湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初2956号原告:黄媛，女，1987年7月2日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：李锡林，广东圳宝律师事务所律师。被告：羊仕竹，男，1967年2月26日出生，汉族，住邵东市。被告：赵小辉，女，1973年9月23日出生，汉族，住邵东市。被告：邵东涵可房产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91430521MA4QHD3F8N，住所地：邵东市宋家塘街道新铺路与锦秀路交叉处。法定代表人：左新华，系公司执行董事。原告黄媛与被告羊仕竹、赵小辉、邵东涵可房产营销策划有限公司（邵东涵可公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄媛及其委托诉讼代理人李锡林到庭参加诉讼，被告羊仕竹、赵小辉、邵东涵可公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄媛向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告邵东涵可公司签订的《房屋买卖合同》，由三被告共同退还原告已支付的购房款87500元；2.判令三被告共同承担违约责任，赔偿原告因此产生的损失：①资金占用费，以87500元为基数，按一年贷款市场报价利率的四倍即15.4%的标准向原告支付自2019年10月31日起至款项全部付清之日止；②未按合同约定期限交付房屋的违约金，以875000元为基数，按日万分之一计算自2019年10月31日至2021年5月31日，合计5057.5元。事实与理由：原告于2019年8月19日与被告邵东涵可公司签订《邵东天娇公寓酒店认购协议书》，于2019年8月28日与被告邵东涵可公司签订了《房屋买卖合同》，约定，将被告羊仕竹、赵小辉所有的位于邵东宋家塘街道办事处新铺路与景秀路交叉处的第16层1605号房（该栋楼对外宣传称天娇公寓酒店）卖给原告，房屋总价205000元；出卖人应当在2019年10月31日交房。原告在2019年8月19日支付认购款10000元，8月28、29日向邵东涵可公司支付购房款57500元、17500元及办理不动产登记费用2500元，合计支付87500元。原告履行了前期房款支付义务后，三被告至今没有按照合同约定的义务交付房屋，也没有通知原告办理贷款按揭及房屋备案登记手续。经原告多次催告未果。原告认为三被告不履行合同义务，致使合同目的已无法实现，已构成根本违约。请求法院支持原告所请。被告羊仕竹、赵小辉、邵东涵可公司未作答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告羊仕竹与被告赵小辉系夫妻关系。2019年8月19日，原告黄媛与被告邵东涵可公司签订《邵东天娇公寓酒店认购协议书》，约定：黄媛（买受人）自愿认购邵东涵可公司开发的天娇公寓酒店项目中的16层05号住宅；买受人在签订本认购协议当日，自愿向出卖人交付定金10000元。当天，原告通过微信支付方式向邵东涵可公司建设银行账户转款10000元。2019年8月28日，原告黄媛在被告涵可公司的售楼部，与被告邵东涵可公司、赵小辉签订《房屋买卖合同》，约：黄媛（买受人）购买坐落于锦绣路与新铺路口转角一栋16层1605号房，建筑面积共49.48平方米；按建筑面积计算房价，单价（不含税）为（人民币）每平方米4143元，总金额为205000元；付款方式为银行按揭，首付款（含定金）85000元于本合同签订之日支付，剩余房款120000元为按揭方式支付；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款85000元，余款120000元向银行申请贷款。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日前往指定地点办理贷款相关手续；出卖人应当在2019年10月31日前，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付买受人使用；由于出卖人原因，未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期未超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至出卖人书面通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人不同意解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至出卖人书面通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，但累计总违约金不得高于已付款的1%。该合同的抬头部分出卖人处打印为羊仕竹、赵小辉。合同的落款出卖人处有赵小辉签名，法定代表人或委托代理人处盖有邵东涵可公司公章。当天，原告以现金向邵东涵可公司交付房款57500元，邵东涵可公司出具盖有公章的收款收据。次日，原告通过刷卡及支付宝交付房款20000元，邵东涵可公司，出具盖有公章的收款收据。涉案交易的房产现登记在被告羊仕竹名下。后因邵东涵可公司一直未通知原告办理相关银行按揭贷款及房屋备案登记手续，原告多次要求邵东涵可公司退还已支付的房款未果。经本院内网类案检索，本院（2021）湘0521民初2189号原告王佳与被告羊仕竹、赵小辉、邵东涵可公司房屋买卖合同纠纷案中，李磊以邵东涵可公司的副总经理作为邵东涵可公司的委托诉讼代理人参与该案诉讼。该案民事判决书认定，2019年4月14日，羊仕竹、赵小辉与李磊签订《包销包租合作协议书》，约定：将坐落在邵东市锦绣路与新铺路交汇处西北角的大楼天娇公寓交由李磊包销包租。上述事实，有原告提交的原被告身份信息、企业登记信息、《婚姻关系证明》资料，《邵东天娇公寓酒店认购协议书》、《房屋买卖合同》复印件，银行交易账单、微信支付交易明细等打印件，收款收据复印件，不动产信息查询表打印件，本院（2021）湘0521民初2189号民事判决书及原告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告邵东涵可公司签订的《邵东天娇公寓酒店认购协议书》及涉案《房屋买卖》合法有效，对合同当事人具有约束力。涉案房屋买卖合同的出卖人应认定为邵东涵可公司和羊仕竹、赵小辉。理由是：1.原告先是与被告邵东涵可公司签订《邵东天娇公寓酒店认购协议书》，邵东涵可公司按约收取了原告购房定金，并以自己的名义出具收款收据。后原告在邵东涵可公司的售楼部签订了《房屋买卖合同》，该合同的首部出卖人处打印为“羊仕竹、赵小辉”，合同落款出卖人处有赵小辉的签名，委托代理人处盖有邵东涵可公司公章。原告按约定的金额交付首付款后，均由邵东涵可公司出具收款收据。原告作为合同的相对方即房屋的买受人已尽到交易上的合理注意后，有理由信赖邵东涵可公司系房屋出卖人之一；2.涉案交易的房产的权属登记在羊仕竹的名下，羊仕竹与赵小辉系夫妻关系，在签订房屋买卖合同时，赵小辉参与了合同的签订，且在合同上签了名。基于以上权利外观，原告有充分理由相信羊仕竹与赵小辉也是《房屋买卖合同》的出卖人；3.根据查明的事实，邵东涵可公司与羊仕竹、赵小辉之间存在《房屋包销包租合作协议》，但在对外的关系上并不影响其作为共同的当事人对外与第三人发生法律关系。原告在按约交付购房定金及首付款后，三被告未按约定期限通知原告办理房屋贷款按揭手续及相关的交接手续，且在原告催促后亦未在合理期限履行合同义务，已构成违约。导致原告的合同目的无法实现，原告依法享有解除合同的权利，并要求三被告退还已支付的购房款，赔偿相应的损失。关于违约损失的承担。原告既主张按一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算资金占用，同时又主张按合同约定计算违约金。显然加重了违约方的责任，于法无据，本院不予支持。因案涉合同约定了由于出卖人的原因导致逾期交房及未在规定期限办理不动产登记手续，自合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至出卖人书面通知交付之日止，出卖人按日向买受人已付房款万分之一的违约金对购房人进行赔偿，但最高不得超过已付款的1%。该违约金明显过低，不足以弥补原告的损失。结合原告的诉讼请求，本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度、当事人的主体身份等情况，酌情认定违约金计算方式为自2019年10月31日起，以87500元为基数按起诉时的当月一年期贷款市场报价年利率即3.85%计算利息至还清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》[法释（2009）号]第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄媛与被告赵小辉、邵东涵可房产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告羊仕竹、赵小辉、邵东涵可房产营销策划有限公司于本判决生效后10日内共同退还原告黄媛购房款875000元及违约金（以87500元为基数，按年利率3.85%，自2019年10月31日起计算至还清之日止）；三、驳回原告黄媛的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1057元，由被告羊仕竹、赵小辉、邵东涵可房产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  姚作化二〇二一年八月九日代理书记员  陈威杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；.......第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》[法释（2009）号]第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。