重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初13693号 原告：北京盛世物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市巴南区渝南大道297号1幢18-8，统一社会信用代码91500113MA5YWLBY71。负责人：景国华。委托诉讼代理人：翁光静，北京盛世物业服务有限公司员工，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：王瑞，北京盛世物业服务有限公司重庆分公司员工，代理权限特别授权。被告：刘婷，女，汉族，1986年7月1日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄平，重庆臻福律师事务所律师，代理权限特别授权。原告北京盛世物业服务有限公司重庆分公司（以下简称盛世物业）与被告刘婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告盛世物业的委托诉讼代理人翁光静、王瑞、被告刘婷的委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世物业诉称：被告刘婷购买了开发商建设的商铺，与原告盛世物业签订了《前期物业服务协议》，约定原告盛世物业为被告刘婷购买的商铺提供物业服务，原告盛世物业依约提供了服务，被告刘婷须每月向原告盛世物业交纳物业服务费402.89元，但被告刘婷未交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费6043.35元，经多次催收未果。要求被告刘婷支付物业服务费6043.35元。被告刘婷辩称：原告盛世物业与被告刘婷签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，被告刘婷在签订该协议时受到原告盛世物业的欺诈，导致被告刘婷产生了重大误解，该协议无效；原告盛世物业与开发商签订的《物业服务合同》，存在恶意串通，损害被告刘婷利益；假如《物业服务合同》有效，被告刘婷的空置商铺也按《物业服务合同》中开发商的交纳标准支付物业服务费；物业服务费包含电梯费、公摊费，而原告盛世物业一直不开电梯，该费用应予以减除；原告盛世物业没有按约定的服务标准和目标提供服务，人员编制也没有达到约定的185人，物业服务办公室经常无人，业主有权拒交物业服务费；疫情期间居民不能外出，属于不可抗力，应免除业主责任。请求依法驳回原告盛世物业的诉求。经审理查明:原告盛世物业是经营物业管理服务的企业。被告刘婷系重庆市巴南区首创奥特莱斯生活广场2001号XXX号商铺业主，建筑面积40.41平方米。2018年4月27日，北京盛世物业服务有限公司作为受托方（乙方）、重庆首创奥特莱斯项目的开发商作为委托方（甲方），双方签订《物业管理服务合同》约定，项目名称重庆首创奥特莱斯项目，物业类型商业，坐落重庆市巴南区福鹿大道1999号/2001号/2000号（车库）；乙方提供服务的受益人为本物业的业主及委托方和非业主使用人（以下统称物业服务受益人）；本合同所称本物业为甲方开发的重庆首创奥特莱斯项目，本合同所称本项目是指甲方委托乙方，对甲方开发的重庆首创奥特莱斯项目提供本协议下的物业服务的项目，本合同为全委托包干制物业服务合同；服务期限，本合同期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止；乙方应按本协议的约定履行物业服务的职责，使本物业的物业管理服务水平达到甲方提出的服务质量要求（详见附件3、附件4）；物业服务收费实行一费制，物业服务费由业主按前期物业服务合同（前期物业服务协议、临时管理规约）中的约定标准缴纳，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），商业9.97元/平方米/月，起计时间通知接房之日起，备注含电梯和公摊水电费；空置商铺物业费的缴纳由甲方按照物业管理费70%支付乙方。该合同未约定商铺购买者的空置商铺物业服务费缴纳标准。该合同未办理备案。2019年6月30日，原告盛世物业（甲方）与被告刘婷（乙方）签订《前期物业服务协议》约定，本物业名称，重庆首创奥特莱斯生活广场；物业管理服务费标准，盛世物业按建筑面积每平方米9.97元/月收取，盛世物业在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收取3个月的物业服务费，以后每月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到期之日的15日前交纳本结算周期的物业管理服务费。该协议中有关空置商铺物业服务费缴纳标准，被告刘婷仍为100%，未涉及开发商的空置商铺物业服务费缴纳标准。上述合同签订后至今，原告盛世物业一直在为重庆首创奥特莱斯生活广场提供基本的物业服务，重庆首创奥特莱斯生活广场招商情况差，未成立业主大会；开发商自持商铺与商铺购买者持有商铺属于同类物业，由原告盛世物业作为同一物业管理区域提供物业服务，原告盛世物业对开发商自持的空置商铺按物业服务费标准的70%收取物业服务费；被告刘婷向原告盛世物业交纳了部分物业服务费用后, 因购买的商铺长期空置，未交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费，原告盛世物业催收未果，遂诉至本院。审理中，原告盛世物业强调涉案物业项目中开发商自持的空置商铺按物业服务费标准的70%支付物业服务费不适用于购买商铺的业主。调解未果。以上事实，有当事人陈述、原告盛世物业提交的《物业管理服务合同》（2018年4月27日）、《前期物业服务协议》（2019年6月30日）、备案证明（2018年4月9日）、不动产登记申请表、告知函、EMS邮寄单、物业公司日常管理照片、员工刷卡记录、被告刘婷提交的照片、光盘等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告盛世物业是依法成立的物业服务企业，被告刘婷系业主。北京盛世物业服务有限公司与开发商签订的《物业管理服务合同》属于前期物业服务合同，未办理备案，不符合法律法规的管理性规定，但不影响合同的效力；未在涉案物业项目提供物业服务，属于未履行签订的前期物业服务合同。原告盛世物业与被告刘婷签订的《前期物业服务协议》也具有法律效力，但其空置商铺物业服务费的缴纳标准与开发商同北京盛世物业服务有限公司签订的前期物业服务合同不一致，该协议约定购买商铺的业主空置商铺物业服务费缴纳标准为100%，北京盛世物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同约定开发商的空置商铺物业服务费按物业服务费标准的70%缴纳；开发商自持商铺与商铺购买者持有商铺，商铺的持有者都是业主，同一物业管理区域的同类物业业主应享有相同的物业服务合同权利、承担相同的物业服务合同义务，原告盛世物业对同一物业管理区域的同类物业执行不同的物业服务收费标准不符合公平原则，这两个物业服务合同加重了商铺购买者责任，侵害了购买商铺者的合法权益，属无效条款；同时，该协议中商铺购买者空置商铺物业服务费缴纳标准仍为100%的约定条款，是原告盛世物业为了重复使用协议文本而预先拟定的，并未在签订该协议时与商铺购买者协商，属于格式条款；被告刘婷相关格式条款及可按开发商的空置商铺物业服务费交纳标准支付物业服务费的辩称，符合法律规定；另外，重庆首创奥特莱斯生活广场招商情况差，被告刘婷购买的商铺长期空置，原告盛世物业在涉案物业项目提供的物业服务内容相应减少，被告刘婷按开发商的空置商铺物业服务费交纳标准支付物业服务费是符合权利义务对等原则的；据此，被告刘婷应支付2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4230.32元（40.41平方米×9.97元/月·平方米×70%×2020年1月至2021年3月计15个月）。原告盛世物业已提供了基本的物业服务，被告刘婷辩称中涉及的物业服务具体事项，属于服务瑕疵，需要原告盛世物业不断改进工作来提高物业服务质量,但不足以构成不支付物业服务费的合法正当理由，被告刘婷应支付物业服务费；被告刘婷的其他辩称不符合法律规定，应不予支持。为此，原告盛世物业要求被告刘婷支付物业服务费6043.35元，其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十三条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘婷支付原告北京盛世物业服务有限公司重庆分公司2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费4230.32元；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告北京盛世物业服务有限公司重庆分公司负担7.50元、被告刘婷负担17.50元（此款原告北京盛世物业服务有限公司重庆分公司已垫付）。本判决为终审判决。                     审  判  员      卢再祥                      二〇二一年八月三十一日                       法官助理      周华兰                     书  记  员     郭俊伶 - 1 –