广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15794号上诉人（原审原告）：张国楼，男，1963年6月26日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霁钰，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚健儿，男，1970年7月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州市天河区员村街石东第八股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区员村三横路东巷1号四楼401室。负责人：姚启乐，社长。原审第三人：广州市天河区员村街石东第九股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区潭村西街一巷2号之二。负责人：姚永棣，社长。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：蔡樱梓，广东广悦律师事务所律师。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：刘诗颖，广东广悦律师事务所律师。上诉人张国楼因与被上诉人姚健儿、原审第三人广州市天河区员村街石东第八股份合作经济社（以下简称石东八社）、广州市天河区员村街石东第九股份合作经济社（以下简称石东九社）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初26293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张国楼上诉请求：1.姚健儿将广州市天河区潭村路C1栋2803房（以下简称案涉房屋）交付给张国楼（套内面积约97平方米）；2.交付房屋套内面积少于110平方米的差额部分补偿差价给张国楼，差价暂按46000元/平方米计算（以实际测量房屋面积差和评估单价为准实际以评估鉴定金额为准）；3.姚健儿支付房屋使用费用，自2017年10月1日起计算至房屋实际交付之日，按照8618.56元/月的标准计算；4.由姚健儿承担本案诉讼费用。事实和理由如下：（一）根据广州市相关规定，“城中村”的回迁安置房可以通过补交土地出让金的方式上市交易流通，案涉回迁安置房并不是“农村宅基地”，《协议书》的内容并没有违反法律法规，张国楼的诉请具备可操作性和合法性。1.案涉房屋在符合条件的情况下，可以上市流通。根据广州市人民政府《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》第五点第二十三条规定，涉案房屋满足上市流通条件，能够办理国有房地产权证。张国楼请求姚健儿交付房屋并办理产权证的诉请具有合理性和可操作性，《协议书》合法有效。现实中也存在许多转让回迁安置房有效的案例。2.案涉房屋所在土地不属于宅基地。一审将位于广州市最繁华的市中心地区珠江新城潭村路地段认定为宅基地，不符合《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，明显缺乏依据，甚至缺乏常识。根据上述法律第六十二条规定，宅基地首先在农村地区，而不是在城市市区；其次，宅基地的规划审批是乡村镇人民政府，而本案位于广州市最核心城区的珠江新城地段，规划审批部门既没有乡镇，甚至不是区，而是广州市人民政府和国务院（城市总体规划审批）。如果案涉房屋认定为宅基地房产，姚健儿除了本案回迁3套房产外，另有其他若干套房屋已回迁；明显违反“一户一宅”的“宅基地”管理规定。一审完全不考虑这些因素，将案涉房屋地段认定为宅基地，明显偏袒姚健儿一方，企图以此作为判定《协议书》无效的理由，是完全站不住的。3.案涉房屋所在土地未经不动产登记部门查询，仅仅以原审第三人提供的《不动产权证》作为判定依据，缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产物权最新登记应当根据国土房管部门登记簿查册为准。原审第三人提供的《不动产权证》发证日期为2018年10月8日，权利人显示为广州市天河区员村街石东股份合作经济联社农民集体，该土地证所附宗地图显示制图日期为2018年8月16日，且地上房地产住宅项目已经建设完毕。房地产建设项目正常情况下应先取得土地证书，再办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。施工完毕验收后，可办理房地一起的不动产权证书。原审第三人现提交的不动产权证的权利人并非其本人。其于2019年10月12日向一审法院提交的《竣工验收备案表》显示建设单位为石东八社、石东九社，竣工日期为2017年8月22日。现提交的《不动产权证》为何仅仅是只有土地而没有房屋登记，且颁发日期为2018年10月在项目竣工验收备案之后，对此，其均未说明，一审也未进行调查或要求原审第三人补充提供资料，有意回避客观事实。由于回迁安置房屋的特殊性需要先对所有回迁安置房进行首次登记（初始登记或俗称大确权），确权在集体组织的名下，然后再根据相关规定，分割登记至各实际权属人名下。可见，案涉房屋先登记在集体组织名下是法律法规对回迁安置房进行初始登记的法定程序，该登记并不必然表明所有房产都是集体的，也更加不能说明案涉房屋是“宅基地房产”。（二）《协议书》的签订具备历史背景原因，是在尊重历史、推进城市更新的情况下所签订的，并且是经济社盖章签订，街道办见证。在这种情况下，一审认定合同无效，损害了张国楼的利益，导致当事人利益失衡，不利于诉争的解决，加剧社会矛盾，违背社会主义核心价值观。《协议书》和《冻结书》的签订具有20多年的历史背景原因。被拆迁之宅基地房是张国楼于1992年向姚健儿的父亲姚昌暖购买，由张国楼出资建设，并一直占有使用。姚昌暖的妻子及建筑工人在（2009）天法民四初字第2225号中的证言可证实上述事实。姚昌暖去世后，2012年10月17日，姚健儿擅自与石东八社、石东九社签订《天河区员村街石东第八、第九股份合作经济社城中村改造补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》），同意由石东八社、石东九社改造案涉房屋。此举损害张国楼利益，在多方协商之下，2013年10月3日张国楼与石东八社、石东九社及姚健儿签订《协议书》及《冻结书》，《协议书》及《冻结书》的签订均有合理的事实基础，是多方当事人经协商后达成，是多方当事人真实意思表示，公平合理，对各方利益均有照顾。且上述协议已部分实际履行，张国楼一直按时收到临迁费，直到复建房交付的2017年10月。一审罔顾事实，认定《协议书》无效，置当事人的利益平衡于不顾，未依法、依情、依理的解决诉争，未能做到公平正义的审判，未能真正做到司法为民，起到极其不好的社会效果。案涉房屋在符合条件的情况下，能够办理国有房屋产权证、能够办理登记至张国楼名下，《协议书》完全具备履行条件；从情理上，张国楼原在广州居住近30年，却因为姚健儿的违约行为失去住所，现年事已高，仍居无定所。案涉房屋的取得是基于当年张国楼购买了地皮并出资建设了房屋；如果姚健儿不诚信、违约反而可以获得巨大的经济利益，将根本违反公平正义的法律原则，根本动摇文明、和谐、自由、平等、公正、法治、诚信、友善的社会主义核心价值观。被上诉人姚健儿二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意张国楼的上诉请求。请求二审法院驳回姚健儿的上诉。原审第三人石东八社二审未到庭陈述意见。原审第三人石东九社二审未到庭陈述意见。张国楼向一审法院起诉请求：1.姚健儿依照协议约定交付广州市天河区潭村路2号之三C1栋2803房给张国楼；2.姚健儿向张国楼补偿差价（按46000元/平方米计算，以实际测量房屋面积差和评估单价为准）；3.姚健儿向张国楼支付房屋使用费（自2017年10月1日起计至房屋实际交付之日止，按照8618.56元/月的标准）；4.姚健儿承担案件所有诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月3日，石东八社、石东九社（甲方）与姚健儿（乙方）、张国楼（丙方）签订《协议书》，内容为2012年10月，姚健儿与石东八社、石东九社签订《补偿安置协议》，现张国楼对该房屋权属提出主张；由于潭村改造已接近尾声，为使改造工作顺利完成，姚健儿与张国楼协商同意签订如下协议：一、乙方在甲方给予其复建回迁的总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归丙方所有，该部分面积由乙方回迁时丙方直接获取产权并自主安排使用；二、乙方同意甲方在其临迁费中给予丙方110平方米面积的每月临迁费3300元；三、甲乙双方一致同意其余安置面积210.32平方米及临迁费由石东八社、石东九社和珠光公司冻结，不安置任何人，直至姚健儿与张国楼两人通过协商或法律途径解决房屋纠纷方可解除冻结；四、丙方保证于2013年10月4日腾空房屋并完整移交给甲方拆除等。2013年10月3日，姚健儿、张国楼（冻结人）与石东八社、石东九社、广州市天河区潭村（珠光）旧村改造动迁组（承诺单位）出具《冻结书》，内容为姚健儿于2012年10月与石东八社、石东九社就潭村大街西三巷4号房屋签订《补偿安置协议》，现张国楼对该房屋权属提出主张；由于潭村改造已接近尾声，为使改造工作顺利完成，姚健儿与张国楼一致同意《补偿安置协议》回迁安置总面积320.32平方米，现在各方同意将其中110平方米优先补偿安置给张国楼，其余安置面积210.32平方米由石东八社、石东九社和珠光公司冻结，不安置任何人，直至姚健儿与张国楼两人通过协商或法律途径解决房屋纠纷方可解除冻结；石东八社、石东九社、珠光公司承诺按姚健儿与张国楼约定执行等。现张国楼提起本案诉讼，要求姚健儿向其交付广州市天河区潭村路2号之三C1栋2803房（下简称2803房）并支付差价、房屋使用费。一审诉讼过程中，张国楼提交了《授权委托书》及《个人账户汇总信息清单》，以证明广州珠光置业有限公司向其支付了每月的临迁费3300元，《协议书》及《冻结书》是实际履行的。姚健儿对《授权委托书》的真实性不予确认，对《个人账户汇总信息清单》的真实性予以确认。张国楼、姚健儿均确认《协议书》中约定的回迁总面积320.32平方米，后姚健儿实际分配取得的房屋地址及面积为广州市天河区潭村路2号之三C1栋2206房（套内面积为97平方米，下简称2206房）、2803房（套内面积为97平方米）、广州市天河区潭村路2号之四C2栋0401房（套内面积为136平方米，下简称0401房），上述套内面积是大概的面积；上述三套房屋均是石东八社、石东九社于2017年10月交付给姚健儿控制使用，并由姚健儿控制使用至今。在原审的（2018）粤0106民初13781号案件中，姚健儿确认2803房由其出租，租期为2年，至2019年3月止，每月租金是7600元。张国楼主张按照该租金金额除以97平方米而得出的租金标准，按照其应取得的110平方米回迁房面积计算，姚健儿应支付的房屋使用费的标准为8618.56元/月。本案中，姚健儿确认2803房至今仍由其出租使用，租金为7600元/月。张国楼主张少于110平方米套内面积的差额部分，姚健儿按照46000元/平方米的标准补偿。姚健儿认为该标准过高，对于该标准不予确认。另，由于石东八社、石东九社并未到庭参加诉讼，一审法院通知其对案件相关事实进行回复。后石东八社、石东九社向一审法院回复称：一、《协议书》上加盖的石东八社、石东九社的公章是真实的，至于姚健儿是否因受到张国楼威胁才签署《协议书》，石东八社、石东九社对此不知情；二、本次潭村城中村改造，姚健儿一共以两栋拆迁房屋权属人的名义与石东八社、石东九社分别签署了两份《补偿安置协议》，两栋拆迁房屋的地址分别为广州市天河区潭村大街西三巷4号、广州市天河区潭村西街六巷10号；为了各村民权属人可以选择适合的户型，本村改造允许已签署《补偿安置协议》的村民在每轮摇珠选房前，可将其所获得的应回迁安置面积在村民之间进行流转，并在石东八社、石东九社进行备案，村民依据其经流转备案后的最终面积参与选择回迁安置房屋；经流转备案后，姚健儿最终的回迁安置面积合计为套内面积332.35平方米，依据该面积选择的回迁安置房屋共3套，地址分别为2206房（户型：套内面积约97.92平方米）、2803房（户型：套内面积约97.92平方米）、0401房（户型：套内面积约136.51平方米），但原拆迁房屋与回迁房屋之间无法一一对应；三、本次潭村城中村改造的回迁安置房屋均于2017年9月28日至30日期间进行摇珠分房，并于2017年10月2日至3日期间交付，法院来函所指三套回迁安置房均已于2017年10月2日交付给姚健儿；四、本次潭村城中村改造的回迁安置房屋均已竣工验收合格，待办理大确权中，尚未能办理各套间的产权登记，上述三套回迁安置房屋面积仅为初步估算的户型面积，未有最终面积测量成果。又，一审法院向广州市规划和自然资源局调查以下问题：一、2803房的权属登记、抵押、查封情况？面积多少？上述房产现是否具备过户登记条件？二、上述房产的性质是否属于宅基地房屋或农村集体房屋？若上述房产及所在建筑物未办理权属登记，其所在建筑物的用地是否为农村集体土地或宅基地性质？三、张国楼并非本村村民的情况下，其要求交付上述房屋、办理产权登记，是否存在政策障碍？广州市规划和自然资源局函复本院称：一、经查广州市房地产档案管理系统，查无2803房的不动产权登记情况；二、根据来函地址无法确定地块位置，建议法院提供地块位置示意图。一审法院再次通知石东八社、石东九社对案件相关事实进行回复。后石东八社、石东九社向一审法院回复称：一、2206房、2803房、0401房至今未办理产权登记手续；二、上述房屋所在大楼目前正在办理大确权中，尚未完成大确权手续及产权登记；三、上述房屋及其所在大楼的性质是农村集体房屋；四、上述房屋所在大楼所在的土地具体地址为天河区冼村街社区潭骏社区，权利人为广州市天河区员村街石东股份合作经济社联社农民集体，《不动产权证》号为粤2018广州不动产权第02800186号，共有情况为单独所有；五、至于上述三套房屋能否通过出售、互换或赠与方式转让给非本集体组织成员，以相关法律法规规定或不动产登记主管部门的规定为准。一审法院认为，张国楼与姚健儿、石东八社、石东九社签订了《协议书》，约定“乙方在甲方给予其复建回迁的总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归丙方所有，该部分面积由乙方回迁时丙方直接获取产权并自主安排使用”。根据当事人确认的事实可知，2206房、2803房、0401房三套回迁安置房均已于2017年10月交付给姚健儿，由姚健儿控制使用至今，但尚未办理产权登记手续。现张国楼起诉要求姚健儿根据《协议书》的上述约定将2803房交付给张国楼并支付面积差价款、房屋使用费。但是，2206房、2803房、0401房三套回迁安置房所在大楼所在的土地权利人为广州市天河区员村街石东股份合作经济社联社农民集体，所在大楼的性质是农村集体房屋，而张国楼并非该集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过签订上述《协议书》方式受让该集体组织宅基地上房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《协议书》的上述约定违反了法律规定，应属无效，张国楼据此要求姚健儿向其交付2803房并支付差价、房屋使用费的诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。石东八社、石东九社经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，于2021年4月12日作出如下判决：驳回张国楼的全部诉讼请求。一审案件受理费42500元，由张国楼负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，各方当事人无提交新证据。本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合张国楼的上诉请求和理由以及姚健儿的答辩，本院确定本案争议的焦点是：张国楼主张姚健儿交付案涉房屋并支付房屋面积差价、房屋使用费的诉请应否支持问题。现评析如下：《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第十条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”由此可见，农民集体所有的土地使用权的主体应为集体经济组织成员以及依法确定的单位，集体经济组织成员个人对农民集体所有的土地仅有使用权，没有所有权，且只能依法在本集体经济组织成员之间流转。本案中，案涉房屋所在大楼的土地权利人为广州市天河区员村街石东股份合作经济社联社农民集体，所在大楼的性质是农村集体房屋，而张国楼并非姚健儿所在村集体组织成员，其与姚健儿和石东八社、石东九社于2013年10月3日签署的《协议书》，约定“乙方在甲方给予其复建回迁的总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归丙方所有，该部分面积由乙方回迁时丙方直接获取产权并自主安排使用”。依据该约定，张国楼可取得涉案农民集体所有土地上房屋的产权。可见，该《协议书》实为对农民集体所有土地用权的交易，违反了农民集体所有土地使用权主体资格的强制性规定。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定涉案《协议书》为无效合同，以及作出驳回张国楼要求姚健儿向其交付案涉房屋以及支付差价、房屋使用费的诉讼请求的判决，并无不当，本院予以维持。张国楼上诉否认案涉房屋所在土地性质，但其对此没有提出相反证据予以佐证，而一审法院已就案涉房屋权属、土地的性质等问题向行政部门发函调查，并要求石东八社、石东九社对相关问题进行回复，故在张国楼对于案涉房屋所在土地性质无相反证据的情形下，一审法院根据查明事实确认案涉房屋为集体组织宅基地上房屋，并无不妥，本院予以确认。因案涉房屋的土地性质为集体土地，且本案无证据证明案涉房屋已办理了国有房地产权证，因此，张国楼上诉认为涉案《协议书》合法有效，其诉请具备可操作性和合法性，据此要求撤销一审判决，支持其上诉请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人张国楼的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费49754元，由上诉人张国楼负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年八月三十日书记员 王日平谢金泽