北京市高级人民法院执 行 裁 定 书(2021)京执复160号复议申请人（异议人、被执行人）：和昌（福建）房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路和昌商城。法定代表人：吴丽冰，董事长。申请执行人：黄书建，男，1967年4月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李占英，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：任红蕾，北京市中闻律师事务所律师。被执行人：黄朝阳，男，1966年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被执行人：潘伟民，男，1960年10月5日出生，澳门特别行政区永久性居民.复议申请人和昌（福建）房地产开发有限公司（以下简称和昌房地产公司）不服北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）作出的（2021）京03执异85号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京三中院在执行黄书建申请执行黄朝阳、潘伟民、和昌房地产公司一案中，被执行人和昌房地产公司对闽中正评报字（2020）第xxxx号《房地产司法拍卖估价报告》（以下简称估价报告）向该院提出书面异议，请求撤销福建中正资产评估房地产估价有限公司（以下简称福建中正评估公司）出具的估价报告，另行委托评估机构重新作出合法、公正的房地产司法拍卖的估价报告。北京三中院查明，申请执行人黄书建依据已经发生法律效力的2015年三中民（商）初字第01384号民事判决向该院申请执行，该院于2018年1月16日以（2018）京03执144号立案执行。在执行过程中，因被执行人暂无财产可供执行，该院于2018年6月6日作出（2018）京03执144号之一执行裁定书，裁定终结2015年三中民（商）初字第01384号民事判决书的本次执行程序。后黄书建以和昌房地产公司名下不动产具备处置条件，可供执行为由，向该院申请恢复执行。2020年5月21日，该院向泉州市不动产登记中心出具协助执行通知书，一、继续查封和昌房地产公司名下位于泉州市丰泽街与田安路交叉口东南侧土地及上述土地上的房屋（权证籍号：泉国用（2010）第200031号、泉国用（2010）第200032号、泉国用（2010）第200033号）。原查封文号为2015年三中民（商）初字第01384-1号；二、继续查封和昌房地产公司名下位于丰泽区田安路和昌商城三期2幢1#-6#房屋，和昌贸易中心4号楼02号店面。原查封文号为2015年三中民（商）初字第01384-1号。查封期限三年，自2020年5月21日起至2023年5月20日止。同年7月21日，该院再次向泉州市不动产登记中心出具协助执行通知书，查封被执行人和昌房地产公司名下位于福建省泉州市丰泽区田安路与丰泽路交叉口东南侧和昌贸易中心4幢01、03、04、05、06、07、09、10、2层、3层共计10套不动产。查封期限三年，自2020年7月21日起至2023年7月20日止。为处置上述查封中的被执行人和昌房地产公司名下位于福建省泉州市丰泽区田安路与丰泽路交叉口东南侧和昌贸易中心4幢01、02、03、04、05、06、07、09、10、2层、3层，共计11套不动产（下称涉案房产），该院依规定在全国法院询价评估系统中，随机确定福建中正评估公司对涉案房产进行评估。2020年9月2日，该院执行人员、申请执行人、被执行人和昌房地产公司及福建中正评估公司张庆昌等相关人员对涉案房产进行了现场勘验，并在勘验后在该院制作的笔录上签字认可。同年9月23日，福建中正评估公司对涉案房产出具了估价报告，该院依规定向双方当事人寄送了该估价报告。北京三中院另查，2020年10月14日，和昌房地产公司以与该案相同理由，对估价报告提出异议，该院实施部门将其异议书转送福建中正评估公司。2020年10月22日，福建中正评估公司对和昌房地产公司上述异议进行了书面复函：“一、本次我司遵循《资产评估法》和《房地产估价规范》的规定，严格按照估价程序已安排注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘，并配合法院在现场资料签名。不存在“违反估价程序”的情况；二、本次我司严格按照《房地产估价规范》要求选择合理的估价方法对估价对象现状价值时点的市场价值进行评估，其估价结果符合当时市场行情。不存在“估价结果偏低”的情况；三、本次我司估价报告相关表述均正确：1．土地开发程度表述为整体宗地范围内，不限于估价对象本身；2．登记机关表述一般为提供权属证明的部门；3．宽深比的表述是估价人员根据估价对象在实际情况下宽深比对商业服务房地产使用情况的影响程度所确定的。本项目估价目的系为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，并非最终定价依据，评估结论不等同于估价对象的成交价格，提请有关当事人知晓；估价对象的市场价值是由拍卖市场检验的”。北京三中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条之规定，当事人、利害关系人认为评估报告存在下列情形的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：一、财产基本信息错误；二、超出财产范围或者遗漏财产；三、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；四、评估程序严重违法。该案中，和昌房地产公司主要就涉案评估程序问题及评估结果问题提出异议，该院分别予以阐述：一、和昌房地产公司提出的关于涉案评估程序问题。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。该院通过全国法院询价评估系统，随机确定福建中正评估公司对涉案房产进行评估，符合相关法律及司法解释的规定。和昌房地产公司所述“估价报告中署名的房地产估价师未到现场实地查验勘查”，与该院查明事实不符，且其未向该院提交证据证明其主张，该院不予采信。二、和昌房地产公司提出的估价结果明显偏低及估价结果中存在表述错误等问题，系和昌房地产公司对估价报告的参照标准、基本信息、评估结果提出的异议。对此，和昌房地产公司曾向执行实施机构提出过异议，并由福建中正评估公司书面复函答复，该院予以认可，故对和昌房地产公司的此项主张，该院不予支持。综上，和昌房地产公司所提异议理由均不能成立，对其请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人和昌房地产公司的异议请求。和昌房地产公司向本院申请复议称，请求撤销北京三中院（2021）京03执异85号执行裁定，并撤销福建中正评估公司的估价报告。事实与理由：一、估价报告中署名的房地产估价师未到现场实地查验勘查，北京三中院于2020年9月2日派员与申请执行人、福建中正评估公司到我公司实地查验勘查，我公司派员参与以上执行活动。经辨认，估价报告中署名杨静雯、张庆昌二位注册房地产估价师未到场。注册房地产估价师未履行实地查勘义务，违反估价相关程序，其签署的估价报告是不合法的；二、估价结果明显偏低。评估的店面位于泉州市中心城区，毗邻丰泽广场及南益广场，周边街道丰泽街为泉州地区的“金融街”，聚集了建设银行、中国银行等各大银行；周边有商场、百货、酒店、影院、青少年宫等诸多商业服务，商业业态完整。周边有儿童医院、泉州医高专附属人民医院、泉州第九中学、泉州市丰泽区实验小学、幼儿园、新华都购物广场、刺桐公园、东湖公园、菜市场、超市、便利店等生活配套设施，公共服务实施完善。人流量大，商业繁华度好，区域商业聚集度高。估价结果明显偏低，损害了我公司的利益；三、估价结果中存在的错误。土地开发程度表述错误、登记机关表述错误、宽深比表述错误。估价报告中存在诸多错误，报告质量低劣，我公司对中正评估公司的执业水平持怀疑态度，对其出具的估价报告的估价结果的客观性存在质疑；四、北京三中院（2021）京03执异85号执行裁定在认定该案恢复执行行为的程序、事实上均存在错误，上述裁定载明“在执行过程中，因被执行人暂无财产可供执行，本院于2018年6月6日作出（2018）京03执144号之一执行裁定书，裁定终结2015年三中民（商）初字第01384号民事判决书的本次执行程序。后黄书建以和昌房地产公司名下不动产具备处置条件，可供执行为由，向该院申请恢复执行。2020年5月21日，本院向泉州市不动产登记中心出具协助执行通知书……同年7月21日，本院再次向泉州市不动产登记中心出具协助执行通知书，查封被执行人和昌房地产公司名下位于福建省泉州市丰泽区田安路与丰泽路交叉口东南侧和昌贸易中心4幢01、03、04、05、06、07、09、10、2层、3层共计10套不动产”，北京三中院（2020）京03执恢281号执行裁定载明“本院经审查，于2020年11月9日依法立案恢复执行”，从上述两份文书来看，北京三中院在恢复立案之前，分别于2020年5月21日和2020年7月21日以协助执行通知书的形式向泉州市不动产登记中心查封我公司名下房屋，故上述执行措施存在两种错误，一是在恢复立案前用协助执行通知书查封被执行人财产，二是执行措施应当使用执行裁定，协助执行通知书是依附执行裁定作出的。黄书建提交书面答辩称，复议申请人的理由不能成立。事实与理由：一、和昌房地产公司的复议申请书与异议申请书除了与该案无关的第四点外，其余完全一致，其复议申请书并没有针对异议裁定书提出不服的理由，该行为浪费国家司法资源，目的是阻碍执行；二、我作为申请执行人到评估现场参加了实地勘查并看见估价师在评估现场的执行笔录上签字；三、评估价格偏低、评估报告表述错误都不属于重新评估的法定情形，对拍卖财产进行评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最终成交价格由市场决定；四、该案是和昌房地产公司对估价报告提出异议，其复议申请书的第四点是对执行措施提出异议，与该案估价报告没有关系；五、该案在债权审理阶段，和昌房地产公司将涉案房产低价转让给其副董事长并备案登记，在我提起撤销备案之诉并胜诉后，北京三中院才得以查封上述房产，和昌房地产公司提起该案执行异议以阻挠执行的用意明显。本院经审查，对北京三中院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于，涉案估价报告的评估程序是否严重违法。本案中，北京三中院通过全国法院询价评估系统随机确定福建中正评估公司对涉案房产进行评估，并组织申请执行人、被执行人和昌房地产公司、福建中正评估公司到涉案房产进行了实地查勘，福建中正评估公司的估价师张庆昌参与了上述查勘过程并在查勘笔录上签字。和昌房地产公司主张房地产估价师未到现场查勘因而评估程序违法，缺乏事实根据，本院不予支持。和昌房地产公司主张估价结果明显偏低及估价结果存在表述错误，其可根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定寻求救济。和昌房地产公司主张北京三中院恢复执行行为存在错误，因本案审查的是当事人对估价报告提出的异议，故对该主张本院不予审查。综上，北京三中院（2021）京03执异85号执行裁定结果正确，应予维持。对和昌房地产公司的复议申请，应予驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人和昌（福建）房地产开发有限公司的复议申请，维持北京市第三中级人民法院（2021）京03执异85号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 王 峰二〇二一年八月十一日法官助理 崔 霖书 记 员 闫 玥