上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9859号原告：上海真如物业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张亮，总经理。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：林金红，上海沃江律师事务所律师。被告：刘孝全，男，1976年3月20日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海真如物业有限公司诉被告刘孝全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年5月25日第一次公开开庭进行了审理，原告上海真如物业有限公司的委托诉讼代理人林金红、被告刘孝全到庭参加诉讼。本案于2021年7月15日第二次公开开庭进行了审理，原告上海真如物业有限公司委托诉讼代理人郑清清、被告刘孝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海真如物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月至2020年12月的物业费人民币12,787.20元；2、判令被告向原告支付违约金2,685.31元。事实和理由：原告与上海某置业有限公司签订前期物业服务合同，由原告为被告所有的上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋所在的某庭进行物业管理，物业费按建筑面积收取，高层住宅为每月每平方米2.35元、多层住宅为每月每平方米3元、商业用房为每月每平方米3.50元。业主应在每季度第3个月的前20日之前到物业服务中心按季交纳物业费，逾期交纳的，违约金按日万分之四收取。合同签订后，原告对被告房屋所在小区进行物业管理服务至今，自2017年1月起至今，被告未向原告交纳物业费，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告刘孝全辩称：不同意原告的诉讼请求，原告未尽到物业服务职责，无权主张物业费，在物业公司尽到服务职责之前，业主有权拒绝支付物业费，业主享有同时履行抗辩权。2016年底原告发律师函给被告，其收到后即找物业经理交涉，反映被告家钢铁楼梯生锈严重且有积水现象，要求每年刷油漆并解决积水问题，当时物业经理表态说油漆冬天刷不合适，以后每年夏天会刷油漆，并安排人把楼梯积水处打孔排水，后被告就交了物业费。但到现在楼梯仍未刷过油漆，原告每次来收物业费都说问题没有办法解决。现在楼梯生锈严重快变成危楼了也不给解决，被告有权拒付物业费；被告家在别墅区，但物业公司把被告家和高层区混在一起，回家只能从高层那边的门口进，且高层那边的车辆经常停过来，导致被告车辆无处停放，因此，被告支付的物业费的标准应按高层区的标准；别墅区进门口到处停放社会车辆，导致业主车辆进出困难，物业公司对每辆车收取停车费，是占用业主公摊面积收取停车费，这部分费用应归业主所有，从物业费中相应平均扣减；前期物业服务合同已到期，原告据此主张权利无合同依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋坐落于上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为90.30平方米，房屋类型为公寓，被告系该房屋的业主。2010年12月，上海某置业有限公司(甲方)与原告上海真如物业有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定双方就某庭的前期物业管理服务订立本合同；物业类型为高层、多层和配套商业用房，坐落位置为青浦区重固镇重固大街某弄；物业服务费按建筑面积向业主收取，高层为每月每平方米2.35元、多层为每月每平方米3元、商业用房为每月每平方米3.50元；前期物业管理期间，乙方按酬金制收费形式确定物业服务费用，每年在预收的物业服务费用中提取91,000元的酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第3个月前20之前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定为按日万分之四支付；物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意聘请第三方审计方式解决；停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位每个每月150元的标准向原告交纳停车费，乙方按约定从停车费中提取停车管理服务费；年度结算亏不足部分，由公共收益补足，仍不足的，由业主追加补足；合同为期三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止；本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘物业管理企业。合同到期后，小区仍由原告管理至今。因被告未交纳2017年1月至2020年12月的物业费，故原告诉至本院。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同、上海市不动产登记簿等为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，针对被告提出的问题，原告表示，前期物业服务合同到期后确实没有续签，是因为业委会一直没有找原告续签，但原告也是一直在提供服务的。物业费标准是按照房屋类型来收费的，停车费是按照露天150元每月收费的。被告为证明其前述辩称意见，提供以下证据：照片打印件12张，证明小区存在停车、楼梯生锈等问题。原告对证据的真实性无异议，对其证明目的、关联性不认可。针对被告提出的问题，原告补充提供以下证据：1、照片打印件1组，包括绿化、安保、保洁、维修等服务，证明原告在合同期限内提供了物业服务；2、物价局备案表复印件1份，系原告备案的物业费收取标准，但原告实际的收费标准为多层和别墅为每月每平方米2.95元，高层每月每平方米1.96元，均低于备案的金额。被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告没有合同，不能证明其提供的服务符合合同要求。审理中，本院出示谈话笔录一份，被谈话人为青浦区重固镇某社区XXX委员会副主任颜某，其就某庭小区业委会的成立状况及原告的服务情况作了说明：某庭小区在2019年成立了第二届业委会，原告是前期物业，合同到期后，业委会与原告没有签订物业服务合同，小区确实是由原告一直在服务。小区的维修基金还没有开通，总体来说，原告基本能履行职责，能做到合同约定。经质证，原、被告均对谈话笔录的真实性无异议。本院认为：原告上海真如物业有限公司与上海正科置业有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。合同到期后，双方虽未续签新的物业服务合同，但原告在某庭处于事实服务状态，原、被告均应仍参照前期物业服务合同的约定，履行相应的义务。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在物业服务不到位的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故对原告要求被告支付2017年1月至2020年12月物业费的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为某庭小区的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金，因被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告刘孝全应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真如物业有限公司物业费12,787.20元；二、驳回原告上海真如物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119.68元，减半收取计59.84元，由被告刘孝全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 盛美新法官助理 许雪燕书 记 员 范秋萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年3月发布）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。