河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初3782号原告：洛阳永安物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙祥街16号13幢1。法定代表人：李转运。委托代理人：李晓媛、苏维，河南万永律师事务所律师，特别授权。被告：张勇，男，汉族，1973年7月15日出生，住洛阳市涧西区。原告洛阳永安物业管理有限公司（以下简称永安公司）诉被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告永安公司的委托代理人李晓媛、苏维及被告张勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永安公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年10月1日至2020年10月31日期间的物业费12112.5元；2、请求判令被告支付2015和2016年的过热费共计1277.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月20日，原告洛阳永安物业管理有限公司与被告张勇就东方今典朗润园小区7-1-702号签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为东方今典朗润园小区提供物业管理服务，物业费按照高层住宅1元／月／㎡、储藏间1元／月／㎡、商业物业2元／月／㎡、车位50元／月／个的标准收取，物业费每半年收取一次，每次缴纳费用时间为下一个半年的前15天，按房屋实测面积收费（房屋产权证颁发之后按产权面积计收），并提供水费、垃圾处理费、热费的代收代缴服务。2019年6月，东方今典朗润园小区成立了业主委员会，并于2020年9月与郑州荣昌物业管理有限公司签订了物业服务协议。后原告、东方今典朗润园小区业主委员会、郑州荣昌物业管理有限公司三方在洛阳市洛龙区街道办事处的协调指导下达成协议，约定原告退出东方今典朗润园小区的物业管理，但2020年10月31日之前的物业费及应收其他费用由原告收取。被告张勇是东方今典朗润园小区7-1-702号房屋的业主，房屋实测面积为142.5㎡，房屋类型为高层住宅，收费标准为1元／月／㎡。2013年9月30日前被告一直足额缴纳物业费，但自2013年10月1日起，被告一直拖延缴纳物业费，截止2020年10月31日共计欠缴物业费12112.5元；且一直未缴纳2015年和2016年的过热费，共计1277.8元。被告作为物业服务的对象应该按约定及时缴纳相关费用，但原告向被告多次催要，被告以各种理由拒不缴纳，原告无奈诉至法院，望支持原告诉求，维护原告的合法权益。被告张勇辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。理由如下：原告起诉状所称“被告拒不缴纳物业费”不是事实，而是因为原告没有权利及理由收取物业费等费用。原告没有按约履行合同，没有按照相关规定提供服务，原告违约在先，其违约行为不但给业主造成财产损失，还严重威胁了业主的生命安全。一、原告诉求物业费12112.5元及过热费1277.8元，没有法律依据，不符合法定程序，并且已经超过诉讼时效。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司未经书面催交的，业主有权拒交物业费。答辩人从来没有收到过原告的书面催缴通知，有权拒交物业费。2、双方签订的《前期物业管理服务协议》(以下简称“《服务协议》”)第六条“代收代缴收费服务”约定：水电气暖属于代收代缴服务，不属于物业服务费用。也就是说，原告不是提供水电气暖的合同相对方，无权向答辩人催收过热费。3、根据《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》(洛发改收费[2009]40号)第12条规定：空置房按照80%收取物业费。因此，原告不应当按照1元的标准计算物业费。4、原告与答辩人的物业服务合同已经于2019年3月6日到期，到期后小区业主不同意与原告续签合同，原告也没有要求续签合同，就是死赖着不走，又不好好提供服务，属于典型的强买强卖。朗润园选择新物业公司后，业委会及办事处多次要求原告进行交接，但是原告始终拒绝。尤其是从2020年10月初开始，原告将客服中心关闭、维修人员撤离，小区的维护维修都是由新物业公司承担。所以原告无权收取2019年3月6日至2020年10月31日期间的物业费。5、退一步讲，假如原告有权收取上述费用，因为原告从来没有向答辩人主张过，也已经全部超过诉讼时效。其中2018年5月6日之前的物业费已经超过3年；过热费是2015-2016年的，超过5-6年。二、原告在朗润园七年多，其所作所为没有一项能够达到《服务协议》的约定及《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(以下简称《指导标准》)的规定。（一）《服务协议》中约定了原告应当提供的服务项目及服务质量，包括：房屋本体共用部位的日常维护和管理、房屋共用设施设备的日常维护和管理、公共环境卫生、公共秩序、绿化、定期进行社区文化娱乐活动、房屋装饰装修管理等。在原告的所谓“服务”之下，我们小区的状况是这样的：1、小区公共区域内，照明、门窗、设施器材等损坏、缺失严重，电梯、泵房等设施设备等维保严重缺失，导致故障频繁、设备损坏，门禁系统瘫痪；2、小区内卫生状况极差，卫生打扫的好坏全凭保洁员的心情，到处是厚厚的灰尘，垃圾满地，粪便随处可见，蚊蝇到处乱飞；3、无论人员还是各种车辆，随意进出小区，消防通道、绿地草坪停满了车辆；单元门厅、电梯间、业主家大门满是不干胶广告；4、绿地草坪全部被野草吞噬覆盖，野草长到半人高；树木花草旱死无数，连高大的松树也未能幸免；病虫害严重，满树都是密密麻麻的虫子；两个人工湖内仅有的一点点水是历年来下雨积攒的雨水，里面是厚厚的污泥和垃圾，尤其是夏天的时候，水面都是蚊虫和泛绿的泡沫；5、未按照相关规定配备灭火器材，很多消防栓打不开，防火卷帘不能启动使用，消防设施灰尘积厚、锈迹斑斑，没有定期巡检；消防通道常年被占用、堵塞，救护车不能开到楼下；没有电动车棚，电动车入户充电、飞线充电；消防控制室无人值守，发生火灾险情时不能及时发现，全靠业主自救(2020年1月6日23时左右1号楼17层失火就是业主自己发现自己扑救自己报火警)；6、电梯常年维修保养不到位不及时，故障频繁，业主经常被困在电梯里联系不到人，已经有多部电梯因为存在严重安全隐患被迫停运，并动用了巨额维修基金修理；近年来小区供水管道经常爆管，原告每次都要拖拖拉拉修好几天(正常维修时间一般在2-4小时左右)，全小区的业主都要经历几天之内无水可用的窘迫境遇，尤其是2020年初疫情最严重的时候，停水好几次，严重影响了业主的正常生活。小区的化粪池没有定期清理，造成居民家中和商铺内经常下水道返水，满屋臭水，原告从来都是推卸责任，业主只能自己处理。7、2020年春节期间疫情最严峻的时候，政府要求所有小区必须严格控制人员出入，唯独朗润园小区大门敞开，任何人员、任何车辆、任何时候都可以进出自由。（二）《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》(以下简称《指导标准》)详细规定了不同等级物业服务企业应当提供的服务标准。其中服务项目包括五个方面:1、综合管理；2、公共区域秩序维护；3、共用部位共用设施日常维护；4、公共区域保洁服务；5、公共区域绿化维护。每一个方面都详细规定了标准和频次。原告在朗润园七年多，没有按照《指导标准》提供服务。1、小区经理、操作人员没有取得物业管理资格证书或岗位证书；各项制度不健全不公示；未制定工作计划并报告实施情况；未24小时受理、回复业主报修及投诉，无相关记录；未半年一次公布公共水电费分摊；未每年做业主满意度调查；无特约便民服务；档案管理缺失、混乱；接管本小区时没有进行共用部位、共用设施设备查验。2、人员配备、培训不到位，不会使用、操作消防等设施设备；小商小贩随意进出小区；小区车辆无疏导无管理；没有每天按设定线路巡逻不低于4次，没有巡视记录；做不到接到火警、警情等8分钟报告及时达到现场；消防控制室、监控室只有白天有人值班，下午五、六点以后就没人值班；地下车库卫生差，地面破损不及时修补，消防器材不齐全，消防卷帘损坏。3、楼道灯、道路灯完好率低于80%，无景观灯、节日灯；排水排污系统未按期巡检、保养、清理、清掏；供水系统、消防系统未按期检查、巡检、保养并记录，设备锈蚀严重，饮用水无定期检验，未每年进行消防知识宣传并记录；房屋结构、屋顶、门窗、道路等等公共设施设备未定期巡检、检查、记录；电梯故障不能及时处理，未每天检查记录，无电梯运行档案。4、公共区域保洁、公共设施设备保洁未定期按照频次清理打扫。5、草木成活率低，树木灌木无修剪，旱时不浇水涝时不排水，遍地野草把草坪吞噬覆盖，野草半人高，狗跑进去都看不到，病虫害严重，不打药施肥。三、原告利用小区公共区域收敛钱财并据为己有。原告把小区变成其提款机，电梯、门禁等公共区域的广告费都被原告据为己有，收废品的人每年要交纳几千元才能进入小区，小区一直没有快递柜的原因就是因为原告要收取进场费被拒绝。小区供暖是转供，原告为了攫取供暖费差价，不顾业主冷暖，关小阀门克扣流量，无论业主怎样反映投诉，原告始终无动于衷。根据法律法规，以上所有费用都是属于业主所有的，但是原告从来没有向业主公布过。原告为了在消防通道划停车位收取停车费，未经业委会及业主同意，私自扩宽小区道路，后来在新老物业交接时又拿这个只铺了一层水泥板的破路以10万元高价勒索新物业。原告作为一个服务企业，从来没有想过如何为业主提供合格的服务。相反，原告以管理者自居，肆意妄为，只想收钱不想干活，对待业主态度恶劣，把好端端的朗润园糟蹋成一个乌烟瘴气、垃圾遍地、杂草丛生的破烂之地，暖气不热、停水停电成正常现象，房价因此比周边便宜一大截。因为小区暖气不热，各种脏乱差，被告一直不敢搬到朗润园居住。小区有不少业主都在考虑卖房搬家，更多业主只能生活在绝望之中。为了达到长期霸占朗润园的目的，原告采取各种手段在业主中间制造矛盾、挑拨离间。在办事处、业委会要求其撤出小区时，原告态度强硬死赖着不走，纠集一群来路不明的社会闲散人员打骂、威胁、恐吓业主。当原告看到大势已去不能挽回时，又开始以交接为由敲诈荣昌物业公司。在撤离小区前，原告故意损毁小区供暖设施设备(当时有报警记录)，企图破坏小区供暖，原告还在下水道内抛掷青砖堵塞下水道，给业主和新物业制造麻烦。原告在朗润园的恶劣行径，罄竹难书，三天三夜也说不完。综上所述，因超过诉讼时效，原告无权要求物业费及过热费。根据合同全面履行原则，原告没有提供符合约定及规定的服务，就不能收取全额的物业费，答辩人为了保护自身合法权益，只能采取不交物业费的方式来保护自己的合法权益。请法院驳回原告诉讼请求。本院认为，原告永安公司与被告张勇签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对合同双方具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已向被告提供了物业服务，被告也应按时向原告交纳物业费，现被告未交纳物业费的行为明显违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《前期物业服务协议》中约定高层住宅收费标准为1元/月/平方米，物业费每半年收取一次，每次交纳费用时间为下一个半年的前15天。被告于2013年4月1日将物业费交至2013年9月30日，之后未再交费。庭审中，被告辩称原告从来没有向其主张过2018年5月6日之前的物业费以及2015、2016年的过热费，原告的该部分诉求已经超过诉讼时效3年。本院认为，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告与被告签订的《前期物业服务协议》中对交纳物业费的履行期限有明确约定，每期物业费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，均为独立债务，不属于“分期履行的同一债务”。本案中，原告所主张的物业、过热费的诉讼时效期间应自每一期应交物业费、过热费履行期限届满之日起计算。庭审中，原告未向法庭提交证据证明其对被告所欠的每期物业费、过热费进行了催收，也没有证据证明其通过其他方式向被告送达了能够产生诉讼时效中断效力的相关主张权利的文书，故本院对被告提出的原告起诉的部分金额已超过诉讼时效的抗辩意见予以采纳。另外，被告还辩称永安公司提供的物业服务质价不符及有重大瑕疵，并提供照片等证据予以证明，对此本院认为原告永安公司作为保障小区安全、清洁、维护小区秩序的服务公司，其为小区提供的物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力或通过业主依照法定程序共同解聘、选聘物业服务企业等方式解决，被告提供的证据不能证明原告永安公司没有为朗润园小区提供长期、持续的物业服务，也不足以证明永安公司提供的物业服务构成根本性违约，故被告应向原告支付物业费。原告于2020年10月31日从朗润园小区撤离，于2021年2月1日向法院递交诉讼材料，根据有关诉讼时效的法律规定，本院对原告主张的2018年2月至2020年10月期间的物业费4702.5元（142.5㎡×1元/㎡/月×33个月）予以认可，对于原告主张的2013年10月至2018年1月的物业费及2015年和2016年的过热费因超过了诉讼时效不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第九百四十四条、第九百四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张勇于本判决生效之日起十日内向原告洛阳永安物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年10月31日期间的物业费4702.5元；二、驳回原告洛阳永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67元，由原告洛阳永安物业管理有限公司承担42元，被告张勇承担25元。本判决为终审判决。审判员 常 锐二〇二一年八月二日书记员 靳飞飞