四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7260号上诉人（原审原告）：池涧波，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地：四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘明静，总经理。被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司，住所地：四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘中洋，董事长。以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：肖健生，四川阳安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李永辉，女，1964年4月21日出生，汉族，住四川省成都市简阳市。委托诉讼代理人：周玲，四川瑞能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。原审第三人：简阳市人民医院，住所地：四川省成都市简阳市简城镇医院路180号。法定代表人：陶飞，院长。委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍宇空，男，系医院员工。上诉人池涧波因与被上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）、四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红塔集团公司）、李永辉、原审第三人简阳市人民医院合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池涧波上诉请求：1.撤销四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1920号民事判决；2.判令红塔房地产公司与李永辉于2018年11月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》无效；3.判令红塔集团公司、红塔房地产公司继续履行商品房买卖合同，为池涧波办理位于简阳市房产的不定产权证书；4.为池涧波办理位于简阳市房屋不动产权证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.李永辉答辩称向李成转款1500000元，但提供的转款凭证却是向罗燕的转款凭证，这与法院查明的事实不符。同时，本案中没有证据证明李成、罗燕是红塔集团公司的会计，不能因为有红塔集团公司的法定代表人刘中洋签字，从而就认定李永辉已支付购房款的事实。此外，李永辉与红塔集团公司的管理人员李向明是亲属关系，因此，池涧波主张红塔集团公司、红塔房地产公司与李永辉之间系恶意串通，法院应当查明相关事实，排除合理怀疑。2.刘中洋虽然在2018年6月15日书写“此款是李向明、李永辉交来的河韵馨苑1xx、xx号的购房款”，这也证明三者之间存在恶意串通的行为。首先，李永辉未提供向李向明转购房款1500000元的转款凭证，不能证明李向明代李永辉支付购房款的事实；其次，一审已经查明李向明是红塔集团公司的管理人员，与红塔集团公司存在经济往来是常事；再次，在没有书面合同的情况下，李向明在转款凭证上没有注明转款用途不合常理，最后，没有证据证明李永辉的购房款已归红塔集团公司收取。3.2016年10月，简阳市人民医院已经将讼争商品房交付池涧波，钥匙一直由池涧波持有，李永辉作为买房人，在没有查看房屋现状的情况下，就作出买房的决定，不符合购房的日常经验法则。二、应当由红塔集团公司、红塔房地产公司继续向池涧波履行讼争商品房办证义务。1.池涧波与红塔集团之间的商品房买卖合同合法有效，一审法院在判决书中已进行了详尽阐明。讼争商品房已经交付池涧波占有、使用，李永辉无法取得讼争商品房。2.《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，李永辉没有合法占有房屋，且明显属于恶意，因此应当保护池涧波的合法权益。3.简阳市人民医院在2018年12月5日提起诉讼为（2018）川0180民初5368号案，池涧波并不清楚红塔集团公司、红塔房地产公司与李永辉已将讼争商品房进行转移登记，简阳市人民医院已经向法院作出了说明，在此不再累述。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，池涧波的诉讼请求及理由符合法律规定，请依法予以支持。红塔房地产公司、红塔集团公司辩称，首先，房地产开发公司属于开发单位，因此开发的所有楼盘的所有权归属于红塔房地产公司。红塔集团公司与简阳市人民医院签订了一个代售协议，代售协议规定简阳市人民医院只能将房屋销售给本单位的职工，销售过后的房屋销售款冲抵红塔集团公司和简阳市人民医院的往来账款，如果简阳市人民医院将房卖给其他人，红塔集团公司可以解除委托代售协议。一直到2001年左右，简阳市人民医院代理销售给职工的代为销售就已经结束，直到2018年，涉案房屋还处于代售状态，2017年由于红塔房地产公司、红塔集团公司和简阳市人民医院因购买营业用房发生纠纷，向法院提起诉讼，红塔房地产公司收回其代售权。在2018年12月15日，简阳市人民医院向一审法院起诉要求将该房过户给医院，一二审法院均驳回了简阳市人民医院的诉请。即2018年12月15日，涉案房屋均未进行处置和买卖，由于简阳市人民医院起诉想占有案涉房屋又被法院驳回的情况下，就与池涧波串通虚构购房协议，要求办理上述涉案房屋的产权。因此，从简阳市人民医院起诉要求办证的时间来推断，池涧波所谓的2016年与简阳市人民医院达成口头协议购买案涉房屋系虚假的。并且池涧波作为简阳市人民医院的职工，最早一人就购买5套，后在起诉过程中，由于分案又变成了3套。并且没有和简阳市人民医院的任何书面购房合同和缴纳款项的相应依据。其次，针对池涧波提出李永辉缴纳购房款、转账凭证以及红塔集团公司法定代表人收取款项的问题，有法定代表人的收条，也向房管局办理了相关过户的手续。因此，李永辉、李向明购买房屋的事实清楚且真实。简阳市人民医院在2018年12月5日向法院起诉，要求为其办理房屋产权，在一审法院和成都中院都有生效判决书。因此，2016年将该房卖给池涧波是根本不存在的事实。李永辉辩称，1.关于池涧波称无证据证明李成、罗燕系红塔集团公司会计的问题：首先，李永辉作为普通购房者，客观上无法取得能够证明二人系红塔房地产公司或红塔集团公司会计的证据；其次，二人系红塔集团公司法定代表人刘中洋的指定收款人，李永辉按照其付款指示支付购房款符合常理。且一审法院已查明，李永辉提交的付款凭证上明确载明该笔款项的用途，并有刘中洋的签名和日期，该项证据证实合法，应当作为认定李永辉已经实际支付购房款的依据。2.关于池涧波称案涉房屋已由简阳市人民医院交付给池涧波，由其占用和适用的问题。首先，李永辉认为当时房屋的所有权归属为“红塔公司”而非简阳市人民医院，该医院不具有交付案涉房屋的资格；其次，池涧波所称的占有和使用，可能仅是拿了房屋钥匙而并未在案涉房屋中实际居住。李永辉2018年办理产权证后去接房时被小区物业所告知，因“红塔公司”与简阳市人民医院有纠纷，物业不将房屋钥匙交给李永辉，此后，李永辉也曾找到公司，公司表示会积极解决问题，因此李永辉暂时未取得钥匙。池涧波主张于2016年已购买案涉房屋且简阳市人民医院已交付，于法无据。3.李永辉于2018年购买案涉房屋时，并不知晓池涧波是否与简阳市人民医院达成何种协议，池涧波或简阳市人民医院也从未找过李永辉说明情况，至于红塔集团公司、红塔房地产公司与简阳市人民医院有何协议，池涧波与医院有何种协议，李永辉概不知情。池涧波未提供任何证据证明而仅凭推理猜测于法不符。且根据池涧波提供的证据，简阳市人民医院也是时隔三年多才向红塔集团公司寄送住房所有权人名单，要求红塔集团公司为池涧波办理产权登记。若池涧波在2016年已购买案涉房屋，其在三年多时间里从未要求出卖方为其办理产权登记不符合常理，因此，池涧波主张李永辉与红塔集团公司、红塔房地产公司之间是恶意串通无事实和法律依据。简阳市人民医院述称，池涧波的上诉事实及理由符合客观事实和相关法律规定，依法应予支持。第一，案涉房屋一直是由池涧波在实际占有，李永辉在与红塔房地产公司协商房屋买卖时，并没有实地查看房屋，对房屋的现状不知情。在这种情况下，其出资1500000余元购买该房屋，而转款的对象却并非红塔房地产公司，在转款凭证上也未备注资金的用途，不符合常理。同时，李永辉所购买的房屋与另案李向明所购买的房屋在同一单元、同一楼层、相邻的两套房，面积户型也一样。但是李永辉所支付的房价是1500000元，而另案李向明支付的房价却仅为1000000元，可表明这两笔转款并非是真实的购房款，而是李向明与红塔房地产公司其他款项往来。不能以红塔集团公司的法定代表人刘中洋在转款凭证上进行备注就认定为这两笔转款就是案涉房屋的购房款，而且两张转款凭证上备注的是701、xx两套房的转款，那么这两套房屋价格是合计1500000元，还是李永辉所陈述的其支付了1500000元。第二，李永辉在原审答辩中陈述：“李永辉购买了案涉房屋，价格是是1500000元，……账户中。”但根据案件查明的情况，这1500000元是转入了罗燕的个人账户，法院认定的事实与李永辉一审答辩的不一致。当事人竟将如此大一笔资金搞错了支付对象，显然不符合常理。而且简阳市人民医院认为红塔房地产公司的账户上没有收到李永辉的转款，也不能证明李永辉完成了其购房款的支付行为。且李永辉与李向明系亲属关系，而李向明系红塔集团公司的职工，其对案涉房屋的情况十分清楚，李永辉在购买此房屋时，能够在短期内从拿出1500000元购买案涉房屋，这1500000元资金来源也令人生疑，李永辉应当提供这1500000元资金的合法来源，以及其向李向明转账1500000元的转款凭证。第三，对于罗燕和李成的身份问题，其用人单位是红塔集团公司，李永辉有条件完整提供该两人工作身份的相关证据。第四，关于171套房屋，在2004年修建完成后，简阳市人民医院与红塔集团公司已经完成了结算，所有的房屋款项已经支付完成，在（2019）川01民终7838民事判决书第6页第四条已经明确“代售171套住房的所有房款由乙方收取，甲方同意该款项冲抵乙方多付……”，实际上171套房款医院全部付清了，不存在未支付的情况。池涧波向一审法院起诉请求：判令红塔房地产公司与李永辉于2018年11月22日签订的《成都市存量房买卖合同》无效。诉讼中，池涧波将诉讼请求变更为：1.判令红塔房地产公司与李永辉于2018年11月22日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2.红塔房地产公司、红塔集团公司继续履行商品房买卖合同，即由红塔房地产公司、红塔集团公司为池涧波办理位于简阳市房产的不动产权证书；3.办理上述房产不动产权证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。一审法院认定事实：简阳市人民医院因集资建房的需要于2000年12月18日与红塔集团公司签订《购房协议书》，协议约定：简阳市人民医院购买红塔集团公司修建的‘‘欧阳花园”（后更名为‘‘河韵馨苑”小区）2区商品房，总面积约44000平方米，其中营业房面积10000平方米，住房面积约33000平方米，其他面积约1000平方米；简阳市人民医院所购商品房总金额约为60000000元，其中营业房金额为10000平方米×2700元/平方米=27000000元，住房金额约为33000平方米×900元/平方米=29700000元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=3300000元；红塔集团公司保证其所出售商品房于2004年10月18日前交付，并承诺该商品房质量符合国家质量要求；红塔集团公司在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办理完毕交付给简阳市人民医院，产权证所有权人为简阳市人民医院；任何一方违约，违约方均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。2004年12月28日，简阳市人民医院先后向红塔集团公司支付48152050.94元购房款。2004年12月31日，红塔集团公司与简阳市人民医院签订《代售协议书》，协议约定：红塔集团公司将其开发的‘‘欧阳花园”2区171套住房由简阳市人民医院代为销售；171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中A型房面积为5612.9平方米共计21套，总价为5433527.1元，B型房面积为16188.6平方米共计101套，总价为14979580.96元，C型房屋面积3938.92平方米共计33套，总价为3726080.91元，D型房屋面积为2299.28平方米共计16套，总价2126811.21元;A型房代售价格945元/平方米，其佘套型均价889元/平方米，房顶附属房价格746元/平方米，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定；代售171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，红塔集团公司同意该款直接冲抵简阳市人民医院多付的购房款，简阳市人民医院已付购房款48152050.94元，扣除应支付的购房款21324215.30元和代售房款26266000.18元，红塔集团公司还应返还简阳市人民医院购房款561835.46元，双方同意该部分返还款在简阳市人民医院应支付给红塔集团公司的其他款项中进行抵扣；红塔集团公司负责办理简阳市人民医院代售住房的房产证和土地使用权证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，简阳市人民医院可协助办理；红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单之日起3个月内办理完毕‘‘两证”并交给简阳市人民医院，再由简阳市人民医院将‘‘两证”交给代售住房所有权人。对于代售的171套房，简阳市人民医院按照《代售协议书》的约定，将‘‘河韵馨苑”小区165套住房出售给医院职工，并向红塔集团公司、红塔房地产公司书面告知了购房人的情况，再由红塔房地产公司与简阳市人民医院指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并由红塔房地产公司为医院指定的购房职工办理房屋产权。双方就剩余6套商品房（包括案涉不动产）发生争议。上述6套住房实际由简阳市人民医院占有和控制多年。李向明于2018年6月12日向罗燕的账户汇款1500000元，于2018年6月15日向李成的账户汇款1000000元。红塔集团公司的法定代表人刘中洋在2018年6月12日银行汇款单下方书写‘‘此款是河韵馨苑李向明、李永辉交来的1xx、xx的购房款。刘中洋2018.6.12”的内容；在2018年6月15日银行汇款单下方书写‘‘此款是李向明、李永辉交来的河韵馨苑1xx、xx的购房款。刘中洋2018.6.15”的内容。2018年11月22日，红塔房地产公司与李永辉签订《成都市存量房买卖合同》，合同约定：李永辉向红塔房地产公司购买案涉房产（不动产权证：川2018简阳市不动产权第0××2号）；案涉房产建筑面积284.5平方米，房价款256050元。当天，李永辉与红塔房地产公司的人员前往简阳市不动产登记中心，办理案涉房产的所有权变更登记，并委托李向明代为领证。案涉房屋所有权变更后的权利人为李永辉，不动产权证号：川（2018）简阳市不动产权第0××1号。简阳市人民医院知晓案涉房产被红塔房地产公司出售给他人后，向简阳市不动产登记中心申请异议登记。2018年12月5日，简阳市人民医院就上述争议6套商品房向本院提起诉讼，要求红塔房地产公司、红塔集团公司办理上述6套商品房的不动产登记，并要求两公司全额承担办证税费。2019年2月15日一审法院作出（2018）川0180民初5368号民事判决，以双方系代售法律关系，办证以及税费承担应由购房者主张为由驳回简阳市人民医院的全部诉讼请求。简阳市人民医院不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2020年3月13日作出（2019）川01民终7838号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月16日，简阳市人民医院以案涉房产巳由该院在2016年出售给医院职工池涧波为由，向红塔集团公司邮寄《住房所有权人名单》，要求两公司在接到名单之日起为购房职工池涧波办理13单元xx号房屋的不动产权证书。红塔集团公司于2020年4月17日签收该邮件。至今，红塔集团公司、红塔房地产公司拒绝与池涧波签订商品房买卖协议，亦拒绝为池涧波办理不动产登记。一审再查明，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司商品房预约合同纠纷一案，简阳市人民医院要求红塔集团公司、红塔房地产公司为其办理位于‘‘河韵馨苑”小区5套房产的不动产登记、承担办证全部税费以及支付违约金。一审法院作出（2017）川0180民初1709号民事判决，认定红塔集团公司、红塔房地产公司存在混同，并判决红塔房地产公司、红塔集团公司共同协助简阳市人民医院办理购买房产的不动产权登记，登记税费由两公司共同承担连。红塔房地产公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2018年1月10日作出（2017）川01民终13732号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，李向明从2017年11月至2020年1月期间，红塔集团公司为其缴纳职工养老保险和医疗保险。杨丽从2019年7月至2020年1月期间，红塔集团公司为其缴纳职工养老保险和职工医疗保险。2019年9月4日，李向明（手机号码139××××5554）向简阳市人民医院谭光奎（手机号码130××××6669）发送短信‘‘你好，突然接到刘总安排，资料已交给红建谢主任，联系电话:130××××6669，不好意思哈，请理解为谢！”谭光奎回复：‘‘收到，谢谢”。一审法院认为，简阳市人民医院因职工集资建房之需，与红塔集团公司签订《购房协议书》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买‘‘河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》，就其中的171套住房由之前直接购买的模式变更为代售模式，即由简阳市人民医院代售给医院内部职工。案涉房产属于简阳市人民医院待售房产的范围，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司之间系代售法律关系。关于池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司之间是否具有商品房买卖法律关系的问题。简阳市人民医院与池涧波主张双方达成口头协议，简阳市人民医院将其代售的房产出售给医院内部职工池涧波，符合《代售协议书》的约定，且双方已就当事人信息、商品房价款、付款方式等达成一致，亦符合《商品房销售办法》第十六条的规定，即使红塔集团公司、红塔房地产公司未与池涧波签订书面的商品房买卖合同，池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司亦成立商品房买卖合同关系。红塔集团公司、红塔房地产公司提出其与简阳市人民医院之间仅为代售法律关系，红塔集团公司、红塔房地产公司对于缔约具有审查权利，在其未与池涧波缔结商品房买卖合同的前提下，双方未成立商品房买卖法律关系。对于池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司之间是否具有商品房买卖合同关系，一审法院评析如下：一、简阳市人民医院与池涧波之间的口头协议内容是否符合商品房买卖合同必备要素。《商品房销售办法》第十六条规定了商品房买卖合同中必须具备商品房基本状况、销售总价款、交付日期、办理产权登记有关事宜等内容。本案中，案涉代售行为因在集资建房的特殊背景下，以及双方集资建房模式的改变。使得简阳市人民医院在与红塔集团公司签订的《代售协议书》中对代售房屋的价格、户型、办证时限、税费承担等与商品房买卖合同有关的必备内容进行了明确约定；简阳市人民医院在代售具体房屋之前已经与红塔集团公司确定了代售171套房屋的房号。基于《代售协议书》中约定的内容，简阳市人民医院与购房职工达成的口头商品房买卖协议，具备商品房买卖合同必备内容。二、简阳市人民医院与池涧波达成商品房出售口头协议对红塔集团公司是否具有法律效力。红塔集团公司与简阳市人民医院系委托代售关系，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：‘‘代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。简阳市人民医院根据《代售协议书》的约定，将其代售范围内的房产代售给医院职工，简阳市人民医院的代售行为，未超过委托范围，对红塔集团公司具有法律效力。三、未订立书面协议商品房买卖合意是否成立。原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；以及原《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。商品房买卖合同应当采用书面形式，如一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，简阳市人民医院代其内部职工向红塔集团公司支付所有购房款，红塔集团公司将案涉代售房屋交付给简阳市人民医院，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工。虽然双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，但是已履行大部分合同义务，双方商品房买卖合同关系成立。双方达成的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于《成都市存量房买卖合同》是否无效的问题。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，池涧波主张其在2016年10月已经购买了案涉房屋，红塔房地产公司与李永辉恶意串通，另行订立《成都市存量房买卖合同》损害池涧波利益，要求判令《成都市存量房买卖合同》无效。李永辉以及两公司认为双方订立的《成都市存量房买卖合同》合法有效，不存在恶意串通损害第三人的事实。一审法院认为，首先，从是否损害第三人权益的角度分析。简阳市人民医院、池涧波均主张双方于2016年10月达成口头协议，但简阳市人民医院于2018年12月5日向一审法院提起诉讼，要求将案涉房产登记在其名下；于2020年4月16日向红塔集团公司发送了为其内部职工办理不动产证的函件。如简阳市人民医院在2016年10月便将案涉房产代售给池涧波，其不会提起诉讼要求将案涉房产登记在自己名下，亦不会事隔3年多才要求红塔集团公司为其职工进行物权登记。故，简阳市人民医院与池涧波达成口头协议的时间在2018年12月5日之后。红塔房地产公司将案涉房产出售给李永辉时，简阳市人民医院尚未将案涉房产代售给池涧波，亦不会直接损害池涧波的合法权益，虽然红塔房地产公司将代售范围内的房产直接出售给他人，可能损害了简阳市人民医院的代售利益，但并不因此而直接导致合同无效。其次，从是否存在恶意串通事实的角度分析。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。一般民事待证事实只要达到高度盖然性的证明程度即可，而恶意串通的待证事实需要达到排除合理怀疑的证明标准，即恶意串通事实的证明标准远高于一般民事待证事实的证明标准。虽然李永辉与红塔房地产公司的商品房交易中存在备案合同中的单价远低于市场单价等可疑之处。但是李永辉向一审法院提交了红塔集团公司法定代表人刘中洋签名的汇款凭证，拟证明案涉购房款1500000元汇入了刘中洋指定账户中的事实。本案中池涧波并未举出充足的证据证明双方存在恶意串通的事实。故对池涧波主张《成都市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对其主张红塔房地产公司、红塔集团公司共同为池涧波办理位于简阳市房产的不动产权证书、共同承担办理上述房产不动产权证书的全部税费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百五十四条、第一百六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决：驳回池涧波的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2357元，财产保全费5000元，由池涧波负担。二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。二审另查明：一审法院受理的（2019）川0180民初5368号案件中，简阳市人民医院作为原告，以红塔集团公司、红塔房地产公司为被告，于2018年12月提起诉讼，要求将包括案涉房屋在内的六套住宅转移登记在其名下。事实与理由：“……签订《代售协议》后，红塔集团公司先后将165套商品房办理在简阳市人民医院团购职工和引进人才的名下，余下小区五幢6套本案讼争商品房作为人民医院引进人才使用，因尚未引进人才，故未要求二被告办理产权证，但6套商品房已由红塔集团公司交付简阳市人民医院，一直由医院占有使用，物管费也由医院一直缴付……因二被告即将医院购买并占有管理14年的6套商品房出卖给他人，为维护医院的合法权益，故诉讼”。本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，简阳市人民医院先后与红塔集团公司签订《购房协议书》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买“河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》《补充协议书》，就其中的包括案涉房屋在内的171套住房由直接购买的模式变更为代售模式，且简阳市人民医院只能将上述房屋销售给其职工。简阳市人民医院与池涧波均主张双方于2016年10月达成出卖房屋的口头协议，基于此认为红塔房地产公司出售房屋的行为损害其利益。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，池涧波并未提交其他证据证明其主张的前提下，池涧波应承担举证不能的法律后果。红塔房地产公司将案涉房屋出售并转移登记在李永辉名下，并未损害池涧波的合法权益。综上所述，上诉人池涧波的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费4714元，由上诉人池涧波负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 李 俊审判员 白福群二〇二一年八月三日书记员 何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7260号上诉人（原审原告）：池涧波，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地：四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘明静，总经理。被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司，住所地：四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘中洋，董事长。以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：肖健生，四川阳安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李永辉，女，1964年4月21日出生，汉族，住四川省成都市简阳市。委托诉讼代理人：周玲，四川瑞能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。原审第三人：简阳市人民医院，住所地：四川省成都市简阳市简城镇医院路180号。法定代表人：陶飞，院长。委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍宇空，男，系医院员工。上诉人池涧波因与被上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）、四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红塔集团公司）、李永辉、原审第三人简阳市人民医院合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池涧波上诉请求：1.撤销四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1920号民事判决；2.判令红塔房地产公司与李永辉于2018年11月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》无效；3.判令红塔集团公司、红塔房地产公司继续履行商品房买卖合同，为池涧波办理位于简阳市房产的不定产权证书；4.为池涧波办理位于简阳市房屋不动产权证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.李永辉答辩称向李成转款1500000元，但提供的转款凭证却是向罗燕的转款凭证，这与法院查明的事实不符。同时，本案中没有证据证明李成、罗燕是红塔集团公司的会计，不能因为有红塔集团公司的法定代表人刘中洋签字，从而就认定李永辉已支付购房款的事实。此外，李永辉与红塔集团公司的管理人员李向明是亲属关系，因此，池涧波主张红塔集团公司、红塔房地产公司与李永辉之间系恶意串通，法院应当查明相关事实，排除合理怀疑。2.刘中洋虽然在2018年6月15日书写“此款是李向明、李永辉交来的河韵馨苑1xx、xx号的购房款”，这也证明三者之间存在恶意串通的行为。首先，李永辉未提供向李向明转购房款1500000元的转款凭证，不能证明李向明代李永辉支付购房款的事实；其次，一审已经查明李向明是红塔集团公司的管理人员，与红塔集团公司存在经济往来是常事；再次，在没有书面合同的情况下，李向明在转款凭证上没有注明转款用途不合常理，最后，没有证据证明李永辉的购房款已归红塔集团公司收取。3.2016年10月，简阳市人民医院已经将讼争商品房交付池涧波，钥匙一直由池涧波持有，李永辉作为买房人，在没有查看房屋现状的情况下，就作出买房的决定，不符合购房的日常经验法则。二、应当由红塔集团公司、红塔房地产公司继续向池涧波履行讼争商品房办证义务。1.池涧波与红塔集团之间的商品房买卖合同合法有效，一审法院在判决书中已进行了详尽阐明。讼争商品房已经交付池涧波占有、使用，李永辉无法取得讼争商品房。2.《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，李永辉没有合法占有房屋，且明显属于恶意，因此应当保护池涧波的合法权益。3.简阳市人民医院在2018年12月5日提起诉讼为（2018）川0180民初5368号案，池涧波并不清楚红塔集团公司、红塔房地产公司与李永辉已将讼争商品房进行转移登记，简阳市人民医院已经向法院作出了说明，在此不再累述。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，池涧波的诉讼请求及理由符合法律规定，请依法予以支持。红塔房地产公司、红塔集团公司辩称，首先，房地产开发公司属于开发单位，因此开发的所有楼盘的所有权归属于红塔房地产公司。红塔集团公司与简阳市人民医院签订了一个代售协议，代售协议规定简阳市人民医院只能将房屋销售给本单位的职工，销售过后的房屋销售款冲抵红塔集团公司和简阳市人民医院的往来账款，如果简阳市人民医院将房卖给其他人，红塔集团公司可以解除委托代售协议。一直到2001年左右，简阳市人民医院代理销售给职工的代为销售就已经结束，直到2018年，涉案房屋还处于代售状态，2017年由于红塔房地产公司、红塔集团公司和简阳市人民医院因购买营业用房发生纠纷，向法院提起诉讼，红塔房地产公司收回其代售权。在2018年12月15日，简阳市人民医院向一审法院起诉要求将该房过户给医院，一二审法院均驳回了简阳市人民医院的诉请。即2018年12月15日，涉案房屋均未进行处置和买卖，由于简阳市人民医院起诉想占有案涉房屋又被法院驳回的情况下，就与池涧波串通虚构购房协议，要求办理上述涉案房屋的产权。因此，从简阳市人民医院起诉要求办证的时间来推断，池涧波所谓的2016年与简阳市人民医院达成口头协议购买案涉房屋系虚假的。并且池涧波作为简阳市人民医院的职工，最早一人就购买5套，后在起诉过程中，由于分案又变成了3套。并且没有和简阳市人民医院的任何书面购房合同和缴纳款项的相应依据。其次，针对池涧波提出李永辉缴纳购房款、转账凭证以及红塔集团公司法定代表人收取款项的问题，有法定代表人的收条，也向房管局办理了相关过户的手续。因此，李永辉、李向明购买房屋的事实清楚且真实。简阳市人民医院在2018年12月5日向法院起诉，要求为其办理房屋产权，在一审法院和成都中院都有生效判决书。因此，2016年将该房卖给池涧波是根本不存在的事实。李永辉辩称，1.关于池涧波称无证据证明李成、罗燕系红塔集团公司会计的问题：首先，李永辉作为普通购房者，客观上无法取得能够证明二人系红塔房地产公司或红塔集团公司会计的证据；其次，二人系红塔集团公司法定代表人刘中洋的指定收款人，李永辉按照其付款指示支付购房款符合常理。且一审法院已查明，李永辉提交的付款凭证上明确载明该笔款项的用途，并有刘中洋的签名和日期，该项证据证实合法，应当作为认定李永辉已经实际支付购房款的依据。2.关于池涧波称案涉房屋已由简阳市人民医院交付给池涧波，由其占用和适用的问题。首先，李永辉认为当时房屋的所有权归属为“红塔公司”而非简阳市人民医院，该医院不具有交付案涉房屋的资格；其次，池涧波所称的占有和使用，可能仅是拿了房屋钥匙而并未在案涉房屋中实际居住。李永辉2018年办理产权证后去接房时被小区物业所告知，因“红塔公司”与简阳市人民医院有纠纷，物业不将房屋钥匙交给李永辉，此后，李永辉也曾找到公司，公司表示会积极解决问题，因此李永辉暂时未取得钥匙。池涧波主张于2016年已购买案涉房屋且简阳市人民医院已交付，于法无据。3.李永辉于2018年购买案涉房屋时，并不知晓池涧波是否与简阳市人民医院达成何种协议，池涧波或简阳市人民医院也从未找过李永辉说明情况，至于红塔集团公司、红塔房地产公司与简阳市人民医院有何协议，池涧波与医院有何种协议，李永辉概不知情。池涧波未提供任何证据证明而仅凭推理猜测于法不符。且根据池涧波提供的证据，简阳市人民医院也是时隔三年多才向红塔集团公司寄送住房所有权人名单，要求红塔集团公司为池涧波办理产权登记。若池涧波在2016年已购买案涉房屋，其在三年多时间里从未要求出卖方为其办理产权登记不符合常理，因此，池涧波主张李永辉与红塔集团公司、红塔房地产公司之间是恶意串通无事实和法律依据。简阳市人民医院述称，池涧波的上诉事实及理由符合客观事实和相关法律规定，依法应予支持。第一，案涉房屋一直是由池涧波在实际占有，李永辉在与红塔房地产公司协商房屋买卖时，并没有实地查看房屋，对房屋的现状不知情。在这种情况下，其出资1500000余元购买该房屋，而转款的对象却并非红塔房地产公司，在转款凭证上也未备注资金的用途，不符合常理。同时，李永辉所购买的房屋与另案李向明所购买的房屋在同一单元、同一楼层、相邻的两套房，面积户型也一样。但是李永辉所支付的房价是1500000元，而另案李向明支付的房价却仅为1000000元，可表明这两笔转款并非是真实的购房款，而是李向明与红塔房地产公司其他款项往来。不能以红塔集团公司的法定代表人刘中洋在转款凭证上进行备注就认定为这两笔转款就是案涉房屋的购房款，而且两张转款凭证上备注的是701、xx两套房的转款，那么这两套房屋价格是合计1500000元，还是李永辉所陈述的其支付了1500000元。第二，李永辉在原审答辩中陈述：“李永辉购买了案涉房屋，价格是是1500000元，……账户中。”但根据案件查明的情况，这1500000元是转入了罗燕的个人账户，法院认定的事实与李永辉一审答辩的不一致。当事人竟将如此大一笔资金搞错了支付对象，显然不符合常理。而且简阳市人民医院认为红塔房地产公司的账户上没有收到李永辉的转款，也不能证明李永辉完成了其购房款的支付行为。且李永辉与李向明系亲属关系，而李向明系红塔集团公司的职工，其对案涉房屋的情况十分清楚，李永辉在购买此房屋时，能够在短期内从拿出1500000元购买案涉房屋，这1500000元资金来源也令人生疑，李永辉应当提供这1500000元资金的合法来源，以及其向李向明转账1500000元的转款凭证。第三，对于罗燕和李成的身份问题，其用人单位是红塔集团公司，李永辉有条件完整提供该两人工作身份的相关证据。第四，关于171套房屋，在2004年修建完成后，简阳市人民医院与红塔集团公司已经完成了结算，所有的房屋款项已经支付完成，在（2019）川01民终7838民事判决书第6页第四条已经明确“代售171套住房的所有房款由乙方收取，甲方同意该款项冲抵乙方多付……”，实际上171套房款医院全部付清了，不存在未支付的情况。池涧波向一审法院起诉请求：判令红塔房地产公司与李永辉于2018年11月22日签订的《成都市存量房买卖合同》无效。诉讼中，池涧波将诉讼请求变更为：1.判令红塔房地产公司与李永辉于2018年11月22日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2.红塔房地产公司、红塔集团公司继续履行商品房买卖合同，即由红塔房地产公司、红塔集团公司为池涧波办理位于简阳市房产的不动产权证书；3.办理上述房产不动产权证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。一审法院认定事实：简阳市人民医院因集资建房的需要于2000年12月18日与红塔集团公司签订《购房协议书》，协议约定：简阳市人民医院购买红塔集团公司修建的‘‘欧阳花园”（后更名为‘‘河韵馨苑”小区）2区商品房，总面积约44000平方米，其中营业房面积10000平方米，住房面积约33000平方米，其他面积约1000平方米；简阳市人民医院所购商品房总金额约为60000000元，其中营业房金额为10000平方米×2700元/平方米=27000000元，住房金额约为33000平方米×900元/平方米=29700000元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=3300000元；红塔集团公司保证其所出售商品房于2004年10月18日前交付，并承诺该商品房质量符合国家质量要求；红塔集团公司在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办理完毕交付给简阳市人民医院，产权证所有权人为简阳市人民医院；任何一方违约，违约方均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。2004年12月28日，简阳市人民医院先后向红塔集团公司支付48152050.94元购房款。2004年12月31日，红塔集团公司与简阳市人民医院签订《代售协议书》，协议约定：红塔集团公司将其开发的‘‘欧阳花园”2区171套住房由简阳市人民医院代为销售；171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中A型房面积为5612.9平方米共计21套，总价为5433527.1元，B型房面积为16188.6平方米共计101套，总价为14979580.96元，C型房屋面积3938.92平方米共计33套，总价为3726080.91元，D型房屋面积为2299.28平方米共计16套，总价2126811.21元;A型房代售价格945元/平方米，其佘套型均价889元/平方米，房顶附属房价格746元/平方米，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定；代售171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，红塔集团公司同意该款直接冲抵简阳市人民医院多付的购房款，简阳市人民医院已付购房款48152050.94元，扣除应支付的购房款21324215.30元和代售房款26266000.18元，红塔集团公司还应返还简阳市人民医院购房款561835.46元，双方同意该部分返还款在简阳市人民医院应支付给红塔集团公司的其他款项中进行抵扣；红塔集团公司负责办理简阳市人民医院代售住房的房产证和土地使用权证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，简阳市人民医院可协助办理；红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单之日起3个月内办理完毕‘‘两证”并交给简阳市人民医院，再由简阳市人民医院将‘‘两证”交给代售住房所有权人。对于代售的171套房，简阳市人民医院按照《代售协议书》的约定，将‘‘河韵馨苑”小区165套住房出售给医院职工，并向红塔集团公司、红塔房地产公司书面告知了购房人的情况，再由红塔房地产公司与简阳市人民医院指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并由红塔房地产公司为医院指定的购房职工办理房屋产权。双方就剩余6套商品房（包括案涉不动产）发生争议。上述6套住房实际由简阳市人民医院占有和控制多年。李向明于2018年6月12日向罗燕的账户汇款1500000元，于2018年6月15日向李成的账户汇款1000000元。红塔集团公司的法定代表人刘中洋在2018年6月12日银行汇款单下方书写‘‘此款是河韵馨苑李向明、李永辉交来的1xx、xx的购房款。刘中洋2018.6.12”的内容；在2018年6月15日银行汇款单下方书写‘‘此款是李向明、李永辉交来的河韵馨苑1xx、xx的购房款。刘中洋2018.6.15”的内容。2018年11月22日，红塔房地产公司与李永辉签订《成都市存量房买卖合同》，合同约定：李永辉向红塔房地产公司购买案涉房产（不动产权证：川2018简阳市不动产权第0××2号）；案涉房产建筑面积284.5平方米，房价款256050元。当天，李永辉与红塔房地产公司的人员前往简阳市不动产登记中心，办理案涉房产的所有权变更登记，并委托李向明代为领证。案涉房屋所有权变更后的权利人为李永辉，不动产权证号：川（2018）简阳市不动产权第0××1号。简阳市人民医院知晓案涉房产被红塔房地产公司出售给他人后，向简阳市不动产登记中心申请异议登记。2018年12月5日，简阳市人民医院就上述争议6套商品房向本院提起诉讼，要求红塔房地产公司、红塔集团公司办理上述6套商品房的不动产登记，并要求两公司全额承担办证税费。2019年2月15日一审法院作出（2018）川0180民初5368号民事判决，以双方系代售法律关系，办证以及税费承担应由购房者主张为由驳回简阳市人民医院的全部诉讼请求。简阳市人民医院不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2020年3月13日作出（2019）川01民终7838号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月16日，简阳市人民医院以案涉房产巳由该院在2016年出售给医院职工池涧波为由，向红塔集团公司邮寄《住房所有权人名单》，要求两公司在接到名单之日起为购房职工池涧波办理13单元xx号房屋的不动产权证书。红塔集团公司于2020年4月17日签收该邮件。至今，红塔集团公司、红塔房地产公司拒绝与池涧波签订商品房买卖协议，亦拒绝为池涧波办理不动产登记。一审再查明，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司商品房预约合同纠纷一案，简阳市人民医院要求红塔集团公司、红塔房地产公司为其办理位于‘‘河韵馨苑”小区5套房产的不动产登记、承担办证全部税费以及支付违约金。一审法院作出（2017）川0180民初1709号民事判决，认定红塔集团公司、红塔房地产公司存在混同，并判决红塔房地产公司、红塔集团公司共同协助简阳市人民医院办理购买房产的不动产权登记，登记税费由两公司共同承担连。红塔房地产公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2018年1月10日作出（2017）川01民终13732号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，李向明从2017年11月至2020年1月期间，红塔集团公司为其缴纳职工养老保险和医疗保险。杨丽从2019年7月至2020年1月期间，红塔集团公司为其缴纳职工养老保险和职工医疗保险。2019年9月4日，李向明（手机号码139××××5554）向简阳市人民医院谭光奎（手机号码130××××6669）发送短信‘‘你好，突然接到刘总安排，资料已交给红建谢主任，联系电话:130××××6669，不好意思哈，请理解为谢！”谭光奎回复：‘‘收到，谢谢”。一审法院认为，简阳市人民医院因职工集资建房之需，与红塔集团公司签订《购房协议书》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买‘‘河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》，就其中的171套住房由之前直接购买的模式变更为代售模式，即由简阳市人民医院代售给医院内部职工。案涉房产属于简阳市人民医院待售房产的范围，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司之间系代售法律关系。关于池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司之间是否具有商品房买卖法律关系的问题。简阳市人民医院与池涧波主张双方达成口头协议，简阳市人民医院将其代售的房产出售给医院内部职工池涧波，符合《代售协议书》的约定，且双方已就当事人信息、商品房价款、付款方式等达成一致，亦符合《商品房销售办法》第十六条的规定，即使红塔集团公司、红塔房地产公司未与池涧波签订书面的商品房买卖合同，池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司亦成立商品房买卖合同关系。红塔集团公司、红塔房地产公司提出其与简阳市人民医院之间仅为代售法律关系，红塔集团公司、红塔房地产公司对于缔约具有审查权利，在其未与池涧波缔结商品房买卖合同的前提下，双方未成立商品房买卖法律关系。对于池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司之间是否具有商品房买卖合同关系，一审法院评析如下：一、简阳市人民医院与池涧波之间的口头协议内容是否符合商品房买卖合同必备要素。《商品房销售办法》第十六条规定了商品房买卖合同中必须具备商品房基本状况、销售总价款、交付日期、办理产权登记有关事宜等内容。本案中，案涉代售行为因在集资建房的特殊背景下，以及双方集资建房模式的改变。使得简阳市人民医院在与红塔集团公司签订的《代售协议书》中对代售房屋的价格、户型、办证时限、税费承担等与商品房买卖合同有关的必备内容进行了明确约定；简阳市人民医院在代售具体房屋之前已经与红塔集团公司确定了代售171套房屋的房号。基于《代售协议书》中约定的内容，简阳市人民医院与购房职工达成的口头商品房买卖协议，具备商品房买卖合同必备内容。二、简阳市人民医院与池涧波达成商品房出售口头协议对红塔集团公司是否具有法律效力。红塔集团公司与简阳市人民医院系委托代售关系，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：‘‘代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。简阳市人民医院根据《代售协议书》的约定，将其代售范围内的房产代售给医院职工，简阳市人民医院的代售行为，未超过委托范围，对红塔集团公司具有法律效力。三、未订立书面协议商品房买卖合意是否成立。原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；以及原《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。商品房买卖合同应当采用书面形式，如一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，简阳市人民医院代其内部职工向红塔集团公司支付所有购房款，红塔集团公司将案涉代售房屋交付给简阳市人民医院，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工。虽然双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，但是已履行大部分合同义务，双方商品房买卖合同关系成立。双方达成的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于《成都市存量房买卖合同》是否无效的问题。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，池涧波主张其在2016年10月已经购买了案涉房屋，红塔房地产公司与李永辉恶意串通，另行订立《成都市存量房买卖合同》损害池涧波利益，要求判令《成都市存量房买卖合同》无效。李永辉以及两公司认为双方订立的《成都市存量房买卖合同》合法有效，不存在恶意串通损害第三人的事实。一审法院认为，首先，从是否损害第三人权益的角度分析。简阳市人民医院、池涧波均主张双方于2016年10月达成口头协议，但简阳市人民医院于2018年12月5日向一审法院提起诉讼，要求将案涉房产登记在其名下；于2020年4月16日向红塔集团公司发送了为其内部职工办理不动产证的函件。如简阳市人民医院在2016年10月便将案涉房产代售给池涧波，其不会提起诉讼要求将案涉房产登记在自己名下，亦不会事隔3年多才要求红塔集团公司为其职工进行物权登记。故，简阳市人民医院与池涧波达成口头协议的时间在2018年12月5日之后。红塔房地产公司将案涉房产出售给李永辉时，简阳市人民医院尚未将案涉房产代售给池涧波，亦不会直接损害池涧波的合法权益，虽然红塔房地产公司将代售范围内的房产直接出售给他人，可能损害了简阳市人民医院的代售利益，但并不因此而直接导致合同无效。其次，从是否存在恶意串通事实的角度分析。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。一般民事待证事实只要达到高度盖然性的证明程度即可，而恶意串通的待证事实需要达到排除合理怀疑的证明标准，即恶意串通事实的证明标准远高于一般民事待证事实的证明标准。虽然李永辉与红塔房地产公司的商品房交易中存在备案合同中的单价远低于市场单价等可疑之处。但是李永辉向一审法院提交了红塔集团公司法定代表人刘中洋签名的汇款凭证，拟证明案涉购房款1500000元汇入了刘中洋指定账户中的事实。本案中池涧波并未举出充足的证据证明双方存在恶意串通的事实。故对池涧波主张《成都市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对其主张红塔房地产公司、红塔集团公司共同为池涧波办理位于简阳市房产的不动产权证书、共同承担办理上述房产不动产权证书的全部税费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百五十四条、第一百六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决：驳回池涧波的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2357元，财产保全费5000元，由池涧波负担。二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。二审另查明：一审法院受理的（2019）川0180民初5368号案件中，简阳市人民医院作为原告，以红塔集团公司、红塔房地产公司为被告，于2018年12月提起诉讼，要求将包括案涉房屋在内的六套住宅转移登记在其名下。事实与理由：“……签订《代售协议》后，红塔集团公司先后将165套商品房办理在简阳市人民医院团购职工和引进人才的名下，余下小区五幢6套本案讼争商品房作为人民医院引进人才使用，因尚未引进人才，故未要求二被告办理产权证，但6套商品房已由红塔集团公司交付简阳市人民医院，一直由医院占有使用，物管费也由医院一直缴付……因二被告即将医院购买并占有管理14年的6套商品房出卖给他人，为维护医院的合法权益，故诉讼”。本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，简阳市人民医院先后与红塔集团公司签订《购房协议书》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买“河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》《补充协议书》，就其中的包括案涉房屋在内的171套住房由直接购买的模式变更为代售模式，且简阳市人民医院只能将上述房屋销售给其职工。简阳市人民医院与池涧波均主张双方于2016年10月达成出卖房屋的口头协议，基于此认为红塔房地产公司出售房屋的行为损害其利益。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，池涧波并未提交其他证据证明其主张的前提下，池涧波应承担举证不能的法律后果。红塔房地产公司将案涉房屋出售并转移登记在李永辉名下，并未损害池涧波的合法权益。综上所述，上诉人池涧波的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费4714元，由上诉人池涧波负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 李 俊审判员 白福群二〇二一年八月三日书记员 何佳林