北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11989号上诉人（原审原告）：程庆排，男，1968年12月16日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：北京浩宇达兴商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路**。法定代表人：张瑾，总经理。被上诉人（原审被告）：李全红，男，1966年3月8日出生，汉族，北京安达兴科贸有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。被上诉人（兼北京浩宇达兴商贸有限公司、李全红之共同委托诉讼代理人）：李全福，男，1971年2月2日出生，汉族，北京浩宇达兴商贸有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人程庆排因与被上诉人北京浩宇达兴商贸有限公司（以下简称浩宇公司）、被上诉人李全红、被上诉人李全福房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初4143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程庆排、被上诉人（兼被上诉人浩宇公司、李全红之共同委托诉讼代理人）李全福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程庆排上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求，本案诉讼费由浩宇公司、李全红、李全福承担。事实和理由：1.我一审提供的开具时间为2016年7月15日、编号为0229037、项目为房屋抵押金的收据与涉案《房屋租赁合同》约定的抵押金数额一致；我与李全红存在长期租赁关系，故房屋租金及抵押金收据均为后期补开，不能因付款时间与收据开具时间存在差异而否认他们之间的关联性，一审法院认定押金收据与涉案房屋租赁合同无关是错误的。2.李全红没有证据证明其已退还我抵押金，一审法院并未查明。李全红承认与我的租赁关系，并称都是一笔一清且已经退还房屋抵押金，但李全红并没有出具已经退还房屋抵押金的证据。浩宇公司、李全红、李全福辩称，同意一审判决，不同意程庆排的上诉请求及理由。1.涉案合同明确载明出租人系李全红，承租人为程庆排，浩宇公司作为本案被告、李全福作为本案第三人的主体均不适格。程庆排出示了2016年7月15日由浩宇公司开具的房屋抵押金收据，浩宇公司不予承认，程庆排主张该房屋抵押金为涉案租赁合同中约定的房屋抵押金，显然牵强附会。虽然涉案租赁合同落款“承租方（甲方）”处由“李全福”签字，但李全福系受托人，并非合同当事人。2.程庆排提起本案诉讼已超诉讼时效。涉案租赁合同终止日期为2017年12月31日，房屋租赁合同履行期满后合同关系即已终止，双方并无经济纠纷，浩宇公司、李全红在2021年1月20日收到程庆排的起诉状，距租赁合同履行期满已满三年。3.程庆排提供的由浩宇公司出具的房屋抵押金收据，与涉案租赁合同无任何关联；程庆排提交的中国农业银行银行卡交易明细清单，无法证明是否交纳了房屋风险抵押金。程庆排向一审法院起诉请求：1.判令浩宇公司、李全红连带向程庆排退还押金30000元；2.判令浩宇公司、李全红向程庆排支付自2017年12月31日至实际付清之日止的资金占用期间的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由浩宇公司、李全红承担。一审法院认定事实：2014年9月5日，李全红（出租人、甲方，系委托李全福代为签订）与程庆排（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》；双方约定甲方将小红门路珊瑚桥南100米路西的房屋（含一期区域、二期区域）按现状租赁给乙方作库房使用，甲方提供生活用水用电接口，费用乙方按月按时给付甲方；关于租赁期限，双方约定一期区域租赁期限为4个月，自2014年9月1日至2014年12月31日，二期区域租赁期限为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日；关于租赁金额、费用及交付期限，双方在合同书第三条约定：“1.一期租赁区域，乙方一次性交付甲方4个月房屋租金（自2014年9月1日至2014年12月31日止）为70000元（柒万元整），垃圾管理费一次性给付甲方为4000元整（肆仟元整）；2.二期租赁区域，自2015年1月1日至2015年12月31日止，乙方每年交付甲方房屋租金为100000元整（壹拾万元整），垃圾管理费每年给付甲方为5000元整（伍仟元整）；自2016年1月1日至2017年12月31日止，乙方每年交付甲方房屋租金为110000元整（壹拾壹万元整），垃圾管理费每年给付甲方为5000元整（伍仟元整）；3.自本合同签订之日时，乙方应将二期区域房租款及垃圾管理费一次性给付甲方，即：74000元整（柒万肆仟元整），并乙方同时交付甲方3万元整（叁万元整）作为房屋风险抵押金，待本合同最后期限终止时（即：2017年12月31日前）并乙方将房屋及内部设施、管线完好无损的交于甲方，甲方将风险抵押金原数无息的返还乙方；3.乙方每月25日按表数向甲方缴纳电费；暂定电费1.3元/每度；水费7元/每吨；地方政；地方政府或相关部门如有调整变化甲方可作相应调整。4.乙方给付甲方的房屋租赁费为不含税价款，房产税由乙方承担并自行缴纳”；关于甲方权利和义务，双方在合同书第四条约定：“1.甲方按合同规定期限将现状房屋交付给乙方；2.甲方保证该房屋权利及相应土地使用权未受到司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式进行任何限制；3.甲方在合理有效期内，不得以任何理由提前收回该房屋；4.乙方给付甲方房屋租赁费、管理费、水电等费用后，甲方为乙方开具内部缴费收据”；关于乙方权利义务，双方在合同书第四条约定：“1.乙方按合同之约定向甲方缴纳房屋租赁费等相关费用……乙方应在2017年12月31日前将房屋完好返还甲方，本协议即终止作废。4.租赁房屋原有建筑、结构和格局乙方不得毁坏或改变，乙方在房屋内如有装饰装修等项目，自完成时产权即归甲方所有，不得拆除、毁坏……”；关于其他事项，双方在合同书第五条约定：“1.乙方在一期区域租赁期满时，应按协议约定期限，将此租赁房屋完好移交给甲方，并转至二期租赁区域正常经营，至二期租赁期限终止（2017年12月31日）时并搬离……3.此租赁房屋区域内，乙方不得增建其他建筑设施及房屋……”；关于违约责任，双方在合同书第六条约定：“1.如甲乙双方有任何一方不履行合同中所述条款，只是本合同不能正常履行，即视单方违约，违约方应承担相应违约责任，并交付守约方违约金，违约金相当于一年租金……3.乙方逾期交付租金、水电等费用，每逾期一日，甲方按未交金额的3%向乙方加收违约金；乙方逾期一个月未缴纳房屋租赁费，甲方有权收回该房屋，并视乙方违约”；关于争议解决，双方在合同书第六条约定，该合同未尽事宜，协商解决，如有争议，可到租赁地地方法院裁决。在合同落款“甲方签字”处，由李全福签字确认；李全红（委托人）、李全福（受托人）均认可系李全红委托李全福签订合同书，程庆排亦认可该合同书的出租人为李全红；在合同落款“乙方签字”处，由程庆排签字并捺印确认；落款时间为2014年9月5日。合同签订后，李全红向程庆排交付租赁房屋；就给付租金等各项费用情况，程庆排提交中国农业银行银行卡交易明细清单，该清单载明程庆排在2016年7月3日向李全红转账汇款190000元，在2016年12月3日向李全红转账汇款115000元，在2016年12月14日向李全红转账汇款150000元。为进一步证明就租赁房屋向出租人给付款项情况，程庆排提交4张该收据，该4张收据的“收款单位公章”处均加盖浩宇公司的发票专用章或财务专用章，收款人均为张涛，交款人均为程庆排；其中编号为0526956的收据载明：“2015年12月17日今收到程庆排交来房屋租赁费（汇款）人民币（大写）壹拾壹万元正，￥110000”；其中编号为0229035的收据载明：“2016年7月15日今收到程庆排交来房屋租赁费（2016.7.15至2017.1.14止）人民币（大写）壹拾伍万元正，￥150000”；其中编号为0229036的收据载明：“2016年7月15日今收到程庆排交来垃圾管理费（2016.7.15至2017.7.14止）人民币（大写）壹万元正，￥10000”；其中编号为0229037的收据载明：“2016年7月15日今收到程庆排交来房屋抵押金人民币（大写）叁万元正，￥30000”；对上述收据的真实性，李全红、浩宇公司予以认可，但不认可与本案的关联性及证明目的，并主张原来确实有续租的情况，都是一笔一清的，本身不存在欠付承租人的钱，而且即使有欠付也已超过了诉讼时效，程庆排所提交证据材料都是针对另外一份合同的，另外一份租赁合同的租赁房屋与本案租赁房屋并非同一场地，是前后院的关系，本案涉案合同书签订于2014年，所以承租人不可能在2016年才给押金（房屋抵押金）；就上述收据加盖浩宇公司的印章一节，李全红、浩宇公司解释称，浩宇公司的法定代表人和李全红是夫妻关系，之前的合同并非全部是和李全红签订的，还有程庆排和其他人签订合同，本案涉案合同已经到期了，程庆排也已经返还了租赁物，其在合同到期前就返还了租赁物。庭审中，经法院释明，要求程庆排如实陈述，出租人等主体是否退还了30000元押金及是否在起诉前索要过押金，程庆排陈述称，30000元风险抵押金肯定没有退，要不然押金条（押金收据）不可能由程庆排持有，浩宇公司的法定代表人和李全红系夫妻关系，所以程庆排所提交押金收据上才会加盖浩宇公司的印章，程庆排之前联系过李全红一方人员，但对方不予退还风险抵押金的理由是因为程庆排所设立公司的营业执照还没有迁出，所以当时没有退还程庆排押金，后来程庆排所设立公司的营业地址已经迁出了，就应该退还风险抵押金；对上述追索风险抵押金情况，李全红、浩宇公司、李全福陈述称，程庆排在之前没有索要过风险抵押金，程庆排是作废品回收的，在2017年3月8日程庆排就完全退出了，之前有相关文件要求这类产业退出大兴区旧宫镇辖区；经询问，在除交纳费用外的合同履行过程中是否还出现过浩宇公司的情况，程庆排陈述称，涉案合同的其他事项都已经交割完毕了，程庆排系根据合同约定主张退还风险抵押金，本案合同涉及到几个租赁区域，程庆排所提交证据材料是可与涉案合同书对应的；就租赁房屋是否有建设工程规划许可证等准建手续情况，程庆排陈述称，房屋产权属北京市南郊农场，是北京市南郊农场将房屋租赁给李全红的，李全红、浩宇公司、李全福陈述称，对租赁房屋颁发有产权证，产权人是北京市南郊农场，最开始就是北京市南郊农场将房屋租赁给李全红，之后又由李全红转租给程庆排；关于租赁房屋腾退时间，经询问，程庆排陈述称，系按照合同约定到期腾退的，李全红、浩宇公司、李全福则陈述称，实际上程庆排在合同没有到期就搬走了，在2017年3月8日就腾退了。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案《房屋租赁合同》签订于2014年9月5日，租赁期限至2017年12月31日，承租人已搬离租赁房屋，按照合同约定在2017年12月31日前即应将风险抵押金无息退还承租人，且程庆排在2020年11月30日（民事起诉状落款时间）即已提起本案诉讼，上述时间均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》等法律规定。根据无争议事实，《房屋租赁合同》系由出租人李全红与承租人程庆排所订立，该合同关系系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务，故如果存在未退还风险抵押金一节，李全红应予以退还；因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体，但有债务加入等情形除外；本案中，浩宇公司并非订立涉案《房屋租赁合同》的民事主体，但是，如果存在浩宇公司以自己的名义收取租金等费用的情况，则构成债务加入，浩宇公司、李全红应对程庆排承担连带责任。基于上述分析，本案最大争议焦点在于程庆排所提交收据及银行转账记录的认定事宜，对此，下文详细分析之。第一，程庆排提交了4张收据，编号分别0526956（开票时间为2015年12月27日，项目为房屋租赁费，下同）、0229035（2016年7月15日，房屋租赁费）、0229036（2016年7月15日，垃圾管理费）、0229037（2016年7月15日，房屋抵押金），由此看见，第1张收据的编号与后三张不具有连贯性，开票时间亦相差甚远，不能佐证程庆排交纳风险抵押金情况；而后三张收据的开票时间在同一日，且票号连续，故可以通过分析这3张收据来判断其与涉案风险抵押金的关联性。首先分析第4张收据，其载明程庆排在2016年7月15日交纳了“房屋抵押金”30000元，该金额与涉案《房屋租赁合同》载明金额一致，但其未载明该房屋抵押金所对应租赁房屋的位置，且正如李全红、浩宇公司、李全福所指出，涉案《房屋租赁合同》签订于2014年9月5日，但该房屋抵押金收据的开票时间却为2016年7月15日，相差近2年，而押金往往系同首期租金一并交纳，具体至涉案《房屋租赁合同》，亦规定：“自本合同签订之日时，乙方应将一期区域房租款及垃圾管理费一次性交付甲方……并乙方交付甲方3万元整（叁万元整）作为房屋风险抵押金”，故仅凭该第4张收据无法建立所交纳30000元房屋抵押金与涉案《房屋租赁合同》的关联性；然后分析第2张收据，该收据载明程庆排交纳了2016年7月15日至2017年1月14日的房屋租赁费150000元，折合年租金为300000元，而在《房屋租赁合同》中载明的二期租赁区域的租赁期限起止时间为2015年1月1日至2015年12月31日（年租金为100000元）、2016年1月1日至2017年12月31日（年租金为110000元），无论是第2张收据的租金起止时间，还是租金交纳标准，均与《房屋租赁合同》完全不一致，故无法通过第2张收据建立起所交纳房屋租赁费与《房屋租赁合同》之间的关联性，继而也无法通过与该收据同日开具的第4张收据建立起与《房屋租赁合同》之间的关联性；最后分析第3张收据，其载明程庆排交纳了2016年7月15日至2017年7月14日期间的垃圾管理费10000元，而在涉案《房屋租赁合同》中约定的2号租赁区域的垃圾管理费为每年5000元，与上述金额并不一致，据此，无法通过第3张收据建立起所交纳垃圾管理费与《房屋租赁合同》之间的关联性，继而也无法通过与该收据同日开具的第4张收据建立起与《房屋租赁合同》之间的关联性。综上所述，对于程庆排所提交上述4张收据，法院均不予采信。第二，对于交纳租金等费用情况，程庆排提交了中国农业银行银行卡交易明细清单，其载明程庆排在2016年7月3日向李全红转账190000元，在2016年12月3日向李全红转账115000元，在2016年12月14日向李全红转账150000元；就上述每笔转账汇款所对应费用项目，经向程庆排询问，其表示因时间久远，已经无法明确，但肯定系交纳涉案《房屋租赁合同》的相关费用；因上述转账汇款情况与程庆排所提交收据本身就无法对应，且通过审查转账记录亦无法确定与涉案《房屋租赁合同》之间的关联性，仅凭收款人李全红不能认定所收取款项即与涉案《房屋租赁合同》有关，故对该交易明细清单，法院不予采纳。综上所述，就针对涉案《房屋租赁合同》已交纳押金（风险抵押金）30000元的事实，虽然程庆排提供了一定证据材料，但因欠缺关联性，待证事实仍处于真伪不明的状态，故程庆排应承担举证不能的不利后果，故对程庆排要求李全红、浩宇公司连带退还押金30000元并支付利息的诉讼请求，法院实难支持。一审法院判决：驳回程庆排的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，程庆排另提供银行流水一张，欲证明其已付押金30000元的事实。浩宇公司、李全红、李全福质证称，真实性、证明目的均不认可，跟涉案租赁合同并无关联。经询，程庆排称其提起本案诉讼之前曾向对方主张过退还押金，但未能提供证据；浩宇公司、李全红、李全福称涉案租赁合同关系终止多年，如果存在未退还的押金，程庆排应当持有押金条原件，合同终止时间距离本案诉讼时间过久，程庆排是否已经支付押金，或者即便支付了押金、但是否已经退还均没有办法再行提供证据。本院认为，本案中，程庆排依据其与李全红签订的涉案房屋租赁合同，要求李全红、浩宇公司退还押金（房屋风险抵押金）30000元，程庆排应首先就其已经履行了合同约定的房屋风险抵押金给付义务承担举证责任。对于程庆排于本案诉讼中提供的证据的关联性及证明效力，一审法院进行了详细的分析阐述，论理充分。程庆排虽于二审期间补充提供了2014年9月6日的银行流水，但无法反映支付款项性质。且自涉案租赁合同关系终止截至程庆排提起本案诉讼时已近三年时间，程庆排未能提供其向李全红、或浩宇公司、或李全福主张权利的相关证据，故虽浩宇公司、李全红、李全福就涉案房屋风险抵押金是否已付的陈述有欠明确，本院尚难认定应由浩宇公司、李全红、李全福承担相应不利后果。综上所述，程庆排的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由程庆排负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年八月二十七日法官助理 孙春玮书 记 员 刘 洋