重庆市巫山县人民法院重庆市巫山县人民法院民事判决书 （2021）渝0237民初2360号 原告：徐娅，女，1975年11月15日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：田小林，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路159号三楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，董事长。原告徐娅与被告重庆市昌宝建设有限公司（以下简称昌宝建司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序并于6月22日、7月27日两次公开开庭进行审理。原告徐娅及其委托诉讼代理人田小林到庭参加诉讼，被告昌宝建司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐娅向本院提出诉讼请求：1.继续履行原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.依法判决被告自2019年7月5日起，以原告已付房款575 176.00元为基数，按日万分之一向原告支付延期办证违约金至原告取得房屋产权证之日止；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项、第2项诉讼请求为：1.要求被告继续履行原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.依法判决被告自2019年7月5日起（每月按30日计算），以原告已付房款575 176.00元为基数，按日万分之一向原告支付延期办证违约金至起诉之日止。事实和理由:原、被告于2017年2月26日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同明确约定双方应于房屋交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证。若因甲方(被告)的责任未能按期申请办理房屋产权证的，自约定向登记机构提交材料之日起，以乙方(原告)已付房款为基数，按照日万分之一承担违约责任。现该房屋已于2019年5月5日交付使用，但因被告原因一直未能办理房屋产权证。现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告昌宝建司辩称，一、本案系第三方原因导致房屋产权证至今未办理，依据合同约定，昌宝建司不承担违约责任。二、合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整至日万分之零点三以内。其理由为：（一）逾期办证的主要过错不在昌宝建司；（二）原告徐娅未举证证明因迟延取得《竣工验收备案登记证》或《房屋产权证》而遭受的实际损失；（三）本辖区范围内此前已有同类案件的生效判决，生效判决认定开发商承担违约责任的标准为日万分之零点三。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月26日，原告徐娅（乙方）与被告昌宝建司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“……第一条 本商品房的项目名称及土地状况 本商品房项目：暂定名为双子天街。……第三条 乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫溪县某某街道某某路某某号。（二）本商品房所在幢的楼层共计：4层……本商品房所在楼层物理层为第1层……（四）本商品房建筑面积：35.03平方米，其中，套内建筑面积：33.93平方米，共用部份与共用房屋分摊建筑面积：1.10平方米。……第四条 购房价款 （一）本商品房为清水房，总成交金额为955 176元整……第五条 付款方式及期限……3、按揭付款：本商品房总成交金额955176元整……（1）于2017年2月26日支付首付款：￥485 176元整；（2）剩余房款：￥470 000元整由专业银行提供按揭贷款支付。……第七条 交房期限及交付条件 （一）本商品房交付期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2018年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第十三条 关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十三条 本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……第二十五条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条 合同附件与本合同具有同等法律效力。……第二十八条 本合同自双方签订之日起生效。……”2018年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议（二），约定：“……2017年2月26日，甲乙双方签订了《商品房买卖合同》，约定由乙方采用按揭付款方式购买甲方开发的巫溪·某某街某某幢某某层某某号房屋。现就乙方所购房屋的购房价款支付事宜，特签订本补充协议：一、乙方已付购房款确认……2、乙方实际付款情况：经甲乙双方再三核对，现一致确认，截止2018年12月1日，乙方已向甲方实际支付了购买巫溪·某某街某某幢某某层某某号房屋首期购房款（大写）伍拾柒万伍仟壹佰柒拾陆元。……二、乙方下欠购房价款确认 经甲乙双方再三核对，现一致确认，截止2018年12月1日，乙方尚下欠购买巫溪·某某街某某号房屋购房价款（大写）叁拾捌万元。三、剩余购房价款支付办法 乙方剩余房款中的（大写）叁拾捌万元选择下列第1种方式支付购房款：1、继续选择按揭付款。……四、本补充协议约定的事项，甲乙双方应当一致信守，任何一方违约，违约方向守约方支付违约金1万元，并由违约方承担守约方因追偿债务所产生的诉讼费、律师服务费等各项费用。五、因履行商品房买卖合同及本协议发生争议时，由双方协商解决，协商不成时，由争议方向巫山县人民法院起诉。……”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款575 176.00元。2019年5月5日，被告昌宝建司将该房屋交付给原告徐娅使用至今。2019年4月28日，本案诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告至今未取得土地房屋登记机构的登记受理单。原告未提供证据证明被告的违约办证给原告造成的损失。原告为实现本案债权及另一民事案件，向本院提起诉讼并与北京市炜衡（重庆）律师事务所签订了合同及补充协议，委托该所律师代为参加诉讼，支付法律服务费20 000.00元。庭审中，原告陈述本案应按照起诉主张的违约金标的额的百分之六计收法律服务费。本院认为，原告徐娅与被告昌宝建司签订《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议（二），系双方的真实意思表示，应受法律保护。原告要求被告继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告自2019年7月5日起以原告已付房款575176.00元为基数，按日万分之一向原告支付延期办证的违约金至起诉之日止的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。同时，按照原、被告双方的约定，被告应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即被告于2019年5月5日交付房屋后，应于同年7月5日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。被告至今未取得登记受理单，原告要求将违约办证的时间计算至起诉之日（2021年5月12日），被告已逾期666天，已违约，应承担逾期为原告取得登记受理单的违约责任。被告辩称，不动产权证办理未按照合同约定的期限完成系第三方原因所造成，非被告的责任，被告不应承担本案的民事责任，但未向本院提交证据予以证明，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告辩称违约办证存在诸多客观因素，并不是被告主观上要违约办证，被告在交房过程中没有给原告造成任何损失，再加上合同约定的逾期办证违约金标准明显过高，请求法院予以调整至日万分之零点三以下。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。根据以上规定，本院酌定将违约办证的违约金调整至日万分之零点六。截至2021年5月12日，被告因违约办证应支付的违约金为575 176.00元×0.6/10 000×666天=22 984.03元。对于原告要求被告支付法律服务费的诉讼请求，本院认为，双方在《商品房买卖合同》补充协议（二）中约定：由违约方承担守约方因追偿债务所产生的诉讼费、律师费等各项费用。本案中，被告应当为原告承担的法律服务费为：575 176.00元×1/10000×666天×6%=2298.40元。综上所述，原告徐娅的部分诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告重庆市昌宝建设有限公司继续履行原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》;二、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内，支付原告徐娅截至2021年5月12日违约办证的违约金22984.03元；三、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内，给付原告徐娅为实现本案债权而支付的法律服务费2298.40元；四、驳回原告徐娅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9552元，减半收取计4776元，由原告徐娅承担400元，由被告重庆市昌宝建设有限公司承担4376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。     审  判  员 徐家雪  二〇二一年七月二十七日             黄冬梅书  记  员             刘建伟 -1-