-1-内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内0624民初1471号原告：鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150693MA0QKLJ67B，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗棋盘井镇希望路园丁小区6号商铺。法定代表人：刘世平，系董事长。被告：王文，男，1991年2月9日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司（以下简称珈源物业）诉被告王文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告珈源物业的法定代表人刘世平及被告王文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珈源物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠物业管理费1763元、楼道电费30元及违约金42元，共计：1835元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系棋盘井镇御景园小区23-2-601房屋面积104.92平方米的业主。原告从2020年1月1日-2-开始对该小区提供物业服务，该小区业主应从2020年1月1日开始向原告支付物业管理服务费用，关于物业服务费收取标准、缴纳时间、逾期缴费违约金的计算方法约定为：1.标准：依据签署的物业合同约定；2.缴费时间：物业服务费按实际服务时间缴纳；3.逾期缴纳违约金：每逾期一天，按银行同期利息计算。原告一直履行相关义务，依约对小区实施规范的物业管理，为小区及居民提供完善的物业服务。该业主自2020年1月1日至今，无任何理由未缴纳物业服务费。现被告应向原告交付2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1763元(计算公式：104.92平米×1.4元/月/平米×12月=1763元)；依据物业服务合同，每户每月应缴纳楼道电费2.5元，故欠电费2.5元/月×12月=30元，依照合同，应交纳违约金42元。原告认为，根据相关法规和《物业管理委托合同》，被告有交纳物业服务费的义务，并应承担逾期缴纳物业服务费的违约金。故此，起诉至法院，请求依法判决。被告王文答辩称，2019年年底前，御景园小区的物业一直由鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司（以下称千牛物业）负责。2019年12月份，因千牛物业长期不作为，没有为小区业主提供基本的物业服务，故小区业主通过集体签字的形式辞退了千牛物业公司。在选聘新物业公司的过程中，在没有任何公告通知且业委会任期已于2019年11月29日届满的情况下私自与珈源物业签订了为期一年的物业-3-合同。但却没有按法律规定召开业主大会，没有公开招标，更没有在房管局及社区备案。根据《物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而后珈源物业称自己是千牛物业的子公司收取物业费。但是通过国家企业信用信息公示系统查询，珈源物业公司与千牛物业之间并没有子母公司的关系。其行为完全属于欺诈行为。而且在服务期间毫无作为，御景园如同没有物业一般，多数业主对刘世平所负责的物业相当的不满意。综上，珈源物业与原业委会成员在2020年1月1日签订的《御景园小区物业管理服务合同》时恶意串通，严重损害了御景园业主的利益，且严重程序违法，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条和第一百五十七条之规定以及《物权法》第七十六条之规定，请求依法判决《御景园小区物业管理服务合同》无效。原告珈源物业为证明其主张向法庭提供的证据及质证、-4-认证情况如下：《物业管理服务合同》复印件1份、《满意度调查表》复印件1份、《维修情况说明》复印件2份，证明珈源物业为小区提供的服务是合法有效的，业委会对物业服务是满意的，原告公司为小区提供了满意服务。被告王文质证称，对原告提供的《物业管理服务合同》的真实性认可，对证明问题不认可，合同属于私自签订，未召开业主大会，没公示没备案，其他的证据不具有普遍性；对《业委会满意度调查表》的真实性不认可，签字的人太少，不能代表全体业主，业委会成员七人只有4人签字；对《维修情况说明》的真实性认可，一年只有两次的维修说明，23号楼地下室门的门框到现在没维修。本院认为，该《物业管理服务合同》有御景园小区业委会的盖章和业委会成员的签名，能够证明合同的真实性，故本院对该证据予以采信。该《维修情况说明》具有一定真实性，能够证明物业公司向原告所在小区提供过物业服务。该《业委会满意度调查表》只有业委会委员的签名，没有其他业主的签名，调查不具有普遍性，本院对该满意度调查表的证明问题不予采信。被告王文为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：1.《业委会成立备案登记申请书》复印件一份，证明2020年1月1日签订的合同无效，业委会到期无权与物业公-5-司签订合同。原告质证称，对证据的真实性认可，对证明问题不认可，因为没有新的业委会产生之前，可以和物业公司签合同；备案时间到2020年1月9日才到期，合同有效；签合同的时候公司牌子已经挂好了，当时没有业主说合同无效。本院认为，该备案登记申请书只能证明业委会在房管局登记备案的时间，备案登记属于管理性规定，并不影响本案物业服务合同的效力，故对该备案登记申请书的证明问题不予采信。2.《50业主签字的情况说明》原件一份，证明物业服务不达标，存在欺诈，选聘物业没公示。原告质证称，对证据的真实性认可，对证明问题不认可，因为都是欠物业费的业主的签字，且人数太少。本院认为，该情况说明只是部分业主签字的说明，并不能证明本案物业合同存在欺诈，故对该证据的证明问题不予采信。本院经审理认定事实如下：被告王文系棋盘井镇御景园小区23-2-601室房屋的业主，该房屋面积104.92平方米，系电梯楼房。原告从2020年1月1日至2020年12月31日对该小区提供物业服务。原告于2020年1月1日与御景园小区业主委员会签订了为期一年的物业管理服务合同，合同约定原告提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。原告按委托方要求提供有偿服务。委托服务事项主要包括道路、排水管道、房屋建筑共用部位、共用-6-设施、设备的管理、维护、维修养护。公共环境、房屋共用部位的保洁、交通与车辆停放秩序的管理，负责划停车位，公用绿地、花木等的养护与管理，使之处于良好状态。维护公共秩序，巡视、门岗执勤，负责小区监控维修，争取无死角、增加照明路灯。第十三条约定原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、共用设施电费等费用，物业费的收取标准为电梯楼按建筑面积1.4元/平方米/月计收，楼道电费每户每年30元，物业服务费应按月缴纳，逾期每日按银行同期利率计算违约金。被告未向原告给付该年度的物业管理服务费。本院认为，本合同是民法典实施前的民事法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用旧法。2020年1月1日，原告与被告所在小区的居委会签订了为期一年的物业服务合同，证实双方之间已然形成物业服务合同的法律关系。关于被告抗辩原告珈源物业与原业委会成员在2020年1月1日恶意串通，签订了《御景园小区物业管理服务合同》,被告认为程序违法，该物业合同无效。本院认为业主委员会作为业主大会的执行机构能够代表业主行使物业管理的相关权利，故御景园小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告产生法律效力，如果业主委员会的行为侵害到业主的权利，业主可以另案起诉撤销。故对原告请求被告承担2020年1月1日至2020年12月31日物业费1763元(计算公式：104.92平米×1.4元/平方米/月×12月=1763元)的主张本院-7-予以支持；关于原告请求的楼道电费30元，符合物业合同中约定的收取标准，故本院对该请求予以支持；关于原告请求被告承担逾期缴纳物业费的违约金属于利息损失，应按其起诉时银行利率计算，原告请求以拖欠的物业费1763元为标准按年利率6%计算，超过同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期的贷款市场报价利率（LPR），应当按一年期LPR即年利率3.85%计算，对超出的部分不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《物业管理条例》第四十一条之规定判决如下：一、被告王文于本判决生效之日起立即给付原告鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司物业费1763元、楼道电费30元及违约金27元（1763元×3.85%×0.4年）；二、驳回原告鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费20元，由被告王文负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案为终审判决。申请执行期限：二年。-8-审判员  王小龙二〇二一年八月十六日书记员  郝陈晨-9-法条链接《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。