山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3481号上诉人（原审原告）：宋某，住太原市。        委托诉讼代理人：郭某，山西晋一律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司。        法定代表人：杨某，执行董事。        委托诉讼代理人：潘某，女，该公司法务，住太原市。        上诉人宋某因与上诉人太原富力城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2021）晋0107民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋某及其委托诉讼代理人郭某，上诉人太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        宋某上诉请求：1、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的（2021）晋0107民初654号判决第二项，改判为被上诉人向上诉人支付从2017年7月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金（以房款总价862206元为基数按日万分之二计算，截至2021年1月1日，暂应支付逾期交房违约金188995.5元）。2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、即使被上诉人符合交房条件，但未在约定期限前书面通知上诉人办理交付手续，仍然构成违约。根据《房屋买卖合同》第8条、第11条约定，即使出卖人所售房屋已经验收合格，但并未按照11条书面通知上诉人收房，也未口头通知上诉人收房，该事实被上诉人代理人在一审庭审中也予以承认，因此，根据合同约定，只要被上诉人未按照合同约定时间向上诉人交付房屋，即构成违约。二、因高压铁塔未拆除原因，被上诉人未向上诉人按约交房，并非不可抗力和政府原因。一审庭审被上诉人代理人提出，高压电塔未拆除属于政府行为，符合房屋买卖合同第8条可以延期的情形，庭审中被上诉人称高压铁塔属于山西省电力公司太原分公司。上诉人认为，山西省电力公司太原分公司为民事法律主体，并非政府主体，因此，高压电塔未拆除并非政府行为或不可抗力原因。综上，虽然未拆除高压电塔并非房屋买卖合同约定的违约情形，但未按时通知上诉人收房、向上诉人交付房屋却是约定的违约情形，因此，被上诉人构成违约，望二审法院支持上诉人的上诉请求。        太原富力城房地产开发有限公司答辩意见与上诉意见一致。        太原富力城房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销（2021）晋0107民初654号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月22日竣工验收备案。上诉人未按照合同约定向被上诉人交付涉案房屋，根据《商品房买卖合同》中第八条的约定，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。二、一审法院作出自拆塔之日后上诉人构成逾期交房的事实认定不清，依法应予改判。首先，涉案《延迟交付通知》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪、维护社会治安稳定所作出的退让与妥协。被上诉人依据该通知已于2018年11月19日领取相应赔偿金，且同时涉案同楼栋业主均已前后办理了收房手续，被上诉人已明知该房屋符合交付条件，上诉人虽未向被上诉人发送书面的交付通知，但无论基于被告的电话通知还是其余业主的收房行为以及原告收取赔偿金的行为，均可认定原告已知或明知该房屋符合交付条件并可以收房。其次，即便根据《迟延交付通知》所述，2020年6月25日铁塔也已实际拆除，涉案房屋完全符合交付条件。再退一步讲，截止至一审庭审，上诉人也一再强调，涉案房屋可以正常办理收房，而被上诉人迟迟未予办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款之约定，应当视为被告已于该日期把房屋交付买受人。故上诉人不存在逾期交房行为，不应继续支付后续赔偿金。综上所述，涉案房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。且上诉人已依据通知书内容进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际交房之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。        宋某的答辩意见与上诉意见一致。        宋某向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同编号为20160054716号房屋买卖合同即立即向原告交付胜利东街7号147幢1单元9层0901号房屋。2、判令被告向原告支付从2017年7月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金。（以已付房款862206元为基数，按照日万分之二的比率支付违约金，扣除已支付31729．18元，暂截至2021年1月1日拖欠违约金188995．5元）。3、本案的诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2016年9月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于太原市××街房屋，建筑面积共98．56平方米，房屋总价为862206元。被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付202206元的首付款。2016年9月16日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行签订了《个人购房担保借款合同》，通过贷款的方式向被告支付了剩余房款66万元。        2017年6月27日，被告向原告出具《延迟交付通知》，该通知载明：“富力城七期F7#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故在此十分抱歉的通知您，F7#楼需迟延交付使用。”还载明：“我司承诺，在高压电塔移除后完善相应环境，会向您发出《房屋交付使用通知书》……对于逾期交付的F7#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。在延迟交付使用期间，如业主有特殊原因急需办理收房手续，请提供相关资料证明后，我司酌情予以考虑……”。        庭审中，原、被告均认可被告已向原告支付部分赔偿款31729．18元，且上述高压铁塔（4#塔）已于2020年6月25日拆除完毕。在高压铁塔拆除后被告未向原告出具房屋交付的书面通知，原告亦未接到被告交付通知。被告提供有《建设工程竣工验收备案表》以证明涉案房屋所在工程已符合合同约定的交付条件。        一审法院认为，原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的义务。2016年12月22日，太原市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案表》，经勘查、设计、施工、监理、建设单位出具意见，载明“经评定工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘查、设计图纸及事故规范要求”，质量等级登记为“合格”，依法符合房屋交付条件。被告未按照合同约定的期限向原告交付位于××街房屋，根据《商品房屋买卖合同》中第八条的约定，被告行为不构成逾期交付违约。因被告未拆除高压电塔并非《商品房屋买卖合同》中约定的违约情形，但被告向原告出具《延迟交付通知》，系被告真实意思表示，不违反法律法规，鉴于供电高压铁塔的所有权不属于被告，被告无法决定高压铁塔的拆除时间，故依据被告在《延迟交付通知》中的承诺，酌情支持被告向原告支付原承诺标准50％的补偿款，即以房屋总价862206元为基数按日万分之二计算自2017年7月1日起至供电铁塔拆除之日即2020年6月25日止的50％补偿款94066．67元（862206×1091×0．0002×50％）；自铁塔拆除之日后即2020年6月25日后，被告未向原告交房，构成逾期交房，应当按照合同约定承担逾期交房违约金，即以房屋总价862206元为基数按日万分之二计算自2020年6月26日起至实际交房之日止的违约金，暂计算至2021年1月1日为32763．83元（862206×190×0．0002）。被告已向原告支付31729．18元，扣除后截止2021年1月1日被告应向原告支付95101．32元。判决：一、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内原告宋某交付位于××街房屋；二、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋某逾期交房违约金95101．32元（截止2021年1月1日），并支付从2021年1月2日起至实际交房之日止的违约金（以房屋总价862206元为基数按日万分之二计算）；三、驳回原告宋某的其他诉讼请求。        二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，案涉《商品房买卖合同》及太原富力城房地产开发有限公司出具的《延迟交付通知》系当事人真实意思表示，合法、有效。根据审理查明，铁塔未拆除不属于《商品房买卖合同》约定的违约情形，一审法院据此依照《延迟交付通知》的承诺、结合公平原则，判令太原富力城房地产开发有限公司向宋某按原承诺标准的50％酌情支付补偿款并无不当。太原富力城房地产开发有限公司在2020年6月25日铁塔拆除后，即房屋交付条件成就时仍未按照其《延迟交付通知》的承诺向宋某发出《房屋交付使用通知书》，已经构成违约。一审法院认定自2020年6月26日起计算逾期交房违约金并无不妥，应予维持。        综上所述，宋某、太原富力城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费16407元，由太原富力城房地产开发有限公司负担14260元，由宋某负担2147元。        本判决为终审判决。        审判长    武涛审判员    吕斌审判员    李清二O二一年八月十三日法官助理    尹娟书记员    惠曈