北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6861号上诉人（原审原告）：王晓慧，女，1987年10月2日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。上诉人王晓慧因与被上诉人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初11485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王晓慧上诉请求：1.撤销一审判决，改判汇超公司和保障房公司赔偿王晓慧实际租房损失人民币32926元；2.诉讼费用由汇超公司和保障房公司承担。事实和理由：一、一审法院举证责任分配不当、认定事实不清。王晓慧请求汇超公司和保障房公司赔偿因逾期交房产生的实际租房损失，该损失有租房合同、租金支付凭证等证据佐证，王晓慧已完成举证责任。汇超公司和保障房公司对实际损失不认可的，理应承担相应举证责任。二、一审法院对王晓慧实际损失的评定标准，与法律规定及立法本意相悖，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的损失赔偿额标准的适用情景应为合同没有约定且当事人不能证明实际损失的情况。现王晓慧已有充分证据证明逾期交房产生的实际租房损失，在王晓慧能证明实际损失且主张赔偿实际损失的情况下，不适用上述条款。三、房屋买卖合同中违约金的约定，并未排除王晓慧主张赔偿实际损失的权利，一审法院将王晓慧的实际损失请求与合同约定违约金标准混为一谈。王晓慧并未要求汇超公司和保障房公司按照合同约定承担违约责任，更未主张违约金过低而应酌情调整，一审法院自行按照违约金标准进行调整，属事实认定不清。四、一审法院仅根据个别比较因素差异，即否定专业评估公司对于同地段同品质参考小区的认定，属事实认定不清，适用法律错误。《不动产评估报告》将×××与同品质同地段三个小区的各项因素进行了比较，包括但不限于社区成熟度、环境质量、公共配套设施、交通便利情况、实物状况及权益状况等，就差异情况进行了修正、调整及计算后，得出最终结论为“各可比案例比较价值差异程度较小……采取简单算数平均值作为估价对象的最终结果”。可见，尽管×××在社区成熟度、环境质量、公共配套设施等方面存在差异，但该等差异不足以影响其同品质同地段参照小区的确定。王晓慧提供《不动产评估报告》确定的同品质同地段小区房屋租金截图及租金平均值计算结果，应作为×××同地段房屋租金的标准予以采纳。五、一审法院违背“同案同判”要求，滥用自由裁量权。王晓慧所购买的×××号楼为两限房与共有产权房混住，一审法院已有多份生效民事判决书对×××号楼同户型同面积房屋的租金参照标准作出判决认定，即以房屋总价款为基数，按日万分之一标准进行判决。一审法院在本案中另行确认租金标准，属滥用自由裁量权，应予纠正。六、一审法院判决以房屋总价款为基数，按日万分之零点六标准计算违约金，显失公平，违背合同法基本原则，属适用法律错误。一审法院判决的违约金标准折合年利率为2.16%，远低于同期贷款基准利率，不仅不能填平王晓慧的实际损失，还为汇超公司和保障房公司恶意违约确定了极低的成本。七、合同法及最高人民法院公报案例均明确第三人债务加入行为不免除债务人履行债务并承担相应责任，一审法院以合同无约定、法律无规定为由主动豁免保障房公司的交房义务及违约责任，属认定事实不清，适用法律错误。保障房公司从汇超公司处收购100%房屋产权后，转售给王晓慧50%房屋产权，保障房公司作为《收购合同》中的合同相对人，承担向王晓慧交付房屋的义务及相应违约责任。汇超公司不履行合同义务，仍应由保障房公司承担违约责任。汇超公司辩称，同小区同类型的房子都是按照一审法院所判的标准进行赔偿，能够覆盖王晓慧的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。保障房公司辩称，王晓慧所称《不动产评估报告》中的参考标准，是指房屋出售的标准而不是房屋出租的标准，×××的租金和其他三个小区还是有比较大的差异。王晓慧所说的判决，按照日万分之一的比例承担赔偿标准，现在一审法院调整成日万分之零点六，总体比较合理，因为房屋总价款不同。房屋买卖合同中有明确的权利义务约定，在合同有效前提下，各方应当依照合同履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。王晓慧向一审法院起诉请求：1.判令汇超公司和保障房公司赔偿租房损失32926元（其中服务费2800元、租金30169元，自2019年10月15日起至2020年7月4日至止）；2.案件受理费由汇超公司和保障房公司负担。一审法院认定事实：2018年4月13日，汇超公司（出卖人1）、保障房公司（出卖人2）与王晓慧（认购人）签订《北京市商品房认购书（共有产权住房）》（以下简称认购书），认购书约定，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市昌平区×××号房，建筑面积×××平方米，总房价款1409760元；认购人选择公积金贷款方式付款，签订《北京市共有产权住房预售合同》草稿当日，认购人向出卖人2支付购房款289760元（含定金），其余房价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付；认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人2支付认购定金10万元。认购书还对各方其他权利义务进行了约定。2018年9月16日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与王晓慧（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称《预售合同》），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区×××，房屋建筑面积×××平方米；总价款人民币1409760元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权住房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对《预售合同》进行补充，其中第111页第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”第119页第37条解释规则中约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。以上合同签订后，王晓慧按约定支付了全部购房款，共计1409760元。此后，汇超公司未能按合同约定交付房屋，直至2020年6月，汇超公司向王晓慧发送了《×××入住通知书》，入住通知书载明该户办理交房手续的时间为2020年7月4日。王晓慧于当日办理了收房手续。另，王晓慧提交租赁合同、服务费发票、资金支付截图、估价技术报告、租赁信息截图、租金计算表，主张因逾期交房，自己租房产生的租金及中介服务费损失。汇超公司对以上证据不予认可，认为前述证据涉及的小区并非×××小区同等地段同等户型。保障房公司表示评估技术报告真实性认可，但系针对房屋售价，对其他证据意见为真实性及关联性由法院核实。一审法院认为，各方签订《预售合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。首先，针对逾期交房违约金的计算标准双方原本约定系日万分之二还是日万分之零点三。一审法院认为，按照合同明确载明的内容来看，《预售合同》中对于逾期交房的约定在第15页第十二条，该条载明“除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照第2种方式处理”，而第2种方式载明的系“详见补充协议”。故此，双方原本的约定事宜应当在《补充协议》中寻找对应条款，而非王晓慧主张的第15页及第16页载明的内容。《补充协议》中第111页，对合同第十二条的补充约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”故此，一审法院认为，双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三。其次，日万分之零点三的约定是否属于含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利的内容，从而属于《预售合同》第27条约定的情形。一审法院认为，针对违约金标准的约定系双方真实意思表示，并未排除购房人主张逾期交房违约金的权利，故不属于排除乙方权利的情形。如果购房人认为该标准约定过低，可以依据法律规定，主张法院调整违约责任至实际损失。违约责任的立法本意系填平守约方因违约行为而造成的合理预期损失，预先的约定系各方对违约损失的估计，由于预估难免存在偏差，故此法律赋予双方锚定实际损失从而主张法院予以调整的权利，故此日万分之零点三的约定亦不属于不合理减轻甲方责任的约定。综上，《补充协议》第12条约定并不属于《预售合同》第27条载明的情形，王晓慧不能据此主张使用日万分之二标准，但可以主张法院对过低的违约金约定予以调整。最后，王晓慧认为日万分之零点三的标准约定过低，且主张其租房的损失，对于其自身实际损失的金额问题，依据“谁主张谁举证”的原则，应当由王晓慧举证。王晓慧提交的评估报告第50页-51页显示旧县共有产权房与其他社区在“社区成熟度、环境质量、公共配套设施”等方面存在明显差异，该报告不能证明王晓慧所提交的租赁截图信息金额可适用于×××小区的租金标准，故一审法院不予采纳。王晓慧提交的租房证据涉及的房屋并非×××，亦非×××同等地段小区，故一审法院不予采纳。另，中介费用并非必然产生，一审法院不予支持。针对逾期交房给王晓慧造成的合理预期损失，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定王晓慧的逾期交房违约金按日万分之零点六标准计算。逾期交房违约金的计算期间应当自约定的交房日次日起算至入住通知书载明的日期为止，即自2019年10月16日起至2020年7月4日，以总房款为基数，经核算总金额为22246元，对于王晓慧主张的超出前述金额的违约金及租房损失一审法院不予支持。对于汇超公司的相关意见，一审法院不予采纳。关于王晓慧要求保障房公司承担连带责任的主张，一审法院认为不存在合同约定，亦不存在法律依据，故此不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、汇超公司于判决生效之日起7日内支付王晓慧逾期交房违约金22246元；二、驳回王晓慧的其他诉讼请求。本院二审期间，王晓慧向本院申请向保障房公司调取保障房公司与汇超公司签订的《收购合同》《收购通知》，用以证明汇超公司在本案中属于债务加入，保障房公司仍需要承担赔偿责任。对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。汇超公司和保障房公司均为出卖方，《补充协议》明确约定由汇超公司承担逾期交房的违约责任，王晓慧要求认定汇超公司系债务加入缺乏法律依据和合同依据。因此，上述材料并无调取的必要，本院对其调取申请依法不予准许。本院补充查明，逾期交房期间，王晓慧租房地址分别位于北京市通州区和北京市昌平区天通苑。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院关于各方签订的《预售合同》《补充协议》合法有效的认定正确，本院予以确认。根据王晓慧的上诉理由，本案的基本争议焦点是汇超公司向王晓慧赔偿逾期交房违约金标准为总房款的日万分之零点六是否合法、妥当。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项的规定，本案应适用当时的法律以及相关司法解释的规定。一、一审法院通过酌定的方式确定逾期交房违约金是否正确首先，王晓慧没有提供足够的证据证明其所主张的逾期交房的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，王晓慧提供租房合同、租金支付凭证等证据证明其额外支出了房屋租金，主张其实际支出的房屋租金是逾期交房造成的损失。王晓慧又主张按照评估报告中的参照小区花语汀、新悦家园、龙山华府的租金标准，确定逾期交房造成的损失。对此本院认为，王晓慧租房的两个小区、评估报告中的三个参照小区，均与案涉小区×××的地理位置差异较大，房屋租金自然不同。另外，房屋的套型、面积、朝向等亦影响租金确定，因此，王晓慧的租房支出不必然等同于逾期交房造成的损失，评估报告中参照小区的租金标准不能当然作为本案损失赔偿额确定的依据。故对王晓慧该项主张，本院不予支持。一审法院认定王晓慧没有提供足够证据证明其所主张的逾期交房造成的损失正确，本院予以确认。其次，《补充协议》约定的违约金低于逾期交房造成的损失。逾期交房的违约行为不同于其他违约行为，直接导致买房人使用房屋的目的在逾期交房期间无法实现，造成其房屋使用费的损失。《补充协议》第12条约定的违约金标准是总房款的日万分之零点三，根据该约定标准计算出的每月违约金数额不足1300元。根据常理可知，每月不足1300元的违约金数额确实过低，不足以弥补逾期交房给王晓慧造成的损失。并且，一审起诉时案涉房屋已经交付使用，案涉房屋交付后的租金亦可作为确定违约金数额的参照。最后，一审法院通过酌定的方式确定逾期交房违约金合法合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，当事人约定的违约金低于造成的损失，王晓慧主张的损失赔偿额高于约定的违约金标准，在此情况下，一审法院对逾期交房造成的损失予以酌定正确，本院予以确认。王晓慧主张其仅要求损害赔偿，不要求调整违约金，一审法院酌定调整违约金错误。对此本院认为，本案中，在合同明确约定逾期交房违约金而未约定损失赔偿额计算方法的情况下，王晓慧应当依法通过主张违约金并请求增加损失不足部分的方式来主张权利，此种方式并未排除王晓慧主张赔偿实际损失的权利。现王晓慧回避合同约定而直接提出具体损失赔偿额的请求，有违合同约定和依法行使权利的要求。一审法院在合同约定违约金基础上酌情增加违约金数额以弥补王晓慧的损失，符合《合同法》的规定和合同的约定，有利于实质保护王晓慧的权利。因此，王晓慧主张一审法院不能酌定违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。二、一审法院酌定违约金标准为总房款的日万分之零点六是否恰当首先，一审法院酌定违约金标准时参考因素较为全面。一审法院针对逾期交房给王晓慧造成的合理预期损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定王晓慧的逾期交房违约金按日万分之零点六标准计算。一审法院酌定时的参考因素和计算标准并无不当，本院予以确认。王晓慧主张一审法院酌定的违约金标准折合年利率2.16%，远低于同期一年期人民币贷款市场报价利率4.35%。对此，本院认为，违约金一般是为了保障合同履行和填平损失，而贷款利率是资金利息的计算方式，二者目的和性质不同。虽然贷款利率可以作为逾期交房违约金标准的参考因素之一，但是，贷款利率并非确定违约金标准的决定性因素。因此，王晓慧的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，一审法院酌定的逾期交房违约金符合类案同判的原则。在本案中，一审法院酌定的逾期交房违约金标准是总房款的日万分之零点六，在其他涉及限价房判决中，一审法院酌定逾期交房违约金标准是总房款的日万分之一。二者违约金计算标准不同的原因是两种房屋的性质和总房款不同，本案所涉房屋性质是共有产权房，总房款较高，王晓慧主张同楼同户型同面积日万分之一计算标准的已有判决中，房屋性质是限价房，总价款较低。虽然违约金的计算标准不同，但是，经计算得出的违约金数额基本相当。因此，王晓慧主张同楼同户型同面积房屋的逾期交房违约金标准不同，违反类案同判原则，缺乏事实依据，本院不予认可。三、一审法院认定汇超公司承担赔偿责任，保障房公司不承担赔偿责任是否合法《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”如前所述，本案中，汇超公司和保障房公司均为出卖方，王晓慧、汇超公司和保障房公司签订的《补充协议》明确约定由甲方一汇超公司向买受人王晓慧承担逾期交房的违约责任。王晓慧主张汇超公司属于第三人债务加入，保障房公司仍应当承担赔偿责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。一审法院认定汇超公司承担逾期交房的违约责任，保障房公司不承担违约责任符合法律规定，本院予以确认。综上所述，王晓慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由王晓慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 单国钧二〇二一年八月二十七日法官助理 胡保峰书 记 员 张 雪书 记 员 焦 淼