广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10538号上诉人（原审原告）：广州市黄埔区住房保障服务中心，住所地：广东省广州市黄埔区大沙地东333号5楼。法定代表人：白友文，该所所长。委托诉讼代理人：章琼，该单元员工。被上诉人（原审被告）：杨炳荣，男，1960年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：李远萍，广东天穗律师事务所律师。上诉人广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）因与被上诉人杨炳荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄埔区住房保障中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.判令双方签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》有效并解除上述合同，不予退还保证金；3.判令杨炳荣按照深国誉评字[2020]GZGD06002号《房地产估价报告》的价格，以35元/㎡/月的标准向黄埔区住房保障中心支付自2020年1月至8月的租金42㎡×35元/㎡×8个月=11760元，并支付自2020年9月1日起至缴清全部租金之日的逾期违约金11760×181×0.0005＝1064.28元（每逾期一日按拖欠租金额的万分之五支付，暂计至2021年2月28日）；4.判令杨炳荣支付自2020年9月1日起至实际腾空房屋之日占用费违约金1470×6×100%=8820元（即按占用费总额的100％收取违约金，暂计至2021年2月28日），缴清腾空房屋时的水电煤物业等费用；5.判令杨炳荣支付合同第二十一条第三项约定的滞纳金、占用费、占用费违约金的滞纳金（1064.28元+8820元+8820元）×171天×0.01=31984.32元（自2020年9月11日暂计至2021年2月28日）；6.本案一审律师代理费8900元由杨炳荣承担；7.本案一、二审诉讼费用由杨炳荣承担。事实和理由：（一）一审认定双方签订的《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》无效，并以合同无效为基础，驳回了黄埔区住房保障中心追索违约金、律师费等请求，属于认定事实错误和适用法律错误。首先，一审法院认定合同无效基于最高法司法解释，却忽视了案涉房屋基本事实，即案涉房屋是共有房屋。根据《广东省公有房产管理条例》（广东省人民政府令粤府[1983]4号发布，省政府令第33号、第75号修改）第二条“公房是指依法收归国有和国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房屋”。第三条“各级房管部门是各级人民政府贯彻执行国家的房产方针政策，行使房产管理的职能机构，负责统管公房工作”。根据广州市住房和城乡建设局编制的《广州市直管房管理文件汇编》的解释，直管公房是管理机关以人民政府的名义直接管理的房屋。案涉房屋形成有其长远的历史原因，它们多是建国以后依法收归国有、国家、地方或国有及大集体企业事业单位自建房，它区别于一般意义上企事业单位自己建造或者购买的自管公房，也区别于一般意义上的商品房。由于历史原因，这些房屋符合当时的报建和审批政策。一审期间，上诉人提供了广州市黄埔区住房和城乡建设局出具的《证明》，以证明案涉房屋的性质是直管公房，而且出具该《证明》的主体就是房屋建设行政主管部门，也是建设行政许可部门（即报建手续的审批部门），其出具《证明》时亦未要求黄埔区住房保障中心提供报建手续。由此可见，案涉房屋的性质和历史原因决定了这些房屋的管理不需要也不存在报建手续。一审以没有报建手续为由判定合同无效忽视了上述事实，属事实认定错误。其次，一审判决认定合同无效的理由是“因违反法律法规的效力性强制性规定”，其引用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，而《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”，据此，合同无效必须是违反法律、行政法规的强制性规定，而司法解释既不是法律又不是行政法规，不属于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定。一审法院以此作为强制性规定判定合同无效，属适用法律错误。再者，一审判决违反“法不溯及既往”原则。退一步讲，倘若司法解释被赋予强行法的性质，可以作为认定事实的依据，但是从时间效力来看案涉房屋建设建成均在司法解释出台之前，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》发布于2009年6月，可见一审违反“法不溯及既往”原则。（二）一审基于合同无效，导致黄埔区住房保障中心违约金、律师费等诉讼请求未获支持，这将导致国有资产流失，并对将来的直管公房管理造成负面影响。杨炳荣承租房屋期间不支付租金，经多次催告仍不付租金也拒绝腾空房屋，至今仍非法占用房屋。对于杨炳荣的严重违约行为，若一审判决生效，不仅影响本案，而且将对广州市所有直管公房都产生不利影响，管理人将无法对直管公房进行有效管理，将无法实现直管公房这一国有财产的保值增值，势必造成国有资产的严重流失。（三）一审判决一方面认定租赁合同无效，另一方面支持杨炳荣2020年1月至8月31日按原租赁合同标准支付占用费，有失公平，占用费应按黄埔区住房保障中心提交的评估报告的标准更符合房屋事实上的价值。杨炳荣与原房屋管理机关广州开发区房管所签订的租赁合同中约定的价格过低，脱离房屋的实际价值，作为新的管理人，黄埔区住房保障中心为了保护国有资产不流失，实现国有资产保值增值，才对案涉房屋一一进行评估，确定了最符合房屋实际价值的标准。该标准根据房屋所处地段、目前周边房价等因素作出，是最符合房屋实际价值的，依据该标准确定占用费是最为贴近事实的。而当房屋管理单位提出以合同为依据要求杨炳荣支付违约金等相关费用时，却不适用合同标准，并认定合同无效，因此，上诉人认为在合同有效还是无效问题上，一审判决标准不一致，有失公平。综上，恳请二审法院判如所请。杨炳荣二审答辩称，一、《广州市直管房租赁合同（非住宅）》属于行政协议，故本案租赁关系纠纷不属于法院受理的民事诉讼的范围，杨炳荣恳请二审法院驳回黄埔区住房保障中心的起诉。其一，黄埔区住房保障中心是管理辖区内直管公房的行政部门，杨炳荣通过申请审批才获得承租权利，且案涉房屋的租金数额、租赁条件等均有出租方单方指定，杨炳荣没有协商的余地，故双方之间是不平等的法律主体。其二，案涉合同约定的租金标准是根据相关政策法律所限定且远低于市场租金标准，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间具有福利保障性质。其三，黄埔区住房保障中心及广州开发区房屋管理所是非营利机构，其职能主要是管理、租售政府保障性住房，故广州开发区房屋管理所与杨炳荣签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的目的是为了便于黄埔区住房保障中心实施社会保障职能，为特定的保障对象提供住房保障。此外，现有多份生效判决认定案涉直管公房属于政策性保障住房，故案涉合同的性质与保障性住房租赁合同，属于行政协议。因此，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条的规定，本案租赁纠纷不属于法院受理民事诉讼的范畴，本案应驳回起诉。二、法院若认为本案属于民事诉讼受理范畴，则首先，黄埔区住房保障中心未能在一审法庭辩论终结前就案涉房屋取得建设工程规划许可证，一审法院认定杨炳荣与黄埔区住房保障中心签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，双方之间的租赁合同纠纷应依法适用前述法律规定处理，黄埔区住房保障中心作为直管公房的行政管理部门也应遵守法律规定，而保障中心在上诉状中却自称案涉房屋不需要报建手续是没有任何法律依据的。其次，一审判决适用法律正确，司法解释的效力和法律一样，根据《人民法院组织法》规定，最高人民法院对于在审判经过中具体应用的法律、法令的问题进行解释是一种根据法律的授权立法，且双方于2016年1月1日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，黄埔区住房保障中心于2020年9月22日起诉立案。因此，无论从合同签订时间还是争议发生时间，均可适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定处理本案租赁纠纷，不存在法律溯及既往的问题。黄埔区住房保障中心自认为最高院司法解释没有法律的效力及对案件争议的辩解，是对法律的错误理解。因此，杨炳荣认为一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定审查租赁合同效力符合法律规定，适用法律正确。综上，恳请二审法院依法判案。黄埔区住房保障中心于2020年09月22日向一审法院起诉请求：1.判令杨炳荣支付位于广州市黄埔区xx大街8号房屋2020年1-8月的租金11760元（按评估价为标准，每月租金1470元）；支付2020年9月1日起至缴清全部租金之日止的逾期违约金（每逾期一日按拖欠租金的万分之五支付，暂计至2020年9月15日为82.32元）；2.判令杨炳荣支付2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的占用费（按评估价1470元/月计算，暂计至2020年9月15日为735元）；支付2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金（即按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，暂计至2020年9月15日为735元)；3.判令杨炳荣按合同第二十一条第3项支付滞纳金（暂计至2020年9月15日为77.62元）；4.判令解除双方签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》并不予退还杨炳荣保证金；5.判令杨炳荣腾空交还房屋；6.判令杨炳荣承担本案律师费8900元，以上共计22289.94元；7.判令杨炳荣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与杨炳荣（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于广州市萝岗区xx大街8号房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作非住宅使用，面积42㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为1260元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方。第四条：租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。第十四条：乙方向甲方交纳517元押金。第二十一条：租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。第二十二条：如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。合同签订后，杨炳荣向广州开发区房地产管理所支付了押金517元。2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括案涉房屋在内的266间区属直管公房日常租赁管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后黄埔区住房保障中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括案涉房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。2020年8月11日，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《催缴租金通知书》，载明因案涉房屋租赁期满，要求杨炳荣于2020年8月31日前缴纳案涉房屋2020年1月至8月的租金，租金按11204.8元/月（租金标准为35元/平方米/月）收取，其他权利义务仍按之前签订合同内容执行。杨炳荣确认其收到上述通知。2020年8月28日，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《律师函》，载明因案涉房屋租赁期满，且杨炳荣仍欠付租金，黄埔区住房保障中心向其发出《催缴租金通知书》后仍未缴纳，根据合同法相关规定和租赁合同约定，黄埔区住房保障中心有权解除合同并收回房屋，要求杨炳荣按相关要求支付应缴各项费用及违约金。杨炳荣确认其于8月29日收到上述《律师函》。2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对案涉房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06002号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，案涉房屋月租金单价为35元/平方米。杨炳荣对评估报告的租金金额不予确认。黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》及发票拟证实其支付律师费8900元。黄埔区住房保障中心与杨炳荣确认双方自租赁合同到期后租金每半年支付一次，在每半年的最后一个月1日前支付。双方于案件审理过程中同意以杨炳荣缴纳的押金抵扣租金或占用费。杨炳荣提交了案涉房屋的照片拟证实案涉房屋破陋不堪，黄埔区住房保障中心从未履行出租人的义务对案涉房屋进行修葺。黄埔区住房保障中心在案件审理过程中书面确认同意减免杨炳荣2020年2、3月整月及4、5月半个月的租金。经一审法院释明，黄埔区住房保障中心认为案涉租赁合同有效，假如法院认定的合同效力与其主张不一致，其不变更诉讼请求。以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《催缴租金通知书》《证明》《律师函》、妥投证明、《房地产估价报告》、发票、《委托函》、照片及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，黄埔区住房保障中心未举证证实案涉房屋曾办理过规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故对黄埔区住房保障中心要求解除与杨炳荣签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的诉讼请求，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，黄埔区住房保障中心要求没收押金无依据，一审法院不予支持。杨炳荣继续占用案涉房屋无依据，故一审法院对黄埔区住房保障中心要求杨炳荣腾空案涉房屋并交还给黄埔区住房保障中心的诉讼请求予以支持。关于未付房屋占用费。因案涉租赁合同无效，但杨炳荣实际占有和使用了案涉房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，双方在租赁合同中明确约定案涉房屋在租赁合同期间的月租金标准为1260元，杨炳荣在2020年之前亦是按照上述标准缴纳。2020年8月11日，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《催缴租金通知书》，要求杨炳荣于2020年8月31日前缴纳案涉房屋2020年1月至8月的租金，租金按35元/平方米/月收取，其他权利义务仍按之前签订合同内容执行。上述通知发出后，杨炳荣未腾退房屋，其继续占有使用案涉房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求杨炳荣从2020年9月1日起至实际返还房屋之日止按照新的评估价支付房屋占用费的诉请，一审法院予以支持，但2020年1月至8月的房屋占用费仍应参照原合同约定的标准计算。因黄埔区住房保障中心同意减免案涉房屋2020年2、3月整月租金及4、5月半月租金，故杨炳荣须向黄埔区住房保障中心支付2020年1月1日至8月31日未付的房屋占用费共计6300元（1260元×5个月），2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费杨炳荣须按照1470元/月支付。双方均同意用押金抵扣占用费，一审法院为避免诉累予以一并处理，抵扣后，杨炳荣还须向黄埔区住房保障中心支付2020年1月1日至8月31日未付的房屋占用费共计5783元（6300元-517元）。关于违约金、律师费，因案涉租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求杨炳荣支付违约金、律师费的诉讼请求，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月1日判决如下：一、杨炳荣于判决发生法律效力之日起十五日内向广州市黄埔区住房保障服务中心腾空交还广州市黄埔区（原萝岗区）xx大街8号房屋；二、杨炳荣于判决发生法律效力之日起十五日内向广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至8月31日期间未付的房屋占用费5783元；三、杨炳荣判决发生法律效力之日起十五日内向广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年9月1日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费须按照1470元/月支付）；四、驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费357元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担253元，杨炳荣负担104元。上述案件受理费广州市黄埔区住房保障服务中心已预缴，杨炳荣在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付广州市黄埔区住房保障服务中心。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄埔区住房保障中心向本院提交以下证据：1.《广州市开发区房地产管理所直管公房房屋位置核查和房屋界址点测量报告》打印件，拟证实讼争房屋黄埔区xx大街8、10、12号房屋与房产证（登记字号：统字143023号）“白云区xx镇大街10号前座、后座楼牌”门牌、房屋形状，相对位置基本相符；2.白云区xx镇大街10号前座、后座房产证（登记字号：统字143023号、统字143024号）打印件，拟证实黄埔区xx大街8、10、12号房屋有房产证，双方签订的租赁合同有效。杨炳荣质证认为：证据1不予确认，租赁物面积等情况应当以合同约定为准，出租方单方委托测绘的面积不应予以认定；证据2真实性不予确认，且房产证登记的权属人为广州市房地产管理局，登记用途为住宅，可以反映案涉房屋属于行政管理公房性质，双方之间的合同属于行政合同，不应适用民事诉讼途径解决。本院二审另查明：黄埔区住房保障中心二审提供广州市国土房管局于1996年3月13日填发的房产证打印件记载，房屋地址分别为白云区xx镇大街10号前座、10号后座，权属人均为广州市房地产管理局，权属来源于1959年、1958年接管，房屋所有权性质为公房，用途为住宅。另其提供广州市房地产测绘院于2021年3月出具的《广州市开发区房地产管理所直管公房房屋位置核查和房屋界址点测量报告》中记载：经实地核对，现场门牌“黄埔区xx大街8、10、12号”房产与房产证（登记字号：统字143023号）“白云区xx镇大街10号前座、后座楼房”门牌、房屋形状，相对位置基本相符。二审期间，本院就案涉房屋规划报建以及租赁管理情况向广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局进行发函询问。广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局复函称：一、案涉房屋属直管房，因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。由于区划调整，白云区原管辖的部分区域划归到原萝岗区管辖，因此原广州开发区规划国土建设局接收白云区原管辖的直管房，并授权下属单位开发区房管所管理。2020年4月，原萝岗区直管房管理工作移交给黄埔区住房保障中心。二、涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。主要依据《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条、第十二条、第十三条进行办理。广州市规划和自然资源局复函称：一、按照来函提供的房屋地址进行核查，暂查无规划报建手续。二、按照不动产登记有关规定，可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，黄埔区住房保障中心与杨炳荣因案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》履行所引发的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.广州开发区房地产管理所与杨炳荣签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》效力认定；2.黄埔区住房保障中心主张解除案涉合同并由杨炳荣承担各项违约责任是否成立；3.本案是否属于民事诉讼受案范围。现评析如下：关于案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力认定问题。根据黄埔区住房保障中心所提供《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》以及广州市黄埔区住房和城乡建设局出具的《证明》，可确认案涉租赁房屋性质为政府直管公房。《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条规定：“各级房管部门是各级人民政府贯彻执行国家的房产方针政策、行使房产管理的职能机构，负责统管公房工作。”本案二审期间，案涉房屋管理部门广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局向本院复函称“因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。”并在复函中明确表示“涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。”另广州市规划和自然资源局亦复函确认“按照不动产登记有关规定，案涉房屋可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。”综合考虑案涉租赁房产的特殊历史成因以及上述公房管理部门的复函意见，本院对案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力予以确认。一审法院仅以黄埔区住房保障中心未能提供该房屋报建手续即认定合同无效确有不当，本院对此予以纠正。关于合同解除问题。广州开发区房地产管理所与杨炳荣签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2017年12月31日期满后，双方未续签合同而仍按原合同继续履行，由此形成不定期租赁合同关系。2020年4月27日，黄埔区住房保障中心根据房屋管理部门安排接收相关房屋的日常租赁管理工作，故其有权向杨炳荣主张该租赁合同项下的相关权利。诉讼中，双方确认履约期间租金实际为半年支付一次，每半年最后一月1日前付款，即杨炳荣本应于2020年6月1日支付该年度1-6月的租金。但杨炳荣并未按期支付租金，且经黄埔区住房保障中心于2020年8月11日发出《催缴租金通知书》催缴后仍未予以缴纳，其行为已构成违约，故黄埔区住房保障中心于2020年8月28日发出《律师函》提出解除合同符合相关法律规定，案涉合同于2020年8月29日杨炳荣收到该《律师函》之日即予以解除。关于合同解除后杨炳荣所应承担的法律责任认定。一、2020年1月至8月的租金，一审法院根据合同约定以及黄埔区住房保障中心同意减免部分租金的意见核定为6300元并无不当，杨炳荣应当支付该部分租金。黄埔区住房保障中心上诉要求按照其自行评估价格计算租金，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、租赁合同解除后，杨炳荣未及时腾退交还房屋已造成黄埔区住房保障中心的相关损失，其应当支付从2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费。双方合同约定，该项房屋占用费比照租金标准收取，但因杨炳荣对一审法院所认定的以评估价格标准支付占有使用费并未提起上诉，故本院对该项判决予以维持。三、关于杨炳荣所缴纳押金517元，因案涉租赁合同明确约定，如因乙方违约而解除合同时，押金不予退回，故黄埔区住房保障中心上诉主张没收押金，理据充分，本院予以支持。四、关于杨炳荣迟延缴纳租金的违约金，根据租赁合同第四条第1项约定“乙方逾期交付租金的，每逾期1日需按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金”，故黄埔区住房保障中心要求杨炳荣对其欠付租金6300元从2020年9月1日起至缴清款项之日止按每日万分之五的标准支付违约金并无不当，本院亦予以支持。五、关于合同解除后占用房屋的违约金问题，双方合同虽约定合同解除后，杨炳荣拒不交出承租房屋的，黄埔区住房保障中心除要求补交占用期的房屋占用费外，有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金。但就本案而言，杨炳荣逾期交还房屋需向黄埔区住房保障中心支付占用费，已能弥补其房屋占用损失，且一审判决认定的房屋占用费标准1472元/月已高于原合同约定的1260元/月租金标准，结合案涉房屋租赁关系的特殊性，本院对黄埔区住房保障中心提出的该项违约金主张不予支持。六、关于违约金的滞纳金问题，因杨炳荣就其迟延付款行为所支付的违约金已足以弥补黄埔区住房保障中心的资金占用损失，故对其提出的滞纳金主张，本院亦不予支持。七、关于律师费8900元，合同第二十二条仅约定杨炳荣需承担黄埔区住房保障中心支付的诉讼费、调查取证费等合理费用，并未明确包含律师费，且考虑到双方纠纷产生系因双方对黄埔区住房保障中心调整租金存在争议，杨炳荣并不存在恶意违约，在其已承担没收押金、支付违约金等违约责任的前提下，本院对黄埔区住房保障中心的该项损失赔偿主张亦不予支持。关于黄埔区住房保障中心是否有权提起本案民事诉讼的问题。广州市开发区房地产管理所与杨炳荣所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》明确约定案涉房屋出租给杨炳荣作非住宅使用，杨炳荣亦实际用于商铺经营，故双方形成的租赁合同关系有别于具有福利保障性质的住宅房屋租赁，仍属于平等主体之间达成的民事法律关系范畴，自应属于民事诉讼案件受理范围。至于黄埔区住房保障中心二审提供白云区罗岗镇大街10号前座、10号后座房产证等记载房屋性质为住宅，一方面该部分证据并无原件核对，且即便证据内容真实也并不能改变双方合同约定的房屋用途和使用目的。综上所述，黄埔区住房保障中心的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对合同效力认定错误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14357号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14357号民事判决第四项；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14357号民事判决第二项为：杨炳荣于本判决书送达之日起十五日内向广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至8月31日期间未付租金6300元及违约金（以6300元为本金，从2020年9月1日起至缴清款项之日止按每日万分之五的标准计付）；四、广州市黄埔区住房保障服务中心有权没收杨炳荣交纳的押金517元；五、驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费357元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担286元，杨炳荣负担71元。二审案件受理费1363元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担1129元，由杨炳荣负担234元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年八月十八日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳