江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2376号上诉人（原审被告、反诉原告）：屠惠恣，男，1964年8月8日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安食品厂，住所地淮安市淮安区西长街259号。法定代表人：刘才喜，该厂厂长。委托诉讼代理人：吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。原审第三人：于吉军，男，1965年9月30日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人屠惠恣因与被上诉人淮安食品厂、原审第三人于吉军房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初5170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屠惠恣上诉请求：撤销原审判决，改判驳回淮安食品厂的诉讼请求，淮安食品厂承担以22000元为基数自1999年3月1日起至实际还款之日的银行同期贷款利息。事实和理由：1.上诉人与被上诉人淮安食品厂之间不存在租赁合同关系。淮安食品厂提供的支付租金的票据只能证明1998年至1999年发生租赁合同法律关系。1999年2月双方签订终止购买冷库协议，被上诉人无力返还22000元的情形下，被上诉人已经将案涉门面房抵偿给上诉人，双方之间是以物抵债关系。2.被上诉人应当于1999年2月28日返还上诉人22000元款项，一审法院未判决支付上诉人利息系采取了不同裁判标准。被上诉人淮安食品厂辩称，一审判决认定事实清楚，双方已形成不定期租赁关系，在租赁期间上诉人将房屋又转租给原审第三人，从中获得收益，但是并未向被上诉人支付房租，其应当向淮安食品厂交纳多年欠付的全部房租。上诉人主张以房抵债的事实不成立。1999年2月10日，双方对于冷库买卖已经解除合同，对于购买冷库款应当直接冲抵应付房租，不应当产生所谓的利息，上诉人的损失实际已经从对外转租的租金中获得了弥补，一审法院予以冲抵合理。原审第三人于吉军未作陈述。淮安食品厂向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同；2.屠惠恣承担2000年1月1日至2020年12月30日房屋租金100800元（4800元*21年）；3.屠惠恣承担本案诉讼费用。屠惠恣向一审法院反诉请求：判令淮安食品厂返还屠惠恣购房款人民币22000元，并承担自1999年3月1日起至实际返还之日的银行同期贷款利息，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1998年起屠惠恣因经营冷饮店需要向淮安食品厂租赁淮安食品厂所有的位于淮安市淮安区间，租金每年4800元。1999年1月3日屠惠恣交纳1999年度门面房租金4800元。从2000年开始屠惠恣就未交纳房屋租金，并将房屋转租给第三人，第三人未向淮安食品厂交纳房屋租金，淮安食品厂向屠惠恣催缴房租未果。为此，淮安食品厂要求解除双方的房屋租赁合同和屠惠恣给付房屋租金100800元。一审另查明：淮安食品厂将其所有的活动冷库（在淮安食品厂厂区内）卖给屠惠恣，屠惠恣分别于1998年12月7日、同月11日二次共预付货款22000元给淮安食品厂。双方于1999年2月10日签订终止购买冷库《协议》一份。该《协议》约定，“甲方为淮安食品厂乙方为淮安文德堡冷食行甲乙双方就原定购买冷库一事（原定协议），因诸多原因不能继续实施，现达成如下协议，1.终止原定协议；2.甲方在九九年二月二十八日前归还乙方已付款项贰万贰千元整，二月二十八日之前甲方抵押冷库给乙方；3.乙方在九九年二月二十八日前不得使用甲方抵押冷库；4.甲方在九九年二月二十八日之前不能退还乙方所付款项，乙方有权使用甲方抵押之冷库；5.甲方在九九年二月二十八日之后付给乙方款项需在三日内告知乙方，乙方方停止经营，退回甲方冷库。甲方：翟士斌（签名盖个人章）乙方：屠惠恣（签名）九九年二月十日”。1999年2月28日后，淮安食品厂没有退还屠惠恣购买冷库的预收款22000元，屠惠恣依据该协议占有使用抵押的冷库。后屠惠恣将冷库退还淮安食品厂。一审法院认为，合法的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏；合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；诉讼时效不适用于物权。淮安食品厂将案涉门面房租赁给屠惠恣，屠惠恣应该给付租金。淮安食品厂主张租赁合同每2年订一次，因屠惠恣否认，淮安食品厂未能提供相应的证据予以证明，对淮安食品厂这一主张不予采纳。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。双方均未能举证证明租赁房屋期限，应认定为不定期租赁关系。淮安食品厂主张按4800元每年要求屠惠恣从2000年1月1日起至2020年12月30日止给付租金100800元，双方于1999年2月10日解除了买卖冷库协议，后屠惠恣将抵押物冷库返还给淮安食品厂，淮安食品厂所欠屠惠恣购买冷库预交款22000元，应折抵案涉门面房屠惠恣未交租金，从2000年1月1日起至2020年12月30日止屠惠恣应给付租金100800元与预付款折抵后，屠惠恣再给付淮安食品厂78800元（100800元-22000元）。屠惠恣辩称淮安食品厂之诉请已超过诉讼时效无法律依据，法院不予支持。屠惠恣辩称案涉门面房是淮安食品厂欠屠惠恣购买冷库的预付款，用原先抵押的冷库调换成门面房抵押给屠惠恣，因淮安食品厂否认，屠惠恣未能提供相应的证据予以证明，对屠惠恣这一辩解不予采纳。屠惠恣提出淮安食品厂返还购买冷库款的22000元，并承担自1999年3月1日起至实际返还之日的银行同期贷款利息的主张，因淮安食品厂予以否认，屠惠恣未能举证证明，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第五百六十二条、第五百九十五条、第七百零七条、第七百二十一条的规定，判决：一、解除淮安食品厂与屠惠恣之间的房屋租赁合同；二、屠惠恣在判决生效后十日内给付淮安食品厂78800元；三、驳回淮安食品厂其他诉讼请求；四、驳回屠惠恣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元（淮安食品厂已预交），案件反诉受理费1198元（屠惠恣已预交），合计3594元，由淮安食品厂负担594元，屠惠恣负担3000元。本案二审期间，当事人双方均未提交新证据。二审另查明，根据上诉人屠惠恣陈述，案涉房屋由上诉人转租给原审第三人于吉军使用，目前租金为每年6000元。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，法律明确规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于上诉人主张其与淮安食品厂之间不存在租赁合同关系，而是以物抵债关系的上诉理由，经查，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，上诉人屠惠恣在交纳了1999年门面房租金4800元以后，未再向淮安食品厂交纳租金，并将房屋转租给他人收取租金。上诉人并非案涉门面房的所有人，亦未能提供证据证明双方达成以房抵债协议及案涉门面房价值为22000元的事实，双方之间应系租赁关系，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人所提被上诉人应当支付上诉人22000元款项利息的上诉请求，根据法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，被上诉人淮安食品厂欠付上诉人屠惠恣冷库预交款22000元，双方未约定逾期付款利息。上诉人屠惠恣欠付被上诉人淮安食品厂门面房租金100800元，双方亦未约定逾期支付租金的利息，双方互负债务时间相近、种类相同，一审法院将22000元欠款折抵案涉门面房屠惠恣未交租金具有事实和法律依据，该上诉请求无事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人屠惠恣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人屠惠恣预交的二审案件受理费2368元，由屠惠恣负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年八月二十七日法官助理 钟 岩书 记 员 谈 晓