江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初3406号原告：太仓万宇资产管理有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇沪太新路433号2-229号，统一社会信用代码91320585585594739C。法定代表人：吴樟开，该公司经理。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。被告：王会敏，女，1988年5月10日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：杨莎，系被告王会敏丈夫，男，1986年10月2日出生，汉族，住河南省邓州市。原告太仓万宇资产管理有限公司（以下简称万宇公司）诉被告王会敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法由审判员高逸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万宇公司的委托诉讼代理人王逸静，被告王会敏的委托诉讼代理人杨莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万宇公司向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告间《房屋租赁合同》于2021年6月22日解除；2、判令被告支付原告违约金41140元；3、判令被告支付原告2020年8月1日至2020年9月30日水费126元及2020年8月1日至2020年10月31日电费1596元，合计1722元。事实和理由：原、被告于2018年9月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落在浙申工业园2-218号房屋出租给被告用于经营汽车校油泵、配件出售。房屋租赁期为3年，即自2018年9月17日至2021年9月16日，房屋的交付日期为2018年9月17日。租赁保证金17000元，第一年租金68000元，第二年租金74800元，第三年租金82280元。第一租赁年度租金半年一付，本合同签订之日付清；第二租赁年度租金及后续年度租金分别于下一租赁年度开始前一个月，一次性付清全年租金。租赁期内，被告使用房屋所产生的水、电、物业管理费用等由被告承担。如逾期支付租金以及合同约定的各项费用的，被告每日按未付租金或费用的千分之三向原告支付违约金，违约金不足以弥补原告损失的，还应补足原告损失。非本合同规定的免责情况，被告擅自提前终止本合同的，被告应按最近一租赁年度6个月的租金向原告支付违约金。合同签订后，原告按约在2018年9月17日向被告交付房屋，被告也按约支付了租赁保证金以及第一、第二年的房屋租金。按照合同约定，第三年的租金82280元应于2020年8月17日前一次性支付，但是被告拖欠至今未付。另外，被告尚拖欠部分水、电费用未付。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求被告支付原告租金82280元及自2020年8月17日起至款项支付之日止的逾期付款违约金（以82280元为基数，按照年利率15%计算）；要求被告支付水费126元及电费1596元。后在审理过程中，原告认为因被告退租态度强硬以及实际情况，认可被告退租的意思表示及已腾退的事实，变更诉讼请求如上。被告王会敏辩称：水费认可。电费不认可，我每个月电费没有超过1000元。我违约的前提是原告先断了我的电，而且电话言语上威胁我老婆，我拍的视频中也能体现原告的态度很恶劣，根据书面证据能够体现原告反复无常，才导致没有办法续约，没有安全感，最终违约退租。对违约赔偿要求也不认可，我方不是主要责任，我方还有17000元押金在原告处，该款作为原告的补偿。本院经审理认定事实如下：江苏浙申投资管理有限公司将其名下位于浮桥镇沪太新路433号房屋出租给原告万宇公司，由原告万宇公司将承租的房屋进行出租及管理。2018年9月17日，原告万宇公司将位于浮桥镇沪太新路433号2-218号房屋出租给被告王会敏，并原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：房屋租赁期为3年（即自2018年9月17日至2021年9月16日），房屋交付日期为2018年9月17日（以双方签署的交付及交接书为准）。第一租赁年度租金为68000元，第二租赁年度租金为74800元，第三租赁年度租金82280元。第一租赁年度租金为半年一付，本合同签订之日付清。第二租赁年度租金及第三租赁年度租金分别于下一租赁年度开始前一个月，一次性付清全年租金。房屋交接之日起至乙方返还房屋之日止，乙方使用房屋所产生的水、电、煤气、通讯、安保、卫生、排污、物业管理费用，以及合同中未约定但系乙方使用房屋发生的费用，由乙方承担。乙方须于每月10日前向甲方支付上一月水、电、气、物业管理等相关费用。在签订本合同之日，乙方向甲方支付租赁保证金17000元，甲方有权将保证金用于抵扣乙方未支付的租金、违约金、水费、电费、煤费、规费、物业管理费、修理费、损害赔偿费等，抵扣后不足部分乙方应于收到甲方通知后3日内补足，否则视为乙方违约。保证金在乙方将房屋按约定的要求交给甲方后无息归还给乙方。非本合同规定的免责情况，甲方擅自终止本合同，提前收回租赁房屋，甲方应按最近一租赁年度3个月的租金向乙方支付违约金；若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿以补足乙方的损失。非本合同规定的免责情况，乙方擅自提前终止本合同，乙方应按最近一租赁年度6个月的租金向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿以补足甲方的损失。甲方的损失包括但不限于甲方寻找新租户的产生的费用、房屋空置期间损失的租金及新租户租金金额与本合同租金金额的差额。合同还约定了其他事项。同日，原告与被告办理了房屋交付、接收、交接手续，被告并向原告交纳了租赁保证金17000元。2020年9月2日，被告王会敏向原告出具承诺书一份，内容为：“本人王会敏（身份证号：4113811988198805103583），于2018年9月17日承租太仓万宇资产管理有限公司坐落在浙申工业园2-218号房屋，按照2018年9月17日双方签订的房屋租赁合同约定，我应于2020年8月17日前付清2020年9月17日至2021年9月16日租金82280元，但至今未付。现本人承诺：2020年9月2日支付租金30000元，2020年9月30日前付清剩余租金52280元。本人申请太仓万宇资产管理有限公司给予免除违约金。若本人在2020年9月30日之前没有付清租金，本人同意按合同约定支付违约金。”被告提供原告在2020年9月2日同意被告2020年9月2日支付3万元租金，2020年9月30日前付清租金后免除逾期付款违约金的照片一份，被告认为原告已经同意原告的承诺书内容。原告认为，被告未提供原件及相应聊天记录不予认可。同日，原告向被告发出催款通知，内容为：“王会敏女士：贵租户承租我公司房屋浙申工业园区2-218号，根据2018年9月17日双方签订的租房租赁合同约定，2020年8月17日前交清2020年9月17日至2021年9月16日租金82280元，至今未付。你现已逾期，根据合同约定条款3.2.3，逾期支付租金以及合同约定的各项费用的，则以每日按未支付租金或费用的千分之三向甲方支付违约金。谢谢配合”。被告认为是在被告将承诺书给原告后，原告不同意，在当天晚上向被告发出催款通知。原告认为是原告向被告发出的，希望被告按照合同约定支付租金及相关费用。被告提供2020年9月3日（被告庭审中陈述是2020年9月2日，后核对被告方手机原始载体时发现是2020年9月3日）被告发现原告拉电闸后拍摄的视频，被告并陈述被告抓到原告工作人员拉电闸后拍摄了视频，跟原告工作人员说已经报警了，原告工作人员就没有再拉电闸了。2020年9月7日，被告向原告发出房屋租赁合同请求解除协议书，内容为：“太仓万宇资产管理有限公司：本人自2018年9月17日租用浙申工业园2-218房屋以来，一直遵守合同约定，由于今年突如其来的疫情，不可抗力的因素，生意逐渐下滑，已经无力承担不停上涨的房租，故决定2020年9月17日房租到期之后不再租用贵公司的房屋。由于本人不在太仓，现委托杨莎（本人老公）处理所有相关事宜。我均予以认可，并承担相应的法律责任”。2020年9月8日，原告向被告发出告知书，内容为：“王会敏：根据我公司与你于2018年9月17日签订的浙申工业园2-218房屋租赁合同9.2条约定，你于2020年9月7日提出的解除合同的请求不符合合同规定的免责情况，本公司不同意与你解除合同。特此告知”。被告提供2020年9月21日被告将钥匙交给原告公司前台的视频，被告并陈述之前托邻居交钥匙，原告不收，这次是被告自己来交钥匙。被告提供2020年9月28日被告找原告协商处理搬走的事情，原告不认可被告搬走，并将钥匙直接扔掉的视频，被告并陈述被告在2020年9月15日搬走了，找原告处理搬走后的事情，原告不认可搬走，还将钥匙扔掉，被告没有拿钥匙直接离开了。被告提供2020年9月28日照片一张，被告离开下楼后，原告前台拿着钥匙追着要给被告方，被告方没有拿钥匙。原告对视频及照片，认为只能证明原被告进行了协商，双方并未作出最后约定，原告方没有同意被告方擅自提前解除租赁合同。被告提供被告2020年8月及之前水电费的缴费通知单，认为电费在2020年8月前都没有超过1000元的。被告对此无异议。其中2020年8月的电费显示是1346元，水费显示是88元。原告为证明被告2020年8月1日至2020年9月30日水费126元及2020年8月1日至2020年10月31日电费1596元，提供2018年9月17日至2021年2月28日水电费清单、付款收据以及水电表照片。其中2020年8月的水电费为1346元，2020年9月的水电费为370元，2020年10月的水电费为6元。另，被告还提供了被告与原告工作人员杨会计的微信聊天记录，证明原告方与被告在2020年9月2日承诺书内容进行沟通及被告在2020年9月4日明确提出过8月份的电费有问题的情况。其中微信聊天记录中还有以下内容：原告方让被告在承诺书上签字后，让被告按承诺书履行。原告方在被告提出电费问题后明确表示可以叫电工一起去看电表。被告在2020年9月20日提出已将钥匙交给了隔壁邻居。对于搬离时间，原告陈述是具体哪一天不清楚，大概是在2020年9月份左右。被告陈述是2020年9月18日搬的，20号彻底搬走，门锁掉了。上述事实，有原告提供的不动产权证、租赁房屋照片、房屋租赁合同、房屋租赁协议、保证金及之前租金收据、水电费清单、付款收据、水电表照片，被告提供的视频、照片、委托书、承诺书、催款通知、请求解除协议书、告知书、微信聊天记录、水电费通知单照片，本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告万宇公司与被告王会敏签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告王会敏应当按照合同约定在2020年9月17日前一个月支付原告2020年9月17日至2021年9月16日的租金82280元。后被告在2020年9月7日向原告发出解除房屋租赁合同申请，明确表示2020年9月17日房租到期之后不再租用房屋。原告在收到被告的解除房屋租赁合同申请后，于2020年9月8日明确告知被告不同意解除合同。被告陈述是在2020年9月20日彻底搬离租赁房屋。根据被告提供的视频可以确认被告于2020年9月21日将租赁房屋钥匙归还给原告，原告公司人员进行了接收。且根据被告提供的视频可以确认2021年9月28日被告与原告协商搬离后的事宜，原告不承认被告搬走，并将租赁房屋的钥匙扔掉。根据被告提供的照片可以确认原告方工作人员在被告离开后想要将钥匙交给被告。故根据相应的视频及文书材料，可以确认被告在2020年9月7日就有单方解除合同的意思表示，原告在2020年9月8日明确拒绝解除合同，后被告方单方搬离承租房屋并于2020年9月21日将钥匙交还给原告，系被告方以实际行动拒绝继续履行合同。原告在2020年9月28日不承认被告的搬离并将钥匙扔掉，系要求继续履行合同的意思表示，但原告未捡拾钥匙径自离开，且原告工作人员想将钥匙归还给被告方时，被告方也拒绝接收，系再次明确表示拒绝履行合同，故应当确认被告拒绝接收钥匙时（即2020年9月28日）合同因事实上的不能继续履行而终止。故对原告要求确认原、被告间《房屋租赁合同》于2021年6月22日解除的诉讼请求，本院确认原、被告于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月28日终止。对于原告要求被告支付违约金41140元的请求。被告认为系原告采取断电手段，打电话进行言语威胁，原告态度恶劣、反复无常，使被告没有安全感，才导致没有办法续约，最终违约退租，原告应当承担主要责任。本院认为，根据被告提供的证据，并不能看出原告方有言语威胁、态度恶劣的情况。被告也在庭上表示对于断电情况在被告拍摄视频警告后没有再发生了。原告有权要求被告按照合同约定进行履行，但因被告未按承诺书履行合同，并单方搬离承租房屋，造成合同已于2020年9月28日终止，故被告应当按照合同约定支付原告最近一租赁年度6个月的租金作为违约金，因合同终止前已进入第三租赁年度，第三租赁年度的租金为82280元，故被告应当支付原告违约金41140元。但因被告方有租赁保证金17000元在原告处，故被告还应支付原告违约金24140元。对于原告要求被告支付2020年8月1日至2020年9月30日水费126元及2020年8月1日至2020年10月31日电费1596元，合计1722元的诉讼请求。被告认为8月份电费有问题，提供了之前的水电费通知单，但是之前的水电费通知单的电费较少并不能证明被告8月份未产生1346元电费，且被告未提供证据证明8月份电费不是被告产生或者电表故障，故本院确认8月份电费为1346元。因被告在2020年9月21日把钥匙交给了原告，故被告不应支付2020年10月的水电费。因被告对其他水电费未提异议，故本院确认2020年8月的水电费为1346元，2020年9月的水电费为370元，被告应支付原告水电费1716元。鉴于引起本次纠纷的法律事实发生在民法典实施之前，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告太仓万宇资产管理有限公司与被告王会敏于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月28日终止。二、被告王会敏于本判决生效后10日内支付原告太仓万宇资产管理有限公司违约金24140元。三、被告王会敏于本判决生效后10日内支付原告太仓万宇资产管理有限公司水电费1716元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，减半收取436元，由原告太仓万宇资产管理有限公司负担173元，被告王会敏负担263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  高 逸二〇二一年八月二十三日法官助理  冯 胜书 记 员  璋毓帆