吉林省安图县人民法院民事判决书 （2021）吉2426民初415号 原告：蔡善玉，女，1963年12月17日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张琦，吉林诚途（安图）律师事务所律师。被告：安图农商村镇银行股份有限公司，住所地吉林省安图县新安路153-6号。法定代表人：赵玉昌，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，男，该公司市场营销部客户经理。委托诉讼代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。第三人：白莲，女，1981年4月23日出生，朝鲜族，职员，住吉林省安图县。第三人：金洪禹（系白莲丈夫），男，1982年1月13日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省安图县。共同委托诉讼代理人：白云洪（系白莲父亲），住吉林省安图县。第三人：延边云鸿公路工程有限责任公司，住所地吉林省安图县九龙路24号。法定代表人：白云洪，经理。原告蔡善玉与被告安图农商村镇银行股份有限公司（以下简称村镇银行）、第三人白莲、金洪禹、延边云鸿公路工程有限责任公司（以下简称云鸿公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡善玉及委托诉讼代理人张琦，被告村镇银行的委托诉讼代理人王鹏、林晶，第三人白莲、金洪禹的共同委托诉讼代理人暨云鸿公司法定代表人白云洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡善玉向本院提出诉讼请求：1.撤销(2021)吉2426执异3号《执行裁定书》；2.解除对云鸿公司名下的坐落于安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼、产权证号为吉(2017)安图县不动产权第XXXX号房屋的查封措施；3.案件受理费由村镇银行负担。事实和理由：2004年4月，蔡善玉将位于安图县明月镇湾北胡同1-2号48栋3号房屋交由安图县拆迁安置管理处拆迁，用于云鸿公司建设新建职工经济适用住宅楼，并于2004年12月21日签订了《产权调换协议书》，按照协议约定蔡善玉应给付被拆除房屋与产权调换房屋差价款264,636.00元。蔡善玉分别于2004年12月22日和2005年10月30日向云鸿公司给付房屋差价款各10万元，共计20万元。2005年，蔡善玉回迁取得了涉案云鸿公寓住宅楼68-1-11号房屋，并于2006年至2017年12月期间使用该房屋经营饭店。2018年9月8日，蔡善玉将该房屋出租给案外人关某使用至今。从2005年至今，蔡善玉始终占用和使用该房屋，并多次要求云鸿公司为其办理产权登记，但因云鸿公司拖欠涉案工程的各种税费，迟迟不能办理。现整个云鸿公寓住宅楼产权均登记在云鸿公司名下。蔡善玉作为涉案房屋的回迁户与云鸿公司签订了《产权调换协议书》，支付全部房屋差价款，一直合法占有使用房屋，且非因自身原因未办理过户登记。综上所述，蔡善玉是涉案房屋的实际权利人，村镇银行与云鸿公司未经蔡善玉同意，擅自将房屋设定抵押，侵害了蔡善玉的合法权益，蔡善玉的权益足以排除执行。故蔡善玉提起诉讼，依法维护其合法权益。诉讼过程中，蔡善玉变更诉讼请求第二项：要求停止对云鸿公司名下的坐落于安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼、产权证号为吉(2017)安图县不动产权第XXXX号房屋的执行。村镇银行辩称，1.蔡善玉在提出的第一项、第二项诉讼请求均属于执行复议的审理范围，不在本案审理范围，应依法驳回其起诉。(1)蔡善玉主张的第一项诉请“撤销(2021)吉2426执异3号执行裁定书”,属于执行复议的审理范围，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二条第三款规定，若对驳回申请裁定不服，应在法定期限内向延边朝鲜族自治州中级人民法院申请复议。蔡善玉主张的第二项诉请，解除68-1-11号房屋的查封措施，系对执行行为提出的异议，也属于执行复议的审理范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，蔡善玉是针对涉案房屋查封这一执行行为提出的异议，故执行异议裁定驳回后，应向延边朝鲜族自治州中级人民法院申请复议；2.文哲虎于2007年去世。案涉房产若属于文哲虎的遗产，应追加文哲虎其他第一顺位继承人作为共同原告参与诉讼；3.文哲虎与云鸿公司签订《产权调换协议书》，蔡善玉依据该协议享有的权利是债权而非物权，且根据现有证据云鸿公司系涉案房屋登记的物权人。在未办理不动产转移登记之前，涉案房屋的物权人仍系云鸿公司；4.村镇银行系涉案房屋的抵押权人，对该执行标的物享有优先受偿权。根据执行异议规定第二十七条规定，村镇银行对执行标的享有担保物权，比蔡善玉对云鸿公司享有的普通债权具有优先受偿性，故蔡善玉提出排除执行异议之诉请，于法无据；5.本案不具备执行异议规定第二十八条规定的排除执行的四个要件。(1)村镇银行申请查封的68-1-11号房产与蔡善玉提供的《补充协议》中标注的回迁位置不符，无法确定文哲虎系68-1-11号房产的权利人；(2)蔡善玉主张2006年至2017年12月使用案涉房屋经营饭店，2018年9月8日出租给关某使用，但无充分的证据加以证明。村镇银行于2016年、2017年、2018年对案涉房屋抵押房产核查时，均未发现蔡善玉占有使用该房屋。现蔡善玉无法证明在查封之前已对68-1-11号房产合法占有；(3)蔡善玉提供的两份收据均无法证明其已支付68-1-11号房产的全部购房款；(4)根据吉(2017)安图县不动产权第XXXX号不动产权证附记中记载，68-1-11号房产体现的首次登记时间为2015年12月15日，即案涉房屋早在2015年就具备了办理产权的条件，而蔡善玉即使为权利人，怠于行使权利，对房产将面临抵押、查封的风险持放任态度，明显具有过错。综上所述，蔡善玉的两项诉请无论从诉讼程序上看，还是从实体权利上看，蔡善玉均非本案的适格权利人，故应依法驳回其起诉或驳回其诉讼请求。白莲、金洪禹、云鸿公司述称，蔡善玉起诉的事实属实，涉案房屋系蔡善玉、文哲虎夫妻回迁的房屋。经审理查明，蔡善玉与文哲虎系夫妻关系，两人生育一女叫文红姬。2007年9月15日，文哲虎因病去世。文哲虎的父亲文仁杰和母亲金桂月共生育五个子女，长女文英爱、长子文哲虎、次子文光虎、三子文虎、四子文哲。文仁杰于2007年10月3日去世。金桂月、文英爱、文光虎、文虎、文哲及文红臣均放弃对涉案房屋的继承。2004年12月21日，云鸿公司为新建职工经济适用住宅楼与文哲虎、安图县拆迁安置管理处签订《房屋拆迁产权调换协议》，双方约定文哲虎同意将座落在湾北胡同1-2号48栋3号房屋，房屋所有权证编号为7320号，建筑面积为72.04平方米的营业用房交给云鸿公司拆除，云鸿公司补偿文哲虎房屋货币补偿金额79,244元、附属物补偿金额1006元、住宅搬迁补助费600元、按期奖励500元、提前奖励2000元、营业损失17,290元、过冬取暖费500元、装饰补偿7204元，临时安置费1800元，合计补偿金额为110,144元。云鸿公司应于2005年7月31日前负责给文哲虎办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，手续费用由云鸿公司承担，所支付的契税由文哲虎承担。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为264,636元，文哲虎于2005年7月31日前给付云鸿公司，云鸿公司保证在2005年7月31日前将产权调换房屋交付文哲虎。后云鸿公司与文哲虎又签订《补充协议》，主要内容为云鸿公司拟建房屋面积为120.70平方米，原房屋面积为72.04平方米，原面积差价按2500元/㎡计算，超面积按4000元/㎡计算，房屋总差价款为264,636元｛原面积差价款69,956元[72.04×2500元/㎡-原房屋面积补偿总额110,144元]+超出面积差价款194,680元[（120.70㎡-72.04㎡）×4000元/㎡]｝，拟建房屋面积误差在上下3平方米之内，按实际面积结算。回迁房屋位置为从东向西第三家（如图所示）。2004年12月22日，文哲虎支付集资款100,000元。2005年，云鸿公寓完工。云鸿公司在建设云鸿公寓时，因调整了部分建设规划，安置回迁房屋的位置也相应调整，安置文哲虎的回迁房屋调整为从东向西第四家云鸿公寓2单元201室门市房即坐落于安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼。文哲虎还购买云鸿公寓2单元202室商品房。2005年10月30日，文哲虎支付2单元202室购房款100,000元。2015年12月15日，云鸿公司将安置给文哲虎的云鸿公寓2单元201室门市房的房屋所有权登记在自己公司名下，房屋建筑面积为123.57平方米，不动产权号为吉(2017)安图县不动产权第XXXX号。2017年4月5日，村镇银行与金洪禹、白莲签订《个人额度借款合同》，约定村镇银行向金洪禹、白莲提供借款1,500,000元，云鸿公司以登记在其名下的明月镇九龙路68-1-14号、68-1-15号、68-1-11号云鸿公寓住宅楼为上述债务承担连带抵押担保责任。2017年4月21日，村镇银行与云鸿公司办理了抵押权不动产登记证明，分别为吉(2017)安图县不动产证明第0000800、0000801、0000802号。因金洪禹、白莲未按合同约定履行还款义务，村镇银行于2020年1月5日向本院提起诉讼，本院于2020年3月24日作出(2020)吉2426民初232号民事调解书，主要内容为：1.白莲、金洪禹偿还村镇银行借款本金150万元及利息。于2020年4月24日前，偿还150万元的利息及罚息（自2019年9月21日起至2020年4月24日止，按照合同约定利率计算）；于2020年6月24日前一次性偿还借款本金150万元及利息和罚息（自2020年4月25日起至偿还全部借款本金时止，按照合同约定利率计算）；2.被告延边云鸿公路工程有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。因金洪禹、白莲、云鸿公司未按调解书约定的期限履行偿还义务，村镇银行向本院申请执行。2020年7月29日，本院作出(2020)吉2426执556号之四执行裁定书，查封云鸿公司名下坐落于安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼。2021年1月7日，蔡善玉对查封云鸿公司名下坐落于安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼，不动产权证号为吉(2017)安图县不动产权第XXXX号，房屋建筑面积为123.57平方米的房屋提出书面异议。2021年1月19日，本院作出（2021）吉2426执异3号执行裁定书，以蔡善玉的异议请求不能排除执行为由，裁定驳回蔡善玉的异议请求。蔡善玉不服该执行裁定，提起诉讼。另查明，云鸿公司用涉案房屋为金洪禹、白莲的借款提供抵押担保和设立抵押权时，未征得文哲虎、蔡善玉的同意。因云鸿公司欠税，业主无法办理房屋产权登记手续。2007年2月13日至2013年7月23日期间，蔡善玉在安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼经营安图县明月镇宏晨汤饭馆。2013年7月24日起至2018年8月22日期间，案外人冯某在涉案房屋经营安图县明月镇宏星补身汤馆。2018年，蔡善玉将云鸿公寓门市房出租给关某经营安图县明月镇品尚旅馆。2018年11月8日起，案外人关某在涉案房屋经营安图县明月镇品尚旅馆。认定上述事实的证据有：身份证、结婚证、死亡医学证明书、死亡注销证明、放弃继承声明书及照片、（2021）吉2426执异3执行裁定书、拆迁通知书、房屋拆迁产权调换协议及补充协议、房屋拆迁补偿价格表、收据二份、企查查系统信息查询截图、安图县自来水公司水费收据、取暖费票据、云鸿公寓楼盘表照片、安图房权证明月镇字第XXXX号房屋所有权证、宏星补身汤馆照片、吉（2017）安图县不动产权第0XXXX号不动产权证、吉（2017）安图县不动产证明第000802号不动产登记证明、调查笔录。村镇银行对蔡善玉提供的放弃继承声明书、房屋拆迁产权调换协议书、房屋拆迁补偿价格表及补充协议真实性无异议，但对证明指向有异议，认为产权调换协议书未标注回迁房屋位置，补充协议中所标注的回迁房屋位置与涉案房屋系两个房屋，对其真实性本院予以采信；村镇银行对蔡善玉提供的（2021）吉2426执异3执行裁定书的真实性无异议，但提出异议认为蔡善玉在本案中提起的两项诉请与原执行裁定和查封裁定有关，对其真实性本院予以采信；村镇银行对蔡善玉提供的企查查系统信息查询截图、水费收据、取暖费票据的真实性无异议，但提出异议认为该份证据无法证明实际经营地点为涉案房屋，亦不能证明在查封涉案房屋之前蔡善玉合法占有使用，本院认为，工商信息中记载蔡善玉从2007年2月13日开始在安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼0XXXX号房屋经营安图县明月镇宏晨汤饭馆，冯某和关某的经营地点均系安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼0XXXX号房屋，故对证据的真实性及蔡善玉从2007年2月13日开始合法占有使用涉案房屋及冯某和关某在涉案房屋从事经营活动的事实，本院予以采信；村镇银行对蔡善玉提供的租房协议的真实性有异议，因证人关某未到庭无法核实租房协议的真实性，但结合企查查系统信息查询结果，可以认定关某从2018年11月8日起在涉案房屋经营旅馆的事实，故该事实本院予以采信；村镇银行对蔡善玉提供的收据中2004年12月22日的收据的真实性无异议，但对关联性有异议，对其真实性本院予以采信；白莲、金洪禹、云鸿公司对蔡善玉提供的2005年10月30日收据无异议，村镇银行对收据的真实性及关联性均有异议，认为该份收据中收取的并非68-1-11号房屋的差价款。本院认为，除涉案房屋之外，蔡善玉还购买了云鸿公寓2单元202室商品房，蔡善玉提供的2005年10月30日收据中记载的是“收2单元202文哲虎房屋款”，云鸿公司在庭审时亦自认该份收据中所收取的10万元系云鸿公寓2单元202室房屋款，蔡善玉未提供其他证据证明该份收据中的10万元系涉案房屋的房屋差价款，故对其真实性本院予以采信，但对蔡善玉主张的其支付的系涉案房屋差价款的证明指向本院不予采信；村镇银行对蔡善玉提供的云鸿公司出具的证明有异议，因云鸿公司法定代表人白云洪在庭上所陈述的内容与证明内容相互矛盾，且经本庭多次询问后，白云洪表示以当庭陈述内容为准，故该份证据本院不予采信；村镇银行对蔡善玉提供的收据（2021年）的真实性和关联性均有异议，因云鸿公司法定代表人白云洪当庭自认为配合业主能尽快办理房屋所有权证及依不动产管理中心的要求，云鸿公司给蔡善玉补开此份收据，因该份证据系文哲虎购买的云鸿公寓2单元202室商品房的购房款收据，与本案无关联性，故该份收据本院不予采信。蔡善玉对村镇银行提供的云鸿公寓楼盘表照片、吉（2017）安图县不动产权第0XXXX号不动产权证、吉（2017）安图县不动产证明第000802号不动产登记证明真实性无异议，但提出异议认为虽《补充协议》中约定的安置房屋位置与实际安置房屋位置有偏差，但应认定为原址回迁。本院认为，云鸿公寓自认在建设过程中，因调整了原定的建设规划，故实际安置给金哲虎夫妻的房屋系涉案房屋，故本院对其真实性及云鸿公司实际安置给金哲虎夫妻的房屋系安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼0XXXX号房屋的事实予以采信。村镇银行还提供了股东大会决议书、2016年2月宏星补身汤馆照片4张、2017年4月宏星补身汤馆照片4张、2018年7月宏星补身汤馆照片1张，蔡善玉对此有异议，因云鸿公司法定代表人白云洪自认村镇银行到涉案房屋核实房屋使用人时，白云洪找人冒充实际经营者及签署放弃优先租赁权，伪造股东大会决议书的事实，故对上述证据本院不予采信。本院认为，根据执行异议规定第二十四条规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。在本案中，文哲虎与云鸿公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》约定，云鸿公司因新建职工经济适用住宅楼项目建设需要，拆迁文哲虎名下的座落于安图县明月镇湾北胡同1-2号48栋3号，建筑面积为72.04平方米的营业用屋，并以产权调换方式安置文哲虎云鸿公寓建筑面积为120.71平方的房屋。《补充协议》中约定了云鸿公司安置文哲虎的回迁房屋从东向西数第三家，但实际安置文哲虎的回迁房屋系从东向西数第四家即座落于安图县明月镇九龙路68-1-11号，建筑面积为123.57平方米房屋。本院认为，云鸿公司以其行为确定位置、用途特定的房屋对文哲虎予以补偿安置，并于2015年交付文哲虎使用。涉案房屋自2015年云鸿公司交付文哲虎之日起一直由文哲虎、蔡善玉夫妻占有使用或蔡善玉将涉案房屋出租案外人经营管理，故应视为自2015年云鸿公司交付涉案房屋之日起文哲虎、蔡善玉夫妻合法占有使用涉案房屋。现文哲虎去世，文哲虎的其他继承人均放弃对涉案房屋的继承，故蔡善玉作为文哲虎的妻子对涉案房屋享有拆迁安置补偿权益。拆迁安置补偿权为物权性质的权利，建立在原住宅物权丧失的基础上，蔡善玉对拆迁安置房产的物权期待权区别与普通民事权益，应当受到法律的特别优先保护。村镇银行主张蔡善玉基于文哲虎与云鸿公司之间签订的《产权调换协议书》所享有的权利系债权而非物权，其辩解无法律依据，本院不予采纳；村镇银行主张其系涉案房屋的抵押权人，对该执行标的享有优先受偿权，且涉案房屋的物权人仍系云鸿公司，故蔡善玉的诉讼请求，于法无据。本院认为，云鸿公司系云鸿公寓的开发商，云鸿公司利用其开发商的身份，私自将涉案房屋登记在其公司名下，且未经合法权利人蔡善玉夫妻的同意对涉案房屋设定抵押权。但在本案中，蔡善玉依法对涉案房屋享有的物权期待权具有物权排他性及物权追及等效力，该权利及于云鸿公司在涉案房屋中设立的物权及村镇银行在涉案房屋上另行设立的抵押权，故村镇银行的上述辩解，无事实及法律依据，本院不予采纳。村镇银行主张蔡善玉提出排除执行异议诉请不符合执行异议规定第二十八条规定的排除执行的四个要件。本院认为，在查封涉案房屋之前，蔡善玉与云鸿公司签订合法有效的拆迁补偿安置协议，云鸿公司安置蔡善玉涉案房屋之日起，蔡善玉合法占有使用，蔡善玉对涉案房屋未能办理产权转移登记手续不存在过错。蔡善玉对涉案房屋享有的物权期待权区别于商品房购房者享有的权利，因此，蔡善玉是否支付全部房屋差价款，不影响蔡善玉对涉案房屋享有的排除执行的权利。且在本案中，原房屋面积补偿总额为110,144元，蔡善玉已给付涉案房屋差价款10万元，故蔡善玉已支付超过涉案房屋价值的50%。综上，蔡善玉依法对涉案房屋享有的物权期待权，足以排除村镇银行对涉案房屋的执行。故村镇银行的上述辩解，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，蔡善玉要求停止强制执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。村镇银行主张蔡善玉提出的两项诉请均系执行复议的审理范围，根据执行异议规定第二条第三款规定，蔡善玉对申请驳回裁定不服，应在法定期限内向延边朝鲜族自治州中级人民法院申请复议。本院认为，执行异议规定第二条第一款规定，人民法院立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请；第三款规定，异议人对驳回申请裁定不服的，应向上一级人民法院申请复议。我院（2021）吉2426执异3号执行裁定书，以蔡善玉的异议请求不能排除本院的执行为由，裁定驳回蔡善玉异议请求，并非是因为不符合受理条件而裁定驳回申请，故不能适用执行异议规定第一条第三款规定，村镇银行的辩解，无法律依据，本院不予采纳；村镇银行主张蔡善玉的第二诉请系对执行行为提出的异议，本院认为，执行行为异议指向的对象是人民法院的执行措施、实施执行措施的方式、方法、期间、顺序等纯粹程序性的事项。而本案中，蔡善玉是基于对执行标的所涉及的实体权利提出停止执行的异议，故村镇银行的辩解，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十三条第一款、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，判决如下：一、停止对登记在延边云鸿公路工程有限责任公司名下的座落于安图县明月镇九龙路68-1-11号云鸿公寓住宅楼、产权证号为吉(2017)安图县不动产权第XXXX号房屋的执行；二、驳回原告蔡善玉的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告安图村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。    审  判  长   朱英姬人 民 陪 审 员   姚文洁人 民 陪 审 员   辛 玲  二〇二一年八月五日  书  记  员   张欣茹