新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初4707号 原告：杨洪春，男，1975年3月20日出生，汉族，无固定职业，住江苏省台州市高港区。委托诉讼代理人：周金学，新疆四至律师事务所律师。被告：新疆天章房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区广州路5号。法定代表人：蔡春雨，该公司总经理。被告：蔡春雨，男，1964年6月20日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司执行董事，住江苏省泰兴市。被告：焦照兰，女，1965年1月6日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司股东，住江苏省泰兴市。被告：任冬华，男，1969年12月20日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司副总经理，住乌鲁木齐市四被告共同委托诉讼代理人：杨夕，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告杨洪春与被告新疆天章房地产开发有限公司（以下简称天章房产公司）、蔡春雨、焦照兰、任冬华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年 月 日作出（2020）新0103民初8238号民事判决后，杨洪春与天章房产公司不服判决提出上诉。2021年4月19日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2021）新01民终1410号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）新0103民初8238号民事判决，将该案发回重审。本院2021年5月6日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨洪春委托诉讼代理人周金学，被告天章房产公司、蔡春雨、焦照兰、任冬华共同委托诉讼代理人杨夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪春向本院提出诉讼请求： 1、请求判令解除杨洪春与天章房产公司签订的《天章大厦房屋定购协议》；2、请求判令天章房产公司退还原告已付房款1150000元；3、请求判令天章房产公司支付利息377200元（1150000X5.125‰×64个月（2015年1月26日至2020年5月26日））；4、请求判令天章房产公司支付利息至全部款项付清止；5、请求判令天章房产公司退还杨洪春办理天然气入户缴纳的入户费9600元；6、请求判令被告蔡春雨、焦照兰、任冬华对以上天章房产公司债务承担连带责任。事实和理由：2015年1月26日，杨洪春与天章房产公司签订《天章大厦房屋定购协议》，杨洪春购买被告位于本市沙依巴克区友好南路123号天章大厦3007、3008号房。杨洪春依照协议的约定及天章房产公司的要求，分别向蔡春雨、焦照兰、任冬华累计支付了1150000元房款，天章房产公司至今未按照约定将相关规划及销售许可证办理完毕，经杨洪春多次索要也不予退还相应房款。现杨洪春诉至法院，请求判如所请。被告天章房产公司辩称，杨洪春要求判令解除房屋订购协议，该项诉讼请求有误，不应当是合同依法解除而是该合同依据法律规定是无效的。天章房产公司同意退还已付的房款，但杨洪春应当按照法律规定支付房屋使用费，对该使用费天章房产公司将另行起诉。杨洪春的其他诉讼请求无事实与法律依据，根据《全国民商事审判会议纪要》第34条的规定，关于应付支付利息，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与价款一方应当支付的资金占用费相互折抵，故在一方返还原物的，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。因此，天章房产公司不应支付杨洪春利息。杨洪春早已入住该房屋，其办理天然气入户缴纳的9600元是为了入住而缴纳的，不应由天章房产公司承担。被告蔡春雨、焦照兰、任冬华辩称，蔡春雨、焦照兰、任冬华不是合同的双方当事人，不应当承担该合同的义务，请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，针对原告杨洪春提出的诉讼请求，其提供证据如下：证据1、《房屋订购协议》、房款收据。证明杨洪春与天章房产公司存在合同关系，杨洪春于2015年1月26日购买本案争议房屋，并交纳房款1150000元；天章房产公司承诺该房屋相关规划及销售许可证一直在办理中，但至今未办理；在天章房产公司取得销售许可证之前，杨洪春随时可以退房。证据2、乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01执异44号执行裁定书。证明天章房产公司将房屋出售给杨洪春前，已经将该房屋抵押给案外第三人。抵押后，在杨洪春不知情的情况下将房屋出售给杨洪春，其行为属于恶意欺诈。且该房屋于2016年1月22日已被乌鲁木齐市中级人民法院查封，并强制执行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条的规定，杨洪春可以解除合同，并有权要求返还已付房款及利息、赔偿损失。证据3、江苏省泰兴市人民法院（2018）苏1283民初8408号民事判决书、天章房产公司工商企业信息档案、2015年3月5日哈密银行网银电子回单、2015年3月30日焦照兰个人银行账户收款回单、2014年9月11日给蔡春雨个人借款银行汇出回单、2015年4月23日给焦照兰个人银行账户转房款电子回单、2015年5月27日给焦照兰个人银行账户转房款电子回单、2015年6月16日给焦照兰个人银行账户转房款电子回单、2015年2月16日杨洪春支付房款的承兑汇票（由焦照兰个人出具收据）、最高人民法院（2019）最高法民再372号民事判决书。以上证据证明：1、焦照兰和蔡春雨系夫妻关系，焦照兰和蔡春雨为天章房产公司仅有的2名股东。2、杨洪春将1150000元房款分7次支付完毕，其中1笔为蔡春雨向杨洪春的借款折抵房款；5笔支付给焦照兰；1笔支付至任冬华的个人账户。同时焦照兰多次以个人银行账户收取公司款项，焦照兰和蔡春雨并以个人名义借款，为公司的经营运转，可以证实焦照兰和蔡春雨个人财产与天章房产公司财产存在混同。3、最高法院指导性案例已经说明，公司在二人婚姻关系存续期间设立，公司资产归夫妻共同共有，双方利益具有高度一致性，亦难以形成有效的内部监督，夫妻二人均实际参与公司的管理经营，夫妻其他共有财产与公司财产亦容易混同，从而损害债权人的利益。在此情况下，应参照《公司法》第六十三条规定，将公司财产独立于股东自身财产的举证责任分配给股东。综上，天章房产公司没有独立人格，焦照兰和蔡春雨的夫妻共同财产多处与天章房产公司财产混同，且双方利益不清，应当认定为人格混同，与天章房产公司承担连带责任。被告天章房产公司蔡春雨、焦照兰、任冬华质证意见： 1、对《房屋订购协议》、房款收据三性认可，该协议第二条约定可知杨洪春清楚其购买的房屋没有相关的规划和销售许可证，其在购房时存在过失。2、（2020）新01执异44号执行裁定书的真实性合法性认可，但关联性不认可，该裁定书是天章房产公司与第三人之间的法律纠纷与本案无关。本案的合同当属无效，不存在赔偿责任。3、对（2018）苏1283民初8408号民事判决书和工商档案的真实性合法性认可，但关联性不认可。天章房产公司不是一人有限责任公司，而是有两名股东组成。焦照兰和蔡春雨虽然是夫妻，但不能证明非一人有限公司，夫妻另一方也要承担连带责任。4、对付款凭证的三性认可，但对杨洪春证明焦照兰和蔡春雨与被告天章房产公司之间存在财产混同的意见不认可。当时，杨洪春买房时，天章房产公司的账户已经被查封，所以收房款焦照兰、蔡春雨和任冬华来收取，以上证据不能证明存在财产混同。5、最高人民法院（2019）最高法民再372号民事判决与本案情况不同，该份判决书最后认定一人公司的夫妻存在恶意转移债务，滥用股东权利的情况下才需要承担连带责任，而焦照兰和蔡春雨不存在恶意转移债务逃避债权的行为，不应认定财产混同。本院对以上杨洪春提供证据的真实性、合法性以及与本案的关联性将综合全案予以认定。被告提供证据如下：证据1、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证。以上共同证明天章房产公司已经完成销售房屋前的各项手续，具有销售资格。杨洪春对以上证据中的国有土地使用证的真实性、合法性认可、关联性认可；对其他证据的真实性、合法性认可，但关联性不认可，因案涉房屋并未取得相关手续。证据2、建设工程竣工规划认可书，证明该房屋已经通过验收。杨洪春对该证据的真实性认可，但该大厦未按照法律规定的五方验收，至今没有进行竣工验收和消防验收。证据3、案外人执行异议书，证明杨洪春已经办理涉案房屋的入住手续。杨洪春认可该异议书系其签字的，但是没有向法院提交，且涉案房屋在买售时就已经抵押了。证据4、证明一份。证明蔡春雨、焦照兰、任冬华收取杨洪春房款的行为均为职务行为。杨洪春对该证明所要证实的问题不认可。本院对以上证据的真实性、合法性、关联性将结合全案综合认定。本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，原告杨洪春（买受人）与被告天章房产公司（出卖人）签订了一份《天章大厦房屋订购协议》约定，由杨洪春购买位于沙依巴克区友好南路123号商住楼3007、3008室，预定面积162.86㎡，单价9000元/㎡，总房款1465740元。该房的相关规划和销售许可证出卖人正在办理中（详见情况说明），买受人为取得本房屋的购买权，签订本协议至2015年7月1日之前，自愿交付房款1150000元，余款315740元在出卖人取得销售许可证5个工作日内付清。如买受人在出卖人未取得销售许可证前提出退房，出卖人在60个工作日内无条件退房并退还已付房款。如出卖人在取得销售许可证前提出退房，须征得买受人同意后，方可退房，并退还买受人已付房款及已付房款的银行同期存款利息。如果出卖人私自将该房进行二次销售，则必须向买受人双倍返还定金并退还已付房款。买受人履行完毕本协议第二条的约定即支付完毕房款后，可先行办理入住手续。但出卖人取得规划许可证后买受人拒绝支付剩余房款，出卖人有权收回该房屋，退还买受人已支付的房款，且不承担银行利息。在签订商品房预售合同时，已交付房款转为购房款。在网签之前，如买受人对该房进行二次销售，出卖人予以配合。其他未尽事宜双方协商解决。该《天章大厦房屋订购协议》由买受人杨洪春和代表出卖人的天章房产公司业务代表任冬华签字并加盖天章房产公司印章。2015年7月1日，天章房产公司向杨洪春开具《收据》一张，载明：“今收到天章大厦3007、3008业主杨洪春交付房款115万元（壹佰壹拾伍万元）。”收条上方加盖天章房产公司财务公章。关于上述付款，杨洪春和天章房产公司均认可通过以下方式支付：1、2014年9月11日，杨洪春向蔡春雨账户汇款350000元，汇款用途备注为借款；2、2015年2月15日，杨洪春向任冬华账户汇入200000元，转账备注为天章大厦3008室房款；3、2015年3月30日，杨洪春向焦照兰账户汇款500000元，转账用途备注为天章大厦3008房款；4、2015年4月23日，杨洪春向焦照兰账户汇款100000元，转账用途备注为天章大厦3007、3008房款；5、2015年5月27日，杨洪春向焦照兰账户汇款150000元；6、2015年6月16日，杨洪春向焦照兰账户汇款200000元，汇款用途备注为还款、天章大厦3007、3008房款；7、2015年6月24日，焦照兰收取出票人为杭州萧山临浦镇周海霞五金商行，金额为100000元的承兑汇票一张，并向杨洪春出具收条一张，载明：“今收到杨洪春承兑汇票一张，抵3008房款。具收人：焦照兰。”另查明，蔡春雨、焦照兰系夫妻关系为天章房产公司股东，蔡春雨任执行董事，焦照兰任监事，任冬华为天章房产公司职员。2008年7月21日，天章房产公司取得了案涉工程的《建设用地规划许可证》；同年8月17日天章房产取得了案涉工程友好南路商住楼《建设工程规划许可证》，载明：层数地下2层，地上26层，建筑用途1-4层为商业营业厅，5-26层为商住；10月6日，天章房产公司取得了涉案工程《建筑工程施工许可证》。10月31日取得了案涉项目的《商品房预销售许可证》，载明：层数为5-26层；2009年2月13日取得了案涉项目的《国有土地使用权证》，地类用途为住宅用地（商业），使用权类型出让，使用权面积4296.55㎡，2019年1月办理了案涉项目的《建设工程竣工规划认可书》，但本次仅验收该楼栋5-26层住宅部分、地下二层车库及设备间，共计35142.64㎡。1-4层商业及27-31层住宅部分不予验收。本案案涉房屋不在上述许可范围内。再查明，天章房产公司至今未能取得天章大厦案涉房屋所属《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》《、建设工程竣工规划认可书》等相关资质手续。以上事实，有《天章大厦房屋订购协议》、收条、银行转账凭证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程竣工规划认可书》、《商品房预售许可证》，当事人陈述及庭审笔录等为证。本院认为，按照法律相关规定的解释，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案案涉合同具备上述条件，该《天章大厦房屋订购协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同合同应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，合同纠纷案件中，合同效力问题系人民法院依职权应当主动查明并认定。本案中，杨洪春与天章房产公司签订《天章大厦房屋订购协议》时，天章房产公司未取得案涉房屋的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》且至今仍未取得上述证书，依据前款法律规定，杨洪春与天章房产公司签订的《天章大厦房屋订购协议》因违反法律、法规的强制性规定应确认为无效合同。本案在审理中已经向杨洪春释明，但其仍然坚持合同有效，且杨洪春不变更确认合同无效的诉讼请求，故本院对杨洪春请求判令解除双方签订《天章大厦房屋订购协议》的诉讼请求不予支持。杨洪春与天章房产公司签订的《天章大厦房屋订购协议》被认定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该协议取得的财产应相互返还，对不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。天章房产公司向杨洪春出具了金额为1150000元的购房收据，庭审中也明确表示收到了杨洪春的付款，故本院对杨洪春请求判令天章房产公司退还房款1150000元的诉讼请求予以支持。《天章大厦房屋订购协议》无效的原因是由于天章房产公司未取得商品房预售等许可证明，该公司存在过错。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）认为，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形，一般应当支付利息，该费用与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中杨洪春虽然占有使用案涉房屋，但天章房产公司在本案中并未对占有使用费用或利息提出反诉主张，且该费用的支付只是一般性的作法，是否得到支持需要结合案件实际作出认定，故天章房产公司应当在本案中向杨洪春支付资金占用期间的利息。天章房产公司在退还杨洪春房款及支付利息后，杨洪春应同时交还案涉房屋。关于利息的起算时间，本院认为，杨洪春与天章房产公司作为《天章大厦房屋订购协议》的合同相对方，杨洪春并未将房款直接支付至天章房产公司账户而是分多次汇入蔡春雨、焦照兰、任冬华银行账户，且汇款用途备注不同，直至2015年7月1日天章房产公司向杨洪春开具加盖该公司财务银行的《收据》才明确上述款项用途均系用于支付案涉房屋房款，故本院以收据出具之日作为利息起算之日。关于利息计算标准，杨洪春主张过高，本院予以调整，调整后以1150000元为基数自2015年7月1日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为225982.88元【1150000元×4.75%×4年（2015年7月1日至2019年6月30日）＋1150000元×4.75%÷365天×50天（2019年7月1日至2019年8月19日）】，2019年8月20日至实际履行之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的天然气入户费用9600元，杨洪春未出示证据不足以证明该款项实际发生，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于蔡春雨、焦照兰、任冬华是否应当承担连带责任的问题。《公司法》第五十八条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”本案中，天章房产公司虽系蔡春雨、焦照兰两人出资成立，但其二人为夫妻，该公司设立于双方婚姻存续期间，且天章房产公司工商登记备案资料中没有蔡春雨、焦照兰财产分割的书面证明或者协议，二人亦未补充提交。《婚姻法》第十七条规定，除该法第十八条规定的财产及第十九条规定的约定财产制外，夫妻在婚姻存续期间所得财产归夫妻共同共有。据此可以认定，蔡春雨、焦照兰的注册资本来源于其夫妻共同财产，天章房产公司的全部股权属于蔡春雨、焦照兰婚后取得的财产，应归双方共同共有。天章房产公司的全部股权实质来源于同一财产权，并为一个所有权共同享有和支配，该股权主体具有利益的一致性和实质的单一性。另外，一人有限责任公司区别于普通有限责任公司的特别规定在于《公司法》第六十三条，该规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”即一人有限责任公司的法人人格否认适用举证责任倒置规则，并通过举证责任倒置强化一人有限责任公司的财产独立性，从而加强对债权人的保护。天章房产公司由蔡春雨、焦照兰夫妻二人在婚姻关系存续期间设立，公司资产归蔡春雨、焦照兰共同共有，双方利益具有高度一致性。本案杨洪春与天章房产公司在合同签订后，除2015年2月15日向任冬华账户汇入的200000元外，其余款项均分别支付给了蔡春雨、焦照兰个人账户中，形成财产混同。在此情况下，应当参照《合同法》第六十三条的规定，将天章房产公司财产独立于股东自身财产的举证责任分配给股东蔡春雨和焦照兰。现蔡春雨、焦照兰未能提供有效公司财产独立于股东自身财产的相应证据，应承担举证不能的法律后果，对天章房产公司在本案中所负杨洪春债务承担连带责任。任冬华作为该公司职员和案涉合同的代理人，且天章房产公司认可任冬华的收款系职务行为，故本院认定任冬华在本案中不应当承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、驳回原告杨洪春要求解除与被告新疆天章房地产开发有限公司签订的《天章大厦房屋定购协议》的诉讼请求；二、被告新疆天章房地产开发有限公司退还原告杨洪春购房款1150000元；三、被告新疆天章房地产开发有限公司支付原告杨洪春2015年7月1日至2019年8月19日的利息225982.88元，2019年8月20日至实际履行之日的利息以1150000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告蔡春雨、焦照兰对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告杨洪春对被告任冬华的全部诉讼请求；六、驳回原告杨洪春的其他诉讼请求。以上被告新疆天章房地产开发有限公司应付原告杨洪春款项，应在本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的1536800元，给付标的1375982.88元，占争议的89.54%，本案案件受理费18631.2元（原告已预交），由原告杨洪春负担10.46%即1948.82元，由被告天章房产公司负担89.54%即16682.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长  荀 文 涛人民陪审员  张    静人民陪审员  乔 彦 萍 二 〇 二 一 年 八 月十九日                         书  记  员  王   珊