北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11168号上诉人（原审原告）：高立军，男，1972年12月3日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王宇晓（高立军之妻），1974年10月10日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：侯德隆，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路1号2幢3层。法定代表人：郝嘉，经理。委托诉讼代理人：张穆强，男，北京苏宁便利店有限公司员工。上诉人高立军因与上诉人北京苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁便利店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人高立军之委托诉讼代理人王宇晓、侯德隆，上诉人苏宁便利店公司之委托诉讼代理人张穆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高立军上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审；由苏宁便利店公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决对多项事实并未查清，导致认定事实错误，进而作出错误判决。一审法院认定我逾期给苏宁便利店公司开具发票，并据此驳回我主张的滞纳金，但并未查清我开具发票的具体过程和开具时间滞后的原因。事实上我是按照中介转达的苏宁便利店公司的要求开具发票，且中间遇税务系统升级，导致开票时间延迟，这并不是我的过错，不属于我违约。2.一审法院未查清苏宁便利店公司始终没有与我办理房屋交接、始终持有北京市房山区X146号房屋（以下简称涉案房屋）钥匙并控制房屋、占用涉案房屋的事实，且始终拖欠水电等相关费用。我至今未收回房屋使用权，苏宁便利店公司理应支付租金或房屋占用费。3.苏宁便利店公司起草的合同本身就不公平，我为了满足其需要，提前按其要求对涉案房屋进行改造，改造费用高达100000余元，但其在合同中仅约定以押金折抵，显然属于免除其责任的格式条款，根本不能弥补我的实际损失。苏宁便利店公司辩称：不同意高立军的上诉请求。1.高立军延迟开票是事实，高立军并未提供证据证明其延迟开票有合理理由。2.房屋上锁明显是因为高立军的原因导致，我公司与高立军进行过沟通，2021年7月10日已经向高立军邮寄了新的钥匙，高立军已经签收。3.租赁合同是在双方协商一致的情况下签订，不属于格式条款，违约责任约定了我公司需要承担的具体责任，我公司也予以积极履行。苏宁便利店公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回一审法院重审；由高立军承担上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定的解约时间错误。1.双方在租赁合同中虽未约定送达地址，但我公司员工与高立军在2019年8月20日的微信聊天中要求高立军提供邮寄地址，高立军进行回复并提供了邮寄地址，我公司员工随即告知其“流程走完和您谈解约协议内容”，因此高立军知晓双方解约事宜。我公司是按照高立军提供的地址邮寄的解约函，该地址与高立军起诉状中地址一致、联系方式一致，由此可见该地址是可以签收解约函的。2.邮件回执显示“电联拒收”，如果真的是地址变动，高立军完全可以向邮递员告知新地址，但高立军是恶意拒收，从而阻却解约条件的成就。二、根据双方证据可以看出，2019年11月26日前，高立军已经将涉案房屋上锁，导致我公司无法经营，也无法撤离，由于我公司已经于2019年10月19日向高立军寄送了解约函，我公司不应再承担2019年10月19日之后的租赁费用。综上，一审判决认定事实错误，判决不公。高立军辩称：不同意苏宁便利店公司的上诉请求。双方争议的焦点是合同解除时间及有效性。1.我认可一审判决认定的邮寄不构成有效送达。合同中虽然没有约定送达地址，但是苏宁便利店公司作为专业的商业公司，不是没有我的地址，租赁合同中有附件，包含身份证复印件。苏宁便利店公司给我送达时先通过微信索要邮寄发票补充协议的地址，9月18日的解约函是按照该地址邮寄，但是解约函我并未收到，在一审过程中才看到该解约函。2.一审法院认定的其他证据包括与赵易的聊天记录，赵易是项目负责人，我一直是与赵易沟通，从聊天记录中可以看出，9月21日的会谈中苏宁便利店公司也没有向我提出邮寄了书面解约函，也没有给我看书面解约函，而是一直在协商过程中。本案系单方解约，通过证据综合认定，苏宁便利店公司并未做到单方解约，我认为解约时间应当从我看到书面解约函的时间计算。高立军向一审法院起诉请求：判令苏宁便利店公司给付我租金720000元及违约金174960元。一审法院认定事实：2019年，高立军（甲方、出租方）与苏宁便利店公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方向乙方出租涉案房屋；租赁期限自2019年1月5日至2024年2月19日，共计5年零45天；首个租赁年度为2019年1月5日至2020年2月19日，此后每12个月为1个租赁年度；2019年1月5日至2019年8月19日租金为240000元；2019年8月20日至2020年2月19日租金为240000元；2020年2月20日至2020年8月19日租金为240000元；2020年8月20日至2021年8月19日租金为240000元……租赁费采取先付后租的方式按半年提前15日以电汇/易付宝代付至银行账户方式支付，乙方应于合同签订后7日内向甲方支付120000元及履约保证金32000元，剩余首期120000元租金于乙方协助办理完营业执照及提供发票后支付，此后正常每年租赁费用支付日为8月5日、2月5日；甲方在收取租赁费用后7个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票，否则乙方有权相应延迟交纳下期租金；乙方应按本合同的约定支付租赁费，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付1天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过1个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除合同；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。合同还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，苏宁便利店公司交纳了2019年1月5日至2019年8月19日的租金240000元及履约保证金32000元（2019年1月23日给付152000元，同年2月12日给付12万元），后未再交纳租金。高立军于2019年4月10日为苏宁便利店公司开具了发票。2019年9月18日，苏宁便利店公司向高立军邮寄解约通知函，邮件回执显示“电联拒收”。后苏宁便利店公司将涉案房屋内货物搬出，剩余货架等物品仍在涉案房屋内。2019年11月16日，苏宁便利店公司员工张文忠电话联系高立军，根据录音，双方对话内容包括：张文忠：“我的意思就是，您开门，我们把我们的设备撤走，这期间的占用费用，到解约期间的费用我们肯定付给您”，高立军：“到什么时候啊”，张文忠：“解约那天，就是您收函后1个月算解约日期”，高立军：“什么时候发函啊”，张文忠：“9月十几号发的解约通知函”，高立军：“地址变动没有收到解约通知函”。在后续通话中，张文忠提出要把物品撤出，高立军表示：“……我要是让你把东西拉走了，就冲你们这个办事效率，什么时候能把我的要求给一个明确的说法啊……”“那我这门就锁到底”。一审审理中，高立军表示要求继续履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。涉案合同明确约定苏宁便利店公司可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方且履约保证金不退，该条款赋予了苏宁便利店公司享有以损失履约保证金为代价的单方解除权。苏宁便利店公司虽曾于2019年9月18日向高立军邮寄解约通知，但该邮件并未签收，考虑双方并未约定送达地址，故应视为该解约通知未有效送达给高立军，双方约定的合同解除条件未成就。苏宁便利店公司以邮件退回日期确定的合同解除时间不符合双方合同约定，对此辩解法院不予采纳。根据2019年11月16日双方谈话内容，应视为苏宁便利店公司于2019年11月16日向高立军有效送达了解除通知，按照双方合同约定，涉案租赁合同于2019年12月16日解除，苏宁便利店公司交纳的履约保证金不予退还。合同解除后，苏宁便利店公司应给付高立军截止到解除前一日的租金，即2019年8月20日至2019年12月15日共计3个月零25天。根据现有证据，可以确认高立军将涉案房屋上锁并拒绝让苏宁便利店公司将剩余物品搬走，造成涉案房屋未腾空，高立军要求苏宁便利店公司支付合同解除后租金的请求缺乏依据，法院不予支持。苏宁便利店公司称不应支付2019年9月1日之后的租金，理由为高立军将房屋上锁、其无法使用房屋，但未能提供高立军于2019年9月1日已将房屋控制的充足有效证据，故对苏宁便利店公司该主张法院不予支持。本案中双方未提房屋交接等请求，如有争议可另行解决。虽苏宁便利店公司逾期支付租金，但高立军迟延为苏宁便利店公司开具首期租金发票，违约在先，苏宁便利店公司依据约定享有延期支付租金权利，故高立军关于滞纳金的主张不能成立。苏宁便利店公司关于用剩余物品抵销租金的主张缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京苏宁便利店有限公司于判决生效之日起10日内给付高立军租金153333.33元；二、驳回高立军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方均认可一审判决计算的租金数额没有错误。高立军提供7组证据，证据一为物业公司汪娜、高立军之妻王宇晓与苏宁便利店公司员工微信聊天记录，欲证明2019年9月21日至2019年12月13日期间，双方及物业公司还在就租赁事宜进行协商，苏宁便利店公司并未向高立军、物业公司说明已经寄送解约函，苏宁便利店公司应承担单方解约不成立的法律后果。证据二为《通知函》及快递签收记录，欲证明高立军于2021年5月23日发函督促苏宁便利店公司尽快完成遗留物品的办理，苏宁便利店公司于5月29日签收，但于6月23日才将物品搬离。证据三为王宇晓与苏宁便利店公司员工微信聊天记录，欲证明在2019年9月21日之前王宇晓都是通过中介方与苏宁便利店公司进行沟通，进而证明中介方的重要地位。证据四为物业公司出具的《情况说明》，欲证明苏宁便利店公司从未告知过寄送解约函事宜，涉案房屋被两把锁同时控制，苏宁便利店公司至一审开庭前未办理交接，未交还钥匙，苏宁便利店公司对涉案房屋有控制权，其物品一直占用涉案房屋。证据五为苏宁便利店公司邮寄的快递，欲证明苏宁便利店公司于2021年7月9日将涉案房屋钥匙快递给高立军。证据六为中介人员拍摄的税务通知。证据七为高立军在沟通中向苏宁便利店公司提出的诉求。苏宁便利店公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，证据一因现赵易已经离职，无法核实真实性；对证据二表示其并未收到高立军的通知函，物流显示已经退回并非签收；证据三无法核实真实性，且聊天内容无法证明高立军所述事实情况；证据四物业公司的单方叙述不能作为证据使用；证据七高立军的单方陈述不属于证据。高立军认为物业公司并非仅提供物业服务，还是苏宁便利店公司的战略合作方，也是本案租赁合同的中介方，双方交纳过中介费，应当采信物业公司的相关意见。苏宁便利店公司不认可物业公司系其合作伙伴，表示只是让物业公司帮忙找房子。苏宁便利店公司述称，其于2021年7月左右将涉案房屋门锁撬开拉走货物，后锁门并将钥匙邮寄给高立军。苏宁便利店公司主张其将涉案房屋搬空的时间是2021年7月10日，之前与高立军就腾空事宜进行沟通，但无法提供进行沟通的证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高立军与苏宁便利店公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应依约履行合同。高立军主张该《租赁合同》系在物业公司提供居间服务的情况下签订的，且物业公司系苏宁便利店公司的战略合作方，但并未就此提供证据，苏宁便利店公司对此不予认可，且《租赁合同》并未体现居间人，故本院对其该项主张不予采信。《租赁合同》对苏宁便利店公司享有的解除权进行了明确约定，须提前30日书面通知高立军，苏宁便利店公司主张其于2019年9月18日向高立军邮寄解约通知函，以此行使约定解除权。苏宁便利店公司寄送的地址系其工作人员在与高立军微信聊天时高立军提供，但《租赁合同》并未约定送达地址，且高立军提供该地址系为了协助苏宁便利店公司办理发票事宜，未将该地址确认为《租赁合同》指定联系地址，该解约通知函亦未被高立军签收，故苏宁便利店公司以发送解约通知函的形式解除合同的条件未成就。2019年11月16日苏宁便利店公司工作人员张文忠与高立军沟通时明确表达了撤店解约的意思，虽然未按合同约定进行书面通知，但高立军确已知悉苏宁便利店公司要求解除合同的意思表示，故一审法院以2019年11月16日作为苏宁便利店公司行使约定解除权的时间，并根据合同约定，认定《租赁合同》于2019年12月16日解除，并无不当。苏宁便利店公司应当支付截止至2015年12月15日的租金。合同解除后，苏宁便利店公司应当返还涉案房屋，但涉案房屋被上锁，导致其无法将屋内剩余物品拉走进而无法返还涉案房屋。高立军否认系其对涉案房屋上锁，但从2019年11月16日张文忠与高立军的通话录音可以看出，高立军并未对苏宁便利店公司撤场给予协助，对此存在一定过错，且从高立军在本案中仍坚持继续履行合同看，本院有理由相信其并不愿意苏宁便利店公司撤店，故其无权向苏宁便利店公司主张合同解除后的房屋占用费。高立军主张系按照物业公司转达的苏宁便利店公司的要求发票开具，且开票过程中遇到税务系统升级，但高立军并未就此提供充足证据，其二审提交的税务通知等亦不能证明其上述主张。根据合同约定，因高立军延期提供相应发票，苏宁便利店公司有权延迟支付下期租赁费用，故高立军有关违约金（滞纳金）的主张无合同依据，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，高立军、苏宁便利店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12750元，由高立军负担10570元，由北京苏宁便利店有限公司负担2180元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  刁久豹二〇二一年八月十七日书记员  刘 荧书记员  韩 铮