北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10100号上诉人（原审原告、反诉被告）：田克利，男，1955年8月24日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：邹慧，北京朗空律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孟怀林，男，1958年2月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：朱琦，北京必奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一隆，北京必奕律师事务所实习律师。上诉人田克利、上诉人孟怀林因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人田克利的委托诉讼代理人邹慧，上诉人孟怀林的委托诉讼代理人朱琦、刘一隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田克利上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判田克利赔偿孟怀林损失585933元；2．孟怀林承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有按照《房地产估价报告》中宅基地区位补偿价来确定损失，在超占土地面积赔偿比例上及总体宅基地区位补偿价上酌定的损失金额偏高，缺乏合理事实依据。1．本案评估单位是孟怀林提出鉴定申请、一审法院通过北京市高级人民法院摇号确定的，双方对于《房地产估价报告》的真实性都认可，估价结果具有专业性、真实性，是公平公正的报告，一审法院应该直接采纳估价结果，而不是主观臆断增加宅基地区位补偿价。2．《房地产估价报告》中宅基地区位补偿价为414720元，田克利对此认可，也同意承担70%的责任比例。但是一审法院判决田克利在宅基地区位补偿价方面应承担1047816元，没有任何事实及法律依据。《房地产估价报告》中区位补偿价包含了超占土地面积390平方米，根据顺政发【2006】12号第五条规定，本案中超出控制标准390平方米，按照区位补偿价格的30%给予补偿符合法律规定，一审法院擅自调高至50%，幅度偏高且没有依据。本案中位于北京市顺义区×号宅院（以下简称涉诉宅院）没有纳入拆迁范围，不应参考其他村庄的拆迁补偿标准。二、《房地产估价报告》中房屋重置成新价为219941元，指的是现有所有房屋价格，其中五间北房是田克利建造的，剩余房屋是孟怀林建造的，应当在评估价格中按照房屋买卖价格扣减田克利的成本，按照房屋买卖价格11000元进行扣减，一审法院没有考虑房屋现值和原买卖价格的差异情节。孟怀林针对田克利的上诉请求辩称，不同意田克利的上诉请求。孟怀林上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判田克利赔偿孟怀林损失400万元；2．撤销一审判决第五项，改判田克利赔偿孟怀林律师费损失8万元；3．田克利承担本案全部诉讼费和鉴定费。事实和理由：一、一审法院基本事实认定错误。1．一审认定涉诉宅院所涉宅基地只能用于农业耕种不能用于建房居住错误。2．一审认定双方签订契约损害了集体经济组织的权益错误。1995年双方交易之后，田克利户籍转为居民户口并迁出本村集体，孟怀林一家居住涉诉院落26年，村委会、村民并未提出异议，实际上认可了田克利与孟怀林之间的交易。3．一审认定田克利具备使用宅基地的权利、返还房屋错误，田克利已经迁出户口且离开×村26年之久，田克利用实际行动放弃了宅基地使用资格，丧失了宅基地使用权利。4．一审认定孟怀林不具备使用宅基地的权利错误，×镇政府、×村村委会和×村村民均未对孟怀林使用该村宅基地提出异议，用实际行动默认孟怀林使用该宅基地。5．一审认定双方签订契约进行房屋交易行为违反法律法规错误，一审法院未明确具体条文。二、一审法院未认定田克利违约行为属于违反诚信的行为错误。三、一审法院根据《房地产估价报告》作出赔偿，认定事实错误。2006年的经济水平与2021年相差悬殊，本案未能客观评价当下房屋价格，未作出合理赔偿。四、一审法院认定孟怀林损失的律师费证据不足、于法无据错误。因田克利违反诚信，孟怀林提起诉讼并支出律师费符合基本常识，根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，律师费在性质上属于财产利益，赔偿合理的律师费用等正当要求应予支持。五、一审法院适用法律错误，并未对孟怀林一审中引用的法律规定予以适用，也未作出正面回应。综上，孟怀林一家老幼四代居住在涉诉宅院26年之久，一审判决的赔偿款难以买到二手的两居室房屋。田克利针对孟怀林的上诉请求辩称，不同意孟怀林的上诉请求。田克利向一审法院起诉请求：1．请求确认田克利、孟怀林双方就位于北京市顺义区×号宅院于1995年8月12日签订的《契约》无效；2．要求判令孟怀林将位于北京市顺义区×号宅院及全部地上物腾退返还给田克利；3．诉讼费由孟怀林承担。孟怀林向一审法院反诉请求：1．判令田克利返还购房款11000元；2．判令田克利赔偿房屋及附属设施重置损失70万；3．判令田克利宅基地区位补偿损失330万；4．判令田克利赔偿律师费损失8万；5．判令田克利承担评估费9000元；6．判令田克利承担本诉及反诉诉讼费。一审法院认定事实：涉诉宅院位于北京市顺义区×号。宅基地使用权登记在田克利名下，《集体土地建设用地使用证》编号为顺义县×镇集建（证）字第×号。1995年8月12日，田克利与孟怀林就涉诉宅院房屋签订《契约》，田克利收到房款1．1万元并交付涉诉房屋给对方。现双方就合同效力、房屋腾退及损失等事宜诉至一审法院。一审审理中，经孟怀林申请，一审法院委托经摇号确定的中瑞国际房地产土地资产评估有限公司对涉诉土地区位补偿款、房屋及附属物重置成新价进行评估。2021年4月15日该公司出具《房地产估价报告》，评估结果为涉诉宅基地区位补偿价为414720元，涉诉房屋重置成新价为219941元，装修、设备及附属物价款为86688元。孟怀林为此预付鉴定费9000元。一审审理中，双方对估价报告发表质证意见，田克利认可该报告。孟怀林则称：对报告的真实性认可，但是对价格依据我方不认可。顺政发［2018］21号文件已经废止了，现行顺义区政府没有公布新的补偿依据，没有新的就应该依据市场规则，这也是最高法院2019年民商事审判会议纪要里面说的要综合考虑因素来进行评估。一审审理中，双方就具体赔偿金额有较大争议。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，孟怀林并非该村村民，其与田克利的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的《契约》因违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，因契约确认无效，故购房款1．1万元应当予以返还孟怀林。孟怀林应将涉诉宅院腾退并交还给田克利。本案焦点在于合同无效后的损失赔偿款数额大小问题。赔偿款数额的确定与导致合同无效双方过错比例相关。本案中，孟怀林并非本村村民，其与田克利的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。同时，田克利与孟怀林签订的契约亦违反法律强制性规定，亦属无效。由此，双方对于合同无效均有过错，且田克利一方具有较大过错。《房地产估价报告》中房屋重置成新价符合法律规定，一审法院予以采纳。但该报告中对超占土地面积按百分之三十计算区位补偿价，属于偏低，一审法院予以适当调高。双方对此报告的所持异议，依据不足，一审法院均不予采纳。综上，对孟怀林要求田克利支付区位补偿款、房屋及附属物重置成新价，一审法院予以支持。但孟怀林主张金额过高，一审法院按照双方过错程度确定因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失数额以及《房地产估价报告》确定的结果予以酌减。对于孟怀林主张的律师费损失，依据不足，且于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认田克利与孟怀林就位于北京市顺义区×号宅院于一九九五年八月十二日签订的《契约》无效；二、田克利返还孟怀林购房款11000元，于判决生效之日起7日内履行；三、田克利赔偿孟怀林因《契约》无效后相应损失1354445元，于判决生效之日起15日内履行；四、孟怀林于田克利履行完毕上述第二、三项判决主文确定的义务后7日内腾退涉诉房屋并交还给田克利；五、驳回孟怀林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。而处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案中，孟怀林并非涉诉宅院所在集体经济组织成员，其与田克利签订购买涉诉宅院的《契约》违反了法律的强制性规定，一审法院认定《契约》无效正确，本院予以维持。孟怀林上诉主张一审法院认定合同无效错误，缺乏依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《契约》无效，田克利应当将孟怀林已支付的购房款11000元予以返还，孟怀林应将涉诉宅院腾退并交还给田克利。关于孟怀林主张的损失。田克利将涉诉宅院出售给非本集体经济组织成员的孟怀林，双方对于《契约》的无效均有过错，一审法院认定田克利一方具有较大过错，并无不当。《房地产估价报告》亦属于证据的一种，其有无证明力和证明力大小应由人民法院依法予以判断。一审法院结合本案实际情况对《房地产估价报告》的部分内容予以采信、部分内容予以调整以及调整的幅度并无明显不当。考虑到双方的过错程度、交易的时间、房屋的情况、合同无效对当事人造成的利益影响等因素，并结合《房地产估价报告》确定的结果，一审法院认定的损失赔偿数额并无不当，本院予以维持。田克利、孟怀林对于该数额的上诉意见均缺乏依据，本院均不予支持。本案中，孟怀林要求田克利赔偿其律师费损失的依据不足，本院对孟怀林的该项上诉主张不予支持。综上所述，田克利、孟怀林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38264元，由田克利负担9660元（已交纳），由孟怀林负担28604元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年八月二十四日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏