北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10923号上诉人（原审被告、反诉原告）：李欣杰，女，1955年3月18日出生，汉族，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁永科，男，1970年6月23日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。上诉人李欣杰因与被上诉人丁永科租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李欣杰上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判驳回丁永科要求我支付2019年10月1日至2020年10月31日租金的诉讼请求，并依法改判丁永科承担违约金1925235元，赔偿我地上物经济损失120万元。事实和理由：一、一审法院未全面审查丁永科违约行为对我造成的后果。1.我在租赁合同履行中系守约履行，双方订立租赁合同的目的是保证我能够在涉案土地上经营所建设的房屋，但由于丁永科对涉案土地出租人宋建军违约，导致其与出租人的租赁合同被依法解除，进而导致我与丁永科之间的租赁合同丧失继续履行的法律基础，合同目的无法实现。我为履行租赁合同投入了大额资金建设房屋，丁永科应予赔偿，这与涉案土地建设房屋因违建被拆除无任何冲突。二、一审判决适用法律不当。我根据相关法律规定已经自行降低了违约金诉求，但一审判决仍再次降低违约金赔偿标准，难以弥补我巨大的经济损失。丁永科辩称：不同意李欣杰的上诉请求和理由。我也不同意一审判决第一项、第三项，但我没有上诉。我认为双方签订的《租赁合同》应于2020年10月31日解除，房屋已经在该日被拆除，双方合同已经无法实际履行。我不存在任何违约行为，所以我也不应当向李欣杰支付违约金。房屋是被政府强制拆除的，不是我给李欣杰造成的损失，所以我不同意赔偿损失。丁永科向一审法院起诉请求：1.判令我与李欣杰签订的《租赁合同》于2020年10月31日解除；2.判令李欣杰支付我2019年10月1日至2020年10月31日租金487500元及逾期付款利息（以450000元为基数自2019年9月1日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算）。李欣杰反诉请求：1.确认我与丁永科签订的《租赁合同》中2020年12月23日至2027年5月31日合同约定期间无效；2.判令丁永科承担违约金1925235元（以合同约定十年期年均租金十倍计乘30%）；3.判令丁永科赔偿我地上物经济损失120万元。一审法院认定事实：2017年5月15日，丁永科（甲方）与李欣杰（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平方米建设用地给乙方作为出租公寓使用。一、合同期限及租金约定：甲方出租地南库2400平方米，由乙方出资金300万元建设公寓，合同期限10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，装修期间甲方保证乙方顺利建成公寓楼，如遇政府部门干涉时，由甲方出面协调关系，由乙方出费用，若协商不成给乙方造成一切经济损失由甲方负责赔偿。租赁期满后，乙方盖得房子无偿归甲方所有，乙方在同等条件下有优先承租权。公寓前三年租金为每年四十五万元，第四年至第六年每年四十九万五千元，第七年至第九年每年五十四万四千五百元，从第十年五十九万八千九百五十元。每年9月1日交租金（提前一个月交租金）。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金十倍支付违约金给另一方。二、租赁期限内甲方不得以任何形式参与公寓的经营权及干预乙方的正常经营，乙方拥有公寓楼的自主经营权。三、租赁期限内如遇第三方干涉造成乙方损失时由甲方负责。四、合同期限内甲方无权将出租地以任何形式抵押、担保或转卖公寓楼。五、经营期间甲方保证乙方水电的正常使用，产生的水电费由乙方支付。合同期限内乙方只缴纳经营发生的费用，如水、电、租金等，甲方不得以任何理由加收本合同未明确列出但与本出租地有关的其他费用。六、合同期限内遇到政府部门拆迁时，甲乙双方协商同意公寓楼拆迁补偿款按如下比例分配：拆迁补偿款按甲方与政府拆迁部门签订的补偿合同为标准，甲乙双方各占百分之五十的比例分配（包含经营性赔偿款），如遇政府拆迁，甲乙双方协商同意，不存在经营性赔偿，乙方不得向甲方索要经营性赔偿款。如遇政府部门拆迁时，甲方应返还乙方在接到通知之日起已缴未用的剩余全部租金。七、乙方有权委托第三方公司经营公寓，甲方不得干预。八、甲方负责申请变压器增容，费用由乙方承担（如遇拆迁补偿，甲乙双方各得50%补偿款）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，丁永科将涉案场地交付给李欣杰使用。李欣杰在该场地上新建了公寓，对外经营。2020年9月29日，北京市房山区良乡镇人民政府（下称良乡镇政府）向宋建军发出良政限拆字[2020]第46号《限期拆除通知书》，主要内容为小营村白房子未取得乡村规划许可证，属于违法建设，责令于2020年10月2日前自行拆除违法建设，清除建筑垃圾，并接受复查；逾期不自行拆除该违法建设的，将由良乡镇政府组织拆除。2020年10月15日，良乡镇政府向涉案公寓住户发出提示，告知该公寓未取得规划许可手续，属于违法建设，将对该违法建设实施拆除，请未搬离住户尽快搬离。本案庭审中，李欣杰称，涉案公寓于2020年10月31日被拆除，仅补偿垃圾清运费60余万元，由李欣杰的妹妹领取。同时，李欣杰提交公寓照片及预算书、建设工程造价合同等证据，欲证明李欣杰的实际经济损失。丁永科对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。对于违约金，丁永科主张，《租赁合同》约定的违约金标准过高，如果认定丁永科违约，要求调整；李欣杰亦认可违约金标准过高，但是认为反诉请求已经调整违约金为约定金额的30%，已不足以弥补李欣杰的损失，故不同意再调低。另，本案双方一致确认，李欣杰已交纳租金至2019年9月30日。另查，2000年5月25日，北京市房山区官道乡小营村经济联合社作为出租方与北京天地宽工贸有限公司（法定代表人为案外人宋建军）签订土地承包（租赁）经营合同书，北京天地宽工贸有限公司租赁位于房山区官道镇小营村西北侧的坑洼地18亩，租赁期限30年，自2000年5月25日至2030年5月24日止。后北京天地宽商贸有限公司将上述土地承包（租赁）经营合同书的权利义务转让给宋建军。2015年11月23日，北京天地宽工贸有限公司经北京市工商行政管理局房山分局核准，将名称变更为北京天地宽商贸有限公司。2017年5月28日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租的2800平方米由乙方出资1000万元建设公寓，合同期限13年，从2017年6月1日至2030年5月24日，装修免租期6个月，年租金250000元，每年从元月1日于30日前付款。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金二十倍支付违约金给另一方。2018年7月，宋建军以丁永科未按照约定交付租金为由诉至法院，请求解除租赁合同、支付租金及违约金。该案审理过程中，2018年12月3日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订和解协议，约定：一、自合同签订之日起三日内，乙方支付甲方2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金250000元。二、甲方、乙方及李欣杰重新商定合同签订事项，拟定甲方与李欣杰新签协议，商定赔偿乙方就执行项目过程中的相关损失60万元。如甲方、乙方与李欣杰能重新签订协议，则按照新协议执行；如果三方不能达成新协议，则乙方委托甲方代为管理和收取李欣杰的房租。所收取的房租归甲方，委托管理和收取房租的时间自2019年9月至原合同截止日期。如乙方与李欣杰的租赁纠纷，乙方收回李欣杰2018年9月、2019年8月的房租450000元，则乙方需支付甲方2019年租金200000元。三、自甲方收到乙方上述第一条250000元后三日内甲方向法院申请撤诉。和解协议签订后，丁永科给付宋建军租金250000元。后因宋建军并未撤回起诉，法院于2019年5月20日作出（2018）京0111民初13596号民事判决书，判决驳回了宋建军的诉讼请求。2018年9月，丁永科向法院提交诉状，以租赁合同纠纷为案由，将李欣杰诉至法院，要求：1.判令解除丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》；2.要求李欣杰返还租赁场地；3.要求李欣杰支付截至解除之日的场地实际使用租金；4.判令李欣杰支付丁永科租金450000元（2018年9月1日至2019年8月31日）及逾期付款利息（以450000元为基数自2018年8月1日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算）；5.诉讼费由李欣杰承担。在该案诉讼中，李欣杰不同意解除《租赁合同》，并提出反诉，要求：1.判决丁永科赔偿因其违约行为给李欣杰造成的损失（从2017年6月1日装修之日起至2018年6月12日正常经营之日止，按实际损失计算）650000元；2.本诉及反诉费用由丁永科承担。法院于2019年12月27日作出（2019）京0111民初857号民事判决，认定双方签订的《租赁合同》合法有效，丁永科被原场地出租人起诉解除租赁合同，该案的结果直接影响李欣杰履行租赁合同，故李欣杰未支付租金具有法定事由，系履行不安抗辩权的表现，李欣杰的行为并未构成根本违约，在宋建军起诉丁永科的案件生效之后，李欣杰应当按照合同约定的租金支付年租金；鉴于李欣杰在建造、装修公寓楼及沟通水电、装修过程中遇到的各种问题，且双方对相关费用的负担存有争议，另考虑到丁永科与其出租人的纠纷等，丁永科请求李欣杰支付延期支付租金的逾期付款利息，无事实及法律依据；对于李欣杰的反诉请求，因李欣杰并未提供充足有效的证据证明，且亦未证明丁永科没有出面协调，双方合同也并未明确约定由出租方支付协调的费用，该部分请求法院不予支持；另外，其主张的经营损失，因其建造的公寓并没有合法的手续，该公寓出租经营行为收入严格意义上亦不能视为完全合法权益，且李欣杰亦未充足举证证明经营损失大小，故判决：李欣杰给付丁永科2018年10月1日至2019年9月30日的租金450000元，并驳回丁永科的其他诉讼请求、驳回李欣杰的反诉请求。后李欣杰不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年4月3日作出（2020）京02民终2365号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年10月，宋建军起诉丁永科、第三人李欣杰，要求：1.判令解除宋建军与丁永科签订的土地租赁合同；2.判令丁永科支付宋建军2019年欠付的租金20万元（年租25万元已付租金5万元）；要求丁永科支付2020年的租金20.84万元（暂计至2020年10月）；3.丁永科支付宋建军逾期支付租金的利息（分别按20万元为基数按年息6%自2019年1月1日起计算至付清之日止；以20.84万元为基数，按照年息6%自2020年1月1日起计算至实际付清之日止）；4.判令丁永科承担违约金75000元（按照年租金的30%计算）；5.判令丁永科向宋建军交还涉案承租土地；6.诉讼费由丁永科负担。2020年9月29日，法院作出（2019）京0111民初23805号民事判决，认定丁永科未能按照合同及时、足额履行付款义务，已经构成违约，故判决：宋建军与丁永科于2017年5月28日订立的租赁合同于该判决生效之日起解除，丁永科给付宋建军2019年租金20万元，丁永科给付宋建军2020年租金（租金按日租金685元计算，自2020年1月1日起至该判决生效之日止），丁永科给付宋建军违约金62500元，驳回宋建军的其他诉讼请求。后丁永科不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年12月23日作出（2020）京02民终11230号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，李欣杰以阳光财产保险股份有限公司北京分公司的诉讼财产保全责任保险保单及担保书为担保，向法院提出诉讼保全申请。根据其申请，法院作出民事裁定，依法查封了丁永科名下车牌号为×××、×××的车辆各一辆。李欣杰支付保全费5000元。一审法院认为，丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》，约定丁永科将小营村北共计2400平方米的建设用地租给李欣杰，由李欣杰出资建设公寓使用。本案庭审中，李欣杰称涉案土地上所建公寓于2020年10月31日因系违建被政府部门拆除。丁永科亦以该公寓于2020年10月31日被拆除为由提出确认《租赁合同》于同日解除的诉讼请求。但即便公寓被拆除，李欣杰仍可以依据《租赁合同》继续使用土地，并不必然导致《租赁合同》无法继续履行，故丁永科主张《租赁合同》于2020年10月31日解除，无事实及法律依据，法院不予支持。因宋建军与丁永科之间的租赁合同于2020年12月23日被人民法院生效判决确认解除，丁永科与李欣杰之间的《租赁合同》亦于同日丧失履行基础，本案双方约定的合同目的已无法实现，故法院确认本案《租赁合同》于2020年12月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但需要指出的是，合同解除导致合同无法继续履行，并不意味着未履行部分无效，李欣杰要求确认《租赁合同》中2020年12月23日至2027年5月31日合同约定期间无效，于法无据，法院不予支持。丁永科要求李欣杰交纳2019年10月1日至2020年10月31日之间的租金，有事实和法律依据，法院予以支持。由于宋建军与丁永科之间的诉讼结果直接影响本案《租赁合同》的履行，综合考虑本案情况，法院对于丁永科主张的逾期支付租金利息不予支持。宋建军与丁永科之间的租赁合同被解除，系因丁永科未按时交纳租金所致。由此导致本案《租赁合同》无法继续履行，丁永科对李欣杰构成违约，应当承担相应的违约责任。丁永科主张合同约定的违约金过高，李欣杰亦认可过高，法院考虑到，李欣杰未按照合同约定时间支付租金，此行为本就系为防止损失扩大所采取的措施，李欣杰对本案《租赁合同》的解除既有预期又自行采取了措施在一定程度上防止损失扩大，故法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金数额为15万元。李欣杰主张过高部分，法院不予支持。李欣杰要求丁永科赔偿经济损失120万元，主要理由是涉案土地上所建的公寓被拆除导致李欣杰发生损失，但该公寓系因违建被政府部门拆除，相应损失的产生并非《租赁合同》解除所致，同时李欣杰所提交的证据亦不足以证明该损失的具体金额，故对于李欣杰的该项反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年5月31日判决：一、确认丁永科与李欣杰于2017年5月15日签订的《租赁合同》于2020年12月23日解除；二、李欣杰于判决生效后十日内向丁永科支付2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金共计487500元；三、丁永科于判决生效后十日内向李欣杰支付违约金150000元；四、驳回丁永科的其他诉讼请求；五、驳回李欣杰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，经本院询问，李欣杰称其主张的120万元经济损失是指建设房屋损失及经营损失。本院认为：本案中，虽李欣杰建设的公寓因属于违建被政府部门拆除，但依据李欣杰与丁永科签订的《租赁合同》，李欣杰仍可继续使用涉案土地，并不必然导致双方签订的合同无法继续履行。鉴于案外人宋建军与丁永科签订的租赁合同经生效判决于2020年12月23日解除，丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》亦于该日丧失履行基础，故一审法院认定本案《租赁合同》于该日解除，并无不当。关于2019年10月1日至2020年10月31日期间租金的问题。上述期间内，李欣杰实际占有使用涉案土地进行经营，故一审法院依据丁永科诉请判决李欣杰支付上述期间的租金，合同依据充分，本院予以维持。李欣杰不同意支付租金的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题。考虑到合同提前解除的责任、预期利益等问题，一审法院酌情确定违约金数额为15万元，并无不当。李欣杰主张过高的违约金数额，缺乏依据，本院不予支持。关于李欣杰主张的经济损失120万元的问题。一审审理中，李欣杰称其主张该项损失系因涉案房屋被拆除导致其发生的损失，但经查，涉案房屋被拆除系因该房屋为违建，并非因《租赁合同》提前解除所致；且李欣杰未能就其主张的该项损失提交充分证据予以证明，李欣杰亦就拆除涉案房屋取得补偿垃圾清运费60余万元，故一审法院对李欣杰的该项诉讼请求未予支持，并无不妥。综上所述，李欣杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34502元，由李欣杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年八月九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪