贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12759号原告：路水，男，1992年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张**，女，1992年1月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。（系原告路水妻子）原告：张**，女，1992年1月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：程红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽，该公司员工。原告路水、张**诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“福明房开公司”）、贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“平安盛世物业公司”）商品房预售合同纠纷，本院2021年7月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告路水的委托诉讼代理人即原告张**到庭参加诉讼。被告福明房开公司，被告平安盛世物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求具体为：1.判令被告福明房开公司立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金（以已付购房款471026元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3被计算，从2019年2月8日计算至被告交付完毕转移登记有关文书之日止）；3.判令被告福明房开公司立即退还原告燃气开户费、智能水表费3080元；4判令被告福明房开公司按照其与原告签订的补充协议支付原告逾期交房违约金14743.11元（以购房款471026元为基数，每逾期一天支付购房款总额的万分之一的违约金，从2016年12月31日计算至2017年11月8日）及银行同期利息。本院查明如下案件要素：2016年4月22日，原告与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市市东办事处双树路七星关区，建筑面积136.34平方米，房屋总价款为471026元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2017年8月28日前，逾期交房超过30日，原告要求继续履行履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金，并于该涉案商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原告同意委托被告福明房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告福明房开公司支付了全部购房款。2016年9月3日，原告与被告福明房开公司签订《补充协议》约定：被告承诺在2016年12月31日前将原告所购房屋交付原告提前进行装修，若被告未按本协议的约定交付房屋，每逾期一天，按原告购房总额的万分之一向原告支付违约金；被告按本协议约定支付原告的逾期交房违约金在被告正式交房时直接用于抵扣被告代收的税费、办证等代收费用，抵扣后若有剩余，被告应在15个工作日内一次性支付给原告。2017年11月8日，被告平安盛世物业公司接受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气开户费、智能水表费共计3080元，被告平安盛世物业公司收取该费用后如数交给被告福明房开公司。2017年11月8日，被告将涉案房屋交付原告。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《住房公积金借款合同》、《个人贷款支付凭证》，被告盛世物业公司提交的《委托书》、《收据》等证据及原告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告福明房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告福明房开公司也应按约定履行自己义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于原告提出的判决被告福明房开立即为原告办理并交付涉案房屋转移登记的产权证及有关文书的诉请，因在案证据不能证明被告已未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，本院暂不予支持。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》未就被告取得涉案商品房初始登记的时间及被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案的交房时间为2017年11月8日，故被告应在2018年2月5日之前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。涉案合同约定原告委托被告福明房开公司代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，只需完成向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，原告据此向被告提供相应办证材料用于被告代为办理转移登记。该告知义务完成，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。另外，因在案证据尚未显示被告福明房开公司已具备转移登记的条件，故违约金应截止至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。综上，本案被告福明房开公司应承担违约责任的期间为2018年2月6日至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。关于原告主张的燃气入户费及智能水表费返还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取上述费用，无事实及法律依据应予返还。关于原告主张的逾期交房违约金问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，逾期交房违约金计算为14743.11（471026元×1∕10000×313天）据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告路水、张**支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款471026元为基数，自2018年2月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告路水、张**燃气入户费、智能水表费共计3080元；三、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告路水、张**逾期交房违约金14743.11元；四、驳回原告路水、张**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1123元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  魏雪松二〇二一年八月十三日书记员  余茂霞