大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6954号原告：大连新华物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204723472239Q，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街121号。法定代表人：杨滨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨锦，系该公司员工，女，1973年4月13日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王慧颖，系辽宁昭明律师事务所律师。被告：邵正扬，男，1985年12月8日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连新华物业管理有限公司与被告邵正扬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的委托诉讼代理人王慧颖及被告邵正扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连新华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费2,243元（2018年1月1日至2020年12月31日）；2、请求判令被告支付违约金500元；以上合计2,743元。事实和理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费，逾期缴纳物业费的应按拖欠金额的日千分之三交违约金。被告邵正杨系大连市甘井新华绿洲37号-3-1-1房屋的业主，该房屋建筑面积为103.85平方米。被告邵正杨自2018年1月开始未向原告支付物业管理费，至2020年12月，被告共拖欠原告物业费2，243元。原告认为被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业费，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请依法判决。被告邵正扬辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积没有异议，物业费标准没有异议。不同意缴纳物业费的理由是：一、之前缴费部分，原告并没有开具发票。二、原告在物业服务期间违规、乱收费，将业主的停车场外包给第三方。三、原告的物业服务不到位，被告未感受到物业服务。四、原告在物业服务期间私自将公共区域减少，并且消防通道不达标，将行为通道和消防通道改为停车处，将绿化带减少，拓宽道路。五，我们楼体公共区域维修并未维修，多次提出异议，原告没有维修。六，原告多次提取维修基金包括公共区域收费期间，却没有相应的对公共区域维修达到标准。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告邵正扬系大连市甘井子区新华绿洲37号3-1-1号房屋的业主，该房屋建筑面积103.85平方米。被告自2018年1月1日起至2020年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计2,243元（0.60元/月/平×103.85平×36个月）。本院所确认的上述事实，有原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、物业服务费用催缴通知单、说明、证明、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元，故原告要求被告支付物业服务费2,243元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的楼体下陷的问题，因属建筑质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，在庭审过程中，原告称每年均进行维修基金提取的工作，故根据现有证据并不能得出原告存在不履行公共部位等的维修义务的结论，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告提出的物业擅自更改停车收费标准问题，根据被告提供的截图，更改停车收费标准系业委会决议，非原告擅自决定，如业委会决议侵犯了业主的利益，业主可以提起业主撤销权的诉讼，被告以此拒缴物业费没有法律依据。关于被告提出的垃圾问题和绿化问题，第一，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邵正扬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费2,243元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告邵正扬负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年八月二日书记员 修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。