大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初7028号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：李传东，男，1969年12月7日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告李传东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告李传东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费4,956.86元（2019年1月1日至2021年9月30日）；2、判令被告给付拖欠物业费违约金1,487.06元。事实和理由：原告分别于2019年和2020年与远洋广场小区业主委员会和大连市甘井子区中华路街道动力院景社区签订了《物业服务合同》，合同均约定物业服务费可按季度或年度缴纳。按季度缴纳的，每年的十二月、三月、六月、九月前缴纳次季度物业服务费；按年度缴纳的，每年12月30日前缴纳次年度物业服务费。物业服务费收费标准：（1）高层住宅：汇智园1#-5#楼、7#-10#楼，汇仁街13#、15#、19#、41#楼,汇信街7#、20#、24#楼：人民币1.68元/平方米▪月；（2)高层住宅：汇信街13#、15#楼：人民币1.48/平方米▪月。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金，原告有权无需另行书面催告而直接对拖欠物业费的业主提出诉讼，原告为追讨物业服务费、违约金等而发生的各项费用由业主或物业使用人承担。被告是大连市甘井子区远洋广场小区汇信街24-2-104号业主，自2019年1月1日起至2021年9月30日止拖欠物业服务费及违约金共计6,443.92元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，其系案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准及拖欠物业费的期间均没有异议。但不同意原告的诉讼请求，理由：被告房屋所在的楼宇外墙公用空调引水管2014年开始漏水，往被告家滴水，被告房屋在一楼，被告向原告报修过，但是原告没有维修好。另外，漏水导致被告屋里墙面发霉，滴水的声音影响被告休息，心里有阴影。经审理查明，2018年6月30日，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会签订《大连市甘井子区远洋广场小区物业服务合同》，约定：该小区业主委员会委托原告为大连远洋广场小区提供物业服务，物业管理服务期限为2018年7月1日至2019年6月30日。合同第五（1）条约定，物业服务收费标准为（1）高层住宅：汇智园1#-5#楼、7#-10#楼，汇仁街13#、15#、19#、41#楼,汇信街20#、24#楼：人民币1.68元/平方米▪月；（2）高层住宅：汇信街13#、15#楼：人民币1.48/平方米▪月。第七条第1款约定，物业服务费用可按季度或年度收缴，季度缴纳：每年的十二月、三月、六月、九月前缴纳次季度物业服务费；年度缴纳：每年12月30日前缴纳次年度物业服务费；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费有关费用的，每逾期一日，原告有权要求业主或物业使用人支付应交费用的千分之三的违约金。2019年6月25日，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会签订《大连市甘井子区远洋广场小区物业服务合同》，所约定的物业费收费标准、交费时间以及违约责任等均与2018年6月30日双方签订的物业服务合同一致，物业服务期限为2019年7月1日至2020年6月30日。上述物业服务合同期满后，原告与大连市甘井子区中华路街道动力院景社区签订《大连市甘井子区远洋广场小区物业服务合同》，约定：该社区委托原告对大连远洋广场小区提供物业服务，服务期限自2020年7月1日起至2023年6月30日止，物业费收费标准、交费时间以及违约责任等均与上述两份物业服务合同一致。被告系大连市甘井子区汇信街24号2—104号房屋业主，房屋面积89.41平方米。被告未支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费。庭审中，被告对案涉房屋面积、物业费收取标准及拖欠物业费的期间均无异议，但提供照片、视频等抗辩原告提供的物业服务存在问题。本院所确认的上述事实，有《大连市甘井子区远洋广场小区物业服务合同》三份、照片、视频、当事人的陈述及本院案庭审笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。故根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会及大连市甘井子区中华路街道动力院景社区签订的三份《大连市甘井子区远洋广场小区物业服务合同》未违反法律法规的规定，合法有效，对于作为业主的被告具有法律约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按照物业服务合同的相关约定按时足额交纳物业服务费。故被告应向原告支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费4,956.89元（1.68元/月/平×89.41平×33个月）。现原告仅主张4,956.86元，未超出法律允许的合理范围，本院予以照准。关于原告要求被告支付逾期交费违约金的诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供物业服务。从被告提供的证据及庭审陈述来看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的计算标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的楼宇外墙空调引水管漏水产生噪音及导致其房屋内墙面发霉的辩称意见。本院认为，物业管理是一种动态的持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。另外，原告在庭审中亦承诺对被告提出的上述问题通过维修等方式予以解决。故本院认为，被告以此为由拒绝交纳物业服务费，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告李传东向原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司支付2019年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费人民币4,956.86元；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告李传东负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年八月十七日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。