山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终10039号上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道仙山东路18号甲。统一社会信用代码：913702145836970991。法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘加伟，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐辉，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐田玲，女，1989年2月23日出生，汉族，住青岛市市北区。被上诉人（原审原告）：罗伟栋，男，1984年5月23日出生，汉族，住青岛市市北区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾秋实，山东青大泽汇律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王鸿旻，山东青大泽汇律师事务所律师。上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人徐田玲、罗伟栋商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人中能公司的委托诉讼代理人刘加伟，被上诉人徐田玲、罗伟栋的共同委托诉讼代理人王鸿旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回徐田玲、罗伟栋的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐田玲、罗伟栋负担。事实和理由：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知徐田玲、罗伟栋到中能公司核对办证资料，一直在积极协助徐田玲、罗伟栋办理涉案房屋的过户手续，现因徐田玲、罗伟栋拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助徐田玲、罗伟栋办理过户登记手续，一审认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知徐田玲、罗伟栋携带相关办证资料到中能公司沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因徐田玲、罗伟栋迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助徐田玲、罗伟栋办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书系徐田玲、罗伟栋造成的。二、徐田玲、罗伟栋尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金12664.73元，无权要求中能公司协助办证。根据预售合同补充条款第十三条的约定，因工作人员计算失误，中能公司实际向徐田玲、罗伟栋多支付了12664.73元，徐田玲、罗伟栋无法律依据取得中能公司多付资金，已经构成不当得利且至今未返还，在徐田玲、罗伟栋返还之前无权要求中能公司协助办证。三、徐田玲、罗伟栋未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款84099元，未履行完毕《商品房预售合同》（以下简称预售合同）项下的付款义务。双方在认购书及预售合同第六条明确约定，徐田玲、罗伟栋应将房款支付到中能公司名下约定账户中，但是经中能公司核对，并未收到徐田玲、罗伟栋银行转账方式支付的房款，徐田玲、罗伟栋尚欠付涉案房屋首付款。因徐田玲、罗伟栋未履行预售合同项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。徐田玲、罗伟栋需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，一审仅以购房收据认定徐田玲、罗伟栋已按合同约定支付全部房款是错误的。四、徐田玲、罗伟栋未按合同约定应向中能公司支付逾期付款（贷款）违约金750元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》附件一和《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，徐田玲、罗伟栋应支付中能公司逾期付款违约金750元，但徐田玲、罗伟栋至今未支付。徐田玲、罗伟栋贷款逾期，影响了公司正常资金周转，给公司造成不可挽回的损失。但徐田玲、罗伟栋却拒绝支付其逾期付款的违约金及赔偿，反而向公司索要违约金，意图通过诉讼方式达到不支付给公司违约金的目的。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第9款约定“因国家商业贷款或公积金贷款政策文化而导致乙方的贷款无法正常办理的，该风险由乙方自行承担。甲方仅在上述业务办理过程中对乙方提供辅助，乙方不得因政策变更或贷款部门办理进度原因而追究甲方的任何责任，也不得因此影响购房款的及时支付。”对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由徐田玲、罗伟栋提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，徐田玲、罗伟栋也不得因此影响房款及时支付。因此，徐田玲、罗伟栋应该向中能公司支付逾期付款违约金。结合《商品房预售合同》补充条款第十条6约定，徐田玲、罗伟栋应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付的所有款项。现徐田玲、罗伟栋拒绝返还中能公司多付的逾期交房违约金，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。五、徐田玲、罗伟栋应补交面积差价款208元。根据《商品房预售合同》相关约定，徐田玲、罗伟栋房屋预测绘面积67.6㎡，实测绘面积67.66㎡，实测面积多了0.06㎡，需补交面积差额208元。综上，一审判决中能公司协助徐田玲、罗伟栋办理案涉房屋的房产证办理等相关过户登记手续认定事实不清、证据不足，导致错误判决。请求改判支持中能公司的上诉请求。徐田玲、罗伟栋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。徐田玲、罗伟栋向一审法院提出诉讼请求：1.判令中能公司继续履行合同，协助徐田玲、罗伟栋办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）经适房》21号楼2单元4层403户房屋的不动产登记手续；2.诉讼费用由中能公司承担。一审法院认定事实：2014年9月13日，徐田玲、罗伟栋与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400128187），主要约定：徐田玲、罗伟栋购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）经适房》21号楼2单元4层403户房屋（以下称涉案房屋），暂测建筑面积67.6平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3463元，总房价款暂定为234099元；其中第十四条约定，在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同附件一约定，付款方式为银行按揭贷款，贷款方式为住房公积金贷款。首付款84099元（含定金20000元），徐田玲、罗伟栋应于2014年9月4日前存入本合同指定账户，贷款150000元徐田玲、罗伟栋以住房公积金贷款方式于2014年9月11日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛住房公积金管理中心，放贷机构于2014年9月15日前将贷款存入本合同指定的账户。中能公司已将涉案房屋交付给徐田玲、罗伟栋使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为徐田玲、罗伟栋办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向徐田玲、罗伟栋发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知徐田玲、罗伟栋于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，该通知还载明徐田玲、罗伟栋实际交齐房款日期为2014年11月4日，要求徐田玲、罗伟栋补房屋面积差额208元、支付逾期付款违约金750元、退还中能公司超付逾期交房违约金12664.73元。另查明，徐田玲、罗伟栋于2021年3月15日向中能公司支付了房屋面积差额208元。一审法院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为中能公司应否协助徐田玲、罗伟栋办理涉案房屋不动产权证。徐田玲、罗伟栋与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。徐田玲、罗伟栋已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助徐田玲、罗伟栋办理涉案房屋的不动产权证。中能公司关于徐田玲、罗伟栋未付清首付款、退还超付的逾期交房违约金及应支付贷款逾期放款违约金的抗辩意见，一审法院认为，徐田玲、罗伟栋已经按照合同约定支付足额购房款，徐田玲、罗伟栋未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助徐田玲、罗伟栋办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助徐田玲、罗伟栋办证的合法理由。综上，一审法院对中能公司的上述抗辩意见均不予采纳，中能公司应遵循诚实信用原则行使权利，履行义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助徐田玲、罗伟栋办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）经适房》21号楼2单元4层403户房屋的不动产权证。案件受理费（已减半收取）50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，徐田玲、罗伟栋与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助徐田玲、罗伟栋办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以徐田玲、罗伟栋拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向徐田玲、罗伟栋出具了购房收据，中能公司亦实际将房屋交付给徐田玲、罗伟栋。中能公司现主张徐田玲、罗伟栋尚欠购房款84099元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向徐田玲、罗伟栋开具全额购房收据和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助徐田玲、罗伟栋办理不动产权属登记手续，本院不予采信。中能公司系自愿向徐田玲、罗伟栋支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金和徐田玲、罗伟栋应当支付逾期贷款违约金的情形，上述两项违约金应否予以返还和支付与本案中能公司履行协助办证的合同义务系两个不同的法律关系，中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 马 喆审 判 员 齐 新二〇二一年八月三十日法官助理 于遨洋书 记 员 贾 立书 记 员 于国英