浙江省天台县人民法院民事判决书（2021）浙1023民初2100号        原告（执行案外人）：裴英溪，男，1965年11月2日出生，汉族，住天台县。                委托诉讼代理人：金景雪（系裴英溪之妻），住天台县。                委托诉讼代理人：王昌妙，浙江持正律师事务所律师。                被告（申请执行人）：许晓阳，女，1977年12月6日出生，汉族，住天台县。                被告（申请执行人）：裴茂军，男，1983年12月6日出生，汉族，住天台县。                以上两被告共同委托诉讼代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。                被告（申请执行人）：陈启志，男，1968年2月10日出生，汉族，住天台县。现住天台县赤城街道新华路**。                第三人（被执行人）：周传敏，男，1968年5月9日出生，汉族，住天台县。                第三人（被执行人）：裴玲敏，女，1970年11月7日出生，汉族，住天台县。                原告裴英溪、裴显勇、裴宏伟与被告许晓阳、裴茂军、陈启志及第三人周传敏、裴玲敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告裴显勇、裴宏伟于2021年7月16日向本院申请撤诉，本院于同日作出（2021）浙1023民初2100号民事裁定，准许裴显勇、裴宏伟撤诉。本院分别于2021年7月20日、8月12日公开开庭进行了审理，原告裴英溪及其委托诉讼代理人王昌妙，被告许晓阳、裴茂军及两被告共同委托诉讼代理人许春光，第三人周传敏、裴玲敏均到庭参加两次诉讼，原告裴英溪的委托诉讼代理人金景雪与被告陈启志参加第二次诉讼。本案现已审理终结。                原告裴英溪向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于天台县坦头镇迎宾路房地产（房权证号：天字**，土地证号：天台国用（2002）字第20**）的执行，并解除对上述房地产的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月1日，原告与第三人签订了房产买卖契约（签约时附天台县行政中心出具的房产档案资料一份），裴英富等四人为见证人在契约上签字。约定：第三人将其所有的位于天台县坦头镇迎宾路（原苍山旅社）的房地产以总价450万元（合理价款）绝卖给裴英溪、裴显勇、裴宏伟三人按份共有，并协助配合原告办理产权过户登记手续，其相关税费由原告负责承担。签约当日第三人将房产交付给原告占有与使用，原告于2020年4月5日将上述房产出租给案外人张军委开办养老院并收取了租金。由于第三人周传敏在经营企业过程中欠原告的借款已无力偿还，双方同意以房产买卖合同约定的原告需支付的购房款与第三人所欠的借款进行相互抵销，多还少补，当月原告已付清全部购房款。第三人周传敏却因事务繁多一直未协助配合原告办理产权过户手续，原告多次催促未果。此外，上述房产由原所有权人天台县坦头供销合作社出卖给案外人李利民，再由李利民于2010年9月2日转卖给周传敏（由天台县坦头供销合作社、李利民与周传敏签订绝卖契约），约定产权归周传敏永远管业，天台县坦头供销合作社必须协助周传敏办理产权过户手续。后由于他们之间一直未办理过户手续，导致该房产的产权仍登记在天台县坦头供销合作社名下。对此，天台县供销合作社联合社既已知情也无异议。然而，第三人向三被告的借款在经法院判决后未履行生效判决书确定的清偿义务，后三被告分别向贵院申请强制执行，贵院在三被告的申请下，于2021年2月份分别作出（2020）浙1023执2570号、2464号、3463号执行裁定书，裁定将第三人所购买的转卖给原告的坐落于天台县坦头镇迎宾路（原苍山旅社）的房地产进行了查封。原告得知情况后依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封并停止执行。可是，贵院于2021年4月30日作出（2021）浙1023执异15号执行裁定书，驳回原告的异议，并告知在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼。原告认为：原告与第三人于2020年4月1日签订的房产买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，第三人应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已依合同支付了全部价款，并实际占有、使用、管理该房产。为此，根据《中华人民共和国民法典》第215条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。就房产买卖而言，当事人未办理产权登记过户手续，不影响该买卖合同的效力，只是物权未发生转移，但可以补办登记。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案，原告已经付清了全部价款并实际占有、使用、管理该房产，并且一直催促第三人周传敏为原告办理过户登记手续，由于第三人的原因未予办理，对此原告没有过错，故贵院不应该对该处房产采取查封，上述被告亦无权主张这一权利。基于贵院作出的执行裁定错误，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院依据本案的客观事实，维护交易秩序，作出公正判决，依法支持原告的诉讼请求。                被告许晓阳、裴茂军辩称，第一，三原告所称2020年4月1日向本案第三人周传敏、裴玲敏购买天台县坦头供销社原有苍山旅社违反交易惯例和常理，不具真实性。1、原告所交《绝买契约》第3条载明：“自立契之日起，该房屋所有权证规定内的房屋建筑及土地使用权一并转让给乙方，归乙方永远管业永不反悔，屋款与房屋所有权证及有关手续等双方当面交接清楚，各无异议，互不立领”纯属编造。事实上本案第三人周传敏、裴玲敏2016年向答辩人许晓阳借款15万元、17万元和50万元。在借50万元时应答辩人要求裴玲敏将案涉房屋所有权证及相关手续（第三人向坦头供销社的购房原契）质押在答辩人许晓阳处，该房原证及相关手续至今保存在答辩人之手从无离去，不存在原告与第三人当面交清之事。2、本案所涉房屋原所有人是坦头供销社，原告所购为二手房，其相关手续（即上手原契）质押在答辩人处，原告在购房时也根本未向原所有人坦头供销社核询，严重违反交易惯例，让人难以相信。3、根据案外人张军委提交天台县市监局开办养老院的材料，张军委在2020年1月即开始对案涉房屋进行装修，张军委称是租用15年，房租先付后用。原告是带租购买，如此重要事项在2020年4月1日绝卖契约中毫无体现，也不符合常理。4、原告与第三人存在亲属及近亲属关系，在没有上手原契、没有与坦头供销社核询、没有现款交易且第三人负债累累的情形下，买房时没有找地方上权威的独立人士为其买房作证。在法院查封前从未向外公示，在法院查封后听证时，绝买契约签名的四个证人，没有一个为其出庭作证，也充分表明其买房的不真实性。第二，原告没有实际支付购房款，其所谓的债权抵付证据证明力明显不足。1、根据原告在执行听证时所交证据整理，三原告所称的借款和债务承担均无独立证据，所欠绣花款也无得到法院判决确认。2、三原告所谓代为清偿银行贷款，不能排除第三人已有偿还。3、三原告与周传敏、裴玲敏之外的案外人经济往来与本案无关。4、三原告在2020年4月1日之后的经济支付与本案无关。第三，2021年7月16日，原告裴显勇、裴宏伟向天台法院撤回案外人异议之诉经贵院裁定准许。从法律上说裴显勇、裴宏伟已接受贵院查封第三人购坦头供销社房产之事实，不要求停止执行。所剩原告裴英溪，不能证明自己是分割购置案涉房产1／4份额，也不能证明自己实际出资112.5万元，即使其实际有替第三人周传敏、裴玲敏偿还银行担保贷款100万元，也只能行使追偿权，更没有理由要求贵院停止执行。第四、贵院（2021）浙1023执异15号裁定处理符合法律规定，结论应予维持。综上所述，请求依法驳回原告诉讼请求。                被告陈启志辩称，原告与第三人签订的房屋买卖契约真实性不够，第三人签订房屋买卖契约属于逃避债务行为，第三人虽与原告存在一定的债务，但原告没有履行房屋价款450万元，在我们申请法院查封时，第三人还在说自己一直在使用，没有说给谁在办养老院。因此，天台县人民法院（2021）浙1023执异15号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回原告诉讼请求。                第三人周传敏、裴玲敏述称，在与裴英溪、裴显勇、裴宏伟三人签订涉案房地产时，共有债务八九百万元，欠裴英溪、裴显勇、裴宏伟三人借款、货款也是事实，因无法归还裴英溪、裴显勇、裴宏伟三人债务，故将涉案房地产以450万元于2020年4月1日出卖给他们，在签订合同后也分别有收条出具给他们。涉案房屋的权证并非如许晓阳说的在借款时抵押给她，而是在2018年至2019年期间她说帮忙办事情才交给她的。三原告跟张军伟签订租赁合同是在房屋出卖以后，在还没出卖房屋的时候，张军伟曾跟我谈过出租房屋，但是我没有答应，2020年1月份我还住在里面，张军委不可能在那时装修。因此应支持原告的诉讼请求。                原告裴英溪为了证明自己的主张向本院提交了如下证据：（1）绝卖契约一份，证明裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人共同向周传敏、裴玲敏、周天龙、周剑楠、张晓丽购买涉案房地产的事实；（2）台州银行付款回单二份、银行流水账单、浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行代偿证明、协议、收条各一份，证明原告已按绝卖契约付清购房款的事实；（3）房屋租赁合同一份、浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行个人活期账户交易明细清单二份及证人张军委证明一份，并申请证人张军委出庭作证，证明原告占有、使用管理该房地产的事实。第三人周传敏、裴玲敏对原告提供的证据均无异议。被告许晓阳、裴茂军、陈启志质证认为，原告提供的证据（1）缺乏真实性；证据（2）缺乏真实性与关联性；证据（3）缺乏真实性。                本院认为，裴英溪、裴显勇、裴宏伟、周传敏、裴玲敏、周天龙、周剑楠、张晓丽均在绝卖契约上签字，且涉案房屋系周传敏向天台县坦头供销合作社购买所得，故原告提供的证据（1）能够证明双方签订涉案房地产买卖合同的事实。原告提供的证据（2）中台州银行付款回单只能证明天台金旺汽车用品有限公司于2018年1月3日汇款给周传敏10万元的事实；银行流水账单只能证明原告于2019年1月11日取现13万元的事实；浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行代偿证明只能证明原告作为担保人于2020年4月24日为法定代表人为周天龙的天台翔跃汽车饰品有限公司履行了906936元担保责任的事实；协议只能证明2019年11月9日周传敏、裴玲敏、周天龙与裴英溪、裴显勇签订抵押协议的事实；收条只能证明裴玲敏于2020年4月24日出具收条的事实；虽然第三人周传敏、裴玲敏对原告提供的证据（2）无异议，但是原告裴英溪提供的证据（2）中因部分仅是银行取现、部分不是裴英溪支付给第三人，又因双方系亲戚关系，加上无其他相关基础证据予以佐证，故证据（2）无法证明原告已按绝卖契约付清购房款的事实。原告提供的证据（3）房屋租赁合同及浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行个人活期账户交易明细清单及张军委的证言等虽存在不一致的内容，但能够证明双方签订租赁合同并支付租金的事实。                根据对以上证据分析与认定，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：                一、周传敏、裴玲敏系夫妻关系，周天龙、周剑楠系周传敏、裴玲敏之子，张晓丽系周天龙之妻，裴英溪系裴玲敏堂兄，裴显勇系裴玲敏堂叔，裴宏伟系裴玲敏之弟。                二、2010年9月2日，天台县坦头供销合作社与周传敏签订绝卖契约一份，约定：将坐落于天台县坦头镇坦头村照园原苍山旅社的房地产〈房权证天字第XXXX号，土土地证号：天台国用（2002）字第2046号〉以2**元出卖给周传敏，上述房地产办理过户手续所需的一切税、费由周传敏负担等。2020年4月1日，周传敏、裴玲敏、周天龙、周剑楠、张晓丽与裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人签订绝卖契约一份，约定：将坐落于天台县坦头镇照园巷22-40号（原苍山旅社）的房地产（该房地产占地面积3000平方米、建筑面积1904.9平方米）出卖给裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人，该房地产裴英溪占四分之一，裴显勇占四分之一，裴宏伟占四分之二；该房地产实际成交价为450万元，裴英溪112.5万元，裴显勇112.5万元，裴宏伟225万元；自立契之日起，该房屋所有权证规定内的房屋建筑及土地使用权一并转让，屋款与所有权证及有关手续等，双方当面交接清楚，各无异议，互不立领；上述房地产办理过户手续所需的一切税、费由裴英溪、裴显勇及裴宏伟负担等。2020年4月24日，裴玲敏向裴显勇出具收条一份，载明：今收到裴显勇人民币112.5万元旅社房款。同日，裴玲敏又向裴英溪出具收条一份，载明：今收到裴英溪人民币112.5万元旅社房款。2020年5月5日，裴玲敏向裴宏伟出具收条一份，载明：今收到裴宏伟苍山旅社房屋款225万元。但涉案房地产至今仍登记在天台县坦头供销合作社名下，周传敏将该房地产相关权证书在2020年前已交给许晓阳，且至今仍在许晓阳手上。                三、2020年4月5日，裴英溪、裴显勇及裴宏伟与张军委签订房屋租赁合同一份，约定：将原天台县坦头镇供销社房屋租给张军委开办养老院等使用，租赁期限为16年，即从2020年8月1日起至2036年8月1日止；年租金26万元，但装修期定为三个月（2020年5月1日至2020年7月31日），装修期免租金；租金支付方式：第一期一次性支付60万元，其中8万元作为押金，合同期满后押金如数返还，52万元抵扣第一、二年房租，以后房租一年一付，付款账号为天台农商银行，用户名为裴显勇，账号×××，每年付款日期为6月1日。张军委分别于2020年4月1日、4月7日、5月3日分别支付给裴显勇租金人民币5万元、20万元、30万元。                四、许晓阳与裴玲敏、周天龙民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月29日作出（2020）浙1023民初1678号民事判决，限被告裴玲敏、周天龙在本判决生效之日起十日内偿还原告许晓阳借款本金473620元，并支付利息（其中本金106810元，从2018年10月18日起按年利率24％计算至款项实际履行之日止，另本金366810元，从2018年10月29日起按年利率24％计算至款项实际履行之日止，实际执行中应扣除被告已付利息166000元）；案件受理费减半收取5715元，由原告许晓阳负担2000元，由被告裴玲敏、周天龙负担3715元。许晓阳与裴玲敏、周传敏民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月29日作出（2020）浙1023民初1679号民事判决书，判令被告周传敏、裴玲敏在本判决生效之日起十日内偿还原告许晓阳借款本金113107元，并支付利息（利息以113107元为基数，从2018年11月7日起按年利率24％计算至款项实际履行之日止）；案件受理费减半收取2195元，由原告许晓阳负担500元，由被告裴玲敏、周传敏负担1695元。裴茂军与周传敏、周天龙民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月12日作出（2020）浙1023民特847号民事裁定书，本院确认双方达成调解协议有效：一、周传敏、周天龙应偿还裴茂军借款前期利息33000元（自2019年12月16日至2020年5月5日止），款分六期还清：第一期于2020年6月16日前偿还借款前期利息3000元；第二期于2020年7月16日前偿还借款前期利息3000元；第三期于2020年8月16日前偿还借款前期利息3000元；第四期于2020年9月16日前偿还借款前期利息3000元；第五期于2020年10月16日前偿还借款前期利息3000元；第六期于2020年11月16日前偿还借款前期利息18000元。二、周传敏、周天龙应偿还裴茂军借款本金300000元及利息（利息自2020年5月16日起按月利率10‰计算至款项履行完毕之日止），款于2020年12月30日前还清。三、如周传敏、周天龙未按上述两项约定按期履行任一期还款义务，则裴茂军有权就未履行部分一并申请强制执行。陈启志与裴玲敏、周传敏民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月28日作出（2020）浙1023民初3043号民事判决，限被告周传敏、裴玲敏在本判决生效之日起十日内偿还原告陈启志借款本金1000000元，并支付利息（利息以本金1000000元为基数，自2018年1月1日起按全国银行间同业拆借中心于2020年9月公布的贷款市场报价利率四倍的标准计付至实际履行之日止）；案件受理费减半收取9240元，由被告周传敏、裴玲敏负担。                另外，沈小元与裴玲敏买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）浙1023民初3947号民事调解书，由裴玲敏支付沈小元货款91112元，款分三期支付，在2018年6月30日、10月1日及12月30日前各支付32780元、20000元及38332元。沈小元与裴玲敏、周传敏买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日作出（2019）浙1023民特792号民事裁定书，确认双方达成由裴玲敏、周传敏在2019年8月15日支付沈小元货款38000元等调解协议有效。浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行与天台县舒心竹炭厂、裴玲敏、周传敏等金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日作出（2019）浙1023民初5024号民事判决，一、限被告天台县舒心竹炭厂在本判决生效之日起十日内归还原告浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行借款200万元，并支付利息（其中2019年10月11日之前的利息为59897.11元，之后的利息按照借款合同约定计算至款项付清之日止）；二、限被告天台县舒心竹炭厂在本判决生效之日起十日内支付原告浙江天台农村商业银行股份有限公司坦头支行保全申请费5000元；三、限被告天台龙腾汽车用品厂、沈忠印、梅绮、周传敏、裴玲敏对上述一、二项款项承担连带清偿责任。被告天台龙腾汽车用品厂、沈忠印、梅绮、周传敏、裴玲敏在履行保证责任后有权向被告天台县舒心竹炭厂追偿；案件受理费23280元，减半收取11640元，由被告天台县舒心竹炭厂、天台龙腾汽车用品厂、沈忠印、梅绮、周传敏、裴玲敏负担。金烈前与裴玲敏买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日作出（2019）浙1023民初2671号民事调解书，一、由裴玲敏在2019年12月30日前支付金烈前货款24930元；二、如裴玲敏未按上述期限履行付款义务，则金烈前可按30000元向天台县人民法院申请强制执行；三、案件受理费减半收取220元，保全费280元，合计500元，由裴玲敏负担。姜碧珍与裴玲敏买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）浙1023民特1328号民事裁定书，确认双方达成如下调解协议有效：一、裴玲敏应支付姜碧珍货款43556元，款分四期支付：第一期于2019年12月30日前支付12000元；第二期于2020年3月30日前支付9000元；第三期于2020年6月30日前支付9000元；第四期于2020年10月30日前支付13556元。二、如裴玲敏未按上述约定履行任一期付款义务，则姜碧珍有权就未履行部分一并申请强制执行，并有权主张违约金（违约金以未付款为基数按月利率5‰自2019年8月5日起计算至款项履行完毕之日止）。浙江天台农村商业银行股份有限公司城关支行与姜义良、徐银、周传敏申请支付令一案，本院于2019年6月20日作出（2019）浙1023民督343号支付令，一、被申请人姜义良应当自收到本支付令之日起十五日内偿还申请人浙江天台农村商业银行股份有限公司城关支行借款本金10万元并支付利息及复息、罚息（截至2019年4月2日尚欠的利息、复息为9527.01元，之后的利息及复息、罚息按合同约定利率计算至款项履行完毕之日止）；二、被申请人徐银、周传敏对上述第一项被申请人姜义良应付的款项共同承担连带清偿责任，被申请人徐银、周传敏在承担清偿责任后有权向姜义良追偿。案件申请费830元，由被申请人姜义良、徐银、周传敏负担。天台县三联纺织品有限公司与周传敏买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）浙1023民特2026号民事裁定书，确认双方达成如下调解协议有效：一、周传敏应支付天台县三联纺织品有限公司货款10000元，款分十期支付：第一期从2019年12月起在每月28号前支付1000元直至付清；二、周传敏如未按上述约定按期足额履行付款义务，则天台县三联纺织品有限公司有权就未履行部分一并申请强制执行，并有权主张违约金（违约金以未付款为基数按月利率5‰自2016年2月5日起计算至款项履行完毕之日止）。浙江泰隆商业银行股份有限公司台州天台支行与沈忠印、周传敏借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日作出（2020）浙1023民督678号支付令，一、被申请人沈忠印应当自收到本支付令之日起十五日内偿还浙江泰隆商业银行股份有限公司台州天台支行借款本金99927.34元，并支付利息、罚息（截至2020年3月23日的利息4746.54元、罚息4863.13元，自2020年3月24日起利息、罚息按月利率2％计算至履行完毕之日止）；被申请人周传敏对上述款项承担连带偿还责任；案件申请费830元，由被申请人沈忠印、周传敏负担。                上述法律文书均已生效，涉及本金共计400多万元，因各被执行人未履行生效法律文书均已进入执行程序。其中经申请执行人许晓阳申请，本院于2020年7月30日立案执行，执行案号为（2020）浙1023执2570号，并于2021年2月24日裁定查封坐落于天台县坦头镇迎宾路（原苍山旅社）的房地产。另裴茂军、陈启志执行案号分别为（2021）浙1023执2号、（2021）浙1023执3464号，本院亦作出裁定对上述房产进行查封。                五、裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人以其共同向周传敏购买了涉案房屋为由向本院提出书面异议，本院经审查于2021年4月30日作出（2021）浙1023执异15号执行裁定，驳回裴英溪、裴显勇及裴宏伟的异议。裴英溪、裴显勇及裴宏伟不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。原告裴显勇、裴宏伟于2021年7月16日向本院申请撤诉，本院于同日作出（2021）浙1023民初2100号民事裁定，准许裴显勇、裴宏伟撤诉。                本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于裴英溪就涉案房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。裴英溪提起本案诉讼主张相应权利所依据的是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，该条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的修改和完善。案外人主张其系不动产买受人并以其享有物权期待权请求排除执行的，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。该第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，可参照该条规定的条件审查认定裴英溪就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。                对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，虽然该涉案房地产仍登记在天台县坦头供销合作社名下，但是天台县坦头供销合作社对涉案房地产系周传敏向其购买所得及本院对涉案房地产查封均无异议，故周传敏对涉案房地产享有物权期待权。其次，绝卖契约载明：自立契之日起，该房屋所有权证规定内的房屋建筑及土地使用权一并转让，屋款与所有权证及有关手续等，双方当面交接清楚，各无异议，互不立领。但经审理查明，涉案房屋所有权相关证书在签订协议前已在被告许晓阳处，并非签订绝卖契约时当面交给裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人；另查明，虽然本案部分证据能证明周传敏、裴玲敏在签订绝卖契约前有欠裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人部分债务，但部分款项是在签订绝卖契约后以代为履行或进行债权转让等其他途径所致，再加上裴玲敏在2020年4月24日与5月5日出具的三份收条，故屋款也不存在签订绝卖契约时当面交接。因此凭现有证据无法证明裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人在签订绝卖契约时支付了450万元屋款、房屋所有权证及有关手续等双方当面交接清楚的事实。第三，虽然裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人提供的周传敏、裴玲敏共欠其450万元债务的证据，周传敏、裴玲敏也无异议，但是因部分证据是银行取现、债权转让、货款欠条等，又因双方系亲戚关系，再加上也无其他相关基础证据予以佐证，故对周传敏、裴玲敏所欠裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人的债务真实性本院无法全部确认。第四，从本院侧面了解当地房地产交易情况看，涉案房地产的合同价格明显低于当地同期同类房屋的市场价格，在绝卖契约双方当事人未能给出合理解释的情况下，亦不应认定符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的支付了全部价款的条件。第五，从裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人与周传敏、裴玲敏、周天龙、周剑楠、张晓丽签订绝卖契约来看，该绝卖契约虽具有房屋买卖合同的外在形式，但裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人与周传敏、裴玲敏均认可周传敏、裴玲敏以涉案房地产用于清偿其对裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人的所欠债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即裴英溪、裴显勇及裴宏伟签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。即使涉案房屋价值450万元合理，裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人对周传敏、裴玲敏享有450万元债权也是事实，基于债的平等性，裴英溪、裴显勇及裴宏伟三人对周传敏、裴玲敏的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。综上所述，裴英溪主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，其要求停止对涉案房地产的执行并解除对涉案房地产的查封的诉讼请求不能成立，本院不予支持。                依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：                驳回原告裴英溪的诉讼请求。                本案受理费14925元，由原告裴英溪负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                    审判长王定飞            人民陪审员王晓亚            人民陪审员余红    二〇二一年八月十二日            代书记员叶向阳