河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0225民初3158号原告：张振方，男，汉族，1987年8月21日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：马净净、宋雪侠，河南兰桐律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南兰考亿元实业有限公司。统一社会信用代码：91410225345033078A。住所地：兰考县桐乡办事处市皓社区。负责人：李长兴，董事长。委托诉讼代理人：李一平、崔子燕，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告张振方诉被告河南兰考亿元实业有限公司（下称亿元公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马净净、宋雪侠，被告委托诉讼代理人崔子燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振方向本院提出诉讼请求为，1、依法判决解除原、被告双方于2017年10月8日签订的（合同编号：2017005510）号商品房买卖合同（预售）。2、依法判决被告返还购房款831977元及资金利息（利息以831977元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2016年11月10日起至本息还清之日止）。3、依法判决因被告给付违约金元（以总购房款831977元为基数，按照本月全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，2016年11月5日原被告双方签订《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》，原告认购被告开发的位于兰考县城区侧，朝阳路西侧，玉虹路东侧6幢1层106号商品房，原告交纳购房款共计831977元。双方于2017年10月8日签订商品房买卖合同（预售），合同约定原告以全款方式购买，合同约定被告应于2017年12月30日前将购买商铺交付原告。原告多次找被告协商退款事宜，被告推诿。根据双方合同第12条第一款第二项约定，原告有权解除合同，并依该条约定要求被告支付资金占用期间的利息及违约金。现原告根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求人民法院查明事实、依法裁判，支持原告诉讼请求。被告亿元公司辩称，对被告与原告张振方商品房买卖合同纠纷一案，被告的答辩意见如下：1、原、被告双方已经履行了合同约定的主要义务，不存在约定解除或法定解除情形，商品房买卖合同应当继续履行。2017年10月8日，亿元公司与张振方签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：2017005510】，依据该合同第十一条的约定，亿元公司应于2017年12月30日前向张振方交付涉案房屋。张振方于2017年12月26日在《房屋移交确认单》上签字捺印，确认涉案6号楼1层106号商铺交付使用。并且原告购买的涉案商铺所在的6号楼早已于2017年6月7日取得竣工备案手续，2018年9月17日已办理不动产初次确权登记，被告交付房屋不存在任何客观障碍。亿元公司已经按照《商品房买卖合同（预售）》的约定将涉案房屋如期交付给张振方，原告张振方所主张的被告未交付房屋没有事实及法律依据。根据兰考县现有的办理房产证的相关政策，在亿元公司办理完毕初始确权登记后，原告张振方自持合同及购房发票、契税发票等去相关部门办理即可【详情可咨询兰考县房管局办公室电话0371-227××××2】。亿元公司工作人员已经通知其可以办理房产证，原告张振方也已经于2019年7月知悉相关情况，但原告因自身原因至今未办理房产证，不能归责于亿元公司，其责任应当由原告承担。就本案涉案房屋，原告张振方支付了全部房款，被告亿元公司也于2017年12月26日将房屋交付给了张振方，商品房买卖合同约定的双方的主要义务已经履行完毕。2、原告张振方将涉案房屋进行托管，其购房目的已经实现。2017年，张振方与亿元公司、兰考亿金商业管理有限公司（以下简称“亿金公司”）签订《托管协议书》，其中约定张振方经涉案房屋托管给亿金公司运营管理，自2018年1月1日起至2020年12月30日（共计3年）为第一个托管期限，并明确第一个托管期限内的租金共计221158元从总房款中扣除。2020年12月23日，亿金公司通过邮寄方式【单号：1113834558755】向张振方邮寄告知函，告知原告第一个托管期限即将届满，须于2020年12月31日前办理商铺接收或继续托管的相关手续，逾期未办理手续的，视为原告自愿将所购商铺收回自主经营，亿金公司已经交付房屋，房屋无瑕疵。原告张振方于2017年12月27日签收该文件。原告张振方购买涉案房屋的目的是获取商铺利益，被告亿元公司已经依约如期向原告交付房屋，并且第一个托管期限内的房租已经从总房款中扣除，原告已经提前享受了商铺利益。基于第一个托管期限内的房租从总房款中扣除，张振方的商铺利益在疫情期间没有受到任何影响。在第一个托管期限即将届满时，亿金公司已经函告其及时办理后续手续，但原告张振方怠于办理，由此产生的后果应由原告承担。综上，原、被告双方已经履行了商品房买卖合同约定的主要义务，并且原告张振方已经实现了购房目的，亿元公司不存在任何违约情形，原告要求解除商品房买卖合同既不符合合同约定的解除条件，亦不符合法定解除的条件，涉案商品房买卖合同应当继续履行。请求法院依法驳回原告张振方的全部诉讼请求。经审理查明，2016年11月5日，原被告双方签订了《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》，原告认购被告红星美凯龙商业综合体商业区6号楼1层106号铺面，建筑面积60.35元/㎡，优惠前单价18018.66元/㎡，优惠前总价1087426元。原告拟按一次性付款方式，享受5万优惠，七日内交清首付或全款的，在原来优惠基础上再享受200元/㎡，原告选择全款方式享受9.8折优惠。前三年返租，返租金共计21%元，从总房款中一次性给予扣除。原告交纳购铺定金10万元，双方签订商品房买卖合同时，内部购铺定金原额抵房款。7日内未能付首付或者全款，不再享受认筹优惠政策和签约优惠。2017年10月8日，原被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告将取得建设工程规划许可证和预售许可证号的，位于兰考县城区侧，朝阳路西侧，玉虹路东侧6幢1层106号商品房，面积为63.25平方米，单价为13153.79元／平方米，总价款为831977元商品房一套，出售给原告。付款方式为一次性于2017年10月8日支付全部价款。被告应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部房价款的基准利率%向买受人支付违约金。合同上有原告签名和指印，有被告公司公章和法人印章。原告与案外人兰考亿金商业管理有限公司及被告签订了托管协议，原告将其购买的案涉商铺托管给兰考亿金商业管理有限公司招商及营运管理，自购买房屋之日起，以兰考亿金商业管理有限公司名义寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，收取相关费用、交纳相关税费等，从2018年1月1日至2020年12月31日起算满3年。第一个托管期限内，托管期内的租金总额在销售时直接从总房款中扣除。优惠后总成交价为1053135元，第一年租金为优惠后总房款6%即63188元，第二年优惠后总房款即73719元，第三年优惠后总房款8%即84251元，前3年租金比例合计为21%，合计租金为221158元，扣除前3年优惠后实际成交总价为831977元。协议上有合同上有原告签名和指印，有被告公司和兰考亿金管理有限公司的公章。协议上未显示签订时间。原告于2016年11月5日、11月10日、11月11日和2017年10月8日向被告交款10万元、65万元、43831元、38146元，共计831977元。原告于2021年4月25日向被告发律师函，以被告逾期违约为由，要求解除合同，退还房款、利息、违约金等费用。被告提交的《竣工验收备案表》、《面积界定测绘成果书》《房屋移交确认单》、原告与被告工作人员聊天记录，证明案涉商铺达成交房条件并于2017年12月26日交付。告知函、项目委托合作协议书、租赁合同商品质量保证协议、治安消防协议及电子回单等材料，证明原告通过托管方式将涉案房屋进行托管，已经实现了取得收益的购房目的。上述事实有原被告陈述、商品房买卖合同、托管协议、收据、竣工验收备案表、面积界定测绘成果书、房屋移交确认单等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同，以及基于该合同，原被告与兰考亿金商业管理有限公司三方签订的委托管理协议，均系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。2017年6月7日，案涉商铺6号楼经五方主体竣工验收合格，予以备案。托管协议上虽未显示签订时间，但从托管期限2018年1月1日至2020年12月31日起算满3年，案涉商铺从合同约定的交房次日已由兰考亿金商业管理有限公司租赁给他人从事商业经营，由此可以认定案涉商铺按照委托经营管理的约定从该2018年1月1日起实际交付使用。原被告双方与兰考亿金商业管理有限公司签订托管协议后案涉商铺已经完成房屋接收并转移占有，应视为房屋已经交付，且原告在房屋移交确认单中也签字确认涉案商铺已于2017年12月26日交付使用，从双方签订的商铺委托经营约定可以确定，该商铺自签订委托管理合同当日其使用权已发生转移。案涉商铺从2018年1月1日起托管使用，其签订时间应在2018年1月1日之前，故被告交房时间没有超过双方签订的商品房买卖合同中“出卖人应当在2017年12月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，交付买受人使用”的约定，亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定。故原告诉请被告逾期交房的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，按照此规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。根据双方约定，2018年1月1日起原告已取得合同解除权，原告解除权应在一年之内即2019年1月1日之前行使。法律规定解除权行使的除斥期间的目的，在于督促权利人及时行使权利。若权利人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定，进而影响交易安全。超过一年的解除权期限，应当视为权利人已经放弃了该项权利。原告于2021年5月6日向法院起诉时，才要求解除与被告签订的商品房买卖合同，依法已经丧失了本案所涉合同的解除权。故对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，以及要求被告返还购房款及利息的请求，本院不予支持。综上，原告诉称被告至今未向其交付房产，据此要求解除商品房买卖合同，返还购房款及利息、违约金的主张，与事实不符，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张振方的诉讼请求。案件受理费6060元，保全费4680元，共计10740元，由原告张振方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  齐换丽二〇二一年八月四日书记员  张艳兰