广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17422号上诉人（原审原告、反诉被告）：张可仁，男，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：魏天一，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖红群，女，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李天赐，广东启兰律师事务所律师。上诉人张可仁因与被上诉人肖红群房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张可仁代理人魏天一、肖红群代理人李天赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张可仁上诉请求：撤销一审判决第二项，没收肖红群已付定金60万元，肖红群赔偿张可仁损失40万元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。肖红群支付的60万元应当认定为购房款的定金，《民法典》第587条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。一审法院却认为60万元不是定金，按照张可仁与肖红群签订的《房屋买卖合同》中的付款条款可以明显看出60万元作为定金不应当返还，合同约定合同签订当日2019年7月29日支付定金110万元，2019年8月31日支付1190万元（明确注明不包括定金），楼价余款900万元买方应在完成本次交易过户当天直接支付给卖方。显然可以看出1190万元不包括定金，而肖红群应当支付定金110万。显然肖红群支付60万购房款为定金，依法不应当退还。而且本案中张可仁不存在过错，第一，本案合同到期日2019年11月29日，这个是双方签订合同履行的最后期限，张可仁不可能无限期的等待一直违约的肖红群购买房产，合同应于2019年11月29日履行完毕，肖红群没有按合同履行，张可仁可以没收其购房定金。第二，肖红群没有按照合同条款履行合同，已经严重违约，张可仁于2019年8月21日发送律师函给肖红群。依双方在签订合同中的约定，肖红群在支付220万元违约金后，合同才能继续履行，律师函中明确要求其在2日内支付违约金。而在肖红群2日内没有支付违约金的情况下，合同应当解除，这在逻辑上存一致性，说明张可仁在整个过程中都不存在过错。而且张可仁在一审起诉之前查询人口信息，发现肖红群不具有广州户口，说明肖红群存在欺诈行为，不具有购房资格证明，在一审庭审时也明确要求肖红群7天内提供买房时的购房资格，按照合同最后的履行期限至少应当提供2019年11月29日前具有买房资格的证明，而其并没有提交，一审法院在判决中也没有明示，明显故意偏袒肖红群。综上所述，一审法院的判决明显有违公平原则和同案同判的裁判权威，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护张可仁的合法权益，维护社会公平正义感。肖红群二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回张可仁的上诉。张可仁一审所递交的上诉状中，明确载明了张可仁所支付的60万元系购房款，且张可仁代理人在一审的庭审当中也向法庭明确地陈述该60万元系购房款，详见一审的庭审笔录。因此张可仁声称肖红群所支付的60万元为购房定金，该说法完全不属实。案涉合同被解除未能履行的主要原因系张可仁在合同仍存续有效的情况之下，一方面将案涉的房屋转卖了他人并办理了过户手续，且未将此事告知肖红群，在过程中又假意与肖红群协商继续履行合同，一直隐瞒将房屋转卖给他人的事实，直至提起本案诉讼。张可仁仍旧诉请要求肖红群继续履行合同，向法庭隐瞒真实情况。在本案一审开庭前，肖红群发现张可仁已将案涉房屋转卖他人办理了过户手续，所以肖红群依法提起反诉，在此种情况之下，张可仁才被迫承认已将房屋出售并过户给他人的事实。上述事实经过，一审判决已完全查实，由此可知涉案合同被解除未能履行，张可仁存在不可推卸的严重过错，其过错的程度远超肖红群。肖红群在与张可仁签订房屋买卖合同时已明确告知张可仁，肖红群本人暂时不具备购房资格，但落户手续已在办理，肖红群对于此情况是完全知情的。在此后双方往来的函件及微信记录当中，双方也一直是围绕着合同的继续履行购房款的支付、违约金的支付以及合同是否可变更进行沟通协商，张可仁从未对肖红群的购房资格提出任何异议。现张可仁声称其不具备购房资格，存在欺诈行为，其完全是混淆视听颠倒黑白，其目的是为了将其是为案涉房屋转卖他人的违约行为，寻找借口。如前所述，涉案合同未能继续履行的主要原因系张可仁在合同仍存续有效的情况下，一方面将案涉房屋转卖他人并办理了过户手续，对此双方均负有一定的责任，但综合本案的基本事实，张可仁的责任显然大于肖红群。依据案涉存量房买卖合同第19条之约定，涉讼房屋无需直接过户至肖红群名下，双方仍可完成房屋交易，故肖红群是否具备购房资格，并不影响本案房屋买卖合同的正常履行。综上，肖红群认为一审判判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回张可仁的上诉。张可仁于2020年6月4日向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同；2.肖红群支付张可仁160万元违约金（违约金220万元减去肖红群已支付房款60万元）；3.肖红群赔偿张可仁损失40万元；4.肖红群支付本案的诉讼费。肖红群反诉请求：1.张可仁向肖红群返还购房款60万元；2.张可仁向肖红群支付违约金220万元；3.张可仁承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东300号锦绣香江花园蔷薇园7号房屋（以下简称涉讼房屋）的原登记权属人为张可仁，该房屋建筑面积388.82平方米。2019年7月29日，张可仁作为甲方（卖方）与肖红群作为乙方（买方）、广东合富房地产置业有限公司作为丙方（房地产中介服务机构）就涉讼房屋签订合同号为GHA0057433的《存量房买卖合同》，其中约定：涉讼房屋使用性质为别墅，总层数3层，并存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额为2200万元；定金款项110万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；卖方在签署本合同后三十日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用；卖方同意由银行接受还贷申请之日起三日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具的还清贷款证明等资料；首期楼款（不含定金）1190万元，买方按合同第十九条约定的方式交付；买卖双方同意在卖方领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料后三个工作日内配合完成本次交易的涂销及递件手续；楼价余款900万元，买方应在完成本次交易过户当天直接支付给卖方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；丙方应当于2019年11月29日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；等等。合同第十九条另用手写字体写明：“①经买卖双方协商均同意，首期楼款（不含定金）1190万元，买方须在2019年8月31日前支付给卖方，若买方未能在2019年8月31日前支付1190万元给卖方，则卖方有权要求买方支付楼价的10%作为违约金给卖方后，合同继续履行；②买方有权落任一自然人购买该物业”。合同签订当日，肖红群向张可仁分两笔转账支付了款项共计10万元。2019年9月6日，广东南方福瑞德律师事务所受张可仁委托向肖红群寄发《律师函》，称肖红群未在2019年8月21日支付1190万元，需承担总房价10%的违约金即220万元，要求肖红群在收到本函之日2日内立即支付违约金，如肖红群不愿意接受张可仁的要求，可能会促使张可仁通过诉讼等法律途径维护其合法权益，本所律师也将根据张可仁的授权依法对肖红群提起诉讼，要求肖红群赔偿张可仁的所有损失及其他违约责任，并承担因此产生的诉讼费等其他一切损失。2019年9月6日，肖红群通过他人账户向张可仁转账支付款项30万元。2019年9月16日，肖红群通过他人账户向张可仁转账支付款项5万元。2019年9月17日，肖红群通过他人账户向张可仁转账支付款项5万元。2019年10月10日，肖红群通过他人账户向张可仁分两笔转账支付款项共计10万元。2019年12月26日，张可仁作为卖方与案外人周荣平、向荣作为共同买方就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》（NO.A0033117），合同约定该房屋成交价为1960万元，并约定双方须在2020年3月31日前完成过户手续，最迟可顺延到2020年5月15日等内容。2020年1月14日，张可仁就涉讼房屋向广州市海珠区人民法院提起诉讼，主张继续履行其与肖红群签订的房屋买卖合同，并要求肖红群支付违约金160万元，广州市海珠区人民法院以（2020）粤0105民初3782号案立案受理。该案审理过程中，肖红群对该案管辖权提出异议，认为合同履行地及物业所在地均为广州市番禺区，该案应由一审法院审理。2020年4月2日，广州市海珠区人民法院作出（2020）粤0105民初3782号《民事裁定书》，裁定肖红群对该案管辖权提出的异议成立，该案移送一审法院处理。2020年4月9日，广州市规划和自然资源局重新核发涉讼房屋的不动产权证书，登记权属人变更为周荣平、向荣，共有情况为共同共有。2020年6月4日，一审法院以本案立案受理。2020年8月3日，广东启兰律师事务所受肖红群委托向张可仁寄发《律师函》，称张可仁在合同未解除，且其已提起诉讼要求继续履行合同的情况下，未告知且未经肖红群许可，擅自将涉讼房屋转卖他人并办理了过户手续，致使双方签订的《存量房买卖合同》已无履行可能，其行为已构成根本违约，特函告解除双方签订的《存量房买卖合同》，张可仁并应返还购房款60万元及支付违约金220万元。2020年8月7日，张可仁申请变更其在本案的原诉讼请求为解除双方签订的房屋买卖合同，并增加诉请要求肖红群赔偿其损失40万元。本案一审庭审中，双方当事人均确认未就涉讼房屋买卖交易办理网签手续，张可仁亦无将涉讼房屋交付给肖红群使用；并确认肖红群已向张可仁付款60万元。现双方主要对涉案《存量房买卖合同》的法律状态及相应违约责任存在争议。张可仁主张因肖红群未在约定期限内足额支付首期楼款，并在双方协商过程中表示无履行购房款支付义务的能力，根据合同第十九条的约定，肖红群应向其支付楼价款10%的部分作为违约金，合同继续履行，之后肖红群可选择自行购买或第三人购买，其遂向肖红群寄发律师函要求支付违约金，但肖红群逾期未支付，故涉讼合同应已于律师函要求的违约金支付期限届满之日即2019年9月9日解除；其另告知肖红群若无继续履行合同意向则将另行出售涉讼房屋，后其在广州市海珠区人民法院提起诉讼时，考虑到出卖给案外人的交易价格低于涉案《存量房买卖合同》约定价格达260万元，如果肖红群按照合同履行还需支付违约金220万元，即便减去其方与案外人的违约金196万元，其方还可多收到264万元的购房款，故其仍起诉主张继续履行合同，并与肖红群积极沟通，希望将房屋交易给肖红群，但因房价持续下跌，加上疫情影响无法支付货款及员工工资，涉讼房屋最终于2020年4月9日过户至案外人名下。而肖红群则称其具备广州市内购房资格，涉讼房屋实际由其与案外人林海华私下共同出资购买，其已支付的60万元款项亦是由林海华支付的，其与林海华确因投资失败资金断裂而未在合同约定的期限内足额支付首期楼款1190万元，但其与张可仁在协商过程中亦均有继续履行合同的意思表示，即由林海华自行购买涉讼房屋，且根据合同约定，若其未足额支付首期款项，张可仁可要求其支付违约金并继续履行合同，或选择解除合同另行出卖涉讼房屋，现张可仁在涉案合同未解除且其不知情的情况下将房屋出卖予案外人的行为已违反合同约定，涉案《存量房买卖合同》应于其寄发解除合同《律师函》之日即2020年8月3日解除。此外，对于涉案《存量房买卖合同》约定的定金110万元。肖红群主张双方签订合同后已明确变更取消定金约定，对此从张可仁在整个交易过程中均未提及定金问题，以及在张可仁的相关诉讼材料也没有提及定金未支付的问题可以反映；张可仁则不认可取消定金的说法，认为其方已经发送《律师函》表达异议，其方未提及定金未支付的原因，是由于在2019年8月31日前肖红群一直称一次性给付1900万元，其方相信肖红群的情况下才没有提及定金事宜，但不代表不需要肖红群支付定金。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。张可仁与肖红群于2019年7月29日就涉讼房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张可仁提起本案诉讼称因肖红群未依约缴付首期楼款，其于2019年9月6日向肖红群寄发《律师函》要求支付违约金，但肖红群仍未予支付，故涉案合同应于函件载明的付款期限届满之日即2019年9月9日起解除。对此，从该份《律师函》的内容来看，张可仁在《律师函》中并未明确提及要求解除合同的事宜，其在2020年1月14日向广州市海珠区人民法院提起诉讼时仍主张继续履行涉案《存量房买卖合同》，在本案一审庭审中亦自认双方一直就合同继续履行问题进行磋商，故张可仁向肖红群寄发《律师函》并不发生解除合同的效力。现根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述可知，张可仁于2019年12月26日将涉讼房屋出卖予案外人，并于2020年4月9日将涉讼房屋过户至案外人名下，涉案《存量房买卖合同》此后已无继续履行可能，故一审法院认定该合同已于2020年4月9日解除。关于合同解除的责任问题以及双方当事人均主张的违约金诉请。一审法院认为，根据《存量房买卖合同》的约定，涉讼房屋价款总金额为2200万元，其中肖红群应于签订合同当日自行交付定金110万元给张可仁，并须在2019年8月31日前支付首期款楼（不含定金）1190万元，若逾期未付，则张可仁有权要求肖红群支付楼价的10%作为违约金，合同继续履行。现肖红群仅在签订合同后支付了款项10万元，此后即使在张可仁发送《律师函》后仍只支付了50万元款项，未按合同足额缴付涉讼房屋定金及首期楼款，亦未按该函件所要求支付违约金，该行为明显已违反合同约定，肖红群构成违约在先。而张可仁本应享有对应合同解除权，但其在提起诉讼前的涉讼交易过程中，均未按照合同约定书面通知或明确向肖红群作出解除涉案《存量房买卖合同》的意思表示，在此情况下且在双方仍就合同继续履行问题进行协商过程中即与案外人签订《房屋买卖合同》将涉讼房屋出售给案外人，同时又在广州市海珠区人民法院起诉时仍诉请主张与肖红群继续履行合同，张可仁在一审庭审中自认其起诉时仍在与肖红群协商沟通继续将房屋出售给肖红群，随后又将涉讼房屋过户至案外人名下，张可仁既寻求与肖红群继续履行合同的同时又将房屋出售过户给案外人的行为，亦构成根本违约以及明显有悖于诚实信用原则。因此，鉴于张可仁及肖红群在涉案《存量房买卖合同》履行过程中均存在违约行为，综合双方的过错责任，两人的过错相当，故对于双方分别要求对方支付违约金的诉讼主张，一审法院均不予支持。基于合同已解除，肖红群诉请要求张可仁退还已付房款60万元的反诉主张，理据成立，一审法院予以支持。至于张可仁诉请主张的赔偿损失问题，基于张可仁对于买卖交易未能继续履行以及合同解除本身存在过错，即使确系存在交易价格的差额损失，亦应由其自行承担，故对于张可仁要求肖红群赔偿损失40万元的诉讼请求，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年4月27日判决：一、确认原告张可仁与被告肖红群于2019年7月29日签订的《存量房买卖合同》已于2020年4月9日解除；二、原告张可仁应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告肖红群退还购房款600000元；三、驳回原告张可仁的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告肖红群的其余反诉诉讼请求。如张可仁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费166400元（本诉受理费151800元，反诉受理费14600元），由张可仁负担80800元，被告肖红群负担85600元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，肖红群向本院提交电子回单、广东政务网截图、专业技术资格证书、入户批复及入户人员信息卡等证据，前述证据拟证明：早在2019年3月，肖红群就找了第三方专业机构办理落户事宜，支付了相应的考试培训费用，并参加技能考试培训，并于2019年11月份正式通过了专业考试，获得了网络工程师专业技术资格证，符合广州市人才引入引进的入户政策，最终于2020年7月通过审批落户广州。张可仁质证称其对肖红群提交证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，从肖红群提交的证据看出其从2020年7月20日才具有购房资格，合同签订的时间为2019年7月29日，一审中张可仁提出的肖红群在不具有入户资格的情况下恶意与张可仁签订买卖合同，这在二审中由肖红群提交的证据也得到相印证，其签订合同到最后其落户购买资格，整整相差了一年，合同的最后履行期限是2019年11月29日，因此肖红群的证据也印证了一审中张可仁的疑惑。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：肖红群在履行合同过程中是否构成违约而需要承担没收60万元定金及赔偿40万元损失的违约责任？对此，本院具体分析如下：张可仁与肖红群于2019年7月29日就涉讼房屋签订的《存量房买卖合同》中约定，涉讼房屋价款总金额为2200万元，其中肖红群应于签订合同当日自行交付定金110万元给张可仁，并须在2019年8月31日前支付首期款楼（不含定金）1190万元，若逾期未付，则张可仁有权要求肖红群支付楼价的10%作为违约金，合同继续履行。根据一审查明事实可知，肖红群仅在签订合同后支付了款项10万元，此后即使在张可仁发送《律师函》后仍只支付了50万元款项，未按合同足额缴付涉讼房屋定金、支付首期楼款，亦未按该张可仁函件要求支付违约金，其后亦自认再无支付房款能力继续履行合同，其行为明显已违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。如上所述，肖红群构成先违约，张可仁本应享有对应合同解除权，但其在提起诉讼前的涉讼交易过程中，均未按照合同约定书面通知或明确向肖红群作出解除涉案《存量房买卖合同》的意思表示，在此情况下且在双方仍就合同继续履行问题进行协商过程中即与案外人签订《房屋买卖合同》将涉讼房屋出售给案外人，张可仁亦存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。前述《存量房买卖合同》中约定定金金额为110万元，首期款1190万元明确注明不包括定金，加上尾款900万元，总额与合同交易价款2200万元一致，而本案并无充分证据证明双方取消了有关定金履约担保的约定，故张可仁上诉主张肖红群已付的60万元是定金有事实与法律依据，本院予以采纳。因肖红群签订合同后，自缴付定金环节已开始违约，其后亦未履行合同后续付款义务，结合张可仁降价出售涉案房屋给案外人的事实，本院认定肖红群违约过错大于张可仁。基于此，张可仁上诉要求依定金罚则没收肖红群已付定金60万元于法有据，本院予以支持。因张可仁亦存在违约过错，其上诉要求肖红群赔偿其40万元损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张可仁上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8686号民事判决第一、四项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8686号民事判决第二、三项；三、肖红群已付张可仁的600000元定金，由张可仁予以没收；四、驳回张可仁其他诉讼请求。一审案件受理费166400元（本诉受理费151800元，反诉受理费14600元），由张可仁负担74145元，由肖红群负担92255元；二审案件受理费24400元，由张可仁负担6655元，由肖红群负担17745元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年八月二十六日书记员  吴浩正徐毅敏