河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终2467号上诉人（原审原告、反诉被告）：张丹辉，男，1982年6月15日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：杨金停，河南春来律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村村民委员会，住所地：平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村。主要负责人：芦长平，主任。委托诉讼代理人：韩赛鹏，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李献芳，河南大乘律师事务所律师。上诉人张丹辉因与被上诉人平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村村民委员会（以下以下简称大营村委会）租赁合同纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2021）豫0403民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张丹辉及其委托诉讼代理人杨金停，被上诉人大营村委会的委托诉讼代理人韩赛鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丹辉上诉请求：1.请求撤销平顶山市卫东区人民法院（2021)豫0403民初1401号民事判决书第一项、第二项、第三项，发回重审或改判支持张丹辉的诉讼请求并驳回大营村委会的全部反诉请求。2.一、二审诉讼费由大营村委会承担。事实与理由：一审法院认定事实不清及适用法律错误。根据双方签订的协议书第四条“在租赁期内，如国家占用该地，土他款归甲方（即被上诉人），自建房及其它附属物归乙方（即上诉人），租赁到期后如国家不占用，乙方可继续使用按上以条款执行”之约定可以看出，双方签订的协议约定的租赁期限分为两部分，第一部分自2002年4月1日起至2012年4月1日止，第二部分自2012年4月2日起至国家征用之日止，也就是说双方在协议里约定了该协议解除的条件即国家征用。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。因此，在协议约定的解除条件没有发生且张丹辉已向大营村委会足额交付了2021年租金的情况下，大营村委会提出解除合同是违反双方约定的行为，不应该得到一审法院的支持，而一审法院适用的《中华人民共和国民法典》第七百三十条之规定“当事人对租赁明限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能商定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方”是双方对租赁期限没有约定或者约定不明确的情况下才可以适用，而本案中双方在协议中对租赁期限及协议解除条件约定的很明确，因此一审法院不能据此认定大营村委会可以随时解除协议。根据《民法典》第七条之规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚言原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此大营村委会应当按照协议的约定全面履行自己的义务。因此，张丹辉为维护自己的合法权益，请求二审法院依法公正审理比案。大营村委会辩称，在协议书约定的租赁期限届满后，张丹辉的母亲刘秀芬未与大营村委会重新签订协议，但仍继续占有使用该土地，支付土地租赁费至2014年，刘秀芬于2018年8月14日去世后，其儿子张丹辉继续占有使用该土地至今。张丹辉及其母亲刘秀芬与大营村委会双方之间实质上形成了不定期的租赁合同，大营村委会随时有权提出解除租赁合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张丹辉的诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法查明事实，驳回张丹辉的诉求。张丹辉向一审法院起诉请求：1.判令大营村委会继续履行其与刘秀粉（系张丹辉母亲）于2002年4月21日所签订协议确定的权利和义务；2.本案诉讼费用由大营村委会承担。大营村委会向一审法院反诉请求：1.判令解除大营村委会与张丹辉的母亲刘秀粉(已逝)于2002年4月21日签订的《协议书》；2.判令张丹辉返还土地并清除土地附属物，恢复土地原状；3.判令张丹辉支付欠付租赁费86449.60元（暂计算至2020年12月，按22480元/年标准计算至实际履行完毕之日止）；4.判令张丹辉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2002年4月21日，原平顶山市卫东区东高皇乡大营村民委员会（甲方，现大营村委会）与刘秀粉（乙方）签订了“协议书”一份，约定乙方为办通达塑料管材厂，与大营村委会签订租赁土地协议，主要内容有：租赁地点为大营村玩具厂院内东，（原窑坑）东西宽20米，南北长50米，总计1000平方米，计1.5亩；土地出租给刘秀粉(已逝)，租赁时间为十年，自2002年4月1日起至2012年4月1日止；租赁金额为每年乙方向甲方缴纳租赁费1000元，每年自签订之日起交清，逾期不交，自行终止合同；在租赁期内，如国家占用该地，土地款归甲方，自建房及其他附属物归乙方，租赁到期后如国家不占用，乙方可继续使用按以上条款执行。上述协议书签订后，刘秀粉占有使用案涉土地。协议书约定的租赁期限届满后，刘秀粉（刘秀粉于2018年8月14日去世，后由其子张丹辉）继续占有使用该土地。张丹辉及其委托诉讼代理人在庭审中称，案涉租赁土地“租的时候是一个废弃的坑，填坑、地面硬化，厂房、水电、围墙等都是我们自己建的。厂房面积大概700多平，现用于生产经营两个汽车修理厂，两个都是我和别人合伙经营的。”“（协议书中的通达塑料管材厂）是我家所办的该厂，2018年或2019年这行业不景气了，就不干了，才办理的修理厂。”大营村委会的委托诉讼代理人称：“大营村对于原告陈述事实经过基本认可，但是据说修理厂是原告转租，不认为他们是合伙经营。土地面积是900多平。”张丹辉提供现金缴款单二份，分别显示为2020年1月20日向大营社区交款4000元，2021年2月10日向大营社区交款5000元，“款项来源”均显示为租地款。大营村委会的委托诉讼代理人质证表示：“该两份证明原告未按协议约定按时缴纳租赁费，该9000元租赁费是补交以往欠的费用，并不是其所述租赁费已交纳完毕。”张丹辉及其委托诉讼代理人另称：“（从2002年合同并立至今共交纳租赁费情况为）按原合同约定足额交纳了，每年1000元标准交的。收据在我母亲去世后，我见过一张，其他的都在村委会。村里也并没有开收据。”“（两张现金缴款单共计9000元是）村里面2020年通知我交租金，说我欠几万，我不清楚这几万是怎么计算的，我就交了4000元。2021年是我自己去交的，交了5000元。”“2020、2021年交的分别交费用的里边，均包含本年度协议约定的租金1000元，剩余部分是村里说之前欠的有租金，多交一部分作为补交。”大营村委会的委托诉讼代理人称：“合同签订后，经被告财务核算，原告交租赁费至2014年，这之后每年都没交，直至2020、2021年原告两次交9000元租赁费。提交租赁费明细一份。总共交多少没统计。但认可2014年（包含本年）之前都交了。按照租金每年1000元。”大营村委会的委托诉讼代理人提交其制作的“玩具厂土地应收租赁费明细”一份，其中显示土地面积合计为937平方米，租赁费为“2016年以前每年1000元，自2016年起按2元/平方米的价款收取”，“租赁费欠收明细”为“2015年应交租金1000元；2016年应交租金937*2*12=22488元，按时交优惠30%，优惠后22488元*70%=15741.6元；2017年应交租金937*2*12=22488元，按时交优惠30%，优惠后22488元*70%=15741.6元；2018年应交租金937*2*12=22488元，按时交优惠20%，优惠后17990.4元；2019年应交租金937*2*12=22488元；2020-2021年已交9000元。合计应交租金95449.6元，按优惠后实际欠缴租金86449.6元。”并称反诉主张欠付租金计算即是所提交的“玩具厂土地应收租赁费明细”显示内容，“关于涉案土地租赁费调整问题是本案被告大营社区根据群众反映的实际情况及区工作组提出意见，被告召开两委会议，对涉案厂地租赁价格进行调整，确定了合理的收费标准，并告知了各租户，玩具厂院有7、8家租户，均在被告告知后签订了合同，并按时交纳了租金，仅原告一家以租金上调为借口，拒绝与被告签订合同，推卸应履行的支付义务。”张丹辉及其委托诉讼代理人质证表示：“被告按自己定的租金标准计算出的租赁费，原、被告双方并没有签订新的协议已解除原协议。原告按原协议支付租金至2021年，对于被告单方制定的收费标准原告不认可。”张丹辉提交书面“通知”两份，显示分别为2021年3月16日、2021年3月31日通知“租户刘秀粉（已故）、张丹辉”，主要内容为：“土地是大营村集体所有，刘秀粉的继承人无继承权，协议租赁期间已到期（2002年4月1日至2012年4月1日），经村委研究决定，限7日内返还村集体土地，恢复原始原貌，一切经济损失自行负责，并支付占有使用土地期间的所欠费用，否则停水停电，承担一切法律责任。”“经村委多次通知，你拒不签订新协议，鉴于以上情况，将对你租户明日停水、停电处理。”大营村委会提交证据中包含有该两份书面“通知”，并另提交有其他书面“通知”（2015年7月18日）一份，“关于社区村办企业厂房厂地租赁收费问题的通知”（2016年1月27日）一份，“紧急通知”两份（分别为2020年1月11日、2020年5月28日），主张证明向刘秀粉及其他租户等催交租赁费及告知要求重新签订租赁合同、调整土地租赁费及租赁费调整后的标准等，并称“被告多次向该厂门口通过贴通知告知刘秀粉，其去世后告知原告与被告签订合同，均被拒绝。被告在其数次通知均未回应的情况下，于2021年3月16日、31日向其发出通知，要求其返还土地，故而引发本案诉讼。”在庭审中，（1）关于大营村委会上调租金标准是否向张丹辉或其母亲刘秀粉告知并协商的问题，张丹辉称：“我不清楚，应该并未向我母亲通知过，我只看到过近期的两张通知，也就是提交的证据，之前的未见过。村委会只通知过我欠租金，之前我都不知道。”大营村委会的委托诉讼代理人称：“被告经两委确定上调标准后，均电话告知过各租户，并在厂门口张贴过通知，其他租户均重新签订了合同，并交纳租赁费，原告及母亲一直未与被告重新签订协议书，并拒绝按调整后的标准交纳费用，该情况属实，请法庭核实。”（2）关于大营村委会是否向张丹辉或其母亲刘秀粉告知过解除或终止双方之间的租赁合同关系的问题，大营村委会的委托诉讼代理人称：“被告数次通知原告交纳租金，但原告均未履行支付义务，被告于2021年3月16日、31日向其发出通知要求返还土地，也说明了被告明确要与其解除合同的事实。”张丹辉及其委托诉讼代理人称：“原、被告双方没有达成新的协议，解除或终止原合同，且原协议所约定的合同解除的条件并未出现，因此双方之间仍应按照原协议书约定承担自己的义务并享有相应的权利。根据民法典第732条规定，承租人在承租期内死亡的，与其生前共同居住的人或共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。虽然双方之间签订的是土地租赁协议，但是原告通过土地平整，硬化地面，建设厂房付出的精力和投资都很巨大。根据该条规定，双方仍应按原协议约定履行。”一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，张丹辉的母亲刘秀粉和大营村委会于2002年4月21日订立关于租赁土地的协议书，约定租赁期限至2012年4月1日届满，刘秀粉在此期间及至于2018年8月14日去世前均占有使用该土地，刘秀粉去世后由其子张丹辉继续占有使用该土地至今，在大营村委会所发书面通知中亦可佐证该事实状态。因此，本案的争议焦点之一应为案涉土地的租赁合同关系是否依旧存续并应继续履行，抑或是已经解除或终止。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”第二十一条规定：“民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。”本案所涉租赁合同纠纷系因民法典施行后履行合同发生争议，于2021年4月1日由本院立案受理，故依法应当适用《中华人民共和国民法典》有关规定处理，且应根据是否符合“民法典施行前租赁期限届满”这一法定条件来认定承租人是否享有优先承租权。本案所涉土地的租赁合同当事人原为大营村委会与刘秀粉，后在协议书约定的租赁期限届满后，刘秀粉仍旧占有使用该土地，刘秀粉去世后由其子张丹辉继续占有使用该土地。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”在原协议书约定的租赁期限届满后，刘秀粉（后由张丹辉）继续使用租赁土地，出租人大营村委会没有提出异议，并认可张丹辉缴纳的9000元租金，故可以认定原租赁合同即协议书继续有效，但是租赁期限应依法认定为不定期。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”大营村委会可以随时解除租赁合同，但是应当在合理期限之前通知刘秀粉或张丹辉。根据双方在庭审中提供的有关书面通知内容来看，张丹辉承认收到大营村委会通知的日期至迟为2021年3月16日，且其中包含有返还租赁土地等内容，可以视为已向张丹辉发出解除租赁合同关系的通知，至本案一审庭审时即2021年4月15日符合法定的合同期限要求，可以认定张丹辉与大营村委会之间以实际行为达成的租赁合同关系自此解除。因此，张丹辉诉请继续履行原协议书不符合法律规定，不予支持；大营村委会反诉请求解除原协议书符合法律规定，可以支持。但是，同样根据上述法律规定，“原租赁合同继续有效”，以及原协议书约定的“乙方可继续使用按以上条款执行”，至大营村委会有证据（即上述2021年3月16日的书面通知）能够证明向张丹辉告知解除合同时止，并承认2014年（含当年）之前的租金已经按照1000元/年的标准付清，故张丹辉于2021年初缴纳费用共计9000元，可视为其已经按照原协议书约定的1000元/年租金标准付清至通知解除合同时止的租金，故大营村委会反诉请求支付欠付租赁费，不符合法律规定，不予支持。张丹辉按照原协议书约定的租金标准超出部分费用，应由大营村委会予以退还。同时，根据原协议书约定内容，仅约定“在租赁期内，如国家占用该地，土地款归甲方，自建房及其他附属物归乙方，租赁到期后如国家不占用，乙方可继续使用按以上条款执行。”而未明确约定租赁期限届满后或者租赁合同解除后如何处理有关“自建房及其他附属物”，属于约定不明的情形。在庭审中，大营村委会也承认张丹辉所称的对“原窑坑”进行填土改造等事实。但因张丹辉未诉请对其改造添附的附属物进行处理，而是提出继续履行原协议书的诉讼请求，而这二个“请求”或者处理方式是截然相反并相互否定的，故在本案中不予处理，双方可另行协商解决，或者按照有关法律法规的规定另行起诉处理。大营村委会反诉请求返还土地，符合《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”张丹辉应当返还承租的土地。但是，如上所述，因原协议书对于自建房及其他附属物的处理约定不明，应由双方另行协商解决或起诉处理，故大营村委会反诉请求清除附属物，恢复土地原状，没有事实根据或法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十三条、第四百六十五条、第五百零二条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、第二十一条的规定，判决：一、驳回原告张丹辉的诉讼请求。二、被告（反诉原告）平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村村民委员会按照与刘秀粉于2002年4月21日签订的协议书履行的与原告（反诉被告）张丹辉之间的土地租赁合同于2021年4月15日解除。三、反诉被告张丹辉于本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村村民委员会返还2002年4月21日协议书约定的租赁土地。四、驳回反诉原告平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张丹辉负担。反诉案件受理费1961元，减半收取980.50元，由反诉原告平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营村村民委员会负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，二审的争议焦点是：2002年4月21日刘秀芬与大营村委会所签订的协议是否系不定期租赁合同，原审判决该租赁协议于2021年4月15日解除是否适当。对此，本院具体分析评判如下：《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，大营村委会与刘秀粉于2002年4月21日签订的租赁合同即案涉协议书中明确约定，“租赁时间为十年，自2002年4月1日起至2012年4月1日止；租赁金额为每年乙方向甲方缴纳租赁费1000元，每年自签订之日起交清，逾期不交，自行终止合同；在租赁期内，如国家占用该地，土地款归甲方，自建房及其他附属物归乙方，租赁到期后如国家不占用，乙方可继续使用按以上条款执行。”从协议约定内容来看，“国家占用”仅是双方对该租赁合同所附特殊解除条件作出的约定，并非系对租赁期的约定，而在案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，亦未就合同期限作出新的约定，刘秀粉仍旧占有使用该土地，刘秀粉去世后由其子张丹辉继续占有使用该土地，大营村委会未就张丹辉继续占有使用案涉土地提出异议，故依据上述法律规定，原审认定案涉租赁合同继续有效，租赁期为不定期并无不当。张丹辉上诉称双方在协议书中约定的解除条件是国家征用，案涉租赁合同租期至国家征用之日的理由缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”案涉租赁合同已经到期且转为不定期合同，依据上述法律规定，大营村委会可以随时解除该不定期租赁合同，但是应当在合理期限之前通知刘秀粉或张丹辉。因张丹辉承认收到大营村委会通知的日期至迟为2021年3月16日，且其中包含有返还租赁土地等内容，故原审认为大营村委会已向张丹辉发出解除租赁合同关系的通知，且至本案一审庭审时即2021年4月15日符合法定的合同期限要求，张丹辉与大营村委会之间以实际行为达成的租赁合同关系自此解除亦无不当。张丹辉上诉称原审不能依据案涉租赁合同认定大营村委会可以随时解除合同的理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，张丹辉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张丹辉负担。本判决为终审判决。二〇二一年八月二十四日