北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10647号上诉人（原审被告）：吴亚琴，女，1975年3月25日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：吴小东（吴亚琴之弟）。委托诉讼代理人：陈继孝，北京市创然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南金瑞，男，1972年3月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯小婷，北京恒都律师事务所律师。上诉人吴亚琴因与被上诉人南金瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴亚琴及其委托诉讼代理人吴小东、陈继孝，被上诉人南金瑞之委托诉讼代理人冯小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴亚琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南金瑞的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。涉案房屋租赁合同履行期间，遭遇新冠疫情，双方对租金减免问题进行协商，最终南金瑞同意免除我两个半月租金，并提出疫情期间月租金按8775元执行。此后，我按照月8775元的租金标准，向南金瑞支付了自2020年7月15至2020年11月14日的租金共计35100元，一审法院判令我按照原合同约定的租金标准11115元支付存在错误。2.涉案房屋冬天无法正常使用，南金瑞违约在先。涉案房屋原由我弟弟吴小东使用，由南金瑞及其爱人祝丽，与吴小东、高登峰四人签订房屋租赁合同。合同履行至2019年冬季，吴小东、高登峰发现屋内中央空调不能正常供暖后，多次向南金瑞、物业公司、供暖公司、市政府服务热线12345反应，始终未予解决。2019年12月24日，吴小东向物业公司申请自行安装空调，得到的答复是：因屋内有中央空调系统，无法提供空调室外机位，不允许单独安装空调设备。因涉案房屋冬天无法正常使用，生意损失巨大，高登峰要退出合伙，另水果店需要和南金瑞单独签定房屋租赁合同，故2020年1月8日南金瑞分别跟吴亚琴和隔壁水果店老板签订房屋租赁合同。涉案房屋用于经营面包天使店，和隔壁水果店两家之间通过隔断隔开，房屋上面部分相通，两家共用一块水表，水表安装在隔壁水果店内。南金瑞与我签订涉案合同时承诺，一定解决房屋供暖问题。但直至2020年11月14日，供暖问题并未解决，故我拒绝交付2020年11月15日之后的租金，一审法院判令因我违约解除合同存在错误。3.涉案租赁合同签订时，双方一致同意从2021年5月10日开始，物业管理费和供暖费由双方各承担一半，在此前的合同中有所体现，只是涉案租赁合同没有写明具体日期。一审法院判令由我交纳2021年1月1日到2021年4月30日的物业费和取暖费是错误的。4.一审程序明显违法。一审法院未收取我要求提交的微信聊天记录，该证据能够证明南金瑞提出疫情期间月租金标准为8775元。后一审法院要求开庭后一周之内补交证据，但此后未收取我提交的证据和反诉状。南金瑞辩称，1.关于租金。吴亚琴并未就其主张的租金减免事实提供证据，我只口头同意减免吴亚琴一个半月的房租，但为尽快解决纠纷，我并未提出上诉。吴亚琴应当按照合同约定的租金标准交纳自2020年6月15日起的房屋租金，彼时疫情已经明显好转，吴亚琴称我同意疫情期间将租金降至8775元显然不符合常理。2.关于涉案合同解除。吴亚琴最后一次向我支付租金是在2020年10月，截至我提起本案诉讼，拖欠租金已超30日，已经满足合同约定的解除条件，一审法院关于合同解除的认定是正确的。3.关于我是否存在违约行为。涉案房屋可以正常使用，自交房之日起涉案房屋即由吴亚琴及其关联的其他主体承租使用，如果中央空调存在问题影响使用，吴亚琴一方不可能始终希望继续承租。中央空调设备统一运行，供暖公司或者物业公司无法单独控制某一商铺的室内开关或温度，空调开关位于涉案房屋内，涉案房屋始终由吴亚琴占有使用，其可控制室内温度和空调运转，故不排除室内温度较低系其自身使用所致。2020年12月，经我多次向物业公司反映吴亚琴所称的供暖问题，物业公司派人至涉案房屋进行测温，测温结果为33.2℃，并非吴亚琴所述的低温。涉案房屋供暖状况并不存在问题，退一步讲，即便温度不够，亦非我所致，不能排除吴亚琴自身原因的可能性。4.关于涉案房屋物业费和取暖费。根据涉案租赁合同第十一条第三款约定，2020年物业费和供暖费由房东负责，2021年开始甲乙各一半，且我已经实际交纳了2021年的物业费，一审法院对物业费的处理并无不妥。5.关于一审程序是否违法。一审开庭时，吴亚琴欲提供其与我的微信沟通记录，但举证并非与我的微信记录，一审法院给予双方当事人七天的举证期限，但吴亚琴并未提供。且2021年6月4日一审法院组织双方调解时，我向吴亚琴确认是否有证据提供，吴亚琴并未提供。吴亚琴并未在法定期限内提出反诉，且吴亚琴已经另案起诉。南金瑞向一审法院起诉请求：1.我与吴亚琴于2020年1月8日签订的《商铺租赁合同》于起诉状送达吴亚琴之日解除；2.吴亚琴将位于北京市房山区学园北街26号院4号楼1层102室房屋腾退给我；3.吴亚琴向我支付2021年1月1日至2021年4月30日的物业费777.52元；4.吴亚琴向我支付房屋租金（自2020年5月1日起至合同解除之日，扣除吴亚琴已支付的35100元，暂计算至2021年3月30日为87165元）；5.吴亚琴向我支付占有使用费（自合同解除之日起至被告实际腾退之日止，按每月11115元计算）；6.吴亚琴向我支付违约金17744元；7.本案诉讼费由吴亚琴承担。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.南金瑞（出租方甲方）与吴亚琴（承租方乙方）于2020年1月8日签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：①租赁房屋坐落于北京市房山区学园北街26号院4号楼102室，租赁期自2020年5月1日至2025年5月1日，共计5年；②租赁保证金为11115元，在本合同签订之日起一次性支付给出租方；③租金每月11115元，半年付，半年租金为66690元，由乙方在上一期租金到期前5日内预付下一期租金；④因乙方的原因，造成甲方依法或依约解除租赁合同的，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应负责将房屋恢复至出租交付时的原状；⑤甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本合同期内，转由乙方享有并履行（水电气费用的交纳）；⑥乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：……（3）拖欠房屋租金累计30日以上；⑦补充条款：装修补偿按12万折旧计算（如房东违约，每年按1万折旧）（装修残值7万）；2020年物业费和取暖费由房东负责，2021年开始甲乙各一半；房租按年6669元递增（固定）；2.合同签订后，南金瑞将房屋交付给吴亚琴使用，经双方协商，南金瑞给吴亚琴减免了两个半月的租金；3.自2020年7月16日起，吴亚琴自行按照每月8775元交纳租金，共交纳了四个月；4.自2020年11月16日起，吴亚琴以中央空调不能正常使用为由未在交纳租金；5.南金瑞于2020年12月诉至法院，吴亚琴于2021年4月27日收到法院寄送的《变更诉讼请求申请书》；6.审理中，经法院核算，至2021年3月30日，吴亚琴应交纳但未交纳的款项为：2020年7月16日至2020年11月15日的租金共9360元、2020年11月16日至2021年4月27日的租金71136元、2021年1月1日至2021年4月30日的物业费777.52元，以上合计81273.52元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中：南金瑞与吴亚琴签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行；合同履行中，吴亚琴称南金瑞同意减免两个半月的租金及减免后按每月8775元交纳，未提供相应证据，但结合当时的疫情和一般常理推断，既免又减租金与或免或减租金应当择一而定，结合双方的陈述，法院确定吴亚琴所称免除两个半月租金的事实成立，但两个半月之后按8775元交租金显属单方意愿，欠交部分应当补足；双方约定了2021年的物业费各负担一半，故南金瑞主张物业费777.52元事实依据充足，法院予以支持；因吴亚琴拖欠房屋租金累计30日以上，故南金瑞有权按合同约定单方解除合同，根据本案事实和相关法律规定，法院确认双方之间的《商铺租赁合同》于2021年4月27日（吴亚琴收到《变更诉讼请求申请书》之日）解除；合同解除后，吴亚琴应当将租赁房屋及时腾退给南金瑞，继续占用应当支付占有使用费，费用标准参照租金数额确定，直至完全腾退为止；关于南金瑞主张按年利率24%计算违约金，缺乏事实依据，法院不予支持；就吴亚琴辩称因中央空调不能正常使用造成经营损失及要求南金瑞赔偿装修费用一节，不便于在本案中一并处理，吴亚琴可另行诉讼解决。综上，一审法院判决：一、南金瑞与吴亚琴于2020年1月8日签订的《商铺租赁合同》于2021年4月27日解除；二、吴亚琴于判决生效后七日内给付南金瑞至2021年4月27日的房屋租金和物业费共计81273.52元；三、吴亚琴于判决生效后七日内将位于北京市房山区学园北街26号院4号楼102室房屋腾退给南金瑞；四、自2021年4月28日起至吴亚琴实际腾退上述租赁房屋时止，吴亚琴按每月11115元租金标准向南金瑞支付房屋占有使用费；五、驳回南金瑞的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴亚琴向本院提交以下证据：1.转账记录、吴亚琴与南金瑞的微信沟通记录，欲证明南金瑞提出疫情期间的租金标准为4.5元/m/天（即月租金8775元），并同意免除2020年5月1日至7月15日期间的两个半月的租金。微信沟通记录包括如下内容：2020年5月1日南金瑞发出“因为那个水果的小腹啊，她在3月15号之前就跟我们沟通过，因为他就说是由于疫情，他效益不好，跟我们商量了一下，我们给他免了一个半月的那个房租，是这样的一个情况，他要求你们有跟他一样的”。2020年6月15日南金瑞发出“由于疫情原因：请这几天按照4.5元/m/天进行缴纳当月房租”。2020年6月16日吴亚琴发出“面包店已封，贴上封条，什么时候营业等通知”，南金瑞回复“拍个图片看看”，吴亚琴发出“好的，等他们检测回来之后拍一下”，南金瑞回复“是受疫情的影响，但是这个你房租总得交呀，你不能房租为0啊，我们是有压力的，……我已经给你降了，好吧，我已经给你把房租降下来了”，吴亚琴回复“理解”“这是今天的情况”并发送了照片一张（照片内容为贴有房山区拱辰街道办事处封条的户门），南金瑞回复“没事，这个如果是他给你贴了封条，查封了，这段时间咱们房租可以不用算，我觉得这个也比较合理，因为这个是特殊原因给封了嘛，我们可以这段时间就不用算了，就是封了这段时间”。后双方通过微信确定于2020年6月30日见面沟通。2020年7月14日南金瑞发出“别忘了交房租”“商量好的一定执行到位”，吴亚琴回复“这一两天交上，今天交不上的话明后天吧，最晚不超后天给您交上”等。2020年7月17日南金瑞发出“不是说最晚今天交房租吗？”并向吴亚琴发送了收款账户信息，吴亚琴回复“转过去了，您查收一下”“剩下的1775元明后天转给您”和转账记录截屏（转账数额为7000元），南金瑞回复“好的”。2020年7月19日吴亚琴发出“您查收一下”和转账记录截屏（转账金额为1775元），南金瑞回复“好的，已看到”。2020年8月15日南金瑞发出“近期如何了？又该交房租了”。2020年8月24日南金瑞发出“房租落实了吗，最好能在月底前搞定”，吴亚琴回复“嗯？我记得上次说好跟下次的一块儿给的”，南金瑞回复“知道你是说争取若凑不到钱下次一起”。2020年9月17日吴亚琴发出“南老师您好，为了表达一下我的诚意，我先把我卡上的钱给您转了4000元。……剩下的明天上午给您转过去”，南金瑞回复ok的手势。2020年9月18日吴亚琴发出“网不太好，您查收一下，到账了吗？”，南金瑞回复“总共到了8775”。2020年10月4日吴亚琴发出“南老师您查收一下”和转账记录截屏（转账数额为8775元），南金瑞回复“收到了”。2020年10月15日南金瑞发出“今天该交房租了”，吴亚琴回复“南老师您好，等一周好吗？下周五（23号）给您交上，店里这两天需要进的东西比较多”，南金瑞回复“好的，说好了一定呀”，吴亚琴回复“开始营业了店里每天有进账，不像前两个月，掏我自己的腰包付房租，太难了”。2020年10月26日吴亚琴发出“今天的工资还没有到账，我先给您转5000元，剩下的明天转过去”。根据吴亚琴提供的转账记录，其分别于2020年10月26日向南金瑞转账5000元，于2020年10月28日向南金瑞转账3775元。2.水表冻坏换新的费用转账记录和收款证明、物业公司开具的不能独立安装空调的证明，欲共同证明涉案房屋中央空调供暖制冷存在问题，且不能自行安装空调，作为面包蛋糕店不能正常使用，合同目的无法实现。3.吴亚琴与南金瑞的微信沟通记录，欲证明吴亚琴多次向南金瑞反映供暖问题，但始终未解决。庭审中，南金瑞经核对原件后，对吴亚琴提供的微信沟通记录的连贯性提出异议，指出微信沟通记录存在拼接、截取，吴亚琴当庭表示仅将沟通记录的前两页作为证据提供。在其不作为证据提供的微信记录中可见面包店员工群中，员工向吴亚琴陈述物业上门在空调出风口测温的陈述。4.涉案房屋装修前屋内外的照片、吴亚琴弟弟吴小东与南金瑞的微信沟通记录、南金瑞手写说明；欲证明南金瑞提供的系毛坯房，与吴小东签订租赁合同之前，没有其他租户租用过。5.吴小东此前与南金瑞签订的《北京市商铺租赁合同》、营业执照照片、通话录音、网络查询信息打印件，欲证明自2019年3月7日起涉案房屋即由吴小东经营面包店使用，涉案房屋供暖始终存在问题，且原因系因南金瑞未交纳物业费和供暖费所致，吴小东（吴亚琴）多次反映，南金瑞未向吴亚琴、吴小东交代中央空调存在问题构成欺诈，且属于根本违约。南金瑞对上述证据发表质证意见称：吴亚琴提供的上述证据均不属于新证据，且未提供存在主观故意。证据1真实性认可，不认可证明目的，南金瑞仅同意免除2020年6月15日前的租金，彼时疫情已经恢复，2020年6月15日微信仅同意“这几天”按照8775元/月的标准支付租金。证据2均无原件，真实性、关联性、证明目的均不认可。证据3当庭质证时吴亚琴提供的微信记录不连贯，存在节选拼接，后其撤回第三页之后的微信沟通记录，仅保留前两页，南金瑞认可保留的两页微信沟通记录的真实性，不认可证明目的，仅为吴亚琴单方陈述。证据4中认可照片和微信沟通记录的真实性，不认可手写说明的真实性，主张涉案房屋自交房即由吴小东、吴亚琴等相关人员使用，南金瑞从未使用过，不可能造成中央空调损坏，即便使用效果不佳，亦非南金瑞原因所致。证据5认可和营业执照照片的真实性，不认可通话录音的真实性，不认可证明目的；不认可网络查询信息的真实性和证明目的；南金瑞在接到吴亚琴反映的问题后，已经与物业公司报修，物业公司上门测温显示温度为33.2度，南金瑞已经履行了应尽的义务；录音内容均为吴亚琴一方的单方陈述，无法反映客观事实。南金瑞向本院提交以下证据：物业公司工作人员与南金瑞的微信沟通记录、2019年11月15日至2021年3月15日两年的取暖费发票，欲证明因涉案房屋的取暖费标准此前不明确，业主与供暖单位始终未能达成一致意见，导致南金瑞无法交纳供暖费，供暖费标准确定后，南金瑞及时交纳了供暖费。吴亚琴对上述证据发表质证意见称：微信沟通记录的真实性、证明目的均不认可。发票的真实性认可，不认可证明目的，供暖费系出于诉讼需要才于本案二审诉讼期间交纳。另，二审庭审中，南金瑞申请证人伍某出庭作证。伍某称其系北京中京豪纬能源技术有限公司的项目负责人，全权负责涉案房屋所在的“北京时代广场”园区项目的供暖运行管理相关业务，并向法庭提供了北京鑫海福源物业管理有限公司与北京中京豪纬能源技术有限公司签订的《时代广场供暖协议》和北京中京豪纬能源技术有限公司出具的《公司项目授权委托书》。伍某到庭陈述整个供暖系统为统一的水循环系统，不可能对某一户单独关闭，单独一户进行控制会影响整个供暖循环；如果停暖会影响供暖系统设备，温度过低管道会冻裂；业主室内的控制面板可以进行温度调节，供暖效果除受供暖温度影响外，与户内装修、保暖措施、密闭情况等均有联系；涉案房屋所在园区此前确实存在供暖标准争议，供暖单位与业主之间进行过沟通，后来交费标准才确定，但供暖国家有要求，不允许水、电、供暖等民生事项停止供应，与是否交费无关；涉案房屋确实于2020年年底反映过供暖问题，供暖单位第一时间上门进行了测温，出风口在隔壁水果店的商铺内，经测量，出风口的温度在33度以上，但室内冷，当时供暖单位向租户提出很多改善方案，因室内北面均为落地窗，门窗密封不好，应当安装门帘保暖，出风口可下移等，但租户始终未落实，其他业主均未提出过供暖温度问题，租户不同意测量出风口的温度，坚持要求测量室内温度，故未在测温记录上签字；称北京鑫海福源物业管理有限公司时代广场项目部已经出具了情况说明，可以客观反映2020年供暖季经南金瑞报修后的现场测温情况。南金瑞认可证人证言的真实性，吴亚琴不认可证人证言。另查，南金瑞于2020年12月22日向一审法院递交的起诉状中主张吴亚琴欠付租金17550元，起诉状后附有违约金计算表，其中2020年11月实际欠费8775元，违约金起算日为11月16日，2020年12月实际欠费8775元，违约金起算日为12月16日。经询，南金瑞委托诉讼代理人陈述称，前述起诉状及费用核算系南金瑞在委托律师作为其诉讼代理人前自行核算，数额并不准确，应以南金瑞一审变更后的诉讼请求为准。此外，经查一审庭审笔录，吴亚琴一审庭审中答辩称“疫情期间减免了两个半月，当时原告是减免了一个半月的，后来在2020年6月30日下午约了另外水果店的老板和原告我们三个人在理工大学的南门谈的，说再减一个月的租金，然后一共就减了两个半月的租金，从5月1日减到7月15日，后来就从7月15日至8月15日交纳租金，8月15日到9月15日，9月15日到10月15日，11月15日之后就没有交纳租金，我想交，但是屋内已经无法使用了，特别冷，中央空调也用不了，我向让原告给我解决这个问题，但是原告没有给解决，所以就没有继续交纳租金”。另吴亚琴于一审庭审中陈述“我当时跟水果店的老板说一起找原告谈，2021年的租金一个月按照多少算，后来也没有谈”。经询，吴亚琴称涉案租赁合同系于涉案房屋内签订，但签订合同当时其并未留意室温情况。经庭审质证，本院对双方当事人于二审庭审中提供的证据认定如下：上述证据均围绕争议的如下事实展开，一为租金交纳标准，二为涉案房屋供暖情况，分而述之：关于租金交纳标准，南金瑞对吴亚琴二审提供的微信聊天记录的真实性认可，本院对该证据的证明效力予以确认。根据双方沟通的微信聊天记录及庭审意见可见，双方对于免除2020年5月1日至2020年6月15日期间的房屋租金并无争议。2020年6月15日南金瑞向吴亚琴发出“由于疫情原因：请这几天按照4.5元/m/天进行缴纳当月房租”，并于2020年6月16日在吴亚琴向其发送封门的照片后，同意免除封门期间的房屋租金。虽现有证据无法直接表明涉案房屋被封门的期间，但从双方后续微信沟通记录看，南金瑞于2020年7月14日向吴亚琴发出“别忘了交房租”“商量好的一定执行到位”，此后吴亚琴即按照4.5元/m/天（即月租金8775元）的租金标准向南金瑞支付了自2020年7月16日起至2020年11月15日止的租金，南金瑞对租金给付标准及所对应的期间始终予以确认，并未提出异议。且该认定亦可由南金瑞提起本案诉讼时向一审法院提交的民事起诉状对租金事实的主张予以佐证。故本院对吴亚琴提出的疫情期间南金瑞除同意减免两个半月的租金外、亦同意按照每月8775元的租金标准给付租金的诉讼主张予以采信。对于租金交纳标准，本院认定如下：自2020年7月16日至2020年11月15日，双方协商一致按照每月8775元的租金标准给付租金，吴亚琴已向南金瑞实际交纳了该期间的房屋租金。关于2020年11月16日之后的租金标准，鉴于南金瑞一审提供的民事起诉状中认可2020年11月16日至2021年1月15日期间的租金按照8775元的标准给付，本院对此予以确认；至于2021年1月16日之后的租金标准，因2020年下半年疫情已经明显缓解，南金瑞仍然对租金给付标准进行了让步，在吴亚琴未提供证据证明2021年1月16日之后南金瑞仍然同意减免租金的情况下，吴亚琴应当按照合同约定的租金标准向南金瑞给付租金。关于涉案房屋供暖情况。吴亚琴提供的微信沟通记录等证据仅能证明其曾就涉案房屋供暖问题向南金瑞等反映情况，现有证据无法认定整个供暖季的供暖情况以及吴亚琴所主张的供暖不达标的原因。且从现有证据可见，吴亚琴反映供暖问题后，南金瑞并非未予理睬，供暖单位入户进行了测温，吴亚琴虽不认可，但其陈述与其自行撤回的证据内容相矛盾。另，涉案租赁合同签订于2020年1月，恰逢供暖期间，吴亚琴主张涉案合同系于涉案房屋内签订，如确如吴亚琴所述，中央空调问题明显，合同签订当时即应有所察觉。综上，本院对吴亚琴提交的有关南金瑞不予解决供暖问题的相关证据的证明效力不予确认，对吴亚琴提出的南金瑞不予解决供暖问题的主张难以采信。根据本案现有证据、诉辩情况及庭审情况，本院对一审法院认定的1、2、4、5部分的事实予以确认。另，南金瑞已经向北京鑫海福源物业管理有限公司交纳了2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费4665.12元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当依约履行合同约定的各项义务。本案中，南金瑞与吴亚琴签订的涉案《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，吴亚琴欠付房租，南金瑞起诉要求解除涉案租赁合同，本案争议焦点系涉案租赁合同的解除条件是否已经成就。根据本案查明的事实可见，双方协商一致吴亚琴应于2020年11月16日前支付次月房租，吴亚琴主张其未支付2020年11月16日之后的租金系因涉案房屋中央空调无法正常使用，故其未支付租金并不构成违约。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。中央空调作为涉案房屋的配套设施，如空调无法使用，吴亚琴可以通知出租人南金瑞在合理期限内进行维修。吴亚琴主张已将涉案房屋中央空调无法正常使用的情况告知了南金瑞，供暖单位此后进行了入户测温，如本院在事实查明部分所述，根据本案现有证据，无法认定整个供暖季的供暖情况以及吴亚琴所主张的供暖不达标的原因，亦难以认定南金瑞怠于履行出租人义务。退一步讲，在吴亚琴主张的中央空调供暖存在问题的主张成立的情况下，亦无法认定其所主张的因室温问题导致房屋本身无法使用，同时明显无法与吴亚琴坚持要求继续履行合同的诉讼主张保持逻辑统一，吴亚琴所持理由不足以成为其拒付租金的抗辩理由。故，综观本案在案证据，在南金瑞已经对租金给付标准进行了极大让步的情况下，吴亚琴履行租金给付义务的过程实属艰难，且吴亚琴虽坚持要求继续履行合同，但始终未再向南金瑞给付欠付的租金，南金瑞要求解除涉案租赁合同的诉讼请求应予支持，本院对一审法院认定涉案租赁合同于2021年4月27日解除予以确认。合同解除后，吴亚琴应当将涉案房屋腾空交还给南金瑞，并应向南金瑞给付欠付的各项费用。具体而言，吴亚琴应当按照每月8775元的租金标准向南金瑞给付自2020年11月16日至2021年1月15日期间的房屋租金，按照每月11115元的标准向南金瑞给付自2021年1月16日至2021年4月27日期间的房屋租金，按照每月11115元的标准向南金瑞给付自2021年4月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于2021年1月1日至2021年4月30日期间的物业费，按照涉案合同约定，吴亚琴应当承担一半的费用，一审法院判令由吴亚琴向南金瑞给付该期间的物业费777.52元，处理正确。综上所述，吴亚琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4550号民事判决第一、三、四项；二、撤销北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4550号民事判决第五项；三、变更北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4550号民事判决第二项为：吴亚琴于本判决生效后七日内给付南金瑞自2020年11月16日至2021年4月27日期间的房屋租金（自2020年11月16日至2021年1月15日期间按照每月8775元的租金标准支付，自2021年1月16日至2021年4月27日期间按照每月11115元的标准支付）和2021年1月1日至2021年4月30日期间的物业费777.52元；四、驳回南金瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1215元，由南金瑞负担459元（已交纳），由吴亚琴负担756元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1832元，由南金瑞负担567元（于本判决生效之日起七日内交纳），由吴亚琴负担1265元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年八月二十三日法官助理 孙春玮书 记 员 王思哲