山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6841号上诉人（原审原告）：李彬，女，1971年1月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：栾晓菲，山东国熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：周京聪,男，1996年1月17日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：乔涵，女，1992年8月16日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。被上诉人（原审被告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：付瑞宇，经理。委托诉讼代理人：滕岳，男，1989年7月27日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。上诉人李彬因与被上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称北京美丽屋公司）、北京联优生活物业管理有限公司（以下简称北京联优公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理，本案现已审理终结。李彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持李彬的诉讼请求；2.诉讼费、保全费由北京联优公司、北京美丽屋公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决书第3页最后一段“2019年8月4日，李彬与北京联优公司签订《资产管理服务合同》，该合同为电子合同……该合同中李彬的电子签名已由杭州尚尚签网络科技有限公司进行上上签系统防伪造防篡改数字校验……2020年11月17日，北京联优公司向其工作人员刘凤金出具《委托书》，委托刘凤金与李彬办理关于涉案房屋的《资产管理服务合同》解约事宜。”，这属于认定事实错误。（1）首先，事实上李彬从未与北京联优公司签订任何形式的合同，北京联优公司在开庭时提交的《资产管理服务合同》是其单方制作的，不具有真实性。（2）其次，2018年5月9日，李彬已与北京美丽屋公司签订了一份公平合理的房屋出租委托合同，对双方的权利义务进行了对等的约定，李彬没有任何理由再与北京联优公司重新签订一份权利义务责任如此不对等，对自己保护如此不利的合同。（3）再次，仅凭北京联优公司提交的一份《资产管理服务合同》打印件，一审法院就认定“该合同中李彬的电子签名已由杭州尚尚签网络科技有限公司进行上上签系统防伪造防篡改数字校验”，过于草率。另外北京联优公司提交的一份其单方制作的《委托书》，明显是北京联优公司为了应诉而临时制作，不具有真实性，一审法院也进行了事实认定，过于草率。（4）最后，北京联优公司作为违约方，不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同，例如本案房屋租赁合同履行过程中，双方已形成了合同僵局，如果李彬作为守约方一概不允许违约方北京联优公司执意提出的解除合同，对双方都不利。在这种情况下，2020年11月18日，李彬与北京美丽屋公司办理涉案房屋交接时，在北京联优公司违约的情况下，并且态度蛮横拒不支付违约金、拖欠的租金的情况下，李彬果断采取了及时止损先解除合同、收回房屋，结清水电燃气费，再另行起诉主张损害赔偿的方式进行维权，让违反诚信的北京联优公司得到法律的制裁。（5）此外，还需要说明的是本案可以参照《九民会议纪要》第48条【违约方起诉解除】中的规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”所以在本案中，北京联优公司作为违约方，是不享有单方解除合同的权利，后李彬同意因北京联优公司违约而解除合同，但是北京联优公司作为违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。2.一审判决书第4页第2段“案件审理过程中，李彬虽对其与北京联优公司签订《资产管理服务合同》事宜不予认可，但该电子合同已经过办理电子签章业务的单位进行校验，李彬未能提交相反证据，结合合同签订后涉案房屋租金确系由北京联优公司向其支付，李彬亦未提出异议的事实，对该《资产管理服务合同》的真实性，本院予以确认”，这属于认定事实错误。（1）首先，北京联优公司提交的该份《资产管理服务合同》是打印件，并且也未提交任何签订该合同的过程和细节予以证明。（2）其次，《资产管理服务合同》中体现出来的办理电子签章业务的单位，该单位也未出庭证实该合同的真实性。（3）再次，北京联优公司仅提交该份《资产管理服务合同》，未达到高度盖然性的举证责任，其应进一步举证证明，故一审法院以“李彬未能提交相反证据”，将举证责任转由李彬承担，显然违反法律规定，违反公平公正的原则。（4）最后，北京联优公司在后期向李彬支付租金，并不能改变李彬与北京美丽屋公司存在房屋租赁合同关系，不能因为租金由北京联优公司向李彬支付，就能认定李彬与北京联优公司存在房屋租赁合同关系，更何况北京美丽屋公司与北京联优公司是关联公司，其内部公司之间所商定的由谁向李彬支付租金，与李彬无关。李彬只需关注租金是否按时、足额支付即可，既然在前期租金一直按时足额支付，那李彬没有提出异议的必要。3.一审判决书第4页倒数第2行以及第5页前2行“对李彬提交的其与刘凤金的录音及房屋交接现场视频的真实性，当事人均无异议，对此本院亦予以确认，但该组证据均系发生于李彬签写收到条之前，因此该证据难以反驳收到条中载明的事实。”，这属于认定事实错误。（1）首先，收到条字面所直接表达出来的内容就是：“水电燃气费结清、房屋交接完毕、同意解除合同”。收到条的证明目的就是3点：水电燃气费结清、房屋交接完毕、合同解除。除此之外，有争议的地方，李彬在房屋交接现场即已表明了态度，通过诉讼的方式解决。（2）其次，李彬与刘凤金的录音，能够全面反映出是北京美丽屋公司先违反合同的约定，还要强行与李彬解除合同。李彬提出北京美丽屋公司应承担违约责任，支付违约金。（3）再次，房屋交接现场视频，能够全面反映出李彬与北京联优公司无法就违约金达成一致意见，在房屋交接时，北京联优公司早已将之前的租户劝退，北京联优公司执意要解除合同。违约方要求解除合同往往是长期的房屋租赁合同，若不解除该房屋租赁合同，将导致涉案房屋长期闲置，因为承租方不使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反过来使得出租方的租金难以得到保障。在这种情况下，李彬为了及时止损，果断采取先与北京联优公司解除合同，收回房屋，因为与其让房屋长期空置、损失继续扩大，不如及时止损、自力救济。如果一审法院认为李彬这种自力救济的方式，是对北京联优公司违约行为的妥协，自身权益的放弃，明显加重了当事人之间的利益失衡。（4）最后，李彬提交的该组其与刘凤金的录音及房屋交接现场视频的证据，特别是房屋交接现场视频，完全能够证明房屋交接时双方真实的观点、态度，李彬现场再次提出北京联优公司违约应支付违约金，北京联优公司坚决拒绝支付违约金，在双方僵持不下的情况下，李彬当场明确表达了会采取另行起诉的方式主张违约金，维护自身合法权益。所以北京联优公司作为违约方提出解除合同，李彬作为守约方同意解除合同，合同的解除不影响违约方承担违约责任。这一过程中，也没有任何一方的权利、利益、责任被限制和排除。故一审法院认定“但该组证据均系发生于李彬签写收到条之前，因此该证据难以反驳收到条中载明的事实。”，这是完全错误的。二、一审法院适用法律错误。1.一审判决书第5页第2段“关于李彬要求美丽屋公司承担付款责任的诉讼请求，基于合同的相对性原则，李彬的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。”，这属于适用法律错误。基于一审法院认定事实错误，进而在适用法律方面一审法院作出了以上错误的认定。本案是李彬与北京美丽屋公司存在房屋出租委托合同关系，北京联优公司与北京美丽屋公司是关联公司，他们内部操作、相互串通，通过各种手段，混淆视听、干扰法庭审理，欲达到侵害李彬权益的非法目的。因此本案，李彬有权主张北京联优公司、北京美丽屋公司共同承担付款责任以及违约责任。2.一审判决书第5页第2段“因此本案应认定为双方已协商一致解除房屋租赁合同，故李彬要求北京联优公司、北京美丽屋公司承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。”，这属于适用法律错误。同样基于一审法院认定事实错误，进而在适用法律方面一审法院作出了以上错误的认定。（1）首先，合同解除的法律后果，包括主张赔偿损失。所以李彬有权就未达成一致的违约金部分另行起诉维护自身权益。同时《九民会议纪要》第49条也明确规定“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。（2）其次，收到条未排除李彬起诉主张违约责任的权利，北京联优公司也自认关于违约金部分未达成一致意见，所以一审法院罔顾事实，导致适用法律错误。（3）再次，本案是北京联优公司作为违约方提出的合同解除，李彬根据诚实信用原则、公平原则，打破了合同僵局，同意解除合同。如果一审法院据此就认定李彬不予追究北京联优公司的损害赔偿责任，据此就以默示的方式排除当事人对损害赔偿的请求权，过于草率、武断，凌驾于当事人的意思自治。即便是当事人仅主张解除合同，坚持不提出损害赔偿、违约责任的请求，法院也会在裁判文书中指出通过另行诉讼的方式予以解决，以便尊重当事人的民事诉讼权利，更何况本案是北京联优公司作为违约方提出了解除合同，自然违约责任不会因为合同的解除而减少或者免除。（4）最后，退一步讲，假设一审法院所认定的“双方已协商一致解除房屋租赁”正确，那也不会排除、限制李彬起诉主张违约金的权利。协议解除是双方协商一致解除合同，合用解除后有关损害赔偿应取决于当事人的意思自治。解除协议中如果约定了损害赔偿，自然应予支持；如果解除协议约定不予赔偿损失，也应当尊重当事人的选择。假如当事人仅就合同的解除达成协议，而未具体约定损害赔偿，当事人向法院起诉要求损害赔偿的，法院应当允许，不能以默示的方式排除当事人对损害赔偿的请求权。综上所述，李彬认为一审法院认定事实错误、适用法律错误。北京美丽屋公司辩称，2018年5月9日北京美丽屋公司与李彬签订了房屋委托出租合同，2019年8月3日李彬与北京美丽屋公司解除了合同，双方互不承担违约责任。2019年8月4日李彬将涉案房屋委托于北京联优公司，并与北京联优公司签订了房屋资产管理服务合同。李彬与北京联优公司签订资产管理服务合同后，涉案房屋一直由北京联优公司提供服务，该房屋的租赁相关事宜由北京联优公司处理，同时由北京联优公司向李彬支付房屋的相关费用。北京美丽屋公司认为李彬主张的事实与理由及诉讼请求没有事实及法律依据主要意见为：一、北京美丽屋公司与李彬之间签订的房屋出租委托合同性质为委托合同，合同首页有李彬签字的授权委托书，同时合同的第二条已明确了委托事项和受托义务。北京联优公司与李彬之间签订的关于资产管理服务合同亦为委托合同性质，从合同第二条约定内容可以看出，李彬将涉案资产委托北京联优公司进行资产管理，双方进行收益分成，因两份合同均为委托合同，一房不可二托，两份合同无法同时履行，遂应当按照实际占用房屋或现履行的合同为生效合同。遂北京美丽屋公司与李彬签订的房屋出租委托合同已实际未再履行，同时一年内李彬未提出过任何异议，亦未退还北京联优公司支付的预期收益，遂其默许履行的为资产管理服务合同。二、因李彬履行的合同为与北京联优公司签订的资产管理服务合同，按合同约定履行支付义务的为北京联优公司，李彬向北京美丽屋公司主张相关权利不合理，没有事实理由和依据，北京美丽屋公司作为本案的主体不适格。北京联优公司辩称，一、李彬与北京联优公司签订的资产管理服务合同为电子线上签约，李彬进行实名认证，后预览合同内容后确认合同条款可接受，以静默签的方式于电子合同上进行签字，签字后由第三方电子签约平台进行签名审核，签名文档无修改、无Bug等情况，对该签名颁发CA电子证书，确认签名真实性。颁发过电子证书后电子文档无法进行修改，遂李彬与北京联优公司签订的资产管理服务合同为真实、有效的生效合同。北京联优公司已向一审法院进行提交资产管理服务合同、合同签名CA证书真实性的截图以及北京联优公司支付预期收益的银行转账凭单，结合以上材料均可看出李彬就该房屋现在履行的合同为资产管理服务合同，如若法院判定该合同无效，应返还北京联优公司向李彬支付的所有收益。二、李彬作为一名满18周岁的完全民事行为能力人，能对自己签署的合同负相应的法律效力，故无任何依据不认可。三、李彬对电子合同不认可无任何的事实及法律依据。四、导致合同目的不能实现的行为为李彬收回房屋，北京联优公司在履行完租金后双方合同目的仍可以实现，故不认可。五、强收房屋属于合同违约，北京联优公司不认可。李彬向一审法院起诉请求：1.判令北京联优公司、北京美丽屋公司向李彬支付拖欠的租金2491.12元（2020年11月1日至2020年11月18日的租金）；2.判令北京联优公司、北京美丽屋公司向李彬支付违约金89143.92元（合同总租金的17%）；3.判令北京联优公司、北京美丽屋公司承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：李彬将其所有的位于济南市天桥区田家庄东路6号舜景花园7号楼1单元802室的房屋（以下简称涉案房屋）对外出租。2018年5月9日，李彬与北京美丽屋公司签订《济南市房屋出租委托合同》，约定李彬委托北京美丽屋公司全权办理涉案房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，委托期限自2018年8月9日至2028年8月8日；其中2019年8月9日至2019年10月8日为免租期，2018年8月9日起至2021年8月8日止每月租金4152元、2021年8月9日起至2024年8月8日止每月租金4337元、2024年8月9日起至2027年8月8日止每月租金4647元、2027年8月9日起至2028年8月8日止每月租金4982元；租金支付方式为季付。合同签订后，李彬将涉案房屋交付给美丽屋公司，北京美丽屋公司依约向李彬支付房屋租金至2019年8月8日。2019年8月4日，李彬与北京联优公司签订《资产管理服务合同》，该合同为电子合同。该合同期限自2019年8月9日至2028年8月8日，租金与上述《济南市房屋出租委托合同》约定的期间及对应的数额一致。该合同中李彬的电子签名已由杭州尚尚签网络科技有限公司进行上上签系统防伪造防篡改数字校验。合同签订后，北京联优公司向李彬通过转账形式支付租金至2020年11月8日。2020年11月17日，北京联优公司向其工作人员刘凤金出具《委托书》，委托刘凤金与李彬办理关于涉案房屋的《资产管理服务合同》解约事宜。2020年11月18日，李彬出具《收到条》，载明：“今收到刘凤金经理支付的舜景花园2号楼1单元802室水电费燃气费已经清.房屋交接完毕.同意解除合同。”案件审理过程中，李彬虽对其与北京联优公司签订《资产管理服务合同》事宜不予认可，但该电子合同已经过办理电子签章业务的单位进行校验，李彬未能提交相关反驳证据，结合合同签订后涉案房屋租金确系由北京联优向其支付，李彬亦未提出异议的事实，对该《资产管理服务合同》的真实性，一审法院予以确认。关于租赁合同的解除问题，李彬称，当时北京联优公司说不租房子了，为了交接房屋而签收到条，因为不签收到条，北京联优公司不交房屋也不结清费用，北京联优公司不想支付违约金，但其知道李彬要起诉的事情，李彬提交了其与刘凤金的通话录音及房屋交接现场视频。北京美丽屋公司质证称，该证据的真实性无异议，但不能证明其证明目的，北京美丽屋公司的相关话语都是明确属于协商解决，且并未发表任何愿意承担违约金的言论，录音只证明了双方协商沟通；视频证明了李彬未按照双方合同约定解除，并未签订合同内规定的“解除协议”，而是跨过步骤直接交接房屋，协商过程中北京美丽屋公司也并未表示解约后愿意承担违约责任，且双方已经解约完成，双方已经交付房屋，李彬无权追究违约责任。北京联优公司质证意见同北京美丽屋公司的质证意见。对李彬提交的其与刘凤金的录音及房屋交接现场视频的真实性，当事人均无异议，对此一审法院亦予以确认，但该组证据均系发生于李彬签写收到条之前，因此该证据难以反驳收到条中载明的事实。一审法院认为，李彬与北京联优公司签订了《资产管理服务合同》双方约定了2020年8月9日起至2021年11月8日止租金数额为12456元，北京联优公司向李彬支付租金至2020年11月8日，双方于2020年11月18日解除合同，办理完毕房屋交接，故北京联优公司应向李彬支付2020年11月9日至同年11月18日的租金共计1384元，对于李彬主张的超出部分，一审法院不予支持。关于李彬要求北京美丽屋公司承担付款责任的诉讼请求，基于合同的相对性原则，李彬的该项诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于李彬要求北京美丽屋公司、北京联优公司承担违约责任的诉讼请求。因李彬与北京联优公司已于2020年11月18日办理完毕房屋交接，并解除了合同，且李彬已向北京联优公司出具了《收到条》，且该《收到条》中已载明“同意解除合同”，因此本案应认定为双方已协商一致解除房屋租赁合同，故李彬要求北京美丽屋公司、北京联优公司承担违约责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起10日内向李彬支付租金1384元；二、驳回李彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1045元，由李彬负担995元，由京联优生活物业管理有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李彬提交：自国家企业信息官网打印的北京美丽屋公司、北京联优公司的工商信息各一份。拟证明在一审立案之前，北京美丽屋公司、北京联优公司的法定代表人均为耗顺花，股东也为同一法人股东，北京美丽屋公司、北京联优公司系关联公司，该两公司有存在伪造证据的可能性。北京美丽屋公司质证称，对工商信息的真实性不清楚，对证明目的不认可。北京联优公司质证称，对工商信息的真实性不清楚，对证明目的不认可。北京美丽屋公司、北京联优公司仅为品牌合作，并不是关联公司。本院认为，李彬提交的工商信息虽为打印件，但工商信息为国家公开信息，经查询，北京美丽屋资产管理有限公司、北京联优生活物业管理有限公司现股东均为北京联优生活科技有限公司，北京联优生活管理有限公司的法定代表人于2020年10月16日由韩光变更为耗顺花、2020年12月2日由耗顺花变更为付瑞宇。本院对李彬提交的两公司工商信息中的法定代表人及股东信息内容的真实性予以确认。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李彬在一审时认可其在与北京美丽屋公司合同签订后，又签订了公司名称不同的另一份电子合同，仅是对北京联优公司提交的合同内容有异议。北京联优公司提交了合同电子原件，合同中李彬的电子签名已由杭州尚尚签网络科技有限公司进行上上签系统防伪造防篡改数字校验。李彬虽不予认可，但未提交反驳证据。根据现有证据，结合合同签订后的履行情况，一审对北京联优公司提交的其与李彬签订的《资产管理服务合同》真实性予以确认并无不当。北京联优公司虽与北京美丽屋公司为同一股东，但两公司均为有限责任公司，在李彬未提交两公司存在内部操作、相互串通等证据的情况下，其请求两公司共同承担付款责任于法无据，一审基于合同相对性原则，未予支持李彬该项主张符合法律规定。关于合同解除的问题。虽然李彬提交的录音、视频中，李彬与北京联优公司工作人员对合同解除后的相关事宜进行了协商，但未明确违约责任的承担问题。录音、视频中的事件发生后，双方于2020年11月18日办理了交接房屋，并解除了合同，李彬向北京联优公司出具《收到条》，载明“同意解除合同”，亦未对违约责任问题进行约定或说明，一审法院据此认定双方已协商一致解除房屋租赁合同并无不当。综上所述，李彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2091元，由上诉人李彬负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年八月二十三日法官助理 李骏飞书 记 员 侯新新