河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2408号上诉人（原审被告）：丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇六道沟村顺平街1号。法定代表人：刘金凤，经理。委托诉讼代理人：徐若童，河北君兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁占永，男，1981年8月4日出生，满族，农民，住丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：孙亚男，河北山庄（双滦）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组。代表人：冯宝国，组长。委托诉讼代理人：付桂荣，河北付桂荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅显忠，男，1954年7月14日出生，满族，农民，住丰宁满族自治县。被上诉人（原审被告）：张国义，男，1953年5月9日出生，汉族，农民，住丰宁满族自治县。上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司因与被上诉人袁占永、丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组、傅显忠、张国义房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐若童、被上诉人袁占永的委托诉讼代理人孙亚男、被上诉人丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组的代表人冯宝国及其委托诉讼代理人付桂荣到庭参加诉讼，被上诉人张国义、被上诉人傅显忠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销原判，驳回被上诉人袁占永的原审诉讼请求；2．由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组没有处分99套之外的房产的权利。上诉人征占其土地开发房地产是按预定亩数给付村民110套住房，但其给付土地仅够99套住房，被上诉人心知肚明，把99套住房分配给本村村民。另1l套因所给土地亩数不够其不应得到也无权处分。二、被上诉人袁占永系北园子村和尚沟261组村民，不是六道沟村第三村民组村民，其无权享受六道沟村第三村民组集体经济组织成员待遇。也无权享受国家税收减免待遇。六道沟村第三村民组取得的99套住房享受土地回迁安置待遇，即回迁户待遇，所得房屋不用缴纳房产税、契税等税费，这是特殊的政策和法律规定。三、上诉人早已告知被上诉人第三村民组其给付土地仅够99套住房，另11套因所给土地亩数不够其不应得到也无权处分。上诉人收取被上诉人袁占永的购房定金和预付款是上诉人销售商品房的正常经营行为，被诉人袁占永欲占有该房应当补齐商品房差价款。综上事实和理由请二审法院支持上诉人的上诉请求。袁占永辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持原判。第一、在原审判决书中经审理查明部分：丰宁满族自治县国土资源局与丰宁满族自治县大阁镇六道沟村签订的征收土地补偿协议及金地房地产与六道沟村签订的土地租赁协议书可以看出，金地房地产按照协议约定，必须向三组提供110套住宅楼。这也是丰宁国土资源局在国有建设用地使用权拍卖出让公告书中明确的执行内容。原审审理过程中上诉人并未提供任何证据证明六道沟村第三居民组欠给土地亩数，也就无法证明给付亩数与分配楼房套数的实际关系。第二、从整个案件来看，六道沟村第三居民组与金地房地公司之间的协议履约情况根本不能对抗被上诉人袁占永，理由在于：六道沟村三组将购楼资格出卖给被上诉人，被上诉人袁占永将定金及购房款均按照金地房地产的给付时间及金额进行交付，金地房地产公司已经收取定金及购房款150000.00元。同时，被上诉人向三组也交付了300000.00元。这说明，是金地房地产公司与被上诉人及三组达成卖房合意，虽然没有签订书面形式合同，但是被上诉人已经履行主要义务，金地房地产公司及三组接受，房屋买卖合同成立并生效了。所以，这是一个单独的房屋买卖合同关系，根本不涉及三组无权处分的说法，其二者之间的纠纷不能对抗单独的房屋买卖合同主体的义务。被上诉人作为善意购房者，金地房地产公司必须要按照约定交付房屋。第三、被上诉人购买的房屋是商品房性质，并非回迁房性质。丰宁满族自治县国土资源局是以拍卖方式出让的该地块的国有建设用地使用权，金地房地产公司是需要缴纳土地出让金的，所以所建房屋为商品房，大产权房，与回迁后建房是有着本质区别的。金地房地产公司提供楼房系源于与国土资源局之间签订的协议及与六道沟村签订的协议内容，这是合同义务，并非是基于拆迁补偿协议，自然也就不涉及集体经济组织成员待遇的问题。金地房地产公司售房是正常的经营行为，所以被上诉人是哪里的村民并不影响其购房。况且，金地房地产公司对于售房给被上诉人是积极的。第四，上诉人已经在上诉状中最后处明确写明收取被上诉人定金及购房款是销售商品房的正常经营行为，既然如此，理应履约，其他的上诉理由不攻自破。当时约定，交钥匙时交完尾款50000.00元，被上诉人对此表示认可，表示会按时交纳。由于对于购房款金额已经达成合意，故金地房地产公司无权要求被上诉人额外补齐差价款。综上所述，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组辩称，上诉人上诉请求及所述事实和理由均缺乏事实及合法依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，故此，请求二审法院通过对此案审理，驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人对涉案房屋享有合法处分权。2014年3月12日丰宁满族自治县土地储备中心收储了被上诉人生产组所有的土地120亩，于2015年8月19日丰宁满族自治县国土资源局与被上诉人签订了征收土地补充协议，协议约定任何取得该地块所有权的公司或个人如果在该地块开发建楼，需为本村村民提供110套住宅楼，每套100平方米，2016年5月4日丰宁满族自治县国土资源局在发布国有建设用地使用权挂牌出让公告中明确规定，两块土地出让面积为107.148亩，该地块需为被上诉人提供110套住宅楼（即第一块68套，第二块42套），每套100多平方米，该110套住宅楼按成本价每平米2000.00元提供，是人民政府征收被上诉人的土地对被上诉人的补偿，被上诉人依据上述协议合法取得了110套楼的所有权，显然根据物权法相关规定，被上诉人对涉案房屋享有合法处分权。二、上诉人以涉案房屋买受人袁占永不是被上诉人生产组村民，不应享受相应待遇，不交付房屋的理由根本不成立。根据本案事实，袁占永购买被上诉人的房屋，被上诉人也不是按成本价出售的，袁占永本身也未享受被上诉人村民组村民待遇，在办理产权登记过程中，依法依规需缴纳的税费袁占永应依法缴纳，故此上诉人以此理由不交付袁占永房屋是没有任何合法依据的。张国义、傅显忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。袁占永向一审法院起诉请求：1．要求被告返还购楼订金及购楼款计510000.00元，并支付占用期间的利息，诉讼中，变更为请求被告金地房地产继续履行合同向原告交付楼房一套，并赔偿租房费用54000.00元（三年）；2．诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月19日丰宁满族自治县国土资源局作为甲方，丰宁满族自治县大阁镇六道沟村作为乙方签订征收土地补偿协议。约定：为发展我县经济，国土资源局拟征收乙方集体所有土地，拟开发住宅用地。国土局于2014年3月13日与六道沟村签订了征收土地协议，征收土地总面积为4.9496公顷，其中农用地4.9496公顷，征收补偿价格按河北省统一区片价每亩97750.00元，土地补偿费总计7257351.00元。根据村民要求，任何取得该地块所有权的公司或个人，如果在该地块开发住宅楼，需为本村村民提供壹佰壹拾套住宅楼，每套壹佰平米，住宅楼标准为简装修，购房款以工程造价为准。2017年2月21日，金地房地产作为甲方，六道沟村三组作为乙方签订土地租赁补偿协议，约定六道沟三组将涝泥塘、大西沟总即120亩地出让给金地房地产。2016年8月18日已付给六道沟三组74.31亩，每亩200000.00元土地补偿款14848000.00元，尚欠14000.00元。余下的45.69亩，由金地房地产继续租用，用于房地产开发，待用地手续办完，租金转为土地补偿款，归三组村民所有，一次性付清。2017年2月21日，每亩200000.00元，共合款9138000.00元，第一次差14000.00元，总计应付9152000.00元，付款后土地使用权与三组社员没关系但三组要负责协调办理土地相关手续。最终以国土局实际测量给金地房地产土地亩数为准，不够部分在规划范围用地内由三组土地补偿。按照国土资源局与六道沟村签订的协议，金地房地产向六道沟村三组提供110套住宅楼，每套100平米，金地房地产按每平米2000.00元向三组村民收取楼房价款,六道沟三组村民每套楼房按照200000.00元向金地房地产交纳楼房款。六道沟村三组按照每两个本组村民分配一个楼门对楼房进行了分配，后剩余7套楼房经全体组民会议通过出卖给非本组村民，出卖给原告的楼号300000.00元。为此，原告于2017年3月17日、2017年9月19日、2018年2月10日向被告金地房地产交付房款150000.00元，2017年3月14日向六道沟村三组组长张国义、傅显忠交楼款300000.00元。2019年9月17日六道沟村三组村民及非本组村民购楼者在丰宁满族自治县公证处监督下对110套楼房进行抓阄，原告抽取3号楼802室。2020年1月份，金地房地产将楼房钥匙交付给六道沟村三组村民。后因金地房地产认为六道沟村三组提供的土地不足120亩拒绝向原告等非本组组民交付楼房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条，法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案被告六道沟村三组经全体组民会议通过将分配剩余的7套楼房的购楼资格出卖给原告，原告将购楼款分别交付给六道沟村三组和金地房地产，且被告已经收取购楼款，三方已经形成合意，该房屋买卖合同成立并生效。被告金地房地产违反约定拒绝向原告交付，构成违约，原告请求被告金地房地产继续履行合同向原告交付楼房，有事实和法律依据，本院对其诉讼请求予以支持；被告金地房地产以被告六道沟三组提供的土地不足120亩，拒绝向原告交房，系金地房地产与六道沟三组之间的纠纷，不能对抗善意的购房者，被告六道沟三组已经安排原告抽取3号楼802室，未能如期向原告交房，不是六道沟村三组造成的，被告六道沟村三组不承担民事责任，被告张国义、傅显忠收到购楼款后，将购楼款及时交付给生产组，是履行职务行为，不承担民事责任。因被告金地房地产拒绝向原告交付楼房，致使原告不能及时入住长达一年，对此造成的损失被告金地房地产应予赔偿，赔偿数额应当与同地段同类房屋租金标准，本院确定为12000.00元/年。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，判决：一、原告袁占永在本判决生效后十日内将楼房余款50000.00元交付给被告丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司；被告丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将其开发的3号楼802室交付给原告袁占永；并赔偿原告袁占永损失12000.00元；二、被告丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组、张国义、傅显忠不承担民事责任；三、驳回原告袁占永其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，根据丰宁满族自治县国有建设用地使用权拍卖出让公告的要求，丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司拍得土地后，需向丰宁满族自治县大阁镇六道沟村村民提供110套住宅楼房。丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司已经收取袁占永购房款150000.00元，丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组已经收取袁占永购房款300000.00元，且，2019年9月17日，丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组村民及袁占永等在丰宁满族自治县公证处监督下抽取房号，袁占永抽取的房号为3号楼802室，据此，可以认定袁占永与丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司、丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组之间形成事实上的房屋买卖关系，各方当事人应按照约定履行自己的义务。即，袁占永向丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司交付剩余购房款50000.00元后，丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司将3号楼802室交付袁占永。丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司与丰宁满族自治县大阁镇六道沟村第三村民组之间关于土地面积的争议，与本案非同一法律关系，应另循法律途径解决。综上所述，丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900.00元，由丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚秋审 判 员 祝宝森审 判 员 孙琳丽二〇二一年八月三十一日法官助理 王立娟书 记 员 刘 炯