湖南省泸溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3122民初537号原告：泸溪县永富物业管理有限公司，住所地湖南省湘西土家族苗族自治州泸溪县。法定代表人：向红艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张二平，吉首市华兴法律服务所法律工作者。被告：李慧明，男，1983年9月20日出生，湖南省泸溪县人，教师，户籍地湖南省泸溪县，现住泸溪县。原告泸溪县永富物业管理有限公司（以下简称泸溪永富物业公司）与被告李慧明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告泸溪永富物业公司法定代表人向红艳未到庭其委托诉讼代理人张二平到庭参加诉讼。被告李慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泸溪永富物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费3900元；2、本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业费1431元（2019年1月至2020年12月按0.5元每平方米）。事实与理由：被告为泸溪县某某镇某某社区某某路某某小区X栋X单元XXX室业主，房屋建筑面积为119.3㎡。2015年5月12日，湘西自治州某某房地产开发有限公司（以下简称开发商）与原告泸溪永富物业公司签订《某某小区前期物业管理服务合同》，约定自交房入伙（原告进住）之日起至本小区业主委员会成立并另聘请物业公司入场服务期间，开发商选聘原告为某某小区业主提供前期物业服务，被告按其住宅建筑面积0.63元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按月或者按年均可交纳。合同签订后，2015年10月至2016年9月，原告实际是按0.6元/㎡/月的标准收取物业服务费；经原告与业主代表协商同意，2019之前的物业费，由开发商承担，2019年之后的楼梯房业主物业费由业主自行承担。自2019年1月至2020年12月，按0.5元/㎡/月的标准收取物业服务费，被告共欠24个月的物业服务费为1431元。为追索该费用，原告先后采用打电话、上门送达催缴函等方式向被告主张权利，均未果。综上，被告享受了原告为其提供的物业管理服务，理应按合同约定交纳物业服务费。为此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李慧明辩称，被告从来没有拒缴过物业费，原告联合开发商将公共面积出租出去没有与业主协商，被告曾经去交过物业费物业拒收，一定要被告从2015年开始交，所以当时被告就没有缴纳了。物业没有公示过标准和计费方式。业主享受到的服务没有达到物业所说的一级物业的服务标准。下水道堵塞导致业主滑倒好几年物业都没有处理。小区可视门坏了也没有维修。外来人员可以随意进出小区，物业没有管理，业主楼梯间全是小广告，物业没有处理。超市空调外机严重影响到业主出行。XX栋楼梯茶馆空调外机冬天流水会结冰，但是物业也没有解决等等。对于开发商违规搭建空中花园，与要业主签字时的图纸完全不符，而且也存在老化现象，存在安全应还，还占了消防通道，物业没有尽到向有关部门反映的责任。小区内占用消防通道的违建，物业也没有去处理。外面某某士将排烟管装在墙外，物业当时找过业主，但是某某记后来装的排烟管更大物业确说没有办法。小区内监控形同虚设，很多都已经损坏，业主东西被盗、车子被刮，也找不到肇事者。小区内房屋栋数大大超出了当初的规划。小区内绿化带之前种的是小菜，据说是物业的亲戚种的，后来才有所改善。物业人员态度恶劣，物业人员还威胁业主要断电。物业公司的很多工作人员都超过了60岁。小区的物业用房属于违章建筑，还将违章建筑租给开发商办公，业主多次反映物业也没有解决。业主多次要求物业公开收支情况，物业也从未公示。物业从未向超市、某某音等商户收取物业费。很多业主的房产证与实际居住栋数或房号不对，物业说他们不知道，也没有协助业主帮忙解决问题，物业没有完全履行物业服务合同约定。原、被告围绕诉讼请求依法分别提供了证据材料（证据目录附后），本院组织当事人进行了庭审证据交换和质证。被告李慧明对原告泸溪永富物业公司提供的证据质证意见：对证据1，物业应该是2014年就进驻我们小区，但是合同是2015年签订的。对合同没有经过被告方，被告方不认可；对证据2，这份证据张贴的时间被告不清楚，被告只是今年起诉前收到电话通知。2018年的时候被告在小区单元门那里看见过一次催款通知；对证据3的真实性没有意见；对证据4真实性没有异议，但是被告居住的小区达不到这个收费标准。原告泸溪永富物业公司对被告李慧明提供的证据质证意见：对证据1有异议，原告对消防器材最近已经进行了整改到位；对证据2异议，因为原告采取的清洁卫生是循环的，这个照片只能说明拍照当时的情况，不是长期的情况只是偶尔出现的情况；对证据3，关于车辆占用公共通道，原告公司已经将其移动至车位了。其中有很多照片显示小区卫生干净整洁，有些照片显示车辆占用通道只是临时性的停放，不是长时间占用；对证据4的实性没有异议，对关联性有异议。关于绿化照片是定期循环整改维护，不是天天进行维护；对证据5的实性没有异议，对关联性有异议。对监控问题原告已经进行整改到位，监控原告一直在整改。关于业主与原告工作人员在物业群里面交流，恰恰说明了物业一直在与业主沟通解决问题；对证据6，房屋质量照片真实性没有异议，但是对关联性有异议。这是开发商的问题，不是物业的问题。对2021年5月26日的承诺书没有异议，对开发商与被告的承诺书与本案无关达不到被告拟证明的目的。本院对原告泸溪永富物业公司及被告李慧明提供的证据分析、认证意见：本院认为，原、被告提供的上述证据，所载明的内容或反映的客观事实与本案具有关联性，符合有效证据要素，本院对其证明效力，依法予以确认。根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，湘西自治州某某房地产开发有限公司（以下简称开发商）与原告泸溪永富物业公司签订《某某小区前期物业管理服务合同》，约定自交房进住之日起至本小区业主委员会成立并另聘请物业公司入场服务期间，开发商选聘原告为某某小区业主提供前期物业服务，合同对物业管理服务事项、物业管理服务合同期限、双方的权利义务、物业管理服务标准、费用、违约责任等进行约定。被告按其住宅建筑面积0.63元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按月或者按年均可交纳。合同签订后，2015年10月至2016年9月，原告实际按0.6元/㎡/月的标准向被告收取物业服务费。2014年6月25日，泸溪县原物价局给原告核发的湖南省服务价格登记证记载的服务价格收费标准：住宅七层以下按0.63元/㎡/月。被告李慧明为泸溪县某某镇某某社区某某路某某小区X栋X单元XXX室业主，房屋建筑面积为119.3㎡，非电梯房。被告自2015年10月欠缴物业费截至2020年12月，共63个月，应向原告缴纳物业服务费3900元。2021年5月26日，湘西自治州某某房地产开发有限公司出具承诺书：“经开发商、业主、物业三方商议同意，2015年10月1日至2018年12月31日楼梯房业主的物业费用由开发商承担，与业主无关。”该承诺书经泸溪永富物业公司及业主代表签字确认。故原告变更诉讼请求为要求被告支付自2019年1月至2020年12月期间的物业费，合计24个月，按0.5元/㎡/月的标准收取共计1431元。为追索该费用，原告先后采用打电话、张贴催款通知的方式向小区包括被告在内的业主主张权利，但被告至今尚未向原告交纳所欠物业服务费。本院认为：本案案由为物业服务合同纠纷。本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因而对本案的实体处理应适用当时的《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号的相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，在涉案小区业主大会另行选聘物业服务企业前，湘西自治州某某房地产开发有限公司与原告泸溪永富物业公司签订的《某某小区前期物业管理服务合同》属建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括被告在内的全体业主具有约束力，均应遵照执行。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主之间的沟通交流，作为小区业主也应从大局出发，对物业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备，共同创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境。本案中，虽然原告在宣传、卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护、安保服务等方面存在物业服务不到位的问题，但其提供的证据尚不足以证实物业管理存在重大瑕疵问题，针对被告提出的问题，原告和开发商在后续服务和诉讼过程中，也在进行不断的改进和完善，而且降低了相应的收费标准。如果被告认为原告在物业管理服务过程中存在的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，各业主也可以根据前期物业管理服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式来维护住所地合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果本院支持被告以拒绝缴纳物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为，无法律依据，势必造成物业服务企业一方营运资金不足，致使无法提供优质的物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环，更不利于维护小区业主的公共利益，还可能损害到其他已缴纳物业服务费业主的权益。综上，本院对原告要求被告支付自2019年1月至2020年12月31日止的物业服务费1431元的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条、第六条之规定，判决如下：被告李慧明于本判决生效后五日内支付尚欠原告泸溪县永富物业管理有限公司物业费1431元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告泸溪县永富物业管理有限公司负担16元，被告李慧明负担9元。此款限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 印家武二〇二一年八月十九日法官助理 许志昆书 记 员 石 羽附一、证据目录：原告泸溪县永富物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据材料：1、某某小区前期物业管理服务合同复印件一份共5页，拟证明自2015年5月12日起至本小区业主委员会成立并另聘请物业公司入场服务期间，开发商选聘原告为某某小区业主提供前期物业服务；被告应按其住宅建筑面积0.63元/m2/月的标准交纳物业服务费，按年或者按月均可交纳；同时约定了开发商与原告的权利义务的事实。2、催交物业费通知书复议件一份共2页，拟证明原告采用在每单元门口张贴的方式告知被告催收物业服务费的事实；3、2021年5月26日承诺书复印件一份共1页，拟证明2015年1月至2018年12月的物业费由开发商承担，2019年1月后的物业费由业主自行承担的事实。4、泸溪县物价局登记收费标准，拟证明原告收费有依据的事实。被告李慧明为支持自己的抗辩主张，向本院提供下列证据材料：1、照片复印件6页，拟证明公共部分、公共设施设备日常运行、保养、维修不到位的事实。2、照片复印件7页25张照片，拟证明公共区域清洁卫生服务不到位的事实。3、照片复印件10页40张照片，拟证明公共区域秩序维护不到位。4、照片复印件5页，拟证明公共区域绿化养护不到位，虽然有整改，但是还是没有到位的事实。5、照片及物业群里聊天记录复印件19页，拟证明管理综合服务不到位的事实。6、照片复印件9张，拟证明被告没有恶意拒缴物业费的事实。附二、相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。