江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5329号上诉人（原审被告、反诉原告）：党静，女，1974年5月18日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：党书侠，女，1972年11月11日生，汉族，系党静姐姐，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方建忠，男，1968年6月25日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人党静因与被上诉人方建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人党静上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一审法院判令减少租金没有事实依据，承租人转租我的房子已经赚取差额。有疫情是事实，但是承租人没有产生租金损失，除非双方协商一致，否则一审法院让我让渡租金就是错误的。被上诉人方建忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。方建忠向一审法院提出本诉请求：1、判令党静因新冠疫情减免三个月房租18000元（免除方建忠欠付9000元租金并返还方建忠已付9000元租金）；2、确认租赁合同于2020年10月31日解除，确认方建忠已于同年11月1日返还房屋；3、本诉诉讼费用由党静负担。党静向一审法院提出反诉请求：判令方建忠支付租金18000元，并承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：2019年10月14日，方建忠与党静签订《房屋租赁合同》。双方主要约定：1.党静将徐州市泉山区梅苑小区2号楼106室门面房出租给方建忠使用，该房建筑面积为119.07平方米，租赁期间自2019年11月1日起至2022年10月31日止。2.年租金为7万元，方建忠按月支付。3.方建忠有权对外分割出租或转让装修。4.因三十七中面临搬迁，如方建忠因经营困难需提前解除合同，应提前三个月书面告知党静，以便党静另行出租。在《房屋租赁合同》履行期间，方建忠陆续按每月6000元的标准向党静足额支付2019年11月至2020年2月、2020年5月至9月的租金及4月半个月的租金，按4000元的标准向党静足额支付2020年10月的租金，欠付党静2020年3月全月租金6000元及4月半个月的租金3000元。2020年1月23日上午10时，湖北省武汉市因新冠疫情封城。2020年1月24日（农历除夕），江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新冠疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码安全有序流动。2020年7月29日，方建忠通过短信向党静发送通知，内容为“关于提前解除租赁合同通知函。业主党静，你好。我在2019年10月14日与你续签了门面房续租赁合同，作为商业转租赁经营场所使用……现因我方出现经营困难，需提前解除合同，根据双方签订合同约定，乙方因经营困难需提前解除合同的，应提前三个月书面告知甲方。经与你电话友好协商，同意双方于2020年10月31日止解除租赁合同关系，现再以书面形式向你通知，提出解除租赁合同函。其他未尽事宜，双方协商处理。在此祝你生意兴隆，健康幸福，特此通知。”2020年8月25日，方建忠将次承租人鹿丙松、岳翠萍诉至本院。双方于当日达成调解协议：1.方建忠因疫情影响为鹿丙松、岳翠萍减免2020年2月8日至2020年3月7日一个月的房租；2.方建忠认可鹿丙松、岳翠萍用租赁合同保证金3500元抵消2020年3月8日至2020年4月7日一个月房租；3.鹿丙松、岳翠萍于2020年9月1日向方建忠一次性支付2020年4月8日至2020年10月7日的6个月房租共计21000元；4.方建忠与鹿丙松、岳翠萍确认租赁合同至2020年10月30日终止，鹿丙松、岳翠萍于2020年10月30日前向方建忠支付房租2800元，并将梅园小区2号楼106室房屋返还方建忠。2020年9月1日，一审法院作出（2020）苏0311民初4799号民事调解书，对上述协议予以确认。2020年10月31日，方建忠再次通过短信向党静发送通知，内容为“告知书二。被告知人党静，我与你关于徐州市泉山区梅苑小区2号楼门面房的租赁合同已于2020年10月31日双方依法予以解除，现通知你于11月1日下午二点来梅苑小区2号楼106号门面房办理接收退房，你方如逾期接受退房，造成经济损失自行承担。关于新冠××疫情减免房租事项，我于2020年2月向你电话及微信书面提出先行减免一个半月房租，后期视疫情发展再行协商的请求，双方从2月份协商至今日未果。本次新冠××属于不可抗力……我义无反顾的为四位转租户先行减免了一个月房租……如有不当之处，请谅解。”2020年11月1日，方建忠又通过短信向党静发送通知，内容为“被告知人党静，梅苑小区2号门面房约定的售房时间已过，你拒不收房，造成一切经济损失后果由你一方自行承担。”2020年11月20日，党静收取梅苑小区2号楼106室房屋的钥匙。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的租金支付、减免及合同解除行为均发生于2020年，早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。当事人可以约定一方解除合同的条件，合同自条件成就且通知到达对方时解除。本案中，方建忠与党静签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均有约束力。《房屋租赁合同》约定，因三十七中面临搬迁，如方建忠因经营困难需提前解除合同，应提前三个月书面告知党静，以便党静另行出租。事实上，方建忠于2020年7月29日向党静发出解除通知，告知党静于2020年10月31日解除《房屋租赁合同》，上述行为符合双方约定，法院确认《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除。方建忠于合同解除当日向党静发出返还房屋的通知，但党静未按时到场接收房屋，2020年11月1日之后产生的费用不应由方建忠承担，故房屋租金应计算至2020年10月31日止。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除当事人的责任。本案中，方建忠应付租金7万元，已付租金61000元，欠付一个半月租金9000元。方建忠提出受新冠××疫情影响，党静应减免三个月的租金18000元。对此本院认为，新冠××疫情确系当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，房屋租赁市场受其影响较大，方建忠作为承租人，可以据此免除支付相应租金的义务。鉴于方建忠将房屋对外转租，且其仅减免次承租人一个月的租金，再根据新冠××疫情对房屋租赁市场的影响程度，法院酌定减免方建忠一个月租金6000元，故其还应向党静支付租金3000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、方建忠与党静于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除，方建忠已按约将房屋返还党静；二、党静为方建忠减免一个月租金6000元；三、驳回方建忠的其他本诉请求；四、方建忠应于判决发生法律效力之日起十日内向党静支付租金3000元；五、驳回党静的其他反诉请求。二审期间，双方均未提交新的证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，方建忠与党静签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。因出现经营困难，方建忠依约提前三个月向党静发出解除通知的行为，符合双方合同约定，本院确认涉案房屋的租赁期间自2019年11月1日至2020年10月31日止。关于党静提出的不应因疫情原因对方建忠应支付的房租进行减免的主张，本院认为，新冠疫情为影响范围极广的社会性异常事件，是当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力。在方建忠承租期间，正值新冠疫情肆虐，本市亦采取了严格的管控措施，必然对方建忠承租房屋能产生的收益造成影响。原审法院依据方建忠对次承租人的租金减免情况、新冠疫情对房屋租赁市场的影响程度，酌定减免方建忠一个月的租金，不违反法律规定，本院予以支持。综上，上诉人党静的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人党静负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  苏 团审判员  孟 娟二〇二一年八月五日书记员  侯梦池