河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终9254号上诉人（原审被告）：阮高鹏，男，1995年11月16日出生，汉族，户籍地河南省柘城县，现住商丘市睢阳区。被上诉人（原审原告）：河南希格玛科技发展有限公司，住所地荥阳市飞龙路与泽众路交叉口西北侧钰珑府小区10、13号楼1单元1层101号。法定代表人：胡留柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彬彬，河南神龙剑律师事务所律师。上诉人阮高鹏因与被上诉人河南希格玛科技发展有限公司（以下简称希格玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人阮高鹏，被上诉人希格玛公司的委托诉讼代理人刘彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮高鹏上诉请求：1．对一审所判决的第三项判决不服。2．撤销一审所判决的第三项判决。事实和理由：阮高鹏因公司破产无工作无收入无法偿还一审所判决的违约金以及律师费等。目前欠银行还有21万元的债务再加上一审判决的违约金8841元以及律师费3000元，更加无法偿还，请求撤销所判决的违约金等费用，并且个人认为不应该存在违约金等费用。希格玛公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求撤销一审法院判决第三项的上诉请求无事实及法律依据，请求依法判决驳回上诉，维持原判。1．双方签订商品房买卖合同属于合法有效的合同，根据民法典第一百五十三条规定以及合同已经进行信息备案，所涉及房屋已经办理预告登记的情况来看，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，合同双方应当按照合同的约定履行各自的义务。2．合同生效后，上诉人未按照合同的约定支付购房款，后又因上诉人个人的原因无法办理银行按揭手续，根据商品房买卖合同条款及附件内容的约定，上诉人应当一次性支付购房款，但上诉人一直未支付，导致合同目的不能实现，上诉人构成违约，按照合同的约定，上诉人应当按照合同价款的5%支付违约金，但一审法院以维修基金的金额判决上诉人支付违约金，虽然该数额严重低于双方约定的违约金数额，但是希格玛公司为了尽快解决该事情，没有提起上诉，不可思议的是上诉人竟然上诉了，并且以“欠账太多，无力偿还”为事由要求撤销违约金的判决无事实及法律依据。综上，上诉人上诉事由无依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。希格玛公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除原、被告于2020年5月12日签订的商品房买卖合同（合同编号XY20005986706）；2．请求法院判令被告配合原告办理撤销预告登记、合同备案登记手续；3．请求判令被告支付违约金51270.9元及律师费3000元；4．请求法院判令被告承担诉讼费等费用。一审法院认定事实：2020年5月12日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（合同编号为XY20005986706）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市飞龙路与泽众路交叉口西北侧钰珑府小区21幢1单元23层2303号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7538.73元，总金额为1025418元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额：315418元，付款方式：现金，约定付款时间：2020-5-12；约定金额：30.76％；约定金额：71万元，付款方式：商业贷款……第七条买受人逾期付款的违约责任……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……3、因买受人个人的原因、政府或银行政策原因、不可抗力等导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，买受人需改为一次性支供，在出卖人发出通知之日起10日内缴纳完毕，如逾期则按照本合同第七条处理……”。当日，双方又签订商品买卖合同之补充协议（二）一份，主要内容为：“……8、因买受人个人原因要求解除《商品房买卖合同》的，则必须符合房产登记部分解除合同相关政策要求，出卖人有权选择是否同意解除合同。出卖人同意为买受人办理解除手续的，买受人需向出卖人支付总房款的百分之五作为违约金，还需承担解除《商品房买卖合同》所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、执行费等）上述各项违约金和费用，出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除，余额无息退还至买受人……”。后被告向原告支付维修基金8841元，原告代收于2020年6月2日缴纳给荥阳市物业维修基金管理中心，由该中心出具缴存凭证一份。后原告依约办理该房屋的合同信息备案、预告登记手续。后被告因其个人原因未办理成功银行贷款，被告亦未向原告支付首付款。2020年8月3日，原告向被告邮寄催款函一份，EMS网上显示2020年8月4日签收，但被告未支付房款。2020年8月19日，原告工作人员通知被告解除合同并支付5％违约金，但被告并未支付。后双方经过协商口头达成一致意见，双方同意解除合同，被告协助原告注销办理合同登记手续及合同信息备案手续，维修基金抵顶违约金。2021年6月，被告协助原告办理注销合同预告登记手续，但双方在办理合同信息备案注销手续时发生争议。后原告诉至法院。原告为本次诉讼支付律师费3000元。一审法院认为，结合原、被告陈述，首先是关于本案所涉商品房买卖合同的效力问题，被告辩称因其不符合郑州市限购政策，本案所涉合同属于无效合同，因判断合同效力的法律依据为民法典第一百五十三条规定，而从双方签订的书面合同已经进行预告登记及合同信息备案情况来看，限购政策仅影响房屋过户即物权处分问题，基于区分原则，其并不影响合同效力，因此本案所涉合同依法成立有效，对该辩解理由，该院不予采纳。其次是原告是否具有合同解除权问题，一是被告并未按照合同约定向原告支付首付款，后又因被告个人原因一直未办理银行贷款手续，因此，被告行为构成违约，原告依照本案所涉商品房买卖合同第七条及补充协议（二）第八条内容依法具有合同约定解除权，二是原告于2020年8月3日向被告邮寄催款函，但被告并未在原告催告期间内支付款项，原告工作人员于2020年8月19日通知原告支付违约金，解除合同，结合本案情况，本案所涉合同于2020年8月19日已解除。再次是关于原告所诉的第二项诉讼请求，合同解除后，双方就合同解除后相应事宜口头达成一致意见，该协议亦依法成立有效，被告已经协助原告办理了合同预告登记的注销手续，对该诉讼请求，该院不予支持，对原告要求被告协助原告办理合同备案信息注销手续的诉讼请求，该院予以支持。第四是关于原告所诉的违约金问题，一是因被告行为构成违约，被告依约应当向原告支付违约金，二是原告主张按照合同约定的总房款5％计算违约金，但双方已达成协议为以被告缴纳的维修基金抵顶违约金，因此，依法应当以双方达成协议为准来计算违约金，三是原告代收被告所缴纳的维修基金并将该款项交至荥阳市物业维修基金管理中心，双方法律关系性质为代理合同关系，关于维修基金的相关权利应当依法由被告享有，因此原告不能取得维修基金的权利，但结合本案情况，违约金数额可以维修基金数额即8841元为准，故对原告要求被告支付违约金8841元的诉讼请求，该院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。最后是关于律师费3000元，依据本案所涉补充协议（二）第八条内容，原告主张符合法律规定，该院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认原告河南希格玛科技发展有限公司与被告阮高鹏于2020年5月12日签订的商品房买卖合同、附件及补充协议于2020年8月19日已解除；二、被告阮高鹏于本判决生效后十日内协助原告河南希格玛科技发展有限公司办理合同信息备案注销手续；三、被告阮高鹏于本判决生效后十日内支付原告河南希格玛科技发展有限公司违约金8841元及律师费3000元，共计11841元；四、驳回原告河南希格玛科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由原告负担428元，由被告负担150元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充协议二》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，阮高鹏因个人原因未能取得银行贷款，在希格玛公司向阮高鹏发出《催款函》后，阮高鹏仍未支付，构成违约，应承担相应的违约责任。因双方曾协商用维修基金抵扣违约金，故一审法院依据双方口头约定，以阮高鹏缴纳的8841元维修基金数额支持希格玛公司违约金的请求并无不当。因阮高鹏的违约导致本案的发生，一审对于律师费的处理亦无明显不妥。综上所述，阮高鹏的上诉理由依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由阮高鹏负担。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇二一年八月十日书记员  韩冰