新疆生产建设兵团第九师中级人民法院民 事 判 决 书（2021）兵09民终67号上诉人（原审原告）：额敏庆隆物业服务有限公司。统一社会信用代码：91654221328872283P。住所地：新疆塔城地区第九师绿翔大厦二十层。法定代表人：刘国栋，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡臣辰，额敏庆隆物业服务有限公司员工。被上诉人（原审被告）：张慧，女，汉族，1980年10月2日出生，个体，住第九师。委托诉讼代理人：孟凡（张慧丈夫），男，汉族，1980年7月1日出生，个体，住址同上。上诉人额敏庆隆物业服务有限公司与被上诉人张慧物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2021）兵0901民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。上诉人额敏庆隆物业服务有限公司法定代表人刘国栋、被上诉人张慧委托诉讼代理人孟凡到庭参加诉讼。新疆额敏庆隆物业服务有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人要求给付物业费、采暖费6852元的上诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，被上诉人享受物业服务，一审法院以上诉人未提供物业费收费标准驳回我方诉讼请求属于错误认定，因当地物价管理部门发布相关收费标准，至少按照普通住宅收费标准判决；二、一审判决适用法律错误，上诉人一审主张暖气费的诉讼请求，被上诉人提出诉讼时效的抗辩，因双方未签订书面合同，上诉人遭受侵害时间应从知道权利受到侵害的时间起算，上诉人起诉未超过诉讼时效，因此一审法院认定2018年至2019年暖气费超过诉讼时效明显错误。综上，一审判决认定事实不清适用法律错误，请求二审依法予以纠正。被上诉人张慧辩称，1、上诉人起诉的暖气费、物业费计算方式没有明确标注，如何计算不清楚；2、庆隆物业服务公司从各方面未做到认真服务管理，种种迹象表明不是一个合格的物业管理公司；3、前期庆隆物业服务公司管理者是贺宇，贺宇作出过口头承诺，入住不达到80%是不产生物业费的；4上诉人存在欺诈行为，庆隆物业公司明知道暖气公司收费标准，仍然采取多收少缴的这种方式欺诈商户。新疆额敏庆隆物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告张慧支付2016年6月至2020年6月物业费7348元、利息1059元；2.要求被告支付2016年6月至2020年4月采暖费6431元及利息1546元；3.承担本案诉讼费用、律师费、邮寄费等。被告张慧辨称，原告主张的部分物业费和采暖费已过诉讼时效，双方在签订物业合同时原告承诺若商户入住率不满80%，原告不收取物业费，且原告没有提供相应的物业服务，对业主有欺诈行为，对利息部分双方无约定，不同意给付；采暖费应按照商铺专有面积而非建筑面积收取，且2020年采暖费因疫情原因应作相应的减免，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2015年12月31日，额敏庆隆物业服务有限公司与被告张慧签订了两份合同编号为00136、00137号《委托经营管理合同（B版-自营户》，落款处加盖额敏庆隆房地产开发有限公司合同章及法人刘国栋私章；合同载明被告购买的商铺系二层1050号、1051号，建筑面积分别为25.52平方米，合计51.04平方米；被告将其购买的商铺委托原告统一经营管理，委托期限为十年，自2015年12月31日起计算；合同第二条第四项约定，原告在受委托经营管理期限内因使用该商铺而产生的物业管理费、水电费等费用，均由原告负责向经营者收取；2016年5月31日，原告与被告代理人孟凡签订了庆隆广场二层1052号、1053号商铺租赁合同，同日与被告张慧签订了二层1055、1056、1057、1058、1059、1060号商铺的租赁合同，上述两份物业租赁合同第三条第二款对市场物业服务费收费标准采取勾划的方式未予以填写具体金额，即原告未在合同注明物业费的收费标准，但注明“以上费用由乙方于每个合同年度前十五日付清，逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过5日，甲方可直接向乙方收取，也可以从乙方已缴的经营保证金中扣除，逾期超过10日，甲方有权终止合同；甲方亦有权选择不解除合同，但乙方补交市场物业服务费和滞纳金，并双倍缴纳经营保证金后继续履行合同”等内容。2016年10月15日，被告代理人孟凡向原告公司交纳其使用的庆隆广场二层1020-1060号商铺的采暖费11600元。一审法院认为，关于本案诉讼时效的问题。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应从物业服务费的履行期限届满之日起计算，物业费诉讼应在诉讼时效内提出，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”本案中，被告辩称2016年至2018年物业费已过诉讼时效，对此原告陈述曾向被告催讨，但未出示证据证明曾对被告有催讨行为致时效中断的证据，据此本院根据原、被告在于2015年12月31日签订《委托经营管理合同（B版-自营户）》，确定被告应向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业费；针对物业费的收取标准，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”庭审中原告认可合同中对物业费的收取标准没有约定，但主张按商铺面积以每月3元收取，并主张在物价局有备案，但未出示相关文件，故原告对自己的主张无计算依据，本院不予支持，对物业费利息的主张不再赘述。关于原告主张的采暖费，诉讼时效问题同物业费一致，不再赘述；庭审中原告主张以建筑面积代收，而被告主张应以实用面积收取并出示热电公司相关收费发票证明其主张，众所周知，第九师热电公司收取暖气费是根据实用面积收取，故对被告主张的按商铺实用面积收取采暖费的意见，本院予以采纳，根据被告提供的两份不动产权证其登记的实用面积合为30平米，故采暖费应计算自2019年1月至2020年4月的采暖期，计算为31.5元×30平米×1.66年=1569元。被告主张2020年因疫情应予以减免部分暖气费的主张，其未提交证据证明应减免的计算依据，本院不予采纳。关于原告起诉要求支付采暖费利息的主张，双方对采暖费利息无约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张慧支付原告额敏庆隆物业服务有限公司采暖费1569元，于本判决生效之日一次性付清。二、驳回原告额敏庆隆物业服务有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方出示以下证据证明其主张：1、塔城地发改价[2014]32号文件1份，附件：《塔城地区物业服务收费管理实施办法（试行）》，拟证实塔城地区物业费的收费标准，被上诉人质证认为该证据的收费标准并不明确。本院认为，该办法由发改委、建设局联合制定，对塔城地区物业费的收取提供了指导意见，本院予以采纳。2、物业合同四份，拟证实上诉人庆隆物业服务公司按照3元/每平方米的价格向商户收取物业费，被上诉人质证认为该组合同没有一份是标准合同，与本案没有关联。本院认为，该组合同作为本案物业费收取的重要参考，能够证实其他商户在接受相同物业服务按照3元/每平方米的价格缴纳物业费，故本院对该证据予以确认。本院二审查明：本案二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人主张的物业费及暖气费是否超过诉讼时效；2、关于被上诉人张慧向上诉人庆隆物业服务有限公司支付物业费和暖气费是否有事实及法律依据；3、上诉人对物业费、暖气费的收费标准依据是什么。一、关于本案中上诉人额敏庆隆物业服务有限公司主张的物业费及暖气费是否超过诉讼时效的问题。本案上诉人主张暖气费、物业费的诉讼请求未超过诉讼时效，被上诉人张慧称在2016年至2020年期间只支付了2016年至2017年暖气费，其余物业费、暖气费未支付，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条有关规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受害损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”上诉人庆隆物业公司应在权利受害侵害之日起三年内主张，因双方未对支付物业费、暖气费的具体时间进行约定，按照一般交易习惯，上诉人庆隆物业公司权利受损害之日应从要求给付物业费及暖气费履行期限届满之日起计算，上诉人庆隆物业公司于2021年1月15日提起诉讼，故2016年10月年至2018年1月14日采暖期期间产生的暖气费以及2016年至2017年物业费上诉人未能提供证据证明发生时效中断的事由，本院对该上诉请求不予支持，2018年至2020年的物业费、2018年1月15日至2020年4月的暖气费未超过诉讼时效，本院对该上诉请求予以支持。二、关于被上诉人张慧向上诉人庆隆物业服务有限公司支付物业费和暖气费是否有事实及法律依据的问题。对于是否应当支付物业费的上诉请求，本案中被上诉人张慧以上诉人物业公司管理不完善、物业服务不合格为由未向上诉人庆隆物业公司支付物业费用，并主张庆隆物业服务公司的管理人曾对其承诺入住率未达到80%不产生物业费用，在二审庭审中张慧仅出示一份联合证明未有其他证据出示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。被上诉人所主张的事实根据证据规则分配的原则，应当举证证实其主张被上诉人未按照约定和有关规定提供服务以及对其承诺入住率未达到80%不产生物业费用的事实，因被上诉人张慧出示联合证明仅有商户签字，未出现该物业服务公司公章及法定代表人签字，不能显示出庆隆物业公司曾给予过该承诺，无其他证据能够相互印证，该份证据不能证明其主张，应承担对其主张不能证实的不利后果，对其提出的该项抗辩理由，本院不予采纳，故对上诉要求给付物业费的上诉请求予以部分支持；对于是否应当支付暖气费的上诉请求，上诉人庆隆物业公司已经向九师热电公司代缴2018年至2020年暖气费，被上诉人张慧作为商户应向其承担履行给付暖气费的责任，故本院对上诉人要求给付暖气费的上诉请求予以部分支持。三、关于本案物业费和暖气费的收费标准依据的问题上诉人庆隆物业服务公司在二审中提交了塔地发改价〔2014〕32号文件，以及庆隆物业服务公司与其他商户签订的物业服务合同用于证实案涉物业费用是按照3元/平方米的价格收取的事实。本院认为上诉人提交的物业服务合同能够证实其他商户与被上诉人张慧接受相同物业服务按照3元/每平方米的价格缴纳物业费，双方未能达成合意签订书面物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”双方形成事实合同关系，该事实合同不能确定支付物业费的价格，故对案涉物业费适用合同漏洞填补规则，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国民法典》第五百一十一条有关规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行……。”普通住宅物业服务收费实行政府指导价，按照《塔城地区物业服务收费管理实施办法（试行）》第八条、第九条、第十一条之规定，物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算，被上诉人张慧所经营的商铺为商业用房，庆隆物业公司以3元/平方米价格收取物业费符合该办法规定，且未超过普通住宅服务质量等级一级服务收取标准，该两组证据能够相互印证，对上诉人主张案涉物业费按照3元/平方米计算予以支持，根据被上诉人一审时提供的两份不动产权证其登记的建筑面积合为51.04平方米、实用面积合为30平方米，故自2018年1月至2020年6月期间产生的物业费，计算为3元/平方米×51.04平方米×30个月=4593.6元；对于暖气费的收费标准，一审法院判决并无不当，本院予以维持，故自2018年1月15日至2020年4月期间产生的采暖费，计算为31.5元/平方米×30平方米×2.5采暖期=2362.5元，采暖费、物业费共计6956.1元。上诉人庆隆物业公司可以任意处分自己的权利，对其请求支付6852元的物业费和采暖费符合意思自治原则且不违反法律规定，对于被上诉人提出物业费减免的问题，因未提供相关证据证明其未使用商铺的时间，对该项主张不予采纳，故上诉人庆隆物业公司请求被上诉人张慧支付6852元的上诉请求本院予以支持。对于上诉人庆隆物业公司要求支付物业费及采暖费利息的主张，双方未进行约定，故本院对上诉人该项上诉理由不予支持。综上，额敏庆隆物业服务有限公司上诉请求部分成立，予以部分支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十条第二款、第五百一十条、第九百四十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定判决如下：一、撤销额敏垦区人民法院作出的（2021）兵0901民初186号民事判决书；二、被上诉人支付上诉人额敏庆隆物业服务有限公司物业费、采暖费共计6852元，于本判决生效之日一次性付清；三、驳回上诉人额敏庆隆物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费105元（此款原告已预交），由原告负担101元，被告负担44元。二审案件诉讼费50元（上诉人已预交），由被上诉人张慧负担50元（被上诉人在给付上述款项时一并给付上诉人庆隆物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 贾爱民审 判 员 孙惟勤审 判 员 葛 阳二〇二一年八月二十三日法官助理 武浩杰书 记 员 塔尔努