北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10006号上诉人（原审原告）：戚影，女，1982年3月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：祁昊（戚影之夫），1980年9月26日出生。被上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司职工。上诉人戚影因与被上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初31478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚影上诉请求：撤销一审判决，中天置地公司给付戚影2020年6月1日至7月31日期间租金16000元、违约金16000元，诉讼费由中天置地公司负担。事实与理由：戚影主张双方于2019年12月27日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定中天置地公司承租戚影位于北京市丰台区方庄南路18号院2号楼2单元403房屋，建筑面积92平方米，租赁期共60个月，自2020年1月1日起至2024年12月31日止，月租8000元；合同约定，租赁期间，中天置地公司未按约定划付租金五日以上的（节假日除外），戚影有权解除合同收回房屋，在戚影依约交付房屋后，中天置地公司违反合同约定，拖欠房屋2020年6月、7月两月租金，戚影多次催讨未果，因一次性签订五年合同戚影免除中天置地公司九十日租金，中天置地公司违约造成戚影金钱、时间损失严重，应支付违约金。中天置地公司辩称，同意一审判决。戚影向一审法院起诉请求判决：1.中天置地公司支付2020年6月1日至7月31日的租金16000元；2.中天置地公司支付违约金16000元；3.中天置地公司支付误工费440元；4.诉讼费由中天置地公司承担。一审法院认定事实：2019年12月27日，戚影（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定，甲方委托乙方出租位于北京市丰台区成寿寺方庄南路18号院2号楼2单元403的房屋。租赁用途：居住，房产面积92平方米，房产居室为四室，甲方授权乙方以其认为合适的方式进行出租。出租代理期自2020年1月1日至2024年12月31日。手写内容：“第一年45天免租期第2年30天，第3年15天，第4年无免租期，第5年xx（数字看不清）无免租。”租金标准：人民币8000元/月，按季付。另，约定了甲方账户信息和租金划入具体日期、金额等。第六条（其他费用）……（三）在签署确认《房屋交割清单》前，该房屋有未结清费用的，该费用由甲方承担，如甲方未支付的，甲方授权乙方代缴，代缴款项从房屋租金中直接扣除。第八条房屋及附属设施的维护（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：1、如甲方房源不能满足乙方出租条件，甲方同意授权乙方根据该房屋的出租实际需要，为该房屋进行装修、配置家具家电及各类装饰物品，就此双方签订《家具家电配置及装饰装修协议》，约定具体情况负责。第十条合同的解除（二）因不可抗力或因法律法规拆迁、政府政策调整（如隔断拆除）导致本合同无法继续履行，甲乙双方在结清各自费用后，甲方将剩余房租退还乙方，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：3.未按约定划付租金达五日以上的（节假日除外）。第十一条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；（五）合同解除时，如乙方已经向甲方支付了合同解除后的租金，甲方应在办理退租或解除合同之日起当日退还乙方，如甲方逾期，甲方应向乙方支付应付款项的千分之五违约金。合同后附补充协议、房屋交割清单、安全隐患告知书、家具家电配置及装饰装修协议等六个附件。2020年1月13日，出租人北京浩达行房地产经纪有限公司（以下简称浩达行公司）与承租人任卡签订《租赁合同》，约定将方庄南路18号院2号楼2单元403室A，实用面积20的房屋租给承租人，租赁期自2020年1月15日至2021年1月14日，租金2400元/月。中天置地公司认可与浩达行公司合作，将与戚影的租赁合同中的房屋交由该公司出租。2020年4月16日，中天置地公司向戚影银行卡转账16000元。双方均认可租金支付至2020年5月31日。2021年4月15日，北京自来水集团有限责任公司第八水厂出具个人收入证明，证明祁昊任职行政主管，固定月工资9572元。关于合同解除事宜。戚影认可中天置地公司联系其降低租金的事宜，陈述其在7月底联系中天置地公司解除合同，中天置地公司未答复，之后戚影直接联系当时租户要求收房，后续自2020年8月1日起，租户将租金直接交付戚影，故认为合同自2020年8月1日解除。中天置地公司陈述，居委会于2020年6月因隔断不让继续出租，联系戚影降低租金未果后，7月份中天置地公司退了租户7月17日至10月14日的租金和押金，让租户直接向戚影支付租金，至于租户有无向戚影付房租不清楚，认为合同6月底解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，戚影与中天置地公司签订的《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于租金。本案中租金的给付问题，根源在于双方之间《合同》的解除时间问题。戚影表示其解除合同系行使合同约定的单方解除权，称2020年8月1日为合同解除时间。中天置地公司认可合同已解除，认为合同解除原因为约定的因“政府政策调整（如隔断拆除）导致本合同无法继续履行……，本合同自行解除”的条款，解除时间为2020年6月底7月初。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”具体到本案中，戚影提交银行转账明细清单及当事人陈述，证明中天置地公司逾期未给付租金，其行使合同约定的单方解除权。反观中天置地公司，其称“因居委会因隔断不让继续出租”之后联系戚影降低租金未果后自动解除合同，但并未提交相应证据予以证明。同理，其抗辩解除合同时协商约定房间配置物品留给戚影折抵8000元租金一事，亦未提供充分证据证明。故法院综合本案案情，对中天置地公司抗辩不予采信，对戚影诉请给付租金的诉请，予以支持。关于违约金。依据合同的约定，中天置地公司应如期向戚影划付租金，截至戚影向法院提起诉讼之日，中天置地公司未向戚影划付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中天置地公司主张违约金过高，请求法院予以调整。依据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院综合考虑本案合同履行情况、中天置地公司的过错程度、戚影的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定中天置地公司应给付戚影违约金4000元。关于误工费。误工费系戚影方因无法从事正常工作导致实际减少的收入。本案中，戚影方虽提供收入证明，但内容仅为其收入金额，并非其因误工导致收入实际减少，故对于其该项诉请，无事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年5月判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付戚影二〇二〇年六月一日至七月三十一日的租金一万六千元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付戚影违约金四千元；三、驳回戚影的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，戚影起诉要求中天置地公司支付2020年6月1日至7月31日期间租金16000元，一审法院经审理已经判决中天置地公司给付戚影2020年6月1日至7月31日期间租金16000元，中天置地公司并未在法定期限内提出上诉，本院对该项判决予以确认。关于违约金数额问题，中天置地公司以约定违约金数额过高为由向一审法院请求调整违约金，一审法院审理后根据本案双方履约的具体情况，酌情认定中天置地公司向戚影支付违约金4000元，并无不当。据此，本院对戚影的上诉请求不再予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由戚影负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年八月十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树