宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初9097号原告：银川铭晨物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街新世纪花园三组团1号楼13号。        法定代表人：叶彬，该公司总经理。        委托诉讼代理人：杜萍，宁夏知也律师事务所律师。        被告：白森布尔，男，1963年10月1日出生，蒙古族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：白瑾艺，1993年4月17日出生，蒙古族，中国矿业大学银川学院教师，住宁夏回族自治区银川市西夏区，系被告白森布尔之女。        原告银川铭晨物业服务有限公司与被告白森布尔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案，根据《最高人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川铭晨物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜萍、被告白森布尔的委托诉讼代理人白瑾艺经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        银川铭晨物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2014年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费总计24840元，违约金2484元，合计27324元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月与宁夏宏坤实业有限公司签订银川市兴庆区掌政镇碱富桥塞上农民新居“金岸庄园”前期物业服务合同一份，约定原告于2014年4月1日起为金岸庄园小区提供物业服务。被告系该小区某号别墅业主，该房屋建筑面积240平米。原告为被告提供物业服务，被告未能依约向原告足额缴纳物业管理费，截止2019年12月31日，被告尚拖欠原告物业费共计24840元。经原告多次催要，被告拒不支付欠付物业费，故诉至法院。        白森布尔辩称：物业公司在小区未成立业主委员会时私自与村委会签订前期物业服务合同，且未与业主进行协议定价，私自定价后未告知广大业主。村委会并非业主，在未通知业主的情况下选用资质为三级的小型物业公司，收取的却是与其资质不匹配的三倍费用，不符合新物业法物业收取标准。原告诉请的物业费及违约金无法律依据，且原告在提供物业服务时，未能履行物业职责。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某号房业主，该房屋建筑面积为240平方米。2014年4月13日，原告与宁夏宏坤实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为银川市兴庆区掌政镇金岸庄园小区提供物业服务，别墅物业服务费为1.5元／平方米／月，交纳费用方式为按年收取，于每年1月1日履行缴纳义务。合同期限自2014年4月1日至2044年3月31日止，如在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时，本合同自动终止。合同签订后，原告按约定为该小区提供了物业服务，现被告尚欠原告2014年4月1日至2019年12月31日的物业服务费未交纳。在此期间，原告每年通过向被告居住房屋上张贴催款通知书方式向被告进行催缴，原告向被告催收上述费用无果，故诉至本院。        本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，宁夏宏坤实业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，本院予以确认。原告按照《前期物业服务合同》约定为被告房屋所在小区提供物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。被告辨称原告收费不合理，且物业服务不到位。本院认为，原告收费标准依据的是《前期物业服务合同》，符合法律规定。如业主对物业公司的服务不满，可根据物业合同的具体条款与物业公司进行交涉，以提高物业管理服务质量，如果物业公司仍未履行服务合同，其可以选择法律途径维护自身合法权益，但是拒交物业费的对抗方式并不恰当。故被告应当向原告缴纳2014年4月1日至2019年12月31日期间欠付的物业服务费24840元。对于原告主张的违约金，因合同中并未进行约定，故本院不予支持。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：        一、被告白森布尔于本判决生效之日起七日内支付原告银川铭晨物业服务有限公司2014年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费24840元；        二、驳回原告银川铭晨物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计242元，由被告白森布尔负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    蔡涛二〇二一年八月十一日书记员    李悦《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。