江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终1101号上诉人（原审被告）：瑞昌市福银实业有限公司，住所地：江西省瑞昌市浔阳东路南侧安定湖西侧，统一社会信用代码：9136048159889620X7。法定代表人：高隆基，公司经理。委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洪大，男，1973年3月9日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：何治宏，江西泰极律师事务所律师。上诉人瑞昌市福银实业有限公司（以下简称：福银公司）因与被上诉人陈洪大商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2021）赣0481民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款之规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。福银公司上诉请求：1．撤销江西省瑞昌市人民法院（2021）赣0481民初786号民事判决发回重审或改判上诉人无需承担返还20000元购房款的义务；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审未查明被上诉人2017年9月23日支付20000元的目的和钱款性质。上诉人6#楼是在2017年9月23日开盘销售，在当日通过销售人员向来到售楼部的所有购房户出示了拟销售房产的销售价、提前缴款认筹后的优惠价、当日缴纳20000元后的优惠价、及当日签单99折的优惠价，正是这一系列的优惠活动激发了包括被上诉人在内的近百户业主的购房热情，在当日缴付20000元在当日签订购房合同，享受上诉人的房价优惠。故本案须查明的重要事实是，被上诉人及开盘当日参与购房的一百多户业主是否知晓上诉人的拟销售价、是否已明知销售优惠的计算方式、是否自愿出资购买优惠。而通过被上诉人的陈述及举证，恰可以证明，被上诉知晓支付20000元之前的房产销售价格，为了得到更低的房价才在当日支付20000元。由此可见被上诉人得到过公示，对于上诉人的房价完全明知，此20000元不是购房款而是为取得房价优惠而支付的对价。“用20000元获得50000元房价减免的利益”。二、一审以行政观念替代司法审判，错误扩大消费者权益，鼓励随意违约的市场行为，后果恶劣应予以纠正。本案标的虽只有两万元，但仅2017年上诉人开盘6#号楼当日即有100户业主签约，整个楼盘有近干户业主享受了此类优惠活动，签订购房协议并入住房产，可见本案干系重大应审慎应用法律。而一审法院审理此案的裁判依据竟然是《江西省实施办法》，置《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”之规定于不顾，显然是以行政思维考虑司法案件审判，错误明显。对于被上诉人等一百余户己事前自愿购买优惠、事后反悔的业主是变相的鼓励悔约，违反双方己议定的规则。从本案庭审的双方陈述可知，被上诉人之所以在开盘当日缴费20000元就是为了和其他当日缴费业主一样取得更低价格的优惠，而不是为购房交定金（在瑞昌市场监督局的调查笔录中对这一事实均有明确表述）。所以一审对本案的合同理解背离了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的司法解释》规定，无理由的否定口头协议的存在以及性质。本案上诉人虽没有提交被上诉人签字的折扣优惠单据，但被上诉人已自诉得到了缴纳20000元可得到优惠50000房价信息才自愿缴纳20000元。所以双方尽管是口头协议但仍然是购房契约的一部分，被上诉人无权反悔。三、一审将市场定价商品理解为政府定价商品，将双方自由议价行为理解政府规范指导行为，进而导致适用法律错误。本案涉案房产在2017年9月23日之前的定价权在上诉人，涉案房产不是政府定价商品，备案价是双方合同订立之后去报备而不是原被告均受备案价约束。正如一审引用的《合同法》第六十条之规定，被上诉人缴付的20000元是双方合同履行的一部分而非仅依据备案价来确定房产价格履行义务。更何况当地税务部门针对上诉人已收取的20000元进行了稽税，更能证明上诉人收取此款的合法性。有鉴于此，被上诉人依据《商品房销售管理办法》第17条之规定认为被上诉人于2016年9月23日支付20000元的行为是双方自由议价的结果，被上诉人是在开盘当日与其他共同购房业主知晓上诉人的优惠信息自愿付款，符合《合同法》第16条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的司法解释》的规定即通过支付20000元方式接受上诉人的要约邀请向上诉人公司发出购房要约，是双方购房合同的共同组成部分。陈洪大辩称，一、答辩人曾经向被答辩人于“2017年9月23日”交纳的2万元是享受“交两万抵五万”房款之优惠，这一事实不仅有答辩人工作人员的笔录、（九瑞）市监（消）罚决【2017】2号行政处罚决定书、以及贵院（2020）赣04民终1410号和瑞昌市人民法院（2021）赣0481民初127、128、129、130、131号六份生效《民事判决书》为证。尤其是生效判决中的相关认定，具有既判力。这一既定事实容不得被答辩人信口雌黄进行狡辩，且当事人最后成交的房价都是在被答辩人在销售前所定的区间价范围内，并未低于区间价成交。二、一审认为被答辩人是违约行为而依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定判决被答辩人返还多收的2万元合理合法。被答辩人收取答辩人2万元后并未履行“交2万抵五万”这一承诺。且连两万元“本金”都未计入房款，就更不用说优惠了。这明显是缺乏诚信的违约行为。这一违约行为不仅违反合同法也违反了《江西省实施办法》第三十五条第一款之规定。侵害了消费者的合法权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应驳回上诉，维持原判。陈洪大向一审法院起诉请求：1．判令被告返还购房款20000元；2．本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2017年4月14日，被告取得了安定湖壹号的商品房预售许可证并开始对外销售。同年9月21日，原告与被告签订了安定湖壹号房屋诚意登记协议书，协议书约定原告支付被告5000元诚意金，原告凭协议可在被告规定的公开发售日期购买安定湖壹号当期房屋。同年9月23日，被告开发的第6栋房屋正式对外销售，被告销售顾问向原告宣称当天签订认购协议可享受“交2万元抵5万元”的价格优惠。原告遂向被告缴纳20000元（含2017年9月21日缴纳的5000元诚意金），被告向原告出具收据，载明收款事由为“购买当天优惠”，双方签订了安定湖壹号商品房认购协议书，约定原告购买安定湖壹号6栋1单元401室，认购单价4320元/平方米，总房款562594元。同年10月30日，原、被告签订网签信息确认表和《商品房买卖合同》（预售），合同约定的认购单价、房屋总价与前述商品房认购协议书均同。合同中房屋总价未显示优惠50000元，亦未抵扣前述20000元。事后，原告认为在购房合同中未享受所谓的“交2万元抵5万元”的价格优惠，遂向瑞昌市市场和质量监督管理局投诉，要求被告返还20000元购房款，该局经调查并调解无效后，于2018年5月21日作出了（九瑞）市监（消）罚决［2017］2号行政处罚决定，认定被告拒绝退款的行为侵害了消费者（包括原告）合法权益，对被告做出了责令改正、罚款200000元的行政处罚。因被告拒不返还20000元，原告遂诉至一审法院，要求被告返还20000元购房款。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，遵守法律、行政法规，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人签订的网签信息确认表和商品房认购协议书、商品房买卖合同（预售）依法成立，对原、被告双方具有法律约束力，双方应履行合同义务。协议书、合同约定的房屋总价均为562594元，并无他解。原告向被告应缴纳的购房款562594元，而非582594元或612594元，原告缴纳的20000元应在562594元房屋总价中予以冲抵，被告未予冲抵，更未让原告享受所谓的“交2万元抵5万元”优惠价格。江西省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第三十五条规定，从事开发建设商品房的经营者，不得在商品房购销合同约定的商品房总价外向消费者收取任何费用，凡由经营者承担的费用，不得转嫁于消费者。被告作为从事开发建设商品房的经营者不得在商品房总价外收取原告任何费用，被告辩称原告系在知悉一系列所谓的优惠政策后自愿交费的意见违反上述规定，本院不予采纳。被告在收取原告合同价款外又收取20000元购房款，无合同依据，亦违反上述规定，属违约行为，应当承担违约责任，返还原告20000元购房款。被告辩称瑞昌市市场和质量监督管理局的行政处罚的责令改正，是将正确的不令人误解的房产交易价格公示，而非认定被告因该预约合同收取的20000元不合法。一审法院认为，原告等消费者向瑞昌市市场和质量监督管理局诉求的是返还20000元购房款，该局认为被告拒不退款的行为侵害了包括原告在内的消费者权益，故作出责令改正行政处罚，此条正解为责令被告改正违法行为，退还购房款。被告辩解意见系对行政处罚决定的曲解，不予采纳。原告起诉要求被告返还在总房价之外多收的购房款，并非诉请撤销商品房预售合同。原告在发现权利被侵害后，向瑞昌市市场监督管理局投诉，瑞昌市市场监督管理局进行调查并组织双方进行协商，2018年4月终止调解程序。原告的起诉应适用一般诉讼时效规定，未超过诉讼时效。被告关于原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见不成立，不予采纳。综上，被告在收取原告合同价款外又收取20000元购房款，无合同依据，亦违反相关规定，属违约行为，应当承担违约责任，返还原告20000元购房款。一审法院判决：限被告瑞昌市福银实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈洪大购房款20000元。一审案件受理费300元，减半收取150元，由被告瑞昌市福银实业有限公司负担。二审期间，上诉人提交商品房买卖合同（预售补充协议）复印件，证明目的：双方补充协议的第3条第2款中特别规定，合同第三章第6条中的房屋总价款已经做出了折扣约定；瑞昌市市监局的处罚档案资料复印件一份，证明目的：整个买卖合同过程折扣分为三步，被上诉人知晓第一、三步优惠行为，唯独不知晓第二步优惠行为，显然是在虚假陈述。被上诉人认为两证据不属二审新证据，“三性”不认可。二审中，被上诉人提交瑞昌市人民法院（2021）赣0481民初131号、（2021）赣0481民初129号、（2021）赣0481民初128号、（2021）赣0481民初127号、（2021）赣0481民初130号生效判决复印件，证明目的：本案诉争的事实与提交证据的生效判决的一致，该五份判决中对事实的认定具有既判力。上诉人对证据真实性、合法性认可，关联性不认可。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。国务院和有关部门为此出台了一系列政策、规章和措施，其中为了进一步规范开发商的商品房出售活动，对开发商新开楼盘的商品房出售实行“一房一价”备案机制，起到了透明市场交易价格，促进房地产交易市场平稳健康发展的作用。国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》第九条规定“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”经查，上诉人所称的销售实际明码标价即“表单价”，并非是其向当地价格部门备案的申报价格，该“表单价”高于申报价格，上诉人应按照申报价格明码标价对外销售。《商品房销售明码标价规定》第十三条规定“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”现上诉人采取虚假标价方式误导购房者，造成购房者在申报价格之外加价购买涉案房屋的后果。上诉人变相加价销售涉案商品房的行为破坏了房地产市场秩序和国家对房地产监管的宏观政策，上诉人的行为既违反上述行政规章强制性规定，也违背民事活动中应遵循的诚实信用和公序良俗原则，故双方当事人关于“交2万元抵5万元”的约定，自始无效。一审关于上诉人应返还被上诉人2万元购房款的处理，并无不当。综上所述，一审判决查明事实清楚、处理适当，可以维持；上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人瑞昌市福银实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张再生审判员  陈小江审判员  曹 琛二〇二一年八月二日书记员  郑筱楠