安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0722民初2210号原告（反诉被告）：唐礼刚，男，1978年11月25日出生，汉族，农民，住安徽省枞阳县。原告（反诉被告）：陶杜青，女，1981年7月26日出生，汉族，农民，住安徽省枞阳县。上述两位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：朱祥，安徽枞杨律师事务所律师。上述两位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴伟，安徽枞杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。统一社会信用代码913407626881017301。法定代表人：肖礼单，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高悦乐，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汪甲，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）唐礼刚、陶杜青与被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐礼刚及原告（反诉被告）唐礼刚、陶杜青共同的委托诉讼代理人吴伟，被告（反诉原告）华金公司的委托诉讼代理人高悦乐、汪甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐礼刚、陶杜青向本院提出诉讼请求：1．判令华金公司向唐礼刚、陶杜青支付自2019年10月1日起至2021年5月17日期间的逾期交房违约金78183元，并自2021年5月18日起，以438000元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金至实际交房之日止；2．本案诉讼费用由华金公司负担。事实和理由：唐礼刚与陶杜青系夫妻关系。2018年6月11日，唐礼刚、陶杜青与华金公司之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定唐礼刚、陶杜青购买华金公司开发的绿岛家园第26幢3单元505号住宅房，建筑面积108.28平方米，房款为438000元。同时，合同第八条、第九条约定，华金公司应当在2019年9月30日前，将验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付给唐礼刚、陶杜青；逾期交房的，唐礼刚、陶杜青有权要求华金公司继续履行合同，并自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之三标准向唐礼刚、陶杜青支付违约金。唐礼刚、陶杜青已按合同约定支付全部的购房款，但华金公司未能按合同约定时间交房，直至2021年7月1日对方通过邮寄方式通知唐礼刚、陶杜青办理交房手续。双方就逾期交房产生的违约金事宜多次协商未果，诉至法院。华金公司辩称，1.案涉房屋未能如期交付系施工单位延误工期所致，并非华金公司故意违约，请求法院结合实际情况予以核减。2.2020年发生新冠肺炎疫情，致停工停产，属不可抗力，停工期间的违约金不应计算在内，请求法院对因疫情强制停工停产期间（即2020年2月9日至2020年3月9日）的违约金予以核减。同时，华金公司向本院提出反诉请求：1.判令唐礼刚、陶杜青立即向华金公司支付逾期缴纳购房款违约金9744元（自2018年7月1日起至2018年10月25日止，以28万元为基数，按日万分之三的标准支付）；2.本案的反诉费用由唐礼刚、陶杜青负担。事实和理由：本案双方之间签订的《商品房买卖合同》第六条约定，唐礼刚、陶杜青应当在2018年6月30日前往公积金中心办理按揭手续，但唐礼刚、陶杜青直到2018年10月25日才交纳完尾款，根据合同第七条约定，逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并自规定的最后交付期限的第二天起至实际全额交付之日止按日万分之三标准向华金公司支付违约金。因此，华金公司向法院提起反诉诉求。唐礼刚、陶杜青反诉辩称，1.公积金贷款发放时间与唐礼刚、陶杜青办理贷款时间不是同一概念，华金公司属于偷换概念。2.本案实际情况是办理公积金贷款需要提供经过房产局备案登记的《商品房买卖合同》，而本案《商品房买卖合同》华金公司备案时间是2018年7月20日，唐礼刚、陶杜青前往铜陵市住房公积金管理中心办理按揭手续的时间是2018年7月30日，是华金公司的员工亲自带领前往，至于铜陵市住房公积金管理中心因审核原因导致延迟发放贷款，该责任不应由唐礼刚、陶杜青承担。综上，唐礼刚、陶杜青不存在违约情形，请求驳回华金公司的反诉诉求。唐礼刚、陶杜青为证明其本诉主张及抗辩华金公司的反诉主张，向本院提交以下证据：1.唐礼刚、陶杜青的身份证复印件各一份。证明他们主体身份情况及诉讼主体适格。2.华金公司的企业信息查询单复印件一份。证明华金公司的企业身份信息情况。3.2018年6月11日唐礼刚、陶杜青与华金公司之间签订的《商品房买卖合同》复印件一份。4.2018年6月11日安徽增值税普通发票（价税合计158000元）及2018年10月24日安徽增值税普通发票（价税合计40000元）复印件各一份。5.2018年10月25日铜陵市个人住房公积金委托贷款放款凭证复印件一份。6.铜陵市职工住房公积金提取通知支付书复印件一份。7.2019年12月23日住宅专项维修资金专用收据复印件一份。上述证据3至证据7（庭审中出示了原件，原件已退回），证明双方签订合同的事实及合同约定的权利义务情况，唐礼刚季、陶杜青按合同约定支付了全部购房款438000元及华金公司违约的事实。华金公司为抗辩唐礼刚、陶杜青的本诉主张及证明其反诉主张，向本院提交以下证据（备注：证据1至证据3系本诉证据，证据4至证据6系反诉证据）：1.《枞阳县.绿岛家园三期工程总承包施工合同》、安徽省铜陵市中级人民法院通知书复印件各一份。证明华金公司并非故意逾期交房，逾期交房系承包方安徽东华建设有限公司延误工期所致，华金公司就其违约行为已提起诉讼的事实。2.《的通知》《合肥市疫情防控应急指挥部10号文件》网页截图复印件各一份。证明发生新冠肺炎疫情属不可抗力，疫情期间建筑企业不能违反疫情防控规定复工复业；同时证明根据相关部门的规定，房地产建筑企业的复工时间为2020年3月9日。3.绿岛家园第26幢楼不动产权证书、2021年6月30日的交房通知书及短信发送的截图复印件各一份。证明华金公司已告知唐礼刚、陶杜青购房的商品房已具备交房条件，尽快办理房屋交接手续。4.唐礼刚、陶杜青的身份证复印件与华金公司营业执照复印件及法定代表人身份证明书原件各一份。证明双方的诉讼主体适格。5.付款的条据及相关材料复印件各一份。证明唐礼刚、陶杜青未能按照合同约定交纳购房尾款的义务，直到2018年10月25日才履行完毕。6.2018年6月11日唐礼刚、陶杜青与华金公司之间签订的《商品房买卖合同》复印件一份。证明双方之间签订的合同第六条、第七条明确约定了购房方违约，应向出卖方承担的相应责任。经过庭审举证、质证，双方当事人对对方提供的证据发表质证意见如下：华金公司对唐礼刚、陶杜青提供的证据1至证据7均无异议。唐礼刚、陶杜青对华金公司提供的证据1真实性无异议，但认为达不到其证明目的，合同具有相对性，华金公司应对唐礼刚、陶杜青承担违约责任，第三人违约不是免除华金公司承担责任的理由。对其提供的证据2真实性无异议，但认为与本案无关联性，达不到其证明目的，本案合同约定的交房时间是在新冠肺炎疫情之前。对其提供的证据3中的不动产权证书真实性无异议，接到交房通知书时间是在2021年7月1日，华金公司缺少建筑工程质量认证书，双方尚未办理交接手续。对其提供的证据4无异议。对其提供的证据5及证据6均无异议，但认为达不到其证明目的，理由同反诉答辩意见。经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对双方当事人提供的证据作以下认定：对唐礼刚、陶杜青提供的证据1至证据7，对方对其均无异议，本院经审查对该些证据予以确认。对华金公司提供的证据1及证据2，本院认为，证据1系因案外人违约相关的证据，即使属实也不是免除其对合同相对人承担违约责任的法定理由；证据2系新冠肺炎疫情相关证据，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但华金公司根据合同约定应于2019年9月30日前就应交付房屋，此时新冠肺炎疫情尚未发生，华金公司系因迟延履行后发生新冠肺炎疫情的，不能免除其责任。综上，华金公司提供的证据1及证据2与本案无关联性，达不到其证明目的。对其提供的证据3，本院经审查对其真实性予以确认。对其提供的证据4至证据6，对方对其真实性均无异议，本院经审查，对其真实性予以确认。依据以上认定的证据，结合双方当事人陈述，本院经审理查明事实如下：唐礼刚与陶杜青系夫妻关系。2018年6月11日，唐礼刚、陶杜青与华金公司之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定唐礼刚、陶杜青购买华金公司开发的绿岛家园第26幢3单元505号住宅房，建筑面积108.28平方米，房款为438000元。同时，合同第六条、第七条约定，买受人于2018年6月11日付房款首付款158000元，剩余款项280000元于2018年6月30日前往公积金中心办理按揭。合同第八条、第九条约定，华金公司应当在2019年9月30日前，将验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付给唐礼刚、陶杜青；逾期交房的，唐礼刚、陶杜青有权要求华金公司继续履行合同，并自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之三标准向唐礼刚、陶杜青支付违约金。唐礼刚、陶杜青于2018年6月11日前向华金公司支付购房首付款158000元，2018年10月24日支付40000元，2018年10月25日通过公积金按揭贷款方式支付240000元。另华金公司未能按合同约定时间交房，直至2021年6月30日才通知唐礼刚、陶杜青办理交房手续。双方就逾期交房产生的违约金事宜多次协商未果，由此成讼。另查明，案涉房屋于2018年7月20日办理登记备案，备案号枞房合备字（2018）07526号。2021年6月30日，案涉绿岛家园第26幢楼已办理了不动产权证，不动产权证号为皖（2021）枞阳县不动产权第××号。本院认为，2018年6月11日，唐礼刚、陶杜青与华金公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华金公司未按合同约定履行交付房屋义务已构成违约，应承担相应的民事责任。案涉绿岛家园第26幢楼于2021年6月30日已办理了不动产权证，证实涉案第26幢楼已达到合同中约定的交付条件，即验收合格并取得竣工验收备案证明。故本案计算逾期交房违约金的购房款为438000元，计算违约金的截止时间为2021年6月30日，即逾期交房的违约金应为83833元（从约定交房日期次日即2019年10月1日起至2021年6月30日止共计638日，每日按已付的购房款438000元的万分之三计算）。关于华金公司称因案外人的原因导致其违约，要求减免其逾期交房违约金的抗辩意见缺乏事实和法律依据，即使华金公司所述因案外人违约属实也不是免除其对合同相对人承担违约责任的法定理由，故不予采纳该抗辩意见。关于华金公司要求扣除因新冠肺炎疫情导致的停工期间产生的违约金，本院认为，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但本案合同中明确约定华金公司应于2019年9月30日前向唐礼刚、陶杜青交付房屋，华金公司未能在此期限前交付房屋，已构成违约，而新冠肺炎疫情是发生在华金公司违约之后，因迟延履行后发生了不可抗力的，不能免除华金公司的责任，故对此抗辩理由亦不予采纳。关于唐礼刚、陶杜青向华金公司交付购房款是否存在违约情形。本院认为，双方之间签订的合同第六条、第七条约定，剩余款项280000元于2018年6月30日前往公积金中心办理按揭，办理按揭贷款的前提条件之一需要双方之间签订的合同已办理了备案登记，而本案购房合同在2018年7月20日才办理了登记备案，故合同中约定2018年6月30日前往公积金中心办理按揭对唐礼刚、陶杜青无约束力，此后，在能办理按揭时，唐礼刚、陶杜青亦积极办理按揭相关事宜，另按揭款仅办理了240000元，但余下的40000元唐礼刚、陶杜青亦和按揭款同时付清。故唐礼刚、陶杜青向华金公司交付购房款不存在违约情形，对华金公司要求唐礼刚、陶杜青支付逾期交付购房款产生的违约金的反诉诉求，依法不予支持。综上所述，华金公司应向唐礼刚、陶杜青支付逾期交房违约金83833元；对华金公司要求唐礼刚、陶杜青支付逾期缴纳购房款违约金的反诉诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）唐礼刚、陶杜青逾期交房违约金83833元。二、驳回被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司对原告（反诉被告）唐礼刚、陶杜青的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元，减半收取计877.50元；反诉费用50元，减半收取计25元，均由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  朱士标二〇二一年八月九日书记员  郑 丽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。