四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1381民初3065号原告（反诉被告）:孙国平，男，汉族，1970年4月25日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建平，四川义立律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩大佳，男，汉族，1971年5月4日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。被告：刘克松，男，汉族，1983年10月13日出生，住四川省南部县。原告（反诉被告）孙国平与被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙国平委托诉讼代理人邓化俊、赵建平，被告（反诉原告）韩大佳及委托诉讼代理人赵开文到庭参加诉讼。被告刘克松经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告（反诉被告）孙国平本诉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签订的《租房合同》，判令二被告立即腾房并交还房屋；2、判令二被告立即向原告支付自2015年3月1日起至2020年12月31日的房屋租金695539.2元及自2020年12月31日起至被告交还房屋之日止的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与二被告于2014年11月14日签订《租房合同》，约定将原告所有的位于洪山镇××农贸市场××楼（面积约为1700平米）出租给二被告，租期为8年，房屋租金每年12万元，前三年原告每年让二被告2万元，三年以后每年递增8%。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但二被告却未按照合同的约定按期足额支付房屋租金，原告多次催促二被告支付房屋租金，二被告均以各种理由拖延，其拒付房屋租金的行为已构成根本违约，故原告诉至法院判如所请。审理过程中，原告孙国平变更第二项诉讼请求判令二被告支付从2016年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金为569568元及2021年1月1日起至被告交还房屋之日止的租金。被告（反诉原告）韩大佳辩称：其一，原告的主体不适格，案涉房屋为原告孙国平与其他四人共同开发。2014年原告与韩大佳、刘克松签订《租房合同》时，房屋的产权是五合伙人的，竣工后办理产权时才将案涉房屋产权办理给了原告（反诉被告）孙国平，产权办理之前的租金应由五原告收取，而不是由原告（反诉被告）孙国平一人收取。其二，签订的《租赁合同》不合法，案涉房屋存在重大瑕疵，楼梯口的雨棚没有修建，房屋没有竣工导致被告不能如期开业，给被告带来损失。被告多次与原告进行协商未果未交纳租金，故应驳回原告（反诉被告）孙国平诉讼请求。被告刘克松未进行答辩。被告（反诉原告）韩大佳向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付反诉原告在租赁期间为反诉被告垫付的电费156594元；2、反诉被告支付反诉原告封闭气楼所开支的人工及材料费12000元和维修通道、做雨棚所产生的人工费、材料费18050元；3、反诉被告赔偿反诉原告因停业一年的损失45万元；4、因租赁房屋面积减少，租金也相应递减；5、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年11月14日签订《房屋租赁合同》，约定将反诉被告位于阆中市平米的房屋租赁给反诉原告用于经营超市，当时反诉被告的房屋尚未竣工，气楼未封闭，反诉原告无法正常使用。经反诉被告和其合伙人均要求反诉原告自己去封闭气楼，所有开支由反诉被告承担。反诉原告封闭气楼开支120000元，反诉原告将气楼封闭后便于2014年11月将房屋进行装修，同年12月由各商家开始铺货。反诉原告准备于2015年2月7日正式开业，但由于反诉被告的房屋未竣工验收，导致无法营业，致使反诉原告停业一年，将所铺货物退还商家，给反诉原告造成巨大损失，致使反诉原告于2016年1月11日才正式营业。开业后，住户闹事要求给其留通往农贸市场通道，反诉原告将房屋重新隔离留出通道，导致租赁房屋面积大幅减少。租赁期间反诉被告二楼房屋质量存在瑕疵导致大面积漏水，反诉原告要求反诉被告及其合伙人进行整改，反诉被告及其合伙人置之不理，反诉原告自行将二楼重新做防水及雨棚开支材料及人工费18050元。2018年案涉租赁房屋竣工，房屋属于孙国平及其他合伙人所有，用电未与商住楼住房分开，用电只有一个户名四川省名臣房地产开发有限公司洪山佳兴，房屋租给反诉原告后，一直由反诉原告韩大佳交费，直到2020年分表变为户名洪山场佳兴市场，之前一直垫付高额电费，应当扣减该电费。直到2019年12月，反诉原告共为反诉被告垫付电费156594元。原告（反诉被告）孙国平辩称，关于反诉原告的第一项诉讼请求不应支持，其理由案涉房屋早于2015年已竣工，不存在施工用电，也不存在生活用电，反诉被告将案涉房屋租给反诉原告时没有产生应由反诉被告支付电费的事实。反诉原告所称其垫付的该项目业主的生活用电电费问题，与本案没有关联，即使该费用存在，本案反诉原告应向业主主张，而不是向反诉被告孙国平主张。关于封闭气楼和人工通道的问题，是否封闭气楼反诉原告应举证证明，其次，封闭气楼不是合同约定的权利和义务。合同中约定了做雨棚产的人工费和材料旨由反诉被告承担，但反诉原告主张的12000元的费用过高，雨棚虽是反诉原告所做，但没有履行告知义务。关于反诉原告要求反诉被告赔偿停业一年的损失的问题，没有合同依据也没有法律依据，而且停业一年也不是事实，故不应支持。关于租赁面积减少的问题，合同约定为1700平米，但案涉房屋实际面积为1800平米，不存在租赁面积减少的问题，反诉原告所称因改造通道而减少100平米与案件事实不符合。综上，除了做雨棚产生的人工费和材料费可以扣减租金20000元外，其他请求不应得到支持，请求驳回反诉原告诉讼请求。被告刘克松对反诉未进行答辩。本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，原告（反诉被告）孙国平与被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松签订《租房合同》，合同约定原告（反诉被告）孙国平将位于阆中市，面积1700平米营业房租给被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松经营商场。原告（反诉被告）孙国平负责商场消防管道、楼梯口雨棚。房屋租金每年十二万，前三年原告（反诉被告）孙国平每年让被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松20000元，三年以后每年递增百分之八，租期为八年。如能保证2014年腊月开业，房租就以2015年3月1日开始一次性付清当年租金，不能达到腊月开业就从2015年10月开始支付租金。商场装修好后，原告（反诉被告）孙国平造成装修和货物损坏，由其负责赔偿。《租房合同》签订后，被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松于当年对房屋进行装修，于12月开始铺货，计划于2015年春节开业,装修完毕后，因房屋尚未竣工，阆中市安监局以鉴定不符合验收标准不准其开业。被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松于2016年1月正式营业至今。被告（反诉原告）韩大佳反诉称装修过程中因安装雨棚花费人工费、材料费12000元；在商场运营过程中，房屋质量问题导致房屋漏雨需要封闭气楼，因封闭气楼花费人工费、材料费18050元。被告（反诉原告）韩大佳为证明其主张，向法庭提交彭刚出具《收条》一张及赵斌出具《证明》一份。原告（反诉被告）辩称雨棚、封闭气楼的人工费、材料费过高认可20000元。被告（反诉原告）韩大佳称为原告（反诉被告）孙国平垫付电费156594元，为证明其主张向法庭提交了2018年1月至2020年12月电费缴费凭证。原告（反诉被告）孙国平对该电费不认可。自2016年1月被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松营业至今未付原告（反诉被告）孙国平租金，其租金金额为2016年1月至2018年12月租金为300000元，2019年1月至2019年12月租金为129600元，2020年1月至2020年12月租金为139968元。截止2020年12月31日共计所欠原告（反诉被告）孙国平租金为569568元。同时查明，案涉房屋位于阆中市（川（2019）阆中市不动产权第0021984号），面积114.84平米；1幢2单元-1层4号（川（2019）阆中市不动产权第0021985号），面积111.22平米；1幢1单元-1层2号（川（2019）阆中市不动产权第0021987号），面积1607.2平米。上述房屋的总面积为1833.26平米，房屋权利人孙国平单独所有，房屋竣工时间2018年9月20日。上述事实，有原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提供并经本院当庭核实的《租房合同》、不动产证登记信息、《单位工程质量评估报告》、《竣工验收报告》、《收条》、《赵斌证明》、《朱洪路社区证明》、照片、电费发票、证人证言等及庭审笔录等在案为凭，予以证实。本院认为，原告（反诉被告）孙国平与被告（反诉原告）韩大佳、被告吴克松双方于2014年11月14日签订《租房合同》。被告（反诉原告）韩大佳辩称签订该合同时原告（反诉被告）孙国平尚未办理不动产证，不属于孙国平所有，房屋尚未竣工，房屋系孙国平等五合伙人所有，孙国平主体不适格，《租房合同》无效。本院认为原、被告签订《租房合同》系双方真实意思表示，按照合同的约定，原告（反诉被告）孙国平将案涉房屋交付给被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松使用至今，足以证明原告（反诉被告）孙国平对租赁房屋系合法占有，对租赁房屋有处分、收益的权利。2019年办理不动产证后，明确案涉房屋为原告（反诉被告）孙国平单独所有，更印证了上述事实。故双方所签订《租赁合同》合法有效，原告（反诉被告）孙国平主体适格，被告（反诉原告）的辩称理由本院不予采信。关于原告（反诉被告）孙国平主张解除合同的问题。原告（反诉被告）孙国平因被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松未按约定支付租金，主张解除双方签订的《租房合同》。本院认为依据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松自2016年1月经营至今长达5年未向原告（反诉被告）孙国平交纳租金，且所提交的证据不足以证明其有正当理由未支付租金。原告（反诉被告）孙国平解除租赁合同的主张于法有据，本院予以支持。关于房屋租赁费用，原告（反诉被告）孙国平认可被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松于2016年1月开业，主张从2016年1月至2020年12月租金为569,568元，2021年1月起至被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松交房之日止的租金按照《租房合同》租金计算方式支付。本院认为原告（反诉被告）孙国平主张符合双方合同约定，且不违反法律相关规定，本院予以支持。关于本案反诉被告（反诉原告）韩大佳主张租赁期间为原告（反诉被告）孙国平垫付的电费156,594元在租赁费中予以扣减的问题。被告（反诉原告）韩大佳诉称因房屋开发时，案涉租赁房屋用电未与商住楼住房用电分开，导致其垫付高额电费，应在租赁费中扣减。原告（反诉被告）孙国平辩称原告（反诉被告）孙国平将案涉房屋租给被告（反诉原告）韩大佳时没有产生应由原告（反诉被告）孙国平支付电费的事实。被告（反诉原告）韩大佳所称其垫付的该项目业主的生活用电电费问题，与本案没有关联，即使该费用存在，本案被告（反诉原告）韩大佳应向业主主张，而不是向原告（反诉被告）孙国平主张。本院认为被告（反诉原告）韩大佳所垫付电费使用主体不限于原告（反诉被告）孙国平，也包含商住楼用户或其他主体，被告（反诉原告）韩大佳将垫付费用仅让原告（反诉被告）孙国平一人承担，既不符合客观事实，也无法律依据，故被告（反诉原告）韩大佳可在厘清用电主体后另案主张其权利。关于反诉扣减雨棚、封闭气楼的人工费、材料费的问题。被告（反诉原告）韩大佳因安装雨棚、封闭气楼共花去人工费、材料费30,000元，原告（反诉被告）孙国平辩称该费用过高两项共认可20,000元。本院认为被告（反诉原告）韩大佳花费的30,000元没有正式发票及相关依据足以证明，原告（反诉被告）孙国平认可20,000元，本院对人工费、材料费20,000元予以确认，并从租金569,568元中予以扣减。关于被告（反诉原告）韩大佳主张停业一年损失450,000元应从租赁费中扣减的问题。原、被告签订的合同中第七条约定“如能保证今年腊月开业，房租以二〇一五年三月一日开始一次性付清当年租金，不能达到腊月开业就从二〇一五年十月份开始支付租金”，条款中没有明确要求被告（反诉原告）韩大佳开业时间，对于导致被告（反诉原告）韩大佳不能按期开业的责任及损失的分摊双方也未明确约定。从合同条款可看出被告（反诉原告）韩大佳的开业时间、开业的条件是否成就均由被告（反诉原告）韩大佳自行掌控，其风险由被告（反诉原告）韩大佳自行承担。在开业条件尚未成就的情况下被告（反诉原告）韩大佳进行铺货其损失应由其自行承担。故对于被告（反诉原告）韩大佳要求原告（反诉被告）孙国平赔偿停业损失的主张本院不予支持。关于被告（反诉原告）韩大佳主张因留通道减少了超市面积应相应扣减租赁费的问题。原告（反诉被告）孙国平辩称对隔通道不知情，也不应当隔通道，系被告（反诉原告）韩大佳自己的行为，不应扣减租赁费。原、被告签订的合同约定租赁物为二楼整层，设计上没有规划通道。被告（反诉原告）韩大佳在未告知原告（反诉被告）孙国平的情况下自行隔留通道，且未举证证明其隔留通道的合理性及必要性，其造成的损失应由其自行承担。故对于原告（反诉被告）孙国平辩称理由本院予以采信，对于被告（反诉原告）韩大佳扣减该部分租赁费的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙国平与被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松于2014年11月14日签订的《租房合同》；二、被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松于本判决生效后90日内将位于阆中市门面内的物品搬出并清除杂物后将房屋交还原告（反诉被告）孙国平；三、被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松于本判决生效后30日内支付从2016年1月至2020年12月租金为549,568元，2021年1月起的租金按照《租房合同》租金计算方式支付至被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松交房之日止。四、驳回被告（反诉原告）韩大佳的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4748元，由原告（反诉被告）孙国平负担165元，由被告（反诉原告）韩大佳、被告刘克松承担4583元；本案反诉受理费5000元，由被告（反诉原告）韩大佳承担4843元，由原告（反诉被告）负担157元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 陈 利二〇二一年八月十八日书记员 杨孜孜