广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13787号上诉人（原审被告）：余莺歌，女，1976年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：王叶红，女，1977年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：包懿庆，广东正平天成律师事务所律师。上诉人余莺歌因与被上诉人王叶红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余莺歌上诉请求：1.依法改判驳回王叶红的诉讼请求，10万定金不得返还王叶红；2.一二审诉讼费由王叶红承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，导致判决错误。余莺歌与王叶红之间的房屋买卖合同无法继续履行是因王叶红的违约导致的，但一审判决并未对该事实进行认定。首先余莺歌与王叶红之间就房屋买卖事项的沟通均是通过第三方中介广州市远见房地产代理有限公司，且一审中对余莺歌与第三方中介的工作人员温子扬的微信聊天记录进行了认定，从聊天记录中可以确定，房屋无法办理按揭手续是因王叶红的违约导致的，王叶红要求余莺歌配合其签订《存量房买卖合同》进行虚报房价，虚高贷款，但余莺歌因该行为是违法的，故拒绝配合，最终导致洽谈失败，合同无法继续履行；其违约行为已造成余莺歌不能即时出让房屋收回资金为还房贷与私营业资金周转，造成现变现该房掉价八万元。一审法院对这一事实并未认定，导致判决错误。综上，一审法院对案件事实认定不清，导致做出错误判决，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回王叶红的诉讼。王叶红辩称，不同意余莺歌的上诉请求。涉案合同已于2019年11月28日解除，合同解除的原因是由于余莺歌没有按照合同约定履行其应履行的义务，并非王叶红过失。王叶红在合同解除中没有任何过失，因此不应向余莺歌退还定金10万元，请求二审依法驳回余莺歌的上诉请求。王叶红于2020年1月19日向一审法院起诉请求：1.余莺歌向王叶红返还双倍定金人民币200000元；2.余莺歌向王叶红赔偿中介代理咨询费人民币23000元；3.余莺歌向王叶红赔偿办理按揭手续费用共计22000元；4.由余莺歌承担全部诉讼费。一审法院认定事实：涉讼房屋位于广州市番禺区南村镇兴业大道西989号诺德名都花园5座1梯603房，建筑面积91.41平方米，房地产权证号02××55，登记权属人为余莺歌。2019年7月4日，余莺歌作为卖方，与王叶红为买方以及远见公司为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》（NO.A0001055），约定卖方将涉讼房屋以现状按套售予买方，成交价为2600000元；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合经纪方签署相关文件办理相关手续；本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%违约金或赔偿楼价差额损失等方式：……④在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时；……⑥其他不履行合同或不完全履行合同之情形；若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，或因非经纪方原因的导致本合同终止的，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费，并赔偿逾期收款利息损失、经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全责任保险费、财产保全担保费及评估鉴定费等），因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿；本合同首页记载的各方通讯地址为相关通知、文件、资料等邮寄送达时的送达地址，拒收邮件的仍视为送达；上述地址如有变更者，应在变更后三日内书面通知其他当事人，否则一经正常投递则视为送达，因地址变更而未能实际投递成功的不利后果由变更的一方承担。该合同还约定付款方式为有抵押登记情况适用的转按揭付款：定金100000元在签订本合同时由买方自行交付卖方；卖方应在收到定金10日内向抵押银行办理转按申请手续，并如实向经纪方及买方提供所欠贷款情况，同时在经纪方或银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需的资料且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年1820000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；首期楼款680000元买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方；楼价余款1820000元由贷款银行扣除卖方所欠款项后直接划给卖方。签订合同当天，余莺歌出具《收款收据》，确认收到王叶红交付的承购定金100000元。2019年7月4日，王叶红和远见公司签署《佣金确认书》（NO.0051735），确认经远见公司介绍成功购买涉讼房屋，其同意向经纪方支付23000元作为经纪方的中介代理费及咨询费等。备注载明“签合同支付一万，剩余佣金过户当天支付”。同日，广州市美泽按揭服务有限公司出具《收据》（NO.0002242），确认收到王叶红办理涉讼房屋按揭服务费7000元、调查服务费1500元和转按担保费7500元，上述款项合计16000元。2019年8月27日，远见公司向余莺歌发出《履约催促函（卖方）》，载明“根据合同的第3页的第2条的第3点约定，您必须配合经纪方向抵押银行办理转按申请手续的所有资料，但您并没有在约定时间内履行您的义务。您的行为违反了诚实信用原则，导致合同无法继续履行，已经构成违约”,要求余莺歌在收到此函后5日内履行卖方的义务，继续履行合同。上述函件有守约方签名王叶红，同意发函。2019年11月25日，王叶红通过广东正平天成律师事务所向余莺歌发出《律师函》，函告“由于您不履行合同约定义务致使合同目的不能实现，因此委托人依据买卖合同第六条的约定决定解除《房屋买卖合同》，该合同于本律师函发出之次日起正式解除；您应于收到本律师函十日内一次性向委托人支付双倍定金以及赔偿委托人已支付的中介费用以及按揭代理服务费用损失，共计金额为232000元。”该函件通过EMS专递形式分别向余莺歌所在《房屋买卖合同》中的通讯地址和江西省高安市筠泉路210号合一专业减肥高安店的地址寄递，其中2019年11月28日在合同通讯地址妥投、2019年11月29日在江西地址本人签收。2020年1月19日，王叶红以余莺歌拒绝办理申请转按揭手续以及交易过户手续构成根本违约为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，双方均确认双方签订《房屋买卖合同》时，涉讼房屋有抵押的情况；并确认涉讼房屋的成交价为2600000元，签订合同时买方应支付定金100000元，首期房款680000元于房管部门出具受理递件回执当日支付，剩余款项由转按揭贷款银行划付给卖方；王叶红已于2019年7月4日向余莺歌支付定金100000元。但双方对于以下问题存在争议：一、针对造成涉讼买卖交易未能继续履行的原因及责任问题。王叶红称其方在签订《房屋买卖合同》当天向余莺歌支付了定金100000元，但余莺歌没有按照合同约定配合办理转按揭手续，远见公司于2019年8月27日发函给余莺歌要求配合履行合同义务后仍拒绝办理；涉讼交易并非是其方提出不再转按揭，而是余莺歌不同意办理转按揭，因此远见公司提出自行赎契的方案，其方虽然一开始同意提前支付首付款210000元，但剩余未还按揭款290000元还需余莺歌自行解决，之后余莺歌不同意该方案，余莺歌最终也没有办理提前赎契的手续；双方虽然没有约定履行的具体期限，但合同中约定交易流程为在银行出具同贷书的五个工作日内办理过户手续，而现在同贷书已经出具了，因此涉讼交易未能履行完的原因和责任在于余莺歌没有按照合同约定及时办理转按揭手续和配合递件过户。余莺歌对王叶红的上述主张不予确认，认为其方已经及时将申请按揭的资料交给了按揭公司，2019年8月7日其方又再次提交资料办理转按揭手续，因按揭公司要求扣压其方身份证和收款银行卡原件，而且银行卡密码要重新更改，收取验证码的电话号码要留按揭公司提供的号码，其方不同意；2019年8月中旬王叶红提出不再转按揭，其方同意自行赎契，但因其方现金不足，要求由王叶红提前支付首付款，因当时王叶红只支付了100000元定金，还没有支付首付款，就要求其方先做800000元的首付流水，其方不同意，后来王叶红没有支付首付款，其方无法赎契，之后交易无法继续进行；涉讼买卖交易未能履行完毕是在于王叶红和远见公司提出不合理要求，在王叶红没有支付首付款之前，王叶红和远见公司要求其方支付虚假的银行流水记录所致。余莺歌对其上述主张，提交了余莺歌与远见公司工作人员温子扬的微信聊天记录以及业务资料告知函拟予以证实。其中微信聊天记录部分信息内容：“2019年8月8日，温子扬：‘我同事今天给我说了还款这个事情，你这边不同意按揭那边需要压身份证的方案。那我想问一下如果我去和买家沟通让他周转50万出来把贷款还了（因为买家贷款229万，过户的时候需要再给你21万就可以，如果再给50万帮你还按揭那他给的金额就超过了房屋总价），你在过户当天把多出来的29万转给买家有没有问题’余莺歌:‘贷款是不是也是过户当天到’‘我没有现金拿出去的’温子扬：‘如果之前做专按，过户完就可以放款给你。但是如果按照我们现在的操作方案，你需要大概20天左右可以收到尾款。’‘做转按，你主要顾虑的是哪方面？’余莺歌：‘转按，我不会压身份证，其他没有顾虑’。”“2019年8月8日，温子扬：‘如果转按你们不同意，那你看看能不能在过户的时候拿到29万出来。不然这样拖下去真的没有意义，我们现在虽然可以扣款，出了涂销资料立马就可以过户’余莺歌：‘我在去签买卖合同签就说过我没有钱，所以才卖房子的’温子扬：‘那你想我怎么做？买家10帮你还贷款的方案你这边现在因为身份证这个问题走不通了，我刚才问了买家那边他也没有多余的资金可以周转，我们基本就剩下一个第三方介入的方案’余莺歌：‘不要为难我了，如果不行，要么买家少贷点款，这样就不会有钱多了，要么就不卖了’温子扬：‘你告诉我怎么做吧，现在你说不卖，买家绝对立马起诉你违约，按照房价百分之十的违约金’余莺歌：‘那是你的问题’。温子扬：‘我的问题？我现在是配合你们办理房屋的过户手续，我再去沟通一下吧。’”“2019年8月17日，余莺歌：‘你说的三个方案，第一个是压身份证和银行卡还要换银行卡验证信息号，这个我不可能同意的，第二个是我还没收到钱就要我过户那天先拿出29万，这我也不可能’温子扬：‘那按照你的说法，就只剩下解除合同了。让你拿29万是去还款，而且买家已经给了10万的定金给你了，这样操作就相当于拿19万出来。而且过完户20天左右你就可以收到尾款。同意贷款书也批下来了。’”“2019年8月22日，温子扬：‘刚才钟小姐给了我电话……现在你的意思是让买家那边拿50万出来帮你还款，然后你这边可以在过户当天把这笔钱还给他是吧’余莺歌：‘不是我的意思，是钟小姐问我这样可以吗？我说可以，因为我不想再拖了，也不想来回广州跑了’温子扬:‘因为我一直得不到你的答复，所以我也不敢擅自主张和买家沟通。如果你确定没问题，那我现在去和买家沟通’余莺歌：‘但是过户时我先垫付的钱要付利息给我’温子扬：‘现在是买家帮你垫钱还款哦。过户你有什么垫付的钱？’余莺歌：‘如果你说这笔钱是买家为我垫付的话，那我要先收到我卖房260万的首付款先。我收到首付款自己就可以直接还了，不是吗？’温子扬：‘首付款过户的时候给，网签上面写着很清楚是31是首付，贷款229万。现在买家愿意把首付提前给你，还额外拿多一部分钱出来。如果你不清楚，我可以把网签发给你’余莺歌：‘我没看到你网签合同，签字时你们只有我签字，合同也没给我’。温子扬：“我尽量去和买家沟通，让他拿多40万出来给你还款，加上之前给你10万定金就刚好50万’余莺歌：‘10万是定金，我只同意过户那天拿出来钱的’温子扬：‘定金也是买家给的部分首付扣款，你的意思是买家再拿50万？’余莺歌：‘我签合同之前就跟你说明白了的’温子扬：‘我给了电话买家不同意，他的意思是首付他可以先给你还款，但是多出来20万这部分钱你需要自己想办法，出现的利息看情况是多少这个可以协商，不行就解除合同吧。他也不想浪费时间。’‘他手上没钱拿不出50万，所以他的意思他能把首付现给你，加上之前的10万总共给了31万，剩余的19万需要你自己想办法解决，如果这边比钱产生了利息可以协商。’余莺歌：‘对不起，我的房子卖的是260万，如果首付30%的话，应该给到我78万’”“2019年10月2日，余莺歌：‘260万，给我的首付是78万’温子扬：‘按照你的说法，需要解除网签，重新打过，然后重新申请贷款，不然买家会多给40万给你，他不可能答应’余莺歌：‘可以’温子扬：‘还有就是现在市场主流是能贷款多一点就会贷多一点，如果你房子之前跟人说需要这样，我还真的敢说没人买你房子，同样首付可以买100方3房了，月供只多了121200。我会把你的这个想法和买家说，具体能不能答应看他吧，我也会做他的工作，到时候买家买你的房子初衷就是不想给太多首付’”。王叶红主张无法核实确认聊天记录的真实性，但从聊天记录内容可以反映涉讼交易不能履行在于余莺歌拒绝按照合同约定时间办理转按揭手续并拖延至今，可以看出在中介反复沟通下，余莺歌始终不同意办理转按揭、过户的相关手续；业务资料告知函为复印件，且字迹模糊无法辨认，对该证据无法确认；其方从未要求余莺歌提供800000元银行流水记录；余莺歌陈述其方和中介要求扣压相关证件，其方没有提出这方面要求，办理按揭手续是按揭公司和余莺歌独自沟通，办理按揭需要提供的材料也是按揭公司单独向余莺歌提出的，其方不清楚。二、双方当事人就涉讼房屋建立的房屋买卖合同关系的法律状态问题。王叶红主张因余莺歌未按合同约定办理转按揭手续和过户手续，其方多次催促无果，于2019年11月27日向余莺歌发出要求解除《房屋买卖合同》并双倍返还定金的律师函，余莺歌于2019年11月28日签收，该合同于当日解除。余莺歌则认为2019年10月2日其方询问中介何时付款过户时表达了希望按照合同继续履行的意向，其方确认收到解除合同的律师函，但王叶红发函没有事实和法律依据，该《房屋买卖合同》还在履行之中。三、对于王叶红主张余莺歌赔偿中介代理咨询费23000元、按揭手续费22000元的问题。王叶红称其为了涉讼房屋买卖向远见公司支付了中介代理咨询服务费30000元，向广州美泽按揭服务有限公司支付了委托办理按揭手续费用22000元，后远见公司退回20000元，其方已支付中介费10000元、按揭手续费用22000元，因余莺歌违约产生的损失应由余莺歌赔偿给其方。王叶红提交了远见公司开具的《收款收据》、广州美泽按揭服务有限公司开具的《收据》和以及网银转账截图拟证实上述主张。余莺歌对上述证据真实性无异议，但不确认王叶红拟证明的内容，并认为涉讼交易没有办理按揭手续，因此不应支付办理按揭的费用；而王叶红确认实际支付的中介费是10000元；不同意王叶红要求其方赔偿中介费和按揭手续费的诉请。一审法院认为：王叶红与余莺歌就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于余莺歌是否存在未按合同约定履行办理转按揭贷款义务的问题。双方签订的《房屋买卖合同》约定，卖方应在收到定金10日内向抵押银行办理转按申请手续，并如实向经纪方及买方提供所欠贷款情况，同时在经纪方或银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需的资料且协助买方申请银行按揭。余莺歌对此提交了微信聊天记录和业务资料告知函拟证实其按约按照中介公司和按揭公司的要求将其准备好的申请按揭所需资料交付给了按揭经办方。余莺歌主张该微信聊天记录为其与中介人员的微信沟通记录，从微信聊天记录的时间段显示处于涉讼房屋买卖交易的磋商和履行过程的期间，且主要内容均是涉及涉讼交易的沟通，因此一审法院合理采纳余莺歌主张的该微信聊天记录为其与远见公司工作人员的微信记录的事实。王叶红虽然表示无法核实该微信聊天记录的真实性，但亦未提交相反证据推翻，一审法院不予采纳。而根据余莺歌提交的微信聊天记录内容显示，多条信息均反映余莺歌与中介人员就转按揭需压身份证的事宜进行对话和沟通，余莺歌明确表明不同意转按揭压身份证原件在按揭公司的方案，远见公司工作人员对该方案并无否认并且询问不同意的原因，可印证余莺歌主张的在其办理转按揭手续中按揭公司要求其压身份证原件的事实。对此，一审法院认为，居民身份证为个人重要信息资料，需交压身份证至他人处的方式亦已超出日常买卖交易所能预想的履行方式，余莺歌主张基于风险性和便利性考虑不同意将身份证原件交压至按揭机构，符合理据，一审法院予以采纳。因余莺歌不同意交压身份证而转按手续无法完成，王叶红主张余莺歌不配合办理转按揭贷款手续，理据不足。在双方无法继续进行转按揭手续后，双方理应寻求其他解决方法以继续履行涉讼买卖交易。但根据双方提交的证据以及在一审庭审中的陈述可知，双方虽然之后就履行方案进行多次磋商，但均未能达成一致意见，涉讼《房屋买卖合同合同》履行陷入僵局，双方已失去继续履行合同的基础。王叶红在签订《房屋买卖合同》后四个多月的时间提出解除合同，未违反法律规定和合同约定，一审法院予以采纳。余莺歌已收到王叶红发出的解除合同函件，双方就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》的合同关系已经解除。合同解除后，余莺歌应将收取王叶红的定金100000元退还给王叶红。对于王叶红主张余莺歌违约要求双倍返还定金，理据不成立，一审法院不予支持。至于王叶红诉请余莺歌赔偿中介代理咨询费23000元的主张，王叶红虽然提交了与远见公司签署的《佣金确认书》以及远见公司开具的《收款收据》拟予以证实，但《佣金确认书》中约定的中介代理费金额为23000元，与《收款收据》载明的金额30000元不相符，王叶红虽然表示远见公司仅收取了10000元，但亦未能予以举证证实，亦未能举证证实其已就涉讼买卖交易实际支出中介代理咨询费的金额。故对于王叶红主张余莺歌赔偿中介代理咨询费的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。同理，王叶红主张余莺歌赔偿按揭手续费22000元，亦存在《收据》与其提交的转账记录金额不一致的情形，且涉讼交易实际未办妥转按揭手续，该按揭手续费是否实际产生及支出，王叶红未能予以充分举证，故对于王叶红该诉请，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月11日作出如下判决：一、余莺歌应于本判决发生法律效力之日起五日内向王叶红返还定金100000元；二、驳回王叶红的其余诉讼请求。一审案件受理费4975元，由王叶红负担2675元，由余莺歌负担2300元。二审期间,余莺歌向本院提交一份《存量房买卖合同》，拟证明余莺歌与王叶红解除合同后卖了涉讼房屋，导致余莺歌损失八万元。王叶红质证称，该证据不属于新证据，是在余莺歌提出上诉之前形成的，不确认该证据的真实性、合法性、关联性。本院经审查，认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点是涉案合同不能继续履行的原因和责任以及余莺歌是否需要返还定金的问题。对此，本院分析如下：本案《房屋买卖合同》未能继续履行的原因，最初是余莺歌不同意以交压身份证的方式办理转按揭手续。从责任认定上来看，交压身份证至他人处的方式的确超出日常买卖交易所能预想的履行方式，而双方对此没有事先约定，余莺歌不同意将身份证原件交压至按揭机构的行为，是对其自身权益的保护，具有正当性，因此，一审认定余莺歌基于风险性和便利性考虑不同意该方式的主张符合理据，并无不当，余莺歌不存在因该行为承担违约责任的问题。而《房屋买卖合同》未能继续履行的后续原因还在于，此后双方虽经多次磋商，未能找到合适的方案。因此，一审认为合同继续履行已失去基础，在处理结果上，双方均未承担违约责任，并无不妥，本院二审予以维持。结合本案事实，余莺歌上诉认为王叶红违约，最终导致洽谈失败，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，余莺歌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元,由上诉人余莺歌负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓娟闰审 判 员 刘 卉审 判 员 戴俊英二〇二一年八月二十日法官助理 刘丹红书 记 员 李逸丹