广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14577号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱婉贞，女，1989年11月3日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告、反诉被告）：林振清，男，1989年12月4日出生，汉族，住广东省雷州市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔国峰，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建设银行股份有限公司广州建白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，职务：行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，住广州市天河区，系该银行员工。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信。原审第三人：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街3号506.507。法定代表人：张强。上诉人朱婉贞、林振清、广州云梯地产开发有限公司（以下简称为云梯公司）与被上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建行白云支行）、原审第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称为颐和房产代理公司）、广州丰渡科技有限公司（以下简称为丰渡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。朱婉贞、林振清上诉请求：1.改判一审判决第五项为朱婉贞、林振清无需向建行白云支行偿还剩余的贷款本金及利息以及罚息，由云梯公司径直计付给建行白云支行剩余的贷款本金及利息。2.云梯公司和建行白云支行承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在判决案涉房屋买卖合同关系解除后，应当对双方债权债务进行清理。一审法院对于解除后的债权债务清理不当，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定。朱婉贞、林振清已将在建行白云支行的贷款作为购房款全部支付给云梯公司，但一审法院在判决解除房屋买卖关系以后，并无判决云梯公司将收到的购房贷款部分退还给朱婉贞、林振清，属于债权债务清理不当，损害朱婉贞、林振清权益，也违背了上述司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为特别法，《民法典》关于贷款合同的有关规定为一般法。特别法优于一般法，应当优先适用特别法的规定。一审法院仅依据双方签署的贷款合同要求朱婉贞、林振清赔付剩余贷款及利息，却忽视了朱婉贞、林振清向建行白云支行贷款的实质为购房款，云梯公司是实际收款及受益方，一审法院明显有失公平，应由收取了款项的云梯公司向建行白云支行支付有关贷款，而不应该由朱婉贞、林振清支付。二、朱婉贞、林振清不存在任何违约行为，判令朱婉贞、林振清向建行白云支行支付罚息没有事实依据，即使要支付也应由云梯公司支付；且判项中未明确罚息计息标准，无法执行。综上所述，一审判决存在事实认定错误以及适用法律错误，恳请二审法院改判支持朱婉贞、林振清的全部上诉请求。云梯公司的辩称意见与其上诉意见一致。建行白云支行辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，只是说明了商品房担保贷款合同如果因为买卖合同被解除，担保贷款合同也解除的，那么作为开发商的云梯公司，他应当将收到的购房贷款本息和利息返还给担保权人和买受人。但是该规定并没有免除购房人作为借款合同直接借款主体的还款义务。商品房担保贷款合同和商品房买卖合同，实际上是两个不同的法律关系下的合同。在没有免除借款人的还款义务的情况下，借款人仍应当依照双方借款合同的约定承担还款义务。借款合同第19条明确约定，借款人与售房人有关房产的纠纷跟建行白云支行是没有关系的话，借款合同的义务仍应当履行。即使因为商品房买卖合同解除，而让购房人向建行白云支行提出解除借款合同，其借款合同项下的还款义务仍应当履行。因此不管是依据司法解释的规定，还是双方借款合同的约定，一审判决第五项是合法合理的，二审应予维持。云梯公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项中的贷款利息、第六判项以及第八判项；2.诉讼费用由朱婉贞、林振清承担。事实和理由：一、按揭贷款利息的产生是朱婉贞、林振清选择付款方式所致，与云梯公司无关，不应当由云梯公司承担。二、一审判决第五判项中的利息和罚息的产生是因朱婉贞、林振清迟延付款所致，如果因为朱婉贞、林振清不履行法院判决导致的后果需要由云梯公司来承担，对云梯公司极不公平。三、住房维修基金已由政府指定的银行收取，权益仍属于朱婉贞、林振清，在合同解除时可凭生效法律文书向政府和银行申请退还，不属于朱婉贞、林振清的损失。四、一审判决由云梯公司赔偿朱婉贞、林振清的损失52109元没有事实和法律依据，这些款项由朱婉贞、林振清向其他人缴纳，这些公司不是云梯公司的委托代理机构，与云梯公司无关，其所收款项不应由云梯公司退还。当中的收取50000元的收据并未显示是为购房案涉房屋而产生的费用或捆绑收费，这是朱婉贞、林振清的个人行为；朱婉贞、林振清向国信信扬律师事务所缴纳的代办费2100元包括按揭代理费、印花税、合同公证费、委托公证费、抵押备案费等，从朱婉贞、林振清提供的证据可知，国信信扬律师事务所已完成了朱婉贞、林振清对其的委托事项，即使未完成，也是朱婉贞、林振清与国信信扬律师事务所之间的关系，应由国信信扬律师事务所退还。综上所述，一审法院判决部分缺乏事实根据，请求二审法院查明客观情况，正确适用法律，判如所请。朱婉贞、林振清辩称，不同意云梯公司的全部上诉请求，具体理由如下：第一，按揭贷款的付款方式是与云梯公司协商一致的约定内容，云梯公司对此清楚。本案因云梯公司根本违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，有关的按揭贷款合同丧失了履行的基础。由此造成的朱婉贞、林振清的全部损失，应当由云梯公司来承担。第二，原审判决当中对于罚息的处理确实存在不当。本案按揭贷款合同之所以没有办法履行，完全是因为云梯公司的根本违约，按揭贷款合同履行过程中，朱婉贞、林振清不存在任何的违约以及过错，不存在需要向建行白云支行支付罚息的事实以及法律依据。另外一审判决中对于所谓的需要支付罚息，也没有在判项当中明确写明有关罚息的起始时间，以及有关罚息的终止时间，更没有写明罚息的计算标准，也存在不当之处。即使需要承担罚息，也应当由云梯公司来承担。第三，一审判决判处云梯公司赔偿朱婉贞、林振清5万元的电商费以及相应的律师费、物业维修基金、公证费用等费用，是完全有事实以及法律依据的。首先该费用全部都是属于因为朱婉贞、林振清与云梯公司履行有关房屋买卖合同关系所产生的必然费用，有关费用全部都是在云梯公司的售楼中心，与云梯公司绑定的第三方签署了相应的合同、支付了相应的费用。因云梯公司根本违约，导致有关房屋买卖合同关系无法继续履行，以上的费用属于因云梯公司根本违约所产生的必然的直接损失，与云梯公司的违约行为存在必然的以及直接的因果关系，应当由云梯公司予以赔偿。在此需要着重说明的是对于有关5万元的电商费用，在（2020）粤0111民初9797以及9802号案当中，已经明确查明了是属于丰渡公司与云梯公司所约定的向朱婉贞、林振清以及其他的购房者收取的居间费用，在本案当中，朱婉贞、林振清二审提交的证据二可以证明，居间费是购买云梯公司的房产所必须要产生的费用，属于捆绑消费的损失，属于直接损失，应当予以支持。第四，针对云梯公司补充上诉意见当中所称的内容，朱婉贞、林振清认为一审判决判处解除双方的房屋买卖关系，有充分的事实以及法律依据，云梯公司称在有关的房屋买卖合同当中，约定了相关的如果发生延期交房如何处理的问题，只能够是支付违约金而不能够解除合同。这一约定属于格式条款，且明显减轻了云梯公司的责任，加重了朱婉贞、林振清的责任，而且是不合理的，属于无效条款。建行白云支行辩称，一审判决第六项要求云梯公司对第五项的判决承担连带清偿责任，是合法有据的。依据的是建行白云支行和云梯公司之间所签订的楼盘贷款按揭合作协议。在一审的时候对合作协议相关条款已经进行了确认。在朱婉贞、林振清等购房人对本案的抵押借款、解除合同或者出现逾期等，那么云梯公司应当对该贷款未还的本息承担不可撤销的连带保证责任。因此，云梯公司对本案承担连带清偿责任是合法有据的。建行白云支行不同意云梯公司的该项诉讼请求。至于贷款本息和罚息问题，对于本息，在本息不存在逾期的情况下，根据双方约定借款合同的约定，以等额本息的方式，每期包含了本金和正常还贷的利息；罚息是在借款人出现逾期的情况下才会出现，但是本案是因为购房人也就是借款人和云梯公司因为商品房预售合同纠纷，商品房预售合同的解除，然后借款人又提出要跟建行白云支行方解除借款合同。但是至今为止，借款人在我行并没有出现逾期，所以建行白云支行在一审的时候向法庭所提交的对账单是没有拖欠的利息，也不存在任何一分钱的罚息的。朱婉贞、林振清到今天为止一直在正常还贷，建行白云支行没有理由主动提起解除合同，是因为他提起要解除合同，建行白云支行在一审才提起反诉。一审法院审查双方的借款合同后判处罚息的依据是借款合同第三十一条，建行白云支行也是根据该条的标准来计算利息和罚息。因此朱婉贞、林振清所说的一审判决中的罚息的问题，没有标明从何时开始计算，是因为他现在还不存在逾期。所以一审判决第五项判决没有问题的。要是出现了罚息问题，建行白云支行在执行的时候就可以依据借款合同约定的标准来进行计算。颐和房产代理公司、丰渡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦无提交书面意见，本院依法缺席审理。朱婉贞、林振清于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.解除朱婉贞、林振清与云梯公司有关花都颐和山庄*区*栋*号住宅的房屋买卖合同关系，解除签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.解除朱婉贞、林振清与建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.云梯公司向朱婉贞、林振清返还定金20000元；4.云梯公司向朱婉贞、林振清返还已付购房款257384元并赔偿已付首期款损失直至云梯公司返还全部购房款之日为止，具体计算方式为：（1）以已付定金20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月19日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；（2）以已付首期款237384元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月2日起算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；5.云梯公司退还朱婉贞、林振清直至判决生效之日为止，已支付给建行白云支行的贷款本金；云梯公司向朱婉贞、林振清赔偿直至判决生效之日止，已支付给建行白云支行的贷款利息；6.云梯公司将自判决生效之日起朱婉贞、林振清未偿还的贷款本金及利息返还给建行白云支行；7.云梯公司向朱婉贞、林振清赔偿1504单元的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、水电押金200元、国信信扬律师事务所代收费用2109元，合计64580元损失；8.云梯公司向朱婉贞、林振清支付逾期交楼违约金，以已付购房款827384元为基数，按每日0.01%标准自2018年12月31日计算至判决生效之日；9.云梯公司承担本案诉讼费用。建行白云支行反诉请求：1.解除建行白云支行与朱婉贞、林振清签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.朱婉贞、林振清向建行白云支行偿还贷款本金计人民币552464.38元及相应利息和罚息[以552464.38元为本金，执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）上浮10%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，至朱婉贞、林振清实际全部清偿之日止]；3.朱婉贞、林振清向建行白云支行支付为实现债权而支出的律师费22100元；4.云梯公司履行连带保证责任，对朱婉贞、林振清的债务承担连带清偿责任；5.建行白云支行对朱婉贞、林振清的抵押房产（广州市花都区颐*街*号*房）享有优先受偿权；6.由朱婉贞、林振清承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区梯面镇云梯山庄颐*街*号*房，开发商为云梯公司，案涉房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态已抵押，已备案状态。2017年3月19日，云梯公司（发展商、甲方），朱婉贞、林振清（认购方、乙方）及颐和房产代理公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定朱婉贞、林振清向云梯公司认购花都颐和山庄*区*栋*号住宅，付款方式为商业按揭，房价款827384元，住宅专项维修资金按规定由业主承担。乙方于签署认购书时交付定金20000元整（在首期房款中抵扣），在签署认购书之日起七日内，即2017年3月26日前付清首期房款257384元，剩余房款乙方向建行申办额度57万元商业或公积金贷款，乙方须于2017年3月26日前与国信律师事务所签署合同及有关手续办理商业或公积金贷款。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。同日，朱婉贞、林振清向颐和房产代理公司支付20000元款项。2017年4月2日，林振清向颐和房产代理公司支付了10万元购房款。朱婉贞、林振清主张其于2017年4月2日还向颐和房产代理公司支付了剩余首期款137384元，但未能就此提供证据予以证实。2018年3月21日，云梯公司向朱婉贞、林振清开具了金额为257384元的首期购房款发票。2018年3月9日，云梯公司（甲方，卖方）与朱婉贞、林振清（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为云梯山庄颐*街*号*层*房，房屋地址为花都区颐*街*号*房，总房价款827384元，付款方式为按揭贷款付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付257384元，除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年3月3日前申请办理银行按揭贷款手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是建行白云支行，委托代理人国信信扬律师事务所。甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位等。2020年9月27日，朱婉贞、林振清通过EMS向云梯公司寄送《催告函》，主要内容为案涉房屋未达到交付要求，未办理竣工验收备案，要求云梯公司立即向其交付具备合同约定交房条件的房屋。上述《催告函》寄送至《广州市商品房买卖合同（预售）》上载明的云梯公司的通讯地址广州市机场路225号，该邮件于2020年10月9日由他人代收（张瑞）。一审另查明，2018年12月20日，建行白云支行（贷款人）与朱婉贞、林振清（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，借款用途，用于借款人向云梯公司购买广州市花都区颐*街*号*房，借款本金57万元，借款期限360月（即从2018年12月20日至2048年12月20日）。合同第十九条约定：本合同履行期间，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求解除其与售房人签订的商品房买卖合同，若商品房买卖合同被解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。本合同项下的抵押财产为案涉房屋。合同并对其他权利义务进行了约定。2018年12月20日，案涉房屋办理了预抵押登记，登记的权利人是建行白云支行。建行白云支行提交的个人贷款对账单显示，截至2021年3月15日，朱婉贞、林振清已还本金17535.62元，已还利息65489.46元，贷款余额552464.38元，拖欠利息及拖欠罚息均为0。建行白云支行（乙方）提交其与云梯公司（甲方）于2017年10月16日签署的《楼盘按揭贷款合作协议》，约定甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的云梯山庄的楼盘项目进行按揭贷款合作，乙方为甲方上述项目的购房人提供相关的按揭贷款业务。在上述楼盘项目销售期间，甲方对乙方向购房人（借款人）发放的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔个人住房（商业用房）贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围为本协议项下的每笔个人住房贷款《借款合同》所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间自乙方对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自乙方将每个借款人发放的贷款资金划入甲方的指定银行账户之日起至每笔个人住房贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证明书）交乙方核对无误、收执之日。朱婉贞、林振清为证明其因房屋买卖合同解除所导致的损失，提交了以下证据：1.广州房道网络科技有限公司（即丰渡公司）于2018年3月9日出具的《收据》，载明：今收到朱婉贞、林振清交来会员增值服务费50000元，备注部分载明H2-1504。2.颐和房产代理公司于2018年3月9日出具的《收款收据》，载明：今收到朱婉贞、林振清交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）*区*栋*单元代办费1050元.3.住房维修资金缴款通知书，载明缴款单位地址为花都区梯面镇颐林九街3号1504房，缴存金额为11221.35元。4.国信信扬律师事务所出具的《交款收据》，内容为收到朱婉贞、林振清交来的购买H2-1504房按揭代理费900元，代收合同印花税29元，代收合同公证费600元，代收委托公证费300元，代收抵押备案费280元，合计2109元。5.广州市颐和酒店物业管理有限公司于2019年4月7日出具的《收据》一张，该收据载明“今收到H2-1504水电周转押金200元”。建行白云支行为证明其律师费损失，向一审法院提交了《委托代理协议》，该协议约定建行白云支行委托北京大成（广州）律师事务所处理本案纠纷，乙方代理实行全部风险代理付费，双方并对代理费的标准进行了约定。建行白云支行尚未向北京大成（广州）律师事务所实际支付代理费。一审还查明，云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。一审法院审理的丰渡公司诉云梯公司居间合同纠纷一案中，一审法院于2020年11月30日作出（2020）粤0111民初21385号民事判决，该案中查明：丰渡公司与云梯公司签署《花都颐和山庄项目推广服务合同》，约定云梯公司委托颐和房产代理公司从2017年3月15日起至2017年6月30日止，对花都颐和山庄项目进行推广联动服务，客户保护期2017年6月30日至2017年8月15日止等等。一审法院审理的原告李转欢与被告云梯公司、第三人颐和房产代理公司、丰渡公司商品房预售合同纠纷一案〔案号为（2020）粤0111民初9797号〕中，丰渡公司陈述其在云梯公司的授权下负责案涉楼盘的对外推广、销售。其带领购房人看房后，购房人若选择由该司提供居间服务并支付服务费50000元，则可享有在对外售价基础上减少15万元的购房优惠。一审法院于2021年1月18日将载有朱婉贞、林振清要求解除其与云梯公司有关花都颐和山庄*区*栋*号住宅的房屋买卖合同关系的起诉书副本及变更诉讼请求申请书副本送达给云梯公司；将要求解除与建行白云支行的《个人住房（商业用房）借款合同》的起诉书副本及变更诉讼请求申请书送达给建行白云支行。建行白云支行于2021年3月22日向一审法院申请财产保全，要求查封朱婉贞、林振清和云梯公司名下价值574564.38元的财产。一审法院于2021年3月31日作出（2021）粤0111民初1551号之一民事裁定，裁定查封、扣押或冻结朱婉贞、林振清、云梯公司名下价值574564.38元的财产。建行白云支行预交财产保全费3392.82元。一审法院认为，本案纠纷是由于云梯公司延期交房引发的，云梯公司延期交房的事实从我国《民法典》施行前持续至我国《民法典》施行后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用我国《民法典》的规定。朱婉贞、林振清与云梯公司签署的花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》，以及朱婉贞、林振清与建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。本案争议的焦点是：一、朱婉贞、林振清要求解除上述合同，能否得到支持。二、解除后的法律后果如何。关于争议焦点一，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定云梯公司应于2018年12月31日前将案涉房屋交付给朱婉贞、林振清。虽然云梯公司曾委托广州颐和酒店物业管理有限公司向朱婉贞、林振清发出收楼通知书，但无证据证实上述通知发出时案涉房屋已具备法定交付条件，朱婉贞、林振清拒收房屋并无不当。因云梯公司逾期交房，朱婉贞、林振清于2020年9月27日向云梯公司寄送《催告函》，要求云梯公司向其交付具备约定交房条件的房屋，云梯公司至今未能将具备法定交付条件的房屋交付给朱婉贞、林振清使用，已构成违约。案涉房屋何时具备交付条件处于不确定的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条第一款的规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”云梯公司经朱婉贞、林振清催告仍未交付房屋，朱婉贞、林振清现起诉要求解除双方的商品房买卖合同，一审法院予以支持，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，双方房屋买卖合同于2021年1月18日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故朱婉贞、林振清一并请求解除其与建行白云支行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》，应予支持，该合同亦已于2021年1月18日解除。关于争议焦点二，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依照上述法律规定，建行白云支行向一审法院提出诉讼请求，一审法院对此合并审理。上述法律规定了买受人要求出卖人返还购房款之诉与贷款人要求借款人偿还借款之诉合并审理的情况下，出卖人对担保权人、买受人的分别返还义务，目的在于避免当事人诉累，但并未因此免除借款人的还款义务，也未改变各方当事人之间的原有权利义务关系。因此，建行白云支行要求朱婉贞、林振清按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还借款本金及相应的利息和罚息，合理有据，一审法院予以支持。同时，根据建行白云支行与云梯公司签署的《楼盘按揭贷款合作协议》，云梯公司对建行白云支行向云梯山庄的楼盘项目的购房人（借款人）发放的贷款提供连带保证，因此建行白云支行要求云梯公司对借款本金、利息和罚息承担连带清偿责任，一审法院予以支持。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司适用定金罚则，双倍返还定金2万元的诉讼请求。根据本案查明的事实，颐和房产代理公司作为云梯公司的代理人与朱婉贞、林振清签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定朱婉贞、林振清应于签署认购书时交付20000元的定金，因认购书属于预约合同，故认购书中约定的定金，属于为担保合同的订立而支付的定金，其后一方拒绝订立主合同应承受定金罚则，其性质不同于履约定金。因朱婉贞、林振清与云梯公司在认购书后已于2018年3月9日签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，故本案不存在订约定金罚则适用的条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定定金，因此朱婉贞、林振清现以合同解除为由要求云梯公司向其双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司返还已付购房首期款257384元及已付首期款的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。朱婉贞、林振清提供的证据证实其于2017年3月19日支付购房款20000元，于2017年4月2日支付购房款10万元，一审法院予以确认。朱婉贞、林振清主张其还于2017年4月2日向颐和房产代理公司支付了剩余首期款137384元，但未能就此提供证据予以证实，但鉴于云梯公司已于2018年3月21日开具了首期购房款发票，故一审法院认为朱婉贞、林振清至迟于2018年3月21日已付清剩余首期款137384元，该笔首期款的利息可自2018年3月21日起算。据此，利息的计算方式应当为：以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月19日起计算至2019年8月19日；以10万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月2日起计算至2019年8月19日；以137384元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年3月21日起计算至2019年8月19日；以257384元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日开始计算至实际清偿之日止。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司向其返还至本判决生效之日止其已支付给建行白云支行的贷款本金，因房屋买卖合同解除，返还购房款属于合同解除的法律后果，朱婉贞、林振清的该项诉讼请求，一审法院对此予以支持。朱婉贞、林振清要求云梯公司赔偿至判决生效之日止，其已支付给建行白云支行的贷款利息的诉讼请求，因《广州市商品房买卖合同（预售）》中已约定朱婉贞、林振清以按揭方式支付购房款，该付款方式是朱婉贞、林振清与云梯公司共同选定的付款方式，因合同解除，朱婉贞、林振清未能取得案涉房屋，故银行贷款利息属于云梯公司在签署合同时已可预见到的损失，且即使朱婉贞、林振清未选择按揭方式付款而以自有资金付款，云梯公司亦需赔偿朱婉贞、林振清自有资金的利息损失，现朱婉贞、林振清实际已付的按揭贷款利息损失与其以自有资金支付的首期款的利息损失在性质上并无不同，应当采用同样的原则进行处理，故朱婉贞、林振清要求云梯公司予以赔偿已付按揭贷款利息的诉讼请求，一审法院予以支持。关于朱婉贞、林振清主张的其他损失，朱婉贞、林振清支付给丰渡公司的增值服务费50000元属于因朱婉贞、林振清未能购买案涉房屋实际发生的中介费损失，一审法院就同一楼盘购房者要求解除商品房预售合同的纠纷的多个生效判决均已判决云梯公司赔偿该损失，故一审法院对朱婉贞、林振清的该项诉讼请求予以支持。朱婉贞、林振清支付给国信信扬律师事务所的按揭代理服务费等合计2109元属于因朱婉贞、林振清未能购买案涉房屋实际发生的按揭代理服务费等损失，一审法院亦予以支持。对于朱婉贞、林振清已向住房维修资金交存机构缴存的住房维修资金11221.35元，云梯公司应当予以赔偿。对于朱婉贞、林振清向云梯公司支付的代办费1050元，云梯公司应当予以退还。对于朱婉贞、林振清向广州市颐和酒店物业管理有限公司交纳的水电周转金200元，该款项属于预收性质，朱婉贞、林振清可向广州市颐和酒店物业管理有限公司要求退还，朱婉贞、林振清要求云梯公司予以赔偿，一审法院不予支持。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，因逾期交楼违约金是在合同继续履行的情况下产生，现朱婉贞、林振清已解除合同，一审法院已判令云梯公司向朱婉贞、林振清退还购房款并赔偿损失，故朱婉贞、林振清主张逾期交楼违约金理据不足，一审法院不予支持。关于建行白云支行主张的优先受偿权，因案涉房屋仍登记在云梯公司名下，尚未过户至朱婉贞、林振清名下，建行白云支行的抵押权仅进行预告登记，建行白云支行尚未取得案涉房屋的抵押权。预告登记制度的目的是为了保障将来实现债权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，预告登记后债权消灭，预告登记失效。现朱婉贞、林振清要求解除合同的请求已得到支持，合同解除后预告登记应失效，在此情况下建行白云支行要求对案涉房屋具有优先受偿权依据不足，一审法院不予支持。对于建行白云支行诉请的律师费，因其未能提供证据证明律师费已实际产生及金额情况如何，一审法院对此不予支持。朱婉贞、林振清与建行白云支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》是由于云梯公司的违约行为而解除，故反诉费和财产保全费应当由云梯公司承担。云梯公司、颐和房产代理公司、丰渡公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条第一款、第二十条、第二十一条之规定，一审法院于20210年4月6日判决如下：一、确认朱婉贞、林振清与云梯公司之间《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》于2021年1月18日解除；二、确认朱婉贞、林振清与建行白云支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年1月18日解除；三、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向朱婉贞、林振清退还购房款257384元并赔偿首期款利息（以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月19日起计算至2019年8月19日；以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月2日起计算至2019年8月19日；以137384元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年3月21日起计算至2019年8月19日；以257384元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日开始计算至实际清偿之日止）；四、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向朱婉贞、林振清赔偿自2018年12月20日起至判决生效之日止朱婉贞、林振清已向建行白云支行支付的贷款本金和贷款利息（以建行白云支行于判决生效当月核算为准）；五、在本判决生效之日起三日内，朱婉贞、林振清向建行白云支行偿还就《个人住房（商业用房）借款合同》项下，自判决生效之日起剩余的贷款本金及利息和罚息（以中国建设银行股份有限公司广州白云支行于判决生效当月核算为准）；六、云梯公司对上述第五项判决承担连带清偿责任；七、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向朱婉贞、林振清退还代办费1050元；八、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向朱婉贞、林振清赔偿损失63330元（含住房维修资金11221元、会员增值服务费50000元、国信信扬律师事务所代收费用2109元）；九、驳回朱婉贞、林振清的其他诉讼请求；十、驳回建行白云支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7342元（朱婉贞、林振清预交7079元），由朱婉贞、林振清负担392元，云梯公司负担6950元；反诉受理费4773元，由建行白云支行负担111元，云梯公司负担4662元。财产保全费3392.82元，由云梯公司负担。本院二审期间，朱婉贞、林振清向本院提交了五份证据：证据一、（2020）粤0111民初9797、9802号案开庭笔录，证据二、花都颐和山庄项目推广服务合同，证据一、二拟共同证明丰渡公司与云梯公司存在委托关系，50000元电商费用属于购房的捆绑消费，是购买案涉房屋必需支付的费用，属于购房的直接损失，应当由云梯公司赔偿；证据三、（2020）粤0111民初9797号民事判决，证据四、执行立案申请，证据五、执行到款短信通知，证据三至五拟共同证明50000元电商费用已经一审法院确认为购房损失，9797号民事判决已执行完毕。朱婉贞、林振清解释一审没有提交上述证据的原因在于二审收到云梯公司的上诉状以后才发现这些证据的关联性。云梯公司质证认为，这些证据已超过举证期限，不应该予以采纳；这些案件是当事人没有办法办理按揭贷款导致合同解除，这是合理的，但本案的购房款已全部支付完毕，与本案没有关联性。建行白云支行质证认为这些证据与其无关，由法院依法认定。建行白云支行称已将《借款合同》中的贷款全额支付给了云梯公司，云梯公司予以确认。建行白云支行称朱婉贞、林振清已按期偿还2021年7月份的款项，并向本院提交朱婉贞、林振清的《个人贷款还款计划表》，经核算，截止至2021年7月20日，朱婉贞、林振清已还本金21238.17元，已还利息77519.41元，尚有贷款余额为548761.83元未还。朱婉贞、林振清质证对三性无异议，表示到目前为止还是如期还款。云梯公司表示该证据的三性由法院依法认定。本院经审查，朱婉贞、林振清提交的证据不属于二审新证据，对本案处理没有实质性影响，且一审判决已查明相关事实，本院对其二审提交的证据不予采纳。建行白云支行提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理，双方上诉人均对一审判决第一、二、三项未提起上诉，本院经审查并无不当，予以维持。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、朱婉贞、林振清主张案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后应由云梯公司向建行白云支行偿还剩余贷款本金及利息的请求能否成立；二、云梯公司主张无需向朱婉贞、林振清支付朱婉贞、林振清已向建行白云支行支付的贷款利息、无需向朱婉贞、林振清赔偿损失63330元是否成立。对此，本院评析如下：第一，关于案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后剩余贷款返还责任的主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，建行白云支行确认已将《借款合同》中的贷款全部支付给云梯公司，云梯公司确认收到全部贷款，其实际占有使用朱婉贞、林振清支付的首付款及建行白云支行的按揭贷款。依据前述规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》《借款合同》解除后，应由出卖人云梯公司将收取的购房贷款本金及利息返还给建行白云支行，朱婉贞、林振清对此不负返还义务。《借款合同》第十九条载明：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务……贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用……”该条款系建行白云支行为重复使用而提前拟定的格式条款，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）已明确规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行白云支行拟定该条内容，意味着要求朱婉贞、林振清在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还剩余贷款，明显不合理地加重了朱婉贞、林振清的责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对朱婉贞、林振清不具有拘束力。综上，朱婉贞、林振清主张《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后应由云梯公司向建行白云支行偿还剩余贷款本金的请求符合前述法律规定，本院予以支持。一审法院依据前述规定判处朱婉贞、林振清承担剩余贷款和利息的责任，明显不合理地加重了作为守约方的朱婉贞、林振清的负担，属适用法律错误，本院予以纠正。建行白云支行确认朱婉贞、林振清已偿还至2021年7月20日的贷款本金及利息，未产生罚息，根据朱婉贞的《个人贷款还款计划表》，截至2021年7月20日，朱婉贞、林振清的剩余贷款余额为548761.83元；故云梯公司应向建行白云支行返还的剩余贷款为548761.83元。至于建行白云支行主张的剩余贷款利息和罚息，如前所述，《借款合同》第十九条对朱婉贞、林振清不具有拘束力，依据前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款的规定，云梯公司需要向建行白云支行偿还的是其所收受的购房贷款，故本院对建行白云支行主张的剩余贷款利息和罚息，不予支持。若云梯公司在本判决生效后未能按本判决确定的履行期限偿还剩余贷款548761.83元的，云梯公司需依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。第二，关于朱婉贞、林振清支付的贷款利息和损失63330元的处理问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定朱婉贞、林振清以按揭方式支付购房款，云梯公司在签订合同时应预见到朱婉贞、林振清需向按揭银行支付贷款利息。现《广州市商品房买卖合同（预售）》因云梯公司违约而解除，贷款利息属于朱婉贞、林振清未能购买案涉房屋产生的损失，一审法院认为云梯公司应赔偿朱婉贞、林振清已付按揭贷款利息，并无不当，本院予以维持。经核算，截止2021年7月20日，朱婉贞、林振清已向建行白云支行偿还贷款本金21238.17元和利息77519.41元，云梯公司应向朱婉贞、林振清赔偿前述贷款本金及利息。一审法院未在判项中明确云梯公司应赔偿的贷款本金及利息，处理不当，本院予以纠正。朱婉贞、林振清主张云梯公司赔偿的损失63330元分别为其向住房维修资金交存机构缴存的住房维修资金11221元、向丰渡公司支付的50000元和向国信信扬律师事务支付的按揭代理服务费等费用2109元。根据案件查明情况，丰渡公司与云梯公司之间存在委托推广服务关系，云梯公司上诉主张其与丰渡公司无关联，与事实不符，本院不予采信。朱婉贞、林振清支付给丰渡公司的增值服务费50000元、支付给国信信扬律师事务所的2109元和住房维修资金11221元均属于朱婉贞、林振清为购买案涉房屋所必需支出的费用，现朱婉贞、林振清因云梯公司违约导致未能购买案涉房屋，这些费用均属朱婉贞、林振清实际发生的直接损失，一审法院支持朱婉贞、林振清要求云梯公司赔偿前述损失的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱婉贞、林振清的上诉请求成立，本院予以支持；云梯公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1551号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项、第八项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1551号民事判决第六项、第九项和第十项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1551号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州云梯地产开发有限公司向朱婉贞、林振清赔偿自2018年12月21日起至2021年7月20日止，朱婉贞、林振清已向中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付的贷款本金21238.17元和利息77519.41元。四、变更广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1551号民事判决第五项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州云梯地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司广州白云支行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款548761.83元；五、驳回朱婉贞、林振清的其它诉讼请求；六、驳回中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7342元，由朱婉贞、林振清负担342元，广州云梯地产开发有限公司负担5836元；反诉受理费4773元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担111元，广州云梯地产开发有限公司负担4662元。财产保全费3392.82元，由广州云梯地产开发有限公司负担。二审案件受理费19346元，由广州云梯地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘贤君二〇二一年八月二日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹