四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10041号上诉人（原审被告）：成都佳成时代投资有限公司。住所地：成都市成华区迎晖路138号。法定代表人：蒲云辉，总经理。委托诉讼代理人：陈瑞珍，上海汉盛（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯浩，男，1991年2月7日出生，汉族，住成都市成华区。上诉人成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）因与被上诉人冯浩商品预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2021）川0108民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。佳成公司上诉请求：1.撤销（2021）川0108民初26号民事判决书，驳回冯浩对佳成公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由冯浩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。冯浩主张因佳成公司对佳年华广场四号楼进行户型调整而赔偿，但冯浩购买的房屋系佳年华广场2号楼房屋，佳成公司对佳年华广场四号楼进行户型调整并未对冯浩造成任何的影响或损失，冯浩无权要求佳成公司进行赔偿。二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十条规定：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。为了尽快取得并联验收，佳成公司被迫与冯浩签订《赔偿协议》，因此签订该《赔偿协议》并非佳成公司在真实意思下实施的民事法律行为，佳成公司有权要求撤销该《赔偿协议》。冯浩辩称，1.一审认定事实清楚，请求二审予以维持。佳成公司私自对四号楼户型调整，导致小区住户成倍增加，严重损害小区住宅业主的切身利益，规划局依据城乡规划法第六十四条要求其消除影响后再验收。2020年9月，佳成公司主动给全体业主发函并在小区门口张贴公告，声明其愿意为私自调整四号楼户型给全体业主带来的影响和损失承担赔偿责任。2020年11月，佳成公司再次要约冯浩协商赔偿事宜，后经协商签订赔偿协议。但佳成公司未按协议履行。2.赔偿协议是佳成公司为消除其违法改规的影响，主动要约业主签订的，并非被胁迫签订。3.佳成公司具有完全民事行为能力，应按约履行合同义务。一审法院调减违约金没有法律和事实依据，有失公允。冯浩向一审法院起诉请求：1.责令佳成公司偿还冯浩赔偿款98140元；2.责令佳成公司按照赔偿合约约定每天2%的违约金；3.诉讼费用均由佳成公司承担。一审法院认定事实：2017年5月28日，冯浩（乙方买受人）与佳成公司（甲方出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，并约定如下内容：第二章商品房基本情况（一）出卖人以出让方式取得坐落于成华区嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块的建设用地使用权。该地块土地使用权面积为20542.31㎡。（二）买受人购买的商品房（以下简称“该商品房”）所占用的土地规划用途为住宅／公寓，土地使用权终止日期为2083年10月10日。第三条商品房预售依据该商品房已由成都市城乡房产管理局批准预售，预售许可证为1xx8。第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证1xx8号下xx号。（五）该商品房的预测建筑面积39.15㎡，其中套内建筑面积12.72㎡，分摊的共有建筑面积26.43㎡；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房共有部分、共有建筑面积构成，见附件二。第五条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：抵押。抵押登记日期：2016年3月10日，债务履行期限：2016年3月31日-2019年3月31日。第三章商品房价款（三）该商品房总价款为147000元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人在2017年5月27日前支付该商品房全部价款。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》。并有冯浩向佳成公司支付房款147000元的收据。第十二条规划、设计变更（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。该合同还约定其他内容。2017年8月22日，佳成公司向冯浩出具发票载明收到案涉车位款147000元。2020年9月17日，佳成公司向冯浩发出《关于佳年华广场4号楼并联验收告知函》，载明：尊敬的佳年华广场一期业主：成都佳成时代投资有限公司开发的佳年华广场一期项目，于2014年4月28日取得工程规划许可证，规划许可面积154291.99㎡，容积率5.20，其中地上面积109745㎡，地下建筑面积44546.62㎡。项目分为一期一标段（1.2.3号楼及地下室）。一期二标段（4号楼）进行建设开发。一期一标段（1.2.3号及地下室）于2017年取得规划验收合格证并已交付入住。一期二标段（4号楼）与2014年4月23日通过规划方案审查，2014年9月5日通过施工图审查取得图审备案报告，后进入施工图深化设计阶段，对办公户型进行调整，相关手续经成都市城乡建设委员会审查合格，调整符合相关规划要求，于2018年11月取得施工图深化设计后的图审备案报告，并办理了预售许可证进行销售。该户型调整与规划许可证上的部分户型存在不一致，调整前后布局详见附图。现一期4号楼拟向成都市住建局提出提出并联验收申请，已经入规划核实公示阶段，定于2020年9月19日9：00在佳年华广场一期1号大门以及4号楼出入口进行相关公式。如您对公示内容有异议，请您于2020年9月26日9:00之前向成都市公证处书面致函进行反馈。2020年11月3日，佳成公司向冯浩发出《关于佳年华广场一期4号楼规划验收公示的回函》，载明：我公司于2020年9月26日期间在佳年华广场一期一号大门及4号楼主要出入口对佳年华广场一期4号楼进行了土地规划核实公示，并委托成都市公证处对公示事宜进行了公证。公示期间接到您对公示的异议回函，就您提出的异议，我公司向您进行书面答复。我公司此次土地规划核实内容，各项综合技术经济指标满足规划许可证及附图要求。4号楼在施工图深化设计方面有户型调整，经施工图审查机构审查合格后，按审查合格图纸进行修缮，按图施工。我公司经相关政府部门审批，取得合法预售许可证手续后，对4号楼进行销售。后期管理方面，物业公司对1.2.3号楼与4号楼之间的人流出入进行严格管理。我公司已申请办理并联验收相关手续，由此引起的一切法律责任由我公司承担。如您对我公司以上解释有异议的，请于2020年11月10日17点前与我公司联系。2020年11月22日，佳成公司（甲方）与冯浩（乙方房号：xx）签订《赔偿协议》，并约定了如下内容：经甲乙双方友好协商，就甲方佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容，为消除对乙方的影响，经双方友好协商签订赔偿条款如下，必须共同遵守：1.甲方一次性赔偿乙方因4号楼与户型调整对乙方造成影响的损失，甲方支付98140元，乙方开户行全称：中国建设银行贝森路支行，账号：62×××82。2.上述第1条相关费用，在甲方办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书后10个工作日内支付至乙方提供的银行账户。如超过10个工作日未支付给乙方，甲方每天向乙方另付赔偿金总额的2%作为违约金。3.双方协商一致本协议内容保密，乙方不得向第三方透露，不得诱导其他业主，如有违约，本协议终止，乙方退还甲方全部款项，同时甲方可向乙方按房屋总价的20%追究乙方的违约责任。4.乙方对甲方佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容无异议，同意开发商以现状进行规划验收，放弃主张对规划验收异议的权利，也不得诱导其他业主主张权利。5.本协议一式两份，甲方一份，乙方一份（甲方完成支付后乙方须归还），具有同等法律效力。另有附图关于佳年华广场一期4号楼户型图的对比。2020年11月25日，佳成公司向包括冯浩在内的嘉年华一期4号楼业主发出短信，载明：根据之前与业主代表的沟通会议要求，定期通报项目的整改验收进度，现就11月26日-11月25日期间的工作推进情况，告知如下：1.消防验收合格，已取得特殊建设工程消防验收意见书。2.已取得建筑工程规划土地核实意见书。我司将通过微信公众号向各位业主告知最新的情况。感谢各位业主的理解与支持。一审法院另查明，2020年10月16日，成都市规划和自然资源局对佳成公司进行行政处罚，处罚事由为佳成公司未按照《建设工程规划许可证》载明的建筑面积进行建设的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。一审法院认为，本案中，冯浩与佳成公司之间签订了书面的《赔偿协议》，并约定了冯浩与佳成公司双方的赔偿事宜，该书面协议是冯浩与佳成公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于支付赔偿款的问题。根据约束双方的《赔偿协议》的约定：1.甲方一次性赔偿乙方因4号楼与户型调整对乙方造成影响的损失，甲方支付98140元。一审庭审中，冯浩明确主张佳成公司支付赔偿款的金额为98140元，故冯浩主张佳成公司支付赔偿款并无不当。佳成公司在一审庭审中提出该书面协议是胁迫佳成公司所作，并无在案证据证明，一审法院不予认定。故冯浩主张佳成公司支付赔偿款98140元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于支付违约金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案使用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。一审庭审中，佳成公司提出违约金额过高，并主张按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准调整违约金。原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故一审法院根据合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，酌情认定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算违约金。关于违约金的起算时间点的问题，根据约束双方的《赔偿协议》的约定：2.上述第1条相关费用，在甲方办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书后10个工作日内支付至乙方提供的银行账户。如超过10个工作日未支付给乙方，甲方每天向乙方另付赔偿金总额的2%作为违约金。甲方于2020年11月25日办理完成一期4号楼建筑工程规划土地核实意见书，故违约金的起算时间点为2020年12月10日。故一审法院以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准，以98140元为基数，从2020年12月10日起计算至实际付清为止。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、佳成公司于判决生效之日起十日内向冯浩支付赔偿金98140元；二、佳成公司于判决生效之日起十日内向冯浩支付违约金（违约金计算方式：以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准，以98140元为基数，从2020年12月10日起计算至实际付清为止）；三、驳回冯浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2254元，减半收取计1127元，由佳成公司负担。二审中，佳成公司与冯浩提交了新证据。佳成公司提交公证书、回函、邮寄单、情况说明。拟证明，佳成公司对四号楼的情况进行了公示，对冯浩的异议出具了回函。冯浩就公示事宜向规自局投诉。佳成公司和规自局就佳年华规划和验收情况进行沟通及反馈，侧面反映出规自局要求佳成公司要与冯浩协商才能办理四号楼验收。冯浩质证认为，对上述证据三性无异议，对证明目的有异议。上述证据证明因佳成公司的违法行为给冯浩造成了影响，规自局要求其消除影响后才能验收，故佳成公司与冯浩达成了赔偿协议。冯浩提交商品房买卖合同，拟证明，其一审错将同一小区购买车位的合同提交给法院，致使一审查明的合同签订情况与房屋基本信息有误。现二审中重新提交案涉房屋的买卖合同。佳成公司质证认为，对上述证据的三性无异议。本院对双方当事人提交的证据将结合其他事实综合评判。本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，2015年3月18日，冯浩（乙方买受人）与佳成公司（甲方出卖人）签订《商品房买卖合同》，并约定的主要内容为：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于成华区嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块的国有土地使用权；第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第一条规定项目中的xx号房。用途为住宅。本院认为，依据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为佳成公司是否应当向冯浩支付赔偿款及违约金。佳成公司上诉主张，案涉协议系受胁迫签订，非其真实意思表示，该协议应当撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定可知，当事人对自己的主张负有举证证明责任，否则承担不利的后果。现佳成公司并未提交证据证明其在受胁迫的情况下，违背真实意思表示签订了案涉协议，佳成公司应承担不利的后果。故佳成公司主张案涉协议系受胁迫签订，非其真实意思表示，该协议应当撤销的理由不能成立，本院不予支持。佳成公司上诉认为，冯浩系2号楼业主，而4号楼户型调整未对其造成影响和损失。本院认为，如上文所述，案涉协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。案涉《赔偿协议》载明：“经甲乙双方友好协商，就甲方佳年华广场一期4号楼建筑工程规划土地核实公示内容，为消除对乙方的影响，经双方友好协商签订赔偿条款如下，必须共同遵守”。从上述约定看，佳成公司知道虽然冯浩系2号楼业主，但4号楼建筑工程规划已对冯浩造成了影响，为消除影响，经双方友好协商签订赔偿条款，且特别强调必须共同遵守。因此，佳成公司应诚实守信的遵守《赔偿协议》的约定。现佳成公司又认为冯浩系2号楼业主，而4号楼户型调整未对冯浩造成影响和损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院判决佳成公司向冯浩支付赔偿金及违约金正确，本院予以维持。综上所述，佳成公司的上诉请求不能成立，原审判决虽部分事实认定有误，但判决结果正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2254元，由成都佳成时代投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月十日法官助理 郭 旭书 记 员 夏玉荣