广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14627号上诉人（原审原告）：朱淑惠，女，1980年5月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄玲玲，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州联洲房地产有限公司。住所地：广州市天河区雍华东三街1号101房。法定代表人：张宾，董事长。委托诉讼代理人：孙峰，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，广州金鹏律师事务所律师。上诉人朱淑惠与被上诉人广州联洲房地产有限公司（以下简称联洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人朱淑惠不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱淑惠上诉请求：1.撤销一审判决，改判联洲公司向朱淑惠支付2019年9月1日至2019年11月25日期间逾期交楼违约金187523元及直至实际交楼之日止的违约金；2.本案所有诉讼费用均由联洲公司承担。事实和理由：一、一审法院对案件事实没有进行认定或者认定事实不清。（一）一审法院没有对联洲公司交付的房屋是否符合合同约定的交付标准进行审理。朱淑惠一审向一审法院申请向供水、供电、供气、通邮等政府相关部门调取联洲公司取得永久用水用电用气通邮的时间，一审法院没有进行调取，导致朱淑惠至今不知道联洲公司交付的房屋是否符合合同约定的交付标准。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十二条及第十五条的约定，只要联洲公司没有提供供水、供电、供气、通邮的永久使用证明，就不符合交付标准，至今朱淑惠没有见到过这些材料。即使朱淑惠在收楼当天没有提出任何异议，只要联洲公司没有按照合同约定提供符合交付标准的房屋给朱淑惠，朱淑惠就有权拒绝收楼。（二）一审法院认定房屋交付日期为2019年9月13日为事实认定错误。根据联洲公司的《收楼通知书》，通知朱淑惠收楼的时间为2019年9月7日-2019年9月13日，《广州市商品房买卖合同》第十六条约定朱淑惠提出异议的期限是验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，即朱淑惠提出异议的期限为2019年9月20日前，朱淑惠在2019年9月16日向联洲公司提出书面异议，符合双方的约定，不存在朱淑惠逾期提出书面异议的情形。根据附件七第11条的约定，联洲公司及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时即达到交付标准，房屋交付验收的时间以联洲公司收楼通知书约定的时间为准。如前所述，涉案房屋不符合合同约定的交付标准，一审法院认定房屋交付时间为9月13日，没有事实和法律依据。（三）一审法院对联洲公司没有书面回复朱淑惠提出的收楼异议是否属于异议成立的事实认定不清。朱淑惠按照合同约定提出收楼异议，但是联洲公司没有书面回复朱淑惠异议是否成立，一审法院认为联洲公司有回应朱淑惠的异议，并安排人员进行了整改，那理应认定朱淑惠提出的异议是成立的，但是一审法院并没有明确认定该事实。按照《广州市商品房买卖合同》第十六条的约定，无论朱淑惠提出的异议是否合理的，只要朱淑惠认为联洲公司交付的房屋不符合交付标准或者条件的，提出了书面异议，联洲公司必须书面回复朱淑惠及处理，没有书面回复，则视为异议成立。联洲公司以实际行动整改，对朱淑惠来说就是异议已经成立，房屋视为未交付。在验收当天，从买卖双方的聊天记录中可以得出买卖双方均没有交楼的合意。在朱淑惠多次询问何时可以收楼的时候，联洲公司从来没有告知朱淑惠提出的异议不成立，已经完成了收楼的过程。每个人的生活常识都不一样，对于普通大众来说，开发商没有交付钥匙，还要继续使用维修该房产，自己无法使用房屋，进入自己的房屋还需要开发商开门，理所应当认为房屋没有交付。且根据朱淑惠在聊天中提供的房屋现场照片，施工现场，朱淑惠根本无法入住，到处渗水漏水，墙体空鼓，管道生锈，该房屋根本无法正常使用。（四）一审法院认定朱淑惠在本案中不予收楼的两点理由曲解了本案的事实。从朱淑惠与联洲公司整个沟通聊天过程中，朱淑惠从没有拒绝收楼，根本不存在不予收楼的情形，更不存在朱淑惠不予收楼的理由，一审法院认为朱淑惠不予收楼属于曲解事实。朱淑惠要求联洲公司承担逾期交楼的违约责任，是认为联洲公司没有交付符合标准的房屋。（1）朱淑惠在约定的时间验收房屋，同时提出了房屋存在各种治疗问题，并且在异议期间内向联洲公司提出书面收楼异议，联洲公司没有对朱淑惠提出的异议进行书面回复，应视为房屋未交付。根据买卖合同第十七条约定，联洲公司通知朱淑惠收楼后，朱淑惠无正当理由拒绝收楼或者无正当理由拖延验收时间的，联洲公司应当发出书面催告书一次。（2）联洲公司没有提供永久供水供电供气通邮的证明文件，视为未交付房屋。朱淑惠有权追究联洲公司的违约责任。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，使用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、四百九十七条、五百零九条、五百七十七条、五百八十五条的规定。《收楼通知书》中“……逾期未办理收楼手续的视作自动收楼，……”该条款联洲公司并未与朱淑惠协商，并且与双方签订的买卖合同条款不符，联洲公司对该条款未履行提示或者说明义务，致使朱淑惠没有注意或者没有理解与其有重大利害关系的条款，朱淑惠认为自动收楼条款不能成为合同的内容，该条款为无效条款。双方关于收楼的条款应该以双方签订的买卖合同为依据，而不能直接采用收楼通知书中的联洲公司单方视为自动收楼条款。联洲公司二审辩称，一、联洲公司已取得涉案房屋供水、供气、供电、通邮的永久使用证明并向朱淑慧出示，且朱淑惠在收楼日前及签署收楼材料前均未对上述交付条件提出任何异议，朱淑慧关于房屋不符合交付条件的主张没有任何依据。（一）联洲公司已经就涉案房屋取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明，使得涉案房屋达到永久供水、供气、供电、通邮的必要居住条件。联洲公司认为，联洲公司已提交涉案房屋取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，并提交涉案小区居民用水、居民用电发票，可以证明涉案房屋已在交房前达到合同约定的供水、供气、供电、通邮的永久使用居住条件。退一步讲，即使是市政服务提供部门未出具相关具体证明材料，根据《商品房买卖合同》附件七“本合同补充协议”第13条约定：“对买卖合同第十五条的补充及修订：房屋交付时……非因甲方原因导致不能提供（四）、（五）、（八）三项资料的，只要不影响房屋正常交付使用，乙方仍应当按照《收楼通知书》载明的时间收楼，甲方无需承担延期交房的违约责任。”涉案房屋已达到正常交付使用的标准，即使是市政服务提供部门未出具相关具体证明材料，联洲公司也不应因此承担延期交房的违约责任，朱淑惠以涉案房屋不具备合同约定的供水、供气、供电、通邮永久使用证明材料等为由，主张涉案房屋不符合交楼标准，没有事实和法律依据。（二）朱淑慧在收楼日前及签署收楼材料前均未对房屋永久供水、供气、供电、通邮提出任何异议，应视为对涉案房屋的上述交房条件没有异议，朱淑慧收楼后亦无权再向联洲公司主张逾期交楼违约金。《广东省高级人民法院》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”联洲公司认为，朱淑惠在《收楼通知书》载明收楼期限届满日前即2019年9月13日前，以及办理收楼手续之日前即2019年10月31日前，均未对涉案房屋的永久供水、供气、供电、通邮提出任何异议，而是收楼后在准备诉讼过程中方才提出对上述交楼条件的异议。参照《广东省高级人民法院》第三十二条规定，朱淑慧在收楼后再以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，应予驳回。二、朱淑惠的收楼日期应当为2019年9月13日，一审法院认定事实正确。联洲公司认为，因朱淑慧迟延至2019年9月4日支付剩余按揭贷款，联洲公司于2019年9月5日向朱淑惠发送《收楼通知书》，告知朱淑惠应于2019年9月7日至2019年9月13曰前来办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的视为自动收楼。朱淑惠在收到该《收楼通知书》后，于2019年9月7目前往收楼现场验收房屋，但迟至2019年10月31日才领取钥匙、《入住指南》等材料。根据《商品房买卖合同》第十四条及《商品房买卖合同》附件七第十四条之约定，涉案房屋已达到合同约定收楼条件的，朱淑惠无正当理由拒绝验收，应视为在《收楼通知书》中的收楼期限届满之日，即2019年9月13日为涉案房屋的交付时间。三、朱淑惠以房屋装修瑕疵或质量保修范围内的质量瑕疵拒绝收楼，没有任何依据，且朱淑慧未在合同约定的异议期限内提出书面异议，应视为对涉案房屋没有异议。联洲公司认为，朱淑惠拒绝收楼没有任何依据：1．朱淑惠在收楼现场提出的异议均属于房屋装修瑕疵或质量保修范围内的质量瑕疵，并不属于房屋主体结构质量不合格，未严重影响正常居住使用，根据《广东省高级人民法院》第三十一条、《广东省高级人民法院》第十二条之规定，朱淑惠因此拒绝收楼或要求联洲公司承担责任的，不应支持。2．朱淑惠于2019年9月7日前往收楼现场验收房屋，期间朱淑惠并未对房屋质量瑕疵提出任何书面异议，根据上述《商品房买卖合同》附件七第十一条约定，如交付验收中发现属于质量保修范围内的质量瑕疵，朱淑慧应于验收之日起2日内以书面方式提出，否则视为交付房屋无质量瑕疵，即联洲公司交付的房屋并无无质量瑕疵。即便如此，在朱淑惠提出异议后，联洲公司仍然对朱淑惠提出的问题予以登记和积极整改，并再次微信告知朱淑慧可以自行前往物业前台办理收楼手续。2019年10月28日，联洲公司通过微信告知朱淑惠问题已处理完成并请前来复验。2019年10月31日，朱淑惠前来收楼现场复验并办理房屋的交接手续，也并未有书面提出异议。四、联洲公司已按照合同约定向朱淑慧发送《收楼通知书》，并通过微信多次告知朱淑慧可前来办理收楼且不影响对装修瑕疵的维修，但朱淑慧均未办理，其关于联洲公司未告知办理收楼的主张的没有依据。联洲公司认为，朱淑慧在整个收楼过程中，均未提出书面异议，仅通过微信以房屋未整改完为由拒绝收楼，具体如下：1．联洲公司已按照合同约定向朱淑慧发送《收楼通知书》，并通过微信告知朱淑慧可以自行前往物业前台办理收楼手续，但朱淑慧均以“没整改”为由拒绝收楼。2．《商品房买卖合同》附件七第十四条已变更《商品房买卖合同》第十七条第二款的约定，根据附件七第十四条约定，朱淑慧无正当理由拒绝收楼的，视为联洲公司已将商品房交付给朱淑慧，《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为本房地产的交付时间，联洲公司并不需要再次书面催告朱淑慧前来收楼。3．《商品房买卖合同》第十三条、第十五条、第十六条，《商品房买卖合同》附件七第11至第13条，以及《收楼通知书》、联洲公司工作人员微信等，均对房屋的验收手续进行了明确的约定或告知，朱淑慧现以不知晓如何办理收楼手续、不清楚流程等为由不予收楼，显然不符合事实，没有任何依据。综上，请求二审法院依法审理本案，并驳回朱淑惠的全部上诉请求，维持原判。朱淑惠于2020年3月5日向一审法院起诉请求：1.联洲公司向朱淑惠支付2019年9月1日至2019年11月25日期间逾期交楼的违约金（每日按总房价7268318元的0.3‰的标准197523元及直至实际交楼之日止的违约金）；2.本案诉讼费用由联洲公司承担。一审法院经审理查明：1.关于联洲公司是否有权延期交楼的问题。2019年9月5日联洲公司向朱淑惠发出《收楼通知书》，案涉合同第十三条约定，联洲公司应于2019年8月30日前将案涉房屋交付给朱淑惠使用。同时根据第十四条约定“朱淑惠因任何原因导致按揭银行未将按揭款全部划入联洲公司监控账号内，则联洲公司实际交付房屋的时间顺延”，再结合第八条关于朱淑惠需于2018年9月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款的约定及第十条“联洲公司代理朱淑惠办理按揭贷款或联洲公司指定按揭银行的，联洲公司应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户”约定。联洲公司提交证据《中国工商银行网上银行电子回单》证明2019年9月4日，朱淑惠才将按揭款项支付至联洲公司账户，联洲公司根据案涉合同第十四条第2款的约定顺延交付房屋的时间，朱淑惠确认上述电子回单的真实性和合法性，但认为朱淑惠的按揭手续均由联洲公司办理，银行放款的时间和朱淑惠没有关系，不是因为朱淑惠的原因造成的迟延放款。一审法院认为，朱淑惠2019年9月4日将按揭款打到联洲公司指定账户的时间并没有超出案涉合同第八条关于办理按揭时间的约定，联洲公司因此依据案涉合同将收楼日期顺延，并于2019年9月5日向朱淑惠发出《收楼通知书》，并未违反案涉合同的约定。一审法院对联洲公司关于延期交楼的抗辩予以采纳。2.关于案涉房屋质量问题。案涉合同附件七第11条约定，联洲公司《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为案涉房屋的交付时间，结合案涉合同第十六条“朱淑惠应在接到《收楼通知书》之日起7日内对案涉房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期未提出视为同意接收案涉房屋。联洲公司认为案涉房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。联洲公司在接到朱淑惠的异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为朱淑惠异议事实成立，案涉房屋视为未交付”的约定。联洲公司于2019年9月5日向朱淑惠发出《收楼通知书》，朱淑惠应当在2019年9月13日前对案涉房屋进行验收，案涉房屋的交付之日按照案涉合同附件七第11条的约定为2019年9月13日。朱淑惠在2019年9月7日进行详细勘验案涉房屋后，当天通过微信向联洲公司提出案涉房屋存在以下问题并要求整改：入户门：内外门套拼缝不整齐；生活阳台：冷热水管生锈，插座上方外墙砖空鼓，右侧栏杆处外墙砖污染；餐厅：厨房对面空鼓三处；客厅：电视背景墙对面空鼓三处，客厅和餐厅渗水；过道：涂料污染一处；次卧：窗台石断裂（朱淑惠要求更换）；儿童房：墙面污染一处，返潮一处，空鼓两处，木门门框一处破损；次卫、公卫、主卫：6个地漏都偏位了，公卫门套靴脱落；衣帽间：窗台石污染，断裂（朱淑惠要求换）；墙面粗糙一处，栏杆松动一处；主卧：墙面污染一处，空鼓一处，栏杆松动一处，窗户胶条脱落，窗户生锈；主卫：门框破损，门后勾缝一处，淋浴屏破损一处，浴缸普遍石材条污染；防火间：防火窗整个生锈严重，木门门套线破损一处。朱淑惠同时在2019年9月16日通过微信以书面形式向联洲公司发出《收楼验收异议》。虽然朱淑惠在2019年9月13日前并未通过书面形式向联洲公司提出异议，但结合双方的微信沟通情况，朱淑惠通过微信将问题反馈给联洲公司应视为朱淑惠在异议期内提出了异议。因此，联洲公司关于朱淑惠未在案涉合同约定期限内提出书面异议，视为交付房屋无质量瑕疵的抗辩一审法院依法不予采纳。根据朱淑惠提交的与联洲公司的微信聊天记录，联洲公司在2019年9月7日至2019年10月31日期间，针对朱淑惠反馈的房屋质量问题，联洲公司一直有和朱淑惠进行反复沟通并按照朱淑惠要求对房屋进行修缮，朱淑惠也多次到场监督并提出整改意见。同理，虽然联洲公司未以书面形式答复朱淑惠提出的异议，但联洲公司一直有回应朱淑惠提出的异议，并安排人员进行了整改，朱淑惠以联洲公司一直没有给朱淑惠书面的答复以及处理意见的主张缺乏理据，一审法院依法不予采纳。一审法院认为，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。关于联洲公司是否存在迟延交付房屋的问题。朱淑惠在本案中提出不予收楼的理由有两点，其一为案涉房屋存在上述质量问题，其二为联洲公司未向其提供案涉合同第十五条约定的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。关于案涉房屋是否存在质量瑕疵问题，如前所述，朱淑惠、联洲公司均确认案涉房屋存在联洲公司《收楼验收异议》中的质量问题。案涉合同第十六条约定“朱淑惠应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，朱淑惠认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。联洲公司在接到朱淑惠异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”。同时，根据该合同附件七第11条约定“联洲公司及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以联洲公司收楼通知书约定的时间为准，朱淑惠不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续……，交付验收中发现属于质量保修范围内的质量问题瑕疵，……联洲公司收到朱淑惠提出的质量瑕疵异议后按《房地产（住宅）质量保证书》约定的时间进行处理，在不影响朱淑惠对房屋的正常使用情况下朱淑惠不得借此拒绝收楼，否则联洲公司无需承担逾期交楼责任”。一审法院认为，结合生活常识判断，朱淑惠《收楼验收异议》中列明的案涉房屋的问题，尚未达到导致房屋无法正常使用的严重程度。案涉合同第十六条规定的内容应主要指第十二条约定的交房条件和第十五条约定房屋交付时应提供的文件。而对于无严重影响正常居住使用的质量瑕疵，应按案涉合同约定的保修条款进行处理，且根据本案事实，朱淑惠于2019年9月7日以房屋存在质量问题认为涉案房屋不符合收楼条件而不同意收楼，联洲公司亦在规定的期限内回应并按照案涉合同的保修条款进行整改，故朱淑惠以联洲公司未依案涉合同第十六条履行义务，而主张联洲公司存在迟延交楼的问题，与案涉合同约定不符合，一审法院不予采纳。关于朱淑惠收楼时间的问题。联洲公司主张朱淑惠实际收楼时间为2019年9月13日。如前所述，一审法院对朱淑惠关于案涉房屋存在质量问题导致迟延收楼的主张不予采纳，根据案涉合同附件七第十一条的约定，联洲公司发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日（2019年9月13日）即为案涉房屋的交付时间。因此，一审法院认为，朱淑惠的收楼时间为2019年9月13日。朱淑惠提交的《招商.雍华府入伙资料、物品移交清单》《入伙资料、物品移交清单》显示，朱淑惠于2019年10月31日实际接收了案涉房屋，朱淑惠庭审中确认其实际收楼时间为2019年10月31日，属于对己不利的自身陈述，一审法院对此予以确认，同时联洲公司庭审中确认其于2020年11月15日收到朱淑惠关于联洲公司未向朱淑惠出示永久供水、供电、供气永久使用证明的异议。如前所述，导致迟延收楼的责任在朱淑惠，朱淑惠在联洲公司向其发出《收楼通知书》的异议期限内未提出联洲公司未向其出示案涉合同第十五条约定的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件的异议。因此，朱淑惠在本案中提出的两个不予收楼的理由均理据不足，一审法院依法不予支持。综上，联洲公司并无逾期交楼的违约行为，朱淑惠要求联洲公司支付迟延交楼的违约金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，于2021年4月13日判决如下：驳回朱淑惠的全部诉讼请求。一审案件案件受理费4050元，由朱淑惠负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人均未提交新证据。朱淑惠向本院提交调查取证申请书，申请向相关部门调取有关涉案房屋永久供水、供电、供气及通邮的证明文件。二审另查明，朱淑惠（乙方）与联洲公司（甲方）签订的《商品房预售合同》第二条约定：“甲方以出让方式取得位于天河区黄云路（AT1004010地块）编号为4的地块的土地使用权……投资建设招商雍华府一期商品房”；第四条约定：“乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的招商雍华府一期自编3、4、S2栋第自编3栋5层501房”；第十二条约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条约定：“甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”第十四条约定：“……乙方未能付清任何应付款项……或因任何原因导致按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延……在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。”第十五条约定：“房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：……（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”第十六条约定：“乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方接到乙方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”附件七本合同补充协议第11条约定：“对买卖合同第十二条的补充及修订：甲方及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。乙方不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，甲方《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为本房地产的交付时间。……该商品房经竣工验收合格，如交付验收中发现属于质量保修范围内的质量瑕疵，乙方应于验收之日起2日内以书面方式提出，否则视为交付房屋无质量瑕疵。甲方收到乙方提出的质量瑕疵异议后按《房地产（住宅）质量保证书》约定的时间进行处理，在不影响乙方对房屋的正常使用情况下乙方不得借此拒绝收楼，否则甲方无需承担逾期交楼责任。……”第三十条约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的组成部分。若本补充约定与买卖合同的有关约定相冲突时，以本补充协议的约定为准。……”根据朱淑惠提交的其与联洲公司工作人员的微信聊天记录显示：朱淑惠在2019年9月7日对涉案房屋进行现场验收，并提出需要整改方案，联洲公司表示将跟进整改情况；2019年9月12日至9月16日期间，双方就整改问题进行多次沟通；2019年9月16日，朱淑惠通过微信向联洲公司发出《收楼验收异议》；2019年9月16日至2019年10月31日期间，双方仍就整改问题进行沟通；2019年10月31日，朱淑惠提出要求查看竣工验收及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料，联洲公司工作人告知可以在前台查看，朱淑惠未提出异议；2019年11月15日朱淑惠对永久供水供电供气证明提出异议，联洲公司于2019年11月16日应朱淑惠要求将相关证明文件拍照发送给朱淑惠。再查明，涉案房屋所在的“自编号招商雍华府一期1-5#住宅、S2#商业”于2018年12月27日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。关于供水问题，联洲公司向一审法院提交了以下证据：1.2019年1月28日广州市自来水公司东区供水分公司出具的《新（改）装管道水质验收合格证明书》，记载用水申请人为联洲公司，用水地址为“黄云路AT1004010（招商雍华府）”内容为“此路段已于2019年1月28日经冲洗（消毒），水质检验合格。”2.水费发票，显示购买方为联洲公司，居民生活用水，交付时间段为2019年6月26日至2019年7月19日，备注记载地址为：广东省广州市天河区黄云路AT1004010地块（招商雍华府）。关于供电问题，联洲公司向一审法院提交了以下证据：1.《客户受电工程竣工检验意见书》，显示用电地址为“广州市天河区xx路xx府西一街、二街、三街、四街”，广州市供电局有限公司天河供电局在“竣工检验意见”处加盖印章确认，检验时间为2018年11月30日；2.电费发票，购买方为联洲公司，用电地址为广州市天河区xx路xx街2号501房，计费时段为20190320-20190701，居民生活用电。关于供气，联洲公司向一审法院提交了《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，显示雍华府项目一期燃气管道工程竣工日期为2019年5月28日，经检验该工程符合设计要求和有关技术标准，已通过验收，具备通气条件，并已签署工程保修，自工程验收合格之日起，即移交广州燃气集团有限公司管理，工程进入保修期，广州燃气集团有限公司东区分公司加盖印章。关于通邮，联洲公司向一审法院提交了《通邮申请表》，中国邮政集团公司广州市分公司于2019年4月29日对包括xx街1-4号在内的23栋楼的通邮申请予以登记，并自登记之日起1周内单凭投递。本院于2020年10月26日作出的（2020）粤01民终17170号民事判决书中记载，该案争议房屋为雍华府一期自编1栋403房，联洲公司向该房屋业主发出《收楼通知书》中的收楼期限届满之日为2019年6月30日，该生效判决认定“联洲公司通知购房人收楼时房屋已完成竣工验收备案并能满足基本居住需求，符合法定和约定的交付条件，联洲公司的交付行为有效。”本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。朱淑惠主张本案应适用《中华人民共和国民法典》，一审法院适用法律错误，缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.涉案房屋在通知收楼时是否符合《商品房预售合同》第十二条约定的供水、供气、供电、通邮的交付条件；2.朱淑惠能否依据《商品房买卖合同》第十六条主张涉案房屋应视为未交付；3.联洲公司是否逾期交楼并应否承担违约责任。对此，本院分析如下：关于涉案房屋的供水、供气、供电、通邮问题，联洲公司在一审期间已提交了《新（改）装管道水质验收合格证明书》、水费发票、《客户受电工程竣工检验意见书》、电费发票、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》，可以证实在2019年9月5日联洲公司向朱淑惠发出《收楼通知书》时，涉案房屋已具备《商品房预售合同》第十二条约定的供水、供气、供电、通邮条件。同时，朱淑惠在2019年10月31日办理收楼手续时，并未对联洲公司在前台展示的相关证明文件提出异议，联洲公司亦已将相关文件照片微信发送给朱淑惠，故朱淑惠以涉案房屋不具备《商品房预售合同》第十二条约定的供水、供气、供电、通邮条件为由主张涉案房屋不符合交付条件，理由不成立，本院不予采纳，对朱淑惠的调查取证申请不予接纳。关于朱淑惠提出的异议是否适用《商品房预售合同》第十六条的问题。根据本案事实，朱淑惠于2019年9月7日以存在质量瑕疵问题，认为涉案房屋不符合收楼条件为由而不同意收楼，并在当天通过微信向联洲公司工作人员提出异议，联洲公司亦表示将进行整改，双方在此后对整改问题进行了多次沟通。朱淑惠于2019年9月16日提出的《收楼验收异议》后，联洲公司仍就整改问题与朱淑惠进行沟通，朱淑惠以联洲公司未对其异议作出书面答复和处理意见为由，主张视为房屋未交付，缺乏依据，本院不予采纳。至于朱淑惠主张《收楼通知书》中的“逾期未办理收楼手续的视为自动收楼”条款无效的问题，由于《收楼通知书》上述内容与合同附件七第11条的内容基本一致，而朱淑惠主张该条款无效亦未提出充分的法律依据，故本院对朱淑惠的该项主张不予采纳。根据合同附件七第11条的约定，即使朱淑惠对质量瑕疵的异议成立，在不影响朱淑惠对房屋正常使用的情况下朱淑惠不得借此拒绝收楼，否则联洲公司无需承担逾期交楼责任。一审法院认定《商品房预售合同》第十六条规定的内容应主要指第十二条约定的交房条件和第十五条约定房屋交付时应提供的文件，对于无严重影响正常居住使用的质量瑕疵，应按合同约定的保修条款进行处理，并无不当，本院予以认同。因此，朱淑惠以联洲公司未依《商品房预售合同》第十六条履行义务，而主张联洲公司承担逾期交楼违约责任，与合同约定不符合，本院不予采纳。关于联洲公司是否逾期交楼并应否承担违约责任的问题。《商品房预售合同》约定的交楼时间为2019年8月30日前，联洲公司于2019年9月5日发出《收楼通知书》。由于朱淑惠向银行申请的按揭款于2019年9月4日划入联洲公司的指定账户，根据《商品房预售合同》第十四条的约定“……乙方未能付清任何应付款项……或因任何原因导致按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延……在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期”，一审法院采纳联洲公司关于交楼时间顺延的主张并无不当，故联洲公司于2019年9月5日发出《受理通知书》并不存在逾期的情形。因此，联洲公司在2019年9月5日发出《收楼通知书》，通知朱淑惠在2019年9月7日至2019年9月13日前办理收楼手续，而《收楼通知书》中确定的交付期限亦属于合理范畴，不存在故意拖延的情形，故联洲公司依据约定及法定条件履行了向朱淑惠交付房屋的义务，不存在逾期交楼的情形，无需承担逾期交楼的违约责任。如上所述，联洲公司通知朱淑惠收楼时房屋已完成竣工验收备案并能满足基本居住需求，而朱淑惠在验房时提出的异议均属于房屋质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的质量问题，可依据合同约定的保修条款等予以解决。一审法院驳回朱淑惠要求联洲公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱淑惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由朱淑惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年八月二十六日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳