安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0603民初4025号原告：许晓蕾，女，1984年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：栗某2（系许晓蕾之夫），1985年5月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：栗某1，女，2013年3月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。法定代理人：栗某2，系栗某1之父。被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。法定代表人：胡先会，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瀚文，安徽锦相邑律师事务所实习律师。原告许晓蕾、栗某1与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许晓蕾的委托诉讼代理人即栗某1的法定代理人栗某2、被告东方公司的委托诉讼代理人许光耀、刘瀚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许晓蕾、栗某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方公司立即履行双方签订的《委托经营管理合同》支付欠付的经营收益共计23261.25元（2020年1月-2021年7月的经营收益，其中2020年10月16日仅支付了2020年整年一个月的租金共计1267.73元已经在应付收益款中扣除）及逾期支付经营收益的违约金（自应当支付经营收益之日，按应付而未付经营收益总额的万分之一每日为标准，暂算至2021年7月31日，实际应计算至付清之日止），经营收益加违约金共计24528.62元；2.本案全部诉讼费由东方公司承担。事实和理由：2015年许晓蕾、栗某1与东方公司签订《委托经营管理合同》2份，合同约定：许晓蕾、栗雨将其购买的城市广场1幢XXX号房、1幢XXX号房委托东方公司经营，委托经营期限为2016年1月1日至2027年12月31日，合同同时约定托管的第一至三年东方公司无需向许晓蕾、栗某1支付经营收益，自托管的第四年起至第七年东方公司每年分别按购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益，两商铺价款分别为82469元、82701元，支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户。另《委托经营管理合同》还约定，东方公司逾期支付商铺经营收益，除应补偿经营收益外，并按日计算向许晓蕾、栗某1支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。自2020年1月开始东方公司不再向许晓蕾、栗某1支付经营收益，许晓蕾、栗某1多次追要未能支付。东方公司的行为已构成违约，为维护许晓蕾、栗某1的合法权益，现提起诉讼，请依法支持其申请。东方公司辩称，1.许晓蕾、栗某1与东方公司签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定：“自托管的第四年起至第七年，乙方每年分别按照购房合同的签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益…”，即本案应当以许晓蕾、栗某1实际支付的购房总价为基数计算经营收益，在许晓蕾、栗某1未举证已实际支付购房总款的情况下，其主张租金数额缺乏事实依据。2.从许晓蕾、栗某1诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方公司的责任。3月中旬开始，商铺虽然部分恢复营业，但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少，加上电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营的确发生了严重困难，这是众所周知的事实。上述情况和事实均为东方公司签订委托管理合同时无法预计、不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款以及合同法司法解释二关于情势变更的法律规定，东方公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除因疫情闭店期间的租金，部分免除东方公司因疫情闭店以外的其他期间的50%以上租金并免除全部违约责任。3.许晓蕾、栗某1租金、违约金计算错误，部分计算没有事实依据。综上，许晓蕾、栗某1部分请求与事实不符，东方公司请求准许部分或全部免除租金及违约金，请依法查明案件事实并作出公平判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许晓蕾、栗某1提交的商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案证明、委托经营管理合同具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许晓蕾、栗某1系城市广场1幢（东方城市广场）XXX号、XXX号铺位的业主，房屋购买总价分别为82469元、82701元，许晓蕾、栗某1已实际支付全部购房款，淮北市新中原置业有限责任公司出具82460元、82710元的购房发票。许晓蕾、栗某1（甲方、委托方）与东方公司（乙方、经营方）就两套商铺分别签订《委托经营管理合同》，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1幢（东方城市广场）XXX号、XXX号铺位委托乙方经营，购买合同总价分别为82469元、82701元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下：托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益，自第八年至第十二年根据物业收益执行9：1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%，支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方公司按照约定支付经营收益至2019年12月31日，此后2020年10月份仅支付1个月的租金。此后东方公司未再支付租金，后经许晓蕾、栗某1催要未果，遂提起本案诉讼。另，本案于2021年8月2日立案先行调解未果。本院认为，许晓蕾、栗某1与东方公司之间签订《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于XXX号商铺的经营收益。根据合同约定，2020年东方公司应按照购房合同签约总价的9%向许晓蕾、栗某1支付当年的经营收益，许晓蕾、栗某1支付购房款82469元。现东方公司2020年之后仅支付许晓蕾、栗某1一个月经营收益，已构成违约，许晓蕾、栗某1主张其支付拖欠的经营收益应予支持。其中2020年的经营收益按照82469元的9%计算，2021年的经营收益按照82469元的10%计算。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方公司2020年2月至3月的经营收益。经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入许晓蕾、栗某1指定的银行账户，故东方公司应当向许晓蕾、栗某1支付经营收益为：2020年经营收益为5566.66元（82469元＊9%／12个月＊9个月），2021年1-7月的经营收益为4810.69元（82469元＊10%／12个月＊7个月），以上合计10377.35元。关于XXX号商铺的违约金问题。合同约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入许晓蕾、栗某1指定的银行账户。故2020年4月至6月的经营收益1855.55元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益1855.55元应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益1855.55元应于2020年10月15日前支付，2021年1月至3月的经营收益2061.72元应于2021年1月15日前支付，2021年4月至6月的经营收益2061.72元应于2021年4月15日前支付，2021年7月的经营收益687.27元应于2021年7月15日前支付。根据双方的约定，许晓蕾、栗某1有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。截止2021年7月31日，东方城市广场公司应付违约金为274.64元（以本金1855.55元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2021年7月31日为87.4元；以本金1855.55元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2021年7月31日为70.51元；以本金1855.55元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年10月16日起计算至2021年7月31日为53.44元；以本金2061.72元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年1月16日起计算至2021年7月31日为40.41元；以本金2061.72元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年4月16日起计算至2021年7月31日为21.85元；以本金687.27元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年7月16日起计算至2021年7月31日为1.03元），合计274.64元；之后的违约金以10377.35元为基数，按照日万分之一的标准，自2021年8月1日继续计算至经营收益付清之日止。关于XXX号商铺的经营收益。根据合同约定，2020年东方公司应按照购房合同签约总价的9%向许晓蕾、栗某1支付当年的经营收益，许晓蕾、栗某1支付购房款82701元。现东方公司2020年之后仅支付许晓蕾、栗某1一个月经营收益，已构成违约，许晓蕾、栗某1主张其支付拖欠的经营收益应予支持。其中2020年的经营收益按照82701元的9%计算，2021年的经营收益按照82701元的10%计算。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方公司2020年2月至3月的经营收益。经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入许晓蕾、栗某1指定的银行账户，故东方公司应当向许晓蕾、栗某1支付经营收益为：2020年经营收益为5582.32元（82701元＊9%／12个月＊9个月），2021年1-7月经营收益为4824.23元（82701元＊10%／12个月＊7个月），以上合计10406.55元。关于XXX号商铺的违约金问题。合同约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入许晓蕾、栗某1指定的银行账户。故2020年4月至6月的经营收益1860.77元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益1860.77元应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益1860.77元应于2020年10月15日前支付，2021年1月至3月的经营收益2067.53元应于2021年1月15日前支付，2021年4月至6月的经营收益2067.53元应于2021年4月15日前支付，2021年7月的经营收益689.18元应于2021年7月15日前支付。根据双方的约定，许晓蕾、栗某1有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。截止2021年7月31日，东方城市广场公司应付违约金为275.41元（以本金1860.77元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2021年7月31日为87.64元；以本金1860.77元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2021年7月31日为70.71元；以本金1860.77元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年10月16日起计算至2021年7月31日为53.59元；以本金2067.53元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年1月16日起计算至2021年7月31日为40.52元；以本金2067.53元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年4月16日起计算至2021年7月31日为21.92元；以本金689.18元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年7月16日起计算至2021年7月31日为1.03元），合计275.41元，超出部分不予支持。之后的违约金以10406.55元为基数自2021年8月1日继续计算至经营收益付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付许晓蕾、栗某1经营收益20783.9元（10406.55元＋10377.35元）并支付违约金550.12元（274.71元＋275.41元），2021年8月1日之后的违约金以20783.9元为基数按照日万分之一的标准继续计算至经营收益付清之日止；二、驳回许晓蕾、栗某1的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费413元，因适用简易程序减半收取计206.5元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员 唐晓芳二〇二一年八月三十日法官助理 王宇婷书 记 员 徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。