湖南省安仁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1028民初932号原告：侯军文，男，1987年2月8日生，汉族，湖南省安仁县人，居民，身份证住址湖南省安仁县。委托诉讼代理人：侯茂松，湖南辰辉律师事务所律师。特别授权。被告：周鑫,男,1990年4月10日生,汉族,湖南省长沙市人,居民，身份证住址湖南省长沙市雨花区。原告侯军文与被告周鑫租赁合同纠纷一案，侯军文于2021年7月1日向本院提起诉讼，本案于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张斌斌于2021年8月2日公开开庭进行了审理，侯军文的委托诉代理侯茂松到庭参加诉讼，周鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯军文向本院提出诉讼请求：1、判令解除侯军文、周鑫2017年4月22日签订的《宏峰大厦A栋1-4缝二至三楼租赁合同》；周鑫支付拖欠侯军文的租金146407.5元，违约金210000元（租金和违约金从2019年7月18日暂计至2021年6月18日，实际以还清之日止），二项合计356407.5元；周鑫腾空所占领的房屋；2、判令周鑫承担本案全部诉讼费用。事实与理由：侯军文、周鑫于2017年4月22日自愿签订《宏峰大厦A栋14缝至楼租赁合同》,合同约定:1、甲方将位于安县安仁大道西侧宏峰大厦A栋1-4缝二至三楼租赁给乙方经足浴娱乐行业,租期8年,从2017年7月18日至2025年7月18日:2、每年租金79800元,每满3年在上届基础上递增5%,以每年的7月1日为下年度租金缴款口:3在合同有效期内,乙方不向甲方支付所有应付款项属于违约,每逾期天,除付清所欠款项外,每天向甲方支付300元违约金,超过60天甲方有权采取措施收回房屋并解除合同:4、如乙方不遵守合同单方面中止合同,则一切设施归甲方。周鑫2020年1月停止营业至今一直未营业,2019年只交了房屋租金10200元再未交分文,总共拖欠房屋租金146407.5元。周鑫种种实际举动已构成合同的根本违约,无法再继续履行合同,请求法庭依法解除合同,支付所欠租金和违约金,清空财物,腾出所占领房屋。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请贵院判如所请。周鑫未答辩亦未向法院提交任何证据。侯军文为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、侯军文、周鑫身份证资料。2、宏峰大厦A栋1-4缝二至三楼租赁合同。3、房屋所有权复印件及房东何福文证明。证据质证情况及分析认定：对于侯军文提交3组证据，本院认为真实客观，能够反应案件事实，且周鑫无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，应当采信。根据上述证据，结合当事人的当庭陈述本院确认如下案件事实：2017年4月22日侯军文与周鑫签订《宏峰大厦A栋1-4缝二至三楼租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于安仁县安仁大道西侧宏峰大厦A栋1-4缝层高为13+1层其中二至三楼约770平方转租给乙方经营足浴娱乐行业。2.在租赁期间,所有消防安装和维护及其他费用由乙方负责。3.甲方将二至三楼毛坯房转租给乙方,所有装修概由乙方负责,投资由乙方负责,乙方在装修时不得破坏和影响房屋主体安全结构。租赁期限,租金计算及付款方式：1.租赁期限为八年,自2017年7月18日起至2025年7月18日止。2017年4月18日至2017年7月17日是甲方留给乙方装修时间,不计租金。2.租金为每年人民币:七万九千八百元整(￥79800.00元),每满3年在上届基础上递增5%，房屋租赁押金为一万元。3.付款方式为签订合同时一次性付给甲方第一年租金,以后每1年的7月1号为下年度租金缴款日,汇款方式为汇款到甲方提供的指定账户。违约约定：1.在合同有效期内甲方单方面不能提高租金,不得中途转租否则乙方有权反对和拒绝支付超额租金。2.在合同有效期内甲、乙双方任何一方不得单方面无理提出取消或终止合同。如甲方不遵守本合同单方面中止合同,则甲方要赔偿乙方相关损失。如乙方不遵守本合同单方面中止合同则一切装修和设施归甲方3.在合同有效期内乙方不按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约,每逾期一天,除付清所欠款项外,每天向甲方支付300元违约金,超过60天甲方有权采取措施收回。4.因自然灾害不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时,不视为违约,甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。合同同时就其他权利义务作了具体的约定。合同签订后，周鑫依约进行装修并进行经营，支付了2017年7月18日至2019年7月17日期间的房租，2019年7月18日后仅支付租金10200元，并于2020年1月因故停止营业至今。因周鑫未履行合同义务，侯军文以其违约为由于2021年7月1日向本院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。同时查明，涉案租赁物系侯军文向何福文租赁的，何福文同意侯军文将A栋1-4缝二至三楼租赁合同转租给给周鑫。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案侯军文与周鑫签订的租赁合同，是双方当事人的真实表示，且租赁所有人何福文同意转租，合法有效，当事人应按合同约定履行各自的义务。本案因周鑫长时间未履行合同约定支付租金义务，按照法律规定，出租人侯军文可以解除合同返还租赁物并要求支付拖欠的租金和承担违约责任。关于涉案房屋的租金计算问题，因2020年新冠疫情原因导致周鑫经营受到影响，为不可抗因素所致。根据本案的实际情况，以核减三个月时间为宜。关于违约金问题。合同在履行过程中，虽因疫情原因停业了一段时间，但疫情结束后。因承租方周鑫的原因，不按合同约定支付租金，构成违约。侯军文诉请要求按合同约定（按300元/日标准计算）支付违约金。本院认为违约金计算标准过高，且侯军文亦未举证证明其实际损失情况，宜以一年期市场报价利率的1.3倍（年利率5.005%）从起诉之日开始计算到实际付清之日止方式。综上，涉案房屋租金具体计算如下：1、2019年7月18日至2020年7月17日期间的租金：根据合同约定及疫情影响酌情核减1个月租金6650元（79800÷12=6650元），即此期间拖欠租金为62950元（79800-6650-10200=62950元）。2、2020年7月18日至2021年6月17日拖欠租金：79800×（1+5%）×11/12=76807.5元。1、2项小计139757.5元。3、2021年6月17日后的租金自2021年6月18日起按年租83790元/年计算至房屋腾空之日止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除侯军文与周鑫之间签订的《宏峰大厦A栋1-4缝二至三楼租赁合同》，周鑫在判决生效后五日内腾空租赁物交付给侯军文。二、周鑫在本判决生效后十五日内支付侯军文房屋租金及违约金（1、租金计算方式：2021年6月18日前的租金为139757.5元；2021年6月17日后的租金自2021年6月17日起按年租金83790元标准计算至租赁物腾空之日止。2、违约金计算方式：以拖欠租金为基数从2021年7月1日起按年利率5.005%计算至清偿之日止）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6646元，减半收取3323元，由周鑫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张斌斌二〇二一年八月十日书记员  肖凤娟附相关法条《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。