四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7369号上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘明静，总经理。上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司，住所地四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘中洋，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖健生，四川阳安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池涧波，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。原审第三人：简阳市人民医院，住所地四川省成都市简阳市简城镇医院路180号。法定代表人：陶飞，院长。委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍宇空，男，系医院工作人员。上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）、四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红塔集团公司）因与被上诉人池涧波、原审第三人简阳市人民医院商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红塔集团公司、红塔房地产公司上诉请求：请求法院发回重审或依法改判驳回池涧波的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律也错误。池涧波及简阳市人民医院在诉讼中以及庭审中均称2016年池涧波与简阳市人民医院达成口头协议购买位于简阳市，xx号、xx号商品房，但一审法院查明的事实及简阳市人民医院和池涧波均认可的事实是2018年12月5日简阳市人民医院都还在向一审法院提起诉讼，要求将包括上述有争议的6套商品房的产权办理给简阳市人民医院，也就是说到2018年12月5日，上述6套商品房简阳市人民医院并没有销售，而是要求办理产权给自己，池涧波及简阳市人民医院所称2016年10月达成的购买上述商品房协议明显是虚假的，而一审法院却先入为主以该协议真实存在为前提来适用商品房买卖的法律，明显是用虚假的事实来适用法律。二、从本案的证据也明显看出池涧波与简阳市人民医院所谓的达成口头购买协议的虚假性。作为集体购房是每位职工只能购一套商品房，而池涧波一人就购买五套。并且池涧波及简阳市人民医院提供不出任何的购房的单价、总款等合同的最根本的要素依据，明显违背常理。池涧波是简阳市人民医院的职工，并非像其它与简阳市人民医院有经济往来的经营者，职工唯一的与单位来往的经济就是工资，一次性购买5套房还没有交款，而是品迭的方式，明显违背基本的购房常规。三、本案实际情况是池涧波与简阳市人民医院恶意串通虚构购房事实，损害委托人的利益，并向法院提供虚假诉讼。从二审法院查明的时间节点来看。由于简阳市人民医院职工购房早在2011年左右就己经结束，直到2018年该6套房还处于待售状态，简阳市人民医院由于其购买的营业用房与红塔集团公司发生纠纷。红塔集团公司收回其代售权，解除委托代理合同，简阳市人民医院为了低价得到该六套商品房，才于2018年12月5日向一审法院起诉要求将该六套房办理产权给简阳市人民医院，一二审法院均驳回其诉讼请求后，简阳市人民医院才与其职工池涧波恶意串通，虚构购房口头协议，向法院提起虚假诉讼。根据民法通则及民法典规定，代理人与相对人恶意串通，损害被代理人的合法权益，代理人和相对人应当承担连带责任。池涧波辩称，一、2018年简阳市人民医院向红塔集团公司、红塔房地产公司主张权利的事情，池涧波是在本案一审诉讼前才知道。但池涧波与简阳市人民医院之间达成口头协议是在2016年与张伟一案的时间相同。二、池涧波向简阳市人民医院提出购买诉争房屋，并没有规定池涧波只能买一套或者两套，也并不清楚简阳市人民医院如红塔集团公司所说的终止了代理权。三、池涧波从没有向法庭说过以双方经济往来抵扣购房款，因此红塔集团公司、红塔房地产公司所述没有任何依据。四、池涧波在2020年简阳市人民医院告知其与红塔集团公司、红塔房地产公司之间存在诉讼纠纷时，依法向法院提起诉讼，维护自身合法权益，并不存在恶意串通。在简阳市人民医院已支付所有代售房屋款项的情况下，红塔集团公司、红塔房地产公司再将涉案房屋卖给他人，这是典型的一房二卖，非法占有以前已收到的购房款。简阳市人民医院述称，一、关于房屋所有权，涉及河韵馨苑房屋，前面已经有很多诉讼，不管是法院判决还是法庭调查，都已经明确简阳市人民医院与红塔房地产公司首先签订了购房协议书，支付了全部款项，采用直接购买的模式，只不过后来又转换成了代售模式。简阳市人民医院认为房屋所有权应该归属于简阳市人民医院。二、简阳市人民医院将涉案6套房屋用于引进人才，由于条件所限，引进人才困难，到2016年为止，房屋都没有代售出去。但是在这之前，医院一直引进人员，要求红塔集团公司、红塔房地产公司办理相关房产证。但从2014年后，红塔集团公司、红塔房地产公司与简阳市人民医院发生了各类诉讼，期间医院引进的博士张伟要求红塔集团公司办理相关产权，其予以拒绝。考虑到双方关系恶化，以及医院职工权利，2016年10月简阳市人民医院会议研究决定将上述房屋销售给池涧波。池涧波向一审法院起诉请求：1.判令红塔房地产公司、红塔集团公司共同为池涧波办理位于简阳市的不动产证书；2.办理上述房产不动产证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。诉讼中，池涧波将诉讼请求变更为：1.请求确认池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司之间关于位于简阳市，xx号房产的商品房买卖合同合法有效；2.判令红塔房地产公司、红塔集团公司继续履行上述商品房买卖合同，即为池涧波办理上述房产的不动产权证书；3.办理上述房产不动产权证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。一审法院认定事实：简阳市人民医院因集资建房的需要于2000年12月18日与红塔集团公司签订《购房协议书》，协议约定：简阳市人民医院购买红塔集团公司修建的‘‘欧阳花园”(后更名为‘‘河韵馨苑”小区）2区商品房，总面积约44000平方米，其中营业房面积10000平方米，住房面积约33000平方米，其他面积约1000平方米；简阳市人民医院所购商品房总金额约为60000000元，其中营业房金额为10000平方米×2700元/平方米=27000000元，住房金额约为33000平方米×900元/平方米=29700000元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=3300000元；红塔集团公司保证其所出售商品房于2004年10月18日前交付，并承诺该商品房质量符合国家质量要求；红塔集团公司在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办理完毕交付给简阳市人民医院，产权证所有权人为简阳市人民医院；任何一方违约，违约方均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。2004年12月28日，简阳市人民医院先后向红塔集团公司支付48152050.94元购房款。2004年12月31日，红塔集团公司与简阳市人民医院签订《代售协议》，协议约定：红塔集团公司将其开发的‘‘欧阳花园”2区171套住房由简阳市人民医院代为销售；171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中A型房面积为5612.9平方米共计21套，总价为5433527.1元，B型房面积为16188.6平方米共计101套，总价为14979580.96元，C型房屋面积3938.92平方米共计33套，总价为3726080.91元，D型房屋面积为2299.28平方米共计16套，总价2126811.21元；A型房代售价格945元/平方米，其余套型均价889元/平方米，房顶附属房价格746元/平方米，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定；代售171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，红塔集团公司同意该款直接冲抵简阳市人民医院多付的购房款，简阳市人民医院已付购房款48152050.94元，扣除应支付的购房款21324215.30元和代售房款26266000.18元，红塔集团公司还应返还简阳市人民医院购房款561835.46元，双方同意该部分返还款在简阳市人民医院应支付给红塔集团公司的其他款项中进行抵扣；红塔集团公司负责办理简阳市人民医院代售住房的房产证和土地使用权证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，简阳市人民医院可协助办理；红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单之日起3个月内办理完毕‘‘两证”并交给简阳市人民医院，再由简阳市人民医院将‘‘两证”交给代售住房所有权人。2006年，简阳市人民医院与红塔集团公司签订《补充协议书》，协议约定：双方均不按《购房协议书》第八条的规定追究双方的违约责任；简阳市人民医院所购买营业房总面积7882.07平方米，其中A区、E区一楼营业房面积389.39平方米，总价款1012414元，B区一楼营业房面积782.83平方米，总价款2473742.8元，B区二楼营业房面积1259.49平方米，总价款1977399.3元，C区一楼营业房面积1332.46平方米，总价款3464396元，D区一楼营业房面积1628.23平方米，总金额7131647.4元，D区二楼营业房面积1825.49平方米，总价款4235136.8元，F区会所面积664.18平方米，总价款1029479元，具体位置由简阳市人民医院确定；红塔集团公司同意简阳市人民医院购买欧阳花园2区的其他商品房，由红塔集团公司自行出售，但应优先出售给简阳市人民医院的职工；红塔集团公司在本协议签订之日起2个月内为简阳市人民医院办理完毕所购商品房的房产证和土地使用权，所有权人为简阳市人民医院，办证所需的全部费用由红塔集团公司承担。对于代售的171套房，简阳市人民医院按照《补充协议书》《代售协议书》的约定，将‘‘河韵馨苑”小区165套住房出售给医院职工，并向红塔集团公司、红塔房地产公司书面告知了购房人的情况，再由红塔房地产公司与简阳市人民医院指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并由红塔房地产公司为医院指定的购房职工办理房屋产权。双方就剩佘6套商品房（包括案涉不动产）发生争议。上述6套住房实际由简阳市人民医院占有和控制多年。2018年12月5日，简阳市人民医院就上述争议6套商品房向本院提起诉讼，要求红塔房地产公司、红塔集团公司办理上述6套商品房的不动产登记，并要求两公司全额承担办证税费。2019年2月15日一审法院作出（2018）川0180民初5368号民事判决，以双方系代售法律关系，办证以及税费承担应由购房者主张为由驳回简阳市人民医院的全部诉讼请求。简阳市人民医院不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2020年3月13日作出（2019）川01民终7838号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月16日，简阳市人民医院以案涉房产已由成都市中级人民法院在2016年出售给医院职工池涧波为由，向红塔集团公司邮寄《住房所有权人名单》，要求两公司在接到名单之日起为购房职工池涧波办理12单元501号、502号，xx号、701号、xx号房屋的不动产权证书。红塔集团公司于2020年4月17日签收该邮件。至今，红塔集团公司、红塔房地产公司拒绝与池涧波签订商品房买卖协议，亦拒绝为池涧波办理不动产登记。一审再查明，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司商品房预约合同纠纷一案，简阳市人民医院要求红塔集团公司、红塔房地产公司为其办理位于‘‘河韵馨苑”小区5套房产的不动产登记、承担办证全部税费以及支付违约金。一审法院作出（2017）川0180民初1709号民事判决，认定红塔集团公司、红塔房地产公司存在混同，判决两公司共同协助简阳市人民医院办理房产转移登记，相关税费由两公司共同承担。红塔房地产公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出（2017）川01民终13732号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，简阳市人民医院因职工集资建房之需，先后与红塔集团公司签订《购房协议书》《补充协议》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买‘‘河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》，就其中的171套住房由之前直接购买的模式变更为代售模式，即由简阳市人民医院代售给医院内部职工。案涉房产属于简阳市人民医院待售房产的范围，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司之间系代售法律关系。本案的争议焦点：关于池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司之间是否具有商品房买卖法律关系的问题。简阳市人民医院与池涧波达成口头协议，将其代售的房产出售给池涧波。池涧波、简阳市人民医院认为简阳市人民医院代红塔集团公司将案涉房产出售给医院内部职工，符合《代售协议书》的约定，且双方已就当事人信息、商品房价款、付款方式等达成一致，亦符合《商品房销售办法》第十六条的规定，即使红塔房地产公司、红塔集团公司未与池涧波签订书面的商品房买卖合同，池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司亦成立商品房买卖合同关系。红塔房地产公司、红塔集团公司提出其与简阳市人民医院之间仅为代售法律关系，红塔房地产公司、红塔集团公司对于缔约具有审查权利，在其未与池涧波缔结商品房买卖合同的前提下，双方未成立商品房买卖法律关系。对于池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司之间是否具有商品房买卖合同关系，一审法院评析如下：一、简阳市人民医院与池涧波之间的口头协议内容是否符合商品房买卖合同必备要素。《商品房销售办法》第十六条规定了商品房买卖合同中必须具备商品房基本状况、销售总价款、交付日期、办理产权登记有关事宜等内容。本案中，案涉代售行为因在集资建房的特殊背景下，以及双方集资建房模式的改变。使得简阳市人民医院在与红塔集团公司签订的《代售协议书》中对代售房屋的价格、户型、办证时限、税费承担等与商品房买卖合同有关的必备内容进行了明确约定；简阳市人民医院在代售具体房屋之前已经与红塔集团公司确定了代售171套房屋的房号。基于《代售协议书》中约定的内容，简阳市人民医院与购房职工达成的口头商品房买卖协议，具备商品房买卖合同必备内容。二、简阳市人民医院与池涧波达成商品房出售口头协议对红塔集团公司是否具有法律效力。红塔集团公司与简阳市人民医院系委托代售关系，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。简阳市人民医院根据《代售协议书》的约定，将其代售范围内的房产代售给医院职工，简阳市人民医院的代售行为，未超过委托范围，对红塔集团公司具有法律效力。三、未订立书面协议商品房买卖合意是否成立。原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定米用特定形式的，应当采用特定形式”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；以及原《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。商品房买卖合同应当采用书面形式，如一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，简阳市人民医院代其内部职工向红塔集团公司支付所有购房款，红塔集团公司将案涉代售房屋交付给简阳市人民医院，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工。虽然双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，但是已履行大部分合同义务，双方商品房买卖合同关系成立。双方达成的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故对红塔集团公司、红塔房地产公司提出其与池涧波无商品房买卖合同关系的抗辩意见，一审法院不予采纳；对池涧波主张其与红塔房地产公司、红塔集团公司达成的商品房买卖合同有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于红塔房地产公司、红塔集团公司是否负有办证以及税费承担义务的问题。《代售协议书》中约定红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单后3个月内为购买的医院职工办理不动产登记，同时办证所需全部费用由红塔集团公司承担。简阳市人民医院于2020年4月16日通过邮寄的方式通知红塔集团公司为购房职工履行办证义务，但红塔集团公司超过3个月未履行办证义务。现在池涧波主张红塔集团公司为其办理案涉房产不动产登记并承担全部费用的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于红塔房地产公司是否承担上述义务，（2017）川0180民初1709号民事判决亦认定红塔房地产公司、红塔集团公司之间存在人员和财产混同。鉴于红塔集团公司与红塔房地产公司存在关联关系，“河韵馨苑”小区由红塔房地产公司开发，现案涉房产登记在红塔房地产公司名下；案涉《代售协议书》是由简阳市人民医院与红塔集团公司签订，案涉代售款亦支付给了红塔集团公司。红塔集团公司、红塔房地产公司就案涉“河韵馨苑”小区代售项目，存在公司混同，故对池涧波主张红塔房地产公司承担办理不动产权证以及承担办证费用的诉讼请求，一审法院亦依法予以支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司达成的商品房买卖协议合法有效；二、红塔集团公司、红塔房地产公司在判决生效后十日内共同协助池涧波办理位于简阳市房屋的不动产权证书，办证所需的税费由红塔集团公司、红塔房地产公司共同负担。一审案件受理费减半收取5042元，财产保全费5000元，由红塔集团公司、红塔房地产公司共同负担。二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，简阳市人民医院与红塔集团公司签订《购房协议书》、《补充协议书》时双方之间就欧阳花园2区全部商品房（包括营业房和住房）达成买卖合意。但，简阳市人民医院与红塔集团公司另于2004年12月31日签订《代售协议书》，约定欧阳花园2区171套住房由简阳市人民医院代为销售，且简阳市人民医院只能以代售价格将该171套住房销售给本单位职工，严禁对外销售；还约定代售该171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，并将该住房代收款与简阳市人民医院基于《购房协议书》应向红塔集团公司支付的营业房购房款之和，与红塔集团公司基于《购房协议书》应向简阳市人民医院退还的购房款相互冲抵。合同实际履行中，“河韵馨苑”的165套住房均是由简阳市人民医院代为销售给职工并收取职工购房款；红塔集团公司、红塔房地产公司亦向简阳市人民医院退还了经双方确认一致的品迭后款项。上述事实证明，就其中的包括案涉房屋在内的171套住房由直接购买的模式变更为代售模式，且简阳市人民医院只能将上述房屋销售给其职工。本案中，简阳市人民医院与池涧波均主张双方达成口头协议，将其代售的房产出售给池涧波。红塔房地产公司、红塔集团公司则主张双方未成立商品房买卖法律关系。本院认为，结合案涉系列纠纷及已生效关联判决的认定来看，按照协议约定和法律规定，简阳市人民医院有权代红塔集团公司、红塔房地产公司向简阳市人民医院职工销售商品房，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工，案涉双方诉争的住房，包含在前述代售的171套住房范围之内。在简阳市人民医院与池涧波均予以认可双方达成交易后，案涉商品房买卖合同关系可以认定依法成立，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，且基于前述查明事实，红塔集团公司、红塔房地产公司已实际获取了案涉房屋的对应款项，案涉房屋交易关系不存在损害红塔集团公司、红塔房地产公司利益的问题。故一审法院认定案涉商品房买卖合同关系已经建立，并基于此根据《代售协议书》约定对池涧波主张红塔房地产公司承担办理不动产权证以及承担办证费用的诉讼请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人红塔房地产公司、红塔集团公司上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费10084元，由上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司、四川省简阳市红塔建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 李 俊审判员 白福群二〇二一年八月三日书记员 何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7369号上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘明静，总经理。上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司，住所地四川省成都市简阳市简城镇五友路一段5号。法定代表人：刘中洋，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖健生，四川阳安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池涧波，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。原审第三人：简阳市人民医院，住所地四川省成都市简阳市简城镇医院路180号。法定代表人：陶飞，院长。委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍宇空，男，系医院工作人员。上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）、四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红塔集团公司）因与被上诉人池涧波、原审第三人简阳市人民医院商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红塔集团公司、红塔房地产公司上诉请求：请求法院发回重审或依法改判驳回池涧波的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律也错误。池涧波及简阳市人民医院在诉讼中以及庭审中均称2016年池涧波与简阳市人民医院达成口头协议购买位于简阳市，xx号、xx号商品房，但一审法院查明的事实及简阳市人民医院和池涧波均认可的事实是2018年12月5日简阳市人民医院都还在向一审法院提起诉讼，要求将包括上述有争议的6套商品房的产权办理给简阳市人民医院，也就是说到2018年12月5日，上述6套商品房简阳市人民医院并没有销售，而是要求办理产权给自己，池涧波及简阳市人民医院所称2016年10月达成的购买上述商品房协议明显是虚假的，而一审法院却先入为主以该协议真实存在为前提来适用商品房买卖的法律，明显是用虚假的事实来适用法律。二、从本案的证据也明显看出池涧波与简阳市人民医院所谓的达成口头购买协议的虚假性。作为集体购房是每位职工只能购一套商品房，而池涧波一人就购买五套。并且池涧波及简阳市人民医院提供不出任何的购房的单价、总款等合同的最根本的要素依据，明显违背常理。池涧波是简阳市人民医院的职工，并非像其它与简阳市人民医院有经济往来的经营者，职工唯一的与单位来往的经济就是工资，一次性购买5套房还没有交款，而是品迭的方式，明显违背基本的购房常规。三、本案实际情况是池涧波与简阳市人民医院恶意串通虚构购房事实，损害委托人的利益，并向法院提供虚假诉讼。从二审法院查明的时间节点来看。由于简阳市人民医院职工购房早在2011年左右就己经结束，直到2018年该6套房还处于待售状态，简阳市人民医院由于其购买的营业用房与红塔集团公司发生纠纷。红塔集团公司收回其代售权，解除委托代理合同，简阳市人民医院为了低价得到该六套商品房，才于2018年12月5日向一审法院起诉要求将该六套房办理产权给简阳市人民医院，一二审法院均驳回其诉讼请求后，简阳市人民医院才与其职工池涧波恶意串通，虚构购房口头协议，向法院提起虚假诉讼。根据民法通则及民法典规定，代理人与相对人恶意串通，损害被代理人的合法权益，代理人和相对人应当承担连带责任。池涧波辩称，一、2018年简阳市人民医院向红塔集团公司、红塔房地产公司主张权利的事情，池涧波是在本案一审诉讼前才知道。但池涧波与简阳市人民医院之间达成口头协议是在2016年与张伟一案的时间相同。二、池涧波向简阳市人民医院提出购买诉争房屋，并没有规定池涧波只能买一套或者两套，也并不清楚简阳市人民医院如红塔集团公司所说的终止了代理权。三、池涧波从没有向法庭说过以双方经济往来抵扣购房款，因此红塔集团公司、红塔房地产公司所述没有任何依据。四、池涧波在2020年简阳市人民医院告知其与红塔集团公司、红塔房地产公司之间存在诉讼纠纷时，依法向法院提起诉讼，维护自身合法权益，并不存在恶意串通。在简阳市人民医院已支付所有代售房屋款项的情况下，红塔集团公司、红塔房地产公司再将涉案房屋卖给他人，这是典型的一房二卖，非法占有以前已收到的购房款。简阳市人民医院述称，一、关于房屋所有权，涉及河韵馨苑房屋，前面已经有很多诉讼，不管是法院判决还是法庭调查，都已经明确简阳市人民医院与红塔房地产公司首先签订了购房协议书，支付了全部款项，采用直接购买的模式，只不过后来又转换成了代售模式。简阳市人民医院认为房屋所有权应该归属于简阳市人民医院。二、简阳市人民医院将涉案6套房屋用于引进人才，由于条件所限，引进人才困难，到2016年为止，房屋都没有代售出去。但是在这之前，医院一直引进人员，要求红塔集团公司、红塔房地产公司办理相关房产证。但从2014年后，红塔集团公司、红塔房地产公司与简阳市人民医院发生了各类诉讼，期间医院引进的博士张伟要求红塔集团公司办理相关产权，其予以拒绝。考虑到双方关系恶化，以及医院职工权利，2016年10月简阳市人民医院会议研究决定将上述房屋销售给池涧波。池涧波向一审法院起诉请求：1.判令红塔房地产公司、红塔集团公司共同为池涧波办理位于简阳市的不动产证书；2.办理上述房产不动产证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。诉讼中，池涧波将诉讼请求变更为：1.请求确认池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司之间关于位于简阳市，xx号房产的商品房买卖合同合法有效；2.判令红塔房地产公司、红塔集团公司继续履行上述商品房买卖合同，即为池涧波办理上述房产的不动产权证书；3.办理上述房产不动产权证书的全部税费由红塔房地产公司、红塔集团公司共同承担。一审法院认定事实：简阳市人民医院因集资建房的需要于2000年12月18日与红塔集团公司签订《购房协议书》，协议约定：简阳市人民医院购买红塔集团公司修建的‘‘欧阳花园”(后更名为‘‘河韵馨苑”小区）2区商品房，总面积约44000平方米，其中营业房面积10000平方米，住房面积约33000平方米，其他面积约1000平方米；简阳市人民医院所购商品房总金额约为60000000元，其中营业房金额为10000平方米×2700元/平方米=27000000元，住房金额约为33000平方米×900元/平方米=29700000元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=3300000元；红塔集团公司保证其所出售商品房于2004年10月18日前交付，并承诺该商品房质量符合国家质量要求；红塔集团公司在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办理完毕交付给简阳市人民医院，产权证所有权人为简阳市人民医院；任何一方违约，违约方均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。2004年12月28日，简阳市人民医院先后向红塔集团公司支付48152050.94元购房款。2004年12月31日，红塔集团公司与简阳市人民医院签订《代售协议》，协议约定：红塔集团公司将其开发的‘‘欧阳花园”2区171套住房由简阳市人民医院代为销售；171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中A型房面积为5612.9平方米共计21套，总价为5433527.1元，B型房面积为16188.6平方米共计101套，总价为14979580.96元，C型房屋面积3938.92平方米共计33套，总价为3726080.91元，D型房屋面积为2299.28平方米共计16套，总价2126811.21元；A型房代售价格945元/平方米，其余套型均价889元/平方米，房顶附属房价格746元/平方米，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定；代售171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，红塔集团公司同意该款直接冲抵简阳市人民医院多付的购房款，简阳市人民医院已付购房款48152050.94元，扣除应支付的购房款21324215.30元和代售房款26266000.18元，红塔集团公司还应返还简阳市人民医院购房款561835.46元，双方同意该部分返还款在简阳市人民医院应支付给红塔集团公司的其他款项中进行抵扣；红塔集团公司负责办理简阳市人民医院代售住房的房产证和土地使用权证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，简阳市人民医院可协助办理；红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单之日起3个月内办理完毕‘‘两证”并交给简阳市人民医院，再由简阳市人民医院将‘‘两证”交给代售住房所有权人。2006年，简阳市人民医院与红塔集团公司签订《补充协议书》，协议约定：双方均不按《购房协议书》第八条的规定追究双方的违约责任；简阳市人民医院所购买营业房总面积7882.07平方米，其中A区、E区一楼营业房面积389.39平方米，总价款1012414元，B区一楼营业房面积782.83平方米，总价款2473742.8元，B区二楼营业房面积1259.49平方米，总价款1977399.3元，C区一楼营业房面积1332.46平方米，总价款3464396元，D区一楼营业房面积1628.23平方米，总金额7131647.4元，D区二楼营业房面积1825.49平方米，总价款4235136.8元，F区会所面积664.18平方米，总价款1029479元，具体位置由简阳市人民医院确定；红塔集团公司同意简阳市人民医院购买欧阳花园2区的其他商品房，由红塔集团公司自行出售，但应优先出售给简阳市人民医院的职工；红塔集团公司在本协议签订之日起2个月内为简阳市人民医院办理完毕所购商品房的房产证和土地使用权，所有权人为简阳市人民医院，办证所需的全部费用由红塔集团公司承担。对于代售的171套房，简阳市人民医院按照《补充协议书》《代售协议书》的约定，将‘‘河韵馨苑”小区165套住房出售给医院职工，并向红塔集团公司、红塔房地产公司书面告知了购房人的情况，再由红塔房地产公司与简阳市人民医院指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并由红塔房地产公司为医院指定的购房职工办理房屋产权。双方就剩佘6套商品房（包括案涉不动产）发生争议。上述6套住房实际由简阳市人民医院占有和控制多年。2018年12月5日，简阳市人民医院就上述争议6套商品房向本院提起诉讼，要求红塔房地产公司、红塔集团公司办理上述6套商品房的不动产登记，并要求两公司全额承担办证税费。2019年2月15日一审法院作出（2018）川0180民初5368号民事判决，以双方系代售法律关系，办证以及税费承担应由购房者主张为由驳回简阳市人民医院的全部诉讼请求。简阳市人民医院不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2020年3月13日作出（2019）川01民终7838号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月16日，简阳市人民医院以案涉房产已由成都市中级人民法院在2016年出售给医院职工池涧波为由，向红塔集团公司邮寄《住房所有权人名单》，要求两公司在接到名单之日起为购房职工池涧波办理12单元501号、502号，xx号、701号、xx号房屋的不动产权证书。红塔集团公司于2020年4月17日签收该邮件。至今，红塔集团公司、红塔房地产公司拒绝与池涧波签订商品房买卖协议，亦拒绝为池涧波办理不动产登记。一审再查明，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司商品房预约合同纠纷一案，简阳市人民医院要求红塔集团公司、红塔房地产公司为其办理位于‘‘河韵馨苑”小区5套房产的不动产登记、承担办证全部税费以及支付违约金。一审法院作出（2017）川0180民初1709号民事判决，认定红塔集团公司、红塔房地产公司存在混同，判决两公司共同协助简阳市人民医院办理房产转移登记，相关税费由两公司共同承担。红塔房地产公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出（2017）川01民终13732号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，简阳市人民医院因职工集资建房之需，先后与红塔集团公司签订《购房协议书》《补充协议》，采取直接购买的模式，由简阳市人民医院直接向红塔房地产公司购买‘‘河韵馨苑”小区的部分房产。后，简阳市人民医院又与红塔集团公司签订《代售协议书》，就其中的171套住房由之前直接购买的模式变更为代售模式，即由简阳市人民医院代售给医院内部职工。案涉房产属于简阳市人民医院待售房产的范围，简阳市人民医院与红塔房地产公司、红塔集团公司之间系代售法律关系。本案的争议焦点：关于池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司之间是否具有商品房买卖法律关系的问题。简阳市人民医院与池涧波达成口头协议，将其代售的房产出售给池涧波。池涧波、简阳市人民医院认为简阳市人民医院代红塔集团公司将案涉房产出售给医院内部职工，符合《代售协议书》的约定，且双方已就当事人信息、商品房价款、付款方式等达成一致，亦符合《商品房销售办法》第十六条的规定，即使红塔房地产公司、红塔集团公司未与池涧波签订书面的商品房买卖合同，池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司亦成立商品房买卖合同关系。红塔房地产公司、红塔集团公司提出其与简阳市人民医院之间仅为代售法律关系，红塔房地产公司、红塔集团公司对于缔约具有审查权利，在其未与池涧波缔结商品房买卖合同的前提下，双方未成立商品房买卖法律关系。对于池涧波与红塔房地产公司、红塔集团公司之间是否具有商品房买卖合同关系，一审法院评析如下：一、简阳市人民医院与池涧波之间的口头协议内容是否符合商品房买卖合同必备要素。《商品房销售办法》第十六条规定了商品房买卖合同中必须具备商品房基本状况、销售总价款、交付日期、办理产权登记有关事宜等内容。本案中，案涉代售行为因在集资建房的特殊背景下，以及双方集资建房模式的改变。使得简阳市人民医院在与红塔集团公司签订的《代售协议书》中对代售房屋的价格、户型、办证时限、税费承担等与商品房买卖合同有关的必备内容进行了明确约定；简阳市人民医院在代售具体房屋之前已经与红塔集团公司确定了代售171套房屋的房号。基于《代售协议书》中约定的内容，简阳市人民医院与购房职工达成的口头商品房买卖协议，具备商品房买卖合同必备内容。二、简阳市人民医院与池涧波达成商品房出售口头协议对红塔集团公司是否具有法律效力。红塔集团公司与简阳市人民医院系委托代售关系，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。简阳市人民医院根据《代售协议书》的约定，将其代售范围内的房产代售给医院职工，简阳市人民医院的代售行为，未超过委托范围，对红塔集团公司具有法律效力。三、未订立书面协议商品房买卖合意是否成立。原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定米用特定形式的，应当采用特定形式”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；以及原《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。商品房买卖合同应当采用书面形式，如一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，简阳市人民医院代其内部职工向红塔集团公司支付所有购房款，红塔集团公司将案涉代售房屋交付给简阳市人民医院，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工。虽然双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，但是已履行大部分合同义务，双方商品房买卖合同关系成立。双方达成的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故对红塔集团公司、红塔房地产公司提出其与池涧波无商品房买卖合同关系的抗辩意见，一审法院不予采纳；对池涧波主张其与红塔房地产公司、红塔集团公司达成的商品房买卖合同有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于红塔房地产公司、红塔集团公司是否负有办证以及税费承担义务的问题。《代售协议书》中约定红塔集团公司应当在收到简阳市人民医院代售住房所有权人名单后3个月内为购买的医院职工办理不动产登记，同时办证所需全部费用由红塔集团公司承担。简阳市人民医院于2020年4月16日通过邮寄的方式通知红塔集团公司为购房职工履行办证义务，但红塔集团公司超过3个月未履行办证义务。现在池涧波主张红塔集团公司为其办理案涉房产不动产登记并承担全部费用的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于红塔房地产公司是否承担上述义务，（2017）川0180民初1709号民事判决亦认定红塔房地产公司、红塔集团公司之间存在人员和财产混同。鉴于红塔集团公司与红塔房地产公司存在关联关系，“河韵馨苑”小区由红塔房地产公司开发，现案涉房产登记在红塔房地产公司名下；案涉《代售协议书》是由简阳市人民医院与红塔集团公司签订，案涉代售款亦支付给了红塔集团公司。红塔集团公司、红塔房地产公司就案涉“河韵馨苑”小区代售项目，存在公司混同，故对池涧波主张红塔房地产公司承担办理不动产权证以及承担办证费用的诉讼请求，一审法院亦依法予以支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，原《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、池涧波与红塔集团公司、红塔房地产公司达成的商品房买卖协议合法有效；二、红塔集团公司、红塔房地产公司在判决生效后十日内共同协助池涧波办理位于简阳市房屋的不动产权证书，办证所需的税费由红塔集团公司、红塔房地产公司共同负担。一审案件受理费减半收取5042元，财产保全费5000元，由红塔集团公司、红塔房地产公司共同负担。二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，简阳市人民医院与红塔集团公司签订《购房协议书》、《补充协议书》时双方之间就欧阳花园2区全部商品房（包括营业房和住房）达成买卖合意。但，简阳市人民医院与红塔集团公司另于2004年12月31日签订《代售协议书》，约定欧阳花园2区171套住房由简阳市人民医院代为销售，且简阳市人民医院只能以代售价格将该171套住房销售给本单位职工，严禁对外销售；还约定代售该171套住房的所有房款由简阳市人民医院收取，并将该住房代收款与简阳市人民医院基于《购房协议书》应向红塔集团公司支付的营业房购房款之和，与红塔集团公司基于《购房协议书》应向简阳市人民医院退还的购房款相互冲抵。合同实际履行中，“河韵馨苑”的165套住房均是由简阳市人民医院代为销售给职工并收取职工购房款；红塔集团公司、红塔房地产公司亦向简阳市人民医院退还了经双方确认一致的品迭后款项。上述事实证明，就其中的包括案涉房屋在内的171套住房由直接购买的模式变更为代售模式，且简阳市人民医院只能将上述房屋销售给其职工。本案中，简阳市人民医院与池涧波均主张双方达成口头协议，将其代售的房产出售给池涧波。红塔房地产公司、红塔集团公司则主张双方未成立商品房买卖法律关系。本院认为，结合案涉系列纠纷及已生效关联判决的认定来看，按照协议约定和法律规定，简阳市人民医院有权代红塔集团公司、红塔房地产公司向简阳市人民医院职工销售商品房，在简阳市人民医院代售后亦将案涉房产交付给购房职工，案涉双方诉争的住房，包含在前述代售的171套住房范围之内。在简阳市人民医院与池涧波均予以认可双方达成交易后，案涉商品房买卖合同关系可以认定依法成立，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，且基于前述查明事实，红塔集团公司、红塔房地产公司已实际获取了案涉房屋的对应款项，案涉房屋交易关系不存在损害红塔集团公司、红塔房地产公司利益的问题。故一审法院认定案涉商品房买卖合同关系已经建立，并基于此根据《代售协议书》约定对池涧波主张红塔房地产公司承担办理不动产权证以及承担办证费用的诉讼请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人红塔房地产公司、红塔集团公司上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费10084元，由上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司、四川省简阳市红塔建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 李 俊审判员 白福群二〇二一年八月三日书记员 何佳林