江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3093号上诉人（原审原告）：马金霞，女，1981年3月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴雷，男，1992年5月21日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：清江浦区东程江房屋信息咨询服务部，住所地淮安市中鑫上城113室。经营者：朱训东，男，1991年12月31日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：夏禹，男，该服务部员工。被上诉人（原审被告）：王凤莲，女，1979年10月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：邵闯，男，1976年10月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：徐峰，男，1987年8月25日出生，汉族，住淮安市。上诉人马金霞因与被上诉人吴雷、清江浦区东程江房屋信息咨询服务部（以下简称东程江服务部）、王凤莲、徐峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马金霞上诉请求：依法改判支持上诉人第二、三、四、五项诉讼请求。事实和理由：1.合同签订后，上诉人向吴雷的代理人支付了10万元定金，但从一审庭审中吴雷出具的《公证书》看，王凤莲没有收取定金的权利。2.定金支付后，徐峰迟迟没有协助上诉人办理银行贷款，东程江服务部的经营地址不存在，上诉人发函给朱训东、徐峰要求当面协商买卖房屋及支付首付款事宜，但未获回复，在此情况下，上诉人如继续支付购房款将存在很大的风险。3.一审以上诉人与朱某的微信聊天记录作为定案依据错误，在发完信息后，上诉人与朱某电话联系表示将继续购买。东程江服务部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在2020年12月16日已经明确告知东程江服务部员工朱某不再购买案涉房屋，并且上诉人通过微信聊天的形式请求朱某帮忙将案涉房屋推荐给其他人以尽可能减少损失，该行为明确表示上诉人构成违约，上诉人应当承担相应的违约责任。上诉人在违约后企图通过告知函的形式将违约责任转嫁给他人，该行为既不合法也不合理，请二审法院依法判决。吴雷、王凤莲的答辩意见同东程江服务部。徐峰辩称：1.上诉人曾经和吴雷本人以及王凤莲当面商谈购房事宜，上诉人看过房产证原件、委托书原件。2.上诉人是准备用出卖其万达广场房屋获得的资金支付本案房款，但购买上诉人万达广场房屋的人违约，导致上诉人没有能力购买本案房屋。3.因上诉人在万达广场的房屋没有顺利出售，导致上诉人不符合银行贷款条件。承诺书的前提是买卖双方全力配合，因为上诉人不符合银行贷款条件，没有配合去银行贷款，后来又明确告知朱某不买案涉房屋，希望朱某帮其把10万元定金拿回来。4.到1月15日，卖方就通知中介买方违约，员工朱某就联系马金霞，马金霞也没有表示要购买案涉房屋，起诉前马金霞中途没有找过东程江服务部工作人员。马金霞向一审法院提出诉讼请求：确认马金霞与吴雷、王凤莲、东程江服务部2020年11月28日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》无效，吴雷返还购房定金10万元、支付违约金10万元，王凤莲、东程江服务部、徐峰承担连带责任。一审法院认定的事实：淮安经济技术开发区水渡口大道22号房屋产权系吴雷与案外人倪洁共同共有。2020年11月28日，卖方吴雷（代理人王凤莲）与买方马金霞签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定卖方将淮安经济技术开发区水渡口大道22号房屋转让给买方，转让总价款为1745000元，定金10万元，签订合同时买方向卖方支付定金10万元，买方向银行按揭付款，买方须在2021年1月15日前支付除定金之外的剩余首期款75万元，买卖双方须在2020年12月15日前向银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余款的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款，卖方应于收到全款时三日内将该房产交付买方，合同第七条违约条款约定买方逾期付款卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数按日万分之五支付违约金合同继续履行，任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后自约定期限届满次日起15日可单方终止合同，违约方承担全部责任，任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。马金霞在上述合同买方处签名，王凤莲作为吴雷的代理人在上述合同卖方处签名，东程江服务部在上述合同居间方处加盖服务部印章。合同签订当日，马金霞通过银行转账方式支付10万元购房定金至王凤莲银行账户，王凤莲向马金霞出具收到定金10万元的收据。一审审理中，马金霞陈述其当时是通过其朋友、先河地产的朱某介绍购买吴雷房屋的，签订房屋买卖合同时有王凤莲和徐峰在场。徐峰陈述房屋买卖合同系其所写。东程江服务部陈述其系先河地产的加盟店，徐峰以及朱某均为服务部员工。吴雷陈述其和妻子倪洁均同意出售上述房屋，当时是委托王凤莲将上述房屋出售给马金霞的，其对王凤莲代表其签订房屋买卖合同并收取马金霞10万元定金的行为不表异议。2020年11月30日，徐峰向马金霞出具《承诺书》，表示马金霞全权委托先河地产徐峰办理关于购买弘辉首馥XX室贷款事宜，现徐峰承诺如买卖双方全力配合徐峰办理该房屋贷款、解押和过户等所有手续，则合同上约定的关于超出2021年2月10日银行最迟放款日期产生的违约责任由居间方承担，并从已支付居间服务费中相应扣除，超出部分仍由居间方支付，无需买方马金霞承担。2020年12月16日下午，马金霞通过微信发信息给朱某，内容为：“亲爱的你尽量多推荐弘辉首馥房子”、“我肯定不买了”，朱某回复：“好”。后马金霞委托其代理人于2021年1月11日、2021年1月13日发函给东程江服务部负责人朱训东以及朱某，两份函中表示了房屋买卖合同是朱某介绍的，但朱某是先河地产置业顾问，与东程江服务部不符，且东程江服务部经营范围没有中介事项，朱某在与马金霞微信聊天中明确表示按照合同依法办理，如果按照合同约定，一是主体不符，二是合同中其他相关事宜，服务部也未按照约定履行等，服务部一直未按合同约定协助办理贷款，且合同主体问题也让马金霞对房屋买卖存疑，以及希望服务部退回10万元定金，其他事情可见面协商等。2021年1月15日，马金霞委托其代理人向东程江服务部负责人朱训东和徐峰发手机短信，表示今天是约定的支付剩余首期款日期，因马金霞很多情况不知情，为打消其疑虑并妥善处理房屋买卖事宜请见面洽谈等。马金霞表示原审被告对此均未回复。一审法院另查明，东程江服务部的营业执照记载的经营范围为房屋信息咨询服务，（依法须经批准的项目，经和相关部门批准后方可开展经营活动）。一审审理中，马金霞认为东程江服务部没有房屋中介资格，吴雷没有出示房产证及授权委托书，王凤莲没有代理权限实施代理行为，合同遗漏权利主体，故马金霞主张合同无效，并表示对方违约。一审法院认为，对于双方争议的案涉房屋买卖合同的效力问题。马金霞作为买方，购买案涉房屋系其真实意思表示，王凤莲作为卖方吴雷的代理人在合同卖方处签名并收取原告10万元定金，对此吴雷予以认可，故王凤莲系有权代理吴雷签署房屋买卖合同，因此案涉房屋买卖合同的卖方系吴雷，房屋买卖合同双方具有民事行为能力且意思表示真实，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，故应为有效合同，马金霞主张签订的房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。至于马金霞主张的东程江服务部不具有房屋中介资格问题，东程江服务部在合同签订过程中并未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定，故其签订居间服务合同不因此认定无效。因此，一审法院对马金霞主张的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》无效的诉讼请求依法不予支持。对马金霞主张吴雷违约要求吴雷返还10万元定金并承担违约金10万元的诉讼请求，根据查明的事实能够确定签订房屋买卖合同后马金霞在2020年12月16日已经通过微信明确表示房屋肯定不买了，马金霞的该行为说明马金霞存在违约行为，而马金霞并无证据证明在此之前原审被告存在违约行为，故一审法院对马金霞的该项诉讼请求依法不予支持。一审法院判决：驳回马金霞的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由马金霞负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均提交了在案涉房屋买卖合同签订前后朱某与上诉人的微信聊天记录。鉴于双方对证据的真实性均不表异议，本院予以确认，能否实现证明目的将在本院认为部分予以阐释。另上诉人提交了三张网页截图，内容是案涉房屋在对外出售，证明对方认可案涉合同无效。四被上诉人对该证据不予认可，认为无从显示是何人于何时通过平台上传信息，不能实现上诉人的证明目的。本院认证意见是，该证据均是网页复印件，真实性无从确定；另外，合同效力问题应根据法律作出判定，即使被上诉人将案涉房屋对外再次出售，也不能实现上诉人的证明目的。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，吴雷与倪洁向本院出具书面意见，称鉴于上诉人构成违约，且目前并非是真正想购买案涉房屋，故其拒绝与马金霞继续交易。本院认为，《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，内容上不存在违反法律或行政法规强制性规定情形，上诉人主张合同无效，无法律依据。合同签订后，双方均应按照约定履行各自义务。从东程江服务部员工朱某与上诉人的微信聊天记录看，上诉人是通过朱某居间介绍购买案涉房屋，合同签订后，上诉人在2020年12月16日向朱某明确表示“我肯定不买了”，为了能要回定金，上诉人在之后与朱某的聊天中，希望朱某在2021年1月15日之前将案涉房屋另行出售他人，期间也表示要与房东见面商谈定金退还事宜。在此过程中，朱某也告知上诉人违约后果，如在2021年1月2日的聊天中，朱某讲“你元月15号之前如果能凑到首付款，房子还是给你，过时了就算违约了！”另外，从微信聊天记录看，虽然东程江服务部营业执照登记的地址与实际经营地不符，但上诉人是知道该实际经营地址的，且在纠纷发生后，朱某也表示如果要谈可以到其门店，但上诉人仍坚持要求到其代理人的法律服务所。至于上诉人所称的没有见过出卖人、中介主体资格存在问题等，均不能够成为其延迟履行合同义务的正当理由。综上，现有证据足以证明上诉人系因个人原因拒绝履行合同，构成违约。综上所述，马金霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人马金霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年八月二十五日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文