广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15601号上诉人（原审被告）：广州市西美电器有限公司，住所地广州市萝岗区九龙镇凤凰三路16号。法定代表人：陈霄萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁曦文，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨天侠，男，1988年7月6日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：王昕，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州房助手网络科技有限公司，住所地广州市天河区元岗路310号自编2栋B312单元。法定代表人：朱春森，该公司总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广州市越秀区人民北路829-831号三层125房。法定代表人：杨运林。被上诉人（原审被告）：广州市合和房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道185号之二3楼3D150房。法定代表人：揭英强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓瑞婷，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭美琼，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人广州市西美电器有限公司（以下简称西美公司）因与被上诉人杨天侠、广州房助手网络科技有限公司（以下简称房助手公司）、广州市合盈装修工程有限公司（以下简称合盈公司）、广州市合和房地产代理有限公司（以下简称合和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。西美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判由西美公司、房助手公司、合盈公司、合和公司分别在其收款范围内向杨天侠退还购房款，即西美公司向杨天侠返还20万元、房助手公司向杨天侠返还3万元、合盈公司与合和公司共同向杨天侠返还144970元；3.一、二审诉讼费由杨天侠、房助手公司、合盈公司、合和公司承担。事实和理由：（一）一审法院未查明“涉案144970元款项实际收款主体为合盈公司、合和公司”及“涉案144970元款项的收据原为西美公司交给合和公司空白收据”等事实，属于查明事实不清，进而导致作出“144970元为杨天侠向西美公司支付的购房款”的错误认定。西美公司实际收取杨天侠的款项仅为20万元，且合盈公司在私自收取144970元后也未将收取的款项支付给西美公司。合盈公司并未与西美公司或合和公司签订相关委托代理合同，非西美公司的代理人或转代理人，且西美公司也从未授予合盈公司代为收取房款的权限，其无权代理行为不对西美公司发生法律效力。虽然涉案144970元款项的收据由西美公司加盖财务章，但收据的实际内容以及收取的款项并未经过西美公司的确认和认可，且根据杨天侠的付款流水可知，涉案144970元的收款人为合盈公司，明显与收据内容相悖。根据合和公司在涉案项目其他诉讼中的表述，合盈公司在涉案项目中收取的款项均为代合和公司收取，合和公司也自认与合盈公司的关联关系，故涉案144970元实际收款人应为合和公司。（二）一审法院未查明西美公司与房助手公司、合和公司代理关系无效的事实以及房助手公司自始不具有收款权限等事实，系遗漏案件重要事实。1.涉案代理合同因违反法律效力性强制性规定无效，该合同被认定无效后，相关代理授权行为、转代理行为亦属无效。合同无效后，西美公司与房助手公司自始不存在委托代理关系，不应适用《中华人民共和国民法总则》关于代理的相关规定。2.即便本案适用《中华人民共和国民法总则》，也仅能适用第一百七十一条关于无权代理的相关规则处理。西美公司从未将销售涉案房屋以及收取房款的权限授予房助手公司、合和公司或任何第三方，房助手公司私自收款的行为已然超越代理权限，在西美公司不知情且未追认、该款项未支付给西美公司的情况下，上述无权代理行为对西美公司不发生法律效力。杨天侠在支付款项时，明知收款主体为房助手公司、合盈公司、合和公司，其未提出任何异议，更没有向西美公司进行催告，杨天侠对涉案款项的支付也未尽审慎义务，主观存在过错。3.根据西美公司提交的新证据可以证明，西美公司已与合和公司解除代理关系，其违规收取的款项已明确约定由其与案外人广州狮某物业管理有限公司（以下简称狮某公司）自行处理，与西美公司无关，在此情况下，一审法院仍判决由西美公司承担退还责任极不公平。综上，一审判决查明事实不清、遗漏重要案件事实，错误适用法律，应予纠正。杨天侠二审答辩称，同意一审判决。房助手公司二审答辩称，同意一审判决。合和公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，判决公正，请求驳回西美公司的上诉请求，维持原判。（一）合和公司无需在其收款范围内承担返还责任，杨天侠与西美公司签订的合同对双方产生约束力，在合同被认定无效的情况下，西美公司应承担相应的返还责任，西美公司要求合和公司返还购房款无事实和法律依据。（二）涉案代理合同与西美公司及杨天侠签订的合同是两个相互独立的合同，不存在主从合同关系，因此涉案代理合同并不会因为涉案建房合同无效而当然无效。此外，西美公司与合和公司之间的委托代理合同属于另一法律关系，并非本案实体审查范围。（三）合和公司基于西美公司的授权委托开展代销工作，不存在私自销售行为。涉案代理合同约定房屋开售时间为2018年10月1日，西美公司2018年9月30日告知合和公司其已具备运营条件，要求合和公司按照约定及时签订《授权委托书》、确认代理销售方案并据此开展相关工作，由此可知，合和公司是听从西美公司的指示开展所有代理销售工作，并不存在任何私自销售的行为。（四）本案中合盈公司基于合作关系代合和公司收取的144970元，实际是合和公司在代理权限范围内代替西美公司收取部分款项。同系列案中，收取款项后均是由西美公司向原告出具对应的盖章收据，其存在退款的案件中，也是由西美公司返还收取的款项，系列案件中合和公司代收款项的行为是经过西美公司书面确认的。（五）西美公司认为涉案地块已出租给狮某公司，涉案地块产生的退款事项由狮某公司履行，是没有事实和法律依据的。狮某公司并非本案当事人，西美公司与狮某公司的内部关系未经过审查，因此狮某公司并非本案的履责主体。根据《土地有偿使用合同》及西美公司的陈述，西美公司提供涉案地块，狮某公司进行开发，西美公司用涉案地块出租前销售所得冲抵保证金，即西美公司又出地又出资，该行为不符合正常市场交易习惯。西美公司与狮某公司均无房地产开发经营资质，西美公司并不具备转让土地使用权的权利，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十四条规定，涉案土地有偿使用合同是无效的。涉案地块的使用权依然登记在西美公司名下，涉案地块的权利人是西美公司，故由此地块产生的纠纷，应由实际权利人承担。综上，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。合盈公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。杨天侠向一审法院起诉请求：1.判令解除杨天侠与西美公司签订《狮某国际共同出资建房确认书》及《狮某国际共同出资建房合同》；2.判令西美公司、合和公司退还购房款374970元及利息19295.33元（按中国银行同期贷款利率4.75%，以374970元为基数从2018年10月暂计至2019年11月，共13个月）；3.判令西美公司、合和公司支付惩罚性定金30000元、咨询服务费1500元；4.判令西美公司、合和公司支付违约金112311元（合同总额30%）；5.判令房助手公司在其收取的30000元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任，合盈公司在其收取的144970元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任；6.判令西美公司、房助手公司、合盈公司、合和公司承担本案的诉讼费、保全费。一审庭审时，杨天侠明确：如果法院认定《狮某国际共同出资建房确认书》《狮某国际共同出资建房合同》无效，杨天侠变更诉讼请求为：1.确认《狮某国际共同出资建房确认书》《狮某国际共同出资建房合同》无效；2.判令西美公司、合和公司退还购房款374970元，并按照银行同期贷款利率支付利息19295.33元（按中国银行同期贷款利率4.75%，以374970元为基数从2018年10月暂计至2019年11月，共13个月）；3.判令西美公司、合和公司因导致合同无效承担缔约过失责任，参照合同第8条约定赔偿杨天侠损失142311元；4.判令西美公司、合和公司支付咨询服务费1500元；5.判令房助手公司在其收取的30000元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任，合盈公司在其收取的144970元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任；6.判令西美公司、房助手公司、合盈公司、合和公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：西美公司于2017年10月27日以出让形式取得中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北地块的国有建设用地使用权，该土地的规划用途为工业用地。西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订了《房地产使用权委托代理合同》，就甲方委托乙方代理销售科海智慧产业城A、B栋楼使用权（地址：中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块）及乙方的代理服务费的相关事宜进行约定。合同约定：该房屋用途为智慧空间或智慧工坊；该房屋的使用期限为自2020年12月31日起至2061年1月1日止共计40年；甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，并由甲方或甲方指定子公司与第三方签订使用权转让合同；甲方同意该房屋的销售底价为6800元/平方米，乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金；甲方负责开具全额收据给客户，乙方就其收款部分向甲方开具收据；本合同有效期内乙方为独家渠道整合平台，甲方不再委托其他渠道平台销售；乙方有权发展第三方渠道资源，乙方之线下渠道代理费由乙方自行承担；该房屋乙方已包销销售，甲方不能对于乙方的合法销售过程提出异议或阻挠；该房屋开售时间为2018年10月1日前，前提条件是甲方须于2018年10月1日前取得《建筑工程施工许可证》并已经开始施工工程；乙方同意支付甲方保证金1000万元，在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。2018年9月30日，西美公司（委托人）向合和公司（受托人）出具《授权委托书》，载明：鉴于广州市黄埔区中新知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块，科海智慧城《狮城国际》属于委托人所有，现委托人就标的物业的推介及独家代理等事宜，全权委托受托人作为代理人。代理人的代理权限为：1.代为以委托人名义向客户推介标的物业；2.作为独家代理，代为联动一、二手中介公司并进行佣金计算，该佣金由受托人负责支付。一审庭审时，西美公司陈述：对授权委托书的真实性、合法性、关联性均不确认，即便为真实的，因西美公司将案涉项目委托合和公司进行包销销售，故应合和公司的要求对其出具的授权书及提供的合同模板进行确认也在情理之中，但合和公司未在满足销售条件下违规私自销售，对此西美公司并不知情，且根据商品房销售管理办法第27条第2款规定，案涉项目违反了法律、行政法规的强制性规定，而为销售该标的物所提供的服务亦因合同标的违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。此后，合和公司（甲方）与房助手公司（乙方）签订《代理合作合同》。合同约定：甲方委托乙方代理的项目位于广州市黄埔区中新知识城九龙大道，该项目的委托代理范围包括：产业城众创空间40年的使用权；委托代理期限从2018年10月16日起至2019年1月15日止，保护期从2019年1月15日起至2019年2月15日止；甲方保证已取得项目业主方西美公司的合法授权，可委托乙方对该项目进行联动代理；甲方按乙方的代理成交金额计付代理费，代理成交金额指乙方介绍的客户签订合作合同的金额，代理费计付条件为：客户一次性付款或者分期付款的，客户需签订合作合同并按照合作合同约定支付50%的合作房款；代理费计付标准为：单间及一房为68000元/套，两房及三房为98000元/套；如乙方介绍客户在签订合同后最终不能成交并要求退还所支付款项的，乙方需退还该套单元乙方所收取的代理费用及其他已收款给甲方；代理费每月结算一次，甲方应于每月15日前将上月代理费支付给乙方。2018年10月28日，杨天侠（乙方）与西美公司（甲方）签订一份《狮城国际共同出资建房确认书》（以下简称涉案确认书），约定甲、乙双方就狮城国际（项目名称）合作建房事宜协商一致签订本确认书。第一条约定：甲方将坐落于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北狮城国际A区××号房屋与乙方共同出资开发建设，建设完工后，甲方交付乙方经营使用的合建房屋，建筑面积约为56.94平方米。本确认书签订前乙方已清楚了解该项目用地权属、合建房屋性质、内部结构等相关情况。第二条约定：有关合作建房的具体条款详见《共同出资建房合同书》。第三条约定：乙方出资建房款总额为344970元，乙方按以下方式支付：1.在签订本确认书当天支付定金30000元。2.一次性在本确认书签订后3日内双方签订《共同出资建房合同书》，乙方一次性向甲方付清全部合作建房款。3.分期或贷款：（1）在本确认书签订后3日内双方签订《共同出资建房合同书》，乙方向甲方支付该合作建房款的50%（含已付定金）计172485元。（2）剩余的50%合作建房款项计172485元，在2018年11月4日前付清，如贷款支付，须于2018年10月30日前办理贷款手续。四、乙方未按时支付定金的，甲方有权解除本确认书。乙方应在支付定金之日起3日内与甲方签订《共同出资建房合同书》等相关合同文件，未按期与甲方签订上述合同文件的，甲方有权解除本确认书，已收取的款项作为违约金，不予退还。五、本确认书签订之前，甲方已向乙方出示《共同出资建房合同书》等相关合同文件，乙方对合同内容表示认同，并承诺按时签订。2018年10月28日，杨天侠（乙方）与西美公司（甲方）签订一份《共同出资建房合同书》（以下简称涉案合同书），约定：甲方合法拥有广州市中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块的产权，宗地号440116-××0（下称该项目）。甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，双方就共同在上述地块上合作建房之事宜，达成如下协议：第一条约定：乙方已完全清楚了解上述国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系，自愿参加甲方位于广州市中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块上的合作建房，上述建房项目的报批、建设及全部投资均由甲方完成，项目完工后，甲方同意将该项目B1栋自然层A6中15号房屋（以下简称涉案房屋）使用权分配给乙方，乙方向甲方支付合建款项，房屋为框架结构，房屋建设面积约（含公摊面积）56.94平方米。注：上述房屋属于国有建设用地上共同进行出资建房性质，乙方享有约定期限（至2060年12月31日为止）的房屋使用权，房屋权益以国家相关政策规定为准。第二条约定：该合作建房的房屋建筑面积（含公摊面积）56.94平方米，乙方承担合作建房款为344970元。该合作建房款，乙方应按甲方指定银行及账户办理汇转。其余建房款由甲方负责。第三条约定：乙方选择按下列第3种方式向甲方支付上述合作建房款：3.贷款支付：（1）在签订本合同当日，支付该合作总建房款的50%（含已付定金）计172485元。（2）剩余的50%合作建房款项计172485元，于2018年11月5日前办理银行贷款手续。第六条约定：在乙方如约付款的前提下，甲方应于2021年1月1日前将该合作建房交付给乙方使用。第八条约定，本合同签订后，任何一方不得随意解除合同，因甲方原因单方解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按本合同总额的30%向乙方支付违约金，因乙方原因单方解除合同的，乙方应按本合同总额的30%向甲方支付违约金，双方认可上述违约金足以弥补守约方损失，违约方无须赔偿守约方其他损失。第十条约定，乙方所享有房屋的使用权期限，依据双方的使用期限为止，即至2060年12月31日止。2018年10月28日，房助手公司向杨天侠出具一张收款收据，确认收到杨天侠支付的狮城国际615单元团购优惠金30000元。一审庭审时，房助手公司陈述杨天侠向其支付的该30000元“团购优惠金”实质上为服务费。2018年10月28日，西美公司向杨天侠出具两张收据，确认共收到杨天侠进驻使用狮城国际B1栋615单元合资建房定金30000元。一审庭审时，西美公司对两张收据的真实性、合法性、关联性予以确认，确认该款30000元为其收取。2018年11月11日，西美公司向杨天侠出具一张收据，确认收到杨天侠支付进驻使用狮城国际B1-615单元款项170000元。一审庭审时，西美公司对该收据的真实性、合法性、关联性予以确认。2018年11月11日，西美公司向杨天侠出具一张收据，确认收到杨天侠交来狮城国际B1栋615房合资建房款144970元。一审庭审时，西美公司对该收据上加盖的西美公司的财务专用章的真实性予以确认，但陈述其未实际收取该款项，并认为其系按照合和公司要求在一本空白收据上加盖了印章后，将该本空白收据给了合和公司。杨天侠提交的支付明细显示，2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了140000元，摘要显示为消费。2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了4970元。杨天侠提交的支付明细显示，2018年11月11日，杨天侠向西美公司支付了140000元，摘要显示为消费。西美公司确认该款140000元为其收取。杨天侠提交的交易详情显示，2018年11月11日，杨天侠向案外人广州市南沙区南沙中兴食品自选商场支付了20000元。西美公司确认该款项20000元最终由其收取。杨天侠提交的交易详情显示，2018年11月11日，杨天侠向案外人陈家骏支付了10000元。西美公司确认该款项10000元最终由其收取。2019年8月5日，黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局向案外人周健出具[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》，载明：经了解，西美公司计划在九龙大道以东自有产权国有土地上开发建设科海智慧产业城项目，并将B1、B2栋作为首期开发单元，即“狮城国际”项目。经核实，该项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。鉴于该项目建设手续不完备即对外招商引资，我局已依职能多次通过现场调查、联合执法检查、下发《责令限期改正通知书》、约谈等方式要求西美公司立即进行整改，待完善建设手续后，再依法依规对外宣传和招租，妥善处理好矛盾纠纷。据了解，该项目目前已关闭接待中心，停止对外宣传及招租。一审庭审时，经一审法院释明，杨天侠明确：如果法院认定《狮某国际共同出资建房确认书》《狮某国际共同出资建房合同》无效，杨天侠变更诉讼请求为：1.确认《狮某国际共同出资建房确认书》《狮某国际共同出资建房合同》无效；2.判令西美公司、合和公司退还购房款374970元，并按照银行同期贷款利率支付利息19295.33元（按中国银行同期贷款利率4.75%，以374970元为基数从2018年10月暂计至2019年11月，共13个月）；3.判令西美公司、合和公司因导致合同无效承担缔约过失责任，参照合同第8条约定赔偿杨天侠损失142311元；4.判令西美公司、合和公司支付咨询服务费1500元；5.判令房助手公司在其收取的30000元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任，合盈公司在其收取的144970元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任；6.判令西美公司、房助手公司、合盈公司、合和公司承担本案的诉讼费、保全费。一审庭审时，西美公司、房助手公司、合和公司明确：如果法院认定《狮某国际共同出资建房确认书》《狮某国际共同出资建房合同》无效，其不变更答辩意见也不在本案中提出反诉请求。本案审理过程中，杨天侠向一审法院申请财产保全。一审法院于2019年11月26日作出（2019）粤0112民初12397号《民事裁定书》，裁定查封、冻结西美公司价值538076.33元的财产。一审法院认为，杨天侠与西美公司签订了涉案确认书及涉案合同书，约定西美公司将于2021年1月1日前交付涉案房屋给杨天侠使用至2060年12月31日止共计40年的使用权以344970元的对价出让给杨天侠。结合《房地产使用权委托代理合同》《授权委托书》《代理合作合同》及西美公司实际已委托合和公司代理销售涉案房产，并且允许合和公司交由房助手公司转代理的事实，证实涉案确认书及涉案合同书更符合房屋买卖合同的特征，故一审法院认定杨天侠与西美公司签订的涉案确认书及涉案合同书达成的合意系成立房屋买卖关系。关于涉案确认书及涉案合同书的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。涉案房屋所在地块的土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，改变土地用途，建设涉案房屋用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院依法认定杨天侠与西美公司就买卖涉案房屋所签订的涉案确认书及涉案合同书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。经一审法院释明，杨天侠在庭审时已明确，如果法院认定涉案确认书及涉案合同书无效，其诉讼请求予以变更，现一审法院在认定涉案合同无效，故一审法院针对杨天侠变更后的诉讼请求进行处理。关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本案中，西美公司作为涉案房屋买卖合同的卖方，应当就其向杨天侠收取的购房款及其转代理人房助手公司向杨天侠收取的购房款承担返还责任。至于西美公司与其代理人合和公司、转代理人房助手公司之间的内部结算关系，属另一法律关系，本案不作审查，西美公司可另循法律途径解决。关于购房款问题。第一，西美公司确认杨天侠支付给西美公司的170000元、杨天侠支付给案外人广州市南沙区南沙中兴食品自选商场的20000元及杨天侠支付给案外人陈家骏的10000元均最终由其收取，故一审法院认定上述20万元（170000元+20000元+10000元）均属于杨天侠向西美公司支付的购房款。第二，房助手公司虽主张其系居间人，收取的款项系居间服务费，但未提交有效证据证实，且涉案房屋的成交价为344970元，房助手公司主张的居间服务费比例远高于市场价格，明显有悖常理，一审法院不予采信，一审法院认定房助手公司收取的30000元亦属于购房款。第三，虽然杨天侠提交的支付明细显示，2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了140000元，2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了4970元，但结合杨天侠提交的西美公司于2018年11月1日向杨天侠出具的收据，证实西美公司确认杨天侠2018年11月1日支付给合盈公司的144970元（140000元+4970元）实为其向杨天侠收取的购房款，故一审法院认定该144970元为杨天侠向西美公司支付的购房款。西美公司否认其已实际收取了该款项144970元，并认为其将加盖了印章的空白收据给了合和公司，但西美公司对此未举证证实，一审法院不予采信。综上，一审法院认定杨天侠已支付给西美公司的购房款共计374970元（170000元+20000元+10000元+30000元+144970元）。杨天侠要求西美公司返还购房款374970元于法有据，一审法院予以支持。关于利息及赔偿金问题。杨天侠作为涉案房屋买卖合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同亦存在过错，对其主张自2018年10月起按银行同期贷款利率计付利息及赔偿损失142311元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于咨询服务费问题。杨天侠未举证证实其已支付该项费用，故杨天侠的该项诉讼请求无据，一审法院不予支持。关于连带责任的承担问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，代理人合和公司、转代理人房助手公司明知涉案房屋的销售违反法律的强制性规定，但仍然实施代理行为，应当承担连带责任。杨天侠仅主张房助手公司在其收款范围内与西美公司及合和公司承担连带责任，视为对其自身权益的处分，一审法院依法予以支持。综上，房助手公司应在30000元的范围内与西美公司、合和公司共同承担连带责任。合盈公司并非涉案房屋买卖合同的当事人或代理人，且杨天侠支付给合盈公司的款项实为西美公司向杨天侠收取的购房款，故杨天侠诉请合盈公司在收款范围内承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2021年3月25日作出如下判决：一、杨天侠与广州市西美电器有限公司于2018年10月28日签订的《共同出资建房合同书》及《狮城国际共同出资建房确认书》无效；二、广州市西美电器有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向杨天侠退还购房款374970元；三、广州房助手网络科技有限公司在30000元范围内与广州市西美电器有限公司、广州市合和房地产代理有限公司共同承担连带责任；四、驳回杨天侠的其他诉讼请求。案件受理费4590元，由杨天侠负担1391.36元，广州市西美电器有限公司负担3198.64元（其中255.91元由广州房助手网络科技有限公司与广州市西美电器有限公司连带负担）。保全费3210.38元，由杨天侠负担973.16元，广州市西美电器有限公司负担2237.22元。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审庭询中，合和公司表示其他案件中开具的收据有西美公司加盖公章。西美公司自认其他案件的收据确实有该公司加盖公章，同时解释称是其在《代理合同》签订后，将一本盖有公章的收据交给合和公司，以便合和公司代理销售，但不代表房款是由西美公司收取，而本案收据不是西美公司盖章事实也证明了款项由合和公司收取，存在违规行为，可证明西美公司并没有收取款项，款项收取存在不实之处。二审中，西美公司提交如下证据：1.《三方协议》，拟证明西美公司在发现合和公司私自收取购房款的违规行为后，于2018年12月21日，与合和公司、狮某公司签订了《三方协议》，协议约定：（1）西美公司与合和公司解除2018年7月2日签订的《代理合同》；（2）对于合和公司私自收取的购房款，由合和公司、狮某公司自行处理，如涉及业主需要求退还款项的，由狮某公司同意退还；（3）西美公司销售所收取的款项冲抵《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》项下狮某公司应当向西美公司支付的保证金。2.《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，拟证明2018年12月21日，西美公司、合和公司、狮某公司签订了《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，由西美公司将涉案项目部分地块给予狮某公司进行有偿使用和开发的事实。3.《网上银行电子回单》（共19份），拟证明因合和公司及狮某公司违反协议约定，拒不向业主退还其私自收取的购房款项，导致小业主集体信访投诉，西美公司经有关行政部门沟通，为了配合政府工作，避免群体性事件发生，已向诸多购房者代合和公司及狮某公司垫付退款共计1453806元，已遭受严重损失，如法院继续判令西美公司退还款项，西美公司合法权益将严重受损。4.广东省高级人民法院《民事申请再审案件受理通知书》，拟证明涉案项目涉及的另案陈风华与西美公司、合和公司买卖合同纠纷一案，西美公司已就广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终22572号《民事判决书》向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已于2021年2月22日正式受理的事实。5.（2019）粤0112民初12347号民事判决书；6.（2019）粤0112民初12348号民事判决书；7.（2019）粤0112民初13024号民事判决书，证据5-7拟证明合和公司在涉案项目其他诉讼纠纷的庭审中，确认其与合盈公司存在合作关系、部分款项由合盈公司代其收取的事实，合盈公司亦向法院提交了情况说明，对上述合作关系及代收款项事实予以认可。杨天侠质证称：1.对证据1的真实性、合法性不予确认。杨天侠不是当事人不清楚具体情况，从内容上看三方协议即使是真实的，也存在恶意串通的情况；2.对证据2的真实性、合法性不予认可。理由与证据1一致；3.对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，恰恰正是西美公司已收取700余万元的款项，仅向购房款退还100多万元，其不构成损失；4.对证据4的关联性不予确认；5.对证据5-7的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。房助手公司质证称：对证据1-2，房助手公司没有签名，真实性、合法性、关联性无法确认；对证据3-7的真实性、合法性予以确认，关联性由法院认定。合和公司质证称：1.证据1的真实性、合法性、关联性由法院核实认定，三方协议约定了西美公司针对项目的收费为7167631元，合和公司针对项目收取的费用是6470615元，可以看出合和公司的观点都是真实的，合和公司为西美公司代理服务前，曾口头约定合和公司可以代为收款。该部分款项可以直接转化为西美公司应付的代理费用，截止三方协议签订之日，西美公司与合和公司针对涉案项目各自收取的费用基本是一人一半，不存在西美公司辩称合和公司存在私自销售收款的行为。2.对证据2的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；3.对证据3真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；4.证据4的真实性、合法性、关联性予以确认；5.对证据5-7的真实性、合法性和关联性予以确认。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合西美公司的上诉请求和理由以及杨天侠、房助手公司、合和公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：西美公司应否向杨天侠返还购房款374970元及利息问题。现评析如下：一审法院已就西美公司委托合和公司代理销售涉案房产，并允许合和公司交由房助手公司转代理、涉案《狮城国际共同出资建房确认书》《共同出资建房合同》的性质、效力等作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不作赘述。本案中，西美公司称其与合和公司签订《代理合同》所涉项目因违反法律效力性强制性规定以及合和公司违反不得代理销售不符合销售条件的商品房的规定而无效，合同无效后，相关代理授权行为亦属无效，据此认为其从未将销售涉案房产以及收取房款的权限授予合和公司和房助手公司，但涉案《房地产使用权委托代理合同》《授权委托书》《代理合作合同》是签订在《狮城国际共同出资建房确认书》、《共同出资建房合同》之前，且西美公司在上诉状中也承认涉案房产购买事宜是由合和公司、房助手公司与杨天侠进行沟通，由此可见，不管西美公司与合和公司签订的《房地产使用权委托代理合同》是否无效，合和公司、房助手公司分别作为西美公司的代理人和转代理人与杨天侠就涉案房产出售事宜已发生的事实是客观存在的，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，合和公司、房助手公司的前述代理行为对西美公司发生法律效力。现由于《狮城国际共同出资建房确认书》、《共同出资建房合同》被确认为无效合同，根据无效合同处理原则，西美公司作为涉案房产出售方以及被代理人，理应向杨天侠返还全部购房款。一审法院作出西美公司应向杨天侠返还374970元购房款的判决，并无不当，本院予以维持。对于合盈公司收取的144970元，合和公司已确认系合盈公司基于合作关系代为收取。西美公司否认其委托合和公司、房助手公司出售涉案房产，与本案查明事实不符，西美公司认为没有委托合和公司收取房款，也与西美公司自认在其他案件中由合和公司收取款项后出具的收据有加盖西美公司公章的行为不一致，因此，西美公司以上述理由认为无需向杨天侠退还合和公司收取的房款144970元，本院不予支持。另外，对于西美公司提及房助手公司收取的30000元款项问题，因相关收据载明该款项为团购优惠金，而房助手公司与杨天侠并无签订居间服务合同，房助手公司也未提交证据证明其为杨天侠提供了具体居间服务行为，因此，一审法院结合该款项性质认定为购房款恰当。西美公司上诉坚持认为房助手公司收取的款项为居间服务费，但没有提出充分证据予以佐证，因此，西美公司上诉认为房助手公司收取的30000元不是购房款，其无需承担退还责任，依据不足，本院不予支持。对于西美公司表示其与合和公司和狮某公司已达成协议，已明确由合和公司及狮某公司对合和公司违规收取的款项自行处理问题，因合和公司存有异议，且狮某公司不是本案当事人，故其应另循其他合法途径解决，其以此为由，主张免除其退还购房款责任，欠缺理据，本院不予支持。至于西美公司二审提交另案再审案件受理通知书，因未有具体实体处理内容，而其他证据不足以支持其上诉请求，本院均不予采纳。综上所述，上诉人西美公司的上诉理据不足，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3799元，由上诉人广州市西美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年八月三十日书记员 贾 妍古文娜