贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1232号上诉人（原审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢。统一社会信用代码：91520400766077546Y。法定代表人：张其龙。委托诉讼代理人：黄平，男，系该公司员工,代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：董登芳，女，1975年5月19日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：肖友根，男，1973年1月14日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系董登芳之夫。原审被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区西街街道塔山西路169号。统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：张根浩，执行董事。委托诉讼代理人：俞治友，男，系该公司员工，代理权限：特别授权。上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称安泰商管公司）因与被上诉人董登芳、肖友根、原审被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。安泰商管公司二审上诉请求：改判减免四个月租金6195.2元，一审错判诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实及理由：2020年1月到4月的疫情影响，这是众所周知的不可抗力，根据安顺市人民政府在疫情期间服务行业停业的通告要求，我公司受被上诉人委托出租的酒店客房根本不能经营，更没有任何收益，这一期间的租金应当予以减免。因此被上诉人主张的租金只能是扣除税款和4个月租金的余额：21120×0.88÷12=1548.8元/月。实际租金36396-1548.8×4=30200.8元，为此，依据事实和法律，请求二审法院依法改判，撤销一审判决。被上诉人、原审被告二审均未答辩。原审原告董登芳、肖友根一审起诉请求：一、被告给原告办理房屋产权证。二、依法判令被告安顺市安泰商业管理服务有限公司支付原告2018年9月4日至2020年9月3日期间的收益金36396元（大写：叁万陆千叁佰玖拾陆元整），并自2018年9月4日起按中国人民银行同期同类货款利率上浮30%计付违约金，直至清偿完毕止。三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对前述款项承担连带支付责任。四、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被告向原告支付迟延履行期间的债务利息。五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、按商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用180天内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告于2012年3月30日支付人民币114000元（大写壹拾壹万肆仟元整），余款人民币100000元（大写十万元整）于2012年8月办理10年期银行按揭贷款支付给安泰房开公司，2012年3月30日交清契税、维修基金、产权登记费、交易手续费等费用；截止到现在2020年10月“贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司”依然没有办理房屋产权证，为维护原告的合法权利，根据《民法通则》第111条、《合同法》第107条和《城市房产管理法》第60条等法律之规定，恳请法官支持原告办理房屋房产证及赔偿损失的诉讼请求，以维护原告的合法权益。二、依据已经发生法律效力的贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民终496号民事调解书，要求被告支付原告截至2018年9月2日所欠租金后，被告2018年9月3日至2020年9月3日由无故拖欠原告租金36396元[（20240+21120）88%＝36396]，依据《天河商务港酒店物业委托管理合同》第九条违约责任：在物业委托管理经营使用期内，被告连续超过陆个月不能按时支付收益，应支付原告本合同二十年收益总额30%的违约金。三、被告一直无故拖欠原告租金，原告多次催讨无果，为维护当事人合法权益，特向贵法院提起诉讼。一审法院查明的事实与原告所述一致，二被告对二原告所主张的事实不持异议，但认为违约金起算时间与事实不符，应当从实际欠付租金开始起算违约金。同时查明：庭审中二原告撤回第一项诉讼请求；原告诉请主张的金额为《“天河商务港”酒店物业委托管理合同》中约定的第六租金20240元、第七年租金21120元。安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。一审法院认为：二原告与二被告签订的《“天河商务港”酒店物业委托管理合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。二被告对欠付2018年9月4日至2020年9月3日的租金36396元不持异议，予以支持。关于原告诉请的违约金，合同约定实行按季度支付、先租金后使用的原则，被告应于2018年9月4日开始按季支付2018年9月4日至2020年9月3日期间的租金。二原告诉请按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金予以支持，但2019年8月20日之后的标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，因此从2018年9月4日起以4452.8元为基数计算至2018年12月3日；从2018年12月4日起以8905.6元为基数计算至2019年3月3日；从2019年3月4日起以13358.4元为基数计算至2019年6月3日；从2019年6月4日起以17811.2元为基数计算至2019年9月3日；从2019年9月4日起以22457.6元为基数计算至2019年12月3日；从2019年12月4日起以27104元为基数计算至2020年3月3日；从2020年3月4日起以31750.4元为基数计算至2020年6月3日；从2020年6月4日以36396.8元为基数计算至租金付清之日止。二原告庭审中撤回第一项诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日内支付原告董登芳、肖友根2018年9月4日至2020年9月3日期间的租金人民币36396元；二、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告董登芳、肖友根违约金（2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，8月20日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2018年9月4日起以4452.8元为基数计算至2018年12月3日；从2018年12月4日起以8905.6元为基数计算至2019年3月3日；从2019年3月4日起以13358.4元为基数计算至2019年6月3日；从2019年6月4日起以17811.2元为基数计算至2019年9月3日；从2019年9月4日起以22457.6元为基数计算至2019年12月3日；从2019年12月4日起以27104元为基数计算至2020年3月3日；从2020年3月4日起以31750.4元为基数计算至2020年6月3日；从2020年6月4日以36396.8元为基数计算至租金付清之日止）；三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。本案受理费人民币710元，减半收取人民币355元，由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：上诉人诉请减免租金能否得到支持。本院认为，案涉《“天河商务港”酒店物业委托管理合同》系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应当按照合同约定履行义务。根据合同约定,上诉人安泰商管公司未按约定支付被上诉人2018年9月4日至2020年9月3日的租金36396元，已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”的规定,2020年初突然爆发的疫情虽属不可抗力,但从上诉人违约的期间来看,其违约事实发生开始于疫情发生之前,且违约行为持续，上诉人也未提交证据证明案涉房屋的使用情况，是否因疫情导致商铺停业情况不清，故疫情不是其欠付租金的理由,不能免除上诉人承担支付租金的责任，对上诉人该主张本院不予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 谢 伟审判员 朱俊蓉二〇二一年八月三十日书记员 王 杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。