重庆市巫溪县人民法院民事判决书 (2021)渝0238民初2535号 原告：巫溪县信德资产运营有限责任公司，住所地重庆市巫溪县丰益社区丰益路181号，统一社会信用代码91500238787493303W。法定代表人：李世荣，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杜军，男，1986年6月2日出生，住重庆市巫溪县，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜天，重庆峡郡律师事务所律师。被告：邵金培，男，1952年11月14日出生，住重庆市巫溪县。原告巫溪县信德资产运营有限责任公司（以下简称“信德公司”）与被告邵金培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信德公司的委托诉讼代理人杜军、杜天到庭参加诉讼，被告邵金培经本院合法传唤无正当理由未到庭。本院在审理过程中，发现本案不宜继续适用小额诉讼程序审理，遂当庭口头裁定转为简易程序中的非小额诉讼程序审理。本案现已审理终结。原告信德公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告就位于ⅹ之间的租赁合同关系；2.判决被告将位于ⅹ立即交还给原告；3.判决被告立即支付原告按照每年830元的租金标准至租赁房屋交回之日止的房屋租金（暂算至2021年4月1日的房屋租金为830元）；4.判决被告支付违约金1660元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于ⅹ的房屋租赁给被告使用，承租期限为一年，即从2019年4月1日至2020年3月31日止，年租金为830元；租期届满后，双方没有重新签订房屋租赁合同，但被告一直租用该房屋至今；其中被告只缴纳了2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租赁费用共计830元；在此期间，原告多次找被告催收房屋租金，被告均以各种理由拖延支付至今。原告认为，自2020年4月1日开始，原、被告之间属于不定期房屋租赁合同关系，被告仍应按照双方签订的《房屋租赁协议书》的约定支付原告的租金，但原告经数次催收后被告至今拒不支付原告的房屋租金，该行为严重损害了原告的合法权益。为此，为维护自身合法权益不受侵犯，现向贵院依法提起诉讼，恳请支持原告的诉请。被告邵金培未答辩。本案经审理认定如下事实：2019年3月29日，原告信德公司将其拥有产权的ⅹ门面房出租给被告邵金培，双方签订了书面的《房屋租赁合同》。该《合同》约定，租赁期限为2019年4月1日起至2020年3月31日止，租期为一年；年租金为830元，押金为500元，由被告定于签订合同之日一次性缴清全年租金及押金1330元；若某一方非特殊情况违约，其违约金按年租金的2倍赔付给对方；…。合同签订后，被告向原告支付了一年的租金830元。合同到期后，被告在未与原告续签书面租赁合同的情况下，继续占用该房屋至今，且一直未支付到期后的租金。以上事实，有原告提交的房屋产权证、房屋租赁合同、收费发票予以证明，结合原告当庭陈述，本院予以认定。本院认为，原告信德公司与被告邵金培签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。虽然在合同约定的租赁期满后，双方未续签书面的租赁合同，但被告仍继续占用原告的房屋，故原、被告之间的租赁合同转为不定期租赁合同。被告拒不交纳租金的行为，已构成违约，应承担继续给付租金、违约金等相应的违约责任。因而，原告有权要求解除租赁合同，并有权要求被告腾退房屋。鉴于原告在本案中并未举证证明其在起诉前已向被告发出了解除合同的书面通知，故本院根据被告已于2021年6月12日收到了本院向其送达的本案起诉状副本的情况，认定被告已于2021年6月12日收到了原告要求解除合同的书面通知，从而认定双方的租赁合同自2021年6月12日解除，但被告仍应依原合同约定的830元/年的标准，向原告支付自2020年4月1日起至被告交还房屋之日止的租金，并另应向原告支付违约金。关于被告应向原告支付违约金的金额问题。本院认为，因原告依合同约定的违约金标准而主张的违约金1660元，相对于其实际遭受的资金占用利息损失而言，明显偏高，故依法应予以调整。即：应以自租赁期满后续租期内一年的租金830元为本金基数，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的民间借贷的利率上限，计算自2020年4月1日起至解除合同之日2021年6月12日止的资金占用利息为180.96元（即：自2020年4月1日起至2020年8月19日止共141天，按年利率24%计算；自2020年8月20日起至2021年6月12日止共297天，按本案起诉时全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价年利率3.85%的四倍计算。计算式：830元×141天÷365天/年×24%/年＋830元×297天÷365天/年×3.85%/年×4=180.96元）。然后以该资金占用利息180.96元的130%，确定被告应支付违约金的金额为235.25元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2020.12.29时效性现行有效法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2020.12.29时效性现行有效》第一条第二款 “民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。由此，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告巫溪县信德资产运营有限责任公司与被告邵金培于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》，于2020年6月12日解除；二、被告邵金培于本判决发生法律效力之日起十日内，将其承租的位于ⅹ的门面房屋腾出，并返还给原告巫溪县信德资产运营有限责任公司；三、被告邵金培于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告巫溪县信德资产运营有限责任公司支付自2020年4月1日起至2021年3月31日止的租金830元，并另按830元/年的标准向原告巫溪县信德资产运营有限责任公司支付自2021年4月1日起至其实际腾退门面房屋之日止期间的租金；四、被告邵金培于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告巫溪县信德资产运营有限责任公司支付违约金235.25元；五、驳回原告巫溪县信德资产运营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（已由原告巫溪县信德资产运营有限责任公司预交），由被告邵金培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。                                 审  判  员  熊礼平                                     二〇二一年八月四日                                 法 官 助 理  杨  柳                                书 记 员  沈丽娟 1