新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0104民初7877号 原告（案外人）：新疆新联物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路83号。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：袁洪，新疆道合律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧敏，新疆道合律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵永明，男，1963年6月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：庞婷婷，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁渤坤，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆信达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区上海路1号商一区39号。法定代表人：韩留信，执行董事。委托诉讼代理人：刘惠霞，女，该公司员工。原告新疆新联物业服务有限责任公司（以下简称新联物业公司）与被告赵永明、新疆信达房地产开发有限公司（以下简称信达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月6日公开开庭进行了审理。新联物业公司委托诉讼代理人袁洪和袁慧敏、赵永明委托诉讼代理人庞婷婷和梁渤坤、信达房地产公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新联物业公司向本院提出诉讼请求：1．中止对信达房地产公司名下位于乌鲁木齐市新市区北京北路87号1栋-1层1（354.63m2）及对应土地使用权的执行；2．确认位于乌鲁木齐市新市区北京北路87号1栋-1层1（354.63m2）及对应土地使用权归原告所有；3．判令二被告承担本案全部诉讼费用。撤回第2项诉讼请求。事实和理由：在申请执行人赵永明与被执行人信达房地产公司一案中，新市区法院查封涉案房产，并将对涉案房产进行评估拍卖。上述房产及对应的土地使用权系原告所有，原告因拆迁补偿取得上述房产。原告的房产已被信达房地产公司拆除，信达房地产公司向原告交付了涉案房产，原告已使用涉案房产多年，因信达房地产公司违约，未将涉案房产所有权变更至原告名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，新市区法院不得查封涉案房产。新市区法院将原告的房产当作信达房地产公司的财产予以执行，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判决如诉。赵永明辩称，一、原告的请求没有事实和法律依据。1、涉案房产经法院查询确认是登记在被执行人信达房地产公司名下的，属于信达公司的财产，查封程序并无任何不妥之处，目前并未进入评估拍卖程序。2、原告称因拆迁补偿而取得上述房产，但在原告与信达公司签订拆迁补偿协议、约定拆迁补偿已经过去十年之久，在此期间，原告并未将涉案房屋办理过户手续，同时也并未去相关部门进行过任何登记或备案，由此可见原告存在明显的过错。3、原告称因拆迁补偿取得了涉案房屋，但原告与信达公司签订的拆迁补偿协议并未明确约定拆迁补偿金额，涉案房屋价值也只是原告预估的价格，原告占有、使用并出租涉案房屋进行收益已经长达十年之久，这期间的占有、使用、收益是否就是当时约定的拆迁补偿款或者说可以折抵拆迁补偿款此时原告再来主张涉案房屋的所有权，违背了事实，不符合常理，对赵永明也不公平。4、原告诉状中称信达公司向原告交付了涉案房屋，原告已使用涉案房产多年。这里强调一下，享有占有、使用、收益的权利并不代表就当然享有所有权。根据产权登记以及上述的分析，赵永明认为涉案房屋的所有权依旧归信达房产所有。二、原告适用法律错误。1、原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，主张不得对涉案房屋进行查封是错误的。首先，原告依据该第十五条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”这条法律规定，认为自己对未办理过户登记手续没有过错，所以不得查封涉案房屋，但实际情况是，第一，这条法律规定的前提是被执行人将房屋出卖给第三人，但本案是原告与信达房产的拆迁补偿款问题，并不涉及买卖关系；第二，就算可以参照买卖关系来处理，原告也并没有支付全部价款，因为涉案房屋当时拆迁补偿多少金额双方根本没有约定，怎么就能认定已经支付全部价款而且就算支付全部价款也应是信达公司给原告支付，而不是本条法律规定的第三人支付全部价款，主体就已经混淆了；第三，拆迁已过去多年，原告一直未主张过自己的权益，也并未去相关部门办理产权变更手续，哪怕是备案，提出预告登记等自己的权利都未主张过，赵永明认为原告是具有一定过错的。其次，如果要适用该条的规定，那么第一款的规定更加符合本案的事实，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，由此可见，原告并非本案权利人，无权提起该执行异议。综上，赵永明认为对涉案房屋的执行并无错误，为赵永明的合法权益，应继续执行。信达房地产公司辩称，与新联物业公司的拆迁补偿案件在审理当中，同意中止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．新联物业公司提交与信达房地产公司签订的《拆迁补偿补充协议》，用以证明涉案房屋是信达房地产公司对其拆迁补偿的房屋。赵永明对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为其非合同当事人，协议未明确约定拆迁补偿的房屋。信达房地产公司对证据的真实性认可，协议内容与待证事实关联，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2．新联物业公司提交房屋租赁合同及审批表、租金收据记账联（存根）及转款回单、水电费收据存根，用以证明房屋为其占有并以出租方式进行使用。赵永明、信达房地产公司对真实性认可，对关联性不予认可。该组证据可以反映房屋占有使用的情况，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。3．新联物业公司提交财产保全费及案件受理费缴款书、民事起诉状、传票，用以证明其请求信达房地产公司办理涉诉房屋过户手续。信达房地产公司对真实性认可、对关联性不予认可；赵永明对真实性、合法性、关联性均不予认可。缴款书为人民法院出具，信达房地产公司对诉争案件无异议，诉状中请求涉及本案涉诉房屋，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，本院作出（2019）新0104民初2295号民事判决，信达房地产公司向赵永明返还工程履约保证金1,000万元。该民事判决发生法律效力后赵永明向本院申请强制执行，本院于2020年3月26日下达（2020）新0104执97号协助执行通知书，查封、冻结信达房地产公司名下位于本市新市区北京北路87号1栋-1层1房屋及对应的土地使用权手续（产权证号：乌房权证新市区字第XXXX号，建筑面积354.63m2）。新联物业公司提出执行异议，本院于2021年6月23日作出（2021）新0104执异116号执行裁定，驳回新联物业公司的异议请求。2009年8月31日，新联物业公司（甲方）与信达房地产公司签订《拆迁补偿补充协议》，协议内容为：一、本补充协议与2003年3月18日的拆迁补偿合同有同等法律效力。二、根据市政府规划要求，对篮球场南侧的民族食堂进行拆除，为了不影响民族活动的正常进行，甲方要求将北京北路29-1号综合楼地下室不少于300m2使用面积补偿给甲方做民族活动使用面积，以测绘部门实测面积为准，不足及超出部分从二期补偿时增减。三、乙方必须保证该民族食堂暖、电和上下水等配套花设施全部到位及正常使用，并无偿提供一套适用饭店的燃油、气两用灶具一套，乙方在2004年5月前交甲方使用。四、为保证该民族食堂如期营业，乙方必须进行简单装修，具体包括：墙面顶棚刷乳胶漆、后堂瓷砖、大厅地砖。五、乙方完成上述工作，将民族食堂交付甲方的同时，须将该地下室300m2使用面积的产权过户至甲方，（6个月内）发生的税费由甲方支付。六、甲方配合乙方拆除原民族食堂的义务，在乙方提供给甲方综合楼地下室300m2使用面积未正常使用前，甲方仍有权使用原民族食堂，因乙方的过错给甲方造成的任何损失，由乙方进行赔偿，甲方应在5月份前保证整体开工。七、甲方保证乙方的正常施工，乙方交付地下室后一个月内，原民族食堂交乙方拆除；甲方不能交乙方拆除的，所造成的损失由甲方进行补偿，否则补偿给甲方的面积无效。本案涉诉房屋为新联物业公司对外出租。2021年5月，新联物业公司向本市中级人民法院起诉信达房地产公司，其请求办理已补偿房屋产权转移登记中包括本案涉诉房屋。新联物业公司该案诉前申请财产保全轮候查封本案涉诉房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，民法典施行前适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案信达房地产公司与新联物业公司签订的《拆迁补偿补充协议》合法有效，信达房地产公司为拆除民族食堂而将其位于北京北路29-1号综合楼地下室不少于300m2使用面积补偿给新联物业公司，属于产权置换的拆迁补偿，补充协议中虽仅有补偿面积而无具体位置，但已交由新联物业公司占有使用，即建筑面积为354.63m2的本案涉诉房屋已特定。新联物业公司作为被拆迁人，其对于该特定房屋的其他买受人享有优先权，而赵永明为信达房地产公司的金钱债权人，本案涉诉房屋非其债权的标的物，在其金钱债权执行中是信达房地产公司的责任财产，故新联物业公司对本案涉诉房屋所享有的民事权益优于赵永明对信达房地产公司的金钱债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，消费型商品房住宅的买受人排除金钱债权执行，对于未办理产权过户并未限定是否为买受人主观过错的原因，而本案为拆迁补偿置换的房屋，用途非住宅，未办理产权过户应按照拆迁补偿合同的约定确定违约责任，赵永明以新联物业公司存在过错的抗辩不能成立。综上所述，新联物业公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行新疆信达房地产开发有限公司名下位于乌鲁木齐市新市区北京北路87号1栋-1层1房屋及对应的土地使用权（产权证号：乌房权证新市区字第XXXX号，建筑面积354.63m2）。案件受理费1.28万元（原告已预交）由被告赵永明负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。本院（2021）新0104执异116号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审  判  长   郭 荣人民 陪 审员   李玉梅人民 陪 审员   侯卫霞二 〇 二 一 年 八 月 九 日书  记  员   史雅楠