江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4208号上诉人（原审被告、反诉原告）：富燕，女，1961年6月1日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李健，男，1961年4月27日生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：尹晓南，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市云龙区彭城商业公司，住所地徐州市解放南路185号。法定代表人：庄文立，该公司经理。委托诉讼代理人：张锋，江苏永伦律师事务所。上诉人富燕、李健因与被上诉人徐州市云龙区彭城商业公司（以下简称彭城商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人富燕及其与李健的委托诉讼代理人尹晓南、彭城商业公司的委托诉讼代理人张锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富燕、李健上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的反诉请求、驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案程序严重违法。一审法院在未向当事人通知的情况下变更了审判长和人民陪审员，且变更审判长之后的庭审不到20分钟就草草收场，未搞清案情，违反了《关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条规定以及民事诉讼法的“集中审理原则”，程序违法，根据民事诉讼法的规定应当撤销原判，将本案发回重审。二、一审中的证人证言不属实。被上诉人是街道办事处自己设立的下属公司，租金本应由公司负责收取，却由其上级办事处的滕某,4收取，其与被上诉人有着明显且直接的利害关系，由其出庭作证严重违背了证据规则中关于有利害关系的证人不得作证人的规定。三、本案被上诉人在票据时间与事由上弄虚作假。2018年6月22日上诉人交的5万元签合同的钱，滕某,4在开票时故意以房租作为事由，并将时间写为2017年。这样的情况比比皆是。一审法院仅凭被上诉人提供的票据和滕某,4的“证人证言”就认定上诉人欠付房租，认定错误。四、一审法院认定的房屋占有使用费没有事实和法律依据，违反了公平原则。上诉人在租赁期间对房屋进行了投资，被上诉人因此获益，即便要终止租赁关系，也应当先协商好损失补偿，在双方未协商的情况下要求上诉人腾让房屋，并支付占有使用费至诉讼期间，于法无据。被上诉人针对租赁房屋使用权网上拍卖以389000元/年价格成交所提交的证据是虚假的，拍卖公司把上诉人投资扩建的面积部分也测量纳入到了整体的竞标面积，虚增了20多万元的房租。而且竞标是电脑操作的，速度非常快。上诉人曾与“中标人”通电话，询问其既然中标，尽快来办交接，其回答却含糊不清，甚至推说要和家里人商量。至今也没有来接盘天时宾馆。并且，被上诉人起诉上诉人期间恰恰是新冠病毒疫情最严重的时候，受此影响，上诉人根本无法营业，无任何收入。当时国家及时出台新规，要求对这种情况下的经营减免房租。但是被上诉人不仅不免，反而搞起了网上房屋租赁竞标，虚拟出天价的房屋使用费，一审法院予以支持是错误的。五、本案多处事实认定错误。1.富燕、李健没有撤回对装修费43285元的诉请。2.一审判决认定的“垫付租金损失63000元，富燕陈述为自来水公司垫付租金，但其未提供证据证明，对该主张本院不予支持”。实际是上诉人为沙家米线店垫付租金损失58000元，押金5000元。3.一审庭审中，上诉人向法庭提交了2016、2017、2018、2019年等历年的房租缴纳明细及银行转账流水。每一笔都有记录，显示上诉人所缴纳的房租远远超过了应交数。该事实在上诉人向法庭提交的与藤琦通话的录音内容与银行流水记载可以相互印证，形成完整证据链。一审法院无视这一事实，错误地认定了上诉人尚欠巨额房租的虚假事实。七、一审驳回上诉人的反诉请求错误，上诉人提交了详实充分的证据，其反诉请求应当到支持。被上诉人彭城商业公司辩称：一、上诉人所称的2018年6月22日交的50000元签合同的钱腾琦在开票时故意以房租为由头开具到2017年不是事实。在一审中已经查明，涉案房产由云龙区政府统一组织竞拍，当初被上诉人要求上诉人补交房租后才能参与竞拍，被上诉人收到上诉人补交的5万元房租后，已经为其开具了收据，上诉人所称的其他的现金支付的房租没有开具收据，也没有证据能够证明。且一审法院已经查清，上诉人交到被上诉人处的金额已经全部开具了收据，一审法院不予认定属于认定事实清楚。二、关于占用使用费，从上诉人违约的过错程度上来看，上诉人是恶意违约，应该按照市场价格支付占用使用费。双方的租赁合同在2018年6月30日已经解除，上诉人应及时将涉案房屋返还给被上诉人，上诉人不按合同的约定返还房屋，在诉状中称因被上诉人获得了极大的利益要求给予补偿，此项诉求没有依据，这也不是上诉人不返还房屋的理由。同时又以公平原则法院审理期限长为由，拒绝交纳占用使用费，更是没有依据。1.关于2018年7月1日至2020年6月30日占用使用费，上诉人本应在2018年6月30日就应返还涉案房屋，上诉人迟迟不返还，致使被上诉人无法正常竞拍招租，在此期间租金损失远远大于按照合同约定的191300元。2.关于389000每年的计费标准问题，此次竞拍由云龙区政府统一组织委托江苏省国大拍卖有限公司依法办理，上诉人也参加了涉案房屋的竞拍活动，没有竞拍成功，上诉人不能因为自己没有竞拍成功，就质疑竞拍的合法性，本次招租的其他房屋均已按期签订了租赁合同，租赁合同履行正常，因为上诉人迟迟不返还房屋，致使上诉人无法办理交付手续，因此上诉人应该按照389000元每年的标准缴纳占用使用费。彭城商业公司向一审法院起诉请求：1.判令富燕、李健返还青年路124号原青年路门面房、办公楼房屋，并支付占有房屋期间占有使用费暂计260000元（按原合同租金标准130000元/年，自2018年7月1日暂计至2020年6月30日，从2020年7月1日至实际返还房屋之日止按每年389000元的标准继续产生的房屋占有使用费）；2.判令富燕、李健给付截止至2018年6月30日欠付的租金387034.33元，并支付逾期付款违约金暂计44346.6元（以387034.33元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2018年7月1日起暂计至2020年6月30日，并承担至实际给付之日止）；3.判令富燕、李健承担案件受理费、保全费等诉讼费用。富燕、李健向一审法院提起反诉请求：1.彭城商业公司赔偿富燕、李健的损失和返还有关费用共863612.4元（强拆房屋的损失209700元、垫付租金损失63000元、预定合同费50000元、改建费用27300元、加盖一层的费用25000元、扩建费用414000元、隔热层16000元、装修费15353.4元、现装修费43285元）；2.彭城商业公司承担反诉费用。庭审中，富燕、李健撤回装修费43285元的诉请。一审法院查明：彭城商业公司（出租方、甲方）与富燕、李健（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，无签订日期，合同约定：租赁财产为原青年路办公楼，租赁期限五年，出租方从2007年6月1日起交付承租方使用至2012年5月31日收回。租金每年10万元，每季交纳一次，每季提前十天一次交清。承租方在签订本合同的同时交纳租用押金原押金。合同执行到期后，在没有违反本合同第六、九条的约定，双方不再延长租赁期的，由出租方退给承租方。承租方在租赁期间不得对场地、房屋主体结构进行人为损坏、改造，否则由承租方赔偿出租方损失并恢复原状。逾期交付租金的，除如数补交外，按逾期每天加收年租金2%滞纳金。承租方拖欠租金超过30天，合同自行解除。合同执行到期后，承租方应将所有租赁设备、房租、水、电等费用结清后方退还押金。承租方需进行装潢装饰加固时，须征得出租方书面同意，并按国家有关规定办理合法手续后方可动工。合同到期后不得移动所有装潢、装饰，无条件交给出租方。本合同在规定的租赁期届满前三十日前承租方应书面提出延长租赁期的要求，应重新签订合同，原承租方在同等条件下享有优先承租的权利。2007年4月27日，彭城商业公司（甲方）与富燕（乙方）签订补充协议一份，内容为：甲乙双方签订一份房屋租赁合同。约定乙方承租甲方原青年办事处办公楼，合同期为五年，2007年6月1日至2012年5月31日，对该合同上有未尽事宜，经双方协商，订立补充协议如下：一、合同期内乙方自建设施、房屋及装修装潢合同终止后，乙方应于期满后一个月或双方协商的期限内予以拆除恢复原状，逾期则视为乙方放弃该财产之所有权，甲方可自行处置。二、合同期内如乙方因违约而致使合同解除，乙方自建的房屋设施、装潢乙方不得拆除，所有权归甲方所有。三、如新建房屋未取得合法建设手续而被拆迁拆除，乙方不享受补偿。后彭城商业公司又陆续与富燕签订两份《房屋租赁合同》，租赁期为2012年6月1日至2015年5月31日租金每年16万元整。2016年6月1日至2018年5月31日，租金每年为13万元整，押金均为1万元，其他内容同第一份租赁合同。2017年11月8日，徐州市规划局发布《存量违法建设认定》，内容为：接数字化工单，经我局现场查勘，位于彭城办事处辖区内青年路自来水公司东隔壁天使（时）宾馆门口私自建设的板房，建筑面积约15平方米，未经规划主管部门批准，现按照要求责成当事人依法拆除。2018年6月4日，彭城商业公司发布《终止租赁关系通知》，明确从2018年7月1日起双方租赁关系终止，要求承租人于2018年7月1日前返还房屋，缴纳在此之前欠交全部租金。2018年6月13日，彭城商业公司将该通知张贴于涉案租赁房屋的门口。彭城商业公司提交的明细显示，富燕、李健应付租金为：2007年6月1日至2012年5月31日应付租金为65万元（13万元/年*5年）；2012年6月1日至2015年5月31日，应付租金为48万元（16万元/年*3年）；2015年6月1日至2016年5月31日，应付租金为13万元；2016年6月1日至2018年5月31日，应付租金为26万元（13万元/年*2年）；2018年6月1日至2018年6月30日（次日合同解除）应付租金为10833.33元（13万元/12个月）；合同解除后，实际占用期间费用2018年7月1日至2020年6月30日为26万元（13万元/年*2年）；2020年7月1日及实际返还房屋止年租金为389000元。截止2018年6月30日富燕、李健应付租金总额为1530833.33元，实付租金为1143799元，欠付租金为387034.33元。欠付占有使用费为260000元；彭城商业公司提交的租金收取明细表载明：富燕2007年实付租金为54500元、2008年为136199元、2009年为114500元、2010年为114000元、2011年为113000元、2012年为119000元、2013年为61900元、2014年为90000元、2015年为70000元、2016年为90000元（1月4500元、3月4500元、4月6000元、5月6000元、6月69000元）、2017年为84000元、2018年为96700元（1月6000元、2月5000元、3月6000元、4月5000元、6月6000元、7月61000元、8月7700元）。实付租金总额为1143799元。对于上述2008年至2013年富燕、李健实际缴纳的租金数额双方无争议。关于2014年至2019年度双方有争议的部分，富燕、李健认为其实际缴纳的租金数额分别为：2014年96000元（其中银行转账6000元原告未开票）、2015年102000元（2015年1月8日实付18000元开票6000元、2015年3月14日实付现金4000元未开票、2015年7月20日实付现金10000元未开票、2015年12月21日银行转账6000元给滕某,4未开票）、2016年146000元（2016年6月从银行提取四笔5000元加上自有现金3万元共计5万元未开票、2016年8月24日通过ATM转给滕某,46000元未开票）、2017年107000元（2017年1月8日光大银行两次提取现金5000元、4000元未开票、2017年4月5日三次现金5000元、5000元、2000元计12000元开票7000元差5000元未开票、2017年约6月份现金10000元未开票、2017年12月份9400元未开票、2017年12月24日银行转账7000元未开票）、2018年143200元（2018年5月22日付现金48000元未开票、2018年7月13日现金2000元未开票、2018年2月24日、6月26日两次微信转账分别5000元共计10000元未开票）、2019年14000元（2019年1月14日支付现金5000元、2019年2月26日支付现金4000元、2019年4月29日支付现金5000元）。彭城商业公司认可富燕、李健实付租金以票据为准，分别为2014年90000元、2015年70000元、2016年90000元、2017年84000元、2018年96700元。关于实付租金的差额。富燕认为其将租金以转账或现金形式交给彭城办事处资产科工作人员滕某,4或会计，但都未开具收据。为支持其抗辩，富燕提交了其个人银行交易明细、交费清单、微信转账凭证、通话记录等证据。彭城办事处不认可存在收钱未开收据的情形，所有收取的租金无论是现金还是转账均在之后陆续开具了收据。为证明其主张，彭城商业公司提交了到庭证人滕某,4。的证言：我是彭城街道办事处资料科科长，负责收费，个人租户没法转到公户，我们就负责收业主租金，有时候不方便他们就会打给我们。富燕有时候交现金，现金都是到办事处来交，只要是交现金就实时开收据给他，转账有时候随时开，有时候到报账时去财务开票，每个月报账一次，在报账时开收据，有时候转账后还没开票又来交现金，会把钱开在一起给她。不存在收取租金不开票的情况，每个月都有台账，月报表要报到会计。年底还要对账开票是一式三联，存根报账，收据都是我们从区财政局买来的正式收据。2020年8月13日，彭城街道办事处出具产权证明一份，内容为坐落在徐州市青年东路124号房屋系原徐州市云龙区青年街道办事处拆迁置换的房产，后青年办事处合并至徐州市云龙区彭城街道办事处，现为我单位所有的国产国有资产不动产产权属于云龙区彭城街道办事处。由于历史遗留原因没有办理不动产权属证书，我单位将上述房产交由徐州市云龙区彭城商业公司进行管理维护及对外出租，由彭城商业公司自行与承租户签订房屋租赁合同，享有承担房屋租赁合同的权利义务。房屋租金由彭城商业公司通过彭城街道办事处收取，统一进入彭城街道办事处资金账户，由彭城街道办事处统一开具江苏省非税收入票据，特此证明。彭城商业公司提供的电子成交确认书载明，2020年6月11日，涉案租赁房屋使用权网上拍卖成交单价为389000元。另查明，2005年6月18日，彭城商业公司（甲方）与富燕（乙方）签订《房屋翻修改建协议》一份，协议约定：原青年办事处北二楼由乙方富燕承租，由于房顶常年失修，顶部漏雨，造成乙方无法正常经营，根据乙方多次提出申请，经彭城办事处有关领导协商，并同意将该二楼楼顶原瓦顶拆除改建为楼顶平顶。1、该二楼平顶面积为70平方米，每平方米250元，预算含材料费和人工费工资共计17500元整；2、经甲乙双方协商改造费用，乙方付5000元，开工前乙方先付4000元，工程竣工后乙方再付1000元。乙方再付1000元。2009年3月18日，双方再次签订房屋翻修、改建协议一份，协议约定：原青年办事处北二楼楼顶原瓦顶拆除改建为楼顶平顶。改造费各付50%为9020元整。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、彭城商业公司与富燕签订的房屋租赁合同是否已经解除；二、富燕、李健是否欠缴租金及租金的数额、应承担的违约金数额应如何确定；三、彭城商业公司诉请的租金中2016年6月之前的是否已过诉讼时效;四、如认定合同解除，占有使用费的标准应如何认定；五、富燕、李健的反诉请求应否得到支持及金额应如何认定。第一、彭城商业公司与富燕房屋租赁合同解除的问题。彭城商业公司享有案涉租赁房屋的出租权，双方签订《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，一审法院对该《房屋租赁合同》的效力依法予以确认，双方均应按约履行合同义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日到期，后双方未再签订书面的租赁合同，富燕继续占有使用租赁房屋应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。彭城商业公司有证据证明其于2018年6月13日通知富燕案涉租赁合同于2018年6月30日解除，能够认定彭城商业公司履行了在合理期限之前通知承租人解除合同的义务，故一审法院认定案涉租赁合同于2018年6月30日解除。合同解除后，承租人应当将案涉租赁房屋返还出租人彭城商业公司。第二、富燕、李健是否欠缴租金及租金的数额、应承担的违约金数额应如何确定。1.是否欠缴租金的问题。彭城商业公司主张2007年6月1日至2018年6月30日应付租金总额为1530833.33元。富燕应付租金总额为1530833.33元，富燕实付租金为1143799元，欠付租金为387034.33元。富燕抗辩应交租金每年不超过10万元，但其提供的证据不足以证明双方对于租金标准协商一致进行过变更并实际履行。另富燕抗辩存在交纳租金未开票的情形,但其提供的证据仅能证明存在取款的事实，不能证明该款项已用来缴纳租金。而彭城商业公司提供的收据与富燕的银行流水及微信转账记录能够一一对应，且与证人证言相互印证，故富燕该抗辩不成立，法院不予采纳。综上。一审法院认定，富燕欠付彭城商业公司租金总数为387034.33元。2.关于诉讼时效的问题。富燕抗辩2016年6月之前彭城商业公司诉请的租金已超过诉讼时效，彭城商业公司主张应当适用“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定,故本案2016年6月之前的租金已超过诉讼时效。对此，一审法院认为,该条规定的适用是以“同一债务分期履行”为前提条件,本案所涉租金虽系同一类债务，在并非同一合同项下约定，各债务为独立债务,故本案并不符合上述条款规定的情形。从本案的实际情况来看,彭城商业公司至今未能提供证据证明就富燕欠付的租金进行过积极催收、未发生诉讼时效的中止、中断情形。故，富燕的抗辩成立。3.逾期交付租金应承担相应违约责任的问题。租赁期限为2016年6月1日至2018年5月31日的租赁合同签订主体一方为富燕，租金亦由富燕缴纳，彭城商业公司未提供证据证明李健为实际承租人，故一审法院对彭城商业公司对李健的诉讼请求依法不予支持。因2016年6月1日之前的租金已超过诉讼时效，故一审法院仅审查2016年6月1日至2018年5月31日富燕欠付的租金。彭城公司认为在该租赁期间富燕应付租金为270833.33元(2016年6月1日至2018年5月31日26万元、2018年6月1日至2018年6月30日为10833.33元)。因富燕并未按照租赁合同约定的时间缴纳租金，彭城商业公司亦未提出异议。故一审法院认定富燕在2016年6月1日至2018年5月31日缴纳的租金为该时段的应缴租金，为181000元（69000+84000+6000+5000+6000+5000+6000）。故富燕欠缴租金数额为89833.33元。根据《房屋租赁合同》约定“逾期交付租金的，除如数补缴外，按逾期每天加收年租金2%滞纳金”，现彭城商业公司主张以欠付租金为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2018年7月1日起暂计至2020年6月30日，并承担至实际给付之日止的利息，未超出相关标准，一审法院予以支持。第三、合同解除后占有使用费的计算标准。案涉租赁合同于2018年6月30日解除，富燕仍旧占有使用涉案房屋。彭城商业公司有权主张租赁合同解除后的占有使用费。现彭城商业公司按照原租赁合同主张实际占用期间费用2018年7月1日至2020年6月30日为26万元（13万元/年*2年），扣除在该时间段富燕实缴租金68700元（61000+7700），富燕应当支付该期间的占有使用费为191300元；彭城商业公司主张2020年7月1日及实际返还房屋止占有使用费为389000元，有电子成交确认书为证，对该标准一审法院予以确认。第四、关于富燕、李健的反诉请求。1.强拆房屋的损失209700元。富燕、李健反诉针对的是彭城办事处进行的强拆行为，其反诉的当事人并非本诉当事人彭城商业公司。对该反诉请求，一审法院不予受理。2.垫付租金损失63000元。富燕陈述为自来水公司垫付租金，但其未提供证据证明，对该主张一审法院不予支持；3.预定合同费50000元。富燕未提供证据证明其就续签合同缴纳费用5万元，彭城商业公司认可其缴纳费用46000元为租金。对该诉请不予支持；4.改建费用27300元。根据双方签订的《房屋翻修改建协议》，改建费用由双方共同负担。但富燕提供的证据不能证明上述款项全部由其支付，故对该诉请不予支持。5.加盖一层的费用25000元、扩建费用414000元、隔热层16000元、装修费15353.4元。根据双方租赁合同约定：“承租方需进行装潢装饰加固时，须征得出租方书面同意，并按国家有关规定办理合法手续后方可动工。合同到期后不得移动所有装潢、装饰，无条件交给出租方。”富燕提供的证据不能证明其对涉案房屋进行过装修及支出费用，亦未提供证据证明其所称的改造装修符合上述合同约定，故对该诉请依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、富燕于判决生效之日起十五日内向徐州市云龙区彭城商业公司返还青年路124号原办公楼房屋；二、富燕于判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付欠付租金89833.33元并支付违约金（以欠付租金89833.33元为基数，支付自2018年7月1日至实际给付之日止的违约金，2019年8月19日前按照同期银行贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；三、富燕于判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付2018年7月1日至2020年6月30日房屋占有使用费191300元及以389000元/年为标准从2020年7月1日起计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回徐州市云龙区彭城商业公司的其他诉讼请求。五、驳回富燕、李健的诉讼请求。二审期间，上诉人富燕、李健提交通话录音一份，以证明富燕与中标人郭红在通话中，郭红先是说对涉案房屋租赁竞拍一事不知情，后又说事情由家人办理，也没有明确什么时候接手涉案房屋，说明拍卖虚假。被上诉人彭城商业公司质证认为，对证据的真实性、合法性和关联性不予认可，郭红一直在催促被上诉人交接房屋并签订合同，上诉人没有权利与郭红办理交接手续，谈话内容也不能证明拍卖是虚假的。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：1.富燕是否欠缴租金。2.一审法院认定的房屋占有使用费是否适当。3.上诉人富燕、李健一审中是否已撤回对43285元装修费的诉请。4.上诉人主张的垫付租金损失有无依据。5.一审法院审理程序是否违法以及本案是否应当发回重审。本院认为，一、关于上诉人富燕是否欠缴租金的问题。上诉人上诉认为其一审中向法庭提交的历年房租缴纳明细及银行转账流水，能够证明其已经向彭城商业公司超额支付了租金。对此，本院认为，在已付租金数额方面，双方当事人存在争议的部分主要为上诉人主张的通过现金支付的租金，而上诉人提交的银行流水仅能证明存在取款的事实，并不能证明款项从银行取出后的实际用途是缴纳租金。并且，根据双方历年账目往来，转账显然是上诉人支付租金的主要方式。如果按照上诉人主张，数年以来，在可以通过转账支付租金的情况下，上诉人选择通过现金支付租金，在被上诉人多次不开具票据后，上诉人依旧现金交易，且最终仍未取得票据，与常理不符。上诉人主张一审法院在计算已付租金时漏算了其通过现金方式支付的租金没有依据，本院依法不予支持。二、关于房屋占有使用费的认定问题。上诉人主张其对房屋进行了投资，在双方对于损失补偿未协商一致的情况下要求其腾让房屋并支付占有使用费没有依据。首先，本案中，双方当事人的租赁合同已于2018年6月30日解除，按照双方约定，租赁合同解除后，上诉人作为承租人应当将涉案房屋返还给被上诉人彭城商业公司，但上诉人此后仍旧占有使用涉案房屋，应当向被上诉人彭城商业公司支付相应的占有使用费。其次，虽然上诉人对房屋进行了投资，但根据双方历年来签订的租赁合同及补充协议的约定，租赁合同到期后，装潢、装饰属于出租人所有，承租人富燕自建的房屋、设施等，应由承租人在合同期满后“一个月或双方协商的期限内予以拆除恢复原状，逾期则是为乙方（承租人富燕）放弃该财产之所有权，甲方（出租人彭城商业公司）可自行处置”，自双方合同解除以来，富燕继续占有使用涉案房屋，但未对其对房屋增建的部分予以拆除，彭城商业公司有权自行处置，富燕抗辩389000元/年的占有使用费中包含了其增建的面积导致数额虚高不能成立。三、关于上诉人富燕、李健是否撤回了对43285元装修费的诉请的问题。2020年8月20，在一审法院组织的庭前证据交换程序中，富燕、李健提交的证据8为2018年部分装修票据8张，数额共计43285元。后，在2020年10月26日的庭审中，富燕、李健陈述“我们已经撤回证据8装修部分，另行主张”，意思表示真实、明确，可以认定为撤回了对43285元装修费的诉请。四、关于上诉人主张的垫付租金损失有无依据的问题。上诉人上诉主张彭城商业公司赔偿其为沙家米线店垫付的63000元租金损失（其中租金58000元、押金5000元），因上诉人提交的证据不足以证明该笔租金费用的实际支出与返还情况，本院对其主张不予支持。五、关于一审法院的审理程序是否违法的问题。上诉人富燕主张一审法院在案件审理期间未通知当事人即变更合议庭组成人员，构成程序违法，应将本案发回重审。对此，本院认为，2020年11月23日，一审法院向双方当事人当庭告知了变更后的合议庭人员组成，而上诉人并未对此提出异议。并且，合议庭变更之前的庭审资料均附于卷中，对一审法院在案件事实的查明与认定方面不构成影响，不属于民事诉讼法第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序、需要发回原审法院重审的情形。故，对于上诉人要求将本案发回一审法院重审的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人富燕、李健的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6247元，由上诉人富燕、李健负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年八月二十七日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池