北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9233号上诉人（原审原告、反诉被告）：李春生，男，1965年8月15日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京邱郑富源餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区体育馆西路7号14幢B222。法定代表人：邱豪，总经理。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱秀芳，女，1972年8月24日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。上诉人李春生因与被上诉人北京邱郑富源餐饮管理有限公司（以下简称富源公司）、被上诉人邱秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初86160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春生上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判富源公司和邱秀芳退还房屋租赁保证金208333元；3．改判富源公司和邱秀芳赔偿装修残值250000元；4．改判富源公司和邱秀芳赔偿李春生2个月的租金208333元；5．改判富源公司和邱秀芳返还租金83333元；6．改判解除富源公司和邱秀芬与李春生之间的房屋租赁合同合同；7．改判富源公司和邱秀芳为李春生开具租赁房屋发票，金额为1875000元。主要事实及理由：一、富源公司和邱秀芳转租给李春生的房屋实际面积大于房产证所示面积，该房屋属于违法建筑，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条第一款之规定，双方签订的房屋租赁合同无效，应当解除，富源公司和邱秀芳应当赔偿李春生的一切经济损失；二、根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条之规定，富源公司和邱秀芳应当按照李春生所支付租金的数额为之开具发票。综上，请求二审法院支持李春生的上诉请求。富源公司辩称：同意一审判决，不同意李春生的上诉请求和理由。双方签订合同已经明确富源公司无需开具发票，双方约定的租金是税后金额。房屋产权登记材料在承租期间已向李春生送达，租赁建筑不存在违法建筑情形。邱秀芳辩称：同意一审判决，不同意李春生的上诉请求和理由。其他意见同富源公司。李春生向一审法院提出诉讼请求：1．富源公司和邱秀芳退还房屋租赁保证金208333元；2．富源公司和邱秀芳赔偿装修残值250000元；3．富源公司和邱秀芳赔偿2个月的租金208333元；4．富源公司和邱秀芳返还租金83333元；5．富源公司和邱秀芳与李春生之间解除租赁合同；6．富源公司和邱秀芳开具租赁房屋发票1875000元。富源公司一审反诉请求：1．李春生支付2019年9月28日至2020年2月27日房屋租金520835元；2．李春生腾退房屋并返还给富源公司。一审法院认定事实：2018年1月27日，富源公司与李春生签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“出租方甲方：富源公司，承租方乙方：李春生。第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市朝阳区××楼101号，建筑面积420平方米。（二）房屋权属状况：甲方与租赁房屋所有权人签订了房屋租赁合同，为租赁房屋的合法承租人，持有正式的房屋租赁合同及房屋所有权证书复印件，房屋所有权证书编号：—，房屋所有权人（购房人）姓名或名称：刘建新。甲方保证房屋产权清晰、享有转租权，若甲方及房屋产权人发生有关的产权纠纷，概由甲方负责。第二条房屋租赁用途，乙方租赁该房屋用于商业餐饮使用。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为乙方餐饮使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变其用途。第三条租赁期间，（一）房屋租赁期自2018年1月8日至2020年6月30日…第四条租金标准：该房屋年租金：人民币：壹佰贰拾伍万（125万），月租金为：人民币：壹拾零肆仟壹佰陆拾柒元（104167元）。（二）支付方式：该房屋租金每季度支付一次，押二付三。乙方应于本合同生效后1个工作日向甲方交付第一期租金为：人民币叁拾壹万贰仟伍佰元（312500），甲方不提供乙方租赁发票，乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所定租金标准的0．5倍向甲方支付租金。（三）乙方将租金汇往甲方指定账户，即视为乙方完成付款义务：开户行：中国农业银行北京万寿路支行，户名：邱秀芳，账户：×××，乙方应于本合同生效当日支付甲方押金，人民币：贰拾零捌仟叁佰叁拾叁元整（208333元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）日数返还给乙方…第六条房屋装修及维修，3．乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方直接以当时装修交付房屋，乙方不得要求甲方给予装修补偿…第八条房屋返还（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期限届满或提前解除本合同后当日返还该房屋，经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费…第九条违约责任，9．2，乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除本合同，且乙方己交纳的及租赁保证金不再退还，同时，乙方还应向甲方赔偿当年度2个月的租金作为违约金…9．2．6、乙方逾期20日未支付租金…9．3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方在收到乙方解除合同通知之日后的10个工作日内，应返还已经支付但尚未履行部分的租金及租赁保证金，同时须向乙方赔付当年度2个月的租金作为违约金，9．3．1、甲方对租赁物无合法出租权…9．3．6、甲方有其他违约行为导致乙方不能实现合同目的”。2015年8月28日，刘建新与富源公司签订《租赁合同》，约定：“1、租赁场所地点和经营方式。地点：坐落于北京市朝阳区××楼。建筑面积742．25平方米。第二条，租赁合同期限：1、自2015年8月28日起至2020年8月28日止，租赁期共5年连续承租”。李春生主张涉案房屋坐落于北京市朝阳区××楼101号系违建，合同约定建筑面积是420平方米，实际面积大了90多平方米，其于2019年9月3日停止餐厅营业。李春生提交了京房权证朝私06字第XXXX号房屋所有权证，显示：坐落朝阳区××楼房屋，总层数2，总计建筑面积1413．89平方米，设计用途：商业。富源公司对该份房屋所有权证的真实性认可，也提交了同样内容的房屋所有权证，证明涉案房屋有规划许可，不属于违建。富源公司还提交了付款凭证，证明富源公司向业主刘建新支付租金至2020年2月27日。李春生认可知晓涉案房屋系富源公司从刘建新处租赁然后转租，主张富源公司与刘建新之间的租赁合同与其无关。双方均认可李春生支付富源公司房屋租金至2019年9月27日，李春生支付富源公司押金208333元。李春生要求确认与富源公司解除租赁合同的时间为2019年9月3日，其向富源公司发送微信的时间。李春生据此提交了微信截图及日期为2019年10月8日的文件，内容显示：“富源公司，邱秀芳：本人承租你公司的朝阳区××楼101号餐饮用房由于属于违法建筑，不能继续经营。现在将房子交还你公司管理。”《通知》：“承租人李春生先生，1．我司在朝阳区××楼101号的餐饮用房是符合经营场所的条件的，请不要用这种理由来拖欠房租；2．你所拖欠的房租与违约金我司将按合同法执行”。富源公司认可证据的真实性，不认可证明目的，对李春生要求解除的理由不予认可。富源公司同意与李春生解除房屋租赁合同，主张解除的时间为该公司向业主刘建新支付房租截止时间2020年2月27日。房屋现状为房门锁着，钥匙在李春生处保管，房屋内尚有李春生物品。邱秀芳为富源公司员工，代富源公司收取李春生涉案房屋租金。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。李春生主张涉案房屋坐落于北京市朝阳区××楼101号系违建，但未提交相应的证据予以证明，根据双方提交的房屋产权证显示该房屋并非违建，李春生主张的理由不存在。李春生与富源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。李春生自2019年9月3日自行停止餐厅营业，向富源公司交纳租金至2019年9月27日之后不再向富源公司交纳租金，且根据双方合同约定，已满足富源公司行使单方解除权之条件。富源公司虽未举证证明其已向李春生履行通知解除之义务，但李春生自认于2019年9月3日起不再经营，应视为以实际行动表示不再继续履行合同的行为，在此情况下，富源公司主张双方合同于2020年2月27日解除，一审法院不持异议。从以上查明的事实看，李春生主张富源公司提供的房屋不具备合法建设手续、面积不符等违约情节均不存在，故李春生依据合同无效以及合同因富源公司违约而提前解除所主张的各项诉讼请求，均无事实依据，一审法院不予支持。李春生自2019年9月3日起自行停止餐厅营业后仍然将房门锁着，掌握房门钥匙，并将物品存放于涉案房屋内。富源公司要求李春生支付2019年9月28日至2020年2月27日期间房租520835元不违反合同约定，一审法院予以支持。富源公司同意于2020年2月27日解除与李春生的《北京市房屋租赁合同》，李春生应将涉案房屋腾退并返回富源公司。邱秀芳系富源公司员工，代富源公司履行收房租属于职务行为，一审法院对李春生要求邱秀芳承担责任的请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月11日判决：一、李春生于判决生效后七日内支付富源公司二〇一九年九月二十八日至二〇二〇年二月二十七日期间房租520835元；二、李春生于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区××楼101号房屋腾退并返还于富源公司；三、驳回李春生的诉讼请求。如果李春生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:李春生与富源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，富源公司依约向李春生转移占有租赁标的物，李春生亦应依约向富源公司履行给付租金的合同义务。据本案已查明事实，李春生在向富源公司支付至2019年9月27日的租金后，未履行后续租金支付义务，已构成违约，故富源公司有权解除合同。李春生上诉主张涉案房屋系违建，但据在案证据显示，涉案房屋已取得房屋所有权证，李春生亦未能就其主张富源公司向其出租的房屋面积大于房产证的实际面积进行举证，故本院对李春生的上诉主张不予支持。综上所述，李春生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15900元，由李春生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年八月十日法官助理  刘旭萌法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿书 记 员  席 颖