北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10720号上诉人（原审被告）：术宏林，男，1962年4月17日出生，蒙古族，无业，住内蒙古赤峰市巴林左旗林东西城区。委托诉讼代理人：张成伟，内蒙古法林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁文利，女，1975年10月25日出生，汉族，无业，住浙江省温岭市新河镇永革村**。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。上诉人术宏林因与被上诉人梁文利租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人术宏林及其委托诉讼代理人张成伟、被上诉人梁文利之委托诉讼代理人李贵温到庭参加诉讼。本案现已审理终结。术宏林上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回梁文利一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由梁文利承担。事实和理由：一、一审案件认定事实不清。1.案涉房屋拆迁后，我已与梁文利达成约定，约定双方互不追究补偿及责任，并由梁文利丈夫陶传彬签字认可。梁文利在租赁期内，未经我的同意将承租我的部分房屋及隔断予以拆除，所拆除的房屋面积约378平，并由于梁文利私自拆除部分房屋，最终导致我无法取得相应房屋面积的补偿款。在此种情况下，我与梁文利夫妇协商后并经梁文利同意达成约定：政府腾退企业，双方协商，甲方退剩余房租款，双方不追究补偿和责任，合同终止，搬出此院。由于达成协议的时候，梁文利不在北京，该协议由其丈夫陶传彬签字认可，后梁文利向我提供了她的银行账号，依据协议书中约定的结算价款依约支付了费用。梁文利既与我结算并收取我结算的补偿款及房租款，就应当全面履行合同义务，不再向我主张任何补偿和责任。一审未认定此事实，显失公平。二、一审法院举证责任分配错误，导致“判令术宏林应给付梁文利装修、设备及附属物补偿费268401.78元。”这一判项错误。对于装修、设备和附属物而言，我没有举证责任。梁文利作为承租人应就其添置的设备、装修及附属物举证。现其无法举证，应承担举证不能的不利后果。三、一审法院判决我给付梁文利一次性停产停业综合补助费是错误的。首先，梁文利向我主张各项补偿费用，已经违背了双方签订的《租赁合同》中的既有约定。其次，梁文利承租的房屋早在拆迁前已被禁止生产经营，在拆迁前梁文利不存在任何生产经营行为，因此其无权主张一次性停产停业补助费。四、一审判决我给付搬迁补助费是错误的。搬迁补助费的对象是搬迁所涉及的具体设备设施及物品状况，故梁文利无权主张。综上，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求，维护我的合法权益。梁文利辩称，不同意术宏林的上诉请求和事实理由。请求驳回上诉，维持原判。1.我方并没有对其房屋进行拆除，亦没有基于所谓的拆除达成不追究责任的约定。2.双方合同中第五项可以看出租赁后进行了装修。结合大兴区租赁惯例，承租人在租赁后都是根据实际经营需要对房屋进行装修。结合我方装修相关证据可以佐证我方进行了装修。术宏林认为涉案房屋满足了我的实际需求与事实不符。术宏林对于涉案房屋符合我的实际经营需要也负有举证责任。3.我是实际经营人，厂房的腾退给我造成了停业损失，所以该笔款项我可以进行合理分配、补偿。我是实际的经营和承租人，在搬迁中贡献的力量和损失是大于术宏林的，所以也应当给我合理分配。梁文利向一审法院起诉请求：1.请求支付装修、设备及附属物补偿费：402602元，一次性停产停业综合补助费：624184元；搬迁补助费：150000元；工程配合奖：300000元，共计：1476786元；2.诉讼费由术宏林承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，术宏林（甲方、出租方）与梁文利（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定，甲方将其所拥有的垡上村104国道东侧有10、30号院，出租给乙方使用。租赁期限2016年4月1日至2026年3月31日，共计10年。每五年递增10%。乙方每年上交一次性租金，即每年得3月1日前交齐当年租金为上交款，交款时甲方出具收据，年租金为叁拾万元整。乙方租赁期内，所投不动产，如电路、门、暖气、屋内装饰不能损坏和拆毁，租赁期满后归甲方所有，如果乙方改变房屋主体，必须经过甲方同意，方可施工。如遇国家征地拆迁影响合同条款的正常履行时，双方互不承担违约责任，届时合同自行终止，但乙方在未到年租金的使用时间情况下，甲方退还所缴纳的年租金剩余部分（计算方式：年租金除以12个月等于剩余时间）乙方无条件搬出承租房屋。梁文利提交的《拆除腾退补偿协议》显示，北京青云宏展置业有限公司（腾退人、甲方）与术宏林（被腾退人、乙方）曾经就涉案房屋的腾退事宜进行了协商，《拆除腾退补偿协议》载明乙方在腾退范围内有建筑面积7335.68平方米房屋，被腾退房屋位于大兴区青云店镇垡上村。本协议项下腾退补偿总计款共计12570225元，其中房屋重置成新价为4415359元，房屋拆除费为237871元，房屋腾退费为568165元，装修、设备及附属物补偿费为1406364元，一次性停产停业综合补助费为1907842元，搬迁补助费为366784元，工程配合奖为3667840元。乙方处签名为“术宏林”，落款时间为2019年1月11日。庭审中，经法院询问，术宏林称已收到《拆除腾退补偿协议》载明的腾退补偿款。梁文利、术宏林均称涉案房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或者其他审批手续。梁文利、术宏林均认可梁文利租赁的房屋为《院落及房屋平面示意图》中标号为③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨、⑩的房屋。经询问，梁文利称自承租房屋面积约3000平方米，术宏林称出租面积约2600平方米。双方当事人述称的租赁房屋面积与双方当事人均认可的院落房屋平面图房号所对应的房屋面积之和存在巨大差异，法院采信双方当事人陈述已近，折中按照租赁房屋面积2800平方米计算。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起民事纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或者其他审批手续，故术宏林与梁文利于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》应被认定为无效。实践中，拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不应影响租赁主体间拆迁利益的分配。关于装修、设备及附属物补偿费，双方在合同中约定为租赁期满归梁文利所有，考虑到房屋租赁合同租赁期限为2016年4月1日至2026年3月31日，租赁期尚未届满，故不能适用上述约定。同时根据上述约定和租房惯例，不能排除梁文利一方对房屋进行装修的可能性，但又因双方提供的证据均不能证明实际装修情况，法院从公平原则出发，承租房屋面积内的装饰装修附属物价值由双方当事人均分，经计算术宏林应给付梁文利装饰装修附属物价款为268401.78元。关于一次性停产停业综合补助费，双方均未提交营业执照予以佐证，故结合垡上村村民委员会证明、交房条、梁文利租赁房屋面积和租赁期限等因素，法院酌定梁文利享有承租房屋对应面积所获得的停产停业损失的70%，经计算为509751.01元。关于搬迁补助费，双方均未举证证明搬迁时所涉及的具体设备设施及物品状况，故结合租赁面积等因素，考虑到双方搬迁的实际需要，法院酌定梁文利享有承租房屋对应面积所获得的停产停业损失的70%，经计算为98000元。关于工程配合奖，性质上属于拆除腾退的奖励，一般以出租人（从村委会直接承租的一方）是否签订拆迁补偿安置协议作为发放标准，承租人后期是否配合了拆迁腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，梁文利亦未证明其对此存在贡献，故该项费用应由出租人获得，与梁文利无关。综上，术宏林应给付梁文利腾退补偿款共计876152.79元。据此，一审法院于2021年5月28日判决：一、术宏林于判决生效后十日内给付梁文利腾退补偿款共计876152.79元；二、驳回梁文利的其他诉讼请求。本案二审期间，本院补充查明，2017年12月24日，梁文利的丈夫陶传彬曾与术宏林签订一份收据，收据载明“政府腾退企业，双方协商，甲方退剩余房租款。双方不追究补偿和责任，合同终止全部结清，搬出此院。”梁文利认可陶传彬系其丈夫，亦认可收据的真实性。但主张陶传彬没有参与租赁及经营事宜，无权签订收据。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，虽然梁文利主张陶传彬没有参与租赁及经营事宜，无权签订收据。因陶传彬系梁文利的丈夫，根据双方陈述的情况，本院认为梁文利主张陶传彬签订收据而梁文利不知情，与常理不符，应当确认收据的效力。现收据中已明确约定，退剩余房租款，双方不追究补偿和责任，合同终止全部结清。有鉴于此，应视为双方已就腾退补偿事宜达成一致，退还剩余房租后，梁文利不再向术宏林主张腾退补偿。术宏林上诉主张驳回梁文利要求获得腾退补偿的诉求，于法有据，本院改判予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初4881号民事判决；二、驳回梁文利的全部诉讼请求。一审案件受理费9046元，由梁文利负担（已交纳）；二审案件受理费12562元，由梁文利负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王军华审 判 员  赵胤晨二〇二一年八月十六日法官助理  孙国栋法官助理  刘 荧书 记 员  韩 铮