北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9455号上诉人（原审被告）：吉祥慧，女，1975年7月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李晓佳，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：莫海军，男，1974年9月17日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李晓佳，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金信宏利达服装有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇北大化村116号9幢二层5307。法定代表人：徐菲，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓洋，北京市中闻律师事务所实习律师。原审第三人：平安银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街158号。负责人：鞠维萍，行长。委托诉讼代理人：李震，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人吉祥慧、莫海军因与被上诉人北京金信宏利达服装有限公司（以下简称金信宏利达公司）及原审第三人平安银行股份有限公司北京分行（以下简称平安北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人吉祥慧、莫海军共同委托的诉讼代理人李晓佳，被上诉人金信宏利达公司的诉讼代理人胡晓峰、郭晓洋，原审第三人平安北京分行的诉讼代理人李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥慧、莫海军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回金信宏利达公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由金信宏利达公司承担。事实和理由：一、吉祥慧、莫海军的律师在一审中当庭提出反诉请求，请求法院审查确认房屋买卖合同基础法律关系已经解除，但一审法院拒绝了吉祥慧、莫海军的反诉请求，损害了吉祥慧、莫海军的诉讼权利。二、基础法律关系已经不存在，一审判决支持金信宏利达公司的请求，属于适用法律错误。1.原买卖合同关系已经解除，金信宏利达公司的诉讼请求没有合同依据。吉祥慧、莫海军与徐菲、邵某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）后，在履行过程中双方开始协商解约事宜，并于2020年9月5日签订的《卖方解约通知书》，该通知书的内容表明双方解除买卖关系，故此后再就此已解除的买卖关系签署的变更买受人的文件不应具有变更买受人的效力。2.双方法律关系实为以物抵债关系，一审法院认定法律关系错误。双方于2020年9月5日签订《卖方解约通知书》后，于2020年9月15日再次签订《卖方解约通知书》，并于2020年10月24日签订《补充协议》。2020年9月15日签订的《卖方解约通知书》系为了保证吉祥慧、莫海军按约定退还款项，如吉祥慧、莫海军不退款，则需配合将该房屋转移登记至金信宏利达公司名下，该约定为以房抵债关系，此后签订的《补充协议》更加固化了此种关系。三、吉祥慧、莫海军享有抗辩权，一审判决其承担违约金没有事实和法律依据。虽然吉祥慧、莫海军在法庭上曾表示因自身原因不卖房，但金信宏利达公司未举证证明吉祥慧、莫海军存在违约事实，应由金信宏利达公司承担举证不能的不利后果。根据双方签署的《房屋买卖合同》第四条第（二）款第1项之约定，买受人应当自产权过户前20日内支付280万元，于产权过户行为发生前支付49万元，且合同约定的交房时间为2020年9月30日前，故金信宏利达公司履行支付房款义务在前，吉祥慧、莫海军履行过户和交房义务在后。因金信宏利达公司未支付上述合同款项，故吉祥慧、莫海军未履行过户和交房义务并不违反合同约定，一审判决吉祥慧、莫海军承担违约责任没有事实和法律依据。金信宏利达公司辩称，第一，吉祥慧、莫海军在一审中未向一审法院提交书面反诉状，也未在庭审中明确提出口头反诉，其在上诉状中称提出“审查确认房屋买卖合同基础法律关系已经解除”的反诉请求只能认定为反驳，一审未侵害吉祥慧、莫海军的诉权。第二，双方之间的房屋买卖合同法律关系未解除。吉祥慧、莫海军没有行使解除权的法定理由，吉祥慧、莫海军作为违约方无权解除《房屋买卖合同》。两份《卖方解约通知书》均是附生效条件的协议，因所附生效条件未成就而未生效，不具有解除协议的效力。两份《卖方解约通知书》均约定“买受人收到上述款项后，签订买卖合同终止协议”，即吉祥慧、莫海军退款是签署正式解除合同的前提条件，因吉祥慧、莫海军未履行退款义务，《卖方解约通知书》因生效条件未成就而未生效，故双方也未签署最终的解除协议。此后双方签订的《补充协议》证明《卖方解约通知书》未生效，不具有解除协议的效力，双方仍应按原房屋买卖合同履行各自义务。第三，双方是房屋买卖合同关系，并不存在以物抵债的情形，吉祥慧、莫海军在一审中认可双方的房屋买卖合同应继续履行。第四，吉祥慧、莫海军屡次违约，一审判决其承担违约责任具有事实依据和法律依据。平安北京分行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。金信宏利达公司向一审法院起诉请求：1.吉祥慧将位于北京市顺义区×号房屋过户至金信宏利达公司名下，并将该房屋交付给金信宏利达公司；2．莫海军将位于北京市顺义区×号房屋过户至金信宏利达公司名下，并将该房屋交付给金信宏利达公司；3．吉祥慧和莫海军承担未按时办理不动产转移登记手续违约责任，自2020年10月16日起，以370万元为基数，按日万分之五标准向金信宏利达公司支付违约金；4．吉祥慧和莫海军承担未按时交房的违约责任，自2020年10月16日起，以370万元为基数，按日万分之五标准向金信宏利达公司支付违约金；5．金信宏利达公司代莫海军和吉祥慧在未付购房款范围内向平安北京分行偿还贷款本金及利息，平安北京分行收到全部本金及利息后配合金信宏利达公司办理北京市顺义区×号和503号房屋解除抵押手续；6．案件受理费由吉祥慧、莫海军承担。一审法院认定事实：2020年7月19日吉祥慧、莫海军与徐菲、邵某签订合同编号0002332《房屋买卖合同》，双方约定：吉祥慧、莫海军将位于北京市顺义区×、503室房屋出卖给徐菲、邵某。其中第四条：房屋成交总价格为3700000元，大写叁佰柒拾万元整，其中房屋成交价格为人民币1370000元，大写壹佰叁拾柒万元整，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币2330000元，大写贰佰叁拾叁万元整，买受人向出卖人支付定金200000元，大写贰拾万元整，该定金于本合同签订完成支付，并抵作本房屋成交价款。其中第七条：逾期交房责任，出卖人未按第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日（不含15日）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照房屋总价款的20％向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。其中第九条：因出卖人的原因，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部房价款的20％向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人全部房价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。2020年9月5日，吉祥慧、莫海军与徐菲、邵某签署《卖方解约通知书》，约定：第一条：因出卖人莫海军、吉祥慧个人原因单方解除北京市房屋买卖合同和居间服务合同（合同编号0002332）房屋地址顺义区×和顺义区×；第二条：出卖人在7日内退还买受人已付的定金200000元，大写贰拾万元整，首付款200000元，大写贰拾万元整，赔付买受人支付给居间方中介服务费55500元，大写伍万伍仟伍佰元整，共计人民币455500元，大写肆拾伍万伍仟伍佰元整；第三条：买受人收到上述款项后，签订买卖合同终止协议，否则将于3日内进行法律诉讼，同时买受人保留追究出卖人200000元定金违约金的责任。出卖人：莫海军、吉祥慧，买受人：徐菲、邵某，时间：2020年9月5日。2020年9月15日，吉祥慧、莫海军与徐菲、邵某签署《卖方解约通知书》，约定：第一条：因出卖人莫海军、吉祥慧个人原因单方解除北京市房屋买卖合同和居间服务合同（合同编号0002332）房屋地址顺义区×和顺义区×；第二条：出卖人在30日内退还买受人已付定金200000元，大写贰拾万元整，首付款200000元，大写贰拾万元整，赔付买受人支付给居间方中介服务费55500元，大写伍万伍仟伍佰元整，共计人民币455500元，大写肆拾伍万伍仟伍佰元整，同时买受人保留追究出卖人200000元，大写贰拾万元定金违约金的责任；第三条：出卖人在30日内未付款给买受人，买受人将继续履行买卖合同（合同编号0002332），配合买受人向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；第四条因出卖人个人原因导致合同时间延长，买受人由徐菲身份证×××、邵某身份证×××变更为北京金信宏利达服装有限公司统一社会信用代码911101157541584536，变更后的新买受人完全承担无条件履行买卖合同（合同编号0002332）；第五条：买受人收到上述款项后，签订买卖合同终止协议，否则将于3日内进行法律诉讼，按照买卖合同（合同编号0002332）进行违约赔偿。出卖人：莫海军、吉祥慧，买受人：徐菲、邵某，时间：2020年9月15日。2020年10月24日《补充协议》记载：出卖人甲方：莫海军、吉祥慧，买受人乙方：徐菲、邵某、北京金信宏利达服装有限公司，见证方：北京龙湖物业服务有限公司，第一条：甲方同意将位于顺义区×和顺义区×的住房出售给乙方……第四条：由于原编号为0002332的《买卖合同》中甲方原因，乙方需要在网签前变更买受方，现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前买受方由原乙方（姓名徐菲，身份证号：×××；姓名：邵某，身份证号：×××）变更为新乙方（姓名：北京金信宏利达服装有限公司，营业执照：911101157541584536）。变更后的新乙方（姓名：北京金信宏利达服装有限公司）完全承担并无条件履行原乙方（姓名：徐菲、邵某）在编号为0002332的《买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务，同时原乙方（姓名：徐菲、邵某）已缴纳的房款、费用无条件变更为新乙方（姓名：北京金信宏利达服装有限公司）缴纳的房款、费用，并于2020年10月26日前完成网签……第七条：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20％的违约金……甲方：莫海军（签名捺印）、吉祥慧（签名捺印），乙方徐菲（签名捺印）、邵某（签名捺印）、北京金信宏利达服装有限公司（盖章），丙方北京龙湖物业服务有限公司（盖章），2020年10月24日。位于顺义区×号房屋登记在吉祥慧名下，顺义区×号登记在莫海军名下。证人邵某出庭证实内容如下：我与徐菲是母女关系，我们签订的买卖合同之后我将权利义务都转让给金信宏利达公司。合同是我签订的，有徐菲代签的我也认可，我对涉诉合同真实性认可，也同意承担其中的权利义务，在合同签订后我与徐菲通过签订补充协议的方式将我方在合同中的权利义务转让给金信宏利达公司。解除通知书是我自己签的。一审庭审中徐菲作为金信宏利达公司的法人出庭应诉，其本人也表示对于金信宏利达公司主张的事实和相关证据均认可。金信宏利达公司提交公司购房资质查询网络截屏1张，链家公司发布的公司买房要求说明网络截屏2张，证实金信宏利达公司具有购房资格。根据天眼查专业版2021年2月3日查询结果：北京金信宏利达服装有限公司股东为陈守民、徐菲。吉祥慧、莫海军主张金信宏利达公司没有购房资质，但未提交相应证据证明。一审庭审过程中，金信宏利达公司明确了诉讼请求。第一项诉讼请求：金信宏利达公司代莫海军和吉祥慧在未付购房款范围内向第三人偿还贷款本金及利息、罚息复利，第三人收到全部本金、利息及罚息复利后十个工作日内配合金信宏利达公司办理北京市顺义区×号和503号房屋解除抵押手续。第二项诉求：吉祥慧在北京市顺义区×号房屋解除抵押后三日内将上述房屋过户至金信宏利达公司名下，并将该房屋在过户当天交付给金信宏利达公司。第三项诉求，莫海军在北京市顺义区×号房屋解除抵押后三日内将涉诉房屋过户至金信宏利达公司名下，并将该房屋在过户当天交付给金信宏利达公司。此外，金信宏利达公司表示扣除首付款40万元，还有尾款330万元，截止一审法庭辩论终结前银行有3127851.95元的贷款，剩余约18万元在扣除吉祥慧、莫海军应承担的违约损失后如果有余额的话金信宏利达公司同意在办理完过户且房屋交接完毕之日支付。第四项诉求：吉祥慧和莫海军承担未按时办理不动产转移登记手续违约责任，自2020年10月16日起至完成房屋过户之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向金信宏利达公司支付违约金。第五项诉求：吉祥慧和莫海军承担未按时交房的违约责任，自2020年10月16日起至完成交房之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向金信宏利达公司支付违约金。第六项诉求：诉讼费由吉祥慧、莫海军承担。第一项诉讼请求，吉祥慧、莫海军要求金信宏利达公司将全部尾款打到吉祥慧、莫海军的账户上，由吉祥慧、莫海军解除抵押。第二、三项诉讼请求，吉祥慧、莫海军不同意，认为2020年9月5日已签署了解约通知书，双方没有买卖的关系。2020年9月15日签订的卖方解约通知书目的是莫海军将定金等返还给徐菲和邵某，如果不还钱房子卖给金信宏利达公司，变成以物抵债的行为，之后的补充协议也是对以物抵债问题的确认，并未对合同具体履行期限作出约定，不是房屋买卖合同的延续。金信宏利达公司对此不认可，认为双方在补充协议中已经对合同权利义务的转移进行了约定。第四项诉讼请求吉祥慧、莫海军不认可，认为解约通知书是9月15日的通知书，补充协议是10月24日签订的，补充协议第四条最后一句话定于10月26日完成网签，过户时间不可能在网签时间之前，时间点有误。如果双方存在这种情况，补充协议没有约定过户时间，双方也未根据补充协议协商过户时间。我们不同意过户的原因是双方合同于2020年9月5日签订卖方解约通知书，不存在违约的情况。金信宏利达公司对此不认可，认为吉祥慧和莫海军应承担未按时办理不动产转移登记手续违约责任，自2020年10月16日起至完成房屋过户之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向金信宏利达公司支付违约金。当时我们2020年9月15日签署的卖方解约通知书约定了如果在30日内吉祥慧、莫海军不给我方还款，合同继续履行，虽然合同约定的是2020年9月30日前房屋过户，由于解约通知书中我们对时间进行了让步，因此违约金起算时间确定在2020年10月16日（即主合同约定的最后期限2020年9月30日起算15日，届满次日为违约责任的起算之日），未按时办理转移登记手续的违约标准根据双方签订的买卖合同第九条第2款主张的。第五项诉讼请求，吉祥慧、莫海军不同意，认为补充协议中变更了网签时间，则其他时间节点都应当延后，否则有失公平。如果法院认定我方存在违约责任，所有违约责任应以实际损失为限，要求调低。第六项诉讼请求，吉祥慧、莫海军不同意。第三人对于金信宏利达公司诉讼请求意见如下：第一项诉讼请求，第三人同意金信宏利达公司诉求，不同意由吉祥慧、莫海军收款后办理解除抵押，理由是吉祥慧、莫海军已经多次逾期还款。第三人对第二至六项诉讼请求，第三人没有意见。一审庭审过程中，吉祥慧、莫海军认可尚未退还徐菲、邵某455500元。根据双方的履行情况，金信宏利达公司已支付吉祥慧、莫海军首付款和定金共计40万元，合同总价款370万元，还有330万元未支付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中案外人徐菲、邵某与吉祥慧、莫海军签订的《房屋买卖合同》成立并生效，双方均享有合同权利并承担合同义务。后徐菲、邵某与吉祥慧、莫海军前后两次订立的《卖方解约通知书》《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同。虽然双方曾作出解除合同的意思表示，但双方最后一次达成合意的补充协议中明确载明，吉祥慧、莫海军同意将与徐菲、邵某签订的房屋买卖合同变更为金信宏利达公司是买受人，并且不放弃向吉祥慧、莫海军主张违约责任的权利，因此，涉诉房屋的买受人已由徐菲、邵某变更为金信宏利达公司，吉祥慧、莫海军主张双方房屋买卖合同关系已约定解除的答辩意见一审法院不予采信。金信宏利达公司在具备购房资格的前提下，合法承继《房屋买卖合同》中的买受人权利义务。吉祥慧、莫海军主张金信宏利达公司不具备购房资质，未提交相关证据佐证，一审法院对其答辩意见不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吉祥慧、莫海军以卖房后不再具备购房资格因此拒不履行合同义务不能成为其违约的合理合法事由而免除责任，金信宏利达公司有权基于合同约定向吉祥慧、莫海军主张违约责任。鉴于莫海军、吉祥慧在合同履行过程中一再违约，剩余尾款也足够偿还涉诉房屋在第三人处的贷款本息和罚息复利，金信宏利达公司要求代吉祥慧、莫海军履行其在第三人处的还款义务且第三人同意，对于还款后的解除抵押期限第三人对此同意，一审法院对金信宏利达公司第一项诉讼请求予以支持。吉祥慧、莫海军违反合同义务，拒不履行过户和交房义务，应当承担合同的违约责任。但由于双方对于合同履行方式和期限约定变更，致使在签订补充协议时实际上已无法按照原合同约定在2020年9月30日内取得不动产权证书，因此金信宏利达公司依据双方签订的房屋买卖合同第七条第一款和第九条第二款约定来按日主张违约金没有事实依据，吉祥慧、莫海军要求调低违约金，一审法院根据吉祥慧、莫海军违约情节、因违约给金信宏利达公司造成的损失以及其他因素综合酌定莫海军给付金信宏利达公司违约金9万元，吉祥慧给付金信宏利达公司违约金9万元。金信宏利达公司主张要求吉祥慧、莫海军在合同过户当天完成房屋交付时间过短，一审法院根据实际情况确定合理的腾房时间。金信宏利达公司主张吉祥慧、莫海军自2020年10月16日起至完成交房之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向金信宏利达公司支付违约金。一审法院认为，吉祥慧、莫海军逾期交房应当承担违约责任，但违约期限的起算时间应当在判决生效后法院给出的合理期限内未完成腾房义务时方按日计算违约金较为合理，计算至吉祥慧、莫海军实际腾出诉讼房屋之日止，具体标准金信宏利达公司主张过高，一审法院根据实际情况酌情确定。金信宏利达公司要求在扣除金信宏利达公司给付第三人钱款后，其主张的违约金应在给付吉祥慧、莫海军的剩余房屋尾款中优先抵扣，超出尾款部分违约金在交房后三日内支付，一审法院结合吉祥慧、莫海军履约过程中的违约情节及实际情况认为金信宏利达公司的优先抵扣请求合理合法，该主张予以支持。由于吉祥慧、莫海军应当给付金信宏利达公司的违约金与金信宏利达公司代吉祥慧、莫海军偿还第三人的贷款本息及罚息复利之和已大于金信宏利达公司应给付的吉祥慧、莫海军的合同尾款金额330万，故吉祥慧、莫海军应当在第三人解除抵押后合理期限内协助金信宏利达公司办理过户手续，具体期限一审法院根据实际情况酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、金信宏利达公司可于判决生效之日起七日内代莫海军和吉祥慧在未付购房款范围内（三百三十万元）向平安北京分行偿还贷款本金及利息、罚息复利（具体金额以平安北京分行确定的为准），平安北京分行收到全部本金、利息及罚息复利后十个工作日内配合金信宏利达公司办理北京市顺义区×号和503号两套房屋抵押权登记注销手续；二、金信宏利达公司在平安北京分行办理完上述房屋抵押权登记注销手续后七日内，吉祥慧将位于顺义区×号房屋过户至金信宏利达公司，莫海军将位于顺义区×号房屋过户至金信宏利达公司；三、吉祥慧于房屋产权登记过户后七日内将位于顺义区×号房屋交付给金信宏利达公司，逾期未交付的，自逾期之日起至实际交付之日止，吉祥慧按照每天三百元标准支付给金信宏利达公司逾期违约金；四、莫海军于房屋产权登记过户后七日内将位于顺义区×号房屋交付给金信宏利达公司，逾期未交付的，自逾期之日起至实际交付之日止，莫海军按照每天三百元标准支付给金信宏利达公司逾期违约金；五、吉祥慧和莫海军于判决生效之日起七日内，每人各支付金信宏利达公司违约金九万元，上述款项直接在金信宏利达公司应给付吉祥慧、莫海军的尾款中抵扣，超出部分在吉祥慧、莫海军交房后三日内支付；六、驳回金信宏利达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院依法补充查明以下事实：经询，吉祥慧、莫海军称二人系夫妻关系。北京市顺义区×号、503号房屋已抵押给平安北京分行，于2019年6月14日办理了抵押登记，被担保主债权数额326万元。2020年7月19日，出卖人吉祥慧、莫海军与买受人徐菲、邵某签订的《房屋买卖合同》第二条约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安北京分行，抵押金额326万元，出卖人应当于2020年9月20日前办理抵押权注销登记。第四条第（二）款约定：买卖双方同意采取全款付款，买受人应当于2020年9月22日前向出卖人支付首期房价款20万元，买受人应当于产权过户前20日内向出卖人支付第二期房价款280万元，买受人应当于产权过户行为发生前向出卖人支付第三期房价款49万元。第六条房屋交付约定，出卖人于2020年9月30日前将该房屋交付给买受人。第九条转移登记约定，出卖人和买受人同意2020年9月30日前共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。2020年9月15日，出卖人吉祥慧、莫海军与买受人徐菲、邵某签署的《卖方解约通知书》第三条约定：出卖人在30日内未付款给买受人，出卖人将继续履行买卖合同（合同编号0002332），配合买受人向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。另查，根据一审庭审笔录，莫海军在2021年1月18日的询问中辩称“我同意过户，不同意赔偿原告主张的两项违约金，……涉案房屋不动产没有办理转移登记都是我自身的原因。”对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。案涉《房屋买卖合同》、两份《卖方解约通知书》及《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据2020年9月15日签订的《卖方解约通知书》以及2020年10月24日签订的《补充协议》之约定，买受人由徐菲、邵某变更为金信宏利达公司，变更后的买受人金信宏利达公司完全承担并履行徐菲、邵某的合同责任和义务。吉祥慧、莫海军上诉主张依据2020年9月5日签订的《卖方解约通知书》的约定，案涉房屋买卖合同解除，此后签订的变更买受人的文件不具有变更买受人的效力。对此，本院认为，2020年9月5日签订的《卖方解约通知书》明确约定，因出卖人莫海军、吉祥慧个人原因单方解除案涉房屋买卖合同和居间服务合同，出卖人在7日内退还买受人已付的定金、首付款、中介服务费共计455500元，买受人收到上述款项后，签订买卖合同终止协议等。从上述约定可以看出，双方于2020年9月5日签订《卖方解约通知书》系因莫海军、吉祥慧个人原因单方解除合同，徐菲、邵某在收到吉祥慧、莫海军退还的款项后签订买卖合同终止协议。因莫海军、吉祥慧未在7日内退还上述款项，后各方于2020年9月15日签订了《卖方解约通知书》、于2020年10月24日签订了《补充协议》，并约定继续履行合同、变更买受人。因此，莫海军、吉祥慧上诉主张依据2020年9月5日签订的《卖方解约通知书》案涉房屋买卖合同已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。吉祥慧、莫海军另主张2020年9月15日签订的《卖方解约通知书》约定了以物抵债，亦缺乏依据，本院对此不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋已经抵押给平安北京分行且吉祥慧、莫海军未按《房屋买卖合同》之约定办理抵押权注销登记，现金信宏利达公司要求代吉祥慧、莫海军履行其在平安北京分行的还款义务以注销抵押登记且平安北京分行对此表示同意，故一审法院对金信宏利达公司的该项诉讼请求予以支持并判决吉祥慧、莫海军在平安北京分行办理完上述房屋抵押权登记注销手续后将案涉房屋过户至金信宏利达公司，并无不当，本院予以维持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据案涉《房屋买卖合同》、两份《卖方解约通知书》及《补充协议》之约定，以及莫海军在一审中的自认，合同未能依约履行系因吉祥慧、莫海军的原因所致，吉祥慧、莫海军应当承担相应的违约责任。一审法院根据吉祥慧、莫海军违约情节、因违约给金信宏利达公司造成的损失以及其他因素综合酌定莫海军和吉祥慧各给付金信宏利达公司违约金9万元，并判决吉祥慧、莫海军在逾期交房的情况下按照每天300元标准支付逾期违约金，亦无不当，本院予以维持。吉祥慧、莫海军上诉主张因金信宏利达公司未按合同约定支付房款，故其未履行过户和交房义务不违反合同约定，其不应承担违约责任。本院对此认为，案涉《房屋买卖合同》签订后，买受人依约支付了定金和首期房款，在合同约定的第二期、第三期房款支付日期前，买卖双方于2020年9月5日签订了《卖方解约通知书》，吉祥慧、莫海军提出因个人原因单方解除合同，在此情况下买受人有权中止履行。吉祥慧、莫海军主张其不应承担违约责任，于法无据，本院不予采信。经查，吉祥慧、莫海军上诉主张一审法院拒绝其反诉请求、损害了其诉讼权利，亦缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，吉祥慧、莫海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36400元，由吉祥慧、莫海军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年八月九日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 王秋岩