河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终9997号上诉人（原审被告）：河南鑫地房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市登封市嵩阳街道嵩山路南段新都万象城12号楼5楼。法定代表人：王建省，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘吴阳，河南群达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付世民，男，1963年4月22日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：赵志强，河南班固律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓草，河南班固律师事务所律师。上诉人河南鑫地房地产开发有限公司（以下简称鑫地公司）因与被上诉人付世民合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人鑫地公司的委托诉讼代理人刘吴阳，被上诉人付世民的委托诉讼代理人赵志强、马晓草到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫地公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所主张安置房屋的依据之一就是其与南街二组所签订的《土地承包协议》，该协议为无效协议。1.协议的内容明显存在买卖土地的事实，因为《协议》中约定按照每亩两千多元的价格承包给被上诉人的，而正常的家庭承包集体土地进行生产经营是不需要缴纳费用的。2.从该协议以及后续其他协议中也可以看出，该协议名为承包实际为宅基地的买卖协议，按照国家规定宅基地实行一户一宅的规定，不允许一户存在多处宅基地，也不允许进行买卖，而本案中被上诉人的情况也明显违反了一户一宅的规定。3.合法的宅基地手续都应当按照国家的规定办理宅基地证，而本案中所有被上诉人均未办理宅基地证，所以被上诉人也不享有宅基地权利。以上表明该协议因违反国家法律强制性规定而无效，所以被上诉人也当然不享有无效协议中所规定的权利。二、被上诉人与王鸿攀之间的合作开发协议以及上诉人与王鸿攀之间的合作协议，也均为无效协议。各方在协议之初是以联合建房的名义进行房屋建设的，并无办理任何的正规手续，后被政府查处，最终认定上诉人构成非法占用农用地罪而被判处刑罚，所以各方之间的所有协议均因违反国家法律规定，而为无效协议，所以关于无效协议中的内容也不应认定。三、上诉人与被上诉人之间的权利和义务也不对等，不符合公平原则。1.被上诉人违法占用的土地为没有办理任何宅基地手续的违法占地，同时该土地上也没有任何的建筑物系空白土地，一块没有任何建筑物的空白土地即便安置，其安置价值也只是土地本身的价值，不存在用商铺和住宅进行安置的基础。2.从一开始是按照没有房产证的小产权房屋进行的连户开发，到后来上诉人补缴1700余万元的土地出让金而变成了拥有房产登记手续的合法项目，上诉人因此增加了投入，所以整个事情发生了变化，土地出让金缴纳后的安置问题也不是上诉人的义务，上诉人也不可能在土地出让金缴纳后再给其安置价值更高的有房产证的商铺，这不符合法律规定也不符合等价有偿的基本原则。四、由于从联合开发的小产权房演变为能办理房产证的正规房屋，开发商投入了大量的资金，比同年同区域其他采取招拍挂取得土地使用权的企业投入更大，从等价有偿的原则出发，上诉人在房屋建成后，上诉人也与其他大部分人员达成了以每平方5000元的价格按照每户40平方的标准对其进行现金安置补偿的协议，也表明了整个项目前后发生根本变化的事实，以及等价有偿安置的原则。而本案被上诉人却通过强占的方式一直对房屋进行占有。五、一审判决不符合房屋现状，法院和房屋登记部门也无法执行。涉案房屋的现状为商铺的一楼和二楼建设的为上下连接的连体建筑且从被上诉人提供房产证的登记信息中也可以看出单个房屋的面积也均在100平方以上，这也与被上诉人所主张的其享有权利的40平方的房屋相差甚大，所以现在该房屋也根本不符合拆分变更登记的条件。综上所述，一审的判决不但不符合法律规定和事实，也不符合房屋现状和实际情况，所以判决存在错误，也根本无法执行，因此应予发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。另补充：一、涉案土地上诉人是通过正规的土地出让手续，从政府手中以缴纳土地出让金的方式取得的，所以也不存在上诉人从村民手中取的土地需要对村民进行安置的情况；同时《国有建设用地使用权出让合同》中也没有约定需要上诉人进行安置，所以上诉人也没有安置的义务。二、房屋建成后上诉人没有与被上诉人签订任何的房屋买卖和安置分配的协议，也没有委托任何人对被上诉人进行所谓的安置分配房屋的事实，涉案房屋是被上诉人自己强行占有的。三、本案案情较为复杂不应适用简易程序，所以一审程序存在错误。四、上诉人从来没有与被上诉人签订任何的承诺办理房屋登记手续的协议。现有的协议也均是无效的协议，并且该协议也都是在当时处于小产权建设的基础上所签订的，后期由于上诉人补缴了土地出让金该房屋变成了有合法手续的房屋，所以办理房屋登记手续不是现有任何协议中的约定义务，即便安置也是无证的小产权房屋，办理房产证需要上诉人缴纳的相关税费和其他建设成本如何来承担，故被上诉人的诉请无事实依据也应予以驳回。五、无效的《建房协议》中约定的需要被上诉人补缴的2.5万元款项，被上诉人是否支付完毕，这也是合同的约定，如果被上诉人未补缴未履行合同约定其又如何取得涉案房屋。付世民辩称：一、上诉人与包括被上诉人在内的嵩阳办事处南街二组签订协议合资合作开发房地产，未批先建，违反法律行政法规的强制性规定，但后期经政府批准，补办征地审批手续和土地出让手续，变更土地性质，取得建设工程规划许可证等合法手续，将涉案项目建成农民安置小区，并按照协议约定将涉案的门市房交付给嵩阳办事处南街二组，该组又将门市房以每户不低于40平方米的标准分配给村民。涉案的7号楼113铺一层西户（36号）即为被上诉人付世民分得的门市房，该房产实际系上诉人对被上诉人承包地被征用的安置补偿，被上诉人依协议约定享有讼争房产的合法权益，上诉人作为房地产开发者亦应按照协议约定履行合同的附随义务，即协助被上诉人办理涉案房产的产权变更登记。二、涉案房屋属于土地补偿安置房，上诉人征用被上诉人所属的南街二组集体所有的土地，应当依法对南街二组群众进行安置补偿，上诉人对南街二组村民以房屋置换的方式进行补偿，不存在权利义务对等问题，该安置补偿合法有效，应予支持。被上诉人作为被安置人，对安置的房屋享有的权利是一种特殊债权，具有物权的优先效力，被上诉人对安置房屋所拥有的期待权利往往涉及生存利益，具有保护的优先性，应予保护。土地征收安置补偿是先安置后出让，按照法律规定应当先补偿安置，在安置补偿问题解决后才能办理土地出让手续。被上诉人在一审中提交的土地登记信息档案中显示对南街二组群众安置解决到位后，才向登封市国土资源局出具土地征收补偿证明同意办理土地出让手续。本案中，上诉人对被占用土地的群众以房屋置换的方式进行土地补偿安置，与上诉人缴纳土地出让金并不相互矛盾，对被占用土地的村民进行补偿安置是上诉人应尽的义务。三、涉案房屋未登记在被上诉人名下并非被上诉人自身原因，被上诉人对涉案房屋未登记在自身名下没有任何过错。2011年8月22日，南街二组群众代表刘三虎到登封市嵩阳街道办事处对关于南街二组30户群众34间门市房安置问题进行反映，经登封市嵩阳街道办事处调查核实，处理意见为：一、关于南街二组30户群众、34间门市，王鸿攀、开发商王青山应按照协议约定对群众应得的门市房建设进行完善；二、关于开发商王青山对群众应得门市房收购问题，双方应以平等自愿、尊重现实为原则进行协商解决，如群众不同意收购，应按协议约定的内容向群众落实门市房，办事处将成立工作组协调双方尽快达成共识。2012年5月17日南街二组群众代表刘三虎到登封市房地产开发管理服务中心对鑫地华府6、7、8、9号楼门市房房产证的办理问题进行反映，经登封市房地产开发管理服务中心调查核实，处理意见为：对鑫地公司鑫地华府项目涉案门市房停止办理一切手续。2014年4月份，在被上诉人不知情的情况下，鑫地公司将涉案房屋登记在其名下。故对于涉案房屋的房产登记问题上，被上诉人不存在任何过错。综上所述，涉案房屋作为上诉人对被上诉人承包地被征用的安置补偿，被上诉人依约享有诉争房屋的合法权益，涉案房产作为安置补偿，涉及被上诉人的生存利益，应予保护，且被上诉人对房屋未登记在自身名下不存在过错，上诉人应按约履行合同的附随义务，将案涉房屋过户到被上诉人名下，上诉人的上诉请求，于法无据，应予驳回。付世民向一审法院起诉请求：一、判令被告将位于登封市西户的门市房过户到原告付世民名下，该房屋价值20万元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年8月1日，嵩阳办事处南街二组作为甲方，原告付世民的母亲耿春英作为乙方，双方签订了一份土地承包协议，约定甲乙双方协商同意，现甲方将本组小南庄地区耕地承包给乙方0.372亩，因前任组长已交宅基地款，根据国家土地政策的有关规定，乙方同意将原交宅基地款转为承包费，并享受每亩2688元的优惠价格，乙方实交1000元，承包期为三十年（2005年8月1日至2035年8月1日）。2005年11月29日，原告付世民作为甲方与王鸿攀作为乙方签订了一份建房协议，协议约定：将甲方坐落于市区颖河大道南，南街二组小南庄地区，嵩山路南段路东，新规划的30米路北，长13米，宽2.7米的宅基地一块，交由乙方投资在该处建商品楼；作为乙方使用宅基的交换条件，房屋建成后，乙方给甲方门市房一间，甲方向乙方补交2.5万元整，门市房面积每间不低于40平方米，房间的水、电必须安装到位；协议还约定了其他条款。2005年12月16日，王鸿攀作为甲方与王青山作为乙方签订了一份建房合作协议，该协议约定：由甲方提供空白地皮一块（位于登封市市区，南街二组小南庄地区），及南街二组所有群众所签的建房协议，然后由乙方投资在该处建商品楼；甲方负责提供空地、土地、建房及一切手续，乙方负责建房的一切建筑费用，房屋建成后乙方给甲方门市房一间，面积不低于40平方米；该协议在第五项约定乙方所建楼房必须按照甲方提供的村民协议上的条款执行，否则所造成的纠纷及一切经济损失概由乙方自行承担；第七项约定甲乙双方签订本协议后乙方借给甲方55万元，用于支付群众三年内地皮内庄稼产量费用及甲方前期投资，全部工程结束后，乙方从甲方的受益部分房产中扣除。甲方由王鸿攀签字并按指印，乙方由王青山签字并加盖有河南鑫地房地产开发有限公司的公章。2008年3月12日，嵩阳办南街二组群众作为甲方，王鸿攀作为乙方，河南鑫地房地产开发有限公司、王青山共同签订了一份协议，该协议载明：“甲方将生产组承包给自己长期使用的位于本组小南庄地区的荒坡地，交给乙方合理建设，以安置解决群众的住房问题（共79户，均与乙方签有建房协议），又由乙方牵头由丙方投资，组织在该土地上建南街二组安置小区；具体事宜于2006年6月甲方与乙方，乙方与丙方都签订有协议。现在主体工程已基本完工。现就丙方所承诺乙方给甲方群众所安置房产的规格、交工日期、室内设施等有关事宜达成协议，作为三方原签协议之补充协议”。协议中第二项约定丙方于2008年6月1日前将安置群众的房屋、门市房按要求交付给甲方使用，由乙方负责给甲方分房，否则将处每套房2000元的违约金，院内排污管道的铺设、道路修整、硬化、院内绿化等必须于2008年10月1日前整理完毕，保证甲方入住新房。第三项约定乙方必须协助丙方在4月15日前将甲、乙所得房屋、门市房清点到位，丙方不具体负责甲方分房，除甲、乙所得房屋外，其余由丙方支配。该协议甲方处由刘松涛、刘小五、刘松山等10人签名，乙方处由王鸿攀签名，丙方处由王青山签名，并加盖河南鑫地房地产开发有限公司的公章。2009年3月6日，王鸿攀作为甲方与河南鑫地房地产开发有限公司、王青山作为乙方签订了协议一份，该协议载明：因甲乙双方于2005年12月16日已签订建房合作协议应按照原签协议之第七款所定交工日期（2007年3月29日）交付使用，由于种种原因造成多次停工，致使目前工程仍未竣工，但按照双方原签协议第五款之规定，就甲乙应给南街二组群众所分房产及相关具体事宜达成以下协议，该协议作为原签协议之补充协议。该协议第一项约定按照原签协议第五款之规定，乙方应将所建的鑫地华府内的门市房77间，套房140套，车库34间，杂间118间，即日给甲方点清，由甲方给二组群众兑现。第二项约定乙方将第一款所列房产点给甲方后，按照原签建房合作协议第四款规定的分配比例，乙方可在工程全部完工后将剩余部分房产交付于甲方。协议的第六项约定房产的详细清单：门市房位于6＃、7＃、8＃、9＃楼一楼共计77间。该协议由王鸿攀作为甲方进行了签字，王青山作为乙方签字并加盖河南鑫地房地产开发有限公司的公章。原告付世民提交的加盖登封市嵩阳街道办事处城南区经济管理服务中心印章的嵩阳办事处南街二组小南庄安置小区2010年2月门市房分配明细表一套，其中七号楼（南临南环一路）楼下门市房分配明细显示，从大门起自西向东，36号为付世民。原告提交的登封市发展和改革委员会文件（登发改审【2006】4号）关于建设××农民安置小区项目核准的通知，显示：同意河南鑫地房地产开发有限公司按照城市建设总体规划在登封市项目。另根据河南鑫地房地产开发有限公司2009年11月2日的土地登记申请书、2009年9月1日登封市规划管理局出具的地字第2009（集）011号建设用地规划许可证、登封市区土地建筑市场宅基地联建清查登记表、登封市人民政府土地管理文件登政土【2009】28号的批复、登封市国土资源局【2008】4号会议纪要等文件显示，政府批准河南鑫地房地产开发有限公司征用市区嵩山路与南环一路交叉口东北角、东南角处，两宗共29837.78平方米（44.76亩）土地建设××农民安置小区。本案诉讼中，原告申请律师调查令从登封市不动产登记中心和登封市保障性住房中心调取涉案鑫地华府7号楼1层113铺的登记资料及房屋所有权证（存根）及分户平面图，显示7号楼1层113铺建筑面积245.10平方米，不动产权证号为14××68，所有权人为河南鑫地房地产开发有限公司。经现场勘查，涉案的7号楼1层113铺为两间，讼争门市房为由西向东数第36、37号，其中第36号（西户）为原告占有，第37号为付世宾占有。原告称2010年2月6日南街二组将7号楼113铺一层由西向东数第36号的门市房分配给原告后，原告就对涉案门市房投入使用，2012年6月份至今，原告将涉案房屋出租给一家经营瓷砖的商户，现在涉案房屋由原告出租给一家商户经营奶粉，店铺门头招牌为“张书奶粉专卖”。一审法院认为，被告河南鑫地房地产开发有限公司与包括原告付世民在内的嵩阳办事处南街二组签订协议合资合作开发房地产，未批先建，违反法律行政法规的强制性规定，但后期经政府批准，补办征地审批手续和土地出让手续，变更土地性质，取得建设工程规划许可证等合法手续，将涉案项目建成农民安置小区，并按照协议约定将涉案的门市房交付给嵩阳办事处南街二组，该组又将门市房以每户不低于40平方米的标准分配给村民。涉案的7号楼113铺一层西户（36号）即为原告付世民分得的门市房，该房产实际系河南鑫地房地产开发有限公司对原告承包地被征用的安置补偿。原告依协议约定享有讼争房产的合法权益，被告作为房地产开发者亦应按照协议约定履行合同的附随义务，即协助原告办理涉案房产的产权变更登记，将涉案的7号楼113铺一层西户过户至原告名下（具体面积以不动产登记部门测绘为准）。原告的诉讼请求成立，应予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决：被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告付世民办理鑫地华府7号楼113铺一层（不动产权证号为14××68）西户的产权过户登记手续。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，通过付世民、王鸿攀、王青山、鑫地公司签订的一系列协议、登封市发展和改革委员会文件（登发改审【2006】4号）、登封市区土地建筑市场宅基地联建清查登记表、登封市人民政府土地管理文件登政土【2009】28号的批复、登封市国土资源局【2008】4号会议纪要等文件，可以看出案涉土地原为南街二组村民所有，鑫地公司负责开发建设，政府部门亦批准鑫地公司用案涉土地建设××农民安置小区，并办理了相关手续。根据约定，房屋建成后，对所占用土地的村民应分配门市房一间。付世民系通过南街二组分配取得案涉房屋，案涉房屋登记在鑫地公司名下，现已具备过户条件，一审判令鑫地公司协助付世民办理案涉房屋的产权过户登记手续并无不妥，应予维持。鑫地公司的上诉理由不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由河南鑫地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇二一年八月二十七日书记员  韩冰