湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0382民初460号原告：汤三军，女，1970年11月16日出生，汉族，住湖南省韶山市。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行，住所地湖南省韶山市英雄路。负责人：朱潜，系该支行行长。委托诉讼代理人：陈玉田，男，1985年9月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系该银行职工。委托诉讼代理人：段小娟，湖南力攻律师事务所律师。被告：李跃军，男，1982年1月17日出生，汉族，住湖南省。被告：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，住湖南省韶山市。被告：欧类，女，1985年12月14日出生，汉族，住湖南省韶山市。第三人:周建华，男，1967年4月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告汤三军诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称韶山邮储银行）、李跃军、杨树奎、欧类，第三人周建华执行异议之诉一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告汤三军，被告韶山邮储银行的委托诉讼代理人段小娟、陈玉田到庭参加诉讼，被告李跃军、杨树奎、欧类，第三人周建华经本院开庭传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤三军向本院提出诉讼请求：1、判决不得对韶山市原如意集镇开发的Ｄ栋韶山房权证第××号房产执行并解除查封；2、确认韶山市原如意集镇开发的Ｄ栋韶山房权证第××号房产归原告所有并由被告杨树奎协助将该房屋产权过户至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原告经案外人庞志军介绍购买位于韶山市开发的Ｄ栋韶山房权证第××号房产。2016年11月5日，原告与被告杨树奎为法定代表人的韶山市如逸房地产开发有限公司（以下简称如逸公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定成交价格为13.8万元。合同签订后，原告支付购房款13.8万元，被告杨树奎向原告出具合同上价格的收款收据，并加盖如逸公司公章进行确认。原告支付购房款后，被告杨树奎将房屋交付原告，原告花费28万余元对该房屋进行装修，装修完工后原告入住至今。期间原告发现韶山市人民法院对该房屋进行执行，故原告于2020年7月向韶山市人民法院提出执行异议，韶山市人民法院作出（2020）湘0382执异12号执行裁定，驳回原告的异议。原告认为，原告购买的案涉房屋已经支付完全部购房款并实际占有使用，也是原告一家人的生活居所，原告应为案涉房产的实际所有人，为维护原告合法权益，故向人民法院起诉。被告韶山邮储银行答辩称：1、答辩人对案涉房屋拥有合法抵押权，已于2015年办理抵押登记，2016年5月因为借款人未按期履行借款，经人民法院确认了答辩人的优先受偿权，根据法律规定，案外人对有担保物权的人民法院不予支持；2、原告与被告杨树奎的买卖合同发生于法院依法判决半年之后，其行为属于妨碍民事诉讼的犯罪行为；3、本案未实际付款，杨树奎作为债务人，交付房屋是为了抵账，抵账不能视为付款，故（普通）债权人应按比例分配，而不能视为（原告）付款（后取得房屋所有权），损害其他债权人的利益。被告杨树奎向本院提交书面答辩状称：1、因异地务工不能前来参加庭审，请求缺席审理；2、请参照本案关联的执行异议案件庭审中本人的答辩意见，其意见为：因向庞志军借款5万元不能按期偿还，庞志军提出用房产销售所得还欠款本息13.8万元。当时其不情愿。因庞志军催款而被迫出具购房合同和收据，而在当时的市场此价格不可能成交。为过户手续办理，根据他们意见，签订了数额为275120元的合同和收据。请法院公正判决将房屋归汤三军，为其追回合同余款。被告李跃军、欧类，第三人周建华未到庭参加诉讼，未进行答辩，未提交证据。原告汤三军为证实其主张，向本院提交证据如下：证据1、原、被告身份信息复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、《商品房买卖合同》，拟证明案涉房产于2016年11月被出卖给汤三军；证据3、收款凭证，拟证明杨树奎于2016年11月15日开具购房款收款凭证给汤三军，金额为275120元（汤三军主张实际支付13.8万元）；证据4、土地使用权证，拟证明案涉房产坐落的土地归韶山市如逸房地产开发有限公司所有；证据5、（2016）湘0382民初124号民事判决书，拟证明案涉房地产于2016年5月经人民法院判决，邮政银行主张享有抵押权，但土地使用权证上没有记载；证据6、执行裁定书，拟证明韶山市人民法院已将案涉房产列为被执行财产；证据7、便民卡借据，拟证明原告向农商行借5万元用于购房；证据8、庞志军微信朋友圈记录，拟证实案涉房产卖房广告价格为15万元；证据9、韶南村证明，拟证明案涉房产系原告家唯一居所；证据10、韶山光大村镇银行股份有限公司韶润支行取款记录，拟证明原告在该银行取款13次，共7万元，用于购房。被告韶山邮储银行向本院提交证据：11、韶房他证00004810号产权证，拟证明其于2015年2月15日成了案涉房产的抵押权人，其享有该房屋的优先受偿权。对于以上原、被告提交的证据，本院认定如下：证据1双方无异议予以认定；证据2、3结合本案被告杨树奎在其他关联案件内的陈述，能相互印证汤三军与杨树奎之间就案涉房屋存在买卖行为，汤三军向杨树奎支付了13.8万元购房款；证据4与案涉房屋的不动产登记证、当事人陈述等证据能证实，案涉房屋坐落的土地在如逸公司取得使用权后，经杨树奎开发建设，杨树奎将房屋登记至自己个人名下；证据5、6系人民法院在审判、执行阶段作出的法律文书，能证实经韶山市人民法院判决，确认韶山邮储银行对案涉房屋享有优先受偿权，且案涉房屋已进入执行程序；证据7、10证实汤三军在买房时期，曾向银行取款12万元；证据8能证实庞志军曾在微信朋友圈为案涉房屋打广告，标价为15万元，因非杨树奎发布和授权发布，对其关联性不予认可；证据9的三性合法，予以认定；证据11系韶山邮储银行在案涉房屋与汤三军发生买卖前，就取得了抵押权，并办理抵押权证，本院予以认定。经审理查明：2010年6月25日，韶山市发改局下发《关于如意集镇开发建设项目立项的批复》给韶山市如意镇人民政府（2015年12月因乡镇区划调整改革，清溪镇、如意镇、永义乡合并成立“新清溪镇”，现为韶山市清溪镇人民政府），同意如意集镇开发建设。项目选址为S208原如意亭收费站两厢，项目占地20亩（按国土部门审核确定），期限至2012年7月。2010年7月26日，如意镇人民政府（甲方）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明以韶山市红日建筑安装有限责任公司名义（乙方，以下简称红日公司）签订《如意镇集镇开发意向协议》，约定：乙方开发位于S208原如意亭收费站两厢（见红线图）；由甲方协助国土部门征收土地后，通过合法的程序交乙方整体开发建设；甲方负责通过国土部门办理好土地征收相关手续，取得规划审定的红线图内国有土地使有权证，且土地使用权证按乙方要求分发到户。协议上没有加盖如意镇人民政府的公章，只有时任如意镇人民政府负责人签字，协议上也无韶山市红日建筑公司如意镇分公司印章（经查，该分公司没有依法成立），由杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明签字。协议签订后，杨树奎等四人通过招拍挂方式取得上述土地。2011年11月8日，韶山市国土资源局（出让人）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：受让人以630万元受让韶土网挂（2011）01号项下6080平方米的上述土地及其他事项。2012年9月5日，韶山市城乡规划局向杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明下发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，准予杨树奎等四人在韶山市建设如意集镇开发Ｄ栋（商住楼）。2012年9月10日，杨树奎等人以红日公司名义向建设行政主管部门提出《建设工程施工许可申请表》，载明建设单位为韶山市如意镇政府，工程名称韶山市开发Ｄ栋，预计竣工日期为2013年9月23日。以上行政审批手续完成后，杨树奎等四人将土地分块，各自负责所分土地的开发，其中杨树奎负责建设Ｄ栋商住楼，并使用没有依法成立登记的红日公司如意分公司项目部名义对外出售房屋。涉红日公司的案件中，红日公司否认公司有上述行为，现查明红日公司没有设立如意分公司和案涉项目建设的项目部。2014年7月18日，杨树奎作为自然人股东设立如逸公司，该公司营业执照载明：法定代表人为杨树奎，经营范围为房地产开发经营、物业管理。2014年8月6日，韶山市城乡规划局向杨树奎发出如意镇集镇开发商住楼D栋的0000028号《城乡规划途径核实证书》。随后，杨树奎以如逸公司名义对外销售如意镇集镇开发商住楼D栋房屋，后杨树奎又将如意镇集镇开发商住楼D栋房屋登记在个人名下。另查明，2015年2月15日，杨树奎、欧类与韶山邮储银行签订《个人最高额借款合同》，并以Ｄ栋韶山字第00009932号含案涉房屋在内的多套房产为李跃军在韶山邮储银行处借款提供抵押担保，进行了抵押登记。2016年5月16日，韶山市人民法院作出（2016）湘0382民初124号民事判决，判决李跃军偿还韶山邮储银行借款本金2625654.4元及利息和罚息；如未按期偿还，韶山邮储银行可以请求人民法院拍卖、变卖杨树奎、欧类的抵押物以优先受偿，所得大于清偿债务的部分，由杨树奎、欧类所有。判决生效后，韶山邮储银行向韶山市人民法院申请执行。执行中，韶山市人民法院于2018年8月20日张贴公告，拟对杨树奎名下韶山市开发区Ｄ栋房产进行评估、拍卖。经评估，案涉房屋面积为134.88平方米，评估价为29.08万元。2016年10月，汤三军因房屋被征收，欲新购房屋。其在微信朋友圈看到庞志军发的售房广告，2016年11月5日，汤三军（买受人）与如逸公司、杨树奎（出卖人）签订了房屋买卖合同（未经备案登记），约定：买受人汤三军以275120元购买出卖人韶山市韶山市前往宁乡方向右侧一单元住宅一楼137.56平方米（具体以发证为准）的商住房，因庞志军与杨树奎有债权债务关系，汤三军的购房款应杨树奎的要求以13.8万元分两次支付给了庞志军（原告陈述，无相关证据；庞志军陈述为13.28万元）。杨树奎即将房屋钥匙交与汤三军，汤三军自行接通水电，随后对房子进行了装修，半年后，汤三军夫妇及其女儿和孙子一家人入住居住至今。汤三军一家已经征收拆迁，未安置房屋，也无其他住房。原告汤三军在居住期间，发现法院拟执行其居住的房屋（韶房证韶山字第××号），遂于2020年7月，对执行该房屋的行为提出书面异议。韶山市人民法院于2020年7月16日作出（2020）湘0382执异12号执行异议裁定：驳回汤三军的异议。汤三军对该执行裁定不服，而提起诉讼。再查明，上述案涉房屋的出售、抵押以及收款均由杨树奎个人处分决定。因被告杨树奎与周建华民间借贷纠纷，上述案涉房屋已被湘潭市雨湖区人民法院轮候查封，查封时间为2016年11月17日至2019年11月16日。2019年4月1日，韶山市人民法院对案涉房屋在韶山市不动产登记中心进行了轮候查封。本院认为：一、根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”之规定，原告汤三军与被告杨树奎之间订立价款13.8万元的买卖合同系需假意思表示，为无效，而价款275120元的房屋买卖合同是隐藏的民事法律行为，应按商品房买卖的法律规定处理。对此，本院分析如下：本案所涉房屋买卖合同为杨树奎与汤三军签订，二者在价款275120元范围内达成的合意系双方真实意思表示，内容不损害国家利益、集体利益、社会公共利益或者第三人利益，故可以认定双方的房屋买卖合同有效。原告主张价款仅13.8万元的依据不足，1）出卖方杨树奎陈述因向庞志军借款5万元不能按期偿还，庞志军提出用房产销售所得偿还欠款本息13.8万元，杨树奎当时不情愿；因庞志军催款而被迫出具购房合同和收据，在当时的市场此价格不可能成交；2）杨树奎出具275120元的收据不具有真实性；3）人民法院审查汤三军的执行异议期间，汤三军向人民法院陈述“我也承认自己当时是贪小便宜，当时也没有想太多后面的事情，不过房屋的质量也不太好，这些我都认了……”。以上三方面可以证实当时房屋的价格仅为13.8万元不真实。二、关于合同的履行问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，合同签订后，合同双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨树奎将案涉房屋交付给汤三军，已履行了交付义务，但汤三军并未按约定支付合同约定的价款，仅按杨树奎、庞志军的意思向庞志军支付了13.8万元，尚欠137120元，其尚未完成合同约定的付款义务。如汤三军履行付款义务后，杨树奎仍应按约定为汤三军办理相关权利证书的手续。三、关于抵押权及核实问题。杨树奎、欧类于2015年将案涉房屋为被告李跃军向被告韶山邮储银行办理贷款进行抵押，该抵押权依法成立。另外，汤三军向杨树奎购买案涉房屋时，其没有向杨树奎了解房屋是否存在其他权利，也没有自行向房屋登记部门进行查询，以核实房屋权属及有无抵押的状况。对案涉房屋权属现存在权利纠纷这一状况，虽然主要责任在于杨树奎，如上分析，汤三军也负有一定过错。四、关于汤三军对案涉房产是否享有所有权及足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效力；不动产物权变动未经登记，不发生物权变动的法律效力，法律既不承认其物权已经发生变动，也不予保护。本案中，汤三军与杨树奎于2016年11月5日签订房屋买卖合同时，案涉房屋已存在抵押登记，因被告李跃军等人未履行对韶山邮储银行的还款义务及第三人周建华涉诉案件的执行，导致案涉房产被查封，无法办理权属变更登记，汤三军尚未取得该案涉房屋的所有权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，汤三军向杨树奎买卖案涉房屋目的是为取得房屋所有权，虽然不能办理过户的责任在于杨树奎将案涉房产办理抵押登记和其他因素，但是汤三军并未支付全部价款，且经本院多次释明，其仍然不愿意交付余款，在其未足额交付余款之前，对其排除强制执行的请求应予以驳回。同理，对其主张确认案涉房屋的权属由其所有的请求亦应予以驳回。被告杨树奎、李跃军、欧类，第三人周建华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其相应的诉讼权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告汤三军的诉讼请求。本案案件受理费70元，由原告汤三军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  肖凯文人民陪审员  苏学军人民陪审员  杨 昆二〇二一年八月十一日法官 助理  吴通力代理书记员  彭 旭附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判