北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11152号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄黄厂西路1号A1栋2层22317。法定代表人：李小兵，董事长。委托诉讼代理人：李不言，北京市言大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇星，北京市言大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京首开商业地产有限公司，住所地北京市朝阳区阜荣街10号8层八层商业805、806室。法定代表人：刘安，董事长。委托诉讼代理人：张岩，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：代煜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。原审第三人：冯建，男，1973年8月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司（以下简称弘涛公司）因与被上诉人北京首开商业地产有限公司（以下简称首开公司）及原审第三人北京简家鱼塘餐饮管理有限责任公司（以下简称简家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。因简家公司在一审判决后，于2021年5月25日经北京市房山区市场监督管理局核准注销，冯建系该公司唯一股东，在本案中承继简家公司的诉讼权利和义务，故列为原审第三人。上诉人弘涛公司之委托诉讼代理人李不言、周宇星，被上诉人首开公司之委托诉讼代理人代煜，原审第三人冯建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘涛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审全部诉讼请求，驳回首开公司一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费由首开公司承担。事实和理由：一、首开公司延期开业构成违约。首开公司于2018年9月25日向我公司送达了《交铺通知书》，载明暂定开业时间为2018年12月28日，我公司于2018年9月27日完成商铺移交，办理了收铺手续，并在2018年12月28日前完成了人员、设施、装修等筹备工作，确保店铺具备开业条件。根据民法典第四百七十二条规定，首开公司发出的通知已经我公司根据该通知内容所做行为，构成民法上的要约与承诺，即双方在《房屋租赁合同》的基础上，就商场开业时间达成了补充约定。然而首开公司未能保证商场于2018年12月28日开业，还于2019年4月23日再一次发出《关于首开福茂项目开业通知》，告知我公司商场将于6月1日开业。显然，首开公司延期开业已经构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院认为首开公司不构成违约但存在过错，并据此认定首开公司应当赔偿我公司损失，这一逻辑含混不清，债务绝不可能单纯基于行为人的过错而产生，债务的产生必然是权利人某项民事权利受到了侵害。首开公司作为合同相对人，因为自身的过错，侵犯了我公司的合同权利，双方之间形成的必然是合同之债、违约之债。二、双方已经商定，延期开业赔偿与房屋租金互相折抵、一并处理，我公司暂不交纳租金的行为并不构成违约，首开公司不享有合同解除权。我公司围绕该事实提交了我公司代表冯建与首开公司代表王东及李岩的会议录音及冯建与李岩的微信聊天记录、冯建与首开公司员工赵安宁的微信聊天记录，以及能够反映李岩、王东系首开公司员工的企业工商信息，进一步证明录音的真实性、关联性。在双方互负债务并商定互相折抵、一并处理的前提下，我公司享有同时履行抗辩权，首开公司在赔偿我公司经济损失前无权要求我公司先行支付租金。首开公司应当赔偿我公司的金额远远超过截至当时我公司应付租金金额，我公司当然不同意支付租金，因此我公司暂不支付租金的行为不构成违约，首开公司不享有合同解除权。三、首开公司于2019年11月6日明确告知将不再继续履行合同义务，并对北京市房山区长阳镇起步区2号地03-2-16地块11#商业楼首开福茂4层4-8号（以下简称涉案商铺）断水断电，构成根本违约。首开公司于2019年10月28日向我公司发出《关于首开福茂项目免租告知函》，首开公司称这是其对损失赔偿与租金问题一并处理给出的方案。首开公司给予的租金减免方案远远不能覆盖我公司的损失，且首开公司要求我公司要么接受该方案，要么就采取断水断电措施，我公司无法接受，遂回函明确拒绝该方案。双方的法律关系、权利义务不发生任何变化，双方依旧回归到损失赔偿和租金减免如何折抵、一并处理的协商中。且首开公司在上述告知函发出仅9天后，就采取了断水断电措施，远远未达到《房屋租赁合同》第13.2条约定的20天，其行为构成根本违约。四、关于涉案商铺的占有使用费。1.因为首开公司不享有合同解除权，我公司起诉解除合同，合同应于起诉状副本送达首开公司之日起解除。我公司不承担合同解除前、首开公司对涉案商铺断水断电期间的租金或占用费。2.涉案商铺位于首开公司管理的商场中，首开公司有商铺钥匙，并在屋外设置围栏遮挡，显然涉案商铺处于首开公司控制下。3.《房屋租赁合同》第14.7条明确约定，合同解除7个自然日后，首开公司有权清空房屋并收回房屋，涉案商铺在首开公司控制下，但其并未主动腾空、收回房屋，也没有联系我公司收回房屋。我公司在2020年6月一审第一次开庭时就明确同意腾房，但首开公司对此称需要请示领导，后一审法院再次就腾房问题组织谈话，对于腾房事宜，首开公司一直处于消极状态。因此首开公司导致损失持续扩大，我公司不应承担占有使用费，一审判决40%的比例过高。4.腾退房屋的义务与迁出、注销证照的义务中有任何一项没有履行，均会使产权人因房屋使用、收益的权利受到损害而产生损失，但当承租人两项义务均未履行时，并不意味着产权人会产生两份损失或更多损失，因此房屋占用费与证照占用费不能重复计算，一审法院的判决违反了填平原则。首开公司辩称，同意一审判决，不同意弘涛公司的上诉请求。一、涉案合同履行期间，我公司不存在任何违约行为，弘涛公司主张未按时开业构成合同违约，缺乏事实和法律依据。商场确于2018年12月28日开业，虽然商场4层少部分商户因为开通燃气原因，对开业时间作出了调整，但涉案商铺不涉及燃气改造问题，也不涉及调整开业时间问题。我公司之所以多次发函要求弘涛公司开业，并非我公司多次更改开业时间，而是弘涛公司在具备开业条件的情况下拒绝开业，而是选择与其他商户一起开业。我公司作为商场的所有者和管理者已经向弘涛公司发函通知其开业，即已经做好了开业准备。弘涛公司称不具备开业条件系其因客流稀少，从自身商业考虑，选择与其他商户一起开业。本合同履行期间，我公司完全履行了合同义务，向弘涛公司交付房屋，且房屋符合约定用途，不存在任何违约行为，但弘涛公司未按照约定履行支付房租的义务构成违约。弘涛公司以延期开业主张我公司构成违约，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立。二、涉案合同解除系弘涛公司根本违约导致，我公司完全是依据合同约定和法律规定行使应有的合同解除权利。弘涛公司并未提交证据证明我公司所谓的延期开业给其造成了损失，更没有证据证明我公司同意其暂不交纳租金。延期开业损失与租金互抵、暂不交纳租金完全是弘涛公司一方的主张，其应当提交证据，但本案事实并非如此。弘涛公司在具备开业条件的情况下拒不开业，如果有损失也是其自身原因导致，不能将损失转嫁给我公司。三、我公司依约行使合同权利，弘涛公司违约在先，应当对自己造成的后果承担责任。就优惠政策而言，我公司作为商场的所有者，为了保持商户长期稳定和协助商户渡过客流稀少的困难期，针对改装燃气商户制定了减免政策，该政策对弘涛公司同样适用。弘涛公司认为这是给其的经济损失赔偿，毫无事实依据。在弘涛公司明确拒绝该优惠政策且拒付租金的情况下，我公司行使合同解除权，采取断水、断电措施符合双方合同约定。四、我公司主张的房屋占用费与证照占用费符合合同约定。合同解除后，我公司有权依据合同约定要求弘涛公司承担赔偿责任，解约通知函2019年11月5日发出且弘涛公司已经收到，明确载明要求弘涛公司在宽限期内办理注销登记，但弘涛公司并未如期办理撤铺事宜，一直搁置。返还涉案商铺是弘涛公司的法定义务，且我公司未持有涉案商铺钥匙。一审法院在庭审中已经就迟延返还房屋产生损失向弘涛公司多次释明，其应当支付房屋占用费。房屋占用费和证照占用费系两种不同的违约责任，弘涛公司承担这两种不同的违约责任符合合同约定。简家公司述称，同意弘涛公司的上诉意见。弘涛公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与首开公司签署的《房屋租赁合同》；2.判令首开公司退还我公司履约保证金53376元；3.判令首开公司赔偿我公司经济损失518134元；4.本案诉讼费用由首开公司承担。首开公司向一审法院反诉请求：1.依法判令弘涛公司向我公司支付其欠付的自2019年6月1日至2019年11月6日的租金92518元；2.依法判令弘涛公司将涉案商铺恢复原状，将弘涛公司使用我公司房屋注册登记的营业执照、卫生许可证等证件注册地址从案涉商铺中迁出，办理经营场所变更，并向我公司支付占用费116821元[暂计算自2019年11月17日至2020年6月1日，证照房屋占用费按《房屋租赁合同》约定日租金标准计算，直至判决确定的履行之日止，计算公式：日租金593元*占用天数（暂计197天）]；3.依法判令弘涛公司向我公司支付涉案商铺占用费343347元[暂计算自2019年11月21日至2020年6月1日，房屋占用费按《房屋租赁合同》约定日租金3倍标准计算，直至判决确定的履行之日止，计算公式：日租金593元*3*占用天数（暂计193天）]；4.依法判令本案的诉讼费由弘涛公司承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，弘涛公司（承租方，乙方）与首开公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意按下述条款和条件将涉案商铺（总计建筑面积为194.98平方米）出租给乙方使用（最终面积以实测报告为准，届时双方签订补充协议）。甲方同意乙方可将承租房产用于开设薄皮儿饺子。乙方不能改变房产用途，否则甲方有权制止或提前终止合同，并要求乙方按照本合同约定承担违约责任。租赁期限为5年，即2018年5月1日至2023年4月30日，其中2018年5月1日至2018年6月30日共61天为免租装修期（最终以实际交付时间为准，届时双方签订补充协议）。双方同意租金按建筑面积计算，租金为3元/天/平米（不含物业费）。第一个租赁年度：2018年5月1日至2019年4月30日按建筑面积每平方米3元/日，月租金共计17792元，年租金为213503元。从第三年起每两年递增5%。乙方应在签订本合同后5个工作日内向甲方支付履约保证金53376元，第一期租金53376元。如乙方未按期支付上述费用，则本合同自动终止，乙方已支付的租赁定金不予返还。本合同所称“租赁年度”，均系指自合同约定之日起（含免租装修期），即自2018年5月1日起，向后推算，满12个月为1个租赁年度。如交房时间发生变化，届时双方就起租日具体时间签订相关补充协议。甲乙双方约定于2018年5月1日交房。甲乙双方交接房产时，应派代表到现场检查房产移交情况，按当时房屋现状交房，并于交房之日签署如附件三所述之《房产交付确认书》。双方确认本房屋交付以现状实际条件为准。并按照《房屋租赁合同》附件四所列工程条件交付乙方。承租方在签署《房屋租赁合同》时已全面和准确了解关于商业用房经营及报批的法律、法规和有关政策规定，并自行办理将该房屋进行商业经营所需的报批手续，出租方予以必要的协助。如甲方未按上述时间交付租赁标的，则本合同约定的相关的承租期限、免租装修期及一切相关事宜相应顺延，最终以实际交付的为准。如非因甲方原因，乙方未能在交付日办理收房手续，则本合同约定的相关承租期限、免租装修期等本合同约定的其他期限的起止日期不变，乙方仍应按照本合同支付租金及相关各项费用。本合同履约保证金为人民币53376元。当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，以及乙方不遵守或不履行本合同项下的义务而使甲方或其代理人（包括但不限于物业管理公司）遭受损失或损害时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应在收到甲方通知后5日内补足。乙方向甲方交纳履约保证金时，甲方向乙方开具收据。本合同签署后，履约保证金于合同期满，乙方完全履行本合同全部条款，付清所有费用，并办理完毕验收交接手续后且45个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题，乙方按照合同约定时间向甲方提供登记文件（包括但不限于营业执照、税务登记证、组织机构代码证、业务许可证等）上的注册地址全部从涉案商铺转出的证明的情况下无息返还乙方。若履约保证金已抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后还有剩余，甲方应不计利息返还乙方剩余保证金。甲方依据本合同约定扣除保证金的行为并不影响甲方要求乙方承担其它违约责任。甲方有权自行或准许他人在租赁标的所在建筑物内或在该建筑物任何部分或对附近建筑物进行任何改建、拆除或扩建工作，同时有权变动或改建建筑物内的走廊、通道或公共区域无须事先征得乙方同意，且该期间租金不作任何调整。甲乙双方约定，租赁标的以外的公共区域由甲方或物业管理公司负责维护、保养及日常管理，同时甲方有权使用公共区域从事经营，承租人对此无异议。甲乙双方约定，甲方有权对大厦整体装修改造或经营业态整体调整且无需征得乙方同意，但应提前15天通知乙方。乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同约定应向甲方支付的其他费用，如逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金总额的万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金，超过20天，甲方有权要求相关部门停水停电，因停水停电给乙方造成的任何损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除合同。乙方因自身原因逾期支付租金达20天以上，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，甲方依据上述情形提前终止合同时，视为乙方构成违约责任，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算，并向甲方支付当期租赁年度12个月租金作为违约金。如本合同期满、提前终止或解除时，乙方应在本合同解除后的10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续，不得影响甲方继续对该租赁房产的对外招租、出售等相关事宜。如10日内乙方未进行办理，自第11日起乙方应向甲方按当期日租金标准向甲方支付房屋租金直至工商局受理乙方注销登记或经营场所变更手续之日止，履约保证金不予退还。合同还约定了其他权利义务条款。弘涛公司为便于经营管理，委托冯建注册简家公司全权处理“薄皮儿水饺”长阳福茂店全部经营、管理事务。2018年5月30日，简家公司法定代表人冯建受弘涛公司委托，经由银行转账向首开公司支付履约保证金53376元。2018年9月25日，首开公司向弘涛公司发送《交铺通知书》，载明：根据贵我双方签署的房屋租赁合同，特通知贵司，位于北京房山区长阳镇起步区2号地的首开福茂（长阳）已经具备交铺条件，请贵司于2018年9月28日前至现场（北京市房山区长阳镇军留庄怡和北路3号院1号楼A座）办理收铺手续。在此，我司特告知首开福茂（长阳）的开业日定为2018年12月28日，请贵司配合此时间点，确保项目整体开业。届时，凡按时开业之租户，无论租赁合同如何约定，我司将自2019年1月1日起计收租金（含2019年1月1日）。通知书尾部加盖有首开公司公章。2019年1月19日，首开公司向弘涛公司发布《关于首开福茂长阳项目开业通知》，载明：贵司在长阳福茂的店铺已具备开业条件，请携带相关文件尽快办理开业手续。为支持贵司经营，我司将自2月25日开始计收租金。通知尾部加盖有首开公司公章。2019年2月26日，简家公司向首开公司回函，载明：贵司于2019年1月19日下发了关于首开福茂长阳项目开业通知，要求我司办理开业手续，并将自2月25日开始计收租金。我司不同意此通知内容，原因如下：首先，目前四层仍未对外开放，甚至本店员工及相关人员都需要商场物业方通知保安才可放行。除负一层超市外其他楼层商户基本是关闭状态，并且手扶电梯也一直是被围挡的停运状态，顾客根本不允许进入楼层营业区域，显然这种情况是不具备开业可能的。其次，四层仍有进行施工的商户，并且由于尚未开通燃气，商场方面也多次改变开业日期，至今未能如约开业。最后，为配合商场物业燃气管道施工，由于商场方面原因导致我司在已完成装修工程的情况下被迫经历二次破坏，商场方面至今未予赔偿，亦未协商相关修复事宜，导致店面仍未达到营业条件。以上情况均表明商场未协助各店铺达到开业条件，商场本身更未具备开业条件。因此，商场物业方面应该在有效处理上述问题的基础上，于真实具备开业条件之日起计收租金，并有义务对此之前为我司带来的经济损失进行相应赔偿。回函尾部加盖简家公司公章。首开公司于次日签收该回函。2019年4月2日，简家公司开具收条，上载“今收到北京首开商业地产有限公司对装修破损可修复部分支付的复原费15296元。”收条尾部加盖有简家公司公章。2019年4月23日，首开福茂长阳店发布《关于首开福茂项目开业通知》，上载“致：餐饮各商户，非常感谢贵司一直以来对首开商业地产及长阳福茂店的大力支持与配合。贵司在长阳福茂的店铺已具备开业条件，请携带相关文件尽快办理开业手续。为支持贵司经营，我司将自2019年6月1日开始计收租金。”通知尾部加盖有首开公司的公章。2019年10月28日，首开公司发布《关于首开福茂项目免租告知函》，上载“致北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司（薄皮饺子），非常感谢贵司一直以来对首开商业地产及长阳福茂店的大力支持与配合。为了更好的帮助贵司前期经营，现经我司商榷政策如下：自2019年6月1日至2020年2月29日期间给予贵司租金优惠政策，该期间贵司原租金3元每天每平方米，现变更为按1.5元每天每平米向我司交纳费用（租金单价五折），同时此期间我司给贵司开具的发票也相应调整。望贵司于2019年11月5日前办理相关手续及签署补充协议并交清欠款。若贵司未在2019年11月5日前办理相关手续及签署补充协议并交清欠款。我司将于2019年11月6日按原合同条款执行，届时我司将依据合同约定采取相关措施（包括但不限于停水停电、提前终止合同等），并保留采取法律手段的权利，由此给贵方带来的不利后果由贵方承担，望贵方慎重考虑，尽快履行合同义务，以免承受不必要的法律代价及商业信誉损失！”告知函尾部加盖有首开公司公章。2019年11月6日，首开公司发布关于解除《房屋租赁合同》的函，上载……《房屋租赁合同》签订后，我司按约履行了合同义务，但贵司自2019年5月25日至今一直未按合同约定支付租金和相关费用，经我司多次催交，贵公司仍未支付。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，因贵司严重违约，给我司造成了重大的经济损失，为维护我司的合法权益，现就相关事宜告知如下：1.根据《房屋租赁合同》约定，由于贵司逾期支付租金已超过20日以上，属于严重违约行为，我司有权提前终止本合同。我司决定于2019年11月6日正式解除与贵司签订的《房屋租赁合同》；2.请贵司在接到本函后3日内向我司支付欠交的租金107835元（此后的房屋占有使用费截止至贵司实际搬离之日按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付），并根据《房屋租赁合同》之约定承担各项违约责任。3.我司将根据《房屋租赁合同》9.3条之约定于2019年11月6日对贵司在我项目承租的区域进行停水、停电、封场处理。贵司需于2019年11月5日夜间将个人物品及食材带离现场，以免不必要的损失。4.请贵公司在2019年11月21日前将涉案商铺恢复原状并搭好围挡交还我司，同时将贵司的工商注册地址一并迁出，并根据合同约定承担相应的违约责任。5.若贵司未在2019年11月21日前将涉案商铺恢复原状并搭好围挡交还我司。我司将按照《房屋租赁合同》14.7条对贵司承租内的物品进行处理。届时贵司发生的任何损失我司均不予以赔偿。6.请贵司对已售出的会员卡自行处理，此部分费用需贵司自行承担，并承担相关的法律责任。7.务请贵司对上述事宜高度重视并妥善处理。否则，我司将启动必要的法律程序（包括但不限于更换门锁、停水停电、将房产中存放的物品强制搬离处分、提起诉讼，要求贵司赔偿损失等），追究贵司的法律责任，因此造成的一切后果由贵司自行承担。届时恕不另行奉告！解除函尾部加盖有首开公司公章。2019年11月6日，首开公司对涉案商铺采取了断水、断电措施，由此涉案商铺停业至今，但房屋内物品一直未搬离。弘涛公司未向首开公司交纳过租金。一审审理中，经法院主持，弘涛公司于2021年4月27日将房屋腾退并返还给首开公司，但未恢复原状；截至2021年4月25日法院最后一次谈话时弘涛公司注册地址尚未迁出，且工商机关亦未受理其迁出申请。弘涛公司称其第三项要求首开公司赔偿的经济损失包括设计费，消防工程款，购置调料台、收银台、灯箱及光字制作款，定制货架、托盘、排烟系统货款，揉面机、面条机，风机，厨具设备，施工款，商场未开业期间的电费、员工宿舍房屋费，人工工资、社保。对此弘涛公司提供了设计合同、银行账户交易明细、微信聊天记录、家具销售合同、销售单、室内装饰施工合同、劳动合同等证据加以佐证。首开公司表示对上述证据的真实性、关联性与证明目的均不认可。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。弘涛公司与首开公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应依约及时全面地行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，弘涛公司确属欠付租金，并达到了首开公司可以解除合同的条件，故首开公司于2019年11月5日发送解除合同通知书的行为产生解除合同的效力，根据该通知书记载双方合同于2019年11月6日解除。弘涛公司辩称首开公司不享有合同解除权，合同仍在履行期限内的意见，对此法院认为，虽然弘涛公司因延迟开业与首开公司产生争议，但首开公司对于延迟开业不构成违约，弘涛公司在已经占有使用房屋并开业的情况下，拒付租金，行为不当，不能以此影响首开公司取得合同解除权。法院认定首开公司具有解除合同的权利，且解除合同行为有效，涉案合同已于2019年11月6日解除，故弘涛公司要求解除双方之间签署的房屋租赁合同的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持；关于弘涛公司要求首开公司退还履约保证金的诉讼请求，弘涛公司未在合同解除后将注册地址及时迁出已经构成违约，按照合同约定履约保证金不予退还，但若该违约责任条款与逾期未迁出证照支付相应占有使用费的条款并用，对弘涛公司而言违约责任过重，法院认为证照占用使用费已足以弥补逾期未迁证照的损失，且弘涛公司虽未如期交纳租金，但鉴于双方就租金交纳数额、赔偿损失等问题存在争议，且合同中对于首开公司的逾期交房责任未予约定，却对逾期付款责任予以约定，其权利义务责任不对等，不应严格按照合同约定扣留保证金，故在弘涛公司申请调整违约金的情况下，法院确定履约保证金退还给弘涛公司。根据合同约定，弘涛公司在欠付费用时，首开公司有权自履约保证金中划取，故法院确定履约保证金抵扣弘涛公司应支付给首开公司的租金。弘涛公司要求首开公司退还履约保证金的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。关于弘涛公司要求首开公司赔偿经济损失的诉讼请求，首开公司确于2018年9月25日向弘涛公司发布交铺通知书，称于2018年12月28日开业，弘涛公司亦为店铺开业做了人员、装修等准备，后未如期开业。首开公司在2019年4月23日再次发送的开业通知称店铺已具备开业条件，于2019年6月1日计收租金。虽然租赁合同对开业时间进行了弹性约定，但首开公司两次通知开业时间不一致势必给弘涛公司造成开业准备上的损失，对此首开公司虽不构成违约但存在过错，对于弘涛公司由此产生的相应损失应该进行赔偿。对于弘涛公司主张的经济损失，法院根据弘涛公司提交的证据、合同履行等情况酌情确定数额为127000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法院查明的事实，2019年6月1日涉案商铺已经开业，故首开公司要求弘涛公司支付2019年6月1日至2019年11月6日期间租金的诉讼请求于法有据，关于数额，法院根据合同约定的标准结合首开公司的反诉请求确认2019年6月1日至2019年11月6日的租金数额为92158元。履约保证金抵扣弘涛公司应支付给首开公司的租金，抵扣后弘涛公司需支付首开公司2019年6月1日至2019年11月6日的租金数额为38782元。关于恢复原状的反讼请求，本案合同解除系因弘涛公司违约而导致，首开公司要求弘涛公司将房屋恢复原状的诉讼请求于法有据，法院予以支持，双方确认房屋交付时属于毛坯状态，故弘涛公司需将房屋恢复至毛坯状态。关于将注册地址登记的营业执照、卫生许可证迁出的反诉请求，不属于人民法院受理范围，法院不予处理。关于支付证照占用费的诉讼请求，根据合同约定弘涛公司应于合同解除后10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续直至工商局受理乙方注销登记或经营场所变更手续之日止，本案中截至2021年4月25日谈话时涉案商铺内仍有简家公司注册地址未迁出，按照合同约定弘涛公司应当支付证照占用费，首开公司主张自2019年11月21日起开始计算，诉求合理法院予以支持，关于截止时间，根据合同约定应计算至工商局受理简家公司注销登记或经营场所变更手续之日止，故首开公司要求计算至将营业执照、卫生许可证件实际迁出之日止无事实依据，法院不予支持。本案证照占用费的截止时间计算至工商局受理简家公司注销登记或经营场所变更手续之日止，关于费用标准，合同约定为日租金标准，但该项约定实则为违约责任条款，作为证照占用费，该项约定标准过高，且弘涛公司申请予以调整，法院综合考虑首开公司的损失情况、法院支持房屋占有使用费的情况酌情确定2019年11月21日至2021年4月25日证照占用费为30475元，2021年4月26日至工商局受理简家公司的变更申请之日按照每日234元支付。关于房屋占有使用费，合同解除后，弘涛公司应及时将房屋内物品腾空并将房屋交还给首开公司，但弘涛公司未予腾退。首开公司主张自2019年11月21日计算诉求合理，法院予以支持；关于具体费用标准，虽然弘涛公司在合同解除后未履行腾退义务，但因双方对于合同解除存在争议，且合同解除当日首开公司即对涉案商铺进行了断水、断电处理，弘涛公司不能按照合同约定用途使用房屋，不宜令其按照合同约定的租金标准支付占有使用费，故综合本案整体情况，法院酌情确定占有使用费按照合同约定40%的标准交纳，经计算占有使用费总额为122369.5元。据此，一审法院判决：一、北京首开商业地产有限公司于判决生效后10日内赔偿北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司经济损失127000元；二、北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司于判决生效后10日内向北京首开商业地产有限公司支付2019年6月1日至2019年11月6日租金38782元、2019年11月21日至2021年4月27日房屋占有使用费122369.5元，以上共计161151.5元；三、北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司于判决生效后15日内将北京市房山区长阳镇起步区2号地03-2-16地块11#商业楼首开福茂4层4-8号恢复至毛坯状态；四、北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司于判决生效后10日内向北京首开商业地产有限公司支付因证照未迁出产生的房屋占用费（2019年11月21日至2021年4月25日为30475元，2021年4月26日至工商管理部门受理北京简家鱼塘餐饮管理有限责任公司的变更申请之日止，按照每日234元计算）；五、驳回北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京首开商业地产有限公司其他反诉诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。各方均认可首开公司向弘涛公司交付涉案商铺的时间为2018年9月27日；弘涛公司于2021年4月27日搬离涉案商铺；简家公司于2020年7月8日办理了卫生许可证注销，于2021年5月25日办理了营业执照注销登记。另，各方对一审判决计算的各项费用的数额均无异议。弘涛公司认可双方所签合同中没有约定开业时间，也没有约定将开业时间作为交纳首期租金的条件，但认为首开公司多次向其发出的开业通知中载明了租金交纳时间；首开公司亦认可其实际调整了首期租金交纳时间。本院查阅一审卷宗，2020年6月9日谈话笔录中，弘涛公司代理人表示可以今天将房屋交还首开公司，首开公司代理人表示需要问其当事人是否具备交付条件。2021年4月25日，一审法院就腾房等问题组织各方当事人谈话，谈话笔录显示，首开公司表示其要求弘涛公司恢复原状、腾空房屋，能拉走的拉走，其不同意利用这些物品。弘涛公司表示为了避免房屋占有使用费损失，其可以将物品拉走。简家公司表示，其曾与首开公司就拉走物品进行协商，首开公司有自行处理屋内物品的权利，其一直没去就是以为首开公司已经处理完了。弘涛公司提交3份证据，证据一为弘涛公司2019年9月6日出具的《关于补偿免租期及其他相关事宜的要求》，证据二为冯建与赵安宁微信聊天记录，证据一和证据二共同证明2019年8月21日双方确定就赔偿及租金互相折抵、一并处理后，双方一直就折抵方案进行协商，进一步证明弘涛公司未支付租金不构成违约；证据三为简家公司注销信息截图，欲证明简家公司已于2020年7月9日进行简易注销公告，只是为了不影响诉讼正常进行，才未在公告期满后立即将执照注销，因此弘涛公司证照占用不存在过错。首开公司对证据一、证据二的真实性认可，对证明目的不认可，该证据仅是弘涛公司单方提出其主张的函件，无法证明双方就折抵一事达成一致意见；对证据三的真实性无法确认，该证据载明2020年7月9日为公告日，按照注销程序规定，注销公告发布20天后企业可以申请注销登记，但简家公司在2021年5月25日才申请注销登记，一审法院对此多次释明后果，如果证据三真实，应该在2020年7月前已经形成，一审时弘涛公司未提交，故该证据真实性存疑。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依约履行各自的义务。现双方当事人对于双方所签《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除均认可，且对一审判决弘涛公司将涉案商铺恢复原状未表示有不同意见，本院对此不持异议，对相关问题不再进行论述。下面仅就双方争议的问题进行分析认定。一、首开公司迟延交付涉案商铺是否构成违约、是否影响其行使合同解除权。由于双方在《房屋租赁合同》中并未明确约定商场整体开业时间，也未将迟延开业约定为首开公司应当承担违约责任的情形，故一审法院认定首开公司虽然存在迟延开业的行为，有一定过错，但不构成违约，并无明显不当。现弘涛公司坚持认为首开公司迟延开业构成违约，明显依据不足，本院实难采信。且应当指出，即便首开公司存在迟延开业的行为，简家公司在一审中自认于2020年5月12日、13日就已开业，但弘涛公司在开业后也没有按照首开公司要求的时间支付租金。对此，弘涛公司虽主张系因首开公司同意以租金与延期开业给其造成的损失相抵，但其提供的证据并不足以证实双方就此达成一致意见，且首开公司对其此项主张明确表示不予认可，对此其应自行承担不利后果。弘涛公司迟延支付租金，构成根本违约，首开公司依约有权要求解除合同。一审法院以首开公司发送的解除合同通知书中载明的合同解除时间2019年11月6日认定为涉案《房屋租赁合同》解除日，并无不当，本院予以确认。但是，毕竟首开公司在通知开业时间后，又推迟开业，确实给弘涛公司造成一定损失，一审法院就弘涛公司主张的各项损失，审核后确认部分请求合理，并酌情确定了首开公司应当赔偿的金额，并无明显不当，本院予以维持。二、关于首开公司主张的租金和房屋占有使用费。因弘涛公司委托冯建注册成立的简家公司自2020年5月12日起已经占用涉案商铺并实际经营，故本院对首开公司要求弘涛公司支付2020年6月1日至合同解除之日即同年11月6日期间租金的诉讼请求，予以支持。双方对于一审法院将首开公司应当退还的保证金与弘涛公司应当支付的租金进行折抵后确定的应付租金数额并无争议，本院予以确认。至于首开公司主张的2020年11月21日起至2021年4月21日期间的房屋占有使用费，首先，合同解除后，弘涛公司应及时将房屋内物品腾空并将房屋交还给首开公司，但其未予腾退，理应承担相应的房屋占有使用费。但由于双方在腾退问题上存在争议，本院认为应分段考量。其中2020年6月30日以前的部分，弘涛公司虽主张因首开公司锁门，导致其无法搬离，但除一审2020年6月9日谈话笔录中体现其要求立即交接涉案商铺外，并未提供首开公司此前不配合其搬离的证据。而首开公司当庭表示需请示领导，但在合理期限内并未给予明确意见。对于首开公司主张的在上述合理答复期限前的房屋占有使用费，应当综合考虑首开公司断水断电、简家公司并未实际经营、双方对于未及时交接房屋的责任等多种因素，酌情确定由弘涛公司承担63000元。对于2020年7月1日之后的房屋占有使用费，因系首开公司原因，导致涉案商铺未能及时完成交接，系其自行扩大损失，其应自行承担责任，无权要求弘涛公司支付。三、关于弘涛公司是否应当支付证照占用费的问题。根据双方所签《房屋租赁合同》约定，弘涛公司应于合同解除后10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续直至工商局受理弘涛公司注销登记或经营场所变更手续，而本案中截至2021年4月25日一审法院谈话时，涉案商铺内仍有简家公司注册地址未迁出，故弘涛公司依约应当支付相应的证照占用费。至于弘涛公司上诉提出的首开公司在主张房屋占有使用费的同时又主张证照占用费，属于重复计算损失一节，因首开公司提出该两项请求的基础并不相同，即并非基于相同事实，并不属于重复主张。现一审判决自2019年11月21日起开始计算证照占用费，符合合同约定。关于具体金额，根据双方合同约定、首开公司的损失情况、简家公司向相关部门申请注销卫生许可证及营业执照的时间，以及本院确定的弘涛公司应当承担的房屋占有使用费的情况，本院认为一审法院酌情确定2019年11月21日至2021年4月25日证照占用费为30475元，2021年4月26日至工商局受理简家公司的变更申请之日按照每日234元支付无明显不当。综上所述，弘涛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4190号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4190号民事判决第六项；三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4190号民事判决第二项为：北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司于本判决生效之日起10日内向北京首开商业地产有限公司支付2019年6月1日至2019年11月6日租金38782元及2019年11月21日之后的房屋占有使用费63000元，以上共计101782元。四、驳回北京首开商业地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9515元，由北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司负担6512元（已交纳），由北京首开商业地产有限公司负担3003元（于本判决生效之日起7日内交纳）；一审反诉案件受理费4663元，由北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司负担1119元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京首开商业地产有限公司负担3544元（已交纳）；二审案件受理费9323元，由北京弘涛鑫业餐饮文化连锁有限公司负担8391元（已交纳），由北京首开商业地产有限公司负担932元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年八月十六日书记员  刘 荧书记员  韩 铮