湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初5779号原告：邱海燕，女，1978年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨**，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：任炼，湖南了得律师事务所实习律师。被告：岳阳亦翔置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行9楼。法定代表人：蔡毅。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。原告邱海燕与被告岳阳亦翔置业有限公司（以下简称“亦翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨**、任炼，被告委托诉讼代理人柳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求,请求判令：1、被告向原告交付清华苑小区第xx号房。2、被告向原告支付2017年7月8日至2021年5月8日的逾期交房违约金69867元，并以房款499049元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付2021年5月9日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年5月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以499049元的价格购买被告开发的清华苑第xx号房；被告应在2015年6月30日前向原告交付商品房，并同时具备商品房综合验收合格的条件；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。2017年7月8日，清华苑小区地源热泵工程验收合格。但被告至今未向原告交付上述房屋。为维护合法权益，原告特诉至人民法院。被告答辩要点：1、原告请求支付逾期交房违约金是债权请求权，应适用诉讼时效规定。原告主张逾期交房违约责任，已过诉讼时效，应依法驳回原告的起诉。2、被告未违约，不应承担逾期交房违约金。原告是岳阳市住建局团购房职工，清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统即地源热泵工程是岳阳市住建局征求团购户职工后决定采用的，可获得700万元的财政补助，该地源热泵工程项目的承建单位及施工总费用都由岳阳市住建局确定，由于地源热泵工程需要采用新技术，必然会影响合同约定的交房日期。原、被告签订《商品房买卖合同》的同时签订《补充协议》，尽管《商品房买卖合同》约定应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。但补充协议第三条约定：“如因地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间。”该补充协议并未约定如因地源热泵工程进度滞后影响交房，交房时间为该地源热泵工程项目验收合格时间。2017年7月8日，地源热泵工程项目才验收合格，所以《商品房买卖合同》约定的被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房已按补充协议变更不需履行，而双方按补充协议又未另行协商确定交房的具体时间，应视为双方就房屋交付日期约定不明。3、原告主张逾期交房违约金的诉求应当驳回。2018年2月1日后，被告已取得合同约定的交房条件，是由于原告原因未收房。2019年被告替原告办好产权证，在这之前，原告主动交纳涉案房屋的办证资料，应视为原告已接收房屋，被告尽管未按合同要求下达书面交房通知，但不构成根本违约。未交房未给原告造成损失且减少原告物业费的支出。在该项目中，原告按成本价享受被告建造的房屋，被告没有任何利润，原告主张有违公平和诚实信用原则。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2015年5月14日，原告邱海燕与被告亦翔公司签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的清华苑xx号房，面积150.77平方米，购房款499049元。原告应于2015年5月14日前支付房款449144元，于2015年6月30日前支付49905元。被告应于2015年6月30日前将综合验收合格的房屋交付原告使用。逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。双方进行验收交接时，亦翔公司应当出示竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单。否则，原告有权拒绝交接。双方签订《合同补充协议》，约定：该商品房经验收合格是指：该项目完成竣工验收备案；买受人选择按揭或者公积金贷款付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准的（即按揭或者公积金贷款未划入监控帐户），交楼期限顺延；如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间；如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。2015年底清华苑住宅小区项目主体工程竣工。2013年5月，亦翔公司申报地源热泵可再生能源新技术项目。2017年7月8日，清华苑小区地源热泵工程验收合格。2018年2月1日，清华苑小区竣工验收备案。2018年6月27日，岳阳市国土资源局对亦翔公司作出处罚决定书。认为亦翔公司未遵守国家相关法律规定和《国有建设用地使用权出让合同》约定，在2014年11月15日前完成“清华苑”项目建设，对亦翔公司处罚如下：1、亦翔公司在处罚决定书下达之日起一年内完成该项目竣工验收；2、并处罚款205780元。亦翔公司不服该决定，提起行政复议。2018年11月23日，岳阳市人民政府作出行政复议决定书：撤销国土局第一项责令在一年内完成项目竣工验收的处罚；变更第二项为对亦翔公司给予警告处罚。”2018年12月25日，“清华苑”项目取得岳阳市国土资源局建设项目竣工用地核验合格通知书。被告在涉案房屋具备交房条件后未书面通知原告收房。判决的理由与结果本院认为，原告邱海燕与被告亦翔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付购房款，但被告至今未向原告交房。原、被告双方在补充协议中约定，“如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间”。被告2013年5月申报地源热泵项目，2017年7月8日地源热泵工程验收合格，存在进度滞后的情形，应作相应剔除。因被告于2015年5月14日与原告签订合同，约定2015年6月30日前交房，对于2015年6月30日之前的地源热泵施工情况被告是明知并有预估的，不应剔除。2015年7月1日至2017年7月8日期间可视为地源热泵进度滞后日期，被告的交房日期可依次顺延至2017年7月9日。2018年2月1日，涉案房屋已具备交房条件，被告至今未交房已构成违约，应承担违约责任。因逾期交房违约金的请求权是基于原、被告在合同中的约定所产生的合同之债，应适用诉讼时效规定。逾期交房违约金自约定交房之日起至被告履约之日止持续按日计算，每日产生的违约金都应认定为独立的债权，应单独计算诉讼时效。又因违约金保护范围为原告起诉之日前三年。本案起诉时间为2021年6月3日，则原告主张的2018年6月3日前的违约金本院依法不予支持。但被告应自2018年6月3日起向原告承担逾期交房的违约金直至实际交房之日止，本院酌情按已付房款的日万分之一标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告岳阳亦翔置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邱海燕交付清华苑小区第xx号房。二、限被告岳阳亦翔置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邱海燕支付逾期交房违约金（以499049元为基，按日万分之一标准自2018年6月3日起计算至实际交房之日止）。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。三、驳回原告邱海燕的其他诉讼请求。案件受理费1666元，减半收取833元，由原告邱海燕承担184元，由被告岳阳亦翔置业有限公司承担649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  周莉二〇二一年八月十二日书记员  阮欢