北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11361号上诉人（原审被告）：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：竺洪，男，1963年6月27日出生，汉族，天桥恒融投资有限公司高级工程师，住北京市西城区。上诉人兼竺洪之委托诉讼代理人（原审原告）：竺青（竺洪之兄），1960年5月8日出生，汉族，赛昂商贸有限公司退休职工，住北京市西城区右安门内大街28号院1门101号。上诉人北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）因与被上诉人竺青、竺洪民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富饶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回竺青、竺洪起诉的全部诉讼请求或发回重审，2.一、二审案件受理费由富饶公司负担。事实和理由：一、《收房确认书》中“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕”的内容不是对原协议的变更，仅是对原协议约定履行交房义务的确认。签订《收房确认书》目的不是为了减轻富饶公司的合同义务，而是为了证明富饶公司履行交房义务，该行为不存在为竺青、竺洪顺利收房设置不当障碍的情形。一审判决对《收房确认书》的认定错误。二、富饶公司已于2018年4月2日和2018年11月23日两次书面通知竺青收房。EMS收件地址为大兴区团河路1801和1802，与竺青的联系地址同属一个小区，联系电话亦为竺青的手机，应视为有效联系地址。该邮件寄出后并没有被退回，根据日常生活经验和EMS邮寄规则可知该邮件已被竺青签收。竺青否认收到上述邮件不符合事实。因此，竺青签收通知后仍不办理收房手续，责任自负，其无权要求此后的周转费。三、根据物业公司出具的巡查情况证明可以确认竺青、竺洪入住安置房屋的日期应为2019年1月。竺青、竺洪辩称，同意一审判决，不同意富饶公司的上诉理由及请求。《收房确认书》是富饶公司要求购房人签订的，称只有先签《收房确认书》然后才可以看房。关于入住通知，竺青并没有收到。而且在本案诉讼前，双方还有其他诉讼，富饶公司完全可以直按通知竺青、竺洪收房，不需要邮寄，但竺青从未收到过任何入住通知。关于物业公司出具的证明，竺青、竺洪不予认可，因为物业公司与富饶公司有关联，其证明不真实。竺青、竺洪向一审法院起诉请求：1.判令富饶公司继续履行《房屋拆迁回购住房协议》支付竺青、竺洪自2017年8月1日至2020年5月31日房屋拆迁周转费共计人民币122500元；2.判令富饶公司支付案件受理费。一审法院认定事实：竺青、竺洪为案外人张秀珍之子。2016年3月24日，张秀珍委托代理人竺青（乙方）与富饶公司（甲方）签订《北京市宣武区右安门xxx危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：495），约定：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司对北京市宣武区右安门内大街28号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街102号的住房叁居室，合计使用面积/平方米，建筑面积92.51平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1.乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区xxx号院内建设的新住宅壹号楼（施工楼号）贰单元拾柒层e号叁居室，建筑面积121.84平方米。超出乙方原有面积29.33平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2.乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2016年3月24日至2019年3月23日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1.乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房价4750元／建筑平方米结算。2.回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3.被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余房款共计人民币／元。4.回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。118750×5%﹦5938。5.回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。6.转向费：5万元整。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币151901元，其中包括：1.一次性搬家补助费：1850元；2.提前搬家奖励费：／元；3.工程配合奖：／元；4.自行周转补助费：／居室／元／月，周转费止2016年3月底。5.电话移机费：235元。6.空调移机费：1200元。7.有线电视费300元。8.热水器移机300元。9.装修补偿费9251元。10.停产停业138765元。第五条：房屋交接手续：1.乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先予执行，强制腾房。2.乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1.乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2.乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3.乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1.甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2.乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1.甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2.自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任（保修期按照国家建设部门的规定期限）。第十条：房屋使用约定：1.甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2.乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1.回购新房户型平面图。2.被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，张秀珍委托代理人竺青（乙方）与富饶公司（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方因购买新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上4.33平方米，自愿按12000元/平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方购买房款人民币51960元。大写伍万壹仟玖佰陆拾零元。乙方购买的这部分新房产权为经济适用房产权管理。补充协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案二份。协议签订后，富饶公司按照每月3500元的标准支付周转费至2017年7月31日止。2017年8月1日，富饶公司通知竺青前往办理安置房屋入住手续，富饶公司出示了一份《收房确认书》，《收房确认书》为富饶公司制作的制式文本，要求竺青予以签署，竺青认为在收房之前签署该《收房确认书》不合理，故未予签署，亦未办理完毕安置房屋交接手续，竺青本人未留存《收房确认书》。竺青兄弟竺洪收到的《收房确认书》内容如下：1802号业主竺洪：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房现已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计45000元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。竺青与富饶公司在一审庭审中均确认安置房屋在协议约定的周转期内予以交付，故富饶公司要求竺青签署的《收房确认书》中不涉及周转费补偿问题，其余内容与竺洪收到的《收房确认书》一致。关于实际入住安置房屋的时间，竺青自述在2020年5月31日自行入住安置房屋。富饶公司对此不予认可，富饶公司表述竺青在2019年1月自行入住安置房屋。双方就入住安置房屋时间均未提交证据予以证明。2020年7月13日，北京市西城区人民法院出具（2020）京0102民特671号民事裁定，内容为：本院于2020年6月15日立案受理申请人竺青、竺洪关于司法确认调解协议的申请并进行了审查。现已审查终结。申请人因继承纠纷，于2020年6月2日经北京市西城区人民调解委员会主持调解，达成调解协议如下：一、张秀珍与北京富饶房地产开发有限公司签订的《北京市宣武区右安门xxx危旧房屋改造项目回购新建住房协议》中【房屋xxx3居室，建筑面积：121.84平方米，经政府相关部门审核上述回购新建住房协议对应的房屋为北京市西城区右安门内大街1704号】张秀珍的权利、义务由竺青继承：二、竺洪放弃上述回购新建住房协议中张秀珍的权利、义务的继承权。本院经审查认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条规定，裁定如下：申请人于二〇二〇年六月二日经北京市西城区人民调解委员会主持调解达成的2020京西行专273调字104号调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。另查，2017年，竺洪以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将富饶公司诉至法院，要求：1.请求富饶公司立即无条件交付位于北京市宣武区右安门大街xxx18层c号房屋；2.请求富饶公司支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2011年4月25日至2017年10月1日违约金160176元）；3.请求富饶公司赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年11月1日，每月3000元房租，房租经济损失9000元）；4.请求富饶公司承担本案诉讼费。北京市西城区人民法院于2019年3月26日作出（2017）京0102民初31746号民事判决，判决主文：一、富饶公司于本判决生效之日起十日内，向竺洪交付北京市西城区右安门内大街xxx18层c号（1802号）房屋，竺洪予以必要配合；二、富饶公司于本判决生效之日起十日内，支付竺洪逾期交付房屋违约金（以三十六万五千七百零二元五角为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自二〇一一年四月二十八日起，至二〇一八年五月十八日止）；三、驳回竺洪的其他诉讼请求。判决后，富饶公司不服，上诉至本院。本院于2019年12月31日作出（2019）京02民终15340号民事判决，内容为：根据双方的诉辩意见，二审中当事人的争议焦点为一审法院确定的逾期交付房屋违约金截止日期是否正确的问题。根据已经查明的事实，富饶公司于2017年7月通知竺洪于当月24日办理入住手续，当日双方因竺洪拒绝签署《收房确认书》而产生争议，富饶公司未向其交付房屋，故哪一方当事人应对该结果承担责任是案件的关键问题。为确定上述责任的承担，应首先从《收房确认书》的内容看，仅从其名称‘收房确认书’之字面意思理解，富饶公司交付房屋要求业主签订确认书并无不当，但从确认书内容看针对的是富饶公司逾期交房责任的确定而非对房屋交付内容的规范，该补偿责任的确定与交付房屋之间没有关联性，不具备因果关系；其次，应从双方产生争议后富饶公司的处置结果看，竺洪拒绝在富饶公司提供的《收房确认书》上签字，富饶公司即拒绝向其交付房屋，直接导致逾期交房结果的延续；据此，本院认为富饶公司要求竺洪签署《收房确认书》目的系为了免除其违约责任，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任，其要求违约金计算至该日期为止的上诉意见本院不予采纳。2018年5月18日，富饶公司未设置不合理条件再次通知竺洪收房，竺洪没有合理理由拒绝接收，该日期应做为计算逾期交房违约金的截止日期，一审法院对此认定正确，本院不持异议。判决主文：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，从《收房确认书》的内容看，仅从其名称‘收房确认书’之字面意思理解，富饶公司交付房屋要求业主签订确认书并无不当，但其中有“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕”的内容，该内容应视为对原协议的变更，应取得合同对方当事人的同意并确认，但竺青已明确表示不同意该变更。从双方产生争议后富饶公司的处置结果看，竺青拒绝在富饶公司提供的《收房确认书》上签字，富饶公司即拒绝向其交付房屋，直接导致逾期交房的情形发生。据此，法院认为富饶公司要求竺洪签署《收房确认书》目的系为了减轻自身合同义务，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任。竺青据此要求富饶公司按照原协议约定向其继续支付周转费，主张合理，法院予以支持。竺青自述其在2020年5月31日自行入住安置房屋，视为其在当日确认收房，富饶公司对此时间不予确认，但未提交证据材料证明竺青具体入住安置房屋的时间，富饶公司作为安置房屋的开发商和建设单位，应对安置房屋的入住使用情况承担举证责任，富饶公司未能提交相应证据材料予以证明，应承担相应的不利后果，法院采信竺青对于入住安置房屋时间的陈述。故富饶公司应支付周转费至2020年5月30日为止，具体数额为119000元（3500元每月×34个月）。经生效裁定确认，房屋拆迁回购住房协议权利义务均由竺青承继，故法院不再判决富饶公司向竺洪履行合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，一审法院于2021年6月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京富饶房地产开发有限公司向竺青支付周转费119000元（2017年8月1日至2020年5月30日期间）；二、驳回竺青的其他诉讼请求；三、驳回竺洪的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及富饶公司上诉请求，本案的争议焦点为：富饶公司是否应向竺青支付2017年8月1日至2020年5月30日的周转费。依法成立的合同，受法律保护。张秀珍委托代理人竺青与富饶公司签订《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》系双方当事人自愿签订的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。该协议约定，富饶公司拆除张秀珍原有房屋，张秀珍自愿回购新建住房，同时，富饶公司承担相应周转房补助费至通知张秀珍办理新房入住手续之日止。根据已查明的事实，因张秀珍与竺青达成协议，并经法院确认，张秀珍与富饶公司签订的《北京市宣武区右安门内大街危旧房屋改造项目回购新建住房协议》中【房屋xxx17层E号3居室，建筑面积：121.84平方米，经政府相关部门审核上述回购新建住房协议对应的房屋为北京市西城区1704号】张秀珍的权利、义务由竺青继承。故该协议中张秀珍的相关合同权利、义务转移至竺青名下。现有证据表明，上述协议签订后，富饶公司依约将周转费支付到2017年7月31日止。后因富饶公司通知竺青前往办理安置房屋入住手续，并要求竺青签署《收房确认书》时双方产生矛盾，故富饶公司未再支付周转费。可见，《收房确认书》的签订所引发的后果应当由哪一方当事人承担责任是本案的关键问题。从《收房确认书》的名称看，该确认书的字面意思就是对接收房屋的一个确认，富饶公司作为甲方向业主交付房屋，要求业主签订确认书属于合理要求。但竺青作为收房一方，其亦有权对于所签订的《收房确认书》内容进行确认后再决定是否签字确认。从该确认书的内容看，其中含有“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕”的字样。该内容显然已超出简单的收房确认范围，已涉及到《房屋拆迁回购住房协议》是否全部履行完毕事宜，应视为新约定，属于双方当事人意思自治范围，故竺青有权表示同意或不同意。现富饶公司以竺青拒绝在《收房确认书》上签字为由，未向竺青交付安置房屋亦停发周转费，显属缺乏依据。一审判决认为富饶公司应对当日未能交付房屋承担责任，支持了竺青据要求富饶公司按照原协议约定向其继续支付周转费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于周转费的计算期间，因富饶公司针对其曾向竺青发过入住通知的主张未提交相关证据加以佐证，竺青亦表示未收到过任何入住通知，故依据证据规则，富饶公司承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院不予支持。关于富饶公司称竺青入住安置房屋的日期应为2019年1月的主张，因其未提供充分有效证据，本院亦不予支持。综上所述，富饶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2750元，由北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 宋 猛审判员 陈雨菡二〇二一年八月三十日书记员 孙辰姝书记员 孙 涵