广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15711号上诉人（原审被告）：林秀君，女，1971年11月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吕宇锋，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张勇，男，1988年3月3日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：曹文杰，广东拓万律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明轩，广东拓万律师事务所律师。上诉人林秀君因与被上诉人张勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林秀君上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张勇的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张勇承担。事实与理由：一、林秀君与张勇签订《铺位使用合同》合法有效，即使合同无效，但在本案中林秀君、张勇对案涉商铺仍然具有使用权，双方应参照合同内容履行义务。林秀君与张勇于2019年8月8日，在平等、自愿的基础上签订了《铺位使用合同》，合同约定林秀君将位于沙河南城服装城批发市场四楼214档租赁给张勇使用，使用期从2020年正月初一起至2020年腊月三十日止，铺位所有应向市场管理部门及有关单位交纳的费用由张勇负责缴交。合同自双方签字后生效。本案涉商铺所在建筑虽未经合法、完整报建，未取得合法有效的建设工程规划许可证，但根据本院(2018)粤01民初987号民事判决书形成的既判力判决所示，本院对上述案涉建筑未获得建设工程规划许可证原因已查明并对本案涉建筑是否具备使用权利予以确认：本案涉场地有效使用期限为2002年4月16日至2022年4月15日。以上合同签订之时双方对案涉商铺的情况均以知悉，且双方在平等、自愿的基础上予以签订，系双方真实意思表示，应以遵从，合同双方应参照合同内容予以履行。二、张勇已实际控制商铺，应视为林秀君已实际交付。本案中，《铺位使用合同》并未具体约定商铺的交接方式，本案中案涉商铺为沙河批发市场内密集小面积的间隔式开放式小档口，租赁人除自营租客外还存在“炒档口”租赁所得再次出租之租客，对于案涉商铺的交付应以实际控制商铺为交付标准。一审庭审中，张勇已确认系其在本案涉商铺门口处张贴了转租告示，证明张勇承租本商铺并非自己经营，而是转租所用，故认定交付标准应以张勇是否拥有转租的权利为判断基准，张勇既已以权利人进行出租，足以认定其对案涉商铺已实际控制，林秀君早已完成交付。三、案涉商铺为小面积的间隔式小档口，里面无任何有价值的物品，在案涉合同签订后林秀君已明确通知告知张勇，上一手承租人退出时张勇即可接手，且在签订合同时，张勇称上一手商铺使用人为其亲戚，直接交接就可以，张勇在一审庭审中也确认认识上一手租客罗平，在上一手租客合同到期后，林秀君即已通知张勇将商铺交付其使用，进而才有张勇粘贴书面的转租告示的事实，以上行为构成指示交付。从张勇已经对案涉商铺进行出租，足于证明其已经对该商铺实际控制，证明林秀君已经完成商铺交付。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决并驳回张勇的诉讼请求。被上诉人张勇答辩称：请求驳回林秀君的全部上诉请求，依法维持一审判决。张勇向一审法院起诉请求：1.判令林秀君返还张勇租金825000元，押金30000元，合计855000元；2.本案诉讼费由林秀君承担。一审法院认定事实：一、租赁合同主体及签订时间：林秀君（甲方）与张勇（乙方）于2019年8月8日签订《铺位使用合同》。二、租赁物地址及用途：沙河南城服装城批发市场（具体地址为：广州市天河区先烈东路149号）四楼214档，经营服装。三、租赁期间：农历2020年正月初一至2020年腊月三十日。四、租赁保证金：合同约定乙方于合同签订当天向甲方支付保证金3万元，在使用期满或双方解除合同时，乙方无违约情况下不计息退还。林秀君确认已经收到张勇支付的保证金3万元。五、关于不可抗力的约定：本合同执行期间，因战争、地震、火灾意外事件等不可抗力或国家政策的原因，造成本合同不能履行或不能完全履行，合同自然终止，由甲乙双方各自承担己方损失，互不赔偿。六、租金的支付情况：张勇已向林秀君一次性支付全部租期的租金825000元。七、商铺的交付及实际使用情况：张勇主张林秀君未将案涉商铺交付给他，商铺有上锁，林秀君未交付钥匙，故其从未使用，并提交2020年3月17日拍摄的现场视频予以证明。该视频可见案涉商铺确有上锁。林秀君对上述证据的真实性予以确认，但认为该证据仅能证明租赁现场的状况，不能证明张勇的主张。林秀君主张案涉商铺已经交付张勇，并提交微信聊天记录（张勇与林秀君就案涉商铺沟通）、案涉商铺照片（门楣上张贴“档口出租”告示）、证人证言（林秀君配偶黄某同、中介人员林炳乾）予以证明，同时，其认为张勇从未向其要求交付场地或者门锁钥匙，而从张贴出租告示的事实来看，张勇已经实际控制案涉商铺。微信记录显示：张勇于2020年2月17日提出“还是解除合同吧”，2020年3月4日提出“我亏点给你终止合同”，2020年3月16日提出“我还是坚持我的意思”，联系上下文是指解除合同；林秀君一直要求张勇再等等，有消息马上告知张勇；张勇未在微信中提出交付钥匙事宜。林炳乾作证称：“黄某同于2020年1月15日把钥匙放在我方处，我办公室在2楼，我是市场商户租赁的中介。黄某同交代说是年后市场开门时，如果214的租户过来拿钥匙，就给他。黄某同没有说租户是谁。”张勇对微信聊天记录、照片以及林炳乾证言的真实性无异议，对黄某同的证言不予认可，认为其与林秀君存在利害关系，林秀君未交付钥匙，也从未通知张勇找中介领钥匙。一审法院认为，交付合格租赁物的义务在于出租人，林秀君主张其已向张勇交付案涉商铺，应由其承担该事实的举证责任。但微信记录、照片等均无法直接反映交付事实，林炳乾的证言显示林秀君或者黄某同并未告知案涉商铺的承租人就是张勇，而林秀君亦未举证其通知张勇领取钥匙及方式。故此，其应承担举证不能之责，一审法院对该主张不予采信，并认定案涉商铺并未实际向张勇交付。八、案涉商铺新冠疫情期间相关情况：2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月14日，商城管理处发出《南城市场服饰通知》，告知商户将于2020年3月17日复市。2020年3月18日，管理者广州市沙东有利投资有限公司发出《南城市场复市及租金减免通知》，免收2020年2、3月租金等。九、案涉商铺所在建筑物的情况：广州市规划和自然资源局于2020年3月18日发出的穗规划资源协查〔2020〕331号协助司法查询复函载明，1996年原天河区规划局以《建设工程报建审核书》（〔1995〕穗城规天建字第237号）同意沙河公司建设办公、住宅、商场综合楼，因建设单位未能在有效期内领取《建设工程规划许可证》，该证已过期失效。十、诉讼请求：1.判令林秀君返还张勇租金825000元，押金30000元，合计855000元；2.本案诉讼费用由林秀君承担。十一、主要答辩意见：林秀君与张勇签订《铺位使用合同》合法有效，现仍在履行期间。林秀君实际已交付商铺，张勇已一次性支付全年租金，随时可以使用商铺，我方已经通知其领取钥匙，是其自己不愿意接受商铺。林秀君不按期开档、办理手续，导致无法享受商城的优惠，给林秀君造成损失，林秀君保留追责的权利。一审法院认为：因案涉商铺所在建筑未经合法、完整报建，未取得合法有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《铺位使用合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张勇、林秀君对案涉商铺的情况均知悉情况，故对合同无效均有过错。如前所论，林秀君并且履行交付租赁物的义务，且因新冠疫情影响，张勇并未实际使用案涉商铺，复市前，其已经表示不再继续履行合同。鉴此，林秀君已经收取的租金及保证金共计855000元应当悉数退还张勇。至于林秀君认为的损失，可另循法律途径主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：林秀君于判决发生法律效力之日起5日内，向张勇返还租金及保证金共计855000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12350元，由林秀君负担；财产保全费4795元，由林秀君负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，上诉人林秀君向本院提交证据：1.（2018）粤01民初987号《民事判决书》，拟证明案涉商铺属于（2018）粤01民初987号《民事判决书》纠纷案涉纠纷场地范围内；林秀君对案涉商铺具有出租与使用权，张勇承租或占有，应支付租金或占有使用费；2.一审《庭审笔录》，拟证明张勇认识案涉商铺上一手承租人，林秀君陈述其在与张勇签订合同时张勇表示“认识上一手承租人，到时与其交接就可以”的事实；且林秀君与上一手租户结束租赁关系时已交代该承租人将商铺交付给张勇，已构成“指示交付”；3.《微信聊天记录》、一审《庭审笔录》，拟证明张勇持有多家商铺用于出租；张勇曾就手上控制的包括本案案涉商铺到中介放租，其系“档口炒家”，租赁案涉商铺之目的系为“炒档口—转租赚差价”，对用于该目的承租的商铺交付节点与标准，应以承租人张勇实际控制商铺为判断标准；4.关于张勇与案涉商铺张贴转租告示及张勇对其真实性予以确认的一审《庭审笔录》，拟证明张勇就案涉商铺张贴转租告示，张勇对其真实性予以确认，案涉商铺已处于张勇实际控制，林秀君已完成交付、张勇已实际占有该案涉商铺的事实，这些都是一审作出后在网上调取的。证据1没有原件，来源于本案林秀君代理人同一律所代理的案件的所以取得该案的复印件。证据2、3、4都是一审卷宗调取的。被上诉人张勇发表质证意见称：证据1三性不予确认，且即便该判决书为真实，该案也与本案无关，本案涉及租赁的场所应当以广州市规划和自然资源局提供的建设工程规划许可证或相关批文为准，本案案涉场地实际系违法建筑，本案的房屋租赁合同无效。证据2真实性予以确认，证明目的不予确认。该证据并未显示林秀君有通知其他任何人将钥匙转交给张勇，不可能构成指示交付。证据3真实性确认，证明目的不予确认。该证据第60页其中林秀君在一审申请的证人黄某同在证词中表示林秀君已将钥匙交给证人，在一审法院向证人核实证人是否有将钥匙交付给张勇时，证人答没有。一审问证人本案档口是否有门时，证人答有门，有安装锁。该事实可以说明林秀君从未向张勇交付本案的档口，该档口实际一直由林秀君所控制。证据4真实性予以确认，证明目的不予确认。该转租告示照片显示本案租赁场所实际上是有安装卷闸门的，我方在没有钥匙的情况下不可能进入，也可以说明该档口一直由林秀君所控制。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：林秀君是否应向张勇退还租金及租赁保证金的问题。经查，案涉商铺所在建筑未经合法、完整报建，未取得合法有效的建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《铺位使用合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因张勇、林秀君对案涉商铺的情况均知悉了解，一审法院据此认定双方对合同无效均有过错，并无不当，本院予以确认。鉴于林秀君未能提供充分证据证实其已履行交付租赁物的义务，且无证据证实张勇已实际使用案涉商铺，结合双方微信聊天记录可以看出张勇在案涉商铺因新冠疫情影响停业期间已经向林秀君明确表示不再继续履行合同，结合案涉商场管理者已免收商铺2020年2、3月租金，一审法院据此判令林秀君向张勇退还已经收取的租金及保证金共计855000元，公平合理，本院予以维持。综上所述，林秀君的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12350元，由林秀君负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年八月十七日书记员  郭 俏古文娜