江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3051号上诉人（原审被告）：无锡爱家营物业管理服务有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-1605。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀菊，女，1988年10月10日生，汉族，户籍地址陕西省咸阳市武功县。被上诉人（原审原告）：马超，男，1989年12月25日生，户籍地址安徽省濉溪县滩溪经济开发区。现住上海市嘉定区。上诉人无锡爱家营物业管理服务有限公司（以下简称爱家营公司）与被上诉人马超委托合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。爱家营公司上诉请求：一、撤销一审判决发回重审或改判其无需向马超支付费用；二、本案诉讼费用由马超承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实。1、其于2020年2月19日发出解除通知时，即要求马超办理交接手续，为此涉案房屋由马超控制；2、在2020年5月期间开庭时，明确马超已收回房屋，应认定房屋收回的时间为2020年2月20日，后续其也未对涉案房屋进行委托出租等处分；3、退一步讲，即便马超认为房屋收回时间为2020年5月，也系个人原因未及时处置，扩大的损失应由马超承担责任。因此，一审法院认定涉案房屋空置损失全部由其承担，无事实依据。二、一审法院适用法律错误。1、涉案《房屋出租委托合同》属于典型的委托合同，双方之间为委托法律关系，根据民法典第933条之规定，委托人和受托人均有权随时解除委托合同，即其在2020年2月19日发出的解除通知应具备法律效力，由于新冠疫情的影响，自2020年1月26日起无锡市根据江苏省人民政府的通知，启动突发公共卫生事件一级响应的决定，其对外代理出租事宜产生巨大影响，具体表现为外地人员进锡管控、非本小区人员无法进入等，且无法预判一级响应措施的结束时间，在当时解除委托关系，于法有据；2、本案的委托关系为无偿委托法律关系，其作为受托人并无过错，不应承担违约责任。涉案合同并未约定受托人报酬，且涉案房屋处于空置状态，受托人并未获利，且本案之前空置期间也向马超支付了费用，约定违约责任过高，一审法院应酌情考虑该情形，判决违约金过高；3、一审处理时间过长，致使损失扩大，损失均由其承担，而且一审法院也未向其进行释明，有违公平原则；4、一审法院向其送达了马超于2020年3月提交的民事诉讼状，该诉状当中明确了马超解除合同的意思表示，同时其认为空置损失为1925元，可以说明房屋当时已经收回。综上，请二审法院依法支持其上讼请求。马超辩称：2020年5月同爱家营公司签署了终止合同，空置期是5月至7月，所以其申请补偿是到5月租金，以及5月至7月这几个月的空置期的损失。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。马超向一审法院提出诉讼请求：1、判令爱家营公司支付2020年2月21日至2020年5月20日的租金5775元。2、判令爱家营公司赔偿两个月的房屋闲置期间租金损失3850元。3、判令爱家营公司赔偿误工或其他相关损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，一审法院认定如下：2018年10月20日，马超（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定：1、甲方将无锡市**花园43栋2502室全权委托乙方并以乙方名义代理出租及代收房租等相关事宜。2、委托期限自2018年10月21日至乙方与“承租合同”中承租人约定的租赁期限终止之日。合同期限不少于2年，且不超过2年加8个自然月的期限（该句加粗）。3、乙方每月向甲方支付委托租金1925元，第一期租金于2018年10月25日支付，此后每月租金于每月10日预付。4、乙方逾期不向甲方交付租金超过5日的，甲方有权提前终止合同。5、房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；或因市政原因导致此房不能顺利出租的，甲乙双方有权解除合同，双方互不承担责任。6、乙方逾期不向甲方支付租金超过5日或擅自解除合同的，应按月租金两倍的标准向甲方支付违约金。7、合同还约定了其他事项。爱家营公司已付清截至2020年2月20日的委托租金。本案审理过程中，马超主张，爱家营公司曾于2020年2月19日向其提出解除合同并提交了马超与微信昵称为“ＡＩ王鑫凯152××××＊＊＊＊”的微信聊天打印件，该打印件载明的主要内容为：昵称为“ＡＩ王鑫凯152××××＊＊＊＊”的微信用户于2020年2月19日向马超发送微信通知：由于新冠疫情不可抗力影响，无法正常出租，依据合同条款“该房屋毁损、灭失或者被鉴定危险房屋的；或因市政原因，导致此房不能顺利出租的”解除合同，双方互不承担违约责任。解约日期为2020年2月19日。我司已暂停支付房租，请您及时配合办理房屋交接手续。房租在办理交接后多退少补。马超还主张，双方于2020年5月合意解除合同，马超已收回房屋并于2020年7月另行出租。但双方就损失赔偿问题未达成一致，爱家营公司要求马超另行解决。一审法院认为：本案的争议焦点为：爱家营公司以不可抗力或者案涉合同约定的“房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；或因市政原因导致此房不能顺利出租的，甲乙双方有权解除合同，双方互不承担责任。”条款提前解除合同的主张能否成立。一审法院认为，根据爱家营公司提出解除合同主张时有效的我国《合同法》之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。也即，并非发生不可抗力，当事人就立刻获得了合同解除的权利，还需同时满足“不能实现合同目的”的要件。爱家营公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加本案诉讼，未提供任何证据证明因新冠肺炎疫情的影响，导致其合同目的无法实现，故爱家营公司以不可抗力解除合同的主张不能成立。另，爱家营公司依据合同条款“房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；或因市政原因导致此房不能顺利出租的，甲乙双方有权解除合同，双方互不承担责任。”主张解除合同，但爱家营公司并未举证证明案涉房屋因市政原因不能顺利出租，故爱家营公司以上述合同条款为依据解除合同的主张也不能成立。综上，2020年2月19日爱家营公司发出解约微信通知不发生解除合同的法律效力。关于对马超诉讼请求的处理，一审法院认为，马超主张双方于2020年5月合意解除合同、马超已收回房屋，虽未提供任何证据，但该事实对爱家营公司有利、构成马超一方的自认，因为合同解除、马超收回房屋后，爱家营公司无需再向马超支付后续委托租金，减轻了爱家营公司的负担。更何况爱家营公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提供证据证明双方合意解约的时间早于马超主张的时点。因此，一审法院对马超主张的前述事实予以确认。据此，马超主张2020年2月21日至2020年5月20日的租金5775元及两个月房屋闲置期间租金损失3850元。也即相当于5个月的租金，从金额上讲并无不当，一审法院予以支持。关于马超主张的误工或其他相关损失，缺乏合同及法律依据，且马超并未提供任何证据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同》第九十四条第（一）项，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、爱家营公司于判决发生法律效力后立即向马超给付9625元。二、驳回马超的其他诉讼请求。如果爱家营公司未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由马超负担5元、爱家营公司负担45元。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审另查明，马超曾在2020年3月向一审法院提交一份民事诉状，后在2020年5月重新提交一份民事诉状。涉案《房屋出租委托合同》第三条租金及交付方式3-3约定，如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或超过一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。本院认为,根据涉案《房屋出租委托合同》第三条租金及交付方式3-3约定，可以得知双方之间的合同并非无偿委托合同，爱家营公司是可以通过转租赚取房屋租金差价，赚取差价的多少取决于爱家营公司是否能够将房屋及时出租和转租金额高低。爱家营公司虽然在2020年2月19日向马超发出微信通知，提出解除双方合同。但是提出解除的理由不符合双方合同约定，根据合同约定,“委托期限自2018年10月21日至乙方与‘承租合同’中承租人约定的租赁期限终止之日。合同期限不少于2年，且不超过2年加8个自然月的期限。”因此，守约方马超未同意情况下，爱家营公司发出的解除合同通知不符合约定。一审法院按照双方合同约定和马超诉请，判决爱家营公司支付马超相应租金和违约金符合双方合同约定。关于爱家营公司提及疫情影响，疫情并非双方解除合同约定。关于马超2020年3月份提交民事诉状后，在2020年5月重新向一审法院提交民事诉状，是对于涉及的诉讼请求进行了变更，属于马超行使自身权利。综上所述，爱家营公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人爱家营公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月三日书记员  郑冯源