江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终6683号上诉人（原审被告）：徐州凤起房地产经纪有限公司，住所地：徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼467室。法定代表人：王亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王涛，男，1975年8月21日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：王莉，女，1974年3月16日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路55号。法定代表人：尚金荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢敏，该公司人事总监。上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起经纪公司）因与被上诉人王涛、王莉、徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙人民法院（2020）苏0303民初5318号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凤起经纪公司上诉请求：1.撤销(2020)苏0303民初5318号民事判决书或是依法改判。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实存在错误、适用法律错误。一、6号楼(南郊中茵城)不享有交2万抵5万的优惠政策。上诉人与客户签署团购协议书，是基于上诉人与徐州新智诚房地产营销策划有限公司的委托内容所确立的，该合作确认书第1.3、2.1、2.1.1条款中明确约定了南郊中茵城、中茵广场、中茵龙湖国际御墅湾三个可售的楼盘中享有优惠政策的房源为甲方指定优惠的房源。而在可售房源中有指定优惠政策的房源(交2万抵5万)以及非指定优惠房源。2.从团购协议书及6号楼取得预售许可及开盘的时间来看，6号楼房源是2017年9月28日取得预售许可，2017年10月17日开盘销售，而团购协议的签订日期均不是涉案房源可售的时间内，所以团购日期内认购的房源根本就不可能是6号楼房源。3.从徐州市物价局(18043)号告知书中可以看出，投诉的客户仅为部分客户，而非全部客户；对非涉案房源(3、4、7、8、10号楼)客户是享受了优惠政策；对于部分有购买意向的客户在未开盘前有部分客户缴纳了2万元会费，但并未确认该2万元享有抵5万的优惠政策；对南郊中茵城的2、3、4、6、7、8、10等7栋楼因各楼盘开盘时间不同、牵扯的优惠措施也各不同，故无法做出相关界定。综上，可以得知：1.团购协议书中的房源，包含指定的优惠房源和非优惠房源。对于优惠房源享有交2万抵5万的优惠，对于非优惠房源不享有优惠政策。2.尽管有部分客户在涉案房屋预售前缴纳了会费，但不能证明缴纳了就对涉案房源享有交2万抵5万的优惠政策。3.部分客户缴纳了会费，但不是针对涉案房源的，是针对其他房源的。二、团购金不应该退还。理由如下：1.团购协议书中的楼盘包含了南郊中茵城、中茵广场、中茵龙湖国际御墅湾全部的可售房源的优惠房源和非优惠房源，争议客户所购买的是非优惠房源且成交，应该按照团购协议书中第二条5项的规定，不予退还。2.上诉人系受托行为，其法律后果应由委托人承担，而非受托人承担。理由如下：(1)2018年10月8日徐州市物价局(18043)号告知书中确认了徐州新智诚房地产营销策划有限公司是开发商中茵置业有限公司的销售公司。(2)上诉人和徐州新智诚房地产营销策划有限公司合作确认书。(3)团购协议书第2条3、6项约定。上述证据证实了，上诉人是基于委托法律关系中委托内容所从事的代理行为，其后果与上诉人无关，应由委托方承担。3.团购协议书既是委托法律关系实施内容的延续，也是与客户居间服务法律关系的书面文件，该团购金无论作为委托法律关系中的委托服务费用(佣金)还是基于和客户间形成的居间服务法律关系中的居间服务费用均不应于退还。理由如下：(1)争议客户与开发商就涉案成交的事实是确认的，依据合作确认书2.5条款的约定，该费用由委托方直接转化为佣金给付上诉人。(2)根据团购协议第一条、第二条、4项、5项、6项约定的内容可以看出，上诉人与争议客户之间存在着居间服务法律关系，并就该服务用是居间服务费用的性质(9项)、该费用不作为购房款(3项)、服务费退还的情形(4项)、不退还的情形(5项)权利义务的判定标准、争议解决的依据(6项)的内容达成了一致意见，属于居间服务法律关系中的居间条款。争议客户与开发商就涉案房屋已经成交，上诉人的居间服务所约定的服务行为就已经完成其义务。针对超期签订房产交易的争议客户而言，从接受上诉人的服务和最终的交易结果看，争议客户所缴纳的2万元费用均不应该退还。综上,上诉人无论是基于委托法律关系从事的委托行为，或是基于和客户之间的居间合同法律关系从事的居间服务行为，上诉人均是实实在在的付出了人、财、物、时间、资源等各种成本，是现实存在的。恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，做出公正的判决。王涛、王莉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状。中茵公司辩称，一、中茵公司并非《南郊中茵城项目团购协议书》的合同主体，也未授权或者委托凤起经纪公司签署该协议。协议内容并非中茵公司之意思表示，根据合同相对性的原则，王涛、王莉应向合同的相对方凤起经纪公司主张权利。二、中茵公司未收取王涛、王莉主张的2万元。根据王涛、王莉提供的证据，其主张的2万元收款账户的主体为凤起经纪公司，收据亦加盖凤起经纪公司的财务章，与中茵公司无关。同时王涛、王莉与凤起经纪公司签订的团购协议书中明确：1.团购活动为凤起经纪公司组织，非中茵公司；2.团购金由凤起经纪公司独立收取，并归凤起经纪公司所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款；3.凤起经纪公司对团购金开具的收款凭证。根据上述证据可以证明涉案2万元为凤起经纪公司擅自收取，并未支付至中茵公司，且中茵公司对该团购活动以及凤起经纪公司收取2万元的事实不知晓。三、中茵公司有权依据《商品房买卖合同》约定，要求王涛、王莉支付全部购房款。如前所述，团购金由凤起经纪公司独立收取，与中茵公司无关。根据中茵公司与王涛、王莉签署的《商品房买卖合同》第七条房屋价款及支付方式的约定，中茵公司有权要求王涛、王莉在约定时间内付清购房款。四、一审法院就类似案件均判决中茵公司不承担责任。类似纠纷已经在徐州市云龙区人民法院有过多起诉讼，均判决凤起经纪公司退还团购金2万元并支付利息，驳回了针对中茵公司的诉讼请求。王涛、王莉向一审法院起诉请求：1.请求判令中茵公司、凤起经纪公司共同返还王涛、王莉购买商品房款20000元及利息损失2944元（以20000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月2日起暂计算2019年8月19日；自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年8月6日，要求计算至实际给付之日止）；2.判令本案诉讼费用由中茵公司、凤起经纪公司承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，王涛（乙方）与凤起经纪公司（甲方）签订《南郊中茵城项目团购协议书》一份约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳20000元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金；乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1、团购客户在签订《团购协议书》后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2、每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3、乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款，甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4、乙方签署《商品房买卖合同》当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结；乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5、乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还；6、乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房源认购书》、《商品房买卖合同》相关约定为准；乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7、本次活动有效期（日期为空白）；……。协议还约定了其他相关事项。该协议书签订当日，王涛向凤起经纪公司交纳了20000元认筹金，凤起经纪公司向王涛出具收据。2017年10月30日，王涛、王莉与中茵置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买南郊中茵城6-1-3003号房，总房款1071673元，未享受团购协议书约定的优惠。一审法院认为：王涛与凤起经纪公司签订的《南郊中茵城项目团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。根据该协议约定，王涛选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”。根据合同约定的“如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方”内容，凤起经纪公司因该协议书收取王涛的20000元团购金应退还王涛。关于利息损失，因王涛未能充分举证证明此前已向凤起经纪公司主张过退款，故依协议约定，凤起经纪公司应自其起诉主张退款之日起15日内（2020年10月6日）将20000元退还，凤起经纪公司未予退款，应当自逾期之日起支付逾期付款利息损失，利息损失以20000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年10月6日起计算至实际给付之日止。王涛主张的利息起算日期不符合协议约定，法院据实调整。王莉并非《南郊中茵城项目团购协议书》的当事人，无权主张退还案涉款项。王涛要求中茵置业公司共同承担责任的主张，因中茵置业公司并非《南郊中茵城项目团购协议书》的合同当事人，依据合同相对性原则，王涛该主张无事实及法律依据。王涛未能举证证明系中茵公司、凤起经纪公司行为导致其逾期选房，因此，对于王涛要求中茵置业公司共同承担责任的诉讼请求，依法不予支持。《南郊中茵城项目团购协议书》约定如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方，结合王涛与中茵置业公司签订了《商品房买卖合同》时间及团购协议未明确约定有效期等因素，王涛本次提起诉讼，并未超过诉讼时效。凤起经纪公司关于诉讼时效的抗辩，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐州凤起房地产经纪有限公司应于判决发生效力之日起十日内退还王涛团购金20000元并支付利息损失，利息损失以20000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年10月6日起计算至实际给付之日止。二、驳回王涛、王莉其他的诉讼请求。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，王涛主张返还团购金应予支持。根据案涉《南郊中茵城项目团购协议书》约定，王涛签订团购协议书后作为团购客户享有的权益主要为：按照王涛选取的房源享受对应房源交贰万抵伍万元的优惠。如果王涛未能通过上诉人组织的团购与开发商达成意向房源交易的，则可持团购协议书及收据到上诉人处办理退款。虽然王涛与中茵公司签订了商品房买卖合同，但是王涛并未享受团购协议中约定的交贰万抵五万元的优惠活动，上诉人作为团购活动组织方，不能证明其履行了团购协议的义务，所以王涛主张返还2万元团购金应予以支持。上诉人主张团购协议中的房源包含活动房源和非活动房源，非活动房源即不能享受交贰万抵五万元的优惠活动的房源，而王涛购买的涉案6号楼房源，恰恰是非优惠活动房源，但王涛已经与开发商签订了商品房买卖合同，其作为团购组织方的义务已经履行完毕，不应返还团购金。对此，本院认为，第一，从团购协议内容来看，不能体现团购协议中交贰万抵伍万元的优惠活动存在活动房源和非活动房源的区分；第二，因合同具有相对性，即便上诉人与案外人徐州新智诚房地产营销策划有限公司签订的合作确认书中存在活动房源和非活动房源的约定，作为上诉人与被上诉人王涛签订的团购协议书并无类似约定，故上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张其作为受托人履行委托合同义务，产生的法律后果应由委托人承担。本院认为，即便上诉人系作为受托人与被上诉人王涛签订的团购协议，但在签订团购协议时上诉人并未向王涛披露委托人，因此，王涛作为团购协议相对人有权选择作为义务承担的主体。上诉人作为受托人与委托人之间的权利义务关系，不影响上诉人向被上诉人王涛承担法律义务。另，上诉人与王涛签订的团购协议中，明确约定收取的2万元团购金与被上诉人中茵公司无关，不能抵扣所购房源购房款，因此，上诉人主张应由中茵公司承担返还责任，本院不予支持。综上，上诉人凤起经纪公司的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汪佩建审 判 员 张 洁二〇二一年八月二十六日法官助理 曹 勇书 记 员 魏天玥