江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3900号上诉人（原审原告）：徐州海蓝工贸发展有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路134号7楼。法定代表人：陈国辅，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司（原中国人民人寿保险股份有限公司铜山县支公司），住所地江苏省徐州市云龙区庆丰路西侧房亭河南侧香榭大厦荣盛香榭兰庭2号公建办公楼12楼东半层。负责人：时孝帅，该公司经理。委托诉讼代理人：王鑫，江苏立志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司，住所地江苏省徐州市淮海西路388号理想大厦11-12层。负责人：邹田园，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：中国人民人寿保险股份有限公司，住所地北京市朝阳区北大街18号中国人保寿险大厦27层2711室。法定代表人：肖建友，该公司董事长。上诉人徐州海蓝工贸发展有限公司（以下简称海蓝工贸公司）、中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司（以下简称人寿保险云龙支公司）因与被上诉人中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司（以下简称人寿保险徐州中心支公司）、中国人民人寿保险股份有限公司（以下简称人寿保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海蓝工贸公司的委托诉讼代理人董振龙、人寿保险云龙支公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海蓝工贸公司上诉请求：一、撤销原判，改判支持海蓝工贸公司全部诉讼请求。二、两审诉讼费用均由人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司承担。事实与理由如下：一、一审判决遗漏了海蓝工贸公司的诉讼请求。1.海蓝工贸公司要求人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司承担恢复原状的责任，其具体内容还包含拆除原有改装物、交回45把钥匙以及将照明开关线路配套齐全，但一审仅判决按照平面图所示进行恢复原状，判项中对上述具体内容并未提及，不利于判决生效以后的具体执行。2.海蓝工贸公司主张，如果人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司承担不愿意恢复原状则判令人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司共同承担恢复原状所需的费用，一审对此并未进行审理、判决。海蓝工贸公司在诉求人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司承担恢复原状的同时，还请求人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司承担在不愿意恢复原状的情况下承担恢复原状所需的费用，对海蓝工贸公司的这一项诉求，一审法院应进行审理和判决并予以支持。二、一审认定人寿保险徐州中心支公司将涉案租赁合同权利义务一并转移给人寿保险云龙支公司，没有事实和法律依据。未经海蓝工贸公司的同意，人寿保险徐州中心支公司擅自将租赁合同的权利义务一并转让给云龙支公司，其转让行为无效。人寿保险徐州中心支公司在本案中应当承担相应的法律责任。三、一审认定海蓝工贸公司未采取合理措施致使损失扩大，对该迟延期间扩大的损失，由海蓝工贸公司自行承担责任，与事实不符。2020年7月，人寿保险徐州中心支公司欺骗海蓝工贸公司取得《职场退租情况说明》，2020年9月9日人寿保险云龙支公司的负责人王香交纳20000元定金，但人寿保险徐州中心支公司实际上并不续租，也不愿意恢复原状。海蓝工贸公司多次与人寿保险徐州中心支公司进行协商，要求其履行相应义务，双方协调后，约定了退场方案，但人寿保险徐州中心支公司因故没有履行。海蓝工贸公司在起诉之前多次与人寿保险徐州中心支公司的工作人员王相文、云龙支公司的负责人王香调解。以上足见海蓝工贸公司始终是在善意履行合同，积极采取合理措施解决问题。海蓝工贸公司在一审开庭发表辩论意见时阐述了上述情况，在一审期间也向法院提出尽快审结案件、敦促交还钥匙、避免损失进一步扩大等合理请求，应视为海蓝工贸公司已经尽到了善意履行合同的义务并采取了合理的措施，一审认定海蓝工贸公司未采取合理措施及导致损失扩大，存在错误。四、一审仅判决赔偿恢复原状期间租金损失10000元，不当。针对海蓝工贸公司的上诉请求，人寿保险云龙支公司辩称:一、海蓝工贸公司主张一审判决遗漏海蓝工贸公司诉请内容，其主张不能成立，诉讼请求不能具有选择性。二、人寿保险云龙支公司认可不存在涉案合同权利义务转移的情形。海蓝工贸公司与人寿保险云龙支公司对此都提起上诉，可证明一审判决认定该事实错误。三、关于合理时间的认定问题，人寿保险徐州中心支公司一审提交的报警记录可以证实，人寿保险徐州中心支公司已不同意与海蓝工贸继续签订房屋租赁合同。此时，海蓝工贸应该知道自己的权利受到侵害，应当及时采取止损的措施，其没有采取，因此导致的损失应当自行承担。四、一审判决人寿保险云龙支公司赔偿海蓝工贸公司恢复原状期间的租金损失1万元，无事实依据。涉案房屋租赁合同系合同当事人协商一致解除或终止租赁合同，不存在恢复原状的问题，不存在租金损失。人寿保险云龙支公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或者改判驳回海蓝工贸公司一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由海蓝工贸公司承担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。1、海蓝工贸公司自认：“(1)2019年4月，被告1与原告签订《的补充协议书》，(2)上述租赁合同履行过程中，在不免除被告1各项义务的同时，被告2、被告3均主动加入合同的履行。；(3)2020年7月中旬被告1负责人李光仁、被告2负责人王香以目前职场无法满足队伍发展，需要更换新职场为由，要求先提前解除职场租赁合同。”2、海蓝工贸公司一审提交的《的补充协议书》：“首部：出租方(甲方)：徐州蓝海工贸发展有限公司，承租方(乙方)中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司；正文：一、乙方根据需要，请求对租赁的办公场所装修装潢改造并拿出改造方案(附图)；二、甲方原则同意乙方装修装潢改造方案。；七、此补充协议作为主合同内容的附属条款，与主合同有同等法律效力。八、此补充协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。尾部：出租方(甲方)：徐州蓝海工贸发展有限公司，承租方(乙方)中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司。”3、2020年7月17日，海蓝工贸公司出具《关于中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司职场退租情况说明》，“。中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司经与我公司协议达成一致，我公司同意中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司提前解除职场租赁合同，同意不要任何违约金。”4、*年*月*日、*年*月*日，海蓝工贸公司分别向人寿保险徐州中心支公司开具增值税发票。接受海蓝工贸公司提供不动产租赁服务的单位为人寿保险徐州中心支公司，并非人寿保险云龙支公司。租赁合同法律关系自始至终存在于海蓝工贸公司与人寿保险徐州中心支公司之间。海蓝工贸公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险云龙支公司从未达成任何形式的三方合意，涉案租赁合同权利与义务从未发生转移。二、一审认定“2020年9月9日王香以被告人寿保险云龙支公司名义向原告交付租赁办公室定金20000元”属于认定事实错误。1、海蓝工贸公司自认：“7、收据存根一页，证明被告铜山支公司于2020年9月9日向原告缴纳定金2万元。当时交定金时候，被告2的负责人说还会继续租赁，骗取原告为其出具免除徐州支公司承担违约责任的承诺，对原告构成欺骗，收据的存根联由原告公司持有。”2、2020年7月17日，海蓝工贸公司出具了《关于中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司职场退租情况说明》。对于涉案20000元的性质，海蓝工贸公司以其持有的收据存根联作为证据，该证据形式应为当事人陈述，不属于书证。海蓝工贸公司应当提供其他相应的证据证明该20000元系涉案房屋租赁合同的定金，否则，应承担举证不能的法律后果。同时，根据海蓝工贸公司自认的时间顺序，先缴纳2万元，后出具《关于中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司职场退租情况说明》，足以证明2020年9月9日的收据是海蓝工贸公司伪造的虚假证据。综上所述，一审判决认定事实错误，请二审法院支持人寿保险云龙支公司上诉请求。针对人寿保险云龙支公司的上诉请求，海蓝工贸公司辩称:答辩意见同上诉状。被上诉人人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。海蓝工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司按照《的补充协议》所附照片将涉案租赁物恢复原状；2、如果人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司不愿意恢复原状，则判令其共同承担恢复原状所需的费用（暂估6万元）；3、判令人寿保险云龙支公司、人寿保险徐州中心支公司、人寿保险公司共同赔偿海蓝工贸公司恢复原状前或收到恢复原状费用前的租金损失（暂计算为3万元）。一审法院认定事实：2015年9月30日海蓝工贸公司（甲方）与人寿保险徐州中心支公司（乙方）签订《职场续租合同书》（编号为2015-18），约定甲方将位于徐州市整层的房屋出租给乙方作为办公经营用房使用，租赁期限为2015年10月1日至2018年9月30日。合同第九条主要内容为“9.6乙方可根据办公和经营的需要，在不破坏房屋整体建筑结构和不影响安全、消防的情形下，甲方允许乙方对承租房屋进行装修装潢，费用由乙方承担，但装潢改造方案必须经甲方书面同意后方可实施。否则，甲方不予认可…乙方不再续租后，装修装潢形成的添附物归甲方所有（乙方增加的动产除外），乙方不得拆除、破坏，不得向甲方索要任何费用…9.7乙方不能无故提前解约，如因合理原因不能继续履行本合同，应提前2个月书面通知甲方协议解除本合同，并相应赔偿甲方合理损失”。合同第十一条主要内容为“11.4乙方提前解约的，乙方应当向甲方支付年租金10%的违约金，并于30日内搬离租赁房屋；乙方预交的剩余租期的租金甲方不予退还”。该合同签订后，海蓝工贸公司将徐州市整层的房屋交付人寿保险徐州中心支公司使用。《职场续租合同书》履行过程中，海蓝工贸公司（甲方）与人寿保险徐州中心支公司（乙方）于2017年5月签订《补充协议书》（合同编号为2017-15），约定由乙方续租涉案租赁物，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，租金从2018年10月1日起每一租赁年年租金合计为人民币178000元，其中房屋租金为148000元/年、物业费为30000元/年，租金由乙方于每年10月1日的前10日向甲方一次性交清，其余租赁事项约定同2015年9月30日签订的《职场续租合同书》。上述《补充协议书》签订后，人寿保险徐州中心支公司将涉案租赁物交付人寿保险云龙支公司实际使用。2019年4月，人寿保险云龙支公司在使用涉案租赁房屋的过程中请求对房屋进行装修装潢。经与海蓝工贸公司协商，其以人寿保险徐州中心支公司名义与海蓝工贸公司签订《的补充协议》，双方在该协议中约定“乙方将来不再续租后，主动将因这次装修装潢改造破坏掉的墙体、门等主体工程用相同材质（如墙体系砖混结构）恢复原状（附照片），费用由乙方承担。如合同结束后，乙方不愿意恢复原状，乙方自愿承担全部赔偿责任。否则，甲方有权通过法律手段向乙方追偿”。但该补充协议落款处，并未加盖人寿保险徐州中心支公司或云龙支公司公章，仅有人寿保险云龙支公司员工赵媛及当时负责人王香的签字。该协议签订后，人寿保险云龙支公司按照约定进场对涉案房屋进行装饰装修。2020年7月17日海蓝工贸公司向人寿保险徐州中心支公司出具《职场退租情况说明》，载明“因机构发展需要，目前职场无法满足队伍发展需要，需更换新的职场。根据合同租赁时间签订为2019年9月31日至2021年9月31日，需提前退租。中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司经与我公司协议达成一致，我公司同意中国人民人寿保险股份有限公司徐州中心支公司提前解除职场租赁合同，同意不要任何违约金”。2020年9月9日王香以人寿保险云龙支公司名义向海蓝工贸公司交付租赁办公室定金20000元，海蓝工贸公司向其开具收据，收据编号为6942199。一审另查明，人寿保险公司分别于2018年9月26日向海蓝工贸公司汇款148000元，汇款附言“铜山租金18.10.1-19.9.30”；于2019年10月16日向海蓝工贸公司汇款178000元，汇款附言“铜山租金19.10-20.9”；于2020年8月24日向海蓝工贸公司汇款1676元，汇款附言“王香报销水电费”。一审再查明，中国人民人寿保险股份有限公司铜山县支公司成立于2009年11月26日，其工商登记信息显示，该公司于2017年6月28日变更住所地址为“徐州市淮海西路134号五楼”，于2019年2月28日变更负责人为“王香”，于2020年12月23日变更公司名称为“中国人民人寿保险股份有限公司徐州云龙支公司”，并于2021年2月7日变更负责人为“时孝帅”。一审审理过程中，经一审法院询问，海蓝工贸公司表示恢复原状的具体项目根据《的补充协议》所附照片及涉案房屋平面设计图共包括：（1）纵向墙面，方位为平面图横向1/2、纵向A-B处；（2）纵向墙面，方位为平面图横向3、纵向A-B处；（3）纵向墙面，方位为平面图横向1/3、纵向C-D处；（4）横向墙面，方位为平面图3-1/3、纵向B处；（5）横向墙面，方位为平面图1/3-4、纵向B处；（6）横向墙面，方位为平面图1/3-1/4、纵向C处；（7）防盗门三樘，安装位置分别为上述横向墙面（4）、（5）、（6）处。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，海蓝工贸公司及人寿保险徐州中心支公司签订的《职场续租合同书》、《补充协议书》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。而根据人寿保险公司于2018年9月26日开始以人寿保险云龙支公司名义向海蓝工贸公司支付租金的事实，以及人寿保险云龙支公司以涉案租赁房屋作为工商登记住所地并对租赁物进行装修的行为可以认定，海蓝工贸公司、人寿保险徐州中心支公司及云龙支公司已达成三方合意，由人寿保险徐州中心支公司将涉案租赁合同权利与义务一并转移给人寿保险云龙支公司。据此，虽然涉案《的补充协议》的抬头载明乙方为人寿保险徐州中心支公司，但实际履行主体及享受装饰装修成果的主体均为人寿保险云龙支公司，在此情形下，赵媛及王香作为该公司员工及负责人，其二人在该协议中签字属于职务行为，故该协议书即使未加盖公章亦对人寿保险云龙支公司发生法律效力。根据海蓝工贸公司于2020年7月17日出具《职场退租情况说明》中的内容可以认定，涉案租赁合同关系已于2020年7月17日解除，故人寿保险云龙支公司应当按照协议约定于2020年7月17日后的合理期限内将涉案租赁房屋按要求恢复原状，一审法院酌定恢复期限为30日。因涉案租赁房屋在恢复原状期间内无法对外出租，将对海蓝工贸公司造成30日的租金损失，故参照约定租金数额，一审法院酌定人寿保险云龙支公司应向海蓝工贸公司赔偿恢复原状期限内租金损失10000元。针对海蓝工贸公司提出要求赔偿迟延恢复原状期间的租金损失，一审法院认为，在人寿保险云龙支公司未按时恢复原状期间，海蓝工贸公司可自行恢复原状以减少损失的扩大，现海蓝工贸公司未采取合理措施致使损失扩大的，对该迟延期间扩大的损失，其应自行承担。关于人寿保险徐州中心支公司应否承担责任的问题，一审法院认为，因人寿保险徐州中心支公司已将涉案租赁合同的权利及义务均转移给人寿保险云龙支公司，故海蓝工贸公司要求其共同承担涉案租赁合同相关债务无法律依据，一审法院不予支持。关于人寿保险公司应否承担责任的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。现因海蓝工贸公司已将人寿保险云龙支公司列为被告，故涉案债务先由人寿保险云龙支公司以其管理的财产承担，不足部分由人寿保险公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司于判决生效之日起三十日内按平面图所示将位于徐州市淮海西路134号小世界大楼五楼房屋恢复原状；二、中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司于判决生效之日起十日内赔偿徐州海蓝工贸发展有限公司恢复原状期间的租金损失10000元；三、中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司对上述债务无法承担的部分，由中国人民人寿保险股份有限公司承担；四、驳回徐州海蓝工贸发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由徐州海蓝工贸发展有限公司负担750元，由中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司负担275元。本案二审期间争议焦点为：1.涉案房屋承租方系人寿保险云龙支公司还是人寿保险徐州中心支公司。2.一审判决是否遗漏海蓝工贸公司诉讼请求。3.迟延期间扩大的损失是否应当由海蓝工贸公司承担。4.一审酌定恢复原状期间的租金损失是否过低。二审中，上诉人人寿保险云龙支公司提交增值税专用发票10张，证明截止2020年9月份向海蓝工贸支付房屋租金、水电费、物业管理费，全部是人寿保险徐州中心支公司支付，海蓝工贸公司出具增值税发票业是针对人寿保险徐州中心支公司出具，履行涉案房屋租赁合同的双方主体自始至终都是海蓝工贸公司和人寿保险徐州中心支公司，并非人寿保险云龙支公司。经质证，海蓝工贸公司认为，该证据系一审开庭前已经存在的证据，不属于新证据。一审认定人寿保险徐州中心支公司将涉案租赁合同权利义务一并转移给人寿保险云龙支公司，没有事实和法律依据，人寿保险徐州中心支公司应在本案中承担责任。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于涉案房屋承租方系人寿保险云龙支公司还是人寿保险徐州中心支公司的问题。本案中，海蓝工贸公司与人寿保险徐州中心支公司签订的《职场续租合同书》、《补充协议书》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据人寿保险公司于2018年9月26日开始以人寿保险云龙支公司名义向海蓝工贸公司支付租金的事实，以及人寿保险云龙支公司以涉案租赁房屋作为工商登记住所地并对租赁物进行装修的行为可以认定，海蓝工贸公司、人寿保险徐州中心支公司及云龙支公司已达成三方合意，由人寿保险徐州中心支公司将涉案租赁合同权利与义务一并转移给人寿保险云龙支公司，故本案中涉案房屋承租人系人寿保险云龙支公司。二、关于一审判决是否遗漏海蓝工贸公司诉讼请求的问题。海蓝工贸公司主张一审遗漏其关于拆除改装物、交回45把钥匙以及将照明开关路线配套齐全的诉讼请求。海蓝工贸公司向一审法院提交的起诉状中记载，“诉讼请求：1、判令三被告按照《的补充协议》所附照片将涉案租赁物恢复原状。”对于海蓝工贸公司起诉状中明确的三项诉讼请求，一审均做出了相应判决，故一审判决并未遗漏海蓝工贸公司诉讼请求。三、关于迟延期间扩大的损失是否应当由海蓝工贸公司承担的问题。涉案房屋租赁合同中约定，承租人有义务在退租时将涉案房屋恢复原状，并附照片记载了具体的恢复原状方式，人寿保险云龙支公司作为承租人未按约定将涉案房屋恢复原状，属于违约行为。双方庭审中均认可2020年7月17日海蓝工贸公司向人寿保险徐州中心支公司出具的职场退租情况说明即为双方协议一致解除涉案租赁合同，既然双方于此时已经协商一致解除合同，在人寿保险云龙支公司未按约定将涉案房屋恢复原状期间，海蓝工贸公司可自行将涉案房屋恢复原状，以避免损失的进一步扩大，如果海蓝工贸公司认为人寿保险云龙支公司应就此承担责任，可向人寿保险云龙支公司主张权利，而不是消极应对，怠于采取措施减少损失。因此，对于该迟延恢复期间扩大的损失，应由海蓝工贸公司自行承担责任。四、关于一审酌定恢复原状期间的租金损失是否过低的问题。一审酌定恢复原状期间的租金损失为10000元，该数额系考虑到本案实际案情后一审酌定的数额，属于一审法院行使自由裁量权的结果。虽然该数额低于涉案房屋租赁合同中约定的租金标准，但该数额亦非畸高畸低，一审酌定恢复原状期间的租金损失为10000元，不违反相关法律规定。综上所述，海蓝工贸公司、人寿保险云龙支公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人徐州海蓝工贸发展有限公司预交的二审案件受理费1500元，由徐州海蓝工贸发展有限公司负担。上诉人中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司预交的二审案件受理费550元，由中国人民人寿保险股份有限公司徐州市云龙支公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年八月十六日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹