四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0191民初5083号原告：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所：四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉·德方斯大厦。负责人：沈强，系银行行长。委托诉讼代理人：王心旋，四川和骏律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：夏菁菁，四川和骏律师事务所律师，一般授权代理人。被告：刘洋，男，1986年10月3日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李欣，女，1988年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄拥军，四川宗正律师事务所律师，特别授权代理人。被告：成都曙光现代物流投资有限公司，住所地：成都高新区天晖中街******。法定代表人：史伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：罗秀明，四川盛豪律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：蒲春桃，四川盛豪律师事务所律师，一般授权代理人。原告中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与被告刘洋、李欣、成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称曙光物流公司）执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由本院审判员李冯于2021年4月21日、2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告中信银行成都分行的委托诉讼代理人王心旋、夏菁菁，被告刘洋、李欣的委托诉讼代理人黄拥军、被告曙光物流公司的委托诉讼代理人罗秀明、蒲春桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信银行成都分行向本院提出诉讼请求：1.判令继续执行成都市高新区天晖中街56号1栋22层2208号房屋；2.刘洋、李欣、曙光物流公司承担本案诉讼费用。事实与理由：中信银行成都分行以曙光物流公司为被申请人向本院申请强制执行，刘洋、李欣提出执行异议。本院作出执行裁定书中止对成都市高新区天晖中街56号1栋22层2208号房屋（以下简称案涉房屋）的执行。中信银行成都分行对此不予认可，首先，2018年1月15日，中信银行成都分行与案外人成都曙光光纤网络有限责任公司（以下简称曙光光纤公司）签订了编号为（2018）信银蓉天府贷字第843011号《人民币流动资金贷款合同》，同时与曙光物流公司签订编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号《最高额抵押合同》，曙光物流公司以曙光国际大厦13-18层、20-24层办公用房作为抵押物，为曙光光纤公司2018年1月15日至2021年1月15日期间所负债务提供抵押担保，并于2018年1月19日办理最高额抵押登记。2018年1月22日至2018年4月3日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订了编号为（2018）信银蓉天府贷字第843026号《人民币流动资金贷款合同》及（2018）信银蓉天府贷字第843074号《人民币流动资金贷款合同》。2018年4月25日至2018年9月30日期间，经中信银行成都分行与曙光光纤公司、曙光物流公司协商解除了13-18层、20层、21层房屋抵押登记并重新办理抵押登记，仅剩余22-24层房屋作为上述三笔贷款的抵押物。其次，刘洋、李欣于2018年1月30日向曙光物流公司购买案涉房屋，该行为在办理最高额抵押登记之后。2017年10月31日出具的编号为（2017）信银蓉天府同意函第743002号《同意函》系基于2017年的5笔贷款作出的，且明确说明仅在曙光光纤公司归还相应金额贷款后才对相应房屋办理抵押登记注销手续。同意函的基础已发生变化，曙光物流公司不能依据该函销售未解除抵押的房屋。综上，中信银行成都分行为维护自身合法权益提起诉讼。刘洋、李欣辩称，1.案涉房屋虽登记在曙光物流公司名下，但并非刘洋、李欣的原因未办理过户登记。在该房屋被查封之前已经出售给了刘洋、李欣，刘洋、李欣支付了全部购房款、合法占有该房屋并进行出租以收取租金；2.虽在《商品房买卖合同》中载明案涉房屋存在抵押权，但中信银行成都分行作为金融机构，同意曙光物流公司销售抵押房屋且未采取措施对购房款进行监管存在过错。刘洋、李欣作为善意第三人支付了合理的对价，不存在任何过错；综上，应当驳回中信银行成都分行的诉讼请求。曙光物流公司辩称，1.中信银行成都分行的诉请不能成立，刘洋、李欣与曙光物流公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，刘洋、李欣支付了购房款，也实际占有了案涉房屋。曙光物流公司如实向刘洋、李欣告知了借款及抵押情况；2.前后借款之间系借新还旧，曙光公司经营过程中遇到困难，故无法及时归还。审理查明的事实：1.借款及抵押情况2016年3月31日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号《最高额抵押合同》，双方约定：曙光物流公司愿意以其财产为曙光光纤公司在2016年3月31日至2019年3月31日期间所签署的主合同所负债务向中信银行成都分行提供最高额抵押担保；曙光物流公司在本合同项下担保的债权最高额限度为120000000元。2016年4月5日，双方就高新区天晖中街56号1栋13-18层、20-24层共计213套房产办理了抵押登记，该次抵押为后顺位抵押。2017年4月5日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743059号的《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款13000000元，贷款期限自2017年4月5日至2018年4月5日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款13000000元。2017年4月6日，中信银行成都分行与四川曙光智能科技有限公司（以下简称曙光智能公司）签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743008号的《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光智能公司发放贷款17000000元，贷款期限自2017年4月6日至2018年4月6日，贷款用于购货；曙光智能公司首次提款时需由曙光物流公司提供位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-14层的办公用房设定第二顺位抵押。2017年4月10日，中信银行成都分行向曙光智能公司发放贷款17000000元。2017年4月7日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743060号的《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款30000000元，贷款期限自2017年4月7日至2018年4月7日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款30000000元。2017年4月11日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743061号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款20000000元，贷款期限自2017年4月11日至2018年4月11日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款20000000元。2017年5月3日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743065号的《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款20000000元，贷款期限自2017年5月3日至2018年5月3日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款20000000元。2018年4月3日，曙光光纤公司就（2017）信银蓉天府贷字第743059号的《人民币流动资金贷款合同》还款13000000元；2018年4月4日，曙光智能公司就（2017）信银蓉天府贷字第743008号的《人民币流动资金贷款合同》还款17000000元；2018年4月4日，曙光光纤公司就（2017）信银蓉天府贷字第743060号的《人民币流动资金贷款合同》还款30000000元；2018年4月4日，曙光光纤公司就（2017）信银蓉天府贷字第743061号的《人民币流动资金贷款合同》还款20000000元；2018年4月18日，曙光光纤公司就（2017）信银蓉天府贷字第743065号的《人民币流动资金贷款合同》还款20000000元。2018年1月15日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号《最高额抵押合同》，双方约定：曙光物流公司愿意以其财产为曙光光纤公司在2018年1月15日至2021年1月15日期间所签署的主合同所负债务向中信银行成都分行提供最高额抵押担保；曙光物流公司在本合同项下担保的债权最高额限度为60000000元。2018年1月16日，双方就成都市高新区天晖中街56号1栋13-18层、20-24层共计213套房产办理了抵押登记。此次抵押为后顺位抵押。2018年1月15日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷字843011号的《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元，贷款期限自2018年1月15日至2019年1月15日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房提供顺位抵押。2018年1月19日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元。2018年1月22日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷字843026号《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元，贷款期限自2018年1月22日至2019年1月22日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房提供顺位抵押。当日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元。2018年4月3日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷字843074号《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元，贷款期限自2018年4月3日至2019年4月3日，贷款用于购货；曙光光纤公司首次提款时需将曙光物流公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。次日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元。2018年4月24日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第001号《最高额抵押合同变更协议》，就减少（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号《最高额抵押合同》项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-15层、18层、20层、21层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物即16层、17层、22-24层共96套办公用房继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。2018年4月28日，双方变更抵押登记。2018年4月24日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》，就减少编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-15层、18层、20层-21层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物即16层、17层、22-24层共96套办公用房继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。2018年4月26日，双方变更抵押登记。2018年9月29日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第003号《最高额抵押合同变更协议（二）》，就减少编号为（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号的《最高额抵押合同》及编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第001号《最高额抵押合同变更协议》项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋16层、17层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物即22-24层共57套办公用房继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。2018年9月30日，双方变更抵押登记。2018年9月29日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第004号《最高额抵押合同变更协议（二）》，就减少编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》及编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋16层、17层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物即22-24层共57套办公用房继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。2018年9月30日，双方变更抵押登记。2019年1月28日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2019）信银蓉天府贷字943012号《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元，贷款期限自2019年1月28日至2019年10月31日，贷款用于归还编号为（2018）信银蓉天府贷字第843011号《人民币流动资金贷款合同》项下债务。本合同项下贷款采用以下担保方式：保证＋抵押。其中抵押的担保合同为编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》、编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》、编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第004号《最高额抵押合同变更协议（二）》。2019年1月31日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款25000000元。该合同由四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）出具了编号为（2019）川成蜀证内经字第23813号具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年1月28日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为（2019）信银蓉天府贷字943013号《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款24000000元，贷款期限自2019年1月28日至2019年10月31日，贷款用于归还编号为（2018）信银蓉天府贷字第843026号《人民币流动资金贷款合同》项下债务。本合同项下贷款采用以下担保方式：保证＋抵押。其中抵押的担保合同为编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》、编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》、编号为（2018）信银蓉天府最抵变字第004号《最高额抵押合同变更协议（二）》。2019年1月31日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款24000000元。该合同由蜀都公证处出具了编号为（2019）川成蜀证内经字第23814号具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年4月1日，中信银行成都分行与曙光物流公司签订编号为2019信银蓉天府最高抵字第943033号的《最高额抵押合同》，双方约定：曙光物流公司愿意以其财产为曙光光纤公司在2019年4月1日至2022年4月1日期间所签署的主合同所负债务向中信银行成都分行提供最高额抵押担保；曙光物流公司在本合同项下担保的债权最高额限度为120000000元。2019年4月3日，双方就高新区天晖中街56号1栋22-24层共计57套办公用房办理了抵押登记。该合同由蜀都公证处出具了编号为（2019）川成蜀证内经字第112404号具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年6月28日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2019信银蓉天府贷字第943060号的《人民币流动资金贷款合同》，双方约定：中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款24000000元，贷款期限自2019年6月28日至2020年3月28日，贷款用于归还编号为（2018）信银蓉天府贷字第843074号的《人民币流动资金贷款合同》项下债务。该合同由蜀都公证处出具了（2019）川成蜀证内经字第112052号具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年6月28日，中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款24000000元。另查明，2017年10月31日，中信银行成都分行向曙光光纤公司、曙光智能公司、曙光物流公司出具编号为2017信银蓉天府同意函第743002号《同意函》，载明中信银行成都分行与曙光光纤公司签订的（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743060号、第743061号、第743065号《流动资金贷款合同》及其与曙光智能公司签订的（2017）信银蓉天府贷字第743008号《流动资金贷款合同》，共计贷款金额100000000元。前述曙光光纤公司的贷款由曙光物流公司以位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-18层及20层-24层房屋提供第一顺位抵押担保［编号为（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号《最高额抵押合同》，他权证号为：成房他证他权字第××号］；前述曙光智能公司的贷款由曙光物流公司以位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-14层的房屋提供第二顺位抵押担保［编号为（2017）信银蓉天府最高抵字第743008号《最高额抵押合同》，他权证号：川（2017）成都市不动产证明第0087670号］。中信银行成都分行同意抵押人就13层-18层及20层-24层房屋用于销售，但仅在借款人按中信银行成都分行要求提前归还相应金额的贷款之后，中信银行成都分行方才对相应房屋办理抵押登记注销手续（详见以下列表，只能按整层进行注销）。抵押人所售抵押房屋仅能进行整层或整栋销售。在满足相应还款金额的前提下，以下释放抵押房屋楼层的顺序可由抵押人自行选择。但，无论如何，在前述贷款合同约定的还款期限届至后，如前述贷款未获足额清偿，中信银行成都分行有权就抵押房屋中尚未注销抵押登记的全部或部分实现抵押权及依法进行处置。2.购房及案涉房屋情况2018年1月13日，曙光物流公司与刘洋、李欣签订《曙光科技大厦物业认购协议》，约定刘洋、李欣一次性支付888725元认购曙光科技大厦第22层08号2208房。2018年1月30日，曙光物流公司与刘洋、李欣签订《商品房买卖合同（现售）》，以637344元购买案涉房屋。合同载明房屋抵押人为曙光物流公司，抵押权人中信银行，抵押登记日期2016年4月5日，债务履行期限为2016年3月31日至2019年3月31日。刘洋、李欣在签订合同当日一次性支付全部价款；曙光物流公司在2018年6月30日前交付该商品房。合同附件三载明：“抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。1.抵押权人同意该商品房出售的证明。2.解除抵押的条件和时间。买受人承诺已仔细核实《商品房买卖合同》及相关附件文件中各项内容，知悉本次所购商品房已设定抵押。3.关于抵押的其他约定如下：办理产权之前解除银行抵押”。同日，刘洋、李欣与曙光物流公司签订《房屋租赁协议》，约定因房屋在销售前已出租给酒店，经营期为十五年，故刘洋、李欣将案涉房屋出租给曙光物流公司，租赁期间自2018年7月1日至2032年8月31日。刘洋、李欣于2018年1月13日支付定金20000元、于2018年1月18日支付购房款80000元、于2018年1月31日支付购房款537344元、装修款251381元。前述三笔款项合计888725元，均由曙光物流公司出具《收据》。2018年6月30日，程明珍（系刘洋母亲）签署收楼确认书，确定接收案涉房屋。并于此后收到了曙光物流公司支付的租金。另查明，2017年7月24日，曙光物流公司与案外人四川雅丽豪酒店管理有限公司（以下简称雅丽豪公司）签署《曙光国际大厦酒店租赁合同》，约定曙光物流公司将曙光国际大厦B座16、17、18、20、21、22、23、24层出租给雅丽豪公司作美豪丽致酒店成都高新店之用，共计9668.08平方米，每月每平方米租金56元，租赁期限至2032年8月31日止，共15年。合同对免租期、装修、租金调整、物业费、违约责任、争议解决等重要事项进行了约定。再查明，案涉房屋于2013年3月22日登记至曙光物流公司名下，房屋性质为商品房，规划用途为办公，抵押权人为中信银行成都分行。3.执行情况2019年10月29日，中信银行成都分行就2019年6月28日签订的编号为2019信银蓉天府贷字第943060号的《人民币流动资金贷款合同》项下债务向蜀都公证处申请出具执行证书。蜀都公证处于2019年11月15日作出（2019）川成蜀证执字第1750号《执行证书》，载明的被执行人为曙光光纤公司、曙光物流公司等；执行标的为：本金人民币24000000元、执行公证费1000元以及自2019年10月1日起的利息、罚息、复利。2019年11月19日，本院就中信银行成都分行的强制执行申请立案，案号为（2019）川0191执10269号。执行过程中，本院于2019年11月27日作出（2019）川0191执10269号之一执行裁定，将包括案涉房屋在内的63套房屋予以查封。后刘洋、李欣对本院查封案涉房屋执行措施提出异议，本院于2021年2月22日作出（2021）川0191执异97号执行裁定，裁定中止执行。中信银行成都分行不服该裁定提起本案诉讼。以上事实，有《最高额抵押合同》《人民币流动资金贷款合同》《最高额抵押合同变更协议》《曙光科技大厦物业认购协议》《商品房买卖合同（现售）》《执行证书》《承诺书》、收据等证据在卷予以佐证。判决理由：本案的争议焦点为刘洋、李欣就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本院分述如下：首先，刘洋、李欣对案涉房屋是否享有权利的问题。刘洋、李欣与曙光物流公司签订了商品房买卖合同，该合同未违反法律、法规强制性规定成立并生效，刘洋、李欣对案涉房屋享有物权期待权。曙光物流公司基于与雅丽豪公司的酒店租赁合同需履行交付租赁物的义务，故与刘洋、李欣就案涉房屋签订租赁合同进行返租并按约定向刘洋、李欣支付租金。中信银行成都分行据此主张刘洋、李欣与曙光物流公司之间并非商品房买卖合同关系，而实际构成融资租赁合同关系或借贷关系。对于该主张，本院认为，作为商品房买卖合同的买受人刘洋、李欣和出卖人曙光物流公司均主张双方建立的是买卖合同法律关系，中信银行成都分行应举证证明双方就该行为作出的意思表示不真实，但庭审中，中信银行成都分行仅提出主张，并未举出具有证明力的证据，本院不予采信。其次，刘洋、李欣对案涉房屋享有的物权期待权是否能排除强制执行。第一，从过错的角度来看，中信银行成都分行在2017年10月31日出具《同意函》同意曙光物流公司销售包括案涉房屋在内的抵押财产。《同意函》载明所针对的债权为（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743060号、第743061号、第743065号、第743008号《流动资金贷款合同》项下5笔共计100000000元的债权，对应的抵押物办理抵押登记的时间为2016年4月5日。2018年1月16日，曙光物流公司根据（2018）信银蓉天府最高抵字第843011《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记。后曙光物流公司于2019年4月3日根据2019信银蓉天府最高抵字第943033号《最高额抵押合同》第三次就案涉房屋办理顺位抵押登记。刘洋、李欣于2018年1月30日购买案涉房屋，此时案涉房屋已经办理了两次抵押登记，但曙光物流公司仍向其出具的是中信银行成都分行在2017年10月31日出具的《同意函》。刘洋、李欣作为一般购房者并不能知晓曙光物流公司与中信银行成都分行间是否存在多笔债权债务关系及每笔债权债务的具体履行情况。刘洋、李欣根据中信银行成都分行出具的《同意函》购买房屋，其在审查时并不存在疏忽和过错。而中信银行成都分行在出具《同意函》后，明知案涉房屋全部用于销售，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定不能行使物上优先受偿权，但在该函所涉债权实现后，再次与曙光物流公司签订贷款合同并于2019年4月3日设立抵押登记，明显损害了购房者的利益；第二，刘洋、李欣按照合同约定支付了全部购房款，也通过返租收取租金的方式对案涉房屋进行间接占有和获取收益；第三，案涉房屋亦非因刘洋、李欣的原因未办理过户登记。综上，中信银行成都分行存在过错，其对案涉房屋享有的抵押权不受法律保护，刘洋、李欣的物权期待权可以排除中信银行成都分行债权的强制执行。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。判决结果：驳回原告中信银行股份有限公司成都分行的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由原告中信银行股份有限公司成都分行负担。权利告知：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李冯二〇二一年八月五日书记员  许林