北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9354号上诉人(原审被告)：北京喜悦满天星歌舞厅，住所地北京市朝阳区和平里东土城路4号。法定代表人：田宇，执行董事。委托诉讼代理人：熊文，男，1971年1月4日出生，北京喜悦满天星歌舞厅经理，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：北京金泰利达房屋租赁有限公司（原北京金泰利达工贸有限公司），住所地北京市朝阳区十里堡甘露园2号院1号楼。法定代表人：梁建和，执行董事。委托诉讼代理人：孔卫东，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭云彪，男，1974年10月3日出生，北京金泰利达房屋租赁有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人北京喜悦满天星歌舞厅（以下简称喜悦歌舞厅）因与被上诉人北京金泰利达房屋租赁有限公司（以下简称金泰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初48304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人喜悦歌舞厅之委托诉讼代理人熊文，被上诉人金泰公司之委托诉讼代理人郭云彪、孔卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜悦歌舞厅上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：2017年5月23日金泰公司与喜悦歌舞厅签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区东土城路4号南侧2至3层出租给喜悦歌舞厅经营使用，租期自2017年5月28日至2020年3月27日。2020年1月底，政府部门要求喜悦歌舞厅停止营业，至今未通知可以开业。喜悦歌舞厅经营停滞、濒临倒闭。金泰公司系国有企业，应响应国家号召，帮助民营企业克服疫情影响，共同度过难关，依据政府文件进行房租减免。但其要求喜悦歌舞厅腾房，并要求喜悦歌舞厅按照正常租金标准支付房屋使用费及违约金，有违公平原则。一审法院虽然考虑疫情影响，酌减了2019年12月至2020年3月27日的租金，但未考虑疫情到目前为止尚未结束，喜悦歌舞厅一直无法营业的情况，判决喜悦歌舞厅自2020年3月28日起仍按照正常标准支付租金，显属不公，应予以减免，亦应免除违约金。金泰公司辩称：同意一审判决，不同意喜悦歌舞厅的上诉请求。金泰公司向一审法院起诉请求：1.判令喜悦歌舞厅腾退北京市朝阳区东土城路4号南侧1层和2至3层房间并恢复原状后全部返还给金泰公司。2.判令喜悦歌舞厅支付2019年12月至2020年3月27日的房屋租金114150元和至实际腾退之日止的房屋占有使用费(从2020年3月28日起计算,截止2020年4月27日为38050元)、逾期付款违约金(以114150元为基数,从2020年2月28日起按日千分之五的标准计算,截止2020年4月27日为34245元)。3.判令喜悦歌舞厅支付至实际腾退之日的水费(截至2020年1月7日为1900元)和电费(截至2020年5月11日为21367元)、逾期付款违约金(以23267元为基数,从2020年5月12日起按日千分之五的标准计算,截至2020年5月21日为1163.35元)。一审法院认定事实：2017年5月23日,金泰公司（出租方、甲方）与喜悦歌舞厅（承租方、乙方）签订合同编号为CL(三)1704X015《金泰集团写字楼租赁合同》及其附件,约定：甲方将位于北京市朝阳区东土城路4号南侧2至3层建筑面积485平方米房屋出租给乙方用于经营；租赁期自2017年5月28日至2020年3月27日；第一年月租金为36383.33元,第二年月租金为37216.66元,最后十个月(即至2020年3月)月租金为38050元,租金应当按月支付;乙方除支付租金外,还应承担各项费用(包括但不限于:水费、电费、电话费、有线电视费、网络宽带费、供暖费等因租赁使用该房屋发生的一切费用);若乙方未按约支付租金及水电费等各种费用，每逾期一日按逾缴总额的千分之五向甲方支付违约金,直至全部付清,此外乙方还须赔偿甲方向乙方追讨应付款的一切费用;在承租期满或本合同提前终止时,经甲方同意,乙方也可保留在承租单元内的内部装修、装饰或附属物,上述内部装修、装饰或附属物归甲方所有,甲方无须向乙方支付补偿或赔偿；在承租期满或本合同提前终止时乙方应清空其在承租单元内的物品,否则甲方有权自行处理承租单元内的留置物品而无需承担任何责任,处理留置物品的费用由乙方承担；承租期满或提前终止后,乙方不及时返还承租单元,视为乙方违约,押金作为违约金不予返还；经甲方催告仍不返还承租单元,甲方有权采取停水、停电、限制乙方人员进入承租单元以及其他措施。合同签署后，金泰公司将合同约定的房屋交付喜悦歌舞厅使用，同时交付喜悦歌舞厅使用的还包括位于一楼前往二楼的楼梯间过道。喜悦歌舞厅向金泰公司支付租金至2019年12月27日，此后未再支付租金。喜悦歌舞厅向金泰公司支付了押金38050元。2019年12月17日，金泰公司向喜悦歌舞厅发送《告知函》，主要内容为：我公司上级单位严禁承租户经营洗浴、网吧、歌厅等娱乐类项目及从事《北京新增产业的禁止和限制目录》中禁止和限制的产业。据此限定和要求,我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月27日到期后不再续租。2020年3月17日，金泰公司向喜悦歌舞厅发送《通知》，主要内容为：双方签订的《房屋租赁合同》将于2020年3月27日到期。且我公司在2019年12月17日以《告知函》的形式通知了贵司合同到期后不再续租。望贵司按照合同约定,于2020年3月27日腾空房间内所有物品并将房屋交还给我公司,并缴清贵公司所欠2019年12月28日至2020年3月27日期间的房租114150元、2019年11月12日至2020年1月7日水电费15654元,共计129804元,以及(2020年1月7日)后续产生的水电费用。金泰公司提交水电费发票，证明其为喜悦歌舞厅垫付水电费情况。一审法院认定的上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：金泰公司与喜悦歌舞厅签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方合同已到期终止，金泰公司要求喜悦歌舞厅立即腾退占用房屋的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于金泰公司要求喜悦歌舞厅支付2019年12月至2020年3月27日房屋租金114150元和此后房屋使用费的诉讼请求，考虑到突发的疫情确对喜悦歌舞厅正常经营有一定影响，喜悦歌舞厅为配合国家和金泰公司管理关闭歌舞厅，依据公平原则，金泰公司应予以适当减免租金，法院综合案件情况，对2019年12月至2020年3月27日房屋租金依法酌减为5万元。金泰公司已提前通知喜悦歌舞厅到期不再续约，喜悦歌舞厅在合同到期后拒不返还房屋，应当按照合同约定租金标准支付房屋使用费，金泰公司要求喜悦歌舞厅从2020年3月28日起支付房屋使用费至腾退房屋之日止的诉讼请求法院予以支持。金泰公司要求喜悦歌舞厅支付截至2020年1月7日欠付水费1900元和截止至2020年5月11日欠付电费21367元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。金泰公司要求喜悦歌舞厅支付2020年1月8日起至实际腾退房屋之日水电费的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于喜悦歌舞厅支付的押金38050元，根据合同约定，承租期满后,乙方不及时返还承租单元,视为乙方违约,押金作为违约金不予返还。喜悦歌舞厅在合同到期后拒不返还租赁房屋，对于喜悦歌舞厅辩称因疫情导致无法返还房屋一节，喜悦歌舞厅至今未返还房屋，显已超出合理期限，该抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。喜悦歌舞厅不及时返还房屋已构成违约，根据合同约定押金不予返还，因此喜悦歌舞厅的押金不应退还亦不应用于折抵其付款义务。但喜悦歌舞厅的押金可以弥补因其迟延付款给金泰公司造成的损失，依据公平原则，法院对金泰公司要求喜悦歌舞厅支付房租和水电费迟延付款违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：一、北京喜悦满天星歌舞厅于判决生效之日起15日内将其与北京金泰利达工贸有限公司2017年5月23日签订《金泰集团写字楼租赁合同》及其附件承租的北京市朝阳区东土城路4号南侧2至3层建筑面积485平方米房屋及北京喜悦满天星歌舞厅实际使用的1层楼梯间全部腾空按原状返还给北京金泰利达工贸有限公司。二、北京喜悦满天星歌舞厅于判决生效之日起15日内向北京金泰利达工贸有限公司支付2019年12月至2020年3月27日期间房屋租金5万元及2020年3月28日后的房屋使用费（按照每月38050元标准从2020年3月28日起算至北京喜悦满天星歌舞厅将判决书主文第一项房屋返还北京金泰利达工贸有限公司之日止）。三、北京喜悦满天星歌舞厅于判决生效之日起15日内向北京金泰利达工贸有限公司支付2020年1月7日前的水费1900元和2020年5月11日前的电费21367元及2020年5月12日后的水电费（根据合同约定单价按照北京喜悦满天星歌舞厅将判决书主文第一项房屋返还北京金泰利达工贸有限公司之日的表数与2020年5月11日的表数差额计算）。四、驳回北京金泰利达工贸有限公司的其他诉讼请求。北京喜悦满天星歌舞厅如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2232元，均由北京喜悦满天星歌舞厅负担（北京金泰利达工贸有限公司已预交，北京喜悦满天星歌舞厅于判决生效之日起15日内支付给北京金泰利达工贸有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。经查，北京金泰利达工贸有限公司于2021年5月13日经北京市朝阳区市场监督管理局核准，名称变更为北京金泰利达房屋租赁有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：金泰公司与喜悦歌舞厅之间的《房屋租赁合同》真实有效，现租赁期限已届满，喜悦歌舞厅作为承租人应返还租赁房屋，履行腾退义务。在金泰公司已提前通知不再续约的情形下，喜悦歌舞厅在合同到期后仍拒不腾退房屋的行为已构成违约。喜悦歌舞厅以疫情影响为由，上诉主张应减免其自2020年3月28日起的房屋使用费，但在一审法院已依法酌情对其租期内2019年12月至2020年3月27日房屋租金进行较大幅度减免的情形下，喜悦歌舞厅再度要求减免其合同期满后的房屋使用费，显然已超出公平原则所容忍的合理范畴，于法无据。此外，喜悦歌舞厅主张因疫情因素应免除其违约金，但双方签署的《房屋租赁合同》已载明，承租期届满后,乙方不及时腾退则视为违约,押金作为违约金不予返还。此为双方协商一致的真实意思表示，喜悦歌舞厅应予以遵守。且喜悦歌舞厅至今未返还房屋，已超出合理期限。尽管喜悦歌舞厅的押金已视作违约金不予返还，但可用于补偿因其迟延支付租金给金泰公司所造成的损失。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，喜悦歌舞厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4464元，由北京喜悦满天星歌舞厅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年八月十一日法官助理 李延昭书 记 员 席 颖