河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终9969号上诉人（原审被告）：常卫亮，男，1985年12月7日出生，汉族，住河南省林州市。被上诉人（原审原告）:郑州多元物业管理有限公司，住所地河南省郑州二七区长江路15号院1号楼05号。法定代表人：赵尽松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张占朝，河南怡中律师事务所律师。原审被告：李爱芬，女，1971年7月25日出生，汉族，住河南省鄢陵县。原审被告：杨君锋，女，1970年5月12日出生，汉族，住河南省许昌县。原审被告：徐德军，男，1967年8月2日出生，汉族，住河南省遂平县。上诉人常卫亮因与被上诉人郑州多元物业管理有限公司（以下简称多元物业公司）、原审被告李爱芬、杨君锋、徐德军物业服务合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。常卫亮上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、请求依法判令多元物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院基于常卫亮与多元物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》（下简称《协议》）的内容，判令常卫亮支付物业管理服务费，但一审法院忽视了多元物业公司对于《协议》存有违约行为，其判决排除了多元物业公司一方的责任，明显有损于常卫亮一方的合法权益。多元物业公司的违约行为主要有以下三个方面：1、《协议》中第二条物业管理服务内容，第二款房屋建筑共享部位的日常维修、养护和管理，共享部位包括屋顶，我家是顶层，顶层漏水，物业有义务维修，至今未修，第三款规定共享设备的日常维修、养护和管理，共享设备包括给水管道，我家的给水管道压力不足，才1.8压力，不能正常使用，楼下用水，我家就没水，多次给物业反应至今不修（有照片为证）。2、《协议》第三条物业管理服务质量，多元物业公司未能履行其质量（有照片为证）。既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此多元物业公司视若无睹。3、公共收益未公开，收益应为所有业主所有。《民法典》第525条，同时履行抗争辩权，多元物业公司违约，常卫亮有权抗辩。“法无禁止即可行”，从现有法律规定来看，并未规定，共有权受到侵犯时共有人不可以单独起诉，那么常卫亮可以单独起诉，况且，若在其他共有人怠于行使权力时，单个共有人不能以自己名义维权的话，那么权利人的利益将如何得到保障。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。多元物业公司辩称，多元物业公司不存在违约行为，常卫亮长达五年不交物业费，直接损害广大业主的合法权益。同时，如果常卫亮认为遭受了损失，在一审中，多元物业公司已明确告知可以主张权利，不能以此作为不交物业费的理由，故一审认定事实清楚、程序合法、应驳回其诉讼请求。原审被告李爱芬、杨君锋、徐德军未发表意见。多元物业公司向一审法院起诉请求：1．判令李爱芬向其支付物业费4104元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24％计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；2．判令常卫亮向其支付物业费5472元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24％计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；3．判令杨君锋向其支付物业费7440元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24％计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；4．判令徐德军向其支付物业费5688元及滞纳金（从违约之日起至2020年8月20日止按年利率24％计算，2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率报价四倍计算至物业费清偿完毕之日止）；5．本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，多元物业公司将被告应付滞纳金变更为自起诉之日起按一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日。一审法院认定事实：2016年11月10日，新郑市住房保障和房地产管理中心为多元物业公司办理《新郑市物业服务合同备案证明》（编号：新郑物备（2016）第042号），载明“郑州多元物业管理有限公司：你单位提交的关于龙湖壹品物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：龙湖壹品；二、委托单位：河南嘉业房地产开发有限公司；三、项目地址：新郑市；四、总建筑面积：83208平方米；五、物业服务合同期限：2014年1月5日至业主委员会成立时止。特此证明。”多元物业公司自2014年1月5日开始即入驻该小区，并提供物业管理服务至今。李爱芬、常卫亮、杨君锋、徐德军均是新郑市龙湖镇龙湖壹品的住宅业主。李爱芬、常卫亮、杨君锋、徐德军作为甲方均先后与乙方多元物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容如下，甲方的权利义务主要有：监督乙方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；遵守本物业的各项物业管理制度和《临时管理规约》，其中包括《龙湖壹号业主手册》、《房屋装饰装修管理规定》等相关守则；依据本合同按时向乙方交纳物业服务费用及其他政府部门允许收取的相关费用，并承担因违反约定缴纳违约金；乙方的权利和义务：根据相关法律、法规及本合同的约定，在本物业公共区域内提供物业服务；依据本协议约定向甲方或物业使用人收取物业费及其它政府部门允许收取的相关费用和滞纳金（包括但不限于物业服务费、停车场车位服务费以及由乙方代收代缴的其它费用等）并对甲方因违反本合同约定追究甲方的违约责任；物业服务费：1>住宅：按建筑面积1.35元/月/平方米计算（不含公共能源及损耗分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）；2>商业：按建筑面积3元/平方米/月计算（不含公共能源及损耗分摊，公共水电费按实际分摊）；交费方式：物业服务费按年交纳，甲方应在物业费到期后10个工作日内按时到物业缴纳。违约责任：乙方违反合同，未达到约定物业服务质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正；甲方违反合同，使乙方未达到物业服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应缴费用千分之二的标准向乙方支付违约金，并保留追究及诉讼的权利。上述协议签订后，李爱芬按照1.35元/月/平方米×84.45平方米的标准自2015年11月2日缴纳物业费至2017年11月10日止，之后的未缴纳。常卫亮按照1.35元/月/平方米×84.45平方米的标准自2015年12月12日缴纳物业费至2016年11月10日止，之后的未缴纳。杨君锋按照1.35元/月/平方米×114.43平方米的标准自2015年11月3日缴纳物业费至2016年11月10日止，之后的未缴纳。徐德军按照1.35元/月/平方米×117.06平方米的标准自2015年10月31日缴纳物业费至2017年11月10日止，之后的未缴纳。经多元物业公司多次催要，李爱芬、常卫亮、杨君锋、徐德军仍未支付物业费，多元物业公司遂诉至该院。另查明，李爱芬、常卫亮、杨君锋分别提交照片拟证明各自答辩时陈述的不缴纳物业服务费的理由。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，因此应适用民法典的规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；徐德军未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。多元物业公司与李爱芬、常卫亮、杨君锋、徐德军签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。多元物业公司依据《前期物业管理服务协议》约定为龙湖壹品小区提供了物业管理服务，李爱芬、常卫亮、杨君锋、徐德军作为该小区业主，实际享受了多元物业公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业管理费。其中，李爱芬自2017年11月11日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，多元物业公司主张李爱芬应交纳2017年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费4104元，符合法律规定，该院予以支持。常卫亮自2016年11月11日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，多元物业公司主张常卫亮应交纳2016年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费5472元，符合法律规定，该院予以支持。杨君锋自2016年11月11日起欠缴物业管理费，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费按年交纳，杨君锋每年应向多元物业公司交纳物业服务费1853.77元，故杨君锋应交纳2016年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费为7415.08元。徐德军自2017年11月11日起欠缴物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定的缴费时间，多元物业公司主张徐德军应交纳2017年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费为5688元，符合法律规定，该院予以支持。根据双方订立合同的目的，双方在《前期物业管理服务协议》中所约定的“违约金”是平等当事人之间的一种违约责任，但依据该标准计算的违约金数额过高，结合本案业主的欠款数额、时间和给多元物业公司实际造成的损失，以及本次诉讼业主在庭审中的陈述，多元物业公司主张自起诉之日起按一年期贷款市场报价利率的标准计算违约金，该院予以支持，故李爱芬、常卫亮、杨君锋、徐德军应以需交纳物业费为基数，自2021年4月19日起按照2021年3月公布的一年期贷款市场报价利率计至付清之日止。物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故本案业主李爱芬、常卫亮、杨君锋、辩称未交物业管理费是因为多元物业公司提供的物业服务不符合标准，该院不予支持。如果多元物业公司在提供物业服务期间侵害了业主的合法权益，业主可以另行主张权利，故该院对李爱芬、常卫亮、杨君锋与此相应的辩称意见不予采纳。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。多元物业公司作为物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原、被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，多元物业公司诉讼请求的合理部分，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、第九百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告李爱芬应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2017年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费4104元并支付违约金（以4104元为基数，按照年利率3.85%，自2021年4月19日起计算至付清之日止）。二、被告常卫亮应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2016年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费5472元并支付违约金（以5472元为基数，按照年利率3.85%，自2021年4月19日起计算至付清之日止）。三、被告杨君锋应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2016年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费7415.08元并支付违约金（以7415.08元为基数，按照年利率3.85%，自2021年4月19日起计算至付清之日止）。四、被告徐德军应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州多元物业管理有限公司支付2017年11月11日至2020年11月10日期间的物业管理费5688元并支付违约金（以5688元为基数，按照年利率3.85%，自2021年4月19日起计算至付清之日止）。五、驳回原告郑州多元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取计225元，由原告郑州多元物业管理有限公司负担125元，被告李爱芬负担25元，被告常卫亮负担25元，被告杨君锋负担25元，被告徐德军负担25元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。多元物业公司与常卫亮签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与单个业主利益的基础上予以综合判断。单个业主提出的抗辩理由应当是基于物业服务企业不履行物业服务合同、或者履行合同有重大瑕疵。多元物业公司向包括常卫亮在内的业主提供了物业服务，常卫亮一审中提交的照片等证据不足以证明多元物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，故常卫亮主张在多元物业公司解决其屋顶漏水及家中水压小等问题后再交纳物业费的理由，不能成立。多元物业公司作为小区的物业服务企业，亦应对业主反映的问题查找不足，积极改进，不断提高服务质量和水平。一审判决亦告知如果多元物业公司在提供物业服务期间侵害了业主的合法权益，业主可以另行主张权利。综上所述，常卫亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由常卫亮负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二一年八月二十六日书记员  刘 洋