北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9361号上诉人(原审被告)：北京金阳汇通商贸有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡小店村西口1号院。法定代表人：孙玉斋，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京中闻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐峰，男，1979年2月18日出生。委托诉讼代理人：刁家兵，北京市常鸿律师事务所律师。原审第三人：宋井国，男，1971年5月16日出生。上诉人北京金阳汇通商贸有限公司（以下简称金阳汇通公司）因与被上诉人徐峰、原审第三人宋井国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初7678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金阳汇通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐峰的全部诉讼请求，支持金阳汇通公司的全部反诉请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由金阳汇通公司承担。事实和理由：一审法院严重违反诉讼程序，剥夺金阳汇通公司举证及答辩权利；一审法院未查明事实，回避了双方对租赁物用途的约定，回避了租赁物其他租户已经办理营业执照的事实，未查明徐峰收取次承租人租金情况，回避了各政府部门查处徐峰的真正原因；一审法院对租赁合同效力的认定及责任分配严重错误，金阳汇通公司承租当地村委会集体建设用地并经许可后建设房屋出租给徐峰，租赁物符合合同目的及用途；即使被认定为无效，徐峰也在承租前就对该风险充分了解，故合同无效责任不应由金阳汇通公司承担80%；一审法院以金阳汇通公司未尽妥善保管义务为由判令金阳汇通公司赔偿徐峰冰箱损失无事实及法律依据，金阳汇通公司无保管冰箱义务也不能对其进行保管，徐峰未提出搬离冰箱要求且未就保管冰箱进行说明，徐峰并未提供证据表明冰箱受损及受损对价格的影响，且对冰箱收购价格陈述前后矛盾，冰箱出售价格也仅为820630元；一审法院判决金阳汇通公司赔偿徐峰装修损失无事实与法律依据，对评估费用分配有失公平。徐峰辩称：同意一审判决，不同意金阳汇通公司的上诉。徐峰向一审法院起诉请求：1.确认徐峰与金阳汇通公司签订的租赁合同无效，金阳汇通公司返还徐峰向金阳汇通公司支付的152万元的租金；2.金阳汇通公司赔偿徐峰因金阳汇通公司扣押各型冰箱导致的财产损失3066967元；3.金阳汇通公司赔偿徐峰装饰装修损失431503.56元；4.判令徐峰自建的位于大厅东侧的500平方米的房屋使用权和受益权归徐峰；5.案件受理费、鉴定费由金阳汇通公司负担。一审法院认定事实：2015年12月，徐峰、金阳汇通公司双方签订了一份《租赁合同书》（该合同无落款日期），约定由徐峰承租金阳汇通公司出租的位于北京市朝阳区金盏乡小店村×号院内的大厅8400平方米。租赁期限九年，自2016年3月1日至2025年2月28日。合同约定第一年至第三年每天每平方米的租金为0.5元（1533000元），此后每三年在原有租金基础上每天每平方米递增0.2元。徐峰应向金阳汇通公司支付押金10万元。该合同第三条第2款约定：“租金每半年付。每年3月1日和9月1日的10天前一次性支付下年度的租金（第一次租金为本合同签订时支付）。”徐峰应向金阳汇通公司支付押金10万元。2015年12月7日，徐峰、金阳汇通公司签订《租赁合同书》，该合同书约定的租赁房屋的位置、租赁期限与上述合同一致，但面积为8700平方米，合同约定前三年每平方米每天的租金为0.5元，此后每三年在原有租金基础上每平方米每天增加0.15元。在金阳汇通公司提交的该合同上有徐峰签字、金阳汇通公司签章以及宋井国签字，但在徐峰提交的该合同中，只有徐峰签字和金阳汇通公司签章。庭审中，徐峰、金阳汇通公司均认可无落款日期的合同签订在前，2015年12月7日的合同签订在后。徐峰、金阳汇通公司双方亦认可双方实际履行的是2015年12月7日的《租赁合同书》。2015年12月18日，徐峰向金阳汇通公司提交了一份《装修规划申请》，徐峰申请对该院落内进行装修整改，金阳汇通公司在该申请“甲方审批人”处签章、签字。2015年12月，徐峰、金阳汇通公司签订了一份《补充协议》，就关于租赁期间遇政府拆迁时，拆迁补偿款的分割事项进行了约定。2016年1月15日，徐峰、金阳汇通公司双方签订了一份补充协议，该协议约定，金阳汇通公司协助徐峰办理北京金豫峰商贸有限公司的营业执照，徐峰承诺取得营业执照后，如遇征地、拆迁，徐峰不会提出与营业执照有关的补偿。2016年2月28日，徐峰、金阳汇通公司双方再次签订了一份《房屋租赁合同》，约定徐峰承租金阳汇通公司出租的位于北京市朝阳区金盏乡小店村西口1号院院南门内21平方米的房屋，租赁期限1年，自2016年3月1日至2017年2月28日。上述合同签订后，金阳汇通公司将租赁房屋和院落交付给徐峰，徐峰对该院落内的房屋进行了装修、整改。庭审中，徐峰称其在承租的库房东侧建造了一排南北走向的彩钢顶房屋。徐峰承租后，用承租房屋经营旧货市场。截止2017年6月30日，徐峰共计向金阳汇通公司支付租金152万元。庭审中，徐峰称在双方合同履行过程中曾就租金进行过口头调整，在合同约定的基础上降低原租金标准，金阳汇通公司对于徐峰的该陈述不予认可，徐峰亦未就租金下调的主张提交证据予以证明。2017年4月13日，北京市朝阳区金盏乡小店村村民委员会对徐峰发出通知，要求在五日内关停徐峰经营的旧货市场。2017年4月17日，金阳汇通公司向徐峰发出通知，要求徐峰停止经营旧货市场。2017年4月27日，金阳汇通公司再次给徐峰发出通知，要求徐峰补交2016年和2017年租金，金阳汇通公司将于5月1日收回租赁标的物。2017年6月27日，金阳汇通公司再次给徐峰发出通知，要求徐峰补交2017年6月30日前的租金、滞纳金。庭审中，徐峰、金阳汇通公司双方认可徐峰在2017年6月30日搬离承租的场地，但在徐峰搬离时，金阳汇通公司以徐峰拖欠租金为由禁止徐峰搬离场地内的冰箱。案件审理过程中，经法院组织徐峰、金阳汇通公司双方完成租赁场地内徐峰物品的交接。2019年7月10日，徐峰将现场的599台冰箱取走，双方办理了交接手续。庭审中，徐峰向法院提交了取走冰箱的价目单（新品价格），徐峰称上述冰箱在金阳汇通公司扣留期间，因保管不善严重受损，其将取走的冰箱当作废品出售，总价为179420元，因金阳汇通公司保管不善造成冰箱售价损失3066967元。庭审中，徐峰、金阳汇通公司双方均认可金阳汇通公司出租给徐峰的房屋所在场地系金阳汇通公司从小店村委会租赁取得，金阳汇通公司承租时系空地，金阳汇通公司出资在该场地上建造房屋，该房屋未取得规划审批手续。案件审理过程中，徐峰申请对其承租房屋翻新改造、装饰装修的造价进行评估，法院依法委托北京中瑞岳华工程管理咨询有限公司对徐峰的申请事项进行评估，该评估公司于2020年7月24日作出了北京中瑞岳华鉴字〔2020〕第010003号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：徐峰、金阳汇通公司无争议项部分的造价为317938.25元，徐峰、金阳汇通公司存有争议项部分的造价184450.03元。案件评估费23684元，由徐峰方预付。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，徐峰、金阳汇通公司双方于2015年12月7日签订的《租赁合同书》约定的金阳汇通公司出租给徐峰的房屋未取得规划许可证，该合同应属无效合同，徐峰要求确认《租赁合同书》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。另需说明，虽宋井国在金阳汇通公司提交的合同文本“乙方投资及担保人”处签字，但该合同并未就宋井国的权利、义务进行任何约定，故法院认为，本案宋井国并非为该租赁合同的一方当事人。法院认为，徐峰、金阳汇通公司双方对该合同的无效均存有过错，金阳汇通公司出租无规划许可证的房屋系合同无效的主要原因，应承担主要责任。徐峰在签约前未对该房屋的产权、规划审批材料尽到审慎的审查义务，系该合同无效的次要原因，应承担次要责任。法院依法酌定徐峰对合同的无效承担20％的责任，金阳汇通公司对合同的无效承担80％的责任。关于徐峰要求金阳汇通公司退还租金的诉讼请求，法院认为，双方签订的合同虽属无效，但徐峰实际使用房屋，在此情况下，徐峰要求退还已使用期间租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于徐峰要求金阳汇通公司赔偿冰箱损失的诉讼请求，法院认为，首先，徐峰无证据证明其在2019年7月10日取走的冰箱全部系徐峰出资购买的全新冰箱，故法院对徐峰按照全新冰箱的价格计算损失的依据不予采信。其次，徐峰亦未能证明其在处理取走的599台冰箱时是按照合理的市场价格进行。但金阳汇通公司扣留徐峰冰箱且未尽善良保管义务，应当承担一定的赔偿责任，具体数额法院依法酌定。关于徐峰要求赔偿的装饰装修损失，法院认为徐峰的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持，徐峰提交的《装修规划申请》可以证明徐峰在装修改造前取得了金阳汇通公司同意，亦可以证明涉及到的装修改造项目，法院将按照徐峰主张的数额根据责任比例确定金阳汇通公司应当赔偿的数额。关于徐峰要求确认其自建的500平方米房屋使用权和受益权归徐峰的诉讼请求，法院认为，徐峰主张的使用权和受益权的上述房屋无合法建房的规划审批手续，不应认定属于合法权利，徐峰的该项诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。金阳汇通公司、宋井国经法院依法传唤，无正当理由未到庭，法院依法缺席审判。据此，一审法院判决：一、确认徐峰与北京金阳汇通商贸有限公司于二〇一五年十二月七日签订的《租赁合同书》无效；二、北京金阳汇通商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿徐峰冰箱损失九十五万八千四百元；三、北京金阳汇通商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿徐峰装饰装修损失三十四万五千二百零二元六角九分；四、驳回徐峰的其他诉讼请求。如果北京金阳汇通商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费二万三千六百八十四元，由徐峰承担四千七百三十六元八角（已交纳），由北京金阳汇通商贸有限公司负担一万八千九百四十七元二角（于判决生效之日起七日内给付徐峰）。一审案件受理费四万六千九百二十九元，由徐峰负担三万零三百九十七元（已交纳），由北京金阳汇通商贸有限公司负担一万六千五百三十二元（于判决生效之日起七日内给付徐峰七千零三元，于判决生效之日起七日内交纳九千五百二十九元）。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点在于合同效力以及双方责任的分配。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，徐峰与金阳汇通公司签订的《租赁合同书》所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故应属无效合同。结合双方过错情况等，一审法院认定双方对合同的无效承担的责任比例，并无不当，本院予以维持。对于徐峰主张的冰箱损失、装饰装修损失，一审法院结合案件事实及双方举证情况等判令金阳汇通公司赔偿的损失数额适当，本院予以确认。金阳汇通公司提出一审法院严重违反诉讼程序，对租赁合同效力的认定及责任分配严重错误，不应赔偿徐峰冰箱损失及装修损失等上诉主张，因并未提出充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。综上所述，金阳汇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46929元，由北京金阳汇通商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年八月十二日法官助理  李延昭