四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12035号上诉人（原审原告）：汤关珍，女，1949年7月7日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：梁元，四川蜀西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京恒安卫士保安服务有限公司，住所地：北京市海淀区西三环北路86号院3号楼6门D601。法定代表人：李帅。委托诉讼代理人：王曾，男，系公司员工。原审被告：王连志，男，1976年8月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。上诉人汤关珍因与被上诉人北京恒安卫士保安服务有限公司（以下简称恒安公司）、原审被告王连志房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤关珍上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初195号判决第一项，改判恒安公司向汤关珍支付拖欠的2020年3月17日至2021年3月16日期间房屋租金29000元；2.本案一审、二审诉讼费用由恒安公司承担。事实与理由：一、案涉租赁合同明确约定租期于2021年3月16日届满。提前解除案涉租赁合同系恒安公司单方意思表示，汤关珍有权选择是否同意解除而非必须同意。一审法院以承租方搬离、空置租赁房屋作为认定租赁合同解除的理由，认定汤关珍与恒安公司2019年3月17日签订的《房屋出租协议》于2020年8月16日解除，违背了当事人意思自治，违法剥夺了汤关珍期限利益。二、汤关珍已按约履行《房屋出租协议》。在恒安公司提出提前解除双方《房屋出租协议》意向后，汤关珍仅要求恒安公司对租赁期间毁损物品进行修缮恢复原状或赔偿损失。《房屋出租协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反现行法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，汤关珍、恒安公司均应按约履行合同义务。故请求撤销一审判决，依法予以改判。恒安公司辩称，一、王连志在签订合同时多次告知房东，2021年1月要退租，并且提前三个月告知房东，只是双方未办理交接，房东没有接收是因为房屋物品损环。汤关珍对恒安公司于2021年1月搬离房屋是知情的，恒安公司已多缴纳3个月房租。恒安公司认为2020年3月17日至2021年3月16日的房租不应由其承担。第二，就房屋损害问题，恒安公司同意赔偿，但对损失清单中的渗水部分不认可，渗水非人为造成。恒安公司与汤关珍律师签订有损失清单，对物品认可，对报价不认可。王连志未到庭参加诉讼，亦未发表书面陈述意见。汤关珍向一审法院起诉请求：1.判令王连志、恒安公司立即搬离位于成都市天府新区租赁房屋，并将前述租赁房屋返还给汤关珍；2.判令王连志、恒安公司向汤关珍支付拖欠的2020年3月17日至2021年3月16日期间的房屋租金29000元；3.判令王连志、恒安公司从2021年3月17日起，按29000元／年租金标准向汤关珍支付房屋占用费至租赁房屋实际交付之日止；4.判令王连志、恒安公司赔偿汤关珍租赁房屋内装饰装修及物品损失15482元。一审庭审中，汤关珍认可王连志签订合同是代表公司的行为，租赁合同的相对方是恒安公司，只要求恒安公司承担责任。一审法院认定事实：2018年3月17日，汤关珍（出租方、甲方）与恒安公司（承租方、乙方）、王连志（承租方、乙方）签订了《房屋出租协议》，约定：甲方将坐落于成都市天府新区房屋出租给乙方，从2018年3月17日起至2021年3月16日，有效期为三年。年租金29000元，缴租方式为半年支付一次计14500元，以后应在付款期末前7天支付。协议第四条约定，乙方无权将该房屋转租他人，并不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。第六条约定，乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。第七条约定，乙方必须遵守当地暂住区域的各项规章制度，办理各种相关证件，按时缴纳水、电、气、收视电话、物业管理费等费用。乙方交保证金1000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金，另水、电气底度为水00371吨，电5380.71度，气653方。第八条约定，若乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。第九条约定，甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿。如遇特殊原因，双方自行协商解除。汤关珍与王连志、恒安公司均在该协议尾部签字及盖章。协议签订后，汤关珍按照协议向王连志、恒安公司交付了案涉租赁房屋。王连志向汤关珍转账支付了保证金1000元，并陆续支付了从案涉房屋租赁之日起至2020年3月16日期间的租金。一审另查明，王连志曾与汤关珍儿媳廖新敏微信聊天记录载明：2020年3月25日，廖：“你们把房子恢复好了没有？没有就抓紧时间哟！我们准备出租啦！合同已经过期啦。”2020年3月26日，廖：“收到请回复延期一个月，4月16日前必须恢复好，耽误了我们租房，后面开始给你们算房租费，3月16日到4月16日这个月免费，响应国家政策免一个月房租疫情期间。”王：“你这个免租，都是合同结束以后的，没有任何实际意义，即便谈到免租，也是租期内。”廖：“你说啥子没有意义哦？那你把房子给我损坏了，比如说已搬走喽，我们下个月我们就可以正常出租，是不是我们就应该收房租费？正常的租房子都是租给你那个马上退给我，我就能正常使用，马上租给下一家，我是当中有费用的，你这样说我是没得费用的。你们合同是到3月16日为止，但是你在这个期内你都没有正常的把房子交给我，你把房子损坏了，没有给我恢复好，这个期间是你们的费用，这是你自己的费用。我给你免是因为这次疫情期间到处他们都在免房租，免一个月，我也还是给你免一个月，你还说没有意义。我把房子完整的交给你，租给你用，你应该完整的交给我，我能正常使用，这种才算合同结束，你交给我，已经被你损坏的没法说了，简直坏成啥样子了，全部都烂完了，更别说了，下水道堵成啥样子，脏成啥样子，你自己心里明白，你给我损坏成这个样子，你不可能不给我恢复你就拿给我了撒，你还给我算，合同结束永远不可能撒，你只有恢复好为止才算合同结束。你居然在那个合同期间你都没有恢复好，没有还给我，在后期本来是要给你算费用的，我说给你免一个月，还说没意义。那我也无语了，反正你尽快给我恢复好，如果不恢复好的话，时间耽搁，我们反正要算费用，到时候那就只有法庭上见了。”2020年3月31日，廖：“请问房子在恢复没有，什么时候恢复好，我们等到在，要出租。”2020年4月9日，廖：“我想问谭家沟的房子在弄没了？时间抓紧点，明天我去谭家沟看你们在弄没有。”2020年4月19日，廖：“房子在弄没有？时间抓紧点，今天又有打电话租房子，拖下去，后面是要给你们算房租的。”2020年8月16日，汤关珍委托代理人梁元与王曾签订《天府新区xx号出租房物品损失清单》（以下简称《物品损失清单》），确认了案涉租赁房屋中的物品设备损失情况，但签订该清单时王曾未取得恒安公司的授权。一审再查明，2021年3月10日，汤关珍向一审法院申请对案涉房屋内的物品损失及恢复原状费用进行司法鉴定。一审庭审中，汤关珍针对案涉房屋的物品损失提出两种方案：1.由恒安公司进行维护，汤关珍进行验收；2.双方商定价格，由汤关珍负责维修。一审庭审中，汤关珍同意在水电费结清的情况下，在诉讼请求中抵扣保证金1000元。一审法院认为，汤关珍与王连志、恒安公司签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行义务。针对本案事实，一审法院认为本案的争议焦点为：1.恒安公司是否应当支付2020年3月17日至2021年3月16日期间的房屋租金和2020年3月17日之后的占用费；2.汤关珍主张的房屋内物品损失的金额是否合理。现分述如下：关于汤关珍要求恒安公司立即搬离并返还案涉租赁房屋。恒安公司实际已搬离案涉房屋，双方曾因物品损失未能确定故未办理交接。而一审法院于庭审后电话联系汤关珍的委托诉讼代理人，其表示恒安公司已向汤关珍交付了案涉租赁房屋的水电气卡及房门钥匙，一审法院对此予以确认，故不再处理汤关珍的该项诉讼请求。关于汤关珍主张的房屋租金。汤关珍与王连志、恒安公司签订的《房屋出租协议》的租赁期限自2018年3月17日起至2021年3月16日止，恒安公司陈述其已于2020年1月1日搬离并提前告知汤关珍退租，但恒安公司并未提交证据证明其曾书面或口头向汤关珍表示提前退租，亦未举证证明双方曾对提前退租事宜达成了一致协议。而汤关珍与恒安公司曾于2020年8月16日已对案涉房屋的物品损失进行了清点确认，因赔偿金额未达成一致故而未办理交接。一审法院认为，汤关珍此时知道且应当知道恒安公司已搬离案涉房屋，恒安公司以其搬离行为表示其不再履行合同，故一审法院确认案涉协议已于2020年8月16日解除，恒安公司应当向汤关珍支付协议解除前的房屋租金即2020年3月17日至2020年8月16日期间的租金12083元。关于房屋占用费。2020年8月16日，双方已就房屋内的物品损坏情况进行清点并确认，仅对物品损坏价格未能达成一致意见。汤关珍有权收回房屋，并采取积极措施防止损失的扩大，但汤关珍并未采取措施防止损失扩大，出租人在明知承租人已经不可能继续履行合同的情况下，对于闲置有过错的，不得就扩大的损失要求赔偿，故一审法院对2020年8月17日后的扩大损失不予支持。关于物品损失。汤关珍按照协议约定向王连志、恒安公司交付了房屋，恒安公司应当按照协议约定爱护房内设施，对损坏的设备物品应及时维修。恒安公司在使用案涉房屋期间，造成屋内原有设施物品不同程度的损坏或遗失，应承担赔偿责任。恒安公司在一审庭审中认可房屋在租赁期间产生了一定损耗，并同意予以赔偿，但认为汤关珍主张的损失报价过高，其预估金额为10000元-12000元。一审法院于庭审后联系汤关珍的委托诉讼代理人，其表示同意按12000元确定物品损失。一审法院认为，汤关珍在本案审理过程中提出了对物品损失的鉴定申请，但其在一审庭审中亦给出了物品损失的协商方案，现汤关珍同意按12000元确定物品损失，系其自身对权利的处分，一审法院对此予以认可，故对其鉴定申请不再处理，一审法院确认其物品损失为12000元。对于水电费，王连志表示水电费系预付，不存在欠费的问题。汤关珍则表示双方未对水电费进行确认。一审法院认为，汤关珍并未提交证据证明恒安公司存在欠付水电费的情形，现亦无法核实水电度数，故一审法院对水电费不予处理。对于保证金，汤关珍认可恒安公司交付了保证金1000元，现案涉协议已经解除，应当予以退还，汤关珍在一审庭审中同意在本案诉讼请求中抵扣保证金，一审法院对此予以确认，在恒安公司应当支付的租金中进行抵扣。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、恒安公司于判决生效起十日内向汤关珍支付租金11083元；二、恒安公司于判决生效起十日内向汤关珍支付物品损失费12000元；三、驳回汤关珍的其他诉讼请求。一审案件受理费81元，由恒安公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，经本院询问，恒安公司陈述：在签订《物品损失清单》当天，汤关珍针对案涉房屋的物品损失提出了两种解决方案，该两种解决方案与汤关珍在一审提出的两种解决方案一致，恒安公司工作人员王曾在当天因权限问题未明确答复汤关珍选择何种方案，直至签订《物品损失清单》两、三个星期后才答复汤关珍，表示不同意该两种方案。汤关珍的有关陈述与恒安公司基本一致。本院认为，本案的主要争议焦点在于恒安公司是否应向汤关珍支付2020年8月17日至2021年3月16日期间的房屋占用费。案涉《房屋出租协议》约定恒安公司退房时应保证设施家具、家电无损坏，恒安公司与汤关珍于2020年8月16日签订了《物品损失清单》，由此可见双方当时均有解除意思，一审确认合同于当日解除并无不当。但从双方在二审所作的陈述来看，汤关珍在签订《物品损失清单》当日就物品损失提出了两种处理方案，即由恒安公司自行维修至汤关珍验收或由恒安公司承担维修费用，因恒安公司工作人员未能明确答复汤关珍，故当时存在由恒安公司自行维修的可能性，不宜苛求汤关珍在签订《物品损失清单》的次日即收回房屋以防止损失的扩大，故一审将房屋占用费计算截止于《物品损失清单》签订当日（2020年8月16日）有所不当，本院予以纠正。根据恒安公司和汤关珍的陈述，恒安公司在《物品损失清单》签订后两、三个星期后（恒安公司陈述为两、三个星期后，汤关珍陈述为十五日后）明确拒绝了汤关珍提出的解决方案，此时已不存在恒安公司继续维修的可能，汤关珍应当在此之后的合理期限内及时收回房屋以防止损失的扩大，故本院根据恒安公司具体答复的时间以及合理期限的考虑，将房屋占用费计算至2020年9月16日。综上，汤关珍的上诉请求部分成立。一审认定事实基本清楚，因双方在二审作出了新的陈述，本院对一审判决的部分结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初195号民事判决第二项，即“北京恒安卫士保安服务有限公司于本判决生效起十日内向汤关珍支付物品损失费12000元”；二、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初195号民事判决第三项，即“驳回汤关珍的其他诉讼请求”；三、变更四川天府新区成都片区人民法院（2021）川0192民初195号民事判决第一项“北京恒安卫士保安服务有限公司于本判决生效起十日内向汤关珍支付租金11083元”为“北京恒安卫士保安服务有限公司于本判决生效起十日内向汤关珍支付租金13500元”；四、驳回汤关珍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81元，由恒安公司负担。二审案件受理费248元（汤关珍预交525元），由汤关珍负担215元，由恒安公司负担33元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年八月一日书记员 袁 敬