江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3659号上诉人（原审被告）：帅兰兰，女，1985年6月4日生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：赵翔，男，1987年2月7日生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，系帅兰兰丈夫。被上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320200682162364E,住所地江苏省无锡市中山路531号。负责人：LUKEPETERMOFFAT，该公司总经理。委托诉讼代理人：高崇德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹菊婷，江苏锡海律师事务所律师。上诉人帅兰兰因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服为无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初11170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅兰兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.物业公司的物业管理工作完全没有达到物业协议约定的标准，小区存在设施老旧损坏无人修理、绿植草皮大面积死亡无人管理、车辆停放混乱无人疏导、群租房泛滥等情形，物业公司已经构成违约。2.一审法院未安排其对物业公司提交电梯定期检验报告及问题整改汇总表等新证据进行质证即直接认定，程序违法。物业公司辩称，1.关于绿植草皮的问题，帅兰兰向一审法院提交的照片是冬季植物因季节气候的原因显示出来的自然状态，事实上在开春后这些植物也已经重新生长。2.关于车辆管理的问题，因为整个小区的车位三区跟四区还正在建设当中，车位还没有完全配备齐，开发商也与业主就相关的停车过渡进行商议，提供了一些解决方案，其作为物业也提供了相关的协助。3.关于群租房的问题，物业公司并无强制进门检查的权利，其作为物业公司配合社区以及片区民警进行检查群租房的义务，已是履行了相应的管理义务。物业公司向一审法院起诉请求：判令帅兰兰立即支付2018年8月1日-2020年7月31日期间的物业13212.82元，按照合同约定已产生违约金27730.41元(以欠缴物业费为基数，逾期一日按照千分之三计算违约金，违约金计算截止至2020年12月31日)。一审法院认定事实：016年5月17日，帅兰兰与案外人保利达地产（无锡）有限公司签订商品房买卖合同，由帅兰兰购买无锡市江湾花园19-602号房屋，建筑面积193.17平方米。同日，帅兰兰与物业公司签订前期物业管理服务协议（以下简称物业合同），约定物业费2.85元每月每平方米，并对物业管理服务内容进行了约定，包括房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序和车辆停放秩序的管理，协助物业服务区域内的安全防范工作，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他与物业管理有关的工作，房屋装饰装修管理等方面。同时物业公司就物业管理服务质量九个方面进行了明确。业主不按约定标准和时间支付物业费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三的标准缴纳违约金，业主交纳费用时间为通知交房之日的次月，每次交纳费用时间为每个交费期开始前一个月交纳。诉讼中，物业公司将违约金的计算标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。上述事实，有商品房买卖合同、物业合同、律师函、电梯定期检验报告、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。帅兰兰未按约交纳物业费用，应当补交物业费并承担相应的违约责任。关于帅兰兰抗辩物业公司对小区物业管理服务内容不符合相关标准。该院认为物业公司的物业服务管理涉及小区的十多个方方面面，事无巨细，即使物业公司在履行过程中存在服务瑕疵，业主就以不满意不交物业费，这将导致小区物业服务管理的恶性循环，且现物业公司亦向法庭提供了电梯定期检验报告、问题整改汇总表，表明物业公司以积极的态度面对业主的合理意见和建议。故帅兰兰抗辩必须经其验收后才支付物业费的抗辩理由，并未经过双方约定，帅兰兰验收物业公司管理服务并非其缴纳物业费的前提条件，且物业公司在履行过程中的部分瑕疵均已进行整改或在整改中，并未达到根本性违反物业合同的情形。关于案涉小区房屋租赁问题，系江湾花园小区其他不动产所有权人对其名下不动产的处分，如相关房屋确实涉及群租，帅兰兰可向物业公司或者有关单位反映情况，依法予以处理。根据相关规定，普通住宅前日物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。目前江湾花园小区物业费收费标准为2.85元每月每平方米，根据物业公司表示，该2.85元中的1.95元系公共服务费、0.5元系公共水电分摊费、0.4元系电梯使用费。而本市普通住宅物业服务等级六级服务标准收费2.10元每月每平方米、七级服务标准收费2.50元每月每平方米，该2.10元、2.50元并不包含水电分摊费用及电梯运行维护费。故帅兰兰抗辩物业公司收取的物业费超过最高限额缺乏事实与法律依据。综上，帅兰兰的抗辩理由不成立，帅兰兰应当按照约定支付物业费并支付相应的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：帅兰兰应于判决发生法律效力之日起十日内支付服务公司物业费13212.82元（自2018年8月1日起至2020年7月31日）及违约金（以2752.67为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以2752.67元为基数，自2019年8月20日起至2020年12月31日止；以6606.41元为基数，自2020年1月1日起至2020年12月31日止；以3853.74元为基数，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，均按照2020年12月16日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。一审案件受理费824元，减半收取计412元，由帅兰兰负担。本院经二审审理对一审查明的事实依法予以确认。二审中，帅兰兰提供一下证据：1.无锡市梁溪区市场监督管理局出具的锡溪市监字（2019）第038号行政处罚决定书，显示物业公司使用不合格电梯违法。2.拍摄于2021年7月13日的小区照片，和其一审提交的照片系是在一样的位置，照片显示小区的绿植依然是处于草坪大面积死亡的状态，且车辆依然是处于无序停放的状态。上述证据均证明物业公司在履行合同期间未尽到管理设备以及安全的义务，构成了违约。物业公司质证称，1.行政处罚当中的电梯问题并非因为物业管理产生的问题，处罚系因小区一名业主要运送物品，在物业公司不知情的情况下，强烈要求电梯维保公司临时将年检停启的电梯开启运行，随即发生了业主向相关部门投诉，导致产生了上述行政处罚。物业公司在电梯管理方面有相应的检验合格证，而且是有电梯维保合同。2.拍的草坪照片是在树荫下，是雨水的问题导致，树荫下的生长的部分与旁边正常生长的是有区别的，旁边显示秃掉的部分是上周修剪过的。补充一点，物业日常管理系动态的过程，是不断发现问题，改善问题，解决问题的过程在提供物业服务的过程，不可能做到完美无瑕或者毫无瑕疵。本院认为，帅兰兰与物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效。双方均应按约履行各自的义务。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，虽然帅兰兰提供了行政处罚决定书及照片预证明物业公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，帅兰兰提供的证据不足以证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵。即使存在帅兰兰所称的那些问题，也仅仅是在服务的某些环节、个别区域服务不到位，并不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵。综上，帅兰兰拒付物业费，缺乏法律依据，其应当按照物业服务合同约定的物业费标准向物业公司支付物业费。综上，帅兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人帅兰兰负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年八月十二日书记员  刘 滢