北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5981号上诉人（原审被告）：博雅燕园（北京）物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张文宁，执行董事。委托代理人：黎存存，北京同钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京曼悦空间体育发展有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路116号D座13层1605-2。法定代表人：向阳，总经理。上诉人博雅燕园（北京）物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人北京曼悦空间体育发展有限公司（以下简称体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初29867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项，发回重审或者依法改判物业公司不为体育公司减免租金43533元。事实与理由：1.体育公司从2019年12月25日至今一直未按时足额交纳租金及相关费用，一审中体育公司也当庭表示并无租金减免的合同依据；同时按照《北京市海淀区人民政府关于印发本区落实北京市促防疫稳增长政策加大力度支持企业稳定发展若干措施的通知》第2条第4款第1项、《2020年海淀区孵化机构房租奖励专项申报指南》第2条第3款的规定，物业公司出租的房屋所有权并非国有性质，而是集体所有制房产，不属于可以减免房租的房产范围，不具备减免租金的条件；同时，一审判决减免租金没有具体期间。2.园区进行扫码登记等防疫措施并非是对园区的关闭，不能认定为体育公司不能经营的依据；体育公司并未举证证明其确实有损失，其损失和物业公司的管理有因果关系。法律对疫情是否影响租金减免没有规定，那么体育公司要求因疫情而减少租金没有法律依据，一审判决减免租金的认定属于基本事实不清。3.双方在签订《嘉豪国际中心入住合同》的当天补充签订了《专项支持补充协议》，将原本约定的租金价格每平米每天9元，变更为每平米每天7元，已经是物业公司对于房屋租金给予了一次减免，现体育公司不应当再次要求减免租金。4.按照《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第1条第5款的规定，体育公司属于文化企业，如果享受疫情期间租金的减免，要通过房租通政策申请房租补贴，而不是向物业公司提出房租减免。体育公司辩称，同意一审判决，不同意物业公司的上诉请求及理由。体育公司向一审法院起诉请求：1.判令减免体育公司2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金，2020年6月15日至2020年7月31日的供冷费、2020年2月16日至2020年7月31日的公摊水费；2.判令免除体育公司因未缴纳2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金、2020年6月15日至2020年9月15日的供冷费、2020年2月16日至2020年7月31日的公摊水费以及未及时缴纳2020年1月、8至12月房屋租金所产生的滞纳金；3.如经法院判决确认体育公司仍需缴纳部分房屋租金、供冷费、公摊水费，请求法院判令从体育公司依据《嘉豪国际中心入住合同》已向物业公司缴纳的押金175344.54元中抵扣。4.判令体育公司临时租赁嘉园国际中心A座D座的租金共计2250元由物业公司承担；5.判令本案诉讼费由物业公司承担。一审法院认定事实如下：2019年9月10日，物业公司作为出租人（甲方）与体育公司作为承租人（乙方）签订《嘉豪国际中心入住合同》以及《专项支持补充协议》（以下简称合同），约定甲方将位于北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心C座9层917室（以下简称涉案房屋，建筑面积103.65平方米）出租给乙方作为办公使用。租期自2019年10月1日至2021年9月30日；约定房租为7元每天每平米。合同签订后，物业公司将涉案房屋交付给体育公司。庭审中，体育公司主张要求减免2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金，理由如下：一、体育公司从事的经营业态为健身房这一服务行业，所受新冠肺炎疫情影响较大，无法正常经营；二、物业公司在北京市下调疫情防控等级以后继续对涉案房屋所在大厦采取更为严格的人员准入措施，不准人员进入大厦，导致其无法继续经营。就上述政策，体育公司提供了录音、照片、微信聊天记录予以证明。对此，物业公司不予认可，并主张在疫情期间通过相关核验登记手续，是允许人员进入大厦的，并未采取更加严格的防疫措施。庭审中，体育公司主张其要求减免租金并未具有合同依据，而是依据不可抗力和公平原则。一审法院认为，物业公司与体育公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。本案争议焦点在于物业公司是否应当对体育公司减免租金。体育公司在庭审中明确表示并无租金减免的合同依据，故法院从是否具有法律依据予以考虑减免。根据现行租赁合同的相关法律规定，承租人可在维修租赁物影响承租人使用时、第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益时、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损灭失时要求出租人减少租金，对于疫情影响下是否减免租金，并未予以明确规定，但是肯定的是，法律允许承租人提出减少租金的请求，故本案中，从诉讼请求的形式上来看，体育公司要求提出减免租金这一诉讼请求并无不当。本案中，由于新冠疫情影响导致体育公司的经营确实存在经营困难，不利于合同目的实现，如果要求体育公司按照原租赁合同支付租金确实对其明显不公平，故体育公司可以要求减免疫情期间的租金。但考虑物业公司因为新冠肺炎疫情确实也面临着租金损失，故平衡双方利益考量，根据公平原则，法院认定涉案期间的租金由体育公司与物业公司共同负担为宜。至于负担数额，法院根据查明事实，着重考虑到体育公司的经营业态酌情予以判定。至于体育公司主张因物业公司采取过于严格的疫情防控措施致使其无法正常经营，因体育公司提供的证据不足以证明其上述主张成立，故法院不予采信。至于体育公司提出减免供冷费、公摊水费的诉讼请求，因考虑到该项费用的公共性，不宜减免，故法院不予支持。至于体育公司提出的要求减免因未及时交纳租金、供冷费、公摊水费所产生的滞纳金，法院考虑到滞纳金产生与否涉及到违约行为的认定，而在本案中物业公司并未提起反诉要求确认体育公司具有违约行为，故法院不宜在本案处理体育公司是否具有违约事宜以及违约责任问题，故对体育公司提出的该项诉讼请求，法院不予支持。至于体育公司提出用押金抵扣房租租金等费用的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。至于体育公司提出要求物业公司承担另行租赁房屋的损失，无事实与法律依据，法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决：一、博雅燕园（北京）物业管理有限公司于本判决生效后七日内为北京曼悦空间体育发展有限公司减免租金43533元；二、驳回北京曼悦空间体育发展有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，二审中双方当事人均确认体育公司尚未支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的房屋租金。本院认为，由于新冠疫情的影响，体育公司确实存在经营困难，不利于合同目的实现，如果要求体育公司按照原租赁合同支付租金确实对其明显不公平，故体育公司可以要求减免疫情期间的租金。但考虑物业公司因为新冠肺炎疫情确实也面临着租金损失，故平衡双方利益考量，根据公平原则，一审法院认定涉案期间的租金由体育公司与物业公司共同负担并无不当，本院对此予以确认。同时，针对物业公司在本案中提交的相关行政部门出具的若干文件，本院认为相关行政部门在应对新型冠状病毒肺炎疫情期间，并未禁止而是积极鼓励为集体产权房产的租户减免房屋租金。因此，体育公司一审起诉主张要求减免2020年2月1日至2020年7月31日期间181天的房屋租金，一审法院基于上述原因，酌情扣减上述期间60天的房屋租金43533元并无不当，本院予以确认。但是在双方当事人均确认体育公司尚未支付2020年2月1日至2020年7月31日期间房屋租金的情况下，一审判决主文第一项表述不当，本院对此予以纠正。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但表述有误，本院对此予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初29867号民事判决；二、博雅燕园（北京）物业管理有限公司为北京曼悦空间体育发展有限公司减免2020年2月1日至2020年7月31日期间租金43533元；三、驳回北京曼悦空间体育发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3900元，由北京曼悦空间体育发展有限公司负担1300元，由博雅燕园（北京）物业管理有限公司负担2600元。二审案件受理费888元，由博雅燕园（北京）物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  王丽蕊审 判 员  吴博文二〇二一年八月三十一日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊