江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终5101号上诉人（原审原告）：周凤仙，女，1963年7月10日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：姜为群，江苏名扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高嘉阳，男，1995年2月27日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：邵春杏，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈晖，男，1994年9月25日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：沈峻辉，男，1991年2月7日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：张劲柏，江苏立洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芮佩，男，1994年11月23日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：蒋军，男，1993年2月8日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：洑苏翔，江苏晔楷律师事务所律师。上诉人周凤仙因与被上诉人高嘉阳、沈晖、沈峻辉、芮佩、蒋军房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周凤仙上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决遗漏了高嘉阳、沈晖、沈峻辉、芮佩、蒋军应该返还周凤仙的款项。沈峻辉收取了高嘉阳的购房款后，最后交付给蒋军款项457558元是错误的。在周凤仙购买蒋军的案涉房屋时，购房价为2168000万元，周凤仙当时支付了购房款80万元，并归还了23个月的贷款本金4万元，现案涉房屋以203万元出售给高嘉阳，二次卖房价格与周凤仙购房价格之间相差13.8万元。周凤仙和高嘉阳的购房合同约定，周凤仙承担中介费、契税、个人所得税及物业费共计75045元，最终高嘉阳等需支付给周凤仙的购房款金额应为626955元(840000-138000-75045)，请二审法院查明事实后进行改判。二、高嘉阳、沈晖、沈峻辉、芮佩对蒋军返还周凤仙的购房款承担连带责任。高嘉阳在没得到周凤仙许可的情况下将购房款支付给中介沈峻辉、沈晖及芮佩，而三个中介也是在未取得周凤仙任何授权的情况下，擅自为蒋军归还个人借款、为蒋军支付与案涉房屋买卖无关的中介费，并将剩余购房款交付给蒋军，上述行为严重侵害了周凤仙的合法权益，故应该对蒋军返还款项承担连带责任。高嘉阳辩称，我方已向房屋产权人付清款项，合同中并未约定购房款只能支付给周凤仙，一审中周凤仙要求我方承担共同责任，现又要求承担连带责任，明显是对原审诉讼请求的变更。另外，周凤仙的代理人在一审中也认可返还的金额为457558元。因此周凤仙的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。沈峻辉辩称：一、周凤仙将第一次买卖合同的相关数额，以及相关的事实理由作为其上诉的理由，但又认为第一次买卖合同与本案没有关联性。本案应该审理的是第二次买卖合同过程当中相关情形，457558元也是周凤仙在一审时予以认可的数额。因此不存在遗漏款项的问题。二、对于周凤仙要求沈峻辉承担连带责任，缺乏相应的事实。沈峻辉在整个房屋买卖过程合同过程中，未非法得利，也无任何过错行为，故不应承担相关责任。综上，周凤仙的上诉缺乏相应的事实和法律依据，应该予以驳回。蒋军辩称，一、周凤仙在一审中已经认可的蒋军应当返还的购房款余款是457558元。二、周凤仙与高嘉阳之间买卖合同价款的高低与蒋军与周凤仙之间的买卖成交价无关。三、蒋军与周凤仙之间的房屋买卖价价格是216.8万元，所有费用扣除后，蒋军目前房款中剩余457558元需要退还给周凤仙，我方已经另案起诉要求周凤仙承担违约责任。沈晖、芮佩未作辩称。周凤仙向一审法院起诉请求：一、判令高嘉阳、沈晖、沈峻辉、芮佩、蒋军立即支付周凤仙溧阳市华府晶园x幢x单元x室房屋购房款632000元；二、高嘉阳、沈晖、沈峻辉、芮佩、蒋军承担本案诉讼费用。一审法院查明：2018年7月6日，蒋军将华府晶园x幢x单元x室房屋以2168000元的价格出售给周凤仙，并于当天交付购房款80万元。该协议上约定，对其余房款由周凤仙代蒋军归还贷款形式逐步支付，房契税发票等满两年贷款，贷款批下后付清全部房款。合同订立后，蒋军就把房屋交付给周凤仙，周凤仙也已经入住。后因周凤仙因资金周转需要，要将该房屋继续出卖。2020年5月4日，周凤仙与蒋军通过沈晖、沈峻辉、芮佩等房屋中介作为共同的甲方和高嘉阳订立《房屋买卖协议》，将溧阳市华府晶园x幢x单元x室房以人民币203万元的价格卖给高嘉阳。高嘉阳向蒋军付清了全部203万房款。对于应当退给周凤仙部分的房款，在扣除银行贷款、中介费、税收等费用后余款457558元，由沈峻辉于2020年5月11日交给蒋军。因周凤仙与各当事人就退还的具体数额认识上有出入，蒋军一直没有将款退还周凤仙。周凤仙认为其权益受到损害，要求各当事人承担退还义务。上述事实由蒋军订立的两份房屋买卖协议、蒋军的收据、各当事人陈述等证据随卷佐证。一审法院认为，蒋军作为溧阳市华府晶园x幢x单元x室房屋的所有权人先后分别与周凤仙、高嘉阳订立两份《房屋买卖协议》，收取周凤仙80万元房款后又收取了高嘉阳的203万元的房款，蒋军对于多收取房款没有法律依据，应当予以返还给周凤仙。对于返还的具体数额，周凤仙也认可以其实际收到的款额为限，该院予以确认。高嘉阳与共同的甲方蒋军和周凤仙订立房屋买卖合同并将房款全部支付给蒋军符合约定，其没有退还周凤仙房款的义务。沈晖、沈峻辉、芮佩作为房屋买卖中介在没有特别约定情形下对合同双方权利义务不承担责任。沈峻辉将多收房款交合同权利人不存在过错，不承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：蒋军于判决生效之日起十日内返还周凤仙人民币457558元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10120元，减半收取5060元（已由周凤仙预交），由蒋军负担3663元，周凤仙负担1397元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2018年7月6日，蒋军（供方、甲方）与周凤仙（订方、乙方）签订的《房屋买卖协议书》明确约定，甲方承担中介费，过户费由乙方承担（个税、契税、工本费），乙方付定金时的同时，甲、乙双方必须付清中介费1.5%和介绍费。2020年5月4日蒋军（甲方）与高嘉阳（乙方）签订的《房屋买卖协议书》明确约定，甲方承担个税及乙方契税、工本费。经查阅一审卷宗，询问双方当事人，本院还查明：一审中沈峻辉提供清单一份，载明，1.还款金额：替蒋军还房贷1116402元；替蒋军还二抵贷款利息275000元；替蒋军还个人借款36000元；以上总计1427402元。2.产生的费用：①蒋军支付给黄祺超中介费4万元；②周凤仙支付给沈晖、沈峻辉、芮佩中介费4万元；③借款费用3万元；④契税23262.62元；⑤个税7198.01元；⑥物业费4584.8元；以上总计145045.43元。3.剩余金额：成交价格203万元-1427402元-145045.43元=457552.57元。一审庭审中，沈峻辉还陈述，因为归还房贷以及抵押的借款需要资金周转，当时蒋军认可支付3万元的资金周转费用，剩余的款项457552.57元都已经给付了蒋军，并出具了收条。蒋军对剩余房款457552.57元无异议，该款项周凤仙也是认可的，当时都是口头承诺的；对203万元房款与457552.57元之间的差价支付都是认可的，是让沈峻辉帮其付的。一审庭审中，周凤仙称要求高嘉阳、沈晖、沈峻辉、芮佩、蒋军返还剩余房款457552.57元，具体由来是庭审中对过账了。二审中，周凤仙明确表示放弃对沈晖、沈峻辉、芮佩的主张。周凤仙称除向蒋军支付房款80万元外，还替蒋军归还房贷4万元。对此蒋军予以认可，但认为4万元的还贷期限是2018年7月-2019年12月，在此期间周凤仙已住在案涉房屋内，故该期间的贷款本应由周凤仙承担，不能再将归还的贷款作为其支出的总金额。又查明：2020年11月16日，溧阳市人民法院立案受理了蒋军诉周凤仙、第三人姜梦杰房屋买卖合同纠纷一案，蒋军起诉要求周凤仙支付补偿款32000元，并承担违约金433600元。本院认为：案涉房屋由蒋军以2168000元出卖给周凤仙，周凤仙支付首付款80万元后因资金问题将该房屋继续出卖，后蒋军将该房屋以203万元的价格卖给高嘉阳，现高嘉阳支付了全部购房款，房屋已登记在高嘉阳名下。因案涉房屋已转卖给高嘉阳，周凤仙与蒋军的房屋买卖合同未实际履行，蒋军理应向周凤仙返还多收的购房款。第一，本案周凤仙购买案涉房屋除支付首付款80万元外，还替蒋军归还房贷4万元，该4万元系购买房屋的支出费用，同样高嘉阳替蒋军归还贷款1116402元亦计算在购房款203万之内，因此应认定周凤仙为购买案涉房屋共支出84万元。第二，蒋军主张按购房款203万元扣除各项费用后实际剩余的金额作为向周凤仙返还的金额，该主张无计算依据。沈峻辉提供的清单只能证明203万元房款具体支付的项目和剩余的金额，其中扣除的费用包含有周凤仙已支付的中介费、归还蒋军的个人借款等，与蒋军与高嘉阳之间的房屋买卖无关联性。周凤仙一审中虽对蒋军主张返还的金额予以确认，但二审有足够的理由予以推翻，故对蒋军认为应向周凤仙返还购房款457552.57元的主张，本院不予采信。第三，由于周凤仙的原因导致其与蒋军的合同不能履行，案涉房屋以低于原价138000元的价格转卖高嘉阳，该138000元的价款损失应由周凤仙承担。由于案涉房屋的转卖，蒋军根据合同约定承担的房屋个税7198.01元和契税23262.62元，以及产生的中介费4万元和物业费4584.8元，同样应由周凤仙承担。综合以上三点，扣除周凤仙应承担的相应费用，蒋军应向周凤仙返还购房款626954.57元（84万元-138000元-7198.01元-23262.62元-4万元-4584.8元）。因周凤仙二审推翻其自认，导致一审判决不当，应予以纠正，但二审的诉讼费仍应由周凤仙负担。本案中，高嘉阳作为购房人，并未收取周凤仙的购房款，周凤仙要求其返还购房款无事实和法律依据，本院不予支持。另，蒋军已另案起诉周凤仙要求其承担违约责任，故本案对周凤仙的违约责任不作认定。综上，周凤仙的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决查明事实清楚，由于二审出现新情况，导致判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5081号民事判决；二、蒋军于本判决生效之日起十日内向周凤仙返还购房款626954.57元。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10120元，由周凤仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年八月二十七日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋