广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2605号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路55号410-411房。法定代表人：程家森。委托诉讼代理人：刘燕珍，女，1989年2月10日出生，汉族，住广东省连平县，系公司职员。。委托诉讼代理人：李伟健，男，1991年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司职员。被告：万银珠，女，1967年1月27日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。原告佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告万银珠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人刘燕珍到庭参加诉讼，被告万银珠经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年5月至2021年6月的物业服务费3084.12元及违约金（以2020年5月至2021年6月每月拖欠的物业服务费219.58元为计算基数，每月物业服务费的违约金从次月1日起按日万分之五计至实际履行之日止）；2.被告支付给原告2020年5月至2021年6月的公摊水费1.02元、公摊电费222.74元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告已通过招投标向开发商取得物业管理服务权。2018年6月，被告购得位于佛山市高明区明国路77号佛山万科美的西江悦花园XXX房，建筑面积89.26平方米，实际交楼日期2020年4月27日。根据《万科美的西江悦花园前期物业服务合同》的约定，物业服务费按建筑面积计，高层住宅物业2.46元·平方米／月；每月物业服务费于每月15日前交费，从欠费月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期支付，应从逾期之日起每日按万分之五计付违约金。此外，小区公共水、电费用，按实分摊，于次月15日前交纳。自2020年5月至2021年6月，被告共拖欠住宅物业服务费3084.12元及违约金269.85元（按日万分之五，计至2021年6月30日）；还欠自2020年5月至2021年6月公摊水费1.02元、公摊电费222.74元。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。被告万银珠经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利，经核查，对原告所举证据均予以采信。本院经审理查明：2018年6月12日，被告与佛山市高明区融浩房地产有限公司（以下简称融浩公司）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，被告向融浩公司购买佛山市高明区明国路77号佛山万科美的西江悦花园XXX房，房屋预测建筑面积共89.26平方米；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等；融浩公司应当在2019年9月30日前向被告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，融浩公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达被告，被告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；交付商品房时，融浩公司应当出示满足约定交付条件的证明文件，融浩公司不能出示证明文件或出示的证明文件不齐全，被告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由融浩公司承担；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于被告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（1）如被告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或融浩公司书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，被告同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给被告（其余内容详见该合同）。融浩公司与原告万科物业公司于2017年9月1日签订了《前期物业服务合同》，双方约定，融浩公司委托万科物业公司对位于佛山市高明区荷城街道明国路77号佛山万科美的西江悦花园提供前期物业服务事宜，合同期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅按2.46元／月·平方米（含税，以上收费标准不含公摊水电费）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催缴）的交费时间缴纳物业费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因融浩公司原因尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由融浩公司交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳（其余内容详见该合同）。另查明：万科美的西江悦花园XX座工程于2019年6月5日竣工验收备案。2020年4月21日，融浩公司通过邮政快递向被告发出《商品房交付使用通知书》，通知被告所购商品房已竣工验收合格，具备了交付使用条件，请被告于2020年4月27日前至佛山万科西江悦物业服务中心办理交付手续，并提示被告注意：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间办理相关手续的，房屋损毁、灭失的风险及相关管理费用自本《商品房交付使用通知书》规定的交付使用之日起由买受人承担。被告于2021年5月26日办理了涉案房屋的不动产权利登记，登记的房屋建筑面积为89.26平方米。再查明：被告从2020年5月起没有交过涉案房屋的物业服务费，被告拖欠2020年5月至2021年6月的公摊水费1.02元和公摊电费222.74元。原告已经向被告催收了上述费用。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。融浩公司与原告万科物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（最高人民法院审判委员会于2009年4月20日通过）第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与被告之间已形成物业服务合同关系，被告应受上述合同约束。原告为被告提供了物业服务，被告应依约向原告缴纳物业服务费和水电公摊费用。被告逾期缴纳相应费用的行为已构成违约。另外，根据被告与融浩公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案房屋的最后交付时间是2020年4月27日，原告要求被告支付从2020年5月开始的物业服务费有合同依据。据此，被告依约应向原告支付2020年5月至2021年6月的物业服务费3074.11元[89.26平方米×2.46元×14个月]及2020年5月至2021年6月的公摊水费1.02元和公摊电费222.74元。对于原告的其余过高诉求，本院不予支持。关于违约金的问题。根据《前期物业服务合同》的约定，被告逾期支付物业服务费的，虽然原告有权要求被告每日按欠费总额的万分之五支付违约金，但是原告未能提供证据证实其损失，上述合同约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告应向原告支付的违约金如下：以2020年5月至2021年6月每月拖欠的物业服务费219.58元为计算基数，每月物业服务费的违约金从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告万银珠于本判决生效之日起十日内支付2020年5月至2021年6月的物业服务费3074.11元及2020年5月至2021年6月的公摊水费1.02元和公摊电费222.74元给原告佛山市万科物业服务有限公司；二、被告万银珠于本判决生效之日起十日内支付违约金（违约金的计算方式：以2020年5月至2021年6月每月拖欠的物业服务费219.58元为计算基数，每月物业服务费的违约金从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止）给原告佛山市万科物业服务有限公司；三、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市万科物业服务有限公司已预交），由被告万银珠负担。被告万银珠于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市万科物业服务有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年八月十一日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪