河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初3629号原告:李彩红，女，汉族，1991年10月7日生，住河南省周口市川汇区。委托代理人：刘文学，河南沙颖律师事务所律师。委托代理人：张欢，河南沙颖律师事务所（实习）律师。被告：郑州金泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：朱岩辉，系该公司总经理。被告：郑州金泰房地产开发有限公司周口分公司。负责人：李喜同，系该公司总经理。共同委托代理人：朱留涛，河南陈州律师事务所律师。共同委托代理人：李光辉，河南陈州律师事务所律师。原告李彩红诉被告郑州金泰房地产开发有限责任公司、郑州金泰房地产开发有限责任公司周口分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彩红的委托诉讼代理人刘文学、张欢，被告郑州金泰房地产开发有限责任公司、郑州金泰房地产开发有限责任公司周口分公司委托代理人朱留涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告间的商品房买卖合同，退还原告购房款770037元及暂定利息40530.32元(利息以770037元为基数，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月9日起至计算至清偿之日止)，共计810567.32元。2、判令被告支付原告违约金405430.32元(以770037元为基数，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月9日起计算至清偿之日止)，退还维修基金8474元，家装定金20000元，天然气、有线电视初装费2800元，共计71804.32元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李彩红与被告郑州金泰房地产开发有限责任公司(以下简称金泰公司)系商品房买卖合同关系，原告与被告于2019年9月9日签署了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于七一路南侧、大庆路西侧金泰王朝花园小区8#商住楼幢二单元12层1206号房。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定，其中第七条约定原告一次性支付购房款770037元，并于2019年9月9日支付到金泰公司指定账户，同时又支付维修基金8474元，家装定金20000元,天然气、有线电视初装费2800元。原告已经按照合同约定完整履行了自己作为一个买受人应尽的义务。根据合同第十一条的约定，金泰公司应于2020年6月30日前将房屋交付于原告使用，但至今未交付，金泰公司已经构成违约，按照房屋买卖合同第十二条的规定，被告金泰公司逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期基准利率给付利息,并支付违约金。然而经多次协商，双方不能达成一致意见,据此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郑州金泰房地产开发有限责任公司辩称：一、答辩人逾期交房系由于政府因疫情采取的防控措施，根据涉案商品房买卖合同“专业术语”部分第5条之约定，疫情及其防控措施属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，根据涉案商品房买卖合同第十二条之约定，如果答辩人系由于不可抗力原因导致逾期交房的，被答辩人无权以此为由要求解除合同并返还购房款。又根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条之规定，因不可抗力不能履行合同的，应当免除责任。因此被答辩人无权以答辩人逾期交房为由要求答辩人向其支付相应利息、违约金。（一）答辩人逾期交房系由于不可抗力，根据涉案商品房买卖合同第十二条之约定，如果答辩人系由于不可抗力原因导致逾期交房的，被答辩人无权以此为由要求解除合同并返还购房款及利息。根据被答辩人在《民事起诉状》中所述，其提出解除涉案商品房买卖合同，并要求答辩人返还购房款，及支付利息、违约金的请求权基础系商品房买卖合同第十二条之约定。但是根据该约定不可抗力可以阻却被答辩人依据该条款行使解除权。本案中，根据答辩人提交的证据所示，由于新冠疫情爆发及政府通知文件，要求答辩人停止施工，这一行为极大延误了正常的施工进度。虽然答辩人在后来恢复施工，但是由于疫情防控措施的原因，恢复施工也需要一段时间筹备，最终导致答辩人无法按照合同第十一条约定期限交房。（二）根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条之规定，因不可抗力不能履行合同的，应当免除责任。因此被答辩人无权以答辩人逾期交房为由要求答辩人向其支付相应利息、违约金，根据被答辩人在诉状所述，其要求支付购房款及利息，其理由就是被答辩人逾期交房，又未退还其购房款，因此占用了其这部分资金。对此答辩人认为被答辩人对利息及违约金的诉请没有事实，也没有依据，请贵院予以驳回。二、被答辩人要求解除商品房买卖合同的诉请未达到协议约定及法律规定的解除条件。根据合同第十二条约定，原告未书面通知被告解除合同，没有达到解除合同的构成要件，不应得到支持，本案中原告也不享有法定解除权，因合同是双方当事人自由意志的体现，除非出现根本违约情形，否则法律就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不能轻易解除合同。故原告诉请解除合同没有事实和法律依据，应驳回诉请。三、维修基金、家装定金、天然气及有线电视初装费均系基于购房行为产生独立法律关系，虽然与购房关联，但均属于房屋买卖合同关系之外不同法律关系，被答辩人应当另诉解决。四、本案涉案房屋即将于2021年6月30日交付，合同目的完全可以实现，并未实际损害被答辩人任何实际利益，且原告要求解除合同的诉请未达到协议约定及法律规定的解除条件，请贵院考虑疫情对于房产企业客观不利影响，驳回其诉请。被告郑州金泰房地产开发有限责任公司周口分公司答辩意见：同郑州金泰房地产开发有限责任公司答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月9日，原告与被告郑州金泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以770037元的价格购买被告开发建设的位于周口市川汇区房屋，付款方式为买受人于2019年9月9日前支付房屋全部价款，合同第十一条“交付时间和手续”约定，出卖人应当自2020年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1项中的比率）。（2）逾期超过60日后（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。上述《商品房买卖合同（预售）》已于2019年9月23日进行备案登记。合同签订当天，原告按约定支付全部购房款770037元，并支付家装定金20000元、天然气和有线电视初装费2840元及维修基金8474元，并由被告郑州金泰房地产开发有限责任公司周口分公司出具相应收据。另查明，原告曾于2021年1月3日到被告售楼部送达催告履行合同通知书，无人接收后采取本次诉讼方式。被告后于2021年7月8日通过中国邮政速递向原告送达《交房通知书》，载明将于2021年7月10日进行交付涉案房屋，交房日期为自2021年7月10日至2021年7月15日，原告予以拒收。再查明，2019年9月份，被告因政府部门对大气污染治理管控措施而停止施工的期间为2019年9月-2020年12月共计44天。另外，河南省自2020年1月25日因疫情防控启动一级应急响应,至2020年3月18日调整为二级应急响应，共计54天。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告已按约交付房款，被告未按约定的日期交付房屋系违约，应承担相应民事责任。被告辩称逾期交房系由于政府防尘管控及新冠疫情影响，属于不可抗力，应予以免责，不同意解除合同和返还购房款。本院认为，政府部门对大气污染治理及新冠疫情的管控措施等因素对被告建筑施工工期、劳动力回流、原材料供应等均有重大不利影响，又因被告向原告送达的《交房通知书》载明的交房日期为自2021年7月10日至2021年7月15日，原告未予接收，被告虽逾期交房构成违约,但涉案房屋符合交付条件，且不影响合同目的实现，根据被告逾期交房的原因、交付房屋的意愿和履行能力，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求的退还维修基金、家装定金及天然气、有线电视初装费，因系基于《商品房买卖合同（预售）》的解除，故该项诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告主张的违约金，因被告未按约交付房屋应向原告支付违约金，根据双方合同约定按日自交付期限届满之次日起支付全部房价款万分之0.5的违约金至实际交付之日止，原告认为合同约定违约金计算标准过低，请求以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算违约金以弥补违约损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，结合双方履行合同的情况、违约原因及可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告请求的违约金调整为以房款770037元为基数自2020年7月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际交付之日止，又因2020年1月25日河南省人民政府因新冠疫情启动一级应急响应，受政府防尘管控及新冠疫情措施影响导致停工，本院酌定相应扣减98天的违约天数为宜。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州金泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告李彩红支付逾期交房违约金，自2020年7月1日起以770037元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际交付房屋之日止（应再扣减98天违约天数）。二、驳回原告李彩红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6312元，由原告李彩红负担6012元，被告郑州金泰房地产开发有限责任公司、郑州金泰房地产开发有限责任公司周口分公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  付春旺二〇二一年八月十日书记员  靳一凡