广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终6672号上诉人（原审被告）：东莞市懒鸟商业管理有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道亨美社区红棉路东鸿大厦**商铺。统一社会信用代码：91441900MA4UMTG66K。法定代表人：钟彩柔。委托诉讼代理人：邓巨星，广东铭宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建鸣，男，1957年4月29日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。原审被告：钟离雨，男，1982年7月6日出生，汉族，住广东省紫金县。上诉人东莞市懒鸟商业管理有限公司（以下简称懒鸟公司）因与被上诉人张建鸣及原审被告钟离雨租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初18187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。懒鸟公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回张建鸣的诉请；2.本案受理费由张建鸣负担。事实与理由：首先，案涉租赁物未依法取得产权证，不满足出租要求，故案涉租赁合同为无效合同。其次，案涉租赁合同的履约主体是懒鸟公司和张建鸣，与钟离雨无关，故钟离雨并非适格被告。最后，懒鸟公司和张建鸣实际上已变更租金标准为8000元/月，张建鸣要求继续按12000元/月的标准计收租金，导致双方争议而暂停租金缴纳，懒鸟公司不存在违约行为，无需承担违约责任。被上诉人张建鸣辩称，第一，案涉租赁物已取得房地产权证，在一审时已作为证据提交。第二，钟离雨作为合同担保人，依法应承担相关合同责任。钟离雨没有上诉，懒鸟公司无权代钟离雨提出上诉主张。第三，合同已明确约定租金金额，双方未约定变更租金金额。既然懒鸟公司主张双方已经约定变更租金金额，应提供相关证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。张建鸣向一审法院起诉请求：1.解除张建鸣与懒鸟公司、钟离雨于2018年8月3日签订的《租赁合同》；2.懒鸟公司、钟离雨立即将租赁物东莞市南城区房屋返还给张建鸣；3.懒鸟公司、钟离雨立即向张建鸣支付租金（暂计至2019年12月31日的租金为204000元，后续租金按合同约定的标准计算至租赁物实际返还之日止）；4.张建鸣没收懒鸟公司、钟离雨押金10000元；5.本案诉讼费由懒鸟公司、钟离雨负担。一审法院认定事实：案涉租赁物于1998年3月30日取得房地产权证书（证号为粤房地证字第××号）。2018年8月3日，张建鸣与懒鸟公司、钟离雨签订《租赁合同》，其中张建鸣为出租方（甲方）、懒鸟公司为承租方（乙方）、钟离雨为承租方的担保人（丙方），约定：1.甲方将自有的座落在东莞市南城区房屋物业出租给乙方使用；2.租赁期为四年，由2018年8月1日至2022年7月31日；乙方自签约当日交付押金20000元；3.租金在2018年8月1日至2020年7月31日为每月12000元；在2020年8月1日至2022年7月31日期间为13200元；签约后，乙方即付甲方押金和1个月租金；以后每月15号前支付1个月租金给甲方，乙方不得拖欠或拒交租金，逾期15日不交租金给甲方，甲方有权单方面解除合同，并不退还押金；等等。合同下方甲方处签有张建鸣并纳印，乙方处加盖懒鸟公司公章并签有钟离雨及纳印，丙方处签有钟离雨并纳印。张建鸣主张合同签订后，张建鸣已将租赁物交付给懒鸟公司、钟离雨使用，懒鸟公司、钟离雨仅支付了押金10000元，从未支付过租金；至一审庭审之日，懒鸟公司、钟离雨已未经营案涉租赁物，但没有返还租赁物给张建鸣。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，懒鸟公司、钟离雨经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由懒鸟公司、钟离雨自行承担。张建鸣提交的所有证据的真实性，懒鸟公司、钟离雨未提出异议，亦未提交证据予以反驳，一审法院予以采信。因案涉租赁物已依法取得房地产权证，故张建鸣与懒鸟公司、钟离雨签订的《租赁合同》有效，一审法院予以确认。钟离雨在《租赁合同》的担保人处签名纳印，应对案涉债务承担连带清偿责任。案涉租赁物现已人去楼空，懒鸟公司、钟离雨也未提交证据证明已支付租金，懒鸟公司、钟离雨拖欠租金已构成违约，根据合同约定，张建鸣有权解除合同，故对张建鸣要求解除双方于2018年8月3日签订的《租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对张建鸣要求懒鸟公司、钟离雨返还租赁物（即位于东莞市南城区房屋）的诉请，一审法院予以支持。对于租金。张建鸣主张懒鸟公司、钟离雨从未支付过租金，懒鸟公司、钟离雨未提出异议，亦未提交支付凭证予以证明，故一审法院依法采信张建鸣的主张，并认定懒鸟公司、钟离雨应连带向张建鸣支付租金，其中2018年8月1日至2020年7月31日的租金12000元/月×24月=288000元；自2020年8月1日起按13200元/月的标准计算至租赁物实际返还之日止。对于押金。根据合同约定，懒鸟公司、钟离雨拖欠租金构成违约，押金不予退还，故张建鸣有权没收懒鸟公司、钟离雨已支付的押金10000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认张建鸣与懒鸟公司、钟离雨于2018年8月3日签订的《租赁合同》已解除；二、懒鸟公司、钟离雨于判决发生法律效力之日起三日内向张建鸣返还租赁物（地（地址为东莞市南城区房屋三、懒鸟公司、钟离雨于判决发生法律效力之日起三日内连带向张建鸣支付租金（截至2020年7月31日为288000元；自2020年8月1日起按13200元／月的标准计算至租赁物实际返还之日止）；四、张建鸣有权没收押金10000元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4510元，由懒鸟公司、钟离雨共同负担4510元。二审期间各方均未向本院提交证据材料。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人张建鸣系香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷。各方对一审法院适用内地法律处理案涉争议未提异议，本院依法予以确认。钟离雨对于一审判决未提出上诉，视为其认可一审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对懒鸟公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:案涉租赁合同的效力应当如何认定，以及懒鸟公司是否存在违约行为。首先，张建鸣在一审期间已向法院提交了案涉租赁物的房产证，懒鸟公司主张租赁合同无效，于法无据，本院依法不予支持。其次，案涉各方签署的《租赁合同》明确约定了租金标准，懒鸟公司主张已与张建鸣将租金变更为8000元/月，但其并未提交证据予以佐证，本院依法不予采信。再次，懒鸟公司未依约支付租金，一审判决认定懒鸟公司违约，并无不当。一审判决结果理据充分，本院依法予以维持，不再赘述。综上所述，上诉人懒鸟公司的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4510元，由东莞市懒鸟商业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年八月二十三日书记员  王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。