江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0830民初3570号原告：江苏浩宇物业服务有限公司盱眙分公司，统一社会信用代码91320830MA1M97B66N，住所盱眙县盱城街道都梁大道沙岗人家S1号楼。法定代表人：卢洪卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：董娟娟，该公司员工。被告：夏冰，男，1967年4月25日出生，汉族，住盱眙县。原告江苏浩宇物业服务有限公司盱眙分公司（以下至判决主文前简称“浩宇物业盱眙分公司”）与被告夏冰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩宇物业盱眙分公司法定代表人卢洪卫及委托诉讼代理人董娟娟、被告夏冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩宇物业盱眙分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏冰给付原告2017年7月19日至2021年7月19日之间所欠物业服务费1371元、生活垃圾费384元，违约金432元，合计2187元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系沙岗人家小区物业服务公司，被告于2016年7月20日入住沙岗人家小区，其住房面积为48.42平方米，其于2017年7月19日至2021年7月19日拖欠原告物业费1371元及生活垃圾处理费384元，按照约定其应于每年1月15日之前一次性支付一年的物业费及其他相关费用，逾期应按日万分之三支付原告违约金即432元，共计2187元。后经原告多次催促被告缴纳物业费用及相关费用，但被告以种种借口拒不缴纳，为维护自身的合法权益，特具状法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告夏冰辩称，被告住的房子是政府廉租房，产权是政府的，我属于租赁户，而且被告有两年多没有住在这个地方，没有接受原告的服务，另被告没有和原告浩宇物业盱眙分公司签订物业服务合同，至于原告浩宇物业盱眙分公司和经济适用房中心签订的物业服务合同被告也不清楚，故不同意承担物业服务费用，只同意支付垃圾处理费。原告浩宇物业服务公司对小区服务也不到位，被告家里的热水器坏了，在被告去投诉原告的情况下，原告才去维修，但是还没有维修好。被告居住的沙岗人家小区8号楼3单元三楼楼道路灯长期不亮，楼道里面垃圾清理不及时，公共过道有电瓶车在里面充电，影响安全。本院经审理认定事实如下：被告夏冰系盱眙县沙岗人家小区8号3单元510室住户，房屋面积为48.24平方米。2017年3月23日，盱眙县经济适用房发展中心（甲方）与原告浩宇物业盱眙分公司（乙方）签订《沙岗人家前期物业服务合同》一份，协议第二章载明物业服务内容与质量，第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；3、公共绿化的养护和管理……，”协议第三章第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（已经出租的公租房，廉租房物业费向租赁人收取），具体标准以【盱住建发2016-20号】盱眙住宅小区物业收费一费制文件中价格执行（含公共能耗）：1、本物业的公共管理服务费，由物业买受人按多层住宅0.59元/平方米/月，商业用房0.97元/平方米/月的相关标准向物业管理企业缴纳。2、生活垃圾处置费8元/户/月”。2016年7月20日原告浩宇物业盱眙分公司与被告夏冰签订沙岗人家小区前期物业服务协议一份，该协议约定：多层住宅0.4元/月/平方米，生活垃圾处置费8元/月/户。物业服务费用缴纳方法，按年度预交，第一年在办理入住手续时支付一年物业服务费及其他相关费用，以后在每年1月5日前一次性支付一年的物业服务费及其他相关费用。2016年5月23日盱眙县住房和城乡建设局发布盱住建发【2016】20号文件，盱眙县普通住宅物业服务费一费制管理办法，政府指导价标准为：多层每月每平方米0.48元，每月每平方米公摊水电费0.11元，一费制执行价格为每月每平方米0.59元；高层（含小高层）每月每平方米0.97元，电梯、水泵设备运行电费及公共照明，公共用水费用每月每平方米约0.22元，高层（含小高层）一费制执行价格为每月每平方米1.19元。生活垃圾清运处理等费用，根据县政府【2003】83号文件精神，生活垃圾费每户8元/月另行收取。截止2017年8月19日起至2021年5月19日期间，被告未缴纳费用为：物业服务费1371元（48.42平方米*0.59元/月·平方米*48月）；垃圾处理费384元（8元/月*48月），上述费用合计1755元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案原被告签署了沙岗人家小区前期物业服务协议，该协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告为被告所在的小区提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护小区环境卫生和相关秩序的服务，有依约定收取业主相关费用的权利，被告等业主在享有原告提供服务的权利的同时应承担缴纳相关费用的义务。被告夏冰抗辩其所居住的房屋系廉租房，实际房主是政府，根据盱眙县经济适用房发展中心和原告浩宇物业盱眙分公司签订的沙岗人家前期物业服务合同，明确约定了廉住房物业费向租赁人收取，故被告这一抗辩不能成立；被告另抗辩的物业服务不到位、热水器维修问题、楼道内没有垃圾桶、路灯不亮、电瓶车在公共过道内充电等情况，根据双方约定，原告应限期整改，逾期未整改，应当承担违约责任，但不构成根本违约，不能成为被告其拒交物业服务费的正当事由。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情况下，业主如长期拒交物业费，必然导致物业服务无法正常开展，终将损害整个小区业主的利益，也影响小区的整体居住质量。故对于原告浩宇物业盱眙分公司向被告夏冰主张的物业费用及垃圾处理费用有事实和法律依据，本院予以支持；对于原告浩宇物业盱眙分公司主张的违约金的诉讼请求，因原告部分项目服务不到位及被告迟延缴纳物业费均存在违约，本院从化解矛盾的角度出发，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告夏冰应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏浩宇物业服务有限公司盱眙分公司物业服务费、垃圾处理费合计1755元。二、驳回原告江苏浩宇物业服务有限公司盱眙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告江苏浩宇物业服务有限公司盱眙分公司负担5元，被告夏冰负担20元。本判决为终审判决。审判员  刘宏杰二〇二一年八月十八日书记员  曹星晨附相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。