广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15768号上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司。住所地：深圳市南山区。法定代表人：柯鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张棉，该公司职员。委托诉讼代理人：苏宏榴，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘英，女，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：欧敬新,广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：方子毫,广东天胜律师事务所实习律师。上诉人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人刘英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初40249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。本案当事人同意本案以书面形式进行审理。本案现已审理终结。上诉人恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘英全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由刘英承担。事实与理由：《广州市商品房买卖合同》(《买卖合同》)及《补充协议》是经过房管局、住建部门备案登记的合法有效合同文件，《广州市商品房买卖合同》第七条、第十八条及《补充协议》第十条均明确约定，案涉房屋以套内面积计算房价，只有在套内建筑面积误差比绝对值超过0.6%，才进行补偿。《广州市商品房买卖合同》约定的房屋套内面积为112.6604平方米，案涉房屋实测面积与合同约定相符，明显不在补偿范围内。一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”作为本案的判决依据，对法律的适用是无误的，但是明显对法律的理解有误。首先，案涉房屋的《买卖合同》及《补充协议》已经明确约定房屋的单价是按套内面积计算，即所有误差的赔偿应考虑套内面积有否减损。其次，案涉房屋的《买卖合同》及《补充协议》是没有对公摊面积的单价作出约定的，一审法院用套内面积的单价来作为计算公摊面积单价的依据，明显是在没有事实及合同约定的情况下，对案件的审理作出对恒大公司不公的扩大性解释，根据“谁主张，谁举证”的举证原则，在刘英没有举证证明公摊面积的单价计算标准的情况下，应承担举证不能的法律后果。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“合同有约定的，按照约定处理”，案涉合同已经约定是按套内面积计算误差补偿，即对公摊面积的误差不进行赔偿，但一审法院却认为对建筑面积与实测面积不符的处理方式没有约定，这明显没有依据司法解释的规定“合同有约定的，按照约定处理”的方式进行判决。最后，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》的规定，公摊面积属于全体业主共同共有，现刘英以个人名义对属于全体业主共同共有的财产主张权利，诉讼主体明显存在瑕疵，并且也不符合双三分之二的规定，诉讼程序也不当。被上诉人刘英辩称：同意一审判决处理，不同意恒大公司的上诉请求。事实与理由：涉案合同仅就套内面积差异的处理方式作出约定，但并未就公摊差异的处理方式作出约定，一审法院认定双方仅就套内面积差异的处理方式进行约定，应视为双方对建筑面积实测与约定不符的处理方式没有约定的认定是正确的。鉴于涉案房屋的实测面积小于约定面积，面积误差比为2.31%，在3%以内，恒大公司应向刘英返还实测面积差房款及利息。刘英于2020年12月31日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.恒大公司立即向刘英退还天河区黄埔大道西128号1907房实测面积差房款人民币236393.38元，并支付利息（利息以236393.38元为计算基数，自2016年4月9日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为38271.53元；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息，暂计至2020年11月1日为12251.56元）。本息暂合计286916.47元；2.本案诉讼费由恒大公司承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2016年3月12日，刘英与恒大公司签订了《恒大珺睿楼宇认购书》，刘英认购恒大珺睿4-20层1907单元，建筑面积170.8024平方米，套内面积112.6604平方米。按建筑面积计算，单价为每平方米68274元，按套内面积计算每平方米计算，单价为每平方米103510元。总价11661436元。同日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售〉》，约定合同标的为天河区黄埔大道西128号1907房，建筑面积170.8024平方米，套内面积112.6604平方米，分摊面积58.142平方米。合同第七条约定商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米103509.63元，总价11661436元。第十八条约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，并约定了套内面积差异的处理方式。《补充协议》第十条对合同第十八条进行了修改，约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。二、合同履行情况：刘英于2015年12月14日向广州市房屋安全管理中心支付涉案物业转向维修资金17934.25元。于2016年3月12日支付了购房款5831436元。于2016年4月8日支付购房款5830000元。涉案物业于产权证登记地址为天河区黄埔大道西128号1907房，由刘英单独所有，房屋建筑面积为167.34平方米，专有建筑面积（套内面积）：112.66平方米/分摊建筑面积54.68平方米。恒大地产集团有限公司对上述事实予以确认。对于为何存在合同约定与产权登记差异，恒大地产集团有限公司称因实测报告与预测报告存在差异。一审法院认为，刘英与恒大公司双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售〉》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方成立房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日实施）第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，出卖人交付使用的房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。合同约定的建筑面积为170.8024平方米，交付的建筑面积为167.34平方米，建筑面积相比减少了3.4624平方米。建筑面积误差比绝对值经计算为（170.8024平方米-167.34平方米）/170.8024平方米×100%=2.027%。本案双方仅就套内面积差异的处理方式进行约定，应视为双方对建筑面积实测与约定不符的处理方式没有约定。依上述司法解释规定应按合同约定的价格据实结算。房屋总价为11661436元，约定建筑面积为170.8024平方米，每平方米价格经计算为11661436元÷170.8024平方米=68274.43元。刘英主张以68274元/平方米结算一审法院予以采纳。经计算为68274元/平方米×3.4624平方米=236393.38元。刘英主张从付清房款之日第二日起计算相应利息，一审法院予以支持。利息以236393.38元为基数，自2016年4月9日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日实施）第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年3月23日作出判决：自判决生效之日起7日内，恒大地产集团有限公司向刘英退还天河区黄埔大道西128号1907房实测面积差房款人民币236393.38元及利息（利息以236393.38元为基数，自2016年4月9日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5604元减半收取2802元，由恒大地产集团有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：恒大公司是否应向刘英支付建筑面积减少部分的面积差异款。房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成。其中,房屋套内面积大小直接影响房屋权利人单独使用的建筑面积,而房屋建筑面积中楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积亦与房屋权利人居住舒适和便利程度紧密相关。因此,房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记面积的两大要素,往往是商品房买卖合同约定的重要内容。虽然《广州市商品房买卖合同（预售〉》约定以套内面积计算房价，但同时约定了恒大公司应交付的房屋建筑面积、套内面积、公摊面积的具体数值，故恒大公司既应交付符合约定的套内面积，亦应交付符合合同约定的公摊面积。同时，刘英已支付的总房价款应当包含了公摊部分的对价。因此公摊面积的减少即建筑面积的减少亦损害了刘英的合同权益。《补充协议》虽然约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但并未对建筑面积减少的情况下如何处理作出约定。因此，一审法院认定应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日实施）第十四条的规定，按照总房价÷总建筑面积×减少的建筑面积计算恒大公司应向刘英支付的面积差异款及相应利息并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人恒大公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日实施）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5604元,由上诉人恒大地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年八月二十六日书记员 冯冠豪