辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5920号上诉人（原审原告）：刘长平，男，1974年10月15日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：庞宏良，辽宁志方联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区锦华中园45-2D号。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司员工。上诉人刘长平因与被上诉人大连恒诚房地产开发有限公司（简称恒诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘长平上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿因道路未开通给上诉人造成的经营损失90,993元（暂计算至2020年7月21日止)，此后至道路实际开通日止，按照每天137元的标准赔偿上诉人的经营损失；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。被上诉人在预售案涉楼盘时一直对外宣传南至锦绣路、北至南松路的道路是开通的，售楼处的售楼人员对看房人亦是如此宣传，无论是当时的宣传彩页，还是售楼处的沙盘，均显示该条道路南北贯通。可见，该条道路的开通不仅是宣传而已，已经构成要约，尽管被上诉人与所有业主签订的《商品房买卖合同》中均无道路的相关约定，但道路开通应当属于合同内容，被上诉人没有开通案涉道路就是对全体业主违约。因道路未开通，被上诉人每年均赔偿多数业主的损失，该事实说明开通道路是被上诉人的合同义务，否则不会给予赔偿。2019年，全体业主多次到被上诉人处要求被上诉人开通道路，被上诉人多个部门负责人于8月16日开会并形成会议纪要，承诺立即推动相关部门做好道路开通的前期工作，并于2020年4月5日落实，争取6月30日前开通。业主代表在业主群中公布了该会议纪要。此节事实即可证明开通道路是被上诉人的合同义务，又可证明被上诉人怠于履行道路开通前的相关工作。前述两节事实说明被上诉人认可道路未开通是其违约行为，且已采取相应行动。上诉人到售楼处买房时，沙盘显示道路是开通的(无任何特别提示)，询问售楼人员何时开通时，售楼人员告知案涉道路一年内就能开通。因此，被上诉人未开通道路对上诉人构成违约，被上诉人应当承担违约责任，一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。2.一审将关于沙盘中有无“规划路”字样的举证责任分配给上诉人错误。上诉人一审提供的沙盘图片显示道路是开通的，但无“规划路”三个字，这张图片是上诉人购房时拍摄的。尽管手机中原始载体已经丢失，但却足以证明道路应当开通的事实，足以证明“规划路”三个字是被上诉人后来加上去的。因此应当由被上诉人举证证明何时加上这三个字，而不是由上诉人举证证明购买房屋时沙盘中无“规划路”三个字。3.本案没有证据证明沙盘中加上“规划路”字样的具体时间，一审猜测其他业主获得赔付的原因是买房时沙盘中无“规划路”字样亦无证据支持。被上诉人对其他业主赔付的原因是其违约，而不是被上诉人对自己权利的处分。一审认为被上诉人针对道路的开通问题对其他业主进行了赔付，是被上诉人对自己权利的处分，不排除赔付原因是其他业主买房时沙盘中无“规划路”字样的观点错误。本案将上诉人排除在受偿人范围之外是错误的。4.被上诉人在会议纪要中对道路开通前的工作进行了部署、安排，并确定具体的道路开通时间，会议纪要是被上诉人就道路问题对全体业主的承诺，不是简单的回复。尽管没有违约赔偿内容，但不能据此否认开通道路是被上诉人的义务。结合被上诉人已经多次对其他业主给付违约赔偿的事实，上诉人理应获得违约赔偿。一审认为会议纪要无法证实上诉人应得到违约赔偿错误。恒诚公司辩称，不同意刘长平的上诉请求，一审判决正确应予维持。双方对案涉项目红线外道路的开通问题，没有合同约定，也没有法律强制性规定，被上诉人无权开通红线外的道路，该请求不具有可执行性。上诉人在购买案涉房屋时为现房，其周边情况与现在并无改变，其应当知晓案涉房屋周边情况。被上诉人并未对红线外道路的开通对上诉人进行过承诺或作出赔偿、补偿等意思表示。刘长平原审提交恒诚公司与其他业主达成的情况说明（复印件），系恒诚公司针对前期购买期房的部分商铺业主，避免因对道路开通理解产生纷争进行的补偿。案涉项目小区于2016年12月集中交付时，红线内道路已开通，而刘长平购买的是现房，与涉及补偿的业主情形不同，不同意对刘长平进行补偿或赔偿。刘长平向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因道路未开通给原告造成的经营损失90,993元（自2018年9月21日起计算至2020年7月21日止），此后至道路实际开通日止，按照每天137元的标准赔偿原告经营损失；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月21日,原告刘长平与被告恒诚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的恒大帝景四期第12幢1单元1层4号房屋（行政街号沙河口区锦石园1号1单元1层4号），用途为商铺，建筑面积54.71平方米。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米18,145.1837元，总金额人民币玖拾玖万贰仟柒佰贰拾叁元整。另查，大连市规划局于2013年10月9日制作案涉项目规划条件附图，据规划图显示，原告购买的房屋门前有条北至南松路、南至锦绣路的规划路。现该条道路未开通。一审法院认为，原、被告之间的商品房销售合同关系依法成立,且已履行完毕，双方的争议焦点是原告能否依据现有证据证明在购买案涉房屋时被告并未在展示盘中体现“规划路”字样，即双方在合同外是否有开通该条规划道路的约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告在销售案涉房屋时承诺案涉房屋门前道路南北贯通，现该道路未开通，影响了自己的经营收益，并提交沙盘图片予以证明。因原告作为权益的主张方，理应承担相应的举证责任，而原告提供的沙盘照片无原始载体，真实性及拍摄时间均不能确定，其提交的两份情况说明亦无法核实真实性，该几份证据一审法院不予采纳。退一步讲，即便被告方针对道路的开通问题对其他业主进行了赔付，也是被告方对自己权利的处分，不排除其他业主之所以得到赔付是因为在买房时所看到的沙盘并无“规划路”的字样，不能以其他业主得到赔付就当然推定本案原告应当就案涉规划路尚未开通问题得到赔付。另外，原告提交的被告公司的会议纪要，仅是对业主提出的规划路问题进行回复，并在公司内部安排了工作流程以及与业主的沟通方式，并未有任何向业主承认“违约”或支付赔偿的意思表示，原告依据该证据无法证实其应得到违约赔偿。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘长平的诉讼请求。案件受理费1037元，由原告刘长平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：恒诚公司应否赔偿刘长平因诉争道路未开通给其造成的经营损失。关于该争议焦点，本院认为，刘长平关于恒诚公司赔偿相关经营损失的依据不足，原审未予支持，并无不当，理由如下：第一，刘长平在本案提出的道路未开通问题针对的并非应由开发商恒诚公司负责开通的小区红线内道路。恒诚公司称系案涉项目红线外道路，其无权直接开通。刘长平未能提供充分相反证据推翻，应自行承担相应不利法律后果。第二，刘长平购买案涉房屋时已经是现房，即其对案涉房屋门前道路的开通情况系明知，其在本案原审提交的沙盘照片没有提供原始载体，不能排除来源于其他业主，即刘长平未提供证据证明其购买案涉房屋时被恒诚公司明确告知或承诺过诉争道路的开通情况，未提交证据证明其系因诉争道路的开通或相关承诺才选择购买案涉房屋。虽然双方对案涉房屋沙盘展示中的“规划路”字样添加的时间发生争议，但这并不能影响本案举证责任的依法分配，本案现有证据不能证明开通诉争道路的宣传构成推销案涉房屋的要约。第三，双方签订的《商品房买卖合同》对此没有约定，刘长平关于恒诚公司因诉争道路未开通给予赔偿的合同依据不足。刘长平原审提交恒诚公司的会议纪要（复印件），仅是恒诚公司对业主提出的规划路问题进行回复，表明其将推动相关部门做好规划路开通前期工作，未向业主承诺由其直接开通或同意支付赔偿。第四，刘长平关于损失赔偿标准的依据是恒诚公司与其他业主达成的情况说明，恒诚公司称系针对前期购买期房的部分商铺业主，避免因对道路开通理解产生的纷争进行的补偿，案涉项目小区于2016年12月交付时，红线内道路已开通，而刘长平购买的是现房，与涉及补偿的业主情形不同，不同意对刘长平进行补偿。刘长平在本案未提供证据证明与其同时期购房的其他业主取得诉争道路未开通的补偿及补偿标准。故刘长平关于恒诚公司赔偿其因诉争道路未开通造成的经营损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，刘长平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人刘长平负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 刘 畅审判员 刘小南二〇二一年八月三十一日书记员 张 宁