广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初7934号原告：刘显星，男，1954年12月24日出生，汉族，住广州市花都区,被告：广州市花都房地产综合开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇商业大道102号107、108、109商铺，统一社会信用代码91440114191190467C。法定代表人：邱记忠。委托诉讼代理人：汤冠强，系该公司的托管企业广州市祥业物业管理有限公司的员工。原告刘显星诉被告广州市花都房地产综合开发有限公司（以下简称花都房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行审理。原告刘显星，被告花都房开公司的委托诉讼代理人汤冠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘显星向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告协助原告办理广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号土地使用权和房屋所有权登记手续；2、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：1991年3月30日，原告(甲方、买方)与被告(乙方、卖方)签订一份购房《协议书》。《协议书》约定原告向被告购买位于广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号围墙内占地面积270平方米，独户独院三层半，建筑面积为330平方米一幢小楼房。房屋总售价247500元，其中128580元作市政、公建、道路、征地税收、室外水电工程及上缴利润等，由原告一次性向被告支付;另118920元为购房者自建房屋工程款(包括土建、室内装修、室内水电装置及负荷费)，房屋建成后无须向被告支付;工程完工后，原告缴交由税务部门开出金额为118920元的发票。《协议书》签订后，原告依合同约定于1991年3月30日向被告支付128580元购房款，依法报建、建设，并于1993年建成案涉住房。但是，由于历史原因，被告至今未协助原告办理广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号土地使用权变更和房屋所有权登记手续。2020年7月10日，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决被告协助原告办理广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号的房产证。花都区人民法院受理该案后，经审理，于2021年1月29日作出(2020)粤0114民初11052号《民事判决书》。判决书查明事实后，确认原告与被告签订的购房《协议书》有效，但是以“《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。据本院向规划局花都区分局查询得知，案涉广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号房屋尚未办理不动产首次登记，刘显星要求花都房综公司协助其办理案涉房屋的房产证，因条件尚未成就，本院不予支持。刘显星可在案涉房屋办理不动产首次登记后再行主张权利。”为由驳回原告的全部诉讼请求。判后，原告没有上诉，判决书已经生效。2021年2月29日，案涉广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号房屋依法办理了不动产首次登记，登记权利人为被告广州市花都房地产综合开发有限公司，不动产权证号为粤(2021)广州市不动产权第08015546号。原告认为，案涉广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号房屋依法办理了不动产首次登记，（2020）粤0114民初11052号《民事判决书》所认定的原告“要求花都房综公司协助其办理案涉房屋的房产证”的条件已经成就。所以，原告谨具本状，诉至人民法院，恳请依法判决。被告花都房开公司答辩称，我对原告的起诉没有意见。早期的时候公司开不了发票，具体原因代理人不清楚。本院经审理认定事实如下：刘显星以房屋买卖合同纠纷为由，于2020年7月10日将花都房开公司诉至本院，本院依法立案，案号为（2020）粤0114民初11052号。本院经审理查明，一、案涉小区及开发商：（一）小区名称：商业大道东商东小区。（二）开发商：花县新华镇城市建设开发公司，该公司后并入花都市房地产综合开发总公司（现花都房综公司），现花都房综公司暂时由广州市祥业物业有限公司管理。二、案涉房屋的基本情况：（一）位置：广州市花都区商业大道东商东小区三巷之五号。（二）用途：住宅（别墅）。（三）1992年9月10日取得（92）城建162号《报建审核意见书》，2017年10月19日取得穗国土规划验证[2017]1243号《建设工程规划验收合格证》。（四）建设规模：住宅楼1幢，地上4层（部分3层），364平方米。（五）建设单位：花都房综公司，刘显星主张其为实际建设人。三、房屋买卖合同的签订及约定情况：（一）合同签订情况：1991年3月30日，刘显星（甲方、卖方）与花县新华镇城市建设开发公司（乙方、卖方）签订《协议书》。（二）合同标的：商业大道东商东小区村三巷之五号围墙内占地面积270平方米，独户独院三层半，建筑面积为330平方米的一幢小楼房住宅。（三）购房对价条款：总售价247500元，其中128580元作市政、公建、道路、征地税收、室外水电工程及上缴利润等；118920元作购房者自建工程款处理（土建、室内装修、室内水电装置及负荷费）。（四）房款支付条款：甲方一次性交给乙方128580元市政等配套费，工程完工后，甲方缴交由税所部门开出金额为118920元发票。（五）办证条款：乙方负责代办房产证，双方各自负责按房管部门规定费用。（六）工程完工时间：1991年底完工，最迟不得超过92年6月前，否则罚款，多少另行面定。四、合同履行情况：（一）房款支付情况：刘显星于1991年3月30日支付128580元房价款，后于1992年8月24日支付4.66平方米的超面积款1815.68元，于1992年9月2日支付8.4平方米的超面积款3272.89元。刘显星主张因案涉房屋由其自行建设，故剩余房款118920元无需支付。（二）房屋建设情况：1.报建：1992年8月25日，由城建开发公司作为建设单位、刘显星作为施工单位联系人就案涉房屋的建设填报（92）建字162号《报建表》，1992年9月10日取得（92）建字162号《花县地区城建办报建审核意见书》，该意见书审核意见中记载“4.竣工后经城建办验收方可领取房产证”。2.建设：刘显星主张案涉房屋属于其自建，1993年建成。花都房综公司称其对建设情况不清楚。（三）办证情况：1.土地使用权证：规资局花都区分局在穗规划资源花函[2020]2536号复函记载，“2019年7月13日，我局根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字[2018]5号），所涉房产宗地上共20户别墅建立土地汇总案，其中商东小区三巷5号土地使用权明确划分至业主刘显星名下，宗地号为10××34，土地使用权面积为269.32平方米，用地性质为划拨”。2.房屋产权证：未办理备案及预告登记、过户登记。3.办证费用支付情况：刘显星于2017年7月19日向花都房综公司支付1000元作为办证费，刘显星称支付该款后花都房综公司并未办妥房屋产权证书。刘显星表示同意支付案涉房屋办证产生的全部费用。五、涉案房屋的登记情况：经本院函询，规资局花都区分局于2020年11月2日作出穗规划资源花函[2020]2030号复函记载“一、历史审批和登记情况……未查询到该房产……的登记信息；二、处理建议根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。建议由广州市花都房地产综合开发有限公司先行完善所涉房地产权的首次登记后，再由相关权利人申请转移登记，我局将依职能办理。”刘显星对上述复函的真实性予以确认，并称其可以办理案涉房屋的首次登记。刘显星为此向本院提交受理日期为2020年11月20日的《花都区不动产登记中心受理回执》。该回执显示，花都房综公司于该日申请办理案涉房屋的首次登记，预约领证日期为2020年11月25日。本院据此向规资局花都区分局发函查询该受理回执的办理结果，该局函复称“因不符合不动产登记条件未予办理”。六、未能办妥房屋产权证的原因：经本院函询，规资局花都区分局于2020年12月28日作出的穗规划资源花函[2020]2536号复函记载“三、处理意见因商东小区部分宗地存在未补缴土地出让金导致无法办理首次登记的历史遗留问题，在2008年解决历史遗留办证难问题时已将此小区纳入‘办证难’问题的楼盘之一，其中部分购买此小区的房屋业主也陆续按‘办证难’政策办理了房地产权登记，拿到了房地产权证。因此，我局将继续参照历史遗留办证难政策，特别是根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字[2018]5号）精神，妥善解决群众实际诉求，由所涉房产购买人刘显星缴纳土地出让金完善土地有偿手续，并提供规划验收资料、购房资料及契税发票等，依程序向我局申请办理不动产权登记。我局将可为其办理上述房屋首次和转移合并登记。”刘显星已取得前述《建设工程规划验收合格证》，并分别于2020年4月1日、13日缴纳了土地出让金115642元、土地使用权转让契税3469.26元，刘显星称，由于其仅持有133668.57元（128580元+1815.68元+3272.89元）的发票，花都房综公司拒绝为其开具自建部分对应价款118920元的发票，因此无法缴纳购房契税，从而无法符合办证条件进行办证。原、被告对于上述案件查明的事实均无异议。本院于2021年1月29日作出（2020）粤0114民初11052号民事判决，以案涉房屋尚未办理不动产首次登记，办证条件尚未成就为由，驳回了原告的诉讼请求。涉案房屋及土地使用权已于2021年3月29日登记至被告名下，并取得粤（2021）广州市不动产权第08015546号不动产权证，该证内载明土地出让金已缴清。诉讼中，本院依职权发函询问广州市自然资源和规划局花都区分局涉案房屋的产权情况？现办理过户是否存在障碍？该局复函称，一、房产登记情况涉案房产于2021年3月29日办理了首次登记，权利人为被告。二、转移登记情况未查询到涉案房产限制转移登记相关信息，实际购房人可在具备购房资格的前提下，依程序申请转移登记。三、其他注意事项（一）涉案房产所在土地权利性质为划拨，房屋性质为商品房，买受人如不符合划拨条件的，须在办理转移登记前按出让金计收标准缴交土地出让金。（二）涉及税费事项建议征询部门意见。（三）由于未能进行现场勘查，对房屋实际用途，是否拆除、加建、改建、租赁经营、质量安全等房屋状况不能核实，可能由此造成无法完善转移登记。（四）房地产转移登记须符合《土地管理法》《城市房地产管理法》等国家法律法规和省、市有关房地产管理的政策、办法、条例和规定。买受人须按登记规范提供转移登记的申请材料，缴纳登记费用。刘显星对该复函无异议。本院认为：涉案《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案查明的事实，将涉案房屋及土地使用权转移登记至刘显星名下的障碍目前已消除，且刘显星愿意支付相关办证产生的费用。刘显星要求将涉案房屋及土地使用权登记至其名下，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广州市花都房地产综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘显星将位于广州市花都区新华街商业大道商东三巷5号的土地使用权及房屋所有权转移办理至原告刘显星名下，相关办证费用由原告刘显星自行承担。案件受理费50元，由被告广州市花都房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年八月四日书记员  利文智黄瑜