吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2056号上诉人（原审原告）：赵冠群，男，1980年7月25日出生，汉族，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张扬，吉林瀛庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区长江路57号五层167段。法定代表人：王国荣，总经理。委托诉讼代理人：魏荣达,吉林行远律师事务所律师。上诉人赵冠群因与被上诉人长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安房地产）合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2021）吉0103民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵冠群上诉请求：一、请求撤销长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初244号民事判决书；二、请求改判确认赵冠群与腾安房地产于2013年12月9日签订的《商品房认购协议书》（实为以房抵债合同）有效；三、请求改判腾安房地产继续履行合同，办理网签备案手续、交付房屋并协助办理过户登记；四、请求判令由腾安房地产承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明认定赵冠群与腾安房地产之间存在商品房买卖合同关系有误，确定案由为买卖合同纠纷有误。本案中，赵冠群提起一审诉讼时，在诉讼请求部分标注为“实为以房抵债合同”，在一审中，赵冠群也主张该合同为以房抵债合同，通过赵冠群提交的证据“商品房认购协议书”及“收据”，上均载明该合同及款项为“蒋金秀抵账赵冠群”，据此赵冠群与腾安房地产之间应当认定为存在以房抵债法律关系，不属于商品房买卖合同纠纷。同时对于本案中案涉房屋是否具备交付条件、是否取得预售许可证等事实没有依法查明，请求二审法院审理查明。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》裁判此案属于适用法律错误。本案中，鉴于赵冠群与腾安房地产之间实为以房抵债的债权法律关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以裁判属于适用法律错误。2013年12月9日赵冠群与腾安房地产之间签订的《商品房认购协议书》实质是赵冠群与腾安房地产、蒋金秀之间的以房抵债的协议。该协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，又未损害他人利益，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的立法目的是规范商品房的对外销售行为，以保障商品房市场交易安全。而本案2013年12月9日《商品房认购协议书》目的并不是对外销售房屋，而是双方进行债权债务的抵顶，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规范的情形并不相同，因此一审判决适用该司法解释属于适用法律错误。对此，吉林省高级人民法院（2019）吉民申2019号判决书中也做了如上认定，赵冠群认为有关本案应当采取同案同判。同时，一审法院适用《中华人民共和国合同法》相关规定有误，该法已于2021年1月1日废止。二、赵冠群认为一审法院裁判错误，应当支持一审诉讼请求。赵冠群认为，本案原审中，赵冠群主张的事实清楚，证据属实充分，一审法院应当根据《民法典》中有关合同法的相关规定，认定赵冠群与腾安房地产之间的2013年12月9日《商品房认购协议书》合法有效，腾安房地产应继续履行合同。同时应根据人民法院依职权查明的事实认定本案案涉房屋是否具备网签备案合同、办理落户及交付等前提条件裁判赵冠群的原审第二项诉讼请求，而非在腾安房地产缺席的情况下直接驳回赵冠群的全部诉讼请求，如确属不具备网签备案合同、办理落户及交付等条件，也应判令待条件达成时履行而非一并驳回。综上，赵冠群认为原审判决查明事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销，请求二审法院予以审理查明，支持赵冠群的上诉请求。腾安房地产二审辩称，一、一审判决正确，请求二审法院予以维持。1.依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，本案一审适用《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确，案涉房屋在赵冠群起诉之时，依旧未取得商品房预售许可手续，依法应确认无效。2.腾安房地产将案涉房屋过户到赵冠群名下并非基于商品房买卖关系，而是依据我方出具的《担保函》，我方系履行担保行为。我方只是为案外人王守臣进行担保，明确约定房屋过户事宜应当双方另行协商。由此可见，该房屋并不是出售给赵冠群，合同性质为借口担保，并非房屋买卖合同，名为买卖实为借贷的房屋买卖合同，依法应确认无效。一审法院认定《商品房认购协议书》无效，并驳回赵冠群的诉讼请求并无不当。3.双方签订《商品房认购协议书》是对《担保函》履行行为。被担保人是王守臣，而王守臣在长春市宽城区人民法院判决中对赵冠群的担保责任为180万元，且王守臣于2014年1月13日已经向赵冠群支付了170万元，双方签署了《执行和解协议》，由此可见，王守臣已经履行了担保义务，我方出具的《担保函》已经因被担保人履行了还款义务，无需继续担保，而赵冠群在获得了担保范围内的债务清偿后，依旧起诉要求我方交付房屋缺乏依据。综上，无论基于房屋买卖法律关系，还是基于借款担保法律关系，赵冠群要求交付房屋的诉讼请求不应得到支持。赵冠群向一审法院起诉请求：一、请求确认赵冠群与腾安房地产于2013年12月9日签订的《商品房认购协议书》（实为以房抵债合同）有效；二、请求判令腾安房地产继续履行合同，办理网签备案手续、交付房屋并协助办理过户登记；三、请求判令腾安房地产负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月9日，赵冠群与腾安房地产签订了商品房认购协议书，该协议书甲方为腾安房地产，乙方为赵冠群，约定：乙方自愿认购甲方《温馨花园》小区D期34栋106室底商，建筑面积457.62平方米，认购单价8000元每平方米，计人民币3660960元，付款方式：蒋金秀抵账给赵冠群。2013年12月10日，腾安房地产给赵冠群出具收据一张。房屋内部认购书签订后，腾安房地产未能向赵冠群交付房屋，且腾安房地产至今未能取得案涉房屋的预售许可证。一审法院认为，关于赵冠群与腾安房地产签订的《商品房内部认购书》的效力问题。本案中，赵冠群与腾安房地产虽然未签订正式的商品房买卖合同，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，赵冠群与腾安房地产签订的《商品房内部认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且腾安房地产已经给赵冠群出具收据，应当认定该《内部认购书》为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”腾安房地产尚未取得商品房预售许可证，故赵冠群与腾安房地产签订的《商品房内部认购书》无效。故赵冠群请求确认赵冠群与腾安房地产于2013年12月9日签订的《商品房认购协议书》有效及要求腾安房地产继续履行合同、办理网签备案手续、交付房屋并协助办理过户登记的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。如果因确认合同无效而发生的债权和债务关系，赵冠群可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回赵冠群的诉讼请求。案件受理费36090元，减半收取计18045元，由赵冠群负担。本院二审审理查明，2013年5月27日，对于赵冠群诉蒋金秀、王守臣、蒋俊钦和陈玉钗民间借贷纠纷一案，长春市宽城区人民法院作出（2013）宽民初字第67号民事判决，判决蒋金秀偿还赵冠群借款5539000元及违约金（计算方式略），蒋俊钦、陈玉钗对上述款项承担连带给付责任；王守臣对蒋金秀借款1833000元及违约金承担连带给付责任；驳回赵冠群其他诉讼请求。判决生效进入执行程序后，赵冠群向一审法院提出财产保全申请，一审法院将案涉房屋即长春市宽城区温馨花园小区D区34栋106号底商以蒋金秀的房屋进行了查封。2013年1月13日，蒋金秀、蒋俊钦及陈玉钗与赵冠群签署《协议书》，协议书中约定“被执行人蒋金秀、蒋俊钦、陈玉钗同意用……蒋金秀名下坐落于长春市宽城区温馨花园小区D栋34#-106号，建筑面积457平方米，每平方米6000元抵偿上述欠款”。2013年10月8日，腾安房地产出具《担保函》，董事长王国荣在《担保函》上签字，内容为“蒋金秀因借款纠纷一案在贵院已审理终结，现进入执行阶段，因王守臣为蒋金秀借款提供担保，王守臣名下一处房屋（位于长春市宽城区正大光明城二期31C102室）现被贵院查封，经王守臣请求，本公司出具担保函，具体担保事项如下：1.本公司同意在王守臣与赵冠群达成执行和解协议后，将位于长春市宽城区温馨花园34栋106室房屋（面积485平方米）过户到赵冠群名下；2.由于上述房屋产权证书正在办理中，本公司同意与赵冠群具体协商上述房屋具体过户相关事宜。3.本担保函成立并生效的前提是王守臣与赵冠群在上述案件中达成有效的执行和解协议。”2013年12月9日，赵冠群与腾安房地产签订了《商品房认购协议书》，该协议书甲方为腾安房地产，乙方为赵冠群，约定：乙方自愿认购甲方《温馨花园》小区D期34栋106室底商，建筑面积457.62平方米，认购单价8000元每平方米，计人民币3660960元，付款方式：蒋金秀抵账给赵冠群。2013年12月10日，腾安房地产给赵冠群出具收据一张。2016年4月22日一审法院作出的（2016）吉0103执异6号执行裁定书查明如下事实：2014年1月13日，王守臣与赵冠群、马天舒达成和解协议，即王守臣给付赵冠群人民币170万元整，赵冠群、马天舒同意放弃对王守臣担保责任的执行。同日，王守臣将170万元转账至赵冠群。另查明，2018年5月11日，松原市中级人民法院作出(2018)吉07刑终12号刑事裁定书，该裁定审理查明“2014年4月30日，蒋金秀隐瞒了吉林省长春市温馨花园小区34栋2单元106底商因其与赵冠群之间存在债务纠纷，在吉林省长春市宽城区人民法院执行期间，已就该房屋与赵冠群达成执行和解协议，并由房屋开发企业出具担保函承诺协助过户的事实……”。该刑事裁定记载了蒋金秀的陈述与辩解，部分内容为：“2013年10月8日，王国荣（注：腾安房地产法定代表人）给出具的担保函是当时我在赵冠群处借了钱，担保人是王守臣，后来赵冠群把我起诉了，法院把王守臣名下正大光明城的房子查封了，王守臣找我问怎么处理，当时我给王守臣拿了180万元，王守臣把这笔钱通过法院给了赵冠群，我同时还把我在正大光明城的一个办公室给了赵冠群，当时还差赵冠群点钱，我让王国荣出具担保函，同意将温馨花园小区D区34栋106的门市房过户到赵冠群名下，顶剩下的欠赵冠群的钱，签订担保函后法院将王守臣在正大光明城的房子解封了。”、“温馨花园小区D区34栋106的门市房具体什么时间过户到赵冠群名下的我不清楚，我就知道出具担保函后要过户到赵冠群名下……”、“王国荣出具担保函的意思，当时赵冠群把我和我儿子蒋俊钦的郑大光乘车价值360万元办公楼查封了，以及我的担保人王守臣的房子也查封了，长春市宽城法院开庭，在法庭上我和赵冠群达成协议，我和王守臣约定由我实际出资180万元给我的担保人王守臣，然后由我的担保人王守臣交给赵冠群，前提是王守臣的房子解封，然后我和我儿子蒋俊钦名下的正大光明城的价值360万元的办公楼被宽城法院查封直接给了赵冠群。后来还差赵冠群200万元左右没有解决，然后王国荣出具了一个担保函，由王国荣做担保不管我最后怎么样，106门市都是归赵冠群所有……不管我最后能不能还上赵冠群的剩余200万元，温馨花园106号门市都归赵冠群所有。”再查明，案涉房屋腾安房地产并未实际交付给赵冠群。虽然案涉房屋腾安房地产未取得商品房预（销）售许可，但二审中，腾安房地产认可案涉房屋的产权登记手续通过无籍房的程序可以办理。本院认为，关于案涉《商品房认购协议书》的效力问题。虽然《商品房认购协议书》是赵冠群与腾安房地产签署的商品房认购协议，但是该协议的效力应结合签署背景来认定。根据赵冠群与案外人蒋金秀民间借贷纠纷的民事判决来看，蒋金秀作为借款人欠付赵冠群借款及利息，赵冠群对蒋金秀及担保人申请了执行，执行法院查封了蒋金秀名下的房屋及担保人王守臣名下的房屋，案涉房屋即作为蒋金秀的财产予以查封。根据刑事判决书的记载，蒋金秀在刑事案件中陈述了由腾安房地产出具《担保函》及签署案涉《商品房认购协议书》的背景，该陈述与《担保函》记载内容及2016年4月22日一审法院作出的（2016）吉0103执异6号执行裁定查明的事实能够相互印证，可以证实法院将蒋金秀和王守臣的房屋被查封后，腾安房地产出具《担保函》并不是为王守臣的债务进行担保，而是为蒋金秀清偿债务。具体而言，根据腾安房地产出具《担保函》的内容“本公司同意在王守臣与赵冠群达成执行和解协议后，将位于长春市宽城区温馨花园34栋106室房屋（面积485平方米）过户到赵冠群名下”来看，腾安房地产承诺将案涉房屋过户到赵冠群名下的前提条件系王守臣与赵冠群达成执行和解协议，而根据2016年4月22日一审法院作出的（2016）吉0103执异6号执行裁定书查明事实来看，赵冠群和王守臣的和解协议内容系王守臣给付赵冠群人民币170万元整，赵冠群、马天舒同意放弃对王守臣担保责任的执行。由此可见，腾安房地产承诺过户的条件是王守臣偿还给赵冠群170万元借款，可见其《担保函》将案涉房屋过户给赵冠群的目的并非是免除王守臣的还款责任，而是在王守臣偿还赵冠群170万元借款的前提下，另行约定的用案涉房屋清偿蒋金秀债务。蒋金秀在刑事案件中的陈述亦能证明上述结论，即“当时我给王守臣拿了180万元，王守臣把这笔钱通过法院给了赵冠群，我同时还把我在正大光明城的一个办公室给了赵冠群，当时还差赵冠群点钱，我让王国荣出具担保函，同意将温馨花园小区D区34栋106的门市房过户到赵冠群名下，顶剩下的欠赵冠群的钱”。进一步看《商品房认购协议书》的内容，在该协议第三条付款方式处，双方约定“付款方式：蒋金秀抵偿给赵冠群”，腾安房地产与赵冠群已经明确约定签署该协议系因蒋金秀用案涉房屋向赵冠群偿还债务，腾安房地产与赵冠群签署《商品房认购协议书》及向赵冠群出具交付购房款收据的行为，系腾安房地产对其出具《担保函》的履行行为，亦是对蒋金秀用案涉房屋偿还借款行为的确认。腾安房地产公司与赵冠群签署的《商品房认购协议书》虽然不是正式的《商品房买卖合同》，但协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且腾安房地产向赵冠群出具了收据，应认定《商品房认购协议书》为商品房买卖合同。另外，争议双方签署《商品房认购协议书》并非一般商品房销售背景下签署的认购协议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的是商品房对外销售行为，出于保障商品房市场交易安全的需要，而本案争议双方签署《商品房认购协议书》目的并不是由腾安房地产向赵冠群销售案涉房屋，故一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定案涉《商品房认购协议书》，属适用法律错误。据此，案涉《商品房认购协议书》是签订双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，其发生在蒋金秀债务履行期限届满后，属于腾安房地产公司对蒋金秀以物抵债行为的确认，该协议不存在恶意损害第三人利益的情形，合法有效，应予遵照执行。腾安房地产应继续履行《商品房认购协议书》，向赵冠群交付房屋。二审中，腾安房地产认可案涉房屋可以通过无籍房办理程序进行变更房屋登记，故腾安房地产负有协助赵冠群办理房屋登记的义务。综上，一审判决适用法律错误，赵冠群的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市宽城区人民法院（2021）吉0103民初244号民事判决；二、上诉人赵冠群与被上诉人长春市腾安房地产开发有限公司于2013年12月9日签订的《商品房认购协议书》有效；三、被上诉人长春市腾安房地产开发有限公司应履行《商品房认购协议书》约定的义务；四、被上诉人长春市腾安房地产开发有限公司应于本判决生效后立即向上诉人赵冠群交付长春市宽城区温馨花园小区D期34栋4单元106室，并协助上诉人赵冠群办理该房屋的产权登记手续；五、驳回上诉人赵冠群的其他诉讼请求。一审案件受理费18045元、二审案件受理费36088元，由被上诉人长春市腾安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年八月十八日书记员  郑美玲