宁夏回族自治区银川市中级人民法院民事判决书（2021）宁01民终423号上诉人（原审被告）：赵鸿涛，男，1971年10月9日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。        委托诉讼代理人：马金娥，宁夏赛沃律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：余占海，男，1974年1月5日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。        委托诉讼代理人：蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。        原审被告：王纪存，男，1964年2月22日出生，满族，个体，住宁夏回族自治区银川市西夏区。        上诉人赵鸿涛因与被上诉人余占海，原审被告王纪存房租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2021）宁0106民初7282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月10日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人马金娥，被上诉人的委托诉讼代理人蒋海山，原审被告王纪存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        上诉人赵鸿涛上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判为驳回被上诉人要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求（被上诉人一审诉讼请求第一项）；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人未按合同约定向上诉人支付房屋租金，先行违约，上诉人不存在违约行为。本案基本事实如下：因宁夏协力厚房地产开发有限公司（以下简称协力厚公司）欠上诉人借款及利息。2016年2月1日，双方签订《房屋租赁合同》，将协力厚公司名下位于银川市金凤区正阳街西侧1号、2号楼商业房（包含案涉房屋）出租给上诉人，用房屋租金抵顶欠上诉人的借款，租赁期限20年，自2016年2月1日至2036年1月31日止，租金为每年20万元。合同签订后，协力厚公司向上诉人交付了案涉房屋。2018年11月1日，上诉人与原审被告王纪存签订《房屋租赁合同》，上诉人将案涉房屋出租给王纪存用于开办超市和彩票屋，双方约定租期5年，年租金7.7万元，押金1万元。当日王纪存支付了8.7万元，上诉人交付房屋钥匙，王纪存开始装修。后因被上诉人受让王纪存的超市，被上诉人要求直接与上诉人签订房屋租赁合同。经三方协商一致，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限5年，自2019年2月1日至2024年1月30日止，年租金7.7万元，合同签订后两日内付清第一年租金，以后每年租金在12月31日一次性付清，先付后用。合同中约定，如被上诉人迟延缴纳租金超过20日，上诉人有权解除合同；如被上诉人逾期30天不缴纳房租，上诉人有权收回房屋并终止房屋租赁合同。被上诉人承租受让案涉房屋后，除通过王纪存交付了第一年的租金之外（即2018年11月1日至2019年10月31日），并未按照约定在2019年12月31日之前支付2020年租金。按照合同约定，上诉人有权在2020年1月1日至今的任何一天收回房屋并终止租赁合同。所以，在协力厚公司与上诉人解除租赁合同后，上诉人再与被上诉人解除房屋租赁合同，并不是违约行为，而是上诉人正常行使权利的行为，是合法行为，不应向被上诉人承担任何的损失赔偿责任。二、导致案涉房屋租赁合同无法继续履行的原因是被上诉人拒不支付房屋租金，如按时支付，该合同根本不会存在不能继续履行的事由，被上诉人应自行承担因其违约行为所造成的损失。因协力厚公司进入破产程序，破产管理人多次与上诉人协商案涉房屋的租赁事宜，明确表示该房屋可继续由被上诉人租赁，但应按时交纳租金，否则将收回房屋。上诉人也多次催促被上诉人交纳租金，并告知其如不交租金管理人将会解除合同收回房屋，但被上诉人仍置之不理。因被上诉人未按合同约定向上诉人及破产管理人支付房屋租金，导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，协办厚公司才解除了与上诉人的房屋租赁合同，要求被上诉人交付房屋。在整个合同履行的过程中，被上诉人不按合同约定交纳租金，导致合同无法继续履行，存在先行的违约行为，损失应自行承担。三、原审法院认定是上诉人的违约行为导致合同解除，应向被上诉人赔偿剩余租赁期内装修残值损失，该事实认定错误。根据上述事实和我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因租赁合同解除的原因是被上诉人违约导致，故被上诉人要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应不予支持，一审判决认定是上诉人的违约行为导致合同解除，应向被上诉人赔偿剩余租赁期内装修残值损失显属事实认定错误。        被上诉人余占海辩称，一审判决解除合同正确，予以维持，但是在认定事实方面认为涉案房屋原审被告王纪存装修费用97200元认定错误。收到判决书后协力厚公司破产管理人又多次骚扰，要求被上诉人腾出房屋，在2020年12月3日，被上诉人将涉案房屋交付给协力厚破产管理人。经营期间有第三方拿着三份买卖合同主张涉案房屋所有权，派出所也多次解决未果，严重影响被上诉人的经营。        原审被告王纪存述称，同意一审对我的判决。赵鸿涛上诉余占海成立。        原审原告余占海向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原告与被告在2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令两被告赔偿原告经济损失350000元；3．本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2018年11月1日，原告余占海与被告赵鸿涛签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告赵鸿涛将坐落于宁夏银川市金凤区湖畔路凯旋帝景2号楼3、4、5号一楼租给原告余占海，租赁期限60个月，自2019年2月1日至2024年1月30日，2018年11月1日至2019年2月1日为被告赵鸿涛折让的装修期，双方商定年租金为7.7万元（不含税），第一年交纳租金的时间为本合同签订之日2天内付清，以后每年租金在12月31日一次性付清，先付后用。原告余占海一次性向被告赵鸿涛缴纳押金1万元，在房屋墙体基础设施无损坏，无拖欠各种费用的情况下，押金退回。原告余占海在经营过程中产生的物业费、电费、水费、垃圾清理费、暖气费等费用，均由原告余占海承担。合同签订后，原告向被告王纪存支付房屋租金、押金、装修款等费用共计275000元。        2020年6月18日，被告赵鸿涛（甲方）与宁夏协力厚房地产开发有限公司（乙方）签订《解除合同协议》一份，约定：因银川市中级人民法院于2018年11月28日受理乙方破产申请，乙方进入破产程序，根据相关法律规定，双方2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行，双方同意自2018年11月28日起解除《房屋租赁合同》；自本协议生效之日起，甲乙双方因《房屋租赁合同》产生的权利、义务自行消灭，双方再无任何债权债务关系，甲方不得以任何形式要求乙方承担违约责任、赔偿责任；本协议自双方签字盖章之日起生效。6月19日，宁夏协力厚房地产开发有限公司管理人向原告出具通知一份，载明：因2020年6月18日协力厚房地产公司与赵鸿涛协商一致自2018年11月28日解除《房屋租赁合同》，赵鸿涛不再对房屋享有出租权益，协力厚房地产公司收回房屋及相关权益。现原告以其与被告赵鸿涛签订的《房屋租赁合同》无法继续履行为由，起诉来院。        另，被告王纪存对涉案商铺进行了装修，装修费用共计97720元，被告王纪存已支付装修首付款58285元。被告王纪存陈述，原告向其支付的275000元中包括房屋租金77000元、押金10000元、物业费4888元、彩票屋设备及转让费50000元、装修费97720元、装修增加8094元、转让费及劳务费27298元。原告余占海陈述，2019年2月份之后的物业费、电费均是由其交纳，经法庭释明，其未向法庭提交交纳物业费、电费的相关证据。        一审法院认为，原告余占海与被告赵鸿涛签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。在合同履行过程中，因被告赵鸿涛与协力厚公司协商解除了其双方签订的《房屋租赁合同》，亦被告赵鸿涛在租赁期限届满前以其行为表明不履行与原告余占海签订的《房屋租赁合同》中约定的主要义务，故原告余占海要求解除与被告赵鸿涛签订的《房屋租赁合同》的诉请，予以支持。关于原告主张的损失35万元，根据原告陈述20万元经济损失为预期收益，但预期收益并非直接经济损失，且原告也未提交证据证实剩余4年租期的预期收益为20万元的事实，故原告要求被告赔偿20万元预期收益经济损失的诉请本院不予支持。原告陈述15万元经济损失为剩余4年租赁期内的装修损失，经查，涉案房屋系被告王纪存装修，装修费用共计97720元，该费用原告已支付给被告王纪存，故涉案房屋的装修视为原告装修，且本案系因被告赵鸿涛违约导致合同解除，故被告赵鸿涛应当赔偿原告剩余租赁期内装修残值损失，但因原告继续占有涉案房屋用于经营超市，故原告主张的装修费用（装修残余损失）可待其搬离涉案房屋后根据剩余租赁期限予以主张。被告赵鸿涛经合法传唤，未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决：一、解除原告余占海与被告赵鸿涛于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告余占海的其他诉讼请求。案件受理费3325元，原告余占海负担3275元，被告赵鸿涛负担50元。        二审中，上诉人提交证据一、上诉人与被上诉人2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》一份，共4页（复印件），主要内容：1．上诉人与被上诉人之间形成了房屋租赁合同法律关系；2．合同约定租赁期五年，自2019年2月1日至2024年1月30日，租金每年7.7万元，按年缴纳。第一年缴纳租金的时间为合同签订之日2天内付清，以后每年租金在12月31日一次性付清，先付后用；3．合同第八条约定：如被上诉人迟延缴纳租金超过20日，上诉人有权解除合同；4．如被上诉人逾期30天不缴纳房租，上诉人有权收回房屋并终止房屋租赁合同。证明：被上诉人承租受让案涉房屋后，除通过原审被告王纪存交付了第一年的租金之外（即2018年11月1日至2019年10月31日），并未按照约定在2019年12月31日之前支付2020年租金。按照合同约定，上诉人有权在2020年1月1日至今的任何一天收回房屋并终止租赁合同。案涉房屋租赁合同无法继续履行的原因是被上诉人拒不支付房屋租金所导致的，存在先行违约行为，其损失应自行承担。        被上诉人余占海对三性无异议，证明目的有异议。在签订该合同时赵鸿涛隐瞒了涉案房屋已经被纳入破产管理人的分配财产，且赵鸿涛已经与破产管理人解除了涉案房屋的租赁关系，赵鸿涛属于无权出租该涉案房屋。合同约定的是先支付房租后使用房屋，因此在赵鸿涛没有书面通知要求解除合同和收回房屋的情况下，只是赵鸿涛的预收房租没有提前实现。        王纪存无异议。        证据二、上诉人与协力厚公司2016年2月1日订立的《房屋租赁合同》一份，共7页（原件核对，提交复印件），证明：因协力厚公司欠上诉人的借款及利息。2016年2月1日，协力厚公司将包括案涉租赁房屋在内的1#、2#楼营业房全部出租给上诉人，租期为2016年2月1日至2036年1月31日，共计20年，租金每年20万元，约定用租金抵顶欠上诉人的借款及利息。双方约定，上诉人可将房屋进行转租。后上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，将房屋出租给被上诉人。        余占海对真实性认可，该证据反而证实上诉人与协力厚之间的合同合法有效的前提下，才能继续履行上诉人与被上诉人之间的合同，但协力厚在2018年签订合同前已经破产，涉案房屋属于破产财产，其后上诉人也与破产管理人就涉案房屋的合同约定在2018年就已经解除。        王纪存表示不清楚。        证据三、上诉人与协力厚公司2020年6月18日订立的《解除合同协议》和2020年6月19日协力厚公司向被上诉人余占海发出的《通知》一份，共2页（复印件），证明：《解除合同协议》虽约定自2018年11月28日解除，但该协议的形成时间是在2020年6月18日，在该《解除合同协议》和《通知》形成和发出之前，被上诉人并未按照合同约定在2019年12月31日之前支付2020年租金，已经存在违约。按照合同约定，上诉人和协力厚公司要求解除合同并收回房屋并无过错。        余占海对解除协议的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，这份证据能证实由于上诉人与破产管理人就涉案房屋的租赁关系自2018年11月28日已经解除，由于上诉人无权出租涉案房屋，破产管理人多次要求被上诉人立即搬出房屋，且破产管理人要求改变房屋租赁的期限，由于第三方也在主张涉案房屋的所有权，因此涉案房屋在多方主张权利的情况下，被上诉人没有交付房租也是为了减少被上诉人的损失。        王纪存表示认可。        证据四、微信记录打印件4张（提供原始载体予以核对），证明：2020年4月，上诉人、协力厚公司法定代表人李逢春、协力厚公司管理人三方协商，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》继续履行，被上诉人将房屋租金直接支付至协力厚公司管理人的指定账户内。2020年4月至5月期间，上诉人委托朋友多次向被上诉人催收房租，并告知其不交房租将会产生的法律后果，但被上诉人拒绝缴纳。故此，为解决上述房屋租赁事宜，2020年6月18日，上诉人与协力厚公司订立了《解除合同协议》，协力厚公司于2020年6月19日向被上诉人发出的《通知》一份告知其收回房屋。房屋租赁合同无法继续履行的原因是被上诉人拒绝缴纳房屋导致，上诉人不存在违约行为，不应该承担赔偿责任。        余占海对三性不予认可。因为本案的上诉人没有租赁权，已经严重影响了被上诉人正常经营，且破产管理人要求要改变上诉人与被上诉人之间的租赁合同。多方都在主张涉案房屋的权利，因此被上诉人行使不安抗辩权也是适当的，不存在被上诉人拒绝支付租赁费。        二审中，被上诉人提交涉案房屋交接单（核对原件，提交复印件），证明：一审判决解除合同后，被上诉人将涉案房屋交给了破产管理人。双方的合同再无继续履行的条件和实际意义。        上诉人对三性不认可，该证据系被上诉人与第三方签订的，真实性无法核实。        王纪存表示不清楚。        二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。        本院认为，上诉人主张导致案涉房屋租赁合同无法继续履行的原因是被上诉人拒不支付房屋租金，如按时支付，该合同根本不会存在不能继续履行的事由，被上诉人应自行承担因其违约行为所造成的损失。经查，2020年6月18日，赵鸿涛与协力厚公司签订《解除合同协议》一份，约定双方2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行，双方同意自2018年11月28日起解除《房屋租赁合同》。此事实导致2018年11月1日被上诉人余占海与上诉人赵鸿涛签订《房屋租赁合同》一份无法继续履行，亦即上诉人赵鸿涛丧失出租权，一审判决据此认定本案系因赵鸿涛违约导致合同解除，并无不当。        综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2243元，由上诉人赵鸿涛负担。        本判决为终审判决。        审判员    赵来珍二〇二一年八月二十三日书记员    杨丽芳《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定：授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。本决定自2019年12月29日起施行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。-14--15-