重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书                            (2021)渝0156民初1735号 原告：重庆黄钟物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路73号11幢2-2，统一社会信用代码91500232762699698D。法定代表人：廖小彬，公司总经理。委托诉讼代理人：王娅，该公司副总经理。被告：重庆市志航房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路259号，统一社会信用代码915002307980123410。法定代表人：吴文丽，公司经理。原告重庆黄钟物业管理有限公司（以下简称黄钟公司）与被告重庆市志航房地产开发有限公司（以下简称志航公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法由审判员刘凯担任审判长，与人民陪审员汪仁淑、曾庆兰组成合议庭，适用普通程序于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告黄钟公司的委托诉讼代理人王娅到庭参加了诉讼。被告志航公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄钟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费63 383.85元（2019年4月至2021年4月）及违约金11 766.2元（从2019年4月计算至2021年4月）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月18日，原、被告签订了《武隆县XX小区项目前期物业服务合同》，合同对双方的权利义务等内容进行了约定。合同签订后，原告于2015年2月进入被告所开发小区履行合同义务至今。合同履行过程中，被告从2019年4月开始未按约向原告支付空置房屋的物业管理费。根据上述合同第6条和第19条的约定，综合该小区，被告空置的房屋面积从2019年4月计算至今累计应付63 383.85元的物业管理费和11 766.2元的违约金。原告多次向被告催收，被告拒不履行该义务，故原告诉请如上。被告志航公司未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2013年4月18日，原告黄钟公司（乙方）与被告志航公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方为其位于重庆市武隆区XX镇的XX住宅楼提供前期物业服务，双方在合同中对物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限和物业服务费用、违约责任等进行了约定。该合同第六条约定：“本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.60元/㎡/月；商业：1.8元/㎡/月；办公：1.5元/㎡/月；……2.本物业不执行空置房物业服务收费的相关规定。业主接房以甲方统一交房时间为准，未售出房屋由甲方全额支付物业管理费等费用。甲方应在其与物业买受人签订的《房屋买卖合同》中明文约定。……”该合同第七条约定：“物业服务费应当从甲方通知的统一交房之日起计收。业主办理入住手续时预付三个月的物业管理费。此后可按月、季、年度缴纳物业服务费。”该合同第十二条第9项约定：“甲方需按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。”该合同第十九条约定：“甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。”同时，原、被告双方办理了前期物业服务合同备案登记，并取得了武物备(2013)003号备案证明，该备案证明中载明物管用房为1号楼第一层，建筑面积为87.31㎡。2013年9月16日，被告志航公司取得了XX住宅楼工程的商品房预售许可证，该许可证中载明房屋共18层。2015年2月，因业主开始接房，原告黄钟公司即开始提供物业服务。另查明，2013年5月24日，重庆市武隆区国土资源和房屋管理局对XX住宅楼进行测绘，该测绘报告中载明XX住宅楼共18层楼房，共有住宅215套，房屋总面积为22 929.50㎡。该住宅楼1号户型的建筑面积为105.17㎡、2号户型的建筑面积为108.77㎡、3号户型的建筑面积为118.85㎡、4号户型的建筑面积为83.42㎡、5号户型的建筑面积为118.39㎡、6号户型的建筑面积为113.85㎡、7号户型的建筑面积为78.59㎡、8号户型的建筑面积为112.27㎡、9号户型的建筑面积为113.73㎡、10号户型的建筑面积为111.94㎡、11号和12号户型的建筑面积均为107.55㎡。再查明，2015年2月业主接房的面积为3593.02㎡，2015年3月业主接房面积为3821.85㎡，2015年4月业主接房面积为1258.66㎡，2015年5月业主接房面积为1005.32㎡，2015年6月业主接房面积为328.95㎡，2015年7月业主接房面积为658㎡，2015年8月业主接房面积为764.76㎡，2015年9月业主接房面积为864.20㎡，2015年10月业主接房面积为339.89㎡，2015年11月业主接房面积为107.55㎡，2015年12月业主接房面积为107.55㎡。2016年1月业主接房面积为220.71㎡，2016年2月业主接房面积为197.15㎡，2016年3月业主接房面积为0㎡，2016年4月业主接房面积为108.77㎡，2016年5月业主接房面积为111.94㎡，2016年6月业主接房面积为339.64㎡，2016年7月业主接房面积为112.27㎡，2016年8月业主接房面积为0㎡，2016年9月业主接房面积为190.53㎡，2016年10月业主接房面积为105.17㎡，2016年11月业主接房面积为107.55㎡，2016年12月业主接房面积为0㎡。2017年1月业主接房面积为330.17㎡，2017年2月业主接房面积为655.79㎡，2017年3月业主接房面积为522.03㎡，2017年4月业主接房面积为113.73㎡，2017年5月业主接房面积为227.7㎡，2017年6月业主接房面积为226㎡，2017年7月业主接房面积为0㎡，2017年8月业主接房面积为113.73㎡，2017年9月至11月业主接房面积均为0㎡，2017年12月业主接房面积为545.46㎡。2018年1月至4月业主接房面积均为0㎡，2018年5月业主接房面积为113.85㎡，2018年6月业主接房面积为304.26㎡，2018年7月业主接房面积为0㎡，2018年8月业主接房面积为83.42㎡，2018年9月业主接房面积为217.44㎡，2018年10月业主接房面积为113.73㎡，2018年11月业主接房面积均为0㎡，2018年12月业主接房面积为118.85㎡。2019年1月业主接房面积为0㎡，2019年2月业主接房面积为224.02㎡，2019年3月业主接房面积为118.39㎡，2019年4月业主接房面积为237.7㎡，2019年5月业主接房面积为0㎡，2019年6月业主接房面积为113.85㎡，2019年7月业主接房面积为197.27㎡，2019年8月和9月业主接房面积均为0㎡，2019年10月业主接房面积为192.44㎡，2019年11月和12月业主接房面积均为0㎡。2020年7月业主接房面积为112.27㎡，2020年10月业主接房面积为118.39㎡，2020年度其余月份的业主接房面积均为0㎡。2021年2月业主接房面积为112.27㎡，2021年1月、3月、4月的业主接房面积均为0㎡。2021年5月24日，原告黄钟公司提起本案诉讼。 上述事实，有原告的陈述及其提交的营业执照、前期物业服务合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明存根、《前期物业服务合同》、XX物业收费表、本院(2019)渝0156民初1756号民事判决书、工作函及发票等证据在案为凭，被告未出庭质证，视为对自身权利的放弃，本院在审查后对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且在相关部门办理了备案登记，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业管理的相关义务，故被告也应该按照约定向原告交纳未出售房屋的物业管理费。本案中，虽然原告尚未提供证据证明被告通知的统一交房时间，但依据原告提供的物业收费表可知，XX住宅楼的业主从2015年2月便开始接房，原告已向本院主张过从2015年2月至2019年3月的物业管理费，现原告主张收取从2019年4月至2021年4月的物业管理费，符合情理，本院予以确认。被告在通知业主接房后，其未能按照前期物业合同的约定向原告交纳未出售房屋的物业管理费，其行为已经构成了违约，应依法承担违约责任。依据原告提交的证据可知XX住宅楼1-12号房屋的面积情况和2015年2月至2021年4月期间业主接房面积，故被告应该支付的物业费应按照该标准予以计算。截止2019年3月，XX住宅楼的业主已接房面积为18 372.05㎡，即未接房面积为4557.45㎡，有本院(2019)渝0156民初1756号民事判决书为证，本院予以确认。2019年被告应缴纳的物业管理费情况如下：（1）2019年4月，被告应缴纳的物业管理费为：（22 929.50㎡-18 609.75㎡）×0.6元/㎡=2591.85元。（2）2019年5月，被告应缴纳的物业管理费为2591.85元。（3）2019年6月，被告应缴纳的物业管理费为：（22 929.50㎡-18 723.6㎡）×0.6元/㎡=2523.54元。（4）2019年7月，被告应缴纳的物业管理费为：（22 929.50㎡-18 920.87㎡）×0.6元/㎡=2405.18元。（5）2019年8月和9月，被告应缴纳的物业管理费均为2405.18元。（6）2019年10月，被告应缴纳的物业管理费为：（22 929.50㎡-19 113.31㎡）×0.6元/㎡=2289.71元。（7）2019年11月和12月，被告应缴纳的物业管理费均为2289.71元。因此，2019年4月至12月，被告应缴纳的物业管理费为21 791.91元。2020年被告应缴纳的物业管理费情况如下：（1）2020年1月至6月，被告应缴纳的物业管理费均为2289.71元。（2）2020年7月，被告应缴纳的物业管理费为（22 929.50㎡-19 225.58㎡）×0.6元/㎡=2222.35元。（3）2020年8月至9月，被告应缴纳的物业管理费均为2222.35元。（4）2020年10月，被告应缴纳的物业管理费为（22 929.50㎡-19 343.97㎡）×0.6元/㎡=2151.32元。（5）2020年11月至12月，被告应缴纳的物业管理费均为2151.32元。因此，2020年1月至12月，被告应缴纳的物业管理费为26 859.27元。2021年被告应缴纳的物业管理费情况如下：（1）2021年1月，被告应缴纳的物业管理费为2151.32元。（2）2021年2月，被告应缴纳的物业管理费为（22 929.50㎡-19 456.24㎡）×0.6元/㎡=2083.96元。（3）2021年3月至4月，被告应缴纳的物业管理费均为2083.96元。因此，2021年1月至4月，被告应缴纳的物业管理费为8403.2元。综上，被告应缴纳的2019年4月至2021年4月的物业管理费合计为57 054.38元。对于违约金的计算，原告主张违约金的计算方式为：以被告从2019年4月起至2021年2月止逐月应缴未缴的物业管理费为基数，从第三个月起按每日万分之五的标准计算至2021年4月。虽然《前期物业服务合同》未对被告缴纳空置房屋物业管理费的期限作出约定，仅约定了被告需按时缴纳物业管理费，若逾期未交则需按每日万分之五的标准承担违约金。原告认为当月的物业管理费产生后，被告应当在第二个月付清，否则从第三个月起即产生以未付金额为基数按每日万分之五计算的违约金，符合交易习惯，本院予以支持。由于2021年3月起的物业管理费的违约金应从2021年5月起计付，而原告主张的违约金只计算至2021年4月止，故本案对2021年3月和4月的物业管理费的违约金不予处理。本院确认的违约金计算情况如下表：时间应付物管费（元）累计应付物管费（元）违约金（元）2019.42591.852591.85/2019.52591.855183.7/2019.62523.547707.2438.882019.72405.1810 112.4277.762019.82405.1812 517.6115.612019.92405.1814 922.78151.692019.102289.7117 212.49187.762019.112289.7119 502.2223.842019.122289.7121 791.91258.192020.12289.7124 081.62292.532020.22289.7126 371.33326.882020.32289.7128 661.04361.222020.42289.7130 950.75395.572020.52289.7133 240.46429.922020.62289.7135 530.17464.262020.72222.3537 752.52498.612020.82222.3539 974.87532.952020.92222.3542 197.22566.292020.102151.3244 348.54599.622020.112151.3246 499.86632.962020.122151.3248 651.18665.232021.12151.3250 802.5697.52021.22083.9652 886.46729.772021.32083.9654 970.42762.042021.42083.9657 054.38793.3合计  9802.38综上，被告应缴纳的从2019年4月至2021年2月期间以逐月应缴未缴的物业管理费为基数，从第三个月起按每日万分之五的标准计算至2021年4月止的违约金为9802.38元。被告经本院合法传唤后未出庭应诉，视为自愿放弃抗辩的权利，应自行承担相应法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市志航房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆黄钟物业管理有限公司物业管理费57 054.38元；二、被告重庆市志航房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆黄钟物业管理有限公司违约金9802.38元；三、驳回原告重庆黄钟物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1679元（原告已预交），由被告重庆市志航房地产开发有限公司承担1471元，由原告重庆黄钟物业管理有限公司承担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。  审  判  长  刘  凯人民陪审员    汪仁淑人民陪审员    曾庆兰                      二〇二一年八月二日          书 记 员  秦培峰1