陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2021)陕0112民初3289号 原告：武某某，女，1970年4月19日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：黄军府，陕西华飞律师事务所律师。被告：西安市未央区某某服务部，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码：92610112MA6WHR8H3F。经营者：席某某。委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。被告：席某某，男，1992年8月27日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。原告武某某与被告西安市未央区某某服务部（以下简称名佳汽修部）、席某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理，公开开庭进行了审理。原告武某某及其委托诉讼代理人黄军府、被告名佳汽修部经营者席某某及其委托诉讼代理人赵岗宁、被告席某某及其委托诉讼代理人赵岗宁到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告武某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》于2020年11月4日解除；2、判令被告向原告支付拖欠租金61600元；3、判令被告向原告支付违约金83160元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年3月4日签订《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》，约定原告将位于长庆未央湖花园小区北门西侧7、8号商铺租赁给被告，出租房屋面积100平米，租赁期限为36个月，自2019年3月4日起至2022年3月3日，被告租赁该房屋作为车辆维修使用，房屋租金为70元/月/㎡，三年租金共计277200元，租金支付方式为押一7700元付六46200元，该合同同时约定双方权利义务、违约责任等。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告亦投入使用，但被告仅向原告支付了2019年3月4日至2020年3月3日期间的租金，自2020年3月4日起被告拒绝向原告支付租金，原告多次催要未果，原告为了止损，于2020年10月31日向被告发微信要求解除合同并支付租金，但被告至今未支付。现依法起诉，望判如所请。被告名佳汽修部辩称，本案与名佳汽修部无关，签署合同主体不是汽修部而是席某某，请求法院驳回原告对被告名佳汽修部的诉请。被告席某某辩称，第一，本案双方所签租赁合同为无效合同。第二，被告退租是因为原告合同履行中途要求涨房租，被告无力承担，加之被告承租后市政公司在涉案房屋前栽植大型绿化树木导致被告车辆维修业务受到严重影响，后被告主动向原告提出解除租赁合同并且搬离，被告解除合同事出有因，并非无故违约，故不应承担违约责任。第三，双方租赁合同解除时间应为2020年4月7日而非原告所称的2020年11月4日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对于真实性无异议的原告武某某提交的《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》、微信支付转账电子凭证、微信转账截图、微信聊天记录及截图、58同城网站截图、收款收据，被告提交的2020年4月7日微信聊天记录截图、《关于长庆未央湖花园临街商铺招标结果及办理终结合同手续的通知》照片、福佳便利超市证明的真实性本院予以认可。对于双方有异议的证据：席某某提供的证人证言，本院认为该证据主要系证明被告于2020年4月7日将物品从涉案承租房屋搬离的事实，因庭审中原告亦认可被告在前述时间搬离，仅是辩称未办理交接手续，故对于该证据本院依法采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，出租方（甲方）武某某与承租方（乙方）席某某签订《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》，约定甲方将位于长庆未央湖小区北门西侧编号为910号的商铺出租给乙方，房屋面积为110平方米，租赁期共36个月，自2019年3月4日至2020年3月3日，房屋用途为车辆维修。房屋月租金为70元/月/㎡（包含物业费），年租金为92400元/年，三年租金共计277200元，租金随物业公司的调整而调整，租金支付方式：押一7700元付六46200元。合同约定乙方有下列行为，甲方有权解除合同：……逾期未交纳各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计2个月的。在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按照合同总额的30%向甲方支付违约金且已交租金不予退还。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则按照日租金的3倍支付滞纳金。2019年2月26日，被告席某某向原告转账1万元；2019年3月4日，被告席某某分三笔向原告转账4万元；2019年9月8日，被告席某某分两笔向原告转账41460元，以上共计转账91460元。原告自述该91460元系第一年度租金，欠付的940元原告用于抵扣安装电表的费用。另查明，涉案商铺系原告从西安长庆地产集团有限公司未央湖花园物业管理站租赁，后转租给被告席某某。2019年11月7日，西安长庆地产集团有限公司未央湖花园物业管理站发布《关于长庆未央湖花园北临街商铺招标结果及办理终结合同手续的通知》，载明涉案商铺由陕西研学旅行教育咨询服务有限公司中标，商家与中标单位洽谈继续租赁事宜。2019年11月30日，原告与陕西研学旅行教育咨询服务有限公司签订商铺租赁合同（包含本案被告席某某承租的房屋），原告承租长庆未央湖花园北临街西段商铺，租金为82元/月/平米。同日，陕西研学旅行教育咨询服务有限公司出具证明，同意本案原告将承租房屋转租给本案被告席某某。因原告与陕西研学旅行教育咨询服务有限公司新签订的合同约定租金上涨，后原告通知被告其承租商铺自2020年1月起租金上涨，被告自述原告要求租金由70元/月/㎡上涨为95元/月/㎡。2020年4月7日，被告席某某通过微信给原告发消息“姐你看明天有时间我把房一退”，原告回复“好”，次日原告再向被告发消息“你把房费先清了”。 2020年4月8日，被告席某某将涉案房屋信息上传到58同城进行转租，被告席某某自述前述行为系原告授权。2020年8月24日，原告通过微信给被告发消息“你的房租付不付，几个月了，你不付房子也没交”，被告未回复。2020年10月31日，原告通过微信给被告发消息“你尽快把之前欠我的房费付清，把房子不用给我交出来，水电结清要是给我，都这么长时间了，快一年了，你不付房租，在周一11月2日之前你还不交房租，房子我就自己收回了，后果自负”，被告未回复。2020年11月25日，原告将涉案房屋出租给案外人朱小丽，并签订了《长庆未央湖花园小区门面房租赁合同》。本案审理过程中，原告向西安市自然资源和规划局未央分局调取涉案商铺的建设工程规划许可证，经回复涉案商铺不在规划图纸中。庭审中双方意见差距过大，致使调解不能。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故原告、被告席某某签订的商铺租赁合同系无效合同。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果。本案双方当事人的争议焦点为：1、双方签订的《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》解除时间；2、被告应当支付欠付原告的租金数额；3、被告是否应当向原告承担违约责任；4、二被告责任如何划分。对于争议焦点1、双方签订的《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》解除时间。本院认为，原告及被告席某某签订的《长庆未央湖花园北门西边商铺租赁合同》为无效合同，合同无效的，自始至终无效，故本案不存在合同解除问题。对于争议焦点2、被告应当支付欠付原告房屋占有使用费的数额。本院认为，合同无效的，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方均认可被告已支付2019年3月4日至2020年3月3日期间房屋占有使用费，被告提交证据证明其于2020年4月7日搬离，但未与原告办理交接手续，原告于2020年11月25日将房屋再次出租，其要求被告承担房屋占有使用费至2020年11月3日，故被告应当承担2020年3月4日至2020年11月3日期间房屋占用使用费，关于房屋占有使用费标准本院参照原告与被告席某某签订的合同约定的70元/月/㎡，经计算欠付房屋占有使用费金额为62627元（110㎡×244×70／30）。原告作为房屋出租人与被告席某某签订租赁合同，提供合法产权房屋是原告的主要义务，故原告应对《房屋租赁合同》无效负有主要过错，被告席某某未审核房屋合法建设审批手续租赁该房屋，其对《房屋租赁合同》无效亦负有过错，另根据庭审情况及证据显示，2020年4月8日至2020年11月3日期间原告自身怠于收回房屋，负有扩大损失的责任，综合考虑到涉案房屋租赁合同无效的主要过错方在原告及其扩大损失的责任，故对原告主张的占有使用费参照双方约定的租金标准酌情降低30%，由被告席某某按照70%标准支付占有使用费。本院确定被告席某某应向原告支付房屋占有使用费43839元。对于争议焦点3、被告是否应当向原告承担违约责任。根据庭审查明，2020年4月7日，被告席某某通过微信给原告发消息“姐你看明天有时间我把房一退”，原告回复“好”，根据日常经验及交易习惯，视为原告同意被告退租，故被告系与原告协商一致退租，不属于擅自退租行为，后续双方仅对于房屋交接手续、房屋占有使用费等事宜存在争议，故被告不应承担违约责任。对于争议焦点4、二被告责任如何划分问题。原告签订租赁合同的相对方为被告席某某，且房租为席某某通过个人账户向原告缴纳，故被告席某某是租赁合同相对方，由其承担责任。根据合同相对性原则，被告西安市未央区某某服务部不承担责任。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告席某某于本判决生效之日起十五日内向原告武某某支付房屋占有使用费共计43839元。二、驳回原告武某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3195元（已由原告武某某预交），由被告席某某负担1200元，其余部分由原告武某某自行负担，被告席某某负担部分于上述判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判 员    杭萌萌 二〇二一年八月二十三日法 官 助 理    卢  涛书  记 员    张文静 1