河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀02民终5308号上诉人（原审原告）：邓秀英，女，1969年6月13日出生，汉族，住唐山市路北区。委托诉讼代理人：赵国利，男，1972年12月13日出生，汉族，住唐山市路北区，系邓秀英之夫。被上诉人（原审被告）：于玉改，女，1956年6月2日出生，汉族，住唐山市路南区。委托诉讼代理人：郝锦波，河北安唐律师事务所律师。原审追加被告：唐山XX房地产开发有限公司，住所地唐山市开发区。法定代表人：薄占彪，该公司董事长。上诉人邓秀英因与被上诉人于玉改、原审追加被告唐山XX房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2021）冀0202民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。邓秀英上诉请求：上诉人购房时遇到隐瞒重要实情及虚假信息行为，要求被上诉赔偿利息损失。当庭要求要求追加被上诉人赔偿购房差价。事实和理由：一、被上诉人售房时告诉上诉人房屋是40年产权的公寓住房，有其在购房收条的签名为证，属隐瞒重要实情，提供虚假情况。二、被上诉人占用上诉人房款43万元已8年，现在房价涨了近2倍，被上诉人应承担赔偿损失利息责任。请求依法赔偿利息损失。于玉改答辩称，邓秀英的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。邓秀英向一审法院起诉请求：1、判令与被告于玉改的交易合同行为无效并返还原告购房款本金43万元；2、判令被告于玉改按照中国人民银行同期存款利率标准自2013年5月27日起至今（430000元×3.5%÷365×约2790天）支付购房本金利息11.5万元；3、判令被告于玉改支付此案所有诉讼费用。一审法院认定事实：原告邓秀英与被告于玉改就XX大厦X单元XXXX和XXXX号房屋达成买卖合意，由邓秀英向于玉改购买上述两套案涉房屋。邓秀英于2013年5月27日向于玉改支付现金430000元，同日，被告于玉改向原告出具收条，内容为：“今收到XX大厦X单元XXXX和XXXX号（72ｍ2×2）两套住房转让给邓秀英的购房交易款共计（43万元）肆拾叁万元整。收款人：于玉改。2013.5.27”。同日，邓秀英（乙方）与追加被告唐山XX房地产开发有限公司（甲方）签订两份购房协议书，合同约定：“经协商乙方同意订购甲方筹建的XX大厦住房并达成如下协议：小区名称：XX大厦（暂定）；座落位置：开发区XXXX；乙方订购房号分别为1楼3门XXXX号及1楼3门XXXX号；乙方订购房价均为2700元／ｍ2，建筑面积均为72.47ｍ2，总价均为195669元，大写壹拾玖万伍仟陆佰陆拾玖元整，均需一次性付清全部房款；甲方在项目进行当中向政府有关部门申请将工业地改为商业地；住宅户型、面积最终以规划局批准、房管局丈量的结果为准，甲乙双方按约定单价多退少补；甲方交房日前预计为2014年底；如项目改性成功，则甲方负责办理土地证、房产证，其费用按国家规定向乙方收取；此协议一式两份，甲、乙双方各执一份”。邓秀英在合同上签字、捺印，唐山XX房地产开发有限公司在合同上盖章。另查明，坐落于高新技术开发区XXX实验楼及生产车间实验楼及生产车间车库的房屋所有权人为唐山诚泰达计算机科技开发有限公司，规划用途为工业及车库。2021年5月13日，唐山市住房和城乡建设局向我院出具关于XX大厦的情况说明，位于唐山市高新区预售许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。唐山XX房地产开发有限公司并非开发区庆南道北卫国路东侧XX大厦（暂定）1楼3门XXXX号、XXXX号房屋的所有权人，案涉两套房屋在买卖前已被查封，且案涉两套房屋在起诉前并未取得商品房预售许可证明，故其就案涉房屋与原告邓秀英签订的合同均为无效。原告邓秀英与被告于玉改达成买卖房屋的合意，二人虽未签订书面房屋买卖合同，但原告邓秀英已实际向于玉改支付房屋购房款，邓秀英与于玉改存在事实上的房屋买卖合同关系。被告于玉改于辩称其向邓秀英出具《收据》的行为，是将签订《房屋买卖合同》的权利、义务及与此有关的债权债务概括让与的行为，根据民法典五百五十条的规定，当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，但前提条件是由合法的债权、债务存在，本案中被告于玉改转让未取得商品房预售许可证明的房屋，并不属于合法的债权、债务，故对其该项抗辩，本院不予采纳，邓秀英、于玉改之间的房屋买卖合同无效，于玉改未取得案涉房屋的所有权，其无权转让案涉房屋，于玉改从邓秀英处收取的430000元购房款应予返还。原告邓秀英主张判令被告于玉改按照中国人民银行同期存款利率标准自2013年5月27日起至今支付购房本金利息11.5万元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告于玉改提出的诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采信。综上所述，遂判决：一、原告邓秀英与被告于玉改之间的房屋买卖合同无效；二、被告于玉改于本判决生效后十日内返还原告邓秀英购房款430000元；三、驳回原告邓秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4738元，由被告于玉改负担。本院二审期间，上诉人邓秀英提交证据2份。1、网上下载的对唐山XX房地产开发有限公司的投诉信息，证明XX房地产公司退房退钱是假的。2、唐山XX房地产开发有限公司售房宣传单，证明XX房地产公司、被上诉人做了虚假宣传，实际上是生产车间改住房。于玉改质证称：证据1是复印件，证据2宣传单没有XX房地产公司的盖章确认，不具有合法性。本院认为，证据1为投诉唐山XX房地产开发有限公司网上下载材料，与被上诉人无关；证据2宣传单可以证实唐山XX房地产开发有限公司尾楼清盘虚假宣传，但不能证实被上诉人存在虚假宣传的证明目的，上诉人提交的两份证据，本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，原审追加被告唐山XX房地产开发有限公司并非开发区庆南道北卫国路东侧XX大厦（暂定）1楼3门XXXX号、XXXX号房屋的所有权人，案涉两套房屋在买卖前已被查封，在一审起诉前仍未取得商品房预售许可证。一审庭审中邓秀英对《购房协议书》的真实性没有异议，二审庭审中承认协议的内容与于玉改和唐山XX房地产开发有限公司签订《购房协议书》内容无变化，只是对姓名和时间进行了更改，对此被上诉人无异议。因上诉人和被上诉人对一审认定双方之间的房屋买卖合同无效均无异议，综合案涉房屋出卖时已被查封，存在权利瑕疵，上诉人存在利息损失的事实，被上诉人应当赔偿上诉人由此所受到的利息损失,上诉人按年利率3.5%主张利息损失115000元于法有据,应予支持。上诉人提供的证据尚不能证明被上诉人转卖在建房屋时存在隐瞒重要实情，提供虚假情况的事实。上诉人二审期间增加的诉讼请求，本院根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求进行调解，因调解不成，上诉人可另行起诉。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立,本院予以支持。本院依照《中华人民共合同法》第五十八条、第一百三十二条、第一百五十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：一、维持河北省唐山市路南区人民法院（2021）冀0202民初652号民事判决第一、三项；二、变更河北省唐山市路南区人民法院（2021）冀0202民初652号民事判决第二项为被上诉人于玉改于本判决生效后十日内返还上诉人邓秀英购房款430000元，并给付利息损失115000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，减半收取计4738元；二审案件受理费2600.0元，合计7338元，均由被上诉人于玉改负担。本判决为终审判决。审判长  王彦祥审判员  刘群勇审判员  李宝峰二〇二一年八月十七日书记员  赵亚征