山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终4701号上诉人（原审原告）：山西长城微光器材股份有限公司，住所地山西示范区电子街7号。    法定代表人：赵太兵，总经理。    委托诉讼代理人：曲玖丰，北京大成（太原）律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：太原市小店区三样菜餐厅，住所地太原市小店区南内环街98-2号南院厂区2号。    经营者：任卓新，男，1987年2月28日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区绿柳巷8号万达天玺小区第8幢3单元2301号。    委托诉讼代理人：苗毅，男，1979年1月3日出生，汉族，员工，住山西省太原市杏花岭区坡子街27号9户。    上诉人山西长城微光器材股份有限公司因与被上诉人太原市小店区三样菜餐厅排除妨害纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人山西长城微光器材股份有限公司的委托诉讼代理人曲玖丰，被上诉人太原市小店区三样菜餐厅的委托诉讼代理人苗毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    山西长城微光器材股份有限公司上诉请求：1．请求撤销（2021）晋0105民初2529号民事判决书；2．请求发回重审或依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；3．本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与太原市长城光电子有限责任公司是完全彼此独立的法人，一审法院仅以张秀生同时在两公司有任职就主观认定两公司混同属于认定事实错误。太原市长城光电子有限责任公司（原名为“太原长城光电子工业公司”，以下简称“长城光电子公司”）成立于1983年3月10日，是一家国有独资公司，唯一股东为太原市人民政府国有资产监督管理委员会，经营范围为煤炭、焦炭、化工产品、机电设备等。上诉人山西长城微光器材股份有限公司成立于2000年11月10日，是一家上市股份公司，股东有六人，其经营范围为进出口、光纤面板、倒像器等。长城光电子公司与上诉人作为两个依法成立的法人，唯一关联在于长城光电子公司是上诉人的股东之一，且长城光电子公司的总经理在一段时间内兼任上诉人的董事长。一审法院据此便认定上诉人对长城光电子公司的行为理应都知晓且认同，明显是错误的。一公司同时是另一公司的股东，在市场主体中是非常普遍且合法合理的现象，而长城光电子公司的总经理在一段时间内兼任上诉人的董事长，是长城光电子公司特殊的公司形式下的政策安排。两公司的组织机构、人员架构、公司财产、公司业务等完全是彼此独立的，两公司的对外行为所产生的的法律后果也仅及于本公司自身。一审法院在没有任何证据支撑的前提下，主观臆断上诉人对于长城光电子公司与山西宏瑞房地产开发有限公司（以下简称“山西宏瑞公司”）签订《协议书》与《补充协议》的相关事宜是知晓且认同的，没有事实依据，属于事实认定错误。二、上诉人早在2001年便取得涉案房屋所有权证，一直为涉案房产的所有权人，被上诉人占用涉案房产侵害了上诉人的所有权，属于无权占有。一审法院认定被上诉人为合法占有，属于认定事实错误、适用法律错误。（一）上诉人是涉案房产的所有权人，也是涉案房产土地的使用权人。2001年3月13日，上诉人取得涉案房产的《房屋所有权证》，证号为：房权证并字第00111909号。2010年，上诉人将《房屋所有权证》换发为《不动产权证》，证号为：晋（2020）太原市不动产权第XXXX号。《不动产权证》上载明涉案房屋为上诉人单独所有，且在“使用期限”栏载明“国有建设用地使用权2000年12月31日起至2050年12月31日止”。因此对于涉案房产及房产下土地，上诉人享有完全的所有权与使用权，为涉案房产的所有权人及土地使用权人。（二）山西宏瑞公司将涉案房产出租给被上诉人属于无权处分，租赁合同无效。1．山西宏瑞公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》真实性存疑，一审法院未经审查便径行认定为本案事实，实属草率。在一审中，被上诉人抗辩其占有涉案房产是因为其在2020年6月9日与山西宏瑞公司签订了《房屋租赁合同》，山西宏瑞公司将涉案房产出租给被上诉人使用，且被上诉人已支付了1年租金。由于被上诉人抗辩其对涉案房产的占有来源于山西宏瑞公司，故山西宏瑞公司便成为了本案重要的审查主体之一。山西宏瑞公司并非涉案房产的所有权人，为何会将涉案房产出租给被上诉人。被上诉人作为承租方，如果有基本的注意义务，便会发现山西宏瑞公司并非涉案房产所有权人，为何会继续签订租赁合同。被上诉人声称已经支付了租金，为何没有提交相应凭证。为何涉案房屋作为餐厅经营，但租赁合同第三条约定涉案房屋仅作为办公使用。为查明以上事实，山西宏瑞公司理应被追加为本案当事人参与诉讼，但一审法院在既未追加山西宏瑞公司、又未对被上诉人提交的证据认真审查的前提下，径行认定被上诉人的抗辩观点为本案事实，上诉人实难苟同。2．即使山西宏瑞公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是真实的，山西宏瑞公司将涉案房产出租给被上诉人也属于无权处分，《房屋租赁合同》因上诉人拒绝追认而无效。如前所述，涉案房产于2001年3月13日登记至上诉人名下。上诉人自登记之日起取得了对涉案房地产的占有、使用、收益和处分等合法权利，依法应受法律保护。山西宏瑞公司未取得涉案房产所有权人即上诉人的同意，对外向被上诉人出租涉案房产属于无权处分行为。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因上诉人明确拒绝追认山西宏瑞公司的无权处分行为，故山西宏瑞公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，被上诉人无权占用和使用涉案房产。（三）长城光电子公司将涉案房产及土地租赁给山西宏瑞公司，属于无权处分。1．长城光电子公司与山西宏瑞公司签订的《协议书》及《补充协议》的真实性存疑，一审法院未经审查便径行认定为本案事实，属于认定事实不清。一审中，被上诉人提交了长城光电子公司与山西宏瑞公司于2009年8月6日签订的《协议书》及2010年11月16日签订的《补充协议》，却未提交两份协议实际履行的相关证据。因长城光电子公司与山西宏瑞公司均非本案当事人，对于两公司签订的《协议书》及《补充协议》是否真实、是否实际履行，均需进行严格审查。而且长城光电子公司曾于2002年12月28日与上诉人签订了《土地使用权租赁合同》，将太原市南内环街212号土地的使用权出租给了上诉人，年租金为8万元，租期为20年。合同签订后，上诉人按照合同约定向长城光电子公司支付了租金，长城光电子公司在将包含涉案房产土地在内的土地使用权已出租给上诉人的前提下，为何又将包含涉案房产土地在内的土地使用权出租给了山西宏瑞公司呢。长城光电子公司前后矛盾的做法本身就疑点重重．但一审法院在既未追加两公司为本案当事人、又未对被上诉人提交的证据进行认真审核的前提下，便径行认定被上诉人提交的两份协议内容为本案事实，属于认定事实不清。2．即使长城光电子公司与山西宏瑞公司签订的《协议书》及《补充协议》是真实的，长城光电子公司将涉案房产及土地使用权出租给山西宏瑞公司也处于无权处分，山西宏瑞公司对涉案房产及土地属于无权占有。如前所述，上诉人自2001年3月13日即是涉案房产所有权人，且是相应土地的使用权人，土地使用权期限自2000年12月31日至2050年12月31日。长城光电子公司与山西宏瑞公司签订协议时，长城光电子公司对涉案房产及土地并不享有房屋所有权及土地使用权，在未经上诉人同意或追认的前提下，其无权将涉案房产及土地使用权出租给山西宏瑞公司。所以即使长城光电子公司与山西宏瑞公司签订的《协议书》及《补充协议》是真实的，因长城光电子公司未经上诉人允许将涉案房产及土地使用权出租给山西宏瑞公司，上诉人也拒绝追认长城光电子公司的行为，故长城光电子公司处分涉案房产及土地使用权的行为无效，山西宏瑞公司无权占有涉案房产，也不享有涉案房产土地的使用权。综上所述，原告对涉案房产及土地一直享有完全的房屋所有权及土地使用权，无论是山西宏瑞公司还是长城光电子公司，都无权处分涉案房产及土地，故被上诉人对涉案房产属于无权占有。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。《物权法》第三十五条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。上诉人作为涉案房屋的所有权人，请求无权占有房屋的被上诉人排除妨害、腾退房屋，具有事实依据与法律依据，理应得到法院支持。三、一审法院遗漏重要当事人，应当发回重审。本案一审审理过程中，被上诉人抗辩涉案房屋是山西宏瑞公司出租给其使用，而山西宏瑞公司之所以能将涉案房屋出租，是由于长城光电子公司将包含涉案房屋在内的建筑及土地使用权出租给了山西宏瑞公司。故山西宏瑞公司与长城光电子公司属于本案重要当事人，应当参加本案诉讼，但一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人，径行作出了判决，程序违法，根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，应当发回重申。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，且程序违法，望二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。    太原市小店区三样菜餐厅辩称，不认可上诉人所述，我们和上诉人也无任何关系。张秀生当时作为微光和长城光电子公司的法人，把涉案房屋租给山西宏瑞房地产开发有限公司，宏瑞找我们签订了合同，我们现在的合法租赁人就是宏瑞。现在上诉人找我们追诉，侵害其权益，不存在，是无理取闹的。一审法庭当时调取的证据有长城光电子的会议纪要，包括会议纪要的记录人，当时租赁协议以及长城光电子土地证，都能说明这个问题。    山西长城微光器材股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告停止侵害，立即腾退房屋；2、判令被告赔偿原告租金损失64.8万元（自2019年12月25日起暂算至2020年12月25日，按照每月5.4万元支付房屋租金直至腾退完毕之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是南内环街212号29幢1-2层房屋的所有权人，该房屋原为生产厂房。原告在2020年下半年发现，原告所有的29幢1-2层房屋南侧未经允许开设了“三样菜重庆烧鸡公店”。经了解该店由被告经营，注册时间为2019年12月25日，并于2020年3月20日取得食品经营许可。原告曾委派工作人员到店寻找被告经营者了解情况，但店内工作人员均不予接待。原告认为，被告未经原告同意，擅自在涉案房屋开设餐馆的行为，严重侵害了原告的物权，应承担相应的侵权责任。故依据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求查明事实，判如所请。    一审法院认定事实：原告山西长城微光器材股份有限公司成立于2000年11月10日，在山西长城微光器材股份有限公司中太原长城光电子工业公司占股25.95％，案涉南内环街212号29幢1-2层房屋登记权利人为：山西长城微光器材股份有限公司。2009年5月6日，太原市人民政府国有资产监督管理委员会下发并国资人管（2009）111号关于张秀生等任免职务的通知，任命：张秀生为太原长城光电子工业公司总经理；提议任山西长城微光器材股份有限公司董事长。2011年5月25日，太原市人民政府国有资产监督管理委员会下发并国资人管（2011）124号关于宋连斌等任免职务的通知，任命：宋连斌为太原长城光电子工业公司总经理，提议任山西长城微光器材股份有限公司董事、董事长；免去张秀生太原长城光电子工业公司总经理，提议免去张秀生在山西长城微光器材股份有限公司董事、董事长的职务。    2009年5月6日至2011年5月25日期间，张秀生既担任太原长城光电子工业公司总经理，又担任被告山西长城微光器材股份有限公司董事长。2009年8月6日，太原长城光电子工业公司与山西宏瑞房地产开发有限公司签订《协议书》，于2010年11月16日就《协议书》签订《补充协议》，将厂区内的相关建筑物及土地出租给山西宏瑞房地产开发有限公司，其中包括案涉2号建筑物（拉丝车间），租赁期间为20年，即自2009年9月19日起至2028年9月15日止。《协议书》及《补充协议》的签章处有太原长城光电子工业公司盖章，张秀生签字。2018年1月5日，太原长城光电子工业公司变更企业名称为太原市长城光电子有限责任公司。    2020年6月9日，山西宏瑞房地产开发有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，将山西宏瑞房地产开发有限公司承租的案涉房屋转租给被告，建筑面积193.31平方米，租赁期限3年，每年租金为155227.93元。合同签订后被告向山西宏瑞房地产开发有限公司支付1年租金，山西宏瑞房地产开发有限公司向被告出具了收据。现原告以其为案涉房屋所有权人为由要求被告停止侵害，立即腾退房屋并赔偿原告租金损失。    一审法院认为，2009年5月6日至2011年5月25日，张秀生既担任太原长城光电子工业公司总经理，又担任原告董事长。在此期间，太原长城光电子工业公司与山西宏瑞房地产开发有限公司签订《协议书》及《补充协议》的相关事宜，原告山西长城微光器材股份有限公司对此事应当知晓，且未提出异议。案涉房屋系被告向山西宏瑞房地产开发有限公司承租，双方签订了《房屋租赁合同》，被告也向山西宏瑞房地产开发有限公司支付了租金，被告对案涉房屋的占有为合法占有。现原告已其是房屋所有权人为由，要求被告停止侵害，立即腾退房屋并赔偿原告租金损失648000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依法判决如下：驳回原告山西长城微光器材股份有限公司的诉讼请求。    二审查明的事实与一审认定的事实相一致。    本院认为，上诉人山西长城微光器材股份有限公司上诉对案涉太原长城光电子工业公司与山西宏瑞房地产开发有限公司签订的《协议书》及《补充协议》、以及山西宏瑞房地产开发有限公司与被上诉人太原市小店区三样菜餐厅签订的《房屋租赁合同》真实性提出异议，但并未提供证据予以反驳，本院对上述所涉协议、合同的真实性予以确认。关于上诉人上诉所称即使太原长城光电子工业公司与山西宏瑞房地产开发有限公司签订的《协议书》及《补充协议》是真实的，也因未经上诉人授权及追认而无效。经查证，案涉土地于2001年3月13日登记在上诉人名下，但2002年12月28日太原长城光电子工业公司与上诉人山西长城微光器材股份有限公司签订的《土地使用权租赁合同》，约定将案涉土地出租给上诉人租赁使用20年。上诉人对将登记在其名下的土地又进行出租的相关事实无法作出合理解释。2009年8月6日太原长城光电子工业公司与山西宏瑞房地产开发有限公司签订《协议书》及《补充协议》时，张秀生同时担任上诉人、及太原长城光电子有限责任公司的法定代表人，其召集会议记录中显示有对山西宏瑞房地产开发有限公司土地租赁相关事宜的商定。且《协议书》签订于2009年8月6日，直至2020年上诉人未行使撤销权，现以无权处分或事后不予追认为由，要求认定上述协议无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被上诉人太原市小店区三样菜餐厅与山西宏瑞房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，形式上符合合同的签订要件，双方已经对该合同实际履行，被上诉人并按约支付相应租金。同样，上诉人对此提出异议但未能举证予以反驳，本院对被上诉人所称事实予以确认，被上诉人依据《房屋租金合同》支付房屋租金后有权对房屋进行使用。本案上诉人一审诉求中并未要求山西宏瑞房地产开发有限公司及太原长城光电子有限责任公司参加本案诉讼，原审判决在调取相关证据的基础上对本案进行审理，事实认定清楚，适用法律正确，上诉人要求本案发还重审的理由不成立，其要求被上诉人腾退房屋并支付租金损失的证据不充分，本院不予支持。    综上所述，山西长城微光器材股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费10280元，由上诉人山西长城微光器材股份有限公司负担。    本判决为终审判决。    审判长王薇审判员任华审判员雷晨二O二一年八月十九日法官助理杨丽书记员刘诗毓