四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1381民初3118号原告：余永贵，男，生于1981年8月10日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告：汪玉群，女，生于1977年11月26日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。二原告共同委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张勇，四川智典律师事务所律师。被告：南充宏凌置业有限公司，住所地阆中市滨江路东北段6号，统一社会信用代码：91511381MA6290K49E。法定代表人：杨波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师（特别授权）。被告：成都善道信和房地产咨询有限责任公司，住所地成都市锦江区红星路一段35号附1号，统一社会信用代码：91510104MA67AWQK5M。法定代表人：陈旭，执行董事兼总经理。原告余永贵、汪玉群诉被告南充宏凌置业有限公司（以下简称宏凌置业公司）、成都善道信和房地产咨询有限责任公司（以下简称善道公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法由审判员适用简易程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告余永贵及其委托诉讼代理人王玲、张勇、被告宏凌置业公司委托诉讼代理人郑涛、被告善道公司法定代表人陈旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余永贵、汪玉群向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.请求人民法院判令被告宏凌置业公司退还原告购房款、维修基金、登记费、契税、印花税共计160,845.00元并支付资金占用利息。事实和理由：2019年初，被告宏凌置业发布“宏凌山水城”公寓销售宣传广告，宣传“低投资，高回报！阆中古城旁，嘉陵江畔，国家级旅游景点高档公寓，总价15万，首付7万，月供800元，签合同返租12年，每月收租金980元，每三年后递增5%”。2019年2月11日，原告与被告宏凌置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019002705）和《商品房买卖合同补充协议》，购买被告宏凌置业公司开发的“宏凌山水城”商住小区第B5幢5层5-21号房屋，合同主要内容为：房屋建筑面积27.91平方米，套内建筑面积17.26平方米，房屋单价5,500.00元/平方米，房屋总价款为153,505.00元，首付83,505.00元，剩余70,000.00元在2019年5月11日前支付。同时与被告善道公司签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁房屋为“宏凌山水城”B5幢5层21号，房屋建筑面积27.91平方米，租赁期限为2019年12月31日至2031年12月31日，第1-3年租金980元/平方米，每3年递增6%，免租期4个月，从2020年5月起支付租金”。签订合同后，原告按照约定向被告宏凌置业公司足额支付了购房款153,505.00元，另外支付了维修基金、登记费、契税、印花税7,340.00元，向善道公司支付了装修款41,865.00元。二被告在销售过程中恶意串通，以购房后返租12年为由捆绑销售，且该房屋不符合合同约定的交付条件，致使原告不能实现合同目的，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂起诉至我院。被告宏凌置业公司辩称，请求判决驳回原告的全部诉讼请求，1.原告与被告宏凌置业公司签订买卖合同和补充协议属实，合同及协议内容都是双方真实意思表示，合法有效；2.原告主张本案二被告采取捆绑销售，恶意串通损害原告利益，这一主张不属实；3.合同在履行过程中，宏凌置业公司没有违约行为，将案涉的房屋已经交付给原告。被告善道公司辩称，我公司与被告宏凌置业公司不存在恶意串通，租赁合同及装修费是真实的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月11日，原告与被告宏凌置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019002705）和《商品房买卖合同补充协议》，购买被告宏凌置业公司开发的位于阆中市，该房屋建筑面积27.91平方米，房屋单价为5500.00元／平方米，房屋总价款为153505.00元。原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条商品房交付条件第（一）款约定该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续第（一）款约定出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任第（一）款约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理，第1项第（2）款约定逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.80%计算给付利息。原告与被告宏凌置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第2项约定了买受人采用分期付款方式支付房价款，即买受人于合同签订之日起当日内，向出卖人支付20000.00元人民币，在2019年2月11日付房款63505.00元，在2019年3月30日付房款35000.00元，在2019年5月11日付房款35000.00元。2019年2月11日，原告与被告成都善道信和房地产咨询有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条标的物业基本情况第1.1项约定标的物业坐落于四川省阆中市，该物业开发商为南充宏凌置业有限公司；第1.2项约定该房屋建筑面积为27.91平方米。第三条租赁期限及免租期第3.1项约定房屋租期自2019年12月31日至2031年12月30日，共计12年，其中免租期自2019年12月31日（暂定）起至2020年4月30日止，共计4个月。第七条装修款第7.1项约定甲方同意在签订本合同之日向乙方按照1500元／平方米支付装修款，总计41865.00元。签订合同后，原告按照合同约定履行了支付房款153,505.00元（支付时间分别为：2019年2月1日交定金20,000.00元、2019年2月11日交房款63,505.00元、2019年3月24日交房款70,000.00元），2019年2月11日原告向被告宏凌置业公司交纳房屋维修基金558元、契税6140元、其他代收费642元共计7,340.00元。2019年2月11日，原告向被告善道公司交纳装修费41,865.00元。被告善道公司因其他原因至今未完成装修开展营业，也未向原告支付房屋租金。同时查明，2019年12月31日，宏凌置业公司工作人员通过短信向原告发出“您购买的阆中盘龙里b5幢客栈，南充宏凌公司已于2019年12月25日前达到交房条件…”的接房信息，2020年1月21日，原告签收了交付通知书及入住手续书。另查明，2019年5月20日，南充市公安消防支队作出南公消竣备字（2019）第0040号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明阆中市宏凌山水城Ｂ1楼及其地下室、Ｂ2-Ｂ7楼及其地下室、Ｂ8楼建设工程的竣工验收消防备案，备案号为：510000ＷＹＳ190012300。因被告宏凌置业公司与前期施工单位发生民事纠纷，前期施工单位拒绝提供工程部分技术资料，致案涉房屋至今未进行竣工综合验收。2020年4月28日，被告宏凌置业公司与被告善道公司签订《房屋租赁合同》，该合同第一条标的物业基本情况第1.1款约定标的物业位于四川省阆中市，为宏凌山水城般龙里项目Ｂ5号楼3-6层所有未售部分。第1.4款约定本合同项下标的物总建筑面积约为1404.27平方米。第三条租赁期限及免租期第3.1款约定房屋租期自2020年5月1日至2032年8月31日，共计12年零4个月，其中开业筹备免租期自2020年5月1日起至2020年8月31日止，共计4个月。为保证装修，被告宏凌置业公司与被告善道公司对装修资金使用共管账户进行监管。被告宏凌置业公司与前期施工单位就移交工程的部分技术资料，于2020年7月8日在本院发生民事诉讼。本院认为，原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，被告宏凌置业公司与被告善道公司属两个不同的公司，在被告宏凌置业公司销售房屋与被告善道公司租赁房屋的过程中，无证据证明两被告之间存在恶意串通、捆绑销售行为。原告与被告宏凌置业公司签订合同后，原告按合同约定履行了交纳房款的义务，被告宏凌置业公司亦应依照约定按期交付房屋。宏凌置业公司在案涉房屋只有《建设工程竣工验收消防备案凭证》情况下，便以短信方式通知原告接收房屋，并将房屋交由善道公司进行装修。《中华人民共和国建筑法》明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。宏凌置业公司将尚未经竣工验收合格的房屋交付原告，其行为违反了法律的禁止性规定。被告宏凌置业公司称案涉房屋未经综合验收是因前期施工单位拒绝提供工程部分资料所致，但该情形不属于合同约定的“不可抗力”。故在本案中，被告宏凌置业公司向原告的交房行为无效。根据原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“第十八条交付时间和手续第（一）款约定出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任第（一）款除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理，第1项第（2）款约定逾期在90日后，买受人有权解除合同。”作为出卖人的被告宏凌置业公司在约定的交付房屋期限逾期至今未向原告交付案涉商品房，根据原、被告签订的合同约定，原告请求解除与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019002705）和《商品房买卖合同补充协议》以及要求被告宏凌置业公司退还原告购房款、维修基金、登记费、契税、印花税共计160,845.00元并支付资金占用利息的诉请（其中20,000.00元从2019年2月1日起、70,845.00元从2019年2月11日、70,000.00元从2019年3月24日起按年利率4.8%计算利息至付清之日止），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五六十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告余永贵、汪玉群与被告南充宏凌置业有限公司于2019年2月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号2019002705）和《商品房买卖合同补充协议》；二、被告南充宏凌置业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告余永贵、汪玉群购房款、房屋维修基金、契税等共计160,845.00元，其中20,000.00元从2019年2月1日起、70,845.00元从2019年2月11日起、70,000.00元从2019年3月24日起按年利率4.8%计算利息至付清之日止；三、驳回原告余永贵、汪玉群的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,758.00元，由被告南充宏凌置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  伏宝基二〇二一年八月三日书记员  邱 莉