贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11682号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（曾先后用名：广东碧桂园物业服务股份有限公司毕节分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司毕节分公司），住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园峰景组团******，统一社会信用代码：91520500322290645A。负责人：朱新星，系该集团副总裁。委托诉讼代理人：顾胤（特别授权代理）、张时凤,均系贵州久同律师事务所律师。被告：石龙，男，1984年7月30日出生，汉族，住贵州，住贵州省毕节市七星关区iv>被告：吴鑫萍，女，1987年3月18日出生，汉族，住贵州，住贵州省毕节市七星关区iv>原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（以下简称碧桂园服务公司）与被告石龙、吴鑫萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告碧桂园服务公司的委托诉讼代理人张时凤，被告石龙、吴鑫萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告交纳2019年8月-2021年5月的物业服务费5959.36元及逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之五的标准，计算自2019年9月1日起至欠付物业服务费实际支付完毕之日止的逾期付款违约金，暂计至2021年5月10日止为8917.38元）；2、本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，原、被告签定了《南山碧桂园前期物业服务协议》主要内容约定：原告为被告提供物业服务，被告以1.9元/m2/月的标准向原告交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为142.57m2，按照约定被告每月应向原告交纳物业服务费270.88元。如被告逾期交纳则根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2019年8月至今的物业服务费经原告多次催要未交。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告拒绝交纳物业管理费已构成严重违约，被告除应立即向原告足额交纳管理服务费外还应承担支付违约金的责任。故为维护自身的合法权益，原告特依据相关法律法规规定诉至贵院，望贵院依法判如诉请。被告石龙、吴鑫萍答辩称：一、根据《南山碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条，被答辩人应提供的物业服务内容如下：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；4、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；5、公共环境卫生的管理服务；6、车辆停放秩序的管理服务；7、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；8、装饰装修管理服务；9、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。详情可见《南山碧桂园前期物业服务协议》。二、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、原告履行共用设施、环境卫生管理义务不及时、不到位。根据国务院《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”本案中，被告所在单元楼道存在门上和门旁的墙壁上贴有小广告，小区垃圾桶附近垃圾遍地，路过时有严重异味的现象，严重影响被告生活质量，在被告多次向原告反应后，仍没有得到有效的解决。2、未履行安全保卫义务。一是原告并没有尽到安全保卫义务，给居民居住安全造成了隐患，在小区内经常有业主物品财物丢失，小区内经常有小偷盗窃东西，因此原告没有尽到安全保卫义务。二是观景台区域脏乱差，经常有孩子玩耍，里面设施设备存在安全隐患。三是小区里路灯损坏，没有履行维修义务，导致通行便、3、未维护消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告不履行该项法定义务，电梯内救援电话模糊不清，并且检验日期显示为2020年11月，电梯存在安全隐患，使被告小区内的消防安全得不到保障。4、绿化不到位原告没有对所在小区绿化进行维护，导致很多区域杂草丛生，影响答辩人生活质量。5、使业主应有的权利受损。6、同时被答辩人违反《南山碧桂园前期物业服务协议》第十条“乙方可无偿使用本园区内的物业转让或者改变其用途。”将物业服务用房提供给UCC国际洗衣做经营使用。未经业主同意将电梯等公共设施提供给他人做广告，违反《物业管理条例》等相关法律法规。7、房开出售房屋时承诺交房时幼儿园可以正常办学，但到目前为止都没有达到办学条件，答辩人子女需要就学，没有就读地方，是花了很大代价才让子女就读其他幼儿园，被答辩人有欺骗嫌疑，答辩人在购买被答辩人住房商品房时，楼梯间、停车位、第一层外面绿化、房屋楼顶是属于公共面积区域，算入答辩人购房面积内，但部分住户已将一楼和楼顶加层进行使用，减少了答辩人实际使用面积，违反相关规定，虽然这两点与物业公司无多大联系，但毕竟物业公司是受房开委托对小区进行管理，有义务制止这些侵权行为，有义务向相关职能部分反映，有义务将答辩人诉求向房开进行反映并协调处理。但被答辩人没有制止，没有反映，导致业主使用面积减少，权利被侵害。三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2019年8月起停止交纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，一是请求法院驳回原告诉讼请求；二是赔偿答辩人相关损失；三是将将租给UCC国际洗衣的物业服务用房归还，并将所得的租金归还业主，并提供相关依据，将电梯内商业广告所得的租金归还业主。本院经审理查明以下事实：2016年9月1日，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司毕节分公司）与涉案小区建设施工单位毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订《南山碧桂园前期物业服务合同》，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司选聘原告对南山碧桂园提供前期物业管理服务事宜。合同约定原告提供的物业管理服务内容为：房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、公共文体康乐场及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、车辆停放秩序的管理服务、协助公安部门维护公共秩序的管理服务、装饰装修管理服务、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。物业服务费采用包干制方式。计收标准为：涉梯洋房：按房屋建筑面积1.9元/月/平方米计收；电梯洋房：按房屋建筑面积1.9元/月/平方米计收；双拼住宅：按房屋建筑面积3.0元/月/平方米计收；独栋住宅：按房屋建筑面积3.5元/月/平方米计收。物业使用人应在公历每月5日（节假日等原因顺延）前交纳当月物业服务费及上一个月的本合同约定的各项分摊费用。物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金……。合同还约定了其他事项。2017年4月18日,原告(乙方)与被告（甲方）签订《南山碧桂园前期物业服务协议》，协议明确被告房屋建筑面积为142.57平方米，物业费按1.90元计收。被告收房入住后，向原告缴纳了一年的物业费至2019年7月31日。从2019年8月1日起，被告未再缴纳物业费，被告欠付原告2019年8月1日至2021年5月30日期间的物业服务费为：142.57平方米×1.9元/月/平方米×22个月=5959.43元。另查明，被告系南山碧桂园峰景住宅区业主。被告在物业服务过程中存在绿化中零星杂草未清理干净、个别绿化区域青草枯萎未及时补种、外墙真石漆脱落未及时修补等物业服务瑕疵。本院认为，原告系毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司选聘的南山碧桂园前期物业管理公司，双方签订的《南山碧桂园前期物业服务合同》对涉案南山碧桂园小区全体业主具有约束力，原、被告均应当按约定履行各自义务。本案中，原告已按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付所欠2019年8月至2021年5月的物业服务费5959.43元。原告在提供物业服务过程中虽然存在瑕疵，但是相比整个物业管理的范围、服务内容，服务质量，该瑕疵在本次诉讼中不足以认定被告应减轻或者免除物业费支付义务。故原告在本案中诉请被告支付物业服务费5959.36元，未违反法律规定，本院予以支持。因原告在服务过程中存在杂草未充分清除等服务瑕疵问题，故原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石龙、吴鑫萍于本判决生效之日起五日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司2019年8月至2021年5月期间的物业费5959.36元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币86元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司负担61元、被告石龙、吴鑫萍负担25元。本判决为终审判决。审判员  吴誉二〇二一年八月二十日书记员  毛雨