河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终2081号上诉人（原审被告、反诉原告）:宋爱东,男,1970年9月21日出生,汉族，住焦作市解放区。上诉人（原审被告、反诉原告）:范利利,女,1980年10月9日出生，汉族，住焦作市解放区。二上诉人委托诉讼代理人:曹阳,河南达成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:梁健,女，1971年2月5日出生,汉族，住焦作市。委托诉讼代理人:商顺立,河南正乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人:薛萍萍,河南正乾坤律师事务所实习律师。上诉人宋爱东、范利利因与被上诉人梁健合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋爱东、范利利及其委托诉讼代理人曹阳，被上诉人梁健及其委托诉讼代理人商顺利、薛萍萍参加诉讼。本案现已审理终结。宋爱东、范利利上诉请求：一、撤销焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初685号判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审被上诉人提交的居委会证明不具有真实性，原审法院判令上诉人返还10万转让费用没有事实依据。居委会作为基层群众性自治组织,应提交相应的政府文件才能证明其工作的正当性和证明的真实性。在居委会没有提供政府相关拆迁指令通知或文件情况下,上诉人有理由怀疑该证明文件内容不真实。2、拆除真实原因系被上诉人与楼上邻居交恶，邻居投诉所致，相邻的其他相同建筑直到目前均未被拆迁，因此该损失由被上诉人承担其后果。梁健答辩意见：1.居委会的任务是协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的工作。2.上诉人是东东酒家实际控制人。自2019年11月份开始社区和原东东酒家负责人多次联系违建拆除事宜。3.违法建筑的法律评价是限期拆除，不能流通。4.2019年8月17日焦作市召开“四城联创”集中攻坚动员大会，2019年12月6日焦作市人民政府办公室印发《焦作市老旧小区改造提质工作实施方案》，要求拆除清理违章建筑，均发生在2019年12月27日当事人签订《东东酒家转让协议书》之前。梁健向一审法院起诉请求：⒈二被告承担连带责任，向原告返还转让费100000元、赔偿装修费损失30116元；⒉二被告承担诉讼费。一审法院认定事实：二被告宋爱东、范利利系夫妻关系，其二人于2019年1月1日作为乙方（承租方），与甲方（出租方）侯宝安签订房地产租赁合同，租赁甲方山阳区解放中路市工业楼大院内饭店房屋，建筑面积122.6平方米，月租金6000元，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。该租赁房屋被用于经营“东东酒家”饭店。2019年12月27日，宋爱东作为转让方（甲方），原告梁健作为受让方（乙方），侯宝安作为房东（丙方），三方签订东东酒家转让协议书，约定丙方同意甲方将山阳区解放中路市工业楼大院内饭店房屋转让给乙方使用，建筑面积122.6平方米，保证乙方同等享有甲方权利与义务。将修建的营业厅及临时建筑136平方米转让给乙方；转让费150000元，乙方分两次付款，在协议签字后三日内支付100000元，剩余50000元在2020年4月1号前结清；乙方在接手经营后，可对饭店进行装修和改造，相关费用乙方自理；如果合同签订前政府已下令拆迁饭店，甲方退还全部转让费，赔偿乙方接手该饭店的装修损失费。如乙方在经营不满两年内，甲方所建的临时建筑被政府下令拆迁时，乙方的损失，双方协商解决。2019年12月27日，被告范利利收到首付转让费100000元，并出具收条。2020年5月19日，中共山阳区委第四巡察组向和平街社区党委发出巡和平街（2020）3号情况说明通知书，称在巡察中有群众反映和平街社区4号院北胡同内“东东酒家”属违章建筑，多次给街道和社区反映，未见处理。请你社区就此情况做出详细说明并提供相关材料。2020年上半年，焦作市山阳区东方红街道办事处与焦作市国土资源局山阳分局等共九家行政单位联合发出《关于开展违法占地和违法建设专项治理活动的通告》，称为全力推进山阳辖区“老旧楼院改造、违法建设拆除”工作，制止违法建设行为，提高辖区人居环境质量，根据相关法律法规和《焦作市城区违法建筑物集中整治活动实施方案》（焦城创指［2020］14号）的总体要求，决定在全区开展集中制止和查处违法建设的集中行动，通告如下：…二、整治重点：辖区内任何单位和个人未经国土、规划、建设等部门批准或未按批准要求，在城市规划范围内新建、改建、扩建的建筑物、构筑物及其附属设施，均属违法建设，不受法律保护，在拆除中一律不予补偿；…五、涉及违法占地、违法建设的单位或个人必须在2020年6月30日前自行改正违法行为，拆除违章建筑，消除违法状态，逾期不改正的将强制拆除。2020年6月，原告经营的东东酒家原136平方米临时建筑因属于违章建筑而被拆除。原告因房屋被部分拆除而进行装修，支出费用若干。2020年7月24日，和平街社区居委会出具了由社区党委书记董亚斌签名、加盖社区居委会公章的证明，内容：和平街社区辖区四号院小区系老旧楼院，在老旧楼院改造范围，院内违建计划于年后拆除，社区自2019年11月开始与东东酒家负责人多次联系违建拆除事宜。年后由于疫情，违建拆除推迟至6月份拆除。一审法院认为，根据原告梁健与被告宋爱东在转让协议书中的约定，如果合同签订前政府已下令拆迁饭店，甲方退还全部转让费，赔偿乙方接手该饭店的装修损失费。该转让协议书签订于2019年12月27日，原告受让的东东酒家饭店包括136平方米临时建筑，属于未经批准建设的违章建筑，而和平街社区居委会在2019年11月即开始与东东酒家负责人多次联系违建拆除事宜。和平街社区居委会虽不属于一级政府机关，但其系在相关政府机关作出拆迁指令后，配合进行拆迁工作的单位。和平街社区居委会在2019年11月开始与东东酒家负责人联系违建拆除事宜，由此可知政府下令拆迁东东酒家违建应早于2019年11月，亦早于原告与宋爱东签订转让协议书的2019年12月27日。根据合同约定，在合同签订前政府已下令拆迁饭店，被告宋爱东作为甲方应退还转让费；范利利系宋爱东妻子，亦为原告已付100000元转让费的收取者，故原告起诉要求二被告连带返还其转让费100000元理由充分，应予支持；原告要求二被告赔偿装修损失30116元，因上述装修费用均发生于2020年6月下旬至7月上旬，系因案涉房屋被部分拆除而支出的装修费用，并非合同约定的原告接手东东酒家饭店的装修损失费，故原告该请求理由不足，不予支持。根据上述合同约定与案件事实，反诉二原告要求反诉被告支付剩余转让费50000元，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条之规定，判决：一、本诉被告宋爱东、范利利应于判决生效之日起五日内向本诉原告梁健连带返还转让费100000元；二、驳回反诉原告梁健的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋爱东、范利利的反诉请求。案件受理费减半收取为1451元，由本诉被告宋爱东、范利利负担1103元，本诉原告梁健负担348元；反诉费525元，由反诉原告宋爱东、范利利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宋爱东提交的证据有：1、焦作市人民政府网站截图、焦作日报发布新闻截图，证明指向：焦作市人民政府于2019年12月6日发布了焦作市老旧小区改造提质工作实施方案，诉争建筑所在的四号院于2020年4月13日才纳入老旧小区改造的范围，与和平街社区居委会出具的证明不符。2、2019年东东酒家主要负责人李某、宋某、陈某证明材料各一份，证明在2019年没有收到关于拆除东东酒家临时建筑的拆迁通知。被上诉人对证据1的真实性不持异议，但认为证明指向不能成立，能够反证政府是在2019年11月份本案签合同之前对老旧小区改造；对证据2的真实性有异议。本院对证据1予以采信。因证人李某、宋某、陈某均与上诉人有利害关系且未到庭接受质询，对证据2不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一审过程中，被上诉人梁健提交的和平街社区居委会证明证实2019年11月开始和平街社区居委会已经与东东酒家负责人联系违建拆除事宜，由此可知政府下令拆迁东东酒家违章建筑应早于2019年11月，亦早于梁健、宋爱东签订转让协议书的日期2019年12月27日。证人刘某出庭证实，早在2019年12月27日梁健、宋爱东签订转让协议书之前，宋爱东在已经明确知道其经营的东东酒家违章建筑即将被政府拆除的情况下将东东酒家转让给梁健。上诉人宋爱东、范利利虽然质疑和平街社区居委会证明的真实性，但提交的相关证据不足以证实其诉讼请求成立，故原审法院判决上诉人宋爱东、范利利连带返还梁健转让费100000元并驳回上诉人反诉请求并无不当。综上所述，宋爱东、范利利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3902元，由宋爱东、范利利负担。本判决为终审判决。审判长  李军审判员  苏杭审判员  毕蕾二〇二一年八月二十日书记员  申娇