辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2101号上诉人(原审被告)：郭睿，女，1979年5月26日出生，汉族，住清原满族自治县。委托诉讼代理人：方晓松，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李建忠，男，1977年12月28日出生，汉族，现清原满族自治县。上诉人郭睿因与被上诉人李建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭睿及其委托诉讼代理人方晓松，被上诉人李建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭睿上诉请求：1、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院(2020)辽0423民初765号民事判决；发回重审或依法改判。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。关于物品归属问题，双方签订的《协议》第五条已明确规定，不能续租的责任在被上诉人一方。上诉人在合同到期前已通知被上诉人如续租房屋继续经营应提前告知上诉人并缴纳租金。但被上诉人一直未明确表示继续租房，以种种理由拖延，到期后房主将房屋租赁给其他人，因此，上诉人不承担由此造成的损失。一审法院判决由上诉人返还被上诉人2万元没有法律依据。退还2万元之事，在于该合同是由于什么原因不能继续续租。根据原房屋租赁合同，如果是由于上诉人的原因才能适用该判决才有相应的事实依据。根据相关事实，在合同到期后，上诉人曾要求被上诉人支付租金，继续租赁合同，但被上诉人明确表示不支付租金，因此在合同到期后即2020年5月1日，双方的合同关系已实际解除。这个合同的关系的解除的原因在于被上诉人未向上诉人支付涉案房屋的租赁款，遂在2020年10月之前，上诉人才将该涉案房屋租赁给他人。因此一审法院判令由上诉人向被上诉人返还2万元是没有事实与法律依据的。关于违约金的问题，《协议》中第九条约定，租赁期内如上诉人违约解除合同，应赔偿被上诉人违约金5万元。在被上诉人经营期内上诉人从未提出解除合同之要求，是被上诉人原因使合同到期后无法履行。在接到清原县热电总公司停止供热通知后积极到热电总公司缴纳采暖费，由于该门市属于体育馆的一部分，体育馆一直拖欠采暖费，故无法供热，个人缴纳采暖费不受理，因此造成无法供热的原因不是上诉人，上诉人也没有违约行为，故不应承担违约责任，一审法院判决上诉人返还被上诉人2.5万元违约金于法无据，二审法院应予改判。第一，如果上诉人有违约行为，该违约金所判数额也较高，因为违约金应符合填平原则，即被上诉人的损失应由其举证，然后由上诉人对此损失进行赔偿。单纯的依据5万元的50%，属于违约金过高（该假设不等于自认）。第二，上诉人没有违约责任。在一审过程中，上诉人曾向法庭提交一份由供暖公司提供的情况说明，该情况说明可以认定两点事实如下，其一，上诉人曾积极履行自己缴纳采暖费的义务；其二，未能缴纳采暖费的责任不在于上诉人，因此该未缴纳采暖费的情况，应属于不在合同双方当事人应负责任之外的不可抗力所造成的。因此上诉人不应承担违约责任；第三，上诉人因涉案房屋无法正常供暖才与被上诉人积极沟通，采取其他方式进行供暖且愿意承担被上诉人所支付的多余费用。因此一审法院认定上诉人承担2.5万元的违约金，没有事实与法律根据。被上诉人请求上诉人返还4个月的房租理由不充分，一审法院也不应支持其要求返还租金的诉讼请求。在租赁房屋届满后，被上诉人并未向上诉人缴纳房租，并且一直占有使用，被上诉人不再继续租用房屋在先，但一审法院枉顾事实做出了不公正的判决，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院秉持公正依法改判。首先从2019年1月10日涉案房屋停止供暖开始至2019年1月25日，即政府要求餐饮业停止营业之日止，实际涉案房屋没有供暖的实际天数只有15天，从2020年的3月26日，即政府恢复餐饮业营业开始，此时供暖期早已结束，一审法院据以判处上诉人返还被上诉人四个月房租的理由并不充分，且与事实不符。如果说被上诉人因没有供暖的原因造成无法经营的天数只有15天，而一审法院却判决由上诉人向被上诉人返还四个月租金无事实与法律依据。一审认定完全无视上述事实，直接导致事实判断错误，不能令人信服，其裁判结果的公正性令人质疑，据此，请求二审法院撤销原判，纠正一审法院的错误做法，支持上诉人的上诉请求。李建忠辩称，一、本案双方签订的房屋租赁协议已明确双方责任，因上诉人未履行协议第四条规定交纳取暖费，致使原告饭店停业，无法经营，给被上诉人造成巨大经济损失。二、上诉人出租给被上诉人的房屋，上诉人在2020年5月1日以后已无权再租给被上诉人，因房屋已被原房东收回，并出租他人开饭店，原上诉人饭店物品已归上诉人所有。三、现被上诉人有和上诉人的2020年1月10日电话通话录音，可以证明被上诉人明确通知上诉人饭店不能经营，并和上诉人要回剩下房屋租金和饭店物品钱的事实，已证明被上诉人已通知上诉人解除合同，不可能存在续签合同的可能。四、被上诉人2020年春节过后到2020年4月份之间几次去清原法院送起诉状，由于疫情未被受理。以上所述，被上诉人根本不存在占有房屋和拖延缴纳租金之说。五、被上诉人有新的通话录音证据证明已在2020年1月10日告知上诉人解除合同，请求法院驳回上诉人的上诉请求。李建忠向一审法院起诉请求：1、解除原告李建忠与被告郭睿签订房屋租赁协议；2、被告退还原告房屋租金33，320.00元（8，333.00元×4个月）；3、租赁房屋内的饭店物品（价值4万元）归原告所有；4、被告给付原告违约金50,000.00元；5、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月24日，郭睿（甲方）与李建忠（乙方）签订房屋租赁协议，该协议约定：一、郭睿将清原镇体育馆XX小区x-x门市租赁给李建忠；二、租赁期间2019年5月1日至2020年5月1日止；三、租金10万元（饭店物品4万元，共计14万元），租金一年一交，乙方于2019年4月24日一次性交付甲方租金10万元。四、租赁期间房屋的取暖费由甲方承担，物业费、水、电费及其他费用均由乙方承担；五、一年租赁期满，如乙方原因不继续承租房屋，设施及物品为甲方所有，如甲方原因不将房屋租赁给乙方，设施及物品归乙方所有（设施及物品见清单明细）；九、租赁期内如甲方违约解除合同，应赔偿乙方违约金5万元，如乙方违约解除合同，甲方不退还租金。双方签订房屋租赁协议后，李建忠依约向郭睿交付房屋租金10万元、饭店物品4万元后用案涉租赁房屋从事饭店经营。从2020年1月10日起，因案涉房屋被停止供暖，原告李建忠经营的饭店停业。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告诉请的返还租金问题；2、原告诉请的案涉房屋饭店物品归属问题；3、原告诉请的违约金问题。关于原告诉请的返还租金问题。案涉房屋租赁协议约定，案涉租赁房屋取暖费由被告承担，房屋租赁期限从2019年5月1日2020年5月1日。案涉租赁房屋在租赁期间于2020年1月10日被停止供暖，适逢冬季取暖期。虽原告经营饭店的停业期爆发新冠疫情，但原告从事餐饮服务行业，保障案涉房屋冬季供暖系饭店营业的最基本条件。案涉房屋的供暖期至2020年4月1日，排除疫情爆发因素，原告经营饭店冬季供暖期被停止供暖势必导致饭店停业。因此在履行案涉租赁协议过程中，被告未按约定供暖构成违约，应对原告剩余租期的租金应予返还。对于返还案涉租金金额，因案涉房屋被停止供暖后，原告未能及时通知被告解除合同，由此扩大的租金损失原告承担相应责任。故本院酌情确定被告郭睿返还原告租金25,000.00元（8,333.33元/月×3个月）。关于原告诉请的案涉房屋饭店物品归属问题。双方签订的租赁协议约定，案涉房屋租赁期满一年，如原告原因不继续承租房屋，设施及物品被告所有，如被告原因不将房屋租赁给原告，设施及物品归原告所有。鉴于原告经营的饭店营业后，案涉租赁房屋已出租给第三人，案涉房屋饭店物品已没有返还的可能性，本院根据案涉租赁合同对案涉房屋租赁归属的约定，结合被告过错程度，案涉租赁合同已实际履行情况，对于原告就案涉房屋饭店物品已交付的4万元，本院酌情确定被告返还原告20,000.00元。关于原告诉请的违约金问题。当事人双方自愿签订房屋租赁协议，对当事人双方均具有约束力。在本案中，李建忠按合同约定支付了租金，被告郭睿应按照合同约定履行自己的义务。被告郭睿未按照合同约定缴纳取暖费导致原告经营饭店的合同目的无法实现，构成根本违约，应承担违约责任。关于违约金金额的确定，本院以原告经营饭店因停止供暖造成实际损失为基础，兼顾案涉租赁合同已履行情况，被告过错程度以及疫情爆发影响饭店经营等综合因素，依据公平原则，酌情确定被告赔偿原告违约金25,000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：一、被告郭睿于本判决生效后十日内返还原告李建忠房屋租金25,000.00元；二、被告郭睿于本判决生效后十日内返还原告李建忠物品租赁费用20,000.00元；三、被告郭睿于本判决生效后十日内返还原告李建忠违约金25,000.00元；四、驳回原告李建忠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,383.00元，其中785.00元由郭睿负担；598.00元由李建忠负担。二审中，被上诉人李建忠提交2020年1月10日与上诉人郭睿通话录音一段。欲证明：我已经告诉上诉人无法经营是因为上诉人暖气费没有给，所以房屋被停止供暖，导致无法经营。上诉人郭睿质证意见：首先，被上诉人所提证据不符合二审的证据原则，即该证据不是在一审之前即已存在，而被上诉人无法取得，只有在二审程序开始之前才取得的新证据。其次，如法庭认定该证据合法有效，我方提出如下质证意见：第一，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该录音系在未通知上诉人的前提下所录，因此我方对该证据的合法性存疑。第二，该录音的内容无法证实李建忠所要证明的事实与目的，只能说明双方就涉案房屋停止供暖疑似进行过沟通，但并未达成任何合意。本院经审查认为，李建忠提交的通话录音仅能体现其电话告知郭睿其不欲继续履行租赁合同，本院仅对该节事实予以确认。至于其主张的饭店无法经营与房屋停止供暖是否具有关联且具有排他性因素，需要综合其他证据加以认定，李建忠仅通过该录音无法实现其证明目的，且郭睿提出该证据不属于民事诉讼新证据，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、郭睿是否构成合同违约，一审判决郭睿承担违约金25000元是否合理；二、一审判决郭睿返还李建忠物品租赁费用20000元是否有合同依据；三、一审判决郭睿返还3个月房租是否正确。关于焦点一，双方签订的《房屋租赁协议》（以下简称《协议议》）第四条约定租赁期间的取暖费由出租方即郭睿承担。实践中，房屋租赁的双方在约定取暖费由谁承担的问题时，其前提必然是租赁物具备可正常供暖的条件，本案，郭睿上诉主张案涉房屋无法供热的原因不在于本人，其在与李建忠签订《协议》时已告知房屋没有暖气，郭睿所作陈述显然与双方签订的《协议》的约定相悖，亦与常理不符，且李建忠对郭睿陈述的事实亦不予认可，综上，郭睿作为出租方提供的租赁物并不符合合同约定，构成合同违约，应承担相应的违约责任。李建忠承租案涉房屋从事餐饮行业，其经营盈亏可能受多种不确定因素影响，其经营期间恰逢新冠疫情爆发，李建忠主张其无法继续经营的原因仅归咎于郭睿提供的房屋无法供暖原因，缺乏能够排除其他因素的有效证据，一审法院正是考虑了本案实际情况，结合合同约定，确认郭睿赔偿违约金25000元，系在合理的幅度、范围内进行裁量，本院不予调整。关于焦点二，案涉《协议》第五条约定，租赁期满，如李建忠原因不继续承租房屋，设施及物品为郭睿所有，如郭睿原因不将房屋租赁给李建忠，则设施及物品归李建忠所有。此外，协议中对租金问题亦予以明确，即包括饭店物品4万元共计14万元，李建忠亦履行了上述给付租金义务。诚然，本案系承租方即李建忠在承租期内首先提出了合同解除，但基于前述论理，郭睿未能提供符合合同约定的租赁物已构成违约，因案涉房屋无法实现供暖并不能完全认定系合同无法继续履行的唯一因素，故考虑《协议》上述第五条约定的内容，一审酌情判决郭睿退还李建忠之前已交付饭店物品费用4万元的50%符合本案实际，本院予以维持。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物并保持该租赁物在租期内符合约定用途，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。李建忠停止饭店经营的此段时期内恰值新冠疫情爆发，故李建忠无法继续经营饭店除郭睿提供的房屋无法供暖外，亦应将疫情作为考虑因素之一。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，在双方不能协商一致的情况下，根据上述规定及公平原则，郭睿亦应对李建忠已支付的租金相应地予以减免。一审法院基于郭睿构成合同违约的事实并结合疫情因素，确认郭睿返还李建忠3个月租金较为合理、适当，本院予以维持。需要指出的是，一审判决郭睿支付各项费用共计70000元，郭睿不服一审判决，向本院提起上诉所应交纳的案件受理费应以上述金额作为诉讼标的额计算，本院收取上诉人郭睿预交的二审案件受理费2766元不当，本院对此予以调整。综上，郭睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2766元，退还上诉人郭睿1216元，余款1550元，由上诉人郭睿负担。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 李 艳审 判 员 张庆敏二〇二一年八月三十日法官助理 王 琪代书记员 袁心如