湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初1535号原告：罗雯，女，1989年11月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：熊佳，湖南富强律师事务所律师。被告：湖南上善置业投资有限公司，住所地邵阳市大祥区。法定代表人：周军。委托诉讼代理人：马昌永，湖南谐正律师事务所律师。原告罗雯与被告湖南上善置业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗雯的委托诉讼代理人熊佳、被告湖南上善置业投资有限公司的委托诉讼代理人马昌永到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告罗雯向本院提出诉讼请求：1、责令被告依照《商品房买卖合同》的约定向原告交付房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金7948元；2、退还原告房贷评估费3947元；3、责令被告向原告提供全款全额购房、契税、维修基金发票；4、本案诉讼费由被告承担。在本案庭审过程中，原告陈述被告已将购房发票交付给原告，故将第３项诉讼请求变更为“责令被告向原告提供契税、维修基金发票”。事实和理由:原告罗雯诉称，2018年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:X)，房款总价为794765元，采用银行按揭的方式支付房款，原告当日向被告交纳首付款244765元，被告代收代缴税费、维修资金、评估费等费用共计37486元，其中评估费3947元，并于同日通过邵阳市商品房销售与网上签约备案管理系统备案，备案号为X。一、责令被告依照《商品房买卖合同》的约定立即协助原告取得房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金7948元。2019年12月30日被告通知原告收房，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人未能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。”经原告多次催告，被告仍拒不履行约定义务，故请求人民法院责令被告立即向原告交付房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金7948元。二、退还原告房贷评估费3947元。依据建设部中国人民银行中国银监会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)的规定:“(三)房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担”。依据相关规定:房贷评估费遵循谁委托谁付费的原则，银行不得强制要求借款申请人对抵押物品进行委托评估，房地产公司不得强制代收购房人评估费。评估费是否实际发生，是否由被告交纳存在疑问。被告强制代收评估费是不合法的，代收行为无效，且无权委托评估机构进行评估，因此，原告要求被告返还房贷评估费共计3947元。三、被告应向原告提供全款全额购房、契税、维修基金发票。原告向被告购买房屋，支付房款、契税、维修基金，被告理应履行向原告提供全款全额购房、契税、维修基金发票的给付义务。故此，原告为维护自己合法财产权益，现特向人民法院提出诉讼，望判如所请。被告湖南上善置业投资有限公司辩称：一、根据原被告之间的《商品房买卖合同》的第十五条约定，双方对办理产权证并未约定具体的时间，所以被告未依约办理产权证的情形不存在，当然也无需支付违约金；二、关于被告为原告代收、代缴的房屋评估费，被告是根据当时的政策和商品房买卖惯例代为收取，且告知了原告并征得原告签字同意，被告代收的评估费已经缴纳给有关的评估公司，被告并未受益，所以不存在退还评估费；三、原告要求提供购房的相关发票，这些被告在办理权属证书的时候会提供的，房屋维修基金的发票今天就可以提供，有些发票要等办理产权证的时候同时提供。经审理查明：2018年10月20日，原告罗雯与被告湖南上善置业投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发建设的位于邵阳市大祥区雪峰南路与敏州西路交汇处西南角上善珑湖公馆第5#楼第1单元X号商品房，房屋总面积为171.72平方米，房屋总价款为794765元；首付款244765元原告于签合同当日付清，剩余房款550000元原告采取银行按揭方式支付；房屋交付时间为2019年12月30日前。合同关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1.00%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。”同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：1、本合同总金额单指裸房款，不包括如下由出卖人另行收取的费用：契税、维修基金、公证费、印花税、保险费、抵押费、工本费、电话及宽带网络安装、管道燃气开通费、水、电落户费、办理产权证及银行按揭所需的其他费用以及其他应由买受人承担的费用。以上相关税费在签订合同同时由买受人一次交清至出卖人，如遇政策调整需要买受人补交相关费用的则买受人应在接到通知的一周内补齐。2、买受人所购买房屋的契税、产权登记费、不动产办证费、工本费、按揭贷款抵押登记费、公证费等相关费用由买受人在房价外另行承担并在签订商品房买卖合同时由出卖人代收。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款，并办理了银行按揭所需手续，被告代为收取原告缴纳的包括评估费3974元在内的相关税费共计37486元。2019年12月30日被告将上述房屋交付给原告使用。另，湖南益宏房地产评估有限责任公司对原告所购房屋进行了评估，被告代为缴纳了相关评估费用。2021年7月7日邵阳市自然资源和规划局确权登记科出具《关于上善珑湖公馆项目综合验收意见》，具体内容为：“湖南上善置业投资有限公司:你公司申请上善珑湖项目综合验收,我局已受理,经局业务会研究,处理意见如下:1、你公司开发建设的地块为雪峰路3#地块中的部分建设用地,该地块首次出让容积率为1.8,出让面积为221709.3㎡,其中邵阳市恒泰珑湖开发有限公司建设的恒泰珑湖项目分摊用地199853.66㎡,你公司建设的上善珑湖项目分摊用地21855.64㎡。根据市政府(2007)39号会议纪要,同意该地块容积率由1.8调整至3.0(但规划最后批准的容积率为2.97),涉及容积率变更(1.8至2.97)的土地价款需依法补交。请你公司按土地证面积(或你公司和恒泰珑湖公司共同商定的意见),依法补交土地价款。具体补交方式为:按照市政府(2007)39号会议纪要时点(2007年7月12日)作为评估时点,依评估结果缴纳相应土地价款并承担相应的财务成本,财务成本计算按同期人民银行一年期贷款市场报价利率为准,计算年限为2007年7月12日至2021年2月26日（我局业务会会审时点)。2、你公司在批准的2.97容积率基础上违法建设的7009㎡按现时评估地价补交土地价款。3、根据建设工程规划许可证号2017-37,你公司未按批准的建设工程规划许可进行违法建设,请到城管部门进行行政处罚,并到住建部门补缴相关规费。以上程序完成后,请持相关证明来我局领取规划核实和土地核验意见书。专此函告。”以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、购买房产发票、湖南上善置业投资有限公司代收代缴费用表、代收费收据、被告提供的《关于上善珑湖公馆项目综合验收意见》、缴纳评估费发票、住宅专项维修基金专用存折及收据、上善珑湖签约缴款单等证据及本院庭审笔录附卷为据，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并合法有效。原告罗雯与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在将原告购买的案涉商品房交付给原告使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告未能在规定时间内取得房地产权属证书的，被告应按已支付房价款的1%向原告支付违约金。从被告提供的邵阳市自然资源和规划局确权登记科2021年7月7日出具的《关于上善珑湖公馆项目综合验收意见》来看，因被告未按土地证面积补交土地价款及未按批准的建设工程规划许可进行建设，致使被告尚未领取规划核实和土地核验意见书，从而导致原告房屋权属证书未能办理。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2019年12月30日被告将原告所购房屋交付给原告使用后，被告至今仍没有为原告办理好房地产权属证书，无论从双方的约定还是法律的规定，被告已构成违约。关于违约金的计算，原、被告双方虽然对违约金的计算方式进行了约定，但原告没有提交证据证明因被告违约行为所造成实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依法适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于原告要求被告赔偿违约金的请求，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告主张的违约金7948元过高，本院酌情认定为3179元。至于原告要求被告交付房地产权属证书的诉讼请求，由于原告与被告暂未到房屋产权管理部门办理好涉案商品房不动产登记证书，原告只能要求被告继续协助其办理商品房不动产登记证书，故对该诉讼请求，本院不予支持。另，对于原告要求被告向其提供所购房屋的契税、维修基金发票的请求，被告受原告委托将原告所购房屋应缴的契税及维修基金代为缴纳之后，被告理应将相应的发票交给原告，故对原告要求被告向其提供契税及维修基金发票的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，本院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起十五日之内向原告罗雯支付违约金3179元。二、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起十五日之内向原告罗雯提供所购房屋契税、维修基金发票。三、驳回原告罗雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费59元，由被告湖南上善置业投资有限公司承担15元，原告罗雯承担44元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 周  颖二〇二一年八月六日法官助理 曾  晨书 记 员 肖露樱芝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。