山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终7953号上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行，住所地青岛市市**香港西路**。负责人：孙卫国，行长。委托诉讼代理人：史智慧，山东青大泽汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王川，山东青大泽汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘昌建，男，1993年10月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。原审被告：潘春建，男，1987年2月10日出生，汉族，住平度市。原审被告：胡春李，女，1987年10月18日出生，汉族，平度市。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行（以下简称浦发银行市南支行）因与被上诉人刘昌建、原审被告潘春建、胡春李房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初14394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人浦发银行市南支行上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回刘昌建该项诉讼请求；2.一、二审费用由刘昌建承担。事实与理由：1.浦发银行市南支行善意取得青岛市即墨区户房屋的抵押权。浦发银行市南支行作为贷款人已尽到审慎的审查义务，浦发银行市南支行按照国家发放贷款的要求对该笔贷款所需的材料进行了审查，且银行的工作人员对涉案房屋进行了现场查看、有现场照片为证。评估机构也进行了现场勘查、出具了评估报告。浦发银行市南支行与抵押人于2018年11月到即墨区不动产登记部门进行了不动产抵押登记。2.刘昌建没有证据证明涉案房屋存在装修、居住的事实。3.刘昌建在签订合同过程中存在过错，应当承担不利后果。刘昌建与潘春建签订《房地产买卖合同》时，该房产并未取得房屋所有权证，刘昌建对潘春建仅享有债权，不能取得涉案房屋的所有权。刘昌建应当预见涉案房屋存在无法办理房产证、无法办理过户登记的风险。涉案房屋系潘春建与胡春李的夫妻共同财产，潘春建无权单独处分夫妻共同财产。4.到目前为止，刘昌建仅支付13.5万元购房款，尚有44万元余款未支付，刘昌建对潘春建仅享有债权请求权，其对该房产无物权请求权，无法对抗浦发银行市南支行的抵押物权。综上，在刘昌建大部分款项未支付、未经房产共有人追认、《房地产买卖合同》存在重大瑕疵的情况下，一审判决撤销浦发银行市南支行的抵押权，于法无据，应当改判。被上诉人刘昌建辩称，涉案房屋通过有效途径购买，2017年装修完毕后一直居住至今，2018年潘春建起诉要求解除房屋买卖合同，（2018）鲁0282民初3300号判决驳回潘春建诉讼请求，现该判决已经生效。刘昌建向一审法院提出诉讼请求：1.判令潘春建继续履行与刘昌建2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》；2.判令潘春建与浦发银行市南支行协助刘昌建办理房屋产权变更登记手续；3.诉讼费用由潘春建、胡春李承担。后刘昌建增加诉求：判令解除浦发银行市南支行对涉案房屋的抵押权。一审法院认定事实：1、2017年3月2日，潘春建作为甲方（出售方）通过丙方（中介方）青岛厚德不动产经纪有限公司与刘昌建作为乙方（购买方）签订《房地产买卖合同》，该合同主要约定：刘昌建购买潘春建位于即墨市户，房屋成交价为595000元，具体付款方式：签订合同当日刘昌建向潘春建支付定金20000元；刘昌建于2017年3月8日之前向潘春建支付135000元，双方同意此款项暂存于丙方保管，于2017年3月9日由丙方无息转交给潘春建130000元，潘春建结清交房日以前所有相关费用，交房后丙方一次性无息转交给潘春建5000元；刘昌建于银行发放贷款当日，以贷款金额支付潘春建440000元，该款项由贷款银行一次性划入潘春建账户；第九条，双方应于刘昌建办妥贷款手续之日起5个工作日内至即墨市房地产交易部门办理房产过户手续；第十条，潘春建于该房产上无抵押贷款。2、潘春建于2017年3月2日收到刘昌建定金20000元，于2017年3月6日收到房款135000元。2018年春节左右，潘春建要求刘昌建支付房款，刘昌建给了中介50000元，中介将该款转给潘春建，潘春建认为钱少了，又转了回来。刘昌建至今尚欠潘春建房款44万元。3、潘春建将涉案房屋于2017年3月2日签约当天已经交付刘昌建，刘昌建对涉案房屋进行了装修，并一直在该房屋内居住。4、潘春建与胡春李系夫妻关系。一审庭审中，潘春建称其将涉案房屋卖给刘昌建后一年左右告知了胡春李。5、2018年4月3日，潘春建起诉刘昌建，要求解除双方的房屋买卖合同、要求腾出涉案房屋，一审法院经审理，于2018年7月2日作出(2018)鲁0282民初3300号民事判决书，认为双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应按照诚信原则全面履行合同义务，潘春建的诉求于法无据，不予支持，判决驳回潘春建的诉讼请求。该判决已生效。6、2018年11月，潘春建、胡春李将涉案房屋到不动产登记部门办理了产权手续，产权证号为鲁（2018）即墨市不动产权第0××1号，权利人为潘春建、胡春李。7、2019年1月3日，潘春建、胡春李与浦发银行市南支行签订《个人担保借款合同》，贷款金额70万元，用途为企业经营。潘春建、胡春李于2019年1月7日将涉案房屋为上述借款办理了抵押登记，抵押权权利人为浦发银行市南支行。浦发银行市南支行于同年1月11日向潘春建、胡春李实际发放了贷款。潘春建、胡春李每月按时偿还浦发银行市南支行借款5679.88元，截止2021年3月9日没有发生过逾期，尚欠贷款本金余额是666271.76元。8、一审庭审中，浦发银行市南支行称根据贷款档案材料显示，浦发银行市南支行的员工应该对涉案房屋进行了现场查看，有现场照片为证，评估机构对涉案房屋的评估报告也体现进行了现场勘查，并称当时经办的业务员已经离职。对此刘昌建坚称浦发银行市南支行没有到涉案房屋进行勘查，档案的照片不是其家的照片，钥匙一直在其手中，根本没有银行和评估的人员到其家看过。为了查证浦发银行市南支行及房屋评估机构为了办理贷款及抵押业务是否真正到涉案房屋进行过实际勘察，一审法院通知浦发银行市南支行在限定期限内提交进一步的证据。浦发银行市南支行届期没有提交。一审法院认为，刘昌建与潘春建于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》，已被已生效的(2018)鲁0282民初3300号民事判决书确认为合法有效，双方均应按照诚信原则全面履行合同义务，胡春李虽然未在该《房地产买卖合同》上签字，但其与潘春建系夫妻关系，在其知情后，没有对该《房地产买卖合同》提出异议，应视为同意该买卖合同，胡春李作为共有人应当与潘春建共同全面履行该买卖合同义务。潘春建、胡春李于2018年11月取得涉案房屋不动产权证书后，在明知涉案房屋已经出售给刘昌建并实际交付使用的情况下，仍然为了向浦发银行市南支行申请个人借款而将涉案房屋进行抵押登记，该行为明显违反双方合同约定及诚实信用、公序良俗原则。浦发银行市南支行对潘春建、胡春李申请贷款时提交的涉案房屋不动产权证书虽然基于物权登记的合理信赖，但其作为专业的金融机构，出于防范贷款风险之现实需要，仍然应当按照商业银行法等相应法律、法规的规定及行业主管部门的要求，对于潘春建、胡春李的贷款用途、个人收入情况、偿还能力及抵押物的真实性、准确性、完整性、实现抵押权的可行性等方面进行严格审查及调查核实，以履行其应尽的调查职责。从本案现有证据及业已查明的事实看，浦发银行市南支行未提交充分有效的证据证明其已尽到审慎核查义务，不能证实对涉案房屋进行了现场勘查，亦无证据显示其委托的评估机构在作出评估报告前也进行了实地调查。否则，浦发银行市南支行完全可以通过对涉案房屋现场的实地调查，知晓潘春建、胡春李已将涉案房屋出售给他人并已实际交付且已进行装修的事实，上述事实足以影响浦发银行市南支行就是否向潘春建、胡春李发放贷款或者以涉案房屋进行抵押贷款而作出应有的专业判断，因此浦发银行市南支行在取得抵押权的过程中存在重大过错，其权利不能优先于依照约定交付部分购房款且已合法占有、实际居住涉案房屋的刘昌建，在浦发银行市南支行就涉案房屋设定抵押权存在重大过错的情况下，刘昌建基于涉案房屋的生存权在本案中应予以优先考虑和保障。综合以上分析，刘昌建要求撤销浦发银行市南支行对涉案房屋设定的抵押权，以实现要求潘春建、胡春李配合刘昌建办理涉案房屋产权过户手续为目的，其该请求不违反法律规定，依法予以支持。在潘春建、胡春李配合刘昌建办理涉案房屋产权过户的同时，刘昌建亦应履行合同约定的尾款支付义务，支付潘春建、胡春李剩余购房款44万元，以实现案结事了。潘春建、胡春李经一审法院合法传唤，无故缺席第二次庭审，视为自愿放弃相关诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潘春建、胡春李继续履行与刘昌建于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》；二、刘昌建于判决生效之日起10日内支付潘春建、胡春李涉案房屋剩余房款44万元；三、撤销设定在青岛市即墨区户房屋的抵押权；四、潘春建、胡春李于判决生效之日起15日内协助刘昌建将位于青岛市即墨区户房屋［不动产权证号：鲁（2018）即墨市不动产权第0××1号］的所有权转移登记至刘昌建名下。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费7900元（刘昌建已预交），由潘春建、胡春李承担，于判决生效之日起10日之内直接偿付给刘昌建。本院二审期间，浦发银行市南支行提交青岛市不动产产权信息打印件一份，证明：涉案房屋登记在潘春建、胡春李名下。刘昌建质证称，无异议。刘昌建提交证据1.微信截图打印件一份，证明：2017年3月30日收到房屋，并对房屋进行了装修。浦发银行市南支行质证称，真实性不予认可，系打印件，无法看出是涉案房屋。证据2.物业费、水电费、燃气费交费明细一份，证明：刘昌建一直居住至今。浦发银行市南支行质证称，燃气费明细系打印件，无公章，真实性无法确认；水费明细无公章也看不出缴费人；电费明细无公章，不予认可，且时间是2017年4月20日至2017年7月20日、2018年4月20日至2018年7月20日、2019年4月20日至2019年7月20日、2020年4月20日至2020年7月20日、2021年1月10日至2021年4月20日；对物业费明细真实性不予认可，应由物业负责人出庭作证。证据3.中国银保监会青岛监管局银行保险违法行为举报调查意见书（青银保监举复（2021）40号），证明浦发银行市南支行违规。浦发银行市南支行质证称，真实性无异议，但该证据仅为调查意见书，没有定性，与本案无关。二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点是浦发银行市南支行对涉案房屋设定的抵押权应否撤销。1.潘春建与刘昌建于2017年3月2日签订《房地产买卖合同》后并于当日交付了涉案房屋，根据刘昌建提交的微信截图照片及物业费、水电费、燃气费交费明细，可以认定刘昌建已装修并实际占有使用涉案房屋。2.潘春建之妻胡春李在知晓房屋出售事实后，并未提出异议，潘春建、胡春李在房屋已经出售给刘昌建并交付使用的情况下，恶意办理了抵押登记，该行为明显违背诚实信用原则。3.浦发银行市南支行作为专业的金融机构，发放贷款时对贷款用途、借款人的偿还能力及抵押物的真实性、准确性、完整性、实现抵押权的可行性等方面有严格审核的义务。本案中，浦发银行市南支行未提交充分有效的证据证明银行及其委托的评估机构对涉案房屋进行了现场查看，且刘昌建提交的青银保监举复（2021）40号调查意见书中载明“经调查，发现浦发银行青岛分行贷款档案中留存的现场核查照片与实际抵押物情况不一致，存在不尽职的情形”。可知，浦发银行市南支行在办理涉案房屋抵押的过程中未尽到审慎审查义务，其取得抵押权的过程中存在过错。因此，浦发银行市南支行的抵押权不能对抗已支付部分房款且实际占有使用房屋的买受人，一审判令撤销浦发银行市南支行的抵押权，并无不当，本院予以维持。综上所述，浦发银行市南支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9750元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  王化宿审 判 员  盛新国二〇二一年八月十日法官助理  马文淑书 记 员  胡浩东