广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15802号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴浩，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张馨誉、卢昆朋，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周扬铭，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张静，住址同上。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：童鸿飞，系广东宏安信律师事务所律师。上诉人吴浩因与被上诉人周扬铭、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初36644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴浩代理人张馨誉、被上诉人周扬铭、张静代理人童鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴浩上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并改判周扬铭、张静向吴浩退还定金100万元和首期款200万元及利息(以300万为本金从2020年9月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款利率上浮50％计付利息)；2.改判周扬铭、张静向吴浩支付违约金280万元；3.周杨铭、张静承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案一审法院忽略双方之间通过微信聊天记录变更定金付款时间的事实，仅依据合同约定，认定吴浩延迟支付定金构成违约，属于认定事实不清。本案一审中双方均认可，以双方于2019年7月7日签订的《存量房买卖合同》(自编号：GYCL000538，合同号：GYA0001613，以下简称“1613号合同”)为准，虽1613号合同约定合同签订当日付定金100万元，但从2019年7月8日周扬铭在微信中提到“你也承诺今天早上10：00汇款……”可以看出，双在2019年7月7日签订合同时，已通过协商一致，变更了1613号合同定金的付款时间，吴浩在2019年5月22日支付定金49000元，于2019年7月8日支付了定金的剩余款项95.1万元，周扬铭也表示已收到全额定金100万元，并未提出异议，可见，吴浩与周扬铭、张静双方对于定金付款的时间已协商一致作出变更，吴浩也在变更后的付款时间内足额支付定金，并无违反双方的约定延期支付定金的情形。二、合同约定周扬铭、张静需在签署合同后15日内向抵押银行办理申请提前还贷手续，但在周扬铭、张静要求吴浩支付首付款项时，并未向吴浩出示其已申请提前还款的书面文件，直到一审时才向法院提供，吴浩在无法确定周扬铭、张静是否申请提前还贷的情况下，吴浩可拒绝履行向周扬铭、张静支付首付款的义务。根据1613号合同第4页“付款方式”第D条的约定，周扬铭、张静应当在2019年7月22日前向银行申请提前还货，而在周扬铭、张静要求吴浩支付首付款的过程中，周扬铭、张静虽提到其向银行办理了申请提前还贷手续，但未向吴浩提供提供书面文件证实。虽然合同约定吴浩应在2019年8月5日前付清800万元首付款，但显然周扬铭、张静履行申请提前还贷的合同义务早于吴浩支付首付款的时间，根据《民法典》第五百二十六条的规定，吴浩在无法确定周扬铭、张静是否真正已申请提前还贷的情况下，吴浩可拒绝向周扬铭、张静履行支付800万元首付款的义务。三、合同中对于首期款支付及赎契的约定前后虽不一致，但实际上是“双保险”约定，双方当时的真实意思表示为：出资800万赎契的义务人是周扬铭、张静，但若吴浩出资不足，周扬铭、张静仍应当依约自行筹款赎契，不应片面地认为赎契款项变更为全部由吴浩支付。（一）虽然表面看1613号合同第2页第十九条与第4页“付款方式”第D条前后矛盾，但事实上双方当时的约定为：买方尽量出资赎契，如果出资不足，仍按合同约定继续履行，即由卖方自行补足资金赎契，以保证房屋买卖交易继续进行，一审法院不应当片面地认为赎契款项800万元变更为全部由吴浩支付。涉案1613合同第4页附件部分付款方式的条款与合同第19条约定的条款，在关于付款时间与付款条件上均存在重大矛盾，两处均为手写，无证据证明19条替代了附件该条付款方式的约定。所以案涉的房屋赎契的责任，仍应当是周扬铭、张静的责任。（二）双方微信聊天记录并不全面且并未改变合同约定，吴浩并不存在违约行为。双方沟通并不仅仅是通过微信，还有电话直接沟通及通过中介转告沟通。虽然吴浩在微信中承诺于2019年8月5日前分批支付800万元，而且也支付了300万元，但基于“双保险”条款约定，即使不再支付剩余500万元，那也应该由周扬铭、张静按照合同第4页“付款方式”第D条的约定，自筹资金补足剩余500万元继续办理赎契手续。因此，一审法院未查明双方签约时的真实意思表示，片面地将赎契的800万元资金已变更为由吴浩支付，变相地将吴浩支付款项的时间从办理过户登记递件之日提前到2019年8月5日，加重了吴浩的合同义务。四、即便一审法院在查明事实不清的情况下，认定吴浩违约，但作出吴浩应向周扬铭、张静支付高达人民币280万元的违约金的判决仍然是错误的，在周扬铭、张静未举证证明其损失的情况下，违约金280万元的金额明显过高，一审判决对吴浩严重不公平。根据目前的房地产市场状况，涉案房产的价格在双方签订买卖合同后不断攀升，周扬铭、张静也多次在微信中提到，买家众多，说明涉案房产再次出售不存在任何障碍，即使现在双方解除1613号买卖合同，周扬铭、张静将涉案房屋继续出售他人，售价也将因目前房价的不断攀升高于2800万元成交，解除1613号买卖合同，并未给周扬铭、张静造成损失，反而其将获利更多，何况周扬铭、张静在一审中亦未提供证据证明其因1613号合同的解除所受到的实际损失，一审法院对此未予以查明，仅以吴浩违约为由，就判决吴浩承担高达280万元的违约金，严重的显失公平。综上所述，吴浩请求二审法院依法予以改判。周扬铭、张静二审答辩称：一审的查明的事实清晰，适用法律正确，请求驳回吴浩上诉，维持一审判决。涉案合同第4页附件部分付款方式的条款与合同第19条约定的条款并无矛盾。第四页付款条款约定的付款方式是一次性付款，而第19条叙述的是吴浩垫资偿还按揭贷款，根据查明的事实表明吴浩是以按揭方式支付，适用合同第19条约定。吴浩的上诉没有事实与法律依据，吴浩自签订买卖合同至一审庭审时，没有购房资格，不具备购买房屋的条件。吴浩生活在广州，理应知晓广州市的限购政策，导致本次买卖不成功的原因是在于吴浩，所以请法院驳回吴浩的上诉请求，维持一审判决。周扬铭、张静于2020年10月27日向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年7月7日签订的《存量房买卖合同》（自编号：GYCL00538，合同号：GYA0001613），无需退回定金1000000元;2.吴浩向周扬铭、张静支付违约金（定金部分：以951000元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年5月26日计至7月8日，共计43天，金额为20446.5元；首期款部分：以6000000元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年8月6日起计至实际支付之日止；交易不成的违约金：2800000元）；3.本案诉讼费由吴浩承担。吴浩提起反诉请求：1.周扬铭、张静退还定金1000000元和首期款2000000元并支付利息（以3000000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2020年9月18日计至实际清偿之日止）；2.周扬铭、张静向吴浩支付违约金2800000元；3.本案诉讼费用由周扬铭、张静承担。一审法院认定事实：广州市天河区汇景北路128号502房（以下简称涉案房屋）产权人为周扬铭、张静，共有情况为共同共有，建筑面积为357.2平方米，房产证核发日期为2017年4月26日，附记中显示2017年4月26日办理抵押登记，他项权利人为中国农业银行股份有限公司广州番禺支行。2019年5月25日，周扬铭、张静（甲方/卖方）与吴浩（乙方/买方）、案外人广州合盈房地产中介代理有限公司（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（自编号：GYCL000534，合同号：GYA0001602）（以下简称《1602号合同》）约定：甲方向乙方出售涉案房屋，总金额2850万元；其他约定，经双方协商，买方于2019年6月20日前支付800万元给卖方作为首期购房款，卖方将该笔资金用于涂销抵押该物业（该条为手写条款）；付款方式，定金100万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；等条款。2019年7月7日，周扬铭、张静（甲方/卖方）与吴浩（乙方/买方）、案外人广州合盈房地产中介代理有限公司（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（自编号：GYCL000538，合同号：GYA0001613）（以下简称《1613号合同》）约定：甲方向乙方出售涉案房屋，总金额2800万元；甲方应在2019年10月30日将户口迁出；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按约付款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；其他约定，经双方协商，买方于2019年8月5日前支付800万元给卖方作为首期购房款，卖方将该笔资金用于涂销抵押该物业（该条为手写条款）；附件，付款方式，涂销抵押后一次性付款，定金100万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方，卖方应在签署本合同后15日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用，（一）、卖方自行赎契，卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料，首期楼款（不含定金）800万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方，买卖双方同意在卖方领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15个工作日内配合完成本次交易的涂销及递件手续，楼价余款1900万元，买方应在完成本次交易过户当天直接支付给卖方；等条款。该合同的落款时间为2019年5月25日。对于上述两份合同，周扬铭、张静及吴浩均确认双方就涉案房屋签订了两份合同，第一份《1602号合同》在2019年5月25日签订，约定房屋成交价为2850万元，后双方协商一致调整房屋售价为2800万元，所以双方于2019年7月7日重新签订了《1613号合同》，但落款时间仍为2019年5月25日。一审庭审中，周扬铭、张静及吴浩均确认双方现履行的合同为《1613号合同》，并均同意解除该合同。对于吴浩支付涉案房屋购房款的情况，周扬铭、张静主张吴浩于2019年5月25日支付了49000元，2019年7月8日支付了951000元，该两笔共计100万元为涉案房屋的定金，2019年7月27日支付了涉案房屋首期款200万元。吴浩对周扬铭、张静的上述陈述予以确认，并出具《收款收据》予以证明。现周扬铭、张静认为吴浩未按时支付定金100万元，亦未按约支付首期款800万元，存在违约行为，主张解除《1613号合同》并诉请要求吴浩承担违约责任，提起本案本诉。吴浩则认为周扬铭、张静未按约迁出户口，亦未按约在签署合同后15天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，亦未自行赎契，存在违约行为，提起本案反诉。对于吴浩是否按时支付定金，周扬铭、张静陈述如下：《1602号合同》约定定金100万元在签约当天（即2019年5月25日）支付完毕，而《1613号合同》仅对房屋售价进行了相应调整，且合同落款时间仍为2019年5月25日，即吴浩仍应在2019年5月25日向周扬铭、张静支付完毕该100万元定金。吴浩陈述如下：《1613号合同》在2019年7月7日签订，且当时双方已协商一致确定定金在第二天补足，吴浩已在2019年7月8日补足定金，不存在迟延支付定金的情形。对于吴浩是否按约支付首期款，周扬铭、张静主张其已在2019年7月17日申请提前还款，并告知吴浩需在2019年8月5日前支付首期款800万元用于提前赎契，但吴浩仅在7月27日支付了200万元，剩余600万元至今未付。吴浩主张按《1613号合同》的约定其应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天支付，其是应周扬铭、张静的要求提前支付了部分首期款，但不代表其改变了首期款的支付时间。周扬铭、张静提交周扬铭与吴浩的微信聊天记录，载明双方之间就涉案房屋的交易沟通情况如下：1、2019年5月27日，周扬铭表示，“吴总，我今天还未收到你的购房款订金余额，你的资金情况如何？请告诉我一下，以便我安排申请提前还贷手续”。2、2019年6月5日，周扬铭表示，“吴总，今天务必协商一下关于你购买我房子签了约一直不付订金及不决定的事情……原本我的另一个有意向的客户也推了，如果你不决定，这很麻烦，我现在也不能向其他客户放盘，很被动，希望你能安排好”。3、2019年6月10日，周扬铭表示，“吴总，今天没收到你订金，什么情况？”，吴浩表示，“今天没回公司，在外开会，明天吧”，周扬铭表示“请明天务必抽时间办理”，吴浩表示，“现在如果有人找你买，您就卖给他，我这边没有关系的”。4、2019年6月11日、12日、13日，周扬铭再次催促吴浩支付定金，吴浩表示“前天与银行行长沟通余款处理事宜，他说你这房子买的贵了，能否总价再调整一下？”，周扬铭表示不同意，吴浩表示“贷不了款，后续资金跟不上，我也无法支付……我觉得你应该是两千八左右比较合适，你要是如果能接受的话，我就还是想办法给你把资金处到位好不好”。5、2019年7月4日，周扬铭要求这两天与吴浩找时间交流一下，吴浩表示周日见面沟通。6、2019年7月7日，周扬铭要求吴浩将订金汇入指定账户。7、2019年7月8日，周扬铭表示，“吴总，我昨天与你及中介方三方一起协商关于履行合同的付款事宜，你也承诺今天早上10：00汇款，但至今未收到”，吴浩表示，“已给你100万，这周再安排200给你”，周扬铭表示，“已收到95.1万定金，希望大家顺利、开心办理余下款项及手续。……是的，共收到100万整订金”。8、2019年7月12日，周扬铭表示，“吴总，今天记得汇款，……这段时间麻烦你筹备好资金，特别是8月5日前要付完900万（含定金），以及后期1930万的资金”，吴浩表示，“会逐步安排”。9、2019年7月15日，周扬铭表示还未收到款项，吴浩表示，“知道，准备从买房人姓名账户把款转给你，正在搞，她账户有点问题，在调额度……这次搞好以后就顺了，总体时间不会耽误您。……周老板你放心好吧，不会耽误你事的，8月5号之前会给你全部搞定好吧，分批给你转过来，我还是想用那个买房子那卡打到你账上让他做按揭也方便一些，要不然的话到时候按揭就难办了”。10、2019年7月18日，周扬铭表示，“吴总，你让我放心，我真的放心不下，你之前几次承诺一改再改，最近一次承诺是7月12号之前付400万，8月5号之前付500万，现在又要改变，所以请问，你真正能做到的付款时间是哪一天，付多少钱？”。11、2019年7月25日，吴浩表示，“周六回去安排先300万给您，余款一周之后再安排”。12、2019年7月27日，吴浩表示，“今天先转200万给您，下周再逐步安排”，周扬铭表示，“好，在8月5日之前一定要转足900万给我，因我已约了银行做提前还贷，不然很被动”，吴浩回复“OK”。13、2019年8月1日，周扬铭表示，“吴总，这两天请安排好600万资金，银行在5号时要扣款还贷”，吴浩回复“收到”。14、2019年8月5日、6日，周扬铭多次询问吴浩汇款情况，吴浩未有回复。15、2019年9月28日，吴浩表示，“周老板，由于我同学400多万借款这月20号没有如期还我，你的支付可能要推迟一个月，望理解”，周扬铭回复，“我不能理解也不能接受，5月份与你签了购房合同，现在已经9月底了，在这中间你多次承诺付款，时间也一改再改，但一直没有兑现按照你承诺的时间付款，经过多次协商，你承诺按合同约定8月5号前付齐800万给我提前还贷，然后从银行取回房产证，9月30日前双方办理过户手续，但8月5日与你联系，你完全不理会我们的约定，中间也不给任何理由，所以我不能接受你要求再推迟一个月付款”，吴浩表示，“一开始我都跟你讲过，有人买你的房子，你可以卖，我配合你解除协议，积极支持，是中介和你一直坚持要卖给我，才导致今天这个局面”，周扬铭表示，“如果你不愿意或没有资金购买，就不应该与我签订合同，而且中间与你协商过很多次，你的付款时间不断修改，多次未能兑现双方的约定，我找你协商也多次不予理会我的正当诉求，不接电话也不回应，所以，如果你现在确实没办法也没能力履行合同，那就按合同各项条款约定执行，来保障双方权益”。16、2019年12月16日，吴浩表示，“今天追一下款，下午晚点联系您”，次日，周扬铭表示，“吴总，什么情况，你承诺了11月5日付购房余款，我没收到，上次与你及中介方见面又承诺12月15日无论如何一定付购房余款，现在16日了，我还未收到款项，与你签完合同已经过去7个月了，付款时间一推再推，究竟你想怎么样？”17、2020年4月16日，周扬铭表示，“你以各种理由拒绝付款，经多次沟通及面谈，均不能兑现承诺，你应该按照双方签订的合同付完余款，否则按合同赔偿条款进行处理”，吴浩表示，“我现在没有这个支付能力了……是我自身出了问题，不想耽误你买房，你不等钱急用，等我处理好眼前的事，再来想办法安排，中介也说你催，我有啥办法呢”一审庭审中，周扬铭、张静及吴浩均确认涉案房屋至今处于周扬铭、张静控制之中，从未向吴浩交付。吴浩并称其在签订合同时其名下已有两套房屋，不具备购房资格，且至今仍不具备购房资格，周扬铭、张静则表示在双方签订合同时对此并不知情，吴浩在此后亦未明确告知。另，周扬铭、张静与吴浩在签订《1613号合同》的同时，就涉案房屋所附车位【广州市天河区汇景北路汇景北路142号（地下车库）B2139车位】一并签署了存量房买卖合同，周扬铭、张静在提起本案诉讼的同时，一并提起了（2020）粤0106民初36406号案的诉讼，主张吴浩对该车位的买卖合同承担违约责任。一审法院认为：虽双方前后就涉案房屋分别签署了《1602号合同》及《1613号合同》，但一审庭审中周扬铭、张静及吴浩均确认双方现履行的为《1613号合同》，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，应以该《1613号合同》约定的条款来确定双方当事人的权利义务。《1613号合同》约定定金100万元应在签署合同当日交付，现周扬铭、张静及吴浩均确认《1613号合同》的实际签署时间为2019年7月7日，吴浩在2019年5月25日支付了定金49000元，并在2019年7月8日支付了951000元，则该部分定金951000元存在迟延支付的情形。《1613号合同》中的“其他约定，经双方协商，买方于2019年8月5日前支付800万元给卖方作为首期购房款，卖方将该笔资金用于涂销抵押物业”为手写条款，该条款与该合同中附件付款方式的约定“卖方自行赎契，卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料，首期楼款（不含定金）800万元买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方”条款存在矛盾，对此，结合双方之间的微信聊天记录及实际付款情况，一审法院分析如下：周扬铭在与吴浩的微信聊天记录中多次提及其已向银行申请提前还贷，要求吴浩在2019年8月5日前向其支付800万元，吴浩亦明确承诺在2019年8月5日前会分批将该800万元转入周扬铭的账户，因此，周扬铭与吴浩已事实上达成一致意见，变更《1613号合同》中约定的首期款800万元的付款条件及时间为由吴浩在2019年8月5日前向周扬铭支付，用作周扬铭提前赎契的款项，周扬铭、张静主张吴浩对首期款中的600万元存在迟延支付的行为，一审法院予以采纳，吴浩辩称其仅是应周扬铭的要求向其提前支付部分首期房款，该800万元应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天支付，一审法院不予采纳。现经查明，吴浩至今仅向周扬铭、张静支付了定金100万元及首期款200万元，明显违反了双方之间对于首期购房款的支付时间的约定，且距双方签署合同已有将近两年的时间，该迟延付款行为导致双方签订的《1613号合同》无法继续履行，周扬铭、张静诉请要求解除该合同有事实及合同依据，吴浩对此亦表示同意，一审法院对周扬铭、张静的该项诉讼请求予以支持。从上，吴浩在合同履行的过程中存在违约行为，并因此导致了合同的解除，周扬铭、张静主张要求吴浩承担相应的违约责任有事实及合同依据，《1613号合同》约定“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，吴浩应向周扬铭、张静支付违约金280万元。吴浩反诉诉请要求周扬铭、张静支付违约金280万元，一审法院不予支持，予以驳回。周扬铭、张静主张解除合同以提起本案诉讼，其诉请要求吴浩支付逾期支付购房款的违约金，一审法院不予支持，予以驳回。周扬铭、张静诉请要求没收吴浩已支付的定金100万元，一审法院亦不予支持，予以驳回。合同已解除，周扬铭、张静应向吴浩返还其已支付的购房款项，综上所述，吴浩就其违约行为应向周扬铭、张静支付违约金280万元，周扬铭、张静应向吴浩返还其已付购房款300万元，经扣减，周扬铭、张静仍应向吴浩返还20万元。对于吴浩反诉诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年4月27日判决如下：一、确认周扬铭、张静与吴浩就广州市天河区汇景北路128号502房签订的《存量房买卖合同》（自编号GYCL000538，合同号：GYA0001613）已解除；二、吴浩就上述房屋向周扬铭、张静支付的购房款3000000元中的2800000元作为违约金归周扬铭、张静所有；三、于本判决发生法律效力之日起10日内，周扬铭、张静向吴浩返还购房款200000元；四、驳回周扬铭、张静的其他本诉请求；五、驳回吴浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费217782元，由周扬铭、张静负担19912元，由吴浩负担191870元；反诉受理费26252元，由周扬铭、张静负担903元，由吴浩负担25349元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，吴浩向本院提交：证据一、安居客网页—汇景新城世家房价变化曲线图，证明涉案房屋自2019年5月合同签订时的78387.5元/平方米（通过涉案合同约定价值估算），到目前为止，房价上涨幅度较大。2020年9月时，涉案房屋所在小区汇景新城世家二手房出售均价为72052元/平方米，2021年7月时已涨至100067元/平方米，一年内每平方米房价涨幅超过28000元。证据二、安居客网页—汇景新城房价变化曲线图；证据三、房天下网页—汇景新城上城勋堡房价变化曲线图；证据四、房天下网页—汇景新城棕榈园房价变化曲线图。证据二至四共同证明2020年9月至2021年8月，涉案小区周边小区汇景新城、汇景新城上城勋堡、汇景新城棕榈园等，每平方米房价涨幅超过20000元，部分小区甚至涨幅高达30000元/平方米。证据五、房天下网页—汇景新城世家房价变化曲线图，证明虽不同中介网站提供的相关房价数据存在差异，但涉案小区在近一年内房价上涨迅猛是客观事实。自2019年8月至今，涉案房屋所在小区房价上涨迅猛，近一年来，每平米房价涨幅超过15000元；证据六、链家网页—汇景新城世家二手房成交记录，证明链家房屋中介网页与涉案房屋面积、结构、装修情况等条件近似的汇景新城世家小区内的房屋于2020年12月14日的成交价格为3250万元，参考该成交价格，案涉房屋价格若再次成交，房屋升值超过400万元。周扬铭、张静质证意见为不确认所有证据的三性。房价的上升或下降不能免除吴浩的违约责任，一审查明买卖交易不成是吴浩违约所致，应根据合同承担违约责任。按吴浩所述房价上升就不需要支付违约金的话，假如房价下降，吴浩是否除了支付违约金之外，还要补相应的差价给周扬铭、张静呢？二审期间，周扬铭、张静提交《买方购房确认书》，证明吴浩在买房时对中介公司就其是否具备购房资格，做了虚假承诺，该确认书第2点，吴浩勾选了“已婚”房屋住宅总套数A（0套）。但其在一审时明确表述在签合同时其名下已有两套房屋，且至今仍不具备购房资格的事实。吴浩质证称其不确认该证据三性，另案中吴浩对确认书上签名的真实性有异议，申请了笔迹鉴定，当时无印象签订过该协议书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：买卖双方谁构成违约而需向对方承担违约责任？对此，本院具体分析如下：从本案双方均确认实际履行的《1613号合同》约定内容可知，虽然该合同中手书写“买方垫资赎契条款”与合同中附件付款方式约定“卖方自行赎契条款”存在矛盾，但根据周扬铭在与吴浩的微信聊天记录中多次提及其已向银行申请提前还贷，要求吴浩在2019年8月5日前向其支付800万元，吴浩亦明确承诺在2019年8月5日前会分批将该800万元转入周扬铭的账户及吴浩实际向周扬铭支付了200万元，在无法支付600万元的情况下，吴浩自认其最终没有支付能力，自身存在问题等事实，一审认定周扬铭与吴浩已事实上达成一致意见，变更《1613号合同》中约定的首期款800万元的付款条件及时间为由吴浩在2019年8月5日前向周扬铭支付，用作周扬铭提前赎契的款项正确，本院予以认可。对吴浩上诉认为周扬铭、张静未告知其银行已同意提前还贷，吴浩没有付款义务及仍应按合同附件付款方式约定履行等主张，本院均不予采纳。由于吴浩对首期款中的600万元存在迟延支付的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审诉讼中，吴浩自认其名下已有两套房屋，并不具备购房资格，二审期间又未回复本院其至今是否具备本市限购区域内购房资格，在此情况下，双方签订的《1613号合同》实亦无法继续履行，吴浩对此亦应承担过错责任。根据《1613号合同》约定“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，周扬铭、张静诉求吴浩应向支付其违约金280万元，具有合同依据，应予支持。结合在合同解除后周扬铭、张静应返还吴浩已付购房款300万元，扣除吴浩前述违约金，一审判处周扬铭、张静返还吴浩20万元并无不当，本院予以维持。因吴浩上诉提出其应承担的违约金过高，要求予以调整的理据不足，本院不予采纳。综上所述，吴浩的上诉请求不成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25349元，由吴浩负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年八月二十四日书记员  吴浩正徐毅敏