贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6556号上诉人（原审被告）：刘朝洪，男，汉族，1975年9月23日出生，住贵州省遵义市播州区。被上诉人(原审原告)：遵义锦秀园物业管理有限公司,住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路名城房开****,统一社会信用代码：91520300580696189G。法定代表人：苟开学，公司总经理。委托诉讼代理人：蔡仕金，该公司副经理。上诉人刘朝洪因与被上诉人遵义锦秀园物业管理有限公司（以下简称锦秀园物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初3520号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案受理后，依法组成合议庭于2021年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人刘朝洪，被上诉人锦秀园物管公司的委托诉讼代理人蔡仕金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘朝洪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审;二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审对于被上诉人是否完全履行合同主要义务认定事实错误。被上诉人并未根据《民法典》第九百四十二条的规定依约履行合同主要义务。未依约对小区业主共有部分进行维护、修缮及管理、维护物业服务区域内的基本秩序、保护业主人身和财产安全。上诉人一审期间提交了被上诉人未履行合同主要义务的证据，而被上诉人提交的证据不足以证明履行了合同主要义务。一审认定被上诉人全面而适当履行了合同主要义务过于勉强;二、被上诉人履行合同存在瑕疵，其权利也应当对等减少。根据《民法典》第五百八十二条规定，一审应当在正确认定事实的基础上对被上诉人主张的物业费适当削减为宜。锦秀园物管公司辩称：锦秀园物管公司是通过招投标入驻案涉小区，并签订了合法有效的物业服务合同。上诉人以锦秀园物管公司物业服务不到位及物业费过高为由拒交物业费没有依据。如物业服务存在哪一方面的问题，业主可以向锦秀园物管公司提出，而在物业服务期间，并没有业主提出物业服务存在问题。请求驳回上诉，维持原判。锦秀园物管公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告2019年8月20日至2020年8月19日的物业服务费774元、滞纳金565元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告锦秀园物管公司系依法成立的从事物业服务的企业，2019年8月20日，原告通过竞标与遵义家园房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务合同》，为该公司开发的“遵义市播州区龙坑镇天池大街遵义绿色产品交易中心”小区（开放式小区）提供物业服务。服务期限：2019年8月20日至2022年8月19日；服务事项包括公共部位的维修、养护和管理；共用设施的运行、维修、养护和管理；环境的卫生清洁、垃圾的收集、清运；公共秩序维护、安全防范管理；公共绿化管理；共用雨、污水井、化粪池、公用设施、设备的维修维护费用，单项单次500元以内的由原告承担，超过500元的，超过部分由业主承担；物业服务费收取标准：住宅步梯楼0.6元/㎡/月、电梯楼0.9元/㎡/月；业主或使用人未按合同约定缴纳物业服务费，以拖欠金额按日2%的标准支付违约金。被告刘朝洪系原告服务的“遵义市播州区龙坑镇天池大街遵义绿色产品交易中心”小区C2栋4-5-2号房（步梯楼）业主，房屋面积为107.47㎡。合同签订后，原告按照合同约定为被告所在小区提供物业服务至今，但被告自2019年8月20日起未向原告交纳过物业服务费。原告通过电话、张贴书面通知等方式向被告催收2019年8月20日至2020年8月19日的物业服务费774元无果后诉至本院处理。一审法院认为，原告锦秀园物管公司与遵义家园房地产开发有限责任公司签订的《物业管理服务合同》是依法成立的，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告是物业区域的业主，该合同对被告具有约束力。合同对物业服务内容以及交费标准等事项作了明确约定。原告为被告所在小区提供了物业服务，虽在个别服务事项上存在服务瑕疵，但鉴于被告所在小区系开放式小区，管理难度较大的实际，应认定原告已履行了主要合同义务。被告接受了原告的物业服务后理应按约定交物业服务费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告主张被告支付物业服务费有事实依据和法律依据，本院予以支持。但对其违约金（滞纳金）主张，考虑到原告的服务确实存在部分瑕疵，而被告又系普通群众，法律意识不强，不应视为恶意拖欠费用，故对原告的该项请求本院不予支持。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决:一、限被告刘朝洪在本判决生效后10日内支付原告遵义锦秀园物业管理有限公司物业服务费774元；二、驳回原告遵义锦秀园物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告刘朝洪承担。上诉人二审提交照片。拟证明被上诉人没有按照合同约定履行物业服务的义务，在上诉人督促被上诉人进行整改后，被上诉人仍未履行。上诉人对被上诉人与遵义家园房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》具体内容不知情。被上诉人质证意见为：对于涉及消防设施的照片，消防设施存在的问题在锦秀园物管公司入驻案涉小区之前就已经存在，现已整改。对于涉及堆放垃圾的照片，系短时间内存在，不能证明锦秀园物管公司长时间未清理垃圾。关于物业服务合同，锦秀园物管公司在绝大多数的楼房都张贴了告示，仅有一栋楼没有张贴。被上诉人二审提交照片。拟证明锦秀园物管公司及时处理业主反映的问题，清理小区野广告、修复损坏栏杆、张贴警示标语禁止攀爬栏杆。上诉人质证意见为：小区野广告现在仍普遍存在，警示牌是最近张贴的，不认可上述证据的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。锦秀园物管公司与遵义家园房地产开发有限责任公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，该《物业管理服务合同》对包括上诉人在内的小区业主具有约束力。锦秀园物管公司为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人应按合同约定支付物业费。双方一、二审提交的证据可以印证，锦秀园物管公司履行了合同主要义务，同时也存在一定服务瑕疵，一审已经基于锦秀园物管公司的服务瑕疵对其主张的滞纳金未予支持，故上诉人主张削减物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本院需要指出的是，业主与物业服务企业是小区和谐的共同缔造者，双方都应当以小区的和谐美好为宗旨相向而行，给予对方充分的信任和支持，按照合同约定履行好各自的义务。拒交或者迟延交纳物业服务费的行为有碍小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。综上所述，上诉人刘朝洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘朝洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张启飞审 判 员 施正高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇审 判 员 杨恩高二〇二一年八月二十四日法官助理 侯振伟书 记 员 王群惠书 记 员 钟永海