重庆市巫山县人民法院民事判决书 （2021）渝0237民初3157号 原告（反诉被告）:郑策，男，1975年4月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人:陶忠会（特别授权），重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人:陶朝伍（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。被告（反诉原告）:尚魁涛，男，1963年3月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。 被告（反诉原告）:李路平，男，1969年12月5日出生，汉族，住重庆市江北区。被告（反诉原告）:肖卫平，男，1968年6月26日出生，汉族，住重庆市巫山县。 三被告共同委托诉讼代理人:肖明安（特别授权），广东卓建（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）郑策与被告（反诉原告）尚魁涛、李路平、肖卫平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月5日受理后，原告郑策向本院提出财产保全申请，要求对登记在被告李路平名下的位于重庆市巫山县某某某街道某某路某某号某某幢某某室、某某号某某幢某某室、某某号某某幢某某层门市以及登记在被告肖卫平名下的位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号某某幢某某室、某某街某某号某某幢某某室、某某街某某号某某幢某某室房屋进行保全。本院审查后依法作出了（2021）渝0237民初3157号民事裁定书和（2021）渝0237执保110号执行裁定书，冻结二被告上述价值600万元的房屋。举证期限届满后，本院依法适用简易程序并于2021年8月16日公开开庭进行了审理，原告郑策的委托诉讼代理人陶忠会、陶朝伍，被告肖卫平及其委托诉讼代理人肖明安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑策向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年11月22日签订的《房屋买卖合同》；2.若法院审理后认为双方签订的《房屋买卖合同》无效，则请求确认该合同无效；3.判决三被告共同返还原告已支付的购房款600万元，并从2019年11月22日起至付清之日止按照年利率3.85%支付资金占用损失；4.判决三被告支付原告律师代理费20万元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2019年11月22日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，约定三被告将所有的位于巫山县“尚熙台”楼盘1、2号楼吊7层及与3号楼相连的扑救面平台吊2层，1、2号楼吊8层及与3号楼相连的扑救面平台吊3层，共计2 742.58平方米的“房屋”出售给原告，总价款为762.4732万元。在签订合同后三日内支付合同价款的80%，余款20%在装修使用前付清，被告在合同签订后一年内交付给原告使用等内容。合同签订当日，原告依照约定向被告方指定收款人尚魁涛账户转账600万元。后三被告向原告交付标的物时，所在楼盘业主提出异议，认为原、被告交易的标的物属于被告方在业主共有部分上违章搭建形成的，被告方无权处分标的物，业主对三被告违章搭建及出售标的物的行为不予认可，导致被告方无法向原告交付标的物。经查，三被告出售给原告的所谓“房屋”系建筑架空结构，不具备规划使用功能。三被告在建筑架空结构上进行浇筑形成标的物的行为，属于对架空结构进行负载，严重影响整栋楼的结构安全，系违法行为，若原告对标的物进行使用，亦必定属于违法行为。综上，签订《房屋买卖合同》时，被告称出卖标的物可以使用，只是无法办理产权登记，并没有告知原告出卖标的物系在建筑架空结构上违建形成的事实。现如今三被告在法律上或事实上已无法向原告履行交付标的物的义务，致使原告的合同目的不能实现，依法应准予其解除合同。若法院经审理后认为该合同无效，则请求判决确认该合同无效。不论判决解除合同还是确认合同无效，三被告均应返还原告方给付的600万元价款及支付资金占用损失。为此，原告为依法维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望支持诉讼请求。被告尚魁涛、李路平、肖卫平辩称，1、本案所涉标的物不是违法建筑，根据巫山规资函（2021）256号复函，双方所买卖的房屋为建筑架空结构，是对房屋起支撑作用的结构层。尚熙台楼盘1、2号楼因地形原因必须建造吊层才能支撑房屋主体结构，该幢楼在设计的时候就有吊7层和吊8层，设计图纸在主管部门进行了备案，故该房屋系合法建造而非违法建筑。2、被告在签订合同时履行了告知义务，原告对架空层的性质和用途是明知的。被告方之前并不认识郑策，是郑策请人说好话要求被告出卖，被告才勉强同意。签订合同时，郑策称购买房屋用来开家教中心，没说是用于扩建红叶医院，如果是用于扩建医院，被告方当时就不会同意出卖。合同序言也明确记载：“鉴于甲方已经告知乙方，出售标的物无法办理房屋产权证，乙方在知道无产权证房屋可能会出现不利后果的情况下，仍然同意购买该房屋”。这充分说明双方的意思表示是明白无误的，不存在欺诈、胁迫等情形。现原告以架空层系违法建筑为由主张协议无效，违背诚实信用原则。3、案涉标的物所在楼盘由涛辉公司与恒隆房地产联合开发，各自持有约定股份。三被告作为涛辉公司的股东，系案涉房地产开发项目的实际出资人，因投资建设行为原始取得了架空层的使有权，将其出卖属于有权处分。4、根据合同约定，被告的义务为交付房屋，原告的义务为支付对价，如何使用房屋被告无权决定。原告在起诉状中明确被告已经实际交付房屋，被告的交付义务已经完成。原告不合理使用标的物，想利用该标的物作为病房、停尸房使用，侵害了相邻权人的利益才产生了纠纷，如果原告作为车库或者办公室，就不至于受阻挠。故原告的合同目的可以实现，不符合法定解除条件。5.答辩人不应支付资金占用利息。资金占用利息系损失赔偿范畴，应以违约为前提，本案中，三被告没有违约行为，不应承担给付资金占用损失的责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告尚魁涛、李路平、肖卫平向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费20万; 2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告房屋买卖合同纠纷一案，贵院已受理。原、被告签订的《房屋买卖合同》第七条第3款约定，若反诉被告对合同提出异议发生纠纷，反诉原告的损失及律师费由反诉被告承担。现因反诉被告对合同提出异议并提交法院解决，反诉原告聘请律师处理此事，为此支付律师代理费20万元，依照合同约定，该律师代理费应由反诉被告承担。据此，反诉原告根据《民事诉讼法》第五十一条的规定，提出上述反诉请求，望贵院予以支持。 反诉被告郑策辩称，1、在合同有效的情况下，反诉原告的该反诉请求没有法律依据。《房屋买卖合同》第七条第3款应当结合合同其他条款进行理解，即如果郑策要求尚魁涛、李路平、肖卫平办理产权证或在能交付房屋使用权而郑策拒绝接受的情况下才适用此条。而本案的客观情况是：反诉原告在签订合同时，明知出卖标的物系在架空结构上违建形成而没有告知郑策，并称虽无法办理产权登记但可以使用。合同签订后，1、2号楼的业主明确对此提出异议并阻挠使用，导致郑策无法实现合同目的，无奈之下才提起诉讼，并不是违约行为。反诉原告对“郑策提出异议”作无限扩大解释，不仅不符合合同文义，亦不符合法理精神。若对三人的诉讼请求予以支持，则是对其违建行为的认可。2、在合同无效的情况下，反诉原告的该反诉请求更没有法律依据。依照《民法典》第五百零七条之规定，合同被确认为无效的，仅争议条款可适用，其余条款至始不发生效力。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告尚魁涛、李路平、肖卫平系重庆涛辉房地产开发公司的出资人，2009年11月12日，重庆涛辉房地产开发公司与巫山县恒隆房地产开发公司签订协议，联合开发“尚熙台”楼盘。该楼盘建成后，以尚魁涛、李路平、肖卫平为甲方，郑策为乙方，双方于2019年11月22日签订《房屋买卖合同》。载明：“鉴于甲方已经告知乙方，出售标的物无法办理房屋产权证，乙方在知道无产权证房屋可能会出现不利后果的情况下，仍然同意购买该房屋。甲乙双方本着自愿协商和平等互利原则，依据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》之相关规定，就房屋买卖达成如下协议：一、标的物位置：位于巫山县尚熙台楼盘1、2号楼吊 7层及和3号楼相连的扑救面平台吊2层；1、2号楼吊8层和与3号楼相连的扑救面平台吊3层。面积和四界以尚魁涛、李路平、肖卫平三人所持有的4 219.35平方米的65%即2 742.58平方米作为标的物，具体轴线标注以郑策与王世贵协商为准。二、房屋价格及支付：房屋单价为2 780元每平方米，总价为7 624 372.00元（大写柒佰陆拾贰万肆仟叁佰柒拾贰元整）。本价格是根据图纸面积和现场考察确认的价格，面积不存在误差，即使有误差，仍以该合同总价为准。甲乙双方签订本合同后，乙方在三日内支付合同价款的80%，剩余20%价款在装修使用前付清，甲方应在合同签订后一年内交付给乙方使用。收款人：尚魁涛，开户行：中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行，账号62284660470000090216……五、特别约定：……3、标的物交付后，乙方合法合理使用，标的物致人损害或产生的一切纠纷，由乙方全权负责。4、标的物在使用过程中，因受到行政单位处罚或要求整改、恢复原状，由乙方整改或恢复原状并承担所有费用。如因整改或恢复原状后导致乙方不能正常使用或影响使用价值，乙方承诺不向甲方主张退还标的物转让款。6、因乙方在使用和管理过程中，导致甲方或开发商承担了责任或经济损失，有权向乙方追偿，乙方表示同意。六、乙方承诺：1、本合同是乙方的真实意思表示，是乙方经慎重考虑后做出的决定，合同合法有效。2、该合同如通过法律途径被确认为可撤销合同或无效合同，乙方承诺不向甲方主张退还标的物转让价，该价款作为标的物使用费……七、违约责任：……3、因乙方提出异议导致本合同发生纠纷，甲方的损失及律师费由乙方承担……。”签订上述合同后,原告于当日向尚魁涛银行账户转账600万元,其后因尚熙台业主阻拦,原告未能实际使用该房屋。另查明，2021年8月10日，本院向巫山县规划和自然资源局发函，请求对本案涉及的房屋性质进行认定。县规资局于8月12日复函称：“尚熙台”楼盘1、2号楼吊 7层及与3号楼相连的扑救面平台吊2层，1、2号楼吊8层及与3号楼相连的扑救面平台吊3层所形成的空间，未在“尚熙台”规划许可证及附件、附图以及竣工规划核实确认书及附件、附图中找到对应的设计方案，经现场查看，上述空间为建筑架空结构，不具备规划使用功能。”以上事实，有原、被告身份证复印件，《房屋买卖合同》《函告》《巫山县神女小区联合开发协议》《关于巫山县尚熙台楼盘开发项目投资情况说明》，银行转账回执，巫山规资函（2021）256号复函及庭审笔录在卷佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 根据原、被告的举证质证和本院认证，确定本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、原告主张的资金占用损失是否合理？3、原、被告均主张的律师代理费是否应予支持？针对争议焦点一，本院认为，双方于2019年11月22日签订的《房屋买卖合同》，经巫山县规划和自然资源局确认，合同所涉标的物未在“尚熙台”规划许可证中找到对应的设计方案，上述空间仅为建筑架空结构，不具备规划使用功能。据此，本院认为，原告将没有使用功能的房屋架空结构当作商品房出售给被告，违反了建筑法、城市房地产管理法中关于商品房出售条件的强制性规定，不仅影响1、2号楼业主安全，更损害了社会公共利益 ，应认定为无效合同。针对争议焦点二，本院认为，根据法律规定，合同被确认为无效的，除有关争议解决条款可以继续适用外，其余合同条款至始不发生法律效力，当事人因此取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受的损失，双方均有过错的，按照各自的过错程度承担相应责任。从双方签订的《房屋买卖合同》序言及第五条、第六条均可以看出，本案原、被告在签订合同前对该房屋系规划范围之外的建筑和不能办理产权登记是明知的，在此情况下，双方仍然选择签订合同，均存在过错，应分担损失，故原告要求被告给付资金占用损失的诉讼请求本院不予支持。对于争议的焦点三，本院认为，因双方签订的《房屋买卖合同》无效，合同中关于律师代理费的约定对双方不发生法律效力，又鉴于律师代理费并非必然损失，故对双方律师代理费的主张均不予支持。综上所述, 根据《中华人民共和国合同法》五十二条第五款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，第四十五条之规定，判决如下：一、原告郑策与被告尚魁涛、李路平、肖卫平于2019年11月22日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由被告尚魁涛、李路平、肖卫平于本判决生效后五日内返还原告郑策购房款600万元。三、驳回原告郑策的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告尚魁涛、李路平、肖卫平的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58 100元，减半收取29 050元，由本诉原告郑策，本诉被告尚魁涛、李路平、肖卫平各负担14 525元。本诉案件财产保全费5 000元，由本诉原告郑策，本诉被告尚魁涛、李路平、肖卫平各负担2 500元。反诉案件受理费4 300元，减半收取2 150元，由反诉原告尚魁涛、李路平、肖卫平，反诉被告郑策各负担1 075元。本案已当庭宣判。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                审  判  员  李慧玲   二〇二一年八月十六日 法 官 助 理  周家兵书  记  员  毛菊梅 - 1 -