江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终6220号上诉人（原审原告、案外人）：李祖玉，男，1962年8月8日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：李祖才，男，1963年4月8日生，汉族，住丰县。系李祖玉胞弟。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。法定代表人：李家尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：季坤，该公司职员。委托诉讼代理人：张晋，江苏歌风律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州东安物流有限公司，住所地丰县经济开发区。法定代表人：孙树信，该公司经理。委托诉讼代理人：张家帮，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告、被执行人）：孙树信，男，1959年11月16日生，汉族，住丰县。被上诉人（原审被告、被执行人）：孙恩庆，男，1972年12月21日生，汉族，住丰县。被上诉人（原审被告、被执行人）：孙恩昌，男，1969年10月25日生，汉族，住丰县。上诉人李祖玉与被上诉人江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）、徐州东安物流有限公司（以下简称东安物流公司）、孙树信、孙恩庆、孙恩昌案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0321民初5193号民事判决书，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人李祖玉上诉称，上诉人李祖玉与李祖才兄弟二人于2010年底购买位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房即南北走向从南数第十五间和第十六间，并缴纳了购房款。2011年4月9日，以李训坤、尹建清的名义与被上诉人东安物流公司签订了《房屋租赁合同》，同年4月24日签订的《补充协议》，明确目前不具备过户条件，等过户条件成熟时，东安物流公司协助办理房屋所有权手续。自2011年1月21日至2012年1月9日，李祖玉、李祖才、李训坤共同缴纳了购房款120万元。协议签订后，东安物流公司将其与丰县佳城汽车销售公司签订的《门面房租赁协议》交付给上诉人。李祖玉、李祖才为了使后代不因上述房屋产生纠纷，两人经协商找到东安物流公司法定代表人孙树信，要求对已经购买的两间门面房分别办理房屋产权登记手续。2014年6月30日，上诉人李祖玉与东安物流公司签订了《房屋买卖合同》。之后，该两间房屋一直对外共同出租并收取租金。以上事实足以认定：一、上诉人与东安物流公司在2011年4月9日签订的《房屋租赁协议》，名为租赁，实际包含了房屋买卖内容。同年4月24日签订的《补充协议》约定的内容，完全是房屋买卖的内容。该协议是在查封之前签订。二、协议签订后，上诉人缴纳了全部购房款。三、协议签订后，上诉人对外出租、收取租金，证明了上诉人对房屋一直占有、使用至今。四、庭审中，东安物流公司认可上诉人一直催促办理房屋产权变更登记手续，非因上诉人的原因导致产权没能变更。请求：1.撤销原审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人丰县农商行辩称，李祖玉与东安物流公司并没有形成合法有效的房屋买卖合同。东安物流公司建造的所有房屋不同于商品房，因此双方的房屋买卖合同应属无效。在东安物流公司收到的交易款项中，无法区分李祖玉向东安物流公司所缴纳的购房款项。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，李祖玉不能阻却执行。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人东安物流公司答辩称，上诉人的上诉理由成立，原审判决没有事实和法律依据。请求支持上诉人的上诉请求。原审法院经审理查明，2013年12月3日，丰县农商行与东安物流公司就位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼在丰县住房和城乡建设局办理了丰房他证公字第××号证书，房屋他项权利人为丰县农商行，房屋所有权人为东安物流公司。2013年12月4日，丰县农商行与东安物流公司就涉案土地在丰县国土资源局办理了丰土他项（2013）第00287号证书，土地他项权人为丰县农商行，义务人为东安物流公司。2018年4月24日，原审法院对丰县农商行与东安物流公司、孙树信、孙恩庆、孙恩昌金融借款合同纠纷一案，作出（2018）苏0321民初941号民事判决书，判决：“一、被告东安物流公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丰县农商行归还借款本金14977000元及利息、罚息、复息（按照项目贷款借款合同的约定利率标准，自2013年12月4日起计算至借款实际付清之日止，被告已归还的利息1464800元从中予以扣除）。被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌对上述债务的清偿承担连带责任。二、被告东安物流公司不履行上述债务时，原告丰县农商行有权在约定的抵押担保范围内就被告东安物流公司抵押房地产（位于丰县经济开发区东环路东侧、健康路南侧，房产证号为：丰房权证公字第××号；土地证号：丰土国用（2012）第00732号，以双方所签订丰县房地产抵押合同、最高额抵押合同为准）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌在承担保证责任后，有权向被告东安物流公司追偿。”根据丰县农商行的申请，原审法院于2019年1月10日立案执行，案号为（2019）苏0321执228号。2019年1月11日，该院作出（2019）苏0321执228号执行裁定、协助执行通知书，裁定查封登记在被执行人东安物流公司名下的位于丰县经济开发区内东环路东、健康路南的房地产一处【房产证号：丰房权证公字第××号，土地使用证号：丰土国用（2012）第00732号〈出售部分除外50.4平方〉】，查封期限为三年。2019年7月15日，原审法院作出（2019）苏0321执228号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房地产。2019年9月27日，丰县经济开发区投资发展有限责任公司通过淘宝网司法拍卖平台以2391万元价格竞拍成交前述执行标的物，2019年9月29日，原审法院作出（2019）苏0321执228号之二拍卖成交裁定书，但未实际交付拍卖标的物。2020年8月14日，原审法院作出（2020）苏0321执监1号执行裁定书，撤销（2019）苏0321执228号之二执行裁定书。在原审法院查封涉案房产后，李祖玉提出案外人执行异议，其主张法院查封的东安物流公司房产中南北走向从南数第15、16两间门面房为其全款出资购买。李祖玉提交了一份载明签订时间为2011年1月19日的房屋买卖合同，但该合同实际是2019年在李祖玉得知涉案房屋被查封后，其与东安物流公司临时签订的。据此，原审法院作出（2019）苏0321执异126号执行裁定书，裁定驳回了李祖玉的异议请求。李祖玉不服上述裁定，提起执行异议之诉，请求：1、判令不得执行李祖玉购买的位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼南北走向从南数第十五间门面房（以下简称涉案房产），并解除对涉案房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院另查明，2011年4月9日，案外人李训坤、尹建清（李祖玉的内兄）作为承租方（乙方）与东安物流公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉口商务楼门面房，南北走向从南数第15、16间，面积275.52平方米出租给乙方，租赁期从2011年1月1日起至2061年1月1日止，乙方一次性交清租金120万元整；又约定在租赁期间乙方拥有房产权、土地使用权，甲方若获得售房权后，积极为乙方办理房产证、土地使用证手续。2014年6月30日，李祖玉与东安物流公司签订房屋买卖合同一份，约定东安物流公司将位于经济开发区商务楼门面房，南北走向从南数第15间，建筑面积137.26平方米，价格为60万元，于2014年6月30日前付清。原审法院还查明，2009年8月25日，东安物流公司出具借款单据一份，载明借款2万元，用途为西大门北第五、六间，归还期限一年，又在该单据下方记载“李祖玉”。2011年1月21日，案外人孙树亮出具收条一份，载明收到案外人李祖才房租款2万元。2011年4月24日，东安物流公司出具收据一份，载明收到李祖才房款75万元，并在该收据左下方备注李训坤、尹建清。2011年5月5日，东安物流公司出具收据一份，载明收到李祖才房款8万元，并在该收据左下方备注李训坤、尹建清。2011年5月29日，东安物流公司出具收据一份，载明收到案外人李祖才交纳的房款4万元，并在该收据左下方备注李训坤、尹建清。2012年1月19日，东安物流公司出具收据一份，载明收到李祖玉房款1万元。2014年4月16日，东安物流公司出具收据一份，载明收到李祖玉房款17万元。东安物流公司对收据无异议，认可收到李祖玉缴纳的购房款。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李祖玉的权利能否排除执行，关键是是否符合以上四个要件。本案中，李祖玉与东安物流公司签订的房屋买卖合同以及李祖玉占有使用涉案房屋虽均在法院查封之前，但李祖玉是在2014年6月30日与东安物流签订房屋买卖合同，而东安物流公司已于2013年就将涉案房屋抵押给丰县农商行用于贷款，在东安物流公司未偿还该笔贷款，无法办理房屋过户登记手续。李祖玉在购买涉案房屋时未核实房屋权属登记情况，从而购买了设立抵押的房屋，其存在一定的过错。同时李祖玉提供的证据亦不足以证实在法院查封前已支付了全部购房款，在李祖玉提出案外人执行异议时与本案在审理过程中提交了两份不同的购房合同，作出了两种不同的陈述，足以对李祖玉所主张权利的真实性产生合理怀疑。综上，李祖玉享有的权利不能排除执行，对其提出的异议请求，不予支持。孙树信、孙恩庆、孙恩昌经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。原审法院据于此于2021年2月22日作出（2020）苏0321民初5193号判决：驳回李祖玉的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，2011年4月24日，东安物流公司（甲方）与李训坤、尹建清（乙方）签订了《补偿协议》，该协议约定：甲方将丰县开发区内楼房出租给乙方，详细资料见合同；合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋所有产权手续。2014年6月30日，李祖才以李祖玉的名义与东安物流公司签订的《房屋买卖合同》第九条其他事项约定：从本合同签定之日起以前甲（东安物流公司）、乙（李祖玉）两方所签定有关协议等相关文件作废。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，李祖玉应提供证据证明自己的主张。本案中，李祖玉主张提供的其与东安物流公司签订了名为租赁实为买卖的《房屋租赁合同》及《补充协议》。而《房屋租赁合同》明确约定了租赁的标的为涉案房产，租赁期限50年不变，50年租金为120万元，从文义上看并非为买卖合同。随后双方签订了《补充协议》，虽然该协议约定了“等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋所有产权手续”，但同时也载明“合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件”，说明在签订《房屋租赁协议》《补充协议》时，并不具备涉案房产买卖的条件。2014年6月30日，李祖才代李祖玉与东安物流公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定“从本合同签定之日起以前甲、乙两方所签定有关协议等相关文件作废”，也说明2011年4月的合同、协议为租赁合同，该合同为买卖合同。而此时，东安物流公司已将包括涉案房产在内的幢楼房抵押给丰县农商行用于贷款。因此，对李祖玉主张在原审法院查封前与东安物流公司签订了买卖合同、支付了购房款并占有使用涉案房产的上诉理由，本院不予采纳。东安物流公司以登记在其名下的涉案房屋作为抵押，向丰县农商行借款，双方签订了抵押借款合同并办理了抵押登记，丰县农商行取得该房屋的他项权证书。原审法院生效的（2018）苏0321民初941号民事判决书亦确认丰县农商行对包括本案争讼的位于丰县经济开发区东环路东侧、健康路南侧南北走向从南数第15间门面房在内的东安物流公司房地产（房产证号为：丰房权证公字第××号；土地证号：丰土国用（2012）第00732号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，丰县农商行依法对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款享有优先受偿权。李祖玉现无证据证明抵押权人丰县农商行存在法律、司法解释另有规定的除外的情形，因此李祖玉的主张不能排除本案的执行，对其主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人李祖玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二一年八月十日法官助理 刘丹蕾书 记 员 孙 健