北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11979号上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：彭昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马辉，女，1980年6月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵俊，北京市亿达律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人马辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初29371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。幼狮公司的委托诉讼代理人陈伟，马辉的委托诉讼代理人赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幼狮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判不支付空置期间的租金、房屋租金降低损失以及物品损失。事实与理由：一、一审判决第一项、第二项显失公平。2020年春节后，受疫情影响，幼狮公司经营困难，曾向马辉提出降低房租，但马辉未同意。在此情况下，幼狮公司支撑到12月份，无力再支付高额房租，故提出退还房租。幼狮公司提出退还房屋并非因商业上的原因，而是符合法律规定的情事变更的情形，法院应当考虑疫情原因，公平裁决。二、一审判决第一项、第二项没有法律依据。无论从实践上还是理论上，除法律特殊规定（如消法），违约金均为补偿性质，而一审判决认定违约金具有惩罚性，没有法律依据。幼狮公司支付的押金作为违约金没有退还的情况下，已对马辉的损失进行了补偿，但一审判决又大幅增加了空置期损失、租金降低损失，该两项损失实质上还是违约金性质，一审判决没有考虑到疫情导致租金大幅下滑的实际情况，没有法律依据的加重幼狮公司的违约责任。三、一审判决第三项没有查明事实。在马辉没有进行任何证据证明水管滤芯价值的情况下，一审判决直接估算1500元，没有事实依据。马辉辩称，同意一审判决，不同意幼狮公司的上诉请求及事实理由。马辉向一审法院提出诉讼请求：1.要求幼狮公司赔偿105天房屋空置期间的租金73160.5元；2.要求幼狮公司赔偿因租金降低所承担的损失78000元；3.要求幼狮公司赔偿物品损失5000元。一审法院认定事实：马辉系北京市朝阳区新源里16号8层1座809号（以下简称809号房屋）房屋所有权人。2017年5月25日，马辉作为出租方（甲方）、幼狮公司作为承租方（乙方）与北京华亮房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《租赁资产管理公司》（经纪成交版），约定：809号房屋建筑面积114.54平方米；租赁用途为办公；租赁期限及免租期：甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方三个月的免租期，自2017年5月26日至2017年8月25日止。免租期内乙方不支付租金，以便于乙方与入驻方协商洽谈、进行装饰装修及办理入住手续等事宜。房屋租赁期限为陆年，自2017年5月26日至2023年5月25日止。乙方按照下列标准向甲方支付租金：2017年8月26日至2019年8月25日租金为21500元/月；2019年8月26日至2021年8月25日，租金为22360元/月；2021年8月26日至2023年5月25日租金为23254元/月；押金为43000元，支付时间2017年5月25日。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条违约责任：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还已支付未使用的相应租金。房屋验收清单中备注标有饮水过滤器。2018年12月11日，马辉与幼狮公司签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2017年5月25日就乙方承租甲方809号房屋签署《租赁资产管理合同》（经纪成交版），达成如下事宜：1、原合同委托期限不变。2、2018年12月11日至2021年8月25日租金调整为20903元/月（包含物业管理费、供暖费、制冷费）。3、2021年8月26日至2023年8月25日租金调整为21739元/月（包含物业管理费、供暖费、制冷费）。4、甲方同意给予乙方一个月零5天免租期，免租期时间为2018年12月6日至2019年1月10日免租期内乙方不支付租金，物业管理费、供暖费，制冷费由甲方自行缴纳。该免租期租金在2018年12月12日乙方支付甲方房租时自动扣除，乙方于2018年12月12日支付甲方2018年12月6日至2019年2月25日房屋租金31354.50元。2020年12月4日，幼狮公司向马辉交纳租金13057元。2020年12月5日，幼狮公司向马辉发送《告知函》，写明：“因目前房屋租金持续下跌，我方已无法继续承租此房。有鉴于此，我方向贵方告知如下内容：1、2020年12月15日起解除《租赁资产管理合同（经纪成交版）》并退还房屋。2、2020年12月14日作为我方退还房屋的日期。3、请贵方于2020年12月14日，配合我方进行退还房屋的交割手续，签署《退房协议书》，返还钥匙。请贵方于2020年12月14日前与我方办理上述相关事宜，配合房间实际使用人办理搬出手续”。2020年12月11日，马辉向幼狮公司回复《告知函的复函》，写明：“针对贵公司来函的内容提出我们的意见：1、鉴于合同第九条一款约定双方协商一致合同才可以解除，现阶段并未协商一致不具备合同解除的条件；2、贵公司承诺租赁期为6年，现在期限未到即提出解约，合同履行期限期间的免租期共计4个月零5天，这个免租期的时间是针对6年的租期给贵公司的，贵公司要提前终止该合同，我们依法理认为贵公司提前终止合同相应的免租期也应该减少（计算方法：72-42.5=29.5X1186.15=34991.43）《总月数-使用月数=未使用月数X月均款数=应退款乙方退甲方》；3、贵公司未按合同约定，解除合同需提前90天通知甲方，因此解除合同乙方应给予甲方补偿90天空置期的费用（64052.25元乙方付给甲方）；4、甲方对于乙方的押金，依据合同约定转为违约金，甲方不予退还，转为乙方交纳的违约金，归甲方所有；5、综上所述乙方交清上述款项后（34991.43+64052.25=99043.68元），甲方可以与乙方签订协议”。2021年2月28日，马辉作为出租房与北京尚朋财税顾问有限公司作为承租方签订《写字楼租赁合同》，并交纳押金及租金共计87500元。幼狮公司提交微信截屏、钉钉软件截屏、录像、录音等证据，证明因受疫情影响，幼狮公司经营困难，与马辉协商降低租金标准事宜未果情况下，幼狮公司支付房租至2020年12月14日，并提出退还房屋的事情。马辉对微信截屏、录像、录音的真实性均认可，对钉钉软件截屏真实性不认可，认为幼狮公司多次迟延交纳房租，且未按照合同约定提前90天通知马辉解约，幼狮公司已存在违约的情况，在2020年12月14日是幼狮公司单方提出解约，马辉并未同意，故未签订退房协议和交接清单，幼狮公司以疫情为借口降租，是为了更大的利益。经询问，马辉、幼狮公司均认可809号房屋租金交付至2020年12月14日，幼狮公司于2020年12月14日将809号房屋钥匙交给马辉亲属，马辉实际控制809号房屋。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马辉虽不认可房屋租赁合同已于2020年12月15日解除，但认可809号房屋租金交付至2020年12月14日，同日对房屋内物品进行了清点，并收回房屋钥匙，且实际控制房屋。故综合以上情况一审法院认定马辉与幼狮公司签订的《租赁资产管理合同》（经纪成交版）已于2020年12月15日解除。另，合同中约定如幼狮公司提前退租，应提前90日通知马辉，现幼狮公司并未履行提前90日通知马辉的义务，导致马辉产生房屋空置期间的损失，该损失系马辉的实际损失，故幼狮公司应向马辉支付2020年12月15日至2021年2月28日期间的房屋空置期租金51530元。马辉要求幼狮公司支付3月1日至3月31日期间的房屋空置期租金，因该期间系马辉与案外人签订的房屋租赁合同的免租期，系马辉与案外人协商一致的结果，并非房屋空置期间的实际损失，故幼狮公司不应向马辉支付该期间的空置期租金。虽幼狮公司辩称交纳的房屋押金已作为违约金对马辉进行了赔偿，不应再赔偿房屋空置期间的租金损失。但需指出的是违约金具有惩罚性，系针对幼狮公司违约行为进行的惩罚，故对幼狮公司该项抗辩意见，一审法院不予采信。马辉降低房屋租金标准后将房屋另行出租，该情况确系因幼狮公司违约造成。幼狮公司承租房屋后将房屋另行出租获取收益，其行为具有盈利性，应自行承担市场运营风险，而不能将此风险全部转嫁至马辉。但综合考虑幼狮公司已向马辉支付违约金，且马辉与其他承租人间的约定，也受人为、市场因素的一定影响，具有一定不确定性，故一审法院综合本案实际情况，酌情确定幼狮公司向马辉支付租金降低损失30000元。马辉针对物品损失金额虽未提供证据予以证明，但幼狮公司认可承租时确有该物品存在，故综合该物品使用年限，一审法院酌情确定幼狮公司向马辉支付该物品损失1500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京幼狮科技有限公司于判决生效后十日内向马辉支付房屋空置期间的租金五万一千五百三十元；二、北京幼狮科技有限公司于判决生效后十日内向马辉支付房屋租金降低损失三万元；三、北京幼狮科技有限公司于判决生效后十日内向马辉支付物品损失一千五百元；四、驳回马辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋空置期间的租金，因合同中约定如幼狮公司提前退租，应提前90日通知马辉，但幼狮公司并未履行提前90日通知马辉的义务，导致马辉产生房屋空置期间的损失，该损失系马辉的实际损失，故幼狮公司应向马辉支付2020年12月15日至2021年2月28日期间的房屋空置期租金51530元。幼狮公司上诉称交纳的房屋押金已作为违约金对马辉进行了赔偿，不应再赔偿房屋空置期间的租金损失。对此本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，押金系针对幼狮公司违约行为进行的惩罚性赔偿，幼狮公司仅以押金为由不支付其他实际损失，缺乏依据，本院不予支持。关于房租降低损失，马辉降低房屋租金标准后将房屋另行出租，该情况确系因幼狮公司违约造成。幼狮公司承租房屋后将房屋另行出租获取收益，其行为具有盈利性，应自行承担市场运营风险，而不能将此风险全部转嫁至马辉。但综合考虑幼狮公司已向马辉支付违约金，且马辉与其他承租人间的约定，也受人为、市场因素的一定影响，具有一定不确定性，故一审法院综合本案实际情况，酌情确定幼狮公司向马辉支付租金降低损失30000元并无不当，本院予以维持。关于物品损失，马辉针对物品损失金额虽未提供证据予以证明，但幼狮公司认可承租时确有该物品存在，故综合该物品使用年限，一审法院酌情确定幼狮公司向马辉支付该物品损失1500元尚属合理，本院予以确认。幼狮公司在上诉中提出因为疫情等客观因素，赔偿金额应当酌情减少，但对于疫情发生与其违约行为的因果关系并未充分举证证明，故本院对于该主张不予采信。综上所述，幼狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二一年八月三日法官助理  沈 力法官助理  唐大利书 记 员  张晓华