青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0121民初2911号原告（反诉被告）：刘永清，公民身份号码XXX，女，1984年5月21日出生，汉族，现住青海省大通回族土族自治县。        委托诉讼代理人：史有云，公民身份号码XXX，男，1981年8月23日出生，汉族，现住青海省大通回族土族自治县，系原告刘永清丈夫。        被告（反诉原告）：大通县中心饮食服务管理有限责任公司，统一社会信用代码91630121710523658E，住所地：青海省西宁市大通县桥头镇人民路27号。        法定代表人：汪常生，该公司董事长。        委托诉讼代理人：林敬凯，青海竞帆律师事务所律师。        第三人：谈有云，公民身份号码XXX，男，1991年8月25日出生，汉族，现住青海省西宁市城西区。        原告（反诉被告）刘永清与被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司、第三人谈有云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，本案于2021年7月26日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘永清及其委托诉讼代理人史有云、被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司及其委托诉讼代理人林敬凯到庭参加诉讼。第三人谈有云经本院传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。        原告（反诉被告）刘永清向本院提出如下诉讼请求：1．解除原、被告签署的商铺租赁合同；2．判令被告赔偿原告装修店铺的款项40000元；3．本案的诉讼费由被告承担。        在诉讼过程中，原告刘永清增加诉讼请求：要求被告退还物业费818.8元。        事实及理由：2020年5月，原告欲租赁一个店铺开设美甲店，恰逢被告公司招商，被告的股东之一谈有云代表公司与原告及原告的丈夫商议店铺租赁事宜，第三人谈有云口头承诺：1．店铺租赁期满后可以续租；2．原告交完定金签完合同之后可以给原告45天的装修期限，实际租赁期限可以从2020年7月1日开始计算房租，但是书面的合同需要按照被告方提供的合同签署；3．整个商圈只能有原告一家美甲店，第三人与原告口头达成合意。原告遂于2020年5月16日与被告签订了《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》，铺位编号：1-1006号，原告按照被告的要求在租赁期限处填写租赁期限为2020年5月16日至2021年5月15日，租赁期限为一年，租金按照7200元／月的标准按季缴纳。后，原告花费了4万元进行装修后进场开店，并交纳了半年的房租。后被告并未遵照前述约定，未告知原告的情况下，在该商场又招来另外两家美甲店。第三人代表大通县中心饮食服务管理有限责任公司就此事与原告进行协商，并称租金问题可以跟公司其他股东商议后给答复，原告遂暂缓缴纳后半年房租。2021年5月15日，被告给原告发了《撤柜及交租告知函》，断了原告商铺的电，扣押了原告产品货物及设备设施，价值将近三万余元。而且不让原告再进店铺。至诉前，原告无法正常营业，店内财物也被被告控制。另，原告在该店铺进行装修的前提是可以续租，且被告的股东谈有云在签合同前口头承诺过。被告在提供的租赁合同中关于装修的归属均系格式条款，在签合同时并未予以说明，应属无效。现因被告出尔反尔的行为致使合同无法继续履行，被告的行为已经严重违约，系根本违约，被告理应赔偿相应的装修款40000元。        原告（反诉被告）刘永清针对其诉讼主张向法庭提交了如下证据：1．转账记录1份，拟证明转给装修我店铺装修工的，微信转了四次共计转款7500元加上手机银行转款，共计店铺装修花费40000元；2．《物业合同》1份，拟证明原告缴纳的物业费为每平方15元，商铺为36平方米，缴纳了1年的物业费（从2020年7月1日起算至2021年7月1日）共计6480元。我现在主张的物业费是从2021年5月15日到2021年7月1日计算，共计46天，物业费为818.8元；3．《撤柜及交租告知函》1份，拟证明2021年5月14日下发给我的，公司让我撤柜并强行对我店铺进行停电处理，并扣押我店铺的所有财物。房租我只欠4个月零14天，并不是被告说的欠9个月房租，因为我交了6个月的房租了，从2020年7月1日至2021年5月15日我整整经营了10个月零14天，我交了6个月的房租，剩余4个月零14天的房租未交；4．手机录音1份，拟证明2021年5月17日我和谈有云当时的谈话，我已经将房屋交给被告了，5月15日之后的租金一分都不承担。并约定商铺货物抵扣租金；5．《律师函》1份，拟证明我在2021年5月17日就把商铺退给了被告，但是三天之后我又收到催收商铺租金的《律师函》。        被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司辩称：1．双方合同不存在解除关系，因双方合同期限为2020年5月16日至2021年5月15日，时至今日，租赁期限届满合同已经终止，故不存在解除；2．原告要求被告赔偿商铺装修款40000元无依据，因双方已经在合同中明确规定租赁届满后乙方无偿将房屋交付给甲方，乙方装饰装修无偿归甲方所有，甲方不负担乙方装修任何费用；3．原告所称的45天装修期限，被告已经足期给予原告，因此被告不存在违约事由；4．原告所称的40000元装修费用组成无任何依据，在被告已经给予免租装修期及合同约定的情况下，无任何证据证明该费用应由被告承担；5．原告称口头与第三人达成承诺无任何依据，因原告作为完全民事行为能力人，双方的合同是在合意自愿下签订的，符合法律规定，因此在合同中未约定是否以另外招商为前提的基础下，双方应按照合同履约；6．被告与原告在2021年5月15日合同终止，此时被告即使对原告商铺进行断电也完全不会影响原告之前的正常经营；7．双方是否续租是在合同正常履行的前提下进行的，但原告之前拖欠9个月租金未缴纳，致使被告无法达成租赁商铺的目的，合同目的无法实现，故续租事由同样不存在。        在诉讼过程中被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司针对原告（反诉被告）的起诉向本院提起反诉，请求：1．判令反诉被告立即腾退案涉商铺；2．判令反诉被告向反诉原告交纳欠付租金54000元；3．判令反诉被告向反诉原告以7200元／月的标准，按照其实际占用天数，支付自2021年5月16日起至实际腾退之日止的商铺占用费，暂算至2021年6月15日为7200元；4．判令反诉被告向反诉原告支付因其迟延支付租金所产生的违约金9720元；5．本案诉讼费由反诉被告承担。以上合计70920元。事实和理由：2020年5月16日，反诉原、被告签订了《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告所有的大通县人民路27号大通中心广场二期万彩城购物中心一层1006号铺位，面积36㎡，用于反诉被告美甲项目的经营。合同租期为一年，自2020年5月16日至2021年5月15日，租金200元／㎡／月，7200元／月按季支付。合同签订后，反诉原告依照合同约定全面履行了己方义务，但反诉被告却未按合同约定如期交纳租金，反诉原告多次催要未果，只能在本案中提起反诉，望贵院在查明事实的基础上，依法判如所请。        被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司针对本诉及反诉主张向法庭提交了如下证据：        1．《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》1份，拟证明：（1）该合同第5.3条明确租赁期满后，乙方3个工作日内将全部商品撤出租赁场地，并将租赁场地归还甲方，届时乙方装饰装修无偿归甲方所有，甲方不负担乙方装修任何费用；（2）合同第6.2条约定，合同到期或依据本合同解除的，乙方的装修由甲方处理，乙方不能私自拆除，甲方不做任何赔偿；（3）合同第5.4条约定，租赁期满，乙方未能付清租金及其他费用的，乙方同意将铺位内的货物所有权移交给甲方所有，并以货物作为债务担保，且甲方有权禁止乙方转移货物，如乙方在合同期满或者解除10日内不能清偿债务的，甲方则可变卖货物优先清偿债务。实际情况没有对原告财物变卖，我们没有办法对原告所有的财物进行评估变卖，所以没有清偿使用；（4）违约的事由在合同的第二条和第五条规定了百分之三十的违约金的费用，还应当支付滞纳金，我方考虑到违约金过高已经将其予以降低即从他未缴纳的租金54000元再次扣除履约保证金的金额21600元后，仅以剩余的32400元＊30％=9720元作为违约金的赔偿。故该违约金符合法律规定。        2．《收据》2份，拟证明2020年6月2日原告向被告缴纳了2020年7月1日至2020年9月30日的租金21600元（包括物业费、取暖费、管理费、房租）及履约保证金21600元，但之后再未向被告缴纳任何租金，严重违约。也不存在被告欠付原告物业费之说，反而是原告欠付被告物业费；        针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）刘永清辩称：1．不是说我不腾退商铺，是被告自己不腾退，第三人谈有云给我说，钱我不用交了，他们会重新引进商户来经营。抽屉里还有一个月的营业额，我不知道第二天会被扣押，2021年5月17日我去找谈有云，他跟我说钱我不用交了，会引进商户来继续经营，里面的东西当抵债了；2．我实际欠付租金为31295元，4个月零4天的房租，没有54000元这么多；3.2021年5月17日我和谈有云达成协议，我的东西我不要，抵扣房租。这个月的房租我不应该承担；4．他们一家私企公司违约金为1000元每天，我感觉这个特别不合理。我的店铺被扣押了之后，有些产品过期的过期了，凝固的凝固了，这些东西的损坏应该由被告赔偿。这些东西我和谈有云已经达成协议了，抵扣房租，我现在要求被告给我支付40000元的装修款及818.8元的物业费。诉讼费由被告承担。        第三人谈有云未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。        在庭审中经当庭质证，被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司对原告（反诉被告）刘永清向法庭提交的证据3、5无异议。原告（反诉被告）刘永清对被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司向法庭提交的证据1、2无异议，对原、被告无异议的证据确定为有效证据，予以采信。被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司对原告（反诉被告）刘永清向法庭提交的证据1、2、4有异议，对证据1被告（反诉原告）认为：第一、该证据的三性不予认可，因转账对方主体身份无法明确，即使有相应款项转出也无法证明是该装修款项；第二、转账的组成金额不明确，即在无相关确切的装修装潢估价下仅以对他方的转款凭证不能证明装修款的具体数额，因此该证据与本案无关。本院认为，该转账记录中对方的身份及交易描述均不明确，无法证明原告（反诉被告）刘永清主张的装修款40000元的事实。被告（反诉原告）的异议成立，该证据对本案待证事实不具有证明效力，不予采信。对证据2被告（反诉原告）认为，对该证据的关联性不予认可，该合同甲方是大通县中兴物业管理有限公司，并不是本案被告，且仅有协议未有转款凭证，即使原告支付了物业费也不应该向被告要，主体有误。本院认为，该证据是刘永清与大通县中兴物业管理有限公司签订的合同，而并非是本案被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司，与本案无关联。被告（反诉原告）的异议成立，不予采信。对证据4被告（反诉原告）认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该录音根本无法证明是由被告承诺的原告可不支付欠付租金，且该录音双方身份主体不明确，无证据效力。本院认为，原、被告履行的是《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》，但谈话内容中主要谈的是5月16日后的租金问题，并无用商铺货物抵租金的内容。故不予采信。        根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中的陈述及上述有效证据，本院查明案件事实如下：2020年5月16日，原、被告签订了《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》，铺位编号：1-1006号，约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）所有的大通县人民路27号大通中心广场二期万彩城购物中心一层1006号铺位，面积36㎡，用于美甲项目的经营。合同租期为一年，自2020年5月16日至2021年5月15日，租金200元／㎡／月，7200元／月按季支付。合同第6.2条约定：合同到期或依据本合同约定解除合同的，乙方的装修由甲方处理，乙方不能私自拆除，甲方不做任何补偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告依照合同约定开始履行，在履行过程中按照合同约定，原、被告确定装修免租期为45天，租金计算的时间确定为2020年7月1日起算。2020年6月2日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳了2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金21600元及履约保证金21600元。2020年10月1日起原告（反诉被告）再未向被告（反诉原告）缴纳商铺租金。2021年5月15日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）送达了《撤柜及交租告知函》，并断了该商铺用电，扣留了原告（反诉被告）货物及设备设施，原告（反诉被告）停业。        另查明，被告（反诉原告）将原告（反诉被告）缴纳的21600元履约保证金抵扣租金后，原告（反诉被告）刘永清实欠被告（反诉原告）租金32400元。        再查明，原告（反诉被告）刘永清在商铺租赁期间与大通县中兴物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，并缴纳了合同约定的物业费。        根据双方当事人的诉辩主张，在本诉中争议的焦点为：原告（反诉被告）刘永清要求被告（反诉原告）赔偿装修款40000元的诉讼请求是否支持？双方在反诉中争议的焦点为：1．原告（反诉被告）刘永清是否腾退案涉商铺？2．原告（反诉被告）是否欠被告（反诉原告）商铺租金32400元？3．原告（反诉被告）是否承担2021年5月16日以后的商铺占用费？4．原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）支付迟延支付租金所产生的违约金9720元？        关于原告（反诉被告）刘永清要求被告（反诉原告）赔偿装修款40000元的诉讼请求是否支持的问题。本院认为，首先，双方在租赁合同第6.2条中明确约定，合同到期或依据本合同约定解除合同的，乙方的装修由甲方处理，乙方不能私自拆除，甲方不做任何补偿。合同中对该部分重要内容的文字加粗，应足以引起原告（反诉被告）注意。故原告（反诉被告）抗辩称被告在提供的租赁合同中关于装修的归属均系格式条款，在签合同时并未予以说明，应属无效的抗辩理由不能成立。其次，原告（反诉被告）刘永清未向法庭提交有效证据予以证明。故原告（反诉被告）刘永清要求被告（反诉原告）赔偿装修款40000元的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。        在反诉争议的焦点中关于原告（反诉被告）刘永清是否腾退案涉商铺的问题。本院认为，原告（反诉被告）刘永清与被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司签订的《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》于2021年5月15日租赁期限已满，到期后被告（反诉原告）已对该商铺断电，不再让原告（反诉被告）营业，并将其店内货物封存。该商铺于2021年5月15日起已由被告（反诉原告）接受并控制。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）刘永清腾退案涉商铺的反诉请求不予支持。        关于原告（反诉被告）刘永清是否欠被告（反诉原告）商铺租金32400元的问题。本院认为，在庭审中原、被告对欠付租金32400元均认可，但原告（反诉被告）刘永清主张与其店内货物相抵，但未向法庭提交相应证据证明，被告（反诉原告）亦未同意。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）刘永清给付欠付租金32400元的反诉请求成立，应予支持。        关于原告（反诉被告）刘永清是否承担2021年5月16日以后的商铺占用费的问题。本院认为，原告（反诉被告）刘永清与被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司签订的《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》已于2021年5月15日租赁期满，到期后被告（反诉原告）已对该商铺断电，不再让原告（反诉被告）营业，并将其店内货物封存。从2021年5月15日起已由被告（反诉原告）接受并控制该商铺，原告（反诉被告）刘永清不再使用该商铺。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）以7200元／月的标准，按照其实际占用天数，支付自2021年5月16日起至实际腾退之日止的商铺占用费的反诉请求不予支持。        关于原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）支付迟延支付租金所产生的违约金9720元的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。本案中，双方租赁合同约定，逾期按合同期全部租金的30％收取违约金。庭审中被告（反诉原告）虽然以实际欠付租金的30％主张，但是收取比例明显过高，应予以核减。本院认为，在综合考虑原告（反诉被告）违约行为的情节、过错程度以及被告（反诉原告）租金外可能获得的预期利益等因素的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金数额的确定，应以所拖欠租金为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。        综上所述，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《万彩城大通中心购物广场商铺租赁合同》，系真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告（反诉原告）依约履行了向原告（反诉被告）提供出租商铺的合同义务，原告（反诉被告）则应当按照合同的约定缴纳租金。本案中，原告（反诉被告）刘永清要求解除与被告（反诉原告）签订的商铺租赁合同的诉讼请求，因该合同至2021年5月15日已履行期满而终止。故，原告（反诉被告）的这一诉讼请求不予支持。原告（反诉被告）刘永清要求被告（反诉原告）赔偿装修款40000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。原告（反诉被告）刘永清未按合同约定支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）的反诉请求中合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：        一、驳回原告（反诉被告）刘永清的诉讼请求；        二、原告（反诉被告）刘永清于本判决生效之日起十日内支付欠被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司商铺租金32400元；        三、原告（反诉被告）刘永清从2021年5月16日起至实际给付之日止以所欠商铺租金32400为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算向被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司支付违约金；        如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        四、驳回被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司的其他诉讼请求。        本诉案件受理费820元，减半收取410元，由原告（反诉被告）刘永清负担。反诉案件受理费1573元，减半收取786.5元，由原告（反诉被告）刘永清负担305元，被告（反诉原告）大通县中心饮食服务管理有限责任公司负担481.5元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员    张占杰二〇二一年八月二十日法官助理    刘静书记员    白秉毅《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。