北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9453号上诉人（原审被告）：范学群，男，1968年6月21日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘秀翠，北京市中坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李小会，女，1973年4月17日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人范学群因与被上诉人李小会房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0102民初9861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。范学群上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李小会对范学群的全部诉讼请求。事实和理由：首先，根据《附属用房租赁协议书》，上诉人系与涉案房屋原出租人北京花市星辰酒店槐柏树街分店签订的租赁房屋合同，约定租赁期限从2019年9月26日至2020年9月25日。根据上诉人提交的《协议》，双方之间租赁关系实际履行至2020年12月28日才结束。上述期间的房屋租金上诉人均已经交给了出租人北京花市星辰酒店槐柏树街分店。由于被上诉人从开始就是与上诉人形成了房屋租赁关系，根据合同的相对性与原则，被上诉人在2020年9月11日至2020年12月28日期间因为继续占用该租赁房屋，所以其仍然应当按照原约定向上诉人继续交纳该期间的房屋租金。但被上诉人并未将该期间的房屋租金交给上诉人，其仅仅是为了应付本次诉讼，才以案外人北京汇富盛科技有限公司的名义与北京花市星辰酒店槐柏树街分店就涉案房屋补签了租赁合同。但由于该份合同的租赁期限从2019年9月26日至2020年12月28日，有三个月与上诉人的租赁合同重合，在上诉人与原出租人的租赁关系被依法解除之前，双方就该部分的租期约定是一种无效约定，对上诉人不发生任何的法律约束力。所以在上诉人对该房屋的合法租赁期内，被上诉人应当将2020年9月12日至2020年12月28日期间该三个半月的房屋租金直接交付给上诉人。否则被上诉人系严重违约，上诉人在权将被上诉人原交付的租房押金冲抵该三个半月的房屋租金使用。其次，在上诉人与被上诉人第一年的租赁合同期满后，上诉人已经向被上诉人明确提出后续房屋租金定为每年七万元，被上诉人当时虽然明确表示不再租用该房屋，但其也一直未搬出去，仍然在该房屋中继续进行经营。由此可见，被上诉人已经以自己的实际行为表示接受每年7万元的房租，所以在此期间双方之间是一种事实的房屋租赁关系，被上诉人在2020年度实际仅支付上诉人6万元的房租，其至今仍然拖欠上诉人该第二年度的租金1万元，上诉人据此也可以用被上诉人交纳的租房押金冲抵该部分的欠付租金。最后，根据上述事实，上诉人在本案中并未违约，也没有故意占用被上诉人的租金。上诉人扣除被上诉人交纳的三万元押金有充足的事实理由。一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息也是错误的。李小会辩称，同意一审判决，不同意范学群的上诉请求。李小会向一审法院起诉请求：1．范学群向李小会返还房屋租赁押金3万元；2．范学群向李小会支付3万元押金的利息，按银行同期存款利率计算，自2020年9月12日至实际履行日。一审法院认定事实：2018年9月11日，李小会与范学群签署《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定由李小会租用北京市西城区槐柏树街3号用于经营水站业务；租赁期限自2018年9月11日至2019年9月11日，租金为6万元／年，押金为3万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由李小会承担的费用、租金，以及李小会应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给李小会；合同有效期为1年。李小会称其现场向范学群现金支付了1000元定金。2018年9月11日，李小会通过中国邮政储蓄银行（账号：×××）向范学群银行账户（账号：×××）汇款8.9万元。李小会主张两次合计向范学群支付9万元人民币，其中6万元为第一年租金，3万元为押金。范学群不认可收到李小会现金给付的1000元定金，认可收到了2018年9月11日李小会汇款的8.9万元，但称其中6万元系房租，另外2.9万元系范学群个人向李小会的借款，约定2018年9月26日偿还，范学群称当时给李小会打了借条，2018年9月26日范学群通过现金还款给了李小会，因已经还钱故将借条撕毁了。2019年12月9日，李小会通过中国邮政储蓄银行向范学群银行账户（账号：×××）汇款6万元。李小会称原范学群的租赁合同于2019年9月11日合同到期后，李小会还想继续租房，但范学群要涨房租，后双方口头协商在2019年12月9日转账给范学群6万元作为第二年的租金，李小会转账后范学群却拒签合同，故第二年未签订书面合同。范学群认可收到了李小会给付的6万元，但主张李小会实际占有使用房屋到2020年12月28日。李小会认可其2020年9月11日租期满后未腾退房屋，但提交了一份2020年9月25日北京花市星辰酒店槐柏树街分店与北京汇富盛科技有限公司签订的《北京花市星辰酒店槐柏树街分店附属用房租赁协议书》，约定北京花市星辰酒店槐柏树街分店将北京市西城区槐柏树街3号院内槐柏树街分店的附属用房平房一间（建筑平米20平方米左右）出租给北京汇富盛科技有限公司使用，用于经营水站，租赁期限为半年，时间为2020年9月26日至2021年3月25日止，半年租金3万元。李小会称北京汇富盛科技有限公司系其爱人李广歌的公司，李小会与范学群租赁期满后，北京汇富盛科技有限公司直接与房主北京花市星辰酒店槐柏树街分店达成了租赁协议，故其并非占有使用范学群的房屋。范学群对上述协议不予认可，称系北京花市星辰酒店槐柏树街分店一房两租，并提交：1.2019年9月6日北京花市星辰酒店槐柏树街分店与范学群签订的《北京花市星辰酒店槐柏树街分店附属用房租赁协议书》，约定北京花市星辰酒店槐柏树街分店将北京市西城区槐柏树街3号院内槐柏树街分店的附属用房两间平房一大一小（建筑平米30平方米左右）出租给范学群使用，用于经营五金建材、水站，租赁期限为一年，时间为2019年9月26日至2020年9月25日止，全年租金8.5万元。2.2020年12月28日北京花市星辰酒店槐柏树街分店（甲方）与范学群（乙方）签订的《协议》，约定租赁期满，甲方全部结清乙方水电费且退还乙方伍万元水电暖垫支金和安全使用保证金当日乙方自行腾空所租房屋并交给甲方房屋钥匙，如乙方仍未将应搬出而未搬出的全部或部分设备、设施、物品清走，甲方有权将上述设备、设施、物品按乙方自行遗弃处理，无需给予乙方任何补偿。李小会对上述证据的真实性认可。经一审法院询问，范学群表示李小会在2020年9月11日到期后不存在应缴未缴的其他费用。工商登记显示，北京汇富盛科技有限公司成立于2018年12月29日，系李广歌自然人独资，李广歌任执行董事、经理，李小会任监事。李小会与李广歌系夫妻关系，二人于2017年5月10日登记结婚。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。李小会与范学群签订的房屋租赁合同，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。双方签订的书面房屋租赁合同虽然于2019年9月11日到期，其后双方未签订书面的租赁合同，但李小会向范学群转账支付了6万元房租，范学群认可收到了上述转账但未提交证据证明其在收到款项后向李小会明确提出了不再续约的意思表示，李小会亦实际占有使用房屋至2020年9月11日，范学群亦未举证证明自收到款项后至2020年9月11日期间其明确表示要求李小会腾退的，故一审法院依法认定双方已实际履行并延续合同至2020年9月11日。至2020年9月11日，双方合同期满，范学群应当按照合同约定返还李小会房屋押金。关于范学群是否收到押金，范学群称其收到了李小会2018年9月11日李小会汇款的8.9万元，但称其中6万元系房租，另外2.9万元系范学群个人向李小会的借款，但就其所主张的借款关系未向法院提交任何证据予以佐证，明显不符合常理，李小会所述的1000元现金给付，剩余2.9万元系押金的陈述与双方的合同约定相符，亦符合常理，故一审法院依法采信李小会的主张，范学群应当退还李小会押金3万元。范学群未及时退还李小会押金已构成违约，李小会主张的违约金计算标准未明显高于法律规定，一审法院予以支持。李小会已举证证明其于2020年9月11日租赁期满后继续占有使用涉案房屋的合法性，故对于范学群所述的北京花市星辰酒店槐柏树街分店一房两租，系范学群与案外人的纠纷，范学群应另行解决。据此，一审法院于2021年5月判决：范学群于判决生效后7日内向李小会返还房屋租赁押金3万元及逾期付款利息（以3万元为基数，自2020年9月12日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际付清之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，范学群向本院提交：1.微信聊天记录，以证明李小会同意年租金7万元，并一直占有使用涉案房屋；2.建设银行客户回单，以证明在2020年9月25日之前应缴纳的租金范学群已付完；3.北京市人民政府机关事务管理办公室房管处出具的《证明》、北京花市星辰酒店槐柏树街分店与范学群的《附属用房租赁协议书》及《协议》，以证明涉案房屋是国有资产，没有产权证；4.发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，以证明减免房租的情况。对于证据1，李小会认可真实性，不认可证明目的，称微信中李小会没有同意，后口头协商每年租金6万元；对于证据2-4，李小会称该组证据与其没有关系。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的陈述，本案有三个争点：一是李小会与范学群租赁期限的认定；二是李小会在租赁期满后占有房屋的合法性认定；三是押金数额及违约金。关于租赁期限，李小会与范学群签订的书面房屋租赁合同虽然于2019年9月11日到期，其后双方未签订书面的租赁合同，但李小会向范学群转账支付了6万元房租，范学群认可收到了上述转账，李小会亦实际占有使用房屋至2020年9月11日。范学群未举证证明其在收到款项后向李小会明确提出了不再续约的意思表示，亦未举证证明自收到款项后至2020年9月11日期间其明确表示要求李小会腾退。因此，可以根据双方对交付租金和占有房屋不持异议的行为推定双方续租一年的合意；一审法院依法认定双方已实际履行并延续合同至2020年9月11日，认定正确，本院予以确认。关于李小会在租赁期满后占有房屋的合法性认定，李小会提供证据足以证明，其于2020年9月11日租赁期满后，根据其以案外人北京汇富盛科技有限公司的名义与北京花市星辰酒店槐柏树街分店就涉案房屋签订的租赁合同，继续占有使用涉案房屋，属于有权占有。范学群主张北京花市星辰酒店槐柏树街分店一房两租，在没有其他证据证明存在合同无效事由情况下，不能仅以一房两租的事实主张来否定李小会占有房屋所依据的租赁合同无效。关于一房两租的质疑，范学群可与案外人另行解决。关于押金数额及违约金，至2020年9月11日，双方合同期满，范学群应当按照合同约定返还李小会房屋押金。范学群称其收到了李小会2018年9月11日李小会汇款的8.9万元，但称其中6万元系房租，另外2.9万元系范学群个人向李小会的借款，但就其所主张的借款关系未提交任何证据予以佐证，故其主张不能成立。就李小会所述1000元现金给付、剩余2.9万元系押金，一审法院认为该陈述与双方的合同约定相符，亦符合常理，故依法采信李小会的主张，判令范学群退还李小会押金3万元。该认定依据充分，与日常经验法则及社会常理相符，故本院予以维持。范学群未及时退还李小会押金已构成违约，一审法院确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，范学群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由范学群负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年八月十三日法官助理 郝琪琪法官助理 林 青书 记 员 沈佳盟