贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12880号原告：罗勇，男，1982年3月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：张余，女，1986年7月28日出生,汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴慢慢，贵州创驰律师事务所律师。原告罗勇、张余诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年7月15日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告罗勇、张余，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1.判令被告支付原告延期交房违约金暂计4878.17元（以总房款388699元为基数按日万分之0.5从2015年6月31日计算至2016年3月8日）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计24332.56元（以总房款388699为基数按日万分之一从2017年3月3日起计算至2018年11月20日）；3.判令被告退还原告各项开户费（三通费）3723元；4.诉讼费用由被告承担。本院查明如下案件要素：2013年10月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积117.6平方米，房屋总价款为388699元的住宅出卖给原告；双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月31日前，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年10月4日，被告向原告收取各项开户费及交易费共计3723元。2016年3月8日，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年10月24日，被告取得《毕节市商品房屋备案证明书》，被告就涉案房屋所在楼栋已具备转移登记条件。2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋进出口处张贴《通知》告知碧阳国际城该栋楼业主提交相关办证资料办证。2018年11月12日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告代为办理涉案房屋不动产权证书。2018年11月20日，涉案房屋取得《不动产权证书》。另查明，被告向业主收取的交易费为按建筑面积每平方米3元计算，被告向原告收取的各项开户费（三通费）数额为3370（3723元-117.6㎡×3元）。上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《购房发票》、《交房联系函》、《毕节市商品房屋备案证明书》、《委托书》、《不动产权证书》，原被告的陈述等在卷佐证。原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告应否承担逾期办证违约金，若认定被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否退还原告各项开户费。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于焦点1、2，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用”。原告于2016年3月8日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2017年3月3日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2017年3月4日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2021年7月15日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。本案中，原、被告双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，若被告具备转移登记的条件后，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告具备转移登记的条件后，于2018年1月15日在涉案房屋所在楼栋进出口处张贴通知要求业主提交相关资料办证，该通知张贴的位置属于包括原告在内的该楼栋业主可知悉的范围，应认定被告已履行通知义务，故原告关于逾期办证违约金的诉请因超过诉讼时效，本院不予支持。逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2015年6月31日前向原告交付涉案商品房，而被告向原告实际交房的时间为2016年3月8日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起7日内即2016年3月15日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2016年3月16日至2019年3月15日期间内行使诉权。原告于2021年7月15日向本院提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，原告所举证据不能证明逾期交房违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对原告的逾期交房违约金诉请因超过诉讼时效，本院也不予支持。关于焦点3，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告各项开户费（三通费）无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗勇、张余各项开户费（三通费）3370元；二、驳回原告罗勇、张余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由原告罗勇、张余负担280元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  魏雪松二〇二一年八月十三日书记员  余茂霞