山东省枣庄市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0402执异142号异议人：枣庄茗聚商务宾馆有限公司，住所地：枣庄市市中区清泉中路43号。统一社会信用代码91370402590309808G。法定代表人：韩建龙，经理。诉讼委托代理人：贾大猛，法扬律师事务所律师。申请执行人：枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行，住所地：山东省枣庄市市中区解放北路192号。负责人：王延春，行长。诉讼委托代理人：许慕泉，男，1987年11月12日，汉族，住枣庄市市中区，系该市中支行员工。被执行人：韩光庆，男，1970年4月出生，汉族，住枣庄市市中区。被执行人：纪成花，女，1970年2月出生，汉族，住枣庄市市中区。被执行人：韩建成，男，1977年8月出生，汉族，住枣庄市市中区。被执行人：项霞，女，1978年9月出生，汉族，住枣庄市市中区。在本院执行申请执行人枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行与被执行人韩光庆、纪成花、韩建成、项霞金融借款合同纠纷一案中，异议人枣庄茗聚商务宾馆有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，异议人委托代理人贾大猛、申请执行人委托代理人许慕泉参加听证，经本院合法传唤，被执行人韩光庆、纪成花、韩建成、项霞无正当理由拒不到庭，本案依法缺席听证审查，现已审查终结。异议人枣庄茗聚商务宾馆有限公司称：异议人在涉案的房产被查封拍卖前就已与被执行人韩建成签订了合法有效的房屋租赁合同，并占有使用涉案房产开设宾馆。2011年10月6日，异议人与被执行人韩建成签订了《房屋租赁合同》，合同约定，韩建成将位于市中区清泉中路43号房产出租给异议人，租赁期限从2011年10月6日起至2021年10月5日止。合同签订后，异议人就在涉案房产开设宾馆至今。贵院在执行枣庄农村银行股份有限公司振兴支行申请执行韩建成、项霞、韩光庆、纪成花借款合同纠纷一案中，责令异议人在2021年7月1日前迁出该房产。逾期不履行，将依法强制执行。异议人认为，异议人与韩建成早在2011年就已就涉案房产签订租赁合同，一直实际占有使用涉案房屋玫瑰园限期要求异议人迁出房产，侵犯了异议人的租赁权，严重损害了异议人的合法权益。贵院在执行枣庄农村银行股份有限公司振兴支行申请执行韩建成、项霞、韩光庆、纪成花借款合同纠纷一案中，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条之规定，没有通知异议人参加拍卖，异议人对涉案房产的评估、拍卖毫不知情，严重侵犯了异议人的优先购买权。综上，异议人认为贵院将涉案的房产进行拍卖及要求异议人期限迁出涉案房产，已经严重侵犯了申请人的合法权益，基于上述事实和理由，特向贵院提出异议申请，望允所请。请求贵院中止执行（2019）鲁0402执2350号强制执行案件，立即停止对枣庄市市中区产采取的强制迁出执行措施。申请执行人辩称：1、异议人主张2011年10月6日起，已与韩建成建立租赁关系，租赁期限至2021年10月5日止，应当提供相应的证据。2、该处房产经法院通过淘宝网公开拍卖、变卖，法院已在竞买须知的第六条明确告知优先购买权人参加竞买，定在指定时间前向法院申报，逾期不提交的，视为权利的放弃。同时自2020年6月23日起法院于评估公司多次到执行标的物详细测量评估该房产，异议人对此评估拍卖流程应当是知晓清楚的。3、该处房产经一拍、二拍变卖均告流拍，并未实际成交，申请执行人不得已以流拍价格617万元接收抵债资产，虽已收到执行裁定，但并未办理过户，在异议人能够全额支付拍卖价款的前提下，申请执行人同意由异议人优先购买。本院查明：2017年5月8日，本院作出（2016）鲁0402民初930号民事判决书，判决内容：1、被告韩光庆、纪成花给付原告枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行借款本金1530万元、借款利息901620.06元及剩余逾期利息，于本判决生效后十日内付清。2、原告枣庄农村商业股份有限公司振兴支行在1530万元的额度内，享有以拍卖、变卖被告韩建成、项霞所有的坐落于枣庄市市中区屋（枣房权证枣字第0××0号）抵押物的价款优先受偿的权利，在原告枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行实现抵押权后，被告韩建成、项霞有权向债务人韩光庆、纪成花追偿。3、驳回原告枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行的其他诉讼请求。2019年11月28日，本院立案执行，执行案号（2019）鲁0402执2350号。2019年12月9日，本院作出（2019）鲁0402执2350号执行裁定书，裁定查封被执行人韩建成、项霞名下的坐落于市中区清泉中路43号的房产（枣房权证枣字第0××0号）。查封期限为三年。2019年12月4日，本院经申请执行人申请，委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司。2019年12月23日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出鲁广泰（枣）评房鉴字（2019）第250号房地产司法鉴定评估报告，鉴定枣庄市市中区清泉中路43号的价值为1027.5万元。2019年12月25日，本院作出（2019）鲁0402执2350号执行裁定书，裁定拍卖韩建成、项霞名下的位于枣庄市市中区清泉中路43号的房产。2020年6月23日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出补充说明，枣庄市市中区清泉中路43号，自建房产评估价值为73.27万元。2020年8月22日，一拍流拍。2020年9月10日，二拍流拍。2020年12月28日，本院作出（2019）鲁0402执2350号执行裁定书，裁定1、将被执行人韩建成、项霞位于枣庄市市中区产（枣房权证字第0××0号）作价617万元，交付申请执行人枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行抵偿欠款。2、申请执行人枣庄农村商业银行股份有限公司振兴支行可持裁定书到财产管理机构办理相关登记手续。2021年6月16日，本院在该房产处张贴公告，责令该房占有者在2021年7月1日前迁出该房。到期不履行的，本院依法强制执行。另查明，枣庄茗聚商务宾馆有限公司的工商登记成立时间为2012年2月2日。2011年10月6日，韩建成与枣庄茗聚商务宾馆有限公司、蔡思伟签订房屋租赁合同，对涉案的市中区清泉中路43号的房产进行出租与承租，约定租金每月20000元，押金50000元。但异议人未向本院举证租金的支付相关证据。2014年5月16日，涉案房产在申请执行人处设立抵押贷款，并办理他项权证书，他项权利人为申请执行人。庭审中，异议人提供了一宗2016年以后开具给客户的入住发票。再查明：2020年8月13日，枣庄农商行下发《关于明确枣庄农村商业股份有限公司振兴支行隶属关系的通知》因改革发展的需要，本行振兴支行已于2020年4月合并至本行市中支行，归属本行市中支行管理，其债权债务关系由本行市中支行承接。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不不动产的，人民法院应予支持”。异议人提供的与被执行人韩建成签订房屋租赁合同，签订时间是2011年10月6日，早于异议人成立的时间，且异议人没有举证租赁费用的支付详情，也未向本院举证在办理抵押前客户的入住发票，应承担举证不能的后果，异议人所提交的证据无法证明租赁合同的真实性与合法性。异议人的异议理由不符合以上法律规定。另，本院组织拍卖该房产时，并不知晓异议人与被执行人租赁关系的存在，异议人称没通知其参与拍卖，导致其无法行使优先购买权，缺乏事实依据,本院不予采信。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人枣庄茗聚商务宾馆有限公司异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向山东省枣庄市市中区人民法院提起诉讼。审 判 长  李新平人民陪审员  张 伟人民陪审员  任衍斌二〇二一年八月二日法官 助理  张 珂书 记 员  张 晶