河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初2501号原告：洛阳惠祥置业有限公司（下称惠祥公司），住所地洛阳市西工区金谷园路中段，统一社会信用代码：91410300788098372H。法定代表人：刘宝山，男，汉族，1963年10月14日生，河南省洛阳市西工区，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨刚、闫倩倩（实习），河南万永律师事务所律师，特别授权。被告：张英辉，男，汉族，1979年1月16日生，河南省伊川县。委托诉讼代理人：王涛杰，河南行有格律师事务所律师，特别授权。原告惠祥公司与被告张英辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨刚、闫倩倩，被告诉讼委托代理人王涛杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告2014年6月15日签订的合同编号为ＹＳ0248084的《商品房预售合同》。二、请求依法判令被告配合原告办理解除洛阳市西工区房屋买卖合同的备案登记。三、请求依法判令被告返还洛阳市西工区金谷园路中段凌宇犀地Ａ3-1-2601号房屋的《商品房预售合同》、发票、收据。四、请求依法判令被告向原告支付逾期交款违约金5900元，并支付逾期履行违约金89096.38元（以全部房款为基数，按照日万分之一标准，自2018年7月17日起支付至办理完毕解除《商品房预售合同》备案手续之日止，暂计算至2021年6月1日为89096.38元）。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月15日，被告张英辉与原告签订《商品房预售合同》，合同编号：ＹＳ0248084，被告张英辉购买原告开发的位于洛阳市西工区房屋，房屋面积140.42平方米，总房款848537元，其中首付款258537元，余款590000元向银行办理按揭贷款。但被告张英辉由于信用违约，不符合中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行的贷款条件，故贷款不予发放。原告在得知银行拒绝发放贷款后于2017年8月10日书面向被告进行了催告，要求一次性支付剩余房款59万元。但被告并未在通知期间全额补足剩余房款。根据原告与被告张英辉签订的《商品房预售合同》第七条买受人逾期付款的违约责任1.（2）逾期在60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。另根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议的约定，2.2.1因贷款银行拒绝受理贷款申请或未足额发放贷款的或因买受人原因未足额支付应付款项的，买受人应自接到银行通知届满20日内将购房款全额补足给出卖人；否则，出卖人有权通知买受人单方面解除合同。2.2.2出卖人通知买受人解除合同的，买受人应在收到该通知之日起7日被退还合同和发票、收据等所有原件及相关物品，双方办理解除《商品房预售合同》备案手续，出卖人在所有退房手续办理完毕，方可无息退还买受人扣除相关费用后的房款；买受人逾期办理的，每逾期一日，应按照全部房款的日万分之一标准，支付自解除合同通知（通知方式包括但不限于电话、短信、书面）送达之日后第八日起至双方办理完毕解除《商品房预售合同》备案手续之日止的逾期履行违约金，直至首付款扣完为止，不排除出卖人通过法律程序对买受人解除《商品房预售合同》。本条所述违约金与逾期交款违约金可同时计算收取。鉴于被告未在原告通知期间补足剩余房款，2018年7月9日原告向被告书面通知解除双方签订的《商品房预售合同》。但被告至今未偿还59万元房屋贷款，亦未配合办理解除《商品房预售合同》的备案登记手续。被告的上述行为严重违约，导致原告出售房屋取得房款的合同目的无法实现，给原告造成巨大损失。根据《民法典》第563条之规定以及双方合同约定，原告特诉请解除双方2014年6月15日签订的《商品房预售合同》，被告应依约退还购房合同、发票等资料并配合原告办理解除洛阳市西工区房屋的备案登记手续；同时，被告还应依法向原告支付逾期交款违约金5900元，支付逾期履行违约金，暂计算至2021年6月1日为89096.38元。本案为合同纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第十八条，被告住所地及合同履行地均为河南省伊川县，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告要求解除合同的诉求无事实和法律依据。根据双方签署的合同第七条显示，答辩人逾期付款超过60日的，出卖人即有权解除合同。虽然合同中未对解除合同权利行使期限进行规定，但根据法律、法规及有关司法解释规定，该解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方是于2014年7月8日签署的买卖合同，但原告直至2021年才起诉解除合同，依照前述法律规定，原告早已经超过了解除权行使的一年时限，依法原告并不享有解除权。原告要求解除合同的诉求依法应当予以驳回。再者，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三章第二节第46条的意见，即使原告曾经发出了解除合同的通知，但自2014年6月15日往后推20日，再推1年，则原告的解除权行使最后期限也应当于2015年7月4日截止，也就是讲，原告于2018年给答辩人发送解除邮件时，其已经不享有单方解除权。所以，本案原告诉求解除毫无事实依据和法律依据。二、原告主张自2018年起计算违约金的诉求更无事实和法律依据。依据《民法典》第591条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”依据该条法律规定，姑且不论原告是否享有解除权，原告于2018年发送解除通知后，如果答辩人不配合，原告完全可以通过诉讼强制变更等，但原告并没有采取有效措施，而是放任不管，2014年原告没有采取措施，2018年仍没有采取措施。由此可以看出，原告自身存在重大过错，如果法院认为原告享有解除权，则原告主张自2018年至今的违约金应属于因其自身过错造成损失的扩大，原告的该项诉求不应当予以支持。三、答辩人所购买的该房屋已经升值了一倍以上，如果合同解除，则应按照现在房屋市场价计算的将房屋总价的30%的款项（约540518元）退还给答辩人，而非仅仅退还答辩人当初所缴纳的258537元首付款。本案中，原告单方解除权已经丧失，原告不能再行使单方解除权。原告现在又单方行使解除权，依照法律规定，原告的此种行为属于违约行为，依照法律规定，违约方应当赔偿因此给守约方造成损失。答辩人已经支付了30%的首付款（258537元），依法该30%的房屋和剩余70%的房屋属于原告与答辩人共同共有。如果合同解除，该30%部分的房屋所对应的利益归属于答辩人所有。而本案中，房屋升值是客观事实，按照答辩人通过58同城查询，该小区房屋均价已经达到12831元/㎡，房屋均价已经升值了一倍以上如果合同解除，则原告将由此获取房屋升值部分的额外收益，依照法律规定，该收益是答辩人由此遭受的损失，依法应当赔偿给答辩人。原告向法庭提交的证据为：第一组证据：1、编号为ＹＳ0248084的《商品房预售合同》一份。2、《收据》三份。3、房屋记载表一份。证明方向：2014年6月15日，被告张英辉与原告签订编号为ＹＳ0248084的《商品房预售合同》一份，被告张英辉购买原告开发的位于洛阳市西工区房屋，房屋面积140.42平方米，总房款848537元，其中首付款258537元，余款59万元向银行办理按揭贷款。根据《商品房预售合同》第七条买受人逾期付款的违约责任1.（2）、2.2.1和2.2.2条之规定，原告有权诉请解除与被告张英辉之间的《商品房预售合同》，撤销相应的备案登记，要求被告返还合同、发票、收据，并支付逾期履行违约金和逾期交款违约金。被告分别于2013年6月20日付款2万元、2013年11月8日付款10万元、2014年4月20日付款138537元，合计支付首付款258537元。该房屋已进行了备案登记。第二组证据：1、中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行的证明一份。证明方向：被告张英辉由于信用违约，不符合中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行贷款条件，贷款不予发放。第三组证据：1、催告通知书一份、照片打印件3页。2、解除合同通知书一份、照片打印件2页。证明方向：原告在得知银行拒绝发放贷款后于2017年8月10日书面向被告进行了催告，要求一次性支付剩余房款59万元。鉴于被告未在原告通知期间补足剩余房款，2018年7月9日原告向被告书面通知解除双方签订的《商品房预售合同》。经质证，原告对第一组证据材料的真实性无异议。证明方向有异议，根据合同第十六页第二条2.2.1的规定，买受人应自接到银行通知二十日内将房款全额补足，否则出卖人有权解除合同，根据该条约定原告与2021年起诉解除合同，已经超过法律规定的解除权除斥期间一年的规定，本案原告并不享有解除权。对第二组证据的真实性、客观性有异议，根据被告了解的情况，被告于2014年6月15日签过合同后不久在办理贷款合同中，原告已经明知被告的贷款手续无法办理，所以并不是2017年3月10日才得知无法办理。对第三组证据的催告通知书、解除通知书的真实性均有异议，该照片不能证实给被告有效送达，而且结合合同约定原告应该以书面形式向被告邮寄送达相关文书，该通知仅贴于未交付的商品房门口，不符合合同约定的送达方式，不能视为有效送达。被告向法庭提交的证据材料为：从58同城二手房页面查询的项目楼盘的平均房价。证明方向：通过该查询单显示，目前房屋均价在12831元，如果合同解除，原告应该按照现在的房屋价值将百分之三十的款项退还给被告，而非仅退还六年前支付的二十五万余元。经质证，原告对证据真实性、证明方向均有异议。首先该证据系被告个人打印件，并非是由第三方价格评估机构所出具的客观真实意见，不具有客观真实性。其次该打印件显示的内容与案涉房屋没有关联性，不能直接证明案涉房屋的客观真实信息，无法作为审判的参考，同时对被告主张合同解除后将案涉房屋现有价值的百分之三十向其进行退还，不符合双方的合同约定。双方合同第十二条约定非因出卖人原因买受人退房的，出卖人在扣除相关税费后并扣除总房款的百分之十作为违约金后，剩余房款不计利息退还买受人，即出卖人应退的是房款而不是现有价值。本院对原被告所举证据认证如下：原告所举第一、二组证据与本案具有关联性，应予采用；对第三组证据与本案具有关联性，但被告所述是否为有效送达应予考量。对被告所举证据与本案具有关联性，但不能证明被告的证明方向，本案仅作参考。结合原被告陈述、举证、质辩及庭审调查情况，本院确定本案以下事实：2014年6月15日，被告张英辉与原告签订编号为ＹＳ0248084的《商品房预售合同》一份，约定被告张英辉以商业贷款方式购买原告开发的位于洛阳市西工区房屋，房屋面积140.42平方米，总房款848537元，其中首付款258537元，余款59万元向银行办理按揭贷款。2014年7月8日该房登记在被告名下,被告未居住。后因被告的原因，购房按揭贷款未能办妥，2017年3月10日相关银行出具了证明。2017年8月10日，原告在被告所购房处张贴催告通知书，催告缴纳余款59万元；2018年7月9日，原告在被告所购房处张贴解除合同通知书，2021年6月原告诉讼来院。本院认为，原被告2014年6月15日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，应受法律保护。因被告原因，被告按购房合同应付余款款的义务不能正常履行，原告诉求解除《商品房预售合同》理由正当，应予支持；但依据解除合同的相关规定，原告在送达被告催告（缴纳59万元）通知书、解除合同通知书方面存在瑕疵，故本院对原告解除合同的诉求应给予被告一定的时间。原告诉求的逾期交款损失属间接损失，即被告应在按揭贷款不能的情况下应按约即时付清59万元而未给付，本院应考虑支持赔偿。如被告不能按本院确定的日期履行合同，付清余款，购房合同应予解除，依据合同约定，被告应承担相应违约责任。庭审后原被告协商未果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条、第五百九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十九条之规定，判决如下：一、被告张英辉于本判决生效后十日内给付原告剩余房款59万元；二、被告张英辉支付原告逾期付款59万元的利息损失（损失计算以59万元为基数，从2017年8月10日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）；三、如被告张英辉未能及时履行本判决第一、二条的付款义务，原被告于2014年6月15日所签订的《商品房预售合同》予以解除；四、合同解除后，被告于本判决生效后十日内向原告承担违约金84853.70元；该违约金从被告预付款中扣除，预付款余款于本判决生效后、被告提供给原告银行账号后十日内，原告返还给被告。五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元，由原、被告各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员张靖普二〇二一年八月九日书记员（兼）靳钧男