北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11064号上诉人（原审原告）：李历滋，男，1963年2月14日出生，汉族，无业，住福建省福州市。被上诉人（原审被告）：陕西天润科技股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区高新路6号高新银座1幢2单元20910室。法定代表人：陈利，总经理。委托诉讼代理人：马满庄，男，陕西天润科技股份有限公司职员。上诉人李历滋因与被上诉人陕西天润科技股份有限公司（下称陕西天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李历滋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。一、2019年9月1日至2020年7月1日期间，我没有书面委托中介与个人对北京市西城区车公庄大街甲4号A2004室（下称涉案房屋）大间A2004A与小间A2004B门牌号。二、2020年1月，陕西天润公司搬离大间房屋时，大间房屋的具体损害情况为：房门损坏、门锁被毁坏、阳台洗澡间被毁坏、漏水、踢踹产生的阳台墙壁裂缝、窗户、窗锁、拉杆损坏等。依据双方合同约定，我无需退还陕西天润公司所交押金，且其尚欠维修费及房屋占有使用费。三、自双方签订合同后至2020年12月19日，陕西天润公司一直实际占有使用小间房屋，根据合同约定，应双倍支付占有使用费。四、陕西天润公司认为造成小间房屋损坏，包括墙壁污损、起皮，门锁、门把手损坏、换气扇损坏等。五、洗澡间漏水情况。我在修好漏水后，因陕西天润公司人为破坏，洗澡间屡修屡漏，我多次联系维修工人履行质保义务，后维修人员因系人为破坏拒绝履行质保义务。一审法院认为是我的原因导致洗澡间漏水未得到妥善解决，系认定事实错误。六、空调机也是陕西天润公司人为破坏。七、开锁是假证，开锁人必须见到产权证才能开锁，否则涉及刑事犯罪。八、因陕西天润公司制造噪音扰民，大间租户提前搬离，导致大间空置，我有权要求陕西天润公司支付相应的房屋占有使用费。陕西天润公司辩称：同意一审判决，不同意李历滋的上诉请求和理由。李历滋向一审法院起诉请求：1.判令陕西天润公司支付2020年2月1日起至2020年12月20日期间的房屋占有使用费131939.04元（按8.88元/平米/天的标准，按陕西天润公司实际占用面积46平方米计算）；2．判令陕西天润公司赔偿经济损失42415元（阳台洗澡间漏水维修费3600元、2020年1月6日维修大间房屋门、门框及换锁损失2500元、2020年1月8日大间房屋修理墙壁裂缝、补墙破损、粉刷墙面损失3760元、2020年6月23日大间空调维修费880元、2020年12月22日小间房屋刷墙损失3000元、2020年12月25日楼道外墙维修费2670元、2020年1月大间卫生清理费300元、2020年12月小间卫生清理费300元、小间阳台外窗修理费用20905元、小间空调维修费1500元（预估）、大间空调维修费3000元（预估））；3．判令陕西天润公司赔偿经济损失17762.22元（计算方式为：自2020年11月1日起至2020年12月20日止，共50天，按4.44元/平米/天标准，按总面积80.01平方米计算）。一审法院认定事实：2006年11月30日，涉案房屋的产权登记在李历滋名下，该房屋面积126．01平方米，其中大间房屋面积80．01平方米，小间房屋面积46平方米，房屋设计用途为住宅。2019年8月24日，李历滋与陕西天润公司对涉案房屋内部的空调机、热水器、电表、水表进行了核验，并签署了交割清单，交割清单记录空调机两台，其中一台为刚维护满氟，另一台为完好，热水器为完好。双方对于该房屋的装修情况及其他设备设施的交接现状未作记录。2019年8月28日，李历滋作为出租方（甲方），陕西天润公司作为承租方（乙方），签订《写字楼租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况及用途：1．1甲方同意将位于西城区车公庄大街甲4号A2004室之写字楼在设备完好状态下出租给乙方使用。1.2出租面积为126.01平方米，承租区域作为住宅用途。……三、租赁期：3.1房屋租赁期为自2019年9月1日至2020年1月31日，共计5个月。……四、租金及支付方式：4.1租金：该房屋建筑面积为126.01平方米，租金为4.44元/平米/天，计每月租金为17000元，租金包括物业管理费。4.2租金支付方式为押一付五。……4．3押金相当于1个月的租金17000元，押金是乙方作为诚信履行本合同条款之规定，向甲方交付的保证金。4.4乙方在本合同签订之日起2日内交齐押金及首期租金，……六、甲方的权利及义务：6.1在承租期内甲方保证房间各项设施、设备能正常使用，保证水、电、空调、供暖的正常供应及负责日常房屋维修等，但人为破坏导致的损害由乙方负责修复。……八、违约责任与合同终止：8.1.2因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于押金金额作为违约金。……。8.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：8.2.1逾期支付押金或租金达15日的。……8.2.4乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改，变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备，设施不及时修复或者改变房屋的使用性质。……8.2.6因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，乙方需补足拖欠的租金：如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。……8.6房屋交付逾期及注册地址迁出。房屋到期后，如乙方逾期搬出，则每逾期一日，需按照日租金的双倍支付占有使用费。……上述合同签订后，陕西天润公司向李历滋交付了五个月的租金85000元和押金17000元。2019年9月3日，涉案房屋大间阳台安装的洗澡间出现漏水问题，陕西天润公司通过微信联系李历滋解决，李历滋虽找人进行了维修，但直至2019年12月20日，上述问题仍未得到妥善解决。此后，双方口头协议提前解除了合同。陕西天润公司于2019年12月31日将涉案房屋的钥匙交给了李历滋委托的中介人员。当日，李历滋向陕西天润公司发送了大间房屋的视频，李历滋表示该房屋存在墙裂、门损坏、门框损坏、百叶窗损坏、墙面皱裂卷皮的情况。陕西天润公司表示上述问题不是其人为造成的。2020年1月1日，李历滋表示需要找人对大间房屋窗裂缝是否对墙体造成影响进行检查。2020年1月4日，李历滋找人对大间房屋损坏部位进行了维修。2020年1月7日，李历滋将涉案房屋中的大间再次对外出租。2020年1月11日，陕西天润公司发微信给李历滋：“李先生，怎么样？赶快定夺，11天了，这样不合适，咱们的合同还没到期，我总不能让现在住的人搬出去，你看这样行不行，我给你留3500，怎么样？粉刷墙壁的算我实在不合适，因为我们入住前也是旧墙体，上边贴满了东西。房间到处都是垃圾，因为住宿我也没要求你重新刷墙和做保洁，当时我自己叫人做保洁和洗地毯，花了3000元的，到了这份上了，咱们加快脚步。”李历滋当日向陕西天润公司发送了小间房屋的视频，李历滋表示小间房屋也要粉刷。陕西天润公司认为小间的墙是本来的样子，不同意李历滋的意见。次日，陕西天润公司再次询问李历滋解决方案，李历滋表示对房屋墙面和屋顶进行粉刷没找到合适的人。陕西天润公司认为房屋墙面问题是因李历滋的空调流水和上一家租户使用时弄脏的，李历滋要求其进行维修不合理。李历滋表示空调是前一个租户留下来的，空调水是陕西天润公司自己使用造成的。陕西天润公司问李历滋到底要扣多少钱？李历滋表示需要在节后才能找到人对小间的粉刷费用作估算。陕西天润公司认为小间的粉刷费用与其无关，但为了解决问题，其同意再承担500元。李历滋认为节前都在涨价，节后再说，陕西天润公司认为李历滋是故意要拖到双方合同到期不再退租金，之后再从押金中扣钱，李历滋答复不是几百元的事。2020年1月14日，陕西天润公司再次询问李历滋解决方案，李历滋答复节前找不到人，节后价格也便宜。陕西天润公司认为李历滋对于房屋漏水问题的解决方式就是拖时间，在不退租金、押金的情况下又将房屋再次出租侵害其权益。2020年3月25日，陕西天润公司联系李历滋未得到回复。2020年6月17日至6月23日期间，陕西天润公司联系李历滋说粉刷墙壁的人已经找好，但因为北京疫情严重暂时开不了工。李历滋提出小间房屋需要修缮其还需找人再问问，同时提出大间的空调不制冷，指责陕西天润公司人为损坏。陕西天润公司要求李历滋在24日给出清单。李历滋提出陕西天润公司并没有对小间房屋进行粉刷、补墙，问陕西天润公司如何解决小间的问题。2020年8月10日，陕西天润公司要求李历滋把所有的费用清单列出来，李历滋答复小间费用不详，几天之内找人估价。2020年8月13日，陕西天润公司询问李历滋估价结果，李历滋表示因为出差还未找人估价。2020年8月24日，陕西天润公司再次询问李历滋估价结果。李历滋表示维修公司2000元可以完成。陕西天润公司提出看李历滋没有要退钱的意思，其是否可以再住两个月之后再结算。李历滋表示需要算一下空调维修费用和房屋空置几个月要多少钱。2020年8月30日晚18时，陕西天润公司将涉案房屋的小间门锁更换后再次搬进该房屋。2020年8月31日，陕西天润公司问李历滋是否已经算好。李历滋答复实际修完之后报实数给陕西天润公司。2020年9月1日，李历滋询问陕西天润公司是否换了小间的门锁？2020年9月18日，李历滋提出陕西天润公司非法抢占小间房屋，要求陕西天润公司立即搬出。并表示最后多少费用会与陕西天润公司结算。2020年11月23日，李历滋再次发微信：“几次叫你们搬走，你们没有合同不能占用我房子。”2020年12月4日，陕西天润公司员工回复“我要进去拿东西，你开不开门？我这把锁已经去掉了，现在只有你自己的锁，警察刚刚来看过了，如果房间丢了贵重物品，你得负责。”2020年12月5日，李历滋与陕西天润公司共同到小间房屋验房，李历滋提出房屋外墙墙根处被踢脏并要求陕西天润公司结清电费。2020年12月20日，陕西天润公司将小间房屋腾空交与李历滋。现李历滋诉至法院，要求陕西天润公司支付房屋占有使用费131939.04元及房屋清理费、维修费42415元并赔偿李历滋经济损失17762.22元。陕西天润公司同意支付从2020年8月30日至2020年12月3日期间的租金共19607.04元及小间房屋墙面粉刷3000元，不同意李历滋其他诉讼请求。庭审中，李历滋主张陕西天润公司一直未将小间房屋腾空交付，使其丧失了在2020年6月出售涉案房屋的机会，陕西天润公司应当向其支付房屋占用费；李历滋主张陕西天润公司租用涉案房屋期间，造成房屋淋浴间漏水、室内墙面、楼道墙面、门锁、门框、门把手、窗户、电线等损坏，陕西天润公司应当赔偿其修理费，同时由于陕西天润公司搬走时未对房屋进行清理，其因此支出清理费用600元；李历滋主张由于陕西天润公司将小间房屋安排多人居住，影响大间房屋租户使用房屋，导致大间租户提前退租，给其造成房屋空置损失，陕西天润公司应当予以赔偿。针对小间房屋未交付的问题，李历滋提交了小间房屋堆满物品的照片用以证明陕西天润公司一直未将小间房屋腾空的事实，但该照片没有显示拍摄时间，李历滋亦不能提交拍摄该照片的原始载体。李历滋另申请证人李某出庭作证，李某在庭审中陈述“李先生从网上找到我，我是负责房屋维修的。委托中介给我开的门。桌子、椅子啥的大概三天完活，需要把东西移到别的地方，就把东西挪到小房间了，小房间里面东西满满当当的，当时白天没有看见人，有床有吃的东西。当时我维修的是墙面和地板、灯、门锁、门框、下水管管道。”李历滋庭审中询问证人：“2020年元旦后是将大间物品搬至小间了是吗？”证人回答“是我跟我的表弟搬的。”针对清理费用，李历滋提交了其与中介靳宗海的微信聊天记录，用以证明在2020年7月6日中介告知其已将小间房屋收拾好，并给了收垃圾的300元，李历滋另提交了账单，证明其在2020年1月支付给中介200元用以清理房屋。陕西天润公司认为李历滋提交的小间房屋照片是其再次搬入小间后拍摄的，拍摄时间应为2020年8月29日至2020年12月期间。陕西天润公司认为证人只是去干过活，但无法证明房屋破损是由其造成的，同时证人只是听说小间有人住，但并未见到小间的居住人。关于清理房屋的费用，陕西天润公司认为其入住涉案房屋时是由其自己出资清洁的，其搬出后的清洁工作不应由其负责。陕西天润公司提交了其与中介侯佳佳的微信聊天记录、与家政公司工作人员的微信聊天记录及付款记录，用以证明其入住涉案房屋是支出清洁费1120元。李历滋对陕西天润公司提交的证据的真实性、证明目的不予认可。针对房屋设备、设施损坏的维修问题，李历滋提交了房屋出租给陕西天润公司之前的室内照片及陕西天润公司使用后的室内照片，用以证明涉案房屋设备设施毁损情况，其中小间房屋出租给陕西天润公司前的照片显示墙壁有几处存在污渍。李历滋在2020年12月14日拍摄的大间房屋照片显示窗锁及窗户拉杆有损坏。李历滋在2019年12月31日拍摄的大间房屋照片显示门框、门锁存在损坏的情况，阳台窗台下有横向裂纹。李历滋在2020年12月19日拍摄的小间房屋照片显示墙面有污渍、单侧门把手损坏、固定在墙壁上的电线脱落、空调下方墙片有潮湿、起皮脱落现象。李历滋另提交了楼道墙壁照片，该照片显示墙壁下方有污渍。李历滋针对修理损失，提交收据，证明其在2020年1月6日修门、修门框、换锁支出2500元，2020年1月8日修墙裂缝、补墙破损、粉刷墙面支出3760元，2020年6月23日维修大间房屋空调支出880元，2020年12月22日小间房屋室内粉刷支出3000元，2020年12月25日楼道外墙粉刷支出2670元。李历滋另提交了转账记录，证明其支出情况，转账记录包括部分上述收据记载的款项，另有李历滋于2020年1月支付给中介200元。李历滋提交了2020年1月8日签订的实德门窗协议，用以证明其更换大间房屋门支出预算为20905元，李历滋认可该项费用未实际支出。李历滋提交了房屋维修合同、微信转账账单，用以证明淋浴间修理费支出3600元。陕西天润公司表示对证据的真实性由法院审查，陕西天润公司表示同意赔偿小间房屋维修费用3000元，对其他损失均不同意赔偿，陕西天润公司认为淋浴间漏水是李历滋在淋浴间未做防水所致，双方解除合同系因李历滋提供的房屋不能洗澡而解除，修理淋浴间漏水的损失应由李历滋自行负担。针对房屋空置损失问题，李历滋未提交相关证据。陕西天润公司提交了其与大间租户的微信聊天记录，证明大间租户退租与其搬入小间房屋无关，该微信记录记载：2020年12月9日，陕西天润公司给大间租户詹志斌发微信：“李先生说是我隔壁住的人打扰到您，所以没有续租，是这个原因吗？”詹志斌回复：“我提前和他说过的，他也同意租到10月底，从11月开始不租的。你们之间的事，我不参与，我也不清楚”。李历滋对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。一审法院认为，李历滋与陕西天润公司签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同签订后，李历滋向陕西天润公司交付了涉案房屋，陕西天润公司亦履行了支付租金的义务。双方当事人于2019年12月31日协议解除了合同，后因双方当事人对于房屋破损的修复和赔偿问题产生争议，李历滋未向陕西天润公司退还剩余租金和押金。本案庭审中，双方另对陕西天润公司交付小间房屋的时间问题存在争议。对于上述争议问题，结合李历滋的诉讼请求，法院分别予以认定：一、关于陕西天润公司交付小间房屋的时间认定及李历滋要求陕西天润公司支付2020年2月1日起至2020年12月20日期间房屋使用费的请求：根据本案查明的事实可知，陕西天润公司已于2019年12月31日将涉案房屋的钥匙交与李历滋委托的中介人员，李历滋主张陕西天润公司在2020年元旦以后仍占用涉案房屋的小间，但李历滋提交的照片未显示实际的拍摄时间，法院据此不能认定陕西天润公司在2020年元旦仍占用涉案房屋的事实。而证人李某陈述2020年元旦后中介人员受李历滋的委托开门后，将大间物品搬至小间并维修了大间房屋，该证言说明涉案房屋的大、小间均处于李历滋的占有控制之下；李历滋提交的其与中介人员靳宗海的聊天记录说明2020年7月靳宗海受李历滋之托对小间房屋进行了清理，该证据亦说明李历滋对小间房屋享有控制权。同时结合陕西天润公司提交的李历滋与陕西天润公司在2020年8月31日至2020年9月1日的微信聊天记录内容，可以认定在李历滋未退还陕西天润公司剩余租金、押金的情况下，陕西天润公司通知李历滋后于2020年8月30日自行更换了小间门锁，重新搬入了涉案房屋小间的事实。因此，李历滋主张陕西天润公司自2020年元旦起一直占用涉案房屋的事实不能成立。基于法院认定的事实，李历滋要求陕西天润公司支付2020年2月1日至2020年8月29日期间房屋使用费的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于李历滋主张2020年8月30日至2020年12月20日期间房屋使用费的请求，双方提前解除合同后，陕西天润公司已将房屋交还李历滋，此后再次占用涉案房屋小间，陕西天润公司应参照双方约定的租金标准向李历滋支付2020年8月30日至2020年12月20日期间的房屋使用费（4.44元*46平方米*113天=23079.12元）。李历滋请求陕西天润公司按照双倍租金标准向其支付房屋使用费的诉讼主张，缺乏合法依据，法院不予采纳。二、关于房屋破损问题的修复和赔偿问题，李历滋诉讼请求中关于维修费用损失包括两部分：一是大间房屋的淋浴间、空调、门及门锁、墙面维修、窗户维修费用及卫生清理费用等，一是小间房屋墙面维修、楼道外墙维修费、小间阳台外窗修理费用、小间空调维修费及卫生清理费等。根据李历滋提交的证据，李历滋向陕西天润公司交付涉案房屋后，大间房屋阳台处的淋浴间出现漏水现象后，李历滋负有维修义务，李历滋因此支出的3600元修理费，不应由陕西天润公司承担。另外，李历滋诉讼请求中部分费用是李历滋预估的维修费用，并未实际支出，对于该部分诉讼请求，法院均不予支持；李历滋实际支出维修项目并非全部因为陕西天润公司使用不当所造成，亦有正常磨损原因导致，因此，对于李历滋实际发生的维修费用，法院酌情判决陕西天润公司赔偿李历滋5000元。三、关于李历滋要求陕西天润公司赔偿经济损失17762.22元的请求，李历滋主张由于陕西天润公司使用小间房屋期间对大间房屋的租户造成影响，致使大间房屋租户提前解约，但李历滋未就两者之间存在因果关系向法院举证证明，李历滋此项请求缺乏事实依据，法院不予支持。由于李历滋尚未退还陕西天润公司已支付的押金17000元和剩余租金17000元，抵扣本案判决的上述款项后，李历滋处尚有剩余押金，由于陕西天润公司未提出反诉，本案对此不作处理。据此，一审法院于2021年6月18日判决：一、自判决生效之日起七日内，陕西天润科技股份有限公司向李历滋支付二〇二〇年八月三十日至二〇二〇年十二月十九日期间的房屋占用使用费23079.12元（折抵已付租金、押金后，陕西天润科技股份有限公司无需另行支付上述款项）；二、自判决生效之日起七日内，陕西天润科技股份有限公司给付李历滋维修费用5000元（折抵已付租金、押金后，陕西天润公司陕西天润科技股份有限公司无需另行支付上述款项）；三、驳回李历滋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与一审查明事实无异。本院二审期间，李历滋围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李历滋提交：1.手机照片保存截屏，用以证明其拍摄的陕西天润公司实际损坏房屋的时间；2.微信聊天记录截屏，用以证明房屋内空调及其请人清理小间房屋付费及录像；3.照片，用以证明涉案房屋分为了两个门。陕西天润公司的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但不是我公司造成的房屋损坏；对证据2的真实性、关联性不予认可，无法证明是我公司损坏的；对证据3的真实性予以认可。本院认为：李历滋与陕西天润公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。此后，双方于2019年12月31日协商解除了上述合同。现双方对于房屋破损修复、赔偿问题、是否存在使用小间房屋等问题存在明显争议，形成本诉。关于租金问题。首先，虽李历滋主张陕西天润公司自2020年元旦后一直占用涉案房屋小间房屋，故要求陕西天润公司支付房屋占有使用费，但在陕西天润公司对此不予认可的情形下，李历滋未能就其陈述提交充分证据予以证明；且根据李历滋提交的证人证言及其提交的与中介人员聊天记录可知李历滋持有涉案房屋小间房屋钥匙，即整个涉案房屋处于李历滋实际控制之下；其次，依据陕西天润公司与李历滋微信聊天记录可知，陕西天润公司于2020年8月3日自行更换小间房屋钥匙重新搬入该房屋；最后，陕西天润公司于2020年12月20日交还涉案房屋小间房屋，故综上，一审法院认定陕西天润公司实际占用涉案房屋小间房屋时间为2020年8月30日至2020年12月20日，事实依据较为充分，一审法院按照合同约定标准判决陕西天润公司支付上述期间房屋占有使用费，并无不当。李历滋要求按照双倍租金标准支付房屋占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于房屋破损修复和赔偿问题。首先，涉案房屋大间房屋的淋浴间存在漏水现象，李历滋作为出租人理应履行维修义务，但李历滋未能就陕西天润公司造成淋浴间漏水一事提交相应证据证明，故李历滋要求陕西天润公司负担维修费用，与法律规定明显不符，本院不予支持；其次，李历滋主张的其他维修费用，难以证明系陕西天润公司人为损坏造成，且部分费用系李历滋预估费用，尚未实际发生，故一审法院综合上述因素，酌情确定陕西天润公司赔偿李历滋费用5000元，并无不妥。李历滋上诉要求房屋破损修复费用过高部分，缺乏事实依据，本院不予支持。关于李历滋主张的经济损失问题。虽李历滋主张因陕西天润公司占用涉案房屋小间房屋导致大间房屋租户提前解除合同，造成经济损失，但李历滋未能就此提交相应证据予以证明，故对其该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，李历滋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4142元，由李历滋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年八月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪