北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初6583号原告：曲文涛，男，1988年4月16日出生，汉族，住天津市河北区。原告：张妍，女，1988年9月19日出生，汉族，住天津市河北区。被告：张泽露，男，1968年9月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：金涛，北京市东友律师事务所律师。原告曲文涛、张妍与被告张泽露房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告曲文涛、张妍，被告张泽露之委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲文涛、张妍向本院提出诉讼请求：1．判决被告对原告位于北京市昌平区*号房屋进行维修，包括小卧室窗户及墙体，客厅窗户及墙体，大卧室窗户及墙体；2．判决被告赔偿原告因房屋漏水所带来的直接和间接损失，包括直接经济损失6万元（小卧室榻榻米、装修材料费、房屋维修费等），误工费2万元，精神损失费2万元；3．判决被告承担诉讼费用以及原告在诉讼过程中涉及到的法律咨询费用（如涉及）。事实和理由：原告在购买被告出售房屋（*）后，房屋持续存在漏水情况，在与被告沟通后，被告拒绝维修，并对原告进行了电话、微信拉黑，持续的漏水给原告及家人的日常生活带来极大的影响，为维护原告及家人的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。张泽露辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告主张被告隐瞒房屋漏水事实并承担维修义务缺乏事实及法律依据。根据双方于2017年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。被告于2018年7月31日前按合同约定履行了房屋交接验收义务，房屋验收交接过程中，原告并未提出任何异议，因此在房屋交接时，该房屋不存在漏水情形，被告也不存在隐瞒情形。第二，原、被告双方办理房屋验收交接时，原告对于涉案房屋的具体状况已有充分了解，不存在漏水现象。现涉案房屋存在漏水情形系原告在实际占有该房屋期间不当使用所造成，与被告无关。综上所述，被告认为原告主张的诉求无事实与法律依据，望法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月9日，张泽露（出卖人）与张妍、曲文涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为昌平区*（以下简称涉案房屋）。出卖人于2018年7月31日前将该房屋交付给买受人。出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。双方在合同中还就其他权利义务内容进行了约定。庭审中，曲文涛、张妍称其在看房过程中，发现小卧室顶墙有掉漆现象且客厅窗户左边有漏水痕迹，但张泽露解释小卧室掉漆是楼上装修震掉的，房屋不存在漏水情况。关于房屋交接时间，二原告称双方于2018年6月1日办理房屋交接手续，被告称双方于2018年5月30日办理的交接手续。二原告认可在办理交接手续时未发现涉案房屋漏水。关于涉案房屋漏水情况，曲文涛、张妍称其收房后对屋内墙面进行粉刷，2018年7月下雨，发现房屋漏水，主要是小卧室窗户、内墙，客厅左侧窗户、左侧内墙处漏水，并及时与中介和张泽露联系，张泽露表示房屋已经过户并交接，漏水与其无关。曲文涛、张妍向本院提交了如下证据：1．照片和视频，证明漏水时间，其从2018年7月开始记录漏水情况。2．2018年7月11日曲文涛和同事的聊天记录，证明2018年7月雨季时房屋漏水情况。3．物业出具的报修记录及维修记录，其中，2017年7月，涉案房屋业主报修“小卧室墙皮掉”，实际维修处记载“楼上外墙漏水加急”，原告以此证明涉案房屋在被告出售给原告之前就有过漏水维修记录，被告明知漏水，故意隐瞒。4．物业楼管手写记录单，该记录单记载“*客厅顶漏水、窗外墙体渗水138XXXXXXXX”，张泽露认可该手机号系其妻子电话。5．原告和隔壁邻居的谈话录音。证明张泽露居住在涉案房屋时就有漏水现象。6．原告申请房地产中介刘军出庭作证，证明张泽露在出售房屋时隐瞒房屋漏水情况，且漏水后刘军和张泽露多次沟通未果。张泽露对以上证据未予认可，并坚称在其居住期间房屋未发生漏水情况，也从未报修，物业也未进行过维修。经询问，曲文涛称涉案房屋购买时刚符合满五年的条件，故推测张泽露购买涉案房屋是2012年，张泽露未向法庭陈述其购买房屋时间。关于涉案房屋的维修情况，二原告称2018年7月6日发现房屋漏水后，因张泽露拒不配合维修，于是其找到物业，物业答复因之前业主换过窗户，所以不处理客厅的维修，只是维修了小卧室墙体，对外墙涂刷防水漆。物业维修后仍然漏水，二原告称其又找工人进行维修，多次维修后仍漏水。对于漏水原因，原、被告双方均不申请进行鉴定。案件审理过程中，本院至涉案房屋进行现场勘验，经勘验，涉案房屋系两室一厅，小卧室内装有榻榻米，未见损坏，小卧室窗户上沿及下沿存在漏水情况，部分墙皮脱落，小卧室门口承重墙存在漏水情况，客厅窗台上沿及下沿存在漏水痕迹及墙皮脱落情况，曲文涛表示客厅窗户在维修后暂时不漏，如果雨大还会漏水。主卧窗台处有阴湿痕迹。现场勘验过程中，物业工作人员表示小卧室是原业主封闭的，封闭后漏过水，原业主报过维修，物业为其免费打过防水胶。张泽露表示物业所说的原业主并非张泽露，有可能是之前的房主。经询问，曲文涛、张妍称其第二项诉讼请求主张的直接损失包括：榻榻米损失2万元、装修材料费（人工和屋内材料费用）2万元、维修费（修复漏水）2万元。其中维修费包括自己之前维修的支出及之后继续维修需支出的费用，如果被告维修好了就不再主张房屋维修费了，如果被告不修，自己可以维修，由被告一次性赔偿房屋维修费2万元，关于房屋维修费用同意由法院酌情确定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，曲文涛、张妍与张泽露于2017年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，结合物业工作人员的陈述及物业报修记录单，可以认定在双方签订买卖合同的当年雨季，房屋亦发生过漏水，被告在明知涉案房屋有漏水的情况下未如实告知买受人即二原告，且在涉案房屋漏水后未依照合同约定履行维修义务，违反诚实信用原则，违反合同约定，对此应当承当相应的违约责任。被告关于其居住使用涉案房屋期间从未发生过漏水亦未报修的陈述，与查明事实不符，且本院多次通知张泽露本人到庭接受询问，其亦未到庭，故关于被告庭审中的陈述，本院不予采信。二原告在交接房屋后进行了粉刷墙体的装修，且在交接后一个月左右遇到下雨，便发现漏水情况，并且第一时间通知了中介和被告，结合二原告装修情况、使用房屋时间及漏水的位置等情况，被告称漏水系原告使用房屋不当造成，与客观常理不符，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，原告在涉案房屋漏水后为减少损失及生活需要积极维修房屋，其行为即符合法律规定，符合合同约定，亦属常理。关于原告主张小卧室榻榻米的损失，经现场勘验未见榻榻米损坏无法使用，故原告该项请求无事实依据，本院不予支持。原告虽对涉案房屋进行了维修，但其未提交相关证据证明其产生的维修费用，结合其陈述物业亦进行了维修，故本院对其主张已产生的维修费损失不予支持。关于装修材料费，考虑到原告确实对涉案房屋进行了粉刷，且因房屋漏水损坏了部分墙体，故本院根据涉案房屋损坏情况酌情确定被告赔偿原告装修材料费500元。原告主张在判决被告支付维修费的前提下可不由被告维修涉案房屋，本院考虑到维修的便利性及减少矛盾的因素，不再要求被告对涉案房屋进行维修，但综合考虑涉案房屋的漏水情况及修复位置等因素，本院酌情确定被告赔偿原告后续维修费用6000元。关于原告主张的误工费20000元、精神损失费20000元及法律咨询费，无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张泽露于本判决生效之日起七日内赔偿曲文涛、张妍装修材料费500元及房屋维修费6000元，以上共计6500元；二、驳回曲文涛、张妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由曲文涛、张妍负担920元（已交纳），由张泽露负担1380元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田倩二〇二一年八月三十一日法官助理 王龙书 记 员 崔琪