北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8269号上诉人（原审被告）：中道联文化产业发展有限公司，住所地北京市西城区白云观街10号楼2层2-6。法定代表人：曾召兰，董事长。委托诉讼代理人：贾春华，河北红杉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李巍巍，女，1978年3月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：赵学奎，黑龙江双峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰永军，男，1974年2月28日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵学奎，黑龙江双峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。上诉人中道联文化产业发展有限公司（以下简称中道联公司）因与被上诉人李巍巍、被上诉人兰永军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中道联公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李巍巍、兰永军的诉讼请求；2.本案诉讼费用由李巍巍、兰永军负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。李巍巍、兰永军违约在先，李巍巍、兰永军未向中道联公司提供房屋租金发票。本案事实上的权利人没有查清。李巍巍、兰永军委托的代理人钱慧洲去职后，从未有效授权委托任何人。由于李巍巍、兰永军收取租金不出发票，导致中道联公司联系的合作方拒绝合作，是导致中道联公司无法履行交纳租金义务的根本原因。二、一审程序错误，影响事实认定，导致法律适用错误。三、一审判决未能尊重事实，全面公正考虑合同约定，显失公平。二审中，中道联公司提交《变更诉讼请求申请书》，申请增加诉讼请求：确认中道联公司、李巍巍、兰永军2017年3月10日签订的《房屋租赁合同》无效，或予以撤销。事实和理由：《房屋租赁合同》具有可撤销事由。钱慧洲不认识李巍巍、兰永军，不具有代理权，中道联公司作为善意相对人撤销《房屋租赁合同》没有超过行使撤销权法定期间。李巍巍、兰永军是否存在财产共有关系和真实身份应当查明。二审中，中道联公司提交《民事反诉状》，增加反诉请求：1.请求确认中道联公司、李巍巍、兰永军2017年3月10日签订的《房屋租赁合同》无效，或判令解除《房屋租赁合同》。2.判令李巍巍、兰永军就其收取中道联公司租金向中道联公司开具发票金额1625000元的发票。3.请求判令李巍巍、兰永军承担连带责任，返还中道联公司装修款2370055元。4.本案诉讼费用由李巍巍、兰永军负担。事实和理由：钱慧洲持李巍巍、兰永军《授权委托书》以李巍巍、兰永军名义签订《房屋租赁合同》。钱慧洲不认识李巍巍、兰永军，根据《民法总则》第一百四十三条规定，李巍巍、兰永军未对《房屋租赁合同》作出意思表示，《房屋租赁合同》无效。李巍巍、兰永军未按《房屋租赁合同》约定向中道联公司提供公证书。《房屋租赁合同》签订后，中道联公司装修房屋花费2370055元，根据《房屋租赁合同约定》李巍巍、兰永军应当返还装修款2370055元或人民法院委托评估的装修费用。李巍巍、兰永军共同辩称，服从一审判决，请求维持原判。中道联公司认可涉案《房屋租赁合同》有效，《房屋租赁合同》已经履行，中道联公司认可履行行为，不存在所谓无权代理情形。李巍巍、兰永军拥有涉案房屋，将涉案房屋出租给中道联公司是李巍巍、兰永军的真实意思表示。李巍巍、兰永军不存在违约情形。不同意本案二审审理中道联公司提出的反诉请求及其在《变更诉讼请求申请书》中新增的确认《房屋租赁合同》无效的新诉讼请求。李巍巍、兰永军共同向一审法院起诉请求：1.判令中道联公司向李巍巍、兰永军支付2020年1月1日至2020年12月31日房屋租金650000元，违约金195000元；2.判令中道联公司向李巍巍、兰永军支付2020年7月1日至2020年12月31日物业费99503.29元。以上共计：944503.29元；3.本案诉讼费由中道联公司承担。一审法院认定事实：2017年3月10日，李巍巍、兰永军（甲方）与中道联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李巍巍、兰永军将位于北京市西城区白云观街十号云起时珍宝花园C座的C1-7、C2-5（建筑面积总计575.23㎡）的房屋租赁给中道联公司，租金每年65万元，租金付款方式为预付制，每半年交付一次租金，每次交租金应当提前30日。租赁期限自2017年7月1日起至2024年12月31日止。乙方装修费用的投入视为乙方承负租金的质押和保证。乙方依约交付租金。乙方自行承担房屋租赁期间的物业服务费、水、电、电话、宽带等使用费及关联费用。乙方如因特殊情况迟延交付租金的，须事先征得甲方同意。未经甲方同意而延迟交付租金的，延迟期间乙方须按日以应交付租金的2‰向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋使用权，并以乙方装修的投入冲抵应付房屋租金、并追究违约责任。关于合同履行情况，中道联公司未按约定向李巍巍、兰永军支付2020年1月1日后的房屋租金，未交纳2020年7月1日至2020年12月31日的物业费。中道联公司主张其未支付租金有以下原因：1、2019年底，中道联公司与案外人张玉盟（李巍巍、兰永军的代理人）商谈解除合同，因那时希望将中道联公司转让给他人。2、2020年因新冠疫情影响，中道联公司转让公司延误，希望减免租金并自愿承担上半年租金。3、李巍巍、兰永军未向中道联公司开具足额租金发票。针对上述主张，中道联公司未向法院提交证据。李巍巍、兰永军称合同仍处于履行阶段，中道联公司并没有向李巍巍、兰永军提出协商解除合同事宜，亦不同意解除合同。李巍巍、兰永军为证明其代中道联公司支付物业费的事实，提交加盖北京城建物业管理有限责任公司发票专用章的发票用于证明，该发票显示涉案房屋2020年7月-12月物业费99503.29元，开票日期2020年12月22日。中道联公司对证据的真实性不予认可，主张其无需支付2020年后半年物业费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中道联公司虽主张其于2019年底协议解除涉案租赁合同，但未提交证据予以证明。中道联公司因其公司转让事宜延误租金支付，存在重大过错。且中道联公司未支付租金的行为发生在2020年新冠疫情之前，故中道联公司逾期支付租金的行为已构成违约，在没有证明表明其就合同解除以及租金减免问题与李巍巍、兰永军进行过协商，且李巍巍、兰永军提交的发票证据能够证明李巍巍、兰永军已代替中道联公司支付物业费的情况下，李巍巍、兰永军要求中道联公司支付租金以及物业费存在事实、合同以及法律依据，一审法院予以支持。关于租金支付数额，考虑到新冠疫情对于经营的不利影响，一审法院根据公平原则以及本案的具体情况，酌情减免两个月租金。关于逾期支付租金违约金，因李巍巍、兰永军未提交证据证明其实际损失，一审法院仍秉持公平原则，结合合同约定的租金支付期限及违约金计算方式、双方的过错程度、合同履行程度以及预期利益损失，对于违约金计算方式及数额予以酌定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，中道联文化产业发展有限公司支付李巍巍、兰永军2020年1月1日至2020年12月31日的租金541667元；二、自判决生效之日起七日内，中道联文化产业发展有限公司支付李巍巍、兰永军2020年7月1日至2020年12月31日的物业费99503.29元；三、自判决生效之日起七日内，中道联文化产业发展有限公司支付李巍巍、兰永军逾期支付租金违约金（以541667元为基数，自2019年12月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李巍巍、兰永军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中道联公司提交以下材料：材料1.《通话详单》打印件2页，用以证明：中道联公司代理人与钱慧洲2021年4月1日、2021年4月11日通话时间。材料2.《贾春华与钱慧洲电话录音文字整理》3页及录音光盘，用以证明：李巍巍、兰永军与钱慧洲不存在真是授权委托关系，《房屋租赁合同》没有李巍巍、兰永军的真实意思表示，应属无效，案外人操纵双方《房屋租赁合同》。李巍巍、兰永军对材料1、材料2发表意见称：对上述录音证据合法性有异议，证人证言应由证人出庭作证，且上述材料不能达到其证明目的，李巍巍、兰永军对钱慧洲的行为均予以认可，不存在案外人操作的事实。材料3.不动产权证内页复印件2页，用以证明：李巍巍、兰永军各自单独所有涉案房屋，一审判决认定李巍巍、兰永军享有共同债权没有法律依据，案外人在操作诉讼，本案涉嫌虚假诉讼。李巍巍、兰永军对材料3发表意见称：对其合法性存在异议，不认可证明目的，李巍巍、兰永军对钱慧洲的行为均予以认可，不存在案外人操作的事实。材料4.《建筑装修装饰合同》6页，用以证明：涉案房屋由中道联公司出资装修，装修用款2370055元，李巍巍、兰永军应当返还中道联公司。材料5.《装修工程预算及决算表》4页，用以证明：涉案房屋由中道联公司出资装修，装修用款2370055元，李巍巍、兰永军应当返还中道联公司。李巍巍、兰永军对材料4、材料5发表意见称：装修款返还的问题不在本案审理范围，根据《房屋租赁合同约定》如果中道联公司违约，装修归李巍巍、兰永军所有。材料6.《解除合同通知书》2页，用以证明：李巍巍、兰永军主张解除合同，案外人同意操作合同签订、履行、诉讼。李巍巍、兰永军对材料6发表意见称：本案李巍巍、兰永军主张的是2020年租金，2021年解除《房屋租赁合同》有关的双方权利义务及其他法律事实不属于本案审理范围，此材料也不能证明存在案外人操纵本案的事实，中道联公司违反《房屋租赁合同》约定不交租金达到3个月，房屋所有权人有权解除合同。材料7.邮政快递单复印件2页，用以证明：案外人同意操作合同签订、履行、诉讼。李巍巍、兰永军对材料7发表意见称：质证意见同材料6，民事法律行为可能委托他人代理，不能从一个事件推断民事法律行为不合法。材料8.《证明》1页，用以证明：因李巍巍、兰永军不开具收取房租发票，导致中道联公司洽商合作项目终止，融资失败。李巍巍、兰永军对材料8发表意见称：此材料证明目的不是本案争议焦点，开具发票是《房屋租赁合同》的附随义务，不能将中道联公司经营上的利害关系强加到另外一方当事人。本院经审查认为，中道联公司提交的上述材料中：材料2的实为钱慧洲的陈述，属于证人证言，钱慧洲未到庭进行作证，材料2不符合法定证据形式，其内容也无其他证据佐证；材料1、3、4、5、6、7、8内容及证明目的均与本案争议焦点不具有关联性，故中道联公司提交的上述材料，均不属于本案二审新证据，本院不予作为新证据采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李巍巍、兰永军与中道联公司签订《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。李巍巍、兰永军已按约定交付涉案房屋，中道联公司应依约向李巍巍、兰永军支付租金。中道联公司未履行《房屋租赁合同》约定的支付租金义务，已经构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，中道联公司应当按约定时间和金额支付租金并承担物业费，中道联公司未按约定期限支付租金、物业费，李巍巍、兰永军要求中道联公司继续履行支付义务并支付因迟延履行违约金，具有合同和法律依据，一审判决根据疫情影响、违约情形、过错程度等因素酌减部分租金及确定违约金的数额，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”对于中道联公司在本案二审程序中以提交《变更诉讼请求申请书》《民事反诉状》形式新提出的反诉请求，李巍巍、兰永军均不同意由本院一并审理，各方当事人也未就上述新提出的反诉请求达成调解，中道联公司可以就其本案二审提出的反诉请求另行起诉。关于中道联公司上诉所提，钱慧洲未获得李巍巍、兰永军授权委托，李巍巍、兰永军未对《房屋租赁合同》作出真实意思表示，故《房屋租赁合同》无效，中道联公司作为善意相对人有权撤销的上诉意见，经审查，本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。李巍巍、兰永军向中道联公司交付房屋、收取租金等行为足以表明与中道联公司签订《房屋租赁合同》系二人真实意思表示，且中道联公司未提供充分证据证明其已在法定期限内催告追认、通知撤销，故中道联公司不享有撤销合同的权利。钱慧洲是否具备李巍巍、兰永军的授权委托，因李巍巍、兰永军后嗣的实际履约行为，已对合同效力不产生实际影响。故对中道联公司的该项上诉意见，本院不予采纳。中道联公司的其他上诉意见，均缺乏相应的事实和法律依据，且中道联公司未提供充足证据予以证明，对中道联公司的其他上诉意见，本院均不予采纳。综上所述，中道联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5106元，由中道联文化产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 元二〇二一年八月三十日法官助理  吕小彤书 记 员  王媛媛