文书内容江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏03执复165号复议申请人（异议人）：刘栋林，男，汉族，1972年10月22日生，住新沂市。申请执行人:江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地新沂市。法定代表人：宋良然，该公司董事长。被执行人：周红，女，汉族，1972年7月20日生，住新沂市。被执行人：曹步成，男，汉族，1946年6月20日生，住新沂市。被执行人：曹书赫，男，汉族，1992年8月18日生，住新沂市。复议申请人刘栋林不服江苏省新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0381执异245号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年11月18日，原审法院对江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行）诉周红、曹步成、曹书赫实现担保物权一案作出（2016）苏0381民特23号民事裁定：准予拍卖、变卖被申请人曹书赫所有的作为抵押物的位于新沂市××街道钟吾××路××郡××楼××房产[房屋所有权证号为20098196；他项权证号为新房他证新沂字第××号]，申请人江苏新沂农村商业银行股份有限公司在贷款本金330万元及利息（计算至2016年10月14日为1010545.88元，以后利息按合同约定继续计算至还款之日）范围内有权对变价所得款优先受偿。根据新沂农商行的申请，原审法院于2017年9月8日立案强制执行，案号为（2017）苏0381执3658号。该案执行过程中，原审法院于2017年12月27日以终结执行方式结案。后于2018年10月15日恢复执行，案号为（2018）苏0381执恢1362号。在恢复执行过程中，原审法院于2019年7月17日委托淘宝网司法拍卖平台拍卖了被执行人曹书赫所有的新安街道钟吾××路××郡××楼××房产（以下简称涉案房产）。2020年8月24日，买受人乔琼、陈佰玲以5568864元的最高价竞得。原审法院于2020年10月29日作出（2020）苏0381执恢1362号执行裁定：一、新沂市××街道钟吾××路××郡××楼××房产（房屋所有权证号20098196；他项权证号为新房他证新沂字第××号）所有权归买受人乔琼、陈佰玲所有。该房产所有权自本裁定送达买受人乔琼、陈佰玲时起转移；二、买受人乔琼、陈佰玲可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。刘栋林向原审法院提出执行异议，请求：一、立即停止对涉案房产的执行（交付、办理过户等）；二、撤销对涉案房产的司法拍卖【（2018）新网拍第0171号】；三、申请执行人承担本案的所有诉讼费用。原审法院审查期间查明，曹书赫于2015年5月5日与朱明签订《陆琴脚艺一楼房产转让合同莱茵名郡门南侧》一份，该合同约定：朱明以600万元的价格购买曹书赫所有的位于新沂市××吾路，莱茵名郡门南侧，陆琴脚艺一楼房产。2016年5月6日，曹书赫、朱明与新沂农村商业银行签订《关于莱茵名郡4号楼B段101室门面转让合同的补充协议》一份，该协议约定：朱明自愿购买曹书赫位于钟吾南路××郡××楼××室门面。朱明负责偿还贷款本金及利息4022257.51元（具体利息以银行系统实际计算为准），表外利息1639876.65元由朱明归还90万元，剩余70万元由曹书赫从2017年开始前3年内年归还5万元，剩余10年内一次还清；在协议签订后十日内，朱明再支付曹书赫70万元后，方可取得曹书赫名下已抵押给新沂农商行位于钟吾南路××郡××楼××室门面房的产权及租赁权。朱明在2016年6月30日前归还上述贷款款项，归还后朱明可以取走曹书赫抵押在新沂农村商业银行的产权证书，如朱明未按时归还贷款，新沂农商行将取得该房产的处置权。刘栋林于2016年6月9日与朱明签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：由朱明将新沂市新安街道钟吾南路××郡××楼××室出租给刘栋林使用。租期为六年，自2016年6月10日起至2022年6月10日止。租金为每年10万元，共计60万元，以江苏三惠房地产开发有限公司欠刘栋林的律师代理费冲抵。原审法院另查明，原审法院于2018年10月17日与刘栋林进行谈话。在谈话过程中，原审法院已告知刘栋林即将拍卖被执行人曹书赫所有的涉案房产，刘栋林在该谈话笔录上签字确认。原审法院认为，本案中，刘栋林向原审法院提出执行异议，称原审法院在拍卖、变卖涉案房产过程中，并未对其进行告知，侵犯了其作为承租人的优先购买权。而原审法院在2018年10月17日以谈话笔录的形式告知刘栋林原审法院即将拍卖上述房屋。在此后的拍卖、变卖过程中，其未参与竞买，应视为其放弃优先购买权。故刘栋林的异议请求，原审法院不予支持。遂裁定：驳回刘栋林的异议申请。复议申请人刘栋林不服上述执行裁定，向本院申请复议称，一、新沂农商行与周红、曹步成、曹书赫实现担保物权一案执行过程中，原审法院对涉案房产进行了拍卖。2020年8月22日，竞买人乔琼、陈佰玲以5568864元的变卖价格成交。截止目前为止，原审法院并未向其交付房屋和办理过户等相关手续。而竞买人却于11月份开始强行将涉案房产内的设施拆除，并采取停水、砸墙、辱骂等措施妨碍刘栋林行使租赁权利。涉案房产虽登记在曹书赫名下，但其已于2015年5月5日将该房产以600万元的价格出售给朱明。2016年5月6日，曹书赫、朱明、新沂农商行三方签订补充协议：朱明在交付给曹书赫一定款项后即取得租赁权，作为抵押权人的新沂农商行在协议书上盖章确认。2016年6月10日，朱明与刘栋林签订房屋租赁合同，将涉案房产出租给刘栋林使用，租期为2016年6月10日起至2022年6月10日。合同签订后，刘栋林使用涉案房产至今。二、首先，刘栋林作为承租人享有优先购买权，而原审法院在未告知刘栋林的情况下，将涉案房产变卖给乔琼、陈佰玲，致使刘栋林没有参与变卖，该执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，侵害了刘栋林的优先购买权。其次，原审法院在司法拍卖平台公示的照片系2016年拍摄，该照片背景系刘栋林2016年租赁使用办公室的场景，而非实物现状。原审法院在拍卖公告中遗漏了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第（五）、（六）、（七）项所规定的应当公示的信息及一、二楼共用一个公共通道的事实，存在公示图片与现状明显不符的情况。同时，原审法院在未解决二楼通行权的情况下进行拍卖，侵害了刘栋林同时作为二楼承租人的通行权。最后，根据《中国人民共和国民法典》第七百二十五条规定，刘栋林作为承租人，租赁期限至2022年5月6日期满，在新沂农商行作为抵押权人同意朱明对涉案房产进行出租的情况下，不能停止租赁合同。原审法院对涉案房产进行交付的行为违反了买卖不破租赁的原则。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六项规定，应当支持刘栋林的异议请求。三、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，原审法院应当通过书面形式告知刘栋林，其关于在2018年10月17日与刘栋林谈话内容涉及即将拍卖房屋的内容，在此后的拍卖、变卖过程中，刘栋林未参与竞拍，视为放弃优先购买权的认定错误。且该次谈话并非针对拍卖、变卖的事项，而是关于能否改造楼梯的问题。四、在2018年10月的谈话笔录中，原审法院认定刘栋林没有租赁权，与本次执行裁定认定相互矛盾。五、刘栋林所主张的租赁权、通行权和优先购买权系对执行标的的异议，而非对执行行为的异议，原审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查本案错误。请求：一、立即停止对涉案房产的执行（交付、办理过户等）；二、撤销对涉案房产的司法拍卖【（2018）新网拍第0171号】。本院另查明，申请执行人于2014年12月22日取得涉案房产的抵押权，并办理办理“新房他证新沂字第××号”房屋他项权证。本案执行过程中，朱明曾以其对涉案房产享有案外人权利为由提出执行异议，原审法院于2018年7月10日作出（2018）苏0381执异125号执行裁定，认为朱明无证据证明其已支付全部购房款并实际占有涉案房产，驳回朱明的异议请求。该裁定作出后，朱明未提出案外人异议之诉。在本院复议审查询问过程中，复议申请人及申请执行人均认可涉案房产已由竞买人乔琼、陈佰玲办理了过户登记手续。本院认为，本案的争议焦点为复议申请人基于租赁权提出的异议请求能否成立。关于案外人基于租赁权提出的执行异议，承租人基于不动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。本案中，申请执行人于2014年12月22日取得涉案房产的抵押权，复议申请人主张其于2016年6月9日与朱明签订《房屋租赁合同》享有涉案房产租赁权，复议申请人主张的租赁权形成时间在涉案房产被抵押之后。故复议申请人以此请求撤销对涉案房产拍卖、停止对涉案房产执行的主张不能成立。同时，其以原审法院拍卖涉案房产侵犯其优先购买权为由主张撤销对涉案房产的拍卖亦无事实和法律依据，不予支持。此外，涉案房产已拍卖成交并已办理产权过户手续，涉案房产的竞买人属于善意第三人，其合法权益理应得到保护，复议申请人基于租赁权主张的优先购买权不得对抗已成交竞买人，其以此为由请求撤销拍卖，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。关于复议申请人提出的通行权问题，涉及相关实体权益问题，复议申请人可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、驳回刘栋林的复议申请；二、维持江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381执异245号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  孙 燕二〇二一年八月二十四日书记员  刘 迪