山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6121号上诉人（原审原告）：刘某某，女，1961年10月22日出生，汉族，户籍地济南市，住济南市。上诉人（原审原告）：吕某乙，男，1961年10月26日出生，汉族，户籍地济南市，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨志刚，山东千舜律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张怀振，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕某甲，男，1988年5月18日出生，汉族，户籍地济南市，住济南市。被上诉人（原审被告）：孟某某，男，1963年11月8日出生，汉族，户籍地沈阳市，住济南市。委托诉讼代理人：薛山，山东高桥律师事务所律师。上诉人刘某某、吕某乙因与被上诉人吕某甲、孟某某侵权责任纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吕某乙上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕某乙、刘某某的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决关于涉案商品房系吕某甲购买，没有证据证明吕某甲购房系替吕某乙顶名，即使吕某乙、刘某某为实际出资人，只是存在借贷关系的认定是错误的。1、吕某乙、刘某某因不具备对涉案商品房按揭贷款条件。在银行工作人员提议下，吕某乙以孩子吕某甲之名义签订购房合同获得按揭贷款，待以后办理房屋产权证时再加上吕某乙名，对于该事实，当时的按揭银行工作人员和售楼处工作人员都可证明，因银行工作人员已退休，吕某乙只找到了售楼处工作人员，其当时也同意出庭作证证明该事实，但在一审庭审中该证人因迫于压力而中途退出法庭，未能作证。一审庭审结束后，吕某乙要求一审法院能够依职权对该证人进行询问调查，但未能进行，致使吕某乙未能获得该直接证据。2、一审判决既然也认定涉案车库系涉案房屋附属部分，如果涉案房屋系吕某甲购买，则决不会出现涉案房屋商品房购买合同由吕某甲与开发商签订、附属地下车库买卖合同由吕某乙签订之极不符合常理之情况，况且房屋开发商绝不会、也不允许由两个不同的买方主体分别签订协议，否则，以后将会产生巨大的冲突和矛盾。房屋开发商之所以分别与吕某乙和吕某甲签订地下车库和商品房买卖协议，就是缘于吕某乙为实际购买人，吕某甲只是一人顶名之客观情况而同意分别签订的。因地下车库的购买不能通过银行按揭而由吕某乙与开发商签订买卖协议这一客观事实，从另一方面也证明涉案商品房吕某甲只是一人顶名。3、涉案商品房购买首付及从第一笔月按揭还款至今，所有房屋购买款项全部都是由吕某乙支付，如果涉案房屋首付款是由吕某乙出借给吕某甲的，那绝不可能每月按揭还款都是由吕某乙夫妻进行支付，吕某甲没有支付过一分钱，这也绝不符合常理和逻辑。4、两人均为低收入工薪人员，且早已因原工作单位经营困难而下岗失业，两人因所租住公房被拆迁而获得仅有的一套住房。虽然吕某甲系两人之子，但两人绝不会为向其出借借款而卖掉自己仅有的住房，这及不合理也不是事实。5、由孟某某提交的有吕某甲签字的“收据”亦可以证明，吕某乙系涉案房屋的实际购买人之一。一审判决对事实认定只是片面和表面的，未能进行穿透式审理，认定涉案诉争商品房系吕某甲购买实属错误。二、一审判决认定孟某某属善意第三人,不符合法律规定，认定错误。我国《物权法》第一百零六条及即将生效的《民法典》第三百一十一条对善意第三人既善意取得明确规定了其构成要件，根据该法律之规定孟某某不构成善意第三人之要件。1、涉案房屋在2017年底两人签订房屋买卖时，正值房地产市场价格最高之时，该房屋的市场价格超过200万元，两人对房屋的售卖价格仅为149万元，孟某某未支付合理对价。2、涉案房屋至今未办理不动产登记，更没有办理到孟某某名下。3、孟某某提交的没有吕某甲签字时间。基于上述两点，孟某某未达到善意第三人的构成要件，一审判决认定错误。三、一审判决认定地下车库无独立产权手续，系涉案房屋的附属部分，车库与房屋本属一体、不可分割，从而认定吕某甲对车库并非无权处分。该认定实属错误，侵害了吕某乙的合法权利。首先，地下车库并非无独立产权手续，只是尚未办理。其次，既然一审判决也认定，地下车库系涉案房屋的附属部分，车库与房屋本属一体、不可分割，那一审判决首先就要考虑为何会出现本属一体、不可分割的车库和房屋的买卖协议由两个不同主体签订？第三，案涉地下车库系由吕某乙与开发商签订的买卖协议，并由其缴纳了全部购买款，虽然该车库系案涉房屋的附属部分，但其合同债权权利和随后的物产权利属吕某乙所有，在未经吕某乙同意情况下，吕某甲无权进行处分。一审法院以车库与房屋本属一体、不可分割及两人房屋买卖合同价格包含地下车库为由，否定吕某甲对地下车库的无权处分，没有任何法律依据，认定和判决错误，损害了吕某乙的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。请二审法院查明事实，依法裁决。孟某某辩称，吕某乙的上诉没有事实及法律依据，一审法院的判决符合法律规定，有充分的事实和法律依据，二审法院应当予以维持。孟某某请求二审法院依法驳回吕某乙的全部上诉请求，维持原判。吕某甲未作答辩。吕某乙向一审法院起诉请求：1.依法确认吕某甲对济南市转让处分行为无效；2.判令孟某某立即返还占用的济南市，并支付房屋使用费120,000元；3.诉讼费用由孟某某承担。一审法院认定事实：2015年6月19日，吕某甲与济南西实置业有限公司签订商品房买卖合同。吕某甲购买济南西实置业有限公司位于兴福寺路南侧、淄博路东侧恒大华府6号楼3-101室房屋一处，房屋总价款694,156元。济南西实置业有限公司分别于2015年6月19日和2015年6月30日出具的涉案房屋首付款收据，两份收据首付款总计金额为694,156元，因吕某甲在规定时间内交付了该首付款，开发商济南西实置业有限公司寸给予优惠102,013元，吕某甲实际缴纳首付款592,143元。2015年6月30日，吕某乙与济南西实置业有限公司签订济南恒大华府认购协议，该协议所认购的是涉案房屋济南恒大华府一号车库系涉案房屋的附属车库，因该车库不需要银行按揭，以现金支付。根据2015年12月24日济南西实置业有限公司出具的收据显示地下车库一号车库1-1360，付款方姓名为吕某乙，金额42,854元。关于房屋按揭付款方式为吕某乙将款项转入吕某甲账户，由吕某甲转入开发商指定账户内。2017年11月2日，吕某甲与孟某某在山东中住地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，将坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧、淄博路东侧恒大华府（暂定名）6号楼3-101的房屋以价款149万元出卖与孟某某，合同约定车位一个（此房价包含车位）。孟某某已支付房款95万元，尚欠54万元未支付。济南西实置业有限公司交房时，吕某甲与孟某某同时收房。此后，孟某某进行装修，并实际居住。因此后吕某甲未与孟某某办理房产手续，故剩余房款未交清。现吕某乙认为，吕某甲擅自将自己所有的房产出卖侵犯了其合法权益诉来一审法院。诉讼中，吕某甲认可因自己借高利贷急需用钱，所以将房屋出售。另查明，孟某某诉吕某甲、第三人济南西实置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2020年3月19日立案，案号为（2020）鲁0104民初1752号，一审法院于2020年7月7日中止审理。一审法院认为，根据吕某乙、刘某某提供的商品房买卖合同，坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧、淄博路东侧恒大华府6号楼3-101室诉争房屋系吕某甲购买，虽然吕某乙、刘某某出资，但一方面吕某甲为完全行为能力人，且没有证据证明吕某甲购房系替吕某乙顶名。即使吕某乙、刘某某为实际出资人，与吕某甲之间属家庭成员出资买房，只是存在借贷关系，并不能以此认定吕某乙、刘某某为实际房产所有权人。同样，吕某甲作为完全行为能力人，出售房屋属于对自己财产的处分，况且吕某甲卖房的目的是因借高利贷急需用钱还债，所以急于将房屋出售。孟某某购房时对其房屋情况不知情属善意第三人，对吕某甲卖房行为不能对抗善意第三人的合法权利。吕某甲卖房行为在先，开发商交房时孟某某已实际接受房屋并实际居住掌控至今，购房款余额未付责任不在孟某某。孟某某因吕某甲不予办理过户手续，已经起诉主张权利更说明在该纠纷中孟某某既不知情也无过错，而纠纷产生的原因在吕某甲，故吕某乙、刘某某起诉认为吕某甲侵犯其合法权益不能成立。作为家庭成员，吕某甲并未故意隐瞒卖房事实，而系产权人处分财产的行为，不属于侵权。而孟某某属于善意第三人，并无过错。至于涉案房屋附属地下车库虽由吕某乙购买，但地下车库并无独立产权手续，属于房屋附属部分，与诉争房屋本属一体，吕某甲与孟某某签署房屋买卖合同时包含该地下车库一并出售，总房款中已注明包含地下车库费用，虽然吕某甲形式上无权处分吕某乙名下的车库，但车库与房屋在本案中不可分割，况且吕某甲在明知情况下处分车库不能以此否认吕某甲与孟某某房屋买卖合同的效力。故吕某乙、刘某某诉讼请求无理，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决：驳回吕某乙、刘某某的诉讼请求。案件受理费2800元，减半收取1400元，由吕某乙、刘某某负担。本院二审期间，吕某乙、刘某某提交证据如下：黄玉平及范华民出具的证人证言各一份，其中吕某乙是黄玉平购买恒大房屋的推荐人，范华民是吕某乙购买恒大房屋的推荐人，上述证言均证实吕某乙系涉案房屋的实际购买人，因不能办理按揭贷款由其儿子签订商品房买卖合同。经质证，孟某某认为上述证据不是原件，不具有真实性，且证明内容与案件没有关联性，不能否定吕某甲是涉案房屋的所有人。本院认为，上述证言尚不足以认定吕某乙、刘某某系涉案房产实际购买人，对该证言不予采信。一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，涉案房产的购房合同及银行按揭贷款均以吕某甲的名义签订，且房屋权属状况信息显示涉案房产所有权人为吕某甲，且没有共有人，而刘某某、吕某乙提交的证据仅能证明二人对涉案房产进行了出资，但不能证明其二人是涉案房产的所有权人，故一审法院据此认定吕某甲有权处分涉案房产，并不违反法律规定。即使吕某甲为无权处分，因孟某某与吕某甲签订房屋买卖合同时系善意并支付了相应对价，故该买卖合同应认定为有效，孟某某依据该买卖合同占有房屋具有合同依据，一审法院不予支持吕某乙要求孟某某返还房屋并支付使用费的诉请，并无不当。吕某乙等虽主张孟某某购买价格低于市场价格，但未提供证据予以证实，且吕某甲在一审中亦未认可低价出售涉案房屋，故本院对吕某乙等该辩称不予采信。关于地下车位问题，一审法院已进行了详细论述，本院对此予以支持，不再赘述。综上所述，刘某某、吕某乙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由刘某某、吕某乙负担。本判决为终审判决。审判员  武绍山二〇二一年八月二十七日书记员  徐 敏