广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13770号上诉人（原审被告、反诉原告）：简榉威，男，1989年12月25日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈碧仪，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈映蓝，女，1988年1月25日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳丹，广东本华律师事务所律师。上诉人简榉威因与被上诉人陈映蓝房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。简榉威上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第三项；2.驳回陈映蓝的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，导致错误认定涉案商铺租赁合同无效。一审法院依据租赁合同司法解释第二条的规定认定涉案租赁合同无效，但涉案商铺属于集体资产，权属属于番禺区钟村街股份合作经济社，简榉威是通过三资平台合法享有涉案商铺的出租经营权，并不属于城镇房屋，且本案建筑物90年代初期建设，当时法律并未规定乡村房屋要办理建设工程规划许可证。简榉威在一审已经提交村委《关于宅基地发不动产证致全区村民朋友的一封信》以及广东省自然资源厅《关于开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作的通知》，涉案物业从2020年10月起已开展测量工作，办理不动产权登记。由于历史原因，当时没有办理建房许可证的，都可以统一办理不动产权证。陈映蓝从2015年11月1日开始租用涉案物业，一直正常使用，各方对物业现状和权属均没有异议，根本不影响继续使用。因此本案应属陈映蓝无理故意违约，其诉请没有法律依据，请二审依法予以驳回。陈映蓝辩称不同意简榉威上诉请求，请求维持一审判决。陈映蓝于2020年5月21日向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈映蓝、简榉威于2019年10月1日签订的《店铺租赁合同》无效；2.简榉威退还陈映蓝合同押金27000元；3.简榉威退还陈映蓝进场费55000元；4.简榉威赔偿陈映蓝装修费、搬迁费损失49400元；5.简榉威赔偿陈映蓝营业损失34834元；6.本案诉讼费、保全费由简榉威承担。简榉威反诉请求：1.陈映蓝支付拖欠的商铺租赁费用27000元（从2020年5月1日至2020年6月30日止）；2.陈映蓝支付拖欠的水费共计236.74元（从2020年4月1日至2020年5月31日止）；3.陈映蓝支付拖欠的电费共计832.78元（从2020年4月1日至2020年4月30日止）；4.本案反诉费由陈映蓝承担。一审法院认定事实如下：涉案租赁物位于广州市番禺区钟村街镇标路段（105国道）诜敦大围开发区22号商铺。诜敦村经济社于2015年10月12日出具的《证明》载明，涉案租赁物自2015年10月1日至2023年9月30日期间由简榉威租用。双方确认陈映蓝自2015年开始向简榉威承租涉案商铺，合同期满后，由简榉威作为甲方、出租方与陈映蓝作为乙方、承租方，于2019年签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案租赁物出租给乙方，租赁期限2019年10月1日至2023年9月30日；2019年10月1日至2020年9月30日月租金13500元，2020年10月1日至2021年9月30日月租金14175元，2021年10月1日至2022年9月30日月租金15167元，2022年10月1日至2023年9月30日月租金16380元；乙方于每月五日前缴纳当月租金等费用；乙方向甲方支付按金27000元，合同期满，双方清算各项费用后30天内不计利息退回乙方；乙方已考虑该物业在经营过程中的风险，甲方不负责提供该物业在办理营业执照过程中的完善手续（包括但不限于房产证、消防、环保、供水、供电等），乙方知悉在租赁过程中需面对的问题，乙方承诺不就上述问题追究甲方责任及拖欠租金；乙方不得随意损坏出租屋设施，因使用需要对出租屋内部结构进行扩、加、改建时，必须经甲方书面同意并符合消防安全有关规定，费用由乙方负责；合同期内，甲方提前解除合同的，需提前3个月通知，按双倍押金赔偿给乙方；租赁期间，乙方如需对建筑物进行装修，应先征得甲方书面同意，并不得损坏原建筑物的结构，费用由乙方承担；乙方在租赁期届满或解除合同之日，应交还建筑物和室内装修、经营使用等附属设备给甲方；租赁期满或解除合同之日，双方共同检查交接建筑物和设备，如发现由损坏的，则在乙方租赁押金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿，租赁屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的情况、良好状态下交给甲方，并由双方签订移交确认书面文件视作正式移交。双方确认因2015年合同支付的押金20000元直接转为2019年租赁合同约定的押金。2019年9月9日，陈映蓝向简榉威指定的案外人梁银冰转账74249元，双方确认该笔款项包含新增加的押金7000元、55000元、及首月租金12249元。简榉威于同日出具收据载明收到陈映蓝支付商铺押金27000元。2020年4月8日，广州市番禺区城市管理和综合执法局向“105国道诜敦路段22号西侧”发出书面《通知》，要求对105国道诜敦路段西侧违法搭建的西侧的消防通道及楼顶简易棚等建、构筑物于2020年4月15日前自行拆除。2020年4月30日，陈映蓝向简榉威发送微信图片，告知场地已腾空，简榉威回复已到现场查看。2020年5月6日的微信聊天记录显示，双方就入场费、押金退还事宜进行沟通，但未能达成一致协议。简榉威主张陈映蓝拖欠的水电费情况：2020年3月28日至4月27日的水费110.25元、污水费65.8元，2020年4月27日至5月26日的水费39.69元、污水费21元；2020年4月1日至4月30日的电费832.78元，2020年5月、6月无电费产生。陈映蓝对2020年4月27日前的水费176.05元、2020年4月的电费832.78元无异议，其余时段的水费认为其已搬走，未实际使用，不应当由其承担。关于装修费、搬迁费损失，陈映蓝提交了装修收据、搬迁费收据、转账记录。陈映蓝一审庭审中主张装修主要针对墙面、地面的刷新，亦确认2019年签订合同后，未对涉案场地进行过装修。简榉威对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为经查看租赁物，未发现商铺进行过装修。关于2019年续约后陈映蓝支付的55000元，陈映蓝主张该费用为入场费，简榉威主张为该费用是依据当地的交易习惯缴纳的续约费用。双方均未能提交证据证明。关于涉案商铺的产权情况，简榉威未能提供产权证明等材料。简榉威一审庭后向广州市规划和自然资源局申请公开关于涉案商铺的报建手续的相关信息，至一审法院审结前，简榉威未能将涉案商铺合法报建手续提供给法院。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现简榉威未能提供涉案商铺的产权证明，亦未能证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证，故二人于2019年9月签订的《商铺租赁合同》为无效合同。鉴于双方签订的租赁合同为无效合同，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。故为保证合同履行的押金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，简榉威应向陈映蓝返还押金27000元。关于陈映蓝应支付的占有使用费问题。陈映蓝应支付至何时的占有使用费，应查明陈映蓝的离场时间。陈映蓝主张2020年4月25日离场。其提交的微信聊天记录显示在2020年4月30日，其将搬空场地的图片发送给简榉威，简榉威也回复已到现场看过，双方在其后的聊天中未涉及场地交还不符合约定的内容。另，简榉威提供的水费、电费也显示，2020年5、6月份没有电费产生，水费仅为少量水费。因简榉威未对陈映蓝交还场地的状况提出异议，故该水费不排除是自用的可能。结合双方当事人提交的上述证据，可以证明陈映蓝已于2020年4月30日将场地交还给简榉威。故简榉威要求陈映蓝支付2020年5、6月的占有使用费、水电费，缺乏事实依据，一审法院不予支持。陈映蓝对2020年4月30日前发生的水费176.05元、2020年4月的电费832.78元无异议，简榉威该部分诉请，一审法院予以支持。关于陈映蓝要求的装修费损失，陈映蓝仅提交了装修费收据，未能就具体装修项目进行举证，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请不予支持。关于陈映蓝要求的搬迁费，因合同无效，陈映蓝负有向简榉威腾退场地的义务，该项费用的支出并非合同无效导致的损失，故对该诉请，一审法院不予支持。关于陈映蓝要求的经营损失为其经营风险范畴，要求简榉威赔偿缺乏依据，一审法院不予支持。关于双方于2019年续约时陈映蓝缴纳的55000元，双方均未能举证证明该费用的性质，应各自承担举证不能的法律责任。依据公平合理原则，一审法院结合陈映蓝实际使用商铺的时间，酌情支持简榉威应返还46979元（55000元-55000元/48个月×7个月）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月30日作出如下判决：一、确认陈映蓝与简榉威于2019年签订的《商铺租赁合同》无效；二、简榉威于本判决发生法律效力之日起十日内向陈映蓝返还租赁押金27000元；三、简榉威于本判决发生法律效力之日起十日内向陈映蓝返还签约时支付的款项46979元；四、陈映蓝于本判决发生法律效力之日起十日内向简榉威支付2020年4月30日前发生的水费176.05元、2020年4月的电费832.78元；五、驳回陈映蓝其余诉讼请求；六、驳回简榉威其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4480元，由陈映蓝承担2240元、承担2240元；反诉费251元，由陈映蓝承担9元，简榉威承担242元。二审期间,简榉威提交如下证据材料：证据一、《证明》，拟证明诜敦村委和诜敦股份合作社证明涉案商铺建成于90年代初，于1997年10月28日前投入使用，当时属于农村地方，不属于城镇规划区内；证据二、《广州农村（社区）集体产权流转管理服务平台资产详细信息》，拟证明根据政府公开信息，涉案商铺投入使用日期是1997年10月28日；证据三、（2020）穗仲案字第5326号仲裁裁决书中关于合同效力的部分内容，拟证明诜敦村同一地段其他商铺的租赁合同已经被广州仲裁委员会认定合同有效，该认定与本案一审判决矛盾。陈映蓝质证认为，对于证据一合法性、真实性、及关联性不予认可，该证明是村委会经济社单方出具，无材料证明简榉威正在补办相关产权登记手续，且涉案商铺自建立起并未完成规划报建；对于证据二的合法性、真实性、及关联性亦不予认可，上面未注明大为商铺即涉案商铺、购置时间及使用时间，与合同有效无关；对于证据三的合法性、真实性、及关联性亦不予确认，该仲裁裁决书内容不齐全，无法确定真实性。且该裁决书的商铺与涉案商铺是否为同一地段无法证明。对于证据四的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。虽简榉威经营时办理了营业执照，但因涉案商铺没有产权证，后经有关部门通知拆除部分，涉案合同目的已无法实现，涉案合同应属无效。经审理，一审查明认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方所签订的涉案商铺租赁合同约定履行期限虽跨越至民法典施行之后，但双方在民法典施行前已终止履行合同并提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对简榉威的上诉请求及理由与陈映蓝的答辩意见，本案二审争议的焦点是涉案租赁合同是否有效及合同无法继续履行的责任承担问题。对此，本院分析如下：简榉威主张涉案房屋有合法产权、租赁合同合法有效，但简榉威仅提供诜敦村经济社出具的简榉威租用涉案房屋的证明，既无法提供涉案房屋的产权登记证书或规划报建证明，亦无法就涉案房屋的实际建造时间和合法审批手续提供证据证明，虽该房屋属于集体资产，但位于广州市城区内，简榉威认为不属于需要规划报建的历史建筑缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以确认。简榉威以涉案房屋所在建筑物的其他租赁合同关系被仲裁认定有效为据主张本案租赁合同有效，本院不予采纳。因涉案租赁合同无效，合同双方均可以要求确认无效并终止租赁使用关系。且在陈映蓝承租使用过程中出现城管部门要求拆除涉案房屋旁边的违章加建构筑物等问题，陈映蓝要求退还租赁房屋并返还租赁押金及一次性支付的费用，一审予以相应支持，处理正确。简榉威关于陈映蓝构成故意违约的上诉主张，本院不予支持。一审法院根据双方提交的证据和诉辩意见，对本案事实进行认定并依法作出处理，本院予以认可。综上所述，简榉威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元,由上诉人简榉威负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓娟闰审 判 员 戴俊英审 判 员 刘 卉二〇二一年八月十三日法官助理 刘丹红书 记 员 李逸丹