重庆市江津区人民法院民事判决书 （2021）渝0116民初11620号 原告：重庆市江津区佛学社，地址重庆市江津区几江街道南安街43号，统一社会信用代码71500116MCU550537R。负责人：赵长春。委托诉讼代理人：刘松，重庆森吉律师事务所律师。被告：黎伯祥，男，汉族，1976年5月19日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：陈卫东，重庆津舟律师事务所律师。原告重庆市江津区佛学社与被告黎伯祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市江津区佛学社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年11月10日所签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告将其堆放在原告所有的位于重庆市江津区先锋镇夹滩社区第五居民小组239号房屋及院坝内的建筑设备搬离并将该房屋及院坝返还给原告；3.被告从2019 年11月6日起，按每月10000元的标准向原告支付房屋租金损失，直至归还上述房屋及院坝之日止（至2021年6月6日为190000元），该损失在原告应退还给被告的房款中抵扣。 事实与理由:原告为解决其居士居住场所，于2005年购买了位于江津区先锋镇夹滩社区第五居民小组239号的房屋【产权证号为XX 号】，该房屋多年来无人居住使用。2019年11月6日，被告擅自将其大量建筑设备堆放在该房屋及院坝内，并向原告提出购买上述房屋，双方经协商后于2019年11月10日签订了《房屋买卖合同》，约定原告以600000元的价格购买该房屋。对于前述房屋，原告认为系宗教活动场所用于宗教活动的房屋， 根据《宗教事务条例》第五十四条及《重庆市宗教事务条例》第五十九条第四款的规定，不得转让、抵押或者作为实物投资，故原、被告所签订的上述《房屋买卖合同》无效。双方就案涉合同的处理协商未果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。黎伯祥辩称：原告所述双方签订《房屋买卖合同》属实，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。原告购买案涉房屋后一直空闲，未用于宗教活动，并非不可转让。在合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用至今，被告也依约向原告交付了购房款，同时支付了相应税费，双方理应依约全面履行合同，原告未将房屋过户给被告的行为违约，应赔偿被告相关损失。不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.原、被告于2019年11月10日签订的《房屋买卖合同》，拟证明双方建立了房屋买卖合同关系；2.(2019)江津区不动产权第X号不动产权证及不动产登记申请及审批资料，拟证明原告对案涉房屋取得了物权；3.津民宗（2018）13号、25号批复文件、宗教活动场所登记证，拟证明原告系经合法审批成立的宗教场所以及原告寺务委员会成员组成；被告经质证，对前述证据无异议。被告提交了以下证据：1.原、被告于2019年11月10日签订的《房屋买卖合同》，拟证明双方建立了房屋买卖合同关系；2.收据，拟证明被告向原告支付了购房款600000元；3.原告向重庆市江津区民族宗教委员会出具的申请，拟证明原告出售房屋获得了主管部门的同意；4.(2019)江津区不动产权第J07130 号不动产权证、税收完税证明、客户付款回单、授权委托书，拟证明原告已将案涉产权证交付给被告，双方为办理房屋过户登记完善了部分手续；5.江津区规划局先锋所的档案查询结果，拟证明被告无宅基地房屋。原告经质证，对前述证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：重庆市江津区佛学社系经重庆市江津区民族宗教事务办公室批准设立的固定宗教活动场所，于2018年4月28日取得了《宗教活动场所登记证》，其中载明：名称 重庆市江津区佛学社；教别 佛教；类别 固定处所；地址 重庆市江津区几江街道南安街43号；负责人：赵长春。原告为解决债务问题，经集体研究，决定出售原江津市佛学社所购买的位于先锋镇夹滩社区（野鸭滩）的房产。该决定获得了佛教协会及主管部门的同意。2019年11月10日，原、被告经协商后，在佛协见证人莫永富、刘益芳的见证下，双方签订了《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于先锋镇（夹滩）野鸭村4社的房屋（建筑面积为550.19m2，土地使用权面积为1590.30m2）以600000元的价格出卖给被告，双方在该合同中同时对付款方式、产权过户手续的办理以及税费负担等相应内容进行了约定。合同签订后，被告于2019年11月11日向原告支付了购房款600000元，并对该房屋占有使用至今。2019年11月29日，原告因原产权证遗失，向房屋管理部门申请重新办理涉案房屋产权证。2019年12月17日，原告取得了(2019)江津区不动产权第X号不动产权证书，将该不动产权证书交付给了被告。2020年1月8日，被告按约向税务机关缴纳了相应的税费共计23412.61元。2021年3月30日，原告向江津区民族宗教委员会提出书面申请，其中载明：......经佛学社释德开、王嘉琼、施朝惠、钟家清等管委会成员集体研究，决定拟出售于2005年购买的江津区先锋镇夹滩社区第五居民小组239号（野鸭滩）的房产（房产证号：X），所卖款项用于还清佛学社的债务......，原告加盖了印章，同时佛学社管委会成员释德开、王嘉琼、施朝惠、钟家清也在该申请尾部签名捺印。2021年4月1日，重庆市江津区民族宗教事务委员会在该申请中签章同意。另查明：因行政区划调整，原江津市佛学社变更为重庆市江津区佛学社。案涉房屋系江津市佛学社于2004年购买所得，至出卖给被告前一直处于空闲状态，未作任何实际使用。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点为：1.原、被告所签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.被告是否应当搬离案涉房屋并向原告赔偿租金损失。对于前述争议焦点内容，本院分述如下：一、原、被告所签订的《房屋买卖合同》是否有效《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中“违反法律、行政法规的强制性规定”系指违反国家法律规定的效力性、强制性规定的情形，而不是指违反行政性、管理性的法律规定。《宗教事务条例》第四十九条规定：宗教团体、宗教院校、宗教活动场所对依法占有的属于国家、集体所有的财产，依照法律和国家有关规定管理和使用；对其他合法财产，依法享有所有权或者其他财产权利。第五十条规定：宗教团体、宗教院校、宗教活动场所合法使用的土地，合法所有或者使用的房屋、构筑物、设施，以及其他合法财产、收益，受法律保护......。第五十四条规定：宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员用房不得转让、抵押或者作为实物投资。本案所涉房屋系原告购买所得，并取得了相应产权，属于原告的合法财产，故原告享有相应的财产权利。原告作为宗教组织，经重庆市江津区民族宗教事务办公室批准，其进行宗教活动的场所为重庆市江津区几江街道南安街43号，未批准案涉房屋用于宗教活动。对于涉案房屋，原告购买后一直处于闲置状态，在客观上也从未用于宗教活动或用于宗教教职人员生活用房，故涉案房屋不属于宗教场所用于宗教活动的房屋，不适用于不得转让的规定。同时《宗教事务条例》第五十四条规定内容系行政性、管理性规定，该规定也不能作为认定买卖协议无效的法律依据。原告出售案涉房屋获得了主管部门的同意，其与被告所签订的《房屋买卖合同》系双方协商一致的结果，意思表示真实，内容并不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。合同签订后，双方在事实上也进行了实质履行，原告现请求合同无效有违诚信。二、被告是否应当搬离案涉房屋并向原告赔偿租金损失如前所述，原、被告所签订有《房屋买卖合同》系双方真实意思，内容合法，被告占有使用案涉房屋具有相应的合同依据，原告该请求于法无据。综上所述，原告请求无事实及法律依据，本院不予支持；被告辩称理由成立，本院予以采信。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百二十九条的规定，判决如下：驳回原告重庆市江津区佛学社的诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告重庆市江津区佛学社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。                            审  判  员  刘  祥   二〇二一年八月十九日                            法官助理    蔡欣桐书  记  员   聂  铭    -1-