重庆市江北区人民法院民事判决书 （2021）渝0105民初14982号     原告：重庆市长安物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路51号附10号，统一社会信用代码9150010520810810G。法定代表人：罗涛，董事长。委托诉讼代理人：彭青青，女，系公司员工。被告：曾东，男，1983年2月1日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市长安物业管理有限公司（以下简称长安物业公司）与被告曾东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长安物业公司的委托诉讼代理人彭青青、被告曾东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年10月至2021年3月期间的物业服务费8620.50元；2、判令被告支付2017年10月至2021年3月期间的车位物管费2520元；3、判令被告支付滞纳金5541.75元（从2017年11月起、以欠费金额为基数、按照日千分之三的标准计算至2019年10月）。事实和理由：2010年3月20日，原告与被告签订《长安麒麟公馆前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，并约定了收费标准等。原告按约提供了物业服务，但被告却欠缴物业服务费，原告多次催要未果，现诉至法院，望判如所请。被告曾东辩称，被告系长安麒麟公馆X幢X-X号房屋的业主，对于原告主张的欠缴物业费及车位物业管理费的期间及计算标准均无异议， 但是原告主张的2018年4月29日前的物业费及车位物业管理费已超过诉讼时效，被告不应当支付。原告多年来严重不作为，未尽到管理职责，表现如下：1.未对乱搭乱建行为进行管理，也未采取任何措施制止上述行为；2.小区管理混乱，消防安全通道及业主进出通道被堵塞，外来人员随意进出，监控处于损坏停用状态等；3.外墙存在开裂、掉漆、脱落等情况，原告未及时排危及维修；4.原告未公布公共收益，且随意侵占公共道路、公用绿地空间等；5.原告未公示大修基金使用明细，且擅自动用大修基金维修7栋房屋屋顶；6.因原告管理不善，且未及时维修监控设施等，导致被告在家遭遇抢劫，原告在案发后未协助警方查勘现场，也未给予被告人道主义关怀，造成被告经济损失上万余元；7.原告长期侵害被告的车位使用权，2017年至2021年期间，被告均不能正常使用自有车位，且车位常被外来车辆随意占用。综上，原告未尽到物业服务的相关义务，其已违约，故被告未缴纳物业费，也不应当支付违约金。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          本院经审理认定事实如下：被告系重庆市江北区洋河东路9号X幢X-X号房屋业主，房屋面积为128.31平方米，房屋类型为住宅。2010年3月20日，原告与被告签订了《前期物业服务合同·业主临时管理规约》，合同约定：物业名称为长安·麒麟公馆，长安物业公司服务内容主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、运行和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护与管理，车辆停放管理等；物业管理服务期限为3年，自开发商向业主交房之日起执行，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务收费采取“包干制”方式，费用标准为高层住宅物业从2011年1月1日起，按1.60元/月/平方米（含水电公摊费0.1元月/平方米）收取；停车库物业管理服务费60元/月/车位（停车场车位所有权由业主购置的车位）；业主应于每月15日前交纳当月物业服务费用，如逾期未交，每天按3‰计算滞纳金等。 合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务，被告自2017年10月起拖欠物业服务费及车位物业管理费。2020年8月4日，原告向被告邮寄催费函，向被告催收2017年10月至2020年7月期间的物业服务费及车位物业管理费，被告于2020年8月13日签收。现被告尚欠2017年10月至2021年3月期间的物业服务费未缴纳。庭审中，被告举示了多张照片、视频录像、原告不作为汇总资料等证据，拟证明原告提供的物业服务不到位，未达到合同约定的服务标准，小区存在乱搭乱建现象，管理混乱，且原告未公示及分配小区公共收益，也未尽到安保义务，未及时维修公用设施设备，妨碍被告的车辆进出小区车库，原告的上述行为已构成违约。被告对照片真实性认可，但不认可证明目的，其质证意见如下：对于小区乱搭乱建的行为，原告已发放整改通知书；原告系每半年公示一次公共收益；对于外墙等，原告进行了排危，且正在启动大修基金对外墙进行维修；原告已尽到安保义务，并安排了巡逻人员对小区进行巡逻；因被告长期未缴纳车位管理费，故原告未将被告车牌号录入车库系统，被告车辆进出的时候需要人工抬杆。为了证明其上述主张，原告举示了加盖其公章的《整改通知书》、公共收益公示照片、大楼排危照片、大修基金流程公示照片、工作记录及日常工作照片等，被告对于《整改通知书》、公共收益公示照片、大修基金流程公示照片不予认可，对于其余照片真实性无异议，但不认可关联性。因原告对被告举示的证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认；对于被告认可的大楼排危照片、工作记录及日常工作照片，本院对其真实性予以确认；对于《整改通知书》，因该证据系原件，且本身由原告单方制作并发出，故本院予以采纳，对其余证据不予采纳。上述事实，有《前期物业服务合同·业主临时管理规约》、不动产登记信息查询结果、来访人员登记表、巡逻签到记录表、照片、催费函及邮政回执、照片、视频录像、原告不作为汇总资料、《整改通知书》、大楼排危照片、工作记录照片及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。                          本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同·业主临时管理规约》合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行合同。虽然该合同已经到期，但根据现有证据及双方的陈述，原告仍为案涉小区提供物业管理服务，原告与被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，应当按约缴纳物业服务费。被告抗辩原告不作为、提供的物业服务不符合合同约定等，本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中,被告举示的相关证据能够证明原告在物业服务过程中存在一定程度上的瑕疵，被告有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但物业公司从事的是物业区域内公共事项的管理,其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础，出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，不宜以拒交费用的方式进行对抗，且原告举示的证据也能证明其对被告提出的问题在落实改善，故被告应当依约向原告支付物业服务费。对于车位物业管理费，合同对此作出了明确约定，且被告亦将车辆停放在车库中，其既已享受原告提供的服务，则应当按约支付车位物业管理费。对于诉讼时效，原告于2020年8月向被告邮寄催费函催收物业服务费及车位管理费，被告于2020年8月13日签收，则诉讼时效自此中断，诉讼时效期间重新计算，现原告主张的2017年10月至2021年3月期间的物业服务费及车位物业管理费并未超过诉讼时效期间，故对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2017年10月至2021年3月期间的物业服务费8622.43元（128.31平方米×1.6元/平方米/月×42个月）、车位管理费2520元（60元/月×42个月）。现原告仅主张物业服务费8620.50元，系其处分自身诉讼权利的行为，本院予以确认，故被告应当支付的物业费为8620.50元。对于违约金，原告在日常的工作中的确存在一定的疏漏和日常管理方面的瑕疵，其亦存在违约行为，故对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾东于本判决生效之日起十日内向原告重庆市长安物业管理有限公司支付2017年10月至2021年3月的物业服务费8620.50元、车位物业管理费2520元；二、驳回原告重庆市长安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217.06元，减半收取计108.53元，由原告重庆市长安物业管理有限公司负担35.81元，由被告曾东负担72.72元。本判决为终审判决。                       审  判  员   姚丽君    二○二一年八月十九日                                                      书  记 员  张  欢  - 1 -