北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5944号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京文启律师事务所，住所地北京市海淀区农大南路硅谷亮城2号楼B座606。负责人：梁开贵，主任。被上诉人（原审被告、反诉原告）：幸福荣耀（北京）超市有限公司。法定代表人：张荣耀，经理。委托代理人：李亚光，北京市华泰律师事务所律师。上诉人北京文启律师事务所（以下简称文启律所）与被上诉人幸福荣耀（北京）超市有限公司（以下简称幸福超市）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人文启律所负责人梁开贵，被上诉人幸福超市之委托诉讼代理人李亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文启律所上诉请求：同意一审判决第一、三、四项，撤销一审判决第二项，改判文启律所不向幸福超市支付违约金91825.74元。事实与理由：双方签订的租赁合同第九条第三款约定的违约金适用条件是未达到解除合同条件，本案幸福超市主张违约金时双方合同已经解除，幸福超市据此条款要求文启律所支付违约金无合同依据。延期支付租金的时候文启律所与幸福超市的法定代表人商量过，因为当时发生了疫情，其法人说先不用交等等政策。幸福超市与文启律所协商一致收回房屋办理了交接手续，而且幸福超市收回房屋的时候也没有说追究文启律所的违约责任，在合同解除后又要求文启律所支付违约金无合同依据。2019年9月27日涉案房屋的前台大灯失明，文启律所当日即通知幸福超市维修，但幸福超市不履行维修义务，前台是朝向楼道的没有灯光根本无法正常办公，严重影响了文启律所的工作。幸福超市的行为违反了双方签订的租赁合同第八条第3款以及第九条第1款的约定，幸福超市应该根据合同约定按月租金的300％向文启律所支付违约金。疫情的影响是客观存在的，幸福超市要求文启律所承担如此高的违约金没有依据。幸福超市辩称，同意一审判决，不同意文启律所的上诉请求及理由。文启律所与幸福超市法人沟通的时候是疫情初期，当时幸福超市对文启律所迟交租金的行为是认可的，但是没有说不用交，没说可以一直迟延交付。之后幸福超市对文启律所的租金进行了催缴，但是文启律所一直不愿意交纳租金。大灯维修的问题，大灯不是幸福超市装的所以其也无法维修。即便是应当幸福超市维修，但是幸福超市不具备资质，文启律所完全可以自行委托第三人维修之后向幸福超市主张损失。文启律所和幸福超市解除合同交接工作后，文启律所仍然在硅谷亮城中租赁房屋进行工作。文启律所主张违约金没有依据，一审判决的违约金是已经被扣减过的金额，一审中幸福超市主张的违约金金额是根据双方合同约定所主张的。文启律所向一审法院起诉请求：1.判令幸福超市向文启律所退还押金112095元、电费1142元（按1.4元/度的标准）；2.诉讼费用由幸福超市承担。幸福超市向一审法院提出反诉请求：1.文启律所向幸福超市支付违约金194248元；2.文启律所向幸福超市支付欠缴租金20269.26元；3.由文启律所承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月14日，幸福超市作为出租人（甲方）与文启律所作为承租人（乙方）签订了北京市房屋租赁合同（以下简称合同），约定，甲方将位于北京市海淀区农大南路1号院2号楼7层办公B-708号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为307.11平方米）出租给乙方用于办公，合同押金为112095元。租赁期限为2019年8月14日至2021年8月31日，年租金为672571元（6元每平米每天），月租金按照年租金除以12计算，双方均认可日租金为1842.66元。租金支付方式为：……乙方于2020年2月15日支付给甲方租金168143元……。合同约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同且乙方应按月租金的300％向甲方支付违约金。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每日租金标准300％标准支付违约金。对于上述违约金，文启律所认为过高，要求予以酌减。合同解除后，经甲方确认乙方没有任何违约行为、无欠缴有关费用后7个工作日，甲方应退还乙方押金，押金退还时不计利息。后文启律所依约交纳了2020年2月29日之前的租金以及押金112095元。2020年2月12日起，因受疫情影响，文启律所多次与幸福超市联系沟通希望酌减租金未果，文启律所提出解除合同，幸福超市未予同意。文启律所未于2020年2月15日交纳下一期房租。依幸福超市陈述，为了避免损失且文启律所要求解除，故于2020年3月11日将涉案房屋收回。经法院询问，文启律所主张因不可抗力导致本合同无法继续履行，故行使单方解除权。对此，幸福超市不予认可，主张虽然疫情为不可抗力，但合同并非不能继续履行，文启律所只要通过办理出入证的方式可以正常办公，且文启律所在搬出涉案房屋后，又在同大厦内租赁其他房间注册了律所办公地址。对此，文启律所认可在同大厦内另行租赁面积较小的房间注册了律所办公地址。庭审中，幸福超市表示愿意退还电费1142元，文启律所认可2020年3月1日至3月11日的租金数额为20269.26元。一审法院认为，文启律所与幸福超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。幸福超市同意返还文启律所电费1142元，法院不持异议。文启律所于2020年2月12日提出解除合同，幸福超市虽未同意但于2020年3月11日收回，法院可以确认合同于2020年3月11日解除。文启律所主张因不可抗力导致本合同无法继续履行，故行使单方解除权，但根据查明事实来看，文启律所是可以通过办理出入证进出涉案房屋正常办公且文启律所在同大厦内另行租赁面积较小的房间注册律师办公地址。因此，合同并非无法继续履行，故文启律所行使单方解除权无事实依据。文启律所在不享有约定或者法定解除权的前提下，单方面请求解除合同，已构成违约，且文启律所亦未依约交纳租金，故文启律所应承担违约责任。文启律所对违约金的数额要求酌减，法院认为双方约定的违约金数额确实过高，具体数额法院根据本案事实依法予以酌减。至于2020年3月1日至2020年3月11日房屋租金20269.26元一节，文启律所实际在该期间内占有使用了房屋，依约应支付租金。故对幸福超市要求文启律所支付上述租金的诉讼请求，法院予以支持。至于幸福超市是否应退还文启律所的押金，按照合同约定，在文启律所没有违约行为的情况下，幸福超市应退还押金。虽然本案中，文启律所存在违约行为，但在法院已经认定文启律所承担相应违约责任的前提下，幸福超市应将押金退还，故对文启律所要求幸福超市退还押金的诉讼请求，法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、幸福荣耀（北京）超市有限公司于判决生效之日起七日内返还北京文启律师事务所房屋押金112095元以及电费1142元；二、北京文启律师事务所房屋于判决生效之日起七日内给付幸福荣耀（北京）超市有限公司违约金91825.74元；三、北京文启律师事务所房屋于判决生效之日起七日内给付幸福荣耀（北京）超市有限公司2020年3月1日至2020年3月11日的租金20269.26元；四、驳回幸福荣耀（北京）超市有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。文启律所提交：证据1.2020年9月27日梁开贵与朱某某、杨某某的微信沟通记录5页。证明目的：前台大灯失明，文启律所与幸福超市的工作人员朱某某、杨某某联系维修，杨某某反馈这个灯不给修。证据2.前台大灯正常状态与失明状态照片2张。证明目的：前台大灯失明以后，前台无法坐人，严重影响房屋的正常使用。幸福超市质证意见为：证据1的真实性不认可，证明目的不认可，微信记录均是语音转文字，真实性无法认定。朱某某已经离职微信无法核实。杨某某陈述当时有沟通，具体情况记不清了。证据2真实性不认可，证明目的不认可。第二张是门外照的照片，没有文启律所的标志，且照片拍摄时已经处于关门的状态，所有的灯光都关闭，自然光很差不能证明灯光坏掉之后真实光照情况。经审查，本院认为，文启律所提交的证据不足以证明其上诉请求，本院均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院经审理另查明，双方签订的租赁合同第八条第3款约定：“甲方（幸福超市）有下列情形之一的，乙方（文启律所）有权单方解除合同：……4、不承担约定的维修义务，致使乙方无法使用房屋的。”第九条第1款约定：“甲方有第八条第3款约定的情形之一的，应按月租金的300％向乙方支付违约金……。”本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院仅围绕文启律所的上诉请求进行审理。文启律所与幸福超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，应系合法有效，双方均应遵守执行。文启律所主张因不可抗力导致合同无法继续履行，故行使单方解除权，但根据查明的事实，文启律所是可以通过办理出入证进出涉案房屋正常办公且文启律所合同解除后在同大厦内另行租赁面积较小的房间注册律师办公地址，因此合同并非无法继续履行，文启律所行使单方解除权无事实依据。文启律所另主张幸福超市未履行维修义务违反合同约定，要求幸福超市支付违约金，但文启律所未提交充分证据证明幸福超市不承担维修义务导致其无法使用房屋，故本院对其主张不予采信。文启律所在不享有约定或者法定解除权的前提下，未依约交纳租金，应承担违约责任。文启律所主张幸福超市在收回房屋时未明确追究其违约责任，在合同解除后又要求其支付违约金无合同依据，但双方租赁合同已经约定“乙方（文启律所）不按照约定支付租金达7日的，甲方（幸福超市）有权单方解除合同且乙方应按月租金的300％向甲方支付违约金”，故幸福超市是否明确要追究文启律所的责任并不影响其行使合同约定的权利。文启律所对违约金的数额要求酌减，本院认为双方约定的违约金数额确实过高，一审法院酌定的违约金数额并无不当，本院不持异议。综上所述，文启律所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2096元，由北京文启律师事务所负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞二〇二一年八月二十三日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣