山东省临沂经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1392民初1642号原告：临沂正盛置业有限公司，住所地临沂经济技术开发区投资创业服务中心。法定代表人：孔锋，董事长。委托诉讼代理人：闫秋江，男，1983年10月17日出生，汉族，系公司员工。被告：戚龙兴，男，1983年8月2日出生，汉族，住临沂市兰山区。第三人：中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部，住所地临沂市兰山区沂蒙路211号。负责人：尹永青。委托诉讼代理人：孙耿明，男，1970年12月24日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：王磊，男，1980年9月10日出生，汉族，系公司员工。原告临沂正盛置业有限公司（以下简称：正盛公司）与被告戚龙兴、第三人中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部（以下简称：农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫秋江、第三人农业银行委托诉讼代理人孙耿明、王磊均到庭参加诉讼，被告戚龙兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》（合同编号YS416123）；2、判令被告偿还原告因承担保证责任代被告偿还的银行按揭贷款本息8140.17元（实际代偿贷款期数和金额以银行实际结算贷款为准）；并按合同约定承担保证责任；3、判令被告于商品房买卖合同解除后协同原告到相关政府部门办理注销合同备案、撤销合同网签手续；4、判令诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：诉状第一项、第三项撤回，第二项代偿金额明确为20251.98元。事实与理由：2014年11月8日，原、被告签订《商品房预售合同》(合同编号YS416123)，约定被告购买临沂恒大绿洲项目15-2-1203号房屋，房屋总价款433385元，按合同约定，被告应支付首期款130385元，剩余303000元采取银行按揭方式付款，由于被告未按借款合同约定按期偿还银行贷款，只是原告承担保证责任，截至起诉之日，被告已经累计3期未按约定还款，贷款本息8140.17元借款银行已经从原告账户上划扣。根据商品房合同附件四补充协议第二条第（一）款第5项第（1）点之约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告所缴纳的全部款项130385元作为违约金向原告承担违约责任。合同解除后无条件协助原告到政府相关部门撤销合同的备案和网签登记手续。综上，基于以上事实和理由，被告的行为严重侵害原告合法权益，原告根据合同约定现诉至贵院，望判如所请。被告第三人农业银行辩称，一、答辩人与原告、被告所签订的借款担保合同合法有效，应受法律保护。2014年11月20日，被告戚龙兴与答辩人签订编号为37020120140193264的《个人购房担保借款合同》，在答辩人处主借款人戚龙兴办理贷款业务30.3万元，借款用途为购买原告开发的恒大绿洲15号楼2-1203的商品住宅一处，借款期限240月，到期日2034年11月19日，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，还款方式为等额本息还款，借款采取阶段性保证＋抵押担保方式，原告在保证人处签章、为该笔借款提供阶段性保证担保，被告戚龙兴以所购房屋提供抵押担保。答辩人与抵押人就本案所涉房屋在临沂市抵押权预告登记。2014年11月20日，答辩人按照约定将30.3万元划至临沂绿洲置业有限公司账户，全面履行了借款合同。均是各方真实意思表示，合同真实有效，并且合同约定了由原告承担阶段性保证责任。经核实，自起诉日期起至今被告戚龙兴连续多次未按时偿还农行贷款本息。按照担保合同约定，农行营业部扣划了原告保证金账户资金用于偿还贷款。农行营业部扣划行为合理合法。截至2021年6月1日被告剩余贷款余额237061.45元。二、答辩人在本案件中并无过错，答辩人享有对被告所购房屋的抵押权，若同意原告请求解除商品房预售合同、借款合同、担保合同，请求法庭根据合同法等相关规定判决被告一次性还清答辩人借款本息、原告承担连带清偿责任，并明确在答辩人资金未全部清偿的情况下、答辩人依法享有对涉案房屋的抵押权，以保护答辩人的合法权益。答辩人对被告与原告之间的合同纠纷并无过错，被告以首付款和按揭贷款在原告处的购房行为是其自主行为。答辩人按照与被告的合同约定履行了发放贷款的义务，依法享有要求被告偿还贷款本金、利息的权利；在被告未按照合同约定偿还贷款本金、利息时，答辩人有要求原告承担担保责任的权利，答辩人在本案中并无任何过错。如果解除《个人购房借款担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对于该规定，在（2017）最高法民终683号《中国建设银行青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷案》中，最高人民法院认为“根据《商品房买卖合同司法解释》25条2款规定，开发商应将剩余的贷款本息返还银行。不过，就该条款本义来说，并没有免除购房者（同时也是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人”，所以，原告、被告负有连带偿还本合同项下的借款本金及利息的义务，在答辩人的贷款本金及利息没有清偿的情况下，有权就抵押房屋享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月8日，原告正盛公司与被告戚龙兴签订《商品房预售合同》（编号ＹＳ416123）一份。合同约定，戚龙兴购买正盛公司位于临沂经济技术开发区房屋。该商品房用途为住宅，建筑面积为93.19平方米，单价为每平方米4650.55元，房屋总价为433385元。合同附件四第二条第（一）款第4项第（1）点约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。合同解除后，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。正盛公司在合同中加盖公章、戚龙兴签字确认。合同签订当日，被告向原告支付上述房屋首付款130385元。2014年11月20日，戚龙兴作为借款人、正盛公司作为保证人与农业银行签订了《个人购房借款合同》。自2020年1月起至本案审理过程中，戚龙兴未按期偿还住房贷款的本息，正盛公司按照合同约定承担保证责任后，要求戚龙兴支付垫付款未果，遂诉至本院。农业银行按约放款后至2020年1月，被告一直按约支付按揭款，自2020年2月28日开始，被告一直没有再偿还过按揭款，均由原告作为保证人代为支付，至2021年7月31日，原告共垫付了20251.98元。被告一直未将上述垫付款返还原告，原告遂诉至本院。另查明，涉案房屋已因被告戚龙兴其他民事纠纷被临沂市河东区人民法院依法拍卖。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，商品房预售合同、个人购房借款/担保合同的签订系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，均应按照合同约定享有权利、履行义务。被告未按约偿还农业银行贷款，原告作为保证人，代为偿还了逾期借款20251.98元，现原告向被告追偿垫付款20251.98元，于法有据，本院予以支持。关于利息，应自代付之日即2020年2月28日至实际给付之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金，合同中约定买受人所交的全部款项作为违约金，明显过高且利息足以弥补其损失，故本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。被告戚龙兴经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应承担由此而产生的可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戚龙兴于本判决生效后十日内返还原告临沂正盛置业有限公司垫付款20251.98元及利息（利息自2020年2月28日至实际给付之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告临沂正盛置业有限公司的其他诉讼请求。如被告戚龙兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告戚龙兴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 孙一梦二〇二一年八月五日法官助理 李建平书 记 员 翟明丽