北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9795号上诉人（原审原告）：薛帅，男，1995年3月15日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭越，北京市浩风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高茹，女，1966年11月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马琳琳，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘平君，总经理。委托诉讼代理人：章鹏，男，1988年3月28日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：吕粮果，男，1988年9月18日出生，汉族，该公司员工。上诉人薛帅因与被上诉人高茹、京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司（以下简称：京城亿墅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。薛帅上诉请求：1.依法改判高茹退还押金人民币5万元；2.依法改判京城亿墅公司退还居间服务费人民币3万元；3.依法改判高茹支付违约金6万元，京城亿墅公司承担连带赔偿责任；4.依法改判高茹及京城亿墅公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院错误适用“优势证据规则”。本案中，我并未同意放弃退还5万元押金。签订合同时，高茹及京城亿墅公司均未告知出租房屋存在抵押及查封的事实，我于签订合同当日支付了18万元的押金及3万元的中介费，时隔几天之后，在我催促的情况下才提供出租房屋的房产证照片，我通过房屋信息得知该出租房屋存在抵押及查封。为了减少自身损失及高茹违约的情况下，我选择解除合同要求退还押金。高茹在自身房屋存在瑕疵及权利负担，且我一天未入住的情况下，拒绝退还我全部押金。一审法院选择相信高茹的抗辩理由没有法律依据且极为不公平。二、一审法院认定事实有误。该房屋抵押及查封的状态，对我履行合同存在着极大的风险，致使我目的无法实现。我如果选择继续履行合同，那么就要缴纳72万的租赁费及其他费用，加上已缴纳的18万押金，租赁成本就高达90多万。这对于我来说履行风险过高，且高茹、京城亿墅公司均未在签订合同之前告知房屋存在抵押及查封，是不诚信的表现，有违合同本意。三、京城亿墅公司也未实际履行居间义务租赁合同第5页第十条（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。京城亿墅公司作为专业的中介服务机构并未尽到审慎审查、如实告知的义务封状态下，存在不确定的风险，支持解除合同，退还相应的定金。高茹辩称，同意一审判决，不同意薛帅的上诉请求和理由。薛帅不享有法定解除权和约定解除权。本案不存在房屋不能使用的情况。薛帅所享有的房屋继续租赁，仅仅是房屋的使用权，不能过度要求房屋权属问题。薛帅要求违约金并没有法律依据和合同依据。京城亿墅公司辩称，同意一审判决，不同意薛帅的上诉请求和理由。中介机构不具备随时查验房屋状态的权限。薛帅向一审法院起诉请求：1．判令解除薛帅与高茹、京城亿墅公司签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2．判令高茹退还押金50000元；3．判令京城亿墅公司退还居间服务费30000元；4．判令高茹支付违约金60000元，京城亿墅公司承担连带赔偿责任；5．判令高茹、京城亿墅公司承担律师费10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：涉案房屋所有权登记在高茹名下，性质系商品房。2020年6月27日，薛帅（承租方、乙方）与高茹（出租人、甲方）、京城亿墅公司的（居间方、丙方）签订租赁合同，约定薛帅在京城亿墅公司的居间下，承租涉案房屋，租赁用途为居住，租期1年，自2020年7月1日至2021年6月30日。年租金为720000元，月租金60000元，押三付六，押金180000元。租赁合同第六条约定，丙方应认真负责地为甲、乙双方订立租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立租赁合同的事项，并协助甲、乙双方办理物业交验；租赁合同签订后，甲方应向丙方支付月租金的50%即30000元作为佣金，乙方应向丙方支付月租金的50%即30000元作为佣金；租赁合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。租赁合同第九条第一款约定，经甲、乙双方协商一致，可以解除租赁合同；第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。租赁合同第十条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金。第五款约定，丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。租赁合同还对三方的其他权利、义务进行了约定。当日，薛帅向高茹支付了房屋押金180000元，向京城亿墅公司支付了居间服务费30000元。薛帅、高茹均确认薛帅未付租金，高茹亦未交付涉案房屋。薛帅称要求解除租赁合同的依据系高茹在签约前未如实告知房屋的权属状况，违反租赁合同的约定，根据合同约定，交付的房屋严重不符合合同约定或严重影响薛帅安全、健康的，薛帅有权单方解除合同。高茹称薛帅主动提出解除租赁合同，后双方经协商一致解除租赁合同。薛帅、高茹、京城亿墅公司均确认租赁合同于2020年7月3日解除。京城亿墅公司称，2020年7月3日，薛帅到京城亿墅公司店中表示因涉案房屋上存在抵押故不想再承租，并表示只需退押金130000元即可，后薛帅还与业主通过电话。薛帅不认可京城亿墅公司的上述陈述，称未与高茹、京城亿墅公司达成过只需退130000元押金即可的合意。高茹认可京城亿墅公司的上述陈述，并提交高茹授权姐姐高山代为处理涉案房屋出租事宜的《授权委托书》、高山与薛帅之间的微信聊天记录，其中，2020年7月3日晚18：08，薛帅发送消息“6217000010071248176，中国建设银行股份有限公司北京光华支行，薛帅，您这转13万就成，相遇是缘分，有机会请姐吃饭聚聚”，高山于当晚18:12答复“明天转”，薛帅答复“妥妥滴”。2020年7月5日15:42，高山通过支付宝向薛帅发送消息“剩下的五万已转给你的支持账号，请查收，看到了吗”，薛帅答复“好的，支付宝已收到5万”。薛帅认可该证据的真实性，但不认可证明目的，称双方未就解除合同达成一致的合意，薛帅与被告协商时，被告只同意退130000元，薛帅的陈述是让高茹往薛帅提供的账户转130000元，而不是一共只要高茹转130000元。薛帅、高茹均确认高茹已向薛帅退还押金130000元。经询，高茹称涉案房屋正常对外出租中，京城亿墅公司亦称涉案房屋已重新出租，没有对租户造成任何影响，从物业了解到也没有任何机关对涉案房屋的实际居住人有任何限制措施。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，薛帅与高茹、京城亿墅公司签订的租赁合同系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，各方均应按照约定履行各自的义务。各方均确认租赁合同于2020年7月3日解除，法院对此不持异议，此种情况下，薛帅再主张解除租赁合同已无必要，法院不予支持。关于押金退还问题，结合各方庭审陈述及薛帅与高茹代理人就此问题进行沟通的记录，根据“优势证据规则”，法院认为高茹所持的双方已达成只需返还押金130000元的主张更为可信，该笔费用实际上也已返还至薛帅手中，故关于薛帅要求高茹退还押金50000元的诉讼请求，法院不予支持。关于违约金，薛帅提交的证据不足以证明因高茹违约导致合同目的根本无法实现，房屋存在查封也并非必然导致无法使用，故其以此为由向高茹、京城亿墅公司主张违约金没有事实与法律依据，法院不予支持。京城亿墅公司为薛帅、高茹就涉案房屋达成租赁关系提供了居间服务，且双方之间的租赁合同已签订完毕，京城亿墅公司向薛帅收取居间费并无不当，故关于薛帅要求京城亿墅公司退还居间服务费50000元的诉讼请求，法院不予支持。薛帅要求高茹、京城亿墅公司承担律师费10000元，没有事实与法律依据，法院不予支持。判决如下：驳回薛帅的全部诉讼请求。一审案件受理费3300元，由薛帅负担（已交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，薛帅与高茹、京城亿墅公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于薛帅主张的押金退还一节。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，依照上述司法解释规定，结合各方当事人的庭审陈述以及薛帅与高茹代理人就此问题进行微信沟通的记录内容等案件实际情况，一审法院认定高茹主张的双方已达成只需返还押金130000元的事实存在高度盖然性并无不当，薛帅要求高茹退还押金50000元的诉讼请求，本院不予支持。关于薛帅主张的违约金一节，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，现有证据不能证明涉案房屋因存在查封导致双方之间租赁合同的目的根本无法实现，薛帅亦未提交证据证明高茹存在违反合同约定的其他违约行为，薛帅向高茹、京城亿墅公司主张违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于薛帅要求京城亿墅公司退还居间服务费一节，本案中，薛帅与高茹在京城亿墅公司的居间服务下达成租赁合同，京城亿墅公司已经履行了居间服务义务，薛帅要求京城亿墅公司退还居间服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，薛帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由薛帅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年八月十八日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  卢园园