北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9849号上诉人（原审原告）：翟涛，男，1975年11月3日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：贾东忆，男，1975年10月23日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁。被上诉人（原审被告）：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。上诉人翟涛因与被上诉人贾东忆、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟涛上诉请求：1.改判贾东忆与城城北分公司连带承担返还翟涛租金18196元，不足以承担的，由城城不动产公司承担，或发回重审。2.改判贾东忆与城城北分公司连带承担返还翟涛押金3900元，不足以承担的，由城城不动产公司承担，或发回重审。3.改判贾东忆与城城北分公司连带承担返还翟涛管理费300元，不足以承担的，由城城不动产公司承担，或发回重审。4.改判贾东忆与城城北分公司连带承担返还翟涛违约金2900元，不足以承担的，由城城不动产公司承担，或发回重审。事实和理由：1.一审法院事实认定错误，城城北分公司的行为在贾东忆代理权限范围内，不再需要追认，贾东忆应当承担连带法律责任。贾东忆在一审中认可《委托书》的真实性。2.一审法院适用法律错误，贾东忆与城城北分公司之间系“隐名代理”法律关系，贾东忆应当向翟涛承担连带责任。贾东忆辩称，同意一审判决。城城北分公司、城城不动产公司未答辩。翟涛向一审法院起诉请求：1．请求解除翟涛与城城北分公司于2020年5月19日签订的《代理出租合同》；2．判令城城北分公司退还翟涛剩余房屋租金18196元、押金3900元、管理费300元，赔偿翟涛违约金2900元；3．城城不动产公司和贾东忆在上述范围内承担连带责任。一审法院认定事实：2020年5月19日，城城北分公司（甲方）与翟涛（乙方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将北京市经济技术开发区南海家园四里21号楼3单元101室（以下简称101室）出租给乙方使用；租赁期限自2020年5月20日至2021年5月19日，共计1年；月租金为3900元，含物业费；付款方式为：年付。第六条约定：为确保房屋及其附属设施的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3900元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第七条约定：租赁期间内，因乙方居住使用而产生的其他各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第十三条第一款约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年5月19日，翟涛向城城北分公司支付押金3900元，2020年5月20日至2021年5月19日租金35100元。翟涛称后双方口头约定月租金为2900元。翟涛于2020年11月6日搬离101室。贾东忆不认可与城城北分公司存在委托关系，称双方系房屋租赁合同关系。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城不动产公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。依据合同相对性原理，且贾东忆对于翟涛与城城北分公司订立的《代理出租合同》不予追认，故贾东忆不承担责任。翟涛与城城北分公司订立的《代理出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。翟涛已经交付了一年的租金，但因城城北分公司经营不善，无法向房主支付房租，房主于2020年11月6日收房，双方合同无法继续履行，合同目的已不能实现，故翟涛与城城北分公司签订的《代理出租合同》于2020年11月6日解除。关于返还租金，翟涛支付了自2020年5月20日至2021年5月19日租金35100元，平均月租金为2925元，因合同于2020年11月6日解除，故对于翟涛要求城城不动产公司返还2020年11月6日至2021年5月19日期间的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于押金，翟涛支付了3900元押金，现合同解除，翟涛主张返还押金3900元符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金，城城北分公司未履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城北分公司应承担一个月租金的违约金，因双方实际履行过程中月租金为2925元，对翟涛的诉讼请求，一审法院予以支持。关于管理费300元，因翟涛所提交证据尚无法能证明其向城城北分公司支付管理费300元的事实，故对于该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年5月判决：一、确认翟涛与城城北分公司于2020年5月19日签订的《代理出租合同》于2020年11月6日解除；二、城城北分公司于判决生效之日起十日内返还翟涛租金18196元；不足以承担的，由城城不动产公司承担；三、城城北分公司于判决生效之日起十日内返还翟涛押金3900元；不足以承担的，由城城不动产公司承担；四、城城北分公司于判决生效之日起十日内给付翟涛违约金2900元；不足以承担的，由城城不动产公司承担；五、驳回翟涛的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案一审举证质证情况，本院补充查明：2020年4月25日，贾东忆（甲方）与城城北分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定贾东忆将101室托管给乙方经营；托管用途为长租房、短租房或配套项目；运营模式为甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务；合同期内，甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费；托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按合同约定按时支付给甲方；租金标准为3900元每月，按月付款；乙方在合同生效后三个工作日内向甲方支付相当于一个月房屋租金的押金；合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争点为贾东忆与城城北分公司之间的法律关系性质为何，进而贾东忆是否应当承担本案付款责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，贾东忆与城城北分公司签订《房屋托管合同》，虽然名义为托管，但结合合同中贾东忆不向城城北分公司支付任何托管费用、租金由城城北分公司直接按照固定标准按月支付给贾东忆的约定，以及城城北分公司与翟涛在实际履行《代理出租合同》中月租金标准，低于贾东忆与城城北分公司约定的租金标准的情形，该《房屋托管合同》符合租赁合同的法律特征，实质上为房屋租赁合同，贾东忆与城城北分公司之间真实法律关系为房屋租赁关系。据此，翟涛与城城北分公司签订的《代理出租合同》虽名义为代理出租，但实则为房屋租赁转租合同。根据合同相对性原理，翟涛系与城城北分公公司之间成立房屋租赁关系，与贾东忆之间无直接法律关系，故贾东忆不承担本案责任。关于管理费，因翟涛提交的证据不足以证明其向城城北分公司支付管理费300元的事实，故一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。关于返还租金、押金、违约金，一审法院根据本案证据所作认定，依据充分，翟涛亦未就数额问题上诉提出异议，本院予以维持。综上所述，翟涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由翟涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 王 元审 判 员 李明磊二〇二一年八月三十一日法官助理 郝琪琪法官助理 林 青书 记 员 沈佳盟