河北省赵县人民法院执 行 裁 定 书（2021）冀0133执异40号案外人：赵县吃茶去旅游文化发展有限公司，住所地：赵县谢庄乡大郝庄村富强街**。法定代表人：张帆，公司总经理。申请执行人：张朝旭，男，1971年12月18日出生，汉族，住赵县。被执行人：河北通海房地产开发有限公司，，住所地：石家庄市长安区中山东路**新世纪钻石广场****法定代表人：王辉，公司经理。被执行人：王辉，男，1980年9月10日出生，汉族，住石家庄市桥**。在本院执行申请执行人张朝旭与被执行人河北通海房地产开发有限公司（以下简称“通海房地产公司”）、王辉借款合同纠纷一案中，案外人赵县吃茶去旅游文化发展有限公司（以下简称“吃茶去旅游公司”）对本院查封坐落在赵县谢庄乡常信二村村东的三栋单元楼中间的一栋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人吃茶去旅游公司称，请求排除执行，解除对坐落在赵县谢庄乡常信二村村东的三栋单元楼中间的一栋的查封。事实和理由：2016年5月28日，河北通海房地产开发有限公司（出售方，甲方）与陈大刚、牛尊良、赵永芳（购买方，乙方）签订《购买协议》。协议约定：甲方于2014年在赵县开发建设的三栋7层电梯住宅楼，小区名称为盛和家园，该项目占地15亩。项目现状：三栋共计24800平方米，其中2栋已到5层，1栋建到1层未封顶。由于甲方种种原因使该项目停工至今。现经过甲乙双方多次自愿协商，甲方将该项目整体出售给乙方。2017年9月18日，河北华存房地产开发有限公司（甲方）与陈大刚、牛尊良（乙方）、王辉（见证方、河北通海房地产开发有限公司法人）、安京锁（见证方）签订《项目转让协议书》。协议约定：乙方将盛和家园项目整体转让给甲方。河北华存房地产开发有限公司接手后将项目2＃3＃楼建设到7楼，2＃3＃楼房屋主体完工。另2018年11月20日《常信二村村委会与河北华存房地产开发有限公司关于成立“常信家园新居民建设指挥部”的决议》、2019年4月3日《声明》均可证明陈大刚、牛尊良已实际转让该项目给河北华存房地产开发有限公司，华存公司已实际所有。2021年6月22日河北省赵县人民法院查封公告：依据（2020）冀0133执173号执行裁定书，于2021年6月22日查封了被执行人河北通海房地产开发有限公司在赵县。案外人认为：在2016年5月28日后，该项目就不属于河北通海房地产有限公司所有，因此，法院查封错误。2020年9月23日，案外人在赵县谢庄乡常信二村村民委员会见证下与河北华存房地产开发有限公司签订购房协议，约定了以215万元的价格将赵县常信二村常信花园小区****楼的第**建筑面积约2120平方米出售给案外人。订立协议后，案外人按照协议约定分次支付房款，至2020年10月30日，案外人已经全额支付案涉房屋价款215万元，并于当日交接了16套房屋钥匙手续。2020年12月24日，案外人与河北华存房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定了以42万元的价格将赵县常信二村常信家园2号楼1单元201、202室出售给案外人，当日案外人全额支付后交接钥匙并装修入住。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错。该查封给案外人带来了严重的经济损失。为维护案外人合法权益，特请求贵院尽快排除执行，解除查封。案外人向本院提交了以下证据：1.2017年9月18日《项目转让协议书》复印件一份，主要内容：在见证人王辉、安京锁见证下，陈大刚、牛尊良将赵县常信二村新民居建设项目盛和家园项目整体转让给河北华存房地产开发有限公司，由该公司进行投资建设等相关事宜，项目整体转让价格为人民币1100万元；2.2016年5月28日《购买协议》复印件一份，主要内容：通海房地产公司于2014年在赵县，小区名称盛和家园，项目占地15亩，三栋共计24800平方米，其中2栋已到5层、1栋建到1层未封顶，通海房地产公司将该项目整体出售给赵永芳、牛尊良、陈大刚，出售价格700万元；3.2019年4月3日通海房地产公司声明复印件一份，主要内容：我公司于2017年1月15日与潘江子签订的《委托协议》，协议签订后，潘江子未能找到投资商。2017年9月我和陈大刚等共同努力，现开发商河北华存房地产开发有限公司同意投资该项目，并于2017年10月开始投资建设至今，且潘江子在该项目承揽了主体及其它工程。介于该项目实际投资人为河北华存房地产开发有限公司，故我公司声明2017年1月15日与潘江子签订的《委托协议》及与潘江子签署的所有协议失效。并声明此项目为河北华存房地产开发有限公司全权所有；4.2018年11月20日《常信二村村委会与河北华存房地产开发有限公司关于成立“常信家园新民居建设指挥部”的决议》复印件一份，主要内容：由河北华存房地产开发有限公司投资，与赵县常信二村共同建设“常信家园”新民居项目，决定成立“常信家园新民居建设指挥部”，设在常信二村村委会，总指挥：安京锁（常信二村党支部书记），副总指挥：高志华（河北华存房地产开发有限公司董事长、总经理）等；5.《购房协议》复印件一份，主要内容：河北存华房地产开发有限公司将常信家园2#3#楼的第七层建筑面积约2120平方米，出售给案外人吃茶去旅游公司，价格215万元，并约定协议签订后三日内交房，吃茶去旅游公司直接投入到常信花园小区的后期工程款、材料款及人工款等为本协议的购房凭证等；6.进度款支付明细表复印件六页、收据复印件一份，交通银行网上转账电子回执、交通银行卡交易明细、网上银行转账记录复印机共计三十七页，主要内容：案外人支付房屋价款情况；7.《房屋买卖合同》复印件两份，主要内容：2020年12月24日，张帆购买河北华存房地产开发有限公司位于赵县，价格分别为20万元、22万元；8.《合作协议》复印件一份，主要内容：2021年1月3日，通海房地产公司与案外人吃茶去旅游公司签署合作协议，吃茶去旅游公司将赵县常信二村常信家园2号楼1单元201室借给通海房地产公司使用，通海房地产公司将赵县常信二村家园房产2号楼1单元101室、2号楼1单元102室给案外人作为本协议担保。本院查明，原告张朝旭与被告通海房地产公司、王辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月25日作出（2019）冀0133民初1752号民事判决书，判决：自本判决生效之日起十日内，被告河北通海房地产开发有限公司、王辉偿还原告张朝旭借款本金1060000元及利息1059522元，本息合计为2119522元（自2019年6月18日起，以本金1060000元为基数，按年利率24%计算利息，至借款付清之日止）。该判决书生效后，申请执行人张朝旭向本院申请强制执行。本院于2020年4月2日以（2020）冀0133执173号立案执行。该案于2020年9月8日以终结本次执行程序结案。依原告张朝旭申请，本院于2019年6月25日作出（2019）冀0133民初1752号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北通海房地产开发有限公司在赵县（价值212.32万元），期限为两年。该裁定于2019年6月28日送达通海房地产公司。本院亦在该小区张贴了查封公告。2021年6月22日，本院作出（2020）冀0133执173号执行裁定书，裁定：查封被执行人河北通海房地产开发有限公司在赵县，期限为三年。该裁定于2021年6月22日送达通海房地产公司，并在该小区张贴了查封公告。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。首先，案外人提交的证据不足以证明其对本院查封的赵县具有能够排除执行的合法权利。其次，案外人提交的证据显示：2016年5月28日，通海房地产公司将其2014年在赵县，小区名称盛和家园项目整体出售给赵永芳、牛尊良、陈大刚，出售价格700万元；2017年9月18日，陈大刚、牛尊良将盛和家园项目整体转让给河北华存房地产开发有限公司，转让价格为人民币1100万元；2019年4月3日，河通海房地产公司出具声明该项目为河北华存房地产开发有限公司全权所有；2021年1月3日，通海房地产公司与案外人吃茶去旅游公司签署合作协议将赵县常信二村家园房产2号楼1单元101室、102室给案外人作为本协议担保。通海房地产公司在2016年5月28日将盛和家园项目整体出售给赵永芳、牛尊良、陈大刚的情况下，又将该项目中2号楼1单元101室、102室作为与案外人合作协议的担保，明显矛盾，原告所提交证据的真实性存疑。且2019年6月28日本院向通海房地产公司送达案涉房产的查封裁定并在小区张贴查封公告后，案外人仍向河北华存房地产开发有限公司支付款项、购买房屋，与通海房地产公司签署合作协议，明显不符合常理。综上所述，本院对被执行人通海房地产公司在赵县的查封符合相关规定。案外人的异议请求无事实和法律依据，其异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人赵县吃茶去旅游文化发展有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  龚海静审判员  李春苗审判员  焦吉波二〇二一年八月十七日书记员  高 洁