江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4169号上诉人（原审原告）：耿培峰，男，1969年11月30日生，汉族，住江苏省徐州市云龙湖风景区。被上诉人（原审被告）：黄晓林，男，1964年6月28日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人耿培峰因与被上诉人黄晓林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初8016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人耿培峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项。2.支持上诉人一审诉请的定金20万元，损害赔偿金50万元。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。证人的证言可证实，系证人找到上诉人介绍购买涉案房屋，证人、被上诉人及其爱人皆明确告诉上诉人，土地有证能分割。上诉人基于对该承诺的信任，才购买的该房的事实。被上诉人存在如下过错和违法事实一审未予认定：1.被上诉人不与上诉人签订购房合同的违法欺诈性。后又以没有签订合同，任意涨价的事实。2.被上诉人隐瞒该房屋不能出售的事实。3.购买该房时，被上诉人谎称有土地大证，并承诺可以分割土地证的事实。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为“定金系上诉人单方附言，并未形成合意，且适用定金罚则是以合同有效为前提”，此是对事实和法律理解错误。2.一审法院依照《中华人民共和国合同法》，认为合同无效不能主张间接损失，并认为上诉人要求的50万元的赔偿系间接损失不予支持，系适应法律错误。《中华人民共和国合同法》已经废止，不应再作为依据，即使依据该法也应支持上诉人的赔偿的请求。被上诉人黄晓林辩称，一审判决正确，没有意见。耿培峰向一审法院提出诉讼请求：依法判令黄晓林给付耿培峰利息76400元（按年息6%计算），定金20万元，损害赔偿金50万元。一审法院经审理查明：2012年6月，黄晓林作为乙方与徐州市铜山区基督教三自爱国委员会（甲方）签订《合作协议》，约定由甲方提供国有划拨土地13696.7平方米建设中心教堂、老年公寓、养老康复中心、配套公寓等，合作方式为甲方仅提供用地作为合作条件，黄晓林提供全部建设资金以及办理建设相关手续、土地证件所需资金费用。项目工程完成后，甲方拥有教堂、辅助配套用房规划设计大门北半部，黄晓林拥有三栋老年公寓及辅助配套用房大门南半部，用于老年公寓等经营。后黄晓林完成了约定的合作建房项目。耿培峰、黄晓林经案外人李乐静介绍相识，耿培峰欲购买黄晓林建造的老年公寓2号楼2单元202室（黄晓林陈述3单元202室），经双方协商，初步达成口头购房协议。耿培峰于2017年8月14日向黄晓林指定人其爱人张秀梅的账户打款10万元，其中一笔转款附言为“购房款”，后耿培峰又向张秀梅的账户打款10万元，附言为“铜山教堂房屋定金”。2017年12月20日，耿培峰向张秀梅的账户打款30万元，附言为“购房款”。后双方对该房的价格、房屋性质、能否取得权属证存在争议，未能签订书面合同，2020年5月14日，黄晓林退还了耿培峰交付的50万元。一审中，耿培峰提供了2020年3月18日、5月15日与黄晓林的通话录音、2020年4月12日与李乐静、张秀梅的通话录音，欲证明自己主张的事实，经质证，黄晓林认为耿培峰提供的录音内容不全面，不能证明全部事实经过。黄晓林提供了李乐静出庭作的证明，李乐静证明“我也在黄晓林那买的房子，通过朋友介绍认识了耿培峰，我说你买房子，我就介绍买房，我带他一块到黄晓林办公室去了。当时他想买一二楼，一楼没有了，就买的上面的楼层。当时很清楚，这个房子是不能办产权的，也许可以买卖，但是你不可能办理，分期付款也不行，就是个人开发的房子，一次性付款。纠纷到底到什么程度？我也是才听说，他付给了200000元这个情况我知道。……黄晓林说给个面子让二三万，具体没签协议多少钱，具体付款也没有，都是口头订的，我也没有参与价钱到底多少，款到底什么时候给，我也不清楚。我的房子也没有合同，付清了也没有合同。没有办证。都不能办证，那根本就不可能的。我也介绍几个人买房子都没签合同，都没办证。第一次20万我知道，一次性付款我知道，总房价一百多万，没说死固定价。当时说了肯定不能办证，价格也没有说定，光说一百多万。……”经质证，耿培峰认为，证人证言关于提到房子不能签合同，不能办证和逃避房屋的土地性质是不真实的。黄晓林质证意见为房价是谈好的，让利2万，118万元，黄晓林多次向耿培峰催要房款。一审法院认为，黄晓林并无从事房地产开发的资质，黄晓林与徐州市铜山区基督教三自爱国委员会签订《合作协议》中已明确土地性质为国有划拨土地，且黄晓林不能提供建设规划许可证，双方口头达成的房屋买卖协议无效。从证人出庭作的证明可知，耿培峰亲自查看了房屋，耿培峰提供的转账附言为“铜山教堂房屋定金”，耿培峰对房屋的性质是明知的，该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方之间未能签订书面合同，所谓房屋定金是耿培峰在第二次转账付款时单方附言，并未形成合意，且适用定金罚则是以合同有效为前提，故对于耿培峰要求黄晓林双倍返还定金20万元不予支持，对耿培峰要求黄晓林赔偿损失50万元，并非直接产生的损失，合同无效当事人无权主张间接损失，故耿培峰的该主张，因缺少法律依据，不予支持。黄晓林虽然于2020年5月14日返还了耿培峰交付的50万元，但是其自2017年8月14日占有耿培峰10万元、8月31日占有耿培峰10万元，2017年12月20日占有30万元的法定孳息构成不当得利，应予返还给耿培峰。遂判决：一、黄晓林于判决生效后十日内偿付耿培峰50万元的利息（其中，10万元自2017年8月15日；10万元自2017年9月1日；30万元自2017年12月21日，均计算至2020年5月14日，2019年8月19日之前利率按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）;二、驳回耿培峰的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审争议焦点是：1.双方口头订立的房屋买卖合同效力如何认定。2.本案中是否存在适用定金罚则的情形。3.上诉人主张的损害赔偿金50万元应否支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时效效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，目前尚不能办理土地使用证、房产证等手续，被上诉人亦不能提供建设规划许可证等材料，故上诉人与被上诉人就涉案房屋达成的口头房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿另一方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担责任。本案中，被上诉人作为出卖人，明知涉案房屋的情况仍然与上诉人就涉案房屋达成口头协议，对于合同无效具有过错；而上诉人在购买涉案房屋时，经证人证明亦亲自查看了房屋并知晓涉案房屋的情况，但其仍然就涉案房屋与被上诉人达成合意，并前后向被上诉人共计支付了50万元房款，故上诉人对于合同无效亦有过错。在双方当事人均存在过错的情况下，上诉人主张适用定金罚则没有事实根据及法律依据，本院不予支持。而被上诉人已于2020年5月14日将该50万元退还上诉人，故一审法院根据上诉人支付款项的时间计算的相应利息并无不当，且双方当事人对此均不持异议，故本院予以确认。关于上诉人主张的损害赔偿金50万元。因涉案合同本身无效，不应当包括在合同有效情形下通过合同履行可以获得的利益。因此，对上诉人主张因房价增长波动导致的房屋差价利益损失，属于合同履行期待利益范畴，不属于本案上诉人主张的损失赔偿范围，故对于上诉人主张的50万元损害赔偿金，本院不予支持。综上，上诉人耿培峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人耿培峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年八月十九日书记员 宗 正