重庆市奉节县人民法院民事判决书           （2021）渝0236民初2830号原告：姚三牛，男，1987年2月21日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：姚中龙，男，1957年9月3日出生，汉族，住重庆市奉节县，系原告之父。委托诉讼代理人：谭龙国，重庆聚焦律师事务所律师。被告：邓成江，男，1986年12月27日出生，汉族，住重庆市奉节县。第三人：重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处，住所地重庆市奉节县永安街道竹枝路285号，统一社会信用代码915002366664144101。代表人：牟斌，主任。委托诉讼代理人：田伦宇，男，1987年6月8日出生，汉族，住重庆市万州区，系该公司职工。第三人：重庆德兆晟置业有限公司，住所地重庆市奉节县永安街道诗城西路1989号附34号2-3，统一社会信用代码9150023632049947XK。原告姚三牛与被告邓成江，第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处、重庆德兆晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚三牛的委托诉讼代理人姚中龙、谭龙国，第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处的委托诉讼代理人田伦宇到庭参加诉讼，被告邓成江，第三人重庆德兆晟置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚三牛向本院提出诉讼请求：1.请求被告邓成江履行将位于奉节县夔州街道诗城西路X号X栋X号房屋[《房地产权证》证书号为渝（2017）奉节不动产权第X号]过户到原告姚三牛名下；2.要求被告返还原告重复支付的三个月房屋按揭款9482.17元；3.请求被告支付违约金38000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求被告返还原告重复支付的三个月房屋按揭款9396.17元。事实和理由：2018年7月28日，邓成江与重庆德兆晟置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，邓成江购买重庆德兆晟置业有限公司位于奉节县夔州街道诗城西路X号海城·滨湖上X栋X房屋，向银行申请按揭贷款464000元。该按揭贷款向重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处申请发放。2019年2月15日，邓成江购买的房屋获得国家税务局奉节税务局《免征契税证明》。2019年2月16日，原告姚三牛与被告邓成江签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告邓成江将位于海城·滨湖上院X栋X房屋以648800元出售给原告姚三牛，首付193300元，邓成江接房当天将钥匙、开发商附属设备及水电气交给乙方使用和过户，邓成江在重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处按揭人民币455480元由姚三牛缴纳按揭款(当时每月3227.28元)，按揭期限20年。邓成江将农商行卡号XX交姚三牛保管用于偿还按揭款使用。契税发票满2年，邓成江立即通知姚三牛办理房地产权证过户手续，如一方违约，违约方付守约方违约金20万元等内容。原告按约向邓成江支付了首付款193300元，并按月支付按揭贷款。2020年5月6日，邓成江接房后将房屋钥匙交给原告，原告向龙湖物业服务集团缴纳了装修保证金2000元、装修垃圾清运费869.52元、预存一年物管费2218元后，开始对房屋装修、入住。从2019年3月21日至2020年7月19日17个月期间，原告通过ATM转款、银行汇款、微信转账共18次向邓成江支付55000元，该费用完全能满足按揭款的支付。出于邓成江将微信绑定到农商行卡号XX上，通过微信支付导致银行卡中余额不足，银行无法扣取按揭贷款，银行准备拍卖房屋，2020年7月30日，为了保住房屋，原告委托家人直接向重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处一次性补缴9482.17元。为了防止邓成江通过微信支取银行卡内的存款。原告终止了向银行卡汇款，直接由家人按月向银行缴纳按揭款，由此给原告和银行增添了工作量。应重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处的要求，重庆德兆晟置业有限公司没有将房地产权证发放给邓成江。2020年8月，原告向奉节县人民法院提起诉讼，请求确认2019年2月16日签订的房屋买卖合同有效。2020年9月21日，奉节县人民法院作出(2020)渝0236民初3513号《民事判决书》，判决原告姚三牛与被告邓成江于2019年2月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据原告姚三牛与被告邓成江签订的《房屋买卖合同》，邓成江应于2021年2月15日前，持房屋的《房地产权证》将房屋过户至原告姚三牛的名下。而今，被告邓成江拒绝接听原告及家人的电话，不履行过户义务，侵害原告的合法权益，被告邓成江应当承担违约责任。原告为此特诉至法院，请求法院依法判决。被告邓成江未作答辩。第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处述称，本案涉及我公司债权及抵押，请求法院依照民法典的相关规定进行判决。第三人重庆德兆晟置业有限公司未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证，被告邓成江、第三人重庆德兆晟置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告举示的原、被告及第三人的身份信息各一份、房屋买卖合同1份、商品房买卖合同1份、证明1份、民事判决书一份、入住流转单1份、收据1份、支付房款及按揭款凭证1份、微信支付交易明细1份、微信聊天记录1份、归还按揭款线上凭证1份、交易信息1份、收条1份等证据，第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处质证无异议，本院审查认为上述证据来源合法，与本案有关联性，能够作为本案认定事实的依据，予以采信并在卷佐证。对第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处举示的贷款合同1份、抵押贷款合同1份、不动产权登记证明1份、备案登记证明1份、发放贷款通知书1份、借款借据1份、贷款明细1份等证据，原告质证无异议，本院审查认为上述证据来源合法，与本案有关联性，能够作为本案认定事实的依据，予以采信并在卷佐证。根据原告和到庭第三人的当庭陈述，结合采信的证据，确认以下案件事实：2018年7月28日，被告邓成江（乙方）与第三人重庆德兆晟置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，被告邓成江购买第三人重庆德兆晟置业有限公司位于奉节县永安街道诗城西路X号X栋X房屋，本商品房总成交额664130元，乙方于签订合同之日付房款200130元，余下房款464000元向银行申请按揭贷款予以支付。2018年8月15日，重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行（贷款人、甲方）与邓成江（借款人、抵押人、乙方）及第三人重庆德兆晟置业有限公司（保证人、丙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定：贷款金额为464000元；贷款期限为240个月，即自2018年8月15日起至2038年8月14日止；本笔贷款乙方用于购买奉节县永安街道诗城西路X号X栋X房产，抵押人同意用奉节县永安街道诗城西路X号X栋X房产为本合同贷款提供抵押担保；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。同日，重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行（贷款人、抵押权人、甲方）与邓成江（借款人、抵押人、乙方）及第三人重庆德兆晟置业有限公司（担保方、丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额为464000元；贷款期限从2018年8月15日至2038年8月14日；抵押物位于奉节县永安街道诗城西路X号X栋X。2018年8月21日，办理预购商品房抵押权预告登记。2019年2月16日，原告姚三牛（乙方）与被告邓成江（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将一套位于奉节县永安街道诗城西路X号X栋X号房屋（房地产权证证书号为：渝（2017）奉节县不动产权第X号）出售给乙方；房屋总价为648800元，乙方首付甲方房款人民币193300元；甲方接房当天将钥匙、开发商附属设备及水电气交给乙方使用和过户；甲方在重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行按揭人民币455480元将转交给乙方到重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行缴纳按揭款，按揭期限20年；甲方将按揭银行卡交给乙方保管并使用，卡号XX；按揭由乙方每月自己到重庆农村商业银行按时缴纳按揭款；契税发票满2年后，甲方立即通知乙方和中介所办理房地证过户手续和银行按揭手续等资料；从2019年3月25日由乙方缴纳按揭款3227元；甲方在开发商领取房地证后，立即通知乙方和中介所一同到重庆农村商业银行解押，行政审批大厅办理房地证过户手续和银行按揭手续等资料；若有一方违约，违约方付守约方违约金200000元。房屋买卖合同签订后，原告姚三牛向被告邓成江支付房屋首付款193300元，被告邓成江将房屋交付原告姚三牛使用。2019年3月21日至2020年7月19日期间，原告姚三牛按照合同约定通过ATM转款、银行汇款、微信转账共18次向被告邓成江支付55000元，但由于被告邓成江未按时向第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处缴纳按揭款，导致原告姚三牛在2020年7月30日，补缴按揭款9482.17元，经核算，原告多支付按揭款9396.17元。另查明，2020年9月21日，本院判决原告姚三牛与被告邓成江于2019年2月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。本院认为，合法的民事权益受法律保护。原告姚三牛与被告邓成江签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，该合同对签约双方当事人均有约束力，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。被告邓成江应当按照《房屋买卖合同》约定为原告姚三牛办理过户登记。因银行与被告邓成江在签订的《个人房屋按揭贷款合同》中明确约定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。且原告姚三牛在购买该被抵押房屋时,被告邓成江已明确告知原告姚三牛房屋抵押的有关情况，原告姚三牛仍自愿购买该房屋并继续偿还被告该购房所应支付而尚未支付的房屋按揭贷款，故在贷款偿还完毕、涂销抵押登记之前,被告邓成江客观上不能办理房屋权属转移登记。故本院确认转移权属登记可在涂销抵押登记后办理。对于原告姚三牛要求被告邓成江返还原告多支付的按揭款9396.17元的诉讼请求，本院认为，因被告邓成江未按时将原告姚三牛支付的按揭款缴纳给第三人重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行新城分理处，从而导致原告多支付了房屋按揭款9396.17元。故对原告该诉讼请求，本院依法予以支持。对于违约金，原告明知涉案房屋系抵押房屋，仍自愿购买并接受由其继续缴纳房屋按揭款，而被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告，原告已经合法占有使用，原、被告不能办理被抵押房屋的过户手续，并非被告故意违约造成，而是因为被告购买该抵押房屋时和抵押权人的约定以及法律的明确规定，该涉案房屋在抵押权消灭前依法不能转移所有权即不能办理过户登记手续，对此被告不存在主观上的过错，故对于原告该诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告邓成江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，由此产生的法律后果由其自行承担综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。因本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告邓成江在奉节县永安街道诗城西路X号X栋X房屋抵押贷款偿还完毕且办理抵押登记涂销后十五日内协助原告姚三牛将该房屋房权属转移登记至原告姚三牛名下；二、被告邓成江于本判决生效后十日内偿还原告姚三牛重复支付的三个月房屋按揭款9396.17元；三、驳回原告姚三牛其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取494元，由原告姚三牛负担469元，被告邓成江负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。                    审  判  员  艾 记 全                           二〇二一年七月二十八日                            法官助理  冉    苒书  记  员  唐    萌-1-