四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8890号上诉人（原审原告）：杨鑫，男，1989年4月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：胡红勤，北京首信（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琼，女，1985年2月7日出生，汉族，住成都市新都区。被上诉人（原审被告）：杜金龙，男，1985年8月15日出生，汉族，住成都市新都区。共同委托诉讼代理人：张茂琴，北京盈科（成都）律师事务所律师。原审第三人：成都大唐牧华房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道美岸路一段90号。法定代表人：张丽，执行董事。委托诉讼代理人：李正材，男，汉族，1995年8月26日出生，住四川省苍溪县。系公司员工。上诉人杨鑫因与被上诉人刘琼、杜金龙，第三人成都大唐牧华房地产经纪有限公司（以下简称大唐牧华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨鑫上诉请求为：撤销一审判决，改判支持杨鑫提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审查明事实与本案明显不符。刘琼、杜金龙违约表示不卖房子之后，并没有以行为表示合同继续履行，刘琼、杜金龙违约在先。在刘琼、杜金龙于2020年6月11日表示暂时不卖房子后，杨鑫行使不安抗辩权未支付首付款，不应当认定杨鑫存在违约行为。本案的首付款支付时间在2020年6月30日之后，付款方式是向银行按揭，一审认定首付款应在2020年6月底之前支付用于刘琼、杜金龙解除按揭错误。杨鑫已经向第三人的工作人员提供贷款资料，已经依约履行合同。杨鑫符合限购要求，刘琼、杜金龙以限购为由是不出卖房子的借口。一审遗漏杨鑫提出的诉讼请求。2.一审判决事实认定错误，而且案涉房屋已经大幅度增值，驳回杨鑫的诉讼请求，会使违约方受益，应当依法纠正。3.一审判决违背同案同判要求，在出卖人不出卖房子的案件中，都是判决出卖人承担违约责任，一审判决应当予以纠正。刘琼、杜金龙二审答辩意见为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。从2020年6月2日签订合同后，只有刘琼、杜金龙在履行合同，6月8日向按揭银行申请提前结清按揭贷款，6月27日及7月3日已经督促杨鑫及大唐牧华公司履行相应义务，并于9月10日再次通知杨鑫缴纳首付款并继续履行合同。大唐牧华公司陈述意见称，合同签订后以及后期发生分歧，当事人之间缺少信任导致合同无法继续履行。杨鑫向一审法院提出的诉讼请求为：1.解除杨鑫与刘琼、杜金龙于2020年6月2日签订的《房屋买卖合同》；2.刘琼、杜金龙退还保证金10000元；3.刘琼、杜金龙承担违约金55000元（1100000×5%）；4.本案诉讼费用由刘琼、杜金龙承担。一审认定事实：2020年6月2日杨鑫作为买方，大唐牧华公司作为居间服务方，刘琼、杜金龙作为卖方，共同签订《房屋买卖合同》，约定刘琼、杜金龙将位于新都区房屋出售给杨鑫，房款1100000元，签订合同时支付10000元定金。合同第二条约定付款方式及付款时间为商业贷款，首付款320000元作资金监管，在取件后三个工作日内通过银行自动划拨到刘琼、杜金龙指定账户，贷款金额770000元在办完抵押后由贷款银行自动划拨给刘琼、杜金龙指定账户。合同第五条约定客户贷款申请通过后三个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同第十四条特别约定1.若乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为违约；合同第十四条特别约定3.因交易的房屋尚有银行尾款还未结清，甲乙双方协商一致，乙方同意提前支付首付款给甲方用于结清房屋尾款。2020年6月8日刘琼、杜金龙申请提前还贷。大唐牧华公司中介人员李正材（在案涉房屋交易过程中以“李枫”名字出现）与刘琼微信聊天：6月11日刘说“你们的同事说的你们是违规操作我们暂时不卖了我怕到时候我一分钱没得到房子还没得了最近真心怕”，李回复“违规操作？......我明天问问她这个和你没有关系的，刘姐”。6月27日李告知刘“是这样的刘姐，客户的资金在端午节后才能到账因为银行放假的原因，没有及时到账”，刘回复“你们拖的太久了你之前说的是6.18号”，李回复“因为确实是遇到端午节假期了”......，刘回复“我们的损失算哪个的当初说要好多还贷就拿好多这个是哪个说的”。7月3日李回复“晚上我会让杨哥提供他们的结婚证，来证明他们的夫妻关系”，刘答复“嗯这样我心里有底一点，你说了是杨鑫用他老婆赵敏的购房资格后我就清楚他们是有资格的了”，之后李正材上传了赵敏（杨鑫妻子）的社保材料。在微信沟通解决方案过程中，刘琼、杜金龙要求签订补充协议，中介李正材遂草拟了补充协议，刘琼、杜金龙进行了修订批注，中介李正材及杨鑫未同意刘琼、杜金龙对补充协议的修订，三方未能签订补充协议。在案涉房屋交易微信群，2020年7月1日杨鑫发言“姐，你好，不是说拖你时间，上次签订定金合同得时候，我也告诉你和你老公了，我这边的尾款六月到账是没有问题的，昨天已经到账了，然后你这边要做的事情就是和你们的贷款银行预约好房屋结清时间，时间约好了，道时候我和你们一起去银行把你现在房子的尾款全部结清，然后就等银行那边办理解除抵押，接触抵押过后我们就可以去办理过户，我现在就等你那边的预约时间了”；9月10日刘琼发言“按照合同约定，你需要把首付款32万转给我用于结清房屋尾款，先解抵押，后面配合你接下来的流程，前面6.8日何7.3日两次我都预约了提前还款，也告知你们扣款日期为6.20和7.20日，因为你们资金没有到位，导致了还款失败，这次再次通知你们三天之内把首付款转给我，我安排提交还款，才能走后续的流程。开户行：.....”。2020年7月6日刘琼向住建部门信访。2020年7月17日经住建部门组织调解，调解未能达成一致意见，在此过程中刘琼表示不卖了。一审另查明，杨鑫向刘琼、杜金龙支付了定金10000元，刘琼、杜金龙向大唐牧华公司支付了中介费11000元。杨鑫与赵敏为夫妻关系，赵敏成都市社会保险个人参保缴费证明载明了2018年7月至2020年6月缴纳情况。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，案涉房屋在出售时尚有按揭贷款，根据当事人的陈述，买卖双方经过协商由杨鑫在2020年6月底之前支付首付款给刘琼、杜金龙，用于涤清按揭贷款。双方合同约定“首付款320000元作资金监管，在取件后三个工作日内通过银行自动划拨到刘琼、杜金龙指定账户；若乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为违约。”，根据双方当事人及中介工作人员陈述，可以认定买卖双方已通过口头协议方式对首付款的支付时间及方式进行了变更，即首付款应在2020年6月底前支付至刘琼、杜金龙以解决按揭贷款结清。刘琼、杜金龙曾担忧中介工作人员操作规范问题提出暂时不卖，但之后三方的行为表明在继续交易。刘琼、杜金龙于2020年6月8日申请提前结清按揭贷款，还款时间为6月20日，结合刘琼与中介工作人员李正材的微信聊天记录相关内容“刘琼说‘你们拖的太久了你之前说的是6.18号’，李正材说‘因为确实是遇到端午节假期了’，”可以反映协商的应是在银行扣款前到账，即使按杨鑫主张的在6月底帮助刘琼、杜金龙涤清案件贷款，杨鑫也没有按时履行到位。杨鑫未按照协议及时支付首付款以涤清剩余按揭贷款，存在违约，7月1日杨鑫虽表示钱已到位，但之后杨鑫仍未履行支付首付款的义务，在三方协商解决过程中，因未能就补充协议达成一致，在刘琼、杜金龙未表示解除合同之前杨鑫应积极联系履行支付首付款义务，但并没有履行，直至刘琼向住建部门信访，经调解仍未解决，刘琼表示过不卖，因杨鑫违约在先，在此情况下已无权要求退回定金，杨鑫如仍有意愿购买应积极联系取得对方同意继续履行合同，但在9月刘琼再次发出通知要求支付首付款继续履行合同，杨鑫仍未履行。纵观整个交易过程，双方约定买方以贷款方式购买，贷款办理进度和时间关系到过户时间，即关系到整个交易履行进度，杨鑫作为买方在合同签订后应积极履行申请办理贷款义务，但杨鑫在签订合同之后至6月底未办理相关贷款手续，在7月经刘琼催促仍未提交完整材料，包括赵敏的征信、家庭购房情况；且杨鑫个人不符合购房限制条件，如以家庭名义购房，对购房主体产生争议后，赵敏应以隐名代理主张为共同购房人，以保障交易顺利进行；加之，杨鑫未按照协议履行支付首付款涤除按揭贷款义务。房屋交易对于普通家庭系大额标的交易，应谨慎积极履行，杨鑫对于交易的不能顺利完成应承担责任，双方均认可合同解除，予以支持，但杨鑫无权主张退还定金及要求刘琼、杜金龙承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回杨鑫的的诉讼请求。一审案件受理费减半后收取812.5元，由杨鑫负担。二审中，杨鑫认为刘琼、杜金龙四次明确表示不出卖房屋构成根本违约。经二审审理查明的事实与已审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于杨鑫主张刘琼、杜金龙四次表示不出卖房屋构成违约，查杨鑫主张的该四次刘琼、杜金龙表示不卖房的情况：1.2020年6月11日刘琼向第三人称“你们的同事说的你们是违规操作我们暂时不卖了我怕到时候我一分钱没得到房子还没得了最近真心怕”，李回复“违规操作？......我明天问问她这个和你没有关系的，刘姐”。该次系刘琼对交易产生了疑问，希望进一步明确交易情况，而且第三人也称当时并未将刘琼的这些聊天向杨鑫转达，而是事后转达，因此，不能以此作为刘琼、杜金龙不履行逾期债务的依据。2.2020年7月2日，各方协商补充协议，刘琼、杜金龙提出不合理的修正，以实际行动表明不履行合同。3.2020年7月6日，刘琼向住建部门反映在欺骗情况下签订合同，感到不安想解除合同。4.2020年7月17日，住建部门组织三方调解，直接表明不卖了。后三次表明不出卖房屋，都发生在2020年6月30日之后，同时除2020年7月17日并未直接向杨鑫提出。并且也不能简单理解为根本不履行合同，还需要结合2020年6月30日之前，杨鑫本身是否履行合同义务予以确定。本院认为，依照双方合同约定因案涉房屋尚有银行尾款还未结清，杨鑫同意提前支付首付款给刘琼、杜金龙用于结清房屋尾款，该约定表明杨鑫负有支付首付款以提供刘琼、杜金龙结清按揭贷款的义务，虽然当事人没有约定前述款项的具体支付时间，但是在刘琼、杜金龙申请提前还贷、银行通知还款前或当时，杨鑫支付该笔款项是履行前述约定的当然要求。2020年6月8日刘琼、杜金龙申请提前还贷，结合6月27日第三人工作人员告知刘琼“是这样的刘姐，客户的资金在端午节后才能到账因为银行放假的原因，没有及时到账”的内容，可知第三人已经将按揭还款时间告知杨鑫，但杨鑫并未支付款项用于偿还按揭贷款。杨鑫未按照协议及时支付首付款以涤清剩余按揭贷款，7月1日杨鑫虽表示钱已到位，但之后杨鑫仍未履行支付首付款的义务。之后三方协商解决过程中，杨鑫主张刘琼、杜金龙提出霸王条款，但是在第一次按揭贷款因为杨鑫款项不到位的情况下提出，杨鑫也没有积极履行支付义务以促进合同履行。杨鑫虽然未在2020年6月底前支付款项，但也并不构成合同根本目的不能实现，因此一审判决杨鑫支付款项不予退还理由并不充分。当事人之间不能就后续履行达成一致，解除合同的诉讼请求应当予以支持，2021年1月11日（一审开庭时）刘琼、杜金龙也同意解除合同，确认该日为合同解除日。刘琼、杜金龙应当退还保证金10000元，但刘琼、杜金龙承担违约金的诉讼请求，不应支持。综上，杨鑫的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用违约责任有误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8569号民事判决；二、杨鑫与刘琼、杜金龙于2020年6月2日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月11日解除；三、刘琼、杜金龙于本判决生效之日起5日内向杨鑫退还保证金10000元；四、驳回杨鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费812.5元，按照一审确定负担执行；二审案件受理费1625元，由杨鑫负担1300元，由刘琼、杜金龙负担325元（考虑了一审诉讼费全由杨鑫负担）。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年八月二十四日书记员  李青四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8890号上诉人（原审原告）：杨鑫，男，1989年4月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：胡红勤，北京首信（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琼，女，1985年2月7日出生，汉族，住成都市新都区。被上诉人（原审被告）：杜金龙，男，1985年8月15日出生，汉族，住成都市新都区。共同委托诉讼代理人：张茂琴，北京盈科（成都）律师事务所律师。原审第三人：成都大唐牧华房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道美岸路一段90号。法定代表人：张丽，执行董事。委托诉讼代理人：李正材，男，汉族，1995年8月26日出生，住四川省苍溪县。系公司员工。上诉人杨鑫因与被上诉人刘琼、杜金龙，第三人成都大唐牧华房地产经纪有限公司（以下简称大唐牧华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨鑫上诉请求为：撤销一审判决，改判支持杨鑫提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审查明事实与本案明显不符。刘琼、杜金龙违约表示不卖房子之后，并没有以行为表示合同继续履行，刘琼、杜金龙违约在先。在刘琼、杜金龙于2020年6月11日表示暂时不卖房子后，杨鑫行使不安抗辩权未支付首付款，不应当认定杨鑫存在违约行为。本案的首付款支付时间在2020年6月30日之后，付款方式是向银行按揭，一审认定首付款应在2020年6月底之前支付用于刘琼、杜金龙解除按揭错误。杨鑫已经向第三人的工作人员提供贷款资料，已经依约履行合同。杨鑫符合限购要求，刘琼、杜金龙以限购为由是不出卖房子的借口。一审遗漏杨鑫提出的诉讼请求。2.一审判决事实认定错误，而且案涉房屋已经大幅度增值，驳回杨鑫的诉讼请求，会使违约方受益，应当依法纠正。3.一审判决违背同案同判要求，在出卖人不出卖房子的案件中，都是判决出卖人承担违约责任，一审判决应当予以纠正。刘琼、杜金龙二审答辩意见为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。从2020年6月2日签订合同后，只有刘琼、杜金龙在履行合同，6月8日向按揭银行申请提前结清按揭贷款，6月27日及7月3日已经督促杨鑫及大唐牧华公司履行相应义务，并于9月10日再次通知杨鑫缴纳首付款并继续履行合同。大唐牧华公司陈述意见称，合同签订后以及后期发生分歧，当事人之间缺少信任导致合同无法继续履行。杨鑫向一审法院提出的诉讼请求为：1.解除杨鑫与刘琼、杜金龙于2020年6月2日签订的《房屋买卖合同》；2.刘琼、杜金龙退还保证金10000元；3.刘琼、杜金龙承担违约金55000元（1100000×5%）；4.本案诉讼费用由刘琼、杜金龙承担。一审认定事实：2020年6月2日杨鑫作为买方，大唐牧华公司作为居间服务方，刘琼、杜金龙作为卖方，共同签订《房屋买卖合同》，约定刘琼、杜金龙将位于新都区房屋出售给杨鑫，房款1100000元，签订合同时支付10000元定金。合同第二条约定付款方式及付款时间为商业贷款，首付款320000元作资金监管，在取件后三个工作日内通过银行自动划拨到刘琼、杜金龙指定账户，贷款金额770000元在办完抵押后由贷款银行自动划拨给刘琼、杜金龙指定账户。合同第五条约定客户贷款申请通过后三个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同第十四条特别约定1.若乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为违约；合同第十四条特别约定3.因交易的房屋尚有银行尾款还未结清，甲乙双方协商一致，乙方同意提前支付首付款给甲方用于结清房屋尾款。2020年6月8日刘琼、杜金龙申请提前还贷。大唐牧华公司中介人员李正材（在案涉房屋交易过程中以“李枫”名字出现）与刘琼微信聊天：6月11日刘说“你们的同事说的你们是违规操作我们暂时不卖了我怕到时候我一分钱没得到房子还没得了最近真心怕”，李回复“违规操作？......我明天问问她这个和你没有关系的，刘姐”。6月27日李告知刘“是这样的刘姐，客户的资金在端午节后才能到账因为银行放假的原因，没有及时到账”，刘回复“你们拖的太久了你之前说的是6.18号”，李回复“因为确实是遇到端午节假期了”......，刘回复“我们的损失算哪个的当初说要好多还贷就拿好多这个是哪个说的”。7月3日李回复“晚上我会让杨哥提供他们的结婚证，来证明他们的夫妻关系”，刘答复“嗯这样我心里有底一点，你说了是杨鑫用他老婆赵敏的购房资格后我就清楚他们是有资格的了”，之后李正材上传了赵敏（杨鑫妻子）的社保材料。在微信沟通解决方案过程中，刘琼、杜金龙要求签订补充协议，中介李正材遂草拟了补充协议，刘琼、杜金龙进行了修订批注，中介李正材及杨鑫未同意刘琼、杜金龙对补充协议的修订，三方未能签订补充协议。在案涉房屋交易微信群，2020年7月1日杨鑫发言“姐，你好，不是说拖你时间，上次签订定金合同得时候，我也告诉你和你老公了，我这边的尾款六月到账是没有问题的，昨天已经到账了，然后你这边要做的事情就是和你们的贷款银行预约好房屋结清时间，时间约好了，道时候我和你们一起去银行把你现在房子的尾款全部结清，然后就等银行那边办理解除抵押，接触抵押过后我们就可以去办理过户，我现在就等你那边的预约时间了”；9月10日刘琼发言“按照合同约定，你需要把首付款32万转给我用于结清房屋尾款，先解抵押，后面配合你接下来的流程，前面6.8日何7.3日两次我都预约了提前还款，也告知你们扣款日期为6.20和7.20日，因为你们资金没有到位，导致了还款失败，这次再次通知你们三天之内把首付款转给我，我安排提交还款，才能走后续的流程。开户行：.....”。2020年7月6日刘琼向住建部门信访。2020年7月17日经住建部门组织调解，调解未能达成一致意见，在此过程中刘琼表示不卖了。一审另查明，杨鑫向刘琼、杜金龙支付了定金10000元，刘琼、杜金龙向大唐牧华公司支付了中介费11000元。杨鑫与赵敏为夫妻关系，赵敏成都市社会保险个人参保缴费证明载明了2018年7月至2020年6月缴纳情况。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，案涉房屋在出售时尚有按揭贷款，根据当事人的陈述，买卖双方经过协商由杨鑫在2020年6月底之前支付首付款给刘琼、杜金龙，用于涤清按揭贷款。双方合同约定“首付款320000元作资金监管，在取件后三个工作日内通过银行自动划拨到刘琼、杜金龙指定账户；若乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为违约。”，根据双方当事人及中介工作人员陈述，可以认定买卖双方已通过口头协议方式对首付款的支付时间及方式进行了变更，即首付款应在2020年6月底前支付至刘琼、杜金龙以解决按揭贷款结清。刘琼、杜金龙曾担忧中介工作人员操作规范问题提出暂时不卖，但之后三方的行为表明在继续交易。刘琼、杜金龙于2020年6月8日申请提前结清按揭贷款，还款时间为6月20日，结合刘琼与中介工作人员李正材的微信聊天记录相关内容“刘琼说‘你们拖的太久了你之前说的是6.18号’，李正材说‘因为确实是遇到端午节假期了’，”可以反映协商的应是在银行扣款前到账，即使按杨鑫主张的在6月底帮助刘琼、杜金龙涤清案件贷款，杨鑫也没有按时履行到位。杨鑫未按照协议及时支付首付款以涤清剩余按揭贷款，存在违约，7月1日杨鑫虽表示钱已到位，但之后杨鑫仍未履行支付首付款的义务，在三方协商解决过程中，因未能就补充协议达成一致，在刘琼、杜金龙未表示解除合同之前杨鑫应积极联系履行支付首付款义务，但并没有履行，直至刘琼向住建部门信访，经调解仍未解决，刘琼表示过不卖，因杨鑫违约在先，在此情况下已无权要求退回定金，杨鑫如仍有意愿购买应积极联系取得对方同意继续履行合同，但在9月刘琼再次发出通知要求支付首付款继续履行合同，杨鑫仍未履行。纵观整个交易过程，双方约定买方以贷款方式购买，贷款办理进度和时间关系到过户时间，即关系到整个交易履行进度，杨鑫作为买方在合同签订后应积极履行申请办理贷款义务，但杨鑫在签订合同之后至6月底未办理相关贷款手续，在7月经刘琼催促仍未提交完整材料，包括赵敏的征信、家庭购房情况；且杨鑫个人不符合购房限制条件，如以家庭名义购房，对购房主体产生争议后，赵敏应以隐名代理主张为共同购房人，以保障交易顺利进行；加之，杨鑫未按照协议履行支付首付款涤除按揭贷款义务。房屋交易对于普通家庭系大额标的交易，应谨慎积极履行，杨鑫对于交易的不能顺利完成应承担责任，双方均认可合同解除，予以支持，但杨鑫无权主张退还定金及要求刘琼、杜金龙承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回杨鑫的的诉讼请求。一审案件受理费减半后收取812.5元，由杨鑫负担。二审中，杨鑫认为刘琼、杜金龙四次明确表示不出卖房屋构成根本违约。经二审审理查明的事实与已审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于杨鑫主张刘琼、杜金龙四次表示不出卖房屋构成违约，查杨鑫主张的该四次刘琼、杜金龙表示不卖房的情况：1.2020年6月11日刘琼向第三人称“你们的同事说的你们是违规操作我们暂时不卖了我怕到时候我一分钱没得到房子还没得了最近真心怕”，李回复“违规操作？......我明天问问她这个和你没有关系的，刘姐”。该次系刘琼对交易产生了疑问，希望进一步明确交易情况，而且第三人也称当时并未将刘琼的这些聊天向杨鑫转达，而是事后转达，因此，不能以此作为刘琼、杜金龙不履行逾期债务的依据。2.2020年7月2日，各方协商补充协议，刘琼、杜金龙提出不合理的修正，以实际行动表明不履行合同。3.2020年7月6日，刘琼向住建部门反映在欺骗情况下签订合同，感到不安想解除合同。4.2020年7月17日，住建部门组织三方调解，直接表明不卖了。后三次表明不出卖房屋，都发生在2020年6月30日之后，同时除2020年7月17日并未直接向杨鑫提出。并且也不能简单理解为根本不履行合同，还需要结合2020年6月30日之前，杨鑫本身是否履行合同义务予以确定。本院认为，依照双方合同约定因案涉房屋尚有银行尾款还未结清，杨鑫同意提前支付首付款给刘琼、杜金龙用于结清房屋尾款，该约定表明杨鑫负有支付首付款以提供刘琼、杜金龙结清按揭贷款的义务，虽然当事人没有约定前述款项的具体支付时间，但是在刘琼、杜金龙申请提前还贷、银行通知还款前或当时，杨鑫支付该笔款项是履行前述约定的当然要求。2020年6月8日刘琼、杜金龙申请提前还贷，结合6月27日第三人工作人员告知刘琼“是这样的刘姐，客户的资金在端午节后才能到账因为银行放假的原因，没有及时到账”的内容，可知第三人已经将按揭还款时间告知杨鑫，但杨鑫并未支付款项用于偿还按揭贷款。杨鑫未按照协议及时支付首付款以涤清剩余按揭贷款，7月1日杨鑫虽表示钱已到位，但之后杨鑫仍未履行支付首付款的义务。之后三方协商解决过程中，杨鑫主张刘琼、杜金龙提出霸王条款，但是在第一次按揭贷款因为杨鑫款项不到位的情况下提出，杨鑫也没有积极履行支付义务以促进合同履行。杨鑫虽然未在2020年6月底前支付款项，但也并不构成合同根本目的不能实现，因此一审判决杨鑫支付款项不予退还理由并不充分。当事人之间不能就后续履行达成一致，解除合同的诉讼请求应当予以支持，2021年1月11日（一审开庭时）刘琼、杜金龙也同意解除合同，确认该日为合同解除日。刘琼、杜金龙应当退还保证金10000元，但刘琼、杜金龙承担违约金的诉讼请求，不应支持。综上，杨鑫的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用违约责任有误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8569号民事判决；二、杨鑫与刘琼、杜金龙于2020年6月2日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月11日解除；三、刘琼、杜金龙于本判决生效之日起5日内向杨鑫退还保证金10000元；四、驳回杨鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费812.5元，按照一审确定负担执行；二审案件受理费1625元，由杨鑫负担1300元，由刘琼、杜金龙负担325元（考虑了一审诉讼费全由杨鑫负担）。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年八月二十四日书记员  李青