北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10436号上诉人(原审被告)：北京珺奇房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区西上园四区1层商-15号。法定代表人：卢荣，经理。委托诉讼代理人：高嘉馨，女，1997年6月8日出生，北京珺奇房地产经纪有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：史金朋，男，1998年5月15日出生，北京珺奇房地产经纪有限公司职员，住北京市通州区。被上诉人(原审原告)：吴延春，男，1972年11月4日出生，住北京市通州区。上诉人北京珺奇房地产经纪有限公司（以下简称珺奇房地产公司）因与被上诉人吴延春房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初28908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。珺奇房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判珺奇房地产公司只需向吴延春支付违约金7200元，退还维修基金425元。2、诉讼费由吴延春承担。事实和理由：一、资产管理服务费和空置保障服务费以及装修配置服务费合计应于每个付款周期第二次扣除，合同里并未规定提前解约要返还此服务费，故珺奇房地产公司不接受此判决。二、关于违约责任房租补偿事项，珺奇房地产公司认为应根据原合同中第八条违约责任及争议解决办法之规定进行赔偿。吴延春辩称，同意一审判决，不同意珺奇房地产公司的上诉请求。吴延春向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令珺奇房地产公司给付吴延春2020年8月2日至9月2日的租金3600元、合同违约金7200元、并逾期违约金54元、退还维修基金425元、资产管理服务费2100元；2、诉讼费由珺奇房地产公司承担。一审法院认定事实：2020年3月27日，吴延春（甲方）与珺奇房地产公司（乙方）签订《物业管理房屋委托出租服务合同》（以下简称委托出租合同），约定吴延春将位于北京市通州区通胡大街甲80号院的房屋委托珺奇房地产公司按照合同约定出租，用途为居住、整租，居住人数不得超过5人，物业管理服务期限2020年4月2日至2023年7月1日止，预计租金收益为3600元/月，每个管理周期的资产管理服务费等于25天预计租金收益，自2020年4月2日始计算租金收益，并以月的支付周期向甲方转付租金收益，支付方式为第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后7个工作日内转付甲方，且不论该标的资产是否已实际对外出租，甲方同意乙方从应向甲方第二次转付时的实际租金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方，如果实际租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期实际租金收益中扣除，详见附件五《付款计划》，《付款计划》中详细列明了付款时间、金额、费用、实际收益等事项；甲方同意向乙方交纳750元/资产管理周期的维修基金，甲方同意乙方将维修基金从第二次转付甲方的租金收益中扣除；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）迟延转付当期甲方应得收益达10个工作日的；因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的租金收益作为违约金支付给甲方；超过30日的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金；此外，委托出租合同还对维修基金退还等事项进行了约定。合同签订后，吴延春将涉案房屋交付珺奇房地产公司，并向珺奇房地产公司支付公共维修基金750元，珺奇房地产公司向吴延春支付租金收益至2020年8月6日。关于资产管理服务费，吴延春称交了相当于一个月租金收益的金额，即第二个月的租金收益相抵，珺奇房地产公司称吴延春交了相当于25天租金收益的资产管理服务费，根据《付款计划》可知，2020年4月2日吴延春收取第一笔租金收益，2020年6月7日吴延春才收取第二笔租金收益，庭审中，双方均称资产管理服务费交纳的是一年零三十五天的费用，故法院采信吴延春的主张。2020年8月24日吴延春提出解约，珺奇房地产公司同意。2020年9月2日，珺奇房地产公司将涉案房屋腾退返还给吴延春。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的委托出租合同，系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。合同履行中，在吴延春依约将涉案房屋交付后，珺奇房地产公司仅支付租金收益至2020年8月6日后便不再支付后续租金收益，且直至9月2日才腾退房屋，故吴延春要求珺奇房地产公司支付8月2日至9月2日的租金收益，一审法院支持8月7日至9月2日的部分，其余部分不予支持；按合同约定迟延转付当期吴延春应得收益超过30日的，珺奇房地产公司应按月预计租金收益的200％向吴延春支付违约金，珺奇房地产公司已违约，故吴延春要求珺奇房地产公司给付7200元违约金，一审法院予以支持，其基于珺奇房地产公司的同一违约事项要求再给付54元，系重复计算，一审法院不予支持；合同提前解除，吴延春要求珺奇房地产公司退还维修基金，珺奇房地产公司同意，一审法院不持异议；吴延春要求珺奇房地产公司退还资产管理服务费，按合同约定吴延春仅需交纳3000元，但其实际交纳了3600元，超出部分珺奇房地产公司应予退还，双方没有约定资产管理服务费的退还事项，一审法院认为可以参照维修基金退还的相关约定按日进行退还，吴延春要求退还2100元，并无不妥，一审法院予以支持。判决：一、北京珺奇房地产经纪有限公司给付吴延春租金收益3240元、违约金7200元、退还吴延春维修基金425元、资产管理服务费2100元，于判决书生效之日起七日内执行清；二、驳回吴延春其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由吴延春负担4元（已交纳），由北京珺奇房地产经纪有限公司负担130元，自判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审中，珺奇房地产公司主张资产服务费实为空置期费用，此期间不需要向业主支付房租，且珺奇房地产公司提供过维修与寻找客户服务，故不应退还。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，双方对于一审判决关于珺奇房地产公司支付违约金及退还维修基金的判决内容均予以认可，本院不持异议。本案二审争议焦点为资产管理服务费是否应当退还及租金收益是否应当给付。关于资产管理服务费，双方签订《委托出租合同》第二条（四）资产管理服务费约定“鉴于乙方为甲方提供约定的资产管理服务（详见附件二）在《物业管理服务内容》服务期限内，每个管理周期甲方向乙方支付等于25天预计租金收益的资产管理服务费。”附件二显示，资产管理服务内容包括基础服务内容（找客出租、信用认证、租金保障、房屋查验、租务处理、安全排查、租期维修、租期保障、退租保洁、完整交付）及业主增值服务。珺奇房地产公司上诉主张上述资产管理服务费为空置期费用，与上述合同约定内容不符，且未提供证据佐证，本院不予支持。珺奇房地产公司认为其曾提供过部分服务，故不应退还上述费用。对此，本院认为，《委托出租合同》中双方虽未就资产管理服务费的退还事项进行约定，但依据合同约定资产管理服务费所指向的服务内容可知，该费用系以管理周期为单位进行计付，且合同解除后相应服务内容珺奇房地产公司无需再行提供，现涉案合同因珺奇房地产公司违约导致提前解除，一审法院结合合同实际履行期间判决珺奇房地产公司退还给吴延春相应费用，所做处理并无不当，本院予以维持。关于租金收益，依据本案查明的事实，珺奇房地产公司向吴延春支付租金收益至2020年8月6日，未按期支付此后租金收益，2020年8月24日吴延春提出解除合同，珺奇房地产公司同意，涉案合同解除，2020年9月2日珺奇房地产公司腾退涉案房屋。涉案《委托出租合同》虽解除，但合同履行期间欠付的租金收益珺奇房地产公司仍应予以支付，且合同解除后至实际腾退期间珺奇房地产公司亦应按原租金收益标准继续支付占有使用费用，一审判决珺奇房地产公司支付2020年8月7日至2020年9月2日期间费用，结果正确，本院予以维持。关于涉案违约金，系基于珺奇房地产公司违约导致涉案合同提前解除所产生的违约责任，其以同意支付违约金为由拒绝承担使用涉案房屋期间的租金收益及占有使用费用缺乏依据，对其该项上诉请求本院不予支持。综上所述，珺奇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京珺奇房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年八月四日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 卢园园