四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川11民终1054号上诉人（原审原告）：李蓉，女，1978年3月3日出生，汉族，农村居民，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人：张立，男，住四川省乐山市沙湾区，由乐山市沙湾区嘉农镇王场村村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。法定代表人：蒋金富，董事长。委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。上诉人李蓉因与被上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2021）川1111民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李蓉上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判昶星公司支付李蓉2013年9月30日至2018年5月30日共计56个月的违约金13,368元（以已付房款249,575元为基数按照月千分之一计算56个月，计算得出违约金为13,976元，李蓉只主张13,368元）；3.本案一、二审诉讼费用由昶星公司承担。事实和理由：2011年10月2日昶星公司向李蓉交付了案涉房屋，按照合同约定，昶星公司应在2013年9月22日为李蓉办理产权登记。因昶星公司以种种理由不为李蓉办理产权登记，从2013年起李蓉多次找昶星公司和政府解决此事，一直就没有停止过，有政府相关部门记录及其他业主就办理产权登记起诉昶星公司承担违约责任的判决书即（2020）川11民终587号民事判决书可以证明，故一审判决错误，请求二审法院依法改判。昶星公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》，昶星公司确实应在2013年9月30日左右为李蓉办理房屋产权登记。李蓉作为完全民事行为能力人，其清楚地知晓合同的约定，但其一直没有要求昶星公司办理房屋产权登记，也没有要求支付逾期办理房产证的违约金，应视为其怠于行使权利；而且案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是以月为单位累计计算，诉讼时效期间则应按月分别计算，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法典》的规定，李蓉提起本案诉讼时，2013年9月至2018年3月的违约金已超过诉讼时效期间。李蓉也未提交任何证据证明诉讼时效期间存在中止、中断情形，故其应承担举证不能的后果。在（2020）川11民终587号案中，昶星公司因为某些原因没有提出时效抗辩，但不影响该公司在其他案件中提出时效抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李蓉向一审法院起诉请求：1.昶星公司立即为李蓉办理房产证并支付李蓉2013年9月30日至2018年5月30日前的违约金13,368元；2.本案诉讼费由昶星公司承担。一审法院认定事实：2010年7月8日，李蓉与昶星公司签订《商品房买卖合同》，李蓉购买昶星公司开发的位于乐山市沙湾区的房屋，李蓉采用贷款的方式购买，合同约定昶星公司应在2011年9月30日前向李蓉交付该房屋。合同第二十条第（二）款转移登记约定“……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。2011年10月2日，昶星公司向李蓉交付房屋。因7号楼房屋质量问题，2018年5月21日，李蓉与昶星公司、福州市一建建设股份有限公司签订《“公园一号”一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，协议第七条约定，李蓉获得本协议补偿款后，李蓉的损失已得到弥补，因此不得以本次维修、加固前本项目质量问题向昶星公司主张赔偿或请求解除本房屋购房合同。其后，李蓉与昶星公司、福州市一建建设股份有限公司还签订了《补充协议》。后，昶星公司对7号楼加固维修处理。经一审法院向乐山市沙湾区住房和城乡建设局核实，本案中所涉公园一号7号楼于2014年11月出现质量问题，鉴于7号楼有拆除重建、买受人退房的可能，结合实际，原乐山市沙湾区房地产管理局于2014年11月3日暂缓受理公园一号7号楼的房屋所有权转移登记，现该楼已经加固维修且验收合格，在买卖双方均满足《不动产登记操作规范（试行）》文件规定的情况下，可以办理房屋的不动产权转移登记。一审法院认为，李蓉、昶星公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定。关于本案案由，立案时案由为“房屋买卖合同纠纷”，“商品房预售合同纠纷”系“房屋买卖合同纠纷”下的三级案由，本案系李蓉、昶星公司因商品房预售引起的合同纠纷，因此，本案案由确定为“商品房预售合同纠纷”更为恰当。本案的争议焦点为：一、关于办理房产证问题。李蓉请求昶星公司办理房产证，现在应为不动产权证。庭审中，昶星公司表示已经向住建部门申请办理，李蓉表示随便昶星公司好久办理，可理解为李蓉没有放弃要求昶星公司办理不动产权证的请求。李蓉的该项诉讼请求符合法律规定。但考虑昶星公司办理不动产权证需要一定的时间，综合考虑给予昶星公司两个月的时间较为合理，李蓉也应配合提交相关材料。二、昶星公司是否应承担逾期办证违约金问题。首先，按照双方商品房买卖合同约定，昶星公司应当自房屋交付给李蓉之日起720日内为李蓉办理房屋所有权证书，李蓉于2011年10月2日收房，按约定昶星公司应在2013年9月22日前为李蓉办理产权登记，昶星公司在该时间段内未为李蓉办理房屋产权登记；2014年11月开始，案涉楼栋房屋因房屋质量问题，李蓉与昶星公司以及建设方签订了补偿协议以及补充协议，协议中并未约定李蓉不得就逾期办证所产生的违约金进行主张，因此，昶星公司称双方在2018年签订的补偿协议中已经包括李蓉主张的违约金，与查明事实不符，对昶星公司的该抗辩主张该院不予采信；昶星公司抗辩称李蓉主张的违约金仅有2018年4月、5月的未过诉讼时效，其余的已过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》规定普通诉讼时效为二年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定普通诉讼时效为三年，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中双方当事人在合同中约定以月为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债务，计算诉讼时效时应按月进行计算。李蓉在2013年9月22日就应当知道昶星公司未为其办理房产证，其权利受到侵害，即应当从2013年9月23日起计算违约金，并按月分别计算违约金的诉讼时效期间。李蓉主张的从2013年9月30日至2017年9月30日的违约金适用两年的诉讼时效，从2017年10月1日至2018年5月30日的违约金适用三年的诉讼时效。李蓉于2021年4月6日向该院起诉，其主张的2013年9月30日至2017年9月30日的违约金已超过二年的诉讼时效以及2017年10月1日至2018年3月期间的违约金已超过三年的诉讼时效。李蓉未提供证据证明曾向昶星公司主张过违约金，也没有提交诉讼时效中断、中止的其他证据，因此，李蓉要求昶星公司支付2013年9月30日至2018年3月31日期间的违约金，因已超过诉讼时效，该院不予支持。但是，李蓉主张的2018年4月至2018年5月30日期间的违约金，没有超过三年的诉讼时效，该院予以支持。按商品房买卖合同约定，昶星公司应每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。庭审中，李蓉主张按已支付的首付款为基数计算违约金，但昶星公司称应以李蓉已支付的整体房价249,576元为基数计算违约金，该院认为，昶星公司计算方式与商品房买卖合同约定一致，故昶星公司应支付给李蓉的违约金为249,576.00×0.1%×2个月=499.15元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释［2018］12号）第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昶星公司自本判决生效之日起两个月内为李蓉办理位于四川省乐山市沙湾区房屋的不动产权证；二、昶星公司自本判决生效之日起十五日内支付李蓉逾期办理产权证的违约金499.15元；三、驳回李蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取计67元，由李蓉负担20元（已交），由昶星公司负担47元（在本判决生效之日起七日内向该院交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审法院查明的事实予以确认以外，另查明：李蓉于2021年4月6日向一审法院提交起诉状，该院于同日受理本案。二审中，双方均认可根据《商品房买卖合同》约定，昶星公司应在2013年9月22日前就案涉房屋为李蓉办理产权登记。本院认为，因双方对一审判决关于昶星公司应为李蓉办理案涉房屋不动产权证及应支付李蓉2018年4月、5月违约金的认定均未提出异议，故本院予以确认。本案的争议焦点：昶星公司是否应支付李蓉2013年9月30日至2018年3月31日期间的逾期办证违约金？《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”，第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定昶星公司应当自双方约定取得产权证之日至实际取得产权证之日止，每月按照已付房款的0.1%向买受人支付逾期办证违约金。因以“月”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，加之双方均认可按照合同约定昶星公司应在2013年9月22日前为李蓉办理房屋产权登记，故从2013年9月23日产生的逾期办证违约金应按月分别计算诉讼时效期间。因2013年9月至2018年3月期间的最晚一期违约金即2018年3月违约金的诉讼时效期间应于2021年3月届满，而李蓉于2021年4月6日才提起本案诉讼，虽然李蓉主张在提起本案诉讼前曾多次要求昶星公司支付逾期办证违约金，但其没有提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，即李蓉没有提交证据证明2013年9月至2018年3月违约金的诉讼时效期间存在中止、中断情形，故一审判决以2013年9月至2018年3月期间的违约金均已超过诉讼时效期间为由对李蓉主张的前述期间违约金不予支持并无不当。综上所述，李蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由李蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎琳审 判 员 伍健审 判 员 王进二〇二一年八月十七日法官助理 吴君书 记 员 孙影