山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终5126号上诉人（原审原告）：郭某，现住山西省太原市。        被上诉人（原审被告）：李某，住山西省太原市。        上诉人郭某与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人郭某，被上诉人李某到庭接受询问。本案现已审理终结。        郭某上诉请求：1、依法判决李某支付给郭某欠款2900.61元（原判决为2697.2元）。2、依法判决李某赔偿给郭某房屋维修款9000元（原判决为2500元）。3、依法判决李某赔偿给郭某家具灯具窗帘的丢失损坏的损失赔偿款9000元（原判决为5900元）。4、本案的全部诉讼费（包括所有诉讼费反诉费上诉费）应由被上诉人李某承担。        一、上诉人于2018年5月16日与被上诉人本人签订了《房屋租赁合同》。根据合同上诉人将××区的一套住宅租赁给被上诉人使用，租赁期为2018年7月1日到2020年6月30日。这份租约是从2014年5月底开始一直没有中断延期至这个合同的，被上诉人李某是从2014年5月底实际入住，但前两个月（6月1日至7月31日）不用缴纳物业费，因为该费用是物业按年度收取，该部分费用是2013年上诉人郭某缴纳的，有当年的物业收据为证。按照协议，之后李某应该在租期内每年缴纳完整的全年的物业电梯等费用，因此直到租期结束的年度，也应该是缴纳全年的完整的物业电梯费，即2440.3元。加上拖欠的电费445.7元和燃气费14.61元，共计2900.61元。因此被上诉人应支付给上诉人拖欠的2900.61元欠款。        二、按照合同约定被上诉人不得改变房屋结构装修，确需改造要经上诉人书面同意，但被上诉人将房屋进行了穿墙、捣洞和涂刷油墨等严重破坏原房屋结构装修的行为，除墙面外，厨房顶棚也有故意拆除走电线造成的损坏，另外因被上诉人在室内搬动使用重型机器设备，造成地板砖破损两处，同时被上诉人使用画室的油墨等物不做任何防护，地面有大量污渍无法清除，还因被上诉人不注意保护，直接把较烫的物品放置在橱柜上造成橱柜台面多处龟裂，被上诉人以上行为造成上诉人损失，并拒绝赔偿。以上被上诉人的破坏行为都有被上诉人交房后当天进行的拍照和录像视频为证。被上诉人提交了一份2017年签订的租房合同（非起诉对应的2018年合同），合同文中由被上诉人个人自行书写添加了关于破损墙面的维修费只需承担1000元的内容，并未得到上诉人的任何形式的认可，更没有签字确认。在2021年5月12日的一审中，上诉人当庭提出过此段文字是由被上诉人个人自行书写的，表示过不认可，但因为缺乏庭审经历而紧张等因素，表述不清，且没能明确表示否认该段文字内容，并认可曾经因被上诉人入住时撕毁了三间卧室里部分墙面上的壁纸而达成过针对修补三间卧室部分壁纸内容的1000元补偿的口头协议，但后来尤其2018年以后，被上诉人不断在房间的各个位置（包括三间卧室还有客厅餐厅卫生间厨房）进行破坏涂抹，造成修补维修的成本大大增加。因此现在上诉人请求按照装修费的实际支出酌情进行赔偿，其中修复墙面和顶棚破损为13000元，修复地面瓷砖两处破损、赔偿无法清除的地面油墨痕迹，修复厨房橱柜台面破损内容需6000元以上，综合考虑房屋装修折旧等因素，因此上诉人要求赔偿金额9000元较为合理。        三、被上诉人将房屋内原有的用于房屋一同出租的家具（包含两组共8开门的红苹果品牌大衣柜及红苹果电视柜附属的背景幕墙一个，原价值9000元）搬走；同时被上诉人将两组6开门的红苹果品牌书柜（原价值6000元）扔在楼道公共区域，造成柜体损坏，玻璃柜门破损，门把手几乎全部丢失等破坏，造成该家具已经事实全部损坏无法修复使用；被上诉人将室内的灯具（丢失4件，原价值约2000元）拆除丢失；被上诉人将室内窗帘（丢失3套，原价值约2000元）拆除丢失。一审判决时上诉人因匆忙没有提供估值证据，因为全部是品牌家具，估值都可在购物网站上和实体店面进行询价，并提供对应的询价证据，总价值为19000元，考虑折旧等因素，申请按照9000元赔偿。        被上诉人李某辩称，不同意上诉人的上诉意见。请驳回上诉人的上诉，我在租房时已经尽到注意义务，上诉人的损失不真实、不存在，我不应负担。        郭某向一审法院起诉请求：1．依法判定李某支付欠款及赔偿合计人民币10900元整；2．依法判定李某归还属于郭某但由李某非法侵占的家具两组衣柜和电视柜背景墙，并修复完好；同时修复或赔偿被损坏或丢失的同品牌同等级的两组书柜、灯具、窗帘等。若无法修复，李某赔偿壹万元给原告；3．本案诉讼费用全由被告承担。        李某向一审法院提出反诉请求：1．依法判令郭某退还2020年6月15日至6月30日提前搬离应退的租金1600元；2．依法判令郭某支付要求提前半月搬离产生的损失10000元；3．依法判令郭某返还2020年2月至6月疫情期间无法使用房屋的租金共计17500元；4．依法判令郭某返还收取的8000元押金；5．依法判令本案的全部诉讼费用由郭某承担。        一审法院认定事实：2014年5月，经房屋中介，原告（反诉被告）郭某将位于太原市××区房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告（反诉原告）李某用于开设个人美术工作室。李某称当时通过房屋中介支付郭某押金3000元，郭某否认收到该押金。双方延续租赁关系至2017年5月26日，由郭某（出租方，甲方）与李某（承租方，乙方）直接签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋租给乙方作为美术工作室，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日；租金为3333元／月，租金按年结算，即40000元／年，先按半年支付20000元；同时乙方须支付5000元作为押金，合同终止时，如无费用拖欠或房屋设备损坏的情况，甲方应将押金退还乙方；并以手写体在合同尾部标注“自2017年7月1日起，本房屋内装修已得委托方中介认可，如中介不承担此事后果，乙方最大限度承担1000元整。另外有家具宅外使用和本房屋内使用有两个玻璃书架、一组电视柜、4个衣柜、冰箱1台、洗衣机1台、电视1台，交房时应交接”。郭某以上述手写体标注系李某当时的单方意见为由，不予认可。合同签订后，李某支付原告押金5000元。        2018年5月16日，由郭某（出租方，甲方）与李某（承租方，乙方）又签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋租给乙方本人使用，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日；第一年租金为42000元，当年度租期结束前两个月根据市场情况协商续租的下一年租金，同等条件下乙方拥有优先续租权利，双方在租赁期间的每年度每次约定均需双方在下面划线处同时签字认可后生效，（下方划线处由双方标注以下内容：2019年5月29日原、被告约定2019年7月至2020年6月30日租金为42000元，其他条款延续。并标注室内部分灯具遗失，合同终止到期时协商赔偿或修补。）自本合同生效之日起，由乙方一次性向甲方支付房屋及附属设施维修保证金5000元整，如乙方在所应承担的维护、维修责任中未能及时交付相关费用，将在此保证金中扣除，并乙方要在扣除5日内补齐差额，否则视为违约，甲方应在合同到期后将余额退回给乙方；租赁期间，甲方对房屋及其附着设施按每年做检查、修缮一次，乙方应积极协助，正常房屋大范围修理费用由甲方承担，日常的房屋内的小件维修（如灯泡更换或外漏水管漏水等）和维护由乙方承担，乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设施房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，费用由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；房屋租赁期间，水费、电费、暖气费、煤气费、物业管理费、电梯费和公共电费等费用由乙方支付，并承担延期付款的违约责任；租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，并在到期前15天内结清相关到期前的物业费和其他应由乙方承担的费用，不可拖欠，否则甲方有权追收欠费的同时提前15天收回该房屋，并不予乙方补偿；并约定该房屋内附属的设施及家具家电包括：红苹果牌组合家具大衣柜两组（每组长250CM，高230CM）、红苹果牌组合家具书柜两组（每组长90CM，高200CM），美菱电冰箱、海尔滚筒洗衣机、42寸液晶电视机、得力抽油烟机和燃气灶组合、海尔电热水器、电视柜附件幕墙一个（不含电视柜主体）。李某已支付租金至2020年6与30日，押金5000元从前一份延续至本合同，未另行支付。        郭某交纳案涉房屋以下费用：2020年6月13日交纳2020年1月至6月电费及公摊电费445.7元、2019年8月1日至2020年7月31日物业费及电梯费2440.3元，2020年7月3日交纳2020年2月3日抄收对账单欠付煤气费14.61元。        2020年6月原、被告因李某欠付电费、物业费等费用以及退租等问题发生争议。李某称其2020年6月15日从案涉房屋内搬出，但原告称2020年6月18日完成案涉房屋交接。        李某于2014年5月租赁案涉房屋后，对房屋的部分墙面进行打洞、涂漆、彩绘。郭某提供了太原伟诚饰工程有限公司收据一份，佐证案涉房屋如需将墙面恢复原状需支付刮家费用9765元、铲墙皮费用1260元共计11025元。郭某提出因李某使用大型设备造成两处地砖破裂、橱柜破损，主张与墙面恢复费用共计赔偿13000元。郭某提出李某租赁期间，遗失卧室吊灯两个、客厅水晶吊灯1个、餐厅灯1个，要求赔偿损失2000元；丢失2010年以2000元购买的窗帘3套，造成2010年6000元购买的书架玻璃、门锁、主体结构损坏无法维修，造成2010年9000元购买的电视柜及背景墙损坏，造成2010年6000元购买的衣柜两组丢失，上述物品均要求赔偿。李某认为，房屋墙面维修按2017年5月26日签订的合同约定赔偿1000元；两组衣柜价值不详且经6年正常折价，愿意赔偿1000元，窗帘折旧后赔偿150元，电视柜机背景墙赔偿40元；对灯具经维修更换，折旧离开时已配备灯具，书柜玻璃正常损耗，地板未提供之前照片，均不予赔偿。        另查明，案涉房屋不动产权证书载明，房屋坐落为太原市长风南街文华苑小区F区1幢B座4层0402号，系案外人陶波单独所有，房屋建筑面积160.12平方米。原告（反诉被告）郭某与陶波原系夫妻关系，二人于2017年10月19日办理离婚登记。经向陶波询问，陶波称，其与郭某婚姻关系存续期间，郭某经其同意于2014年将案涉房屋出租给李某，关于案涉房屋的所有事宜其均让郭某处理，对郭某提起诉讼要求李某支付案涉房屋物业费、煤气费、电费、装修赔偿以及家具损失均予以认可，同意权利由郭某享有。上述事实有房屋租赁合同、收据、离婚证、不动产权证、微信聊天记录、视频及照片、询问笔录、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。        一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于本诉请求。郭某交纳2020年1月至6月电费445.7元、2019年8月1日至2020年7月31日物业费及电梯费2440.3元（其中截止2020年6月31日的物业费及电梯费为2236.9元），2020年7月3日交纳煤气费14.61元，按租赁合同约定应由李某承担，李某应负担电费、物业费及电梯费、煤气费2697.2元。郭某要求恢复墙面的费用，李某在2014年5月开始租赁并使用案涉房屋，对房屋墙面进行打洞、涂漆，2017年5月26日原、被告在租赁合同尾部手写约定自2017年7月1日起房屋内装修已得中介认可，如中介不承担此事后果，李某最大限度承担1000元，此系双方就当时房屋状况包括墙面等赔偿的约定，按该约定李某赔偿限额为1000元。从郭某提供的案涉房屋照片、视频看，在李某租赁期间确实使用较为沉重的设备，且案涉房屋内地面及橱柜的破损不属于按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物致使租赁物造成的损耗，对租赁物造成的损失应当予以赔偿，但郭某未就恢复及赔偿费用提供证据，酌情支持1500元。郭某提出李某丢失灯具赔偿，因双方在合同中约定丢失灯具在合同到期时协商赔偿或修补，现双方无法就赔偿达成协议，考虑到购买时间、使用时间以及折旧率和残值率，酌情支持400元。郭某要求赔偿窗帘3套，考虑其购买和使用年限，酌情支持赔偿500元。郭某要求赔偿书架、电视柜及背景墙、衣柜，考虑购置时间、郭某陈述的购置金额以及折旧、剩余价值，酌情支持5000元。综上，共计赔偿8400元。关于反诉请求。原、被告在2018年5月16日的房屋租赁合同中约定，租赁期满，本合同即终止，届时李某须将房屋退还郭某，并在到期前15天内结清相关到期前的物业费和其他应由李某承担的费用，不可拖欠，否则郭某有权追收欠费的同时提前15天收回该房屋，并不予李某补偿。因李某欠付电费、物业费等费用，原、被告发生争议，现李某要求退还2020年6月15日至6月30日提前搬离应退的租金并要求赔偿提前半月搬离产生的损失10000元，不符合合同约定，且未就损失提供证据，对该两项反诉请求均不予支持。李某要求返还2020年2月至6月疫情期间无法使用房屋的租金17500元，案涉房屋系个人所有的房屋，政策规定鼓励出租人考虑承租人实际困难在双方平等协商的基础上减免或延期收取房屋租金，原、被告并未能就疫情期间租金减免协商一致，对该请求不予支持。对李某交纳郭某保证金（押金）5000元，双方无异议，现租赁合同期满，李某已退还租赁房屋，如前所述，李某应赔偿郭某案涉房屋内遗失以及损坏物品共计8400元，按房屋租赁合同关于李某应承担的维护维修责任未能及时交付相关费用，在此保证金中扣除，扣除该款后，李某应支付郭某赔偿款3400元。李某要求退还押金3000元，但未提供证据证明向郭某支付该款项，郭某亦不予认可，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李某于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）郭某电费、物业费、电梯费、煤气费共计2697.2元。二、被告（反诉原告）李某支付原告（反诉被告）郭某太原市文华街2号文华苑F区1幢B座4层0402号房屋恢复及物品损坏、丢失赔偿费用共计8400元。三、原告（反诉被告）郭某退还被告（反诉原告）李某房屋及附属设施维修保证金5000元。上述第二、三项相互折抵后，被告（反诉原告）李某于本判决书生效后三日内赔偿原告（反诉被告）郭某3400元。四、驳回原告（反诉被告）郭某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李某的其他反诉请求。        二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，郭某与李某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。        郭某上诉要求李某支付欠款、房屋维修款、家具、灯具、窗帘丢失款，首先：其主张的损失金额未提供充分的证据予以证实；其次：一审法院已将其几项损失予以酌定支持部分，故一审法院认定无误，本院予以维持。对郭某的上诉本院不予支持。        综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        二审案件受理费322元，由上诉人郭某负担。        本判决为终审判决。        审判长    张燕审判员    武涛审判员    吕斌二〇二一年八月二十七日法官助理    李漫妮书记员    田泽珊