河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3286号上诉人（原审被告）：宋淑杰，女，1972年5月16日出生，汉族，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：叶忠诚，男，1969年11月18日出生，汉族，住信阳市羊山新区。被上诉人（原审原告）：信阳市兴和物业服务有限公司，地址：信阳市羊山新区新六大街九阳花园小区。法定代表人：马婷。委托诉讼代理人：蔡道明，该公司员工。委托诉讼代理人：代培军，该公司员工。上诉人宋淑杰因与被上诉人信阳市兴和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋淑杰的委托诉讼代理人叶忠诚，被上诉人信阳市兴和物业服务有限公司的委托诉讼代理人蔡道明、代培军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋淑杰上诉请求：1、依法撤销信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初3845号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反合同履行的原则。物业公司收取全额物业费，是基于全面履行了法定义务和《前期物业服务协议》中约定的义务。物业公司通过诉讼主张物业费，根据谁主张，谁举证的规定，一审开庭时，上诉人没有看到物业公司提交已经全面履行应尽义务的证据材料，法官没有对照《前期物业服务协议》的约定、逐条审查物业公司应尽的义务，没有要求物业公司逐条提供相应的证据。法官没有认真查看上诉人提交的图片，大部分是对固定地点不同时间持续拍摄的记录照片。并不是法官认为的“某一时刻该小区的状态”，没有让上诉人解释每张照片证据包含的信息，就全面否定了上诉人指控物业公司长期没有履行应尽义务的证据图片。这些照片仅仅是几个事关上诉人切身利益的固定地点或部位或票据，并不能代表物业公司按照约定应尽的全面义务。根据《民法典》第509条第一款的规定：合同履行原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第942条，物业服务人的义务物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。一审法官只对上诉人提到物业公司应尽的部分义务进行审查，对物业公司按照《前期物业服务协议》约定的各项义务，没有进行全面实际审查和判决。二、一审判决上诉人限期履行上调的物业费给付义务违法。一审判决认为“关于物业费收费标准的争议…约定可以……上调物业费标准，…公示期内…未提出异议，…收费标准上涨为0.5元每平方米合法有效且已经实际履行…予以支持”。收费标准上涨为0.5元每平方米没有异议和已经实际履行都不是事实。收费标准上涨为0.5元每平方米是违法的。1、一审开庭时，物业公司既没有提交证明全体业主对公示没有异议的有效证据。也没有提交全体业主已经实际履行上调的物业费标准的证据。上诉人就有异议，也没有按照0.5元每平方米缴纳过物业费。2、物业公司利用业主沉默来确定物业费上调的幅度是违法的。《民法典》第140条第二款：沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。《前期物业服务协议》约定物业公司可以上调物业服务费标准，没有约定上调的幅度，上调5分是上调，上调1毛也是上调。此次上调43％物业费与之前的物业费相差巨大，不符合业主与物业公司之间的交易习惯。沉默不能适用此次“收费标准上涨为0.5元每平方米”的公示。公示是无效的。所以此次收费标准上涨为0.5元每平方米是违法的、无效的。3、法官以其他部分业主已实际履行的违法上调标准为依据，来判决上诉人也必须按照此标准限期缴纳物业费是违法的。小区没能成立业主委员会，每一户业主，都是独立的民事主体，法律地位平等，意思不能彼此替代，部分其他业主自愿接受违法上调的物业费标准，不能代表上诉人也愿意接受。其他所有业主都自愿履行违法的上调物业费标准，上诉人同样有权选择不履行。《民法典》第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。没有业主委员会，物业公司想变更上诉人的物业费，必须要和上诉人协商，自愿达成一致，不能由其他业主决定。三、原审判决认定事实错误。1、一审法院认为，物业服务性质具有琐碎性、长期性，评价物业服务是否到位，不能单凭某一时刻该物业小区的状态……经了解，原告兴和物业通过诉讼途径催收物业费的情况为个例…上诉人据此不缴纳物业费的辩解，本院不予支持。该表述完全是主审法官的个人武断，与事实不符。自上诉人搬进物业入住以来，本人物业周边经常出现垃圾挡路、积水成滩、污水横流、怪味刺鼻等情况，时间持续长达几天数周甚至多年之久，位于上诉人车库门口3号楼南侧和东侧地面的雨水集水井，常年处于一下雨即积水几天的状况。自从小区二期工程施工后，部分地下排水管道被堵死，至今都没有被完整修复，导致被告的车库经常进水，（照片1-1至1-4）门口经常淹水（见照片2-1至2-23）。上诉人必经之路上的绿地带，树木枝条常年失剪，窨井盖数月没有复位，阻碍通行。（见照片3-1至3-10），上诉人的车库门被物业人员意外拉坏，被上诉人既不愿提供当时的监控查证，也不愿意赔偿此事。而本小区业主因物业费与物业公司通过诉讼途径催收物业费的情况绝非个例，物业公司于2018年就起诉了信阳市土地局二分局王淑敏、范家振、王建营等多位业主，而且当时物业公司并没有起诉上诉人。2、小区业主新房子飘窗屋面漏雨的，只是极少数，上诉人的房子就是这极少数中户，而且上诉人的车库位置所处比较特殊，一排平房车库的第一间，车库门口地势最低，紧挨车库门右边是一个大垃圾堆场，车库门口的正前方有两个雨水集水井，距离最近的集水井，是整栋楼南边一片唯一可排水的集水井，但是这个集水井口地势高于车库地面，另一个集水井地势最低，是一片洼地，已经堵塞5年多。一下雨，这里就是一个水潭，垃圾堆流出的污水都汇集在这里，完全靠太阳晒和风吹干。车库门口左前方一排集水井也堵塞了5年多，直至今天仍然是堵塞状态（见照片2-1至2-23）。里面的车库绝大多数处于闲置。垃圾堆距离别的业主比较远，影响小，很少有业主会关注这一片的垃圾、排水、污水和臭味。上诉人的家人每天要进出车库多次，存取电动自行车，给上诉人一家人对车库的使用和通行造成严重影响。这么多年，不管怎么说，物业公司就是不解决上诉人车库这一片存在的问题。小区没有业主委员会，物业公司对小区共用部位公共区域不履行维修义务，没有业主委员会，根据现有法律规定，上诉人作为单个业主，起诉物业公司非常困难。3、上诉人自2012年入住以来，多次与物业公司就维修门禁可视电话、收取门禁卡费、单元楼梯间墙上乱七八糟的小广告以及楼梯间地面雨水倒灌等问题反映情况，至今都没能有效解决问题。（见照片4-1至4-13）。另外是装修建筑垃圾堆场的问题多，该垃圾场紧挨着上诉人的车库大门，垃圾堆放散乱，满地都是，经常阻碍业主的出行，产生道路安全隐患（见照片5-1至5-8），垃圾清运也不及时，垃圾堆时不时混有大量有怪味的垃圾，雨天放晴后，垃圾堆场这里流出的污水，臭气熏人（见照片6-1至6-7）。4、上诉人刚入住时的物业费都是主动缴纳，物业公司之前收取的所有费用，直到现在都没有为上诉人换开正规发票（见图片7-1至7-7），小区有几百号住户，十来年数目累计起来不会小，这种涉嫌偷逃国家税收的行为，也是让上诉人不齿的违法并涉嫌偷逃税犯罪的行为。物业公司向业主收取物业费是约定义务，开具发票是必须履行的法定义务，要求开具发票是上诉人的法定权力，缴纳物业费是约定义务。由于物业公司拒绝履行法定义务开具发票，上诉人若履行约定义务缴纳物业费，必定造成物业公司开具非正规发票，是违法行为，是不被允许的，上诉人因此暂缓续缴物业费，以待物业公司履行开具发票义务时再补缴物业费，故拖欠物业费不能认定是上诉人单方违约。5、本案的重点，一审法官认为，上诉人请求物业公司赔偿飘窗屋面漏雨导致室内装修损坏造成的损失，因为上诉人未提供物业公司认可承担赔偿责任的证据证明，也未提起反诉，对此请求不予审查。按照《前期物业服务协议》第二条第一款，飘窗屋面是共用外墙外表面的一部分，是户外墙面，是房屋共用部位，上诉人的飘窗屋面漏雨是事实，共用部位的维修是物业公司必须履行的主要义务，由于物业公司没有履行《前期物业服务协议》约定的全部义务，基于权利义务一致的规定，物业公司没有权力索要全额物业费。法官判决上诉人未及时缴纳物业费给物业公司造成一定损失，要赔偿该损失。物业公司未及时履行维修义务，漏雨损坏了上诉人的室内装修，造成一定的损失（见照片8-1至8-4），法官竟然对此不予审查，这是对上诉人严重的不公平。根据《物业管理条例》第三十六条，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司没有及时履行《前期物业服务协议》约定的维修义务，理应承担由于未履行义务造成的损失。实际上，双方在上诉人家里协商过两次，私下达成赔偿费冲抵物业费的共识，但具体赔偿金额一直没有最后确定下来，这个情况，在一审开庭的时候，物业公司当庭承认过有这回事，还承认过飘窗屋面是上诉人自己找人维修的，不是物业公司维修的，但是拒绝承认飘窗屋面漏雨是在质保期内，这个情况证明上诉人与物业公司已达成过口头协议：飘窗屋面漏雨的维修费和装修赔偿费冲抵物业费，维修费和赔偿费的具体数额要通过协商确定。况且，2018年，物业公司在3年诉讼时效期届满前，通过诉讼索要被拖欠的物业费，起诉了王建营、王淑敏、范家振等多位业主。上诉人和这些业主都是同一个单位的同事，也是同一批团购和同时拿到住房钥匙的业主，却没有被起诉，就是因为上诉人和物业公司已有过口头约定，维修费和赔偿费冲抵物业费的具体数额一直在协商之中。开庭审理时，法官还特别提问上诉人，修复装修实际花了多少钱。上诉人回答，飘窗漏雨损坏的装修一直不敢扒，怕修复后被上诉人不承认。（这个情况可以调看当时的庭审录像），现在是因为上诉人和物业公司对于具体数额仍有分歧，被上诉人背弃协商已达成的降低车库门赔偿金额的约定，拒绝承担车库门的赔偿。但是双方仍在时断时续地协商之中。因此不能认定上诉人违约。6、关于飘窗屋面漏雨是否发生在质保期内的问题，从《质量保证书》（图片9--1）可以查到，质保期从2010年12月6日至2015年12月6日止。（照片8--2）是2016年10月31日拍下来的，显示了飘窗装修损坏的程度。即使从2015年12月7日开始，才发生下雨天漏雨，到2016年10月31日，只有不到11个月的时间，期间12、1、2、3、4、9、10月是旱季，5、6、7、8月雨季，下雨的天数可以从气象局查到，屋面漏雨正常是渗漏，室内装修木板4个多月的时间，有限的下雨天数，不会损坏如此严重。漏雨发生在质保期内是合理推断。正常情况下，新建商品房屋面，如果前五年不漏雨，第六年也不会漏雨。实际上，漏雨发生在2014年底之前，因为上诉人是从2014年才开始没有继续缴纳物业费。这个情况物业公司有缴费记录。当时就是因为开发商委托物业公司承担质保期内的维修，物业公司以等待统一维修为借口，一直拖延维修。从物业公司的维修记录可以查到。飘窗屋面漏雨发生在质保期内是没有疑问的。上诉人从2014年起，就没有缴纳过物业费。如果不是发生过质保期内漏雨，物业公司已和上诉人达成了赔偿费抵扣冲抵物业费的口头协议，物业公司早就会起诉索要物业费。不会一直等到现在，超过诉讼时效才起诉。7、以上陈述的事实均有现场固定地点不同时间持续拍摄的照片为证。根据《物业管理条例》第40条规定精神，物业服务收费应当遵循合理、与服务水平相适应的原则，被上诉人没有尽职尽责履行义务，故应该少收或减收物业服务费；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任的，人民法院应予支持。”的规定，被上诉人作为物业服务企业，没有及时履行物业共用部位的维修义务，给上诉人造成了装修损失。飘窗屋面漏雨发生后，被上诉人找各种理由拖延实施维修，上诉人为避免损失进一步扩大，自己垫钱采取补救措施在社会上找师傅进行了维修。故被上诉人应该偿还上诉人垫付的飘窗屋面维修费，同时赔偿飘窗屋面漏雨造成的装修损失费。四、原审判决有失公允，明显故意偏袒被上诉人。原判决对被上诉人提交的证据材料无原则的一概予以采信，但对上诉人提交的证据材料却采用了截然相反的作法。原审判决对上诉人在《民事答辩状》中提及的重要答辩意见有意省略，判决书未能客观反映上诉人的答辩意见，对于证据没有进行认真的审核认证，并说明其采纳或不采纳的理由。对于上诉人指被上诉人存在不开发票涉嫌偷逃税违法犯罪的行为，原审法院根本未予理睬，涉嫌包庇纵容犯罪，故原审法院的判决实难让人信服。五、原审程序上的违法错误。一审法院没有告知上诉人正当的反诉权利，涉嫌有意剥夺上诉人正当合法的诉讼权利，其作出的判决明显有失公正和不当。关于本案涉及物业服务费的起算时效问题，因上诉人与被上诉人之前达成的口头协议，双方在实践中互相默认与被上诉人的物业服务费冲抵上诉人的物业维修损失，故而多年被上诉人未向上诉人催交过物业费，是因为之前有口头承诺在先。根据民诉法诉讼时效的规定，已经双方实践中的事实默认，故上诉人不应再承担被上诉人起诉之前或诉讼时效之前的物业费。另一方面，法官在没有询问双方是否意愿调解的情况下，当天开庭，当天判决，判决程序违法。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判处结果有失公允，上诉人不存在违约，为此，上诉人依据民事诉讼法相关规定，向贵院提起上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求，希冀得到公正之裁判。信阳市兴和物业服务有限公司答辩称：一、一审判决正确，应予维持。信阳市兴和物业服务有限公司按照与宋淑杰签订的“前期物业服务合同”，自2010年1月1日起至今，在九阳花园为小区全体业主（包括宋淑杰）提供物业服务已十余载。期间所提供的物业服务得到多数业主和主管部门领导的认可，并连续四年被信阳市房管中心授予“二星级物业服务企业”称号，并在2020年被羊山房管局评为“羊山新区2019年优秀住宅小区”，兴和物业全体员工今后仍将按照物业服务合同约定为九阳花园小区提供优质服务，力争更上一层楼，积极创建三星级物业服务企业。二、九阳小区物业费由0.35元调整为0.5元程序合法。2019年1月1日物业服务费调整前，兴和物业服务公司一直按0.35元/㎡的标准收取。2019年1月1日前，兴和物业一直在严重的亏损状态下提供物业服务，面对着巨大的经济和管理上的压力：由于收取的物业服务费过低，致使物业服务人员工资长期拖欠，严重影响了正常物业服务活动的开展。为了改变这一状况，迫于无奈，并依据前期物业合同约定及物价上涨等因素影响，才将物业费由0.35元/㎡调整为0.5元/㎡，在小区公示后也得到了大部分业主的理解和认可，大部分业主都能按0.5元的标准主动缴纳，已延续近三年。除3#楼上诉人及其市土地局二分局范家振、王建营两位（此两人均为上诉人同事）拒绝缴纳外，其他业主均无异议。三、关于飘窗漏雨这里需要说明的是：飘窗漏水和业主按时交纳物业费无直接关系，在处理上诉方飘窗漏水一事过程中，被上诉方一直在中间与开发公司施工方积极协调。开发公司认为：因上诉方的飘窗仅供上诉方乙方使用，按相关规定不属于公共部位，上诉方反映飘窗漏水时已过了保修期限，过了保修期限应该由上诉方自己负责。即便退一步说，飘窗属公共部位，过了报修期限应属维修基金列支范畴，维修基金申请使用需要一系列程序才能申请维修，因上诉方自己维修后，无法再申请使用维修基金，因此对飘窗漏水一事站在法律诉讼层面，被上诉方不承担任何责任。四、原审程序合法针对上诉人拖欠物业费的行为，物业服务人员每年都在催缴，只是由于上诉人的老赖才造成了拖欠，且有催缴通知单及座机催缴通话记录可以作证，怎么会超过诉讼时效呢。五、关于发票兴和物业服务公司只能提供税务机关发放的河南通用定额发票。如若上诉人需要发票，我们会随时提供，不存在拒开发票的行为。信阳市兴和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费用及公共能耗费用3616元（2016年12月4日至2020年12月31日）；2、判令被告向原告支付违约金75元（以上是物业服务费用为基数按每月2％的标准）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告宋淑杰是九阳花园小区3号楼3单元606房屋的业主，其房屋总面积161.17平方米。2011年1月30日信阳兴和物业服务有限公司与被告宋淑杰签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务，约定物业费收费标准为：多层住宅按建筑面积暂定每月每平方米0.35元。水电公摊费用：多层住宅每户每月8元。根据物价上涨情况和相关规定，物业公司可上调物业服务费标准。乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取服务限制措施，直至诉诸法律。2018年11月10日，九阳花园物业服务中心在小区内张贴公示，内容为随着物价的上调和物业服务人工成本的逐年增加，小区一期每平方0.35元的物业费已远远低于当前物业行业市场收费标准，为弥补物业经营方面的亏损，物业服务处决定自2019年1月1日起，物业费收费标准每平方上调0.15元，最终确定为0.5元每月每平方米，此公示期为20天，住户有异议可到物业办公室咨询。被告宋淑杰自2016年12月至2020年12月31日共计欠物业费及公摊水电费合计3616元（物业费自2019年1月1日起按每月每平方米0.5元）。一审法院认为，本案原告兴和物业与被告宋淑杰所签署的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。被告宋淑杰辩称物业服务不到位，并提供了一组照片，照片显示小区内楼道里有杂物堆积，路面有积水，业主装修垃圾未及时清运等，法院认为，物业服务性质具有琐碎性、长期性，评价物业服务是否到位，不能单凭某一时刻该小区的状态，应当综合考量该小区的整体的卫生水平、绿化维护、公共设施的维护等情况，以及该小区内业主交纳物业费的自动履行率，经了解，原告兴和物业通过诉讼途径催收诉讼费的情况为个例，说明小区内绝大多数业主对物业所提供的服务满意，可以认定该兴和物业提供的物业服务标准符合双方所签署的协议内容，宋淑杰据此不缴纳物业费的辩解，法院不予支持。关于物业费收费标准的争议，本案原被告双方所签署的物业服务协议约定了物业公司可以根据物价上涨情况和相关规定上调物业服务费标准，在上涨物业费的公示期内，该小区内业主未提出异议，业主自2019年1月1日起均按照0.5元每平方米的价格交纳物业费，因此物业费收费标准上涨为0.5元每平方米合法有效且已经实际履行。原告诉请自2019年1月1日起按照0.5元每平方米计算物业费，法院予以支持。关于被告辩称其房屋飘窗漏水导致室内装修损坏等，请求物业公司赔偿其损失的请求，其虽辩称物业公司认可承担赔偿责任，但未提供证据证明，其亦未提起反诉，法院对此请求不予审查。原告诉请的违约金部分，因前期物业服务协议中约定的违约金过高，法院予以调整，被告宋淑杰未及时缴纳物业费，给原告造成一定损失，该损失具体体现为利息损失，法院酌定以未缴纳物业费为本金从欠费之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息至付清之日止。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：被告宋淑杰于判决书生效之日起十五日内向原告信阳市兴和物业服务有限公司支付2016年12月4日至2020年12月31日期间的物业管理费及水电公摊费3616元及违约金（违约金以3616元为本金从2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息至付清之日止）。本案诉讼费50元减半收取25元，由被告宋淑杰负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据1，照片复印件60张，欲证明小区路面、车库积水、垃圾没有及时清理，被上诉人没有按照物业服务合同履行物业维修和小区卫生日产日清的义务；证据2，被上诉人收取物业费、门禁卡等费用的收据复印件七张，欲证明被上诉人收取相关费用没开发票。被上诉人质证称，上诉人提交的照片中的垃圾是建筑垃圾，建筑垃圾不像生活垃圾日产日清；路面积水已经维修解决了；车库是违章建筑不是物业服务范围；如果上诉人要求开具发票，可以随时提供，这与上诉人是否应当交纳物业费没有关系。被上诉人提交其公司被信阳市房产管理中心授予2018年度“二星级”物业服务企业的荣誉证书复印件一份，欲证明其尽到了物业服务义务，不然不会取得这些荣誉。上诉人质证称，取得这些荣誉与其服务是否到位无关。对当事人双方提交的证据本院认证如下：上诉提交的证据1可以证明小区存在部分垃圾未及时清理，部分路面、楼道存在积水的情况，本院予以采信；证据2与本案争议焦点无关联，本院不予采信。被上诉人提交的证据虽能证明其2018年取得的荣誉，但并不能仅以此证明其全面履行了物业服务合同的义务，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、信阳市兴和物业服务有限公司是否尽到了物业服务义务；二、信阳市兴和物业服务有限公司上调的物业费收费标准有无依据；三、原审法院未告知上诉人有反诉权利是否违反法律规定。关于第一个争议焦点：信阳市兴和物业服务有限公司是否尽到了物业服务义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，信阳市兴和物业服务有限公司与宋淑杰于2011年1月30日签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。宋淑杰提供的照片显示，在不同的时间段在同一楼道内、同一路段有积水；业主装修垃圾数天未及时清运；窨井盖破损未及进维修，据此信阳市兴和物业服务有限公司未尽到管理、养护、维护义务,在服务的某些环节、区域存在较大瑕疵,属提供物业服务质量不符合约定。一审认定信阳市兴和物业服务有限公司提供的物业服务标准符合双方所签署的协议约定不当，本院予以纠正。但是，信阳市兴和物业服务有限公司提供了基本的物业服务,业主应及时交纳物业费及有关部门委托代收的相关费用。小区业主对物业服务企业提供的物业服务不满意,不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业,而应通过正常途径与物业公司沟通,协商解决。对于信阳市兴和物业服务有限公司主张的拖欠物业费应交纳的滞纳金,由于其提供的物业服务存在较大瑕疵,部分达不到物业服务合同约定的服务标准,违约在先,对于其主张的滞纳金,不予支持。信阳市兴和物业服务有限公司主张的物业服务费,应根据物业服务公司服务质量存在不足的程度,酌情予以扣减后由宋淑杰交纳,以扣减20%的物业费为宜。即宋淑杰应交纳拖欠物业费及公摊水电费2893元（3616元-3616元×20%）。关于第二个争议焦点：信阳市兴和物业服务有限公司上调的物业费收费标准有无依据。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，信阳市兴和物业服务有限公司与宋淑杰所签订的《前期物业服务协议》中约定，物业公司可以根据物价上涨情况和相关规定上调物业服务标准。信阳市兴和物业服务有限公司上调物业费虽未召开业主大会，因小区没有成立业主委员会，亦未召开业主委员会会议，但采取了公示、走访业主等方法，小区业主在公示期内未提出异议，大部分自动履行，且0.5元每月每平方米的收费标准并未明显高于同地段同类型小区的物业收费标准。故，一审认定信阳市兴和物业服务有限公司上调物业标准为0.5元每月每平方米合法有效并无不当，本院予以确认。关于第三个争议焦点：原审法院未告知上诉人有反诉权利是否违反法律规定。宋淑杰上诉称一审法院没有告知其正当的反诉权利，涉嫌有意剥夺其正当合法的诉讼权利，该上诉理由因其未提供充分的法律依据而不能成立，本院不予采纳。宋淑杰如认为信阳市兴和物业服务有限公司应当赔偿其飘窗漏水造成的装修损失费和维修费，可另行主张权利。综上所述，上诉人宋淑杰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初3845号民事判决；二、宋淑杰于本判决生效之日起十五日内向信阳市兴和物业服务有限公司支付2016年12月4日至2020年12月31日期间的物业管理费及水电公摊费2893元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由信阳市兴和物业服务有限公司负担5元，宋淑杰负担20元；二审案件受理费50元，由信阳市兴和物业服务有限公司负担10元，宋淑杰负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 蔡红莉审 判 员 张 杰审 判 员 姚 涛二〇二一年八月十六日法官助理 高 星书 记 员 黄莹莹