山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6675号上诉人（原审原告）：济南恒荟城商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：衡水彭，经理。委托诉讼代理人：刘淑平，山东金聖诺律师事务所律师。委托诉讼代理人；邢振军，山东金聖诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡伟，男，1979年12月10日出生，住济南市。上诉人济南恒荟城商业管理有限公司（以下简称恒荟城公司）因与被上诉人胡伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市钢城区人民法院（2021）鲁0117民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序进行了审理。恒荟城公司法定代表人衡水彭、委托诉讼代理人刘淑平到庭参加诉讼。被上诉人胡伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒荟城公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2021）鲁0117民初740号民事判决，并依法改判支持恒荟城公司的诉讼请求；2.二审的诉讼费用以及实现债权的费用均由胡伟承担。事实和理由：一、一审法院存在事实认定错误。1、一审法院在本院认为部分中认定“胡伟已交付5万元即前六个月（2021年1月1日起至2021年6月30日）的租金。”是错误的。恒荟城公司与胡伟签订的《恒荟城房屋租赁合同》中并没有约定胡伟交付的五万元租金是前六个月的租金，该五万元租金仅是对一年租金进行的第一次分期付款。不能因为该租金正好是总房租的一半就认定为缴纳的是前六个月的房租。换言之，若续签合同时仅支付了16,667元，就能等同于支付的是2021年1月1日至2月28日的房租吗？胡伟在2021年5月1日未支付剩余房租，就能等同于恒荟城公司可以在2021年3月1日享有解除权吗？显然是不对的。一审法院在毫无根据的情况下作出此认定是错误的，更不能以此作为无法解除合同的理由。2、一审法院在本院认为部分中认定“恒荟城公司与胡伟可于2021年7月1日起解除合同，恒荟城公司应于2021年7月1日起行使与胡伟解除合同的权利”是错误的。恒荟城公司与胡伟签订的《恒荟城房屋租赁合同》明确约定，“逾期支付租金超过十五天的，甲方（恒荟城公司）可以通知乙方（胡伟）解除本合同，乙方（胡伟）已经支付的所有租金等费用均不予退还”。而合同约定胡伟应于2021年5月1日交付租金，但至今未交付。所以根据合同的约定以及《民法典》第五百六十二条之规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。恒荟城公司作为解除权人，可于2021年5月16日解除与胡伟的租赁合同，也即恒荟城公司行使合同解除权的时间应当从2021年5月16日开始起算，本案中恒荟城公司于2021年6月1日起诉解除合同完全符合行使合同解除权的规定，而不是一审法院认定的自2021年7月1日才有权行使解除权。2、一审法院在本院认为第二段中，认定“恒荟城公司要求与胡伟解除恒荟城房屋租赁合同、要求胡伟立即腾空租赁房屋并支付违约金1200元的诉讼请求，因其未提供相应的证据证实，本院不予支持”这是完全错误的。一审中恒荟城公司提供了双方签署的《恒荟城房屋租赁合同》及《恒荟城合同签约审批表》，用于证实胡伟逾期拒不支付租金的行为已经严重违反了双方的合同约定，且已达到了约定解除合同的条件。（详见《恒荟城租赁合同》第十一条第11.2条和第11.2.4条）。同时也证实了违约责任中的违约金的计算方法为按照当年六个月的管理服务费之和的金额作为违约金即1200元。（详见《恒荟城租赁合同》第十一条第11.2条以及《恒荟城合同签约审批表》关于管理费约定为200元/月）。还证实了胡伟应于本合同提前解除之日向恒荟城公司交还标的房屋（详见《恒荟城租赁合同》第十二条）。恒荟城公司已经完成了举证责任。上述事实均在《恒荟城租赁合同》中有明确约定，但一审法院对此置之不理，对恒荟城公司提供的证据不进行审查，直接认定恒荟城公司没有提供证据，是不对的。虽然一审法院在判决书中认定胡伟违约，却对胡伟应当承担的违约责任未予以确定，显然违反了法律规定和合同约定。二、一审法院适用法律错误。依据《民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。依据《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中恒荟城公司与胡伟之间的《恒荟城房屋租赁合同》是双方真实意思表示，胡伟逾期支付租金已经构成了合同解除的条件。同时恒荟城公司经过多次催告胡伟交付房租，并通过微信、电话以及催款通知等方式通知胡伟交付房租，胡伟在一审中也明确认可收到了催款的通知，但依然不支付房租。故，根据上述规定，恒荟城公司请求解除与胡伟之间的房屋租赁合同，既符合《民法典》中关于约定解除的情形也符合法定解除的情形，应当予以支持。胡伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。恒荟城公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除恒荟城公司、胡伟于2020年12月5日签订的《恒荟城房屋租赁合同》；2.请求责令胡伟立即腾空租赁房屋并支付违约金1200元；3.请求本案相关诉讼费用及实现债权的费用等由胡伟承担。一审法院认定事实：2020年12月5日，恒荟城公司与胡伟签订《恒荟城房屋租赁合同》、《恒荟城合同签约审批表》，《恒荟城房屋租赁合同》约定：恒荟城公司将恒荟城一楼1044一1045号铺位房屋出租给胡伟，面积为145平米（以最终实测面积为准），租期自2021年1月1日起至2021年12月31日止，租金100，000元。《恒荟城合同签约审批表》约定：租金分期缴付申请：原租金20万元整，交6个月免6个月，租金交付10万元。1、续签合同交5万元整。2、2021年5月1日交5万元整。2020年12月5日胡伟尚已支付租金5万元。自2021年5月1日未交付租金。一审法院认为，恒荟城公司与胡伟签订《恒荟城房屋租赁合同》、《恒荟城合同签约审批表》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。胡伟已交付5万元即前6个月（2021年1月1日起至2021年6月30日）的租金，胡伟未按照约定的期限支付后6个月（2021年7月1日起至2021年12月31日）的租金已构成违约，恒荟城公司与胡伟可于2021年7月1日起解除合同。恒荟城公司应于2021年7月1日起行使与胡伟解除合同的权利。综上所述，恒荟城公司要求与胡伟解除恒荟城房屋租赁合同、要求胡伟立即腾空租赁房屋并支付违约金1200元的诉讼请求，因其未提供相应的证据证实，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回恒荟城公司的诉讼请求。案件受理费100元，由恒荟城公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。根据当事人陈述及一审举证质证的证据，本院另查明，2020年12月5日，恒荟城公司与胡伟签订的《恒荟城房屋租赁合同》第九条乙方的违约责任9.2约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括微不足道租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之日的0.05%/日,向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过3天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”第十一条合同的变更和解除第11.2约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还需支付甲方相当于六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应不足甲方损失额与违约金之间的差额；……11.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五天的；……”恒荟城公司与胡伟签订的《恒荟城合同签约审批表》备注栏手写部分，除关于租金数额及交纳方式外，另载明“3、综合管理费每月一交每月200元”。2021年5月10日，恒荟城公司作出并向胡伟送达《催款通知》，载明“贵方于2021年1月1日与我方续签租赁一楼104310441045店铺，合同其到2021年12月31日，介于房屋租金尾款未在规定时间2021年5月1日缴纳完成，我方经多次催缴，多次沟通无果。贵方并未正常履行合同约定，取消租金优惠政策，并补缴剩余租金。请您在接到本通知之日起一周内将货品全部撤清，并做完交付手续，退出商场。若未在规定时间内撤场，商场将进行强制闭店，对店内损失概不负责。并追究贵方给商场带来的损失违约责任”。2021年6月1日，恒荟城公司向一审法院提起本案诉讼。2021年6月2日，一审法院向胡伟送达起诉状等司法文书。一审庭审中，胡伟提起反诉，一审法院告知其可另行主张，胡伟未提出异议。本院认为，本案争议的焦点问题是，涉案房屋租赁合同是否应予解除。首先，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，恒荟城公司与胡伟签订的《恒荟城房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。依据双方约定，胡伟应于2021年5月1日交纳租金5万元。胡伟未按照合同约定期限交纳租金，构成违约。依照涉案《恒荟城房屋租赁合同》关于违约责任的约定，胡伟逾期交纳租金超过十五日的，恒荟城公司有权主张解除合同。至2021年5月10日，恒荟城公司向胡伟送达催款通知主张解除合同时，合同约定的解除条件尚未成就。但至恒荟城公司提起本案诉讼时，胡伟交纳租金的宽限期已届满。故，恒荟城公司关于解除涉案《恒荟城房屋租赁合同》的诉讼请求，合法有据，应予支持。胡伟以恒荟城公司存在违约行为为由主张同时履行抗辩权，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”之规定，该情况并不属于行使同时履行抗辩的法定情形。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本院确认恒荟城公司与胡伟之间《恒荟城房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达胡伟之日，即2021年6月2日解除。其次，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。案涉合同解除后，胡伟继续占有涉案房屋已无法律依据，应予返还。恒荟城公司请求胡伟腾空涉案租赁房屋合法有据，应予支持。再次，依据涉案《恒荟城房屋租赁合同》第十一条相关约定，胡伟迟延交纳租金超过十五日，恒荟城公司有权解除合同，胡伟还应支付甲方相当于六个月的管理服务费之和的金额，即1200元作为违约金。据此，恒荟城公司主张胡伟支付违约金1200元合法有据，应予支持。综上所述，恒荟城公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典法》第五百六十二条、五百六十五条、五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市钢城区人民法院（2021）鲁0117民初740号民事判决；二、济南恒荟城商贸有限公司与胡伟签订的《恒荟城房屋租赁合同》于2021年6月2日解除；三、胡伟于本判决生效之日起十五日内腾空并向济南恒荟城商贸有限公司返还涉案房屋。四、胡伟于本判决生效之日起十五日内向济南恒荟城商贸有限公司支付违约金1200元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人胡伟负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年八月二十四日书记员  李敏