江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终5675号上诉人（原审原告）：王丽平，女，1963年2月9日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：刘兆辉，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：煜尧物业（徐州）有限公司，住所地邳州市名城国际花园小区A幢2单元201室。法定代表人：王冠尧，董事长。委托诉讼代理人：冯晓运，公司经理。被上诉人（原审被告）：王冠尧，男，1994年11月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人王丽平因与被上诉人煜尧物业（徐州）有限公司（以下简称煜尧公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初5849号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人王丽平及其委托诉讼代理人刘兆辉，煜尧公司的委托诉讼代理人冯晓运到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王丽平上诉请求：撤销一审裁定，发回重审或查明事实后另行改判。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.涉案房产未在原邳州房产局备案用作物业用房。在原房产局备案的房屋不是涉案房产，是A栋101室，这也是一审法院调取的证据，与涉案房产A栋201室不是同一房屋；从常理上讲，物业用房也不会单独设在二楼。因此，一审法院认定涉案房产系物业用房没有任何根据。2.即使原邳州规划局备案同意开发商将涉案房屋用作物业用房，也只是意向。实际上开发商并未将其用作物业用房，而是出售给上诉人，且不动产登记部门也认定了该事实。3.涉案房产如果不是销售的商品房，房屋销售合同不能打印出来，况且打印的合同也是由徐州市不动产登记管理部门管理的。4.涉案房产经不动产登记部门备案且颁发产权证书，即涉案房产的权属已经有关部门确认。综上，请求二审查明事实，依法裁判。煜尧公司辩称：1.认可一审裁定，涉案房屋是物业用房，产权是集体业主所有；2.A座2单元201室的物业用房在2011年12月7日在规划局和房产局都已备案；3.王丽平签的合同有虚假嫌疑，合同样板和合同的内容，很多都显示不出来。王丽平签订买卖合同时的法人代表是苑玉涛，但是委托代理人并未填写，而且合同最后法人代表盖章却是王广元。此外，所有正规合同上都应该备案号，但王丽平签订的合同上却没有。另外关于房屋的价格问题，2008年7月份，涉案房屋的价格为2030元/平米，2013年是3900元/平米，但2018年王丽平购买涉案房屋时仅2800元/平米，但当时涉案小区二手房市场价格都5000-6000元/平米。综上，请求二审法院维持一审裁定，涉案房屋是业主共有的财产。王丽平向一审法院起诉请求：1.判令煜尧公司返还借用的房屋并支付损失1万元；2.煜尧公司承担诉讼费用。一审法院查明，诉争房屋位于邳州市世纪大道南振兴路北名城国际花园三期A座2单元201室，开发商为徐州名城置业有限公司邳州分公司。2011年12月7日，原邳州市规划局作出“关于名城国际花园小区物业用房的规划意见”，根据徐州名城置业有限公司邳州分公司的申请将案涉房屋调整为物业用房，并交原邳州市房产局备案。2018年5月29日，王丽平与徐州名城置业有限公司邳州分公司签订商品房买卖合同（合同号：PZ131012）购得该房，并于2020年9月15日获得不动产权登记【证号:苏（2020）邳州市不动产权第0031746号】。另查明：2018年8月6日，王冠尧出具借据一份，内容为：“今借名城小区A栋2单元201室（房主王丽萍）作为物业用房临时使用，使用到2018年12月10日”。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业用房，属于业主共有。”正常情况下，不动产权的设立应以登记为准，但物业用房系法律规定属全体业主共有，无需另行登记。本案中，根据原邳州市规划局的规划意见以及原邳州市房产局的备案，案涉房屋属名城国际小区物业用房，根据法律规定应属该小区全体业主共有，然而王丽平根据商品房买卖合同又取得了该房的不动产权登记，因此，案涉房屋客观上设立了两个不同的所有权，属于权属不明，应先由有关国家机关对权属进行确认，本案不属于民事诉讼案件受案范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，遂裁定驳回王丽平的起诉。二审期间，上诉人王丽平向本院提交以下证据：1.涉案房屋所在小区施工时的总平面图，证据来源邳州市城建档案馆，拟证明涉案房屋在规划施工时，所在的A座2单元并不存在关于物业用房的规划设计。3.涉案房屋名城国际花园三期A座1层和2层平面图，证据来源邳州市城建档案馆，拟证明该份图纸为竣工图，在竣工验收时涉案房屋的用途规划为住宅，而不是物业用房。该份图纸显示，涉案房屋的图纸编制时间为2013年2月16日。而一审法院作为裁判依据的《关于名城国际花园小区物业用房的规划意见》的形成时间是2011年12月7日。即便该规划意见是真实的，该规划意见在房屋施工过程中，关于用途规划的变更并未实际实施，故规划意见不能作为认定涉案房屋存在规划变更的依据。3.上诉人于2021年6月2日在邳州市不动产登记交易服务中心调取的邳州市不动产产权登记情况表，该情况表来源于不动产登记信息系统，证明涉案房屋在房管局的用途备案登记为住宅，而非物业用房。该情况表记载涉案房屋的登记类型为转移登记。4.涉案房屋的不动产权证书，该证书在附记一栏记载，本不动产于2020年9月15日通过转移登记颁发不动产权证，原权利人徐州名城置业有限公司，房屋不动产证注销，该份证据能够证实上诉人在购买涉案房屋之前，该房屋的产权属于徐州名城置业有限公司，该房屋的性质应当不是物业用房，如果是物业用房，该套房屋也不会登记在徐州名城置业有限公司名下。5.邳自然资规依复2021第145号政府信息公开申请答复书，该答复书记载，与涉案房屋相关的被一审法院作为裁判依据的规划意见，在邳州市自然资源和规划局并不存在存档记录，一审法院在事实认定中，所记载的该规划意见形成之前由开发商出具的申请书和承诺书，在邳州市自然资源和规划局也不存在存档记录。进而证实一审法院和被上诉人一致认可的由原邳州市规划局出具的规划意见，在事实上并不存在。一审法院依据该规划意见作出驳回上诉人起诉的裁定，没有事实依据。被上诉人煜尧公司质证称：证据1是设计图，不能证明哪个是物业用房，是开发商最后确定的。证据2也不能说明什么。证据3和证据4真实性不予评判，材料有没有全部登入电脑被上诉人不能确定，但在房管局可以查到。证据5只是没有存档，并不是没有，法院可到邳州房管局调取材料。本院认为，王丽平主张排除妨害，即要求煜尧公司返还借用的涉案房屋并支付损失1万元，系依据煜尧公司法定代表人王冠尧于2018年8月6日向王丽平出具的借用涉案房屋作为物业用房临时使用的借据。经查，王丽平于2018年5月29日与徐州名城置业有限公司邳州分公司签订商品房买卖合同购得涉案房屋，并于2020年9月15日获得不动产权登记。故王丽平基于此并依据上述借据向煜尧公司及王冠尧主张排除妨害，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，依法属于人民法院民事诉讼案件受案范围。一审法院调取的邳州市不动产产权情况表、徐州名城置业有限公司邳州分公司出具的“承诺书”以及原邳州市规划局作出的“关于名城国际花园小区物业用房的规划意见”，虽显示邳州市规划局曾于2011年12月7日出具同意将涉案房屋作为物业用房的规划意见，但该规划意见系在王丽平获得涉案房屋不动产登记之前作出，故一审法院据此裁定驳回王丽平的起诉，确有不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初5849号之一民事裁定；二、指令江苏省邳州市人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年八月三日法官助理  张 蔚书 记 员  杭恒宇