西安市高陵区人民法院民事判决书                         (2021)陕0117民初676号 原告：赵智发，男，1971年9月1日出生，汉族，户籍地甘肃省宁县，居民。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖小鹏，陕西合恒律师事务所律师。被告：陕西世纪绿园置业有限公司，住所地西安市雁塔区西斜七路六号。统一社会信用代码91610000732655520T。法定代表人：袁国谦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田少荣，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：西安成基置业有限公司，住所地西安市高陵区泾河工业园水岸花城栖霞苑2区8幢。统一社会信用代码91610117098757166P。法定代表人：马于江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗浩（该公司员工），男，1982年10月28日出生，汉族，住陕西省西咸新区。原告赵智发与被告陕西世纪绿园置业有限公司（以下简称：世纪绿园公司）、西安成基置业有限公司（以下简称：成基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵智发委托诉讼代理人杨花花、廖小鹏，被告世纪绿园公司委托诉讼代理人田少荣，被告成基公司委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵智发向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告办理XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记备案手续；2、判令二被告共同向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金16532.74元（暂自2019年6月28日计算至2020年11月14日。请求判决至被告办理完毕房屋权属登记备案手续之日止。从2019年7月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至被告办理完毕房屋权属登记备案手续之日，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月13日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买世纪绿园公司开发，并由成基公司销售的西安市高陵区XX镇XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积79.90平方米，房屋单价为每平方米3600元，总价款为287640元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告于2017年年初支付首付款77640元，2017年年初原告办理了银行按揭贷款向被告支付了剩余房款，2018年6月28日，被告成基公司根据实际面积向原告开具了购房款发票288180元，原告补足余款，2018年7月23日，原告缴纳了房屋专项维修资金，2018年6月28日被告向原告交付了房屋。但至今被告未按合同约定办理涉案房屋的权属登记备案手续。经了解，涉案项目系被告世纪绿园公司与成基公司联合开发，经原告多次催促，二被告以各种理由予以推脱，其行为已构成违约。根据原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条第2款之规定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告约定的违约金明显低于原告的实际损失，故请求法院调整以原告已支付房价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算更为公平合理。被告逾期向原告办理房屋权属登记证书的行为已构成违约，二被告系联合开发涉案项目，应共同向原告承担责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求，将“判令二被告向原告办理XX城XX幢XX单元XX层XX号”房屋权属登记备案手续”变更为“判令二被告向原告办理XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋所有权权属证书”。被告世纪绿园公司辩称，1、我公司开发建设的商品房建设项目、所销售的涉案商品房五证齐全、合法合规。且该项目建设工程竣工验收质量合格，符合“该商品房经验收合格”的交付条件，我公司已向原告交付使用了涉案商品房；2、我公司未能在涉案商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，是由于高陵区建设行政主管部门对于世纪绿园公司经合法审批且已竣工验收合格的历史遗留项目（该项目系资源规划高陵分局成立前经高陵县建设局审批规划的老项目），在执行新政策时遇到历史遗留项目的规划验收问题而导致已申报的涉案项目建设工程竣工验收至今未经备案。正因高陵区建设行政主管部门对已申报的建设工程竣工验收未经备案，才导致我公司在规定期间内无法取得房地产权属证书。建设工程竣工验收备案或产权登记机关备案系政府相关职能部门的法定职责和行政行为，并非我公司所能控制，也非我公司的合同义务和责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，世纪绿园公司构成违约，应当支付违约金。相反，如果不属于出卖人的责任，买受人不能按期拿证的，则世纪绿园公司不构成违约，不应承担延期办证的违约责任。我公司与原告系平等主体，双方具有同等法律地位，如果让我公司对不可归咎于出卖人的责任而承担逾期办证违约金，显然有违公平原则。我公司开发的XX城项目属于十年前经高陵县建设局审批规划的项目，按照当时的政策，需待整体项目全部完工后进行综合验收，但XX城项目至今仅开发到第四期，第五期尚未开发，也即项目并未全部完工，但高陵区建设行政主管部门在2018年1月1日之后执行新政策时，要求必须对XX城住宅小区（二期）4-1号楼进行规划验收后方可办理竣工验收备案，因历史遗留项目的规划验收和竣工验收备案问题、因高陵撤县设区规划职能调整造成的审批、验收困难，直接影响到了有关部门对“XX城”住宅小区（二期）3-5、3-6、4-1号楼的竣工验收备案和产权登记备案，这也是我公司在合同期内未能为赵智发办理房地产权属证书的原因；3、直至2020年11月高陵区住建局和资源规划高陵分局先予执行了高陵区政府高政办发（2021）8号文件——关于《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》，才解决了涉案项目建设工程规划验收的遗留问题，并为已经提交完整资料的部分业主办理了不动产登记证。根据高陵区政府高政办发（2021）8号文件，只要高陵区住建局、资源规划高陵分局已经在我公司出具的《高陵区解决群众办证难现状确认表》、《高陵区解决群众办证难房屋质量安全检测鉴定表》上加盖公章，即可作为涉案项目房屋竣工验收和首次登记的“建设工程符合规划的材料”，我公司据此就可以为涉案商品房办理不动产权登记证；4、如果原告认为我公司构成违约，根据双方签订的合同第十五页第2项约定，原告选择不退房的，我公司按已付房款的1%向原告支付违约金，显然原告请求支付违约金16532.74元没有任何事实依据；5、根据《商品房买卖合同》约定，在合同约定期间为原告办理不动产登记证，系我公司作为合同相对方的约定义务，与作为联建方的成基公司无关，原告要求成基公司共同承担违约责任没有任何法律依据。成基公司辩称，我公司是代理机构，不应承担责任。经审理查明，2016年12月27日，原告赵智发（买受人）与被告世纪绿园公司（出卖人）、被告成基公司（委托代理机构）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告世纪绿园公司开发的位于西安市高陵区XX街XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积79.9平方米，总价款287640元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在合理期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；买受人应于房屋交付之日向出卖人提供办理房产证资料，并交纳政府部门公示的相关税费及公共维修基金，否则因买受人的原因造成房产手续延误及产生的相关费用及滞纳金由买受人承担，且办理时限自动顺延。合同签订后，被告成基公司于2018年6月28日日向原告开具了涉案房屋增值税发票，价税合计288180元。被告世纪绿园公司于2018年7月2日向原告交付了涉案房屋。2018年7月5日，原告依法缴纳了涉案房屋契税2744.57元，2018年7月23日，原告缴纳了专项维修资金9606元。此后双方因涉案房屋不能及时办理产权登记备案手续产生争议，原告诉至法院。另查明，位于西安市高陵区XX街办XX八路东侧的XX城项目系被告世纪绿园该公司开发，该项目依法取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证等相关证书。涉案房屋所在4-1幢楼于2018年7月1日经竣工验收会议通过综合验收，结论为工程质量合格，但未能办理竣工验收备案手续。再查明，西安市高陵区人民政府办公室于2021年2月26日发布高政办发（2021）8号《关于印发〈西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”工作方案〉〈西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则〉的通知》。其中，《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》中规定实施范围为2016年6月30日前国有建设用地上已建成或正在建设的项目中，来源合法、权属清晰的商品房、安置房，重点解决因规划、用地、建设、消防等手续不全，欠缴土地出让金和相关税费的项目；开发建设单位注销、企业法人失联等原因，造成相关权利人房屋无法办理登记的项目；因撤县设区规划职能调整，造成审批、验收等困难，导致“办证难”的项目。根据该文件，被告世纪绿园公司就XX城二期3-5、3-6、4-1号楼填报了《高陵区解决群众办证难房屋质量安全检测鉴定表》及《高陵区解决群众办证难现状确认表》，并于2021年1月14日经西安市高陵区住房和城乡建设局审定。2021年1月19日，高陵区解决群众房屋产权登记办证难问题工作领导小组在XX城小区张贴公告，载明：“XX城小区项目于2021年1月15日已完成4-1、3-5、3-6号楼共880户的不动产首次登记工作，截止目前已具备给业主办理转移登记的条件。经与小区开发商陕西世纪绿园置业有限公司协商，请所有业主向小区开发商提交以下不动产登记资料：1、不动产登记申请书（需加盖开发商公章及法人私章）；2、授权委托书（需加盖开发商公章及法人私章）；3、申请人身份证及婚姻证明（验原件留复印件）；4、商品房买卖合同（原件）；5、契税完税证明（原件）。开发商将登记资料收齐后统一向不动产登记机构申请办理不动产权证书。”现XX城项目4-1、3-5、3-6号楼均有业主办理并取得房屋权属证书。以上事实，有商品房买卖合同、增值税发票、房屋专项维修资金缴存收据、税收完税证明、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表、《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》、公告、房屋产权证及当事人陈述等相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于原告要求被告办理涉案房屋所有权权属证书的诉讼请求，被告世纪绿园公司表示根据高陵区解决群众房屋产权登记办证难问题工作领导小组发布的公告，在原告提交办理不动产登记有关完整资料的前提下，同意为原告办理房屋不动产权证书，故双方对此不存在争议，本院依法予以支持。本案的争议焦点在于被告世纪绿园公司是否应承担逾期办理涉案房屋产权证的违约责任。就该争议焦点，原告主张要求被告承担逾期办理涉案房屋产权证的违约责任，被告世纪绿园公司辩称，涉案项目属于《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》中规定的因撤县设区规划职能调整，造成审批、验收等困难，导致“办证难”的情形，其公司不构成违约，不应承担违约责任。本案中，根据《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》，涉案房屋于2021年1月15日完成了不动产首次登记工作，已具备给业主办理转移登记的条件。《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》中规定的解决房屋产权登记办证难问题实施范围主要包括：因规划、用地、建设、消防等手续不全，欠缴土地出让金和相关税费的项目；开发建设单位注销、企业法人失联等原因，造成相关权利人房屋无法办理登记的项目；因撤县设区规划职能调整，造成审批、验收等困难，导致“办证难”的项目。涉案XX城小区项目依法取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证，规划、用地、建设及消防手续齐全，涉案房屋所在4-1幢楼于2018年7月1日经竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格，涉案项目亦不存在“欠缴土地出让金和相关税费”及“开发建设单位注销、企业法人失联”等情形，因此，本院对被告世纪绿园公司的辩称意见予以采信，被告世纪绿园公司不构成违约，原告主张要求被告世纪绿园公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告成基公司系委托代理机构，根据合同相对性原则，结合高陵区解决群众房屋产权登记办证难问题工作领导小组就涉案房屋办理不动产权证书的公告内容，原告要求被告成基公司办理房屋权属证书并承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵智发于本判决生效之日起十五日内向被告陕西世纪绿园置业有限公司提供办理案涉房屋（位于西安市高陵区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号）不动产登记所需资料，被告陕西世纪绿园置业有限公司于原告赵智发提交资料之日起十五日内, 向不动产登记机构申请办理案涉房屋不动产权证书； 二、驳回原告赵智发的其他诉讼请求。案件受理费314元，由原告赵智发负担157元，由被告陕西世纪绿园置业有限公司负担157元（原告已预交314元，被告世纪绿园公司在本判决生效后直付原告157元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审  判  长   李东波                           审  判  员   戈  超                           审  判  员   宋  迪                            二〇二一年八月九日                               书  记  员   周  萌1