广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂08民终1348号上诉人（原审原告、反诉被告）:林艺倍，男，1985年7月7日出生，汉族，住桂平市。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小燕，女，1985年10月21日出生，汉族，住桂平市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。法定代表人：杨正新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。上诉人林艺倍、陈小燕因与上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，双方不服桂平市人民法院（2021）桂0881民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林艺倍、陈小燕上诉请求：撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初414号民事判决第一、第二项，改判支持林艺倍、陈小燕的诉讼请求，及改判驳回鑫盛公司的反诉请求。事实与理由：一、鑫盛公司在送达给林艺倍的物业交付通知书中，内容明确载明“金源新城物业已竣工，符合合同约定的交付条件”，但实际当时案涉商品房并未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。林艺倍虽然在鑫盛公司的欺骗下于2019年3月5日办理了收房手续，但根据合同约定，鑫盛公司逾期交房的违约责任仍应计算至案涉工程取得备案证明及测绘报告的2019年11月15日。二、虽然合同约定“买受人须于签订本合同之日起10日内按要求将办理按揭所需资料提交给银行，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款”。但根据桂平农村信用社出具的复函内容，包括林艺倍在内的其他业主办理按揭所需材料都是由鑫盛公司负责提交。显然，何时将林艺倍的贷款申请材料递交给银行是鑫盛公司自行决定的，林艺倍并未逾期付款，不应承担逾期付款的违约责任。鑫盛公司对林艺倍、陈小燕的上诉请求辩称，请求驳回林艺倍、陈小燕的上诉请求，支持鑫盛公司的上诉请求。鑫盛公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初414号民事判决第一、第二项，改判驳回林艺倍、陈小燕的诉讼请求，及改判支持鑫盛公司的反诉请求。事实与理由：一、政府部门对案涉工程重新规划的行为，必然导致案涉项目五方竣工验收的迟延，一审判决认为政府重新规划的行为对案涉工程的建设和交付使用不存在因果关系是错误的。另，一审判决对天气、高考等不可抗力导致禁止施工的天数未予以扣减也是错误的。二、一审判决以买房人实际接收房屋之日或接收到通知后30日期满作为鑫盛公司逾期交房的违约金截止时间点是不正确的，应以鑫盛公司履行通知到位之日作为截止时间点。三、关于鑫盛公司的反诉，根据合同约定，买房人提交完毕贷款资料，但未将回执或办理情况送交、告知鑫盛公司，就属于违约。贷款合同的签订、贷款发放时限的约定，不属于鑫盛公司可以左右的内容。即使贷款银行在收取资料后，未能及时核发贷款，承担违约责任的也应是业主。因此，逾期贷款违约金应计算至贷款实际发放之日止，而非至资料提交完毕之日。林艺倍、陈小燕对鑫盛公司的上诉请求辩称，请求驳回鑫盛公司的上诉请求，支持林艺倍、陈小燕的上诉请求。林艺倍、陈小燕向一审法院起诉请求：判令被告鑫盛公司支付逾期交房违约金40939元(违约金计算方式：以全部购房款974738元为基数，按日万分之一从2018年9月21日起计至2019年11月15日止）给林艺倍、陈小燕。鑫盛公司向一审法院反诉请求：判令反诉被告林艺倍、陈小燕支付逾期付款违约金4598元给鑫盛公司。一审查明：原告林艺倍、陈小燕（买受人）与被告鑫盛公司（出卖人）于2017年12月10日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人将其在桂平市长安工业集中区开发的金源新城Ａ区商品房以总房价959853元出让给买受人；买受人应当于2017年12月10日前支付首期款480853元，余款479000元向银行申请按揭贷款支付。出卖人应当于2018年9月20日前将取得竣工验收备案证明及测绘报告的房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交房给买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时合同第十一条还约定，在符合交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人；买受人在接到出卖人电话通知或者《物业交付使用通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续，逾期不来办理，则视为出卖人已将房屋正式交付给买受人等。合同附件四第1款约定：买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人须签订本合同当日付清首付款，买受人须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款；第4款约定：出卖人协助联系提供贷款的银行。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，…出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。被告于2017年12月13日向房产管理部门取得涉案商品房买卖合同登记备案证明。原告于2017年12月10日支付了首付款480853元，余款479000元向桂平市农村信用合作联社申请按揭贷款支付。该银行于2018年3月16日接收完毕原告提交的申请按揭贷款材料，于2018年3月23日与原告签订《个人购房借款/担保合同》，于2018年3月26日发放了贷款479000元至被告公司账户。2019年1月30日，被告向原告发出《物业交付使用通知书》，并在桂平雄基信息报纸刊登广告，通知金源新城小区3号楼已符合交楼条件，通知业主于2019年2月1日可前来办理收房手续。原告于2019年2月2日签收了《物业交付使用通知书》，于2019年3月5日办理了收房手续。同日原告还支付了房屋面积差额的购房款14885元给鑫盛公司，至此，原告合计支付了购房款974738元给被告。另查明，涉案楼盘3号楼于2019年1月31日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方竣工验收合格，于2019年10月10日经桂平市住房和城乡建设局同意工程竣工验收备案，于2019年11月15日取得竣工验收备证明。另外被告提供监理日志、桂平市人民政府常务会议纪要等证据，拟证实是由于天气、政府规划变更等原因导致案涉项目无法及时竣工验收，属于不可归责于被告的原因导致逾期交房。一审认为，被告鑫盛公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效。关于本诉的问题。合同约定被告应于2018年9月20日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告，虽然双方签订的合同格式条款约定商品房交付条件为“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告”，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。…建设工程经验收合格的，方可交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定，建筑工程经竣工验收合格后，可交付使用。可见，工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范性规定，并非房屋交付的法定条件；只要建筑工程竣工经验收合格，即达到法定交付使用的条件。本案中，涉案商品房已于2019年1月31日经五方竣工验收合格,达到了交付条件,所以被告通知原告收房并无不当。根据合同第十一条“买受人在接到出卖人电话通知或《物业交付使用通知书》或在桂平市电视台播放的收房公告之日起30日内办妥房屋交接手续，逾期不来办理，则视为出卖人已将房屋正式交付买受人”的约定，原告于2019年2月2日签收了被告的收房通知后，于2019年3月5日办理了收房手续，对该收房时间予以确认。故被告逾期交房天数应从2018年9月21日起计至原告收房之日即2019年3月5日止共计165天，被告应支付逾期交房违约金16083元（974738元×1÷10000×165天）给原告。对于被告辩称应扣减下雨、高考停工期间的天数问题，上述理由均不属于合同约定的不可抗力因素，不予采纳。对于被告辩称涉案项目由于政府的原因而致使其逾期交房，不应由其承担逾期交房违约责任的问题。因涉案项目工程被告于2016年4月5日已经开工建设，开工建设时主体的框架结构已经固定。而合同约定的交房时间为2018年9月20日，政府部门就金源新城项目用地有关会议讨论在此时间后才陆续进行，即使政府对金源新城整个项目用地整体进行重新规划，但并不是将已经开工建设的项目推倒重建，而只是地块与地块之间的增或减的重新规划，而且会议讨论只是涉及到办证的问题，并不影响主体工程的建设及交付使用；再者，被告于2019年1月31日已取得涉案项目主体工程的五方竣工验收合格，于2019年2月1日已经通知业主交房，于2019年11月15日取得建设工程竣工验收备案证明。从上述时间来看，政府就金源新城项目用地的有关会议讨论在此时间后还继续陆续进行，2020年10月21日才补签《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》对金源新城项目用地的规划和容积率进行了重新确认。由此可见，涉案工程的竣工验收与政府的行为没有直接的关联，被告逾期交房与政府行为不存在因果关系。被告该主张于法无据，不予采纳。对于反诉的问题。双方在合同附件四第1款约定，买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人应于签订本合同之日起10日内按照按揭银行的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为逾期付款。事实上，涉案合同上约定的“办妥所有按揭贷款手续”并不是买受人单方就能办妥，也需要出卖人配合提供购房合同备案证明、商品房预售许可证、首付款凭证等材料给按揭银行。本案，原、被告于2017年12月10日签订购房合同，被告已于2017年12月13日取得购房合同的备案证明，原告应在2017年12月20日前提交其应提交的申请按揭贷款材料，而银行接收完毕原告提交的贷款申请材料时间为2018年3月16日。根据上述时间显示，原告并未能举证证明其在约定期限内提交完毕贷款材料，应承担逾期付款违约责任，即从2017年12月21日起计至2018年3月16日止共85天，原告应以按揭贷数额479000元为基数，按日万分之一支付逾期付款违约金4072元（479000元×1÷10000×85天）给被告。至于被告主张逾期付款违约金计至银行发放贷款之日即2018年3月26日，而原告提交完毕贷款材料后，银行何时审核完毕、何时能签订按揭贷款合同、何时发放贷款原告无法控制，被告要求逾期付款违约金计至银行发放贷款之日，于法无据，不予支持。一审判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金16083元给原告林艺倍、陈小燕；二、原告林艺倍、陈小燕应支付逾期付款的违约金4072元给被告桂平市鑫盛投资实业有限公司；三、驳回原告林艺倍、陈小燕的其他诉讼请求；四、驳回被告桂平市鑫盛投资实业有限公司的其他反诉请求。二审查明，经一审法院去函请求协助调查，桂平市农村信用合作联社于2021年4月1日复函，复函内容表明林艺倍、陈小燕办理按揭所需材料由开发商（鑫盛公司）统一收集后，开发商（鑫盛公司）于2018年3月16日将资料移交至金融机构。对一审查明的事实，除对林艺倍、陈小燕于2018年3月16日向银行提交完毕申请按揭贷款材料这一内容不予认定外，对其余查明的事实，本院予以确认。本院认为，一、关于鑫盛公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在，违约责任应如何认定的问题。首先，本案中鑫盛公司未能按合同约定的交房时间交付房屋，已构成违约。鑫盛公司提出因天气、政府因素等不可抗力原因导致逾期交房，未能充分举证予以证明，本院对鑫盛公司逾期交房构成违约的认定与一审判决论述内容一致，在此不再赘述，对鑫盛公司该主张依法不予采信。其次，对于逾期交房违约金的截止时间如何认定的问题。经查，在案涉房屋于2019年1月31日通过五方竣工验收合格后，林艺倍于2019年2月2日签收了收房通知后，根据合同约定，林艺倍应于收到通知之日起30日内办妥房屋交接手续，逾期视为房屋已交付。因此，林艺倍、陈小燕于2019年3月5日收房符合合同约定，一审判决计算逾期交房违约金至2019年3月5日并无不当。鑫盛公司提出应以履行通知到位之日作为截止时间点的主张，及林艺倍、陈小燕提出应以案涉工程取得备案证明及测绘报告之日作为截止时间点的主张，均与查明事实不符，本院依法不予采信。二、关于林艺倍、陈小燕是否存在逾期提交资料的违约行为，如构成，违约责任应如何认定的问题。鑫盛公司反诉提出林艺倍、陈小燕逾期提交办理按揭所需资料构成违约，违约责任应计算至贷款发放之日的主张，但根据桂平市农村信用合作联社的复函内容表明，林艺倍、陈小燕所办理按揭所需材料，是由鑫盛公司统一收集后移交至金融机构的。因此，一审法院将鑫盛公司于2018年3月16日将办理按揭所需材料提交给银行的日期，认定为系林艺倍、陈小燕提交该材料给银行的时间不当，本院依法予以纠正。结合到案证据，鑫盛公司在其已收到林艺倍、陈小燕所提供的贷款材料后，未能举证证明林艺倍、陈小燕是何时提供材料给鑫盛公司，即不能证明林艺倍、陈小燕存在逾期提交贷款所需资料的违约行为，鑫盛公司应承担举证不能的不利后果，本院对鑫盛公司该主张不予采信。综上，林艺倍、陈小燕的上诉理由部分成立，对其成立的上诉请求，本院予以支持。鑫盛公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持桂平市人民法院（2021）桂0881民初414号民事判决第一项；二、撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初414号民事判决第二、第三、第四项；三、驳回林艺倍、陈小燕的其他诉讼请求；四、驳回桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费411元，由林艺倍、陈小燕负担250元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担161元；一审案件反诉受理费25元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。二审案件受理费636元，由林艺倍、陈小燕负担421元；桂平市鑫盛投资实业有限公司负担215元。本判决为终审判决。审判长  陈伟民审判员  黄 奔审判员  陈燕霞二〇二一年八月十七日书记员  何 冰