北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6584号上诉人（原审原告）：田麒，男，1990年3月29日出生，汉族，北京贝肯斯通管理咨询有限公司经理（自述），住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘双，北京葆涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪，北京包含律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。上诉人田麒因与被上诉人北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员张静依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。田麒上诉请求：撤销一审判决，依法改判天台山公司支付田麒自2017年8月1日至2021年5月14日的逾期办证违约金共计107980元，即在一审判决违约金76257.26元基础上增加31722.74元。事实和理由：一、门头沟法院关于“田麒未于合同约定时间收房，不是因天台山公司原因导致”的认定无事实及法律依据。田麒未于合同约定时间收房，系天台山公司违约所致。故违约金仍应由约定收房日起算。田麒购买的1501号房屋系上跃，在结构上分为2层。且早在天台山公司告知不能按约定交付使用跃层时，田麒就明确提出退房，为天台山公司所拒绝。另外，《房屋使用协议》与《商品房预售合同》同时为1501号房屋所约定，具有同样的法律效力。田麒购买此房的重要考量因素就是因为此户型分为上、下两层，无法交付使用二层房屋已违背购房目的，未按时收房系天台山公司违约导致。直到2016年6月22日，田麒与天台山公司签订1501号房屋二层《房屋使用协议》的解除协议，在该协议部分内容落实后，田麒于2016年8月30日接收了本属于1501号房屋一层的房屋（见相关证据复印件）。田麒提请人民法院要求天台山公司出具被他们收回的：《房屋使用协议》及发票、西山御园小区设计、施工图纸。以上内容可有效证明田麒购买的1501号房屋系跃层且天台山公司严重违约的事实。虽然《房屋使用协议》由天台山公司强行收回，但在双方签订的《房屋使用协议解除协议》中，天台山公司承认：因种种原因，甲方（北京天台山房地产开发有限公司）无法在约定时间内履行《房屋使用协议》中关于加层的建设，无法向乙方交付使用约定的跃层房屋，本着“不扩大矛盾，不扩大事态发展”的原则，签订如下协议。字里行间也已自认违约事实。二、一审法院以实际收房日计算违约金与《商品房预售合同》约定相悖。《商品房预售合同》第十二条（交付条件）第一款约定：出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；在第二十二条（产权登记）第二款（转移登记）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。《商品房预售合同》附件十《补充协议》第9条房屋交付第二款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。按此约定，田麒无论何时收房都应视为2015年7月31日收房期限届满之日收了房。三、一审法院认为“田麒逾期交付购房款，根据合同约定天台山公司可以延迟交房，并按照实际交房时间计算取得房屋所有权证书的期限”，所依据的格式条款违反公平原则而无效。《商品房预售合同》及《房屋使用协议》同时签订于2014年01月29日，预售合同第六条付款方式及期限约定田麒以第4种方式即其他方式付款，但横线处空白无内容。在预售合同附件五中，田麒的付款方式由其他方式付款被改为一次性付款，且限定于2014年02月02日前付清该商品房房款。从合同签订到付款期限届满仅4天（含2月2日当天），期间3天为春节假期。签合同时天台山公司并未提醒田麒注意付款期限，只告知尽快交齐房款就行了，之后也并未催款。根据民法典第四百九十六条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条，有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。此条款违背了公平原则，仅四天付款时间还包含三天春节假期，且未体现在合同主条款，仅限定在附件中，天台山公司也未履行提示田麒注意的义务。此条款应认定为无效。2014年4月5日，田麒付清全部房款9155786元。付清房款日期远远提前于约定的房屋交付之日，对天台山公司按约定期限交房和办理产权证无任何影响。且2016年8月30日收房时，天台山公司按《房屋预售合同》约定的房屋交付之日（2015年7月31日）向田麒收取了该年度专项维修基金、物业费、供暖费（见相关内容复印件），可见默认已按合同约定的时间收房。四、一审法院判决天台山公司房产证逾期办理违约金从2018年8月31日起算违反公平原则及“同案同判”原则。西山御园小区业主自2019年即开始陆续诉讼天台山公司房产证逾期办理赔偿，前期诉讼的业主无论因什么原因延迟收房的，也无论延迟收房多长时间，均按《房屋预售合同》第十二条第一款、第二十二条第二款的约定，从2015年7月31日合同约定的房屋交付之日，后推730天，即从2017年8月1日起计算违约天数和计算违约金。田麒与天台山公司的房屋买卖纠纷与前期诉讼业主同为一个制式的合同文本，合同主体相同，合同内容相同，向法院诉求相同。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》，一审法院作出了前后不一致的判决，违反了同案同判原则。天台山公司答辩称：同意一审判决。主要答辩意见如下：1.针对同案同判问题，天台山公司在以前和现在的抗辩理由及提供的相关证据有所不同，现在一审法院在本案以及其他一些案件中采纳了天台山公司的意见，有的案子直接驳回了诉讼请求。解释一下区别，天台山公司适用了双方买卖合同附件十补充协议，主要是第二条第三款贷款期限和第九条。对于购房人，有的迟延办贷款，有的以各种理由迟延收房，在现在的相关案件中，提供了相关的证据，涉案房屋在2015年7月1日前已满足双方约定，所以一审法院认为涉案房屋在7月1日之前满足了收房条件。如因购房人原因导致迟延收房，责任应由购房人承担，违约金依据合同附件十补充协议第九条第二款，房屋办证期限自实际收房之日起算。2.关于格式条款问题，合同是由北京市住建委和北京市工商行政管理总局修订的，是行政机关发的网签文本。（2021）京01民终2381号民事判决书已经就涉案合同是不是格式条款已经作出了认定。田麒向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令天台山公司给付田麒逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（违约金起算时间自2017年8月1日暂计算至2021年5月14日，共计107130元）；二、本案诉讼费由天台山公司承担。事实和理由：2014年1月29日，田麒与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号XXX，约定购买门头沟区商品房。田麒按照合同约定，支付了全部购房款7718346元。合同约定天台山公司应当在2015年7月31日前交付房屋，因购房时田麒还购买了顶楼，交房时天台山公司告知顶楼不能交付，故田麒于2016年8月30日接收1501号房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，天台山公司应该在2015年7月31日后730日内为田麒办理房屋所有权证书。田麒多次向天台山公司催告，天台山公司以各种理由推脱责任，至今仍然没有办理，已经严重违约，应当以7718346元为基数，按照日万分之零点一的标准向田麒支付违约金，天台山公司至今拒不承担相应的违约责任，为维护田麒的合法权益，诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，不同意田麒的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与田麒对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。二、田麒主张逾期办证违约金于法无据，根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，在签订商品房预售合同时，田麒签订委托书一份，委托天台山公司对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；且根据预售合同第22条规定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由买受人承担责任；根据预售合同第16条约定，田麒应当在办理入住手续时向天台山公司缴纳契税、公共维修基金等费用，田麒并未交齐上述费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第1项和第2项的约定，办理房屋权属登记时间应予顺延；田麒起诉已过诉讼时效，本案中田麒根据民法典的规定诉讼时效应当是3年，按照田麒起算时间计算至今天，田麒的诉求已超过时效，超过时效部分不应该受法律保护。三、违约金计算有误，根据预售合同附件十《补充协议》第9条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日交付房屋，预售合同约定的取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算，根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款约定，田麒应当在2014年2月2日将全部房款支付完毕，而田麒付清房款的时间是2014年4月5日，现天台山公司已经按照合同的约定书面通知田麒收房，根据预售合同第14条第2款约定田麒未按期履行收房义务，办证期限应自实际收房之日起算。四、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，田麒主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由田麒使用，田麒无偿获得利益未受有任何损失，如田麒未就实际损失提交证据，应当认定无损失。五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。六、自2021年2月22日，天台山公司已经在积极履行合同义务，组织田麒办理分户产权登记。即使法院认为天台山公司应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期间的计算应当截至2021年2月25日。2021年2月25日之后若因办证机关的工作安排导致未能及时办证，天台山公司对此不存在过错，不应当承担责任。七、田麒对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。一审法院经审理认定事实如下：2014年1月29日，天台山公司（出卖人）与田麒（买受人）签订合同编号为XXX的预售合同，约定田麒购买门头沟区房屋（双方一致认可，以下简称1501号），房屋预测建筑面积196.11平方米，其中套内建筑面积161平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.11平方米，单价每平方米47940.04元，房屋总价7718346元。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款……1、一次性付款，买受人应于2014年2月2日前付清该商品房房款。预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。田麒于2014年4月5日前向天台山公司交纳购房款7718346元。天台山公司于2014年4月8日向田麒出具购房款发票，金额为7718346元。田麒于2016年8月30日签署业主入住物品收领单（载领取内容主要为水卡、电卡、门禁卡、户门钥匙等）。截至2021年5月14日法庭辩论终结前，1501号房屋的房屋所有权证书尚未办理。本案审理过程中，经询问，田麒明确表示不要求退房。2016年6月22日，天台山公司（甲方）与田麒（乙方）签订《解除协议》，载明：乙方于2014年1月29日购买甲方所开发的西园嘉园A6-1501号房屋，并签订合同编号：XXX预售合同。同日针对上述房屋上方跃层签署《房屋使用协议》，依据协议乙方向甲方支付《房屋使用协议》中约定的房款人民币1437440元。因种种原因，甲方无法在约定时间内履行《房屋使用协议》中关于加层的建设，无法向乙方交付使用约定的跃层房屋，本着“不扩大矛盾，不扩大事态发展”的原则，甲、乙双方经友好协商，签订如下协议：第一条，甲、乙双方一致同意解除于2014年1月29日签署的《房屋使用协议》。第二条，本协议签订，甲方应于2016年7月15日前将乙方支付的《房屋使用协议》中款项人民币1437440元按乙方缴款方式退回乙方。第四条，甲、乙双方一致同意按照下列第（1）（2）（3）（4）（5）种作为甲方向乙方补偿方式：（1）甲方向乙方赠送西园嘉园地下D059号产权车位，甲方与乙方签署D059号产权车位《车位赠送协议》，乙方日后办理D059号车位相关手续时不需再支付D059号车位购买款项。（2）甲方向乙方支付楼层差价（按260元/建筑平方米）补偿款合计人民币50988.6元。（3）甲方向乙方支付新风系统等其他补偿款共计人民币20000元。（4）甲方免于乙方1年物业费，折合人民币15322.46元支付给乙方。（5）甲方自2015年8月1日至2016年6月30日按照年息5.4%向乙方支付《房屋使用协议》中约定的款项人民币1437440元的利息，利息合计人民币71029.23元。第八条，甲方同意将其拥有的顶层楼面使用权无偿转给乙方使用（面积基本等同于15层户型面积），使用期限与15层房屋等同（不包括设备维修所占用的公共走道部分，走道位于消防楼梯出口旁，宽1.2米）。第九条，甲、乙双方一致同意乙方办理完毕该房屋入住手续后的第13个月起，乙方可根据生活需要，自行设计使用15层房屋对应的楼顶面积（不包括设备维修所占用的公共走道部分，走道位于消防楼梯出口旁，宽1.2米）。一审庭审中，田麒认可已经收到天台山公司退还的1437440元使用费。另查，2014年12月1日，北京市规划委员会出具2014规（门）竣字0016号建设工程规划核验（验收）意见（以下简称规划验收意见），载明：根据你单位提交的申请，规划行政主管部门于2014年11月26日对你单位在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目（A5#）、（A6#）住宅楼进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：（2011规（门）地字0004号）、《建设工程规划许可证》：（2012规（门）建字0036号）批准的内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2015年6月5日，北京市住房和城乡建设委员会出具0410门竣2015（建）0008号北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（以下简称竣工验收备案表），工程名称包括（A5）门头沟新城城子地区天台山居住项目等2项（门头沟新城城子地区天台山居住项目）等项目。2015年7月1日，北京泾渭冠宇测绘有限公司出具房屋面积测算技术报告书（以下简称面积测算报告书），项目坐落为门头沟区滨河路23号院8号楼，测绘目的为产权登记测绘，8号楼1501号房屋建筑面积为196.14平方米，其中套内面积为161平方米，阳台面积为22.54平方米，分摊的共有共用建筑面积为35.14平方米。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。一审庭审中，经询问，双方当事人均认可田麒就本案诉争逾期办理房屋所有权证违约金系第一次起诉，其向一审法院提起诉讼的时间为2021年4月19日。再查，田麒起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至一审法院，上述案件一审法院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能于2021年2月22日前取得初始登记原因亦在于此。对于双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。双方当事人对下列事实存在争议：一、田麒未于合同约定时间收房，是否因天台山公司的原因导致？田麒主张其于2016年8月30日收房的原因，系因天台山公司承诺楼顶可以一起出售，且双方就楼顶使用事宜另行签订合同，但交房前天台山公司告知田麒楼顶不能出售，虽然不影响1501号房屋的使用，但是违背了买房的初衷。天台山公司表示双方就楼顶签订的是《房屋使用协议》，楼顶是否能使用并不影响1501号房屋的使用，且楼顶使用与1501号房屋的出售是两个独立的法律关系。现双方就楼顶的使用事宜已经协商完毕且签订解除协议，故楼顶使用与本案无关。一审法院认为，第一，1501号房屋及其上的顶层楼面在空间上仅仅是相邻，并不相通，可以分开使用，无法使用顶层楼面并不导致1501号房屋无法正常居住使用；第二，双方就1501号房屋的出售和顶层楼面使用分别签订合同，顶层楼面的使用事宜并未体现在1501号房屋的预售合同和相关附件中；第三，截至本案法庭辩论终结前，田麒并未因无法使用顶楼楼面而主张与天台山公司解除1501号房屋的预售合同。综上，1501号房屋的预售合同与顶楼楼面的使用事宜并非同一法律关系，且顶层楼面的使用至多是田麒方购买1501号房屋的参考因素之一，并非田麒与天台山公司订立1501号房屋预售合同的目的，因此，无法使用顶层楼面并不足以产生不能收1501号房屋的法律后果。故对田麒所述其延期收房系因天台山公司原因导致的主张，一审法院不予采纳。二、田麒逾期向天台山公司提交办理房屋所有权证所需材料的行为是否影响违约金的计算？天台山公司主张其于2021年2月22日通过向业主群发微信、小区里张贴通知等形式向业主告知提交办证所需材料，8号楼的材料提交时间为2021年2月25日，田麒存在逾期提交材料的情形，故违约金应计算至2021年2月25日。为证实其主张，其向一审法院提交了西山御园物业服务57341119内的微信聊天记录截图、天台山公司在小区公示栏及西园嘉园8号楼张贴《西山御园项目已网签业主转移登记办理通知》的照片。上述材料中均载明：门头沟区新城城子地区21-218居住项目已网签的业主现可以办理房屋转移登记了，请您本人携带夫妻双方身份证原件及3份复印件、户口本、结婚证、购房发票、《商品房买卖合同》网签版原件及符合不动产转移登记要求的其他证明材料。到15号楼一层物业办公室办理手续，如有相关问题，请在工作时间拨打咨询电话。为了保证疫情防控及办理进度，并视每位业主递交资料的情况，为所有业主集中办理转移登记，请您根据自己所在的楼栋按照相应日期递交相关材料，如因您个人原因未如期递交资料导致的未如期办理转移登记手续，由您自行承担相应后果。8号楼的资料收集日期为2021年2月25日。2021-2-22。经质证，田麒认可上述证据的真实性，自述家人2021年2月22日看到了通知，且家人去问过工作人员，但表示因田麒的身份证在国外，材料不齐，故未按照通知要求提交资料。一审庭审中，天台山公司表示截至法庭辩论终结前，有部分按照通知要求提交资料的业主，也尚未房屋所有权证。一审法院认为，虽田麒未按照天台山公司通知的时间按时提交办理房屋所有权证所需材料，但天台山公司自认，截至本案法庭辩论终结前，尚有部分按照通知要求按期提交材料的业主也未取得房屋所有权证书，故，根据现有情况，尚不足以认定在天台山公司通知田麒办理房屋所有权证至本案法庭辩论终结前期间，田麒未取得房屋所有权证系由于其未按时提交相关材料导致的，因此，天台山公司关于违约金计算截至2021年2月25日的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院认为，对于天台山公司所提本案不应适用简易程序审理的意见，本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故一审法院对天台山公司的该项意见不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。截至本案法庭辩论终结前，田麒未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于田麒在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，田麒对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任，但天台山公司未就田麒委托建设行为提交证据，房屋实际面积大于合同约定面积亦不足以证明田麒存在委托建设行为，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，一审法院不予采信。根据本案已认定的事实，田麒逾期提交办理房屋所有权证所需材料，不构成违约金计算时间的中止。关于违约金的起止时间，天台山公司主张田麒存在逾期付款和延期收房，故应按照预售合同附件十《补充协议》第9条房屋交付部分第2款约定，田麒办理房屋所有权证时间和起算违约金时间均按照实际收房时间顺延。另，田麒未按照通知要求向天台山公司交齐办理房屋所有权证需要的材料，故违约金的计算应截至2021年2月25日。买受人迟延履行付款义务的，出卖人可以迟延交付房屋，取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算，根据已查明事实，田麒逾期交付购房款，根据合同约定天台山公司可以迟延交房，并按照实际交房时间计算取得房屋所有权证书的期限，故对天台山主张按照实际交房计算取得房屋所有权证书时间这一主张，一审法院予以采信。本案中，田麒于2016年8月30日实际收房，根据合同约定，天台山公司应于实际收房之日起的730日内为田麒办理房屋权属证书，故逾期办证违约金应从2018年8月31日起算。田麒向一审法院提起诉讼的时间为2021年4月19日，故对于天台山公司主张田麒起诉已超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采信。对田麒主张2018年8月31日前逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据查明的事实，尚不足以认定在天台山公司通知田麒办理房屋所有权证至本案法庭辩论终结前期间，田麒未取得房屋所有权证系由于其未按时提交相关材料导致的。截至本案法庭辩论终结前，田麒尚未取得房屋所有权证书，故，对田麒主张天台山公司支付其2018年8月31日至本案法庭辩论终结前即2021年5月14日止的逾期办证违约金，一审法院予以支持；田麒主张天台山公司承担自2021年5月15日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，一审法院在本案中暂不予处理，田麒可待实际发生后另行起诉。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，一审法院不予采信。田麒主张天台山公司以7718346元为基数，按照日万分之零点一的标准计算违约金，未超出合同约定的合理范围，一审法院不持异议，经一审法院核算，田麒2018年8月31日至2021年5月14日期间的逾期办证违约金为76257.26元。对于天台山公司主张田麒未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见，根据已查明事实，逾期办证原因并非田麒未交费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，一审法院不予采信。对于天台山公司主张因新冠疫情、因不动产登记部门需要办理周期导致无法办证等答辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。一审判决：一、北京天台山房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付田麒2018年8月31日至2021年5月14日的逾期办证违约金76257.26元；二、驳回田麒的其他诉讼请求。本院二审期间，田麒提交收据，内容为天台山公司于2016年8月30日收到田麒缴纳的涉案房屋的物业费、公共维修基金、产权证代办费等，用以证明田麒将2015年至2016年的公共维修基金和物业费等缴纳，故天台山公司逾期办证违约金的起算时间应当是2015年7月31日。天台山公司对上述收据的真实性认可，证明目的不认可，认为田麒未提交供暖费发票，田麒所缴纳的物业费是2016年一年度的，是因田麒的原因导致迟延收房。本院意见为，田麒提交的上述证据的真实性本院予以认可，但是只能证明田麒于2016年8月30日向天台山公司缴纳了涉案房屋的物业费等费用，且根据收据所载内容，无法认定田麒缴纳的物业费等是哪一年度的，亦与逾期办证违约金起算时间的认定无关，故对田麒提交的上述证据，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，田麒与天台山公司签订的预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对于田麒逾期收房的原因是否在于天台山公司及逾期办证违约金的起算时间应当如何认定，本院认为，双方就涉案房屋的出售和顶层楼面使用分别签订合同，预售合同与顶层楼面的《房屋使用协议》并非同一法律关系，顶层楼面的使用仅为田麒购买涉案房屋的考量因素之一，并非签订房屋预售合同的目的，且顶层楼面能否使用不影响涉案房屋的居住和使用，故田麒逾期收房的原因并非在天台山公司；据此，一审法院根据田麒的实际收房时间计算逾期办证违约金的起算时间并无不当，本院予以确认。双方所签预售合同的文本内容未违反公平原则，亦不违反格式条款的相关法律规定。对田麒所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，田麒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2443元，由田麒负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年八月三十一日法官助理  王晓韬书 记 员  李佳玲