福建省莆田市荔城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0304执异48号案外人：薛娟,女,1982年3月26日出生,汉族,住所地莆田市城厢区。申请执行人：许向红，男，1972年11月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被执行人：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼二层）。统一社会信用代码9135030079375651XU。法定代表人：林华清，总经理。本院在执行申请执行人许向红与被执行人莆田市××房××商品房销售合同纠纷一案中，案外人薛娟对本院作出的（2019）闽0304执931号《执行裁定书》及（2019）闽0304执931号《协助执行通知书》中关于查封登记在被执行人莆田市华港房地产开发有限公司名下所有的坐落于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××号车位（不动产权证号××）不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人薛娟异议称，请求解除对被执行人莆田市华港房地产开发有限公司名下位于荔城区××街道××街××号××号楼××号车位的查封，中止执行。事实与理由：2013年2月6日，案外人薛娟与被执行人莆田市华港房地产开发有限公司签订买卖合同,购买被执行人开发建设的位于莆田市××路××小区××幢××层××号房屋（车位）并当日一次性付清购房款人民币10万元，且取得销售不动产统一发票。并于2013年3月27日向莆田市华港房地产开发有限公司支付该车位的公共维修基金及办理房产证、土地证等相关费用共计人民币4980元，且取得莆田市华港房地产开发有限公司出具的收条。购房合同签订后,被执行人将房屋交付异议人使用至今。异议人于2013年4月7日与昆仑（莆田）物业管理有限公司签定地下停车场场地服务协议。该车位自2016年2月22日至今是出租状态，并有交纳该车位的场地服务管理费。且该车位是异议人唯一的车位。现如今贵院查封了前述房产,异议人认为该房产在查封前被执行人莆田市华港房地产开发有限公司已经将房屋出卖给异议人,异议人也支付了全部价款,异议人的合同义务履行完毕且该车位是异议人唯一的车位。异议人提出异议事实与理由完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条规定的条件,故请求贵院解除查封、中止执行。经审查查明，许向红与莆田市华港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，在执行过程中，因被执行人莆田市华港房地产开发有限公司名下有坐落于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××号车位（不动产权证号××），本院于2019年3月4日作出（2019）闽0304执931号《执行裁定书》，于2019年4月15日作出（2019）闽0304执931号《协助执行通知书》，查封登记在被执行人莆田市华港房地产开发有限公司名下所有的坐落于福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××号车位（不动产权证号××）。本院于2019年4月17日实施上述查封。另查明，2013年2月6日案外人薛娟以金额为10万元向被执行人莆田市华港房地产开发有限公司购买福建省莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××号车位，被执行人莆田市华港房地产开发有限公司于当日向案外人薛娟出具销售不动产统一发票。于2013年3月27日向莆田市华港房地产开发有限公司支付该车位的公共维修基金及办理房产证、土地证等相关费用共计人民币4980元，由被执行人莆田市华港房地产开发有限公司出具收条。2020年6月19日金管家（莆田）物业管理有限公司出具一份物业证明、车位租赁合同、租金支付记录，证明该车位已于查封前交付给案外人薛娟使用。再查明，坐落于福建省莆田市××路××小区××幢××层××号车位，面积25.44平方米，该不动产于2013年8月15日办理初始登记，所有权人：莆田市华港房地产开发有限公司，坐落：莆田市荔城区××街道××街××号××号楼××号，不动产权证号：××。该不动产至今未办理商品房买卖合同备案，未办理预购商品房预告登记，未办理转移登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人薛娟于2013年2月6日向被执行人莆田市华港房地产开发有限公司购买案涉车位并于当日支付10万元款项，但自购买之日起截至2019年4月17日本院实施查封，既未正式签订商品房买卖合同，也未办理商品房买卖合同备案、预购商品房预告登记。自该不动产于2013年8月15日完成初始登记起截至2019年4月17日本院实施查封，案外人薛娟既未办理该不动产转移登记，也未以任何形式向被执行人莆田市华港房地产开发有限公司行使物权登记请求权。案外人薛娟消极不行使登记权利，应归责于其自身。案外人薛娟因买受人自身原因未办理过户登记，且该不动产系车位，并非用于居住，故案外人的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回薛娟的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 陈豪杰审 判 员 陈丽生审 判 员 刘国宾二〇二一年八月十三日法官助理 何国立书 记 员 朱建红附：本裁定适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。