北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9372号上诉人(原审被告)：李荣朝，男，1968年5月7日出生。委托诉讼代理人：刁朝艳（李荣朝之妻），1979年3月8日出生。委托诉讼代理人：刘琳琳，北京智勇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王振啟，男，1948年8月9日出生。委托诉讼代理人：王金霞（王振啟之女），1974年8月12日出生。委托诉讼代理人：张峻，北京市公衡律师事务所律师。上诉人李荣朝因与被上诉人王振啟确认合同效力纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人李荣朝之委托诉讼代理人刁朝艳、刘琳琳，被上诉人王振啟及其委托诉讼代理人王金霞、张峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣朝上诉请求：撤销一审判决，依法改判合同有效或发回重审，由王振啟承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误，涉案合同不宜认定为无效。王振啟及其家庭成员非北京市顺义区杨镇地区一街村（以下简称杨镇一街村）集体经济组织成员，不具备主张合同无效的法律利益；本案中涉案房屋地块经拆迁灭失，不具备认定合同效力的事实基础，李荣朝已经在拆迁中获得被拆迁人的身份，应享有全部拆迁利益；即使合同无效，李荣朝也不存在过错，拆迁之前王振啟从未主张过权利也未看过北京市顺义区杨镇地区一街村三环路18号宅院（以下简称涉诉宅院），王振啟不应因恶意诉讼获得不当利益。王振啟辩称：同意一审判决，不同意李荣朝的上诉请求。王振啟向一审法院起诉请求：1．确认王振啟与李荣朝于1995年9月13日签订的《买卖房屋草契》无效；2．诉讼费由李荣朝承担。一审法院认定事实：涉诉宅院宅基地登记的使用权人为王振啟。现涉诉宅院已经因拆迁被拆除，李荣朝作为被拆迁人已经签订了相关拆迁补偿协议。李荣朝提交了《买卖房屋草契》、收据、北京市房屋契证，以证明双方之间存在房屋买卖合同关系。《买卖房屋草契》内容为：“卖房人王振啟今将瓦房壹所计五间，座落顺义县杨镇一街村，凭中人雒某说合情愿卖与李荣朝名下永远为业，言明卖价每间肆佰元，共计人民币贰仟元正，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证”。代笔人后为何宝林，中证人后为雒某，监证人后为一街村委会于树柏，卖房人后为王振啟，雒某、于树柏、王振啟名字右侧均捺有指印，监证机关处有杨镇一街村村委会盖章，四至处有顺义县杨镇人民政府公章，并手写有日期，右侧空白处有顺义县杨镇人民政府土地规划科的公章，该公章处手写有“同意购买”，并手写了日期，最下方的落款日期为一九九五年九月十三日。收据内容为：今收到雒某房款捌仟元，收款人后为王振啟，付款人后为雒某，证明人后为杨某，代笔人后为雒克生，时间为1994年11月16日。李荣朝称雒某是其姐夫，雒克生是雒某的父亲。由于其不是本村人，雒某是本村人，且雒某是中证人，故其把房款8000元交给了雒某由其代交给了王振啟，之后雒某将收据给了他，当时他不在场。王振啟称，不认可《买卖房屋草契》、收据的真实性。1988年其在顺义区县城分了房，其就在县城住了，王建华系其弟，雒克生通过王建华沟通希望买其房屋，其未同意，后来出现有人推墙、砸玻璃、砸瓦，在此情况下雒克生再次让王建华找其协商，其表示让雒克生住可以，不收房屋租金，就是顺便有人看房即可，1990年8、9月，在杨镇三街村一饭店内，一街村会计何宝林、书记于树柏、雒克生还有其个人共四人一起吃饭，当时雒克生给了其8000元，该款是租金，其没有出具收据，该8000元与李荣朝提交的收据上的8000元不是一回事，此后其直到2019年拆迁前找拆迁办，才知道李荣朝在涉诉宅院住着。王振啟之委托代理人张峻在庭审中称，《买卖房屋草契》并非王振啟的真实意思表示，之前王振啟就涉诉宅院的房屋对雒某的父亲雒克生有过赠予的意思表示，在此期间王振啟不认识李荣朝，当天因为王振啟喝多了，在失去意识、不知情的情况下签订了草契，签名不是王振啟本人所签。王振啟本人称在拆迁后其看到《买卖房屋草契》时，进行回想，才想起来当时其在雒克生家喝酒，当时还有四个年轻人，其中包括雒某、于振山，其他两个人不认识，当时喝多了，而且黑灯瞎火的，有人拽其胳膊和手，当时确实签了个东西，不认可收条上的签名和指印。李荣朝在1994年的户口位于顺义区南彩镇后俸伯村，属于农业家庭户。李荣朝申请证人雒某、杨某出庭作证。雒某称，其系李荣朝的姐夫，其与王振啟系同村村民，收据系由其父雒克生在其家里所写，杨某系同村村民，也是证明人，8000元钱是李荣朝给的，由其转交给王振啟的，所有字均由雒克生代写包括名字，当时在场的人有雒某、雒克生、杨某、王振啟，但是名字后面的指印系各自所摁，李荣朝应该也在，《买卖房屋草契》上的字及签名均是代笔人何宝林代笔写的，但指印是各自所摁，当时于树柏、王振啟和其都在，于树柏是村干部，先给钱后写的《买卖房屋草契》，其家里和王振啟家关系很好，其和雒克生就撮合王振啟和李荣朝成交，8000元是双方说好的，写成2000元系为了少交税，其和王振啟家无亲无故，不认可王振啟有将房屋赠与雒克生的说法，少要房款倒是有可能，对于王振啟称的喝多了有人拽胳膊拽手的事实不认可，确实喝过酒，但是是否在签约或者交款当天记不清了，再说当时也有村干部在场，即使喝酒也在签约之后，在拆迁前王振啟没找其要过房，不认可王振啟所述的1990年左右将房屋交给雒克生居住并维护的陈述，雒克生未在涉诉宅院住过。证人杨某称，知道王振啟这个人，知道其弟叫王建华，但是说不上名字，其与双方均无亲属关系，当时李荣朝从王振啟处买房，其算是中证人，也签字了，见证买卖房屋，由于李荣朝不是一街村人，雒某是李荣朝的姐夫，所以由雒某代李荣朝给房款，其看到了付款的过程，其认可收据，当时雒某的父亲、王振啟也都在场，字是雒某父亲写的，指印是其摁的，其未参与双方商谈买卖房屋的过程，其家就在涉诉宅院的北侧，离得很近，买完房后李荣朝和其家人在此居住，王振啟不在这居住。王振啟称不认可雒某的证人证言，雒某与李荣朝存在亲属关系，其证言不具备公正性和中立性，杨某的证言与常理明显不符，而且其也未参与买卖草契签订的过程。李荣朝认可雒某、杨某的证人证言，称根据证人证言可看出，无论是签订合同还是付款，王振啟均未受到胁迫，雒某虽系李荣朝亲属，但是其也是介绍人、中证人，由其代为转交房款符合常理，如王振啟认为是受胁迫，在长达26年之久从未向任何人和机关主张返还房屋，故可以看出系其真实意思表示。王振啟称涉诉宅院内有北正房五间、西厢房三间，西厢房南边还有猪圈和厕所，宅院朝东开门。李荣朝称，当时只有北正房五间，还没有门和窗户，西边不叫厢房，没有顶了，就有一堆砖，1995年其将涉诉宅院内的正房全部拆除，翻建为北正房六间、西厢房六间、南倒座房六间、东厢房（含门道）共六间，雒克生并未在此住过。王振啟称认可李荣朝翻建了西厢房六间、南倒座房六间、东厢房（含门道）共六间，但称北正房李荣朝并未翻建。王振啟提出涉诉宅院的房屋系其与妻子的夫妻共同财产，在其妻子去世后，涉及到遗产继承的问题，其他继承人认为其属于无权处分，故《买卖房屋草契》也应属无效。李荣朝称2015年11月26日其在涉诉宅院内注册了公司。双方均表示同意在本案中仅处理协议效力问题。李荣朝户口于2007年迁入到涉诉宅院，户别为非农业家庭户。李荣朝称在签订《买卖房屋草契》后王振啟就将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件交给其了。王振啟称其未拿到过集体土地建设用地使用证原件，不清楚是否在李荣朝手中。一审法院认定的上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《买卖房屋草契》、收据、派出所证明信、宅基地登记卡、户口簿等证据在案佐证。一审法院认为：本案中，虽然王振啟对于李荣朝提交的《买卖房屋草契》、收据均不认可，并否认将房屋出售，但王振啟及其委托诉讼代理人在庭审中亦提到过王振啟喝多被人拽胳膊拽手、确实有这回事等，且王振啟亦称收到过雒克生给的8000元租金，并将房屋租给雒克生，其自1990年直至2019年拆迁将近30年的时间里未控制和管理涉诉宅院，另外李荣朝已经在涉诉宅院内新建了不少房屋，综合本案查明的事实，结合证人证言及生活常理，法院对双方之间存在房屋买卖合同关系予以确认，对王振啟所称将涉诉宅院交给雒克生居住管理并收取了8000元租金的事实主张不予采信。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持，故王振啟以该理由认为《买卖房屋草契》无效缺乏事实和法律依据，法院不予采信。宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。李荣朝在购房时并非该村集体经济组织成员，不具备购买该集体经济组织宅基地上房屋的资格，因此双方达成的买卖合同无效。据此，一审法院判决：确认王振啟与李荣朝于一九九五年签订的《买卖房屋草契》无效。一审案件受理费三十五元，由王振啟负担二十四元五角（已交纳），由李荣朝负担十元五角（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村村民宅基地所有权属于集体，由集体经济组织成员进行开发利用，非本集体经济组织成员无权取得宅基地所有权，且任何人未经批准不得擅自买卖和转让。本案中，结合在案证据可知，李荣朝在购买涉案房屋时并不具备杨镇一街村集体经济组织成员身份，不享有购买该集体经济组织宅基地上房屋的资格，其签订买卖合同的行为系违反了法律的强制性规定，因此双方达成的买卖合同无效。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。本案系买卖合同效力确认纠纷，李荣朝上诉主张本案涉案房屋地块已因拆迁工程而灭失，不具备认定合同效力的事实基础，李荣朝作为被拆迁人享有全部拆迁利益，但上述主张与本案买卖合同的效力判定缺乏关联。同时，李荣朝提出的其不存在过错，王振啟系恶意诉讼的上诉理由同样并不影响本案中对合同无效的认定，故本院不予审理。综上所述，李荣朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七十元，由李荣朝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  万丽丽二〇二一年八月十一日法官助理  李延昭