湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2369号原告：谢娇丽，女，1984年12月7日出生，汉族，住湖南省祁阳市。委托诉讼代理人:李家祁，湖南荣湘律师事务所执业律师。被告：周超，男，1983年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：周芬，女，1988年4月30日出生，汉族，住湖南省华容县。被告周超、周芬共同委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所执业律师。被告周超、周芬共同委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所执业律师。被告：湘潭市麦吉臻选酒店管理有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区湘潭大道281号湘潭万达广场综合楼1单元3501012号。法定代表人：罗德进，该公司经理。委托诉讼代理人：许泽武，湖南君子莲律师事务所执业律师。原告谢娇丽与被告周超、周芬、湘潭市麦吉臻选酒店管理有限公司（以下简称麦吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢娇丽的委托诉讼代理人李家祁、被告周超、周芬的共同委托诉讼代理人赵鑫、彭依涵、被告麦吉公司的委托诉讼代理人许泽武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢娇丽向本院提出诉讼请求：1.解除谢娇丽与湖南小懒公司管理有限公司（以下简称小懒公司）于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.周超、周芬、麦吉公司共同支付谢娇丽房屋租金：2021年2月1日至6月1日共计4个月的租金9809.76元，后续的租金按照实际租赁期限及标准计算；3.周超、周芬、麦吉公司共同支付谢娇丽违约金5886元（以延期支付的房屋租金9809.76元为基数，按0.5%/天的标准自2021年2月1日暂时计算至2021年6月1日的违约金为5886元，后续违约金按实际发生天数计算）；4.周超、周芬、麦吉公司共同向谢娇丽返还房屋装修补贴款共计48475元；5.周超、周芬、麦吉公司共同支付谢娇丽违约金总计200000元。被告周超、周芬共同辩称，1.谢娇丽早已经知晓《房屋租赁合同》的承租人及实际履行方已经变更为麦吉公司，并未提出任何异议，故租赁合同权利义务已经转移的情况下，周超、周芬无需承担支付租金的法律责任。小懒公司与谢娇丽签订租赁合同后，一直按约定履行义务，2019年初，小懒公司因经营不善退出湘潭市场，麦吉公司拟在湘潭开展酒店业务，经过33-35楼出租方同意，小懒公司、麦吉公司及业主签订《房屋租赁合同补充协议》，约定承租方变更为麦吉公司，麦吉公司承接小懒公司的全部权利义务，因出租方多达78人，业主建立微信群，均是派代表参与谈判，合同确定后，麦吉公司找业主完善签字手续，谢娇丽迟迟未办理签字手续，但小懒公司、麦吉公司均已经将相关情况告知谢娇丽，麦吉公司也一直作为实际承租人在履行合同义务，从谢娇丽的起诉状、麦吉公司经营登记信息可知，谢娇丽早已经得知租赁房屋目前的承租人系麦吉公司，权利义务已经发生转移，在处理完毕前述事宜后，小懒公司依法办理注销，此前，谢娇丽未提出任何异议。在租赁合同已经转移的前提下，周超、周芬无需承担任何支付租金的责任，周超在短信中所称是承诺协助谢娇丽向麦吉公司主张租金，但不是自愿承担支付租金义务。2.麦吉公司暂停支付租金是因不可抗力影响，故麦吉公司有理不支付租金并无需承担违约责任。疫情对于酒店行业的冲击属于不可抗力，《房屋租赁合同》约定承租人享有6个月的免租期，谢娇丽未按约定给予，存在违约，麦吉公司停付租金后，业主的过激维权导致酒店无法正常经营，经政府部门协调，大部分业主另行签订协议，目前酒店已经恢复运营。3.谢娇丽主张违约金过高，依法不应支持。谢娇丽按照租赁合同约定，要求以应付未付金额的0.5%/天计算违约金，同时还要求按照20万元/间的标准计算违约金，明显过高且重复计算，请求法院核减。4.谢娇丽要求返还房屋装修补贴款没有事实及法律依据。谢娇丽支付的装修补贴已经全部投入酒店装修，麦吉公司接手后再度装修，其装修价值远远超过投入，且装修补贴款的退回《房屋租赁合同》明确约定了前提条件，另外合同也约定租赁期限届满后，所有的装修内容均归属谢娇丽。5.本案谢娇丽主张的债务系小懒公司依法注销后新产生的债务，周超、周芬无需承担责任。小懒公司按照工商部门的要求，将公司相关事宜以及租赁合同的权利义务转交麦吉公司，之后在国家企业信用信息公示系统《简易注销公告》专栏主动向社会公告拟申请简易注销登记及全体投资人承诺等信息，公告期内，并未有任何债权人向小懒公司申报债权，也没有任何人对注销行为提出异议，故登记机关于2020年9月29日依法作出准予小懒公司简易注销登记的决定，小懒公司的注销程序合法。本案债务发生在小懒公司注销后，小懒公司注销前不可能预见涉案债务的发生，故也不应承担责任。6.本案审理应充分考虑可能产生的社会影响。租赁房屋不是单独一户，而是与其他77户业主共同与麦吉公司签订租赁合同，在政府的支持下，麦吉公司已经与广大业主达成一致，业主在2021年5月21日共同成立湘潭万众酒店管理有限公司，与麦吉公司一同对酒店进行经营管理。被告麦吉公司辩称，1.2019年1月22日，麦吉公司继承了小懒公司与谢娇丽《房屋租赁合同》中承租人的权利义务，租金一直付至2021年1月31日。2.麦吉公司暂停支付租金是因为不可抗力影响，因此麦吉公司有权不予支付租金也无需承担责任。3.谢娇丽主张违约金过高，恳请法院依法核减。4.谢娇丽要求返还房屋装修补贴无事实和法律依据。原告谢娇丽为支持其诉讼请求，向本院提交购房发票、专项维修资金收据、契税、印花税完税证明、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》附件二、租金表、收据、湘潭麦吉臻选酒店至业主申请函、微信聊天记录作为证据，以上证据谢娇丽均未提交原件，对于购房发票、专项维修资金收据、契税、印花税完税证明、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》附件二、租金表、收据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明的事实综合予以认定。对于湘潭麦吉臻选酒店至业主申请函、微信聊天记录，经周超、周芬、麦吉公司质证认可真实性，本院对真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明事实综合予以认定。被告周超、周芬为支持其答辩意见，向本院提交《房屋租赁合同补充协议》、小懒公司工商登记信息作为证据，以上证据周超、周芬均未提交证据原件，结合谢娇丽的诉状、麦吉公司的答辩意见以及双方质证、庭审询问，对于《房屋租赁合同补充协议》不予采纳，谢娇丽未在该补充协议上签字确认，不能约束谢娇丽。对于工商登记信息，予以认可。被告麦吉公司为支持其答辩意见，向本院提交麦吉公司营业执照、《房屋租赁合同补充协议》、麦吉酒店湘潭店装修工程及工程量清单、部分装修合同、转账记录、湘潭万众酒店管理有限公司委托经营合同作为证据，对于麦吉公司营业执照、麦吉酒店湘潭店装修工程及工程量清单、部分装修合同的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，对于《房屋租赁合同补充协议》不予采纳，谢娇丽未在该补充协议上签字确认，不能约束谢娇丽。对于转账记录，无原始记录核对，经庭审核实，谢娇丽认可已经收到2021年1月的租金。对于湘潭万众酒店管理有限公司委托经营合同，因谢娇丽尚未在补充协议上签字，故该合同与本案无关，不予采纳。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：谢娇丽系湘潭市岳塘区双马街道湘潭大道281号湘潭万达广场A地块综合楼3501019号房屋的所有权人。谢娇丽与小懒公司签订《房屋租赁合同》，由谢娇丽将前述房屋在2018年9月1日租赁给小懒公司作酒店用途，租赁时间为15年，谢娇丽给予小懒公司6个月免租期，房屋面积69.25平方米，首年度月租金35.41元/平方米，即第一个月从2019年3月1日起至2019年3月31日止，租金为2452.44元，每三年递增5%，开发商向谢娇丽交付房屋的时间为2018年9月1日，谢娇丽委托小懒公司与开发商办理交接手续，开发商交付小懒公司之日为小懒公司承租该房屋的起始日，谢娇丽同意在签订本合同之日向小懒公司支付48475元补贴款用于装修等项目，小懒公司需要按月向谢娇丽缴纳租金，首个租赁期自2019年3月1日至2019年3月31日，小懒公司需在每个租期最后一个月的15日向谢娇丽预付下一个租期租金，谢娇丽应该签订合同之日缴纳装修费48475元。租赁期超过三年，且经过谢娇丽书面同意，小懒公司可以在保持原租赁合同条件不变情况下将房屋转租给他人。如小懒公司延期支付租金，则每延期一天应向谢娇丽支付应付未付金额的0.5%作为违约金，如因小懒公司原因导致合同无法继续履行或小懒公司单方要求解除合同，除赔偿谢娇丽实际损失之外，如在租赁期满5年期间违约的，还应按照20万元/间支付违约金。后因小懒公司经营不善，实际由麦吉公司继续租赁谢娇丽的该房屋做酒店经营，麦吉公司接手后于2019年5月至9月又对房屋进行了重新装修并用作酒店经营，麦吉公司一直支付谢娇丽租金至2021年1月底，现麦吉公司自认谢娇丽的该房屋租金2021年2月-5月为2452.44元/月。另查明，小懒公司的股东为周超、周芬，该公司于2020年9月29日办理注销。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为以下四点。一、谢娇丽与麦吉公司之间存在何种关系。二、周超、周芬是否需要承担租金支付义务。三、关于谢娇丽诉请要求解除合同以及返还装修补贴款。四、本案违约金的计算。一、谢娇丽与麦吉公司之间存在何种关系。小懒公司与谢娇丽之间曾经存在租赁合同关系，麦吉公司并非从小懒公司租赁该房屋，故本案不涉及转租。从庭审询问可知，麦吉公司是直接与60余户万达广场业主（不含谢娇丽）签订有补充协议，麦吉公司与该60余户业主之间应该是重新建立新的租赁关系，谢娇丽未在补充协议上签字，但事实上麦吉公司对谢娇丽的房屋进行了基于酒店服务需要的装修装饰并支付了对应的租金，麦吉公司认可谢娇丽主张的房屋租金标准为2452.44元/月，同时麦吉公司也在实际向谢娇丽履行租金支付义务，庭审中三方均认可麦吉公司与谢娇丽之间建立了新的租赁合同，本院亦予以认可，超过六个月的租赁合同应该采用书面形式，现谢娇丽与麦吉公司之间未签订书面租赁合同，视为不定期租赁。二、周超、周芬是否需要承担租金支付义务。根据庭审查明的事实，谢娇丽房屋租金已经付至了2021年1月底，谢娇丽诉请2021年2月至2021年6月的租金，因小懒公司已经在2020年9月29日注销，本案谢娇丽主张的债权并不发生在小懒公司存续期间，即该期间小懒公司的民事主体身份已经灭失，不再发生新的债务，且事实上麦吉公司也与谢娇丽之间订立新的租赁合同并实际履行，故谢娇丽无权要求周超、周芬承担其房屋在2021年2月之后的租金，周超、周芬称对该债务不承担责任的答辩意见，予以采纳。三、关于谢娇丽诉请要求解除合同以及返还装修补贴款。小懒公司在租赁一年不到的时间就不再履行合同，小懒公司构成违约，但麦吉公司已经在实际租赁谢娇丽的房屋并支付租金，故谢娇丽在合同履行期内也未将房屋继续交付小懒公司使用，双方均有违约，谢娇丽与小懒公司通过实际行为将原合同终止，故不存在解除问题。现麦吉公司与谢娇丽之间成立了新的不定期租赁，麦吉公司对房屋重新进行了装修装饰，在原租赁合同履行过程中双方均存在违约行为，谢娇丽无权要求返还装修补贴款。四、本案违约金的计算。麦吉公司与谢娇丽之间成立不定期租赁合同，谢娇丽认可目前房屋系麦吉公司经营管理，根据麦吉公司提交的租金支付记录，显示本案房屋租金应在月初支付当月租金，现麦吉公司认可月租金为2452.44元，谢娇丽主张违约金按未付租金的0.5%/天计算违约金外还需支付20万元违约金，系基于谢娇丽与小懒公司之间的租赁合同，经庭审询问谢娇丽的实际损失，谢娇丽称损失为租金以及可得利益6000元，本院认为，租金不属于损失，关于可得利益，谢娇丽亦未能举证，故麦吉公司要求调整本案违约金的答辩意见，予以采纳，本院将违约金按所欠租金的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%进行调整。截止2021年8月30日，产生欠付租金17167.08元，违约金为288元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月29日公布）第九十条规定,判决如下：一、湘潭麦吉臻选酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付谢娇丽房屋2021年2月至8月租金17167.08元，自2021年9月起，每月1日支付当月租金至租赁关系结束之日；二、湘潭麦吉臻选酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付谢娇丽违约金288元；三、驳回谢娇丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，减半收取计2670元，由湘潭麦吉臻选酒店管理有限公司负担170元，由谢娇丽负担2500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘婧二〇二一年八月三十一日书记员  周莎