吉林省安图县人民法院民事判决书（2021）吉2426民初772号 原告：王大永，男，1978年10月9日出生，汉族，长白山保护开发区中心医院员工，住吉林省长白山保护开发区。原告：董嘉惠（系王大永之妻），女，1978年12月27日出生，汉族，长白山保护开发区中心医院员工，住吉林省长白山保护开发区。被告：长白山长和实业有限公司，住所地：吉林省长白山保护开发区池北区管理委员会长白山大街与白丁香路交会。法定代表人：朱超，该公司执行董事兼总经理。被告：吉林长电企业集团有限公司，住所地：吉林省长春市净月开发区新立城镇新城大街与天富路交汇电·朗天国际小区B2号楼。法定代表人：朱超，该公司总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：庞伟，吉林普熙律师事务所律师。 原告王大永、董嘉惠与被告长白山长和实业有限公司（以下简称长和公司）、吉林长电企业集团有限公司（以下简称长电公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告王大永、董嘉惠，长和公司及长电公司共同委托诉讼代理人庞伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王大永、董嘉惠向本院提出诉讼请求：1.要求解除与长和公司签订的商品房买卖合同（预售）；2.要求长和公司及长电公司立即退返王大永、董嘉惠已缴纳的购房款391621元；3.要求长和公司及长电公司退返物业维修基金3390元；4.要求长和公司和长电公司就其违约行为给付王大永、董嘉惠已交付款的利息48882元；5.诉讼费由长和公司及长电公司承担。事实和理由：2018年4月21日，王大永、董嘉惠与长和公司签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定王大永、董嘉惠以每平方米7393.26元的价格购买了位于吉林省长白山保护开发区池北区长白山大街天池古街B一栋2层203室涉案房屋，面积52.97平方米。王大永、董嘉惠将房款交给长电公司前身吉林长电房地产开发有限公司，共交付房款391621元，并交付物业维修基金3390元。根据购房合同约定长和公司于2018年12月31日将案涉房屋交付于王大永、董嘉惠，然而二位被告未按双方约定时限履行合同，至今也未交付所购房屋。在2019年12月间，王大永就长和公司的严重违约行为，向长和公司明确表示要求解除上述购房合同并如数退返已交付全部购房款，但二位被告至今未予办理。2020年9月21日，王大永、董嘉惠（乙方）与长和公司（甲方）、长电公司（丙方）、吉林省中发蓝海商业管理（集团）有限公司（丁方，以下简称中发蓝海公司）签署和解协议内容如下：1.丁方对乙方所购房屋统一管理，自主经营，商业房托管协议收益自2019年1月1日起计算，第 1年租赁收益为初次购买价格的5%，第2年租赁收益为初次购买价格的6%，第3年租赁收益为初次购买价格的7%，第4年租赁收益为初次购买价格的8%，第5年租赁收益为初次购买价格的 9%，第 6年租赁收益为初次购买价格的 10%，应得收益款项于每年6月30日前、每年12月31日前由方分两次支付至乙方指定账户。无论任何理由，丁方没有按期支付，则由甲方和丙方负责支付上述款项及违约金(应付款项的5%)。2.托管期满6年，即2024年12月31日，丁方没有同意以初次购买价格(391621元)的130%(509707.3元)购买该房屋，则由甲方和丙方负责购买，回购款项在2025年1月1日前支付给乙方，如果延期支付，需另支付乙方回购款项年5%的违约金。3.甲方和丙方自和解协议生效之日起，七日内一次性返还丁方所欠乙方收益31329.68元，(2019年1月1日至2020年6月30日)，以及违约金2349.73元，共计33679.41元。本和解协议生效同时，乙方向法院撤回对甲方和丙方的起诉。时至今日，两位被告未履行和解协议，鉴于两位被告毫无诚意的违约行为，特诉至法院，请求法院依法帮助维权。长和公司辩称，1.王大永、董嘉惠未及时行使合同解除权，根据《补充协议》以及《和解协议》的约定，王大永、董嘉惠已经明示放弃了合同解除权；2.长电公司并非本案的案涉合同主体，根据相关法律规定也不构成债务加入，也并非提供担保，因此不承担商品房买卖的合同的权利义务；3.鉴于王大永、董嘉惠不具有解除权利，因此长和公司不承担诉请的利息损失。长电公司辩称，1.王大永、董嘉惠未及时行使合同解除权，根据《补充协议》以及《和解协议》的约定，王大永、董嘉惠已经明示放弃了合同解除权；2.长电公司并非本案的案涉合同主体，根据相关法律规定也不构成债务加入，也并非提供担保，因此不承担商品房买卖的合同的权利义务。综上，请求驳回王大永、董嘉惠对长电公司主张权利的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审审查采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年4月21日，长和公司（甲方）与王大永、董嘉惠、（乙方，系夫妻关系）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定乙方自愿购买由甲方开发的位于长白山保护开发区池北区长白山大街与白丁香路交汇的商品房，认购房源为B1栋1单元2层203号，预测建筑52.97平方米，其中套内建筑面积34.65平方米、分摊共有建筑面积18.32平方米，单价7393.26元/平方米，总价款391621元，还约定在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。王大永、董嘉惠陆续将391621元房款交付给长电公司，具体明细为：2017年8月5日交付房款20000元，2017年8月12日交付80000元，2017年8月28日交付256429元，2018年 4月 21日交付房屋增加面积房款35192元及物业维修基金 3390元。长电公司代收案涉款项后交付给长和公司。双方同日签订补充协议，其中第五条第二款约定：若出卖人逾期超过180日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权自第180日起15日内以书面通知出卖人的方式单方面解除买卖合同，出卖人应当在正式接收到买受人解除买卖合同通知以及在有关政府部门正式解除买卖合同登记备案后30日内退还买受人的全部已付款及相应利息(利息按中国人民银行当时公布的盾期存款利率计算，利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止)。2020年9月21日，王大永、董嘉惠（乙方）与长和公司（甲方）、长电公司（丙方）、中发蓝海公司（丁方）签署和解协议，内容如下：1.丁方对乙方所购房屋统一管理，自主经营，商业房托管协议收益自2019年1月1日起计算，第1年租赁收益为初次购买价格的5%，第2年租赁收益为初次购买价格的6%，第3年租赁收益为初次购买价格的7%，第4年租赁收益为初次购买价格的8%，第5 年租赁收益为初次购买价格的9%，第6年租赁收益为初次购买价格的 10%，应得收益款项于每年6月30日前、每年12月31日前由方分两次支付至乙方指定账户。无论任何理由，丁方没有按期支付，则由甲方和丙方负责支付上述款项及违约金(应付款项的5%)。2.托管期满 6年，即2024年12月31日，丁方没有同意以初次购买价格( 391621元)的130%(509707.3元)购买该房屋，则由甲方和丙方负责购买，回购款项在2025年1月1日前支付给乙方，如果延期支付，需另支付乙方回购款项年 5%的违约金。3.甲方和丙方自和解协议生效之日起，七日内一次性返还丁方所欠乙方收益31329.68元，(2019年1月1日至 2020年6月30日)，以及违约金2349.73元，共计33679.41元。本和解协议生效同时，乙方向法院撤回对甲方和丙方的起诉。甲方和丙方自和解协议生效之日起，七日内一次性返还丁方所欠乙方收益31329.68元（2019年1月1日- 2020年6月30日），以及违约金2349.73元，共计33679.41元。本和解协议生效同时乙方向法院撤回对甲方及丙方的起诉，并放弃在2021年6月30日前解除案涉《商品房买卖合同》的权利。另，王大永、董嘉惠曾于2020年7月2日起诉，案号为（2020）吉2426民初878号，达成和解协议而于2020年9月24日撤诉，但和解协议到期后均未履行。案涉房屋至今处于停工状态、未交付，未能竣工验收。认定上述事实的主要证据有：《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》补充协议、交款收据、长和公司、长电公司及吉林省中发蓝海商业管理（集团）有限公司与王大永签订的和解协议、当事人的陈述等。本院认为，本案争议的焦点为：1.原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议应否解除；2.若解除，应返还购房款及损失的数额。针对本案争议的焦点一，原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定及时全面履行。但至今案涉房屋没有交付，和解协议也未履行，故符合解除条件。对于长和公司提出王大永、董嘉惠已经丧失了商品房买卖合同解除权的辩解，因和解协议约定王大永、董嘉惠放弃于2021年6月30日前提出解除合同的申请，但长和公司、长电公司、中发蓝海公司至今未履行和解协议，属于根本违约，王大永和董嘉惠有权解除合同，故对此辩解，本院不予采纳。针对本案争议的焦点二，因王大永、董嘉惠共给付长电公司房款391621元及物业维修金3390元，长电公司又将房款给付长和公司，且案涉房屋系长和公司开发建设，在案涉合同解除后，长和公司应予以返还房款391621元及物业维修金3390元。关于利息如何计算问题，王大永、董嘉惠提出自2017年9月10日开始至还清之日按照中国工商银行年利率4.125%计算的主张，因双方补充协议第五条约定了利息按照活期存款利率计算，利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止；又因为王大永、董嘉惠与长和公司、长电公司、中发蓝海公司达成的和解协议约定自2019年1月1日开始第一年按照房款5%的给付收益，逐年增加1%至2024年12月31日六年期满，该和解协议未实际履行，在利息约定冲突的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（〔法释2003〕7号）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本院酌定自2018年4月21日为利息计算开始日期。2018年4月21日对应的中国人民银行同期同类贷款（一年以下）的年利率4.6%，王大永、董嘉惠主张按照年利率4.125%，属于当事人意思自治，本院应予支持。但是自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布同期同类贷款市场报价利率，故应按公布的利率计算。综上所述，王大永、董嘉惠主张的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（〔法释2003〕7号）第十七条规定，判决如下： 一、确认原告王大永、董嘉惠与被告长白山长和实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告长白山长和实业有限公司于本判决生效之日立即向原告王大永、董嘉惠返还购房款391621元及物业维修金3390元，共计395011元及利息 (以395011元为基数、自2018年4月21日起至2019年8月19日按照年利率4.125％计算，自2019年8月20日至结清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告王大永、董嘉惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7958元，由被告长白山长和实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。  审  判  长       祝顺伟人民陪审员       李钟烈人民陪审员       吕春战   二〇二一年八月三十一日 书  记  员       雒仁杰