贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0122民初1076号原告：贵州财信智慧生活服务有限公司，住所贵州省贵阳市息烽县永靖镇南大街一品城A区6栋1单元1楼，统一社会信用代码：91520122MA6HWE1B2P。法定代表人：曹雷，执行董事。委托诉讼代理人：孙勇，男，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：代运会，女，系公司员工，特别授权代理。被告：邬宗涛，男，1963年6月9日生，住贵州省息烽县。原告贵州财信智慧生活服务有限公司（以下简称财信智慧公司）与被告邬宗涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告财信智慧公司的委托诉讼代理人孙勇及被告邬宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财信智慧公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年6月1日至实际缴清物业服务费之日止所欠缴的物业服务费（暂计至2021年5月31日，物业服务费2736元）；2.判令被告以欠缴费用为基数，按照每日0.95元的标准支付逾期缴费违约金至缴清全部物业费之日止（暂计算至2021年5月31日，违约金为3519.18元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告小区业委会于2019年6月1日与贵州财信智慧生活服务有限公司签订了《物业服务协议》，合同约定原告为被告所在小区提供物业服务，被告应按时向原告缴纳物业管理费，住宅物业的物业服务费为0.75元每月每平方米；并约定，被告逾期缴纳的，应按每日3‰向原告支付违约金。被告系一品城A区业主，原告一直按照合同约定完整履行了物业服务合同的义务，但被告自2019年6月1日至今一直拒不缴纳物业服务费。原告多次通过各种方式向被告催收无果，遂诉至法院。被告邬宗涛辩称，1.涉案合同不能作为定案依据。业主委员会不是合法的民事主体，不能作为合同相对方签订合同。本小区成立业委会时入住户数大于576户，而参与选举的人员仅有234户，其中有效的选票只有230票，远远低于法律规定的人数，因此业委会的成立不合法，不能成为民事主体签订合同，主管部门对业委会的成立只有备案职责，不负责审查业委会的成立是否违反法定程序。且原告主张涉案合同系2019年5月31日签订，而原告公司成立时间为2019年8月2日，公司尚未成立便对外签订合同，合同签订时原告尚不具备民事主体资格，涉案合同存在重大瑕疵，存在恶意串通损害答辩人合法权益之嫌。业委会在选聘物业公司时未按法定程序选聘，且物业公司服务质量严重缺陷，物业服务合同严重损害各业主权益，应当予以撤销。2.原告未提供完整的物业服务，不应按照合同收取物业管理费。原告在服务期间，小区大门及门锁、消防袋、消防枪等消防设施、信报箱、公共墙面损毁，小区停车混乱等现象；因物业公司服务不到位，未对进出小区人员及车辆进行登记和查询，导致被告摩托车被盗；2019年被告房屋出现墙体渗透漏水，致使墙体瓷粉脱落，多处发霉发黄，墙体多处裂开下沉，地面瓷砖起拱断裂，出现了这样的房屋质量问题，被告找到小区物业公司时，原告公司称与其无关，且态度冷漠、口气生硬。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月，息烽县永靖镇一品城小区召开业主大会，成立了“息烽县一品城A区业主委员会”。2016年9月13日，息烽县住房和城乡规划建设局对业主委员会进行备案。2019年6月1日，业主委员会与财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称财信集团）签订《息烽一品城A区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定由财信集团为一品城A区提供物业服务。物业费标准为多层0.75元/平方米/月，商业1.0元/平方米/月，按季收取，物业产权人应于每季度开始后10日内支付当季物业费。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金。合同期限为2019年6月1日至2022年5月31日。物业服务合同签订后，实际由原告为一品城A区提供物业服务，2019年8月2日，原告经工商登记成立，之后，原告与息烽县一品城A区业主委员会补签物业服务合同，该合同内容与财信集团签订的一致。同时查明，被告邬宗涛系一品城X区X栋X单元X室房屋业主，该房屋登记面积为152㎡。由于被告未按时交纳物业费，原告于2020年9月向被告邮寄律师函被退回，于2021年6月5日到被告住所张贴物业费缴费通知单。因催收未果，原告遂诉至本院请求判令如前。本院认为，一品城A区业主委员会经过相关部门备案，其作为小区业主选举产生的代表机构，有权与物业公司签订物业服务合同，被告辩称业主委员会成立不合法，与本案查明的事实不符，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，因此，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，物业服务合同对全体业主发生效力。即使业主大会作出选聘物业服务人的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销，但即使撤销了业主大会的上述决定，该撤销也不能对抗善意的物业服务人，故被告辩称物业服务合同有重大瑕疵的意见，不符合法律规定，本院不予采信。本案中，原告作为小区的物业服务公司，从2019年6月1日起为一品城A区全体业主提供了《物业服务合同》约定的相关服务,负责了小区日常的垃圾清运、安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务的过程中虽然存在一定的不足，但已经尽到了主要的物业服务合同义务，故原告有权向小区业主收取物业服务费，被告邬宗涛作为一品城小区的业主，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。原告诉请2019年6月1日至2021年5月31日的物业服务费本院予以支持，该物业服务费为2736元（152㎡×0.75元/㎡×24月），原告诉请至实际缴清物业服务费之日止的费用，该主张不确定，原告可在产生后另行主张。关于违约金，原告在诉讼过程中，自愿放弃违约金的诉讼请求，本院从其自愿。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”、第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”、第三款“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定,判决如下:一、由被告邬宗涛于本判决生效之日起十日内支付原告贵州财信智慧生活服务有限公司2019年6月1日至2021年5月31日期间的物业费2736元；二、驳回原告贵州财信智慧生活服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邬宗涛负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐   飞   燕二〇二一年八月三日法官助理  杨文艳书记员郭永嫚