湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初1905号原告：邓强，男，1990年5月13日出生，汉族，住湘乡市。原告：王桔花，女，1990年4月26日出生，汉族，住址同上，系原告邓强之妻。两原告共同委托诉讼代理人：王亮，男，1965年1月16日出生，汉族，住湘乡市，系村民，经村委推荐，特别授权。被告：湘乡鑫典置业有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路3号万隆中央广场01栋2408号。法定代表人：陈艳玲，职务系执行董事。委托诉讼代理人：严银辉，湖南湘浩律师事务所律师，特别授权。原告邓强、王桔花与被告湘乡鑫典置业有限公司（以下简称“鑫典公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王桔花及两原告共同委托诉讼代理人王亮、被告鑫典公司委托诉讼代理人严银辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓强、王桔花向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金6295元（688460×1/10000×91=6265）；2、判令被告支付原告层高违约金34423元（688460×5%）；3、请求解除原被告双方签订的《存量商品房买卖合同》，由被告返还原告已支付的购房款及利息5423元（158000÷365×4.35%×288），并向原告支付违约金47400元（158000×30%）；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年9月6日，原告与被告签订《鑫典和府认购协议书》，约定由原告购买位于湘乡市鑫典和府住宅二栋一单元的1001号住宅一套，该房屋面积为134.86㎡，价款为688460元。首付款为178460元，余款按照《房屋买卖合同》执行，交房日期为：2020年12月31日，考虑到新冠疫情等不可抗拒因素的影响，前后三个月不算违约，自2021年4月1日起计算违约。2020年9月16日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告于当天支付被告178460元作为购房首付款，余款以银行贷款方式支付。同日，被告向原告推销存量商品房，并强调存量商品房可以当车库使用，原被告双方达成一致，原告当天向被告一次性支付了全款158000元购得房号为2-115号的存量商品房一间，该房属框剪结构，建筑面积为22.2平方米。2021年1月21日，原被告双方就2-115房签订了《存量商品房买卖合同》。原告依约履行了上述合同中所规定的支付义务。因被告没有依照《购房协议书》约定的日期履行交房义务，故被告应承担延期交房的违约赔偿责任。具体计算方式为：688460元（房价总额）×1/10000×实际违约天数），实际违约天数：从2021年4月1日起至预计交房日期6月30日止（具体以实际交房日期为准）共91天，违约金额按照每延期一天支付房价总额的万分之一计算。延期交房违约赔偿金为6265元。按照《商品房买卖合同》第三条约定该商品房层高为3.0米，而实测该商品房净高为2.84米，楼板厚度为10厘米，实际层高为2.94米，实际层高未达合同约定的层高，被告违约应当承担相应的违约责任，被告应当支付原告层高违约赔偿金34423元［688460×5%］。被告不能按照《存量商品房买卖合同》所规定的框剪结构交付车库，而只能交付车位。被告构成违约，应当承担违约责任。且被告在没有取得该存量商品（即车库）预售许可证的情况下采取了违规销售的方法致原告全款购买，因此双方签订的《存量商品房买卖合同》应当解除，被告应当返还原告已支付的购房款158000元及利息5423元【购房款158000÷365天×4.35%×实际违约天数288（实际违约天数自2020年9月17日起至预计返还购房款日期为2021年6月30日止，合计288天）】，并向原告支付违约赔偿金47400元（购房款158000×30%）。原告与被告经多次协商未果，遂诉至法院，请求法院判如所请。诉讼过程中，两原告变更第三项诉讼请求中违约赔偿金数额为158000元。被告鑫典公司辩称：1、被告的项目于2021年5月12日验收合格，之后即通知原告收房，根据湖南省湘潭市人民政府的相关新冠疫情响应的期限为46天，故被告在2021年5月16日前交房不属于违约，所以被告不存在违约交房的问题；2、2020年9月16日及2021年1月21日原、被告之间分别签订的商品房买卖合同及存量商品房买卖合同，该两份房屋买卖合同约定的均系车位，被告从来没有向原告出售车库。所以就车位买卖问题，原、被告双方不存在任何违约事项，也不存在应当向原告承担相关违约责任的问题；3、关于房屋层高问题，根据国家相关技术规范的要求，该误差是在合法允许范围之内，故被告出售给两原告的房屋不存在质量瑕疵，故更不存在应当按照两原告所诉的情形承担层高违约赔偿金，应在该误差范围之内被告出售给原告的房屋不影响原告的正常使用；4、被告出售给原告的车位，已经取得了合法的预售手续，并且原、被告之间两次所签订的合同均确认交易的标的物为车位，所以，双方对该交易行为是双方真实合法的意思表示；5、湘乡市房地协会已经对原、被告之间的纠纷进行了调解，也针对湘乡当地的市场行情进行了调查了解，并出具了调解意见，但两原告的要求太高，且其要求不合理不合法，根据被告和其他业主达成的调解方案，两原告的要求超出了其他业主的数倍，甚至十倍，所以故未能达成调解；6、关于增加违约金赔偿金额的意见，该请求是两原告错误的认识和了解法律，错误的适用了该司法解释，该司法解释使用的前提必须有三点：1、没有取得预售许可而谎称故意隐瞒有关事实提供虚假的预售许可证明对外出售房产；2、故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者是出售的房产为安置补偿款。故该诉讼请求是两原告不懂专业，不了解本案事实，错误的适用法律。综上，两原告的全部诉请既无事实依据，也无法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（原、被告双方身份证明材料、商品房预售许可证等），本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原、被告分别提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《存量商品房买卖合同》、购买车库（位）收据、微信聊天记录，双方对前述证据真实性无异议，本院予以认定。被告认为聊天记录中的“黄玲”并非公司工作人员，在庭审中被告自认车库（位）收据系被告公司销售人员出具，而收据所载收款人亦名“黄玲”。本院认为微信记录中的“黄玲”与出具收据的“黄玲”为同一人，系被告公司的销售人员。《存量商品房买卖合同》虽标注商品房用途为“车位”，但综合原告付款当天签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定的“车库、车位门为预留门洞，不安装水、电”以及收据上载明的“2-115#车库、销售人员对诉争商品表述为“车库”等相关证据，本院认为原、被告签订的系车库买卖合同，而非购买车位。对于被告提出的原告系购买车位的意见，本院不予采信。其中原告为购买房屋支付购房首付款178460元，2栋115#全部车库款158000元。2、关于原、被告均提供的关于鑫典和府住宅验收交付存在问题的调处意见，双方对调解的过程无异议，本院对该证据予以认定。原告提交的一、二栋车库销售价位表、1001房地面至房顶高度测量图片，虽然被告对前述两份证据予以否认，但湘乡市房地产协会的调处意见中载明详见车库标价表，可以侧面证明原、被告曾以车库标价表此作为调解依据，本院对该证据予以认定。同时调处意见中亦载明房屋实际层高为2.95米，原告提交的测量照片虽然未能体现与本案的关联性，但本院对诉争住房实际层高为2.95米的事实予以认定。3、关于原告提交的《鑫典和府认购协议书》，其中约定：“在签定《房屋买卖合同》后，本预定合同自动作废。”因原、被告双方已订立正式《商品房买卖合同》，故上述协议书对协议双方已不具有约束力，本院依法不予认定。4、关于被告提交的潭住建联发【2020】4号文件、湘建价函【2020】7号通知、中华人民共和国住房和城乡建设部第1093号关于发布国家标准住宅设计规范的公告，来源合法，内容真实，本院予以认定。5、关于被告提交的被告员工王婷于2021年5月25日发出的交房通知，原告在庭审中自认确已收到通知，本院对该证据的真实性予以认定。6、关于被告提交的湘乡市不动产测绘报告，该报告仅能证明被告建设的2栋房屋建设规划为车位销售，但并不能说明被告的售房人员在与原告签订合同时将该规划如实告知了被告，该证据达不到被告的证明目的。7、关于被告提交的湖南远宏建筑工程有限公司证明与商品房预售许可证中载明竣工日期不符，本院对此不予认定。8、关于被告提交的廖虎根调查笔录以及照片无其他证据佐证且被调查人并未出庭作证，且就算被告的销售人员向该调查人履行了告知义务，并不能证明向本案原告履行了告知义务，现原告均对此予以否认，本院均不予认定。9、关于被告提交的湖南省住房城建设厅2021年1月8日答复与本案缺乏关联性，本院不予认定。被告提交的验收合格材料，其验收方并非原告，无法达到被告的证明目的，本院不予认定。10、关于被告提交的湘乡市房地产业协会调处意见说明、建设工程造价咨询报告，被告认为被告应负担的层高补偿金应按建筑成本计算，但被告应负的违约责任并不等同于被告的建筑成本，前述两份证据无法达到被告的证明目的，本院不予认定。经审理查明，2020年9月6日，原告邓强、王桔花认购被告湘乡鑫典置业有限公司“鑫典和府”小区二栋一单元1001房及2-115#车库，并向被告交付了1万元购房定金。2020年9月16日，原告邓强、王桔花（买受人、乙方）与被告湘乡鑫典置业有限公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其中主合同中约定了1001房屋层高为3米，建筑面积134.86㎡，价格688460元，首付款178460元；若逾期交房（不超过180天）应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等事宜。补充协议则约定了乙方购买第二栋第115号车位一间，建筑面积38.94平方米，优惠后车位每间158000元。该协议第四条第10项约定“车库、车位门为预留洞，不安装水、电”等内容。同时，被告向原告提供了一张鑫典和府一二栋车库销售价位表，将二栋所有车位均标为车库，且每个车库均有具体的价格。当日，原告按照合同约定交纳了剩余房屋首付款（168460元）及全部车库款，被告向原告出具收据，载明“兹收到邓强、王桔花交来购房款2-115#车库款158000元”。2021年1月18日，原告就购房事宜与被告销售人员进行沟通，被告销售人员对诉争商品的表述为“车库”。2021年1月21日，原告邓强、王桔花（买受人）与被告湘乡鑫典置业有限公司（出卖人）又重新签订了《存量商品房买卖合同》主要约定，买受人购买的商品房用途为车位，属框剪结构，2-115号房；面积为22.2平方米，总金额158000元。2021年5月25日，被告的员工向原告发送交房通知。交房验收时，原告认为自己购买的系车库，而非车位，但被告交付的系车位，且所购房屋层高不符合合同约定，遂拒绝接受，原、被告之间由此产生争议。2021年5月14日，由于涉案房屋的开发商与业主存在的矛盾，湘乡市房地产行业协会对此进行协调处理，并于2021年5月14日出具《关于鑫典和府住宅验收交付所存问题的调处意见》，该意见针对层高问题提出如下调解意见：一、合同约定层高3m，而实际层高只有2.95m，层高2.95m符合规范要求。二、虽然层高降低5cm，不影响使用效果。但开发商履约有误，应给与适当违约赔偿，按30元/㎡的标准对业主进行赔偿。针对二栋车库车位问题，提出如下调解意见：一、二栋底层房屋按建设规划定性只能作车位销售。二、车位销售价格在原二栋车库表标价的基础上，按7.5折计价。三、开发商应对各业主的车位有明显的界至划线。四、开发商与当事业主不能接受调解意见的，可于本调解意见在业主微信群公布之日起，十五日内向湘乡市人民法院提起诉讼。后两原告向本院提起诉讼，要求被告返还车库款以及车款维修基金费并赔偿利息损失。另查明：案外人购买一栋车库的单价为106,000元÷19.46平方米=5,447元/平方米，而涉案争议车位单价为158,000元÷22.2平方米=7117.12/平方米。原告邓强、王桔花已通过银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款。本院认为，关于逾期交房的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定：“交房时间确定为2020年12月31日（±90天）在此期限之内交房不视为违约。”同时因湖南疫情防控需要【（2020年）1月23日-3月10日（46天）】亦对工程施工进度产生了影响，期间因疫情防控而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告,由此造成的延期交房,被告可免除相应的违约责任。故被告在2021年5月16日前向原告交房，可不视为违约。但被告在2021年5月25日才向原告发送交房通知，已逾期9天。对原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院在619.61元（688460元×1/10000×9天）的范围内予以支持。对超过部分，本院不予支持。关于层高赔偿的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定诉争房屋层高为3米，但被告实际交付的房屋层高为2.95米，与合同约定不符，已属违约。因原、被告在合同中未约定层高不足的违约赔偿标准，本院参照湘乡市房地产行业协会出具《关于鑫典和府住宅验收交付所存问题的调处意见》按照30元/㎡的标准予以计算，对原告要求被告支付层高不足违约金的诉讼请求，在4045.8元（30元/㎡×134.86㎡）的范围内予以支持。对超过部分，本院不予支持。关于诉争商品系车库还是车位的问题，普通消费者认知中，车位往往是指划定的开放性的用来停车的区域，而车库是指封闭性空间，一般有可供开启关闭的门，两者对购买者而言使用功能差别甚大。因此，购买车位还是车库直接关系到购买者的根本合同目的是否实现。具体到本案，原、被告双方对购买车库还是车位存在重大分歧，但综合本案原、被告双方提交的证据，被告建设的鑫典和府小区一栋一楼为车库，二栋一楼为车位，一二栋售卖均价差别较小，原告所购车位价格甚至高于一栋车库价格，而原《商品房买卖合同补充协议》中约定了“一间”以及“车库、车位门为预留门洞，不安装水、电”等内容，且被告在销售二栋车位时提供了一二栋车库销售价位表，销售人员的又对商品做出“车库”的表述，已足以让二栋车位购买者认为系购买车库。故本院认定原、被告双方签订的《存量商品房买卖合同》系车库买卖合同，原告真实意思表示是购买车库，而非车位。由于原告已经足额交纳购买车库款，履行了合同约定义务，但被告却不能按照合同约定交付车库，原告订立合同的目的无法实现，原告有权要求解除原、被告签订的《存量商品房买卖合同》。购买车库合同的解除是由被告违约导致，被告应承担违约责任，双方在签订的合同中并未明确约定违约责任，本院结合案件实际情况认为应由被告支付自原告交付购买车库款之日起按照起诉时贷款市场报价利率的标准计算的购车库款的资金占用利息。原告认为被告系违规销售要求承担等同车库价款及158000元的赔偿责任，但原告并未提供被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的证据，对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告湘乡鑫典置业有限公司赔偿原告邓强、王桔花逾期交房违约金619.61元；二、由被告湘乡鑫典置业有限公司赔偿原告邓强、王桔花层高不足违约金4045.8元；三、解除原告邓强、王桔花与被告湘乡鑫典置业有限公司2021年1月21日签订《存量商品房买卖合同》；四、由被告湘乡鑫典置业有限公司退还原告邓强、王桔花购买车库款158000元并承担相应利息损失（利息计算标准：自2020年9月16日起按照起诉时中国人民银行公布的贷款市场报价利率3.85%计算利息至被告实际付清该款项止）；五、驳回原告邓强、王桔花其他诉讼请求。上述给付内容，限被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3365.5元，由被告湘乡鑫典置业有限公司负担1827.5元，由原告邓强、王桔花负担1538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 李新元二〇二一年八月十三日法官助理 刘 健书 记 员 杨思培附本判决适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。