贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0524民初4401号原告：贵州半岛温泉物业管理有限公司，住所地：贵州省织金县绮陌街道三架山村半岛温泉国际温泉2区3栋1单元6层3号，统一社会信用代码：91520524314260403G。法定代表人：黄兆碧，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张棱磊，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：刘欣宇，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。被告：方娅，女，1990年5月21日生，汉族，住贵州省织金县。原告贵州半岛温泉物业管理有限公司（以下主文中简称：半岛物业公司）与被告方娅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后。依法适用简易程序于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告半岛物业公司的委托诉讼代理人张棱磊到庭参加诉讼，被告方娅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半岛物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费3119.57元。二、判决被告向原告支付因逾期交纳的2017年度及2018年度物业服务费产生的违约金（违约金的计算方式：3119.57元为基数，每日按应交物业费的千分之三计收从2018年11月31日起至实际支付完毕之日止的违约金）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：贵州半岛温泉物业管理有限公司与贵州半岛温泉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由贵州半岛温泉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告半岛温泉物业公司作为半岛国际温泉小区的前期物业服务企业，合同有效期自2015年10月1日起至2020年10月1日止，2015年5月4日，被告向贵州半岛温泉房地产开发有限公司购买织金县，该房屋建筑面积为123.06平方米，在双方签订的《商品房买卖合同》第23条对前期物业管理进行了明确约定：贵州半岛温泉房地产物业管理有限公司依法选聘的物业服务企业为贵州半岛温泉物业管理有限公司及有关物业费的收取标准，被告在购房时已经明确了该事实。贵州半岛温泉房地产开发有限公司将上述房屋交付给被告后，2016年5月7日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，根据协议第四条：被告按建筑面积1.3元／㎡每月的标准向原告交纳物业服务费，小区物业服务费按年收取，于每年1月1日前缴纳费（即业主需先预支本年度物业服务费）；协议第九条第4款，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。综上，原告认为，根据在《贵州省物业管理条例》第49条：包含住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；对于现售项目建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。原告是贵州半岛温泉房地产开发有限公司在商品房预售阶段选聘的物业服务企业，并签订《前期物业管理委托合同》，且半岛温泉房开公司在与被告签订《商品房买卖合同》时也在合同条款中明确了选取原告为物业服务企业的事实，因此原告是半岛温泉小区的合法物业服务企业；根据《贵州省物业管理条例》第52条第二款：房屋买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同；第54条：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。贵州半岛温泉房地产开发有限公司已将房屋交付给被告，在交房之后产生的物业服务费应当由被告承担，且被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，故特向法院提起诉讼，以保护原告合法权益。被告方娅经本院合法传票无正当理由拒不到庭，也未向本院提交任何证据材料。根据原告的起诉，本案争议的焦点为：原告的各项诉讼请求能否得到支持？原告半岛物业公司围绕争议焦点向本院提交以下证据：半岛温泉物业公司营业执照、法人身份证明，法定代表人身份证（复印件）、前期物业管理委托合同，商品房买卖合同、织金县商品房预售合同登记备案表、前期物业管理服务协议、催缴物业服务费的函、催费通知单、贵州本芳（织金）律师事务所函、证人证言、物业服务记录、绮陌派出所出警记录，用以证明原告已依约履行了相应物业服务，本院认为，原告提交的上列证据材料经庭审质证，来源合法，内容真实，与本案待证事实具有关联性，虽未经被告质证，但未质证的原因系被告不到庭自行放弃质证的权利所致，对上列证据本院予以确认作为本案的证据使用。为查明案件事实，本院依职权调取（2019）黔05民终5101号、5094号、5156号、5089号、5157号民事判决书，经质证原告无异议。本院经审理查明如下事实：原告半岛温泉物业公司与贵州半岛温泉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告半岛温泉物业公司作为半岛国际温泉小区的前期物业服务企业，合同有效期自2015年10月1日起至2020年10月1日止。2016年5月4日，被告向贵州半岛温泉房地产开发有限公司购买织金县，该房屋建筑面积为158.28平方米，在双方签订的《商品房买卖合同》第23条对前期物业管理进行了明确约定：贵州半岛温泉房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业为半岛温泉物业公司及有关物业费的收取标准。2016年5月7日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，根据协议第四条：被告按建筑面积1.3元／㎡每月的标准向原告交纳物业服务费，小区物业服务费按年收取，于每年1月1日前缴纳（即业主需先预支本年度物业服务费）；协议第九条第4款，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。被告欠原告2017年4月15日至2018年11月30日期间物业服务费3119.57元。经原告多次催收无果，后诉至本院。另查明，半岛温泉物业公司已经依约对涉案小区方娅等业主提供了主要的物业服务，但其物业服务的确存在一定瑕疵。本院认为，原被告双方于2016年5月7日所签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，为有效合同，对双方均有约束力。被告方娅与原告半岛温泉物业公司之间已经建立物业服务合同关系，且原告半岛温泉物业公司已经依照合同约定提供了主要的物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告方娅应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，原告半岛温泉物业公司对被告方娅等业主提供的物业服务虽然存在一定瑕疵，但该瑕疵并不足以全部抵扣被告方娅应缴纳的物业服务费，故被告方娅拒绝缴纳全部物业服务费的行为本院不予支持。但从本院查明的事实来看，原告半岛温泉物业公司在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，涉案小区物业管理和服务存在一定瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，可适当扣减被告方娅相应物业服务费。根据权利义务相一致的原则，结合本案实际，应在原告半岛温泉物业公司向被告方娅主张的2017年4月15日至2018年11月30日期间物业服务费3119.57元中适当扣减20%较为合理，即被告方娅应向原告半岛温泉物业公司交纳物业服务费3119.57元×80%=2495.65元。对于原告主张的违约金，本院认为原告在提供物业服务过程中存在一定过错，故对原告要求被告支付违约金的主张，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告方娅于本判决生效后十日内支付原告贵州半岛温泉物业管理有限公司2017年4月15日起至2018年11月30日止期间的物业服务费2495.65元；二、驳回原告贵州半岛温泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告方娅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  何英二〇二一年八月十六日书记员  刘姗