汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院 民  事  判  决  书   (2021)陕0702民初5253号 原告（反诉被告）:汉中市卫生健康委员会，住所地:汉中市汉台区。法定代表人:张弦，该单位主任委托诉讼代理人:马娟锋、李勇，陕西萃泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：汉中佳和美生殖健康医院，统一社会信用代码: 9161070268476XXXXX，住所地:陕西省汉中市汉台区投资人:王树海，该医院院长。委托诉讼代理人：陈辉、贺心，陕西连邦律师事务所律师。原告汉中市卫生健康委员会与被告汉中佳和美生殖健康医院房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告汉中佳和美生殖健康医院提起反诉，本院依法予以受理。案件适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人马娟锋、李勇，被告委托诉讼代理人陈辉、贺心到庭参加诉讼。原告汉中市卫生健康委员会向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即腾退并完好地向原告返还位于汉中市汉台区XX路的汉中市XX楼XX楼XX层、第二层、第三层的房屋(包括用于置换的旧家属楼门面房);二、请求判令被告向原告支付逾期返还房屋期间即2020年7月1日至实际返还房屋之日的占用费(占用费暂计至2021年6月15日为26.83万元)；三、请求判令被告向原告支付逾期返还房屋的违约金5.6万元;四、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。以上合计为:324300元。事实和理由：2013年11月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，按照协议的约定，原告将其位于汉中市汉台区XX路的家属楼西侧裙楼第一层、第二层、第三层的房屋(包括用于置换的旧家属楼门面房)出租给被告，租赁期自2013年7月1日至2017年6月30日，年租金为25万元，违约方应向对方承担本合同当年租金20%的违约金。租赁期满后，原告按照上级部门统一收回房屋的要求，分别于2017年6月6日、2017年6月16日、2018年5月30日、2019年2月25日向被告书面告知，要求被告在补交房租后，自行搬离，腾房交回给原告，但被告却以自身困难为由推托，不履行腾交房屋的义务。后经被告多次申请，考虑到被告搬迁的实际困难，原告在2019年4月4日与被告签订《搬迁过渡期房屋使用协议》，协议约定被告最晚搬离及交房时间为2020年6月30日，不可移动的装修及添附包括变压器扩容设备等归原告所有，2019年7月1日至2020年6月30日的房屋使用费为28万元，过渡期间双方的权利义务按原租赁合同履行。搬迁过渡期满后，被告仍不腾交房屋。原告于2020年7月14日、2021年4月21日书面催告被告履行返还租赁房屋义务，支付逾期交房占用费，但被告拒不配合。被告的以上行为严重违背诚实信用，且构成违约，因此原告根据《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼。被告汉中佳和美生殖健康医院辩称，请求驳回原告诉讼请求。1.从原告的请求权基础讲，原告与答辩人之间存在不定期租赁合同，在原告未依法解除该租赁合同前，该租赁合同对双方仍具有法律约束力。答辩人有权依据原租赁协议继续占有租赁物，原告第一项诉请没有法律依据。2.答辩人依法行使法律规定的抗辩权，并未违约，因原告从2017.6.30租赁合同到期后，一直未能提供租赁合同等答辩人使用案涉租赁房屋的证明材料，致使同时作为行政机构的答辩人不能换发医疗机构许可证，导致答辩人无法开展经营正常使用租赁物，答辩人依然支付房屋租金，支付的租金已经截止2020.9.30，因此答辩人拒绝支付2020年10月1日后的租金并未违约，而是行使作为承租人的先履行抗辩权，原告的第二项诉请应予驳回；3.即使答辩人违约，根据民法典585条的规定，原告的主张的约定违约金，也过分高于实际造成的损失，请求贵院依法予以减少，调整为同期人民银行市场利率；4.即使原告关于返还的房屋的诉讼请求有法律依据，答辩人返还案涉租赁房屋存在事实上的履行不能，答辩人对医院投资近千万元，且作为医疗机构仍有患者在住院治疗，答辩人返还房屋会造成很大的社会成本，属于事实上的履行不能。反诉原告汉中佳和美生殖健康医院向本院提出反诉请求:请求依法判令被反诉人向反诉人返还自2017年7月1日起至2019年4月4日止的房屋占用费49.25万元;本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：在2017年7月1日至2019年4月4日期间，由于被反诉人未予换发《医疗机构执业许可证》，导致反诉人无法正常开展诊疗活动，此期间的房屋占用费不应由反诉人承担，故被反诉人应向反诉人返还此期间的房屋占用费49.25万元。反诉人保留因被反诉人的行为给反诉人造成的包括但不限于人员工资、水电费、商业信誉、律师费等相关损失的诉讼权利。反诉被告汉中市卫生健康委员会辩称，一、汉中佳和美生殖健康医院提起的反诉不符合受理条件，应裁定驳回起诉。反诉除了需具备民事诉讼法第一百一十九条规定的起诉条件外，还必须符合民事诉讼法的解释第二百三十三条的规定。根据以上法律规定，反诉的构成要件为:第一、反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围;第二、反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实;第三、反诉不属其他人民法院专属管辖。本案中，首先，答辩人提起本诉的事实和理由是:《搬迁过渡期房屋使用协议》届满，汉中佳和美生殖健康医院不履行返还房屋义务，从2020年7月1日占用房屋至今，应当支付占用费。也就是说本诉关于房屋占用费诉讼请求基于的事实是2020年7月1日至今汉中佳和美生殖健康医院占用了诉争房屋。汉中佳和美生殖健康医院提起反诉的事实和理由是:2017年7月1日至2019年4月4日期间，答辩人未予换发《医疗机构执业许可证》，导致汉中佳和美生殖健康医院无法正常开展诊疗活动，在此期间的房屋占用费应返还。也就是说反诉诉讼请求基于的事实是2017年7月1日至2019年4月4日期间未予换发《医疗机构执业许可证》无法正常开展诊疗活动。通过对比，可以发现反诉与本诉的诉讼请求基于的事实不同。其次，答辩人主张的2020年7月1日至实际返还房屋之日的占用费与佳和美医院主张的返还2017年7月1日至2019年4月4日期间的房租没有因果关系。再次，换发《医疗机构执业许可证》不是答辩人在《房屋租赁合同》项下的义务而是答辩人的行政职权，因答辩人的行政行为导致汉中佳和美生殖健康医院无法正常开展诊疗活动，造成损失，汉中佳和美生殖健康医院要求赔偿的，属于行政赔偿案件。而本诉是基于房屋租赁合同法律关系。因此，本诉与反诉不是基于同一法律关系。基于上述原因，答辩人认为汉中佳和美生殖健康医院提出的诉请，不符合反诉的构成要件，不符合反诉的受理条件，应裁定驳回其起诉。二、未换发《医疗机构执业许可证》与返还房租之间没有因果关系，汉中佳和美生殖健康医院要求返还房屋占用费没有事实依据。虽然2017年7月1日至2019年4月4日期间答辩人依法未给汉中佳和美生殖健康医院换发《医疗机构执业许可证》，但是未换发《医疗机构执业许可证》并不会导致汉中佳和美生殖健康医院无法使用诉争房屋。事实上，在此期间，答辩人多次发函要求腾交房屋，但是汉中佳和美生殖健康医院拒不配合返还房屋，一直占用着诉争房屋。既然汉中佳和美生殖健康医院在此期间占用房屋是事实，那么其支付房租或者占用费就是理所当然。因此，汉中佳和美生殖健康医院要求返还房屋占用费没有事实依据，理由不成立。三、汉中佳和美生殖健康医院自愿支付了2017年7月1日至2019年4月4日期间的房租，且并没有提出任何异议，现为了拖延返还诉争房屋，反诉答辩人返还房租，属于滥用诉权。汉中佳和美生殖健康医院在《房屋租赁合同》届满后没有向答辩人返还房屋，2017年7月1日至2019年4月4日期间诉争房屋由汉中佳和美生殖健康医院实际控制使用。2018年6月1日汉中佳和美医院法定代表人王磊通过转账方式向答辩人支付了2017年7月1日至2018年6月30日XX路房租28万元。2019年3月18日汉中佳和美医院通过现金方式向答辩人支付了2018年7月1日至2019年6月30日XX路房租28万元。汉中佳和美生殖健康医院没有返还诉争房屋且自愿支付了两笔租金。如果佳和美医院没有占用诉争房屋，怎么会自愿支付租金?以上事实说明汉中佳和美医院认可在此期间实际使用了诉争房屋，也认可应当支付房租。汉中佳和美生殖健康医院在2018年6月1日及2019年3月18日支付房租时并没有提出任何异议，反而在本诉的审理中对两三年前支付的租金提出异议，且其诉请无事实依据，经法官释明后仍坚持反诉，其目的显然是为了拖延本诉的审理从而达到继续非法占用答辩人房屋。汉中佳和美生殖健康医院明知2017年7月1日至2019年4月4日期间的房租与答辩人之间没有争议，但强行将答辩人的行政行为与民事主体间租房合同中的房租联系在一起制造争议，拖延本诉的审理，客观上造成在房屋租赁及过渡期届满且答辩人要求返还房屋后持续非法占用房屋的状态，严重损害了答辩人的合法权益，属于滥用诉权。请贵院对汉中佳和美生殖健康医院是否滥用诉权进行审查，并在查明后按照民事诉讼法的规定进行处罚。原告提交本诉证据如下：第一组：1.房屋租赁合同；第二组：2.《关于收回XX路出租房屋的通知》；3.《关于限期收回XX路出租房屋的通知》；4.《关于限期缴纳XX路出租房房租的通知》；5.关于限期缴纳房租及收回XX路出租房屋的通知；6.2019年2月21日《通知》；第三组：7.《搬迁过渡期房屋使用协议》；8.《承诺函》；第四组：9.2020年4月15日《通知》；10.2020年7月14日《通知》；11.《律师函》及送达回证；第五组：12.《监察建议函》；13.《汉中市机关事务服务中心关于市卫健卫经营性用房处理情况的函》；14.《汉中市国土资源局关于汉中人口和计划生育局申办国有划拨土地使用权变更登记的批复》；15.不动产登记情况查询表；第六组：16.照片；反诉证据如下：第一组：1《关于限期缴纳房租及收回XX路出租房屋的通知》及交房租银行回单；2.《通知》及交房租银行回单；第二组：3.汉中佳和美生殖健康医院交纳物业费的票据。被告对以上证据的真实性无异议。被告提交本诉证据如下：汉中市卫生健康委员会《通知》2021年4月21日。证明：在疫情的情况下，原告给被告减免三个月的房租，被告支付原告的房租金至2020.9.30。反诉证据如下：1.汉中市卫生健康委员会关于汉中佳和美生殖健康医院请求换发《医疗机构执业许可证》的回复；2.医疗机构执业许可证（2016.1.1—2017.6.30）；3.医疗机构执业许可证（2019.4.5—2024.4.4）。原告对被告证据的真实性无异议。对真实性无异议的证据，本院予以确认，对证据的关联性和证明目的有异议的，本院综合案情并结合证据予以认定。本院经审理查明，2013年11月25日原被告续订了《房屋租赁合同》，约定：“1、出租房屋座落在汉中市汉台区XX路，汉中市XX楼XX楼XX层、第二层、第三层的房屋。其中，家属院门卫室占用一间，用旧家属楼门面房置换。2、租赁期限。自2013年7月1日至2017年6月30日止。3、租金：年租金25万元，租金交付方式为每个合同年度到期前30日内一次性交清下年度租金。4、本合同租赁期届满，自行终止。甲、乙双方就是否续租，在国家法律、政策规定范围内协商；本合同履行期间，若遇国家政策规定甲方机构改革所必须而涉及本合同不得不终止时，本合同终止。5、本合同解除或终止时，其装修部分，在不损坏甲方房屋正常使用的情况下，可拆卸移动的物品、设施，乙方可自行处理，费用由乙方承担。7、违约责任。本合同生效后，甲、乙双方均应遵守本合同各项约定，若有违约，违约方应向对方承担本合同当年租金20%的违约金，造成对方损失的，还应当赔偿相应损失。8、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份”。租期届满前的2017年6月6日、6月16日，原告向被告发出了《汉中市卫生和计划生育局关于收回XX路出租房屋的通知》，并限期搬离，但被告未予搬离。后原告多次催促被告搬离未果，直至2019年4月4日，被告向原告出具书面承诺书并于原告达成书面《搬迁过渡期房屋使用协议》，约定：“1、原告同意搬迁过渡期延长至2020年6月30日；过渡期双方的权利义务仍按原租赁合同履行。2、2020年6月30日过渡期届满后，被告停止在该处开展一切医疗活动和商业行为。2020年6月30日前完成所有搬迁事宜，交清过渡期内产生的水电费等费用，并将所有房屋交还原告。搬迁过程中，在不破坏承租房屋结构及不可移动的装饰装修和添附情况下将可移动的医疗办公设备设施拆除清空，并将不可移动的装饰装修和添附包括变压器扩容设备等无常地移交给原告，被告不得因该房屋装饰装修、设施设备等原因向原告主张任何赔偿或者补偿。3、被告应在该协议签订时向原告交清2019年7月1日至2020年6月30日期间的房屋使用费28万元”。2020年4月15日、7月14日原告向被告发出交房搬迁《通知》，2021年4月21日，原告再次发出通知，该通知载明“……截止目前，你院已超期违规使用房屋近10个月，请你院务必于4月30日前搬离交还房屋，并交纳超期使用房屋7个月的费用16.4万元（根据市政府文件，对中小企业减免3个月房屋费用），否则，我委将采取法律措施予以处置”。但被告未予搬离。2021年6月15日，原告委托律师向被告发出律师函未果，遂于2021年7月2日提起诉讼。被告于2021年7月6日领取应诉材料后，于2021年7月8日将原投资人王磊变更工商登记为现投资人王树海。反诉事实另查明，被告《医疗机构执业许可证》于2017年6月30日到期，其向原告申请换发《医疗机构执业许可证》，因原《房屋租赁合同》已到期，原被告没有续签合同，被告亦没有新的营业场所，原告以“被告未能提供医疗机构房屋使用的证明材料（包括房屋或土地产权及使用方面的证件、证明和租赁协议等）,不具备医疗机构执业的基本条件”未予换发。2019年4月4日，原被告达成书面《搬迁过渡期房屋使用协议》后，原告给被告颁发了有效期限自2019年4月5日至2024年4月4日止的《医疗机构执业许可证》。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》以及《搬迁过渡期房屋使用协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，原被告双方应当遵照执行。现租赁期限届满，被告应当依约搬迁，其未搬迁的行为违约，应当承担违约责任。关于房屋使用费用，因原告减免3个月房屋费用，被告接受，应予扣减相应占用费。被告主张违约金5.6万元过高，但没有对违约金过高举证证明，且被告违约行为过错重大，其主张调整，本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求。2013年11月25日原被告续订了《房屋租赁合同》租赁期限2017年6月30日终止。被告《医疗机构执业许可证》于2017年6月30日到期，其向原告申请换证，但被告没有新的营业场所，原告未予换证。因原告未予换证的行为非民事法律行为，其未予换证的行为是否合法，是否给被告造成损失，不应由民事法律来评判，故被告反诉请求应依法另行处理。因签订合同的行为发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告汉中佳和美生殖健康医院于本判决生效后30日内依照双方签订的《房屋租赁合同》以及《搬迁过渡期房屋使用协议》内容向原告汉中市卫生健康委员会腾退位于汉中市汉台区XX路的汉中市XX楼XX楼XX层、第二层、第三层的租赁房屋(包括用于置换的旧家属楼门面房)，并支付违约金5.6万元和租期届满后逾期腾房占有使用费（按照每月23333元的标准自2020年10月1日起计算至租赁房屋全部腾退返还原告汉中市卫生健康委员会之日止）；二、驳回反诉原告汉中佳和美生殖健康医院的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6264元，连同财产保全费2141.5元，共计8405.5元，由被告汉中佳和美生殖健康医院负担（限被告汉中佳和美生殖健康医院于本判决书生效后七日内向本院交纳）。反诉案件受理费8687.5元，减半收取4343.75元，由反诉原告汉中佳和美生殖健康医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院，并将上诉费发票复印件提交本院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审  判  长  王  敏人民陪审员  梁  策人民陪审员  韩国锋 二〇二一年八月十三日书  记  员  郭  蕾  20210702525343916107026847628733362020712021615268356324300201311252013712017630252020176620176162018530201922520194420206302019712020630282020714202142112201763020209302020101358542017712019444925201771201944492520207120207120177120194420177120194420207120177120194420177120194420177120194420177120194420186120177120186302820193182018712019630282018612019318201771201944123456201922178920204151020207141112131415161232021421202093012201611201763032019452024442013112512201371201763032530457208201766616201944120206302202063020206303201971202063028202041571420214211043071643202161520217220217620217820176302019442019452024443562013112520176302017630305623333202010162642141584055868754343751