广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终19010号上诉人（原审被告）：广州珍艺斋珠宝有限公司，住所地广州市荔湾区文昌南路107号3369房。法定代表人：邹智华，职务：经理。委托诉讼代理人：白健忠，该司职员。被上诉人（原审原告）：冼夏男，女，1975年5月16日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州珍艺斋珠宝有限公司（以下简称珍艺斋公司）因与被上诉人冼夏男房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。上诉人珍艺斋公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冼夏男的一审诉讼请求。事实和理由：2019年冼夏男授权广州嵘泰物业管理有限公司转让分租和拆除广州市荔湾区文昌南路107号225房（以下简称案涉商铺）。因冼夏男隐瞒上述事实，骗取与珍艺斋公司签订了《商铺租赁合同书》，所以，上述合同无效。案涉商铺一直空置，珍艺斋公司没有使用过。一审认定案涉商铺目前由珍艺斋公司使用错误。同时，一审认定冼夏男与广州嵘泰物业管理有限公司的合同没有实际履行不是事实。被上诉人冼夏男二审辩称，同意一审判决，不同意珍艺斋公司的上诉请求。具体理由如下：（一）冼夏男与珍艺斋公司签订合同时已向其告知冼夏男与广州嵘泰物业管理有限公司签订合同是无效的。同时，冼夏男也按照珍艺斋公司的要求签署了一份解除与广州嵘泰物业管理有限公司之间租赁合同的函件，让珍艺斋公司代为寄出给广州嵘泰物业管理有限公司，且在几天之后珍艺斋公司告知冼夏男有关广州嵘泰物业公司收到该解除合同的函件。（二）据冼夏男三次现场查看，珍艺斋公司是实际在占用案涉商铺，珍艺斋公司应当履行双方之间的合同。冼夏男于2021年4月1日向一审法院起诉请求判令：珍艺斋公司向冼夏男支付从2020年9月1日起至2020年10月31日止按454元/月计算，2020年11月1日至2021年4月31日的租金按770元/月计算，共5528元。一审法院认定事实：冼夏男是广州市荔湾区文昌南路107号225房的产权人，建筑面积10.55平方米。2020年9月8日，冼夏男（出租人、甲方）与珍艺斋公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：甲方同意出租位于广州市荔湾区文昌南路107号225房给乙方使用；甲方委托乙方的委托经营管理期为2019年11月1日起至2027年10月31日止，甲乙双方均不得以任何理由，提前解除本合同；商铺交付使用日期2019年11月1日；租期从2019年11月1日起至2025年7月31日止，免租期从2019年11月1日至2020年7月31日；在2020年10月31日前，乙方须向甲方交纳租赁保证金1540元；在合同有效期内，甲方按以下约定向乙方收取租金：2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为770元；2021年8月1日至2022年7月31日的月租金为816元；2022年8月1日至2023年7月31日的租金为865元；2023年8月1日至2024年7月31日的租金为917元；2024年8月1日至2025年7月31日的月租金为972元。乙方须在每月的15日前向甲方支付当月租金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则按欠费金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方同意乙方收取在乙方向甲方支付的首月租金（770元）里抵扣商场二、三楼自2018年5月以来产生的公共设施费用；甲方同意在收取乙方支付的第二个月及第三个月租金里面扣除从2018年5月1日起至2019年7月31日止应向雅居乐乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司缴交4元每平方米的物业管理费，共计扣除633元，即扣除后第二个月乙方应付租金454元，第三个月乙方应付租金454元；等等。上述合同签订后，冼夏男已依约将案涉商铺交付珍艺斋公司使用。珍艺斋公司于2021年1月4日向冼夏男支付了1548元，其中1540元为案涉合同的保证金，至今未支付租金。2021年3月10日，冼夏男收到珍艺斋公司要求解除案涉合同的《解除通知函》。另，珍艺斋公司提交了证据《广州市房屋租赁合同》以证明冼夏男在签订案涉合同前就案涉商铺与广州嵘泰物业管理有限公司签订过租赁合同，该合同载明出租人（甲方）为冼夏男，承租人（乙方）处为空白，甲方同意将坐落在荔湾区文昌南路107号225铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，未对租赁期限及租金作出约定。合同签章处甲方有冼夏男签名捺印，乙方签章处为空白。冼夏男称该合同虽是其与广州嵘泰物业管理有限公司签订，但因广州嵘泰物业管理有限公司并未向其支付租金，故该合同未实际履行。一审庭审中，珍艺斋公司主张解除案涉合同的依据是案涉商铺已有租赁关系，冼夏男不应再与珍艺斋公司签订租赁合同，存在欺骗。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。冼夏男与珍艺斋公司签订的《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。虽珍艺斋公司曾向冼夏男提出解除租赁合同的要求，但冼夏男并没有同意，且珍艺斋公司目前仍使用冼夏男案涉商铺，故珍艺斋公司认为案涉合同已解除缺乏合同及法律依据，一审法院不予认可。至于珍艺斋公司主张冼夏男曾就案涉商铺与广州嵘泰物业管理有限公司订立过《广州市房屋租赁合同》故而案涉合同可以解除，由于该合同承租人处并未有广州嵘泰物业管理有限公司盖章确认，且未对租赁期和租金作出具体约定，冼夏男亦主张该合同并未实际履行，故一审法院对珍艺斋公司上述主张不予采信。综上，珍艺斋公司应按合同约定的租金标准向冼夏男支付租金。现冼夏男要求珍艺斋公司支付2020年9月1日至2021年4月31日期间的租金，其中2020年9月1日至2020年10月31日期间租金按每月454元计算，2020年11月1日至2021年4月31日的租金按每月770元计算，共计5528元，一审法院予以支持。据此，一审法依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2021年5月28日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起十日内，珍艺斋公司向冼夏男支付2020年9月1日至2021年4月31日期间的租金5528元（其中2020年9月1日至2020年10月31日租金按每月454元计算，2020年11月1日至2021年4月31日租金按每月770元计算）。一审案件受理费25元，由珍艺斋公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，珍艺斋公司在一审庭审中称案涉商铺在签订合同后其已经有权利占有使用。二审庭询中，珍艺斋公司称其在与冼夏男签订《商铺租赁合同书》时已知悉冼夏男与广州嵘泰物业管理有限公司就案涉商铺签订过租赁合同。且案涉商铺自2019年11月开始由已由珍艺斋公司实际控制。同时，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合珍艺斋公司的上诉请求和理由以及冼夏男的答辩，本院确定本案争议的焦点是：珍艺斋公司抗辩无需向冼夏男支付2020年9月1日至2021年4月31日的租金理由能否成立问题。现评析如下：冼夏男与珍艺斋公司于2020年9月8日签订的《商铺租赁合同书》出自双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。珍艺斋公司自认在与冼夏男签订《商铺租赁合同书》时已知悉冼夏男与广州嵘泰物业管理有限公司就案涉商铺签订过租赁合同。且在其与冼夏男履行合同期间，也无证据证明由于广州嵘泰物业有限公司的原因导致其无法占有使用案涉商铺，因此，珍艺斋公司上诉认为其系受冼夏男欺骗签署了《商铺租赁合同书》，该合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。涉案《商铺租赁合同书》约定租期从2019年11月1日起至2025年7月31日止。珍艺斋公司在一审庭审中称在签订合同后其已经有权利占有使用案涉商铺，二审庭询中，也表示案涉商铺自2019年11月开始由其在实际控制。本案中，珍艺斋公司并无举证证明其已将案涉商铺返还给冼夏男，因此，一审法院认定涉案房屋目前仍由珍艺斋公司占有使用恰当。鉴于珍艺斋公司占有使用案涉商铺至今未向冼夏男支付相应租金，故冼夏男依据双方签订的《商铺租赁合同书》的约定，主张珍艺斋公司向其支付2020年9月1日至2021年4月31日期间的租金，合理合法，本院予以支持。珍艺斋公司以双方合同无效以及未使用案涉商铺为由，主张撤销一审判决，驳回冼夏男的上述请求，理据不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人珍艺斋公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州珍艺斋珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 盾二〇二一年八月二十七日法官助理  王日平书 记 员  谢金泽