湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0626民初2465号 原告：李扣军，男，1962年9月22日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：方杰龙，平江县南江法律服务所法律工作者。 被告：欧阳可爱，男，1965年8月5日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：何平衡，平江县南江法律服务所法律工作者。 原告李扣军与被告欧阳可爱确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法由审判员邹方全适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李扣军及其委托诉讼代理人方杰龙、被告欧阳可爱及其委托诉讼代理人何平衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李扣军诉称：原告原系南江镇凤祥村人，2012年2月19日，原告从被告处购得地皮一块，约为1.162市亩，价格为232400元，双方签订了《来西村民组土地出卖契据》，当时被告承诺该地皮一切建房手续有被告去办。为了方便办手续，2012年2月27日，原告从凤祥村迁户至凤桥村来西组。协议签订后，原告就开始提出申建报告，但政府一直未批，被告当初的承诺也未兑现，造成原告一家13人至今无房。原告多次找被告协商，被告总是以各种理由推脱。原、被告非同一生产小组，私下土地购买属于违法行为，该契据应自始无效。为维护自身的合法权益，故原告向法院起诉：1、请求依法判定原、被告签订的《来西村民组土地出卖契据》无效；2、由被告退还原告土地购买款232400元；3、由被告按银行同期贷款利率支付利息；3、由被告退还迁户费4500元，地基沙土方、挖机铲车费8000元，两项合计12500元；5、本案诉讼费用由被告承担。 原告李扣军为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据： 1、原告身份证复印件、常住人口登记卡，被告户籍证明，证实原、被告诉讼主体适格； 2、《来西村民土地出卖契据》（复印件或原件无法分辨），证实原告在被告处购买了地基一块，并支付了232400元。 被告欧阳可爱辩称：1、原、被告签订《来西村民土地出卖契据》后，因原告说相关职能部门不能审批就提出改为租赁的方式签订协议，双方重新签订了《池塘租赁协议》，故《来西村民土地出卖契据》已经是作废的；2、原告向被告支付的款项是基于双方签订的《池塘租赁协议》，该款项属于租金，系被告按协议合理收取，不是原告所说的土地购买款，不应当退还；3、原告未经有关部门审批，擅自改变土地现状，填充水泥、废渣、废土，故原告要求被告退还迁户费、地基沙土方、挖机铲车费缺乏事实依据与法律依据，不应该予以支持；4、原、被告签订的《池塘租赁协议》至今已达九年多，远远超过民法典规定的请求法院保护民事权利三年的诉讼时效，故应该驳回原告的诉讼请求。 为支持其抗辩主张，被告欧阳可爱向法庭提交了以下证据： 1、身份证复印件，证明被告主体资格； 2、池塘租赁协议，证明原、被告在本案中的事实法律关系； 3、欧阳灼芳身份证复印件及调查笔录，证明原被告土地租赁是村民组集体同意决定的； 4、欧阳争尚身份证复印件及调查笔录，证明原被告土地租赁是村民组集体同意决定的。 对于原告提交的证据1，被告没有异议，本院予以采信。对于原告提交的证据2，被告认为土地出卖契据已经是作废的，本院认为涉案土地属于集体土地,是法律上禁止买卖的土地,而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的,因此本案双方签订的《来西村民土地出卖契据》是无效的。 对于被告提交的证据，原告没有异议，本院予以采信。对于被告提交的证据2，原告认为《池塘租赁协议》是为了应付政府需要才签订的，并不是实际发生的，本院结合双方提供的证据和在庭审中的陈述认为原、被告签订的《池塘租赁协议》因意思表示不真实，不符合民事法律行为的条件，并且该协议属于“以合法形式掩盖非法目的”情况，因此该协议无法达到其证明目的，本院不予采信。对于被告提交的证据3、4，原告认为调查笔录的内容能够进一步证实原告买房是为了建房，本院认为该两份证据无法达到其证明目的，本院不予采信。 诉讼中，原告申请法院调取了银行交易明细清单，证实原告已按照协议履行了付款义务。本院向湖南平江农村商业银行股份有限公司南江支行（原平江农村信用合作联社南江分社）查询，2012年2月19日欧阳可爱的银行账户进账两笔150000元、74000元合计224000元。 诉讼中，被告申请欧阳灼芳、欧阳争尚出庭证实原告租赁来西村民组池塘是经过××村××组集体同意决定的。 根据已采信的有效证据，结合开庭审理情况，查明本案事实如下： 李扣军原系平江县南江镇凤祥村人，欧阳可爱系平江县南江镇凤桥村人。涉案水塘属于南江镇凤桥村来西组集体所有，后分给欧阳可爱抵作责任田的。2012年2月19日，李扣军欲自建房屋从欧阳可爱手中购买了一块水塘，双方于当日签订了《来西村民组土地出卖契据》，契据中约定欧阳可爱将团丘的地基出卖给李扣军，水塘的面积为1.162市亩，价格为232400元。虽然出卖契约上写的是地基，但实际为水塘，由凤桥村分给欧阳可爱抵作责任田的。欧阳九九、李越群等凤桥村来西村民组员在契据上签了字，但契据是凤桥村来西村民组事前将村民签了名字的契据复印后发给来西组村民的空白契据。契据签订后，李扣军于2019年2月19日向欧阳可爱通过银行转账支付了价款224000元，欧阳可爱向李扣军交付了水塘，后李扣军用渣土将水塘填平了。2012年2月27日李扣军将户籍迁至平江县南江镇凤桥村。之后，由于法律、政策原因无法办理建房让手续，李扣军、欧阳可爱产生纠纷诉至本院。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,本案中涉案土地属于集体土地,是法律上禁止买卖的土地,而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的,因此本案双方签订的《来西村民组土地出卖契据》是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。李扣军向欧阳可爱支付了224000元的购地款，合同无效后，欧阳可爱应该将该笔款项返还给李扣军，同时，李扣军应该将水塘恢复原状，但因李扣军将水塘用渣土填平，故本院酌情认定由李扣军赔偿欧阳可爱30000元。关于利息、迁户费、地基沙土方及挖机铲车费，李扣军在购买水塘时，明知集体土地禁止买卖而签订买卖协议,其对合同无效存在一定的过错，故对利息、迁户费、地基沙土方及挖机铲车费本院不予支持。关于欧阳可爱提出的已过三年诉讼时效的抗辩主张，本院认为当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利被侵害时起计算，三年的诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权，而李扣军关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，不应受三年诉讼时效的限制，故欧阳可爱的该项抗辩主张本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年12月23日通过）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日通过）第九十条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李扣军与被告欧阳可爱于2012年2月19日签订的《来西村民组土地出卖契据》无效； 二、由被告欧阳可爱向原告李扣军返还土地购买款人民币224000元，由原告李扣军向被告欧阳可爱赔偿人民币30000元，两款项相抵后被告欧阳可爱应当向原告李扣军返还人民币194000元； 三、驳回原告李扣军的其他诉讼请求。 上述履行款项限在本判决生效后三十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4974元，减半收取2487元，由原告李扣军承担1243.5元，由被告欧阳可爱承担1243.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  邹方全 二〇二一年八月十六日 法官助理曾慧敏 书记员何峥嵘