贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10966号原告：贵州祥和盛物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道观邸御景庭，统一社会信用代码：915205020699007752J。法定代表人：聂杨俊，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：聂祥顺，男，1974年4月6日出生，汉族，系该公司副总经理，住贵州省毕节市七星关区。被告：田丽娜，女，汉族，1968年9月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：糜文，男，1968年10月12日出生，汉族，系被告之夫，住贵州省毕节市七星关区。原告贵州祥和盛物业管理有限公司（以下简称祥和盛物业）与被告田丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开公开开庭进行了审理。原告祥和盛物业的委托诉讼人聂祥顺，被告田丽娜及委托诉讼代理人糜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州祥和盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告田丽娜（观邸B-22-1号业主）立即支付拖欠的物业管理费，共计2,743.00元，欠费明细如下：从2019年12月1日起至2020年11月30日，12个月的物业服务费（建筑面积146.55㎡x1.20元／月=175.90元／每月×12个月）合计为：2,110.00元，违约金633.00元，共计2,743.00元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为观邸B-22-1号业主。原告与节市七星关区观邸小区业主委员会于2016年12月11日签订了物业服务合同。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2019年12月1日起至今未缴纳物业费，截止2020年11月30日，欠费月数12个月，每月金额175.90元，据此，被告欠缴物业费2,110.00元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求633.00元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计2,743.00元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告田丽娜辩称：一、被答辩人起诉事实严重失实。被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司起诉称“合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务”系严重歪曲事实真相。事实是被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司怠于行使管理职责和服务管理严重不符合合同约定的要求，致使包括答辩人在内的观邸小区业主的人身、财产安全受到严重影响。二、被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司变更法定代表人并未向业主履行告知义务。2019年11月29日，答辩人所在的毕节市七星关区官邸小区业主委员会与被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》第四十一条明确约定：“乙方法人变更该合同即终止”。当时被答辩人的法定代表人是黄志军，但在物业服务合同期限内，被答辩人未经毕节市七星关区官邸小区业主委员会及所有业主同意而先后两次擅自变更法定代表人为黄远平、聂杨俊，且变更后亦未向毕节市七星关区官邸小区业主委员会及所有业主履行告知义务。故自被答辩人擅自变更法定代表人之日起，上述《物业服务委托合同》即终止，被答辩人与答辩人之间即不存在服务关系，被答辩人现起诉要求答辩人支付物业管理费无事实依据和法律依据。2、被答辩人提供的物业管理服务不符合双方约定的质量要求，给包括答辩人在内的所有业主的人身财产安全造成了严重影响。被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司与答辩人所在的毕节市七星关区官邸小区业主委员会于2019年11月29日签订的《物业管理委托合同》第六章第二十条对物业管理服务质量进行了明确约定，但被答辩人所提供的物业管理服务明显不符合双方约定的质量要求，给包括答辩人在内的所有业主的人身财产安全造成了严重影响。因被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司疏于维护，致使毕节市七星关区官邸小区内电梯故障频繁，且未能及时修复，引起广大业主不满。业主委员会收集汇总广大业主的意见，于2020年5月6日召开会议进行讨论后，并于2020年5月12日向被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司提出《毕节市七星关区观邸小区业主委员会关于要求贵州祥和盛物业管理有限公司对小区公共设施维修的函》，要求被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司对提出的8个问题制定整改方案并开展实施，必须在2020年6月8日前妥善解决，完成整改后由业主委员会组织验收小组验收。被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司于同日收到函后，仅于2020年5月14日向业主委员会提交《关于整改观邸小区回复函》，对业主委员会提出的8个方面的问题并未认真落实整改责任，敷衍塞责，应付了事。3、不履行维护公用设施的义务。被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司与答辩人所在的毕节市七星关区官邸小区业主委员会于2019年11月29日签订的《物业管理委托合同》第六章第二十条第2点明确约定“设备运行：正常、无事故隐患”，第3点明确约定“房屋及设施、设备的维修、养护；保养检修制度完备，维修养护及时，维修养护合格率达100%”。根据该约定，被答辩人负有维护公共设施的义务。但是，被答辩人并没有按照合同约定履行维护义务，没有定期对小区消防系统、电梯等设施进行维护，致使小区消防系统存在消防安全隐患，电梯经常出现故障，答辩人及其家人多次被困在电梯中，给答辩人及其家人乃至整个小区业主的安全造成了严重威胁。4、对小区公共设施未履行管理义务，导致小区内乱占乱建。依据《物业管理委托合同》的约定，原告应当妥善管理住宅楼顶等属于业主共有的部分，但被答辩人怠于行使管理职责，对部分业主在住宅楼顶、平台及公共通道乱占乱建的视而不见，严重侵害其他业主的合法权益。5、被答辩人并未按照合同约定向全体业主和业主委员会公布小区广告位费用收支账目。依据《物业管理委托合同》的约定，小区广告位费70%属于全体业主所有，被答辩人对小区公共广告位经营管理，广告费收支情况须向向全体业主和业主委员会公布，但被答辩人未履行约定公布广告位收支明细。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”之规定，被答辩人贵州祥和盛物业管理有限公司在《物业服务委托合同》约定的期限内怠于行使管理职责和服务管理严重不到位，严重影响包括答辩人在内的所有业主的人身、财产安全。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其展行要求。先履行一方履行债务不符合的定的。后履行方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被容翔人贵州祥和盛物业管理有限公司违约在先，答辩人未缴纳物业费在后，被答辩人所提诉论请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，切实维护答辩人的合法权益。根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定以下事实：2019年11月29日，毕节市七星关区观邸小区业主委员会（甲方）与贵州祥和盛物业管理有限公司（乙方）签订《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》，约定甲方将毕节市七星关区碧阳大道（毕节市政府右侧）观邸·商住小区委托乙方进行物业服务管理；乙方提供管理服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业用人，本物业的全体业主和物业使用人在享有相应权利的同时，均应履行相应的义务及本合同约定的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的电梯、监控系统、可视门禁系统、水池、上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场；用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；负责管理与物业相关的工程图纸、住户、用户档案与竣工竣收资料；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、相关物业管理服务费；2、各项有偿服务费；3、应该由业主（物业使用人）承担的二次供水加压费：4、其他代收代缴服务费。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝，批评、警告、制止、上报相关政府执行部门等措施。合同委托管理期限为一年，时间自2019年12月1日起至2020年11月30止。乙方权利义务：1、严格按照物业验收规定及程序接管物业；2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规章、制度；3、对业主和使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行监管、处理；5、根据相关规定可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；6负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养炉计划和中大修方案，经甲方同意后组织实施；7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关房屋装修中的禁止行为和注意事项，订立书面约定，并负责监督：8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；9、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部档案资料。物业小区采用物业管理费用包干制，乙方自主经营，自负盈亏，管理服务费采用市场调节价，此条与其他条款有冲突的，按其他的具体条款执行；基本物业服务费按住宅建筑面积2020年每月每平方米1.20元收取，商铺、办公及住改非住宅房屋按建筑面积每月平方米2.50元收取，实际操作中如果需要调整收费标准和收费项目由甲乙双方共同协商。关于物业费的缴纳，根据《贵州省物管条例》和业主的实际情况（如时间等）执行“先服务后缴费”原则，增加缴费服务的灵活性，业主可按年交纳，按季度交纳，按月交纳。应该由业主、物业使用人承担的水费，由乙方代收代缴，业主和物业使用人应当及时、足额缴纳；二次供水加压费按每立方0.70元收取：无正当理由拒交的，物业公司有权采取停水措施。商铺、办公物业业主（物业使用人）所使用的商用水电费，属于经过小区总表的水电费，由乙方代收代缴；业主和物业使用人无正当理由拒交的，物业公司有权采取停电措施。业主和使用人应当按合同约定的收费项目和标准，按时向乙方足额缴纳；不按规定缴纳的，乙方可按合同规定和要求追偿，并加收每日千分之三收滞纳金；经过催缴，业主和物业使用人仍不缴纳的，乙方可以通过司法诉讼程序追缴。合同签订后，从2019年12月1日起至2020年11月30日，原告在观邸小区进行了物业服务，履行了合同约定的主要物业服务，原告在提供物业服务过程中，涉案小区内存在业主在共用部位进行违法搭建和使用，另外，原告在提供物业服务过程中还存在瑕疵，如环境卫生、消防、电梯、供水等问题。业委会曾向原告书面维修函，原告也向业委会进行了回复。另查明：被告为观邸小区B-22-1号房业主，该住房建筑面积为146.55平方米。被告未按照《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》的约定向原告缴纳2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费。原告向被告催收无果，诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述和提供的各项证据加以证明，这些证据经庭审举证、质证，与待证事实相关，本院予以采信关收集在卷佐证。本院认为，毕节市七星关区观邸小区业主委员会与贵州祥和盛物业管理有限公司签订《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属有效合同。该合同期限为一年，自2019年12月1日至2020年11月30日止，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市七星关区观邸小区业主委员会与贵州祥和盛物业管理有限公司签订的《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》对原、被告均具有法律上约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。在本案中，原告对涉案小区业主提供了物业服务，被告为涉案小区的业主，应向原告支付物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定及合同“……基本物业服务费按住宅建筑面积2020年每月每平方米1.20元收取”约定，结合原告的诉讼请求，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理费。但是，在原告提供物业服务管理期间，涉案小区内存在业主在共用部位进行违法搭建和使用的事实，原告提供的证据不能证明其采取了规劝、批评、警告、制止、上报相关政府执行部门等措施，以及小区存在环境卫生、消防通道、防洪沟处车辆停放混乱等问题，原告履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。鉴于原告履行的是提供物业服务，根据合同性质及履行情况，本院酌情减少其应收取的物业管理费，减少比例为10%。因此，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业费1,899.29元（1.20元/月·平方米×146.55平方米×12个月×90%=1,899.29元）。另外，原告在管理过程中存在瑕疵履行，对其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持；对被告提出的其他抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田丽娜于本判决生效之日起十日内支付原告贵州祥和盛物业管理有限公司2019年12月1日至2020年11月30日的物业管理费1,899.29元；二、驳回原告贵州祥和盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州祥和盛物业管理有限公司负担8.00元，由被告盖娟负担17.00元。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年八月二日书记员  罗蒙