安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1525民初722号原告：叶某某，男，1983年2月26日出生，汉族，户籍地xxx,现住xxx。原告：陈某，女，1985年1月10日出生，汉族，户籍地xxx，现住xxx。两原告共同委托诉讼代理人：陈昌继，安徽盛华达律师事务所律师。被告：霍山县x宸旅游房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路44号。法定代表人：朱斌，执行董事。委托诉讼代理人：潘宁炜，上海市协力（南京）律师事务所律师。原告叶某某、陈某与被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序后转普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及原告陈某、叶某某共同委托诉讼代理人陈昌继、被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘宁炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某、陈某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即与原告签订商品房买卖合同，交付xx公馆x#1102室的房屋；2、被告赔偿没有按时交付房屋所造成原告的租金损失12000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告要求被告继续履行商品房买卖合同的各种手续，包括签订书面的商品房买卖合同，以及房屋交付等手续。事实与理由：两原告系夫妻关系。2019年10月10日，原告夫妇到被告开发的位于霍山县衡山镇纬七路xx公馆售楼部，看中其开发的xx公馆x#1102室的房屋，并根据被告销售经理的要求，通过手机转账的方式缴纳了20000元的定金到被告指定的账户，被告开具有收据一份，当时没有签订购房意向书。直至2020年4月21日，被告陆续收取了原告212611元购房款，并出具了加盖有x强旅游发展有限公司的盖章的收据一张。同时在2020年3月25日被告又收取了原告的补洞费5463元，出具了加盖有x强旅游发展有限公司的盖章的收据一张。后原告要求与被告签订正式的商品房买卖合同，被告以其职工涉嫌犯罪为由拒绝签订合同，交付房屋，纠纷至今没有解决。现原告为维护自已的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规的规定，诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的诉请。被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司辩称，杨某虽然是被告公司的工作人员，但杨某个人以虚构为原告办理签订合同等事项为理由，实施骗取原告款项的行为，该行为应当由杨某个人承担责任，原告诉请要求与被告签订合同交付房屋，赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据，应当驳回其诉请。1、原被告间不成立商品房买卖合同，根据《城市房地产管理法》第44条，《城市房地产开发经营管理条例》第27条，《商品房销售管理办法》第16条，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同，故商品房买卖合同为要式合同，必须有房地产企业签章盖章的销售合同，无合同的则商品房买卖合同不成立。2、杨某骗取原告款项不构成表见代理，杨某系个人骗取陈某款项，该行为未经被告授权，原告本人对被骗取款项存在重大过错。3、被告对杨某骗取原告款项的行为不承担民事责任。根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第5条，行为人私刻单位公章签订经济合同骗取财物归个人占有使用，处分单位对该行为人的犯罪行为所造成的经济损失，不承担民事责任。根据举重以明轻的规则，杨某以伪造的根本不存在的x强旅游发展有限公司名义收取原告款项，则被告就更不应承担民事赔偿责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。本院经审理查明：被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司系经营房地产开发与销售的企业，于2016年在霍山县xx镇xx大道与xx路交叉口地块开发建设xx公馆商品房项目，并于2019年取得坐落在霍山县xx镇xx路以南，xx路以东的xx公馆x＃、x＃、x＃楼商品房预售许可证。2019年1月2日，被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司向霍山县发展和改革委员会报备xx公馆楼盘价格，其中x＃楼68套，备案均价5600元／㎡，1102室总价760838.2元，销售单价5630元／㎡。2019年4月28日，被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司内部制订xx公馆x＃楼价格表，其中1102室标准总价为728405元，底总价691034元，并备注销售优惠政策与目前xx公馆、xx苑、x兰苑项目执行政策一致。另查明，原告叶某某、陈某系夫妻关系。2019年10月10日晚，原告叶某某、陈某在霍山县x宸旅游房地产开发有限公司售楼部意向购买xx公馆x#1102室房屋，被告售楼部工作人员杨某与原告叶某某、陈某就该房屋买卖达成一致意见，杨某出具房屋价格计算明细给原告叶某某、陈某，即房号1102室，面积135.14㎡，总价748676元，国庆期间交20000定金减20000元房款为728676元，在此基础上打9.7折为706815元，按时签约打9.7折后为685611元，国庆购房活动减5000元，团购减8000元，优惠后房屋价格为672611元，首付202611元，贷款470000元，原告叶某某、陈某接受房屋价款并向售楼部工作人员杨某交付房屋定金20000元。后原告陈某应杨某要求多次向杨某转款，2020年1月23日微信转款20000元，2020年1月24日微信转款20000元,2020年2月20日支付宝转款40010元，2020年2月26日支付宝转款40000元，2020年2月29日微信转款30000元，2020年3月10日支付宝转款16000元，2020年3月12日微信转账24000元，2020年3月26日微信转款3047元、支付宝转款4000元，2020年4月20日微信转款1000元。2020年3月25日，杨某交付一张收据给原告陈某，收据显示缴款单位为原告叶某某，金额为5463元，收款事由为xx公馆x#1102室补洞费，收据加盖x强旅游发展有限公司印章。2020年4月21日，杨某交付一张收据给原告陈某，收据显示缴款单位为原告叶某某，金额为212610元，收款事由为xx公馆x#1102室首付款，收据加盖x强旅游发展有限公司印章。2021年1月6日，原告陈某借用xx公馆x#1102室钥匙看房，借用期限3个月，期满后未予归还。又查明，杨某系被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司职员，于2017年2月入职，2020年3月4日离职，从事营销经理岗位工作，隶属营销管理中心销售部，全面负责公司各项目销售管理工作，组织制订公司各项目年度销售方案，包括项目销售目标、销售进度、销售费用及控制意见、指导均价及价格策略、销售控制性指导意见等，结合项目实际情况制订相关销售方案，并根据市场变化做出及时调整等。2020年5月6日，杨某因涉嫌职务侵占罪被刑事拘留。2020年6月12日被逮捕。2020年11月26日，本院出具（2020）皖1525刑初193号刑事判决书，杨某提起上诉后撤诉，现判决书已经生效。该刑事判决书判决认定：2019年2月至2020年3月，杨某利用其担任霍山县x宸旅游房地产开发有限公司销售经理的职务便利，私自收取陈某等13名购房户的购房定金、购房款、补洞费等费用共计353588元用于偿还债务，并以伪造的“x强旅游发展有限公司”印章向部分购房户出具收据。2020年10月10日，杨某利用职务上的便利收取xx公馆x#1102室购房户陈某的20000元购房定金未上交公司，2020年1月至2月，杨某利用职务上便利，私自收取陈某共计150000元购房款未上交公司。2020年3月4日，杨某从霍山县x宸旅游房地产开发有限公司离职后以虚构优惠政策等事实，并隐瞒离职真相，骗取陈某等三人向其支付购房款等费用79527元，其中骗取陈某48000元。杨某犯诈骗罪和职务侵占罪，杨某违法所得79527元予以追缴，返还被害人，责令杨某退赔被害单位经济损353588元，其中包括收取陈某170000元。以上事实有原告叶某某、陈某提交的原告身份证及户口簿、被告企业信息、收据、杨某提供的xx公馆6#1102室的房屋价款明细清单（置业计划书）、微信聊天记录及光盘、租房合同、霍山县人民法院（2020）皖1525刑初193号刑事判决书、六安市中级人民法院（2021）皖15刑终18号刑事裁定书，以及被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证、xx公馆售楼处现场照片、销售经理工作要求、xx公馆x#价格表、xx公馆x#1101、1102室总价格表及底价价格表、钥匙借用单、xx公馆x#1101室商品房预售合同、房屋交接确认书、业主入住登记表、霍山县发展和改革委员会商品住房价格备案回执表，和本院应被告要求从本院（2020）皖1525刑初193号刑事卷宗调取的杨某的讯问笔录、陈某的询问笔录、收据及微信、支付宝转账截图记录、劳动合同书、入职及离职交接单等证据在卷佐证，本院对上述证据及其证明事实予以确认。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围内的限制，不得对抗善意相对人。本案被告系从事房地产开发销售的企业法人，杨某作为其销售经理在其售楼部从事房屋销售工作，系单位工作人员在单位工作场所执行工作任务的行为，杨某销售房屋的行为应当认定为是职务代理行为，该行为对被告发生效力，被告依法应该承担杨某履行职务行为的法律后果。被告辩称杨某在没有单位授权的情况下私自收取原告定金、购房款等行为系个人行为，被告不应当承担该行为的法律后果的意见，虽然杨某在履行职务行为过程中，违反相关规定和法律规定，但被告不得以杨某行为违规和违法而对抗善意购房人，依法应该承担杨某履行职务行为的法律后果，故对于被告辩称意见，本院不予采信。另，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案两原告与杨某就xx公馆x#1102室房屋买卖达成合意，两原告系买受方，被告系出卖方，标的为xx公馆x#1102室房屋，房屋总价为672611元，首付202611元，按揭470000元，补洞费5463元，原告接受前述约定并支付房屋定金，可以视为双方就房屋买卖达成预订协议，且该协议约定内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告按照杨某要求支付了部分购房款，视为原告履行合同主要义务的行为。故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，被告作为房屋出卖人应当按照法律规定及双方约定与买受人即两原告订立书面的商品房买卖合同，继续履行商品房买卖合同的相关义务，故原告要求与被告订立书面的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，应该予以支持。原告主张已经给付被告购房首付款212611元及补洞款5463元，依据本院（2020）皖1525刑初193号刑事判决书判决认定，原告陈某给付杨某218000元，其中48000元系杨某诈骗陈某个人财产，应该追缴返还陈某，不能认定为原告交付给被告的购房款，其余170000元系杨某侵占被告单位财产，应当退赔被告单位，该款项可以认定为原告交付给被告的购房款，据此确定原告已经给付被告购房款170000元。关于原告要求被告赔偿没有按时交付房屋所造成原告的租金损失12000元的诉讼请求，因原告未能提供双方就房屋交付期限进行了约定即被告违约交付的证据，应当承担举证不利的后果，故对其主张不予支持。综上，原告叶某某、陈某要求被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司继续履行xx公馆x#1102室商品房买卖合同的相关手续即订立书面合同，并赔偿原告因延期交付房屋遭受租金损失的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款、第一百七十条、第四百九十条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告叶某某、陈某就xx公馆x#1102室房屋订立书面的商品房买卖合同；二、驳回叶某某、陈某其他诉讼请求。案件受理费100元，被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  李洁审 判 员  桂斌人民陪审员  程宇二〇二一年八月二十三日书 记 员  蔡丽附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1525民初722号原告：叶某某，男，1983年2月26日出生，汉族，户籍地xxx,现住xxx。原告：陈某，女，1985年1月10日出生，汉族，户籍地xxx，现住xxx。两原告共同委托诉讼代理人：陈昌继，安徽盛华达律师事务所律师。被告：霍山县x宸旅游房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路44号。法定代表人：朱斌，执行董事。委托诉讼代理人：潘宁炜，上海市协力（南京）律师事务所律师。原告叶某某、陈某与被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序后转普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及原告陈某、叶某某共同委托诉讼代理人陈昌继、被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘宁炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某、陈某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即与原告签订商品房买卖合同，交付xx公馆x#1102室的房屋；2、被告赔偿没有按时交付房屋所造成原告的租金损失12000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告要求被告继续履行商品房买卖合同的各种手续，包括签订书面的商品房买卖合同，以及房屋交付等手续。事实与理由：两原告系夫妻关系。2019年10月10日，原告夫妇到被告开发的位于霍山县衡山镇纬七路xx公馆售楼部，看中其开发的xx公馆x#1102室的房屋，并根据被告销售经理的要求，通过手机转账的方式缴纳了20000元的定金到被告指定的账户，被告开具有收据一份，当时没有签订购房意向书。直至2020年4月21日，被告陆续收取了原告212611元购房款，并出具了加盖有x强旅游发展有限公司的盖章的收据一张。同时在2020年3月25日被告又收取了原告的补洞费5463元，出具了加盖有x强旅游发展有限公司的盖章的收据一张。后原告要求与被告签订正式的商品房买卖合同，被告以其职工涉嫌犯罪为由拒绝签订合同，交付房屋，纠纷至今没有解决。现原告为维护自已的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规的规定，诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的诉请。被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司辩称，杨某虽然是被告公司的工作人员，但杨某个人以虚构为原告办理签订合同等事项为理由，实施骗取原告款项的行为，该行为应当由杨某个人承担责任，原告诉请要求与被告签订合同交付房屋，赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据，应当驳回其诉请。1、原被告间不成立商品房买卖合同，根据《城市房地产管理法》第44条，《城市房地产开发经营管理条例》第27条，《商品房销售管理办法》第16条，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同，故商品房买卖合同为要式合同，必须有房地产企业签章盖章的销售合同，无合同的则商品房买卖合同不成立。2、杨某骗取原告款项不构成表见代理，杨某系个人骗取陈某款项，该行为未经被告授权，原告本人对被骗取款项存在重大过错。3、被告对杨某骗取原告款项的行为不承担民事责任。根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第5条，行为人私刻单位公章签订经济合同骗取财物归个人占有使用，处分单位对该行为人的犯罪行为所造成的经济损失，不承担民事责任。根据举重以明轻的规则，杨某以伪造的根本不存在的x强旅游发展有限公司名义收取原告款项，则被告就更不应承担民事赔偿责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。本院经审理查明：被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司系经营房地产开发与销售的企业，于2016年在霍山县xx镇xx大道与xx路交叉口地块开发建设xx公馆商品房项目，并于2019年取得坐落在霍山县xx镇xx路以南，xx路以东的xx公馆x＃、x＃、x＃楼商品房预售许可证。2019年1月2日，被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司向霍山县发展和改革委员会报备xx公馆楼盘价格，其中x＃楼68套，备案均价5600元／㎡，1102室总价760838.2元，销售单价5630元／㎡。2019年4月28日，被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司内部制订xx公馆x＃楼价格表，其中1102室标准总价为728405元，底总价691034元，并备注销售优惠政策与目前xx公馆、xx苑、x兰苑项目执行政策一致。另查明，原告叶某某、陈某系夫妻关系。2019年10月10日晚，原告叶某某、陈某在霍山县x宸旅游房地产开发有限公司售楼部意向购买xx公馆x#1102室房屋，被告售楼部工作人员杨某与原告叶某某、陈某就该房屋买卖达成一致意见，杨某出具房屋价格计算明细给原告叶某某、陈某，即房号1102室，面积135.14㎡，总价748676元，国庆期间交20000定金减20000元房款为728676元，在此基础上打9.7折为706815元，按时签约打9.7折后为685611元，国庆购房活动减5000元，团购减8000元，优惠后房屋价格为672611元，首付202611元，贷款470000元，原告叶某某、陈某接受房屋价款并向售楼部工作人员杨某交付房屋定金20000元。后原告陈某应杨某要求多次向杨某转款，2020年1月23日微信转款20000元，2020年1月24日微信转款20000元,2020年2月20日支付宝转款40010元，2020年2月26日支付宝转款40000元，2020年2月29日微信转款30000元，2020年3月10日支付宝转款16000元，2020年3月12日微信转账24000元，2020年3月26日微信转款3047元、支付宝转款4000元，2020年4月20日微信转款1000元。2020年3月25日，杨某交付一张收据给原告陈某，收据显示缴款单位为原告叶某某，金额为5463元，收款事由为xx公馆x#1102室补洞费，收据加盖x强旅游发展有限公司印章。2020年4月21日，杨某交付一张收据给原告陈某，收据显示缴款单位为原告叶某某，金额为212610元，收款事由为xx公馆x#1102室首付款，收据加盖x强旅游发展有限公司印章。2021年1月6日，原告陈某借用xx公馆x#1102室钥匙看房，借用期限3个月，期满后未予归还。又查明，杨某系被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司职员，于2017年2月入职，2020年3月4日离职，从事营销经理岗位工作，隶属营销管理中心销售部，全面负责公司各项目销售管理工作，组织制订公司各项目年度销售方案，包括项目销售目标、销售进度、销售费用及控制意见、指导均价及价格策略、销售控制性指导意见等，结合项目实际情况制订相关销售方案，并根据市场变化做出及时调整等。2020年5月6日，杨某因涉嫌职务侵占罪被刑事拘留。2020年6月12日被逮捕。2020年11月26日，本院出具（2020）皖1525刑初193号刑事判决书，杨某提起上诉后撤诉，现判决书已经生效。该刑事判决书判决认定：2019年2月至2020年3月，杨某利用其担任霍山县x宸旅游房地产开发有限公司销售经理的职务便利，私自收取陈某等13名购房户的购房定金、购房款、补洞费等费用共计353588元用于偿还债务，并以伪造的“x强旅游发展有限公司”印章向部分购房户出具收据。2020年10月10日，杨某利用职务上的便利收取xx公馆x#1102室购房户陈某的20000元购房定金未上交公司，2020年1月至2月，杨某利用职务上便利，私自收取陈某共计150000元购房款未上交公司。2020年3月4日，杨某从霍山县x宸旅游房地产开发有限公司离职后以虚构优惠政策等事实，并隐瞒离职真相，骗取陈某等三人向其支付购房款等费用79527元，其中骗取陈某48000元。杨某犯诈骗罪和职务侵占罪，杨某违法所得79527元予以追缴，返还被害人，责令杨某退赔被害单位经济损353588元，其中包括收取陈某170000元。以上事实有原告叶某某、陈某提交的原告身份证及户口簿、被告企业信息、收据、杨某提供的xx公馆6#1102室的房屋价款明细清单（置业计划书）、微信聊天记录及光盘、租房合同、霍山县人民法院（2020）皖1525刑初193号刑事判决书、六安市中级人民法院（2021）皖15刑终18号刑事裁定书，以及被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证、xx公馆售楼处现场照片、销售经理工作要求、xx公馆x#价格表、xx公馆x#1101、1102室总价格表及底价价格表、钥匙借用单、xx公馆x#1101室商品房预售合同、房屋交接确认书、业主入住登记表、霍山县发展和改革委员会商品住房价格备案回执表，和本院应被告要求从本院（2020）皖1525刑初193号刑事卷宗调取的杨某的讯问笔录、陈某的询问笔录、收据及微信、支付宝转账截图记录、劳动合同书、入职及离职交接单等证据在卷佐证，本院对上述证据及其证明事实予以确认。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围内的限制，不得对抗善意相对人。本案被告系从事房地产开发销售的企业法人，杨某作为其销售经理在其售楼部从事房屋销售工作，系单位工作人员在单位工作场所执行工作任务的行为，杨某销售房屋的行为应当认定为是职务代理行为，该行为对被告发生效力，被告依法应该承担杨某履行职务行为的法律后果。被告辩称杨某在没有单位授权的情况下私自收取原告定金、购房款等行为系个人行为，被告不应当承担该行为的法律后果的意见，虽然杨某在履行职务行为过程中，违反相关规定和法律规定，但被告不得以杨某行为违规和违法而对抗善意购房人，依法应该承担杨某履行职务行为的法律后果，故对于被告辩称意见，本院不予采信。另，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案两原告与杨某就xx公馆x#1102室房屋买卖达成合意，两原告系买受方，被告系出卖方，标的为xx公馆x#1102室房屋，房屋总价为672611元，首付202611元，按揭470000元，补洞费5463元，原告接受前述约定并支付房屋定金，可以视为双方就房屋买卖达成预订协议，且该协议约定内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告按照杨某要求支付了部分购房款，视为原告履行合同主要义务的行为。故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，被告作为房屋出卖人应当按照法律规定及双方约定与买受人即两原告订立书面的商品房买卖合同，继续履行商品房买卖合同的相关义务，故原告要求与被告订立书面的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，应该予以支持。原告主张已经给付被告购房首付款212611元及补洞款5463元，依据本院（2020）皖1525刑初193号刑事判决书判决认定，原告陈某给付杨某218000元，其中48000元系杨某诈骗陈某个人财产，应该追缴返还陈某，不能认定为原告交付给被告的购房款，其余170000元系杨某侵占被告单位财产，应当退赔被告单位，该款项可以认定为原告交付给被告的购房款，据此确定原告已经给付被告购房款170000元。关于原告要求被告赔偿没有按时交付房屋所造成原告的租金损失12000元的诉讼请求，因原告未能提供双方就房屋交付期限进行了约定即被告违约交付的证据，应当承担举证不利的后果，故对其主张不予支持。综上，原告叶某某、陈某要求被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司继续履行xx公馆x#1102室商品房买卖合同的相关手续即订立书面合同，并赔偿原告因延期交付房屋遭受租金损失的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款、第一百七十条、第四百九十条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告叶某某、陈某就xx公馆x#1102室房屋订立书面的商品房买卖合同；二、驳回叶某某、陈某其他诉讼请求。案件受理费100元，被告霍山县x宸旅游房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  李洁审 判 员  桂斌人民陪审员  程宇二〇二一年八月二十三日书 记 员  蔡丽附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。