上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0117执异182号案外人：上海源弘仓储有限公司，住所地上海市松江区荣乐东路XXX弄XXX号XXX室-A。法定代表人：周山严，经理。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：郑唐浩，行长。委托诉讼代理人：陈芳云，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱有彬，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被执行人：吴义桂，男，1974年11月4日生，汉族，住福建省建瓯市。被执行人：上海杰菡实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴义桂。被执行人：谢秀丽，女，1976年12月28日生，汉族，住福建省建瓯市。被执行人：彭惠平，女，1969年7月28日生，汉族，住福建省建瓯市。被执行人：杜建发，男，1973年12月3日生，汉族，住福建省建瓯市。被执行人：徐颖，女，1981年4月10日生，汉族，住上海市黄浦区。被执行人：上海闽特钢铁发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜建庄。被执行人：上海大济仓储经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜建发。在本院执行中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称工行上海松江支行)与吴义桂、上海杰菡实业有限公司(以下简称杰菡公司)、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、上海闽特钢铁发展有限公司(以下简称闽特公司)、上海大济仓储经营管理有限公司(以下简称大济公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人上海源弘仓储有限公司(以下简称源弘公司)向本院提出书面异议，要求保障其对上海市松江区九亭镇虬泾路685弄2、4号1-2层房产(以下简称涉案房屋)的合法租赁关系，对涉案房屋带租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人源弘公司异议称，要求保护案外人源弘公司的合法租赁权益，带租约拍卖涉案房屋。事实和理由：上海勋盈实业有限公司与杜建发于2013年3月23日签订的房屋租赁合同约定：上海勋盈实业有限公司向杜建发承租其名下位于上海市松江区虬泾路685弄2、4号、虬泾路XXX弄XXX号、虬泾路683弄的房产及其相关车位，合计面积979.9平方米，租赁期限自2013年3月29日起至2031年3月28日止。2021年1月1日，案外人与上海勋盈实业有限公司签订房屋租赁合同，约定上海勋盈实业有限公司向杜建发承租的位于上海市松江区虬泾路685弄2、4号房屋转租给案外人，共计面积237.19平方米，租赁期限自2021年1月1日起至2031年3月28日止，每月租金1,423元。根据《中华人民共和国民法典》第725条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第20条等相关法律的规定，案外人的租赁权应当得到保护。故请求法院保护案外人的合法权益，支持案外人的异议请求。为此，案外人向本院提交房屋租赁合同、租金、押金收据、房租转账凭证等材料为证。申请执行人工行上海松江支行称，上海勋盈实业有限公司从被执行人杜建发处承租价格为14,902元/月，却以6,500元/月的明显不合理的低价出租给案外人，案外人主张对涉案房屋的租赁关系并非真实，其提某的收据也不足以证明其支付租金，更不能证明其占有使用涉案房屋。在案外人所某的租赁关系之前，涉案房屋已被查封、设立抵押，上海勋盈实业有限公司早就涉案房屋已以案外人的身份提出异议并穷尽诉讼途径均被驳回。案外人就涉案房屋被查封、抵押后发生的租赁关系不得对抗抵押权人，案外人与上海勋盈实业有限公司存在恶意串通，妨碍执行，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人吴义桂、杰菡公司、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、闽特公司、大济公司均未发表意见。本院经审查查明，工行上海松江支行与吴义桂、杰菡公司、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、闽特公司、大济公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月5日作出(2014)松民二(商)初字第527号民事判决书，确定：“一、被告吴义桂、上海杰菡实业有限公司、谢秀丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行借款本金8,281,254.71元、截止至2014年6月21日的利息、罚息182,447.93元，及支付自2014年6月22日起至借款本息实际清偿日止的利息及罚息(按《个人借款/担保合同》的约定计算)；如果被告吴义桂、上海杰菡实业有限公司、谢秀丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、如被告吴义桂、上海杰菡实业有限公司、谢秀丽不能清偿上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行有权与被告杜建发协议，以坐落于上海市松江区虬泾路XXX号、上海市松江区虬泾路685弄2、4号1-2层、上海市松江区虬泾路XXX弄XXX号1-2层房产折价，或者以拍卖、变卖上述房产所得价款在21,012,000元范围内优先受偿；三、被告彭惠平、杜建发、上海闽特钢铁发展有限公司、上海大济仓储经营管理有限公司对被告吴义桂、上海杰菡实业有限公司、谢秀丽上述债务的履行承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权在其承担担保责任的范围内向被告吴义桂、上海杰菡实业有限公司、谢秀丽追偿。”上述判决书生效后，因吴义桂、杰菡公司、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、闽特公司、大济公司未履行生效法律文书确定的给付义务，工行上海松江支行向本院申请执行，本院于2015年1月22日立案，案号为(2015)松执字第978号。2015年2月9日，本院因本案的执行需等待首封法院的处置结果，现暂无条件执行而作出终结本次执行程序的裁定。2021年5月8日，本院以(2021)沪0117执恢182号对该案恢复执行。另查明，涉案房屋于2012年12月21日登记的权利人为被执行人杜建发，房屋类型为店铺，建筑面积为237.19平方米，于2013年4月8日核准登记的抵押权人为申请执行人工行上海松江支行，设立最高债权限额为2,700万元。上海市浦东新区人民法院于2013年12月5日以(2013)浦民六(商)初字第10353号一案正式查封涉案房屋，本院以(2014)松民二(商)初字第527号、(2015)松执字第978号等案件轮候查封。2015年2月28日，上海市浦东新区人民法院将涉案房屋的处置权交由本院。2021年7月7日、8日，本院先后作出(2021)沪0117执恢182号评估、拍卖包含涉案房屋的执行裁定书、(2021)沪0117执恢182号公告，告知被执行人及占有包含涉案房屋的案外人自公告之日起15日内迁出该房屋，案外人如认为对该房屋享有租赁权等权利而合法占有的，应当自公告之日起15日内向本院提出书面异议。案外人源弘公司遂向本院提出异议，要求保障其合法权益，带租拍卖涉案房屋。还查明，2015年11月2日，本院对上海勋盈实业有限公司(案外人)就涉案房屋等提出的在执行中保护承租人的租赁权和优先购买权一案，作出(2015)松执异字第123号执行裁定书：驳回上海勋盈实业有限公司的异议。上海勋盈实业有限公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院经审理后于2016年12月27日作出(2016)沪0117民初213号民事判决书，判决：驳回上海勋盈实业有限公司的诉讼请求。上海勋盈实业有限公司不服该判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2017年5月31日作出驳回上诉，维持原判的(2017)沪01民终6044号民事判决书。案件审查中，案外人源弘公司为证明其租赁涉案房屋向本院提某了杜建发与上海勋盈实业有限公司于2013年3月3日签订的房屋租赁合同、上海勋盈实业有限公司与案外人于2021年1月1日签订的上海市房屋租赁合同、案外人与高利娟于2021年1月15日签订的租赁合同、上海勋盈实业有限公司于2021年1月1日出具的客户名称为案外人的收款收据、高利娟通过网上银行转账给周山严用途为房租费的电子回单，证明杜建发将包含涉案房屋在内合计面积979.9平方米的房屋出租给上海勋盈实业有限公司，租赁期18年，自2013年3月29日起至2031年3月28日止，每月支付租金14,902元，租金18年不变，并同意由上海勋盈实业有限公司对租赁房屋全部或部分转租。上海勋盈实业有限公司将某某的921.58平方米房屋(包含涉案房屋)转租给案外人，案外人将某某的涉案房屋转租给高利娟，案外人已经支付租金等。对此，申请执行人工行上海松江支行认为，上海勋盈实业有限公司要求保障其租赁权的请求早已被法院驳回，案外人提某的其与上海勋盈实业有限公司签订的租赁合同、收据等的真实性均不予认可，且案外人就涉案房屋被查封、抵押后发生的租赁关系也不得对抗抵押权人，上海勋盈实业有限公司与案外人源弘公司存在恶意妨碍法院执行的可能。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、公告、移交执行函、执行告知书、不动产登记簿、房屋租赁合同、收款收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，案外人源弘公司系次承租人，其主张对系争房屋享有租赁权且可以对抗申请执行人的，其异议成立需要符合出租人同意转租和签订转租合同及占有房屋均发生在担保物权设立之前这几个条件。本案中，涉案房屋登记的权利人为被执行人杜建发，申请执行人工行上海松江支行对涉案房屋的抵押登记早在案外人与上海勋盈实业有限公司所签订的上海市房屋租赁合同前即已成立，上海勋盈实业有限公司在本院执行涉案房屋的过程中要求保障其租赁权的异议和诉讼均已被驳回，故案外人源弘公司要求保障其对涉案房屋的租赁权并带租约拍卖的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回上海源弘仓储有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张惠萍审判员  刘海林审判员  崔 宁二〇二一年八月六日书记员  蔡莉雯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。