广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0802民初2794号原告：中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行，住所贵港市港北区桂林路708号院东方巴黎写字楼一楼103#、106#。统一社会信用代码91450800061711615J。负责人：卢燕清，该支行行长。委托诉讼代理人：蔡天崇，广西正大五星律师事务所律师。委托诉讼代理人：农毅军，广西正大五星律师事务所律师。被告：翚统帅，男，1980年12月14日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。被告：贵港市碧桂园房地产开发有限公司，住所贵港市桂林路与达开路交汇处东南角。统一社会信用代码91450800MA5KBU8K0Q。法定代表人：杨海鸣，总经理。委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行（以下简称工行贵城支行）与被告翚统帅、贵港市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行贵城支行委托诉讼代理人蔡天崇、被告碧桂园公司委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼，被告翚统帅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，因被告拖欠贷款未按时归还，请求判令：1、解除原告与被告翚统帅于2018年3月19日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：贵个借字2018年1227号）；2、被告翚统帅立即偿还尚欠原告的贷款本金722191.62元及利息6247.85元（利息暂计至2021年5月1日，2021年5月2日起按借款合同约定计算至借款本息全部清偿之日止）；3、原告对被告翚统帅用于抵押的坐落于贵港市港北区（贵港碧桂园）46幢1单元701号房［产权证明号：桂（2018）贵港市不动产证明第0017915号］折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、被告翚统帅支付律师代理费19000元；5、被告碧桂园公司承担连带还款责任；6、本案全部诉讼费用及原告实现债权所需的其他费用由被告承担。被告翚统帅未作答辩。被告碧桂园公司辩称，一、案涉房屋的抵押权已经设立，原告对处置案涉房屋享有优先受偿权，碧桂园公司承担的阶段性保证责任已经免除。二、原告与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》相较于《个人购房借款/担保合同》而言具有优先适用效力，应当按合作协议的约定优先处置翚统帅所提供的担保物，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足清偿部分再由碧桂园公司按约定和法律规定承担相应的清偿责任。三、根据法律规定及公平原则，原告亦应优先处置债务人提供的担保物来实现自身债权。四、即使原告处置担保物后仍有不足，碧桂园公司承担的保证责任应当仅限于翚统帅逾期归还的第一至第四期的贷款本息。综上，恳请驳回原告对碧桂园公司的全部诉讼请求。本院查明事实如下：2018年3月19日，工行贵城支行(贷款人)与翚统帅(借款人暨抵押人)、碧桂园公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：贵个借字2018年1227号）。一、合同约定贷款及本案相关概况（一）借款人：翚统帅（二）借款金额：750000元，已于2018年8月1日发放。（三）借款期限：30年，自2018年8月1日起至2048年8月1日止。（四）还款方式：按月等额本息还款法（五）借款用途：用于购买坐落于贵港市港北区（贵港碧桂园）46幢1单元701号房屋。（六）贷款利率：以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准（年利率5.39%）；贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。（七）违约责任：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定；贷款利率调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。（八）费用负担：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。本案中，工行贵城支行委托广西正大五星律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，支付了律师代理费19000元。二、担保情况（一）抵押担保情况翚统帅以其上述所购房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记［预告登记证号：桂（2018）贵港市不动产证明第0031482号］，现涉案房屋已完成建筑物所有权首次登记［不动产权证号：桂（2020）贵港市不动产权第××号，权利人：碧桂园公司］。至庭审结束时止，涉案房屋未办理正式抵押登记手续，另根据贵港市不动产登记办证中心不动产登记资料查询结果显示：涉案房屋已办理不动产权证，不动产权证号：桂（2021）贵港市不动产权第××号，产权人：翚统帅，抵押权人：工行贵城支行，债权额：750000元，履行期限：2018年8月13日起至2048年8月13日止。（二）保证担保情况1、保证人：碧桂园公司2、保证方式：阶段性连带责任保证3、保证范围：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。三、逾期及尚欠本息情况截止2021年5月1日，翚统帅已累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金722191.62元、利息6247.85元；工行贵城支行诉至本院后，翚统帅偿还了贷款本息1257.05元，截止2021年6月30日尚欠贷款本金721228.66元、利息9309.69元。四、需要说明的情况2016年7月7日，工行贵城支行（甲方）与碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（编号：贵工行2016年01号），约定甲方为乙方开发兴建的贵港碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供本协议约定的连带责任保证；保证期间自甲方将贷款划入乙方的帐户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止；保证范围为在乙方的保证期间内，购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期(含第五期)起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任；对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。本院认为，原告与被告翚统帅、碧桂园公司签订的《个人购房借款/担保合同》以及原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》合法有效。原告已依约发放贷款，被告翚统帅借款后已累计六次以上未按时还本付息，构成违约，故原告主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告翚统帅立即偿还尚欠的贷款本息，理由充分，本院予以支持。被告翚统帅应向原告偿还贷款本金721228.66元、利息9309.69元（利息暂计至2021年6月30日，此后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计付至贷款本息清偿之日止）。原告主张律师代理费19000元，符合合同约定及行业收费标准，应予支持。被告翚统帅以其上述所购房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，原告请求就该抵押房产优先受偿，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”经查，涉案房屋已办理建筑物所有权首次登记且目前无材料反映存在预告登记失效等情形，故对原告主张对该抵押房产优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。被告碧桂园公司自愿为被告翚统帅上述借款提供阶段性连带责任保证，因涉案房屋未办理正式抵押登记手续，被告碧桂园公司的阶段性连带责任保证免除条件未成就，被告碧桂园公司仍应对被告翚统帅上述借款承担阶段性连带责任保证，故对被告碧桂园公司辩称其承担的阶段性保证责任已经免除这一辩解意见，本院不予采纳；被告碧桂园公司辩称即使原告处置抵押房产后仍有不足，被告碧桂园公司承担的保证责任应当仅限于被告翚统帅逾期归还的第一至第四期的贷款本息，经查，被告翚统帅借款后虽多次逾期还款，但未出现连续四期未支付贷款本息的情形，不符合《按揭业务担保合作协议》中关于“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期(含第五期)起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任”的约定，故对被告碧桂园公司这一辩解意见，本院不予采纳。原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系原告与被告碧桂园公司就购房按揭贷款提供保证担保所作的特别约定，被告碧桂园公司应按《按揭业务担保合作协议》的约定对被告翚统帅所欠原告借款本息在依法处置抵押房产所得价款后仍不足以清偿的部分承担连带清偿责任。律师代理费不属于《按揭业务担保合作协议》约定的保证范围，故对原告要求被告碧桂园公司对律师代理费承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。被告翚统帅经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行与被告翚统帅于2018年3月19日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：贵个借字2018年1227号）；二、被告翚统帅向原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行偿还贷款本金721228.66元、利息9309.69元（利息暂计至2021年6月30日，此后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计付至贷款本息清偿之日止）；三、原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行对被告翚统帅名下用于抵押的坐落于贵港市港北区（贵港碧桂园）46幢1单元701号房屋［不动产权证号：桂（2021）贵港市不动产权第××号］依法折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告贵港市碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务在依法处置被告翚统帅名下用于抵押的坐落于贵港市港北区（贵港碧桂园）46幢1单元701号房屋［不动产权证号：桂（2021）贵港市不动产权第××号］所得价款后仍不足以清偿的部分承担连带清偿责任；五、被告翚统帅向原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行支付律师代理费19000元；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵港市贵城支行的其他诉讼请求。本案受理费11274元，适用简易程序减半收取为5637元，财产保全费4020元，合计9657元（原告已预交），由被告翚统帅、贵港市碧桂园房地产开发有限公司负担。以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费11274元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 胡  冰二〇二一年八月二十日书记员 黎兴日星