大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6599号原告：大连城投物业管理有限公司，住所地大连市西岗区水仙街16-1号第5层，统一社会信用代码91210203MA0YADHY4J。法定代表人：杨晓东，董事长。委托诉讼代理人：何珊珊，女，1982年7月30日生，公司员工，住址大连经济技术开发区。被告：苗华能，男，1959年2月18日生，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王萍（系被告苗华能妻子），1965年2月16日生，住址大连市甘井子区。原告大连城投物业管理有限公司（以下简称原告）与被告苗华能（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何珊珊、被告的委托诉讼代理人王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间欠付的物业费1,867元（51.85平×1元/月/平×36个月）。二、请求法院判令被告支付因拖欠物业费产生的滞纳金。事实和理由：被告于2014年4月14日购买了大连市公共租赁住房投资管理有限公司开发的阳光驿城第C4栋1单元20层5号（行政街号甘井子区泉水P1区91号20层5号），建筑面积为51.85平的住宅。2019年1月，原告接受大连市甘井子区泉水街道龙园社区委托，为阳光驿城项目提供物业服务，并于2019年1月签订了《阳光驿城应急期物业服务合同》，约定：“应急期物业服务期限自2019年1月1日至2019年10月31日，物业费标准为：经济适用房1元/平方米/月，公建2.5元/平方米/月。业主应一次性缴纳全年物业服务费，其后续交费应在前期交费期满前30日履行下一年度全年物业服务费缴纳义务。业主延期支付物业服务费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。”同年10月，原告与大连市甘井子区泉水街道龙园社区签署了《阳光驿城物业服务合同》，约定合同期限自2019年11月1日至2024年10月31日，物业费标准为：经济适用房1元/平方米/月，公建2.5元/平方米/月，缴费时间及滞纳金标准与《阳光驿城应急期物业服务合同》一致。合同签订后，原告向包括被告在内的阳光驿城小区全体业主提供了物业服务，并按合同约定收取物业费。被告从2019年1月1日起开始拒绝交纳物业费，经原告多次催交，被告仍拒绝支付。故原告起诉至法院，请求法院依法维护原告合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我买房子的时候漏水了，物业说给我们赔偿，要求我们自己维修，说回去研究用维修资金进行赔偿。现在原告没有赔偿我们，反而将我们起诉到法庭，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2019年1月，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）就阳光驿城项目提供应急期物业服务事项，协商一致后签订了《阳光驿城应急期物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日至2019年10月31日，物业服务费标准为公寓按建筑面积每月每平方米1元，公建按建筑面积每月每平方米2.5元，业主应一次性缴纳应急期物业服务费，业主延期支付物业服务费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。乙方确认已于2019年1月1日进入物业区域，并与甲方完成物业全部资料交接和公共部位、公共设施查验接收工作。2019年10月，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）就阳光驿城项目提供物业服务事项，协商一致后签订了《阳光驿城物业服务合同》，合同期限自2019年11月1日至2024年10月31日，物业服务费标准为经济适用房按建筑面积每月每平方米1元，公建按建筑面积每月每平方米2.5元。业主应一次性缴纳全年物业服务费，其后续交费应在前期交费期满前30日履行下一年度全年物业服务费缴纳义务。业主延期支付物业服务费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2020年10月15日，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会出具《关于龙园社区居民委员会代行阳光驿城小区业主委员会职责的情况说明》，内容为“因大连市公共租赁住房投资管理有限公司开发建设的“阳光驿城”小区与原物业管理公司--大连宏华物业管理有限公司的《物业服务合同》于2018年12月31日到期，且该小区自交付以来，因客观原因一直未能成立业主委员会。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会代行“阳光驿城”小区业主委员会职责，与大连城投物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定由大连城投物业管理有限公司于2019年1月1日起全面接管“阳光驿城”小区，提供物业服务。特此说明。”2014年4月14日，被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订《经济适用住房买卖合同》，购买位大连市甘井子区街号甘井子区泉水P1区91号20层5号）房屋，房屋建筑面积51.85平方米。被告未交纳2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费。本院认为，大连市甘井子区泉水街道龙园社区居民委员会代行业主委员会职责与原告签订的《阳光驿城应急期物业服务合同》及《阳光驿城物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业服务费。《阳光驿城物业服务合同》约定的交纳物业服务费的时间为按年交纳，其后续交费应在前期交费期满前30日履行下一年度全年物业服务费缴纳义务，原告要求被告交纳物业服务费至2021年12月31日符合《阳光驿城物业服务合同》的约定。综上原告要求被告交纳2019年1月1日至2021年12月31日的物业服务费1,867元（51.85平方米×1元/平方米/月×36个月），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业服务费的理由。关于被告辩称的漏水等的问题，本院认为，被告未提供相关的证据无法判断出现漏点的原因，被告可在确定漏点原因后，向相关主体主张自身权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告苗华能于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连城投物业管理有限公司2019年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费1,867元。二、驳回原告大连城投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告苗华能负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二一年八月十八日书记员  矫文艳