四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10753号上诉人（原审被告）：彭惠容，女，汉族，1969年10月10日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：周超强，四川瀛领禾石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹德兵，四川瀛领禾石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市成华区长天社区物业服务中心，住所地：成都市成华区万年场街办长天路28号。法定代表人：张春。委托诉讼代理人：杨传辉，四川环奕律师事务所律师。上诉人彭惠容因与被上诉人成都市成华区长天社区物业服务中心（以下简称服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初17333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭惠容上诉请求：一、依法撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初17333号民事判决第一、二、三项，改判驳回服务中心的诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费等费用由服务中心承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院认定服务中心具有适格的原告主体资格是错误的，其无权主张要求解除与彭惠容之间的租赁关系。服务中心提供的《民办非企业单位登记证书》(法人)副本的业务范围显示仅仅为“社区物业服务”。其提供的成华区万年场街道长天路社区2020年9月7日出具的《情况说明》也明确提到服务中心是进行“准物业”管理，仅仅负责案涉小区的日常保洁、保安和环境维护，且其要接受长天路社区的指导。在本案中，其无权直接起诉彭惠容要求解除租赁关系。2.原审法院认定案涉临街商铺管理人为服务中心系认定错误。服务中心提供的房屋竣工图虽然显示案涉小区建设单位为成都金创房地产开发公司，但该房屋竣工图上并没有案涉临街商铺，之所以没有，是因为案涉临街商铺属于违建，一审法院直接认定案涉临街商铺的管理人为服务中心，从而将违法建筑合法化，认定该事实严重错误。3.彭惠容并没有接到不再对外出租的通知，一审法院认定收到了通知属于事实认定错误。彭惠容并没有接到服务中心书面的不再对外出租的通知，服务中心提供的《关于收回房屋的告知书》并没有彭惠容的签字认可，也没有公证机构等相关机构证实该告知书送达到了彭惠容，服务中心仅仅单方面提供一张落款时间为2019年10月18日的告知书明显作假。理由是：首先，服务中心诉称租赁合同于2019年10月15日到期；其次，服务中心称在2019年9月提前一个月告知彭惠容合同到期不再对外出租，要求提前做好腾退房屋的准备；再次，服务中心提供的告知书落款时间确是2019年10月18日，提前一个月告知也应该是在2019年9月15日前。故服务中心提供的告知书明显作假，不属实。但一审法院对其真实性、合法性和关联性均予认可并采信，属于事实认定错误。4.服务中心收回案涉临街商铺的用途不明，一审法院却充耳不闻。服务中心提供的落款时间为2020年10月12日的《民事起诉状》显示案涉临街商铺要作为物业用房不再对外出租。而其自身提供的落款时间为2020年9月7日《关于金宇花园红叶房产中介的情况说明》显示物业收回案涉临街商铺用作堆放大件垃圾使用，不再对外出租。更为重要的是落款时间为2020年11月5日成华区万年场街道长天路社区居民委员会出具的《情况说明》又显示案涉临街商铺系小区主水管的检修用房，处于该小区主水管上方，与隔壁商铺系一体建造，截止目前，该小区尚未实施自来水户表改造，主水管阀门也在该房屋门前，关系到该院525户居民用水安全。服务中心多次变更临街商铺的用途，企图将违建的案涉临街商铺合法化，一审法院更是充耳不闻，严重背离事实，将违建房屋合法化，并认为竣工图上有案涉临街商铺，但一审庭审中服务中心也并没有指出在何处，一审法院严重背离事实。二、原审法院判决解除租赁关系腾退房屋没有事实依据也没有法律依据。首先，原审法院认定服务中心具有管理案涉临街商铺的职权，但并没有提供法律依据进行支撑，而是一审法官的主观臆断。其次，原审法院并没有查明服务中心收回案涉临街商铺的用途，是继续对外出租还是真的像服务中心所说的用作物业用房收发室、消防室，或用作堆放大件垃圾用。一审法院直接认定为不定期租赁而解除租赁合同，属于适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。即使为不定期租赁，彭惠容也应该具有优先承租权，一审法院在没有查明案涉临街商铺的真实用途的情况下，径直判决彭惠容搬离房屋，一审法院判决过于草率。再次，基于《中华人民共和国民法典》确立的公平正义原则、诚信原则、契约精神以及效率原则，维持合同的稳定性更有利于维护交易安全和市场秩序，促进案涉房屋的有效利用。一审法院不应当判令解除合同、腾退房屋。服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、服务中心在一审案件中主体适格。在一审庭审中，彭惠容与服务中心一致认可双方之间就涉案房屋建立事实租赁合同关系，且彭惠容按照每月500元的标准向服务中心缴纳租金，服务中心收取租金后向彭惠容出具收据，已证明服务中心为出租人，彭惠容为承租人，双方为不定期租赁合同的相对人，因此服务中心主张解除不定期租赁合同的主体是适格的。二、关于彭惠容提出的服务中心的业务范围仅仅显示为“社区物业服务”与本案无关联性。彭惠容提出的服务中心的业务范围仅仅显示为“社区物业服务”与服务中心能否作为出租人无关联性，出租房屋不需要相关部门行政审批就能进行，服务中心作为出租人不违反法律、行政法规的规定。三、彭惠容若主张涉案临街商铺系违法建筑与本案有关联性，也应由彭惠容举证证明涉案临街商铺系违法建筑，不是由法院取证证明。彭惠容若认为涉案临街商铺系违法建筑，应自行向有关部门反映，由相关部门来认定涉案临街商铺是否系违法建筑，且由彭惠容在一审中举证证明，不是由法院自行查证来认定相关问题。彭惠容在一审中未提出涉案临街商铺系违法建筑，也未提供任何证据证明涉案临街商铺系违法建筑。四、关于彭惠容称对涉案承租房屋有优先承租权，认为应查清涉案承租房屋后期的真实用途与本案无关联性。彭惠容若认为服务中心侵犯了对涉案承租房屋的优先承租权，可在一审中提出反诉，但彭惠容并没有在一审中提出反诉请求，与本案无关联性。同时依据“谁主张谁举证”的法律规定，也应由彭惠容举证证明服务中心侵犯了彭惠容对涉案承租房屋的优先承租权，而不是由服务中心证明没有侵犯彭惠容对涉案承租房屋的优先承租权。服务中心向一审法院起诉请求：1、判令解除双方到期的租赁合同，并要求彭惠容立即腾退位于长天路xx号房屋并返还服务中心；2、彭惠容支付从2019年10月16日至腾退之日的房屋占用使用费（截止2019年10月16日至2021年1月15日彭惠容房屋占有使用费的标准按彭惠容之前缴纳房租每月500元计算，共拖欠房屋占用使用费15个月，总金额7500元）；3、因本案产生的所有费用由彭惠容承担。一审法院认定事实：2020年9月7日，成都市成华区万年场街道办事处长天路社区居民委员会（以下简称长天路居委会）出具的情况说明载明：金宇花园小区位于成华区长天路14号。修建于1996年，为府南河拆迁安置小区，共有8栋524户居民，2012年11月由成华区长天路社区服务站进行“准物业”管理，负责该小区的日常保洁，保安和环境维护。2020年6月，应成华区民政局关于规范社会组织登记管理工作的要求，成华区长天路社区服务站变更为成华区长天社区物业服务中心，业务主管单位也由万年场街道办事处变更为成华区住房建设和交通运输局，接受长天路社区的指导，至今仍然在管理和服务于该小区。服务中心提供的房屋竣工图显示案涉小区建设单位为成都金创房地产开发公司。现位于该小区内长天路xx号临街商铺一间即案涉商铺管理人为服务中心。彭惠容于2017年从他人处接收并租赁位于该小区内长天路xx号临街商铺一间即案涉商铺。截止2019年10月15日之前，彭惠容均是向服务中心缴纳案涉房屋的租金，2007年至2017年之前租金标准300元/月，后将案涉房屋租金涨至500元/月。服务中心向彭惠容出具居民院落管理专用票据记载收到彭惠容缴纳的租金情况，但未加盖服务中心的印章。服务中心和彭惠容就案涉房屋租赁事宜并未签订书面租赁合同。一审庭审中，彭惠容认可就案涉房屋和服务中心建立租赁合同关系，服务中心亦认可和彭惠容之间构成事实上租赁合同关系。一审庭审中，彭惠容陈述现案涉房屋仍由其作为房屋中介办公点对外经营。一审庭审中，服务中心举出一份《关于收回房屋的告知书》载明：红叶房屋中介彭女士：鉴于此处房屋合同已于2019年10月15日到期，现请你于2019年10月28日17:00前将该房屋腾空。否则，相关部门将按物权法相关条例采取相应措施，由此造成的后果，由你方承担。彭惠容否认收到前述告知书。彭惠容委托的代理人于2021年1月4日签收一审开庭传票、起诉状副本、举证通知书、应诉通知书等法律文书。一审法院另查明，2018年12月26日成都市城乡房产管理局和成都市民政局联合印发《成都市物业服务其他管理人备案登记管理办法》的通知，要求服务中心的物业服务其他管理人持证进行管理。服务中心具有成都市成华区房产管理局核发的物业服务其他管理人名录证书，取得对案涉小区物业管理职权。一审法院认为，服务中心和彭惠容就案涉房屋并未签订书面房屋租赁合同，但是双方一致认可双方之间就案涉房屋建立事实租赁合同关系，且彭惠容按照每月500元的标准向服务中心缴纳租金，服务中心收取租金后向彭惠容出具收据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。故一审法院确定服务中心和彭惠容之间构成不定期租赁合同关系。关于解除合同问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，彭惠容否认收到服务中心发出的《关于收回房屋的告知书》且服务中心并未提供其他证据证实在起诉前通知彭惠容解除合同，现服务中心起诉请求解除合同，故应依照前述法律规定处理。根据一审查明的事实，彭惠容于2021年1月4日收到本案的民事起诉状副本，鉴于一审法院认定双方之间构成不定期租赁合同关系，《中华人民共和国民法典》第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。故服务中心有权主张解除双方之间的租赁关系，合同解除时间应为2021年1月4日。关于腾退房屋问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据一审查明的事实，服务中心负有管理案涉房屋的职权，在确定双方之间的不定期房屋租赁合同关系解除后，彭惠容应立即将案涉房屋腾退交还给服务中心。服务中心的该项诉讼请求成立，予以支持。关于支付房屋占用使用费用问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。一审庭审中，服务中心增加诉讼请求明确主张彭惠容支付房屋占用使用费，标准按照每月500元计算，从2019年10月16日至2021年1月15日共计15个月。鉴于一审法院认定双方之间构成不定期租赁合同关系，则截止2021年1月4日之前（包含当日）彭惠容应按照法律规定向服务中心支付租金，而非房屋占用使用费。从2021年1月5日起至2021年1月15日彭惠容逾期未腾退房屋则应支付房屋占用使用费。关于房屋占用使用费标准确定问题，鉴于服务中心和彭惠容截止于2019年10月15日止的不定期租赁合同期间均是按照每月500元的标准计算房屋租金，故参照该标准计算房屋占用使用费。故前述期间房屋占用使用费约为177元（＝500元÷31×11）。鉴于服务中心明确主张房屋占用费计算截止日为2021年1月15日，一审法院依照服务中心请求的时间节点计算房屋占用使用费。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第七百零七条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除服务中心和彭惠容的不定期房屋租赁合同关系（解除时间为2021年1月4日）；二、彭惠容于判决生效之日起五日内向服务中心支付房屋占用使用费177元；三、彭惠容在判决生效之日起五日内将位于成都市成华区一间腾退并交还至物业服务中心；四、驳回服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由彭惠容负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，服务中心与彭惠容虽未签订书面租赁合同，但双方一致认可建立了事实上的租赁合同关系，双方在二审调查中一致认可合同效力为有效。本案二审的争议焦点是：1.服务中心的主体资格是否适格；2.彭惠容是否应当向服务中心退还案涉房屋。关于第一个争议焦点，案涉商铺为金宇花园小区内长天路xx号临街商铺。该拆迁安置小区建成后至今，一直由服务中心进行管理与服务，彭惠容也一直向服务中心缴纳租金，期间并未有其他主体向彭惠容主张过权利，双方之间建立了事实上的租赁合同关系。且案涉商铺属于金宇花园拆迁安置小区，该小区虽未办理不动产权证，但系依规建设的拆迁安置小区，彭惠容也没有提供证据证明相关部门曾作出过案涉商铺属于违法建筑的认定，对于彭惠容主张案涉商铺属于违法建筑，因无证据支持，本院不予采信。另彭惠容主张服务中心登记的业务范围为“社区物业服务”，故不具有租赁的主体资格。但本院认为，租赁并非需行政审批后方能施行的业务范围，服务中心作为案涉小区的管理服务方，与彭惠容建立了事实上的租赁合同关系，在租赁合同到期后，有权向彭惠容主张腾退房屋、支付占用费等权利。关于第二个争议焦点，服务中心与彭惠容就案涉商铺的租赁未签订书面的租赁合同，系建立了不定期租赁关系，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，双方均享有合同的任意解除权。本案中服务中心主张其于2019年10月18日在彭惠容商铺门口张贴了《关于收回房屋的告知书》，但彭惠容主张其未收到。服务中心随后提起了本案诉讼，要求解除合同、腾退房屋，系以起诉的方式行使合同解除权，彭惠容于2021年1月4日收到本案一审起诉状副本。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，双方之间的租赁合同关系应于2021年1月4日解除，一审对此认定正确，本院予以维持。合同解除后，彭惠容应当向服务中心腾退案涉房屋。关于租金及占用费，双方认可彭惠容缴纳租金至2019年10月15日。服务中心在一审起诉要求彭惠容支付2019年10月16日至2021年1月15日的房屋占用费，一审认为2021年1月4日前彭惠容应支付的费用为租金，故对于2021年1月5日至2021年1月15日的房屋占用费177元予以了支持，服务中心也并未对此提起上诉，本院予以维持。综上所述，彭惠容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭惠容负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  王晓川二〇二一年八月三十日法官助理  黄 迪书 记 员  袁 敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10753号上诉人（原审被告）：彭惠容，女，汉族，1969年10月10日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：周超强，四川瀛领禾石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹德兵，四川瀛领禾石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市成华区长天社区物业服务中心，住所地：成都市成华区万年场街办长天路28号。法定代表人：张春。委托诉讼代理人：杨传辉，四川环奕律师事务所律师。上诉人彭惠容因与被上诉人成都市成华区长天社区物业服务中心（以下简称服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初17333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭惠容上诉请求：一、依法撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初17333号民事判决第一、二、三项，改判驳回服务中心的诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费等费用由服务中心承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院认定服务中心具有适格的原告主体资格是错误的，其无权主张要求解除与彭惠容之间的租赁关系。服务中心提供的《民办非企业单位登记证书》(法人)副本的业务范围显示仅仅为“社区物业服务”。其提供的成华区万年场街道长天路社区2020年9月7日出具的《情况说明》也明确提到服务中心是进行“准物业”管理，仅仅负责案涉小区的日常保洁、保安和环境维护，且其要接受长天路社区的指导。在本案中，其无权直接起诉彭惠容要求解除租赁关系。2.原审法院认定案涉临街商铺管理人为服务中心系认定错误。服务中心提供的房屋竣工图虽然显示案涉小区建设单位为成都金创房地产开发公司，但该房屋竣工图上并没有案涉临街商铺，之所以没有，是因为案涉临街商铺属于违建，一审法院直接认定案涉临街商铺的管理人为服务中心，从而将违法建筑合法化，认定该事实严重错误。3.彭惠容并没有接到不再对外出租的通知，一审法院认定收到了通知属于事实认定错误。彭惠容并没有接到服务中心书面的不再对外出租的通知，服务中心提供的《关于收回房屋的告知书》并没有彭惠容的签字认可，也没有公证机构等相关机构证实该告知书送达到了彭惠容，服务中心仅仅单方面提供一张落款时间为2019年10月18日的告知书明显作假。理由是：首先，服务中心诉称租赁合同于2019年10月15日到期；其次，服务中心称在2019年9月提前一个月告知彭惠容合同到期不再对外出租，要求提前做好腾退房屋的准备；再次，服务中心提供的告知书落款时间确是2019年10月18日，提前一个月告知也应该是在2019年9月15日前。故服务中心提供的告知书明显作假，不属实。但一审法院对其真实性、合法性和关联性均予认可并采信，属于事实认定错误。4.服务中心收回案涉临街商铺的用途不明，一审法院却充耳不闻。服务中心提供的落款时间为2020年10月12日的《民事起诉状》显示案涉临街商铺要作为物业用房不再对外出租。而其自身提供的落款时间为2020年9月7日《关于金宇花园红叶房产中介的情况说明》显示物业收回案涉临街商铺用作堆放大件垃圾使用，不再对外出租。更为重要的是落款时间为2020年11月5日成华区万年场街道长天路社区居民委员会出具的《情况说明》又显示案涉临街商铺系小区主水管的检修用房，处于该小区主水管上方，与隔壁商铺系一体建造，截止目前，该小区尚未实施自来水户表改造，主水管阀门也在该房屋门前，关系到该院525户居民用水安全。服务中心多次变更临街商铺的用途，企图将违建的案涉临街商铺合法化，一审法院更是充耳不闻，严重背离事实，将违建房屋合法化，并认为竣工图上有案涉临街商铺，但一审庭审中服务中心也并没有指出在何处，一审法院严重背离事实。二、原审法院判决解除租赁关系腾退房屋没有事实依据也没有法律依据。首先，原审法院认定服务中心具有管理案涉临街商铺的职权，但并没有提供法律依据进行支撑，而是一审法官的主观臆断。其次，原审法院并没有查明服务中心收回案涉临街商铺的用途，是继续对外出租还是真的像服务中心所说的用作物业用房收发室、消防室，或用作堆放大件垃圾用。一审法院直接认定为不定期租赁而解除租赁合同，属于适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。即使为不定期租赁，彭惠容也应该具有优先承租权，一审法院在没有查明案涉临街商铺的真实用途的情况下，径直判决彭惠容搬离房屋，一审法院判决过于草率。再次，基于《中华人民共和国民法典》确立的公平正义原则、诚信原则、契约精神以及效率原则，维持合同的稳定性更有利于维护交易安全和市场秩序，促进案涉房屋的有效利用。一审法院不应当判令解除合同、腾退房屋。服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、服务中心在一审案件中主体适格。在一审庭审中，彭惠容与服务中心一致认可双方之间就涉案房屋建立事实租赁合同关系，且彭惠容按照每月500元的标准向服务中心缴纳租金，服务中心收取租金后向彭惠容出具收据，已证明服务中心为出租人，彭惠容为承租人，双方为不定期租赁合同的相对人，因此服务中心主张解除不定期租赁合同的主体是适格的。二、关于彭惠容提出的服务中心的业务范围仅仅显示为“社区物业服务”与本案无关联性。彭惠容提出的服务中心的业务范围仅仅显示为“社区物业服务”与服务中心能否作为出租人无关联性，出租房屋不需要相关部门行政审批就能进行，服务中心作为出租人不违反法律、行政法规的规定。三、彭惠容若主张涉案临街商铺系违法建筑与本案有关联性，也应由彭惠容举证证明涉案临街商铺系违法建筑，不是由法院取证证明。彭惠容若认为涉案临街商铺系违法建筑，应自行向有关部门反映，由相关部门来认定涉案临街商铺是否系违法建筑，且由彭惠容在一审中举证证明，不是由法院自行查证来认定相关问题。彭惠容在一审中未提出涉案临街商铺系违法建筑，也未提供任何证据证明涉案临街商铺系违法建筑。四、关于彭惠容称对涉案承租房屋有优先承租权，认为应查清涉案承租房屋后期的真实用途与本案无关联性。彭惠容若认为服务中心侵犯了对涉案承租房屋的优先承租权，可在一审中提出反诉，但彭惠容并没有在一审中提出反诉请求，与本案无关联性。同时依据“谁主张谁举证”的法律规定，也应由彭惠容举证证明服务中心侵犯了彭惠容对涉案承租房屋的优先承租权，而不是由服务中心证明没有侵犯彭惠容对涉案承租房屋的优先承租权。服务中心向一审法院起诉请求：1、判令解除双方到期的租赁合同，并要求彭惠容立即腾退位于长天路xx号房屋并返还服务中心；2、彭惠容支付从2019年10月16日至腾退之日的房屋占用使用费（截止2019年10月16日至2021年1月15日彭惠容房屋占有使用费的标准按彭惠容之前缴纳房租每月500元计算，共拖欠房屋占用使用费15个月，总金额7500元）；3、因本案产生的所有费用由彭惠容承担。一审法院认定事实：2020年9月7日，成都市成华区万年场街道办事处长天路社区居民委员会（以下简称长天路居委会）出具的情况说明载明：金宇花园小区位于成华区长天路14号。修建于1996年，为府南河拆迁安置小区，共有8栋524户居民，2012年11月由成华区长天路社区服务站进行“准物业”管理，负责该小区的日常保洁，保安和环境维护。2020年6月，应成华区民政局关于规范社会组织登记管理工作的要求，成华区长天路社区服务站变更为成华区长天社区物业服务中心，业务主管单位也由万年场街道办事处变更为成华区住房建设和交通运输局，接受长天路社区的指导，至今仍然在管理和服务于该小区。服务中心提供的房屋竣工图显示案涉小区建设单位为成都金创房地产开发公司。现位于该小区内长天路xx号临街商铺一间即案涉商铺管理人为服务中心。彭惠容于2017年从他人处接收并租赁位于该小区内长天路xx号临街商铺一间即案涉商铺。截止2019年10月15日之前，彭惠容均是向服务中心缴纳案涉房屋的租金，2007年至2017年之前租金标准300元/月，后将案涉房屋租金涨至500元/月。服务中心向彭惠容出具居民院落管理专用票据记载收到彭惠容缴纳的租金情况，但未加盖服务中心的印章。服务中心和彭惠容就案涉房屋租赁事宜并未签订书面租赁合同。一审庭审中，彭惠容认可就案涉房屋和服务中心建立租赁合同关系，服务中心亦认可和彭惠容之间构成事实上租赁合同关系。一审庭审中，彭惠容陈述现案涉房屋仍由其作为房屋中介办公点对外经营。一审庭审中，服务中心举出一份《关于收回房屋的告知书》载明：红叶房屋中介彭女士：鉴于此处房屋合同已于2019年10月15日到期，现请你于2019年10月28日17:00前将该房屋腾空。否则，相关部门将按物权法相关条例采取相应措施，由此造成的后果，由你方承担。彭惠容否认收到前述告知书。彭惠容委托的代理人于2021年1月4日签收一审开庭传票、起诉状副本、举证通知书、应诉通知书等法律文书。一审法院另查明，2018年12月26日成都市城乡房产管理局和成都市民政局联合印发《成都市物业服务其他管理人备案登记管理办法》的通知，要求服务中心的物业服务其他管理人持证进行管理。服务中心具有成都市成华区房产管理局核发的物业服务其他管理人名录证书，取得对案涉小区物业管理职权。一审法院认为，服务中心和彭惠容就案涉房屋并未签订书面房屋租赁合同，但是双方一致认可双方之间就案涉房屋建立事实租赁合同关系，且彭惠容按照每月500元的标准向服务中心缴纳租金，服务中心收取租金后向彭惠容出具收据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。故一审法院确定服务中心和彭惠容之间构成不定期租赁合同关系。关于解除合同问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，彭惠容否认收到服务中心发出的《关于收回房屋的告知书》且服务中心并未提供其他证据证实在起诉前通知彭惠容解除合同，现服务中心起诉请求解除合同，故应依照前述法律规定处理。根据一审查明的事实，彭惠容于2021年1月4日收到本案的民事起诉状副本，鉴于一审法院认定双方之间构成不定期租赁合同关系，《中华人民共和国民法典》第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。故服务中心有权主张解除双方之间的租赁关系，合同解除时间应为2021年1月4日。关于腾退房屋问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据一审查明的事实，服务中心负有管理案涉房屋的职权，在确定双方之间的不定期房屋租赁合同关系解除后，彭惠容应立即将案涉房屋腾退交还给服务中心。服务中心的该项诉讼请求成立，予以支持。关于支付房屋占用使用费用问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。一审庭审中，服务中心增加诉讼请求明确主张彭惠容支付房屋占用使用费，标准按照每月500元计算，从2019年10月16日至2021年1月15日共计15个月。鉴于一审法院认定双方之间构成不定期租赁合同关系，则截止2021年1月4日之前（包含当日）彭惠容应按照法律规定向服务中心支付租金，而非房屋占用使用费。从2021年1月5日起至2021年1月15日彭惠容逾期未腾退房屋则应支付房屋占用使用费。关于房屋占用使用费标准确定问题，鉴于服务中心和彭惠容截止于2019年10月15日止的不定期租赁合同期间均是按照每月500元的标准计算房屋租金，故参照该标准计算房屋占用使用费。故前述期间房屋占用使用费约为177元（＝500元÷31×11）。鉴于服务中心明确主张房屋占用费计算截止日为2021年1月15日，一审法院依照服务中心请求的时间节点计算房屋占用使用费。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第七百零七条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除服务中心和彭惠容的不定期房屋租赁合同关系（解除时间为2021年1月4日）；二、彭惠容于判决生效之日起五日内向服务中心支付房屋占用使用费177元；三、彭惠容在判决生效之日起五日内将位于成都市成华区一间腾退并交还至物业服务中心；四、驳回服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由彭惠容负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，服务中心与彭惠容虽未签订书面租赁合同，但双方一致认可建立了事实上的租赁合同关系，双方在二审调查中一致认可合同效力为有效。本案二审的争议焦点是：1.服务中心的主体资格是否适格；2.彭惠容是否应当向服务中心退还案涉房屋。关于第一个争议焦点，案涉商铺为金宇花园小区内长天路xx号临街商铺。该拆迁安置小区建成后至今，一直由服务中心进行管理与服务，彭惠容也一直向服务中心缴纳租金，期间并未有其他主体向彭惠容主张过权利，双方之间建立了事实上的租赁合同关系。且案涉商铺属于金宇花园拆迁安置小区，该小区虽未办理不动产权证，但系依规建设的拆迁安置小区，彭惠容也没有提供证据证明相关部门曾作出过案涉商铺属于违法建筑的认定，对于彭惠容主张案涉商铺属于违法建筑，因无证据支持，本院不予采信。另彭惠容主张服务中心登记的业务范围为“社区物业服务”，故不具有租赁的主体资格。但本院认为，租赁并非需行政审批后方能施行的业务范围，服务中心作为案涉小区的管理服务方，与彭惠容建立了事实上的租赁合同关系，在租赁合同到期后，有权向彭惠容主张腾退房屋、支付占用费等权利。关于第二个争议焦点，服务中心与彭惠容就案涉商铺的租赁未签订书面的租赁合同，系建立了不定期租赁关系，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，双方均享有合同的任意解除权。本案中服务中心主张其于2019年10月18日在彭惠容商铺门口张贴了《关于收回房屋的告知书》，但彭惠容主张其未收到。服务中心随后提起了本案诉讼，要求解除合同、腾退房屋，系以起诉的方式行使合同解除权，彭惠容于2021年1月4日收到本案一审起诉状副本。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，双方之间的租赁合同关系应于2021年1月4日解除，一审对此认定正确，本院予以维持。合同解除后，彭惠容应当向服务中心腾退案涉房屋。关于租金及占用费，双方认可彭惠容缴纳租金至2019年10月15日。服务中心在一审起诉要求彭惠容支付2019年10月16日至2021年1月15日的房屋占用费，一审认为2021年1月4日前彭惠容应支付的费用为租金，故对于2021年1月5日至2021年1月15日的房屋占用费177元予以了支持，服务中心也并未对此提起上诉，本院予以维持。综上所述，彭惠容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭惠容负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  王晓川二〇二一年八月三十日法官助理  黄 迪书 记 员  袁 敬