青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1170号上诉人(原审原告)：西宁伟业商业运营管理有限公司，住所地西宁市城中区香格里拉路8-46号。法定代表人：李鉥明，执行董事。委托诉讼代理人：张广寿、赵治，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：许国静，公民身份号码XXX，男，1981年2月15日出生，汉族，住西宁市城中区。上诉人西宁伟业商业运营管理有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人许国静租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由许国静承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，对于许国静欠付租金的起算点和逾期天数认定有误。根据租赁合同第三条约定，双方租赁合同的期限自2020年2月1日至2023年1月31日止；另根据租赁合同第二十三条伟业公司给予许国静两个月的免租期，即租赁年度第一年第一个月、第二个月给予免租。本案中许国静在租赁合同签订后，除交纳保证金20000元外，没有交纳过任何租金，按照合同约定，租金起算点应自2020年4月1日开始计算，而一审判决却自2020年5月1日开始计算，无事实和法律依据，导致逾期天数计算错误。二、许国静应按照合同约定腾退房屋，并自合同解除后第5日起，按日租金1506.5元标准的2倍承担房屋占用费。根据《租赁经营合同书》第十六条“乙方有违约行为，甲方有权提前终止本合约，并以乙方所缴纳保证金及已缴未到使用期限之其他所有款项赔偿因提前解除合约给甲方造成的损失。保证金不足以支付乙方应付各项费用的，乙方应足额补齐。乙方须于甲方发出解约函（合同终止函）后5日内将本场地交还甲方，逾期不交，则视为乙方自动放弃本场地内所有物品之权利，甲方有权自行处理，并有权按合约日租金的两倍向乙方追索其逾期占用期间的租金”。本案中许国静虽然收到合同解除通知，但对于是否解除合同及交还房屋并没有任何意思表示，再者租赁房屋内的物品伟业公司也不便处理。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持伟业公司的全部诉求。许国静辩称，关于租金的起算点，合同第23条约定，给予两个月免租期，2020年6月4日伟业公司发布的疫情期间减免租金的通知，2020年1月、2月租金减免，约定开业时间2020年2月1日，减免这两个月后，租金起算日期应为5月1日。关于商铺的占用问题，合同第15条、第3条、第16条第2项，合同解除通知书中都体现了商铺内物品的处理，甲方不按照合同约定进行处理，故意拖延房屋的交还时间。2020年初新冠疫情爆发，导致无法继续经营，自2020年6月10日办理完实体经营许可证，正式营业到2020年8月15日停业，共经营2个月，损失超过60万，许国静向伟业公司提出先支付3万元，再加2万元押金，共计5万元，剩余所欠3万元费用，在2021年8月1日前分期支付完成。新冠疫情爆发属于不可抗力，许国静没有因为不可抗力拒绝承担合同义务，造成巨大损失的情况下，提出了力所能及的解决方案。本来此案可以经过双方协商解决，伟业公司强调必须一次性缴纳所有费用，才能办理退付手续，造成双方都有额外损失。伟业公司向一审法院起诉请求：一、判令许国静向伟业公司腾退租赁场地，并自2020年11月1日起至房屋腾退之日，按日租金539.08元标准的2倍支付房屋占用费；二、判令许国静向伟业公司支付欠缴租金113208.60元，违约金19002.87元，共计132211.47元；三、本案诉讼费由许国静承担。一审法院认定事实：2020年1月4日，伟业公司（甲方）与许国静（乙方）签订《租赁经营合同书》，主要内容：“第二条租赁场地：甲方同意将本商场内10号楼2层（通道）10207、10209、10211号255.21平方米店面出租给乙方使用。第三条租赁期限：1.本场地租赁期限为三年，即自2020年2月1日至2023年1月31日止。4.根据本合同对装修期的约定，本合同的计租日为2020年2月1日起。第四条：一、本场地租期内租金总价为549870.3元，标准租金为63.37元／平米／月。二、乙方须将每年租金分4期支付给甲方。付款日期及金额详见附件2（乙方租金付款明细表）。第六条保证金：一、乙方同意向甲方提供合同履约保证金20000元（不计息），乙方应于签订本合约时向甲方一次性支付。四、如乙方未按时缴纳包括但不限于租金、电费、水费、综合物业费等费用时，则甲方有权自保证金中扣除费用冲抵，且不需经过乙方同意。六、乙方在租赁期内若有未经甲方书面同意而擅自撤店、停止营业等行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权依据本合同约定单方解除合同，乙方已缴履约保证金及其他已缴款项均不予退还。如乙方所缴款项不足以支付应付的各项费用的，乙方仍需足额支付，甲方保留向乙方追索赔偿因乙方违约造成甲方其他经济损失的权利。第十一条乙方保证与确认：三、乙方同意，如乙方欠付租金、物业服务费，在欠费期间，未经甲方书面同意，该房屋内乙方商品、货物及设施设备不得转移出该房屋。第十五条房屋交还：乙方按约定向甲方交还该房屋时，甲乙双方应签署房屋交还确认书，或虽未签署房屋交还确认书，但乙方已逾期交付该房屋超过十日，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等）。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。第十六条违约及违约处理：一、1．乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之一的违约金。逾期三日未缴，乙方授权甲方在不通知的情况下做停电停水处理；逾期二十日未缴，甲方有权终止本合约。二、乙方有违约行为，甲方有权提前终止本合约，并以乙方所缴纳保证金及已缴未到使用期限之其它所有款项赔偿因提前解约给甲方造成的损失，保证金不足以支付乙方应付各项费用的，乙方应足额补齐。乙方须于甲方发出解除函（合同终止函）后五日内将本场地交还给甲方，逾期不交，则视为乙方自动放弃本场地内所有物品之权利，甲方有权自行处理，并有权按合约日租金的二倍向乙方追索其逾期占用期间的租金。”2019年9月6日许国静向伟业公司支付了履约保证金20000元。合同签订后，伟业公司向许国静交付了商铺，许国静对商铺进行装修经营。2020年8月12日，许国静与商铺管理人员刘磊沟通退铺结算所有费用，双方结算2020年2月至8月商铺租金为64690.63元、物业费为24882.90元，因伟业公司要求一次性支付所欠租金和物业费，许国静提出分期给付，双方未能达成一致意见。许国静于2020年8月15日停止营业并将商铺钥匙交付给伟业公司。2020年9月3日，伟业公司向许国静发出《合同解除通知书》，载明：“根据双方签订的合同约定，现我公司向您正式提出解除该房屋租赁合同、物业服务合同关系，并要求您于本通知书签收后3日内搬离，且房屋内装饰装修，未经甲方同意乙方不得拆除。其余设备、设施由您自行处置，若期限内未予搬离的，我公司将另行处置，由此造成的损失，由您个人承担。同时，我公司将保留对您追究违约责任和要求赔偿违约金的权利。”2020年9月14日，商铺管理人员短信告知许国静“合同解约函您已经收到，如在明天之前您不来项目洽谈，我公司视为您自动放弃店内物品，我方将自行处理，且我方会对您欠缴我司的租费通过法律途径追讨，麻烦您收到短信后，速与我司联系”，许国静未予答复。一审中，双方于2021年3月19日办理了租赁商铺交付手续。一审法院认为，伟业公司与许国静签订的《租赁合同经营书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，伟业公司依约向许国静交付了承租商铺，但许国静未向伟业公司支付租金，已构成违约。鉴于许国静违约，伟业公司依约向许国静发送解除合同通知书符合法律规定，双方签订的合同自许国静收到通知书之日起即视为解除。依据双方提交证据推定许国静收到解除合同通知书时间为2020年9月14日，故双方之间签订的《租赁合同经营书》已于2020年9月14日解除。伟业公司称许国静收到《解除合同通知书》未回复，不能确定双方达成一致，但双方合同中有多项条款约定合同中的情形出现，则甲方可以解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。关于欠付租金及房屋占用费问题，依据《租赁合同经营书》第十一条第三项、第十五条第三、四项、第十六条第二项等多条款项、合同解除通知书中均有约定及告知：甲方有权自行处理场地内物品、欠费期间未经甲方书面同意，乙方不得将设施设备转移出该房屋。双方应本着诚实信用原则履行合同，合同解除后，伟业公司并未对许国静场地物品进行处理，许国静也无法处理，致使损失扩大，该责任应由伟业公司承担。许国静未能及时搬离设备物品及未能腾退商铺、办理退铺手续的行为并非继续租赁、占用该商铺意思表示，也并非归责于许国静原因所致，故许国静不应承担合同解除后至实际腾房之日的租金、房屋占用费。租金应计算至许国静收到《解除合同通知书》之日即2020年9月14日，租金应为：2020年5月1日至8月31日租金合计64690.63元，2020年9月1日至2020年9月14日租金7547.24元（63.37元×255.21平方米÷30日×14日），租金合计72238元应由许国静支付给伟业公司。关于履约保证金20000元是否折抵欠费的问题，根据双方合同约定乙方在租赁期内若有未经甲方书面同意而擅自撤店、停止营业等行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权依据本合同约定单方解除合同，乙方已缴履约保证金及其他已缴款项均不予退还。如乙方所缴款项不足以支付应付的各项费用的，乙方仍需足额支付，甲方保留向乙方追索赔偿因乙方违约造成甲方其他经济损失的权利。现许国静未主张退还保证金，而是冲抵费用，且许国静不具有合同约定的情形，故对许国静要求折抵欠费的抗辩理由，予以采纳。故许国静应支付伟业公司欠付商铺租金为52238元（72238元-20000元）。关于违约金的问题，许国静已构成违约，伟业公司依据合同主张违约金，予以支持。但双方实际从2020年5月份开始计算租金，许国静逾期未支付租金产生违约金，应从实际应付租金之日计算逾期天数，按照双方付款日期及租金付款明细表，许国静应于2020年4月16日付清5-7月租金48517.97元，计算至2021年2月7日，逾期天数为297天，应于2020年7月17日付清8月租金及2020年9月1日至14日租金23719.9元，逾期天数应为205天。经核算，伟业公司主张的违约金过高，酌定参照伟业公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定，予以支持8131元［（48517.97×3.85％：365天×297天）＋（23719.90×3.85％÷365天×205天）］×4。许国静辩称因疫情影响免除违约金的理由，因双方于2020年1月8日签订合同，约定许国静应于2020年2月1日前开业经营。因疫情影响伟业公司免除了2月份租金，3、4月租金也因合同予以免除。故伟业公司应承担正常营业后逾期支付租金的违约金，对此抗辩理由，不予采纳。遂判决：一、许国静于判决发生法律效力后十日内支付伟业公司租金52238元、违约金8131元，合计60369元。二、驳回伟业公司的其他诉讼请求。案件受理费2944元，减半收取计1472元，由伟业公司承担800元，由许国静承担672元（此款伟业公司已预交，许国静应随同上述款项一并给付伟业公司）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2020年1月25日，青海省人民政府发布第2号政府通告，针对我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势从2020年1月25日24时起，启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月3日，青海省人民政府发布第7号政府通告，青海省启动一级响应期间，省内花鸟鱼虫市场、宠物店、大中型餐饮单位、洗浴中心、公众澡堂、游泳馆、封闭式运动场馆，以及茶艺、酒吧、网吧、影剧院、台球厅、棋牌室、电玩室、KTV等人员聚集的经营场所，一律不准开业。还查明，2020年8月12日，伟业公司管理人员刘磊与许国静微信聊天记录显示，许国静要求伟业公司核算房屋租金，刘磊回复：“你这边2月疫情是免租的，3、4月合同免租，实际缴纳租金4个月实际缴纳金额64690.63元，物业费2月份五折，3月份开始正常收取实际缴纳7个月，实际缴纳金额24882.90元”。本院认为，许国静与伟业公司签订的《租赁经营合同书》系双方当事人真实意思的表示，其内容未违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，应受法律保护。伟业公司将案涉商铺租赁给许国静经营，许国静应按合同约定及时给付伟业公司租金。关于案涉商铺的计租日，双方签订的《租赁合同经营书》中约定许国静应于2020年2月1日前开始经营，伟业公司给予许国静2个月免租期。但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，针对我省当时疫情防控情况，青海省人民政府发布第2号政府通告，自2020年1月25日启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月3日发布第7号政府通告，青海省重大突发公共卫生事件启动一级响应期间，省内花鸟鱼虫市场、宠物店、大中型餐饮单位等人员聚集的经营场所，一律不准开业。根据以上政策要求，案涉商铺2020年2月份并未实际营业。结合伟业公司管理人员刘磊与许国静在2020年8月12日的微信聊天记录，许国静要求伟业公司核算房屋租金时，刘磊回复称2月疫情免租，3、4月合同免租等内容，能够证实新冠疫情期间，伟业公司免除了许国静2020年2月份的租金，3月、4月为合同约定的免租期，一审法院自2020年5月1日起开始计算许国静的房屋租金并无不当。关于合同解除日期，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因双方当事人未就租金交纳达成一致意见，许国静于2020年8月15日停止营业，并将商铺钥匙交付伟业公司，以其行为表示不再继续使用该商铺，伟业公司于2020年9月3日向许国静发出合同解除通知书，2020年9月14日又给许国静发送短信确认其已经收到合同解除通知书，结合《租赁经营合同书》中多处关于在乙方（许国静）欠费期间，甲方（伟业公司）有权自行处理场地内的物品，未经甲方书面同意，乙方不得将设备转移出该房屋的约定。能够确定在许国静作出不继续租赁该商铺的意思表示后，伟业公司亦同意解除合同，故案涉合同不再以许国静作出回复为解除的必要条件，一审法院据此认定《租赁合同经营书》已于2020年9月14日解除，许国静应支付伟业公司自2020年5月1日-2020年9月14日租金共计72238元，扣除2019年9月6日许国静向伟业公司交纳的20000元履约保证金后，判决许国静向伟业公司支付租金52238元并无不当，应予维持。关于许国静应否支付逾期付款违约金及违约金数额的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。许国静承租商铺未按时支付租金，确已构成违约，应承担违约责任，支付逾期付款违约金。但在许国静承租期内，疫情防控必然影响许国静的经营收入，一审法院经审查认为伟业公司主张的违约金过高，参照伟业公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍，判令许国静支付伟业公司2020年5月1日计租之日起至2021年2月7日一审开庭审理之日共计8131元的逾期付款违约金亦无不当，应予维持。伟业公司关于一审判决自2020年5月1日开始计算租金无事实和法律依据，导致逾期天数计算错误的上诉理由与查明的事实不符，不予采纳。关于伟业公司主张的房屋占用费应否支持的问题。伟业公司认为许国静收到合同解除通知书后对于是否解除合同及腾退房屋没有做出意思表示，房屋内物品未予处理，许国静应支付2020年11月1日起的房屋占用费。根据《租赁经营合同书》、合同解除通知书记载的内容，2020年9月14日伟业公司在确认许国静已经收到合同解除通知书时，就有权自行处理房屋内剩余物品，直至双方2021年3月19日才办理租赁商铺交付手续，致使损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，伟业公司应自行承担房屋该部分扩大的损失，伟业公司此节上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。一审法院判决驳回伟业公司要求许国静支付自2020年11月1日起至房屋腾退之日按日租金539.08元标准两倍的房屋占用费的诉求并无不当，应予维持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案双方当事人对于合同解除、租金支付等法律事实引起的民事纠纷均发生在2020年民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院适用2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》处理本案，虽然引用的法律条款内容与《中华人民共和国合同法》的内容基本一致，不影响本案的实体处理，但不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条关于“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，予以纠正。综上所述，伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果并无不当，应予维持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2944元，由上诉人西宁伟业商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 张洁琼二〇二一年八月十二日书记员 宋鑫艳附：本案所适用的法律条文最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。