陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕10民终337号 上诉人（原审被告、反诉原告）：商洛东坊建材有限公司。住所地：陕西省商洛市商州区。法定代表人：全红莉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：商洛晨光商业运营有限责任公司，住所地陕西省商洛市商州区。法定代表人：郭淼，总经理。委托诉讼代理人：寇鸿雁，陕西华秦律师事务所律师。原审被告：鱼鹏，男，1974年3月21日出生，汉族，系商洛东坊建材有限公司股东，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李五一，陕西鹏鲲律师事务所律师。上诉人商洛东坊建材有限公司（以下简称东坊建材公司）因与被上诉人商洛晨光商业运营有限公司（以下简称晨光公司）、鱼鹏房屋租赁合同纠纷一案不服陕西省商洛市商州区人民法院（2020）陕1002民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。东坊建材公司上诉请求：一、依法撤销陕西省商洛市商州区人民法院（2020）陕1002民初1812号民事判决，将本案发回重审或者直接改判第一项即房屋租金75256.32元不应由上诉人承担并驳回被上诉人其他诉讼请求，依法支持上诉人的全部反诉请求；二、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由： 一、被上诉人在租赁期限内“一房二租”，将建材馆整体租赁给商洛市中医院，在双方租赁期内，被上诉人晨光公司违反东坊建材公司享有优先续约权的合同约定，没有考虑上诉人多次提出的继续租赁经营的请求，就将涉案商铺转租给案外人，侵犯了上诉人的优先承租权，形成“一房二租”的事实，恶意剥夺上诉人的优先承租权，二、被上诉人未履行提供正常营商环境等主要义务，违约在先，给上诉人造成巨大的经济损失。合同义务并不单纯是提供租赁场地即可，还有提供正常营商环境、保持引进客流量、组织商场商品宣传、推广的主要义务，但晨光公司违反《管理服务公约》的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，未保持“租赁物”符合双方约定的用途，为了达到解除合同的目的，被上诉人晨光公司在上诉人店面开业不足一年之际就关闭南边通往建材馆大门通道，以及建材馆的南大门，导致客流量急剧减少，为了达到案外人顺利承租的目的，蓄意劝导楼内其他商户搬迁或撤离，封锁大门，截断客流、导致整个建材馆内客源瘫痪，市场营运环境严重恶化，至2019年12月底仅剩上诉人东坊建材公司晨光店艰难经营。因此造成上诉人巨大损失。在上诉人主动交租金时告知上诉人可申请房租优惠，但以须汇报审批为由让上诉人等候缴费通知，导致上诉人错过约定交租期；后又以上诉人未依约缴费为由发出《解除合同通知》强制要求上诉人交回租赁场地，并于2020年1月15日单方强行封锁建材馆，上诉人至此开始无法进入租赁场地经营。 三、原审判决认定的部分事实错误，上诉人不应支付2020年1月15日之后的房屋租金。2019年12月9日被上诉人晨光公司向上诉人东坊建材公司发出《解除合同通知》，要求上诉人于2020年1月10日交回租赁场地，并于2020年1月15日强行封锁租赁场地，禁止上诉人工作人员进入，至此后上诉人未使用所租赁的商铺，也未进行营业至今，被上诉人以其实际行动表明了单方解约行为，而且2020年2月29日晨光公司对精品馆和家居馆均通知正常营业，但是将建材馆大门始终封锁(建材馆内仅剩东坊建材和汉都人电视墙两家商户)，拒绝东坊建材公司的员工进入馆内正常营业。因此综合被上诉人的单方解约行为及上诉人实际未使用租赁场地的事实，双方的租赁合同应当认定为2020年1月15日已解除，对于2020年1月15日之后的房屋租金上诉人不应支付。四、上诉人投入装修、员工培训、宣传、员工工资以及滞销的瓷砖的数额高达4004000元，这些损失是基于被上诉人晨光公司违约造成的，上诉现要求赔偿80%，计3203200元，一审以上诉人的经济损失是正常的商业风险，驳回上诉人的反诉请求是错误的。五、原审法院未启动鉴定程序。上诉人的各项经济损失，需要委托鉴定作为认定案件事实的证据，故提出鉴定申请，但被原审法院予以驳回，也未在原审判决中体现驳回事实及理由，程序不符合相关规定，已影响到案件的正确处理。 综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清、部分事实错误，程序不符合规定，为了维护上诉人利益，请二审人民法院依法公正处理。晨光公司答辩称，上诉人拖欠被上诉人租金，非法占用被上诉人房屋事实清楚，证据确实充分，商州区人民法院(2020)陕1002民初1812号一审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，提请二审人民法院依法判决维持一审判决。 2017年6月17日，被上诉人与上诉人签订《租赁合同》，合同第一条约定，被上诉人将位于商洛市商州区XX居XX店XX馆XX层XX．14平方米商铺房屋给上诉人使用，合同第二条约定，租赁期限三年，自2017年9月1日至2020年8月31日止。上诉人东坊建材应于2019年7月31日前交纳2019年9月1日至2020年8月31日期问的租金188142元，但其没有按照合同约定交纳，构成违约。2020年8月31日租赁合同期满，上诉人没有按照合同约定腾交房屋，非法占用租赁房屋。2020年因新型冠状病毒感染肺炎，XX园区实行全封闭管理，2020年4月29日开始对外营业。一审法院核减了新冠疫情期间的租金，依法判决，商洛东坊建材有限公司向商洛晨光商业运营有限责任公司支付房屋租金145874元，判决商洛东坊建材有限公司向原告商洛晨光商业运营有限责任公司腾交位于商洛市商州区XX路XX居XX店XX馆XX层XX至8#、12至l7#，A1-13＼l4#，建筑面积为627．14平方米的商铺。判决驳回被告商洛东坊建材有限公司的反诉请求。 二、上诉人上诉理由不能成立，提请二审人民法院依法驳回其上诉请求。本案属于《租赁合同》纠纷案件，被上诉人将租赁房屋交付给上诉人，上诉人的经营行为、经营方式、经营成果等均与被上诉人无关，上诉人要求被上诉人承担其经营过程的经济损失既没有法律依据，也没有合同依据，不能成立。三、上诉人提及的优先租赁权问题，不属于一审诉讼请求，因此不属于二审审查范围。 综上，上诉人上诉理由不能成立，提请二审人民法院依法驳回上诉请求，维持原判 。原审被告鱼鹏述称，晨光公司与东坊建材公司的租赁合同合法有效，具有法律约束力，同意东坊建材公司的上诉请求，晨光公司应当赔偿损失。晨光公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告租金188142元及违约金61804元（2019年8月1日起每逾期一日按照未付租金3‰支付违约金至租金付清之日止）；2.请求判令被告2020年8月31日租赁期满次日将租赁房屋原状交还原告。东坊建材公司向一审法院提起反诉请求：1、请求反诉被告赔偿其违约给反诉原告造成的经济损失装修费1450000元、宣传费150000元、团队组建费及员工培训费80000元、滞销商品货值2100000元，共计3780000元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年6月17日晨光公司（甲方）与东方建材（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定第一条：甲方将位于商洛市商州区XX居XX店XX馆XX层XX至8＃、12＃至17＃；A1-13、14＃号铺位，建筑面积627.14㎡，租赁给乙方使用，用于家居建材商业经营；乙方向甲方支付场地租金，并接受甲方的统一管理。第二条：合同租赁期限：租赁期限3年，2017年9月1日至2020年8月31日止。第三条：甲方交付乙方的租赁场地为现状交付。第四条：租金标准、支付期限与方式：1、租金标准为：每月每平方米25元，年租金188142元；2、租金支付期限及方式：租赁费用按年（12个月）交纳，签订合同时乙方交纳1年（12个月）的租金，交费期间为2017年9月1日起至2018年8月31日，每年7月31日前交清次年的租金，否则，每逾期1日，按应交年费用总额的3‰交纳违约金。第五条：装修和消防安全：1、乙方对承租的铺位按甲方的要求进行装修，装修方案必须至少提前10天交甲方审批。装修必须到位且所用材料必须符合国家防火和环保方面的要求，装修费由乙方自行承担；2、不论何种原因撤场，若未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿。第七条：合同续签、解除与终止：1、合同到期时，在同等条件下，乙方享有优先续约权，但乙方应在合同到期前两个月提出书面申请，经甲方同意后，提前一个月办理续签合同，否则，乙方到期无条件交回商铺；2、乙方违反本合同、与运营管理签订的《运营管理合同》管理规定中有关条文、规定应解除合同的，甲方有权解除；3、任何一方严重、根本性违反合同约定，守约方有权解除合同，但应提前30日通知对方，方可解除合同；5、合同解除或终止时，双方应办理解约手续，清理、交接营业商铺，结清债权债务；6、本合同无论因任何原因解除或终止，乙方对营业商铺的装修物应无偿移交给甲方，不得破坏。属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的等）乙方不得拆除，不得破坏室内的装修现状。第八条：违约责任：4、合同履行期间，在乙方无违约的前提下，甲方不得随意解除或终止合同，如甲方随意解除合同，按年费用总金额的30%支付违约金；5、在签订合同后，乙方未能按本合同约定的期限支付租金，从应付之日起至付清日止，每天按3‰向甲方支付违约金。乙方超过10天未付清的，视为乙方严重、根本性违约，甲方有权单方解除合同，收回商铺，并按照合同第七条第一款的约定追究乙方的违约责任。7、合同到期后，若乙方既不交回商铺又不办理续租手续，甲方按非法占用处理，乙方必须从占用之日起按上期合同租金及相关费用标准的3倍向甲方支付该房屋占用费。合同尾部甲方处加盖有原告晨光公司公章，乙方处：东方建材法定代表人处有鱼鹏字样，代理人处有鱼建利签名按印。同日晨光商贸广场有限责任公司与东方建材签订了《物业管理服务委托合同》对物业服务以及相关费用进行约定。合同签订后被告将租赁房屋用于经营“能强陶瓷、美陶瓷砖”品牌，主要经营瓷砖、装饰材料等销售。被告交纳了2019年8月31日之前的房屋租金，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金188142元未交纳。2019年6月25日东坊建材公司向商州晨光大明宫店发出工作通知：根据我公司与晨光公司合同约定，须在2019年7月底向晨光公司缴纳2019年9月1日至2020年8月31日房租，现就做好房租缴纳准备工作通知如下：一、要求你店自接到通知之日起，停止一切正常销售之外的资金支付工作，加快业务，提升销量，确保按时交费；二、鉴于你店多次反映晨光大明宫建材馆商户大量流失，以及你店所处晨光市场南门步行通道已经封闭，你店尽快与晨光大明宫运营中心协商，要求运营中心履行合同内容，恢复营商环境，你店目前现状，请运营中心从客观实情出发给予房租优惠。2019年10月22日东坊建材大明宫店给商洛晨光大明宫运营中心回复函：2019年10月17日下午，贵中心经理马某某与我店总经理张某某在贵中心五楼办公室会面，马总就建材馆现状和后期发展，以及我店后期经营，拿出了变更店址的建议，并希望我店尽快就此予以回复。我店张某某就此及时向其他领导汇报，最后得出如下结论：因大明宫运营中心从去年后半年以来，一直动员其他商户撤店或转入精品馆，致使我店所处建材馆几乎人去楼空，完全没有商场气氛。从今年4、5月开始，就将我店所处的建材馆南门关闭，更进一步杜绝了自流客户进入。请运营中心按照当初合同约定，尽快恢复经营环境，达到当初的市场状况，实现整体建材馆商户充裕，建材馆三个大门正常开放，包括大明宫南大门正常开放等。2019年10月26日晨光运营有限责任公司给东方建材晨光大明宫店回复函：您户经营的东方建材晨光大明宫店铺位，收费截止2019年8月31日，而合同第三年2019年9月1日-2020年8月31日的费用至今未交纳，也没有来办理相关手续，已经违反了与我司签订的《租赁合同》《运营管理服务合同》、《物业管理服务委托合同》中相关条款，违约条款如下：1、按照合同第八条第5款，甲方有权解除合同，收回商铺，追究违约责任；2、未按时缴纳物业费用，每日按照应交数额的0.1%支付违约金；3、截止10月25日超出应交款日期86天（合同约定7月31日前缴清），应缴违约金总共71193元。2019年10月30日东方建材晨光大明宫店再给晨光大明宫运营中心回复函：1、经董事会研究决定，我们会坚决经营下去，我们投资巨大，花费大量心血，如果晨光收回店面商场整体出租，那么将会让所有股东资金血本无归；2、关于未交房租违约之事，书面表达如下：今年7月以来至今，贵中心未通过任何形式向我们通知交纳2019年9月1日至2020年8月31日之间租赁费（含物业费）。在双方交谈过程中，贵公司表示需要报呈公司领导审批具体优惠情况，还要开会研究，贵公司迟迟不见答复。3、恳求贵公司按照初始合作愿景，共同打造晨光大明宫在商洛的金字招牌。2019年12月9日商洛晨光商业运营有限责任公司向鱼鹏发出《解除合同通知书》：2017年6月17日你与我公司签订《运营管理合同》，合同第二条第三款约定，第三年即2019年9月1日至2020年8月31日服务管理费用应于2019年7月31日前缴清，否则每逾期1日，按应交费总金额的千分之三支付违约金。你方已逾期162日未向我公司支付2019年9月1日至2020年8月31日管理服务费75257元，已构成违约。《运营管理合同》第八条第1款约定，任何一方违反约定，守约方有权解除合同，但应提前30天通知对方，据此，我公司特通知你，你与我公司签订《运营管理合同》履行至2020年1月9日即告解除。请你接此通知后15日向我公司支付拖欠的管理服务费26967元及违约金36575元，并于2020年1月10日向我公司交回租赁场地。2019年12月17日东坊建材有限公司向晨光运营有限责任公司对《解除合同通知》回复函:根据合同约定，我方租赁期限至2020年8月终止，现在你方借故要求提前解除合同，已严重侵犯了我方的合法权益，对你方要求答复如下：1、我方在合同履行中无违约行为，故不同意解除租赁合同，请贵司继续按租赁合同约定履行；2、我方在该店铺投资巨大，仅店内装修一项就花费百万元，截止目前仅经营两年，从2019年初起贵司便将我方店面所在的建材馆南门关闭，截断客流，故此要求贵司运营中心能按合同约定，尽快恢复经营环境，达到当初的市场状况，大明宫南大门正常开放；3、经过两年的品牌打造，我方前期在商洛晨光投资巨大还未有回报，贵公司的违约之举将会致使我方损失惨重，投资血本无归。本案诉及的大明宫建材馆南边通道2019年4月13日被苏宁易购租赁。大明宫建材馆2020年春节闭馆时间为2020年1月21日（即农历腊月二十七），2020年2月7日因新型冠状病毒感染肺炎，XX园区实行全封闭管理，本案诉及的大明宫建材馆从2020年4月29日开始对外营业。对外营业后，建材馆内部分商户撤离建材馆，人流量下降，被告至今未进行营业。另查明，东坊建材有限公司成立于2017年4月13日，公司法定代表人鱼鹏；2019年4月29日公司法定代表人变更为张少青；2020年12月24日公司法定代表人变更为全红莉。一审法院认为，2017年6月17日原告晨光公司与被告鱼鹏代表的“东坊建材”签订了《租赁合同》，租赁原告的商铺，被告鱼鹏时任被告东坊建材公司法定代表人，其代表公司与原告签订上述《租赁合同》，该合同项下的商铺亦用于被告商洛东坊建材公司的经营，原告在该《租赁合同》中的合同相对方应为被告东坊建材公司，而非被告鱼鹏，原告向被告鱼鹏主张该《租赁合同》项下的合同义务，不予支持。因被告东坊建材公司系案涉《租赁合同》的承租方，该合同对其具有法律约束力，《租赁合同》的双方亦应按合同约定的内容履行义务、行使权利。被告东坊建材公司作为承租方，本应按《租赁合同》的约定，于2019年7月31日前交纳2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金188142元，但其未交纳，构成违约，应向原告承担违约责任，原告要求被告支付拖欠的租金，事实清楚，应予支持，但2020年春节期间，全国各地在不同范围遭受新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，各省先后就疫情防控发出一级响应。涉及本案的商铺也因本地疫情防控措施的需要，从2020年2月7日起实行全封闭管理，直到原告通知被告商铺所在的建材馆2020年4月29日对外营业。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，案涉商铺因疫情封闭管理期间的租金应予免除，即2020年2月7日至4月28日计82天的租金42268元（年租金188142元÷365天×82天），应予免除。被告东坊建材公司未按期交纳最后一年租金的原因系原告将南边通往建材馆大门通道封闭并将通道场地出租他人，加之建材馆内部分商户搬离至精品馆或撤离等因素，被告东坊建材公司在租赁商铺期间的经营环境等外部条件受到影响，被告东坊建材公司与原告多次交涉沟通，未能得到合理解决，拖欠租金非被告东坊建材公司一方行为所致，故对原告主张的违约金，本院不予支持。原告要求交还租赁物，因租赁合同中约定的租赁期限已届满，合同双方亦未达成续租协议，被告东坊建材公司继续占用租赁房屋已无合法依据，故原告的该项诉求应予支持。关于被告（反诉原告）东坊建材公司要求原告赔偿其装修费、宣传费、团队组建费及员工培训费、滞销商品货物价值、员工工资等损失，共计4004000元的反诉请求，被告东坊建材公司作为经营建材的公司，应清楚商业风险，且在案涉租赁合同到期后，要求出租方即本案原告承担上述赔偿责任，依据不足，该反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司向原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司支付房屋租金145874元；二、被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司向原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司腾交位于商洛市商州区XX路XX居XX店XX馆XX层XX至8＃、12＃至17＃，A1-13、14＃号，建筑面积为627.14㎡的商铺；三、驳回原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司的反诉请求。上述一、二项内容限判决生效之日起15日内履行完毕。案件受理费5094元、反诉费18520元，共计23614元，由原告（反诉被告）商洛晨光商业运营有限责任公司负担2111元；被告（反诉原告）商洛东坊建材有限公司负担21503元。二审中，东坊建材有限公司向法庭提交了五组证据。其中第一组证据包括：XX店恢复营业的通知、晨光公司驱赶上诉人员工进馆的视频及照片。证明XX店多家店铺于2020年3月1日恢复营业，上诉人所在的建材馆却单独通知2020年4月29日恢复营业。恶意阻止上诉人进馆经营，2020年1月15日晨光公司强行封锁建材馆，此后上诉人未能实际使用店面。第二组证据包括：支付宝转账电子回单、张福霞、李某某证人证言、张某某的工作汇报。证明上诉人已做好第三季度房租的准备，只是双方就改善营商环境、优惠租金经过多次交涉未果，并非上诉人恶意欠租。第三组证据包括：XX店关闭南门通道的对比照片、《关于请求履行合同约定，恢复营商环境的函》、李红、李某某、王某某的证言。主要证明晨光公司关闭南大门通道，蓄意劝导商户搬迁、撤离，截断客流，导致建材馆市场运营环境恶化，晨光公司违约导致上诉人巨大营业损失。第四组证据包括：彭龙、王国元与商洛市中医院院长王洪涛谈话录音、晨光公司的业务经理陈某某与业主的微信聊天截屏。证明在租赁期内，晨光公司违反优先续约权的约定，将案涉商铺租赁给商洛市中医院，构成严重违约。第五组证据包括：销售额清单、装修费、宣传费投入明细、滞销库存清册及支出票据、上诉人开业庆典及店铺环境照片。主要证明由于晨光公司恶意违约造成上诉人巨大经济损失。晨光公司质证认为，对第一组证据的真实性予以认可。当时在疫情期间，晨光路封闭，东坊建材公司不能在2020年2月29日恢复营业。对二组证据的真实性不予认可、证明目的不予认可。东坊建材公司的租金并没有支付到晨光公司的账户上，上诉人提供的证据与本案无关。第三组证据，证明目的不予认可。上诉人租赁的地点与晨光公司关闭商场南门没有关系。对四组证据：真实性予以认可。晨光公司与商洛中医医院协商租赁问题与本案无关。第五组证据：真实性与证明目的均不认可。本院经审查后认为，东坊建材公司提供的第一组证据晨光公司对真实性没有异议，该组证据的真实性予以认定，但是由于当时处于疫情期间，并不能证明晨光公司恶意阻止上诉人进场经营，证明目的不予认定。第二组证据，本案是东坊建材公司提起上诉，一审并未基于东坊建材公司恶意欠租判决其承担责任，故二审对上诉人是否存在恶意欠租审查的意义不大，即该组证据与本案审理无关，不予认定。第三组证据：晨光公司对证据的真实性没有表态，本院审查后认为，该组证据客观真实，真实性予以认定。第四组证据晨光公司对真实性没有异议，本院予以认定。第五组证据：开业庆典及环境照片的真实性予以认定，装修费用及库存货物价值均为白条，真实性依据不足，对金额不予认定。二审查明，2019年初大明宫建材馆的商户生意不景气，晨光公司开始与商洛市中医院就大明宫建材馆三、四楼的出租事宜进行协商，后来，进一步又就建材馆整体租赁进行协商。在此期间，晨光公司对建材馆合同已经到期的商户就不再续签合同，商户陆续撤柜搬离。由于东坊建材公司与晨光公司之间的租赁合同没有到期，双方曾就东坊建材公司搬迁经营场地事宜进行过协商，但双方差距太大，未能达成一致意见。其他事实，本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。本院认为，晨光公司与东坊建材公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案二审的焦点为：1、商洛晨光公司是否存在“一房二租”，侵犯东坊建材公司优先承租权；2、商洛晨光公司是否存在违反合同约定，未能保证正常的营商环境给东坊建材公司造成损失；3、东坊建材公司要求商洛晨光公司赔偿3203200元损失是否成立；4、东坊建材公司是否应当支付2020年1月15日之后的房屋租金；5、一审未启动鉴定程序是否程序违法。关于焦点1，双方签订的《房屋租赁合同》中第七条约定“合同到期在同等条件下，乙方（东坊建材公司）享有优先续约权，但乙方应在合同到期前两个月提出书面申请，经甲方（商洛晨光公司）同意后，提前一个月办理续签合同，否则，乙方到期无条件交回商铺；”在双方租赁合同履行期，晨光公司和商洛市中医院洽谈就大明宫建材家居内建材馆的整体出租事宜，对此，东坊建材公司对此明知，其并没有整体承租的意思表示，在合同到期前也没有申请续租，不存在侵犯其优先承租权的问题。晨光公司也不是在原租赁合同存续期间同时将案涉房屋租赁给商洛市中医院，只是在磋商整体租赁事宜。所以，不存在“一房二租”的问题。关于焦点2，双方签订了《房屋租赁合同》后，晨光公司按照约定提供了房屋，双方的合同中并没有约定紫江阁一楼的门面作为东坊建材馆南大门，而紫江阁与建材馆是独立的建筑，其门面作为建材馆的南门通道，应当理解为临时性的通道，所以在紫江阁一楼门面出租给苏宁电器后，不再作为南门通道使用，晨光公司并没有违反合同约定。虽然建材馆的商户陆续撤离，经营环境变差，但东坊建材没有证据足以证明是晨光公司恶意破环经营环境造成的，双方的房屋租赁合同中也没有约定晨光公司要对市场经营环境恶化负责。2020年1月15日建材馆因春节放假正常封闭，到2020年4月29日开业是因为新冠疫情影响所致，并非晨光公司恶意阻挠东坊建材公司合法经营。所以，东坊建材公司认为晨光公司未能保证正常的营商环境给其造成重大损失的依据不足，理由不能成立。关于焦点3，东坊建材公司主张的3203200元损失难以证明是晨光公司违反合同约定造成的，其要求晨光公司赔偿的理由不足，不予支持。关于焦点4，双方的租赁合同没有到期，案涉房屋还在东坊建材公司的控制之下，没有交还给晨光公司，其应当承担房屋租金，但疫情影响期间应予以扣除。东方建材公司上诉认为不应当支付2020年1月15日以后的租金的请求不能成立。关于焦点5，一审诉讼中，东坊建材公司庭审前没有向法院申请鉴定，只是在庭审法庭调查阶段期间提出对库存的瓷砖和装修残值进行鉴定，晨光公司认为东坊建材公司的鉴定没有意义，不同意鉴定。庭审结束后，东坊建材公司也没有正式向法庭提交鉴定申请，应当认定东坊建材公司经过权衡后放弃了鉴定申请，故其二审认为一审法院未启动鉴定程序违法的理由不能成立。综上，东坊建材公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1681元，由上诉人东坊建材公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长  尤永刚审  判  员  卢洛军审  判  员  文改云 二0二一年八月十三日 法官助理  刘庆华书 记 员  付  静 1