贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3724号上诉人（原审原告）:贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。法定代表人：刘青华，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周大举，男，汉族，1978年9月3日出生，住毕节市七星关区，该公司员工。被上诉人（原审被告）:虞泽凤，女，汉族，1974年12月20日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州苏兰物业管理有限公司（下称：苏兰物业）因与被上诉人虞泽凤物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1533号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人苏兰物业上诉请求：1．依法判令被上诉人立即支付上诉人2016年9月1日至2017年6月30日，2017年7月1日至2021年6月30日共计40个月物业费6433.44元，违约金按物业费6433.44元＊每日1％＊18个月＊30天=3474.06元，共计9907.50元。2．依法判令由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由：一、关于被上诉人房屋面积，上诉人已经提交了房屋实测报告为134.03平方米，有生效的判决书确认；二、关于交房时间，已经生效的判决书证明是2016年9月1日，因被上诉人自身的原因不接房，不影响物业费的交纳。三、关于违约金，上诉人认为《前期物业服务合同》已经明确约定的违约金的计算方式，该约定并未违反相关法律法规，合法有效，理应得到支持，请求二审依法予以改判。被上诉人虞泽凤二审未提交答辩。原审原告苏兰物业向一审法院起诉请求:1、依法判令被告立即支付原告2016年4月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2021年6月30日共51个月的物业费8385.21元；2、本案的案件受理费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，贵州毕节创期房地产开发有限公司作为甲方，苏兰物业作为乙方，签订《东升丽景前期物业服务合同》约定，甲房选聘（委托）乙方对东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，物业名称：东升丽景；物业类型：住宅、商业、车库；物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：第二条在物业服务管理区域内，按双方约定的相关等级标准的要求，乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；（二）物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；（四）物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；（五）公共绿化的养护和管理；（六）车辆停放管理；（七）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（八）物业档案资料管理；第三条在物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项:（一）物业服务前期介入的相关工作；（二）业主室内装饰装修服务管理；（三）/；乙方提供的前期物业服务管理应达到约定的标准（物业服务管理标准见附件五）。将业主/使用人要求的服务等级标准及其服务内容与质量应该明细和量化。第六条甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择以下第（一）种方式收取物业服务费（保障性住房前期物业服务实行政府指导价）：（一）物业服务费包干制：物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月/平方米，乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条业主/使用人应于每年7月1日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。（一）前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由开发建设方承担；房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；（二）房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自开发建设方催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起计算；（三）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第三十五条本合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。合同还约定了其他内容。另查明：原告至庭审之日尚未收房，尚未入住，亦未向原告缴纳物业费。一审法院认为：贵州毕节创奇房地产开发有限公司与原告苏兰物业签订的《东升丽景前期物业服务合同》约定系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告虞泽凤系东升丽景小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告虞泽凤具有法律上约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”《东升丽景前期物业服务合同》约定，第九条“（一）前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由开发建设方承担；房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；（二）房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自开发建设方催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起计算。”本案中，被告至今尚未收房，尚未入住，原告并未向本院举证证明开发建设方通知被告交房、催收交房的时间以及被告是否具有延迟接受房屋的相关情况，故对原告诉请被告缴纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费51.00元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否收房入住，上诉人要求其交纳物业服务费的请求是否成立。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限公司与上诉人苏兰物业签订的《东升丽景前期物业服务合同》约定系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被上诉人虞泽凤作为东升丽景小区的业主，该物业服务合同对其具有法律上约束力。根据《东升丽景前期物业服务合同》第九条约定“（一）前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由开发建设方承担；房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；（二）房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自开发建设方催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起计算。”本案中，被上诉人抗辩没有收房和入住，故上诉人主张被上诉人支付物业费的关键在于涉案房屋是否交付给被上诉人或被上诉人有无拒绝接收房屋的行为。二审中，上诉人认可被上诉人确实未对涉案房屋装修和入住，但对被上诉人是否收房和有无迟延收房屋的行为，在被上诉人否认的情况下，作为物业管理的上诉人应提供证据证明，而上诉人不能提供证据证明以上事实是否存在。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应当承担举证不能的不利后果，故其主张被上诉人支付物业费的请求与合同约定不符，未达到交付物业费的条件。对上诉人所提上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人贵州苏兰物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年八月九日书记员 宗航程