湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）湘06民特5号 申请人：岳阳天赋置业有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖新区南湖游路天赋大厦104号，统一社会信用代码914306006685928865。 法定代表人：雷江帆，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑柳钦，湖南思阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭凤志，湖南思阳律师事务所实习律师。 被申请人：徐万春，男，1970年10月22日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：陈涌，湖南嘉华律师事务所律师。 申请人岳阳天赋置业有限公司（以下简称天赋公司）与被申请人徐万春申请撤销仲裁裁决一案，本院于2021年6月4日立案后进行了审查。现已审查终结。 天赋公司称，一、被申请人隐瞒了其于2018年10月11日收房的事实，致使仲裁庭认定本案逾期交房的时间错误，以致仲裁庭认定计算逾期交房违约金责任的起止时间错误，属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第五项规定应予撤销裁决的情形。被申请人已于2018年10月11日办理了案涉房屋的不动产权登记（见岳阳市不动产权登记信息查询单），本案案涉房屋所有权已于2018年10月11日转移至被申请人名下，自即日起被申请人就享有对该房屋的完全所有权（即享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利），该房屋所有权的转移应视为申请人已将该房屋交付给了被申请人，被申请人已接受该房屋的交付，故至少应将2018年10月11日认定为案涉房屋的交付时间。二、仲裁庭认定申请人逾期交房承担违约金责任的起止时间及违约金计算标准错误。正是由于被申请人隐瞒了其于2018年10月11日办证登记的事实，致使仲裁庭认为申请人至今没有交房，被申请人至今也没有收房，其计算违约金的起止期限从2016年1月29日至被申请人申请仲裁之日2020年7月6日，这是非常错误的。如前所述，2018年10月11日被申请人就办理其不动产权登记，即使以该登记为准，被申请人最迟也于2018年10月11日收取了该房，其违约金也只能计算到2018年10月11日，而非仲裁庭认为的2020年7月6日仲裁申请之日。何况本案由于设计规划的变更，其交房时间亦应顺延，而不是从合同约定交房之日2016年1月28日开始起算，而是应从2016年10月竣工验收备案之日起计算逾期交房违约金。第二，违约金计算标准错误。虽然合同约定出卖人逾期30日交房的违约金标准为日万分之二，但该标准远远超过被申请人实际损失，其约定的违约金标准过高。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少），申请人是可以申请仲裁机构予以调减的。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。参照该司法解释第十三条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而湖滨同地段的房屋租金最高也只有1500元/月左右，从2016年10月计算至2018年10月11日不动产权证办好之日止，其租金损失为36000元(1500×24个月)，就算再加个30%，其违约金亦应不超过54000元，而仲裁庭按房屋总价款的30%计算是十分错误的，是对法律的错误理解和适用。三、湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对该案涉房屋渗漏检测不客观、不真实。该鉴定机构对该房屋渗漏情况的检测结果事实不清，鉴定机构对渗漏检测结果的表述为“外墙（含外天沟）和屋面表面多处存在渗漏污损痕迹和维修痕迹；现场勘查时，部分渗漏现象仍然存在”，但该检测结果并未表明哪些地方没有维修好，是否影响正常使用，因此该检测结果事实不清。四、申请人建设的案涉房屋已于2016年6月8日通过竣工验收，具备了合同约定的交付条件。被申请人拒绝接收房屋的理由不能成立，房屋通过竣工验收，说明房屋质量合格，即使是房屋有漏水和开裂，也不是房屋主体结构质量不安全不合格，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定。即使该房有被申请人所说的漏水问题，根据湖南大学《土木建筑工程鉴定意见书》第三部分检测结果，也只是屋面、外墙、天沟渗漏，而且已经维修好，不影响其室内使用功能，至于其墙面抹灰出现多处局部开裂和空鼓等情况，更是不影响其室内使用功能，其完全可以在装修时一并处理好，这些都不构成被申请人拒收房屋的理由。综上，仲裁庭在认定房屋交付时间以及认定违约金计算起止时间错误，理解和适用违约金标准错误，裁决显失客观公正，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第五项之规定，请求依法撤销该仲裁裁决。 徐万春称，本案仲裁裁决不存在符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的情形，不应予以撤销。根据仲裁庭查明的事实，案涉商品房存在严重的质量问题，导致被申请人无法装修使用，应视为申请人没有交付房屋，构成违约，依法应承担违约责任。申请人混淆了商品房交付与房屋产权登记转移的规定，作为开发商，其有两项义务，一是将合格的房屋交付给购房人，二是将不动产所有权转移至购房人名下，很显然申请人仅完成了第二项义务。产权登记系申请人帮助被申请人办理，不存在被申请人隐瞒办理房屋产权登记的事实。产权转移登记不等于房屋的交付，故仲裁庭对违约金的计算没有错误。对于鉴定机构出具的鉴定报告，仲裁庭组织双方当事人进行了质证，根据仲裁规则，仲裁庭有权决定是否采信该证据。综上，本案仲裁裁决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。 本院经审查查明：2015年12月8日，徐万春与天赋公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：441145050027501），合同约定：徐万春购买天赋公司位于岳阳市××道××小区××幢××层××号××商品房（顶楼层）；该商品房用途为住宅；建筑面积196.23平方米，价款总金额912092；交付期限为2016年1月28日前，交付日期超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；双方履行本合同发生争议，提交岳阳仲裁委员会仲裁等内容。合同签订后，徐万春在合同约定的交房期限2016年1月28日前，支付了全部购房款912092元。涉案房屋已经竣工验收备案，竣工验收时间为2016年6月8日，但实际备案日期为2016年10月27日。2016年1月28日，徐万春、天赋公司工作人员赵天赐、物业公司工作人员三方现场查验房屋，发现该房屋屋顶天沟多处开裂漏水、楼板多处开裂漏水、外墙多处开裂、龟裂漏水、内墙多处开裂、漏水、发霉等问题。在此情况下，天赋公司工作人员和物业公司工作人员商量后，决定待房屋开裂、漏水等问题修复后再验收交房。之后，天赋公司多次派人维修，但徐万春均认为没有符合交房条件。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的《土木建筑工程鉴定意见书》、湖南睿哲工程项目管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，认为案涉房屋存在质量问题，核算维修工程造价为111170.21。 2021年4月19日，岳阳仲裁委员会作出岳仲决字[2021]18号裁决书：裁决：一、天赋公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号441145050027501），向徐万春交付“尚阳香颂”小区第27幢501号房屋；二、天赋公司向徐万春支付房屋维修费用111170.21元，由徐万春自行组织维修；三、天赋公司向徐万春支付逾期交房违约金273627.6元；四、驳回徐万春关于由天赋公司承担逾期交房期间的物业费及按租金标准支付赔偿金的请求；五、驳回天赋公司解除《商品房买卖合同》的反请求。上述二、三项合计384797.81元，由天赋公司在裁决书送达后十日内履行。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。仲裁费25831元，仲裁反请求仲裁费用21685元，均由天赋公司承担。鉴定费23000元，由天赋公司承担。鉴定人员出庭的差旅费1600元，由徐万春、天赋公司各承担800元。 本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十七条规定：“当事人以不属于仲裁法第五十八条或者民事诉讼法第二百六十条规定的事由申请撤销仲裁裁决的，人民法院不予支持。”上述法律规定了当事人可以向人民法院申请撤销仲裁裁决的法定事由仅为以上七项事由。人民法院对仲裁裁决的司法审查主要是程序合法性审查，案件实体的处理属于仲裁机构的法定职权。本案中，徐万春申请岳阳仲裁委仲裁的依据为《商品房买卖合同》，该合同第二十二条明确约定“本合同在履行过程中发生的一切争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交岳阳仲裁委仲裁。”仲裁庭的组成人员也分别由双方当事人各选定一位仲裁员，首席仲裁员由仲裁委指定。可见，本案不存在当事人可申请撤销仲裁裁决即属于《仲裁法》第五十八条第一款第（一）、（二）、（三）项情形的法定事由。同时，裁决所依据的证据均系真实的，天赋公司虽认为徐万春隐瞒了其于2018年10月11日收房的事实，导致仲裁庭认定本案逾期交房的时间错误，但经审查，房屋不动产权证须由开发商即天赋公司协助办理，天赋公司对徐万春是否办理不动产权证及何时办理是明知的，故在本案中不能认定当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据。天赋公司也无证据证实作出仲裁裁决的仲裁员在仲裁本案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为，本案的裁决也未违背社会公共利益，故本案仲裁裁决不具有法定可予撤销的情形。 天赋公司在申请书中认为本案仲裁裁决认定逾期交房承担违约金责任的起止时间及未约定的计算标准错误；湖大土木建筑工程检测有限公司出具的鉴定意见不客观、不真实；案涉房屋已于2016年6月8日通过竣工验收，具备了合同约定的交付条件，徐万春拒绝收房的理由不能成立。经审查，申请人的上述观点均属于仲裁庭对本案事实的认定问题，不属于人民法院仲裁程序的审查范畴，不构成当事人申请撤销仲裁裁决的法定事由。 综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下： 驳回岳阳天赋置业有限公司的申请。 申请费400元，由申请人岳阳天赋置业有限公司负担。 审判长 李 琛 审判员 邵莉茜 审判员 吴圣岩 二〇二一年八月二日 书记员 聂 凤