沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4429号原告（反诉被告）：辽宁慕白企业管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号（109-1号）2层247-8315室，统一社会信用代码91210100MAOUDWWC4R。法定代表人：赵奇岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王澍，系辽宁迅雨律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳向明长益置业有限公司，住所地沈阳市和平区天津南街46号，统一社会信用代码91210100793188540R。法定代表人：杨征帆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭亚男，女，1988年6月13日出生，满族，住辽宁省凌源市。原告（反诉被告）辽宁慕白企业管理有限公司（以下简称“慕白公司”）诉被告（反诉原告）沈阳向明长益置业有限公司（以下简称“向明长益公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员刘陶然、费秀云组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告慕白公司诉称，原、被告双方于2018年签订房屋租赁合同，由原告租赁被告的房屋用于经营活动，被告的租赁合同系格式条款，处处对自己方有利，甚至国家的电费、水费被告都擅自加价，在被告的层层盘剥下，再加上今年疫情的困扰，原告方的生意无法维持下去了，因此于今年11月4日向被告提出撤场（即解除合同）的要求，被告开始一直没有正面回应，后来原告通过律师函的形式正式向被告通知于本月28日正式撤场，被告回函告知不同意，但没有正当理由，事实上原来被告对与原告类似的业户提出的撤场要求，一般都是很快地同意了，但对原告合理要求却百般刁难，显失公司。最为离谱的是，本月29日，被告单方将诉争房屋上锁，事实上导致的原告也无法继续经营下去了，因此原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告返还保证金56209.10元；2、请求判令被告返还多收的电费15385元；3、诉讼费用由被告承担。被告向明长益公司辩称，原告承租被告所有的沈阳市和平区太原南街城开中心项目内编号4-1-70的房屋，承租期限为2019年2月6日至2022年7月27日。并签署房屋租赁合同。合同系由双方经协商一致自愿签署，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应恪守履行。根据合同约定，原告按上打租支付租金和物业费，每两个月为一个支付周期，支付日期为上一租赁期最后一个月的20日前。原告持续违反合同约定未交纳租金、物业费、采暖费等相关费用，构成严重违约，被告按照合同明确约定合法行使合同解除权。合同于2021年1月30日解除，原告应该承担对应违约责任，包括但不限于已经交付的保证金不予退还及其他违约赔偿责任等。关于电费，本合同并非供电合同，行政机关对电费的规定属于行政管理规定，不影响合同的效力。原告与被告签署租赁合同时，已在合同内就电费价格达成一致，合同履行过程中，原告亦按约定的单价交纳相关费用，合同已实际履行。并且案涉房屋为商业经营房屋，按照商业出租行业方式计价，被告为租赁商铺的供电安装了变压器等供电设备，并委托物业公司对相关水电设备进行维护，因此水电费包含设备维护与折旧损耗、公共设施用电、用水损耗等合理费用，价格公平合理，也并不违反法律、行政法规的强制性规定。第三，案涉合同电费实际由项目物业公司收取和支付，项目物业公司为实际转供电主体，涉及费用亦根据其测算在合同内进行约定，与被告无关。综上，恳请法院驳回原告诉请，维护被告合法权益。反诉原告向明长益公司诉称，2018年9月12日，被反诉人因MIRROR店铺经营需要与反诉人签订了沈阳城开中心太原里房屋租赁合同。合同约定反诉人将其位于沈阳市和平区太原南街城开中心项目内的编号为4-1-70房屋出租给被反诉人。租赁期限为2019年2月16日至2022年2月25日。租金的支付方式纯租金方式计取，租金按照每两个月为一期支付被反诉人于合同签订后5个工作日支付首期租金，以后支付时间为前一租赁期最后一月的20日前（如该日期为法定假日，则提前至法定假日前最后一日）。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、公用事业费（包括水、电费、采暖费）、超时空调费等费用由被反诉人承担。2020年初疫情发生后，反诉人积极响应国家号召，切实体谅商户经营难度，给予被反诉人三个月的租金减免优惠，并与被反诉人签订了两份补充协议，明确权利义务。合同签订后，被反诉人在租赁期间内未按期支付租金以及物业费管理费、采暖费等费用，并擅自提出撤场。经反诉人多次催告，被反诉人仍不支付上述欠缴款项并试图逃铺。2021年1月30日反诉人向被反诉人发送函件，解除租赁合同并要求其支付欠缴款项，但被反诉人一直拒绝支付欠缴费并拒绝履行房屋复原义务。综上，反诉人认为，上述合同及补充协议的签订系反诉人与被反诉人双方真实的意思表示，双方均应依法履行，被反诉人拒绝履行的行为已经构成违约，基于以上事实，为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令被反诉人立即支付欠缴装修期租金30355.50元（2019年2月26日至2019年4月25日）；2、请求判令被反诉人支付欠缴经营期租金61299.40元（其中包括2020年11月28日至2021年1月30日欠缴租金34574.40元，疫情期间减免追缴费用26725元）以及逾期支付上述款项的滞纳金至实际给付之日（以34574.4元为基数，自2020年11月20日起按月息1%暂计算至2021年3月20日滞纳金为1382.98元）；3、请求判令被反诉人立即支付欠缴物业管理费15743.70元（2020年8月28日至2021年1月30日）以及逾期支付上述款项的滞纳金至实际给付之日（以15743.70元为基数自2020年8月20日起按月息1%暂计算至2021年3月20日滞纳金为1102.06元）；4、请求判令被反诉人支付欠缴采暖费5257.92元（2020年11月1日至2021年3月31日）；5、请求判令被反诉人支付房屋复原费32951.25元；6、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金17827.43元（2021年1月31日至2021年3月4日即空置期租金）；7、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。反诉被告慕白公司辩称，对反诉原告的诉讼请求我方均不予以认可，因为他们的计算标准严重不合理，违反合同法公平原则。反诉原告对承租他们商铺的租户并不能一视同仁，有证人能够证明反诉原告这一点。本身减免租金是国家提倡的，而现在反诉原告又要把减免的租金要回去，明显对国家政策的亵渎，是不应该得到法律的支持的。我方并没有享受到装修免租期，商场是新开业的商场，是商家都整体开业，是商场要求的，并不是给予的政策。经审理查明,2018年9月12日，向明长益公司（出租方、甲方）与慕白公司（承租方、乙方）签订《沈阳城开中心太原里房屋租赁合同》一份，约定房屋坐落于沈阳市和平区太原南街城开中心4-1-70，建筑面积109.54平方米，租赁面积102.9平方米。交付日为2019年2月26日，租赁期自2019年2月26日至2022年2月25日,装修期2019年2月26日至2019年4月25日（装修期内甲方给予乙方租金折扣优惠数额系基于乙方承租甲方房屋满38个月，如因乙方提前退租或不可抗力导致合同无法履行的，乙方须按未履行比例退还甲方折扣优惠费用），2019年2月26日至2020年4月25日房屋租金5元/天/平方米，2020年4月26日至2021年4月25日，房屋租金5.25元/天/平方米。乙方应向甲方支付保证金56209.10元。合同5.10条约定，乙方须于本合同签署日之日起5个工作日内按照本合同附表八的规定向甲方物业公司预付房屋2个月的物业管理费。7.1条约定乙方须在租赁期结束或提前结束至少30日之前与甲方有关部门联系交回该房屋事宜，乙方应在本合同终止的当日17点之前，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物以及安装有乙方标示或广告的部位在按本合同规定恢复至与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下交还给甲方。若乙方未按7.1约定的状态将该房屋返还甲方，甲方有权自行对房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方承担。合同签订后，慕白公司向向明长益公司缴纳租赁保证金56209.10元。2020年5月27日，2020年9月3日，慕白公司（乙方）与向明长益公司（甲方）签订两份房屋租赁合同补充协议，约定甲方减免乙方2020年1月28日至2020年4月30日部分租金、2020年5月1日至2020年5月31日部分租金。2020年11月4日，慕白公司向向明长益公司申请撤场，2020年11月28日，慕白公司要搬离商铺，但双方未能协商一致，向明长益公司不允许慕白公司搬离。向明长益公司自述于2021年1月30日向慕白公司下发解除函，后慕白公司实际于2021年2月6日搬离。撤场后，慕白公司未将商铺恢复原状，向明长益公司支付恢复原状费用32951.25元。上述事实，有当事人提交的房屋租赁合同、补充协议、撤场申请、太原街派出所情况说明、房屋拆除修复询标比价定标文件、拆除恢复合同、发票等证据及原告当庭陈述笔录在卷为证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的房屋租合同、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照协议约定履行各自的权利义务。现双方已经解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本诉部分，关于原告要求被告返还租赁保证金的诉请，双方签订房屋租赁合同期限未届满，原告提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任。虽原告提出系受疫情影响而解除合同，但因受疫情影响被告已经免除其相应租金，其提前解除合同的违约责任不应再予以免除，故要求返还租赁保证金的诉请不予支持。关于其要求返还电费的诉请，双方关于电费在合同中有明确约定，原告亦实际履行完毕，其要求返还无事实及法律依据，不予支持。反诉部分，关于反诉原告要求支付装修期间的租金，双方在合同中明确约定“装修期内甲方给予乙方租金折扣优惠数额系给予乙方承租甲方房屋满38个月，如因乙方提前退租或不可抗力导致合同无法履行的，乙方须按未履行比例退还甲方折扣优惠费用”，现反诉被告租赁了21个月，应补足17个月比例的租金13580.10元（30355.50÷38个月×17个月）。关于反诉原告要求支付2020年11月28日至2021年1月31日租金的诉请，反诉被告提前解除租赁合同系违约，应承担违约责任，但反诉原告不准许其搬离，造成损失的扩大，应自行承担，要求反诉被告支付租金不予支持。关于反诉原告要求支付疫情期间减免租金的诉请，疫情期间租户减免符合国家政策，现要求反诉被告支付减免租金不应支持。关于反诉原告要求支付物业费、采暖费的诉请，与本案不同法律关系，其未提交证据予以证明，不予支持。关于反诉原告要求支付房屋复原费及违约金的诉请，本院已判决租赁保证金不予返还反诉被告，租赁保证金足以抵顶该两项主张，故不再支持该部分诉请。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、驳回原告辽宁慕白企业管理有限公司的诉讼请求；二、反诉被告辽宁慕白企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈阳向明长益置业有限公司租金13580.10元；如反诉被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告沈阳向明长益置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1590元（原告已预交），由原告辽宁慕白企业管理有限公司承担；反诉案件受理费1809元（反诉原告已预交），由反诉原告沈阳向明长益置业有限公司承担1739元，反诉被告辽宁慕白企业管理有限公司承担70元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  刘陶然人民陪审员  费秀云二〇二一年八月十六日法官 助理  王 露书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。