四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1681民初1341号原告：周绍元，男，汉族，生于1967年6月1日，户籍地四川省华蓥市，现住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：江成银，男，汉族，生于1984年1月8日，住四川省成都市高新区，系周绍元女婿。被告：华蓥金利源置业有限公司，住所地：四川省华蓥市红星三路**，统一社会信用代码：9151168131457746X8。法定代表人：沙似东，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王静，四川展正律师事务所律师。原告周绍元与被告华蓥金利源置业有限公司（以下简称“金利源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周绍元及其委托诉讼代理人江成银，被告金利源公司委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼；被告金利源公司法定代表人沙似东经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告周绍元向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金19,416.81元；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金1,048.5元(自2021年1月1日起，暂计算至2021年6月30日)；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年11月，被告开发了华蓥市财富中心项目，后对外销售项目商场内物业。被告在销售时宣称该项目系由政府牵头招商重点打造的，为保证原告的利益，原告在购买项目物业时，被告会同时与原告签订包租协议，且后续会按约定的标准向原告支付租金。同时，被告还告知几年后如原告愿意，被告可以按合同约定的价格回购物业。基于被告的上述承诺，原告于208年11月16日购买了华蓥市财富中心1-1-70-4号物业，并签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告按买卖合同约定支付了购房款329356元。同时，被告还与原告就该房屋固定收益的问题签订了《商铺托管协议》，协议约定，被告应在每年1月1日前向原告支付租金，逾期支付的，每日按应付金额的万分之三向原告支付违约金。根据管理协议约定，被告应在2021年1月1日前向原告支付当年租金19,416.81元，至今被告仍未支付上述租金，故原告诉至本院。被告金利源公司辩称，1.被告欠付租金是事实，但原告主张的违约金过高，与实际情况不符，请求人民法院予以调低，理由是双方在签订商铺托管协议后，财富中心修建过程中，其附近修建了江南里、碧桂园，严重影响财富中心招商引资，导致财富中心未能够预期设想的盈利，同时去年疫情也严重影响了财富中心的运营，综上请求法院对违约金进行调低；同时被告基于目前公司实际濒临破产的状况，正在考虑向贵院提起反诉，请求法院解除商铺托管协议；2.违约金的起算时间应为2021年2月1日，根据《商铺托管协议》第二条约定“乙方在每满一年的次月支付下一年托管收益。”在2021年1月31日前支付托管收益均未违约，故违约时间应从2021年2月1日起算。原告周绍元围绕诉讼请求依法向本院提交了收据、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》、银行交易明细，被告金利源公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，原告周绍元作为委托方（甲方）与被告华蓥金利源置业有限公司作为受托方（乙方）签订了《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》，该协议约定：甲方自愿将坐落于华蓥财富中心1层70-4号（建筑面积20.57m2）商铺委托给乙方经营及管理，承包经营管理期限从2018年11月1日至2030年12月31日。其中2018年11月1日至2018年12月31日甲乙双方约定为市场培育期，不计收益。乙方从2019年1月1日起支付托管收益：2019年乙方向甲方支付每年托管收益为16,959.39元，2020年乙方向甲方支付每年托管收益为18,146.55元，2021年乙方向甲方支付每年托管收益为19,416.81元…。自2019年起，乙方在每满一年的次月支付下一年的托管收益，乙方在商铺经营期间出现任何亏损均与甲方无关由乙方自行承担。同时，该协议还约定：乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金；逾期达九十日的，甲方可提出解除本协议。协议签订后，原告周绍元按约将其在华蓥财富中心1层70-4号的商铺交给了被告金利源公司，但被告金利源公司仅向原告周绍元支付了2019年、2020年的托管收益，2021年的托管收益19416.81元至今未支付。本院认为，原、被告虽于2018年11月16日签订了《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》，但双方的托管收益产生于2021年，且其违约行为发生于民法典施行之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。而原、被告签订的《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照该协议的约定履行各自的权利与义务。因此，原告周绍元根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”之规定诉请要求被告金利源公司向其支付2021年房屋租金19,416.81元的主张，理由充分，本院予以支持。被告金利源公司未按《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》的约定履行支付托管收益，已构成违约，应当按照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定承担违约责任。虽然原、被告双方在《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》中约定了未支付清租金，被告金利源公司除向原告周绍元支付清托管收益即租金外，还需向原告周绍元按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，但该约定明显过高，且被告金利源公司请求本院予以调整，而原告周绍元又未向本院提供证据证明因被告金利源公司未按约向其支付清托管收益即租金给其造成了损失，因此，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”、第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”之规定，本院认定被告金利源公司应向原告周绍元支付逾期付款违约金，违约金计算方式：从2021年2月1日起以19,416.81元为基数，按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)年利率3.85%的130%即年利率5.005%计算至租金付清时止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第六百四十六条、第七百零三条，第七百二十一条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：被告华蓥金利源置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告周绍元支付托管收益即租金19,416.81元及其违约金（违约金从2021年2月1日起，以19,416.81元基数，按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)年利率3.85%的130%即年利率5.005%计算至款付清时止）。案件受理费156元，由被告华蓥金利源置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 李学科二〇二一年八月十一日法官助理 王思懿书 记 员 王 涛四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1681民初1341号原告：周绍元，男，汉族，生于1967年6月1日，户籍地四川省华蓥市，现住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：江成银，男，汉族，生于1984年1月8日，住四川省成都市高新区，系周绍元女婿。被告：华蓥金利源置业有限公司，住，住所地：四川省华蓥市红星三路**，社会信用代码：9151168131457746X8。法定代表人：沙似东，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王静，四川展正律师事务所律师。原告周绍元与被告华蓥金利源置业有限公司（以下简称“金利源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周绍元及其委托诉讼代理人江成银，被告金利源公司委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼；被告金利源公司法定代表人沙似东经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告周绍元向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金19,416.81元；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金1,048.5元(自2021年1月1日起，暂计算至2021年6月30日)；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年11月，被告开发了华蓥市财富中心项目，后对外销售项目商场内物业。被告在销售时宣称该项目系由政府牵头招商重点打造的，为保证原告的利益，原告在购买项目物业时，被告会同时与原告签订包租协议，且后续会按约定的标准向原告支付租金。同时，被告还告知几年后如原告愿意，被告可以按合同约定的价格回购物业。基于被告的上述承诺，原告于208年11月16日购买了华蓥市财富中心1-1-70-4号物业，并签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告按买卖合同约定支付了购房款329356元。同时，被告还与原告就该房屋固定收益的问题签订了《商铺托管协议》，协议约定，被告应在每年1月1日前向原告支付租金，逾期支付的，每日按应付金额的万分之三向原告支付违约金。根据管理协议约定，被告应在2021年1月1日前向原告支付当年租金19,416.81元，至今被告仍未支付上述租金，故原告诉至本院。被告金利源公司辩称，1.被告欠付租金是事实，但原告主张的违约金过高，与实际情况不符，请求人民法院予以调低，理由是双方在签订商铺托管协议后，财富中心修建过程中，其附近修建了江南里、碧桂园，严重影响财富中心招商引资，导致财富中心未能够预期设想的盈利，同时去年疫情也严重影响了财富中心的运营，综上请求法院对违约金进行调低；同时被告基于目前公司实际濒临破产的状况，正在考虑向贵院提起反诉，请求法院解除商铺托管协议；2.违约金的起算时间应为2021年2月1日，根据《商铺托管协议》第二条约定“乙方在每满一年的次月支付下一年托管收益。”在2021年1月31日前支付托管收益均未违约，故违约时间应从2021年2月1日起算。原告周绍元围绕诉讼请求依法向本院提交了收据、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》、银行交易明细，被告金利源公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，原告周绍元作为委托方（甲方）与被告华蓥金利源置业有限公司作为受托方（乙方）签订了《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》，该协议约定：甲方自愿将坐落于华蓥财富中心1层70-4号（建筑面积20.57m2）商铺委托给乙方经营及管理，承包经营管理期限从2018年11月1日至2030年12月31日。其中2018年11月1日至2018年12月31日甲乙双方约定为市场培育期，不计收益。乙方从2019年1月1日起支付托管收益：2019年乙方向甲方支付每年托管收益为16,959.39元，2020年乙方向甲方支付每年托管收益为18,146.55元，2021年乙方向甲方支付每年托管收益为19,416.81元…。自2019年起，乙方在每满一年的次月支付下一年的托管收益，乙方在商铺经营期间出现任何亏损均与甲方无关由乙方自行承担。同时，该协议还约定：乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金；逾期达九十日的，甲方可提出解除本协议。协议签订后，原告周绍元按约将其在华蓥财富中心1层70-4号的商铺交给了被告金利源公司，但被告金利源公司仅向原告周绍元支付了2019年、2020年的托管收益，2021年的托管收益19416.81元至今未支付。本院认为，原、被告虽于2018年11月16日签订了《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》，但双方的托管收益产生于2021年，且其违约行为发生于民法典施行之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。而原、被告签订的《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照该协议的约定履行各自的权利与义务。因此，原告周绍元根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”之规定诉请要求被告金利源公司向其支付2021年房屋租金19,416.81元的主张，理由充分，本院予以支持。被告金利源公司未按《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》的约定履行支付托管收益，已构成违约，应当按照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定承担违约责任。虽然原、被告双方在《华蓥财富中心商铺委托经营管理合同》中约定了未支付清租金，被告金利源公司除向原告周绍元支付清托管收益即租金外，还需向原告周绍元按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，但该约定明显过高，且被告金利源公司请求本院予以调整，而原告周绍元又未向本院提供证据证明因被告金利源公司未按约向其支付清托管收益即租金给其造成了损失，因此，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”、第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”之规定，本院认定被告金利源公司应向原告周绍元支付逾期付款违约金，违约金计算方式：从2021年2月1日起以19,416.81元为基数，按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)年利率3.85%的130%即年利率5.005%计算至租金付清时止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第六百四十六条、第七百零三条，第七百二十一条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：被告华蓥金利源置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告周绍元支付托管收益即租金19,416.81元及其违约金（违约金从2021年2月1日起，以19,416.81元基数，按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)年利率3.85%的130%即年利率5.005%计算至款付清时止）。案件受理费156元，由被告华蓥金利源置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 李学科二〇二一年八月十一日法官助理 王思懿书 记 员 王 涛