江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初907号原告：朱建永，男，1970年6月24日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：葛步兵，江苏黄海岸律师事务所律师。被告：盐城市华都置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街1号。法定代表人：肖广华，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾宝龙，男，该公司副总经理。原告朱建永与被告盐城市华都置业有限公司（以下简称华都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告朱建永及其委托诉讼代理人葛步兵，被告华都公司的法定代表人肖广华及其委托诉讼代理人顾宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建永向本院提出诉讼请求：1.解除我与华都公司于2013年2月20日签订的《金御休闲广场房屋定购单》；2.华都公司双倍返还购房定金177434.4元，返还购房款131282.8元，合计308717.2元；3.诉讼费用依法处理。事实和理由：2013年2月20日，我与射阳县金御休闲广场开发商华都公司签订了《金御休闲广场房屋定购单》一份，约定我购买华都公司开发的金御休闲3号楼302室房屋一套，合同还约定了房屋的面积、价格、定金数额等内容。当日，我按合同约定，向华都公司支付购房定金22万元，华都公司向我出具收据一份。我定购时还是一块空地，房子还没有建，之后华都公司一直没有通知我去签订购房合同，我多次去找华都公司，一开始是房子迟迟未建好。到2018年下半年，我才知道案涉房屋已经开盘销售，并且已经被卖给第三人，已经在装潢了。华都公司至今未能与我签订购房合同，且将我定购的房屋卖给第三人，其行为违反了定购单的约定。我向华都公司要不到房子，就于2019年3月5日提起诉讼，后在进行诉前调解时华都公司称已经在与后来购买案涉房屋的人打官司，如房子可以收回，仍可给我，但一直没有任何消息。故诉至法院，请求判如所请。华都公司辩称：2013年2月20日，朱建永与我司签订了3号楼302室商品房定购单，面积121平方，总房款443586元，之后，朱建永向我司支付了22万元，我司出具了财务收据。2013年9月24日，我司开发的金御休闲广场一期1、2、3号楼取得了《城市商品房销（预）售许可证》，于是正式对外销售。我司委托一家销售公司进行销售，销售人员多次打电话给朱建永，通知其来签订商品房买卖网签合同，但其多次以各种借口不来，有意拖延，我司最后告知其如再不来签订合同，我司就将房子签给他人。在通知无果的情况下，我司于2014年1月24日将该房屋签给了姓汤的业主，之后，朱建永一直没有联系我司，也未回复任何信息。现该事情已经过去7年多，朱建永起诉认为我司的行为违反了定购单的约定，我司认为这一事实不存在，也毫无道理，我司是严格按照定购单第2、3条约定行事，造成目前状况的过错方是朱建永，我司不应承担责任，并且按第2、3条约定，定金也不应该退还，该定购单早已作废，更不存在一房二卖，定购单也早已过了时效期。故请求法院查清事实，驳回朱建永的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2013年2月20日，甲方华都公司与乙方朱建永签订《金御休闲广场房屋定购单》一份，其中载明：定购单位住宅3号302室、建筑面积121㎡、单价3666元/㎡、首付款总房价的50%即22万元、总房价443586元、付款方式银行商业贷款；特别约定中载明：“1、乙方在定购上述房屋时，已清楚了解所定房源的相关情况，并自愿支付定购该套房屋的定金人民币￥贰拾贰万元整。2、乙方应于某御休闲广场一期项目正式开盘后一周内，携带本人身份证、结婚证（或单身证明）、本定购单等相关资料及首付款前来甲方金御休闲广场售楼处办理签订《商品房买卖合同》手续及按揭贷款手续，该定金自动无息抵转为房屋首付款。3、若乙方未能在规定期限内履行上述第2条约定，则视同放弃此房屋的购买权利，甲方可不做催告，本定购单自行作废。乙方所定房屋不予保留，已付定金乙方亦不得以任何理由要求退还。出卖人有权解除本定购单，并有权将该商品房另行出卖给第三方。4、甲方在上述第2条约定的房屋保留期限届满前，在未收到乙方决定放弃定购此房屋的通知情况下，不得将此房屋定于他人。5、本定购单的定购权利不得转让他人，签署定购合同时必须签署定购人姓名，不得将定购人变更为除直系亲属（父母、子女、配偶，需提供有效证明文件）以外的第三人。6、本定购单在双方签署《商品房买卖合同》后自动失效。7、乙方保证所填资料真实有效，若发生改动，必须书面通知甲方，否则甲方因乙方资料失真而无法知会乙方，一切责任均由乙方承担。8、因本定购单产生的争议由双方协商解决；协商不成，双方同意向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。9、本定购单在乙方缴足定金后，经甲乙双方签字加盖公章后生效。”同日，华都公司向朱建永出具收据一份，载明收到朱建永转账支付的22万元，收款事由为住宅认筹金。2013年9月24日，射阳县商品房销（预）售管理办公室颁发的射房销字（2013）第0209号射阳县商品房销（预）售许可证载明，金御休闲广场3号楼的销（预）售准予期限为2013年9月20日起销售。2014年1月24日，华都公司将将金御休闲3号楼302室出售给汤某、王会，并网签《商品房买卖合同》（合同编号：1753168320140124），约定该房屋建筑面积为124.11平方米，单价为3640元，房款合计451760元，于2014年12月31日前交房等内容。另查明，2021年2月27日，华都公司收到本院向其邮寄送达的本案起诉状等应诉材料。本院认为：朱建永与华都公司之间签订的《金御休闲广场房屋定购单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋开盘时间的信息掌握于华都公司一方，朱建永无法第一时间自行得知，因此华都公司有义务在开盘后及时通知朱建永签订商品房买卖合同。而华都公司并未在开盘后通知朱建永签订商品房买卖合同，也未得到朱建永明确表示放弃购买案涉房屋的意思表示的情况下，就将该房屋另行网签给他人，导致朱建永定购房屋的合同目的不能实现，朱建永主张解除《金御休闲广场房屋定购单》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。华都公司于2021年2月27日收到本院向其邮寄送达的朱建永的起诉状时，双方之间的合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《金御休闲广场房屋定购单》中约定案涉房屋总房价为443586元，首付款为总房价的50%即22万元，定购时支付定金22万元，办理商品房买卖合同并办理按揭贷款手续后定金自动无息抵转为房屋首付款，22万元收据上的收款事由为住宅认筹金。首先，根据相关规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，而该22万元已经达到主合同标的额的近50%，远超过定金的法定比例；其次，定购单和收据中对于该22万元的表述有首付款、定金、住宅认筹金，前后不一致。因此，不能认定双方对于购房定金作出明确约定，该22万元应认定为房屋首付款，而非定金。朱建永主张双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但因华都公司违约致使《金御休闲广场房屋定购单》解除，朱建永有权要求返还其已支付的首付款22万元。关于华都公司辩称该公司在开盘后已对朱建永尽到通知义务，因朱建永不去签订合同，之后该公司才将案涉房屋出售给他人。但朱建永对此不予认可，华都公司未就该辩解意见提交相应的证据予以证实，故本院不予采信。综上，朱建永的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其他部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告朱建永与被告盐城市华都置业有限公司于2013年2月20日签订的《金御休闲广场房屋定购单》于2021年2月27日解除；二、被告盐城市华都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱建永返还购房款22万元；三、驳回原告朱建永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5931元，减半收取2965.5元，由原告朱建永负担852.5元，被告盐城市华都置业有限公司负担2113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李信春二〇二一年八月二日法官助理 沈莹莹书 记 员 孙丽茹附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。