湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4435号原告：湖南东升物业服务有限公司，住所娄底市娄星区长青中街75号（市房产局办公楼）。法定代表人：刘向阳，系公司董事长。委托诉讼代理人：袁志猛，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞明，湖南用平律师事务所律师。被告：胡姿姿，女，汉族，1982年3月20日出生，户籍所在地湖南省邵阳市双清区，住娄底市娄星区。原告湖南东升物业服务有限公司（以下简称东升物业公司）诉被告胡姿姿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告东升物业公司及其委托代理人袁志猛、陈霞明、被告胡姿姿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东升物业公司请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费5,053元（建筑面积112.29平方米，2014年1月至2021年6月未缴纳，按每月每平方米0.5元标准计算）；2、被告向原告支付违约金1,600元（减按实际损失30%为标准进行计付）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告胡姿姿答辩意见如下：1、原告诉求的2013年12月至2018年4月的物业费及违约金已过3年的诉讼时效；2、被告系基于正当理由无需向原告缴纳物业费，原告居住的房屋在2012年末开始发现房屋存在开裂和屋顶漏水等问题，被告多次与原告进行沟通处理，希望原告进行修缮，但原告仅对开裂处进行墙体刷白，对实质问题即屋顶漏水不处理，导致被告的屋顶以及墙面大面积泡水，出现墙体渗水脱落，给被告生活和经济造成重大影响，且被告房屋的可视电话无故损坏，与原告沟通维修无果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据当事人诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下：被告胡姿姿购买了湖南省娄底市娄星区××路××小区××栋××单元××号住房一套，该房屋建筑面积为112.29平方米，于2009年9月11日办理了房屋验收确认手续。因屋顶漏水等问题，被告从2014年至今未缴纳物业费，计算至2021年6月止物业费欠缴5053元。2013年12月27日，娄底市水木华庭业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同（试用期）》，约定由原告为水木华庭小区提供物业服务，该合同是试用期合同，试用期满，原告能够全面确实履行本合同约定义务，无重大违约情形，合同自动转为三年期正式合同，使用期限半年，自2013年12月27日起至2014年6月27日止。多层住宅的物业服务费价格为0.5元/月•平方米。物业服务费用每半年收缴一次，每半年的首月交纳，半年内交清。房屋建筑（本体）的更新改造和房屋主体维修，由原告提出方案，经甲乙双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。业主委员会有义务督促业主配合维修相关工作。公共部位及公共设施设备的养护、维修所产生的费用由原告承担。原告负责督促建设单位及时处理在保修期内的房屋质量问题。本合同签订后，原告与娄底市永安置业有限公司签订的《委托前期物业管理合同》的合同主体自动转为本合同的委托方（甲方）和受托方（乙方），该合同的各项约定自动转为本合同的组成部分，对双方都有法律约束力。2017年4月1日、2018年3月26日、2019年3月18日、2020年3月10日，娄底市水木华庭业主委员会先后与原告签订了《物业管理服务合同》，约定缴费方式为物业费每半年收缴一次，每半年的首月交纳，半年内交清。原告提供的物业管理服务内容为：房屋二次装饰装修管理；房屋建筑本体公用部位及公用设施、设备的维修、养护和管理；公用设施、道路、地下主排污（雨水）管、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场的运行、疏通、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理；道路交通、车辆行驶、车辆停放秩序管理等等。合同还对物业服务要求与标准等其他事项进行了约定。另还约定原告有权依照收费标准向业主收取物业管理费，对逾期未缴纳或拒交物业管理费的业主可以采取相关措施催缴，直至诉诸法律，并可酌情每日收取3‰的违约金。原告于2021年7月2日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为物业服务管理人，与原告居住小区的业委会签订了《物业管理服务合同》，系双方真实意思的表示，应对全体业主产生法律效力，双方应当按照该合同约定履行各自的义务。原告向业主提供了物业服务并收取物业费，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量，因此，业主在接受物业公司管理服务的同时，理应按约缴纳物业管理费。原告提交的《物业管理服务合同》中约定的物业费为住宅0.5元/月•平方米，该标准未超过本地同类型小区的平均水平，可以认定为本案案涉小区物业费用的收取标准。现被告答辩称原告诉求的2013年12月至2018年4月的物业费及违约金已过3年的诉讼时效的问题。本院认为，物业服务合同系整体性和持续性合同，物业公司所提供的物业服务在合同期间内持续、不间断地履行。交纳物业费的义务属于物业合同项下的同一性质的给付之债，亦具有连续性债务的特点，根据《中华人民共和国民法典》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。因此，被告认为原告的部分主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。被告答辩称系基于房屋存在开裂和屋顶漏水等问题，多次与原告沟通，但原告仅对开裂处进行墙体刷白，对实质问题即屋顶漏水不处理而未交物业费。本院认为屋顶漏水属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，被告还答辩称房屋内的可视电话无故损坏，该可视电话并不属于物业共用部位和共用设施，故被告以房屋质量问题和可视电话损害为由不交物业费于法无据，本院不予支持。另被告因上述原因未交物业费并非恶意拖欠，故本院对原告要求支付违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡姿姿于本判决生效之日起十日内向原告湖南东升物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费共计5,053元；二、驳回原告湖南东升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳），由被告胡姿姿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二一年八月四日书记员  颜媚附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。