广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15665号上诉人（原审被告）：纯阳健康产业（广东）有限公司，住所地广东省广州市荔湾区人民中路555号2316室，统一社会信用代码91440101MA5CWQB889。法定代表人：林美嫦，总经理。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州越秀城建国际金融中心有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心40楼自编号01单元，统一社会信用代码914401017860676601。法定代表人：林德良，董事长。委托诉讼代理人：刘霞、夏冰，均系该司职员。上诉人纯阳健康产业（广东）有限公司（以下简称“纯阳公司”）因与被上诉人广州越秀城建国际金融中心有限公司（以下简称“越金公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。纯阳公司上诉请求：1.撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20243号民事判决；2.驳回越金公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由越金公司承担。事实与理由：一、一审程序违法不当。本案与（2020）粤0106民初11155号案，本应该作为本反诉一并进行审理，但是一审启动两个诉讼程序，浪费司法资源，导致同一法院作出两个内容相矛盾的判决。另外，一审法院变更合议庭组成人员，但未提前通知当事人，属于程序违法。二、一审判决认定事实错误。1.关于合同生效的时间认定错误。合同载明签署日期为2019年12月31日，但根据越金公司于2020年1月8日致纯阳公司《关于5102-06，5607租赁事宜的函》显示，“请被告于2020年1月9日支付备忘录所约定的款项并与原告办理合同签署手续”，因此越金公司于2020年1月8日以后才签名盖章。2.涉案物业没有实际交付。因为截止到2020年1月8日，越金公司尚未完成合同签署程序，所以不可能交付物业。越金公司亦不能提供实际交付物业的任何证据。3.《备忘录》没有法律效力，复原保证金不能成立。2019年12月31日越金公司强行要求纯阳公司法定代表人和案外人张嘉林、伍德权签署《关于5102-06、5607单元租赁事务沟通备忘录》，该备忘录约定的复原保证金实际上是越金公司为了侵占纯阳公司资金而设定。且张嘉林、伍德权身份不明，没有获得任何一方的授权，故该备忘录应当认定为无效。越金公司确认其单方行使解除权后于2020年2月10日将涉案物业转租给原租户瑞慈公司，并不需要做所谓的复原，复原保证金没有存在的意义，应当全额退回。（2020）粤0106民初11155号民事判决书已经判决越金公司返还纯阳公司160万元复原保证金。4.本案是越金公司违约在先。纯阳公司先后向越金公司转账240万元，但越金公司并没有按约实际交付涉案物业，并违法提前解除合同，故应当由越金公司承担违约责任，并依法返还纯阳公司支付的240万元及利息。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。辩护人代理意见：一、本案越金公司已明确其公司合同盖章是要走流程，但从未回应其合同完成盖章的具体时间，一审法院错误地以越金公司倒签“2019年12月31日”作为签约日期，导致错判纯阳公司承担违约金。二、涉案房屋于2020年1月1日至2020年2月份一直由原租户使用，纯阳公司从未占用过涉案房屋，纯阳公司不需要支付任何租金。三、越金公司至迟于2020年1月2日已经与原租户协商签订租赁合同，即越金公司明知原租户不会向纯阳公司交付涉案房屋，明知与纯阳公司间关于租赁涉案房屋的意向约定将无法履行，却引导纯阳公司办理合同签署手续并付款，属于以欺诈手段签约，纯阳公司所签合同为可撤销合同。四、越金公司在涉案合同未继续履行的事项中，实际上并没有受到损失，其起诉主张的2439372.6元损失明显违背事实。越金公司辩称：一、本案系上诉人违约欠费导致被上诉人单方解除合同，其解除合同的依据及程序符合合同约定以及法律规定，被上诉人据此有权追究上诉人相应违约责任。1.根据双方于2019年12月31日签署的租赁备忘录、租赁合同，以及此后被上诉人向上诉人发出的《促请履行租赁合同（交款）的函》，表明涉案房屋首期租金、租赁保证金以及复原保证金支付时间要求均为2020年1月1日前，且在上诉人付清其应缴付的上述全部费用的前提下，被上诉人才应向上诉人交付房屋，意即上诉人付款在先，被上诉人交房在后。2.上述租赁文件签署生效后，上诉人并未依约及时足额履行该等款项支付义务，且经被上诉人反复催缴，上诉人仅于2020年1月9日支付了复原保证金，但截至2020年1月17日，前述首期租金及租赁保证金合计高达3141781.65元分文未付，且逾期超过15日，该行为显属严重违约，并已达到合同约定的解约条件。在此情形下，被上诉人依法依约有权通知上诉人解除合同，故在上诉人收到被上诉人发出的《关于终止租赁合同的通知》后，双方合同即于该通知载明的解除时间即2020年1月20日提前解除，上诉人对该解除时间亦在原审当庭确认。3.既然本案系因上诉人逾期付款违约导致租赁合同提前解除，其理应依约向被上诉人承担相应违约责任，即除结清双方合同终止日前2020年1月1日至1月20日期间的租金（含增值税）合计453167.4元外，还须按与租赁保证金及增值税等额金额向被上诉人支付违约金合计2439372.6元。4.考虑本案与（2020）粤0106民初11155号案系同一租赁合同纠纷，该案被上诉人应向上诉人退还的复原保证金160万元与本案上诉人应向被上诉人支付的违约金2092540元均属金钱债务，此两笔款项应予部分抵销，在抵销完成后，上诉人还应另向被上诉人支付492540元。二、本案上诉人辩称，被上诉人欺骗法庭，未向上诉人交付涉案房屋，双方租赁合同未实际履行，被上诉人应退回上诉人已付全部款项，与事实不符，于法无据。1.《租赁备忘录》签署当日，涉案房屋已不在被上诉人控制之下，而由原租户转上诉人实际占有。故从合同实际履行而言，基于上诉人于2019年12月31日已实际占有涉案房屋，被上诉人于该日已实际完成涉案房屋交付。2.在前述备忘录基础上，上诉人、被上诉人双方于同日签署的租赁合同附表五《交接书》对此房屋已交付事实作了进一步说明。该附表五《交接书》作为合同组成部分，既有合同落款双方签章认可，也有双方骑缝章加盖确认，故对双方均应具有法律约束力。3.此外，本案合同实际履行中，上诉人三次收到被上诉人发出的欠费催缴函以及两次向被上诉人实际支付款项，其从未对房屋交付提出任何异议，以及上诉人于2020年2月13日向被上诉人发出《特别告知函》，主张涉案房屋内财产为其所有，都足以佐证涉案房屋已实际交付给上诉人占有。越金公司向一审法院提出诉讼请求：1.纯阳公司向越金公司清偿合同终止日前应支付的租金及增值税合计453167.4元，并向越金公司支付违约金合计2439372.6元，总计2892540元；2.纯阳公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：越金公司（出租人）与纯阳公司（承租人）签订了两份《广州市房屋租赁合同》及补充协议（下称合同1、合同2，统称涉案合同）。合同1约定：越金公司将广州市天河区珠江西路5号5102、5103、5104、5105、5106房出租给纯阳公司作办公用途使用，计租建筑面积2761.97平方米；越金公司于2020年1月1日（下称指定交付日）按照现状交付，双方对交付时间及交付现状无异议；租赁期限2020年1月1日至2025年12月31日止，其中2020年1月1日至2020年3月31日月租金652351元、增值税32617.55元，合计684968.55元；在纯阳公司签署本合同及按本合同约定付清应缴付的全部费用的前提下，越金公司应于指定交付日向纯阳公司交付房屋，纯阳公司应于指定交付日到物业管理公司办公室办理房屋交接手续并支付所有相关款项，若纯阳公司在付清其应缴付的全部费用后未于指定交付日前往物业管理公司办理房屋的验收、交接手续，则房屋仍被视为已于指定交付日合格地交付予纯阳公司，越金公司有权要求纯阳公司支付自指定交付日起纯阳公司应向越金公司支付的租金及本合同约定的违约金（如有）等所有应付款项及相应增值税额，若纯阳公司直至指定交付日起计的第十五天仍未前往物业管理公司实际办理验收、交接手续，则越金公司有权提前终止本合同，没收全部保证金，并有权向纯阳公司追索越金公司因纯阳公司该等行为所遭受的一切损失；双方同意在根据本补充条款将房屋交付给纯阳公司的同时一并签署《写字楼使用交接书》以表示同意其中条款，本合同附表五为交接书样版（该交接书载明由双方签字生效，但落款处双方均无签名）；依本合同所约定应由甲方支付的所有款项，包括但不限于租赁保证金、租金、违约金等（下称应付款项）皆不含增值税，双方约定本合同所有应付款项相对应的增值税由纯阳公司承担，纯阳公司每次支付款项应同时向越金公司支付相对应的增值税额，若纯阳公司仅支付应付款项，未同时支付增值税额，则视同纯阳公司为全额支付应付款项，并计收违约金；租金按自然月计算，每月5日前支付当月租金，计租期不足一个自然月的按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；首期租金按以下约定支付，除首期租金外，其他租金按照自然月计算；纯阳公司须于签订本合同之日起7天内或房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向越金公司支付如下款项：首期（2020年1月1日至2020年3月31日）租金652351元及增值税32617.55元、租赁保证金2265528元及增值税（预付款）113276.4元，纯阳公司延迟支付超过十五日的，越金公司有权提前解除本合同，并按与本合同项下租赁保证金及相对应增值税等额的金额向纯阳公司追索违约金；在整个租赁期内租赁保证金及租赁保证金增值税额（预付款）由越金公司保管，越金公司无须向纯阳公司支付利息；越金公司有权在纯阳公司违反、不遵守、不履行本合同时，抵扣该保证金并扣取相应保证金增值税额（预付款），以补偿越金公司损失，在这种情况发生时，在越金公司给予纯阳公司书面通知后5个工作日内，纯阳公司必须把被越金公司扣除部分的保证金及相应增值税额（预付款）重新补足并存放于越金公司……在不影响越金公司其他权利的前提下，越金公司需于本合同终止或提前终止且纯阳公司按约定将房屋返还予越金公司，结清款项，按约定注销登记和纯阳公司退回原租赁保证金票据后三十个工作日内，将租赁保证金或其余款（如有）及相应增值税额（预付款）无息退还给纯阳公司，如租赁保证金不足以抵扣的，越金公司有权另向纯阳公司追讨；纯阳公司扣留或延迟支付本合同中的租金、物业服务费、水电费或其他费用及逾期付款违约金（如有）等所有应付款项及相应增值税额或其中的任何部分超过30天或/及该等扣留或延迟支付款项的总额超过一个月租金的额度，越金公司有权提前终止本合同并收回房屋或其任何部分；越金公司未按时交付房屋，经纯阳公司催告后三十日内仍未交付的，纯阳公司有权提前终止本合同等。合同2约定：越金公司将广州市天河区珠江西路5号5607房（与广州市天河区珠江西路5号5102、5103、5104、5105、5106房统称涉案房屋）出租给纯阳公司作办公用途使用，计租建筑面积134.16平方米；租赁期限2020年1月1日至2025年12月31日止，其中2020年1月1日至2020年3月31日月租金16610元、增值税830.5元，合计17440.5元；首期租金按以下约定支付，除首期租金外，其他租金按照自然月计算；纯阳公司须于签订本合同之日起7天内或房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向越金公司支付如下款项：首期（2020年1月1日至2020年3月31日）租金16610元及增值税830.5元、租赁保证金57684元及增值税（预付款）2884.2元，纯阳公司延迟支付超过十五日的，越金公司有权提前解除本合同，并按与本合同项下租赁保证金及相对应增值税等额的金额向纯阳公司追索违约金等。其他条款与合同1基本一致。涉案合同的出租人签章处有盖越金公司公章及法定代表人林德良签名、承租人签章处有盖纯阳公司公章及法定代表人林美嫦签名，落款时间均为2019年12月31日。2020年1月8日，越金公司致函纯阳公司，称越金公司及原承租方广州瑞慈国金门诊部有限公司（下称瑞慈公司；后改名广州瑞森国金医疗门诊部有限公司，下称瑞森公司；庭审中双方确认瑞慈公司、瑞森公司为同一主体）在2019年12月31日签订备忘录，纯阳公司未依约支付复原保证金，截止2020年1月8日越金公司未收到纯阳公司任何费用，请纯阳公司于2020年1月9日支付备忘录所约定的款项并与越金公司办理合同签署手续，否则视为纯阳公司放弃承租。2020年1月13日，越金公司致函纯阳公司，要求纯阳公司于2020年1月15日前支付涉案房屋首期租金及租赁保证金合计3141781.65元，否则越金公司要求提前解除合同等。2020年1月17日，越金公司向纯阳公司发出《关于终止租赁合同的通知》，称纯阳公司拖欠首期租金、租赁保证金及相应增值税，故根据合同约定于2020年1月20日提前终止合同，请纯阳公司在2020年1月25日前补交2020年1月1日至2020年1月20日期间的租金及增值税等。2020年2月13日，纯阳公司、广州瑞合健康管理有限公司（下称瑞合公司）及韦XX（股东）向越金公司发出《特别告知函》，称瑞慈公司即瑞森公司90%股权及资产已被纯阳公司控股的瑞合公司收购，存放于涉案房屋的所有财产是纯阳公司及韦XX共同合法拥有，请越金公司在没有收到纯阳公司及韦XX的书面同意函之前不得擅自放人搬走上述财产等。另，越金公司还提交了纯阳公司法定代表人林美嫦与案外人张XX、伍XX于2019年12月31日签署的《关于5102-06、5607单元租赁事务沟通备忘》，载明越金公司就纯阳公司意向租赁原瑞慈公司租赁的涉案房屋沟通如下：1.越金公司、纯阳公司当天签署租赁合同，并于2019年12月31日前缴纳复原保证金160万元给越金公司，合同约定的首期租金及租赁保证金按合同约定支付；2.瑞慈公司知悉越金公司、纯阳公司就涉案房屋签署租赁合同事宜等；3.纯阳公司已知悉涉案房屋现状并同意接收，房屋内非越金公司所属的设备设施，由瑞慈公司与纯阳公司自行交接等。经质证，纯阳公司对该证据真实性予以确认，但认为与本案无关，其不清楚张XX、伍XX的身份，也不清楚两人有无越金公司授权。庭审中，越金公司、纯阳公司双方均确认涉案合同于2020年1月20日解除。关于涉案合同签署期间。双方确认涉案合同是纯阳公司在2019年12月31日签好名后，将合同交给越金公司，越金公司在2020年1月9日将其签署盖完章的电子版给纯阳公司，在2020年1月10日将纸字版给到纯阳公司。越金公司主张签署时间为2019年12月31日，纯阳公司主张签署时间为2020年1月10日。关于付款情况。双方确认纯阳公司向越金公司支付160万元、于2020年1月21日支付了80万元。越金公司称第一笔的160万元是复原保证金；对于第二笔的80万元，越金公司称合同于2020年1月20日解除，合同解除之后支付的款项是用于补缴合同终止日前应付的租金，认可其中的453167.4元可抵扣2020年1月1日至1月20日期间的租金及增值税，剩余的346832.6元用于抵扣越金公司诉请主张的违约金。纯阳公司在11155号案称第一笔的160万元包含首期租金、增值税及部分复原保证金，第二笔的80万元是复原保证金及后期租金；纯阳公司在本案中未明确第一笔款项性质，但称第二笔的80万元是2020年1月1日起至2020年3月31日的租金及增值税，有多出的金额为后续的租金，同意其中的80万元用于抵扣越金公司诉请主张的2020年1月1日至1月20日期间的租金及增值税453167.4元，但由于纯阳公司未实际占有涉案房屋，该80万元应退还纯阳公司。一审法院认为：涉案合同系越金公司、纯阳公司双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于涉案合同签订时间的问题。从双方各自陈述结合落款时间均为2019年12月31日的事实，一审法院认定合同签订时间为2019年12月31日。关于第一笔160万款项性质的问题。纯阳公司在11155号案称160万元、80万元两笔款项均包含部分复原保证金，在本案中又称80万元仅是租金及增值税，其陈述相互矛盾，一审法院不予采纳。越金公司在2020年1月8日发给纯阳公司的函件称纯阳公司未依约缴纳复原保证金并要求纯阳公司在次日缴纳约定费用，而纯阳公司收到函件后于2020年1月9日缴纳与双方所称的复原保证金金额一致的160万元款项，越金公司陈述更符合常理，一审法院对越金公司意见予以采纳，认定第一笔160万元款项为复原保证金。关于涉案房屋有无交付给纯阳公司的问题。因涉案房屋原承租人为瑞慈公司且纯阳公司与瑞慈公司之间有股权交易关系，而从2020年2月13日的《特别告知函》的内容看来，纯阳公司已确认当时存放于涉案房屋内的所有财产系其与韦XX（股东）共同拥有，再结合纯阳公司法定代表人林美嫦签名确认的《关于5102-06、5607单元租赁事务沟通备忘》的内容以及越金公司在2020年1月份三次发函要求纯阳公司缴纳费用而纯阳公司未举证其在收到函件后曾提出涉案房屋尚未交付之异议且实际两次缴纳款项的事实，一审法院可据此应认定涉案房屋已交付给纯阳公司。关于越金公司诉请认定如下：第一，越金公司、纯阳公司均确认合同于2020年1月20日解除，一审法院对此予以认可。双方均认可第二笔款项80万元中的453167.4元可抵扣2020年1月1日至1月20日期间的租金及增值税，故越金公司仍诉请要求纯阳公司支付上述期间的租金及增值税，缺乏事实依据，一审法院不予支持。第二，按合同约定，纯阳公司逾期支付双方约定款项超过十五日，越金公司有权解除合同并按租赁保证金及相应增值税等额的金额向纯阳公司追索违约金。纯阳公司至今未按合同约定缴纳合同约定款项，应承担相应违约责任。因此，越金公司要求纯阳公司支付与租赁保证金及相应增值税等额的违约金2439372.6元（2265528元+113276.4元+57684元+2884.2元），合理有据，一审法院予以支持。对于纯阳公司缴纳的第二笔款项80万元抵扣了租金及增值税后，剩余的346832.6元（80万元-453167.4元）越金公司主张用于抵扣违约金，一审法院予以认可。经计算，纯阳公司仍需向越金公司支付违约金2092540元（2439372.6元-346832.6元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、纯阳健康产业（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀城建国际金融中心有限公司支付违约金2092540元；二、驳回广州越秀城建国际金融中心有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29940元，由广州越秀城建国际金融中心有限公司负担8280元，纯阳健康产业（广东）有限公司负担21660元。二审期间，纯阳公司提交以下证据：证据1.广州瑞慈国金门诊部有限公司的公众号的运营主体信息，证据2.2020年元旦放假通知，证据3.2020年春节放假通知，证据1-3拟证明涉案房屋于2020年1月1日至2020年2月份期间，一直由广州瑞慈国金门诊部有限公司实际使用。证据4.广州瑞森国金医疗门诊部有限公司企业登记信息，拟证明广州瑞森国金医疗门诊部有限公司的经营地址、股东信息情况。证据5.双方人员微信群聊天记录，拟证明：越金公司没有向纯阳公司交付涉案房屋，要将涉案合同续租等情况。越金公司对上述证据质证如下：上诉人当庭补交的证据不属于法律规定的新证据。证据1-3确认真实性，但关联性不予确认。该公众号的运营主体是涉案房屋的原租户，并非被上诉人，被上诉人对公众号相关信息的编辑无法进行干预，也进一步说明涉案房屋的实际使用情况不能够说明是由原租户仍在使用。对于证据4的真实性无异议，但不能说明原租户的实际经营地址。证据5确认真实性，但不确认关联性，不能证明上诉人所声称的内容。双方当事人对上述证据的真实性无异议，可作为本案认定事实的证据使用。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点在于：一审审理程序是否合法；涉案合同成立的时间及涉案合同是否实际履行；纯阳公司是否违约并应支付违约金2092540元。关于一审的程序问题。一、纯阳公司以本案与（2020）粤0106民初11155号案属于反诉与本诉关系，而一审未一并审理，属于程序违法的意见。经查，因涉案合同纠纷，纯阳公司于2020年4月8日向一审法院起诉越金公司，立案案号为（2020）粤0106民初11155号，该案一审于2020年6月17日、7月7日两次开庭。2020年6月28日越金公司向一审法院起诉纯阳公司支付违约金等，案号为（2020）粤0106民初20243号。由于两案因同一租赁合同引发纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定两案应一并审理，一审处理确有欠妥之处。但在一审诉讼过程中，纯阳公司并未对此提出异议，且从诉本身而言，本诉与反诉属于可分之诉，均可独立诉讼，一审审理结果并未损害到当事人的诉讼权利和实体权利，本案并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定严重违反法定程序的情形。二、关于一审法院未提前通知当事人变更审判庭成员的问题，经查，一审未提前通知确属违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条应提前三天告知合议庭组成人员的规定，但该条立法主要在于给当事人对合议庭组成人员提出回避的时间，纯阳公司在一审审理期间对此并未提出任何异议，故一审程序的问题并未损害其程序和实体权利。综上，纯阳公司以上述程序存在问题为由认为一审需改判支持其诉请，依据不足，均不予采纳。纯阳公司辩称越金公司于2020年1月8日才在涉案合同上签名盖章，涉案合同签署日期并非2019年12月31日，涉案物业未实际交付，越金公司构成违约的意见。经查，涉案租赁合同双方的落款时间均为2019年12月31日，租金从2020年1月1日起算，双方对于涉案合同的签署及生效时间在签订合同时是明确的，虽然在实际签署过程中，越金公司由于公司内部流程导致实际签名及盖章时间晚于落款时间，但属于越金公司完善合同的行为，不影响合同生效时间。且纯阳公司在合同履行过程中对此并未提出异议，纯阳公司在另案一审起诉时对于涉案合同的该签订时间亦是确认的，由此可见，双方对于合同签订及生效时间的意思表示是真实的，即便一方为倒签时间也未违反法律禁止性规定，不影响对合同生效时间的确定。关于涉案物业的交付及越金公司是否构成违约的问题。本案纯阳公司系基于其与原租户的股权交易而租赁涉案房屋，并承接现有装修和设备设施，从而于2019年12月31日签署了租赁备忘录对此确认。根据该备忘录内容，纯阳公司是同意按现状接收涉案房屋并由其自行办理涉案房屋设备设施的交接，双方就此于同日签署《租赁合同》并在附表五《交接书》对该交付事实进行了确认，同时，在合同中亦约定了从2020年1月起计算租金及履行付款等义务。从上述约定可知，双方意思表示为越金公司于2020年1月1日将房屋按现状交付，纯阳公司于2020年1月1日起即应交付租金及履行相关付款义务，而房屋实际接收由纯阳公司自行解决。从本案合同签订的背景来看，双方如此约定并无不当或有违公平之处，且在合同实际履行过程中，纯阳公司三次收到越金公司欠费催缴函及两次向越金公司实际支付款项，均未对房屋交付问题提出异议，在2020年2月13日纯阳公司向越金公司发出《特别告知函》中明确主张涉案房屋财产为其所有，故本案可认定涉案房屋的交付已符合合同约定的交付形式，纯阳公司应按合同约定自2020年1月起支付租金并履行相关合同义务。至于纯阳公司认为其与原租户因股权交易发生纠纷而未能实际接收亦不可能接收涉案房屋，属于纯阳公司与他人之间的法律关系，其据此主张涉案合同尚未实际履行等意见，与合同约定不符，不予采纳。根据以上认定，纯阳公司理应支付2020年1月1日至1月20日期间的租金和增值税453167.4元。关于纯阳公司认为越金公司于2020年1月2日已与原租户协商续签租赁合同，还引导纯阳公司办理合同签署手续并付款，属于合同欺诈的意见。经查，纯阳公司并未提供证据证实越金公司在涉案合同解除前已与原租户瑞慈公司就涉案房屋签订租赁合同，根据越金公司陈述在本案合同解除后其于2020年2月10日才与原租户瑞慈公司签订为期两个月短期合同，该短期合同还是因原租户瑞慈公司与纯阳公司之间股权交易终止，原租户瑞慈公司为交还物业进行恢复原状所需的期间。至于，越金公司在与纯阳公司解除合同前，与原租户瑞慈公司协商续签事宜，属于合同一方为预防涉案合同因另一方违约导致履行不能时的一种风险防范行为，并不属于故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使一方作出错误意思表示的行为，故纯阳公司认为越金公司存在欺诈的意见，依据不足，不予采纳。关于纯阳公司是否违约的问题。首先，关于1月9日支付的160万元款项性质，从双方当事人的陈述、该款的数额及纯阳公司根据越金公司1月8日来函支付的情况来看，一审认定该款项为复原费正确，纯阳公司辩称属于保证金不予采纳；其次，根据涉案合同约定，纯阳公司应于签订本合同之日7天内或房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向越金公司支付首期款和租赁保证金3141781.65元，未按合同约定逾期支付超过十五天的，越金公司有权解除合同并按租赁保证金及相应增值税等额的金额追索违约金，纯阳公司未按合同约定缴纳约定款项，一审认定纯阳公司根本违约，越金公司具有单方解除权并可追索违约金，并无不当。根据合同约定，纯阳公司应支付违约金2439372.6元。此外，涉案房屋因纯阳公司违约而长期空置，造成越金公司一定损失，上述违约金亦并无过高，一审处理恰当，本院予以维持。纯阳公司为履行涉案合同于2020年1月21日向越金公司支付了80万元，一审将该80万元抵扣2020年1月1日至2020年1月20日租金及部分违约金，纯阳公司应实际支付的违约金为2092540元。越金公司在答辩意见中表示，上述违约金还应抵扣其应返还的复原保证金160万元，对此，本院认为因复原保证金的返还在另案中处理，双方可在判决生效后自行抵扣。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。纯阳公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费23540元，由纯阳健康产业（广东）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月二十四日书记员 钟丹霞谢金泽