湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1321民初96号原告：朱旭文，男，1976年1月16日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：余桂红，湖南常清律师事务所律师。被告：彭美任，男，1981年11月25日生，汉族，双峰县人，农民，住湖南省双峰县。原告朱旭文与被告彭美任房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱旭文及其委托诉讼代理人余桂红与被告彭美任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱旭文请求判令：1.解除朱旭文与彭美任于2013年4月30日签订的《承包及租赁合同》；2.判令彭美任支付拖欠的租金1728500元，并支付资金占用期间的利息（以1728500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.后续租金按合同约定的租金标准计算至交房时止。彭美任答辩要点：彭美任与朱旭文于2013年4月30日签订的《承包及租赁合同》是实，朱旭文将房屋与酒店交付彭美任后，彭美任交了押金200000元，交了一年的租金428000元，在朱旭文入狱后，彭美任代朱旭文偿还了邮政银行贷款1494600元，原告在邓玉剑处借款1000000元，在龚攀处借款500000元，都是彭美任作的担保，并代朱旭文支付了大量利息，帮原告偿还中亿百联借款本息130000元，帮原告清偿欠蒋海燕的25000元、向良金的5000元，彭雪娥的10000元，还帮原告偿还邮政银行的三福联保贷款106200元，支付了50000元给原告的父亲朱新辉，代原告缴纳电力局罚款至少50000元，在2016年5月1日，原告的父亲叫人叫彭美任打伤，造成酒店停业45天，2018年12月25日至2019年12月24日，因原告作证，导致彭美任被判刑1年，这一年多的房租彭美任不同意交，2020年12月18日，原告提出要彭美任停业，彭美任便将店内东西搬空，另外，在2013年3月29日，彭美任还借给了原告现金300000元，所有这些，朱旭文应该算给彭美任，另外，彭美任为朱旭文向邓玉剑、龚攀借款时作的担保，朱旭文应当处理好。如果经过结算，朱旭文还要支付彭美任钱的话，那么彭美任要求继续履行租赁合同，直至抵扣完朱旭文所欠彭美任的钱。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1.朱旭文与彭美任系要好的朋友，2013年4月30日，朱旭文（以下简称甲方）与彭美任（以下简称乙方）签订《承包及租赁合同》，合同约定：①朱旭文将位于永丰镇××村××栋房屋的使用权面积约4770平方米租赁给彭美任；②承包期限暂定10年，从2013年5月1日至2023年4月30日止；③承包租赁价格前三年租金及承包款每年428000元，以后每年租金及承包款递增8%；④承包租赁押金为200000元，此款在退租移交后，甲方退还给乙方；……；⑦到期后，如甲方继续出租，则乙方在同等条件下有权优先承租，如退租则按经营现状移交给乙方；……；⑩本合同自签字之日后生效。2.合同签订后，朱旭文将标的物华海商务酒店的经营权及整栋房屋的使用权交付了彭美任，2013年7月10日，彭美任将华海商务酒店更名为湖南和庄商务酒店有限公司，彭美任为法定代表人。彭美任支付了朱旭文押金200000元，一年的租金428000元；3.2014年1月，朱旭文因涉嫌诈骗入狱，彭美任于2014年1月至2015年3月按期代朱旭文偿还邮政银行贷款本息合计1494600元；至2014年3月，彭美任代朱旭文偿还中亿百联借款本息130000元；2013年6月彭美任代朱旭文偿还蒋海燕25000元、向良金5000元；2014年4月，彭美任代朱旭文偿还彭雪娥货款8000元；2016年元月彭美任支付朱旭文的父亲朱新辉50000元；对前述款项，朱旭文同意用来核减房屋租金。4.2016年5月1日，朱旭文的父亲与彭美任发生矛盾，造成彭美任的酒店人停业45天；5.目前彭美任没有经营湖南和庄商务酒店有限公司，未将所租赁的房屋及酒店移交给朱旭文。六、双方当事人有争议的事实1.彭美任提出2013年3月29日朱旭文向彭美任立据借款300000元可否用来核减房屋租金，朱旭文认可有借款的事实，但表示当时已按彭美任的指示向他人转款800000元，该笔借款已进行了抵销，因双方对该笔借款存在争议，且与本案不是同一民事法律关系，本案中不予处理；2.彭美任提出为朱旭文补交2012年至2013年期间的电费至少50000元，朱旭文提出只要有补交的票据，可以核减租金，因彭美任没有提交补交电费的票据，故不能核减租金；3.彭美任提出在朱旭文服刑期间为其偿还邮政银行三福联保贷款106200元应该核减租金，朱旭文提出如果有银行收款的明细，可以核减租金，因彭美任没有提交还款的凭证，故本案中不予处理；4.彭美任提出朱旭文向邓玉剑、龚攀借款时，是彭美任作的担保，后代为清偿了部分利息应核减租金，朱旭文回复如果彭美任有证据证明代为清偿了利息，可以核减租金，因彭美任没有提交证据证明代为偿还了利息，故本案中不予核减；5.关于租金计算，朱旭文提出根据《承包及租赁合同》第三条约定的：“前三年租金及承包款42.8万元/年，以后每年租金及承包款递增8%”，自第四年开始，每年在上一年度的基础上递增8%，彭美任提出，根据合同约定，应理解为自第四年开始，租金及承包款在第三年的基础上增加8%，并非在上一年的基础上递增。本院认为，对《承包及租赁合同》第三条约定的：“前三年租金及承包款42.8万元/年，以后每年租金及承包款递增8%”，确实可以有原、被告两种不同的理解，因没有其他证据证明到底是哪一种理解，本院根据本县近年来餐饮、酒店行业生意越来越不景气，门店空置现象越来越多的实际状况，认定第四年起的租金及承包款在第三年的基础上增加8%，据此，自彭美任于2013年5月1日租赁开始，至2021年1月7日起诉时止，核减朱旭文的父亲与彭美任发生纠纷停业的一个半月，另2020年新冠肺炎疫情期间酌情核减3个月，彭美任总计应付租金及承包款为3275484元，核减彭美任已支付的现金428000元，已交的押金200000元，代朱旭文偿还银行贷款本息1494600元，代朱旭文偿还中亿百联本息130000元，代偿还蒋海燕、向良金、彭雪娥款项合计38000元，支付给朱旭文的父亲朱新辉的50000元，彭美任还下欠朱旭文租金及承包款934884元。本案争议的焦点是：1.应否追加湖南和庄商务酒店有限公司为本案被告；2.原告要求解除《承包及租赁合同》的请求应否支持；3.原告要求被告支付租金1728500元及资金占用期间的利息以及至房屋腾空移交前的占用费的诉讼请求应否支持。本院认为：关于争议焦点1，应否追加湖南和庄商务酒店有限公司为本案被告。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案系房屋租赁合同纠纷，湖南和庄商务酒店有限公司不是租赁合同的当事人，因此，对原告申请追加湖南和庄商务酒店有限公司为本案被告的请求，不予支持。关于争议焦点2，原告要求解除《承包及租赁合同》的请求应否支持。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：承担人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订了《承包及租赁合同》后，朱旭文将标的物交付了彭美任使用，租赁合同中没有约定租金的支付期限，后因朱旭文因罪服刑，彭美任仅支付了一年的租金，另为朱旭文清偿了一些债务，但一直没有对租金及双方的往来账务进行结算，起诉后，经过庭审对账，彭美任下欠租金90多万元，因彭美任没有付清租金继续租赁房屋经营酒店的表示，因此，对原告要求解除《承包及租赁合同》的请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本院于2021年1月8日将起诉讼状副本送达彭美任，因此，原、被告于2013年4月30日签订的《承包及租赁合同》自2021年1月8日解除，彭美任应当根据合同约定将租赁物按现状移交给原告；关于争议焦点3，原告要求被告支付租金1728500元及资金占用期间的利息以及至房屋腾空移交前的占用费的诉讼请求应否支持。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。经结算，算至2021年1月7日，彭美任下欠朱旭文租金及承包款934884元，彭美任应当支付，对朱旭文超出该金额的请求不予支持。对朱旭文要求彭美任支付资金占用期间的利息的请求，因双方一直没有对租金及其他账务进行结算，对应付租金的金额不确定，故对朱旭文要求支付资金占用期间的利息的诉讼请求，不予支持。在彭美任将所租赁的房屋腾空移交原告前，原告要求按之前的租金标准计算房屋占用费，符合交易习惯，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、朱旭文与彭美任于2013年4月30日签订的《承包及租赁合同》自2021年1月8日解除；二、彭美任于本判决生效后三日内腾出原华海商务酒店，将整栋房屋按现状移交给朱旭文；三、彭美任在本判决生效后三日内支付朱旭文租金及承包款934884元，并自2021年1月8日起按合同约定的租金标准支付房屋占用费至彭美任将所租赁的房屋移交给朱旭文止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20357元，减半收取10178.5元，由朱旭文承担4673.5元，由彭美任承担5505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  杜江永二〇二一年八月二日书记员  张 菲附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。