四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终11769号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏心田（曾用名魏海英），女，1975年1月16日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都高投置业有限公司，住所地：成都市高新区天府一街1008号。法定代表人：任正，董事长。委托诉讼代理人：俞博能，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师。原审被告：四川心悦文化传播有限公司，住所地：成都市高新区天府一街699号铁像寺水街10栋1-4号。法定代表人：魏心田（曾用名魏海英）。委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师。上诉人魏心田因与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投置业公司）及原审被告四川心悦文化传播有限公司（以下简称心悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏心田上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回高投置业公司的一审诉讼请求并支持魏心田的一审反诉请求；二、诉讼费用由高投置业公司承担。事实与理由：一、一审判决解除《铁像寺水街房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）并要求魏心田腾退并返还房屋、要求魏心田向高投置业公司支付解除合同后的房屋占有使用费无事实与法律依据。根据合同地8条的约定以及相关法律规定，高投置业公司违反合同约定，怠于履行维修义务，给魏心田造成了巨大的损失。高投置业公司无合同约定解除权，也不符合法定解徐条件，更不存在支付解除合同后的房屋占用使用费的事实与依据。二、经现场勘查，案涉房屋存在诸多设计与质量问题，房屋总体设计、排水沟与采光玻璃之间的设计、排水沟与排水管的防水设计均无法抵御大雨倾泻，或因高投置业公司怠于履行其维修义务导致楼面可能存在异物，而导致房屋漏雨，影响正常经营，给魏心田造成直接的巨大财物损失。魏心田没有必要也没加装铝箔纸的条件，一审推断所谓“铝箔纸”由魏心田加装不符合客观事实，也不符合日常生活逻辑。三、依据合同的约定与相关法律规定，因案涉房屋存在的质量和设计缺陷导致房屋漏雨，应由高投置业公司承担维修义务并承担维修费用。因高投置业公司的原因导致魏心田停业，一审判决魏心田支付欠付租金及违约金无事实与法律依据。四、2017年起至2018年，魏心田租住的房屋因大雨导致屋顶多次漏雨，字画、家具、设施设备、装饰装修等物品一直被雨水浸泡，全部发霉、发黄，涂料大面积脱落，二楼夹层石膏板浸湿并完全脱落。魏心田多次要求高投置业公司对漏雨的屋顶进行维修维护并赔偿损失，但高投置业公司一概置之不理。因高投置业公司违反合同约定，拒不履行维修义务，且租赁房屋具有质量问题，故高投置业公司应当承担相应的赔偿责任。故一审法院驳回魏心田的反诉请求无事实及法律依据。五、一审法院故意遗漏魏心田的反诉请求，剥夺了魏心田的权利，程序严重违法，应当撤销一审判决并改判驳回高投置业公司的诉讼请求。六、魏心田在一审时提出管辖权异议，但一审法院未做审查与处理，程序违法，应予以纠正。高投置业公司辩称，请求驳回魏心田的全部上诉请求，维持一审判决。1.魏心田当时提出管辖异议，是涉及高新区人民法院与自贸区人民法院的管辖划分问题，一审法官已经向魏心田进行了释明；2.魏心田从2018年5月31日开始没有支付过租金，高投置业公司在一审时要求魏心田支付租金以及逾期支付租金的利息以及解除合同具备事实和合同依据；3.案涉合同约定因承租人的原因造成了租赁物需要维修的，相关的责任由承租人承担，一审判决已经对房屋漏水以及造成损失的原因进行了认定，由承租人导致的房屋损失以及维修费用应当由承租人来承担；4.一审认为所有的责任都应当由魏心田来承担，后续只是金额的变化，不论是第一次请求的金额还是第二次增加的金额，都应当由魏心田承担。综上，一审法院综合考虑之后作出的判决并无不当。心悦公司述称，与魏心田意见一致。高投置业公司向一审法院起诉请求：一、解除高投置业公司与魏心田签订的《租赁合同》；二、判令魏心田、心悦公司向高投置业公司支付自2018年6月1日计算至2019年3月31日的租金516968.18元，并按《租赁合同》约定的租金标准自2019年4月1日计算至法院判决的《租赁合同》解除之日；三、判令魏心田、心悦公司向高投置业公司支付拖欠租金的违约金64819.75元（暂计至2019年3月31日，其余按欠费金额按每日万分之五的标准计算至实际付清之日）；四、判令魏心田、心悦公司腾退并向高投置业公司返还成都高新区天府一街699号铁像寺水街10栋（1-4号楼）的房屋，并自法院判决的租赁合同解除之日，按4403元／天的标准向高投置业公司支付占用费从实际腾退之日，并按照同期人民银行贷款利率标准至人民法院判令的合同解除之日支付占用费至全部款项结清之日；五、判令魏心田、心悦公司向高投置业公司支付房屋维修费153000元；六、本案诉讼费用由魏心田、心悦公司共同承担。魏心田向一审法院反诉请求：一、请求判令高投置业公司向魏心田支付损失赔偿金1700000元；二、请求判令本案反诉案件受理费由高投置业公司承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况。1.名称及订立日期：《租赁合同》，2013年6月9日；2.签约当事人：出租人（甲方）高投置业公司与承租人（乙方）魏海英（即魏心田）；3.租赁标的房屋：（《租赁合同》第一条第1、2款）甲方按政府批准的规划条件而修建的商业物业，房屋设施、设备情况符合建筑质量标准。乙方装修方案经甲方同意后，可自行进行内部装修。租赁物位置位于成都高新区天府一街699号的铁像寺水街10栋（1-4号楼），建筑面积约755.39平方米（暂定面积），实际面积以建成后产权证载明或房屋产权测绘报告（实测）为准；4.用途：（《租赁合同》第二条第1款）用于经营“心悦”项目；5.租赁期限：（《租赁合同》第三条第1款）自2013年4月1日至2023年8月31日止；6.租金约定：（《租赁合同》第四条第1款）装修期、开业奖励、营业第1-4年（略）。营业第5年（2017年9月1日-2018年8月31日）：69.46元/月·㎡，即年租金629610.01元；营业第6年（2018年9月1日-2019年8月31日）：72.93元/月·㎡，即年租金661090.51元；营业第7年（2019年9月1日-2020年8月31日）：76.58元/月·㎡，即年租金694145.04元；营业第8年（2020年9月1日-2021年8月31日）：80.41元/月·㎡，即年租金728852.29元……7.租金支付期限：（《租赁合同》第四条第4款）装修期、营业第1-2年（略）；2015年9月1日以后租金按季支付，即每三个月为一付款周期，支付时间为下一付款周期开始前十五日向出租人支付下季度租金。8.履约保证金：（《租赁合同》第四条第5款）承租人应当在2013年4月30日前支付保证金300000元；9.违约责任：（《租赁合同》第四条第6款）承租人有以下情况的，出租人有权扣除履约保证金，承租人应当在15个工作日内补足，每逾期一天按应补金额0.5‰交纳违约金，逾期超过90天，出租人有权终止合同：（1）未按约定交纳租金及物管费、水电气等费用；……（4）对租赁物使用不当，而对租赁物或租赁物附属设施设备造成损坏的。（《租赁合同》第九条第二部分第2款）在租赁期内，乙方违反约定逾期交纳本合同约定的租赁费用或其他费用的，每逾期一天，则应按欠费金额万分之五支付违约金给甲方，逾期超过90天，甲方有权解除合同。（《租赁合同》第九条第二部分第4款）乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施等不动产及时交还甲方，……乙方逾期归还承租房屋，则每逾期一日应向甲方支付房屋使用费为合同最后一年租金÷365天×2，除此之外还应赔偿逾期交房给甲方造成的损失。10.租赁物维修：（《租赁合同》第五条第1款）合同有效期内，甲方依法对其建造、安装的租赁物主体结构、水、电、气供应管道及客货电梯、消防设施等非人为的损坏履行保修和维修义务。因非乙方原因导致的上述维修产生的相关费用由甲方承担，因乙方原因导致的，相关费用由乙方承担。（《租赁合同》第五条第2款）乙方负责由其自行投资实施的装修、软装、家具、照明、监控、空调系统等的维护。11.合同解除终止。（《租赁合同》第八条第3款）租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，并不予退还履约保证金，同时承担本合同约定的相关违约责任：……违反合同约定，逾期缴纳租金及相关应缴费用，包括但不限于物管费、水、电、气、电话、宽带、光纤等公共设施费用达90天的……二、前期履行及争议解决情况。高投置业公司交付租赁房屋后，因魏心田在租赁合同履行过程中未按时支付租金，高投置业公司向四川省成都高新技术产业开发区人民法院起诉，请求判令：一、解除高投置业公司与魏心田签订的《铁像寺水街房屋租赁合同》；二、魏心田、心悦公司向高投置业公司支付自2013年计算至2017年11月30日租金643183.14元，并按租赁合同约定的租金标准自2017年11月30日计算至租赁合同解除之日；三、魏心田、心悦公司向高投置业公司支付违约金225546.11元（按欠费金额每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；四、魏心田、心悦公司腾退并向高投置业公司返还成都高新区天府一街699号铁像寺水街10栋1-4号房屋，并按4403元/天的标准向原告支付房屋占用费至实际腾退之日；五、该案诉讼费用由魏心田、心悦公司承担。四川成都高新技术产业开发区人民法院于2018年7月9日予以受理。该院于2018年8月13日作出（2018）川0191民初12169号民事调解书，高投置业公司与魏心田、心悦公司对2013年4月1日至2018年5月31日期间的租金、履约保证金支付数额和期限达成调解协议。庭审中，双方均陈述魏心田对案涉房屋租金已交到2018年5月31日。高投置业公司庭后补充提交计算表述称，案涉房屋实际计租面积为719.12㎡，小于《租赁合同》约定的预估面积。三、2018年5月17日房屋漏雨及损失情况。（一）漏雨情况。双方一致陈述，案涉租赁房屋于2018年5月17日暴雨后出现漏水。魏心田提交照片，证明当时房屋顶部进水，导致房屋装修和保存的字画等受损。（二）房屋漏雨的原因。高投置业公司陈述：2018年5月17日房屋漏雨后，高投置业公司的项目管理方和物业方、维修单位都进行了现场勘查，漏雨的原因是房屋楼顶的玻璃采光顶被魏心田设置的铝箔纸覆盖，铝箔纸老化脱落以后堵塞排水口，排水系统排水不畅导致雨水漏入房屋。与本案案涉房屋同类型的其他承租房屋均没有加装铝箔纸。为证明案涉房屋施工质量和排水系统设计合格，高投置业公司提交下列证据材料：（1）案涉房屋竣工验收报告，结论为验收合格；（2）案涉房屋设计单位四川省建筑设计研究院出具的《关于1-4号楼问题说明》，载明案涉房屋实际设置六根DN100的雨水排水管流量最大排水量为57L/s，可以排放1,600㎡屋面的雨水，故本设计完全能够满足规范要求；该栋建筑为增加室内采光条件而设计玻璃采光顶；玻璃采光顶的二次设计经设计方确认后施工。高投置业公司为证明房屋漏雨的原因系魏心田加装的铝箔纸脱落堵塞排水管，提交2018年5月17日房屋发生漏雨后，在房屋屋顶拍摄的照片，反映屋顶采光玻璃被铝箔纸覆盖，部分铝箔纸堵塞排水管道口的情况。魏心田述称，房屋漏雨不是因为排水系统堵塞，而是顶面有裂缝，高投置业公司臆想铝箔纸是魏心田所加。（三）关于2018年5月17日房屋漏雨造成损失情况，魏心田提交照片、向高投置业公司的报告、案外书画作者的委托函、收据等证据。四、案涉房屋修复情况。2018年5月17日房屋漏雨后，魏心田向高投置业公司多次提交书面报告要求维修，高投置业公司回函称，漏雨情况复杂，原因尚不明确，但考虑到双方合作关系，“可以对漏雨造成的室内装修损坏部分进行维修，但就屋顶维护责任的划分、漏水发生的原因、损失发生的原因、损失的范围及大小、维修费金额、维修费最终由何方承担等后续问题，还须由双方本着积极解决问题的态度进行明确后，再行协商处理。”高投置业公司委托四川嘉益建设工程有限公司对铁像寺水街商业“心悦”漏水维修项目进行维修，竣工验收表（2018年10月30日）载明维修工程于2018年6月22日开工，2018年10月30日施工完毕，结论合格。2019年7月30日，高投置业公司与四川嘉益建设工程有限公司补签《铁像寺水街商业“心悦”漏水维修施工合同》。2019年7月，成都嘉华工程项目管理有限公司对维修项目造价核定金额为131469.73元。主要工程内容为：铲除涂料面、满刮腻子、乳胶漆、石膏龙骨吊顶、柜体拆除、二层佛堂拆除等装饰装修项目。2019年8月9日，高投置业公司通过转账支付维修费127525.64元（97%，另预留3%质保金）。高投置业公司述称，维修内容还包括房顶采光玻璃与排水沟之间的缝隙补缝，原房屋设计就是有缝隙。一审法院在房屋现场询问双方，对于2018年5月17日之后，案涉房屋是否发生过漏雨，高投置业公司答复：“没有。”魏心田答复：“没有。二楼是否漏水我不清楚，因为一直没有使用。”一审另查明，本案本诉起诉状副本于2019年7月4日送达魏心田及心悦公司。魏心田向一审法院提交调解方案，经一审法院进行调解，双方不能达成一致意见。以上事实，有双方庭审陈述、《铁像寺水街房屋租赁合同》、案涉房屋的竣工验收报告、高投置业公司向魏心田的回函、《关于1-4号楼问题说明》、维修工程竣工验收报告、《铁像寺水街商业“心悦”漏水维修施工合同》及《核价报告书》，维修费转账凭证，2018年5月17日漏雨后的屋顶现场照片、（2018）川0191民初12169号民事调解书，魏心田提交的照片、向高投置业公司的报告、案外书画作者的委托函、现场查看后的询问笔录、送达记录为证。一审法院认为，魏心田未按《租赁合同》约定支付租金事实双方并无异议。本案主要争议焦点为魏心田不支付租金是否具有合法抗辩事由，即高投置业公司是否存在不履行《租赁合同》约定的行为及2018年5月17日房屋漏雨及相应损失是否是高投置业公司行为造成。一、本案房屋漏雨的原因认定。房屋租赁合同的出租人主给付义务是提供符合约定要求的房屋，承租人的主给付义务是交纳租金。本案魏心田主张高投置业公司提供的房屋存在瑕疵，不履行维修义务，导致漏雨，据此主张拒付租金并要求赔偿损失。对于高投置业公司是否存在违约行为，即提供的房屋是否存在瑕疵，高投置业公司已经提交了竣工验收报告，初步证明案涉租赁房屋施工是经过验收合格的；高投置业公司提交案涉房屋的设计单位出具的《关于1-4号楼问题说明》，载明该房屋的排水系统设计是合格的，玻璃吊顶的施工也是经过设计单位同意，是符合建筑规范的。因此高投置业公司已经初步证明其提供的租赁房屋符合合同约定。高投置业公司提交了2018年5月17日案涉房屋发生漏雨后的屋顶照片，魏心田对其真实性不予认可。经一审法院组织双方对案涉房屋实际情况进行现场查看，能够反映现场状况，且魏心田不能提供证据和充分理由否定其真实性，该组照片其真实性应当予以采信。照片反映了当时在案涉屋顶的采光玻璃顶处的排水管道入口被剥落的铝箔纸堵塞的情况。高投置业公司因此主张2018年5月17日案涉房屋发生漏雨是剥落的铝箔纸堵塞排水管道引起，有初步证据证明。对于剥落的铝箔纸的来源，高投置业公司述称，系魏心田私自在采光玻璃顶处增加铝箔纸遮光而设置，因老化剥落导致排水管道堵塞，其他同类租赁房屋也有相同玻璃吊顶，均无相应铝箔纸覆盖；魏心田述称不知道铝箔纸是谁设置的。一审法院审查认为，经现场查看，租赁范围系整个两层独栋房屋，案涉房屋于2013年开始由魏心田开始承租，即案涉租赁的独栋房屋一直处于魏心田实际占有管控并经营的范围内，该事实清楚。魏心田陈述实际承租范围仅限于室内，不包括房顶，不知道上述铝箔纸的来源，明显不足采信，应当认定为上述铝箔纸设置系魏心田自行设置。经一审法院在现场查看后询问，对于2018年5月17日案涉房屋是否发生过漏雨，魏心田答复“没有”，再回答“二楼是否漏水我不清楚，因为一直没有使用”，是矛盾的，并且案涉房屋处于魏心田控制之下，应当知情。综合以上事实，应认定为2018年5月17日没有再次发生漏雨。该事实能够进一步印证案涉房屋的排水系统设计和施工是合格的，不存在缺陷。高投置业公司对2018年5月17日案涉房屋漏雨系魏心田设置的铝箔纸剥落堵塞排水管道的原因主张，具有较大证明力，应予采信。关于高投置业公司不履行维修义务的主张，魏心田并未提交案涉房屋设施出现危及正常使用而需要修缮的情况，不能证明高投置业公司不按法律规定或约定履行维修义务。也没有证据证明2018年5月17日的漏雨与高投置业公司的行为有因果关系。综上，本案无证据证明高投置业公司提供的房屋存在缺陷或高投置业公司有其他违约之处，导致魏心田不能正常经营并发生损失。因此，魏心田主张的本案赔偿请求，缺乏事实依据，不予支持，其提交的证明损失大小的证据，不再审查。二、关于是否解除《租赁合同》。根据《租赁合同》第四条第6款、第八条第3款约定，承租人逾期缴纳租金超过90天，出租人有权终止合同。魏心田无合法抗辩事由拒付2018年6月1日至今的租金，按照合同约定，该租金应于2018年5月16日支付。逾期已超过90日，符合约定解除条件。因此高投置业公司主张解除《租赁合同》，符合合同约定，予以支持。因本案本诉起诉状副本于2019年7月4日送达魏心田，应认定《租赁合同》于2019年7月4日解除。魏心田应当同时将案涉房屋腾退返还给高投置业公司。三、魏心田欠付的租金和相应违约金计算。根据《租赁合同》第四条第1款约定的单位面积租金标准，计算欠付租金如下：2018年6月1日~2018年8月31日租金为：69.46元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷4=149850.23元，逾期支付起算点为2018年5月16日；2018年9月1日之后每季欠付租金为：72.93元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷4=157336.26元，逾期支付起算点分别为2018年8月17日、2018年11月16日、2019年2月14日；2019年6月1日至2019年7月4日期间租金为72.93元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天×34天=58623.92元，逾期支付起算点为2019年5月17日。逾期付款违约金应计算至合同解除之日2019年7月4日止。累计欠付租金数额为680482.93元，违约金按下表计算，按相应欠付金额基数，按每日0.5‰，暂计算至合同解除之日（2019年7月4日）止，累计为86785.65元。因欠付租金行为持续，合同解除之后（2019年7月5日起），逾期付款违约金应以欠付租金680482.93元为基数，按每日0.5‰计算至欠付租金付清之日止。欠付租金计算基数逾期起始日合同解除日逾期天数违约金日利率149 850.232018年5月16日2019年7月4日41431 019.000.0005157 336.262018年8月17日2019年7月4日32125 252.470.0005157 336.262018年11月16日2019年7月4日23018 093.670.0005157 336.262019年2月14日2019年7月4日14011 013.540.000558 623.922019年5月17日2019年7月4日481 406.970.0005680 482.93   86 785.65 合计四、《租赁合同》解除后魏心田应付的房屋占有使用费。《租赁合同》第九条第二部分第4款虽然约定了占有使用费的计算办法，即每日按合同最后一年租金÷365天×2，但该占有使用费约定适用前提是合同房屋租赁期满。本案系因魏心田欠付租金违约导致提前解除合同，不适用该条约定。本案解除合同后的占有使用费计算，应认定为双方约定不明确，一审法院酌情参照《租赁合同》约定租金标准计算，即2019年7月5日~2019年8月31日，按72.93元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天=1724.23元/天，2019年9月1日~2019年8月31日按76.58元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天=1810.53元/天，2020年9月1日~2021年8月31日按80.41元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天=1901.08元/天……计算至魏心田腾退房屋之日止。关于使用费的利息，法律规定和约定依据不足，不予支持。五、关于高投置业公司支出的维修费负担。高投置业公司因对案涉租赁房屋委托相关单位进行维修，经过有关单位核价审减后的维修费为131469.73元。高投置业公司已经支付其中97%，但剩余3%属于必然发生的费用。根据《租赁合同》第五条第1款约定，高投置业公司对租赁物主体结构、水、电、气供应管道及客货电梯、消防设施等非人为的损坏履行保修和维修义务。因乙方原因导致的，相关费用由乙方承担。本案经查明，案涉房屋漏雨系魏心田控制房屋期间在玻璃顶铺设的铝箔纸脱落阻塞排水口导致，出租人并无过错或违约行为。按合同约定，该费用应由魏心田一方负担。且上述维修的主要内容为内部装修，魏心田一方为获益一方，应当承担相应费用。六、关于心悦公司的责任。虽然心悦公司在案涉房屋内经营，但心悦公司不是《租赁合同》签约的当事人，根据合同相对性，并不当然承担该合同义务。心悦公司在另案调解中同意负担《租赁合同》项下2018年5月31日前的租金等义务，并不当然代表其同意对本案中魏心田承担的义务也承担责任。故高投置业公司主张心悦公司与魏心田共同承担责任，不予支持。据此，高投置业公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持，魏心田的反诉请求，一审法院不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除高投置业公司与魏心田于2013年6月9日签订的《铁像寺水街房屋租赁合同》，自2019年7月4日发生解除效力；二、魏心田在判决生效之日起三十日内向高投置业公司腾退并返还成都高新区天府一街699号铁像寺水街10栋（1-4号楼）房屋；三、魏心田在判决生效之日起十日内向高投置业公司支付欠付租金680482.93元及违约金。违约金计算：2019年7月4日前违约金累计86785.65元，并从2019年7月5日起，按欠付租金680482.93元为基数，按每日0.5‰，计算至欠付租金付清之日；四、魏心田按下列标准，自2019年7月5日起，按日向高投置业公司支付《铁像寺水街房屋租赁合同》解除以后的房屋占有使用费，至依照本判决第二项腾退并返还房屋之日止。房屋占有使用费标准：2019年7月5日~2019年8月31日，按1724.23元/天；2019年9月1日~2020年8月31日，按1810.53元/天，2020年9月1日~2021年8月31日，按1901.08元/天（即参照《铁像寺水街房屋租赁合同》第四条第1项标准，按实租面积719.12㎡计算）；五、魏心田在判决生效之日起十日内向高投置业公司支付房屋维修费131469.73元；六、驳回高投置业公司其他诉讼请求；七、驳回魏心田的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51308元，由高投置业公司负担1308元，由魏心田负担50000元；反诉案件受理费20100元，由魏心田负担。二审中，魏心田提交了以下新证据：1.四川建明司法鉴定所出具的川建[2020]建鉴字第0608号《建筑工程鉴定意见书》，鉴定对象为铁像寺水街10栋附101屋顶，鉴定结论为“屋面房屋没有按照《建筑给水排水设计规范20GB50015-2003》2009年版第4.9.8条设置溢流设施；内沟高度没有达到设计250mm高度的要求；屋面处于雨水管易堵塞环境”，拟证明其承租的案涉房屋建筑设计不符合要求；2.2018年6月28日高投置业公司加装外挂爬梯的照片，拟证明在此之前不具备上屋顶的条件；3.漏水时的照片及漏雨当日视频，显示采光顶处于透光状态，拟证明魏心田无法预见采光顶存在遮挡物，即便存在也不应对所谓铝箔纸未及时清理承担责任；4.气象局证明，载明2018年5月17日凌晨环球中心监测站记录的4点到5点降雨量为38.7毫米，5点到6点为6.8毫米，拟证明当日凌晨出现过大暴雨天气；5.2018年5月17日凌晨案涉房屋内监控录像，显示该房屋内4点40分开始采光顶侧屋顶上方灯罩处突然开始漏雨，拟证明强降雨在极短时间内出现；6.2020年10月魏心田拍摄的临近屋顶施工出现了反光薄膜，拟证明可能出现屋顶遗留物品堵塞的情形。高投置业公司质证认为，对证据1鉴定意见书的真实性无异议，但该意见书引用的规范条文不是强制性要求，根据新版的建筑设计规范要求，案涉房屋的设计排水量远远超过了要求，250mm高度也不是强制性要求，目前设计超过了10年一遇的大雨排水量，完全能够满足要求；证据2不能达到对方证明目的；证据3与2018年5月17日双方查看情况不完全一致，查看情况是存在遮挡物，故对方结论是推测性的；证据4不能直接反映当时的暴雨量；对证据5真实性予以确认，但无法证明漏水原因及屋面排水情况；证据6仅是临近的施工情况，与本案无关，对方的推测不具有合理性。高投置业公司提交了以下证据：1.《施工图设计文件审查通知书》、《施工图审查意见汇总表》，拟证明案涉工程的设计经过职能部门审批，不违反设计强制性规定；2.案涉房屋设计单位四川省建筑设计研究院有限公司出具的说明，该说明载明，根据《建筑屋面雨水排水系统技术规程》CJJ102-2014的规定，屋面雨水排放系统包括管道系统无溢流设施和管道系统加溢流设施，按照《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）的要求，管系排水能力是相对按一定重现期设计的，超过重现期的雨水应该考虑溢流设施，一般建筑管道系统加溢流设施排水量不应小于重现期10年的暴雨量，因此如果雨水排水管道能够排放满足规范重现期条件下的流量，则溢流设施可以不设，目前的6处雨落口最大排水量大于10年重现期雨量，甚至大于50年重现期雨量，完全不需要设置溢流口；原施工图中天沟高度250mm为结构高度，实际完成后沟深不足是合理的，根据天沟排水能力计算，排水量大于暴雨10年甚至50年重现期雨量。高投置业公司拟证明案涉工程符合设计规范要求，具有足够排水量；3.相邻区域其他承租人出具的情况说明，载明其承租铁像寺水街房屋，屋顶均为四周青石瓦顶较高，中间玻璃顶较低，排水口位于玻璃顶四周沟槽处的结构，在2018年5月17日前后未发生漏水、渗水情形，屋顶清洁工作均由承租人自行或委托第三方负责，拟证明其他人未出现与魏心田一样的情形，房屋设计不存在缺陷。魏心田质证认为，证据1系复印件，对真实性无法确定；证据2系设计单位出具，该单位与高投置业公司具有利害关系，且引用的部分规范是交房后新出的规范，不能作为当时房屋设计施工合格的规范文件；证据3其他相邻承租人的房屋结构与魏心田承租的不同，没有参照性，另外有相邻的承租人也曾经发生过水淹情况。二审中，设计单位四川省建筑设计研究院有限公司工作人员徐力、丁亮到庭陈述，目前案涉房屋的排水系统的排水量超过了规范所允许的极限排水量，超过了50年重现期的雨量，根据最新规范，可以不再另外设置溢流设施，此外2014版规范也规定，可以采用管道系统加溢流设施或管道系统无溢流设施；边沟槽内设置了两个排水管，实际上一个排水管就完全可以满足百年一遇的暴雨量，但还是设置了两个，多余的一根就是作为溢流设施，而气象资料显示的暴雨量为每小时38.2毫米，没有达到十年一遇的标准；边沟槽的实际深度完全可以满足排水要求，该排水量也经过了计算，漏水的原因是排水管无人管理而被堵塞；从漏水视频来看，系因边沟槽处的排水管堵塞，造成沟槽内雨水溢出后流至吊顶处并从灯槽下流下。四川建明司法鉴定所鉴定人员高智建到庭陈述，一般情况下应当设置溢流设施，溢流设施包括溢流管、溢流口等，个别情况下可以不设置溢流设施，超过重现期雨水时，没有溢流设施只有管道仍可能出现漏水；目前的排水量10年重现期是没有问题的，50年重现期目前没有计算过，无法确定；两个管道作为溢流设施的说法不严谨，只能说能够增加排水量，两个排水量是否符合设计规范没有计算过；边沟槽深度没有达到设计要求，就属于施工不合格；对设计院工作人员陈述的当日雨水溢流情况基本赞同。根据当事人申请，本院工作人员于2021年6月22日到现场进行查看，整个屋顶呈四方漏斗状，四周为瓦面屋顶，中间为四边形玻璃采光顶，采光顶与瓦面屋顶之间设置有边沟槽，边沟槽两对角设置有两处排水管，边沟槽上方加盖有防护网，各方均认可防护网系发生漏雨事故后新添加设施。本院认证认为，魏心田提交的第三组证据，因拍摄时间不能达到证明目的，故不予采信；对高投置业公司提交的设计文件，虽系复印件，但案涉房屋系经规划设计和竣工验收的建筑，故该设计文件真实性本院予以确认；对其他证据真实性、合法性均予以确认，关联性和证明力将综合认定。二审另查明，高投置业公司提交的照片显示：2018年5月17日暴雨发生后，双方第一时间到屋顶进行查看，魏心田亦在场；案涉房屋的玻璃采光顶覆盖有遮挡板，遮挡板覆盖采光顶处整齐、完整；遮挡板表面的铝箔纸部分脱漏至边沟槽中，边沟槽内的排水管口被铝箔纸及少量树叶遮挡。魏心田认可其当日和高投置业公司工作人员一道上楼查看，但其未拍摄照片，对照片真实性无法确认。住建部和国家质监总局发布的《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）第4.9.8条规定，建筑屋面雨水排水工程应设置溢流口、溢流堰、溢流管系等溢流设施；4.9.9条规定，一般建筑的重力流屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不应小于10年重现期的雨水量。重要公共建筑、高层建筑的屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不应小于其50年重现期的雨水量。解释部分规定，受经济条件限制，管系排水能力是相对按一定重现期设计的，因此，为建筑安全考虑，超设计重现期的雨水应有出路。目前的技术水平，设置溢流设施是最有效的。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，魏心田与高投置业公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为案涉租赁房屋2018年5月17日漏水是房屋原因还是魏心田使用不当造成。本案中，案涉房屋系经竣工验收的房屋，二审中设计单位也对房屋的设计情况和排水能力进行了充分阐释和说明。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003规定了溢流设施中包含了溢流管，以及一般建筑的屋面雨水排水工程与溢流设施总排水能力不应小于10年重现期。从现场查看情况来看，屋顶采光顶侧的沟槽中设置有两处排水管，魏心田自行聘请的四川建明司法鉴定所鉴定人员也认可，目前的房屋排水能力能够达到10年重现期标准，也未否定能够达到50年重现期标准。因此，本案中的证据不能显示案涉的租赁房屋存在设施或施工缺陷，魏心田关于房屋本身存在质量问题导致漏水的主张不能成立。从高投置业公司提交的在2018年5月17日暴雨后双方第一时间到屋顶查看的照片来看，案涉房屋的玻璃采光顶覆盖有遮挡板，遮挡板表面的铝箔纸部分脱漏至边沟槽中，边沟槽内的排水管口被铝箔纸及少量树叶遮挡。魏心田虽对该照片真实性未予确认，但魏心田本人当日也上屋顶查看而未提交相反证据，且案涉房屋长期为魏心田实际占有，他人上楼顶魏心田不可能不知悉，基于此，本院认为该组照片具有真实性和客观性，能够反映暴雨后案涉房屋屋顶的真实情况。根据照片显示内容及漏水视频、双方专家陈述来看，2021年5月17日房屋漏水的直接原因系采光顶处遮挡板上的铝箔纸脱落进而堵塞屋顶排水管。魏心田还认为，在2018年5月17日暴雨后高投置业公司才加装爬梯，在此之前其无上楼顶的条件，同时遮挡板和铝箔纸可能是施工时所遗留。对此，本院认为，从高投置业公司提交的照片来看，遮挡板遮挡位置为玻璃采光顶处，覆盖范围完整、准确，明显系人为安装。而玻璃采光顶本身是房屋设计内容，施工方无任何动机专门安装遮挡板进行遮盖，且周边有类似采光顶设计的房屋也未见安装遮挡板或遗留有遮挡物。同时，若采光顶存在大面遮挡，将对室内采光有明显影响，房屋使用人将很容易观察到该情形。而魏心田在2013年就实际入住，在其实际使用的数年期间，未对采光板的使用提出任何异议。因此，魏心田关于采光板上的遮挡板及铝箔纸系施工遗留的主张不符常理，本院对该主张不予采信。综上，本院认为，2018年5月17日的漏雨系因魏心田使用不当所致，无证据证明案涉房屋本身存在缺陷导致漏水的发生，故高投置业公司不应对魏心田因漏雨导致的任何损失承担赔偿责任。魏心田承租了案涉房屋，应依约向高投置业公司支付租金，其长期未能支付租金，构成严重违约，高投置业公司有权据此解除合同并要求魏心田支付租赁费用、违约金及维修费。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，魏心田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33663元，由魏心田负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 廖 方审判员 王 果二〇二一年八月三十日书记员 袁雅丽四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终11769号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏心田（曾用名魏海英），女，1975年1月16日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都高投置业有限公司，住所地：成都市高新区天府一街1008号。法定代表人：任正，董事长。委托诉讼代理人：俞博能，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师。原审被告：四川心悦文化传播有限公司，住所地：成都市高新区天府一街699号铁像寺水街10栋1-4号。法定代表人：魏心田（曾用名魏海英）。委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师。上诉人魏心田因与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投置业公司）及原审被告四川心悦文化传播有限公司（以下简称心悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏心田上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回高投置业公司的一审诉讼请求并支持魏心田的一审反诉请求；二、诉讼费用由高投置业公司承担。事实与理由：一、一审判决解除《铁像寺水街房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）并要求魏心田腾退并返还房屋、要求魏心田向高投置业公司支付解除合同后的房屋占有使用费无事实与法律依据。根据合同地8条的约定以及相关法律规定，高投置业公司违反合同约定，怠于履行维修义务，给魏心田造成了巨大的损失。高投置业公司无合同约定解除权，也不符合法定解徐条件，更不存在支付解除合同后的房屋占用使用费的事实与依据。二、经现场勘查，案涉房屋存在诸多设计与质量问题，房屋总体设计、排水沟与采光玻璃之间的设计、排水沟与排水管的防水设计均无法抵御大雨倾泻，或因高投置业公司怠于履行其维修义务导致楼面可能存在异物，而导致房屋漏雨，影响正常经营，给魏心田造成直接的巨大财物损失。魏心田没有必要也没加装铝箔纸的条件，一审推断所谓“铝箔纸”由魏心田加装不符合客观事实，也不符合日常生活逻辑。三、依据合同的约定与相关法律规定，因案涉房屋存在的质量和设计缺陷导致房屋漏雨，应由高投置业公司承担维修义务并承担维修费用。因高投置业公司的原因导致魏心田停业，一审判决魏心田支付欠付租金及违约金无事实与法律依据。四、2017年起至2018年，魏心田租住的房屋因大雨导致屋顶多次漏雨，字画、家具、设施设备、装饰装修等物品一直被雨水浸泡，全部发霉、发黄，涂料大面积脱落，二楼夹层石膏板浸湿并完全脱落。魏心田多次要求高投置业公司对漏雨的屋顶进行维修维护并赔偿损失，但高投置业公司一概置之不理。因高投置业公司违反合同约定，拒不履行维修义务，且租赁房屋具有质量问题，故高投置业公司应当承担相应的赔偿责任。故一审法院驳回魏心田的反诉请求无事实及法律依据。五、一审法院故意遗漏魏心田的反诉请求，剥夺了魏心田的权利，程序严重违法，应当撤销一审判决并改判驳回高投置业公司的诉讼请求。六、魏心田在一审时提出管辖权异议，但一审法院未做审查与处理，程序违法，应予以纠正。高投置业公司辩称，请求驳回魏心田的全部上诉请求，维持一审判决。1.魏心田当时提出管辖异议，是涉及高新区人民法院与自贸区人民法院的管辖划分问题，一审法官已经向魏心田进行了释明；2.魏心田从2018年5月31日开始没有支付过租金，高投置业公司在一审时要求魏心田支付租金以及逾期支付租金的利息以及解除合同具备事实和合同依据；3.案涉合同约定因承租人的原因造成了租赁物需要维修的，相关的责任由承租人承担，一审判决已经对房屋漏水以及造成损失的原因进行了认定，由承租人导致的房屋损失以及维修费用应当由承租人来承担；4.一审认为所有的责任都应当由魏心田来承担，后续只是金额的变化，不论是第一次请求的金额还是第二次增加的金额，都应当由魏心田承担。综上，一审法院综合考虑之后作出的判决并无不当。心悦公司述称，与魏心田意见一致。高投置业公司向一审法院起诉请求：一、解除高投置业公司与魏心田签订的《租赁合同》；二、判令魏心田、心悦公司向高投置业公司支付自2018年6月1日计算至2019年3月31日的租金516968.18元，并按《租赁合同》约定的租金标准自2019年4月1日计算至法院判决的《租赁合同》解除之日；三、判令魏心田、心悦公司向高投置业公司支付拖欠租金的违约金64819.75元（暂计至2019年3月31日，其余按欠费金额按每日万分之五的标准计算至实际付清之日）；四、判令魏心田、心悦公司腾退并向高投置业公司返还成都高新区天府一街699号铁像寺水街10栋（1-4号楼）的房屋，并自法院判决的租赁合同解除之日，按4403元／天的标准向高投置业公司支付占用费从实际腾退之日，并按照同期人民银行贷款利率标准至人民法院判令的合同解除之日支付占用费至全部款项结清之日；五、判令魏心田、心悦公司向高投置业公司支付房屋维修费153000元；六、本案诉讼费用由魏心田、心悦公司共同承担。魏心田向一审法院反诉请求：一、请求判令高投置业公司向魏心田支付损失赔偿金1700000元；二、请求判令本案反诉案件受理费由高投置业公司承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况。1.名称及订立日期：《租赁合同》，2013年6月9日；2.签约当事人：出租人（甲方）高投置业公司与承租人（乙方）魏海英（即魏心田）；3.租赁标的房屋：（《租赁合同》第一条第1、2款）甲方按政府批准的规划条件而修建的商业物业，房屋设施、设备情况符合建筑质量标准。乙方装修方案经甲方同意后，可自行进行内部装修。租赁物位置位于成都高新区天府一街699号的铁像寺水街10栋（1-4号楼），建筑面积约755.39平方米（暂定面积），实际面积以建成后产权证载明或房屋产权测绘报告（实测）为准；4.用途：（《租赁合同》第二条第1款）用于经营“心悦”项目；5.租赁期限：（《租赁合同》第三条第1款）自2013年4月1日至2023年8月31日止；6.租金约定：（《租赁合同》第四条第1款）装修期、开业奖励、营业第1-4年（略）。营业第5年（2017年9月1日-2018年8月31日）：69.46元/月·㎡，即年租金629610.01元；营业第6年（2018年9月1日-2019年8月31日）：72.93元/月·㎡，即年租金661090.51元；营业第7年（2019年9月1日-2020年8月31日）：76.58元/月·㎡，即年租金694145.04元；营业第8年（2020年9月1日-2021年8月31日）：80.41元/月·㎡，即年租金728852.29元……7.租金支付期限：（《租赁合同》第四条第4款）装修期、营业第1-2年（略）；2015年9月1日以后租金按季支付，即每三个月为一付款周期，支付时间为下一付款周期开始前十五日向出租人支付下季度租金。8.履约保证金：（《租赁合同》第四条第5款）承租人应当在2013年4月30日前支付保证金300000元；9.违约责任：（《租赁合同》第四条第6款）承租人有以下情况的，出租人有权扣除履约保证金，承租人应当在15个工作日内补足，每逾期一天按应补金额0.5‰交纳违约金，逾期超过90天，出租人有权终止合同：（1）未按约定交纳租金及物管费、水电气等费用；……（4）对租赁物使用不当，而对租赁物或租赁物附属设施设备造成损坏的。（《租赁合同》第九条第二部分第2款）在租赁期内，乙方违反约定逾期交纳本合同约定的租赁费用或其他费用的，每逾期一天，则应按欠费金额万分之五支付违约金给甲方，逾期超过90天，甲方有权解除合同。（《租赁合同》第九条第二部分第4款）乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施等不动产及时交还甲方，……乙方逾期归还承租房屋，则每逾期一日应向甲方支付房屋使用费为合同最后一年租金÷365天×2，除此之外还应赔偿逾期交房给甲方造成的损失。10.租赁物维修：（《租赁合同》第五条第1款）合同有效期内，甲方依法对其建造、安装的租赁物主体结构、水、电、气供应管道及客货电梯、消防设施等非人为的损坏履行保修和维修义务。因非乙方原因导致的上述维修产生的相关费用由甲方承担，因乙方原因导致的，相关费用由乙方承担。（《租赁合同》第五条第2款）乙方负责由其自行投资实施的装修、软装、家具、照明、监控、空调系统等的维护。11.合同解除终止。（《租赁合同》第八条第3款）租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，并不予退还履约保证金，同时承担本合同约定的相关违约责任：……违反合同约定，逾期缴纳租金及相关应缴费用，包括但不限于物管费、水、电、气、电话、宽带、光纤等公共设施费用达90天的……二、前期履行及争议解决情况。高投置业公司交付租赁房屋后，因魏心田在租赁合同履行过程中未按时支付租金，高投置业公司向四川省成都高新技术产业开发区人民法院起诉，请求判令：一、解除高投置业公司与魏心田签订的《铁像寺水街房屋租赁合同》；二、魏心田、心悦公司向高投置业公司支付自2013年计算至2017年11月30日租金643183.14元，并按租赁合同约定的租金标准自2017年11月30日计算至租赁合同解除之日；三、魏心田、心悦公司向高投置业公司支付违约金225546.11元（按欠费金额每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；四、魏心田、心悦公司腾退并向高投置业公司返还成都高新区天府一街699号铁像寺水街10栋1-4号房屋，并按4403元/天的标准向原告支付房屋占用费至实际腾退之日；五、该案诉讼费用由魏心田、心悦公司承担。四川成都高新技术产业开发区人民法院于2018年7月9日予以受理。该院于2018年8月13日作出（2018）川0191民初12169号民事调解书，高投置业公司与魏心田、心悦公司对2013年4月1日至2018年5月31日期间的租金、履约保证金支付数额和期限达成调解协议。庭审中，双方均陈述魏心田对案涉房屋租金已交到2018年5月31日。高投置业公司庭后补充提交计算表述称，案涉房屋实际计租面积为719.12㎡，小于《租赁合同》约定的预估面积。三、2018年5月17日房屋漏雨及损失情况。（一）漏雨情况。双方一致陈述，案涉租赁房屋于2018年5月17日暴雨后出现漏水。魏心田提交照片，证明当时房屋顶部进水，导致房屋装修和保存的字画等受损。（二）房屋漏雨的原因。高投置业公司陈述：2018年5月17日房屋漏雨后，高投置业公司的项目管理方和物业方、维修单位都进行了现场勘查，漏雨的原因是房屋楼顶的玻璃采光顶被魏心田设置的铝箔纸覆盖，铝箔纸老化脱落以后堵塞排水口，排水系统排水不畅导致雨水漏入房屋。与本案案涉房屋同类型的其他承租房屋均没有加装铝箔纸。为证明案涉房屋施工质量和排水系统设计合格，高投置业公司提交下列证据材料：（1）案涉房屋竣工验收报告，结论为验收合格；（2）案涉房屋设计单位四川省建筑设计研究院出具的《关于1-4号楼问题说明》，载明案涉房屋实际设置六根DN100的雨水排水管流量最大排水量为57L/s，可以排放1,600㎡屋面的雨水，故本设计完全能够满足规范要求；该栋建筑为增加室内采光条件而设计玻璃采光顶；玻璃采光顶的二次设计经设计方确认后施工。高投置业公司为证明房屋漏雨的原因系魏心田加装的铝箔纸脱落堵塞排水管，提交2018年5月17日房屋发生漏雨后，在房屋屋顶拍摄的照片，反映屋顶采光玻璃被铝箔纸覆盖，部分铝箔纸堵塞排水管道口的情况。魏心田述称，房屋漏雨不是因为排水系统堵塞，而是顶面有裂缝，高投置业公司臆想铝箔纸是魏心田所加。（三）关于2018年5月17日房屋漏雨造成损失情况，魏心田提交照片、向高投置业公司的报告、案外书画作者的委托函、收据等证据。四、案涉房屋修复情况。2018年5月17日房屋漏雨后，魏心田向高投置业公司多次提交书面报告要求维修，高投置业公司回函称，漏雨情况复杂，原因尚不明确，但考虑到双方合作关系，“可以对漏雨造成的室内装修损坏部分进行维修，但就屋顶维护责任的划分、漏水发生的原因、损失发生的原因、损失的范围及大小、维修费金额、维修费最终由何方承担等后续问题，还须由双方本着积极解决问题的态度进行明确后，再行协商处理。”高投置业公司委托四川嘉益建设工程有限公司对铁像寺水街商业“心悦”漏水维修项目进行维修，竣工验收表（2018年10月30日）载明维修工程于2018年6月22日开工，2018年10月30日施工完毕，结论合格。2019年7月30日，高投置业公司与四川嘉益建设工程有限公司补签《铁像寺水街商业“心悦”漏水维修施工合同》。2019年7月，成都嘉华工程项目管理有限公司对维修项目造价核定金额为131469.73元。主要工程内容为：铲除涂料面、满刮腻子、乳胶漆、石膏龙骨吊顶、柜体拆除、二层佛堂拆除等装饰装修项目。2019年8月9日，高投置业公司通过转账支付维修费127525.64元（97%，另预留3%质保金）。高投置业公司述称，维修内容还包括房顶采光玻璃与排水沟之间的缝隙补缝，原房屋设计就是有缝隙。一审法院在房屋现场询问双方，对于2018年5月17日之后，案涉房屋是否发生过漏雨，高投置业公司答复：“没有。”魏心田答复：“没有。二楼是否漏水我不清楚，因为一直没有使用。”一审另查明，本案本诉起诉状副本于2019年7月4日送达魏心田及心悦公司。魏心田向一审法院提交调解方案，经一审法院进行调解，双方不能达成一致意见。以上事实，有双方庭审陈述、《铁像寺水街房屋租赁合同》、案涉房屋的竣工验收报告、高投置业公司向魏心田的回函、《关于1-4号楼问题说明》、维修工程竣工验收报告、《铁像寺水街商业“心悦”漏水维修施工合同》及《核价报告书》，维修费转账凭证，2018年5月17日漏雨后的屋顶现场照片、（2018）川0191民初12169号民事调解书，魏心田提交的照片、向高投置业公司的报告、案外书画作者的委托函、现场查看后的询问笔录、送达记录为证。一审法院认为，魏心田未按《租赁合同》约定支付租金事实双方并无异议。本案主要争议焦点为魏心田不支付租金是否具有合法抗辩事由，即高投置业公司是否存在不履行《租赁合同》约定的行为及2018年5月17日房屋漏雨及相应损失是否是高投置业公司行为造成。一、本案房屋漏雨的原因认定。房屋租赁合同的出租人主给付义务是提供符合约定要求的房屋，承租人的主给付义务是交纳租金。本案魏心田主张高投置业公司提供的房屋存在瑕疵，不履行维修义务，导致漏雨，据此主张拒付租金并要求赔偿损失。对于高投置业公司是否存在违约行为，即提供的房屋是否存在瑕疵，高投置业公司已经提交了竣工验收报告，初步证明案涉租赁房屋施工是经过验收合格的；高投置业公司提交案涉房屋的设计单位出具的《关于1-4号楼问题说明》，载明该房屋的排水系统设计是合格的，玻璃吊顶的施工也是经过设计单位同意，是符合建筑规范的。因此高投置业公司已经初步证明其提供的租赁房屋符合合同约定。高投置业公司提交了2018年5月17日案涉房屋发生漏雨后的屋顶照片，魏心田对其真实性不予认可。经一审法院组织双方对案涉房屋实际情况进行现场查看，能够反映现场状况，且魏心田不能提供证据和充分理由否定其真实性，该组照片其真实性应当予以采信。照片反映了当时在案涉屋顶的采光玻璃顶处的排水管道入口被剥落的铝箔纸堵塞的情况。高投置业公司因此主张2018年5月17日案涉房屋发生漏雨是剥落的铝箔纸堵塞排水管道引起，有初步证据证明。对于剥落的铝箔纸的来源，高投置业公司述称，系魏心田私自在采光玻璃顶处增加铝箔纸遮光而设置，因老化剥落导致排水管道堵塞，其他同类租赁房屋也有相同玻璃吊顶，均无相应铝箔纸覆盖；魏心田述称不知道铝箔纸是谁设置的。一审法院审查认为，经现场查看，租赁范围系整个两层独栋房屋，案涉房屋于2013年开始由魏心田开始承租，即案涉租赁的独栋房屋一直处于魏心田实际占有管控并经营的范围内，该事实清楚。魏心田陈述实际承租范围仅限于室内，不包括房顶，不知道上述铝箔纸的来源，明显不足采信，应当认定为上述铝箔纸设置系魏心田自行设置。经一审法院在现场查看后询问，对于2018年5月17日案涉房屋是否发生过漏雨，魏心田答复“没有”，再回答“二楼是否漏水我不清楚，因为一直没有使用”，是矛盾的，并且案涉房屋处于魏心田控制之下，应当知情。综合以上事实，应认定为2018年5月17日没有再次发生漏雨。该事实能够进一步印证案涉房屋的排水系统设计和施工是合格的，不存在缺陷。高投置业公司对2018年5月17日案涉房屋漏雨系魏心田设置的铝箔纸剥落堵塞排水管道的原因主张，具有较大证明力，应予采信。关于高投置业公司不履行维修义务的主张，魏心田并未提交案涉房屋设施出现危及正常使用而需要修缮的情况，不能证明高投置业公司不按法律规定或约定履行维修义务。也没有证据证明2018年5月17日的漏雨与高投置业公司的行为有因果关系。综上，本案无证据证明高投置业公司提供的房屋存在缺陷或高投置业公司有其他违约之处，导致魏心田不能正常经营并发生损失。因此，魏心田主张的本案赔偿请求，缺乏事实依据，不予支持，其提交的证明损失大小的证据，不再审查。二、关于是否解除《租赁合同》。根据《租赁合同》第四条第6款、第八条第3款约定，承租人逾期缴纳租金超过90天，出租人有权终止合同。魏心田无合法抗辩事由拒付2018年6月1日至今的租金，按照合同约定，该租金应于2018年5月16日支付。逾期已超过90日，符合约定解除条件。因此高投置业公司主张解除《租赁合同》，符合合同约定，予以支持。因本案本诉起诉状副本于2019年7月4日送达魏心田，应认定《租赁合同》于2019年7月4日解除。魏心田应当同时将案涉房屋腾退返还给高投置业公司。三、魏心田欠付的租金和相应违约金计算。根据《租赁合同》第四条第1款约定的单位面积租金标准，计算欠付租金如下：2018年6月1日~2018年8月31日租金为：69.46元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷4=149850.23元，逾期支付起算点为2018年5月16日；2018年9月1日之后每季欠付租金为：72.93元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷4=157336.26元，逾期支付起算点分别为2018年8月17日、2018年11月16日、2019年2月14日；2019年6月1日至2019年7月4日期间租金为72.93元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天×34天=58623.92元，逾期支付起算点为2019年5月17日。逾期付款违约金应计算至合同解除之日2019年7月4日止。累计欠付租金数额为680482.93元，违约金按下表计算，按相应欠付金额基数，按每日0.5‰，暂计算至合同解除之日（2019年7月4日）止，累计为86785.65元。因欠付租金行为持续，合同解除之后（2019年7月5日起），逾期付款违约金应以欠付租金680482.93元为基数，按每日0.5‰计算至欠付租金付清之日止。欠付租金计算基数逾期起始日合同解除日逾期天数违约金日利率149 850.232018年5月16日2019年7月4日41431 019.000.0005157 336.262018年8月17日2019年7月4日32125 252.470.0005157 336.262018年11月16日2019年7月4日23018 093.670.0005157 336.262019年2月14日2019年7月4日14011 013.540.000558 623.922019年5月17日2019年7月4日481 406.970.0005680 482.93   86 785.65 合计四、《租赁合同》解除后魏心田应付的房屋占有使用费。《租赁合同》第九条第二部分第4款虽然约定了占有使用费的计算办法，即每日按合同最后一年租金÷365天×2，但该占有使用费约定适用前提是合同房屋租赁期满。本案系因魏心田欠付租金违约导致提前解除合同，不适用该条约定。本案解除合同后的占有使用费计算，应认定为双方约定不明确，一审法院酌情参照《租赁合同》约定租金标准计算，即2019年7月5日~2019年8月31日，按72.93元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天=1724.23元/天，2019年9月1日~2019年8月31日按76.58元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天=1810.53元/天，2020年9月1日~2021年8月31日按80.41元/月·㎡×719.12㎡×12个月÷365天=1901.08元/天……计算至魏心田腾退房屋之日止。关于使用费的利息，法律规定和约定依据不足，不予支持。五、关于高投置业公司支出的维修费负担。高投置业公司因对案涉租赁房屋委托相关单位进行维修，经过有关单位核价审减后的维修费为131469.73元。高投置业公司已经支付其中97%，但剩余3%属于必然发生的费用。根据《租赁合同》第五条第1款约定，高投置业公司对租赁物主体结构、水、电、气供应管道及客货电梯、消防设施等非人为的损坏履行保修和维修义务。因乙方原因导致的，相关费用由乙方承担。本案经查明，案涉房屋漏雨系魏心田控制房屋期间在玻璃顶铺设的铝箔纸脱落阻塞排水口导致，出租人并无过错或违约行为。按合同约定，该费用应由魏心田一方负担。且上述维修的主要内容为内部装修，魏心田一方为获益一方，应当承担相应费用。六、关于心悦公司的责任。虽然心悦公司在案涉房屋内经营，但心悦公司不是《租赁合同》签约的当事人，根据合同相对性，并不当然承担该合同义务。心悦公司在另案调解中同意负担《租赁合同》项下2018年5月31日前的租金等义务，并不当然代表其同意对本案中魏心田承担的义务也承担责任。故高投置业公司主张心悦公司与魏心田共同承担责任，不予支持。据此，高投置业公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持，魏心田的反诉请求，一审法院不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除高投置业公司与魏心田于2013年6月9日签订的《铁像寺水街房屋租赁合同》，自2019年7月4日发生解除效力；二、魏心田在判决生效之日起三十日内向高投置业公司腾退并返还成都高新区天府一街699号铁像寺水街10栋（1-4号楼）房屋；三、魏心田在判决生效之日起十日内向高投置业公司支付欠付租金680482.93元及违约金。违约金计算：2019年7月4日前违约金累计86785.65元，并从2019年7月5日起，按欠付租金680482.93元为基数，按每日0.5‰，计算至欠付租金付清之日；四、魏心田按下列标准，自2019年7月5日起，按日向高投置业公司支付《铁像寺水街房屋租赁合同》解除以后的房屋占有使用费，至依照本判决第二项腾退并返还房屋之日止。房屋占有使用费标准：2019年7月5日~2019年8月31日，按1724.23元/天；2019年9月1日~2020年8月31日，按1810.53元/天，2020年9月1日~2021年8月31日，按1901.08元/天（即参照《铁像寺水街房屋租赁合同》第四条第1项标准，按实租面积719.12㎡计算）；五、魏心田在判决生效之日起十日内向高投置业公司支付房屋维修费131469.73元；六、驳回高投置业公司其他诉讼请求；七、驳回魏心田的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51308元，由高投置业公司负担1308元，由魏心田负担50000元；反诉案件受理费20100元，由魏心田负担。二审中，魏心田提交了以下新证据：1.四川建明司法鉴定所出具的川建[2020]建鉴字第0608号《建筑工程鉴定意见书》，鉴定对象为铁像寺水街10栋附101屋顶，鉴定结论为“屋面房屋没有按照《建筑给水排水设计规范20GB50015-2003》2009年版第4.9.8条设置溢流设施；内沟高度没有达到设计250mm高度的要求；屋面处于雨水管易堵塞环境”，拟证明其承租的案涉房屋建筑设计不符合要求；2.2018年6月28日高投置业公司加装外挂爬梯的照片，拟证明在此之前不具备上屋顶的条件；3.漏水时的照片及漏雨当日视频，显示采光顶处于透光状态，拟证明魏心田无法预见采光顶存在遮挡物，即便存在也不应对所谓铝箔纸未及时清理承担责任；4.气象局证明，载明2018年5月17日凌晨环球中心监测站记录的4点到5点降雨量为38.7毫米，5点到6点为6.8毫米，拟证明当日凌晨出现过大暴雨天气；5.2018年5月17日凌晨案涉房屋内监控录像，显示该房屋内4点40分开始采光顶侧屋顶上方灯罩处突然开始漏雨，拟证明强降雨在极短时间内出现；6.2020年10月魏心田拍摄的临近屋顶施工出现了反光薄膜，拟证明可能出现屋顶遗留物品堵塞的情形。高投置业公司质证认为，对证据1鉴定意见书的真实性无异议，但该意见书引用的规范条文不是强制性要求，根据新版的建筑设计规范要求，案涉房屋的设计排水量远远超过了要求，250mm高度也不是强制性要求，目前设计超过了10年一遇的大雨排水量，完全能够满足要求；证据2不能达到对方证明目的；证据3与2018年5月17日双方查看情况不完全一致，查看情况是存在遮挡物，故对方结论是推测性的；证据4不能直接反映当时的暴雨量；对证据5真实性予以确认，但无法证明漏水原因及屋面排水情况；证据6仅是临近的施工情况，与本案无关，对方的推测不具有合理性。高投置业公司提交了以下证据：1.《施工图设计文件审查通知书》、《施工图审查意见汇总表》，拟证明案涉工程的设计经过职能部门审批，不违反设计强制性规定；2.案涉房屋设计单位四川省建筑设计研究院有限公司出具的说明，该说明载明，根据《建筑屋面雨水排水系统技术规程》CJJ102-2014的规定，屋面雨水排放系统包括管道系统无溢流设施和管道系统加溢流设施，按照《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）的要求，管系排水能力是相对按一定重现期设计的，超过重现期的雨水应该考虑溢流设施，一般建筑管道系统加溢流设施排水量不应小于重现期10年的暴雨量，因此如果雨水排水管道能够排放满足规范重现期条件下的流量，则溢流设施可以不设，目前的6处雨落口最大排水量大于10年重现期雨量，甚至大于50年重现期雨量，完全不需要设置溢流口；原施工图中天沟高度250mm为结构高度，实际完成后沟深不足是合理的，根据天沟排水能力计算，排水量大于暴雨10年甚至50年重现期雨量。高投置业公司拟证明案涉工程符合设计规范要求，具有足够排水量；3.相邻区域其他承租人出具的情况说明，载明其承租铁像寺水街房屋，屋顶均为四周青石瓦顶较高，中间玻璃顶较低，排水口位于玻璃顶四周沟槽处的结构，在2018年5月17日前后未发生漏水、渗水情形，屋顶清洁工作均由承租人自行或委托第三方负责，拟证明其他人未出现与魏心田一样的情形，房屋设计不存在缺陷。魏心田质证认为，证据1系复印件，对真实性无法确定；证据2系设计单位出具，该单位与高投置业公司具有利害关系，且引用的部分规范是交房后新出的规范，不能作为当时房屋设计施工合格的规范文件；证据3其他相邻承租人的房屋结构与魏心田承租的不同，没有参照性，另外有相邻的承租人也曾经发生过水淹情况。二审中，设计单位四川省建筑设计研究院有限公司工作人员徐力、丁亮到庭陈述，目前案涉房屋的排水系统的排水量超过了规范所允许的极限排水量，超过了50年重现期的雨量，根据最新规范，可以不再另外设置溢流设施，此外2014版规范也规定，可以采用管道系统加溢流设施或管道系统无溢流设施；边沟槽内设置了两个排水管，实际上一个排水管就完全可以满足百年一遇的暴雨量，但还是设置了两个，多余的一根就是作为溢流设施，而气象资料显示的暴雨量为每小时38.2毫米，没有达到十年一遇的标准；边沟槽的实际深度完全可以满足排水要求，该排水量也经过了计算，漏水的原因是排水管无人管理而被堵塞；从漏水视频来看，系因边沟槽处的排水管堵塞，造成沟槽内雨水溢出后流至吊顶处并从灯槽下流下。四川建明司法鉴定所鉴定人员高智建到庭陈述，一般情况下应当设置溢流设施，溢流设施包括溢流管、溢流口等，个别情况下可以不设置溢流设施，超过重现期雨水时，没有溢流设施只有管道仍可能出现漏水；目前的排水量10年重现期是没有问题的，50年重现期目前没有计算过，无法确定；两个管道作为溢流设施的说法不严谨，只能说能够增加排水量，两个排水量是否符合设计规范没有计算过；边沟槽深度没有达到设计要求，就属于施工不合格；对设计院工作人员陈述的当日雨水溢流情况基本赞同。根据当事人申请，本院工作人员于2021年6月22日到现场进行查看，整个屋顶呈四方漏斗状，四周为瓦面屋顶，中间为四边形玻璃采光顶，采光顶与瓦面屋顶之间设置有边沟槽，边沟槽两对角设置有两处排水管，边沟槽上方加盖有防护网，各方均认可防护网系发生漏雨事故后新添加设施。本院认证认为，魏心田提交的第三组证据，因拍摄时间不能达到证明目的，故不予采信；对高投置业公司提交的设计文件，虽系复印件，但案涉房屋系经规划设计和竣工验收的建筑，故该设计文件真实性本院予以确认；对其他证据真实性、合法性均予以确认，关联性和证明力将综合认定。二审另查明，高投置业公司提交的照片显示：2018年5月17日暴雨发生后，双方第一时间到屋顶进行查看，魏心田亦在场；案涉房屋的玻璃采光顶覆盖有遮挡板，遮挡板覆盖采光顶处整齐、完整；遮挡板表面的铝箔纸部分脱漏至边沟槽中，边沟槽内的排水管口被铝箔纸及少量树叶遮挡。魏心田认可其当日和高投置业公司工作人员一道上楼查看，但其未拍摄照片，对照片真实性无法确认。住建部和国家质监总局发布的《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）第4.9.8条规定，建筑屋面雨水排水工程应设置溢流口、溢流堰、溢流管系等溢流设施；4.9.9条规定，一般建筑的重力流屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不应小于10年重现期的雨水量。重要公共建筑、高层建筑的屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不应小于其50年重现期的雨水量。解释部分规定，受经济条件限制，管系排水能力是相对按一定重现期设计的，因此，为建筑安全考虑，超设计重现期的雨水应有出路。目前的技术水平，设置溢流设施是最有效的。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，魏心田与高投置业公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为案涉租赁房屋2018年5月17日漏水是房屋原因还是魏心田使用不当造成。本案中，案涉房屋系经竣工验收的房屋，二审中设计单位也对房屋的设计情况和排水能力进行了充分阐释和说明。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003规定了溢流设施中包含了溢流管，以及一般建筑的屋面雨水排水工程与溢流设施总排水能力不应小于10年重现期。从现场查看情况来看，屋顶采光顶侧的沟槽中设置有两处排水管，魏心田自行聘请的四川建明司法鉴定所鉴定人员也认可，目前的房屋排水能力能够达到10年重现期标准，也未否定能够达到50年重现期标准。因此，本案中的证据不能显示案涉的租赁房屋存在设施或施工缺陷，魏心田关于房屋本身存在质量问题导致漏水的主张不能成立。从高投置业公司提交的在2018年5月17日暴雨后双方第一时间到屋顶查看的照片来看，案涉房屋的玻璃采光顶覆盖有遮挡板，遮挡板表面的铝箔纸部分脱漏至边沟槽中，边沟槽内的排水管口被铝箔纸及少量树叶遮挡。魏心田虽对该照片真实性未予确认，但魏心田本人当日也上屋顶查看而未提交相反证据，且案涉房屋长期为魏心田实际占有，他人上楼顶魏心田不可能不知悉，基于此，本院认为该组照片具有真实性和客观性，能够反映暴雨后案涉房屋屋顶的真实情况。根据照片显示内容及漏水视频、双方专家陈述来看，2021年5月17日房屋漏水的直接原因系采光顶处遮挡板上的铝箔纸脱落进而堵塞屋顶排水管。魏心田还认为，在2018年5月17日暴雨后高投置业公司才加装爬梯，在此之前其无上楼顶的条件，同时遮挡板和铝箔纸可能是施工时所遗留。对此，本院认为，从高投置业公司提交的照片来看，遮挡板遮挡位置为玻璃采光顶处，覆盖范围完整、准确，明显系人为安装。而玻璃采光顶本身是房屋设计内容，施工方无任何动机专门安装遮挡板进行遮盖，且周边有类似采光顶设计的房屋也未见安装遮挡板或遗留有遮挡物。同时，若采光顶存在大面遮挡，将对室内采光有明显影响，房屋使用人将很容易观察到该情形。而魏心田在2013年就实际入住，在其实际使用的数年期间，未对采光板的使用提出任何异议。因此，魏心田关于采光板上的遮挡板及铝箔纸系施工遗留的主张不符常理，本院对该主张不予采信。综上，本院认为，2018年5月17日的漏雨系因魏心田使用不当所致，无证据证明案涉房屋本身存在缺陷导致漏水的发生，故高投置业公司不应对魏心田因漏雨导致的任何损失承担赔偿责任。魏心田承租了案涉房屋，应依约向高投置业公司支付租金，其长期未能支付租金，构成严重违约，高投置业公司有权据此解除合同并要求魏心田支付租赁费用、违约金及维修费。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，魏心田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33663元，由魏心田负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 廖 方审判员 王 果二〇二一年八月三十日书记员 袁雅丽