贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4830号上诉人（原审被告）：熊连仙，女，1974年8月21日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县）。被上诉人（原审原告）：蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称蒙自金马物业公司），住所地：贵州省遵义市汇川区天津路浩鑫北门堤都D栋D-8-1号。统一社会信用代码：91520303683986250G。法定代表人：蔡大钧，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：李文杰，重庆华升（正安）律师事务所律师。上诉人熊连仙因与被上诉人蒙自金马物业公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2021）黔0324民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.原判认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人的物业服务合同关系，终止于2015年7月30日，由新的物业公司即遵义贵遵物业服务有限公司正安分公司接管并提供服务。2.被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效；3.关于4栋3单元4-2号房屋，上诉人已交清2014年6月前的物业费，6月之后的物业费由承租人交清；而5栋3单元1-2号房屋，被上诉人没有催收过，说明已经交清了。被上诉人二审答辩：1.被上诉人实际服务的时间是2012年至2018年5月30日。对于贵遵物业公司，因为被上诉人住所地在遵义市汇川区，在正安的分公司涉及到纳税，不能异地交税，被上诉人就在正安注册了贵遵物业公司便于纳税。2.认可上诉人已经交纳4栋3单元4-2房屋2014年6月前的物业费。3.上诉人没有交纳5栋3单元1-2号房屋2012年7月至2018年5月31日止的物业费。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费7371元及资金占用费。2.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月16日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，遵义世纪福元房地产开发有限公司选聘原告为世纪福园小区提供前期物业服务，合同期限自2012年6月12日至2015年6月15日止，由原告对小区内共用部分、公共区域的设施设备进行维护维修保洁、车辆停放秩序维护等，由业主或物业使用人按高层（电梯）住宅1.1元/月/m2、多层住宅0.7元/月/m2、门面按2元/月/m2，还房按高层（电梯）住宅1元/月/m2、多层住宅0.5元/月/m2向原告按年交纳物业服务费，合同并约定了其他事项。合同签订后，原告入住该小区提供物业服务。服务期届满后，因该小区未成立业主委员会，原告在该小区仍继续提供物业服务至2018年5月31日止，之后，由新的物业服务企业即贵州华泰物业管理有限公司继续提供物业服务。被告系该小区4栋3单元4-2号、5栋3单元1-2号步梯房还房业主，房屋面积分别为102.54m2、124.21m2。因认为原告的物业服务不到位，小区绿化带、下地下车库的通道、平台有垃圾未清理，自己房屋门口绿化带的垃圾都是自己在清理，拒向原告缴纳所欠物业费。其中，4栋3单元4-2号步梯房的欠费时间为2012年至2017年5月6日止，共计59个月；5栋3单元1-2号房屋欠费时间为2012年7月至2018年5月31日止，共计70个月。原告经多次催收未果后，诉来一审法院，请求被告支付二套步梯房的物业费7371元及资金占用费，并承担本案诉讼费。庭审中，原告放弃请求被告支付资金占用费主张。另查明：原告在其服务期间存在个别路灯损坏未及时更换、消防通道偶有堵塞未及时疏通、摩托车乱停乱放未及时整治、地面路砖损坏未及时恢复、地面及平台垃圾未及时清运、绿化带缺损未及时补栽、物业费收费标准及服务内容未在小区内醒目位置上墙公示等服务瑕疵及服务不到位，2021年3月10日，经一审法院会同正安县住建局对其服务质量量化考评为91.3分。对原告提供的《前期物业服务合同》、服务工作照片，因客观真实，来源合法，予以采信；对被告提供的照片、收款收据，因无照片拍摄时间，不能证明是否属2018年5月31日前，原告在此服务期间的小区状况，而收款收据仅载明4栋3单元4-2号房于2020年9月28日已向华泰物业公司缴纳了2020年9月1日至2021年3月1日止的物业费308元的事实，与是否交清了欠费期间物业费的事实，因缺乏证据的客观性、关联性，其证明力不予采信。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，按此规定，原告与建设单位遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对包括被告在内的业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告为涉案小区提供公共物业服务后，被告应负向原告支付物业费义务。因至今被告尚欠物业费未支付，对照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，故原告请求被告支付二套步梯还房物业费的诉讼主张，因事实理由充分，符合法律规定，予以支持。鉴于原告在该小区物业服务期间，存在个别路灯损坏未及时更换、消防通道偶有堵塞未及时疏通、摩托车乱停乱放未及时整治、地面路砖损坏未及时恢复、地面及平台垃圾未及时清运、绿化带缺损未及时补栽、物业费收费标准及服务内容未在小区内醒目位置上墙公示等服务不到位服务质量存在较大瑕疵问题，结合2021年3月10日一审法院会同正安县住建局对原告在其服务期间的服务质量量化考核评分为91.3分实际，按照物业服务质价等偿原则，酌定由被告按原告服务质量的91.3%的标准支付原告二套步梯还房所欠物业费共计6730元。其中，4栋3单元4-2号房屋应支付2761元（102.54m2×59个月×0.5元/月/m2×91.3%）；5栋3单元1-2号步梯房应支付3969元（124.21m2×70个月×0.5元/月/m2×91.3%）。原告诉请超出部分，不予支持。庭审中原告放弃请求被告承担资金占用费的主张，是对其民事诉权的处分，不违反法律规定，予以认可。被告虽提出4栋3单元4-2号房屋的物业费已交至2021年3月，5栋3单元1-2号房屋的物业费已交至2019年，以及小区安装变压器致其家中冰箱损坏、施工放炮致其房屋裂缝，因被告未举证证明，不予采纳，涉及的财产损坏赔偿，系另一法律关系，原告可凭相关事实证据另行主张权利。对其庭审中提出的原告的物业服务不到位，存在小区绿化带、地下车库的通道、平台有垃圾未清理，因一审法院就原告在其服务期间存在的服务不到位、服务质量存在瑕疵已在量化考评中予以认定并已扣除相应服务分值，故被告仅以上述抗辩理由拒交物业费主张，因理由不充分，于法无据，不予采纳。综上所述，为保护物业企业及业主合法权益，维护法律的公平正义，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第九百四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告熊连仙于本判决生效后五日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司2012年6月至2018年5月31日止两套步梯还房的物业服务费共计6730元；二、驳回原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司负担2元，由被告熊连仙负担23元。上诉人在二审中提交了远元集团交纳4栋3单元4-2号房屋物业费收款收据一张、同小区业主帅昌友交纳物业费收款收据两张、桃园社区居委会出具的证明，以及饶小伟出具的已收取4栋3单元4-2号房屋2013年6月至2014年6月的物业费的证明，以证明其上诉主张。本院组织当事人进行了质证。对于上诉人提交的饶小伟的证明，被上诉人予以认可，具备证据效力，本院对其证明力予以采信；对上诉人提交的其他证据，或与本案无关，或与客观事实不符，对其证明力不予采信。本院对上诉人已交纳4栋3单元4-2号房屋2013年6月至2014年6月物业费的事实予以确认，对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（二）项“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人作为涉案小区的业主，享受了物业服务，应当交纳物业费。被上诉人在提供物业服务过程中，存在服务瑕疵，一审法院根据服务质量量化考核评分为91.3分的实际，酌定以此为标准计算物业费恰当。上诉人在二审中提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效提高抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”规定，该上诉理由本院不予采信。综上所述，上诉人应当支付给被上诉人物业费共计6169元，其中：4栋3单元4-2号房屋2200元（102.54m2×47个月×0.5元/月/m2×91.3%）；5栋3单元1-2号步梯房3969元（124.21m2×70个月×0.5元/月/m2×91.3%）。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2021）黔0324民初1190号民事判决；二、由熊连仙于本判决生效后五日内支付蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司两套步梯还房的物业服务费共计6169元；三、驳回蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司负担15元，由熊连仙负担60元。本判决为终审判决。审 判 长 张  启  飞审 判 员 贺灿灿谭应勇审 判 员 施  正  高二〇二一年八月十三日法官助理 杨  颜  竹书 记 员 冯    滢