广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14635号上诉人（原审被告）：王虹，女，1962年4月4日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市珠晖区，上诉人（原审被告）：邓国宾，男，1955年12月4日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市珠晖区，被上诉人（原审原告）：黄玉伟，男，1994年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县，委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。上诉人王虹、邓国宾因与被上诉人黄玉伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初134号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。王虹、邓国宾上诉请求：撤销广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初134号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决合同无效，属于认定事实不清。双方的合同对法律适用的范围约定得很清楚，含未办房产证和宅基地证，且约定了不得以违法为由向法院主张协议无效，被上诉人也承认其清楚合同的内容。双方签订房屋转让协议书，虽然写的金额是48万元，但实际上并未按照48万元交易，上诉人实收仅43万元。被上诉人是由钟振联代其前来洽谈，退回给钟振联的5万元也有收据作为证明。二、一审法院判决上诉人退还224000元不当。现在案涉房屋被拆除，而根据合同约定拆迁的款项由被上诉人领取，故被上诉人无权要求上诉人返还有关款项。至于村里补偿款的多少属于商业风险问题，由被上诉人和村里自行协商解决。如果上诉人要返还款项，那么被上诉人也应当将房屋等设施设备予以返还，但是现在已经无法返还。况且让上诉人一人承担相应的风险也明显不公平。被上诉人对于房屋的产权情况和合同都是清楚了解，合同无效其也存在过错，一审法院判决上诉人返还224000元，相当于被上诉人没有承担任何过错和责任，显然是不合理的。即便双方都有过错，上诉人也不应返还224000元，最多返还224000-50000-10000=164000元的一半，即82000元。综上所述，一审判决明显不公，请求二审法院查清事实后依法改判。黄玉伟辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，两上诉人的上诉请求、事实和理由没有事实和法律依据，请求二审法院判决驳回两上诉人的全部上诉请求。针对两上诉人的上诉事实和理由具体回应：两上诉人与被上诉人于2020年5月22日签订的涉案《房屋转让协议书》，购房款是48万元，被上诉人已将48万元交付给两上诉人，两上诉人收到48万元后如何处理该款项与被上诉人无关，本案中介人钟振联在一审庭审出庭作证时也确认收到两上诉人的5万元，被上诉人并不知情。该费用是两上诉人私下在被上诉人不知情的情况下支付给钟振联的喝茶费用。至于两上诉人所述的1万元房屋更名费用，被上诉人不清楚，也与被上诉人无关。2.涉案房屋因没有履行办证手续而被认定为违法建设并予以拆除，两上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》无效。根据合同法第52条第5项、第58条之规定，一审法院判决两上诉人向被上诉人退还224000元于法有据，两上诉人只同意退还81000没有法律依据，请求二审法院驳回两上诉人的全部上诉请求。黄玉伟向一审法院提出诉讼请求：1.确认我与邓国宾、王虹于2020年5月22日签订的《房屋转让协议书》无效；2.邓国宾、王虹向我退还购房款224000元，并向我支付购房款占用期间的利息损失（以480000元为基数，从2021年1月4日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至邓国宾、王虹实际清偿全部债务之日止）；3.本案受理费、保全费由邓国宾、王虹承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2020年5月22日，黄玉伟（乙方）与邓国宾、王虹（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方以人民币48万元将广州市白云区黄石街江夏元下底三街2号C栋401房（以下简称涉案房屋）转让给乙方，乙方在本协议签订之日一次性付清甲方。该协议书还约定日后，甲方以本协议违法为由，向法院主张本协议无效，要求互相返还时，甲方需按届时当地商品房平均价格双倍赔偿给乙方。甲、乙双方签订本协议后，均不得反悔。上述协议签订后，黄玉伟向邓国宾、王虹支付了48万元转让款。邓国宾、王虹向黄玉伟交付了涉案房屋。2020年10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向涉案房屋所在小区“江景花园”的各住（租）户发出《通知》，主要内容为：按《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发的通知》的工作要求，经查，位于黄石街××村××下底××街××号的江景花园无任何报建手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《广州市城市管理综合执法违法建设行政处罚决定书》（穗综云违建处字[2020]第1500051号），江景花园属违法建设。一、我街依法将于2020年11月30日整体拆除该违法建设，请各住（租）户于2020年11月29日前搬离。二、近日，有关部门正在对违法建设一手售卖当事人违法行为进行依法查处等。2020年12月14日，黄玉伟与广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏联社）签订《协议书》，约定黄玉伟同意限期腾空涉案房屋，将房屋交由政府部门拆除，江夏联社在黄玉伟将涉案房屋交付拆除后五个工作日内，向黄玉伟垫付256000元。签订上述协议书后，黄玉伟将涉案房屋交由政府部门拆除，江夏联社向黄玉伟支付垫付房款256000元。诉讼中，黄玉伟明确其在本案中主张邓国宾、王虹返还的购房款数额是已扣减江夏联社向其支付的垫付房款256000元后计算得出的数额。另邓国宾、王虹申请追加钟振联作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。根据广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出的《通知》可反映，涉案房屋所在的地块因未办理用地批准手续和报建手续，涉案房屋所在的“江景花园”已被城管部门认定为违法建设，并责令拆除，故黄玉伟与邓国宾、王虹之间转让涉案房屋的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，双方签订的涉案《房屋转让协议书》应为无效合同。现黄玉伟要求确认涉案《房屋转让协议书》无效于法有据，一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故现黄玉伟要求邓国宾、王虹返还已支付的转让款于法有据。现黄玉伟确认对于上述转让款，因其已收取了江夏联社向支付了代垫的转让款256000元，故在本案中仅主张480000-256000=224000元有据，一审法院予以支持。邓国宾、王虹抗辩双方的实际交付转让款为43万元，因双方签订的协议书明确约定转让价为48万元，黄玉伟实际向邓国宾、王虹支付的款项亦为48万元，无证据证明邓国宾、王虹收取款项后将其中5万元转给钟振联的行为与黄玉伟达成了一致协议，故一审法院对邓国宾、王虹的上述抗辩意见不予采信。从双方签订的转让协议书可反映，黄玉伟作为买受人对涉案房屋的权属和规划报建情况均是知情的，在此情况下黄玉伟坚持购买涉案房屋，其对涉案协议无效亦存在过错，且黄玉伟已实际占用涉案房屋，故现黄玉伟要求邓国宾、王虹支付上述转让款占用期间的利息损失缺乏依据，一审法院不予支持。因本案为房屋买卖合同纠纷，合同双方为黄玉伟与邓国宾、王虹，钟振联非合同相对方，邓国宾、王虹申请其为本案第三人的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、黄玉伟与邓国宾、王虹于2020年5月22日签订的《房屋转让协议书》无效；二、一审法院判决生效之日起五日内，邓国宾、王虹向黄玉伟退还转让款224000元；三、驳回黄玉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2355元，由黄玉伟负担50元，邓国宾、王虹共同负担2305元。本案保全费1640元，由邓国宾、王虹共同负担。由邓国宾、王虹负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对上述事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。涉案合同因违反法律禁止性规定，应为无效合同，双方当事人不受合同约定约束，故上诉人以被上诉人违反合同约定的“不得以违法为由向法院主张本协议无效”条款的意见，与法律规定不符，不予采纳。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故被上诉人请求上诉人返还转让款于法有据，应予以支持。上诉人诉称家具、家电等，其未能提供充分证据证明转让了上述物品，且转让合同并未注明转让价格包含上述物品价格，故上诉人据此不予返还购房款依据不足。关于退还款项的金额，合同约定涉案房屋的交易价为48万元，上诉人因涉案房屋的转让自行向他人支付的费用，应由其自行承担。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4610元，由邓国宾、王虹负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年八月二十六日书记员 钟丹霞谢金泽