四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14254号上诉人（原审被告）：成都西源投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇安民街36号。法定代表人：敖宏敏，总经理。委托诉讼代理人：张兵，男，1975年10月20日出生，汉族，住四川省郫都区。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：汪启富，男，1964年9月7日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：蒲志宏，四川顺道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄琼，女，1972年5月5日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：蒲志宏，四川顺道律师事务所律师。上诉人成都西源投资有限公司（以下简称西源公司）因与被上诉人汪启富、黄琼商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0117民初7750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。西源公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回汪启富、黄琼的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对违约金的认定事实不清、适用法律错误。合同法关于违约金的约定是一种补偿性机制，即违约金的金额应该与实际损失的价值相当。本案中，西源公司配合办理不动产登记时间过长的因素不是西源公司可控的。且汪启富、黄琼已收房正常入住和使用，逾期取得不动产证并没有对其造成直接损失。汪启富、黄琼早已正常占用、使用房屋，其物权已经得到保障，实现了汪启富、黄琼定有居所的合同目的，未对汪启富、黄琼造成实际损失，故不应当支持汪启富、黄琼的诉讼请求。汪启富、黄琼辩称，1.关于违约金的约定系双方签订房屋买卖合同和补充协议的明确约定，应予支持；2.西源公司认为逾期取得不动产证未对汪启富、黄琼造成直接损失，汪启富、黄琼认为有无直接损失与西源公司是否应当依照约定支付违约金没有直接关联，西源公司逾期未办理不动产权证，应当按约定承担违约责任支付违约金。西源公司提及的房屋在2017年占用使用物权得到保障，汪启富、黄琼认为该陈述与一审起诉要求的办理不动产权证无关联，该陈述与逾期交房相关，与本案主张的逾期办证无关。西源公司提到的逾期办证是不可控的，该陈述混淆了其向办证机关递件期间等，其根本没有向办证机关提交办证材料，并非其不可控的因素。至于办证机关没有办理产权证皆是因为西源公司未提交办证材料，西源公司明显违约，并非其主张的不可控因素。西源公司与郫县时代悦城小区业主的商品房销售纠纷的案件应当类案同判决。汪启富、黄琼向一审法院起诉请求：1.判令西源公司为汪启富、黄琼办理长坤.时代悦城房屋的不动产权证书；2.判令西源公司以房屋总价款为基数，按日万分之一的利率，自2017年5月8日起至汪启富、黄琼实际取得不动产权证之日止向汪启富、黄琼支付逾期办理房屋所有权证的违约金；3.本案的诉讼费由西源公司承担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。汪启富、黄琼与西源公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买西源公司开发的时代悦城的房屋，合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在一定期限内取得案涉房屋的所有权证书的应当依约承担违约责任。案涉时代悦城项目所涉及的4、5、7、8楼栋产权已登记，其余楼栋产权均未办理。另查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。一审法院认为：根据当事人的诉讼请求、提交的证据以及答辩意见，本案的争议焦点为，西源公司能否为汪启富、黄琼办理不动产权证以及是否应当向汪启富、黄琼支付逾期办理不动产权证的违约金。汪启富、黄琼与西源公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，汪启富、黄琼楼栋产权尚未办理，故其请求办理分户产权证尚不具备履行条件，故汪启富、黄琼的办理不动产权证的请求一审法院不予支持。关于逾期办理不动产权证违约金的问题。虽然在商品房买卖合同中并未就办理不动产权证的违约金予以约定，但不动产权证包含了房屋所有权证和国有土地使用权证两个证件的属性，应以最后到达的办理国有土地使用权证两个时间作为办理不动产权证的时间。本案中，一审法院根据商品房买卖合同约定以及当事人双方共同确定的交房时间、房屋价款及违约金起算时间，确定违约金的计算方法即计算标准为：以已付购房款329469元为基数，按日万分之一利率，从2018年10月23日计算至西源公司向成都市郫都区不动产登记中心递件之日止。关于西源公司提出逾期办证并未对汪启富、黄琼造成影响，故不应当承担违约金的理由。一审法院审查后认为，西源公司作为出卖人，其与买受人签订的合同中约定了其负有协助办证之义务并约定了逾期办证违约责任，故汪启富、黄琼起诉主张权利具有合同依据；西源公司在交付房屋后，仍负有为买受人办理、交付不动产权利凭证的义务，故汪启富、黄琼起诉主张权利具有法律依据。西源公司主张其应当免除逾期办证违约责任的理由明显不能成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、西源公司于判决生效之日起七日内向汪启富、黄琼支付逾期办理不动产权证违约金，计算标准为：以已付购房款329469元为基数，按日万分之一利率，从2018年10月23日计算至西源公司向成都市郫都区不动产登记中心递件之日止；二、驳回汪启富、黄琼的其他诉讼请求。一审案件受理费162元，由西源公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方均陈述，案涉房屋所在楼栋已于2021年1月7日办理了初始产权登记。本院认为，根据西源公司的上诉请求与汪启富、黄琼的答辩意见，本案二审争议焦点为：西源公司是否应向汪启富、黄琼支付逾期办理房屋权属证书违约金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释。本院认为，汪启富、黄琼与西源公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。关于西源公司是否应向汪启富、黄琼支付逾期办理房屋权属证书违约金的问题。根据本案查明的事实，西源公司未能在合同约定的期限内完成办理案涉房屋不动产登记，应当承担相应的违约责任。西源公司上诉提出其不应当支付违约金，主要理由：一是西源公司配合办理不动产登记时间过长的因素并非其公司可控；二是西源公司另提出逾期办证并未对汪启富、黄琼造成影响，故不应当承担违约金。关于第一个理由。本院审查后认为，一审法院查明郫都区开始实施不动产登记的时间，并综合考量不动产登记实施后对合同约定的办证方式造成的影响，确定办理不动产证的时间符合客观事实，亦与双方当事人约定办证的意思表示一致，西源公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个理由。本院审查后认为，西源公司作为出卖人，其与买受人签订的合同中约定了其负有协助办证之义务并约定了逾期办证违约责任，据此，汪启富、黄琼起诉主张权利具有合同依据；西源公司在交付房屋后，仍负有为买受人办理、交付不动产权利凭证的义务，故汪启富、黄琼起诉主张权利具有法律依据。西源公司主张其应当免除逾期办证违约责任的理由明显不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费324元，由成都西源投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年八月二十三日书记员  夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14254号上诉人（原审被告）：成都西源投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇安民街36号。法定代表人：敖宏敏，总经理。委托诉讼代理人：张兵，男，1975年10月20日出生，汉族，住四川省郫都区。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：汪启富，男，1964年9月7日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：蒲志宏，四川顺道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄琼，女，1972年5月5日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：蒲志宏，四川顺道律师事务所律师。上诉人成都西源投资有限公司（以下简称西源公司）因与被上诉人汪启富、黄琼商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0117民初7750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。西源公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回汪启富、黄琼的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对违约金的认定事实不清、适用法律错误。合同法关于违约金的约定是一种补偿性机制，即违约金的金额应该与实际损失的价值相当。本案中，西源公司配合办理不动产登记时间过长的因素不是西源公司可控的。且汪启富、黄琼已收房正常入住和使用，逾期取得不动产证并没有对其造成直接损失。汪启富、黄琼早已正常占用、使用房屋，其物权已经得到保障，实现了汪启富、黄琼定有居所的合同目的，未对汪启富、黄琼造成实际损失，故不应当支持汪启富、黄琼的诉讼请求。汪启富、黄琼辩称，1.关于违约金的约定系双方签订房屋买卖合同和补充协议的明确约定，应予支持；2.西源公司认为逾期取得不动产证未对汪启富、黄琼造成直接损失，汪启富、黄琼认为有无直接损失与西源公司是否应当依照约定支付违约金没有直接关联，西源公司逾期未办理不动产权证，应当按约定承担违约责任支付违约金。西源公司提及的房屋在2017年占用使用物权得到保障，汪启富、黄琼认为该陈述与一审起诉要求的办理不动产权证无关联，该陈述与逾期交房相关，与本案主张的逾期办证无关。西源公司提到的逾期办证是不可控的，该陈述混淆了其向办证机关递件期间等，其根本没有向办证机关提交办证材料，并非其不可控的因素。至于办证机关没有办理产权证皆是因为西源公司未提交办证材料，西源公司明显违约，并非其主张的不可控因素。西源公司与郫县时代悦城小区业主的商品房销售纠纷的案件应当类案同判决。汪启富、黄琼向一审法院起诉请求：1.判令西源公司为汪启富、黄琼办理长坤.时代悦城房屋的不动产权证书；2.判令西源公司以房屋总价款为基数，按日万分之一的利率，自2017年5月8日起至汪启富、黄琼实际取得不动产权证之日止向汪启富、黄琼支付逾期办理房屋所有权证的违约金；3.本案的诉讼费由西源公司承担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。汪启富、黄琼与西源公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买西源公司开发的时代悦城的房屋，合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在一定期限内取得案涉房屋的所有权证书的应当依约承担违约责任。案涉时代悦城项目所涉及的4、5、7、8楼栋产权已登记，其余楼栋产权均未办理。另查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。一审法院认为：根据当事人的诉讼请求、提交的证据以及答辩意见，本案的争议焦点为，西源公司能否为汪启富、黄琼办理不动产权证以及是否应当向汪启富、黄琼支付逾期办理不动产权证的违约金。汪启富、黄琼与西源公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，汪启富、黄琼楼栋产权尚未办理，故其请求办理分户产权证尚不具备履行条件，故汪启富、黄琼的办理不动产权证的请求一审法院不予支持。关于逾期办理不动产权证违约金的问题。虽然在商品房买卖合同中并未就办理不动产权证的违约金予以约定，但不动产权证包含了房屋所有权证和国有土地使用权证两个证件的属性，应以最后到达的办理国有土地使用权证两个时间作为办理不动产权证的时间。本案中，一审法院根据商品房买卖合同约定以及当事人双方共同确定的交房时间、房屋价款及违约金起算时间，确定违约金的计算方法即计算标准为：以已付购房款329469元为基数，按日万分之一利率，从2018年10月23日计算至西源公司向成都市郫都区不动产登记中心递件之日止。关于西源公司提出逾期办证并未对汪启富、黄琼造成影响，故不应当承担违约金的理由。一审法院审查后认为，西源公司作为出卖人，其与买受人签订的合同中约定了其负有协助办证之义务并约定了逾期办证违约责任，故汪启富、黄琼起诉主张权利具有合同依据；西源公司在交付房屋后，仍负有为买受人办理、交付不动产权利凭证的义务，故汪启富、黄琼起诉主张权利具有法律依据。西源公司主张其应当免除逾期办证违约责任的理由明显不能成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、西源公司于判决生效之日起七日内向汪启富、黄琼支付逾期办理不动产权证违约金，计算标准为：以已付购房款329469元为基数，按日万分之一利率，从2018年10月23日计算至西源公司向成都市郫都区不动产登记中心递件之日止；二、驳回汪启富、黄琼的其他诉讼请求。一审案件受理费162元，由西源公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方均陈述，案涉房屋所在楼栋已于2021年1月7日办理了初始产权登记。本院认为，根据西源公司的上诉请求与汪启富、黄琼的答辩意见，本案二审争议焦点为：西源公司是否应向汪启富、黄琼支付逾期办理房屋权属证书违约金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释。本院认为，汪启富、黄琼与西源公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。关于西源公司是否应向汪启富、黄琼支付逾期办理房屋权属证书违约金的问题。根据本案查明的事实，西源公司未能在合同约定的期限内完成办理案涉房屋不动产登记，应当承担相应的违约责任。西源公司上诉提出其不应当支付违约金，主要理由：一是西源公司配合办理不动产登记时间过长的因素并非其公司可控；二是西源公司另提出逾期办证并未对汪启富、黄琼造成影响，故不应当承担违约金。关于第一个理由。本院审查后认为，一审法院查明郫都区开始实施不动产登记的时间，并综合考量不动产登记实施后对合同约定的办证方式造成的影响，确定办理不动产证的时间符合客观事实，亦与双方当事人约定办证的意思表示一致，西源公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个理由。本院审查后认为，西源公司作为出卖人，其与买受人签订的合同中约定了其负有协助办证之义务并约定了逾期办证违约责任，据此，汪启富、黄琼起诉主张权利具有合同依据；西源公司在交付房屋后，仍负有为买受人办理、交付不动产权利凭证的义务，故汪启富、黄琼起诉主张权利具有法律依据。西源公司主张其应当免除逾期办证违约责任的理由明显不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费324元，由成都西源投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年八月二十三日书记员  夏玉荣