河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0804民初810号原告：河南亿森物业服务有限公司，住所地：河南省焦作市人民路2999号亿祥东郡幸福里A-6号楼。法定代表人：李留才，执行董事。委托诉讼代理人：裴和平，男，公司法律顾问。委托诉讼代理人：赵明路，男，公司员工。被告：薛子元，男，汉族，1990年2月10日出生，现住河南省焦作市修武县。被告：薛雁芬，女，汉族，1989年11月21日出生，现住河南省焦作市修武县。原告河南亿森物业服务有限公司（以下简称原告）与被告薛子元、薛雁芬（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告河南亿森物业服务有限公司委托诉讼代理人赵明路、裴和平，被告薛子元、薛雁芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南亿森物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费6873.35元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金12634.65元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月30日签订了前期物业管理服务协议，约定：被告应缴纳物业费为1.38元/平方米/月，从建设单位交房之日起，被告应向原告支付物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，被告违反协议，从2018年5月10日之后未按约定时间足额缴费，经多次催缴，被告以各种理由拒绝缴纳，原告有权按照前期物业管理服务协议要求被告补交并从逾期之日起每天按应交费用全额的千分之三交纳违约金。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，望判如所请。二被告辩称，本案原告违约在先，被告并没有违约。1、原告未履行法定义务其入驻小区开展物业服务违反法律的强制性规定；2、原告联合小区开发单位共同向业主隐瞒了案涉房屋及小区违反法律规定未经竣工验收备案，且至今仍未取得法定备案交付文件的事实；3、原告应当在协助开发单位实施房屋交付过程遵守交付的合法性原则和保护《协议》业主的合法权利，并应当首先履行完整的约定义务；4、被告不是本案的适格被告；5、原告提出的诉讼请求是根据前期物业管理服务协议，但是根据被告所提交的答辩状证明这个协议是违法的是无效的；6、如果最终法院支持原告的违法行为的话，原告的违法所得计算也有错误。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、业主入住资料一份，包含了前期物业服务协议、消防安全责任书、业主家庭情况登记表、物品资料签领确认表、房屋钥匙签收确认书，证明：1、该协议约定了物业服务的收费标准平方米1.38元，房屋面积是113.95平方米，约定交费是按年收取；2、原告的物业服务起算时间是2017年6月30日；3、违约金的约定是按欠缴金额每日千分之三计算；二、业主入住清单、装修前房屋情况确认书、承诺书各一份，证明：1、该房屋的物业费起算时间是2017年6月30日，相关资料和物品被告已经完全领取；2、该房屋已经签订了房屋前期的装修确认书，已经装修使用该房屋；3、作为被告承诺严格履行物业协议履行住户守则。被告质证后，对以上证据无异议。本院对以上证据依法予以确认并在卷佐证。二被告围绕答辩意见提交证据如下：一、前期物业管理服务协议一份和焦作市住建局出具的政府信息公开申请答复告知书[焦建服务公开答复（2019）第12号]一份，证明原告未按照上述协议履行义务，包括第二条第十二小条、第三条第五小条、第四条第二小条约定的内容。被告缴纳时间从建设单位交房之日起，但是原告收取物业费是从2017年5月10日开始收取的，涉嫌违法收取；二、照片6张，证明物业公司服务有瑕疵。原告质证后，对证据一的真实性无异议，但认为告知书与本案无关。对证据二的真实性不清楚。本院对被告提交证据认定如下：对证据一的真实性予以确认，但不能证明其证明指向；对证据二，原告对其真实性不予认可，被告未进一步提交证据证明证据的真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：被告为亿祥.美郡小区的业主，原告为该小区物业服务公司。2017年6月30日，被告领取了房屋钥匙，同日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，被告在《消防安全责任书》、《物品资料签领确认表》、《业主入住清单》、《装修前房屋情况确认书》、《承诺书》上签字。《前期物业管理服务协议》显示被告的房屋面积为113.95平方米。双方约定物业费收取标准为每月每平方米1.38元，按年缴纳，从建设单位交房之日起开始支付物业费。双方约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠缴金额每日千分之三交纳逾期付款违约金。协议约定原告方的义务主要包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目维护、修缮、服务和管理。协议签订后，被告向原告交纳了2017年5月10日至2018年5月1日的物业费1887元，之后的物业费未向原告交纳，截止2021年12月31日，共欠物业费6873.35元。原告向被告催要无果，诉至本院。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方形成了物业服务合同关系，该物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告作为合同相对方，为适格被告。本案中，原告的义务主要包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目维护、修缮、服务和管理。原告按照约定履行了以上义务，提供了物业服务，被告未提交证据证明原告的物业服务存在重大瑕疵，被告应当按照合同约定向原告交纳物业费。故对原告要求被告交纳2018年5月10日至2021年12月31日的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告领取钥匙的时间为2017年6月30日，物业费应当从2017年6月30日开始计算，原告收取被告2017年5月10日至2017年6月29日期间的物业费，没有事实和法律依据，应当予以折抵，该期间的物业费为262.6元（1.38元×113.95平方×1.67个月）。折抵后为6610.75元（6873.35元-262.6元）。双方在协议中约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠缴金额每日千分之三交纳逾期付款违约金。被告逾期不交纳物业费，按照协议约定应当向原告交纳逾期付款违约金，故对原告要求被告交纳违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。双方约定的违约金过高，本院依法予以调整，宜按照欠交物业费总额的30%交纳违约金，即被告向原告交纳违约金1983.23元（6610.75元×30%）。被告提出的答辩意见，因未提交证据予以证明，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告薛子元、薛雁芬于本判决生效之日起十日内向原告河南亿森物业服务有限公司交纳物业费6610.75元（截止到2021年12月31日）及违约金1983.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由被告薛子元、薛雁芬负担。本判决为终审判决。审 判 员 王小平二〇二一年八月三日法官助理 周 荣书 记 员 安 婷河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0804民初810号（2021）豫0804民初810号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。