江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3658号上诉人（原审被告）：徐州万木房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区奎山中街12号办公楼。法定代表人：温儒光，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：张广举，男，1970年4月16日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：杨孝龙，江苏省徐州市铜山区房村法律服务所法律工作者。上诉人徐州万木房地产开发有限公司（以下简称万木公司）因与被上诉人张广举商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初6817号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人万木公司的法定代表人温儒光、被上诉人张广举及其委托诉讼代理人杨孝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万木公司上诉请求：1.撤销原判或依法改判。2.判令张广举承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一审法院认定事实错误。1.万木公司与其法定代表人温儒光系两个不同的法律主体。一审认定万木公司与温儒光系同一合同主体，存在错误。2.一审认定张广举已付清购房款，存在错误。一审中，张广举表示涉案房屋的购房款没有进入万木公司账户，张广举把购房款打给了许某,4。就本案而言，许某,4和万木公司没有书面委托收款协议，仅万木公司的法定代表人温儒光与许某,4之间存在借贷关系，与万木公司无关。3.许某,4未将从张广举处收到的购房款转交给万木公司，且没有证据证明张广举已付清购房款。综上，请求二审法院撤销原判，支持万木公司上诉请求。张广举辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，张广举的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回张广举上诉请求。关于张广举是否付清购房款的问题。首先，根据证人许某,4的证言，万木公司与案外人存在债务关系，万木公司愿意销售涉案房屋以偿还借款及利息，同意许某,4接收售房款项，并优先偿还债务利息。张广举将购房款全额交给许某,4，符合万木公司与许某,4之间的约定。其次，一审中张广举提交的谈话录音与许某,4的证言能够证实，万木公司知道系由许某,4接收、分配售房款，并且未提出反对意见。最后，张广举一审提交的万木公司开具的两份购房款收据，能够直接证明万木公司追认了由许某,4代收购房款。上述证据能够相互印证，形成了完整的证据链，即使购房款未进入万木公司账户，张广举亦已履行了交付房款的义务。张广举向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张广举与万木公司签订的商品房买卖合同；2.判令万木公司返还购房款20万元;3.判令万木公司赔偿房屋价值损失238540元;4.本案诉讼费用由万木公司承担。一审法院认定事实：2011年5月10日，温儒光独资成立徐州万木房地产开发有限公司并担任该公司法定代表人。2012年，温儒光向案外人许某,4借款50万元，目前尚未清偿。2013年2月20日，张广举向许某,4名下江苏省农村信用社账户存款8.5万元。2013年2月22日，张广举经许某,4介绍与万木公司签订《商品房买卖合同》。双方约定，张广举以总价20万元购买万木公司开发的徐州市铜山区房村镇福慧苑A幢0-116室房屋（该房建筑面积为73.09平方米、时称A幢A1号房）。双方就房屋交付时间等未作明确约定。2013年2月28日，张广举向许某,4名下江苏省农村信用社账户存款11.5万元。在张广举与万木公司签订《商品房买卖合同》后，万木公司向张广举出具《收据》2张，内容分别为“2013年2月22日，张广举，8.5万元售房款（A1）”、“2013年2月28日，张广举，11.5万元售房款（A1）”。2017年3月29日，一审法院作出（2016）苏0311民初6551号民事判决：一、温儒光向该案原告偿还借款本金100万元及利息；二、被告徐州万木房地产有限公司开发有限公司对该债务承担连带责任。该判决生效后，一审法院在强制执行过程中依法对福慧苑A幢0-116室房屋予以评估，评估价格为438540元。2018年12月，经一审法院依法拍卖，福慧苑A幢0-116室房屋被案外人竞买。2019年4月，张广举及许某,4等人就涉案房屋相关事宜与温儒光协商，张广举对谈话内容予以录音。温儒光在协商过程中称：“你既然来了，我得给你说明，有房子能争取来，许某,4搁这地方，咱绝对不会那个……如果没有那可能就得给钱，你也得做好这个思想准备……许某,4搁这地方，第一这个钱不会给你灭了，再一个来说，如果这个房子拿不着，拿不到你就得考虑钱的问题了……有许某,4搁中间，不会有其他的不良想法。这个你先放心，有房子给你房子，没有房子给你钱，但是房子的价格肯定要涨。”2020年11月18日，张广举以诉称理由诉至一审法院。一审中，张广举申请许某,4出庭作证。许某,4陈述：“张广举是经过我的介绍到万木公司处购买房屋的。2012年3月万木公司的法定代表人温儒光向我借款50万元及向郝光展借款100万元。在借款发生后，温儒光因资金紧张无法继续还本付息，就给我说他开发的门面房可以低价处理，卖的钱先用于抵偿我和郝光展的利息，剩余的钱再退给他。我老家也是房村的，但不在村里住，我的堂哥许历正好在涉案房屋的正对面做生意，我就给我哥哥说寻找买家，后来我哥哥联系到了张广举，正好之前也都认识，按辈分我要喊张广举姑父。许历、我带着张广举去找了温儒光，当时说是这个项目最南头的一间，谈好就签订定了合同，就没有当场付款，张广举他在外打工需要回去付钱，就分了两次8.5万、11.5万打入我的账户，因为此前我和温儒光协商好钱要先打给我。我在这20万中给郝光展转了12.5万利息，我自己留了3.5万，剩余的4万我分两次转给了温儒光本人。我用我对象季春名下的银行卡转了，至于是转给温儒光本人还是他会计我记不清了。我手机中有当时拍摄的打印的交易明细，其中2013年2月27日转支2万元、2013年3月1日转支2万元。因为我对象在外地，如果想要打出收款人姓名需要本人到农行徐州分行去查询。”一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。涉案《商品房买卖合同》的订立及涉案房屋被拍卖均早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万木公司与张广举签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于张广举是否已付清购房款的问题。一审法院认为，虽然张广举将20万元汇入许某,4而非万木公司名下银行账户，但万木公司于双方缔约后向张广举出具《收据》，《收据》载明的时间及金额与张广举向许某,4付款的时间及金额基本一致。万木公司系温儒光独资成立,温儒光向许某,4借款50万元未清偿，再结合许某,4在本案中的证言及温儒光于2019年4月与张广举协商时关于“有房子给你房子，没有房子给你钱”的陈述，一审法院认定，万木公司出具《收据》即证明其确认张广举已将20万元购房款付清。故张广举有权依据《商品房买卖合同》向万木公司主张交付房屋或返还购房款、赔偿损失。对于涉案《商品房买卖合同》的效力状态问题。一审法院认为，虽然该《合同》并未约定房屋交付期限，但该房现因万木公司欠付他人债务而被一审法院依法拍卖，万木公司已无法向张广举交付该房。现张广举购买房屋的目的无法实现，有权解除该《合同》，要求万木公司返还20万元购房款并赔偿可得利益损失。张广举关于以一审法院强制执行时对涉案房屋的委托评估价格作为确定其可得利益损失依据的主张不违反法律规定，一审法院予以确认，故万木公司应赔偿张广举可得利益损失238540元（438540元-20万元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院判决：一、解除张广举与徐州万木房地产有限公司开发有限公司于2013年2月22日签订的《商品房买卖合同》；二、徐州万木房地产有限公司开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张广举返还购房款20万元，赔偿损失238540元，合计438540元。案件受理费4300元，减半收取2150元，由徐州万木房地产有限公司开发有限公司负担。本案二审期间争议焦点为：1.张广举是否付清涉案房款。2.涉案房屋买卖合同应否解除,如果应当解除，万木公司应否向张广举返还涉案购房款以及赔偿损失。二审中，被上诉人张广举提交了账务流水查询记录一份，2013年2月22日和2013年3月31日，证人许某,4通过其妻子季春分别向郝光亮支付85000元和40000元，接收账号为62×××15；2013年3月1日支付给温儒光2万元，接收账号62×××18，证明万木公司关于未收到房款的主张不能成立。经质证，万木公司认为，该证据与本案无关。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于张广举是否付清涉案房款的问题。本案中，张广举并未将涉案房款直接支付给万木公司，而是分两次支付给了许某,4。万木公司主张其未委托许某,4收受涉案房款，但在与张广举签订购房合同后，万木公司向张广举出具了两份收据，其中载明的时间及金额与张广举向许某,4付款的时间及金额基本一致，且收据中有“售房款（A1）”字样，与涉案房屋房号能够对应。因此，结合证人许某,4的证言，考虑到万木公司的独资股东温儒光与许某,4的借贷关系以及温儒光在2019年4月与张广举协商时关于“有房子给你房子，没有房子给你钱”的陈述，一审认定张广举已付清涉案房款20万元，并无不当。二、关于涉案房屋买卖合同应否解除的问题以及如果该合同应当解除，万木公司应否向张广举返还涉案购房款及赔偿损失的问题。首先，涉案房屋在另案的强制执行中，已经江苏省徐州市泉山区人民法院依法拍卖，并被案外人竞买，万木公司无法依照合同约定向张广举交付涉案房屋，该合同目的已无法实现，张广举起诉要求解除该合同，该合同应当解除。其次，由上述分析可知，由于万木公司过错，涉案房屋买卖合同目的已无法实现，故合同解除后，张广举有权要求万木公司返还房款、赔偿损失。张广举于2013年2月22日以20万元的价格购买了涉案房屋，一审法院在强制执行中评估涉案房屋价格为438540元，因此，张广举向万木公司主张涉案房屋可得利益损失238540元（438540元-200000元），不违反相关法律规定，该合同解除后，万木公司应向张广举返还购房款200000元并赔偿损失238540元。综上所述，万木公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7878元，由上诉人徐州万木房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年八月九日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹