北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10851号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富仁通商贸有限公司，住所地北京市丰台区刘庄子119号。法定代表人：李振祥，总经理。委托诉讼代理人：吴丽华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：贾向军，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华人巨擘投资有限责任公司，住所地北京市丰台区丰管路1号院12号楼四层520室。法定代表人：丁海，董事长。委托诉讼代理人：徐月红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田伟，男，该公司员工。上诉人北京富仁通商贸有限公司（以下简称富仁通公司）因与被上诉人北京华人巨擘投资有限责任公司（以下简称华人巨擘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。富仁通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判华人巨擘公司给付我公司违约金474849.6元；2.撤销一审判决第五项，改判我公司无需给付华人巨擘公司空调折价款69622.6元；3.撤销一审判决第六项，改判华人巨擘公司支付我公司恢复房屋结构产生的经济损失505628元；4.撤销一审判决第六项，改判华人巨擘公司赔偿我公司房屋闲置期间的租金损失395733元；5.上诉费用由华人巨擘公司承担。事实和理由：1.华人巨擘公司应当给付富仁通公司违约金474869.6元。双方合同明确约定违约金按年租金20%计算，双方合同租赁期限自2016年9月9日至2022年2月28日，华人巨擘公司租金交至2019年3月18日并单方解除合同，双方合同还有3年期限尚未履行，合同约定的按年租金20%计算违约金应当按未履行期限的年租金计算，而不应当按照1年租金的20%计算，一审法院判决错误。2.富仁通公司不应当给付华人巨擘公司空调折价款69622.6元。双方合同约定合同解除时华人巨擘公司交回房屋时按改建和装修现状移交，华人巨擘公司所说的60台空调属于装修的一部分，合同解除时不应当再返还华人巨擘公司。富仁通公司在将房屋租赁给华人巨擘公司时每个房间内也有空调，上述空调被华人巨擘公司擅自处理和变卖，如果合同解除后富仁通公司需要将涉案空调返还给华人巨擘公司，华人巨擘公司也应当将之前的空调返还给富仁通公司；涉案房屋没有市政供暖，冬天需要使用空调供暖，空调属于房屋附属设施；3.华人巨擘公司支付富仁通公司恢复房屋结构产生的经济损失505628元。华人巨擘公司在承租期间，擅自改变房屋结构，导致富仁通公司进行装修时额外产生恢复房屋结构费用，该费用理应由华人巨擘公司承担。4.华人巨擘公司应当赔偿富仁通公司房屋闲置期间的租金损失395733元。因华人巨擘公司单方违约导致合同解除，涉案房屋闲置数月，给富仁通公司造成巨大经济损失，华人巨擘公司应当赔偿相当于六个月租金的房屋闲置期间的租金损失。华人巨擘公司辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.富仁通公司主张的违约金没有法律依据，富仁通公司对合同条款理解有误。2.空调并未与房屋形成附和，属于可拆除设施，富仁通公司在一审中明确拒绝返还空调，所以应该支付相应的折价款。3.合同约定解除合同时按照改建和装修现状交还房屋，我公司在承租期间只是对房屋进行了装饰装修，并未改变房屋结构。富仁通公司向一审法院起诉请求：1.确认富仁通公司与华人巨擘公司2016年9月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月24日解除；2.判令华人巨擘公司支付富仁通公司自2019年3月19日到2019年3月24日的租金13010.4元；3.判令华人巨擘公司支付富仁通公司违约金474849.6元；4.判令华人巨擘公司支付富仁通公司拖欠的电费1455.9元，水费322.92元；5.判令华人巨擘公司支付富仁通公司恢复房屋的结构产生的经济损失505628元；6.判令华人巨擘公司赔偿富仁通公司房屋闲置期间的租金损失623308元。华人巨擘公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2018年12月18日解除；2.判令富仁通公司退还华人巨擘公司未使用期间（2018年12月18日至2019年3月18日）的租金195156元；3.判令富仁通公司赔偿华人巨擘公司装修剩余价值300999元；4.要求富仁通公司支付华人巨擘公司违约金158293.2元。一审法院认定事实：2016年9月8日，富仁通公司（甲方、出租人）与华人巨擘公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：第一条租赁房屋基本情况，租赁房屋座落于北京市丰台区刘庄子119号厂区北部排列号为18号楼2、3、4层及楼上房房屋及配套的房屋建筑共1807平米（以下简称涉案房屋），并有上、下水、供电等配套设施及房屋周边厂区院落内土地；此房屋为甲方独有产权和甲方所拥有的唯一出租权(房屋和土地均有行政主管部门核发的房屋所有权证和土地使用权证)。第二条基本约定，甲方将第一条所列房屋租赁给乙方，具体租赁事项约定如下：2.1、租赁期限自2016年9月9日起至2022年02月28日止。其中，自2016年9月9日起至2016年9月18日止为乙方的装修免租期，免租期间不计算租金(具体免租期自甲方将房屋交付给乙方的时间开始计算)；2016年9月19日起为本合同的计租日，租金标准为1.20元/日/平方米，年租金为791466元(大写：柒拾玖万壹仟肆佰陆拾陆元整)。2.2、付款方式：租金按半年支付一次，具体支付时间为每年的3月19日和9月19日，支付租金时甲方应向乙方开具正规增值税发票。2.3、首次付款，合同签订之日起三日内乙方须向甲方交付房屋租赁定金壹拾万元，待乙方完成工商备案后第一次支付房租时予以抵扣。2.4、租赁房屋改造及装修，乙方租赁房屋后经甲方同意可根据自行需要对房屋进行改造(含加层)和装修，由乙方自行承担。2.5、双方各自权利、义务。2.5.1、甲方权利、义务，A、甲方将房屋租赁给乙方后，乙方必须遵守国家相关法律、法规，依法使用房屋。B、乙方不在双方约定期限内交付房屋租金，甲方可给乙方30日宽限期，如宽限期乙方仍不交付租金，甲方可收回租赁房屋，解除部分或全部合同；乙方承担违约责任。……2.5.2、乙方权利、义务……C、乙方可在法律允许的范围内对所租房屋根据需要自行改建装修，所需费用由乙方自行承担，改建装修带来的效益由乙方自行享有，解除合同向甲方交回房屋时按改建和装修现状移交给甲方。……F、租赁期间，乙方日常经营中所产生的各项费用按水6.21元/吨、电1.15元/度，卫生费每年伍仟元(含垃圾点垃圾清运、化粪池清掏)的标准由甲方代收，甲方出具正规收据。……第五条违约责任，甲、乙双方任何一方违反本合同约定，除支付违约金外还应承担因违约给对方造成经济损失的赔偿义务，……5.2、违约金按年租金20%计算。合同签订后，富仁通公司依约向华人巨擘公司交付涉案房屋，华人巨擘公司对涉案房屋进行装修，华人巨擘公司向富仁通公司交纳租金至2019年3月18日。2018年11月13日，华人巨擘公司向富仁通公司发送《关于协商解决刘庄子北院项目经营亏损的函》，该函的主要内容为：因工商部门政策、北京市集中清理整治疏解腾退以及周边地区拆迁等原因，华人巨擘公司从经营之日起至2018年10月31日累计亏损40余万元，双方签订的合同目的共赢已无法达成，故就合同继续履行问题与富仁通公司协商，希望从2018年11月19日起每月减少2.5万元租金，以降低华人巨擘公司承租单价，达到合同继续履行的目的。双方未就上述事项达成一致。2018年12月，华人巨擘公司因公司亏损等自身原因无法继续履行涉案租赁合同，其向富仁通公司表示要求解除合同，不再租赁涉案房屋，富仁通公司不同意解除合同，要求继续履行。2019年3月19日，双方就涉案房屋水电进行核算。富仁通公司在2020年7月28日庭审中陈述：“到了3月19日对方就不用了，跟我们说了他们要交房，说他们亏损，越亏越多，就不租了，所以我们跟他们核算了水电。后来他们就把房屋腾退了，当时房门都是开着的，他们没有给我们钥匙……”。富仁通公司于2019年3月25日对涉案房屋进行重新装修，并对外招租。2019年3月25日，华人巨擘公司向富仁通公司发送华函[2019]3号，该函“一、关于合同终止或解除事宜”部分载明：丰台区住建委于2017年3月3日发布《丰台区棚户区改造和环境整治工作进展情况》确定租赁房屋周边的花乡看丹村、榆树庄村等需要进行棚户区改造，该政策导致我方招租困难，持续亏损，为此我方于2018年11月13日特向贵方去函(《关于协商解决刘庄子北院项目经营亏损的函》华巨[2018]7号)说明情况，并希望贵方降低租金，但贵方未同意。此后，我方多次通电贵方想要解除合同，且双方在2018年12月和2019年3月两次约见协商终止合同的事宜，但贵方均不同意解除合同，且表明：“不能你们赚钱了就履行，你们亏钱了就解除，那签合同还有什么意义”。基于上述情形，我方特明确，既然贵方不同意终止或解除合同，我方愿意继续履行合同。富仁通公司收到上述函件后未回复。2019年4月18日，华人巨擘公司再次向富仁通公司发送函，建议双方的合同于2018年12月18日终止，并就房屋租金、水电费、卫生费以及装修赔偿问题提出建议。富仁通公司拒收上述函件。现双方就租赁合同的解除、租金、违约金的支付等问题产生争议，诉至法院，形成本诉。关于涉案租赁合同的解除，双方在庭审中均认可系因华人巨擘公司的违约导致涉案租赁合同解除，但双方对合同解除的时间存在争议。华人巨擘公司认为其已于2018年12月13日将涉案房屋腾退，并于2018年12月18日将涉案房屋交付富仁通公司，富仁通公司于当日控制涉案房屋，并阻碍华人巨擘公司进入及拆除空调，故涉案租赁合同于2018年12月18日解除，富仁通公司应返还其2018年12月18日至2019年3月18日未使用期间的租金。但是关于华人巨擘公司于2018年12月18日将涉案房屋腾退并交还富仁通公司的情况以及富仁通公司于2018年12月18日控制涉案房屋并阻碍华人巨擘公司进入涉案房屋的情况，华人巨擘公司未举证证明。富仁通公司主张，因华人巨擘公司不再承租涉案房屋且华人巨擘公司亦未给付2019年3月18日之后的租金，故富仁通公司行使法定解除权，涉案租赁合同于2019年3月24日解除，故富仁通公司要求华人巨擘公司支付2019年3月19日至2019年3月24日期间的租金、后续房屋空置期间的租金损失以及违约金。为此，富仁通公司提交2019年3月9日富仁通公司法人李振祥与华人巨擘公司法人丁海的录音及文字整理资料，华人巨擘公司认可录音的真实性，不认可证明目的。诉讼中，富仁通公司提交抄表记录以及刘庄子北院2018年9月26日至2019年3月19日水电明细，拟证明上述期间产生的电费及水费情况。华人巨擘公司认可水电费并同意支付。华人巨擘公司主张其对涉案房屋进行了装修，现合同解除，其要求富仁通公司赔偿装修剩余价值300999元，其中包括装修剩余价值227999元、空调价值73000元。诉讼中，经华人巨擘公司申请，法院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对安装于涉案房屋内的60台格力空调的现值、年折旧率及年折旧额进行评估，评估结论：评估基准日2020年12月8日，经成本法评估，安装于刘庄子119号厂区西南排列号为18号房屋型号为KFR-32GW/(32570)Aa-3的60台格力牌空调的现值为48263元（含税），年折旧率为12.5%，年折旧额为12375元（含税）。为此，华人巨擘公司支出鉴定费7000元。庭审中，富仁通公司表示，60台空调系由华人巨擘公司安装，但空调属于装修的一部分，根据双方的合同约定，解除合同华人巨擘公司交回房屋时按改建和装修现状移交给富仁通公司，故其不同意将60台空调返还华人巨擘公司，要求自己继续利用，另富仁通公司主张，华人巨擘公司装修改变了房屋结构，故要求华人巨擘公司赔偿富仁通公司恢复房屋结构产生的经济损失。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，富仁通公司与华人巨擘公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行。在合同履行期间，华人巨擘公司因亏损等自身原因不愿再承租涉案房屋，涉案租赁合同无法继续履行系华人巨擘公司所致，且双方对此亦无异议，法院予以确认，故华人巨擘公司应承担相应违约责任。关于合同解除，虽华人巨擘公司表示其已于2018年12月18日将涉案房屋腾退并交由富仁通公司实际控制，并要求确认涉案租赁合同的解除时间为2018年12月18日，但就此其未举证证明。且从2018年12月18日聊天录音内容看，富仁通公司并不同意于2018年12月18日接收涉案房屋以及解除涉案租赁合同，并明确表示要求继续履行涉案租赁合同。故对于华人巨擘公司要求确认涉案租赁合同于2018年12月18日解除的反诉请求，证据不足，法院不予支持。另从双方聊天录音显示，华人巨擘公司自2018年12月开始，向富仁通公司提出要求解除涉案租赁合同，期间双方一直就此进行沟通。富仁通公司在2020年7月28日庭审中陈述：“到了3月19日对方就不用了，跟我们说了他们要交房，说他们亏损，越亏越多，就不租了，所以我们跟他们核算了水电。后来他们就把房屋腾退了，当时房门都是开着的，他们没有给我们钥匙……”。由此可知，富仁通公司认可华人巨擘公司于2021年3月19日不再承租涉案房屋，并因此于同日双方进行了水电费结算和房屋腾退，故此时，双方意思表示一致解除涉案租赁合同，法院确认涉案租赁合同解除时间为2019年3月19日。对于富仁通公司要求确认涉案租赁合同解除时间为2019年3月24日的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。因涉案租赁合同于2019年3月19日解除，而华人巨擘公司租金实际给付至2019年3月18日，故华人巨擘公司应给付富仁通公司2019年3月19日的租金；关于富仁通公司要求华人巨擘公司给付2019年3月20日至2019年3月24日的租金的诉讼请求，以及华人巨擘公司要求富仁通公司返还2018年12月18日至2019年3月18日未使用期间租金的反诉请求，均没有事实和法律依据，法院不予支持。关于违约金，华人巨擘公司在合同履行过程中存在违约，故富仁通公司有权要求给付违约金。富仁通公司主张违约金系按剩余租期年限乘以年租金的20%，华人巨擘公司对此不认可，并表示按合同约定，违约金应为一年租金的20%，即158293.2元。对此法院认为，涉案租赁合同违约责任部分第5.2条载明“违约金按年租金20%计算”，而涉案租赁合同基本约定部分第2.1条载明“年租金791466元”，故此，结合合同的上下文，将违约金确定为一年租金的20%较为合适，亦更符合诚实信用、公平原则。法院将依法确定华人巨擘公司应给付富仁通公司违约金的具体金额。另富仁通公司并不存在违约行为，故华人巨擘公司无权向富仁通公司主张违约金。根据涉案合同第2.4条、第2.5.2条C项的约定，华人巨擘公司经富仁通公司同意有权对涉案房屋根据需要自行改建装修，解除合同向富仁通公司交回房屋时，按改建和装修现状移交富仁通公司。富仁通公司在向华人巨擘公司出租涉案房屋时，知悉其用途系办公，亦同意华人巨擘公司对涉案房屋进行装修，故现富仁通公司主张要求华人巨擘公司支付其恢复房屋的结构产生的经济损失，于法无据，法院不予支持。关于装修，涉案租赁合同系因华人巨擘公司违约而导致解除，且双方约定“解除合同向甲方交回房屋时按改建和装修现状移交给甲方”，故对于华人巨擘公司要求富仁通公司赔偿装修剩余价值损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。另涉案60台空调系由华人巨擘公司购买并安装，该空调应属未形成附合的装饰装修物，现涉案租赁合同已解除，富仁通公司应将上述空调返还华人巨擘公司。但诉讼中，富仁通公司明确表示不同意返还，就此华人巨擘公司同意上述空调归富仁通公司所有，其要求富仁通公司给付空调折价款，对此法院不持异议。华人巨擘公司主张的折价款过高，本院结合合同解除时间、空调现值以及年折旧率依法予以确定。关于富仁通公司要求华人巨擘公司给付水费322.92元及电费1455.9元，华人巨擘公司并无异议，法院予以确认，华人巨擘公司应予给付。关于富仁通公司主张房屋闲置期间的租金损失，华人巨擘公司因其违约行为，已被判令向富仁通公司给付违约金，而违约金的实质亦在弥补守约方的损失，现富仁通公司主张房屋闲置期间的租金损失，已由违约金弥补，且就此其未举证证明损失情况，故对于富仁通公司的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年6月9日判决：一、北京富仁通商贸有限公司与北京华人巨擘投资有限责任公司于2016年9月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除；二、北京华人巨擘投资有限责任公司于判决生效之日起十日内给付北京富仁通商贸有限公司2019年3月19日的租金2168.4元；三、北京华人巨擘投资有限责任公司于判决生效之日起十日内给付北京富仁通商贸有限公司违约金158293.2元；四、北京华人巨擘投资有限责任公司于判决生效之日起十日内给付北京富仁通商贸有限公司水费322.92元和电费1455.9元；五、北京富仁通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京华人巨擘投资有限责任公司空调折价款69622.6元；六、驳回北京富仁通商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京华人巨擘投资有限责任公司的其他反诉请求。二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。富仁通公司主张同意华人巨擘公司对涉案房屋进行装修，但称不知晓华人巨擘公司对涉案房屋的主体结构进行了改动。华人巨擘公司不认可改变涉案房屋主体结构，称富仁通公司在涉案房屋的同一楼栋里面办公，知晓涉案房屋的装修情况，富仁通公司认可与华人巨擘公司在同一楼栋办公，但否认知晓装修情况。另，根据富仁通公司一审中提交的证据，富仁通公司于2019年3月25日与案外人张大清签订《承包、招租、管理协议书》，约定双方对涉案房屋进行合作，由张大清对涉案房屋进行装修改造，改造期间为2019年3月25日至2019年12月31日，期间为免租期。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，富仁通公司与华人巨擘公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因华人巨擘公司的违约导致涉案租赁合同无法继续履行，华人巨擘公司应当按照合同约定向富仁通公司支付违约金。关于违约金的计算方式，双方所签《房屋租赁合同》明确约定“违约金按年租金20%计算”，一审法院按照合同约定的年租金791466元计算违约金，并无不当，本院予以支持。富仁通公司关于“年租金”应为未履行年限的所有租金，无事实及合同依据，本院不予支持。关于空调折价款，因空调属于未形成附和的装饰装修物，在双方合同解除之后，华人巨擘公司有权要求富仁通公司返还，富仁通公司明确表示不同意返还，一审法院根据评估报告确定的年折旧率，结合合同解除时间、空调现值等因素，酌情确定富仁通公司支付华人巨擘公司空调折价款，是妥当的，本院予以支持。富仁通公司主张其将涉案房屋交付华人巨擘公司时，涉案房屋内原有空调，华人巨擘公司对此予以否认，富仁通公司亦未对该主张提交证据，本院对该主张不予支持。关于富仁通公司要求华人巨擘公司支付恢复房屋结构产生的经济损失一节，因双方在合同中明确约定华人巨擘公司经富仁通公司同意可根据自行需要对房屋进行改造（含加层）和装修，华人巨擘公司可在法律允许范围内对所租房屋根据需要自行改建装修，解除合同时，按改建和装修现状移交。因富仁通公司同意华人巨擘公司对涉案房屋进行装修，故其要求华人巨擘公司承担恢复房屋结构产生的经济损失，本院不予支持。富仁通公司称不知晓华人巨擘公司的装修情况，因富仁通公司与华人巨擘公司在同一楼栋办公，在双方合同已经履行多年的情况下，其又称不知晓华人巨擘公司的装修情况，本院难以支持。关于空置期损失的问题，一审法院判决的违约金亦系对空置损失的弥补，且富仁通公司与案外人张大清于2019年3月25日即签订《承包、招租、管理协议书》，该合同约定的免租期系富仁通公司与张大清自行约定，本院难以认定华人巨擘公司还需承担额外的空置损失，故本院对于富仁通公司的该项主张亦不予支持。综上所述，富仁通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14856元，由北京富仁通商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 梁立君审判员 赵胤晨二〇二一年八月五日书记员 史其申