北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10295号上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：彭昆，执行董事。上诉人（原审被告）：彭亮，男，1977年7月18日出生，住吉林省敦化市。二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文雄，男，1969年6月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁顿，北京道川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世煜，北京道川律师事务所实习律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）、彭亮因与被上诉人刘文雄房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幼狮公司、彭亮上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判不支付刘文雄闲置期间租金损失54294元。事实和理由：1．一审判决第三项没有事实依据。刘文雄在一审期间没有提供该房屋空置的证据，也就是在没有任何证据情况下，一审直接判定赔付一个月空置期损失，没有事实依据。2．一审第三项判决没有合同依据。幼狮公司、彭亮支付的两个月押金113600元作为违约金，刘文雄没有退还；根据一审第二项判决，幼狮公司、彭亮再支付刘文雄78100元违约金。而一审第三项判决，在没有合同依据的情况下，又判决支付刘文雄54294元闲置租金损失，而该闲置租金损失实质上仍是违约金性质。3．一审第三项判决不公。幼狮公司、彭亮已正常履行合同3年半，因市场租金大幅下滑，在与刘文雄协商不成情况下，承担不起高房租，不得已退还房屋并不再承租。幼狮公司、彭亮按照合同约定承担了两项违约金，金额已经很高，足以弥补刘文雄的损失。受疫情影响，幼狮公司、彭亮目前经营困难，故向法院申请酌减，而一审法院在没有合同约定和事实证据情况下，反而又判决加重了幼狮公司、彭亮的违约责任，显失公平。刘文雄辩称，同意一审判决，不同意幼狮公司、彭亮的上诉意见。一审法院认定的事实正确，适用法律正确。判决第三项是根据案涉合同退租应提前90天的约定以此来判决，我方不退换两个月押金，另需支付一个月租金，完全合理合法，另外判决一、二项与判决第三项没有任何冲突，其中八千多的租金是根据免租期计算的，跟第三项闲置租金没有冲突的地方，本案发生的时间是2019年10月14日至18号期间，与疫情没有任何关系，疫情在2020年1月份才开始的。本案出租的房屋是商用办公，空置期相比于住宅时间更长，应当提前90日通知我方是合理合法，法院判决也是合理合法的。刘文雄向一审法院起诉请求：1．解除刘文雄与幼狮公司、彭亮于2016年4月15日签订的全权委托资产管理合同；2．幼狮公司、彭亮向刘文雄支付房屋租金7239．2元（自2019年10月15日起至2019年10月18日止）；3．幼狮公司、彭亮向刘文雄支付违约金78100元（2．75年×15天×56800元／30天）；4．幼狮公司、彭亮向刘文雄赔偿闲置期间租金损失162882元。一审法院认定事实：2016年4月15日，刘文雄与幼狮公司、彭亮签订全权委托资产管理合同，主要约定：幼狮公司、彭亮承租刘文雄的涉案房屋，刘文雄给予幼狮公司、彭亮三个月的免租期，自2016年4月15日至2016年7月14日；合同期限为6年，自2016年7月15日至2022年7月14日；2016年7月15日至2018年7月14日的租金为56800元/月（包含物业管理费、供暖费），2018年7月15日至2020年7月14日租金为60208元/月（包含物业管理费、供暖费）；租金支付方式为押二付三，结算方式为汇至刘文雄指定银行账号；租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金；第二次付款日为2016年10月8日，第三次付款日为2017年1月8日，以此类推；在委托期限内，因幼狮公司、彭亮原因不履行本协议的，应提前90天通知刘文雄，幼狮公司、彭亮已支付2个月租金的保证金不予退还，以此用于向刘文雄承担违约责任的赔偿；合同期内，如幼狮公司、彭亮提前解约，则幼狮公司、彭亮按比例赔付刘文雄免租期内的租金，赔付比例按每年15天折算，租金计算以第一年租金为准。双方均认可全权委托资产管理合同实质就是房屋租赁合同，2018年11月15日双方协商一致将租金降低为54294元/月，但至2019年10月15日幼狮公司、彭亮未再支付下一季度租金，并在2019年10月18日向刘文雄发送合同解除协议，当日双方签订退房交接确认单。刘文雄表示2019年10月14日幼狮公司、彭亮电话告知刘文雄欲解除合同，因幼狮公司、彭亮提前解约应承担违约责任，故押金未退还幼狮公司、彭亮。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘文雄与幼狮公司、彭亮签订的全权委托资产管理合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。刘文雄表示2019年10月14日幼狮公司、彭亮已向其表明欲解除合同，故全权委托资产管理合同应于该日解除。但幼狮公司、彭亮于2019年10月18日退房，故应支付2019年10月15日至18日实际占用涉案房屋期间的租金，经核算刘文雄主张7239．2元并无不当，法院予以支持。幼狮公司、彭亮提前解约，刘文雄根据双方约定要求幼狮公司、彭亮支付违约金，即按比例赔付刘文雄免租期内的租金，合法有据，经核算刘文雄主张78100元并无不当，法院予以支持。幼狮公司、彭亮提前解约，刘文雄根据双方约定不予退还2个月押金并无不当，但考虑此情况，亦考虑刘文雄再次出租房屋需要时间，以及退租应提前90天通知刘文雄的约定，法院酌定幼狮公司、彭亮赔偿刘文雄1个月租金54294元作为闲置期间租金损失。刘文雄诉求超出部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、刘文雄与北京幼狮科技有限公司、彭亮签订的全权委托资产管理合同于二〇一九年十月十四日解除；二、北京幼狮科技有限公司、彭亮于判决生效后七日内支付刘文雄租金七千二百三十九元二角、违约金七万八千一百元；三、北京幼狮科技有限公司、彭亮于判决生效后七日内赔偿刘文雄闲置期间租金损失五万四千二百九十四元；四、驳回刘文雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5023元，由刘文雄负担2023元（已交纳），由北京幼狮科技有限公司、彭亮负担3000元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据，本院经审理查明认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案法律事实引起的民事纠纷案件发生于民法典施行前，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。幼狮公司、彭亮、刘文雄均认可全权委托资产管理合同实质就是房屋租赁合同，故幼狮公司、彭亮、刘文雄签订的全权委托资产管理合同应认定为租赁合同法律关系。幼狮公司、彭亮、刘文雄之间的合同约定“租金支付方式为押二付三”，故幼狮公司、彭亮支付的两个月租金113600元为保证金。涉案合同约定“合同期限为6年，自2016年7月15日至2022年7月14日”，现有证据表明，2019年10月15日幼狮公司、彭亮未再支付下一季度租金，幼狮公司、彭亮对此应承担违约责任，幼狮公司、彭亮作为违约方无权要求解除合同。幼狮公司、彭亮向刘文雄提出合同解除并进行退房交接的事实，结合幼狮公司、彭亮未对此提出上诉的情形，表明涉案合同于2019年10月14日解除。幼狮公司、彭亮、刘文雄之间解除合同关系时，新冠肺炎疫情尚未发生，故本院对幼狮公司、彭亮有关“受疫情影响，幼狮公司、彭亮目前经营困难，故向法院申请酌减”的上诉理由和请求不予采纳。根据幼狮公司、彭亮的上述违约行为，结合幼狮公司、彭亮、刘文雄之间的合同约定“在委托期限内，因幼狮公司、彭亮原因不履行本协议的，应提前90天通知刘文雄，幼狮公司、彭亮已支付2个月租金的保证金不予退还，以此用于向刘文雄承担违约责任的赔偿”的约定，又结合保证金的性质，幼狮公司、彭亮支付的保证金113600元不应予以退还。幼狮公司、彭亮、刘文雄之间的合同约定“合同期内，如幼狮公司、彭亮提前解约，则幼狮公司、彭亮按比例赔付刘文雄免租期内的租金，赔付比例按每年15天折算，租金计算以第一年租金为准”，幼狮公司、彭亮对一审法院据此判决支付的租金、违约金未提出上诉，幼狮公司、彭亮应基于提前解除合同的行为向刘文雄支付免租期的租金和违约金。现有证据表明，幼狮公司、彭亮违约行为导致涉案合同目的无法实现，幼狮公司、彭亮亦未按照合同约定提前90天通知刘文雄解除合同，结合剩余租赁期限，在现有证据不能证明刘文雄在履行合同中具有违约行为的情形下，刘文雄有权要求违约方幼狮公司、彭亮承担违约责任并有权请求赔偿损失。幼狮公司、彭亮违约解除涉案合同的行为必然会给刘文雄带来房屋空置期的损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在幼狮公司、彭亮提供的证据不能证明一审法院酌定的房屋空置期租金损失54294元显失公平主张所依据的事实成立的情形下，本院对幼狮公司、彭亮有关“房屋空置期租金损失没有事实、合同依据，押金、违约金足以弥补刘文雄的损失，一审法院判决房屋空置期租金损失显失公平，改判不支付刘文雄闲置期间租金损失54294元”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，幼狮公司、彭亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5023元，由北京幼狮科技有限公司、彭亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年八月十二日法官助理 王永基法官助理 陈文文书 记 员 任 宇