四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12368号上诉人（原审被告）：刘畅，男，1988年3月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：何威，四川山皆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蔚，女，1989年4月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。原审第三人：四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部。住所地：四川省成都高新区中和大道二段99号2栋1层4号、5号。法定代表人：庄泽宝，董事。委托诉讼代理人：王**，四川原友信律师事务所律师。上诉人刘畅因与被上诉人张蔚、原审第三人四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘畅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张蔚的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张蔚承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，张蔚存在违约行为，一审未进行认定。张蔚应按合同约定的期限支付首付款，经刘畅多次催告后，张蔚仍未按合同约定的期限支付首付款，已经违约，应当没收定金。2.一审法院错误适用法律原则裁判且滥用自由裁量权，判决无法律依据。张蔚不存在免责事由，违约责任的归责原则不应当以主观是否存在过错认定，均应当以其违约行来承担责任。新增税费并不会导致合同目的不能实现，也非张蔚拒不履行合同义务的依据。双方的合同目的是房屋的过户及房款的收取，新增税费仅是增加了一定的交易成本，并不必然导致合同目的不能实现。且刘畅基于公平原则与张蔚协商承担新增税费的方案，并表示若张蔚不接受还是愿意继续履行合同。同时，新增税的承担问题，属于合同履行到下一个阶段的问题，双方到后期还是可继续协商，在合同履行的现阶段，张蔚应按合同约定履行义务。合同不能继续履行的根本原因是张蔚违约，刘畅依据约定解除权解除合同，本案不应适用公平原则分配违约责任。公平原则的适用应当受到严格的限制，只有在双方均存在违约的情况下，如一方负担全部责任明显过重方可遵循公平原则进行违约责任分配。张蔚辩称，一、在案涉房屋买卖合同的履行过程中，张蔚不存在任何违约行为，是刘畅单方面要求变更合同的基本条款，导致原合同的权利义务严重失衡。《房屋买卖合同》第6.3条约定，双方在履行本合同过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平衡健康发展的通知》《政策解读》规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。双方未就新增税费的承担达成新的合意。刘畅称：“新增税的承担问题，属于合同履行到下一个阶段的问题，双方到后期还是可以继续协商，”是狡辩。二、一审法院根据存量房交易习惯和案涉合同签订背景，认为双方都未预料到新增税费的产生，由此认定不存在任何违约行为，进而在合同不能达成新的合意时，适用公平原则判决并无不当。三、关于刘畅认为张蔚没有按照约定支付房款。补充协议约定的付款条件是10月，但是并未说明具体是10月几日。双方针对增值税并未协商一致，所以张蔚在10月26日已向高新法院提起诉讼，要求解除合同，提起诉讼同时，该付款时间也未到。中原物业公司述称，中原物业公司仅提供居间服务，张蔚、刘畅已于2020年6月4日签订了《房屋买卖合同》，双方在合同履行中发生的争议，与其无关。张蔚向一审法院起诉请求：1.解除张蔚与刘畅于2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令刘畅向张蔚双倍返还购房定金200000元；3.判令诉讼费用由刘畅承担。一审法院认定事实：2020年6月4日，张蔚母亲案外人张彬代张蔚与刘畅在中原公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：1.房屋基本信息：张蔚购买刘畅所有的位于成都市高新区房屋；建筑面积126.45㎡；成交价2300000元；2.定金约定：买方同意在2020年6月5日前向卖方支付购房定金100000元并约定定金罚则：若卖方违约，则卖方应向买方双倍返还定金，若买方违约，则卖方已收取的定金不予退还；3.支付方式：剩余购房款2200000元应在买方取得新产权证当日一次性支付给卖方；4.税费支付：合同第6.1条约定：买卖双方关于本合同中买卖该房屋所产生的税费及相关手续费，需按政府及有关部门、机关规定和收费标准缴纳包括：1）增值税及附加；2）个人所得税【继承或赠与产生的个税除外】；3）土地出让金；4）土地增值税；5）维修基金；6）契税；7）产权登记费；8）印花税；9）查档费；10）抵押登记费。其中买方支付上述全部款项。第6.3条约定：本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。5.违约责任：若卖方签署本合约后拒绝将房屋出售给买方……等导致买方无法取得房屋所有权的，卖方构成根本性违约，买方有权单方书面解除本合同，卖方需向买方支付该房屋成交价20%的违约金；若买方签署本合约后拒绝购买等导致无法办理房屋过户手续的，买方构成根本性违约，卖方有权单方书面解除本合同，买方需向卖方支付该房屋成交价20%的违约金；买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合合同约定，致使合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。6.《补充协议》约定：买卖双方一致同意，房子满两年无增值税后办理过户流程；若因房东原因，在2020年10月31日后还存在增值税，则买方免责。7.双方于次日又签订《补充协议》约定：双方达成协议，自2020年10月乙方提前支付670000元首付款交付甲方作为解押房款。合同签订后，张蔚向刘畅支付购房定金100000元，刘畅向案涉房屋抵押银行预约于2020年10月16日提前结清房屋贷款。一审另查明，2020年9月12日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），其中第四、（十一）条规定：“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”案涉房屋完成不动产权登记时间为2018年11月12日。根据成都市住房和城乡建设局发布《的政策解读》，在第六条“《通知》在税收方面有什么调整？”中回复：为贯彻落实住房不炒要求，进一步发挥税收调节作用。我市借鉴其他城市经验，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间，按“孰先”原则确定。刘畅办理案涉房屋契税完税时间为2018年10月17日，取得案涉房屋不动产权证书时间为2018年11月12日。2020年10月15日，刘畅及案外人叶子绿（系刘畅友）、案外人张彬及案外人刘正元（系张蔚父亲）、中原公司工作人员就合同履行及增值税缴纳问题进行协商。中原公司称新政策后，案涉房屋办理过户需多缴纳增值税费约100000余元，对此，张彬称：“我们也不能承担税收……如果条件接受还是可以买的”；刘畅及案外人叶子绿称：“如果要交税，我们最大的诚意我们可以帮你们出一半”、“如果增值税这个问题谈不拢，我们就一切按合同来”、“我们之前说10月份还按揭，6月份约了16号这天”、“我们明天还是要卖，一切按照原合同其他的不变，该明天还首付的还首付”；张彬称“这个我们肯定要，明天我准时把钱打给你”……其后刘畅向张蔚出具《情况说明》内容为：“卖方表达意愿，买卖双方承诺各自承担房屋买卖交易50%增值税，则房屋可成交”，并注明“该情况说明仅用于买方向给亲友解释，具体履行情况以原合同和补充协议为准”。张彬表示要回去与张蔚商议，双方未对新增增值税承担达成一致意见。后张蔚未同意该增值税承担方案。未向刘畅支付购房款。张蔚于2020年11月10日向一审法院递交本案起诉状。2020年11月16日，刘畅向张蔚合同约定地址邮寄送达《解除合同通知书》以张蔚逾期付款超15日为由行使合同解除权，并通过短信向张彬告知，张彬回复称已委托律师走法律程序。一审法院认为，张蔚委托张彬与刘畅签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应该依约履行合同。本案的纠纷源于商品房交易，商品房这一特殊商品的交易具有较强的政策性，双方当事人在合同订立时应尽可能预见到可能出现的变化，中原公司作为本案房屋居间服务专业机构，应在订立合同时进一步完善对交易双方的引导及风险告知，在履约过程中出现障碍时，应及时向交易双方释明合同权利义务，组织交易双方进行磋商协调，应本着经济节约的原则，尽量减少因交易变动造成当事人经济成本、时间成本等的增加，从而促进交易有序进行，减少矛盾纠纷的产生。2020年9月12日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。新政策发布后，双方对于新增税费承担问题进行协商但未达成一致意见。虽然双方合同第6.3条约定因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳，即新政策后房屋过户产生的增值税应由出卖人承担，但合同第6.1条约定的文字本意是过户产生的税费均由买受人承担。且根据《补充协议》里约定房屋满两年无增值税后办理过户流程，亦能说明签订合同当下双方均不愿意额外承担房屋过户的增值税。根据一般人对于合同条文理解的程度，以及在签订合同当下对于税费政策发展变化的预判程度，该笔增加的税费对于双方均是难以预见的。新政策发布后，该合同增加的履行成本对于合同的订立、合同的价格及履行均有重大影响，应遵循社会主义核心价值观的要求，本着诚信互让的原则进行协商，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，从而维护交易的公平和公正。本案中刘畅欲与张蔚协议共同分担新增增值税，张蔚未同意该方案，亦未按合同约定向刘畅支付购房款，双方未能继续履行合同，其根本原因是双方未能对新增税费的承担达成一致意见导致，非因双方主观上的恶意或怠于履行义务，属于不可归则于双方的原因，基于公平原则，互不承担违约责任。刘畅应向张蔚返还购房定金100000元。张蔚于2020年11月10日向一审法院递交本案起诉状要求解除与刘畅签订的《房屋买卖合同》及补充协议，刘畅亦于2020年11月16日向张蔚发送《解除合同通知书》并通过短信向张彬告知，双方对于该合同解除均无异议，因此一审法院确认张蔚与刘畅于2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、2020年6月5日签订的《补充协议》于2020年11月16日解除。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.张蔚与刘畅于2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、2020年6月5日签订的《补充协议》于2020年11月16日解除；2.刘畅于判决生效之日起七日内向张蔚返还购房定金100000元；3.驳回张蔚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2150元，由张蔚负担1075元，由刘畅负担1075元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，2020年6月4日，双方签订《补充协议》，约定：1.已经确认2020年10月31日产权日期满2年。2.买卖双方一致同意，房子满两年无增值税后办理过户流程。3.买卖双方协商一致，于2020年10月31日当日起15个工作日内前往房管局过户。4.若因房东原因在2020年10月31日后还存在增值税，则买方免责。又查明，2020年6月5日，双方签订《补充协议》，约定：1.买房双方达成协议，甲方自签订合同日起继续居住至2021年5月1日并乙方在期限内无权收回房屋。2.买房双方达成协议，自2020年10月乙方提前支付67万元首款交付甲方作为解压房款。3.买房双方达成协议，剩余尾款153万元于过户当日交付房东。再查明，成都市人民政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），生效时间：2020-09-12。二审中，双方均陈述对案涉合同解除无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。张蔚委托张彬与刘畅签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应依约履行合同约定的义务。依据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为刘畅是否应向张蔚返还案涉定金，对此本院综合分析评判如下。从《房屋买卖合同》第六条税、费承担。第6.1条约定：“买卖双方关于本合同中买卖该房屋所产生的税费及相关手续费，需按政府及有关部门、机关规定和收费标准缴纳包括：1）增值税及附加；2）个人所得税【继承或赠与产生的个税除外】；3）土地出让金；4）土地增值税；5）维修基金；6)契税；7)产权登记费；8)印花税；9)查档费；10)抵押登记费。其中买方支付上述全部款项”可知，过户产生的税、费均由张蔚承担。而双方于2020年6月4日签订的《补充协议》，约定：“1.已经确认2020年10月31日产权日期满2年。2.买卖双方一致同意，房子满两年无增值税后办理过户流程。3.买卖双方协商一致，于2020年10月31日当日起15个工作日内前往房管局过户。4.若因房东原因在2020年10月31日后还存在增值税，则买方免责”可知，双方当事人根据签订案涉合同及补充协议时的税收政策，最终达到双方均不承担增值税的目的。此后，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。新的税收政策实施后，虽然新增加的增值税按双方在案涉《房屋买卖合同》第6.3条的约定：“本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳”，有相应的责任主体，但该新增增值税对于双方均是难以预见的，且对合同的订立、房屋的价格及合同履行产生重大影响。在此情况下，刘畅与张蔚协商拟共同分担新增增值税，因双方对协商的内容，特别是对《情况说明》中载明的：“卖方表达意愿，买卖双方承诺各自承担房屋买卖交易50%增值税，则房屋可成交”，并注明“该情况说明仅用于买方向给亲友解释，具体履行情况以原合同和补充协议为准”的理解产生分歧，导致合同未能继续履行，此不可归责于双方当事人。现双方对解除案涉合同及补充协议无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，刘畅应当退还张蔚为购房支付的定金。综上所述，刘畅的上诉请求不能成立，应予维持；原审判决事实认定清楚，虽说理部分有误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由刘畅负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月三十日法官助理 郭 旭书 记 员 夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12368号上诉人（原审被告）：刘畅，男，1988年3月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：何威，四川山皆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蔚，女，1989年4月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：李波，四川审是律师事务所律师。原审第三人：四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部。住所地：四川省成都高新区中和大道二段99号2栋1层4号、5号。法定代表人：庄泽宝，董事。委托诉讼代理人：王**，四川原友信律师事务所律师。上诉人刘畅因与被上诉人张蔚、原审第三人四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘畅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张蔚的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张蔚承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，张蔚存在违约行为，一审未进行认定。张蔚应按合同约定的期限支付首付款，经刘畅多次催告后，张蔚仍未按合同约定的期限支付首付款，已经违约，应当没收定金。2.一审法院错误适用法律原则裁判且滥用自由裁量权，判决无法律依据。张蔚不存在免责事由，违约责任的归责原则不应当以主观是否存在过错认定，均应当以其违约行来承担责任。新增税费并不会导致合同目的不能实现，也非张蔚拒不履行合同义务的依据。双方的合同目的是房屋的过户及房款的收取，新增税费仅是增加了一定的交易成本，并不必然导致合同目的不能实现。且刘畅基于公平原则与张蔚协商承担新增税费的方案，并表示若张蔚不接受还是愿意继续履行合同。同时，新增税的承担问题，属于合同履行到下一个阶段的问题，双方到后期还是可继续协商，在合同履行的现阶段，张蔚应按合同约定履行义务。合同不能继续履行的根本原因是张蔚违约，刘畅依据约定解除权解除合同，本案不应适用公平原则分配违约责任。公平原则的适用应当受到严格的限制，只有在双方均存在违约的情况下，如一方负担全部责任明显过重方可遵循公平原则进行违约责任分配。张蔚辩称，一、在案涉房屋买卖合同的履行过程中，张蔚不存在任何违约行为，是刘畅单方面要求变更合同的基本条款，导致原合同的权利义务严重失衡。《房屋买卖合同》第6.3条约定，双方在履行本合同过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平衡健康发展的通知》《政策解读》规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。双方未就新增税费的承担达成新的合意。刘畅称：“新增税的承担问题，属于合同履行到下一个阶段的问题，双方到后期还是可以继续协商，”是狡辩。二、一审法院根据存量房交易习惯和案涉合同签订背景，认为双方都未预料到新增税费的产生，由此认定不存在任何违约行为，进而在合同不能达成新的合意时，适用公平原则判决并无不当。三、关于刘畅认为张蔚没有按照约定支付房款。补充协议约定的付款条件是10月，但是并未说明具体是10月几日。双方针对增值税并未协商一致，所以张蔚在10月26日已向高新法院提起诉讼，要求解除合同，提起诉讼同时，该付款时间也未到。中原物业公司述称，中原物业公司仅提供居间服务，张蔚、刘畅已于2020年6月4日签订了《房屋买卖合同》，双方在合同履行中发生的争议，与其无关。张蔚向一审法院起诉请求：1.解除张蔚与刘畅于2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令刘畅向张蔚双倍返还购房定金200000元；3.判令诉讼费用由刘畅承担。一审法院认定事实：2020年6月4日，张蔚母亲案外人张彬代张蔚与刘畅在中原公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：1.房屋基本信息：张蔚购买刘畅所有的位于成都市高新区房屋；建筑面积126.45㎡；成交价2300000元；2.定金约定：买方同意在2020年6月5日前向卖方支付购房定金100000元并约定定金罚则：若卖方违约，则卖方应向买方双倍返还定金，若买方违约，则卖方已收取的定金不予退还；3.支付方式：剩余购房款2200000元应在买方取得新产权证当日一次性支付给卖方；4.税费支付：合同第6.1条约定：买卖双方关于本合同中买卖该房屋所产生的税费及相关手续费，需按政府及有关部门、机关规定和收费标准缴纳包括：1）增值税及附加；2）个人所得税【继承或赠与产生的个税除外】；3）土地出让金；4）土地增值税；5）维修基金；6）契税；7）产权登记费；8）印花税；9）查档费；10）抵押登记费。其中买方支付上述全部款项。第6.3条约定：本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。5.违约责任：若卖方签署本合约后拒绝将房屋出售给买方……等导致买方无法取得房屋所有权的，卖方构成根本性违约，买方有权单方书面解除本合同，卖方需向买方支付该房屋成交价20%的违约金；若买方签署本合约后拒绝购买等导致无法办理房屋过户手续的，买方构成根本性违约，卖方有权单方书面解除本合同，买方需向卖方支付该房屋成交价20%的违约金；买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合合同约定，致使合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。6.《补充协议》约定：买卖双方一致同意，房子满两年无增值税后办理过户流程；若因房东原因，在2020年10月31日后还存在增值税，则买方免责。7.双方于次日又签订《补充协议》约定：双方达成协议，自2020年10月乙方提前支付670000元首付款交付甲方作为解押房款。合同签订后，张蔚向刘畅支付购房定金100000元，刘畅向案涉房屋抵押银行预约于2020年10月16日提前结清房屋贷款。一审另查明，2020年9月12日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），其中第四、（十一）条规定：“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”案涉房屋完成不动产权登记时间为2018年11月12日。根据成都市住房和城乡建设局发布《的政策解读》，在第六条“《通知》在税收方面有什么调整？”中回复：为贯彻落实住房不炒要求，进一步发挥税收调节作用。我市借鉴其他城市经验，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间，按“孰先”原则确定。刘畅办理案涉房屋契税完税时间为2018年10月17日，取得案涉房屋不动产权证书时间为2018年11月12日。2020年10月15日，刘畅及案外人叶子绿（系刘畅友）、案外人张彬及案外人刘正元（系张蔚父亲）、中原公司工作人员就合同履行及增值税缴纳问题进行协商。中原公司称新政策后，案涉房屋办理过户需多缴纳增值税费约100000余元，对此，张彬称：“我们也不能承担税收……如果条件接受还是可以买的”；刘畅及案外人叶子绿称：“如果要交税，我们最大的诚意我们可以帮你们出一半”、“如果增值税这个问题谈不拢，我们就一切按合同来”、“我们之前说10月份还按揭，6月份约了16号这天”、“我们明天还是要卖，一切按照原合同其他的不变，该明天还首付的还首付”；张彬称“这个我们肯定要，明天我准时把钱打给你”……其后刘畅向张蔚出具《情况说明》内容为：“卖方表达意愿，买卖双方承诺各自承担房屋买卖交易50%增值税，则房屋可成交”，并注明“该情况说明仅用于买方向给亲友解释，具体履行情况以原合同和补充协议为准”。张彬表示要回去与张蔚商议，双方未对新增增值税承担达成一致意见。后张蔚未同意该增值税承担方案。未向刘畅支付购房款。张蔚于2020年11月10日向一审法院递交本案起诉状。2020年11月16日，刘畅向张蔚合同约定地址邮寄送达《解除合同通知书》以张蔚逾期付款超15日为由行使合同解除权，并通过短信向张彬告知，张彬回复称已委托律师走法律程序。一审法院认为，张蔚委托张彬与刘畅签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应该依约履行合同。本案的纠纷源于商品房交易，商品房这一特殊商品的交易具有较强的政策性，双方当事人在合同订立时应尽可能预见到可能出现的变化，中原公司作为本案房屋居间服务专业机构，应在订立合同时进一步完善对交易双方的引导及风险告知，在履约过程中出现障碍时，应及时向交易双方释明合同权利义务，组织交易双方进行磋商协调，应本着经济节约的原则，尽量减少因交易变动造成当事人经济成本、时间成本等的增加，从而促进交易有序进行，减少矛盾纠纷的产生。2020年9月12日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。新政策发布后，双方对于新增税费承担问题进行协商但未达成一致意见。虽然双方合同第6.3条约定因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳，即新政策后房屋过户产生的增值税应由出卖人承担，但合同第6.1条约定的文字本意是过户产生的税费均由买受人承担。且根据《补充协议》里约定房屋满两年无增值税后办理过户流程，亦能说明签订合同当下双方均不愿意额外承担房屋过户的增值税。根据一般人对于合同条文理解的程度，以及在签订合同当下对于税费政策发展变化的预判程度，该笔增加的税费对于双方均是难以预见的。新政策发布后，该合同增加的履行成本对于合同的订立、合同的价格及履行均有重大影响，应遵循社会主义核心价值观的要求，本着诚信互让的原则进行协商，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，从而维护交易的公平和公正。本案中刘畅欲与张蔚协议共同分担新增增值税，张蔚未同意该方案，亦未按合同约定向刘畅支付购房款，双方未能继续履行合同，其根本原因是双方未能对新增税费的承担达成一致意见导致，非因双方主观上的恶意或怠于履行义务，属于不可归则于双方的原因，基于公平原则，互不承担违约责任。刘畅应向张蔚返还购房定金100000元。张蔚于2020年11月10日向一审法院递交本案起诉状要求解除与刘畅签订的《房屋买卖合同》及补充协议，刘畅亦于2020年11月16日向张蔚发送《解除合同通知书》并通过短信向张彬告知，双方对于该合同解除均无异议，因此一审法院确认张蔚与刘畅于2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、2020年6月5日签订的《补充协议》于2020年11月16日解除。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.张蔚与刘畅于2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、2020年6月5日签订的《补充协议》于2020年11月16日解除；2.刘畅于判决生效之日起七日内向张蔚返还购房定金100000元；3.驳回张蔚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2150元，由张蔚负担1075元，由刘畅负担1075元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，2020年6月4日，双方签订《补充协议》，约定：1.已经确认2020年10月31日产权日期满2年。2.买卖双方一致同意，房子满两年无增值税后办理过户流程。3.买卖双方协商一致，于2020年10月31日当日起15个工作日内前往房管局过户。4.若因房东原因在2020年10月31日后还存在增值税，则买方免责。又查明，2020年6月5日，双方签订《补充协议》，约定：1.买房双方达成协议，甲方自签订合同日起继续居住至2021年5月1日并乙方在期限内无权收回房屋。2.买房双方达成协议，自2020年10月乙方提前支付67万元首款交付甲方作为解压房款。3.买房双方达成协议，剩余尾款153万元于过户当日交付房东。再查明，成都市人民政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号），生效时间：2020-09-12。二审中，双方均陈述对案涉合同解除无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。张蔚委托张彬与刘畅签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应依约履行合同约定的义务。依据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为刘畅是否应向张蔚返还案涉定金，对此本院综合分析评判如下。从《房屋买卖合同》第六条税、费承担。第6.1条约定：“买卖双方关于本合同中买卖该房屋所产生的税费及相关手续费，需按政府及有关部门、机关规定和收费标准缴纳包括：1）增值税及附加；2）个人所得税【继承或赠与产生的个税除外】；3）土地出让金；4）土地增值税；5）维修基金；6)契税；7)产权登记费；8)印花税；9)查档费；10)抵押登记费。其中买方支付上述全部款项”可知，过户产生的税、费均由张蔚承担。而双方于2020年6月4日签订的《补充协议》，约定：“1.已经确认2020年10月31日产权日期满2年。2.买卖双方一致同意，房子满两年无增值税后办理过户流程。3.买卖双方协商一致，于2020年10月31日当日起15个工作日内前往房管局过户。4.若因房东原因在2020年10月31日后还存在增值税，则买方免责”可知，双方当事人根据签订案涉合同及补充协议时的税收政策，最终达到双方均不承担增值税的目的。此后，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。新的税收政策实施后，虽然新增加的增值税按双方在案涉《房屋买卖合同》第6.3条的约定：“本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳”，有相应的责任主体，但该新增增值税对于双方均是难以预见的，且对合同的订立、房屋的价格及合同履行产生重大影响。在此情况下，刘畅与张蔚协商拟共同分担新增增值税，因双方对协商的内容，特别是对《情况说明》中载明的：“卖方表达意愿，买卖双方承诺各自承担房屋买卖交易50%增值税，则房屋可成交”，并注明“该情况说明仅用于买方向给亲友解释，具体履行情况以原合同和补充协议为准”的理解产生分歧，导致合同未能继续履行，此不可归责于双方当事人。现双方对解除案涉合同及补充协议无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，刘畅应当退还张蔚为购房支付的定金。综上所述，刘畅的上诉请求不能成立，应予维持；原审判决事实认定清楚，虽说理部分有误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由刘畅负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月三十日法官助理 郭 旭书 记 员 夏玉荣