淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4796号原告（反诉被告）：张中斌，男，汉族，1962年10月9日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孟令峰，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文璐，江苏天哲（淮安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：胡开艳，女，汉族，1985年2月7日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：吉成凤，江苏兴宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建明，江苏兴宇律师事务所律师。原告张中斌与被告胡开艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，被告胡开艳提起反诉，本案依法适用简易程序于2021年6月23日公开开庭进行审理。张中斌及其委托诉讼代理人孟令峰、武文璐，胡开艳及其委托诉讼代理人陈建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张中斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2021年3月至2022年3月剩余门面房屋租金92000元及违约金77500元，合计169500元；2、请求判令被告承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2017年3月21日，原告作为出租人，将淮安市淮海第一城南屏院15号门面房出租给案外人（原承租人）方佳云、赵泽航，双方签订了《房屋租赁协议》。2017年12月20日，原告、原承租人及被告达成三方协议，由被告继承原承租人在该租赁合同中的全部权利与义务。协议签订后，原告按照约定将门面房交给被告使用，但被告未完全按照约定支付租金，其中2021年3月至2022年3月租金应为155000元，支付时间为2021年1月底前。但经原告多次催要，被告支付63000元，剩余92000元至今未付。按照合同约定，被告就其违约行为，应向原告支付违约金77500元。因被告违约行为严重损害原告的合法权益，故原告起诉至贵院，恳请贵院依法判决。被告胡开艳辩称：原告主张92000元房屋租金没有事实依据，截止2021年3月29日，被告已经给付了相应的租金到2021年9月27日，租赁期间双方已经协商将原合同约定的年租金15.5万元变更为年租金12.6万元，对支付的方式也作了变更，由原来的一次性预付变更为半年一付。故被告不欠原告租金，请求法庭驳回原告该项诉请；对原告主张77500元违约金，我方并不拖欠原告租金，也没有任何违约行为，故原告主张违约金没有事实及法律依据，即使构成违约，也不应该按合同约定的50%标准支持违约金，合同约定违约金标准较高，应以实际发生的损失来考量违约金标准，请求法庭驳回原告该项诉请。由于涉案租赁严重受到疫情影响，自2019年疫情发生以来，我方营业额较低，所得收入不足以维持正常经营，亏损严重，鉴于上述情况，在租赁期间我方已正式向原告发出解除租赁关系的通知，要求解除租赁合同。反诉原告胡开艳提出反诉请求：解除租赁合同并要求返还已付2021年6月28日至9月27日期间的租金31500元，2020年疫期间应减免两个月的租金及租赁押金6000元。庭后，反诉原告胡开艳增加反诉请求：支付房屋漏雨修复费用600元，自来水路损坏水费2000元。事实和理由：2017年3月21日，反诉被告将淮安市淮海第一城南屏院15号门面房出租给案外人方佳云、赵泽航，双方签订《房屋租赁协议》，2017年12月20日，反诉被告、案外人方佳云、赵泽航与反诉原告达成三方协议，将涉案房屋租赁给反诉原告，经营期间受到疫情影响，每月亏损，无法继续维持继续经营。反诉原告于2021年6月22日发函给反诉被告通知其立即解除双方的租赁合同关系。请求法院依法支持反诉原告诉请。反诉被告张中斌辩称：我方认为被告要求解除租赁合同不符合合同约定，也不符合法律规定，双方应按诚实信用原则严格履行，对疫情期间（2020年）租金双方已达成一致意见，并已经履行完毕，现被告要求返还没有任何法律依据。对2021年6月28日至9月27期间的租金31500元，是建立在合同解除的基础之上才能返还。押金我方同意按合同约定的条件、时间及金额来返还。对于反诉原告增加反诉诉讼请求部分，我方不认可，不答辩。根据当事人举证、质证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：涉案淮海第一城南屏苑15号商铺系张中斌、案外人刘莉、刘志坚、王**卓、刘菊苹、陶洪玲共同共有，该六人系三对夫妻（妻子为姐妹关系）。2017年3月21日，张中斌（甲方，房屋权属人代表）与方佳云、赵泽航（乙方，房屋租用人）签订《房屋租赁协议》一份，载明：经甲乙双方平等协商，就甲方位于淮海第一城南屏苑15号门面房租赁一事达成如下协议，共同遵守：租赁期限五年，自2017年3月28日至2022年3月27日（签约日为3月21日，给予乙方7天装潢限期），第一年17-18签约时11.8万元，第二年18-19（2018年元月）12.5万元，第三年19-20（2019年元月）13.3万元，第四年20-21（2020年元月）14.36万元，第五年21-22（2021年元月）15.5万元。租期内任何一方不得毁约或违背本合同条款约定，否则视同违约，违约方应承担合同约定的违约时点归属的年租金50%金额的违约金。2017年12月20日，赵泽航（转让方，甲方）与胡开艳（顶让方，乙方）、张中斌（房东，丙方）签订《店铺经营转让协议书》一份，约定：丙方同意甲方将自己位于淮海第一城南屏苑15号门面房商铺转让给乙方使用，建筑面积为78.3平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，该商铺所有权人为丙方，丙方与甲方签订租赁合同，租期到2022年3月27日止，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向丙方履行该租赁合同，缴纳租金及该合同约定由甲方缴纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有，如乙方对原租赁合同履行存在问题，则由甲方对未履行部分承担原合同规定责任；店铺设备用品在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方；乙方在2017年12月20日前支付定金7万元，2月15日前支付16000元，3月31日前支付16000元减去未结水电费后的剩余费用；三方约定：转租后首期租金将原合同交期变更为2018年元月份支付一半，2018年3月份交完，其余年份租金按原合同约定时间交纳。该合同签订后，被告胡开艳支付赵泽航押金6000元，赵泽航出具收条一份。被告胡开艳于2020年2月26日支付王**卓房租71800元，于2020年10月8日支付王**卓房租71800元，于2021年3月29日支付刘志坚房租63000元。2021年4月11日，原、被告双方因房屋租赁事宜报警处理，现张中斌要求胡开艳支付2021年度剩余租金及违约金，引发本次诉讼，目前，涉案房屋仍处于被告胡开艳控制之下。以上事实，有《房屋租赁协议》、《店铺经营转让协议书》、微信聊天记录、转账记录、收条以及原、被告当庭陈述载卷记录。庭审中，被告胡开艳为证明原告方同意将2021年度租金减免为12.6万元并变更租金支付方式为半年一付，提交以下证据：1、房屋租赁协议一份；2021年3月29日微信聊天记录一份，载明：“刘志坚：收到一半；胡开艳：我已经按照约定在月底前先付一半，手头的确周转不开；刘志坚：哦”；2021年4月11日的监控录音光盘一张；证明双方在租赁期间就原有年租金15.5万元变更为年租金12.6万元；2、店铺经营转让协议一份；2020年2月26日微信聊天记录一份，载明：“……介于今年特殊情况，房租分两次付吧，出了正月，付半年，在阳历9月底前付另外半年，其他仍按合同执行”；银行电子回单一份；证明涉案租赁期间房租付款方式变更为半年一付。原告张中斌质证：对证据1的真实性不表异议，我方认可，不能证明被告的证明目的，我方曾答应过12.6万一年，但是要求在一次性支付的前提下，但被告没有一次性支付，所以该约定无效。被告与刘志坚聊天记录中单方陈述仅是其单方的意思表示，没有得到我方认可，不具备法律效力。对证据2的真实性不表异议，我方认可，但不能证明支付方式为半年一付，聊天记录中关于房租分二次付仅是针对2020年的疫情，与本案租金支付时间无关。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告张中斌与被告胡开艳签订《店铺经营转让协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告张中斌应该交付房屋给被告使用，被告胡开艳应该按约定支付租金。根据被告胡开艳提交的2021年3月29日其与刘志坚之间微信聊天记录以及2021年4月11日的监控录音光盘可以证明原告同意将涉案房屋该年度租金变更为12.6万元，原告张中斌称同意降低租金的前提是一次性支付，但未能提交证据证明该事实，故对于被告胡开艳关于2021年度租金变更为12.6万元的抗辩，本院予以采纳。被告胡开艳与原告张中斌于2020年2月26日的微信聊天记录显示，租金方式为半年一付仅针对2020年度疫情特殊情况，其他仍按合同执行，故被告胡开艳关于以后的租金变更为半年一付的主张，本院不予采纳。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告胡开艳已经按照约定支付2021年度之前的全部租金以及2021年3月28日至2022年3月27日期间半年租金6.3万元。根据双方协商约定，被告胡开艳应支付该年度剩余租金6.3万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告胡开艳未按约定及时支付2021年下半年度租金，其行为构成违约，原告张中斌主张被告胡开艳按照该年度租金50%支付违约金，被告胡开艳认为违约金过高要求调整。本院认为，双方约定的违约金额较高，已经超过法律规定，结合被告胡开艳从2017年开始按约履行涉案租赁合同至2020年，且已经支付完毕2021年度上半年度租金的情况以及疫情，本院酌定，被告胡开艳按欠付租金的20%支付违约金12600元。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。反诉原告胡开艳作为违约方要求解除双方之间的租赁合同并要求退还2021年6月28日至9月27日期间租金。本院认为，截止庭审之日，双方离合同约定的租赁结束期限仅剩余半年，合同继续履行的费用并未过高，在事实上亦不存在不能履行的情况，债权人亦在合理期限内要求被告继续履行合同。结合反诉原告胡开艳是在本案诉讼过程中才提出要求解除租赁合同以及一直占有使用涉案房屋的事实，故对于反诉原告胡开艳的该两项诉请，本院不予支持。反诉原告胡开艳主张反诉被告张中斌减免疫情期间两个月租金21000元。本院认为，反诉原告胡开艳已经支付2020年度全部租金，其支付时已经发生疫情，经过双方协商，反诉原告胡开艳分两次支付房屋租金，并未提出减免房租请求，故对于反诉原告胡开艳的该项诉请，本院不予支持。反诉原告胡开艳主张返还租房押金6000元。因双方合同尚未解除，故对于反诉原告胡开艳的该项诉请，本院不予支持。当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。反诉原告胡开艳在法庭辩论终结后增加支付房屋漏雨修复费用600元，自来水路损坏造成水费2000元两项诉请，反诉被告张中斌亦以超过答辩期限为由不予认可。本院认为，反诉原告胡开艳在庭审结束后增加诉讼请求，且双方租赁合同并未解除，故对于反诉原告该两项诉请，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡开艳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张中斌房租6.3万元，并支付违约金12600元；二、驳回原告张中斌其他诉讼请求和反诉原告胡开艳的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元，减半收取1845元，反诉案件受理费664元，保全费1367.5元，合计3876.5元，由张中斌负担1585元，胡开艳负担2291.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年八月十八日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。