广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14626号上诉人（原审被告）：黄文龙，男，1976年3月11日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：高毅峰，男，1973年5月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：高家贤，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区凤阳街五凤泰宁第二经济合作社。住所地：广州市海珠区泰沙路泰宁东街10号。法定代表人：马启德，社长。委托诉讼代理人：韦周，广东一粤律师事务所律师。上诉人黄文龙与被上诉人高毅峰、原审第三人广州市海珠区凤阳街五凤泰宁第二经济合作社（以下简称凤阳街第二经济社）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人黄文龙不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄文龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高毅峰的全部诉讼请求；2.一审、二审的全部诉讼费用均由高毅峰承担。事实和理由：一、黄文龙并非案件的适格被告，一审法院以黄文龙为被告进行审理并判决属于程序错误，法院应当驳回高毅峰全部诉讼请求。黄文龙是受沈某娜委托代为办理案涉物业的日常使用、管理等事宜，高毅峰在签署《商铺租赁合同》前已经要求黄文龙提供沈某娜与原审第三人广州市海珠区风阳街五凤泰宁第二经济合作社签订的租赁合同、沈某娜对黄文龙的授权委托材料予以核实，确认无误后才签订租赁合同，高毅峰清楚黄文龙的代理人身份，不应以黄文龙为被告提起诉讼。一审法院在审理过程中亦查明黄文龙为沈某娜代理人。黄文龙的行为和结果均应归于委托人沈某娜。故黄文龙并非案件的适格被告，高毅峰以黄文龙为被告提起租赁合同纠纷之诉的，为被告不适格，法院应当驳回其全部诉讼请求。一审法院以黄文龙为被告进行审理并判决，属于程序错误。二、导致双方租赁合同解除的原因是高毅峰违约未按时缴纳租金，一审法院对高毅峰逾期交租违约在先的事实情况不予调查清楚，即认定是因黄文龙签订合同存在过错责任导致合同目的不能实现是事实认定不清。根据双方签订的《商铺租赁合同》第4条的约定，“乙方（高毅峰）必须在每月的21日前一次性交当月租金、水电费等费用；未能如期缴纳租金（逾期十天）即视为弃租，甲方（黄文龙）有权无条件收回商铺并不作任何赔偿”。高毅峰4月21日前未缴纳当月租金，经黄文龙催缴后至今仍未缴交该月租金。黄文龙有权依据合同约定收回商铺并没收押金，不予退还进场费。另外，高毅峰自承租案涉物业后，一直在案涉物业处经营买卖鞋业生意。高毅峰逾期缴纳租金，经催缴后表明经营不善想要退租，并要求高毅峰退还全部进场费和押金。双方就退租及退款事宜未能达成致意见，高毅峰眼见要求解除合同并退还押金和进场费不成后，才言明要经营餐饮，自始至终并未有导致合同目的不能实现的事实发生。三、高毅峰违反合同约定未交租，根据合同约定视为弃租，黄文龙不作任何补偿。而且，高毅峰在使用案涉物业时损坏内部装修，导致黄文龙损失，黄文龙无需向其退还进场费。根据双方《商铺租赁合同》第3条的约定，“乙方（高毅峰）支付贰万伍仟元进场费给甲方（此费用不作退还）”；第4条的约定，“乙方（高毅峰）未能如期交纳租金（逾期十天）即视为弃租，甲方（黄文龙）有权无条件收回商铺并不作任何赔偿”。高毅峰逾期未缴纳租金，按照合同约定应视为弃租，黄文龙无需退还进场费。即使如高毅峰所述，进场费是黄文龙根据行业规则收取的顶手费。顶手费也即转让费，包含原经营者先期支出的装修费和对原经营者的补偿。黄文龙将案涉物业租给高毅峰之前，对案涉物业进行装修，高毅峰使用过程中将商铺的玻璃门、空调进行拆除并丢弃，造成黄文龙经济损失，进场费应当视为对黄文龙装修费用的补偿，高毅峰无理由要求退还。综上，一审法院审理程序错误且对双方违约事实认定不清。恳请二审法院查明前述事实情况，依法撤销一审判决，改判驳回高毅峰的全部诉讼请求。高毅峰二审辩称，黄文龙在上诉状中提及的沈某娜为夫妻关系，以及其实际与沈某娜为委托代理关系，是其为了拖延给付而提出的措辞。实际上黄文龙与沈某娜的委托代理关系是在诉讼是在一审诉讼过程中，其2020年9月29日，在一审法官的要求下，才通过办理公证的方式确立。而高毅峰在2019年就已经向黄文龙提起了诉讼，在涉案合同的履行过程中，黄文龙以自己的身份在与高毅峰的租赁合同上签字，并用自己的账户接收涉案的租金及相关费用。实际上行使合同权利，履行合同义务，为合同的相对人。其次，黄文龙与其妻子沈某娜在婚姻关系存续期间，向凤阳街第二经济社租赁涉案商铺，并向高毅峰转租，其运用夫妻共同财产，租赁商铺并转租的行为，是属于管理夫妻共同财产的行为。黄文龙是基于与沈某娜对涉案商铺转租权的共同共有，而非与沈某娜的委托代理关系，而向高毅峰转租商铺。因此黄文龙所称的委托代理身份不影响其成为本案的适格被告。二、在一审庭审过程中，黄文龙已确认高毅峰已足额支付租金，不存在其在上诉状中所称未支付租金的情况。而且在合同履行过程中，黄文龙从未以任何方式向高毅峰主张过解除合同的意思表示。本案的合同是因黄文龙的违约行为，高毅峰通过在5月12日交还钥匙的方式与黄文龙实际解除，并通过诉讼的方式确认该解除行为。三、黄文龙只有在如约履行合同的前提下，才有权收取其在上诉状中所称的入场费，但实际上，黄文龙与凤阳街第二经济社签订合同时，也与凤阳街第二经济社明确约定涉案商铺不得经营任何餐饮，但黄文龙与高毅峰订立合同时隐瞒事实，导致高毅峰承租该商铺的合同目的不能实现。黄文龙存在明显的欺诈及违约的行为，其无权收取该入场费及押金。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，高毅峰对一审判决无异议，请求驳回黄文龙的全部上诉请求。凤阳街第二经济社二审述称，依法由法院认定。高毅峰于2020年6月6日向一审法院起诉请求：1.确认高毅峰、黄文龙签订的《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除；2.黄文龙返还涉案商铺的进场费25000元、押金15000元，共40000元及利息（以40000元为基数，从2020年5月26日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案全部诉讼费由黄文龙承担。一审法院经审理查明：2019年10月21日高毅峰（乙方）与黄文龙（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将海珠区××之一（自编之三）门面经营权出租给乙方，租期从2019年10月21日起至2024年10月21日，租期60个月。2019年10月21日至2021年10月21日租金不递增；2021年10月21日至2024年10月21日每月租金为7700元整。甲方出租给乙方的店铺使用面积为34平方米，甲方同意乙方作经营之用。双方议定每月租金7500元整，乙方必须按上述租金向甲方支付两个月租金为押金，共15000元（上述押金不计利息），并需一次性支付25000元进场费给甲方（此费用不作退还）。在签本协议时乙方应一次性付清上述款项共40000元整。如乙方在租赁期内退出，押金归甲方所有。租赁期间，甲方协助乙方办理营业执照，提供有效的证明及相关手续。如遇村内部收回物业或拆迁，甲方则按实际经营时间返还乙方入场费。乙方不得经营明火餐饮行业，工商部门办证为准；等。高毅峰向黄文龙支付进场费25000元及押金15000元，高毅峰按7500元标准向黄文龙支付租金至2020年4月。2020年5月12日高毅峰将涉案商铺交还给黄文龙。另查：涉案商铺是凤阳街第二经济社名下的物业。沈某娜与黄文龙是夫妻关系。2018年7月13日沈某娜（乙方）与凤阳街第二经济社（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租用位于海珠区××之一首层自编之三（单元号：004）房屋仅作为商业之用，不得经营餐饮行业。租赁期叁年，从2018年8月1日起交付乙方使用至2021年7月31日止。乙方有下列情形之一时甲方有权可终止合同，收回物业，其中：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；乙方在租赁期内从事餐饮行业，高排放、高污染等低端行业使用或没有用作商业使用；等。2020年9月29日沈某娜在海南省琼州公证处办理《委托书》，沈某娜将位于海珠区××之一首层自编之三号店铺（单元号：004）委托黄文龙作为代理人，全权代表沈某娜办理该店的日常使用、管理等相关事宜，黄文龙在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为沈某娜均予以承认。高毅峰与黄文龙对涉案商铺租赁事宜协商无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，高毅峰为证明就涉案商铺不能经营餐饮问题经多方协调事实，提交证据如下：1、2020年5月11日高毅峰与凤阳街第二经济社的社长电话录音；2、2020年5月11日高毅峰与凤阳街道人民调解委员会调解员对话；3、2020年5月12日高毅峰、黄文龙与凤阳街第二经济社的社长在村委处协调录音。对此，黄文龙意见是：对证据1-2对话的内容黄文龙不知道；证据3的真实性确认，但高毅峰完全没有告知黄文龙有在录音。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案商铺是黄文龙的妻子向凤阳街第二经济社承租后，委托黄文龙转租给高毅峰使用，黄文龙明知其妻子与凤阳街第二经济社签署租赁合同约定涉案商铺不得经营餐饮行业及租赁期限至2021年7月31日止，却在与高毅峰签订合同时约定涉案商铺除不得经营明火餐饮以外可以作经营之用及租赁期限至2024年10月21日，导致高毅峰欲经营餐饮生意时受阻，合同目的无法实现，同时租赁期限超出部分对凤阳街第二经济社也不具有法律约束力，对此黄文龙具有过错责任。2020年5月12日高毅峰已将涉案商铺交还给黄文龙，故一审法院认定高毅峰、黄文龙关于涉案房屋的《商铺租赁合同》于此时解除，高毅峰要求黄文龙返还押金15000元合法有据，一审法院予以支持。关于进场费，高毅峰、黄文龙对该费用性质表述不一，高毅峰认为是黄文龙根据行业规则收取的顶手费，黄文龙则认为是涉案商铺原有装修设备一并给高毅峰使用的费用。一审法院意见是高毅峰、黄文龙对其陈述均没有证据证明，依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，酌情由黄文龙向高毅峰退还进场费17048元为宜。高毅峰要求黄文龙计付进场费及押金利息的请求，依法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条的规定，于2021年3月16日判决如下：一、确认高毅峰与黄文龙签订的《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除。二、黄文龙在本判决生效之日起十日内返还押金15000元及进场费17048元给高毅峰。三、驳回高毅峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8046元，由高毅峰负担1600元、黄文龙负担6446元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，黄文龙向本院提交了以下证据：1.微信聊天记录（2019年10月7日），拟证明高毅峰在签订合同前已经知道黄文龙是基于沈某娜的委托处理涉案商铺的租赁事宜；2.《2020年5月11日高毅峰在凤阳村调解委员会××对话（××）》，拟证明高毅峰表明在双方接洽时已经知道涉案商铺是黄文龙妻子授权其全程处理，黄文龙并非适格被告；3.微信聊天记录（2020年5月6日），拟证明高毅峰未按租赁合同约定在2020年5月21日之前缴纳下个月的租金，经黄文龙催缴后至今仍未缴纳，其行为严重违约，应依约视为弃租；4.照片2张，拟证明高毅峰在使用涉案商铺过程中拆走玻璃门、空调，损坏黄文龙的物品；5.证人证言，拟证明证人周某林见证双方签订合同的过程，签订合同前高毅峰核实过沈某娜与凤阳街第二经济社的租赁合同以及沈某娜给黄文龙的授权文件，双方签订的租赁合同是由高毅峰打印和提供的。高毅峰、第二经济合作社没有新证据提交。经本院组织证据交换及质证，高毅峰的质证意见如下：证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，高毅峰确实有要求黄文龙提供沈某娜与凤阳街第二经济社签订的租赁合同，但黄文龙在签订合同当天并未将该合同拿给高毅峰查看；证据2的真实性、合法性及关联性无异议，但高毅峰大概知道商铺是黄文龙与其妻子沈某娜向凤阳街第二经济社承租取得，投标人是沈某娜，但签订合同时黄文龙未提供沈某娜的授权委托文件，只是口头说明并展示其与沈某娜的结婚证；证据3的真实性、合法性及关联性无异议，但黄文龙并未要求解除合同，且按照合同约定每月21日前交纳当月租金，实际高毅峰未支付的是5月份的租金，并非4月21日至5月21日的租金；证据4照片的真实性、合法性及关联性无异议，但黄文龙向高毅峰交付商铺时是第二张照片没有商品的状态，并非黄文龙所称的内衣店，黄文龙拍摄的内衣店没有门牌，无法判断是哪个商铺；证据5证人当庭证实其并未看到黄文龙给了多少文件给高毅峰，与其书面证言内容不一致，且书面证言中证人的身份信息错误，证人证言的真实性存疑，不予认可。凤阳街第二经济社的质证意见如下：黄文龙二审提交的证据真实性、合法性及关联性由法院依法认定。二审另查明：黄文龙向一审法院提交了沈某娜于2019年6月1日向黄文龙出具的《委托书》，委托黄文龙全权代表其办理涉案商铺的相关手续。对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件予以认可并承担相关法律责任。高毅峰表示黄文龙未向其出示过该份委托书，仅展示了结婚证，高毅峰基于常理认定黄文龙与向凤阳街第二经济社承租涉案商铺的沈某娜是夫妻关系，推断黄文龙应有转租的权利。黄文龙确认高毅峰支付的押金、进场费及租金由其代理沈某娜收取。高毅峰主张其基于对黄文龙的信任，没有向凤阳街第二经济社核实涉案商铺是否可以经营非明火类的餐饮。黄文龙主张其当时提供给高毅峰的租赁合同版本是约定不可以经营餐饮，但高毅峰拿合同出去打印回来的时候称其不经营明火餐饮，黄文龙也告知高毅峰是否可以做非明火餐饮不能确定，但基于对高毅峰的信任签订了涉案的《商铺租赁合同》。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.黄文龙是否系本案的适格被告；2.黄文龙是否应向高毅峰退还押金15000元及进场费17048元。对此，本院分析如下：关于黄文龙是否系本案的适格被告的问题。虽然涉案商铺系由黄文龙的妻子沈某娜向凤阳街第二经济社承租取得，但涉案《商铺租赁合同》明确约定出租方为黄文龙，且高毅峰支付的押金、进场费及租金亦由黄文龙收取，由于黄文龙与沈某娜系夫妻关系，黄文龙将其妻子沈某娜在婚姻存续期间承租取得的涉案商铺对外转租，黄文龙的转租行为可认定为管理夫妻共同财产的行为，黄文龙与沈某娜之间并非单纯意义上的委托代理合同关系，故黄文龙以其为受托人为由主张应由沈某娜承担相应合同义务，理由不成立，本院不予采纳。高毅峰要求黄文龙承担《商铺租赁合同》相应的权利义务合理合法，一审法院将黄文龙列为本案被告并认定由黄文龙承担相应合同义务，并无不当，本院予以确认。关于黄文龙是否应向高毅峰退还押金15000元及进场费17048元的问题。黄文龙的妻子沈某娜与凤阳街第二经济社签订的《租赁合同》明确约定“不得经营餐饮行业”，但黄文龙与高毅峰签订的涉案《商铺租赁合同》约定“不得经营明火餐饮行业”。虽然黄文龙表示其在签订涉案《商铺租赁合同》时告知高毅峰是否可以经营非明火餐饮不能确定，但对此高毅峰不予确认，而黄文龙作为完全民事行为能力人，应当对其签订的《商铺租赁合同》产生的法律后果承担相应的民事责任。因此，双方的权利义务应以《商铺租赁合同》的约定进行认定。黄文龙在明知涉案商铺不得经营餐饮的情况下，却与高毅峰约定涉案商铺除不得经营明火餐饮之外可以作其他经营之用，最终亦因高毅峰要求经营非明火餐饮时受阻，合同目的无法实现，黄文龙对此具有过错责任。在黄文龙已签订《商铺租赁合同》对经营范围作出明确约定的情况下，高毅峰在签订合同时是否知悉沈某娜与凤阳街第二经济社签订的合同内容、高毅峰对合同解除是否存在过错，均不影响对黄文龙过错责任的认定。因此，涉案《商铺租赁合同》的合同目的无法实现并非系高毅峰单方违约行为导致，黄文龙要求没收押金缺乏理据，本院不予支持。一审法院认定黄文龙向高毅峰退还押金15000元，并无不当，本院予以维持。对于进场费，黄文龙主张进场费系涉案商铺原有装修及设备给高毅峰使用的费用，但涉案《商铺租赁合同》对此未作约定，且黄文龙未提交充分证据证实其将涉案商铺交付给高毅峰时涉案商铺的装修及设备状况，黄文龙的主张缺乏证据支持，故黄文龙以高毅峰损坏涉案商铺内部装修为由主张不予退还进场费，理据不足，本院不予采纳。合同约定租赁期限为60个月，实际高毅峰使用期限为6个多月，一审法院根据本案事实，酌情认定黄文龙向高毅峰返还进场费17048元符合公平原则，本院予以维持。黄文龙主张高毅峰未支付2020年4月21日至5月21日的租金构成违约，不应退还押金及进出费。对此，由于双方在2020年5月初已就涉案租赁合同的履行产生争议，高毅峰在此情况下未支付租金并非恶意违约，且黄文龙并未以欠租为由行使合同解除权，故黄文龙以高毅峰未支付租金为由主张不予退还押金及进场费，理由不成立，本院不予采纳。黄文龙二审中提交的证据并非一审判决后形成，且不影响本案争议事实的认定，本院不予采纳。综上所述，黄文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6446元，由黄文龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年八月二十六日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳