广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初1979号原告：佛山市佳德仕物业服务有限公司，住所地广东省佛山市三水区，统一社会信用代码91******62。法定代表人：卢生能，执行董事。委托诉讼代理人：涂庆丰，该公司员工。被告：珠海市华厦物业发展有限公司，住所地广东省珠海市斗门区，统一社会信用代码91********0X。法定代表人：梁金胜，执行董事。委托诉讼代理人：刘旭峰，广东德赛律师事务所律师。原告佛山市佳德仕物业服务有限公司（以下简称佳德仕公司）诉被告珠海市华厦物业发展有限公司（以下简称华厦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳德仕公司的委托诉讼代理人涂庆丰，被告华厦公司的委托诉讼代理人刘旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳德仕公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告华厦公司缴纳2019年9月至2021年4月物业服务费1，936.50元，垃圾清运费234元;2.要求被告华厦公司支付逾期欠款违约金511.2元;3.要求被告华厦公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月，原告佳德仕公司作为代管物业进驻泰和苑，2019年9月29日，原告佳德仕公司与珠海市斗门区泰和苑小区业主委员会签订物业管理服务委托合同。根据合同内容，商铺物业服务费为每平方米1.2元，垃圾清运费每月每户12元，2020年10月起涨为每平方米1.6元。被告华厦公司名下商铺至今已有一年多未缴纳物业服务费。期间原告佳德仕公司向被告华厦公司多次催款，到起诉时至，被告华厦公司仍不缴纳所欠物业服务费。特此起诉被告华厦公司缴清所欠费用。原告佳德仕公司向本院提交《物业管理服务委托合同》、物业费欠费明细表、逾期缴交物业费违约金明细表、泰和苑物业服务费缴费通知单、挂号信票据、委托书、关于佳德仕公司接管泰和苑物业管理服务的公告、管理费车位费调整业主大会表决结果公告、协议书、商铺明细表等证据，用以证明其主张的事实。被告华厦公司辩称，被告华厦公司商铺不在原告佳德仕公司提供物业服务范围内，双方不存在物业服务合同关系，被告华厦公司无需向原告佳德仕公司交纳物业费。首先，原告佳德仕公司依据与珠海市斗门区泰和苑小区业主委员会（以下简称：泰和苑业委会）签订的《物业管理服务委托合同》，对泰和苑小区进行物业管理。原告佳德仕公司为涉案小区提供的物业服务仅限于泰和苑小区内，原告佳德仕公司并未向被告华厦公司提供临街商铺门前的卫生、绿化、安保防范及车辆停放秩序等服务。原告佳德仕公司要求被告华厦公司按照合同中约定的商铺的收费标准主张物业费，有违公平、等价有偿原则。其次，根据被告华厦公司提供的《商铺平面图》可以看出，泰和苑地块上共有45个商铺，雅景名苑二期地块上共有53个商铺。而原告佳德仕公司提供的《物业管理服务委托合同》第一条所述泰和苑小区物业管理区域共有商铺43户，该物业管理区域划分与泰和苑地块上的商铺数量大致相等。由此可见，被告华厦公司商铺所处的地块是雅景名苑二期，不是泰和苑地块，应不属于原告佳德仕公司提供物业服务范围，原告佳德仕公司的主张没有依据。再次，泰和苑业委会与原告佳德仕公司签订的《物业管理服务委托合同》，没有经过商铺业主的参与，不符合法定公示程序要求，对所有商铺业主应不发生法律效力。不论是泰和苑业委会，还是作为物业服务企业的原告佳德仕公司，在签订《物业管理服务委托合同》期间，均没有按照《珠海经济特区物业管理条例》第十五条、第四十四条的规定，将物业管理区域、物业服务合同等向所有商铺业主公告。被告华厦公司认为该合同的合法有效性有待法庭进一步查证核实。综上，原告佳德仕公司与被告华厦公司之间既不存在物业服务合同关系，原告佳德仕公司也没有向被告华厦公司提供过事实物业服务，被告华厦公司无支付物业费的义务。退一步来看，原告佳德仕公司没有按照合同约定标准和内容提供服务，存在严重违约，原告佳德仕公司无权要求被告华厦公司按合同约定标准交纳物业费。被告华厦公司商铺属于独立的临街商铺，没有设置连通小区的后门，与小区分属不同区域，且被告华厦公司商铺没有设置进出闸门，属于开放式状态。原告佳德仕公司从来没有对被告华厦公司商铺履行过相关的清洁、安保和设施设备维护等物业管理义务，一直处于无管理状态。原告佳德仕公司没有提供环境管理服务。原告佳德仕公司从来没有清扫过包括被告华厦公司在内的外围商铺的门前卫生，商铺门前区域卫生都是由斗门政府安排的街道清洁卫生员清扫的，原告佳德仕公司没有履行过清洁卫生、垃圾收集清运等义务。原告佳德仕公司从来没有履行安全防范、车辆秩序维护等义务。原告佳德仕公司的治安岗亭是设立在小区住户门口的，每天只对小区住户的安保负责，平时没有对临街商铺履行安保巡逻义务。原告佳德仕公司没有做好商铺区域公共秩序的维护，也没有管理过商铺区域内车辆出入和停放秩序。商铺门前的公共停车区域，长期存在乱停乱放状况，所有进出车辆无需登记，亦无人维持交通秩序。原告佳德仕公司不履行物业共用部位和共用设施设备的维修管理义务。原告佳德仕公司从未履行对商铺区域内消防设施的日常维护、运行和管理，没有做好预防火灾等事故的发生。原告佳德仕公司也没有按照合同约定对排水沟、排污管等进行排查和管理，被告华厦公司的商铺多次遭遇暴雨后的积水问题，造成了不同程度的损失。综上，被告华厦公司认为原告佳德仕公司没有按照《物业管理服务委托合同》第二条物业服务内容和第三条物业服务标准向被告华厦公司商铺提供合格的物业服务，被告华厦公司有权拒绝支付物业费。原告佳德仕公司没有遵守合同约定，擅自提高物业服务收费标准，被告华厦公司有权拒绝交纳。根据《物业管理服务委托合同》5.4.2条“因社会平均工资……等因素导致物业服务支出年度结算后明显不足或公共能源价格上调时（主要指水价、电价），乙方在征得甲方及业主大会双过半同意，与甲方签订‘补充协议’后方能按照新的标准收费”的约定，在业委会和原告佳德仕公司均没有向商铺业主发放相关的标准及涨价方案，及乙方涨价方案没有征得业委会及业主大会双过半同意的情况下，原告佳德仕公司要求被告华厦公司按提价后的1.6元/平方米/月的标准交纳物业费，没有事实及合同依据。同时，根据《物业管理服务委托合同》9.4条“乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主及物业使用人有权拒绝缴纳超额部分费用”的约定，原告佳德仕公司提高物业服务费标准的行为已构成合同违约，被告华厦公司有权拒绝交纳提价部分物业费，且有权拒绝原告佳德仕公司按照提价后的物业服务收费标准计算所得的违约金。综上，被告华厦公司认为，原告佳德仕公司从未按照合同约定向被告华厦公司商铺履行物业服务义务。其诉讼请求缺乏事实依据，请法院依法驳回原告佳德仕公司全部诉讼请求。被告华厦公司对其辩称向本院提交商铺平面图、《物业管理服务委托合同》、现场照片、视频等证据，用以证明其主张的事实。根据案件审理需要，本院依职权调取了不动产权登记表、商事主体登记簿，并向泰和苑业委会负责人范怀猛制作询问笔录1份。庭审质证过程中，原被告分别对案涉的证据材料发表了质证意见。双方没有异议的证据材料，本院对于真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。存有异议的证据材料，经审查，结合当事人的庭审陈述意见，本院认定事实如下：2019年9月29日，原告佳德仕公司（乙方）与泰和苑小区业主委会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，合同1.1条约定本物业项目基本情况如下：名称珠海市斗门区泰和苑小区，类型住宅、商铺，坐落位置珠海市斗门区，建筑面积占地面积约5万平方米，总建筑面积约9万平方米，其中住宅面积约6万平方米，共16栋7层洋房；商铺面积约1.5万平方米，公共园区约1.5万平方米，小区共有住宅679户，商铺43户，露天车位约300个车位。物业管理区域四至：东至康裕花园、南至白藤三路、西至雅景名园、湖心路、北至白藤三路。合同第二条、第三条约定了物业服务内容和标准。合同第四条约定物业服务期限由2019年10月1日至2024年9月30日。合同5.1条约定本物业区域物业服务收费方式为包干制。合同5.1.1条约定物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积为标准交纳，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房买卖合同中约定的建筑面积为准，若日后办理房产证或记载建筑面积，以记载于房产证上的面积为新缴纳标准，如由于证载面积与商品房买卖合同约定的面积不符，导致已缴纳的物业费存在差异的，双方一致同意，不予补退。具体标准如下（第一年试管理期）：……商铺：每月每平方米1.2元……商铺垃圾处理费：每铺12元……试管理一年期满，甲方根据管理成本核算，向甲方提出涨价方案，与甲方商讨补充协议，并向业主公布，再由甲方组织业主投票过半数通过生效实施。合同5.4.1条约定业主应当按月交纳物业服务费，每月15日前交纳上月物业管理费，逾期未缴纳的，按照逾期每日千分之一的标准承担相应的违约金。合同9.1条约定业主按规定及时交纳物业管理费是其义务与责任，逾期未交纳物业服务费及物业公司为其垫付的公摊水电费，物业公司按照逾期每日千分之一的标准收取违约金。2019年8月28日，泰和苑业委会签署委托书，授权原告佳德仕公司临时代管泰和苑小区物业服务，临时代管时间为2019年9月1日至2019年9月30日，代管期间物业服务费住宅每平方米0.5元，商铺每平方米1.2元，垃圾清运费每户5元，停车管理费每月50元，于次月15前交纳上月的物业管理费，当月5日交纳停车费。2019年10月8日，泰和苑业委会发布《关于“佛山市佳德仕物业服务有限公司接管泰和苑物业管理服务”的公告》，公告内容为泰和苑业委会与原告佳德仕公司在2019年9月29日签订《泰和苑物业服务委托合同》，并按合同约定于2019年10月1日进驻泰和苑小区开展物业服务工作；关于2019年9月份的物业代管期间的住宅管理费每月每平方米0.5元，商铺管理费每月1.2元，车位费每月50元，只收取半个月。2020年10月16日，泰和苑业委会发布《管理费车位费调整业主大会表决结果公告》，公告内容为投票表决“2020年10月起本小区住宅物业管理费调整为每平方米0.7元，商铺物业管理费调整为每平米1.6元，车位费调整为每月70元”，调整物业管理费（住宅及商铺）已获得投票权数户数和面积双过半通过，车位费的调整未获通过。2020年10月18日，原告佳德仕公司与泰和苑业委会签订《协议书》约定对《物业管理服务委托合同》第5.4条作出如下补充：根据2020年9月召开的业主大会投票表决结果，2020年10月起，本小区住宅物业管理费调整为每月每平方米0.7元，商铺物业管理费调整为每月每平方米1.6元，其他费用不变。另查明，位于珠海市斗门区，建筑面积72.94平方米，登记的权属人为被告华厦公司，缮证日期为2007年12月13日。本院于2021年6月27日对泰和苑业委会负责人范怀猛进行了询问并制作了询问笔录。范怀猛述称：泰和苑业委会于2019年1月成立，泰和苑小区的商铺属于原告佳德仕公司的物业服务范围。泰和苑业委会于2019年6月左右启动物业公司招聘程序，经业主推荐，业委会考察后，选定原告佳德仕公司为小区物业公司。原告佳德仕公司于2020年10月提高物业服务费通过业主大会同意提高20%，后考虑商铺后取整。业主大会的表决经街道办、居委会到场进行指导，街道办、居委会有存档。泰和苑业委会对原告佳德仕公司提供的物业服务的评价是很好，可以达到其选聘物业服务的标准。泰和苑业委会签订《物业服务委托合同》时，第一条约定商铺45户，是因为原物业公司无任何资料交接，业委会从不动产登记中心调回材料后，按业主人数统计，如一个业主拥有多个房产都计为一户。对业主反映不知道业委会成立的问题，因一个业主有多个商铺，且原物业未提供资料，业委会经公告方式告知业主，其中有可能有遗漏，商铺门口均有张贴公告。本院认为：被告华厦公司拖欠物业服务费的期间持续于民法典施行之前及之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用民法典的规定。原告佳德仕公司提供的证据、本院依法调取的证据，可以证明原告佳德仕公司自2019年9月开始为案涉房屋所在的小区提供了物业服务。按照合同约定的收费标准，2019年9月至2020年9月期间，商铺按每月每平方米1.2元计收，2020年10月后按每月每平方米1.6元计收，垃圾清运费按每月12元计收，其中2019年9月按半个月计收。被告华厦公司自2019年9月开始没有缴纳过物业服务费和垃圾清运费。根据上述标准核算，截止至2021年4月，被告华厦公司应支付的物业服务费为1，911元，垃圾清运费为234元。原告主张物业服务费1，936.50元，超过本院核准的部分金额不予支持。关于原告佳德仕公司主张的逾期欠款违约金。被告华厦公司欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当按照案涉合同约定承担违约责任。根据案涉合同约定，本院确定被告华厦公司欠缴当月的物业服务费的违约金，以欠缴当月物业服务费和垃圾清运费为本金，从次月的16号起，按每日千分之一的标准，计算至2021年4月30日止，合计455.10元。双方没有约定逾期缴纳垃圾清运费的违约责任，原告佳德仕公司主张欠交垃圾清运费的违约金没有法律上的依据，本院不予支持。被告华厦公司抗辩称其商铺不在原告佳德仕公司提供物业服务的范围内，双方不存在物业服务合同关系。本院认为，根据本院依法调取的证据，结合《物业管理服务委托合同》的相关约定，被告华厦公司的案涉房屋在原告佳德仕公司的物业服务范围内，双方存在物业服务合同关系。被告华厦公司对其该抗辩，没有提供充分证据证明，本院不予采纳。被告华厦公司抗辩称原告佳德仕公司提供的物业服务不符合约定，但其没有提供充分证据证明。结合本院依法调取的证据，对被告华厦公司的该抗辩不予采纳。被告华厦公司抗辩称原告佳德仕公司擅自提高物业服务费标准。根据原告佳德仕公司提交的证据和本院依法调取的证据，结合《物业管理服务委托合同》的相关约定，原告佳德仕公司提高物业服务费标准，经过了业主大会表决，并进行了公告，符合案涉合同的约定。本院对被告华厦公司的该抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十五条第一款、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、珠海市华厦物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市佳德仕物业服务有限公司支付2019年9月至2021年4月期间拖欠的物业服务费1，911元，垃圾清运费234元，合计2，145元；二、珠海市华厦物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市佳德仕物业服务有限公司支付拖欠物业服务费的违约金455.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告佛山市佳德仕物业服务有限公司已预交），由珠海市华厦物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  钟毅忠二〇二一年八月四日书记员  林 旭附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除