四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12038号上诉人（原审原告）：崔勇，男，1991年3月10日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：袁野，四川开平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都搭便车文化传媒有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街200号3号楼B区8楼。法定代表人：沈军海。被上诉人（原审被告）：成都行安汽车租赁有限公司，住所地成都青羊区顺城大街269号1栋1单元9楼22号。法定代表人：沈军海。被上诉人（原审被告）：沈军海，男，1975年7月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人崔勇因与被上诉人成都搭便车文化传媒有限公司（以下简称搭便车公司）、成都行安汽车租赁有限公司（以下简称行安租赁公司）、沈军海房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔勇上诉请求：一、撤销四川省自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8344号民事判决第二项；二、改判搭便车公司支付违约32079元；三、改判行安租赁公司、沈军海对上述第二项诉讼请求承担连带责任；四、判令搭便车公司、行安租赁公司、沈军海承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为搭便车公司拖欠物业费、空调费的行为不构成违约系严重的事实认定错误。一审法院认为基于崔勇与搭便车公司于2020年5月11日达成合意，将原来由搭便车公司向崔勇缴纳物业费和空调费变更为搭便车公司直接向物业服务中心缴纳，此后搭便车公司按照物业中心的要求在25日支付了相关物业费，未缴纳的能源费不足3000元，未给崔勇造成损失，不存在违约的情况，搭便车公司无需承担违约责任。但本案实际上搭便车公司拖欠物业费、空调费的行为既属于合同中约定的违约情形，也给崔勇造成了巨大的商业风险和实际损失，应当承担违约责任。首先，根据《房屋租赁合同》的约定，搭便车公司在2020年5月11日之前有义务将案涉房屋空调费、物业费交纳给崔勇。2020年1月14日搭便车公司通过行安租赁公司向崔勇转款11150元用以支付搭便车公司第一季度物业费，扣除第一季度应缴物业费190.95平方米×14元/平方米×3=8019.9元后，剩余11150元-8019.9元=3130.1元实际上系支付2020年1月11日至4月10日期间的空调费2864.25元以及265.857元的电费。同时，按照《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋物业费、空调费由搭便车公司承担，以季度支付方式，同租金一样每次提前15天支付给崔勇，再由崔勇向物业公司、能源公司缴纳。因此，搭便车公司至少应当在2020年3月27日之前向崔勇缴纳第二季度的物业费8019.9元和空调费2864.25元，合计10884.15元，但搭便车公司并未按照合同约定履行上述给付义务，已经违反《房屋租赁合同》的约定。即使2020年5月11日双方补充变更约定由搭便车公司直接向物业服务中心缴纳物业费和空调费，但在此之前，按照合同约定，搭便车公司负有在3月27日之前向崔勇支付相关费用的义务，且搭便车公司在一审庭审过程中也自认了其在5月11日前应当将物业费和空调费支付给崔勇，即使搭便车公司在之后直接向物业公司和能源公司交纳应缴的物业费和空调费，也不能作为已经存在违约行为的抗辩理由。基于此，搭便车公司在2020年5月11日前，已经累计拖欠物业费、空调费共计10884.15元，长达45天之久。其次，按照双方之间合同约定，搭便车公司累计拖欠物业费、空调费远远超过3000元且长达45天之久的行为已经构成根本违约，同时给崔勇造成了巨大的商业风险和实际损失。第一，崔勇负有按时向本案案涉房屋的所有权人缴纳物业费、空调费等费用的义务，且若崔勇未缴纳上述费用，房屋所有权人将有权解除与崔勇的租赁合同，收回房屋并追究崔勇的违约责任。即一旦崔勇与房屋所有权人的房屋租赁合同被解除，崔勇将面临要承担十万左右的房屋装修损失、2万元左右的家具损失、76678.5元违约金支付义务等。第二，既然搭便车公司认可《房屋租赁合同》已经于2020年5月22日解除，搭便车公司即无权继续使用案涉房屋，崔勇已经发函要求搭便车公司在收到《律师函》之日起2日内腾退房屋，但搭便车公司一直拒绝腾退房屋，非法占用至2020年8月1日，共占用69天之久。使得崔勇无法及时将案涉房屋收回进行再次出租，导致该房屋自8月起一直闲置到11月份才再次出租，闲置三个月之久。同时搭便车公司在合同解除后继续占用房屋且拖欠物业费和空调费，而崔勇在此期间仍然需要向房屋所有权人支付租金、物业费和空调费等费用，搭便车公司的行为导致了崔勇的实际财产损失。搭便车公司应当根据《房屋租赁合同》的约定按日租金2倍乘以实际占用天数支付违约金并赔偿崔勇的损失。第三，搭便车公司拖欠支付物业费、空调费的根本原因并非因疫情影响，不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》规定情形。由此可见，搭便车公司在合同成立期间拖欠物业费和空调费的违约行为以及在合同解除后拒不腾退涉案房屋的行为，都给崔勇造成了实际损失，且不存在合法的抗辩事由，其应当向崔勇支付违约金。二、一审法院认定行安租赁公司和沈军海无需对搭便车公司负担的违约责任承担连带贫任，系适用法律错误。一审法院认为，根据工商登记信息，行安租赁公司不是搭便车公司的股东或发起人，沈军海亦非本案诉争房屋租赁法律关系的一方当事人，因此行安租赁公司和沈军海无需对搭便车公司负担的违约责任承担连带责任。但本案实际上搭便车公司与行安租赁公司系关联公司，沈军海为搭便车公司和行安租赁公司的实际控制人，搭便车公司、行安租赁公司和沈军海在本案中存在利用关联关系损害公司利益以及滥用公司独立法人资格的情形，对于搭便车公司应当向崔勇承担的违约责任，行安租赁公司和沈军海依法应当承担连带责任。首先，案涉房屋承租人和实际使用人均为搭便车公司，但2020年1月10日、13日、14日实际向出租人崔勇转款支付房屋租金以及物业费的主体均为行安租赁公司以及沈军海个人。同时搭便车公司提交的所有案涉房屋物业费、空调费的发票对应主体也都是行安租赁公司。可见，搭便车公司与行安租赁公司之间存在财产混同。其次，搭便车公司的工商信息显示，沈军海系公司法定代表人，任公司执行董事和经理，同时还是搭便车公司持股35%的大股东。而行安租赁公司的工商信息亦显示，沈军海系法定代表人，且担任公司执行董事兼总经理。可见，沈军海同时作为搭便车公司与行安租赁公司的高级管理人员，两公司之间还存在人员混同。再次，行安租赁公司的工商信息还显示其在公司性质上属于一人有限公司，沈军海是公司的唯一自然人股东，持股100%。一审中沈军海未证明其个人财产独立于行安租赁公司的财产。最后，搭便车公司虽然属于正常经营，但《四川自由贸易试验区人民法院财产保全执行情况告知单》载明搭便车公司基本账户余额为0.92元，其公司基本账户中已经没有任何存款，崔勇有理由认为系其故意将公司财产进行提前转移，以达到公司利益转移、逃避债务目的，已经严重损害崔勇利益。由以上四点，一审法院没有考虑到搭便车公司和行安租赁公司的内部高级管理人员和实际控制人均为沈军海，而根据《中华人民共和国公司法》第二十一条:“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”，第二百一十六条第四款:“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系”，搭便车公司和行安租赁公司之间属于关联关系，存在人格混同和财产混同的情形，属于利用关联关系损害公司利益并滥用公司独立法人资格，行安租赁公司亦应向崔勇承担连带责任。又行安租赁公司为一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款:“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，第六十三条:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，沈军海在一审中并未证明其财产独立于公司财产，应当对公司债务承担连带责任。故一审法院判决行安租赁公司和沈军海均不承担连带责任的法律适用错误，应当予以纠正。搭便车公司、行安租赁公司、沈军海共同答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回崔勇的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、搭便车公司违约之说不成立，事实清楚，证据合法有效。关于纠纷产生的背景：1、双方不存在物业费催缴之说，而是缴给谁之争。2020年2月-5月，正是疫情爆发的时间段，在此期间，企业开工都没办法正常开工，需要政府审批，更不要说政府同时向社会发出了要求延缓或减免房租、物业费的要求。案涉租赁房所在的环球中心物管部门也响应了政府的号召，给租户减免了1-2个月（半年减1个月，一年减2个月）的物业费、能源费。同时，因环球中心很多房屋都是通过租房中介租赁过来的，鱼目混杂，在此期间发生过中介卷包租户的房租和物业费跑路的事情，因此，环球中心提醒租户注意，房租最好直接缴纳真正的房东，物业费直接缴纳给物管部门，不要经转中介之手。因此，搭便车公司坚持直接缴纳给物管部门，这才有了5月11日崔勇出具的“通知”，搭便车公司完全按照物管部门的要求按期缴纳，因此并不存在违约的情况。同时，在二审法庭调查时，崔勇也明确陈述，物业费缴费时间是以物管部门出具的缴费通知为准。既然崔勇知道是以物管部门的缴费通知为准，就不存在搭便车公司违约之说。更何况崔勇还出具了书面的通知让搭便车公司直接缴费给物管部门。二、本案中的行安租赁公司与崔勇未签署任何法律文件，其与本案无任何关联，也并非搭便车公司的股东，不应承担连带责任；沈军海也是基于职务原因签署文件，不应承担连带责任。崔勇向一审法院起诉请求：1、判令确认崔勇与搭便车公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月22日解除；2、判令搭便车公司支付违约金暂计至起诉之日为50613元，实际应计算至实际腾退之日；3、判令搭便车公司立即腾退成都市高新区天xx号房屋；4、判令搭便车公司补交物业费与空调费暂计算至起诉之日为5734.66元，应支付至实际腾退之日；5、判令行安租赁公司、沈军海对搭便车公司的上述第2项、第4项诉讼请求承担连带责任。庭审中，崔勇当庭撤回第3项和第4项诉讼请求，并当庭变更第5项诉讼请求为判令行安租赁公司、沈军海对搭便车公司的第2项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：甲方（出租方）崔勇与乙方（承租方）搭便车公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、房屋位置：成都市xx号房，建筑面积190.95平方米。2、租赁期限从2020年1月9日到2022年1月10日止，免租期：2020年1月9日到2020年1月10日，从2020年1月11日起计收租金。3、在租期内，第一年度月租金为10693元/月。实行按半年度方式支付，本合同签订的同时，乙方应向甲方支付首次半年度租金64158元。在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10693元。4、租赁期及免租装修期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费和乙方业务经营各项税费，均由乙方负担。5、乙方不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日的，或欠缴使用房屋产生的各项费用达3000元的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金。2020年1月8日，沈军海通过支付宝转账10000元定金给崔勇。其后分别以行安租赁公司的名义于2020年1月10日转款40000元（备注：房租及押金），2020年1月13日转款24851元（备注：房租及押金），沈军海按照合同的约定向崔勇支付了2020年1月9日至2020年7月10日的房租及房屋租赁保证金合计74851元。2020年1月14日，行安租赁公司向崔勇转款11150元（备注：第一季度物业费）。一审庭审中，双方当事人均认可2020年4月10日前的物业费及能源费是由搭便车公司支付给崔勇，由崔勇代交。且均认可2020年1-3月的物业费为8019.9元，空调费为5元/平方米。崔勇认为上述11150元在扣除8019.9元物业费后剩下的3130.1元按照每月950元的空调费折算后，仅够支付3个月，即认可搭便车公司支付至2020年4月10日的空调费，但是2020年4月11日起的物管费和能源费均应由搭便车公司缴纳。搭便车公司认为物业公司向其出具的金额为3819元的空调费票据备注是2019.12-2020.3，是四个月的空调费，可以显示搭便车公司帮崔勇缴纳了2019年12月的空调费欠费，因搭便车公司是2020年1月10日租赁房屋，缴纳的四个月空调费应当计算的区间是2020年1月10至5月10日。搭便车公司在2020年7月16日缴纳了从5月10日至7月16日期间的空调费，该期间按照每平米5元计算，欠费不到3000元。2020年5月11日，崔勇出具补充说明，载明同意搭便车公司按照季度方式将物业费和空调费支付给环球物业公司及能源公司。每个周期提前15天，其付款应以拍照等方式给业主方。2020年5月13日，成都环球世纪物业服务有限公司向搭便车公司出具《交费通知单》，载明收费标准为14元/平方米，2020年4月1日至2020年6月30日的管理服务费合计8019.9元。在该通知单的备注栏记载：请您于收到本通知后在本月25日之前到物业服务中心及时结清上述费用。2020年5月25日，沈军海通过行安租赁公司账户向成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司支付了8019.9元，摘要备注为xx房2季度物业费。2020年5月18日，崔勇在成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司物业服务中心及成都世纪新能源有限公司打印了缴费通知单，分别载明xx号房屋2020年4月1日-2020年5月18日欠交的管理服务费为4225.54元，能源费欠交金额为1509.12元。2020年5月21日，崔勇向搭便车公司、沈军海通过EMS邮寄了律师函，载明因为搭便车公司拒不支付物业费、空调费的行为严重违约，故依照签订的《房屋租赁合同》的约定，郑重声明并通知如下：“一、解除与你方签订的《房屋租赁合同》；二、在本律师函发出之日起2日内补交物业费与空调费；三、在本律师函发出之日起2日内支付委托人违约金32079元；四、立即腾退成都市xx号房屋（若你方不立即腾退房屋，根据合同约定此后每日租金按当期日租金两倍计算，应计算至你方实际腾退之日）”。2020年5月22日，沈军海本人签收了该快递。2020年7月11日，沈军海向崔勇代理人袁野邮寄了一份《律师函复函》载明，搭便车公司不认同崔勇认为其违约这一事实，搭便车公司已经按照物业部门出具的通知单按期缴纳了费用。崔勇提前收回房屋的行为已经违约，搭便车公司要求崔勇退还已收取的租金余额17465.3元、退还已收取的保证金10693元及支付违约金32079元。一审庭审中，双方均认可搭便车公司使用房屋至2020年7月31日。2020年8月1日，搭便车公司将该房屋的钥匙交付给了崔勇方。一审再查明，沈军海在2020年7月16日向成都环球世纪物业服务环球中心分公司转账2673.3元，交纳了2020年7月1日-31日的物业费，并向四川省成都世纪新能源有限公司转款3819元，交纳了2020年4月1日-7月31日的能源费。崔勇提供2020年1月14日向成都世纪新能源有限公司转款3819元的银行流水，证明崔勇交纳了2020年4月前的能源费。崔勇作为转租方，提供了其向案涉房屋业主转款的凭证，以此证明其依约支付了2020年第3季度的房租。一审法院认为，崔勇与搭便车公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。针对崔勇的诉讼请求，分述如下：关于合同的解除。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，崔勇主张双方之间签订的合同于2020年5月22日已经解除，被告沈军海当庭予以认可。双方当事人协商一致解除合同，一审法院予以确认。关于违约金。崔勇主张其于2018年5月18日打印的缴费通知单已经载明xx号房屋2020年4月1日-2020年5月18日欠交的管理服务费为4225.54元，能源费欠交金额为1509.12元，故认为欠缴金额达到3000元，符合合同第10.4.1条“不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日的，或欠缴使用房屋产生的各项费用达人民币￥3000.00元的”约定的解除条件，遂向搭便车公司发送载明有解除合同的律师函。虽双方对空调费的第二次缴纳时间起算点有争议，但即使是应当从2020年4月10日缴纳物业费和能源费，双方却已在2020年5月11日达成合意，将原来由搭便车公司向崔勇缴纳物业费和空调费变更为搭便车公司直接向物业中心缴纳，此后搭便车公司按照物业中心的要求在25日支付了相关物业费，只是未交纳能源费。而根据2020年5月18日崔勇去物业中心打印的欠费单，搭便车公司在按照物业中心的通知节点缴纳了尚欠的物管费，并不存在违约的情况下，其尚欠的能源费并不足3000元，崔勇据此解除合同，不符合双方合同约定，其行使约定解除权不当。本案中搭便车公司在支付完物业费后仅欠少量能源费，并且之后也进行了缴纳。搭便车公司的行为并不影响崔勇通过租赁房屋、收取房租收益的合同目的的实现，搭便车公司欠缴少量能源费的行为并未给崔勇造成损失，崔勇主张根据合同约定要求搭便车公司承担违约责任，一审法院不予支持。关于崔勇要求被告行安租赁公司与沈军海承担连带责任。根据工商登记信息，行安租赁公司并非搭便车公司股东或者发起人，没有证据显示其应当为搭便车公司的租赁法律关系承担法律责任。而沈军海仅为搭便车公司的法定代表人，并非本案租赁法律关系的主体，故对崔勇的上述请求，一审法院不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认崔勇与成都搭便车文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日已解除；二、驳回崔勇的其他诉讼请求。案件受理费533元，由崔勇负担。二审中，搭便车公司、行安租赁公司、沈军海未提交新证据，崔勇提交了POS单2张，拟证明崔勇在2019年底时支付了2020年1月14日之前的能源费和物管费。搭便车公司、行安租赁公司、沈军海未到庭发表质证意见。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、搭便车公司是否应向崔勇支付违约金；二、如搭便车公司应向崔勇支付违约鑫，行安租赁公司和沈军海是否应当承担连带责任。本院分别认定如下：一、关于搭便车公司是否应向崔勇支付违约金的问题，崔勇主张违约金系针对搭便车公司逾期支付物业费、空调费超过七日这一违约行为，并以《房屋租赁合同》第11.3条和11.5条作为合同依据。本院认为：1.经审查，首先，《房屋租赁合同》第11.3条约定：“乙方有本合同第十条第10.4款约定的情形之一的，应按月租金的3倍向甲方支付违约金”，而第10.4条关于乙方违约的约定仅为“不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日的，或欠缴使用房屋产生的各项费用达人民币3000元的”，故欠缴使用房屋产生的各项费用逾期达7日以上的行为并不属于可以适用11.3条所约定的违约情形，崔勇以搭便车公司欠付物业费、空调费逾期超过7日而主张违约金的事实依据不足；其次，关于是否属于“欠缴使用房屋产生的各项费用达人民币3000元”的情形，本案中，虽然《房屋租赁合同》第十五条约定搭便车公司应与租金同步支付物业费、空调费给崔勇，但崔勇于2020年5月11日出具《补充说明》，载明同意物业费和空调费由搭便车公司按季度每个周期提前十五天支付给环球物业公司及能源公司，故物业费、空调费的支付方式已从搭便车公司支付给崔勇代缴变更为直接支付给环球物业公司及能源公司。从查明的事实来看，案涉《房屋租赁合同》第一个季度周期（2020年1月11日至4月10日）的物业费、空调费已支付完毕（合同双方均在一审予以认可），合同双方在第二个季度周期（2020年4月11日至7月10日）的物业费、空调费履行上存在争议，虽然《补充说明》载明的支付周期为按季度为周期、每个周期提前15天支付，但在2020年5月11日《补充说明》出具时，第二个季度周期的支付期限早已届满，搭便车公司显然已经无法按“每个周期提前15天支付”的方式支付第二季度周期的物业费和空调费，而是应在《补充说明》后的合理期限或债权人催告的期限内支付，而在《补充说明》出具后，环球物业公司于2020年5月13日即向搭便车公司出具《交费通知单》，要求搭便车公司在2020年5月25日前付清欠缴的物业费，搭便车公司亦在2020年5月25日支付了物业费，不构成违约，故崔勇在环球物业公司催告的物业费支付期限尚未届满之前、于2020年5月21日以搭便车公司欠付物业费和空调费为由而发出的解除通知，并不发生合同解除的效力。搭便车公司在物业公司催告期限内支付物业费后，其仅欠付的空调费不足3000元，亦不符合可以适用《房屋租赁合同》第10.4条、第11.3条的情形，故本院对崔勇以合同第11.3条为据所主张的违约金诉请不予支持。2.关于是否可以适用《房屋租赁合同》第11.5条违约责任的问题，该条约定“乙方（搭便车公司）未按约定时间返还房屋，每逾期1日，按当期日租金的2倍向对方支付违约金”，首先，如第1点争议所述，崔勇于2020年5月21日发出的解除通知并不具有解除的效力，一审系根据搭便车公司同意合同于5月22日解除的意思确认合同于该日解除，而搭便车同意解除合同的复函实际系于2020年7月11日发出，其在发出复函之前对房屋应为有权占有非无权占用，而在复函发出之后，因《房屋租赁合同》未明确约定合同终止后返还房屋的期限，且搭便车公司将物业费、能源费补交至2020年7月31日，故其在2020年8月1日向崔勇返还房屋既未违反合同约定，也未超过合理期限的限度，其不应向崔勇支付逾期返还房屋的违约金。二、关于行安租赁公司和沈军海是否应当承担连带责任的问题，因搭便车公司对崔勇不应支付相关违约金，故行安租赁公司和沈军海亦无需对崔勇承担责任。综上，崔勇的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由崔勇负担。本判决为终审判决。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年八月十五日书记员 袁 敬