广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初20639号原告：梁婵娟，女，1978年11月27日出生,汉族,身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷松茂，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市鑫诚置业有限公司，住所地广州市白云区怡新路251号103、104、105商铺。法定代表人：梁金生。委托诉讼代理人：苏宏榴，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张棉，女，系该公司员工。原告梁婵娟与被告广州市鑫诚置业有限公司（以下简称鑫诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁婵娟的委托诉讼代理人肖剑基，被告鑫诚公司的委托诉讼代理人苏宏榴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁婵娟向本院提出诉讼请求：1、被告向我返还已付房屋装修首付款718481元并支付利息（利息以718481元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年底，我欲购买被告开发的恒大御府项目中的商品房，双方为此签订《商品房预售合同》，但被告同时要求我捆绑签订《室内装修委托合同》，该合同对房屋的装修费用、标准及交付时间等进行了约定，我按照约定向被告支付了装修首付款718481元。被告要求我签订装修合同的行为是为规避政府房地产调控限价政策，逃避纳税义务，该行为损害了国家利益，并非双方真实意思表示，故该装修合同应为无效，被告应将已收取的款项返还给我，故我诉至法院，望判如所请。被告鑫诚公司辩称，我司同意退还装修款项，但应按照合同约定万分之一的标准扣除相应的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月14日，被告向原告出具两份收据，载明已收到原告支付302618元及718481元，其中金额为302618元的收据注明款项性质为购房款，金额为718481元的收据未注明款项性质。2019年1月9日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订了《恒大御府商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大御府楼盘3号楼1栋401单元，建筑面积180.6135平方米，套内建筑面积146.7107平方米，总金额为6052349元。乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金，双方还就付款方式及违约责任进行了约定。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号。乙方所购商品房为恒大御府项目（3#、4#住宅）第怡新路255号自编号3#幢4层401号房（以下简称涉案房屋），房屋地址：白云区怡新路255号401房。该商品房合同约定建筑面积共180.6135平方米，套内建筑面积146.7107平方米，共有分摊面积约33.9028平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米41253.63元，总金额6052349元。甲方同意乙方按分期付款方式支付房款：第一期，自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的5%，金额302618元；第二期，在2019年3月6日前，支付全部房价款的20%，金额1210470元；第三期，在2019年9月6日前，支付全部房价款的25%，金额1513088元；第四期，在2020年3月6日前，支付全部房价款的25%，金额1513088元；第五期，在2020年9月6日前，支付全部房价款的25%，金额1513088元。逾期付款违约责任：分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过180日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方应当在2021年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准等。该合同附件八载明，双方同意本合同第十条变更如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期超过180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续等。日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》及其附件《广州恒大御府项目3-1栋装修交楼标准》，约定甲方已购买涉案房屋，乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价3592403元，双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年12月31日前。甲方在2018年9月15日前向乙方缴纳718481元，在2019年3月6日前向乙方缴纳718481元，在2019年9月6日前向乙方缴纳718481元，在2020年3月6日前向乙方缴纳718481元，在2020年9月6日前向乙方缴纳718479元。甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修施工单位进行装修。甲方在装修施工期间，不得进入施工现场，不得干扰施工，且不得对装修标准、图纸、材料等进行任何修改变更，不得另行委托其他方装修该房屋。甲方未按照约定时间付款的，按日计算向乙方支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件对涉案房屋的装修交楼标准作出约定。同年12月3日，原告向被告提交《广东公司广州恒大御府项目退房审批表》及《【广东公司广州恒大御府】特殊申请报告》，载明原告于2018年9月14日交房款302618元及装修款718481元，合计1021099元，现因个人原因申请退房，并承诺配合恒大地产集团办理退房的所有相关手续，由此产生的法律责任，均与恒大地产集团无关。2020年6月1日，被告向原告发出《关于解除的通知书》，通知原告至今未支付2019年3月6日到期的应付房款，且逾期已超过180天，故解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。原告确认收到该解除通知。2021年6月1日，原告向本院提起诉讼，案号为（2021）粤0111民初20638号、（2021）粤0111民初20639号。原告于20638号案中诉请被告退还首期房款302618元并计付利息。该案庭审中，被告陈述涉案房屋带装修进行销售，合同中对装饰和设备标准进行了约定。原告陈述其退房原因是担心被告的销售行为会导致其无法取得房产证，且房款其承受不了。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。本案争议焦点为原、被告于2019年1月9日签订的《室内装修委托合同》的性质及效力问题。原、被告就涉案房屋已签订《商品房预售合同》，该合同已约定涉案房屋为装修交付，原告无需再就涉案房屋与被告签订装修合同，且该装修合同约定涉案房屋装修价款高达3592403元、原告不得对装修标准、材料进行任何变更等。由此可见，双方签订该装修合同的真实意思并非是原告委托被告对涉案房屋进行装修，而是将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为商品房预售合同约定的价款6052439元，一部分为装修合同约定的价款3592403元。故双方虽签订名为委托装修的合同，但并未建立装饰装修合同关系，双方仍为房屋买卖合同关系，本案案由亦应调整房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题。如前文所述，双方就涉案房屋签订了两份合同，即商品房预售合同及装修委托合同，将房屋总价款拆分为两部分，此举有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益，故双方签订的《室内装修委托合同》依法应为无效合同。根据合同无效后相互返还的原则，原告要求被告退还该合同所涉房款718481元有据，本院予以支持。因被告未退还该部分购房款已实际占用原告款项，应向原告计付利息，利息应以718481元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月1日起计至实际付清之日止。关于被告要求扣除违约金后退还剩余房款的抗辩意见。因涉案《室内装修委托合同》无效，其中约定的违约条款亦无效，被告依照该违约条款主张扣除违约金的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:自本判决生效之日起三日内，被告广州市鑫诚置业有限公司向原告梁婵娟退还718481元并计付利息（利息以718481元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月1日起计至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5492.4元，由被告广州市鑫诚置业有限公司负担并于本判决生效之日起三日内迳付原告梁婵娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年八月二十三日书记员 傅奎显