广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14517号上诉人（原审原告）：广州市五洲城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区光复北路720号二楼。法定代表人：叶蕤嘉，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁冠凯，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫桂生，广东穗宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省煤炭建设（集团）有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中天一庄玉轮阁19楼1903房。法定代表人：谢达锋。破产管理人：广州金鹏律师事务所。委托诉讼代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘菁琳，广州金鹏律师事务所实习人员。上诉人广州市五洲城房产开发有限公司（以下简称五洲城公司）因与被上诉人广东省煤炭建设（集团）有限公司（以下简称煤炭集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人五洲城公司在一审的诉讼请求：1.判令煤炭集团支付合同违约赔偿金662796元（违约金自1996年9月1日起计至2020年3月26日，日违约赔偿金标准613.7元）；2.判令煤炭集团承担全额返还五洲城公司多缴纳的税款30万元；3.本案诉讼费由煤炭集团承担。一审法院判决如下：驳回五洲城公司全部诉讼请求。本诉案件受理费8114元及诉讼保全费3045元，由五洲城公司负担。判后，上诉人五洲城公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判煤炭集团赔偿其下属公司因违反合同约定未及时办理五洲城公司房屋产权证从而造成五洲城公司房租损失662796元；2.判决煤炭集团赔偿其下属公司售房不开具发票造成五洲城公司直接损失30万元；3.本案一、二审的所有诉讼费由煤炭集团承担。上诉主要理由：1.五洲城公司委托西关建设开发有限公司（以下简称西关公司）向煤炭集团下属公司购买本案的商品房。西关公司却以自己的名义与煤炭集团下属公司签订了本案的商品房买卖合同《房地产预售契约》，在这份合同上，买卖双方的身份是明确的：购房方是西关公司、出售方是煤炭集团下属公司。因此，出售商品房的煤炭集团下属公司应依照双方签订的这份商品房买卖合同《房地产预售契约》第三条“甲方（售房方）还应于一九九六年八月三十日前为乙方办理产权证手续”。煤炭集团下属公司应依照合同约定的时间内为购房方办理房产证，从而履行和完成己方在本合同中最根本、最重要的义务。但煤炭集团下属公司不但是在合同约定的时间内不履行办证义务其后长期也没有履行这一义务，甚至在2018年、2019年五洲城公司向一审法院提起诉讼请求法院判决煤炭集团履行办证义务，法院以（2018）粤0103民初7513及（2019）粤民初8879号判决判令煤炭集团为五洲城公司履行办证义务、在这二份判决书生效后，煤炭集团也拒不履行生效判决指定的义务，为此，五洲城公司只能通过强制执行才获得本案房屋的产权证。2.五洲城公司与西关公司在这起商品房买卖合同中是委托代理关系，西关公司却以自己的名义与煤炭集团下属公司签订了本案商品房买卖合同。西关公司有否正确履行代理义务，那是代理人与被代理人之间的事，在本案合同规定的办证履约期内，五洲城公司与西关公司之间无论存不存在购买商品房代理关系，都不对煤炭集团下属公司履约办证构成任何影响，具体为：煤炭集团不知西关公司是代人购房，那么煤炭集团的下属公司应依照合同的约定为西关公司办房产证，当然，如煤炭集团下属公司知道西关公司的代理人身份，也可以通过办理相关变更手续将产权证办到五洲城公司名下。而事实是煤炭集团的下属公司从没履行过本案合同第三条约定的办证义务。一审判决认为：“由于房屋已由五洲城公司下属公司已交付房屋给西关公司作安置房使用，并且西关公司或五洲城公司从未向煤炭集团提出过办证要求，因此无充分证据证明煤炭集团下属公司存在过错，因此煤炭集团下属公司或煤炭集团不应承担逾期办证责任”错误。开发商仅交房屋而不予办房产证应该认定为未完成交付义务，因未办产权证过户，这批房屋仍是登记在煤炭集团下属公司名下。本案合同第三条约定了由煤炭集团下属公司在一九九六年八月三十日前为西关公司办理产权证，因此煤炭集团下属公司超过此约定的日期不办证，构成重大违约。另外，依合同负有办证义务的煤炭集团下属公司，在履行合同办证义务时如果存在购房方不配的情况，那么就应向法庭提供购房方不配合办证的证据，作为出售方不履行办证义务的免责依据，但煤炭集团并未举证证实。正因为是煤炭集团下属公司长期不予办理本案房屋的产权证，从而导致了五洲城公司与西关公司产生矛盾，并于2010年因此事成讼；3.根据我国法律规定，一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。违约责任包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。根据2021年实施的《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定履行义务是重要的民事义务，在本案的房屋买卖合同中，煤炭集团为五洲城公司主动办理房屋产权证是最重要最关键的义务，煤炭集团怠于履行该项义务给五洲城公司造成的损失当然应该赔偿。综上，请求判如所请。被上诉人煤炭集团答辩称：1.我方下属单位广东煤炭房地产开发公司开发案涉房产手续齐全，且通过竣工验收，符合办证条件，不存在因开发商的原件不能办证的情形。五洲城公司借用西关公司名义购买我方下属单位开发的房产后，因西关公司与五洲城公司之间存在矛盾一直未按照协议约定协助五洲城公司办理房产证，五洲城公司因此向法院提起诉讼，要求西关公司返还购房款，因此未办证是由于西关公司拒绝配合办证过户到五洲城公司名下，该责任在于五洲城公司，与我方无关。且五洲城公司未在房地产预售契约签订后书面向我方下属单位及开发商披露其为真实认购方，且没有要求开发商为其办理房产证，因此预期办证的责任应当由五洲城公司自行承担；2.五洲城公司所称因未办理房产证造成的租金损失并不存在。根据五洲城公司与西关公司的约定，案涉房屋是作为房产开发的安置房使用，从一审五洲城公司提交的证据对21号拆迁租户的通知可看出，五洲城公司作为房屋所有人可充分行使其权利，能够按照合同目的使用房屋，安置拆迁户，并未受到房屋未办证的影响。即使确实存在租金损失，也无证据证明是因未办理房屋产权证而导致无法收租或者通过依法起诉追讨而不得，也没有因无产权证书而驳回五洲城公司租金请求权的法院生效判决，因此租金损失也应当归责于五洲城公司怠于行使权利未穷尽所有救济途径追讨租金所致。3.针对五洲城公司认为我方未开具发票造成损失的问题，五洲城公司因自身原因未保存相关购房发票，我方下属单位作为国有企业管理规范，应当是开具了相应的购房发票，其主张的30万元税费损失并无事实依据。剩下购房款的票据未开具，是因为五洲城公司一直未付清购房款50万元，而我方下属单位已经注销，无法开具相应的发票。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审另查，五洲城公司以西关公司没有按照《协议书》的约定，将合同约定的房产确权到其名下，也没有将“五洲城”的用地红线转移至五洲城公司名下，导致该用地被政府收回为由，向一审法院起诉。一审法院经审查后作出（2009）荔法民三初字第2298号民事判决。五洲城公司不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2010）穗中法民五终字第3555号民事判决，认定：“关于五洲城公司要求西关建设公司返还上述镇南大街房产购房款1550万元的问题。……双方虽通过上述《协议书》将该房产购房款约定作为挂帐借款，但该购房款性质实属合作经营项目所需费用。在合作经营企业尚未清算，合作双方各自承担的责任尚未明确的情况下，五洲城公司现主张上述购房款均由西关建设公司承担的依据不足，本院不予采纳。”再查，五洲城公司曾向一审法院起诉西关公司、煤炭集团，请求判决西关公司、煤炭集团将位于荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房。3号之4：三梯801房803房；3号之5：五梯：702房703房502房902房。3号之5：六梯305房701房703房901房902房903房904房803房604房801房804房以上共21套房的房屋产权证办理到五洲城公司名下等。该案中，五洲城公司诉请认为“西关公司经五洲城公司多次要求仍拒绝不予办理五洲城公司的房产证是错误的。由于西关公司没有为五洲城公司办理房屋产权证，给作为本案这21套房屋的所有权人的五洲城公司在行使房屋所有权权利时造成很大的困难，大部份租房户因五洲城公司无产权证也不愿签订租房合同并交付租金。至使这些未过户的21套房房屋在遭受侵权时难以受到法律的保护”等。一审法院经审查后于2019年11月29日作出（2019）粤0103民初8879号民事判决，判决煤炭集团和西关公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房；3号之4：三梯801房、803房；3号之5：五梯：702房、703房、502房、902房以及3号之5：六梯305房、701房、703房、901房、902房、903房、904房、803房、604房、801房、804房共21套房屋过户登记至五洲城公司名下等。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋买卖合同纠纷。西关公司与广东煤炭房地产开发公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：煤炭集团是否应向五洲城公司支付违约赔偿金及赔付税费损失的问题。鉴于广东煤炭房地产开发公司被注销工商营业登记，煤炭集团作为注销广东煤炭房地产开发公司的主体，在该公司的工商档案中作出书面承诺自愿依法承担原广东煤炭房地产开发公司所有相关的债权债务。故煤炭集团应承担广东煤炭房地产开发公司与西关公司在《房地产预售契约》中，约定属于广东煤炭房地产开发公司所应完成的义务。关于逾期办证的问题。首先，西关公司与广东煤炭房地产开发公司签订的《房地产预售契约》已在房管部门办理了备案登记。其次，虽然案涉《房地产预售契约》中约定广东煤炭房地产开发公司应于1996年8月30日前为西关公司办理《房地产证》的手续。但从五洲城公司与西关公司于1999年6月23日签订的《协议书》载明的内容来看，在《协议书》签订前五洲城公司与西关公司一直就西关公司以自己名义签订案涉《房地产预售契约》的工作失误协商并最终形成了《协议书》的约定；而案涉《协议书》明确约定，此后由西关公司联系广东省煤炭房地产开发公司办理已入住的包括案涉16套公房在内的共计41套房屋确权至西关公司名下，以及办理包括案涉5套侨租户住房在内其他房屋在五洲城公司名下。而本案中，五洲城公司并无证据证实西关公司已根据《协议书》的约定向广东省煤炭房地产开发公司请求办证，五洲城公司反而以西关公司未按《协议书》约定办妥确权手续等为由向一审法院起诉请求解除与西关公司的《协议书》。再次，五洲城公司就案涉21套房屋办证问题起诉西关公司、煤炭集团，其诉请是要将案涉21套房屋产权证办理到其名下，与《协议书》中关于其中16套公房登记在西关公司名下的原约定不同，可见五洲城公司与西关公司就案涉21套房屋办证问题是长期存在争议的。最后，关于五洲城公司起诉西关公司、煤炭集团要求办理案涉21套房屋产权证的理由，也是认为西关公司在其多次要求仍拒绝不予办理房产证。综上，鉴于五洲城公司并无确凿证据证实租金损失原因系由于逾期办证所致，而其亦并无充分证据证明逾期办证的过错在于广东煤炭房地产开发公司或煤炭集团，故其诉请煤炭集团支付合同违约赔偿金，缺乏理据，本院不予支持。至于税金损失，五洲城公司并无确凿证据证实系因广东省煤炭房地产开发公司或煤炭集团所导致，故对五洲城公司的该诉请，本院亦不予支持。综上，一审法院驳回五洲城公司关于租金损失和税金损失的诉讼请求，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13428元，由广州市五洲城房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年八月二十七日书记员  郭 俏古文娜