广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2648号上诉人（原审原告）：吕雪晶，女，1969年1月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东国智（江门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张劲锋，男，1976年8月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：张越能，男，1966年11月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系张劲锋的哥哥。原审第三人：梁锡强，男，1965年6月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人吕雪晶因与上诉人张劲锋及原审第三人梁锡强租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初12075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕雪晶上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吕雪晶全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由张劲锋承担。事实和理由：一、《租赁协议书》应于起诉书送达张劲锋之日起第30日解除，而非判决生效之日。《租赁协议书》第十条约定，乙方未按时交租，甲方有权单方解除合同，解除日期为甲方向乙方发出书面解除通知之日起第30日。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”吕雪晶通过诉讼方式向张劲锋送达解除通知，租赁协议应自解除通知发出之日起第30日解除。二、《租赁协议书》第十二条约定：“租赁期满或本协议提前解除之日起三日内，乙方应返还租赁物给甲方。逾期返还的，乙方应按1000元/日向甲方支付违约金。”故张劲锋应于合同解除后3日内搬离，但截至现在，涉案商铺仍在经营，张劲锋应按照合同约定1000元/日的标准支付违约金。三、一审法院减免张劲锋2020年2月、3月的租金，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算违约金没有法律与事实依据。张劲锋自2017年8月起未依约支付递增期间的租金，2019年9月至目前均未按约定支付每月租金，恶意欠租。一审法院以新冠疫情为由减免张劲锋2个月租金，免除2020年7月20日前的违约责任，大幅度降低2020年7月20日之后的违约责任，导致张劲锋不仅不需要承担违约责任，还因而获利，违背公平原则。四、根据《租赁协议书》第十条第二款约定：“甲方除有权要求乙方支付交回租赁物之前的全部未缴租金和结清全部应付费用，并要求乙方按照当期双倍租金的标准支付违约金，以及无需向乙方退回保证金。”一审法院既已认定张劲锋违约，应支持吕雪晶主张的按照当期双倍租金标准支付违约金以及没收押金的诉求。张劲锋辩称：一、吕雪晶不享有单方解除合同的权利。张劲锋因受疫情影响导致合同目的不能实现提出解除合同，吕雪晶恶意不办理铺房接收手续。2020年3月后受疫情影响，商铺营业额锐减。2020年6月、7月，张劲锋分别交租15000元、7500元。2020年8月租金是吕雪晶拒收。新冠肺炎疫情属于不可抗力。张劲锋因疫情影响无法交租，不构成违约。二、原审法院不支持按1000元/日计付铺房占用费并无不当。租赁协议于判决生效后解除，张劲锋占用商铺的行为并未实际发生，且按1000元/日计付铺位占用费远高于租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，应按租金标准计收。三、原审判决免除2020年2月、3月的租金合法有据。受疫情影响，涉案商铺营业额锐减，张劲锋损失巨大，应减免租金。四、吕雪晶请求张劲锋按双倍租金标准支付违约金并没收押金无法律依据。张劲锋无恶意欠租，不构成违约。协议约定的按每日千分之五支付违约金和解除协议要求乙方按当期双倍租金的标准支付违约金，以及无须退回保证金属于格式条款。协议仅约定承租人的违约责任，未约定出租人的违约责任，梁锡强没有提示张劲锋注意或作出说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款不能成为合同的内容。违约金的功能在于填补守约方的损失，但上述约定使出租人三重获益，显失公平。五、商铺未办理移交手续系吕雪晶恶意拒收，张劲锋无违约的故意，由此产生的租金损失应由出租方自行承担。张劲锋上诉请求：1.改判一审判决第二项为张劲锋应于判决发生法律效力之日起十日支付租金7500元；2.一审案件受理费由吕雪晶负担6571.6元，张劲锋负担2816.3元。事实和理由：一、原审判决张劲锋需向吕雪晶支付租金54000元错误，张劲锋已支付的37500元租金应予扣减。张劲锋于2019年12月31支付15000元，于2020年6月4日和7月24日分别支付15000元和7500元，合计37500元。《中国银行交易流水明细清单》及微信记录截图原件可予佐证。吕雪晶持有2019年9月以来的中国银行交易流水明细清单拒绝提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”的规定，应认定张劲锋的主张成立。扣除疫情影响的2月、3月租金33000元和45000元保证金及已支付的37500元租金后，若按租金15000元/月计为120000元[15000×8]，张劲锋应支付的租金是7500元[120000-33000-45000-37500]。即便按租金16500元/月计为132000元[16500×8]，张劲锋应支付的租金是16500元[132000-33000-45000-37500]。结合张劲锋与梁锡强的微信聊天记录以及2019年9月12日的微信通话、《中国银行交易流水明细清单》、微信便条，租赁协议中的租金条款已变更为每年不调整不加租。张劲锋一直按照15000/月的标准支付租金，2019年8月20日前，吕雪晶与梁锡强都未提出异议，未要求加收租金，吕雪晶、梁锡强以默示的方式作出不调整不加租的意思表示。二、梁锡强签约时未如实告知用电不是供电局直接供电，而是由某1广场小区的物管按每度计收11%-12%的损耗和电费高于供电局的电价及不能增容。梁锡强、吕雪晶应举证证明已如实告知上述事实。梁锡强故意隐瞒商铺供电情况，导致张劲锋陷入错误判断，其签约行为违背真实意思表示，租赁协议应予撤销。不撤销，则根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项的规定，在租金中扣减2010488.25元损失。三、一审违反法定程序。1、梁锡强和廖玉丽律师均确认吕雪晶定居澳门，本案属涉外民事诉讼。廖玉丽律师的授权委托书未经过公证或者法官见证，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十五条和第五百二十六条的规定。2、本案属租赁合同纠纷，合同当事人是梁锡强，吕雪晶非本案适格原告。吕雪晶对商铺出租享有的物权收益，只能通过梁锡强行使，应裁定驳回起诉。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在承租人按租赁合同占有期限内所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力”规定不能作为吕雪晶适格原告的法律依据。四、本案一审受理费分担不合理，且未对张劲锋的反诉请求作出裁定，请求二审法院一并处理。吕雪晶辩称:张劲锋提出反诉申请后，未交纳反诉受理费，应按照未提交反诉请求处理。梁锡强无答辩。吕雪晶向一审法院起诉请求：1.解除梁锡强、张劲锋签订的《租赁协议书》，张劲锋自合同解除之日起3日内搬离涉案商铺；2.张劲锋立即向吕雪晶支付欠付的租金132000元（2019年11月20日-2020年7月10日）；3.张劲锋立即向吕雪晶支付因欠付租金需承担的违约金69465元（以当月未支付的租金为本金，按5‰每日计算违约金，自违约之日起计至租金及违约金付清之日止，暂计至2020年7月10日），支付因其违约而解除合同的违约金33000元；4.吕雪晶不需返还张劲锋保证金；5.张劲锋向吕雪晶支付逾期返还商铺期间占用费（按1000元/日标准计算，自合同解除第3日起至张劲锋返还涉案商铺之日止）。诉讼期间，吕雪晶变更第四项诉讼请求为：没收张劲锋交纳的保证金。一审法院认定事实：2016年8月20日，梁锡强（甲方）与张劲锋（乙方）签订《租赁协议书》，约定：梁锡强将座落在江门市某2路104号2011部分（建筑面积约500㎡下称“租赁物”）按现状出租给张劲锋，用于商业用途；租赁期限从2016年8月20日起至2026年8月19日止；当年租金为每月15000元，从第二年开始，每年8月20日为租金调整日，该日期起每月租金在最近的每月租金的基础上增加500元；张劲锋应在每月10号前向梁锡强缴交当期租金，其中首次租金在本协议生效之日起三天内缴付，如拖欠租金，则按每日千分之五支付违约金；鉴于租赁物是按现状租赁给张劲锋，张劲锋不得以租赁物不符合消防安全规定，以及供水或供电等设施未能满足使用条件为由解除本协议；并且张劲锋应保证使用租赁物要符合有关消防安全规定，涉及租赁物消防整改及供水、供电等设施整改或增容的费用由张劲锋承担；租赁物的水、电由甲方协助乙方报装，费用由张劲锋负责，租赁期间的水、电费由张劲锋负责，张劲锋向供水、供电部门提供银行账户用于支付水、电费。如需增加用水或用电容量或改变线路的，须经梁锡强同意，费用由张劲锋负责。2017年7月18日，吕雪晶和梁锡强在江门市新会区民政局婚姻登记处协议离婚。《不动产权证书》显示江门市蓬江区某2路104号201室的权利人为吕雪晶。吕雪晶要求张劲锋支付2019年11月20日到2020年7月10日租金，按16500元/月的标准，计算8个月，共132000元。张劲锋认为受疫情影响，应当减免2020年2月和3月份的租金。双方确认已收取保证金45000元。另查明：2019年9月29日，吕雪晶委托广东汉铎律师事务所律师廖玉丽向张劲锋发出《律师函》，要求张劲锋在收到该函件后3日内向吕雪晶支付2017年8月20日起至2019年8月20日期间递增部分的租金19500元、2019年9月租金16500元以及自2017年9月11日起，按欠付租金的5‰每日计算的违约金。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。梁锡强与张劲锋之间的租赁合同关系，系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。涉案租赁物原为梁锡强与吕雪晶共有，双方于2017年7月离婚析产，约定涉案租赁物归吕雪晶所有，同年12月7日，涉案租赁物的权利人变更为吕雪晶。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，吕雪晶是本案适格原告，张劲锋按《租赁协议书》约定应当向吕雪晶支付租金，张劲锋答辩认为吕雪晶不是适格原告理据不足，一审法院不予采纳。关于租金数额问题。吕雪晶诉请张劲锋支付2019年11月20日至2020年7月20日按16500元/月计算，共132000元；张劲锋认为受疫情影响，疫情期间应该免收2020年2月、3月的租金。经查，新冠肺炎疫情防控期间张劲锋在租赁物上所经营的饭店不能正常营业，对张劲锋影响较大，基于公平原则，一审法院酌情减去其2020年2月、3月的租金，双方庭审确认张劲锋已交付租赁保证金45000元，应当予以扣除，张劲锋应当支付吕雪晶的租金为54000元。吕雪晶要求没收张劲锋保证金的请求，一审法院不予支持。涉案《租赁协议书》约定，租赁期限从2016年8月20日起至2026年8月19日止，当年租金为每月15000元，从第二年开始，每年8月20日为租金调整日，即该日期起每月租金在最近每月租金的基础上增加500元。故按照合同约定张劲锋应向吕雪晶支付递增部分的租金，张劲锋称梁锡强与其口头约定不增加租金，但并未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。故吕雪晶主张张劲锋向其支付递增部分租金的诉求，于法有据，一审法院予以支持。关于支付违约金的问题。吕雪晶主张张劲锋向其支付欠付租金违约金，违约金以未支付的租金为本金，按5‰每日计算，自违约之日起计至付清之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张劲锋应当向吕雪晶支付违约金，至于违约金数额，虽然涉案《租赁协议书》约定按5‰每日计算，但该约定已经超出法定的上限，且考虑到饮食行业受本次疫情影响较大，吕雪晶亦未能证明其有除占用资金外的其他损失，一审法院酌情认定以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，计算违约金开始时间为2020年7月21日，吕雪晶请求的违约金数额高出上述数额的一审法院不予支持。关于支付逾期返还商铺期间占用费的问题。因吕雪晶未能举证证明占用商铺的实际期间等，吕雪晶可另寻途径解决。关于张劲锋主张确认涉案的《房屋租赁合同》无效的问题。张劲锋以合同签订前梁锡强无如实告知涉案租赁物的用电不能增容，且由某1广场供电，收费标准比供电局收费标准高为由，主张合同意思表示不真实，请求确认合同无效。上述主张内容均与生效的（2019）粤0703民初8954号民事判决审理范围一致，主张的理由仍然为对方存在欺诈、隐瞒真实情况，与其请求撤销合同的理由一致。经查，涉案《租赁协议书》第六条约定：鉴于租赁物是由梁锡强按现状租赁给张劲锋，张劲锋不得以租赁物不符合消防安全规定，以及供水或供电等设施未能满足使用条件等为由解除本协议；第七条约定租赁物的水、电由梁锡强协助张劲锋报装，租赁期间的水、电费由张劲锋负责，张劲锋向供水、供电部门提供银行账户用于支付水、电费。如需增加用水或用电容量或改变线路的，需经梁锡强同意，有关费用由张劲锋负责，以上协议表明，涉案租赁物的电费是由张劲锋负责向供电部门交纳，并未明确约定是向供电局交纳。张劲锋据此主张签订合同时梁锡强隐瞒重要事实，依据不足，一审法院不予采纳。张劲锋并未提供证据证明涉案《租赁协议书》属于可撤销及无效的合同，张劲锋主张确认《租赁协议书》无效，依据不足，一审法院不予支持。张劲锋其他答辩意见均理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张劲锋与梁锡强于2016年8月20日签订的《租赁协议书》于判决发生法律效力之日解除，张劲锋自合同解除之日起3日内撤离涉案商铺；二、张劲锋应于判决发生法律效力之日起十日内向吕雪晶支付租金合共54000元；三、张劲锋应于判决发生法律效力之日起十日内向吕雪晶支付违约金（违约金以54000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月21日起计算）；四、驳回吕雪晶其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18776元，减半收取9388元，由吕雪晶负担2816.40元，张劲锋负担6571.60元。二审中，吕雪晶提交了如下证据：1、照片。2、出品总单、荟萃楼结账单、收款收据。3、企业信用信息公示报告。共同证明涉案房屋仍在使用，用于经营江门市蓬江区某3餐厅。该餐厅虽由张劲锋经营，却未登记在其名下，导致吕雪晶维权困难。张劲锋对吕雪晶提供的前述证据质证认为：2020年5月28日及2020年6月份，张劲锋多次提出终止经营，要求吕雪晶接收商铺，对方一直拒收。因尚有部分顾客的充值卡未使用，只能继续经营。对证据的真实性没有异议，涉案商铺最初由张劲锋的同学及其表弟张水周合伙经营，因个体工商户注销后再办理卫生许可证和执照较为麻烦，所以一直使用张水周的执照，实际经营者为张劲锋。张劲锋提交了如下证据：1、微信截图，拟证明吕雪晶是梁锡强的妻子，2017年假办离婚手续。2、照片，拟证明张劲锋已停业和通知梁锡强、吕雪晶接收商铺，但梁锡强、吕雪晶未接收。吕雪晶对张劲锋提供的前述证据质证认为：证据1不属于新证据。证据2的三性予以认可，证明内容不认可。张劲锋只提供6月部分日期的结算单，不完整，且证明6月部分日期的营业额已达到日均5000元，张劲锋仍没有支付租金，属恶意违约。梁锡强无发表质证意见。本院对上述证据审查认为：上述证据均不属于二审新证据的范围，与本案待证事实无关联，本院不予采纳。本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕吕雪晶、张劲锋的上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）本案租赁合同的解除日期应如何确定；（2）张劲锋是否应按1000元/日的标准支付商铺占用费给吕雪晶；（3）一审判决减免张劲锋2020年2月和3月租金及将违约金计付标准调整至按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计付有无法律和事实依据；（4）吕雪晶请求没收押金应否支持；（5）张劲锋交纳的保证金是否应当从涉案租金扣除；（6）涉案合同是否张劲锋的真实意思表示；（7）吕雪晶是否本案适格原告；（8）一审有否违反法定程序。一、关于本案租赁合同的解除日期应如何确定的问题。吕雪晶向一审法院起诉请求解除涉案租赁合同，但并无对解除日期作出明确请求。虽然梁锡强与张劲锋签订的合同约定若张劲锋违约，吕雪晶享有提前30日的通知解除合同权利，但吕雪晶起诉前没有通知张劲锋解除合同，诉讼中也未明确请求行使通知解除权。根据民事诉讼当事人处分的原则，一审法院依据当事人解除合同的请求判决涉案租赁合同自判决发生法律效力之日起解除并无不当，本院予以维持。涉案合同签订于2016年8月20日，本案于2020年10月20日立案受理。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案法律事实发生于民法典施行前，吕雪晶上诉请求依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定调整本案，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于张劲锋是否应按1000元/日的标准支付商铺占用费给吕雪晶的问题。租赁物的占用费应当是合同无效或者合同解除后，承租人占用租赁物失去法定或约定的依据而向出租人所作的经济补偿。本案判决合同解除日期为一审判决生效之日起，而一审判决尚未发生法律效力，未发生承租人需支付商铺占用费的法律事实。故出租人吕雪晶上诉请求张劲锋支付商铺占用费无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于一审判决减免张劲锋2020年2月和3月租金及将违约金计付标准调整至按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计付有无法律和事实依据的问题。众所周知，2020年2月和3月是我国新冠肺炎疫情最严重的期间，饮食行业受疫情影响严重。新冠肺炎疫情已被定性为不可抗力，故期间商铺不能营业造成的租金损失应由出租人自行承担。因疫情至今仍在防控阶段，饮食行业受影响较大，直接影响租赁合同的正常履行，基于公平原则，一审法院判决减免张劲锋2020年2月和3月租金及将违约金计付标准调整至按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计付有充分的法律和事实依据，本院予以维持。四、关于吕雪晶请求没收押金应否支持的问题。罚没是指司法机关和行政机关强制违法行为人缴纳一定数额的金钱或者财务的司法或行政行为。吕雪晶作为自然人，不能行使罚没的权力，且押金属货币财产，权利状态表现为占有即所有。故押金既已然处于吕雪晶占有和控制的状态，没有强制履行的基础，本院对吕雪晶请求没收押金的上诉理由不予采纳。五、张劲锋交纳的保证金是否应当从涉案租金扣除的问题。张劲锋主张的保证金与吕雪晶主张的押金为同一事实。保证金设立的目的是为了保证合同顺利履行。本案合同不能履行的原因是张劲锋违约欠付租金，故张劲锋无权请求吕雪晶返还保证金，因而也无权请求在欠付租金中予以抵扣。本院对张劲锋上诉请求将保证金抵扣租金不予支持。六、关于涉案合同是否张劲锋的真实意思表示的问题。张劲锋与梁锡强于2016年8月20日签订《租赁协议书》，履行至今。《租赁协议书》对商铺用水用电进行了明确的约定，应当认定张劲锋对商铺用水用电状况清楚且同意；张劲锋在合同履行过程中也未对用水用电提出过异议。因此，张劲锋在违约后，以用水用电问题为由主张合同非其真实意思表示，本院不予采信。七、关于吕雪晶是否本案适格原告的问题。吕雪晶与梁锡强原为夫妻关系，为涉案房产的共同共有人。后吕雪晶与梁锡强离婚，约定涉案房产归吕雪晶所有，并办理了所有权登记。吕雪晶对涉案房产享有确定的物权，系本案适格原告。张劲锋称吕雪晶原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。八、关于一审有否违反法定程序的问题。吕雪晶具有合法的内地居民身份，本案没有证据证明吕雪晶在澳门长期居住和生活，一审审查委托诉讼代理人、送达等程序均无不当。张劲锋称一审违反法定程序理由不成立，本院不予支持。综上所述，张劲锋、吕雪晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费18776元，减半收取9388元，由吕雪晶负担1090.95元，张劲锋负担8297.05元。吕雪晶多预交的一审案件本诉受理费17685.05元，由一审法院予以退回；张劲锋应向一审法院补缴一审案件本诉受理费8297.05元。二审案件受理费4871.8元，由吕雪晶负担3909.3元，张劲锋负担962.5元。吕雪晶多预交的二审案件受理费14866.7元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年八月十八日法官助理 黄世勇书 记 员 区健敏广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2648号上诉人（原审原告）：吕雪晶，女，1969年1月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东国智（江门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张劲锋，男，1976年8月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：张越能，男，1966年11月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系张劲锋的哥哥。原审第三人：梁锡强，男，1965年6月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人吕雪晶因与上诉人张劲锋及原审第三人梁锡强租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初12075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕雪晶上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吕雪晶全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由张劲锋承担。事实和理由：一、《租赁协议书》应于起诉书送达张劲锋之日起第30日解除，而非判决生效之日。《租赁协议书》第十条约定，乙方未按时交租，甲方有权单方解除合同，解除日期为甲方向乙方发出书面解除通知之日起第30日。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”吕雪晶通过诉讼方式向张劲锋送达解除通知，租赁协议应自解除通知发出之日起第30日解除。二、《租赁协议书》第十二条约定：“租赁期满或本协议提前解除之日起三日内，乙方应返还租赁物给甲方。逾期返还的，乙方应按1000元/日向甲方支付违约金。”故张劲锋应于合同解除后3日内搬离，但截至现在，涉案商铺仍在经营，张劲锋应按照合同约定1000元/日的标准支付违约金。三、一审法院减免张劲锋2020年2月、3月的租金，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算违约金没有法律与事实依据。张劲锋自2017年8月起未依约支付递增期间的租金，2019年9月至目前均未按约定支付每月租金，恶意欠租。一审法院以新冠疫情为由减免张劲锋2个月租金，免除2020年7月20日前的违约责任，大幅度降低2020年7月20日之后的违约责任，导致张劲锋不仅不需要承担违约责任，还因而获利，违背公平原则。四、根据《租赁协议书》第十条第二款约定：“甲方除有权要求乙方支付交回租赁物之前的全部未缴租金和结清全部应付费用，并要求乙方按照当期双倍租金的标准支付违约金，以及无需向乙方退回保证金。”一审法院既已认定张劲锋违约，应支持吕雪晶主张的按照当期双倍租金标准支付违约金以及没收押金的诉求。张劲锋辩称：一、吕雪晶不享有单方解除合同的权利。张劲锋因受疫情影响导致合同目的不能实现提出解除合同，吕雪晶恶意不办理铺房接收手续。2020年3月后受疫情影响，商铺营业额锐减。2020年6月、7月，张劲锋分别交租15000元、7500元。2020年8月租金是吕雪晶拒收。新冠肺炎疫情属于不可抗力。张劲锋因疫情影响无法交租，不构成违约。二、原审法院不支持按1000元/日计付铺房占用费并无不当。租赁协议于判决生效后解除，张劲锋占用商铺的行为并未实际发生，且按1000元/日计付铺位占用费远高于租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，应按租金标准计收。三、原审判决免除2020年2月、3月的租金合法有据。受疫情影响，涉案商铺营业额锐减，张劲锋损失巨大，应减免租金。四、吕雪晶请求张劲锋按双倍租金标准支付违约金并没收押金无法律依据。张劲锋无恶意欠租，不构成违约。协议约定的按每日千分之五支付违约金和解除协议要求乙方按当期双倍租金的标准支付违约金，以及无须退回保证金属于格式条款。协议仅约定承租人的违约责任，未约定出租人的违约责任，梁锡强没有提示张劲锋注意或作出说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款不能成为合同的内容。违约金的功能在于填补守约方的损失，但上述约定使出租人三重获益，显失公平。五、商铺未办理移交手续系吕雪晶恶意拒收，张劲锋无违约的故意，由此产生的租金损失应由出租方自行承担。张劲锋上诉请求：1.改判一审判决第二项为张劲锋应于判决发生法律效力之日起十日支付租金7500元；2.一审案件受理费由吕雪晶负担6571.6元，张劲锋负担2816.3元。事实和理由：一、原审判决张劲锋需向吕雪晶支付租金54000元错误，张劲锋已支付的37500元租金应予扣减。张劲锋于2019年12月31支付15000元，于2020年6月4日和7月24日分别支付15000元和7500元，合计37500元。《中国银行交易流水明细清单》及微信记录截图原件可予佐证。吕雪晶持有2019年9月以来的中国银行交易流水明细清单拒绝提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”的规定，应认定张劲锋的主张成立。扣除疫情影响的2月、3月租金33000元和45000元保证金及已支付的37500元租金后，若按租金15000元/月计为120000元[15000×8]，张劲锋应支付的租金是7500元[120000-33000-45000-37500]。即便按租金16500元/月计为132000元[16500×8]，张劲锋应支付的租金是16500元[132000-33000-45000-37500]。结合张劲锋与梁锡强的微信聊天记录以及2019年9月12日的微信通话、《中国银行交易流水明细清单》、微信便条，租赁协议中的租金条款已变更为每年不调整不加租。张劲锋一直按照15000/月的标准支付租金，2019年8月20日前，吕雪晶与梁锡强都未提出异议，未要求加收租金，吕雪晶、梁锡强以默示的方式作出不调整不加租的意思表示。二、梁锡强签约时未如实告知用电不是供电局直接供电，而是由某1广场小区的物管按每度计收11%-12%的损耗和电费高于供电局的电价及不能增容。梁锡强、吕雪晶应举证证明已如实告知上述事实。梁锡强故意隐瞒商铺供电情况，导致张劲锋陷入错误判断，其签约行为违背真实意思表示，租赁协议应予撤销。不撤销，则根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项的规定，在租金中扣减2010488.25元损失。三、一审违反法定程序。1、梁锡强和廖玉丽律师均确认吕雪晶定居澳门，本案属涉外民事诉讼。廖玉丽律师的授权委托书未经过公证或者法官见证，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十五条和第五百二十六条的规定。2、本案属租赁合同纠纷，合同当事人是梁锡强，吕雪晶非本案适格原告。吕雪晶对商铺出租享有的物权收益，只能通过梁锡强行使，应裁定驳回起诉。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在承租人按租赁合同占有期限内所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力”规定不能作为吕雪晶适格原告的法律依据。四、本案一审受理费分担不合理，且未对张劲锋的反诉请求作出裁定，请求二审法院一并处理。吕雪晶辩称:张劲锋提出反诉申请后，未交纳反诉受理费，应按照未提交反诉请求处理。梁锡强无答辩。吕雪晶向一审法院起诉请求：1.解除梁锡强、张劲锋签订的《租赁协议书》，张劲锋自合同解除之日起3日内搬离涉案商铺；2.张劲锋立即向吕雪晶支付欠付的租金132000元（2019年11月20日-2020年7月10日）；3.张劲锋立即向吕雪晶支付因欠付租金需承担的违约金69465元（以当月未支付的租金为本金，按5‰每日计算违约金，自违约之日起计至租金及违约金付清之日止，暂计至2020年7月10日），支付因其违约而解除合同的违约金33000元；4.吕雪晶不需返还张劲锋保证金；5.张劲锋向吕雪晶支付逾期返还商铺期间占用费（按1000元/日标准计算，自合同解除第3日起至张劲锋返还涉案商铺之日止）。诉讼期间，吕雪晶变更第四项诉讼请求为：没收张劲锋交纳的保证金。一审法院认定事实：2016年8月20日，梁锡强（甲方）与张劲锋（乙方）签订《租赁协议书》，约定：梁锡强将座落在江门市某2路104号2011部分（建筑面积约500㎡下称“租赁物”）按现状出租给张劲锋，用于商业用途；租赁期限从2016年8月20日起至2026年8月19日止；当年租金为每月15000元，从第二年开始，每年8月20日为租金调整日，该日期起每月租金在最近的每月租金的基础上增加500元；张劲锋应在每月10号前向梁锡强缴交当期租金，其中首次租金在本协议生效之日起三天内缴付，如拖欠租金，则按每日千分之五支付违约金；鉴于租赁物是按现状租赁给张劲锋，张劲锋不得以租赁物不符合消防安全规定，以及供水或供电等设施未能满足使用条件为由解除本协议；并且张劲锋应保证使用租赁物要符合有关消防安全规定，涉及租赁物消防整改及供水、供电等设施整改或增容的费用由张劲锋承担；租赁物的水、电由甲方协助乙方报装，费用由张劲锋负责，租赁期间的水、电费由张劲锋负责，张劲锋向供水、供电部门提供银行账户用于支付水、电费。如需增加用水或用电容量或改变线路的，须经梁锡强同意，费用由张劲锋负责。2017年7月18日，吕雪晶和梁锡强在江门市新会区民政局婚姻登记处协议离婚。《不动产权证书》显示江门市蓬江区某2路104号201室的权利人为吕雪晶。吕雪晶要求张劲锋支付2019年11月20日到2020年7月10日租金，按16500元/月的标准，计算8个月，共132000元。张劲锋认为受疫情影响，应当减免2020年2月和3月份的租金。双方确认已收取保证金45000元。另查明：2019年9月29日，吕雪晶委托广东汉铎律师事务所律师廖玉丽向张劲锋发出《律师函》，要求张劲锋在收到该函件后3日内向吕雪晶支付2017年8月20日起至2019年8月20日期间递增部分的租金19500元、2019年9月租金16500元以及自2017年9月11日起，按欠付租金的5‰每日计算的违约金。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。梁锡强与张劲锋之间的租赁合同关系，系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。涉案租赁物原为梁锡强与吕雪晶共有，双方于2017年7月离婚析产，约定涉案租赁物归吕雪晶所有，同年12月7日，涉案租赁物的权利人变更为吕雪晶。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，吕雪晶是本案适格原告，张劲锋按《租赁协议书》约定应当向吕雪晶支付租金，张劲锋答辩认为吕雪晶不是适格原告理据不足，一审法院不予采纳。关于租金数额问题。吕雪晶诉请张劲锋支付2019年11月20日至2020年7月20日按16500元/月计算，共132000元；张劲锋认为受疫情影响，疫情期间应该免收2020年2月、3月的租金。经查，新冠肺炎疫情防控期间张劲锋在租赁物上所经营的饭店不能正常营业，对张劲锋影响较大，基于公平原则，一审法院酌情减去其2020年2月、3月的租金，双方庭审确认张劲锋已交付租赁保证金45000元，应当予以扣除，张劲锋应当支付吕雪晶的租金为54000元。吕雪晶要求没收张劲锋保证金的请求，一审法院不予支持。涉案《租赁协议书》约定，租赁期限从2016年8月20日起至2026年8月19日止，当年租金为每月15000元，从第二年开始，每年8月20日为租金调整日，即该日期起每月租金在最近每月租金的基础上增加500元。故按照合同约定张劲锋应向吕雪晶支付递增部分的租金，张劲锋称梁锡强与其口头约定不增加租金，但并未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。故吕雪晶主张张劲锋向其支付递增部分租金的诉求，于法有据，一审法院予以支持。关于支付违约金的问题。吕雪晶主张张劲锋向其支付欠付租金违约金，违约金以未支付的租金为本金，按5‰每日计算，自违约之日起计至付清之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张劲锋应当向吕雪晶支付违约金，至于违约金数额，虽然涉案《租赁协议书》约定按5‰每日计算，但该约定已经超出法定的上限，且考虑到饮食行业受本次疫情影响较大，吕雪晶亦未能证明其有除占用资金外的其他损失，一审法院酌情认定以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，计算违约金开始时间为2020年7月21日，吕雪晶请求的违约金数额高出上述数额的一审法院不予支持。关于支付逾期返还商铺期间占用费的问题。因吕雪晶未能举证证明占用商铺的实际期间等，吕雪晶可另寻途径解决。关于张劲锋主张确认涉案的《房屋租赁合同》无效的问题。张劲锋以合同签订前梁锡强无如实告知涉案租赁物的用电不能增容，且由某1广场供电，收费标准比供电局收费标准高为由，主张合同意思表示不真实，请求确认合同无效。上述主张内容均与生效的（2019）粤0703民初8954号民事判决审理范围一致，主张的理由仍然为对方存在欺诈、隐瞒真实情况，与其请求撤销合同的理由一致。经查，涉案《租赁协议书》第六条约定：鉴于租赁物是由梁锡强按现状租赁给张劲锋，张劲锋不得以租赁物不符合消防安全规定，以及供水或供电等设施未能满足使用条件等为由解除本协议；第七条约定租赁物的水、电由梁锡强协助张劲锋报装，租赁期间的水、电费由张劲锋负责，张劲锋向供水、供电部门提供银行账户用于支付水、电费。如需增加用水或用电容量或改变线路的，需经梁锡强同意，有关费用由张劲锋负责，以上协议表明，涉案租赁物的电费是由张劲锋负责向供电部门交纳，并未明确约定是向供电局交纳。张劲锋据此主张签订合同时梁锡强隐瞒重要事实，依据不足，一审法院不予采纳。张劲锋并未提供证据证明涉案《租赁协议书》属于可撤销及无效的合同，张劲锋主张确认《租赁协议书》无效，依据不足，一审法院不予支持。张劲锋其他答辩意见均理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张劲锋与梁锡强于2016年8月20日签订的《租赁协议书》于判决发生法律效力之日解除，张劲锋自合同解除之日起3日内撤离涉案商铺；二、张劲锋应于判决发生法律效力之日起十日内向吕雪晶支付租金合共54000元；三、张劲锋应于判决发生法律效力之日起十日内向吕雪晶支付违约金（违约金以54000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月21日起计算）；四、驳回吕雪晶其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18776元，减半收取9388元，由吕雪晶负担2816.40元，张劲锋负担6571.60元。二审中，吕雪晶提交了如下证据：1、照片。2、出品总单、荟萃楼结账单、收款收据。3、企业信用信息公示报告。共同证明涉案房屋仍在使用，用于经营江门市蓬江区某3餐厅。该餐厅虽由张劲锋经营，却未登记在其名下，导致吕雪晶维权困难。张劲锋对吕雪晶提供的前述证据质证认为：2020年5月28日及2020年6月份，张劲锋多次提出终止经营，要求吕雪晶接收商铺，对方一直拒收。因尚有部分顾客的充值卡未使用，只能继续经营。对证据的真实性没有异议，涉案商铺最初由张劲锋的同学及其表弟张水周合伙经营，因个体工商户注销后再办理卫生许可证和执照较为麻烦，所以一直使用张水周的执照，实际经营者为张劲锋。张劲锋提交了如下证据：1、微信截图，拟证明吕雪晶是梁锡强的妻子，2017年假办离婚手续。2、照片，拟证明张劲锋已停业和通知梁锡强、吕雪晶接收商铺，但梁锡强、吕雪晶未接收。吕雪晶对张劲锋提供的前述证据质证认为：证据1不属于新证据。证据2的三性予以认可，证明内容不认可。张劲锋只提供6月部分日期的结算单，不完整，且证明6月部分日期的营业额已达到日均5000元，张劲锋仍没有支付租金，属恶意违约。梁锡强无发表质证意见。本院对上述证据审查认为：上述证据均不属于二审新证据的范围，与本案待证事实无关联，本院不予采纳。本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕吕雪晶、张劲锋的上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）本案租赁合同的解除日期应如何确定；（2）张劲锋是否应按1000元/日的标准支付商铺占用费给吕雪晶；（3）一审判决减免张劲锋2020年2月和3月租金及将违约金计付标准调整至按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计付有无法律和事实依据；（4）吕雪晶请求没收押金应否支持；（5）张劲锋交纳的保证金是否应当从涉案租金扣除；（6）涉案合同是否张劲锋的真实意思表示；（7）吕雪晶是否本案适格原告；（8）一审有否违反法定程序。一、关于本案租赁合同的解除日期应如何确定的问题。吕雪晶向一审法院起诉请求解除涉案租赁合同，但并无对解除日期作出明确请求。虽然梁锡强与张劲锋签订的合同约定若张劲锋违约，吕雪晶享有提前30日的通知解除合同权利，但吕雪晶起诉前没有通知张劲锋解除合同，诉讼中也未明确请求行使通知解除权。根据民事诉讼当事人处分的原则，一审法院依据当事人解除合同的请求判决涉案租赁合同自判决发生法律效力之日起解除并无不当，本院予以维持。涉案合同签订于2016年8月20日，本案于2020年10月20日立案受理。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案法律事实发生于民法典施行前，吕雪晶上诉请求依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定调整本案，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于张劲锋是否应按1000元/日的标准支付商铺占用费给吕雪晶的问题。租赁物的占用费应当是合同无效或者合同解除后，承租人占用租赁物失去法定或约定的依据而向出租人所作的经济补偿。本案判决合同解除日期为一审判决生效之日起，而一审判决尚未发生法律效力，未发生承租人需支付商铺占用费的法律事实。故出租人吕雪晶上诉请求张劲锋支付商铺占用费无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于一审判决减免张劲锋2020年2月和3月租金及将违约金计付标准调整至按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计付有无法律和事实依据的问题。众所周知，2020年2月和3月是我国新冠肺炎疫情最严重的期间，饮食行业受疫情影响严重。新冠肺炎疫情已被定性为不可抗力，故期间商铺不能营业造成的租金损失应由出租人自行承担。因疫情至今仍在防控阶段，饮食行业受影响较大，直接影响租赁合同的正常履行，基于公平原则，一审法院判决减免张劲锋2020年2月和3月租金及将违约金计付标准调整至按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计付有充分的法律和事实依据，本院予以维持。四、关于吕雪晶请求没收押金应否支持的问题。罚没是指司法机关和行政机关强制违法行为人缴纳一定数额的金钱或者财务的司法或行政行为。吕雪晶作为自然人，不能行使罚没的权力，且押金属货币财产，权利状态表现为占有即所有。故押金既已然处于吕雪晶占有和控制的状态，没有强制履行的基础，本院对吕雪晶请求没收押金的上诉理由不予采纳。五、张劲锋交纳的保证金是否应当从涉案租金扣除的问题。张劲锋主张的保证金与吕雪晶主张的押金为同一事实。保证金设立的目的是为了保证合同顺利履行。本案合同不能履行的原因是张劲锋违约欠付租金，故张劲锋无权请求吕雪晶返还保证金，因而也无权请求在欠付租金中予以抵扣。本院对张劲锋上诉请求将保证金抵扣租金不予支持。六、关于涉案合同是否张劲锋的真实意思表示的问题。张劲锋与梁锡强于2016年8月20日签订《租赁协议书》，履行至今。《租赁协议书》对商铺用水用电进行了明确的约定，应当认定张劲锋对商铺用水用电状况清楚且同意；张劲锋在合同履行过程中也未对用水用电提出过异议。因此，张劲锋在违约后，以用水用电问题为由主张合同非其真实意思表示，本院不予采信。七、关于吕雪晶是否本案适格原告的问题。吕雪晶与梁锡强原为夫妻关系，为涉案房产的共同共有人。后吕雪晶与梁锡强离婚，约定涉案房产归吕雪晶所有，并办理了所有权登记。吕雪晶对涉案房产享有确定的物权，系本案适格原告。张劲锋称吕雪晶原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。八、关于一审有否违反法定程序的问题。吕雪晶具有合法的内地居民身份，本案没有证据证明吕雪晶在澳门长期居住和生活，一审审查委托诉讼代理人、送达等程序均无不当。张劲锋称一审违反法定程序理由不成立，本院不予支持。综上所述，张劲锋、吕雪晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费18776元，减半收取9388元，由吕雪晶负担1090.95元，张劲锋负担8297.05元。吕雪晶多预交的一审案件本诉受理费17685.05元，由一审法院予以退回；张劲锋应向一审法院补缴一审案件本诉受理费8297.05元。二审案件受理费4871.8元，由吕雪晶负担3909.3元，张劲锋负担962.5元。吕雪晶多预交的二审案件受理费14866.7元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年八月十八日法官助理 黄世勇书 记 员 区健敏