北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初18429号原告：钟玉芬，女，1965年12月4日出生，汉族，内蒙古鄂伦春自治旗克一河林业局退休职工，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金蔚然，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：张永明，男，1993年4月20日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。原告钟玉芬诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告钟玉芬及其委托诉讼代理人刘建华，被告实地公司的委托诉讼代理人张永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟玉芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除与实地公司于2013年8月3日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2、实地公司退还我购房款782990元；3、实地公司向我支付违约金7830元；4、实地公司返还我已支付购房款差额6580元以及返还公共维修基金2940元；5、诉讼费由实地公司承担。事实与理由：2013年8月3日，我和实地公司签署了合同编号为XXX的《预售合同》，约定我购买实地公司开发的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层XX号房屋（以下简称XX号房屋），该商品房用途为商业。合同签订后，我依约向实地公司支付了购房款782990元。根据《预售合同》第十二条第（一）项约定，实地公司应于2013年11月15日前向我交付XX号房屋，并在合同第（二）项中约定交付该商品房时应当符合1、2、3的约定。然时至今日，实地公司迟迟不能交付符合条件的商品房，XX号房屋所在的大厦更是无法正常开业，致使我购买的商品房无法进行经营。实地公司上述行为，直接导致我购买XX号房屋用于经营收益的目的无法实现。故根据相关法律规定，我享有解除《预售合同》的权利，并有权要求实地公司承担责任。被告实地公司辩称：我公司不同意钟玉芬的诉讼请求，针对1、2、4、5项诉讼请求，钟玉芬的解除权已消灭，根据规定解除权的开始应当自出卖人逾期交付房屋之日起90日后，也就是从2014年2月13日起，至今已经超过一年的期限，所有钟玉芬的解除权消灭。针对第3项诉讼请求，因为钟玉芬的解除权已不复存在，所以合同应当继续履行。XX号房屋已经在2014年11月18日交付，并且为钟玉芬办理了不动产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月3日，钟玉芬作为买受人与实地公司作为出卖人签订了编号为XXX的《预售合同》，约定由钟玉芬购买XX号房屋，房屋总房款为782990元，钟玉芬一次性支付全部购房款；实地公司应当在2013年11月15日前向钟玉芬交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》第十四条就逾期交房责任约定：“……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《预售合同》附件十补充协议第5条约定：“对于商品房预售合同第十四条的修改和补充因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”《预售合同》另就逾期付款责任、逾期交房责任等进行了约定。后双方共同办理了上述合同的联机备案手续。上述合同签订后，钟玉芬于2013年6月22日向实地公司支付购房款404200元，于2013年9月25日向实地公司支付购房款378790元。实地公司于2014年6月26日办理完毕了XX号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，并于2014年10月17日取得了XX号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。因涉及面积差，钟玉芬于2014年11月18日交纳面积补差款6580元，并于同日交纳公共维修基金2940元。2017年6月26日钟玉芬取得XX号房屋的房屋所有权证书。根据《预售合同》约定，XX号房屋的用途为商业。在本院之前审理的XX号房屋所在商业办公综合楼的同类案件中查明实地公司发放的北京ONE国际广场的宣传资料亦强调商业、办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。本案开庭时，钟玉芬称XX号房屋所在楼层至今未开业营业，实地公司提供说明称商铺已经具备条件，钟玉芬应当自甘商业风险。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，钟玉芬与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同约定，实地公司应于2013年11月15日前向钟玉芬交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但XX号房屋在2013年11月15日并未满足交付条件，且截至本案开庭时，XX号房屋所在楼层的商铺亦未能开业经营。钟玉芬购买的XX号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求钟玉芬的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅钟玉芬个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的，故钟玉芬要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。合同解除后，实地公司应返还钟玉芬已交纳的全部费用，包括购房款782990元、面积补差款6580元、公共维修基金2940元；对于钟玉芬要求实地公司支付违约金的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自二〇二一年八月四日起，解除原告钟玉芬与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为XXX的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告钟玉芬购房款782990元、面积补差款6580元、公共维修基金2940元，共计792510元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告钟玉芬违约金7830元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5902元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二一年八月二十四日书记员  于广英