湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初1914号原告：吴必邓，男，1987年1月9日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县，现住湘乡市。原告：胡浪峰，女，1991年4月20日出生，汉族，住湘乡市。两原告的共同委托诉讼代理人：夏兰英，湖南湘东律师事务所律师，特别授权。被告：湘乡鑫典置业有限公司，住所地湘乡市望春门办事处东风路3号万隆中央广场01栋2408号。法定代表人：陈艳玲，董事长。委托诉讼代理人：严银辉，湖南湘浩律师事务所律师，特别授权。原告吴必邓、胡浪峰与被告湘乡鑫典置业有限公司（以下简称鑫典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月2日公开开庭进行审理。原告吴必邓及其与原告胡浪峰的共同委托诉讼代理人夏兰英、被告鑫典公司的委托诉讼代理人严银辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴必邓、胡浪峰向本院提出如下诉讼请求：1.判令撤销原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中涉及车位部分条款；2.判令被告退还原告车位款105000元及赔偿利息损失（以105000元为基数自原告付款之日起至被告付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，暂计算至2021年6月1日，利息为6070元）；3.判令被告支付原告维修资金费用损失1018元；4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2020年7月17日，两原告因住房、车库需要与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》（该协议原件被告拒绝给付原告），约定由原告购买位于湘乡市鑫典和府二栋一单元702号住宅一套，该房屋价款为616526元，二栋102车位一间（被告以车库形式统一销售），面积22.31平方米，价款为105000元，被告应于2020年12月31日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，全面履行了合同约定的义务。2021年4月，原告发现被告根本无法交付车库，由于被告在开发销售该楼盘时将车位统一以车库形式销售，基于对被告的信赖，原告误以为能买到车库，经被告通知验房却为车位，原告签订合同的目的无法实现。特提起诉讼，请求依法判决。被告鑫典公司辩称，两原告起诉的事实和理由所称的二栋102号车位一间、被告以车库的形式统一销售的陈述是错误的，被告从来没有将车位以车库的形式销售，被告在本案中出售给两原告的车位在合同中有明确的约定；本案中不存在原、被告之间签订的合同目的无法实现，更不存在被告损害了原告的权益；两原告的全部诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》真实性无异议，关联性有异议，本院认为该两份证据与本案有客观联系，可以作为认定案件事实的依据；2.被告对原告提交的《银行流水》《放款流水》的真实性无异议，对《收据》的真实性有异议，虽然《收据》系复印件，但它与银行流水能够相互佐证，形成完整的证据链，本院对《收据》予以认可，可以作为认定案件事实的依据；3.原告提供的《关于鑫典和府住宅验收交付存在问题的调处意见》系由湘乡市房地产协会出具，具有一定的权威性，本院对该证据予以认定；4.被告对原告提交的《鑫典和府置业计划表》《鑫典和府一、二栋车库销售表》的真实性、合法性、关联性均有异议，但湘乡市房地产协会的调处意见中载明详见该车库标价表，且该表所载明的价格与实际售价基本一致，可以侧面证明原、被告曾以此作为调解依据，故本院对该证据予以认定；5.原告提交的视频及录音，被告认为证据中录制对象未经公司授权，不能代表公司，本院认为相关人员系被告公司的工作人员对外协调车库矛盾，原告有理由相信他们有权代表被告公司对涉案车库进行处理，本院对上述证据予以认定；6.被告对原告提交的一栋106车库《商品房买卖合同补充协议》的关联性有异议，该合同约定的买受人王花以及购买面积与一、二栋车库销售价位表中数据相吻合，证据间彼此关联，可以作为认定案件事实的依据；7.被告提交的《存量商品房买卖合同》内容与事实不符，本院不予认可；8.被告提交的《商品房买卖合同补充协议》与原告提交的一致，本院予以认可；9.原告对被告提交的《湘乡市不动产测绘报告》真实性无异议，本院予以认定，但该报告仅能证明被告建设的2栋房屋建设规划为车位销售，但并不能说明被告的售房人员在与原告签订合同时将该规划如实告知了被告，该证据达不到被告的证明目的；10.被告提交的湖南远宏建筑工程有限公司《证明》、照片与《商品房预售许可证》中载明竣工日期不符，本院对此不予认定；11.被告提交的证人廖某的证言（《调查笔录》）无其他证据佐证且证人并未出庭作证，本院不予认定，不能作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴必邓、胡浪峰系夫妻。2020年7月17日，吴必邓、胡浪峰（买受人、乙方）与鑫典公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定吴必邓、胡浪峰向鑫典公司购买预售商品房及双方的权利义务等。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定确认乙方所购买房屋为鑫典和府住宅小区第二栋第一单元第七层第702号住宅，房屋户型为三室二厅二卫，建筑面积130.71平方米，第2栋第102号车位一间，建筑面积22.31平方米；第二条约定优惠后价款住宅每平方米4716.74元，总价616526元，车位每间105000元；第三条约定乙方选择按揭的方式支付房屋价款，签订协议时，付款216526元，乙方向银行申请按揭贷款505000元付给甲方；第四条约定车库、车位门为预留门洞，不安装水电；第六条约定交房时间确定为2020年12月31日（±90天）在此期限之内交房不视为违约；补充协议还约定了双方的其他权利义务。同日，鑫典公司还向吴必邓、胡浪峰提供了《鑫典和府置业计划表》及《鑫典和府一、二栋车库表》，置业计划表上载明车库22.31、价格115800元、折后110010元；车库表将二栋所有车位均标为车库，且每个车库均有具体的价格，其中二栋102#车库价格为115800元。胡浪峰通过中国银行于2020年7月11日向鑫典公司转款10000元、于2020年7月17日转款6000元，通过中国农业银行于2020年7月17日向鑫典公司分别转款168526元、32000元；合计支付216526元。胡浪峰于2020年7月11日收到一张收据，内容为“兹收到胡浪峰交来购房款（2栋702室及2栋102#车库）人民币壹万￥：10000.00元收款人：黄玲”；胡浪峰又于2020年7月17日收到两张收据，内容分别为“兹收到胡浪峰交来购房款（2栋702室+车库2栋102#）人民币壹拾陆万捌仟伍佰贰拾陆元￥：168526元收款人：黄玲”、“兹收到胡浪峰交来购房款（2栋702室+2栋102#车库）人民币叁万捌仟￥：38000元收款人：黄玲”；以上收据合计的款项为216526元。胡浪峰还于2020年7月17日缴纳鑫典和府02栋102的物业专项维修资金1018元以及鑫典和府02栋702的物业专项维修资金12548元。2020年7月27日，胡浪峰通过长沙农村商业银行向鑫典公司转款505000元。综上，吴必邓、胡浪峰向鑫典公司支付了全部房款721526元。在交房验收时，吴必邓、胡浪峰认为自己购买的是车库，而非车位，但鑫典公司交付的是车位，遂拒绝接受，双方之间由此产生争议。2021年5月14日，由于涉案房屋的开发商与业主存在的矛盾，湘乡市房地产行业协会对此进行协调处理，并于2021年5月14日出具《关于鑫典和府住宅验收交付所存问题的调处意见》，该意见针对二栋车库车位问题，提出如下调解意见：一、二栋底层房屋按建设规划定性只能作车位销售。二、车位销售价格在原二栋车库表标价的基础上，按7.5折计价。三、开发商应对各业主的车位有明显的界至划线。四、开发商与当事业主不能接受调解意见的，可于本调解意见在业主微信群公布之日起，十五日内向湘乡市人民法院提起诉讼。之后，吴必邓、胡浪峰向本院提起诉讼。庭审中，吴必邓、胡浪峰向本院提交了案外人龙志强、王花与鑫典公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，该协议载明龙志强与王花购买鑫典和府一栋106的车库，建筑面积为19.46平方米，优惠后的价格为106000元。另查明，根据鑫典公司提供的《商品房预售许可证》，鑫典和府座落于新××街道××社区××组，总建筑面积为11171.28㎡，预售范围为01、02栋，预售面积为10419.08㎡，其中住宅面积为10264.9㎡、其他用房为154.18㎡，开工日期为2018年11月30日，竣工日期为2020年11月30日。本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为吴必邓、胡浪峰向鑫典公司购买的是车库还是车位。首先，在普通消费者认知中，车位往往是指划定的开放性的用来停车的区域，而车库是指封闭性空间，一般有可供开启关闭的门，两者对购买者而言使用功能差别甚大，因此，购买车位还是车库直接关系到购买者的根本合同目的是否实现。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，双方约定的是由吴必邓、胡浪峰购买车位；但胡浪峰收到的收据上载明的是车库。第三，虽然鑫典公司建设的鑫典和府一栋一楼为车库，二栋一楼为车位，但鑫典公司在销售鑫典和府小区二栋车位时提供的《置业计划表》、《一、二栋车库表》均表明是销售车库。第四，一栋车库和二栋车位的售卖价格几乎没有差别，甚至部分二栋车位价格高于一栋车库价格，如本案胡浪峰支付的购买鑫典和府二栋102号车位的款项为105000元，面积为22.31平方米，而案外人龙志强、王花支付的购买鑫典和府一栋106号车库的款项为106000元，面积为19.46平方米，两者之间只相差1000元，足以让二栋车位购买者认为系购买车库。第五，双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“车位门为预留洞，不安装水、电”，按照生活常识，仅有车库才有预留洞，车位无预留洞。第六，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释；鑫典公司作为提供合同一方，在购买者与提供格式方发生对车库、车位的不同解释时，应作出不利于鑫典公司的解释。综上，本院认定吴必邓、胡浪峰的真实意思表示是购买车库，而非车位，双方签订《商品房买卖合同补充协议》中涉及车位部分条款的是车库买卖条款。吴必邓、胡浪峰已经足额交纳了购买车库款，履行了合同约定义务，但鑫典公司却不能按照合同约定交付车库，其行为构成违约。现吴必邓、胡浪峰要求撤销双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中涉及车位部分条款，但撤销合同的前提条件是当事人签订合同时存在意思表示不真实，而本院已认定双方签订的系车库买卖条款，吴必邓、胡浪峰的真实意思表示亦系购买车库，即本案不符合撤销合同的情形。现鑫典和府已经竣工验收，已丧失再建设车库的客观条件，双方约定的车库已无交付的可能性，合同目的无法实现，合同已经事实上履行不能，符合法定解除合同的情形。吴必邓、胡浪峰虽然在本案中没有提出解除合同的诉求，但根据其要求撤销合同并要求全额退还车位款及赔偿利息的诉求表明，吴必邓、胡浪峰亦无继续履行合同的意愿，本院认定双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中涉及车位部分条款应当予以解除。合同解除后，吴必邓、胡浪峰要求退还相应购买价款105000元的诉求有法可依，本院予以支持。双方签订的购买车库条款的解除是由鑫典公司违约导致，鑫典公司应承担违约责任，但双方在签订的合同中并未明确约定违约责任，本院结合案件实际情况认定鑫典公司应自吴必邓、胡浪峰最后交付购房款之日起（即2020年7月27日）按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即年利率3.85%）的标准支付购买车库款的资金占用利息，本院对于吴必邓、胡浪峰提出的超出上述标准计算的利息不予支持。吴必邓、胡浪峰还要求鑫典公司支付其维修资金费用损失1018元，该费用系基于购买车库交纳的，现购买车库的条款予以解除，吴必邓与胡浪峰无交纳车库物业专项维修资金的必要性，因购买车库交纳该费用造成的合理损失应由鑫典公司承担，本院对吴必邓、胡浪峰的该项诉讼请求亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴必邓、胡浪峰与被告湘乡鑫典置业有限公司于2020年7月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》中涉及车位部分条款；二、由被告湘乡鑫典置业有限公司退还原告吴必邓、胡浪峰购买车库款105,000元并支付相应利息（利息按年利率3.85%的标准计算，自2020年7月27日起至款项退还之日止）；三、由被告湘乡鑫典置业有限公司赔偿原告吴必邓、胡浪峰车库物业专项维修基金的损失费1018元；四、驳回原告吴必邓、胡浪峰的其他诉讼请求。上述给付内容，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2541.76，减半收取计1270.88元，由被告湘乡鑫典置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 马湘辉二〇二一年八月二十五日法官助理 钟胜男书 记 员 段 旭附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。