广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3581号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司员工。委托诉讼代理人：詹景辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐敏宜，女，1988年11月11日出生，汉族，住佛冈县。被上诉人（原审原告）：曾金星，男，1989年12月4日出生，汉族，住佛冈县。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：潘小松，广东业证律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司因与被上诉人徐敏宜、曾金星商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2021）粤1821民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一、合同补充协议第七条第1款，依法有效，该条款是双方当事人在平等协商的基础上签订的，系双方真实意思表示，没有违反合同法第五十二条规定，依法有效。二、一审法院判决按照年利率2%计付逾期办证违约金没有事实和法律依据。双方约定的办证违约金是0.01%，该约定合法有效，如果违约金过高或者过低，人民法院应按照违约造成损失为判断标准。案涉房屋已于2017年11月2日交付给被上诉人使用，上诉人逾期交房时已经根据合同约定向被上诉人支付逾期交房违约金，一审法院按照年利率2%标准来调整违约金理由不充分。此外，本案前面的案例逾期办证违约金是1%，一审法院对本案采用2%作为违约金比例，同案不同判。三、上诉人不存在逾期办证的违约行为，案涉房屋未到达办证条件，但涉案房屋当时未办理竣工验收备案，不具备办理产权证的条件，上诉人无法履行其办证义务，更不存在逾期办证的违约行为。被上诉人未作答辩。一审法院作出判决：一、判令佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行与徐敏宜、曾金星于2016年7月11日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、限佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内支付逾期办证违约金8527元给徐敏宜、曾金星。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担，并于判决确定的义务履行期届满前向一审法院缴纳，逾期一审法院将依法强制执行。徐敏宜、曾金星预交的受理费25元，可在判决生效后向一审法院申请退回。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：上诉人是否违约，如构成违约，相应的违约责任应当如何承担。对于上诉人是否违约问题。首先涉及对补充协议第七条第一款的认定，该条款虽然有效，但双方对该条款的理解存在分歧。本院生效判决已经对该条款的理解作出过认定，认为上诉人应当在涉案房屋交付后360个工作日内确权，并非在同一小区全部房屋交付后的360个工作日内确权。该认定符合本案的基本事实及公平、诚信的交易规则，故一审判决据此计算上诉人应当履行办证义务的期限，并认定上诉人逾期办证构成违约并无不妥，本院予以维持。其次，上诉人以其尚未具备办证条件为由认为其逾期办证不构成违约，但涉案合同已经对办证期限作出了明确的约定，上诉人在合同约定的期限届满前未履行该项义务，又无法定或约定的延期理由，其行为已构成违约。尚未具备办证条件是上诉人的违约事实之一并非其不构成违约的抗辩理由，上诉人的该节上诉理由没有任何依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金标准，虽然合同作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，确实难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。一审判决对违约金数额进行调整符合本案事实。关于调整的标准，虽然本院在之前的同类案件中确有按照每年1%调整的情况，但近年来，随着本地区房价的上涨，按照1%的标准已难以弥补开发商逾期办证给业主造成的损失，故一审判决按照每年2%的标准调整违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年八月十八日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3581号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司员工。委托诉讼代理人：詹景辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐敏宜，女，1988年11月11日出生，汉族，住佛冈县。被上诉人（原审原告）：曾金星，男，1989年12月4日出生，汉族，住佛冈县。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：潘小松，广东业证律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司因与被上诉人徐敏宜、曾金星商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2021）粤1821民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一、合同补充协议第七条第1款，依法有效，该条款是双方当事人在平等协商的基础上签订的，系双方真实意思表示，没有违反合同法第五十二条规定，依法有效。二、一审法院判决按照年利率2%计付逾期办证违约金没有事实和法律依据。双方约定的办证违约金是0.01%，该约定合法有效，如果违约金过高或者过低，人民法院应按照违约造成损失为判断标准。案涉房屋已于2017年11月2日交付给被上诉人使用，上诉人逾期交房时已经根据合同约定向被上诉人支付逾期交房违约金，一审法院按照年利率2%标准来调整违约金理由不充分。此外，本案前面的案例逾期办证违约金是1%，一审法院对本案采用2%作为违约金比例，同案不同判。三、上诉人不存在逾期办证的违约行为，案涉房屋未到达办证条件，但涉案房屋当时未办理竣工验收备案，不具备办理产权证的条件，上诉人无法履行其办证义务，更不存在逾期办证的违约行为。被上诉人未作答辩。一审法院作出判决：一、判令佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行与徐敏宜、曾金星于2016年7月11日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、限佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内支付逾期办证违约金8527元给徐敏宜、曾金星。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担，并于判决确定的义务履行期届满前向一审法院缴纳，逾期一审法院将依法强制执行。徐敏宜、曾金星预交的受理费25元，可在判决生效后向一审法院申请退回。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：上诉人是否违约，如构成违约，相应的违约责任应当如何承担。对于上诉人是否违约问题。首先涉及对补充协议第七条第一款的认定，该条款虽然有效，但双方对该条款的理解存在分歧。本院生效判决已经对该条款的理解作出过认定，认为上诉人应当在涉案房屋交付后360个工作日内确权，并非在同一小区全部房屋交付后的360个工作日内确权。该认定符合本案的基本事实及公平、诚信的交易规则，故一审判决据此计算上诉人应当履行办证义务的期限，并认定上诉人逾期办证构成违约并无不妥，本院予以维持。其次，上诉人以其尚未具备办证条件为由认为其逾期办证不构成违约，但涉案合同已经对办证期限作出了明确的约定，上诉人在合同约定的期限届满前未履行该项义务，又无法定或约定的延期理由，其行为已构成违约。尚未具备办证条件是上诉人的违约事实之一并非其不构成违约的抗辩理由，上诉人的该节上诉理由没有任何依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金标准，虽然合同作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，确实难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。一审判决对违约金数额进行调整符合本案事实。关于调整的标准，虽然本院在之前的同类案件中确有按照每年1%调整的情况，但近年来，随着本地区房价的上涨，按照1%的标准已难以弥补开发商逾期办证给业主造成的损失，故一审判决按照每年2%的标准调整违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年八月十八日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。