广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终12167号上诉人（原审原告）：佛山市新涛铭物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黎家铭，经理。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区张槎街道弼唐村弼兴股份经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：庞建洪。委托诉讼代理人：邓春燕，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡霓，广东瀛双律师事务所实习律师。上诉人佛山市新涛铭物业管理有限公司（以下简称新涛铭公司）因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐村弼兴股份经济合作社（以下简称弼兴经合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2021）粤0604民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：“驳回原告佛山市新涛铭物业管理有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2722元，由原告佛山市新涛铭物业管理有限公司负担。”新涛铭公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持新涛铭公司一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由弼兴经合社承担。事实与理由：一、弼兴经合社无法提供涉案物业的不动产登记证明文件，招标公告表明“不动产登记证等有关证件正在办理中”与实际不符，严重影响新涛铭公司使用涉案物业，导致合同目的不能实现。弼兴经合社在招标公告中表明涉案物业正在办理不动产登记证明，新涛铭公司认为其可以获得不动产登记证明文件，于是与弼兴经合社签订租赁合同。弼兴经合社至今仍未取得产权登记文件不符合常理，也不符合招标公告。新涛铭公司承租涉案物业是为了转租给第三方从而获得经营利益。根据《佛山市商事主体住所登记管理办法》第十一条的规定，当承租第三方为不适用住所信息申报制度的商事主体时，其在涉案物业申请登记注册需提供不动产权证。弼兴经合社无法提供不动产权证，导致第三方不能办理工商登记手续，影响新涛铭公司将项目分拆转租给第三方，无法实现承租涉案物业的目的。二、涉案《某广场租赁合同》第十条第一款第二点约定：“配合乙方办理因租赁该项目经营所需的有关手续。”弼兴经合社应配合第三方因租赁该项目经营所需的有关手续，其未提供不动产权属证明违背合同约定。三、弼兴经合社至今未提供不动产权证，致使新涛铭公司无法将承租项目转租给第三方使用，造成新涛铭公司投资成本产生损失，合同目的无法实现。涉案物业的租金应从弼兴经合社取得不动产权证之日起计算。四、新涛铭公司实际测量涉案物业的面积与合同约定不符，弼兴经合社未提供合同约定面积的依据且无不动产权证证明实际面积与合同约定相符。应按照实际面积计算租金。五、涉案租赁物没有经过不动产权登记，也没有取得建设工程规划许可证，一审判决认定涉案合同合法有效缺乏依据。弼兴经合社答辩称，一、新涛铭公司不是本案的适格主体，无权以承租方身份提起本案诉讼。涉案项目中标人为黎家铭，弼兴经合社与黎家铭签订了涉案租赁合同。根据涉案合同第十四条的约定，新涛铭公司与黎家铭对履行租赁合同负连带责任，其仅作为承租方义务的连带责任保证人，并非据此取得承租方的身份和权利。二、弼兴经合社在招标时已尽到风险提示责任，在履行合同过程中也不存在违约行为。新涛铭公司在一审中确认其在招标时明知办证风险。竞投方案和租赁合同没有要求出租方负有办理并提供涉案租赁物不动产权证的义务，也没有提出具体的办证时间要求。况且，涉案租赁物是否办理了不动产权证，并不必然对承租方使用涉案租赁物造成障碍。首先，经营场所具备不动产权证并非申领工商营业执照的必要条件。其次，即使新涛铭公司要转租给经营旅馆业特种行业，也可以提交建设工程竣工验收及消防验收等资料作为证明。涉案租赁物已竣工备案并且交付使用，不存在新涛铭公司所述使用障碍。二审期间，新涛铭公司向本院提交了以下证据：1.某广场商铺租赁合同；2.律师函及EMS邮寄凭证；3.照片。弼兴经合社向本院提交了天眼查查询结果。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，因新涛铭公司提交的证据与涉案租赁合同的履行无关，本院对其提交的证据不予采纳。对于弼兴经合社提交的证据，因新涛铭公司对真实性无异议，本院确认该证据的真实性。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.涉案《某广场租赁合同》的效力问题；2.新涛铭公司主张弼兴经合社提供涉案租赁物的不动产权证应否支持；3.新涛铭公司主张以弼兴经合社提供不动产权证为前提收取租金应否支持；4.新涛铭公司主张以不动产权证上登记建筑面积为准支付租金应否支持；5.新涛铭公司主张弼兴公司向其支付投资成本损失及律师费应否支持。关于争议焦点一，《某广场租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。且涉案租赁物已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效情形，涉案《某广场租赁合同》合法有效。新涛铭公司主张合同无效，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二，首先，弼兴经合社在涉案租赁招标公告中对正在办理不动产权证作出了提示，新涛铭公司应考虑到涉案租赁物有可能未取得不动产权证的风险，经营风险应由其自行承担。其次，涉案《某广场租赁合同》没有约定弼兴经合社存在需向新涛铭公司提供不动产权证的义务，弼兴经合社依约交付了涉案租赁物，新涛铭公司可以按照合同约定使用租赁物。再次，新涛铭公司主张其将租赁物转租给特种行业的次承租人时，次承租人需要不动产权证才能申请商事登记注册。虽然新涛铭公司与次承租人约定其需向次承租人提供房产有效证明，但根据合同相对性原则，该约定无法约束作为第三人的弼兴经合社。涉案租赁物已经取得竣工验收备案，新涛铭公司使用该租赁物不存在障碍。本院对新涛铭公司的该项主张不予支持。关于争议焦点三，经审查，涉案租赁合同第四条约定，新涛铭公司每季度第一个月10号前向弼兴经合社缴纳当季度租金。涉案合同没有约定新涛铭公司交付租金以弼兴经合社提供不动产权证为前提，新涛铭公司的主张缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点四，因新涛铭公司未能提交证据证明涉案租赁合同约定的建筑面积与实际面积不符，且涉案租赁物未办理不动产权证，故新涛铭公司提出以不动产权证登记面积作为承租面积支付租金的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点五，如前所述，涉案《某广场租赁合同》没有约定弼兴经合社存在需向新涛铭公司提供不动产权证的义务，因此，新涛铭公司主张因弼兴经合社未能提供不动产权证导致投资成本损失和支付律师费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，新涛铭公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5444元，由上诉人佛山市新涛铭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（本判决为终审判决）审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年八月十六日法官助理 段啸楠书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终12167号上诉人（原审原告）：佛山市新涛铭物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黎家铭，经理。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区张槎街道弼唐村弼兴股份经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：庞建洪。委托诉讼代理人：邓春燕，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡霓，广东瀛双律师事务所实习律师。上诉人佛山市新涛铭物业管理有限公司（以下简称新涛铭公司）因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐村弼兴股份经济合作社（以下简称弼兴经合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2021）粤0604民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：“驳回原告佛山市新涛铭物业管理有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2722元，由原告佛山市新涛铭物业管理有限公司负担。”新涛铭公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持新涛铭公司一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由弼兴经合社承担。事实与理由：一、弼兴经合社无法提供涉案物业的不动产登记证明文件，招标公告表明“不动产登记证等有关证件正在办理中”与实际不符，严重影响新涛铭公司使用涉案物业，导致合同目的不能实现。弼兴经合社在招标公告中表明涉案物业正在办理不动产登记证明，新涛铭公司认为其可以获得不动产登记证明文件，于是与弼兴经合社签订租赁合同。弼兴经合社至今仍未取得产权登记文件不符合常理，也不符合招标公告。新涛铭公司承租涉案物业是为了转租给第三方从而获得经营利益。根据《佛山市商事主体住所登记管理办法》第十一条的规定，当承租第三方为不适用住所信息申报制度的商事主体时，其在涉案物业申请登记注册需提供不动产权证。弼兴经合社无法提供不动产权证，导致第三方不能办理工商登记手续，影响新涛铭公司将项目分拆转租给第三方，无法实现承租涉案物业的目的。二、涉案《某广场租赁合同》第十条第一款第二点约定：“配合乙方办理因租赁该项目经营所需的有关手续。”弼兴经合社应配合第三方因租赁该项目经营所需的有关手续，其未提供不动产权属证明违背合同约定。三、弼兴经合社至今未提供不动产权证，致使新涛铭公司无法将承租项目转租给第三方使用，造成新涛铭公司投资成本产生损失，合同目的无法实现。涉案物业的租金应从弼兴经合社取得不动产权证之日起计算。四、新涛铭公司实际测量涉案物业的面积与合同约定不符，弼兴经合社未提供合同约定面积的依据且无不动产权证证明实际面积与合同约定相符。应按照实际面积计算租金。五、涉案租赁物没有经过不动产权登记，也没有取得建设工程规划许可证，一审判决认定涉案合同合法有效缺乏依据。弼兴经合社答辩称，一、新涛铭公司不是本案的适格主体，无权以承租方身份提起本案诉讼。涉案项目中标人为黎家铭，弼兴经合社与黎家铭签订了涉案租赁合同。根据涉案合同第十四条的约定，新涛铭公司与黎家铭对履行租赁合同负连带责任，其仅作为承租方义务的连带责任保证人，并非据此取得承租方的身份和权利。二、弼兴经合社在招标时已尽到风险提示责任，在履行合同过程中也不存在违约行为。新涛铭公司在一审中确认其在招标时明知办证风险。竞投方案和租赁合同没有要求出租方负有办理并提供涉案租赁物不动产权证的义务，也没有提出具体的办证时间要求。况且，涉案租赁物是否办理了不动产权证，并不必然对承租方使用涉案租赁物造成障碍。首先，经营场所具备不动产权证并非申领工商营业执照的必要条件。其次，即使新涛铭公司要转租给经营旅馆业特种行业，也可以提交建设工程竣工验收及消防验收等资料作为证明。涉案租赁物已竣工备案并且交付使用，不存在新涛铭公司所述使用障碍。二审期间，新涛铭公司向本院提交了以下证据：1.某广场商铺租赁合同；2.律师函及EMS邮寄凭证；3.照片。弼兴经合社向本院提交了天眼查查询结果。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，因新涛铭公司提交的证据与涉案租赁合同的履行无关，本院对其提交的证据不予采纳。对于弼兴经合社提交的证据，因新涛铭公司对真实性无异议，本院确认该证据的真实性。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.涉案《某广场租赁合同》的效力问题；2.新涛铭公司主张弼兴经合社提供涉案租赁物的不动产权证应否支持；3.新涛铭公司主张以弼兴经合社提供不动产权证为前提收取租金应否支持；4.新涛铭公司主张以不动产权证上登记建筑面积为准支付租金应否支持；5.新涛铭公司主张弼兴公司向其支付投资成本损失及律师费应否支持。关于争议焦点一，《某广场租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。且涉案租赁物已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效情形，涉案《某广场租赁合同》合法有效。新涛铭公司主张合同无效，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二，首先，弼兴经合社在涉案租赁招标公告中对正在办理不动产权证作出了提示，新涛铭公司应考虑到涉案租赁物有可能未取得不动产权证的风险，经营风险应由其自行承担。其次，涉案《某广场租赁合同》没有约定弼兴经合社存在需向新涛铭公司提供不动产权证的义务，弼兴经合社依约交付了涉案租赁物，新涛铭公司可以按照合同约定使用租赁物。再次，新涛铭公司主张其将租赁物转租给特种行业的次承租人时，次承租人需要不动产权证才能申请商事登记注册。虽然新涛铭公司与次承租人约定其需向次承租人提供房产有效证明，但根据合同相对性原则，该约定无法约束作为第三人的弼兴经合社。涉案租赁物已经取得竣工验收备案，新涛铭公司使用该租赁物不存在障碍。本院对新涛铭公司的该项主张不予支持。关于争议焦点三，经审查，涉案租赁合同第四条约定，新涛铭公司每季度第一个月10号前向弼兴经合社缴纳当季度租金。涉案合同没有约定新涛铭公司交付租金以弼兴经合社提供不动产权证为前提，新涛铭公司的主张缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点四，因新涛铭公司未能提交证据证明涉案租赁合同约定的建筑面积与实际面积不符，且涉案租赁物未办理不动产权证，故新涛铭公司提出以不动产权证登记面积作为承租面积支付租金的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点五，如前所述，涉案《某广场租赁合同》没有约定弼兴经合社存在需向新涛铭公司提供不动产权证的义务，因此，新涛铭公司主张因弼兴经合社未能提供不动产权证导致投资成本损失和支付律师费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，新涛铭公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5444元，由上诉人佛山市新涛铭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（本判决为终审判决）审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年八月十六日法官助理 段啸楠书 记 员 陈 颖