吉林省白山市江源区人民法院民事判决书（2021）吉0605民初446号原告（反诉被告）：孙连霞，女，1970年8月2日出生，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区。        委托诉讼代理人：辛延华，白山市江源区孙家堡子街道法律服务所法律工作者。        被告（反诉原告）：赵玉琴，女，1965年6月21日出生，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区。        委托诉讼代理人：张坤，吉林益汇律师事务所律师。        原告（反诉被告）孙连霞与被告（反诉原告）赵玉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙连霞委托诉讼代理人辛延华，被告（反诉原告）赵玉琴及其委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        孙连霞向本院提出诉讼请求：1．确认孙连霞与赵玉琴签订的租赁合同有效；2．解除孙连霞与赵玉琴签订的租赁合同；3．赵玉琴立即腾出房屋；4．赵玉琴给付拖欠租金63，000元（3000元×21个季度）。庭审中，孙连霞撤回要求确认孙连霞与赵玉琴签订的租赁合同有效、解除孙连霞与赵玉琴签订的租赁合同、赵玉琴立即腾出房屋的诉讼请求；将要求赵玉琴给付拖欠租金63，000元的诉讼请求变更为要求给付30，000元，余款33，000元放弃。事实和理由：2015年1月11日，孙连霞与赵玉琴签订了租期一年的房屋租赁合同，孙连霞将位于白山市江源区石人镇北山街的房屋出租给赵玉琴，合同约定房租每月1000元，房租按季度交，每季度3000元。保证金5000元，赵玉琴只交付2000元。租房时间从2015年2月1日起至2016年2月1日止。赵玉琴租满一年后，孙连霞多次让赵玉琴交房租款或搬离房屋，赵玉琴既不搬迁也不给付2016年2月1日至今的租房款。        赵玉琴辩称，孙连霞与赵玉琴签订的租赁合同有效，合同因约定的履行期限届满已经终止。2015年1月15日，孙连霞将位于石人镇北山街桥头门市房承租给赵玉琴经营饭店，约定租赁期限是2015年2月1日至2016年2月1日。2015年8月，由于孙连霞的原因，饭店被迫停止营业，此后再没正常营业。2016年2月1日合同到期后，赵玉琴通知孙连霞不再租赁该房屋。合同终止后，赵玉琴没有实际占有租赁的房屋。已把经营饭店的各种物品外兑或变卖，仅剩下一个展示柜和三箱白酒。在此期间，赵玉琴多次要求返还保证金2000元，孙连霞均以各种理由拒绝。直到2021年5月，孙连霞代理人打电话给赵玉琴要求把展示柜和三箱白酒搬离，赵玉琴同意并已经搬离，孙连霞至今未返还2000元保证金。孙连霞要求腾出房屋无事实依据。孙连霞要求赵玉琴支付租金无事实和法律依据。双方签订的合同期限是2015年2月1日至2016年2月1日，合同已经终止，双方没有签订新的租赁合同，赵玉琴没有继续租赁该房屋，无需支付租赁费。孙连霞应当承担违约责任。租赁合同第四条第2项明确规定：“甲方如在乙方租用期间对该房屋出售或收回，甲方须提前一个月告知乙方，并全额返还乙方的保证金及未满天数的租金，双方租赁合同终止。”，赵玉琴经营的饭店月收入达一万多元，已按协议提前向孙连霞交付了2015年5月至7月的租金，可经营到2015年7月底，孙连霞提出要办理变更房屋产权证，需要房产部门重新核查房屋面积，要求饭店停业，待办完新产权证后才能开业。饭店一直停业到10月份，孙连霞通知可以营业了，但由于天气太冷，室内又没有供暖，营业了几天又被迫停业。房屋安装的是地热管道，不符合热力公司的供热要求，热力公司没有给该房屋集中供热供暖，孙连霞只好自行安装锅炉供暖，直到2016年1月份才把锅炉安装好，此时已经临近租赁合同到期日，饭店无法再继续经营。由于孙连霞的原因，致使赵玉琴经营的饭店多次停业并造成了巨大损失。在合同期内被迫停业达7个多月，造成营业损失7万多元，孙连霞应当赔偿。孙连霞的诉讼请求无事实和法律依据应予以驳回。并提出反诉请求，要求孙连霞给付营业损失70，000元、返还保证金2000元。        孙连霞认为赵玉琴的反诉请求没有事实和法律依据，保证金2000元不应返还。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：        2015年1月11日，孙连霞与赵玉琴签订房屋租赁合同。合同约定：孙连霞将位于石人镇北山街的房屋出租给赵玉琴居住使用，租赁期限为2015年2月1日至2016年2月1日，月租金为1000元，按季度支付租金，保证金5000元（已付2000元整）。合同签订后，赵玉琴交付保证金2000元，孙连霞将房屋交付赵玉琴。赵玉琴2015年1月12日、2015年4月27日两次共交付租金6000元。孙连霞于当年取暖期在案涉房屋的外面安装了用于取暖的锅炉，双方均未提交赵玉琴使用锅炉多长时间及取暖效果如何的直接证据。2021年6月，赵玉琴将承租的房屋及钥匙交给孙连霞，并将其存放在房屋内的一个展示柜卖掉、三箱白酒拿走、两箱空啤酒瓶扔掉。        赵玉琴为证明孙连霞给其造成营业损失7万元申请证人李培新、张燕出庭作证。        李培新证实：我与赵玉琴的丈夫从小就是邻居，赵玉琴的儿子是我的干儿子。我不认识孙连霞。我经常到赵玉琴的饭店吃饭，2015年8月份吃饭的时候赵玉琴的饭店关门了，后期天冷的时候又开了几天，买卖就不好了，人也少，天也冷了。之前买卖挺好的，我听赵玉琴的丈夫说一个月一万来块收入，也就是纯收入。        张燕证实：我2015年5月份到赵玉琴所开饭店当服务员，不认识孙连霞。饭店平时客流挺多，挺稳定的。听赵玉琴说房东要办房照让她停业一阵，大概2015年8月十几号，饭店停业了我就回家呆了一阵，大概是2015年10月份又开业了，天就冷了，后期说安装锅炉，又不能干了，饭店又关门了，重新开业后我在饭店又干了十多天，后期就离开了赵玉琴的饭店。因为赵玉琴的饭店面积大，锅炉供热不暖和，客流量比之前少了，听说之前一天收入3000元左右。        本院认为，孙连霞与赵玉琴签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，合同有效。孙连霞按约定将房屋交付赵玉琴后，赵玉琴应按约定交纳租赁费。按合同约定，赵玉琴应交纳租赁费12，000元。扣除已交的6000元租赁费及保证金2000元后，赵玉琴尚欠租赁合同约定期限内的租赁费4000元。租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未重新签订房屋租赁合同，赵玉琴亦未将承租房屋交付孙连霞，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。赵玉琴应按合同约定的标准支付2016年2月2日至其腾出房屋期间的租赁费。孙连霞在诉讼过程中放弃租赁费33，000元只要求赵玉琴给付租赁费30，000元，孙连霞要求给付30，000元租赁费的请求既不超出合同约定亦不违反法律规定，本院对其该项请求予以支持。孙连霞撤回其他诉讼请求不违反法律规定，本院予以准许。证人李培新、张燕的证言不足以证明孙连霞违约并给赵玉琴造成损失7万元，且赵玉琴未提交其他证据证明其反诉请求成立，故本院对赵玉琴的反诉请求不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，判决如下：        一、赵玉琴于本判决发生法律效力后十日内给付孙连霞租赁费30，000元；        二、驳回赵玉琴的反诉请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1376元，减半收取计688元（孙连霞已预交），由赵玉琴负担275元，由孙连霞负担413元。        反诉费800元（赵玉琴已预交），由赵玉琴负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。        审判员    马文魁二〇二一年八月二十六日书记员    孟冉