贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0502民初9508号原告：李兴志，男，汉族，1990年5月9日出生，住址，贵州省大方县。委托诉讼代理人：彭薇（特别授权代理），系原告李兴志之妻。原告：彭薇，女，穿靑人，1988年8月8日出生，住址：贵州省大方县。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层。统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201311303602。委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。原告李兴志、彭薇与被告贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭薇作为原告及原告李兴志的委托诉讼代理人，被告翰林置业委托诉讼代理人刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李兴志、彭薇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金人民币18871.8元（暂计）。违约金的计算时间从2018年12月31日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止;2、法院判令被告退还原告2016年8月7日向被告缴纳的测绘费66.00元、电表开户费625.00元、水表开户费625.00元，有线电视开费465.00元，合计1781.00元，以及利息458元。以上退还金额总计2239.00元;3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2016年8月7日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积：48.82平方米，套内面积：35.7平方米。房价总款：186297元。原告按照合同约定支付了该商品房首付款，契税等款项，银行贷款支付。被告承诺向原告在2018年12月31日办理该商品房不动产权登记证书，证书编号：国用（2013）毕节市不动产权第1472根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的在关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的在关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2021年5月21日，被告也未取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移的有关文书所产生的违约金人民币18871.8元（暂计）。违约金的计算从2018年12月31日起计算至2021年5月24日。1.我于2016年8月7日与被告签署《商品房买卖合同》（编号：522401-2012-ＣＲ-0104），并通过现金支付和贷款支付的方式给予被告支付了足额购房款额，形成了房屋买卖事实。2《商品房买卖合同》（编号：522401-2012-ＣＲ-0104）第十二条中：“供电、供水、闭路电视等，需要买受人自行办理开通使用手续”与《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（贵州省人大堂委会、发文字号：公告第2号、颁布时间：2009-01-07、实施日期：2009-05-01、效力级别：地方性法规、时效性：有效）中的：第三十一条第七款：供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。上述合同内容与对应法规相对照说明，合同上述内容与法规的规定不符合，违反了法规规定。3.《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五款中明确规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同内容属于无效合同内容。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据上述1、2、3条，请求法院依法撤销《商品房买卖合同》（编号：522401-2012-ＣＲ-01400）第十二条中：“供电、供水、闭路电视等，需要买受人自行办理开通使用手续”这违法内容4.我们的职业工作与房地产和法律工作行业平素接触较少，直到2020年9月份才知晓：贵州省人民代表大会法制委员会向省住建厅作出的《关于有关问题询问的答复》和《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》这些事项。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：第一款：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的规定。我们请求法院依法撤销《商品房买卖合同》（编号：522401-2012-ＣＲ-0140）第十二条中：“供电、供水、闭路电视等，需要买受人自行办理开通使用手续”这一违法内容。是在知晓《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》这一法规内容一年之内行使撤销权。因此，我们的司法诉讼时间合法有效。5.根据贵州省人民代表大会法制委员会向省住建斤作出的《关于有关问题询问的答复》规定，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因此，我们的天燃气开户费、电表开户费、闭路电视开户费的缴费性质属于被告非法重复向原告收费，应当依法退还原告。6.被告事实上并没有执行“供电、供水、闭路电视等，买受人自行到相关单位办理手续后使用”这一规定，而是要求我们直接将上述费用缴纳给予被告。在约定的商品房价格、金额之用”这一规定，而是要求我们直接将上述费用缴纳给予被告。在约定的商品房价格、金额之外，非法收取了我的测绘费66.00元，电表开户费625.00元，水表开户费625.00有线电视开通费465.00元，合计：1781.00元。以上情况说明被告存在“合同欺诈”的非法行为。7.中国人民银行规定2015年6月28日起五年以上贷款期限的贷款利率是5.4%，2016年8月7日我向被告缴纳了燃气管道开通费、电表开户费、水表开户费、有线电视开通费、测绘费，合计：1781.00元。2016年8月7日至今已经有4年9个月有余按照4年9个月计算利息：1781＋1781＊5.25%＊4＋1781＊5.25%＊0.9＝2239.00（元）。8.测绘费的自然属性，常规属于房屋建设的配套基础设施建设范畴，应当包含在约定的购买商品房价格金额范围之内综上所述，请求法院以事实为证据，以法律为标准，依法依规支持我的诉讼请求，维护原告的合法权益。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。特此具状，恳请人民法院依法支持原告的诉请。庭审中，原告明确诉请第1项违约金的计算方式为：以原告已付购房款186297元为基数，按照日万分之一的标准从2018年12月31日计算至被告向原告实际交付办理房产证转移登记的有关文书之日止。被告翰林置业辩称：一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设，已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议[2014]90号）文件，载明：“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设。”2015年3月21日下午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议[2015]47号）文件，会议议定：“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度。由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域，雨季来临时，有形成堰塞湖的安全隐患，为消除隐患，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议[2014]90号）的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议，专题研究远航七星万象城建设2有关事宜，区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下：“为保障远航七星万象城建设水利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司。德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位，要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位即南源科技有限公司进行拆改，答辩人已多次向七星关区人民政府反映解决，无法采取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。二、答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。被答辩人向答辩人付清购房款后，答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用，被答辩人并未遭受任何的损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”据此，鉴于被答辩人并未遭受任何的损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任。三、被答辩人无权主张退还“三通费”，即便其主张成立，其退还“三通费”的诉求已经过诉讼时效，应予驳回。一是答辩人收取的“三通费”系水、电、闭路电视的开户费用，商品房价款包含的费用仅为水、电建设安装费用，二者有所不同，且至今我国并未出台任何的效力性强制规定的法律条文禁止房开商收取业主的水、电、闭路电视的开户费用，被答辩人无权要求返还该费用。二是退一步说，若贵院认为答辩人收取“三通费”无法律依据，则答辩人收取该费用时已构成不当得利，被答辩人应在缴纳之日起三年内主张退还，而非适用履行期限不明，随时可以主张，因其缴纳时间已远超三年期限，则答辩人享有诉讼时效抗辩权拒绝其请求，恳请贵院正确适用法律规定，驳回其不当诉请。综上所述，被答辩人的主张不应得到支持，恳请贵院明镜高悬，依法判决，维护答辩人的合法权益。本院经审理查明：2016年8月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，房号为Ｂ-5-4的房屋；该房屋建筑面积为48.82平方米，套内建筑面积35.7平方米；商品房总价款为186297.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款37297.00元，余款149000.00元以银行按揭贷款支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人在向买受人交付该商品房时；上水、下水及供电交付时应达到使用条件，有线电视线路敷设到户。转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款186297.00元并向被告交纳了测绘费66元，电表开户费625元、水表开户费625元、有限电视开户费465元及房屋所有权登记费等费用。被告向原告出具了收到原告交纳的其他代收款5844元的收据。2019年8月7日。被告取得涉案商品房所属Ｂ幢的不动产权证书。2019年8月28日，被告向二原告在《商品房买卖合同》中预留的电话号码158××××3879发送短信，告知二原告向被告提交办证所需相关资料进行办证。至今，原告尚未取得涉案商品房的不动产权证书。为此，原告以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原告、被告提交的各项证据，上述证据，本院已经组织原、被告进行质证，本院收集在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。原、被告双方合同约定被告应于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告于2019年8月7日才取得涉案商品房所属Ｂ栋的初始登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故，对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持，违约金从被告逾期之日2019年1月1日起计算。关于违约金的截止时间问题，虽然原、被告在《商品房买卖合同》中约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。如前所述，因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告已无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，可由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的交付有关文书的合同义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记有关文书的条件；被告2019年8月7日取得涉案商品房所属Ｂ栋初始登记后，于2019年8月28日向二原告在《商品房买卖合同》中预留的电话号码158××××3879发送短信，通知二原告向被告提交办证所需相关资料进行办证，故逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金时间应截止2019年8月28日。关于违约金的计算标准问题，原、被告双方在合同中约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，现被告逾期已经超过180日，故，违约金应按照日万分之一的标准计算。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款186297.00元为基数，按照日万分之一的标准从2019年1月1日起计算至2019年8月28日（共计239日），即为4452.49元。对于原告主张被告退还其交纳的电表开户费、水表开户费、有限电视开户费的诉请。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。”，被告收取原告水表、电表、有限电视开户费的实质为水电等设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的电表开户费625元、水表开户费625元、有限电视开户费465元，共计1715元，于约于法无合理依据，理应予以退还。对原告主张的利息，因原、被告未对利息进行约定，亦无法律规定，故，本院不予支持。对原告主张被告退还其测绘费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对原告提出其并未收到被告于2019年8月28日发送的短信的主张，根据被告提供的证据显示，被告向二原告在《商品房买卖合同》中预留的电话号码158××××3879发送的短信状态显示为成功，原告亦未提供相反证据予以证明，故，对原告该主张，本院不予采纳。对原告提出对被告提交的证据“公寓通知办理不动产证书上交资料时间”中的“李兴志”的签名及捺印进行鉴定的申请，经本案庭审查实，被告已经通过发送短信的方式通知二原告提交相关办证资料进行办证，原告的申请已无鉴定之现实必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李兴志、彭薇逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金4452.49元；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李兴志、彭薇交纳的电表开户费、水表开户费、有限电视开户费共计1715元；三、驳回原告李兴志、彭薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元（已按简易程序减半收取），由原告李兴志、彭薇负担139元，由被告贵州翰林置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇二一年八月十六日书记员  单 凤