宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初8909号原告：银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街惠园二期。        负责人：王贵荣，该业主委员会主任。        委托诉讼代理人：向平生，男，该业主委员会物业经理。        委托诉讼代理人：万婷婷，宁夏国峦律师事务所律师。        被告：银川荣城房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区惠园二期19号商住楼10号营业房。        法定代表人：李勇，该公司董事长。        委托诉讼代理人：李喜兵，男，系该公司员工。        委托诉讼代理人：李爱春，宁夏朔方律师事务所律师。        原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会（以下简称惠园二期第二届业委会）与被告银川荣城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠园二期第二届业委会的委托诉讼代理人向平生、万婷婷，被告银川荣城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李喜兵、李爱春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        惠园二期第二届业委会向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费76167.60元；2．判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：银川市兴庆区惠园二期系自治小区，自2014年5月11日成立惠园二期第二届业主委员会，小区由业主委员会自主管理物业并按照标准收取物业费，收费标准已进行公示。现被告享受了原告提供的物业服务，但拒不交纳2014年、2015年、2017年、2018年、2019年期间的物业费，故原告诉至法院。        银川荣城房地产开发有限公司辩称，一、原告主体不适格，惠园二期第二届业委会是业主大会的执行机构，只能根据业主的授权才能从事民事活动，其所产生的法律后果也是由全体业主承担，原告的本次诉讼需要经过业主大会的授权才能进行；二、备案登记表中记载的物业服务范围为住宅用房，原告提供物业服务的对象是住宅用房，不包含营业房，被告未享受过原告提供的物业服务；三、原告从未向被告主张过物业费，原告起诉已过诉讼时效；四、原告的起诉有违诚实信用原则。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。        本院经审理认定事实如下：2013年12月15日，银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺社区居民委员会发布《惠园二期业主大会决议》，决定实行业委会自治的物业管理模式。2014年4月28日，银川市兴庆区惠园小区（二期）业主委员会（以下简称惠园二期业委会）经高台寺社区居委会、银川市兴庆区银古路街道办事处、银川市供热物业管理办公室备案后下发了《银川市兴庆区业主委员会备案登记表》。2014年5月12日，经银川市兴庆区银古路街道办事处、银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺居民委员会、银川市兴庆区惠园二期业主委员会共同商议决定《惠园二期收费标准备案》，该备案抄报至银古路街道办、银川市物业办。备案中明确载明惠园二期物业收费标准从2014年元月起按0.8元／平方米，营业房收费标准按照1元／平米收取，并报社区备案。另据关联案件认定事实显示，原告未提供2016年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务，该期间由银川卓达物业服务公司提供物业服务。2019年5月7日，惠园二期第二届业委会经高台寺社区居委会、银川市兴庆区银古路街道办事处、银川市兴庆区物业管理办公室备案后下发了《银川市兴庆区业主委员会备案登记表》。        另查明，银川市兴庆区惠园小区二期16号商住楼5号营业房建筑面积225.04㎡，16号商住楼6号营业房建筑面积124.02㎡，16号商住楼7号营业房建筑面积202.04㎡，19号商住楼5号营业房建筑面积38.44㎡，19号商住楼8号营业房建筑面积76.88㎡，19号商住楼11号营业房建筑面积76.88㎡，19号商住楼13号营业房建筑面积65.95㎡，19号商住楼14号营业房建筑面积38.44㎡，上述涉案房屋均登记在被告名下，上述房屋建筑总面积为847.69平方米。因被告拖欠2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2017年11月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费至今未交纳，原告向被告催要无果，故诉至本院。        另，庭审中原告自述16号商住楼营业房门前的卫生清扫工作是由市政公司提供的，原告并未提供服务。        本院认为，银川市兴庆区惠园小区（二期）业主委员会、第二届业主委员会是经业主大会选举产生的，经相关部门决定由其实行物业自治的管理模式后向业主提供物业服务，故原告系本案的适格主体。物业费收费标准已通过银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺居民委员会、银川市兴庆区银古路街道办事处确认，并抄报至银古路街道办、银川市物业办进行备案，上述物业费收费标准对包括被告在内的全体惠园小区二期的业主具有约束力，被告名下案涉八套营业房属银川市兴庆区惠园二期小区统一规划、统一建设的房屋，与该小区共用共有部分和公用设施设备，被告享受物业服务后应及时向原告交纳物业费。被告辩称原告提供的备案表中仅显示其能够提供普通住宅物业，不具备商业物业服务的资质，因原告为物业自治的主体，备案表中的物业类型虽仅标注普通住宅物业，但营业房的收费标准在《惠园二期收费标准备案》中已经确定并经社区、街道办及物业办备案，故原告有权向营业房业主收取相应物业费。惠园二期业委会批准成立时间为2014年4月28日，其收取物业费的权利始自2014年4月28日，原告自2016年1月1日至2017年10月31日期间未提供物业服务，其服务时间出现中断，惠园二期业委会未在合理期限内主张自己的合法权益，故惠园二期第二届业委会于2021年5月10日提起诉讼请求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，该诉请已经超过诉讼时效，故对于原告要求被告支付该期间物业服务费的诉讼请求本院不予支持，原告虽提交其于上述期间在被告办公场所张贴的公示照片，但并未提供照片原始载体和照片形成时间的证明，不能证实其于合理期间内向被告主张过权利。2017年11月1日后，惠园二期业委会、惠园二期第二届业委会持续对案涉小区提供物业服务，不考虑诉讼时效经过的问题，综合审查原告作为民间自治组织的物业服务内容及服务能力、原告自述部分区域卫生清扫服务未提供、原告对案涉小区物业费的实际收缴现状等情况，本院酌定被告名下的案涉营业房2017年11月1日至2019年12月31日期间缴纳物业费的比例为60％，即13223.96元（847.69㎡×1元／月／㎡×26月×60％）。        依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：        一、被告银川荣城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业费共计13223.96元；        二、驳回原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计852元，由被告银川荣城房地产开发有限公司负担152元，由原告银川市兴庆区惠园小区（二期）第二届业主委员会负担700元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    张明星二〇二一年八月十日书记员    丁琳《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。