安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1254号上诉人（原审被告）:盐城市香苑东园农贸市场有限责任公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道戴庄路30号香苑小区农贸市场（CND）。法定代表人：姚胜利，该公司经理。委托诉讼代理人：谷麒麟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）:含山县商务局，住所地安徽省含山县政务中心西附楼二层201-207。法定代表人：钱忠平，该局局长。委托诉讼代理人：季道明，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王德艾，安徽双唯律师事务所律师。上诉人盐城市香苑东园农贸市场有限责任公司（以下简称香苑公司）因与被上诉人含山县商务局房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省含山县人民法院（2021）皖0522民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。香苑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判香苑公司不承担违约金；本案诉讼费由含山县商务局承担。事实和理由：1.含山县商务局违约在先，其主张违约金没有依据。含山县商务局至今未依约交付全部租赁物，对租赁物配套的停车场等至今都没有交付，导致停车场、变压器、消防等配套设施仍被其他单位占用。香苑公司在经营过程中已投资200万元，将破旧的菜市场改造成现代农贸市场，但经营过程中因为种种问题及时向含山县商务局反映都没有得到解决，含山县商务局主张违约金，没有事实和法律依据。2.含山县商务局交付的电力设施使香苑公司无法按照合同约定使用、缴费，香苑公司一旦使用，每月就要承担数万元的罚款，含山县商务局存在重大欺诈行为，已造成香苑公司数万元损失。3.新冠疫情影响巨大，至今仍未消除，含山县商务局起诉要求香苑公司支付违约金，明显不合理。含山县商务局辩称，香苑公司的上诉理由不能成立，含山县商务局已经按照合同约定交付了租赁物，香苑公司已经接收并使用至今。含山县商务局并无欺诈行为，供电公司要求每月有最低电费的消费要求，香苑公司予以同意。因新冠疫情，含山县商务局已经减免了三个月的租金。含山县商务局向一审法院提出诉讼请求：1.判令香苑公司支付2020年3月7日至2021年3月6日期间租金共计286667元（因新型冠状病毒疫情已免收三个月租金）及逾期付款的违约金（按1047元/天的5倍，自2020年12月10日计算至租金付清之日止）；2.诉讼费由香苑公司承担。一审法院认定事实如下：2018年11月23日，香苑公司通过公开竞价的方式竞得含山县（都市菜园）的承租权。2018年12月6日，含山县商务局作为出租方（甲方）与香苑公司作为承租方（乙方）就含城竹园路农贸市场租赁的有关事宜签订了《含山县国有资产租赁合同》，合同约定，第一条资产基本情况，该资产坐落于含山县（都市菜园），标的物（总）建筑面积约为1500平方米……第二条租赁期限，1.本资产租赁合同期限为15年。自本合同租赁期限自2018年12月7日起至2033年12月6日止……第三条租金、租金支付期限及方式,1.租金标的物的年租金第一年为市场培育期,免租金；第二年至第六年租金为38.2222万元／年（其中：原始年租金为4万元／年，溢价年租金为34.2222万元／年），第七年至第十年租金为49.2222万元／年（其中：原始年租金为15万元／年，溢价年租金为34.2222万元／年），第十一年至第十五年租金为30万元／年（溢价部分在第二年至第十年平摊缴纳总溢价为308万元，平摊每年溢价34.2222万元）。2.支付期限,该资产租金按年支付，须在每年11月10日前支付，先付款后租用……第九条合同解除的条件及违约责任,7.乙方如逾期支付租金，每逾期一天则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金……。含山县商务局和香苑公司均在合同上盖章确认。2019年元月22日，含山县商务局与香苑公司签订《含山县竹园路农贸市场租赁补充协议》，协议约定，经含山县商务局（甲方）同意，2018年12月7日至2019年3月6日为竹园路市场改建装潢期，市场改建装潢期不予计算在租赁期内，原定租赁期自2018年12月7日至2033年12月6日往后顺延三个月。2020年11月24日，含山县商务局下属单位含山县市场服务中心向香苑公司、含山县竹园路农贸市场管理有限公司出具了《竹园路农贸市场租金催缴通知书》，载明，“根据你公司2018年12月6日与县商务局签订的竹园路农贸市场租赁合同（2019年1月22日签订补充协议）内容和约定，2018年12月7日至2019年3月6日为竹园路市场改建装潢期，市场改建装潢期不予计算在租赁期内，竹园路农贸市场租赁期限自2019年3月7日至2034年3月6日。根据租赁合同约定，竹园路农贸市场第一年租赁期（2019年3月7日至2020年3月6日）为市场培育期免租金；第二年租赁期（2020年3月7日至2021年3月6日）根据《马鞍山市关于应对疫情影响支持企业复工复产的政策意见》的规定减免3个月租金，应缴租金为382222÷12×9＝286667元。按照租赁合同约定，你公司应于2020年2月10日前支付租金，现书面通知你公司于2020年12月10日前支付竹园路农贸市场第二年租金。2020年11月26日，该份通知书送达含山县竹园路农贸市场管理有限公司处，并由含山县竹园路农贸市场管理有限公司签收。一审法院另查明，含山县竹园路农贸市场管理有限公司是香苑公司为在含山投资经营而设立的公司。一审法院认为：含山县商务局与香苑公司之间签订的《含山县国有资产租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，应为有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，含山县商务局已按约将竹园路农贸市场交付给香苑公司承租，香苑公司应按照合同约定支付租金，香苑公司逾期未支付租金，已属违约，应承担继续履行合同并按约支付租金的责任。故对含山县商务局主张香苑公司支付自2020年3月7日至2021年3月6日期间的租金共计286667元，予以支持。案涉租赁合同中约定如逾期支付租金，每逾期一天则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金，含山县商务局在庭审中确认该滞纳金实际上应为违约金，系表述错误。香苑公司认为该违约金的标准约定过高，请求调低，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少，经计算，日租金的5倍即5235元/日的违约金，远远高于因香苑公司逾期支付租金所造成的损失，故对香苑公司关于调低违约金标准的请求，予以支持。因租赁合同的有关法律规定中对逾期支付租金的违约金标准没有明确规定，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。故一审法院将含山县商务局主张的逾期付款违约金的标准从日租金的5倍调整至自2020年12月10日起，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准加计30%。综上，对香苑公司诉请的合法部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第六百四十六条，第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、香苑公司于判决生效之日起十日内一次性向含山县商务局支付2020年3月7日至2021年3月6日期间的租金共计286667元及逾期付款违约金（违约金以286667元为基数，自2020年12月10日起算，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准加计30%，算至案涉租金付清之日止）；二、驳回含山县商务局的其他诉讼请求。案件受理费5600元，减半收取2800元，由香苑公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实和一审相同。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为:一审判决香苑公司支付违约金，有无事实和法律依据。依法成立的合同，自成立时发生法律效力。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。一方当事人未履行或未全面履行合同义务，应承担违约责任。因香苑公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，故一审判决香苑公司支付违约金，有事实和法律依据。香苑公司未提供证据证明含山县商务局存在违约在先的事实，应承担举证不能的不利后果。一审已经根据疫情的实际情况将违约金予以酌减，香苑公司主张不支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，香苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由盐城市香苑东园农贸市场有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 方 芳二〇二一年八月二十四日法官助理 陈婷婷书 记 员 蒋丽琴