江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2274号上诉人（原审原告、反诉被告）：金鹰国际商贸集团（中国）有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路89号。法定代表人：王恒，公司董事长。上诉人（原审原告、反诉被告）：常州武进金鹰购物中心有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街33号。法定代表人：谈广林，公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周旭东，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常州宏智房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇定安中路156号。法定代表人：符齐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金华。上诉人金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（以下简称金鹰国际公司）、常州武进金鹰购物中心有限公司（以下简称武进金鹰公司）与被上诉人常州宏智房地产开发有限公司（以下简称宏智公司）房屋租赁合同纠纷一案，金鹰国际公司、武进金鹰公司均不服江苏省常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金鹰国际公司、武进金鹰公司上诉请求：1.撤销常州市武进区人民法院(2019)苏0412民初570号民事判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为：一审判决主观臆断，歪曲理解合同，认定事实错误；并且公然违背上级法院生效裁定的规定，严重违反法定程序，错误适用法律；所作出的判决是错误的，也是不公正的。具体事实与理由如下：一、宏智公司在2015年12月31日之前恶意实施的一系列阻碍武进金鹰公司正常经营的行为，构成严重违约，且催告后仍然拒不纠正，金鹰国际公司、武进金鹰公司（合称金鹰公司）有权解除《租赁合同》，责任完全在宏智公司。1.根据《租赁合同》2.5条约定，宏智公司应当向武进金鹰公司提供配套办公和后勤用房，以符合武进金鹰公司的运营需求。武进金鹰公司的办公区域在5楼层的东侧，消防通道位于该办公区域的中部，该办公区域内有武进金鹰公司的总经理室、财务部、商营部、企划部、信息部、行政部、人事部、总收银办公室等部门以及金库、安防监控室、信息机房。但是2015年12月16日晚，宏智公司下属的常州路劲商业管理有限公司用角铁和螺钉将消防通道的防火门封闭。在被金鹰公司拆除后，12月17日晚，宏智公司下属的常州路劲商业管理有限公司竟然改用电焊设备将上述消防通道的防火门焊死，导致该消防通道的防火门一直处于被焊死的状态，严重的威胁到了消防安全。因办公区域的两个门均被常州路劲商业管理有限公司派人封死和焊死，无法进入，武进金鹰公司正常的经营管理秩序被破坏，管理已经瘫痪。宏智公司的行为严重违反了《租赁合同》2.5约定的约定，构成了实质性违约。2.根据《租赁合同》7.2条的约定，宏智公司应确保水、电等各技术条件的持续供应。但是2015年12月19日之前，宏智公司下属常州路劲商业管理有限公司已经切断了商场内的服务系统，并拒绝恢复。12月19日16时许，武进金鹰公司的信息机房再次断电，常州武进金鹰国际购物中心现场所有网络、通信全部中断，现场收银系统全部无法使用，各个商户的系统也全部瘫痪，所有营业现场活动全部瘫痪，所有信息数据无法收集，亦无法提供准确的上报数据。而且现场监控系统无法工作，黄金珠宝销售区域的盗抢报警线路无法使用，导致严重的安全隐患。宏智公司的行为属于恶意严重违约，导致商场根本无法经营。3.根据《租赁合同》9.3条的约定，常州路劲商业管理有限公司是被上诉人下属的单位，按照被上诉人的要求行使职能，本案中常州路劲商业管理有限公司所实施的行为，就是被上诉人所安排的行为，如前所述，其行为严重违反了合同的约定，构成实质性违约。宏智公司及其下属常州路劲商业管理有限公司从2015年12月中旬公然实施违约行为，并且一步一步升级，直至发展到其保安在商场现场殴打武进金鹰公司的员工，导致员工受伤住院治疗。宏智公司上述行为，就是使得武进金鹰公司的商场无法继续运营，迫使金鹰公司主动提出解除合同，以达到赶走金鹰公司实现自营的目的。而事实上，此后宏智公司迅速调整了经营业态，将涉案商场改为了类似万达一样的大型商业综合体，已经实际在自营。以上事实由金鹰公司在原一审中就提交的大量证据予以证实。因此，宏智公司故意违约行为导致了租赁合同在2015年12月31日之前已经无法继续履行，且经金鹰公司书面发函催告后，宏智公司仍拒不纠正（常州宏智公司认为这些都是些鸡毛蒜皮的小事），金鹰公司后不得不发函要求解除租赁合同，金鹰公司的行为完全符合《合同法》的相关规定。一审法院判决认定金鹰公司单方通知解除合同的行为无效，属于认定事实错误。而一审法院判决认为“……也不能起到惩戒违约行为的作用……”更是错误的。二、金鹰公司在履行《租赁合同》中并没有任何违约行为。1.租赁合同中，承租人的主要义务就是按照租赁合同的约定支付租金。金鹰国际公司、武进金鹰公司（合称金鹰公司）一直按照《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》向常州宏智房地产开发有限公司(以下简称宏智公司）支付租金，并未拖延支付或者拒不支付租金，没有任何违约行为。且双方均确认，按双方的租赁合同的约定，至2015年12月31日的租金己付清。2.“歇业”并不违约，只有不按照约定支付租金才是违约。《租赁合同》第12.9款约定：因乙方（指金鹰国际公司、武进金鹰公司）自身原因造成停业（不含为符合正常需要进行的必要停业装修改造），自停业之日起至恢复正常营业之日止，乙方仍需按照本合同4.1条约定的租金水平计算并按期支付租金；因乙方为符合经营需要进行的必要停业装修改造而发生的停业，由甲乙双方根据实际停业状况另行约定。这里约定的清清楚楚，停业了“仍需按照本合同4.1条约定的租金水平计算并按期支付租金”，即：可以“停业”，但不可以不支付租金。对于武进金鹰公司“公告将于2015年12月31日歇业”，是因为当时金鹰国际公司正在与宏智公司的香港股东洽谈案涉不动产的整体转让交易，武进金鹰公司也需要重新调整经营业态而歇业。压根就不涉及租金支付问题，金鹰公司没有任何不支付租金的意思表示。且在宏智公司发函要求就歇业作出解释时，金鹰公司既没有表示要解除租赁合同或者终止合同，也没有表示不付租金，金鹰公司并没有任何违约之处。3.判断承租人是否继续履行《租赁合同》，不是以“歇业”为依据，而应以“是否按照约定支付租金”为依据。只要金鹰公司依据《租赁合同》约定支付租金，就不能认为金鹰公司违约，更不能主观臆断的认为“无继续履行合同的诚意”。一审法院判决不是从租赁合同中承租人是否“履行支付租金义务”来认定事实，而是主观臆断的从“是否歇业”来认定“有无履行诚意”。更何况租赁合同对于停业如何处理有着明确的约定。按照一审法院判决的逻辑，金鹰公司只要不“歇业”，哪怕不按照约定支付租金，那也可以认定为“有继续履行合同的诚意”。是基于合同义务去判断是否构成违约，还是基于主观臆断去判断是否构成违约，这决定了一审审理案件的逻辑起点是否正确，以及所作出的判决是否正确。三、本案原一审判决被常州中院发回重审，裁定书中明确了原一审判决“对上诉人的评估申请未予采纳，显属不当”。而宏智公司在原一审中的诉讼请求明确，根本就不涉及对已经履行部分租赁合同的租金去鉴定评估问题。且原一审判决后，宏智公司认同原一审判决，未提出上诉。1.在原一审中，宏智公司的诉讼请求是：……，2.判令原告赔偿被告损失、违约金共8934.5万元（包括前期投入的装修费用2636.7万元；为金鹰公司支出的广告费1000万元；前两年租赁租金优惠期间的租金损失3900万元；租赁房屋计算6个月的空置损失1050万元；违约金3000万元；接管后的清理费用347.8万元）；……一审法院在（2016)苏0412民初7626号民事判决中认为：........对宏智公司主张的为金鹰公司支出的广告费用1000万元，及前两年租赁租金优惠期间的租金损失3900万元，接管后的清理费用347.8万元，该三笔费用系双方按约履行合同过程中常州宏智公司本应承担的部分，不属于由于合同解除所导致的直接损失，不应当认定为双方合同所约定的“实际经济损失”。2.原一审作出了判决后，金鹰公司提出了上诉，认为原一审判决程序违法，对于装修装饰部分应当进行评估鉴定，请求二审法院将该案发回重审或者依法改判。宏智公司没有对原一审判决提出上诉，其在二审答辩中认可一审法院（2016)苏0412民初7626号民事判决，认为原一审判决认定事实清楚，适用法律正确。以上可以清楚的看出：第一、宏智公司在原一审中对于自己“前两年租赁租金优惠期间的租金损失”明确为3900万元，且不认为需要评估鉴定；第二、原一审判决已经认定该三笔费用系双方按约履行合同过程中宏智公司本应承担的部分，不属于由于合同解除所导致的直接损失，不应当认定为双方合同所约定的“实际经济损失”；第三、宏智公司认可原一审判决作出的“前两年租赁租金优惠期间的租金不属于实际经济损失”这一事实认定。在原一审判决被发回重审后，对于宏智公司提出的对“租金损失进行评估鉴定”要求，金鹰公司在任何程序中均表示坚决反对，不认可宏智公司提出的该评估要求。然而就是这样，一审法院判决竟然违背二审法院发回重审的裁定，违背自己在先前判决的事实认定（且宏智公司完全认可该事实认定），甚至也违背了宏智公司自己在诉讼中关于“前两年租赁租金优惠期间的租金损失为3900万元”的表述，严重违背法定程序，在金鹰公司明确反对的情况下，依然让宏智公司去评估鉴定所谓的“租金损失”，这不仅没有事实和法律依据，而是属于枉法裁判。四、一审法院歪曲双方当事人签订的《租赁合同》，公然违背江苏省高级人民法院关于管辖异议裁定书的认定，实质性的解除了合同已经履行的部分。1.根据《合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除后，会发生恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等诸项请求权。但是，由于租赁合同为继续性合同，在合同解除之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用、收益却不可能返还，因此租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往，亦即，过去的合同关系不受影响，解除后的合同关系消灭。正是基于此，江苏省高级人民法院（2016)苏民辖终89号民事裁定书在本院认为部分明确：涉案租赁合同于2011年4月15日签订，金鹰国际公司、武进金鹰公司于2016年1月诉至原审法院，对于2011年-2016年已经履行的部分，金鹰国际公司、武进金鹰公司无权解除。金鹰国际公司、武进金鹰公司只能对租赁合同尚未履行的部分主张解除。2.而一审法院同意宏智公司重新去评估鉴定已经履行部分的租金并以此作为判决依据，实质上就是解除了整个《租赁合同》（包括已经履行的部分），从而重新去认定已经履行部分的租金标准，以代替双方当时人在《租赁合同》中明确的约定。因为只有解除全部的《租赁合同》，才能推翻《租赁合同》中已经明确约定的租金条款，推翻已经履行的《租赁合同》部分，重新认定及计算租金。一审法院这样处理，公然违背了江苏省高级人民法院先前民事裁定书的认定。3.根据《中华人民共和国民事诉讼》第七十六条第一款：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的，由人民法院指定。”合同是双方当事人真实意思表示，无论是作为出租人的宏智公司，还是作为承租人的金鹰公司，对于《租赁合同》中约定的租金金额及支付条款并没有任何争议，本案中根本就无须去评估鉴定什么租金。退一步讲，就是按照宏智公司自己在原一审中的主张，其对于优惠租金损失是3900万元也是明确的，压根就不存在“就查明事实的专门性问题”，有什么理由还要去评估鉴定呢？可见，一审法院为了袒护宏智公司，就连宏智公司自己明确的陈述都不顾了，这样的判决毫无公正可言。4.就《常州市湖塘镇花园街33号路劲又一城商业广场房地产市场租赁价格房地产估价报告》（常中瑞房估报字【2019】第10号），金鹰公司及时提出了异议，认为“武进法院和中瑞公司不应对出租房屋自2012年2月15日至2016年1月31日止的房屋租金进行鉴定，房地产评估报告所做出的租金价格没有实际参考价值，原告金鹰公司对此也不认可”。一审法院在判决中对此连回应都没有。五、暂时抛开谁违约，如何认定违约责任不讲。即便一审法院认定金鹰公司违约，那么双方之间《租赁合同》也明确约定了违约责任条款，这是双方当事人自己的约定。租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，换言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的两个合同。在此场合，已经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个有确定期限的租赁合同（期限至解除之日）。由此，由于该合同的效力并不因解除而受影响，故，包括违约金责任在内的合同条款仍然拘束双方当事人。《合同法》第九十七条规定，合同解除后当事人“有权要求赔偿损失”。依据通说，这里的赔偿损失，“依然是因违约而发生的损害的赔偿”，赔偿的范围包括履行利益。所以，在我国《合同法》理论和实践都将赔偿性违约金的性质定为损害赔偿的预定的背景下，应当说，第九十七条的规定隐含了这样一个结论，即租赁合同解除后，违约金责任仍可适用。当然，如果适用违约金责任时，则不能同时请求赔偿损失，除非该违约金为惩罚性违约金。原一审作出判决后，金鹰国际公司、武进金鹰公司提出了上诉，相应的理由在上诉中已经进行明确，宏智公司针对原一审判决并未提出上诉，且在其向二审法院提交的上诉答辩状中认为原一审法院判决“认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。并且认为“一审判决被告承担总额4050万元的赔偿完全符合事实情况”，可见宏智公司对于原一审判决是完全接受和认可的，且在原二审中宏智公司也没有提出新的要求。本案在原二审中，二审法院审查的重点就是对于金鹰公司提出的评估鉴定未予采纳是否正确？二审发回重审的裁定书中明确了原一审判决“对上诉人的评估申请未予采纳，显属不当”。按照原二审该裁定书处理，一审法院也只需对金鹰公司提出的评估鉴定补充查明相关事实，并按照双方《租赁合同》2.4、6.6、7.9条款的相关约定处理即可，即由宏智公司按照金鹰公司的评估报告补偿金鹰公司12158900元装修装饰款。这与宏智公司认为的“一审判决被告承担总额4050万元的赔偿完全符合事实情况”并不矛盾，因为一个是赔偿违约金及6个月的空置期租金共计4050万元，另一个是折价补偿装修装饰款项。而一审法院竟然违背原二审发回重审的裁定和省高院的生效裁定，无原则的袒护宏智公司，作出了比原一审判决还要高的多的离谱判决，毫无公平、公正可言。上诉人恳请二审法院纠正一审错误的判决，并依法作出公平、公正的判决。宏智公司辩称，一、上诉人在其上诉状中称：宏智公司在2015年12月31日之前恶意实施的一系列阻碍武进金鹰公司正常经营的行为，构成严重违约，责任在宏智公司。对此，被上诉人认为，上诉人的表述，完全是错误的。上诉人在多次诉讼的过程中，就已经反复提出上述问题,但法院并未采信。此确系上诉人单方在2015年12月9日提出由于自身原因而歇业，属于上诉人单方违约解除合同的性质。之所以本案产生纠纷，完全在于上诉人经营状况恶化，在未与被上诉人进行任何协商的情况下，单方面向社会公众及媒体发布停业公告，单方面违反与答辩人签订的二十年租赁合同的约定。上诉人所列举的所谓“事件”，均系为自己的重大故意违约行为而寻找的借口，而无法构成认定答辩人存在履行合同过错，成为可以解除合同的理由。以上情况，均在原一、二审法院已经通过多轮庭审予以确认，而非上诉人在上诉状中的表述。上诉人事实上构成了根本违约解除合同，应当承担本案全部的法律责任。二、上诉人认为，金鹰公司在履约过程中无任何违约行为。被上诉人认为，以上观点完全是错误的。2011年4月15日,被上诉人与上诉人签订了《房屋租赁合同》，所约定的是将涉案房屋长期租赁给上诉人使用，期间为二十年。双方合同约定的二十年租金总额为5亿余元。为了实现这个合同目的，被上诉人投入大量的改造费用，减少应当收取租金数额，将合同的前几年的巨额租金予以免除或显著减低。而只有在《房屋租赁合同》顺利履行的情况之下，被上诉人的前期投入及正常的租金损失才能够得以弥补。被上诉人认为，既然双方签订了《房屋租赁合同》，本应当诚实信用，全面履行合同项下的各项义务直至二十年期限届满，否则被上诉人将面临巨大的实际损失。因此，《房屋租赁合同》第12.1条才明确约定：“除法律另有规定或本合同另有约定之外，非经另一方同意，任何一方不得单方解除本合同。如一方未经另一方同意而解除本合同，违约方除需承担另一方的实际经济损失外,还需向另一方支付3000万元的违约金。”本案中，上诉人在构成根本违约之后，应当赔偿给被上诉人的项目实际应当包括实际的损失及并存的违约金。而被上诉人的实际损失包括了：租金损失、施工改造投入损失、装修投入损失、广告宣传损失等。以上的损失金额巨大，不通过二十年合同全面履行，将无法弥补。上诉人又提出，歇业不属于停业或者不属于违约。事实上，上诉人除了单方在2015年12月9日提出由于自身原因而歇业，还在2015年12月24日书面通知被上诉人提出解除合同，另于2015年12月25日向人民法院提出解除合同的民事诉讼。以上一系列的单方行为，已经表明上诉人出现根本违约，所造成的各种损失及违约责任，均应当由上诉人承担。三、上诉人提出，本案原一审判决被常州中院发回重审，裁定书中明确了原一审判决“对上诉人的评估申请未予采纳，显属不当”。而常州宏智公司在原一审中的诉讼请求明确，根本就不涉及对已经履行部分租赁合同的租金去鉴定评估问题。对此，被上诉人认为，案件发回重审，重审法院当然可以依职权审查与案件有关的全部内容。并且，被上诉人在原一审答辩中就已经提出，被上诉人存在着前期投入的装修费损失、租金损失的问题，也提出过进行专项审计即司法鉴定。前两年租金损失计算3900万元，与上诉人申请对全部的2012年2月15日至2016年1月31日的正常房屋租金进行评估鉴定并不矛盾。以上期间能够完整地反映出实际有关租金方面的损失情况。最终，一审法院委托常州中瑞房地产评估有限公司对原常州武进金鹰购物中心装修价值及2012年2月15日至2016年1月31日的正常房屋租金均进行了评估。经过评估确认，租赁区内装修物价值1125.31万元,租赁区外装修物价值90.58万元，合计金额为：1215.89万元。而自2012年2月15日至2016年1月31日（近四年）止全部涉案房屋正常房屋租金为7565.47万元。而按照原预估的以两年3900万元计算，四年的房租也要达到7800万元。事实上，如果连同被上诉人为履约而专项改造的商场设施投入、广告宣传投入、后续重新招商的空置期损失以及连带导致周围商户撤场而产生的经济损失，则远远不止鉴定报告中的7000多万元。上诉人作为常武地区的地标式大型购物中心，在2015年12月份单方面歇业并解除租赁合同的行为，当时属于爆炸性的新闻，不仅在当时令被上诉人措手不及，同样重创常州市武进区花园街核心商圈，使得与之相关的武进商业业态呈严重萎缩的状况。上诉人事实上已经给被上诉人造成了极为重大的经济损失。因此，被上诉人申请并要求上诉人承担自交付房屋至交还房屋期间的实际租金损失，系反诉中提出的合理诉求。而鉴定机构依照规则鉴定出7565.47万元的结论，也基本符合正常按照合同约定租金计算约7800万元的金额。反观之，假如上诉人诚信履约，在二十年租赁合同履行期限届满，并如实缴纳全部二十年5亿余元的租金，被上诉人的前期投入、租金让利、广告宣传等各项费用得以顺利弥补的情况下，怎会要求上诉人再承担实际损失及违约金额？不诚信的任何单位或个人，当然需为不诚信的行为承担相应的法律责任。所以，法院依法判决上诉人承担该损失，也是基于被上诉人所列举的各项损失及3000万元违约金约定的情况下，综合予以考虑，判决结果正确，二审法院应当予以维持。四、上诉人称，一审法院歪曲双方签订的合同，公然违背省高院关于管辖权异议裁定书的认定，实质性的解除了合同已经履行的部分。被上诉人认为，上诉人的陈述完全是错误的和无理的。省高院的裁定，完全仅是就管辖权的问题进行判断，且当时作出管辖权裁定驳回上诉人的上诉请求之时，也是在2016年原一审之前。省高院不可能未卜先知，了解到案件的全部内容，更不知道被上诉人是否反诉及反诉理由，也不可能就案件实体部分得出有利于上诉人的结论。而且,省高院的裁定中，也只是对上诉人可以主张解除的部分是否有权提出解除进行了表述，与被上诉人提出因上诉人违约解除合同造成的损失进行赔偿毫无关联。上诉人生拉硬扯自己败诉的省高院的管辖权异议裁定，还要扣上“一审法院这样处理，公然违背了江苏省高级人民法院先前生效裁定书的认定”、“而一审法院竟然违背原二审发回重的裁定和省高院的生效裁定，无原则的袒护常州宏智公司”这样的大帽子，旨在让不知情的人误听、误信、误判，其实两者无任何联系。五、上诉人称：暂时抛开谁违约，如何认定违约责任不讲。即使一审法院认定金鹰公司违约，那么双方之间《租赁合同》也明确约定了违约责任条款，这是双方当事人自己的约定。被上诉人认为，根据《房屋租赁合同》第12.1条明确约定：“除法律另有规定或本合同另有约定之外，非经另一方同意，任何一方不得单方解除本合同。如一方未经另一方同意而解除本合同，违约方除需承担另一方的实际经济损失外，还需向另一方支付3000万元的违约金。”上诉人显然没有注意到，按照约定，实际损失与3000万元违约金，是并存关系，不是择一关系。本案中被上诉人的损失已经列举说明，并在多轮庭审中提出证据并质证，实际损失远大于鉴定结论的7500万元，如果连同3000万元的违约金，金额则超过1个亿。上诉人的假设难道是表示愿意按照更高的金额进行赔偿意思表示？另外，在案件原发回重审前的二审中，被上诉人没有上诉，而认可原一审判决，并没有法律规定发回重审的案件金额一定需要低于原一审判决的金额。本案一审中，一审法院还将《租赁合同》以外的装修物评估作价：90.58万元，并将其也折算成应当折抵的金额，该判决内容显然也违背了双方意思自治原则，将不属于同一法律关系的财产价值在租赁合同中一并处理，实际上是有损于上诉人的合法权益的。而上诉人为了化解双方矛盾，尽快解决双方存在租赁纠纷问题，也未提出上诉。但不能因此就认为，被上诉人完全同意一审判决的全部内容。上诉人表述的被上诉人曾认为“一审判决被告承担总额4050万元的赔偿完全符合事实情况”，也是基于当时一审的案件审理情况及证据进行的认定，现在有了新的证据重新进行审理并判决，上诉人当然也会根据现在的新的证据及事实进行陈述及答辩，并提出相应的反诉内容,最终由法院做出判决。综上，上诉人所提出的上诉事实与理由无任何依据，请求二审法院依法予以驳回其全部上诉请求。二审中提供补充辩论意见称，对上诉人的补充意见，1.租赁合同12.1条有非常明确的表述，违约责任是责任人赔偿除赔偿实际损失外还要赔偿3000万的违约金。2.被上诉人因为上诉人的违约行为实际损失远超过1亿元，在第一次提出反诉的时候，反诉的金额是8900万元，其中前两年的租金当时大约参照正常租金的标准计算损失是3900万元，本次被上诉人在发回重审后提出申请要求鉴定全部的租金损失，全部租金损失指的是2012年5月19日-2015年返还房屋时大约有四年的租金损失。在第一次反诉具体费用明细构成中所说的3900万元指的是前两年的，上诉人在书面材料中也说得很明确。如果是四年的话简单的计算也有7800万元的损失。3.在原审第一次诉讼过程中被上诉人也曾经多次提出要求司法鉴定。4.本案发回重审以后原审法院应当依照法院自身的审判规则对本案所有的争议焦点进行审查，我方有权利对自己的损失部分向法院提出申请。上诉人不能因为二审中没有提到就不能允许被上诉人在发回重审后再向法院申请鉴定，因此原审法院认定全部的租金损失涵盖了后续六个月的空置损失，也涵盖了3000万的违约金，作出了一个相对公正的判决。金鹰国际公司、武进金鹰公司向一审法院本诉请求：1.判令解除金鹰国际公司与宏智公司于2011年4月15日签订的《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》；2.要求宏智公司按照评估报告中12158900元装修价值支付给我们（租赁区内装修价值为11253100元，租赁区外装修价值为905800元），并返还履约保证金500万元；3.诉讼费由宏智公司承担。宏智公司向一审法院反诉请求：1.判令确认金鹰国际公司、武进金鹰公司于2015年12月24日向我公司以发送《解除租赁合同通知函》的方式单方通知解除与我公司签订的常州宏智房地产开发有限公司与金鹰国际商贸集团（中国）有限公司关于《常州武进金鹰购物中心之租赁合同》的行为无效；2.判令金鹰国际公司、武进金鹰公司赔偿我公司违约金及损失8934.5万元，并由该两公司向我公司承担以上述金额合计数为基数，自2016年2月1日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；3.判令全部诉讼费用由金鹰国际公司、武进金鹰公司承担。一审法院认定事实：【一】合同的签订2011年4月15日，宏智公司作为出租人(甲方)，金鹰国际公司作为承租人(乙方)，双方签订《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》一份。合同约定：金鹰国际公司及其未来新设立的开展本租赁百货经营的控股子公司，也享有本合同承租方的全部权利，履行本合同承租方的全部义务；租赁标的物为路劲又一城商业广场商业裙楼B1F-5F之百货主力店物业及配套设施，建筑面积约54500平方米；合同2.4条约定：租赁关系解除或终止后，在不影响建筑结构及原甲方提供设施设备完整性的前提下，乙方可将其投入的水、电等设施设备拆除搬走。经甲乙双方协商同意，乙方可将乙方改造过的水、电设施及容量经双方协商同意折价后，归甲方所有。折算价格由双方协商确定或委托双方认可的第三方评定。租赁期限为20年，自物业营业之日起算，每满12个月为一个租赁年度；第一年租金免收；第二年按300万元固定租金收取；第3-20年采取扣点租金与保底租金两者取高方式计付租金，扣点租金为武进金鹰公司的主营业务收入的3%；保底租金为第3、4年不设保底租金，第5-7年保底租金为每年2100万元，8-9年每年2500万元，直至18-20年为每年3477万元；第3年租金优惠，在扣点租金的基础上再扣减300万元租金；乙方向甲方支付履约保证金500万元；第6.6条约定：甲方同意于租赁期满后，在不影响建筑结构的前提下，乙方可将乙方投入的改造物拆除搬走。经甲乙双方同意，乙方将把该改造物的所有权折价转让给甲方，具体折价方式与支付期限与本合同2.4条相同；合同7.9条约定：乙方应向甲方提供改造后的管线、管道、电器线路图及竣工图各一份。租赁终止或解除时，乙方对租赁物装修物中可拆除部分归乙方所有，由乙方在合同解除或终止后7日内自行拆除；租赁终止时，乙方对租赁物装修物中的不可拆除部分，经甲乙双方协商折价后归甲方所有，具体折价方式与支付期限与本合同2.4条相同；合同8.8条约定：为有效进行路劲又一城商业广场(包括武进金鹰)的整体商业宣传推广，实现武进金鹰的尽早开业，并大幅吸收和带动整体的商业客流，甲方将在武进金鹰开业前3个月起连续2年，每年投入不低于1000万元的项目整体推广费用，并将每年宣传费用中不抵于50%的资金用于武进金鹰的宣传推广。乙方将与甲方协商一致的关于武进金鹰的宣传方案与费用清单提供给甲方，由甲方据实承担及时结算；租赁物以外的物业管理工作由甲方安排其属下的物业管理公司承担；对于违约责任，合同第12.1条约定：除法律或本合同另有约定外，非经另一方同意，任何一方不得单方解除合同。如一方未经另一方同意而解除合同，违约方需承担另一方的实际经济损失外，还须向另一方支付3000万元的违约金；第12.8条约定：甲方违反合同，致乙方不能正常经营的，甲方应自乙方不能正常使用租赁物或其附属设施之日起至乙方恢复正常经营之日止，按其租赁年度的日均主营业务收入的6%计算违约金，并在租金中抵扣；第12.9条约定：乙方因自身原因造成停业，停业期间仍需按合同4.1条约定的租金水平计算租金；合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，金鹰国际公司设立了全资子公司武进金鹰公司以履行上述租赁合同。【二】合同的履行2012年5月19日，武进金鹰店开业，双方按约履行租赁合同。其中，金鹰国际公司、武进金鹰公司共支付宏智公司的款项为：1、履约保证金500万元；2、第二租赁年度租金300万元及第三租赁年度租金228万元。双方均确认，按双方的租赁合同的约定，至2015年12月31日的租金已付清。宏智公司则履行了合同约定的广告宣传义务，为金鹰公司承担1000万元广告宣传费。2015年12月9日，武进金鹰公司通过在租赁营业场所张贴告顾客书、微信公众号发布歇业公告等方式，向社会告知金鹰武进店由于经营及运营条件、配套及交通环境等无法达到金鹰对顾客消费体验和购物环境的高标准要求，将于2015年12月31日歇业。为此，宏智公司于2015年12月14日委托律师向金鹰国际公司发律师函，要求该公司于2015年12月21日前书面回函明确2015年12月31日停业后是否还继续开业、是否还愿意继续履行租赁合同并遵守合同义务，否则宏智公司将视为你公司单方提出解除合同。金鹰中国公司收函后未予回复。2015年12月20日，金鹰国际公司、武进金鹰公司向宏智公司发《申明函》称，2015年12月12日以来，公司的正常经营活动多次受到常州路劲商业管理有限公司的干扰，导致正常经营与管理的瘫痪，要求宏智公司立即停止侵权行为。2015年12月22日，宏智公司向金鹰国际公司、武进金鹰公司发《关于对“申明函”的回复函》，对两公司指控的侵权行为予以否认，同时表示如发现第三方有过激措施，一定会想方设法，为金鹰国际公司、武进金鹰公司提供优质服务和保障，以确保租赁合同顺利履行，并对服务过程中出现的矛盾与贵公司协商妥善处理。2015年12月23日，宏智公司再次向金鹰国际公司、武进金鹰公司发《律师函》，认为两公司收函后应当及进回复常州宏智公司，以实际行动表示两公司仍将继续履行租赁合同的意思，但两公司未予回复，本公司将视你公司单方提出解除合同，视此为严重违约行为。2015年12月24日，金鹰国际公司、武进金鹰公司向宏智公司发送《解除租赁合同通知函》称，宏智公司在2015年12月12日以来对金鹰武进店的持续侵害行为，已达到无法实现租赁合同的目的，通知宏智公司解除双方于2011年4月15日签订的《租赁合同》。2015年12月25日，金鹰国际公司、武进金鹰公司向常州市中级人民法院起诉宏智公司，要求解除双方于2011年4月15日签订的《租赁合同》，并赔偿损失。2015年12月29日，宏智公司向金鹰国际公司、武进金鹰公司发《律师函》，表示不同意解除租赁合同及两公司提出的所有要求，并要求金鹰国际公司、武进金鹰公司立即恢复营业，否则应当承担违约金及所有损失。2016年1月22日，在常州市中级人民法院承办法官的协调下，为避免损失扩大，宏智公司与金鹰国际公司、武进金鹰公司一致同意，2011年4月15日签订的《租赁合同》终止履行，双方于2016年1月31日前完成租赁物的返还交接手续，对于导致合同终止履行的原因及过错双方留由法院裁判。2016年1月31日，双方完成了租赁物的交接返还手续。在交接过程中，2015年1月28日双方就属于武进金鹰公司五楼办公室设备设施签订了交接清单。双方还于同日签订了《设施设备管理权移交清单》，该清单注明移交的仅为管理权，如需移交产权需另行协商；其余遗留物资，由金鹰公司在2016年2月29日前自行处理，逾期视为金鹰公司放弃；对于商场内装修部分，金鹰公司要求宏智公司折价归并，宏智公司表示不予接受，并要求金鹰公司拆除后恢复原状，但同意暂时接管整体商场的管理权。在案件审理过程中，经金鹰国际公司、武进金鹰公司及宏智公司的申请，一审法院委托常州中瑞房地产评估有限公司对案涉租赁物不可拆除部分的装修物、可利用的设施进行评估和租赁场地的市场租赁价格进行评估。常州中瑞房地产评估有限公司分别作出常中瑞资评报字（2019）第35号、常中瑞房估报字（2019）第10号评估报告，对租赁物不可拆除部分的装修物、可利用的设施的评估价值为12158900元（其中，租赁区内装修价值为11253100元，租赁区外装修价值为905800元）；租金单价为0.96元/㎡·天。金鹰国际公司、武进金鹰公司支付鉴定费42800元，常州宏智公司支付鉴定费92000元。一审法院认为，合法有效的合同应当依法全面履行。本案中，宏智公司与金鹰国际公司所签订的租赁合同合法有效，双方应当按约履行，武进金鹰公司作为合同约定的与金鹰国际公司共同承担承租方权利义务的实际使用租赁物的公司，应当与金鹰国际公司共同作为承租人履行租赁合同。金鹰国际公司、武进金鹰公司在合同履行过程中，单方通知要求解除租赁合同，宏智公司在法定期限内向人民法院起诉，金鹰国际公司、武进金鹰公司的通知不产生解除合同的效力。在一审诉讼过程中，宏智公司与金鹰国际公司、武进金鹰公司一致同意终止履行租赁合同，并于2016年1月31日前完成租赁物的返还交接手续。本案的争议焦点主要集中为：一、导致本案租赁合同终止履行的原因及过错方是谁；二、租赁物内遗留的不可拆除部分的装修物、可利用的设施是否应由宏智公司向金鹰国际公司、武进金鹰公司折价补偿；三、金鹰国际公司、武进金鹰公司应当承担的违约责任。关于争议焦点一，即导致本案租赁合同终止履行的原因及过错方是谁。武进金鹰公司因经营状况不理想，对外发布公告将于2015年12月31日歇业，在宏智公司发函要求金鹰公司明确是否仍将继续履行租赁合同的情况下，金鹰国际公司、武进金鹰公司对该函件不予回复，于2015年12月24日向宏智公司发送《解除租赁合同通知函》，通知宏智公司解除合同，可见金鹰国际公司、武进金鹰公司无继续履行合同的诚意，其解除合同所依据的理由并不能构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定可解除条件。由于金鹰国际公司、武进金鹰公司的行为最终导致合同终止履行，金鹰国际公司、武进金鹰公司构成根本违约，应当承担的违约责任。关于争议焦点二，即租赁物内遗留的不可拆除部分的装修物、可利用的设施是否应由宏智公司向金鹰国际公司、武进金鹰公司折价补偿。案涉租赁合同2.4条约定：租赁关系解除或终止后，在不影响建筑结构及原甲方提供设施设备完整性的前提下，乙方可将其投入的水、电等设施设备拆除搬走。经甲乙双方协商同意，乙方可将乙方改造过的水、电设施及容量经双方协商同意折价后，归甲方所有。折算价格由双方协商确定或委托双方认可的第三方评定。合同6.6条约定：甲方同意于租赁期满后，在不影响建筑结构的前提下，乙方可将乙方投入的改造物拆除搬走。经甲乙双方同意，乙方将把该改造物的所有权折价转让给甲方，具体折价方式与支付期限与本合同2.4条相同。合同7.9条约定：乙方应向甲方提供改造后的管线、管道、电器线路图及竣工图各一份。租赁终止或解除时，乙方对租赁物装修物中可拆除部分归乙方所有，由乙方在合同解除或终止后7日内自行拆除；租赁终止时，乙方对租赁物装修物中的不可拆除部分，经甲乙双方协商折价后归甲方所有，具体折价方式与支付期限与本合同2.4条相同。根据上述合同约定，双方对租赁关系解除、终止或期满后对租赁物装修物中不可拆除部分的处理约定明确，即经协商出租人可对装饰装修物进行折价利用。鉴于在合同终止履行后，宏智公司已将装饰装修与建筑物一并出租给案外人使用。因此，应当按照前述协议条款，由宏智公司对不可拆除部分的装修物、可利用的设施进行折价补偿。经鉴定，案涉租赁物不可拆除部分的装修物、可利用的设施的评估价值为12158900元（其中，租赁区内装修价值为11253100元，租赁区外装修价值为905800元）。未列入鉴定范围的遗留物，由金鹰国际公司、武进金鹰公司自行领回，本案不作理涉。关于争议焦点三，即金鹰国际公司、武进金鹰公司应当承担的违约责任。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，金鹰国际公司、武进金鹰公司作为根本违约方，应当承担违约责任，赔偿宏智公司的损失。双方虽约定违约金3000万元，但从查明的事实来看，宏智公司的损失主要为免除和优惠的租金。宏智公司为金鹰国际公司提供较长期限的免租、减租期，其目的在于金鹰国际公司长期租赁其房屋，同时利用金鹰国际公司的影响力，带动整个商业综合体的发展。可以说，免租、减租期并非完全无条件，是以整个20年租赁期为前提的。金鹰国际公司在免租减租期满后，即擅自发布歇业公告，不主动与宏智公司协商合同解除事宜，有悖于诚实信用的原则。如果仅将约定的违约金作为宏智公司的实际损失，显然不能补偿守约方宏智公司的损失，也不能起到惩戒违约行为的作用。因此，应当从考量宏智公司现实损失的角度出发，将赔偿宏智公司免除、优惠的租金损失作为金鹰国际公司、武进金鹰公司应当承担的违约责任，对约定的3000万元违约金予以调整。考虑到装修期免租的交易习惯，可自2012年5月19日武进金鹰店开业日起至2016年1月31日返还日止共1353天，计算宏智公司租金损失，租金按鉴定标准计算，即0.96元/㎡×1353天（227天+365天+365天+365天+31天）×54500㎡=70788960元，扣除金鹰国际公司、武进金鹰公司已经支付的5280000元租金。宏智公司要求对违约金再行计算利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。双方各自预缴的鉴定费用由各自负担。此外，金鹰国际公司、武进金鹰公司要求返还5000000元履约保证金的诉请，由于合同中并无金鹰公司违约需没收履约保证金的约定，因此该履约保证金应当由宏智公司返还金鹰国际公司、武进金鹰公司。经一审法院审判委员会讨论，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、常州宏智房地产开发有限公司返还金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司履约保证金5000000元。二、常州宏智房地产开发有限公司支付金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司不可拆除部分装修物、可利用设施的补偿款12158900元。三、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司赔偿常州宏智房地产开发有限公司损失65508960元。四、驳回金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司的其余诉讼请求。五、驳回常州宏智房地产开发有限公司的其余反诉请求。上述一、二、三项应付款项互相折抵后，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司尚应支付常州宏智房地产开发有限公司48350060元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费697500元(已由金鹰国际商贸集团有限公司预交)，由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司共同负担600700元，常州宏智房地产开发有限公司负担96800元；反诉案件受理费减半收取计244263元(已由常州宏智房地产开发有限公司预交)，由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司共同负担200725元，常州宏智房地产开发有限公司负担43538元；各自负担及预交的诉讼费互相折抵后，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司尚需共同负担103925元(于判决生效之日起十日内迳付常州宏智房地产开发有限公司)。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审审理中,经查阅一审卷宗查明：《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》7.2约定，甲方应确保租赁物具备持续的、不间断的、能符合乙方正常经营的需求，如水、电等各技术条件的供应，租赁物内由乙方营运使用产生的水、电等全部营运费由乙方承担。7.3约定，乙方应按照双方商定的营业时间在租赁物内正常营业，甲方应确保乙方在其营业时间内可根据需要正常使用与其经营有关的各通道、电梯、空调等公共设施。9.3约定，租赁物外的物业管理工作由甲方指定其属下物业管理公司承担，物业管理公司应承担的主要服务内容如下：9.3.1负责租赁物范围内配套设施运行使用情况的定期监督检查工作；9.3.3负责物业共用部分的设施设备维修养护运行和管理。12.9约定，因乙方自身原因造成停业（不含为符合正常需要进行的必要停业装修改造），自停业之日起至恢复正常经营之日止，乙方仍需按照本合同4.1条约定的租金水平计算并按期支付租金；因乙方为符合经营需要进行的必要停业装修改造而发生的停业，由甲乙双方根据实际停业请另行约定。本案原审（2016）苏0412民初7626号案件审理过程中，金鹰国际公司、武进金鹰公司向一审法院提交了照片和视频、声明函以及回函各一份，用以证明自2015年12月12日起宏智公司下属商业管理公司阻拦武进金鹰公司的供应商出库换货，将租赁物中的消防通道和防火门用角铁和螺钉封住，后被武进金鹰公司的员工撬开后，再次用电焊焊死，导致消防和防火门属于焊死状态；并且宏智公司下属商管公司将武进金鹰公司的办公区域两个门封死和焊死，且派人把守，导致武进金鹰公司的工作人员根本无法正常工作，武进金鹰公司为此向公安部门和消防部门进行了报案和备案；宏智公司将中央空调的主机控制切断其运行，并且将7部直升电梯全部断电，这些行为均导致了武进金鹰公司的经营无法开展；武进金鹰公司就宏智公司的破坏性行为向宏智公司和其商管公司发出了严重声明，要求其停止破坏行为，并且明确了如果依然不停止，所导致的一切后果由商管公司承担，同时声明函也交由了政府相关部门，宏智公司及其商管公司收到武进金鹰公司的声明函之后，对其所实施的破坏行为否认。宏智公司的刻意破坏行为，且经催告之后仍不能纠正，武进金鹰公司据此不得不向宏智公司发函解除本案所涉租赁合同。宏智公司经质证认为，在2015年12月9日武进金鹰公司通过多个媒体以及商场门口的大屏幕对社会公众发布公告，提出自己将由于自身原因，也就是“因武进店经营及运营条件、配套及交通环境等无法达到经营商贸对顾客体验和对顾客经营的高标准要求”。在此之后，宏智公司委托北京大成律师事务所向武进金鹰公司发出律师函，要求其当年的12月21日前确认其歇业的本意，如果未答复将视为武进金鹰公司严重违约单方面解除合同，武进金鹰公司上述12月12日发生的一系列的所谓矛盾和冲突，是双方就合同的履行问题进行的交涉，不存在任何的宏智公司可以阻挠武进金鹰公司正常经营的行为。武进金鹰公司确实发过函给我们，但是宏智公司马上就进行了回应，明确宏智公司不存在可以阻挠武进金鹰公司正常经营的行为。本案原审（2016）苏0412民初7626号案中，金鹰中国公司、武进金鹰公司本诉诉讼请求：1.判令解除金鹰中国公司与宏智公司于2011年4月15日签订的《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》；2.要求宏智公司赔偿原告损失5020.64万元(包含3082万元暂估的装修损失、履约保证金500万元)。后因双方已确认租赁合同于2016年1月22日终止履行，遂撤回判决解除租赁合同的诉讼请求，维持第二项诉讼请求。宏智公司反诉诉讼请求为：1.要求判令确认金鹰国际公司、武进金鹰公司解除合同的通知函无效，金鹰国际公司、武进金鹰公司的行为已经构成单方违约解除合同；2.判令金鹰国际公司、武进金鹰公司赔偿宏智公司损失、违约金共8934.5万元(包括1.前期投入的装修费用2636.7万元、2.为金鹰公司支出的广告费用1000万元、3.前两年租赁租金优惠期间的租金损失3900万元、4.租赁房屋计算6个月的空置损失1050万元、5.违约金3000万元、6.接管后的清理费用347.8万元)；7.判令本案诉讼费用由金鹰国际公司、武进金鹰公司承担。该案一审判决：一、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司于2015年12月24日向常州宏智公司以发送《解除租赁合同通知函》的方式单方通知解除与常州宏智房地产开发有限公司签订的《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》的行为无效。二、常州宏智房地产开发有限公司返还金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司履约保证金500万元。三、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司支付常州宏智房地产开发有限公司违约金3000万元，并赔偿租赁房屋闲置损失1050万元，合计4050万元。上述二、三项应付款项互相折抵后，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司尚应支付常州宏智房地产开发有限公司3550万元，于判决生效之日起十日内付清。四、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司于判决生效之日起十日内自行至常州宏智房地产开发有限公司提取现由常州宏智房地产开发有限公司保管的动产，动产的清单详见本判决书附件(共二份附件，为弱电系统可移动及拆除设备清单、原五楼办公区域可移动及拆除设施清单)。五、驳回金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司的其余诉讼请求。六、驳回常州宏智房地产开发有限公司的其余诉讼请求。对上述判决，金鹰国际公司、武进金鹰公司不服提起上诉，本院（2018）苏04民终167号二审裁定认为，根据合同约定，双方对租赁关系解除、终止或期满后对租赁物装修物中不可拆除部分的处理约定明确。一审中，金鹰中国公司、武进金鹰公司申请对其在租赁物中不可拆除部分的装修进行价格评估，一审以上述租赁物常州宏智公司已另行出租给案外第三人，案外第三人已重新对租赁物进行了装修，且金鹰中国公司、武进金鹰公司并未依合同约定向常州宏智公司移交装修改造后的管线、管道、电器线路图及竣工图为由，对金鹰中国公司、武进金鹰公司的评估申请未予采纳，显属不当。双方对此应协商确定或委托评估，在此基础上对损失进一步审查认定，依法进行认定。故裁定撤销原审判决，发回重审。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，2016年1月22日，经本院主持调解，宏智公司与金鹰国际公司、武进金鹰公司一致同意，2011年4月15日签订的《租赁合同》终止履行，双方当事人于2016年1月31日前完成租赁物的返还交接手续，对于导致合同终止履行的原因及过错双方留由法院裁判。2016年1月31日，双方完成了租赁物的交接返还手续。应当视为双方之间的租赁合同关系于2016年1月31日解除。对宏智公司应当返还金鹰公司保证金500万元及宏智公司应当补偿金鹰公司的装饰装修损失，双方当事人在二审中并未提出异议，本院予以确认。对于本案二审中双方当事人争议的合同解除的责任承担和宏智公司的损失计算问题，本院经审查认为:一、对合同解除的责任承担问题。武进金鹰公司于2015年12月9日以经营及运营条件、配套及交通环境等无法达到金鹰对顾客消费体验和购物环境的高标准要求为由发布歇业公告，并未明确是否采取改进措施恢复营业及何时恢复营业，因金鹰公司的歇业对案涉租赁物业的经营影响较大，对此宏智公司去函询问，金鹰公司也没有对宏智公司的问询函件作出回复，也未明确歇业后重新开业等宏智公司关心的问题，虽然根据合同约定，金鹰公司歇业不当然构成违约，但鉴于歇业对案涉租赁合同履行的影响巨大，金鹰公司应当回应宏智公司的合理关切，导致双方矛盾激化，嗣后仅以宏智公司干扰其正常经营为由要求解除合同，且该理由并不符合双方当事人合同约定的解除条件，因此金鹰公司对合同解除应承担主要责任。宏智公司在其给金鹰公司问询函件给予的答复期限还没有到期的情况下，就采取堵门、停用公用设施、停电等措施，导致金鹰公司不能正常经营，在金鹰公司书面要求其停止上述行为后，仅以系双方协商中的小纠纷、不影响运营、实施侵权行为的人员不是其公司人员为由予以否认，但鉴于该商业区域的物业服务企业路劲商业管理公司系其关联公司、且系宏智公司指定的物业管理公司，上述人员为路劲商业管理公司的人员，路劲商业管理公司的行为产生的责任应当由宏智公司承担，宏智公司的上述行为客观上导致金鹰公司无法正常经营，故宏智公司亦应当对合同解除承担次要责任。综合案件实际情况，本院确定由金鹰公司承担70%的责任，宏智公司承担30%的责任。二、对宏智公司的损失如何计算的问题。本案中，双方当事人主要争议的部分为对合同约定的免租期和优惠期的租金损失计算。根据本案的实际情况，双方当事人约定的免租期、优惠期为3年，合同约定的租赁期限为20年，双方合同实际履行期间为2012年5月-2016年1月，按照合同约定的租赁期限与双方当事人实际履行的租赁期限综合考量，本院对合同约定的3年免租期、优惠期的租金按照28个月即予以计算宏智公司的租金损失，合同已经履行部分的免租期、优惠期按照8个月即240天计算，应当不再计算免租期、优惠期的租金损失。因此金鹰公司实际租赁期间1353天，扣减240天免租期、优惠期，为1113天，应当按照1113天计算宏智公司的租金损失。案涉鉴定报告确定的租金标准为0.96元/天/平方米，虽然该租金标准因为无同等面积的租赁物业可以参照适用导致租金标准偏高，但在目前没有其他租金标准可以参照适用的情况下，仍可以参照适用。故宏智公司包含免租期、优惠期的租金损失为1113天*0.96元/天/平方米*54500平方米=58232160元，减去金鹰公司已付租金528万元，为52952160元。对于空置期损失6个月的租金损失，因合同解除后，宏智公司出租、使用案涉租赁物的时间为2016年7-9月，故应当按照2016年度双方当事人约定年度租金标准2100万元计算6个月租金损失计算宏智公司的空置期租金损失为1050万元。对宏智公司主张的广告费、违约金等其余损失，因已经计算了宏智公司的实际损失，对违约金不再支持，对于宏智公司主张的广告费用，因合同没有明确约定，不再计算入宏智公司的损失。综上，宏智公司的损失为【1113天*0.96元/天/平方米*54500平方米=58232160元-5280000元+10500000元】*70%=44416512元，应当由金鹰公司承担，对其余损失，由宏智公司自行承担。综上，金鹰公司的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审法院查明事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初570号民事判决第一、第二项；二、撤销江苏省常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初570号民事判决第三、四、五项及诉讼费负担部分；三、常州宏智房地产开发有限公司与金鹰国际商贸集团（中国）有限公司签订的《常州武进金鹰国际购物中心之租赁合同》于2016年1月31日解除；四、确认金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司于2015年12月24日向常州宏智房地产开发有限公司以发送《解除租赁合同通知函》的方式单方通知解除《常州武进金鹰购物中心之租赁合同》的行为无效；五、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司赔偿常州宏智房地产开发有限公司各项损失44416512元；六、上述金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司应当赔偿常州宏智房地产开发有限公司损失44416512元，与常州宏智房地产开发有限公司返还金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司履约保证金5000000元、不可拆除部分装修物、可利用设施的补偿款12158900元互相折抵后，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司尚应支付常州宏智房地产开发有限公司27257612元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；七、驳回金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司的其余诉讼请求；八、驳回常州宏智房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费697500元(已由金鹰国际商贸集团有限公司预交)，由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司共同负担488250元，常州宏智房地产开发有限公司负担209250元；反诉案件受理费减半收取计244263元(已由常州宏智房地产开发有限公司预交)，由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司共同负担170984元，常州宏智房地产开发有限公司负担73279元；各自负担及预交的诉讼费互相折抵后，常州宏智房地产开发有限公司尚需负担38266元(于本判决生效之日起十日内迳付金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司)。二审案件受理费941763元，由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司共同负担376705元，常州宏智房地产开发有限公司负担565058元（二审受理费已由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司预交，由常州宏智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内迳付金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、常州武进金鹰购物中心有限公司)本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二一年八月二十五日书记员  张 斐