辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5190号上诉人（原审被告）：王晓莉，女，1980年4月18日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：大连高新技术产园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：李林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人王晓莉因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照40%的标准缴纳物业费。主要事实和理由：一、亿达物业没有履行合同职责违约违法在先，侵犯业主合法权益甚至造成生命安全隐患多年，大量事实证据足以证明，业主缓交物业费待物业整顿，一审判定业主缴纳全额物业费，明显有失司法公正准则。2021年3.15曝光全省物业重大瑕疵失责行为，亿达杰特为辽宁省内物业问题最为严重的小区排在第一，网易新闻、搜狐、中房报等十多家主流媒体平台进行报道。楼内时常发生各类黄赌毒等治安刑事案件，物业不但没有对大量外来人员进行管控，还袒护违法日租在楼内经营几百户黑旅店，给业主造成极大心理恐慌；亿达物业对小区日常管理疏忽混乱，刑事案件频发，疫情中高风险车辆人员随意出入小区、公共设施频繁毁坏不维修等诸多问题。业主通过住建局及社区街道多次提出整改也未见亿达物业的任何改进，反而被无辜起诉追索物业费。亿达物业限制业主通行权，不缴纳物业费就不刷卡，业主无法回家。物业合同是甲乙双方责任义务的履行约定，亿达物业有责任对小区公共区域环境卫生、公共设施设备维修保养，生活秩序的维护与突发事件进行处理，王晓莉一审提供的证据足以证明亿达物业违约在先。仅凭物业提供的几张图片无法体现工作周期的连贯性。亿达物业故意隐藏隐瞒《前期物业服务合同》，影响业委会成立；业主无法得知物业服务范围、无法得知交费周期。二、一审将住宅定性为公寓，业主应得的公共收益也被亿达物业擅自使用，可视为物业费抵扣，再缴费视为重复收费。产权证及购房合同写明用途为住宅，按照大连市统一规定，住宅最高收费标准为1-1.3元，而杰特小区始终以3.8元收取高额物业费，亿达物业没有尽职尽责还无法提供市物价局的收费批文。三、亿达物业没有履行相关维修养护、管理维护义务，应承担最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的违约责任。四、亿达物业索取2014-2019年物业费，至2021年已过三年诉讼时效，伪造书面通知证据确凿，短信证据明显存疑，证据不连贯完整。亿达物业人员都清楚知道亿达集团有交代不再向王晓莉索要物业费，更没有有任何书面通知或起诉，而一审亿达物业提供的2018年短信王晓莉并没有收到。物业经理趁业主不在家指使员工将催缴单贴在业主门上拍照后迅速撕下拿走，全程造假过程被监控清晰拍下。五、王晓莉入住十多年，煤气始终没有按约开通，据亿达集团答复，开通费已转交给亿达物业处理负责后续安装跟进，亿达物业也承诺解决，但至今没开通煤气严重影响业主生活及楼盘价值。非法日租房在小区内的蔓延扩张，亿达物业有不可推卸的责任，业主交着最高昂的物业费却犹如身居大杂院般忐忑不安，一审诉前调解亿达物业深知工作存在重大瑕疵主动提出5折优惠，而一审却判定王晓莉全额缴纳，明显违背客观事实。亿达物业辩称，不同意王晓莉的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。亿达物业向一审法院起诉请求：1.王晓莉向亿达物业支付物业服务费人民币10,078.74元(2014年3月1日至2019年12月31日)；2.王晓莉向亿达物业支付逾期之日起每日应交物业服务费的违约金，共计3,323.62元。一审判决认定事实：2009年7月12日，大连富华房地产有限公司(甲方、委托方)与亿达物业(乙方、受托方)签订《前期物业服务合同》，约定由亿达物业为王晓莉案涉房屋所在的杰特小区提供物业服务。协议约定前期物业服务内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内公共绿化管理；物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理。约定物业服务费用为公寓3.8元/月/平方米、公建2.5元/月/平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同还对双方的其他权利、义务等内容进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋所有权人为王晓莉，房屋面积为37.89平方米，规划用途为公寓。现王晓莉未交纳2014年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。2018年6月5日，亿达物业给王晓莉发送短信对案涉房屋2014年3月1日至2018年6月30日期间的物业费进行催缴。另查，亿达物业原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更为亿达物业管理有限公司，又于2018年6月27日变更为亿达物业服务集团有限公司。一审法院认为，亿达物业服务集团有限公司与大连富华房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对亿达物业、王晓莉及案涉小区全体业主均具有约束力。亿达物业已经为案涉小区提供了物业服务，王晓莉作为小区业主理应按照约定交付相应的物业管理费。庭审中，王晓莉提出诉讼时效抗辩，亿达物业提供2018年6月5日的催收短信以证明其向王晓莉主张过物业费，故诉讼时效发生中断，2014年3月1日至2015年6月5日期间的物业费已超过诉讼时效，王晓莉应支付2015年6月6日至2019年12月31日期间的物业费7,895元(3.8元/月/平方米×37.89平方米×54个月+3.8元/月/平方米×37.89平方米：30天×25天)。关于王晓莉抗辩的其未见过合同的问题，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽王晓莉在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，亿达物业接受大连富华房地产有限公司的委托对案涉小区提供物业服务，符合.《物业管理条例》的规定，故对王晓莉的抗辩意见，不予采信。关于王晓莉抗辩的物业费收费标准问题，《前期物业服务合同》约定了公寓物业费标准为3.8元/平方米/月，王晓莉提出物业费标准最高1.3元/平方米，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止。故对王晓莉的抗辩意见，不予采纳。关于王晓莉提供照片以证明物业服务存在瑕疵的抗辩，其提出的煤气及日租房问题不属于物业服务范畴。关于物业服务不到位的问题，王晓莉应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为亿达物业未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害亿达物业的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。王晓莉应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。亿达物业作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于亿达物业要求王晓莉支付逾期交费违约金的主张，因王晓莉未交纳物业费系与亿达物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于亿达物业的该项主张，不予支持。判决：一、王晓莉于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司2015年6月6日至2019年12月31日期间的物业费7,895元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元(亿达物业服务集团有限公司已减半预付)，由亿达物业服务集团有限公司负担56元、王晓莉负担25元，给付时间同上。二审中，王晓莉提交了新证据：1、2021年3.15期间案涉小区敞开式大杂院新闻及采访视频，拟证明亿达物业已经在2021年3.15被曝光最严重物业服务失责的小区。2、照片五张，视频一份，拟证明案涉小区常年存在日租房的违法租赁，最近疫情解封，有大量游客出入小区楼，物业不管不问。3、大连沙河口区住房和城市建设局下达的函件，证明整个小区从入住到现在10年时间，亿达物业始终没有开放燃气，合同严重违约，拒不履行职责。小区内有业主被逼使用燃气罐，前段时间刚有小区使用燃气罐发生爆炸，小区居民无法正常生活。4、王晓莉与亿达集团地产负责人通话录音一份，拟证明开发商早已将燃气问题相关费用转交给亿达物业。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。亿达物业对前述证据均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳标准。被上诉人与案涉小区开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，依照依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵一节，上诉人在案涉期间内未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应支持。关于上诉人提出的日租房和燃气问题，因被上诉人非有执法权的行政机关，亦非燃气供应单位，上诉人以此主张被上诉人服务存在疵瑕于法无据；如上诉人认为被上诉人存在侵占业主缴纳的燃气安装费用的行为，可另行向被上诉人主张权利。关于上诉人一、二审对诉讼时效问题提出的抗辩，一审判决认定上诉人应向被上诉人缴纳2015年6月6日至2019年12月31期间的物业费，被上诉人未就此提出上诉，故对于2015年6月6日之前的物业费是否超过诉讼时效，本院不予处理。被上诉人在一审时提供证据证明曾于2018年6月5日通过短信方式向上诉人催缴过物业费，但对于2015年6月6日至2015年9月30日之间的物业费，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效规定；被上诉人并未提供证据证明2017年10月1日前存在可导致诉讼时效期间中断的事由，故对于此期间的物业费，亦超过诉讼时效，一审法院予以支持不当。对于2015年10月1日起的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》中三年诉讼时效的相关规定，结合被上诉人于2018年6月5日实施的催缴行为，被上诉人于2021年1月15日向一审法院提起本案诉讼，未超过法定诉讼时效期间，一审法院予以支持正确。一审中，上诉人对案涉房屋面积37.89平方米没有异议，故其应向被上诉人缴纳2015年10月1日至2019年12月31日的物业费7,343.08元（3.8元/平方米/月×37.89平方米×51个月）。综上所述，王晓莉上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初614号民事判决第二项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初614号民事判决第一项为王晓莉于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司2015年10月至2019年12月31日期间的物业费7,343.08元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取81元，由王晓莉负担44元、亿达物业服务集团有限公司负担37元；二审案件受理费50元，由王晓莉负担27元、亿达物业服务集团有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年八月二日书记员 王 亮本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；