江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初492号原告（反诉被告）：罗小平，男，1974年8月6日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：李章伟、李冲，江西智桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：王红英，女，1972年8月16日出生，汉族，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）罗小平与被告（反诉原告）王红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗小平及其委托诉讼代理人李章伟、李冲、被告（反诉原告）王红英的委托诉讼代理人左鸫鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用等损失暂计：10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失7349.4元、装饰装修补偿114696.8元、搬迁费用900元。上述费用合计：122946.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：（1）被告将位于吉安市青原区一楼两间门面（以下简称案涉门面）租赁给原告用于经营中、晚餐；（2）租赁期限从2018年8月18日起至2022年8月17日止。现案涉门面已经被政府征收拆迁，且被告已经获得拆迁补偿的所有款项，原告多次与被告协商，请求被告将应当属于原告的补偿款项（停产停业损失、装修损失、搬迁费用等）支付给原告，但被告对原告的请求置之不理，故起诉至法院，望判如所请。被告王红英辩称，1、双方所签合同第10条已约定租赁房屋拆迁被告不承担任何责任，且合同第3条约定原告还应恢复原状，所以原告的起诉与合同约定相抵触而不能成立；2、原告并无装修，被告在出租房屋给原告前已装修好，且被告1千余平方米的装修补偿与原告无关，原告诉称缺乏事实根据；3、被告也未取得原告诉称的停业损失，其诉称系无中生有而不能成立；4、原告起诉缺乏事实依据，应依法驳回诉讼请求。反诉原告王红英向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告偿付尚欠租金5583元；2、要求反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉被告只交纳租金至2020年12月18日，其租期至2021年1月15日才搬出，尚欠一个月租金5583元未付，应给付给反诉原告。反诉被告罗小平辩称：反诉被告无需向反诉原告支付租金，理由如下：1、反诉原告在2020年承诺给反诉被告一个月的免租期；2、反诉原告应当给反诉被告一个合理的搬离期限。因为反诉被告交纳租金至2020年12月18日，反诉被告搬离租赁房屋的时间为2021年1月10日左右。故反诉被告无须向反诉原告支付租金。原告（反诉被告）罗小平围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告具备诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》、营业执照，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原告租赁被告位于吉安市青原区一楼两间门面（以下简称案涉门面）用于经营中、晚餐，原告依据合同约定的用途在案涉门面经营了青原区湘赣家常菜店；3、拆迁通知、房屋征收补偿安置协议书，（1）证明案涉门面已经被政府征收，被告也与政府签订了房屋征收安置协议；（2）证明案涉门面已经被拆除，被告因征收房屋所获得的补偿款中含有原告应得的部分，被告应当向原告支付相应款项的事实；（3）证明被告房屋被征收后，获得了相应的征收补偿，原告有权根据租赁面积要求被告支付装修补偿114696.8元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元的事实；4、湘赣家常菜的视频1份、图片8张、收据6张、领料单1张、送货单1张、胡喜庭出具的收据1张、鸿海广告安牌厂订单1张、吉安众鑫电器销售部销售单1张、顺兴酒店用品销售单3张、江西洪利房地产土地评估顾问有限公司（以下简称洪利评估公司）于2021年3月3日出具的房屋装修及附着物评估明细表1份。（1）证明原告已经对租赁房屋进行装修，并为此支出了69685元的款项；（2）证明被告提供的青原区湘赣家常菜店的房屋装修及附着物评估明细表载明的内容与房屋实际情况不一致，即评估明细表不客观，不能以补偿明细表载明的内容确定装饰装修补偿的项目，应当按房屋面积确定补偿标准。被告（反诉原告）王红英依法提交了以下证据：1、王红英身份证，证明反诉原告主体资格；2、租赁合同，证明：合同约定房屋拆迁与被告王红英无关，租金为每月5583元；3、拆迁部门委托评估明细表，证明本案争议的案涉门面的装修，经政府委托评估为8882.8元，其中属于原告的装修是墙纸，剩余部分都是被告王红英装修的。该评估是政府依法强拆而委托评估的结果，具有权威性应作为本案的定案依据；4、证人刘某、邓某当庭证言，证明王红英于2009年对案涉门面进行了整体装修的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换并相互质证，对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证认为，对第1、2、3组证据三性均无异议。第2组证据中的租赁合同恰好证明政府拆迁与被告没有关系，且约定了租金为5583元/月，对第3组中的拆迁通知书恰好证明拆迁部门已通知了原告，原告应该就拆迁权利向政府主张拆迁权利。第3组证据中的拆迁安置协议不能证明原告享有有关拆迁的补偿权利，这是被告作为产权人与拆迁人员就被告应得的拆迁权利所签订的协议。对第4组证据中的视频和图片真实性无异议，恰好证明是被告装修的，也与证人证言相符。对第4组中的收据、领料单、送货单、胡喜庭出具的收据、鸿海广告安牌厂订单、吉安众鑫电器销售部销售单、顺兴酒店用品销售单三性均有异议，真实性无法确认，也与本案无关。对第4组的评估明细表三性均无异议，该明细表就是专项对本案原告诉称的标的物评估作价，且该评估价原告享有的装修部分只有墙纸，其他部分都是被告装修的，故该明细表是政府依法强拆委托评估的结果，具有权威性，原告不服应向政府主张，与被告没有关系。对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）质证认为，对第1组证据三性均无异议。对第2组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同约定的“拆迁与被告无关，被告不承担任何责任”，属于限制他人权利的条款，是无效条款，原告依据合同依旧有权享有相应的补偿份额，此外根据合同约定第7条约定，在原告经营期间，被告不得以任何理由收回店面。被告签订拆迁安置的行为已经构成了违约，应当赔偿原告各项装修投入的损失。对第3组证据的三性均有异议，首先评估时并没有要求原告进行确认，其次评估明细表中遗漏了很多装修的项目和设施设备，该表是不完整的，因此不能以该表作为确定原告装修赔偿的依据，此外通过该表也不能证实只有墙纸属于原告，其他项目不属于原告。本院分析双方提供的证据，结合双方的质证意见后认为，原告（反诉被告）提供的第1、2、3组证据及第4组证据中的视频、图片和房屋装修及附着物评估明细表、被告（反诉原告）提供的第1、2、3组证据及证人刘某、邓某当庭证言，可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力予以确认，并在卷佐证。原告提供的第4组证据中的收据、领料单、送货单、胡喜庭出具的收据、鸿海广告安牌厂、吉安众鑫电器销售部销售单、顺兴酒店用品销售单只能反映原告（反诉被告）在餐馆经营过程中的支出，与本案无关，无法达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，原告（反诉被告）罗小平（乙方）与被告（反诉原告）王红英（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：“一、甲方将其位于青原区，一楼两间门面租赁给乙方经营中、晚餐；二、租赁期限为四年，2018年8月18日起至2022年8月17日止；三、租金为每年陆万伍仟元人民币（税后），每年增加壹仟元整，第二年租金陆万陆仟元，第三年租金陆万柒仟元整，第四年租金陆万捌仟元整......十、如该房屋因城市建设需要被依法拆迁甲方不承担任何责任。”等内容，王红英将门面交给了罗小平经营餐馆，罗小平也按期支付了至2020年12月18日的租金，双方均按照合同的约定实际履行各自的权利和义务。2021年1月7日，青原区木山（庙上）片区棚改项目建设指挥部（以下简称木山棚改指挥部）向木山片区拆迁户（承租户）发出通知称，该部前期与拆迁户进行了房屋征收安置协议签订等各项工作，决定于2021年1月10日起开始对木山村房屋陆续进行断水断电，2021年1月17日止完成木山整村房屋断水断电工作，2021年1月11日开始陆续启动房屋拆除工作，要求各位村民（承租户)按照该部工作推进的时间安排，提前做好房屋腾空等准备工作。根据该通知要求，罗小平于2021年1月13日从案涉门面中搬离,案涉门面随后被拆除。2021年1月11日，木山棚改指挥部与王红英签订了《房屋征收补偿安置协议书》，就王红英所有的621.47平方米房屋征收补偿安置双方达成协议。洪利评估公司于2021年1月20日对案涉门面进行现场勘查后出具了《房屋装修及附着物评估明细表》，确定案涉门面的房屋装修及附着物评估价值为8882.8元。案涉门面被拆除后，罗小平多次与王红英协商，要求王红英支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用等，双方发生争议，遂诉讼至法院。本院认为，原告（反诉被告）罗小平与被告（反诉原告）王红英签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。该租赁合同已明确约定“如该房屋因城市建设需要被依法拆迁甲方不承担任何责任”，双方对此均无异议，可以看出双方都已预见案涉门面会在租赁期间面临拆迁的可能，也对因此产生的风险和后果进行了预判，故对双方的责任有了明确的约定，罗小平自行承担因依法拆迁而导致无法继续经营的风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案双方签订的《租赁合同》中并没有约定承租人可以对案涉门面进行装饰装修或者扩建，罗小平也没有提供证据证明王红英同意其对案涉门面进行装饰装修或者扩建，结合庭审情况可以看出，王红英是将已装修好的门面交给罗小平使用，罗小平为了自身经营餐馆需要进行的装饰装修，费用只能由其自行承担。为了配合政府拆迁工作，罗小平将案涉门面内的物品已全部搬离，未形成附合的装饰装修物也由其自行拆除，已形成附合的装饰装修物与案涉门面一起被拆除，原告（反诉被告）罗小平基于双方签订的《租赁合同》向被告（反诉原告）王红英主张装饰装修补偿114696.8元的诉请，与事实不符，与法律无据，本院不予支持。在庭审过程中，王红英认可罗小平享有洪利评估公司出具的《房屋装修及附着物评估明细表》中墙纸的价值2290元，该部分装饰装修价值系罗小平自行装修在门面拆迁后发生的直接损失，从本案的客观事实和公平角度，本院确定被告（反诉原告）王红英向原告（反诉被告）罗小平支付装饰装修损失2290元。木山棚改指挥部与王红英签订的《房屋征收补偿安置协议书》中列明的非住宅类搬迁费900元（商铺面积60平方米×15元/平方米）和停产停业损失补助费7349.4元（60平方米×6805元/平方米×0.3%×6个月）系案涉门面拆迁发生的实际损失，罗小平是案涉门面拆迁时的实际经营者，从租赁协议期未满及公平角度，罗小平应当在实际损失范围内得到补偿，故原告（反诉被告）罗小平要求被告（反诉原告）王红英支付停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元的诉请，本院予以支持。关于反诉原告（被告）王红英要求反诉被告（原告）罗小平偿付尚欠租金5583元的诉请，本院认为，本案系政府拆迁导致租赁合同难以继续履行，双方当事人对解除合同均无过错，木山棚改指挥部于2021年1月7日向拆迁户（承租户）发出通知，对木山村房屋进行断水断电并启动房屋拆除工作，从该日起罗小平已无法再正常经营餐馆，租赁合同客观上已无法继续履行，本院确定罗小平与王红英签订的《租赁合同》解除时间为2021年1月7日。虽然罗小平未能提供证据证明王红英承诺过给其一个月的免租期和合理的搬离期，但根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；”并结合2020年初新冠疫情对社会生产造成影响的事实，现罗小平拖欠王红英2020年12月19日起至2021年1月7日止20天的租金3722元，本院认为予以减免较为公平合理，故反诉原告（被告）王红英要求反诉被告（原告）罗小平偿付尚欠租金5583元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（一）项、第七百零三条、第七百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）王红英向原告（反诉被告）罗小平支付装饰装修损失2290元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元，合计10539.4元，限被告（反诉原告）王红英于本判决生效后7日内付清；驳回原告（反诉被告）罗小平的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）王红英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，原告（反诉被告）罗小平负担2690元，被告（反诉原告）王红英负担70元；反诉费50元，由反诉原告（被告）王红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 赖 明人民陪审员 王 芳人民陪审员 刘秀平二〇二一年八月二十四日书 记 员 李 燕附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初492号原告（反诉被告）：罗小平，男，1974年8月6日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：李章伟、李冲，江西智桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：王红英，女，1972年8月16日出生，汉族，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）罗小平与被告（反诉原告）王红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗小平及其委托诉讼代理人李章伟、李冲、被告（反诉原告）王红英的委托诉讼代理人左鸫鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用等损失暂计：10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失7349.4元、装饰装修补偿114696.8元、搬迁费用900元。上述费用合计：122946.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：（1）被告将位于吉安市青原区一楼两间门面（以下简称案涉门面）租赁给原告用于经营中、晚餐；（2）租赁期限从2018年8月18日起至2022年8月17日止。现案涉门面已经被政府征收拆迁，且被告已经获得拆迁补偿的所有款项，原告多次与被告协商，请求被告将应当属于原告的补偿款项（停产停业损失、装修损失、搬迁费用等）支付给原告，但被告对原告的请求置之不理，故起诉至法院，望判如所请。被告王红英辩称，1、双方所签合同第10条已约定租赁房屋拆迁被告不承担任何责任，且合同第3条约定原告还应恢复原状，所以原告的起诉与合同约定相抵触而不能成立；2、原告并无装修，被告在出租房屋给原告前已装修好，且被告1千余平方米的装修补偿与原告无关，原告诉称缺乏事实根据；3、被告也未取得原告诉称的停业损失，其诉称系无中生有而不能成立；4、原告起诉缺乏事实依据，应依法驳回诉讼请求。反诉原告王红英向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告偿付尚欠租金5583元；2、要求反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉被告只交纳租金至2020年12月18日，其租期至2021年1月15日才搬出，尚欠一个月租金5583元未付，应给付给反诉原告。反诉被告罗小平辩称：反诉被告无需向反诉原告支付租金，理由如下：1、反诉原告在2020年承诺给反诉被告一个月的免租期；2、反诉原告应当给反诉被告一个合理的搬离期限。因为反诉被告交纳租金至2020年12月18日，反诉被告搬离租赁房屋的时间为2021年1月10日左右。故反诉被告无须向反诉原告支付租金。原告（反诉被告）罗小平围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告具备诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》、营业执照，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原告租赁被告位于吉安市青原区一楼两间门面（以下简称案涉门面）用于经营中、晚餐，原告依据合同约定的用途在案涉门面经营了青原区湘赣家常菜店；3、拆迁通知、房屋征收补偿安置协议书，（1）证明案涉门面已经被政府征收，被告也与政府签订了房屋征收安置协议；（2）证明案涉门面已经被拆除，被告因征收房屋所获得的补偿款中含有原告应得的部分，被告应当向原告支付相应款项的事实；（3）证明被告房屋被征收后，获得了相应的征收补偿，原告有权根据租赁面积要求被告支付装修补偿114696.8元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元的事实；4、湘赣家常菜的视频1份、图片8张、收据6张、领料单1张、送货单1张、胡喜庭出具的收据1张、鸿海广告安牌厂订单1张、吉安众鑫电器销售部销售单1张、顺兴酒店用品销售单3张、江西洪利房地产土地评估顾问有限公司（以下简称洪利评估公司）于2021年3月3日出具的房屋装修及附着物评估明细表1份。（1）证明原告已经对租赁房屋进行装修，并为此支出了69685元的款项；（2）证明被告提供的青原区湘赣家常菜店的房屋装修及附着物评估明细表载明的内容与房屋实际情况不一致，即评估明细表不客观，不能以补偿明细表载明的内容确定装饰装修补偿的项目，应当按房屋面积确定补偿标准。被告（反诉原告）王红英依法提交了以下证据：1、王红英身份证，证明反诉原告主体资格；2、租赁合同，证明：合同约定房屋拆迁与被告王红英无关，租金为每月5583元；3、拆迁部门委托评估明细表，证明本案争议的案涉门面的装修，经政府委托评估为8882.8元，其中属于原告的装修是墙纸，剩余部分都是被告王红英装修的。该评估是政府依法强拆而委托评估的结果，具有权威性应作为本案的定案依据；4、证人刘某、邓某当庭证言，证明王红英于2009年对案涉门面进行了整体装修的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换并相互质证，对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证认为，对第1、2、3组证据三性均无异议。第2组证据中的租赁合同恰好证明政府拆迁与被告没有关系，且约定了租金为5583元/月，对第3组中的拆迁通知书恰好证明拆迁部门已通知了原告，原告应该就拆迁权利向政府主张拆迁权利。第3组证据中的拆迁安置协议不能证明原告享有有关拆迁的补偿权利，这是被告作为产权人与拆迁人员就被告应得的拆迁权利所签订的协议。对第4组证据中的视频和图片真实性无异议，恰好证明是被告装修的，也与证人证言相符。对第4组中的收据、领料单、送货单、胡喜庭出具的收据、鸿海广告安牌厂订单、吉安众鑫电器销售部销售单、顺兴酒店用品销售单三性均有异议，真实性无法确认，也与本案无关。对第4组的评估明细表三性均无异议，该明细表就是专项对本案原告诉称的标的物评估作价，且该评估价原告享有的装修部分只有墙纸，其他部分都是被告装修的，故该明细表是政府依法强拆委托评估的结果，具有权威性，原告不服应向政府主张，与被告没有关系。对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）质证认为，对第1组证据三性均无异议。对第2组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同约定的“拆迁与被告无关，被告不承担任何责任”，属于限制他人权利的条款，是无效条款，原告依据合同依旧有权享有相应的补偿份额，此外根据合同约定第7条约定，在原告经营期间，被告不得以任何理由收回店面。被告签订拆迁安置的行为已经构成了违约，应当赔偿原告各项装修投入的损失。对第3组证据的三性均有异议，首先评估时并没有要求原告进行确认，其次评估明细表中遗漏了很多装修的项目和设施设备，该表是不完整的，因此不能以该表作为确定原告装修赔偿的依据，此外通过该表也不能证实只有墙纸属于原告，其他项目不属于原告。本院分析双方提供的证据，结合双方的质证意见后认为，原告（反诉被告）提供的第1、2、3组证据及第4组证据中的视频、图片和房屋装修及附着物评估明细表、被告（反诉原告）提供的第1、2、3组证据及证人刘某、邓某当庭证言，可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力予以确认，并在卷佐证。原告提供的第4组证据中的收据、领料单、送货单、胡喜庭出具的收据、鸿海广告安牌厂、吉安众鑫电器销售部销售单、顺兴酒店用品销售单只能反映原告（反诉被告）在餐馆经营过程中的支出，与本案无关，无法达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，原告（反诉被告）罗小平（乙方）与被告（反诉原告）王红英（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：“一、甲方将其位于青原区，一楼两间门面租赁给乙方经营中、晚餐；二、租赁期限为四年，2018年8月18日起至2022年8月17日止；三、租金为每年陆万伍仟元人民币（税后），每年增加壹仟元整，第二年租金陆万陆仟元，第三年租金陆万柒仟元整，第四年租金陆万捌仟元整......十、如该房屋因城市建设需要被依法拆迁甲方不承担任何责任。”等内容，王红英将门面交给了罗小平经营餐馆，罗小平也按期支付了至2020年12月18日的租金，双方均按照合同的约定实际履行各自的权利和义务。2021年1月7日，青原区木山（庙上）片区棚改项目建设指挥部（以下简称木山棚改指挥部）向木山片区拆迁户（承租户）发出通知称，该部前期与拆迁户进行了房屋征收安置协议签订等各项工作，决定于2021年1月10日起开始对木山村房屋陆续进行断水断电，2021年1月17日止完成木山整村房屋断水断电工作，2021年1月11日开始陆续启动房屋拆除工作，要求各位村民（承租户)按照该部工作推进的时间安排，提前做好房屋腾空等准备工作。根据该通知要求，罗小平于2021年1月13日从案涉门面中搬离,案涉门面随后被拆除。2021年1月11日，木山棚改指挥部与王红英签订了《房屋征收补偿安置协议书》，就王红英所有的621.47平方米房屋征收补偿安置双方达成协议。洪利评估公司于2021年1月20日对案涉门面进行现场勘查后出具了《房屋装修及附着物评估明细表》，确定案涉门面的房屋装修及附着物评估价值为8882.8元。案涉门面被拆除后，罗小平多次与王红英协商，要求王红英支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用等，双方发生争议，遂诉讼至法院。本院认为，原告（反诉被告）罗小平与被告（反诉原告）王红英签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。该租赁合同已明确约定“如该房屋因城市建设需要被依法拆迁甲方不承担任何责任”，双方对此均无异议，可以看出双方都已预见案涉门面会在租赁期间面临拆迁的可能，也对因此产生的风险和后果进行了预判，故对双方的责任有了明确的约定，罗小平自行承担因依法拆迁而导致无法继续经营的风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案双方签订的《租赁合同》中并没有约定承租人可以对案涉门面进行装饰装修或者扩建，罗小平也没有提供证据证明王红英同意其对案涉门面进行装饰装修或者扩建，结合庭审情况可以看出，王红英是将已装修好的门面交给罗小平使用，罗小平为了自身经营餐馆需要进行的装饰装修，费用只能由其自行承担。为了配合政府拆迁工作，罗小平将案涉门面内的物品已全部搬离，未形成附合的装饰装修物也由其自行拆除，已形成附合的装饰装修物与案涉门面一起被拆除，原告（反诉被告）罗小平基于双方签订的《租赁合同》向被告（反诉原告）王红英主张装饰装修补偿114696.8元的诉请，与事实不符，与法律无据，本院不予支持。在庭审过程中，王红英认可罗小平享有洪利评估公司出具的《房屋装修及附着物评估明细表》中墙纸的价值2290元，该部分装饰装修价值系罗小平自行装修在门面拆迁后发生的直接损失，从本案的客观事实和公平角度，本院确定被告（反诉原告）王红英向原告（反诉被告）罗小平支付装饰装修损失2290元。木山棚改指挥部与王红英签订的《房屋征收补偿安置协议书》中列明的非住宅类搬迁费900元（商铺面积60平方米×15元/平方米）和停产停业损失补助费7349.4元（60平方米×6805元/平方米×0.3%×6个月）系案涉门面拆迁发生的实际损失，罗小平是案涉门面拆迁时的实际经营者，从租赁协议期未满及公平角度，罗小平应当在实际损失范围内得到补偿，故原告（反诉被告）罗小平要求被告（反诉原告）王红英支付停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元的诉请，本院予以支持。关于反诉原告（被告）王红英要求反诉被告（原告）罗小平偿付尚欠租金5583元的诉请，本院认为，本案系政府拆迁导致租赁合同难以继续履行，双方当事人对解除合同均无过错，木山棚改指挥部于2021年1月7日向拆迁户（承租户）发出通知，对木山村房屋进行断水断电并启动房屋拆除工作，从该日起罗小平已无法再正常经营餐馆，租赁合同客观上已无法继续履行，本院确定罗小平与王红英签订的《租赁合同》解除时间为2021年1月7日。虽然罗小平未能提供证据证明王红英承诺过给其一个月的免租期和合理的搬离期，但根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；”并结合2020年初新冠疫情对社会生产造成影响的事实，现罗小平拖欠王红英2020年12月19日起至2021年1月7日止20天的租金3722元，本院认为予以减免较为公平合理，故反诉原告（被告）王红英要求反诉被告（原告）罗小平偿付尚欠租金5583元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（一）项、第七百零三条、第七百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）王红英向原告（反诉被告）罗小平支付装饰装修损失2290元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元，合计10539.4元，限被告（反诉原告）王红英于本判决生效后7日内付清；驳回原告（反诉被告）罗小平的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）王红英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，原告（反诉被告）罗小平负担2690元，被告（反诉原告）王红英负担70元；反诉费50元，由反诉原告（被告）王红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 赖 明人民陪审员 王 芳人民陪审员 刘秀平二〇二一年八月二十四日书 记 员 李 燕附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。