广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14605号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗振源，男，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张志兵，男，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：杜健君、刘翌哲，均系广东合誉律师事务所律师。上诉人罗振源因与被上诉人张志兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人罗振源、被上诉人张志兵代理人刘翌哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗振源上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为驳回张志兵的诉讼请求；2.本案一审本诉、反诉及二审诉讼费用，全部都由张志兵承担。事实和理由：一、2019年10月24日，罗振源与张志兵签订的房屋《租赁合同》。合同约定租赁期限两年，从2019年11月1日至2021年10月31日为止，租金每年7万元，按年支付，押金5000元，张志兵于2020年8月22日开始欠付物业费、水、电费、垃圾费、综合服务费、水损费及相应违约金。二、由于张志兵在9月以口头告知罗振源不再续租位于广州市花都区狮岭（国际）皮革皮具城三期A区一街26-28号商铺，并于在2020年10月7日递交书面通知，不再租用，于2020年11月1日开始一直没有交到第二年的租金，合同未到期限张志兵单方解除合同，罗振源有权不返还押金。三、在租赁过程中，由于商铺在使用过程中存在拆除该商铺中间隔离墙，罗振源曾经向张志兵要求归还商铺时必须要出资修好，恢复原来的隔离墙。综上所述，罗振源请求二审法院依法予以改判。张志兵二审答辩称：罗振源的上诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。罗振源的妻子在2020年9月26日单方面对外发布招租广告，要将案房屋出租他人，是罗振源先单方面提前解除合同，后来张志兵也按照罗振源的要求于2020年10月31日将涉案商铺的钥匙交还给了罗振源。在合同履行期间，张志兵不存在合同约定可以没收押金的行为，包括不存在逾期支付租金的行为。合同约定租期两年，每年支付一次，第一年的租金张志兵已经支付了。至于第二年的租金，由于在第一年租期届满前，罗振源就已经单方面解除合同，张志兵也于第一年租期届满之日即2020年10月31日，将涉案商铺的钥匙交还给了罗振源，因此，张志兵不需要再支付第二年的租金。综上所述，一审法院判决罗振源向张志兵退还押金是正确的，请求法院驳回罗振源的上诉请求。罗振源于2021年1月6日向一审法院起诉请求：1.解除罗振源、张志兵之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.张志兵支付使用承租房屋产生的水、电等费用（暂计）、物业管理费1092.11元（2020年8月至10月的费用，实际要求计算至张志兵返还占用房屋之日）；3.张志兵支付一楼吊顶天花板（人工费）维修费用245元；4.张志兵支付吊扇一台（人工费）100元；5.本案诉讼费用由张志兵承担。一审诉讼中，罗振源将第一项诉讼诉讼请求变更为：解除罗振源、张志兵之间签订的《广州市房屋租赁合同》，张志兵将位于广州市花都区联合村狮岭（国际）皮革皮具城A区一街26-28号商铺返还给罗振源；将第2项诉讼请求变更为：张志兵支付2020年8月22日-2020年12月31日使用承租房屋产生的水费66.3元、电费235.35元、综合服务费385.28元、水损费43.2元、垃圾清运费180元、物业管理费900元、电费违约金5.05元、综合服务费违约金8.28元、水费违约金1.39元、水损费违约金0.56元、垃圾清运费违约金2.34元、物业管理费违约金11.7元，合计1839.44元；增加一项诉讼请求：张志兵缴纳自2020年11月1日起至交还房屋之日止的租金，按月平均租金5833.33元计算（暂计三个月租金17499.99元）；6.本案诉讼费由张志兵承担。张志兵提起反诉请求：1.罗振源向张志兵返还租赁押金5000元及支付装修修缮商铺费用3691元；2.罗振源向张志兵返还2020年10月租金5833.33元；3.罗振源赔偿张志兵损失3750元；4.罗振源承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期A区一街26、28号，所有权人为罗振源。2019年10月24日，罗振源（出租方）与张志兵（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定出租方将涉案商铺出租给承租方使用，租赁期限为贰年，自2019年11月1日至2021年10月31日。承租方以现金方式第一年按年租金70000元签约一次性交纳。第贰年按年租金70000元于2020年10月31日再一次性交纳。承租方在租赁期内负责交纳工商、税务及水电、物业管理、电话等一切相关费用。第五条承租方向出租方交付租房押金五千元整（不计利息）。租赁期间承租方不得以押金抵作租金或相关费用。租赁合同正常履行期满后，出租方应将收取的押金返还承租方。第七条租赁房屋的装修：1.出租方已全面装修（一楼吊顶、吊扇、地板、二楼空调两台、水电、厨卫）。（该条款被划掉）2.承租方因经营需要装修或改变室内外设施的，事前须征得出租方的书面同意，装修后的室内外所有设施，全部无偿归出租方所有，承租方不得拆除破坏，否则恢复原样。第八条：租赁期间内，承租方对租用房屋及设施要妥善爱护，并承担维修保养费用，合同终止时双方检查验收，如有损坏，残缺等由承租方向出租方偿付赔偿金、维修及保养费。未经出租方同意，承租方不得改变房屋设施和水电设备，由于承租方得负责任而发生的事故造成房屋的经济损失，承租方应承担全部责任。第十条违约责任：1.出租方违约责任：①双方签订合同后，出租方不得以任何理由转租或停止承租方使用，否则由此造成承租方经济损失的，需由出租方赔偿承租方的经济损失。2.承租方违约责任：②承租方未经出租方同意擅自将房屋进行装修、拆除、改变用途、转让、转租、搭租、转借或将其变卖、抵押的，出租方有权自行解除合同，租金及押金不予退回，由此所造成的一切纠纷由承租方承担全部责任。3.承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方应按日租金的二倍支付滞纳金。逾期超过十五天的，出租方有权解除合同，租房押金不退，由此造成出租方的经济损失应由承租方承担责任。2019年10月7日，张志兵向罗振源支付了押金5000元。2019年10月24日、2019年10月30日，张志兵共向罗振源支付了2019年11月1日至2020年10月31日的租金70000元。罗振源于2019年11月1日将涉案商铺交付给张志兵使用。罗振源的妻子于2020年9月26日开始在其微信朋友圈及“顶级皮革城调货群”对涉案商铺发布招租广告，另根据罗振源提交的其于2020年10月11日拍摄的照片，显示涉案商铺悬挂有招租广告，招租广告中载有罗振源妻子的电话号码。罗振源称由于张志兵在2020年8月份开始拖欠水电、物业管理等费用，因此其为了减少损失，才向外发出招租信息。2020年10月7日，张志兵书写了一份声明：2020年11月1日止三期A1街26-28号不再续租。张志兵称该声明是在罗振源的要求下出具的，因为罗振源担心存在一房二租的情况。2020年10月31日，张志兵将涉案商铺的钥匙交还给罗振源。一审诉讼中，罗振源称每月25日前，张志兵向物业管理公司缴纳上个月的水、电费，以及当月的垃圾清运费、物业管理费等，张志兵缴纳水电费、综合服务费、水损费至2020年8月21日，垃圾清运费、物业管理费缴纳至2020年9月30日，此后的费用未再缴纳，其在2020年11月、12月代张志兵缴纳了2020年8月22日至2020年10月21日的水费66.3元、电费235.35元、综合服务费385.28元，2020年8月22日至2020年11月21日的水损费43.2元，2020年10月1日至2020年12月31日的垃圾清运费180元、物业管理费900元，2020年8月22日至2020年9月21日的电费违约金5.05元、综合服务费违约金8.28元、水费违约金1.39元、水损费违约金0.56元，2020年10月1日至2020年10月31日的垃圾清运费违约金2.34元、物业管理费违约金11.7元，合计1839.44元。为此，罗振源提交了6张贵丽物业的收款收据及4张付款凭证予以证明。其中编号1685的收款收据显示收款日期为2020年11月2日，载明：26号商铺在2020年10月1日至2020年10月31日的垃圾清运费、物业管理费以及2020年8月22日至2020年9月21日的综合服务费、电费、水损费、水费及各自相应的违约金共计586.51元。编号1686的收款收据的收款日期为2020年11月2日，载明28号商铺在2020年10月1日至2020年10月31日的垃圾清运费、物业管理费以及2020年8月22日至2020年9月21日的水损费及各自相应的违约金共计194.5元。编号1958的收款收据的收款日期为2020年11月19日，载明：26号商铺在2020年11月1日至2020年11月30日的垃圾清运费30元、物业管理费150元，2020年9月22日至2020年10月21日的综合服务费为173.22元、电费105.81元、水损费7.2元、水费30.6元。编号1959的收款收据的收款日期为2020年11月19日，载明：28号商铺在2020年11月1日至2020年11月30日的垃圾清运费30元、物业管理费150元，2020年9月22日至2020年10月21日的水损费7.2元。编号0934的收款收据的收款日期为2020年12月14日，载明：26号商铺在2020年12月1日至2020年12月31日的垃圾清运费30元、物业管理费150元，2020年10月22日至2020年11月21日的水损费7.2元。编号0935的收款收据的收款日期为2020年12月14日，载明：28号商铺在2020年12月1日至2020年12月31日的垃圾清运费30元、物业管理费150元，2020年10月22日至2020年11月21日的水损费7.2元。2020年11月2日的转账凭证显示转账金额为781.01元，2020年11月19日的转账凭证显示转账金额为684.03元，2020年12月14日的两张转账凭证显示转账金额均为187.2元。张志兵称物业管理费及垃圾清运费的缴纳习惯是当月支付当月的费用，水电费、水损费是每月25日前支付上个月的费用，均由张志兵本人向物业管理处缴纳，其已经支付水电费、水损费、垃圾清运费至2020年10月31日，物业管理费支付至2020年9月30日。对罗振源提交的贵丽物业编号为1685、1686收款收据中10月1日至10月31日的费用认可并同意缴纳，其他费用及其他收据不予认可，也不同意承担。一审诉讼中，罗振源称其在2020年11月1日聘请工人对涉案商铺的吊顶进行了维修，产生费用245元，并且张志兵拆走了一台由张志兵安装的风扇，根据合同第七条的约定，该风扇归罗振源所有，张志兵不能拆除，故张志兵应该赔偿其风扇费用100元。为此，罗振源提交了一张收款收据及5张照片予以证明。张志兵称涉案商铺在交付时并没有吊顶和水电，其接手商铺之后对涉案商铺进行了吊顶、水电安装，合计支出3691元，其退场时仅是拆除了风扇，并未拆除或者破坏其他装修。合同第七条第二款仅是约定不能拆除附合物，并不包括未形成附合物，因此即使其拆除了风扇，罗振源也无权向其主张赔偿损失。对罗振源提交上述证据的真实性确认，但是该费用系罗振源为了出租而修复天花吊顶所支出的费用，该费用应由罗振源自行承担。同时，张志兵为了证明其装修损失提交了3张收款收据及微信聊天记录予以证明。罗振源认为根据合同第七条约定，租赁期间的装修归出租方所有，费用应由承租方负担。一审法院认为：罗振源与张志兵于2019年10月24日签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据一审法院查明的事实，罗振源的妻子在2020年9月26日开始对外发布招租广告，其称是由于张志兵逾期支付水电费、综合服务费等费用，其为了减免损失才发布招租广告。对此一审法院认为，合同中仅是约定出租方存在利用出租房屋从事违法活动、擅自转租、转让、提前解除合同及逾期缴纳租金的情况时罗振源才有权行使单方解除权，本案中张志兵仅存在拖欠水电费、综合服务费的违约行为，该行为并不构成根本违约，因此罗振源无权提前解除合同，其在合同尚未解除的情况下发布招租广告，说明其欲提前解除合同。张志兵于2020年10月31日将涉案商铺的钥匙交还给罗振源，并出具声明2020年11月1日之后不再续租，说明双方已经以行动表明均同意提前解除合同，合同解除的时间即为商铺交还的时间。因此，罗振源要求解除合同、交还商铺及支付2020年11月1日之后的房屋占用费，张志兵要求返还2020年10月份的租金均缺乏依据，一审法院不予支持。关于罗振源主张的水电费、物业管理费等费用，根据罗振源提交的收款收据以及转账凭证，可以证明罗振源支付了2020年10月1日至12月31日涉案商铺的垃圾清运费、物业管理费，2020年8月22日至2020年11月21日的水损费，2020年8月22日至2020年10月21日的综合服务费、水费、电费及相应违约金。由于张志兵已经在2020年10月31日将商铺交还给罗振源，因此2020年10月31日之前产生的费用应该由张志兵负担，之后的费用由罗振源自行负担。经核算，2020年10月31日之前，张志兵拖欠垃圾清运费及违约金为62.34元、物业管理费及违约金为311.7元、综合服务费及违约金为393.55元、电费及违约金为240.4元、水损费及违约金为34.16元（需要说明的是2020年10月22日至2020年10月31日的水损费按实际使用天数计算，即7.2/30*10*2）、水费及违约金为67.69，合计1109.84元，对罗振源诉请中合理部分予以支持，超出部分不予支持。关于罗振源主张的维修费用245元，罗振源提交的照片及收据仅能证明其雇人安装天花及支付费用的事实，并不能证明张志兵将商铺交还给罗振源时存在故意损毁的行为，因此其要求张志兵赔偿其维修费用的依据不足，一审法院不予支持。关于罗振源主张的吊扇费用及张志兵反诉的装修费用问题，合同第七条的约定适用于已形成附合物的情况，吊扇属于未形成附合物，因此张志兵在退场时有权拆除，故罗振源要求张志兵赔偿其吊扇费用，一审法院不予支持。同理，合同第七条已经约定形成附合物归出租方所有，因此张志兵在承租期内所进行的附合物装修均归罗振源所有，其要求罗振源赔偿其装修费用，一审法院不予支持。关于押金，房屋租赁合同仅是约定张志兵存在擅自转租、转借及逾期支付租金时才没收押金，本案中张志兵并不存在上述情况，因此罗振源应将押金5000元退还给张志兵，对张志兵的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于张志兵反诉的罗振源赔偿其损失3750元，张志兵并未提交证据证明，一审法院对其该项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条的规定，于2021年4月2日判决如下：一、被告张志兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗振源支付垃圾清运费、物业管理费、综合服务费、水费、电费、水损费及相应违约金共计1109.84元；二、原告罗振源于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张志兵退还押金5000元；三、驳回原告罗振源的其他诉讼请求；四、驳回被告张志兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1021元，由原告罗振源负担1008元，被告张志兵负担13元；反诉案件受理费128.4元，由原告罗振源负担35元，被告张志兵负担93.4元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，罗振源向本院提交：证据一、微信聊天记录，证明张志兵问罗振源能否降低租金标准。对此，罗振源明确按合同履行。证据二、2020年10月7日，张志兵出具声明不再承租罗振源商铺，是张志兵单方出具的声明，罗振源并无书面同意，也没有口头承诺，当时明确要按合同约定处理。证据三、照片3张，证明张志兵承租罗振源商铺后，将间隔墙拆掉了。证据四、皮革城的装修流程，承租方未经出租方同意擅自将房屋进行装修，拆除改变用途，出租方有权没有押金。张志兵二审质证认为：罗振源提交的证据均不是一审判决后形成的证据，不属于新证据不应予以采纳。证据一只显示双方在协商租金问题，无法证明张志兵存在首先单方解约的行为。证据二是罗振源一审时提交过的证据。因2020年9月26日，罗振源的妻子已单方面开始对外招租，罗振源担心自己的行为存在一房二租的风险，于是在10月7日要求张志兵按照其要求出具了不续租的声明。证据三、四均无法证明罗振源想要证明的内容与主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方上诉意见与答辩意见，本案二审争议的焦点为：罗振源二审提出张志兵擅自拆除商铺间隔墙，构成违约，其可没收张志兵已付押金是否应予支持？对此，本院分析如下：因罗振源对一审判处张志兵向其支付的垃圾清运费、物业管理费、综合服务费、水费、电费、水损费及相应违约金共计1109.84元无异议，故视为其认可一审法院有关张志兵迟延支付前述费用不构成根本违约，双方在2020年10月31日交接钥匙，已以行动表明均同意提前解除合同的认定。二审庭询中，罗振源确认其在本案一审诉讼中未提出张志兵擅自拆除商铺间隔墙构成违约，其依约可没收张志兵押金的诉求。本案亦未有证据显示，在双方解除合同过程中，罗振源向张志兵提出拆除商铺间隔需没收押金的主张，且罗振源在二审庭询中提交拟证明张志兵未经其许可，擅自拆除商铺间隔的证据均非一审判决后发生的新证据。为此，一审法院认为合同仅约定，张志兵存在擅自转租、转借及逾期支付租金时才没收押金，而本案中张志兵不存在上述情况，而对张志兵要求罗振源返还押金5000元的诉求予以支持尚无不当，本院予以认可和维持。罗振源可另合法循途径解决张志兵擅自拆除商铺间隔所应承担责任问题。综上所述，罗振源的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗振源负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年八月十二日书记员  吴浩正徐毅敏