江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4361号上诉人（原审被告）：张存宾，男，1984年5月20日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：张香玲(系张存宾之妻)，女，1983年12月24日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：江苏富居物业管理有限公司，住所地沛县城投国际广场C区。法定代表人：丛继国，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹红梅，女，1981年6月18日出生，汉族，该公司办公室主任，住南京市秦淮区。上诉人张存宾因与被上诉人江苏富居物业管理有限公司（以下简称富居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张存宾的委托诉讼代理人张香玲，被上诉人富居物业公司的法定代表人丛继国及其委托诉讼代理人曹红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张存宾上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回富居物业公司的诉讼请求；2.诉讼费由富居物业公司承担。事实和理由：1.南谭居委会与富居物业公司于2019年5月17日签订的《委托管理协议》，因富居物业公司并不是业主大会依法选聘，且相关法律法规未赋予居委会或业主委员会可以越过业主大会而自行选聘物业服务企业的权力，故涉案《委托管理协议》对业主并不产生约束力。2.涉案小区系执行沛县物业服务收费等级最高的三星级标准的商品房小区，富居物业公司请求业主支付全额物业费的前提，应是其提供了符合约定的服务质量标准的物业服务，但富居物业公司并未提供相关证据予以证实。相反，上诉人提交的几百份《沛县城投国际广场物业服务满意度调查问券》及相关材料可以证实，富居物业公司提供的物业服务远未达到约定的标准。因此，富居物业公司主张全额物业费及违约金，于法无据。富居物业公司辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。富居物业公司向一审法院起诉请求：1.张存宾支付2018年12月19日至2020年12月18日的物业管理费等各项费用3898元（物业费2866元、公共能耗费600元、电梯能耗费4080元、生活垃圾费24元，合计3898元），支付违约金3145元，共计7043元。2.张存宾承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年12月29日，江苏大彭阳光物业管理有限公司获得沛县物价局《关于核定城投国际广场前期住宅物业服务收费标准的批复》，该批复载明：1.由江苏大彭阳光物业管理有限负责沛县城投国际广场小区前期物业管理，住宅物业服务收费标准按照三星级服务标准执行即带电梯的普通住宅每月每平方米（产权面积）1.1元，该收费标准已在物价局办理备案。2.物业的电梯、水泵、公共照明等公共水电费单独列账，按实际发生费用和约定方式公开合理分摊。3.物业服务收费施行明码标价制度，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支账目和费用分摊情况，接受业主、使用人监督等。2016年1月11日江苏大彭阳光物业管理有限公司沛县城投国际广场分公司与张存宾签订《业主临时规约及前期物业服务协议》一份，约定：受江苏城投房地产开发有限公司委托，由江苏大彭阳光物业管理有限公司负责城投国际广场小区的前期物业服务，服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等），公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，治安防范、维护公共秩序（包括但不限于监控、巡视、门岗执勤等），交通和车辆停放秩序的管理等内容。住宅物业费的收费标准为1.1元/月/平方米，该收费标准不包括下列内容：1.房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，电梯电费等；2.公共耗能费用；3.其他特约服务费。业主办理房屋交接手续时预交一年的物业服务费，第二次预交物业服务费按每年缴纳一次，于第二年的第一个月的7号前交纳。如未按照协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。张存宾为沛县城投国际广场小区10号楼1单元1102室业主，房屋面积108.9平方。2019年5月17日，沛县沛城街道办事处南谭社区居委会与富居物业公司签订《委托管理协议》一份，内容为：南谭居委会辖区内的城投国际广场小区原物业公司-江苏大彭阳光物业管理有限沛县城投国际广场分公司因故退出对该小区的服务，鉴于小区未成立业主委员会，暂请富居物业公司进驻小区代为管理。受托方提供服务的受益人为物业服务区域的全体业主和物业使用人，提供服务的内容与前期物业服务协议一致；收费标准暂按上届物业公司与业主约定的收费标准执行，物业服务费用的调整由业主大会决定，委托方不得擅自调整。该协议还对物业服务质量标准委托方享有的权利及义务等进行了约定。同日，江苏大彭阳光物业管理有限公司沛县城投国际广场分公司作为甲方与富居物业公司作为乙方签订《关于城投国家广场小区物业移交情况的说明》一份，约定经沛县沛城街道南谭社区居委会协调下，由富居物业公司入驻城投国际广场小区提供物业服务，2019年5月前部分业主欠缴物业费由乙方收取，甲方不再另行向业主主张等。富居物业公司履行了公共设施、设备的维护、养护和运行管理，公共环境卫生处理、秩序维护等服务，张存宾未交纳2018年12月19日至2020年12月18日期间的服务费。一审法院认为，业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第一，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，沛县沛城街道办事处南谭社区居委会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与富居物业公司签订《委托管理协议》，虽形式上存在瑕疵，但内容未违反法律、行政法的强制性规定，且张存宾亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对作为业主的张存宾具有约束力，对张存宾陈述的与富居物业公司不存在物业服务合同关系的抗辩意见，一审法院不予采纳。第二、根据富居物业公司与沛县沛城街道办事处南谭社区居委会签订的《委托管理协议》以及富居物业公司提供的物业维修、保安巡查、绿化养护照片，公共能耗费发票，电梯维护保养合同、电梯能耗费发票等证据，足以证明富居物业公司履行了包括环境卫生、绿化维护、公共秩序维护等物业服务义务，张存宾作为业主也事实上接受了富居物业公司提供的物业服务，但未交纳物业服务费等费用。物业服务是一个长期的、动态的过程，物业公司对整个小区提供全面的物业服务，一时、一处的服务瑕疵，不能构成业主拒绝交纳物业费的正当理由。根据富居物业公司与沛县沛城街道办事处南谭社区居委会签订的《委托管理协议》及富居物业公司与江苏大彭阳光物业管理有限沛县城投国际广场分公司签订的《关于城投国家广场小区物业移交情况的说明》，富居物业公司有权向张存宾主张2018年12月19日至2020年12月18日期间的物业费。富居物业公司主张的物业服务费3898元，不超过合同约定，一审法院予以支持。张存宾未按照合同约定及时支付物业费，应当承担相应违约责任，前期服务协议约定从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金，该约定标准过高，张存宾要求进行调整，调整后富居物业公司主张的期间的违约金为225.52元。综上，遂判决：一、张存宾于判决发生法律效力之日起十日内支付江苏富居物业管理有限公司物业服务费3898元，支付违约金225.52元，合计4123.52元；二、驳回江苏富居物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，张存宾向法庭提交：1.案涉小区照片打印件19张，拟证明小区服务不到位，上诉期间也没有改观；2.小区业主拍摄的视频录像，拟证明小区不安全。富居物业公司经质证认为，照片是小区的照片，有些问题没整改与事实不符，小区是商住综合体，总建筑面积38万平方，视觉隐秘的地方比较多，不能以点代面来概括物业公司的工作，目的和关联性不认可。视频无法证明举证目的，小区有秩序维护员，一审时已经提交证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，一、关于涉案《委托管理协议》的效力及能否对业主产生约束力的问题。本案中，经业主张存宾确认，涉案小区至今未成立、召开业主大会，亦未选举产生业主委员会。在原物业服务企业（江苏大彭阳光物业管理有限公司沛县城投国际广场分公司）因故退出涉案小区物业服务的情况下，沛县沛城街道办事处南谭社区居委会作为管理部门，为了涉案小区物业服务有序进行、维护全体业主利益，代为签订《委托管理协议》，该协议并不违反法律、法规强制性禁止性规定，应为合法有效，业主亦已实际接受物业服务，故涉案《委托管理协议》对包含张存宾在内的全体业主具有约束力。二、关于富居物业公司能否收取物业服务费及违约金的问题。富居物业公司作为涉案小区的物业服务的实际提供者，有按照合同约定提供物业服务的义务；而张存宾作为该小区的业主，有按期支付物业费的义务。张存宾上诉主张，小区物业服务存在质量问题，但富居物业公司的物业服务瑕疵，并未构成根本违约。本院认为，物业公司与小区内的业主是相互依存的一个整体，业主按时支付物业费，有利于物业公司更好的提供物业服务，同时物业公司提供更好的物业服务，也会提高业主按时支付物业费的积极性。因物业公司依据合同为业主或者物业使用人提供的是一种有偿服务，业主或者物业使用人要为消费物业服务支付一定的费用。业主或者使用人支付物业费，也是物业公司为业主或者物业使用人提供必要服务的基本保障，业主或者物业使用人拒交物业费对其他已缴费的业主或者物业使用人有失公允。物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而会影响全体业主或者物业使用人的利益。据此，一审法院结合富居物业公司的物业服务情况等相关因素，判令张存宾支付欠付的物业服务费，并对富居物业公司的违约金诉请，酌情予以了调整，符合案情实际，本院予以确认。综上所述，上诉人张存宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张存宾负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二一年八月二日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯