北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10381号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市文化创新工场文金资产管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊东街2号院6号楼1402室。法定代表人：董金强，董事长。委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中农批（北京）冷链物流有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：林沫阳，经理。委托诉讼代理人：赵红亮，北京德恒律师事务所律师。上诉人北京市文化创新工场文金资产管理有限公司（以下简称资产公司）因与被上诉人中农批（北京）冷链物流有限公司（以下简称物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。资产公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判我公司无需退还物流公司租金1285598元；2.撤销一审判决第五项，改判物流公司支付我公司违约金1285598元；3.本案一、二审诉讼费由物流公司承担。事实和理由：1.原审判决我公司返还物流公司租金1285598元属认定事实及适用法律错误。根据国家和北京市的相关政策以及最高人民法院的指导意见，只有租赁房屋为经营用途，且受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务型小微企业，才能享受一定期限的租金减免。物流公司租赁北京市西城区白纸坊东街2号经济日报社A座综合楼10层（以下简称涉案房屋）用于办公司，且并未因疫情原因经营困难，不符合政策及指导意见规定的减免租金的条件，一审判决认定我公司返还物流公司3个月租金没有事实和法律依据。2.原审判决认定我公司提出解除租赁合同的事实有错误。我公司于2020年7月29日发送《断电通知》仅是通知，不发生解除合同的法律效力，2020年7月，北京市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，物流公司继续履行合同不存在障碍，其于2020年7月30日发送《合同解除函》，目的就是拒绝支付租金不履行租赁合同，物流公司于2020年8月14日腾退房屋为根本违约，我公司为避免损失扩大与物流公司办理房屋交接手续并于2020年10月1日将房屋另行出租，给予第三方60天的免租期，物流公司提前解约的违约行为给我公司造成实际损失，应向我公司支付违约金。物流公司辩称，同意一审判决。疫情期间涉案房屋不能正常进出，我公司无法正常经营，2020年第一季度甚至到上半年都是亏损的，之后我公司减少支出，才使得利润增加。我公司欠付租金并不导致合同解除，最终合同解除是双方协商确认的，并不是单方导致的合同解除。资产公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认双方签订的《租赁合同》于2020年8月14日解除；2.判决物流公司向资产公司支付拖欠的房屋租金717326.42元；3.判决物流公司向资产公司支付拖欠的押金82212元及滞纳金281165.04元（以82212元为基数，以每日1％的标准计算，自2019年1月25日开始计算至实际支付日止，暂时计算至2020年10月31日）；4.请求法院依法判决物流公司向资产公司支付违约金1285598元；5.请求法院依法判决物流公司向资产公司支付拖欠的房屋租金滞纳金1505267.57元（以428532.67元为基数，拖欠天数自2020年5月11日至2020年7月9日，合计60天，以每日1％的标准计算；以717326.42元为基数，以每日1％的标准，2020年5月11日开始至付清之日止，暂时计算至2020年10月31日）。物流公司向一审法院反诉请求：1.判决资产公司向物流公司支付应退还的房屋租金1285598元；2.判决资产公司向物流公司支付应退还的押金774854元及逾期退还的利息14128.88元。一审法院认定事实：2016年10月10日，出租方资产公司与承租方物流公司签订《租赁合同》（以下简称2016年合同），约定物流公司承租产权方经济日报社位于北京市西城区白纸坊东街2号经济日报社A座综合楼10层建筑面积1959.59平方米房屋用于办公，租期自2016年11月25日起至2019年11月24日止，租金为每平方米每天6.50元，第一年租金为4649127.28元，押金为774854元。资产公司收到押金774854元，物流公司收到租赁房屋并使用。资产公司收到了2016年合同的全部租金，物流公司没有欠付。2016年合同约定的租赁期间届满后，出租方资产公司与承租方物流公司于2019年11月25日续签《租赁合同》，约定租期自2019年11月25日起至2021年7月31日止，租金为每平方米每天7.17元，第一年租金为5142395.27元，租金分期支付，每3个月为一期，第一期租金应于租赁物交付前15日支付给出租方，以后每期租金应于上一期期满前15日支付，其中，2019年11月25日至2020年2月24日租期的交款日期为2019年11月10日，2020年2月25日至同年5月24日租期的交款日期为2020年2月10日，2020年5月25日至2020年8月24日租期的交款日期为2020年5月10日，上述各期租金均为1285598元。上述《租赁合同》3.2押金内容为：“3.2押金。3.2.1在双方签署本合同之日，承租方应向出租方支付相当于2个月租金作为押金，总计857066元，该押金不计算利息。3.2.2若承租方出现违反、不遵守或不履行本合同的情况，包括但不限于拖欠租金、赔偿费、滞纳金、水电燃气费用、通讯及其他费用，出租方有权直接以押金充抵，而无需事先书面通知承租方。承租方应在收到出租方的充抵通知之日起7日内将该充抵金额补足。3.2.3本合同终止后，出租方应自承租方交还租赁物业并结付完毕全部应付费用之日起7日内将押金退还承租方，但应扣除承租方所欠债务，包括但不限于租金、赔偿费、滞纳金、水电燃气费用、通讯及其他费用等。如果押金不足以偿付承租方债务的，承租方应于交还租赁物业时补足。”8.出租方的义务的内容为：“8.1公共区域。8.1.1确保公共区域的整洁和卫生，在出租方认为必要时，对公共区域进行必要的装饰。8.1.2保证公共区域设备设施的完善，并在合同签订后，如约交付使用。”9.免责情形内容有：“9.3不可抗力。如果租赁物业由于不可抗力的原因而造成毁坏或致使租赁物业不适于使用或租用时，或一方因为不可抗力的原因不能履行本合同所约定的部分或全部义务时，应在不可抗力发生后的15日内通知对方。由于不可抗力而导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。不可抗力之内容和范畴以《中华人民共和国合同法》规定为准。”10.违约责任的内容有：“10.1违约。10.1.1承租方未能按本合同约定的时间和数额向出租方支付租金的，承租方须按照拖欠金额的每日1％向出租方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果承租方拖欠出租方租金超过1个月或累计拖欠超过30天，则出租方有权解除本合同并不退还承租方的房屋押金而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担。10.1.2承租方未能按本合同约定的时间和数额向出租方支付或补足押金的，承租方须按照拖欠金额的每日1％向出租方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果承租方未足额向出租方支付押金或承租方未能按本合同第3.2.2条的约定补足押金超过1个月，则出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担。10.1.3若承租方拖欠其他任何费用超过1个月，出租方有权解除本合同并不退还承租方的房屋押金。10.1.4承租方违反本合同第1.2.1条、第1.2.2条、第5.2条、第7条之约定的，出租方有权解除合同并不退还承租方的房屋押金。10.1.5如果承租方未遵守和全面履行本合同中的任何承租方应遵守和履行的条款和条件，经出租方通知后10天内仍未予以纠正的，出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担。10.1.8本合同因第10.1.1条至第10.1.7条所述原因而解除的，除本合同其它条款约定的违约金外，承租方还需向出租方另行支付相当于三个月租金的违约金，该等违约金应在本合同约定的租赁物业交还期限前向出租方支付。10.2提前解除合同的违约责任。除本合同约定的解除合同的情形外，本合同任何一方单方提前解除本合同的应提前3个月书面通知另一方，并且应在租赁物业交还前向另一方按未到期每年支付一个月租金赔付违约金（即提前解约年数×到期月的平均月租金），但无需赔偿另一方由此产生的直接或间接损失。”13.租金及其他费用的结付内容为：“13.2出租方有权以预付租金及押金直接充抵承租方所欠款项，若有剩余，出租方应于租赁物业交还之日起7日内将余额返还承租方，若不足充抵，承租方最迟应于租赁物业交还之日补足。”上述合同涉及的北京市西城区白纸坊东街2号经济日报社A座综合楼的门楼牌地址为北京市西城区白纸坊东街2号院6号楼。物流公司未将上述《租赁合同》与2016年合同的押金差额82212元给付资产公司。资产公司于2019年11月10日收到物流公司支付的2019年11月25日至2020年2月24日租赁期间的租金；资产公司于2020年4月29日收到物流公司支付的2020年2月25日至同年5月24日租赁期间的租金。2020年6月4日，物流公司向资产公司发《关于申请租金延期付款及减免的函》，内容为：“我公司已收到缴纳房屋的费用通知。因疫情影响，导致我司股改事宜出现延缓，贷款未能及时到位，公司的资金短期紧张。针对本期房租，我司现申请延期支付，具体付款计划如下，2020年6月30日前，支付一个月房租费用，若贷款能提前到位，将按照合同约定支付剩余房租，若贷款未能按时到位，7月30日前支付余下两个月份房租。同时恳请贵司考虑疫情现状对企业运转造成的影响，响应国资委和市政府的倡议，帮助中小企业渡过难关、平稳发展，现申请租金减免事宜请给予明确答复。”物流公司应于2020年5月10日给付资产公司的2020年5月25日至同年8月24日租赁期间的租金1285598元，物流公司于2020年7月10日向资产公司支付了其中的428532.67元，此款对应2020年5月25日至同年6月24日租赁期间。2020年7月24日，物流公司向资产公司发《协商函》，内容为：“自春节至今肆虐半年已久的新冠疫情，使经济发展受到严重影响，中小企业首当其冲。为减轻疫情对中小微企业生产经营的影响，2月5日北京市政府出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，北京市国资委也积极响应落实京政办发（2020）7号文发出减免中小微企业房租的通知。4月22日国务院召开常务会，提出为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。我司自2016年11月入驻贵司运营的经济日报社综合楼，至今已近四年。由于受疫情影响，我司在全国部署的冷链物流园区项目进展滞怠，业务大大缩减，导致资金状况紧张，目前已无足够的资金用以支付房屋租金。恳请贵司考虑疫情现状对企业运转造成的影响，响应市国资委及国务院的倡议，帮助中小企业渡过难关、平稳发展，尽快落实租金减免政策，免除我司三个月租金计人民币1285598元。以期各方共克时艰、协力共进。除此之外，根据目前双方合作情况，希望贵司能考虑我司当前的业务运营困难，同意我司将当前租赁面积的50％转租给第三方，以减少我司房租压力，并加强以下运营服务：第一，解决我司车辆停放问题，于2020年7月31日前提供1个地下车位供我司日常使用；第二，新的员工入职后，贵司未及时给新员工办理出入证，给新员工带来诸多不便，现仍有4名员工未办理出入证，请贵司于7月31日前办理完毕现所有员工出入证，同时望贵司日后于我司通知后3个工作日内办理提供出入证，以免影响我司人员正常工作；第三，我司因业务开展需要注册设立子公司，贵司未及时提供注册用地址信息，请贵司按照我司通知提供相关信息，于2020年7月31日前为我司子公司注册提供注册地址，以保证我司日常工作的正常开展。以上情况，请贵司予以审慎考虑，若贵司对房租减免、房屋转租及运营服务改善事宜在7月31日前不能给予全部落实解决，致使合同无法继续履行，我司将依据《中华人民共和国合同法》及已签订的《租赁合同》约定的不可抗力，向贵司发出合同解除通知，因新冠疫情造成不可抗力导致我司无法继续履行租赁合同，我方不承担违约责任。”2020年7月29日，资产公司向物流公司发《断电通知单》，内容为：“就贵公司与我方签订关于北京市西城区白纸坊东街X号经济日报社A座综合楼10层房屋租赁事宜，面积共计1959.59平方米。根据《房屋租赁合同》中付款规定，第三期租金费用应于2020年5月10日支付我方，总金额共计1285598元。我公司于2020年5月1日向贵公司下发过《交纳租金告知单》，2020年5月10日向贵公司下达催款通知，经多次催要后时至今日，贵公司在2020年7月10日向我司支付一个月租金428532.67元，剩余857065.33元还未支付。我方财务部尚未收到贵公司第三期租金合同全部款项。除租金以外，还余押金82212元未向我公司付款。希望贵公司本着友好合作的态度让财务部尽快核查，在2020年7月29日付款并通知我方付款情况。若2020年7月31日前未收到租金，视为承租方自动解约终止合同，我公司将对该租赁面积做断电、锁门处理并收回租赁房屋。”2020年7月30日，物流公司向资产公司发《合同解除函》，内容为：“我司于2020年7月24日函至贵司，有意协商长期未落实的房租减免、部分房屋转租及运营服务改善事宜。贵司不仅未及时响应我司反馈问题，反而于7月29日向我司发出《断电通知单》。贵司《断电通知单》不符合双方合同约定且属于违法行为。首先，我司与贵司于2019年10月25日签订的《租赁合同》没有关于断电的约定，且我司用电合同主体是供电公司，贵司不是供电当事人无权擅自断电，否则我司有权要求贵司承担断电产生的侵权责任，赔偿我司因此造成的损失；其次，根据《租赁合同》3.2.2条，如我司出现拖欠租金的情况，贵司有权直接以押金冲抵，目前我司已经缴纳的押金尚可维持我司合法租赁贵司房屋至2020年8月18日，我司尚未出现拖欠租金情况；最后，我司同意解除租赁合同，在已付押金冲抵完房屋租金后搬离。本着友好合作的态度，请贵司采用人道主义精神考虑疫情下中小企业生存困难的实际问题，并结合《租赁合同》10.1.5条‘如果承租方未遵守和全面履行本合同中的任何承租方应遵守和履行的条款和条件，经出租方通知后10天内仍未予以纠正的，出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任’，给我司预留足够的搬家宽限期。”2020年8月4日，物流公司向资产公司发“搬家告知函”，内容为：“我司于2020年7月31日函至贵司通知已解除《租赁合同》。我司将于8月14日前搬离并配合贵司完善交付手续。请贵司对我司办理过程给予通行及配合。”2020年8月14日，物流公司搬离租赁房屋，当日双方办理了交接，资产公司收回租赁房屋。一审诉讼中，资产公司、物流公司均同意解除合同，并确认合同解除时间为2020年8月14日。一审法院认为，资产公司与物流公司的房屋租赁合同关系始于2016年，租赁期间届满后，双方于2019年11月25日续签的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、关于解除合同双方续签租赁合同后，物流公司分两次向资产公司支付了2019年11月25日至2020年5月24日租赁期间的租金，因物流公司未按合同约定于2020年5月10日支付2020年5月25日至同年8月24日租赁期间租金，双方产生纠纷，在资产公司的催收下，物流公司支付了一个月的租金，并以疫情原因向资产公司提出按照国家有关政策减免租金的申请。资产公司收悉后，未准予物流公司的减免申请，并在向物流公司发出的《断电通知单》中提出最后付款期限及不支付租金即收房的解除合同意思，物流公司对此以解除合同予以回应。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。物流公司承租租赁房屋用于办公使用，疫情及防控对物流公司使用租赁房屋构成一定影响，且租赁房屋为国有资产，故资产公司未按照有关政策减免租金，而以物流公司未按约定的期限支付租金为由提出解除合同的主张、偿付违约金及租金滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。物流公司就租赁房屋不能办理注册登记，未出示证据佐证，且物流公司向资产公司所发《协商函》及《合同解除函》中提出的解除合同理由，不符合行使解除权的约定。鉴于当事人在诉讼中均同意解除合同，且双方已将租赁房屋办理了交接，故法院确认《租赁合同》于2020年8月14日解除。二、关于租金资产公司应按国家相关疫情政策免除物流公司三个月租金，对物流公司要求资产公司退还三个月租金的反诉请求，法院予以支持。物流公司对2020年5月25日至同年8月14日租赁期间的租金负有给付义务，此间租金为1145095.40元，减去物流公司已支付的428532.67元，物流公司应付金额为716562.73元，资产公司主张的租金数额有误，法院予以纠正。三、关于押金及滞纳金双方为续签合同，押金属前合同转至后合同，双方就存在的差额没有明确约定，且综合合同关于押金冲抵欠款的约定，双方就因欠付租金等费用而使用押金冲抵后导致押金不足而物流公司未补足需支付滞纳金的约定存在于违约条款中，显然不适用于续签《租赁合同》时支付押金的情形。资产公司要求物流公司支付拖欠押金及滞纳金的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。物流公司要求资产公司退还押金的反诉请求，存在合同依据，法院予以支持。物流公司要求资产公司偿付押金利息的反诉请求，没有依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年6月3日判决：一、北京市文化创新工场文金资产管理有限公司与中农批（北京）冷链物流有限公司二○一九年十一月二十五日签订的《租赁合同》于二○二○年八月十四日解除；二、判决生效之日起五日内，中农批（北京）冷链物流有限公司给付北京市文化创新工场文金资产管理有限公司租金716562.73元；三、判决生效之日起五日内，北京市文化创新工场文金资产管理有限公司退还中农批（北京）冷链物流有限公司租金1285598元；四、判决生效之日起五日内，北京市文化创新工场文金资产管理有限公司返还中农批（北京）冷链物流有限公司押金774854元；五、驳回北京市文化创新工场文金资产管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回中农批（北京）冷链物流有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此外，在符合法定解除条件时，当事人也可以解除合同。本案中，双方因疫情防控产生租金减免及缴纳纠纷，一审法院根据本案查明事实，认为双方均不具有合同解除权，并无不当，本院不持异议。关于物流公司于2020年8月14日搬离涉案房屋是否构成根本违约的问题，因物流公司未按照合同约定的期限全额支付租金，资产公司向物流公司发送的《断电通知单》中载明“若2020年7月31日前未收到租金，视为承租方自动解约终止合同，我公司将对该租赁面积做断电、锁门处理并收回租赁房屋”，据此，本院认为虽然《断电通知单》不发生解除合同的效力，但资产公司通过该《断电通知单》表达了解除合同的意思。物流公司于7月30日向资产公司发送的《合同解除函》并未主动要求解除合同，而是“同意解除租赁合同，在已付押金冲抵完房屋租金后搬离”，之后物流公司于8月4日向资产公司发送《搬家告知函》，资产公司并未表示异议且予以配合，最终物流公司于8月14日搬离涉案房屋，综合上述双方解除合同以及物流公司搬离涉案房屋的过程，本院难以认定双方合同最终解除系物流公司单方根本违约所致，资产公司要求物流公司按照合同约定支付违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。物流公司承租资产公司房屋，应当按照合同约定的标准向资产公司支付租金。新冠肺炎疫情以及相应的防控措施对物流公司使用涉案房屋不可避免会产生一定的影响，物流公司有权要求减免房租。关于减免的金额，双方合同明确约定物流公司承租涉案房屋的用途为办公，根据相关政策以及疫情及相关防控措施对物流公司实际使用涉案房屋的影响，本院认为资产公司按照50%的比例减免房租更为公平和妥当。一审法院判决资产公司全部退还3个月房租，未考虑双方合同约定的租赁用途，处理方式欠妥，本院依法予以纠正。资产公司和物流公司对于一审判决的其他判项均无异议，本院不再赘述。综上所述，资产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持（2021）京0102民初6494号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销（2021）京0102民初6494号民事判决第六项；三、变更（2021）京0102民初6494号民事判决第三项为：本判决生效之日起五日内，北京市文化创新工场文金资产管理有限公司返还中农批（北京）冷链物流有限公司租金642799元。四、驳回中农批（北京）冷链物流有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18886元，由北京市文化创新工场文金资产管理有限公司负担15391元（已交纳），由中农批（北京）冷链物流有限公司负担3495元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费11698元，由中农批（北京）冷链物流有限公司负担3705元（已交纳），由北京市文化创新工场文金资产管理有限公司负担7993元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费27369元，由北京市文化创新工场文金资产管理有限公司负担20527元（已交纳），由中农批（北京）冷链物流有限公司负担6842元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 梁立君审判员 赵胤晨二〇二一年八月五日书记员 史其申