北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5839号上诉人（原审被告、反诉原告）:北京乐壳投资管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦508室。法定代表人：刘潇，董事长。委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴甜甜，北京乾同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙），住所地北京市门头沟区倚山嘉园8号楼1至2层159-7。法定代表人：孙辉，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：周成翰，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京乐壳投资管理有限公司（以下简称乐壳公司）因与被上诉人北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙）（以下简称乐海徜徉培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月2日开庭审理了本案，上诉人乐壳公司之委托诉讼代理人吴甜甜、被上诉人乐海徜徉培训中心之委托诉讼代理人周成翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐壳公司上诉请求:不同意一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判支持其一审反诉诉讼请求。事实与理由：乐海徜徉培训中心未按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的时间支付租金，乐壳公司有权解除合同。一审判决双方租赁合同于2020年8月13日解除是错误的，应为2021年3月5日房屋实际交接日，乐海徜徉培训中心应支付至该日的房屋租金，并支付违约金。一审法院认定乐壳公司就乐海徜徉培训中心的损失承担70%的责任，没有事实依据。首先，乐壳公司没有违约行为；其次，一审判决认定合同目的无法实现没有事实依据。乐海徜徉培训中心经营范围广，不仅是经营儿童培训。2019年3月8日涉案房屋经消防检查为合格，且乐海徜徉培训中心对涉案房屋无法进行儿童培训是明知的；第三，乐海徜徉培训中心于2020年3月26日提出减免租金，双方洽商期间从未提出解除合同赔偿损失等要求；第四，乐壳公司系民营企业，对租金进行了减免，承担了相应的损失。一审判决乐壳公司退还租赁保证金没有事实和法律依据。乐海徜徉培训中心未按约定支付租金，乐壳公司有权没收保证金。租赁合同的解除系乐海徜徉培训中心逾期支付租金所致，故乐壳公司无需承担其装修及经营损失。乐海徜徉培训中心辩称：同意一审判决，不同意乐壳公司的上诉请求和理由。一审判决的认定是正确的，请求二审法院予以维持。乐海徜徉培训中心向一审法院起诉请求：１.确认双方签署的《房屋租赁合同》已经于2020年1月28日解除；２.乐壳公司赔偿装修装饰损失942000元；3.乐壳公司赔偿学员退费损失222339元；4.乐壳公司赔偿因无法营业重新迁址产生的损失费221250元；5.乐壳公司退还自合同解除之日至2020年5月31日已缴纳的租金153928元；6.乐壳公司退还租赁保证金76964元；7.乐壳公司支付公证费3000元。乐壳公司向一审法院反诉请求：1.判决双方签订的《房屋租赁合同》于2021年3月5日解除；2.乐海徜徉培训中心支付2020年6月1日至2021年3月5日租金351079元及违约金（违约金以351079元为基数，按每日万分之三为标准计算，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2016年11月30日，乐壳公司（出租方、甲方）与乐海徜徉传媒公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.乐壳公司将406号房屋出租给乐海徜徉传媒公司；2.租赁房屋基本情况：建筑面积为294.22平方米；3.租赁房屋用途为：培训；4.租赁期限：自2017年6月1日至2019年5月31日，租赁期限为2+3年；乙方享有2个月的装修期，即2017年1月1日至2017年2月28日止，在装修期内，乙方无需支付租金；起租日为2017年6月1日，依据第一年付款方式不同，免租期为2个月。5.租金的支付：租金的计算：年租金=建筑面积×日租金单价×365天（或366天），房屋租金为4.3元/平米/天，第三年递增幅度不高于原签约租金的1.1倍；租金应按实际天数进行计算，交付采取上打租方式，按半年缴纳，每半年末月15日前支付，具体付款时间及金额详见本合同《附件一》；租金总额为923566元；……7.租赁保证金：共76964元；……14.违约责任：乙方未按本合同约定向甲方支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付部分款项总额的万分之三向甲方支付违约金；乙方无正当理由擅自单方提前解除合同的，乙方须向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金；……17.合同的变更、终止、解除：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，按照法律规定处理。附件一《租金收缴明细表》显示：经营期限：2017年1月1日至2017年4月30日，免租期；2017年6月1日至2017年11月30日，应收款日期：签约之日，应收款金额230892元；2017年12月1日至2018年5月31日，应收款日期：2017年11月15日前，应收款金额：230891元；2018年6月1日至2018年11月30日，应收款日期：2018年5月15日前，应收款金额：230892元；2018年12月1日至2019年5月31日，应收款日期：2018年11月15日前，应收款金额：230891元；保证金：应收款日期：合同签订之日，应收款金额76964元；合同签订之日合计付款307856元。2017年12月18日，双方签订《补充协议》，约定：将承租方变更为乐海徜徉培训中心，其他信息维持不变，由此带来的一切后果由乙方承担。双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》后，乐壳公司向乐海徜徉培训中心交付了406号房屋，乐海徜徉培训中心依约向乐壳公司支付了保证金和2017年6月1日至2020年5月31日期间的租金，此后未再支付租金。2020年1月26日，乐海徜徉培训中心以微信形式告知乐壳公司永定工商所要求其停止线下培训。2020年2月至5月期间，乐海徜徉培训中心以微信形式与乐壳公司协商减免租金事宜，双方未协商一致。2020年3月26日，乐海徜徉培训中心向乐壳公司发送《商铺减免租金申请书》，载明：“2020年的这次疫情，使我们培训中心无法正常运营，损失惨重。校区30多名老师和300多名学员都无法正常上课，因此我们的资金受到严重的创伤，面临着无法维持下去的危机和困境，为了双方更加愉快的合作下去，也希望贵公司给予我们一定支持：1.申请减免2020年2月至5月三个月的房租；2.后期房租等到恢复营业三个月进行缴纳。”乐海徜徉传媒公司曾于2020年7月28日向法院递交起诉状，审理中，因案涉《房屋租赁合同》主体已变更为乐海徜徉培训中心，故乐海徜徉传媒公司撤回起诉。本案审理中，经乐海徜徉培训中心申请，法院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对乐海徜徉培训中心的装修残值进行司法鉴定。因双方对鉴定基准日存在争议，故双方协商，由鉴定机构按照2020年1月19日、2020年7月28日不同的基准日分别做出鉴定结论。2021年3月19日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具《门头沟区滨河路115号滨河大厦四层406号房屋装修残值鉴定意见书》，结论为：一、鉴定基准期：2020年1月19日，装修残值为338052.01元；鉴定基准期2020年7月28日，装修残值为270554.11元。乐海徜徉培训中心预交鉴定费14469元。乐海徜徉培训中心、乐壳公司对于上述鉴定意见书均未提出异议。2021年3月5日，乐海徜徉培训中心将案涉房屋钥匙交还乐壳公司。2015年5月1日起实施的国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.4条规定：托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级的建筑时，应为单层。另查，2020年1月，新型冠状病毒性肺炎疫情爆发，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取多项防控措施。2020年1月26日，北京市教育委员会发布通知，要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。2020年1月28日，门头沟区市场监督管理局发布特别行政提示，提示校外培训机构，疫情解除前暂停营业。2020年2月14日，国务院教育督导委员会办公室发布紧急预警，要求疫情期间，严禁开展任何形式的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。2020年6月9日，北京市教育委员会发布通知，自2020年6月15日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集体活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布通知，根据北京市疫情防控形势的总体变化，要求暂停校外培训机构恢复线下课程和集体活动。再查，2019年3月20日，乐海徜徉培训中心与乐壳公司签署了《房屋租赁合同》，乐壳公司将位于北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦二层203号房屋（以下简称203房屋）出租给乐海徜徉培训中心用做儿童培训，租赁房屋用途为商业，面积143平方米。2020年10月1日，乐海徜徉培训中心以受新冠肺炎疫情影响，乐海徜徉培训中心已停止营业，且疫情属于不可抗力为由诉至法院，要求确认上述合同于2020年1月28日解除。该案审理中，双方确认，乐海徜徉培训中心于2020年7月20日将203号房屋交付给乐壳公司。经法院调解，双方确认上述租赁合同于2020年7月20日解除。审理中，法院依据乐海徜徉培训中心的申请，就406号房屋不能进行儿童培训有无相关文件规定的问题到北京市门头沟区教育委员会政策研究与法制工作科进行调查。该科工作人员答复：没有相关材料，艺术类学校的监管与备案不属该单位管理；该单位仅面向中小学学科类教育培训机构，房屋面积及层数有要求，小学是三层及以下，面积300平方米以上，中学五层及以下，面积300平方米以上。双方对如下事实存在争议：一、乐海徜徉培训中心停业迁址的原因。乐海徜徉培训中心主张，乐壳公司明知滨河大厦四层以上不能作为儿童活动场所，但其在招商时，刻意隐瞒四层消防使用性质，对外大肆宣传四、五层招商定位是0-14岁儿童青少年培训，刻意掩盖四层不能设置儿童活动场所的事实，且故意将406号房屋的实际建筑面积316.29平方米更改为294.22平方米，以逃避消防备案。由于乐壳公司的上述隐瞒和误导行为，致使乐海徜徉培训中心租赁406号房屋进行儿童培训的合同目的无法实现，被迫停业迁址。乐海徜徉培训中心为此提供了如下证据予以佐证：1.《房屋租赁合同》《补充协议》、（2019）京华夏内经证字第14号公证书，证明合同主体由乐海徜徉传媒公司变更为乐海徜徉培训中心、乐壳公司有按约定交付符合儿童培训用途的房屋的义务，其微信公众号宣传对乐壳童乐汇四、五层招商定位是0-14岁儿童青少年培训，且有儿童托管的招商意愿、乐壳公司存在故意隐瞒四层不得进行儿童活动的情况。2.乐海徜徉培训中心对外招生宣传册、学员信息统计表、《学员报名登记表》《学员报名合同》，证明乐海徜徉培训中心以儿童为主要艺术培训对象，年龄均在12岁以下。3.《房屋分层平面示意图》《建设工程消防验收意见书》（编号：门公消验字〔2017〕第0007号）、北京市门头沟区公安消防支队出具的编号为门公（消）行罚决字〔2019〕第0064号《行政处罚决定书》和门公（消）行罚决字〔2019〕第0065号《行政处罚决定书》《约见通知单》、（2019）京0109民初4869号民事判决书，证明406房屋的实际测绘面积为316.29平方米，乐壳公司为了逃避消防备案检查，在其提供的格式合同中刻意将建筑面积改为294.22平方米、乐壳公司已在2017年1月19日被消防部门告知4层不能作为儿童活动场所、北京易乐时代教育咨询有限公司和北京沐花苑教育科技有限公司因在4层进行儿童培训，已被消防部门约谈、罚款的事实、乐壳公司将不能进行儿童活动场所的房屋出租等事实。经质证，乐壳公司对于《房屋租赁合同》《补充协议》的真实性认可，不认可证明目的，提出其与乐海徜徉培训中心在合同中约定租赁房屋用途为培训，而非儿童培训，乐海徜徉培训中心对外宣传也不仅仅是儿童培训，还包括成人培训；对（2019）京华夏内经证字第14号公证书的真实性认可，不认可证明目的；对乐海徜徉培训中心对外招生宣传册、学员信息统计表、《学员报名登记表》《学员报名合同》的真实性不认可；对《房屋分层平面示意图》的真实性认可，提出由于面积300平方米以上需要报消防材料，需要时间较长，故乐海徜徉培训中心与乐壳公司协商，将合同中面积写为294.22平方米；对《建设工程消防验收意见书》（编号：门公消验字〔2017〕第0007号）的真实性认可，不认可证明目的，提出乐海徜徉培训中心承租406房屋的用途包括成人培训，且乐海徜徉培训中心承租406房屋时系乐海徜徉传媒公司，后乐海徜徉培训中心租用了203号房屋用于儿童培训；对编号为门公（消）行罚决字〔2019〕第0064号《行政处罚决定书》和门公（消）行罚决字〔2019〕第0065号《行政处罚决定书》《约见通知单》的真实性无异议，但不认可与本案的关联性，称上述证据并非针对乐海徜徉培训中心的处罚。乐海徜徉培训中心认可自2019年3月20日起租用203号房屋用于儿童培训，但203号房屋面积太小，无法满足全部培训要求，且203号房屋涉及的租赁合同已经过诉讼解除。乐壳公司主张，406号房屋消防检查合格，具备施工许可，乐海徜徉培训中心知晓安全内容；乐海徜徉培训中心于2020年3月26日向乐壳公司发函要求减免租金，在双方商洽期间，乐海徜徉培训中心亦未以任何理由提出过解除合同及赔偿损失的主张，直至起诉；乐海徜徉培训中心的经营范围包括成人培训、销售乐器等，且乐海徜徉培训中心一直未停止经营。乐壳公司为此提供了如下证据予以佐证：1.《乐壳童乐汇商铺施工许可证》《小规模室内装修消防安全告知书》《承诺书》、北京市门头沟区公安消防支队《消防监督检查记录》（编号〔2019〕第1173号），证明406号房屋经消防检查合格，具备施工许可，乐海徜徉培训中心知晓消防安全内容且承诺施工过程中不改动承租房屋原有消防设施。2.微信截图、《关于继续履行房屋租赁合同的函》《公证书》、406号房屋门前监控视频（2020年5月至9月）、乐海徜徉培训中心法定代表人孙辉与乐壳公司工作人员的录音，证明乐海徜徉培训中心不存在经营不善的情形，且乐海徜徉培训中心的经营范围不仅仅是儿童培训，还包括成人培训、销售乐器等。经质证，乐海徜徉培训中心对《乐壳童乐汇商铺施工许可证》《小规模室内装修消防安全告知书》的真实性没有异议，但认为与本案争议无关；对《承诺书》的真实性认可，不认可与本案的关联性；对《消防监督检查记录》的真实性认可，同时提出，《消防监督检查记录》最后一页记载了“禁止从事开展儿童培训业务”，说明406号房屋于2019年3月被消防部门明确不能进行儿童培训。对于微信截图、《关于继续履行房屋租赁合同的函》的真实性、关联性、证明目的均不认可；对于《公证书》的真实性未提出异议，认为《公证书》的内容可以证明乐海徜徉培训中心从事的是儿童培训业务，成人培训极少，且由于乐海徜徉培训中心无法经营之后，才出售了2台钢琴；对于监控视频、录音的真实性未提出异议，认为乐海徜徉培训中心自2020年1月19日一直未经营，仅是考虑到涉及鉴定问题，才未将406号房屋钥匙交给乐壳公司。二、《房屋租赁合同》《补充协议》的解除日期。乐海徜徉培训中心主张，乐海徜徉培训中心自2020年1月19日停止经营，后经询问，确认以门头沟区市场监督管理局特别行政提示的日期1月28日为合同解除之日。乐壳公司同意解除《房屋租赁合同》《补充协议》，但认为，乐海徜徉培训中心直至2021年3月5日才将406号房屋交付给乐壳公司，故应将2021年3月5日确定为双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》解除之日。三、装修残值基准日。乐海徜徉培训中心主张，因乐海徜徉培训中心自2020年1月19日停止经营，故装修残值的评估基准日应为2020年1月19日。乐壳公司主张，因乐海徜徉培训中心于2020年7月28日才递交起诉状，主张解除合同，故装修残值的评估基准日应为2020年7月28日。四、乐海徜徉培训中心的经营损失。乐海徜徉培训中心主张其存在经营损失，即在停止经营退还学员学费共计222339元和迁移地址后的装修费用13万元、消防改造费用12800元、安装空调、监控、无线AP的费用71250元、广告费7200元。乐海徜徉培训中心为证明上述主张，提交了下列证据：1.退费申请单、退费凭证、《公证书》，证明退还学员学费共计222339元；2.《装修工程施工合同书》、付款凭证，证明乐海徜徉培训中心与北京环宇伟业装饰工程有限公司签订施工合同并支付装修费13万元；3、《乐海徜徉艺术中心消防改造协议书》、付款明细、《空调报价清单》《监控报价清单》《无线AP报价清单》、收据，证明乐海徜徉培训中心支付消防改造费用12800元、安装空调、监控、无线AP的费用71250元；4.北京红犀牛品牌设计有限公司出具的收款收据，证明乐海徜徉培训中心因推广新校区支出广告费7200元。经质证，乐壳公司对退费申请单、退费凭证的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对《公证书》的真实性没有异议，不认可关联性、证明目的；对《装修工程施工合同书》、付款凭证、《乐海徜徉艺术中心消防改造协议书》、付款明细、《空调报价清单》《监控报价清单》《无线AP报价清单》、收据、收款收据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，乐海徜徉培训中心与乐壳公司签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约享受权利、承担义务。本案的争议焦点在于：1.双方签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》解除原因及时间；2、双方的责任应如何划分；3.乐海徜徉培训中心主张的各项损失是否合理。关于合同解除的原因及时间。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定的房屋用途为培训，但依据乐壳公司微信公众号宣传的招商情况，可以确认乐壳公司对乐壳童乐汇四、五层招商定位是0-14岁儿童青少年培训，因此可以确定双方在签订合同时对房屋的用途包括儿童培训均是明知的。现根据消防部门出具的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，乐壳公司对乐壳童乐汇四、五层招商定位违反了国家的强制性规定，其将不能进行儿童活动场所的房屋出租于乐海徜徉培训中心，导致乐海徜徉培训中心无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第17.4条的约定，甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除本合同。因乐海徜徉传媒公司（乐海徜徉培训中心）于2020年7月28日向法院提起诉讼要求解除合同，乐壳公司于2020年8月13日收到该案起诉状，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2020年8月13日解除。乐海徜徉培训中心虽与乐壳公司后续签订了租赁合同，承租203号房屋用于儿童培训，但这并不改变406号房屋不应用于儿童培训的事实，也不影响乐海徜徉培训中心以无法实现合同目的为由要求解除承租406号房屋的租赁合同的主张。乐海徜徉培训中心承租房屋用于经营线下培训业务。合同履行过程中，因疫情爆发，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力导致乐海徜徉培训中心承租房屋的合同目的无法实现，乐海徜徉培训中心有权解除合同。双方在《房屋租赁合同》中约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，按照法律规定处理，即以不可抗力为由行使法定解除权则应通知对方。根据查明的事实，2020年2月以后，乐海徜徉培训中心一直与乐壳公司协商租金减免事宜，未以不可抗力为由提出解除合同，故对乐海徜徉培训中心所提确认因疫情原因于2020年1月28日为双方解除合同时间的主张，法院不予采纳。乐壳公司主张，应以双方交接房屋的时间为合同解除时间的请求，缺乏事实依据和法律依据，法院亦不予采纳。关于双方的责任划分。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因406号房屋不能作为儿童活动场所使用，乐海徜徉培训中心承租406号房屋开展儿童培训的合同目的无法实现，乐壳公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童培训，仍然通过微信公众号等平台对乐壳童乐汇四、五层进行0-14岁儿童青少年培训招商，并将406号房屋出租给乐海徜徉培训中心作为儿童培训使用，违反了国家的强制性规定，存在过错，且2017年1月19日北京市门头沟区公安消防支队向乐壳公司送达的《建设工程消防验收意见书》明确载明乐壳童乐汇四、五层使用性质为培训，不能作为儿童活动场所使用，乐壳公司收到该意见书后仍未重视，继续出租406号房屋，故乐壳公司应当对合同目的不能实现负主要责任。乐海徜徉培训中心作为从事儿童教育培训的机构，对相关的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租乐壳公司四层从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故乐海徜徉培训中心应当对合同目的不能实现负次要责任。综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定乐壳公司对乐海徜徉培训中心的损失承担70%的责任，乐海徜徉培训中心对其自身损失承担30%的责任。关于房屋租金。乐海徜徉培训中心主张因新冠肺炎疫情属于不可抗力，应退还其已预交的2020年1月29日至2020年5月31日期间的租金；乐壳公司主张，在双方办理房屋交接手续之前，乐海徜徉培训中心一直实际占有406号房屋，应交纳2020年6月1日至2021年3月5日之间租金及违约金。对此，法院认为，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停举办各类线下培训活动等，直至6月中旬，仍发布通知不得开展线下培训活动。因此乐海徜徉培训中心的经营范围属于政策限制开业的范畴，确因新冠肺炎疫情而影响其经营，但乐壳公司运营商铺亦需支出成本，疫情及疫情防控措施的影响应风险共担。乐海徜徉培训中心虽于2021年3月5日才将406号房屋返还给乐壳公司，但因双方租赁合同已于2020年8月13日解除，乐海徜徉培训中心在2020年8月13日至2021年3月5日期间并未使用406号房屋从事经营行为，双方因诉讼程序等待鉴定机构勘查现场未及时进行房屋交接，对此乐海徜徉培训中心并无过错。故法院综合考虑合同履行情况、双方损失及疫情因素，按照公平原则酌定乐海徜徉培训中心应向乐壳公司支付2020年6月1日至2020年8月13日期间的租金减半给付，即乐海徜徉培训中心还应支付乐壳公司租金46810.4元。对乐海徜徉培训中心要求乐壳公司退还租金的诉讼请求，法院不予支持。对乐壳公司超出应付租金部分的主张，法院不予支持。法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对于乐壳公司反诉要求乐海徜徉培训中心支付逾期交纳租金的违约金的请求，法院不予支持。关于租赁保证金。乐海徜徉培训中心虽未按照合同约定及时支付相应租金，但考虑到其因新冠肺炎疫情而影响其经营和其因无法实现合同目的而提前解除租赁合同，乐海徜徉培训中心无需向乐壳公司承担违约责任，即乐壳公司应退还乐海徜徉培训中心履约保证金76964元。关于装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。第一，关于装修残值的计算年限。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为2+3年，乐海徜徉培训中心在2年经营期内可以退租且不扣除保证金，以及乐海徜徉培训中心同等条件下享有优先承租权等约定可以确定，双方租赁合同于2年期满后是否终止的选择权在乐海徜徉培训中心，只要乐海徜徉培训中心愿意继续承租并按合同约定的期限提出申请，乐壳公司就应当与其签订续租协议。可见，乐海徜徉培训中心在签订合同之初具有租赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故本案应以五年合同期为标准来计算装修残值。第二，关于装修残值评估基准日的确定。本案中，乐海徜徉培训中心实际占有使用406号房屋，并于2020年7月28日提起诉讼，乐壳公司亦同意以2020年7月28日作为装修残值的评估基准日，故应当以该日作为装修残值的评估基准日。根据鉴定意见，按照合同期限为五年、鉴定基准日为2020年7月28日计算，装修残值为270554.11元，乐壳公司按照70%的责任比例应赔偿乐海徜徉培训中心装修损失189388元。关于经营损失。对于学员退费损失222339元，考虑乐海徜徉培训中心与乐壳公司于2019年3月20日另行签订租赁合同承租203号房屋用于儿童培训、其经营范围还包括成人培训、乐器销售、203号房屋面积不足406号房屋面积一半以及乐壳公司的责任比例等因素，法院酌情确定乐壳公司赔偿乐海徜徉培训中心经营损失5万元。关于迁移地址后的装修费用13万元、消防改造费用12800元、安装空调、监控、无线AP的费用71250元、广告费7200元，该部分损失并非因租赁合同解除造成的直接损失，且上述费用用于乐海徜徉培训中心另选址经营业务，属于正常的经营成本，其要求乐壳公司赔偿该部分损失，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。关于公证费3000元。公证费系乐海徜徉培训中心为诉讼需要保留证据而支出的成本，并非乐壳公司直接造成的损失，其要求乐壳公司赔偿公证费，缺乏法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第（5）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认（北京乐海徜徉影视传媒有限公司）北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙）与北京乐壳投资管理有限公司于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》及于2017年12月18日签订的《补充协议》于2020年8月13日解除；二、北京乐壳投资管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙）装修损失189388元、经营损失50000元，共计239388元；三、北京乐壳投资管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙）租赁保证金76964元；四、北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙）于判决生效之日起七日内向北京乐壳投资管理有限公司支付租金46810.4元；五、驳回北京乐海徜徉艺术培训中心（普通合伙）的其他诉讼请求；六、驳回北京乐壳投资管理有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。乐壳公司与乐海徜徉培训中心签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，当属有效，乐壳公司及乐海徜徉培训中心均应依约履行。关于《房屋租赁合同》的解除时间。因乐海徜徉传媒公司（乐海徜徉培训中心）于2020年7月28日向法院提起诉讼要求解除合同，乐壳公司于2020年8月13日收到起诉书，一审法院认定该日为双方合同解除日，本院不持异议，对乐壳公司上诉主张2021年3月5日涉案房屋交接日为解除日不予采信。乐海徜徉培训中心无需支付2020年8月13日后的租金。关于解除的原因以及责任的划分。双方签订的《房屋租赁合同》对房屋的使用约定为培训，故乐壳公司作为出租人，应当按照约定将涉案房屋交付乐海徜徉培训中心。依据乐壳公司微信公众号宣传的招商情况可以确认其对涉案房屋招商定位是0-14岁儿童青少年培训，但消防部门出具的处罚决定以及《建筑设计防火规范》的规定均表明涉案房屋不能用于儿童活动场所，故乐壳公司针对涉案房屋的招商定位违反了国家强制性规定，导致乐海徜徉培训中心无法实现租赁合同目的，故乐海徜徉培训中心有权解除合同。一审法院在审理本案时已考虑到乐海徜徉培训中心作为承租人在租赁涉案房屋过程中亦存在过错，对双方的过错责任进行了划分，乐壳公司承担70%的责任，本院认为该划分并无不妥，予以确认。关于2020年6月1日至2020年8月13日期间的租金。虽然乐海徜徉培训中心于2021年3月5日将涉案房屋交还乐壳公司，但在2020年8月13日至2021年3月5日期间并未实际使用从事经营活动，且未能及时交还的原因系因相关诉讼程序导致，并非乐海徜徉培训中心故意延迟，故其不存在过错，一审法院综合考虑合同的履行情况，疫情因素以及双方损失，酌定乐海徜徉培训中心支付乐壳公司该期间租金46810.4元，本院认为该处理并无不妥，予以维持。乐壳公司关于乐海徜徉培训中心支付逾期交纳租金的违约金的上诉请求，因最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院对该上诉请求不予支持。关于装修损失及经营损失一项。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。本案《房屋租赁合同》租赁期限为2+3年，乐海徜徉培训中心于2020年7月28日起诉，一审法院据此对装修残值进行评估，并按照70%的责任比例判决乐壳公司赔偿乐海徜徉培训中心装修损失189388元，本院经审查认为并无不当，予以确认。对于经营损失，因乐海徜徉培训中心另行承租了203号房屋用于儿童培训，且其经营范围并不仅有儿童培训一项，一审法院综合考虑了各方因素，酌定乐壳公司赔偿乐海徜徉培训中心经营损失50000元，本院予以确认。关于租赁保证金一项。乐海徜徉培训中心虽未按照合同的约定及时支付租金，但考虑到疫情因素以及因合同目的无法实现而提前解约的情况，故其无需向乐壳公司承担违约责任，乐壳公司需返还履约保证金76964元。综上所述，乐壳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10942元，由北京乐壳投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  姚 红二〇二一年八月十九日法官助理  王 飞书 记 员  宋惠玲