贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初14325号原告：闵思碧，女，1986年11月20日出生，汉族，住毕节市七星关区。被告：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓锐（特别授权），男，汉族，1986年11月28日出生，住新疆阿克苏市，系该公司员工。原告闵思碧诉被告毕节万晟置业有限公司（以下简称“万晟置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告闵思碧，被告万晟置业公司的委托代理人黄晓锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告毕节万晟置业有限公司向原告闵思碧支付迟延办理商品房转移登记的违约金，违约金以390976元为基数，按日万分之一从2017年12月31日起至2019年3月11日止共计435天（39.09元×435天）即17004.15元；2、请求法院依法判令被告毕节万晟置业有限公司返还原告闵思碧供暖建设费8202元、燃气开户费2500元、电视开户费380元、水开户费200元，共计11282元；3、本案的一切诉讼费用由被告毕节万晟置业有限公司承担。本院经审理查明以下要素：2016年4月1日，原告闵思碧作为买受人，被告万晟置业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积为126.18平方米，总价款为390976.00元的房屋出卖给原告。合同约定2016年12月30日前交付房屋。第七条约定……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气2016年12月31日达到管道入户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。合同签订后，原告已向被告交清扣除面积差款后的购房款388193.00元及相关办证费用，2016年4月1日，原告向被告缴纳了供暖建设费8202.00元。2016年12月30日，被告出具给原告的《万晟阳光城收房交款明细表》载明，被告收取了原告燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元。2019年1月，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年3月4日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，现涉案房屋已于2019年3月11日取得不动产权证书。另查明，案涉供暖项目系贵州华电毕节热电有限公司打造的第一个城市居民示范性供热项目，也是毕节市首个集中供暖示范项目。被告与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》第七条约定：贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站（一级供热户外管网设施）的设计、施工、维护、更新及费用；被告负责二级换热站至用热户入户端口（二级供热户外管网设施）的设计、施工、保修及费用；用热户负责入户端口后户内供热管网热设施的设计、施工、维护、更新及费用。贵州华电毕节热电有限公司委托被告向业主代收的65元/平方米供暖建设费。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办证违约金的问题。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原被告双方合同约定被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。截止2017年12月31日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2018年1月1日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院提交诉讼材料之日（即2021年8月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年8月6日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述分析已认定本案的违约金起始时间从2018年8月6日开始，不再赘述。2019年1月，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2019年3月4日，被告向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，根据合同约定，双方形成委托代办关系，故违约金截止时间为2019年3月4日。逾期办证违约金应以原告已付购房款388193元为基数，按日万分之一的标准计算。故违约金计算为：8190.87元（388193.00元×0.0001×211日）。关于原告诉请被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告万晟置业公司另行收取原告燃气开户费、电视开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。被告万晟置业公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。关于供暖建设费的退还问题，首先，供暖设施的建设并不属于房屋必须配套的基础设施，其次，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》、《关于移交万晟阳光城一期代收建设费的函》等证据证明，原告向被告代收的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托被告收取，且被告已实际转交给贵州华电毕节热电有限公司。原告向被告主张退还无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告闵思碧逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金8190.87元；二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告闵思碧天燃气入户费2500.00元、电视开户费380.00元、水开户费200.00元，共计3080.00元；三、驳回原告闵思碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254.00元，由原告闵思碧负担152.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担102.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年八月二十七日书记员  郑 丹