江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初4524号原告：胡景华，男，1967年6月17日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：苏中香，女，1970年3月5日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：胡景华，男，1967年6月17日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：江苏深特置业有限公司，住涟水县涟城镇金城南路。法定代表人：王利剑，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱海军，江苏文通律师事务所律师。原告胡景华、苏中香与被告江苏深特置业有限公司（以下简称深特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡景华及被告深特公司的委托诉讼代理人朱海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡景华、苏中香向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告履行1030680002074号商品房买卖合同的交房义务；2、判令被告承担未依约交房违约金22827元（自2020年3月15日起至2021年3月15日止）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年9月10日，被告将位于涟水县万香国际花园（二期）小区1号楼3单元105室出售给原告，并签订合同，原告依约支付了购房款625400元。合同同时约定被告于2020年3月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告。至今，被告仍未履行这一义务。原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告深特公司辩称，1、原告购买的房屋于2020年8月21日竣工验收，符合交房条件，被告于2020年8月25日通知原告接收房屋，但原告接到通知后一直未接收，因此房屋未交付的责任应由原告自行承担。2、被告交付房屋确实延迟，但原因是受新冠疫情防控的影响，并非被告单方原因导致。房屋竣工验收合格后，被告已在第一时间通知原告接收房屋。本次疫情属于不可抗力，应当免除被告延期交付的违约责任。3、合同约定的违约金标准远远高于原告的实际损失，应予减半计算。原告自身亦有违约之处，原告应在合同签订前支付首付款，在2019年9月25日前将贷款打入被告账户，但原告直到2019年9月18日才支付首付款，2019年10月16日、2019年11月29日才将贷款全部打入被告账户，原告也有延期付款的问题，所以原、被告的违约行为应相互抵消。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2019年9月10日，原告胡景华、苏中香（买受人）与被告深特公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定胡景华、苏中香购买位于涟城镇圣特南路、尚学路东侧万香国际花园（二期）1幢3单元105号房屋一套，总金额为625400元。合同第六条约定买受人签约前给付首付款253400元，余款372000元在签约后15日内办理完银行按揭贷款手续，并使贷款全额准时到达出卖人的账户。合同第八条约定出卖人应当在2020年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起80日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本合同所指不可抗力及免责事项范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、战乱大规模疾病及政府规划调整和法律法规改变等政府行为。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2019年9月18日，原告给付被告案涉房屋首付款253400元，余款372000元原告于2019年9月29日办理公积金及商业混合贷款。另查明，2020年2月7日，淮安市住房和城乡建设局发布关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的通知，根据市新冠××疫情联控指挥部要求，全市新建、在建建筑工程项目开工，复工时间不得早于2020年2月20日24时。2020年2月19日，被告向涟水县安全监督站提交工程复工申请报告，申请万香二期工程复工，2020年2月24日，万香国际二期项目部向涟水县涟城街道金城社区居委会递交复工申请书，并出具涟水县建筑企业复工疫情防控承诺书。相关监理、设计单位出具单位工程竣工验收证明书，证明万香国际花园二期1#楼开工日期为2019年5月5日，竣工日期为2020年6月6日。2020年8月1日，被告发出交付通知，告知万香国际业主，因新型冠状病毒××疫情影响，我公司因复工后部分施工审批手续进度缓慢，无法按时施工交付房屋，现我公司已加快协调进程，尽最大努力加快施工进度，现6栋多层整体交付时间根据《商品房买卖合同》约定延期至2020年8月。具体交付时间以我公司电话通知为准。2020年8月25日，被告通过电话通知原告2020年8月31日可以交付房屋。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、工程复工申请报告、复工申请书、涟水县建筑企业复工疫情防控承诺书、单位工程竣工验收证明书、交付通知、电子回执，业经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。原告向被告支付购房款，被告向原告履行交付房屋的义务。双方约定的交房时间为2020年3月30日，被告通知原告拿房时间为2020年8月31日，被告延期交房5个月时间。但2020年1月20日，国家已明确将新冠××纳入《××防治法》规定的乙类××。新冠××疫情被列入突发性公共事件，新冠××疫情属于当事人不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在疫情期间,被告在较大程度上受延期复工和返工人员隔离而减缓工程效率，一定程度上影响房屋的交付使用，从而影响到商品房销售合同义务的履行，被告未提交充分证据证明其因疫情影响导致逾期交付房屋的实际天数,综合本案案情,根据公平原则，本院酌定被告的违约天数为54天。原告在接到被告拿房通知后，仍以被告未提供房屋验收合格报告为由拒绝接收房屋，根据合同约定，商品房经验收合格即具备交付条件，案涉楼层已于2020年8月21日经施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，即已经符合交房条件，原告在收到被告通知后不予接收房屋的后果应由其自行承担。对于原告要求被告履行案涉商品房买卖合同交房义务的诉讼请求，虽因原告拒绝接收房屋导致案涉商品房未能完成交房行为，但被告仍负有配合原告办理交房手续的义务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，被告应支付原告违约金数额为625400*0.0001*54=3377元。对被告陈述原告未按约定时间支付购房款应与被告延期交房的违约责任相互抵消以及约定的违约金过高的抗辩，无事实与法律依据，本院不予采信。据此，经调解未果，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告深特置业有限公司配合原告胡景华、苏中香办理万香国际花园（二期）1幢3单元105号房屋的交房手续。二、被告江苏深特置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡景华、苏中香逾期交付房屋违约金3377元。如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，减半收取186元，由被告江苏深特置业有限公司负担25元，原告胡景华、苏中香负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号，原告胡景华、苏中香：6232636100141061096；被告江苏深特置业有限公司：6232636100141061088）。审判员  杨文娣二〇二一年八月二十日书记员  崔宇环附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。