山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初105号原告：山东诚辉物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区新胜路18号港城实业4楼。法定代表人：孙仁辉，总经理。委托诉讼代理人：左杰、刘贝贝，山东舜天（烟台）律师事务所律师。被告：孙淑丽，女，1956年5月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：夏德祖，男，1957年1月18日出生，汉族，烟台市芝罘区。两被告共同委托诉讼代理人：夏广生（系被告孙淑丽、夏德祖之子），男，1982年2月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：夏广生，男，1982年2月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告山东诚辉物业管理有限公司与被告孙淑丽、夏广生、夏德祖确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人左杰、被告孙淑丽、夏德祖的委托诉讼代理人暨被告夏广生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认《房屋买卖合同》有效；2.三被告继续履行合同，交付房屋并协助原告办理房屋过户手续；3.三被告承担本案的诉讼费、保全费及其他相关费用。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2018年10月17日，原告与三被告在签订的《房屋买卖合同》中约定，三被告将其坐落于烟台市芝罘区7××1号房屋（下称涉案房屋）以450000元的价格出售给原告。合同签订后，原告通过银行转账的方式向被告支付房款，被告夏广生、夏德祖收到房款后向原告出具收条。现涉案房屋具备办理产权变更条件，原告要求三被告配合进行权属登记，但被告却以各种理由推脱。三被告共同辩称：被告可以在合理的时间内偿还借款，不同意出卖涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年10月17日，原告向被告夏广生账户汇入400000元。原告作为出借人（甲方），被告夏广生、夏德祖作为借款人（乙方），在落款日期为2018年10月17日的《借款合同》中约定：乙方向甲方借款400000元，借款用途资金周转，借期为１0个月，2018年10月17日起至2019年8月17日止。乙方及共有人同意以坐落在西口海滨花园的房产作为借款抵押（房产证号7××1，建筑面积123.76平方米，土地证号办理中）。乙方承诺于2019年8月17日11时前还清全部借款本息。乙方各个主体均为共同借款人，互负连带还款责任。任意一方签字或盖章所确认的事项，对其他主体均具有约束力，其他主体均予以认可。任意一个主体签字收到本合同约定金额的款项后，即视为甲方已完全履行出借义务。乙方未按照合同约定清偿借款本息的，应按付款项金额的每日5%向甲方支付违约金。双方还约定了其他权利义务。被告夏广生、夏德祖在落款日期为2018年10月17日的《借条》上签字捺印，《借条》内容为：今借到原告400000元，用于资金周转，借款时间为2018年10月17日至2019年8月17日，如若不按时足额偿还，本人同意每天按借款金额的5％支付滞纳金，并承担由此所产生的一切费用。被告夏广生、夏德祖在落款日期为2018年10月17日的《汇款请求》上签字捺印，请求原告将400000元汇入被告夏广生的账户。被告夏广生、夏德祖在落款日期为2018年10月17日的《收条》上签字捺印，《收条》载明：今收到原告出借的400000元，该款以银行汇款方式全部累计收到。三被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）在签订的《房屋买卖合同》（合同中未载明签订日期，原、被告认可一致于2019年9月签订）中约定：一、甲方承诺并自愿将坐落于烟台市芝罘区（房产证：7××1号，建筑面积约为88.6平方米，土地证：办理中）自有回迁楼房，出售给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔，否则甲方将向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金。上述房屋包括附属设施一并转让。二、房屋的出售价格经双方友好协商为450000元。双方约定具体付款方式如下：1.乙方于2018年10月17日与甲方签订《借款合同》，向甲方出借400000元，借期10个月，自2018年10月17日起至2019年8月17日止。上述借款直接冲抵乙方的400000元购房款，甲、乙双方在合同签订后，乙方再支付甲方50000元购房款。甲方所欠乙方借款自动结清。2.自甲乙双方签订合同之日起，该房产的所有权归乙方所有（因该房屋为回迁安置房产，尚不具备办理产权变更手续，在可以办理房产变更手续时，甲方必须全力配合乙方办理房产变更手续，否则甲方需支付乙方房款总额的20%作为违约金。）另甲方应将此安置房屋相关的所有手续和该房屋有关的文件及票据交付乙方。3.因甲方暂无合适住所，经甲乙双方友好协商，乙方同意在双方签订合同后，乙方把上述房产租赁给甲方居住，但甲方需向乙方支付租赁费每月元。租赁期限由乙方根据房产情况而定，租赁期间甲方应合理使用上述房屋，不能进行人为的破坏；若乙方想处置房产，则甲方需在收到乙方通知后3日内无条件腾空房屋，配合乙方处置房产，否则甲方需支付乙方房款总额的20%作为违约金。四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，（原始）产权为其本人，有处分的权利，房屋上没有任何第三方的抵押、担保或其他任何形式的他项权利，且无其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。五、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺；甲方在能办理产权登记时应该第一时间办理产权登记，甲方办理完产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续，过户时所产生的相关费用由双方各自承担。如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，并退换乙方支付的全部房款，同时支付相当于房屋总价款的20%的违约金。六、本合同签订生效后，房屋升值与甲方无关，乙方享有该房屋占有、使用、收益、处分的权利。七、本合同签订后，双方应该共同遵守，甲方不得反悔，不得再对该房屋主张任何权利。如果甲方违约，除了退还乙方交纳的全部房款，同时应当支付相当于同期银行贷款利率四倍的利息，并支付相当于房屋总价款的20%的违约金。八、甲方配偶及子女一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本合同所有条款。2019年9月9日，原告向被告夏德祖转账50000元。本案庭审中，原、被告认可一致：涉案房屋系拆迁安置房，现不具备办理权属登记的条件，被告现在涉案房屋内居住。原、被告对双方间是否存在真实的房屋买卖关系存在争议：原告认为，2018年10月17日，被告夏广生、夏德祖因资金周转向原告借款400000元，借款期限10个月，双方口头约定月息2%，被告偿还了两三个月的利息，借款到期后，被告无力还款，2019年9月2日，三被告与原告商定将涉案房屋出售给原告，以抵顶借款400000元，原告再另行支付被告50000元购房款，抵顶后原告不再向被告主张借款本息。被告主张，2018年10月，被告夏广生向原告借款400000元，并在《借款合同》《借条》《汇款请求》《收条》上签字，双方口头约定月息2%，后，被告夏德祖应原告要求在上述材料上签字，与被告夏广生共同还款。被告偿还了四五个月的利息后未再还款。被告无力偿还借款，原告称给被告两年的时间继续还钱，不需支付利息，签订涉案房屋的买卖合同只是为了作一个保障，被告没有出卖房屋的真实意思表示，签订合同时被告也没看具体的合同内容；期间，原告的法定代表人孙仁辉的父亲去世了，孙仁辉告诉被告这对他的触动很大，再借给被告50000元，所以又向被告转账50000元。被告表示，涉案房屋的市场价格为九十余万元，但被告未在本院限期内对涉案房屋在原、被告签订《房屋买卖合同》时的价值申请进行司法鉴定。根据原告申请，本院于2020年5月21日裁定冻结三被告在银行账户内的存款450000元，或查封其相应价值的财产。本院认为，本案原告的诉讼请求为要求确认2019年9月三被告与原告签订的《房屋买卖合同》有效，本案的案由应为确认合同有效纠纷。诉讼中，原告称双方间存在真实的房屋买卖关系，被告则辩称原、被告签订《房屋买卖合同》仅是作为对被告借款的担保，双方间并无买卖涉案房屋的意思，本院认为，原、被告间签订《房屋买卖合同》的行为，无论是基于真实的房屋买卖关系还是以买卖合同的形式为借款关系提供担保，在不存在当时有效的原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的情况下，该《房屋买卖合同》应为有效，故对原告要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条之规定，判决如下：确认原告山东诚辉物业管理有限公司与被告孙淑丽、夏广生、夏德祖于2019年9月签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费8050元减半收取4025元、保全费2770元，由被告孙淑丽、夏广生、夏德祖共同负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇二一年八月二日书记员 李仪（代）