文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5729号上诉人（原审原告、案外人）：林志勇，男，1967年7月24日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人（原审原告、案外人）：杜明銮，女，1969年11月27日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：代品想，江苏汇君律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：化超，江苏汇君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐州农村商业银行股份有限公司（铜山县农村信用联社郑集信用社权利义务承继人），住所地徐州市铜山区北京南路26号。法定代表人：骆新超，该农商行董事长。委托诉讼代理人：陈建伟，该公司职员。被上诉人（原审被告、被执行人）：代现成，男，1974年9月3日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审被告、被执行人）：宗培芝，女，1971年10月13日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人林志勇、杜明銮不服徐州市铜山区人民法院（以下简称一审法院）（2020）苏0312民初10633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月20日对本案进行公开询问。上诉人林志勇、杜明銮，被上诉人徐州农村商业银行股份有限公司到庭接受询问，被上诉人代现成、宗培芝经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上诉人林志勇、杜明銮上诉称，请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判，2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，明显是错误的。1、人民法院查封涉案房产，上诉人提出了异议，并明确了涉案房产是共同出资建房，上诉人从2004年建成新房之后一直居住至今达17年之久，无任何争议。2、被上诉人代现成和宗培芝的一半产权，在2012年9月双方达成了房屋转让协议，出售给上诉人，上诉人也已支付转让款20万元，并有代现成的妻子陈述签协议过程和已经支付20万元付款的自认事实，当事人之间签订了合法有效的书面买卖合同。退一万步讲，假设未支付房款，也可以按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。3、涉案房产不是城市的商品房，是农村的房子，是两块宅基地且是两家共同出资合建的农村房子，一审法院以未办理过户登记为由，显然没有考虑城市和农村房子的性质不同，使用法律明显错误。4、作为涉案房产虽然登记在代现成名下，但是他们之间也有明确的意见，在2009年3月3日关于办证一事，进行了双方确认，统一办理在代现成名下。被上诉人徐州农村商业银行股份有限公司答辩称，1，关于申请人提出的房款20万元在一审庭审中被告代现成夫妻均答没有收到该笔款项。2，杜明銮与代现成夫妻处在两个不同村集体，就涉案宅基地与房屋和签署的转让协议不具有基础上合法性，在一审中也提及到。代现成与宗培芝于2004年出资购买宅基地就办理了相关产权证，一审法院判决的依据也是根据产权登记信息房屋所有人为代现成来依法判决，不存在不符合法规定和事实。被上诉人代现成、宗培芝未到庭也未提交答辩意见。一审法院查明，铜山县农村信用合作联社郑集信用社诉徐州成海面业有限公司、代现成、宗培芝借款合同纠纷一案，该院于2012年9月27日作出（2012）铜郑商初字第81号民事调解书：一、徐州成海面业有限公司欠铜山县农村信用合作联社郑集信用社贷款本金5000000元，于2012年12月31日前偿还3000000元，余款2000000元于2013年3月31日前付清。二、自2012年9月起徐州成海面业有限公司于每月的30日前偿还所欠贷款本金的利息（具体数额以被告贷款账户上显示的数额为准）。三、代现成、宗培芝对上述债务承担连带清偿责任。根据铜山县农村信用合作联社郑集信用社的申请，该院于2013年7月22日立案执行，案号为(2013)铜执字第3492号。2019年4月8日作出(2013)铜执字第3492-1号执行裁定书：查封被执行人代现成、宗培芝所有的位于徐州市铜山区（铜房权证郑集字第××号）。2019年4月12日，该院查封该房产。不动产登记信息显示，徐州市铜山区郑集镇郑马路西侧房产（铜房权证郑集字第××号）房屋所有权人为代现成、宗培芝。另查明，2004年原告与代现成各自出资购买宅基地，后双方共同出资建成涉案房屋一套，共计三层。2009年3月3日，代现成与杜明銮共同签订《证明》一份，载明“位于住房隶属代现成与杜明銮两家共同财产。现因办理土地证房产证，经两家共同协商，一致认为，凡于此房有关的证件一律统一使用代现成的名字”。2009年5月26日，案涉房产办理了登记，所有权人代现成、宗培芝。2012年9月，代现成因资金需要，与原告签订《房产转让合同》，把合建房屋的另一半以20万元转让给原告，并交付给原告，由原告自家居住至今。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告虽与代现成、宗培芝就案涉房产签订了《房产转让合同》，但对于是否支付了房款，代现成、宗培芝对此作出了截然相反的陈述，且原告也未提供向代现成、宗培芝支付房款的证据。由于案涉房产已经产权办理登记，而原告至今未办理过户登记，属于其自身原因所致。综上，原告对案涉房产的权利不能够排除执行，原告的诉讼请求，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告林志勇、杜明銮的诉讼请求。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：一、关于涉案房屋的查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。本案中，因代现成、宗培芝未按生效民事调解书履行义务，铜山县农村信用合作联社郑集信用社向一审法院申请执行，根据该社申请，一审法院查封了涉案房产，符合上述法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。执行上述规定时，必须首先坚持物权公示公信原则，维护物权的公示效力，根据不动产登记信息显示，涉案房屋登记在代现成、宗培芝名下，一审法院根据不动产登记信息和上述法律规定对涉案房产予以查封并无不当。二、上诉人林志勇、杜明銮能否阻却涉案房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体而言，即：（一）第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；（二）第三人在法院采取查封等强制措施前已支付全部房屋价款；（三）第三人在法院采取强制措施前已实际占有该房屋；（四）第三人对未办理房屋产权过户无过错。根据该规定，第三人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能够排除执行。本案中，上诉人林志勇、杜明銮与代现成、宗培芝签订了涉案房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，但其涉及农村宅基地使用权的转让。根据《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”由于我国土地管理法规定“一户一宅”，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村宅基地不能私自买卖，双方的买卖违背了上述法律规定。因此，双方不存在合法有效的房屋买卖关系。林志勇、杜明銮至今亦未能办理过户登记，案涉房产登记仍然登记在代现成、宗培芝名下，林志勇、杜明銮并无合法合理的原因，显系其自身原因所致。上诉人林志勇、杜明銮提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，因此，上诉人林志勇、杜明銮不能阻却涉案房屋的执行，其要求撤销一审法院判决的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人林志勇、杜明銮不服一审法院（2020）苏0312民初10633号判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由林志勇、杜明銮负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二Ｏ二一年八月三十日书记员  王 炎