安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1332号上诉人（原审被告）:马鞍山亿景置业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区东方明珠世纪花园一村99-115号。法定代表人：盛泽春，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐刚，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏芬，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘燕，男，1976年9月18日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：王子刚，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭正武，江苏联创伟业律师事务所律师。上诉人马鞍山亿景置业有限公司（以下简称亿景公司）因与被上诉人刘燕房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2021）皖0503民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亿景公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘燕一审的全部诉讼请求或将本案发回重审，判令上诉费用由刘燕承担。事实和理由：一、案涉商品房所涉建设项目在合同约定的交房时间之前早已全部完成项目建设，并满足交付使用条件。2019年10月24日办理了雨污水工程验收证明；2019年11月20日办理了房屋建筑面积测绘成果书；2019年7月30日办理了有限电视配套设施竣工验收报告；2019年10月完成了配套住宅信报箱建设；2019年10月完成了供电设施验收；2019年10月完成了燃气供气设施验收；2019年10月9日完成了消防验收备案；2019年12月完成了配套的绿化工程验收。上述一系列项目的验收能够证明案涉商品房在合同约定的交房时间之前已具备交付使用条件，完全不会对刘燕使用房屋造成任何影响。二、其在合同约定的交房期限届满前向刘燕发出了交房通知，刘燕收到交房通知后，亦实际接收了案涉房屋，并办理了收房手续，此时刘燕又以交房时亿景公司不具备相关证明文件为由主张逾期交房违约金，不符合合同约定，不应予以支持。三、刘燕提起本案诉讼的时间为2021年3月，但其已在2020年9、10月份办理了案涉房屋的竣工验收备案表和新建住宅符合交付使用条件证明书。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题指导意见》的相关规定，出卖人交付的房屋不符合交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时未经验收合格为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的工程竣工验收报告，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案应适用上述指导意见，不支持刘燕的诉讼请求。四、因为小区围墙的规划问题以及2020年初新冠肺炎疫情的爆发，导致政府有关部门没有及时为案涉房屋办理竣工验收备案表、新建住宅符合交付使用条件证明书。这些均属于不可抗力，应免除其责任。五、即使法院认定其存在违约行为，一审判决的违约金数额过高，应予免除或减少。本案迟延取得竣工验收备案手续并不影响刘燕作为业主对案涉房屋的占有、使用、收益或处分，刘燕不存在损失，其不应给付违约金。刘燕辩称，1.双方签订的合同约定交付商品房的条件是已经取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及新建住宅符合交付使用条件证明书。亿景公司直至2020年9月14日才取得竣工验收备案表，2020年10月22日才取得新建住宅符合交付使用条件证明书。案涉房屋在交房时不符合交付使用条件，亿景公司应承担违约责任。2.其作为普通业主，被开发商通知交房，一般认为开发商交付的房屋是符合交付条件的，亿景公司故意隐瞒案涉房屋不具备交付使用条件的情况，属于恶意。安徽省高级人民法院的指导意见应适用于买受人明知不符合交付使用条件仍然接收房屋的情形，本案不适用。3.一审判决已经考虑了新冠肺炎疫情的因素，扣除了相应的违约期限。实际上，2020年2月底相关行业均已复工复产，政府也开始办公，并不会给亿景公司办理备案手续带来很大影响。刘燕向一审法院提出诉讼请求：1.判决亿景公司支付延期交房违约金23144元（暂自2020年1月1日计算至2020年10月1日，实际要求以844691元为基数，按照每日万分之一，自2020年1月1日起计算至房屋验收合格之日）；2.判决亿景公司赔偿其物业管理费1824元；3.判令案件诉讼费用由亿景公司承担。一审法院认定事实如下：2018年1月31日，刘燕（买受人）与亿景公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》一份,约定：出卖人向买受人出售其开发建设的位于马鞍山市花山区不动产，总价款为842716元（最后价款按实测面积计算）；付款期限为签订合同前买受人向出卖人支付定金20000元，于合同签订时抵作房款，于2018年1月31日签订合同时支付首付款342716元，余款以贷款方式支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合三项条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》（不包括纯商业经营用房）。该合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内通知买受人；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。该合同第十二条约定，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘燕向亿景公司支付了购房款844691元。2019年12月21日，亿景公司通过ＥＭＳ标准快递向刘燕邮寄了交房通知书及交房须知。2020年1月1日，刘燕接收了案涉房屋，并向马鞍山市同成物业管理有限公司支付物业费1824.90元和垃圾费288元，电梯费300元。一审另查明，亿景公司向刘燕交付房屋时，未按合同约定提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《新建住宅符合交付使用条件证明书》。2020年8月4日，马鞍山市建设工程监督站发出《建设工程质量安全监督整改（停工）通知书》，载明：2020年7月31日，其站接投诉，经查发现海棠湾家园3#-8#楼工程未组织竣工验收，擅自将房屋交付，遂提出限期整改的监督意见。2020年9月14日，案涉房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。同年10月22日，马鞍山市住房和城乡建设局出具《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》，该证明书载明的交付范围为马鞍山市花山区江东大道北段1812号海棠湾家园3栋-8栋房屋。一审法院认为：案涉商品房买卖合同（预售）系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。亿景公司虽在合同约定的时间通知刘燕交付房屋，刘燕亦实际接收了房屋，但亿景公司交房时案涉房屋并未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》，其交房行为不符合合同第九条约定，应属于违约行为。亿景公司辩称其交付房屋时房屋已完成项目建设，满足交付使用条件，不构成逾期交房的意见，因与合同约定不符，也缺乏法律依据，故不予采纳。亿景公司关于刘燕在办理交接房屋过程中未提出异议，亦实际接收了房屋，不应认定其逾期交房的辩称意见，虽然合同约定所交房屋不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，但亿景公司在交房时并未明确告知买受人房屋尚不符合合同第九条约定条件的事实，且未举证证明刘燕是在明知其接收的房屋不符合合同第九条约定条件下同意接受房屋的。因此，亿景公司此辩称意见不符合合同约定，亦缺乏法律依据，不予采纳。综上，亿景公司存在交房不符合合同约定的事实，应视为逾期交房，逾期交房期间应从合同约定的交房之日（2019年12月31日）起计算至工程实际竣工验收备案之日（2020年9月14日）。但鉴于2020年上半年爆发了新冠疫情，客观上影响了工程竣工验收备案的办理，属于不可抗力事由。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。但该案违约责任的大小系以违约时间的长短作为衡量标准，而疫情的影响客观上造成了竣工验收备案时间的延迟，该延迟并非亿景公司所能避免的。因此，综合案涉房屋在约定交付时间前已完成了水电气、消防、绿化等专项竣工验收，只是未完成综合验收备案工作，且买受人已实际接收房屋，房屋亦不存在影响正常居住使用的质量问题等事实，从公平角度出发，应将因疫情影响竣工验收备案办理的期间从上述期间中扣除。结合本地疫情情况，酌定亿景公司逾期交房时间为138天(258天-120天)。因双方所签合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，因此，亿景公司应向刘燕支付违约金11656.74元。因违约金不仅具有弥补损失的功能，还具有惩罚功能，违约金的支付并不以实际损失为前提，亿景公司此辩称意见缺乏法律依据，不予采纳。关于刘燕要求亿景公司赔偿其物业费的诉讼请求，因刘燕实际接受了房屋，无论是否居住使用，均应当依约或依法缴纳物业费，因此，物业费并不属于逾期交房造成的损失，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、亿景公司于判决生效后十日内支付刘燕违约金11656.74元；二、驳回刘燕其他诉讼请求。案件受理费424元，减半收取计212元，由刘燕负担105元，亿景公司负担107元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为:一审判决亿景公司承担违约责任，有无事实和法律依据。1.依法成立的合同，自成立时发生法律效力。案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。一方当事人未履行或未全面履行合同义务，应承担违约责任。鉴于双方所签合同第九条明确约定，交房时亿景公司应提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》。实际上，亿景公司在未取得上述两份材料时即通知交房，应认定为违反合同约定的行为。亿景公司所称案涉房屋各专项工程在交房时均已实际竣工验收，房屋无质量问题，刘燕已经实际接收房屋，均不能推翻其存在违反合同约定的事实，本院不予采信。2.一审已经综合考虑各方面的因素，包含新冠肺炎疫情的影响、各专项工程在交房时已经实际竣工验收等，相应扣除了一定的违约期限，且违约金具有一定的惩罚功能，不能仅以实际损失为依据，故亿景公司称违约金过高的上诉理由，依据不足，不能成立。综上所述，亿景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由马鞍山亿景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 方 芳二〇二一年八月三十日法官助理 唐 斌书 记 员 刘文月