陕西省商洛市中级人民法院 民事判决书 (2021)陕10民终392号 上诉人（原审被告）：李保国，男，1968年12月19日出生，汉族，住商洛市商州区。被上诉人（原审原告）：陕西金维物业服务有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：李宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。上诉人李保国因与被上诉人陕西金维物业服务有限公司（以下简称：金维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2021）陕1002民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李保国上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人只承担50%的物业服务费即6973.79元；2、改判驳回被上诉人主张暖气费的诉讼请求；3、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、被上诉人金维物业公司在物业服务期间，未尽到管理服务责任，存在重大瑕疵拒不改正，按照物业管理服务协议上诉人有权少交或不交物业费用，一审判决上诉人承担80%的物业服务费错误，二审应该改判上诉人只承担50%的物业费。1. 金维物业公司应当最大限度保障全体业主的安全，监控所有人员出入情况，但上诉人的汽车停放在楼下停车位被他人碰撞，金维物业公司以没有监控为由推卸责任，上诉人无奈自行维修。另外上诉人的电动三轮车停放在停车场电瓶被偷，金维物业公司也没有回应。2.上诉人卫生间共用的排水管道，开裂长达十年之久，多次联系金维物业公司，金维物业公司称没有维修能力，不予理睬，给上诉人的生活带来严重不便。上诉人多年来自行维修支出了巨大的维修费用，但维修费用金维物业公司却未予承担。3.上诉人的阳台下水管道漏水，多次反映金维物业公司没有派人维修，上诉人自行雇佣维修人员进行修理。4. 金维物业公司恶意赶走上诉人的承租户，导致上诉人购买的门面房至今不能对外出租。二、一审法院判决上诉人承担暖气费错误，上诉人从没享受过暖气服务，也不知情暖气服务的收费标准，一审在没有任何依据的情况下判决上诉人承担暖气费错误，二审应予纠正。被上诉人金维物业公司答辩称，上诉人的车辆被他人碰撞问题，前几年小区监控不到位属实，现在公共区域的监控已全覆盖，有些视角没有监控是正常的；上诉人丢失三轮车与本案无关；下水道的问题是开发商的问题，金维物业公司没有责任；阳台下水管道业主只能自己维修，金维物业公司只维修公共区域；金维物业公司没有驱赶上诉人的商铺承租人；关于小区供暖的问题，供暖期间关于收费、预算、供暖时间在小区都有公示。陕西金维物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告603号楼1单元201室自2011年3月至今的物业服务费6055.4元、垃圾费862.5元，2013年至今的暖气基础运行费8145.2元，共计15063.1元（仅计算至2020年10月），并按约定支付违约金；2.依法判令被告支付拖欠原告201-14和201-15商铺自2015年1月至今的物业服务费6735.6元、垃圾费5612.6元，电费1590.2元，共计13938元（仅计算至2020年10月），并按约定支付违约金。以上1、2项共计29001.1元；3、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告603号楼1单元201室2011年3月9日至2021年3月8日的物业费6371.38元，垃圾费907.5元，2013年至2020年暖气费9072.7元，合计16351.2元；2.依法判令被告支付拖欠原告201-14和201-15商铺自2015年1月1日至2021年3月31日的物业费7576.2元，垃圾费3375元，合计10951.2元；以上1、2项合计27302.4元。一审法院认定事实：被告李保国购买商洛市商州区XX城XX栋XX单元XX号133.66平方米房屋、201号楼14室42.09平方米商铺及201号楼15室42.09平方米商铺。原告金维物业公司于2010年12月9日、2012年3月27日与被告李保国签订了房屋和商铺的《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所居住的小区和商铺提供物业服务。协议第四条物业管理服务费用：“六、交纳费用时间：每季度第一个月10日前交纳物业费用”；第九条违约责任：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用及利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。”原告在603号楼1单元201室的《入伙通知书》中告知被告：“二、…2.东方•威尼斯水城物业管理费为0.40元/月•平方米，请您在入伙时预缴三个月物业管理费。”原告在201号楼14室、15室的《入伙通知书》中告知被告：“二、…3.东方威尼斯水城小区前期物业委托管理单位为陕西金维物业服务有限公司，物业手续具体由物业服务公司与您办理：物业管理费为1.2元•平方米，请您在入伙时预缴三个月物业管理费。”2011年3月至今，被告未向原告交纳房屋物业费、垃圾费、暖气费，2015年1月至今，被告未向原告交纳商铺物业费、垃圾费，经原告催要无果。一审法院认为，原告金维物业公司与被告李保国签订的《前期物业管理服务协议》，均为双方自愿签订，不违反法律规定，该协议为有效合同。被告作为小区业主，受该协议的约束。被告已接受物业管理和服务，就应按约定交纳物业费用。被告辩称：1.原告违约在先，未能按照物业服务约定为其提供物业服务，原告只有履行合约应尽的义务，才能要求业主交费，且原告并未与被告签订物业服务合同。审理中查明，原被告之间签订了前期物业服务协议且原告自协议签订至今一直为原告所在小区的业主提供物业服务，故被告的该辩解理由不成立；2.被告为维修房屋内厕所漏水问题损失较大，且原告干扰其商铺对外出租，应由原告赔偿其财产损失及精神损失。因该主张与本案不属同一法律关系，本案不作处理。另查明，原告物业公司在向业主提供服务过程中确实存在瑕疵，本院酌定由被告承担物业服务费的80%。故被告拖欠原告2011年3月9日至2021年3月8日房屋的物业服务费6371.38元按80%折算为5097.1元、垃圾费907.5元、暖气费9072.7元，共计15077.3元，被告拖欠原告2015年1月1日至2021年3月31日商铺的物业费7576.2元按80%折算为6060.96元、垃圾费3375元，共计9435.96元，以上总计24513.26元。对于原告要求被告按照约定支付滞纳金的诉请，因物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。本案中，物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常物业管理中，认真听取业主意见，积极整改存在问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告李保国向原告陕西金维物业服务有限公司支付603号楼1单元201室房屋2011年3月9日至2021年3月8日的物业服务费、暖气费、生活垃圾处理费共计15077.3元；二、被告李保国向原告陕西金维物业服务有限公司支付201号楼14室、15室商铺2015年1月1日至2021年3月31日的物业服务费、垃圾处理费共计9435.96元；以上一、二项合计24513.26元，限判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告陕西金维物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费482元，减半收取241元，由被告李保国负担193元，原告陕西金维物业服务有限公司负担48元。二审审理中，被上诉人金维物业公司提供了2013年-2020年案涉小区供暖及收取暖气费的通知，证明被上诉人对案涉小区的暖气费收费标准进行了通知。经质证，上诉人对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为暖气管道没有给上诉人连接，上诉人不应当交纳暖气费。本院经综合审查，对被上诉人提供的2013年-2020年案涉小区供暖及收取暖气费的通知，予以采信。二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要是：1、上诉人是否应支付50%的物业服务费；2、上诉人是否应支付基本热费。关于焦点1，双方签订的前期物业管理服务协议，是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。被上诉人提供了物业服务，上诉人应支付物业服务费。上诉人称其汽车停放在车位被他人碰撞、其三轮车停放在停车场电瓶被偷、卫生间共用的排水管道开裂及阳台下水管道漏水被上诉人不予维修等，被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，上诉人只应支付50%的物业服务费。虽然被上诉人提供的物业服务确实存在瑕疵，但一审法院酌定上诉人向被上诉人支付80%的物业服务费并无不当。因此上诉人称其只应支付50%的物业服务费的观点，不予支持。关于焦点2 ，根据国家发展改革委、建设部制定的《城市供热价格管理暂行办法》的相关规定，供暖企业应收取基本热费。因此，上诉人虽然没有享用被上诉人提供的供热服务，但应当向被上诉人支付基本热费。上诉人称其没有享用供热服务，不应支付基本热费的观点，不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李保国负担。本判决为终审判决。                           审  判  长    尤 永 刚审  判  员    卢 洛 军审  判  员    文 改 云 二○二一年八月十六日 法官助理   李 從 熇书  记  员    任 梦 娜