新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）新4002民初4184号    原告：李磊，男，1985年9月26日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。被告：关旭升，男，1984年6月27日生，锡伯族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。被告：伊宁市领地房产经纪有限公司（原伊宁市金港湾二手房经纪有限公司），住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市四川路以南二十四小学后苹果社区三期2号楼1层105室。法定代表人：佟金华，该公司董事长。原告李磊与被告关旭升、伊宁市领地房产经纪有限公司（以下简称领地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李磊，被告关旭升、领地公司的法定代表人佟金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李磊向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2017年9月10日签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告关旭升退还原告位于伊宁市宁远郡小区槐花苑×号楼×单元×室住房，并支付违约金112,000元；3、被告关旭升支付剩余房屋装修尾款，并结清被告关旭升使用楼房期间的一切费用；4、被告领地公司退还居间费2万元；5、本案案件受理费由两被告共同承担。庭审中，原告李磊自愿放弃主张第3项诉讼请求；变更第4项诉讼请求，主张被告领地公司退还居间费1万元。事实与理由：2017年9月10日，原告与两被告协商将原告位于伊宁市宁远郡小区槐花苑×号楼×单元×室住房以56万元的价格出售给被告关旭升。合同签订后，被告关旭升未能按约定的期限支付首付款30万元，仅分批分次支付21万元，其中包含被告领地公司收取的居间费1万元。对于剩余首付款9万元，被告关旭升至今未付，故诉至法院。被告关旭升辩称，我不同意解除与原告签订的《房屋买卖居间合同》。2017年10月初，我将首付款21万元给付原告后，发现原告出售给我的房屋是原告与前妻共同的财产。2018年4月，原告才将该房屋的产权变更至个人名下。我同意向原告支付剩余首付款9万元。被告领地公司辩称，我方不同意解除与原告签订的《房屋买卖居间合同》，同意继续履行该合同约定的居间服务内容，即代为办理按揭贷款、过户等手续。我方不同意承担案件受理费。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的房屋买卖居间合同原件一份、（2019）新4002民初2122号民事判决书原件一份，由于两被告对上述证据均予以认可，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告关旭升提交如下证据：1、光盘一张，拟证实2019年10月30日，被告关旭升妻子鲍丽琼给原告打电话，要给原告支付剩余首付款9万元，但原告拒收。原告质证认为：对该组证据不认可，鲍丽琼没有经过我的同意给我录的音。被告领地公司质证认为：对该组证据认可。本院认证：因原告对该证据内容系其与鲍丽琼的对话不持异议，且其并未提供证据证实该录音对其造成损害，且原告在庭审中认可被告关旭升在（2019）新4002民初2122号民事判决书作出后也同意给付剩余首付款，故本院对该组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2017年9月10日，原告李磊（甲方、出卖方）、被告关旭升（乙方、买受方）、被告领地公司（原伊宁市金港湾二手房经纪有限公司、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方通过丙方将位于伊宁市开发区宁远郡·槐花苑×号楼×单元×室住宅出售给乙方，建筑面积为121.81平方米，该房屋存在抵押情况；甲方承诺：甲方为该房屋的产权所有人，若甲方是该房屋的产权共有人之一，则在签订本合同时，已取得其他共有人的同意及授权；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋权属、抵押等现状全面了解并无异议，愿意购买该房屋，附随该房屋一并转让的设施设备包括：地下室；该房屋成交价格为56万元，此房价包含附随房屋一并转让的设施、设备，交易过程中产生的一切税费由乙方承担；本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金2万元作为购房定金；丙方可以预留1万元作为甲方结清该房屋交付前所产生的水、电、暖、有线电视、物业管理费用的保证金；付款方式：银行按揭付款即商业贷款，乙方应将购房首付款（含定金）30万元在2017年9月30日前支付给甲方，剩余房款26万元待贷款机构放款后由贷款机构直接转入甲方账户内；甲、乙双方于贷款机构放款后办理该房屋权属转移登记手续；经甲、乙双方协商确定，甲方应当于2017年9月30日之前将房屋交付给乙方；甲方应保证该房屋产权的真实性，并且该房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；乙方按本合同约定的房款支付方式及期限支付定金和房款；丙方见证并监督本合同的执行，代办该房屋过户、贷款的相关手续等。除贷款机构原因外，乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后三日内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房款20%的违约金，同时有权将该房屋另行转让等内容。二、2019年5月，关旭升将李磊作为被告、领地公司作为第三人诉至本院，要求李磊继续履行《房屋买卖居间合同》，协助办理产权变更登记手续、要求李磊承担违约金4万元及诉讼费。李磊在该案中辩称：“同意继续履行合同，但不同意协助关旭升办理产权变更登记手续，不同意支付违约金4万元，关旭升未于2017年9月30日前付清首付款30万元”。该案对上述合同内容进行了查明，并查明：截至2017年10月28日，关旭升共计向李磊支付首付款21万元（含定金2万元），李磊于2017年11月将该房屋交付关旭升居住使用；李磊与案外人焦小明于2015年3月19日在霍城县民政局办理离婚登记手续，于2018年2月6日取得涉案房屋的不动产权证书，李磊于2018年3月1日以离婚后财产纠纷为由将焦小明诉至本院，经本院主持调解，双方自愿达成协议，即涉案房屋归李磊所有。该案庭审中，关旭升、李磊及领地公司对应由关旭升付清首付款后，李磊协助关旭升办理产权变更登记手续即过户手续，关旭升再以涉案房屋进行抵押，所得的按揭贷款支付李磊剩余购房款的交易方式均不持异议。2019年10月3日，本院就该案作出（2019）新4002民初2122号民事判决书，认定涉案合同合法有效，且以李磊同意继续履行合同、关旭升未付清首付款等裁判理由，判决关旭升、李磊与领地公司签订的《房屋买卖居间合同》继续履行、驳回关旭升的其他诉讼请求、案件受理费800元，减半收取计400元，由关旭升负担350元、李磊负担50元。该判决作出后，关旭升、李磊与领地公司均未提出上诉，该判决已生效。2019年10月30日，关旭升妻子鲍丽琼致电李磊，称给付剩余首付款9万元，但李磊未予同意。本案庭审中，李磊自认涉案房屋的按揭贷款其仍未清偿完毕，产权手续亦未变更至其个人名下。领地公司预留关旭升给付定金2万元中的1万元作为物业保证金，待买卖双方交易完成后转为居间费，李磊对此不持异议。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中，原告主张解除其与两被告于2017年9月10日签订的《房屋买卖居间合同》，因该合同约定被告关旭升应于2017年9月30日前将购房首付款30万元给付原告，逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，但被告关旭升仅支付首付款21万元，故原告在2017年10月30日起就应当知道因被告关旭升未付清首付款，其有权解除涉案合同，但原告并未在应当知道该解除合同事由之日起一年内即2018年10月30日前向两被告主张解除涉案合同，原告针对本案提交的民事起诉状的落款时间已经是2021年5月14日，显然已经超过了一年的除斥期间，该解除权消灭，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告关旭升退还其位于伊宁市宁远郡小区槐花苑×号楼×单元×室住房，并支付违约金112,000元以及主张被告领地公司退还居间费1万元的诉讼请求，因上述诉讼请求的成立是以解除合同为前提，且现阶段该笔1万元系物业保证金，并未转化为居间费，原告主张解除合同的诉讼请求亦不成立，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李磊的诉讼请求。案件受理费2740元，减半收取计1370元，由原告李磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文 二〇二一年八月十三日 书  记  员   毛钰玮