江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3732号上诉人（原审第三人）：王青，女，1969年11月7日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：王木巧子，江苏盛松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭建平，男，1969年7月29日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李光，江苏先科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳昌，江苏先科律师事务所律师。原审被告：徐州市彭龙房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市建国西路95号。法定代表人：朱峰，该公司经理。委托诉讼代理人：丁剑，该公司员工。上诉人王青因与被上诉人郭建平及原审被告徐州市彭龙房地产开发有限公司（以下简称彭龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王青的委托诉讼代理人王木巧子、被上诉人郭建平及其委托诉讼代理人李光、原审被告彭龙公司的委托诉讼代理人丁剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王青上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回郭建平的一审诉讼请求。2.一、二审案件受理费，由法院裁决。事实和理由如下：一审判决认定事实、适用法律错误。一、一审判决认定事实错误。1.一审认定郭建平已付清购房款，而打款凭证显示，该部分钱款打入了吴保瑞个人账户，并非彭龙公司账户，不能认定郭建平缴纳了购房款。2.一审认定王青与彭龙公司签订的《商品房买卖合同》是借名贷款合同，而中国银行徐州分行的营业部在2013年5月29日出具王青已经还完全部贷款的证明，涉案房屋贷款系由王青足额偿还。3.一审认定王青与彭龙公司签订的《商品房购销合同》无效，无事实和法律依据。二、涉案房屋涉及一房三卖，在没有确定房屋所有权的情况下，一审判决前后矛盾。(2010)云民初字第1917号判决书判决彭龙公司给付孟庆光逾期交房违约金533571元，其中包括涉案房屋丰源大厦13层04号房。本案中，在孟庆光未出庭作证的情况下，一审认可彭龙公司出示的退房说明，该说明系2020年11月18日所签订，可能系虚假证明。在(2015)云民撤初字第00001号案件中，有一份徐州市人民政府市长办公会议纪要第26号（2014年12月10日），该份会议纪要显示孟庆光是彭龙公司的实际投资人。王青在2002年购买了该套房屋，2013年5月29日已经出具证明王青已经还完涉案房屋全部的贷款，王青系该套房屋合法、真实的购房人。综上所述，请求二审法院支持王青上诉请求。被上诉人郭建平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，王青的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回王青的上诉请求，维持原判。原审被告彭龙公司述称，请法院维持原判。郭建平向一审法院提出诉讼请求：1.判令彭龙公司和王青协助郭建平办理位于徐州市云龙区房屋的不动产权证书；2.案诉讼费用由彭龙公司承担。一审法院认定事实：2002年7月，彭龙公司与王青签订《商品房购销合同》一份，合同约定彭龙公司将自己开发建设的青年路57号彭龙大厦（现为丰源大厦）13层04号房屋出售给王青。该房建筑面积为160.93平方米，计价共395800元。房屋交付期限为2003年7月30日前。2008年11月，案外人孟庆光与彭龙公司签订《商品房买卖合同》，约定彭龙公司将其开发的位于本市彭龙大厦（现为丰源大厦）57号13层04号房出售给孟庆光。2010年8月，孟庆光以彭龙公司未按合同约定履行交房房屋的义务，要求彭龙公司支付违约金。云龙区法院2010年10月13日作出（2010）云民初字第1917号民事判决书，认为孟庆光与彭龙公司签订的买卖合同真实有效，且孟庆光也按照约定履行了支付房款的义务，支持了孟庆光要求彭龙公司支付逾期交房违约金主张。2013年6月，王青以彭龙公司未按照合同约定履行交房义务，要求彭龙公司支付违约金，云龙法院于2014年9月4日作出（2013）云民初字第1456号民事裁定书，认为涉案房屋已经（2010）云民初字第1917号民事判决查明归孟庆光所有并已交付，且据此判决彭龙公司给付孟庆光逾期交房违约金，王青以涉案房屋归其所有为由主张办理房屋所有权证和土地使用权证、并向彭龙公司主张逾期交房违约金的主体不适格，遂裁定驳回王青的起诉。王青不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）徐民终字第3977号民事裁定，驳回王青的上诉，维持原裁定。2015年6月，王青认为（2010）云民初字第1917号民事判决损害了其民事权益，向云龙区法院提起第三人撤销之诉。云龙法院于2016年6月16日作出（2015）云民撤初字0001号民事判决书驳回王青的诉讼请求。王青不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）苏03民终4255号民事判决书，驳回王青的上诉，维持原裁定。2012年8月16日孟庆光与彭龙房地产公司签订退房协议，将涉案房屋退还彭龙公司。2013年5月15日，郭建平与彭龙公司签订《商品房买卖合同》，约定彭龙公司将诉争青年路57号13层04号房屋出卖给郭建平，总价650000元，郭建平于同日通过银行转账将上述购房款付清。后郭建平实际占有房屋并装修使用至今。彭龙公司于一审庭审中主张，其与王青的房屋买卖合同系为了获取银行按揭贷款而签订，并向法庭举证存款回单、银行现金缴款单、会议纪要等证据。会议纪要载明：因丰源大厦历史遗留问题，徐州市人民政府成立工作组，于2014年12月10下发第26号市长办公会议纪要，提及“对彭龙公司多次采取虚假按揭方式套取银行资金，违规办理房屋确权证明，造成一房多卖……”。一审另查明，涉案房屋登记名称为丰源大厦1304室，上设抵押贷款已还清，现已具备过户条件。一审法院认为：一、本案郭建平与彭龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。郭建平付清购房款并实际占有案涉房屋，在案涉房屋具备办理不动产登记证书的情况下，彭龙公司应予协助配合办理。二、本案王青与彭龙公司所签订的《商品房买卖合同》是借名贷款合同。虽然彭龙公司未提交与王青签订的借名贷款的协议，证明借名贷款的事实，但综合本案的案情，可以认定彭龙公司仅是借用王青的名义获取贷款而并无出售房屋给对方的意愿。理由如下：其一，王青不能向法庭提供相关证据证实其为购买房屋支付了相应对价。其向法庭提交的中国银行徐州分行营业部出具的证明，仅能证明涉案房屋的贷款已还清，不能证明涉案房屋贷款系由其本人偿还。其二，彭龙公司持有银行存款回单、现金缴款单等偿还银行贷款的凭证并计入财务账册，证实彭龙公司向银行偿还以王青名义的银行贷款。以上可以证实第三人王青虽与彭龙公司签订商品房买卖合同，但该合同系借名贷款合同。三、王青与彭龙公司签订的《商品房购销合同》无效。理由如下：其一，案涉商品房交易不是合同双方真实意思表示。意思表示真实是民事法律行为的要件之一，缺少该要件的缔约行为不具有法律约束力。本案中，彭龙公司与王青虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方并没有按照该合同交易商品房的意思表示，仅是借用王青的名义获取贷款而并无出售房屋给对方的意愿，而王青以名义上的贷款人和房屋所有人这一身份配合彭龙公司完成贷款事项，也不具有购买该房屋的意思表示。其二，彭龙公司与王青签订《商品房买卖合同》的行为性质是变相套取银行贷款，以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同，不具有法律约束力。涉案房屋尚未办理产权登记，但因抵押贷款，他项权登记在王青名下，王青亦应协助郭建平办理不动产登记证书。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，一审法院判决：徐州市彭龙房地产开发有限公司、王青于判决生效之日起十日内，协助郭建平办理坐落于徐州市云龙区的房屋不动产权属登记证书。案件受理费80元，由徐州市彭龙房地产开发有限公司、王青负担。本案二审期间争议焦点为：涉案房屋的实际购买人是王青还是郭建平，如果涉案房屋的实际购买人是郭建平，王青应否配合办理涉案房屋权属登记手续。二审中，上诉人王青提交如下证据材料：1、涉案房屋所属权的电子查询信息和按揭流程记录明细（均为打印件），证明房产局电子系统中显示涉案房屋系由王青按揭购买，并有按揭办理的流程明细。2、中国银行股份有限公司徐州分行消费信贷中心出具的证明一份，证明涉案房屋贷款已由王青个人还清。经质证，郭建平认为，证据1-2均不是新证据，不能作为证据使用，不能证明实际购买人系王青本人，彭龙公司提供的原始还款凭证可以证实，王青系虚假购买。彭龙公司认为，证据1-2只能证明办理抵押贷款时使用王青的名字，不能证明房屋所有权人系王青。二审中，被上诉人郭建平提交了2021年7月8日徐州新港物业公司出具的证明一份，证明涉案房屋业主郭建平于2013年9月至今在该房屋居住，物业费和水电费均已经交清。经质证，王青认为，对该证据真实性、关联性不予认可。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于涉案房屋实际购买人的问题。首先，王青主张其系涉案房屋实际购买人，其与彭龙公司于2002年7月签订了《商品房购销合同》，并已付清房款。但王青未向法庭提供充分证据证明其已付清涉案房屋的首付款及贷款，其提交的中国银行股份有限公司徐州分行消费信贷中心出具的证明，仅能证明涉案房屋的贷款已还清，不能证明涉案房屋贷款系由其本人偿还。彭龙公司对王青的上述主张亦不予认可，彭龙公司称，其与王青签订的《商品房购销合同》系借名贷款合同，双方未就涉案房屋进行实际交易，并提交了由彭龙公司持有的银行存款回单、现金缴款单等偿还银行贷款的凭证。本院认为，根据当事人的举证情况，综合本案案情来看，王青提交的证据不足以证明其主张，不能认定王青系涉案房屋的实际购买人。其次，本案郭建平与彭龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，郭建平举证证明其已付清购房款并实际占有案涉房屋，故郭建平系涉案房屋的实际购买人。二、关于王青应否配合办理涉案房屋权属登记手续的问题。由上述分析可知，郭建平系涉案房屋的实际购买人并已实际占有使用涉案房屋，而涉案房屋尚未办理产权登记。因涉案房屋的他项权登记在王青名下，王青应协助郭建平办理权属登记手续。综上所述，王青上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王青负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年八月九日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹