江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2588号上诉人（原审被告）：吉康，男，1993年9月17日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景玉鑫，女，1979年3月19日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：杨卫平，江苏剑群律师事务所律师。原审被告：薛国兴，男，1966年4月6日生，汉族，住常州市金坛区。原审被告：薛姣，女，1988年7月6日生，汉族，户籍地常州市武进区。上诉人吉康因与被上诉人景玉鑫、原审被告薛国兴、薛姣房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吉康上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人提出的担保时效问题，一审法院根本没有审查。被上诉人与薛国兴签订的《房屋买卖中介服务协议》约定的房屋交接时间为2017年1月30日前，据此，即使上诉人存有担保责任，担保责任的除斥期间为2017年1月30日至2017年7月29日（2018年1月30日至2018年7月29日）。在除斥期间，被上诉人未向上诉人主张担保责任，担保除斥期间已过，上诉人无需承担担保责任。2.上诉人于2017年12月18日出具的收条上签名，在签名前添加担保人系被上诉人私自添加；即使原先存有担保人字样，那上诉人担保的内容、范围均不明确。3.被上诉人与薛国兴签订的房屋买卖中介服务协议是无效的合同，因为根据被上诉人在一审诉状中的陈述，该房屋不在薛国兴名下，薛国兴对案涉房屋是没有处分权的，签订该协议时，合同目的无法实现。4.上诉人协议、收条上签名实质是作为在场人或见证人的身份予以证明。而且事后，在未告知上诉人的情况下，被上诉人与薛国兴、薛姣就房屋的价格、交付时间重新达成一致意见，这实质是对原合同的根本条款作出重大修改，即使上诉人原先存在担保责任，该担保责任现也应予免除。被上诉人景玉鑫二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.买卖合同依法有效，根据买卖合同司法解释的规定，即使是无权处分，买卖合同依然合法有效。2.收条上“担保人（连带责任）”不管是谁写的，上诉人按了指印，代表已经认可。3.担保期限未过，双方未对房款的归还有过约定。根据担保法司法解释第三十三条的规定，保证期间从要求债务人履行义务的宽限届满之日起开始计算，所以担保人的担保期限未过。原审被告薛国兴、薛姣二审作为陈述。景玉鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除景玉鑫与薛国兴于2017年12月17日签订的房屋买卖协议；2.判令薛国兴返还房款28万元、赔偿违约金22万元，合计50万元；3.判令薛姣、吉康对上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由薛国兴、薛姣、吉康承担。一审法院经审理查明，2017年12月17日，景玉鑫（乙方、购房人）、薛国兴（甲方、售房人）、李荣芳（中介方）签订房屋买卖中介服务协议，主要载明：甲方将其坐落于岸头家园（南区）18幢1602室房屋（建筑面积90.7平方米，以下称案涉房屋）、车库1间（10平方米）出售给乙方，案涉房屋及车库买卖，甲乙双方共同委托李荣芳提供中介服务；案涉房屋及车库成交价格为31万元；付款方式，乙方于2017年12月17日支付甲方5万元，乙方于2017年12月20日前支付甲方23万元，余款3万元待房屋过户时付清；房屋交接时间为2017年1月30日前；由于上述房屋为期房，无论以后测绘面积偏大或偏小，均以该面积为准，无论以后涨价或跌价，均以该价格为准；甲方必须及时领取房产证（以同一幢楼为准），如甲方无故拖延，视为甲方违约；由于案涉房屋及车库为期房、过户时间较长，对乙方相对不公平，如果甲方违约，必须向乙方支付总房价20%的违约金及房屋涨价部分及装修款。薛国兴在房屋买卖中介服务协议上甲方栏签名按手印，景玉鑫在房屋买卖中介服务协议上乙方栏签名，李荣芳在房屋买卖中介服务协议上中介方栏签名，吉康、薛姣分别在房屋买卖中介服务协议上下方空白处签名按手印。景玉鑫在一审中提交房屋买卖协议复印件两份，用以证明岸头家园的房屋在2020年5月份的市场价约为5000元/平方米。景玉鑫于2020年8月10日诉至法院，请求判如所请。景玉鑫在一审中陈述：房屋买卖中介服务协议签订前，薛国兴向景玉鑫出示手机上薛国兴的拆迁安置协议，显示包括案涉房屋在内，薛国兴有四五套房子及配套的车库。景玉鑫询问薛国兴拆迁安置协议的原件在何处，薛国兴表示在政府。于是景玉鑫、薛国兴一起至尧塘的拆迁办，在拆迁办的电脑上看到了拆迁安置协议，所以景玉鑫才与薛国兴签订了房屋买卖中介服务协议，虽然该协议上未注明车库的具体位置，但薛国兴当时承诺到时将案涉房屋配套的车库给景玉鑫；案涉房屋及车库现均存在；景玉鑫从未与薛国兴签订薛国兴所称的补充协议；房屋买卖中介服务协议上的房屋交接时间存在笔误，当时约定的是2018年1月30日前。薛国兴在一审中陈述：薛国兴当时与拆迁办约定可以拿到案涉房屋及车库。房屋买卖中介服务协议签订前，薛国兴确曾与景玉鑫一起至拆迁办电脑上看过拆迁安置协议，但薛国兴从未向景玉鑫出示过拆迁安置协议，虽然案涉房屋及车库存在，但是因为其他原因，薛国兴至今未接受拆迁办的建议与拆迁办签订拆迁安置协议，薛国兴的房屋至今未拆迁，所以薛国兴至今未拿到案涉房屋及车库，案涉房屋及车库现不在本案当事人名下；房屋买卖中介服务协议上的房屋交接时间存在笔误，当时约定的是2018年1月30日前；违约金过高，请求法院予以调整。吉康在一审中陈述：房屋买卖中介服务协议上的房屋交接时间存在笔误，当时约定的是2018年1月30日前。上述事实，有当事人陈述，房屋买卖中介服务协议、收条、承诺书、户籍信息等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖中介服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据房屋买卖中介服务协议以及薛国兴、景玉鑫的陈述，薛国兴应于2018年1月30日前将案涉房屋及车库交付给景玉鑫，后根据承诺书，薛国兴与景玉鑫将案涉房屋及车库的交付时间变更为2020年1月1日前。薛国兴至今未取得案涉房屋及车库的处分权，致使案涉房屋及车库的所有权不能转移至景玉鑫名下，薛国兴构成违约，景玉鑫提起本次诉讼要求解除房屋买卖中介服务协议并要求薛国兴承担违约责任的诉讼请求不违反法律规定，该院予以支持。景玉鑫已于2017年12月18日向薛国兴支付购房款28万元，薛国兴取得购房款28万元至今已近三年，承诺书中对购房款及违约金的支付时间也未予明确约定，根据房屋买卖中介服务协议、承诺书中对违约责任的约定，景玉鑫提起本次诉讼要求薛国兴返还购房款28万元、赔偿违约金22万元的诉讼请求不违反法律规定，该院予以支持。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。薛姣在房屋买卖中介服务协议上下方空白处、在承诺书上承诺人栏及担保人均签名按手印，但未明确保证方式和保证期间，薛姣对担保事实并无异议，薛姣的保证方式应认定为连带责任保证，景玉鑫要求薛姣对薛国兴的债务即返还购房款28万元及赔偿违约金22万元的债务承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定，该院予以支持。吉康在房屋买卖中介服务协议上下方空白处签名按手印、在收条上担保人（连带责任）栏签名按手印，但吉康在房屋买卖中介服务协议上签名时并未表明保证人身份，在收条上签名时则明确表明担保人身份且为连带责任，而收条的主文仅载明薛国兴收到景玉鑫案涉房屋及车库购房款28万元，结合吉康的陈述，应当认定吉康仅对收条中的购房款28万元承担连带保证责任，故景玉鑫要求吉康对薛国兴返还购房款28万元的债务承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定，该院予以支持。承诺书变更了主合同，吉康并未在承诺书上签名或按手印，景玉鑫未提供证据证明已取得吉康的书面同意，承诺书对吉康无法律约束力，景玉鑫要求吉康对薛国兴赔偿违约金22万元的债务承担连带保证责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十四条、第二十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，该院遂判决：一、解除景玉鑫与薛国兴于2017年12月17日签订的房屋买卖中介服务协议；二、薛国兴于判决生效之日起十五日内返还景玉鑫购房款28万元、赔偿景玉鑫违约金22万元，合计50万元；三、薛姣对上述第二项判决主文中薛国兴的义务承担连带责任；四、吉康对上述第二项判决主文中薛国兴返还景玉鑫购房款28万元的义务承担连带责任；五、驳回景玉鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4400元（已减半收取）、财产保全费3070元，合计7470元，由薛国兴、薛姣负担，吉康对其中的4183元承担连带责任。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，薛娇有另外一户口信息，具体为薛蕉，女，1988年6月23日生，居民身份证号码320482198806××××，汉族，住常州市金坛区。该户口已于2020年12月8日注销。本院认为，当事人应对自己的主张提供证据予以证明。本案中，吉康在薛国兴出具的收条中以保证人的身份签字，且注明保证方式为连带责任，而收条的内容为薛国兴收到景玉鑫案涉房屋及车库购房款28万元，结合吉康是薛国兴和景玉鑫签订合同的中间介绍人等情形，一审认定吉康应对薛国兴返还购房款28万元的债务承担连带保证责任并无不当。关于上诉人吉康主张保证期间已经过，因薛国兴出具的收条中未注明还款日期，主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，景玉鑫以诉讼方式向债务人薛国兴主张债权并同时要求保证人吉康承担保证责任，系在法定保证期间向保证人主张权利，保证期间未经过，吉康的上述主张缺乏事实依和法律依据，不能成立。综上，吉康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人吉康负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年八月十九日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青