江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2661号上诉人（原审原告）：巢鹏，男，1987年11月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：咸进，江苏天淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喻文丽，女，1982年3月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。原审第三人：淮安卓弘房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区丰球白鹭湖庄园檀香园2幢21室。法定代表人：钱兆成，该公司执行董事。上诉人巢鹏因与被上诉人喻文丽、原审第三人淮安卓弘房地产经纪有限公司（以下至判决主文前简称卓弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巢鹏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人关于40万违约金与1万元律师费用的主张；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.“高评高贷”是双方协商一致的结果，且被上诉人配合上诉人办理了相关贷款手续，故双方均应对该违规行为承担法律后果，而不应仅让上诉人一方承担；2.即使涉及贷款的条款被认定无效，但不影响合同的整体效力，根据交易习惯，第一次申请贷款未通过后，上诉人还可以重新申请贷款、提高首付或以支付全款的方式购房，一审认为被上诉人不必然负有重新协助上诉人办理贷款的义务错误；3.在一审庭审中，上诉人已经表示有购房资格且具备一次性支付购房款的能力，但被上诉人的配偶以不知情为由拒绝售房，故应认定被上诉人在未取得共有人同意的情况下擅自售房，构成根本违约；4.对于案涉的保证金2万元如何处理一审未予涉及，遗漏了诉讼请求。喻文丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1.“高评高贷”是中介方与上诉人违反规定在合同中拟定的条款，喻文丽直到接受贷款银行询问时才知道，故过错责任在买方；2.上诉人购买房屋系恶意炒房，上诉人在仅支付2万元定金后，一再拖延向银行提交贷款资料，而且是以他人的名义申请贷款，故被上诉人完全有理由相信上诉人不具有购房资格；3.被上诉人售房的目的是为了购买房产，因上诉人拖延，致使被上诉人错失了购房时机，造成了损失；4.被上诉人丈夫对案涉房屋买卖合同是同意的，只是在听到上诉人骗取银行贷款并起诉后，认为是上诉人违约，故才不同意出售房屋；5.上诉人在一审诉请中未涉及2万元保证金，故该事项不在本案审查范围。卓弘公司答辩称，“高评高贷”是买卖双方协商一致的结果，不是卓弘公司与上诉人单方签订，贷款也是买卖双方自己找的银行，卓弘公司对此不清楚。因房价上涨，导致合同最终未能履行。巢鹏向一审法院提出诉讼请求：1.判令喻文丽赔偿损失40万元；2.判令喻文丽承担本案律师费用1万元；3.本案诉讼费、保全费由喻文丽承担。一审法院认定的事实：卓弘公司从事房地产中介服务。2020年9月5日，喻文丽（出卖方、甲方）与巢鹏（买受方、乙方）在卓弘公司（经纪方、丙方）的中介下签订《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的位于淮安市清江浦区房屋（以下简称103室）出卖给乙方，房总价款为126万元；本合同签订之日起，乙方应向甲方支付定金2万元作为购房担保，如因甲、乙方违约或者自愿解除合同未能交易成功的，违约方按本合同第五、六的约定承担违约责任；乙方于贷款审批通过支付28万元（不包含定金）作为首付款支付给甲方，剩余房款96万元的支付方式为乙方通过银行按揭贷款支付给甲方；合同第五条约定甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成刻意逾期办理交易、按揭等买卖相关手续如：逾期交房房产、逾期支付房款等违约行为，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用；第七条约定卖方承诺产权无纠纷正常买卖，并配合客户贷款。首付款如和贷款金额超过房子成交价必退还客户买方。在放款中间时间银行卡须放在中介公司保管，建立在需要买方提供解押基础上，买方承诺无征信不良，符合银行贷款，并有购房资格。如卖方需买方提供解押买方须配合，无利息配合解押。首付和贷款总额壹佰贰拾陆万元正，超出部分退还买方。买方有权用其它名称买卖过户。当日，巢鹏按约支付购房定金2万元，并由喻文丽出具收款收据。2020年10月16日-10月21日期间，喻文丽多次通过微信与卓弘公司员工蒋同磊联系，催促买方补办理贷款资料。10月21日，喻文丽通过微信询问交通银行张薇“赵征父母资料补全了吗”、“他们今天资料又没去补齐吧”，张薇分别回“他们在弄”、“还没”。同日，喻文丽在与蒋同磊的微信聊天中表示“我这边急等用钱，我问银行了，买家今天又没有去补资料，他根本是有意在拖，我等着急用钱呢”。同日，卓弘公司员工亦电话询问巢鹏是否将材料提交银行，巢鹏回复“已经发给她了，转账凭条还有转款凭证，还差一个照片，因为照片还没去拍”。次日，喻文丽发微信给巢鹏，“不是你拖了二十几天时间补资料，现在审核应该通过，早走其他手续了，我月底就应该拿到钱了”、“我现在只限于你时间到月底，钱必须到位，不能让你无限期拖下去！”，巢鹏回“你赶紧把你的材料补齐”。10月30日，张薇告知喻文丽银行已不受理案涉房屋的贷款办理，系统已经取消掉。11月1日，巢鹏通过微信及短信向喻文丽发送信息，“本人在中介公司购买了白鹭湖颐园房屋，你已经私自违反合同条约去银行撤销了赵征的住房贷款。现在本人正式通知你，在5个工作日内配合去重新办理贷款手续，如需要本人可提交首付款，如在规定的时间里，您未配合办理手续，本人将采取相对的法律措施”，喻文丽回“针对本次房屋买卖，因贵方存在违规首付，通过虚拟提高评估价格，向银行骗取贷款，已经涉嫌骗贷，属于违法乱纪，同时贵方寻找的另一买方赵征同样有上述违法行为，银行在发现后作出处理与我方无关，同时贵我双方签订的买卖协议属于无效协议，我方亦不会配合贵方做任何违法乱纪行为，请贵方自重，同时在五日内与我方联系，我方将依法处理此事！”。11月7日，巢鹏再次微信与喻文丽联系，要求其于2020年11月9日配合重新办理贷款手续。喻文丽表示“……上次给你机会和你谈，把之前不合理合同作废，重新签正规合理合同，你正常做合法贷款审核，你坚决不同意……你赶紧走法律程序，让法律维持公道”。一审法院另查明，103室系喻文丽与其丈夫李明共同所有，该房屋的不动产权登记证于2020年9月23日办理。2020年12月16日，巢鹏开具了购房资格证明。巢鹏因本案诉讼委托江苏天淮律师事务所提供法律服务，支付律师服务费10000元。一审法院依职权向交通银行淮安分行淮阴支行行长张薇调查，其称案涉房屋的贷款系其经手办理，贷款所需买卖双方提供的材料是齐全的，但是买方准备了很长时间的材料，卖方的材料是比较早就齐全提交过来；贷款手续只到受理程序，还未审批，因在初步审查过程中发现贷款申请不符合交通银行关于二手房贷款审批的要求，一是主贷人赵征系单身，年纪小，二是提交的房屋价格高于市场价。一审法院向张薇出示二手房首付款交付确认函、喻文丽提交的与其的微信聊天记录截屏、对话录音书面材料，其称卖家签字时确认函的内容是空白的，银行根据中介提供的材料来填写具体金额，后卖家向其反映未收到确认函载明的50万元首付款，因存在虚假材料，贷款申请更加不能审批通过。对于微信聊天记录及录音谈话书面材料，张薇无异议。一审法院认为：双方订立的《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对各方具有法律约束力，各方应按约定履行自己的义务。喻文丽辩称合同不成立或无效，无事实和法律依据，一审法院不予采信。本案争议焦点是喻文丽在合同履行过程中是否存在违约行为。一审法院认为，根据案件查明的事实，喻文丽在合同签订后，积极配合巢鹏指定的贷款人赵征办理银行贷款手续，并多次催促巢鹏准备办理贷款所需材料，且最终案涉房屋住房贷款申请未通过审批系赵征本人原因，责任并不在喻文丽。另，在办理贷款审批过程中，赵征存在通过对房屋价格高评方式获得高额贷款，以减少首付款的支付，而“高评高贷”买卖房屋违反国家关于购房首付款比例的宏观调控政策,扰乱房地产市场整体秩序,损害社会公共利益,故该行为应属无效。赵征系巢鹏指定的代其通过银行贷款形式向喻文丽履行交付房款义务人，现因赵征的原因导致银行贷款审批未通过，责任应由巢鹏自行承担。鉴于合同对贷款审批未通过后如何处理约定不明，实际履行产生争议后，双方当事人应本着诚实守信的态度积极协商。在双方未能协商一致的情形下，喻文丽并不必然负有重新协助巢鹏办理银行贷款审批的义务，合同不能继续履行的过错不能归咎于喻文丽。因此，巢鹏要求喻文丽赔偿损失40万元，并承担律师费用1万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回巢鹏全部诉讼请求。案件受理费用16230元，保全费用5000元，合计21230元，由巢鹏自行负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，巢鹏以喻文丽违反案涉房屋买卖合同约定为由，主张损失赔偿的诉请不应得到支持。理由如下：1.案涉合同中约定，巢鹏可以其他人名义买卖过户房屋，且仅在支付2万元定金的情况下就向银行申请贷款，并约定采取“高评高贷”的方式意图多获取银行贷款，上述约定明显违反法律强制性规定，扰乱市场秩序，应认定无效。2.从喻文丽与巢鹏及卓弘公司工作人员的微信聊天记录看，喻文丽售房的目的是尽快获得资金周转。在巢鹏仅支付2万元定金、以前述不合法形式向银行申请贷款过程中一再拖延提交材料、且未通过银行审批的情况下，喻文丽完全有理由对巢鹏的履约能力提出质疑。3.在银行贷款申请未获批准后，巢鹏要求喻文丽继续协助办理向其他银行申请贷款的手续，喻文丽在2020年11月9日回复巢鹏的微信中明确表示：“上次给你机会和你谈，把之前不合理合同作废，重新签正规合理合同，你正常做合法贷款审核，你坚决不同意……你赶紧走法律程序，让法律维持公道”。喻文丽的上述陈述，已经明确表达解除案涉房屋买卖合同、与巢鹏另行协商重新签订合同的意思表示。4.巢鹏仅支付2万元定金，履行合同过程中存在无故拖延，且以他人名义向银行违法申请贷款未获批准，此后巢鹏仍要求喻文丽协助其办理贷款申请手续，在此情况下，喻文丽有充分的理由相信订立合同的目的已经无法实现，其作出的单方解除合同的行为符合法律规定。因此，案涉合同在2020年11月已经被喻文丽单方解除。在合同已经被合法解除的情况下，巢鹏关于损失赔偿的请求不能得到支持。关于2万元定金，因上诉人在一审阶段未主张，一审法院对此未作处理并无不当。综上所述，巢鹏的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人巢鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年八月十一日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文