浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初5821号        原告：吴某，女，1961年5月22日出生），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人：蔡晓洪，浙江蓝汇律师事务所律师。                委托诉讼代理人：陈朝阳，浙江蓝汇律师事务所律师。                被告：瑞安市锦湖街道周岙股份经济合作社（统一社会信用代码：N233038179438341X5），住所地瑞安市锦湖街道周松中路57号。                法定代表人：徐开洪。                委托诉讼代理人：林明俊，北京中凯（上海）律师事务所律师。                原告吴某与被告瑞安市锦湖街道周岙股份经济合作社（以下简称周岙合作社）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人蔡晓洪、陈朝阳，被告的法定代表人徐开洪及其委托诉讼代理人林明俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告吴某向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原、被告于2018年11月22日签订的《瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块出让安置及建房协议书》合法有效；2．请求被告返还扣留的土地安置补偿款123331.51元；3．请求依法判令被告支付原告违约金184416.7元（违约金以1286470元为基数，从2019年7月30日起至2021年1月4日止按月息1％计算；以1286470元为基数，从2021年1月5日起至2021年1月13日止按月息2％计算；以123331.51元为基数，从2021年1月14日起至实际完全履行之日止按月息2％计算，现暂算至2021年2月25日）。事实和理由：因瑞安市锦湖街道周岙村旧村改造需要，原告房屋被列入拆迁范围。原、被告针对原告拆迁房协商确定拆迁安置补偿方案，并于2018年11月22日签订了《瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块出让安置及建房协议书》。该协议约定：甲方（原告）在周岙村旧村改造项目中分配的安置建筑面积指标合计为264.9m²；其中原告自愿挂牌出让的建筑面积为124.9m²，代建的建筑面积为140m²；双方确定的土地挂牌出让金的托底价格（楼面价）为10300元／m²，挂牌出让金的结算方式为：原告挂牌出让金结算的托底价格10300元／m²（包括国家税金、前期费用约1000-1500元／户、分摊重置价），计算公式为按实际出让面积×10300元／m³-国家税金-前期费用约1000-1500元／户-分摊重置价-工程预收款总造价的35％，经结算后为原告所得金额；双方还约定“乙方（被告）承诺，不论何种原因（政府原因除外），乙方必须在本协议签订之日后并所有房屋拆除完毕约壹年之内，将甲方所得的安置补偿款发放到位（汇入甲方账户），否则视为违约，违约金在本协议签订后第13个月算起，按月息为安置补偿款总额的1％向甲方支付违约金（按月支付）”及“政府部门将安置款汇入乙方（被告）账户后10天内乙方未将甲方（原告）应得的最终实得安置补偿款汇到甲方账户，自第11天起乙方应以月息2％向甲方支付利息（按月支付）”等等。根据被告村旧村改造政策，上述所述的国家税金针对的是原系集体土地使用权的房屋在旧村改造中转为国有出让性质时应收约8％的国家税金，建房户分摊重置价约为150元／m²，工程总造价约5200元／m²。本案原告纳入旧村改造的房屋原系国有出让性质故不存在8％的国家税金问题。故此，经折算，原告结算所得金额为990435元［124.9m²×10300元／m²-国家税金0元-前期费用1500元／户-分摊重置价264.9m²×150元／m²-工程预收款总造价的35％（140m²×5200元／m²×35％）］。协议签署后，被告于2018年9月前完成拆迁工作，根据协议第9条约定被告应于2019年9月前将安置补偿款发放到位，但被告并没有如期支付。另被告在2020年12月25日收到土地安置补偿款，但也没有根据协议第8条约定在收到后10天内将原告应得安置补偿款汇到原告账户，而是在2021年1月14日将原告部分安置补偿款（即867103.49元）汇至原告账户，且仍扣留部分安置补偿款至今未给原告发放，被告的行为已严重损害了原告合法权益。                庭审中，原告补充陈述：被告认为自己并非适格主体及协议无效，依据不足；法律并不禁止在一个案件中同时提出确认之诉和给付之诉。                被告周岙合作社答辩称，1．双方于2018年11月22日签订的协议书系无效协议。首先被告不具有签订地块出让安置的主体资格，违反了我国《土地管理法》、《拆迁补偿条例》等法律法规；其次该协议书内容没有经过村民代表大会表决通过，程序不合法，其内容会导致侵犯公共利益，即全体村民的利益；最后该协议书法定代表人没有在上面签字，形式也不合法。2．被告并没有扣留原告的土地安置补偿款，而是原告计算错误，前期费用和重置费用分摊后为235元每平方，原告所需扣除的金额与其出具的承诺书一致，原告的安置补偿款总额为1286470元，减去社保风险基金统筹、规、税费等102917.6元，减去前期相关费用与分摊重置价的费用62251.5元、水电费369.38元、减去代建费254800元，余额为866131.52元，而该款项被告已经于2021年的1月14日发放至原告的账户中，原告也收到了867103.9元。3．被告不构成任何违约。首先由于拆迁安置的客观情况发生了根本性的变化，被告按原计划对涉案的地块上报给瑞安市自然资源和规划局以后，规划局对瑞规条字［2019］98号进行变更，于2020年5月22日才重新作出瑞规条字［2020］36号的批复，导致政府对涉案土地挂牌的延迟，也导致市政府将土地出让金的返还比原来的计划延迟了一段时间，这必然会导致被告无法将安置补偿款按原计划发放给原告的结果，导致安置补偿款未按约发放的根本原因是政府行为所致。其次在协议书第一部分第二条第一款约定：“……挂牌成交后的出让金且政府将出让金返还到乙方账户约4个月内（具体出让金返还时间按政府规定为准），乙方应在到账结算后10天内一次性支付给甲方。”政府部门将土地安置补偿款汇至被告账户中时，被告也及时通知所有的村民，并进行发放。由于全村的村民人数比较多，有的村民提供的汇款账户不及时，财务工作人员比较少等原因，整个工作上予以完成时比原计划延长了几天，不属于违约。最后从该协议书的内容与性质及实际情况来看，不难看出被告只是一个自治组织的服务单位，并不具备发放土地安置款的资格，所以不管被告是否按协议约定履行均不构成违约责任。4．被征收房屋与土地不管原来土地的性质是国有还是集体所有，市政府在返还土地出让金时均要先予以扣除8％的税费。虽然市政府的会议纪要中说明国有出让部分的建筑面积免收，但要由乡镇（街道）对国有土地出让的部分审核后报瑞安市政府核准才能进行核减，并不是原告所说的“不存在8％的国家税金问题”。5．原告的诉讼请求不符合逻辑，原告提出协议书是否有效属于确认之诉，原告在协议书是否有效还未确定的基础上提出其他诉讼请求，不符合法律逻辑，望法院对该协议书的效力进行审理。                庭审中，被告补充陈述：实际上房屋还未拆除完毕，张某的房屋还没拆，因为平方指标安置面积还说不下来。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以采信。对双方存在争议的事实和证据（后附证据目录），本院认证如下：1．对于原告提供的证据7，被告认为该证据系复印件，真实性不予认可，即使来源于政府也只是说明了是要报政府审核后核减，不是直接减免；本院认为，因原告未提供其他相应证据对该证据予以佐证，故本院在本案中对其真实性不予认定。2．对于原告提供的证据8，被告对证据8真实性无异议，但对其合法性存在异议，房屋拆除还要上交房产证注销才证明拆除完成；本院认为，被告辩称依据不足，对该证据予以采信。3．对于安置补偿款未按约发放的根本原因是否系政府行为，被告提供了证据1、8-11予以证实；原告提供了证据9予以反驳。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为被告提供的证据8-10从时间点来看并非第二次需要变更规划的原因，且证据8系复印件，对其真实性存在异议，另外对于被告提供的证据11与原告提供的证据9，原告认为两份文件文号虽相同，但内容不一致，应以原告从自然资源规划局档案材料中调取的为准；被告对原告提供的证据9真实性无异议，但还有附件没有提供，当时情况是被告向街道办事处反映情况，办事处和规划局复核时发现红线有重复，规划局要做变更，需要办事处出一个文件才能做变更，村里仅仅是辅助办事，对于被告提供的会议纪要，讨论的内容都是在与原告签订合同之后发生的，必然导致有关部门要核实汇报批准，然后导致政府发文，一系列事情的发生都系政府行为；本院认为，本争议点主要系围绕第二次国有土地使用权出让规划条件的原因是否系政府原因，被告提供的证据1经核实，其来源合法、客观真实，应予采信，被告提供的证据8-10从时间节点及内容上来看，均与该争议点不具关联性，对于原、被告提供的两份锦街办字［2020］46号文件内容不一致的问题，首先本院对该两份文件的真实性均予以认可，但应以哪份为准涉及到案外相关部门，在本案中无法作出认定，至于是否影响到本案审理，将在下文结合具体查明的事实结合该争议点一并作出分析、认定。4．对于被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，但看不出叶某的房屋在本案拆迁范围内，也反映不出产权注销的具体时间，注销和拆除不能划等号，有可能是前期已经拆除，仅仅存在注销推迟；本院认为，被告提供的该证据因无其他证据予以印证，不足以证实产权注销与案涉协议涉及的区块存在关联以及与挂牌推迟之间的因果关系，应由被告承担举证不能的法律后果。5．对于被告提供的证据3，原告对其三性均有异议，下面记载应到42人，签字栏除了同意的29人签字外，弃权和不同意的均没有签字；本院认为，该证据因无其他证据予以印证，故本院对被告主张的待证事实在本案中不予认定。6．对于被告提供的证据5、6，原告对其证据三性均有异议；本院认为，证据5真实性无法核实，本院不予采信，证据6即使真实，但无法证明张贴时间，故对被告拟主张的事实亦不予采信。7．对于被告提供的证据7，原告对金额予以确认，但认为不能证明原告认可扣款；本院认为，该委托书中已明确了具体扣款项目和金额，并确定最后以结算为准，剩余款项先领取的内容，足可证明原告在认可上述内容后领取了相应款项。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合（2021）浙0381民初4860号案件查明的事实，本院认定本案事实如下：瑞安市锦湖街道周岙村村委会因旧村改造需要，将原告吴某所有的房屋列入拆迁改造范围。2018年11月22日，原告（甲方）与瑞安市锦湖街道周岙村经济合作社（乙方）签订《瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块出让安置及建房协议书》一份，约定“瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块拆迁安置项目地块（以下简称本项目），经村二委、村民代表、拆迁户大会讨论通过，将该项目整体挂牌出让，……甲方分配安置建筑面积确认：……住宅指标264.9平方米，甲方选择模式：甲方自愿选择挂牌出让的建筑面积约124.9平方米、代建的建筑面积约140平方米。挂牌出让金结算方式：甲方挂牌出让金结算的托底价格10300元／m²（包括国家税金、前期费用约1000-1500元／户、分摊重置价），计算公式：按实际出让面积×10300元／m²-国家税金-前期费用约1000-1500元／户-分摊重置价-工程进度款的预收款总造价的35％，仅指安置自建部分，经结算后为甲方所得金额。挂牌成交后的出让金且政府将出让金返回到乙方帐户约4个月内（具体出让金返回时间按政府规定为准），乙方应在到帐结算后10天内一次性支付给甲方。第三部分违约责任8、政府部门将安置款汇入乙方账户后10天内乙方未将甲方应得的最终实得安置补偿款汇到甲方账户，自第11天起乙方应以月息2％向甲方支付利息（按月支付）。9、乙方承诺，不论何种原因（政府原因除外），乙方必须在本协议签订之日后并所有房屋拆除完毕约壹年之内，将甲方所得的安置补偿款发放到位（汇入甲方账户）否则视为违约，违约金在本协议签订后第13个月算起，按月息为安置补偿款总额的1％向甲方支付违约金（按月支付）。”此后，除张光荣房屋仅被拆除一面墙外，其余房屋均已于2018年9月前拆除完毕。2019年6月30日，瑞安市自然资源和规划局作出瑞规条字［2019］98号《瑞安市锦湖街道周岙村城中村改造C地块项目国有土地使用权出让规划条件》，详细规定了用地规划要求、建筑规划要求等内容；2020年5月22日，该局根据瑞安市锦湖街道《关于要求调整锦湖街道周岙村城中村改造C地块选址红线的函》（锦街办字［2020］46号）的申请，作出瑞规条字［2020］36号《瑞安市锦湖街道周岙村城中村改造C地块项目国有土地使用权出让规划条件变更》，对上述瑞规条字［2019］98号文件内容进行变更，变更了用地面积及建筑控制规模等内容。2020年12月25日，被告收到挂牌成交后的出让金。2021年1月12日，原告收到挂牌前相关费用、建房工程款、水电费总计317420.88元的收款收据一份；另，原告曾出具领款委托书一份交被告收执，承诺“该笔出让金1184524.375元，扣除建房款（暂定）254800元，暂时扣除挂牌前相关规费拆迁补偿费等62275元（以结算后为准），剩余867103.495元由被委托人陈鹏领取（以实际领取金额为准，多退少补）。”2021年1月14日，被告将867103.49元汇入原告银行账户。此后在合同履行过程中，双方就土地安置补偿款的发放金额及是否逾期发放发生争议，故此成诉。庭审中，双方一致陈述被告案涉房屋土地性质为国有建设用地，不需扣除相关国家税费，但目前由被告申报后包括案涉房屋在内的所有被拆迁房屋有关的国家税费均被有关部门暂扣。                另查明：1．瑞安市锦湖街道周岙村股份经济合作社于2021年3月18日经瑞安市市场监督管理局注销，同日，被告周岙合作社进行农村集体经济组织登记。2．原告调取的瑞安市锦湖街道《关于要求调整锦湖街道周岙村城中村改造C地块选址红线的函》（锦街办字［2020］46号）记载“总用地面积35043.09平方米，……在办理出让手续时，经核对历年来农转用范围线、周边房屋土地证范围线、供地范围线等，发现其中90.4平方米土地存在未报批或与周边房屋用地红线重叠情况，由于剔除上述土地会导致整个地块用地面积、建筑面积等一系列指标发生变化，造成后续大量手续需要重新办理，严重影响该地块的出让进度，造成社会不稳定，函请贵局在总用地面积不变的前提下，对原选址红线内不符合要求的90.4平方米用地进行调整，将属于周岙村城中村改造拆迁范围内的尚未供地的90.4平方米住宅性质土地纳入C地块红线范围内。”，而被告提供的《关于要求调整锦湖街道周岙村城中村改造C地块选址红线的函》（锦街办字［2020］46号）记载的不同内容为：“……发现其中90.4平方米土地存在未报批或与周边房屋用地红线重叠情况，函请贵局对原选址红线内不符合要求的90.4平方米用地予以剔除，并重新出具设计条件和红线图。”3.2020年5月22日，瑞安市自然资源和规划局根据瑞安市锦湖街道《关于要求调整锦湖街道周岙村城中村改造C地块选址红线的函》（锦街办字［2020］46号）的申请，作出瑞规条字［2020］36号《瑞安市锦湖街道周岙村城中村改造C地块项目国有土地使用权出让规划条件变更》，对上述瑞规条字［2019］98号文件内容进行变更，将用地面积从35043.09平方米变更为34952.94平方米，剔除了90.15平方米，变更了选址用地红线图和代建示意图等。                本院认为，瑞安市锦湖街道周岙村股份经济合作社与原告于2018年11月22日签订的《瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块出让安置及建房协议书》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照约定全面履行合同义务。由于瑞安市锦湖街道周岙村股份经济合作社注销后即登记成立被告周岙合作社，故其相应债权债务均由被告继受。被告辩称诉讼主体不适格以及上述协议无效的依据均不足，本院不予采信。原告在出具的领款委托书中表示同意领取867103.495元，且被告已按上述金额予以发放，虽然按照双方协议约定未足额领取，但原告所承诺的内容属于对自己权利的自由处分，并不违反法律规定，应予以准许，同时最终的款项收取仍会多退少补，亦不影响原告权益，故本院对原告主张被告返还除国家税金外的剩余土地安置补偿款不予支持。另外，对于原告主张被告应返还扣留的8％国家税金的问题，结合双方一致陈述该款项暂时被有关部门扣留，原告主张由被告返还所扣留的款项，即使被告在申报过程中存在错误，因该款项不在被告处，也无需承担返还义务，原告可待该款项最终退回时一并提出要求被告承担与其过错相适应的赔偿责任。                对于应否由被告承担原告主张的要求按月利率1％计算违约金的请求，涉及到双方对“乙方承诺，不论何种原因（政府原因除外），乙方必须在本协议签订之日后并所有房屋拆除完毕约壹年之内，将甲方所得的安置补偿款发放到位（汇入甲方账户）否则视为违约，违约金在本协议签订后第13个月算起，按月息为安置补偿款总额的1％向甲方支付违约金（按月支付）”的理解问题，本院认为，该约定内容中已明确提及因政府原因可免责，不受该条款约束，而从已查明的事实来看，瑞安市自然资源和规划局于2020年5月22日作出的瑞规条字［2020］36号《瑞安市锦湖街道周岙村城中村改造C地块项目国有土地使用权出让规划条件变更》对其于2019年6月30日作出的瑞规条字［2019］98号《瑞安市锦湖街道周岙村城中村改造C地块项目国有土地使用权出让规划条件》用地面积等内容进行了变更，原因为两份《关于要求调整锦湖街道周岙村城中村改造C地块选址红线的函》（锦街办字［2020］46号）均一致提到的“在办理出让手续时，经核对历年来农转用范围线、周边房屋土地证范围线、供地范围线等，发现其中90.4平方米土地存在未报批或与周边房屋用地红线重叠情况”，而对于上述情况的发生或发现，从内容来看，并非出现新的资料导致，而是在核对时发现错误，而对于核实相应情况并作出出让规划文件在被告已提供完备资料的情况下则有关部门负有不可推卸的责任，符合协议书中约定的“政府原因”，故本院对原告主张的上述违约金诉请不予支持。另需说明的是，两份《关于要求调整锦湖街道周岙村城中村改造C地块选址红线的函》（锦街办字［2020］46号）内容不一致的地方实际上在于将90.4平方米纳入还是剔除的问题，对原因的说明一致，而最终的结果则是剔除了90.15平方米，故两份文件内容虽有不同，但不影响本案的处理结果。对于原告主张的要求按月利率2％计算违约金的请求，涉及到协议中的两处约定内容：“挂牌成交后的出让金且政府将出让金返回到乙方帐户约4个月内（具体出让金返回时间按政府规定为准），乙方应在到帐结算后10天内一次性支付给甲方”及“政府部门将安置款汇入乙方账户后10天内乙方未将甲方应得的最终实得安置补偿款汇到甲方账户，自第11天起乙方应以月息2％向甲方支付利息（按月支付）”，上面内容约定了被告在收到出让金后的支付期限，区别在于被告在收款后4个月内结算，结算后10天内付款还是收到款项10天内直接将结算后的款项支付给原告，本院认为前者更为合理，首先前者规定了结算期限（4个月），又约定了汇款期限（10天），考虑到了受安置对象众多，结算工作量过大的问题，设置期限合理，而后者仅约定全部时间为10天，明显存在不合理，其次从前后呼应来看，后者的约定有可能存在在抄录前者内容时因疏忽而漏写4个月的可能；综上，本院认为被告的付款时间并未超过协议约定的期限，原告提出的上述违约金诉请，依据不足，本院不予支持。                综上所述，双方之间签订的《瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块出让安置及建房协议书》合法、有效；原告据此主张的其他相应诉请，依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、确认原告吴某与被告瑞安市锦湖街道周岙股份经济合作社于2018年11月22日签订的《瑞安市锦湖街道周岙村C1、C2、B地块出让安置及建房协议书》合法、有效。                二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。                案件受理费5916元，减半收取2958元，由原告吴某负担（已缴纳）。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判员余海瑞    二〇二一年八月六日            书记员戴星