重庆市巫溪县人民法院 民事判决书                              （2021）渝0238民初2739号 原告：聂友琴，女，1982年4月20日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路228号，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翁乾润，重庆浩志律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪仙，重庆浩志律师事务所实习律师。原告聂友琴与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称重庆圣贤鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂友琴、被告重庆圣贤鼎公司的委托诉讼代理人翁乾润、王雪仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂友琴向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付违约交付房产证的违约金42,941.57元，（计算方法：购房总款302,832.00×2/10000×709天，2019年1月22日至2020年12月31日，暂计时间算至2020年12月31日，逾期将另外追加）；2.请求判决被告向原告支付违约交房的违约金9872.32元（计算方法：购房总款302,832.00元×0.0001×326天,2018年2月28日至2019年1月20日，暂计时间算至2019年1月20日，逾期将另外追加）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原告向被告购买位于巫溪县马镇坝逸美兴悦小区×幢×单元×号的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为302,832.00元。该合同第七、八条约定被告于2018年2月28日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（2019年5月24日取得）的房屋交付给原告。原告将该商品房装修后居住至今，但得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得《重庆建设施工竣工验收备案登记证》。为维护自已的合法权益，原告多次催促被告履行办理《房地产权证》的义务，但被告不予理睬。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆圣贤鼎公司辩称,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》真实有效，被告应承担违约责任，但结合本案实际情况，根据公平原则请求酌情减低违约金比例；被告取得竣工验收备案登记证的时间为2019年1月21日，原告于2018年3月15日才交清全部房款，故逾期交房起算时间应为2018年3月16日，截止时间为2019年1月21日；逾期办证的违约责任起算时间为2019年3月23日，被告于2020年11月2日取得案涉房屋土地房屋登记机构出具的登记受理单，故违约责任截止时间为2020年11月2日。原告实际支付的房款302,832.00元，但其中4104.00元是原告方领取房产证时补交的增加面积房款。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告销售的位于巫溪县柏杨街道逸美兴悦×幢×单元×号房屋，房屋成交总价298,728.00.00元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2018年2月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。第18条（3）特别约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告于2018年3月15日已缴纳房屋全部房款298,728.00元，后原告于2021年11月在被告处领取房产证时补交增加面积房款4104.00元。原告委托被告办理案涉房屋产权登记。案涉房屋于2019年1月21日取得竣工验收备案登记证。2020年11月2日，巫溪县规划和自然资源局对涉案房屋开具不动产登记受理通知单。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，本案中，被告于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然被告已于2018年2月28日向原告交付了房屋，但该交房行为不构成有效交付，直至被告于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，被告的交付义务才符合合同的约定，因此，被告应当承担逾期交付房屋的违约责任，但原告交纳的总房款中有4104.00元系领取房产证时补交的增加面积房款，根据合同的约定，违约责任应以已付房款为基数，因此，该补交款不计入违约金基数内，同时，原告于2018年3月15日才交清全部房款，故被告承担逾期违约的起止日期为2018年3月16日起至2019年1月21日止，共计312天，本案被告于2018年2月28日已将房屋交付给原告占有、使用，这与被告未实际交付房屋的情形有所区别，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，酌情将逾期交房的违约金比例调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付违约金，即被告重庆圣贤鼎公司应承担违约交房的违约金为：298,728.00元×0.00007元／天×312天=6524.22元。对原告起诉超出部分，本院不予支持。同时，合同第七条第（一）款第2项约定，被告的交房行为在2019年1月21日才符合合同的约定，《不动产登记受理通知单》的取得亦以房屋取得竣工验收备案登记证为前提，故被告办理涉案房屋不动产登记的条件成就日期为2019年1月21日，且被告应在2019年1月21日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单，被告应在取得本商品房《房地产权证》后立即交付给原告。现被告逾期取得不动产登记受理单，已然构成违约，应承担相应违约责任，即被告应承担自2019年3月23日起至2020年11月2日止（计591天）的逾期办证违约金。原、被告均未举示因被告逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平、该小区的实际情况，以及本院涉该小区违约办证的其他判决，根据公平以及诚实信用原则，酌情对逾期办证违约金比例调减为以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即被告重庆圣贤鼎公司应承担违约办证的违约金为：298,728.00元×0.00006元／天×591天=10,592.89元。对原告起诉超出部分，本院不予支持。综上所述，原告要求被告承担违约交付房屋及逾期办理房屋产权证书的责任并承担相应违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。对原告起诉超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告聂友琴给付逾期交付巫溪县柏杨街道逸美兴悦×幢×单元×房屋的违约金6524.22元和逾期办理巫溪县柏杨街道逸美兴悦×幢×单元×房屋不动产权证书的违约金10,592.89元，共计17,117.11元；二、驳回原告聂友琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558.75元，由原告聂友琴负担377.66元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担181.09元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。  审  判  员   屈超福   二〇二一年八月二日 书 记 员   杨  眉  -1-