山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0203执异128号异议人（利害关系人）：刘洪涛。申请执行人：中国工商银行股份有限公司青岛四方支行。住所地青岛市市北区昌化路9-4号、遵化路29-8号。统一社会信用代码：91370203863618164D。负责人：李世军，行长。委托代理人：孙永粮，国浩律师（青岛）事务所律师。被执行人：于君。申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛四方支行（以下简称四方工行）与被执行人于君金融借款合同纠纷一案，执行中利害关系人刘洪涛对执行法院评估拍卖标的物即被执行人于君名下位于青岛市崂山区产（以下简称案涉房产）的执行行为提出异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘洪涛提出执行异议称：本人于2016年1月16日在链家金领世家南区店通过房产中介与房主于君的委托代理人孙立签订租房合同，并以现金支付方式支付了一年的房租，合同到期后，因本人在同安路附近工作、孩子在附近读书，又在2017年、2018年、2019年、2020年分别与委托人签订租房合同并支付房租，最后一份合同签订于2020年1月，合同租期为2020年1月16日至2023年1月15日。上述委托人孙立与原房主于君之间有借贷纠纷，因于君无法偿还借款，委托孙立代为办理与该房屋有关的出租、出售、代收租金或房款相关事宜。请求执行法院在对案涉房产执行时保障本人租赁合同有效期内（2020年1月16日至2023年1月15日）的合法居住权，保护承租人的合法权益。异议人刘洪涛提交的证据包括：一、1、手写件一份，落款为“于君”字样，日期疑为“2015.2.2”。内容为：“本人于君担保青岛德鸿彩印包装有限公司借款现因无法偿还，本人自愿同意将崂山区同安路888号一号楼二单元1003户本人住宅全权委托孙立办理一切出租、出售事宜，本人自愿保证于2015年2月6日搬离该住所，与孙立办理交接，后续若需要办理过户，本人配合”。2、《委托书》，落款为“于君”字样，日期写为“2015年6月3日”。内容为委托人于君全权委托受托人孙立代为办理案涉房产的出租、出售，签订买卖、租赁合同。并代收房款或租金。3、《民间借贷合同》，内容为孙立借给青岛德鸿彩印包装有限公司人民币480万元，借款期限自2013年11月5日至2013年12月4日，担保人于君自愿为上述借贷行为以个人财产提供无限连带责任保证。落款日期写为2013年11月5日。4、《借款借据》，内容为青岛德鸿彩印包装有限公司向孙立借款人民币480万元，借款期限自2013年11月5日至2013年12月4日。5、银行转账凭证，内容为孙立尾号7312账户于2013年11月5日向李宏途尾号5415账户转账4,187,400元。二、2016年1月11日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日《房屋租赁合同》各一份，均为孙立代理于君向刘洪涛出租案涉房产，房租均为每年4万元，每份房屋租赁合同均附一份收条或者银行交易明细，待证事实为当年房租已经支付。其中2020年1月16日签订的房屋租赁合同约定的租期为2020年1月16日至2023年1月15日，还约定因房屋涉及债务或法律纠纷，造成不能继续租住该房屋，除退还已收取的房租和押金外另外赔偿一个月房租作为违约金。2020年1月16日房屋租赁合同所附的银行交易明细显示，刘洪涛自其尾号1822账户于2020年1月5日向孙立尾号7312账户转账4万元，于2020年12月23日转账4万元，未提供其他转账记录。四方工行发表意见称：1、四方工行经生效判决确认对案涉房产享有抵押权暨优先受偿权。2、对刘洪涛主张租赁关系及提交的所有证据均不认可。3、即使租赁合同是真实的，不能对抗四方工行在2013年11月11日办理的抵押登记。4、执行法院应当继续对案涉房产进行评估拍卖，刘洪涛应立即腾出房屋，阻碍执行的应当依法强迁。查明，2020年12月26日，本院对四方工行诉于君金融借款合同纠纷一案作出（2019）鲁0203民初10264号民事判决书，判令于君应偿还四方工行截至2019年6月21日的借款本金1,405,516.77元及利息等，四方工行对案涉房产享有抵押权暨优先受偿权，驳回四方工行其他诉讼请求。该案诉讼程序中，本院作出财产保全民事裁定书，并于2019年9月25日查封了案涉房产的登记。四方工行申请执行后，本院于2020年8月19日以（2020）鲁0203执2751号立案执行，诉讼程序中的财产保全查封自动转为执行程序中的查封措施。2020年12月7日，本院在案涉房产处所张贴（2020）鲁0203执2751号《查封公告》，示明案涉房产已进入执行程序，告知相关权利人可在15日内主张权利。刘洪涛遂提出本次执行异议。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。案涉房产登记在被执行人于君、于君名下，属于本案可供执行财产范围，且属于本案执行依据即（2019）鲁0203民初10264号民事判决书确认的抵押物，本院予以查封并拟处置无不当。二、1、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，案外人以其享有租赁权为由阻止案涉房产转让或交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代提起异议之诉的权利。2、山东省高级人民法院经执行专业法官会议研究于2020年5月8日编印了《执行疑难法律问题解答（一）》，以规范山东执行实施行为，提高山东执行审查水平。其中第十条认为，如果查明案涉房产查封或抵押在先而租赁在后的，执行法院可以作为利害关系人异议按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。本案执行依据确定申请执行人四方工行对案涉房产享有抵押权，抵押登记的时间为2013年11月11日。刘洪涛首次承租案涉房产的时间为2016年1月份，其提出的阻止案涉房产交付的执行异议，事实上指向了本案执行依据即（2019）鲁0203民初10264号民事判决书所确认的四方工行享有的抵押权及其实现抵押权拍卖案涉房产的请求权，属于利害关系人对执行法院司法处置后向买受人交付案涉房产的执行行为提出的异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对其执行异议予以审查。3、至2021年1月1日废止的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。至2021年1月1日废止的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，案涉房产于2013年11月11日办理了抵押登记，属于案涉房产的对世公示，于2016年1月至2020年1月期间签署房屋租赁合同的刘洪涛和出租方均应明确知晓案涉房产已经在先登记了抵押权，依照上述法律规定，刘洪涛无权以其享有租赁权阻止抵押权人请求实现抵押权暨案涉房产的评估拍卖或者阻止交付，其损失已由房屋租赁合同约定了“因房屋涉及债务或法律纠纷，造成不能继续租住该房屋，除退还已收取的房租和押金外另外赔偿一个月房租作为违约金”，本院对刘洪涛提出的承租期内不予交付案涉房产的执行异议不予支持。4、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。（第二款）第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。（第三款）人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本院于2019年9月25日查封了案涉房产，在不动产登记机关予以登记并对世公示，案涉房产的产权人、受托人、承租人应当知晓。在人民法院查封案涉房产之后未经准许仍然占有或者实施其他有碍执行的行为的，仍然坚持自行缴纳租金延长租期的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。5、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。刘洪涛主张的租赁关系发生在案涉房产抵押登记之后，无论该租赁权是否有效成立，均不能对抗申请执行人暨抵押权人对案涉房产的拍卖，只能向案涉房产出租方主张权利。对于银行抵押房，相关各方也明知拖欠银行贷款将处置抵押房且必先偿还银行贷款。建议相关各方，在人民法院对银行抵押物的司法处置程序中依法配合，避免抗拒执行的非法行为。综上，本院对于刘洪涛关于承租期内不予交付案涉房产的异议请求不予支持，不服本裁定的，可以自本裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第一项、第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回利害关系人刘洪涛对被执行人于君名下位于青岛市崂山区产提出的不予交付的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向青岛市中级人民法院申请复议。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  曹克正二〇二一年八月十七日书记员  于程程