安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖18民终1626号上诉人（原审原告）：安徽省好管家物业服务有限公司，住所地安徽省宁国市宁墩路宁馨花园会所。法定代表人：徐航，该公司总经理。委托诉讼代理人：万书平，该公司员工。委托诉讼代理人：万爱敏，该公司员工。上诉人（原审被告)：宁国手足外伤专科医院有限公司，住所地安徽省宁国市宁墩路中鼎公寓D25幢136、137、236-239号。主要负责人：方万鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：陈俊屹，宁国市南极乡法律服务所法律工作者。上诉人安徽省好管家物业服务有限公司（以下简称好管家物业公司）与上诉人宁国手足外伤专科医院有限公司（以下简称宁国手足外伤医院）物业服务合同纠纷一案，双方均不服安徽省宁国市人民法院（2021）皖1881民初1103号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。好管家物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持好管家物业公司原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定2011—2017年物业费超过诉讼时效错误。根据最高人民法院关于民事案件诉讼时效的相关法律规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一起履行期限届满之日起计算”，尽管各期债务不是在合同签订时就已经形成，但由于其是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的继续性债权的一次性或统一约定，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性，且好管家物业公司一直在提供服务，因此该案的诉讼时效应从最后一起履行期限届满之日起计算。并且自2011年起至2020年期间，好管家物业公司每年都向宁国手足外伤医院发出催缴通知，好管家物业公司也多次向业委会报告相关情况，但宁国手足外伤医院一直拒绝缴纳，故本案没有超过诉讼时效；二、原审法院按0.2元每平米标准计算物业费没有法律依据。物业费收取标准是与业主委员会订立时所规定，所有业主均按此标准缴纳物业费。宁国手足外伤医院办公用房属于门面房，直接使用小区电力、水利设备以及享受公共服务带来的便利。好管家物业公司需要维护上述设施，每天清理公共区域。原审法院仅凭根据宁国手足外伤医院陈述，径直认定好管家物业公司没有完全尽到服务义务，酌减物业费，没有法律依据。宁国手足外伤医院上诉请求：撤销原审判决，改判宁国手足外伤医院不承担物业管理服务费或将本案发回重审。事实和理由：原审判决认定事实错误。宁国手足外伤医院经营用房位于中鼎公寓小区大门外，是独立于小区范围外的沿街商户，并非涉案物业服务合同的服务对象，该合同对宁国手足外伤医院不具有约束力。并且好管家物业公司也没有向宁国手足外伤医院提供任何的物业服务，也从未通知宁国手足外伤医院参加过业主大会，宁国手足外伤医院从未享受过选举权、被选举权、知情权、监督权等任何权利，对共用部位、共用设施设备和相关场地也未使用过，宁国手足外伤医院不应支付物业服务费。结合上述情况，宁国手足外伤医院所有服务工作都由自己承担，并支付了巨额经济报酬，包括保安、保洁、监控、停车、外墙和屋顶维修等。原审法院认定宁国手足外伤医院为物业服务对象，并判决支付物业费错误。针对对方的上诉请求，好管家物业公司和宁国手足外伤医院答辩均坚持自己一方上诉意见。好管家物业公司向原审法院起诉请求：判令宁国手足外伤医院向好管家物业公司支付2010年1月1日-2020年6月30日物业管理费68502元（1359.16平米×0.4元/平方×126月）。原审法院认定事实：好管家物业公司与宁国市中鼎公寓业主委员会分别于2010年、2014年、2016年、2019年签订物业服务合同，好管家物业公司进驻宁国中鼎公寓小区后，一直在该小区从事物业管理工作。宁国手足外伤医院位于该小区外围门面房且大门向外。宁国手足外伤医院前期的垃圾费都是城管局收取，医疗废物有专业公司收集处理。好管家物业公司能够证明其提供了化粪池清理及医院后窗产生垃圾的清扫及外墙边地面的维护等。宁国手足外伤医院自2010年以来一直未交纳小区物业管理费。原审法院认为，依据物权法和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。好管家物业公司与中鼎公寓业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括宁国手足外伤医院在内的全体业主具有约束力，宁国手足外伤医院应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。在合同履行期间，好管家物业公司依约为包括宁国手足外伤医院在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律规定，好管家物业公司有权向宁国手足外伤医院收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而宁国手足外伤医院作为业主，在接受和享有好管家物业公司提供的物业服务后，理应负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，好管家物业公司按照（房屋面积1359.16平米×0.4元/平方×126个月＝68502元）计算物业费，与物业公司提供的服务不符，根据宁国手足外伤医院庭审所述，其楼顶及外墙需要维修多次找过物业公司，没有得到解决，其只能自行维修；宁国手足外伤医院工作人员的停车问题一直也没有得到小区物业的配合等情况，原审法院酌情对该期间的物业费按原双方合同收费标准酌减50%。另外对宁国手足外伤医院抗辩的超过诉讼时效予以支持，物业费的交纳属于债权，应当适用三年诉讼时效。综上宁国手足外伤医院应交纳2018-2020年期间的物业服务费（房屋面积1359.16平米×0.2元/平方×36个月=9786元)合计9786元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、宁国手足外伤医院于判决生效之日起十日内给付好管家物业公司（2018-2020年期间）物业管理服务费9786元;二、驳回好管家物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取756.5元，由宁国手足外伤医院负担300元，好管家物业公司负担456.5元。二审中，好管家物业公司向本院提交如下证据：1.宁国市中鼎公寓业主委员会出具的证明、催款通知单，拟证明好管家物业公司一直向宁国手足外伤医院催收物业费，本案并未超过诉讼时效；2.宁国市人民政府办公室文件《关于印发宁国市住宅专项维修资金管理办法的通知》，拟证明物业公司没有权利决定使用业主专项维修资金；3.宁国市平面位置示意图，拟证明宁国手足外伤医院位于中鼎公寓小区内。宁国手足外伤医院质证认为，对证据1真实性均不予认可，好管家物业公司从未向宁国手足外伤医院催缴过物业费。证据2真实性无异议，但与本案没有关联性。证据3可以看出宁国手足外伤医院属于沿街门面房，不属于中鼎公寓小区。本院审查认为，对证据1中业委会出具的证明的形式真实性予以确认，但是业委会并未明确说明其向宁国手足外伤医院主张物业费的具体情况，仅凭该份证明难以达到好管家物业公司10年来一直向宁国手足外伤医院主张物业费的证明目的。催款通知单系好管家物业公司单方制作，未提供宁国手足外伤医院收取催款通知书的相关回执，不能证明其已向宁国手足外伤医院进行过送达。对好管家物业公司提供该份证据效力均不予认定。证据2真实性予以确认，但与本案无关联性。证据3真实性予以确认，结合原审的质证意见，可以确认宁国手足外伤医院经营用房位于中鼎公寓小区规划范围内。根据一、二审证据，结合当事人陈述，二审查明：原审列明被告宁国市手足外科医院准确名称应为：宁国手足外伤专科医院有限公司。另查明：2016年1月1日，宁国市中鼎公寓业主委员会与宁国市正泰物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定物业服务期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，非住宅房屋物业费为0.45元/平方/月，收取物业费的时间为每年度初始。2016年7月14日，经宁国市市场监督管理局审查同意，宁国市正泰物业管理有限公司名称更名为好管家物业公司。2019年1月1日，宁国市中鼎公寓业主委员会与好管家物业公司签订《物业管理服务合同》，约定的物业服务期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，非住宅房屋物业费为0.45元/平方/月，收取物业费的时间为每年度初始。其余事实与原审查明一致。本院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，宁国手足外伤医院经营用房位于宁国市规划范围内，其应当按照宁国市中鼎公寓业主委员会与好管家物业公司签订的《物业管理服务合同》交纳物业服务费。宁国手足外伤医院主张其位属中鼎公寓小区大门外商户，不属于好管家物业公司物业服务范围，不应交纳物业服务费，该上诉理由无事实和法律依据，二审不予支持。根据合同约定，物业服务费的交纳时间为每年度初始，结合宁国手足外伤医院关于诉讼时效的抗辩，原审认定2018年之前的物业费已超过诉讼时效正确，好管家物业公司虽然提出异议，但其并未提供有效证据证明本案诉讼时效发生中断等情形，对好管家物业公司该项上诉理由不予采信。本案应以2018年1月作为物业费服务费起算点，但好管家物业公司原审诉请的物业服务费系截止到2020年6月30日，原审判决包含至2020年12月31日期间的物业费超出了好管家物业公司的原审诉讼请求，对该部分物业服务费应予以剔除。关于收费标准问题。好管家物业公司起诉按照0.4元／平方／月的标准主张物业服务费，并未超过合同约定，应予以支持，原审法院酌情减半收取无事实依据，二审予以纠正。如宁国手足外伤医院认为好管家物业公司未按合同约定提供完善的物业服务，其可依法据实另行主张。综合上述分析，宁国手足外伤医院应当交纳的物业服务费为16309.92元［1359.16平米×0.4元／平方×30个月（2018年—2020年6月）］，超过部分不予支持。好管家物业公司的部分上诉理由成立，二审对原审判决不当部分予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省宁国市人民法院（2021）皖1881民初1103号民事判决第二项；二、变更安徽省宁国市人民法院（2021）皖1881民初1103号民事判决第一项为：宁国手足外伤专科医院有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省好管家物业服务有限公司支付物业服务费16309.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取756.5元，由安徽省好管家物业服务有限公司负担574.5元，宁国手足外伤专科医院有限公司负担182元；二审案件受理费1563元，由安徽省好管家物业服务有限公司负担1191元，宁国手足外伤专科医院有限公司负担372元。本判决为终审判决。审 判 长 童晓梅审 判 员 马林海审 判 员 王 瑶二〇二一年八月三十日法官助理 朱 林书 记 员 沈 晔附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……