山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7285号上诉人（原审原告）：北京米高酒店管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：张砚辉，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：姚静，北京天斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：贝为娅，北京天斗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南石泉建筑工程有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄树凤，董事长。被上诉人（原审被告）：黄树凤，女，1970年4月5日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：安强，山东鲁泉律师事务所律师。上诉人北京米高酒店管理有限公司（以下简称北京米高公司）因与被上诉人济南石泉建筑工程有限公司（以下简称济南石泉公司）、黄树凤房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理，本案现已审理终结。北京米高公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判，支持北京米高公司的全部诉讼请求；2.判令济南石泉公司、黄树凤承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋属于国有房屋，属于应当予以减免房租的情形，济南石泉公司、黄树凤当返还北京米高公司多支付的房屋租金，而一审法院未认定租金应当按照政策减免，反而认定北京米高公司要求返还租金于法无据，属于事实认定错误，适用法律错误。1、案涉房屋系国有房屋，根据国家政策，案涉房屋应当减免租金。2020年5月9日，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金1/4压力的指导意见》（以下简称“意见”），意见第二条第一款规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”2020年7月27日，山东省发展和改革委员会办公室颁发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（以下简称“方案”），方案第二部分“落实房屋租金减免”第一条规定，对承租国有房屋（包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。方案第二部分“落实房屋租金减免”第三条规定：“符合减免政策的承租方可向出租方提出减免房租申请，出租方对符合减免资格的，按规定直接办理减免手续。对尚未支付房租的，出租方直接给予减免。对已支付房租的，经双方协商一致后优先从后续未缴房租中抵扣；后续未执行合同金额不足以抵扣或承租方要求退还的，由出租方直接退还。”案涉房屋的《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为“济南食品科学研究所”，而济南食品科学研究所属于事业单位，符合意见、方案规定的减免政策，再根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。北京米高公司作为最终承租人，有权享受上述租金减免政策，即2020年第一季度免收房租，第二季度至2020年12月31日减半征收房租，一审法院未支持北京米高公司的租金减免要求，明显属于适用法律错误。2、租金减免后，北京米高公司多支付了济南石泉公司租金，因此，济南石泉公司应当返还多支付部分租金。根据意见、方案的减免政策，2020年1月1日至2020年3月31日租金全免，2020年4月1日至2020年12月31日租金减半收取，因此，2020年1月1日至2020年12月31日应减免的租金为630，450.84元。减免后，2019年8月1日至2021年1月31日应支付的租金为882，631.17元，而2019年8月1日至2021年1月31日，北京米高公司已支付的租金为1，498，721.35元，明显已经远远超过减免后应支付的租金，也就是说，截止北京米高公司起诉时，北京米高公司已多支付租金616，090.18元，因此，济南石泉公司应当返还多支付部分租金。二、案涉的《房屋租赁合同》应当解除，一审法院未判决解除属于事实认定错误，适用法律错误。1、受新冠肺炎疫情不可抗力的影响，北京米高公司的酒店经营受到极大影响，入住率锐减，严重亏损，案涉房屋租赁合同应当解除。2020年1月下旬，我国爆发大规模新冠肺炎疫情，全国各地启动了重大突发公共卫生事件一级响应，各地相关部门均发文进行疫情防控，北京米高公司经营的宾馆也因此也受到巨大影响，不得不停止经营，2020年入住率锐减，经营发生严重困难，亏损严重。第三方长沙金天鹅科技有限公司出具的财务报表显示，2020年营业收入相比2019年减少855，712.08元。受疫情影响，北京米高公司的经营难以为继，房屋租赁合同应当解除。2、济南石泉公司在明知新冠肺炎疫情对北京米高公司造成极大影响的情况下，未按政策对北京米高公司进行租金减免，仍然起诉至法院，要求北京米高公司支付疫情期间的房租及违约金。根据方案、意见的规定，北京米高公司完全符合租金减免的情形，根据前文的论述，2019年8月1日至2021年1月31日，北京米高公司已支付的租金为1，498，721.35元，已经远远超过减免后应支付的租金882，631.17元，也就是说，北京米高公司已多支付租金616，090.18元。在此种情况下，济南石泉公司不但未按照政策进行租金减免，还起诉至法院要求北京米高公司支付应当减免的租金，并且还要求北京米高公司支付本属于不可抗力影响无需支付的违约金，济南石泉公司的上述行为无疑让本就经营困难的北京米高公司雪上加霜，导致北京米高公司更加无法履行房屋租赁合同。3、济南石泉公司还要求北京米高公司支付2016年双方已经协商达成一致减免的房租15万元以及该15万元自2016年4月23日以来的违约金，更进一步加重了北京米高公司的经营困难。2016年，因案涉房屋三楼下水出现严重问题需要维修，导致从2016年5月20日起整半年时间，三楼层无法使用。后经双方协商，从2017年房租中扣减15万元用于抵扣北京米高公司的损失。从2017年起至2020年疫情发生前，北京米高公司均按约定每年足额向济南石泉公司缴纳房租，济南石泉公司在此后长达四年的合作中也从未对2016年的房租缴纳数额提出异议。然而，济南石泉公司却在（2020）鲁0105民初7585号一案中，起诉要求北京米高公司支付双方早已协商一致进行减免的租金15万元，使得本就因新冠疫情陷入经营困难的北京米高公司，更加难以为继，无法继续履行房屋租赁合同。综上，一审法院仅以在疫情突发时北京米高公司并未提出解除合同的请求，现疫情已得到有效控制，认定北京米高公司再以疫情影响要求解除合同有违常理，一审法院却忽视和忽略了疫情对北京米高公司的影响并非只存在疫情大规模爆发的1月-2月，而是2020年一整年，并且济南石泉公司系于2020年10月28日才起诉，一审法院于2020年12月26日才立案，在济南石泉公司起诉之前，北京米高公司并不知道，也没预料到疫情期间的租金居然不能减免，更没预料到四年前双方已经约定减免的15万租金如今仍然需要支付，疫情的影响和济南石泉公司不进行租金减免并要求支付违约金，违背诚信要求支付已经减免的租金共同导致了北京米高公司无法继续履行合同，北京米高公司并非仅仅以疫情影响要求解除房屋租赁合同，因此一审法院未判决解除房屋租赁合的理由是无法成立的，明显属于事实认定错误，适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误。济南石泉公司、黄树凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回北京米高公司的全部上诉主张。具体理由：一、北京米高公司诉求返还的租金是2020年6月1日至2021年5月31日期间所拖欠的租金，该期间的租金北京米高公司长期拖欠至今未付，不存在返还的问题。因北京米高公司长期拖欠上述期间的租金，济南石泉公司将北京米高公司和张砚辉（北京米高公司法定代表人）诉至法院，济南市天桥区人民法院和济南市中级人民法院分别作出（2020）鲁0105民初7585号和（2021）鲁01民终5081号民事判决，上述生效的判决确定的事实是北京米高公司及张砚辉共同向济南石泉公司偿付租金350601.35元并支付违约金和赔偿损失。由此可见，北京米高公司应及时履行生效判决确定的给付济南石泉公司租金义务而非济南石泉公司返还。北京米高公司至今不但拒不履行生效判决判令的偿付租金义务，反而诉求返还租金，在一审判决驳回其无理诉求后仍然提出如此上诉主张，系滥用诉讼权利，其诉求依法不应予以支持。另外，北京米高公司从未交付过保证金，更不存在返还的问题。二、北京米高公司解除合同的主张没有任何合法理由和法律依据。生效判决确定的事实除了北京米高公司违约拖欠租金事实成立外，还确认了案涉合同系北京米高公司和张砚辉共同与济南石泉公司签订且合法有效，对签约各方具有法律约束力，签约方应严格按约定履行义务。因此，北京米高公司应积极履行生效判决确定的支付租金、违约金、赔偿损失的义务，案涉《房屋租赁合同》应继续履行。且北京米高公司转租房屋的事实也被其提供的证据及生效判决确认，北京米高公司至今也未将转租的房屋收回，更没有将房屋结构恢复原有状态。尤其是案涉《房屋租赁合同》系北京米高公司和张砚辉共同与济南石泉公司签订，北京米高公司无权单独解除，更何况在租赁合同外还签有补充协议（济南石泉公司一审时已提供），上述情形均说明北京米高公司诉求解除合同、返还租金、保证金没有任何合法理由和事实法律基础。三、现疫情早已得到有效控制，商业经济活动早已经全面正常化，新冠肺炎对社会经济活动的影响早已过去，且剩余合同期限已经不到一年。北京米高公司在疫情管控期间没有提出解除合同，因长期拖欠租金济南石泉公司起诉时其没有提出解除合同，在人民法院判决其偿付租金承担违约责任后反而以疫情为借口提出解除合同返还租金，显然属于无视生效判决存在的恶意诉讼，其解除合同返还租金保证金的诉求依法不应支持。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。北京米高公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令济南石泉公司、黄树凤返还北京米高公司支付的租金532，030.04元；3.请求判令济南石泉公司、黄树凤返还北京米高公司支付的100，000元房屋租赁保证金；4.请求判令本案诉讼费用由济南石泉公司、黄树凤承担。一审法院认定事实：2015年5月23日，济南石泉公司（合同出租方、甲方）与北京米高公司（合同承租方、乙方）及案外人张砚辉（合同承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋基本情况1、甲方向乙方出租的房屋位于济南市天桥区东西丹凤街36号（以下简称房屋），房屋所有权证号为：[办公楼（天字第116585号）。附属楼（天字第116586号）]。出租房屋范围包括涉案房屋，总面积为1955平方米。2、甲方承诺出租房屋的行为已经市商务局和财政局国有资产部门批准，且在本合同签订时该房屋产权明晰，不存在任何担保物权和债权、不属违章建筑，甲方保证在本合同签订时房屋未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。3、房屋租赁在本合同签订后以现状交接。第二条租赁期限1、房屋租赁期限自2015年6月1日（起租日）至2022年6月1日止。2、甲方提供乙方装修期免租为两个月，如乙方单方违约，乙方返还甲方两个月装修期租金。3、租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋.乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权。经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同。第三条租金、租金支付期限及方式1、租金：甲乙双方约定，自2015年6月1日（起租日）起，租金为914,940元/年（大写：玖拾壹万肆仟玖佰肆元整每年）租金每两年递增一次，按前一期的基数递增，递增率为5%。2、支付期限：房屋租金每年支付一次。乙方应在签定合同日提前三十日向甲方预付下期租金。3、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账或现金方式。第四条双方的权利与义务甲方的权利与义务1、甲方提供房屋周边关系协调，提供自有院落、院内停车位供乙方免费使用。2、甲方向乙方出租的房屋主体结构无损坏，能正常使用。3、甲方应出具房屋产权证明，提供房屋图纸复印件一份。4、在乙方办理相关手续时，应给予配合。乙方的权利与义务1、乙方必须按时足额交纳租金、水电费及相关费用。2、经甲方书面同意后，根据房屋图纸合理装修改造，不得损坏主体结构。3、不得影响甲方及其他承租者正常的工作秩序和管理秩序，否则，承担一切后果。4、乙方承诺不在承租房屋内从事违反法律法规及政府有关部门对出租房屋用途有关规定的行为。第五条房屋租赁用途1、乙方承租房屋用途为商业合法经营。2、不得经营危险易爆品、网吧，禁止黄、赌、毒等影响人民及学生健康经营项目。第六条房屋维护及修缮1、租赁期间，房屋的维修养护由乙方负责，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或使用不合理，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。2、租赁期间，甲方对自使用房屋定期进行检查养护时，应提前15日通知乙方，检验养护时乙方应予以配合。3、在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼（第七层）楼顶防水进行改造时，应事先征得乙方书面同意。4、承租期间，乙方如需增建经营设施，乙方自行投资建设，并应取得政府有关部门批准，甲方不另行增加租金。......第十一条违约责任1、因甲方原因，造成乙方损失的，甲方应给予乙方赔偿；如造成乙方无法经营，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于当期租金的1%/天违约金。2、乙方逾期支付租金或保证金，除应如数补交外还应支付滞纳金，每逾期一天，乙方须按拖欠当期租金或保证金的1%天支付滞纳金。乙方逾期3日未支付租金或水电等费用的，甲方有权解除合同。同时，双方还在合同中对房屋租赁保证金、房屋使用及有关费用、房屋交付及交还期限、方式及验收、解除本合同的条件、合同争议的解决等权利义务进行了约定。合同最后北京米高公司、济南石泉公司加盖公章，案外人张砚辉在乙方处签名。合同签订后，济南石泉公司将涉案房屋与北京米高公司及张砚辉进行了交接，后张砚辉用个人账号分加别于2015年6月1日支付租金914,940元，2016年8月支付租金764,940元，2017年7、8月支付租金960,687元，2018年7月支付租金960,687元，2019年7月支付租金1,008,721.35元，2020年7月支付租金49万元（其中有19万元系他人账户转账）。对于其他欠付房租济南石泉公司以北京米高公司、济南米高公司、张砚辉为被告提起诉讼，一审法院经审理作出（2020）鲁0105民初7585号民事判决，宣判后，北京米高公司、济南米高公司、张砚辉提出上诉，案件尚在济南市中级人民法院审理中。另查明，北京米高公司将承租的部分涉案房屋交由济南米高时尚酒店管理有限公司（以下简称济南米高公司）进行经营使用，另有部分涉案房屋转租给他人经营使用并已收取租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。北京米高公司与济南石泉公司及案外人张砚辉所签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，而房屋租赁合同属于长期性合同，在疫情突发时，北京米高公司并未提出解除合同的请求，现疫情已得到有效控制，全国已恢复正常的生产、生活，北京米高公司再以疫情影响要求解除合同，有违常理，同时，北京米高公司在承租济南石泉公司房屋后已将部分房屋交由济南米高公司进行经营使用，另有部分涉案房屋转租给他人并已收取租金，现北京米高公司并未收回济南米高公司及转租的房屋，亦不存在合同目的不能实现的情形，因此，北京米高公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持；北京米高公司作为房屋租赁合同的承租方，交纳租金是其合同义务，现北京米高公司要求返还租金，与法无据。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回北京米高酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取计5060元，由北京米高酒店管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京米高公司提交以下证据：证据1.涉案房屋照片8张、视频一份。拟证明：双方合同已解除，北京米高公司事实上于2021年8月5日搬离了租住的房屋。证据2.2021年8月5日于酒店门口拍摄的北京米高公司财务人员与黄树凤丈夫李建忠的对话视频一份。拟证明：北京米高公司已将房产交接李建忠，合同实质已解除，北京米高公司已撤店。济南石泉公司、黄树凤质证称，证据1无法确认发生时间及是否为案涉房屋情况，北京米高公司亦未将房屋恢复原状交还给济南石泉公司及黄树凤；对证据2的真实性不予认可，且视频内容仅涉及到电费，不能证明北京米高公司的观点。经审查，结合现场勘查情况，本院对证据1的真实性予以确认。济南石泉公司、黄树凤对证据2的真实性不予认可，且该证据不能证实房屋已完成交接，本院对证据2不予采信。另，2021年8月12日，本院工作人员到涉案房屋处现场勘查。经现场勘查，涉案房屋大部分为米高时尚酒店，现已暂停营业，酒店一楼地面堆积摆放有部分酒店经营使用的物品；涉案房屋一楼部分由北京米高公司转租给他人使用，现为途虎养车工厂店，仍在正常经营。本院认为，本案争议的焦点问题是：涉案《房屋租赁合同》是否应解除。北京米高公司一审时以受新冠肺炎疫情影响经营困难、济南石泉公司未对其进行租金减免等理由请求解除合同，二审时以其已搬离涉案房屋为由主张合同实质已解除。对此，本院认为，虽然目前新冠肺炎疫情的防控形势仍然严峻，但包括济南市在内的全国大部分地区仍处于正常的生产、生活状态，对北京米高公司因疫情影响部分的房租，本院（2021）鲁01民终5081号民事判决已作出合理减免，该判决现已生效，北京米高公司受疫情影响的损失已得到妥善解决。二审期间，虽然北京米高公司承租的大部分涉案房屋已停止经营，但其提交的证据不足以证实其已与济南石泉公司协商一致并进行了房屋交接，未转租的房屋内仍有大量物品尚未清空，转租给他人的部分房屋仍处于正常经营状态，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，北京米高公司租赁涉案房屋作为商业经营使用，其部分搬离涉案房屋的行为，并不必然致使合同目的不能实现，北京米高公司关于其已搬离涉案房屋并完成交接，合同实质已解除的主张不成立。综合各方当事人陈述、合同约定的房屋用途、涉案房屋现状等，北京米高公司以上述理由请求解除合同，既不符合合同约定的解除条件，亦不存在合同目的不能实现的情形，对其关于解除涉案《房屋租赁合同》并返还保证金的请求，本院不予支持。北京米高公司请求退还租金的问题，本院（2021）鲁01民终5081号案件已作出合理调整，本案中不再重复评判。综上所述，北京米高酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10120元，由上诉人北京米高酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年八月二十三日法官助理 李骏飞书 记 员 侯新新