新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2021）新3101民初3732号 原告：阿丽娅阿布都吾甫尔，女，1963年4月30日出生，公民身份证号：XXX，退休干部，住新疆维吾尔自治区。原告：麦麦提肉扎吉木麦合木提，男，1985年4月28日出生，公民身份证号码：XXX，教师，住新疆维吾尔自治区。原告：热孜亚麦合木提，女，1989年5月2日出生，公民身份证号码：XXX，干部，住新疆维吾尔自治区喀什市。被告：陈刚，男，1986年11月1日出生，公民身份证号码：XXX，喀什市新奇铝合金门窗店经营者，住新疆维吾尔自治区喀什市。原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提与被告陈刚租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提、被告陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2．判令被告将涉案房屋腾空；3．判令被告支付租赁费90,000元；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提为麦合木提麦麦提的法定继承人，阿丽娅阿布都吾甫尔为妻子，麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提为子女；麦合木提麦麦提于2015年3月1日与被告陈刚签订《房屋租赁合同》一份，将其所有的位于喀什市荒地乡二村三组共一层三间住房、另加面积为400平米的库房、厕所等租赁给被告，合同约定合同期限为三年，第一年的租赁费为20,000元，第二年起租赁费为25,000元；被告在此库房内从事生产塑钢门窗制作工作，于2015年3月10日与村委会签订了有关稳定、安全生产、村规民约等8个方面的合同，约定上述事项由被告来做；2016年2月左右，因被告没有按照村委会及乡稳定办的要求做好XXX工作，由村委会在库房门上贴上了封条并上锁要求被告整改后开门从事工作，但被告就此一走，对库房不管不问，也未将库房腾退给我们，因库房内存有被告制作窗户的设备，我们也不敢动，至今未能使用、收益库房，中间我们多次给被告打电话、发短信，被告都不接电话、不回短信；合同签订后，被告支付过第一年租金20,000元、第二年部分租金10,000元、押金6,000元，共计36,000元，麦合木提麦麦提于2020年11月8日去世，无奈之下，原告诉至法院，要求解除合同、要求被告腾空厂房、要求原告支付自2016年2月28日至2020年3月28日按照年租金25000计算的剩余的租金90,000元。被告陈刚辩称，不同意向原告支付90,000元租赁费，2015年4月份左右喀什市荒地乡人民政府以厂房安全不达标和消防不通过为由把库房门封掉了，封掉的时候我制作窗户的材料、设备还在厂房里面，于是我想找荒地乡政府有关人员想把我在厂房里面的材料拿出来，我给麦合木提打电话想让他跟我一起去，但是他没有过来，然后我就从荒地乡2村走了；后面我去了厂房好几次，但是2村书记不让我开门，门一直是封的，所以里面的窗户材料、设备到现在都没有拿出来；当时我们签合同是签了三年，但是租金是一年一年支付，第一年是20,000元，第二年和第三年是25,000元，我把第一年的租金一次性支付的，又支付了6,000元的押金，第二年的租金在2016年支付了10,000元；我从2015年7，8月份之后再没有去过厂房，租厂房以后就使用了三四个月，乡政府要求我们按照他们的要求做好，但是原告没去过厂房，乡政府把厂房封掉了；消防也不通过，消防也找了我好几次，因为是我承租方，我也没有办法对房屋进行更改，原告不配合我；我从2015年7、8月份以后一直没有去过厂房，也没有使用厂房，所以不同意向原告支付租金90,000元。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，被告陈刚与麦合木提麦麦提签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：出租方麦合木提麦麦提（甲方），承租方陈刚（乙方），甲方房屋坐落于喀什市荒地乡二村三组，共一层三间住房，另加面积为400平米的库房、厕所等；该房屋用途为租赁住房和塑料加工，没有甲方的同意，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日止，为期三年，第一年租金为20,000元，2016年3月1日至2017年2月28日租金为25,000元；乙方一次性支付租金给甲方，乙方第二年续租或不续租都要向甲方在到期前30天通知（续租付款），否则视为乙方违约；甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方6,000元作为押金。2015年3月10日，被告与喀什市荒地乡2村村委会签订《合同》一份，主要内容如下：保证在生产的过程中一定注意安全生产，严禁防止用水、用电、防盗、防火和人员的安全隐患；一定要做好XXX。被告陈刚在合同落款处签字。麦合木提麦麦提于2020年11月8日去世，原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提为麦合木提麦麦提的法定继承人，与阿丽娅阿布都吾甫尔为夫妻关系，于1984年10月16日登记结婚，与麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提为父子女关系。庭审中，原、被告陈述，签订租赁合同后，因涉案厂房11必备不达标，被相关部门贴封条，被告就从厂房所在的荒地乡2村离开，至今未对厂房进行腾退，原告也未能对厂房使用、收益。原告陈述，厂房于2016年2月被贴封条；被告陈述，厂房于2015年7、8月被贴封条。双方陈述，被告支付了第一年租金20,000元、押金6,000元，厂房被贴封条后，被告又支付了第二年部分租金10,000元，以上共计36,000元。另，2021年7月8日，喀什市荒地乡2村村委会出具《证明》一份，内容为：兹有我村居民麦合木提麦麦提，在喀什市荒地乡2村3组有宅基地一处（厂房2间、住房4间），约1050平方米情况属实。以上查明的事实有：《房屋租赁合同》、《合同》、《居民死亡医学证明》、亲属关系证明、《证明》及庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案系租赁合同纠纷，本案《房屋租赁合同》系麦合木提·麦麦提与被告陈刚经协商自愿签订，不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方应恪守履行。麦合木提麦麦提于2020年11月8日死亡，本案原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提作为其法定继承人，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。”的规定，有权对合同的权利义务予以继承，有权按照合同的约定要求被告履行合同义务。麦合木提麦麦提与被告陈刚于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为三年，于2018年2月28日到期，约定第二年续租或不续租都要向原告到期前通知，经庭审查明，被告支付了第二年的部分租金，视为续租，第二年租期到期后，被告未通知原告续租或不续租，按照合同约定被告违约，但双方未约定就此可以解除合同的条款，被告亦未腾空厂房，视为第三年被告继续续租，第三年的租期到期后，双方亦未续签租赁合同，被告也未腾空房屋归还原告。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照上述法律规定，自2018年2月28日起双方之间形成了不定期的租赁合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。租赁期限到期后，被告未腾空厂房亦未支付剩余租金，视为违约，原告要求解除合同并要求被告将涉案厂房腾空的诉讼请求，有事实根据及法律依据，本院予以支持。对于租赁费，双方签订的合同期限为三年，该合同期限内被告未对原告提出解除合同的要求，亦未腾空厂房归还原告，应当向原告支付三年的租金70000元（20,000元＋25,000元＋25,000元），因被告已经向原告支付了租金30,000元，押金6,000元，该费用应当予以扣除，故被告还应向原告支付剩余租金34,000元（70000元-36000元），本院予以支持，对被告辩称其实际仅仅使用厂房4、5个月，不应当再向原告支付租金的诉讼请求，本院不予采纳。对于原告要求被告支付自2018年2月28日计算至2020年3月28日的租金的诉讼请求，经庭审查明，租赁合同到期之前被告已经以自己的行为表明了不履行主要债务，原告怠于行使解除合同的权利，故基于公平及诚实信用原则，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条、第一千一百二十二条之规定，判决如下：一、依法解除麦合木提麦麦提与被告陈刚于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈刚于本判决生效后五日内腾空坐落于喀什市荒地乡2村3组共一层三间住房及面积为400米的库房、厕所；三、被告陈刚于本判决生效后五日内向原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提支付租金34,000元；四、驳回原告阿丽娅阿布都吾甫尔、麦麦提肉扎吉木麦合木提、热孜亚麦合木提的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，已减半收取1,025元（原告已预交），由被告陈刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   古再丽努尔约麦尔二 〇 二 一 年 八 月 十 日书  记  员   德丽比尔亚库甫