浙江省玉环市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙1021民初2259号原告：台州创和物业管理有限公司，住所地玉环市玉城街道电所东巷41号。法定代表人：罗钧，执行董事。委托诉讼代理人：许益龙，浙江法校（玉环）律师事务所律师。被告：吴琴飞，女，1966年3月18日出生，汉族，住玉环市，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：吴金祥，男，1963年1月18日出生，汉族，住玉环市，公民身份号码XXX，系被告吴琴飞之兄。原告台州创和物业管理有限公司与被告吴琴飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日、8月5日两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。6月1日的庭审，原告台州创和物业管理有限公司的委托诉讼代理人许益龙、被告吴琴飞及其委托诉讼代理人吴金祥到庭参加诉讼；8月5日的庭审，原告台州创和物业管理有限公司的委托诉讼代理人许益龙、被告吴琴飞的委托诉讼代理人吴金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州创和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴琴飞立即支付物业服务费8376元（自2018年6月1日起计算至2021年5月31日止），并支付滞纳金628元（自2021年1月1日至2021年3月31日止按拖欠的六个月物业费1396元，按每日5‰计算），并继续支付滞纳金至实际付清之日止；2、本案诉讼费用由被告吴琴飞负担。本案审理过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为“判令被告吴琴飞立即支付物业服务费8376元（自2018年6月17日起计算至2021年6月16日止），并支付自2021年1月1日至实际履行之日止，以拖欠的六个月物业费1396元为基数，按月利率1.2％计算的滞纳金”。事实和理由：2017年4月20日，原告与玉环市龙溪镇邱家岭村村民委员会签订了一份《物业管理服务合同书》，约定原告为玉环市龙溪镇龙翔路邱家岭移民小区（玉龙湫小区）提供物业服务，该小区的物业管理服务费为住宅按建筑面积每月每平方米1.55元、公摊电费如公共照明、电梯使用电费等按每户每年500元预收，据实计算。装修垃圾清运费按每平方米3元收取。物业管理服务费每年预交一次，业主或物业使用人应当在每年度开始之日的前后10日内预交。该合同为期三年，自2017年6月17日至2020年6月16日止。合同到期后，原告与玉环市龙溪镇邱岭村村民委员会续签了一份《物业管理服务合同》，期限为一年，自2020年6月17日起至2021年6月16日止，并约定物业管理服务费每半年收取一次，收取时间为每半年第一个月内，最迟不超过本年度，逾期交纳物业管理费，可进行追缴并要求支付从超过本年度逾期之日起按每日应交物业管理费5‰交纳滞纳金。被告吴琴飞系该小区A幢701室的业主，实际建筑面积为150.14平方米。其未交纳2018年6月17日至2021年6月16日的物业管理费，仅有村委会交纳了第一年的物业管理服务费。原告于2021年3月2日在A幢701室大门上张贴了催缴通知书，并于2021年3月11日以短信方式向被告催收物业费，但被告至今仍未支付。故诉至本院。被告吴琴飞辩称，首先，关于两份合同的效力。被告对原告与村委会签约不知情。一开始，该小区是与邱岭物业管理有限公司管理的，而据被告所知，原告实际上是原村委会主任卓瑞生参股的公司，其与村委会签约未经村两委和村民代表大会商议通过，是无效的。而2020年6月17日签订的合同，是当时在村里任出纳的周瑶（音）借管理公章的职务之便，未经相关负责人同意，私自在原告的合同上加盖公章，村委会主任罗连生得知该情况后，从原告处拿回了一份合同。而周瑶现在则在原告处上班。因此，该合同也是无效的。其次，原告购房后，并未入住该商品房，故物业费应当按照70％支付。第三，原告物业服务费单价偏高，原告作为服务等级为四级的物业服务企业，其在合同中约定的每平方米1.55元的物业费收取标准，远超其台州市相关规定确定的基准价。故应当按照其服务等级确定收费标准。另其不应支付滞纳金，如须支付亦应从2021年6月17日开始计算。本院经审理认定事实如下：玉环市龙溪镇邱家岭村与玉环市龙溪镇邱家村在2018年行政村规模调整后合并为玉环市龙溪镇邱岭村。被告系玉环市龙溪镇龙翔路邱家岭移民小区（玉龙湫小区）A幢701室业主，2017年4月20日，原告与原邱家岭村村民委员会签订一份《物业管理服务合同书》，约定原告为玉龙湫小区提供物业管理服务，住宅物业管理服务费为每平方米每月1.55元。物业管理服务费每年预交一次，应于每年度开始之日的前后10日内交纳。合同期限为三年，自2017年6月17日至2020年6月16日止。2020年6月17日，原告与玉环市龙溪镇邱岭村村民委员会续签了一份《物业管理服务合同》合同期限为一年，自2020年6月17日至2021年6月16日止，并约定物业管理费每半年支付一次，支付时间为每半年第一个月，最迟不超过本年度，原告有权对超过本年度的物业管理服务费收取每日5‰的滞纳金。被告未向原告支付物业管理服务费，而是由玉环市龙溪镇邱家岭村村民委员会支付了第一年的物业管理服务费。原告曾于2021年3月2日在A幢701室门口张贴催缴通知书，并曾于2021年3月11日向被告发送催收物业费的短信，但被告一直未支付相关费用。上述事实有原告方提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告户籍信息、2017年4月20日签订的《物业管理服务合同书》、2020年6月17日签订的《物业管理服务合同》、集资建房协议书复印件、抽签登记表复印件、催收通知张贴照片、短信发送记录以及原、被告当庭陈述等证据材料予以证实。经当庭质证，被告对原告提供的证据没有异议。本院经审查认为，原告提供的证据来源、形式合法，内容真实，且与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。被告为证明其主张，向本院提交的从http：／／www．bjdcfy．com获取的《台州市物业费标准台州市物业费收费标准2018》（内含台州市发展和改革委员会和台州市城市管理局联合下发的台发改收费［2018］23号《关于规范和调整台州市普通住房物业服务收费管理的通知》）一文和标注来源为中国台州网-台州日报李洁，日期为2018年3月12日的《台州调整市区普通住房物业收费标准》一文。经当庭质证，原告对被告提供的上述两份文件的真实性、关联性、合法性均有异议。本院经审查认为，被告提供的该两份文件的来源不明，相关内容的真实性存疑，且其中《关于规范和调整台州市普通住房物业服务收费管理的通知》规定的适用范围为台州市区普通住房的物业服务，而且根据该文件的规定，普通住房是须符合单套建筑面积144（含）平方米以下，而本案物业的相关住宅面积均超过该标准。综上，被告提供的相关证据不符合证据的要求，本院不予采信。本院认为，本案物业系原邱家岭村村民委员会组织村民集资建造，相关业主也未组织成立业主大会和业主委员会，因此原邱家岭村村民委员会和邱岭村村民委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有拘束力。被告以原告与原邱家岭村村民委员会和原告与邱岭村村民委员会签订的合同不符合村民自治的相关程序要求主张合同无效，但并未提供相应的证据予以证实。故其主张本院不予支持。而被告关于未入住按70％标准支付物业管理服务费、物业费价格偏高等主张缺乏合同或者法律依据。原告自认原邱家岭村村民委员会为被告等业主支付了一年的物业费，根据双方签订的合同，物业费已经支付至2018年6月16日，故被告应自2018年6月17日起支付物业服务费至2021年6月16日。2020年6月17日原告与邱岭村村民委员会签订的《物业管理服务合同》中约定，物业管理费每半年支付一次，支付时间为每半年第一个月，最迟不超过本年度，原告有权对超过本年度的物业管理服务费收取每日5‰的滞纳金。该合同并未对“本年度”作出明确规定。该合同的服务期限为2020年6月17日至2021年6月16日。若以自然年计算，则自第一个半年的物业服务费滞纳金应自2021年1月1日开始计算，而第二个半年的物业服务费滞纳金则应自2022年1月1日开始计算。相较于此，以提供物业服务的财务年度计算，则更符合当事人对支付滞纳金的预期：其一，2021年6月16日为原告提供物业管理服务的截止日，若被告逾此期限仍不支付物业费，则其违约情形加重，支付滞纳金更具必要性。其二，避免出现被告已经严重违约而原告无法根据合同的约定主张滞纳金的情况。因此，该“本年度”当指原告提供服务的财务年度，即2020年6月17日至2021年6月16日。因此，原告要求被告支付自2021年1月1日至2021年6月16日的滞纳金的请求本院不予支持，但原告有权要求被告支付自2021年6月17日起至实际履行之日止的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告吴琴飞于本判决生效之日起七日内向原告台州创和物业管理有限公司支付物业服务费8376元，并支付自2021年6月17日起至实际履行之日止以1396元为基数，按月利率1.2％计算的滞纳金。二、驳回原告台州创和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴琴飞负担（此款于本判决生效之日起七日内向本院港北人民法庭交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院港北人民法庭递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  屠超峰二〇二一年八月五日代理书记员  陈丰平