山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5284号上诉人（原审被告）：崔某某，男，1979年5月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马某某，女，1976年12月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王亮（系马某某丈夫），男，1976年9月15日出生，汉族，住济南市。原审第三人：张某某，女，1974年7月8日出生，汉族，住济南市。上诉人崔某某因与被上诉人马某某及原审第三人张某某案外人执行异议之诉一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔某某上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院作出的（2020）鲁0102民初10894号民事判决，依法改判；2.全部诉讼费由马某某承担。事实和理由：马某某对济南市室房产享有的权利，不足以排除崔某某的执行，理由如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人的物权期待权排除强制执行，所应具备的四个条件属于缺一不可的强制性条件，且应该从严把握，不可扩大解释。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件缺一不可，（一）（二）（三）属于客观条件，其中第（三）项“支付全部价款，或将剩余价款交付法院执行”尤为重要，旨在不动产买受人、申请执行人与被执行人之间构建一种利益平衡，被执行人虽然失去了不动产物权，但获得了对价，其责任财产并未减少，不会因此损害金钱债权人的债权受偿利益；或者被执行人虽未完全获得对价，但买受人同意将剩余价款交付法院执行，同样可以保障申请执行人的权利。第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”属于主观条件，旨在进一步为优先保护不动产买受人的债权寻求正当性，强调买受人丝毫无过错、绝对无过错，且对该“无过错”，买受人承担举证责任。从本质上讲，不动产买受人对标的物享有的权利，与金钱债权人享有的权利，均属债权，基于债权平等原则，二者均无权利优先性。在同时符合上述四种条件的情况下，赋予不动产买受人的债权优先于申请执行人的债权，本身已是对“债权平等性”的突破，因此，对该规定第二十八条的适用，应从严掌握，不可扩大解释。二、一审法院无视马某某未支付全部价款，且未将剩余价款交付法院的客观事实，并依据后补的、无效的《补充协议》的约定，认定剩余价款的支付条件“未成就”，为第三人尚未到期的债权，属于对该规定第二十八条的扩大解释，背离了立法本意。1、马某某未支付全部价款，且未将剩余价款按照法院的要求交付执行，属于客观事实。马某某与张某某签订的《房地产转让合同》约定，涉案房产总价款为880万元，而马某某仅支付500万元，尚有380万元未支付。2002年6月28日，历下区人民法院向马某某发送（2020）鲁0102执异16号执行通知书，要求其将剩余购房款380万元交付至法院，逾期未交付将承担不利后果。2020年6月30日，马某某出具书面意见，以涉案房产剩余房款因张某某在银行设立抵押、且未按约定解除抵押为由，不同意将剩余购房款380万元交付法院。2、一审法院依据后补的、无效的《补充协议》的约定，认定马某某支付剩余380万元款项的条件未成就，认定该380万元款项属于张某某尚未到期的债权，是错误的。《补充协议》为马某某在收到（2020）鲁0102执异16号裁定后，与张某某恶意串通签订的损害马某某利益的协议，无效。（1）《补充协议》记载涉案房产张某某在银行办理了380万元的按揭贷款，而实际涉案房产的抵押金额为366万元。显然，该《补充协议》约定的贷款金额，是根据马某某实际未支付房款380万元的事实，而拟定的，从而印证该《补充协议》是后补的。（2）涉案《补充协议》显示的落款时间为2019年4月1日，按照正常逻辑，如果其确系为这一天签订，则马某某在2020年1月13日提起执行异议时会提交，而其当时并未提交；2020年6月28日，法院通知马某某将该款项提存法院，否则将承担不利后果；6月30日，马某某出具“不同意提存”的书面意见；7月1日，法院作出驳回马某某执行异议申请的（2020）鲁0102执异16号裁定。显然，该《补充协议》是马某某在收到（2020）鲁0102执异16号裁定后，并知晓了驳回其异议申请的原因为未支付全部款项、且不能将剩余款项提存法院，与张某某串通签订的，并依据未付款金额拟订了抵押贷款金额，目的是为了弥补其未履行该规定第二十八条第（三）项所规定义务的瑕疵，根据《民法典》第一百五十四条之规定，为无效协议。一审法院依据该无效《补充协议》的约定，认定马某某支付剩余380万元款项的条件未成就，认定该380万元款项属于张某某尚未到期的债权，是错误的。3、退一步讲，即便根据《补充协议》的约定，截至2021年4月1日，马某某支付剩余380万元购房款的条件已经成就，该380万元款项属于张某某的到期债权，可以作为崔某某的执行标的。根据《补充协议》的约定，马某某支付剩余380万元款项的条件为，自2019年4月1日起两年未能办理解押，即截至2021年4月1日，张某某未能办理解押，则马某某就应该支付该380万元款项。故，二审中，该380万元款项已成为张某某的到期债权，可以作为崔某某的执行标的。三、涉案房产未办理过户登记，马某某具有重大过错，一审法院将未办理过户登记的原因全部归咎于张某某，是错误的。1、涉案合同签订时，涉案房产即设有抵押负担，马某某对此明知。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定条文释义》的解读，“对他人权利障碍的忽略”属于实践中常见的“因买受人自身原因未办理过户登记”的层面之一。本案中，涉案合同签订时，马某某已经知道有抵押负担，并且确认“何时能够办理房产过户手续，具体时间具有不确定性”，但仍选择交易，让自己陷于风险之中；据此，马某某理应承担由此引发的风险及不利后果，不应赋予其物权期待权保护，不应排除执行。2、马某某未采取任何积极行为敦促第三人及时办理抵押权涤除手续。根据涉案合同第十二条第5款的约定，涉案房产过户前，张某某使用马某某支付的部分首付款，向银行结清贷款，办理抵押注销手续。截至2018年11月18日，马某某共向张某某支付房款460万元，该款项足以覆盖抵押贷款金额。根据上述约定，张某某应使用该款项向银行偿还按揭贷款、涤除抵押权，但张某某并未这样做；而此时，马某某明知张某某未履行该义务，但其未采取任何积极行动要求张某某履行该义务，比如以电话、短信、微信、函件等方式催告等。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法〔2019]254号第127条之规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定条文释义》的解读，在导致未能办理过户登记的原因中，马某某的该等消极状态属于“消极不行使登记权利”的情形，属于实践中常见的“能够归责于买受人的原因”的层面。3、马某某自身未采取任何积极行为办理抵押权涤除手续。在张某某并未按照涉案合同的约定及时偿还按揭贷款、涤除抵押权的情况下，作为理性的市场交易主体，马某某完全可以将剩余款项交付银行，从而实现办理登记，保障自己的合法权利。在如此操作完全可行的情况下，而马某某并未这样做，其对于未能办理过户登记，显然具有过错。4、马某某不但未自身或敦促张某某采取积极行动涤除抵押权，而是以签订《补充协议》的方式给予两年的“解押”期限，从而导致涉案房产未能办理过户登记，马某某显然具有过错。2019年4月1日，马某某与张某某签订《补充协议》约定，“乙方将剩余购房款中的380万元作为保证金不再支付，甲方自即日起二年未能办理解押，乙方将用380万元保证金支付抵押银行办理解押。”如上所述，就涤除抵押权、办理过户登记而言，马某某并未积极敦促张某某履行该义务，自身亦未采取积极措施，而是以签订《补充协议》的方式给了张某某长达两年的解押期限，也就是在马某某自愿、主动给予张某某“漫长”的两年解押期限内，崔某某申请将涉案房产予以查封。显然，对于涉案房产未能办理过户登记，马某某具有重大过错。5、从举证责任的角度来说，对涉案房产未能办理过户登记，马某某应承担其没有过错的举证责任。作为案外人执行异议之诉的发起方，马某某应当对没有办理过户登记系其自身以外的其他原因进行举证，例如：张某某不予协助，涉案合同签订后发生了非其原因的登记障碍，积极主张了过户登记权利等。显然，本案中，马某某未提交该等证据，应承担举证不能的法律后果。综上，马某某未支付全部款项、并未将剩余款项提存法院，且其对于未能办理过户登记具有重大、明显过错，根据该规定第二十八条之规定，马某某对涉案房产享有的权利不足以排除崔某某申请执行的权利，一审法院认定事实和适用法律错误，请求撤销（2020）鲁0102民初10894号民事判决，依法改判驳回马某某的一审诉讼请求。马某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持，崔某某的上诉请求应予驳回。具体理由如下：1.马某某享有对案涉房产的物权期待权，符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列所有条件，足以排除崔某某执行。关于第二十八条四个条件中第（三）条的解读，崔某某的观点背离了立法本意，违反了马某某和张某某房产买卖合同中关于房产支付的条件，加重了作为善意购买人的马某某的负担，损害了马某某合理的物权期待权的实现。马某某和张某某在补充协议里明确约定所剩380万元款项是保证金，目的是催促约束第三人尽快结清按揭以便过户，该笔款项的支付是有前提条件的。由于张某某原因未能在规定时限内办理解押，根据双方合同约定该笔380万元款项将用于归还按揭银行贷款，事实上已经不存在马某某所说的可以交付法院执行的剩余价款，而马某某此前已支付的500万元不仅已经按照合同约定支付甚至还超过了合同约定的金额。所谓的利益平衡的立法本意应不超出房屋买卖双方的权利义务，而若加重了买受人的义务，则背离了买卖双方的合意，将会使房屋买受人的物权期待权存在悬空的风险，最终只是实现了崔某某自己的目的。一审法院对于该条款的适用不仅没有扩大解释，反而把握住了条款的精神实质，准确理解了条件的内涵。2.马某某与张某某所签补充协议为合法有效合同，不存在无效情形，崔某某关于合同无效的主张无任何证据支持。马某某与张某某在签署房屋买卖合同后，由于张某某家人生病，基于人道主义，马某某超出合同约定节点付款给张某某，但又担心张某某不能还清按揭贷款影响房屋过户，故于2019年4月1日与张某某签署了补充协议，该补充协议是双方真实意愿，也是马某某为确保实现自身物权期待权的合理做法。贷款金额问题，张某某一直告诉马某某贷款金额是380万，马某某无从考证，且根据第三人购房花费540余万和最高7成的按揭贷款上限估算应该差不多在380万元左右，故马某某觉得约定380万元的保证金能够覆盖张某某在按揭银行的贷款金额，足以确保实现自身解押过户的物权期待。关于执行异议审查时未向执行法院提交补充协议问题，马某某当时在书面答复了提到的380万需要解押指的就是同一个事情，该意见也记录入法院笔录。崔某某关于补充协议无效、后补以及所谓恶意串通的无端猜测无任何证据证明。3.未办理过户非因买受人原因，马某某作为买受人一直在积极行权，不存在重大过错。涉案房产未办理解押过户是由于张某某将马某某支付的原本用于解押的款项用于他处，张某某称其父亲生病，本着人道主义，马某某已超过合同规定节点支付房屋买卖款项，作为房屋购买人马某某想尽快过户的意愿是自然的，为此曾多次催促张某某尽快解押过户，采取包括签署补充协议约定保证金的方式施压督促第三人尽快解押，张某某在一审庭审中也自认上述事实，马某某一直在积极行使权力，不存在重大过错，未办理过户非因买受人原因。张某某述称，房产属于马某某没有异议。马某某向一审法院起诉请求：1.请求法院立即撤消对马某某购买的位于济南市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由崔某某承担；3.解除查封，并中止对上述房产的执行。一审法院认定事实：2017年11月11日，张某某与马某某签订房地产转让合同一份，约定将位于济南市室的房屋与济南市依山郡四区8栋车库101出售给马某某。房屋建筑面积258.18平方米，用途为住宅，车库建筑面积为40.71平方米，总价款880万元。付款方式：签订合同当日马某某应当向张某某支付定金120万元；于2017年11月30日前向张某某支付第二笔购房款200万元；2017年12月31日前向张某某支付第三笔购房款120万元；在张某某取得房产证后及马某某通过银行贷款审批后10个工作日内办理过户手续，过户当日马某某向张某某支付第四笔购房款140万元；剩余购房款300万元，在银行发放贷款之日，由银行向张某某直接支付。合同签订后，自2017年11月9日起至2019年10月16日止马某某共向张某某支付购房款500万元。由于张某某家中原因，张某某未能及时按合同约定办理涉案房屋的产权证，也未能用马某某支付的房款办理银行解押。2019年4月1日，马某某与张某某签订补充协议，协议约定，为保证涉案房产顺利解押过户，经马某某与张某某协商一致，马某某将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张某某自即日起二年未能办理解押，马某某将用380万元保证金支付抵押银行办理解押，剩余房款马某某根据资金情况支付张某某并保留追究其法律责任的权利。崔某某与张某某因民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年8月8日作出（2019）鲁0102民初8106号财产保全裁定，于8月13日作出（2019）鲁0102民初8106号协助执行通知书，要求济南市自然资源和规划局协助查封涉案房产，10月25日作出（2019）鲁0102民初8106号民事调解书。调解书生效后，因张某某未履行调解书确定的义务，申请执行人崔某某向一审法院申请强制执行。一审法院于2019年11月15日作出（2019）鲁0102执8137号执行通知书，责令张某某履行法律文书确定的义务。2020年1月13日马某某向一审法院提出书面执行异议，要求中止对涉案房产的执行，并解除查封。2020年6月28日，一审法院作出（2020）鲁0102执异16号执行通知书，要求马某某将剩余购房款380万元交付一审法院提存。2020年6月30日，马某某向一审法院出具书面意见，认为涉案房屋剩余购房款因张某某在银行设立抵押、且未按约定解除抵押为由，不同意将剩余购房款380万元交至一审法院。2020年7月1日，一审法院作出（2020）鲁0102执异16号执行裁定书，以马某某未按要求将剩余款项交付一审法院，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件为由，裁定驳回了马某某的异议。一审法院认为，马某某与张某某签订的补充协议约定，马某某将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张某某自即日起二年未能办理解押，马某某将用380万元保证金支付抵押银行办理解押。该补充协议性质上属于附条件的合同，因马某某支付380万元的条件还未成就，该380万元的剩余房款属于张某某尚未到期的债权，不应提前支付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马某某与张某某签订了合法有效的房地产转让合同，实际占有、使用涉案房屋，支付了大部分购房款，由于张某某的原因未办理过户登记，因此，马某某要求停止对涉案房屋的强制执行，并要求解封，理由正当，一审法院予以支持。马某某要求撤销（2019）鲁0102执8137号执行通知书、（2019）鲁0102民初8106号协助执行通知书不属于本案的审查范围，对此一审法院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除对位于济南市室的查封；二、停止对位于济南市强制执行。案件受理费73,400元，由崔某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马某某提交2018年10月18日中国民生银行个人汇款对账单一张，从马某某的账户分四次汇到张某某的账户（招商银行，账号：6214865316820708，账户名：张某某）各5万元共20万元，摘要载明：华润仰山云栖四期1101部分购房款；2019年4月25日通过招商银行马某某账户汇款到张某某账户30万元，备注：购华润房产房款；2019年10月16日由马某某的招商银行账户汇到张某某账户10万元，摘要是：华润仰山购房款。合同约定的购房款是440万元，马某某另外支付了60万元的购房款，才与张某某签订了补充协议。崔某某质证意见：对款项支付的真实性无异议，这些款项包含一审时已经认定500万元之内。补充协议中并没有约定以后可以根据实际情况再付款的约定，截止到4月1日马某某尚欠付420万元未支付，但是补充协议是剩余380万元未支付，存在矛盾。张某某质证意见：张某某已经收到该款项，对证据无异议。本院认证意见，马某某提交的中国民生银行个人汇款对账单经各方当事人质证无异议，对其证明观点结合案件事实予以认定。本院对一审查明的相关事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是，马某某对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案事实，涉案房产系张某某购买自华润置地（山东）发展有限公司。崔某某与张某某民间借贷纠纷一案，因张某某未履行调解书确定的义务，一审法院于2019年8月13日查封了登记在房地产开发商名下的涉案房产。关于马某某对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益问题，应参照上述司法解释规定予以处理，本院分述如下：首先，关于房屋买卖合同的签订问题。马某某与张某某之间《房地产转让协议》合法有效，签订时间为2017年11月11日，早于人民法院查封涉案房产的时间。其次，关于房款的支付问题。根据双方《房地产转让协议》约定，合同总价款880万元，其中440万元由马某某支付，其余440万元分别是以张某某清偿银行抵押贷款办理涉案房屋过户登记、马某某取得银行贷款支付为付款条件。马某某自2017年11月9日起至2017年12月29日按合同约定支付440万元，2018年11月18日至2019年10月16日，马某某又通过银行转账形式向张某某支付购房款60万元，共支付500万元，已经支付了大部分购房款。双方补充协议，约定剩余房款的支付以房屋解除抵押为条件，故根据双方约定，结合涉案房屋尚未解除抵押，也没有办理过户登记的实际情况，马某某支付剩余房款的客观条件尚不具备，剩余款项虽未支付或交付执行亦有客观合理理由。崔某某主张补充协议因恶意串通无效，但没有提供证据证明双方具有恶意串通的事实，故本院对其主张不予采信。一审时崔某某未对补充协议形成时间申请司法鉴定，二审再提出该申请，本院不予准许。崔某某关于该剩余购房款属于张某某对马某某的到期债权应纳入执行范围的主张，不属于执行异议之诉案件审查范围，其可另行依法处理。再次，关于马某某对涉案房屋的占有使用问题。根据马某某一审提交的其支付涉案房产装修保证金及物业费收款收据、转账凭证等证据，可以认定马某某作为购房人在涉案房产查封前已实际占有使用该房屋。最后，关于涉案房产未办理过户登记的原因问题。马某某与张某某签订涉案《房地产转让协议》时，涉案房产虽已设定抵押，但双方合同对于银行抵押贷款的清偿已经做出约定，马某某作为买房人已尽到注意义务，其仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，不能以此认定马某某对涉案房屋未办理过户存在过错。就案涉房产过户手续办理问题，结合双方合同关于付款方式的约定，张某某未解除抵押及后续查封的客观存在，张某某亦予以认可，故综合案件事实，不足以认定房屋未办理过户手续系由马某某原因造成。综合本案案件事实并参照上述司法解释规定，一审判决排除涉案房产执行的处理结果，并无不当，本院予以维持。综上所述，崔某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73400元，由上诉人崔某某负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇二一年八月二十四日书记员  李 敏