四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1524民初1748号原告：长宁县盛祥物业管理有限公司。住所地：长宁县竹都大道三段时代庭园小区6号楼。法定代表人：邓觅。委托诉讼代理人：牟全忠，四川川安律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁正，四川川安律师事务所实习律师。被告：颜克勤，男，1981年10月8日出生，汉族，住四川省高县。原告长宁县盛祥物业管理有限公司（以下简称盛祥物业公司）与被告颜克勤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛祥物业公司的委托诉讼代理人牟全忠到庭参加诉讼，被告颜克勤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长宁县盛祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费5279.11元，住宅垃圾清运费144元；2.判决被告支付原告违约金1200元；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告支付2017年11月1日至2021年10月30日期间的物业费6668元，住宅垃圾清运费不再主张。事实与理由：被告购买长宁县“鑫盛﹒滨江国际”住房（房号：1-2-6-3，面积115.77平方米），与原告签订《物业服务协议》，就原告向被告提供物业服务相关事宜进行约定，合同签订后，原告按协议约定全面履行了约定的义务，被告未按协议约定支付应付物业服务费用（欠交时间2017年11月1日至2020年12月31日，共计1156天）。经原告多次催问，被告均不予理会。综上所述，由于被告违约，导致原告无法实现合同目的，原告合法权益受到损害。现特向法院起诉，望判如所请。被告颜克勤辩称，1.关于长宁县盛祥物业管理有限公司要求我缴纳物业管理费，答辩人认为长宁县盛祥物业管理有限公司在收物业费的程序中没有做到相应的管理责任。本人刚买的电瓶车于2018年2月3日凌晨6点左右被盗，且停车地方离后门大门保安室不足20米，该天监控显示电车报警声长达20秒之久。并且被小偷用双手推着出去的，此事，该公司聘请的员工，作为门卫人员没有做到财产安全的法定义务。当理事情发生后，本人也报警，民警也及时出警，并出具接警记录文书。我事后，找到该物业公司相关负责人解决此事，该公司负责人及其保安人员告知我，明确说喊我回家等待公司的答复，没想到一等就是几年。根据《民法典》的规定，物业公司应做到保护业主人身和财产安全等法定义务，在第1254条第2款中也有明确了物业服务企业管理人员需要采取必要的安保措施，否则其将承担未履行安全保障义务的责任。我们小区的安保措施，存在严重安全隐患。2.根据《民法典》第282条的明确规定，小区外墙及电梯投放的广告、快递、公共设施产生的收益归业主所有。我们作为业主，有权知道所属我们小区的物业费明细及物业费的用途及其去向。我们几乎不知道这些费用最终流向。3.物业未经业主同意，占用小区的公共区域（注：乒乓球场改为足球场，对外租借。据《物业管理条例》第66条规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑，损害业主共同利益的，擅自利用物业共用部位、共用设施、设备进行经营的是违约和违法的行为。4.物业服务企业提供的服务存在巨大瑕疵，其中绿化与羽毛球场最为突出。绿化我们是杂草丛生。羽毛球开始是全套设备一应俱全，现在是一无所有，草地一片。对于这种情况，该物业服务公司也不进行整改，作为业主我们也是无语了。5.对于我们小区相应公安部门启用的人脸识别，非本小区人员可以随意进行，外来老大妈进入本小区跳舞、外来初、高中生随意进来打球。小区大门一年四季无障碍肆意打开，人脸识别形同虚设。我们小区全体业主的人身安全得不到保障。6.物业管理层不作为行为，对待业主的意见与建议，没有认真落实。7.本人保留业主享有知情权的名义做出起诉。8.物业公司应当按照法律的规定和物业服务合同的约定等向业主提供相应的服务，其中包含的安保服务，为门岗值班，保安巡逻和公共区域内防盗监控设备的安装和正常运行。如果这些安保措施不到位，物业在履行物业服务合同约定的服务方面就未尽到责任，应承担相应的责任。9.对于住宅垃圾清运费144元，我不能接受，没有这个说法，我们是环卫所亲自上门征收了我们清运费的。最后，本案诉讼费由原告承担，且本人此次因诉讼带来的误工费、车船费也由原告承担。综上，请法院公平公正判决。本院经审理认定事实如下，被告颜克勤系鑫盛﹒滨江国际小区1-2-6-3房屋的业主，该房屋建筑面积115.77平方米。2016年1月29日，原告盛祥物业公司与被告颜克勤签订《鑫盛·滨江国际前期物业管理服务合同》，约定原告盛祥物业公司向鑫盛·滨江国际小区提供物业服务，双方对各自的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量等进行了约定，合同履行的期限至业主委会员与新的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止，从开发商通知的业主入伙（交房）之日起，业主开始向物业公司交纳物业服务费，第一次按半年，以后按年度交纳，每年度前15日交纳下一年度物业服务费用，物业管理费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取。如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。滨江国际小区的业主委员会成立后，于2020年11月1日与盛祥物业公司签订了物业服务合同，合同期限为2020年11月1日至2021年10月31日，合同收费标准与前期物业服务合同一致，业主应于上一个合同期限届满前一个月内一次性足额交纳下一个合同期间的物业费（半年或一年）。被告颜克勤认为原告管理不到位，从2017年11月起未向原告交纳物业服务费用。2018年2月3日，被告颜克勤妻子的电瓶车被盗。以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及经庭审质证的原、被告身份信息、前期物业服务合同、物业服务合同等证据、受案回执予以证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，物业公司与业主都应当按照合同约定履行各自的义务。物业服务企业应严守契约精神，按照物业服务合同的约定标准向业主提供优质、高效的物业服务；业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。本案中，根据被告颜克勤提供的受案回执复印件仅能够证明存在电瓶车被盗的事实，不能证明被盗的时间地点，也就不能进一步判定本案的原告在履行物业职责过程中是否存在管理责任，被告可在完善证据后向原告另行提起诉讼。被告提供的其他小区照片仅能证明原告在提供物业服务过程中存在部分不足，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。因此，被告颜克勤应当向原告缴纳2017年11月1日至2021年10月31日期间的物业费6668元。被告未依约交纳物业服务费的行为构成违约，依法应承担违约责任。但本院认为原告的损失主要是被告逾期缴费的资金占用利息，原告未向本院提交被告违约给其造成的实际损失，且鉴于原、被告双方系小区管理者与业主的特殊关系，为避免矛盾激化，也为督促盛祥物业公司提高物业服务水平，共同营造和谐小区，对原告主张的违约金本院不予支持。但同时需要指出的是，原告盛祥物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度，而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告颜克勤在本判决生效后十日内支付原告长宁县盛祥物业管理有限公司2017年11月1日至2021年10月31日期间的物业管理费6668元；二、驳回原告长宁县盛祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由颜克勤负担，该款原告长宁县盛祥物业管理有限公司已预交，由颜克勤在本判决生效后直接支付原告长宁县盛祥物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  张 敏二〇二一年八月三日法官助理  王惠娴书 记 员  唐 琪