江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终4388号上诉人（原审被告）：于超学，住江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：赵亚亚，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：于超学，系赵亚亚之夫，自然情况同上。被上诉人（原审原告）：王超，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李世懿，江苏徐海律师事务所律师。上诉人于超学、赵亚亚因与被上诉人王超房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初5501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于超学（同时为赵亚亚委托诉讼代理人）、被上诉人王超的委托诉讼代理人李世懿到庭接受询问。本案现已审理终结。于超学、赵亚亚上诉请求：撤销一审判决，依法判决或者发回重审。事实与理由：一审法院没有查明案件基本事实，适用法律不当。1.一审没有认定王超延期支付房款且至今没有付清房款的事实，判决于超学、赵亚亚配合过户，不符合二手房的买卖规则。2.一审法院查明于超学、赵亚亚的催款行为，更应查明王超没有及时付款的违约事实，说明买卖合同经双方同意解除，后期于超学、赵亚亚已经明确表态不再出售房屋。一审法院认定双方“已经对付款支付时间达成一致”没有任何依据，是对微信记录的断章取义的理解，至今王超也没有付清房款。3，一审无视双方协议明确约定的王超违约后果，王超严重违约达到支付违约金5万元、合同终止的程度。综合以上理由，一审法院没有认定王超的违约行为，一审判决配合过户错误。王超违约在先，于超学、赵亚亚不再同意出售房屋。特提起上诉，请求支持于超学、赵亚亚的上诉请求。王超答辩称：一、于超学、赵亚亚在王超支付完首付款后，便将房屋交付王超居住使用，王超为此对房屋进行了整体装修。于超学、赵亚亚之后承诺为王超办理过户手续，于超学称房屋无论涨钱还是掉钱都不会后悔。王超也举证证明了于超学、赵亚亚自始至终都答应协助王超过户的事实。既然于超学、赵亚亚接受首付款后作出了继续履行合同的承诺，其已经通过实际行动放弃了合同解除权，于超学、赵亚亚提出合同时也超出了法定的一年合同解除期限，其无权解除合同。二、于超学、赵亚亚承认双方后来对首付款支付时间又进行了协商，在王超付清首付款后，于超学、赵亚亚对此并没有提出异议，同时于超学、赵亚亚又将房屋交付给王超，并承诺过户，于超学、赵亚亚已经通过实际行动证明其对于付款时间和合同继续履行没有异议。于超学、赵亚亚主张王超违约并要求解除合同，有违诚实信用原则。综上，一审认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。另外，王超同意在于超学、赵亚亚履行完过户义务后，七天内将尾款付清。鉴于于超学、赵亚亚将房屋对外抵押，存在600000元抵押债权，如果该抵押债权属实，王超要求王超将房屋尾款优先偿还抵押债权。王超向一审法院提出诉讼请求：1.判令于超学、赵亚亚协助王超办理位于云龙区的过户手续；2.判令于超学、赵亚亚支付因迟延履行过户义务的违约金50000元；3.案件受理费等其他诉讼费用由于超学、赵亚亚承担。事实和理由：2019年7月4日，王超与于超学、赵亚亚签订涉案房屋及地下室的《存量房买卖协议》。协议第七条中约定于超学、赵亚亚应于2020年4月30日前办理涉案房屋及地下室的过户手续，但于超学、赵亚亚至今未按照协议约定给王超办理过户手续。现王超要求于超学、赵亚亚立即协助王超办理上述房屋及对应地下室的过户手续，并要求于超学、赵亚亚承担因迟延履行过户义务的违约责任。一审法院查明：2017年2月3日，王超（买受方、乙方）与于超学、赵亚亚（出卖方、甲方）签订《存量房买卖协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于惠民花园惠民海棠园18号楼3-101室及地下室101室出售给乙方，房屋所有权证号为0087675，房屋的成交总价为906000元整，房屋价款应当在申请房屋转移登机前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价价款，乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2019年7月15日支付购房首期款50万元，剩余购房款406000元以银行贷款方式支付。甲、乙双方同意在2020年4月30日前办理上述房屋的过户受理手续，甲方于首期房款50万元到甲方账户将房屋正式交付给乙方，若甲方不能按期交付房屋或乙方不能按期支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期15日则视为违约，由违约方向对方支付违约金人民币5万元，合同终止。甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的应向乙方支付违约金5万元。2019年7月4日，王超向于超学、赵亚亚支付5万元；2019年7月11日，王超向于超学、赵亚亚支付6万元；2019年7月22日，王超向于超学、赵亚亚支付4万元；2019年7月26日，王超向于超学、赵亚亚支付10万元；2019年8月2日，王超向于超学、赵亚亚支付10万元；2019年8月18日，王超向于超学、赵亚亚支付10万元；2019年9月25日，王超向于超学、赵亚亚支付5万元。2019年9月，于超学、赵亚亚将案涉房屋交付王超，案涉房屋现由王超占有使用。2019年11月6日，王超和于超学关于房屋过户事宜通话录音中于超学、王超陈述：“王超：你什么时候得闲，一直两三天、两三天的，这都多长时间了；于超学：管管管，等我忙完，忙完去给你弄去，你都住里面了，你怕的什么，我这几天给他算这个工程去，算工程量。王超：不是的，我这边你看钱都给清了，咱这个手续得弄一下；于超学：好的，好的，你放心，我不能反悔，他再涨钱，再掉钱，我都不会反悔的，这一点你放心”。案涉房屋及地下室于2018年4月11日取得不动产权证书，其中房屋坐落为云龙区思民路南、惠民东路西惠民花园惠民海棠园18号楼3-101[不动产权证号：苏（2018）徐州市不动产权第0040031号]，地下室坐落为云龙区思民路南、惠民东支路西惠民花园惠民海棠园18号楼3--101[不动产权证号：苏（2018）徐州市不动产权第0040069号]。一审庭审中，关于案涉房屋是否存在查封、抵押等情形，于超学、赵亚亚陈述：“没有查封，我办理了抵押，因为我着急用钱，王超总是不支付我房款。2020年6月13日抵押给中国农业银行。”至本案审理时，王超尚有剩余房款406000元未支付给于超学、赵亚亚，王超亦同意支付剩余房款并放弃关于违约金的诉讼请求。庭审中，于超学、赵亚亚提交其与王超的微信聊天记录，主张王超首付款超期支付，存在违约。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王超和于超学、赵亚亚签订的《存量房买卖协议》系当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。关于案涉合同款项延迟支付的问题，即于超学、赵亚亚主张王超存在延迟支付房款违约问题。上述问题涉及合同变更问题，当事人协商一致，可以变更合同。协议变更指合同双方当事人达成新的协议变更合同。合同变更的条件应当符合：1.原已存在有效的合同关系；2.合同的内容须有变更；3.变更本身的有效性。因为变更协议属于另外一个新合同，需要符合合同成立及生效的规定；4.变更本身具有明确性。如果当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，王超与于超学、赵亚亚之间已经存在有效的合同关系，即2017年2月3日王超（买受方、乙方）与于超学、赵亚亚（出卖方、甲方）签订的《存量房买卖协议》，本案关键在于双方对于首期款50万元的支付时间（合同约定王超于2019年7月15日支付购房首期款50万元，而实际上王超分别于2019年7月4日、2019年7月11日、2019年7月22日、2019年7月26日、2019年8月2日、2019年8月18日、2019年9月25日共计支付于超学、赵亚亚50万元）的变更是否达成一致（合同内容变更存在、有效且明确），虽然于超学、赵亚亚提交微信聊天记录等信息主张王超存在违约，但结合王超、于超学于2019年11月6日（在王超支付首付款50万元之后）的通话录音中于超学陈述的“管管管，等我忙完，忙完去给你弄去，你都住里面了，你怕的什么，我这几天给他算这个工程去，算工程量。……好的，好的，你放心，我不能反悔，它再涨钱，再掉钱，我都不会反悔的，这一点你放心”内容来看，于超学、赵亚亚并未对房款支付时间提出异议，且同意办理案涉房屋的过户手续，已经对房款支付时间达成一致，现于超学、赵亚亚以王超逾期支付首期款为由主张解除合同，有违诚实信用原则和双方合同约定，对于超学、赵亚亚相应抗辩意见，不予采信。关于于超学、赵亚亚主张的房屋存在抵押的问题，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。依据上述规定，王超请求于超学、赵亚亚按照约定履行案涉房屋产权过户手续，有事实及法律依据，应予支持。于超学、赵亚亚应当遵循诚实信用原则，及时清偿抵押债务并涤除案涉房屋抵押权，履行协助义务。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：于超学、赵亚亚于判决生效之日起十日内，协助王超办理云龙区思民路南、惠民东支路西惠民花园惠民海棠园18号楼3-101[不动产权证号：苏（2018）徐州市不动产权第0040031号]，地下室坐落为云龙区思民路南、惠民东支路西惠民花园惠民海棠园18号楼3--101[不动产权证号：苏（2018）徐州市不动产权第0040069号]的产权过户手续。一审案件受理费1050元，由于超学、赵亚亚负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：于超学、赵亚亚以王超延迟支付首付款构成违约为由主张合同解除的理由能否成立。二审中，于超学、赵亚亚提交涉案房屋扣除电费材料（打印材料），证明银行扣除于超学电费350元，现仍然欠付水费58元，证明王超未缴纳涉案房产的水电费。王超质证意见：该证据与本案没有关联性，真实性无法核实。二审中，王超未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：于超学、赵亚亚主张王超延迟支付首付款构成违约，于超学、赵亚亚据此主张解除涉案房屋买卖合同。本案中，王超与于超学、赵亚亚之间已经存在有效的合同关系，即2017年2月3日王超（买受方、乙方）与于超学、赵亚亚（出卖方、甲方）签订的《存量房买卖协议》。合同约定王超于2019年7月15日支付购房首期款50万元，而实际上王超分别于2019年7月4日、2019年7月11日、2019年7月22日、2019年7月26日、2019年8月2日、2019年8月18日、2019年9月25日共计支付于超学、赵亚亚50万元。本案关键在于对于首期款50万元支付时间延迟如何认识问题。结合2019年11月6日（在王超支付首付款50万元之后）的通话录音中于超学陈述的“管管管，等我忙完，忙完去给你弄去，你都住里面了，你怕的什么，我这几天给他算这个工程去，算工程量。……；好的，好的，你放心，我不能反悔，它再涨钱，再掉钱，我都不会反悔的，这一点你放心”内容来看，于超学、赵亚亚并未对房款支付时间提出异议，且同意办理案涉房屋的过户手续，视为当事人已经对房款支付时间达成一致，现于超学、赵亚亚以王超逾期支付首期款为由主张解除合同，不予采信。《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。王超请求于超学、赵亚亚按照约定履行案涉房屋产权过户手续，符合法律规定。因双方合同约定先过户，再付清余款40.6万元，一审考虑到房屋上存在抵押债权、于超学、赵亚亚并未提起反诉的情形，并未就尾款问题一并予以处理，并不违反法律规定。就房屋买卖尾款支付问题，当事人可以按照法律规定及合同约定另行处理。综上所述，上诉人于超学、赵亚亚的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人于超学、赵亚亚负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二一年八月三十日书记员 金宇婷