北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11374号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢飞蓉，男，1976年8月9日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：魏婕（谢飞蓉之妻），1979年12月2日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公室501室-1466。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司员工。上诉人谢飞蓉因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人谢飞蓉及其委托诉讼代理人魏婕，被上诉人自如公司之委托诉讼代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢飞蓉上诉请求：撤销一审判决，改判双方所签《资产管理服务合同》自本案判决生效之日解除，自如公司支付租金71029元（租金计算至2021年8月13日）及利息924元（利息自2020年11月7日计算至2021年8月13日，按照银行间同业拆借标准计算）；本案一、二审诉讼费由自如公司承担。事实和理由：一、一审判决对《民法典》第五百八十条的理解适用有误。本案中我与自如公司之间系金钱债务。《民法典》第五百八十条的适用前提是双方之间的债务应系非金钱债务。然而，实际上，现在我与自如公司之间的债务已经通过双方之间的合同约定，转化为金钱债务了，故不存在适用《民法典》第五百八十条的前提。本案中自如公司实际上只对我负担一项义务，即按约定支付预期收益，而这项义务是金钱债务。自如公司至今仍然在照常开展长租业务，甚至还扩大了注册资本，而且自如公司从未举证证明本案合同与其他正常履行的合同存在本质区别，更无法证明合同“法律上或者事实上不能履行”。一审法院亦未就合同不适于强制履行进行充分说理，此类判决将给整个长租业态和社会诚信带来系统性风险。在本案中，我作为债权人在自如公司造成事实违约后及时提起了诉讼，并未造成损失过大，一审法院应判令自如公司继续履行合同。二、一审判决认定事实错误。一审法院在确认自如公司无权单方解约的前提下，却毫无理由地以自如公司发送“智能门锁永久密码”之日为解约日期，系对案件重要事实的认定错误。《民法典》第五百八十条第二款规定表明，违约方终止合同主张是形成诉权，即只能通过向人民法院或仲裁机构提出终止合同的请求，而不能通过向对方送达通知的方式行使。故《民法典》对违约行为持否定的评价态度，合同履行亦应遵循诚实守信原则，若将违约方终止权规定为形成权，则将与诚实守信原则相抵触。自如公司辩称，同意一审判决，不同意谢飞蓉的上诉请求。关于密码和电子锁的问题，智能锁系由我公司合作供应商提供。我公司与谢飞蓉所签资产管理协议约定，如果我公司为标的资产安装智能门锁的，返还标的资产时仅需向谢飞蓉提供智能密码锁密码，本案中由于我公司长期持续同谢飞蓉就解约或继续履行事宜进行沟通，但谢飞蓉拒绝相关建议。我公司在告知单方解约时一并告知了智能门锁的领取方式，但是谢飞蓉没有自行在我公司经营的APP中领取智能门锁，我公司在2020年12月29日针对具有相同情形的所有房屋所有权人，联系相关门锁厂家调取了各自门锁的密码情况，通过腾讯短信平台，发送了名字为自如密码提示的短信，短信内容大致为合同已经解除并告知门锁密码。我公司和2家电子智能锁生产厂家核实，所有智能门锁交付给我公司时均不提供机械钥匙，并签订机械钥匙销毁协议，以此说明我公司对机械钥匙始终不掌握，对于智能门锁及其密码，根据双方合同约定，所有权归业主，业主可以通过微信公众号和小程序等方式联系厂家。我公司已经在解约日前完成了房屋的解约清退工作，不再掌握房屋相关物品。此外，我公司系互联网管理平台，目前谢飞蓉的活动信息和门锁信息我公司均不再掌握。由于门锁密码已经告知谢飞蓉，谢飞蓉可以通过修改密码等方式来规避相关风险，因此我公司认为房屋的交还工作已经完成并实际交付。谢飞蓉向一审法院起诉请求：1.判令自如公司继续履行双方之间的租赁合同；2.判令自如公司支付2020年11月7日至2021年6月30日期间的租金59828元（2020年11月7日至2021年4月6日期间按照月租金7622元计算；2021年4月7日至2021年6月30日期间按照月租金7850元计算）及利息72元（我同意以自如公司已支付的12658.7元抵扣上述款项）。自如公司向一审法院反诉请求：要求确认双方之间的合同于2020年11月25日解除。一审法院认定事实：2018年11月26日，谢飞蓉（甲方）与自如公司（乙方）订立《资产管理服务合同》，约定甲方同意委托乙方管理北京市东城区X808号房屋（以下简称涉案房屋），用途为居住。管理期限3年，自2019年2月26日至2022年4月21日，管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。标的资产预期合理收益为7400元/月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期25天，第二个管理周期起每个管理周期15天。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益上涨而上涨），每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计7400元。双方认可自2019年3月23日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。本合同项下首个结算日为2019年4月22日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。本合同管理期间到期或解除、终止的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码，无需拆除智能锁。乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。上述合同订立后，自如公司于2019年3月8日支付第一周期质量保证金7400元，后如约支付第一管理周期租金至2020年3月22日（上述质量保证金冲抵最后一期租金）；自如公司于2020年3月20日支付第二周期质量保证金7622元，后如约支付第二管理周期租金至2020年11月6日。2020年4月7日至2021年3月6日期间月预期合理收益为7622元。2020年11月15日，自如公司向谢飞蓉发送短信，表示因房间经营情况客观产生变化，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此通知与谢飞蓉解除合同。谢飞蓉答复称不同意解约。2020年11月28日，自如公司以短信的形式向谢飞蓉发送解约通知函，载明公司决定于2020年11月25日解除双方之间的合同，并支付违约金，同时下发电子智能锁永久密码。2020年12月5日至2020年12月26日期间，谢飞蓉通过自如公司平台反映不同意解约，并要求支付租金。2020年12月29日，自如公司向谢飞蓉下发智能门锁永久密码。但谢飞蓉称其并未进入涉案房屋并接收房屋，谢飞蓉在自如公司现在已明确表示不同意继续履行合同，且亦已发送智能门锁密码的情况下，就是否同意于诉讼中接收房屋，表示不同意接收，要求自如公司继续履行双方之间的租赁合同。诉讼中，谢飞蓉出示网站截图、微信朋友圈截图、视频，证明自如公司仍在正常经营，且在广收房源。经质证，自如公司认可上述证据的真实性，但否认关联性，且称根据谢飞蓉提交的证据可以证明涉案房屋按照现租金标准，自如公司无法盈利。自如公司提交《结算协议》，但认可该协议并非双方合意，仅为自如公司的结算工具，协议载明自如公司应向谢飞蓉支付2020年11月7日至2020年11月25日期间的租金4827.27元、两个月租金标准的违约金15244元、水电费209.43元，同时扣减质量保证金7622元，核算后自如公司应向谢飞蓉支付12658.7元。谢飞蓉认可于2020年11月25日收到上述费用，但不清楚名目，亦否认《结算协议》与本案的关联性。经询，自如公司同意以上述12658.7元抵扣应向谢飞蓉支付的租金及利息。一审法院认为：谢飞蓉与自如公司于2018年11月26日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司自2020年11月7日始未按时支付租金，且其于2020年11月15日、2020年11月28日分别向谢飞蓉提出解除合同，并于2020年12月29日向谢飞蓉下发智能门锁永久密码，自如公司单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，经法院释明谢飞蓉坚持不要求解除合同，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故法院对于自如公司要求确认解除合同的反诉请求予以支持。关于合同解除时间，因自如公司不享有合同约定的解除权，因此其要求确认《解约通知函》载明日期作为解约日，依据不足，法院不予支持。2020年12月29日自如公司以短信形式向谢飞蓉下发智能门锁永久密码，视为该公司以实际行动搬离涉案房屋，法院确认双方之间的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除。谢飞蓉要求继续履行双方之间的合同，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司自2020年11月7日始未再支付租金，故法院以2020年12月29日谢飞蓉收到电子密码的时间为限，以月租金7622元为依据，酌情判处自如公司支付谢飞蓉自2020年11月7日至2020年12月29日期间的租金，庭审中双方均认可自如公司向谢飞蓉支付过一笔12658.7元的费用，自如公司表示同意法院在处理本案时一并抵扣，故法院对于该笔款项在租金中进行抵扣。自如公司同意支付利息，法院照准。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因谢飞蓉在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，关于自如公司提前解除合同的责任问题，谢飞蓉可在判决生效后另行起诉，服务质量保证金在本案中不宜处理。据此，一审法院判决：一、确认谢飞蓉与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效后七日内向谢飞蓉支付2020年11月7日至2020年12月29日期间的房屋租金13277元（以北京自如生活企业管理有限公司已向谢飞蓉支付的12658.7元优先抵扣，抵扣后北京自如生活企业管理有限公司应支付618.3元）；三、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效后七日内向谢飞蓉支付利息72元；四、驳回谢飞蓉的其他诉讼请求；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。谢飞蓉表示其不认可一审法院将自如公司向其发送的电子门锁密码认定为永久密码，自如公司表示该密码就是一个电子密码。双方对于一审判决确认的2020年11月7日至2020年12月29日期间的房屋租金数额均予以认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。谢飞蓉与自如公司于2018年8月12日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。双方在该合同中约定，本合同管理期间到期或解除、终止的，自如公司为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向谢飞蓉提供智能密码锁密码。在合同履行期限内，自如公司自2020年11月7日始未按时支付租金，且其于2020年11月15日、2020年11月28日分别向谢飞蓉提出解除合同，并于2020年12月29日向谢飞蓉下发智能门锁电子密码，单方搬离涉案房屋并通知出租人收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，经一审法院释明谢飞蓉坚持不要求解除合同，一审法院考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个较长的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故判决将自如公司明确以短信形式向谢飞蓉发送智能门锁电子密码、通知谢飞蓉解除合同收回房屋的日期，认定为双方之间的《资产管理服务合同》的解除日期，并无明显不当。现谢飞蓉上诉提出应以本案判决生效日期作为合同解除日期，依据不足，本院实难支持。至于谢飞蓉上诉提出的一审判决认定该日期为合同解除时间，纵容了违约方的违约行为，本院对此认为，因其在本案一审中并未提出追究自如公司相关责任的请求，而一审判决已经明确其可就相关问题另行起诉，故并不存在纵容自如公司违约行为的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现双方对于一审判决确认的2020年11月7日至2020年12月29日期间的房屋租金数额并无争议，本院亦不持异议。至于谢飞蓉主张的合同解除后的租金，因自如公司已经按照约定方式向谢飞蓉交还涉案房屋，谢飞蓉坚持不接收房屋，有自行扩大损失之嫌，本院对其此项请求实难支持。谢飞蓉二审提出的超出一审诉讼请求范围的上诉请求，因自如公司不同意调解，本院对此不予处理。综上所述，谢飞蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1016元，由谢飞蓉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  刁久豹二〇二一年八月十七日书记员  刘 荧书记员  韩 铮