广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15749号上诉人（原审被告）：谢爱春，男，1973年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理广州有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号2821房。法定代表人：欧洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐春红，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪国琼，广东沁森律师事务所实习人员。上诉人谢爱春因与被上诉人中海物业管理广州有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人谢爱春上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中海公司无权征收谢爱春2014年12月至2015年10月对装修问题拖延不修及2015年11月至2016年3月装修返工期间共16个月的物业服务费；2.中海公司兑现装修维保侵权减免谢爱春2年共24个月物业服务费的赔偿承诺；前述第1项和第2项合计减免40个月物业服务费，用于抵扣拒交的2015年5月至2017年12月共32个月及2021年4月至2021年11月共8个月的物业服务费；3.中海公司自结案日起1个月内修复因其返工造成的厨房水龙头装歪和油烟排气管止回阀装反的问题；4.中海公司承担一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决故意遗漏中海公司不履行装修售后维保责任，长期侵害谢爱春合法权利的事实，未对中海公司的违约行为作实质性处罚，违反了物业服务合同中双方权责对等的基本原则。第一，2014年12月至2015年10月，中海公司对煤气灶灶口偏离无法安装和大门装歪无法安装防盗门拒不维修，在2015年11月才安排维修灶口，2015年12月15日才对大门进行返工，直至2016年4月7日返工完毕。在此期间，涉案房屋功能缺失不全，未达到装修入住标准，应等同于延迟交楼至2016年4月，中海公司无权征收该期间的物业服务费。第二，针对中海公司的装修维保侵权行为，谢爱春曾于2015年12月25日、2016年6月6日提出赔偿要求，中海公司于2017年8月24日答复减免2年管理费，又于2018年9月14日再次予以确认，谢爱春于2018年11月27日告知中海公司接收减免2年管理费，要求其兑现赔偿。中海公司于2018年11月30日回复减免单（协议）找不到了，又于2018年12月4日答复厂家责任金已退而无法赔偿。虽然谢爱春与中海公司没有签订书面协议，但短信和微信的确认方式同样有效。开发商是否支付2年的管理费是中海公司与开发商的纠纷，不能成为中海公司不赔偿的理由，且中海公司和开发商明知存在售后维保索赔问题，仍不扣留供应商责任金，是其自身过失，与谢爱春无关。第三，一审法院认定装修售后维保的责任主体错误。谢爱春未要求开发商退房、换房，只是要求维修复原至交楼装修标准，房屋售后维保责任自收楼时起已由中海公司承担。在整个维修环节，包括受理、方案制定、派员、施工，均全程由中海公司负责和主导，其并非只是协助角色，其理应赔偿在此过程中给谢爱春带来的损失。至于与开发商之间的结算和协调，应由中海公司负责，并非谢爱春的责任。第四，中海公司在维修煤气灶灶口后造成厨房水龙头开口偏差装歪，以及在维修抽油烟机烟道敞口后将止回阀装反，谢爱春分别于2018年12月28日、2019年5月28日要求其维修复原，但其至今拒绝维修。第五，《前期物业服务合同》是中海公司与开发商签订的，从未与谢爱春沟通签字确认过，而《前期物业服务协议》是现场收楼时强制要求谢爱春签字的，不签字不能收楼。两合同中与谢爱春相关事项，中海公司从未事先告知，是单方拟定的协议，应视为无效。同时，《前期物业服务合同》在2016年5月31日到期后，双方实际上不存在任何有效合同，中海公司未与业主方协商，也未报告政府部门组成业主代表进行合同磋商，故其于2018年10月15日单方面与开发商补签的《补充协议》应视为无效。综上，请求二审法院支持谢爱春的上诉请求。被上诉人中海公司二审辩称：一、谢爱春提出的涉案房屋存在装修质量问题属于其与开发商之间的房屋买卖合同法律关系，与本案无关，更不应以此拒交物业费。自2015年12月以来，谢爱春陆续反映的各项装修质量问题，中海公司均当即作出反应，积极安排施工人员帮忙查看维修，并协助谢爱春与开发商进行协商沟通，已经充分尽到了物业服务的责任。本案涉及的房屋装修质量问题以及谢爱春提出的售后维保责任均属于业主专有部分，而不是共有部分，是业主自己负责的范围，中海公司仅是协助义务，因此问题发生的争议也不属于中海公司与谢爱春之间的物业服务合同法律关系，而是谢爱春与开发商之间的房屋买卖合同法律关系，谢爱春应与开发商协商解决。中海公司协助谢爱春与开发商进行沟通解决，不代表中海公司应承担该部分的责任，更不代表谢爱春可以以此为由拒交物业费。至于谢爱春辩称的减免两年物业费的问题，当时中海公司已告知谢爱春是开发商同意减免两年，之后开发商与谢爱春就房屋质量问题未能达成一致意见，中海公司目前也未收到开发商代谢爱春支付的两年物业费。二、双方在2014年12月10日签订的《前期物业服务协议》合法有效，中海公司已经依约提供了物业管理服务，而谢爱春实际上已经接受了中海公司提供的物业服务，理应依约缴纳物业管理费。此外，中海公司与开发商广州毅源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》于2016年5月31日到期后，双方于2018年10月15日签订《补充协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，谢爱春认为前述协议无效并以此为由拒缴物业费不能成立。三、谢爱春在二审中提出要求中海公司赔偿损失的请求，未经一审程序，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，不属于二审审理范围，且其所主张的赔偿不存在、不成立，中海公司一直协助其与开发商进行持续沟通，在物业服务上不存在瑕疵，其主张赔偿损失也没有法律和事实依据。综上，谢爱春的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因本案纠纷，中海公司于2021年2月22日诉至一审法院，请求判令：1.谢爱春立即向中海公司支付欠缴的2015年5月至2017年12月物业服务费4798.74元（2015年5月至2017年3月每月物业费为149.63元，按照55.42平方米×2.70元/平方米/月计算，2017年4月起每月物业费为150.80元，按照55.85平方米×2.70元/平方米/月计算）；2.谢爱春支付上述欠缴的物业服务费的违约金（违约金分段计算，每月物业服务费的违约金以欠缴物业服务费为本金，从次月1日起按每天千分之一计算至实际付清之日止，暂计至2020年10月31日为4995.81元）；3.谢爱春承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：双方有争议的事项为第三项、第十一项、第十四项、第十五项，其他事项双方无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州开发区开源大道以南的中海誉东花园。二、物业公司与建设单位或业主签订物业服务合同的时间：广州毅源房地产开发有限公司与中海公司先后签订《中海誉东花园前期物业服务合同》及《补充协议》，《中海誉东花园前期物业服务合同》未载明签订时间，补充协议的签订时间为2018年10月15日。中海公司与谢爱春于2014年12月10日签订《中海誉东花园前期物业服务协议》。三、物业服务合同约定的服务期限：《中海誉东花园前期物业服务合同》约定合同期限自2012年6月11日起至2016年5月30日止，若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，中海公司可以选择继续管理，本合同自动延期一年。《补充协议》约定合同期限延长，自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且选聘的物业服务企业合法进驻小区之日。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：高层2.70元/月/平方米，别墅4.30元/月/平方米。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：每月10日前。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金。七、涉案房产的位置：广州市黄埔区蔚山街1号704房。八、涉案房产的建筑面积：查册表载明面积为55.85平方米，《中海誉东花园前期物业服务协议》约定涉案房屋的面积为55.42平方米。九、业主收楼时间：2014年12月10日。十、业主取得房产产权的日期：2017年3月16日。十一、业主每月应交纳物业服务费的数额：取得不动产权证书前为149.63元（55.42平方米×2.70元/平方米/月），取得不动产权证书即2017年4月起为150.80元（55.85平方米×2.70元/平方米/月）。十二、业主拖欠物业服务费的起、止期间：2015年5月至2017年12月。十三、业主拖欠物业服务费的数额：4798.69元（149.63元×23个月+150.80元×9个月）。十四、业主抗辩不交纳/不完全交纳物业服务费的理由：中海公司提供的服务不到位，存在大量装修问题如煤气灶装修缺陷、橱柜水龙头装偏等，未尽到维保的义务；且中海公司对谢爱春反映的问题未进行及时处理，拖延维修长达一年多时间；中海公司曾同意减免两年的物业管理费，后又以开发商不同意为由不予减免。十五、其他需要说明的事项：谢爱春不同意支付违约金，并认为违约金过高，请求依法调整。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。广州毅源房地产开发有限公司与中海公司签订的《中海誉东花园前期物业服务合同》以及中海公司与谢爱春签订的《中海誉东花园前期物业服务协议》，均是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，且《中海誉东花园前期物业服务合同》对全体业主均有约束力。《中海誉东花园前期物业服务合同》到期后，因涉案小区并未重新选聘新的物业管理服务公司，中海公司选择继续管理，自动延期合同，符合合同约定。因涉案小区未成立业委会，后广州毅源房地产开发有限公司与中海公司签订《补充协议》，将合同期限延长即自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且选聘的物业服务企业合法进驻小区之日，该《补充协议》合法有效。谢爱春在办理了涉案房屋的收楼手续后，中海公司为谢爱春提供了物业服务，谢爱春应当按照《中海誉东花园前期物业服务协议》的约定向中海公司支付物业管理费。谢爱春提出的涉案房屋存在装修质量问题需要进行维修，上述问题是其与开发商之间的法律关系，中海公司仅是协助义务，因房屋维保问题发生争议，与本案物业服务合同无关，谢爱春不能以此拒交物业管理费。对于谢爱春辩称的中海公司曾同意减免其两年的物业服务费，其提交的微信记录显示双方曾对此进行过沟通，中海公司工作人员也曾在微信中回复称是地产公司同意减免两年，需签字确认，现谢爱春并未与开发商签订书面协议，中海公司主张开发商并未将两年的物业服务费代谢爱春支付，目前亦无证据证实开发商已代谢爱春支付两年的物业服务费，中海公司现主张谢爱春缴纳合理合法，一审法院予以支持。谢爱春应当向中海公司支付其拖欠的2015年5月至2017年12月期间的物业服务费4798.69元。对于超出部分，一审法院不予支持。关于违约金。根据谢爱春提交的证据，中海公司在协助处理房屋装修质量瑕疵时确实存在物业服务不到位的情形，谢爱春并非恶意拖欠物业管理费，其仅以暂缓缴纳物业管理费的行为督促中海公司改进服务。中海公司本身作为一家提供物业服务的企业，应当积极、主动地听取业主的意见和建议，不断改善服务，提高服务质量。鉴于中海公司提供的物业服务存在一定程度的瑕疵，故一审法院对中海公司主张的违约金暂不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年5月13日作出如下判决：一、谢爱春于本判决发生法律效力之日起十日内向中海公司支付2015年5月至2017年12月期间的物业服务费4798.69元；二、驳回中海公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由中海公司负担13元，谢爱春负担12元。上述案件受理费中海公司已预缴，谢爱春在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费一并迳付中海公司，一审法院不作退还。经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，谢爱春提交了2016年4月的水费收费通知单及抄表日期为2016年3月5日和2016年7月4日的电费详情截图，拟证明2014年12月至2016年3月期间因维修问题导致谢爱春没有在涉案房屋中居住。中海公司对此质证称：对该证据的真实性予以确认，但对合法性和关联性不予确认，与本案无关。中海公司提交了2021年6月10日至7月30日“北苑A18物业沟通群”微信截图及2021年6月9日至6月10日与谢爱春沟通的微信截图，拟证明中海公司与谢爱春就谢爱春提出的问题进行沟通并为谢爱春提供了方案和安排维修师傅，协助谢爱春解决相关问题。谢爱春对此质证称：对该证据的真实性予以确认，但相关事实发生在2021年6月以后，与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与双方纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，涉案小区的建设单位广州毅源房地产开发有限公司与中海公司签有《中海誉东花园前期物业服务合同》，该合同约定的期限自2012年6月11日至2016年5月30日，该合同到期后，双方又签订了《中海誉东花园前期物业服务合同补充协议》，将前述合同的期限延长，从2016年6月1日至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且选聘的物业服务企业合法进驻小区之日。《中海誉东花园前期物业服务合同》及《中海誉东花园前期物业服务合同补充协议》是签约双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，根据前述司法解释的规定，《中海誉东花园前期物业服务合同》及《中海誉东花园前期物业服务合同补充协议》对中海誉东花园全体业主均具有法律约束力。现谢爱春上诉认为其没有参与上述合同的签订，对其无效，该理由于法无据，本院对此不予采纳。小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责，而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的。本案中，根据《中海誉东花园前期物业服务合同》的约定，中海公司负有对涉案小区共用部分进行维修、养护和管理的义务，而房屋专用部分的维护应由业主或物业使用人自行负责，若房屋专用部分的设施设备仍在保修期内，则应由业主依据房屋买卖合同关系向开发商进行主张。谢爱春已于2014年12月10日收楼，其提出的涉案房屋存在装修质量问题需要维修，是其与开发商之间的法律关系，若其认为开发商的延误维修行为导致其损失应当通过另案途径予以主张，与本案的物业服务合同关系无关，故其以此为由拒交物业服务费的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。谢爱春实际已经享受了中海公司提供的物业管理服务，应当依约向中海公司支付物业服务费。双方沟通的微信记录仅能显示中海公司曾称开发商同意减免两年的物业服务费，但现有证据未能显示谢爱春已与开发商达成了书面协议且开发商已经为谢爱春代付了两年的物业服务费，现谢爱春上诉以开发商已承诺减免为由拒付两年的物业服务费，缺乏事实依据，本院不予采纳。谢爱春在二审期间提交的证据不属于新证据，且与本案的争议缺乏关联性，本院对此不予采纳。同理，中海公司在二审期间提交的证据与本案缺乏关联性，本院亦不予采纳。此外，谢爱春上诉要求中海公司修复厨房水龙头和油烟排气管止回阀问题，未在一审中提出，中海公司亦不同意在二审期间处理，本院对此不予调处。综上所述，上诉人谢爱春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢爱春负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年八月三十一日书记员 莫善友区敏儿