湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1081民初527号原告：资兴市唐洞街道田心社区营前组，住所地湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。负责人：黎刚，该组组长。诉讼代表人：何进文，男，1968年2月13日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组，由该组推荐。委托诉讼代理人：曾媛，湖南宇剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海英，湖南宇剑律师事务所律师。被告：谢小文，男，1967年9月16日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。被告：何素梅（系被告谢小文之妻），女，1970年3月14日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。被告：谢海浪（系被告谢小文、何素梅之女），女，1992年5月4日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。第三人：何湘民，男，1958年11月8日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。第三人：何细平，男，1964年10月6日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。第三人：何雄兵，男，1978年12月9日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。第三人：何雄健，男，1983年8月20日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。第三人何雄兵、何雄健共同委托诉讼代理人：何先明（系何雄兵、何雄健父亲），男，1953年10月9日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。第三人：黎刚，男，1975年10月23日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞街道田心社区营前组。上述第三人的共同委托诉讼代理人：焦至顺，资兴市方宁法律服务所法律工作者。原告资兴市唐洞街道田心社区营前组与被告谢小文、何素梅、谢海浪及第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健物权保护纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告资兴市唐洞街道田心社区营前组的诉讼代表人何进文及其委托诉讼代理人曾媛、周海英，被告谢海浪，第三人何湘民、何细平、黎刚及其委托诉讼代理人焦至顺及第三人何雄兵、何雄健的委托诉讼代理人何先明、焦至顺到庭参加诉讼。被告谢小文、何素梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资兴市唐洞街道田心社区营前组向本院提出诉讼请求：1．判决被告谢小文、何素梅、谢海浪与第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2．由被告谢小文、何素梅、谢海浪将涉案房屋返还给原告；３．本案诉讼费由被告谢小文、何素梅、谢海浪承担。事实与理由：2015年5月4日，被告谢小文、何素梅、谢海浪（乙方）与第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健（甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定:甲方自愿把位于资兴市间（即组上2栋401号公房、204号车库），建筑面积约为155平方米的住宅卖给乙方，房屋价格为268000元，乙方于2015年5月4日前一次付清等。合同签订后，被告支付房款268000元给第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健，房屋建好后由被告谢小文、何素梅、谢海浪使用。但事实上，双方买卖的房屋是原告集体共有的房屋，房屋所占的土地属集体所有，该宗土地是原告组上移民避险安置地，由资兴市人民政府2011年10月17日为原告颁发建设用地规划许可证、2011年10月28日颁发个人建房占地许可证。原告于2012年8月18日与廖小平、张家平、黄爱明签订《资兴市田心社区营前组移民避险户项目工程建筑施工承包合同》，该合同第三条第四款第5点约定:在施工建设期间如有个别户资金不足暂时不能建成，要求施工承包方垫付建成。如有房屋建成后，个别户资金不足，必须由房主结给乙方。被告谢小文、何素梅、谢海浪属城镇居民，非原告集体经济组织成员。涉案房屋系原告组上公房，被第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健在建设过程中未经原告其他共有人同意出售给被告谢小文、何素梅、谢海浪。原告多次找被告谢小文、何素梅、谢海浪与第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健协商处理，但均无果。原告认为，根据法律相关规定，农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的使用权和所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他方式非法转让。本案中，第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健没有征得共同共有人的同意，将其共同共有的组上公房出卖给被告谢小文、何素梅、谢海浪，其行为侵犯了原告其他共有人的合法权益。被告谢小文、何素梅、谢海浪是城镇居民，不是集体经济组织的成员，购买集体土地上的房屋亦有违法律规定。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告谢海浪辩称：被告与第三人签订的《房屋买卖合同》是有效的，被告无须将房屋归还原告，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、原告主体资格不适格，应依法驳回原告的全部诉讼请求。本案违反了合同相对性原则。《房屋买卖合同》是被告与第三人签订的，被告与原告无合约关系，原告无权直接起诉被告。所以，原告主体不适格，被告无须将房屋归还原告。二、原告诉讼代表人（法人）主体资格不适格。原告已于2021年2月7日进行了换届选举，何进文已落选，不再担任原告组长。新任组长为本案第三人黎刚，原告的诉讼代表人应为黎刚，而黎刚又是本案的第三人，势必会对本案造成障碍，原告的诉讼代表人在程序上不合法。三、被告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，合同涉及事项并不损害国家利益和社会公共利益，且合同已实际履行。《土地管理法》第六十二条规定“一户一宅”，但并未禁止农村房屋的买卖和出租。且被告为善意购买人，因被诉房屋由第三人出资所建，被告为了方便生活与工作而向第三人购买了此房，于2015年5月4日前向第三人支付房款268000元，装修后居住至今。为维护被告的合法权益，依法应认定《房屋买卖合同》有效。四、本案是物权保护纠纷，物权转移与合同是否有效在法律上是两个概念，只要买卖合同不违反强制性法律规定，就是合法有效的，至于能否办理转移过户手续，并不影响合同的效力。被告谢小文、何素梅未予答辩。第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健陈述：一、何进文不具备营前组组长的身份，不能代表原告进行诉讼。2021年2月7日之前何进文任营前组长职务属实，但是，2021年2月7日晚，营前组召开了组民代表会议进行组委会换届选举，经营前组民的投票选举何进文已落选，真正的组长是黎刚，会计是李彦，妇女组长兼出纳是赵小云，何进文根本没有资格以营前组长的名义于2021年2月20日向资兴市人民法院提起诉讼，请求法院裁定予以驳回。二、原告诉称坐落在资兴市公房，其诉称不符合事实，102房和401房及车库是第三人等五人出资建的房屋，系第三人的共同共有的产权，不是营前组集体出的资金。事实是这样的:营前组村民都是东江水库建设的移民户，因党对移民户的关心，把营前组列为了避险搬迁的自然小组。2011年10月17日，资兴市人民政府有关部门颁发营前组建设用地规划许可证。然后，营前组召开了组民大会，确定了户主建房资格为33户，确定营前组建四栋楼房（1＋6）进行安置。然后以抽签的方式确定户主建房地点。第三人等五户抽签建房点为资兴市人口计生委家属区后面即二栋房10套住房，其中剩余两套住房为时任资兴市库管局局长谢某自建房，后因谢某被投诉举报退出建房。由于谢某已交承包人廖某110000元整，承建方既又不垫资又不退谢某该110000元，导致无法施工建房。在这种情况下，为了不改变建房设计规划（1＋6）层高，又满足谢某退款问题，经组长李小胡与组委会干部商量决定，由第三人统筹资金110000元给谢某所有，谢某原计划的两套房屋归第三人五户共同建筑，今后其两套房屋归出资方所有。承建人廖小平交房后，第三人等五人于2015年3月份结清了建房款96万元给廖小平。除此之外，营前组于2020年9月25日召开全体村民会议《关于分配集体土地征收款利益》时，还减扣了移民建房基础设施费用每户11000元，第三人6户（包括谢某的两套房）共计66000元。三、关于第三人等五人把102套房和401套房及车库卖给谢小文、何素梅、谢海浪等人是否合法的问题。依据我国现有的法律规定，自然小组集体土地上的建筑房屋，限制了对本小组以外的人购买。但是，最先买卖房屋违法的是何进文。何进文把坐落在本组移民安置房第3栋201房、302房和303车库在承建人未交付房屋之前就卖给了罗国顺（3栋201房）、曹桂林（3栋302房）、方幸福（303车库）。综上所述，身为上届组长何进文来讲，任职三年，没有尽职尽责处理营前组发生的各项事宜，相反，利用组长权利之便，打击报复，制造营前组矛盾，而且带头违法。请求法院根据事实依法公正判决。原告及第三人依法向本院提交了证据，被告未向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1至证据11及第三人提交的证据1，当事人对真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据12建设用地规划许可证、证据13个人建房占地许可证、证据14《资兴市田心社区营前组移民避险户项目工程建筑施工承包合同》，被告对该三份证据认为是组上的事情，不清楚；第三人对该三份证据的真实性无异议，但对证明方向均有异议，认为并不是营前组建公房，建房许可证是由36户组民申请的，承包合同是由原组长李小胡签订的；本院对该三份证据的真实性均予以认定。对原告提交的证据15住户示意图，被告认为车位分配情况部分不属实，第三人认为其所购房屋系通过组委会同意后要第三人五户自筹自建的房屋；本院对该证据的真实性予以认定，对该证据的证明方向结合全案事实予以认定。对第三人提交的证据，被告均没有异议。原告对第三人提交的证据2李小胡组长证明、证据3廖小平证明，真实性有异议，认为该两份证据属证人证言，证人未出庭作证。本院经向李小胡、廖小平核实，该两份证明上的签名确系李小胡、廖小平本人所签，李小胡陈述当时谢某退出建房后，其与何湘民商量后表态决定由第三人筹资退款给谢某，该陈述与第三人何湘民的当庭陈述一致，本院对李小胡陈述的该事实予以确认；李小胡还陈述，其当时并未表态房子归谁所有，本院对涉案房子的归属问题结合全案事实予以确认；廖小平陈述，涉案房屋的建房款由第三人交付，没有拖欠，本院对廖小平陈述的该事实予以确认。对证据4营前组土地费分配表的真实性无异议，对证明方向有异议，认为虽然扣减了第三人11000元，并不代表原告认可了涉案房屋系第三人出资，本院对该证据的真实性予以认定，对证明方向结合全案事实予以认定。对证据5何进文诉讼代表人异议书、对证据6营前组村民对外卖房名单，原告认为系第三人陈述，不属于证据，本院采信原告的质证意见，该两份证据不符合证据的形式要求，故不予认定。根据本院认定的证据及各方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下:原告系资兴市东江水库建设的移民户，被列入避险搬迁移民小组。为了原告组上移民避险安置，2011年10月17日，资兴市住房和城乡建设局为原告颁发了建设用地规划许可证，用地单位登记为“李满凤等36户”，另备注“该项目已确定26户建房户名单为：李满凤、……另预留10户作为营前组集体调剂”。2011年10月28日，资兴市政府为原告颁发了个人建房占地许可证，户主姓名登记为“营前组李满凤等26户”，用地位置为“唐洞街道办事处营前组”。2012年8月10日，原告作为发包人与承包人廖小平、张家平、黄爱明签订了《资兴市田心村营前组移民避险户项目工程建筑施工承包合同》，时任原告组上的组长李小胡和会计何湘民在合同上签字，合同约定“在施工建设期间如有个别户资金不足暂时不能建成，要求施工承包方垫资建成。如有房屋建成后，个别户资金不足，必须由房主结给乙方”。根据规划，该项目计划36户、72套房和36个车库，每户2套房1个车库，由组民抓阄选房。原告组上实际共有33户，剩余3户，其中2户经原告组上及所在村、镇三级调处分配给了组民，另1户及1个车库（2栋102号房、401号房及204号车库）由时任资兴市库管局局长谢某出资作为谢某的自建房，当时谢某已出资金额为110000元。后因村民举报投诉，谢某退出建房。因五户第三人与谢某同为2栋住房户主，时任组长李小胡、会计何湘民商量后决定由该五户第三人筹资将110000元退给谢某。之后，谢某退出的该两套房屋和一个车库的建房款亦由五个第三人与承包人廖小平结清。2015年5月4日，第三人五人（甲方）与三被告（乙方）签订《房屋买卖合同书》，双方约定甲方将资兴市唐洞街道田心村营前组2栋401号房及204号车库出售给乙方，成交价为268000元，该房屋出售时无房产证、土地使用证、契证，如今后有政策允许办理该“三证”和过户时，甲方无条件配合乙方办理过户。被告按约付清了全部购房款，并在装修后居住至今。本院认为，本案系物权保护纠纷，原告认为，被告与第三人签订的《房屋买卖合同书》系无效合同，因双方买卖的房屋所占用的是原告组上集体所有的土地，故原告作为利害关系人，有权提起合同无效的诉讼，原告是本案适格的主体。各方当事人的争议焦点为：一、第三人是否有权处分涉案房屋；二、第三人与被告签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效；三、被告是否应当将涉案房屋返还给原告。关于第一个焦点问题。原告认为，涉案房屋为原告组上集体所有，第三人无权处分；第三人则认为涉案房屋是第三人出资所建，系第三人共同共有。根据本院查明的事实，涉案房屋系谢某退出的房屋，经组长决定由该五户第三人筹资将110000元退给谢某，后续的建房款均由第三人与承包人廖小平结清。根据原告与承包人廖小平、张家平、黄爱明签订的《资兴市田心村营前组移民避险户项目工程建筑施工承包合同》约定“在施工建设期间如有个别户资金不足暂时不能建成，要求施工承包方垫资建成。如有房屋建成后，个别户资金不足，必须由房主结给乙方”，涉案房屋的建房款均由第三人出资，因此，第三人为涉案房屋的房主，对涉案房屋享有所有权和处分权。原告主张涉案房屋为组上集体所有，证据不足，本院依法不予支持。关于第二个焦点问题。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。被告与第三人签订的《房屋买卖合同》虽属自愿，但因涉案房屋所占用土地为原告组上集体所有的土地，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，被告不是原告组上的组民，不具备该区域内购房权利。因此，被告和第三人签订的《房屋买卖合同》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。关于第三个焦点问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，本案中，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，第三人作为该房屋的所有权人，有权要求被告返还该房屋。原告要求被告返还涉案房屋给组上，系基于涉案房屋为组上集体所有的主张，但原告的该主张并没有事实依据，因此，其要求被告返还涉案房屋亦没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第三百六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告谢小文、何素梅、谢海浪与第三人何湘民、何细平、何雄兵、黎刚、何雄健于2015年5月4日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告资兴市唐洞街道田心社区营前组的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告资兴市唐洞街道田心社区营前组负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  王飞燕人民陪审员  王海南人民陪审员  曹丽华二〇二一年八月十八日法官 助理  唐明菲书 记 员  任彩霞附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法的法律和国家有关规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。