江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初234号原告：谢金明，男，1970年4月23日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：顾超，江苏名扬律师事务所律师。被告：朱华兴，男，1963年4月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：金阳岗，宜兴市官林法律服务所法律工作者。原告谢金明与被告朱华兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理，原告谢金明的委托诉讼代理人顾超，被告朱华兴的委托诉讼代理人金阳岗到庭参加诉讼。后依法适用普通程序于2021年6月21日公开开庭进行了审理，原告谢金明及其委托诉讼代理人顾超，被告朱华兴的委托诉讼代理人金阳岗到庭参加诉。本案现已审理终结。原告谢金明向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告自2020年6月16日起至2021年4月25日期间的剩余房屋租金70714.5元，并承担违约金17678.6元；2.判令被告承担原告支付的律师代理费7000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月15日，原被告双方签订《租房协议》，约定朱华兴将其位于宜兴市××镇××房××宿舍三间出租给其，租期为2年，自2020年4月26日起至2022年4月25日，年租金为82200元；协议还约定了违约方需承担诉讼代理费、差旅费等费用，并处违约部分25%的违约金罚款。协议签订后，其依约支付了首年度租金82200元，并开始使用该厂房。2020年6月16日，朱华兴在未经其同意的情况下，单方面解除租房协议，并擅自将上述厂房、宿舍重新出租给第三人使用，严重违反了双方协议的约定，故诉至法院，要求朱华兴赔偿相关损失。被告朱华兴辩称，要求继续履行租房协议，不同意解除合同。本案形成的原因主要是谢金明违约在先，而非其违约，谢金明在2020年6月2日接受宜兴市官林镇污染防治攻坚战专项行动办公室的现场检查后，该办公室发出责令限期整改通知书，要求谢金明关停，之后谢金明才搬离的，是谢金明的原因导致合同无法继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月15日，朱华兴与谢金明签订租房协议1份，约定谢金明因生产经营需要租用朱华兴的部分产房，年租金为82200元，租赁期限为2020年4月26日起至2022年4月25日止；如谢金明违反(包括但不限于生产安全、人身伤售、工伤事故、环境保护、消防安监危化等)规定造成后果或被罚款停产等追责情况均有谢金明承担全部责任与损失；违约责任：由违约方承担(包括但不限于利息、差旅费、诉讼费、保全费、诉讼代理费等费用)本协议未履行部分的全部违约损失，并处违约部分25%的违约金罚款。合同签订后，谢金明支付了第一年租金82200元，并使用了租赁物2个月。2020年6月2日宜兴市官林镇污染防治攻坚战专项行动办公室环保网格化监督检查记录载明，检查对象为谢金明在富瑞华厂内无名废粒子作坊，情况为：1.无证无照经营；2.违规生产废料粒子。处置情况：责令限期关停（2020年6月15日）2020年6月16日朱华兴通过微信向谢金明发送提前终止协议书，要求解除其与谢金明签订的租赁合同，谢金明赔偿其损失后其愿意退还谢金明10000元租金，但谢金明收到后并未有明确回复。另查明，双方一致明确，谢金明被责令停产后，已于2020年6月16日左右主动搬离了租赁物，并将厂房钥匙归还了朱华兴，谢金明预交的10000元电费，双方经过结算，朱华兴退还了2350元给谢金明。对于谢金明搬离后租赁物的使用状况，谢金明称，朱华兴2020年6月底就将租赁物给第三人使用了，不存在租金损失。朱华兴则称，是于2020年9月15日开始给第三人免费堆放东西的，第三方没有生产，到2021年4月22日就搬离了（并提供了搬离后的照片）。对于第三人租赁的情况，本院要求朱华兴提供相关证据或者第三人联系方式，朱华兴并未提供。对于租赁物的使用现状，本院曾于2021年3月16日组织双方现场勘验，经现场勘验，发现租赁物内堆有机器设备，有生产痕迹。上述事实，有租房协议、微信聊天记录、提前终止协议书、监管检查记录、勘验笔录及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年6月2日，谢金明因无证经营违规生产废料粒子，被宜兴市官林镇污染防治攻坚战专项行动办公室责令限期关停。本案中，谢金明租用朱华兴房屋主要目的为用于生产经营，因谢金明无证经营被责令限期关停，违反双方合同约定，导致本案租赁合同的目的不能实现，朱华兴可以选择解除双方签订的租赁合同，朱华兴于2020年6月16日通过微信向谢金明发送提前终止协议书，故朱华兴与谢金明签订的租赁合同已于2020年6月16日解除。谢金明主动搬离租赁物、交回了厂房钥匙并与朱华兴结算了电费，亦可以印证这一点。在合同解除后，朱华兴可以任意处置租赁物，故朱华兴在谢金明搬离后将租赁物交给第三人使用并不需要经过谢金明同意，亦不需要赔偿谢金明的相关损失。又认为，导致本案合同不能履行的主要原因在谢金明，谢金明属于违约一方，但是租赁合同约定的违约金计算标准过高，应予以调整，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，谢金明已经使用租赁物2个月，对于违约损失方面，本院酌定谢金明应承担朱华兴房屋闲置期间的租金损失6个月，现谢金明已经支付12个月租金，故朱华兴应返还谢金明4个月租金27400元（82200元÷12×4），因朱华兴并未违约方，故对于谢金明的其他诉讼请求本院不予支持。鉴于本案是由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本院依照侵权责任法等相关规定作出上述认定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六规定之规定，判决如下：一、朱华兴于本判决发生法律效力之日起十日内返还谢金明租金27400元；二、驳回谢金明的其他诉讼请求。若朱华兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2184元，由谢金明负担1699元，朱华兴负担485元。（谢金明同意其预交的诉讼费用485元本院不再退还，由朱华兴在本判决生效之日起10日内直接向谢金明支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  钱文卿人民陪审员  沈国超人民陪审员  芮 鹏二〇二一年八月二日书 记 员  陈思思本案援引法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。