湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0304民初2715号原告:中国银行股份有限公司湘潭分行，住所地:湖南省湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人:毛鹏，系该支行行长。委托诉讼代理人:周志民，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌果，湖南恒昌律师事务所律师。被告：胡强，男，1988年9月26日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被告：湘潭市中瀚地产开发有限公司，住所地：湖南省湘潭市高新区吉安路77号。法定代表人：袁子雄，董事长。委托诉讼代理人：李诚，湖南湘剑律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）与被告胡强、湘潭市中瀚地产开发有限公司（以下简称中瀚地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行委托诉讼代理人周志民、被告中瀚地产公司委托诉讼代理人李诚到庭参加诉讼,被告胡强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除中国银行湘潭分行与胡强签订的《个人一手住房贷款合同》；2.判令胡强偿还中国银行湘潭分行借款本金126472.27元、利息（含罚息）1321.12元，合计127793.39元（利息、罚息暂计算至2021年4月22日，此后利息、罚息按借款合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.判令胡强承担中国银行湘潭分行为实现上述债权所支付的律师代理费6390元；4.判令中国银行湘潭分行对胡强提供的抵押物位于湖南省湘潭市雨湖区xxx号房产在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；5.判令中瀚地产公司对上述债务承担连带清偿责任；6.判令胡强、中瀚地产公司承担本案全部诉讼费用。被告湘潭市中瀚地产开发有限公司辩称：本案确实没有办理不动产登记手续；被答辩人主张律师代理费6390元没有支付凭证，不应支持。本院经审理认定法律事实如下：2015年6月8日，中国银行湘潭分行（贷款人）与胡强（借款人）、中瀚地产公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定：贷款金额为250000元；贷款期限自2015年6月17日至2025年6月17日，贷款期限自贷款人实际发放日起算，若为分次放款，则从第一个实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买位于湖南省湘潭市雨湖区xxx号房产购房款；等额本息还款方式；贷款利率为浮动利率，首次定价日为实际放款日；如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止，罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收50%；所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理证实抵押登记；借款人以合同项下贷款所购房屋提供抵押；借款人未按时偿还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下全部贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求保证人承担保证责任，依法及本合同约定对抵押房产行使抵押权；保证人承担连带保证责任；保证期间为借款人债务履行届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。2015年6月8日，中国银行湘潭分行（抵押权人）与胡强（抵押人）签订《个人贷款抵押合同》。合同约定主合同项下债务构成本合同主债务，包括本金、利息（包括逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用（含诉讼费用、保全费用、律师费用、公证费用、评估费用、拍卖费用、执行费用等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。胡强以其所购位于湖南省湘潭市雨湖区xxx号房产提供抵押担保，并以中国银行湘潭分行为抵押权人，办理了预告抵押登记。同日，中瀚地产公司（保证人）与中国银行湘潭分行（债权人）签订《个人贷款保证合同》。保证范围同抵押担保范围一致，保证方式为阶段性连带责任保证，自办妥房产证、国土证、他项权证并移交债权人之日起，保证人在合同项下不再承担新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的主合同项下债务，构成本合同之主债务，保证人应对之承担担保责任。2015年6月17日，中国银行湘潭分行向胡强指定账户发放贷款250000元，贷款期限10年（120期），首次贷款利率4.7083%。中国银行湘潭分行发放贷款后，胡强未依约归还借款本息，贷款自2020年2月断断续续逾期，自2021年4月22日起持续3个月逾期。截至2021年8月3日，胡强尚欠中国银行湘潭分行借款本金115673.60元、逾期利息54.02元、罚息8.52元。另查明:涉案房产没有办理建筑物所有权首次登记。中国银行湘潭分行委托湖南恒昌律师事务所处理本案相关事宜。上述事实，有贷款申请书、个人零售贷款申请审批表、贷款申明、不可撤销承诺函、《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、《个人贷款保证合同》、借款借据、他项权证、还款明细清单、民事委托代理合同、发票、当事人当庭陈述等予以佐证。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。合法的借贷关系应受法律保护。《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、《个人贷款保证合同》均系合同当事人真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，合法有效，本院对上述合同均予以认可。合同当事人双方应当按照合同的约定履行义务。中国银行湘潭分行依合同约定向胡强指定账户发放贷款，胡强未依约履行按期还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，故中国银行湘潭分行要求解除与胡强签订的《个人一手住房贷款合同》及要求胡强偿还借款本息的诉请，符合合同约定，本院予以支持。中国银行湘潭分行诉请律师费，因《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》及《个人贷款保证合同》均约定了借款人应承担违约给贷款人造成的损失，且中国银行湘潭分行向本院提交了民事委托代理合同及发票，代理人出庭应诉，该费用系中国银行湘潭分行为实现债权而花费的合理费用，本院予以支持。中国银行湘潭分行诉请对胡强提供的抵押物享有优先受偿权，虽中国银行湘潭分行与胡强签订了《个人贷款抵押合同》，胡强自愿以其名下位于湖南省湘潭市雨湖区xxx号房产提供抵押担保，并以中国银行湘潭分行为抵押权人，办理了预告抵押登记，但涉案房产没有办理建筑物所有权首次登记，尚不具备办理抵押登记的条件，中国银行湘潭分行该诉请，不符合法律规定，本院不予支持。中国银行湘潭分行诉请中瀚地产公司对胡强上述债务承担连带还款责任。中瀚地产公司与中国银行湘潭分行签订的《个人贷款保证合同》，明确约定中瀚地产公司自办妥房产证、国土证、他项权证并移交债权人之日起，不再承担保证责任。现涉案房产未办理建筑物所有权首次登记，不具备办理抵押登记条件，故其免除阶段性保证责任的条件未成就，中国银行湘潭分行要求中瀚地产公司承担连带保证责任的诉请，于法有据，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向主债务人追偿。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司湘潭分行与胡强签订的《个人一手住房贷款合同》；二、胡强于本判决生效之日起十日内一次性偿还中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金115673.60元、逾期利息54.02元、罚息8.52元，合计115736.14元（利息、罚息暂计算至2021年8月3日，之后利息、罚息以本金115673.60元为基数，按照合同之约定，从2021年8月4日起计算至本息全部清偿日止）；三、胡强于本判决生效之日起十日内一次性支付中国银行股份有限公司湘潭分行为实现债权产生的律师费6390元；四、湘潭市中瀚地产开发有限公司对本判决判项二、三确认的债务范围内承担连带清偿责任；湘潭市中瀚地产开发有限公司承担保证责任后，有权向胡强追偿。五、驳回中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，减半收取1490元，由胡强、湘潭市中瀚地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审判员 蒋 英二〇二一年八月三日书记员 唐璐瑶附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本案第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本案第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家相关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。