江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2764号上诉人（原审被告）：淮安国金置业有限公司，住所地淮安市淮阴区淮河东路188号。法定代表人：曾凡俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马莉，广东海派律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽妃，广东海派律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：和家富，男，1963年4月14日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫姝，江苏它石律师事务所实习律师。上诉人淮安国金置业有限公司（以下至判决主文前简称国金公司）因与被上诉人和家富房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国金公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回和家富一审诉讼请求，由和家富承担一、二审诉讼费用。事实和理由：本案无证据能够证明双方存在以工程款折抵购房款的合意，也没有证据证明和家富已经支付了合同约定的购房款；合同签订时间是2016年9月29日，但无证据证明在此后三年内和家富要求上诉人交付房屋，故即便不考虑和家富有无支付购房款，和家富诉请也已经超过诉讼时效，一审法院对上诉人的诉讼时效抗辩未作审查即作出判决错误。和家富答辩称，一审阶段其提交了盖有国金公司印章的对账文件，以及通过微信及电子邮件获取的相关证据，这些证据足以证明和家富一审诉请成立。和家富诉请国金公司协助过户，属于准物权请求权，不应适用诉讼时效。并且，和家富一直在要求国金公司交付房屋、办理产权登记，但国金公司以工程款尚未结算完毕为由拒绝交付，故和家富诉请未超过诉讼时效。和家富向一审法院提出诉讼请求：1.判决国金公司交付淮安市蓝庭印象小区XX室及XX车库房产；2.判决国金公司协助办理上述房产的权属变更登记手续；3.判决国金公司支付逾期交付违约金暂计120159元（以房产总价款790525元为基数，自2016年9月29日起计算，按日万分之一计算至实际交付房屋时止）；4.诉讼费由国金公司承担。一审法院认定的事实：2016年9月29日，国金公司作为出卖人与和家富签订两份《商品房买卖合同》，分别约定将国金公司所有的位于南昌路与樱花路交汇处的XX室、XX号房预售商品房出卖于和家富，房屋单价、总价分别为6040.98元/平方米、773245元,2444.13元/平方米、17280元。交房期限约定为2014年5月31日前；该合同第六条约定了商品房价款的支付方式为签订合同时一次性付清。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。和家富提供《和家富工程款支付明细确认表》，2016年9月29日，国金公司工程款抵款2317147元（其中包括和家富的购房总款790525元），该表由国金公司员工严键发送和家富，并由国金公司盖章确认。2016年9月29日，和家富出具《蓝庭印象购房抵款声明书》，主要内容包括：和家富与国金公司存在合作关系，承接该公司工程。我公司自愿将未结的工程款2317147元用于支付蓝庭印象花园以下房屋的购房款，具体清单见附件。本公司同意上述用于支付购房款的款项2317147元变更为工程已结算款。本人对上述购房抵充房款事实、数额确认属实，无异议，特此声明。该声明书由和家富签字，买受人处由和家富代哈培、许怀元签字。国金公司对该声明书不认可，认为没有授权任何人签署过该声明书，也未加盖国金公司公章。结合国金公司工作人员严键向和家富律师发送该声明书的行为，一审法院认定国金公司对该声明书明知。附件是房源清单及买受人，其中和家富所买房号为2＃501、2＃3号车库。和家富提供代理律师高琪与陈平照的微信聊天记录，主要内容为核算工程款事宜，另外和家富要求折抵的蓝庭印象小区房产交付并办理登记手续，陈平照表示要汇报给集团董事长。和家富提供国家企业信用信息公示系统查询结果，证明国金公司的股东是广东金东海集团有限公司（以下简称金东海公司），该公司淮安分公司的负责人是陈平照。和家富提供代理律师高琪与国金公司工作人员严键的微信聊天记录，严键向高琪提供《蓝庭印象购房抵款声明书》，双方另外对工程款进行了对账。2020年10月12日，江苏它石律师事务所律师向国金公司、总经理曾凡俊发出《交付房屋和协助办理权属登记的催告函》，主要内容有：国金公司与和家富通过以房折抵工程款的方式签订《商品房买卖合同》，该合同已经在淮安市不动产交易中心登记备案。签订合同时涉案房屋已具备上房条件和权属登记条件，但该公司以各种理由不予协助办理权属登记手续，也未交付房屋。因此委托人和家富要求国金公司及时交付房产、协助办理权属登记手续并支付延期交房违约金。和家富另附其代理律师高琪向国金公司法定代表人曾凡俊邮寄该催告函的快递详情单，邮寄日期为2020年10月12日。和家富提供的不动产登记簿信息查询结果单表明，涉案房产及车库权利人为国金公司，已办理分割登记。国金公司提供《建筑工程施工许可证》及《协议书》，证明涉案蓝庭印象小区工程建设单位（发包人）为国金公司，施工单位（承包人）为广东金东海集团有限公司。一审法院另查明，2021年1月5日，和家富向一审法院提起诉讼，经一审法院人民调解委员会调解，双方未达成调解协议。一审法院认为，和家富与国金公司签订《商品房买卖合同》是以国金公司欠和家富的工程款冲抵购房款，该合同合法有效，一审法院予以确认。根据《商品房买卖合同》及《和家富工程款支付明细确认表》，能够形成证据链证明和家富以折抵工程款的方式支付了涉案房屋工程款，国金公司对和家富主张支付房款不认可，但未提供相反证据予以证明应承担举证不能的法律后果，故对国金公司该项辩解，一审法院不予采纳。国金公司理应按照约定交付房屋并办理权属变更登记手续。对和家富该项诉讼请求，一审法院予以支持。对和家富主张国金公司自2016年9月29日支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，合同约定交房期限为2014年5月31日前，双方于2016年9月29日签订合同，和家富主张从2016年9月29日主张违约金，符合法律规定，一审法院应予以支持。对国金公司辩称双方对以工程款抵扣合同款项没有约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》及和家富代理律师与国金公司工作人员的聊天记录可知，国金公司对此明知并予以认可。对国金公司该项辩解，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、国金公司于判决生效后十日内向和家富交付淮安市蓝庭印象小区XX室及XX号车库房产并协助和家富办理上述房产的权属变更登记手续；二、国金公司于判决生效后十日内向和家富支付逾期交房违约金（以790525元为基数，自2016年9月29日起计算，按日万分之一计算至实际交付房屋时止）。案件受理费2703元，减半收取1351.5元，由国金公司负担。本院二审期间，国金公司提交如下证据：一审庭审后邮寄给一审法院的代理词、判例及快递单，证明其在一审阶段已经提出了诉讼时效抗辩。和家富对上述证据真实性无异议，但认为不能实现其证明目的，判例不应成为本案的裁判依据。和家富申请许怀元、成学彦、朱士洪三位证人出庭作证，三位证人均陈述大概从2016年、2017年开始，每年都会到蓝庭印象小区物管处要求交付房屋。国金公司对证人证言不予认可，认为证人与本案存在利害关系，证明力较低，不能证明和家富曾经要求交付房屋。和家富认可证人证言，认为在国金公司已经撤出淮安的情况下，向小区物管主张交付房屋符合惯例。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，现有证据可以证明双方存在以工程款折抵案涉购房款的合意且实际履行。首先，在双方签订的商品房买卖合同中，均约定购房人于合同签订时一次性付清购房款，但在和家富未另外交付购房款的情况下，上诉人为和家富办理了案涉房屋的网签备案手续，且无证据证明此后上诉人向和家富主张过购房款。其次，在盖有国金公司印章的《和家富工程款支付明细确认表》中，对和家富部分工程款标注的支付类型是“抵款”，与和家富主张的以工程款抵购房款相互印证。再次，二审阶段，本院要求国金公司提交2016年9月、10月的财务账簿，以确定在案涉商品房买卖合同签订之时国金公司对案涉购房款的财务记录，但国金公司在指定期限内无正当理由未能提交，由此应承担举证不能的法律后果。最后，国金公司是案涉楼盘的开发商，金东海公司是总施工方，和家富是分包方，且金东海公司是国金公司的唯一股东，针对和家富主张的部分工程款是国金公司直接向其支付，本院要求国金公司明确回复是否存在，以及如果存在应说明理由，但国金公司在本院指定期限内未作回复，由此应作出对其不利的推定，即存在国金公司直接与和家富结算工程款的情形。二审阶段，和家富申请三位证人出庭作证，三位证人均证实和家富等人一直在向案涉房屋所在的小区物管主张交付房屋。另外，二审阶段本院要求国金公司书面明确其在2017年之后的办公场所，但国金公司未在指定期限内答复，由此应承担举证不能的后果，即和家富等人向小区物管要求交付房屋，可以产生诉讼时效中断的法律效果。综上所述，国金公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2703元，由上诉人淮安国金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年八月十一日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文