陕西省咸阳市秦都区人民法院执行裁定书 （2021）陕0402执异10号 案外人：张某，男，汉族，1984年XX月XX日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省乾县。委托代理人：刘强，陕西咸通律师事务所律师。委托代理人：王丹阳，陕西咸通律师事务所实习律师。申请执行人：师某某，女，汉族，1968年9月8日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省永寿县。委托代理人：王**，陕西省渭城区渭阳法律服务所法律工作者。被执行人：王某某，（又名王某），男，汉族，1976年7月12日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省乾县。本院执行师某某申请执行王某某民间借贷纠纷一案中,案外人张某提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭，公开进行了听证，案外人张某的委托代理人刘强、王丹阳、申请执行人师某某的委托代理人王**到庭参加听证，被执行人王某某经合法传唤未到庭，现本案已审查终结。案外人张某称，申请执行人师某某与被执行人王某某民间借贷纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院作出的（2018）陕0402民初6224号民事判决书已发生法律效力。案外人张某对法院执行咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋不服，提出异议。请求：1、依法排除对位于咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋的执行。2、依法解除对上述房屋的查封措施。理由如下： 2018年10月6日，案外人张某与被执行人王某某签订《房屋买卖合同书》，约定被执行人王某某将其位于咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋出售给案外人，交易价格为260万元。同时，被执行人王某某的银行按揭贷款由案外人张某自2019年6月起偿还。在双方签订合同后，案外人张某按照双方约定支付购房款，累计支付181万元，并且自2019年6月起，该房屋的所有按揭贷款均由案外人张某支付承担。案外人张某在合同签订后，完成了自己相应的义务，即向被执行人支付房款181万元，被执行人王某某在签订合同后也向案外人张某交付钥匙及有关发票手续，且被执行人王某某向案外人张某交付了该房屋，案外人张某对该房屋进行了装修实际入住至今。虽然被执行人王某某未能履行向案外人张某办理房屋过户登记的义务，但其履行义务并未免除。且由于案外人张某已经履行了合同的主要义务，并且已使用该房屋多年，被执行人王某某的民间借贷的债务不应由案外人张某所购买房屋来偿还，并且该房屋的权属已实际由案外人张某所享有。故申请执行人师某某申请执行案涉房屋依法应予排除执行，同时也应对案涉房屋解除查封措施。综上，案外人张某依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条之规定，特提起本次执行异议，请求法院支持案外人的异议主张，以维护案外人的合法权益。案外人为支持其主张提交了以下几组证据：第一组：《房屋买卖合同书》。证明案外人张某与被执行人王某某之间的房屋买卖合同签订于2018年10月6日，即法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋的合同价款为260万元。第二组：1、2019年6月8日收条一份；2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3、中国建设银行个人活期账户交易明细；4、变更还款账户三方协议；5、中国银行扣款短信。证明案涉房屋的银行贷款经债权人、债务人、案外人三方同意，将银行贷款债务转让于案外人张某。张某已按合同约定履行全部义务，并按期足额偿还案涉房屋的银行月供款。第三组：1、《咸阳市商品房买卖合同》一份；2、销售不动产统一发票两张；3、中华人民共和国税收完税证明；4、陕西省住宅专项维修资金专用收据；5、咸阳华泰物业管理有限公司收费收据、发票。证明王某某已按照《房屋买卖合同书》约定，在房屋交付之后将房屋相关资料全部移交给张某，张某已实际占有使用案涉房屋。并由张某实际支付案涉房屋的物业费、水电费、垃圾费、电梯费等物业费用。第四组：工商信息查询记录。证明张某在其名下的陕西恒冲建设工程有限公司持有49%的股份，法定代表人是强建校。申请执行人对上述第一组、第二组、第三组证据的真实性及证明目的均不认可，认为第四组证据与本案无关。申请执行人辩称，上述案涉房屋于2018年10月26日法院采取保全措施查封该房屋及后来法院执行该房时，被执行人王某某从来没有说过该房屋买卖之事，被执行人在执行过程中也偿还了部分借款。被执行人与案外人签订的房屋买卖合同就是为了对抗执行，应驳回异议人的异议申请。被执行人王某某未到庭，亦未提交答辩状。本院查明，申请执行人师某某与被执行人王某某民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中采取保全措施，以（2018）陕0402民初6224号民事裁定书及（2018）陕0402执保366号协助执行通知书，于2018年10月26日查封了被执行人王某某名下位于咸阳市渭城区XX路XX栋XX单元XX层XX室房屋一套（与咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋为同一套房屋）。2018年12月18日本院作出（2018）陕0402民初6224号民事判决书，判决王某某偿还师某某借款本金100万元及利息。王某某不服上诉，在二审审理过程中，王某某于2019年4月7日提出撤回上诉申请，陕西省咸阳市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）陕04民终693号民事裁定书，准许王某某撤回上诉。上述一审判决生效后，因王某某未履行义务，师某某向本院申请强制执行。本院于2019年5月13日作出（2019）陕0402执1231号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人王某某银行存款1613905元。在执行过程中，被执行人王某某自2019年5月24日至9月6日陆续还款共计100万元，该款申请执行人已领取。因被执行人未履行全部义务，本院于2020年6月3日发出通知，告知被执行人或房屋现住户，拟对被查封的位于咸阳市渭城区XX路XX栋XX单元XX层XX室房屋一套房产进行处置，案外人张某就此提出异议，请求排除对该房屋的执行并解除查封。另查，案外人张某与被执行人王某某于2018年10月6日签订的《房屋买卖合同书》约定，被执行人王某某将其名下位于咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋出售给案外人张某，交易价格为人民币260万元。自2019年6月份起由案外人向贷款银行中国银行按月偿还月供；案外人张某提供被执行人王某某于2019年6月18日出具的收条，称已收到房款260万元，含支付前期王某某欠严科科的19万元，剩余60万元房贷由案外人张某偿还，该收条备注中注明王某某实收房款181万元。案外人提供的银行转账明细显示，案外人于2018年12月3日、12月15日、2019年1月22日、6月18日、6月19日分别向被执行人王某某支付房款20万、50万、50万、50万、11万，共计181万元，并按照王某某的付款要求向其指定的严科科转账18万元、现金支付1万元，共计支付房款200万元。该转款明细清单与王某某手写实收房款时间与数额一致。剩余60万元房款经案外人张某、被执行人王某某及中国银行咸阳分行协商，于2020年1月14日形成书面意见，由张某自愿用本人借记卡偿还王某某月供款。案外人称其在签订房屋买卖合同之前一直租赁使用该案涉房屋，后购买了该房屋。    上述对案涉房屋占有使用、签订房屋买卖合同、收付款、偿还月供款等事实经与被执行人王某某电话微信沟通，其均予以认可。 本案的争议焦点是：异议人张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时符合以下条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张某与被执行人王某某在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有使用该案涉房屋；已按照合同约定支付了房款；因该房屋在银行有部分按揭贷款正在偿还，虽未办理房屋过户登记但并非案外人自身原因所致，故案外人张某对该房屋享有物权期待权。综上，案外人张某对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求依法排除对被执行人王某某名下位于咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对咸阳市渭城区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。   审判长   王喜君审判员   张扬之审判员   靳  晨二〇二一年七月二十三日书记员   张佳乐