安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖16民终2866号上诉人（原审被告）:管明亮，男，1983年1月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（原审原告）:江录凯，男,1983年8月28日出生，汉族，住安徽省颍上县。上诉人管明亮因与被上诉人江录凯房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院(2021)皖1623民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人管明亮、被上诉人江录凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管明亮上诉请求：1.请求依法撤销利辛县人民法院作出的(2021)皖1623民初2942号民事判决,将判决第二项改判为驳回江录凯对管明亮在一审中的诉讼请求；2.本案上诉费由江录凯承担。事实与理由：一、认定事实错误。一审法院认为，江录凯于2020年4月1日入住所租赁的房屋,于2020年7月31日搬出,按双方约定的租金每年9000元计算,每月租金为750元,实际入住4个月,应支付房屋租金3000元,合同解除后管明亮应退还江录凯剩余租赁费6000元及押金1000元。该判决错误,依法应撤销。本案租赁房屋事实清楚,租期是两年即2020年4月1日至2022年3月31日,每年租赁费9000元。至今江录凯一直租赁使用房屋已经有一年三个月,并不是一审法院认为实际使用4个月,事实上一直使用至今。江录凯一直用自己的锁将涉案租赁的房屋锁上,自己管理使用收益，不但要承担一年的房租而且还要承担至今占用房屋的房租直到交付为止。故管明亮无需退还房屋租赁费及押金。房屋漏水只是阳台上,不影响房屋的使用收益,双方协商过,但没协商好。江录凯至今还拖欠租赁房屋的水电费没有交纳,应承担违约责任。一审法院认为解除合同,江录凯应立即腾空房屋将钥匙交还,但一直没有履行,依法应继续支付房屋租赁费；二、适用法律方面。本案是发生在《中华人民共和国民法典》实施之前,故应适用《中华人民共和国合同法》第213条、第222条等规定作出判决。江录凯辩称，一审认定2020年7月31日已经搬出正确。江录凯2020年8月1日另外租房。江录凯向一审法院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同;2.判令江录凯返还房屋租赁费9000元和押金1000元及资金占有期间的利息，利息自2020年4月1日至清结之日止，按照全国银行间同业拆解中心发布的贷款利率计算;3.判令江录凯支付违约金5000元;4.本案的诉讼费用由江录凯承担。一审法院认定事实：2020年3月，江录凯通过管明亮张贴的租赁广告，电话联系确定由江录凯租赁管明亮位于利辛县房屋。2020年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限两年，即2020年4月1日至2022年3月31日；租金及缴纳时间：每年玖仟元，按一年付一次，押金壹仟元；违约责任：自合同签订后既产生法律效力，任何一方均不得无故中止协议。如发生违背情况，违约方应支付守约方违约金伍仟元，并按实结算房租。……。合同签订后，江录凯向管明亮缴纳了第一年租金9000元及押金1000元。租赁合同签订前江录凯发现房屋漏水，管明亮表示会维修。江录凯于2020年4月1日入住该房屋，管明亮未对房屋漏水进行维修，江录凯在使用过程中发现二楼至三楼的电路经常停电，管明亮于2020年7月24日电话联系江录凯要求进行维修，管明亮未维修。江录凯因房屋漏水、电路有问题，于2020年7月31日搬离案涉房屋，要求管明亮退还租金9000元、押金1000元及违约金5000元。一审法院认为，当事人签订的房屋租赁合同内容不违反国家强制性规定，系双方的真实意思表示，签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定的内容全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，当事人通过邮寄的方式签订房屋租赁合同。江录凯租赁期间对房屋的漏水、停电问题通过微信方式和管明亮沟通，管明亮已找电工排查电路问题；对漏水问题，达成由江录凯找人维修光明两支付5000元维修费的合意，因管明亮未支付5000元，江录凯亦未维修房屋，双方发生争执。民法典第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务”，同时民法典第七百一十三条规定出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，江录凯以管明亮未尽到对房屋的维修义务，租赁物达不到使用目的请求解除合同，一审法院认为，双方已就房屋维修问题达成合意，仅是管明亮未先支付维修费用产生争议，但并不是合同不能履行的根本问题，不能认定为根本违约，故江录凯以管明亮违约解除合同的观点不予采纳，但江录凯已经将大部分物品搬离租赁房屋，以自己的行为表明不愿意再履行合同，为避免房屋闲置资源浪费，准许解除合同，江录凯也应立即腾空房屋将钥匙交还管明亮。双方在履行租赁合同过程中，本应遵循诚信原则，恪守承诺各自履行合同义务，解除合同并不是管明亮的根本意图且管明亮并不具有明显过错，故江录凯请求管明亮支付违约金不予支持。江录凯于2020年4月1日入住所租房屋，于2020年7月31日搬出，按双方约定的租金每年9000元计算，每月租金为750元，实际入住4个月，应支付房屋租金3000元。合同解除后，管明亮应退还江录凯剩余租赁费6000元及押金1000元。江录凯主张自2020年4月1日起管明亮返还资金占用期间的利息无法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第七百零三条规定、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告江录凯与被告管明亮于2020年4月1日签订的房屋租赁合同；二、被告管明亮于判决生效之日起五日内退还原告江录凯房屋租赁费6000元，押金1000元；三、驳回原告江录凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计88元，由江录凯负担25元，由管明亮负担63元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议江录凯是否于2020年7月31日搬出涉案房屋的事实，本院认定如下：管明亮主张2020年8月以后江录凯仍然在使用，2021年3月还在使用房屋，因为每个月都在用水，管明亮缴纳了水费。江录凯主张房屋没有使用，原因是房屋没有装电，房屋漏水不能使用，2020年12月份，其找人维修的电和水龙头，管明亮不同意将房屋再租给其，只是准备用于经营的物品还在租赁屋内，房屋钥匙没有给管明亮，是因为找不到管明亮，重新草拟的合同管明亮不给签，就不续租了。管明亮称房屋由别人装修，没有在三楼做防水，导致渗水到二楼，草拟合同没有续签原因是江录凯没有修房子。经审查，江录凯仍有部分物品在承租房屋内，江录凯未能将承租房屋钥匙交还管明亮。江录凯与管明亮于2020年4月1日签订房屋租赁合同入住后，涉案租赁房屋虽因房屋漏水、电路等影响致使江录凯未能正常使用经营，但一直由江录凯实际管控占有。管明亮认可江录凯重新草拟协议未有续签原因是江录凯没有修房子，并有不再续租的意思表示。江录凯认可2020年12月份其找人维修电和水龙头，并与管明亮协商续租事宜。故一审法院认定江录凯于2020年7月31日搬出所住房屋不尽准确。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定个的除外。一审法院于2021年4月8日立案，江录凯仍持有租赁房屋钥匙并实际管控占有，一审法院适用民法典，符合上述司法解释的规定。江录凯与管明亮签订房屋租赁合同，管明亮已将租赁房屋交付江录凯，江录凯向管明亮支付押金1000元，并支付一年租金9000元。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。涉案租赁房屋交付后，因房屋漏水、电路等影响致使江录凯未能正常使用经营，管明亮负有维修的义务。《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。管明亮对一审判决解除合同并无异议，本院应予维持。对于管明亮上诉所称无需退还房屋租赁费及押金问题。因管明亮未履行维修义务，江录凯也未自行维修，导致租赁物未能正常经营使用，均有违民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则。根据本案实际情况，应相应减少租金，以减少50%为宜。另，管明亮主张江录凯应腾空房屋将钥匙交还，系合同解除的法律后果，属同时履行抗辩，可就此作出判决，一次性解决纠纷。综上所述,管明亮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、维持安徽省利辛县人民法院(2021)皖1623民初2942号民事判决第一项，即“解除原告江录凯与被告管明亮于2020年4月1日签订的房屋租赁合同”；二、撤销安徽省利辛县人民法院(2021)皖1623民初2942号民事判决第二项，即“被告管明亮于判决生效之日起五日内退还原告江录凯房屋租赁费6000元，押金1000元”；三、上诉人管明亮于判决生效之日起五日内退还被上诉人江录凯房屋租赁费4500元，押金1000元；四、被上诉人江录凯于本判决生效之日起五日腾空涉案租赁房屋并交付上诉人管明亮；五、驳回被上诉人江录凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元，减半收取计88元，由上诉人管明亮负担55元，被上诉人江录凯负担33元；二审案件受理费175元，由上诉人管明亮负担96元，被上诉人江录凯负担79元。本判决为终审判决。审 判 长 王文伟审 判 员 孙浩杰审 判 员 沙启峰二〇二一年八月十七日法官助理 高辛冉书 记 员 昝强强附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。