北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12071号上诉人（原审被告）：藏义，女，1974年10月20日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：李亮，男，1972年3月19日出生，汉族，住北京市大兴区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：吕明标，北京市万博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中远酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座F1706室。法定代表人；刘柯剑，董事长。委托诉讼代理人：孙孟园，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬梅，河北高俊霞律师事务所律师。上诉人藏义、李亮因与被上诉人中远酒店物业管理有限公司（以下简称中远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初6815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人李亮及其与藏义之共同委托诉讼代理人吕明标，被上诉人中远物业公司之委托诉讼代理人黄冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。藏义、李亮上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回中远物业公司的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由中远物业公司承担。事实和理由：一、一审判决仅依据中远物业公司提供的照片就认定小区运转基本正常，支持其要求给付物业费的诉讼请求，证据明显不足。物业服务是一个动态的服务过程，正如一审判决认为的，应该具有综合性、全面性、持续性、长期性。对应这些特征，中远物业公司应该向法院提供相应的证据，以证明自己已经全面覆盖了合同义务。而一审法院在判决中却仅凭中远物业公司提交的几张照片就认定小区运转基本正常，无端认为我们应当支付物业费，明显过于草率和不公。中远物业公司提供的照片是证据种类的一种，但不是认定案件事实的唯一证据。二、一审法院判令我们支付中远物业公司物业费80123.66元，明显过高。在2017年7月15日至2020年12月31日期间，中远物业公司未提供合同约定的物业服务。中远物业公司对我们就物业服务期间出现问题的投诉和情况反映，故意拖延、推诿、不予解决，使得我们不得不自费聘请律师向法院起诉，相关证据也已经提交一审法院。三、中远物业公司依据《XR3前期物业服务委托合同》常年强制为我们提供“价高质廉”的物业服务，并强行收取高额物业费，对我们明显不公，法院不应对中远物业公司提供保护。1.《XR3前期物业服务委托合同》是开发商北京远盛置业有限公司（以下简称远盛公司）与中远物业公司签订的合同，不是我们与中远物业公司签订的合同。根据合同相对性，如果任由此合同替代物业合同，会损害我们的合法权益。2.本案《XR3前期物业服务委托合同》自2014年12月11日签订至今已经7年多，不符合2020年5月1日实施的《北京市物业管理条例》相关规定。小区没有成立业委会，因此中远物业公司能够长期强制为我们提供物业服务，但我们有权拒绝，并拒绝交纳物业费。3.《XR3前期物业服务委托合同》第六条物业服务期限规定，本协议自签订之日起生效，至甲方与业主签署的前期物业合同终止之日终止。该条款规定本合同至甲方与业主签署的前期物业合同终止之日终止，就意味着只要甲方不与业主签署终止前期物业合同，那么中远物业公司就可以常年为包括我们在内的小区全体业主强制提供物业服务，这样的条款明显排除和限制了全体业主的权利，故前期物业服务合同中关于物业合同服务期限的条款应当被认定为无效条款。4.中远物业公司提供的物业服务没有达到《XR3前期物业服务委托合同》第五条规定的五级物业服务标准。中远物业公司辩称，同意一审判决，不同意藏义、李亮的上诉请求。1.一审判决认定的事实不仅依据照片，还依据我公司提交的包括消防及电梯使用方面的证据，可以证明我公司履行了物业服务的基本职责。2.一审判决相当于要求藏义、李亮按照8折的标准支付物业费，我公司在管理过程中一直要求全额支付物业费，部分存在服务瑕疵的，法院生效判决确定按照9折标准交纳，因此一审判决已经对物业费标准作出了相应考虑。3.针对藏义、李亮提出的前期物业服务合同问题，前期物业服务合同在本案中被认定合法有效是有明确法律规定的，藏义、李亮所述没有任何事实和法律依据。4.小区没有成立业委会，但是已经按照法律规定成立了物业管理委员会，且已经进行了报备。中远物业公司向一审法院起诉请求：1.判令藏义、李亮向我公司支付2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业服务费100154.58元；2.判令藏义、李亮向我公司支付自2020年1月1日起至实际支付日止的滞纳金（以100154.58元为基数，按照每日5‰的标准计算）；3.判令藏义、李亮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月11日，远盛公司（甲方）与中远物业公司（乙方）签订《XR3前期物业服务委托合同》，约定由乙方为坐落于北京市大兴区亦庄经济开发区X提供物业服务，收费标准为[别墅]7.5元/月/平方米，[多层住宅]6.8元/月/平方米……合同约定乙方“负责项目部分或整体交付中配合甲方的管理和安排，协助完成下列工作：……C《住宅使用说明书》（如有）、《质量保证书》……等法律文件的制作……”。业主入住后，乙方应提供的物业服务包含以下内容：……（6）负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。藏义，李亮系北京市大兴区亦庄经济开发区XB3-101号的业主，建筑面积354.65平方米。藏义、李亮于2016年7月14日办理入住手续。后藏义，李亮因邻居修建违建以及墙和房屋漏水问题未得到妥善处理而未交纳2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业费100154.58元。一审审理中，中远物业公司提交X的建筑消防设施检测报告、电气防火检测报告以及小区安保、保洁、绿化工作照片，业主赠送锦旗照片等，证明其提供了达标的物业服务；提交2017年至2019年的物业费收支情况证明，证明物业费收支均在网上进行公示，均为负数，不交纳物业费用的行为已经伤害交纳物业费用住户的权益。藏义、李亮为佐证其主张，提供如下证据：1.前期物业服务合同，欲证明中远物业公司应提供五星级服务的标准；2.违建墙，小区乱丢垃圾、漏水及空调安装位置不合理等照片，欲证明其邻居修建违建墙，不合理安装空调，其房屋漏水，物业管理混乱；3.聊天记录（系其与物业工作人员的聊天协调记录及小区微信群的聊天记录），欲证明藏义就中远物业公司管理中的问题进行反映，但中远物业公司存在不作为的情形；4.媒某证言公证书、（2017）京0115民初9117号、9819号和（2018）京02民终1197号判决书，欲证明因中远物业公司不作为导致其向法院诉讼以解决房屋存在的问题，造成相应的损失，且中远物业公司因管理存在问题被媒体曝光；5.证人证言，欲证明物业服务不到位。一审法院认为：物业服务具有综合性、全面性、持续性、长期性的特点，中远物业公司依据前期物业服务合同，为藏义、李亮所在小区提供物业服务，中远物业公司提交的照片可以看出小区运转基本正常，故中远物业公司请求藏义、李亮支付相应年度的物业费的合理部分，法院予以支持。但本案中，藏义、李亮的房屋出现了较为严重的漏水问题，在其房屋的使用中，其邻居的违建墙也对其造成一定的影响，虽然中远物业公司并不是侵权责任的主体，依据前期物业服务合同的相关约定，中远物业公司在沟通协调藏义、李亮家中出现严重的漏水报修上存有不足，在负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作上亦有一定的漏洞；结合藏义、李亮提交的证据，法院综合考虑认定中远物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故就其主张的物业费进行酌减。藏义、李亮未及时交费，考虑本案存在的物业服务瑕疵情况，对中远物业公司要求藏义、李亮支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、藏义、李亮于判决生效之日起十日内给付中远酒店物业管理有限公司2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业费80123.66元；二、驳回中远酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。经查阅一审卷宗，远盛公司通知藏义、李亮于2016年7月14日办理“X景园”X号楼X号房屋交付手续。藏义、李亮认可一审判决认定的其未支付物业费的期间及金额，但主张其未交纳的原因已经在一审答辩意见和二审上诉意见中说明。中远物业公司为证实涉案小区已经成立物业管理委员会，提供了远盛公司2020年8月22日《关于成立X景园物业管理委员会筹备申请书》、北京市大兴区物业管理委员会成立证明、2020年9月6日北京市大兴区亦庄镇人民政府出具的《关于确定X景园小区物业管理委员会委员的公告》等材料的照片。藏义、李亮对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议，认为中远物业公司应当在一审期间提供，其并不知晓该物业管理委员会成立，故该物业管理委员会成立不具有合法性，相关材料不具有合法性。本院认为，中远物业公司与开发商远盛公司签订《XR3前期物业服务委托合同》，为涉案小区提供物业服务。藏义、李亮购房时应对此明知且接受。现涉案小区并未成立业主委员会，且中远物业公司认为作为物业服务企业，已经为小区全体业主提供物业服务。藏义、李亮享受了物业服务，理应支付相应的物业费。现藏义、李亮未交纳2017年7月15日至2020年12月31日期间的物业费100154.58元，中远物业公司提起本案诉讼向其主张物业费，一审法院已经结合本案证据情况，并对藏义、李亮提出的不按时交纳物业费的抗辩意见予以充分考虑，认定中远物业公司虽履行了主要物业服务义务但存在一定不足，同时，根据本案实际情况，不仅对中远物业公司主张的违约金未予支持，还酌情减免了部分物业费，处理基本得当。藏义、李亮上诉否认中远物业公司履行了物业服务义务，明显依据不足，本院实难采信；其认为一审判决确定的其应当交纳的物业费金额过高，没有道理，本院无法支持。至于其提出的物业管理委员会成立合法与否，与本案并非同一法律关系，其可另案解决。综上所述，藏义、李亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1804元，由藏义、李亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年八月三十日书记员  刘荧书记员  韩铮