广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初17125号原告（反诉被告）：欧阳光美，女，1987年3月18日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：邓洁，广东正大方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗咏仪，女，1986年5月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄兆强、詹爱燕，均系广东穗智律师事务所律师。原告（反诉被告）欧阳光美诉被告（反诉原告）罗咏仪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳光美及其委托代理人邓洁，被告（反诉原告）罗咏仪及其原委托诉讼代理人李娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欧阳光美诉称：2019年8月1日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告向被告承租广州市天河区*路11号2902房作商业用途使用。签订合同前，被告明确表示租赁房屋可用于商业经营，原告才与被告签订合同，并在合同第十六条作出特别约定。承租后，原告经被告同意进行装修，花费12225元。合同签订后，原告按约定向被告支付了保证金28000元及当月租金12194元，并向天河区工商局递交办理工商营业执照的资料。2019年11月11日，天河区工商局告知原告租赁房屋不能用于商业经营，责令原告停止营业。原告将情况告知被告后，被告同意原告退租，租金计至原告搬走时止。2019年12月20日，原告与被告在租赁房屋进行交接，经被告检查无异，原告向被告交还房屋，被告当日更换门锁。原告交还租赁房屋后，被告至今仍未向原告返还保证金余额18667元（扣除2019年12月1日至20日期间的租金9333元）。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告返还保证金余额18667元；二、被告向原告赔偿装修损失12225元；三、被告向原告支付逾期付款的利息损失（以30892元为本金，自2019年12月21日起计至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）罗咏仪辩称：一、原告至今未支付2019年12月1日至20日的租金和物业管理费，已违反了合同约定。被告多次催促原告支付2019年12月的租金，原告一直不支付，被告根据合同约定于2019年12月20日要求原告退房，合同于该日终止，被告有权依据合同约定没收保证金。二、合同因原告逾期支付租金等违约行为而解除，被告不存在任何违约行为。双方经广东中原地产代理有限公司促成而签订合同，被告已如实告知租赁房屋的全部信息，不存在任何隐瞒。原告对租赁房屋的规划用途等情况是知悉的，原告擅自将租赁房屋用于经营瑜伽馆，由此产生的法律责任应由原告自行承担，与被告无关。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定，请法院依法驳回原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求。另，原告未提供充分的证据证明该笔装修费的用途和明细，也没有证据证明该笔费用系用于租赁房屋的装修。根据合同第十六条的约定，客厅出阳台推拉门复原费报价为5600元，被告承担1966元，原告要求被告赔偿装修损失12225元缺乏事实和法律依据。三、原告至今未向被告支付2019年12月1日至20日的租金和物业管理费，也没有按照合同约定将租赁房屋恢复原状。原告逾期付清租金等各项费用在先，被告有权依据合同约定不退还租赁保证金，因此，被告不存在任何逾期付款的行为，原告无权要求被告赔偿利息损失。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）罗咏仪反诉称：2019年8月1日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告将广州市天河区*路11号2902房出租给原告。2019年12月初，原告以广州市天河区市场监督管理局作出责令整改通知为由与被告协商退租事宜，但双方就租赁保证金问题未能达成一致意见。2019年12月20日，因原告未按期支付2019年12月的租金，被告根据合同第十二条的约定提出终止合同、收回房屋、没收保证金。原告同日将租赁房屋返还被告，但原告至今未支付2019年12月1日至20日的租金9333元、物业管理费223元。根据合同第三条约定，原告应在每月第1日前结清本月租金，逾期缴纳租金的，每逾期一天应按欠款金额的百分之一支付违约金。原告承租租赁房屋后，拆除了房屋客厅阳台的推拉门，而根据合同第十五条约定，客厅出阳台推拉门复原由原告负责，报价5600元，被告承担1866元，剩余费用由原告承担。但原告至今未将推拉门复原，亦未向被告支付复原费。根据合同约定，被告有权要求原告承担客厅出阳台推拉门的复原费3734元。在租赁期间，原告未经被告同意，擅自将租赁房屋阳台的防护栏拆除，严重影响房屋安全，被告有权要求原告将租赁房屋的阳台防护栏恢复原状。综上所述，原告逾期未支付租金，导致合同无法继续履行。合同终止后，原告应向被告结清租金等各项费用，并将租赁房屋恢复原状返还被告，但原告至今未履行上述义务。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告支付2019年12月1日至2019年12月20日的租金9333元和物业管理费223元，并支付逾期支付租金的违约金（以租金9333元为基数，按照日利率1%的标准，自2019年12月2日起计至清偿之日止）；二、原告向被告支付客厅出阳台推拉门的复原费3734元；三、原告将阳台防护栏恢复原状；四、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）欧阳光美对反诉答辩称：一、不同意被告的第一项反诉请求。2019年12月，原告收到广州市天河区市场监管局的《责令整改通知书》，由于租赁房屋不能正常使用，原告向被告提出解约退租。双方经过协商一致解除租赁合同，不存在原告拖欠租金、管理费的事实。双方就退租达成一致时，明确同意在原告交付的租赁保证金中对2019年12月的租金予以抵扣。二、不同意被告的第二项反诉请求。双方经协商一致解除租赁合同，根据合同第十一条、第十六条第2款的约定，原告不构成违约，不需要承担违约责任。2019年12月20日，原告将租赁房屋按原状交还给被告，被告同意接收房屋，并进行换锁。由此可见，双方同意交还房屋后不需要进行复原，而且在被告已更换门锁的情况下，原告也不可能进入租赁房屋进行复原。被告主张的金额也没有充分的证据予以证明，被告的第二项反诉请求没有事实及法律依据。三、基于上述主张，原告不同意被告的第三项反诉请求。经审理查明：2019年8月1日，罗咏仪（出租方/甲方）与欧阳光美（承租方/乙方）签订《房产租赁合同》，约定租赁房产地址为*路11号2902房（下简称案涉房屋），甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用；租期为2年，从2019年8月5日至2021年8月4日止；甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用；月租金为14000元，租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清本月租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金28000元，以及首月租金12194元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过15天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；备注：1、甲乙双方约定，客厅出阳台推拉门复原由乙方负责，报价5600元，甲方承担1866元的费用，乙方复原时甲方再支付给乙方；2、乙方遭邻居投诉或被第三方强制执行，无法继续经营提前30天通知甲方，不追究乙方违约责任等。2019年8月1日，罗咏仪出具《收款收据》，确认收到欧阳光美支付的案涉房屋的押金28000元、首月租金12194元。2019年11月11日，欧阳光美收到广州市天河区市场监督管理局（下简称市场监督管理局）发出的《责令改正通知书》，表示案涉房屋经营瑜伽馆的行为违反了《广东省查处无照经营行为条例》的规定，责令在2019年11月20日前改正等。欧阳光美于当日将上述事实告知罗咏仪。现欧阳光美提起诉讼，要求罗咏仪返还保证金余额、赔偿装修损失及支付逾期付款利息；罗咏仪提起反诉，要求欧阳光美支付拖欠的租金、物业管理费及违约金等。诉讼过程中，欧阳光美与罗咏仪均确认欧阳光美向罗咏仪支付了租赁保证金28000元、2019年8月5日至2019年11月30日的租金及管理费；欧阳光美于2019年12月20日腾空并将案涉房屋交还给罗咏仪。欧阳光美主张其在承租案涉房屋时并不清楚房屋的性质，但合同签订时明确约定其承租案涉房屋是用于商业用途，罗咏仪向其承诺案涉房屋可以用于商业用途，合同签订后罗咏仪才向其出示房产证复印件；欧阳光美承租案涉房屋是用于经营瑜伽馆，其愿意签订合同是由于罗咏仪的承诺，也是基于中介公司促成，以及案涉房屋所在的整栋物业有其他楼层用于商业经营的客观事实。对此，罗咏仪则主张案涉房屋是冼村村民卢启敏的回迁房，由于当时案涉房屋无法登记到个人名下，所以产权人才登记为广州市天河区冼村经济发展公司；卢启敏将案涉房屋出租给罗咏仪，罗咏仪再转租给欧阳光美，罗咏仪在签订合同前已告知案涉房屋的性质为住宅；欧阳光美在合同签订时明确承租案涉房屋用于经营内部的瑜伽馆，不用于对外经营，罗咏仪也明确告知案涉房屋不能对外经营使用、不能进行商业登记。另，对于案涉房屋的权属及出租权来源问题，罗咏仪提交了粤房地权证穗字第××号房地产权证（显示案涉房屋的房地产权属人为广州市天河区冼村经济发展公司，房屋性质为商品房，规划用途为住宅）、卢启敏与罗咏仪于2019年6月13日签订的《房产租赁合同》作为证据。欧阳光美主张罗咏仪于2019年8月5日将案涉房屋交付其使用，其在2019年11月11日收到市场监督管理局责令停业的通知后即告知罗咏仪，双方就解除租赁合同事宜协商一致；双方于2019年12月20日在案涉房屋办理交接，欧阳光美将房屋交还给罗咏仪，罗咏仪更换门锁，欧阳光美应向罗咏仪支付租金至2019年12月20日，该租金从保证金中予以抵扣；双方对剩余部分如何处理存在争议，欧阳光美主张扣除至2019年12月20日的租金后，剩余保证金全部退还，但罗咏仪还要求多扣除一个月租金金额，再退还剩余保证金。为予证明，欧阳光美提交了微信聊天记录作为证据。罗咏仪对该证据的真实性予以确认，并认为从该证据可知，欧阳光美至今未缴纳2019年12月的租金，是欧阳光美违约在先。另，罗咏仪主张其于2019年8月5日前已将案涉房屋交付欧阳光美使用，欧阳光美于2019年11月告知市场监督管理局责令整改的事实，但在2019年12月3日才通知可能需要搬走，双方对合同解除并未达成一致；由于欧阳光美未按合同约定于2019年12月1日缴纳12月的租金，其于2019年12月20日强制要求欧阳光美退房，租赁合同于该日终止。欧阳光美主张其为装修案涉房屋花费了12225元，并提交了微信转账记录及《收据》予以证明。罗咏仪对上述证据的真实性予以确认，但认为上述证据并不能证明这些转账款项是用于案涉房屋的装修；从《收据》可知，欧阳光美拆除案涉房屋客厅出阳台推拉门的费用为5600元。罗咏仪主张欧阳光美在租赁案涉房屋期间将房屋客厅出阳台的推拉门及阳台安全栏拆除，并提交了照片予以证明。欧阳光美对该证据的真实性不予确认，但确认照片拍摄的房屋是案涉房屋，并确认在承租期间对整个房屋（除了厨房、卫生间）原瓷砖上加装了木地板、拆除了客厅阳台推拉门（推拉门框没有拆除）、拆除了客厅阳台金属防护栏（原来除了金属防护栏还有玻璃防护栏），照片显示的家私及其他装饰装修，其无法确认，因为无法显示照片拍摄的时间。本院认为：《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据已查明的事实可知，案涉房屋的规划用途为住宅，但罗咏仪与欧阳光美却签订《房产租赁合同》约定罗咏仪将案涉房屋出租给欧阳光美作商业用途使用。其后，欧阳光美收到了工商部门的责令整改通知，其无法将案涉房屋用于商业用途，故于2019年12月20日与罗咏仪办理了案涉房屋的交接手续，将案涉房屋交还给罗咏仪。至此，《房产租赁合同》已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”作为出租人，罗咏仪明知案涉房屋的规划用途为住宅，但其仍将案涉房屋出租给欧阳光美作商业用途使用，罗咏仪对合同解除应承担责任。同时，欧阳光美作为承租人亦应对案涉房屋的规划用途及能否用于商业用途的风险进行审慎了解，其对因不能将案涉房屋用于商业用途而解除合同同样应承担责任。综上，《房产租赁合同》因双方当事人的责任而解除，欧阳光美要求罗咏仪退还租赁押金的诉讼请求合法有据，本院予以支持；罗咏仪要求没收欧阳光美支付的租赁押金的抗辩缺乏依据，本院不予支持。根据已查明的事实可知，欧阳光美已支付了直至2019年11月30日的租金，但其直至2019年12月20日才将案涉房屋交还给罗咏仪。因此，罗咏仪要求欧阳光美支付2019年12月1日至2019年12月20日期间的租金9333元的反诉请求合法有据，本院予以支持。综上，扣除上述租金后，罗咏仪应将剩余租赁押金18667元（28000元-9333元）退还给欧阳光美。另，罗咏仪要求欧阳光美支付2019年12月1日至2019年12月20日期间的物业管理费223元的反诉请求合法有据，本院予以支持。根据《房产租赁合同》约定，“客厅出阳台推拉门复原由乙方负责，报价5600元，甲方承担1866元的费用，乙方复原时甲方再支付给乙方”。由于欧阳光美拆除了上述推拉门后，在搬离案涉房屋时并未复原，罗咏仪要求欧阳光美赔偿客厅出阳台推拉门的复原费3734元（5600元-1866元）的反诉请求合法有据，本院予以支持。除此以外，对于欧阳光美接收案涉房屋后自行对房屋进行的其他装修（包括拆除阳台金属防护栏），欧阳光美并未提供证据证明其已征得罗咏仪同意，而罗咏仪在接收案涉房屋时亦未提出异议，双方当事人已于2019年12月20日交接了案涉房屋。结合《房产租赁合同》因双方当事人的责任而解除的事实，本院对欧阳光美要求罗咏仪赔偿装修损失12225元的诉讼请求、罗咏仪要求欧阳光美将案涉房屋的阳台安全栏恢复原状的反诉请求均不予支持。由于《房产租赁合同》因双方的责任而解除，故欧阳光美要求罗咏仪支付逾期付款的利息损失的诉讼请求、罗咏仪要求欧阳光美支付逾期缴纳租金的违约金的反诉请求本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）罗咏仪向原告（反诉被告）欧阳光美退还租赁押金18667元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）欧阳光美向被告（反诉原告）罗咏仪支付物业管理费223元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）欧阳光美向被告（反诉原告）罗咏仪赔偿复原费3734元；四、驳回原告（反诉被告）欧阳光美的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗咏仪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费584元，由原告（反诉被告）欧阳光美负担236元、被告（反诉原告）罗咏仪负担348元；反诉受理费502元，由原告（反诉被告）欧阳光美负担140元、被告（反诉原告）罗咏仪负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  卓燕君人民陪审员  杨慧芬二〇二一年八月二十七日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇