湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终376号上诉人（原审原告）:李国保，男，汉族，1966年10月25日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人:贺先明，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人(原审被告):岳阳长江骨科医院有限公司，住所地岳阳经济技术开发区通海路营盘岭路交叉口西北角110号。法定代表人:刘波，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘礼伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈秀丽，湖南岳州律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告):岳阳市恒发建材有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区太阳桥建材市场28栋3楼。法定代表人:毛奉连，该公司总经理。被上诉人（原审被告）:杨学兵，男，汉族，1966年3月1日出生，住岳阳市岳阳楼区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人:郭静，湖南碧灏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛奉连，女，汉族，1968年10月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人李国保因与被上诉人岳阳长江骨科医院有限公司（以下简称骨科医院）、岳阳市恒发建材有限责任公司（以下简称恒发公司）、杨学兵、毛奉连租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李国保的委托诉讼代理人贺先明、刘岳璨，被上诉人骨科医院的法定代表人刘波及委托诉讼代理人刘礼伟、陈秀丽，被上诉人恒发公司的法定代表人毛奉连及与杨学兵的共同委托诉讼代理人郭静，被上诉人毛奉连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李国保上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判为:(一)判令骨科医院支付上诉人租金(2019年8月1日至2020年7月30日)人民币289737.33元及自2020年3月1日起到清偿之日止对以20万元为基数按每月2%计算的违约金;(二)判令被上诉人恒发公司、杨学兵、毛奉连对被上诉人骨科医院的支付义务承担连带责任;三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决存在部分事实认定不清。1、一审法院的认定仅仅就是一份《声明》，依据不足。2、本案客观事实是:2019年4月28日，李国保与恒发公司签署案涉房产转让协议，当日将案涉房屋转让协议交付给李国保，李国保就通知了骨科医院并复印了转让协议给付骨科医院法定代表人刘波，2019年11月19日李国保又以微信图片方式将房产转让协议发给骨科医院法定代表人刘波。在此过程中，李国保、恒发公司均认可转让后应由上诉人享有收取案涉房屋租金的权利。房屋转让协议第六条约定“房产自签转让合同之日起，全部交给买受人，由买方依法全权管理”即可证实。3、一审判决认定骨科医院于2020年7月16日向恒发公司支付租金336228元依据不足。既不能证明与案涉房产租赁合同的关联性，也不是支付给恒发公司，更不能证明骨科医院付清了本案主张的全部租金。其次，在已经通知骨科医院关于案涉房产转让给了上诉人，不能免除骨科医院负有的应向李国保支付应付租金的义务。二、案涉房屋目前并未办理权属登记，并非依据权属登记而获得出租收益权;案涉房屋转让关系生效后，恒发公司已将案涉房屋全部交给李国保，由李国保全权管理，李国保即已获得对房屋的出租收益权。骨科医院应在收到通知后向李国保支付租金。三、骨科医院在收到通知后逾期不予支付租金给李国保行为构成违约，依法应承担支付价款、承担违约金等违约责任。骨科医院逾期超过30日情况下，按约定应按履约保证金20万元以每日5%计付违约金，李国保同意调低违约金仅按履行保证金以每月2%计算并主张违约金。李国保的诉请应予支持。四、恒发公司、毛奉连、杨学兵，依法应当对骨科医院应承担支付义务承担连带责任。骨科医院辩称：一、李国保与被上诉人恒发公司(“出租人”)就案涉房屋的权属一直存在争议，李国保认为《房产转让协议》是房屋转让合同关系，恒发公司认为是抵押担保关系并非转让。故李国保虽与恒发公司签订了《房产转让协议》，但骨科医院并非合同主体，对合同具体目的无从知悉，且根据合同相对性的原则，该合同的内容对骨科医院不具有约束力。恒发公司一直向骨科医院强调，租金只能向其支付，不得向任何第三人支付，否则应当承担相应的法律责任。可知，恒发公司从未告知骨科医院将其权利转移至李国保、骨科医院可向李国保支付租金，履行合同义务。故骨科医院对李国保不负有租金支付义务。二、李国保认为案涉房屋并未办理权属登记，并非依据权属登记而获得出租收益，案涉房屋买卖合同关系成立生效后，李国保通知骨科医院，即已获得对案涉房屋的出租收益权的主张无法律依据。李国保与恒发公司签订的《房产转让协议》，因协议的当事人就合同目的未能达成一致，在恒发公司不认可属于买卖、转让关系的情形下，骨科医院亦无法确认案涉房屋是否已转让至李国保。根据物权法定原则，不动产物权变动以登记作为生效要件，李国保尚未取得案涉房屋的产权证书，仅依据自己主张的买卖关系要求骨科医院支付租金，无法定依据。三、李国保认为骨科医院违约，应承担违约责任，没有事实依据。李国保与骨科医院不存在任何合同关系，双方未签订任何书面协议，更未有违约责任的约定。且事实上，骨科医院使用案涉房屋，按时交纳租金，不存在违约行为，无需承担任何违约责任。请求法院驳回李国保的上诉请求。恒发公司辩称，一、李国保主张收取案涉房屋的租金无事实及法律依据。1、收取租金系基于所有权产生的法定收益权，而李国保非案涉房屋的所有权人，其无权依据所有权主张收取案涉房屋的租金。2、双方从未达成转让案涉房产的租金收益权的协议，且恒发公司早将案涉房屋的租金收益权转让案外人。无论是《房产转让协议》还是《房产转让合同》，双方的真实意思是为借款提供担保。房产转让协议也未约定李国保有权收取案涉房屋的租金。3、双方就案涉房产达成了抵押担保的合意，但因未办理抵押登记，抵押权未设立，李国保仍无权主张收取房屋的租金。二、李国保在一审作了虚假陈述。从一审提供的证据和证明目的来看，李国保以2020年4月28日的聊天记录作为其主张租金的证据，而李国保在2019年11月才与骨科医院法定代表人加为微信好友，足以说明李国保采取移花接木的方式作了虚假陈述，仅因恒发公司后期对外负债太多，李国保才转而就案涉房产主张买卖，同时主张租金，足以见其不诚信。请求二审驳回上诉、维持原判。杨学兵、毛奉连的答辩意见与恒发公司的答辩意见一致。李国保向一审法院提出诉讼请求：1、判令骨科医院立即支付李国保租金289737.33元，并以200000元为基数，按照月息2%支付自2020年3月1日起至付清之日止的违约金。2、恒发公司、毛奉连、杨学兵承担连带责任。3、本案诉讼费由骨科医院、恒发公司、毛奉连、杨学兵承担。一审法院认定的事实：2014年6月5日，恒发公司通过其当时的法定代表人杨学兵（甲方）与骨科医院（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于岳阳经济开发区，东面共四层，房屋建筑面积为2281.47平方米（房产证号为岳阳楼区字第××号，房屋产权人为张小军、杨学兵、毛奉连）；南面共六层，房屋建筑面积约1500平方米（以房产证面积为准，房屋所有权人为恒发公司，产权证正在办理之中）的房屋出租给乙方，租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日止。第一年租金为65万元，租金以二年一个周期进行递增，每满二年递增5%。房屋租金支付方式为：采用“先付后用”的原则，每次提前六个月支付半年（一期）租金的方式。乙方在签订本合同后3日内一次性向甲方支付第一期（半年）的租金；第二期（半年）的租金支付时间为2015年2月28日前；第三期（半年）的租金支付时间为2015年8月30日前；依此类推。双方还对免租期、履约保证金、双方的权利义务、合同的变更、解除、终止与违约赔偿等事项进行了约定。2019年4月28日，李国保（乙方）与（甲方）岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵签订《房产转让协议》和《房产转让合同》。其中《房产转让协议》的内容约定：因甲方主动向乙方借款合理计息后，欠款总额为857万元。现无力偿还，双方约定其中217万元，以华容县明居商业管理有限公司出具的欠条作抵，余款640万元作为甲方自愿出让下述房产给乙方的购房款。双方达成如下协议：第一条：项目建设依据及证件，甲方保证其合法有效。第二条：房屋基本情况：房产地址：岳阳市经济技术开发区，总建筑面积3829.95平方米，套内面积3686.4平方米，分两次建造，第一次建房是北边四层楼房，建筑面积2281.47平方米，已经抵押给农行贷款。第二次建房是南边六层楼房，建筑面积1548.48平方米，出售给乙方。第三条：房产计价：南边六层楼房1548.48平方米，总金额640万元。第四条：付款方式：乙方将甲方欠款640万元抵扣。第五条：时间要求：甲方必须在五个工作日内，将转让房产完整交到乙方名下。第六条：房产交付：房产实物状况，租赁情况，保持现状，自签转让合同之日起，全部交给买受方，由买方依法全权管理。第七条：违约责任及特别约定。该合同签字盖章后，在履行过程中，如出现违约情况，违约方依法承担法律后果外，另赔偿对方违约金5万元。第八条：甲方及产权共有人，保证房产权属清楚，没有抵扣，担保等纠纷，否则，承担相应法律后果。《房产转让合同》的内容为：因甲方于2019年4月28日向乙方借款653万元，至2019年4月28日止，计息182.84万元，本息未对还，加房租，欠款总额为857万元；现无现金偿还。双方约定：其中217万元，以华容县明居商业管理有限公司出具的欠条作抵，已办理债权债务转让手续，余款640万元，乙方作为购房款购买甲方下述房产。双方在平等自愿诚实守信的原则基础上协商一致就房产转让事项达成如下协议：第一条：甲方交付给乙方本宗交易项目建设的依据及相关证件。第二条：房屋基本情况：房产地址：岳阳市经济技术开发区，总建筑面积3829.95平方米，套内面积3686.4平方米，分两次建造，第一次建房是北边四层楼房，建筑面积2281.47平方米，已经抵押给农行贷款。第二次建房是南边六层楼房，建筑面积1548.48平方米，属本宗交易标的，出售给乙方，房屋的结构与质量以现房为准，乙方已充分了解。第三条：南边六层楼房1548.48平方米，成交价总金额640万元，本宗交易所涉税费等所有费用由乙方全部承担。第四条：乙方将甲方欠款640万元抵扣，乙方将甲方欠条收回。第五条：房产实物状况，办证情况，保持现场，甲方必须在5个工作日内，将房产抵押给乙方名下。第六条：该合同签字盖章后，在履行过程中，如出现违约情况，违约方依法承担法律后果外，另赔偿对方违约金5万元。本合同签字生效后，甲方在两年内保留回购权，回购价格为本次成交价下浮100万元即540万元，并约定乙方在两年内没有经过甲方书面同意，不得转让给第三人。第七条：甲方及产权共有人，保证房产权属清楚，已告知乙方该宗房产的土地已抵押给了岳阳农业银行，房屋没有抵押、担保等纠纷，否则，承担相应法律后果。另查明，骨科医院在签订《房屋租赁合同书》后一直向恒发公司交付租金。2019年11月19日，李国保通过微信向骨科医院法定代表人刘波发送本案《房产转让协议》，在2020年1月14日发送《声明》，要求长江骨科医院向李国保交付租金。2020年4月28日，恒发公司向骨科医院发送一份《声明》，内容如下：“关于李国保要求收取房屋租金的问题进行如下声明：一、我司与李国保根据借款合同已签订了房产转让协议是四份，甲乙双方各持两份，其中有两份明确约定还款期限为两年，我公司与李国保属于借贷关系，并未达成房屋买卖协议，我公司在期限内以其他途径及还款方式履行借贷合同，且李国保无权以任何名义要求收取贵院房租…。三、我公司再次郑重声明，如有其他任何单位和个人向贵院收取房租，请贵院拒付或通知我公司负责人及时解决，庆贵院遵守与我公司所签订的《租赁合同》，否则我公司概不负责。特此声明”。骨科医院通过银行转账方式于2020年7月16日向恒发公司支付租金336228元。涉案租赁房屋为岳阳市经济技术开发区，南边六层楼房，建筑面积1548.48平方米，目前没有办理房屋产权证，该房屋建设用地土地使用证证号为岳市国用（2010）第ＫＺ007号，地类用途商业，使用权面积为1246平方米。该处土地北边另建设有四层楼房一栋。2013年5月14日，恒发公司、杨学兵、毛奉连以及案外人张小军作为抵押人与抵押权人中国农业银行股份有限公司岳阳分行签订《最高额抵押合同》。岳市他项（2016）第Ｋ072号土地他项权利证书显示：土地他项权利人为中国农业银行股份有限公司岳阳分行，义务人为恒发公司，坐落通海路与营盘岭路交叉口西北角，权属性质为国有土地使用权，使用权面积为1246平方米，他项权利种类及范围为：一、国有土地使用权抵押登记。二、土地抵押面积1246平方米。三、土地使用证编号岳市国用（2010）第ＫＺ007号。四、土地评估价格200万元。五、地上建筑物一同抵押。中国农业银行股份有限公司岳阳分行于2019年1月2日申请执行恒发公司、杨学兵、毛奉连以及案外人张小军，执行案号为（2019）湘0602执34号。一审在执行中委托湖南明达房地产土地评估有限公司对岳市国用（2010）第ＫＺ007号土地以及以上四层房屋和六层房屋进行司法评估。一审认为，本案的关键在于李国保是否有权要求骨科医院交付涉案房屋的租金。李国保与恒发公司之间形成了涉案房屋的买卖合同关系（具体理由已在（2020）湘0602民初4495号案件中阐述，本案不再重复），双方在《房产转让协议》第六条房产交付中约定，自签订转让合同之日起，全部交给李国保，由李国保负责全权管理涉案房屋，理应包含了同意由李国保收取房屋租金的意思表示，但分析该管理权让渡的实质，是双方在过户之前对房屋交付的具体安排，交付房屋是全面履行《房产转让协议》的一个环节和部分内容，当该《房产转让协议》具备履行基础的情况下，享有权利一方有权要求按照协议约定，但当该《房产转让协议》可能存在房屋过户的合同目的无法实现的情况下，从属于房屋产权的其他派生性权利的部分合同履行已经失去其依附的基础条件，因此而造成的损失可通过其他责任方式进行主张。李国保对骨科医院享有收取租金的权利属于房屋转让所产生的从属性权利，应当以涉案房屋能够转移过户为前提条件，由于涉案房产因未办理产权证且系其他执行案件的处置对象存在无法过户履行的可能，一审在另案中对李国保提出的要求办理涉案房屋过户手续的主张未予支持，李国保基于《房产转让协议》所产生的收租权利失去行使的基础和前提条件，故对李国保提出的要求骨科医院支付租金并承担违约金的主张，不予支持。李国保主张恒发公司、杨学兵、毛奉连多次承诺担保支付该租金，但并无充分证据证明存在担保的意思表示，故对李国保提出要求恒发公司、杨学兵、毛奉连承担连带支付责任的主张，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李国保的全部诉讼请求；案件受理费5826元，减半收取2913元，保全费2270元，合计5183元，由李国保承担。二审期间，上诉人李国保、被上诉人骨科医院未向本院提供证据。被上诉人恒发公司、杨学兵、毛奉连向本院提供以下证据，证据一，2020年5月12日李国保发给杨学兵儿子的微信记录，用以证明双方为民间借贷关系，用案涉房产进行担保。证据二，房产转让合同原件，上诉人提供了合同原件，用以证明双方是抵押担保法律关系。证据三，（2020）湘0602民初4495号民事判决书，证据四，一份上诉状，证据三、四用以证明本案中李国保以《房产转让协议》作为主张案涉房屋租金的依据，前提是该协议有效，形成了买卖合同关系。李国保与恒发公司因转让协议产生的另案纠纷目前在二审中，其效力及所涉房产是为借款提供担保还是买卖合同关系尚未有生效裁决予以认定。本案应当中止审理。李国保质证认为，对证据一、二的质证意见，一、不属于新证据，不符合法律对新证据的规定，不能作为认定事实的依据。二、上诉人有意误导法庭，结合微信中的内容来看，体现双方是房屋买卖合同关系，只是说明李国保买卖此房屋所实际付出的资金成本有1000多万元，不能达到上诉人的证明目的。证据三、四，对该判决、上诉状的真实性无异议，但不能达到其证明目的，双方签订的房产转让协议合法有效，应当由承租人向李国保支付租金。本院认证意见为，证据一，系双方就借款、利息、仓库租金数额进行核算的情况，不能以此证明为抵押担保关系，双方对借款的事实予以认可，且双方在本案二审中争议的是采信房产转让协议还是房产转让合同，故对该证据不予采信。证据二，上诉人提供了房产转让合同原件，对合同真实性予以认可，对证明目的不予采纳。证据三、四，系与本案同时审理的案件一审判决书及上诉状，两案同时审理，经合议后同时作出判决，不存在需要中止审理。故对该证明目的不予采纳。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、李国保主张骨科医院向其支付租金及要求承担违约责任能否得到支持；二、恒发公司、杨学兵、毛奉连对支付义务是否承担连带责任。关于焦点一，2014年6月5日，恒发公司与骨科医院签订《房屋租赁合同书》后，双方即形成房屋租赁合同关系。李国保与杨学兵、毛奉连签订的协议，系双方协议，三方未在一起协商一致变更租赁合同的支付主体，且恒发公司声明只能向其支付租金，故骨科医院作为租赁合同的一方向恒发公司支付租金并无不当。李国保与恒发公司、杨学兵、毛奉连签订房产转让协议，双方对协议性质产生争议，在三方对租金支付未能协商一致的情况下，要求骨科医院直接向其支付租金的理由不能成立，其请求本院不予支持。李国保要求骨科医院承担违约责任的理由亦不能成立。如李国保在其与恒发公司、杨学兵、毛奉连买卖合同纠纷一案中，生效判决确认双方形成转让关系，李国保可依据生效判决另行主张相关权利。关于焦点二，基于上述焦点陈述，恒发公司、杨学兵、毛奉连不存在对租金支付义务承担连带责任，李国保的该上诉请求本院不予支持。综上，李国保的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5826元，由李国保负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年八月九日书记员  潘 烨