贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3530号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205202011234241。被上诉人（一审原告）：范贤琼，女，汉族，1988年5月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人范贤琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，调减逾期办证违约金至合同约定标准的10％。事实及理由：一、根据补充协议第8.2、8.3条的约定，买受人办理入住手续前应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。一审认认定被上诉人在房屋交付时已提交了办证资料与客观事实不符。二、合同约定的违约金标准过高，请求法院参考省内其他法院对同类案件的处理意见，将本案违约金调减至合同约定标准的10％。被上诉人范贤琼未作答辩。原审原告范贤琼一审诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金16，516.08元（违约金以原告已什购房款373，667.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年2月16日计算至2019年4月29日止）；二、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2015年9月15日，原告范贤琼为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市。房屋总价款373667.00元。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同日，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款373667.00元。2017年2月16日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，涉案商品房所在楼栋取得商品房备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2019年3月17日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证。2019年4月29日，被告为原告申请办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，原告于2017年2月16日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当于原告办理入住手续的360日内，即2018年2月11日前为原告办理商品房转移登记。被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，故对原告的该诉请，予以支持。原告诉请的该违约金应从2018年2月11日之次日，即2018年2月12日起开始计算；对于违约金计算截止日期的问题，如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年11月18日，被告通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年11月18日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金，则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款373，667.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年2月12日计算至2018年11月18日止（共计279天）。经计算，该项违约金为10，425.31元（373，667.00×0.01％×279天）。故对原告诉请的该项违约金，以10，425.31元为限予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告范贤琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金10，425.31元；二、驳回原告范贤琼的其他诉讼请求。如案件受理费106.00元，由原告范贤琼负担76.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担30.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月二十三日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青