新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2021）新0203民初3025号原告：新疆零海拔投资有限公司，住所地新疆克拉玛依市克拉玛依区胜利路12号（新疆医科大学厚博学院克拉玛依校区综合楼）。        法定代表人：唐磊，该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：王松，男，该公司员工。        被告：王伟，男，1980年1月19日出生，回族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        原告新疆零海拔投资有限公司（以下简称零海拔投资公司）与被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告零海拔投资公司之委托诉讼代理人王松、被告王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告零海拔投资公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告向原告支付欠付的房屋租金197，100元（2020年3月10日至2021年3月10日）、违约金39，420元（197，100元×20％），以及诉讼期间产生的租金32，400元（2021年6月10日至2021年8月10日），合计268，920元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年1月26日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《新疆零海拔投资有限公司房屋租赁合同书》，约定原告将位于克拉玛依市新疆医科大学克拉玛依学院综合楼商铺二楼4B号，建筑面积135m²的房屋租赁给被告用于开设鱼蠢的酸菜鱼餐馆；租赁期限为三年，自2019年3月10日至2022年3月10日止；年度租金为：第一年单价3.5元／平方／日，总价为172，462元／年，第二、第三年单价4元／平方／日，总价为197，100元／年；第九章第一条约定，被告向原告交纳合同履约保证金20，000元整；第十章第三条约定，有下列情形之一，则被视为违约，甲方有权提前终止本合同，收回房屋同时并不返还合同履约保证金，并要求乙方赔偿甲方的一切经济损失并承担因违约引起的一切法律后果：（1）承租人不交付或者不按约定期限交付房屋租金达一个月以上；第十二章第一条约定，除本合同明确规定的终止条款外，造成本合同单方面提前终止的，违约方应向守约方按当年合同标的20％支付违约金，守约方有权要求继续履行合同，如因特殊原因导致合同无法继续履行，违约方应赔偿由此给守约方造成的一切经济损失。根据合同第三章、第九章约定，被告2019年全年房租及履约保证金均已付清，另被告应于2020年3月10日支付2020年上半年房租98，550元，2020年9月10日支付2020年下半年房租98，550元，被告未予支付，截至目前，被告欠付原告房屋租金共计197，100元。原告工作人员通过电话、告知书、律师函等方式多次催交均未果，故诉至法院。        被告王伟辩称，一是同意解除合同；二是关于租金，其认为自2019年12月底至今店铺始终未开业经营，原因一是疫情影响，首次复工原告仅同意部分商户复工，未同意被告复工，到2020年5月被告再次申请复工，但到了2020年7月因疫情再次出现导致又未复工，第三次是第二次疫情之后学校开学被告又申请复工，但双方对疫情期间租金支付问题没有谈妥，被告认为自2019年12月至2020年10月期间的租金不应支付，2020年11月原告向被告送达了解除合同告知书，之后又发律师函，被告认为这期间双方租赁合同就已经终止。目前房屋钥匙还在被告处，房屋被告在占有状态，但至今未开业经营；三是关于违约金，被告认为其不存在违约行为，是原告违约，导致被告三次不能复工的责任在原告，且认为违约金过高，应当予以调整。        本院经审理认定事实如下：2019年1月26日，原告零海拔投资公司作为出租方、甲方，与被告王伟作为承租方、乙方共同签订《房屋租赁合同》，约定原告将克拉玛依市厚博学院综合楼商铺二楼4号B位置，建筑面积135平方米的商铺出租给被告经营酸菜鱼快餐、凉皮、麻辣烫使用；租期叁年，自2019年3月10日至2022年3月9日止；年度租金为172，462元／年，以上租金为不含税价。（注：租金分为半年付，第一年，第一笔86，231元于签订合同之日起交清，剩余余款86，231元于2019年9月10日之前交清），（第二年租金第一笔缴纳时间为2020年3月10日，第二笔为2020年9月10日）缴纳，（第三年租金第一笔缴纳时间为2021年3月10日，第二笔为2021年9月10日）缴纳；其他费用及租金支付时间：租金按年度缴纳，自合同签订之日起2个工作日内乙方向甲方缴纳。注（第一年租金为3.5元／㎡）（第二，三年租金为4元／㎡）缴纳；乙方租赁经营期间实际发生的水（3.8／方）、电（0.45／度）、冬季采暖（5.60／平方）、空调（台／度），有线电视、网络、综合服务费（公共卫生、保洁费、消防维保）6，000元／年，等费用，由乙方依据当地政府规定的收费标准及时按期交纳甲方，甲方统一交纳，上述费用标准如遇当地政府统一调整，按政府统一调整的新标准执行；租赁期内，乙方经营中发生的相关税费由乙方自行承担；合同履约保证金贰万元整，乙方合同到期后，如不再续租，需在7日内交清所有费用并办理完退租手续，逾期则乙方所缴纳的合同履约保证金将冲抵房屋租赁、水、电、空调、采暖等费用；甲方在合同期满3日内按照承租时交给乙方的租赁物机设备清单进行验收，办理完成退租手续，甲方将在7日内退还乙方缴纳的房屋租赁合同履约保证金；若发生地震、水灾、台风、或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致使房产毁损不能正常使用，则甲、乙双方有权终止合同，而无需承担任何法律责任。若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此经营的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况；有下列情形之一，则被视为违约，甲方有权提前终止本合同，收回房屋同时并不返还合同履约保证金。要求乙方赔偿其遭受的一切损失：（1）承租人不交付或者不按约定期限交付租金达一个月以上；（2）承租人所欠房租以外其他各项费用达五千元以上；……（6）乙方在使用房屋时，需按合同约定缴纳房屋租金，未按合同约定缴纳租金，则视为乙方退租，甲方直接收回房屋，不承担任何费用。依据上述情形提前终止本合同的，乙方应在接到甲方书面终止合同通知书之日起7日内迁离并交回房产，在迁离期内的租金照实结算，乙方除补交实际所欠租金外，还须赔偿甲方的一切经济损失；乙方由上述原因造成合同提前终止的，乙方的改造、装修及投资损失甲方概不承担；除本合同明确规定的终止条款外，造成本合同单方面提前终止的，违约方应向守约方按当年合同标的20％支付违约金，守约方有权要求继续履行合同，如因特殊原因导致合同无法继续履行，违约方应赔偿由此给守约方所造成的一切经济损失。        合同签订后，原告依约交付房屋，被告亦足额支付第一年度租金及履约保证金，并正常经营使用至2019年12月。后学校放寒假，原告闭店，但因2020年初首次发生疫情，导致学校推迟开学时间。2020年4月30日，原告工作人员在微信“综合楼商户群”发布信息“我公司需要给学校上报复工工作方案，为减少人员流动，现需要统计各商铺复工后是否住校情况，请大家上报是否住校，住校人数，我公司统计完毕后上报学院，学院视情况给予回复，希望各商铺重视，尽快上报。”被告看到信息后回复“酸菜鱼不住校”，2020年5月1日原告工作人员再次发布上述信息，被告回复“酸菜鱼六人，不住校”，后上报住校信息的店铺先行复工经营，被告未复工。2020年7月，原告就剩余未复工店铺向校方申请复工，被告提交相关材料，但因2020年7月发生第二次疫情，导致复工未果。        2020年9月22日，原告工作人员在“综合楼商户群”发布信息“通知：未复工商户现学校已同意全面复工已接到通知的商户按文件要求准备相应的资料递交综合楼综合部王松处并按零海拔公司疫情期间相关合同延期政策情况履行后期因商户个人原因不能按疫情延期政策履行的不再享受零海拔公司相应的扶持条件按原合同执行自通知之日起一周内（2020.9.23-2020.9.29）上报综合部王松处请各商户抓紧时间办理”。被告收到上述通知后，拟在复工开业前与原告协商减免自2019年12月至2020年10月租金事宜，但双方多次协商未果。        2020年11月2日，原告向被告送达书面告知书，主要载明：……贵方应于2020年3月10日前交清第一年度第一笔房屋租金86，231元，欠款共计86，231元。因贵方未在合同期限内未交清房租，违反本合同规定，我方将按照合同约定《第十章第三款》有权收回房屋并解除合同及追究其欠款，贵方将承担违约责任。因受疫情影响，我方与4月30日以电话及微信方式通知贵方，因贵方不住校未复工。第二次于2020年9月22日通知一周内（2020.9.23-9.29）办理复工及交清欠款相关手续，截止今日我公司未收到贵方的延续房屋的意向。我公司现通知您：请您在收到通知书7个工作日内（2020.11.2-2020.11.11）交清房屋租金，如在规定日内仍未交清欠款，我方将按照合同条款收回房屋并解除合同及追究其欠款，贵方承担违约责任。被告收到上述通知后，未在告知期限内交清房租、恢复经营。        2021年3月29日，原告委托新疆炎黄律师事务所向被告送达书面《律师函》，主要载明：……但自2020年3月起您未按照合同约定支付租赁费、暖气费及综合服务费，拖欠金额月叁拾余万元。……望您于接到本函后五日内与新疆零海拔投资有限公司联系核对并支付租赁费、暖气费及综合服务费。否则新疆零海拔投资有限公司将采取相应的法律手段就您的违约行为追究法律责任，包括但不限于对您提起诉讼，追索租赁费、暖气费、综合服务费、额违约金、诉讼费等。被告收到该律师函后，仍未交纳租金，至今亦未恢复经营。        现原、被告双方因上述期间租金计算及支付问题发生争议，经多次协商未果，故原告诉至本院。        另查，2018年9月14日，克拉玛依市城投资产经营有限责任公司（以下简称城投资产经营公司）作为出租方、甲方，与原告零海拔投资公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将厚博学院综合楼，建筑面积7293.97平方米的房屋整体出租给乙方用于经营餐饮、超市、休闲等使用；期限5年，自2018年10月18日至2023年10月17日。后因疫情影响，为贯彻落实《克拉玛依市扶持中小微企业和个体工商户复工复产政策》要求，双方先后签订两份《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定甲方减免乙方2020年5月至2020年7月、2020年9月的房屋租金，减免金额为733，333.33元；减免乙方2020年11月15日至2021年1月15日的房屋租金，减免金额为366，666.67元。且均约定如乙方在房屋租赁期限内，有转租情形，则乙方须与承接转租的商户签订2020年5月至2020年7月、2020年9月、2020年11月15日至2021年1月15日的房租减免协议，并交甲方备案。经当庭询问，原告陈述减免的租金为上述租赁期间对应的全部租金。        以上事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、银行客户回单、告知书、律师函、原告与城投资产经营公司签订的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充协议》及原、被告当庭陈述等在案予以证实。        本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间已经形成合法有效的租赁合同法律关系，双方当事人应当恪守履行各自合同义务。        本案的争议焦点为：1．原告主张租金数额的确认；2．原告以疫情影响至今未能复产复工作为免除租金给付义务的抗辩理由，是否具有事实根据及法律依据；3．原告主张违约金的事实根据及法律依据，以及是否过高。        关于第一、第二个争议焦点，根据庭审查明的事实，2019年12月学校放寒假后被告闭店，后受疫情及疫情防控措施影响推迟复工，直至2020年4月30日原告统计商户是否住校。其中2019年12月至2020年3月9日属于合同第一年度，该期间租金已全部支付完毕，2020年3月10日至2020年4月30日属于合同第二年度，原告统计时被告回复不住校，后被告知需推迟复工。至2020年7月，原告再次与校方协调剩余商户复工事宜，并报送相关资料，但7月10日二次发生疫情，7月25日学校封闭，导致被告复工再次推迟，直至2020年9月22日，故应当认定上述期间属于因疫情及疫情防控措施导致被告无法复工经营。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十七条第一款，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第二款，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。突发疫情属于不可抗力，原告承租商铺在厚博学院校内，防疫管控措施更为严格，未经批准被告不能擅自复产复工，故应当认定原、被告租赁合同第二年租期中2020年3月10日至2020年9月22日共计6个月零12天，属于因不可抗力导致无法履行，应当免除被告在该期间的租金给付责任。且从另一事实层面，城投资产经营公司作为出租人，与承租人原告先后签订两份补充协议，亦免除了原告6个月的租金，同时约定原告应与各转承租人签订相应的房租减免协议。故综合以上事实及法律分析，对原告主张要求被告支付2020年3月10日至2020年9月22日期间租金的诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据，本院依法不予支持。        对2020年9月22日至2021年3月10日期间的租金被告是否应当支付，本院认为，双方租赁合同第十章第3条第（1）项约定，被告不交付或者不按约定期限交付租金达一个月以上的，原告有权提前终止本合同，收回房屋时并不返还合同履约保证金，要求被告赔偿遭受的一切损失。被告自2020年9月22日接到复工通知后，已经符合复工条件，但其仅以前期租金减免事宜未协商一致为由至今未开业经营，该行为缺乏合同及法律依据，另被告至今未支付第二年度下半年房租，已经构成违约，原告对被告欠付下半年租金的情形依约享有合同解除权，有权收回房屋。根据合同法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为出租人，已于2020年11月2日向被告送达告知书，可以证实原告已明知被告未履行剩余房屋租金支付义务，且该告知书送达时，第二年度下半年租金也已超过最后的付款期限，原告已经享有合同解除权利，应当及时解除合同、收回房屋，防止损失的进一步扩大，但2021年3月原告仍在向被告催交房租，直至本案诉讼时才提出解除合同，属于未采取合理措施导致损失进一步扩大，故综合租赁合同履行情况、疫情及疫情防控措施影响程度、被告违约情形等因素，本院依法酌定被告应当继续支付2020年9月22日至2020年11月22日期间的房屋租金。该期间租金的确定，根据双方合同约定，第二、三年度租金标准为4元／㎡，但2020年11月2日原告向被告发出的告知书，仍是按照第一年度租金标准主张，被告亦未提出异议，故应当认定双方已经以实际行为变更了合同第二年度租金标准及数额，即仍按照第一年度标准计算第二年度租金。故对原告主张该期间租金共计28，744元（172，462元／年÷12个月×2个月），本院依法予以支持，超过的部分，以及诉讼期间的租金费用，本院均依法不予支持。        关于第三个争议焦点，根据租赁合同第十二章违约责任第1条约定，因被告违约造成合同解除，原告有权按照当年合同标的20％主张违约金。但本院依法认定被告实际应付租金为28，744元，按照上述约定计算的违约金为34，492.40元（172，462元×20％）明显过高，应予调整。现综合被告欠付租金数额、应付租金时间及逾期付款天数，参照2020年8月20日人民币贷款市场报价利率3.85％，计算该部分损失为1，014.42元［28，744元×（3.85％÷12个月）×11个月（2020年9月10日至2021年8月10日）］，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故对原告主张要求被告支付违约金1，318.75元（1，014.42元×1.3），合法有据，本院依法予以支持，超过的部分，依法不予支持。        对于合同解除，承前所述，原告于2020年11月2日向被告送达告知书，其内容是向被告催交合同第二年度上半年租金，并提出逾期则解除合同，但经本院认定，该期间属于因疫情不可抗力导致欠付租金，原告并不享有合同解除权，故该告知书的送达本身并不产生合同解除的效力。但另一方面，双方租赁合同约定，第二年度下半年租金支付截止期限为2020年9月10日，被告至今未付，已经构成违约，对该部分租金欠付原告则享有合同解除权，现原告提起诉讼，本院依法向被告送达民事起诉状的时间为2021年7月24日，诉状中包括解除合同的诉讼请求，应当视为已向原告送达了解除通知，被告当庭表示同意解除合同，故应当依法确认双方租赁合同已于2021年7月24日解除。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、依法确认原告新疆零海拔投资有限公司与被告王伟2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2021年7月24日解除；        二、被告王伟于本判决生效之日起三日内向原告新疆零海拔投资有限公司支付租金28，744元、违约金1，318.75元，共计30，062.75元；        三、驳回原告新疆零海拔投资有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计2，423.90元、邮寄送达费32.40元，由原告新疆零海拔投资有限公司负担2，157.30元，被告王伟负担299元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。        本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审判员    周亮二〇二一年八月二十三日书记员    刘海峰