安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初3555号原告：铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖镇。法定代表人：符来发，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂文涛,安徽克群律师事务所律师。被告：张康，男，1991年6月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司（以下简称盛友公司）与被告张康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛友公司的委托诉讼代理人桂文涛、被告张康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛友公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除盛友公司与张康于2019年2月26日签订的《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》；2、判令张康支付房屋租金30206元（自2020年3月5日计算至2021年3月4日），并支付违约金9062元；3、判令张康支付物业费2675元（自2020年3月5日计算至2021年8月4日）；4、判令张康支付水费70.14元；5、本案诉讼费用由张康承担。事实与理由：2019年2月26日，盛友公司与张康签订《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》，约定：盛友公司将铜陵国际汽车城A区5栋14#、16#，面积为236.08平方米的商铺租赁给张康，其中一层、二层共计157.32平方米为计费面积，三层78.76平方米为免费面积；租期两年零六个月，从2019年3月5起至2021年9月4日止；租金单价为2019年3月5日至2021年9月4日按16元每平方米每月计算，租金总额为75155元，租金支付方式为年付，乙方应提前20天支付下一期房租，并须在合同签订当日支付首期租金30206元，使用时间为2019年3月5日至2020年3月4日，且对此后每次支付租金及使用时间进行了明确约定。合同约定：2021年3月5日至2021年9月4日为装修期，甲方免收乙方该期间租金15103元，乙方同意按1元每平方米每月、以年付的方式向甲方支付物管费；乙方逾期支付租金或物业管理费或本合同约定应缴纳其他费用达7日的，甲方有权解除本合同。违约责任为：乙方如果单方面违约导致本合同无法执行，须向甲方支付租金总额30%的违约金，另押金归甲方所有，已付租金不予退还。合同签订后，盛友公司依据合同约定将商铺交付给张康使用，履行了合同义务，但张康一直未支付租金。综上，盛友公司认为，双方签订的《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守，积极履行各自义务，现张康拒绝付款，实属违约。为维护盛友公司合法权益，现诉至法院，请求依法判决。被告张康辩称，1、同意解除双方签订的《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》；2、2020年时，张康即要求盛友公司提前解除合同，但盛友公司要求张康提前付清第二年房租，否则不同意解除合同；3、在盛友公司不同意解除合同的情况下，张康在2020年已将房屋钥匙交还给盛友公司，并未使用承租房屋，不应承担盛友公司在本案中主张的房租、物业费等有关费用。本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，盛友公司（甲方、出租人）与张康（乙方、承租人）签订《铜陵国际汽车城Ａ区商铺租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的商铺位于铜陵国际汽车城Ａ区，建筑面积：一层73.68平方米，二层83.64平方米，三层78.76平方米，合计236.08平方米；其中一层、二层共计157.32平方米为计费面积，三层78.76平方米为免费面积；租赁期限两年零六个月，从2019年3月5日至2021年9月4日止；乙方同意其所租赁商铺的租金单价按如下价执行：2019年3月5日至2021年9月4日为16元每平方米每月，租金总额为75155元；租金支付方式为：年付，乙方应提前20天支付下一期房租，乙方须在本合同签订当日支付首期租金30206元，使用时间为2019年3月5日至2020年3月4日，此后乙方每次支付租金及使用时间分别为：30206元，使用时间为2020年3月5日至2021年3月4日；乙方在签订本合同当日向甲方缴纳押金3000元，该押金作为房屋水、电、物业费及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还押金及保证金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方，押金、保证金不能用以冲抵租金；铜陵国际汽车城由甲方提供物业管理和服务，根据物业手册，本物业管理费标准为1.5元每平方米每月，乙方同意按1元每平方米每月以年付的方式向甲方支付物管费，乙方在本合同签订当日支付第一年物业管理费；水、电费计价按首创水务及供电公司公布价格执行，甲方每月进行抄表，并将表数及金额以通知形式发放或张贴至乙方租赁房屋内，乙方应在收到通知的三日内至甲方物业办公室缴清相关费用，否则甲方有权停止供水、供电；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，已收租金、押金、保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任及要求支付违约金：……乙方未按约定交纳租金、物管费和其他费用的……。合同同时约定：合同履行期间，甲方如果单方面违约导致本合同无法执行，须向乙方支付租金总额30%的违约金，另押金双倍返还给乙方；乙方如果单方面违约导致本合同无法执行，须向甲方支付租金总额30%的违约金，另押金归甲方所有，已付租金不予退还。其他约定：租赁期间2021年3月5日至9月4日为装修期，甲方免收乙方该期间租金15103元。上述合同签订后，盛友公司依据合同约定，将涉案商铺交付给张康使用，张康使用商铺从事餐饮业务，并向盛友公司交纳了2019年3月5日至2020年3月4日期间的房租、物业管理费及部分水电费，剩余房租、物业管理费及水费70.14元张康未能交纳。2020年2月，张康因疫情及经营等原因向盛友公司口头提出申请，要求提前解除合同并返还房屋，但盛友公司以张康需缴清下年度租金等费用为由拒绝，张康遂搬出承租房屋。此后，盛友公司要求张康依据合同约定支付租金等费用，但张康以其提前解除合同不应继续支付费用为由拒绝支付，盛友公司遂诉至本院。另查明，铜陵国际汽车城Ａ区登记的产权人是铜陵盛友实业有限公司，铜陵盛友实业有限公司委托本案原告盛友公司对上述房产进行经营管理，包括但不限于签订委托经营协议、收取租金等。关于盛友公司主张的水费70.14元，庭审中，张康称该费用在其承租期间内，同意支付。本院认为，盛友公司与张康签订的《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。盛友公司依据合同约定向张康交付了承租房屋，在租赁期限内，张康因疫情及经营不善等原因退出租赁，盛友公司在本案中要求解除《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》，张康同意解除合同不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。从本案查明的事实来看，张康承租房屋从事餐饮业务，因受疫情影响，张康可以要求盛友公司减少租金等费用。因此，盛友公司主张的租金及物业管理费，应扣除三个月的疫情防控时间及复工复产时间。对于剩余房租及物业管理费，张康虽然已从涉案房屋中搬出，未再继续承租并使用涉案房屋，但其并未与盛友公司协商一致解除合同，盛友公司也无法及时将该房屋另行出租给他人，张康理应向盛友公司承担相应的房屋租金及物业管理费等损失，结合本案实际情况，本院认定张康应向盛友公司承担五个月的房租及物业管理费损失。因此，张康在本案中应向盛友公司支付租金的数额为12586元（30206元/年÷12个月×5个月），物业管理费数额为786.60元（157.32元/月×5个月），水费数额为70.14元。关于盛友公司主张的违约金，因本院认定张康应承担的租金数额为12586元，相应的违约金应当依法予以减少，但双方在《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》中约定的违约金标准仍然过高，本院结合盛友公司与张康在《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》约定的付款时间、张康在本案中的违约程度、参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率等因素综合认定，张康应向盛友公司支付违约金的数额为727元。综上所述，盛友公司要求解除双方签订的《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；盛友公司要求张康支付租金、物业管理费等费用符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，本院予以部分支持。张康关于合同已经提前解除其不应承担有关费用的答辩意见不符合法律规定，也无证据证明，本院不予采信。关于双方在《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》中约定的押金3000元，因当事人并未提供证据证明，本案中本院不予处理，双方就此可另行处理。依照《中华人民共和国民法典》五百六十二条、五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司与被告张康于2019年2月26日签订的《铜陵国际汽车城A区商铺租赁合同》；二、被告张康支付原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司房屋租金12586元，物业管理费786.60元，违约金727元，水费70.14元，合计14169.74元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元，减半收取计425元，由原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司负担282元，被告张康负担143元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇二一年八月二十五日书记员  朱 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条——合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十四条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失第五百八十五条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十二条——当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第七百零三条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条——承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条——民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。