江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3233号上诉人（原审被告）：范秀兰，女，1952年12月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：韩振磊，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪伟，女，1978年2月28日出生，回族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓敏，江苏海越（淮安）律师事务所律师。原审第三人：蔡竞翔，男，1976年10月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人范秀兰因与被上诉人洪伟、原审第三人蔡竞翔房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范秀兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审，由被上诉人承担全案诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审判决将双方继续履行合同认定为继续交易错误，虽然原生效判决要求双方继续履行合同，但并未要求双方必须将房屋买卖交易进行到底，在出现法定或者约定解除合同情形时，双方可以解除合同。一审既认可被上诉人存在违约情形，又判处上诉人交付房屋并履行办理过户手续，以被上诉人不构成根本性违约为由，将违约责任强加给上诉人，剥夺了上诉人的单方解除权。2.一审适用法律错误。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案《补充协议》仅为双方微信聊天洽谈形成初步意向，没有形成书面合同，系无效合同，一审适用违约条款判决上诉人承担诉讼费、律师费错误，被上诉人应当承担违约责任。一审适用《合同法》相关规定错误，本案应适用《民法典》。3.一审程序违法。一审法院将原生效判决判令双方继续履行合同变更为双方继续房屋交易，一审法官以释明为借口，直接指示被上诉人将购房款尾款交至法院。被上诉人并未对交付房屋及办理过户手续的时间提出诉请，一审判决擅自规定合同的履约时间。4.一审法官存在指示被上诉人将购房款尾款交至法院账户，强迫双方继续交易等滥用司法权违法行为，被上诉人交款没有征求上诉人的意见，一审法院也没有通知上诉人领款。一审法院于2021年6月22日已将判决书形成，待被上诉人将购房款付至法院后才将判决书送达，显然一审法官是站在被上诉人的角度积极推进房屋买卖。被上诉人洪伟辩称，被上诉人在已生效判决确认双方继续履行合同中不存在违约行为，理由如下：1.被上诉人不具有先支付尾款的义务，上诉人负有先过户的义务。根据《补充协议》约定，洪伟支付购房尾款的时间是过户后15个工作日，而上诉人在判决生效后，一直拒绝履行过户义务，已经构成违约，即使被上诉人一直未支付尾款，也不存在违约行为。2.被上诉人在原二审判决生效后，超过15日向上诉人付款的行为不构成违约。原二审判决没有明确规定尾款如何支付，上诉人也未就尾款对被上诉人进行催告，反而是被上诉人主动联系上诉人要求支付尾款。但上诉人回复短信拒绝接收尾款和继续履行合同，上诉人的行为构成违约，一审法院要求其交付房屋、配合过户并承担诉讼费用、律师费符合法律规定。3.被上诉人在支付尾款时，扣除生效判决确认上诉人应当承担的诉讼费、保全费及律师费的行为符合债务抵消的法律规定，并且已经通过微信告知了上诉人，上诉人并未对此提出异议，被上诉人不构成违约。4.一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人不存在单方解除合同的事由，不能行使单方解除权，并非法院剥夺其单方解除权。《补充协议》并未违反法律的效力性规定，具有法律效力。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，一审法院适用合同法符合法律规定，且本案即使适用民法典的相关规定，也不影响案件的判决结果。因上诉人将被上诉人之前的付款退回，被上诉人只能交付至法院，一审判决上诉人于判决生效后三十日内交房，给予其足够的腾房时间，是对上诉人权利的保护。原审第三人蔡竞翔未到庭陈述意见。洪伟向一审法院起诉请求：1.判令范秀兰配合洪伟办理位于淮安市郦城国际社区二期3号楼102室房屋（含3-22号车位一个）的过户手续，并将该房屋及车位交付给洪伟；2.范秀兰向洪伟支付迟延交付房屋给洪伟造成的房屋租金损失，按每月3000元计算，自2020年8月19日起计算至实际交房之日；3.范秀兰支付洪伟律师代理费30000元；4.范秀兰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：范秀兰与蔡竞翔系母子关系。淮安市郦城国际社区二期3号楼102室的房屋（建筑面积106.62平方米）系范秀兰单独所有。2020年3月5日，范秀兰（卖方）与洪伟（买方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将坐落于淮安市郦城国际二期3栋102室房屋（含3-22号车位一个）转让给买方；房屋转让总价款130万元，买方在合同签订时向卖方支付定金30万元，剩余首期款70万元买方须于2020年6月30日之前支付；买卖双方须于2020年6月1日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；税费负担：契税、个税补充协议为准；卖方应于收到全部房款后将该房地产交付买方；买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行；任何一方未按合同约定交付税费而导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，本合同自签字（盖章）之日起生效，除居间费用相关约定外，三方就该房产交易所签订的所有文件及承诺，若有与本合同不相符，均以本合同为准，三方一致认同本合同具有最高之法律效力。2020年3月6日，范秀兰出具委托书一份，委托蔡竞翔处理其名下郦城国际房产事宜。后洪伟向蔡竞翔支付购房定金30万元。2020年7月16日，洪伟通过微信与蔡竞翔协商，“根据双方协商含车位房价125.6万，定金已付30万，网签后我支付55万，剩余40万公积金贷款，过户后由银行直接放款至范阿姨账户，如果公积金放贷款不足40万部分我补齐，还有6000交房时支付。可以的话我就转账了。”蔡竞翔于次日回复称“其他的都可以接受，唯有尾款需过户前付清才行。”2020年7月20日，洪伟向蔡竞翔支付购房款55万元。同日，洪伟向淮安市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款40万元。2020年7月22日，洪伟通过微信向蔡竞翔告知公积金贷款申请已通过，要求办理过户手续。2020年7月27日至2020年7月30日期间，洪伟与蔡竞翔就补充协议内容进行协商与修改，蔡竞翔表示对洪伟修改后的协议内容没有异议。该补充协议约定，合同标的物转让价格变更为125.6万元，买方已支付85万元（包含定金30万元），尾款40万元由买方申请公积金贷款，买卖双方同意在本合同签订时从交易总价款中预留6000元作为交房保证金；卖方于7月31日前向买方完成过户，过户后15个工作日内买方付清40万尾款；买方在付清40万购房款后3日内卖方向买方交房，完成交房后买方将预留的交房保证金6000元支付给卖方；本次不动产交易由买方包税，产生的全部税费及居间服务费均由买方承担，卖方净得购房款125.6万元，不承担不动产交易产生的任何税费及服务费。该补充协议另约定，本协议作为合同的组成部分，与合同具有同等效力，合同约定与本协议不一致的，以本协议为准。但洪伟、范秀兰及蔡竞翔尚未对该补充协议进行签署。后蔡竞翔通过微信告知洪伟其母亲不愿意卖房。2020年8月7日，蔡竞翔以无法做通范秀兰工作为由，通过微信将解除合同协议发送洪伟，同时表示愿意赔偿洪伟16万元。洪伟拒绝接受该方案。后双方因协商未果，故提起诉讼。2020年8月17日，一审法院立案受理洪伟与范秀兰房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）苏0812民初6011号，洪伟在该次诉讼中提出诉讼请求：1.判令范秀兰继续履行关于淮安市郦城国际二期3号楼102室房屋（含3-22号车位）买卖合同，并配合洪伟办理产权过户手续；2.范秀兰支付洪伟律师代理费3万元；3.范秀兰承担本案诉讼费、保全费。后一审法院于2020年11月16日作出（2020）苏0812民初6011号民事判决书，判决：一、洪伟与范秀兰于2020年3月5日签订和形成的关于淮安市郦城国际社区二期3号楼102室房屋（含3-22号车位1个）的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》及补充协议继续履行；二、范秀兰于判决生效之日起十日内支付洪伟律师费损失3万元；三、驳回洪伟的其他诉讼请求。后范秀兰不服该判决，向淮安市中级人民法院提起上诉，淮安市中级人民法院于2021年2月3日作出（2021）苏08民终197号民事判决书，维持原审判决。2021年2月21日，洪伟通过微信向蔡竞翔告知，要求范秀兰配合洪伟办理过户手续，并表示“为合同顺利履行，我同意先付你剩余购房款40万元，请你方在收到本通知后三日内告知你方收款账号是否有变更，逾期未告知，我将视为你方收款账号没有变更，继续按照之前收款账号付款。另外，请你方在收到尾款后五日内与我联系办理房屋产权过户事宜……”。同时洪伟告知蔡竞翔，在支付尾款时将扣除一审诉讼费、保全费、律师费等费用，共计43187元。后蔡竞翔回复称，“……因一、二审判决结果出现相悖之处，导致我方暂无法切实履行。具体有二，第一，3月5日合同第十一条约定，自3月5日合同生效后，3月5日所签合同具有最高法律效力……但法院认定有效的补充协议中房屋总价、尾款支付、交房保证金预留、银行按揭及公积金贷款等内容均与3月5日的合同相互违背，导致我方无法确定该如何履行合同，更无法答应你如何收取剩余款项。其二，……3月5日合同约定你方应在6月30日之前付清除定金之外剩余首付款70万元，但你方截止2020年8月17日起诉之日，也仅支付55万元，根据3月5日合同第七条之规定，我方目前尚有权单方面终止合同”。2021年2月25日，洪伟向蔡竞翔账户支付房款362813元。但蔡竞翔以洪伟“超过15日付款已构成违约”为由解除合同，并退还洪伟支付的购房款，但扣留了定金30万元。双方就房屋履行及过户问题协商未果，故致洪伟起诉至法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于案涉补充协议是否有效的问题。洪伟、范秀兰于2020年3月5日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》后，范秀兰委托其子蔡竞翔，即本案原审第三人处理案涉房屋买卖事宜。2020年7月16日，洪伟通过微信与蔡竞翔协商，将房屋总价变更为125.6万元，付款时间变更为“网签后支付55万，剩余40万公积金贷款，过户后直接放款至范阿姨账户，如果公积金放贷款不足40万部分我补齐，还有6000交房时支付”，蔡竞翔于次日回复：“其他的都可以接受，唯有尾款需过户前付清才行。”后洪伟向蔡竞翔账户付款55万元，蔡竞翔予以确认查收。2020年7月28日，蔡竞翔将草拟的补充协议发送给洪伟，洪伟于次日将修改后的补充协议发回蔡竞翔，蔡竞翔表示该补充协议“没什么问题”。因此，双方虽未就该补充协议进行书面签订，但根据双方的聊天记录及付款情况可以认定，双方已就补充协议的内容达成一致意见并实际履行，故案涉补充协议合法有效，系对双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》约定内容的变更，双方应按照补充协议的约定履行相应的义务。范秀兰虽抗辩《淮安市存量房买卖及居间服务合同》约定“若有与本合同不相符，均以本合同为准”、“本合同具有最高之法律效力”，但该约定与补充协议中“合同约定与本协议不一致的，以本协议为准”的约定内容相悖，亦与双方实际履行情况不符，故范秀兰主张履行内容应以《淮安市存量房买卖及居间服务合同》为准的抗辩意见，法院不予采纳。二、关于洪伟在履行案涉合同的过程中是否存在违约行为及范秀兰是否据此享有单方解除权的问题。洪伟已按照补充协议的约定，向洪伟支付了30万元定金及55万元房款，余款40.6万元因双方就案涉房屋履行产生纠纷，致洪伟诉讼至法院。经过一、二审法院的审理，判决双方继续履行《淮安市存量房买卖及居间服务合同》及补充协议，但在判决生效时，补充协议所约定的支付尾款的时间业已超过，但双方并未就案涉合同继续履行的方式、时间作出新的约定，考虑到（2021）苏08民终197号民事判决书系于2021年2月3日作出，洪伟于2021年2月21日向范秀兰询问收款账号是否变更，并于2021年2月25日向蔡竞翔账户汇入尾款，该付款时间并未超过合理期限。范秀兰辩称应以终审判决生效后15日为限支付购房尾款，因该期限仅系范秀兰单方观点，未曾与洪伟进行协商，并非有效约定，于法无据，故对范秀兰的该项抗辩，法院不予采纳。另，洪伟本应向范秀兰支付尾款数额为40.6万元，但其在自行扣除另案诉讼费、保全费及律师费后，仅向蔡竞翔支付362813元，该履行行为虽存在瑕疵，但考虑到洪伟于付款前已向蔡竞翔事先告知上述费用将在购房尾款中扣除，而蔡竞翔仅否认补充协议的效力，至本案开庭审理前未就支付购房尾款的数额提出异议。且在经法院释明后，洪伟已将购房尾款40.6万元足额缴纳至法院账户，故法院认定洪伟在履行案涉合同过程中的瑕疵付款行为并不构成根本性违约，范秀兰不享有案涉合同的单方解除权。现洪伟已按照补充协议约定支付了全部购房款，范秀兰理应依约配合洪伟办理案涉房屋的过户手续，并交付房屋于洪伟。故对洪伟要求范秀兰交付位于淮安市郦城国际社区二期3号楼102室房屋（含3-22号车位）并配合洪伟办理上述房屋的过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。三、关于洪伟是否有权要求范秀兰支付案涉房屋租金损失及律师费的问题。因双方所签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》与补充协议中均未约定该违约条款，且双方在履行合同过程中，对原合同协商进行变更，案涉房屋未能如约交付并办理过户手续，不可归责一方的原因，双方均应承担相应的责任，故对洪伟的该项诉讼请求，法院不予支持。关于律师费问题，根据双方签订的合同约定，守约方有权要求违约方承担为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，由于范秀兰违约导致洪伟再次起诉至法院，为此另支付了律师费3万元，对此有洪伟提供的委托代理合同和律师费发票为证，故洪伟要求范秀兰支付律师费3万元的诉讼请求，于约相符，于法有据，法院予以支持。至于范秀兰另辩称案涉房屋系范秀兰与案外人共同出资购买，判决继续履行将损害案外人的合法利益。因案涉房屋系登记于范秀兰一人名下，为其个人单独所有，范秀兰有权对案涉房屋进行处分，其该项抗辩并不影响案涉合同的效力与洪伟权利的主张，故对范秀兰的该项抗辩意见，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、范秀兰于判决发生法律效力之日起三十日内向洪伟交付淮安市郦城国际社区二期3号楼102室房屋（含3-22号车位），并配合洪伟办理该房屋的过户手续。二、范秀兰于判决发生法律效力之日起十五日内支付洪伟律师费3万元。三、驳回洪伟的其他诉讼请求。案件受理费275元（法院已减半收取），由范秀兰负担。本案二审期间，根据被上诉人洪伟申请，本院依法对案涉房屋及车位进行保全，洪伟为此预付保全费5000元。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。范秀兰、洪伟双方签订房屋买卖合同、达成补充协议以及履行争议均发生于民法典施行之前，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定并无不当。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案中双方通过微信方式协商、修改和发送补充协议，该协议内容是当事人的真实意思表示，合同形式并未违反法律的禁止性规定。且《城市房地产管理法》第四十一条关于房地产转让应当签订书面转让合同的规定并非法律的效力性规范，故上诉人所提案涉补充协议系无效协议的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。本案中，根据（2020）苏0812民初6011号、（2021）苏08民终197号生效判决，已经对讼争合同、补充协议予以审理并作出继续履行的实体判决，上述判决生效后即产生既判力，当事人均应当主动执行，即上诉人不得再以原抗辩理由拒绝继续履行房屋买卖合同及补充协议。但是，上诉人范秀兰收到法院生效判决后，洪伟要求其配合办理过户手续时，上诉人仍以被上诉人应在6月30日之前付清剩余首付款70万元为由主张其有权单方面终止合同，明显与生效判决已认定的事实相悖。关于上诉人是否有权行使单方解约权的问题，经查，首先，根据微信聊天记录及补充协议第二条约定，范秀兰应先向洪伟完成房屋过户，洪伟于过户后15个工作日内付清40万元尾款，如逾期未付清尾款40万元，范秀兰有权解除合同，并对洪伟已支付的定金不予退还。故上诉人行使合同单方解除权应以按照约定先履行房产过户义务为前提。其次，（2021）苏08民终197号生效判决作出后，双方并未就付款期限达成新的协议，上诉人辩称被上诉人应以终审判决生效后15日为限支付购房尾款无事实和法律依据。再次，即使如上诉人所主张的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》第七条约定的单方解约权，即“任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任”。上诉人在收到生效判决后，既未主动履行判决，亦未向被上诉人进行合理催告，其以洪伟超过15日付款已构成违约为由主张解除合同不符合双方约定。被上诉人洪伟在判决生效后主动联系蔡竞翔办理房产变更登记手续，并在扣除生效判决确认的范秀兰应承担律师费、诉讼费用后，将剩余购房款支付至蔡竞翔账户，系积极履行生效判决和继续履行合同的行为。而蔡竞翔在扣留30万元定金后将购房款退还洪伟并明确表示解除合同，已经构成违约，并导致洪伟再次提起本案诉讼，上诉人应当承担违约责任。因上诉人无正当理由拒绝受领购房款，被上诉人洪伟在一审诉讼中将剩余购房款提存至人民法院账户，应视为在其提存数额范围内履行了合同义务。洪伟向法院提存购房款既有利于避免双方因购房款支付争议再起纠纷，节约双方诉讼成本，亦保障了上诉人在履行合同义务后及时领取购房款，故被上诉人将上诉人拒绝受领的购房款提存至法院账户符合合同法及其司法解释的相关规定，上诉人主张一审法官指示被上诉人将购房款尾款交至法院账户系滥用司法权的上诉理由不能成立。人民法院作出的判决主文内容应当具体、明确，一审法院充分考虑到上诉人腾空、交付房屋及办理产权变更登记手续所需时间，确定了三十日履行期限并未损害上诉人的利益，故上诉人主张一审审判程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人范秀兰的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人范秀兰预交的二审案件受理费550元，由范秀兰负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  陶 锐审判员  马玉宝二〇二一年八月三十一日书记员  谈 晓