江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终6985号上诉人（原审原告）：严旭东。委托诉讼代理人：王军，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于品钦，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州鼎万房地产有限公司，住所地中国（苏州）自由贸易试验区苏州片区苏州工业园区东长路88号C1幢3层301室。法定代表人：庄灿，执行董事。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浩，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。上诉人严旭东因与被上诉人苏州鼎万房地产有限公司（以下简称鼎万公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初11619号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严旭东上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判，即判令鼎万公司构成违约，应对严旭东承担赔偿责任；2.本案一、二审全部诉讼费用由鼎万公司承担。事实和理由：一、一审法院未适用正确的法律规范。中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年3月30日发布公告，批准《车库建筑设计规范》为行业标准，编号为JGJ100-2015，自2015年12月1日起实施，本案应参照适用该规范。二、一审法院对该规范采用限缩解释后排除适用该规范，无任何依据。第一，没有任何条款将车位解释为必须办理产权证和国有土地使用权证；第二，未能办理产权证的原因与严旭东无关，不应由消费者承担不利后果。三、一审法院的裁判违反诚实信用原则。在该规范中按照小型车辆的标准，涉案车位与两侧墙体间净距宽度应为6米，一审法院经测量车位两侧墙体间距离仅为5.17米，相差有0.83米。事实上严旭东在涉案车位停放两辆家庭用车后，下车时打开车门仅留有一道细缝。该规范之所以提供车位宽度标准正是为了保证车位使用者与墙面的安全距离，减少事故的发生，同时考虑到开门过程中与墙面间距过小极易导致车门撞到墙面以及要保障机动车驾驶员安全下车的距离。因此，严旭东请求车位合规是必要和合理的。鉴于合同中未约定车位质量标准，基于诚实信用原则以及从保护消费者权益的角度出发，亦应当认定鼎万公司违约，赔偿严旭东相应的损失。车位是否能够正常使用是影响严旭东购买该房屋的重要因素，车位是否通过验收是建设施工单位工程问题，与本案无关。鼎万公司在隐瞒涉案车位质量不达标的情况下向严旭东出售车位构成违约。被上诉人鼎万公司辩称：一、严旭东无案涉车位使用权，无权要求鼎万公司另行提供车位，更无权在二审中要求改判鼎万公司承担赔偿责任。二、案涉车位已经政府部门竣工验收合格，且根据现场勘查结果显示，案涉车位能满足严旭东的使用需求，严旭东无权要求鼎万公司承担任何责任。三、案涉车位无法办理产证，一审法院认定不予适用《车库建筑设计规范》无任何不妥。四、鼎万公司已经将项目小区所有车位移交业主及业委会，严旭东主张重新提供车位的诉求不具备履行条件。综上，请求依法驳回严旭东的上诉请求。原审原告严旭东向一审法院起诉请求：1.鼎万公司采取补救措施，在原有基础上为严旭东提供一个合规的停车位；2.诉讼费用由鼎万公司承担。一审法院认定事实：2017年4月11日苏州工业园区建设工程设计施工图审查有限公司出具审查合格书（编号：10091（2017）第0142号）载明：苏州鼎万房地产有限公司开发的位于苏州工业园区xx路北侧、xx路西侧，xx路南侧出让地块297#（1-59#，地库1、地库2、居委会、垃圾房、门卫二、门卫一、配电房、物业用房）符合江苏省绿色建筑设计标准，设计文件经审查合格。2018年严旭东（买受人）与鼎万公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：201806150195）一份，合同约定：买受人向出卖人购买苏州工业园区xx路xx号xx幢xx室的商品房（以下简称该商品房），自然层数为-1至3层，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，地上三层、地下一层，建筑面积共321.35平方米；商品房房价为11920214元；合同补充条款13条约定，关于建筑区划内配套的所有权，建筑区划内以下部分属于出卖人所有，本项目内的商业由出卖人投资建设，地下车位所有权属于出卖人，本项目内的所有停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人，出卖人有权对车位进行销售、出租或赠送，价格另行约定；合同附件二该商品房平面图、层高及面积构成:6.车库层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米人民币元，合计人民币元。层高均不足2.2米，编号，合计人民币元。附件七装修及设施设备标准：二、车位：地面车位个；地下车位个。上述合同签订后，严旭东依约支付价款，2019年鼎万公司交付房屋。2019年9月1日，鼎万公司向严旭东交付车位，《车位交接书》载明：甲方为鼎万公司，乙方为严旭东；甲乙双方针对xx路xx号221、222车位（以下简称该车位）赠予事宜确定如下，车位的交付时间为2019年9月1日，甲方交付的该车位符合双方签订的合同约定及乙方的使用需求，乙方自该车位交付之日起缴纳该车位的车位管理费。该交接书鼎万公司盖章，但严旭东未签名。经一审法院现场勘查，苏州工业园区xx路xx号xx幢xx室负一层车位编号221、222，因严旭东自行填平地坪，划线位置无法确认，但经测量车位两侧墙体间距离5.17米。一审另查明，苏州工业园区xx路xx号xx幢xx室为纯别墅小区，每户房产负1层均设有划线停车位2个，该二车位内侧墙体标明所属房号，表明由该房号业主使用。上述事实，有严旭东提交的苏州市商品房买卖合同、照片和对比图、视频、车位交接书，鼎万公司提交的苏州市商品房买卖合同、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书、建筑工程竣工验收备案表、阳光宣言、建设工程竣工验收消防备案凭证等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，严旭东、鼎万公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,符合相关法律规定,依法成立并生效,双方均应按合同约定履行。严旭东已依约支付价款，鼎万公司亦依约于2019年交付房屋。关于讼争车位，在双方签订的《商品房买卖合同》仅对小区车位所有权进行约定，在附件中关于车位的约定均为空白，双方对车位使用权约定不明。经查该小区业主购买房产后即享有房产负1层2个划线停车位的使用权，并按月支付车位管理费，综合车位的使用情况，应认定鼎万公司销售该小区房产价格包括房产负1层2个划线车位的使用权。鼎万公司认为根据合同约定车位所有权归鼎万公司所有，根据《车位交接书》中“车位赠予事宜确定如下”，认为诉争车位系鼎万公司赠予严旭东，但商品房买卖合同仅约定车位所有权归属，并未约定使用权归属，《车位交接书》并未对车位面积、位置进行确认，结合小区车位的使用情况，诉争车位并非鼎万公司无偿赠送，鼎万公司该抗辩意见，一审法院不予支持。关于严旭东认为鼎万公司提供的2个划线停车位宽度不符合《车库建筑设计规范》（编号：JGJ100-2015）中关于机动车车库的最低宽度要求，应认定鼎万公司违约的意见。一审法院认为《车库建筑设计规范》（编号：JGJ100-2015）虽然对机动车库、机械式机动车库、非机动车库最小净宽度进行了规定，但该机动车车辆或非机动车车库是指可以办理产权证和国有土地使用权证的标准车库。根据庭审查明，双方《商品房买卖合同》已有对车位所有权的约定，该划线车位所有权归鼎万公司所有，因此不能办理产权证和国有土地使用权证，故涉案车位并非《车库建筑设计规范》（编号：JGJ100-2015）所规范的标准车库。因此，在案涉车库能够满足一般小型车辆停放要求的情况下，严旭东仅以《车库建筑设计规范》（编号：JGJ100-2015）规定的标准车库最小净宽为据主张鼎万公司违约，依据不足，不能成立。且鼎万公司已于2019年将全部车位移交业主或业委会，无法为严旭东另行提供车位。综上，一审法院依法驳回严旭东诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回严旭东的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由严旭东负担。二审中，上诉人严旭东提交了其与小区业主之间的微信群聊记录两页，证明：在案涉小区除了严旭东的车位存在无法正常停放的问题，还有部分业主的车位也存在相同问题。在收取车位管理费的时候，案涉车位的收费标准与小区其他合规车位的收费标准是完全相同的，按照每个车位60元每月来收取。该问题涉及民生，其他业主也希望得到一个比较公正合理的处理结果。被上诉人鼎万公司质证认为，对两页聊天记录的三性均不予认可，该份聊天记录为上诉人与其他人的聊天信息，并不涉及鼎万公司发言或承诺，相关聊天内容与本案并无关联性，也不能证明严旭东的主张。案涉停车区域的总宽达5.17米，实际能够满足两辆车同时停车需求，不存在鼎万公司违约的情形。二审中，上诉人严旭东陈述，一审法院现场勘察时其在场，如果仅就停放而言，两辆车是可以停放进去的，但是停放进去之后，两辆车无论是哪一辆，靠近墙面的门是不能完全打开的，甚至连一半都不能打开，相邻的两辆车之间的车门也是不能正常打开的。虽然稍微克服一下，也能侧身从车内出来，但是如果发生灾害情况，如火灾等，在驾驶室的人就算勉强可以开门，匆忙出来，但绝对不可能再从其他的车门将车内可能坐着的老人或者小孩救出。被上诉人鼎万公司认为，根据一审法院现场勘查结果，案涉区域完全能够满足停放两辆汽车的需求，同时人员能够正常上下车。案涉车位已经消防部门验收合格，符合规范要求，不存在严旭东所述的消防风险。另，鼎万公司陈述，在房屋交接之后鼎万公司准备将案涉车位赠与严旭东，但严旭东对车位有异议，拒绝与鼎万公司签署车位赠与协议和车位交接书。目前严旭东在占有使用案涉车位。上述事实，由本院调查笔录予以证明。本院认为，严旭东与鼎万公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行。关于案涉车位，严旭东主张其在购买商品房时就带有案涉车位，其享有案涉车位的所有权，依据为商品房买卖合同附件二和附件七的相关约定，其中附件二“商品房平面图、层高及面积构成”第6项约定：车库层高米，编号，建筑面积平方米；附件七“装修及设施设备标准”第二条约定：车位：地面车位个；地下车位个。鼎万公司则认为，商品房买卖合同采用的是标准格式合同，附件二与附件七是必不可少的内容，由于案涉车位非商品房买卖合同的标的，故相关信息均未填写。同时，商品房买卖合同补充协议第十三条第1项第2点明确约定“本项目内的所有停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人，出卖人有权对车位进行销售、出租或赠送，价格另行约定”，故案涉车位所有权属于鼎万公司，严旭东需要与鼎万公司签署车位赠与协议方可使用，但严旭东与鼎万公司并未签署协议。本院认为，首先，商品房买卖合同第二条“买受人所购商品房的基本情况”中未载明案涉车位的情况，严旭东主张的商品房买卖合同附件二和附件七的相关条款中下划线部分均为空白，也不能证明案涉车位包含在买卖合同的标的中；其次，商品房买卖合同第四条“房价款和付款方式”中明确约定房屋价款按照建筑面积计算，案涉车位并未计算价款。因此，难以认定案涉车位系严旭东向鼎万公司购买所得。本院认为，本案商品房买卖合同中虽然未对案涉车位的销售、出租或赠与作出约定，但基于该小区业主购买的房屋均为别墅，对车位有必要的需求，鼎万公司与小区其他业主签订的《车位交接书》中明确表述车位为赠与，再结合鼎万公司在本案诉讼中的陈述，可以合理认定鼎万公司有将车位赠与业主的意思表示。虽然严旭东未与鼎万公司签订《车位交接书》，但严旭东在交房后实际占有使用案涉车位，鼎万公司并未提出异议，应视为双方已经以自己的行为达成了车位赠与的合意。本案系双方对案涉车位的尺寸问题有争议，本院认为，案涉车位已经政府相关部门竣工验收备案，且经一审法院现场勘查，案涉车位能够满足同时停放两辆小型车辆的要求。严旭东亦认可案涉车位可以同时停放两辆车，只是认为停放两辆车后上下车的空间过于局促。对此本院认为，案涉车位系鼎万公司无偿赠与严旭东，即使存在轻微瑕疵，鼎万公司也不应承担责任。严旭东主张鼎万公司构成违约，要求鼎万公司再提供一个停车位或赔偿损失，依据不足，本院不予支持。综上，严旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人严旭东负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年八月十八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。