贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终1274号 上诉人（原审原告）：德江奇石文化旅游开发有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道向阳社区大龙阡。 法定代表人：安德洪，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：冉练，贵州亿和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安钥丞，男，1979年8月28日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。 上诉人德江奇石文化旅游开发有限公司（以下简称德江奇石公司）与被上诉人安钥丞房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2021）黔0626民初306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人德江奇石公司的委托诉讼代理人冉练到庭参加诉讼，被上诉人安钥丞经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 德江奇石公司上诉请求：1．依法撤销贵州省德江县人民法院作出的（2021）年黔0626民初306号民事判决第一项、第三项；2．依法改判由被上诉人向上诉人支付拖欠的房屋租金45867元（占计至2020年12月31日），被上诉人向上诉人支付违约金13760.1元；3．依法改判被上诉人从2021年1月1日起，按照月租金2866.7元支付上诉人租金，直至被上诉人将占有上诉人的房屋腾退，交付给上诉人为止。4．本案的上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、2018年8月，被上诉人经与上诉人协商，继续租赁上诉人位于德江县门面，并再次签订了《租赁合同》，约定“租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31曰，租金为每年34400元，2018年10月15日前一次性付清租金”等事项，该年的门面租金被上诉人已经支付。2、租赁合同期限到后，被上诉人一直在占用上诉人的门面继续经营，双方并没有签订租赁合同，但形成了事实上租赁合同法律关系，为不定期租赁合同，被上诉人依法应当按期缴纳门面租金。2019年7月31日至2020年12月31日，被上诉人欠付16个月的租金为45867元。因此，双方的租赁关系，应自一审法院依法向被上诉人送达起诉书之日，视为双方的租赁合同解除。二、一审法院认为“违约金的约定并不明确，不予支持上诉人的请求”的事实认定明显不当。2019年7月31日到至今，双方形成了事实上租赁合同法律关系，双方的租赁合同合法有效，根据《租赁合同》第十二条约定，违约金为合同标的30%，被上诉人依法应当依约承担逾期缴纳的违约金。三、一审法院违反了“处分原则”。被上诉人向法院提交了答辩状，但是并没有来参加庭审，被上诉人在答辩状中，并没有请求法院在疫情影响下，对租金的减免。但是，一审法院却对该事实进行了认定，违反了“处分原则”，有违“公平正义”。 安钥丞二审未作答辩。 德江奇石公司向一审法院起诉请求：1．依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2．依法判令被告安钥丞立即腾退占有原告位于德江县门面，恢复原状；3．依法判令被告安钥丞向原告支付拖欠的房屋租金45867元（暂算到2020年12月31日）；4．依法判令被告安钥丞向原告支付违约金13760.1元；5．判令被告安钥丞承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：被告安钥丞系经营奇石和根雕的商户，一直在租赁原告的商铺经营奇石和根雕。2018年9月27日，被告安钥丞经与原告协商，继续租赁原告位于德江县门面，用于经营奇石。经过双方协商，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每年人民币34400元，支付时间为2018年10月15日前一次性付清。合同还约定违约金为合同标的30%。现租赁合同已于2019年7月31日到期。到期后，被告安钥丞继续租赁该商铺经营奇石，没有签订租赁合同；截止2020年12月31日，被告安钥丞拖欠原告租金16个月，合计租金为45867元，现被告安钥丞仍在原承租门面内进行经营，但双方并未续签租赁合同，且被告安钥丞未按期缴纳租金。经原告德江奇石公司多次向被告安钥丞催收，然而被告安钥丞至今未向原告德江奇石公司履行支付义务。故原告德江奇石公司诉至一审法院，请求人民法院依法判决支持其前述诉请。 上述事实，有原告德江奇石公司的陈述和相关有效证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，2018年9月27日，原告德江奇石公司与被告安钥丞协商并签订了《房屋租赁合同》，被告安钥丞租赁原告德江奇石公司的门面位于德江县门面（共计360平方米），用于经营奇石。经过双方协商，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每年人民币34400元，支付时间为2018年10月15日前一次性付清。根据法律规定，该《房屋租赁合同》的形成合法，其内容并不违反法律和行政法规的禁止性规定，是原、被告双方的真实意思表示，且合法有效，故该《房屋租赁合同》对原、被告双方当事人均具有拘束力，当事人应当遵守。原告德江奇石公司已按双方所签订的《房屋租赁合同》之约定履行了合同义务即向被告安钥丞交付了出租的房屋。从审理查明的客观情况来看，被告安钥丞因支付不能，未向原告德江奇石公司履行支付房屋租金34400元之合同义务。后经原告德江奇石公司向被告安钥丞多次催收，被告安钥丞至今仍未向原告德江奇石公司履行支付所欠房租费34400元之义务。现原告德江奇石公司要求被告安钥丞履行支付所欠房租费34400元之义务的诉讼请求，其事实清楚，证据充分，且于法有据，故一审法院予以支持。关于原告德江奇石公司主张依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因该《房屋租赁合同》所约定的租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，客观上期满后就已经自然解除。关于原告德江奇石公司在前述《房屋租赁合同》期满后所主张的租赁费是否应当支持？首先，前述《房屋租赁合同》期满后，原、被告双方既未续签《房屋租赁合同》，也未重新签订《房屋租赁合同》，现原告德江奇石公司单方面以原《房屋租赁合同》的约定计算租赁费，明显违背合同自愿原则，一审法院不能支持。其次，考虑到2020年度这一特殊年份各行各业受疫情影响的情势，房屋租赁价款普遍有所下跌，但是，下跌多少无法确定，应当由有资质的中介机构予以评估，而原告德江奇石公司并没有向一审法院提供该方面的证据予以佐证，一审法院也不能支持。因此，一审法院对原告德江奇石公司在前述《房屋租赁合同》期满后所主张的租赁费不予支持，应予以驳回。关于原告德江奇石公司要求被告安钥丞向其支付违约金13760.1元的诉讼请求。从《房屋租赁合同》中的第十二条即违约责任：“未依约履行，则承担合同标的违约金30%。双方发生纠纷在签约地人民法院解决。”该约定违约的情形并不明确。因此，原告德江奇石公司要求被告安钥丞支付违约金13760.1元之诉讼请求，既不符合法定，也不符合约定，更缺乏证据支撑，故一审法院对原告德江奇石公司的该项诉讼请求，不予支持，应予以驳回。关于原告德江奇石公司要求被告安钥丞立即腾退占有原告位于德江县门面，恢复原状的诉讼请求。因原、被告双方所签订的前述《房屋租赁合同》租赁的期间已经届满，被告安钥丞既未与原告德江奇石公司续签《房屋租赁合同》，也未与原告德江奇石公司重新签订《房屋租赁合同》，客观上被告安钥丞无任何理由不搬出案涉门面而长期占用，现原告德江奇石公司的要求被告安钥丞立即腾退占有原告位于德江县门面，恢复原状的诉讼请求，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，一审判决：一、由被告安钥丞于本判决生效后20日内一次性向原告德江奇石公司清偿所欠房租费34400元；二、由被告安钥丞于本判决生效后20日内腾退占有原告德江奇石公司位于德江县门面，恢复原状；三、驳回原告德江奇石公司的其他诉讼请求。 二审中，德江奇石公司提交了贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初1821号判决书，拟证明其与被上诉人安钥丞之间仅解决了从2018年8月1日至2019年7月31日止的欠付租金，并自认该判决涉及的租金，已经实际收取，其后安钥丞尚欠的租金一直未支付，且双方的合同并未解除。 安钥丞经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院应视为安钥丞自动放弃其质证和辩论的权利。 本院认为，该判决确认的事实与本案相关联，对此予以采纳。 二审查明，安钥丞系经营奇石和根雕的商户，一直在租赁上诉人的商铺经营奇石和根雕。2018年9月27日，安钥丞经与上诉人协商，继续租赁上诉人位于德江县门面，用于经营奇石。经过双方协商，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每年人民币34400元，支付时间为2018年10月15日前一次性付清。合同还约定违约金为合同标的30%。该租赁合同于2019年7月31日到期后，安钥丞未支付房屋租赁费；为此，德江奇石公司向贵州省德江县法院提起诉讼，要求安钥丞支付从2018年8月1日至2019年7月31日止所欠的租金34400元，贵州省德江县人民法院作出（2019）黔0626民初1821号民事判决，判决由安钥丞支付德江奇石公司的房屋租金34400元。该判决涉及的款项上诉人自认已经全额收到。 其后，双方当事人未续签书面房屋租赁协议，安钥丞仍继续在原承租门面内进行经营，但安钥丞一直未支付案涉房屋的租赁费，为此，德江奇石公司向一审法院提出解除双方是租赁合同，并支付房屋租赁费和承担违约责任的诉讼。 本案的争议焦点是：一、双方之间的房屋租赁合同是否应当解除；二、被上诉人欠付的租赁费是多少；三、上诉人主张的违约金是否应当支持。 关于焦点一问题，现评析如下： 2018年9月27日，双方签订的《房屋租赁合同》租赁的期间届满后，虽未续签新的租赁合同，但安钥丞仍然继续实际使用案涉房屋，上诉人也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，双方2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》客观上期满后就已经自然解除，属认定事实错误，本院予以纠正。在不定期租赁合同关系之下，由于当事人未约定确切的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，出租人可以据此要求解除合同。对上诉人解除合同的主张，本院予以支持。 关于焦点二问题，现评析如下： 本案中，由于安钥丞从2019年7月31日合同到期后，仍然继续实际占有案涉门面，其理应按照双方于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》所约定的价格，支付案涉房屋租金。上诉人所提要求安钥丞支付从2019年7月31日合同到期后至2020年12月31日止付所欠租金45867元，同时自2021年1月1日起，按照月租金2867元支付上诉人租金，直至被上诉人将占的房屋恢复原状，交付给上诉人止的诉讼请求，符合法律规定，理应支持。因一审已判决安钥丞于判决生效后20日内腾退占有德江奇石公司位于德江县门面，故其租金可计算至法院确定的退房之日止。一审判决所支持的租金系德江县人民法院（2019）黔0626民初1821号民事判决已经明确的租金，其再次判决不当，予以纠正。 关于焦点三问题，现评析如下： 本案中，由于被上诉人未按照双方约定，按时支付房屋租金，系合同根本目的不能实现的原因，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。 综上所述，一审认定事实有误，适用法律不当，上诉人的上诉理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下： 一、维持贵州省德江县人民法院（2021）黔0626民初306号民事判决第二项，即“二、由被告安钥丞于本判决生效后20日内腾退占有原告德江奇石文化旅游开发有限公司位于德江县门面，恢复原状；”； 二、撤销贵州省德江县人民法院（2021）黔0626民初306号民事判决第一、三项，即“一、由被告安钥丞于本判决生效后20日内一次性向原告德江奇石文化旅游开发有限公司清偿所欠房租费34400元；三、驳回原告德江奇石文化旅游开发有限公司的其他诉讼请求。”； 三、解除德江奇石文化旅游开发有限公司与安钥丞签订的《房屋租赁合同》； 四、安钥丞于本判决生效后20日内一次性向德江奇石文化旅游开发有限公司清偿所欠房租费45,867元，并按照每月租金2,866.7元标准支付从2021年1月1日至法院判决确定的退房之日止占用门面的租赁费； 五、安钥丞向德江奇石文化旅游开发有限公司支付违约金13,760.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费645元，二审案件受理费1,291元，共计1,936元，由安钥丞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  向 前 审 判 员  田 芳 审 判 员  唐正洪 二〇二一年八月十七日 法官助理  李正雷 书 记 员  伍 昊