广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0783执异102号案外人：黎宗权，男，1992年10月12日出生，汉族，住广东省开平市。申请执行人：阙承良，男，1964年1月9日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：方先涛，广东方尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽明，广东方尚律师事务所律师。被执行人：开平市龙发建筑工程有限公司，住所地：广东省开平市水口镇龙德北路17号之一。法定代表人：冯永发。被执行人：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标。本院在审理原告阙承良与被告开平市龙发建筑工程有限公司（以下简称龙发公司）、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）建设工程合同纠纷一案中，依据阙承良的财产保全申请，对龙发公司、恒威公司名下财产进行了查封。案外人黎宗权于2021年7月20日向本院提出书面异议。本院于2021年7月20日受理后，依法组成合议庭进行书面审查。审查过程中，本院于2021年7月29日、2021年8月2日依法传唤案外人黎宗权到庭接受询问并提供证据原件进行核对。本案现已审查终结。案外人黎宗权向本院提出异议请求：对依据（2020）粤0783民初2779号民事裁定书作出的执行行为有异议，请求解除对坐落于开平市房屋的查封。事实和理由：阙承良与龙发公司、恒威公司建设工程合同纠纷一案，阙承良向开平市人民法院申请财产保全，请求冻结恒威公司名下的银行存款23000000元或查封、扣押其相应价值的财产。黎宗权于2016年1月3日在恒威公司交付10000元定金用于购买房产，2016年1月3日开盘认购了开平市，并签订认购书，建筑面积135.73平方，套内面积117.6平方，成交价格658672元人民币。分期付款方式如下：首付房款金额288672元，以现金方式分别于2016年1月5日支付58672元、2016年1月25日支付100000元、2016年4月10日支付22000元、2016年7月6日支付22000元、2016年10月9日支付22000元、2017年1月5日支付22000元、2017年4月4日支付22000元、2017年6月24日支付20000元给恒威公司。二期房款贷款金额为360000元，于2016年1月21日在中国建设银行按揭借款，分期付款期限为10年，并开通还款银行账户，账户卡号：62×××45，由此卡号进行每月扣款。由于恒威公司未能及时开出购房增值税普通发票，导致黎宗权未能及时缴纳契税并且不能办理房产证，但案涉房产已被黎宗权购买，故请求法院解除对案涉房产的查封。申请执行人阙承良答辩称，一、关于黎宗权是否已全额支付涉案房屋价款的问题。根据黎宗权提交的商品房买卖合同，黎宗权并未签署该合同，也就是说该合同并未生效，我方对于该份合同以及黎宗权与恒威公司是否存在真实交易关系存疑。黎宗权提交2016年1月3日至2017年6月24日一系列声称为首期款收据拟证明其已付清涉案房屋首期款，但根据该收据显示，案涉房屋首期款支付期限长达一年半，且每次支付金额少且不等，明显不符常理，因此，该收据不能作为其已付清涉案房屋首期款的依据。同样，黎宗权提交贷款合同拟证明其已为房屋付清款项，但是该贷款合同上贷款人的公章模糊不清，同时，黎宗权也未提供相应的流水证明其有还款，因此，阙承良对于该合同的真实性存疑。综上，在黎宗权未能补充提交其他支付款项的相关凭证以及恒威公司出具的购房发票之前，不能认定其已在阙承良申请财产保全前已付清全部价款。二、关于黎宗权是否已实际占用涉案房屋的问题。由于黎宗权未办理涉案房屋的所有权过户登记手续，也未提交任何证据证明其已在阙承良申请财产保全前实际占用涉案房屋，因此，不能认定涉案房屋已发生权属转移。综上，阙承良认为，黎宗权提出的相应主张无事实和法律依据，应予以驳回。被执行人龙发公司、恒威公司未发表意见。本院查明，本院在审理（2020）粤0783民初2779号原告阙承良与被告开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，依据阙承良的财产保全申请于2020年7月8日作出（2020）粤0783民初2779号民事裁定，裁定冻结被申请人龙发公司、恒威公司的银行存款23000000元或者查封、扣押其相应价值的财产。据此裁定，本院以（2020）粤0783执保521号案采取了保全措施，并于2020年8月12日以（2020）粤0783执保521号之四协助执行通知书查封恒威公司名下坐落于开平市。2021年2月8日，本院作出（2020）粤0783民初2779号民事判决，判决龙发公司向阙承良支付工程款21866831.01元及相应利息，恒威公司承担连带清偿责任。该判决生效后，因龙发公司、恒威公司未履行判决确定义务，阙承良向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2021）粤0783执1474号。该案件正在执行过程中。另查明，2016年1月3日，黎宗权与恒威公司签订一份《恒富广场认购书》，约定黎宗权向恒威公司认购坐落于开平市，建筑面积135.73平方米，套内面积117.6平方米，成交价格658672元，付款方式为银行按揭，其中定金10000元、首期房款288672元、按揭贷款360000元。当天，黎宗权向恒威公司支付了购房定金10000元。2016年1月5日，黎宗权与恒威公司签订一份《分期付款购房补充协议》，约定黎宗权就购买开平市的首期款于签订购房合同当日支付首付款68672元，剩余房款130000元按分期付款方式支付给恒威公司，分期付款期限自2016年1月5日起至2017年6月30日止；自协议签订的次月起，每3个月为一个付款周期，每期支付22000元，共计6期,剩余20000元于最后一期付清，第一期付款日期为2016年4月15日；黎宗权于每个季度15日前将当期应付款项交付到恒威公司的财务部门，由恒威公司为黎宗权出具相应的收款收据。协议签订后，黎宗权分别于2016年1月5日支付58672元、2016年1月25日支付100000元、2016年4月10日支付22000元、2016年7月6日支付22000元、2016年10月9日支付22000元、2017年1月5日支付22000元、2017年4月4日支付22000元、2017年6月24日支付20000元给恒威公司，连同2016年1月3日支付的购房定金10000元，合共支付购房款298672元给恒威公司，恒威公司分别向黎宗权出具九份《收据》。此外，恒威公司向黎宗权出具其已签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0165009）一份，约定黎宗权向恒威公司购买位于开平市，建筑面积135.73平方米，套内面积117.59平方米，购房价款658672元，黎宗权以首期款和按揭贷款方式付款。该合同的“出卖人（签章）”栏显示有恒威公司印章，“买受人（签章）”栏没有显示有黎宗权签名，也没有显示签订日期。黎宗权称恒威公司于2017年6、7月期间将上述已盖章的商品房买卖合同交付给其，因恒威公司没有要求其在合同上签名，故其没有签名。2016年4月15日，黎宗权与中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称开平建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定黎宗权向开平建行借款360000元用于购买位于开平市，并以上述房屋为本次借款提供抵押担保。合同签订后，开平建行于2016年4月15日将贷款360000元汇入恒威公司名下在中国建设银行开立的账户，并于2016年5月23日办理涉案房屋预告抵押登记手续。贷款发放后，黎宗权按照贷款合同约定每月向中国建设银行清偿贷款本息。2019年1月，恒威公司向黎宗权发出《收楼通知书》，黎宗权办理收楼手续后，恒威公司于2019年将涉案房屋交付黎宗权使用，该房屋由黎宗权实际占有使用至今。目前，涉案房屋已办理预告登记，预告权利人为黎宗权，预告义务人为恒威公司，预告证明号：开平房产2016005516。本院认为，因被执行人龙发公司、恒威公司拒不履行（2020）粤0783民初2779号民事判决书确定的义务，阙承良向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2021）粤0783执1474号。（2020）粤0783民初2779号案件诉讼阶段保全查封的涉案房屋，在进入执行程序后依法自动转为该执行案件的查封财物。现案外人阙承良对查封标的即涉案房屋主张实体权利而提出异议，以排除对该房屋的执行行为，属案外人对执行标的提出的执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，根据黎宗权的陈述及其提供的证据可知，黎宗权于2016年与恒威公司签订了《恒富广场认购书》，约定黎宗权向恒威公司购买涉案房屋。另虽然涉案《商品房买卖合同》只显示有恒威公司在出卖人栏盖章，买受人栏并未显示有黎宗权签名，但恒威公司已将该合同原件交付给黎宗权，黎宗权可随时在合同上补签名，且黎宗权支付涉案购房款的行为以及其于本案中提交《商品房买卖合同》主张权利的行为表明其对涉案《商品房买卖合同》予以认可，故可视为黎宗权与恒威公司已订立涉案《商品房买卖合同》。上述认购书和商品房买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。另结合黎宗权与开平建行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》以及办理涉案房屋预告抵押登记手续的时间可知，上述认购书以及《商品房买卖合同》的签订时间早于本院对涉案房屋的查封时间（2020年8月12日），且涉案房屋已办理预告登记手续，由此可排除黎宗权和恒威公司恶意串通和规避执行的可能性。其次，根据黎宗权提供的电费缴费记录及发票、管道燃气费单据可知，涉案房屋已自2019年起由黎宗权实际占有使用至今。再次，根据恒威公司出具的《收据》、黎宗权和中国银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及贷款转账凭证、贷款清偿明细等，涉案房屋所涉购房款658672元已由黎宗权通过支付首期款298672元、余款360000元办理银行按揭贷款的方式于2017年6月24日前付清给恒威公司。最后，本案未有证据显示黎宗权因自身原因导致涉案房屋未办理过户登记。综上，黎宗权在涉案房屋被本院查封前已和恒威公司签订合法有效的商品房买卖合同、付清全部购房款，并对该房屋进行合法占有使用，且并非因黎宗权自身原因和过错导致无法办理权属转移登记手续，故黎宗权对涉案房屋享有的权利能够阻却阙承良基于其与龙发公司、恒威公司的金钱债权申请的强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，黎宗权对涉案房屋提出的排除执行的异议理由成立，本院予以支持，应中止对涉案房屋的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于开平市的执行。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 许眉笑审 判 员 梁丽冰审 判 员 谭玉媚二〇二一年八月二日法官助理 李德旺书 记 员 陈绮琪