新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2021）新2301民初6588号原告：昌吉州北林林业科技有限公司（原昌吉州北林苗木繁育推广有限公司），住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市屯河北路昌吉国家农业科技园区办公大楼。        法定代表人：张吉春，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李泽，新疆新蓝天（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被告：陈文凯，男，1962年1月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。        委托诉讼代理人：马彦春，新疆星河律师事务所律师。        原告昌吉州北林林业科技有限公司与被告陈文凯租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。原告昌吉州北林林业科技有限公司的委托诉讼代理人李泽，被告陈文凯及委托诉讼代理人马彦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告昌吉州北林林业科技有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告间的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》及《补充协议》于2020年9月14日解除；2．被告撤出租赁场地，并向原告返还租赁物，并支付占用场地期间费用90，000元，支付至实际返还租赁物之日；3．被告支付逾期付款违约金218，850元。事实与理由：2009年5月6日，昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心（以下简称“北林苗木示范中心”）与被告陈文凯签订《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》，合同约定：北林苗木示范中心将位于昌吉市昌五路原园艺场三队北林苗木繁育推广示范中心西南路旅游区房屋、设施及土地租赁给被告使用，租赁期限为20年，自2009年5月10日至2029年5月9日。租金为每年3万元，需在每年4月1日前一次性支付次年租金。2014年4月1日北林苗木示范中心与被告另行签订《财产租赁补充协议》，将租赁物增加了六个苗盘、相关设施及周边空地，租金为每年1.5万元，租期为13年。合同签订后，北林苗木示范中心依约将租赁物交付被告使用。自2014年开始，被告开始逾期交纳租金，需经出租人多次催促才能履行。2018年9月5日，北林苗木示范中心依法办理注销登记，涉案租赁物由原告昌吉州北林林业科技有限公司继受。2020年9月14日，在被告逾期支付租金超过合同约定的宽限期后，原告无奈单方提出解除涉案租赁合同，向被告发出解除通知并送达被告，但截至目前，被告仍未能与原告协商办理后续手续，并拒绝从租赁场地撤出。        被告陈文凯辩称，一、原告所称租金未按期交付，是因不可抗力及原告自身原因所致，不可归责于本人。1．关于2020年度租金问题。首先，2020年度租金逾期交付，系因全国出现新冠疫情不可抗力所致。众所周知，2019年底突遇重大新冠疫情，全国各地均宣布启动重大突发公共事件一级响应，昌吉州新型冠状病毒性肺炎疫情防控指挥部于2020年1月27日发布第1号通告，要求州域内各旅行社暂停经营活动，不再组团收客，已经组团的一律取消；全州所有餐饮机构一律禁止公众聚餐，暂停承接和操办大型宴会、酒会、聚会等。此次疫情对于从事餐饮行业的经营者来说无疑是遭受了灭顶打击，本人所经营的北林山庄连续数月无任何经营收入，全体员工及本人家庭均陷入生存困难的境地。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定“5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”及第6条之规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”因此，本人虽然未按期交付2020年租金，但依法具有以不可抗力的免责事由，原告以此主张解除合同，不能支持。其次，出租方名称多次变更且从未书面告知过本人，造成本人义务履行障碍且不知应当向谁支付租金，也是租金逾期的重要原因。与本人签订租赁合同的主体是昌吉州北林苗木繁育推广中心，2018年之前均是直接向该中心交付租金及水电费，并由该中心开具票证。但2018年该中心突然注销，且未有任何单位与我接洽合同履行事宜，经我方多次联系原北林苗木示范中心的财务人员才得到一个临时银行账户交付租金，本人于2019年将租金支付到位，但因北林苗木示范中心主体已被注销，至今本人都未收到名称相符的收款凭证及税务票据，导致北林山庄财务管理及税费抵扣不能正常进行。2020年因疫情导致租金逾期后，2020年9月14日，本人收到一家名为昌吉州北林苗木繁育推广有限公司发给本人的《解除协议通知书》，声称“现由昌吉州北林苗木繁育推广有限公司承接北林苗木繁育推广示范中心的旅游区财产租赁合同的权利和义务”，虽然该通知印章模糊且承接告知内容全系某自然人手写备注，本人完全可以真实性存疑不予理睬，但出于积极履行合同义务的考虑，本人仍然在极其困难的情况下筹借资金并于同日将足额相金支付至该公司账户，但不知为何，该公司又于三日后把和金原路退回给本人。时值全国党委政府号召国有企业减租免租扶持小微企业的重要时期，本人尚以为其对2020年度租金予以了减免，谁知其在一年之后居然又以此为由主张解除合同，难以理解其行为的正当性。2020年10月30日我又收到一份昌吉州林草局出具的告知书，才最终确认昌吉州北林苗木繁育推广有限公司系我租赁合同的合法相对方。2．关于2021年租金问题。2021年4月份我又向北林苗木繁育推广有限公司交纳当年租赁费，但不知什么原因始终交付不了，均显示开户名称与帐号不符，我又多次找相关人员询问原因以及如何交款，多个相关人员均以他们有遗留问题让我备好资金等候通知为由拒绝接收，直到如今也未给我个如何交款的方式，至于北林苗木繁育推广有限公司又是如何变成原告的，本人更不得而知，至今未收到收款人名称及账户变更的有效通知。在本人无法以原交付方式支付租金，又无法明确目前接收人名称和账户的情况下，支付租金存在现实障碍，而此障碍完全是由出租方故意不接受租金所造成，不属于本人违约责任。出租方的行为就是为了满足租赁合同所约定的逾期支付租金满3个月原告可单方解除合同的条件。但根据合同法的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。出租方因自身原因导致支付延迟，应当自负其责，视为解除权条件并未成就。综上，原告诉称逾期支付租金均不属于本人违约行为所致，原告无权解除合同。至于2021年租金问题，若原告能出具合法承继权利的证明并提供收款账户，本人可立即支付。二、即使不考虑疫情和账户无法交纳等问题，原出租人在租赁期间也未尽出租人义务，存在先违约情形，作为后履行义务的一方，本人有权行使先履行抗辩权拒绝按期支付相金。按照租赁合同约定，出租人应当提供可供北林山庄正常经营的水电等基础条件和设施，但自2018年起就未按照约定供水供电，并多次以各种检查为名对本人租赁的经营场地进行长期断电、断水、封路、锁大门贴封条等手段阻挠北林山庄正常经营，严重违背诚信原则，给本人造成重大损失。原告严重违约在先，即使本人逾期支付租金，也是基于对原告不履行在先义务的合理抗辩，对于原告的相关违约行为，本人将保留以反诉方式主张权利。综上，原告无视国家法律和政策，违背诚实信用原则，不尽国有企业的社会责任，利用个体经营者疫情期间经营困难无力支付租金之机，恶意行使合同解除权，肯请贵院慎重考虑本案具体情况，驳回原告诉讼请求。三、1．原告第1项诉讼请求不成立，理由如下∶案涉租赁物的出租方为昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心，该中心的出资人昌吉州林业和草原局于2020年10月30日告知被告，由原告承继北林苗木示范中心的债权债务。因此，原告自2020年10月30日起才有权向被告主张权利，显然原告于2020年9月14日向被告发出的解除协议通知书对被告不产生法律效力，故原告请求确认案涉合同及补充协议于2020年9月14日解除无法律依据。2．原告请求支付场地占用费90，000元不成立，理由：一是原、被告之间的租赁合同至今未解除，不存在场地占用费。二是2020年的租赁费被告已于2020年9月14日支付，故原告主张9万元场地占用费不成立。3．关于违约金问题。2018年，案涉租赁物原出租方北林苗木示范中心注销，原告未向被告履行告知义务，直至2020年10月19日，出资人昌吉州林业和草原局告知被告，北林苗木示范中心的权利义务由原告承继，被告向原告支付了2020年的租赁费。2021年租金被告多次转入原告账户，但未能转账成功，拒绝理由显示收款人户名不符，被告多次与原告联系，但原告至今未解决。因此，被告未能按期支付租赁费是因原告原因造成的，被告不应当承担违约金，若法庭认为被告应当承担违约金，被告主张的违约金过高，应当予以调减。4．原告向被告主张保全担保费没有法律依据。综上，原告的主张不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。        本案双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的租赁合同一份、补充协议一份、财产交付清单两份、地图打印件一份、付款凭证七份，被告质证后对真实性、合法性、关联性认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的解除协议通知书一份、送达确认书一份、企业登记信息一份、资产移交资料一份，被告质证后对真实性认可，对证明目的不认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的美团评价八份，被告质证后对真实性、合法性、关联性不认可。本院对真实性予以确认、关联性不予确认。对被告提交的银行转账凭证一份、工商登记信息一份、告知书一份，原告质证后对真实性、合法性、关联性认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的解除协议通知书一份、税费结算清单一份，被告质证后对真实性、合法性、关联性均不认可，因该两份证据系桑前签字确认，而桑前系原告工作人员，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的2021年转账记录一份，原告质证后对真实性认可、关联性不认可。本院对其真实性予以确认。对被告提交的微信截图一组、录音一份，原告质证后对真实性、合法性、关联性均不认可，本院对其真实性、关联性结合其他证据予以综合认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2009年5月6日，昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心（甲方、出租方）与被告陈文凯（乙方、承租方）签订《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》一份，约定甲方将昌五路原园艺场3队北林苗木繁育推广示范中心西南部旅游区中的欧式房屋4栋、厨房3间、职工餐厅1间、宿舍3间、仿木屋6栋、值班室1间、办公室1间、锅炉房（包括锅炉及配套设施、设备，包括供热管线）、浴室、排水管道和化粪池、绿色长廊以及附图标注范围内的土地出租给乙方使用（以双方交验签字盖章《交付清单》为准）；甲方在出租的土地范围内享有通行权，附图标注范围内的土地上属于非租赁物的部分归甲方所有和使用，乙方不得妨碍；租赁期限20年，自2009年5月10日至2029年5月9日；租赁期满或者合同终止后，甲方收回出租财产，乙方对房屋进行装修、装饰和添置的新物、终止的树木等无偿归甲方所有，乙方对擅自构筑的不动产应当拆除并恢复原样；租金总计60万元，签订本合同当日支付3万元，以后每年4月1日前支付3万元至付清60万元止；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．支付租金逾期达3个月的；乙方不按约定支付租金或水电费，以及乙方未按约定时间返还房屋（包括附属设施）、设施设备的，按日向甲方支付千分之三的违约金。        2014年4月1日，昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心（甲方、出租方）与被告陈文凯（乙方、承租方）签订《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁补充协议》一份，约定甲方同意将停止使用5年用于苗木培育的六个苗盘（直径12米）一个高位水箱、蓄水池、井房（面积15.2平方米）及周边空地总面积5750平米（该区域总长115米总宽50米）租赁给乙方使用；该区域东至六个小木屋旁路的西边界，南至高位水箱蓄水池旁路的北边界，西至水渠东侧，北至原租赁合同的南边界；该场地每年租金为15，000元，乙方并于每年4月1日前支付给甲方或在甲方同意的前提下，乙方可以给甲方的职工食堂提供价值15，000元的牛羊肉及蔬菜；租赁期限为13年，从2016年4月1日至2029年5月9日；该补充协议的其他条款均按照双方于2009年5月6日所签订的租赁合同中所有条款执行，并具有同等法律效力。        2016年6月24日，被告向昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心交付租金25，000元。2016年8月10日，被告向昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心交付租金20，000元。2017年12月28日，被告向昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心交付租金20，000元。2018年9月30日，被告向昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心交付租金25，000元。2019年4月4日，被告向昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心交付2018年租金45，000元。2019年6月24日，被告向昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心交付2019年租金45，000元。        2018年11月15日，在昌吉回族自治州国有资产监督管理委员会的监督下，昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心将其全部资产移交给昌吉州北林苗木繁育推广有限公司。昌吉州北林苗木繁育推广有限公司成立于2018年4月17日，于2021年1月11日更名为昌吉州北林林业科技有限公司，即本案原告。        2020年9月14日，昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心工作人员桑前向被告送达《解除协议通知书》一份，载明：2020年租金4.5万元至今未交纳，至今已逾期5个月，2018年租金4．万元经我公司多次催缴直到2019年4月才将2018年欠付租金交纳，2019年租金4.5万元经我公司起诉后，直到2019年6月才将2019年租金交纳，按照财产租赁合同第十一条（四）约定，现与你解除合同，限你在接到本通知后7日内搬走合同约定属于你的物品并恢复原状，若7日内未搬走我公司将视为你放弃所有权。该通知书加盖昌吉州北林苗木繁育推广有限公司的公章。桑前在送达给被告的通知书中手写备注“原昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心与陈文凯签订的旅游区财产租赁合同现由昌吉州北林苗木繁育推广有限公司承担北林苗木繁育推广示范中心的旅游区财产租赁合同的权利和义务。”        2020年9月14日，被告向昌吉州北林苗木繁育推广有限公司支付租金45，000元。2020年9月17日，昌吉州北林苗木繁育推广有限公司将该45，000元租金退回给被告。        2020年10月19日，昌吉回族自治州林业和草原局向被告出具《告知书》一份，载明：2018年由于国企改革，根据相关文件要求，昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心移交至昌吉州农业投资开发（集团）有限公司，同时将昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心注销，鑫成立昌吉州北林苗木繁育推广与欧县公司，作为昌吉州农业投资开发（集团）有限公司下属的全资子公司，全面负责原昌吉回族自治州北林苗木繁育推广示范中心的相关业务，同时相关的债权债务随着移交全部转移至新公司。        本院认为，原、被告签订的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。关于原告要求确认上述合同于2020年9月14日解除的诉讼请求。根据双方签订的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》第十一条的约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同：1．支付租金逾期达3个月的。本案因被告逾期交纳租金达三个月以上，原告于2020年9月14日向被告送达解除协议通知书，通知被告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案原告向被告发出解除合同通知之后，被告并未对解除合同通知提出异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原告于2020年9月14日向被告送达的解除协议通知书已生效，原、被告签订的原、被告签订的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁补充协议》应自2020年9月14日起解除。        根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方合同已于2020年9月14日解除，现原告要求被告撤出租赁场地并向原告返还租赁物的诉讼请求本院予以支持，返还的租赁物明细以双方签订的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁补充协议》约定为准。        因租赁合同已解除，被告继续占有使用租赁物没有合法根据。被告应按每年45，000元的租金标准向原告支付占有使用期间即2020年5月10日至实际返还租赁物期间的占有使用费。        关于原告主张的违约金。被告因逾期支付租金，已承担了合同被告解除的违约责任，原告再行主张被告承担逾期付款的违约金，显然与被告来说责任过重，故本院对原告主张的违约金不予支持。        被告辩解因原告名称发生变化导致其无法交纳租金。本院认为，原告名称遂多次发生变化，但与被告对接业务的工作人员并未发生变化，且被告也陈述原北林苗木示范中心的工作人员和办公室就在其租赁经营的场所旁边。被告仅是举证在原告发出解除合同通知之后多次交租金而交不进去，但其并未举证在原告发出解除合同通知之前就多次积极交纳租金而交不进去。故在原告发出的解除合同通知生效之后被告再行交纳租金，原告也没有依据收取。故本院对被告的上述辩解理由不予采信。        被告辩解因疫情原因影响其租金交纳，原告不能据此解除合同。本院认为，对于一方当事人通知解除合同的，法律也赋予了另一方的抗辩权，即另一方有异议的可以在最长三个月内请求人民法院或仲裁机构确认其效力。但被告并未在法律规定的期限内行使其权利，系被告对自身权利的放弃。故本院对被告的上述辩解理由不予采信。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：        一、确认原告昌吉州北林林业科技有限公司与被告陈文凯签订的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁补充协议》于2020年9月14日解除；        二、被告陈文凯于本判决生效后三十日内从租赁场地撤出并向原告昌吉州北林林业科技有限公司返还租赁物（返还的租赁物明细以双方签订的《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁合同》《北林苗木繁育推广示范中心旅游区财产租赁补充协议》约定为准）；        三、被告陈文凯于本判决生效后十五日内按每年45，000元的租金标准向原告昌吉州北林林业科技有限公司支付自2020年5月10日至实际返还租赁物期间的占有使用费；        四、驳回原告昌吉州北林林业科技有限公司的其他诉讼请求；        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5，932元，减半收取计2，966元，由被告陈文凯负担650元，由原告昌吉州北林林业科技有限公司负担2，316元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。        审判员    王天红二〇二一年八月三十日书记员    张雪春