安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖16民终2414号上诉人（原审原告）：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上诉人（原审原告）：李某1，女，2008年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上诉人（原审原告）：李某2，男，2012年2月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。三上诉人共同委托诉讼代理人：董效毛，安徽文州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洪军，男，1982年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审被告）：邵凤启，男，1968年11月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人:李明慧，安徽智立律师事务所律师。上诉人储某、李某1、李某2因与被上诉人李洪军、邵凤启确认合同无效纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2021）皖1623民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人储某及其与上诉人李某1、李某2共同的委托诉讼代理人董效毛，被上诉人李洪军，被上诉人邵凤启及其委托诉讼代理人李明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储某、李某1、李某2上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持储某、李某1、李某2在一审中的诉讼请求；2.本案的诉讼费由李洪军、邵凤启承担。上诉理由：一、一审认定部分事实错误。1.李洪军出售的涉案房屋产权属于储某与李洪军之间按照每人60平方米进行安置的楼房，产权属于储某、李某1、李某2与李洪军四人按份共有。2.李洪军在储某、李某1、李某2不知道的情况下偷偷的将安置楼房低价出售给邵凤启，出售房款用于偿还李洪军个人债务。3.李洪军私自处分民乐苑18幢二单元501室的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定及《中华人民共和国民法总则》第157条及第171条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条等依法属于无效合同。4.邵凤启一直没有使用涉案房屋。5.储某作为两个孩子的监护人己经合法办理房屋产权证，拥有对该房屋的所有权。6.邵凤启认为属于表见代理也是错误的，因为表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案储某在出售房屋时不知情也不在场且事后也没有告知及让储某签字确认对房屋进行出售。7.李洪军在法庭上愿意将私自出售的购房款退还给邵凤启并支付一部分补偿费。8.储某、李某1、李某2得知李洪军将房屋进行出售给邵凤启,储某、李某1、李某2为维权依法向法院主张确认之诉是有事实和法律依据。二、一审适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第52条规定及《中华人民共和国民法总则》第157条及171条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条等规定进行确认合同无效。因此一审适用的法律错误，依法应予以纠正。综上，请求二审法院判如所请。李洪军辩称，对上诉意见无异议。邵凤启辩称，1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该条明确规定了无处分权人签订的买卖合同，只要是邵凤启与李洪军之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，无其他合同无效的情形，及时未经权利人追认或处分人无法取得所有权，也不影响合同的效力。再者，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确禁止未取得权属证书房屋的转让，但其是属于而属于管理性规定，合同无效必须违背效力性强制性规定，因而未取得权属证书的房屋买卖合同未必是无效合同。2.在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响其作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，李洪军是否享有所有权并不必然导致案涉合同无效。再者，买卖合同是债权行为，根据合同相对性原则，合同约束的是订立合同的双方当事人。合同有效并不必然引起物权变动的法律后果。在合同买受人因实际权利人没有追认或出卖人未取得处分权而无法取得物权的情形下，买受人可依据双方之间签订的合同主张违约责任或者损害赔偿责任，因此，无论是有权处分还是在无权处分的情况下，买卖合同双方的债权行为是有效的，仅仅是在无权处分下，物权行为才处于效力待定状态。综上，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。储某、李某1、李某2向一审法院起诉请求：1.依法判决确认李洪军与邵凤启之间签订的房屋买卖协议书无效；2.本案诉讼费用由李洪军、邵凤启承担。一审法院认定事实：原告储某与被告李洪军原是夫妻关系，原告储某与被告李洪军在婚姻关系存续期间于2008年12月19日生育原告李某1，于2012年2月24日生育原告李某2，双方于2018年7月6日协议离婚。原告储某、李某1、李某2和被告李洪军于2013年因拆迁安置取得位于安徽省利辛县。被告李洪军与被告邵凤启于2016年3月9日签订协议书买卖位于安徽省利辛县，房屋价格240000元，首付220000元，下欠20000元待房产办妥后付清；过户费用被告李洪军负担5000元，其余的过户费用由被告邵凤启负担。本案买卖房屋于2020年12月9日办理了产权证，权利人为储某。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故对涉案买卖房屋协议书的确定仍应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因为房屋买卖过程中的过户登记只是转移房屋所有权的一道必要的手续，不办理也不影响合同的成立和生效，只是影响被告对房屋所有权的取得。同时应维护买受人合法权利，交易安全及社会稳定的目的。故原告储某、李某1、李某2主张确认被告李洪军与被告邵凤启签订的房屋买卖协议书无效之诉讼请求，因该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为了保护公民的合法权益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告储某、李某1、李某2的诉讼请求。案件受理费50元，由原告储某、李某1、李某2负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审一致。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉房屋买卖协议是否有效。对于案涉2016年3月9日李洪军与邵凤启签订《协议书》的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，无权处分行为并非导致合同无效的法定事由，不能仅以出卖人系无权处分为由就认定合同无效，应结合《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;（二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定来进行认定。该法条中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中储某、李某1、李某2并未提供证据证明涉案的《协议书》存在上述情形，且储某、李某1、李某2并非涉案《协议书》的当事人，该协议书对其不产生法律上的拘束力，故对储某、李某1、李某2要求确认《协议书》无效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人储某、李某1、李某2负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓非审 判 员 刘 强审 判 员 李红波二〇二一年八月十八日法官助理 郭肖冰书 记 员 王祥亮