河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3552号上诉人(原审被告)：信阳钱财置业有限公司，住所地：信阳市工业城招商大厦。法定代表人：韩俊，该公司执行董事。委托代理人：韩锋，该公司员工。委托诉讼代理人：涂田军，河南文赢（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上官记，男，1989年5月19日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李永，河南涵信律师事务所律师。上诉人信阳钱财置业有限公司（以下简称“钱财公司”）因与被上诉人上官记房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱财公司的委托诉讼代理人韩锋、涂田军，被上诉人的委托诉讼代理人李永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳钱财置业有限公司上诉请求：1、依法判令撤销一审判决;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、我公司项目自开工建设以来,因诸多不可抗力因素出现,导致项目无法按原进度计划进行施工,其一是因大气环保部门前后共下达23次强制管控红头文件,要求在建工地在文件要求期限内,无条件停工停产,我项目因此停工停产天数为235天。其二，2020年初,新冠肺炎疫情大规模爆发，我项目又因此被强制停工停产达90天。其三，在项目一期即将交付之前,又遇信阳市人民政府重大城市规划调整,即“一户一表”改造，导致相关验收不能按时完成。以上因素,符合被上诉人与我方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中的特殊原因,这些不可抗力因素的出现,不是上诉人能遇见、能克服的,所以导致不能按照合同约定如期交房,我方没有延期交房的事实。二、上诉人本意是严格按合同约定认真履行义务的,鉴于上述事实,请人民法院综合考虑,真正从解决问题的角度出发,以达维护企业的根本利益。上官记辩称，一审法院判决钱财公司自2020年9月1日起向答辩人支付逾期交房违约金至实际交房之日止正确,钱财公司的上诉理由不能成立。1、大气环保部门前后共下达23次强制管控红头文件针对的是不特定多数环保不达标的企业,不是仅仅针对钱财公司,不是其逾期交房的理由,不是不可抗力,而且一审法院已经考虑进去,扣除了2个月,不应再进行扣除,不应成为钱财公司继续逾期交房的理由。2、新冠肺炎疫情导致停工,一审法院已经扣除2个月,钱财公司要求扣除90天理由不能成立。3、信阳市人民政府重大城市规划调整不是其相关验收不能按时完成的理由,不能作为其逾期交房的理由,不属于不可抗力。二、钱财公司根本没有严格按照合同约定履行义务,其上诉纯属恶意上诉,混淆是非,请二审法院查明事实及时驳回其上诉请求,维持原判,以维护作为普通百姓的合法权益。上官记向一审法院起诉请求：1、判令被告公司向原告支付2020年5月1日至2021年1月31日期间的逾期交房违约金22513.2元以及自2021年2月1日起按每天81.5696元（房款790696元和车位款25000元的万分之一）的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止；2、判决被告公司把塑胶电梯门框改为大理石电梯门框；3、判决被告公司按2018年6月21日张贴的车位平面图向原告交付美景东方388号车位；4、判决被告公司为原告的入户门和走道两侧墙壁贴墙砖；5、判决被告公司建设直接接入供水、供电公司的供水管道、供电线路并在原告的楼层建设水井、电井，并把水表、电表安装到水井、电井内；6、判决被告公司为原告居住小区按照销售沙盘图铺设大理石路面，建设400米橡胶跑道，马路井盖全部做成暗盖，完善小区绿化、消防、安全设备设施；7、诉讼费用由被告公司承担。一审法院认定事实：2018年6月16日,在美景东方营销中心原告与被告公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号为GF-2000-0171)，约定:该套房坐落于美景东方小区5号楼3单元506号房屋(房屋系框架结构、层高2.95，建筑层数地上8层，地下0层);房屋阳台是非封闭阳台个数为2;房屋预测建筑面积127.98㎡,单价为6178.28元/㎡,总金额为790696元,2018年6月16日支付首付240696元,剩余550000元以银行按揭的形式支付。合同第八条关于约定的交付日期为:房屋交付时间为2020年4月30日前,该商品房经验收合格。合同约定的延期交房情形为:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人……3、遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同约定日期的，中影响工期范围内，双方同意顺延交房日期;遇到恶劣的气候影响工期的,双方同意顺延交房日期;遇到政府部门的原因导致相关验收不能按时完成影响工期的,双方同意顺延交房日期;其他非因出卖人原因,导致延期交房的,出卖人可据实顺延。合同约定的逾期交房的违约责任为:按逾期时间,分别处理(不作累加),(1)、逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金,合同继续履行。(2)、逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定为:经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列(即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向)影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面(即指书面通知信函或报纸通知)通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人,并按同期中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十一条关于交接的约定为:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起,视为买受人同意该商品房已符合交付条件,并已实际交付买受人;同时,买受人应当向出卖人选聘的物业公司缴纳物业管理费及相关费用,并承担该商品房交付后的风险责任。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任的约定为:出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照第(2)种方式处理。其中附件三的约定为,外墙:真石漆;内墙:砂浆找平;顶棚:砂浆找平;门窗:主入户门为安全门,内门为门洞预留、无门扇及门框,外窗为断桥铝窗框、中空玻璃;厨房:预留上下水管道接口;卫生间:预留上下水管道接口;阳台:以实际交付为准;电梯:品牌电梯;其他:水一户一表，电一户一表,天然气一户一表。第（2)种处理方式为实际交付与合同约定标准不相符的，由出卖人负责使之达到合同约定标准,三个月内未达到约定标准的，出卖人补偿差价。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的约定为:水电即住即通;宽带、电话、有线电视交房后3个月内达到接通条件。该合同附件五关于合同第三条买受人所购商品房的基本情况补充说明为:1、项目4#、5#、6#、7#楼未规划建设地下室。2、项目4#、5#、6#、7#楼楼阳台封闭情况说明,4#、5#楼1-8层全部为非封闭式阳台;6#、7#楼1-7层全部为非封闭式阳台。合同签订后,原告于2018年7月16日支付给被告公司首付款240696元;剩余550000元房款由原告以银行按揭贷款的方式支付,为此原告与中国建设银行股份有限公司信阳分行在2018年7月17日签订一份《个人住房(商业用房)借款合同》。同时,原告于2018年6月29日以55000元的价格购买被告公司位于美景东方小区的编号为388停车位一个;原告已支付给被告公司25000元车位款,剩余车位款30000元,双方约定待车位交付后支付。还查明,原告提供一组显示有美景东方房屋的销售宣传彩页以及该小区道路、绿化、水电表、楼内水电管道、电梯门框等图片,证明被告公司没有做到销售宣传中所说的石材路面、橡胶跑道,只是以沥青路面、水泥砖路代之;同时存在绿化、水电表、楼内水电管道、电梯门框及房屋客厅阳台一处角落高出地面等所诉的问题。另查明:被告公司提供信阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室2018-2020年期间的文件（包括新冠疫情文件),内容主要是政府为防治扬尘、汽车尾气等造成的大气污染而限制车辆尤其大型载重车辆通行,对易产生扬尘施工工地、工矿企业采取停工、停产措施;同时文件也强调了严禁采取一刀切的方式,对符合环保要求的企业采取停工、停产措施。另2020年初因新冠疫情防控限制人员流动而造成施工停工,至2020年3月底才逐步根据情况复工复产。庭审中,被告公司认为由于没有取得房屋的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》、《竣工验收备案表》,虽然在2020年12月31日达到了交付条件,但一直没有实际交付。上述事实由原告及被告公司提供的相应证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，法成立的合同受法律保护。原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,该合同合法有效,双方应当按照合同履行自己的义务。原告提供的证据证明了其已履行了支付购房款790696元,而被告公司没有按约定在2020年4月30日交付房屋,已经违反了合同约定。综上,原告按照合同约定要求被告公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,符合法律规定,依法应予支持。关于迟延交房的抗辩理由,被告公司提出新冠疫情及政府防治环境污染造成延期的时间不能计入逾期交房时间。法院认为,一、2020年的新冠肺炎疫情作为全球性的重大突发公共卫生事件对全国乃至全球均产生了重大影响,这次疫情对属于不能预见、也是不能凭主观意愿就能避免或者克服的客观情况,符合不可抗力的情形。被告公司响应疫情防控要求被迫停工,符合因不可抗力不能履行合同的情形,被告公司提出因疫情影响迟延交付房屋的理由,符合民法典的相关规定,故对被告公司的上述辩称意见,应予以采纳。结合本地新冠肺炎疫情防治从2020年1月底开始限制人员出行、停工停产的统一部署要求，并在2020年3月底开始逐步复工复产的事实，被告公司辩称因新冠肺炎疫情造成停工的理由成立，但迟延交付房屋的时间调整为2个月,即至2020年7月1日。二、大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略、保护人民群众身体健康的“蓝天行动”,造成企业停工、停产是客观事实,但同时也加重了企业的运营成本，被告公司作为房地产开发企业为了防范管控风险,合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，也体现了公平原则。庭审中，被告公司提供的证据可以证实在合同履行期间因信阳市人民政府实施环保管控工地受到影响的时间为235天。但结合环保文件强调严禁采取一刀切的方式,对符合环保要求的企业采取停工、停产措施的要求，施工企业可采取符合环保要求的措施如覆盖防尘网、安装喷淋头以防止停工。综上，本院酌定环保管控影响交房天数为2个月(影响程度的25%)。综合受疫情和实施环保管控因素的影响，被告抗辩迟延交房的时间可延迟至2020年9月1日。关于逾期交房违约金计算的基数，原告认为应当将已缴纳的车位款计入违约金计算基数。本院认为，原告与被告公司订立的《车位诚意认筹书》中没有约定逾期交付车位需支付违约金,所以原告要求被告公司支付车位逾期交付违约金的诉讼请求不成立,不予支持。庭审中,被告公司承认由于没有取得房屋的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》、《竣工验收备案表》，虽然在2020年12月31日达到了交房条件，但实际一直未能交付，且截止庭审结束时,具体交付时间尚不能确定。综上,鉴于被告公司至今没有履行交付房屋的义务,原告的第一项诉讼请求可确定为被告公司向原告支付自2020年9月1日起至实际交房之日止期间的逾期交房违约金(以房款790696元为基数,按每日0.1‰的标准计算)。关于原告的第2、第3、第5、第6项诉讼请求,相对于交付房屋的主合同义务而言,这些应认定为房屋交付后的后合同义务,且部分请求未在合同中约定。本院认为在主合同义务尚未履行完毕之前,从以下几方面分析,这些后合同义务所产生的问题暂不宜处理。1、除逾期交付房屋的诉讼请求以外,原告的其他诉讼请求均建立在房屋交付的主合同义务履行完毕的基础之上,考虑到被告公司迟延交房的事实且具体的交房时间尚无法确定。基于合同约定的解除合同情形,后期原告如果以被告公司迟延交房造成合同目的无法实现为由要求解除合同,原告主张的其他诉讼请求不能独立于交付房屋之外,应当待房屋交付之后再作处理。2、本案中原告仅仅是被告公司开发小区的众多业主中的一户,因原告主张的第2、第4、第5、第6项诉讼请求涉及其他业主的共同权益,即使原告主张的事实与理由成立,因涉及全体的共同权益,应通过业主委员会讨论决定后,以业主委员会的名义主张权利。3、庭审中,被告公司称小区的部分道路、绿化等附属设施尚在完善中,故原告主张的第5、第6项诉讼请求应当以竣工交付后的状态为准,在最终交付之前,无法确定交付时的状态。对于原告的第3项诉讼请求,本院认为从节约空间,合理利用的原则,如果被告公司在保证停放车辆位置不发生大的改变且不影响原告使用的情况下,可以对车位进行优化调整并重新编号,原告要求被告公司必须按照原有的编号和位置交付车位的理由不成立,不予支持。需要说明的一点,如果因被告调整车位给原告的购买目的造成影响,原告可以主张解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定,判决如下：一、被告信阳钱财置业有限公司自2020年9月1日起向原告上官记支付逾期交房违约金至实际交房之日止（违约金的计算方法为以房款790696元为基数,按每日0.1‰的标准计算)。二、驳回原告上官记的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费362元,由被告信阳钱财置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人钱财公司为证明其诉求，提供七组证据。证据一，3#、4#、5#、6#、7#号楼工程竣工验收报告书，拟证明上诉人开发的房屋已经通过工程验收，符合国家规定要求，工程质量合格，具备交付及使用条件。本案业主没有接受房屋交付，是因为政府“一户一表”政策原因。证据二，业主手册、前期物业服务合同、装修承诺书，拟证明上诉人于2020年12月31日前已向绝大部分业主进行了房屋交付，房屋已经具备交付条件。本案业主没有接受房屋交付，是因为政府“一户一表”政策原因。证据三，信阳市关于一户一表水电设备问题的项目的规定，拟证明该政策影响房屋交付。证据四，信阳高新区环境污染防治攻坚战指挥部办公室证明，拟证明在23个环保管控文件实施期间内,区内房地产在建工地施工无条件停工停产,证明上诉提供环保管控影响天数为235天属实。证据五，国家发展和改革委员会发改价格﹝2013﹞2523号文件《国家发展改革委关于完善居民阶梯电价制度的通知》、中华人民共和国电力工业部令第8号《供电营业规则》，两份规章证明国家一户一表政策属于倡导性政策,其主要目的是实施居民阶梯电价制度。证据六，包括本案业主在内的34户业主水表电表影像资料、水表电表检定证明，拟证明上诉人完成合同约定的水表电表等计量工具到户的安装和测试(以上计量工具有信阳市质量技术监督局检定合格证明)。证据七，交付房屋业主的名单、缴费清单、部分业主已收房证明，拟证明一期房屋已具备交付、使用条件,已经过五方验收合格,取得《工程竣工验收报告》,部分业主已交付使用,涉案业主不接受交付是因国家政策(一户一表)所导致。证据八，信阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、信阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室文件一套，拟证明因环境污染的停工时间。被上诉人质证认为，对于证据一，3至7号楼验收报告后面盖章处都没有日期，上面写了竣工日期为2020年4月20日，但验收日期是空白的，该验收报告只能证明工程竣工了，但是不能证明是否验收合格，达不到证明目的。对于证据二，其他业主收房不能证明符合了交房条件，交房条件应当严格依据最高院关于商品房买卖合同解释等相关规定。对于证据三，“一户一表”是上诉人作为开发商应尽的义务，不是政府临时性要求，该证据不是新证据，也不能达到其证明目的。对于证据四，该单位证明没有经办人签字，只加盖了公章，不符合形式要件，如果认为确实停工停产了235天，应当提供施工日志来达到证明目的，该证据不能证明停工235天。对于证据五，可以证明信阳市政府要求水电表直通,但达不到证明目的。对于证据六，本案业主主张的是水电表直通水电公司,该证据达不到水电表直通水电公司的证明目的。对于证据七，之前提供过，不属于新的证据，部分业主收房不影响本案业主主张权利，不能实现其证明目的。对于证据八，均为复印件，无法证明其真实性，且不是新证据，已经超过了举证期限，并且这套材料针对的是不特定部门，并没有明确指明针对钱财公司。在签订合同之前，环保管控已经有了一、二十年的历史，钱财公司作为开发商不可能不清楚不知道，而且其提供的数份文件当中还有三份是2018年3月份之前的，更加可以证实在房地产开发施工过程中，在和业主签订商品房买卖合同之前就已经收到了这些文件，知道了这些文件的存在，因此签订合同时能够预测环保因素对其带来的影响。并且这些文件只是说各类企业污染防治设施正常运行，污染物达标排放，并没有说直接要求全部停工停产。如果其真存在停工停产，是其自身环保不达标所造成的，不是合同约定和法律规定的免责，达不到其证明目的。本院就以上证据分析如下：关于证据一、二、三、五、六、七，上诉人主张业主未能交房是因为“一户一表”政策的不可抗力因素，本院经审查认为，上述证据不能证明“一户一表”政策系不可抗力因素，且其他业主实际收房行为亦不能证明本案被上诉人的房屋达到交房条件。关于证据四，信阳高新区环境污染防治攻坚战指挥部办公室出具的证明可以证明环保政策影响了上诉人公司的施工进度，根据公司与案涉业主的合同约定，环保原因停工天数应当在逾期交房天数中予以扣除，但该证明内容中未显示停工235天，实际扣除的停工天数应当以上诉人提交的环保文件为依据。关于证据八，上诉人提供的环保文件结合信阳高新区环境污染防治攻坚战指挥部办公室出具的证明，可以证明案涉工程因环保政策停工。本案二审期间查明，根据上诉人钱财公司在一、二审提交的环保政策相关文件内容显示，2018年至2020年停工186天，其中，本案合同签订后涉及的停工日期为170天。另查明，本案二审期间，案涉小区“一户一表”改造仍在进行中，案涉房屋尚未交房。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人答辩意见，本案争议焦点为，原审认定的因客观原因不可抗力导致的停工时间是否正确，具体争议如下：一、疫情影响天数计算是否正确；二、“一户一表”政策是否属于不可抗力因素，“一户一表”改造时间是否应当从逾期交房天数中扣除；三、环保政策影响天数计算是否正确。关于第一点，2020年1月25日，河南省人民政府启动了新型冠状病毒肺炎疫情防控Ⅰ级应急响应，尽管省政府于2020年3月19日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应由Ⅰ级调整为Ⅱ级，但因各地政策差异，房地产复工需要合理时间，上诉人公司主张其因疫情实际停工90天符合事实情况，该上诉理由成立，其因疫情影响的停工天数调整为90天。关于第二点，2013年国家发展改革委下发了《关于完善居民阶梯电价制度的通知》，该通知要求，新建居民小区供电设施要按照“一户一表”的标准进行建设，由电网企业统一负责运行维护，执行阶梯电价制度。即该文要求新建小区必须一户一表，并非倡导性建议。根据上诉人公司提交的《关于我市住宅小区“一户一表”水电设备安装不到位问题的办理意见》，该意见载明，2013年，国家、省出台了住宅小区实行“一户一表”用水用电政策规定。但是，我市部分楼盘执行政策不严格……综合上述文件，“一户一表”在2013年就开始实施，并非不能预见、不能避免的因素。《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2013年政策明显不属于不可预见、不可避免的情形，上诉人关于“一户一表”政策属于不可抗力因素的主张不能成立。关于第三点，本案合同签订时间在2018年，双方当事人均不能预见未来三年环保政策对施工产生较大影响，结合前述民法典关于不可抗力的规定，环保政策属于不可抗力因素，根据双方当事人合同第八条约定，遇到政府政策等影响，因环保政策导致的停工天数应当从逾期交房天数中予以扣除。根据上诉人公司提交的政策文件，在双方合同签订时间后，能够确定170天的停工时间，本院对此予以认定。综上，原审认定的因客观原因不可抗力导致的停工时间不适当，本院确认停工时间为共为260天。另被上诉人主张的交房等问题，因一审未作判决，被上诉人也未提起上诉，本案仅对上诉人钱财公司关于逾期交房违约金的上诉请求进行审理。综上所述，信阳钱财置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初2131号民事判决；二、被告信阳钱财置业有限公司自2021年1月16日起向原告上官记支付逾期交房违约金至实际交房之日止(违约金的计算方法为以房款790696元为基数，按每日0.1‰的标准计算)；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费362元，由上诉人信阳钱财置业有限公司承担312元，由被上诉人上官记承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余继田审 判 员 张 伟审 判 员 李 彬二〇二一年八月三十日法官助理 段雅娴书 记 员 段凤娇