甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初6510号原告：张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司。住所：张掖市甘州区税亭街宝迪花园小区办公楼1楼。法定代表人：庞某1，该公司经理。        委托诉讼代理人：何某，甘肃祁峰律师事务所律师。        委托诉讼代理人：庞某2，女，汉族，甘肃省张掖市人，张掖市市委党校教师，住张掖市，系原告张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司法定代表人庞某1姐姐。        被告：周某，女，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业，住甘州。        委托诉讼代理人：马某，男，汉族，甘肃省高台县人，自由职业，住高台县，现住甘州，系被告周某丈夫。        原告张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司（以下简称“易道文化公司”）与被告周某、甘州区阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理。因该案需以另一案的审理结果为依据，本案于2020年8月3日中止审理。中止事由消除后，本案恢复诉讼。2021年8月13日，原告以“被告甘州区阳光曦华源小区七色光幼儿园未在市场监督管理局登记注册，不具备民事主体资格”为由，申请撤回对被告甘州区阳光曦华源小区七色光幼儿园的起诉，经审查后，本院予以准许。同日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告易道文化公司法定代表人庞某1及其委托诉讼代理人何某、庞某2、被告周某及其委托诉讼代理人马某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告易道文化公司向本院提出诉讼请求：1．要求解除原、被告于2019年7月2日签订的《协议》及《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》；2．要求被告退还房屋租金66000元及利息4000元；3．要求被告赔偿原告损失77440元；4．要求被告双倍返还定金20000元；5．要求被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告当庭申请变更第二项诉讼请求，即要求被告退还房屋租金66000元，放弃要求被告支付利息4000元的诉讼请求；申请变更第三项诉讼请求，要求被告赔偿原告损失46322元；同时放弃要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求。事实与理由：2019年初，被告周某称自己将位于阳光曦华源小区的幼儿园承包，并成立了“甘州区阳光曦华源小区七色光幼儿园”，被告称自己经营幼儿园小班、中班，现准备将幼儿园大班、学前班经营承包权转让给原告经营。经过原、被告协商，双方于2019年7月2日签订《协议》一份，协议约定：“因甲方将阳光曦华源小区七色光幼儿园第三层场地租赁给乙方开办大班、学前班使用，且双方有互相介绍学生（幼儿）的业务，故就提成及安全事宜订立以下条款”。协议第一条约定：“房屋用途：双方进一步明确甲方仅仅是出租阳光曦华源小区七色光幼儿园第三层场地（建筑面积830平方米）给乙方使用，乙方自行决策日常管理，实施规定范围内的大班、学前班教育事务”；“租赁期间，甲方毕业的孩子若转入大班、学前班，乙方应按照每个孩子返点1000元给甲方；乙方给甲方招收小、中班孩子，甲方返点1000元给乙方”。同日，原、被告又签订《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》，约定原告租赁被告阳光曦华源小区七色光幼儿园第三层房屋一间，该房屋建筑面积830平方米，定金10000元、年租金66000元。协议第七条第一款约定“租赁开始后，乙方正常使用的前提下，甲方应保障该房屋主体结构处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有故障时，应及时通知甲方修复”；第九条第二款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；2．交付的房屋危及乙方安全或健康的。”《协议》及《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》签订后，原告于2019年7月底通过微信、银行转账方式陆续将定金及第一年房屋租金共计66000元转给被告周某。2019年8月，被告将房屋交付于原告，原告开始开展正常教学业务。另，原告得知，被告周某开办的七色光幼儿园在2019年8月开始办理证照，因房屋开发商张掖市鑫发房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫发房地产公司”）开发的房屋消防、竣工没有验收，致使七色光幼儿园至今没有办学许可证。原告招生过程中，2019年10月甘州区教育局多次到原、被告经营的幼儿园检查，2019年10月30日甘州区教育局向被告周某及七色光幼儿园下发了2019［05］号“停止办学通知书”。该通知书内容为：“根据《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国行政处罚法》规定，经查：该幼儿园未经教育部门审批，擅自招生办班，属无证违法办学。招生办学必须经教育部门审批，否则，将联合相关部门依法强制取缔，造成一切损失由你方负责，并承担由此造成的一切法律责任。现责令即日起停止非法办学活动，妥善解决遗留问题”。2019年10月30日，甘州区市场监督管理局向被告下发（甘区）市监责改字［2019］101号责令整改通知书，以被告未取得食品经营许可证为由要求停止一切餐饮服务活动。2020年3月19日，原、被告经营的幼儿园又因消防主管破裂，导致幼儿园的大部分装修被水浸泡损坏。综上，原告认为：被告不具备办学许可证，办学不合法，也不具备食品许可证，且被告的行为经甘州区教育局与甘州区市场监管局要求整改后，被告仍然未整改，原告已经无法与被告继续合作办学，原、被告达成的协议目的无法实现；原告在签署合同后即着手准备招生事宜，收取了学生费用、支付了老师工资、购置了相关设施设备，造成直接损失45000元；同时，被告交付的房屋没有通过消防和工程质量竣工验收，根据《建筑法》、《消防法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的强制性规定，未经验收的房屋不得交付使用，被告交付的房屋无法达到安全和适用条件，符合双方约定的合同解除条件。现原告为维护其自身合法权益，遂提起诉讼。        被告周某辩称，对原告所述双方签订《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》及原告向被告交纳房屋租金66000元的事实无异议。但其他内容均不属实，原、被告签订合同的目的本是双方合作共同办学，但为了规避双方承担孩子安全责任问题，故双方签订《房屋租赁合同》，由原告向被告交纳场地及装修租赁费66000元，合同约定需交纳押金20000元，但原告一直以各种理由推诿拒交。现原告诉请要求解除合同，因为被告与鑫发房地产公司签订的《房屋租赁合同》已经解除，现被告同意与原告解除合同。原告于2020年7月29日提起诉讼，要求返还租金66000元，被告认为不应得到支持，一年的租赁期限已届满，原告已经使用房屋一年，不存在被告再返还租金的可能性。2019年7月6日，被告策划大型招生演出活动，原告招生幼儿19人，并收取人均学费4000元左右，从中获得收益，第二学期因疫情影响未开校，此属不可抗力，被告不负赔偿或返还的义务。原告陈述因鑫发房地产公司消防管道破裂造成损失，但被告起诉鑫发房地产公司要求赔偿损失后，人民法院并未支持该项诉请，故对原告主张的损失被告亦无法承担，原告若有损失应向鑫发房地产公司主张权利。原告所谓的教学投入，只是从其旧校区拉过来的二手桌椅及教学设施，且已经通过鑫发房地产公司的物业部门全部拉回。原告至今一直未向被告交付租金和钥匙，故被告不承担任何损失赔偿。本案所产生的诉讼费用是原告为维护其自身权利支出的必要费用，应由原告自行承担。综上，请求法庭驳回原告的全部诉请。        本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，案外人鑫发房地产公司作为甲方（出租人），被告周某作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于甘州区阳光曦华源居住组团院内幼儿园（建筑面积2380㎡），租赁期限共计10年，年租金为前五年每年285600元；后五年每年305600元；合同签订时乙方向甲方预交房屋押金70000元；双方还约定乙方装修完工后，必须由消防部门验收方能营业，如若发生事故，一切责任由乙方负责；乙方在租赁期内所搞的室内外装饰、装修属乙方行为，故在合同期满后甲方不予接受和抵顶，在未征得甲方同意时不能随意再拆除，如乙方不经营由甲方接收，不能顶租金，乙方无条件的让给甲方……；甲方自交付乙方装修之日起优惠八个月，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，被告周某依约向鑫发房地产公司支付房屋押金70000元，鑫发房地产公司即将租赁房屋交付给被告周某进行装修。        2019年7月2日，被告周某作为甲方（出租方）、原告易道文化公司作为乙方（承租方），双方签订《协议》一份，约定被告将其承租的阳光曦华源小区七色光幼儿园第三层场地（建筑面积约830㎡）租赁给原告开办幼儿园大班、学前班；租赁期间房租涨福以30个幼儿为基础，每学年内增加25个孩子，乙方追加1万元租金支付给甲方；第二年从0累计，不产生叠加效应，整层房租涨幅总数不超过13万元（13万元为三年最高租金）；租赁期间，甲方毕业的孩子若转入大班、学前班，乙方应按照每个孩子返点1000元给甲方；乙方给甲方招收小、中班孩子，甲方返点1000元给乙方，同时双方对权利和义务、合同终止及解除、违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告又签订《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2019年7月2日起至2022年7月1日止，共计3年，年租金为66000元。租金支付方式为第一年乙方应当及时按照约定90个工作日内向甲方一次性支付租金。双方还对房屋的交付与返还、房屋及附属设施的维护等事项进行了详细约定。合同签订后，原告于2019年8月26日向被告支付租金66000元。        另查明，2019年7月6日，被告在幼儿园举行了招生演出活动，原告亦参加该活动，原、被告均开始招生办学。2019年10月30日，甘州区教育局向被告周某开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《停止办学通知书》一份，载明“经查，因该幼儿园未经教育部门审批，擅自招生办班，属无证违法办学。招生办学必须先经教育部门审批，否则，将联合相关部门依法强制取缔，造成的一切损失由你方负责，并承担由此造成的一切法律责任。现责令即日起停止非法办学活动，妥善解决遗留问题”。2019年10月31日，甘州区市场监督管理局向被告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《责令改正通知书》一份，载明因该幼儿园未取得食品经营许可证，要求幼儿园立即停止一切餐饮服务活动，待取得有效的食品经营许可证后可为幼儿供餐。但原、被告并未停止办学，一直经营至2020年1月10日学生放寒假。        2020年3月19日，因幼儿园三楼消防主管破裂，造成幼儿园水淹受损。        2020年3月30日，被告周某向鑫发房地产公司发出《解除阳光曦华源居住组团幼儿园〈房屋租赁合同〉告知书》一份，要求解除与鑫发房地产公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》，并申请张掖市忠信公证处对上述送达行为进行公证。2020年4月1日，张掖市忠信公证处作出（2020）甘张忠信公内字第504号《公证书》一份，对被告周某向鑫发房地产公司送达《解除阳光曦华源居住组团幼儿园〈房屋租赁合同〉告知书》的行为予以保全证据公证。        2020年4月8日，本案被告周某将鑫发房地产公司诉至本院，要求解除其与鑫发房地产公司之间签订的《房屋租赁合同》、要求鑫发房地产公司向其退还房屋押金70000元、要求鑫发房地产公司赔偿其各项损失1660000元。该案经审理后，本院于2021年4月19日作出（2020）甘0702民初2766号民事判决书，判决如下：一、解除周某与鑫发房地产公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》（已解除）；二、鑫发房地产公司赔偿周某幼儿园（含室外操场）的装修工程款287820元；三、鑫发房地产公司赔偿周某因消防管道破裂造成的装修损失71766元；四、鑫发房地产公司退还周某房屋押金70000元；五、评估费20000元，由周某自行承担；六、驳回周某的其他诉讼请求。以上二、三、四项共计429586元，限于该判决生效之日起三十日内履行完毕。后周某与鑫发房地产公司不服该民事判决书，均向张掖市中级人民法院提出上诉。张掖市中级人民法院于2021年7月26日作出（2021）甘07民终607号民事判决书，判决如下：一、维持张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初2766号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初2766号民事判决第二项为：鑫发房地产公司赔偿周某幼儿园（含室外操场）的装修工程款575640元；以上二、三、四项共计717406元，限于该判决生效之日起三十日内履行完毕。        还查明，原告易道文化公司原名称为张掖市易道教育咨询有限公司，于2020年4月30日变更为现名称。        上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》、收条、微信聊天记录打印件、（2021）甘07民终607号民事判决书复印件、收据、微信转账记录、转账凭证、图片、企业变更信息打印件、营业执照复印件、微信转账截图，被告提交的录像两段等证据在卷佐证，足以认定。        本院认为，原、被告签订的《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对原告的诉讼请求分述如下：        关于原告要求解除《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》的诉请。本院作出的（2020）甘0702民初2766号民事判决书及张掖市中级人民法院作出的（2021）甘07民终607号民事判决书已确认周某与鑫发房地产公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日起解除，而本案原告易道文化与被告周某于2019年7月2日签订的《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，故本院依法解除原、被告于2019年7月2日签订的《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》，解除时间即为2020年4月1日。        关于原告要求被告退还房屋租金66000元的诉请。庭审中，原告诉称双方虽于2019年7月2日签订合同，但当时被告并没有将房屋钥匙交付给原告，而是于2019年9月学生开校后才交付的，原告认为被告作为出租人隐瞒出租房屋未经竣工验收的事实，且七色光幼儿园没有取得办学资质，导致双方共用的场地及签订的合同无法履行，故要求被告退还其交纳的房屋租金66000元。被告则辩称，双方签订合同后被告即将幼儿园大门及教学楼钥匙交付给原告，2019年7月6日，被告策划大型招生演出活动，原告招生幼儿19人，并收取人均学费4000元左右，从中获得收益，不存在被告隐瞒鑫发房地产公司出租的房屋未通过竣工验收的事实，原告对被告未取得办学资质亦是知情的。对此本院认为，双方于2019年7月2日签订合同后，曾于2019年7月6日共同进行招生，原告并未提交相关证据予以证实被告于2019年9月才将租赁房屋交付给其使用的事实，应承担举证不能的责任，故原告应自合同签订之日起向被告支付租赁费。虽然甘州区教育局于2019年10月30日向被告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《停止办学通知书》，甘州区市场监督管理局于2019年10月31日向被告开设的甘州区阳光曦华源幼儿园发出《责令改正通知书》，但原、被告均未停止办学，一直经营至2020年1月10日学生放寒假。后因2020年全国爆发新冠肺炎疫情，导致幼儿园未正常开校。2020年3月19日，因幼儿园三楼消防主管破裂，造成幼儿园水淹受损。后原告另行租赁场地进行经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本院结合幼儿园寒假的放假时间、2019年3月19日水淹受损的实际情况及2020年年初本地新冠肺炎疫情形势及实际防控情况，对案涉租赁房屋2020年的房屋租金酌情予以减免1个月，故原告应承担自2019年7月2日至2020年4月1日期间的租金49500元（66000元÷12个月×9个月），扣减因新冠肺炎疫情及幼儿园的放寒假时间减免的2020年度1个月的租金5500元后，原告实际应承担租金44000元，原告已向被告交纳租金66000元，故被告应退还原告租金22000元，对超出部分，本院不予支持。        关于原告要求被告赔偿损失46322元的诉请。庭审中，原告诉称因双方签订的合同不能正常履行，其向甘州区北辰幼儿园支付租赁费32000元，向学生家长退费7982元，还向被告微信转账学生学费6340元，被告不予认可。对此本院认为，因鑫发房地产开发公司将未经竣工验收和消防验收的房屋出租给周某使用，导致鑫发房地产公司与周某签订的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，双方签订的合同已于2020年4月1日解除。在本案中，原告作为签订合同的理性主体，在签订合同时未尽到相应的审查义务，在不能确定涉案租赁房屋是否通过竣工验收和消防验收的情况下即与被告签订租赁合同，其自身亦存在过错，且双方已于2020年4月1日解除合同，而原告因另行租赁场地经营，于2020年7月13日才向甘州区北辰幼儿园支付租赁费32000元，故对原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿向学生家长退费7982元的诉请，因原告提交的相关证据并不能证明其给学生家长退费是因无法继续使用被告出租的租赁场地所致，且退费时间均在2020年7月之后，故对原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告要求赔偿其微信转账的学生学费6340元的诉请，被告认可原告向其转账两个学生的学费6340元，但被告已给原告返点2000元抵顶餐费，且该学费系一个学期的费用，被告不应再退还。对此本院认为，原告并未提交相关证据予以证实该6340元系学生为期两个学期的学费，且原告至今亦未向学生家长退费，故对原告的此项诉请，本院不予支持。        综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、解除原告张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司与被告周某于2019年7月2日签订的《协议》、《阳光曦华源小区七色光幼儿园房屋租赁合同》（已解除）；        二、被告周某退还原告张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司租金22000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；        三、驳回原告张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照        《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支        付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2546元，减半收取1273元，由原告张掖市甘州区易道文化艺术教育培训有限责任公司负担1024元，由被告周某负担249元，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。原告已预交案件受理费3529元，因原告申请变更诉讼请求，减少诉讼请求后，本院退还原告案件受理费2256元。        如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交        审判员    孙秀芳二〇二一年八月二十四日书记员    李彩霞