江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复40号复议申请人（买受人）：黄靖乔，女，1987年1月20日出生，汉族，江西上高人，住江西省万载县。申请执行人：中国农业银行股份有限公司宜春经济开发区支行。住所地：宜春市袁州区宜阳大道。负责人：万勇，该支行行长。被执行人：钟芳明，男，1980年11月6日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：杨小梅，女，1982年11月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。复议申请人黄靖乔不服袁州区人民法院作出的（2020）赣0902执异49号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。袁州区人民法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司宜春经济开发区支行（以下简称农行经开区支行）与被执行人钟芳明、杨小梅金融借款合同纠纷一案中，依法在网络平台上对被执行人钟芳明名下位于宜春市袁州区进行网络司法拍卖，复议申请人黄靖乔在成功竞得上述房产后，以拍卖公告中标示的房屋建成年份与实际建成年份不符，导致其对涉案房产估价出现严重偏差为由提出异议，请求撤销涉案房产的该次拍卖。该院审查后驳回了其异议请求。袁州区人民法院查明，农行经开区支行与钟芳明、杨小梅金融借款合同纠纷一案，该院于2020年9月22日作出（2020）赣0902民初6316号民事调解书，确定：一、被告钟芳明、杨小梅拖欠原告农行经开区支行已到期借款本金500000元，利息、罚息6191.67元（时间截止至2020年9月16日），合计人民币506191.67元，以及自2020年9月13日以后的利息、罚息按照《农户贷款借款合同》约定的利率标准计算至实际清偿之日止；由被告钟芳明、杨小梅自2020年10月开始每月25日前偿还人民币50000元，自2020年12月开始每月25日前偿还人民币100000元，余款于2021年3月25日前一次性还清。二、原告农行经开区支行对被告钟芳明、杨小梅所有的位于宜春市抵押房屋［不动产权证号：（2019）宜春市不动产权第××号］的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权。三、如果被告钟芳明、杨小梅未完全履行第一项任一阶段的还款义务，原告农行经开区支行有权要求被告钟芳明、杨小梅自逾期之日一次性付清剩余借款本金及利息、罚息，并向法院申请强制执行。案件受理费8911元，减半收取计人民币4455.5元，财产保全费3845元，合计人民币8300.5元，被告钟芳明、杨小梅自愿承担。2021年1月27日，经农行经开区支行申请，该院以（2021）赣0902执617号立案执行。在该院另案宜春格力特饲料有限公司与钟芳明追偿权纠纷一案中［案号：（2020）赣0902执1144号］，该院已委托江西新源洪城房地产土地资产评估有限公司对钟芳明名下位于宜春市房屋进行价格评估。该公司于2020年12月14日出具房地产估价报告，涉案房产建筑面积142.57㎡，评估总值为97.23万元。经商请协调，该房产由申请执行人为抵押权人的农行经开区支行案启动处置。2021年3月31日，该院作出（2021）赣0902执617号之一执行裁定书，裁定对涉案房产进行拍卖。根据宜春市不动产登记中心不动产登记信息显示，涉案房屋用途为住宅，土地权利性质为出让，房屋总层数28层，所在层数8层，建成年份为2014年。2021年4月8日，该院启动网络司法拍卖程序，在阿里巴巴司法拍卖网络平台进行网拍公告，在“住宅类标的调查情况表”中注明该房产建成年份为2014年等情况。5月13日10时至5月14日10时止，该房产在网上进行公开拍卖，异议人交纳68000元保证金参与竞买，最终以1011000元的最高价竞得。事后，异议人认为该房产实际建成年份在2010年之前，以法院网拍提供的数据与事实不符，导致其估价产生严重偏差为由提出异议，要求撤销此次网络司法拍卖。袁州区人民法院异议审查认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生生大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”。本案涉案房产拍卖过程中，对拍卖财产的介绍、文字说明等是依据宜春市不动产登记中心的不动产登记信息，依法依规对拍卖财产进行了公告，并无违反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形，此次网络司法拍卖符合法律规定，异议人要求撤销拍卖的异议理由不能成立。遂于2021年6月7日作出（2020）赣0902执异49号执行裁定，驳回异议人黄靖乔的异议请求。黄靖乔向本院复议称，袁州区人民法院于2021年4月在淘宝网司法拍卖平台发布的关于宜春市丰硕华庭4栋801室的标的物介绍中，“住宅类标的调查情况表”中“建成年份”一栏的内容为“2014年”，而根据复议申请人的了解，该房屋于2010年甚至更早已经建成，且户主2011年前便已经入住，该小区是已经十多年的老小区，房屋价值远低于根据2014年建成年份作出的评估价。建成年份对应的是该房屋的房龄，一套房子的房龄对该房屋的价值有巨大的决定作用，由于公示建成年份参数为2014年，导致复议申请人对该房屋的价值估算产生重大影响，认为达到100万元，但却与实际价值有严重偏差。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”，该拍卖房屋的建成年份有2个所谓的年份，但袁州区人民法院坚称“对拍卖财产的介绍、文字说明等是依据宜春市不动产登记中心的不动产登记信息，依法依规对拍卖财产进行了公告”，不愿意承认自身在拍卖公告中未披露已知信息致使复议申请人利益受损的事实，不合理地驳回了复议申请人的异议，请求：1、裁定袁州区人民法院（2021）赣0902执异49号无效；2、认定2021年5月14日关于宜春市丰硕华庭4栋801室司法拍卖结果无效，责令袁州区人民法院返还复议申请人参与拍卖的保证金68000元。本院对袁州区人民法院查明的事实予以确认。另补充查明：1、案涉丰硕华庭4栋801室房产于2019年6月6日办理不动产权登记，宜春市不动产登记中心不动产登记情况表中“土地使用期限”栏内容为2077/6/27止，“权利其他状况”栏记录，土地使用权面积10.04㎡，房屋专用建筑面积118.13㎡，房屋分摊面积24.44㎡，房屋结构为框架，房屋总层数28层，所在层数8层，建成年份2014年。2、袁州区人民法院于2021年4月8日发布涉案房屋《拍卖公告》和《竞买须知》，《拍卖公告》第五条特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。《竞买须知》第十条明确：本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作出详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参与，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和已知及未知的瑕疵。第十二条中明确：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。3、本案涉案房产丰硕华庭4栋801室评估价格为972300元，起拍价为681000元，竞买保证金68000元，增价幅度6000元。2021年5月14日10:28:22，竞买人黄靖乔（证件号码：3622281987××××××××）通过竞买号Ｑ8712以1011000元最高应价胜出，网络自动生成《成交确认书》。本院认为，网络司法拍卖遵循“公开、公平、公正、诚实守信”原则，一旦竞拍成交即产生法律效力。本案中，袁州区人民法院就案涉丰硕华庭4栋801室房屋网络司法拍卖依法发布了《拍卖公告》和《竞买须知》，明确告知“有意竞买人应仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和已知及未知的瑕疵”，尽到了相应的提示和警示义务。《中华人民共和国民法典》第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”。案涉丰硕华庭4栋801室房屋在宜春市不动产登记中心的不动产登记信息中建成年份标明为2014年，袁州区人民法院在拍卖公告中依据不动产登记机关关于对该不动产登记信息表的信息对涉案房屋的建成年份予以载明，并无不当，亦合法有据。且该房产的真实建成年份与不动产登记信息表中载明的建成年份是否一致或是否存在错误和出入，不属于人民法院执行程序中应当审查的内容。复议申请人主张《拍卖公告》中载明的建成年份2014年与涉案房产可能在2010年前就已建成的实际情况不符，而认为拍卖信息失实，并要求撤销涉案房屋的该次拍卖行为，无事实和法律依据。袁州区人民法院在异议审查中，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，裁定驳回竞买人黄靖乔要求撤销网络司法拍卖的异议请求，事实清楚，适法准确，依法应予维持。综上，复议申请人黄靖乔的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人黄靖乔的复议请求。本裁定为终审裁定。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年八月二日书记员 甘 桔