湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4697号原告：何国兴，男，汉族，1971年10月1日出生，户籍地湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：洪建军（特别授权)，湖南诚怀律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行。法定代表人：吴曙华，系该分行行长。委托诉讼代理人：王智，湖南湘鼎律师事务所律师。第三人：龙开权，男，侗族，1974年5月6日出生。第三人：杨爱英，女，侗族，1980年5月24日出生，户籍地湖南省芷江侗族自治县。原告何国兴与被告中国建设银行股份有限公司怀化市分行及第三人龙开权、杨爱英执行异议之诉一案，本院于2021年6月28日立案后，依法适用普通程序，由审判员欧燕担任审判长，与人民陪审员彭开勇、肖敏组成合议庭，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告何国兴及其委托诉讼代理人洪建军，被告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的委托诉讼代理人王智，第三人龙开权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何国兴向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决不得执行登记在第三人龙开权名下的怀化市鹤城区城北街道武陵路桂园新村私房屋(不动产证号为：湘【2018】怀不动产权第0003****号），解除对该房屋的查封，停止对该房屋的执行；2、判令被告中国建设银行股份有限公司怀化市分行承担本案的一切诉讼费用。事实及理由：2013年3月9日，原告何国兴与第三人龙开权签订《房屋买卖协议》，约定原告购买第三人龙开权位于怀化市鹤城区武陵路(桂园新村）私房屋，房屋面积98.58平方米，房产证号为0009****号，土地使用权证号为怀国用（2009）第1号，使用权类型为划拨，房屋总价款为90000元。同日，原告按约定支付了全部房款，第三人龙开权开具了收条一张。《房屋买卖协议》签订后，第三人龙开权将房屋交付给原告，原告随即进行了装修并入住。2015年7月至今，原告将该房屋进行出租管理。2013年3月19日，原告到怀化市房产管理局开具了无房证明，查询了买卖房屋的权属登记情况，递交了《怀化市房屋转移登记申请表》，并向怀化市房地产测量事务所对买卖房屋进行测量，怀化市房地产测量事务所于当日出具了勘测成果表及房屋分层分户平面图二份，其中一份房屋分层分户平面图产权人变更为原告何国兴。但是鉴于该房屋所占土地系划拨地，需要先补缴土地出让金且将不动产权证先办理至第三人龙开权名下才能变更登记至原告名下。因政策原因直到2018年3月份，原告补缴了土地出让金11098元，并缴纳了契税、土地增值税、印花税、不动产登记费等费用后于2018年4月3日才将不动产权证书登记至第三人龙开权名下（权证号码为湘（2018）怀不动产权第0003****号)。此后，原告再次向第三人龙开权提出办理产权变更登记至原告名下的请求时，第三人龙开权总是以各种理由推脱，导致不动产权证书至今未能变更登记至原告名下。原告为了办理过户登记，向房屋登记机构提出了过户申请，进行了勘测测量，缴纳了土地出让金、契税、土地增值税、印花税、不动产登记费等费用，将不动产证书办理至第三人龙开权名下，后再次要求过户登记时，因第三人龙开权未予以配合，导致至今未能过户登记至原告名下。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019）254号)第127条：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产：三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。据此规定，原告在签订《房屋买卖协议》后，实施了积极的办理过户登记的行为，多次向出卖人提出过户要求，应认定为非因原告原因未能办理过户，故完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件。综上所述，原告作为买受人对登记在被执行人龙开权名下的不动产提出异议，符合法律规定的情形且其权利能够排除执行。为维护原告的合法权益，起诉至贵院，请求贵院依法判令所请。被告中国建设银行股份有限公司怀化市分行辩称：根据《九民纪要》第124条第4项，无法证明原告何国兴非因买受人自身原因未办理过户登记，原告在2013年3月9日就签订房屋买卖合同，并支付了9万元购房款，但证据中没有9万元的交付流水:无法证明已支付购房款。且2018年才将土地证变更到龙开权名下，无法证明何国兴已积极履行房屋买卖合同的过户。这么长的时间何国兴都未提起诉讼，要求履行房屋买卖合同，同时房屋合同第四条第三小项也明确约定。从2013年至2021年7月，原告不履行买卖协议的约定，也不积极地要求房屋过户，恰好证明原告对于房屋过户这一事实，怠于行使权利，存在过错。第三人龙开权述称：房屋是卖给原告了，原告要我配合过户，但我在重庆开公司，经常回不来，不能积极配合过户。第三人杨爱英未作任何陈述。经审理查明：2013年3月9日，原告何国兴（受让方）与第三人龙开权（出让方）签订了《房屋买卖协议》，约定：第三人龙开权将坐落于怀化市鹤城区城北街道武陵路（桂园新村）私的房屋（房产证号为：怀房权证自第0009****号）出卖给原告何国兴；房屋面积共计98.58平方米；房屋总售价90000元；原告何国兴于合同签订之日付给第三人龙开权购房定金90000元；合同签订第三人龙开权收购房款后该房屋房产证原件交原告何国兴，具体过户由原告何国兴确定时间，第三人龙开权无条件协助过户给原告何国兴，所有费用由原告何国兴负责缴纳等。同日，第三人龙开权向原告何国兴出具一张《收条》，载明：“今收到何国兴购房款玖万元整（¥90000），该房款已交清”。之后，第三人龙开权将案涉房屋交付给原告何国兴，原告对该房屋进行装修入住，并一直占有使用至今。2013年3月19日，怀化市房产管理局出具一份《证明》，载明“经电脑查询：何国兴在我市无住房登记”。同日，原告查询了案涉房屋的权属登记情况，提交了《怀化市房屋转移登记（询问）申请表》。怀化市房地产测量事务所出具了一份勘测成果表、一份测量成果表及两份房屋分层分户平面图，其中一份房屋分层分户平面图记载的产权人为何国兴。原告于2018年3月补缴了土地出让金并缴纳了契税、土地增值税、印花税、不动产登记费等费用后，案涉房屋于2018年4月3日才登记至第三人龙开权名下，产权证号为湘（2018）怀不动产权第0003****号。此后，因第三人龙开权未配合原告办理过户登记，导致案涉房屋至今未过户登记至原告名下。本院在执行中国建设银行股份有限公司怀化市分行与龙开权、杨爱英金融借款合同纠纷一案中，于2021年2月23日作出（2021）湘1202执343号之一执行裁定书，裁定查封被执行人龙开权名下位于怀化市鹤城区武陵路（桂园新村）101号的房屋[产权证号为：湘（2018）怀不动产权第0003****号]，期限为三年。原告对（2021）湘1202执343号之一执行裁定书不服，向本院提出书面异议，请求停止对位于怀化市鹤城区武陵路桂园新村101号房屋[产权证号为：湘（2018）怀不动产权第0003****号]的执行并解除查封，本院于2021年6月9日作出（2021）湘1202执异37号执行裁定书，裁定驳回何国兴的异议请求。上述事实，有原、被告身份信息复印件、第三人龙开权、杨爱英的身份信息复印件、（2021）湘1202执343号之一执行裁定书、（2021）湘1202执异37号执行裁定书、《房屋买卖协议》、《收条》、怀国用（2009）第1号土地使用权证、《证明》、怀化市房屋转移登记（询问）申请表、怀化市房屋所有权登记审批表、勘测成果表、测量成果表、房屋分层分户平面图二份、《查询证明》、房屋产权信息查询表、怀化市房屋所有权登记申请表、不动产权证书、湖南省非税收入一般缴款书二份、税收完税证明三份、银行卡复印件、付款记录、《房屋装修说明》、《租房协议》三份、微信支付转账电子凭证二份、湖南省电力公司专用收据、收据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告何国兴与第三人龙开权签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约支付了全部购房款90000元，并已经合法占有了案涉房屋。案涉房屋未能办理过户登记手续非原告过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，故对原告请求不得执行登记在第三人龙开权名下的怀化市鹤城区城北街道武陵路桂园新村私房屋[产权证号为：湘（2018）怀不动产权第0003****号]，解除对该房屋的查封,并停止对该房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，判决如下：不得执行登记在第三人龙开权名下的怀化市鹤城区城北街道武陵路桂园新村私房屋[产权证号为：湘（2018）怀不动产权第0003****号]，解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的执行。本案案件受理费2050元，由被告中国建设银行股份有限公司怀化市分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 燕人民陪审员  彭开勇人民陪审员  肖 敏二〇二一年八月九日代理书记员  何晶晶附法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。