重庆市奉节县人民法院民事判决书                     (2021)渝0236民初1929号原告：严国锐，男，1983年5月9日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。    委托诉讼代理人：蒋祖国，重庆贞枰律师事务所律师，有特别授权。委托诉讼代理人：吴俊，重庆贞枰律师事务所律师。    被告：奉节县国有资产经营有限责任公司，住所地重庆市奉节县西部新区胡家社区2组，统一社会信用代码91500236711687371P。法定代表人：谭顶国，董事长。委托诉讼代理人：李宇航，男，1990年6月12日出生，汉族，该公司员工，住重庆市奉节县，有特别授权。委托诉讼代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。原告严国锐与被告奉节县国有资产经营有限责任公司（以下简称国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法由审判员谭林适用简易程序公开开庭进行了审理,原告严国锐及其委托诉讼代理人蒋祖国、吴俊，被告国资公司的委托诉讼代理人杨川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严国锐向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告2019年10月8日至2020年10月7日的门市年租金61200元及押金2000元；2.判令被告赔偿原告因火灾事故造成的直接经济损失250000元及现金损失8000元;3.判令被告赔偿原告因门市无法经营造成的各项损失及原告的保障性工作等104300元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：奉节县瑞康药房于2015年4月23日成立，于2020年9月注销，原告系奉节县瑞康药房个体工商户的经营者。2019年10月14日原告的奉节县瑞康药房与被告签订门市租赁合同，被告将位于奉节县帝王广场的某X1号门市出租给原告经营使用。根据合同约定，乙方（原告）的租赁期限为3年，即从2019年10月8日起至2022年10月7日止；租金按年度收取，第一年度租金为61200元、第二年度为63036元、第三年度为64972元；甲方（被告）应在本协议签订之日起10日内交付租赁房屋，甲方按照房屋现状进行交付，甲方应派代表与乙方或经乙方合法授权的人员于房屋交付当日现场盘点房屋内设施（如有），核实水、电、气、消防等配套设施可达到使用状态；甲方（被告）义务，出现其他违约情况时，依法承担责任等……。原、被告达成协议后，被告即将该房屋交付给了原告使用。2019年12月23日5时40分许，与原告相邻的被告另一承租方案外人吴兵经营的奉节县想吃餐饮店处发生火灾，因火灾蔓延烧毁原告门市内的商品、装修及其设施设备等，从而造成了原告极为严重的各项经济损失。火灾事故发生后，奉节县消防救援大队予以了接警并实施了灭火。2020年5月9日奉节县消防救援大队对该次火灾事故作出了奉消火认字【2020】第0008号《火灾事故认定书》，认定：起火时间为2019年12月23日5时40分许，起火部位位于奉节县想吃餐饮店内，起火点位于奉节县想吃餐饮店吊顶上方南部位置，起火原因为吊顶内电气线路故障起火引燃可燃物引发火灾。原告认为，该火灾事故的线路既不是原告架设也没有在原告门市管理范围内，原告对该次火灾事故没有任何过错。被告作为出租人，将其门市作为租赁标的物向公众出租并收取租金时，根据法律规定负有对租赁物及租赁物附属设施设备等的安全保障义务，负有切实保证承租人的人身、财产安全的法定义务。该次火灾事故完全是由被告早期的违章搭建电气线路、后期的疏于日常检查及管理等的行为造成。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。庭审中原告方认为：1.被告本身对于租赁合同存在责任，将不合法的房屋进行公开出租，本身存在过失责任；2.导致原告损失产生的根本原因是因为被告没有按照合同的约定对出租的经营性房屋进行核实，没有满足房屋的合法使用状态，而且供电线路老化引起火灾；3.原告的损失部分，我们认为被告方的观点不客观，评估机构是根据原告在遭受火灾事故以后按照云端库存的数据进行评估，价格和数据不是原告自行控制和掌握的，是客观存在的药品的数量和价格，是来自原告的远端数据，并且评估机构不是原告直接委托的，是消防部门委托的；4.现在的门市状态问题，火灾发生以后，消防部门对案发门市进行了管控，形成了原告无法使用的现状，如果被告认为门市应该交还，应提供交付的意见，不是原告方主张退还租金的抗辩理由。同时认为案涉房屋属于违章建筑，房屋内的供电线路是有问题的。庭审中对被告方提交的证据的真实性均无异议。庭审后原告增加诉讼请求：确认原、被告签订的租赁合同无效，并以无效合同主张本案的损失赔偿，请求赔偿标的按庭审中主张的数额不变。被告国资公司辩称,1.2019年5月22日重庆奉节城市建设有限公司将案涉房屋作为国有资产移交被告进行管理，在移交之时，原告就已经是案涉房屋的承租人，被告并不存在缔约过失责任的问题，被告只是在接收资产过后作为具体的经营管理人延续了之前的活动。同时认为原、被告双方的租赁关系应当是成立的，至于租赁合同是否合法有效，由法庭依法裁定；2.根据签订的租赁合同，原告作为承租人，在使用房屋前，有检查房屋及附属物的义务，在使用房屋中，亦有维护、维修设施设备的义务，而作为房屋所必须的用电线路，属于原告检查和维修维护的范围，虽然合同法规定租赁物的维修维护由出租人承担，但是同时规定双方另有约定的除外，而租赁合同对原告使用租赁房屋的义务做出了明确约定，原告应当按照合同约定履行合同义务；3.原告承租房屋的目的是用于经营，根据消防法律的规定，经营性用房在投入经营使用前应当取得公众场所的验收、备案登记，原告在案涉门市经营药房并没有取得相应的消防备案登记，应当对火灾造成的后果承担责任；4.2019年12月23日，位于某X2号门市的奉节想吃餐饮店内吊顶内的电器线路发生熔断造成火灾，本案中，原告遭受损失的直接原因是火灾，而承租某X2号门市的吴兵是奉节想吃餐饮店的经营人，吴兵对火灾的发生存在直接的因果关系，被告要求追加吴兵为本案的当事人；5.损失部分，原告举示的证据虽然有损失评估报告，但是报告中的商品损失是根据原告自行申报的库存商品清单作出的，不具有客观性，消防部门也没有委托评估机构对门市内的损失商品进行清点，评估报告中对商品损失的价格评估不能作为特定损失的依据，同时，原告主张的保障性工作等104300元的主张，没有证据支撑，也不应得到支持；6.从火灾发生至今，原、被告双方均没有对租赁合同的履行和门市的返还问题进行磋商，原告实际也没有向被告返还门市，所以原告要求退还门市租金的诉讼请求亦不应得到支持，同时，被告有权要求原告按合同约定的标准支付房屋使用费至原告交还房屋之日止。另外，被告认可帝王广场总共有7个门市，比对了图纸和现在办证的情况，确实只有某X3号门市才有房产证，其余的都没有房产证，平面图上的面积和形状与现实情况不匹配，也未取得建设工程规划许可证；至于案涉门市是不是违法建筑不予评价。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，奉节县瑞康药房于2015年4月23日成立，原告严国锐系奉节县瑞康药房个体工商户的经营者，组织形式是个人经营，经营场所位于重庆市奉节县永安镇少陵路帝王广场某X1号门市，于2020年9月9日注销。2018年10月7日，原告严国锐（承租方、乙方）与案外人重庆奉节城市建设有限公司（出租方、甲方）签订《门市租赁合同》，约定：一、甲方将位于地（音）王广场某X4号门市租赁给乙方，面积10.5平方米。二、租赁时间：2018年10月8日至2019年10月7日止。三、租赁费用：14000元整/年，另收水、电保证金1000元，租赁到期无水、电欠费一次性退还。四、乙方责任和义务：……。2、租赁期间内水、电、消防设施安装所发生的一切费用由乙方自行负责。3、乙方要做好防火、防盗、防水灾工作，如一旦发生人身、财产安全事故，门市经营期间一切安全责任，民事纠纷及经济赔偿概由乙方自行负责。……。2019年5月22日，重庆奉节城市建设有限公司作为权利人将出租给原告的地（音）王广场某X1号门市等移交给本案被告国资公司进行管理。2019年10月14日，原告严国锐（承租方、乙方）与被告国资公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条 租赁标的证载坐落地址：奉节县地（音）王广场某X1号门市，出租面积合计40平方米。第二条 总租赁期限为3年，即从2019年10月8日起至2022年10月7日止，租金每年在上一年的租金基础上递增3%。……。第三条 费用及缴纳：（一）租金。1.经双方协商一致，第一租赁年度租金为人民币61200元。（大写：陆万壹仟贰佰元整）。第二租赁年度租金为人民币63036元整。（大写：陆万叁仟零叁拾陆元整）。……。2.乙方应在本合同签订后5日内将第一年度租金一次性支付给甲方。……。3.若乙方提前退租，需提前一个月向甲方提出书面请求，并经双方协商同意。同时甲方有权向乙方收取违约金（按照当年年度租金总额30%进行计算），用以弥补因乙方提前退租给甲方造成的损失。4.乙方迟延支付租金的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按未支付资金金额的千分之三支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权解除合同并按当年租金总额的30%要求乙方支付违约金。（二）租房押金。1.租房押金为第一年度租金的5%（不足1000元的按1000元收取）即2000元，人民币大写贰仟元整，在签订合同时缴纳。2.甲方应于租赁合同期限届满或双方协议解除合同后，在水、电、气、物业管理费及其他费用结清且无任何其他纠纷的情况下，除依照本合同约定应扣除的费用外，剩余房屋押金 应无息返还乙方。3.如乙方对甲方负有付款义务的，甲方有权直接在上述押金中予以扣除。该等付款义务不限于根据本协议产生的付款义务。第四条 甲方义务。1.甲方应在乙方付清租金及押金后将租赁物交付乙方使用。2.出现其他违约情况时，依法承担责任。3.甲方有权调整房屋的用途和使用规划，如因甲方调整需要需解除本协议的，甲方应当提前15日通知乙方，并在乙方归还房屋之日起5日内退还甲方剩余租金。4.如乙方存在违反本协议约定的情形的，甲方有权停止对乙方房屋的水、电、气供应，并扣留乙方在房屋内的财产，直到乙方排除违约情形。5.甲方应在本协议签订之日起10日内交付租赁房屋，甲方按照房屋现状进行交付，甲方应派代表与乙方或经乙方合法授权的人员于房屋交付当日现场盘点房屋内设备（如有），核实水、电、气、消防等配套设施达到可使用状态，核实水、电、气、物业管理费等相关费用是否已结清，双方代表签署房屋交付确认书，甲方向乙方移交房屋钥匙后视为房屋交付完成。6.甲方在租赁期内负责房屋室外公共部分的维护、维修工作。如需进行工程施工，应当提前3日通知乙方，乙方无条件予以配合。第五条 乙方义务。……。2.使用房屋前，检查好所用房屋及附属设施，租赁期间所发生的一切事故，乙方承担修复和赔偿责任。……。4.如需对房屋内的配电设备、给排水设备、供气设备（如有）等附属设施设备进行改造，或需要对房屋进行装修、装饰的，应当自行承担改造费用。设备改造或房屋装修装饰均不得改变房屋结构、不得危及房屋使用安全。乙方进行上述改造、装修装饰的，须向甲方提出书面方案并经甲方批准后方可进行，并承担由此给任何第三方造成的损害责任。……。7.承担承租区域内所发生的事故责任（包括安全生产、用电、防火防盗等），对事故造成的相邻各方及甲方的损失负赔偿责任。……。11.本协议终止、解除或被宣告无效之日起10日内，乙方应当将房屋腾空后退还给甲方。如乙方未在上述期限内退还房屋的，应当按当年度日租金标准的4倍向甲方支付房屋占用费，并按当年度租金总额的20%向甲方支付违约金。乙方超过30日仍未向甲方交还房屋的，甲方有权自行对房屋进行清理并收回房屋。在此情况下，乙方遗留在房屋内的财务视为遗弃物，甲方有权予以处置。处置方式包括但不限于变卖、丢弃等，由此产生的处置费用和财产损失由乙方自行承担。12.乙方负责房屋专用部分各项装饰装修、设施设备的维护、维修工作，并自行承担相应费用。第六条 乙方违反本合同中乙方项下的任何一项义务，甲方均有权单方面解除合同，并有权要求赔偿。……。第八条 特别约定。……。3.因下列情形，导致本合同解除、终止或被宣告无效时甲方不承担任何违约、赔偿责任：（1）合同期限届满的情况下；（2）因乙方违反合同约定导致甲方单方面解除本合同的；（3）……。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金61200元及押金2000元，被告亦将案涉门市交付给原告使用。2019年12月23日5时40分许，与原告相邻的被告另一承租方案外人吴兵经营的奉节县想吃餐饮店发生火灾，因火灾蔓延烧毁原告门市内的商品、装修及其设施设备等。火灾事故发生后，重庆市奉节县公安消防大队予以接警并实施了灭火。后重庆市奉节县公安消防大队委托重庆市海川价格评估有限公司对该次火灾事故造成的直接财产损失进行评估。2020年4月21日，重庆市海川价格评估有限公司作出价格评估报告。2020年5月9日，奉节县消防救援大队对该次火灾事故作出了奉消火认字【2020】第0008号《火灾事故认定书》，认定：起火时间为2019年12月23日5时40分许；起火部位位于奉节县想吃餐饮店内，起火点位于奉节县想吃餐饮店吊顶上方南部位置，起火原因为吊顶内电气线路故障起火引燃周围可燃物引发火灾。庭审结束后，原告请求变更以无效合同主张本案的损失赔偿，请求赔偿标的按庭审中主张的数额不变；被告亦书面明确，针对原告在庭审结束后增加确认租赁合同无效的诉讼请求，认为在庭审时被告已充分发表了辩论意见，也无新的证据举示，对于原告增加的诉讼请求，申请不再另行开庭。另查明，案涉门市未办理房屋产权登记，亦未取得建设工程规划许可证。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的原告身份证复印件、奉节县瑞康药房工商登记信息、《租赁合同》复印件、《火灾事故认定书》复印件、火灾现场勘验笔录复印件，被告提交的门市场地租赁移交书复印件、《门市租赁合同》复印件、《租赁合同》复印件、《火灾事故认定书》复印件、询问笔录复印件等证据在卷佐证。经庭审质证和本院审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。对于原告提交的证明火灾损失的所有证据，本院认为，原告在本租赁合同纠纷案件中诉请确认租赁合同无效，本案审理的范围是双方当事人所签订的租赁合同的效力以及因合同效力有关的损失，由于租赁合同无效并不是发生火灾事故的原因，故原告因火灾造成的损失不属本案审理范围，对原告提交的证明火灾损失的证据应由侵权损害赔偿案件审查，本案不作认定。本院认为，案涉租赁合同签订及火灾事故事实发生在2021年1月1日之前，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案仍适用民法典施行前的法律、司法解释。本案焦点在于：一、原、被告签订的《租赁合同》是否有效；二、因火灾给原告造成的经济损失是否应由被告承担。本院分述如下：一、原、被告签订的《租赁合同》是否有效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，被告出租给原告使用的门面房在本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》应为无效，原告请求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。二、因火灾给原告造成的经济损失是否应由被告承担。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，原告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际使用房屋即火灾事故发生之日，计12743元（61200元/年÷365天×76天），因此原告要求被告返还已支付的全部租金不能成立。发生火灾事故后，原告并未实际使用租赁的房屋，已支付但未使用期间多支付的租金48457元（61200元－12743元）及押金2000元应予退还。关于原告请求赔偿因火灾事故造成的各项损失的诉讼请求，首先由于原、被告之间签订的租赁合同无效，故不能根据合同约定对因火灾所造成的财产损失进行处理；其次因损失系其他门面房发生火灾事故造成，该损害后果并非租赁合同无效所造成，与租赁合同无效无因果关系，属侵权财产损害赔偿案件审理范畴，且侵权责任人应根据火灾事故发生、发展的具体原因确定，不属于本案处理范围，本院在本案中不予支持。关于被告请求追加承租某X2号门市的吴兵（系火灾事故起火门市奉节想吃餐饮店的经营者）为本案当事人的请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，吴兵与原、被告之间的房屋租赁合同无关，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告严国锐与被告奉节县国有资产经营有限责任公司于2019年10月14日签订的《租赁合同》无效；二、被告奉节县国有资产经营有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告严国锐房屋租金48457元、押金2000元，共计50457元；三、驳回原告严国锐的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7682元，减半收取3841元（原告已预缴），由被告奉节县国有资产经营有限责任公司负担531元，原告严国锐负担3310元。义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审  判  员  谭    林二〇二一年七月二十九日                              法官助理  姚 玉 林                              书  记  员  石 鹏 兵 -1-