河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1805号上诉人（原审被告）：徐培，女，汉族，1986年12月5日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：栾好明，河南琮同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许苗苗，女，汉族，1996年2月8日出生，住河南省清丰县。上诉人徐培因与被上诉人许苗苗房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐培的委托诉讼代理人栾好明，被上诉人许苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐培上诉请求：1、请求依法撤销濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初2842号民事判决书，依法改判徐培不应当返还许苗苗15333元。2、上诉费用及一审诉讼费用由许苗苗承担。事实与理由：一、徐培与许苗苗租赁转让关系合法有效，双方在自愿公平的前提下建立了物品转让及房屋租赁转让关系，不存在欺诈和不公平的情形。徐培、许苗苗均系具有完全民事行为能力的人，双方在自愿的基础上就位于濮阳市华龙区沁香肉食店铺达成了转让协议，许苗苗出具40000元一并受让剩余房屋租期及房屋内物品。徐培与许苗苗之间的房屋使用权转让及物品转让行为合法有效，徐培收取许苗苗40000元的行为系合法行为应当受到保护，原审法院判令徐培返还15333元没有事实及法律依据。二、徐培收取许苗苗40000元的内容合法，不存在不公平情形。徐培将沁香肉食店铺内的肉食加工仪器、空调、三轮车、展示柜等转让给了许苗苗，还将剩余四个月的房屋使用权转让给了许苗苗，该款项数额共计40000元，该40000元是双方均认可的，不存在欺诈、隐瞒、不公平的事宜。没有任何人和任何机关阻止许苗苗使用该房屋，许苗苗不营业不使用是其自己怠于营业造成的，并且是否使用该房屋进行营业徐培也不清楚，许苗苗已经将该房屋剩余的租赁期间占用完毕，不存在返还未使用租赁期间房租的情形，因此判令徐培返还15333元没有法律及事实依据。三、原审法院法律适用错误。《中华人民共和国民法典》第三编第二分编第十四章具有租赁合同的专门法律条文，而原审法院不适用而适用民法典总则条文，该法律适用行为严重错误，违反了法律适用原则。正是因为没有一条合法的条文判令徐培返还许苗苗款项才错误的适用总则规定。综上，徐培与许苗苗建立的经营物品转让及房屋使用权转让、营业权转让关系均合法有效，徐培收取许苗苗40000元的行为合法有效，且不存在不能使用所转让房屋的情形，原审法院判令徐培返还15333元是错误的，原审法院存在法律适用错误。许苗苗辩称，转让关系不合法，明知拆迁故意转让。一审法院认定事实清楚，请求维持原判。许苗苗向一审法院起诉请求：1、许苗苗、徐培房屋租赁关系无效；2、徐培返还许苗苗房屋租金4万元；3、诉讼费由徐培承担。一审法院认定事实：冯建凯（甲方）与徐培（乙方）于2019年6月20日签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方将其所在位于大庆路东、300米绿城路北诚诚生活超市东出租给乙方使用；2、租赁期限2019年6月20日至2020年6月19日止，租金每年28,000元，乙方在起租日前十天支付给甲方，租金先付后用；3、乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方……。徐培承租该房屋用于经营熟食店，租赁期限届满后，徐培继续租赁涉案房屋并向冯建凯支付租金至2021年6月。2021年2月28日，许苗苗向徐培支付40,000元，包括剩余租金及转让费。许苗苗主张，支付完徐培费用后，2021年2月28日，濮阳市华龙区孟轲乡人民政府在涉案房屋处张贴搬迁拆迁公告，徐培知涉案房屋欲拆迁，故认为涉案房屋系违章建筑，无法正常经营，要求徐培退还40,000元，并提交拆迁公告、照片、与房东通话录音予以证明，徐培辩称，徐培未欺诈许苗苗，房东对转租知情，租金按照其与房东的标准计算，剩余费用都是房屋内物品的转让费，许苗苗自己经营不行了，就找徐培退钱，于法无据，徐培不应退还许苗苗任何费用，双方协商未果，诉至一审法院。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。许苗苗主张，涉案店铺须在3月5日前拆除并被张贴了“孟轲乡人民政府关于对五村整合西侧配地项目实施搬迁拆迁的公告”，并被喷上了“拆”字，徐培辩称，涉案房屋至今并未被拆除，对此，一审法院认为，根据许苗苗、徐培提交的证据及庭审查明情况，许苗苗、徐培实际就涉案门面达成的转让协议包含经营权转让和房屋转租的双重法律关系，徐培将从他人处承租的房屋及房屋内物品全部转租及转让给许苗苗，许苗苗也已向徐培支付了包括租金、转让费在内的费用合计4万元，虽然徐培并非涉案房屋产权人，但许苗苗提供证据并不足以证明徐培在收取许苗苗费用过程中存在法律以及行政法规所规定的“合同应认定为无效”的法定情形，故一审法院对许苗苗要求确认许苗苗、徐培房屋租赁关系无效的诉讼请求不予支持。许苗苗另要求徐培返还4万元，徐培不予返还，对此，一审法院认为，从徐培所述，其转让给许苗苗的房屋剩余租赁期限是4个月，即至2021年6月底，租金是按照其与房东的价格计算，根据许苗苗提交的徐培与冯建凯签订的租赁合同，4个月租金数额为9,333元，由此推算，剩余30,667元应为转让房屋内物品的费用，正如前所述，徐培将涉案门面经营权和房屋使用权一并转给许苗苗，徐培对房屋用途应明知，即许苗苗承租房屋的目的在于经营涉案房屋及房屋内物品以达到收益，在此基础上，许苗苗始向徐培支付物品转让费及租金合计4万元，该费用明显超出徐培与房东约定的租金数额，而许苗苗提交的通话录音显示，涉案房屋已被通知拆迁，房东已不会再出租，结合以上客观情况，许苗苗继续经营使用租赁房屋及物品的目的已无法实现，综合考虑租赁期限、转让费数额及原徐培各自过错程度，从维护交易稳定、市场有序发展的因素考虑，徐培尚应返还许苗苗15,333元为宜。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、徐培返还许苗苗15,333元，于判决生效后十日内付清；二、驳回许苗苗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由许苗苗负担400元，徐培负担400元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，徐培、许苗苗就案涉门面房达成的转让协议包含经营权转让和房屋转租的双重法律关系，徐培与许苗苗对案涉房屋的转让协议的成立均无异议，该协议是双方真实意思的表示，是有效协议。本案的争议焦点是一审法院酌定徐培返还许苗苗15,333元是否适当？案涉房屋已被通知拆迁，许苗苗继续经营使用租赁房屋及物品的目的已无法实现，一审法院综合考虑租赁期限、转让费数额及徐培、许苗苗各自过错程度，酌定徐培尚应返还许苗苗15,333元为并无不当。本案中的法律关系包含经营权转让和房屋转租的双重法律关系，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第一条、第六条、第七条规定判决本案亦无不当。综上所述，徐培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由徐培负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 孙立新审判员 孔德军二〇二一年八月二十日书记员 杨**涛