贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初4769号原告：张物现，男，1976年07月06日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：罗先玉，女，1990年01月03日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。共同委托诉讼代理人：付安会，系贵州黔信律师事务所律师，执业证号：15201201911098295。代理权限：特别代理。被告：贵州博泰投资管理有限公司，住所地贵阳市白云区云峰大道199号博泰世界岛D栋5楼，统一社会信用代码：91520113565019876H。法定代表人：邢广智。原告张物现、罗先玉诉被告贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告罗先玉及其与张物现的共同委托诉讼代理人付安会到庭参加诉讼。被告博泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金暂计23559元至房屋实际交付之日止（违约金以原告全部已付款432267元为基数，自2020年1月1日起，按照每日万分之一计算，截至2021年6月29日，共计545天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年8月9日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵阳市白云区云峰大道中京国际贵阳北站CBD建设项目房屋，总房款为427987元。约定交房日期为2019年12月31日前。逾期交房超过90日，被告应按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。该房屋系精装修交付，双方在合同的附件六对房屋装饰、装修进行了约定。合同签订后，原告依约交付了购房款、维修基金、预告登记费，被告向相关部门为原告申请了预告登记。被告未能按期交付房屋，直到2020年6月才通知交房。原告去验房时，发现该房屋地砖破损、墙面开裂、墙面粉刷非常粗糙、墙角阴阳角未经过处理、多处踢脚线脱落缺失、墙面多处渗水发霉，以及部分设备安装不符合工艺等严重影响居住使用的问题。原告与被告反映以上问题，被告表示同意整改，待整改完毕验收合格后再通知原告收房，原告多次催促，但被告均是敷衍拖延时间。时至今日，房屋仍未实际交付给原告，被告作为开发商，其开发的房屋不符合相关质量标准，达不到按约期限交付，还拒绝履行违约金赔偿义务，给原告造成一定的经济损失。原告为维护自己的合法权益，故诉到法院，请求支持如前诉请。被告辩称：一、被告在2020年5月底通过电话方式通知原告在2021年6月1日后可以到现场进行收房。实际被告从2021年6月1日起已具备了合同第11条约定的交付条件，即取得竣工验收证明、实测技术报告、房屋通水通电。因此被告承担逾期交房违约金的截止时间应当为2021年6月1日。二、合同约定2019年12月31日交房时间因受消防职能部门验收工作职责转移以及新冠商情的影响造成延误，延误期间不应计算逾期交房违约金。本案的其他业主主张被告因逾期交房要求解除商品房买卖合同的案件，均被贵阳市中级法院驳回业主的诉请，故被告按合同约定的日万分之一标准承担逾期违约金的期限以不超过90天为限。三、原告在诉讼中提到的整改内容不属于双方合同附件六约定的交付标准，不属于合同约定的整改范围，且原告所购房屋完全能够正常使用，原告所述与事实不相符。原告以此为由拒绝收房至今，无事实及法律依据。根据原、被告的在庭陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2018年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的白云区房屋，房屋总价427987元。合同第十一条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日向买受人交付商品房：（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任约定：逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条：1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续；……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿……”。第二十七条对不可抗力影响进行了约定。对交接手续的办理和查验房屋进行了约定。附件六《装饰、设备标准的约定》对交付商品房的装修部分进行了详细约定。合同签订后，原告按约支付了购房款427987元。被告于2019年5月底电话通知原告2020年6月1日起开始验收收房。原告于2020年6月2日前往验房收房，在验房过程中以案涉房屋存在质量问题，要求被告进行整改为由未接收房屋。此后，原告又前往房屋现场并与案涉房屋物管人员进行对接整改情况。原告自认2021年5月7日被告对案涉房屋整改完毕。另查明，案涉房屋所在楼栋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年1月15日竣工验收备案机构同意竣工验收备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系有效合同。关于原告主张的逾期交房违约金，原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未按合同约定在2019年12月31日向原告交付房屋，而是在2020年5月底才通知原告自2020年6月1日起开始验房收房，被告存在逾期交房，构成违约，应依照合同约定承担逾期交房的违约责任。对于被告提出在2020年6月收房时被告已经符合合同第11条约定的交付条件以及附件六中关于商业用房的交付标准，因遇到政府部门消防验收职责转移以及新冠疫情的不可抗力影响，被告逾期交房，上诉两项时间不应计算在内，交房时间应予顺延的抗辩。本院认为，政府部门消防验收职责转移在2019年6月30日以前，而《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年12月31日前，被告有较为充裕的时间办理验收；新冠疫情发生在合同约定的交房日期之后，该不可抗力并未实际影响被告交付房屋，故被告的该辩解，本院不予采纳。案涉房屋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年1月15日取得建筑工程竣工验收备案，被告通知原告收房时，案涉房屋已符合合同约定的交房条件，故逾期交房的时间应从2020年1月1日至2020年6月1日，共计152日，逾期交房违约金为6505元（427987元×0.1‰×152日）。对于原告主张案涉房屋存在质量问题需整改验收合格交房日止的违约金，本院认为，案涉房屋在被告通知原告收房时，已具备合同约定的交付条件的相关文件，应视为房屋已达交付使用条件。原告在对所案涉房屋验房过程中发现存在质量问题，致使未能完成房屋交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定和《商品房买卖合同》第十四条房屋交接手续的约定，原告虽多次提出房屋存在质量缺陷需整改，但均系房屋质量瑕疵，不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现，不构成严重影响正常居住的根本违约，同时根据原告提供与物管工作人员的微信聊天记录显示，被告方亦与原告协商对房屋瑕疵进行修复和整改，被告超过约定的修复期于2021年5月7日整改修复完毕，原告可就因此给其造成的损失及赔偿向被告另行主张权利，原告以此主张按全部已付款万分之一主张违约金无法律依据，故对原告主张逾期交房违约金的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张物现、罗先玉逾期交房违约金6505元；二、驳回原告张物现、罗先玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取194元，由原告张物现、罗先玉负担94元，被告贵州博泰投资管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 员 马雪恒二〇二一年八月三十一日法官助理 孙郦琬书 记 员 覃亚群