广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29276号上诉人（原审第三人）：深圳市万迪投资有限公法定代表人：李彦卓，总经理。委托诉讼代理人：何仿，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汝安，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：章程鹏委托诉讼代理人：杨银笛，广东金美律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洵，广东金美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市安乐永恒股份合作公司法定代表人：周伟钊。委托诉讼代理人：萧灿堂，广东宝城（宝安）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：吴梅。上诉人深圳市万迪投资有限公司（以下简称万迪公司）因与被上诉人章程鹏、深圳市安乐永恒股份合作公司（以下简称安乐公司）、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0306民初14499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人万迪公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项判决，万迪公司无需向章程鹏支付损失赔偿款项；二、章程鹏承担一、二审全部的诉讼费用。上诉事实和理由：一、万迪公司不应当承担赔偿责任。1.本案的违约方、过错方是安乐公司，而非万迪公司。安乐公司通过第一次村民大会后，明确了同意出售涉案房产等相关事宜，并对万迪公司追加《授权书》授予代理权以便于万迪公司获得买方信任。万迪公司带章程鹏看房时，安乐公司也及时提供房间钥匙等便利，积极协助万迪公司与章程鹏完成了签署销售协议的行为。但是，安乐公司内部无法协调税费分配等问题，安乐公司通过第二次村民大会后，通过了停止出售涉案房产的决议，拒不提供产权转移变更所需的相关资料给万迪公司，导致万迪公司无法按照《包销合同》的约定完成相应的义务。《包销合同》第五条第五款约定，安乐公司在办理过户之前必须结清所有各款项及费用。而《包销合同》条件无法达成的原因是安乐公司反悔且不愿意支付过户税款，因此拒不提供相关材料，故意阻挠万迪公司办理产权转移手续，利用《包销合同》约定的包销条件，陷万迪公司于无权代理的困境，将所有违约责任推至万迪公司一方承担。因此，安乐公司属于本案违约方和过错方，一审法院认定过错方仅为万迪公司，属于事实不清，证据不足。2.章程鹏从未就实际损失进行举证。在章程鹏没有提供任何证据证明实际损失的情况下，一审法院却“酌情”判令万迪公司向章程鹏承担十五万元的大额赔偿责任。二、万迪公司在本案属于有权代理。一审法院应当结合本案的所有事实情况，对万迪公司有无代理权限进行综合判断。1.安乐公司故意规避违约责任、过错责任。《包销合同》的条件之所以未达成，是由于安乐公司违背诚实信用原则，根本违约后拒不提供相关材料给万迪公司，由此故意规避违约责任、过错责任。2.安乐公司向万迪公司出具《授权书》，应当视为有权代理。3.安乐公司寄出的回复函不具有溯及力。2018年8月28日万迪公司与章程鹏已经签署了《二手房买卖及居间服务合同》，但安乐公司称其于《二手房买卖及居间服务合同》签订后一个月，即2018年9月20日向万迪公司寄出回复函，显然，回复函的效力不能追溯至前述行为。依据该回复函反驳万迪公司的代理权，没有事实和法律依据。被上诉人安乐公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原审判决。二、万迪公司的上诉请求和事实理由是没有依据的。1.安乐公司与万迪公司于2018年6月22日签订《包销合同》，约定由万迪公司包销涉案房产，同时约定包销期八个月（包销起算时间为安乐公司分配给村民的房产办理完成过户手续且领到不动产证之日起），涉案房产目前仍登记在安乐公司名下，表明包销期限尚未开始计算。2.2018年8月20日，因万迪公司想提前做包销房屋的前期推广工作，要求安乐公司向万迪公司开具的《授权书》，是委托安乐公司作为涉案房产的销售总代理，代理权限为：与第三方签约代理销售合同及支付佣金，授权期限为6个月。即万迪公司的代理权限仅为“签约代理销售合同及支付佣金”，不包括出售房产，万迪公司没有签订买卖房屋合同的权利。3.安乐公司于2018年9月20日向万迪公司发出《“关于配合办理包销深圳市宝安区产相关工作的函”的回复》中，主张涉案房产目前不具备房产销售和变更登记手续，万迪公司仍未完成办理村民房产产权转移变更登记的相关手续，仍未具备《包销合同》约定的包销条件。因此，万迪公司作为安乐公司的代理人与章程鹏签署涉案的《二手房买卖及居间服务合同》，系超越代理权限的行为，安乐公司亦未予以追认，该合同对安乐公司不发生法律效力。三、涉案合同是万迪公司擅自以安乐公司的名义与章程鹏签订的，事后也没有征得安乐公司的追认，应属于万迪公司的单方行为，与安乐公司无关；同时，安乐公司也没有委托任何人收取涉案房屋转让的任何款项。从章程鹏所提供涉案的证据目录中可明确看出，章程鹏是没有安乐公司提供委托付款手续的情况下，擅自将房屋转让的定金分别交付给中原公司10万元、万迪公司24万元，并由万迪公司出具收据的；由此可见，安乐公司不知道也没有参与此房屋转让过程，章程鹏向万迪公司与中原公司支付的定金34万元，与安乐公司无关；同时章程鹏由此所造成的全部损失，与安乐公司无关。被上诉人章程鹏辩称，一、章程鹏有理由相信万迪公司是安乐公司的代理人，具有出售房屋的代理权，该代理行为有效，合同应对安乐公司产生法律效力。二、章程鹏在本案中遭受了相当程度的损失，章程鹏主张合同价款20%的赔偿金合法合理。三、章程鹏未对一审判决提起上诉，是出于经济和时间成本的考量，是一种无奈妥协。章程鹏对一审判决认定的代理行为的性质是不认同的，对因此确定的安乐公司和万迪公司的法律责任也是不认可的。安乐公司应受合同约束，其应承担合同价款20%的违约责任。章程鹏向一审法院起诉请求：1.解除章程鹏、安乐公司及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.安乐公司向章程鹏返还定金340000元；3.安乐公司按购房款的百分之二十向章程鹏支付违约金940000元；4.中原公司履行居间义务存在过错的，应承担相应的赔偿责任并配合安乐公司退还定金；5.万迪公司在代理安乐公司过程中存在过错的，应承担相应的赔偿责任并配合安乐公司退还定金；6.本案诉讼费用由安乐公司承担。一审法院认定事实：涉案位于深圳市宝安区的房产于2016年8月24日经核准登记至安乐公司名下，产权份额为100%。2018年6月22日，安乐公司作为甲方，万迪公司作为乙方，签署《包销合同》，主要约定如下:1.乙方包销甲方名下位于深圳市宝安区产的物业；2.甲方同意以上房产每平方米为人民币41000元，共计面积约1908平方米，总销售房款为约78228000元给乙方销售，甲方不承担本次包销房屋交易过程中产生的一切税费。本次包销房屋交易过程产生的税费由乙方负责；3.双方商定包销期八个月（包销起算时间为甲方分配给村民的房产办理完成过户手续且领到不动产证之日）。在包销期内，乙方对本协议约定范围的物业享有依法自主销售的权利；4.本合同生效之后，乙方开始办理甲方指定房产产权转移变更至村民或村民公司名下的登记手续，该批房产完成办理产权转移变更至村民或村民公司名下的登记手续之后，即开始起算包销时间；5.乙方应在3个月内办好甲方分配给村民或村民公司名下房屋的不动产证；6.乙方包销的房款须转入甲方指定的李晓英账户；7.乙方如未在约定时间内办好甲方分配给村民或村民公司名下的不动产证，甲方有权终止包销合同并对乙方不作任何赔偿。2018年8月20日，安乐公司开具一份《授权书》，内容如下：现深圳市安乐永恒股份合作公司名下房产（该房产位于深圳市宝安区共计25套）委托深圳市万迪投资有限公司作为销售总代理，代理权限为：与第三方签约代理销售合同及支付佣金，授权期限为6个月。章程鹏与万迪公司于庭审中确认双方签署合同时已向章程鹏出示该份《授权书》。2018年9月20日，安乐公司向万迪公司发出《“关于配合办理包销深圳市宝安区产相关工作的函”的回复》，主要内容如下：一、万迪公司已清楚知道安乐公司位于西乡××××期的房产目前不具备房产销售和变更登记手续，仍需完善相关手续；二、因万迪公司未明确办理安乐公司指定房产产权转移变更至村民或村民公司名下登记手续的具体方案和具体费用，未明确“国土登记价、土地增值税、增值税、城建税、教育费附加税、契税、印花税、企业所得税”等费用明细，在费用不明确的情况下导致村民无法提供相关登记资料；三、根据《包销合同》约定，本合同生效之后，乙方开始办理甲方指定房产产权转移变更至村民或村民公司名下的登记手续之后，即开始起算包销时间，截至目前万迪公司仍未完成办理村民房产产权转移变更登记的相关手续，万迪公司包销房产的时间仍未开始，即目前仍未具备《包销合同》约定的包销条件；四、因万迪公司想提前做包销房屋的前期推广工作，要求安乐公司出具《授权书》，该授权书仅仅是明确委托万迪公司有房产销售的代理，但仍需等待符合房产包销约定的条件才可以进行。五、因万迪公司未按《包销合同》约定完成将安乐公司分配给村民的房产办理完成过户至村民名下的变更登记手续，合同约定包销房产的时间没开始，授权书的授权还没有开始履行；更没有到时间办理包销房产密匙的相关手续；如万迪公司擅自提前与第三方签订相关销售房产合同或协议，由此所造成的损失应由万迪公司自行负责。2018年9月4日，第三人万迪公司作为卖方（即安乐公司）的代理人，与作为买方的章程鹏，作为居间方的中原公司签署《二手房买卖及居间服务合同》，合同主要约定如下：1.安乐公司将位于深圳市宝安区的房产出售给章程鹏，转让价款为人民币4700000元；2.买方在合同生效当日向卖方支付定金100000元，合同生效后5日内再向卖方支付定金人民币240000元；3.买方须于2018年9月24日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批的手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4.如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。章程鹏于签订合同当日向中原公司支付定金100000元，于2018年9月8日支付定金240000元至李晓英的账户。万迪公司于2018年9月9日出具《收款确认书》，确认收到章程鹏购买涉案房产的定金340000元。万迪公司于庭后回复法庭，上述定金中有100000元是由中原公司托收的，该100000元至今未支付给万迪公司，万迪公司仅收到定金中的240000元。章程鹏主张其已按照万迪公司的通知，于2018年9月20日准备好购房首期款，但因安乐公司的村民不让安乐公司继续履行合同，未能办理首期款资金监管，安乐公司已构成根本违约，章程鹏故而提起本案诉讼。安乐公司辩称，涉案房产没有登记价格，需在国土部门补办手续后才具备房屋过户的条件，现万迪公司与安乐公司的包销协议尚未达到生效条件，房产尚未开始销售；万迪公司辩称，万迪公司已取得安乐公司的授权对外销售房产，安乐公司承诺可以办理分户登记，签订合同后不久，因为国家税收政策变更的原因，导致变更分户的时候安乐公司需缴纳比预算更多的税款，所以不能办理分户登记，继而导致合同无法继续履行。另查，章程鹏的母亲程贵连同时购买了深圳市宝安区房产，与涉案房产为双拼房，程贵连已以深圳市安乐永恒股份合作公司为安乐公司，万迪公司、中原公司为第三人另案提起诉讼，案号为（2019）粤0306民初14500号。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于涉案《二手房买卖及居间服务合同》的效力问题，一审法院分析如下：首先，安乐公司与万迪公司签署《包销合同》，约定由万迪公司包销涉案房产，同时约定包销期八个月（包销起算时间为甲方分配给村民的房产办理完成过户手续且领到不动产证之日）。涉案房产目前仍登记在安乐公司名下，表明双方约定的包销期限尚未开始计算。其次，安乐公司于2018年8月20日向万迪公司开具的《授权书》系委托万迪公司作为涉案房产的销售总代理，代理权限为：与第三方签约代理销售合同及支付佣金，授权期限为6个月。亦即万迪公司的代理权限仅为“签约代理销售合同及支付佣金”，暂不包括出售房产。再次，安乐公司于2018年9月20日向万迪公司发出《“关于配合办理包销深圳市宝安区产相关工作的函”的回复》中，主张涉案房产目前不具备房产销售和变更登记手续，万迪公司仍未完成办理村民房产产权转移变更登记的相关手续，仍未具备《包销合同》约定的包销条件。以上事实相互印证，足以表明在涉案房产未变更登记至村民或村民的公司名下前，尚未具备《包销合同》约定的包销条件，万迪公司暂无作为代理安乐公司销售涉案房产的权限。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。因此，万迪公司作为安乐公司的代理人与章程鹏签署涉案的《二手房买卖及居间服务合同》，系超越代理权限的行为,安乐公司亦未予以追认，该合同对安乐公司不发生法律效力，章程鹏诉请解除该合同并要求安乐公司返还定金、支付违约金，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于定金。本案中，章程鹏所付定金是由万迪公司及中原公司收取，由万迪公司统一开具收款收据，现万迪公司已无收取章程鹏购房定金的依据，其应当将购房定金返还章程鹏。现有定金100000元托管于中原公司处，应由中原公司负责返还，剩余定金240000元由万迪公司返还章程鹏。关于损害赔偿的问题。根据上述法律规定，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，无权代理人对此有过错的，应赔偿对方的损失。本案中，《二手房买卖及居间服务合同》签署后，章程鹏已依约支付了购房定金340000元，并准备了首期购房款。万迪公司在超越代理权限的情况下签署上述合同，导致合同因未获安乐公司的追认而无法继续履行，万迪公司应当赔偿章程鹏的损失。考虑到涉案合同仅履行到支付定金、尚未成功办理首期款资金监管的阶段，章程鹏亦未提交证据证明其实际损失，一审法院酌情判令万迪公司向章程鹏赔偿损失23000元。至于章程鹏诉请中原公司应向章程鹏赔偿因其提供居间服务存在过错导致章程鹏的损失，属于居间合同纠纷，与本案分属不同的法律关系，章程鹏可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、万迪公司于判决发生法律效力之日十日内向章程鹏返还定金240000元；二、中原公司于判决发生法律效力之日十日内向章程鹏返还定金100000元；三、万迪公司于判决发生法律效力之日起十日内向章程鹏赔偿损失235000元；四、驳回章程鹏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费8160元，由章程鹏负担5000元，万迪公司负担3160元。一审案件受理费章程鹏均已预交。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依万迪公司上诉主张，本案二审争议焦点为：万迪公司在涉案房产交易中是否具有代理权，及其应否向章程鹏赔偿损失问题。首先，依万迪公司与安乐公司之间《包销合同》的约定，涉案房产在完成产权转移变更至村民或村民公司名下的登记手续后，才开始起算万迪公司包销该房产的时间。本案中未有证据表明涉案房产的产权已完成前述转移变更登记手续，故万迪公司包销该房产的时间尚未开始起算，即万迪公司尚未获得安乐公司授权销售房产。其次，从安乐公司向万迪公司出具的《授权书》内容看，该份《授权书》仅授权万迪公司可签订“代理销售合同及支付佣金”，并未授权万迪公司可与房屋买受人签订房产销售合同并收取购房款项。据此，万迪公司并未取得代理权可予签订涉案房产买卖合同。综上所述，本院认为，万迪公司签订涉案房产买卖合同属无权代理行为，一审认定正确，应予维持。万迪公司上诉主张其行为系有权代理，缺乏事实依据，本院不予采纳。涉案房产买卖合同并未取得安乐公司的追认，故万迪公司作为无权代理的行为人依法应向章程鹏赔偿损失。一审综合考虑涉案房产买卖合同的履行阶段、履行情况，酌情判令万迪公司赔偿损失235000元，并无不妥，本院予以维持。至于万迪公司上诉称安乐公司在履行其双方《包销合同》的过程中存在过错，该主张系属其双方之间的合同纠纷，与本案纠纷非属同一法律关系，万迪公司可另循法律途径解决。综上，万迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元（深圳市万迪投资有限公司已预交），由深圳市万迪投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年八月三十一日书记员 陈晓莹（兼）