北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9828号上诉人（原审原告）：吴立新，男，1980年4月26日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466，统一社会信用代码91110228MA001HEP2E。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务经理。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，1994年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。上诉人吴立新因与上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴立新上诉请求：一、依法变更（2021）京0113民初962号民事判决书第二项为：自如公司支付吴立新2020年11月17日至2021年3月18日的房租，按每月4455．78元计标准计算，共计17823．12元；二、本案一、二审诉讼费用由自如公司负担。事实与理由：一审判决房屋租金部分认定不清，自如公司需支付的租金应累计到合同解除之日。我不应为自如公司单方解除合同后，未积极收回房屋承担扩大损失的责任。即便我要承担扩大损失的责任，也不应扣除2020年12月30日至2021年3月18日的房屋租金。自如公司辩称，不同意吴立新的上诉请求。2020年11月17日发送解约函后，房屋不再由我方控制管理。自如公司上诉请求：1、请求依法撤销（2021）京0113民初962号民事判决书，驳回吴立新的全部诉讼请求，依法改判或全案发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由吴立新承担。事实和理由：我公司是基于合同约定解除权合法解除合同，对本案核心事实即双方约定的居室数量及后续优化间被拆除、对方无法依约提供相应数量居室的情况，一审判决没有做出任何认定，属于基本事实认定不清。本案合同属于委托合同，而非房屋租赁合同，受托人有权依法解除合同，一审判决对此基本事实认定错误。吴立新辩称，不同意自如公司的上诉请求。吴立新向一审法院起诉请求：1．依法判令自如公司继续履行与吴立新签署的（BJGYWD177174697）号资产管理服务合同至合同期满；2．依法判令自如公司依据合同支付自违约日至实际给付日的房屋租金收益；3．本案诉讼费由自如公司承担。一审法院认定事实：吴立新提交《资产管理服务合同》（合同编号【BJGYWD177174697】，以下简称“《合同4697》”），载明吴立新（甲方）与自如公司（乙方）于2017年12月24日就甲方委托乙方管理资产（位于北京市顺义区*）事宜签订本合同。《合同4697》约定：1．2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；1．3管理期间自2017年12月28日起至2023年8月4日止；2．1标的资产依据市场行情合理收益为4200元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；2．2在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期120天，次个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数/12*次个管理周期起每个管理周期的空置期天数（不足整数天的，四舍五入为整数天），空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；2．6管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4200元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若最后付款日为国家法定节假日，则付款日相应顺延。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方用服务质量保证金向乙方支付维修基金，或甲方委托乙方代为支付其在交付标的资产时尚未结清的水电燃气费用以及每个管理周期最后结算用服务质量保证金抵扣乙方应付款项下导致当期服务质量保证金减少的情形除外）；2．7双方认可自2018年4月27日始计收收益，每个履约年度内每月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年5月26日；6．1．双方协商解除，管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同；6．2．违约解除权：（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7．2（1）、7．2（2）条）；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）将标的资产擅自抵押买卖的；（d）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；7．3．乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。自如公司提交《资产管理服务合同》（合同编号【BJGYWD177176798】，以下简称“《合同6798》”），载明吴立新（甲方）与自如公司（乙方）于2017年12月28日就甲方委托乙方管理资产（位于北京市顺义区*）事宜签订本合同。《合同4697》约定：1．2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；1．3管理期间自2017年12月29日起至2023年8月5日止；2．1双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4200元/月，其中第2个管理周期收益递增3%，其中第3个管理周期收益递增3%，其中第4个管理周期收益递增3%，其中第5个管理周期收益递增3%；2．2在管理期间内，因为标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期，甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期120天；第二个管理周期起每个管理周期25天；管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得任何收益；2．6管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益上涨而上涨）。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4200元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若最后付款日为国家法定节假日，则付款日相应顺延至法定节假日结束后的第一个工作日。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的差额部分，在此情形下，乙方应当在扣除之日起24小时内补足当期服务质量保证金（由于甲方使用服务质量保证金向乙方支付维修基金，或甲方委托乙方代为支付其在交付标的资产时尚未结清的水电燃气等费用，以及每个管理周期最后结算用服务质量保证金抵扣乙方应付款项下导致当期服务质量保证金减少的情形除外）；2．7双方认可自2018年4月28日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2018年5月27日等内容。吴立新对《合同6798》、自如公司对《合同4697》均不予认可。对于为何会出现两份《资产管理服务合同》，自如公司表示不清楚、可能是合同改版后系统自动升级。自如公司支付的最后一笔租金为4455．78元（2020年9月17日至2020年10月16日）。2020年9月17日，自如公司工作人员向吴立新发送短信，通知其因房屋经营情况客观产生变化，双方协商无果，将办理解除合同手续。2020年10月18日，自如公司出具《解约通知函》，表示将于2020年11月16日解除《合同6798》，吴立新应支付自如公司13062．61元。吴立新表示于2020年11月13日收到《解约通知函》、于2020年12月29日收到涉诉房屋电子锁密码，但因不同意解除合同，故未接收房屋。庭审中，吴立新将诉讼请求变更为：1．解除双方签订的《合同4697》；2．要求自如公司给付2020年11月17日至2021年3月18日的房租，按每月4455．78元标准计算；3．要求自如公司支付违约金8910元；4．要求自如公司支付空置期费用2227元；5．要求自如公司支付水、电、燃气费333元；6．诉讼费由自如公司负担。吴立新表示于2020年5月21日收到自如公司支付的服务质量保证金4455．78元，故将此笔费用抵扣2020年10月17日至2020年11月16日的租金。自如公司认为：1．根据《解约通知函》，合同已于2020年11月16日解除；2．同意支付2020年11月17日至2020年12月29日的房租，按每月4455．78元标准计算；3．同意支付违约金8910元、空置期费用2227元及水、电、燃气费333元。上述事实，有双方当事人陈述、《合同4697》等在案佐证。一审法院认为：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。依法成立的合同受法律保护。《合同4697》系吴立新与自如公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。自如公司不认可《合同4697》，但未说明《合同6798》的订立过程，两份合同中约定内容有不一致之处，吴立新对于《合同6798》亦不予认可，故法院对于自如公司的辩解意见不予采信。合同通知解除，必须符合法定或约定的解除条件。自如公司以房屋经营情况客观产生变化为由提前解除合同，不符合《合同4697》的约定，亦不符合可行使法定解除权的情形，吴立新亦不同意解除合同并提起诉讼，故自如公司不享有单方解除合同的权利，其发出《解约通知函》不发生合同解除的效果。自如公司在租赁期内无解除权的前提下要求解除合同，且未按时支付房租超过15个工作日，已构成违约，吴立新有权解除合同。吴立新于2021年3月19日庭审中变更诉讼请求要求解除合同，故法院认定双方签订的《合同4697》于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于房租，吴立新与自如公司虽然没有办理正式的房屋交接手续，但自如公司已于2020年9月17日通知吴立新将解除合同、于2020年11月13日发出《解约通知函》，最终于2020年12月29日发送房屋电子锁密码，即自如公司于2020年12月29日不再占有使用涉诉房屋。吴立新对自如公司要求解除合同一事已知晓，却未在收到房屋电子锁密码后积极收回房屋，对此期间产生的扩大损失应由其自身承担相应责任。法院结合双方当事人陈述、合同实际履行情况、在案证据等因素，酌情支持吴立新主张的自2020年11月17日至2020年12月29日的房屋租金。吴立新诉讼请求过高部分，法院不予支持。关于吴立新主张的违约金8910元、空置期费用2227元及水、电、燃气费333元，自如公司同意支付，法院不持异议。判决如下：一、吴立新与北京自如生活企业管理有限公司于二〇一七年十二月二十四日签订的《资产管理服务合同》（合同编号【BJGYWD177174697】），于二〇二一年三月十九日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司支付吴立新房屋租金六千三百八十六元六角二分，于判决生效之日起七日内履行；三、北京自如生活企业管理有限公司支付吴立新违约金八千九百一十元，于判决生效之日起七日内履行；四、北京自如生活企业管理有限公司支付吴立新空置期费用二千二百二十七元，于判决生效之日起七日内履行；五、北京自如生活企业管理有限公司支付吴立新水、电、燃气费共计三百三十三元，于判决生效之日起七日内履行；六、驳回吴立新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二百七十二元（吴立新已预交），由北京自如生活企业管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内给付吴立新。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。自如公司提交情况说明一份，证明自如公司向吴立新发送了电子密码。自如公司安装了云丁网络技术（北京）有限公司制作的智能电子锁。2020年11月13日，密码锁权限转给了吴立新。吴立新不认可自如公司的证据，没有新的证据提交。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，自如公司以房屋经营情况客观产生变化为由主张其享有单方解除权，既不符合约定解除合同的情形，亦不符合法定解除合同的条件，故自如公司主张涉案合同已于2020年11月16日解除，自如公司不应再行支付租金的上诉意见，本院不予采纳。根据查明的事实，自如公司于2020年11月13日发出《解约通知函》，但最终于2020年12月29日发送房屋电子锁密码，即自如公司于2020年12月29日不再占有使用涉诉房屋。本案中，吴立新对于自如公司要求解除合同知情，且在收到房屋电子锁密码后，并未积极接收租赁物。一审法院综合考虑双方合同履行的实际情况及全案因素，基于公平原则认定吴立新对于扩大损失部分承担相应责任，并酌情支持吴立新主张的2020年11月17日至2020年12月29日的房屋租金，处理并无不当，本院予以维持，吴立新的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，吴立新、北京自如生活企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由吴立新负担86元（已交纳）、北京自如生活企业管理有限公司负担544元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二一年八月二十日法官助理 吴 琳法官助理 曾琪惠