北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11760号上诉人（原审原告）：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，该公司法务专员。上诉人（原审被告）：边连涛，男，1980年10月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人北京物美便利超市有限公司（以下简称物美公司）因与上诉人边连涛租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人物美公司之委托诉讼代理人姜文夫、上诉人边连涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美公司上诉请求：同意一审判决第一、三项，请求撤销一审判决第二项，改判边连涛返还我公司租金77445.72元，二审诉讼费由边连涛承担。事实和理由：1.双方签订涉案房屋租赁合同后，我公司依约积极履行合同项下义务。疫情对我公司经营造成影响，入不敷出，边连涛从未给予我公司任何减免租金支援，我公司独自承担因疫情带来的损失；且我公司积极配合政府防疫指示，采取各项消杀手段，为店铺员工提供防护口罩并足额发放员工的工资等后勤保障，经营成本成倍上升，最终我公司于2020年8月6日向边连涛发出《解约通知函》，并为避免损失进一步扩大，积极腾退，2020年9月3日将房屋钥匙和水卡通过邮寄方式交还边连涛，2020年9月9日后，我公司对租赁房屋的占用已实际终止，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》等相关规定，我公司向边连涛提出解除合同的时间为2020年8月6日，并非一审法院认定的“不属于疫情期间”，不应承担违约责任。2.我公司已尽快向边连涛归还房屋并注销店铺工商注册信息，避免损失进一步扩大，故即便我公司解除合同的行为属于违约解除，亦不应在违约金之外再承担损失赔偿责任。3.疫情爆发以来，边连涛始终未响应政府倡议，未给予我公司任何针对疫情初期（即2020年2月至4月期间）减免租金的援助。即便我公司行为存在过错，应承担部分违约责任，此部分的赔偿责任，也可与边连涛原本应响应政府倡议给予我公司关于疫情初期（即2020年2月至4月期间）减免的租金相抵。边连涛辩称并上诉称，2017年10月26日双方签订租赁合同后，双方均依约履行。2020年8月物美公司突然告知我因不可抗力要解除合同，我告知其解除合同可以，但不认可物美公司关于不可抗力的主张并告知其应将房屋收拾好后交还，而后物美公司再无工作人员与我联系，直至2020年11月9日我为了防止双方损失扩大撬门进入。一审庭审中物美公司主张多次与我联系交房事宜，但我不收房屋，但其并未提供证据佐证，且物美公司可将房屋提存，故在交房问题上我并无过错。一审诉讼费计算有误。故除同意一审判决第三项退还押金外，请求撤销一审判决其他各项，改判涉案房屋租赁合同的解除时间为2020年11月9日；改判我返还物美公司2020年11月10日之后的租金19833.66元，扣除物美公司应支付给我的违约金10000元，我同意返还物美公司租金9833.66元。物美公司辩称，我公司已向边连涛提出办理交接手续，但边连涛并不配合我公司签署交接文件，但从证据看，边连涛已经知道我公司腾空房屋的事实，并且边连涛同意解除合同。我公司于2020年9月将涉案房屋的钥匙等邮寄给边连涛，显示已经签收，我公司同意一审法院认定的合同解除时间。在我公司将涉案房屋腾空并将工商信息注销后，涉案房屋已经具备对外出租的条件，边连涛在明知我公司已经搬离并未退还我公司租金的情况下，导致损失扩大，我公司不同意赔偿扩大部分的损失。我公司工作人员已经告知边连涛可以扣除违约金10000元后退还我公司的押金和租金，但边连涛不同意亦不退还费用。边连涛上诉提出的提存主张不适用于房屋。不同意边连涛的上诉请求及理由。物美公司向一审法院起诉请求：1.判令我公司与边连涛于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》解除日为2020年9月3日；2.边连涛返还我公司预先支付但未使用的租金83112.48元及押金24750元共计107862.48元；3.判令边连涛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月26日，物美公司（承租方、乙方）与边连涛（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的（或租用的）坐落于丰台区南顶路281号的房屋（以下简称281号房屋），建筑面积约150㎡及其附属设施出租给乙方；甲方保证租赁物的所有权没有争议，租赁物产权属甲方所有（或租赁物产权人同意甲方向乙方转租），租赁物不存在抵押、不存在来自于第三方的对该租赁物的任何权利要求，并且在租赁期内持续保持此种状态；甲方保证出租给乙方的租赁物可使乙方合法从事商业及服务业活动；租赁期限为6年，自计租日起计算（即自2017年11月1日至2023年10月31日止）；免租期为30天，自租赁物交付之日起的次日起算；乙方向甲方交纳租金325215元/年，押金需交付一个月租金24750元。租金或管理费按每年支付，除本合同另有约定外，租金已包含物业管理费等各项费用；租金为每两年递增6%；甲方应于2017年11月1日将租赁物交付给乙方；第八条合同的解除和违约责任约定：1、甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同。如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担人民币1万元的违约金。1.2乙方无正当理由，单方面终止合同履行的……。合同签订后，物美公司向边连涛支付相应的租金及押金。2019年11月19日，物美公司向边连涛支付了2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金344727.9元，边连涛向物美公司交付了租赁房屋。2020年8月6日，物美公司通过微信向边连涛发出解约通知函，边连涛称未收到通知。2020年8月25日，物美公司从281号房屋搬出，并通过微信与边连涛沟通交房事宜。2020年8月27日，边连涛向物美公司发通知表示不认可物美公司提出的由于不可抗力要求终止合同的情况，不接受物美公司提出终止合同的申请。2020年9月3日，物美公司将281号房屋的钥匙和水卡通过顺丰快递邮寄给边连涛，但边连涛称并未收到该快递。2020年9月9日，物美公司注销其在281号房屋的南顶路店。庭审中，物美公司称因疫情不可抗力导致店铺无法正常经营要求解除合同。但未提交相关证据予以证明。一审法院认为：物美公司与边连涛签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。物美公司虽称2020年9月3日完成租赁场地的交还工作，但未提供双方交接确认的相关证据，且边连涛不予认可，法院对此不予采信；边连涛虽辩称以2020年11月10日为解除合同的时间，但根据2020年8月25日其与物美公司的微信聊天记录及其2020年8月27日向物美公司发出的通知可以看出，其对281号房屋已经腾空的事实是知晓的，故对其主张双方合同于2020年11月10日解除，法院不予采信。2020年9月9日，物美公司南顶路店注销后，281号房屋已具备再出租条件，故，法院确认物美公司与边连涛签订的上述合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还未使用期间的租金及押金，法院对于合理的部分予以支持；物美公司虽称因疫情导致经营不善，系不可抗力，但未提交相关证据予以证明，且其提出解除合同的期间不属于疫情期间，法院对此不予采信，其无正当理由单方终止合同系属违约，应该承担相应违约责任，关于边连涛主张物美公司应承担违约责任的辩称，法院予以采信，双方合同中约定的违约金10000元，法院在应返还租金部分予以扣除。对于2020年9月9日至2020年11月10日期间281号房屋的空置损失，双方均有过错，应共同承担该部分损失，物美公司应承担部分，根据本案实际情况，法院酌情确定为18000元，并在应返还租金部分予以扣除。关于边连涛要求物美公司退还免租期租金的辩称，因合同中没有相关约定，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京物美便利超市有限公司与边连涛于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、边连涛于判决生效之日起七日内返还北京物美便利超市有限公司租金49445.72元；三、边连涛于判决生效之日起七日内返还北京物美便利超市有限公司押金24750元；四、驳回北京物美便利超市有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，双方一致同意二审在对涉案房屋租赁合同解除的原因及责任进行认定的基础上，对合同解除后果一并予以处理。另，边连涛表示涉案合同解除系因物美公司违约所致，故物美公司应当向其支付违约金，并应当承担2020年11月10日之前的房屋租金，一审抗辩提出的免租期租金问题不再主张，放弃权利。经询，边连涛表示涉案房屋已于2020年11月10日另行出租于案外人。本院认为，本案中，物美公司与边连涛签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，物美公司以经营受疫情影响为由，向边连涛提出提前解除合同。虽疫情对社会生活运转造成不同程度的影响，但物美公司作为零售企业，疫情并未导致其无法开展经营，物美公司亦未就其主张的疫情导致其收益受损情况提供相应证据，一审法院对其提出的单方提前解除合同不构成违约的诉讼主张未予采纳，处理并无不妥。物美公司在合同履行期内，单方提出提前终止合同，构成违约。关于合同解除时间，一审法院认定涉案租赁合同于物美公司南顶路店注销后解除，本院不持异议。边连涛上诉称租赁合同的解除时间应为2020年11月9日，但从双方微信沟通记录看，物美公司已经于2020年8月明确向边连涛提出解除合同，边连涛亦知晓物美公司实际搬离的事实且要求物美公司办理注销手续，故可以认定微信沟通当时双方已经在就合同解除后的相关事宜进行交涉，本院对边连涛提出的关于合同解除时间的主张难以采纳。关于合同解除后果，鉴于双方当事人一致同意二审期间一并予以处理，并明确知晓法律后果，本院对当事人行使处分权的行为予以尊重，就合同解除后果一并予以认定。关于已付押金，双方对一审法院判令退还均未提出上诉，本院予以确认。关于违约责任，如前所述，物美公司提前解除合同构成违约，应当按照合同约定向边连涛给付违约金10000元。关于返还租金数额一节，物美公司虽主张其已将涉案房屋腾空并将涉案店铺注销，但现有证据只可见搬离沟通记录，未见其将店铺注销后有效通知边连涛；物美公司另主张已经将涉案房屋钥匙等邮寄给边连涛，现有证据亦无法证明送达地址确系边连涛的有效送达地址并已经进行有效送达；且根据在案证据显示，在双方可以通过微信等方式直接进行沟通的情况下，亦未见物美公司将交还钥匙的相关情况告知边连涛；综上，本院对一审法院酌情扣除物美公司18000元租金的处理不持异议。边连涛上诉称应由物美公司承担2020年11月10日之前的租金，但在物美公司已经明确通知边连涛解除合同，边连涛亦已经在就合同解除后的事项与物美公司进行沟通的情况下，并未积极要求物美公司交还钥匙，避免损失进一步扩大；另结合边连涛自认已于2020年11月10日将涉案房屋另行出租的事实，边连涛对于房屋已于此前具备对外出租条件的事实明确知晓，故其要求物美公司全额承担2020年11月10日之前租金的诉讼主张，本院亦不予支持。综上所述，物美公司、边连涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果未见不妥，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2457元，由北京物美便利超市有限公司负担767元（已交纳），由边连涛负担1690元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费2032元，由北京物美便利超市有限公司负担1736元（已交纳），由边连涛负担296元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年八月二十日法官助理 孙春玮书 记 员 王思哲