广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17907号上诉人（原审被告）：前途驿（广州）汽车销售有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路11号、13号101房之自编106号铺。法定代表人：陆群，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建伟，男，系该集团公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市轩景物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编05单元。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人前途驿（广州）汽车销售有限公司（以下简称前途驿公司）因与被上诉人广州市轩景物业管理有限公司（以下简称轩景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人前途驿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项前途驿公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费160881.75元及迟延付款违约金的内容；2.撤销一审判决第二项前途驿公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元及污水费113.4元的内容；3.本案上诉费由轩景公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.根据前途驿公司于一审期间提交的证据以及轩景公司在庭审中的自述，均能够证明案涉店铺于2020年1月6日楼上漏水事件发生后无法正常经营使用，已于2020年2月份开始关门歇业，且双方多次沟通维修及赔偿事宜，但均未获得进展，最终导致店铺无法继续使用，不得不依据合同发出退租函。因此，前途驿公司不应承担2020年2月份之后的物业管理费。即使关联案件认定租赁期于2020年5月份结束，但鉴于前途驿公司于2月份后由于客观原因未实际使用店铺，前途驿公司也不应完全按照合同约定全额支付物业费。一审法院未考量事实发生的客观原因以及双方过错程度，仅根据合同约定要求前途驿公司全额支付物业费，属于认定事实错误，违反了公平原则。前途驿公司更不应承担因此导致的迟延付款违约金。2.关于水电费，因前途驿公司在之前与出租方签署租赁合同时缴纳了水电费周转金12881.38元，在关联案件（2020）粤0191民初20441号案的庭审中，双方明确同意用水电费周转金抵扣前途驿公司应缴纳的水电费。但一审判决并未进行扣减，依法应予以撤销。3.管理费保证金也应对本案的判决金额进行相对的冲抵。4.在房屋漏水导致店铺无法正常使用这一事实中，前途驿公司并非过错方。轩景公司亦认可前途驿公司在2020年2月份后没有实际使用案涉店铺。前途驿公司的物业费仅应当计算至2020年2月1日，不应承担迟延付款违约金。被上诉人轩景公司辩称，关于水电费周转金冲抵水电费的问题，我方同意予以抵扣，是一审判决的疏忽。除此项外，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决裁量适当，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。在前途驿公司声称的未实际使用店铺期间，租赁合同属于继续履行的状态。物业管理公司在疫情期间反而承担了更大的物业管理责任。前途驿公司由于根本性违约迟延交付租金及物业管理费，根据《高德置地广场商场物业管理服务合同》（以下简称《物管合同》）第七条第1款第3项之规定，应当对其物业管理保证金予以没收。轩景公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令前途驿公司支付2020年1月1日至6月15日的物业费200221.45元及迟延违约金（违约金以每个月欠缴的物业费为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.判令前途驿公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；3.判令前途驿公司支付轩景公司因本案支出的律师费3000元；4.判令前途驿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：前途驿公司（即乙方）因承租了案涉物业，而与案涉物业的指定物业公司即轩景公司（即甲方）签订了《物管合同》，约定：物业管理期限自2019年1月1日起至2021年6月30日止，该期限与租赁合同约定的租赁期限一致，并随租赁合同的提前终止而提前终止；每月物业管理费为36403.9元，自2019年1月1日开始计收物业管理费，于每月5日前缴纳当月物业管理费和上月水费、电费、清洁费等；每单元设有独立电表，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费。另，合同约定：“七、违约责任：1.乙方无正当理由未按本合同缴交物业管理费、管理费保证金、水电费……等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠金额的3‰向甲方支付迟延违约金……7.乙方无正当理由未按本协议向甲方或出租方缴交租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费……等费用超过约定期限的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。”为证明前途驿公司欠缴的水费、电费以及污水费情况，轩景公司当庭提交了于2020年6月24日出具的《2020年7月管理费、水电费缴款通知书》和《秋106、205铺（前途汽车）水电费欠费明细》。其中，上述通知书中列明了不同时段未缴的电费、管理费、水费、污水费，其中2019年8月10日至2020年5月10日期间的未缴电费为26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日期间未缴水费为280.26元和未缴污水费113.4元。一审法院庭后通过EMS和电子送达方式向前途驿公司寄出了上述证据，但前途驿公司拒绝签收，也未在一审法院指定的期限内提交书面质证意见。因本案纠纷，轩景公司聘请广东广之洲律师事务所代理本案并支出了律师费3000元。另查明，一审法院受理了就案涉物业的房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0191民初20441号，该案认定案涉租赁合同关系的解除时间为2020年5月13日。一审法院认为：轩景公司与前途驿公司签订的《物管合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当严格按照约定全面履行各自的义务。根据《物管合同》的约定，该合同因案涉物业的租赁合同关系于2020年5月13日解除而解除。因此，一审法院仅支持轩景公司主张的2020年1月1日至5月13日期间的物业费160881.75元（36403.9元×4个月+36403.9元÷31天×13天）。前途驿公司逾期交纳物业费已经构成违约，而合同约定的违约金标准为每日千分之三，轩景公司主动将其调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，一审法院予以支持，即确定每月物业费的违约金以欠缴金额为基数，自每月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金以当月本金为限。对于轩景公司第二项诉请的电费、水费和污水费，轩景公司提交了相应的证据，其中明确记载了各时段的相应费用。对于轩景公司提交的该证据，前途驿公司拒绝签收且未在一审法院指定期限内进行质证，视为其放弃质证的权利，一审法院对轩景公司的证据予以采纳，对轩景公司的该项诉请予以支持。同时，依据《物管合同》第七条第7款之约定，轩景公司主张由前途驿公司承担其因本案支出的律师费3000元符合约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、前途驿公司于判决发生法律效力之日起十日内向轩景公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费160881.75元及迟延付款违约金[各月的违约金均以欠缴的物业费（1月至4月均为36403.9元、5月为15266.15元）为本金，自当月6日开始计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且各月的违约金以本金为限]；二、前途驿公司于判决发生法律效力之日起十日内向轩景公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费26017.95元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；三、前途驿公司于判决发生法律效力之日起十日内向轩景公司支付因本案支出的律师费3000元；四、驳回轩景公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2387元，由轩景公司负担417元、前途驿公司负担1970元。本院二审期间，前途驿公司、轩景公司均未提交证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《物管合同》第一条第1款约定，甲方将向乙方提供如下各项管理与服务：1.房屋建筑共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、消防设施设备、上下水管道、垃圾道、共同照明等；第三条第3款约定，签订本合同时，乙方应向出租方一次性交付相当于三个月管理费金额的管理费保证金，共计109211.7元；第七条第1款第（3）项约定逾期达20日的，甲方有权提前解除合同，并没收乙方保证金。又查明，在关联案件（2020）粤0191民初20441号判决书第10页记载，广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）确认前途驿公司已缴纳经营租赁保证金109211.7元，水电费周转金12881.38元，且均确认经营租赁保证金就是物业费管理保证金。二审庭询时，前途驿公司称其在关联案件（2020）粤0191民初20441号案的庭审时已明确要将水电费周转金12881.38元抵扣案涉的水电费及污水费；轩景物业公司对此予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：1.前途驿公司缴纳的水电费周转金12881.38元应否抵扣案涉电费、水费及污水费；2.前途驿公司应向轩景公司支付的物业费金额如何计算；3.前途驿公司应否向轩景公司支付迟延付款违约金。对此，本院评析如下：一、关于焦点一。由于前途驿公司与轩景公司均确认水电费周转金12881.38元应当抵扣案涉水电费及污水费，且均确认在关联案件（2020）粤0191民初20441号案的庭审时已明确提出，故本院予以采信。由于一审法院未将该笔水电费周转金抵扣案涉水电费及污水费，有失妥当，本院依法予以纠正。因前途驿公司尚欠轩景公司2019年8月10日至2020年5月10日的电费为26017.95元，故本院将该笔水电费周转金对电费进行抵扣，后计算出前途驿公司尚欠轩景公司电费最终为13136.57元（26017.95-12881.38=13136.57）。对尚欠的水费280.26元和污水费113.4元予以维持。二、关于焦点二。因前途驿公司与业主即明和公司之间的租赁合同于2020年5月13日予以解除，故一审法院认定前途驿公司应当向轩景公司交纳的物业费应当计算至2020年5月13日并无不当，本院予以维持。但是，根据案涉《物管合同》第一条第1款的约定，轩景公司作为物业管理公司，其有义务对房屋建筑共用部位（包括屋顶）进行维修、养护和管理。可见案涉房屋于2020年1月6日发生漏水至租赁合同解除即2020年5月13日期间，轩景公司并未采取维修行为，存在一定过错，且给前途驿公司的正常经营带来一定影响。一审法院按照全额计算上述期间的物业费，有失妥当，本院根据案件实际情况以及过错程度，酌定前途驿公司应按80%的比例向轩景公司支付2020年1月1日至5月13日期间的物业费128705.4元（160881.75×80%=128705.4）。三、关于焦点三。由于前途驿公司已经向明和公司交纳物业费管理保证金109211.7元，且轩景公司根据《物管合同》第七条第1款第（3）项的约定，有权没收该保证金，故前途驿公司上诉主张要求将该保证金抵扣租金或违约金的意见，缺乏依据，本院不予支持。但是，由于轩景公司已没收了该保证金，若再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金，存在损失重复计算，且轩景公司亦未提供证据证明其所遭受的实际损失。故本院根据案件的实际情况，支持前途驿公司上诉认为其无须再向轩景公司支付违约金的主张，从而对一审法院认定支持违约金的部分予以改判。综上所述，前途驿公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第三项；二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第四项；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第一项为：前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市轩景物业管理有限公司支付2020年1月1日至5月13日的物业费128705.4元；四、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初1552号民事判决第二项为：前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市轩景物业管理有限公司支付2019年8月10日至2020年5月10日的电费13136.57元、2019年8月10日至2020年2月10日的水费280.26元和污水费113.4元；五、驳回广州市轩景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2387元，由广州市轩景物业管理有限公司负担877元，前途驿（广州）汽车销售有限公司负担1510元；二审受理费4046元，由广州市轩景物业管理有限公司负担1487元，前途驿（广州）汽车销售有限公司负担2559元。本判决为终审判决。审判员  孙远风二〇二一年八月二十四日书记员  林 琳王嘉宝