文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3902号上诉人（原审原告）：徐州梦得利商贸有限公司，住江苏省徐州市云龙区淮海东路68号中山堂娱乐中心三期号楼1-101-北3-1。法定代表人：陈永新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李荣，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李芯莹，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李伟，江苏淮海正大律师事务所律师。上诉人徐州梦得利商贸有限公司（以下简称梦得利公司）因与被上诉人李芯莹房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梦得利公司的委托诉讼代理人李荣，被上诉人李芯莹的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梦得利公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由李芯莹承担。事实和理由：1.梦得利公司原员工王晶与李芯莹之间有债权债务关系，王晶收取李芯莹的6万元钱款并非涉案房屋租金，与梦得利公司无关，一审认为王晶是梦得利公司的员工就有代理权，认定事实错误。王晶与李芯莹之间有债权债务纠纷，已向青年路派出所报案处理，一审未向派出所进行核实，就认定王晶行使的行为就是职务行为，没有法律依据。2.一审以梦得利公司违反了禁反言原则，对梦得利公司提交的租金支付“情况说明”不予认可，有失公允。梦得利公司提交的“情况说明”是对本案事实的进一步确认，是还原本案事实的重要内容，请求二审法院进一步查明事实，依法改判。李芯莹辩称，梦得利公司上诉请求没有事实和法律依据。一审并不是因为根据禁止反言原则认定王晶的收款行为代表梦得利公司。王晶作为梦得利公司的员工，从租房开始对接，看房子、交款、签租赁合同以及签署补充协议，均是王晶代表梦得利公司实际操作，以上行为均说明王晶代表梦得利公司履行职务行为。综上，请驳回梦得利公司的上诉，维持一审判决。梦得利公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李芯莹支付2020年2月5日至8月4日期间租金38160元；2.判令李芯莹支付擅自停业违约金38160元；3.判令李芯莹支付逾期付款违约金22896元。事实和理由：2018年7月5日，梦得利公司与李芯莹就徐州市中山堂影院一楼西侧W4号商铺签订《房屋租赁合同》，合同约定了房屋基本情况、用途、租赁期限、租金等内容。李芯莹开业经营至2019年10月初，便擅自停业至今，2020年2月5日至2020年8月4日应付租金38160元未付，梦得利公司敦促李芯莹依约经营并支付租金，均遭到李芯莹拒绝。李芯莹从2019年10月初擅自停业，至今已逾期半年，按照约定李芯莹应支付38160元违约金；李芯莹延期支付房租，合同约定逾期支付租金的，每逾期一天，则李芯莹需按所租金的百分之五支付违约金。一审法院认定事实：2018年7月5日，出租人（甲方）梦得利公司与承租人（乙方）李芯莹签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于徐州市中山堂影院一楼，西侧W4号商铺，面积27平方米，经营茶饮类。租赁用途为从事商业经营，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第三条“租赁期限”，约定：（一）房屋租赁期为贰年，租期从2018年8月5日起至2020年8月4日止，自计租日开始计算。（二）免租装修期为30天时间，乙方应在2018年8月5日之前装修完毕。（3）装修管理费1000元，应在进场日后之前一次性支付给商业管理服务公司，且不退还。（4）双方明确，如税务机关要求缴纳免租装修期房产税，该等税金由乙方承担。（五）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方因按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，乙方因装修而添置不可移动的部分无偿归甲方所有。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（六）租赁期满后，乙方继续承租的，应提前六个月向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，同等条件下乙方享有优先续租的权利。第4条“租金及押金、其他费用和缴费方式”约定：（1）租金标准及支付方式：该房屋的租金按年计付。依法自计租日（免租装修届满次日）开始承担该房屋的租金。第一年：2018年8月5日起至2019年8月4日止，租金72000元，年物业费19440元。第二年：2019年8月5日起至2020年8月4日止，租金为76320元，年物业费19440元。（二）租赁合同履约金为5000元，水电押金为1000元。乙方应在缴纳首期租金时一并缴纳。乙方应当提前1个月缴纳下半年度租金。（三）租金付费方式为押三付六。押金18000共计四期，第一期租金为36000元，除第一期租金合同签订时支付外，乙方应在每个交租期提前一个月，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金、物业费应于本合同签订之日支付给甲方。应缴费用总计80440元。第八条“双方的权利和义务”约定：租赁期内甲方有权按本合同的约定向乙方收取租金，但不得擅自收取合同约定之外的其他任何费用。第九条“合同解除”约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以变更或解除合同。¨¨¨（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该房屋：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金、水、电、通讯等应缴费用超过15天的。第十条违约责任。1.乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按当年租金的50%向甲方支付违约金或赔偿损失。2.乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的百分之五支付违约金。3.如乙方原因而使本协议无法继续履行，甲方已收取的押金和合同履约金均不予退还。4.双方不得中途单方面终止合同，否则赔偿3个月的房租作为违约金，押金不返还。2018年7月5日，梦得利公司与李芯莹签订《补充协议》，约定房屋租赁期为贰年，租赁期内的物业费38880元全免。免水、电押金1000元。第一期房屋租金、押金、合同履约金、装修管理费实交费用60000元。梦得利公司在该协议上加盖公章，李芯莹在该协议上签字、捺印。李芯莹提交信用卡交易明细单一页，显示2018年7月5日，交易卡号为62×××08，交易金额为30000元，交易场所为南京市玄武区城市部落长江路酒店管理中心;2018年7月5日，交易卡号为62×××08，交易金额为30000元，交易场所为云龙区展风鞋业。梦得利公司经质证认为该两笔信用卡交易与其无关，其认可李芯莹转给王晶60000元系包含半年租金36000元,押金18000元,租赁合同履约金5000元,水、电押金1000元。同日，李芯莹通过微信向案外人王晶转账支付30000元。此外，李芯莹于2018年6月28日向案外人王晶转账20000元，于2018年6月29日向案外人王晶转账10000元。对于王晶的身份，李芯莹陈述王晶是梦得利公司负责招商的，李芯莹从看房屋到租赁房屋都是王晶负责，王晶告诉李芯莹很多人在抢租案涉房屋，预付房租可以拿到这个铺子，李芯莹遂向其转账6万元。梦得利公司认可王晶系其公司员工。2018年12月5日，李芯莹通过其中国建设银行个人活期账户向梦得利公司法定代表人陈永新的账户跨行转出36000元。2019年6月18日，李芯莹向陈永新中国农业营业账户转账38160元。李芯莹提交企业信息查询页面一张，显示云龙区展风鞋业店经营者为陈永新。梦得利公司庭后向一审法院提交书面情况说明一份，载明：1.梦得利公司收取李芯莹支付的其中一笔60000元的款项为2018年7月5日李芯莹用信用卡刷的，并非李芯莹支付给王晶的60000元，根据梦得利公司法定代表人的陈述，进一步核实了梦得利公司收取李芯莹的租金、押金等60000元是李芯莹于2018年7月5日用信用卡刷的两笔各30000元的款项，一笔刷至南京玄武区城市部落长江酒店管理中心的30000元，另外一笔刷至云龙展风鞋店的30000元，梦得利公司对该陆万元认可，而李芯莹通过微信和支付宝转账给王晶的60000元，是李芯莹与王晶之间的债权债务关系，王晶是其个人行为，与梦得利公司和本案的租金无关，且此事是在李芯莹转款给王晶一年后,梦得利公司才知晓此事，因李芯莹被王晶骗取了6万元，梦得利公司此前陪同李芯莹一同到青年路派出所报案，梦得利公司的行为也证明了王晶收取的6万元是个人行为，与梦得利公司无关，李芯莹主张的此6万元不能计入本案租金中，根据该事实和梦得利公司的表述，代理人对李芯莹提供的给王晶的转账记录的质证意见作上述更正，以此为准。2.梦得利公司收取李芯莹的租金、押金等共计134160元。自双方签订合同以来，李芯莹共支付给梦得利公司三笔款项，分别是2018年7月5日6万元、2018年12月5日36000元、2019年6月18日38160元，共计134160元。根据合同约定的租金金额和支付租金时间，李芯莹尚欠梦得利公司租金为诉请主张的金额。李芯莹提交其与梦得利公司法定代表人陈永新之间的微信聊天记录。其中2020年6月14日李芯莹向陈永新询问：“在吗？”，陈永新回复“不好意思，刚看到”；2020年6月16日，陈永新回复“其实咱没什么好聊的，你又不交租金，也不开门，我已经交给律师了，应该起诉了。”李芯莹回复“房子还有一个月到期，我通知的你，我不续租了，你说不能退我押金，我认为不合理，我要去要找你协商，你回温州了，几个月你都不回来，我去办公室也找不到你，你回来就找我要房子，我没说不给你房子，我要求合理退我押金！还有你员工骗我的六万块钱，你也知道这个事，也是一直不解决，这个人也同时骗了其他人的钱，结果都还了就不还给我，你这不明显针对我吗？”6月18日，李芯莹发送消息“陈总你在办公室吗，中午店员妹妹去给送钥匙，没找到你，也没找到工作人员。”李芯莹陈述其在2020年7月24日将房屋钥匙交给梦得利公司工作人员。2020年6月就一直找不到陈永新，疫情期间也在找陈永新。梦得利公司提交照片三张显示，在诉讼过程中涉案房屋内仍存放有李芯莹的物品。对于李芯莹给王晶转账6万元的问题。梦得利公司、李芯莹双方对去派出所进行报警的事实无异议。但李芯莹陈述：陈永新叫李芯莹到其办公室，告诉李芯莹被王晶骗了，要求其去报警；梦得利公司陈述：李芯莹告知陈永新转账的事后，陈永新才知晓。一审法院认为，梦得利公司、李芯莹双方之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于李芯莹主张的案涉合同已于2019年10月协商一致解除的问题，因李芯莹并未提交证据证明双方已于2019年10月协商一致解除了合同，对李芯莹的该项观点不予采信。依据双方签订的租赁合同，租赁期内的租金总额为148320元，因合同并未解除，故对于梦得利公司主张的2020年2月5日至2020年8月4日期间的租金，李芯莹应予以支付。但从李芯莹举证来看，李芯莹已向陈永新支付租金共计134160元，关于李芯莹向案外人王晶支付的60000元款项能否作为给梦得利公司的租赁费的问题。对此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王晶系负责涉案商铺招租事宜的梦得利公司工作人员，李芯莹有理由相信王晶具有代理权，该代理行为有效。梦得利公司在庭审中认可该笔款项系缴纳给梦得利公司的租赁费（包括半年租金36000元、押金18000元、履约金5000元、水电押金1000元），但庭后提交的书面说明却否认该笔款项系交付给梦得利公司的租赁费用，根据禁反言原则，该笔款项应视为交给了梦得利公司。对于梦得利公司主张的擅自停业违约金的诉请，依据合同约定梦得利公司有权要求李芯莹支付擅自停业违约金是建立在其主张解除合同的基础之上，但梦得利公司第一项诉请系要求李芯莹继续支付租金，两项诉请的请求权基础相矛盾，故对梦得利公司主张李芯莹支付擅自停业违约金，不予支持。对于梦得利公司主张的逾期付款违约金的诉请，综合全案来看，李芯莹缴纳的租金总额超过了应缴纳租金数额，故梦得利公司的诉请无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回徐州梦得利商贸有限公司的诉请。一审案件受理费2280元，由徐州梦得利商贸有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：1.王晶收取的6万元是否应认定为缴纳案涉房屋租赁费；2.李芯莹是否存在违约行为，梦得利公司要求李芯莹支付违约金的主张是否应予支持。二审中，李芯莹提供了以下证据：1.李芯莹与梦得利公司员工李曼微信聊天记录3页，用于证明2020年7月24日李芯莹将房屋钥匙交付给梦得利公司李曼。2.2020年12月9日李芯莹与陈永新通话录音光盘及文字稿，进一步证实2020年7月24日李芯莹已经将钥匙交给了梦得利公司方的工作人员。梦得利公司质证意见：证据1的真实性不认可，电子原始数据没有提交，上面标注的是徐州梦得利商贸有限公司李曼，但是微信和姓名是否真实不清楚。证据2不能确定是不是陈永新声音，即使是陈永新的通话，时间地点都反映不出来，陈永新说了“钥匙你给的谁，你去找谁拿”，说明陈永新声明自己没拿到钥匙。这两份证据并不是新证据，对这两份证据不予质证。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于王晶收取李芯莹6万元款项如何认定问题根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王晶为梦得利公司负责涉案商铺招租事宜的工作人员，至少在缴纳后来发生争议的6万元款项给王晶时，李芯莹有理由相信王晶具有收取房租的代理权。李芯莹支付给王晶的60000元钱款，应视为支付梦得利公司60000元房屋租金。加上梦得利公司认可的李芯莹缴纳的其他租金，一审认定李芯莹不欠梦得利公司主张的2020年2月5日至8月4日期间租金，该认定并无不当。二、关于梦得利公司主张李芯莹支付违约金的问题对于梦得利公司主张的逾期付款违约金的诉请，综合双方举证情况看，案涉租赁期内应付房屋租金总额为148320元，李芯莹已支付租金总额超过了应缴纳租金数额，故梦得利公司主张李芯莹逾期付款违约金，无事实和法律依据。同样，梦得利公司依据合同第十条第一款约定要求按照当年租金50％的标准支付所谓“停业违约金”38160元的主张也不能成立。综上所述，徐州梦得利商贸有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由上诉人徐州梦得利商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  孟 娟审 判 员  胡元静二〇二一年八月十二日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷