广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2562号上诉人（原审原告）：蔡其友，男，汉族，1974年7月19日出生，住湖北省浠水县。上诉人（原审原告）：蔡小林，女，汉族，1976年12月2日出生，住湖北省浠水县。上述上诉人共同委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：罗可丹，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市建德置业发展有限公司。住所地：清远市清新区太和镇清新路段107国道601号。法定代表人：曾浩祺，总经理。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司清远清新支行。住所地：清远市清新区太和镇玄真路8号。负责人：熊顺全。上诉人蔡其友、蔡小林因与上诉人清远市建德置业发展有限公司（以下简称建德公司）、原审第三人中国银行股份有限公司清远清新支行（以下简称中行清新支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建德公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回蔡其友、蔡小林的诉讼请求；2、蔡其友、蔡小林承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院违反了不告不理原则。蔡其友、蔡小林并没有提出请求支付逾期交房违约金，其在一审诉讼请求第五项中表达的前提是解除合同和违约金计算到2020年6月30日。现一审判决不解除，则前提不存在，不应判决建德公司支付160天的违约金。且根据合同约定，蔡其友、蔡小林提出解除合同的，建德公司只承担支付解除合同的违约金。二、一审法院调整违约金属于认定事实不清，适用法律错误。1、蔡其友、蔡小林未举证证明其损失，故逾期交房违约金应按合同约定计算。2、随着“新型冠状病毒”疫情的不可抗力影响，政府部门停止竣工验收工作而全力抗疫，直到2020年5月8日疫情防控等级从二级响应调整为三级响应，还属于疫情期间，上诉人可据实予以延期。3、涉案合同约定的逾期付款违约责任与逾期交房违约责任是一致的。4、蔡其友、蔡小林为外地人，购房目的是炒房。即使建德公司按时将房屋交付给蔡其友、蔡小林，也不能进行装修入住，故逾期交房未对蔡其友、蔡小林造成重大损失。蔡其友、蔡小林答辩称：1、蔡其友、蔡小林请求解除合同及支付解除合同前逾期交楼违约金，属于一审判决部分支持诉讼请求，未违反不告不理的原则。建德公司不能按约交楼，使蔡其友、蔡小林遭受的实际损失和预期利益的损失，即使解除合同，建德公司也应当按照约定支付合同解除前逾期交付期间的违约金。2、一审判决违约金远低于蔡其友、蔡小林所产生的损失。蔡其友、蔡小林因建德公司无法及时交楼，需要继续租房生活等，造成租金损失及支付贷款应承担的利息损失。蔡其友、蔡小林要求以房价款总额每日万分之二的标准计算违约金，不仅符合商品房交易的惯例，而且也为弥补守约方的损失及惩戒违约方。3、一审判决在建德公司未提交证据证明且未主张疫情影响免责的情况下，认定2020年1月23日至5月30日为免责期间，极大程度减免了建德公司的违约责任，严重影响蔡其友、蔡小林的权益。4、蔡其友、蔡小林的购房目的是居住或出售，均不影响建德公司应当承担的违约责任。况且蔡其友、蔡小林购买涉案房屋是为了居住及孩子入学，建德公司无法按时交付房屋，已导致无法落户及孩子无法上学，造成了严重的影响。综上，一审判决的违约金不属于不告不理，且违约金远低于答辩人遭受的损失，恳请贵院驳回建德公司的上诉请求。中行清新支行未作陈述。蔡其友、蔡小林向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除蔡其友、蔡小林与建德公司签订的商品房买卖合同。2.判令建德公司向蔡其友、蔡小林退回购房款747150元及协助蔡其友、蔡小林提前向中行清新支行偿清借款本金并协助蔡其友、蔡小林办理解除商品房买卖合同备案登记及涂销抵押手续。3.判令建德公司向蔡其友、蔡小林退回住宅专项维修资金及办证费2405元。4.判令建德公司向蔡其友、蔡小林支付违约金747元及利息暂计93419元，二项合计94166元。5.判令建德公司支付解除合同前的逾期交房违约金27196元(按照房价款每日万分之2，从2020年1月1日起计算至合同解除之日止暂计至2020年6月30日)。6.判令建德公司赔偿蔡其友、蔡小林主张解除合同的法律费用(律师费5000元、保全担保费971.3元)。7.诉讼费、保全费由建德公司承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，蔡其友、蔡小林（买受人）与建德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定蔡其友、蔡小林购买建德公司位于清远市清新区太和镇清新路段107国道601号中环品悦XX幢XXX号商品房，购房款747150元。第七条约定，付款方式及期限为商业贷款，买受人应当于2018年4月18日前支付首期房价款307150元，余款440000元向预售款监管银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。第十一条约定，建德公司应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按下列方式处理：（1）逾期180日之内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超180日后，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。同日，蔡其友、蔡小林向建德公司支付首期房款307150元、办证费383元、2018年5月25日支付物业维修基金2021.70元。2018年9月10日，蔡其友、蔡小林（借款人）与中行清新支行（贷款人）、建德公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》约定，蔡其友、蔡小林向中行清新支行借款440000元购买位于清远市清新区太和镇清新路段107国道601号中环品悦XX幢XXX房屋，借款期限为240个月，利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮25%，自实际放款日起，每12个月为浮动周期，每年1月1日重新定价一次，蔡其友、蔡小林授权中行清新支行将全部贷款直接划至建德公司账户，等额本息还款，首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个10日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为当期还款日。所购房屋为期房，无法办理抵押权预告登记，蔡其友、蔡小林应在该期房竣工符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后10日内，与中行清新支行到有关登记部门办理正式抵押登记。建德公司提供阶段性担保。2018年11月1日，中行清新支行将440000元借款划入建德公司账户。2020年1月23日，新型冠状病毒疫情爆发，武汉封城。2020年2月8日，清远市清新区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于企业复工复产的紧急通知》，省外员工暂时不要返回清新，返回时间视疫情发展形势另行通知。2020年7月1日，建德公司签收了蔡其友、蔡小林通过快递公司送达的《退房申请》。截至2020年9月23日，蔡其友、蔡小林归还银行借款24430.82元、支付利息48648.69元。2020年9月30日，建德公司完成涉案房屋的竣工验收备案、取得房屋测绘报告，通过邮政快递向蔡其友、蔡小林寄送《收楼通知书》，通知其于2020年9月30日至2020年11月30日期间办理收楼手续。2020年10月1日，上述《收楼通知书》送达给蔡其友、蔡小林。另查明，蔡其友、蔡小林因本案诉讼支付律师费5000元，保费971.3元。一审法院认为，本案系商品预售合同纠纷。一、合同的效力。蔡其友、蔡小林与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的违约责任。1、合同约定交房时间为2019年12月31日，建德公司须提前15日通知蔡其友、蔡小林收楼。建德公司没有依约履行，是违约行为，应承担违约责任。之后，新冠疫情爆发，延误了建德公司对商品房的验收交付。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理第1点:“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”以及第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的有关精神。2020年9月30日，商品房具备合同约定的交付条件，建德公司通知蔡其友、蔡小林收楼，蔡其友、蔡小林于2020年10月1日收到建德公司的《收楼通知书》，商品房预售合同的目的可以实现，继续履行不影响合同目的的实现，蔡其友、蔡小林请求解除商品房预售合同，应不予支持。蔡其友、蔡小林虽然通过快递向建德公司发送《退房申请》，但没有满足合同解除的条件，商品房买卖合同没有解除。2、逾期交楼违约金。（1）逾期交楼的天数。合同约定交房时间为2019年12月31日，建德公司须提前15日通知蔡其友、蔡小林收楼。建德公司于2020年9月30日向蔡其友、蔡小林寄送《收楼通知书》，蔡其友、蔡小林于2020年10月1日收到该通知，最早交房时间为2020年10月16日，逾期交房时间为290天。结合本地实际情况，2020年1月23日至2020年5月31日期间受新冠疫情影响为不可抗力，应予扣除，建德公司逾期交楼的天数为160天。（2）逾期交房违约金的标准。合同约定交楼逾期180日内，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，建德公司按日向蔡其友、蔡小林支付已付房款万分之零点一的违约金。蔡其友、蔡小林主张违约金约定明显过低，不足以其弥补损失，应予调整为以房价款747150元为基数，按日万分之二的标准计算逾期交房违约金，符合本地区的实际情况，予以支持；综上，结合蔡其友、蔡小林的诉讼请求，建德公司应付蔡其友、蔡小林逾期交房违约金23908.8元（747150×0.0002×160）。3、关于法律费用（律师费5000元、保费971.3元）。双方没有约定建德公司逾期交房需要承担律师费及保全担保费，蔡其友、蔡小林的该请求应不予支持。4、其他诉讼请求。商品房预售合同不予解除，蔡其友、蔡小林依解除商品房预售合同提出的其他诉讼请求，依据不足，应予驳回。判决：一、清远市建德置业发展有限公司应付蔡其友、蔡小林逾期交房违约金23908.8元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回蔡其友、蔡小林的其他诉讼请求。案件受理费12559.16元、财产保全费4255.75元，合计16814.91元，由蔡其友、蔡小林负担16355.91元，清远市建德置业发展有限公司负担459元。本院二审期间，蔡其友、蔡小林提交如下证据：1、南方电网太和镇营业厅员工和开发商工作人员的回复视频及内容、清远市清新区住房和城乡建设局、清远市清新区供电局、清远市清新区水利局、清远市港华燃气有限公司及清远市清新区城市管理和综合执法局的回复短信，拟证明涉案房屋未开通永久用水、永久用电及燃气；2、清远市政府部门发布的关于疫情期间复工复产的相关文件，拟证明清远市各区在2020年2月20日已降低为IV级低风险区，要求企业尽快复工复产；3、关于中环品悦建设工程规划条件核实意见通知书，拟证明建德公司在2020年3月已复工，并未因疫情影响施工进度。本院已组织各方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。蔡其友、蔡小林未在规定期限内预交二审案件受理费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条的规定，按蔡其友、蔡小林自动撤回上诉处理，本院对蔡其友、蔡小林的上诉请求不予审查。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：建德公司逾期交房是否构成违约，合同约定的违约金标准是否过低。首先，建德公司逾期交房的事实双方并无争议，但建德公司认为疫情导致的逾期交房，属于不可抗力，故不构成违约。本院认为，一审法院已经根据防疫工作的实际情况扣除相应的违约期间，本院对此予以确认。扣除因疫情导致交房迟延的期间后，建德公司依然存在逾期交房的事实，故一审判决认定建德公司违约并无不当。其次，建德公司逾期交房，导致买受人不能对所购房屋行使权利，必然对买受人的权益造成损失。合同约定的逾期交房违约金为每日万分之0.1，该标准确实不足以弥补买受人的损失。结合本案合同的履行情况、双方的过错程度以及本地区房地产市场的实际情况，本院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。至于建德公司认为一审判决违反了不告不理原则的问题。本院认为，蔡其友、蔡小林在一审诉讼请求中同时主张了解除合同违约金及逾期交房违约金，现一审判决已认定双方继续履行合同，为避免诉累，一审判决建德公司支付逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上，建德公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决违约金调整幅度欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2819号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2819号民事判决第一项为：限清远市建德置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡其友、蔡小林支付逾期交房违约金（违约金以747150元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算160天）。三、驳回蔡其友、蔡小林的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费397.72元，由上诉人清远市建德置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年八月二十六日法官助理 陆倩倩书 记 员 范小婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2562号上诉人（原审原告）：蔡其友，男，汉族，1974年7月19日出生，住湖北省浠水县。上诉人（原审原告）：蔡小林，女，汉族，1976年12月2日出生，住湖北省浠水县。上述上诉人共同委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：罗可丹，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市建德置业发展有限公司。住所地：清远市清新区太和镇清新路段107国道601号。法定代表人：曾浩祺，总经理。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司清远清新支行。住所地：清远市清新区太和镇玄真路8号。负责人：熊顺全。上诉人蔡其友、蔡小林因与上诉人清远市建德置业发展有限公司（以下简称建德公司）、原审第三人中国银行股份有限公司清远清新支行（以下简称中行清新支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建德公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回蔡其友、蔡小林的诉讼请求；2、蔡其友、蔡小林承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院违反了不告不理原则。蔡其友、蔡小林并没有提出请求支付逾期交房违约金，其在一审诉讼请求第五项中表达的前提是解除合同和违约金计算到2020年6月30日。现一审判决不解除，则前提不存在，不应判决建德公司支付160天的违约金。且根据合同约定，蔡其友、蔡小林提出解除合同的，建德公司只承担支付解除合同的违约金。二、一审法院调整违约金属于认定事实不清，适用法律错误。1、蔡其友、蔡小林未举证证明其损失，故逾期交房违约金应按合同约定计算。2、随着“新型冠状病毒”疫情的不可抗力影响，政府部门停止竣工验收工作而全力抗疫，直到2020年5月8日疫情防控等级从二级响应调整为三级响应，还属于疫情期间，上诉人可据实予以延期。3、涉案合同约定的逾期付款违约责任与逾期交房违约责任是一致的。4、蔡其友、蔡小林为外地人，购房目的是炒房。即使建德公司按时将房屋交付给蔡其友、蔡小林，也不能进行装修入住，故逾期交房未对蔡其友、蔡小林造成重大损失。蔡其友、蔡小林答辩称：1、蔡其友、蔡小林请求解除合同及支付解除合同前逾期交楼违约金，属于一审判决部分支持诉讼请求，未违反不告不理的原则。建德公司不能按约交楼，使蔡其友、蔡小林遭受的实际损失和预期利益的损失，即使解除合同，建德公司也应当按照约定支付合同解除前逾期交付期间的违约金。2、一审判决违约金远低于蔡其友、蔡小林所产生的损失。蔡其友、蔡小林因建德公司无法及时交楼，需要继续租房生活等，造成租金损失及支付贷款应承担的利息损失。蔡其友、蔡小林要求以房价款总额每日万分之二的标准计算违约金，不仅符合商品房交易的惯例，而且也为弥补守约方的损失及惩戒违约方。3、一审判决在建德公司未提交证据证明且未主张疫情影响免责的情况下，认定2020年1月23日至5月30日为免责期间，极大程度减免了建德公司的违约责任，严重影响蔡其友、蔡小林的权益。4、蔡其友、蔡小林的购房目的是居住或出售，均不影响建德公司应当承担的违约责任。况且蔡其友、蔡小林购买涉案房屋是为了居住及孩子入学，建德公司无法按时交付房屋，已导致无法落户及孩子无法上学，造成了严重的影响。综上，一审判决的违约金不属于不告不理，且违约金远低于答辩人遭受的损失，恳请贵院驳回建德公司的上诉请求。中行清新支行未作陈述。蔡其友、蔡小林向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除蔡其友、蔡小林与建德公司签订的商品房买卖合同。2.判令建德公司向蔡其友、蔡小林退回购房款747150元及协助蔡其友、蔡小林提前向中行清新支行偿清借款本金并协助蔡其友、蔡小林办理解除商品房买卖合同备案登记及涂销抵押手续。3.判令建德公司向蔡其友、蔡小林退回住宅专项维修资金及办证费2405元。4.判令建德公司向蔡其友、蔡小林支付违约金747元及利息暂计93419元，二项合计94166元。5.判令建德公司支付解除合同前的逾期交房违约金27196元(按照房价款每日万分之2，从2020年1月1日起计算至合同解除之日止暂计至2020年6月30日)。6.判令建德公司赔偿蔡其友、蔡小林主张解除合同的法律费用(律师费5000元、保全担保费971.3元)。7.诉讼费、保全费由建德公司承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，蔡其友、蔡小林（买受人）与建德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定蔡其友、蔡小林购买建德公司位于清远市清新区太和镇清新路段107国道601号中环品悦XX幢XXX号商品房，购房款747150元。第七条约定，付款方式及期限为商业贷款，买受人应当于2018年4月18日前支付首期房价款307150元，余款440000元向预售款监管银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。第十一条约定，建德公司应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按下列方式处理：（1）逾期180日之内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超180日后，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。同日，蔡其友、蔡小林向建德公司支付首期房款307150元、办证费383元、2018年5月25日支付物业维修基金2021.70元。2018年9月10日，蔡其友、蔡小林（借款人）与中行清新支行（贷款人）、建德公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》约定，蔡其友、蔡小林向中行清新支行借款440000元购买位于清远市清新区太和镇清新路段107国道601号中环品悦XX幢XXX房屋，借款期限为240个月，利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮25%，自实际放款日起，每12个月为浮动周期，每年1月1日重新定价一次，蔡其友、蔡小林授权中行清新支行将全部贷款直接划至建德公司账户，等额本息还款，首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个10日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为当期还款日。所购房屋为期房，无法办理抵押权预告登记，蔡其友、蔡小林应在该期房竣工符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后10日内，与中行清新支行到有关登记部门办理正式抵押登记。建德公司提供阶段性担保。2018年11月1日，中行清新支行将440000元借款划入建德公司账户。2020年1月23日，新型冠状病毒疫情爆发，武汉封城。2020年2月8日，清远市清新区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于企业复工复产的紧急通知》，省外员工暂时不要返回清新，返回时间视疫情发展形势另行通知。2020年7月1日，建德公司签收了蔡其友、蔡小林通过快递公司送达的《退房申请》。截至2020年9月23日，蔡其友、蔡小林归还银行借款24430.82元、支付利息48648.69元。2020年9月30日，建德公司完成涉案房屋的竣工验收备案、取得房屋测绘报告，通过邮政快递向蔡其友、蔡小林寄送《收楼通知书》，通知其于2020年9月30日至2020年11月30日期间办理收楼手续。2020年10月1日，上述《收楼通知书》送达给蔡其友、蔡小林。另查明，蔡其友、蔡小林因本案诉讼支付律师费5000元，保费971.3元。一审法院认为，本案系商品预售合同纠纷。一、合同的效力。蔡其友、蔡小林与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的违约责任。1、合同约定交房时间为2019年12月31日，建德公司须提前15日通知蔡其友、蔡小林收楼。建德公司没有依约履行，是违约行为，应承担违约责任。之后，新冠疫情爆发，延误了建德公司对商品房的验收交付。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理第1点:“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”以及第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的有关精神。2020年9月30日，商品房具备合同约定的交付条件，建德公司通知蔡其友、蔡小林收楼，蔡其友、蔡小林于2020年10月1日收到建德公司的《收楼通知书》，商品房预售合同的目的可以实现，继续履行不影响合同目的的实现，蔡其友、蔡小林请求解除商品房预售合同，应不予支持。蔡其友、蔡小林虽然通过快递向建德公司发送《退房申请》，但没有满足合同解除的条件，商品房买卖合同没有解除。2、逾期交楼违约金。（1）逾期交楼的天数。合同约定交房时间为2019年12月31日，建德公司须提前15日通知蔡其友、蔡小林收楼。建德公司于2020年9月30日向蔡其友、蔡小林寄送《收楼通知书》，蔡其友、蔡小林于2020年10月1日收到该通知，最早交房时间为2020年10月16日，逾期交房时间为290天。结合本地实际情况，2020年1月23日至2020年5月31日期间受新冠疫情影响为不可抗力，应予扣除，建德公司逾期交楼的天数为160天。（2）逾期交房违约金的标准。合同约定交楼逾期180日内，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，建德公司按日向蔡其友、蔡小林支付已付房款万分之零点一的违约金。蔡其友、蔡小林主张违约金约定明显过低，不足以其弥补损失，应予调整为以房价款747150元为基数，按日万分之二的标准计算逾期交房违约金，符合本地区的实际情况，予以支持；综上，结合蔡其友、蔡小林的诉讼请求，建德公司应付蔡其友、蔡小林逾期交房违约金23908.8元（747150×0.0002×160）。3、关于法律费用（律师费5000元、保费971.3元）。双方没有约定建德公司逾期交房需要承担律师费及保全担保费，蔡其友、蔡小林的该请求应不予支持。4、其他诉讼请求。商品房预售合同不予解除，蔡其友、蔡小林依解除商品房预售合同提出的其他诉讼请求，依据不足，应予驳回。判决：一、清远市建德置业发展有限公司应付蔡其友、蔡小林逾期交房违约金23908.8元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回蔡其友、蔡小林的其他诉讼请求。案件受理费12559.16元、财产保全费4255.75元，合计16814.91元，由蔡其友、蔡小林负担16355.91元，清远市建德置业发展有限公司负担459元。本院二审期间，蔡其友、蔡小林提交如下证据：1、南方电网太和镇营业厅员工和开发商工作人员的回复视频及内容、清远市清新区住房和城乡建设局、清远市清新区供电局、清远市清新区水利局、清远市港华燃气有限公司及清远市清新区城市管理和综合执法局的回复短信，拟证明涉案房屋未开通永久用水、永久用电及燃气；2、清远市政府部门发布的关于疫情期间复工复产的相关文件，拟证明清远市各区在2020年2月20日已降低为IV级低风险区，要求企业尽快复工复产；3、关于中环品悦建设工程规划条件核实意见通知书，拟证明建德公司在2020年3月已复工，并未因疫情影响施工进度。本院已组织各方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。蔡其友、蔡小林未在规定期限内预交二审案件受理费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条的规定，按蔡其友、蔡小林自动撤回上诉处理，本院对蔡其友、蔡小林的上诉请求不予审查。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：建德公司逾期交房是否构成违约，合同约定的违约金标准是否过低。首先，建德公司逾期交房的事实双方并无争议，但建德公司认为疫情导致的逾期交房，属于不可抗力，故不构成违约。本院认为，一审法院已经根据防疫工作的实际情况扣除相应的违约期间，本院对此予以确认。扣除因疫情导致交房迟延的期间后，建德公司依然存在逾期交房的事实，故一审判决认定建德公司违约并无不当。其次，建德公司逾期交房，导致买受人不能对所购房屋行使权利，必然对买受人的权益造成损失。合同约定的逾期交房违约金为每日万分之0.1，该标准确实不足以弥补买受人的损失。结合本案合同的履行情况、双方的过错程度以及本地区房地产市场的实际情况，本院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。至于建德公司认为一审判决违反了不告不理原则的问题。本院认为，蔡其友、蔡小林在一审诉讼请求中同时主张了解除合同违约金及逾期交房违约金，现一审判决已认定双方继续履行合同，为避免诉累，一审判决建德公司支付逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上，建德公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决违约金调整幅度欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2819号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2819号民事判决第一项为：限清远市建德置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡其友、蔡小林支付逾期交房违约金（违约金以747150元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算160天）。三、驳回蔡其友、蔡小林的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费397.72元，由上诉人清远市建德置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年八月二十六日法官助理 陆倩倩书 记 员 范小婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。