北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9329号上诉人（原审原告）：北京中科创耀科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡民乐北二楼二层A210号。法定代表人：段凤明，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：马志玲，男，1982年12月6日出生，回族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨丹，男，1987年7月6日出生，汉族，无业，住河北省燕郊开发区。上诉人北京中科创耀科技发展有限公司（以下简称：中科创耀公司）因与被上诉人杨丹租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中科创耀公司上诉请求：1.请求改判杨丹应向我公司支付房屋租金362320元；2.请求改判我公司不需向杨丹退还保证金81200元；3.请求改判我公司不需支付杨丹装饰装修赔偿金100000元并要求杨丹支付恢复原状费用40000元；4.请求改判杨丹支付补偿金321200元；5.请求改判杨丹支付律师费10000元；6.请求改判我公司不承担任何一审诉讼费用并判决杨丹承担二审诉讼费用。事实和理由：一、事实上，杨丹于2019年10月31日疫情之前就未按期足额缴纳房租。杨丹系恶意不支付房租。一审法院仅依据我公司员工发布的招租朋友圈而认为我公司拒绝履行合同应承担过错责任存在逻辑错误，缺乏事实与法律依据。二、因杨丹迟延交付房租并强占房屋不支付各项费用，经我公司多次催告后仍不履行已付。因杨丹违约导致合同解除后，租赁保证金不应退还且不应冲抵杨丹未支付的房租等费用。三、杨丹未联系我公司主动腾退房屋，后我公司为降低自身损失另行招租，不得不拆除杨丹的装修。拆除装修的费用和后果都应按照《房屋租赁合同》第14.5、14.6条的约定由杨丹承担。四、根据《房屋租赁合同》第16.1条约定，我公司请求杨丹支付相当于三个月房屋租金的补偿金并无不当。五、根据合同第17.4条约定，杨丹违约拖欠租金，应向我公司支付律师费10000元。杨丹辩称，同意一审判决，不同意中科创耀公司的上诉请求和事实理由。中科创耀公司向一审法院起诉请求：1．确认中科创耀公司与杨丹签订的房屋租赁合同于2020年5月16日解除；2．杨丹向中科创耀公司支付欠缴的房屋租金559440元（2019年11月10日至2020年5月16日期间），并支付补偿金321200元、延迟履行金344.96元、律师费1万元、恢复原状费用4万元；3、本案诉讼费由杨丹承担。杨丹向一审法院提出反诉请求：1、解除杨丹与中科创耀公司于2019年5月9日签订的《房屋租赁合同》；2、中科创耀公司返还杨丹房屋租赁押金321200元；3、中科创耀公司赔偿杨丹剩余租赁期内装饰装修残值损失312000元；4、请求中科创耀公司赔偿杨丹经营损失48万元（2020年5月13日至2020年11月12日）；5、中科创耀公司承担诉讼费。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年6月10日，中科创耀公司（甲方）与杨丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋，用途为餐饮；甲方应于2019年5月10日交付房屋，交付标准为毛坯；租赁期限为3年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止；装修免租期为50天；每年租金1284800元，首次租金于合同签订后3日内支付，应交金额为321200元，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满10日前支付下一期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定日租金标准的2倍向甲方支付延迟履行金；合同保证金321200元，应与首笔租金同时支付，租赁关系终止时，乙方必须将在该房屋注册的营业执照注销或转出后，且经甲方确认乙方无任何违约或经营债务拖欠的情况下，甲方将合同保证金除抵充合同约定的乙方承担的费用外，结算所有未完结费用，办理相关手续后30日内，剩余部分无息归还乙方；乙方应于合同期满当日将恢复原状后的租赁房屋交还给甲方，恢复原状是指将房屋恢复到甲方向乙方交付租赁房屋时所处的状态，自然损耗除外；租赁期满，乙方须将房屋恢复原样，并将清洁整齐的原租前状态的房屋返还甲方，若因乙方拆除、搬迁等原因而致使房屋内、外遭受损坏时，乙方应根据甲方要求恢复原状或赔偿损失（合同第十条10.9）；如果乙方要求在租期内单方面解除合同，乙方应提前至少60天向甲方书面申请，甲方根据租期剩余时间收取补偿金，剩余租期多于180日以上（含180日），收取相当于3个月租金的补偿金；乙方未能在双方约定的期限向甲方交付租金的，甲方有权提前解除合同，乙方应在15日内撤出场地并交还房屋；乙方未按照合同中约定按期、足额支付租金或其他应付的费用，乙方应承担违约责任，甲方发出的收回租赁房屋的书面通知到达乙方时，合同即解除。以上合同后附房屋交割清单中记载的交房日期为2019年5月9日同日，双方签署《附件四：各期付款明细》，约定：“2019年5月10日至2019年8月9日期间租金321200元，应于2019年5月10日支付；2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金161200元应于2019年7月31日支付；2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金321200元应于2019年10月31日支付；2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金321200元应于2020年1月31日支付；2020年5月10日至2020年8月9日期间的租金321200元应于2020年4月30日支付……”庭审中，杨丹提交租金转账记录、微信聊天记录、住所证明及营业执照、降租申请，用以证明以下事实：1.杨丹于2019年5月6日向中科创耀公司支付定金5万元，于2019年5月9日向中科创耀公司支付三笔合计592400元，加上定金5万元合计642400元，后因中科创耀公司一直未向杨丹提供住所证明，故将杨丹第二季度的租金161200元全部免除了；2.2019年11月13日杨丹与中科创耀公司招商部员工赵金蕾通过微信沟通后，中科创耀公司将年租金变更为100万元，每季度25万元，杨丹于2019年7月14日向中科创耀公司支付5万元，于2019年11月18日向中科创耀公司支付3万元，于2019年12月18日向中科创耀公司支付27600元，这三笔合计107600元，加上之前支付的642400元即为三个季度的租金75万元，故杨丹租金支付至2020年2月9日。中科创耀公司对杨丹提交的以上证据中租金转账记录、微信聊天记录、住所证明及营业执照的真实性均认可，对降租申请的真实性不认可，中科创耀公司认可杨丹所述的租金给付金额和时间以及中科创耀公司免除杨丹第二期租金的事实，认可微信聊天记录中的赵金蕾系中科创耀公司员工，但对杨丹关于双方协商将年租金标准降低为100万元的陈述不予认可。经询，杨丹称其在2019年11月12日与中科创耀公司方员工口头协商降租金的事后，对方口头承诺自租赁期开始将租金变更为每年100万元。经查，杨丹提交的与中科创耀公司员工赵金蕾商议租金降低为100万元的微信聊天记录的对话时间为2020年5月11日，该聊天记录中杨丹发文字消息道：“赵经理，今天马总给我送来一张房租租金单子，我们竑徕酒楼的租金不对啊，去年我们在园区里面坐那儿聊的时候不是说我这儿每个季度25万的租金吗？而且去年我也一直是按照季度25万元交的啊！这个单子上面写的321200这个金额不对的啊”、“降租当时张总和您这儿都沟通好了的，对吧！现在你不能按照以前那个金额跟我算啊！对不对”，杨丹上述两段文字消息后，聊天记录显示赵金蕾拨打语音通话1分16秒，后杨丹发文字消息道：“赵经理，你们最好是给我出一个附加协议，每季度25万租金这个，不然没法说这个事儿，对吧”。庭审中，中科创耀公司提交照片若干，用以证明其曾于2020年2月25日、2020年4月、5月多次在涉案房屋外张贴房屋租金催款函，后于2020年5月15日张贴《立即腾退归还房屋通知书》，后中科创耀公司将涉案房屋上锁。杨丹对照片真实性均不予认可，认为照片不能体现拍摄时间、地点。经询，中科创耀公司、杨丹均认可中科创耀公司于2020年5月12日将涉案房屋上锁。庭审中，杨丹称2020年2月10日以后的租金之所以未支付，是因为受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，杨丹被禁止经营，导致杨丹没有收入，无力支付租金。庭审中，中科创耀公司提交建筑工程合同书、光大银行电子回单、发票，用以证明中科创耀公司将涉案房屋上锁后，将涉案房屋内杨丹物品腾空，自行收房，后于2020年9月18日对涉案房屋内杨丹装修进行拆除，并做了新的装修，产生费用4万元，中科创耀公司主张该费用属于合同第十条10.9约定的情形，应由杨丹赔偿恢复原状产生的4万元费用。杨丹认为中科创耀公司的以上证据与本案无关，且现实情况是中科创耀公司强行锁门、自行拆除装修，并非合同第十条10.9约定的情形，该费用不应由中科创耀公司自行承担。庭审中，杨丹提交装修工程概算书、装修合同、酒楼经营流水，用以证明其为涉案房屋装修花费468000元，及杨丹在涉案房屋经营酒楼每月平均收入10万元。中科创耀公司对以上证据真实性未予认可。庭审中，杨丹提交微信朋友圈截图及招租视频一段，用以证明中科创耀公司招商部赵金蕾在2020年1月份就开始对涉案房屋发布招租广告。经询，中科创耀公司认可该朋友圈招租广告及招租视频的真实性，但称中科创耀公司经常会以一些精选房子的照片做广告，并不是真的招租，中科创耀公司在2020年2月发布这个招租广告是吸引客户的意思。经查，杨丹提交的朋友圈截图中，赵金蕾在朋友圈中贴出涉案房屋正门照片，门口可见“竑徕”的招牌，并配文：“超值底商出租。面积：400平米，装修状况：精装修带家具，价格：8元全含，佣金一个月全佣，位置：十里河地铁站A口150米可注册，可挂独立门头，能明火，现状出租”。庭审中，杨丹提交锁门视频一段，用以证明涉案房屋被中科创耀公司锁门的情况。中科创耀公司对该视频真实性予以认可。一审法院认为，中科创耀公司、杨丹之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有二：一是杨丹所述的双方在2019年11月口头协商将年租金标准变更为100万元的情况是否属实；二是哪方才是导致合同无法继续履行的过错方？对于争议焦点一，杨丹主张双方就涉案房屋的租金问题在2019年11月进行过口头协商变更，并指出其在合同签订和履行过程中向中科创耀公司陆续交纳的合计75万元即对应前三季度的租金，故主张其租金已交付至2020年2月9日。但中科创耀公司对杨丹主张不予认可，杨丹亦未提交直接证据证明该事实存在。该事实在没有直接证据的前提下，如果仅凭杨丹已支付的款项总金额倒推得出杨丹主张的上述事实，则不符合民事诉讼认定事实的证据规则和司法三段论逻辑，且存在两个疑点：1．杨丹已支付的75万元中还包含保证金321200元，法院认为，即便双方调整年租金标准，亦没有明确证据证明双方有必要在合同履行过程中直接将保证金全部充抵租金；2．杨丹在庭审中自述因中科创耀公司未能及时提供注册地址证明，且免租期算在第二季度中，故中科创耀公司主动免除第二季度租金，而杨丹主张双方商议变更租金后，其交纳的租金正好覆盖前三个季度，即第二季度租金也交纳了25万元，法院认为，杨丹未能合理解释为何双方商议降低租金后，原本中科创耀公司免去租金的季度又再次收取租金，亦未能提交证据证明第二季度租金再次计租是降低租金的前提条件，故杨丹的该主张存在疑点。判决如下：一、北京中科创耀科技发展有限公司与杨丹之间签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月十二日解除；二、北京中科创耀科技发展有限公司于判决生效后七日内向杨丹退还保证金81200元；三、北京中科创耀科技发展有限公司于判决生效后七日内向杨丹赔偿装饰装修残值损失100000元；四、杨丹于判决生效后七日内向北京中科创耀科技发展有限公司支付延迟履行金344.96元；五、驳回北京中科创耀科技发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杨丹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13110元，由北京中科创耀科技发展有限公司负担8205元（已交纳）；杨丹负担4905元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费7409元，由北京中科创耀科技发展有限公司负担3809元（于判决生效后七日内交纳）；杨丹负担3600元（已交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，杨丹与中科创耀公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据本案查明的事实，中科创耀公司自认其在2020年5月12日将涉案房屋上锁，一审法院据此认定双方合同于2020年5月12日解除，并综合考虑双方合同约定的租金给付标准、双方过错程度、新冠肺炎疫情影响程度等本案实际因素及在案证据，酌情确定杨丹向中科创耀公司支付租金数额，并判决中科创耀公司退还杨丹剩余保证金，处理并无明显不当，本院予以维持，中科创耀公司的上诉请求及理由，本院不予支持。关于中科创耀公司主张的补偿金、律师费及恢复原状费用，缺乏事实及法律依据，中科创耀公司的上诉主张，本院不予支持。关于装修残值损失。因中科创耀公司锁门后自行拆除涉案房屋装饰装修，致使无法对于杨丹的装饰装修残值进行确认，中科创耀公司对此存在过错，一审法院结合杨丹主张的残值数额、双方当事人对于合同解除存在的过错及全案情况，酌情确定中科创耀公司向杨丹赔偿装饰装修残值，并无不当，本院予以维持，中科创耀公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京中科创耀科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11135元，由北京中科创耀科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年八月十一日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  王 艳