广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13829号上诉人（原审被告）：郑晓华，女，1984年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：朱文燕，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州联众房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路836号东峻广场2座1603房。法定代表人：陈凌，该公司经理。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人郑晓华因与被上诉人广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初15918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。郑晓华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判郑晓华与联众公司就位于广州市*区*路*号*购物广场一层*号商铺的租赁合同关系于2020年2月23日解除；3.改判郑晓华向联众公司支付2020年1月1日至1月29日租金10619.61元，郑晓华无须向联众公司支付2020年1月30日至2020年8月2日的租金；4.改判郑晓华无须向联众公司支付2020年8月3日至2020年9月20日期间的场地占有使用费30312.68元；5.改判郑晓华无须向联众公司支付违约金37840元；6.本案诉讼费由联众公司承担。事实和理由：（一）2020年1月始，受新冠疫情影响，各级人民政府为防控疫情，作出商贸服务行业停产停业的要求，星荟购物广场在此期间无法正常营业，郑晓华经营困难，无力负担租金和人员工资，于2020年2月23日便向联众公司提出撤场，即解除合同。郑晓华多次与联众公司交涉要求取回安装设备、结算商铺装修附加值，联众公司均置之不理。双方的租赁合同早已解除，并非如联众公司所称由其向郑晓华发出解除函件后于2020年8月2日才解除。一审法院无视疫情原因，认定郑晓华违约且在2020年1月至8月期间应继续履行合同对郑晓华明显不公平。郑晓华承租商铺经营儿童游乐园，人员密集区域在疫情期间必须关闭，且根据相关政策，郑晓华根本不可能在6月2日前开放儿童乐园继续经营，即原租赁合同无法继续履行，而事实上星荟购物广场也是2020年6月才重新开放。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，在2020年1月至6月期间，法院即便认为双方租赁合同没有解除，也不应判决郑晓华按原租赁合同约定支付租金。自星荟购物广场2020年1月开始关闭后，直至2020年8月2日，郑晓华所租赁的商铺均交还给联众公司实际占有控制，且儿童乐园的所有设备均由联众公司支配。由于疫情原因，郑晓华撤场后离开广州，商场关闭期间无工作人员与郑晓华办理交接手续不等于合同没有解除。一审法院无视疫情原因，仅以钥匙交还为标准判断合同解除时间，与事实不符，与常理不合。因商铺实际处于联众公司占有使用，且已于2020年8月重新开始招租，一审法院判令郑晓华支付2020年8月3日至9月20日期间的占有使用费没有事实和法律依据。（二）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，郑晓华没有支付租金的原因是无营业收入，郑晓华拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于郑晓华，一审法院不应判令郑晓华支付违约金。一审法院适用法律有误，二审应予改判。另补充：（一）郑晓华所承租商铺在2020年1月底至6月初因疫情停业，郑晓华的租赁目的无法实现，一审法院判令郑晓华承担上述期间的全部租金有违民法的公正原则，也违反了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定。根据广东省政府的相关要求，自2020年6月2日开始，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构才可以开展线下培训服务，涉案商铺所在一层均是从事儿童培训、娱乐行业，均是聚集性行业，且除郑晓华经营儿童乐园外，其他承租人经营业务为钢琴绘画等教育培训，该层承租人均是5月接到通知，6月才可以提交重新开业的备案申请。但此时很多承租人已因半年不能营业而破产或是陷入经营困难，无法再开业。（二）商场业主在疫情期间对联众公司免租，如果联众公司不能提交其在2020年1月至6月正常缴纳房租的转账记录，足以说明这半年时间联众公司并不需要支付租金，其同时收取郑晓华租金，明显违反了公平原则，属于“双重获利”。联众公司二审答辩称，1.郑晓华从2020年1月开始就已经拖欠相应租金，但广州市在2020年2月才开始受新冠疫情影响，从郑晓华提供的微信聊天记录可知，其在2020年1月也是正常开业的，后来因为春节原因才主动停止营业，所以可见至少在1月份郑晓华可正常营业，并无受到疫情影响。广州受到疫情冲击也是从2月开始，可见郑晓华1月开始拖欠费用已经构成违约，有主观过错。广州市从2月针对疫情展开措施，郑晓华以此为其拖欠租金的行为做掩饰。2.根据郑晓华所依据的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，因疫情而导致企业营业有影响的，导致企业收入明显减少的情况下才可以协商变更合同或解除合同。就本案而言，郑晓华没有举证证明其因疫情而导致收入明显减少。同时，发生疫情的情况下，根据相关法律文件的精神，并非一刀切解除合同，而是双方协商变更合同。从郑晓华提交的证据可见，其从疫情之前就因自身经营问题想着退租，没有得到联众公司同意，其才趁着疫情因素主张解除合同，与法律精神相悖。郑晓华的依据就是一旦遇到不可抗力情况就能解除合同，该观点逻辑与文件精神不吻合。3.根据租赁合同第十三条约定，发生不可抗力并非必然解除合同，需要双方协商解除合同，而且联众公司已经主动减免2020年1月、2月的租金，已经基于疫情给予了租户相应优惠政策。即使本案符合了合同解除的条件，但租赁合同对于行使合同解除权是有明确约定的，是要求发出书面解除通知，且要明确解除事由，但郑晓华并没有按照法定及约定的形式行使解除权，所以合同在2020年2月23日时并未解除。联众公司作为出租方，涉案商场也是联众公司从业主方承租过来的，但在疫情期间，联众公司都是按期向业主支付相应租金的，联众公司也向业主申请过减免租金，但是业主不同意，如果法院判决该期间给郑晓华减免租金，联众公司作为转租人，权益无法保障。联众公司向一审法院起诉请求：1.依法判令联众公司与郑晓华就位于广州市*区*路*号*购物广场一层*号商铺的租赁合同关系于2020年7月31日解除；2.依法判令郑晓华立即向联众公司按现状交还位于广州市*区*路*号*购物广场一层*号商铺；3.依法判令郑晓华立即向联众公司支付2020年1月1日至2020年7月31日（即联众公司与郑晓华租赁合同关系解除之日）期间的商铺租金人民币117304元【11352元/月×2个月+18920元/月×5个月=117304元】及免租期间（即2018年10月1日至2018年12月31日、2019年12月1日至2019年12月31日）的租金75680元【18920元/月×4个月=75680元】；4.依法判令郑晓华立即向联众公司支付租金（即场地占有使用费）暂计为37840元，标准为：参照涉案合同约定的租金标准，从2020年8月1日（即联众公司与郑晓华租赁合同关系解除次日）起计算至郑晓华将涉案商铺按现状交还给联众公司之日止，现暂计算至2020年9月30日；5.依法判令郑晓华立即向联众公司支付因逾期支付租金而产生的违约金暂计为181390.8元，违约金计算标准为：按照租赁合同解除后，剩余未履行租期内总租金的30%计算，即（18920元/月×5个月+20434元/月×12个月+22069元/月×12个月）×30%=181390.8元；6.依法判令郑晓华承担本案案件诉讼费。一审庭审中，联众公司确认其已于2020年9月20日收回场地，并撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年至2018年期间，联众公司与袁*等49个广州市*区*路*号首层商铺的产权人签订租赁合同，承租该些商铺，面积共490.08平方米。2018年9月13日，联众公司（出租方、甲方）与郑晓华（承租方、乙方）签订《星荟购物广场商铺租赁合同》，约定乙方承租广州市*区*路*号*购物广场一层*号商铺（以下简称涉案商铺）作经营儿童游乐园，经营名称为力童（乐贝儿），计租面积共473平方米，套内面积为284平方米。合同第三条约定，租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年12月31日止，甲方于2018年10月1日交付物业予乙方，交付日即为该物业起租日。第四条约定，2018年10月1日至2018年11月30日为租金优惠期（装修期），免租金；2018年12月1日至2018年12月31日为免租期；2019年1月1日至2019年11月30日的月租金为18920元；2019年12月1日至2019年12月31日为免租期；2020年1月1日至2020年9月30日的月租金为18920元；2020年10月1日至2020年11月30日的月租金为20434元；2020年12月1日至2020年12月31日为免租期；2021年1月1日至2022年9月30日的月租金为20434元；2022年10月1日至2023年12月31日的月租金为22069元。乙方须于公历每月第5日前向甲方缴付当月租金予甲方指定至银行账户内，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第十条第3点第（1）款规定执行，上述租金不包括物业管理服务费及其他费用。乙方在签订本合同后7个工作日内须缴纳相当于二个月租金标准的保证金37840元，租赁期满终止合同后，甲方将租金保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后30个工作日内无息退还子乙方；在租赁期内，乙方不得以租金保证金冲抵租金、物业管理服务费和其它费用。自交付日起，即2018年10月1日至2018年11月30日为租金优惠期；在租金优惠期间，乙方免缴付物业管理服务费及公摊水电费，但铺内所产生的水电费等需继续缴交；如乙方于租赁期满前退租，本合同约定的租金，甲方有权按照标准租金向乙方追收租金优惠期内的租金（无需从中扣除租金优惠期内实缴租金）；如果租金优惠期届满，乙方逾期15天仍未能完成装修及按甲方所规定之营业时间经营的，则甲方有权单方面终止租赁合同，收回物业，没收乙方的履约保证金；本合同选择固定租金方式的，乙方还需于逾期期间内缴付标准租金予甲方。第十条第三款约定，乙方须按时缴付租金、物业管理服务费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期七天不足额缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未足额缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房屋租赁合同收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余未履行租期内总租金的30%作为违约金给甲方；不予退还的保证金不得冲抵乙方未付的费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金），乙方不得以已缴纳违约金为由而要求退回保证金或冲抵保证金，也不得以被没收保证金而要求免除违约金。第十条第十九款约定，租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态。同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同期满或解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付场地占用费（参考原租赁合同租金标准）、水电费及物业管理服务费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时，乙方应赔偿甲方因此引致的损失。第十七条约定，根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方的联系地址为广州市*区*村*里*号*房，联系人为郑晓华，联系电话为138××××6178。联众公司主张为办理备案手续，双方又签订了《广州市房屋租赁合同》，但双方之间的权利义务仍以《星荟购物广场商铺租赁合同》的约定为准。2020年7月16日，广州市*区*路*号星荟购物广场的物业管理公司广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）向郑晓华的联系地址邮寄《商铺租金、物业管理费、电费和水电公摊费等欠费催缴通知书》，载明截止2020年7月9日，郑晓华尚拖欠2020年1月至6月的租金及物业管理费、水电费等费用，要求其与2020年7月21日前缴清所欠费用。该邮件于2020年7月17日妥投，一审庭审中，郑晓华确认其丈夫签收了该邮件。2020年7月31日，联众公司向郑晓华在合同上填写的联系地址邮寄《关于解除一层108商铺的通知书》，表示郑晓华未缴交2020年1月至7月的租金，联众公司于2020年7月17日发函要求郑晓华缴交拖欠的租金后，郑晓华仍拒绝缴交拖欠费，故联众公司从发文日起正式解除与郑晓华签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，对郑晓华所承租的商铺进行收铺处理，并要求郑晓华于2020年8月3日前清缴欠费和办理相关退场手续。该邮件未妥投，并于2020年8月2日退回妥投，原因为“已搬迁、拒收”。2020年8月14日，联众公司委托法制盛帮律师事务所向郑晓华的身份证地址和合同上填写的联系地址邮寄律师函，表示联众公司正式解除与郑晓华签订的租赁合同，并要求郑晓华清缴所有欠费和违约金、办理撤场手续。两份邮件均未妥投，原因分别为“拒收”“已搬迁、拒收”。一审庭审中，郑晓华表示在合同上填写的地址是其随笔写的，其未居住在其填写的联系地址。郑晓华提交的其与联众公司员工的微信聊天记录显示：其因经营情况不好曾于2019年8月31日向联众公司申请减免租金及管理费，联众公司员工表示其可以转达，告知郑晓华与吴经理协商，并表示生意不好不是商场的责任。2019年12月2日，联众公司员工吴*伦向郑晓华催缴2019年11月的费用，郑晓华表示“没钱交，没办法，要不然就申请撤场吧”“我按合同来清场就可以吧？其他还要做什么你可以发给我”。2019年12月27日，吴*伦向郑晓华催缴2019年12月的费用（按2019年11月的优惠费用）；2020年2月23日，郑晓华问“吴经理，什么时候我们可以去办理撤场呢？”吴*伦未回复。2020年5月26日，郑晓华向联众员工表示吴经理一直没回复撤场事宜，要求退还押金并给予补偿，儿童乐园的设施可以交给商场经营，该联众员工表示可以跟公司反映，并于2020年6月8日表示公司还在可虑郑晓华的提议。2020年7月2日，吴*伦向郑晓华表示如何郑晓华真的撑不下去要撤场，可以去办理手续，并钥匙交给物业部。郑晓华于2020年7月11日回复吴*伦表示其不在广州，询问办理撤场的手续。同日吴*伦表示之前因郑晓华未确定是否真的撤场，所以其没有回复郑晓华，并表示双方谈好撤场条件后可由郑晓华或其委托人填写申请撤场；吴*伦还表示因郑晓华经常说撤场，故其不清楚郑晓华于2020年2月23日的信息是真的撤场还是想继续要求优惠。郑晓华主张其于2020年4月初想搬走承租场地的设备，但是联众公司阻拦其搬走设备，联众公司对此予以否认，郑晓华未举证证明其主张。一审庭审中，郑晓华确认其未将承租商铺的钥匙交还给联众公司。联众公司表示其于2020年9月20日收回涉案商铺。联众公司主张2020年1月、2月的租金因疫情原因按原租金标准的六折计算为11352元。郑晓华认为联众公司主张的违约金标准过高。上述事实，有产权证、《星荟购物广场商铺租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《黄埔星荟购物广场商铺租赁合同》《商铺租金、物业管理费、电费和水电公摊费等欠费催缴通知书》《关于解除一层*商铺的通知书》、律师函、送达凭证、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。一审法院认为，郑晓华与联众公司签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于解除租赁关系。首先，双方签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》约定根据该合同需要发出的全部通知，均须以书面形式发出，郑晓华未向联众公司发出过书面解除租赁合同的通知。其次，虽郑晓华主张其于2020年2月23日向吴*伦所发微信“吴经理，什么时候我们可以去办理撤场呢？”系其向联众公司发出解除租赁合同的意思表示，但该微信未明确其解除租赁合同的原因，亦未明确表达其要解除租赁合同，且郑晓华在2019年12月亦因联众公司向其催缴费用表示要撤场，但最终亦没有解除双方的租赁合同，故一审法院认为郑晓华的该条微信不足以构成其因疫情原因而作出要解除租赁合同的意思表示。最后，郑晓华拖欠2020年1月至6月的租金后，经催告后，郑晓华仍未在十四天内足额支付租金，已构成违约，联众公司据此解除双方的租赁关系一审法院予以支持。鉴于联众公司向郑晓华发出的《关于解除一层*商铺的通知书》因拒收而未妥投，并于2020年8月2日退回妥投，故一审法院认定双方就涉案商铺的租赁合同关系于2020年8月2日解除。关于租金。首先，鉴于一审法院认定双方就涉案商铺的租赁关系于2020年8月2日解除，故联众公司要求郑晓华支付2020年1月1日至双方租赁关系解除之日的租金，一审法院予以支持。联众公司主张2020年1月、2月的租金按11352元计算，系其对自身权利的合法处分，一审法院予以确认。经核算，联众公司要求郑晓华支付2020年1月1日至2020年8月2日的租金117304元，一审法院予以支持。其次，根据合同约定，联众公司有权向郑晓华追收租金优惠期内租金的情况为郑晓华提前退租，而本案双方的租赁关系系因联众公司提出行使解除权而解除，不符合需要追收租金优惠期内租金的情况，故对于联众公司要求郑晓华支付2018年10月1日至2018年12月31日、2019年12月1日至2019年12月31日的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于场地占有使用费。郑晓华主张联众公司阻挠其搬走设备但未举证证明，联众公司对此予以否认，故一审法院对其该主张不予采信。双方就涉案商铺的租赁关系解除后，郑晓华未将涉案商铺的钥匙交还给联众公司，仍占有使用涉案商铺，应按合同约定的租金标准向联众公司支付场地占有使用费，经核算，该场地占有使用费为30312.68元（18920元/月÷31天×29天+18920元/月÷30天×20天）。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。郑晓华称合同中关于违约处理的条款为格式条款的意见，依据不足，一审法院不予采纳。如前所述，郑晓华拖欠租金导致双方租赁关系解除，已构成违约，联众公司要求郑晓华支付违约金，一审法院予以支持，但郑晓华对违约金标准提出异议，联众公司未举证证明其因郑晓华违约造成的损失，故一审法院酌定郑晓华应向联众公司支付违约金37840元，联众公司主张超出上述部分的违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，于2021年2月8日作出如下判决：一、广州联众房地产代理有限公司与郑晓华就位于广州市*区*路*号*购物广场一层*号商铺的租赁合同关系于2020年8月2日解除；二、郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州联众房地产代理有限公司支付2020年1月1日至2020年8月2日期间的租金117304元；三、郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州联众房地产代理有限公司支付2020年8月3日至2020年9月20日期间的场地占有使用费30312.68元；四、郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州联众房地产代理有限公司支付违约金37840元；五、驳回广州联众房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2862元，由广州联众房地产代理有限公司负担1062元，郑晓华负担1800元。本院二审期间，郑晓华庭前通过邮件送达的方式提交了抗击新冠××疫情的政府公告或相关文件如下：1.《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》；2.《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引》；3.《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引（第二版）》；4.《广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会发布内容》；5.《关于印发广州市黄埔区、广州开发区、广州高新区“暖企8条”的通知》，拟证明：1.前述材料属于新证据，5份材料都是政府在2020年新冠疫情期间的公告或出台的防控疫情指引性文件，其中序号为2、3的文件提到的儿童游乐园必须关闭，郑晓华本人在一审提交过今日头条、广州日报的新闻截图，但其因为不懂没有提交政府通知全文及网页链接；2.证据形成时间均是该公告或文件发布时间，按证据序号分别为2020年1月、2月、3月、5月、2月；3.证据拟证明2020年新冠疫情期间1月底至6月初郑晓华租赁的商铺均无法营业，无法实现租赁目的，不应承担全部租金；4.郑晓华一审时因破产没有钱请律师，所以没有提交这些证据。联众公司经质证认为，该五组证据都是政府的公告文件，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，并非属于证据。对于其中证据1，可证明广州市相关的防疫措施是从2月才开始的，所以郑晓华从1月开始拖欠租金有主观恶意违约的过错；对于证据3的第六点，已经明确了相应的洗浴、美容美发等行业与顾客接触较多的工作人员上岗时的操作，这份文件是3月的，可见3月时相关行业商铺已经可以对外经营，只不过政府的防疫措施是给商家经营行为作出了行业指引，而非强制性要求商铺停止营业，这是有区别的。纵观五份文件，都并没有明确规定商铺对外停止营业，只是同意商铺可以继续经营，但是营业行为要做好防疫措施，并对营业行为作出指引。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，郑晓华称其于2020年1月23日因春节假期关门后遇到疫情，便再没有经营。郑晓华已另案起诉联众公司[案号：（2021）粤0112民初15345号]，请求：1.联众公司立即向郑晓华退还租赁保证金37840元；2.联众公司立即向郑晓华返还儿童游乐园设备“淘气堡”或折价向郑晓华赔偿“淘气堡”的对应价值223000元；3.联众公司向郑晓华补偿租赁物内的装饰装修残值118500元；4.联众公司向郑晓华折价补偿消防工程安装费用37000元；5.联众公司向郑晓华折价补偿消防防火门及防火玻璃的安装费用29657元；6.联众公司向郑晓华折价补偿消防通道开门费30000元；7.联众公司向郑晓华折价补偿空调改造费用14000元等。该案正在审理中。广东省人民政府于2020年1月28日发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，其中载明：“一、本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时……”。广东省新冠××防控指挥办疫情防控组2020年3月1日发布的《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引（第二版）的通知》（粤卫疾控函[2020]40号）所附《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引》载明：“本指引适用于商场、写字楼、超市、餐馆、影院、娱乐场所、演出场所（馆）、网吧、三星级以上酒店、农贸交易市场、旅馆酒店、洗浴中心、月子中心、美容美发、洗染、摄影、家电维修、会展、批发、汽车（含二手车）交易、拍卖、物流、仓储、汽车拆解、县级电商公共服务中心等场所……在我省应对新型冠状病毒××疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖、大型会展等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务，无法暂时关闭的，必须对全部公共设施进行消毒后开放……”。广东省新冠××防控指挥办疫情防控组2020年3月15日发布的《广东省新冠××防控指挥办疫情防控组关于印发广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引（第三版）的通知》载明“……本指引自发布之日起施行，《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引（第二版）》废止……”附件《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引（第三版）》载明：“……根据《广东省应对新型冠状病毒××疫情分区分级防控工作指引（试行第二版）》（粤防疫指办明电[2020]42号）要求，高风险区暂停群体性、聚集性活动，暂停开放各类室内娱乐文化休闲场所，各类餐饮单位暂停堂食服务。除生活必须的农贸市场、商超、便利店等外，视疫情情况关闭其他公共活动场所。中风险区限制室内群众性活动，控制室内娱乐文化休闲活动，进行人员登记和体温检测。各类餐饮单位须严格按照《广东省餐饮服务业新冠××防控工作指引》开展堂食服务。低风险区开放各类公共场所，加强场所通风消毒，做好体温检测……”。2020年3月15日起，广州市黄埔区新冠××疫情风险级别调整为低风险区域。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和郑晓华上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：涉案租赁合同的解除时间以及合同解除后的责任问题。关于合同解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据本案查明事实，郑晓华自称其因春节放假于2020年1月23日停止经营，郑晓华于该日停止经营系其自身经营安排所致，郑晓华主张涉案租赁合同于2020年1月23日解除缺乏合同依据和法律依据，本院对其该主张不予采纳。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。郑晓华承租涉案商铺是为了经营儿童游乐园，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨，且根据《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引（第三版）》以及涉案商铺所在黄埔区自2020年3月15日起已被调整为低风险区域的事实来看，涉案商铺自2020年3月15日已经可以恢复经营。涉案《星荟购物广场商铺租赁合同》约定的租赁期限至2023年12月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使涉案租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现，郑晓华并不因此享有合同的解除权，郑晓华通过微信向联众公司工作人员询问何时可以办理撤场以及如何办理撤场的手续等内容并不产生合同解除的法律后果。涉案《星荟购物广场商铺租赁合同》约定，“乙方（郑晓华）如逾期七天不足额缴付租金，甲方（联众公司）有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未足额缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房屋租赁合同收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余未履行租期内总租金的30%作为违约金给甲方……”。如前所述，郑晓华在疫情发生前因自身经营需要而停止经营，理应依约向联众公司缴纳1月份的租金，郑晓华无正当理由欠缴1月份租金已构成违约。涉案商铺自2020年3月15日已可恢复经营，此时郑晓华仍未及时缴交2020年1月份的欠租以及恢复履行合同，欠缺合理依据，联众公司向郑晓华发出解除合同通知书符合前述合同约定。涉案《星荟购物广场商铺租赁合同》约定，“根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达”。因郑晓华欠缴2020年1月份起的租金，联众公司先后按照郑晓华在合同中预留的联系地址邮寄催缴通知书以及解除合同通知书，其中《关于解除一层*商铺〈星荟购物广场商铺租赁合同〉的通知书》于2020年8月2日因“已搬迁、拒收”退回妥投，依照前述合同约定，应视为该通知已到达郑晓华。一审法院认定联众公司、郑晓华就涉案商铺的租赁合同关系于2020年8月2日解除，并无不当，本院予以认同。关于合同解除后的责任承担问题。联众公司、郑晓华就涉案商铺的租赁合同关系已于2020年8月2日解除，郑晓华一直没有将涉案商铺钥匙交还给联众公司，亦无搬离自有的未形成附合的物品，至联众公司2020年9月20日收回涉案商铺前，涉案商铺仍由郑晓华占用。郑晓华并无充分证据证明联众公司阻扰其搬走自有物品，其理应向联众公司支付合同解除前的租金以及其占用涉案商铺期间的占有使用费。根据涉案商铺的用途、租赁期限、租赁双方的合同履行行为、疫情及疫情防控措施对合同履行的影响程度及影响期间，一审法院采纳联众公司自行调整2020年1月、2月的租金为11352元的主张，驳回了联众公司向郑晓华追收租金优惠期内租金的诉讼请求，判令郑晓华支付2020年1月1日至2020年8月2日的租金117304元以及合同解除之日至2020年9月20日的场地占有使用费30312.68元，已相应减轻了郑晓华的合同责任，充分体现了疫情之下风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，本院予以维持。关于违约金。涉案《星荟购物广场商铺租赁合同》约定“乙方（郑晓华）如逾期七天不足额缴付租金，甲方（联众公司）有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未足额缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房屋租赁合同收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余未履行租期内总租金的30%作为违约金给甲方”。如前所述，因郑晓华拖欠租金导致双方租赁关系解除，郑晓华应承担相应的违约责任。一审法院已酌情调整郑晓华应承担的违约金为37840元，已充分考虑疫情影响、房屋空置等因素，适当减免了郑晓华的违约责任，该处理相对公平、合理，本院予以维持。郑晓华认为其不应承担违约责任的上诉理由理据不足，本院不予支持。综上所述，郑晓华的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由郑晓华负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年八月二十六日书记员  贾妍古文娜