河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初4015号原告信阳朗巍置业有限公司。法定代表人叶丽，系该公司执行董事。委托代理人马德保，河南楚天阁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告赵国超，男，汉族，1964年3月15日出生，住信阳市浉河区。委托代理人王强，河南以德律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告信阳朗巍置业有限公司与被告赵国超因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳朗巍置业有限公司的委托代理人马德保、被告赵国超的委托代理人王强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳朗巍置业有限公司诉称，被告以认购方式预约了原告开发的依山花园1号楼1603号房屋，因当时预售许可证尚未下来，无法签订商品房预售合同。案涉房屋竣工后于2017年8月28日预先交付给了被告。双方于2020年12月10日签订了《商品房买卖合同》(预售)。其中合同第六条、第七条约定:房屋总价款365926元，付款方式为首期支付房款155926元，余款从公积金账户提取支付。合同第八条及合同附件四第九条、第十一条约定买受人未能获得银行贷款的，应当自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款，否则逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人的合同解除权可以在逾期付款90日后2年内行使。合同签订后，被告只支付首付款186000元，提取公积金210000元后也拒不按照合同约定在30日内付清余款179925元。被告的行为已经构成根本违约，原告有权依约解除合同。为此请求法院判决解除原、被告双方已经签订的《商品房买卖合同》，判决被告将依山花园1号楼1603号房屋返还给原告，支付违约金17993元，并由被告承担本案诉讼费用。被告赵国超辩称，被告购买的房屋是1号楼1603号房屋。首先，答辩人于2014年三期支付被答辩人首付款186000元属实。答辩人在2014年支付的购房款已经超过了涉案房屋总购房款的50%。答辩人支付第一笔购房款时，被答辩人曾经承诺三年交付经综合验收合格房屋。但是此后，被答辩人因违法建设，一直没有交付经验收合格的房屋。被答辩人作为房地产开发商在没有任何合法准予销售房屋之前就开始出卖涉案房屋，其行为违法。其次，答辩人没有支付剩余购房款179925元属实。其三，没有支付剩余购房179925元系双方合同没有具体约定支付期限。根据答辩人与被答辩人双方之间的《商品房买卖合同》第七条关于付款方式及期限的约定，只有双方约定支付首付款的时间，并无约定剩余购房款款项179925元支付的期限。即双方针对答辩人公积金提取后何时支付被答辩人的期限没有约定。故，被答辩人主张答辩人违反《商品房买卖合同》第八条及附件四第九条、第十一条的约定缺乏事实依据。其四，答辩人没有支付剩余购房有原因：1、被答辩人至今没有获得涉案房屋楼宇竣工验收合格证明。2、被答辩人至今没有获得涉案房屋楼宇不动产证书。答辩人购买房屋时，被答辩人口头承诺涉案房屋区域内所有房屋均系合法享有不动产权利，答辩人购买后即办理房屋所有权证书或者可转让他人。但是，被答辩人至今也没有办理涉案楼宇不动产权证书，从而使答辩人的房屋也不可能办理不动产权利证书。其五，被答辩人解除合同违背诚实守信的民法原则。被答辩人解除合同动机不纯，不是为了维护合同的合法利益而是为了答辩人购买房屋升值的利益。被答辩人与答辩人签署涉案《商品房买卖合同》购房价款仅仅365926元，现涉案房屋小区其他同等面积房屋被答辩人销售价在80万元左右。开发商为谋取利润空间，解除答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同，意图谋取巨额商业利益，其行为违背诚实守信的民法原则。故答辩人不同意被答辩人擅自解除双方之间的《商品房买卖合同》。综上所述，被答辩人主张解除合同及其他诉讼请求没有充分合法的事实根据及合同法律依据，其诉讼请求依法不能成立。驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，被告赵国超以认购方式预约了原告开发的依山花园1号楼1603号房屋，案涉房屋竣工后于2017年8月28日预先交付给了被告。双方于2020年12月10日签订了《商品房买卖合同》(预售)。其中合同第六条、第七条约定:房屋总价款365926元，付款方式为首期支付房款155926元，余款从公积金账户提取支付。合同第八条及合同附件四第九条、第十一条约定买受人未能获得银行贷款的，应当自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款，否则逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金。合同签订后，被告赵国超支付首付款186000元，截止到起诉之日止，被告赵国超尚欠179925元购房款未支付。原告信阳朗巍置业有限公司于2021年5月21日向被告赵国超送达解除合同通知书。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。因被告赵国超未按照合同约定时间支付剩余购房款，故原告诉请要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告赵国超应当将涉案房屋返还给原告，原告朗巍置业有限公司应当将收取的186000元购房款返还原告。原告诉请要求被告支付原告违约金17993元，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人、买受人应当自合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），故被告赵国超应当向原告支付违约金17992.5元（179925元×10％）。被告赵国超辩称，原告在未取得合法手续之前就开始销售房屋，其行为违法。本案中，原告于2020年9月10日取得案涉房屋预售许可证，在与被告签订《商品房买卖合同》前已经取得售房许可，故本院对被告这一辩解，不予支持。被告赵国超辩称，被告未支付剩余购房款系双方合同未具体约定付款期限，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第九条第二款明确约定：“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人，出卖人或归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行，买受人应当自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合签订之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。”本案中，双方于2020年12月10日签订了《商品房买卖合同》(预售)，后被告赵国超因不可归责于出卖人的原因未在合同约定期限内支付剩余购房款，已构成违约，故本院对被告这一辩解，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告信阳朗巍置业有限公司与被告赵国超签订的《商品房买卖合同》已解除。二、被告赵国超于本判决生效之日起三十日内返还位于信阳市房屋。原告信阳朗巍置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告赵国超购房款186000元。三、被告赵国超于本判决生效之日起三十日内向原告信阳朗巍置业有限公司支付违约金17992.5元。四、驳回原告信阳朗巍置业其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告赵国超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 员 高海波二〇二一年八月十六日法官助理 陈建勇书 记 员 胡 玲