北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9660号上诉人（原审被告）：张凤林，男，1968年11月18日出生，汉族，北京市平谷区人。委托诉讼代理人：许传辉，北京三久律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张柏树，男，1971年10月27日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。委托诉讼代理人：许传辉，北京三久律师事务所律师。上诉人（原审被告）：侯明侠，女，1985年12月28日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：纪晓华，北京稳正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张纯荣，女，1966年2月19日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：周宝胜，北京市时雨律师事务所律师。上诉人张凤林、张柏树、侯明侠因与被上诉人张纯荣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2021）京0117民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人（原审被告）张凤林，张柏树及其委托诉讼代理人许传辉，侯明侠及其委托诉讼代理人纪晓华，被上诉人（原审原告）张纯荣的委托诉讼代理人周宝胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤林、张柏树上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由张纯荣承担。事实与理由：1．本案立案程序存在问题，一审法院在张纯荣没有持有《农村宅基地使用权转让协议》（以下简称涉案合同），无法证明该协议是否存在的情况下就予以立案，立案证据与张纯荣的诉求存在差异；2．一审判决在张纯荣没有更改诉讼请求的情况下，判决与诉求不一致，根据不诉不理原则，一审法院擅自将诉争标的物改为××号，将房屋买卖合同变更为《农村宅基地使用权转让协议》，属于错判；3．侯明侠购买农村宅基地使用权属于善意取得，根据民法典第三百一十一条的规定，侯明侠作为善意第三人应取得××号农村宅基地使用权。张纯荣辩称：第一，依据我国现行的民事诉讼法规范立案，属于立案登记制，只要符合法定的立案条件，即应予以立案，因此一审在立案程序上不存在法律规定的瑕疵。第二，关于根本诉求的问题，一审判决在审理查明本案基本事实时，诉争的房产双方指向的都是同一个房产，至于门牌号登记的问题，因为村委会在登记门牌号时有一些失误，因此最终法院确定的诉争房产的门牌号是17号，与事实是不存在冲突的，从这个角度来讲，一审判决也没有更改诉讼请求的事实依据。针对上诉人所主张的善意取得的问题，首先一审判决认定事实该房产是张凤林及张纯荣的父亲购买的，因此从法定继承者角度来讲张纯荣是有继承权的，只有两个儿子继承遗产并不符合法律规定。第三，涉案房屋侯明侠称是通过中介购买的，通过中介购买的事实并没有在一审中举证证明，即使是通过中介购买，也是一种交易的表现形式，并不能因由中介购买就当然排除购房人对房屋所有权人的注意义务。第四，侯明侠是本村村民享受村民待遇并不能证明她在购买房产过程中是尽到了相关的善意的注意义务。其次我们家是本村村民，而且侯明侠在本村有相应宅基地，即其家庭已经享有宅基地，选择通过其他的方式，特别是通过本案的购买方式取得宅基地使用权，与相关法律规定也是相悖的，因此张柏树、张凤林的上诉请求不能成立，请二审法院依法予以驳回。侯明侠辩称：同意张凤林、张柏树的上诉请求。侯明侠上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判，驳回张纯荣的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由张纯荣承担。事实与理由：1．在购买涉案房产前，侯明侠不认识张凤林、张柏树、张纯荣，侯明侠是通过中介购买的涉案房产，房产已交付给侯明侠，侯明侠并不存在恶意串通；2．一审法院认定事实不清；3．一审适用法律错误，案涉协议签订于2019年，是民法典实施以前发生的行为，应适用民法典实施之前的法律。张凤林、张柏树辩称：同意侯明侠的上诉意见。张纯荣辩称：侯明侠是本村村民，其购买房屋时有充分条件核实张凤林、张柏树、张纯荣是亲兄妹关系，在交易涉案房屋时张柏树、张凤林恶意隐瞒该事实，侯明侠明知涉案房屋家庭情况或在其没有尽到审查义务的情况下与张凤林、张柏树之间的交易，都应该认定是非善意的，双方恶意串通也是有事实根据的。因此侯明侠购买涉案房屋不是善意取得，一审法院认定的是符合法律规定的。另外一点，其主张应该适用民法典实施之前的法律规定，张纯荣认为张凤林、张柏树和侯明侠之间交易涉案房产的行为是发生在民法典实施之前，但是无效的行为一直持续到民法典的实施之后，而且张纯荣提起诉讼也是在民法典实施之后，因此，一审适用法律正确。综上，张纯荣认为侯明侠上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。张纯荣向一审法院起诉请求：1．要求确认张凤林、张柏树与侯明侠签订的《农村宅基地使用权转让协议》无效。2．张凤林、张柏树、侯明侠将位于北京市平谷区××镇××号（以下简称17号）宅院内房屋返还给张纯荣。事实及理由：张合金与袁秀芬系夫妻关系。二人共生育子女三人，长子张凤林、次子张柏树、长女张纯荣。2016年12月28日，袁秀芬去世。2017年1月6日，张合金去世。1994年左右，张纯荣出资以张合金名义购买17号房屋一处。此后，张纯荣与父母在此居住长达16年之久。2020年，张纯荣偶然从邻居处得知，17号房屋已被张凤林、张柏树私下售于本村村民侯明侠。张纯荣作为17号房屋的出资购买者和张合金、袁秀芬的遗产继承人，张凤林、张柏树均无权擅自出售17号房屋。张凤林、张柏树、侯明侠的行为严重侵害了张纯荣的合法权益，双方签订的房屋买卖合同应属无效。一审法院认定事实：1．张合金与袁秀芬系夫妻关系。二人共生育子女三人，长子张凤林、次子张柏树、长女张纯荣。2011年6月13日，袁秀芬去世。2015年1月6日，张合金去世。2．1996年9月13日，张合金与叶凤兰签订买卖房屋草契。该草契约定：叶凤兰将涉案17号房屋出让给张合金，出让价格贰仟元。此后，张合金与叶凤兰办理了北京市房屋契证。庭审中，张纯荣、张凤林、张柏树、侯明侠均认可为避税房屋实际交易价格与草契不一致。张纯荣表示实际交易价格为9700元，张凤林表示房屋实际交易价格为10000元左右。双方对涉案房屋购房款出资存有争议。双方均认可涉案房屋购房款系张合金交给叶凤兰，但双方均表示购房款来源己方。为此，张纯荣申请证人张某1（张纯荣同学及同事）、刘某（张纯荣同学及同事）出庭作证。证人张某1、刘某均证实在1994年至1995年期间张纯荣因购买涉案房屋一事向证人各借款3000元。张凤林、张柏树、侯明侠对证人证言均不予认可，并表示证人所述借款时间与购买房屋时间相差较远。同时，张凤林、张柏树表示涉案房屋系其二人出资购买。为此，张柏树申请证人王某（张柏树妻子之姐）出庭作证，证人王某证实因购买涉案房屋而向其借款3000元。张纯荣对该证人证言不予认可。双方对涉案房屋购买后的修缮情况存有争议。张凤林、张柏树、侯明侠表示房屋由张凤林、张柏树进行过两次修缮。其中，1996年9月至11月针对房屋漏水问题、室内外地面铺砖、厕所装修、室内顶棚、墙面刷白、重新改动水电进行修缮，张凤林、张柏树支付约几千元；2015年5月至7月，针对房屋漏水、污水改造、电路改造、院墙重建、院内搭建西彩钢棚子（20平方米）进行修缮，张凤林、张柏树支付10000余元。张纯荣对此仅认可建造西彩钢棚之事实，并认可张纯荣并未出资，对其余修缮行为均不予认可，并表示张凤林、张柏树、侯明侠明确承诺建造西彩钢棚目的为涉案房屋出租使用。3．2019年6月7日，张凤林、张柏树与侯明侠签订《农村宅基地使用权转让协议》。该协议约定：张凤林、张柏树将涉案17号宅院的宅基地使用权及该地上所有建筑物有偿转让给侯明侠；转让价格670000元；张凤林、张柏树如违约，必须在原转让金额的基础上双倍赔偿侯明侠；侯明侠如违约，张凤林、张柏树收到的转让金全额不退回给侯明侠，作抵消侯明侠违约金；张凤林、张柏树及其继承人不得主张享有该宅基地及地上建筑物的所有权及其他收益权，否则视为张凤林、张柏树单方违约；单方违约金为5000000元人民币。张凤林、张柏树、侯明侠均认可涉案房屋已交付给侯明侠，侯明侠已将购房款付清。2019年9月29日，侯明侠将户籍迁入涉案房屋处。庭审中，侯明侠向一审法院申请证人张某2出庭作证，证人张某2证实张凤林、张柏树、侯明侠之间买卖过程属实，但对涉案房屋原所有权人情况及张凤林、张柏树的家庭情况均表示不了解。张纯荣对证人张某2的证言不予认可。4．经一审法院向北京市平谷区××镇××村民委员会调查，确认张合金夫妻共生育子女三人，且通常均应了解此事，侯明侠系嫁入本村的村民；村委会有1998年门牌号码图，显示涉案房屋门牌号为17号与16号无关。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议焦点为张凤林、张柏树、侯明侠签订的《农村宅基地使用权转让协议》是否有效问题。首先，双方虽然对涉案房屋出资情况存有争议，但双方均认可涉案房屋系由张合金签订的购买协议，且购房款亦系通过张合金交付给出卖人。以上房屋买卖交易过程可以证实涉案房屋的实际购买人为张合金，张纯荣主张涉案房屋为其购买，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。张凤林、张柏树辩称其出资购买涉案房屋，亦缺乏事实及法律依据，一审法院对此辩解不予采信。在张合金与其妻子袁秀芬均去世后，张纯荣是涉案房屋法定继承人之一。因此，涉案房屋在张合金、袁秀芬去世后，实际属于张纯荣与张凤林、张柏树共同共有。其次，侯明侠在购买涉案房屋时获取了涉案房屋原始的交易凭证，故侯明侠明知涉案房屋的原始权利人并非张凤林、张柏树，而系张凤林、张柏树之父张合金。因此，侯明侠取得涉案房屋的基础应该严格考量其是否具有善意。对此，法院分析如下：侯明侠系本村村民，但侯明侠与张纯荣均认可双方在此事之前并没有见过面，这表明双方并不熟知。侯明侠提供的证人并未证实在双方交易时，侯明侠对涉案房屋原实际所有人及涉案房屋家庭成员情况尽到了谨慎的注意义务。结合村委会调查情况，侯明侠有能力了解到涉案房屋存在产权不清的情形，在此基础上侯明侠购买涉案房屋不应被认定为善意，且张凤林、张柏树、侯明侠签订的《农村宅基地使用权转让协议》侵害了张纯荣的合法权益。张纯荣主张要求确认张凤林、张柏树、侯明侠签订的《农村宅基地使用权转让协议》无效，于法有据，一审法院予以支持。张纯荣主张要求侯明侠将房屋全部退还给张纯荣，但张纯荣与张凤林、张柏树就涉案房屋的分割问题尚未进行处理，故张纯荣该项主张应待确定家庭成员各自份额后另行主张。需要指出的是，侯明侠在涉案房屋产权问题未得到合法解决前，不得单方面对涉案房屋进行任何施工行为，否则将承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第三百零一条、第三百一十一条之规定，判决：一、张凤林、张柏树与侯明侠签订的《农村宅基地使用权转让协议》无效；二、驳回张纯荣的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张凤林、张柏树提交如下证据：证据一、××2019年9月-12月环境优美家庭金额发放表，证明侯明侠是××村民，享受村民待遇。证据二、杨淑芹、马福顺买卖房屋草契，证明涉案房屋买卖价格与市场价相同。证据三、四名证人的证言一份，证明涉案《农村宅基地使用权转让协议》经过中介撮合而成，与市场价相同。侯明侠认可张凤林、张柏树提交的新证据。张纯荣认为张凤林、张柏树提交的均不属于新证据，关于证据一、对于侯明侠是本村村民，在一审中并没有争议。张纯荣对证据二的真实性不认可，案外人的房屋买卖契约与本案无关，而且其他房屋的价值与涉案房屋的价值没有可比性。对证据三的真实性不认可，在一审时证人没有出庭，对于其主张买卖协议是通过中介的事实并没有在一审中充分举证证明，即使买卖行为是通过中介达成的，也不能当然免除侯明侠的法定的注意义务，因此，这个证据与本案认定侯明侠不属于善意取得也不具有直接证据的关联性。侯明侠提交如下证据：1．北京市平谷区××镇××村委会和经济合作社分别出具的《证明》，证明××全村6000多人，侯明侠因结婚嫁入该村，平时不住在该村，不了解张合金有张凤林、张柏树与张纯荣三个子女也属正常，购买涉案房屋前，侯明侠也不认识张凤林、张柏树，是通过中介购买的房屋，张凤林和张柏树承诺房屋没有其他共有人，不存在恶意串通，损害他人利益的行为；2．中介提供的本村其他房屋购买价格截屏及3．本村其他房屋购买协议及照片、涉案房屋照片，均证明涉案房屋价格合理。张凤林、张柏树认可侯明侠提交的新证据。张纯荣认为侯明侠提交的证据均不属于新证据，其对证据1的证明真实性认可，证明目的不认可，不能以村内人口众多的理由住免除侯明侠在购买上的法定注意义务。其对证据2、3真实性不认可，与本案无关，证明目的也不认可。另，二审中本院依侯明侠的申请到北京市平谷区××派出所调取了2019年9月29日侯明侠户口迁入北京市平谷区××镇××号的入户档案，张纯荣认可上述入户档案复印件的真实性，但认为其不属于新证据，也不认可其证明目的，认为该证据并不发生确认涉案《农村宅基地使用权转让协议》是否有效的法律效力，侯明侠以该组证据证明《农村宅基地使用权转让协议》有效属于因果关系逻辑混乱。侯明侠对上述法院调取的证据的真实性认可，认为其证明侯明侠系××村民，有资格购买本村宅基地上房屋，同时证明侯明侠购买涉案房屋合法有效。张凤林、张柏树认可上述证据的真实性，并认为侯明侠购房属于善意取得，请法院确认涉案《农村宅基地使用权转让协议》合法有效。本院二审补充查明：张纯荣一审民事起诉状以张凤林、张柏树擅自出售17号房屋，张凤林、张柏树、侯明侠的行为严重侵害了张纯荣合法权益为由请求确认案涉协议无效。在2021年3月19日一审庭审笔录及落款为2021年3月9日民事诉讼代理词中，另主张“交易应该是被告之间恶意串通”、“二被告与侯明侠交易涉案房屋属于恶意、非正常交易”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案处理涉及以下问题：一、关于一审判决是否适用法律错误《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据本案查明的事实，涉案协议的签订和履行均发生在民法典生效之前，不应适用民法典的规定。据此，本案应适用法律事实发生时当时的法律，一审法院适用民法典处理本案，属于适用法律错误。对于侯明侠上诉主张本案应适用民法典实施之前的法律的意见，本院予以采纳。二、出卖人一方在出卖时对涉案房屋的权利归属状态自叶凤兰处购买涉案房屋的买卖房屋草契明确购买人为张合金，就出资一节张柏树及张纯荣虽均主张系自己出资购买，但均未提供充分证据予以证明，一审法院据此认定实际购房人系张合金正确，本院亦予以认定。在张合金与其妻子袁秀芬均去世后，张合金、袁秀芬未设立遗嘱或遗赠，继承人未对涉案房屋进行分配的情况下，涉案房屋实际属于法定继承人张纯荣、张凤林、张柏树共同共有。三、侯明侠购买涉案房屋是否构成“善意取得”本案中，侯明侠作为房屋买受人，基于对交易安全的考虑，对出卖人是否依法享有处分权应具有注意义务，涉案房屋的原始交易资料上显示该房购房人系张合金，侯明侠在购买该房时应注意到二出卖人并非交易资料显示的购房人，其有义务并有能力进一步询问、核查该房屋的实际所有人，进而得知其他共有人对买卖房屋的态度。但侯明侠未经核查，与自称权利人的张凤林、张柏树签订买卖合同，不能构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项规定的“善意”，张凤林、张柏树提出侯明侠已“善意取得”涉案房屋的上诉意见，本院不予采纳。另一方面，侯明侠未注意涉案房屋的实际产权状况及其他共有人的态度虽不构成“善意”，但不“善意”与恶意串通并不等同，恶意串通行为具有更高的证明标准，在张纯荣未提供充分证据证明侯明侠与张凤林、张柏树存在恶意串通行为的情况下，原审法院以侯明侠非“善意”即认定买卖双方恶意串通进而判决认定涉案合同无效属于认定事实和适用具体法律依据均有错误，本院依法予以纠正。四、本案的实体处理及法律依据张凤林、张柏树在未征得共同共有人张纯荣同意的情况下将涉案房屋出售，属于无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在不能认定买卖双方恶意串通的基础上，张纯荣所持张柏树、张凤林擅自出售17号房屋的行为，应属于前述司法解释规定的无权处分，其据此要求认定涉案合同无效显然依据不足，原审法院对此判决错误，本院依法予以改判。五、本案当事人上诉所涉其他问题关于涉案房屋门牌号的问题，经法院核实，双方交易指向的具体房屋是17号，原审法院判处的是17号房屋，并无不妥。关于张纯荣诉求房屋买卖合同系指侯明侠与张柏树、张凤林所签《农村宅基地使用权转让协议》已在原审审理过程中经张纯荣明确，对于张柏树、张凤林上诉主张原判将房屋买卖合同变更为《农村宅基地使用权转让协议》属于错判的意见，本院不予采信。关于张柏树、张凤林上诉称本案一审立案程序存在问题，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事案件登记立案条件，张纯荣是否持有涉案《农村宅基地使用权转让协议》，并不影响本案的登记受理。故对张柏树、张凤林的上述意见本院亦不予采信。综上所述，原审法院判决认定事实错误、适用法律错误，本院依法更正并改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2021）京0117民初333号民事判决；二、驳回张纯荣的一审诉讼请求；一审案件受理费25元、二审案件受理费50元均由张纯荣负担（一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于收到本判决之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 成二〇二一年八月十二日法官助理  肖 笛书 记 员  王秋岩