广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0921民初774号原告：刘德朝，男，1960年8月22日出生，汉族，住广西容县。原告：梁曼林，女，1960年6月15日出生，汉族，住广西容县。二原告共同委托诉讼代理人：韦汉有，广西五行律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：韦俊宇，广西五行律师事务所律师。被告：陈超娜，女，1950年3月10日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：李莹，女，1979年4月8日出生，汉族，住上海市普陀区。二被告共同委托诉讼代理人：梁军，广西梁军律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：潘婉贞，广西梁军律师事务所实习律师。原告刘德朝、梁曼林与被告陈超娜、李莹确认合同效力纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘德朝、梁曼林及两原告的共同委托诉讼代理人韦汉有，被告陈超娜、李莹的共同委托诉讼代理人梁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德朝、梁曼林向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告于1996年4月29日签订的房屋买卖协议有效；二、判令两被告协助原告办理坐落于容州镇侨乡开发区的房屋土地使用证号：容国用（1993）字第××号、房产证号：桂房证字第××号的房屋转让变更登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告陈超娜与其丈夫李庭喜（已故，原容县司法局干部）于1996年4月29日经双方协商一致，被告陈超娜与丈夫李庭喜自愿将坐落于容州镇侨乡开发区的房屋［土地使用证号：容国用（1993）字第××号、房产证号：桂房证字第××号］以人民币壹拾伍万叁仟元（￥153000）的价格转让给原告，并签订了房屋买卖协议，原告当即将约定的房屋转让价款壹拾伍万叁仟元（￥153000）支付给被告陈超娜与其丈夫李庭喜，并出具了收条。1996年5月18日，原告为了加建其购买所得的房屋，与包工头潘信桂签订了协议书，以承包造价人民币柒万柒仟壹佰伍拾元正（￥77150）发包给潘信桂负责承建，并按照约定支付了全部工程价款，被告没有支付任何费用。后因原告资金不足，经李庭喜建议，为了减轻房屋转让登记的税费，拟采取签订共有析产协议书，然后再办赠与形式办理变更登记于原告名下。为此，原告与被告夫妻于1996年12月8日签订了析产协议书，约定由被告陈超娜与其丈夫李庭喜占有该房产的四分之一份额，由原告占有该房产的四分之三份额。随后，原告全部出资加建成四层半房屋，该房屋一直由原告方居住使用至今。在原告加建好房屋后，因原告资金困难，没有及时办理赠与变更登记于原告名下的手续，大约到2000年左右，原告想到要尽快完成房产过户登记手续，要求被告陈超娜与其丈夫李庭喜配合办理，在原告多次要求下，其二人均不协助配合，被告陈超娜甚至背着原告单方面以其本人与其丈夫李庭喜的名义于2002年1月11日出具了声明，将析产协议中约定其夫妻占有的部分在未经其本人亲自到场签字确认的情况下不得进行处分，欲反悔将已经转让给原告的房屋变更过户到原告的名下，致使原告从购买得该房屋以来一直都没有办理得过户登记，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告请求法院依法确认原告与被告于1996年4月29日签订的房屋买卖协议有效及判令两被告协助原告办理房屋转让登记手续。补充说明：一、原、被告签订协议后，原告支付153000元，被告也配合原告办理土地证变更登记手续。但房产证一直拖延没有变更登记到原告名下，因为1996年被告陈超娜夫妻在容县土产公司用10万元作为集资款，被告集资到1998年，每年按时按月息2分支付利息，之后土产公司退回本金8万元，还差6万元及利息差没有还。原告要求被告陈超娜夫妻办理房产变更，被告就不同意配合变更房屋到原告名下。二、双方交易的房屋153000元，卖方只承担办证费用，税费是买方承担，被告陈超娜夫妻为了规避税款，当时需要3万元左右税费，被告陈超娜夫妻打算通过赠与的形式，规避3万元税费，房产还未办理，集资款问题导致被告不配合办理房产登记到原告名下，形成了房屋共有。土地证就已经办理土地使用权转让的登记。双方为了办理退还投资款、房屋转让的登记，导致双方产生纠纷，被告起诉退还利息差。原告也要求被告出具转让房屋支付房款的发票。双方纠纷就纠缠至今。庭审中，原告变更第二个诉讼请求：请判令两被告协助原告办理坐落于容州镇侨乡开发区的房屋转让变更登记手续（房产证号：桂房证字第××号的房屋）。土地证号已经变更登记为原告名下，不需要再请求变更了。被告陈超娜、李莹辩称，一、对原告第一个诉讼请求，被告明确表态，原、被告在1996年4月29日签订的房屋买卖协议有效，被告承认有效，不需要法院再确认有效。二、根据原告变更后第二个的诉讼请求，要求法院判决房产证号：桂房证字第××号的房产证办理转让变更手续，我方要求法院驳回该诉讼请求。16××49号房产证早已变更登记，该房产证早已作废。该房产证已经在1997年变更登记为二原告、被告陈超娜及其丈夫李庭喜共同所有。房产证早已经变更，因此应驳回原告诉讼请求。三、原告起诉状涉及款项是原告与被告对16××49号房屋买卖交易的款项。原来是被告陈超娜夫妻所有的房屋，后来李庭喜、陈超娜与二原告交易，原告支付了房屋价款153000元是事实，确实存在买卖关系。交易的时候是土地及地上建筑物一层，153000元交易的是土地使用权及土地上建筑物一层。做了交易后，原告买16××49号后进行扩建，协商后由原、被告共同出资扩建加高，扩建加高后，1996年12月8日原、被告签订了析产协议，双方明确该房屋的土地使用权是原告，第二层是二原告及被告陈超娜夫妻的，并且共同到房产部门办理了登记手续，房产所有人是二原告和陈超娜、李庭喜。注明李庭喜、陈超娜各占四分之一，并对第二层的房屋有产权。原告对其诉讼请求在本院指定举证期限内提供的诉讼证据有：第一组证据：1、原告身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体。2、被告的身份证信息，证明被告是适格的诉讼主体。3、房屋买卖协议书，证明原告与被告签订了房屋买卖合同，约定的房屋价格为人民币153000元。4、收据，证明原告已经足额支付了购买被告房屋的购房款，并由被告方出具了收据给原告。5、中华人民共和国国有土地使用证容国用（2001）字第××号，证明坐落于容州镇侨乡开发区土地属于原告所有。6、析产协议书，证明被告对此房屋没有权属，目的是为了减轻房屋过户税费而签订该协议，该协议内容不属于双方真实意思表示。7、房产证，证明该房屋仍登记在被告与原告名下，但被告拒不配合将房屋登记回原告名下。8、房屋承建协议书以及承建费用收条，证明对坐落于容州镇侨乡开发区的房屋是由原告负责承建以及费用由原告全部承担，被告没有支付该房屋承建的费用。第二组证据：1、（2006）容民初字第283号传票、应诉通知书、民事起诉状及民事答辩状，证明原告陈超娜以被告刘德朝返还利息而提起诉讼，被告刘德朝答辩，要求陈朝娜提供发票。2、2006年7月3日关于追索合规税务发票的信函，证明在收到原告陈超娜起诉后，被告除提出答辩外，在未开庭前发信函给陈超娜及李庭喜律师，要求陈超娜、李庭喜夫妇按《房屋买卖协议》约定协助办理房产证过户手续给刘德朝的义务，并开具收到房地产转让价款153000元税务票等要求后，原告撤回诉讼的事实。3、（2006）容民初字第283号民事裁定书，证明陈超娜在收到被告“关于追索合规税务发票的信函”后撤诉的裁定书。被告陈超娜、李莹对原告提供的证据发表质证意见：对原告提供的第一组证据1到7真实性、关联性没有异议，但对证据证明内容有异议，原告把双方的买卖关系和后来的建筑关系混为一谈，原、被告在1996年4月29日有房屋买卖关系，当时是一层建筑物及土地使用权；原告把买卖合同关系和之后的共同建房关系混淆，共同建房后析产，领取了新的房产所有权证。1996年4月29日有房屋买卖合同关系，标的物是一层房屋及土地使用权，证据有原告提供的房产所有权证能够反映，房屋产权人李庭喜、陈超娜。证号是16××49号登记的房屋是1996年4月29日原、被告之间发生买卖房屋时的房屋，与现在争议的房屋现状不同。到现在为止，被告始终确认被告把一层房屋及土地使用权卖给原告，被告也收到价款153000元。后来是原、被告共同加建房屋，第二层是属于被告的。关于原告提供的证据8，对真实性我方无法确认，不知道是否真实；对关联性无法确认；对证明内容我方有异议，原告称证明被告对本案争议的房屋没有出资与事实不符，被告有出资。原告提供的第二组证据中，对证据1传票、应诉通知书、民事起诉状真实性没有异议，对答辩状真实性无法确认；对证据2真实性无法确认；证据3与本案没有关联性。被告陈超娜、李莹在本院指定举证期限内提供的诉讼证据为：一、公证书，证明陈超娜的丈夫李庭喜已病故，陈超娜、李莹是本案的适格的主体，李庭喜与陈超娜是夫妻，与李莹是父女；二、析产协议书、房屋所有权证存根（桂房证字第××号），证明容县容州镇（原容城镇）锦绣街16号房屋被告拥有第二层产权及其它共用建筑物的产权。原告对被告提供的证据发表质证意见：对证据一没有异议。对证据二有异议，不符合事实，房屋是原告出资加建的，被告没有出一分钱。被告是为了规避办理变更登记所需要交纳的税款而作出共有的办证形式，不存在双方的共同意思表示。原告不承认被告占有四分之一的产权。析产协议所说原告取得了坐落在桂南××××号房屋的补偿款，但该房屋是原告出资加高，被告根本不知道是如何加高，被告也不在现场。本院对原告提供的上述证据综合认定如下：被告对原告提供的第一组证据1到7的真实性、关联性没有异议，本院对上述证据的真实性、关联性予以确认。被告对原告提供的第一组证据中的证据8有异议，综合庭审中被告认可原告对讼争房屋有部分出资加高的事实，本院确认该证据依法予以确认。被告对原告提供的第二组证据中证据1传票、应诉通知书、民事起诉状真实性没有异议，本院依法予以确认，被告对答辩状的真实性无法确认，本院认为该证据与本案无关，依法不予确认。被告认为原告提供的第二组证据中证据2的真实性无法确认，证据3与本案无关联性，本院认为上述两项证据与本案无关，依法不予确认。本院对被告提供的上述证据综合认定如下：原告对被告提供的证据一无异议，本院依法予以确认。原告对被告提供的证据二有异议，但该证据与原告提供的证据相一致，本院依法予以确认。综合本案的证据及当事人在法庭上的陈述、举证、质证，本院确定如下法律事实：原告刘德朝、梁曼林是夫妻关系，被告陈超娜、李莹是母女关系。1996年4月29日，被告陈超娜及其丈夫李庭喜（已故）作为卖方，原告刘德朝、梁曼林作为买方，双方签订《房屋买卖协议》，协议约定：“卖方所有的座落在容城镇侨乡开发区的房屋一所，（房产所有权证号：桂房证字第1668949，土地使用证号：容国用（1993）字第××号）出让给买方。经双方协商，达成买卖协议如下：一、卖方的上述房屋以壹拾伍万叁仟元整实收价款转让给买方。房屋转户应办理的各种手续费由买方负责。二、买方于一九九六年四月二十九日前一次性付清房屋价款壹拾伍万叁仟元整给卖方。卖方即交给买方上述房屋的房屋产权证和土地使用证。土地和房屋归买方所有。三、房屋的土地使用证和房产所有权证的转户手续由买方办理，卖方应买方要求给予协助。因未及时办理转户手续若被处理加收转户的费用，由买方负责。四、本协议钱、证交接即生效，双方均不得反悔。卖方反悔，需付回房价款双倍的违约金给买方；买方反悔则房价款不予退还，房屋归卖方所有。五、本协议一式两份，双方各执一份。买卖以本协议为准。卖方：李庭喜、陈超娜（签名、盖指模），买方：刘德朝、梁曼林（签名、盖指模）。一九九六年四月二十九日。”当日，刘德朝、梁曼林支付购房款153000元给李庭喜、陈超娜，李庭喜、陈超娜出具《收据》给刘德朝、梁曼林收执。签订协议时，涉案房屋为一层建筑。后原告出有资金加高房屋，现房屋为五层，原告在该房屋内居住。1996年12月8日，李庭喜、陈超娜、刘德朝、梁曼林签订《析产协议书》一份，内容为：“座落在容县是李庭喜、陈超娜、刘德朝、梁曼林共同所有，为明确共有人产权，经协商达成析产协议如下：一、座落在桂南××××号房屋因刘德朝夫妇出资多，此房屋第一层（底屋）和第三至五层归刘德朝、梁曼林所有。二、座落在桂南××××号房屋，因李庭喜、陈超娜取得了刘德朝、梁曼林的补偿金，此房屋第二层归李庭喜、陈超娜所有。三、为保证通行使用，此房屋底层至第二层楼梯间为四共有人共同所有。四、本协议经四共有人签字生效。一式四份，共有人各执一份。房屋共有人：李庭喜1／8（签名、盖指模），陈超娜1／8（签名、盖指模），刘德朝3／8（签名、盖指模），梁曼林3／8（签名、盖指模）。一九九六年十二月八日。”1996年12月12日，容县律师事务所在该《析产协议书》上加盖公章，并注明“属实”。1996年12月31日，涉案房屋旧房产证（证号：桂房证字第××号）作废。1997年1月3日，涉案房屋登记到李庭喜、陈超娜、刘德朝、梁曼林名下（房产证号：桂房证字第××号），共有份额为李庭喜1／8、陈超娜1／8、刘德朝3／8、梁曼林3／8。1997年9月18日，涉案房屋的土地证登记到刘德朝名下。2001年8月21日，该土地的旧证换新证（证号：容国用（2001）字第××号），仍登记在刘德朝名下。李庭喜于2009年3月19日因病死亡。原告陈超娜、李莹作为申请人向容县公证处申请继承李庭喜的遗产。2010年2月22日，容县公证处作出《公证书》，确认陈超娜、李莹申请继承李庭喜遗留的财产是房产其本人应值份额（见桂房证字第94000970号《房产所有权证》），因李庭喜的父母均已先于其死亡，被继承人李庭喜的上述遗产应由陈超娜、李莹二人共同继承。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院依法确认原告与被告于1996年4月29日签订的房屋买卖协议有效；2、判令被告协助办理房产变更到二原告名下（房产证号：桂房证字第××号）。本院认为，两原告与李庭喜、被告陈超娜于1996年4月29日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，且被告对该协议的效力亦予以认可，本院确认该《房屋买卖协议》有效。原告请求被告协助办理房产变更到二原告名下，但原告提供的《析产协议书》载明涉案房屋由两原告与李庭喜、被告陈超娜共有，有当事人本人的签名、指模证实，且桂房证字第××号房产证登记在两原告与李庭喜、被告陈超娜名下，登记份额与《析产协议书》一致。另外，原告起诉主张桂房证字第××号房产证之所以登记在两原告与李庭喜、被告陈超娜名下是为了规避税款，该主张被告予以否认，主张缺乏证据证实，本院依法不予采纳。因此，原告起诉请求被告协助办理房产变更到二原告名下，其提供的证据不足以支持该诉请，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘德朝、梁曼林与李庭喜、被告陈超娜于1996年4月29日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告梁曼林、刘德朝的其他诉讼请求。本案收取受理费4300元，由原告刘德朝、梁曼林负担2150元，被告陈超娜、李莹负担2150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。审 判 长  覃健武人民陪审员  韩露娜人民陪审员  熊 萍二〇二一年八月二十日法官 助理  封学可书 记 员  陈李莉