湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2115号原告（反诉被告）：李辉，男，1974年2月1日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。原告（反诉被告）：张秦，女，1981年5月25日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：许旺球，湖南众擎律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：湘潭天元美居乐置业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区吉安路77号（晓塘路北侧）。法定代表人：刘建元，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢炯，湖南云天（湘潭）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵晶晶，湖南云天（湘潭）律师事务所执业律师。第三人：湘潭市美居乐物业服务有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路15号新府华城1栋0101007号。法定代表人：程静，该公司经理。原告（反诉被告）李辉、张秦与被告（反诉原告）湘潭天元美居乐置业有限公司（以下简称天元公司）、第三人湘潭市美居乐物业服务有限公司（以下简称美居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张秦及原告（反诉被告）李辉、张秦共同委托诉讼代理人许旺球、被告（反诉原告）天元公司委托诉讼代理人卢炯、赵晶晶到庭参加诉讼。第三人美居乐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李辉、张秦向本院提出诉讼请求：1.天元公司立即向李辉、张秦交付湘潭市岳塘区双马街道双拥路14号天元美居乐三期9号楼2单元2502003号房；2.天元公司向李辉、张秦支付因逾期交房产生的违约金45188.7元暂计至2021年5月1日（后续以房屋总价款816665元为基数，自2021年5月2日按照同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算，直计至天元美居乐公司实际交付房屋之日止）。被告（反诉原告）天元公司对本诉辩称，涉案房屋符合《商品房买卖合同》交付条件，天元公司已经按照约定通知李辉、张秦收房，不存在逾期交房的情形，李辉、张秦的诉讼请求没有事实和法律依据。第三人美居乐公司对本诉述称，2018年3月31日，李辉、张秦与天元公司签订房屋买卖合同，购买天元公司开发的房屋，合同约定2019年12月30日前商品房交付使用，天元公司依约定书面通知了李辉、张秦办理交付手续。李辉、张秦接到通知后，于2019年12月20日通过美居乐公司看房后，认为房屋有缺陷，并在看房记录单就质量缺陷进行记录且未收房。美居乐公司及时将情况告知天元公司，天元公司进行整改到位后，又及时反馈了美居乐公司。2020年1月17日，因整改到位，美居乐公司通知李辉、张秦收房，李辉、张秦一直未来办理交接手续。美居乐公司在商品房销售合同纠纷中，没有法律上的牵连，也不存在法律上利害关系，美居乐公司保管钥匙，在李辉、张秦未办理交房手续情况下，美居乐公司没有交付钥匙的义务。请求法院查明事实，依法判决。被告（反诉原告）天元公司提出反诉请求：李辉、张秦支付天元公司钥匙保管费10920元（从2019年12月31日起按照20元/天计算至实际受领之日止，暂计算至2021年6月29日）。原告（反诉被告）李辉、张秦对反诉辩称，天元公司所诉与事实不符，其要求李辉、张秦支付钥匙保管费没有事实、法律依据，本案未收房的原因在于天元公司，李辉、张秦不存在无张当理由未受领交付房屋的情形，根据合同相对性，作为业主是找开发商收房，但却被电话告知找美居乐公司收房，天元公司何时与美居乐公司做了交接，李辉、张秦不知情，涉案合同补充协议第3条第2款的约定，系格式条款，该格式条款要求购房者在未取得所购房屋的情况下支付钥匙保管费，明显不合理的加重了购房者的责任，该条款和法律法规相冲突，对李辉、张秦不具有约束力，即使按照该条的约定，天元公司请求的基础也应当是说买受人无正当理由拒绝收房，从尊重本案的事实看，李辉、张秦未收房的原因一直是因为天元公司、美居乐公司。原告（反诉被告）李辉、张秦为支持其本诉诉讼请求，向本院提交《商品房买卖合同》、收据、税收完税证明、专项维修资金专用收据、看房记录单、手机录音录像视频作为证据，对于《商品房买卖合同》、收据、税收完税证明、专项维修资金专用收据、看房记录单的真实性、合法性、关联性予以认可，对于证明目的结合庭审查明的事实综合予以认定。对于手机录音录像，无原始载体核对，且录音、录像存在剪辑，李辉、张秦以该证据证实未再收到验房收房通知，与其提供的录音中自己陈述的内容不符。被告（反诉原告）天元公司为支持其本诉答辩意见，向本院提交《商品房买卖合同》及附件、报纸公告、交房通知书邮寄回单、单位（子单位）工程竣工初验意见、《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》、情况说明作为证据，对于《商品房买卖合同》及附件、报纸公告、交房通知书邮寄回单、单位（子单位）工程竣工初验意见、《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明的事实综合予以认定。对于情况说明，不符合证据的基本形式，但从情况说明的内容看，天元公司认可李辉、张秦的房屋在2019年12月20日看房时确实存在房屋空鼓、烧浆问题。第三人美居乐公司未提交证据。原告（反诉被告）李辉、张秦就反诉未提交证据。被告（反诉原告）天元公司为支持其反诉请求，向本院提交《商品房买卖合同》及附件，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明的事实综合予以认定。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2018年3月31日，李辉、张秦夫妇与天元公司签订《商品买卖合同》，约定李辉、张秦购买天元公司开发的天元美居乐三期19号楼2单元2502003号房，房款为816665元，天元公司应当在2019年12月30日前，将经施工单位、建设单位、监理单位、设计单位、监督组验收后同意交付使用的房屋交付李辉、张秦。在房屋达到交付使用条件后，天元公司应当书面通知李辉、张秦办理交付手续，双方进行验收交接时，天元公司应当出示前述五方证明文件，并签署房屋交接单，天元公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，天元公司不出示该文件或出示文件不齐全，李辉、张秦有权拒绝交接，延期交房责任由天元公司承担。天元公司逾期交房的，李辉、张秦可以交付房款总额的0.1‰/天的标准从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止主张违约金。2018年4月17日，李辉、张秦与天元公司签订前述合同补充协议，补充协议明确“双方在平等协商的基础上，就《商品房买卖合同》达成本补充协议，并作为合同附件，《商品房买卖合同》签订前，出卖人已向买受人告知买受人在商品房买卖过程中所享有的各项权利义务，并对《商品房买卖合同》及补充协议各条款作出了明确解释，双方对各条款理解表示一致”。补充协议还约定，天元公司将《交房通知书》送达后或《商品房买卖合同》约定的2019年12月30日届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领房屋，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按合同约定日交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用视为交付之日起由买受人承担，保修期限视为交付之日起生效，开发商和物业公司有权自交房之日起收取20元每户每天钥匙保管费。出卖人在交付房屋时需达到《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件（具备五方验收同意交付文件），如遇商品房存在工程保修范围的质量问题而非主体工程质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得拒绝收房和拒绝缴纳物业管理费用等一切费用。天元公司为该房屋选聘美居乐公司作为物业管理企业，物业服务费按1.48元/月/平方米计算。合同签订后，李辉、张秦按照约定支付了全部房款和相关的办证费用。该房屋建成后，于2019年12月3日通过施工单位、建设单位、监理单位、设计单位、监督组验收后盖章同意交付使用，天元公司在具备《住宅使用说明书》、《质量保修承诺》的情况下，登报告知了收房信息，同时在2019年11月17日向李辉、张秦送达《收房通知书》。李辉于2019年12月20日前往天元公司办理收房手续，收房过程中，李辉提出“三间卧室窗台处空鼓、全房窗户不严、外墙阳台墙壁裂开、阳台推拉门不严、窗台烧浆、地面烧浆、地下室电梯口路没修好、大厅没按施工要求、人车分流无实施”，拒绝收房。截止本案开庭，李辉、张秦都未办理房屋交接手续，遂向法院起诉，提出诉称所述之请求。天元公司认为李辉、张秦已经收房，其钥匙未领走，应该支付20元/天的钥匙保管费，遂向本院提出反诉请求。另查明，经庭审询问，李辉、张秦确认房屋不存在主体质量问题，本案所涉房屋已于2021年7月办理房屋不动产权证并将相关证照交付李辉、张秦。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》及其补充协议均是李辉、张秦、天元公司的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，各方均应按照合同及补充协议约定内容执行。李辉、张秦称补充协议中的钥匙保管费系格式条款，明显加重买房者责任，系无效条款的质证意见和答辩意见，该条款内容不属于“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利”，纵观整个补充协议，对于双方的权利义务均有涉及，该钥匙保管费是在“买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领房屋”的前提下才适用，故不属于无效条款，李辉、张秦的该项意见不予采纳。《商品房买卖合同》约定的交房条件为天元公司在2019年12月30日前将五方验收合格并有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的房屋交付李辉、张秦，经庭审询问李辉、张秦，其已经向法庭确认房屋主体并不存在质量问题，其所列明的房屋问题，一部分属于小区公共部分，一部分属于房屋正常瑕疵，如确实存在前述问题，天元公司又未能及时有效的处理，李辉、张秦可在证据齐备的情况下以房屋交付与合同约定不符为由，主张相关权利，而非逾期交房违约责任，故李辉、张秦并不存在拒绝收房的正当理由，按照补充协议的约定，视为该房屋已经在2019年12月30日完成交付，对于本诉的全部诉讼请求，均不予支持。关于天元公司提出的反诉请求，李辉、张秦虽拒绝收房，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定房屋在2019年12月30日完成交付，交付后即产生相关的物业管理费，关于20元每户每天的钥匙保管费，已经超过了物业费的标准，且在房屋尚未进行装修时，物业公司保管有业主的备用钥匙也符合日常交易习惯，在计算物业费的同时计算钥匙保管费，显失公平。另补充协议中已经明确了，该20元的钥匙保管费开发商、物业公司均有权主张，现钥匙保管在何处，天元公司庭审询问中称在其手中，美居乐公司陈述称其目前保管钥匙，钥匙的实际保管人不明确，故对于反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、驳回李辉、张秦的全部诉讼请求；二、驳回湘潭天元美居乐置业有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费900元，减半收取计450元，由李辉、张秦负担，反诉案件受理费37元，由湘潭天元美居乐置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘婧二〇二一年八月三十日书记员  周莎