吉林省东丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0421民初479号 原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司。住所地吉林省东丰县东丰镇。统一社会信用代码91220421744573469D 法定代表人江桂琴。 委托诉讼代理人王世平，吉林达信律师事务所律师。 委托诉讼代理人包亮，吉林省东丰万隆商贸有限责任公司员工。 被告（反诉原告）刘强，男，1982年3月16日生，住辽宁省灯塔市。 委托诉讼代理人王欣欣，辽宁杜金珏律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司与被告（反诉原告）刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司的委托诉讼代理人王世平、包亮、被告（反诉原告）刘强及其讼代理人王欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司向本院提出诉讼请求一、请求确认原、被告签订的、《场地租赁合同》有效，鉴于被告没有依照合同约定支付租金，合同马上到期，故原告同意解除合同。二、判令被告立即给付租金150000元。三、判令被告承担违约金人民币30000元。四、判令被告给付原告空调费3864元（2018年8月10日至2020年8月9日期间），被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部诉讼费用。事实和理由原被告于2018年8月9日经协商一致，签订了《场地租赁协议》一份，双方约定被告承租原告商场468.25平方米的商铺，经营皮草，租期三年，自2018年8月10起至2021年8月9日止，年租金150000元，至第二年始提前2个月交下一年租金，否则，视为乙方退租违约，并需承担合同约定剩余租期的租金。合同签订后，原告履行了合同义务，将商铺交由被告经营，被告经营2年后，与2020年6月拒交第三年租金，擅自歇业，撤场关店。根据涉案合同第三条、第十四条、第十五条的约定被告构成根本违约，应按约定承担相应的违约责任，被告的违约行为给原告造成极坏的影响和经济损失，因此，特向贵院提起民事诉讼，请求判令被告履行协议，给付租金并承担违约责任，以维护原告的合法权益。 被告（反诉原告）刘强辩称，一、我认为合同部分无效，被告认为2020年8月至2021年8月无效，由于疫情，我们在2020年5月29日，给原告邮寄了一份解除合同通知书，理由是新冠疫情，第三年不符合合同生效的要件，由于新冠疫情致使继续履行合同对于被告明显不公平，也不能实现被告租赁经营的合同目的。不同意继续履行合同。二、我们不同意给付租金150000元，2020年度至2021年度，我们没有用原告出租的房屋，并且在第二年租赁合同到期日前两个多月书面告知原告方，第三年由于新冠疫情等因素，不承租第三年，我们没使用所以不同意给付租金。三、被告方没有任何的违约情况，不同意支付违约金，因被告已经尽到提前及时通知原告第三年不承租的义务，同时根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题指导意见二第五条的相关规定，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，由承租人承担违约责任的人民法院不予支持。四、不同意给付空调费，要求期限我们没在商场经营，数额标准没有依据，因为空调走的是电费，主体上原告方没有资格，合同上也没有约定。合同签订期限不是原告所诉的2018年8月9日，而是2018年6月20日。我们认为属于不可抗力通知解除的情况，本案2020年新冠疫情签合同到履行过程中，特别是在2020年剩余一年的履行期，无法预见并且不能克服，至今都不能避免的新冠疫情，特别是在国家卫健委，2020年1月20日向全社会明确公布，疫情存在人传人现象，所以说本案不可抗力的条件、程序均符合不可抗力的条件。同时根据《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见》国市监注（2020）38号第二条第六项规定，承租其他经营用房或者摊位的，各地可以结合实际出台相应优惠、奖励和补贴政策，鼓励业主为租户减免租金。结合2019年11月，全国法院民商事审判会议纪要48条，违约方继续履行合同，对其显失公平，提出解除合同的，法院应予以支持，所以说被告刘强曾在2020年5月29日以ESM的方式，向本诉原告书面下达解除租赁合同通知书，符合解除的条件和程序，并且本诉原告也有相应的签收回执。本案争议摊位至今为止都由他人予以占有或使用（金皇夫人皮草租赁使用）因此，本案被告刘强没有任何的违约之处，反而是原告方构成违约，在所谓的最后一年承租期内，将本案争议摊位承租给金皇夫人皮草使用，另行收取租金。 被告（反诉原告）刘强向本院提出反诉请求一、请求法院依法判令被反诉人吉林省东丰万隆商贸有限责任公司立即一次性返还反诉人刘强物品51个木头架子、31个六臂架子、衣服112件或折价人民币共计柒万贰仟零陆拾捌元（72068.00元）赔偿反诉人。二、请求法院依法判令被反诉人吉林省东丰万隆商贸有限责任公司承担本案的诉讼费、保全费、律师费等实现权利的相关所有费用。事实和理由，反诉人（本案被告）刘强与被反诉人（本案原告）吉林省东丰万隆商贸有限责任公司于2018年8月10日签订场地租赁协议，约定被反诉人将商贸中心新区三楼西侧（包括皮草卖场北侧两个精品屋），468.25平方米；东侧熨烫、欧范场地租赁给反诉人使用，租期3年，从2018年8月10日始至2021年8月9日，租金为每年十五万元，按年收取，除第一年以后租金提前两个月交齐当年租金，租赁用于经营皮草服装，反诉人刘强按照约定每年交付相应的租金，在2020年由于全国范围内出现新冠疫情，反诉人刘强多次和被反诉人吉林省东丰万隆商贸有限责任公司的领导告知由于疫情爆发，形势严峻，反诉人刘强在户籍地辽宁，不能随时往返辽宁和吉林两省之间，商场已经不能像以前一样正常运转经营，属于“不可抗力”，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同的法定条件，为此，反诉人刘强与2020年5月29日以邮件的方式给被反诉人邮寄书面“解除租赁合同通知书”，提前两个月通知被反诉人，反诉人和被反诉人之间原签订的场地租赁协议第三年期（即2020年8月10日始至2021年8月9日止）的场地租赁协议不生效，反诉人刘强没有任何的违约情形，被反诉人不让反诉人取回在被反诉人处的架子、衣物，强行扣留至今，反诉人至今索要多次都被被反诉人拒绝，造成反诉人刘强衣物滞压的经济损失，为此，反诉人刘强为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关反诉的相关规定，特向贵院依法提出以上反诉请求，请求贵院依法核实相关客观事实的基础上依法公正做出判决，支持反诉人的反诉请求，使反诉人受损害的权益得到挽回和切实、有效的保障。 原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司辩称， 应驳回反诉原告的诉讼请求，理由如下：反诉原告所提物品，我们没有扣留，具体在租赁房屋内有何物品我们不知道，是否有货物应由经营者刘强与被告的法定代表人继续联系，应当由刘强与商场联系，而不能由服务员任意处分，而且在人民法院向反诉被给送达反诉状时，反诉被告才知道反诉原告单方面终止合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下原、被告于2018年8月9日签订了《场地租赁协议》一份，双方约定：被告承租原告商场468.25平方米的商铺，经营皮草，租期三年，自2018年8月10起至2021年8月9日止，年租金150000元，至第二年始提前2个月交下一年租金，否则，视为乙方退租违约，并需承担合同约定剩余租期的租金。在履行合同期间，如果甲方单方终止合同须返还乙方剩余租金，并承担当年租金100％的违约金。如果乙方单方终止合同，当年租金不退，并承担当年租金100％的违约金。合同还约定，乙方在租赁期间的水费、电费、空调费须另行向甲方交纳。甲方将依照相关规定标准收取。合同签订后，原告履行了合同义务，将商铺交由被告经营，被告经营二年，未交纳第三年租金，撤场关店至今。 本院认为，（一）关于合同效力及解除。原告吉林省东丰万隆商贸有限责任公司与被告刘强就场地租赁自愿达成协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，成立并生效。原、被告均同意解除双方签订的场地租赁协议，本院予以解除。（二）关于违约责任。因不可抗力致使不能实现合同目的导致合同解除的落脚点在于不能实现合同目的，而非不可抗力。不可抗力或暂时阻碍合同履行，或影响合同部分内容的履行，但只有因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能解除合同。本案中，2020年爆发的新冠疫情，有可能仅对合同的履行造成部分影响，不足以导致合同直接或者根本不能履行。倘若合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，则疫情不应构成合同履行的不可抗力，本案被告未举出原告因疫情关店、东丰镇因疫情封城，导致不能实现合同目的方面的证据，因此，被告无法定的合同解除条件，构成违约，应当承担违约责任。被告刘强提供的视频也不足以证明原告将租赁场地另租他人的事实，按协议第三条约定，被告刘强应承担剩余租期租金150000.00元。因此，原告要求被告给付租金150000.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金30000.00元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，以及本案实际情况，综合考量被告的经营状况，原告要求被告承担违约金30000.00元的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于空调费。在协议第八条中约定“依照相关规定标准收取”，相关规定标准具体是什么标准，约定不明确，因此，原告要求被告给付空调费3864元的诉讼请求，本院不予支持。（四）关于被告的反诉请求。因被告只提供包装箱、衣架等物品的照片，无法确定物品数量及价值为72068.00元，因此，被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下 一、原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司与被告（反诉原告）刘强签订的场地租赁协议有效。 二、解除原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司与被告（反诉原告）刘强签订的场地租赁协议。 三、被告（反诉原告）刘强于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司租金150000.00元。 四、驳回原告（反诉被告）吉林省东丰万隆商贸有责任公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）刘强的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900.00元，由原告吉林省东丰万隆商贸有责任公司负担600.00元，被告（反诉原告）刘强负担3300.00元。反诉费1602.00元，由被告（反诉原告）刘强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院 审判长  管汉生 审判员  杜景伟 审判员  黄志勇 二〇二一年八月四日 书记员  于 明