江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2318号上诉人（一审原告、反诉被告）：孙宝军，男，汉族，住灌云县。上诉人（一审原告、反诉被告）：李思美，女，汉族，住灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈士勇，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈洪平，男，汉族，住灌云县。上诉人孙宝军、李思美因与被上诉人陈洪平排除妨害纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。孙宝军、李思美上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈洪平排除妨碍并赔偿损失或者发回重审；2.本案一二审诉讼费用由陈洪平全部承担。事实与理由：一、本案一审判决认定事实不清。1.孙宝军、李思美分别于2006年12月12日、2006年12月18日签订云海花园1号楼107号和204号商业营业用房，而陈洪平是于2007年8月9日签订云海花园1号楼105、106号房的买卖合同的，孙宝军、李思美购房时间早于陈洪平的购房时间。2.丹阳市金鑫房地产开发有限公司出具的说明时间为2006年7月28日，远早于双方纠纷发生之前，丹阳市金鑫房地产开发公司出具的两份说明无单位负责人或经手人签字，不能作为证据使用，一审判决采信该两份说明，属认定事实有误。3.一审判决在判决主文部分将孙宝军、李思美购买的商业营业用房表述为住宅，混淆了“商业营业用房”与“住宅”的差别。4.孙宝军、李思美购买的是商业营业用房，对其购买的二楼商业营业用房拥有独立的专有权，对二楼墙面有使用的权利，且连云港友之诚物业管理有限公司明确说明孙宝军依法对二楼房屋、窗台、墙体有使用权。一审法院认定孙宝军、李思美购买的二楼商业营业用房的外墙面为共有部分，于法无据。二、本案一审判决适用法律不当。1.一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、一百七十九条规定，但未支持孙宝军、李思美排除妨害、赔偿损失的诉讼请求，属适用法律不当。2.本案双方同为购买商业营业用房的一二楼上下层相邻的业主，并非顶层业主，不存在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第四条规定的专属对象，一审判决适用法律错误。3.孙宝军、李思美作为涉案二楼商业营业用房的业主，依法享有房屋对应的专有部分的使用、处理权益，对外墙面有共有权益，陈洪平的广告牌侵犯了孙宝军、李思美的共有权利。综上，请求二审法院支持孙宝军、李思美的上诉请求。陈洪平答辩称，本案一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，孙宝军、李思美的上诉理由不能成立。1.陈洪平于2006年7月27日签订门面房认购单，并支付房款2万元，7月29日付房款53万元，完成55万元首付款后，丹阳市金鑫房地产开发有限公司于7月31日将涉案105、106号门面房交付个陈洪平装修使用。陈洪平提交的商品房买卖合同上显示签订日期为2007年8月9日是因为陈洪平在2006年7月31日接受商铺后发现建筑面积比认购单少，后开发商于2007年8月同意减去部分房款，并将2006年7月29日签订的商品房买卖合同收回，并重新签订了新的商品房买卖合同。2.丹阳市金鑫房地产开发有限公司2006年7月28日出具的说明，并非是为了打官司，而是说明维修资金由谁负责的问题。一审判决并未以该两份说明作为裁判依据。3.一审判决在主文部分表述的“住宅”系对司法解释条文的转述，并非针对孙宝军、李思美涉案房屋。4.连云港友之诚物业管理有限公司明确说明孙宝军依法享有对二楼房屋、窗台、墙体使用权，并未提及涉案争议的二楼外墙面。5.一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条规定，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回孙宝军、李思美的上诉请求，维持原判。孙宝军、李思美向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈洪平排除妨碍，立即拆除悬挂在孙宝军、李思美房屋外所有的外墙面广告牌，并赔偿损失10000元；2.本案诉讼费用由陈洪平承担。陈洪平向本院提出反诉诉讼请求：1.排除妨碍，判令孙宝军、李思美立即拆除违建阳台，并自费将被违建阳台挤占的公用排水管恢复至违建前的初始状态，从一楼原始水管位置排向地面，不得再次改动。2.赔偿侵权所致的损失，判令孙宝军、李思美赔偿私改公用排水管道、地板渗水给陈洪平造成的经济损失1万元人民币。3.消除危险，判令孙宝军、李思美配合陈洪平封闭好防水防抛物铁皮，排除安全隐患。一审法院查明事实如下：一、2006年12月12日，孙宝军、李思美与丹阳市金鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定孙宝军、李思美购买云海花园1号楼107号商业营业用房；2006年12月18日，孙宝军、李思美与丹阳市金鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定孙宝军、李思美购买云海花园1号楼204号商业营业用房；2007年8月9日，陈洪平与丹阳市金鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买云海花园1号楼105号商业营业用房。二、2006年丹阳市金鑫房地产开发有限公司销售部出具商铺销售附加说明：商铺销售附加说明我公司建设并销售的灌云县城云海花园一号楼，一楼商铺门上方固定在一、二楼外墙面上的钢架结构是楼房的组成部分，供一楼商铺悬挂门面招牌使用，该结构在延续时间上与楼房相同。如果该钢架结构日久生锈腐蚀，在楼房保修期内由我公司负责维修，超过保修期时，应由小区物业管理处负责鉴定维修，所需经费应从公司维修资金中出资。本件是在105、106号商铺业主的要求下出具的，特此说明。2012年6月28日，丹阳市金鑫房地产开发有限公司出具说明：我公司已经建成的灌云县云海花园商铺，一楼门上方的钢架结构与楼房同时建成，供一楼商铺悬挂招牌使用。如果钢架日久锈蚀需要维修，经物业管理处核实鉴定，应由一楼使用者出资维修。特此说明。三、孙宝军（甲方）与陈洪平（乙方）于2009年9月5日签订协议书，主要内容为：为了和睦经营，根据国家有关法律规定，经甲、乙双方充分协商，现就有偿占用甲方外墙面制作经营广告有关事宜，达成协议如下：一、甲方同意将属于自己的茂云宾馆二楼南外墙有偿租给乙方安装经营广告。二、乙方同意按实际占用面积按年支付占用费（每年每间2500元人共四间合计10000元）。三、租用费用支付日期为：从本协议签订之日起两日内一次性全额支付给甲方。四、乙方制作的经营广告必须符合国家的法律和地方的法规，如有违反，甲方有权进行监督并视情节可随时终止本协议履行。五、在协议履行期间，如甲方因经营需要使用出租墙面时，有权收回墙面，并按实际租用期结算退还剩余费用。六、乙方所制作的广告牌位必须按有权批准部门规定的尺寸和位置制作安放，但广告牌位上边缘应低于甲方房间窗台平面下沿20公分。甲方应协助乙方到广告审批部门办理审批手续。七、乙方在使用甲方外墙面安放广告时，不得随意损坏墙体结构，同时必须采取雨水疏通措施，确保甲方房间内墙面不因此事渗水而装饰受损。如果因此而使甲方内墙面发生霉变或者装饰受损情况，由乙方负责甲方一切损失并给予赔偿。八、本协议甲乙双方均应自觉履行，如果违约，由违约方承担违约金10000元支付给对方（本协议第五除外)。九、本协议从签定之日即发生法律效力。十、本协议未尽事宜，由甲乙双方自行协商补充。十一、本协议有效期为壹年（2009年9月5日至2010年9月5日止)。孙宝军、李思美在协议书上书写收到租金2009年至2010年（到9月5日壹年租金已结）。四、经一审法院询问，孙宝军、李思美与陈洪平双方确认已将广告牌上铁皮拆除。一审法院认为，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。孙宝军、李思美、陈洪平购买丹阳市金鑫房地产开发有限公司房屋，对各自购买的房屋享有使用权。陈洪平安装商店招牌的房屋外墙部分系共用墙，陈洪平享有使用的权利。陈洪平的底楼门市为门面房，本身就属于商业用途的性质，陈洪平基于自身经营需要悬挂本商店招牌，是为了实现其专有物权的正常使用功能，且招牌的位置处于自家门面与孙宝军、李思美住房之间的外墙面，符合使用习惯，是专有部分所有权行使的合理延伸，且陈洪平的商店招牌已安装十余年，与其他商户的商店招牌均保持一致，因此对于孙宝军、李思美要求立即拆除悬挂在其房屋外所有的外墙面广告牌的诉求不予支持。孙宝军、李思美作为与陈洪平商店招牌最为邻近的特定业主，必然在眺望权、视觉卫生权、排水等方面受到一定的影响，陈洪平应当给予适当补偿。一审法院充分考虑商店招牌的设置必要、孙宝军和李思美受影响的程度及陈洪平未尽注意义务等因素，确定陈洪平一次性支付孙宝军、李思美10000元补偿款。对于陈洪平反诉请求中要求孙宝军、李思美立即拆除违建阳台的诉求，因拆除违法建筑属于国家行政机关的职权范围，不属于法院民事案件受理范围，对该主张依法不予支持。对于陈洪平反诉请求中要求孙宝军、李思美赔偿侵权所致的损失及消除危险诉求，因陈洪平所举证据不足以证明其主张，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈洪平于判决生效后十日内一次性给付孙宝军、李思美补偿款人民币10000元；二、驳回孙宝军、李思美其他诉讼请求；三、驳回陈洪平的反诉请求。本诉案件受理费25元，由陈洪平负担；反诉案件受理费40元，由陈洪平负担。二审期间，孙宝军、李思美未向本院提交新证据，但就其一审提交的物业按期整改通知书及说明提出新的证明目的，认为该两份证据可以证明涉案二楼房屋墙面使用权由孙宝军、李思美享有，物业已责令陈洪平限期将广告牌整改拆除，陈洪平并未全部拆除广告牌，仅拆除了与孙宝军、李思美墙体相连的顶部铁块部分，主体的钉子、角铁仍然还在。陈洪平主张其拆除铁皮的行为并非根据整改通知书进行，而是在一审诉讼中拆除，钉子和角铁确实还存在，但是如果钉子和角铁拆除的话，广告牌就无法挂了。二审期间，陈洪平向本院提交收款收据一份、房屋认购单一份、物业服务协议一份，共同证明其是在2006年6-7月份购买涉案105、106号商铺的。孙宝军、李思美质证后对收款收据和房屋认购单真实性认可，对物业服务协议真实性不予认可，与本案没有关联性。本院认证意见为：因孙宝军、李思美对收款收据和房屋认购单真实性无异议，本院对该两份真实性予以确认，从该两份证据来看，陈洪平在2006年7月27日签订涉案105、106号商铺认购单，并于2006年7月27日和7月29日支付了首付款，陈洪平提交的物业服务协议进一步证明了陈洪平购买涉案房屋在2006年的事实，故本院对其所举证据的证明目的予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”从该条规定来看，业主基于对其经营用房专有部分特定使用功能需要，可以无偿利用的部分包括屋顶和与其专有部分对应的外墙面等共有部分，本案争议的广告牌即涉及到外墙面的使用，一审判决适用该司法解释规定，并无不当，孙宝军、李思美主张一审判决适用法律错误的主张不能成立。本案中，陈洪平购买一楼门面房属于经营性用房，悬挂商店招牌是经营性用房经营所必需，虽然商店招牌延伸至二楼孙宝军、李思美房屋外墙面，但是二楼房屋外墙面属于全体业主共有部分，并非孙宝军、李思美享有专有所有权部分，而且该延伸与其他商户商店招牌保持一致，并未超过孙宝军、李思美二楼房屋窗台，属于陈洪平房屋专有部分所有权的合理延伸，根据上述司法解释规定，陈洪平的使用属于合理使用，不构成侵权，一审判决对孙宝军、李思美要求陈洪平立即拆除悬挂在其房屋外墙面广告牌的诉讼请求不予支持，符合法律规定，并无不当，本院予以确认。综上，孙宝军、李思美的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（孙宝军、李思美已预交），由上诉人孙宝军、李思美负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  陈其庆审 判 员  马晓凤二〇二一年八月十八日法官助理  刘志远书 记 员  周子翔法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。