广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3073号上诉人（原审被告）：鹤山市和信房地产经纪有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：高志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈凤，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：唐瑶瑶，女，1988年7月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王彩云，广东一航律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晓，广东一航律师事务所律师。原审被告：陈海权，男，1979年1月30日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人鹤山市和信房地产经纪有限公司（以下简称和信公司）因与被上诉人唐瑶瑶、原审被告陈海权房屋买卖合同及中介合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2021）粤0784民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和信公司上诉请求：1.撤销本案一审判决，改判和信公司不需承担补充赔偿责任；2.本案诉讼费由唐瑶瑶承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同是买卖双方真实意思的表示，自愿达成一致的结果。且涉案房屋的真实成交价格低于市场价，在签署合同前，唐瑶瑶已清晰的知道了解涉案房屋的共有、抵押及被查封的产权状况，在合同的第三条已清晰体现，并提供了鹤山市不动产登记中心出具的房产查档证明及房产证给唐瑶瑶。二、签署合同前，陈海权再三强调已取得涉案房屋所有共有人的同意，并在签署合同的前一天，和信公司与产权人洽谈房屋买卖情况时共有人林青也是在现场，且陈海权已保证取得所有共有人的同意，享有完全支配及处分的权利，并愿意承担由此而造成给和信公司及买方的全部损失，在合同的第二条有清晰体现。三、合同的履行情况并不是共有人的情况导致合同不能继续履行，而是因为产权人陈海权的资金问题导致，所以不能归责于和信公司。四、和信公司并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及提供虚假情况，且至今为止尚未收取到中介费用。如果判决和信公司在10万元范围内对陈海权购房款不足部分承担补充赔偿责任显然对和信公司不公允，而且远超出和信公司可以预见的范围，故恳请贵院改判和信公司不需要承担补充赔偿责任。唐瑶瑶辩称，不同意和信公司的全部上诉请求，请求依法驳回。在本案履行过程中，和信公司作为专业的房地产中介，刻意隐瞒了有关房屋的共有、抵押及查封情况，且和信公司对于房屋的真实情况是事先完全知情的，但其并未如实向唐瑶瑶告知，故此，和信公司依法应当承担相应的法律责任。在一审第一次开庭时，和信公司与陈海权一致表明经得了共有产权人林青的同意。一审法官明确询问和信公司是否知悉共有产权人林青同意，和信公司回应称是知道的，是同意的，但是第二次开庭时经过法院调查，林青明确表示对于卖房事项不知情且不同意。故此，和信公司作为专业中介方，没有了解清楚基本的房屋事实情况，且在庭审中有明显的虚假诉讼行为，依法应当得到法律的严惩。本案中，案件有关的事实已在一审中充分予以查明，适用法律正确，对于和信公司在本案中应当承担的相应的赔偿责任也进行了充分的说理和法律适用，对一审判决应当予以维持。陈海权二审中没有提交陈述意见。唐瑶瑶向一审法院起诉请求：1.解除唐瑶瑶与和信公司、陈海权签订的《房地产买卖（居间）合同》；2.判令陈海权立即向唐瑶瑶返还购房款（含定金30万元）195万元；3.判令陈海权向唐瑶瑶支付违约金249980元；4.判令陈海权支付唐瑶瑶因维权所支付的律师费10万元；5.判令和信公司对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费由和信公司、陈海权承担。一审法院判决：一、解除唐瑶瑶与陈海权、鹤山市和信房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、陈海权于本判决发生法律效力之日起十日内向唐瑶瑶退回购房款195万元及支付违约金249980元；三、陈海权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐瑶瑶返还其支出的律师费10万元；四、鹤山市和信房地产经纪有限公司在10万元的范围内对本判决第二项所确定的陈海权退回的购房款不足部分承担补充赔偿责任；五、驳回唐瑶瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取14799.12元，保全费5000元，合共诉讼费19799.12元（已由唐瑶瑶预交），由陈海权负担。唐瑶瑶预交的诉讼费19799.12元，一审法院予以退回；陈海权应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴交诉讼费19799.12元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同及中介合同纠纷。一审判决所定案由不全面，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对和信公司提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：和信公司是否应承担补充赔偿责任。和信公司是专门从事房地产经纪业务的公司，其应当知道共同共有的房屋出售需要经过全部共有人的同意。涉案房屋属于陈海权和林青共同共有，该房屋的出售需要经过陈海权以及林青的同意，但涉案《房地产买卖（居间）合同》的卖方只有陈海权一人签名，林青也未确认同意出售涉案房屋。和信公司故意隐瞒涉案房屋出售没有取得共有人林青明确同意的重要事实，损害唐瑶瑶的利益，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，和信公司应当承担损害赔偿责任。由于和信公司已经将涉案房屋的房产证以及房屋查档证明链接发送给唐瑶瑶的委托代理人甘轶，唐瑶瑶应当知道涉案房屋属于共同共有并存在抵押、被查封的情形，而涉案房屋不能过户的原因除了没有经过共有人林青同意外，还存在房屋被查封等情形。一审判决综合唐瑶瑶已支付购房款金额、和信公司的过错程度以及和信公司尚未收取中介费用等因素，酌定和信公司在10万元的范围内对陈海权退回的购房款不足部分承担补充赔偿责任，并无不当，本院予以维持。涉案《房地产买卖（居间）合同》的卖方只有陈海权一人签名，即使林青确实在涉案合同签订前一天知道陈海权曾与他人协商出售涉案房屋的事宜，在林青未在上述买卖合同上签名的情况下，和信公司作为专业的房地产经纪公司也应通过签订授权委托书、出具同意出售房屋的书面意见等适当的方式确认林青同意出售涉案房屋，和信公司仅以陈海权洽谈房屋买卖情况时共有人林青在现场，且陈海权已保证取得所有共有人同意为由主张免责，理据不足，本院不予支持。综上所述，和信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（已由鹤山市和信房地产经纪有限公司预交），由鹤山市和信房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二一年八月三十一日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉