辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8896号上诉人（原审原告、反诉被告）：星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北二中路6号。法定代表人：胡苏，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾溦，辽宁观策律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区机场路1005号G4026室。法定代表人：初建平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继洲，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：初建平，男，1973年1月31日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司（以下简称“星摩尔公司”）、沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司（以下简称“港岛公司”）因与被上诉人初建平房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。星摩尔公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判港岛公司、初建平给付星摩尔公司2019年8月1日至2020年3月27日的租金991,503.20元、2019年8月1日至2020年2月28日的公用事业费62,738.31元；2.本案诉讼费由港岛公司、初建平承担。事实和理由：一、原审判决认定因港岛公司、初建平已另行起诉星摩尔公司要求解除合同，故对2020年后的租金不予处理，属于认定事实不清，适用法律错误。港岛公司、初建平长期拖欠租金等费用的相关事实原审法院已在判决书中查明，故星摩尔公司依法享有单方解除权，该权利应当得到判决支持。星摩尔公司于2020年3月27日向港岛公司、初建平发出《解约函》，故合同解除日不应早于2020年3月27日。港岛公司、初建平原审答辩称其于2020年1月17日向原审法院起诉要求解除双方签订的租赁合同，解除合同日期为2020年1月17日，无任何法律和事实依据。起诉日不等于解除日，二者不能混于一谈。原审判决仅依据这一完全没有任何事实和法律依据的借口，而决定对2020年后的租金不予处理，属于认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。无论港岛公司、初建平向法院起诉要求解除合同的案件结果如何，合同解除时间均无法溯及至2020年1月17日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。港岛公司、初建平在未向星摩尔公司发送解约函的情况下，直接向法院起诉要求解除合同，根据上述法律规定，应自起诉状副本到达星摩尔公司之日起解除，星摩尔公司于2020年3月25日收到该起诉状副本，无论该案判决结果如何，合同解除日均不应早于2020年3月25日。原审法院未查明被起诉状副本送达时间等相关案件事实，仅以港岛公司、初建平已向法院起诉要求解除合同，而该案未审结为由，不予支持星摩尔公司的部分请求，既未查明案件事实，也无相关法律依据，严重损害了星摩尔公司的合法权益。根据原审判决，星摩尔公司仅能等待另案审理结果方能主张2020年1月及以后的租金损失，这既增加了星摩尔公司的诉讼成本，又浪费了司法资源，请求贵院对该错误判决予以纠正。二、原审法院以星摩尔公司未提供每月公用事业费数额及依据为由，不予支持星摩尔公司的部分诉讼请求，属于认定事实不清，应予以纠正。星摩尔公司与港岛公司、初建平签订了《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》及《补充协议》，约定港岛公司、初建平应支付公用事业费，星摩尔公司已向原审法院提交了公用事业费的具体数额及相关依据。但原审法院未对星摩尔公司提交的相关证据予以审查，未能查明基本案件事实。原审法院判决中认定港岛公司、初建平在此期间内租用购物中心，应当支付相应租金，但却不顾常理，忽略租用过程中必然存在公用事业费的支出，对星摩尔公司的诉讼请求不予支持，有悖公平原则，严重损害了星摩尔公司的合法权益。港岛公司辩称，同上诉请求。初建平辩称，同港岛公司意见。港岛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判星摩尔公司返还港岛公司租金428,480.32元；2.星摩尔公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.依据港岛公司在一审法庭中提交的《沈阳市民用建筑供热管理条例》第二十九条规定：“在供热期内，除不可抗力原因外，应当保证用热户的卧室，起居室(厅)温度不应当低于18℃，其他部位应当符合设计规范的标准要求”，以及中华人民共和国国家标准《民富餐用建筑热工设计规范》第3.3条室内计算参的规定：“冬季室内热工计算参数应按下列规定取值；温度：采暖房间应取18℃，非采暖房间应取12℃；空调房间：空气温度应取26℃”。故依据该规范规定，即使不安装空调，房屋内的温度标准也应当达到18℃，安装空调后更是应当达到26℃，而港岛公司承租的房屋在冬季根本无法达到采暖房间标准的18℃。港岛公司提供的测温证据，为承租范围内的测量照片，也包含消防管道区域结冰和多次将消防管道冻裂的录像以及维修公司出具的证明文件，足以证明案涉房屋温度无法达到正常的采暖房间标准，星摩尔公司在一审过程中也没有提出反证，无法证明温度达到该标准，故依据港岛公司提供的温度测量照片、录像以及供热条例和建筑标准等证据，能够认定案涉房屋不适租。2.星摩尔公司也在一审过程中也提交了《售购热合同》，证明其与供热公司之间有购热协议，故星摩尔公司是明知自己有供暖义务的，既然有供暖义务，而没有达到采暖标准，那么就应当承担房屋不适租的违约责任。综上，一审法院认定事实错误，港岛公司提供的证据能够证明星摩尔公司提供的房屋无法达到规定的温度标准，应当返还冬季租金，特提出上诉，恳请二审法院支持港岛公司的全部请求。星摩尔公司辩称，同上诉请求。初建平辩称，同港岛公司意见。星摩尔公司向一审法院起诉请求：1.判令被告一和被告二共同支付拖欠的租金人民币1053,836.15元；2.判令被告一和被告二共同支付拖欠的公共事业费73,950.73元；3.判令本案诉讼费由被告承担。港岛公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告租金428,480.32元；2.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年7月14日，星摩尔公司与港岛公司签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》，约定港岛公司承租星摩尔公司位于沈阳市铁西区的项目中的铺位（铺位号：G.G-01、G.A-02-1、G.A-02-2、G.A-03-3、G.A-03-3A、G.A-03-3B、G.A-03-4、G.A-03-5、G.A-03-5A、G.A-03-5B），租赁场所的出租面积是1306.2平方米。租赁场所的租赁期限为10年，从2017年12月15日开始计算至2027年12月14日。约定租金为第一租赁年度：4.00元/天/平或净销售额6%，两者取高；第二租赁年度：4.30元/天/平或净销售额6%，两者取高；第三租赁年度：4.50元/天/平或净销售额6.5%，两者取高；第四至第十租赁年度：4.80元/天/平或净销售额8%，两者取高。同日，双方签订了《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》，约定在合同期间承租人应及时支付公用事业费。承租人合同期间内在承租物业内实际使用的水、电、燃气和空调等公用事业费由出租人或其指定的物业管理公司收取。2018年2月8日，双方签订《补充协议II》，约定由于本补充协议第2条所述变动，乙方租赁场所的出租面积相应改变。双方在此确认，租赁场所的出租面积调整为1345.8平方米。2019年8月27日，双方签订《补充协议V》，约定自2019年7月1日至2020年6月30日期间，双方同意将乙方租赁场所内除G.G-01号店铺外的其他全部店铺的租金降至人民币4元/天/平方米。按照本协议第2条租金标准计算，截至2019年7月31日，乙方欠付甲方费用共计人民币962,618.11元：租金人民币888,976.16元，公用事业费人民币73,641.95元。另查明，初建平系港岛公司的法定代表人。2020年1月22日，星摩尔公司（甲方）、沈阳仕味餐饮管理有限公司（乙方）、港岛公司（丙方）、沈阳市陈古韵风火锅店（丁方）和初建平（戊方）签订《补充协议》，约定戊方代为分期清偿铁板烧、拾唐、逛吃街、陈火锅四个店铺项下的租金、公用事业费及其他乙方、丙方以及丁方应向甲方支付的款项。戊方应在2020年1月底前支付：陈火锅、拾唐、铁板烧三个店铺截至2019年9月的租金及逛吃街店铺截至2019年12月的公共事业费，共计447,024.71元，以及四个店铺2020年1月期间的所有应付租金和费用。戊方应在2020年2月底前支付：逛吃街店铺2019年7月和8月的租金和陈火锅、拾唐、铁板烧三个店铺截至2019年12月底的剩余全部应付款，共计552,603.61元，及四个店铺在2020年2月期间的所有应付租金和费用。戊方应在2020年3月分期付款：支付逛吃街剩余全部租金，共计544,808.08元，及四个店铺在2020年3月期间产生的费用。本协议未约定事项按甲方与乙丙丁戊四方各自已签订的租赁合同及协议执行，本协议自甲乙丙丁戊五方或授权代表盖章之日起生效。庭审中，星摩尔公司与初建平均认可该补充协议系初建平签字后交由星摩尔公司盖章。再查明，根据星摩尔公司提供的，港岛公司盖章确认的《标准交付条件》，空调采暖和冷却水管道：租区内从冷热水源接驳点后全部的空调末端机组(风机盘管)、租区内空调机组的管线施工和管道施工、自动调温器的安装由租户提供。通风系统：店铺内新风、排风管网及出风口的施工、厨房排烟设备（含屋面相关设备）设计、安装，租户需根据厨房设备，自行增加适当的新风、补风设备及相应链接以平衡厨房内压差由租户提供。再查明，初建平已于2019年10月18日前给付星摩尔公司962,618.11元，截至2019年7月31日涉案房屋的租金及公用事业费已结算完毕。一审法院认为，星摩尔公司与港岛公司签订的合同以及与初建平签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。港岛公司承租星摩尔公司房屋，应按合同约定履行给付房租及公用事业费的义务。初建平在《补充协议》中同意支付涉案房屋的租金及公用事业费，系债的加入，故一审法院对星摩尔公司要求港岛公司及初建平给付租金予以支持。因2020年1月港岛公司起诉星摩尔公司，要求解除合同，案件尚未审理终结，故本案对2020年1月1日之后的租金及公共事业费暂不予处理，待另案审理终结后，星摩尔公司可另行诉讼主张权利。故一审法院对星摩尔公司要求港岛公司、初建平给付2019年8月1日至2019年12月31日的租金651,852.32元（107,044.24元+103,591.2元+107,044.24元+164,347.2元+169,825.44元）予以支持。关于公用事业费问题，因初建平已根据《补充协议V》中欠费数额的约定，结清了2019年7月31日前涉案房屋的租金及公用事业费，而星摩尔公司提供的公用事业费的缴款通知书系按季度催收，且包含了2019年7月31日前的部分公用事业费，且在一审法院规定的期限内星摩尔公司未能提供每月的公用事业费数额及依据，故对星摩尔公司的该主张，一审法院无法支持。关于港岛公司要求返还租金问题，因港岛公司已实际使用涉案房屋，且在双方签订的合同中约定空调采暖的空调末端机组，通风系统的新风、排风管网及出风口的施工由租户负责，港岛公司所举证据不足以证明星摩尔公司提供的涉案房屋存在不符合租赁条件的问题，故对港岛公司的反诉请求一审法院不予以支持。关于初建平辩称《补充协议》系其先签字，后交由星摩尔公司盖章，星摩尔公司于2020年3月24日交回《补充协议》的问题，因《补充协议》中约定：“本协议自甲乙丙丁戊五方或授权代表盖章之日起生效。”初建平在协议上签字确认合同内容，其签字后交付星摩尔公司盖章，故该《补充协议》于2020年1月22日星摩尔公司盖章之日生效，交回时间不影响协议的效力。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司及被告初建平于本判决发生法律效力后十五日内给付原告（反诉被告）星摩尔（沈阳）商业有限公司2019年8月1日至2019年12月31日的租金651,852.32元；二、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及被告初建平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,950元，由原告（反诉被告）承担4631.5元，由被告（反诉原告）沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司及被告初建平承担10,318.5元；反诉费3863.6元由被告（反诉原告）沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司承担；保全费5000元，由被告（反诉原告）沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司及被告初建平承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人星摩尔公司提交新的证据如下：1.照片、承诺书，证明港岛公司实际搬离案涉商铺时间为2020年3月份以后；2.工程作业申请单，证明搬离案涉商铺时间为2020年3月份以后。港岛公司发表质证意见如下：1.对承诺书三性均有异议，承诺书中没有我方公司签章，不能证明我方搬离案涉店铺的时间。对照片三性均有异议，照片是星摩尔公司自行拍摄，照片上时间为星摩尔公司自行添加，不能证明拍摄实际时间，对方没有提供拍摄照片的原始载体，照片内容与本案无关；2.真实性没有异议，关联性有异议，2020年4月17日-2020年4月18日、2020年4月30日、2020年4月24日工程申请单不能证明我方搬离撤场的时间，该三份申请单是星摩尔公司将案涉商铺出租给案外人时要求我方搬离的证据，2020年4月13日星摩尔公司将租赁给我方的商铺再次出租给案外人张艳，工程作业申请单上也有张艳的签字，其他申请单情况类似。港岛公司提交新的证据如下：1.2020年5月7日，张艳与星摩尔公司签订的租赁合同，证明我方与星摩尔公司因租赁合同纠纷诉讼到法院期间，在租赁合同尚未解决情况下，星摩尔公司拟又将案涉商铺重复出租给案外人张艳；2.聊天记录截图，证明商场2017年开始就违规收取电费管理费，违反国务院和发改委的电价文件，在未取得相关许可情况下加价收取我方电费，以能源费未及时交纳为由采取停电、断电方式逼迫我方交纳不合理的费用，2019年10月24日星摩尔公司停电导致我方经营的店铺停业，至今星摩尔公司未就此次给我方处理；3.崔雪峰证人证言，证明2017年港岛公司投诉说排烟不好，我是做排风的，烟道应该是空的，但是当时我们看到烟井里有钢筋和建筑垃圾，回去我方和商场研究解决方案，做了两个管道。当时烟井能排烟，但是堵塞的面积很大。星摩尔公司发表质证意见如下：1.对真实性没有异议，该合同形成日期在一审辩论前，不是新证据，不应采纳。2.仅是港岛公司及租户的记录，不能证明港岛公司提出的停电问题，关于违规收取电费，我方通过邮件形式通知了租户，不存在违规收取问题。3.对证据的三性均有异议，没有提供现场勘查情况记录，证人证言无法证明实际情况。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，星摩尔公司与港岛公司签订的合同以及与初建平签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。关于星摩尔公司主张2020年以后的租金及合同解除时间的问题，其可在另案诉讼中一并予以解决，本院亦对其进行充分释明。又因港岛公司对于星摩尔公司并未向其提供适合餐饮使用的房屋而造成的经济损失并未举证加以证实，其提供的现有证据不足以证实其诉请赔偿经济损失的事实主张，其可在完善相关证据后再行主张合法权利。一审法院结合本案事实及相关证据认定初建平承担责任并无不当之处，本院维持一审判决结果。综上所述，上诉人星摩尔公司、港岛公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7475元，由上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司负担；二审案件受理费3863元，由上诉人沈阳港岛阿富餐饮企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月十八日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；