湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1644号上诉人(原审被告)：何昊铭，男，2005年9月27日出生，瑶族，住江永县。法定代理人：何志仁（系何昊铭的父亲），男，1975年7月29日出生，瑶族，住江永县。委托诉讼代理人：林治，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江永县房地产开发有限责任公司，住所地江永县消浦镇商贸城。法定代表人：周自辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周桂平，男，汉族，1974年4月12日出生，住江永县（特别授权）。被上诉人（原审第三人）：邱锋斌，男，1973年3月29日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原审第三人：何志仁，男，1975年7月29日出生，瑶族，住江永县。上诉人何昊铭因与被上诉人江永县房地产开发有限责任公司（简称江永房产地公司）、邱锋斌、原审第三人何志仁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2021）湘1125民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何昊铭上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回江永县房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：原审认定事实有部分错误，导致适用法律错误。一、本案一审判决应定性为民间借贷纠纷引发的以物抵债关系，因为被上诉人江永房地产公司与上诉人何昊铭签订的《商品房预售合同》虽名为预售买卖合同，但双方之间并不存在买卖这种债权行为的合意，不应当认定为合同纠纷。二、一审认定涉案房屋是被上诉人江永房地产公司开发建设，没有有效证据证实是本案第三人邱锋斌开发建设是认定事实错误。这有两份《股权转让协议》及经过庭审被上诉人江永房地产公司法定代表人自认对是否出资开发建设、投资了多少等整个建设过程完全不知情的陈述，可以证实永华国际小区是邱锋斌建设的事实，被上诉人江永房地产公司只是被挂靠的公司，涉案房屋对外公示权属虽然是归属被上诉人江永房地产公司，但对其与邱锋斌而言，是内部关系，房屋权属是邱锋斌的，邱锋斌虽未到庭，但其曾经在提起撤销权之诉时到湖南省高级人民法院陈述了借款是用于建设永华国际项目楼房，这些楼房的权属是归其所有。查明该房屋是邱锋斌个人财产就可以由其自行作出与原审第三人何志仁约定以物抵债的行为，并不需要被上诉人江永房地产公司的盖章同意。本案被上诉人江永房地产公司的法定代表人对该小区项目的建设一问三不知，对股东准入退出经过也一问三不知，不符合常理。三、原审认定被上诉人江永房地产公司财产与邱锋斌个人财产相互独立是认定事实错误。邱锋斌向第三人何志仁及他人借款后是需要通过公司账户付款建设永华国际项目，原审并未查明该公司与邱锋斌私人账户是否有公司混同的现象就作出认定系不准确的。四、原审认定被上诉人江永房地产公司未认可原审第三人何志仁与邱锋斌的借款是公司债务系认定错误。最高人民法院（20l7）最高法民终95号民事判决书的观点是：公司法定代表人或者股东向他人借款用于公司建设项目的，出借人可以请求该公司与借款人（法定代表人、股东）承担连带清偿责任。该借款可以向被上诉人邱锋斌核实是否用于永华国际小区项目建设。五、原审没有对原审第三人何志仁写下87万欠条内容未约定归还时间的合理性与被上诉人江永房地产公司帮助上诉人何昊铭7天内办理不动产权证书的合理性进行审查，导致本案认定事实不清。江永房地产公司辩称，一、被答辩人主张本案应定性为民间借贷引发的以物抵债纠纷不成立，一审法院定性为商品房买卖合同纠纷准确。本案答辩人既未就被答辩人对被上诉人邱锋斌享有的债权作出以涉案房屋进行清偿的书面承诺，三方亦未达成任何有效的以物抵债书面协议，故被答辩人主张与答辩人形成“以物抵债”的法律事实不成立。被答辩人因未付清购房款出具87万元欠条的行为，不仅是对“三方达成以物抵债”法律事实的否定，也是对答辩人与被答辩人成立商品房买卖合同法律事实的证明。二、涉案房屋是否属于答辩人公司法人财产，应当以该房屋的权属登记为法律依据，被答辩人在本案中主张涉案房屋属于第三人邱锋斌个人财产的事实没有任何有效证据予以证明。答辩人处分涉案房屋时公司均非被上诉人邱锋斌个人独资，而自2013年5月7日起，答辩人公司的实际控制人一直为宋世权。因此，涉案房屋属于答辩人公司法人财产的事实根本没有可争辩性。三、一审法院认定答辩人公司法人财产与股东邱锋斌个人财产相互独立的事实正确。公司法人财产与公司股东个人财产相互独立系根据法律规定可以推定的事实，属于相对免证事实，本案被答辩人没有提供任何相反证据推翻该事实。四、1246号案系合同撤销案件，省高院判决书中明确载明未就涉案《借款偿还协议》债权债务的真实性进行审查，因此被答辩人债权来源尚缺乏真实性，不能作为认定案件事实的根据；另一方面，被答辩人没有提供证据证明合法取得案外人陈小英对第三人邱锋斌未确定的1160万元债权；因此，本案被答辩人仅能以其15万元未确定债权作为“以物抵债”的债权来源。关于被答辩人援引的(2017)最高法民终95号民事判决书的判例观点，答辩人认为该判例不适用于本案。被答辩人提供的借据显示，第三人邱锋斌并未以公司名义向被答辩人借款，没有证据证明第三人邱锋斌将该借款转入答辩人公司账户，也没有证据证明借款用于答辩人公司项目经营，这与判例案件的情形并不相同，不符合同案同判的要求。五、一审中答辩人对何志仁出具的87万元欠条的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，未约定归还时间以及合同约定7天内办理不动产权证书(商品房为现售房)构不上严重不合理，一审法院排除被答辩人此项不合理怀疑，对该证据予以采信并作为证明案件事实的根据并无不当。江永房产地公司向一审法院起诉请求：一、判令被告何昊铭支付购房款870,000元以及利息，该利息以购房款870,000元为基数自2019年3月29日按同期银行贷款年利率8.4%计算至购房款付清之日止；二、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月18日，原告江永县房地产开发有限责任公司与被告何昊铭（曾用名“何铠泽”、即第三人何志仁的儿子），签订了关于5栋2901房（面积含5栋2901、2902、2903三房）《商品房预售合同》，约定江永房地产公司取得了江永县潇浦镇永明东路土地使用权，并进行了登记，证书号为：永国用2004第16号，开发兴建商品房，并已经取得预售许可证：永房预许字2013第002号，何昊铭自愿购买5栋2901房，面积383.44㎡，单价2,600元/㎡，总价款996,900元。约定如买房未按合同约定的时间付款，应当支付违约金，违约金按逾期未付款的每日万分之一计算至实际付款之日止。逾期超过180天，卖方可以解除合同另售他人，同时买方应赔偿房屋总价款的1％，卖方行使何解除权，应书面通知买方。2019年3月12日，原告江永房地产公司与被告何昊铭（曾用名何铠泽），又另签订了关于5栋2901、5栋2902、5栋2903房的3份《商品房预售合同》及《补充协议》。2019年3月14日，何志仁代付了126,900元的过户税款，并出具了一张欠条，内容为：“今欠永华国际购房款人民币捌拾柒万元（¥870,000元）此据，5#2901”。2019年3月15日，原告江永房地产公司开具了房屋总价款996,900元的增值税发票。2019年3月18日，被告何昊铭办理了5#2901、5#2902、5#2903合并的房产证，即永华国际5栋2901号房产证。原告江永县房地产公司认为被告何昊铭尚欠87万元购房款未支付，遂要求何昊铭、何志仁付款。何昊铭及何志仁则认为，因邱锋斌拖欠何志仁及何志仁的妻妹陈小英的借款，邱锋斌自愿用其全部控股的江永房地产公司名义开发建设的永华国际小区项目的房产，即涉案永华国际5栋2901号房屋，来抵扣邱锋斌所欠何志仁以及陈小英的部分借款债务，何昊铭及何志仁不应再支付购房款，双方因此发生争议。另查明，2018年9月15日，邱锋斌（甲方）与债权人李春华、唐定宇、陈小英、杨晓松（乙方）以及湖南中闽文化旅游开发有限公司（丙方）签订《借款偿还协议》，该协议约定：1、甲方欠乙方本金总额人民币贰仟壹佰捌拾肆万元整（¥21,840,000元），利息统一按年利率18%计算，利息计算截止到2018年8月31日，利息总额为壹仟柒佰肆拾肆万零肆佰陆拾元整（¥17,440,460元），本息合计为叁仟玖佰贰拾捌万零肆佰陆拾元整（¥39,280,460元）。2、丙方同意用永华壹号三号住宅楼一次性偿还甲方欠乙方的本息，暂定住房套数：87套，房号详见附表，建筑面积约11,800平方米（以实际面积为准），车位9个（乙方自愿选定），按时结算，多退少补。在三号楼正式施工图纸确定后的一个月内一次性使用三号楼的住宅、商铺、车位结清甲方欠乙方的本息。3、乙方按住宅每平米均价3,450元，车位每个8.5万元，跟丙方结算，不论今后房价高低均与甲方、乙方无关…”。邱锋斌、湖南中闽文化旅游开发有限公司后提起诉讼请求撤销该协议，经湖南省高级人民法院终审判决，驳回邱锋斌、中闽公司的诉讼请求。借款协议中陈小英系本案第三人何志仁的妻妹。2021年1月20日，陈小英出具证明，同意用自己对第三人邱锋斌的债权来抵扣本案涉案房屋的价款。江永房地产公司的股东及法人代表变更登记情况如下：2013年5月7日，江永县房地产公司投资人变更为“邱锋斌出资102万元；宋世权出资689万元”；2015年1月29日，江永县房地产公司法人代表由宋世权变更为邱锋斌；2015年2月5日，江永县房地产公司法定代表人由邱锋斌变更为宋世权，股东由邱锋斌、宋世权变更为邱锋斌、宋世权、何细成；2019年1月28日，股东由邱锋斌、何细成、宋世权变更为周自辉、宋世科，法定代表人由宋世权变更为周自辉。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告将涉案房屋出售给被告何昊铭，何昊铭已依法取得了涉案房屋的所有权，被告何昊铭应按照合同与欠条的约定及时支付房屋价款。因何昊铭未提供直接证据证实已支付或由法定代理人何志仁代为支付了购房款87万元，综合原、被告及第三人的主张及意见，本案的争议焦点为：何昊铭是否可用其他债权来抵销应付的购房款87万元。法院分析如下：第一、本房屋买卖合同的当事人为原告与被告何昊铭，购买的房屋属于永华国际小区房地产项目，系原告江永房地产公司开发建设，没有有效证据证实该房产项目是邱锋斌个人开发建设，涉案房屋未出售前归原告江永房地产公司开发所有，被告并没有提供江永房地产公司同意用其开发的房产替股东邱锋斌抵偿债务的三方协议或相关证据，且公司财产与股东个人财产相互独立，邱锋斌的个人债务不能等同于公司债务，未经合法程序也不能用公司财产直接清偿股东所欠的个人债务。第二、邱锋斌（甲方）与债权人李春华、唐定宇、陈小英、杨晓松（乙方）以及湖南中闽文化旅游开发有限公司（丙方）于2018年9月15日签订的《借款偿还协议》中，协议约定用湖南中闽文化旅游开发有限公司开发的永华壹号三号住宅楼来抵偿邱锋斌所欠乙方的债务，江永县房地产公司不是该协议的当事人，且江永县房地产公司与湖南中闽文化旅游开发有限公司是两个独立的公司法人，永华国际小区房地产项目与永华壹号房地产项目分属于该两公司的不同项目，两者不能混为一谈，不能从该协议中得出江永房地产公司同意用其开发的房产来清偿邱锋斌个人债务的结论。第三、被告主张永华国际小区房地产项目系邱锋斌个人全部控股开发的项目，但未提供有效的证据予以证实，且从江永房地产公司的股东登记及变更情况、永华国际小区房地产项目开发建设的主体和房屋预售许可证等权利外观证据来看，现只能认定归属原告江永房地产公司。第四、被告主张邱锋斌向何志仁、陈小英等人借款是用于投资建设永华国际项目，应由江永县房地产公司承担换款责任。从查明的事实来看，本案邱锋斌对何志仁、陈小英等人确实负有债务，但没有证据证实江永县房地产公司认可了邱锋斌这些债务系公司债务或者同意以何志仁、陈小英对邱锋斌的债权来抵扣购房款。第五、关于房屋质量问题是否影响房屋价值的问题。原、被告分别就房屋质量问题进行了举证质证，经庭审质证，房屋质量存在一定问题，但由于对房屋质量造成的问题原、被告双方均存在过错，又未经有资质的鉴定机构对房屋质量问题及折损进行鉴定，原告作为开发商与物业公司也对被告的房屋进行了维修，故本案被告提供现有证据不能达到房屋质量存在问题应当减少房屋价款的目的，被告可另行主张权利。第六、关于原告要求违约金的问题。江永县房地产公司依约向被告交付了涉案房屋，双方在《商品房预售合同》中约定“未按约定时间付款，违约金按逾期未付款的每日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天，卖方可以解除合同另售他人，同时买方应赔偿房屋总价款的1％，卖方行使何解除权，应书面通知买方”的违约责任条款，另双方又在《补充协议》约定了买方拖欠房款达一个月视为违约，卖方可以对该商品房进行处理销售，买方需赔偿总房价的10%作为违约金。何志仁于2019年3月14日出具了87万元购房款的欠条，原告交房后已给予被告两个月宽限期，被告未按约定期限及时支付购房款，已经构成违约，应承担逾期付款违约金。原告请求以拖欠的购房本金87万元为基数，按照8.4%的年利率自2019年5月15日计算至实际付清之日止的逾期利息，已经超过了上述双方的约定，法院依法对该逾期付款违约金按下列方式予以支持：以本金87万元为基数，按万分之一每天自2019年5月15日计算至实际付清之日止。综上，被告何昊铭主张用其他债权抵销了应支付的购房款87万元，因其主张抵销不符合法定条件，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持，被告何昊铭应向原告支付所欠的购房款87万元及逾期付款违约金。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百六十八条、第五百六十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告何昊铭于本判决生效之日起十日之内向原告江永县房地产开发有限责任公司支付购房款870,000元及逾期付款违约金，该违约金以本金87万元为基数，按万分之一每天自2019年5月15日计算至实际付清之日止；二、驳回原告江永县房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,718元，减半收取6,859元，由原告江永县房地产开发有限责任公司负担459元，被告何昊铭负担6,400元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是何昊铭是否可用何志仁与陈小英对邱锋斌的债权来抵消应付的购房款87万元的问题。第一，由一审已查明的被上诉人江永房地产公司的股东及法人代表变更登记情况可知，被上诉人江永房地产公司不是一人公司，而在非一人公司的股东与公司财产混同案件中，债权人应负担初步举证责任，即上诉人何昊铭要举证证明被上诉人邱锋斌随意使用个人账户与被上诉人江永房地产公司的账户之间进行资金往来，或者个人账户与公司账户相互替代。但上诉人何昊铭并未提供上述证据，应当对此承担不利的法律后果。因此，对上诉人何昊铭提出的被上诉人江永房地产公司与被上诉人邱锋斌之间存在财产混同的主张，不予支持。第二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十三条第二款规定，企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。本案中，没有证据证明被上诉人邱锋斌是以公司的名义向何志仁和陈小英借款。根据银行转账凭证可知，何志仁和陈小英的借款也是直接汇入被上诉人邱锋斌的个人账户。故该借款只是被上诉人邱锋斌的个人借款。同时也没有证据证明该借款用于被上诉人江永房地产公司的项目经营。因此，对上诉人何昊铭提出的被上诉人江永房地产公司与被上诉人邱锋斌对该借款承担连带清偿责任的主张，不予支持。被上诉人江永房地产公司财产与被上诉人邱锋斌个人财产相互独立，被上诉人邱锋斌的个人债务不能等同于被上诉人江永房地产公司的公司债务。因此，上诉人何昊铭不能用何志仁与陈小英对被上诉人邱锋斌的债权来抵消应付的购房款87万元。综上，上诉人何昊铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,859元，由上诉人何昊铭负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年八月三日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。