广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初7941号原告（反诉被告）：广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社，住所地广州市花都区狮岭镇合成村，统一社会信用代码N1440114723769892L。法定代表人：邝国平。委托诉讼代理人：王月甜,广东艾伯纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓东,广东艾伯纳律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：夏胜波，男，1968年7月28日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：许晃庆,广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勤,广东伟通律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社（以下简称新成二社）与被告夏胜波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后,被告夏胜波在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告新成二社的委托诉讼代理人王月甜、魏晓东，被告夏胜波的委托诉讼代理人周勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新成二社向本院提出诉讼请求：1.判令夏胜波限期搬离涉案租赁物；2.判令夏胜波向新成二社支付场地占用费（自2021年1月10日开始计算至夏胜波实际搬离场地之日止，按照183456元/年的标准计算，每月为15288元，暂计至起诉之日为40768元）及利息（利息以40768元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止）；3.诉讼费用由夏胜波承担。事实与理由：2017年11月27日，新成二社就出租广州市花都狮岭镇合成新成二经济合作社狮岭大道74号厂房二楼至顶层(涉案租赁物)进行民主表决，表决全票通过，会议有效。2018年1月4日，夏胜波在广州市花都农村集体资产交易服务中心竞标获得涉案租赁物的经营使用权，公示期为2018年1月5日至2018年1月11日。2018年1月8日，新成二社与夏胜波签订《厂房租赁合同》，约定厂房总面积2080平方米，租期为2018年1月10日至2021年1月9日，每月7元/㎡，租金按年支付，第一年和第二年租金为174720元，第三年租金为183456元。夏胜波已支付2018年至2020年的租金，租赁期限届满，其既未搬离涉案租赁物，也未向新成二社支付场地占用费，给新成二社造成了经济损失。请求支持新成二社的诉讼请求。被告夏胜波辩称，新成二社的诉讼请求及理由违反诚实信用原则，与事实不符、于法无据，请求予以全部驳回。案涉厂房事实上是由夏胜波家庭成员共同经营，具体事宜一直是由夏胜波的儿子夏浩哲负责，夏胜波事实上并不参与也不了解情况。2013年1月10日至2017年1月9日期间，该厂房由夏胜波的儿子夏浩哲从案外人黄云达处转租过来，在该合同期满后，新成二社重新与夏浩哲续签了租赁合同，租期自2017年1月30日至2022年1月30日，并且新成二社还口头承诺这5年租期届满后继续租给夏浩哲。基于新成二社的承诺及对新成二社的信任，考虑到长期发展收益，夏胜波投资了100余万元对厂房进行了装修。但在2018年1月8日，新成二社却在夏浩哲不知情的情况下，欺骗夏胜波称之前的合同已经到期，需要重新签订合同。夏胜波不了解情况，于是与新成二社签订了3年期的租赁合同即本案涉案合同。后来夏胜波知道情况后，认为之前的合同即涉案合同均是有效的，等到3年期的合同期届满后，双方会按照5年期的合同继续履行，且考虑到期满后夏浩哲可以继续承租，因此并未提出异议，并按照3年期合同支付了租金。但新成二社却在3年期限届满后要求夏胜波搬离案涉厂房。夏胜波认为，新成二社与夏浩哲的合同并未解除或到期，却欺骗夏胜波重新签订租赁合同，并在合同期满后要求夏胜波搬离，新成二社的行为严重违反了诚实信用原则。另外，经夏胜波了解，案涉厂房并未办理合法的报建手续，依法不得对外出租,因此双方签署所有租赁合同应属无效合同，新成二社的诉讼请求缺乏法律依据。反诉原告夏胜波请求法院判令：1.确认新成二社与夏胜波于2018年1月8日签订的《厂房租赁合同》无效；2.新成二社向夏胜波退还保证金共45000元；3.新成二社向夏胜波赔偿装修费残值损失50万元；4.诉讼费由新成二社承担。事实和理由：新成二社于2012年10月9日前将涉案厂房出租给案外人黄云达，黄云达于2013年4月30日与夏胜波的儿子夏浩哲签订《厂房租赁合同》（合同一），将案涉厂房转租给夏浩哲，租期自2013年1月10日至2017年1月9日，并于2013年5月2日出具《厂房转让证明》将涉案厂房所有资料包括押金15000元转让给夏浩哲，夏浩哲与家庭成员共同经营该厂房直至该合同期满。在合同一届满前，新成二社于2016年12月8日与夏浩哲重新签订了《楼房租赁合同》，约定租赁期限为5年，从2017年1月30日起至2022年1月30日止，并且承诺在5年期满后继续租给夏胜波。该合同还约定夏浩哲需缴纳保证金合计40000元(包含合同保证金10000元，及投标保证金30000元)。经双方协商，夏浩哲将合同一的押金15000元转为该合同保证金，并另行支付了25000元保证金。该合同签订后，夏胜波投资100余万元对厂房进行了装修。2018年1月8日，新成二社在夏浩哲不知情的情况下，通知夏胜波声称之前的合同已经到期，需要重新签订合同。因平常的合同事宜都是由夏浩哲经手，夏胜波并不知悉其细节，于是，夏胜波与新成二社签订了《厂房租赁合同》，并按照约定支付了5000元保证金。夏胜波认为，涉案厂房事实上是家庭共同经营，各家庭成员在本案中事实上是一个利益共同体。新成二社已于2016年12月8日与夏胜波的儿子签订为期5年的《楼房租赁合同》并承诺期满后继续租给夏胜波，夏胜波基于该合同及新成二社的承诺投入了100余万进行装修，但在该合同尚未届满或解除的情况下，新成二社另行欺骗夏胜波与其签订为期3年的《厂房租赁合同》，并要求夏胜波在3年期限届满后搬离涉案厂房，严重违反了诚实信用原则。另一方面，在收到新成二社要求搬离厂房的通知后，夏胜波经打听得知，该厂房并未办理合法报建手续，涉案《厂房租赁合同》应属无效合同，夏胜波投入大量资金装修的厂房自始就不具备合法的租赁基础，由此造成夏胜波的装修残值损失，新成二社应当承担赔偿责任，并退还夏胜波已经交付的保证金。反诉被告新成二社辩称，一、请求驳回夏胜波的全部反诉请求。双方于2018年1月8日签订的《厂房租赁合同》合法有效。该合同的签订是经过村民民主表决、公开招投标、结果公示等一系列程序的。合同签订后，夏胜波均按照合同约定支付租金，并且有部分租金是由夏胜波委托夏浩哲转账支付的，故其所称其不知悉细节，与实际明显不符。根据《广州市花都贯彻实施细则》明确规定，农村集体资产统一在花都农村集体“三资”管理交易平台进行交易。2018年1月8日签订的《厂房租赁合同》是经过村民户代表民主表决，夏胜波在广州市花都农村集体资产交易服务中心通过竞标方式获得涉案租赁物的经营使用权，经过公示后再签订最终的合同。双方也一直按该《厂房租赁合同》约定的租金价格实际履行，也没有再执行《楼房租赁合同》的约定。因此，应以双方于2018年1月8日签订的《厂房租赁合同》为准。二、新成二社并未收到夏胜波所主张的保证金45000元，且夏胜波也未提供相关证据证明，也没有合同依据，应驳回其该项诉讼请求。三、新成二社无需向夏胜波支付装修费残值损失50万元。根据双方签订的《厂房租赁合同》第四条第二款约定，租赁期间乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，夏胜波的装修行为并未取得新成二社的同意，属于其自主装修行为，因此所产生的损失，由其自行承担。退一步说，夏胜波也并未提供任何证据证明其有实际装修且存在装修费残值，应承担举证不能的责任。综上所述，新成二社与夏胜波于2018年1月8日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。夏胜波在租赁合同期满后，既未搬离涉案租赁物，也未向新成二社支付场地占用费，应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为广州市花都狮岭镇合成新成二经济合作社狮岭大道74号厂房二层至顶层。2009年3月28日，新成二社出具《收款收据》，确认收到案外人黄云达承租涉案房屋押金15000元。2012年10月9日，新成二社与案外人黄云达签订《厂房租赁合同》，约定新成二社将涉案房屋出租给黄云达使用，租期为2013年1月10日至2017年1月9日。2013年4月30日，黄云达与夏浩哲签订《厂房租赁合同》，约定黄云达将涉案房屋出租给夏浩哲使用，除增加“附注”外，该合同内容与上述合同内容一致。“附注”内容为：厂房里吊扇、日光灯等已买给夏浩哲11万元，合同到期提前一年黄云达和夏浩哲一起去新成二社把原合同转到夏浩哲名下。夏胜波提交2013年5月2日黄云达出具的《厂房转让证明》，拟证明黄云达向夏浩哲转租涉案房屋时，将其已支付给新成二社的押金15000元也一并转让给夏浩哲。新成二社对此不予确认。2016年12月8日，新成二社与夏浩哲签订《楼房租赁合同》，约定新成二社将涉案房屋出租给夏浩哲使用，租期为5年，从2017年1月30日起至2022年1月30日止；签订合同当天，夏浩哲需交纳1万元作为合同保证金；租金标准为第一至第二年每年138000元，第三年14万元，第四年145000元，第五年15万元。夏胜波称夏浩哲为其儿子，夏浩哲承租涉案房屋后，将该房屋作为家庭成员共同经营使用。2017年11月27日，新成二社召开户代表会议，表决通过将涉案房屋以合同保证金5000元、每月每平方米7元、合同期限3年、公开明投等方式进行交易（出租）的决议。后夏胜波参与承租竞投，并竞得涉案房屋承租权。2018年1月4日，广州市花都农村集体资产交易服务中心对该次交易结果进行公示，公示期为2018年1月5日至2018年1月11日。根据上述竞投结果，2018年1月8日，新成二社（甲方、出租方）与夏胜波（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：第一条，乙方通过公平、公正、公开的竞投方式，租赁甲方自有的位于狮岭大道74号厂房二至顶层，建筑总面积为2080平方米；乙方对甲方出租的厂房情况已作充分了解，同意承租。第二条，厂房租用年限为3年，自2018年1月10日起至2021年1月9日止。第三条，签订合同当天，乙方须一次性向甲方交纳5000元作为履行本合同保证金，租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；租金按每月每平方米7元计算，乙方每年应交纳租金总额为174720元，第三年递增5%；租金按年收取，每期30天前支付当期租金。第四条，租赁期间，乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施。租赁期满，对乙方装修或增加设施，甲方有权选择以下任一种方式享有权利：1.依附于承租物的装修归甲方所有；2.要求乙方恢复原状；3.向乙方收取恢复工程实际发生的费用。2018年1月8日的《厂房租赁合同》签订后，夏胜波向新成二社支付保证金5000元，并按该合同约定标准向新成二社支付相应租金。租赁期间，夏胜波出具委托书，委托夏浩哲交纳厂房租金，之后由夏浩哲将相关租金转账支付给新成二社。夏胜波向新成二社支付租金至2021年1月9日。自2021年1月10日开始，夏胜波未再向新成二社支付租金或房屋占有使用费，也未向新成二社交还涉案房屋。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都分局发函就涉案房屋的建设是否取得《建设工程规划许可证》或者是否经有关部门批准建设进行调查。该局函复未查询到涉案房屋办理《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据广州市规划和自然资源局花都分局的复函，未查询到涉案房屋办理《建设工程规划许可证》的记录，新成二社也未提交证据证明涉案房屋已经过主管部门的批准建设，故新成二社与夏胜波就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》依法应属无效。合同无效，且合同约定的租赁期限已届满，新成二社要求夏胜波交还涉案房屋及参照合同约定的租金标准支付实际占用期间的房屋占用费、计算至起诉之日止的房屋占用费的利息，合法有据。参照合同标准，房屋占用费应按每年183456元（174720元+174720元×5%）计算。合同无效，新成二社无权没收保证金5000元，夏胜波要求新成二社退还保证金5000元合法有据，本院予以支持。对于超出5000元的保证金部分，夏胜波提交的证据不足以证明其已向新成二社支付相关款项或其证据所反映的款项与2018年1月8日的《厂房租赁合同》有关，对此本院不予支持。夏胜波未提交证据证明其装修情况，且租赁期限已届满，根据双方约定，租赁期限届满后，新成二社有权要求装修物归其所有或由夏胜波恢复原状等，故夏胜波要求新成二社赔偿装修费残值损失理据不足，不予支持。夏胜波通过公开竞投方式竞得涉案房屋承租权，其与新成二社签订《厂房租赁合同》后，均按该合同约定的标准支付租金，且夏浩哲也接受夏胜波的委托履行支付租金义务，现夏胜波以其受欺诈而签订该合同及合同签订时夏浩哲不知情、新成二社承诺按照5年期限履行合同等主张均与事实不符或缺乏充分证据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社与被告（反诉原告）夏胜波于2018年1月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告夏胜波于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社狮岭大道74号厂房二层至顶层的房屋腾空交还给原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社；三、被告夏胜波于本判决发生法律效力之日起十五日，按每年183456元的标准，向原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社支付自2021年1月10日起至腾空交还上述判项第二项房屋之日止的房屋占用费及利息（利息以40768元为基数，自2021年4月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）；四、反诉被告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社于本判决发生法律效力之日起十五日内，向反诉原告夏胜波退还保证金5000元；五、驳回原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告夏胜波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费410元，由被告夏胜波负担；反诉案件受理费4625元，由反诉原告夏胜波负担4583元，反诉被告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二一年八月十日书记员  王 呈陈少颖方琢华