重庆市江北区人民法院 重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0105民初15362号   原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：张贵清，董事局主席。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎寅婧，重庆依斯特律师事务所律师。被告：刘定全，男，1979年6月1日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：钱丽，女，1981年9月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上列二被告委托诉讼代理人：兰鹏，重庆森众律师事务所律师。上列二被告委托诉讼代理人：李明伟，重庆森众律师事务所实习律师。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）与被告刘定全、钱丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人魏星，被告刘定全、钱丽的委托诉讼代理人兰鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令各被告向原告支付自2018年8月至2021年1月期间的物业服务费8410.04元、自2017年6月至2021年1月期间的公共区域分摊水电费683.83元。合计9093.87元。2.请求判令各被告向原告支付违约金（以上述欠费金额总和为基数，按每月2%计算，自2021年5月起至实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告与开发商重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称重庆嘉益公司）签订了前期物业服务合同，该合同约定由原告向业主和物业使用人收取物业服务资金和其他费用，该合同还约定了收费标准、缴费时间以及违约金等内容。上述合同签订后，原告依约履行了物业管理服务的义务，但被告未依约缴纳物业服务费及公共区域分摊水电费。原告经多次催收无果，故向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告刘定全、钱丽答辩称：1.认可原告的诉讼请求1的金额。2.被告之前缴纳的装修押金2000元应当冲抵物业费。3.重庆市物业服务收费管理办法第7条规定，按照重庆市住宅物业服务等级标准提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价，案涉小区案涉地块的前期物业服务协议中约定的物业费高于市政府的指导价格1.9元/平方米，同时该办法明确了物业服务费收费实行一费制，即办法实施之后物业服务合同不得再另行约定电梯费和公摊水电费。3.2018年11月29日，由于地下室排污管道不通畅导致了地下水上冒，造成了被告家中地板和部分电器毁损，造成损失60 939元，根据前期物业服务合同，原告应承担相关管道的维修、养护、运行和管理相关义务，应赔偿被告损失。4.原告的物业管理服务存在诸多问题，如门卫经常脱岗，大量外来人员进出小区，带来安全隐患等相关问题。综上，恳请法庭驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：中海物业公司系重庆市江北区紫御江山小区C3地块（位于重庆市江北区北滨二路538号）的物业服务企业，其资质等级为壹级。刘定全、钱丽系重庆市江北区北滨二路X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积为86.46平方米。重庆嘉益公司与中海物业公司签订了《紫御江山（C2、C3地块）前期物业服务合同（酬金制）》，合同约定：由中海物业公司为紫御江山C2、C3地块提供物业服务。中海物业公司提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共有绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定按房屋建筑面积计算物业服务费，具体收取标准为C3地块住宅：3.3元/月/平方米；住宅服务费包含电梯运行费用，不包含公共区域产生的水电费用、公共区域需摊销的水电费用按户每月据实分摊；共用部分、共用设备设施的能耗费用不包括在物业服务资金中，需由业主和物业使用人另行支付；由于业主共用部位、共用设备设施(如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料)的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日（或视为交房日）起一次性缴纳三个月的物业服务资金作为物业服务保证金；业主入伙时需按《入伙通知书》的要求预交6个月物业服务资金；此后物业使用人应在每月的5日前内缴纳当月的物业服务资金；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。2014年6月3日，重庆嘉益公司和中海物业公司签订的前期物业服务合同在房管部门办理了备案证明。2016年，中海物业公司重庆分公司就合同中约定的收费标准在物价部门办理了物业服务收费备案。合同到期后，中海物业公司重庆分公司继续在案涉小区内提供物业服务，案涉小区至今没有成立业主委员会。根据合同约定的计收物业费标准计算，2018年8月至2021年1月期间刘定全、钱丽应支付的物业费为8559.54元（86.46平方米*3.3元/月/平方米*30个月），应分摊的公共区域分摊水电费为683.83元。中海物业公司向刘定全、钱丽发出了催费函，对欠费进行了催收。庭审中，原告陈述地下冒水是因为房屋质量问题，当时原告电话通知地产公司维修，地产公司通过更改排污管道的方式进行了维修。庭审中，被告陈述对原告计算出的公摊水电费的金额无异议，地下冒水的情况，经维修，更改了排污管道后就未出现漏水情况。上述事实，有《紫御江山C2、C3地块前期物业服务合同（酬金制）》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》、《拖欠物管费、代收电费、公摊水电费明细表》、《律师函》、EMS邮单、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、共用部位设施维护保养记录、访问记录等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。庭审中，被告举示业主群微信聊天记录打印件，拟证明原告在物业服务过程中存在问题，因被告未提供原件，本院对该证据不予采信。被告还举示微信聊天记录、案涉房屋冒水之后的现场照片、发票原件，拟证明案涉房屋漏水给被告造成了经济损失，本院认为，上述证据与本案不具有关联性，本院亦不予采信。本院认为，重庆嘉益公司与中海物业公司签订的《紫御江山（C2、C3地块）前期物业服务合同（酬金制）》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，前期物业服务合同到期后，案涉小区业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而由原告继续为案涉小区提供物业服务，原物业服务合同继续有效，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。原告举示了初步证据证明2018年8月至2021年1月期间其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应支付该期间内的物业服务费。原告主张的物业服务费8410.04元少于根据合同约定标准计算出的金额，系其对自身权利的处分，本院不予干涉。关于公摊水电费，因前期物业服务协议约定了共用部位、共用设备设施的用水用电费用未进入物业服务成本，应据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告已实际支付，被告应向原告支付公摊水电费。庭审中，被告陈述对原告计算出的公摊水电费的金额无异议，系其对公摊水电费金额的自认，故对中海物业公司要求刘定全、钱丽支付2017年6月至2021年1月期间的公共区域分摊水电费683.83元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据前期物业服务合同的约定，物业服务费按月交纳，在每月的5日前内缴纳当月的物业服务资金；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告未按时交纳物业服务费，应向原告支付违约金。因合同中未明确约定违约金计算基数的范围，原告对此亦未举示证据证明，故本院仅以物业服务费作为违约金的基数计算；对于违约金的计算标准，因合同约定和原告主张的标准均过分高于原告因此而产生的损失，本院酌情将违约金下调按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（即3.85%）上浮30%计算。原告自愿主张从2021年5月起算违约金系其对自身权利的处分，本院予以确认。庭审中，被告抗辩案涉房屋地下排污管道不通畅导致了地下水上冒，导致被告家中地板和部分电器毁损，造成经济损失，原告应承担相关管道的维修、养护、运行和管理相关义务，应赔偿被告损失。但被告未举示证据证明被告的经济损失系原告未履行维修、养护、运行和管理义务导致，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。庭审中，被告还抗辩原告的物业管理服务存在诸多问题，如门卫经常脱岗，大量外来人员进出小区，带来安全隐患等相关问题。因被告举示的证据不足以证明，故本院对被告的该项抗辩意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘定全、钱丽于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付自2018年8月至2021年1月期间的物业服务费8410.04元；二、被告刘定全、钱丽于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付违约金（以尚欠的物业服务费为基数，从2021年5月1日起，按照年利率3.85%上浮30%计算，直至付清款项之日止）；三、被告刘定全、钱丽于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年6月至2021年1月期间的公共区域分摊水电费683.83元；四、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘定全、钱丽负担。本判决为终审判决。  审    判    员      施芳群   二 〇 二 一 年 八 月 十一 日 法  官  助  理      赵丽苹书    记    员      耿盼盼-1-