浙江省温州市龙湾区人民法院民事判决书（2021）浙0303民初2415号        原告：夏中弟，男，1970年11月4日，汉族，住浙江省温州市龙湾区，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人（特别授权）：章魁者、邵荣荣，系温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。                被告：浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行，住所地：温州市龙湾区状元街道龙腾路74号。统一社会信用代码：913303037782916469。                负责人：王超。                委托诉讼代理人（特别授权）：金剑，系该公司员工。                第三人：周兆春，男，1972年6月1日，汉族，住浙江省温州市龙湾区，公民身份号码：XXX。                原告夏中弟与被告浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行、第三人周兆春案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告夏中弟及其委托诉讼代理人章魁者、邵荣荣、被告浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行的委托诉讼代理人金剑到庭参加诉讼。第三人周兆春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭也未提交答辩状及证据，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。                原告夏中弟向本院提出诉讼请求：1、依法排除对登记在第三人周兆春名下的坐落于温州市龙湾区状元街道新周家园7幢803室的拆迁安置房的执行；2、依法确认坐落于温州市龙湾区状元街道新周家园7撞803室的拆迁安置房归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。原告夏中弟庭后撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2021年4月27日原告收到（2021）浙0303执异裁定书。之后，原告认为法院驳回原告提出的执行异议申请有悖于法理，该裁定认定事实不清，作出的裁定是错误的，应当予以纠正。被告浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行查封了登记在第三人周兆春名下的坐落于温州市龙湾区状元街道新周家园7幢803室的拆迁安置房。原告认为，原告与第三人周兆春于2017年9月26日签订了《房屋买卖合同》，约定将坐落于温州市龙湾区状元街道状元桥村周宅北路3号［原产权证号XXXX，原地号状元70-65-1号］的拆迁补偿所得安置地点座落于龙湾区状元街道新周家园7幢803室转让给原告所有，房屋转让款为壹佰壹拾贰万肆仟元整，原告并已支付房屋转让款105万元，余款74000元待周兆春协助原告办理过户手续后付清。原告实际上已合法占有并早已居住使用上述房屋，每年也交纳了相关物业费及水电费用。故此，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等相关法律规定，因此，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，在查封前原告已经合法取得与占有使用上述房屋，且一直居住至今。但因政策原因至今未能办理过户手续。故此，上述的事实情况，原告依法能够足以排除贵院的执行，原告拥有涉案不动产的合法所有权。综上所述，恳请贵院依法排除对登记在第三人周兆春名下的坐落于温州市龙湾区状元街道新周家园7幢803室的拆迁安置房的执行。                被告浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行辩称：为避免房屋所有权人变更对补偿安置方案造成不利影响，周兆春同意在签订《周宅旧村改建房屋拆迁补偿安置协议书》后，在未征得拆迁安置单位书面同意的情况下，不办理交易、赠予等涉及房屋可能性变更的一切手续。原告未到拆迁实施单位办理备案手续，存在过错，且证据中并无拆迁实施单位处书面同意原告与第三人的过户资料。根据《合同法》第五十二条相关规定，上述房屋买卖合同无效。另外，夏中弟虽与被执行人周兆春就涉案房屋已签订在本院查封之前的书面买卖合同，但其提供的证据不足以证明其已在本院查封以前已合法占有涉案房屋。涉案房屋系拆迁安置房（权益），虽尚未在不动产登记中心办理不动产登记手续，但在征收部门处，涉案房屋登记为被执行人周兆春名下，夏中弟未至征收部门办理备案手续，存在过错。综上所述，夏中弟对涉案房屋主张享有的权利不能排除法院的执行，请求法院驳回原告诉讼请求。                第三人周兆春未作陈述。                本院经审理认定事实如下：第三人周兆春与案外人郑青红系夫妻关系。原告夏中弟与案外人李竹妹系夫妻关系。周兆春因名下坐落于温州市龙湾区状元街道周宅房产（房产证号：XXXX，建筑面积：68.01平方米）被温州市龙湾区人民政府状元街道办事处征收而享有拆迁安置房二套即新周家园7幢701室及7幢803室（尚未办理不动产登记手续），其中7幢803室即涉案房屋。                2017年9月26日，周兆春（甲方）与原告夏中弟（乙方）签订涉案房屋买卖合同，合同约定：甲方所售房屋为温州市龙湾区状元街道状元桥村周宅北路3号【原产权证号：XXXX号，原地号：状元70-65-1号】的拆迁补偿所得安置住宅【房屋拆迁产权调换协议（编号：80）】，安置地点座落于龙湾区状元街道新周家园7幢803室，该房为期房，尚不能过户；甲方所售房屋建筑面积约93.68平方米（甲乙双方议定若有误差以产权证为准多退少补），价格为每平方米人民币12000元整）；房屋价格金额总计人民币壹佰壹拾贰万肆仟元整，乙方分三期付款，第一期付款时间为2017年5月27日，乙方支付甲方金额人民币贰拾万元整做为此项交易之定金。第二期付款时间为2017年7月11日前，乙方支付给甲方购房款人民币陆拾万元整。第三期付款时间为2017年9月26日前。乙方支付给甲方购房款人民币贰拾伍万元整。第四期付款时间为甲方协助乙方办理完过户的所有手续，在乙方取得该房屋不动产权证书当日，乙方支付甲方剩余购房款人民币¥74000元整。原告夏中弟于2017年5月27日向郑青红转账20万元、李竹妹于2017年7月11日向郑青红转账60万元、夏中弟于合同签订之日向郑青红转账25万元，原告方共计向第三人方支付购房款105万元。原告付款后，案涉房屋交由原告实际占有，原告随后对房屋进行装修，于2017年办理了水电及天然气户头，装修并搬入该房屋居住。                另查明，浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行诉温州盛泰纸业有限公司、夏贤飞、管光耀、夏建敏、周兆春金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月25日作出（2019）浙0303民初4337号民事判决，判决内容主要为被告温州盛泰纸业有限公司偿还原告浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行借款本金150万元及利息，被告周兆春在最高额150万元范围内对债务承担连带清偿责任。该判决生效后，申请执行人浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行向本院申请执行，本院于2020年2月27日依法立案执行，执行案号为（2020）浙0303执291号。后申请执行人浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司状元支行撤销执行后又申请恢复执行，本院于2021年1月19日恢复执行，恢复执行案号为（2021）浙0303执恢86号。在审理阶段，本院于2019年6月21日作出（2019）浙0303财保105号民事裁定对涉案不动产进行查封，并于2019年7月2日向温州市龙湾区状元街道城中村改造办公室送达相应法律文书；在执行阶段，本院于2021年3月1日作出（2021）浙0303执恢86号执行裁定拍卖涉案房屋。原告夏中弟提出执行异议，本院于2021年4月26日作出（2021）浙0303执异50号执行裁定，驳回原告夏中弟的异议申请。原告夏中弟不服，遂提起本案诉讼。                在本案审理过程中，原告夏中弟自愿将剩余购房款74000元交付本院。                以上事实有原告、企业信用信息公示、第三人身份证、户口簿登记信息、结婚证、房屋买卖合同、收条、转账凭条、房屋拆迁补偿安置协议书、安置房认购定位单、安置房结算单、收据联、照片、汇兴家电销售单、温州市龙湾状元阿凤装饰材料店发货清单、银行流水、业委会证明、物业公司证明、电力公司收费明细表、温州市燃气有限公司收费表、谈话笔录、缴款票据、银行凭证、本院（2021）浙0303执异50号执行裁定书等证据在卷佐证。                本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，原告与夏中弟签订《房屋买卖合同》。该事实有双方签订的书面协议为证，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效；第二，本院于2019年6月21日裁定查封涉案房产。原告于2017年10月份办理了水电天然气户头，装修并搬入该房屋。在涉案房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年；第三，原告是否已付清全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告已在合同签订时支付105万元，并在本案审理中按照法院的要求支付了剩余款项，可以认定原告已付清全部购房款；第四，本案是否因买受人自身原因未办理过户登记。本案房屋未办理过户手续的原因是诉争房屋属拆迁安置房，因政策原因未办理产权登记所致，而非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。                据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：                不得执行第三人周兆春位于温州市龙湾区状元街道新周家园7幢803室的拆迁安置房。                案件受理费7087元，由原告夏中弟自愿负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判长方宏斌            人民陪审员邵飞凤            人民陪审员叶形形    二〇二一年八月二日            代书记员陈微波