河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终3792号上诉人(原审被告)：河南锦博房地产开发有限公司，住所地：周口市川汇区大庆路中段，统一社会信用代码：914116005710140518。法定代表人：曹广超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，男，汉族，1979年11月出生，住周口市川汇区。该公司员工。被上诉人（原审原告）：王瑞祥，男，汉族，1993年5月26日生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：刘会东，河南郭力律师事务所律师。上诉人河南锦博房地产开发有限公司因与被上诉人王瑞祥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。河南锦博房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审判决违反法律规定。一审判决的第一项解除合同,第二项仅判决上诉人返还被上诉人购房款及支付相关利息,而未判决被上诉人解除房产抵押,变更房屋登记,违反法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;己经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。案涉房屋买卖合同已经部分履行,上诉人已经为被上诉人办理房屋备案登记,房屋己经登记在被上诉人名下,并为其办理抵押登记。上诉人要求被上诉人解除抵押,变更备案登记,恢复房屋销售前的状态。一审法院应当秉持公平公正的立场,解除合同后,不应仅判决上诉人返还被上诉人的购房款,还应当同时判决被上诉人解除对该房产的抵押,变更房屋登记。二、一审判决认定事实错误。第一,一审判决错误认定不能实现合同目的。案涉房屋早已建好,迟延交房并非是上诉人自身原因故意而为,而是因消防机构改革不能及时消防验收所导致,该原因并非上诉人所能预见,上诉人积极与消防部门沟通协调,希望能尽快完成交房,合同目的并非不能实现,只是由于外部客观因素暂时无法履行。其次一审判决错误认定双方没有签订商品房买卖合同。双方之间签订有商品房买卖合同(预售)并已经部分履行。第三,一审判决错误认定双方合同中约定解除合同以及上诉人向被上诉人支付同期银行贷款利息的事实。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同(预售)中并无按照同期银行贷款利率计算利息的约定。该合同第十二条逾期交付责任中,双方约定按照第l种方式处理,并且只对第l种方式中的第(l)项进行了约定,对第(2)项则以打×的方式表明了一致同意不做出约定,对单方解除合同及相应的违约责任均未约定。而一审判决误认为双方有明确约定,是对合同文义的误读,“×”符号的含义不可能等同于“√”。综上,一审法院判决解除合同后并未判决被上诉人变更房屋产权登记以及解除抵押登记,且该判决错误认定双方之间没有商品房买卖合同,错误认定双方约定解除合同以及上诉人应向被上诉人支付同期银行贷款利息的事实。为此,上诉人特依法提起上诉,请求贵院依法改判或发回重审,支持上诉人的上诉请求。王瑞祥辩称：一、一审判决适用法律正确。1、本案中只有上诉人履行法院判决的义务,返还购房款和支付相关利息,被上诉人将贷款和利息向银行结清余款,银行出具了贷款结清证明等材料之后,被上诉人王瑞祥才能解除抵押、变更房屋登记。王瑞祥解除涉案房屋抵押、变更房屋登记是上诉人返还购房款和利息之后的应有之行为,因此,一审判决并不违反法律规定。二、一审判决认定事实清楚。首先,本案中双方签订的合同约定2019年12月31日交付房屋,上诉人至今没有达到交付房屋的条件。王瑞祥经常去上诉人处去协商交付事宜,上诉人都以各种理由推辞。上诉人的违约行为,是导致涉案合同不能履行的直接原因。一审法院认定合同目的不能实现,并没有违背事实。上诉人诉称系消防改革不能及时消防验收所导致的,消防验收是上诉人与相关机关和部门之间的沟通协调的关系,与王瑞祥无关。再则消防关系到每个住房人的生命财产安全,上诉人至今没有解决与消防部门之间的问题,导致涉案房屋迟迟不能交付且交付时间遥遥无期,不退还王瑞祥的购房款及约定的利息、,明显没有履行自己应尽的义务。其次,王瑞祥与上诉人早己在2018年7月13日签订有商品房买卖(预售)合同，在判决中本院认为中早已体现。上诉人上诉称双方没有签订商品房买卖(预售)合同,与事实不符。判决书中说没有签订商品房买卖合同只是一审法院的笔误。再则上诉人至今也没有履行该合同中的义务。最后,一审法院判决上诉人支付利息于法有据。根据双方签订的商品房买卖合同(预售)第12条逾期交付责任规定,本案中双方约定2019年12月31日交付涉案房屋。因上诉人迟延履行合同义务,导致合同目的不能实现且达到双方约定的合同解除条件。虽然只是对第1种方式进行了明确约定(即逾期交付涉案房屋9O日之内)。但本案中上诉人的违约行为早己超出第1种方式约定的90日之内且延续至今,因此理应适用第二种方式进行解决,况且事实上王瑞祥也确实支付了利息，再根据上下文、客观目的解释及合同解除的法律后果来看，一审法院根据双方签订的商品房买卖合同的约定(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)来计算合同解除后的利息不违反法律的强制性规定,属于认定事实清楚,适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。王瑞祥向一审法院起诉请求：1、解除王瑞祥与锦博房地产开发公司于2018年7月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、判令锦博房地产开发公司返还王瑞祥已付购房款人民币560620元及利息59402元（以170620元为基数，自2018年6月22日起按照中国人民银行同期贷款基准利率暂计算至2020年12月4日止19916元，实际计算至锦博房地产开发公司返还全部购房款止；以390000元为基数，自2018年10月19日起按照中国人民银行同期贷款基准利率暂计算至2020年12月4日止39486元，实际计算至被告返还全部购房款止）；3、锦博房地产开发公司赔偿王瑞祥按揭手续费1350元；4、锦博房地产开发公司向王瑞祥支付违约金6000元；5、本案诉讼费由锦博房地产开发公司承担。一审法院认定事实：王瑞祥（买受人）与锦博房地产开发公司（出卖人）于2018年7月13日签订商品房买卖合同（预售）一份。合同对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件和交付手续、合同备案与房屋登记等其他事项进行了约定。其中合同约定摘要如下：“第二章商品房基本状况第二条3、该商品房为第一条规定的锦绣江南3#住宅楼幢一单元3层302号。······。4、该商品房的房产测绘机构为周口市豫兴房地产测绘对，其预测建筑面积共98.77平方米，其中套内建筑面积78.7150平方米，分摊共有建筑面积20.0530平方米。······。第三章商品房价款第六条2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5676.01元，总价款人民币560620元（大写伍拾陆万零陆佰贰拾元整）。······。第七条付款方式及期限3、买受人应于2018年06月22日前支付首期房价款人民币170620元（大写：壹拾柒万零陆佰贰拾元整），占全部房价款的30.43％。余款人民币390000元（大写：叁拾玖万元整）于2018年07月22日前向公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付。······。第四章商品房交付条件和交付手续第十一条交付时间和手续（一）、出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。······。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过×日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部价款的×％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（按比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，2018年10月19日王瑞祥向周口市住房公积金管理中心贷款390000元，贷款期限为30年。至今王瑞祥每月按期偿还贷款。王瑞祥于2018年6月14日交付购房款30000元，2018年6月22日交付购房款140620元，共计给付购房款560620元。在交付购房款后，王瑞祥、锦博房地产开发公司双方至今并没有签订商品房买卖合同，也没有交付房屋。2020年9月3日王瑞祥向锦博开发公司邮寄送达解除商品房买卖合同通知函。一审法院认为，王瑞祥、锦博房地产开发公司之间签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中锦博开发公司至今未交付房屋致使王瑞祥合同目的不能实现，现王瑞祥依照合同约定要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，王瑞祥要求返还购房款560620元的诉请，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。结合本案，根据双方签订的合同约定，锦博房地产开发公司应当支付王瑞祥购房款560620元的利息，利息的计算方式为：30000元的利息自2018年6月14日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止；390000元的利息自2018年10月19日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止；140620元的利息自2018年6月22日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止。王瑞祥诉请按揭手续费1350元未提供相关证据充分证明，所提供的票据不能证明其关联性，法院不予采信。本案合同中对违约金没有约定，故王瑞祥要求锦博房地产开发公司赔偿违约金6000元的诉请，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款之规定，判决：一、解除王瑞祥与河南锦博房地产开发有限公司于2018年7月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。二、河南锦博房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王瑞祥已付购房款560620元及利息（30000元的利息自2018年6月14日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；140620元的利息自2018年6月22日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；390000元的利息自2018年10月19日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止。自2019年8月20日起的利息计算以已付购房款560620元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率至履行完毕之日止）。三、驳回王瑞祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10000元，减半收取5000元，由河南锦博房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、双方之间的商品房买卖合同是否应当予以解除。2、原判关于双方合同解除后的处理是否适当。关于焦点1、依据双方之间签订的商品房买卖合同（预售）第十一条的规定，“出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过×日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部价款的×％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（按比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。该商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，合同签订后，买受人王瑞祥完成了交付购房款的义务，而锦博房地产开发公司无正当理由至今还未完成交付房屋的义务，致使王瑞祥合同目的不能实现，所以合同解除的条件成就，王瑞祥有权请求解除合同，同时王瑞祥也于2020年9月3日向锦博房地产开发公司邮寄了解除合同的通知函，因此一审判决解除合同并无不当。关于焦点2、虽然双方在案涉《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任中约定除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理，该条中第1种方式分别对逾期在90日之内及逾期超过90日进行了约定。一审依照该约定判决上诉人承担相应的责任并无不当。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息，故本案购房款的利息计算应该分段计算，一审判决对利息的处理并无不当。另外案涉合同解除后，上诉人返还被上诉人购房款及利息的同时，双方应及时相互配合办理房屋解除抵押、变更房屋登记等相关手续。综上所述，上诉人河南锦博房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人河南锦博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张群阳审 判 员 张 杰审 判 员 金 薇二〇二一年八月二十五日法官助理 王明旭书 记 员 刘露茜