湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2256号上诉人（原审原告）：苏五星，男，汉族，1953年5月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张涛澜，岳阳楼区忠诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜喜成，男，汉族，1962年3月1日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：周保国，男，汉族，1975年3月8日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：岳阳市洋帆房地产开发有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区冷水铺洛王工区24-E栋028幢603号。法定代表人：周保国，总经理。共同委托诉讼代理人：伍振智，男，汉族，1997年1月3日出生，住汉寿县。上诉人苏五星因与被上诉人杜喜成、周保国、岳阳市洋帆房地产开发有限公司（以下简称洋帆公司）执行异议之诉一案，不服岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初10005号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。苏五星上诉请求：1、撤销岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初10005号民事判决，并改判不得执行位于岳阳市岳阳楼区的房产；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原判认定上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益错误，上诉人与洋帆公司、周保国在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，通过银行转账及现金等方式支付了全部购房款。二、原判适用法律错误。本案应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而不是第二十九条。原判认定的事实：一、2016年4月22日，本院对被告杜喜成诉被告周保国、被告洋帆公司民间借贷纠纷一案作出了（2016）湘0602民初531号民事调解书：原、被告确认截止至2016年4月22日，周保国、洋帆公司尚欠杜喜成借款85万元，由周保国、洋帆公司在和解协议签订之日偿还45万元，余款40万元由周保国、洋帆公司在2016年6月30日前付清。如魏笔晗户提前办理好房屋按揭贷款手续，该户购房欠款用来偿还上述借款。如周保国、洋帆公司逾期还款，应按月利率2%支付利息至借款清偿之日，杜喜成同时可立即申请法院强制执行。杜喜成在该案诉讼过程中申请财产保全，本院于2016年1月22日作出（2016）湘0602执保531-1号民事裁定书，冻结洋帆公司开发的洋帆住宅楼402、501号房屋产权。2016年2月29日，本院向岳阳市不动产登记中心送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。（2016）湘0602民初531号民事调解书发生法律效力后，杜喜成向本院申请执行，本院受理后于2016年5月12日作出（2016）湘0602执612号执行裁定书。原告苏五星向本院提出书面执行异议，请求终止对涉案房屋的执行。本院依法审理后，作出（2020）湘0602执异147号执行裁定书，驳回苏五星的异议请求。原告苏五星称在人民法院查封涉案房屋前已经与被告洋帆公司签订了书面房屋买卖合同，提供了下列证据证实：1、案外人苏权（系原告苏五星之子）于2011年8月23日与被告周保国签订的《定房协议》，约定周保国在市劳动局炮台山生活区拆迁还建楼房中，出售两套住房和一个车库给乙方。楼层如做九层，所购房屋楼层为东单元东六楼和东七楼，如做6层，所购房屋为东单元的东四楼和西四楼。苏权先预付两套房屋定金款合计6万元，车库款一次性付清为4万元，共计10万元，合同还约定了其他事项。2、周保国于2011年8月23日向苏权出具的一张10万元的收条。3、被告洋帆公司于2013年5月15日通知苏权选房的证明及原告苏五星于2013年5月30日与被告洋帆公司签订的《洋帆小区商品房订购协议》两份，分别约定苏五星购买洋帆公司开发的402号房和501号房，房屋价款分别为49.56万元和53.68万元。4、被告洋帆公司于2013年3月26日向苏五星出具的收到购房款49.56万元的收据和收到购房款53.68万元的收据。5、洋帆公司于2014年2月1日向苏权出具的一张20万元的收款收据。原告苏五星还主张向周保国支付了部分购房款，另代被告周保国偿还了周保国欠案外人邹智勇、谢琼的借款本息共计63万元，用于抵作购房款，谢琼出庭证实了苏五星代周保国偿还借款的事实。被告杜喜成对原告主张的上述事实不予认可，主张洋帆公司于2013年6月8日才核准成立，双方签订的《洋帆小区商品房订购协议》及购房款收据落款日期为2013年5月30日，合同系伪造的。2017年1月19日，本院就原告苏五星诉被告洋帆公司确认合同效力纠纷一案作出（2017）湘0602民初534号民事调解书，双方达成如下调解协议：1、双方于2013年5月30日签订的关于原告苏五星购买被告洋帆公司开发的位于岳阳市房屋的两份《商品房订购协议》合法有效；2、被告洋帆公司在本调解书生效之日起十日内将上述房屋过户至原告苏五星名下；3、本案诉讼费14090元，减半收取7045元，由被告洋帆公司承担。原告苏五星称洋帆公司于2016年1月向原告交付了402、501号房屋，原告对房屋进行了装修并居住至今。原告苏五星于2016年通过杜喜成得知涉案房屋被查封的事实。案外人苏权于2020年12月18日出具《情况说明》一份，记载：2011年8月23日是受苏五星的委托就购买房屋事宜与周保国签订了定房协议并向其支付了定金10万元。之后在电视台选房时也是受父亲的委托办理选房手续、签订房屋认购合同，并于选房当日支付了30万元购房款，之后退回了10万元。案外人任纯英与苏五星系夫妻，岳阳县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明记载：任纯英名下有一套82.6㎡的住宅房屋，位于岳阳县渔政局，产权证号为10421，权属状态为“已查封”。原判认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。第二十九条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告苏五星提交的与被告洋帆公司签订的《洋帆小区商品房订购协议》落款日期为2013年5月30日，但被告洋帆公司于2013年6月8日才成立，明显与客观实际不符，本院（2017）湘0602民初534号民事调解书确认苏五星与洋帆公司就涉案房屋签订的商品房订购协议合法有效系在本案查封涉案房屋之后作出。另，原告苏五星的妻子任纯英名下有一套住宅房屋，故原告苏五星对该套房屋不享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益，对原告提出的不执行涉案房屋及确认涉案房屋由原告出资购买并享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告苏五星的诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提供新的证据，原判认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人苏五星虽然提交了与洋帆公司签订的《洋帆小区商品房订购协议》，但签订的时间为2013年5月30日，根据查明的案件事实，洋帆公司于2013年6月8日才成立，商品房订购协议的真实性存疑，虽然岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初534号民事调解书确认苏五星与洋帆公司就涉案房屋签订的商品房订购协议合法有效，但是在本案查封涉案房屋之后苏五星与洋帆公司之间达成的，不能排除虚假诉讼和洋帆公司转移财产。同时，上诉人苏五星的妻子任纯英名下有一套住宅房屋，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的法定条件，原判认定上诉人苏五星对该套房屋不享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益并无不当，苏五星的上诉理由不能成立，本院不予支持。苏五星上诉还提出本案应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原判适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的是案外人要对登记在被执行人名下的不动产排除执行应当符合的条件，第二十九条规定的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房排除执行应当符合的条件，本案洋帆公司作为房地产开发企业，涉案房屋在执行时仍登记在其名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，苏五星的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,092元，由上诉人苏五星承担。本判决系终审判决。审 判 长  杨 丰审 判 员  汤洪清审 判 员  王延红二〇二一年八月二十四日法官助理  石 雷书 记 员  邢 慧