辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异343号案外人：王晓英，男，1973年12月13日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区。申请执行人：盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，住所地沈阳市沈河区中街路2号。负责人：赵小溪，该支行行长。委托诉讼代理人：高婉莹，该支行工作人员。委托诉讼代理人：冀承，该支行工作人员。被执行人：沈阳嘉普思装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街64甲1(2610)。法定代表人：惠远见，该公司经理。被执行人：沈阳恒信融资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路34号。法定代表人：王英臣，该公司董事长。被执行人：惠远丰，男，1957年5月31日，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：吕忠瑛，女，1957年10月4日，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：惠远见，男，1981年10月16日出生，汉族，住址辽宁省新民市。被执行人：赵月，女，1985年5月17日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被执行人：惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：吴蔚，女，1984年1月27日，汉族，住址哈尔滨市南岗区。本院在执行申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与被执行人沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚（2019）辽0103执213号金融借款合同纠纷一案中，案外人王晓英提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王晓英称，案外人与辽宁建宇房地产开发有限公司于2015年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定购买位于沈阳市××路××＃608房屋，2015年10月26日交纳全部购房款263300元，出具《商品房准住通知单》并交付该房钥匙，正式交付案外人占有。案外人接收房屋后，进行了装修使用。案外人多次催促建宇房地产开发有限公司办理房屋备案，但建宇房地产开发有限公司拖延至今未办理。2021年6月，案外人得知所购房屋已被法院于2018年9月20日查封。案外人得知其购买的房屋，因申请执行人与被执行人在（2018）辽0103民初8203号金融借款合同纠纷一案中申请保全，保全案号：（2018）辽0103执保1402号，立案2018.8.3，结案2018.9.26.法院于2018.9.20查封被执行人沈阳恒信融资担保有限公司包括本案案涉房屋在内的29套房屋。案外人认为，本案查封登记在恒信担保公司名下的房屋，系建宇公司以办理合同登记备案形式反担保抵押给恒信担保公司，双方不存在商品房买卖关系，故恒信公司并非房产的实际权利人。而案外人占有房屋是购买取得，案外人是房屋的实际权利人。案外人认为看，在人民法院查封前，已与建宇公司签订合法有效的《商品房买卖合同》；二、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；三、案外人已按《商品房买卖合同》约定支付全部价款；四、非因买房人自身原因未办理过户登记。案外人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，故请求贵院中止对位于沈阳市××路××＃楼608房屋的执行。请求事项：中止对位于沈阳市××路××＃608房屋的执行。申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行认为，案外人陈述的事实与理由不足以排除申请执行人对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。一、案外人并未取得案涉房屋所有权。根据《民法典》物权编的相关规定，不动产所有权变更需要办理权属登记，而本案案涉房屋并未登记在案外人名下，因此案外人并未取得案涉房屋所有权，也不能认定其为合法占有使用案涉房屋。申请人在案涉房屋登记在他人名下而非商品房买卖合同中的出卖人，且涉案房产不能办理预告登记和权属登记的情况下接受买卖或抵顶，主观上具有过错，对案涉房屋享有的权利不具有对外效力。二、案涉房屋登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，执行并查封案涉房产并无不当。本案案涉房产登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，而本案案外人是与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，建宇公司对案涉房产没有处分权，上述合同尚未发生法律效力，涉案房产也并未办理登记手续，不符合《民法典》第三百一十一条不动产善意取得的规定。恒信公司作为被执行人，查封并执行被执行人名下房产并无不当，案外人主张不应得到支持。本院查明，盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案，依盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行申请，本院于2018年9月14日保全轮候预查封了沈阳恒信担保有限公司(现更名为沈阳恒信融资担保有限公司)名下位于沈阳市××路××＃楼608（现为首封），本院于2019年8月7日作出（2018）辽0103民初8203号民事判决，判决：“一、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款本金499万元；二、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行截止2018年5月24日所欠的利息（含罚息、复利）666.426.13元以及自2018年5月25日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金499万元的利息、罚息、复利、违约金（按合同约定计算，但不超过以未还本金为基数按年利率24%计算的数额上限）；三、被告沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚对本判决书第一项、第二项确定的被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司的给付义务承担连带责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”判决生效后，被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2021年6月15日作出腾房公告，责令房屋占用人在公告后15日内迁出房屋。案外人王晓英对本院查封的上述房产提出异议。另查明，辽宁建宇房地产开发有限公司与王晓英于2015年10月15日签订的《商品房买卖合同》约定：王晓英购买位于沈阳市××路××房，建筑面积共52.66平方米，该商品房单价为5000元，总金额为贰拾陆万叁仟叁佰元整。王晓英于2015年10月26日将购房款通过刘士伟按辽宁建宇房地产开发有限公司指令将购房款转给沈阳市和平区升龙汽车配件。辽宁建宇房地产开发有限公司于同日为王晓英出具收到房款贰拾陆万叁仟叁佰元整的收款收据，并为王晓英开具商品房准住通知单。后王晓英使用房屋至今。再查明，营口市站前区人民法院在执行申请执行人营口银行股份有限公司沈阳分行与沈阳亿金机械有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、关吉忠、王喜玲借款合同纠纷一案中，辽宁建宇房地产开发有限公司提出执行异议。该院于2018年10月26日作出（2018）辽0802执异33号执行裁定书，认定：沈阳嘉普思装饰工程有限公司于2014年2月份向盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款500万元，2016年6月27日借新还旧，沈阳嘉普思装饰工程有限公司向盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款，沈阳恒信融资担保有限公司（原沈阳恒信担保有限公司）为该笔贷款的担保人，建宇房产公司为此与沈阳恒信担保有限公司签订了《最高额反担保抵押合同》、《反担保保证合同》，将包括沈阳市铁西区飞翔路8号第1幢6层8号在内的十套房产以合同备案的方式反担保抵押在沈阳恒信担保有限公司名下。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的证据能够证明在本院查封之前已签订书面买卖合同，并支付全部购房款，且已合法占有案涉房产。案外人未办理过户登记非自身原因。故案外人的异议主张符合上述条款规定的排除执行的要件，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于沈阳市铁西区飞翔路8号1#楼608房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  黄耀宇审 判 员  佟 殊二〇二一年八月九日法官助理  张家乐书 记 员  周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。