广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初20638号原告：梁婵娟，女，1978年11月27日出生,汉族,身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷松茂，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市鑫诚置业有限公司，住所地广州市白云区怡新路251号103、104、105商铺。法定代表人：梁金生。委托诉讼代理人：苏宏榴，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张棉，女，系该公司员工。原告梁婵娟与被告广州市鑫诚置业有限公司（以下简称鑫诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁婵娟的委托诉讼代理人肖剑基，被告鑫诚公司的委托诉讼代理人苏宏榴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁婵娟向本院提出诉讼请求：1、被告向我返还已付房屋首付款302618元（含定金50000元），并支付利息（利息以302618元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年底，我与被告签订《商品房预售合同》，约定被告将恒大御府项目中的怡新路255号自编3#4层401房出售给我。合同签订后，我向被告支付了首付款302618元，但被告却未及时将合同原件交付我并将合同按规定进行网签备案。被告在与我签订《商品房预售合同》的同时要求我签订《室内装修委托合同》，此举并非双方真实意思表示，实为规避政策、逃避纳税义务之行为，应为无效。故我于2019年底起多次要求被告退房退款，但双方未能协商一致。经查询，该房屋已二次出售给案外人，合同目的无法实现，被告应将上述款项退还给我，故我诉至法院，望判如所请。被告鑫诚公司辩称，我司同意退还原告的房屋首期款，但应扣除相应的逾期付款违约金543501元，按照合同约定应按照每日万分之五的标准扣除逾期付款的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月14日，被告向原告出具两份收据，载明已收到原告支付302618元及718481元，其中金额为302618元的收据注明款项性质为购房款，金额为718481元的收据未注明款项性质。2019年1月9日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订了《恒大御府商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大御府楼盘3号楼1栋401单元，建筑面积180.6135平方米，套内建筑面积146.7107平方米，总金额为6052349元。乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金，双方还就付款方式及违约责任进行了约定。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号。乙方所购商品房为恒大御府项目（3#、4#住宅）第怡新路255号自编号3#幢4层401号房（以下简称涉案房屋），房屋地址：白云区怡新路255号401房。该商品房合同约定建筑面积共180.6135平方米，套内建筑面积146.7107平方米，共有分摊面积约33.9028平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米41253.63元，总金额6052349元。甲方同意乙方按分期付款方式支付房款：第一期，自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的5%，金额302618元；第二期，在2019年3月6日前，支付全部房价款的20%，金额1210470元；第三期，在2019年9月6日前，支付全部房价款的25%，金额1513088元；第四期，在2020年3月6日前，支付全部房价款的25%，金额1513088元；第五期，在2020年9月6日前，支付全部房价款的25%，金额1513088元。逾期付款违约责任：分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过180日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方应当在2021年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准等。该合同附件八载明，双方同意本合同第十条变更如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期超过180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续等。日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》及其附件《广州恒大御府项目3-1栋装修交楼标准》，约定甲方已购买涉案房屋，乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价3592403元，双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年12月31日前。甲方在2018年9月15日前向乙方缴纳718481元，在2019年3月6日前向乙方缴纳718481元，在2019年9月6日前向乙方缴纳718481元，在2020年3月6日前向乙方缴纳718481元，在2020年9月6日前向乙方缴纳718479元。甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修施工单位进行装修。甲方在装修施工期间，不得进入施工现场，不得干扰施工，且不得对装修标准、图纸、材料等进行任何修改变更，不得另行委托其他方装修该房屋。甲方未按照约定时间付款的，按日计算向乙方支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件对涉案房屋的装修交楼标准作出约定。同年12月3日，原告向被告提交《广东公司广州恒大御府项目退房审批表》及《【广东公司广州恒大御府】特殊申请报告》，载明原告于2018年9月14日交房款302618元及装修款718481元，合计1021099元，现因个人原因申请退房，并承诺配合恒大地产集团办理退房的所有相关手续，由此产生的法律责任，均与恒大地产集团无关。2020年6月1日，被告向原告发出《关于解除的通知书》，通知原告至今未支付2019年3月6日到期的应付房款，且逾期已超过180天，故解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。原告确认收到该解除通知。2021年6月1日，原告向本院提起诉讼，案号为（2021）粤0111民初20638号、（2021）粤0111民初20639号。原告于20639号案中诉请被告退还装修首期款718481元并计付利息。庭审中，被告确认涉案房屋已于2020年8月11日再次出售，原告陈述其退房原因是担心被告的销售行为会导致其无法取得房产证，且房款其承受不了。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。原、被告就涉案房屋签订的《商品房预售合同》除房屋总价款外，其他内容均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据涉案预售合同约定，原告应于2019年3月6日前向被告支付第二期购房款1210470元，但原告却未按期履行支付购房款的义务。根据合同约定，逾期付款超过180日的，被告有权解除合同。被告于2020年6月1日向原告发出《关于解除的通知书》，原告已确认收到该解除通知，故双方签订的《商品房预售合同》已于原告签收解除通知时解除，合同解除后，被告应将已收取的购房款退还。原告逾期支付购房款导致涉案预售合同解除，原告行为已构成违约，故被告要求扣除相应违约金后退还剩余购房款的抗辩意见有据，本院予以采纳。关于违约金的计付标准，被告主张按照合同约定的每逾期一日按未付房价款的万分之五计付违约金，考虑到被告尚未向原告交付房屋，且被告在发出解除合同通知后已及时将房屋另售他人，故本院酌情将违约金标准调整为2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金应以第二期房款本金1210470元为计算基数，起算时间应自逾期之日，即2019年3月6日开始计算。因被告于2020年6月1日向原告发出解除合同通知之日，即已无继续履行合同的意思表示，故违约金的截止时间应计算至2020年5月31日。综上，经核算，原告应向被告支付的违约金总额应为63375.23元。扣除上述违约金，被告还应向原告退还房款239242.77元。原告主张被告退还购房款的超出部分，本院不予支持。本案中被告虽负有退还房款的义务，但导致合同解除的过错责任在原告，故原告要求被告计付应退还购房款利息的诉讼请求本院不予支持，本案受理费亦应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市鑫诚置业有限公司向原告梁婵娟退还239242.77元；二、驳回原告梁婵娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2919.63元，由原告梁婵娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年八月二十三日书记员 傅奎显