宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初7480号原告：宁夏海外旅游有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区朔方路1号。        法定代表人：马金明，该公司董事长。        委托诉讼代理人：赵云鹏，宁夏辅德（西夏）律师事务所律师。        被告：宁夏舒胜酒店管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街客运南站7号楼。        法定代表人：王媛，该公司总经理。        委托诉讼代理人：李富荣，男，该公司员工。        原告宁夏海外旅游有限责任公司与被告宁夏舒胜酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年3月25日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年5月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏海外旅游有限责任公司的委托诉讼代理人赵云鹏及被告宁夏舒胜酒店管理有限公司的委托诉讼代理人李富荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        宁夏海外旅游有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2020年1月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：海外旅游2019001号），并要求被告向原告返还位于银川市民族北街28号、30号（原海外旅行社办公楼）租赁房屋；2．判令被告向原告支付租金32403元（暂计算至2021年3月15日），按照日租金506元计算至房屋返还之日止的占有使用费，同时向原告支付2020-2021年度的采暖费36466.5元；3．判令被告向原告支付违约金97210元（该违约金暂计算至2021年3月15日），该违约金计算至上述款项实际付清之日止；以上暂合计166078.54元；4．本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。本案在审理过程中，原告明确违约金自2021年1月1日开始，按照合同约定进行计算。        宁夏舒胜酒店管理有限公司辩称，第一、原告主张解除合同毫无契约精神，会给被告造成很大的损失，故被告不同意解除合同。第二、对于原告主张的租金，被告正在准备向原告支付租赁费，因为受疫情影响，被告资金紧张，故短暂拖延了向原告支付租金额时间，但并未影响原告的利益。被告在签订合同时向原告缴纳了50000元保证金，合同约定了原告可以保证金抵扣租金，且保证金的额度足够抵除原告的租金。并且原告应响应国家政策，对疫情期间的房租进行减免，而不是违背合同约定，给被告制造更多的损失。对于原告主张的采暖费，原告只有督促被告向供暖方缴清该部分费用的权利，并不是直接收取该部分费用，且本年度采暖费仍在征收期内，被告不属于拖欠采暖费。在采暖期内暖气温度不达标，被告已向供暖方反映了情况，供暖方称需要做核减，因供暖方未回复是否减免，我方都会直接向供暖方缴清采暖费用。第三、对于原告主张的违约金，被告并不存在违约行为，合同约定原告可以用保证金抵扣租金，还约定不足部分承租人在接到出租人付款通知后10日内补足，但被告并未受到过原告的任何通知。第四、原告在发生争议时并未依合同向被告发出书面通知，原告在被告毫不知情的情况下直接进行诉讼，原告的主张属无理请求，原告严重违反了合同约定。被告在租赁涉案房屋后支付80000元安装了外挂消防楼梯被城管执法人员强制拆除，所产生的费用应由原告承担一部分，并且因消防不达标，被告多次向原告提出要求解决，至今仍未解决，原告没有按合同约定完成房屋的交接，房屋未达到正常的交付条件。第五、对于原告诉请的诉讼费、公告费等不应由被告承担。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月8日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《宁夏海外旅游有限责任公司房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于民族北街28号、30号（原海外旅行社办公室）房屋（面积1053平米）租赁给被告；该租赁房屋主要用于酒店，未经承租人书面同意，不得变更房屋用途；该房屋租赁期共1.5年，自2019年7月10日起至2030年1月9日止（含6个月免租期：2019年7月10日起至2020年1月9日止）。本合同项下的租金为含税租金，租赁单价为14.6元／㎡／月，每两年递增5％，合同租金总额为人民币2042274元，租赁期间，房屋和土地所产生的税、费均由承租人承担，包括政府有关部分征收本合同未列出项目的与该租赁物有关的税、费。房租具体为第一年（2020年1月10日-2021年1月9日）房租￥184800元、第二年（2021年1月10日-2022年1月9日）房租￥184800元、第三年（2022年10月10日-2023年1月9日）房租￥194040元、第四年（2023年1月10日-2024年1月9日）房租￥194040元、第五年（2024年1月10日-2025年1月9日）房租￥203742元……房租一年一交，承租人于本合同签订之后5日内向出租人缴清第一年房租，以后每年的房屋在当年1月1日前一次性付清。承租人应按规定时间自行缴纳水、电、暖、物业费、电视电话费、宽带费、车位使用费、卫生清洁费等相关费用。未经出租人书面同意，承租人不得将租赁房屋转租、转接或者调换给第三人。承租人将房屋转租第三人时，应当以书面形式告知出租人，需经承租人许可。出租人对房屋电梯、消防楼梯进行设置安装和维修，保证电梯、消费楼梯的正常使用，以达到正常交付条件。安装、维修费用以最终发生价为准，费用由承租人先行垫付，出租人分十年在每年租金中进行核减分摊，电梯设备由承租人负责日常维护，后期维护、维修费用由承租人承担。承租人于本合同签订之后5日内向出租人缴纳履约保证金￥50000元，因承租人违反本合同的约定而产生的违约金、损坏赔偿、拖欠的租金和水、电、暖等相关其他费用，承租人同意出租人从履约保证金中扣除，不足部分承租人必须在接到出租人付款通知后10日内补足。承租人在承租期间私自将房屋转租、转借或者调换给第三人的，应当承担房屋租金总额20％的违约金，并且出租人有权解除合同。承租人未按合同约定支付租金的，每逾期一日，应当承担原房屋日租金3倍的违约金。承租人在承租期间延迟缴纳租金超过60天（含60天）的、承租人在租赁期间私自将房屋转租、转借或调换给第三人的，承租人同意解除合同，由出租人向承租人送达合同解除通知，自该合同解除通知送达承租人时合同解除，因合同解除给出租人造成损失，由承租人承担；致使承租人遭受的损失一律由承租人承担。根据本合同或与本合同相关的事项所发生的任何索赔争议，双方首先应通过友好协商解决。争议的一方，应以书面形式通知另一方，说明争议的内容、细节及因由。在上述书面通知发出之日起的30日内，经友好协商后仍存争议时，合同任何一方可以将争议提交出租人所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告于2019年7月8日向原告支付了租赁费184800元，并于2019年7月8日向原告支付押金15200元、于2019年7月10日支付押金34800元。        2021年3月18日，银川市热力公司向原告发出《采暖费催缴函》，载明：“你单位位于银川市兴庆区民族北街30号楼办公用房，面积1057平米，2020-2021年度供热工作即将结束，截止今日你单位未按照《银川市城市供热条例》规定及时缴纳2020-2021年度采暖费36466.50元……”。        另查明，被告于2021年4月22日签收了本院通过邮件方式向被其送达的民事起诉状副本、开庭传票等法律文书。        本院认为，原告与被告签订的《宁夏海外旅游有限责任公司房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已将租赁房屋交付被告使用，被告应按照合同约定交纳房屋租赁费。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方约定承租人在承租期间延迟缴纳租金超过60天（含60天）的，承租人同意解除合同，由出租人向承租人送达合同解除通知，自该合同解除通知送达承租人时合同解除。现被告延迟缴纳租金已超过60天，双方约定的解除条件已成就，故对原告诉请要求解除原、被告签订的《宁夏海外旅游有限责任公司房屋租赁合同》及被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，案涉合同自民事起诉状副本送达对方时解除，即于2021年4月22日解除。被告应向原告返还涉案房屋，支付2021年1月10日至2021年4月22日期间的房屋租金52149.04元（184800元÷365天×103天），并按日租金506元的标准向原告支付涉案房屋至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于原告主张的采暖费，虽然被告未支付租赁期间的采暖费，但原告并非采暖费的收取主体，也未履行支付采暖费的义务，故原告主张被告向其支付采暖费36466.5元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张违约金，双方约定承租人未按合同约定支付租金的，每逾期一日，应当承担原房屋日租金3倍的违约金。因被告对此提出抗辩，且违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，当事人约定的违约金超过损失的30％的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”的规定，本案双方当事人约定的违约金过分高于实际损失，故应依法适当减少，本院调整违约金标准为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的二倍，故被告应按此向原告支付欠付租金52149.04元自2021年1月1日起至本判决确定的还款之日止的违约金。被告辩称其缴纳了保证金，原告可以保证金抵扣租金，且原告应对疫情期间的房租进行减免，案涉房屋消防不达标，被告自行安装的外挂消防楼梯也被强制拆除，争议发生后原告也未以书面形式向被告发出通知。对此，在被告逾期支付租金的情况下，原告可以选择从保证金中抵扣，但在被告延迟缴纳租金超过60天的情况下，原告依合同约定选择要求解除合同并无不妥。其次，原、被告在本院组织的诉前调解阶段并未达成一致意见，后原告进行立案诉讼的行为，未违反合同约定。再次，在双方签订合同时，原告已给予被告六个月免租期，且被告未就案涉房屋消防是否达标及外挂消防楼梯的情况提供证据证明，故对被告的上述抗辩主张本院均不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、原告宁夏海外旅游有限责任公司与被告宁夏舒胜酒店管理有限公司签订的《宁夏海外旅游有限责任公司房屋租赁合同》于2021年4月22日解除；        二、被告宁夏舒胜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏海外旅游有限责任公司返还位于银川市兴庆区民族北街28号、30号（原海外旅行社办公楼）；        三、被告宁夏舒胜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏海外旅游有限责任公司支付截至2021年4月22日的房屋租金52149.04元，并按日租金506元的标准向原告宁夏海外旅游有限责任公司支付涉案房屋至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，还应按照一年期贷款市场报价利率的二倍支付52149.04元租金自2021年1月1日起至本判决确定的还款之日止的违约金；        四、驳回原告宁夏海外旅游有限责任公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计1811元，由原告宁夏海外旅游有限责任公司负担1231元，被告宁夏舒胜酒店管理有限公司负担580元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    高靖雯二○二一年八月十六日书记员    陈丹《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。