重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初20056号 原告：刘志强，男，1988年11月2日出生，土家族，住重庆市涪陵区。被告:重庆首资科技有限公司，住所地重庆市渝中区石油路1号12幢21-19#，统一社会信用代码91500000MA60PQ814P。法定代表人:艾兆璐，执行董事兼总经理。原告刘志强与被告重庆首资科技有限公司（以下简称首资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告刘志强到庭参加了诉讼。被告首资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘志强的诉讼请求为：1、被告向原告支付合同约定的房屋委托管理金，合同租金共计75 600元，从2020年6月15日至2021年5月8日期间10个月的未支付租金共计31 500元，剩余需解除合同为14个月，剩余租金共计44 100元；2、因乙方违约，请求法院判决合同解除；3、收回房屋使用权；4、因乙方违约，请求法院判决乙方支付甲方租金12个月、交通费270元、诉讼费945元等费用共计39 015元。事实及理由：2020年5月27日，原被告签订房屋资产委托管理服务合同，约定原告将位于重庆市渝北区xx大道x号x号楼x房屋，以3150元每月的价格委托给被告管理，租金月付，期限自2020年5月29日至2022年7月13日，第一年的一个半月和第二年的第一个月为免租期。2021年7月，原告因未收到租金，询问被告工作人员张攀，得知被告将房屋出租给房客，收取了一年的租金后跑路，现已无法联系。房屋因有租客使用，一直没有收回。原告遂起诉。被告首资公司未作答辩。刘志强围绕诉讼请求依法提交了证据，重庆首资科技有限公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对刘志强举示的资产委托管理服务合同、工作证等证据本院予以采信。经审理查明，2020年5月27日，刘志强作为委托人（甲方），（业主），首资公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：YCYJ-CQWT0000481。第一条 资产基本情况 （一）资产类别：房屋、资产坐落于重庆市北部新区经开园xx大道x号x号楼x单元x。（二）委托代理权限自2020年5月29日起至2022年8月13日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。二、资产收益 本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年5月29日起至2022年8月13日止，共计26个月零15天。其中：第一年免租期为2020年5月29日起至2020年7月13日止。第二年免租期为2021年7月14日起至2021年8月13日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月3150元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付时间为2020年5月29日，首期租金于2020年7月13日支付，之后租金类推直至租赁期限届满。第三条 管理费 甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条 其它与租赁房屋有关的费用的承担 （一）租赁期内物业费、能耗费、垃圾清扫费由甲方承担。第七条 双方的权利义务 （一）甲方的权利义务 1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条 合同的解除与终止 （四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日的，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条 违约责任 （二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。附加条款：一、乙方违约，甲方有权单方解除合同，并且立马收回房屋使用权。同日，双方办理了房屋交接清单。刘志强向首资公司出具了授权委托书，内容为:委托人现依法委托首资公司代理本人全权处理座落于重庆市北部新区经开园x大道x号x号楼x单元x的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。授权特别声别：资产委托管理服务合同（编号为YCYJ-CQWTxxxxxxx）中约定的授权期限为：2020年5月29日至2022年8月13日。首资公司工作证载明，姓名张攀，职位业务经理，工号CQSZ-0300。前述文件上，乙方除首资公司盖章外，代理人处均有“张攀”签字。诉讼过程中，刘志强称主张解除合同的依据为，仅收到了保证金，未收到房屋租金。第一项诉讼请求，主张租金计算至2022年8月13日，因首资公司违约，故要求支付全部租期内租金，没有合同依据，不清楚法律依据。第四项诉讼请求中的租金性质系违约金，主张12个月的租金作为违约金没有合同依据，系首资公司转租造成的实际损失，刘志强与实际承租人约定，各承担自2020年8月至2021年6月15日一半的租金，刘志强按每月1400元的标准收取实际承租人租金。撤回2021年6月15日后租金的诉讼请求。交通费系按票价主张，没有相关证据，撤回关于交通费的诉讼请求。另，本院于2021年5月25日向首资公司邮寄送达了刘志强的起诉状副本，该邮件以收件人现不在此单位为由于2021年5月31日退回妥投。本院认为：刘志强与首资公司签订的《资产委托管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。对于刘志强与首资公司的法律关系，虽然双方签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，刘志强还向出具了《授权委托书》。但刘志强与首资公司签订的《资产委托管理服务合同》中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等房屋租赁合同的典型条款。且约定了无论是否对外转租成功，首资公司均应向刘志强支付租金。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。故刘志强与首资公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。刘志强出具的《授权委托书》应当视为首资公司有转租权的意思。首资公司作为租金的支付义务方，其未到庭，视为放弃举证质证的权利，故对租金的支付本院采信刘志强的陈述，即首资公司未支付租金，仅支付了保证金。首资公司应当在2020年7月13日支付2020年7月14日至8月13日的房屋租金，按合同第八条第（四）款的约定，刘志强在2020年7月28日即有合同解除权。虽然刘志强未向本院举示其书面向重庆首资科技有限公司催收租金的依据，但首资公司已无人办公，刘志强事实上也无法催收。故对刘志强要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。解除合同的时间点，以本院向首资公司邮寄起诉状副本的邮件退回的2021年5月31日作为解除合同的时间点。对于合同解除前的2020年7月14日至2021年5月31日的房屋租金，首资公司应当向刘志强支付，为3150元/月×（10个月+18天/30天）=33 390元。刘志强自愿放弃2021年6月15日后的租金，故首资公司还应当向刘志强支付2021年6月1日至6月15日期间的房屋占有使用费3150元/月×0.5个月=1575元。合计34 965元。鉴于刘志强自认其与次承租人已达成租金承担的协议，次承租人向刘志强支付的2020年8月至2021年6月15日的租金及房屋占有使用费1400元/月×10.5个月=14 700元，应当扣除。首资公司支付的保证金3150元也应当扣除。故首资公司还应向刘志强支付的租金及占有使用费为34 965元- 14 700元-3150元=17 115元。刘志强已取得案涉房屋的实际控制权，故对其收回房屋的诉讼请求本院不予支持。由于重庆首资科技有限公司的违约行为导致合同解除，依据合同第八条第（四）款及第九条第（二）款的约定，其应当向刘志强支付违约金，即合同约定的两个月租金，即6300元，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘志强与被告重庆首资科技有限公司在2020年5月27日签订的《资产委托管理服务合同》于2021年5月31日解除；二、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即向原告刘志强支付2020年7月14日至2021年6月15日期间的房屋租金及房屋占有使用费17 115元；三、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即向原告刘志强支付违约金6300元；四、驳回原告刘志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费902.5元，因适用简易程序减半收取451.25元，由被告重庆首资科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  员    胡可萍   二○二一年八月二日 书  记  员    张春凤 - 1 -