江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3861号上诉人（原审原告）：孙桂英，女，1963年8月30日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人（原审原告）：孙嘉佑，男，1996年10月3日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙桂英（系孙嘉佑母亲），身份信息同上。被上诉人（原审被告）：高爱芝，女，1965年6月9日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：安恒（系高爱芝儿子），男，1989年8月10日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人孙桂英、孙嘉佑因与被上诉人高爱芝确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人孙桂英及孙嘉佑的委托诉讼代理人、被上诉人高爱芝及其委托诉讼代理人安恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙桂英、孙嘉佑上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.被拆迁房屋的产权属于孙桂英的母亲任永英。2.涉案房屋为小产权房，按规定不能买卖。3.中介承诺以房屋进行交换，实际上根本不可能实现。被上诉人与中介相互串通、合谋，上诉人受中介诱导和欺骗才签订了《房屋买卖协议》，见证书也是虚假的。4.中介收取了1000元中介费，上诉人未实际获得协议约定的30万购房款，只拿到20多万元。5.被上诉人返还房屋后，上诉人只能退还被上诉人支付的购房款本金、装潢费，房价上涨下跌属于市场行为。被上诉人高爱芝辩称：我们三方是在大庙法律服务所办的见证，孙桂英和孙嘉佑是一起前往的，中介也去了。孙桂英、孙嘉佑向一审法院起诉请求：1.判令孙桂英、孙嘉佑与高爱芝之间于2017年3月16日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令高爱芝返还坐落于徐州经济技术开发区的房屋；3.本案诉讼费由高爱芝承担。一审法院查明：2006年9月20日，徐州经济技术开发区征迁办公室与孙桂英的母亲任永英签订了《房屋拆迁安置补偿协议》一份。该协议约定：被拆迁房屋的产权属于任永英，被拆迁房屋的建筑面积为53.5平方米，安置地点在蟠桃花园小区，安置建筑面积共200平方米，其中90平方米一套（属于孙强）、110平方米一套（属于原告孙桂英）。该协议由任永英之子孙强签字捺印。在上述协议中两处安置房的面积及归属一栏另行加盖了“徐州经济技术开发区征迁办公室档案管理专用章”。2017年3月5日，孙桂英与高爱芝签订了《房屋买卖定金协议》一份，约定由高爱芝购买坐落于徐州经济技术开发区的房屋，成交价为30万元，定金1万元，该定金在签订该协议时支付。2017年3月16日，孙桂英、孙嘉佑（甲方、出售方）与高爱芝（乙方、购买方）签订了《房屋买卖协议书》一份。该协议约定：一、买卖标的物：安置房（建筑面积：110平方米）二、坐落位置：徐州经济技术开发区三、交易价格：¥300000元大写：叁拾万元正四、付款方式：2、银行转账（或指定转入账户）五、双方权利：1、乙方于2017年3月16日，本协议签订之日一次性付清购房款2、甲方收到乙方给付购房款后，于2017年3月16日，将该房给付乙方（地面所有附属物均归乙方所有），甲方丧失该房所有权，土地使用权一并转移。3、甲乙双方已对上述房屋现状查验完毕均无异议。4、甲方保证该房屋出售给乙方后在能够办理房屋产权及水、电（变更或过户）等手续时，甲方负责有协助义务，乙方承担相关费用。5、今后如遇拆迁安置，该房所享受的拆迁安置权益均归乙方享有，与甲方无关；如需以甲方名义办理相关手续，甲方无偿提供帮助。6、甲方保证该房其个人拥有独立产权，未设置担保、抵押，与他人不存在债权债务关系，不得再将该房再行出售。承担权利担保（瑕疵担保），如因甲方原因导致该买卖协议不能达到合同目的，甲方应按收到购房款之日起计息（月息叁分），返还本息；同时承担乙方为主张权利所支的所有费用。六、违约责任：1、如因甲方违约导致该买卖协议不能达到合同目的，乙方有权选择甲方应按违约实际时间该房市场价值（或可得利益）退还价款、或按收到购房款之日起计息（月息叁分）返还本息；如乙方违约导致该买卖协议不能达到合同目的，乙方已付购房款抵作甲方损失不予退还。2、在第一款的基础上如一方违反以上任一约定另需向对方支付违约金（按交易总额的百分之二十计算）同时承担对方为主张权利所支出的所有费用（诉讼费、案件代理费、交通费、调查费等）。本协议系双方真实意思表示，双方签字后即产生法律效力。孙桂英、孙嘉佑在甲方处签字捺印，高爱芝在乙方处签字捺印。该《房屋买卖协议书》经过徐州经济技术开发区大庙法律服务所见证。同日，孙桂英、孙嘉佑向高爱芝出具《收条》一份，载明：“今收到高爱芝购蟠桃花园三期5号楼5单元302室房款300000元（叁拾万元整）。”孙桂英、孙嘉佑在该收条下方签字捺印。同时，该收条下方附有高爱芝的取款记录共计28.4万元。另，任永英于2010年9月6日去世,其与丈夫生前育有孙桂英（孙井芝）、孙广美（孙井美）、孙新民（孙强）、孙香梅（孙莉）四人。庭审中，孙桂英自认：其父亲先于母亲去世；坐落于徐州经济技术开发区的房屋即为被安置的110平方米的房屋，该房屋于2010年春天上房；在该房屋上房后、出售前，由孙桂英向外出租并收取租金。一审法院认为：依法成立的买卖合同关系受法律保护。本案中，孙桂英、孙嘉佑之间就涉案房屋的买卖事宜签订了《房屋买卖协议书》，双方对买卖标的物、交易价格、支付方式、违约事项等均进行了明确约定，又经过法律服务所的见证，系双方的真实意思表示。同时，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”孙桂英、孙超嘉佑与高爱芝之间签订的《房屋买卖协议书》的内容不存在上述法律规定的无效情形。故，双方之间签订的《房屋买卖协议书》依法成立有效。其次，《房屋拆迁安置补偿协议》明确约定：110平方米的安置房（即涉案房屋）属于孙桂英所有。该约定系被安置人口对涉案房屋的内部分配，且该约定也经过徐州经济技术开发区拆迁办公室的盖章确认，系被安置人的真实意思表示。另外，在涉案房屋上房后、出售前，孙桂英已对涉案房屋进行了对外租赁并享受了租赁利益，以其自身行为行使了对涉案房屋的权利。在《房屋买卖协议书》中，孙桂英、孙嘉佑亦对该房屋系其个人拥有的独立产权进行了保证。综合以上证据，可以认定：被安置的、坐落于徐州经济技术开发区的房屋属于孙桂英所有，其拥有处分权。故，孙桂英、孙嘉佑依据其无权处分而主张《房屋买卖协议书》无效，并且要求高爱芝返还涉案房屋，没有事实和法律依据，其诉请依法应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决驳回孙桂英、孙嘉佑的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：1.上诉人是否有权处分涉案房屋。2.涉案《房屋买卖协议书》的效力如何认定。一、关于上诉人是否有权处分涉案房屋的问题。虽然被拆迁房屋的产权人为任永英，但孙桂英系任永英之女，也是任永英的同户人员，《房屋拆迁时安置补偿协议》中约定涉案安置房屋属于孙桂英所有，是被安置人口对房屋内部分配作出的真实意思表示，并且经过了徐州经济技术开发区拆迁办公室盖章确认，据此可认定涉案房屋属于孙桂英所有，孙桂英对房屋享有处分权。孙桂英于一审庭审中陈述任永英后来反悔对房屋作出的分配，又出钱购回涉案房屋，但未提供证据予以证明，本院不予采信。二、关于《房屋买卖协议书》的效力认定问题。涉案《房屋买卖协议书》系在徐州经济技术开发区大庙法律服务所见证下签字，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。上诉人主张涉案房屋为“小产权房”，不能进行买卖。对此，本院认为，涉案房屋是因市政工程动迁居民而建造的拆迁安置房，虽不同于商品房，但房屋产权仍属于被安置人口个人所有，涉案房屋的性质对《房屋买卖协议书》的效力不构成影响。此外，上诉人诉称其是受被上诉人与中介串通欺骗才签订了《房屋买卖协议书》，但未举证证明，本院对其主张依法不予支持。综上，上诉人孙桂英、孙嘉佑的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5750元，由上诉人孙桂英、孙嘉佑负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年八月十二日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池