山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初2931号原告：周生奎，男，1987年6月5日出生，汉族，居民，住江苏省沛县。被告：龙口市海富房地产开发有限公司，住所地龙口市。法定代表人：李树友，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志昌，男，该公司职工。委托诉讼代理人：吴浩杰，山东崇真(芝罘)律师事务所律师。原告周生奎与被告龙口市海富房地产开发有限公司（下称海富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周生奎，被告的委托诉讼代理人王志昌、吴浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周生奎向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2020年4月6日至2021年4月6日逾期交房违约金40899.16元（365天）；２.依法判令被告继续支付原告2021年4月7日起至被告实际交付涉诉房屋之日止的逾期交房违约金，以224105元为基数，按照每日万分之五计算；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月22日签订《烟台市新建商品房买卖合同》，原告是该合同的买受人，被告是该合同的出卖人，该合同第8条约定出卖人应当在2020年4月6日前向买受人交付该商品房；第10条约定逾期在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，该合同第3条约定原告购买被告6号楼2-602房屋，该合同第4条约定原告购买被告房屋总价款为224015元。被告未给付原告该合同原件，仅让原告用手机扫描和拍照该合同原件。原告已依约交付给被告221405元购房款。但是，被告未按合同约定日期交付给原告该房屋，已逾期12个月，被告至今未按合同约定交付原告该房屋及支付违约金。原告为了维护其合法权益，依法向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告海富公司辩称，1.原告购买了被告开发的西海岸6-2-602楼房属实，但其并没有按照约定的日期付清房款，且至今依然没有付清房款。2.原告销售的房屋系现房，于2012年3月7日即办理完毕《龙口市建设工程竣工验收备案表》，双方签订的《烟台市新建商品房买卖合同》符合法律规定，为有效合同。3.涉案房屋实际上已经交付给了原告，原告所购房产已于2021年3月29日办理完毕银行贷款抵押手续，原告已将房屋不动产权证书交付银行。因此，本案并非法律意义上的逾期交房事实。故原告的诉请缺乏事实与法律依据，依法并不成立。4.被告之所以暂扣了原告房屋钥匙，是因为原告没有按照约定的期限付清房屋欠款，需要支付的欠款本息还未结清，这与法律规定的商品房没有按约定时间交付有本质区别。无论是在房产证书办理期间，还是本案庭前调解及庭审期间，被告始终同意交付房屋钥匙，只是因为原告不及时、不积极、不主动办理欠款本息结算手续才导致问题拖延至今。原告本身存在明显过错，应承担相应的责任。再次明确被告愿意交付钥匙，请原告抓紧时间办理交接手续。5.商品房买卖合同中约定的日万分之五的逾期交房违约金标准约定过高，申请法院给予调整。按该逾期交房违约金标准即年利率18%计算，本案逾期交房违约金数额达数万元，远远超出法律规定的30%。即使法庭认定被告应当承担相应的违约责任，也应按照不高于LPR的标准来核算违约金数额，对双方当事人比较公平合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年10月22日，原、被告就龙口市环海路西侧南山西海岸一期工程6号楼2-602室签订编号为LK1910001567的《烟台市新建商品房买卖合同（现售）》，约定“...第四条商品房价款该商品房单价为每平方米人民币3500元，总价款为人民币224105.00元...商品房价款+装修金额为人民币224105.00元；第五条付款方式及期限首付款￥69105.00元，于2019年8月10日前付清..按揭贷款￥155000.00元，于2020年4月6日前付清...第八条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年4月6日前向买受人交付该商品房...第十条逾期交付责任...（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第六条第1（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金...”。2019年10月7日，被告作为甲方（债权人），原告作为乙方（债务人）签订《欠款协议书》，达成协议如下：“...一、欠款金额1、乙方已购买甲方开发建设的西海岸6-2-602号房，建筑面积64.03平米，单价3500元/㎡，总房款人民币贰拾贰万肆仟壹佰零伍元（￥224105）。其中首付款总额为陆万玖仟壹佰零伍元（￥69105）。2、乙方按合同约定已交纳首付款人民币伍万零壹百零伍元（￥50105）后，余下首付款人民币壹万玖仟元（￥19000）由甲方垫付方式解决；甲方开具首付款收据用于银行按揭贷款用，乙方应于甲方开具首付款收据的同时向甲方出具欠条。二、该笔欠款的还款期限及方式还款期限自2019年10月7日至2020年9月7日止，第一次于2019年10月7日，支付房款1580元；第二次于2019年11月7日，支付房款1580元...第十二次于2020年9月7日，支付1620元，...三、保证条款乙方按期还清全部欠款并在银行放款后，甲方方能给乙方办理房屋交接手续及其他相关手续，乙方未还清所有欠款之前，甲方有权拒绝将其所购上述房屋交付乙方，并无需承担任何责任，由此所产生的后果由乙方承担。四、欠款利息乙方在本合同约定的还款期限到期前偿清全部欠款的，不必向甲方支付利息。还款期限到期后乙方逾期未付款的，从逾期还款之日开始计算按逾期尚欠款项的日息千分之一向甲方支付利息”。原告于当日向被告出具欠条一张，写明“今欠龙口市海富房地产开发有限公司（西海岸6号楼2单元602）房款：19000（大写：壹万玖仟）”。后中国建设银行于2020年2月14日发放155000元贷款，原告至2020年9月28日分4次还清欠款19000元。另，涉案商品房产权证号为鲁（2020）龙口市不动产权第0×**，现已办理过户至原告周生奎名下，但房屋未实际交付，房屋钥匙现仍在被告处。现原告主张被告逾期交付涉案商品房，故诉至本院，要求支付相应的逾期交房违约金。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否已经交付；二、涉案房屋逾期交付的起止时间；三、原告诉请逾期交房违约金的计算标准。针对争议焦点一，根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中被告以涉案房屋已办理不动产权证书为由，辩称该房屋已实际交付，但涉案房屋钥匙仍在被告处，并未实际转移占有，原告无法占有、使用该涉案房屋，故被告的辩称于法无据，本院不予支持。涉案房屋尚未交付。针对争议焦点二，首先，虽然涉案合同中约定被告应于2020年4月6日前向原告交付房屋，但双方在《欠款协议书》又明确约定，“原告按期还清全部欠款并在银行放款后，被告方能给原告办理房屋交接手续及其他相关手续，原告未还清所有欠款前，被告有权拒绝交付涉案房屋，并无需承担任何责任，由此所产生的后果由原告承担”，协议中约定原告应于2020年9月7日前将被告欠款付清，原告实际于2020年9月28日付清欠款，故按照协议约定，被告应于2020年9月28日交付房屋，逾期交房的起始时间应自该日计算。原告主张自2020年4月6日计算逾期交房的起始时间，与约不合，本院不予支持。其次，被告辩称，涉案房屋早已符合交付条件，其暂扣房屋钥匙，是因双方存在原告未按约定时间偿还欠款，由此产生的利息未结清的纠纷，庭审中，被告亦明确表示同意将房屋钥匙交付给原告，要求原告到公司办理交接手续，且涉案房屋已办理不动产权证书，故逾期交房的截止时间应至2021年6月3日庭审之日。针对争议焦点三，关于违约金的计算标准，涉案买卖合同约定如逾期交房，被告应每日向原告支付全部房价款万分之五的违约金，即年利率为18.2%。被告抗辩该违约金的约定标准过高，请求法院予以调整。根据原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的每日万分之五的违约金过高，因此，被告的抗辩于法有据，本院予以支持，对双方约定的违约金计算标准予以调整。关于调整标准，参照原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率...，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％...”的规定，本案违约金的计算标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。综上，被告未按约定时间向原告交付涉案房屋，应承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金。违约金的计算方式为：自2020年9月28日起至2021年6月3日止，以224105元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告龙口市海富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周生奎逾期交房违约金（以224105元为基数，自2020年9月28日起至2021年6月3日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）。二、驳回原告周生奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，减半收取411元，由被告龙口市海富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年八月三日书记员 王玮璐