中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民再45号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：广西红日东升投资有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市江南区福建路16-6号。法定代表人：张功科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐正光，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭广，广西欣和律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）:广西奥桑汽车修配有限责任公司。住所地:广西壮族自治区南宁市望州路296-9号。法定代表人:吴智钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。再审申请人广西红日东升投资有限公司（以下简称红日东升公司）因与被申请人广西奥桑汽车修配有限责任公司（以下简称奥桑公司）民间借贷纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民终221号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月21日作出（2018）最高法民申4672号民事裁定，提审本案。再审立案后，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。红日东升公司再审请求：（1）撤销南宁市中级人民法院（2017）桂01民初262号民事判决及广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民终221号民事判决；（2）依法查明借贷本金以及确定的计息标准，判决奥桑公司立即办理撤销55份《商品房买卖合同》的登记备案手续，驳回奥桑公司的其他诉讼请求；（3）一审、二审、再审费用由奥桑公司承担。主要理由：红日东升公司在一审宣判后曾归还债务7761177元，红日东升公司按照协议还本付息后，原备案在奥桑公司名下的79套房屋，已解除备案登记24套，目前仅剩余55套房屋的备案合同未解除。二审法院对该证据未采纳。一审、二审判决认定出借时本金为3829.5万元缺乏证据证明，红日东升公司实际借到本金3700万元。奥桑公司提供129.5万元的现金支取凭证，但该笔资金并没有实际出借给红日东升公司。该笔129.5万元现金是根据3700万元本金按月3.5%的利息计算得出。在本案一审阶段，奥桑公司仅提供律师费42万元的委托代理合同，并未提供实际支付的财务凭证及律师费发票。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，奥桑公司实施的是典型的从事经常性放贷、获取高额利息的行为，双方签订的一系列合同均是无效合同。原审法院依据无效合同计算相应利息没有依据。原审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条错误。该条款是判决生效后如何执行的依据，而不是据以裁判债权人可以享有优先受偿权的依据。优先性是排斥和对抗第三人的权利，该条款并没有赋予该类合同标的物具有物权上的优先性，在法律无明文规定的情况下，让与担保并不当然具备对抗第三人的效力。物权担保应当通过合法有效的公示方式，方可产生对抗第三人的效力，而商品房合同备案登记并非物权担保对外公示的方式。双方基于虚假的商品房买卖合同进行的备案登记，违反房屋登记办法第十一条，系违反行政管理规范的违法行为，应当立即撤销。奥桑公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。奥桑公司起诉请求：（1）红日东升公司归还所欠款项2629.5万元，利息1298.49万元（按月息2%从2014年9月30日暂计至2017年4月30日）；（2）奥桑公司对南宁市“红日山湖”小区7号楼303号等79套商品房享有拍卖、变卖的优先受偿权；（3）因本案而支出的律师费42万元由红日东升公司承担；（4）诉讼费用由红日东升公司承担。红日东升公司反诉请求:（1）奥桑公司立即办理撤销79份商品房买卖合同登记备案的手续；（2）本案诉讼(本诉及反诉)费用由奥桑公司承担。一审法院认定：2013年10月24日，奥桑公司与红日东升公司签订138份《商品房买卖合同》约定奥桑公司购买由红日东升公司开发的位于南宁市商品房，建筑总面积11719.6平方米，合同总价款3829.5万元。同日，奥桑公司(乙方)与红日东升公司(甲方)、广西联航投资有限公司(丙方)签订《商品房退房退款协议书》，约定:乙方已将第一期房款总额3829.5万元支付给甲方;丙方作为连带责任保证人，与甲方对债务承担连带责任。还约定：“一、甲方必须于2013年11月26日前将《商品房买卖合同》中所约定的购房款退回给乙方。乙方收到退房款后，与甲方解除《商品房买卖合同》。二、2013年11月26日前，商品房已达到交付条件，但甲方仍未能将全部房款退回给乙方的，乙方不能要求甲方交付商品房，不能擅自入住或出租，不能要求甲方办理房屋产权证，不能拒绝收取甲方退还的购房款。”协议书还就违约责任等内容进行了约定。2013年10月25日，红日东升公司出具《函》给奥桑公司，请求奥桑公司将3700万元付至红日东升公司的指定账户，129.5万元支付现金。当日，奥桑公司依约支付了全部款项后，红日东升公司出具《收条》，确认收到奥桑公司支付的3829.5万元并确认其中的129.5万元为现金支付。2013年11月14日,奥桑公司取得前述房产的登记备案证明。2013年11月25日至2014年7月28日期间，红日东升公司先后9次向奥桑公司汇款，每次汇款129.5万元。2014年8月21日，红日东升公司向奥桑公司汇款1000万元。同日，奥桑公司(乙方)与红日东升公司(甲方)、广西联航投资有限公司(丙方)签订《退款协议》，确认:乙方已将房款3829.5万元支付给甲方；截止2014年8月21日，甲方未退房款数额为2829.5万元;并约定:甲方不能履行本协议或《商品房买卖合同》规定的各项义务，导致乙方将甲方起诉至法院的，乙方因诉讼而支出的律师代理费(包括一审、二审、执行阶段、再审阶段的律师代理费)及其他一切与诉讼相关的合理费用均由甲方赔偿给乙方。丙方作为连带责任保证人，与甲方对债务承担连带责任。《退还协议》还就还款计划、违约责任等内容进行了约定。2014年9月22日至2015年3月4日，红日东升公司先后3次向奥桑公司汇款456.7万元。2016年1月5日，奥桑公司(乙方)与红日东升公司(甲方)签订《协议书》，确认:乙方已将房款3829.5万元支付给甲方。《退款协议》签订后，甲方只在2014年9月22日、9月30日分别退还乙方购房款300万元和120万元，共计420万元，内含违约金200万元;并约定:其中20套房产，乙方每解除两套房产的备案登记手续，则在解除备案登记之日起15个工作日内，甲方应向乙方退回已付房款，并按500元/平方米的标准支付逾期利息。其余73套房产，甲方应在2016年8月前退回剩余房款及支付逾期补偿金。如甲方不能在上述期限内履行退款义务的，则应以实际未退回的房款为基数,自2014年9月30日起按每月2%向乙方支付逾期利息。乙方因诉讼而支出的律师代理费(包括一审、二审、执行阶段、再审阶段的律师代理费)及其他一切与诉讼相关的合理费用均由甲方赔偿给乙方。2016年3月16日至2017年4月21日期间，红日东升公司先后10次向奥桑公司汇款共计442.5万元。奥桑公司为本案诉讼支付了42万元律师代理费。截止起诉之日，尚未解除备案的房产为南宁市红日·山湖7栋303号等共79套住宅。另认定:2017年5月15日，奥桑公司以商品房买卖合同纠纷为由向一审法院提交民事起诉状，被告为红日东升公司和广西联航投资有限公司。2017年8月2日，奥桑公司向一审法院提交《放弃部分诉讼请求申请书》明确放弃对广西联航投资有限公司的诉讼主张。2017年9月18日，一审法院第一次开庭审理本案，经一审法院释明如本案双方系民间借贷关系，原告是否变更诉讼请求后，奥桑公司变更诉讼请求并重新提交起诉状，被告为红日东升公司，诉讼请求如前。一审法院依法送达新的起诉状给红日东升公司，红日东升公司明确不需要新的答辩期和举证期，一审法院遂于2017年11月17日第二次开庭审理本案。一审法院认为：奥桑公司与红日东升公司虽然签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记，但是《商品房退房退款协议书》约定：“一、甲方(红日东升公司)必须于2013年11月26日前将《商品房买卖合同》中所约定的购房款退回给乙方(奥桑公司)。乙方收到退房款后，与甲方解除《商品房买卖合同》。二、2013年11月26日前，商品房已达到交付条件，但甲方仍未能将全部房款退回给乙方的，乙方不能要求甲方交付商品房，不能擅自入住或出租，不能要求红日东升公司办理房屋产权证，不能拒绝收取红日东升公司退还的购房款”加之双方当事人后续签订的一系列协议书，可知双方的真实意思表示并非买卖商品房，而是红日东升公司向奥桑公司借款，且双方都认可其之间系民间借贷关系，因此本案为民间借贷纠纷。双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记是为了担保债务的履行。因此，双方签订的《商品房买卖合同》《商品房退房退款协议书》《退款协议》《协议书》等，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。关于本案的借款本金问题。奥桑公司主张借款本金为3829.5万元，其中3700万元为转账支付，129.5万元为现金支付。红日东升公司则主张借款本金仅为3700万元。虽然奥桑公司仅转账支付3700万元，但是双方在《商品房买卖合同》《退房退款协议书》《退款协议》中多次确认奥桑公司出借给红日东升公司3829.5万元，且红日东升公司已经收到全款。另外，依据红日东升公司于2013年10月25日出具给奥桑公司的《函》，系红日东升公司要求奥桑公司以现金方式支付129.5万元，且红日东升公司当天已经出具《收条》确认收到了包括现金支付的129.5万元在内的共3829.5万元。故本案的借款本金是3829.5万元。双方于2016年1月5日签订《协议书》，确认截止2014年8月21日，红日东升公司尚欠奥桑公司借款2829.5万元，还确认2014年9月红日东升公司又偿还奥桑公司借款220万元，并支付违约金200万元。因此，目前红日东升公司尚欠奥桑公司借款本金2609.5万元(2829.5万元-220万元)。关于利息问题。该《协议书》约定:如红日东升公司未能如期还款的，应以实际未还款为基数,自2014年9月30日起按每月2%向奥桑公司支付逾期利息。奥桑公司诉请从2014年9月30日起按每月2%计付利息，符合双方的约定，未高于法律规定，予以支持。该《协议书》约定的200万元违约金，是2014年9月30日之前的违约金，是红日东升公司自愿支付的，与奥桑公司诉请的2014年9月30日之后的利息并不冲突。关于律师代理费问题。奥桑公司提交的证据足以证明其为本案纠纷支出律师代理费42万元。双方签订的《退款协议》和《协议书》均约定如红日东升公司不能如期还款的，奥桑公司因诉讼而支出的律师代理费由红日东升公司赔偿，所以奥桑公司诉请红日东升公司赔偿42万元律师代理费，符合双方的约定，予以支持。关于奥桑公司是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型的担保方式。即在红日东升公司不能按时归还借款及违约金的情况下，奥桑公司可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。奥桑公司诉请对案涉的79套房屋拍卖、变卖后所得款项享有优先受偿权，符合上述法律规定，予以支持。关于红日东升公司的反诉请求。案涉商品房备案登记是为了担保案涉金钱债务的履行，如红日东升公司在本判决规定的期限内向奥桑公司偿还了借款本金和利息，则奥桑公司应及时向房产管理部门申请、办理撤销案涉79套商品房的备案登记。一审法院判决：“一、被告广西红日东升投资有限公司应偿还原告广西奥桑汽车修配有限责任公司借款本金人民币2609.5万元及利息(利息以人民币2609.5万元为基数，按2%的月利率，从2014年9月30日起至实际清偿之日止)；“二、被告广西红日东升投资有限公司应赔偿原告广西奥桑汽车修配有限责任公司律师代理费人民币42万元；“三、如被告广西红日东升投资有限公司未按本判决指定的期限偿还上述第一项的债务，原告广西奥桑汽车修配有限责任公司可申请拍卖、变卖被告广西红日东升投资有限公司开发的位于南宁市红日•山湖7栋303、501、502、506、606、701、702、705、706、801、802、805、806、903、905、906、1002、1205、1402、1403、1702、1705、1706、1801、1803、1806、1901、1903、1905、1906、2003、2005、2006、2101、2102、2103、2105、2106、2202、2203、2205、2206、2301、2303、2305、2306、2401、2402、2403、2405、2406、2502、2503、2505、2506、2601、2602、2603、2605、2606、2701、2702、2703、2705、2706、2801、2802、2803、2805、2806、2901、2902、2903、2905、2906、3002、3003、3005、3006号共79套商品房并优先受偿；“四、被告广西红日东升投资有限公司支付完上述第一项债务后十日内，原告广西奥桑汽车修配有限责任公司应申请办理撤销上述第三项79套房的《商品房买卖合同登记备案证明》；“五、驳回原告广西奥桑汽车修配有限责任公司的其他诉讼请求。”“本诉案件受理费238200元(原告广西奥桑汽车修配有限责任公司已预交)，反诉案件受理费50元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。”二审法院与一审法院认定事实一致。二审法院认为：关于本案合同效力问题。红日东升公司与奥桑公司虽然表面上签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记，但同一天双方又签订《商品房退房退款协议书》，该协议约定:“一、甲方(红日东升公司)必须于2013年11月26日前将《商品房买卖合同》中所约定的购房款退回给乙方(奥桑公司)。乙方收到退房款后，与甲方解除《商品房买卖合同》。二、2013年11月26日前，商品房已达到交付条件，但甲方仍未能将全部房款退回给乙方的，乙方不能要求红日东升公司交付商品房，不能擅自入住或出租，不能要求红日东升公司办理房屋产权证，不能拒绝收取红日东升公司退还的购房款。”结合之后续签的一系列协议书，可以推定双方当事人的真实意思就是借款，依法构成民间借贷关系，因此一审法院认定本案为民间借贷纠纷正确，依法予以维持。双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记真实意思是为了借款提供担保，属于让与担保范畴，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的精神,也没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条中无效合同之规定，故双方签订的《商品房买卖合同》《商品房退房退款协议书》《退款协议》《协议书》等，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应当认定合法有效，红日东升公司上诉称本案涉及合同和协议无效没有法律依据，依法不予支持。关于本案的借款本金数额问题。奥桑公司起诉时主张借款本金为3829.5万元，其中3700万元为转账支付，129.5万元为现金支付。其提供了双方的《商品房买卖合同》《退房退款协议书》《退款协议》，加上红日东升公司2013年10月25日出具给奥桑公司的函，载明借款中存在以现金方式支付129.5万元的意思表示，此外红日东升公司同日出具《收条》确认收到了包括现金支付的129.5万元在内的共3829.5万元。综合上述证据，已经足够证明奥桑公司借款给红日东升公司数额为3829.5万元，而不是3700万元，红日东升公司提出上诉主张借款本金为3700万元没有提交任何支持其主张的证据，依法不予采信。关于奥桑公司对79套房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案红日东升公司与奥桑公司签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为,实际上就是双方以买卖商品房合同作为民间借贷合同的担保法律关系，属于让与担保的新型担保法律关系，当事人双方意思表示真实，也没有任何法律、行政法规禁止该种担保方式，因此，法律不禁止的行为任何民事主体皆可为，依法应当确认为合法行为并予以支持，故一审法院判决奥桑公司对本案涉及79套房屋享有优先受偿权不违反法律禁止性规定和民商法鼓励交易和创新的立法精神，予以维持。综上，红日东升公司上诉没有事实法律依据，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。二审法院判决：“驳回上诉，维持原判。”“二审案件受理费238200元，由红日东升公司负担。”本院于2021年4月15日组织当事人召开庭前会议，进行了再审开庭审理前的准备。双方当事人确认下列事实：一、奥桑公司提交了律师费发票，红日东升公司对此不持异议并放弃该项再审主张。二、奥桑公司认可红日东升公司在一审判决后偿还7761177元并且解除24套房屋备案登记的事实。三、双方当事人就本案争议的问题进行了充分协商，签订再审争点协议；一致认为，除下列争点外，对原审判决认定的事实和适用的法律均不持异议。本案争点为：（1）奥桑公司以现金方式支付的129.5万元是否实际履行。（2）红日东升公司于2014年9月30日前支付的利息是否超过同期年利率36%。（3）奥桑公司是否对涉案房屋享有优先受偿权。四、依据本院《关于适用的解释》第四百零三条规定，书面确认本案不开庭审理。当事人的上述诉讼行为合法有效，本院予以确认。本院再审认为：一、红日东升公司主张奥桑公司未付现金129.5万元，缺乏理据。红日东升公司出具给奥桑公司的《函》中明确要求奥桑公司以现金方式支付129.5万元，当天亦出具《收条》确认收到包括现金129.5万元在内的共3829.5万元。奥桑公司提供的《商品房买卖合同》《商品房退房退款协议书》《退款协议》多次确认奥桑公司出借给红日东升公司本金为3829.5万元。故原审法院认定借款本金数额为3829.5万元包括现金129.5万元并不缺乏证据证明。二、红日东升公司2014年9月30日前支付的利息超过同期年利率36%部分应冲抵本金。本案再审期间，债务人红日东升公司对2014年9月30日前支付的超过年利率36%利息部分进行了计算，结果为：截止2014年9月30日，如果将2014年8月21日偿还的1000万元直接冲抵本金，红日东升公司尚欠奥桑公司本金为24637481.18元；如果从该笔还款中先扣除应还利息，余额归还本金，红日东升公司尚欠奥桑公司本金24665653.39元。债权人奥桑公司对上述两种计算方法及所得出的借款本金、应付利息、已付利息、尚欠本金及利息金额等均无异议，同意由法院依法裁决。本院认为，双方对2014年9月30日之前的利率没有约定，红日东升公司于此期间的还款应当依照本院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日起施行）第三十一条规定扣付利息，超出同期年利率36%部分冲抵本金。根据红日东升公司计算结果，其尚欠奥桑公司借款本金为24665653.39元。红日东升公司应以该本金为基数，自2014年9月30日起按每月2%计付利息。红日东升公司称利息应以本金3700万元为基数，按照年利率24%计算，对实际支付利息金额超过年利率24%部分应冲抵本金。该主张缺乏法律依据，不予支持。根据红日东升公司提供的还款明细表，2015年3月4日至2017年4月21日期间，红日东升公司先后11次向奥桑公司汇款共计441.8万元，该笔款项从红日东升公司应支付的逾期利息中予以扣除。一审法院认定：“2016年3月16日至2017年4月21日期间，红日东升公司先后10次向奥桑公司汇款共计442.5万元”，确有错误，应予纠正。红日东升公司于2018年1月26日向奥桑公司支付7761177.96元，该笔款项发生在一审判决宣判后，奥桑公司同意在执行中作为利息予以扣除。上述款项共计12179177.96元。三、奥桑公司放弃涉案房屋优先受偿权诉讼请求，应予确认。2021年4月23日，奥桑公司向本院提交《争点分析报告》，其中载明：“为尽快解决争议，奥桑公司在此表示愿意放弃本案讼争房产的优先受偿权。”本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。奥桑公司自愿放弃涉案房屋优先受偿权的诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。本案诉讼标的系民间借贷法律关系，而非商品房买卖或预售合同法律关系，红日东升公司请求撤销涉案房屋预售合同登记备案手续，缺乏法律及合同依据。综上，红日东升公司和奥桑公司在本案再审程序中正确处分其民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，应予确认。红日东升公司部分再审事由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及本院《关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民终221号民事判决及南宁市中级人民法院（2017）桂01民初262号民事判决；二、广西红日东升投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付广西奥桑汽车修配有限责任公司本金24665653.39元并按照每月2%利率支付自2014年9月30日起至本金付清之日止的利息（应扣除已付利息12179177.96元）；三、广西红日东升投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付广西奥桑汽车修配有限责任公司律师代理费42万元;四、驳回广西奥桑汽车修配有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回广西红日东升投资有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费238200元(广西奥桑汽车修配有限责任公司已预交)，反诉案件受理费50元，由广西红日东升投资有限公司负担。二审案件受理费238200元，由广西红日东升投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡夏冰审 判 员 于 明审 判 员 冯文生二〇二一年八月三十日法官助理 刘 波书 记 员 曾宪珠