汉中市南郑区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0703民初1829号原告（反诉被告）：汉中市万合商业营运发展有限公司（以下简称万合公司）。住所地：汉中市南郑区大河坎镇圣水路蓝岸名邸裕华园26#101号。统一社会信用代码：91610721MA6YN1410G。法定代表人：黄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔锦昭、张伟，陕西达聪律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓沛义，男，1961年1月6日出生，汉族。被告（反诉原告）：肖炳元，男，1954年8月27日出生，汉族。被告（反诉原告）：汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店（以下简称蜀麒麟火锅店）。住所地：汉中市南郑区大河坎镇渔营路。统一社会信用代码：92610721MA6YU47P2P。经营者（反诉原告）：肖炳元，男，1954年8月27日出生，汉族。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘琳、龚晓丽，陕西修业律师事务所律师。原告汉中市万合商业营运发展有限公司诉被告邓沛义、肖炳元、汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告邓沛义、肖炳元及汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店向本院提出反诉，经审查后本院决定合并审理并依法由审判员李凡适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）汉中市万合商业营运发展有限公司的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）邓沛义、肖炳元（反诉原告）及汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店（反诉原告）的共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汉中市万合商业营运发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠缴租金518400元、欠缴物业费44648元、欠缴水电费42517.36元，共计605565.36元；2、判令被告立即向原告支付违约金736615.86元（暂算至2021年2月28日，之后的违约金每天按应交总额的3‰计算至被告给原告缴纳全部相关费用之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是从事房屋租赁、物业管理等业务的企业。2019年3月13日，原告与被告邓沛义签订了《独立商铺租赁合同》，约定原告将位于汉中市南郑区大河坎镇裕华欧洲城12号楼13-2层13-24号商铺出租给被告邓沛义经营餐饮业务，租赁期限为8年，自2018年3月1日起至2026年2月28日止。其中，2018年3月1日至2019年8月31日为免租期，2019年9月1日至2021年2月28日的租金为518400元，2021年3月1日至2024年2月29日的年租金为362880元，2024年3月1日至2026年2月28日的年租金为388800元。每6个月为一期，第一期租金在起租日15日前缴纳，第二期租金在上一期租金到期60日前缴纳，以此类推。同时，自2018年3月1日起，被告按2.3元/月/㎡给原告缴纳物业管理费，按1.35元/度缴纳电费，5元/吨缴纳水费。同时约定，若被告不按时缴纳租金及管理费，每逾期一天，按应缴总额3‰给原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告邓沛义，被告肖炳元在该房屋经营汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店。但被告在实际租赁过程中仅给原告缴纳了部分水电费及物业费，一直没有按时缴纳房屋租赁费，至今已经累计拖欠房屋租赁费、水电费、物业费共计605565.36元。经原告多次催缴，被告一直推脱不付，为维护原告合法权益，现诉至法院，诉请请求如前所述。原告（反诉被告）为其主张向本院提交了如下证据：一、原告公司营业执照复印件、原告法定代表人身份证明、被告邓沛义身份证明、被告肖炳元的身份证复印件、被告蜀麒麟火锅店营业执照复印件，以证明原、被告适格主体身份；二、《独立商铺租赁合同书》复印件，以证明原、被告之间存在租赁合同关系，并就租赁物、租赁期间及租金、物业费、水电费的支付方式、违约责任进行了约定；三、收费情况统计表、物业费收据复印件三份，以证明被告仅支付了部分物业费、水电费；四、欠费催缴通知函及水电费缴纳通知单，以证明原告多次催促被告缴纳相关费用；五、欠款汇总确认单，以证明原、被告已协商确认截止2020年12月24日被告拖欠租金、物业费、水电费合计605565.36元。被告邓沛义、肖炳元及汉中市南郑区大河坎蜀麒麟火锅店共同辩称（反诉称）：1、被告之一的邓沛义是原告公司总经理兼招商部负责人何烽豪招商引资进来的。原告在2017年为裕华·欧洲城商圈招商时，专程去成都请被告过来投资传统火锅生意，当时原告向被告承诺，裕华·欧洲城商圈最晚于2018年5月1日前正式开张，被告经过考察后，于2017年11月1日与原告签订了《独立商铺租赁合同》，此后再未与原告签订过书面的《独立商铺租赁合同》，不知道原告诉称“2019年3月13日，原、被告签订了《独立商铺租赁合同》”有何依据；2、反诉原告邓沛义常年在成都、西安经营餐饮，反诉被告汉中市万合商业营运发展有限公司总经理何烽豪亲自找到反诉原告邓沛义，给邓沛义宣传其公司拟在裕华·欧洲城发展建设一个综合性商业街区，邀请邓沛义在该商城投资经营传统火锅项目，何烽豪当时宣传该商业城最晚在2018年5月1日可正式全面开张，在其商业城未正式开张前，不收取商户的租金，商户只需负担水电费、物业费。2017年11月1日，被告与原告合同签订后，原告至今仍未兑现其在合同签订前的承诺，即其裕华·欧洲城商圈最晚于2018年5月1日正式开张。导致裕华·欧洲城未形成商业氛围，从而导致被告生意惨淡，2019年3、4月份，邓沛义向反诉被告提出撤店申请，时任反诉被告总经理的何烽豪极力挽留邓沛义，为了不让邓沛义撤店，他向邓沛义承诺，在裕华欧洲城商业圈正式开张10个月后再开始收取租金，因为有了这个承诺，邓沛义才未撤店并坚持亏损经营。2020年3月份，由于该商城仍未有任何开张的迹象，邓沛义再次向反诉被告总经理提出撤店申请，何烽豪让邓沛义以蜀麒麟火锅店的名义给他写一份书面申请，将2019年3、4月份的口头承诺变成书面的形式，何烽豪签字确认。何烽豪一直恳请反诉原告多支持他的工作，尽量不要撤店。但时至今日，被告在招商时承诺的裕华欧洲城商业街区仍无开业的迹象。截至目前，原告投资了150余万元，经营亏损75.66万元，并且经营亏损仍在持续。据此，被告认为，被告与原告的租赁合同事实上双方已做了变更并按变更后的内容履行，双方并无争议。2020年10月，反诉被告总经理进行了更换，新上任的总经理派人向反诉原告要求支付租金，反诉原告告知反诉被告，他的前任总经理给做出的承诺应当视为双方对合同条款的变更，反诉被告应该按照变更后的合同条款来履行合同，但反诉被告对反诉原告正当合理的要求置若罔闻。现原告以其负责人变更为由不履行双方之协议，于法无据，对其诉讼请求依法应予以驳回。同时，原告的违约行为除了未按约定时间正式开张其裕华·欧洲城商圈外，在合同的第9条第8项明确约定：“甲方承诺品牌火锅(传统类)仅此一家”，但反诉被告明显违约，该商圈内传统品牌火锅不止蜀麒麟一家，未兑现在同一市场内品牌火锅（传统类）仅此一家的承诺，致使反诉原告经营更加惨淡。现反诉：1、依法判决确认反诉原告于裕华·欧洲城商圈正式开张十个月后再向反诉被告支付租金；2、依法判决反诉被告赔偿反诉原告损失756600元；3、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。三被告为其主张向本院提交如下证据：一、被告邓沛义、肖炳元的身份证复印件、被告蜀麒麟火锅店营业执照复印件，以证明三被告主体身份情况；二、《独立商铺租赁合同书》复印件，以证明原、被告合同关系的成立；三、2020年3月24日被告向原告提出的书面申请一份，以证明该申请由原告公司总经理何烽豪签收，双方的租赁合同内容发生变更；四、证人何烽豪的书面询问笔录一份，以证明原、被告双方之间的租赁合同内容发生变更并经原告公司确认的事实。五、蜀麒麟火锅店投资经营情况及经营损失情况，以证明被告由原告招商引资进来，系被动投资，在经营中原告未能兑现承诺，在被告请求撤资的情况下极力挽留，导致被告持续亏损经营，被告的亏损是为了配合原告的商业圈开发，与原告有直接关系，该部分损失应由原告承担。针对反诉原告（本诉被告）的反诉，反诉被告（本诉原告）辩称：1、反诉被告只是出租房屋给反诉原告，涉及的商业区开业与反诉被告无关，况且本身不存在商业区开业的问题；2、何烽豪之前只是反诉被告公司的聘用人员，现已解聘，其行为仅能代表个人，与公司无关，对于合同作出的重大变更应当以公司的签章和书面材料为准，公司也未授权何烽豪有任何签章的权利；3、本案系房屋租赁合同，反诉被告只需交付并确认房屋能够正常使用，义务就完成了，在合同中并未约定反诉原告一定会盈利，也未以此作为交付租金的前提条件，同时，公司也未与反诉原告存在合伙经营关系，因此其损失与反诉被告无关；4、关于合同第十二条第八项约定，在整个裕华欧洲城除了蜀麒麟火锅店，不存在其他火锅店，反诉被告不存在违约情形，即便反诉被告存在违约行为，合同中也未对违约情形进行约定，请依法驳回反诉原告的反诉请求。经本院审理及查明的事实：原告万合公司系一家从事商业经营管理、酒店管理及物业管理等多项业务于一身的有限责任公司，被告邓沛义多年从事餐饮行业。2017年11月1日，原告万合公司作为甲方与作为乙方的被告邓沛义签订了《裕华欧洲城独立商铺租赁合同书》，该合同书约定：1、乙方邓沛义承租甲方万合公司所有的位于汉中市南郑区大河坎镇裕华欧洲城12号楼13-2层13-24号铺位720平方米商铺用于乙方独立经营使用。2、租赁期间仅限于乙方经营餐饮（小龙坎）业务，不得经营其他品项或转租、抵押。3、租赁期限为8年，自2018年3月1日至2026年2月28日止。4、自2017年11月1日起至2018年1月31日为装修期，乙方装修期间因装修产生的水电费用根据实际发生额由乙方自行承担。自2018年3月1日其开始计算租金。5、乙方承租甲方场地，在承租期内按以下标准执行，租金标准每平米每月40元：2018年3月1日至2019年8月31日为免租期，2019年9月1日至2021年2月28日租金为518400元，2021年3月1日至2024年2月29日年租金为362880元，2024年3月1日至2026年2月28日年租金为388800元。每6个月为一期，第一期租金在起租日15日前缴纳，第二期租金在上一期租金到期60日前缴纳，以此类推。6、自2018年3月1日起，乙方给甲方按物业管理费2.3元/月/㎡标准支付，直至承租期满，缴纳周期及缴纳方式与租金同时缴纳。7、乙方在装修期间和承租期间所产生的水、电费、燃气费，应根据实际发生额，由乙方按月向甲方物业公司缴纳。由甲方统一代物业公司收取水费、电费，电费标准1.35元/度、水费标准5元/吨。8、若乙方不按时缴纳租金及管理费，每逾期一天，按应缴总额3‰支付违约金给甲方。9、甲方承诺品牌火锅（传统类）商场内仅此一家。《裕华欧洲城独立商铺租赁合同书》由甲方原告公司委托代理人何烽豪签字并加盖原告公司印章，乙方由邓沛义签字。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告开办小龙坎火锅店（后变更为蜀麒麟火锅店），在此期间，被告仅向原告缴纳部分水电费及物业费，其他费用至今未予缴纳，现原告诉至法院诉讼请求如前所述。另查明，1、汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店于2018年1月23日注册，原名为小龙坎火锅店，后于2019年2月26日变更字号，该火锅店登记为个体工商户，经营者为肖炳元，实际经营者为邓沛义，肖炳元负责该火锅店的日常经营管理；2、2020年3月24日，蜀麒麟火锅店向裕华欧洲城提出书面申请，请求增加该火锅店免租期（裕华欧洲城正式开业后十个月），时任原告公司员工的何烽豪在该申请上签署“已收”；3、2020年12月24日，原告公司工作人员与蜀麒麟火锅店日常经营者肖炳元就蜀麒麟火锅店相关欠款进行汇总确认：2019年9月1日至2021年2月28日租金欠款为518400元，2018年3月1日至2021年2月28日的物业费欠款为44648元，水电费欠款42517.36元，合计欠款为605565.36元；4、原告汉中市万合商业营运发展有限公司的法定代表人为黄飞。上述事实，有原告（反诉被告）委托诉讼代理人及被告邓沛义、肖炳元及蜀麒麟火锅店的委托诉讼代理人的陈述，原告（反诉被告）提交的原告公司营业执照复印件、原告法定代表人身份证明、被告邓沛义身份证明、被告肖炳元的身份证复印件、被告蜀麒麟火锅店营业执照复印件、《独立商铺租赁合同书》复印件、收费情况统计表、物业费收据复印件三份、欠费催缴通知函及水电费缴纳通知单、欠款汇总确认单，被告（反诉原告）提交的被告身份证复印件、被告蜀麒麟火锅店营业执照复印件、《独立商铺租赁合同书》复印件、申请等证据载卷佐证，经质证应予认定。本院认为，本案的本诉部分，第一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告万合公司与被告邓沛义自愿签订《独立商铺租赁合同书》，双方对租赁商铺的位置、用途、租赁期限、租金、物业费等费用的缴纳标准及缴纳方式、权利与义务等内容进行了明确约定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务，原告依约向被告邓沛义交付租赁物，邓沛义应按照合同约定缴纳相关租赁费用及其他费用，现原告要求被告邓沛义支付费用之诉请，符合法律规定，本院予以支持。第二、相关费用的确定。首先，被告邓沛义租赁商铺用于经营小龙坎火锅店（后更名为蜀麒麟火锅店），经查，为方便管理该火锅店登记的经营者为肖炳元，但实际由邓沛义投资经营并掌控，肖炳元负责日常管理同时具有“签字权”，即表明肖炳元有权就蜀麒麟火锅店经营中产生的相关费用进行确认，故其于2020年12月24日与原告对账后的签字确认行为即视为实际经营蜀麒麟火锅店的被告邓沛义应向原告缴纳的费用；其次，对于租赁合同免租期事项应当属于对租赁合同内容作出的重大变更，理应由签订合同的双方进行确认，被告辩称其曾向原告公司总经理何烽豪多次提出撤店请求，在其劝阻下向其提交申请增加免租期至裕华欧洲城正式开业后十个月，并提交申请，从被告提交的申请可见，何烽豪仅在申请上签署“已收”二字，对原告的增加免租期请求同意与否未作明确表示，申请中亦未见原告公司加盖印章。被告向本院申请何烽豪作为证人出庭作证，经本院通知，该证人在庭审时未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。为慎重起见，本院仍向何烽豪进行了询问和核实，询问中何烽豪对其收到被告申请之事实予以认可，但就其是否能够对租赁合同重大事项的变更具有决定权，未向本院举证，庭审中，原告否认对何烽豪有相关之授权，从现有证据看，无法证实原告公司同意被告申请增加免租期的请求，原、被告仍受《独立商铺租赁合同书》的约束，故对被告的此节辩解本院不予采纳；再次，根据合同约定及原、被告清算，被告邓沛义欠付原告万合公司2019年9月1日至2021年2月28日期间的租金518400元，2018年3月1日至2021年2月28日期间的物业费44648元，水电费42517.36元，合计605565.36元。同时，根据合同第九条“违约责任，乙方不按时交纳租金及管理费，每逾期一天，按应交总额的3‰支付违约金给甲方”约定，被告应当向原告支付迟延缴纳租金及管理费用的违约金，但每天按应交总额的3‰支付违约金，该约定明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰。结合双方于2020年12月24日核算的租金等欠款及缴纳方式，被告应于2019年8月17日交纳第一期租金、于2019年12月30日交纳第二期租金、于2020年7月2日交纳期三期租金，截止2021年2月28日被告逾期一年六个月未缴纳租金，故其应支付的租金违约金为62208元（第一期违约金为172800元×18个月×9‰=27993.6元，第二期违约金为172800元×14个月×9‰=21772.8元，第三期违约金为172800元×8个月×9‰=12441.6元）；由于物业管理费与租金同时交纳，根据合同约定被告应自2019年8月17日起开始交纳租金，因此本院自此开始计算逾期物业费，且被告已交纳2018年物业费14968元，故截止2021年2月28日其应支付的物业管理费违约金为5981元[2018年3月1日至2020年2月28日物业管理费违约金为(720㎡×2.3元/月/㎡×24个月-14968元)×18个月×9‰=4013.7元，2020年3月1日至2020年8月31日物业管理费违约金为720㎡×2.3元/月/㎡×6个月×14个月×9‰=1251.9元，2020年3月1日至2020年8月31日物业管理费违约金为720㎡×2.3元/月/㎡×6个月×8个月×9‰=715.4元），以上合计68189元，后期违约金按月利率9‰计算至被告清偿全部相关费用之日止。综上，截止2021年2月28日，被告应向原告支付欠付的租金518400元、物业管理费44648元、水电费42517.36元，以及租金及物业管理费的违约金68189元。最后，本案属于合同纠纷，租赁合同的主体为原告万合公司和被告邓沛义，被告肖炳元及蜀麒麟火锅店不是合同主体，原告要求被告肖炳元及蜀麒麟火锅店承担支付租赁费及其他费用之诉请，于法无据，本院不予支持。本案的反诉部分，第一，反诉原告主张反诉被告未依照其在招商引资时承诺的裕华欧洲城商业圈开业时间开业导致其亏损严重，经查，在双方签订的《独立商铺租赁合同书》中并未有关于裕华欧洲城开业之相关内容，亦无证据证实双方对反诉原告的经营亏损约定由反诉被告承担责任，同时，虽然双方在《独立商铺租赁合同书》中约定：甲方承诺品牌火锅（传统类）商场内仅此一家，但何为品牌火锅（传统类），合同中未予以明确约定，出现后的违约责任合同中亦未予约定，是否存在品牌火锅（传统类）反诉原告未举证证实，故对反诉原告的全部反诉请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第四百六十九条、第四百七十八条、第四百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、限本诉被告邓沛义在本判决生效后三十日内向本诉原告汉中市万合商业营运发展有限公司支付欠缴纳租金518400元、物业管理费44648元、水电费42517.36元，共计605565.36元；二、限本诉被告邓沛义在本判决生效后三十日内向本诉原告汉中市万合商业营运发展有限公司支付欠缴纳租金及物业管理费的违约金68189元（截止2021年2月28日），后期违约金以未清偿租金及物业费为基数，按月息9‰的标准支付至债务清偿时止；三、驳回本诉原告汉中市万合商业营运发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邓沛义、肖炳元、汉中市南郑区大河坎镇蜀麒麟火锅店的全部反诉请求。案件本诉受理费16879元，减半收取8440元，由原告汉中市万合商业营运发展有限公司负担4203元，被告邓沛义负担4237元；本案反诉受理费5683元（被告已预交），减半收取2842元，由被告邓沛义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 员  李 凡二〇二一年八月五日法官助理  马宓宓书 记 员  朱丽荣