江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4203号上诉人（原审原告）:杨得伟，男，1986年5月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）:赵长明，男，1978年9月14日生，汉族，住河北省冀州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙浩，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张莉，女，1978年1月24日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人:邢印虎,江苏汉亚律师事务所律师。委托诉讼代理人:王威,江苏汉亚律师事务所律师。上诉人杨得伟、赵长明因与被上诉人张莉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨得伟、赵长明上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法改判支持上诉人一审诉请。3.被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院依据2019年11月15日上诉人写的声明书和补充协议认定双方的合同已解除，无经济纠纷是错误的。声明书和补充协议是为了更好的履行新租赁合同所写，是附条件的，如果房东裴某,4不同意新合同条款或者不与上诉人另签合同，上诉人与被上诉人的合同权利义务双方仍应履行。一审认定事实错误。二、上诉人所写的声明书和补充协议已被后续的微信记录和电话录音所否定，在录音中被上诉人还是主动愿意退还租金和押金的，并承认不能履行新合同是房东裴某,4不同意新合同条款所致，上诉人无过错。被上诉人张莉辩称，1.被上诉人具备转租权，转租行为已经得到原房主的追认。2.上诉人没有证据证实其擅自终止租赁合同是被上诉人强制所为，上诉人是擅自搬离租地与被上诉人无关。3.本案纠纷双方已经协商解决，上诉人赵长明在2019年11月15日的补充协议和声明上签署上诉人杨得伟的名字，可以说明补充协议和声明是具备证据效力的。上诉人提供的微信记录不能证明其擅自终止租赁合同系受被上诉人强制所为，证明力也不能对抗和否定补充协议和声明的证明效力。杨得伟、赵长明向一审法院提出诉讼请求：1.判令张莉返还租房订金5000元、押金5000元、转让费28000元、预交租金78000元，共计116000元。2.判令张莉赔偿门面装修费用39000元，赔偿违约金16500元。3.诉讼费由张莉承担。一审法院经审理查明：杨得伟、赵长明为经营饮料店，于2019年6月与张莉签订租赁合同一份，合同约定杨得伟、赵长明承租徐州市云龙区民富园商业街2号楼一楼门面房一间（面积12平方米）用于经营饮品店，租期三年。租赁合同签订后，杨得伟、赵长明向张莉支付订金5000元、押金5000元、预交租金78000元、转让费28000元。张莉将房屋交付杨得伟、赵长明，杨得伟、赵长明对房屋进行了装修。2019年11月15日赵长明（乙方）与张莉（甲方）签订补充协议一份，约定：乙方与甲方所签订，关于云龙区民富园商业街二号楼一楼房屋租赁合同终止，合同内约定所有事项，双方达成一致，且不追究经济和法律责任，双方无任何经济、法律纠纷。赵长明在合同乙方处签名“杨得伟”并捺印，张莉在合同甲方处签名并捺印。当日赵长明出具声明一份，载明：本人与张丽签老合同作废（118号合同），且于2020年7月31日房租已清，无经济纠纷，且壹万押金已退回。赵长明在声明下方处签名“杨得伟”并捺印及书写日期。一审中张莉陈述该声明中书写内容“且壹万押金已退回”系其经赵长明同意后添写。一审中，张莉提供说明一份，载明：我与张莉签订2014年9月1日起-2019年8月31日止将民富园商业街二号楼中单元房屋租给张莉作为餐饮店使用，租期为5年。于2019年7月15日签订民富园商业街二号楼中单元同一地点续租合同，时间为2019年9月1日-2024年8月31日止，合同期为5年。合同签订后，张莉将民富园商业街二号楼中单元一楼门面割出一块租给杨得伟作为饮品店使用，面积约为12个平方米，时间为2019年8月1日起-2022年7月31日止，租期为三年。张莉与杨得伟签订合同前张莉就把这件事给我说了，我同意张莉将该门面转给杨得伟作为饮品店使用。该说明下方签有姓名“裴某,4”，落款日期为2020年7月23日。一审中，杨得伟、赵长明提供房屋租赁合同一份，合同载明的出租人（甲方）为张莉，承租方（乙方）为杨得伟。该合同载明：甲方将其拥有的位于云龙区门面出租给乙方使用，用途为饮品店，房屋建筑面积约12平方米。租赁期限共计36个月，起止日期自2019年8月1日至2022年7月31日止，年租金66000元。合同还载明了其他相关事项。赵长明在合同承租人（乙方）处签名“杨得伟”并捺印、书写居民身份证号码及电话。关于案涉房屋的租赁过程，张莉陈述：位于徐州市云龙区中单元房屋是其向案外人裴某,4承租，并经营竹园村饭店。其在一楼门面割出一部分后转租给杨得伟、赵长明，双方约定租金78000元/年。因其经营的竹园村饭店生意不好，其与裴某,4协商解除房屋租赁合同。经其与杨得伟、赵长明、裴某,4协商，裴某,4同意杨得伟、赵长明继续租赁涉案房屋，并由杨得伟、赵长明与裴某,4直接签订房屋租赁合同，双方口头达成一致，但杨得伟、赵长明并没有与裴某,4签订书面租赁协议。在此情况下，其与赵长明签订补充协议，赵长明出具了声明。押金10000元没有退还，杨得伟、赵长明认为合同约定的租金过高，说押金10000元不要了，让其给裴某,4说把房屋租金降低一点，每年租金降低10000元，裴某,4也同意了。杨得伟、赵长明提供的年租金为66000元的租赁合同是补签的，是为了拿着这份合同找裴某,4签合同。因为合同转让给了裴某,4，其把杨得伟、赵长明支付的未到期的租金转给了裴某,4，租金到2020年7月31日。因为杨得伟、赵长明没有继续经营，其就想着别让杨得伟、赵长明太亏，想从中协商，让裴某,4把未到期的租金退给杨得伟、赵长明，裴某,4也同意了，所以在2020年12月9日通过微信向杨得伟、赵长明发送信息“赵老板，经口头协商你奶茶店不干了，东西你都拉走，你来退房租，我让你带合同过来，你说合同丢了，公司说了，你来签个解除合同协议，会计给你退款……带上身份证，（包含银行卡号……）。因为杨得伟、赵长明违约，其不同意退还转让费、押金”。张莉为证明其陈述，提供双方与裴某,4协商时的照片及视频资料。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。杨得伟、赵长明与张莉之间就徐州市云龙区中单元一楼门面（建筑面积约12平方米）存在房屋租赁合同关系。杨得伟、赵长明主张张莉将其承租的涉案房屋转租，因出租人不同意转租，导致合同不能继续履行，进而要求张莉返还租金、押金、定金、转让费并赔偿装修损失。张莉否认杨得伟、赵长明上述主张，杨得伟、赵长明应就其上述陈述的事实提供证据，但杨得伟、赵长明未提供其主张的上述事实的证据，故对其主张的上述事实，不予采信。张莉抗辩称就案涉房屋租赁合同双方经协商解除，双方纠纷已经解决，并提供其与赵长明所签的补充协议以及赵长明出具的声明（赵长明均签名“杨得伟”），赵长明虽对上述两份证据中其签名的真实性提出异议，但未申请进行司法鉴定，法院对该两份证据的真实性予以认定。根据上述两份证据，双方协商一致，解除双方间的房屋租赁合同关系，并就合同解除后的事宜达成一致意见，双方就案涉租赁合同关系产生的纠纷已了结。根据张莉提供的证据，结合张莉陈述，能够认定如下事实：就案涉房屋，杨得伟、赵长明与张莉存在租赁合同关系，合同约定年租金78000元。因案涉房屋系张莉从案外人裴某,4处承租，张莉欲与裴某,4协商解除房屋租赁合同关系，就杨得伟、赵长明承租的房屋，经双方与裴某,4协商一致，解除双方之间租赁合同关系，由杨得伟、赵长明与裴某,4就案涉房屋直接签订房屋租赁合同，杨得伟、赵长明预交的未到期的租金转至裴某,4处，双方间纠纷了结。在此情况下，赵长明以杨得伟名义与被告签订补充协议并出具声明。综合上述事实，补充协议及声明系杨得伟、赵长明真实意思表示，双方经协商解除房屋租赁合同关系，纠纷已了结，故杨得伟、赵长明要求张莉返还租金、定金、押金、转让费并赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回杨得伟、赵长明的诉讼请求。二审中，上诉人赵长明提供以下证据：1.2019年11月21日至2019年12月9日上诉人赵长明与被上诉人张莉的手机通话录音一组（15次通话），以证明2019年11月15日双方签订的补充协议无效，张莉愿意退还押金、租金。2.2020年5月3日杨得伟手机拍摄的照片一组，以证明涉案房屋在2020年5月1日之前已经被统一装修改造后以正德慢食坊名义对外营业。经质证，被上诉人认为：对于证据1，录音形成于一审诉讼之前，不属于新证据，且录音中双方只是磋商，未达成一致意见，不足以否定书面声明和补充协议。对于证据2，该照片不属于新证据，且无法核实真实性，无法证明照片形成时间，与本案不具备关联性。涉案房屋租给数人使用，每个部分均可独立存在，涉案图片不能证明涉案房屋被占用。二审中，证人裴某,4出庭，认可一审中张莉提供的说明系其本人签字、捺印，对说明内容也予认可。庭审中，裴某,4认可与张莉、赵长明协商，并口头达成一致意见，其同意按照上诉人一审中提交的房屋租赁合同内容，与上诉人达成直接的房屋租赁合同关系，且认可租赁期限为三年，并陈述其收到张莉通过案外人转交的剩余房屋租金等约4万元。经质证，上诉人认为证人证言与事实不符；被上诉人对证人证言无异议。二审中，上诉人赵长明认可涉案声明及补充协议中“杨得伟”的签字，与一审中上诉人提供的涉案房屋租赁合同中“杨得伟”的签字均系其本人所签。杨得伟对赵长明以其名义在房屋租赁合同、声明及补充协议中的签字认可并同意。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本案二审争议焦点是：1.双方签订的涉案租赁合同是否解除。2.被上诉人应否向上诉人承担返还租金、押金、转让费、装修费、违约金的责任。本院认为，一、关于上诉人与张莉之间就涉案房屋产生的租赁合同关系是否解除的问题。根据一审中赵长明与杨得伟的陈述，二人系合伙关系，共同租赁涉案房屋。张莉从案外人裴某,4处承租涉案房屋，2019年6月上诉人与张莉签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租给赵长明与杨得伟，上诉人向张莉支付了13个月租金7.8万元（年租金7.2万元）、押金1万元、转让费2.8万元等款项11.6万元，双方之间因此形成的房屋租赁合同合法有效。在租赁合同履行过程中，根据张莉在一审中的陈述，因其经营的竹园村饭店生意不好，其与裴某,4协商解除房屋租赁合同。在此情况下，被上诉人与上诉人协商解除涉案房屋租赁合同关系，并由上诉人与裴某,4直接签订租赁合同，由裴某,4概括继受张莉在此之后应承担与享有的房屋租赁合同权利义务。为此，双方于2019年11月签订第二份房屋租赁合同，约定年租金为66000元，租期三年。并且，双方于2019年11月15日签订补充协议及声明，约定双方签订的老合同作废，房屋租赁合同终止。根据二审中上诉人提供的其与张莉之间的通话记录，上诉人赵长明自2019年11月21日至12月9日多次与张莉电话沟通，内容涉及裴某,4不同意按照双方2019年11月签订的第二次合同内容与上诉人签订租赁合同，张莉对此明知，这与张莉的陈述及裴某,4在二审中的证言存在矛盾，因张莉及裴某,4并无证据证明裴某,4与上诉人之间就涉案房屋租赁按照涉案2019年11月签订的第二份房屋租赁合同内容达成一致意思，故仅依据裴某,4二审证言，不足以证明裴某,4与上诉人之间自2019年11月15日之后形成房屋租赁合同关系。同时，根据双方通话记录，张莉在明知裴某,4不同意重新签订租赁合同的情况下，同意与上诉人解除租赁合同，由上诉人搬离涉案租赁房屋，并向上诉人返还部分房租及押金。根据双方通话记录、张莉在一审中的陈述、证人裴某,4二审中的陈述，能够认定2019年12月9日上诉人已将涉案房屋内电缆拆除，将房屋内东西拉走。因此，通过以上双方之间的电话协商过程，可以认定2019年11月15日双方达成的合同关系终止及经济纠纷了结的补充协议，系以裴某,4能够继续履行涉案房屋租赁后续租期内的权利义务为前提，但因裴某,4未与上诉人签订租赁合同，故在2019年11月21日之后，双方再次进行磋商，并明确了由上诉人搬离涉案租赁房屋，双方解除租赁合同的意思表示。因此，就涉案房屋租赁合同关系而言，双方在2019年11月15日之前达成的一致意思，已被在此之后双方新达成的意思表示所变更，故涉案补充协议及声明不能作为判断双方合同关系变更、终止的唯一证据，结合双方在此之后达成的意思表示，以及上诉人2019年12月搬离涉案房屋的事实，能够证明双方之间达成的房屋租赁合同关系已协商一致解除。至于双方因租赁合同解除产生的返还租金、押金、转让费等争议，不影响对双方租赁合同关系解除的认定。二、关于涉案诉请返还租金、押金、转让费、装修费、违约金等责任承担问题。本案中，双方当事人经协议一致解除租赁合同，故对上诉人主张的装修费、违约金等问题，本院不予支持。1.关于返还订金及押金问题，因双方系协商解除租赁合同，故承租人对解除租赁合同无过错，其诉请返还订金及押金合计1万元，应予支持。2.关于剩余租期内预交的租金问题。结合双方约定合同生效时间为甲方收到乙方首期租金，2019年6月18日上诉人向被上诉人转账支付租金及押金、转让费的时间，以及上诉人于2019年12月9日实际搬离涉案房屋的事实，应当认定涉案房屋由承租人实际占有时间为5个月零22天。考虑到双方在2019年12月9日口头协商后，双方并未以合理方式积极处理涉案房屋交接事宜，故对于自2019年12月9日之后空置期间的损失问题，均负有放任损失扩大的过错，双方均未尽到合同附随义务，对该期间扩大的损失，承租人亦应承担相应责任。结合上诉人一审中举证的涉案房屋搬离前后状况对比照片，涉案房屋在2020年5月已经处于被占用状态，故结合双方在合同履行、解除及解除后财产返还等过程中的相关权利义务及过错等因素，本院酌定由被上诉人向上诉人退还5个月租金共计3万元。3.关于房屋转让费问题，因涉案房屋租期为三年，涉案租赁合同系经双方协商解除，故转让费结合涉案租赁合同履行情况、上诉人实际占用期间及放任房屋空置过失等综合因素，酌定由被上诉人向上诉人返还2万元。综上，上诉人杨得伟、赵长明的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2471号民事判决；二、张莉于本判决生效之日起十日内向杨得伟、赵长明返还租金3万元、订金及押金合计1万元、转让费2万元，合计6万元；三、驳回杨得伟、赵长明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3730元，由杨得伟、赵长明负担2430元，张莉负担1300元；二审案件受理费3730元，由杨得伟、赵长明负担2430元，张莉负担1300元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年八月二十六日书记员 宗 正