广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初2134号原告：珠海德盛物业管理有限公司，统一社会信用代码914404007564855387，住所珠海市香洲兴华路190号三楼8号房。法定代表人：杨伟宏。委托代理人：张殿臣，公司员工。委托代理人：韦善幼，公司员工。被告：陈其快，男，1986年5月3日出生，汉族，户籍地广西昭平县。被告：郭艳霞，女，1990年5月21日出生，汉族，户籍地河南省光山县。委托代理人：陈其快，身份情况同上。原告珠海德盛物业管理有限公司（以下简称：德盛公司）与被告陈其快、郭艳霞物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德盛公司的委托代理人张殿臣、韦善幼，被告陈其快也作为被告郭艳霞的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告交清管理费1646.52元、垃圾清运费164元、公摊费1109.13元、合同违约金2919.55元，合计5839.10元。事实和理由：被告陈其快是珠海市斗门区和润新苑5栋1002室的业主，从2017年1月份开始拖欠原告的管理费、垃圾清运费、公摊费共计2919.55元。管理费为2017年1月-2018年1-3月、6-8月共18个月每月88.69元，2018年4-5月欠50元，合计1646.42元；公摊费为2016年1-12月欠267.10元，2017年1-12月欠321.47元，2018年1-12月欠273.92元，2019年1-12月欠211.42元，2020年1-2月欠35.22元，合计1109.13元；垃圾清运费为2017年1月-2018年1-3月、6-8月共18个月每月8元共欠144元，2018年9-12月共欠20元，合计164元；违约金2919.55元。原告德盛公司对其诉称提交如下证据：1.物业服务管理合同，拟证明前期合同服务的约定；2.管理费用缴费通知单，拟证明服务管理事实存在；3.增值税发票，拟证明原告已向供水供电部门缴纳涉案小区的公用水电费；4.变更工商登记通知书，拟证明原告公司名称变更；5.报警回执，拟证明2018年9月3日及之前原告还在管理案涉小区；6.照片，拟证明业主2018年8月拉横幅，原告还在案涉小区管理；7.电梯维修保养合同，拟证明原告一直在维护保养案涉小区电梯。被告陈其快、郭艳霞辩称：2018年4-8月份没有人管理涉案小区，没有见到物业人员服务，不应当收取期间的物业费和卫生费。原告主张的公摊费、垃圾清运费不清楚如何计算。被告不同意支付违约金。被告陈其快、郭艳霞对其辩称提交照片，拟证明原告在管理小区期间服务不到位、管理不作为，以及原告在黑板上写2018年4月1日撤出小区，不再为案涉小区提供服务。经审理查明：2012年3月23日，珠海和润房地产投资顾问有限公司作为甲方与珠海市盛至物业管理有限公司作为乙方签订《物业服务管理合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方为坐落于斗门××村××和××住宅、商铺提供前期物业服务。业主入住后乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2.物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部分明细见附件三；3.物业共用设施的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；4.公共绿地、景观的养护；5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7.协助做好安全防范工作，发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维护养护方案；10.按照法律、法律和有关约定对物业装饰装修提供服务；11.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告；12.制定预防火灾、水灾等应急突发事故的工作预案，明确妥善处理应急事件或急迫性维修的具体内容；13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；14.其他服务事项。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（未出售时由甲方缴纳），住宅每月每平方米1元，商业物业每月每平方米2元，停车费每车每月50元，垃圾清运处理费每月每户8元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一个月的的物业服务费，此后按每月交纳，具体时间为每月10日前。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，甲方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。被告陈其快于2013年购买位于珠海市斗门区，建筑面积为88.55平方米，不动产权登记缮证日期为2014年1月14日，权属人为陈其快，共有人为郭艳霞。2020年陈其快、郭艳霞将该房屋卖给陈明孔、周菊华，过户领证日期2020年11月2日。另查明，珠海市盛至物业管理有限公司成立于2003年12月5日，2014年3月25日经珠海市工商行政管理局香洲分局核准，企业名称变更为珠海德盛物业管理有限公司。珠海市物业管理行业协会于2017年7月28日出具《珠海市物业服务企业登记备案证明》，德盛公司资质等级为三级。庭审中原告述称其从2009年6月开始管理涉案小区，已于2018年9月撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务。2018年5月25日，原告向本院起诉李玉麟、从慧芬物业服务合同纠纷，本院作出（2018）粤0403民初1622号民事判决，该判决确认原告于2018年3月1日退出和润新苑小区。李玉麟、从慧芬对该判决不服提起上诉，珠海市中级人民法院于2019年7月30日作出终审判决，对一审判决查明的事实予以确认，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告为案涉和润新苑小区业主，原告与案涉小区的建设单位签订的《物业服务管理合同》合法有效，对被告具有法律约束力，原被告应当自觉履行约定。原告为案涉小区提供了物业服务，被告作为涉案小区涉案房屋的权属人，享受了原告提供的物业服务，应当按照《物业服务管理合同》的约定向原告支付物业服务费等费用。一、关于原告主张的各项费用的具体数额核定。（一）关于原告主张的物业服务费问题。根据生效判决确认的事实，原告已经于2018年3月1日退出和润新苑小区，不再为该小区提供物业服务，原告没有提交充分有效证据证明其于2018年3月1日离开案涉小区后又进入案涉小区提供物业服务，故原告要求被告支付2018年3月1日之后的物业服务费没有依据，本院不予支持。根据被告的房产产权登记建筑面积以及物业服务合同关于物业服务费每月每平方米1元的约定，经本院核算，从2017年1月至2018年2月期间，被告应向原告支付的物业服务费为88.55平方米×1元/平方米×14个月＝1239.7元。（二）关于原告主张的垃圾清运处理费问题。《物业服务管理合同》约定“垃圾清运处理费每月每户8元”标准收取，从2017年1月至2018年2月期间，被告应交纳垃圾清运处理费112元，如前文所述，原告主张2018年3月之后的垃圾清运处理费没有依据，本院不予支持。（三）关于原告主张的公摊费问题。原告主张的公摊费，实际为公摊水电费。原告主张被告应向其支付公摊费1109.13元，但原告提交的证据不足以证明其主张的公摊水电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应如何分摊水电费，无法具体明确被告应当支付的费用数额，故本院对其该项请求不予支持。且原告于2018年3月撤出案涉小区，现仍向被告主张2018年3月之后的公摊费没有事实和法律依据。二、关于原告主张的违约金问题。《前期物业管理合同》约定物业服务费的支付时间是每月十日前交纳当月费用，逾期的滞纳金为从逾期之日起按每日千分之五计算，该滞纳金的约定实质是逾期交纳物业服务费的违约金，应从当月11日起计算，该违约金标准过高，每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金为限，即被告应当向原告支付拖欠2017年1月1日至2018年2月28日期间物业服务费的违约金1351.7元。综上，被告应交纳的物业服务费为1239.7元、垃圾清运处理费112元、违约金1351.7元，合计2703.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告陈其快、郭艳霞于本判决生效之日起七日内向原告珠海德盛物业管理有限公司支付物业服务费1239.7元、垃圾清运处理费112元以及违约金1351.7元，合计2703.4元；二、驳回原告珠海德盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元（原告已预交），由原告珠海德盛物业管理有限公司负担20元，由被告陈其快、郭艳霞负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘嘉华二〇二一年八月三十日书记员  李慧敏