西安市高陵区人民法院民事判决书 （2021）陕0117民初1179号 原告：刘银娟，女，1978年7月1日出生，汉族，住西安市莲湖区，居民。委托诉讼代理人：李晓丽，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢许丽，陕西宽明律师事务所律师。被告：陕西世纪绿园置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西斜七路六号，统一社会信用代码91610000732655520T              。法定代表人：袁国谦，系该公司总经理。委托诉讼代理人:田少荣，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：西安成基置业有限公司，住所地西安市高陵区泾河工业园水岸花城栖霞苑2区8幢，统一社会信用代码91610117098757166P。法定代表人：马于江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗浩（该公司员工），男，汉族，1982年10月28日出生，住陕西省西咸新区。原告刘银娟与被告陕西世纪绿园置业有限公司（以下简称世纪绿园公司）、西安成基置业有限公司（以下简称成基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘银娟及其委托诉讼代理人李晓丽、被告世纪绿园公司委托诉讼代理人田少荣、被告成基公司委托诉讼代理人罗浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘银娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于高陵区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；2、判令被告向原告支付违约金87029.59元（自2018年7月1日暂计至起诉日），并以房屋总价款510737元为基数，按照日万分之二的标准支付至实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“出卖人（即被告）将其位于西安市高陵区XX镇XX路的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给买受人（即原告），该商品房预测建筑面积124.57平方米，单价为4100元/平方米，总价款为510737元。买受人以首付款及商贷的方式支付房款，首付款为180737元，占全部房价款的35.39%，余款330000元，向银行申请贷款……出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……”。原告于2017年4月11日支付了10000元定金，于2017年4月19日支付房款180737元，于2017年6月15日提供银行贷款方式将剩余330000元房款支付给被告。原告已经完全履行合同义务，但是被告并未按照合同约定于2018年6月30日前向原告交付房屋，截止今日，被告已经逾期交房超过两年半，被告应按照合同约定支付违约金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告世纪绿园公司辩称，1、我公司开发建设的商品房建设项目、所销售的涉案商品房五证齐全，合法合规。且该项目建设工程竣工验收质量合格，符合“该商品房经验收合格”的交付条件，我方按约已向原告通知收房。2、我公司按约已通知原告收房，但原告拒不收房，故我公司不构成违约。且双方合同约定，因原告原因，逾期超过30天未能按期收房的，视同已收房；我公司于2018年6月24日、8月9日已向原告通知交房，原告截止起诉之日一直拒不收房，根据双方合同第十一条第二款约定，因买受人原因，逾期超过30天未能按期接收的，视为买受人收房，因此我公司不构成逾期交房，不承担逾期交房违约责任。3、根据西安市中级人民法院已生效的（2021）陕01民终2786号民事判决书，依据最高院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定的类案同判原则，该案与以上已生效的案件属于类案，法院可参照类案，依法驳回原告的诉讼请求。被告成基公司辩称，2018年6月24日，我公司通过微信方式向原告发送邀请函，业主表示收到。成基公司是代理机构，不是合同主体，非出卖人，不应承担连带责任。经审理查明，2017年5月24日，原告刘银娟（买受人）与被告世纪绿园公司（出卖人）、被告成基公司（委托代理机构）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告世纪绿园公司开发的位于西安市高陵区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积124.57平方米，单价为每平方米4100元，总价款为510737元，付款方式为银行按揭贷款，首付180737元，贷款330000元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、逾期超过30天未能按期接收，视同买受人收房，保修期自此时开始计算，物业管理等相关费用从交付之日起正式计收；2、买受人应于房屋交付之日向出卖人提供收房所需资料，并按政府有关规定向相关部门指定账号缴纳公共维修基金，否则出卖人可以拒绝交付房屋，并按《买卖合同》第十一条中，由于买受人原因未能按期交付房屋情况处理。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告成基公司于2018年6月26日向原告开具了涉案房屋增值税发票，价税合计511680元。2020年1月9日，原告缴纳了涉案房屋契税7309.72元，2020年8月5日，原告缴纳了涉案房屋专项维修资金14976元。另查明，2014年5月6日，被告世纪绿园公司与被告成基公司就联合开发水岸花城二期（水半湾）4-1、4-2号楼项目事宜达成一致，双方签订了《联合开发合同》，成基公司负责联合开发项目的日常建设开发管理工作、施工工作、销售管理工作，协助世纪绿园公司完善“两书”手续、办理小区综合验收等工作。该项目依法取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证等相关证书。涉案房屋所在4-1幢楼于2018年7月1日通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位综合验收，验收结论为工程质量合格。2018年6月24日，被告世纪绿园公司的工作人员通过微信方式向原告发送入住邀请函和业主交房指南，注明集中交房时间为2018年6月30日至2018年7月20日，其中刘银娟的具体收房时间为2018年7月10日。在交房过程中，被告世纪绿园公司提供了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告刘银娟认为涉案房屋没有取得《工程竣工验收备案表》，不具备交付条件。以上事实，有商品房买卖合同、增值税发票、税收完税证明、房屋专项维修资金缴存收据、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收报告、竣工验收备案表、联合开发合同、微信聊天记录、入住邀请函、住宅质量保证书、住宅使用说明书及当事人陈述等相关证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告世纪绿园公司在通知原告收房时，涉案房屋是否具备交付条件；二、被告世纪绿园公司是否应当支付延期交房违约金；三、被告成基公司是否应承担连带责任。就争议焦点一，本院认为原告与被告世纪绿园公司、成基公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前 “将经验收合格的商品房交付买受人使用”，而本案房屋所在楼栋已于2018年7月1日经过了建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的验收，综合验收结论为工程质量合格，故涉案房屋已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。其后，被告世纪绿园公司通知原告收房时，也提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，与世纪绿园公司联合开发的成基公司在该“两书”上加盖公章，该“两书”也写明了对涉案房屋质量承担保证责任和维修责任。《商品房买卖合同》约定在“住宅”交付时，除了经验收合格，还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其目的是为了明确对房屋的质量保证和维修责任，“两书”备案与否不影响开发商对涉案房屋的质量保证责任和维修责任，且《商品房买卖合同》中未约定“两书”应备案以及应取得《工程竣工验收备案表》。故在涉案房屋已经验收合格，且世纪绿园公司出具了“两书”的情况下，涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告以涉案房屋未取得《工程竣工验收备案表》为由拒绝接收，不符合双方合同约定。被告世纪绿园公司于2018年6月24日通过微信方式向原告刘银娟发送了入住邀请函和业主交房指南，该通知方式虽与《商品房买卖合同》第十一条约定的“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”不同，但原告已收悉，知晓了房屋交付时间，而原告拒绝收房的理由不符合合同约定，因此被告世纪绿园公司已经履行了交付房屋的合同义务，对于原告第一项诉讼请求，本院依法不予支持。就争议焦点二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的最迟交房时间为2018年6月30日，被告世纪绿园公司通知原告收房的具体时间为2018年7月10日，因此被告世纪绿园公司通知原告收房的时间应视为实际交房时间，被告世纪绿园公司迟延交付房屋10天，应依照合同第九条第一款第1项计算违约金。世纪绿园公司应向刘银娟支付违约金数额为：510737元×0.2‰×10=1021.47元。就争议焦点三，《商品房买卖合同》中明确约定被告成基公司系委托代理机构，根据合同相对性原则，原告要求被告成基公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西世纪绿园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘银娟支付逾期交房违约金1021.47元；二、驳回原告刘银娟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2060元，由原告刘银娟负担2010元，被告陕西世纪绿园置业有限公司公司负担50元（原告已预交2060元，被告世纪绿园公司在履行本判决义务时一并给付原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审  判  长   李东波                             审  判  员   戈  超                             审  判  员   宋  迪                             二〇二一年八月二十三日                                   书  记  员   周  萌1