湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终320号上诉人（原审被告）：岳阳市恒发建材有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区太阳桥建材市场28栋3楼。法定代表人：毛奉连，该公司总经理。上诉人（原审被告）：杨学兵，男，汉族，1966年3月1日，住岳阳市岳阳楼区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：郭静，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毛奉连，女，汉族，1968年10月23日，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：李国保，男，汉族，1966年10月25日，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：贺先明，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。上诉人岳阳市恒发建材有限责任公司（以下简称岳阳恒发公司）、毛奉连、杨学兵与被上诉人李国保买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人岳阳恒发公司的法定代表人毛奉连及委托诉讼代理人郭静，上诉人毛奉连，被上诉人李国保的委托诉讼代理人贺先明、刘岳璨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回李国保的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由李国保承担。事实与理：一审认定《房产转让协议》合法有效错误。其一，双方均认可案涉《房产转让协议》及《房屋转让合同》均签订于2019年4月28日。其二，2020年5月12日上午，就借款一事协商，李国保亲口说“差钱你就还钱，我要你房子做莫子”，李国保明确表示不要房屋而是要毛奉连偿还借款，且提醒借款的清偿期为2021年4月29日，表明双方系民间借贷关系而非买卖合同关系。其三，2020年5月12日下午，李国保又以微信方式将《房屋转让合同》发给毛奉连并提醒其“请认真看看”。次日，李国保再次发微信说“借了钱解决办法只有二个：一个是还钱，二是拿家里的财产抵”，进一步表明双方系民间借贷关系而非买卖合同关系。其四，从《房屋转让合同》内容看，第五条约定“必须在5个工作日内，将房产抵押给乙方名下”，及第六条约定“本合同签字生效后，甲方在两年内保留回购权”，结合上述条款，双方无买卖房屋的意思表示，案涉房屋系为借款提供的担保。请求二审驳回李国保的全部诉讼请求。李国保辩称：一、关于2019年4月28日签订的两份合同，应采信《房产转让协议》，1、从证据的真实性角度看，上诉人没有提供《房产转让合同》原件。而且李国保对此给出了合理解释。《房产转让合同》违背了双方真实意愿，已被《房产转让协议》取代。2、从微信记录来看，自从2019年1月至2019年4月28日签约期间，毛奉连、杨学兵与李国保之间多次相互发送的合同内容及文本，均为买卖合同，并无任何抵押、回购内容合同，尤其是2019年4月25日，李国保发给杨学兵的是《房产转让协议》文本，经杨学兵确认，再发给李国保，并无《房产转让合同》文本协商确认的任何记录。3、《房产转让合同》不符合逻辑与情理。首先，合同标题及主文均明确为转让、出售房产，附上的抵押条款却并不能实施、也未实施，加上“抵押”内容是不合逻辑的;其次，上诉人目的只是为了设立“以后否认买卖的圈套”，再次，回购的前提是双方之间存在买卖关系，第四，李国保640万购买，两年后却540万进行回购，明显不合逻辑与情理。二、上诉状中陈述的理由，无事实与法律依据。1、关于2020年5月12日录音，系在未告知、未经允许情况下私自偷录的录音，不具备合法性。该录音于签订协议一年后录制，与签约时情况没有直接关联性，并不能证明签约时双方的真实意思表示，且该录音系有预谋、有准备的情况下，使用诱导性方式取证，录音存在疑点，且不全面，不能单独作为认定事实的根据。即使从双方录音争吵内容看，李国保提出意思是“上诉人只要可以拿足够的钱来，李国保可以将房子再出卖给上诉人”，也证实李国保是强调“双方是已经达成了房屋交易的”。2、关于《房产转让合同》，第一，从合同标题看，不是抵押合同。第二，从该合同的主文看，毫无争议地表明了双方以640万元交易价格将案涉六层房屋出售给李国保。第三，即使该买卖合同中单方私自添加“两年后回购权”，不能改变合同标题及内容为买卖合同性质，且在未回购的情况下，买卖关系仍然存在，至于该合同中承诺“先办抵押”，并未办理，该抵押承诺也不可能实现，系无效承诺。三、上诉人仅提出“应认定《转让合同》，系借款担保关系，不是房屋买卖合同关系"，应视为上诉人对应承担违约金是认可的。四、需要说明的是:在上诉人最需要资金时候，李国保出借数百万元帮助上诉人度过危机。而上诉人多次违反承诺，未予归还借款，导致了李国保利益受损。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。李国保一审诉讼请求：1、判令双方于2019年4月28日签订的《房产转让协议》有效。2、岳阳恒发公司将岳阳经济技术开发区营盘岭路与通海路交叉口西北路角110号的南边六层房屋的房屋权属过户至李国保名下。3、被告连带支付李国保违约金50000元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定，2019年4月28日，李国保（乙方）与（甲方）岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵签订《房产转让协议》和《房产转让合同》。其中《房产转让协议》的内容约定：因甲方主动向乙方借款合理计息后，欠款总额为857万元。现无力偿还，双方约定其中217万元，以华容县明居商业管理有限公司出具的欠条作抵，余款640万元作为甲方自愿出让下述房产给乙方的购房款。双方达成如下协议：第一条：项目建设依据及证件，甲方保证其合法有效。第二条：房屋基本情况：房产地址：岳阳市经济技术开发区，总建筑面积3829.95平方米，套内面积3686.4平方米，分两次建造，第一次建房是北边四层楼房，建筑面积2281.47平方米，已经抵押给农行贷款。第二次建房是南边六层楼房，建筑面积1548.48平方米，出售给乙方。第三条：房产计价：南边六层楼房1548.48平方米，总金额640万元。第四条：付款方式：乙方将甲方欠款640万元抵扣。第五条：时间要求：甲方必须在五个工作日内，将转让房产完整交到乙方名下。第六条：房产交付：房产实物状况，租赁情况，保持现状，自签转让合同之日起，全部交给买受方，由买方依法全权管理。第七条：违约责任及特别约定。该合同签字盖章后，在履行过程中，如出现违约情况，违约方依法承担法律后果外，另赔偿对方违约金5万元。第八条：甲方及产权共有人，保证房产权属清楚，没有抵扣，担保等纠纷，否则，承担相应法律后果。《房产转让合同》的内容为：因甲方于2019年4月28日向乙方借款653万元，至2019年4月28日止，计息182.84万元，本息未对还，加房租，欠款总额为857万元；现无现金偿还。双方约定：其中217万元，以华容县明居商业管理有限公司出具的欠条作抵，已办理债权债务转让手续，余款640万元，乙方作为购房款购买甲方下述房产。双方在平等自愿诚实守信的原则基础上协商一致就房产转让事项达成如下协议：第一条：甲方交付给乙方本宗交易项目建设的依据及相关证件。第二条：房屋基本情况：房产地址：岳阳市经济技术开发区，总建筑面积3829.95平方米，套内面积3686.4平方米，分两次建造，第一次建房是北边四层楼房，建筑面积2281.47平方米，已经抵押给农行贷款。第二次建房是南边六层楼房，建筑面积1548.48平方米，属本宗交易标的，出售给乙方，房屋的结构与质量以现房为准，乙方已充分了解。第三条：南边六层楼房1548.48平方米，成交价总金额640万元，本宗交易所涉税费等所有费用由乙方全部承担。第四条：乙方将甲方欠款640万元抵扣，乙方将甲方欠条收回。第五条：房产实物状况，办证情况，保持现场，甲方必须在5个工作日内，将房产抵押给乙方名下。第六条：该合同签字盖章后，在履行过程中，如出现违约情况，违约方依法承担法律后果外，另赔偿对方违约金5万元。本合同签字生效后，甲方在两年内保留回购权，回购价格为本次成交价下浮100万元即540万元，并约定乙方在两年内没有经过甲方书面同意，不得转让给第三人。第七条：甲方及产权共有人，保证房产权属清楚，已告知乙方该宗房产的土地已抵押给了岳阳农业银行，房屋没有抵押、担保等纠纷，否则，承担相应法律后果。另查明，涉案房屋为岳阳市经济技术开发区，南边六层楼房，建筑面积1548.48平方米，目前没有办理房屋产权证，该房屋建设用地土地使用证证号为岳市国用（2010）第ＫＺ007号，地类用途商业，使用权面积为1246平方米。该处土地北边另建设有四层楼房一栋。2013年5月14日，岳阳恒发公司以及案外人张小军作为抵押人与抵押权人中国农业银行股份有限公司岳阳分行签订《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为抵押权人与岳阳恒发公司按合同第一条约定签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额1500万元，最高额担保债权期限自2013年5月14日起至2018年5月14日止。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位物、分离物、附合物、混合物、加工物及法律法规规定的其他财产和权利。岳市他项（2016）第Ｋ072号土地他项权利证书显示：土地他项权利人为中国农业银行股份有限公司岳阳分行，义务人为岳阳市恒发建材有限责任公司，坐落通海路与营盘岭路交叉口西北角，权属性质为国有土地使用权，使用权面积为1246平方米，他项权利种类及范围为：一、国有土地使用权抵押登记。二、土地抵押面积1246平方米。三、土地使用证编号岳市国用（2010）第ＫＺ007号。四、土地评估价格200万元。五、地上建筑物一同抵押。中国农业银行股份有限公司岳阳分行于2019年1月2日申请执行岳阳恒发公司、杨学兵、毛奉连以及案外人张小军，执行案号为（2019）湘0602执34号。中国农业银行股份有限公司东茅岭支行申请评估拍卖，一审法院在执行中委托湖南明达房地产土地评估有限公司对岳市国用（2010）第ＫＺ007号土地以及以上四层房屋和六层房屋进行司法评估。涉案六层楼房产评估价格为930.53万元。双方对下列事实存在争议：1、双方之间是形成了转让担保关系还是房屋转让合同关系的争议。岳阳恒发公司、杨学兵、毛奉连认为双方之间形成了转让担保关系，并向法庭提交了岳阳恒发公司、杨学兵、毛奉连（甲方）与李国保（乙方）于2019年4月28日签订的《房产转让合同》复印件(来源于李国保2020年5月12日通过微信发送的《房产转让合同》、杨学兵与李国保的微信聊天记录（证明内容：李国保本人亲自到农业银行了解到被告对农业银行的欠款总额为2287万元，李国保在2019年1月曾认可岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵诉争房屋及另四层房屋总价值在2100万元，并欲以2100万元整体购买上述全部房屋，双方就购买诉争房屋及另四层楼房屋，曾反复发送买卖合同文本商议，2019年3月29日，李国保再次询问岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵是否同意出售，此时岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵与第三人商议的全部房屋出售价格已至3400万元。证明目的：李国保完全知悉诉争房产未办理产权证，土地抵押给农业银行的事实，李国保知道诉讼房屋不可能单独买卖，也曾打算以2100万元整体购买该土地上全部房屋，即六层加四层高的房屋，以换取农业银行解除抵押配合办证的事实，岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵从未同意将诉争房屋单独出售给李国保）、2020年5月12日岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵与李国保协商履行《房产转让协议》的录音（证明内容：李国保不是要房子，还钱不清，李国保的目的是要钱。证明目的：李国保与岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵签订《房产转让协议》其目的不是以房屋抵债，而只是提供一个保证，李国保只是要求还钱，不是为了要房屋）。李国保则认为双方之间形成了房屋转让合同关系，并向法庭提交了双方于2019年4月28日签订的《房产转让协议》、《岳阳市房产调查表》、李国保与杨学兵微信聊天记录（拟证明杨学兵分别于2019年1月9日、1月18日向李国保发送《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》，2019年4月25日向李国保发送《房产转让协议》，即李国保举证的《房产转让协议》，双方之间并无抵押、回购的协商过程）、李国保与毛奉连的微信聊天记录（拟证明李国保于2020年5月12日17：07分发送《房产转让合同》，即举证的《房产转让合同》，仅是说明杨学兵不凭良心办事，并非是认可双方之间存在抵押回购的合意，李国保在5月13日上午8:09分发送微信内容如下：“借了钱解决办法只有二个：一个是还钱；二个是拿家里的财产抵（合理价格），你却得价格低，你可以找价格高的人！你自己又找不到人，又说价格低，这种行为要不得！”）、李国保与案外人杨奕轩（杨学兵与毛奉连之子）的微信聊天记录（拟证明李国保于2020年5月12日下午17：07分向杨奕轩发送《房产转让合同》，即被告举证的《房产转让合同》，仅是说明被告不凭良心办事，并非是认可双方之间存在抵押回购的合意，李国保在5月12日下午17:11分发送给杨奕轩微信内容如下：“请认真看看你爸妈的用心良苦！诚信第一，凭良心办事才是真理！”、5月12日下午17:29分“有借有还，才是真理，在你们最难时，能借钱给你们的人，应该是恩人，不是仇人！。你们能做得到的事情不去做，还给我下套，很不好”、5月12日下午17:35分“不要玩文字游戏，你爸妈不要玩文字游戏，你爸妈的一张白纸条，就拿走了现金五百多万元吗！”）。一审法院认为，双方各自提交了一份签署日期为同一天而内容不同的《房产转让协议》和《房产转让合同》，双方之间究竟选择哪份合同履行权利义务，应当结合本案其他证据予以判断，李国保提交的《房产转让协议》系其与被告签字确认的合同，该合同明确约定了出售房屋的基本情况、出售价格、付款方式、房产交付以及交付到李国保名下的时间期限、违约责任等，并无赎回房屋以及担保债权的约定，根据双方提供的往来微信聊天记录的内容，李国保提交的《房产转让协议》在双方的微信聊天中多次进行了发送，李国保亦认可双方存在协商整体购买房产的情况，虽然岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵提出李国保在2020年5月12日向其发送了《房产转让合同》，应视为李国保认可双方之间履行的是《房产转让合同》，但从李国保发送该《合同》之后与杨学兵以及案外人杨奕轩的微信内容上看，其意思并非是要求岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵按照该《合同》履行，尤其是从李国保在5月13日上午8:09分发送的微信内容“借了钱解决办法只有二个：一个是还钱；二个是拿家里的财产抵（合理价格），你却得价格低，你可以找价格高的人！你自己又找不到人，又说价格低，这种行为要不得！”上看，其真实意思是购买岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵的房产，且岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵并未提供《房产转让合同》的原件，综上，可以认定双方之间形成的是房屋转让关系。2、涉案房屋能否过户的争议。岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵认为涉案房屋未办理产权登记、已经抵押给银行并以查封，且系其他执行案件的处置对象，并向法庭提交了司法评估委托书、房地产司法鉴定估价报告、岳阳市房产面积测绘报告书、不动产权籍调查表、岳市他项（2016）第K072号他项权证书、（2018）湘0602财保76号协助执行通知书等证据。李国保则认为涉案房屋未办物权登记不影响房屋买卖合同的效力，涉案房屋并未被查封，涉案房屋土地抵押发生在房屋建成之前，抵押不涉及案涉房屋，故涉案房屋土地抵押不影响本案买卖合同效力。一审法院认为，由于涉案六层房屋目前并未办理产权登记，该房屋所在的土地已经办理抵押，且系其他执行案件的处置对象，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，涉案房屋今后能否过户还有待于其他执行案件的执行情况以及涉案房屋所在的土地能否解除抵押，是否具备办证条件等因素，李国保并无充分证据证明涉案房屋存在能够过户的必然性，且双方对涉案房屋是否属于抵押物亦存在争议，故依法认定目前该涉案房屋并不具备过户的条件。一审法院认为，李国保与岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵之间形成的是《房产转让协议》，李国保以其享有对岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵的债权作抵购房款，双方之间形成了房屋转让合同关系，虽然岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵主张该《房产转让协议》约定的交易价格640万元明显低于该房产评估价格930.53万元，可能损害岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵其他债权人利益的问题，但并无充分证据显示双方系恶意串通损害第三人利益以及有损其他债权人的情形，即便该《协议》存在损害其他债权人的情况，在该《协议》未被撤销之前，应具有相对的法律效力，故对李国保提出的要求判令双方于2019年4月28日签订的《房产转让协议》合法有效的诉讼请求，予以支持。由于涉案六层房屋目前不具备过户的法定条件，故对李国保提出的要求岳阳恒发公司将岳阳经济技术开发区营盘岭路与通海路交叉口西北路角110号的南边六层房屋的房屋权属过户至李国保名下的诉讼请求，不予支持。由于涉案房屋未能在约定的时间内过户，岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵存在违约行为，应当承担违约责任，双方在《房产转让协议》中约定的违约金5万元并非属于明显过高的情形，故对李国保提出的要求岳阳恒发公司、毛奉连、杨学兵支付违约金5万元的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李国保与岳阳市恒发建材有限责任公司、毛奉连、杨学兵于2019年4月28日签订的《房产转让协议》合法有效；二、岳阳市恒发建材有限责任公司、毛奉连、杨学兵在判决书生效后七日内支付李国保违约金50000元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回李国保的其他诉讼请求；案件受理费1050元，减半收取525元，由岳阳市恒发建材有限责任公司、毛奉连、杨学兵承担。二审期间，上诉人恒发公司、毛奉连、杨学兵向本院提供以下证据，证据一，2020年5月12日李国保发给杨学兵儿子的微信记录，用以证明双方为民间借贷关系，用案涉房产进行担保。证据二，房产转让合同原件，上诉人可以提供了合同原件，用以证明双方是抵押担保法律关系。李国保质证认为，一、不属于新证据，不符合法律对新证据的规定，不能作为认定事实的依据。二、上诉人有意误导法庭，结合微信中的内容来看，体现双方是房屋买卖合同关系，只是说明李国保买卖此房屋所实际付出的资金成本有1000多万元，不能达到上诉人的证明目的。本院认证意见为，证据一，系双方就借款、利息、仓库租金数额进行核算的情况，不能以此证明为抵押担保关系，双方对借款的事实予以认可，且双方在本案二审中争议的是采信房产转让协议还是房产转让合同，故对该证据不予采信。证据二，上诉人提供了房产转让合同原件，对合同真实性予以认可，对证明目的不予采纳，具体理由见下文分析。李国保在二审期间未向本院提供证据。一审查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，二审期间，双方对借款的事实及借款本金及利息总数额857万元没有异议。本案的争议焦点是：双方之间形成了房屋转让合同关系还是转让担保法律关系。本院分析如下：第一，恒发公司、毛奉连、杨学兵对于借款及借款数额现无异议，一审中恒发公司、毛奉连、杨学兵陈述“还款日期都已经到期了”，因无力偿还，才签订本案合同。第二，签约之前，毛奉连、杨学兵与李国保之间多次相互发送的合同内容及文本，均为买卖合同性质的文稿。《房产转让协议》系双方真实意思表示。第三，协议和合同均有房屋转让的意思表示，合同标题为房产转让协议及房产转让合同，并未以抵押合同名称体现。即使是《房产转让合同》，合同的主要条款仍是房屋转让。第四，《房产转让合同》签订后，双方一直未办理抵押手续。合同中约定的交易标的物南边六层楼无相关权属证书，也无法办理抵押。第五，《房产转让合同》中约定两年内保留回购权，至今恒发公司、毛奉连、杨学兵未提供证据证实其进行了回购。第六，双方对《房产转让协议》及《房产转让合同》，哪份合同签订在前，哪份合同签订在后各执一词。李国保发给杨奕轩的微信明确附有“请认真看看你爸妈的用心良苦，诚信第一，凭良心办事才是真理”、“给我下套”之内容，意思明确否认《房产转让合同》系其误签。尽管此后李国保发送微信等陈述“你就还钱，差钱你就还钱嘛，要你房子做莫子啦”，亦不能推翻买卖关系，而认为双方形成的是抵押关系。第七，双方签订协议后，李国保通过微信向岳阳长江骨科医院法定代表人刘波发送的也是《房产转让协议》，其意思很明确，李国保认为已获得房产所有权，可向承租人直接主张租金等权益。第八，在双方确定债权债务数额并在协议中约定以南边六层楼房作价640万元出售给李国保的情况下，却约定“回购价格为540万元”，意味着李国保如同意回购时要减少100万元，明显不符合常理。综上，恒发公司、毛奉连、杨学兵因建设办证需要连续向李国保借款，在借款到期后无力偿还，签订本案合同，在涉案房屋土地被抵押，恒发公司欠付巨额债务的情况下，采取以物抵债的方式更加符合当事人的意思表示，故双方形成房屋转让合同关系。恒发公司、毛奉连、杨学兵认为双方形成转让担保法律关系的理由，本院不予采纳。一审判决确定的违约金符合法律规定，本院予以确认。综上，恒发公司、毛奉连、杨学兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由岳阳市恒发建材有限责任公司、毛奉连、杨学兵负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年八月九日书记员  潘 烨