北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5571号上诉人（原审被告）：赵颖，女，1963年12月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李伟（赵颖之夫）。被上诉人（原审原告）：北京亿城物业管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳星标家园5号楼2层201室。法定代表人：燕际伟，总经理。委托诉讼代理人：刘岚，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘晶，女，该公司职员。上诉人赵颖因与被上诉人北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初48153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月8日公开开庭审理本案。上诉人赵颖的委托诉讼代理人李伟，被上诉人亿城物业公司的委托诉讼代理人刘岚、刘晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿城物业公司对2017年7月至2017年12月物业费7796.52元的诉讼请求，并在2018年的物业费中减免5000元。事实和理由：1.一审法院仅认定了亿城物业公司与开发商北京万城置地房地产开发有限公司（以下简称万城置地公司）之间的《**物业委托管理合同》（以下简称《委托合同》），而未认定万城置地公司与赵颖所签《北京市商品房预售合同》附件七《物业服务附件内容》（以下简称《物业服务附件》），属于认定事实错误。《物业服务附件》注明“本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致”，且与北京市住建委对外公示的标准合同形式相符，应属有效且已实际履行，亿城物业公司与赵颖应共同遵守。而《委托合同》已经终止失效。2.《物业服务附件》有明确的物业费收取时间，即预收一年的物业费，一年期满后每六个月为一周期预收物业费。亿城物业公司在2020年9月之前未催缴过物业费，故2017年7月至12月的物业费已经超过诉讼时效，不应予以支持。3.亿城物业公司存在违约行为，故应减免2018年的物业费。具体违约行为有：存在失职导致赵颖家电路管线被切断，存在安全隐患；未对其他业主改造图纸尽到审核义务；没有在休息期间阻止装修人员进场，装修期间噪音过大影响赵颖生活；装修期间没有专人看护电梯；园区内有违建，没有及时处理。亿城物业公司辩称，不同意赵颖的上诉请求，同意一审判决。具体答辩意见：1.涉案小区尚未成立业主大会，万城置地公司与亿城物业公司签订的《委托合同》仍是有效协议，对全体业主有约束力。2.《物业服务附件》是房屋买卖合同的附件内容，根据合同相对性，对亿城物业公司不产生拘束力。赵颖依据《物业服务附件》向亿城物业公司主张违约责任，主体不适格。3.《委托合同》关于缴纳物业费的规定是，业主预交一年物业费，一年后每六个月为一个周期交纳。赵颖拖欠物业费的行为属于严重违约，但亿城物业公司没有因其未交物业费而停止物业服务。亿城物业公司对全体业主提供物业服务是持续性的，对于欠费业主交费周期的宽容不应导致物业公司基于服务而应获得对价权益的丧失。4.一审法院适用法律正确。亿城物业公司向一审法院起诉请求：1.赵颖向亿城物业公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费38928.6元；2.赵颖向亿城物业公司支付2017年7月1日至2019年12月31日逾期付款滞纳金1851.67元（以欠缴物业费38928.6元为基数，根据欠费当年中国人民银行同期贷款利率计算，最终应计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2005年7月16日，万城置地公司（甲方）与亿城物业公司（乙方）签订《委托合同》，合同约定：甲方委托乙方为**提供委托物业管理服务，甲乙双方确认本项目的物业服务费标准为：点塔5.79元/月??㎡（按建筑面积），小公馆3.5元/月??㎡（按建筑面积），官邸4.3元/月??㎡（按建筑面积）。2006年11月，赵颖入住海淀区**园*号楼*单元**室，该房屋建筑面积302.19平方米。合同签订后，亿城物业公司为该小区提供了物业管理服务，赵颖未向亿城物业公司交纳自2017年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费。庭审中，赵颖主张亿城物业公司对其他业主装修审查失职、管理不严，区内违建未采取诉之法院的措施，电梯无专人值守、停车出入管理及小区内道路管理不善，为此提交短信记录截图、照片。亿城物业公司认可上述证据的真实性，称赵颖楼下装修时如有投诉均及时处理，其与该业主、施工单位多次沟通。小区内违建问题其均上报至居委会及相关行政部门。亿城物业公司为此提交照片、沟通截图。赵颖认可亿城物业公司提交的上述证据的真实性，但认为亿城物业公司未将违建业主起诉。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”亿城物业公司与万城置地公司签订的《委托合同》对赵颖具有约束力。亿城物业公司对涉案小区提供物业服务，与赵颖之间形成事实上的物业服务关系，赵颖作为涉案房屋的使用权人，在接受了亿城物业公司提供的物业服务后，应向亿城物业公司缴纳相应的物业费。就赵颖提出的诉讼时效抗辩，该院认为，涉案房屋所在小区的物业管理服务费用的收取时间未在《委托合同》中明确约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》及其他相关规定，本案诉讼时效应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。亿城物业公司对包括赵颖在内的全体业主所提供的物业管理服务具有持续性的特点，其对欠费业主的催缴周期及时效起算点也不应过于机械或苛刻地限定于某一月份或某一年度，亿城物业公司对于欠费业主缴费周期上的适当宽容，不应导致其基于服务而应获取对价权益的丧失。亿城物业公司以张贴交费通知单的方式对尚欠费用的业主进行过催缴，并非怠于行使权利，故该院对赵颖关于诉讼时效的抗辩理由不予采纳。就赵颖主张的亿城物业公司提供的物业服务存在许多问题的意见，该院认为，物业服务内容涉及小区和业主生活的多方面，具有综合性、长期性等特点，不能仅凭借物业公司某一时间或特定方面所存在的瑕疵作为判断物业公司是否构成根本违约的依据。本案中，赵颖所提交的证据尚不足以证明亿城物业公司提供的物业服务构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。需要指出的是，建设和维护和谐、稳定、有序的小区环境，需要全体业主和物业公司共同努力。如果居住小区存在违建，物业公司应当及时制止并向相关部门反映，业主如果认为违建侵害其合法权益的，亦可通过诉讼等方式予以维护。同时希望双方能够换位思考，相互理解，共同构建和谐的物业服务关系。就亿城物业公司主张的滞纳金，因赵颖对物业服务有异议所致，并非恶意欠缴，故该院不予支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。故本案仍应适用合同法的相关规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：1.赵颖于判决生效后七日内给付亿城物业公司自2017年7月1日至2019年12月31日的物业费38928.6元；2.驳回亿城物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵颖提交了以下新证据：证据1.北京市住建委对外公示的《北京市前期物业服务合同》范本，证据2.亿城物业公司2006年11月30日的缴费通知单及赵颖自己制作的实际交费时间表。共同证明《物业服务附件》系调整双方权利义务关系的依据，2017年的物业费请求已经超过诉讼时效。亿城物业公司未提交新的证据，其对赵颖提交的证据发表质证意见称，证据1是空白模板，对证据真实性、合法性、关联性均不认可；证据2中的时间表是赵颖自行制作，没有实际文件证明表格的真实性，不认可该证据，证据2中缴费通知单的真实性无法确认，且涉及的收费区间是2006年到2007年，与本案无关。本院经审查，证据1与待证事项无直接关联，本院不予确认；证据2中赵颖自行制作的表格内容缺乏证据佐证，本院不予确认，2006年的缴费通知单与本案无直接关联，且对于缴费通知单体现的亿城物业公司最初预收一年物业费的内容，亿城物业公司并无异议，故该证据对案件处理并无影响，本院亦不予确认。本院二审期间依法补充查明，赵颖与万城置地公司签署的《北京市商品房预售合同》附件七为《物业服务附件》，注明“本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。”关于物业服务内容，主要约定：公共性服务内容包含房屋装饰装修管理服务。装修管理服务的服务标准包括：查验业主装修方案；装修时间固定、不影响他人、不超时施工；装修期间电梯由专人驾驶等。并注明：“以上指标参照并高于《北京市居住小屋物业管理服务标准》执行（详见：京国土房管物字〔2003〕127号文）”。合同另约定，缴纳物业管理相关费用的方式为，业主在第一次缴纳费用时，物业管理公司将预收一年的物业管理费，一年期满后物业管理公司将以每六个月为一周期预收物业管理费。另查，《委托合同》约定的服务标准为亦表明“参照并高于《北京市居住小屋物业管理服务标准》执行（详见：京国土房管物字〔2003〕127号文）”。《委托合同》就诉争类型的房屋所约定的物业费服务标准为每月4.3元/平米，与《物业服务附件》约定的标准一致。《委托合同》甲方（万城置地公司）权利义务部分载明：“与物业买受人签订的买卖合同应当包含本合同约定的相关内容。”亿城物业公司就催收物业费提交了在涉诉房屋大门张贴客户交费通知单的照片，所张贴的客户交费通知单落款时间为2020年9月17日。二审诉讼中，赵颖称，亿城物业公司最早于2020年9月催收物业费，其曾去亿城物业公司前台交2019年的物业费，物业公司没有收取。亿城物业公司称，赵颖去前台交费时前台人员告知赵颖其2017年、2018年存在欠费，无法直接收取2019年的物业费，故未收取。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，二审双方争议焦点之一即为《物业服务附件》对亿城物业公司是否具有合同约束力。对此本院认为，《物业服务附件》载明，其内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致，赵颖作为涉诉房屋业主，在购买房屋时有理由相信《物业服务附件》中约定的物业服务标准及内容即是约束亿城物业公司的合同内容。同时，根据《委托合同》的约定，亿城物业公司应当知晓房屋买卖合同中包含亿城物业公司提供物业服务的相关内容。亿城物业公司认可物业费收取是预缴一年，之后每六个月为一个收费周期，该收费方式与《物业服务附件》约定的方式一致，也可佐证亿城物业公司知晓《物业服务附件》的内容。《物业服务附件》与《委托合同》就诉争类型的房屋所约定的物业费价格一致，物业服务标准均为参照并高于《北京市居住小屋物业管理服务标准》。《物业服务附件》对物业服务的具体内容和标准所做列举与《委托合同》的约定并不相悖。因此，《物业服务附件》的内容应属对《委托合同》相关事项的具体明确，尽管《物业服务附件》是赵颖与开发商所签房屋买卖合同的附件，但对亿城物业公司亦应具有合同约束力。本案争议焦点之二为亿城物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。赵颖上诉称，根据《物业服务附件》的约定，亿城物业公司在业主第一次缴费期满后，以每六个月为一个收费周期预收物业费，亿城物业公司截至2020年9月17日才催缴物业费，2017年7月至2017年12月的物业费已超过诉讼时效期间。对此本院认为，本案应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。《物业服务附件》虽约定每六个月为一个收费周期预收物业费，但未对收费时间作出明确的约定，关于收费时间，可解释为2017年7月1日之前预收后六个月的物业费，也可解释为在该六个月物业服务周期届满前即2017年12月31日前预收该六个月的物业费。在合同未作明确约定的情况下，考虑到物业服务具有持续性的服务特点，不应过于机械苛刻地将物业费收费时间限定在某个具体时间，而认定亿城物业公司2020年9月17日催收物业费已经超过诉讼时效期间。结合二审双方的陈述可知，赵颖对2019年的物业费予以认可并曾前往亿城物业公司准备交纳，但亿城物业公司因赵颖欠交2017年、2018年的物业费而未收取，也可说明亿城物业公司未对2017年7月至2017年12月的物业费放弃主张权利。本案尚不足以认定亿城物业公司怠于行使权利，故对赵颖所称2017年7月至2017年12月的物业费超过诉讼时效期间的上诉意见，本院不予支持。本案争议焦点之三为是亿城物业公司的物业服务是否存在严重违约，而应对赵颖应交的物业费进行减免。对此本院认为，物业服务具有综合性、长期性的特点，不能仅凭某一时间或特定方面所存在的瑕疵认定物业服务是否构成根本违约。本案中，尽管赵颖提交的证据可以反映亿城物业公司在某些时间、某些方面未能完全按照《物业服务附件》所列举的标准提供物业服务，但尚不足以证明亿城物业公司履行物业服务义务构成根本违约，达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，赵颖以亿城物业公司服务存在重大瑕疵为由要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。综上所述，赵颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由赵颖负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 婷二〇二一年八月四日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲