天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初1058号原告：侯振江，男，1954年7月27日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陶国晨，天津沃和翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙利，天津沃和翼律师事务所律师。被告：姚颖纯，男，1969年2月23日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：姚颖彬（系姚颖纯之姐），女，1966年1月12日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：天津市北辰区北仓镇王秦庄村民委员会，住所地天津市北辰区北仓镇津马高速王秦庄村．法定代表人：李顺，该村村主任。委托诉讼代理人：许剑，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心儿，天津崇中律师事务所律师。第三人：姚颖彬（系姚颖纯之姐），女，1966年1月12日出生，汉族，住天津市北辰区。原告侯振江与被告姚颖纯，第三人天津市北辰区北仓镇王秦庄村民委员会（以下简称“王秦庄村委会”）、姚颖彬确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，先适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯振江及其委托诉讼代理人孙利，被告姚颖纯及其委托诉讼代理人姚颖彬，第三人王秦庄村委会的委托诉讼代理人张心儿及第三人姚颖彬到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。侯振江向本院提出诉讼请求：1.确认1997年1月13日侯振江以侯福兴名义与姚颖纯签署的买卖房产协议无效；2．本案的诉讼费用由姚颖纯承担。事实与理由：侯振江系侯福兴（已故）之子，姚颖纯不是本村居民，1997年1月13日侯振江与姚颖纯通过私人介绍将位于天津市北辰区房屋（以下简称案涉房屋）卖给姚颖纯，并在建房用地使用证上变更户名。根据相关法律规定，村民对宅基地只有使用收益的权利，村集体经济组织享有处分的权利。因姚颖纯非系本集体经济组织成员，故双方之间的房屋买卖行为违反国家强制性法律规定应当自始无效。为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。姚颖纯辩称，不同意侯振江诉讼请求。侯振江1997年1月称，其有案涉房屋一套，案涉房屋原是其父母的，因其父母都去世了，其兄弟姐妹都同意案涉房屋归他所有。因其在本村又买了一套位置好的房子，故其欲将案涉房屋出售。1997年1月13日侯振江以侯福兴名义与姚颖纯签订私人买卖房产协议书，约定：侯福兴将案涉房屋全部卖于姚颖纯，房款8,000元，签订协议当日缴纳房款，自签协议起一个月内交房。案涉签订协议后双方均按约履行各自义务，姚颖纯于1997年3月搬入案涉房屋内，也办理了建房用地使用证过户手续。后因姚颖纯在北仓买房，姚颖纯就将案涉房屋赠予第三人姚颖彬，2000年1月5日姚颖纯与姚颖彬办理了建房用地使用证用户名变更手续。双方签订的房屋买卖协议是有效的，因为双方已经通过镇政府办了建房用地使用证的变更手续。法律法规确实规定了农村土地不得向城镇居民出售，但土地管理法是1999年才开始实施的，根据法不溯及既往的原则，双方买卖房屋是在1999年之前，所以不受土地管理法相应规定的约束。如果本案确认买卖协议无效，姚颖纯要求侯振江返还房款并赔偿相应损失。王秦庄村委会述称，涉案房屋的买卖协议是否有效请法院依法裁决。案涉房屋宅基地使用证1983年5月18日确实登记在侯福兴名下。我方确实在1997年1月13日侯振江以其父侯福兴名义与姚颖纯签订的私人房产买卖协议上加盖我单位公章，目的只为知晓其双方要办理买卖手续，具体买卖的情况不清楚。经我方查询案涉房屋底档，2000年8月31日案涉房屋由姚颖彬出卖给刘福林，后2019年6月10日刘福林将案涉房屋出售给韩继东，韩继东为本村村民，后2020年10月23日韩继东与第三人签订了拆迁安置补偿协议。第三人姚颖彬述称，姚颖纯所述属实，1998年3月因为姚颖纯另行在北仓购房了，姚颖纯将涉案房屋赠予给姚颖彬，姚颖纯和姚颖彬在2000年1月5日初在北仓镇建管站办理了涉案房屋的建房用地使用证的过户手续，过户至姚颖彬名下。2000年8月31日姚颖彬将案涉房屋出售给案外人刘福林，价款为1.5万元，有书面买卖协议，2000年9月底刘福林搬入涉案房屋内。其他意见与姚颖纯一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：侯振江父亲侯福兴与母亲李富荣1974年共同建盖了案涉房屋四间，案涉房屋的建房用地使用证1983年5月18日登记于侯福兴名下。侯福兴1991年8月份去世，李富荣于1997年8月3日因死亡注销户口。侯福兴与李富荣生前育有六个子女，大女儿侯振荣、大儿子侯振山、二儿子侯振海、三儿子侯振江、四儿子侯振和、五儿子侯振刚。侯振山于2001年10月9日因死亡注销户口，侯振山生前与其妻高淑英育有两子侯建华、侯建军。侯振海于2020年9月2日因死亡注销户口，侯振海生前与其妻崔学珠育有一子侯建林。侯福兴与李富荣生前均未留有遗嘱。侯福兴与李富荣的全部第一顺位继承人侯振荣、侯振和、侯振刚及侯振山第一顺位继承人高淑英、侯建华、侯建军，侯振海的第一顺位继承人崔学珠、侯建林均同意放弃继承案涉房屋的权利并对案涉房屋归侯振江所有不持异议。1997年1月13日侯振江以其父侯福兴名义与姚颖纯签订《天津市北郊区北仓镇政府私人买卖房产协议书》（以下简称《房产买卖协议书》），约定：因卖方外迁，卖方将自有砖瓦平房肆间，经友人高德金介绍，全部卖予姚颖纯。双方议定全部卖价8,000元整。言明自立契约日起1个月内腾空交房，买房于立契约日先交付房价款8,000元整，腾空交房后，全部房价付清并自即日起双方共同申请政府办理成交过户手续，此后如发现产权不明，界立不清，以及卖方亲族人等主张权利时，概由卖方负责处理，与买方无关。姚颖纯在落款买方处签字，侯振江在卖方处签其父侯福兴名字，协议书同时加盖王秦庄村委会及天津市北辰区北仓镇人民政府建设管理站（以下简称“北仓镇建管站”）印章。事后姚颖纯按约将8,000元交付侯振江，侯振江亦按约将案涉房屋交付姚颖纯。1997年3月16日，侯振江与姚颖纯办理案涉房屋《建房用地使用证》更名，《建房用地使用证》载明“于97.3.16日过户”，建房户名由手写方式由侯福兴变更为姚颖纯。1998年3月姚颖纯将涉案房屋赠予给其姐姚颖彬，姚颖纯和姚颖彬在2000年1月5日在北仓镇建管站办理了案涉房屋的建房用地使用证的过户手续，《建房用地使用证》载明“于2000.1.5日变更”，建房户名由手写方式由姚颖纯变更为姚颖彬。另查明，姚颖纯、姚颖彬均为城镇户籍，不具有王秦庄村集体经济组织成员资格。姚颖彬称，2000年8月31日姚颖彬将案涉房屋出售给案外人刘福林，价款为1.5万元，有书面买卖协议，2000年9月底刘福林搬入涉案房屋内，但未办理案涉房屋建房用地使用证过户手续。王秦庄村委会称，经我方查询案涉房屋底档，2000年8月31日案涉房屋由姚颖彬出卖给刘福林，2019年6月10日刘福林将案涉房屋出售给韩继东，韩继东为本村村民，在2020年10月23日王秦庄村委会和韩继东签订了案涉房屋的拆迁协议，约定双方确认宅基地面积136.23平米，王秦庄村委会按照双方确认的被拆迁人韩继东宅基地面积给予1：1定向还迁安置，并约定韩继东在规定期限内搬迁并腾空涉案房屋。因2020年10月23日韩继东向王秦庄村委会提交了涉案房屋建房用地使用证，当时显示登记在姚颖彬名下，并提交了姚颖彬和刘福林的房屋买卖协议，以及刘福林和韩继东的房屋买卖协议。只要有这些手续，王秦庄村委会只是进行形式上的审查，所以就和韩继东签订了拆迁协议。现案涉房屋已被拆除。本院认为，本案争议焦点为：侯振江以侯福兴名义与姚颖纯签订的《房产买卖协议书》是否有效。对此，本院分析如下：本案中，案涉房屋原系侯振江父母侯福兴与李富荣共同所有，侯福兴与李富荣去世后，其二人生前均未留有遗嘱，应适用法定继承，其二人的法定继承人除侯振江外均表示放弃继承且对该房屋归侯振江所有无异议，侯振江作为其父母法定继承人，在其他法定继承人均放弃继承该房屋的条件下，理应继承案涉房屋的所有权，故侯振江为案涉房屋的合法所有权人，其有权处分案涉房屋。姚颖纯作为城市居民于1997年1月与侯振江以侯福兴名义签订《房产买卖协议书》，该协议经王秦庄村委会同意及北仓镇建管站审核批准，姚颖纯办理了《建房用地使用证》更名登记，后姚颖纯居住使用案涉房屋至1998年3月又赠予给其姐姚颖彬。姚颖纯实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，现案涉房屋已被拆迁。鉴于此，在综合本案当时的历史背景以及有利于维护现有房屋占有关系等角度考虑，不宜确认姚颖纯与侯振江以侯福兴名义签订的《房产买卖协议书》无效。故对于侯振江的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告侯振江的诉讼请求。案件受理费80元，由原告侯振江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  裴忠贺审判员  李 飞审判员  王晓宇二〇二一年八月十三日书记员  杨 楷附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第五继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十二条继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。