湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1346号上诉人（原审被告）：株洲武华置业有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区群丰镇政府政务服务中心6楼。法定代表人：袁光宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马滨，湖南中兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易平，男，汉族，1975年10月16日出生，住湖南省攸县丫江桥镇。上诉人株洲武华置业有限责任公司（以下简称“武华置业公司”）与被上诉人易平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2021）湘0211民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。上诉人武华置业公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人向被上诉人赔偿装修费用损失29010元；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：原审认定被上诉人的装修残值损失错误，原审认定双方的责任比例错误。被上诉人易平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。被上诉人易平一审提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失190620元[(装修和设备274100元+天然气建设安装32800元+经营损失3000元/天*365天*30%净利润)*30%]；2、请求判令被告支付评估费4500元（15000元*0.3）；3.判令被告武华置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告武华置业公司系武广国际学苑二期的建设单位，且系株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-108；2F:106、107、108号商铺的所有权人。2017年10月28日，原告易平（乙方即承租方）与被告武华置业公司（甲方即出租方）签订了一份《租赁合同》，该合同主要约定：1.租赁房屋位于株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-108；2F:106、107、108号商铺；租赁面积为377.03平方米；2.乙方将租赁房屋统一以重庆老火锅品牌、火锅业态经营；3.交房屋日以甲方《房屋交付通知书》确定的交付日期为准。甲方不迟于2017年10月28日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。租赁期限为120个月，自2017年10月28日至2027年10月27日；4.租金采用按季度缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于2017年10月31日之前交纳第一期的租金，第一期租金为54838元；以后乙方每期应提前15天向甲方支付下一期租金；5.租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任，根据本合同第十条第10.3款、第十二条第12.1款约定适用，即除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等）：累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付的情形）；……6.本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起7日内将租赁房屋清场腾空（搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品），但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品；租赁房屋内装饰、装修物及相关添附物系乙方增设的可回收部分的，由乙方在本合同解除之日起或合同期满后7日内自行拆回并承担相关费用；不可回收部分的装饰装修残值损失由乙方自行承担；7.乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任。乙方须向甲方提供相关手续获批的复印件；8.甲方侵害乙方经营自主权，或对乙方正常使用该租赁房屋进行干扰或妨碍给乙方造成经济损失的，应承担赔偿责任；因行政行为、市政工程施工、第三方损害、经营项目行政许可未报批或未获准许等非甲方原因影响乙方正常使用租赁房屋及经营或者造成损失的，不属于甲方违约，甲方不负有补偿、赔偿义务，乙方仍应按本合同约定履行相关义务并自行承担所有损失；9.乙方须取得合法经营所必须的营业执照、许可证及相关部门的报批手续，确保证照在租赁期间的连续有效性，并将相关证照、手续的复印件作为本合同的附件，报甲方存档；乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任；此外，双方还对合同其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告武华置业公司于2017年11月13日将案涉商铺交付给原告易平，原告易平在《确认交付表》上签字确认。随后，原告易平对案涉商铺进行了装修，2018年1月15日，因商铺房屋设计和倒板原因，造成厨房伸缩缝漏水，被告易平向原告递交了一份免租一个月的申请，被告武华置业公司对此予以同意。2018年2月，株洲市环境保护局天元分局对被告易平经营的“重庆老火锅馆”进行执法检查。因为被告经营的商铺的硬件设施不达标，没有内置烟道，责令立即停业整顿，待油烟净化设施，全部整改完成后报天元区栗雨街道办事处和天元区环保局验收合格后方可营业。之后，原告易平经营的案涉餐馆停业整改。原告易平向被告武华置业公司告知停业整顿问题，要求被告协助解决排油烟管道问题。因原告易平自2018年9月13日起欠付被告武华置业公司租金，被告武华置业公司于2019年7月17日向一审法院起诉原告易平并提出诉讼请求，包括要求判令解除案涉商铺《租赁合同》、要求易平支付商铺租金及违约金并要求易平自《租赁合同》解除之日起将案涉商铺腾空等。一审法院对该案予以立案受理，案号：（2019）湘0211民初2277号。2019年10月17日，就该案作出一审判决，判决主要内容：1.解除双方就案涉商铺签订的《租赁合同》；2.易平向武华置业公司支付租金182,790元并支付违约金10,083元；3.易平于判决生效后二十日内腾空并向武华置业公司返还案涉商铺，逾期按2889元/天的标准支付逾期占用费等。原告易平不服一审判决向株洲市中级人民法院提起上诉，案号：（2019）湘02民终2834号。经审理，株洲市中级人民法院认为：“易平作为“重庆老火锅”餐饮的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任。武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助易平完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对不能履行合同承担次要责任。根据上述违约的实际，酌定由易平承担70%的责任，武华置业公司承担30%的责任”。株洲市中级人民法院于2019年12月24日作出终审判决，判决确认解除双方签订的《租赁合同》，易平支付租金损失并腾空房屋。因被告武华置业公司就（2019）湘0211民初2277号民事判决向法院申请强制执行，原告易平已将案涉商铺腾空并搬离。此后，原告易平认为被告武华置业公司出租案涉商铺时应当考虑案涉商铺的配套设施是否符合环保要求，故原告易平向一审法院提起诉讼要求被告武华置业公司赔偿其相关损失。原告易平就其租赁被告武华置业公司案涉商铺的装修造价及营业损失向一审法院申请司法鉴定，予以准许。一审法院委托湖南新时代不动产资产评估有限公司就原告易平租赁案涉商铺的装饰、装修（包括桌椅板凳、餐具等）造价进行鉴定。2020年7月21日，湖南新时代不动产资产评估有限公司出具湘新资司法评报字[2020]第004号《资产评估报告书》，经鉴定：原告易平租赁被告武华置业公司门面装饰装修评估价值为96700元，设施设备（可移动设备、餐具桌椅等）价值177400元。原告易平花费鉴定费15000元。另查明：一、案涉商铺营业场所中有下列物品系可移动物品：空调、餐桌餐椅、餐具（锅碗瓢盆）、厨具（含冰柜）、抽油烟机主机。原告易平自认已搬走、并变卖部分设备。二、为本案评估鉴定事宜，原告易平垫付司法鉴定费15000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据：关于被告武华置业公司是否应当承担违约赔偿责任。《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款……”本案中，原、被告双方在签订案涉《租赁合同》之时均知晓且应当知晓案涉商铺位于商住区且经营餐饮服务项目，其产生的油烟、废气应当符合相关法律规定、达到排放标准，但双方当事人均在明知案涉商铺经营餐饮业且商铺并无配套专用烟道的情形下，双方仍然自愿签订《租赁合同》，双方对此均存在一定程度主观过错。该主观过错虽不影响合同的成立及生效，但是直接导致合同生效后出现合同履行不能。原告易平作为案涉商铺的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任，而鉴于本案原告营业投资较大，且经营时间较短，故酌情认定由原告易平自行承担60%的责任。被告武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助原告易平完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对合同不能履行承担次要责任。酌情认定被告武华置业公司承担40%的违约赔偿责任。关于原告易平所受损失的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。经鉴定，原告易平租赁被告武华置业公司门面装饰装修评估价值为274100元。其中，装饰装修评估价值为96700元；中央空调评估价值15700元，排烟系统45900元，其他未形成附和的可移动物品空调、餐桌餐椅、餐具（锅碗瓢盆）、厨具（含冰柜）、抽油烟机主机等评估价值为115804元；可移动物品可由原告易平自行拆除，且原告易平已将上述物品搬走、变卖，故认定装修残值损失为158300元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”因一审法院根据双方各自违约的实际情况，酌情认定由原告易平自行承担60%的责任，被告武华置业公司承担40%的违约赔偿责任，故被告武华置业公司应向原告易平赔偿装修费用损失63,320元（158，300元×40%）。关于原告易平要求被告武华置业公司赔偿其燃气安装费、经营损失的诉讼请求，因原告易平未能提交有效证据证实，原告易平的该项诉讼请求缺乏相关依据，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告株洲武华置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告易平赔偿装修费用损失63,320元；二、驳回原告易平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4042元，减半收取2021元，由原告易平负担1419元，被告株洲武华置业有限责任公司负担682元。司法鉴定费15000元，由原告易平负担9000元，被告株洲武华置业有限责任公司负担6000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审采信的证据和查明的案件事实，予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点为一审法院对被上诉人的损失金额认定及责任划分比例是否恰当。现分析如下：经查，原审对被涉案商铺所作鉴定中，装饰装修评估价值为96700元，中央空调评估价值15700元，排烟系统45900元，其余为可拆卸、移动物品且已经由被上诉人易平搬走和处置，前三项内容均属于不可拆卸且与涉案商铺形成附合，原审据此认定损失金额为158300元并无不当，上诉人主张按照装修评估值96700元计算损失没有事实依据；双方之前的房屋租金的给付之诉与本案法律关系不是同一法律事实，且被上诉人易平退出涉案商铺后，前述三项附合物实际处于上诉人的控制和所有，原审法院根据双方过错程度确定上诉人按照损失金额40%的比例向被上诉人赔偿，符合法律规定和本案客观实际情况，上诉人主张按照30%的比例赔偿的理由本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由上诉人株洲武华置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗慧虹审 判 员 罗湘武审 判 员 彭建爱二〇二一年八月十日法官助理 李 诚书 记 员 刘 丹