甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0725民初320号原告：赵福利，天水市居民，现住天水市，公民身份号码XXXX。被告：甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司（以下简称新城山丹分公司），住所山丹县山红路（原炭黑厂院内），统一社会信用代码XXXX。负责人：刘顺兆，该公司经理。委托诉讼代理人：李忠茂，甘肃焉支律师事务所律师。原告赵福利与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司（以下简称新城山丹分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，因本案必须以另一案的上诉结果为依据，故于2021年4月13日依法中止审理。2021年8月2日，因中止情形消失，本案恢复审理，并于2021年8月4日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵福利、被告新城山丹分公司委托诉讼代理人李忠茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵福利向本院提出诉讼请求：1.要求退还原告房屋意向金150000元，承担利息48510元，共计198510元；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月19日，原告转给被告房屋意向金150000元，被告承诺2015年5月开盘并成功启动山丹金街项目（商铺入住开业率达到金街总商铺的80%），由原告认购被告开发的金街一楼商铺。如不能成功启动金街商业，被告退还意向金。2015年5月，被告未能成功启动金街商业，原告要求被告退还意向金，但被告总以资金紧张为由推诿至今，故提出上述诉讼请求。被告新城山丹分公司辩称，1.原告诉称的事实均不属实，被告总公司甘肃新城房地产开发有限公司于2014年8月20日与案外人甘肃中创地产股份有限公司、兰州锦盛嘉源商贸有限责任公司签订了包销协议，协议约定由包销公司对山丹金街项目销售，原告购买的商铺是包销公司在包销期间内购买的，原告应要求包销公司退还意向金；2.本案的基础法律关系为商品房买卖合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷；3.原告要求被告返还意向金及利息，应该举证证明被告收取意向金的事实及被告违约；4.根据商品房买卖合同第十八条规定，法院应通知包销公司到庭参加诉讼，查明案件事实。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方提交的证据当庭进行了审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新城山丹分公司系案外人甘肃新城房地产开发有限公司为开发山丹县绿城山水小区及山丹县“金街”商业步行街设立的分公司。2015年1月19日，原告实地察看了被告开发修建的商业步行街商铺后，经与被告协商，拟购买“金街”一层的商铺，并向被告交付了150000元意向金，由被告出具了收款收据，该收款收据载明：交款部门为“赵福利”，摘要“山丹·金街一层51号、53号、55号商铺”。后原、被告再未对购买商铺事宜进行协商，原告于2020年8月31日与案外人马丽、金永生向本院提起诉讼。案经审理，被告抗辩原告与案外人马丽、金永生并非必要共同诉讼的原告，并表示不同意共同诉讼合并审理，本院于2020年9月25日作出了（2020）甘0725民初2061号民事裁定书，依法驳回了原告及案外人马丽、金永生的起诉。案外人马丽于2020年11月5日再次向本院起诉，本院于2020年12月28日作出（2020）甘0725民初2349号民事判决书，判决：“一、原告马丽与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司之间形成的预约合同于判决之日解除；二、被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司于判决生效后十五日内返还原告马丽购房意向金100000元；三、驳回原告马丽的其他诉讼请求。”被告不服，提起上诉，张掖市中级人民法院作出（2021）甘07民终438号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，被告在答辩中主张其与案外人之间是包销关系，原告欲购买的商铺由包销，所收取的意向金应由报销公司退还。根据原告提交的《收款收据》，收款方系被告，被告并未提出相反证据能够证明原告与案外人形成了预约合同关系，故对其主张不予支持，被告应为适格主体。本案的焦点是原、被告之间是否形成了商品房屋买卖合同关系，被告交付的15万元意向金应否返还。本案中，经双方磋商，被告仅向原告出具了一张《收款收据》，载明了原告拟要购买的商铺编号，双方在未签订其他协议，尤其对商铺的面积、单价、房屋交付条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未约定，故该收据不具备商品房买卖合同的基本特征。被告认为已经形成商品房买卖合同关系的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原、被告虽未签订意向书，但根据双方的磋商行为和《收款收据》载明的内容，证明原告有意购买被告开发销售的商铺，该收据具有预约合同的性质。此后，双方均负有就买卖合同具体内容进行继续磋商，并在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，但双方并无必须缔约的义务，至于最终能否达成买卖协议，应视双方后续具体协商的结果而确定，但双方后续对订立本约并未进一步磋商。预约合同的标的是订立本约合同的行为，该行为不能强制履行，现原告要求返还意向金，系解除双方法律关系的应有之意，故双方之间的预约合同关系应予解除，故对原告要求被告退还150000元意向金的诉讼请求应予支持。对原告要求被告承担利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告赵福利与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司之间形成的预约合同于判决之日解除；二、被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司于判决生效后十五日内返还原告赵福利购房意向金150000元；三、驳回原告赵福利的其他诉讼请求。案件受理费4270元，减半收取2135元，由原告赵福利负担485元（已预交），被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司负担1650元，限于判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  黄聚国二〇二一年八月四日书记员  吴浩波【附本案所适用法律条文】《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。