北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民再30号原告：黄云树，女，1942年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张传雷，北京雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆鑫，北京雍文律师事务所律师。被告：吴鹤鸣，男，1938年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴彦（吴鹤鸣之子），男，1966年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：吴彦，男，1966年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：郭燕，女，1970年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘亮，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔楠，女，1987年1月7日出生，汉族，北京恒理律师事务所实习律师，住北京市海淀区。原告黄云树（以下称姓名）与被告吴鹤鸣、吴彦（以下称姓名，一并称二被告）、第三人郭燕（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2018）京0105民初22168号民事判决。郭燕不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2019年2月29日作出（2019）京03民终879号民事判决。郭燕不服判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）京民申5649号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。2020年9月29日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民再53号民事裁定，撤销（2018）京0105民初22168号及（2019）京03民终879号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。黄云树之委托诉讼代理人张传雷、张兆鑫，吴鹤鸣委托诉讼代理人、亦为本案被告吴彦，郭燕委托诉讼代理人刘亮、崔楠依法参加诉讼。本案现已审理终结。黄云树向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2006年8月24日签订的《买卖协议书》无效；2、吴彦将北京市朝阳区xxx203号房屋（以下简称203号房屋）变更登记至吴鹤鸣名下。事实和理由：黄云树与吴鹤鸣系夫妻关系，1963年12月30日登记结婚，1966年6月15日生一子吴彦，1970年1月16日生一女吴晖。黄云树与吴鹤鸣于1998年购买了203号房屋，该房屋为婚后共同财产。在黄云树不知情的情况下，二被告于2006年8月24日就203号房屋签订《买卖协议书》，吴鹤鸣将203号房屋以极低不合理的价格出售给吴彦，且房款未实际支付。此后，房屋居住情况没有任何变化，仍由黄云树与二被告居住使用。黄云树于2017年才发现房屋己被过户。据此，吴鹤鸣出售房屋的行为为无权处分，应属无效行为，且其二人签订的《买卖协议书》也是二人恶意串通的无效合同。黄云树多次要求二被告将房屋过户回吴鹤鸣名下无果。二被告辩称：203号房屋过户确实没有经过黄云树同意，但是不属于恶意串通。房屋过户是应吴彦的要求，为吴彦的儿子吴闻达，也就是吴鹤鸣的孙子能够进入呼家楼中心小学（当时入学要求提供父母名下的房产证明、户籍证明）。我们认为以买卖的形式过户最经济、最快捷。吴彦也没有按照合同支付房屋对价款，事后房屋居住的形式也没有任何改变。从房屋过户直到现在，黄云树也不知道这件事情。因为认为这不属于家庭财产的分割，只是形式上的过户，所以没有告知黄云树。过户的目的不是为了把房子给吴彦，而是为了吴闻达进入小学，因此不属于恶意串通。郭燕向本院提出诉讼请求：确认二被告于2006年8月24日签订的《买卖协议书》有效。事实和理由：本案的起诉时间已经超过了诉讼时效，二被告买卖行为发生在2006年，起诉在2017年，超过了3年诉讼时效。二被告的房屋买卖合同是真实、合法、有效的，不存在恶意串通，也不构成无权处分。二被告在签订合同时，全家都是知情的。为孩子吴闻达上学是一方面，最重要的方面在于，黄云树与吴鹤鸣都是军队干部，分别是局级、团级，当时军队对于他们的房屋面积是有要求的，不能超标，超标了就不能申请新房屋。家庭经过协商，把203号房屋转让给了吴彦。转让之后，由黄云树向中央警卫军申请了海淀区xxx606号房屋。在此过程中，家里人都是知道的，是家庭口头协商的结果，黄云树说其不知情没有事实依据。黄云树所谓交易价格低、不合理是不成立的。根据北京市住建委发布的2006年1月3日北京市房地产市场状况的统计表，2006年1-3月全市商品房预售均价是6885/平米，1-2月全市存量房的买卖均价是4187元/平米，均价在5000-8000元/平米的商品住宅占全市新增预售价格的38．2%。203号房屋的面积是74．42平米，总价是43．5万元，每平米是5845元，该价格是居中的。本案之诉发生在吴彦、郭燕的离婚诉讼之后，郭燕认为吴彦与黄云树恶意串通，损害郭燕的合法权益，因此应该驳回黄云树的诉讼请求，认定房屋买卖合同有效，确认不属于恶意串通行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄云树与吴鹤鸣系夫妻，吴彦系二人之子。吴彦与郭燕原系夫妻关系，原审时，其二人离婚诉讼在审理中。203号房屋原系黄云树与吴鹤鸣夫妻共同财产，所有权登记在吴鹤鸣名下。2006年8月24日，吴鹤鸣与吴彦签订《买卖协议书》，吴鹤鸣将203号房屋以43．5万元出售给吴彦。2006年9月7日，吴彦取得203号房屋的房屋所有权证。吴彦未支付购房款。黄云树称上述房屋买卖情况其并不知情，故要求确认《买卖协议书》无效。二被告称，203号房屋产权人变更为吴彦系为吴彦与郭燕之子吴闻达在呼家楼中心小学入学，学校要求必须有产权证、户口本，否则需要交3万元赞助费。双方并不具有房屋买卖的意思，不需要支付购房款，也没有告知过黄云树。郭燕在原审中先称，二被告之间形式上是买卖，实际为赠与，黄云树、吴鹤鸣均为干部，住房面积有限制，为申请北京市海淀区xxx606号房屋，经过家庭协商，将203号房屋过户给吴彦。后反言称，二被告之间属于买卖而非赠与。本案审理中，郭燕提供户口本、北京市教育委员会京教基[2006]4号《关于2006年小学、初中入学工作的意见》、京教公开[2019]5号《政府信息公开告知书》复印件等用以证明2006年小学入学政策无需将203号房屋过户至吴彦名下，故不存在二被告以此为由签订买卖合同并办理过户的情况，203号房屋买卖合同系基于买卖合意。黄云树及二被告表示对郭燕上述证据材料中文件的真实性无法核实，且不认可证明目的。黄云树提供网页搜索结果打印件等用以证明，如果203号房屋不过户到吴彦名下，会影响入学排位；且每个学校招生政策与教委的指导意见间可能有所出入。二被告对此没有异议。郭燕对黄云树上述证据真实性、关联性及证明目的均不认可。经询，各方当事人均表示不申请向相关学校就招生政策等调查取证。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，二被告于2006年8月24日签订《买卖协议书》，依照常理，双方间应当存有房屋买卖的意思表示及相应的履行行为。但是，结合已经查明的事实，双方间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处。首先，从签订《买卖协议书》的目的来看，二被告系父子关系，二人均认可签订《买卖协议书》系为了吴彦之子、吴鹤鸣之孙吴闻达入学所需。其次，从《买卖协议书》的履行来看，在吴彦并未支付房屋价款的情况下，吴鹤鸣即把203号房屋所有权转移登记至吴彦名下，此举与房屋买卖的一般交易习惯不符。且在此后长达十余年之久，吴鹤鸣并未向吴彦主张支付购房款亦不符合常理。再次，郭燕在原审中即认可吴鹤鸣与吴彦之间不存在真实的房屋买卖意思表示。郭燕对此亦有反言，但就其主张未提交充分证据予以证明。在本案中，郭燕提供户口本、《关于2006年小学、初中入学工作的意见》《政府信息公开告知书》复印件等材料，即使用以证明2006年小学入学政策无需将203号房屋过户至吴彦名下，但与其此前曾认可二被告间并非真实房屋买卖合同关系的意见并无关联。当事人均认可二被告不具有真实的房屋买卖意思表示，故依法应确认二被告于2006年8月24日签订的《买卖协议书》无效。就《买卖协议书》被确认无效后，203号房屋是否应予返还，则需要判断隐藏行为性质。黄云树及二被告均认为系吴彦与郭燕之子吴闻达入学所须，并非以所有权转移为目的，而郭燕在反言前亦陈述实际系赠与。结合各方当事人间亲属关系、居住实际情况及吴闻达入学年龄等因素，黄云树与二被告的陈述具有高度可信性，故应予采信。郭燕虽称系赠与，但未提供相应证据，且嗣后又反悔。据此，可以认定二被告系为吴闻达入学在形式上办理房屋所有权转移，不存在使房屋所有权实质变更的意思。黄云树要求203号房屋变更至此前登记状态的诉讼请求，本院予以支持。郭燕主张黄云树诉请超过诉讼时效一节，本院认为，黄云树要求确认《买卖协议书》无效，该权利属于形成权，该诉权属于确认之诉，不属于诉讼时效的适用范围，故对其相关抗辩，本院不予采信。郭燕所述黄云树及吴鹤鸣系为多分房过户现有房屋，不属于本案审查范围，即使存在此情况，郭燕应向相关单位反映解决问题。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认被告吴鹤鸣与被告吴彦于二〇一六年八月二十四日签订的《买卖协议书》无效；二、被告吴彦、被告吴鹤鸣于本判决生效后七日内将北京市朝阳区呼家楼北里3幢2门203号房屋所有权变更登记至被告吴鹤鸣名下。三、驳回第三人郭燕的诉讼请求。案件受理费7825元，由被告吴鹤鸣、被告吴彦负担（于判决生效后七日内交纳）；第三人案件受理费7825元，由第三人郭燕负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 徐 悦人民陪审员 张 林人民陪审员 刘 慧二〇二一年八月二十日书 记 员 武鑫蓉