文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4216号上诉人（原审原告）：徐州市天辰昶瀚地产有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区贾汪镇政府院内。法定代表人：毕跃欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州领军物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区路瑞丰花园5-1-401室。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦祥，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作者。上诉人徐州市天辰昶瀚地产有限公司（以下简称天辰地产公司）因与被上诉人徐州领军物业管理有限公司（以下简称领军物业公司）排除妨害纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天辰地产公司的委托诉讼代理人杨梦楠，被上诉人领军物业公司的委托诉讼代理人窦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天辰地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持天辰地产公司诉讼请求。2、一、二审诉讼费由领军物业公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。涉案房产系领军物业公司违法占用，领军物业公司应向天辰地产公司承担恢复房屋原状、支付占用费。1.涉案房产并非物业用房，领军物业公司无权将该房产移交他人。天辰地产公司系贾汪区御龙山水小区开发商，已按规划及政府要求建设小区物业用房，并予以移交。而涉案二期沿街C3-1F房屋是天辰地产公司在依法取得国有建设用地使用权小区的建设用地上，出资所建的非公建配套用房，天辰地产公司依法享有该房产的占有权。任何人未经天辰地产公司同意，无权将涉案房产移交他人使用占有。该涉案房产虽在街道办及社区的见证下移交，但街道办及社区无权决定该涉案房产管理和使用。因此，不能免除领军物业公司非法占用涉案房产的责任。2.涉案房产由领军物业公司非法占用，领军物业公司应向天辰地产公司承担恢复原状的责任。涉案房产系天辰地产公司应领军物业公司的请求，提供给领军物业公司暂时存放工具使用。2018年3月，领军物业公司违约，单方终止和天辰地产公司签订的御龙山水小区《物业服务合同》，终止合同后仍一直侵占涉案房屋。在天辰地产公司不知情的情况下，领军物业公司违法移交给他人装修经营使用。涉案房产所在御龙山水小区至今未成立业主委员会，只有天辰地产公司有权聘用小区物业服务企业，虽然一审认定领军物业公司将涉案房产移交给江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司（以下简称城置物业公司），但城置物业公司并非御龙山水小区合法物业服务企业，无权接管涉案房产。因此，领军物业公司将涉案房产移交他人经营使用，应承担责任。3.领军物业公司应向天辰地产公司支付涉案房产占用费。2017年5月，领军物业公司占用涉案房产后，擅自将该房产转交与他人，一直未归还。领军物业公司的行为侵害了天辰地产公司对涉案C3-1F号房屋的占有权，天辰地产公司有权要求领军物业公司支付违法占用该房屋期间的占用费。综上，请求二审法院依法查明案件事实，支持天辰地产公司的上诉请求。领军物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回天辰地产公司的上诉请求。领军物业公司提交盖有徐州市贾汪区大泉街道办事处印章的“情况说明”，证明涉案房屋在领军物业公司进驻前，由前任物业服务公司作为物业用房进行使用，领军物业公司进驻该小区进行物业服务后，仍将涉案房屋作为物业用房使用。领军物业公司在终止小区物业服务时，在大泉街道办事处见证下，将涉案房屋移交给城置物业公司。综上，请求法院驳回天辰地产公司的上诉请求。天辰地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令领军物业公司排除妨碍，将天辰地产公司享有占有权的御龙山区小区二期沿街C3-1F号房屋恢复原状；2.判令领军物业公司向天辰地产公司支付占用御龙山水小区二期沿街C3-1F房屋占用费46800元（计算方式“40平方米*30元/每月=1200元/月，自2017年5月1日计算至领军物业公司实际支付之日止，现暂计至2020年8月1日，暂计39个月）；3.案件受理费由领军物业公司承担。事实与理由：天辰地产公司系贾汪区御龙山水小区开发商，该小区二期沿街C3-1F房屋系天辰地产公司出资在依法取得国有建设用地使用权的小区建设用地上所建，天辰地产公司依法享有涉案沿街C3-1F号房屋的占有权。2017年5月，领军物业公司占用涉案房屋后，擅自将该房屋出租他人，至今不予归还。领军物业公司的行为侵害了天辰地产公司对涉案C3-1F号房屋的占有权，天辰地产公司有权要求领军物业公司排除妨碍，恢复原状，并要求领军物业公司支付违法占用该房屋期间的占用费。天辰地产公司为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。一审法院认定事实：2017年4月20日，天辰地产公司与领军物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定天辰地产公司选聘领军物业公司为御龙山水小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。2018年4月，领军物业公司从御龙山水小区撤场。当月16日，领军物业公司与贾汪区大泉街道办事处、泉城社区居民委员会及随后进场提供物业服务的城置物业公司办理了物业用房及办公用品交接。2018年12月10日，案涉物业用房（小仓库）被城置物业公司出租给他人用于门面经营活动。一审另查明，天辰地产公司系御龙山水小区开发商，因小区已开发多年，目前天辰地产公司的售楼处仅有留守人员，该售楼处与泉城社区居民委员会办公场所相邻。一审法院认为，领军物业公司退场时在街道办及社区的见证下已将涉案诉争的物业用房（小仓库）交接给随后进场的城置物业公司，而城置物业公司已将该物业用房出租他人。因此，领军物业公司无法将该物业用房返还给天辰地产公司，亦不具备将房屋恢复原状的条件。故对天辰地产公司要求领军物业公司排除妨碍将御龙山区小区二期沿街C3-1F号房屋恢复原状的诉请，不予支持。占用该物业用房的并非领军物业公司，故对天辰地产公司诉请领军物业公司支付房屋占用费46800元，不予支持。如天辰地产公司认为领军物业公司单方撤场违约并造成损失，其可以另行主张权利，亦或向该物业用房的实际侵权人主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回徐州市天辰昶瀚地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费970元，由徐州市天辰昶瀚地产有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：天辰地产公司要求领军物业公司排除妨碍、恢复原状，并支付案涉房产占用费的主张是否应予支持。二审中，天辰地产公司提供了以下证据：1.2009年11月11日，天辰地产公司与贾汪区贾汪镇人民政府签订的“协议书”；2.2013年10月20日，徐州市贾汪区大泉办事处出具的小区物业管理“纳入社区管理证明”和“社区用房证明”。证明天辰地产公司所建物业用房及社区用房已分别于2009年11月11日、2013年10月20日，向贾汪镇政府和贾汪区大泉街道办事处移交完毕。领军物业公司质证意见：对以上证据的真实性，不持异议,但以上证据不能证明涉案房产非物业用房。天辰地产公司一审中提交的案涉房屋照片，可以看出该涉案房屋设计规划作为保安室，因涉案房屋毗邻的小区大门停止通行，后涉案房屋即作为仓库使用。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：双方均认可涉案仍没有办理不动产权登记。自领军物业公司被选聘为御龙山水小区提供物业管理服务后，涉案房屋就一直作为物业用房使用。目前案涉房屋已由领军物业公司移交给下一任物业公司城置物业公司。本案天辰地产公司提起排除妨碍诉讼，要求领军物业公司排除妨碍，恢复原状。天辰地产公司实际上以本案所涉房屋非物业用房为由，享有相关权利为前提，提起排除妨碍的侵权诉讼。根据现有证据，领军物业公司将涉案房屋一直作为物业用房使用，现领军物业公司已经退出物业管理，领军物业公司现在也不是涉案房产的实际占有人，故天辰地产公司以排除妨碍名义请求领军物业公司恢复原状，其主张不符合法律规定。如果天辰地产公司将来有充分证据证明其系涉案房产的权利人，其可以按照法律规定另行向涉案争议房产的实际占有控制人要求排除妨碍。综上所述，徐州市天辰昶瀚地产有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人徐州市天辰昶瀚地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  胡元静审 判 员  孟 娟二〇二一年八月十八日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷