湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4198号原告：家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司，营业场所长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区售楼部201号房A座。负责人：杨敏，助理总经理。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，湖南天楚律师事务所实习律师。被告：白兴成，男，1981年4月13日出生，汉族，户籍地址长沙市开福区。委托诉讼代理人：王**，上海市汇业(长沙)律师事务所律师。原告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司（以下简称“家利物业长沙公司”）与被告白兴成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业长沙公司的委托诉讼代理人李艳、周锋和被告白兴成的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业长沙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2013年12月21日至2020年1月31日期间的物业服务费19276.1元，逾期违约（滞纳）金13146.57元，共计32422.67元；2、判令被告承担本案的诉讼费用、律师费及其他合理费用。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为判令被告立即向原告支付2013年12月21日至2021年1月31日期间的物业服务费22431.82元，逾期违约（滞纳）金3146.57元，共计25578.39元。事实和理由：被告为长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区叠翠园6栋102房的业主，房屋面积为105.19平方米。本小区开发商和记黄埔地产（长沙望城）有限公司与原告签订了《盈峰翠邸前期物业服务合同》，委托原告对本小区进行物业管理，物业费按2.5元/平米收取。合同签订后，原告依约提供了规范化的物业管理服务，被告自2013年12月21日开始停止缴纳物业服务费。依据合同约定，受益人逾期缴纳物业服务费的，物业公司有权要求受益人补交所欠费用，并从逾期之日起每日按欠缴费用的0.05%交纳违约金，原告诉请人民法院要求限期交纳的，受益人应承担由此产生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用。现原告多次催要未果，故提出上述诉讼请求。被告白兴成辩称，原告所述被告未按时缴纳物业服务费，是因原告没有按合同约定履行物业职责，并未按相关约定提供物业服务，对被告自有区域造成损害，已构成违约。根据《盈峰翠邸前期物业服务合同》第六条第二款的规定，原告应当及时提供相应的物业服务管理事项，包括但不限于对共有部分的维修、养护和管理，对公共绿地的养护与管理，对公共道路的维修、养护与管理。但原告并未按照合同的约定进行上述工作的开展，包括被告所在房屋小区的路面维护、共有区域的绿化保养等都未按照要求展开，严重损害了被告的居住环境和质量。被告房屋自交付之后，被告房屋前庭及后院均被他人恶意占有或破坏，主要为前庭被他人堆放垃圾和种菜，后院被私自搭建围墙，严重影响安全及采光。以上情况对被告的房屋造成了明显的损失，对被告业主的人身、财产安全造成了极大的威胁。尽管被告也多次向物业进行反映，希望物业能积极行使职权，维护自己的合法权益，但直至目前，上述侵权事项仍然持续进行，原告物业也并未主动采取任何措施进行有效管理和排除侵权，而是任其发展，置之不理。鉴于原告物业公司在实施自己应有义务过程中存在失误失职，未能做好物业服务区域内的基本秩序的维护，未能采取合理措施保护业主的人身、财产安全，被告有权拒绝缴纳物业管理费，更不应当承担相应的逾期责任和律师及诉讼等费用。本院经审理认定事实如下：1、2008年12月31日，家利物业管理（上海）有限公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》，合同第一章第一条约定由原告为盈峰翠邸住宅小区提供前期物业管理服务；第二章第六条约定物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等；第四章第九条约定前期物业服务费，自物业交付之日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取；逾期交纳前期物业费的，违约金自逾期之日起每日按欠缴费用之0.05%交纳，诉请法院的，受益人（即业主）应承担由此产生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用；第八章第三十二条约定如乙方在长沙市注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给乙方在长沙市分公司，无须另行签订变更协议。2012年4月23日，家利物业管理（上海）有限公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一，约定双拼、联排、叠加住宅前期物业服务费按2.5元/平方米/月收取。2、2009年12月26日，白兴成与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《望城县商品房买卖合同》（合同编号：20090101102），白兴成购买了位于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积为105.18平方米。3、被告接收涉诉房屋后，未装修入住。被告交纳了部分物业服务费，被告欠费期间为2013年12月21日至今。按原告诉求主张期间核算，被告目前欠费金额为22434.89元（105.18平方米×2.5元/平方米/月×85.32个月）。2020年3月，原告向白兴成通过邮政EMS邮寄了催费《律师函》，显示签收人为白兴成本人。邮寄单上李娟为案涉房屋业主登记资料中的紧急联络人，李娟参与了案涉房屋的收房，邮寄单上收件人电话为商品房买卖合同中业主预留电话。4、另查明，原告方提供了其履行了日常治安管理、清洁卫生、园林绿化、公共设施设备等日常工作的记录，还提供了多次协助城管执行巡查记录等。上述事实有《望城县商品房买卖合同》、《盈峰翠邸前期物业服务合同》及补充协议、收款收据、日常工作记录、城管执法巡查记录、律师函及当事人的当庭陈述予以证实，并在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告方公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》和补充协议一，对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，原告为涉诉项目提供了物业服务，而被告未按约支付物业服务费，原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。被告提出原告提供物业服务存在诸多瑕疵，由于案涉小区涉及不同类别的住宅、分为多个子区域单独管理，被告提供的照片均为瞬时状态，不能证明原告提供的物业服务存在长期、严重的瑕疵，本院对该抗辩意见不予采纳。被告提出原告部分诉讼主张的诉讼时效已届满，因原告提供的物业服务一直处于持续状态，诉讼时效应从原告提供物业服务行为结束之日起算，故原告起诉并未超过诉讼时效期间。被告提出原告2020年3月邮寄催费律师函并未收到,但邮寄单显示收件人姓名与电话与其在业主资料登记表、商品房买卖合同中记载的联络人和电话一致,且显示签收人为白兴成本人，故对于此抗辩,本院不予采纳。被告提出的私自搭建等侵权行为，原告对此并无行政执法权，原告提供了多次协助城管执行巡查记录，被告可要求原告协助整改，但并不能因此而拒交物业服务费，本院对该抗辩意见不予采纳。对于原告的诉求，被告的上述抗辩事由在证据上均不能成立，故对于原告要求被告支付2013年12月21日至2021年1月31日期间的物业服务费22431.82元的请求，系对其自身权利的处分，本院予以支持。关于逾期违约金，被告逾期付款，按照合同约定理应承担逾期付款违约金，但综合被告房屋空置以及前期交纳物业费等情况，可认定被告拖欠涉案期间物业服务费并非恶意拖欠，为融洽物业服务单位与业主之间的关系，本院对原告主张的逾期违约金诉求不予支持。原告主张的律师费及其他合理费用，并未提供证据，对该诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白兴成于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司支付自2013年12月21日至2021年1月31日止的物业服务费22431.82元；二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费366元，因适用简易程序减半收取183元，由原告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司负担22元、被告白兴成负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇二一年八月一日法官 助理  陈 潇代理书记员  陈雯杰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。