贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3927号上诉人（一审被告）：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，贵州省毕节市织金县少普法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：段南艳，女，1991年7月3日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称：半岛温泉公司）因与被上诉人段南艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院(2021)黔0524民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人半岛温泉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未按照合同约定委托上诉人办理商品房转移登记，只有在被上诉人提供相关资料委托上诉人代办的情况下，才能办理案涉房屋不动产证书，不应由上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的责任，违约金应自2016年7月2日至2020年8月12日计算为4981.28元，当庭变更：违约金应按实际期间计算。壁挂炉未安装补偿不在合同约定范围内。一审认定事实部分失实，且违约金计算错误。被上诉人段南艳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告段南艳一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年7月1日至2016年9月1日期间逾期交付半岛温泉2区1栋1单元1704号商品房登记有关文书的违约金2059元；2.判决被告向原告支付2016年9月2日至2020月11月31日期间逾期交付半岛温泉2区1栋1单元1704号商品房登记有关文书的违约金5318元；3.判决被告从2016年7月1日至2020年11月31日期间逾期交付半岛温泉2区1栋1单元1704号商品房登记的有关文书给原告的违约金（违约金以购房款343329元为基数按日十万分之一计算）；4.判决被告向原告支付商品房买卖合同约定应安装但未安装的壁挂炉赔偿金2000元；5诉讼费由被告负担。一审认定事实：原被告于2015年8月5日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于半岛温泉2区1栋1单元1704号的房屋，该套房屋的产权面积为122.49平方米，总房价款为343329元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金；《商品房买卖合同》附件六关于装饰、设备标准约定供热采用壁挂炉、地暖辐射。合同签订后，原告按约付清了购房款。但被告未按约为原告安装壁挂炉，对于没有安装壁挂炉的其他业主，被告补偿其2000元。2020年12月26日，被告为原告办理不动产登记。一审认为，案涉《商品房买卖合同》中有关逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及交房条件包含安装壁挂炉的约定对双方具有法律约束力，被告未按约定于2016年7月1日前将办理房屋所有权转移登记的文书交付原告及未为原告安装壁挂炉已构成违约，应按约定向原告承担违约责任。按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，从2016年7月2日至2016年8月30日，违约金按已付购房款343329元的万分之一即34.33元计算；从2016年8月31日至2020年11月30日，违约金每日按已付购房款343329元的十万分之一计算，总额为5331.90元（1553天×3.43329）。因5331.90元大于原告主张的该期间违约金5318元，依据处分原则，按其主张的5318元予以支持。故总的来说，从2016年7月2日至2020年11月30日，违约金总额为5352.33元。因被告补偿其他未安装壁挂炉的买受人2000元，其也应以该金额补偿原告。原告主张的违约金的计算方式有误，对于违约金的计算按合同约定计算。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告段南艳2016年7月2日至2020年11月30日止违约金5，352.33元；二、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告段南艳壁挂炉安装费用2000元。案件受理费由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。本案审理期间，上诉人为了支持其上诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：织金县不动产登记局于2020年8月12日为案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区颁发的不动产权初始登记证；贵州荑林物业服务有限公司出具的上诉人曾于2020年8月13日委托其公司在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区电梯轿厢、小区公示栏等公共区域张贴提交办证资料通知的《证明》；上诉人张贴通知办证的照片复印件；被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区1栋商品房不动产权证的授权委托书；证人陈某证实：其于2020年8月中下旬在Ｂ区电梯内看到办证通知并于2020年9月向上诉人提交办证资料委托办证，于2021年2月7日领取不动产权证书，其是贵州荑林物业服务有限公司员工何有龙的妻子；证人金某的证实：其于2020年8月中下旬看到上诉人在每个电梯口张贴的提交办证资料的通知，于2020年9月向上诉人提交办证资料，2021年1月领取不动产权证书；织金县不动产登记局于2021年2月7日为证人陈某颁发的其购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉第二区7栋房屋的不动产权证书；织金县不动产登记局于2020年11月5日为证人金某颁发的其购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉第二区1栋房屋的不动产权证书。用以证明：上诉人于2020年8月12日取得案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区不动产初始登记证后，于2020年8月13日委托贵州荑琳物业服务有限公司通知业主向上诉人提交办证资料，但被上诉人并未提交资料；因不动产登记局对部分业主不动产权证颁发时间滞后，逾期办证不能归责于上诉人，不应继续计算违约金。被上诉人质证意见：对该组证据不予认可，部分业主不在家，张贴通知不能通知到每一位业主，且我仅看到上诉人于2021年3月22日张贴在电梯里的提交资料办证通知。经审查，证人陈某购买案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区7栋房屋的不动产权证书、证人金某购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉第二区1栋房屋的不动产权证书、案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区不动产初始登记证真实合法,予以采信；被上诉人委托上诉人代为办理其购买的案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区1栋商品房不动产权证的授权委托书，复印于织金县不动产登记局且其原件存放于该局，对其真实性、合法性予以确认；虽然证人金某证实其看到的上诉人张贴通知的位置是在电梯口，与贵州荑琳物业服务有限公司证明其张贴通知的位置是电梯轿厢相矛盾，但其证实的办证经过符合时间逻辑，且能与其取得的不动产权证书相印证，予以采信；证人陈某虽系贵州荑琳物业服务有限公司员工的妻子，但其证实的其办证经过符合时间逻辑，且能与其取得的不动产权证书相印证，予以采信；贵州荑林物业服务有限公司《证明》、上诉人通知业主办证的照片复印件及证人金某、陈某的当庭证言能相互印证，形成证据锁链，足以认定上诉人于2020年8月13日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉Ｂ区电梯内采用张贴通知的方式通知Ｂ区业主提交资料办证，对上诉人的证明目的予以采信。第二组证据：签收清单。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋不动产权证书及购房发票。被上诉人质证称其对该证据无异议。经审查，被上诉人对该组证据无异议，予以采信。被上诉人向本院提交案涉房屋的不动产权证书。用以证明：被上诉人已领取案涉房屋的不动产权证书。上诉人对该证据的三性无异议。经审查，该证据符合证据的三性，对其证明效力予以确认。经审理查明：上诉人于2020年8月12日取得案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉B区房屋不动产初始登记，于2020年8月13日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉B区电梯内采用张贴通知的方式，通知业主提交资料办证，被上诉人于2020年8月20日出具授权委托书委托上诉人代为办理案涉房屋转移登记，案涉不动产权证书已颁发，被上诉人已于2020年12月17日领取案涉房屋不动产权证书及购房发票，除一审认定有关壁挂炉的事实外，其余认定事实与一审认定的一致。被上诉人于本案审理期间申请撤回由上诉人支付应安装但未安装的壁挂炉赔偿金2000元的诉讼请求。本院认为：被上诉人自愿向本院申请撤回由上诉人支付应安装但未安装的壁挂炉赔偿金2000元的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上诉人未在约定时间将商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。依据合同约定，被上诉人委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2020年8月12日取得初始登记并通知被上诉人提交办证所需资料，但其提供的现有证据仅能证明其于2020年8月13日在案涉织金县绮陌乡三架山村半岛国际温泉B区电梯内张贴通知，通知业主提交办证资料，且被上诉人对如期交房未提出异议，上诉人发布办证通知的地点案涉B区电梯内为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人违约期间为2016年7月2日至2020年8月13日，已超过60日，根据双方合同约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）....（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故上诉人应以被上诉人已交付购房款343329元为基数，按照每日0.001%的标准向被上诉人支付自2016年7月2日至2020年8月13日的违约金，即为5163.67元。一审认定违约期间错误，导致违约金计算错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初335号民事判决；上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人段南艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金5163.67元；驳回被上诉人段南艳的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月二十四日法官助理 张 艳书 记 员 何曼青书 记 员 秦 倩