湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初3738号原告：邱云凤，女，1978年4月4日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：梁绍光，男，1974年4月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系原告邱云凤丈夫。委托诉讼代理人：黄慧芬，湖南瀛森律师事务所律师。被告:郴州市雄丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区七里洞村，统一社会信用代码：91431000X17210055F。法定代表人：周新义，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘江宁，男，1966年3月4日出生，瑶族，系该公司员工。被告:郴州鼎丰营销策划有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区白鹿洞街道青年大道康定园华龙苑华安楼113号，统一社会信用代码：91431002MA4L7DQJ8B。法定代表人：王国友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张苗妙，女，1984年1月1日出生，汉族，系该公司员工。原告邱云凤与被告郴州市雄丰房地产开发有限公司（以下简称雄丰公司）、郴州鼎丰营销策划有限公司（以下简称鼎丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱云凤委托诉讼代理人梁绍光、黄慧芬，被告雄丰公司委托诉讼代理人刘江宁，被告鼎丰公司委托诉讼代理人张苗妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱云凤向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除原告与被告郴州市雄丰房地产开发有限公司签订的《金地新城内部选房协议》；2、判决二被告退还原告购房款128000元；3、判决二被告按《金地新城内部选房协议》第四条第一款的约定支付从2018年5月31日至2021年5月28日止（共计36月）的购房款利息36000元，后续利息按月息1%计算至全部购房款退还之日止；4、判决二被告承担原告因诉讼而产生的律师费用6000元；5、判决二被告承担本案全部诉讼费及财产保全费用；6、判决二被告对本案承担连带责任。被告雄丰公司答辩要点：1.原告与被告雄丰公司签订的《金地新城内部选房协议》系双方真实意思的表示，该协议约定雄丰公司主观无过错致使该商品房无法出售时，雄丰公司返还原告已交认购款，且该协议并未约定交房时间和开盘时间，雄丰公司并无任何违约行为，不应承担违约责任，也不应该解除《金地新城内部选房协议》；2.雄丰公司无违约行为也不应承担相应的违约责任及连带责任，根据相关法律规定原告无权要求雄丰公司返还定金；3.原告要求被告承担律师费无任何法律依据；4.导致地产无法摘牌的原因是政府行为，请求法院驳回原告方的诉请。被告鼎丰公司答辩要点：按之前的法院生效判决执行，愿意退还原告的28000元，其他费用不承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、雄丰公司与郴州市交通建设质量安全监督管理处、郴州市地方税务局签订协议，约定郴州市交通建设质量安全监督管理处与郴州市地方税务局对所属的工业大道8号划拨土地8165.9㎡土地及地上建筑物等资产进行捆绑处置，由雄丰公司办理规划、国土等相关手续并进行拆迁补偿。二、2018年4月3日，雄丰公司委托鼎丰公司于2018年4月3日至2018年7月2日销售位于郴州市的指定内部指标房源。2018年6月13日，雄丰公司又与鼎丰公司签订了《金地新城销售代理合同补充协议书》，对相关房屋销售价格进行了约定。三、2018年5月31日，邱云凤向鼎丰公司交纳28000元电商团购费。四、2018年5月31日，邱云凤与雄丰公司签订了《金地新城内部选房协议》，主要相关约定：1.邱云凤内部认购郴州市南岭大道8号“金地新城”A-1703房，商品房建筑面积约为99.57平方米，单价为5500元/平方米；2.在签署《商品房买卖合同》前，如出卖人主观无过错致使该商品房无法出售时，出卖人返还认购人已交认购诚意金，并自全额交纳认购诚意金当日起至正式开盘当日止，按月利率1%全额计息退还，此《内部选房协议》自动作废。协议签订当日，邱云凤向雄丰公司交纳共计100000元认购诚意金。之后，雄丰公司与原告邱云凤一直未签订《商品房买卖合同》。五、郴州市北湖区人民政府于2018年10月17日向郴州市国土资源局发出《郴州市北湖区人民政府关于请求中止市地税局周边棚户区改造项目（工业大道8号地块）挂牌的函》北政函【2018】57号，被告雄丰公司对涉案工业大道8号地块的挂牌中止。六、雄丰公司因涉案土地合资、合作开发建设与国家税务总局郴州市税务局发生纠纷。在本案庭审辩论结束前，涉案房产项目仍未取得商品房预售许可证，涉案土地也未摘牌。七、原告邱云凤（甲方）与湖南瀛森律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方指派律师代理本案，甲方支付本案律师费用4000元，资料、差旅费2000元。原告向本院提交一份律师代理费发票4000元。判决的理由与结果本院认为，房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷应为商品房预约合同纠纷。本案中，原告与被告雄丰公司签订的《金地新城内部选房协议》，包含购房位置、单价、面积及一定条件成就后签订商品房买卖合同的内容，但并未就房款交付的时间、房产交付的时间、商品房买卖合同签订的时间进行约定，故该协议应为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示,合法有效。1、雄丰公司与邱云凤签订《金地新城内部选房协议》后收取了认购诚意金，后雄丰公司长时间未与邱云凤签订《商品房买卖合同》，亦未交付房屋给邱云凤，该合同履行期限处于不确定状态，雄丰公司的行为导致原告邱云凤签订《商品房买卖合同》的期待权无法及时实现，故对原告请求解除《金地新城内部选房协议》并且退还100000元购房诚意金的诉讼请求，本院予以支持。双方关于利息损失的计算，符合《金地新城内部选房协议》中“在签署《商品房买卖合同》前，如出卖人主观无过错致使该商品房无法出售时，出卖人返还认购人已交认购诚意金，并自全额交纳认购诚意金当日起至正式开盘当日止，按月利率1%全额计息退还，此《内部选房协议》自动作废。”的约定条款，故被告雄丰公司应当向原告支付利息损失36000元（按月利率1%即年利率12%，从2018年5月31日算至2021年5月30日，此后算至款项退还之日止）。同上，原告签订《商品房买卖合同》的期待权无法及时实现，鼎丰公司应向原告返还收取的28000元电商团购费，但原告与鼎丰公司并未签订书面合同，对原告造成的损失应认定为资金占用期间的损失，故被告鼎丰公司应向原告支付资金占用期间的利息损失5040元（按年利率6%从2018年5月31日算至2021年5月30日，此后算至款项退还之日止）。关于原告要求雄丰公司、鼎丰公司对本案承担连带返还责任的诉讼请求，本院认为，本案中，原告是分别向鼎丰公司交纳28000元电商团购费、向雄丰公司交纳100000元认购诚意金，系原告与两个不同民事主体之间分别发生法律关系，债权债务关系清楚，债务主体明确，两被告作为不同的独立民事主体，没有向原告承担连带返还责任的义务，原告要求两被告承担连带责任的诉请于法无据，本院不予支持。2、关于律师代理费用，原、被告未在合同中约定实现债权的费用，原告要求被告承担律师费用的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、关于财产保全费用，原告未向法庭提交任何证据证明，自行承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告邱云凤与被告郴州市雄丰房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《金地新城内部选房协议》；二、限被告郴州市雄丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱云凤购房诚意金100000元及资金占用期间的利息36000元，合计136000元（利息从2018年5月31日算至2021年5月30日，此后按年利率12%算至款项返还完毕之日止）；三、限被告郴州鼎丰营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱云凤电商团购费28000元及资金占用期间的利息5040元，合计33040元（利息从2018年5月31日算至2021年5月30日，此后按年利率6%算至款项返还完毕之日止）；四、驳回原告邱云凤的其他诉讼请求。如果被告郴州市雄丰房地产开发有限公司、郴州鼎丰营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1850元，由原告邱云凤负担10元，由被告郴州市雄丰房地产开发有限公司负担1480元，由被告郴州鼎丰营销策划有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  陈 阵二〇二一年八月三十日法官助理  李亚奇书 记 员  邝欣妍附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；以及履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。