广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初4614号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司。住所地：广东省江门市新会区，统一社会信用代码。负责人：肖智华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红笑，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁金兰，女，该公司员工。被告：王春凤，女，1985年2月10日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司（以下简称“碧桂园新会分公司”）诉被告王春凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告碧桂园新会分公司的委托诉讼代理人梁金兰、被告王春凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园新会分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费人民币2977.12元；2.判令被告支付从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2021年5月11日为4695.45元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。本院查明事实一、原告与被告签订物业服务协议的时间：2018年10月23日。二、原告管理的小区位置和名称：广东省江门市新会区大泽碧桂园商品住宅区。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：按照物业的房屋建筑面积86.29（64.65+21.64）平方米，每月每平方米1.5元计算，被告应于每月15日通过银行代收的方式支付物业服务费129.44元。四、物业管理合同约定的交纳物业服务费的时间：业主应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。六、被告房产位置：大泽碧桂园水云天六街3座1804。七、原告有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：于2021年4月10日通过上门张贴催缴通知书的形式进行催缴。八、原告主张被告拖欠物业管理费、违约金的具体金额及计算方法：被告自2019年7月至2021年5月期间没有交纳物业服务费，原告请求被告支付上述期间的物业服务费2977.12元（129.44元/月×23个月）；从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，即从2019年8月1日至实际付清之日止，暂计至2021年5月11日为4695.45元。九、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司（作为出卖人）与被告王春凤（作为买卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议书。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。……买卖人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人逾期不办理交付手续的，视为出卖人已按合同约定期限交付该商品房”。《商品房买卖合同》补充协议书第十八条约定“买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准。买受人通讯地址：广东省江门市新会区，收件人：王春凤，邮编：529100；出卖人通讯地址：广东省江门市新会区，收件人：杨文杰，邮编：529162。买卖双方互相送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。双方一致同意：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达……。”、第五条第3点约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”及第十九条第2项“买卖双方一致确认，对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。2018年12月28日，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司通过邮寄方式向被告邮寄《期楼收楼通知书》，通知涉案商品房可于2019年6月30日交付给被告，但在约定的交楼期限届满后，被告一直未办理收楼手续,也未向原告缴纳物业服务费。十、广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司于2019年6月20日变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司又于2020年6月15日变更登记为原告。原告同意由被告直接向其返还胜诉部分的案件受理费。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与被告签订的《大泽碧桂园前期物业服务协议》，约定由其为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，并由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司已提前向被告邮寄《期楼收楼通知书》，且双方在《商品房买卖合同（预售）》已明确约定了2019年6月30日是办理交付手续的时间，及《商品房买卖合同》补充协议书也明确约定了出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，被告未按合同的约定履行收楼义务,应视为出卖人已向其交付涉案房屋,故在约定的交楼时间到后,被告即应负有向原告交纳物业服务费的义务。被告自2019年7月至2021年5月期间没有依约定交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，结合《大泽碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应向原告支付2019年7月至2021年5月期间的物业服务费共计2977.12元。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。现原告主张逾期付款违约金按日千分之五（相当于年利率180%）的标准计算，已明显超出法律规定的范围，本院依法不予支持。本院根据《大泽碧桂园前期物业服务协议》的约定，结合违约金补偿为主、惩罚为辅的处理原则，酌定本案的违约金应以每月应交的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2019年8月1日起计至实际付清之日止，且违约金的总额应以2977.12元为限。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王春凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司支付物业服务费2977.12元（129.44元/月×23个月）及逾期付款违约金（从2019年8月1日起计至实际付清之日止，以被告每月欠付的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金的总额应以2977.12元为限）。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王春凤负担。被告王春凤应在履行上述判决时一并支付给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 员 李惠冰二〇二一年八月十一日法官助理 许慧敏书 记 员 黄建文广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初4614号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司。住所地：广东省江门市新会区，统一社会信用代码。负责人：肖智华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红笑，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁金兰，女，该公司员工。被告：王春凤，女，1985年2月10日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司（以下简称“碧桂园新会分公司”）诉被告王春凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告碧桂园新会分公司的委托诉讼代理人梁金兰、被告王春凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园新会分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费人民币2977.12元；2.判令被告支付从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2021年5月11日为4695.45元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。本院查明事实一、原告与被告签订物业服务协议的时间：2018年10月23日。二、原告管理的小区位置和名称：广东省江门市新会区大泽碧桂园商品住宅区。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：按照物业的房屋建筑面积86.29（64.65+21.64）平方米，每月每平方米1.5元计算，被告应于每月15日通过银行代收的方式支付物业服务费129.44元。四、物业管理合同约定的交纳物业服务费的时间：业主应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。六、被告房产位置：大泽碧桂园水云天六街3座1804。七、原告有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：于2021年4月10日通过上门张贴催缴通知书的形式进行催缴。八、原告主张被告拖欠物业管理费、违约金的具体金额及计算方法：被告自2019年7月至2021年5月期间没有交纳物业服务费，原告请求被告支付上述期间的物业服务费2977.12元（129.44元/月×23个月）；从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，即从2019年8月1日至实际付清之日止，暂计至2021年5月11日为4695.45元。九、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司（作为出卖人）与被告王春凤（作为买卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议书。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。……买卖人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人逾期不办理交付手续的，视为出卖人已按合同约定期限交付该商品房”。《商品房买卖合同》补充协议书第十八条约定“买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准。买受人通讯地址：广东省江门市新会区，收件人：王春凤，邮编：529100；出卖人通讯地址：广东省江门市新会区，收件人：杨文杰，邮编：529162。买卖双方互相送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。双方一致同意：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达……。”、第五条第3点约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”及第十九条第2项“买卖双方一致确认，对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。2018年12月28日，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司通过邮寄方式向被告邮寄《期楼收楼通知书》，通知涉案商品房可于2019年6月30日交付给被告，但在约定的交楼期限届满后，被告一直未办理收楼手续,也未向原告缴纳物业服务费。十、广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司于2019年6月20日变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司又于2020年6月15日变更登记为原告。原告同意由被告直接向其返还胜诉部分的案件受理费。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与被告签订的《大泽碧桂园前期物业服务协议》，约定由其为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，并由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司已提前向被告邮寄《期楼收楼通知书》，且双方在《商品房买卖合同（预售）》已明确约定了2019年6月30日是办理交付手续的时间，及《商品房买卖合同》补充协议书也明确约定了出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，被告未按合同的约定履行收楼义务,应视为出卖人已向其交付涉案房屋,故在约定的交楼时间到后,被告即应负有向原告交纳物业服务费的义务。被告自2019年7月至2021年5月期间没有依约定交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，结合《大泽碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应向原告支付2019年7月至2021年5月期间的物业服务费共计2977.12元。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。现原告主张逾期付款违约金按日千分之五（相当于年利率180%）的标准计算，已明显超出法律规定的范围，本院依法不予支持。本院根据《大泽碧桂园前期物业服务协议》的约定，结合违约金补偿为主、惩罚为辅的处理原则，酌定本案的违约金应以每月应交的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2019年8月1日起计至实际付清之日止，且违约金的总额应以2977.12元为限。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王春凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司支付物业服务费2977.12元（129.44元/月×23个月）及逾期付款违约金（从2019年8月1日起计至实际付清之日止，以被告每月欠付的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金的总额应以2977.12元为限）。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王春凤负担。被告王春凤应在履行上述判决时一并支付给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 员 李惠冰二〇二一年八月十一日法官助理 许慧敏书 记 员 黄建文