江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏02民终3077号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市天森无损检测器材有限公司，统一社会信用代码91320282681609558Q，住所地宜兴市和桥镇工业集中区(永兴村)。法定代表人：蒋晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋艺，江苏孟元强律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中节能(宜兴)环保科技发展有限公司，统一社会信用代码91320282085083625R，住所地宜兴市新街街道绿园路489号8幢。法定代表人：王冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：周鹏，江苏景明律师事务所律师。上诉人无锡市天森无损检测器材有限公司（以下简称天森公司）因与被上诉人中节能(宜兴)环保科技发展有限公司（以下简称中节能公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初8610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。天森公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：2020年1月6日，双方就案涉房屋进行查验，共同签字确认办公区域地面南面有裂痕、厂房区域地面从东向西有贯穿整个车间的裂痕3条。之后，中节能公司于2020年6月8日和7月24日进行了维修。但本案一审期间经法院现场勘查，厂房区域有多条从东向西的贯穿性裂缝，仍未修复。根据合同约定，地面开裂的，中节能公司需修复后再行交付，故案涉房屋迄今不满足合同约定的交付条件。合同约定的义务顺序为交房在前，余款支付在后，因地面裂缝迄今存在，房屋尚未完成交付，故其没有按期付款的行为不应视为违约。为查明地面质量问题，其向一审法院申请鉴定并被准许，委托鉴定后，鉴定机构以不具备待鉴项目的检测条件为由未接受委托，但市场上存在具备相应鉴定资格的鉴定机构。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当。中节能公司辩称：案涉房屋已完成交付，天森公司也签署了交付验收单，并对房屋进行装修后出租给第三人使用至今，足以说明房屋不存在质量问题。至于地坪的开裂，其可以安排承建方进行维修。中节能公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令天森公司立即支付购房款1113137.6元；2、判令天森公司支付以3113137.6元为基数自2020年3月16日起至2020年7月13日止、以1113137.6元为基数自2020年7月14日起至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；3、判令天森公司承担本案诉讼费用。天森公司向一审法院提出反诉请求：1、判令中节能公司对车间地面进行修复，直至检测验收合格，如无法修复则赔偿天森公司重浇地面费用，暂定20万元(具体损失待鉴定后确认)；2、判令中节能公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年11月18日，中节能公司与天森公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定天森公司向中节能公司购买坐落于宜兴市新街街道宜兴××幢××单元××层××号××商品房，房屋占用的土地用途为厂房仓库，总价款6233137.5元，本合同签订前天森公司已付定金1245000元，天森公司以贷款方式支付房款，应于2019年11月30日前支付3120000元，占房款的50%，余款3113137.5元向银行申请贷款，如买受人不办理银行贷款，应于2020年3月15日前付清余款，逾期支付房款，如出卖人不解除合同的，天森公司应按日向出卖人支付每日万分之五的违约金，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，出卖人承诺该房屋地基基础和主体结构合格并符合国家及行业标准，对于其他质量问题，出卖人应及时更换、修理，施工至达到质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。对于保修责任，合同中约定该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，具体见附件七（该附件中未单独对车间地面事项作出保修约定）。合同订立后，天森公司于2019年11月25日支付房款1874999.9元。案涉房屋于2019年10月30日通过竣工验收备案，根据宜兴市不动产首次登记证的记载，案涉房屋的实际建筑面积为1662.17平方米。2020年1月6日中节能公司向天森公司履行交房义务，天森公司接收房屋并签署了交房验收单，验收单上载明房屋地面从东往西有裂痕3条。2020年7月13日天森公司支付房款2000000元。针对案涉房屋的车间裂缝问题，江苏静远建筑加固有限公司于2020年5月6日出具了裂缝处理意见，并经宜兴市建筑设计研究院有限公司确认，2020年6月8日、7月24日施工单位华虹建筑安装工程集团有限公司对车间地面裂缝进行两次维修，天森公司于2020年7月起对房屋局部进行装修，8月初天森公司将车间大部分水泥地面改造成环氧地坪地面，并出租于第三方使用至今。2020年7月24日，深圳机械院建筑设计有限公司出具了《建筑说明》，就设计地坪做法作了明确：（1）150厚C20混凝土随捣随抹；（2）50厚碎石回填；（3）400厚建筑碎石填充料回填压实；（4）素土分层夯实（压实系数≥0.90），因此本工程厂房地坪能承受使用荷载5KN/m2。2020年11月5日，一审法院组织现场勘查，双方当事人对于车间地坪上仍存在着丝裂缝无异议。为此天森公司向一审法院申请鉴定，鉴定内容为“确认案涉房屋地坪是否与设计说明相符？如不符合请出具修复方案及造价”。一审法院委托了苏交科集团检测认证有限公司进行鉴定，该公司认为自己不具备工程设计和造价资质，不能实施整改方案和核价鉴定，只受理“车间地坪是否与设计说明相符”鉴定，为此要求补充提供设计施工图及相关的变更通知单，当事人补充提供后，苏交科集团检测认证有限公司回复一审法院称：“经对补充材料进行评审，因我公司技术人员认为不具备对《建筑施工做法说明》中一层车间地面压实系数的检测条件，故决定不予受理该鉴定事项”。鉴定退回后，一审法院征求双方当事人的意见，送备选机构江苏建盛工程质量鉴定检测有限公司进行鉴定，该公司对材料进行评审，回复一审法院：“1.压实系数应为施工过程中进行检测，超过时间检测不能准确作为判定施工质量的依据，可按当时检测资料进行判定。2.施工质量可通过现场取芯核查其厚度，主要是垫层、碎石夯入土中、面层厚度，故决定不予受理该委托鉴定事项”。诉讼中，中节能公司还称天森公司在使用过程中存在负载过大的情况，根据设计要求地坪能够承受荷载5KN/m2。天森公司则认为他公司并不知道承载力是500公斤，他公司生产中实际需要承载3000-4000公斤，他公司进场时就有裂缝了，当时以为能够解决的。上述事实，由《商品房买卖合同（预售）》、宜兴市不动产首次登记证、现场照片、微信聊天记录、往来函件、设计公司证明及一审庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，中节能公司与天森公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人理应按约履行自己的义务。合同约定，如买受人不办理银行贷款，应于2020年3月15日前付清余款3113137.5元，逾期支付房款则应按日支付万分之五的违约金，而天森公司在付款期限届满前并未付清房款，仅于2020年7月13日支付房款2000000元，故天森公司应承担相应的违约责任，中节能公司诉请要求天森公司支付欠款并承担违约金的诉请于法有据，一审法院予以支持。合同约定，交付房屋时应进行查验，对于发现除地基基础和主体结构外的质量问题，中节能公司应于查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。然双方在实际履行中并未按此约定办理，而是查验房屋当日完成了交付，对于已存在的裂缝则由中节能公司在交付后进行维修，事实上施工单位也于2020年6月8日、7月24日对车间地坪裂缝进行了两次维修，维修后天森公司也使用了车间，使用车间的行为应认为是对维修完成的认可，尽管一审法院勘查时仍存在丝裂缝，但该丝裂缝并未实质影响到天森公司对车间的出租与使用，一审法院也先后委托两家鉴定机构对案涉房屋地面是否与设计说明相符进行鉴定，但两家机构均未能确认车间地面与设计说明不相符，因此天森公司拒付房款的理由不成立，其反诉请求不应予以支持。尽管不支持天森公司的反诉请求，但并不免除中节能公司继续按合同约定履行质量保修的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、天森公司于判决发生法律效力之日起十日内向中节能公司给付房款1113137.6元。二、天森公司于判决发生法律效力之日起十日内向中节能公司给付以3113137.6元为基数从2020年3月16日起至2020年7月13日止、以1113137.6元为基数从2020年7月14日起至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金。三、驳回天森公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8150元、财产保全费5000元，合计13150元，由天森公司负担；反诉案件受理费2150元，由天森公司负担。二审中，天森公司提供其自行委托四川交大工程检测咨询有限公司（以下简称四川检测公司）对案涉厂房室内地坪开裂原因进行鉴定作出的《技术服务报告》。从报告反映，四川检测公司通过现场挖坑检测、钻芯取样检测等方法，将地坪内层状况与原《建筑说明》中的设计地坪做法进行比对，结论为：室内地坪开裂的原因主要为混凝土地坪厚度、碎石层厚度、建筑碎石填充料、素土回填层压实系数与设计修改说明中的要求不符，施工不当。经质证，中节能公司对该证据的三性均不认可，认为系天森公司单方面委托，程序违法。本院认为：中节能公司与天森公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按约履行。合同约定在交房时的房屋查验中发现除地基基础和主体结构外的质量问题，如地面渗漏或开裂等，修复后再行交付。虽然实际履行中，天森公司于2020年1月6日验收时发现地面存在东西走向的3条贯穿性裂缝后仍然接收了房屋，但不能免除中节能公司的修复义务。2020年6月至7月，中节能公司安排施工单位对案涉房屋的地面裂缝进行了维修，但此后地面仍然出现裂缝，双方产生争议，天森公司认为是质量问题，中节能公司认为是使用过程中负载过大，为此天森公司向一审法院申请鉴定。对其提出的鉴定内容“确认案涉房屋地坪是否与设计说明相符”，两家鉴定机构均未受理，但江苏建盛工程质量鉴定检测有限公司在回复法院的意见中提出了可行性方向，即“压实系数可按当时检测资料进行判定；施工质量可通过现场取芯核查其厚度，主要是垫层、碎石夯入土中、面层厚度”，一审法院未按此建议进行，对双方争议的地坪质量问题就此搁置未进一步查明，导致事实不清。天森公司二审提供的四川检测公司的报告，系其单方委托鉴定，鉴定标的、鉴定方案等未经双方当事人共同确认或充分发表意见，不能直接采纳作为定案依据，但该鉴定思路和方向与前述江苏建盛工程质量鉴定检测有限公司的回复意见相同，说明对地坪施工质量的鉴定具有可行性，故本案应当发回重审。综上，本案主要争议事实未能查明，无法作出责任认定和相应处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销宜兴市人民法院（2020）苏0282民初8610号民事判决；二、本案发回宜兴市人民法院重审。上诉人天森公司预交的二审案件受理费20600元予以退回。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月十三日书记员  蒋 懿