辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终508号上诉人（原审原告）刘锦红，女，1967年11月21日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市农村信用联社北台信用社内退人员，现住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区胜利路8栋世佳商务大厦-1-4层。法定代表人庞海龙，该公司经理。被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区新城路50栋5单元24号。法定代表人陈福君，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人李娇、孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人刘锦红与被上诉人本溪世佳购物（中心）有限公司（下称世佳公司）、本溪国茂房地产开发有限公司（下称国茂公司）租赁合同纠纷一案，上诉人刘锦红不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2020)辽0502民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2007年6月18日，刘锦红与世佳公司签订了《商品房内部认购书》，购买了本溪世佳购物中心三层D21号，价款为168591.36元，当日刘锦红按约定交纳了购房款，世佳公司为刘锦红开具了收据。后刘锦红又与世佳公司签订了《商铺租赁合同》，约定由世佳公司租赁该商铺，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，期间每三个经营年度为一个合同履约签订周期，并于一个合同履约签订周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同，租赁期满，在相同租金条件下，乙方有优先续租权。2009年12月末，世佳购物中心开始试营业，从2010年1月1日开始给付刘锦红租金，共给付租金三年，自2013年1月起世佳公司不再向包括刘锦红在内的广大购铺业主给付租金。另查，2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，张贴在世佳购物中心多处明显位置，主要内容为商场经营难以继续，无力支付购铺业主的返租租金，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2015年10月21日，刘锦红与国茂公司补签了《商品房买卖合同》，房屋位置为三层D12号房，建筑面积15.13平方米，价款为173649.10元。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，争议焦点如下：一、如何确定刘锦红与世佳公司之间的租赁期限；二、刘锦红要求世佳公司和国茂公司给付拖欠的租金有无相应依据，应否支持。关于争议焦点一。预约又称预约合同或预约协议，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约与本约相对，以将来当事人间应再缔结一定之合同为内容，通常当事人依预约所负之义务为行为义务，可能为订约之义务或再为磋商之义务，而并非给付特定物之义务。通过审查刘锦红与世佳公司签订的租赁合同中：“租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。”的约定可知，双方的该约定同时成立两个不同性质的合同即本约合同和预约合同，前者是自正式开业日起为期三年的租赁合同，为本约合同，后者是前者的租赁合同期限届满后双方再订立下一个为期三年的租赁合同的合同，后者是对未来双方订立租赁合同的约定，其性质是订立租赁合同的预约合同而非租赁合同，故刘锦红与世佳公司之间签订的租赁合同的租期为三年，刘锦红主张十年没有事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二。关于刘锦红要求世佳公司给付2013年1月1日以后租金一节。如前所述，刘锦红与世佳公司签订的租赁合同租期系三年，租赁期限届满日为2012年12月31日，世佳公司在租赁期限届满之前没有再与刘锦红签订新的租赁合同，因此世佳公司再无依据合同约定继续给付刘锦红2013年1月1日以后租金的义务，刘锦红要求世佳公司给付此后租金的主张，没有事实依据，不予支持。关于刘锦红要求国茂公司给付2013年1月1日以后租金一节。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案中，刘锦红将所购商铺出租给世佳公司统一经营管理后，世佳公司停止经营管理及不再给付租金的行为，系刘锦红与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的国茂公司之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故原告要求国茂公司承担给付租金的责任，不予支持。据此，原审法院判决如下：驳回刘锦红的诉讼请求。案件受理费2958元，由刘锦红负担。上诉人刘锦红的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：关于涉案商铺租赁合同的性质是本约合同而非预约合同。一审法院认定事实错误，法律适用错误。本案中商铺租赁合同显然属于本约合同，而非预约合同。世佳公司应当根据商铺租赁合同约定以及长期占用商铺的事实，向我方支付2013年度至2019年度的租金。一审法院认为本案系我方与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与我方与作为销售方的国茂公司之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，属于认定事实不清，适用法律错误。国茂公司应当与世佳公司承担连带责任。我方对世佳公司、国贸公司以关联企业身份就世佳购物中心进行返租经营已形成了合理信赖，国茂公司应当对世佳公司的行为承担连带责任等等。被上诉人本溪世佳购物（中心）有限公司、本溪国茂房地产开发有限公司答辩：不同意刘锦红的上诉请求，请求驳回上诉，维持原审判决。本溪世佳购物（中心）有限公司已经履行了租赁合同约定的支付租赁费的义务。在2012年12月份在商场的多处明显位置张贴了解除合同的告知书，所以双方的租赁日期于2012年12月31日已终止。刘锦红要求支付2013年之后的租赁费用，2013年之后本溪世佳购物（中心）有限公司并没有实际使用该商铺，因此，刘锦红的上诉主张没有事实及法律依据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中引起纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故此应适用当时的法律、司法解释的规定。因此，依照当时《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，上诉人刘锦红与被上诉人世佳公司签订的租赁合同期限虽为十年，但世佳公司于2012年12月28日即向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》，且张贴于刘锦红所购物业世佳购物中心的多处明显位置，函中明确表示自2013年起不再返租，此后于2013年1月1日起亦确实不再支付租金。该行为说明世佳公司已经通过通知及行为向刘锦红告知了自2013年1月1日双方解除租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”若刘锦红对租赁合同解除存在异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但此后刘锦红并未对此提出仲裁或诉讼，因此双方的租赁关系自2013年1月1日已经解除，现刘锦红要求给付2013年1月1日合同解除以后的租金，没有事实及法律依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二千九百五十八元，由上诉人刘锦红负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长刘立志审 判 员 潘秀菊审 判 员 高广明审 判 员 朱 飞审 判 员 王淑新审 判 员 刘 杰审 判 员 郑 红审 判 员 孙 源审 判 员 高 伟二〇二一年八月二十三日法官助理 王晓雪书 记 员 回 娜附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；