湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1023民初1388号原告何香英，女，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县便江街道干劲西路丰尚国际F11栋1单元601室。委托代理人曹颖淑，女，汉族，湖南省永兴县人，住址同上，系原告之女。特别授权。委托诉讼代理人李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者。一般代理。被告永兴县银都房地产发展有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道永康路丰尚街G区126号门面，统一社会信用代码91431023796884285B。法定代表人刘永辉，系该公司执行董事。被告湖南丰尚置业投资有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道龙山路丰尚国际G3栋2701室。法定代表人朱青山，系该公司执行董事。以上两被告委托诉讼代理人刘孝辉，湖南楚瑞律师事务所律师。特别授权。原告何香英与被告永兴县银都房地产发展有限公司（以下简称银都公司）、湖南丰尚置业投资有限公司（以下简称丰尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周薇独任审判，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告何香英及其委托代理人李浪兵，被告委托代理人刘孝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何香英诉称：请求判令：1、被告银都公司支付逾期交房违约金3093.54元（逾期天数×全部房价款万分之二=51天×303288元×0.02%）；2、被告银都公司支付逾期办理房产证的违约金22685.94元（逾期天数×全部房价款万分之二=374天×303288元×0.02%）；3、被告丰尚公司退还多缴纳的契税1516.44元（实缴契税-应缴契税=303288元×2%-303288元×1.5%）及契税占用费391.37元（占用天数×资金占用年利率=1570/365×6%），共计1907.81元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告银都公司于2016年9月6日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：原告购买被告银都公司所有的，位于湖南省郴州市永兴县丰尚国际小区F11幢1单元601室的房屋，房屋价款为人民币303288元，被告银都公司应予2016年11月28日向原告交付房屋，并于房屋交付后的920日协助原告办理不动产权证。但是，被告银都公司没有在约定的时间将房屋交付给原告，也没有在约定的时间为原告办理好房产证。2017年1月18日，被告丰尚公司向原告收取2%契税超过原告本应交纳的1.5%契税，请求被告丰尚公司退还多缴纳的契税及资金占用费。据此，原告为了维护自己的合法权益，特依法诉至法院，请求法院依法裁判。被告银都公司辩称：一、银都公司与原告于2017年1月18日签订收房协议，将符合商品房买卖合同约定的房屋交付给原告，履行了房屋交付义务，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的有关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告请求银都公司承担逾期交房的请求权已于2020年1月18日超过诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。二、逾期办理房产证的过错在原告，银都公司不应承担违约责任。首先，银都公司至今未收到原告交纳的办证预收款，包括契税、维修基金、办证费用等，所有办证费用均为被告为原告垫付；其次，原告之前一直未向银都公司提交授权委托书，银都公司没有接受委托，无法办理产权证书；直到2020年7月7日原告才将委托书交给银都公司，银都公司在接受委托后立即向登记机关提交相关资料，并于2020年8月4日办理完毕；最后，办理房屋登记银都公司只是辅助义务，在原告提供上述委托手续，且交纳所有款项后帮助原告向登记机关进行登记，而造成逾期办证的根本原因就是原告没有履行合同义务，也没有履行法定义务，最终造成逾期的结果。根据商品房买卖合同第二十条第二款、第三款约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。违约责任是一种过错责任，且是补偿性的责任，过错在于原告没有履行其法定的合同义务，应当为自己的过错行为买单。三、银都公司未收到原告的任何款项，原告应当向银都公司补缴办证发生的实际费用10645.24元。银都公司为原告办证垫付资金8645.24元及办证费用2000元，合计10654.24元，该款应当由原告依法补缴。另外，银都公司签订商品房买卖合同时的预测面积为99.61平方米，不动产权证书最终确认的面积为101.14平方米，按签订合同时每平方3044.75元的价格，原告应向银都公司补缴4658元。综上，原告要求银都公司承担逾期办证的违约责任，没有合同和事实依据，理应驳回。请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，维护银都公司的合法利益。被告丰尚公司辩称：一、丰尚公司收到原告交来的办证款项12312元，误以为原告购买了丰尚公司的商品房，丰尚公司愿意将该款项退回。丰尚公司作为丰尚国际一期房地产开发商，开发房地产近1000套，平时也经常收到有关业主交来的各种款项，因此，原告将办证款交给丰尚公司时，丰尚公司的工作人员当时并没有发现有误，直到原告起诉才知道，误收了本应该由银都公司收取的办证费用，现丰尚公司愿意全额退回。二、契税问题与丰尚公司无关，丰尚公司无需退还多缴纳的契税。首先，丰尚公司与原告没有商品房买卖合同关系，没有为原告协助办理房屋登记的义务，有关契税问题与丰尚公司无关。其次，契税缴纳应当以银都公司按照税务部门最终核定的契税金额，并以实际缴纳为准。丰尚公司愿意将收到的办证费用退还给原告，以便其将该款交给银都公司补缴办证费用。综上，原告要求丰尚公司承担退还多缴纳的契税，没有合同和法律依据，理应驳回。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护丰尚公司的合法利益。经审理查明：2016年9月6日，原告何香英与被告银都公司签订《商品房买卖合同》，约定何香英购买银都公司开发的丰尚国际广场（二）F区1单元6层11-1-601号商品房，该商品房预测建筑面积99.61平方米，每平方米人民币3044.75元，总价为人民币303288元；出卖人应当在2016年11月28日前向买受人交付该商品房，达到合同约定交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起920日内取得该商品房的房屋所有权证书的，超过本合同规定时间60天后按买受人已付房款按日计算万分之二的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为永兴县尚品物业服务公司（以下简称尚品物业），服务时间从2016年11月28日起。同日，原告何香英交纳购房款73288元，并通过中国邮政储蓄银行股份有限公司贷款230000元。2017年1月18日，上述房屋通过尚品物业交付给原告何香英，交房费用清单记载预收款项目（按照合同确定的建筑面积99.61㎡）包括契税6065.76元（标准2%）、维修基金4246.03元（标准1.4%）、办证费用2000元、预交款小计12312元，另办证代办费200元，合计交款12512元；同日，原告何香英向尚品物业交纳了远程电表材料费、燃气开户费、物业管理费。同年11月23日，银都公司开具购房发票，税费合计307946元（建筑面积确定为101.14平方米）；2018年1月8日，银都公司为原告何香英代缴物业专项维修基金4246元（按照建筑面积99.61计算）；同年8月28日，银都公司为原告何香英代缴契税4399.24元。2020年7月7日，何香英出具《委托书》，委托银都公司何水来同志全权负责办理丰尚国际广场（二）F区11-1-601房的国有土地使用证、房屋所有权证、契税证的有关事宜；同年8月1日，永兴县自然资源局颁发何香英所购买的丰尚国际F区10栋、11栋11-1-601层商品房的湘（2020）永兴县不动产权第0013257号不动产权证。房屋登记建筑面积为101.14㎡。另查明，原告何香英于2017年1月18日向湖南丰尚置业投资有限公司交纳办证预收款12312元、办证代办费200元，该款项丰尚公司未转交银都公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、购房款收据、银行按揭还款记录、《房屋交接确认书》、《不动产权证》、收据、《丰尚国际小区交房费用清单》、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知（财税[2016]23号）》、《委托书》、购房发票、契税发票、公共维修金发票等证据予以证实，足以认定。被告提供的林海翠、曹国庆的房屋交接确认书与本案无关，本院不予采纳。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方的争议焦点是：一、被告银都公司是否应当向原告何香英承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任；二、关于被告丰尚公司是否应当承担退还多余契税预收款并支付资金占用期间的利息。一、关于被告银都公司是否承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。根据原告何香英与被告签订的《房屋买卖合同》，被告银都公司应该在2016年11月28日前向原告交付案涉商品房，否则按照原告支付的全部房价款的万分之二按日计算违约金，根据本院已查明的事实，被告银都公司实际交房时间为2017年1月18日，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，原告何香英购买的是预售商品房，合同明确约定了具体交房时间为2016年11月28日，原告在合同约定当日未收到房屋就应当知道自己的权利被侵害了，至2017年1月18日原告实际收房，其可以主张的违约金数额也已经确定，原告超过3年才向法院提起诉讼，怠于行使诉权，被告银都公司据此提起不履行义务的抗辩，本院依法予以支持。根据该《商品房买卖合同》的约定，因被告银都公司的原因导致原告何香英未能在该商品房交付之日起980日（920+60）后还未取得案涉商品房的房屋所有权证书的，银都公司应当按照何香英支付的全部房价款万分之二按日计算违约金，但因何香英的原因未能在上述约定期限内完成案涉商品房的房屋所有权转移登记的，银都公司不承担责任；房屋所有权转移登记需要买卖双方共同办理，非被告银都公司一方可以独立完成登记，本案中，被告银都公司提交证据证实原告于2020年7月7日才向银都公司的工作人员出具授权委托书，该逾期办证的责任依据在案证据不可归责于被告，依照双方的合同约定，被告银都公司无需向原告承担逾期办证的违约责任。原告的该项诉请本院不予支持。二、关于被告丰尚公司是否应当承担退还多余契税预收款并支付资金占用期间的利息。经查，被告银都公司、丰尚公司均为独立法人，原告未提供充分证据证实银都公司与丰尚公司之间存在人格混同的情况；原告与被告银都公司签署的《商品房买卖合同》仅对何香英与银都公司存在合同约束力，原告何香英与被告丰尚公司之间不存在房屋买卖合同关系，被告丰尚公司不承担为何香英代缴契税等办理房屋产权变更登记的合同义务，原告据此要求被告丰尚公司退还剩余契税预交款并支付资金占用利息，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何香英的诉讼请求。案件受理费减半收取246元由原告何香英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  周薇二〇二一年八月二十四日书记员  曾婷附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。