贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初3934号原告：叶力，男，汉族，1988年10月24日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：田景波，贵州祥景律师事务所律师。被告：魏魏，男，汉族，1989年12月29日出生，住址：湖北省竹山县。被告：陆安志，男，汉族，1962年9月9日出生，住址：贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：王开舰，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀华，贵州乾锋律师事务所实习律师。第三人：熊明银，女，汉族，1991年9月26日出生，住址：贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：吴珊，贵州义遵律师事务所律师。第三人：邓土兴，男，汉族，1975年12月4日出生，住址：广东省吴川市。委托诉讼代理人：曾羽，贵州宇辉律师事务所律师。第三人：鲁茂琳，男，汉族，1979年9月16日出生，住址：贵州省遵义市。原告叶力与被告魏魏、陆安志，第三人熊明银、邓土兴、鲁茂琳合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田景波，被告陆安志的委托诉讼代理人王开舰，第三人熊明银及委托诉讼代理人吴珊，第三人邓土兴及委托诉讼代理人曾羽，第三人鲁茂琳均到庭参加诉讼，被告魏魏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶力向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告返还原告卖房款1491292元（从起诉之日至尚欠货款付清之日，按年利率6%的标准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系贵州省遵义市大连路遵医附院新门诊大楼还房工程物业（维也纳酒店）13楼的物业所有权人。被告陆安志是案涉房产的前所有权人，被告魏魏是案涉房产的销售中介。2019年10月15日，原告与第三人熊明银签订了《房屋买卖合同》，将其物业3-13-10号出售给第三人熊明银，约定房屋价款为363242元；与第三人邓土兴签订了两份《房屋买卖合同》，将其物业3-13-9号和物业3-13-8号出售给第三人邓土兴，双方约定房屋价款为932880元；与第三人鲁茂琳签订了《房屋买卖合同》，将其物业3-13-4号出售给第三人鲁茂琳，双方约定房屋价款为195170元。签订合同当日原告先行配合被告完成了上述房产的过户手续，但原告一直没有收到相关购房款。原告于2021年1月份分别对第三人邓土兴、鲁茂琳、熊明银提起诉讼，要求三人支付购房款。诉讼过程中，三人均提供证据证明相关购房款1491292元已经全部支付给被告陆安志、魏魏二人。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陆安志辩称：根据2019年11月21日原、被告签订的承诺书，被告陆安志欠原告购房款715292元，该款项被告认可予以退还，但其余款项不属于陆安志收取。另原告诉请资金占用费没有合同约定，不存在支付资金占用费的事实依据。第三人邓土兴称：1、我与原告签订了买卖合同属实，双方约定了将涉案房屋13-9、13-8房屋出售给我，但我方已经全部支付完毕购房款，与原告无权利义务法律关系；2、原告出售案涉房屋前就与陆安志、魏魏三方签订了承诺书，约定原告的房屋由魏魏开设的经纪公司代为销售，由陆安志收取售房款，再由陆安志转交给原告，现在陆安志或魏魏将购房款挪用，未交付给原告，引发本案纠纷，事实上与我方无关。第三人熊明银称：本案系房屋委托销售合同纠纷，我不是该合同当事人，本案责任承担与我方无关，且我方向原告购房系与双方的真实意思，且已支付完毕购房款，原告也是认可的。第三人鲁茂琳称：1、原告诉称被告陆安志是案涉房产的前所有权人，被告魏魏是销售中介，我母亲与售房中介签订认购协议书及交款到我办房产证都认为被告是原告的售房中介，因为认购书上陆安志是甲方的授权代表，经手置业顾问是陈小德，原、被告是业务合作关系；2、原告称与我于2019年10月15日签订《房屋买卖合同》并办理过户了房产是事实，但合同上的购房款为179556元，不是195170元（该金额是认购协议书上的购房款），我母亲于2019年8月7日交20000元认购定金，次日交清了认购金额195170元（在售房部财务室刷卡115770元，现金60000元），售楼财务处开具了收款收据，认购书上金额是195170元，《房屋买卖合同》上的金额是179556元，多余的部分应该是售房中介的业务费；3、原告与我签订的《房屋买卖合同》上未涉及付款方式和违约责任，说明我母亲的付款行为原告是认可的；4、原、被告签订的承诺书已注明收鲁茂琳195170元。综上，我母亲谭光碧与原告聘请的售房部签订了认购书并付清购房款后，售房部才通知原告与我签订《房屋买卖合同》并办理了过户手续，说明我们之间没有任何经济及其他责任。被告魏魏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院认定事实如下：2019年10月16日，原告（甲方）与遵义房地产兴云巍房地产经纪有限公司（乙方）签订《承诺书》，载明“就位于贵州省遵义市还房工程物业（维也纳酒店），乙方承诺，不低于7500元／平方米价格代理销售甲方房产，并保障销售房产的全款到达甲方账户，包括但不限于房屋首付款及按揭贷款，若有违背，一律由乙方负责（不可抗力除外）”，该承诺书乙方由魏魏（载明为经济公司法人代表）签字确认。同日，原告（甲方）与被告魏魏（乙方）签订《承诺书》，载明“甲方于2019年10月15日配合乙方销售甲方的房产到房管局办理了过户手续，乙方需十天内把客户已付款（715292元）转到甲方指定账户，需在45天内将银行按揭款（776000元）转到甲方指定账户。13楼10号、9号、8号、4号房过户清单如下：13-10号，42.61平方米，熊明银，已收款146242元，银行按揭款217000元；13-9号，47.79平方米，邓土兴，已收款149762元，银行按揭款223000元；13-8号，71.81平方米，邓土兴，已收款224118元，银行按揭款336000元；13-4号，23.02平方米，鲁茂琳，已收款195170元；以上已付款共715292元，银行按揭款共776000元”。2019年11月21日，原告（甲方）与被告魏魏（丙方）、被告陆安志（乙方）签订《承诺书》，载明“甲方于2019年10月15日配合丙方销售甲方的房产并到房管局办理了过户手续，过户清单如下表所示，由于客户已将首付款交到乙方账户，乙方需90天内将客户已付款715292元转到甲方指定账户，需在120天内将银行按揭款776000元转到甲方指定账户。13楼10号、9号、8号、4号房过户清单如下：13-10号，42.61平方米，熊明银，已收款146242元，银行按揭款217000元；13-9号，47.79平方米，邓土兴，已收款149762元，银行按揭款223000元；13-8号，71.81平方米，邓土兴，已收款224118元，银行按揭款336000元；13-4号，23.02平方米，鲁茂琳，已收款195170元；以上已付款共715292元，银行按揭款共776000元”。另查，2019年10月15日，原告分别与第三人邓土兴、鲁茂琳、熊明银签订《房屋买卖合同》，其中，原告与邓土兴签订两份合同，约定所购房屋位于遵义市汇川区，购房款分别为560118元、372762元；原告与鲁茂琳签订的合同约定所购房屋位于遵义市汇川区，购房款为179556元；原告与熊明银签订的合同约定所购房屋位于遵义市汇川区，购房款为332358元。以上四套房屋均已办理房产证，3-13-8号、3-13-9号登记的所有权人为邓土兴、凌土妹，3-13-10号登记的所有权人为熊明银，3-13-4号登记的所有权人为鲁茂琳，且四套房产证上均注明系向叶力（本案原告）购买。又查，遵义兴云巍房地产经纪有限公司系办理工商登记的有限责任公司，登记的法定代表人为魏魏。庭审中，第三人邓土兴还提交了以下证据：1、陆安志与遵义兴云巍房地产经纪有限公司签订的《全案营销代理合同》及售房宣传资料，该合同载明经纪公司的联系人为魏魏，约定陆安志委托经纪公司对遵义市大连路维也纳酒店项目进行全案营销代理服务事宜，陆安志委派专人负责收取客户定金、购房款、协助经纪公司与客户签订商品房买卖合同并办理相关各项购房手续等。2、户名为凌土妹的中国农业银行交易明细，拟证实其中消费至“遵义银帆商贸有限责任公司”系支付案涉房屋的购房款，具体包括：2019年8月7日20000元、2019年8月10日80000元、2019年10月10日500000元、2019年10月15日406993元。3、微信聊天记录（叶力与邓土兴），其内容体现：2019年10月15日，叶“邓生，你还在他们公司吗？”，邓“叶总，你收到账了吗？”，叶“没，说明天转给我”，邓“那好”，叶“如果明天我收到了，我和你说”“如果没有收到的话，我也要想办法看怎么处理”，等等。第三人熊明银还提交了户名为熊明银的银行交易明细、微信转账记录、支付宝转账记录、收据，拟证实自己已支付案涉购房款，其中，收据系2019年10月28日出具且由兴云巍经纪公司盖章确认，载明“今收到熊明银交来购房款226242元”字样；交易明细中体现：2019年9月10日消费至“遵义银帆商贸有限责任公司”113242元、2019年10月24日取款共21000元；微信转账的体现：2019年9月21日转给“吴金华”3000元；转给“遵义兴云巍地产机构魏巍”包括：2019年10月24日共50000元、2019年10月30日10000元、2019年11月12日10000元、2019年12月23日5000元、2020年1月9日2000元、2020年1月20日5000元、2020年1月21日共12000元、2020年1月22日10000元、2020年1月24日4000元、2020年2月2日12000元，合计120000元；支付宝转账的体现：收款账户为“魏（魏魏）”，2019年12月24日共20000元、2019年12月25日10000元、2020年1月26日12000元、2020年3月20日15000元、2020年4月8日23000元、2020年4月16日7000元，合计87000元。第三人鲁茂琳还提交了认购协议书、收据、户名为谭光碧的贵阳银行交易凭证，其中，认购书系谭光碧作为买受人签字，约定所购房屋为维也纳酒店（原佳乐家酒店）项目13层10号房，购房款折后总价195670元；收据上载明收到谭光碧维也纳项目13楼10号房房款金195170元，未有收款单位确认；交易凭证显示消费至“遵义银帆商贸有限责任公司”115170元，另谭光碧于2019年8月7日取款共20000元。针对以上证据，被告陆安志认为：邓土兴提交的付款依据中“遵义银帆商贸有限责任公司”收取的款项均为自己收取，但因邓土兴还购买了陆安志的房产，所以该款项中只认可373880元系代原告收取，其余款项是邓土兴付给自己的购房款；对鲁茂琳的付款依据无异议；对熊明银提交的付款依据无意间，但该款付给魏魏，不是自己收取的。原告及被告陆安志对《全案营销代理合同》及售房宣传资料均无异议。诉讼中，被告陆安志认可已代收购房款715292元，同意将该款返还给原告。另案外人谭光碧到庭接受询问，其陈述：我是鲁茂琳的母亲，案涉房屋所有手续都是我办的，房屋过户给我儿子鲁茂琳的。本院认为，被告陆安志与兴云巍房地产经纪有限公司签订《全案营销代理合同》，将包括案涉房屋在内的酒店项目委托该公司销售，原告也认可代为销售的事实。后三位第三人购买了原告原有的四套房屋并签订购房合同，现已办理过户转移手续，为收回该四套房屋的购房款，原告分别于2019年10月16日、2019年11月21日与两被告签订《承诺书》，该两份承诺书系各方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。从两份承诺书的内容可知，两被告均承诺分时间段将四套房屋代收购房款1491292元转交给原告，即向原告转交购房款负有共同责任，经三方确认其中715292元为已代收款，剩余776000元为买房人的银行按揭款，即两被告应在代收按揭款776000元后按期转交给原告。首先，两被告确认已代收购房款715292元，且三方约定的付款时间届满，两被告应向原告返还该款。其次，剩余购房款776000元，原告应举证证实已由两被告代收，本案三位第三人系案涉四套房屋的购房人，均提交了相应的付款证据，评价如下：1、鲁茂琳购买的3-13-4号房屋，原、被告在《承诺书》上确认该房屋的购房款195170元为已付款；2、熊明银购买的3-13-10号房屋，兴云巍房地产经纪有限公司于2019年10月28日向其出具的收款收据确认已收购房款226242元，此后通过微信和支付宝转账付给魏魏共157000元；3、邓土兴购买的3-13-8号、3-13-9号房屋，其已举证证实转入“遵义银帆商贸有限责任公司”账户共1006993元，被告陆安志认可该款系自己收取，但抗辩其中373880元系代原告收取，其余款项系邓土兴付给自己的购房款，已查实案涉房屋项目的购房款统一由陆安志委派专人负责收取，而关于邓土兴是否还购买了案涉项目中属于陆安志的房产及具体情况，本案中陆安志未举证证明，故对被告陆安志的该辩解不予采信。综上，三位第三人所购案涉房屋的购房款已付至被告魏魏或被告陆安志处，两被告应将代收款项返还给原告。对于购房人实际已付购房款超出《承诺书》上载明的购房款的问题，因原告委托销售时约定房屋出售时不低于7500元/平方米，即代售人可高于该价格出售，现原告自愿以低于实际出售的价格主张权利，且已就该价格与两被告达成协议，属于原告自己权利的处分。因此，两被告应向原告返还购房款1491292元。对原告主张的资金占用费的认定，虽然原、被告在《承诺书》上未约定逾期未返还款项的违约责任，但两被告在明知自己有转交代收款的义务，且已经代收款项后，未及时返还给原告，实际占用了原告的资金，结合原告的主张，酌情认定两被告应以未还款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率为标准，从本案起诉之日（2021年5月8日）计算至款项还清之日止。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏魏、陆安志于本判决生效后五日内向原告叶力返还款项1491292元并支付相应的资金占用费（该费用以未还款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率为标准，从本案起诉之日（2021年5月8日）计算至款项还清之日止）。二、驳回原告叶力其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9110元（已减半由原告预交），由被告魏魏、陆安志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员 杨德均二〇二一年八月四日法官助理 刘 茜书 记 员 张芹梅