四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12284号上诉人（原审原告）：刘某1，男，1972年1月6日出生，汉族，住成都市金牛区。上诉人（原审原告）：郑某，女，1981年5月29日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人（原审原告）：刘某，男，2008年5月3日出生，汉族，住成都市金牛区。法定代理人：郑某（系刘某母亲），女，1981年5月29日出生，汉族，住成都市高新区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：何蜀豫，四川华晨律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：骆华群，四川华晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（成都）发展有限公司。住所地：四川省成都市成华区双庆路6号。法定代表人：吴秉琪。委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓汶伟，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都途安房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福街道彩虹社区彩虹大道南段460号15-1-1-6。法定代表人：罗万桥。委托诉讼代理人：赵子戈，北京东卫（成都）律师事务所律师。原审第三人：上海墨聿资产管理有限公司。住所地：中国上海自由贸易试验区浦东大道2123号3E-2719。法定代表人：刘聃。原审第三人：成都雷暴科技有限公司。住所地：成都市成华区二环路东三段38号附2号2层。法定代表人：文涛。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：赵子戈，北京东卫（成都）律师事务所律师。上诉人刘某1、郑某、刘某因与被上诉人华润置地（成都）发展有限公司【以下简称华润（成都）公司】、成都途安房地产经纪有限公司（以下简称途安公司），第三人成都雷暴科技有限公司（以下简称雷暴公司）、上海墨聿资产管理有限公司（以下简称墨聿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赫耀文独任审理。本案现已审理终结。上诉人刘某1、郑某、刘某上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初7056号民事判决；2.依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定上诉人与被上诉人存在“溢价款”的签约模式，证据不足、理由不充分，系认定事实不清。本案《商品房定购书》系华润（成都）公司授权其销售代理人途安公司与上诉人签订，根据合同内容及法律规定，该《商品房定购书》与《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议之间，系预约与本约的关系。一审中上诉人提交的证据及对买房过程的陈述表明，刘某1等购房及支付款项的交易相对方是华润（成都）公司，其支付款项的依据为《商品房定购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，刘某1等系与华润（成都）公司之间存在房屋买卖关系。刘某1等支付1771495元购房款是基于《商品房定购书》约定的向华润（成都）公司购买案涉房屋的价款，《商品房定购书》并未约定刘某1等须支付购房款以外“溢价款”。华润（成都）公司以《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议确定案涉房屋的成交价为835460元，刘某1等也无异议。刘某1按预约合同《商品房定购书》多支付的936035元应依法退回刘某1等。一审判决认定的所谓“溢价款”签约模式没有合同依据。《商品房定购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的条款中均表述为“购房款”，没有“溢价款”进行约定。二、一审判决适用法律有误，对法律关系的性质没有厘清，错误认定合同当事人的真实意思表示。本案涉及的商品房买卖合同关系是一种双方民事法律行为，必须基于合同双方当事人意思表示一致才能够发生法律效力。根据查明的事实，购房价款835460元才是刘某1等与华润（成都）公司最终形成的一致意思表示，该一致意思表示在本案商品房买卖合同关系中才具备法律效力，才是合同双方当事人的真实意思表示。三、刘某1等并未违反诚信原则，一审判决反而在维护不诚信者的非法利益。本案证据材料均不能证明所谓“溢价款”签约模式的存在，被上诉人即没有向上诉人告知须支付“溢价款”，刘某1等也没有承诺过要支付“溢价款”。一审判决中毫无根据的指责上诉人违反诚信原则，完全背离了证据裁判原则。据此，刘某1等请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判支持刘某1等的全部诉讼请求。华润（成都）公司辩称，1.上诉人以其实际行为认可了“溢价款”购房的模式，2018年10月7日上诉人刘某1与途安公司签订了《商品房定购书》，该定购书明确约定了刘某1定购位于四川省成都市成华区（以下简称案涉房屋）、房屋总价为1831887元等。该定购书系签署当事人双方的真实意思表示。此后，上诉人刘某1按照《商品房定购书》的约定于2018年10月7日至2018年10月28日期间陆续向途安公司支付了1771495元购房款，且整个支付过程中上诉人从未就上述购房款提出过任何异议。因此，可以认定上诉人内在意志和外在表现一致，订立合同时已知晓购房为835460元，溢价款为936035元。且案涉房屋已于2019年8月1日实际交付给上诉人使用至今，视为华润（成都）公司履行完毕卖方的义务，且上诉人并未提出任何异议。因此，从交易的整个环节可以认定上诉人明确同意支付“溢价款”的形式购买案涉房屋。2.华润（成都）公司收取上诉人购房款835460元以及途安公司收取上诉人936035元均是上诉人的真实意思表示。本案中，华润（成都）公司按照《商品房买卖合同》的约定收取了上诉人房款835460元，并向其开具了等额收据；途安公司也承认是其收取了上诉人主张退还的936035元，上述收款依据分别为《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》及《商品房定购书》。故上诉人称“一审判决错误认定合同当事人的真实意思表示”的上诉理由不成立。3.上诉人否认自身所签订的《商品房定购书》的行为违反诚实信用原则。如前所述，上诉人签订的定购书的行为系其真实意思表示，且在履行协议的付款过程中从未提出过任何异议，足以证明该订购书的签订合法有效。上诉人试图推翻《商品房定购书》，要求退还自身明确认可且支付的“溢价款”的行为明显违反了《中华人民共和国合同法》第六条之规定，系对诚实信用原则的践踏。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。途安公司辩称，本案一审判决认定事实不存在错误，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的内在意思是在购买案涉房屋，且与途安公司达成一致意思，即以1771495元的价款购买案涉房屋，定购书中载明价款与最终签订商品房买卖合同存在差异，差异部分为服务费，上诉人同意签订协议付款行为与其内在意思一致。上诉人多次付款，款项付清之后签订买卖合同，如上诉人对价款不认可，不会完成签约行为，上诉人在签订合同付款收房后再议价款有违诚实信用原则，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。雷暴公司、墨聿公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一审法院经审理认定如下事实：2018年10月7日，刘某1作为买受人签署《商品房定购书》（以下简称定购书），载明：出卖人系华润（成都）公司，出卖委托代理人系途安公司，约定：刘某1定购位于四川省成都市成华区。建筑面积共101.22平方米，其中套内建筑面积48.55平方米，按照建筑面积计价，房屋单价为18098.07元，房屋总价为1831887元，定金100000元，付款方式为一次性付清。重要约定1.买受人确认：在签订本《定购书》前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况。2.本《定购书》在经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳定金后生效。……6.买受人自愿申请委托出卖人或出卖人指定第三方公司代为统一招商出租，买受人要求对外出租的条件为：承租方租期不超过5年，交房之日起半年内为免租期，第一次租金收取标准为95元／平米／月，递增幅度为每两年递增10%，第一年租金总额为115391元。该《定购书》落款处有买受人刘某1签名，无华润（成都）公司、途安公司签名或加盖公章，但途安公司对该《定购书》上其公司作为出卖委托代理人予以认可。2018年10月28日，刘某1、郑某、刘某（买受人）与华润（成都）公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定刘某1、郑某、刘某购买华润（成都）公司开发的预售许可证100023号下地下室-1层××号房，用途为商业。该商品房的预测建筑面积共101.22平方米，其中套内建筑面积48.55平方米，分摊的共有建筑面积52.67平方米。……第八条计价方式与价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币17208.24元，总价款为人民币835460元。第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项100000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取一次性付款，在2018年10月28日前支付该商品房全部价款。前述《商品房定购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》签订后，当日刘某1通过ＰＯＳ机向途安公司支付购房款671495元，华润（成都）公司于当日向其出具了购房款收据（金额为835460元）。2019年1月9日，华润（成都）公司为刘某1、郑某、刘某办理了案涉房屋的合同签约备案手续（合同签约备案号：31××9）。2019年8月1日，刘某1、郑某、刘某与华润（成都）公司办理了案涉房屋的收房、验房及物业交接手续。一审另查明，2018年10月，华润（成都）公司（甲方）与第三人墨聿公司（乙方）签订《2018年成都公司尾盘商业物业销售推介服务合同（三标段）》，约定：一、服务项目-具体情况（三）服务范围：华润二十四城七期负一层在售商业物业，具体以甲方指定为准。二、服务期限-（一）服务期限：自本合同签订之日起至2018年12月31日。……三、服务内容乙方利用其销售渠道对甲方项目实施营销推广；甲方对乙方渠道成交客户进行确认并按照本合同约定的佣金标准向乙方支付佣金。1.甲方系华润二十四城七期项目的开发销售主体，乙方有合法权利利用自身销售渠道的客户资源为甲方提供客户带看服务，甲方委托乙方负责华润二十四城七期负一层商业在合作期间对在售商业房源销售提供推介工作。2.甲方委托乙方提供销售推介服务的销售物业范围及该物业内各单位出售价格等均由甲方确定，甲方需根据销售节点以书面形式向乙方通报该物业可出售单位清单及出售条件，乙方充分知悉并认可该清单系甲方提供当时的情况及条件，可出售单位将随着销售的开展而不断变化，甲方亦有权随时调整出售条件，乙方不得以甲方提供的资料与嗣后的情况不一致为由要求甲方承担任何责任。最终房源相关问题的解释权归甲方所有。3.乙方应在甲方提供的销售参考资料及说辞要求下销售，不得出现任何不实销售承诺，若因乙方违规操作或不实承诺造成销售风险引发的任何后果均由乙方承担，且甲方保留法律追究的权利。……六、双方权利和义务甲方义务：……（二）乙方权利及义务……2.真实、准确、完整地向客户介绍该物业的状况，不得误导客户。……9.乙方的推介行为需以自身名义进行，不得以甲方名义擅自与客户签订未经授权的书面文件，不得存在以甲方名义擅自收佣、哄抬物价等行为。七、违约责任：1.甲方如发现乙方在销售推介服务过程中有任何未经甲方许可之销售行为，可书面要求乙方整改，若期满乙方未整改完毕，或再次出现违规行为，则甲方有权单方解除本合同（但前期完成销售仍需按合同约定结算佣金），并书面通知乙方。但因乙方原因给甲方造成的损失，乙方须全额赔偿。……八、其他事宜：（一）乙方承诺，在执行本协议的过程中有义务遵守下述规定，合法使用并保护甲方及甲方项目的品牌。……（2）遵守国家相关适用的法律、法规，不进行任任何可能导致项目品牌受到损害或不良影响的行为。2018年10月5日，第三人墨聿公司（甲方）与被告途安公司（乙方）签订《华润24城项目委托销售服务协议》，载明：一、经纪代理服务事项-甲方为成都市华润24城柒公馆项目负一楼商铺（具体商铺号见附件）的销售服务方，特委托乙方提供销售该物业的经纪代理服务。二、合同有效期-本合同有效期自签订之日起至全部商铺销售完毕时止。三、委托物业范围及价格-甲方委托乙方提供经纪代理服务的物业范围及该物业内各单位出售底价均由甲方确定，乙方可销售价格高于甲方底价。……一审再查明，刘某1通过ＰＯＳ机刷卡于2018月10月7日支付200000元（含案涉商铺定金100000元）至商户华润二十四城项目部。郑某通过ＰＯＳ机刷卡于2018年10月19日支付1000000元至商户成都雷暴科技有限公司，刘某1通过ＰＯＳ机刷卡于2018年10月28日支付671495元至商户雷暴公司。途安公司在一审庭审中认可收到上述三笔款项，且通过其公司工作人员向华润（成都）公司支付了案涉购房款835460元。另，途安公司一审中当庭称刘某1、郑某、刘某最初打算购买2套房屋，所以支付了200000元定金，但最终决定仅购买案涉房屋，故途安公司工作人员冯莉萍通过其个人银行账户向原告退还了100000元定金，刘某1、郑某、刘某对此予以认可。2020年6月29日，成都市成华区住房建设和交通运输局作出关于对成都途安房地产经纪有限公司违规行为的通报，载明：经调查，途安公司在未取得开发企业委托授权的情况下，擅自对外销售位于成华区，在未签订任何协议情况下向购房人收取房价款以外的费用，严重侵害购房者合法权益，扰乱我区房地产市场秩序。根据《商品房销售管理办法》和《房地产经纪管理办法》等相关规定。经研究，现决定对成都途安房地产经纪有限公司予以通报批评，暂停其网签权限。一审法院认定上述事实，采信了当事人当庭陈述、身份信息、《2018年成都公司尾盘商业物业销售推介服务合同（三标段）》《华润24城项目委托销售服务协议》《商品房定购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《交付流程表》《现场情况反映表》《物品领用登记表》付款通知书3份、客户回单、银行交易明细、收据、《成都市成华区住房建设和交通运输局关于对成都途安房地产经纪有限公司违规行为的通报》等证据。一审法院认为，刘某1、郑某、刘某与华润（成都）公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》真实、合法、有效，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，对当事人各方均具有约束力。刘某1、郑某、刘某主张其向华润（成都）公司及途安公司多支付的购房款构成不当得利，应由华润（成都）公司与途安公司承担共同还款责任。本案的争议焦点为刘某1、郑某、刘某以高出《四川省商品房买卖合同（预售）》约定价款的价格购买案涉房屋是否为其真实意思表示，以及其要求华润（成都）公司与途安公司返还买卖合同约定之外款项的主张能否得到支持。刘某1、郑某、刘某在2018年10月7日签订了《商品房定购书》，虽该认购书上没有华润（成都）公司及途安公司的盖章确认，但刘某1、郑某、刘某未提供证据证明签署该定购书违背其意愿，应系真实意思表示。《商品房定购书》约定刘某1、郑某、刘某向华润（成都）公司购买案涉房屋，对案涉房屋的房号、购房款金额、房款支付方式等约定明确，此后刘某1、郑某、刘某按照《商品房定购书》约定支付相应房款并与华润（成都）公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》。从实际付款情况来看，刘某1、郑某、刘某在2018年10月7日至2018年10月28日期间陆续支付了1771495元购房款，且整个支付过程中刘某1、郑某、刘某从未就上述购房款提出过任何异议。因此，可以认定刘某1、郑某、刘某的内在意志与外在表现一致，在就案涉房屋订立合同时，其明确知晓除商品房买卖合同约定价款835460元外，还应支付溢价款936035元即为案涉房屋的全部对价，刘某1、郑某、刘某以1771495元购买案涉房屋应系其真实意思表示，且案涉房屋已于2019年8月1日实际交付给刘某1、郑某、刘某使用至今，应视为华润（成都）公司已履行出卖方的义务。因此，基于上述分析，刘某1、郑某、刘某在购买房屋时对于支付房屋价款金额以及签约模式是明知的，其签订《商品房定购书》及支付购房款的行为均系其真实意思表示，现刘某1、郑某、刘某要求华润（成都）公司、途安公司返还购房款的主张，证据不足、理由不充分，且有违《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回刘明亮、郑某、刘某的全部诉讼请求。一审案件受理费13160元，减半收取6580元，由刘某1、郑某、刘某承担。二审中，各方均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同各方均具有约束力，当事人应该诚信履行。本案中，刘某1、郑某、刘某在2018年10月7日签订的《商品房定购书》对案涉房屋的房号、购房款金额、房款支付方式等约定明确。刘某1通过ＰＯＳ机刷卡于2018月10月7日支付100000元、郑某通过ＰＯＳ机刷卡于2018年10月19日支付1000000元、刘某1通过ＰＯＳ机刷卡于2018年10月28日支付671495元，途安公司认可收到上述三笔款项，上述款项共计1771495元，符合《商品房定购书》约定的价款。最后一笔是2018年10月28日支付的671495元，而当天，刘某1、郑某、刘某与华润（成都）公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定案涉购房款835460元。如果按刘某1、郑某、刘某所主张的案涉房屋只应交纳购房款835460元，不应该向途安公司支付溢价款，那么其在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》前，就已经交够约定的房款。不应该再在签订合同当日再支付给途安公司671495元。因此，根据证据优势规则，途安公司关于936035元属于溢价款的主张成立，刘某1、郑某、刘某关于不应当向途安公司支付溢价款936035元的主张，一审法院不予支持并无不当。因《商品房定购书》不违反法律、行政法规的强制性规定，不能认定为无效。至于途安公司的经营模式是否违反行政机关管理相关规定，不在本案评判范围。综上，上诉人刘某1、郑某、刘某的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13160元，由上诉人刘明亮、郑某、刘某负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  赫耀文二〇二一年八月二十三日书记员  饶 霜