河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终1622号上诉人（原审被告、原审反诉原告、再审申请人）:于蕊，女，汉族，1963年9月27日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李金创，河南新莲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告、再审被申请人）:许昌名居物业有限公司，住所地许昌市劳动路5号。法定代表人：夏新魁，任执行董事。委托诉讼代理人：刘骐瑞，河南君志合律师事务所律师。上诉人于蕊因与被上诉人许昌名居物业有限公司（以下简称名居物业公司）物业服务合同纠纷一案，经河南省许昌市魏都区人民法院审理作出（2020）豫1002民初6627号民事判决，于蕊不服该判决申请再审，该院于2021年2月1日作出（2021）豫1002民申7号民事裁定，裁定再审本案，该院依法另行组成合议庭，经审理作出（2021）豫1002民再18号民事判决，于蕊不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于蕊的上诉请求：1、请求撤销魏都区人民法院(2021)豫1002民再18号判决书,依法改判或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“涉案房屋已实际交付”属于认定事实不清。第一、不论依照《商品房买卖合同》的约定还是依照法律法规的规定,被上诉人都没有履行房屋交付义务。被上诉人在法庭辩论终结前一直未能提供房屋交接清单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。令人不解的是一审法院不依照合同及法律规定去确认房屋是否交付,而仅依照签署《业主登记表》、《前期物业服务合同》等文件去认定房屋交付。第二、涉案房屋在2009年开发商组织交房时根本不具备交房标准。首先、涉案房屋目前也不具备交付标准;上诉人在原审中出示了房屋现状的视频证据,原审法院也到现场进行了勘验,截至目前,涉案房屋仍然保留着有人居住占有使用房屋的痕迹、杂物,房屋整个客厅裂缝下沉、车库门不能使用、地砖炸裂、水管脱离等严重质量问题;值得注意的是一审法院对其进行的现场勘验详细情况并没有在判决书中予以阐述。其次、上诉人提供的和被上诉人员工慧英的电话录音还原了2009年开发商组织交房时房屋被人占有使用、上诉人多次找被上诉人要求解决问题且未果的事实;再次、在上诉人从未占有使用涉案房屋的情况下,在2009年8月-2012年7月却产生高达389吨水费,这也佐证了在2009年11月份没有交付房屋并被一直占有至2012年7月份的事实。请求二审法院高度重视水费产生的起止时间。第三、一审判决违背了社会主义核心价值观。公平正义不仅是民事行为的基本原则,更是社会主义核心价值观的主要内容。一审的判决完全违背了公平正义。一个公民出资购买别墅一套,在自己没有居住的情况下却被别人居住三年,而房屋所有人不仅不能收取房租,还要支付物业费、水电费，这已经超出了普通人的认知范围。名居物业公司辩称，一、涉案房屋已经实际交付，根据双方签订的《前期物业服务合同》，上诉人应当支付相关的物业管理费用，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉理由毫无事实根据及法律依据，依法应予驳回。其一，根据答辩人提供的上诉人于2008年亲笔签署确认的《业主入住登记表》、《业主承诺书》、《房屋验收工程项目表》、《前期物业服务合同》、《管理规约》、《消防安全责任书》、《房屋装饰装修管理协议》等一系列证据，上诉人就房屋的交付意见表示为验收满意，并收到房屋钥匙九把，足以证明上诉人已经接收房屋，房屋交接已经完成。其二，上诉人原审中提出了索要房屋租金的诉讼请求，称其房屋自2009年至2012年被占用，该诉讼请求以及事由的主张，应视为上诉人自认自己的房屋所有权人的身份。其三，上诉人提供了本人开户缴纳水费的证据，证据显示涉案房屋自2009年8月至2012年7月产生水费，并由上诉人本人缴纳。涉案房屋自2008年11月由上诉人接收后，上诉人应当对房屋内部进行全面管理，就房屋内部用水产生的水费，上诉人作为业主自然应当承担缴费义务。而室内用水的产生并不排除漏水等原因导致，仅以未入住产生水费为由，就认为房屋被他人占用，毫无逻辑可言。该水费的产生及缴纳，也能够证明涉案房屋已经实际交付。其四，本案为物业服务合同纠纷，基础法律事实为答辩人提供物业管理服务，上诉人依法支付物业管理费用，法律关系为物业服务法律关系，而上诉人提起的房屋交付标准、交付质量、两书交付等问题，其基础法律事实是商品房买卖合同及房屋交付验收的相关事实，法律关系为商品买卖合同纠纷，这与本案审理的物业服务合同关系不是同一法律关系。此外，上诉人出示的所谓房屋现状的证据，仅能证明案涉房屋现在的具体情况，不能证明案涉房屋交付时的实际情况。且涉案房屋自上诉人接收至今已经有十余年，室内长期无人使用、维护，上诉人以房屋现状去证明房屋交房时不具备交房标准，根本不能成立。二、一审判决适用法律正确，法理解释明晰，价值观陈述精准，依法应当维持。名居物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付截至2020年10月的物业费、公摊路灯费共计17880元；并支付自起诉之日至付清之日的利息（按年利率6％计算）；2.本案诉讼费由被告承担。于蕊向一审法院提起反诉请求：1.被反诉人支付反诉人从2009年至2012年租金暂计8000元；2.被反诉人返还反诉人代缴的水费1118.34元；3.前两项共计9118.34元；4.被反诉人修复房屋至交付使用条件；5.被反诉人承担本案诉讼费用。于蕊向一审法院提出再审请求：1、请求撤销魏都区人民法院（2020)豫1002民初6627号判决书。2、本案原审、再审的诉讼费用由被申请人承担。原审事实认定如下:2007年5月20日，出卖人河南金石地产有限公司与买受人于蕊签订《商品房买卖合同》（合同编号200702553），于蕊从河南金石地产有限公司处购买位于许昌市东城区，建筑面积218.6平方米，合同约定：出卖人应予2008年9月30日前…交付买受人使用；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…。2008年11月21日，于蕊在房屋验收工程项目表、业主入住登记表、金石东方明珠花园管理规约、业主承诺书上签字，并与许昌名居物业有限公司签订房屋装饰装修管理协议和前期物业服务合同，房屋已实际交付。房屋交付后，于蕊主张因房屋存在质量问题等原因未实际占有、使用，经本院现场勘验，结合双方出示的证据，案涉房屋未进行装饰或使用。另查明，许昌名居物业有限公司一直为金石东方明珠花园提供物业管理和服务，物业费标准为80元／月，2014年8月后变更为160元／月。围绕当事人的再审请求,双方均未提交新证据。再审中查明的案件事实与原审一致。另查明，截止2020年10月，于蕊拖欠物业费17360元、路灯费520元，两项合计17880元。一审法院再审认为，结合再审请求及再审答辩意见,归纳本案再审争议焦点为：1、原审判决应否撤销；2、涉案房屋是否已实际交付;3、原审本诉及反诉应否合并审理，应否支持。关于争议焦点一，原审中，于蕊提出反诉请求，原审仍适用小额诉讼程序审理，程序不当，原审判决应予以撤销。关于争议焦点二，再审中双方均未提交新证据。结合原审证据，原审原告许昌名居物业有限公司提供《房屋验收工程项目表》、《业主入住登记表》、《业主承诺书》、《前期物业服务合同》等证据，于蕊均在上面签名确认，上述证据已形成完整证据链，足以证明于蕊已经收到涉案房屋钥匙，涉案房屋已经实际交付。另，于蕊提供其交纳涉案房屋水费的凭证，亦印证了涉案房屋已经实际交付的事实，故于蕊关于涉案房屋未实际交付的辩称，本院不予采纳。关于争议焦点三，物业服务公司提供的物业服务具有公共性,物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。物业费的收取，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，若因物业公司服务质量不高等，即允许部分业主不交或少交物业费，也损害了其他正常交纳物业费业主的利益,不利于小区物业整体管理。本案中，许昌名居物业服务有限公司物业服务质量问题不能成为于蕊拒交物业费的合法理由，于蕊辩称其不应交纳物业费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。结合本案，许昌名居物业有限公司与于蕊签订前期物业管理服务合同合法有效，许昌名居物业有限公司为小区提供物业管理和服务，业主于蕊接受了服务，应按照合同约定向许昌名居物业有限公司支付截止2020年10月的物业费17360元、路灯费520元，共计17880元。关于原告的利息主张，考虑到于蕊未交纳物业费是因其对物业服务不满意，并非恶意不交纳，为双方以后和睦相处，原告的利息主张，本院不予支持。原审被告于蕊的反诉请求，与本诉请求虽非基于同一法律关系产生，但为减少当事人诉累，本院合并审理。关于水费损失的反诉请求，于蕊作为涉案房屋的业主,对房屋内部应进行全面管理，涉案房屋产生的水费系房屋内部用水产生，并非基于物业服务管理不当引起，故于蕊的水费损失主张没有法律依据，本院不予支持。于蕊主张支付租金和修复房屋至交付使用条件的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，因物业服务具有公共性、动态性,物业公司在服务过程中要及时了解业主需要,加强沟通,提升服务质量。业主在接受服务时要配合物业公司,相互配合、相互理解包容，共同营造舒适、美丽、和谐的生活居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第四百零七条之规定，经本院审判委员会研究决定,判决如下：一、撤销本院（2020）豫1002民初6627号民事判决；二、原审被告于蕊于本判决生效后十日内支付原审原告许昌名居物业有限公司物业费、路灯费共计17880元；三、驳回原审原告许昌名居物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原审反诉原告于蕊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费247元，原审反诉受理费50元，共计297元，均由原审被告（原审反诉原告）于蕊负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，于蕊作为涉案房产业主在《房屋验收工程项目表》、《前期物业服务合同》、《业主入住登记表》、《业主承诺书》、《管理规约》等相关合同及书面确认手续上签名确认，能够认定涉案房屋已实际交付，且于蕊与名居物业公司之间已形成物业服务合同关系，双方均应受物业服务合同效力约束。现于蕊未按照合同约定缴纳物业费，构成违约，应承担相应的违约责任，一审判决其向名居物业公司支付拖欠的物业费等相关费用，具有事实和法律依据，并无不当。于蕊主张房屋未交付，与其签署的上述证据材料证明的事实不符，且其作为业主曾缴纳部分房屋水费，也印证房屋已交付的事实。于蕊主张房屋被他人占用产生水费证据不足，且物业服务具有一定公共性，主要在于小区公共设施的维护和管理，在其他小区业主按时缴纳物业费的情况下，部分业主拒绝缴物业管理费的行为，实际也侵害了业主的公共利益，对物业服务不到位之处，作为业主应合理行使权利，及时向物业公司提出建议，依法维护权利，而不应以拒绝缴纳物业管理费等方式消极对待，故上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。综上，于蕊上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费297元，由上诉人于蕊负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  颜 森二〇二一年八月十七日书记员  娄潇爽