广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8144号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社，住所地广州市荔湾区桥中街桥中北路13号。法定代表人：梁广宁，职务：社长。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘细梅，女，1963年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杜洋，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社（以下简称河沙六社）因与被上诉人刘细梅确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人河沙六社的委托诉讼代理人何俊明，被上诉人刘细梅的委托诉讼代理人林浩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河沙六社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回刘细梅一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费及评估费均由刘细梅承担。事实与理由：一、一审判决的判项与对案件事实的查明完全不符，而且各事实认定之间存在自相矛盾和冲突，导致判决结果严重失实。一审判决的认定显然与判决第一项相悖，一方面对双方“白纸黑字”签订并经“三资交易”平台确认的2016年6月15日的《补充协议》无理进行否认和推翻，另一方面却实际采信签订于2010年12月1日无论从形式上还是实体上均明显存疑的《补充协议》。一审判决对该问题采取了“双重”的认定标准并区别对待，严重损害了河沙六社的合法权益。如按该判决逻辑，本案的争议只应围绕签订时间为2006年10月1日的《房屋租赁合同》进行，而对于在2009年2月12日租赁合同无效之后分别签订于2010年12月1日和2016年6月15日的两份《补充协议》显然也应该是无效的。河沙六社保障了刘细梅在约定的租赁合同期内正常占有、使用、收益租赁物业，已完全履行了合同义务，根本不存在任何违约行为。加之，由于约定的合同期己届满，刘细梅的相关投入己在合同期内摊销完毕。因此，本案中根本不存在需要由河沙六社对装修费用进行补偿的问题。故一审判决认定了合同开始无效的时间节点，却对签订于该时间之后于2010年12月1日形成的《补充协议》予以实际认定和采信，明显存在矛盾且缺乏法律依据。二、一审判决全额返还押金并进而判令河沙六社支付巨额的装修补偿是极不合理且严重缺乏事实和法律依据的。(一)关于河沙六社是否需支付装修补偿的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于租赁合同无效时装饰装修的处理的规定，本案中根本无须对装修费用进行任何的补偿。虽然《房屋租赁合同》被认定为无效，但是刘细梅及其他次承租人对于涉案物业投入的装饰装修并未受到任何的影响，其所投入的装饰装修价值已在双方约定的履行期内全面地得到了实现。刘细梅要求对涉案物业获得装饰装修的损失补偿缺乏依据；(二)关于本案租赁合同的期限问题。本案中，即使须考虑涉案物业的整体租赁事宜并结合主合同和两份补充协议来对租赁期限作出合理合法的认定，也应依法认定租赁期限最迟己于2019年9月30日届满。根据《民法典》第七百零三条、第七百零五条的规定,本案中，虽然刘细梅提供了2010年12月1日的《补充协议》，拟证明双方约定的租赁期限至2023年10月1日为止，但双方就同一租赁物业的租赁期限等问题又在2016年6月15日签订了另一份《补充协议》，约定的租赁期限至2019年9月30日止。根据《合同法》第七十七条的规定，租赁合同(含补充协议)签订后，经双方协商一致，可以变更合同。合同变更的内容约定明确的，以变更后的内容为准。而且，2010年12月1日的《补充协议》形成时原租赁合同期限并未届满，此时续签合同不符合《民法典》上述条款的规定。因此，基于上述情况并结合双方在原租赁合同约尾处“如投资超一千万以上可延续期两年或叁年”的约定，2016年6月15日的《补充协议》关于租赁期限的明确约定是对原租赁合同和2010年12月1日《补充协议》的变更，应以2016年6月15日签订的《补充协议》为准。结合本案中的其他证据亦能充分证明租赁合同的期限最迟应至2019年9月30日止；(三)关于是否应返还刘细梅押金的问题。按照《房屋租赁合同》第六条约定，本案中，刘细梅从2019年8月开始持续拖欠租金及相关费用拒不支付，应按照合同和法律的规定承担支付租金、费用及相关违约责任，时至今日刘细梅仍持续拖欠租金等费用的金额己远远超过其押金，此时要求河沙六社全额返还押金没有合同依据。在刘细梅因其违约行为己确定造成河沙六社上述相关损失己远远超出押金数额的前提下，河沙六社有权没收其押金以折抵相关费用；(四)一审判决在根本未查明涉案物业实际使用的情况下径直判决按评估基准目的现值进行补偿于法无据。根据一审判决的认定，涉案物业现值的评估基准日为2020年9月18日，而事实上截止该日为止，河沙六社并未收回涉案物业，仍由刘细梅持续占有、使用并收益该租赁标的。一审从该时间点开始判决河沙六社支付装修补偿显然是错误且无合理依据的。四、刘细梅涉嫌伪造部分证据企图获得非法利益，已涉嫌构成诉讼诈骗罪，河沙六社将依法追究其相关法律责任。综上，请求二审法院予以改判。刘细梅答辩称：不同意河沙六社的全部上诉请求。一、根据双方所签订的补充协议约定，涉案合同原租赁期限应至2023年10月1日。虽然河沙六社提交了一份2016年6月15日的补充协议，但该协议是由于河沙六社在2016年提出要办理村里内部流程而要求刘细梅出具的，并不影响双方于2010年12月1日所签订的补充协议。二、河沙六社在履约过程中违反合同诚信，实施有悖于社会道德的行为。其为了获取租赁利益，在与刘细梅签订涉案合同时，故意隐瞒涉案物业的真实情况。在涉案物业为违章建筑的情况下，仍与刘细梅签订涉案合同，并将租赁期限约定至2023年。2019年又为了获取其他的商业利益，采取通过法律诉讼的方式，将涉案物业确定为违法建筑，由此导致合同被认定无效，并要求刘细梅返还物业，故河沙六社应承担合同无效的法律后果以及责任。2019年8月26日，刘细梅向一审法院起诉请求判令：1.确认双方于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.河沙六社赔偿刘细梅场地装修、设施、设备费损失5776207元及利息（按人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率从起诉之日起算至清偿之日止）；3.河沙六社向刘细梅返还己支付租金中超过场地占用费部分的自建费46000元，押金852360元及利息（按人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率从起诉之日起算至清偿之日止）；4.诉讼费用、评估费用由河沙六社承担。一审法院经审理查明：原广州市白云区人民政府松洲街道办事处颁发的四份《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，座落在松洲街河沙村份田（土名）共8749.4平方米的宅基地使用人为河沙六社。2005年12月，河沙六社取得建设工程规划许可，在桥中街桥中路2-4号建设临建1幢。前述建设完成后，河沙六社于2007年2月13日取得了广州市城市规划局颁发的穗规验证〔2007〕271号《建设工程规划验收合格证》，显示桥中街桥中路2-4号为地上3层临建，建筑面积9822平方米；备注“其中第三层扩建建筑面积3832平方米已经我局‘穗规决（2006）1561号’处罚决定书作出处理，同意临时保留使用”。该证的遵守事项载明：“根据《广州市城市规划条例》第四十四条规定，取得本证后建设工程方可投入使用和办理房地产确权登记。”河沙六社、刘细梅双方确认桥中街桥中路2-4号为前述《农村（墟镇）宅基地使用证》所载宅基地，现房屋门牌为荔湾区桥中北路2-4号。广州市城市规划局以穗规决[2006]1561号《违法建设行政处罚决定》对河沙六社在建设荔湾区桥中路2-4号地块的临时商铺工程中，违反《建设工程规划许可证》的要求擅自扩建第二层框架结构房屋以及加建第三层框架结构房屋，增加建筑面积3832平方米的行为处以罚款并同意处罚后的违法建筑物临时保留作商业使用，使用期止于2008年10月30日；等等。2006年10月1日，河沙六社（出租方、甲方）与刘细梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租坐落于广州市荔湾区桥中中路2至4号的房屋为楼房三层，建筑面积9600平方米，广场配套面积约2000平方米（以下简称涉案物业）。装修状况按照本房屋建筑设计图纸要求施工；房屋用途为商业用途。甲方应在本合同签订后60日内对该房屋进行施工完毕，甲方允许乙方对该房屋进行室内外装修、装饰或添置新物。租赁期自2006年10月1日至2016年10月1日，共计10年，免两个月租金作房屋装修期，免租金期不属于房屋租赁期。租金标准，每月租金18.3元/平方米，每月租金总计175680元，该房屋租金前三年不变，租金以每三年递增一次，按每月租金递增7%，如此类推，直到合约期结束为止。乙方每月15号前支付租金。甲乙双方签订合同日起，乙方先付金额为1000000元，作为房屋租赁保证金和预交水电费、租金备用金，最终房屋租赁保证金为两个月租金，金额为351360元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方承担缴交水电费、治安费、垃圾费等经营所须费用；（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方在不影响建筑结构质量的基础，可以拆除装修及装饰的物品；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。其他约定事项：（一）甲方安装200KW变压配电房，乙方在使用中如有不够用电量，甲方须协助增容电量给乙方使用、费用由甲乙双方协商决定；（二）甲方安装2吨人货电梯一台供乙方使用；（三）甲方安装2个寸半自来水供水口带水表；（四）交付乙方使用后，乙方负责消防安全、治安责任；（六）以上一至三项交付乙方使用后，如有损毁、遗失，乙方负责补救、维修、年检等；甲方交付房屋给乙方使用时间，由甲方完成建筑施工、广场施工、消防；如乙方投资超一千万以上可延续期两年或三年，等等。前述《房屋租赁合同》签订后，河沙六社向刘细梅交付涉案物业，刘细梅亦向河沙六社支付有关款项,双方正常履行合同。涉案物业承租过程中，刘细梅将部分场地转租给次承租人经营使用。2010年12月1日，刘细梅与河沙六社签订《补充协议》约定：双方于2006年10月1日签订广州市荔湾区桥中北路2至4号房产的租赁合同。租赁合同约定租赁期至2016年10月1日期满。甲乙双方自愿将租赁合同的期限延长至2023年10月1日。2016年6月15日，刘细梅与河沙六社又签订《补充协议》约定：双方于2006年10月1日签订广州市荔湾区桥中北路2至4号（现地址：桥中北路2-4号）汇侨广场的合同。原合同签署的期限为2006年10月1日至2016年10月1日止，在合同最后备注了“如投资千万以上可延续期两年或叁年”，刘细梅提供了投资的明细，合计1429.9万元左右。以上投资金额只作为延期两年或叁年的参考依据，不作为乙方真实投资的依据，也不作为双方发生纠纷时刘细梅租赁投入的依据，不作为政府征收、城中村改造等补偿的依据。双方经友好协商，达成一致共识。河沙六社承认在合同最后备注的“如投资千万以上可延续期两年或叁年”，合同期限至2019年9月30日止。刘细梅对该广场固定的投入（如墙体、地板、电梯、消防等）不可拆走，对广场非固定的投入（如空调、电话、网络等）可自行选择拆除。在接手广场时，电房配置是200KW，因客户需求与电房配置不达标，刘细梅出资增容600KW，现电房配置800KW，如合同不续约时，河沙六社可选择购买刘细梅增容的部分；或者刘细梅自行迁出增容的部分，河沙六社原有电房配置200KW保持不变。本协议经双方法人签字确认、盖章之日起生效，双方均受本协议保护及约束。若本协议内容与原合同约定上有冲突，以本协议为准，等等。一审庭审中，刘细梅提供了自建费、自建场地费、综合治理费、综合管治费、综合管理费的票据，以证明2011年7月至2017年1月河沙六社以自建费、自建场地费、综合治理费、综合管治费、综合管理费名义按每月1000元多收取相应费用46000元；提供了《押金票据》，以证明2015年12月18日河沙六社多收取押金500000元。河沙六社确认上述票据的真实性，确认票据均是河沙六社开具的。但主张多收取的46000元是针对刘细梅加建部分（第四层）所收取的管理费，是双方达成合意，刘细梅自愿缴纳的。且刘细梅提出返还请求已过诉讼时效。刘细梅为证明其对涉案物业房屋进行了装修的主张，提供了2006年11月15日，刘细梅与刘瑞锋签订的合同价款为10741425元的《建设工程施工合同》与付款收据6张；2008年8月10日刘细梅与刘瑞锋签订的合同价款为7121187.5元的《建设工程施工合同》与付款收据4张；2009年8月30日刘细梅与刘玉海签订的合同价款为450000元的《建设工程施工合同》与付款收据1张；2010年9月20日刘细梅与刘玉海签订的合同价款为5370712.5元《建设工程施工合同》与付款收据1张；2011年8月1日刘细梅与刘建成签订的合同价款为3580475元的《建设工程施工合同》与付款收据1张；2012年10月23日刘细梅与冯永强签订的合同价款为2864380元的《建设工程施工合同》与付款收据6张；2013年12月2日刘细梅与段仁军签订的合同价款为2148285元的《建设工程施工合同》与付款收据4张；2014年9月1日刘细梅与霍伟斌签订的合同价款为1432190元的《建设工程施工合同》与付款收据3张；2015年7月5日刘细梅与刘天保签订的合同价款为716095元的《建设工程施工合同》与付款收据2张；2012年3月15日，曾坚与游石生签订的合同价款为330000元的《建设工程施工合同》及付款收据1张；2012年5月15日，曾坚与李朝军签订的合同价款为850000元的《电力工程承包合同》及付款收据2张；设计图纸10张。河沙六社对上述合同及付款收据的真实性、合法性、关联性均不予认均，认为刘细梅提供的并非是正规合同和正式发票，也没有相关的施工资质予以佐证，该组证据不具有证据效力。另外相关的设计图纸也没有盖章或签字，不能证明与本案有关。一审法院对上述合同及付款收据、图纸进行审查后认为，刘细梅所提交的2006-2015年期间关于装修的9份《建设工程施工合同》合同除了合同价款，承包人，开工时间以及签订时间不同，其他合同条款全部一致，且没有关于装修的内容、范围等等内容；刘细梅所提交的付款收据的数额与每一份合同价款数额一致，但都是数额巨大的付款收据，刘细梅主张其是以现金形式直接支付的装修款也不能令人信服，故一审法院对刘细梅提交的上述证据均不予采信。河沙六社提供了《关于都得利广场合同续期报告》、《2016年6月15日会议记录》、《荔湾区河沙经济联社“三资”交易会决议》、《合同台账信息登记表》以证明刘细梅申请将合同延期至2019年9月30日，并经河沙六社社员代表讨论决定同意延期至2019年9月30日，且将租赁合同在“三资”交易平台进行登记确认。其中，《关于都得利广场合同续期报告》内容为刘细梅向河沙六社申请将合同延期至2019年9月30日；《2016年6月15日会议记录》、《荔湾区河沙经济联社“三资”交易会决议》内容为河沙六社社员代表会议讨论决定同意双方合同延期三年及签字确认记录；《合同台账信息登记表》系盖有河沙六社公章、广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社公章以及广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处公章的关于涉案物业出租情况的合同信息登记表格，登记的合同结束日期为2019年9月30日。刘细梅确认上述证据的真实性，但主张是河沙六社为完成“三资”平台登记程序，要求刘细梅进行签订的。河沙六社主张双方是经过合意一致对原合同期限进行变更的，该变更后的期限对双方具有法律约束力。刘细梅于2019年8月20日申请对涉案物业的装修的重置价格进行评估，经一审法院释明后，刘细梅同意以勘查现场时间为基准日，对涉案物业装修的残值进行评估。一审法院经摇珠确定了广东高迪评估咨询有限公司进行评估，并进行了现场勘查。经勘查：涉案物业的部分房屋已经出租给次承租人租赁使用且大部分次承租人租赁的房屋存在二次装修，覆盖了原有的装修，无法确定装修的范围及标准。双方对于签订《房屋租赁合同》后，河沙六社交付给刘细梅时涉案物业的装修状况存有争议。刘细梅主张：河沙六社交付房屋时，房屋外墙有贴砖，河沙六社安装有200KW的变压器，没有门窗、地砖、间隔，地面是水泥地，内墙没有涂乳胶漆，大门有卷闸门，安装有货梯，停车场没有铺地砖，也没有树木，一次消防是河沙六社安装的，二次消防是刘细梅安装的。河沙六社对此不予确认，认为刘细梅主张了装修就应当提供相应的证据证明其确实进行了装修。一审法院责令双方再次提交证据，证明双方关于装修的主张。刘细梅提供了涉案物业的一、二楼棋牌装饰工程设计图及工程电气图的复印件；新装专变增容用电工程预算书及施工图；三楼酒吧图纸；一楼建行图纸、一楼游戏机室及水吧图纸、一楼网吧图纸及收据等；东侧走火铁梯的手画图纸；二楼地铁派出所办公室装修图纸；一楼及二、三楼移交时属于毛坯的图纸。河沙六社对上述证据均不予以认可，认为不能证明装修由刘细梅所为，即使有装修也是次承租人所为，刘细梅也没有举证其已支付相关的装修费用及签订合同等以佐证其已实施装修行为。河沙六社提交了《“都得利广场”竣工图》七张，以证明涉案物业于2006年10月竣工当时的建筑及装修等状况。竣工图分别盖有河沙六社、广州市城市规划局、广州市城市规划勘测设计研究院的公章。该竣工图显示涉案物业：面层用水泥砂浆加水泥粉随手抹光；外墙面贴方形外墙砖；内墙面用水泥石灰砂浆打底，石灰砂浆抹面压光，扫白色灰水，扫色乳胶漆二道；天花用水泥草筋石灰粘土砂浆打底，厚纸筋灰抹面，扫白；室外工程坡道水泥砂浆抹面，做防滑粗糙面；门窗用水曲柳夹夹板门、白色铝合金窗框、钢门窗，等等。刘细梅对上述竣工图真实性无异议，主张根据上述图纸，河沙六社没有进行地板砖的铺设，涉案物业交付时就是毛坯，涉案物业的间隔、门窗、地板等都是刘细梅的装修成果。一审法院于2020年8月13日发函向广东高迪评估咨询有限公司发函，询问该司是否能够根据河沙六社提交的《“都得利广场”竣工图》七张图纸确定涉案物业竣工时的装修状况。广东高迪评估咨询有限公司于2020年8月19日作出《回复函》：一、1、涉案物业一楼室内有墙体间隔，为灰沙砖墙，二、三楼室内基本没有墙体间隔；2、涉案物业一至三楼室内墙体和天花有扫白，有夹板门、铝合金窗、钢门窗、卷闸门，水泥地面（无铺地砖）；3、室外（公共部分）地面：有水泥沙浆夯实，没有铺地砖，没注明有绿化；4、大楼外墙有贴瓷砖；5、一层到三层《竣工图》中没有一次消防和水电安装图纸；6、《竣工图》中没有注明有电梯。二、依据现场勘查的装修状况，一楼间隔与《竣工图相同》，但有部分商铺有二次装修。二楼、三楼的现状与村委提供的《竣工图》不同，进行了较大的改动有二次装修；等等。刘细梅对该《回复函》质证予以确认。河沙六社质证认为该《回复函》仅仅是评估公司的单方意思表示，建筑物的移交不仅仅只有《竣工图》，且《竣工图》也仅仅显示涉案物业建筑主体当时的现状。2020年12月14日，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》，以2020年9月18日作为评估基准日，对涉案物业的装修划分为23个工程项目，评估结论为：1、二楼棋牌室工程现值为529855元；2、一楼大堂区域工程现值为76117元；3、外围停车场位置工程现值74694元；4、广场绿化种植树木工程现值56000元；5、手扶电梯工程现值120222元；6、一楼潮汕菜馆工程现值295503元；7、二楼喜悦酒家工程现值359359元；8、二楼电房工程现值157972元；9、后座二楼地铁派出所办公室工程现值842461元；10、一楼冷库工程现值15940元；11、一楼商铺：小权贵烧烤工程现值177645元；12、三楼KTV工程现值1729038元；13、一楼办公室（网购店）工程现值272371元；14、一楼商铺：快递+发廊工程现值156145元；15、一楼商铺：游艺场工程现值209404元；16、四楼（天台）员工宿舍工程现值247245元；17、四楼（天台）办公室工程现值96596元；18、“得利广场”户外广告牌工程现值11185元；19、一至四层楼梯间工程现值26276元；20、一楼商铺：茅台集团工程现值58665元；21、一楼商铺：电信营业厅工程现值18543元；22、一楼后座外围小商铺工程现值0元；23、一楼商铺：网吧工程现值244972元；以上区域的装修以2020年9月18日为评估基准日的现值合计为5776207元，重置价格为12313707元。对于该评估结论，刘细梅予以接受。河沙六社对《价格评估结论书》不予确认，认为双方租赁合同期限至2019年9月30日届满，涉案物业也由刘细梅占有使用，故无需对此承担责任。经一审法院释明后，一审法院询问河沙六社，是否对涉案物业装修附着物进行接收并保留使用。河沙六社明确不同意接收使用。另查，一审法院已生效的（2019）粤0103民初9813号民事判决已确认：河沙六社与刘细梅签订的《房屋租赁合同》租赁期限超过临建使用期限的部分无效，合同双方对超期限部分的租赁无效均不持异议。本案的评估鉴定费用为369400元。刘细梅对评估费用的计算标准及方法持有异议。一审法院责令广东高迪评估咨询有限公司对评估费收费标准进行答复，该司回复：按照涉案物业2020年9月18日的工程重置成本合计共12313707元按照3%标准进行收费为369400元。一审法院认为，一审法院已生效的（2019）粤0103民初9813号民事判决已确认：河沙六社与刘细梅签订的《房屋租赁合同》租赁期限超过临建使用期限的部分无效，且在该案中，刘细梅与河沙六社对超期限部分的租赁无效均不持异议。又根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年；使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。涉案物业属于临时建设并于2007年2月13日取得广州市城市规划局颁发的穗规验证〔2007〕271号《建设工程规划验收合格证》，该证的使用期限应当于2009年2月12日过期。而对于河沙六社违法加建的部分建筑，经穗规决[2006]1561号《违法建设行政处罚决定》处罚后临时保留作商业使用至2008年10月30日。在上述使用期限过期之后，无证据显示主管部门批准延长使用期限。故对于双方签订的《房屋租赁合同》，关于租赁违法扩建的二、三层的3832平方米部分自2008年10月31日开始无效；其余部分房屋租赁合同应于2009年2月12日开始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案刘细梅所支付的押金851360元属于履行合同的保证金，在合同被确认无效之后，河沙六社应当予以返还。但刘细梅主张支付利息，没有法律依据，一审法院不予支持。至于刘细梅主张返还多收取的46000元，因属于河沙六社针对刘细梅加建第四层所产生的租金及管理费用，虽然双方没有针对加建的第四层约定租金、管理费的标准，但在河沙六社收取的过程中，刘细梅并未提出异议且按月支付，可见双方针对加建的第四层所收取的租金、管理费达成了合意，现刘细梅主张返还，一审法院不予支持。本案的焦点在于装修现值损失的责任承担问题。首先，从双方签订的租赁合同可以确认，涉案物业交付刘细梅使用后，河沙六社是同意由刘细梅进行装修的。再从河沙六社针对加建的第四层收取租金、管理费，可见河沙六社对刘细梅加建第四层也是知晓，并且没有异议。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，在合同被确认无效之后，对于涉案物业的装修，河沙六社已明确表示不予接收使用，故双方应当依照各自的过错责任，对涉案物业装修的现值进行分担。河沙六社主张租赁合同期限已经到期履行完毕，装修价值已经分摊完毕的抗辩，一审法院不予采信。其次，根据河沙六社提供的《“都得利广场”竣工图》可以确认，涉案物业竣工时，基本是处于毛坯状态。根据河沙六社《2016年6月15日会议记录》以及2016年6月15日签订的《补充协议》显示，河沙六社对于刘细梅的投资过千万的主张是进行了确认的，才会有与刘细梅进行续期签约。河沙六社庭审中主张装修并非刘细梅实施并未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。因涉案物业建成之后，属于临时建筑，河沙六社作为出租方，应对租赁标的物的规划许可情况、产权情况、土地性质知情并有将上述情况向承租方告知的义务。在规划的使用期限内，河沙六社也应当办理报批手续或者续期使用的手续，但河沙六社并未办理相应的手续，故河沙六社应承担主要责任。而刘细梅作为涉案物业的承租人，在签订合同之前也应尽到谨慎的审查、注意义务，其应对合同的无效承担次要责任。第三，对于双方合同变更履行期限至2019年9月30日的争议，本院认为，刘细梅已经于2010年12月1日与河沙六社签订《补充协议》将合同续期至2023年10月1日，在双方合同已经明确履行至2023年，刘细梅对涉案物业投入装修的情况下，双方又于2016年6月15日将合同履行期限变更为2019年9月30日，缩短了合同的履行期限，这不符常理，也不符合刘细梅作为涉案物业承租人的利益。河沙六社的主张难以令人信服，故本院对于刘细梅的主张予以采信，河沙六社作为物业出租人存在滥用出租人地位的嫌疑。故综上所述，本案因合同无效而导致涉案物业装修附着物现值的责任分担问题，本院认定由河沙六社承担主要责任，刘细梅承担次要责任。依据《价格评估结论书》所评定的装修现值，结合双方所提交的证据材料以及双方各自的过错责任，本院酌情判处涉案物业的装修现值，由河沙六社承担60%的责任，刘细梅承担40%的责任。关于评估费用369400元的承担问题。因刘细梅立案向河沙六社主张的装修损失赔偿数额为35804750元。评估报告出具之后，刘细梅依据该报告在庭审中变更该项主张的诉请数额为5776207元，因河沙六社对此无异议且也有利于被告一方，故本院视为刘细梅撤回部分诉讼请求，故予以准许。评估费用是评估公司根据涉案物业装修重置价进行收取的，而非根据装修的现值价格进行收取。但一审法院依据装修现值对双方进行了价值承担的判处。故对于评估费的承担，一审法院依据装修现值在装修重置价中所占的比例，以及双方对装修现值的责任承担比例，酌情判处由河沙六社承担111000元，其余部分由刘细梅自行承担。至于刘细梅对评估公司收费标准及方法持有异议应另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第七条、第十二条第一款第（二）项，《广东省城乡规划条例》第四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2021年1月26日作出如下判决：一、确认刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》及其补充协议中，关于租赁二、三层违法加建的3832平方米部分合同于2008年10月31日开始无效；其余部分房屋租赁合同于2009年2月12日开始无效。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，河沙六社向刘细梅返还押金851360元。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，河沙六社向刘细梅支付装修补偿3465724.2元。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，河沙六社向刘细梅支付评估费用损失111000元。五、驳回刘细梅其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费61100元，由刘细梅负担18875元，河沙六社负担42225元。本院二审期间，河沙六社提交一审法院（2020）粤0103执8331号之三执行裁定书，拟证明截至2020年12月22日，仅执行交还了涉案物业的大部分面积，余下部分面积未交还。刘细梅质证称：对执行裁定书的真实性、合法性没有异议，我方已履行完毕交还场地的义务，至于部分面积未交还，系由于案外人桥城宾馆提出异议，而非我方不配合执行。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：河沙六社主张无需赔偿装修损失的抗辩理由是否合法有据，应否支持，以及押金应否返还。双方签订的《房屋租赁合同》效力已经生效判决认定租赁期限超过临建使用期限的部分无效，故一审法院认定双方租赁合同中关于租赁涉案物业二、三层违法加建的部分于2008年10月31日及其余部分于2009年2月12日起无效正确。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故一审判处河沙六社返还涉案合同押金给刘细梅，并无不妥。河沙六社主张其不应当返还押金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于河沙六社以双方租赁期限已于2019年9月30日届满，主张其无需赔偿刘细梅装修损失的抗辩理由。根据本案查明的事实，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2006年10月1日至2016年10月1日。2010年12月1日，双方签订《补充协议》约定，双方自愿将租赁合同的期限延长至2023年10月1日。之后2016年6月15日，双方又签订《补充协议》约定“如投资千万以上可续期两年或三年”。本案中，河沙六社主张延期至2019年9月30日，且该租赁合同已经“三资”交易平台登记确认；刘细梅则称2016年6月15日的补充协议是为了配合河沙六社完成“三资”平台登记程序而签订的。本院认为，从本案事实看，刘细梅承租涉案物业后，投入装修并转租给次承租人，为此，双方于2010年12月1日对延长租赁期限至2023年10月1日达成一致协议。但双方又于2016年6月15日变更租赁期限为2019年9月30日，实为缩短租赁期限四年，并不符合承租人的利益，不符合常理。其次，在2016年6月15日《补充协议》中并未提及双方于2010年12月1日曾签订补充协议及延长期限的事项，显然也与交易惯例不符。即使双方经协商再次变更租赁期限，也应对之前变更情况予以说明，但2016年6月15日《补充协议》中完全没有该内容。综上分析，在没有其他证据佐证2016年6月15日《补充协议》再次变更租赁期限具有合理性的情况下，不足以认定该变更系双方的真实意思表示。因此，一审法院采信刘细梅的陈述，不予认可河沙六社主张的双方合同期限至2019年9月30日，并无不当。河沙六社以此为由主张其无须赔偿刘细梅装修损失，不能成立，本院不予支持。关于鉴定结论问题。一审法院根据当事人的申请，依法委托鉴定机构对涉案物业装修现值进行评估鉴定，双方提供的鉴定材料经双方质证，本案并无证据显示鉴定机构的鉴定资质及鉴定程序违反法律规定，且双方对鉴定结论亦充分发表了质证意见，故一审法院采信鉴定结论即涉案物业装修现值5776207元作为认定事实的依据，并无不当。关于涉案物业装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审法院依据上述法律规定，结合上述鉴定结论及双方对合同无效的过错程度，酌定河沙六社承担涉案物业装修现值的60%责任，并判处河沙六社赔偿刘细梅3465724.2元（5776207元×60%），并无不当。至于河沙六社上诉称涉案物业存在二次装修且是次承租人装修的问题。本案河沙六社对刘细梅装修及转租行为均不持异议，根据合同相对性原则，河沙六社应对涉案租赁物的装饰装修现值对刘细梅作出赔偿，至于刘细梅与次承租人之间的纠纷，不属于本案审理范围，应由当事人另行解决。关于河沙六社上诉称刘细梅并未将涉案物业全部交还的问题，应为生效判决的执行问题，不属于本案审理范围。综上所述，河沙六社的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42225元，由广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月二十日书记员  张 旭彭诗敏