重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初21725号 原告：汤茂兴，女，1976年11月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：蒋新，重庆祥鉴律师事务所律师。被告：重庆浩泓晨瀚网络科技有限公司，住所地重庆市北部新区吉兴路1号附25号，统一社会信用代码91500000MA619HCHX0。法定代表法人：罗颖，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吕胜君，重庆星空（南岸）律师事务所律师。原告汤茂兴与被告重庆浩泓晨瀚网络科技有限公司（以下简称“浩泓晨瀚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告汤茂兴的委托诉讼代理人蒋新，被告浩泓晨瀚公司的委托诉讼代理人吕胜君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤茂兴向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还定金   60 000元；2、判决诉讼费由被告承担。诉讼过程中，汤茂兴增加诉讼请求，要求确认其与浩泓晨瀚公司签订的《商品房认购协议》无效。事实和理由：2021年4月17日，原被告签订《商品房认购协议》，约定原告购买被告位于重庆市巴南区xx大道x号x第x号商铺，并向被告缴纳了定金60 000元。事后原告发现该项目是重庆驰盛汽车城有限公司开发，协信集团控股。房屋销售和认购协议的签订都应当以重庆驰盛汽车城有限公司名义签订，被告根本无销售资格。故签订的《商品房认购协议》和付款明细表属于无效。被告不享有销售房屋的物权，销售行为属于违反法律规定，应当退还定金。被告浩泓晨瀚公司辩称，1、原被告签订的商铺认购书及付款明细表，系双方真实意思表示，合法有效；2、被告已于2021年3月31日，与案涉房屋所有权人重庆驰盛汽车城有限公司签订商业购买合作协议，购买了案涉房屋，该合作协议第3.1条明确载明，乙方即被告可将标的房屋的买受人变更为指定第三人，提出更名申请后，由产权人与第三人签署网签版购房合同，完善备案登记手续，缴纳税费及支付剩余房款等相关事宜，第4.3条载明，所有权人承诺被告指定第三人受让房源，全部于2021年5月31日前实现网签，否则承担违约责任，故被告有权将案涉房屋更名、转售给原告；3、原告支付60 000元定金后，未如约于2021年4月18日支付房款，且经短信催告及书面通知仍未支付，其违约行为导致无法进行更名、无法网签，被告无过错，被告据商铺认购书第2条第2款及付款明细表之约定，没收原告已付定金，有法律及合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《商铺认购书》、收据、支付宝微信支付存根、《协信车时光项目9#楼商业购买合作协议》、催款短信、书面催款函及EMS详情单等证据本院予以采信。经审理查明，2021年3月31日，重庆驰盛汽车城有限公司作为售房方（甲方），浩泓晨瀚公司作为购房方（乙方）签订《协信车时光项目9#楼商业购买合作协议》。乙方依据本协议向甲方购买位于重庆市巴南区xx大道x号x楼商业共计39套。3关于购房合作的其他约定 3.1甲方同意，在2021年12月31日前，乙方可以将标的房屋的买受人变更为指定第三人，但变更前乙方需提出正式的更名申请并获得甲方同意。甲方同意更名后，应在7个工作日内发起更名流程，就标的房屋与乙方指定的第三人签署网签版购房合同、完善备案登记手续、缴纳税费及支付剩余房款等相关事宜。乙方未指定第三人的，乙方须在30日内将剩余房源网签至乙方名下，并完善备案登记手续、缴纳税费万支付剩余房款等事宜。2021年4月17日，浩泓晨瀚公司作为甲方，汤茂兴作为乙方签订《商铺认购书》。约定乙方自愿认购甲方拥有合法转让权的协信车时光项目商铺。1、转让认购房屋基本情况 （1）乙申请转让认购重庆协信车时光项目第1-24号商铺。（2）该商铺建筑面积为37.04平方米。2、认购价格及费用构成:（1）该商铺认购总价为314 840元。乙方签署本认购协议后，在规定期限内，应以此认购总价与该商铺开发商签署《重庆市商品房买卖合同》；（2）乙方自愿支付285 160元，作为甲方为乙方提供服务的服务费，该服务费与前述认购总价无关，属乙方自愿缴纳。乙方与该商铺开发商签署《重庆商品房买卖合同》后，即视为甲方履行完全部义务，甲方收取的费用不予退还，如乙方未能按时或足额缴纳服务费，甲方有权将乙方缴纳的定金没收，同时终止《重庆市商品房买卖合同》的签订。3、认购定金 乙方于2021年4月17日甲方支付定金60 000元，由甲方向乙方出具定金收据。甲方收到定金后，在乙方与该商铺开发商签署《重庆市商品房买卖合同》时，该商铺开发商向乙方出具对应定金收据，同时，甲方将收回前期向乙方出具的收据。4、乙方按照指定流程结清余款（含前述服务）后甲方进行更名流程，甲方在更名流程完成后，以电话及短信的形式通乙方，乙方收到甲方通知3日内，携本协议书及甲方要求的其他身份证明文件至该商签约中心签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及其附件（以下统称“买卖合同”），办妥后，乙方所缴纳的定金自动转为购房款。 5、甲方在上述约定期限内，不得将该商铺另行转让出售，若因甲方在约定期限内将该商铺另转售他人，造成乙方无法签订《重庆市商品房买卖合同》并继续购买该商铺的，则甲方应在五个工作日内双倍退还乙方已缴纳的定金。若因乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》前提出退房或超出上述期限未能到该商铺签约中心签订《重庆市商品房买卖合同》，并按照买卖合同约定付清相应房款及约定费用，则甲方有权在不另行告知乙方的情况下，没收乙方已缴纳的定金并将该商铺另行出售给其他人。7、甲乙双方的通知和联络，应按本认购书开头部分所列联系资料进行。若任何一方联系资料有变更应至少提前五天通知。否则对方按照原有方式进行通知、联络仍被视为有效。有权向司法机关（包括但不限于:院、仲裁机构、公证处等）按照上述通讯方式向各方邮寄送达书面文件的，无论是否被实际签收，均于发出之日（以邮戳为准）起第五日为送达。汤茂兴在《商铺认购书》的抬头预留的电话为187xxxxx，通讯地址重庆市南岸区xx街道x号x幢x单元x。《车时光商铺付款明细表》内容为：买方汤茂兴，所购商铺协信车时光第1-24。买方需按以下付款节奏，支付相应购房款，2021年4月17日支付定金60 000元；2021年4月18日支付房款540 000元。2021年4月17日，汤茂兴向浩泓晨瀚公司支付了60 000元。2021年4月18日向187xxxxxx号码发送的短信内容为，汤茂兴，你于2021年4月17日认购协信车时光二期项目x幢第x号商铺。认购书约定补款时间为2021年4月18日，补款金额为540 000元。若逾期未能补款，我司将直接进行挞定处理。挞定函将在逾期后首日由ENS寄出发送至您，请收到本信息后联系您的置业顾问进行补款，如已按约定补清款项请忽略此信息。2021年4月20日浩泓晨瀚公司以汤茂兴在《商铺认购书》中预留的电话、地址发送了函件，函件于2021年4月28日拒收退回。汤茂兴认可EMS详情单中载明的电话和地址是其本人预留，但称其未收到该邮件。汤茂兴另向本院举示了如下证据：1、重庆网上房地产网查询一手房房源信息，载明协信车时光协信汽车城项目二期，开发商为重庆驰盛汽车城有限公司预售许可证号为渝住建委（2021）预字第107号。证明涉案商铺是预售房屋。2、重庆网上房地产网查询的房屋信息。证明通过在该网站备案的涉案房屋单价，可以看出商铺认购书中的约定涉嫌违法。浩泓晨瀚公司的质证意见为，对证据1真实性无法确认，载明的开发商与浩泓晨瀚公司签订商业购买合作协议的甲方一致。对证据2真实性无法确认，达不到汤茂兴的证明目的。本院认为，汤茂兴所举示的证据与双方的其他证据相印证，本院予以采信。汤茂兴认可其所购房屋已取得预售许可证的事实。合同无效的依据为《国务院办公厅关于做好稳定房屋价格工作意见的通知》第7条，禁止商品房预购人将预购的未竣工的预售商品房转让，并对被转让人的权利进行了限制。汤茂兴认为该通知系行政法规的强制性规定，若其真正履行认购书，将在法律上产生较大风险。根据浩泓晨瀚公司提供的合作协议，明确记载其从案外人重庆驰盛汽车城有限公司处购买案涉商铺，在认购书中与汤茂兴就总价、面积等进行了详细约定，应认定此行为是转让预售商品房的行为；2、汤茂兴通过查询，得知涉案商铺的登记价格为每建面3万元，共计售价1 111 200元，而该认购书约定的总价只有314 840元，服务费285 160元，明显不符合市场交易的常理，汤茂兴察觉到涉及偷税漏税，房屋销售税率25%，销售服务税率11%。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的法律行为无效的情形，双方签订的认购书无效，浩泓晨瀚公司应返还定金60 000元。若法院认定《商铺认购书》有效，汤茂兴仍坚持其诉讼请求，不调整诉讼请求，由法院依法认定。本院认为，重庆驰盛汽车城有限公司已取得“协信车时光协信汽车城项目二期”的预售许可证，故汤茂兴所购房屋是合法可出售房屋。浩泓晨瀚公司与重庆驰盛汽车城有限公司签订了《协信车时光项目9#楼商业购买合作协议》，且约定可由浩泓晨瀚公司更名为指定第三人，故浩泓晨瀚公司是有权出售房屋。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的是“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，对于《国务院办公厅关于做好稳定房屋价格工作意见的通知》，其发文单位为国务院办公厅，并不属于行政法规，故违反该通知并不必然导致合同无效。对于汤茂兴所称的偷税漏税的事实尚不能成立，也不是导致合同无效的必要条件。故汤茂兴与浩泓晨瀚公司所签订的《商铺认购书》应当认定为有效。由于汤茂兴明确如法院认定合同有效的情况下，也不对其诉讼请求进行调整，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汤茂兴的诉讼请求。案件受理费9800元，因适用简易程序减半收取4900元，由原告汤茂兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。  审 判 员  胡可萍   二○二一年八月二日 书 记 员  许 迪 - 1 -