北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9217号上诉人(原审原告)：张海东，男，1974年1月11日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吕恩相，北京元栋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：殷庆水，男，1968年3月22日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人(原审第三人)：张立辉，男，1982年1月17日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人张海东因与被上诉人殷庆水、张立辉确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人张海东及其委托诉讼代理人吕恩相及被上诉人殷庆水、张立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海东上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张海东一审诉讼请求；2.诉讼费由殷庆水、张立辉承担。主要事实和理由：1.涉案房屋系张海东之父张昆遗产，张海东无权单独处分，一审对此没有查清。根据《北京市土地登记审批表》，该宅基地仍登记在张昆名下。张昆于1993年去世，直到2002年4月29日，该遗产并未分割，继承人除了张海东外，还有其妻黄桂珍，其女张文杰。2.一审法院遗漏张海东一审提交的录音证据。该证据可以证明殷庆水一直在涉案房屋居住，从未有转让房产的主观意愿。3.一审认定殷庆水与张立辉之间转让合同有效，证据不足，认定错误。首先，殷庆水与张立辉之间存在亲属关系，便于恶意串通。其次，殷庆水一审中陈述，自2004年起，就从张立辉处承租涉案房屋，年租金3万元，明显不符合常理。当时涉案房屋市场价值也就2、3万元，殷庆水为何愿意花每年3万元租金承租房屋。再次，除了殷庆水和张立辉，现场证人只有孙岐胜一人在场作证，根据孤证不能定案原则，转让协议应属无效。最后，如果张立辉2003年12月25日购买涉案房屋，张立辉完全可以将宅基地使用权证变更在其名下，而事实上，截止目前，该宅基地使用权仍登记在张昆名下。综上，一审法院认定事实错误，希望法院支持张海东上诉请求。殷庆水辩称：同意一审判决，不同意张海东的上诉请求和理由。张立辉辩称：同意一审判决，不同意张海东的上诉请求和理由。张海东向一审法院起诉请求：请求人民法院确认张海东与殷庆水2002年4月29日签订的《房产产权转让协议书》无效。一审法院认定事实：2002年4月29日，殷庆水（甲方）与张海东（乙方）签订《房产产权转让协议书》，约定：自本协议书签订之日，以现金形式一次性交给乙方房产产权转让款人民币贰万零叁佰元整。于本协议生效之日起，即享有乙方转让出的房产产权，该房产包括北房五间，西厢房三间及门楼、院墙、东厢房三间棚子等，占地东西13米，南北16米，东邻孙歧胜，西邻徐秀华，南邻孙歧龙，北邻詹玉；在本协议签订日，乙方接受甲方给付的上述房产产权转让款人民币贰万零叁佰元整，本协议书自生效之日起，将上述房产的产权转交甲方所有；本协议自签订之日双方签字后即开始生效。甲乙双方均须严格遵守。合同签订后，双方依约履行。2003年12月25日，张立辉（甲方）与殷庆水（乙方）签订《房产产权转让协议书》，约定：自本协议书签订之日，以现金形式一次性交给乙方房产产权转让款人民币叁万元整。于本协议生效之日起，即享有乙方转让出的房产产权，该房产包括北房五间，西厢房三间及门楼、院墙、东厢房三间棚子等，占地东西13米，南北16米，东邻孙歧胜，西邻徐秀华，南邻孙歧龙，北邻詹玉（史德凤）；本协议书签订日，接受乙方转让给的签订于2002年4月29日的房产产权转让协议书（注：此协议书甲方为殷庆水，乙方为张海东，中保人为崔玉森、何建军）；在本协议签订日，向甲方转交于2002年4月29日与张海东签订的房产产权转让协议书；本协议书签订日，向甲方收取方房产产权转让款人民币叁万元整，本协议书自生效之日起，将转让的房产的产权等权益交付甲方拥有；本协议自签订之日双方签字后即开始生效。甲乙双方均须严格遵守。孙歧胜作为中保人在上述协议落款处署名。本案审理过程中，孙歧胜作为证人出庭，证实上述协议的真实性。殷庆水与张立辉自认双方系连襟关系。二人均称上述协议已履行清，涉案房屋在上述协议签订后已交付张立辉，殷庆水在回乡一段时间后又返京工作，并自张立辉处承租了上述房屋，现房屋实际仍由殷庆水居住使用。一审法院另查，上述房屋坐落于北京市通州区马驹桥镇小松垡村。殷庆水的户籍系山东省莘县。张立辉的户籍系北京市通州区马驹桥镇小松垡村农业户籍。一审法院认为，本案中，张海东将涉案房屋出卖予殷庆水后，殷庆水已将房屋转卖予张立辉，张立辉已就双方之间的买卖关系提供了《房产产权转让协议书》予以佐证，该份协议书的见证人孙歧胜亦作为证人出庭确认了上述买卖关系的真实性，故对于殷庆水、张立辉之间的买卖关系一审法院予以确认。张海东虽不予认可，但并未提供充足的反证佐证其主张。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住权利；另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，当事方均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，在认定涉案合同效力问题时，应考虑涉案房屋“连环买卖”的情形，综合认定合同效力。张海东将涉案房屋于转让给殷庆水，双方签订协议以及履行协议均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解或显失公平等情形。殷庆水虽非小松垡村集体经济组织成员，但其已于2003年12月25日将涉案房屋卖予小松垡村集体经济组织成员张立辉，涉案房屋受让人作为非本集体经济组织成员却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，当前亦无充足证据证明殷庆水、张立辉存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果，双方之间的买卖行为并不存在任何违法之处，应受法律保护。故张海东要求确认房屋买卖行为无效的诉讼请求，已无法律依据及法理支撑。从维护社会主义市场交易安全、当事人合理预期以及诚实信用原则和第三人合法权益的初衷出发，鉴于本案中原有的房屋买卖行为非法性已经因连环交易被消除，故对于张海东的诉讼请求应予以驳回。据此，一审法院于2021年3月16日判决：驳回张海东的诉讼请求。本院二审期间，张海东提交张文杰的身份证明，证明张海东卖房时，房屋是父亲张昆的遗产，张海东卖房行为属于无权处分。本院组织当事人进行了证据交换和质证。殷庆水对上述证据发表质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可。张立辉对上述证据发表质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，不清楚张海东家庭内部对于房产分割。本院对上述证据认证如下：真实性确认，但该证据只能证明张文杰的身份，不能得出张海东出售房屋时属于无权处分的结论，故对其证明目的不予确认。殷庆水、张立辉二审未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有地土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。根据上述法律之规定，宅基地属农民集体所有，由集体经济组织负责管理。本案中，双方买卖合同之标的物虽为房屋，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然处分宅基地，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。本案据已查明事实，殷庆水非小松垡村集体经济组织成员，但殷庆水于2003年12月25日与张立辉签订《房产产权转让协议书》将涉案房屋转让张立辉，而张立辉系小松垡村村民，故一审法院认定涉案房屋受让人作为非本集体经济组织成员却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，并据此驳回张海东之诉讼请求，并无不当。另，张海东上诉主张一审法院未查清其无权单独处分涉案房屋以及张文杰请求作为第三人参加诉讼的申请。对此，本院认为，张海东是否无权处分不影响《房产产权转让协议书》的效力，故本院对张海东该项上诉意见不予采信，对张文杰的申请不予准许。综上所述，张海东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张海东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年八月九日法官助理  向 玗法官助理  刘旭萌法官助理  陈亢睿书 记 员  任 宇