浙江省玉环市人民法院民事判决书（2021）浙1021民初2680号        原告：黄福晏，男，1966年7月9日出生，汉族，住玉环市，公民身份号码XXX。                原告：董玲素，女，1966年7月22日出生，汉族，住玉环市，公民身份号码XXX。                两原告共同委托诉讼代理人：叶长聪，浙江榴岛律师事务所律师。                被告：谢毅，男，1991年8月22日出生，汉族，住重庆市云阳县，公民身份号码XXX。                被告：谌玉业，女，1991年5月12日出生，汉族，住四川省会理县，公民身份号码XXX。                两被告共同委托诉讼代理人：陈丽娜，浙江星汇律师事务所律师。                原告黄福晏、董玲素与被告谢毅、谌玉业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告黄福晏、董玲素及其委托诉讼代理人叶长聪、被告谢毅、谌玉业及其委托诉讼代理人陈丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告黄福晏、董玲素向本院提出诉讼请求：1、确认原被告房屋租赁合同于2021年5月11日解除；2、判令被告谢毅、谌玉业立即腾退玉环市玉城街道广陵路188号的两间两层门面房；3、判令被告谢毅、谌玉业向原告黄福晏、董玲素支付租金人民币23333元（租金计算至2021年5月11日），并继续支付自2021年5月12日起至实际腾退之日止的占有使用费（按年租金120000元标准计算）。事实与理由：2020年3月1日，案外人冯妲婵将原属于其丈夫王家武所有的位于玉环市玉城街道广陵路188号的两间两层门面房出租给被告谢毅、谌玉业，并与被告谢毅、谌玉业签订一份《出租门市房合同》，合同第3条约定，租金每年壹拾贰万整，谢毅、谌玉业租赁六年不开发票，付款方式为一年一交，上打租，谢毅、谌玉业必须提前一个月交给冯妲婵。第10条约定，如谢毅、谌玉业有在合同约定期限内拖欠房租，或私自改变使用用途，或私自将房屋转租出兑转借，或以任何借口合作转租出兑出现，则冯妲婵有权解除合同并收回房屋，所付房租不予退还。2020年12月7日，本院作出（2020）浙1021网拍字第112号执行裁定书，裁定被执行人王家武所有的坐落于玉环市玉城街道广陵路188号的房地产和相应的其他权利归买受人黄福晏所有。被告谢毅、谌玉业与案外人冯妲婵于2020年3月1日签订的《出租门市房合同》的权利义务由原告黄福晏、董玲素承继。被告谢毅、谌玉业应在2021年2月1日前向原告黄福晏、董玲素支付2021年3月1日至2022年2月28日租金人民币120000元，但未按约支付。原告黄福晏、董玲素委托律师于2021年5月11日向被告谢毅、谌玉业送达解除租赁合同的律师函，通知被告谢毅、谌玉业于2021年5月11日起解除租赁合同。                被告谢毅、谌玉业辩称，首先，其不存在不支付租金的违约行为。2021年1月，因支付租金一事，其多次与黄福晏联系，但黄福晏拒绝提供房产证及银行账户，无奈其考虑将租金提存，2021年2月1日，其向玉环市公证处提存专户转账120000元，但因无法提供确权裁定书作为依据，目前尚未办理提存手续。其次，其租赁房屋用于经营餐饮，原告通过切断电梯电源、向有关部门举报其经营场所存在消防问题等手段，妨碍其正常经营生活，原告的实质目的是解除租赁合同关系，但其同时租赁了包括案涉店面在内的四间店面用于经营餐饮，其愿意支付租金，要求原告继续履约。                本院经审理认定事实如下：                2020年3月1日，案外人冯妲婵（甲方）将原属于其丈夫王家武所有的位于玉环市玉城街道广陵路188号的两间两层门面房出租给被告谢毅、谌玉业（乙方），双方签订《出租门市房合同》，约定，……3、租赁价格和付款方式：租金每年壹拾贰万整，乙方租赁六年，不开发票，付款方式为一年一交，上打租，乙方必须提前一个月交给甲方租金；……10、违约条款：如乙方有在合同约定期限内拖欠房租，或私自改变使用用途，或私自将房屋转租出兑转借，或以任何借口合作转租出兑出现，则甲方有权解除合同并收回房屋，所付房租不予退还；等等。                2020年8月5日，本院作出（2020）浙1021执2070号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人王家武所有的位于玉环市玉城街道广陵路的房地产（玉房权证玉环字第XXXX号；玉国用2000第01500号）。2020年11月28日，原告黄福晏以482万元竞拍得。2020年12月7日，本院作出（2020）浙1021网拍字第112号执行裁定书，裁定被执行人王家武所有的坐落于玉环市玉城街道广陵路的房地产和相应的其他权利归买受人黄福晏所有。2020年12月24日，原告黄福晏办理了过户登记，上述房地产归原告黄福晏、董玲素共同共有。                2021年1月至3月期间，原告将租赁房屋内的电梯电源切断，双方因通行等问题产生纠纷。与此同时，被告谢毅因支付房租一事多次与原告黄福晏联系，但黄福晏拒绝提供房产证复印件及银行账户。2021年2月1日，原告向玉环市公证处提存专户转账了120000元，但因未提供确权裁定书，尚未办理提存手续。2021年4月23日，原告董玲素通过短信向被告发送了房产证复印件及银行账户信息。2021年5月11日，原告向被告送达解除租赁合同的律师函。                另查明，被告同时租赁玉环市玉城街道广陵路182号、186号房屋用于经营餐饮。诉讼期间，被告前往公证处取回租金120000元，后于2021年7月12日转账给原告，原告于当日将租金转回被告账户。2021年7月15日，被告将租金转入本院财政专户。                本案事实有原告提供的原告身份证、被告身份信息、个体户登记基本情况、出租门市房合同、律师函及相关送达信息、短信聊天记录、执行裁定书、不动产权证、个人活期账户交易明细清单、浙江省农村信用社电子信息专用凭证、玉环帅毅餐饮店营业执照副本及原被告的庭审陈述等证据予以证实。                本院认为，冯妲婵与被告谢毅、谌玉业签订的《出租门市房合同》系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，应属合法有效。原告黄福晏、董玲素在租赁期间经司法拍卖取得租赁房屋的所有权后，概括承受了原出租人冯妲婵的权利和义务。根据查明的案件事实，2021年4月23日原告向被告发送收款账号，因原告此前拒绝提供银行账号信息，被告已于合同约定的最后履行期限即2021年2月1日将租金转到玉环市公证处提存专户用于提存。截止到2021年4月23日，被告未在合同约定期限内支付原告租金，并非被告不愿支付或者无履行能力，而是原告拒不提供收款账号的行为以及被告客观上无权调取确权裁定书作为提存依据导致被告履行不能。其次，自2021年4月23日起，因存在通行等纠纷，被告在可以履行付款义务的时候未履行，原告于2021年5月11日行使了约定解除权，向被告送达了解除租赁合同的律师函。诉讼期间，被告向原告支付租金未果，于2021年7月15日将租金汇入本院财政专户，可以认定被告具有履行付款义务的行为。被告逾期履行付款义务的违约行为未影响合同目的的实现，不构成根本违约，原告完全可以要求被告赔偿因逾期支付租金造成利息损失，没有必要解除合同。再次，被告租赁了包括案涉两间店面在内的四间店面已投入经营，单方强制解除合同必定造成被告的损失，这有悖于双方在履行合同时均应遵循的诚实信用原则，也不利于保护合同的稳定性。综上，对于原告要求确认房屋租赁合同于2021年5月11日解除，要求被告立即腾退玉环市玉城街道广陵路188号的两间两层门面房，要求被告支付自2021年5月12日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付自2021年3月1日起至2021年5月11日止的租金的诉讼请求，本院已通知原告领取租金，原告明确表示暂不领取，故对该项诉请，本院不予支持，但原告可向本院申请领取租金120000元。因本案诉争的合同解除的相关事实发生在民法典实施之后，应适用民法典的有关规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力问题的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：                驳回原告黄福晏、董玲素的诉讼请求。                案件受理费383元（原告已预交），减半收取计人民币191.50元，由原告黄福晏、董玲素负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                    审判员陈祺    二○二一年八月十三日            代理书记员陈伟娟