山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终4662号上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，1987年12月17出生，住太原市。    上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，住太原市。    委托诉讼代理人：李某，系上诉人陈某的丈夫，住太原市。    上诉人王某与上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人王某、上诉人陈某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    上诉人王某上诉请求：一、依法强制执行一审判决，被告陈某退还原告房租5225元，押金1600元，暖气物业电梯垃圾费等1367元，共计8192元。二、依法判决被告支付原告违约金12000元。事实和理由：一、原告通过太原中环居业房地产恒大绿洲分行租赁被告位于恒大绿洲××楼的房屋一套。1、是租赁前已经明确告知被告房屋画室和居住用途。2、是租赁期限为36个月，自2020年5月31号至2023年5月30号截止，期间不能买卖，不租。3、房租每月为人民币1583元，三年租赁期间不能涨房租。4、原告交付被告1600元押金，交付一年物业费，电梯费，垃圾费1862元，交付5个月暖气费1669元。双方同意后签署协议二、被告在2020年12月2日却突然违约，告诉原告房屋欲出售。并于2020年12月13日被告再次明确让原告搬出。三、原被告双方就违约金一事协商为12000元，但被告未履行，在2020年12月13日，被告陈某的丈夫带5人私闯原告租赁的房屋威胁，双方均报警，在民警协调下，原被告协商一致，由被告承担违约金12000元，在被告支付原告12000元违约金和剩余房租水电物业暖后，原告一周内搬离。四、被告一直未履行违约金和剩余房租等赔偿和支付，在2021年1月21日，被告断然让物业停水停电，造成画画孩子家长们重大负面影响和损失。五、一审判决结果出来后，被告仍然一直到6月11日未履行偿还原告剩余房租水电物业费等共8192元。请求依法强制执行。六、就违约金12000，包含被告违约造成装修布置广告搬运等5000元损失，中途突然断水断电造成家长恶劣影响，孩子画画中途停止和退费5000元，造成原告居住不便损失2000元，共计12000元。七、由原被告就违约金再商议为12000元，微信聊天证明，和2020年12月13日报警后，民警协调后，原被告协商一致录音为证。    陈某答辩：首先，被答辩人声称租赁前告知答辩人租赁房屋的用途是画室和居住。但实际上当时告知答辩人的是有2到3个孩子跟着学画画。所以答辩人在签订房屋租赁合同时签订的用途为居住，人数为2到3人。直到本案在2021年3月24日一审开庭时，才从被答辩人口中得知实际学画画人数有60人之多，被答辩人在人数增多之后，一直隐瞒事实，直到答辩人在2020年10月底通过抖音得知被答辩人将本案房屋内画画人数增多之后，才为此向被答辩人提出解除《房屋租赁合同》的要求。第二、关于被答辩人说租赁期间内不能买卖，不租一事。根据《民法典》规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。答辩人在租赁合同未到期前欲将合同解除的原因是被答辩人违约。《房屋租赁合同》第六条明确规定，乙方致使合同解除的，乙方应向甲方支付月租金的200％作为违约金。所以答辩人考虑为使双方损失降到最低，首先提出将房屋出售，房屋出售后租赁合同可继续同新购房者履行，并且当时询问了被答辩人是否有购买意向，履行了承租人优先购买权的义务，但被答辩人多次阻挠房屋中介进入，并且拒不承认自己违约的事实。第三、被答辩人声称答辩人在2020年12月2日突然违约，实际上被答辩人早在2020年10月之前就已违约将房屋用途改变，并且将房屋使用人数翻了数十倍之多，使用人数增多，必将使房屋受损程度提高，增大安全隐患，将对答辩人造成更大的经济损失。第四、关于被答辩人说原被告双方就违约金协商为12000元一事，事实上被答辩人提出赔偿12000元的无理要求后，答辩人并未同意，为此答辩人的丈夫带两位中环地产的朋友以及答辩人丈夫的两位弟弟前去通知被答辩人房东的意见，房东（答辩人丈夫）刚表明来意，被答辩人便将房东（答辩人丈夫）赶出房屋后并报警，在双方均报警后，民警协调下，答辩人丈夫与被答辩人都做出让步，同意可以事后再协商。答辩人丈夫并未同意赔偿12000元这一无理要求。在此之后，答辩人多次与被答辩人协商未果，被答辩人在2020年12月21日要求答辩人必须在12月30日前将12000元赔偿金及剩余房租一次性交付被答辩人，被答辩人才考虑在2021年2月底搬出，无奈之下，答辩人只好寻求律师帮助，于2020年12月30日委托山西国晋律师事务所向被答辩人发出律师函。第五、关于被答辩人称在2021年1月21日，让物业断水断电，造成画画孩子家长的重大负面影响和损失。但实际上因为当时正值新冠肺炎疫情爆发之际，太原市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2021年1月15日，发布文件要求我市所有校外培训机构于2021年1月16日起，明确要求所有校外培训机构停止教育教学活动。并且，答辩人要解除《房屋租赁合同》的起因就是被答辩人在本案房屋内开展多人教育教学活动。况且，被答辩人在2020年12月31日收到律师函后并未与答辩人协商解除《房屋租赁合同》一事。并且被答辩人为了给解除《房屋租赁合同》制造更大的困难，在2021年1月12日将本案房屋以房东名义放到网上出租。答辩人直到2021年1月27日才从中环地产得知本案房屋已委托中环地产出租长达16天之久，并且已带人看房两次之多。答辩人为防止更多人上当受骗，在发现当天及时提交房屋所有权证以证明为该房屋业主之后，要求中环地产对该条房源信息下线，停止了此诈骗行为。根据《民法典》第十四章第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。更甚者，被答辩人在2021年1月19日威胁答辩人要强行装修房屋，以此来再次扩大解除《房屋租赁合同》的障碍。根据《民法典》第十四章第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。为了不造成更大的损失，答辩人采取断水断电的行为实属不得已而为之。第六、关于被答辩人称一审判决结果出来后，答辩人未履行赔偿事宜，事实上一审在2021年5月25日判决之后要求判决生效后退还被答辩人各项费用，答辩人去一审法院询问一审审判长王鸿雁得知，被答辩人告知法院无论判决结果如何都要进行上诉，因此一审法院告知答辩人一审判决当时并未生效。并且答辩人认为此行为是浪费司法资源的行为。第七、被答辩人的预缴房租已于2021年5月24日到期。在此诉讼期间房屋空置共71天，产生的房屋空置费用共3746元。超出的房屋空置时间是由被答辩人上诉引起，因此应由被答辩人承担。第八、答辩人要求终审判决生效后，答辩人查看房屋受损程度后，如有损坏需照价赔偿，并且被答辩人要即日腾出本案房屋。为维护答辩人的合法权益，请求法院查明事实，依法判决。    上诉人陈某上诉请求：1、请求撤销太原市小店区人民法院出具的太原市小店区（2021）晋0105民初2500号民事判决书，请求二审法院在查清本案事实的基础上并依法改判一审判决中本诉部分，支持原告全部反诉请求。2、一、二审诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审法院在认定事实方面存在重大错误。1．在认定上诉人对待涉案房屋开办画室问题上存在重大错误。上诉人于2020年5月24日与王某（被上诉人）签订《房屋租赁合同》，在双方签订完《房屋租赁合同》后，于2020年5月月底王某（被上诉人）告知陈某（上诉人）计划使用涉案房屋开画室，教认识的2到3个孩子学画画。上诉人认为这样也不会影响到邻居的正常居住，便没有理会，直到在一审法院2021年3月24日开庭时，才从王某（被上诉人）口中得知画画人数有60人之多。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条，租赁房屋用途中的第2条明确约定：房屋作为居住使用，居住人数为2-3人。陈某（上诉人）在10月底通过抖音得知王某（被上诉人）将涉案房屋内画画人数陆续增多之后，已经严重影响到邻居的正常生活，为此原告提出解除《房屋租赁合同》的要求。2．在认定上诉人将涉案房屋停水停电的事实上存在错误，应予以纠正。鉴于上述1项事实，陈某（上诉人）曾于2020年12月2日与王某（被上诉人）沟通欲将涉案房屋出卖，但秉着买卖不破租赁的原则，陈某（上诉人）欲将房屋出售给购买后暂不入住，并继续履行租赁合同的购房者。但王某（被上诉人）并不同意中介带购房者看房，并提出以每次100元的看房费用阻挠中介带人看房。经多次沟通未果，陈某（上诉人）于2020年12月30日发律师函通知王某（被上诉人）解除双方签订的《房屋租赁合同》，王某（被上诉人）在收到律师函之后，于2021年1月12日将涉案房屋以业主名义委托中环地产出租，为双方解除合同设置障碍，该行为违背了《房屋租赁合同》第五条，租赁期间的其他约定事项中的第4条：房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。陈某（上诉人）在2020年1月27日与中环地产中介在微信聊天中得知此事后，为避免他人上当受骗，及时将网上发布的出租信息删除。王某（被上诉人）于2021年1月19日通知陈某（上诉人）要强行装修房屋，违背了《房屋租赁合同》第五条，租赁期间的其他约定事项中的第2条：不得破坏房屋装修、结构及设施、设备。所以陈某（上诉人）为避免王某（被上诉人）强行装修房屋为双方解除合同带来更大的障碍及更多的经济损失，陈某（上诉人）无奈与恒大绿洲物业沟通后，恒大绿洲物业于2021年1月21日将涉案房屋停水停电。3．在认定案涉租赁合同解除的根本原因方面存在重大错误。该案涉租赁合同解除的根本原因是由于王某（被上诉人）在租赁期间隐瞒租赁房屋的真实用途，将签订租赁合同时约定的2到3人的使用人数翻至30倍之多，将原本居住使用的房屋变更为盈利性质的培训机构，且王某（被上诉人）并无教育局颁发的办学许可证，和市场监督管理局颁发的培训中心营业执照，陈某（上诉人）担心在房屋租赁期间发生安全事故。因此才以出售房屋为由提出与王某（被上诉人）解除租赁合同的要求。根据以上事实：显然王某（被上诉人）已经严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，应当承担违约责任。第二、双方应当承担责任的问题。本案中系王某（被上诉人）严重违约，上诉人并无过错，应当依据《房屋租赁合同》驳回王某（被上诉人）对房租以外的费用。支持上诉人200％的月租金即3166元的主张。综上所述，一审判决本诉部分存在明显的事实认定错误，望二审法院依法在查清本案事实的基础上并依法改判，并支持原告全部反诉请求，以维护上诉人的合法权益和法律的公正。    王某辩称，第一，签合同前房东明确知道房屋多人居住。第二，房东在知晓并确定是开画室和居住使用的情况下，经营是否正常或是人越来越多或越来越少，都与房东本人无关系。第三，我有和邻居的询问和聊天记录，开画室并未影响到邻居。第四，我们协商的事宜是房东可以去出售，但是出售前的时候跟第二房东要明确说清楚，现在房屋的情况，我可以和后续房东续租。当中介来带房客看房的时候，看一次房100元钱有偿配合是经对房东最大的一个支持和配合。第五，我确实要求中介进行转租，但是我也在上诉后主动联系中介，告知房屋现在目前正在上诉的情况，并要求下架，并未造成实际损失。第六，一审中，房东在证据确凿之后，自己亲口承认自己违约。    王某向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告退还原告房租5225元，押金1600元，暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等1367元，共计8192元；3、依法判决被告支付原告违约金12000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过太原中环居业房地产恒大绿洲分行租赁被告位于太原市××区的房屋一套。2020年5月31日原被告签订《房屋租赁合同》，约定如下：1、甲方（被告）同意将其拥有的坐落在太原市××楼的房屋出租给乙方（原告）；2、该房屋租赁期限共36个月，自2020年5月31日起至2023年5月30日止；3、该房屋每月租金为人民币1583元（大写：壹仟伍佰捌拾叁元整）；4、乙方应于签约同时付给甲方1600元作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还乙方；5、双方约定承租期内房租不变，租金为年付。原告依约交付被告一年房租19000元，交付一年的物业费、垃圾费、电梯费1862元，五个月暖气费1669元。在2020年12月2日被告却突然告知原告欲将涉案房屋售卖，并于2020年12月13日被告再次明确要求原告搬出，由于原被告协商不成，原被告均报警，经民警调解，原被告协商一致；由被告承担违约金12000元，在被告支付原告12000元，并将剩余房租、物业费、垃圾费、电梯费、暖气费、押金等退还原告后，原告搬离。但在2021年1月21日被告却通知物业将涉案房屋停水停电，因原告交付上述各项费用时间为2020年5月31日至2021年5月30日，故原告剩余费用均按3个月9天计算，即房租为：5225元，暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等1367元，押金1600元，违约金12000元，共计20192元。综上所述，由于被告违约，造成原告各项经济损失，故据法律之相关规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请，以维权益。    陈某向一审法院提出反诉请求：1、请求贵院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并判令反诉被告于判决生效后腾房；2、判令反诉被告支付违约金3166元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年5月24日，双方签订了《房屋租赁合同》，反诉原告将位于太原市××区的房屋出租给反诉被告，合同第二条约定了租赁房屋用途仅作为居住使用，居住人数为2到3人。之后反诉原告发现反诉被告私自将房屋改成画室，将反诉原告的房屋作为培训机构盈利使用，反诉被告不仅给儿童教画画，而且还办有成人班。由于经常有人频繁出入涉案的房屋，打扰了邻居的正常生活，反诉原告曾多次接到邻居及物业的反馈，希望停止盈利活动，停止扰民行为。反诉被告的行为严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定，构成违约，为此，双方曾协商解除租赁合同事宜。反诉被告却因为反诉原告到访自己的房子而报警，更是无理要求反诉原告额外支付反诉被告12000元才肯解除双方的合同，反诉原告从未答应支付反诉被告12000元这一说法。无奈之下，反诉原告于2020年12月30日发律师函通知反诉被告解除双方签订的《房屋租赁合同》。更为严重的是，反诉被告在收到律师函之后，未获得反诉原告同意的情况下恶意将反诉原告所属的房屋挂在房屋中介网站出租，反诉被告又在反诉原告不同意的情况下意图对涉案房屋进行装修，为双方解除合同设置障碍。综上所述，真正违约的是反诉被告，为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，请贵院依法公判。    一审法院认定事实：2020年5月24日，原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）陈某签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告（反诉原告）将其拥有的坐落在太原市小店区恒大绿洲31号楼2单元1203室的房屋出租给原告（反诉被告）使用，合同约定：该房屋仅作为居住使用，居住人数为2-3人；该房屋租赁期限共36个月，自2020年5月31日起至2023年5月30日止；每月租金为人民币1583元；押金1600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有原告（反诉被告）王某承担的费用，租金，以及原告（反诉被告）王某应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给原告（反诉被告）王某；被告（反诉原告）陈某提供完好的房屋、设施、设备，原告（反诉被告）王某应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构、及设施、设备，否则应按价赔偿；在租赁期间水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由原告（反诉被告）王某支付。所有费用原告（反诉被告）王某应按时付清；房屋只限原告（反诉被告）王某使用，原告（反诉被告）王某不得私自转租、改变使用性质或供非法用途；如因被告（反诉原告）陈某原因致使合同解除的，被告（反诉原告）陈某除要负责退还给原告相应期限内的房租外，还需支付给原告（反诉被告）王某月租金的200％作为违约金。反之，若原告（反诉被告）王某原因致使合同解除的，原告（反诉被告）王某应向被告（反诉原告）陈某支付月租金的200％作为违约金。合同履行过程中，原告（反诉被告）王某向被告（原告陈某）支付了2020年5月31日至2021年5月30日的期间的房租19000元，物业费、垃圾费、电梯费共计1862元、暖气费1669元，2020年5月25日，原告（反诉被告）王某告知被告（反诉原告）案涉房屋用于开班，将于5月归底搬入，原告（反诉被告）王某将案涉房屋改造成画室使用，用于教儿童、成年人绘画。2020年12月2日被告（反诉原告）陈某告知原告（反诉被告）王某欲将涉案房屋出卖，并于2020年12月13日被告（反诉原告）陈某再次要求原告（反诉原告）王某于2021年1月2日搬出案涉房屋，原、被告协商后未达成一致意见。2020年12月30日被告（反诉原告）陈某发律师函以原告（反诉被告）将案涉房屋改为画室违约为由通知原告（反诉被告）王某解除双方签订的《房屋租赁合同》，2021年1月21日被告（反诉原告）陈某将涉案房屋停水停电。    一审法院认为，案涉房屋租赁合同签订后，原告（反诉被告）王某已告知被告（反诉原告）陈某2020年5月月底计划使用案涉房屋开办画室，且通过双方的微信聊天记录可知，在2020年6月至2020年10月，双方就案涉房屋的物业、暖气等费用顺利沟通，期间被告（反诉原告）陈某未向原告（反诉被告）王某提出承担违约责任的要求，2020年12月2日被告（反诉原告）陈某告知原告（反诉被告）王某欲将涉案房屋出卖，并于2020年12月30日发律师函通知原告（反诉被告）王某解除双方签订的《房屋租赁合同》，2021年1月21日将涉案房屋停水停电，故本院认定原、被告签订的案涉租赁合同事实上于2021年1月21日已经解除，且案涉租赁合同解除的根本原因系被告（反诉原告）陈某在租期内欲出售案涉房屋要求原告（反诉被告）王某搬出所致，被告（反诉原告）陈某主张原告（反诉被告）王某支付违约金3166元予以驳回。关于原告（反诉被告）王某主张的12000元违约金，被告（反诉原告）陈某不予认可，原告（反诉被告）没有提供证据证明因解除合同而产生的实际损失且案涉合同约定因被告（反诉原告）陈某原因解除合同的，被告（反诉原告）陈某需支付原告（反诉被告）王某月租的200％作为违约金，故本院支持被告（反诉原告）陈某应赔偿原告（反诉被告）王某违约金3166元。原告（反诉被告）主张剩余费用均按3个月9天计算，要求被告（反诉原告）退还房租5225元，押金1600元，暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等1367元，庭审中被告（反诉原告）陈某同意退还，本院予以支持，同时原告（反诉被告）王某应搬离案涉房屋，将其交还被告（反诉原告）陈某。综上，依法判决：一、王某与陈某签订的《房屋租赁合同》于2021年1月21日解除；二、陈某于本判决生效后十日内退还王某房租5225元，押金1600元，暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等1367元，赔偿王某违约金3166元，同时王某从太原市小店区恒大绿洲31号楼2单元1203室房屋搬离，将该房屋交还陈某；三、驳回王某的其他诉讼请求；四、驳回陈某的其他反诉请求。    本案二审查明的事实与一审认定的事实相一致。    本院认为，对于上诉人王某第一项上诉请求，属于原审判决已经认定的内容，待判决生效后即发生法律效力，不属于本案争议焦点。本案焦点之案涉合同违约责任的认定。双方在履行《房屋租赁合同》中，上诉人王某依约交付2020年5月至2021年5月期间的租金，而上诉人陈某于2020年12月以出售房屋为由要求上诉人王某搬离出租屋，原审认定上诉人陈某在租期内欲出售案涉房屋是导致合同无法履行的主要原因，并无不妥。上诉人陈某上诉称王某未按约定使用租赁房屋导致合同解除，但通过庭审调查，上诉人陈某对王某租房开办绘画班的事实明知，其称绘画班人数多影响邻居，但未能提供证据证明，该理由本院不予支持。上诉人陈某在双方就解除租赁合同未达成一致意见的情况下，通过停水停电等方式要求王某搬离出租房，激化双方矛盾，上诉人陈某应当负主要责任，并承担相应的违约责任。双方在《房屋租赁合同》中约定，如因上诉人陈某原因致使合同解除的，上诉人陈某除需退还相应期限内的房租外，还需要支付月租金的200％作为违约金。原审判决判令由上诉人陈某按照合同约定向上诉人王某支付二倍租金共计3166元，事实清楚，合法有据，本院予以维持。关于本案焦点之上诉人王某要求陈某支付12000元违约金的事实及法律依据。法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人王某一审诉求称发生矛盾后经民警调解，双方协商一致由陈某负担12000元的违约金，但一、二审中上诉人王某未提供证据予以证实；上诉人王某上诉称上述费用包括装修布置广告搬运费5000元、断水断电造成教学损失和学生退费5000元及居住不便损失2000元，亦未提供相应的证据，且该诉求属于对损害后果的要求赔偿，与合同中关于违约金的约定不属于同一法律关系。综上，上诉人王某要求陈某承担12000元违约金的诉求，缺乏足够的事实及法律依据，本院不予支持。    综上所述，王某、陈某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费657元，由上诉人王某承担404元，陈某负担253元。    本判决为终审判决。    审判长王薇审判员任华审判员雷晨二O二一年八月二十三日法官助理杨丽书记员刘诗毓