四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9187号上诉人（原审原告、反诉被告）：李世龙，男，1971年1月11日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王蓉，女，1972年8月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：王霞，四川蜀地律师事务所律师。原审第三人：周会，女，1979年4月27日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人李世龙因与被上诉人王蓉、原审第三人周会房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李世龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王蓉承担合同欺诈行为给李世龙所造成的直接损失：（1）商铺装修费83290元；（2）李世龙无法销售的货物和洗车机具66806元，货物和机具归王蓉所有；（3）库存货物的半年房租和搬运费10644元；（4）因欺诈行为造成李世龙5年租期预期收益损失291135元（按照成都市统计局公布的2019年租赁和商业服务，个人最低收入58227元×5年）；2.王蓉退还李世龙交给社区涉案商铺的物业费1427.5元；3.退还李世龙保证金12841.6元；4.退还李世龙缴纳的一个月租金12841.6元；5.本案全部诉讼费由王蓉承担。因该上诉请求超出李世龙变更后的一审诉讼请求，故经本院释明后，李世龙将上诉请求变更为：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判为王蓉退还李世龙1个月租金12841.6元、保证金12841.6元、物业费1427.5元，减免两个月的租金25683.2元，王蓉向李世龙支付违约金150000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王蓉除了在合同中第一条第二款承诺保证对该房产拥有产权，在合同的第五条第一款中还保证对该出租具有合法出租权，否则视为违约。李世龙租到商铺后，想到租期长，对商铺进行了装修装饰，装修结束后只有十来天过年了，装修期间也问了街道办有关办理营业执照的相关情况，即试营业一个月后才去办理执照和税务。2020年1月23日回达州过年，遇新冠病疫情，直到2020年4月份才开门营业，营业后街道办要求去办理营业执照和排污证，办理营业执照需要产权证复印件和租房合同，李世龙向王蓉要求提供，王蓉提供不出来，才发现王蓉并没有合同中所约定的她拥有产权和租赁权，也才知道是王蓉的弟妹周会从高投公司租出来的，鉴于王蓉存在欺诈行为后，李世龙经过多次努力也办不到营业执照的情况下，李世龙已经投了那么多资金在该商铺上了，要求王蓉协助办理营业执照，王蓉努力协调不了后，以她只管租房收租金，不管李世龙办不办得到营业执照为由，全然不顾合同约定和承诺，2020年5月12号李世龙无奈只好暂时不交纳租金，可王蓉2020年5月13号强行将李世龙商铺大门关闭，不准李世龙营业。一审法院未表述对王蓉合同的欺诈行为，反而让李世龙承担审查不严之责。二、在明知王蓉存在欺诈和违约的情况下，李世龙履行合同法赋予的同时履行抗辩权而暂时停交租金是合理合法的，一审法院还错误认为李世龙也客观上也违约，并让李世龙承担与王蓉相等的责任。三、对于李世龙对该商铺花87610元的装饰，是铁的事实存在，有合同和付款证明，现在实地也可以看得到的（可以通过鉴定），证据确凿。四、对于李世龙缴纳的一年的物业费用，虽然是交给了街道办，合同终止后至今该商铺使用人是王蓉，实际受用人也是王蓉，而人民法院认为李世龙没将该笔费用交给王蓉而不偿还，纯属无稽之谈。五、一审法院明知道2019年12月12日租赁的房屋，装饰装潢后就十余天过年，遇全国抗新冠病疫情，4月份才开门营业，也只能在4月份才申请营业执照，因此难以出示税收票据来支持因王蓉违约造成的5年合约期损失。根据《中中华人民共和国合同法》的规定，该损失按理应该依照成都市统计局公布的2019年租赁和商业服务平均工资的公告为参考，至少应由王蓉赔偿李世龙五年的个人最低损失。六、一审法院明知王蓉违约并且强行关闭了李世龙的门店，录音上已经清楚地说明，但一审法院就只是认定王蓉只拿走了钥匙，而没强行关门了。门市是王蓉租给李世龙的，王蓉强行关了门市后，李世龙诉至法院解决，避免激化矛盾，是正确的。但是一审法院却错误地让李世龙承担2020年6月14日到8月5日的门市占用费，明显偏袒王蓉。七、一审法院认为不该退还李世龙多交给王蓉的租金错误。八、提高违约金是一审法官当庭主动提出来的，李世龙是本着息事宁人的态度，答应了法官的提高违约金的建议，结果反而成了提供的证据无法证明高于违约金，不予支持。王蓉的行为属于属于欺诈行为。九、门市里没销售的货物是因为王蓉将门市租赁给李世龙后，李世龙才到厂家或世面上采购的货物和机具，由于王蓉的过错导致合同终止，使李世龙无法销售，后由法院出面要求李世龙将货物搬离的，又产生了的存放货物租房费和搬运费，其损失理应由王蓉承担。综上所述，法院如果认为该商铺租赁合同是王蓉个人所有，那么应该由王蓉拿出合同所承诺的产权证明，如果法院认为李世龙租的涉案商铺是高投建设公司或高投资产经营公司所有，那么王蓉属于欺诈。王蓉辩称，一审经过多次开庭并发函询问了高新区监管所以及案涉房屋所有者成都高投建设开发有限公司（以下简称高投建设公司）、成都高投资产经营管理有限公司（以下简称高投资产经营公司），已查清本案事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李世龙的上诉请求。周会未到庭发表陈述意见。李世龙向一审法院起诉请求：1.判令解除李世龙、王蓉双方签订的《商铺出租合同》；2.王蓉退还4个月租金51366.4元，退还保证金12841.6元，退还李世龙多交给双桂社区的2020年12月31日物业费1427.5元，合计65635.5元；3.王蓉赔偿李世龙装修损失费87610元，赔偿李世龙库存货物无法出售按照进货价计算共51246元，赔偿李世龙洗车所购置的蒸汽机8660元和高压水泵6900元（包含对比机、高压管、打气泵和高压鼓），合计154416元；4.王蓉按合同约定承担违约金50000元；5.王蓉赔偿李世龙因王蓉违背合同承诺，造成合同无法履行，李世龙无法实现租赁该门市收益损失190000元（38000元×5年）；6.王蓉赔偿李世龙货物搬运费600元，车费230元；7.王蓉支付库房承租费，从2020年11月2日起至该合同纠纷案执行之日止，按每月房租1200元，物业费100元的标准计算，不足一个月按一个月计费。一审庭审中，李世龙将其第四项诉讼请求变更为王蓉向李世龙支付违约金150000元，上述诉讼请求第三项、第五项、第六项、第七项作为调高违约金的参考，不作为诉讼请求处理。王蓉向一审法院反诉请求：1.李世龙与王蓉签订的《商铺出租合同》从2020年6月13日解除；2.李世龙支付王蓉房屋占用费（参考房租计算，从2020年6月13日起计算至李世龙搬离腾退案涉房屋为止）；3.李世龙向王蓉支付违约金50000元。一审法院认定事实：周会与案外人高投建设公司、高投资产经营公司签订《大源三期商铺租赁合同》，约定周会承租位于成都高新区大源三期××＃、xx＃房屋（产权地址：成都高新区；建筑面积共计160.53平方米，租赁期限为3年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止；房屋用途：社区配套，禁止餐饮；年租金：132924元；总租金398772元，租金年付；未经高投资产经营公司书面同意，周会不得转让、转租、转借本物业，否则高投资产经营公司有权解除合同。2019年11月21日，王蓉与李世龙签订《商铺出租合同》，与双方争议相关的内容如下：1.租赁标的：xx号底铺xx和xx（双方确认房屋具体坐落：成都高新区xx层x、x号房屋），建筑面积160.52平方米。2.租金：租金标准为12841.6元/月，租期5年，从2019年12月12日至2024年12月13日止。合同第三年（2021年）开始递增百分之一。租金金额为净收金额，税费以及各项费用皆由承租方承担。3.租金支付：半年付，提前一个月支付下个周期房租。4.租赁保证金：12841.6元，租期届满李世龙结清所有费用后，王蓉全额无息退还。5.房屋情况：王蓉拥有上述出租房合法产权，依法将上述场地对外进行出租并依法行使出租人的权利，保证对该出租具有合法出租权。6.违约责任：双方无正当理由擅自解除本合同的，违约方应负违约责任，违约方向守约方一次性支付违约金人民币50000元。合同签订后，李世龙向王蓉支付了保证金12841.6元，2019年12月12日至2020年6月13日租金77049.6元；并向物管公司支付了2020年1月1日至12月31日的物管费2855元。2020年3月18日，高投资产经营公司出具《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》，载明：（一）申请企业满足的条件：1.非国有中小企业（含个体工商户），2.税收关系在成都高新区，3.正常支付租金；（二）租金减免额度：2020年2月租金全免，3、4月租金减半；（三）需提供的材料：承租人为个人的，须提供承租人身份证复印件和工商营业执照（盖鲜章），如存在转租情形的，还应提供实际经营人身份信息、营业执照复印件及转租合同，承租人或实际经营人须提供2019年高新区纳税证明；（四）申请截止日：2020年6月30日；（五）承租人有转租行为（审核租赁合同、工商营业执照是否为一致人）的，须将减免租金落实到最终承租人。2020年4月27日，李世龙通过微信向王蓉发送信息，主要涉及以下三个内容：1.其正在街道办办理营业执照，街道办要求第一，要房产证复印件，第二，要房产证所有人与其签定的租房合同，第三，要求合同上有准许转让条款。2.其与王蓉签订的该房产合同与实际在高投所签订的租约人不符，导致现在手续无法办理，请王蓉尽快帮其想法子完善一下资料。3.社区和街道办在洗车手续方面要求其5月1号前办理好，不然会让其停业，但是办理洗车手续要出示营业执照。2020年5月6日，王蓉将周会与高投建设公司签订的《大源三期商铺租赁合同》通过微信发送给李世龙。李世龙回复，工商只办理高投公司与租户签订的合同，王蓉或者周会与其签订的合同都办不了。2020年5月12日，王蓉向李世龙发送微信，要求李世龙于次日即13日中午支付下半年租金，否则将锁门。2020年5月13日，王蓉收回案涉房屋一套钥匙，李世龙仍有钥匙。2020年5月14日，王蓉向李世龙发送微信，要求李世龙于次日即15日支付租金，否则让李世龙在15、16日把物品搬走。同日，周会亦向李世龙发送短信，并要求李世龙支付租金，否则将搬离物品。次日，周会通过短信告知李世龙，其与王蓉的委托关系，并要求李世龙如果未在6月12日之前支付房租，则请搬离物品。李世龙回复称目前没有地方放置货物，如果周会有地方，可以搬离。2020年8月5日，李世龙通过微信告知王蓉，为了防止损失扩大，希望王蓉能及时与其联系，并一起将房屋腾空，等待法院判决。王蓉回复，货物的事情与己无关，请李世龙自行处理。2020年11月2日，李世龙将案涉房屋腾空。2020年12月28日，一审法院为查明事实，向成都高新区桂溪市场监管所函询：1.李世龙是否曾以案涉房屋为住所到贵单位办理过工商营业执照手续？若是，其是否办理成功？若不成功，是何原因？2.次承租人以案涉房屋作为住所办理工商营业执照需要什么资料和手续？该单位函复：1.经其查询，未查询到李世龙在成都高新区（门牌地址：××＃、xx＃）办理的工商营业执照。由于若办理人资料不齐或不符合要求，其不受理不做记录，故对于李世龙是否来办理过工商营业执照手续，其无法核实；2.次承租人办理工商营业执照需要的资料和手续如下：本人身份证原件及复印件、本人1寸照片、房屋产权证明、租赁协议、成都高投建设开发有限公司同意转租的证明。2021年1月15日，一审法院向案外人高投建设公司以及高投资产经营公司函询：1.是否知悉案涉房屋之上存在转租？何时知悉？2.是否同意此转租，如不同意，是否对承租人（周会）提出过异议？3.本案次承租人李世龙是否就办理营业执照所需资料与你公司进行过沟通协调？4.李世龙于2019年12月12日承租案涉房屋，是否符合你公司发出的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》要求，是否可以在取得营业执照的情况下享受减免优惠？5.你公司与周会之间的租赁合同是否现在已经解除，案涉房屋已经被你公司收回？6.王蓉与李世龙《商铺出租合同》中载明案涉商铺为36号xx底铺、xx底铺，而根据你公司与周会的《大源三期商铺租赁合同》载明，周会承租商铺位于成都高新区××＃、xx＃，上述两个地址是否为同一地址？两公司函复：1.该公司对转租情况不知情；2.该公司与周会的租赁协议约定，不允许转租行为，由于该公司不知道存在转租行为，所以未对承租人周会提出过异议；3.该公司未与次承租人李世龙进行过任何关于办理营业执照的沟通协调；4.关于疫情期间租金减免事宜，该公司政策为：需由承租人向该公司提出租金减免申请并经审核通过后予以减免，减免租金应落实到最终实际承租人，租金减免申请受理截止时间为2020年6月30日。承租人周会在截止期内未向该公司提交减免租金的申请及相关资料，该公司视同其放弃减免资格；5.该公司与周会的房屋租赁合同仍在正常履行期中；6.涉案商铺门牌号为：××、xx号，产权证号为：成房权证监字第3××4号，产权地址为：高新区，该涉案商铺在该公司资产管理中的房屋自编号为xx、xx，上述两个地址是同一地址。一审另查明以下事实：1.周会一审当庭明确确认，王蓉是受其委托与李世龙签订租赁合同。2.王蓉主张在签订合同时向李世龙出示了委托书，但是李世龙一审当庭否认，称在签订合同时不知悉王蓉与周会之间的委托关系，对此王蓉无证据出示。经一审法院询问，李世龙明确其合同相对方为王蓉。3.据王蓉出示的其与案外人四川搏士联惠汽车服务有限责任公司（以下简称：四川搏士公司）于2017年11月3日签订的案涉房屋的租赁合同，王蓉曾在2017年将案涉房屋出租予四川搏士公司。王蓉意图证明，该公司租赁案涉房屋后成功申领到了营业执照。但是通过国家企业信用信息网查询，四川搏士公司工商登记住所为成都高新区房屋，在本案所涉房屋隔壁，而并非案涉房屋。4.一审庭审中，李世龙陈述其在签订合同时未看到过王蓉的产权证，在承办法官询问其是依据什么确定王蓉对房屋有处分权时，其回答，“他们敢在合同上约定，肯定就是有的，我是这样想的。”5.一审庭审中，承办法官询问王蓉，在这么长的时间出租过程中，有无用案涉房屋办到过营业执照的情形。王蓉陈述，以前租户都是有营业执照的，没有用案涉房屋去办过。6.李世龙于2020年5月21日向一审法院第一次递交起诉状，一审法院予以先行调解，案号（2020）川0191民诉前调3135号，李世龙诉请内容包括解除合同、退还租金、赔偿损失等，王蓉收到通知，于2020年6月16日前往法院进行调解，双方调解未果。该案正式立案，案号（2020）川0191民初6654号，后因李世龙未按时预交诉讼费，按撤诉处理。2020年8月5日，李世龙再次递交本次诉讼的起诉状。以上事实有《大源三期商铺租赁合同》《商铺出租合同》《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》《复函》、微信聊天记录、短信聊天记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用与《商铺出租合同》的效力；2.合同履行中谁存在违约行为；3.双方本反诉中主张的各项诉请如何评判。一、本案的法律适用与《商铺出租合同》的效力首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。其次，依据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，本案所涉的《商铺出租合同》存在转租期限长于承租期限，以及可能存在转租未经出租人同意而导致转租合同无效的情形。对此，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、第七百一十八条未再将上述情形的法律后果确定为合同无效。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”之规定，对于本案所涉《商铺出租合同》效力的判断，应该适用《中华人民共和国民法典》第七百一十七条以及第七百一十八条的规定。关于李世龙《商铺出租合同》的合同相对方，应该为王蓉。理由如下：1.周会虽当庭承认委托授权，但是周会与王蓉都未能证明其在与李世龙签订合同之时，告知了李世龙委托代理关系；2.李世龙当庭否认签订合同之时知悉王蓉与周会的委托关系；3.李世龙当庭明确其合同相对方为王蓉，确认本案被告仅为王蓉；4.《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”因此，李世龙与王蓉签订的《商铺出租合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。至于合同履行过程中，周会作出的意思表示，因李世龙最终认定王蓉为合同相对方，因此，一审法院未将之归入合同双方意思表示考虑范畴。二、合同履行中谁存在违约行为首先，关于李世龙是否是在知悉案涉房屋需要高投资产经营公司书面同意才能转租的情况下与王蓉签订的合同。对此，王蓉称在与李世龙签订合同时，其带齐了包括周会与高投资产经营公司签订合同、周会委托书在内的全部材料，并出示给了李世龙,李世龙对此是知悉的。李世龙予以否认，王蓉对此无证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，应由王蓉承担证明不力的责任。因此，对于王蓉主张李世龙是在知悉案涉房屋需要高投资产经营公司书面同意才能转租的情况下与其签订合同的事实不予认可。另外，关于王蓉提出的李世龙在签订合同时未想过办理营业执照，只是因为疫情原因，有补贴政策才想起来办营业执照，同样亦因未提供证据而难以获得采信。其次，王蓉在本案之中实为转租人，其权利来源于周会与高投建设公司之间签订的《大源三期商铺租赁合同》约定，但是该合同明确约定，未经高投资产经营公司书面同意，周会不得转让、转租、转借该物业。现高投资产经营公司回函明确该合同未经同意不允许转租，高投资产经营公司亦不知周会转租，证明周会并未就此转租之事，向高投资产经营公司进行过书面申请，亦未取得过书面同意。因此，王蓉并不符合《商铺出租合同》中关于王蓉拥有上述出租房合法产权以及合法出租权的约定，存在违约。第三，案涉商铺本身即用于商业使用，次承租人租赁案涉商铺，用于合法经营，需要办理营业执照，作为转租人在未经得出租人同意的情况下，理应由自己为次承租人提供协助。从李世龙提供的微信聊天证据，李世龙在4月份就已经向王蓉告知其办证需要协助的事项，从高投资产经营公司提供的回函中，两公司完全不知存在转租这一情况来看，王蓉未向两公司进行过申请与协调，除将周会与高投建设公司签订的合同转发给李世龙外，未尽到其作为商铺实质性出租方的责任。最后，双方合同约定的下一期支付期限为2020年5月13日，双方合同没有约定逾期支付租金的违约责任，亦未约定王蓉可以据此取得合同解除权，在此基础之上依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，王蓉可以以李世龙逾期不支付租金而依法解除合同，但是应该给予李世龙合理期限。其在12日发通知，13日收钥匙，14日要求李世龙在15、16日搬离，并没有给予李世龙合理的期限，属于违约解除。依据合同约定，如一方无正当理由擅自解除本合同的，违约方应负违约责任，一次性支付违约金50000元，一审庭审中，李世龙将多项诉请进行合并，从原来既主张违约金又主张损失，变更为放弃损失主张，主张违约金不足以弥补损失，要求调高违约金至150000元。对于违约金的金额，将在后文中综合认定。关于李世龙在合同履行过程中是否存在违约，对此，一审法院认为，合同约定2020年5月13日之前，李世龙就应该支付下一期的租金，而其未支付，其未支付租金的行为，客观上违反了合同约定，属于违约。因此，双方在履行合同的过程中，双方都存在违约，应该各自对自己的违约行为承担责任，具体责任的承担将在后文中分别评判。三、双方本反诉中主张的各项诉请如何评判首先，关于合同的解除，如前文所述，王蓉在5月14日发出的解除合同意思表示时，其不具有合同解除权，其解除合同的意思表示未发生解除合同的效力，而李世龙在其第一期租金覆盖期内即5月21日即向法院提出解除合同的诉讼请求，并且该意思表示于2020年6月16日到达王蓉。王蓉在庭审中，亦同意解除双方合同，因此一审法院确认双方的合同于2020年6月16日解除。第二，关于租金的退还，该诉请分为两部分，第一为2020年2月至4月，其理由为案涉房屋因王蓉非法转租导致无法办理营业执照，使其无法享受到减免租金的政策。对此，一审法院认为，根据高投资产经营公司发出的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》，要满足租金减免政策，不仅需要营业执照，还需要2019年纳税证明等诸多项条件，李世龙无法证明，其未能申请租金减免仅仅因为未能获得营业执照，未能证明原因与结果的必然性与唯一性。故对此，一审法院不予支持。第二为2020年5月13日至6月13日的租金，其称2020年5月13日，王蓉到案涉商铺进行了锁门，其后，就再未开门。为证明其主张，李世龙提交了一份录音，但是录音内容显示，王蓉当日确定到商铺上从李世龙儿子手中拿走了一套钥匙，但是李世龙手中还有钥匙，李世龙在录音中予以了承认，其表达的意见为两方手中都有钥匙，如果店内东西掉了以后算谁的。因此，上述录音证据只能证明，王蓉有拿走一套钥匙的行为，但是并不能证明，王蓉当日就锁上了商铺，导致李世龙无法经营。李世龙在手持钥匙的情况下，仍可掌控案涉商铺，其物品亦实际一直占用案涉商铺，至2020年11月2日才搬离。因此，对于其主张2020年5月13日至6月13日其未使用案涉房屋，要求王蓉退还该月租金的诉请不予支持。第三，王蓉反诉的房屋占有使用费，是从2020年6月14日至11月2日的房屋占有使用费。对此，一审法院认为，双方在合同履行过程中皆有减损的义务，李世龙在得知王蓉未取得高投资产经营公司同意转租，导致其无法办理营业执照，且王蓉已经发出解除合同意思表示，收回一套钥匙的情况下，应该及时在接受现实继续租赁，还是解除合同进行搬离减损之间做出一个选择。虽其提起了解除合同的第一次诉讼，但却一直实际占有案涉商铺，直至其于2020年8月5日向王蓉发出减损搬离的信息。因此，对于其8月5日之前对商铺的继续占用视为损失的扩大，其应该向王蓉支付实际占用房屋期间的费用。至于8月6日之后的费用，一审法院认为，减损义务是双方的，李世龙在2020年8月5日，明确向王蓉发出了搬离减损的信息，王蓉亦应该及时止损，而其回复为货物的事情与己无关，请李世龙自行处理。因此，对于其后房屋被占用的费用，属于是王蓉自身原因造成的损失扩大，一审法院不予支持。故，李世龙应该向王蓉支付2020年6月14日至8月5日之间的租金及房屋占有使用费22686.83元。李世龙缴纳的保证金12841.6元，依合同约定正是为抵扣应缴费用而预缴，应该予以抵扣，品迭后李世龙还应该向王蓉支付租金9845.23元。第四，关于李世龙主张的物业费。此物业费的收费主体并非王蓉，不存在退还问题，只存在损失赔偿的问题，将在下文的违约金酌定中一并考量。第五，关于违约金。首先，双方主张的违约金皆为合同中约定的解约违约金，但是通过前文所述存在违约解除合同行为的是王蓉，而非李世龙，因此，对于王蓉反诉中主张的要求李世龙承担违约金的诉请不予支持。对于李世龙主张的调高违约金，其理由为装修损失费达到87610元，库存货物51246元，蒸汽机8660元，高压水泵6900元，5年门市收益190000元，搬运费、车费、堆放库存租赁费等。为证明其主张，李世龙提供了部分单据、装修协议以及与厂家的聊天记录等予以证明，但是王蓉对上述证据真实性不予认可。对此，一审法院认为，李世龙提供的证据皆为与案外人签订的协议，付款凭证亦不齐全，聊天记录相对方亦无法证实，盘点清单为自制表格，在对方均不认可的情况下，无法达到其证明损失具体金额的目的。但是，可以证明李世龙为经营商铺确实进行了投入，因王蓉一方的原因，致使合同无法继续履行，受到了相应的损失。对于其损失，一审法院主要从以下几个方面进行考量：1.李世龙提供的装修支付凭证并不齐全，对方亦不予认可，其无法证明装修的具体费用。同时，李世龙以库存物品以及设备的进价来计算货品的损失亦不妥当，上述物品的进价为多少，现无明确的证据予以证明，且上述物品现为李世龙占有，尽管会因为无法物尽其用而受到损失，但是确实亦可以转手以减少损失，因此，对于李世龙以进价计全损的主张不予支持。2.李世龙主张调整违约金的最大损失为5年门市收益，但是该收益依据于李世龙自己手记的经营账本计算，王蓉对该账本的真实性不予认可，李世龙无其他证据如税票等证明其真实性。另外，计算基数为每日的经营额，一审法院认为，以经营额来计算损失是不恰当的，因为经营额本身包括成本的投入、税收和税后利润。真正的损失只应该包括税后利润，而具体税后利润为多少，李世龙无证据予以证明。再则，商业经营活动具有风险，以短时间的收益推测5年的收益，存在忽略风险，以或然性推导必然性的逻辑错误。3.李世龙交到社区未使用房屋的物业费，一审法院认可其为损失的组成部分。4.在责任的承担上，一审法院认为最终导致合同无法履行，以及产生损失的原因上，李世龙亦非完全无过错。因李世龙作为商事主体，从事商业活动，应该尽到必要的谨慎与审查义务，但是其在与王蓉签订合同之时，未看到过王蓉的产权证或者是王蓉与上家的租赁合同，在承办法官询问其是依据什么确定王蓉对房子有处分权时，其回答，“他们敢在合同上约定，肯定就是有的，我是这样想的。”，因此，其疏忽大意的过错，亦是导致其受到损失的原因之一。另，李世龙客观上存在逾期支付租金的行为，虽合同未对此种行为约定相应的违约责任和违约金，但一审法院仍将其违约行为统一纳入责任的承担考虑之中。综合上述因素，李世龙提供的证据无法证明其损失高于约定的违约金金额，故对其提出的提高违约金至150000元的诉请，一审法院不予支持，确定王蓉应该向李世龙支付的违约金为合同约定的50000元违约金。据此，一审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、第七百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、李世龙与王蓉于2019年11月21日签订的《商铺出租合同》于2020年6月16日解除；二、李世龙于判决生效之日起十日内向与王蓉支付租金及房屋占有使用费9845.23元；三、王蓉于判决生效之日起十日内向李世龙与支付违约金50000元；四、驳回李世龙的其他诉讼请求；五、驳回王蓉其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取6525元，由王蓉负担700元，李世龙负担5825元；反诉案件受理费减半收取6525元，由李世龙负担609元，王蓉负担5916元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议。王蓉未提交新证据。李世龙提交以下新证据：证据1.李世龙与王蓉之间的录音（4段），证明目的：由于王蓉原因导致李世龙无法办理营业执照，没有交付房租是因不能办理营业执照。王蓉质证认为，对以上录音真实性认可，但达不到李世龙的证明目的。针对营业执照的问题，王蓉也在尽力帮李世龙。本院经审查认为，对以上录音的真实性予以认可，可以证明李世龙无法办理营业执照，但对于李世龙的其他证明目的，本院将综合进行认定。证据2.李世龙与承接各类装饰（做汽车精品展示柜）的聊天记录4页，证明目的：李世龙对案涉商铺进行装修，并支付了装修款。王蓉质证认为，无法核实转账人和转账对象的身份，其次即使转账对象是案涉商铺的装修人，但由于李世龙与该装修人之间有其他经济往来，所以无法核实该款项是否为装修款。本院经审查认为，该微信聊天记录显示一共有5笔转账记录，分别为2019年11月19日转账10000元、2019年11月26日5000元、2019年12月2日2000元以及一笔1170元（提交的证据上未显示支付时间），因该证据无法核实真实性，本院不予采纳。二审另查明，1.双方在一审庭审中均陈述2020年5月13日案涉房屋的卷帘门是李世龙的儿子拉下来的，因为王蓉拉不到。2.从李世龙在一审中提交的销售清单来看，直至2020年5月13日，李世龙仍正常经营。3.2020年3月18日高投资产经营公司出具的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》载明，审核结束符合租金减免条件的，高投资产经营公司将通过电话、网络等方式告知承租人到指定地点签订《租金减免补充协议》。本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。王蓉与李世龙于2019年11月21日签订的《商铺出租合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据李世龙的上诉意见和王蓉的答辩意见，本案二审的争议焦点有四个，本院分述如下。一、关于退还租金的问题李世龙主张因新冠疫情免租两个月，还主张李世龙缴纳了2019年12月12日到2020年6月13日的租金，但只使用到2020年5月12日，所以应退还一个月租金。从李世龙的主张可以看出，李世龙主张退还的租金分为两个部分，本院分述如下：（一）关于退还2020年5月13日到2020年6月13日租金的问题。李世龙主张因王蓉锁门，其只使用商铺到2020年5月13日，但是已经支付租金到2020年6月13日，故王蓉应当退还2020年5月13日到2020年6月13日租金。本院认为，案涉房屋虽然王蓉要求李世龙关门，但是是李世龙的儿子自己拉下的卷帘门，且门锁以后，李世龙还有一套钥匙，且没有证据证明王蓉采取了其他措施导致李世龙无法使用案涉商铺。在李世龙的物品仍然占用案涉商铺、李世龙仍然有钥匙可以随时使用案涉商铺的情况下，其主张王蓉退还2020年5月13日到2020年6月13日租金没有事实依据，本院不予采纳。（二）关于因新冠疫情免租两个月的问题。本院认为，李世龙承租案涉商铺用于经营，新冠疫情确实会导致其经营停业以及营业收入的下降，故其主张减免租金应当得到支持。关于减免租金的期限和金额，本院认为，首先，从2020年3月18日高投资产经营公司出具的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》可以得出，租金减免的对象条件仅有三点，即非国有中小企业（含个体工商户）、税收关系在成都高新区、正常支付租金，本案中并没有证据显示李世龙明显不符合租金减免的对象条件。其次，从通告中可以看出，是否符合减免条件会由高投资产经营公司进行审核后才能确定，不能当然推定李世龙的情况无法获得高投资产经营公司减免租金。再次，从高投资产经营公司向一审法院出具的《关于四川省成都高新技术产业开发区人民法院询问函的回复》第四条可以得知，案涉商铺未能获得高投资产经营公司的租金减免的最主要的原因是，承租人周会在截止期内未向高投资产经营公司提交减免租金的申请及相关资料，被高投资产经营公司视同其放弃减免资格。最后，即使李世龙不符合案涉《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》中载明的减免租金的条件，因李世龙承租案涉房屋用于经营，新冠疫情确会导致其经营停业和营收减少，根据公平原则，李世龙有权主张租金减免，王蓉作为出租人，应当分担李世龙部分租金损失，本院综合合同履行情况、双方过错程度、疫情造成的经营影响、李世龙的经营业态、高投资产经营公司减免租金的标准等因素，根据公平原则，酌定王蓉应当减免李世龙租金1.5个月，共19262.4元。二、关于房屋占有使用费的问题本案中，李世龙于2020年8月5日向王蓉发出搬离商铺的通知并于2020年11月2日搬离案涉房屋。本院认为，在合同履行的过程中，双方均有避免损失扩大的减损义务。一审法院综合考虑双方履行减损义务的情况，认定李世龙应当向王蓉支付2020年6月14日到2020年8月5日之间的租金和房屋占用费，并认定2020年8月6日之后的房屋被占用的损失由王蓉自行承担，该认定并无不当，本院予以维持。因此，李世龙应该向王蓉支付2020年6月14日至8月5日之间的租金及房屋占有使用费22686.83元，李世龙缴纳的保证金12841.6元，品迭后李世龙还应该向王蓉支付租金9845.23元。三、关于违约金的问题案涉《商铺出租合同》约定，双方无正当理由擅自解除本合同的，违约方应负违约责任，违约方向守约方一次性支付违约金人民币50000元。本案中，李世龙主张50000元不足以弥补其损失，故请求调高违约金为150000元，理由为其损失包括装修损失费达到87610元，库存货物51246元，蒸汽机8660元，高压水泵6900元，5年门市收益190000元，搬运费、车费、堆放库存租赁费共10644元等。本院认为，关于库存货物，李世龙仅提交了其自行制作的清单一份，无法达到其证明目的。至于履行利益损失，因李世龙承租案涉商铺用于经营，商业经营具有较大的风险，其是否盈利并具有不确定性，故本院对其库存货物和履行利益损失的主张不予采纳。对于其主张的本运费、车费、堆放库存租赁费等，李世龙提供了相应的证据予以证明，可以作为认定违约金的依据。对于其装修损失，李世龙未能提交装修款支付的凭证单据，难以确定装修的具体费用。对于蒸汽机和高压水泵，李世龙提交的证据仅为其与商家的微信聊天记录，且现在蒸汽机和高压水泵均为李世龙占有。因此，对于李世龙关于上述损失的主张，因其提交的证据不足，难以得到完全的支持，但李世龙使用案涉房屋进行经营，确实会产生一定的装修费用，也会因无法继续营业导致进购的货物难以售出，设备无法使用等，故李世龙关于上述损失的主张可以作为本院认定违约金的考虑因素。另外，本案中，李世龙仅以“他们敢在合同上约定，肯定就是有的，我是这样想的”确定王蓉对案涉房屋享有产权且有权出租，缺乏注意义务，应当对其损失承担一定的过错责任。李世龙还主张其拒交租金为行使同时履行抗辩权，但本案中，虽然王蓉没有案涉房屋的产权，也导致李世龙无法办理营业执照，但以上合同义务与支付租金并不具有对价性，李世龙不能以此拒绝支付租金。王蓉已经将案涉房屋交付李世龙使用收益，在2020年5月13日之前，李世龙对案涉房屋处于正常占有使用经营收益的状态，李世龙拒绝支付租金或者逾期支付租金属于违约行为，该情形应当在认定违约金时予以考量。综上，一审法院在考虑李世龙损失的情况、履行利益、物业费损失等基础上，并合理考虑了双方责任的分担，综合考虑各种因素，酌定王蓉向李世龙支付违约金50000元并无不当，本院予以维持。四、关于物业费的问题本院认为，一审法院将物业费作为李世龙的损失，在对违约金进行认定时，已经作为酌定违约金的考量因素，李世龙无权获得物业费双重赔偿，因此，本院对李世龙关于退还物业费的主张不予支持。综上所述，李世龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9127号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9127号民事判决第四项；三、王蓉于本判决生效之日起十日内向与李世龙退还租金19262.4元；四、驳回李世龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2267.27元（已减半收取），由李世龙负担1539.27元，王蓉负担728元；一审反诉案件受理费1249.27元（已减半收取），李世龙负担112元，王蓉负担1137.27元；二审案件受理费4489.59元，由李世龙负担2819.59元，王蓉负担1670元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 王 果审 判 员 赵 韬二〇二一年八月十九日法官助理 余海洋书 记 员 罗 芳四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9187号上诉人（原审原告、反诉被告）：李世龙，男，1971年1月11日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王蓉，女，1972年8月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：王霞，四川蜀地律师事务所律师。原审第三人：周会，女，1979年4月27日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人李世龙因与被上诉人王蓉、原审第三人周会房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李世龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王蓉承担合同欺诈行为给李世龙所造成的直接损失：（1）商铺装修费83290元；（2）李世龙无法销售的货物和洗车机具66806元，货物和机具归王蓉所有；（3）库存货物的半年房租和搬运费10644元；（4）因欺诈行为造成李世龙5年租期预期收益损失291135元（按照成都市统计局公布的2019年租赁和商业服务，个人最低收入58227元×5年）；2.王蓉退还李世龙交给社区涉案商铺的物业费1427.5元；3.退还李世龙保证金12841.6元；4.退还李世龙缴纳的一个月租金12841.6元；5.本案全部诉讼费由王蓉承担。因该上诉请求超出李世龙变更后的一审诉讼请求，故经本院释明后，李世龙将上诉请求变更为：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判为王蓉退还李世龙1个月租金12841.6元、保证金12841.6元、物业费1427.5元，减免两个月的租金25683.2元，王蓉向李世龙支付违约金150000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王蓉除了在合同中第一条第二款承诺保证对该房产拥有产权，在合同的第五条第一款中还保证对该出租具有合法出租权，否则视为违约。李世龙租到商铺后，想到租期长，对商铺进行了装修装饰，装修结束后只有十来天过年了，装修期间也问了街道办有关办理营业执照的相关情况，即试营业一个月后才去办理执照和税务。2020年1月23日回达州过年，遇新冠病疫情，直到2020年4月份才开门营业，营业后街道办要求去办理营业执照和排污证，办理营业执照需要产权证复印件和租房合同，李世龙向王蓉要求提供，王蓉提供不出来，才发现王蓉并没有合同中所约定的她拥有产权和租赁权，也才知道是王蓉的弟妹周会从高投公司租出来的，鉴于王蓉存在欺诈行为后，李世龙经过多次努力也办不到营业执照的情况下，李世龙已经投了那么多资金在该商铺上了，要求王蓉协助办理营业执照，王蓉努力协调不了后，以她只管租房收租金，不管李世龙办不办得到营业执照为由，全然不顾合同约定和承诺，2020年5月12号李世龙无奈只好暂时不交纳租金，可王蓉2020年5月13号强行将李世龙商铺大门关闭，不准李世龙营业。一审法院未表述对王蓉合同的欺诈行为，反而让李世龙承担审查不严之责。二、在明知王蓉存在欺诈和违约的情况下，李世龙履行合同法赋予的同时履行抗辩权而暂时停交租金是合理合法的，一审法院还错误认为李世龙也客观上也违约，并让李世龙承担与王蓉相等的责任。三、对于李世龙对该商铺花87610元的装饰，是铁的事实存在，有合同和付款证明，现在实地也可以看得到的（可以通过鉴定），证据确凿。四、对于李世龙缴纳的一年的物业费用，虽然是交给了街道办，合同终止后至今该商铺使用人是王蓉，实际受用人也是王蓉，而人民法院认为李世龙没将该笔费用交给王蓉而不偿还，纯属无稽之谈。五、一审法院明知道2019年12月12日租赁的房屋，装饰装潢后就十余天过年，遇全国抗新冠病疫情，4月份才开门营业，也只能在4月份才申请营业执照，因此难以出示税收票据来支持因王蓉违约造成的5年合约期损失。根据《中中华人民共和国合同法》的规定，该损失按理应该依照成都市统计局公布的2019年租赁和商业服务平均工资的公告为参考，至少应由王蓉赔偿李世龙五年的个人最低损失。六、一审法院明知王蓉违约并且强行关闭了李世龙的门店，录音上已经清楚地说明，但一审法院就只是认定王蓉只拿走了钥匙，而没强行关门了。门市是王蓉租给李世龙的，王蓉强行关了门市后，李世龙诉至法院解决，避免激化矛盾，是正确的。但是一审法院却错误地让李世龙承担2020年6月14日到8月5日的门市占用费，明显偏袒王蓉。七、一审法院认为不该退还李世龙多交给王蓉的租金错误。八、提高违约金是一审法官当庭主动提出来的，李世龙是本着息事宁人的态度，答应了法官的提高违约金的建议，结果反而成了提供的证据无法证明高于违约金，不予支持。王蓉的行为属于属于欺诈行为。九、门市里没销售的货物是因为王蓉将门市租赁给李世龙后，李世龙才到厂家或世面上采购的货物和机具，由于王蓉的过错导致合同终止，使李世龙无法销售，后由法院出面要求李世龙将货物搬离的，又产生了的存放货物租房费和搬运费，其损失理应由王蓉承担。综上所述，法院如果认为该商铺租赁合同是王蓉个人所有，那么应该由王蓉拿出合同所承诺的产权证明，如果法院认为李世龙租的涉案商铺是高投建设公司或高投资产经营公司所有，那么王蓉属于欺诈。王蓉辩称，一审经过多次开庭并发函询问了高新区监管所以及案涉房屋所有者成都高投建设开发有限公司（以下简称高投建设公司）、成都高投资产经营管理有限公司（以下简称高投资产经营公司），已查清本案事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李世龙的上诉请求。周会未到庭发表陈述意见。李世龙向一审法院起诉请求：1.判令解除李世龙、王蓉双方签订的《商铺出租合同》；2.王蓉退还4个月租金51366.4元，退还保证金12841.6元，退还李世龙多交给双桂社区的2020年12月31日物业费1427.5元，合计65635.5元；3.王蓉赔偿李世龙装修损失费87610元，赔偿李世龙库存货物无法出售按照进货价计算共51246元，赔偿李世龙洗车所购置的蒸汽机8660元和高压水泵6900元（包含对比机、高压管、打气泵和高压鼓），合计154416元；4.王蓉按合同约定承担违约金50000元；5.王蓉赔偿李世龙因王蓉违背合同承诺，造成合同无法履行，李世龙无法实现租赁该门市收益损失190000元（38000元×5年）；6.王蓉赔偿李世龙货物搬运费600元，车费230元；7.王蓉支付库房承租费，从2020年11月2日起至该合同纠纷案执行之日止，按每月房租1200元，物业费100元的标准计算，不足一个月按一个月计费。一审庭审中，李世龙将其第四项诉讼请求变更为王蓉向李世龙支付违约金150000元，上述诉讼请求第三项、第五项、第六项、第七项作为调高违约金的参考，不作为诉讼请求处理。王蓉向一审法院反诉请求：1.李世龙与王蓉签订的《商铺出租合同》从2020年6月13日解除；2.李世龙支付王蓉房屋占用费（参考房租计算，从2020年6月13日起计算至李世龙搬离腾退案涉房屋为止）；3.李世龙向王蓉支付违约金50000元。一审法院认定事实：周会与案外人高投建设公司、高投资产经营公司签订《大源三期商铺租赁合同》，约定周会承租位于成都高新区大源三期××＃、xx＃房屋（产权地址：成都高新区；建筑面积共计160.53平方米，租赁期限为3年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止；房屋用途：社区配套，禁止餐饮；年租金：132924元；总租金398772元，租金年付；未经高投资产经营公司书面同意，周会不得转让、转租、转借本物业，否则高投资产经营公司有权解除合同。2019年11月21日，王蓉与李世龙签订《商铺出租合同》，与双方争议相关的内容如下：1.租赁标的：xx号底铺xx和xx（双方确认房屋具体坐落：成都高新区xx层x、x号房屋），建筑面积160.52平方米。2.租金：租金标准为12841.6元/月，租期5年，从2019年12月12日至2024年12月13日止。合同第三年（2021年）开始递增百分之一。租金金额为净收金额，税费以及各项费用皆由承租方承担。3.租金支付：半年付，提前一个月支付下个周期房租。4.租赁保证金：12841.6元，租期届满李世龙结清所有费用后，王蓉全额无息退还。5.房屋情况：王蓉拥有上述出租房合法产权，依法将上述场地对外进行出租并依法行使出租人的权利，保证对该出租具有合法出租权。6.违约责任：双方无正当理由擅自解除本合同的，违约方应负违约责任，违约方向守约方一次性支付违约金人民币50000元。合同签订后，李世龙向王蓉支付了保证金12841.6元，2019年12月12日至2020年6月13日租金77049.6元；并向物管公司支付了2020年1月1日至12月31日的物管费2855元。2020年3月18日，高投资产经营公司出具《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》，载明：（一）申请企业满足的条件：1.非国有中小企业（含个体工商户），2.税收关系在成都高新区，3.正常支付租金；（二）租金减免额度：2020年2月租金全免，3、4月租金减半；（三）需提供的材料：承租人为个人的，须提供承租人身份证复印件和工商营业执照（盖鲜章），如存在转租情形的，还应提供实际经营人身份信息、营业执照复印件及转租合同，承租人或实际经营人须提供2019年高新区纳税证明；（四）申请截止日：2020年6月30日；（五）承租人有转租行为（审核租赁合同、工商营业执照是否为一致人）的，须将减免租金落实到最终承租人。2020年4月27日，李世龙通过微信向王蓉发送信息，主要涉及以下三个内容：1.其正在街道办办理营业执照，街道办要求第一，要房产证复印件，第二，要房产证所有人与其签定的租房合同，第三，要求合同上有准许转让条款。2.其与王蓉签订的该房产合同与实际在高投所签订的租约人不符，导致现在手续无法办理，请王蓉尽快帮其想法子完善一下资料。3.社区和街道办在洗车手续方面要求其5月1号前办理好，不然会让其停业，但是办理洗车手续要出示营业执照。2020年5月6日，王蓉将周会与高投建设公司签订的《大源三期商铺租赁合同》通过微信发送给李世龙。李世龙回复，工商只办理高投公司与租户签订的合同，王蓉或者周会与其签订的合同都办不了。2020年5月12日，王蓉向李世龙发送微信，要求李世龙于次日即13日中午支付下半年租金，否则将锁门。2020年5月13日，王蓉收回案涉房屋一套钥匙，李世龙仍有钥匙。2020年5月14日，王蓉向李世龙发送微信，要求李世龙于次日即15日支付租金，否则让李世龙在15、16日把物品搬走。同日，周会亦向李世龙发送短信，并要求李世龙支付租金，否则将搬离物品。次日，周会通过短信告知李世龙，其与王蓉的委托关系，并要求李世龙如果未在6月12日之前支付房租，则请搬离物品。李世龙回复称目前没有地方放置货物，如果周会有地方，可以搬离。2020年8月5日，李世龙通过微信告知王蓉，为了防止损失扩大，希望王蓉能及时与其联系，并一起将房屋腾空，等待法院判决。王蓉回复，货物的事情与己无关，请李世龙自行处理。2020年11月2日，李世龙将案涉房屋腾空。2020年12月28日，一审法院为查明事实，向成都高新区桂溪市场监管所函询：1.李世龙是否曾以案涉房屋为住所到贵单位办理过工商营业执照手续？若是，其是否办理成功？若不成功，是何原因？2.次承租人以案涉房屋作为住所办理工商营业执照需要什么资料和手续？该单位函复：1.经其查询，未查询到李世龙在成都高新区（门牌地址：××＃、xx＃）办理的工商营业执照。由于若办理人资料不齐或不符合要求，其不受理不做记录，故对于李世龙是否来办理过工商营业执照手续，其无法核实；2.次承租人办理工商营业执照需要的资料和手续如下：本人身份证原件及复印件、本人1寸照片、房屋产权证明、租赁协议、成都高投建设开发有限公司同意转租的证明。2021年1月15日，一审法院向案外人高投建设公司以及高投资产经营公司函询：1.是否知悉案涉房屋之上存在转租？何时知悉？2.是否同意此转租，如不同意，是否对承租人（周会）提出过异议？3.本案次承租人李世龙是否就办理营业执照所需资料与你公司进行过沟通协调？4.李世龙于2019年12月12日承租案涉房屋，是否符合你公司发出的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》要求，是否可以在取得营业执照的情况下享受减免优惠？5.你公司与周会之间的租赁合同是否现在已经解除，案涉房屋已经被你公司收回？6.王蓉与李世龙《商铺出租合同》中载明案涉商铺为36号xx底铺、xx底铺，而根据你公司与周会的《大源三期商铺租赁合同》载明，周会承租商铺位于成都高新区××＃、xx＃，上述两个地址是否为同一地址？两公司函复：1.该公司对转租情况不知情；2.该公司与周会的租赁协议约定，不允许转租行为，由于该公司不知道存在转租行为，所以未对承租人周会提出过异议；3.该公司未与次承租人李世龙进行过任何关于办理营业执照的沟通协调；4.关于疫情期间租金减免事宜，该公司政策为：需由承租人向该公司提出租金减免申请并经审核通过后予以减免，减免租金应落实到最终实际承租人，租金减免申请受理截止时间为2020年6月30日。承租人周会在截止期内未向该公司提交减免租金的申请及相关资料，该公司视同其放弃减免资格；5.该公司与周会的房屋租赁合同仍在正常履行期中；6.涉案商铺门牌号为：××、xx号，产权证号为：成房权证监字第3××4号，产权地址为：高新区，该涉案商铺在该公司资产管理中的房屋自编号为xx、xx，上述两个地址是同一地址。一审另查明以下事实：1.周会一审当庭明确确认，王蓉是受其委托与李世龙签订租赁合同。2.王蓉主张在签订合同时向李世龙出示了委托书，但是李世龙一审当庭否认，称在签订合同时不知悉王蓉与周会之间的委托关系，对此王蓉无证据出示。经一审法院询问，李世龙明确其合同相对方为王蓉。3.据王蓉出示的其与案外人四川搏士联惠汽车服务有限责任公司（以下简称：四川搏士公司）于2017年11月3日签订的案涉房屋的租赁合同，王蓉曾在2017年将案涉房屋出租予四川搏士公司。王蓉意图证明，该公司租赁案涉房屋后成功申领到了营业执照。但是通过国家企业信用信息网查询，四川搏士公司工商登记住所为成都高新区房屋，在本案所涉房屋隔壁，而并非案涉房屋。4.一审庭审中，李世龙陈述其在签订合同时未看到过王蓉的产权证，在承办法官询问其是依据什么确定王蓉对房屋有处分权时，其回答，“他们敢在合同上约定，肯定就是有的，我是这样想的。”5.一审庭审中，承办法官询问王蓉，在这么长的时间出租过程中，有无用案涉房屋办到过营业执照的情形。王蓉陈述，以前租户都是有营业执照的，没有用案涉房屋去办过。6.李世龙于2020年5月21日向一审法院第一次递交起诉状，一审法院予以先行调解，案号（2020）川0191民诉前调3135号，李世龙诉请内容包括解除合同、退还租金、赔偿损失等，王蓉收到通知，于2020年6月16日前往法院进行调解，双方调解未果。该案正式立案，案号（2020）川0191民初6654号，后因李世龙未按时预交诉讼费，按撤诉处理。2020年8月5日，李世龙再次递交本次诉讼的起诉状。以上事实有《大源三期商铺租赁合同》《商铺出租合同》《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》《复函》、微信聊天记录、短信聊天记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用与《商铺出租合同》的效力；2.合同履行中谁存在违约行为；3.双方本反诉中主张的各项诉请如何评判。一、本案的法律适用与《商铺出租合同》的效力首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。其次，依据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，本案所涉的《商铺出租合同》存在转租期限长于承租期限，以及可能存在转租未经出租人同意而导致转租合同无效的情形。对此，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、第七百一十八条未再将上述情形的法律后果确定为合同无效。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”之规定，对于本案所涉《商铺出租合同》效力的判断，应该适用《中华人民共和国民法典》第七百一十七条以及第七百一十八条的规定。关于李世龙《商铺出租合同》的合同相对方，应该为王蓉。理由如下：1.周会虽当庭承认委托授权，但是周会与王蓉都未能证明其在与李世龙签订合同之时，告知了李世龙委托代理关系；2.李世龙当庭否认签订合同之时知悉王蓉与周会的委托关系；3.李世龙当庭明确其合同相对方为王蓉，确认本案被告仅为王蓉；4.《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”因此，李世龙与王蓉签订的《商铺出租合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。至于合同履行过程中，周会作出的意思表示，因李世龙最终认定王蓉为合同相对方，因此，一审法院未将之归入合同双方意思表示考虑范畴。二、合同履行中谁存在违约行为首先，关于李世龙是否是在知悉案涉房屋需要高投资产经营公司书面同意才能转租的情况下与王蓉签订的合同。对此，王蓉称在与李世龙签订合同时，其带齐了包括周会与高投资产经营公司签订合同、周会委托书在内的全部材料，并出示给了李世龙,李世龙对此是知悉的。李世龙予以否认，王蓉对此无证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，应由王蓉承担证明不力的责任。因此，对于王蓉主张李世龙是在知悉案涉房屋需要高投资产经营公司书面同意才能转租的情况下与其签订合同的事实不予认可。另外，关于王蓉提出的李世龙在签订合同时未想过办理营业执照，只是因为疫情原因，有补贴政策才想起来办营业执照，同样亦因未提供证据而难以获得采信。其次，王蓉在本案之中实为转租人，其权利来源于周会与高投建设公司之间签订的《大源三期商铺租赁合同》约定，但是该合同明确约定，未经高投资产经营公司书面同意，周会不得转让、转租、转借该物业。现高投资产经营公司回函明确该合同未经同意不允许转租，高投资产经营公司亦不知周会转租，证明周会并未就此转租之事，向高投资产经营公司进行过书面申请，亦未取得过书面同意。因此，王蓉并不符合《商铺出租合同》中关于王蓉拥有上述出租房合法产权以及合法出租权的约定，存在违约。第三，案涉商铺本身即用于商业使用，次承租人租赁案涉商铺，用于合法经营，需要办理营业执照，作为转租人在未经得出租人同意的情况下，理应由自己为次承租人提供协助。从李世龙提供的微信聊天证据，李世龙在4月份就已经向王蓉告知其办证需要协助的事项，从高投资产经营公司提供的回函中，两公司完全不知存在转租这一情况来看，王蓉未向两公司进行过申请与协调，除将周会与高投建设公司签订的合同转发给李世龙外，未尽到其作为商铺实质性出租方的责任。最后，双方合同约定的下一期支付期限为2020年5月13日，双方合同没有约定逾期支付租金的违约责任，亦未约定王蓉可以据此取得合同解除权，在此基础之上依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，王蓉可以以李世龙逾期不支付租金而依法解除合同，但是应该给予李世龙合理期限。其在12日发通知，13日收钥匙，14日要求李世龙在15、16日搬离，并没有给予李世龙合理的期限，属于违约解除。依据合同约定，如一方无正当理由擅自解除本合同的，违约方应负违约责任，一次性支付违约金50000元，一审庭审中，李世龙将多项诉请进行合并，从原来既主张违约金又主张损失，变更为放弃损失主张，主张违约金不足以弥补损失，要求调高违约金至150000元。对于违约金的金额，将在后文中综合认定。关于李世龙在合同履行过程中是否存在违约，对此，一审法院认为，合同约定2020年5月13日之前，李世龙就应该支付下一期的租金，而其未支付，其未支付租金的行为，客观上违反了合同约定，属于违约。因此，双方在履行合同的过程中，双方都存在违约，应该各自对自己的违约行为承担责任，具体责任的承担将在后文中分别评判。三、双方本反诉中主张的各项诉请如何评判首先，关于合同的解除，如前文所述，王蓉在5月14日发出的解除合同意思表示时，其不具有合同解除权，其解除合同的意思表示未发生解除合同的效力，而李世龙在其第一期租金覆盖期内即5月21日即向法院提出解除合同的诉讼请求，并且该意思表示于2020年6月16日到达王蓉。王蓉在庭审中，亦同意解除双方合同，因此一审法院确认双方的合同于2020年6月16日解除。第二，关于租金的退还，该诉请分为两部分，第一为2020年2月至4月，其理由为案涉房屋因王蓉非法转租导致无法办理营业执照，使其无法享受到减免租金的政策。对此，一审法院认为，根据高投资产经营公司发出的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》，要满足租金减免政策，不仅需要营业执照，还需要2019年纳税证明等诸多项条件，李世龙无法证明，其未能申请租金减免仅仅因为未能获得营业执照，未能证明原因与结果的必然性与唯一性。故对此，一审法院不予支持。第二为2020年5月13日至6月13日的租金，其称2020年5月13日，王蓉到案涉商铺进行了锁门，其后，就再未开门。为证明其主张，李世龙提交了一份录音，但是录音内容显示，王蓉当日确定到商铺上从李世龙儿子手中拿走了一套钥匙，但是李世龙手中还有钥匙，李世龙在录音中予以了承认，其表达的意见为两方手中都有钥匙，如果店内东西掉了以后算谁的。因此，上述录音证据只能证明，王蓉有拿走一套钥匙的行为，但是并不能证明，王蓉当日就锁上了商铺，导致李世龙无法经营。李世龙在手持钥匙的情况下，仍可掌控案涉商铺，其物品亦实际一直占用案涉商铺，至2020年11月2日才搬离。因此，对于其主张2020年5月13日至6月13日其未使用案涉房屋，要求王蓉退还该月租金的诉请不予支持。第三，王蓉反诉的房屋占有使用费，是从2020年6月14日至11月2日的房屋占有使用费。对此，一审法院认为，双方在合同履行过程中皆有减损的义务，李世龙在得知王蓉未取得高投资产经营公司同意转租，导致其无法办理营业执照，且王蓉已经发出解除合同意思表示，收回一套钥匙的情况下，应该及时在接受现实继续租赁，还是解除合同进行搬离减损之间做出一个选择。虽其提起了解除合同的第一次诉讼，但却一直实际占有案涉商铺，直至其于2020年8月5日向王蓉发出减损搬离的信息。因此，对于其8月5日之前对商铺的继续占用视为损失的扩大，其应该向王蓉支付实际占用房屋期间的费用。至于8月6日之后的费用，一审法院认为，减损义务是双方的，李世龙在2020年8月5日，明确向王蓉发出了搬离减损的信息，王蓉亦应该及时止损，而其回复为货物的事情与己无关，请李世龙自行处理。因此，对于其后房屋被占用的费用，属于是王蓉自身原因造成的损失扩大，一审法院不予支持。故，李世龙应该向王蓉支付2020年6月14日至8月5日之间的租金及房屋占有使用费22686.83元。李世龙缴纳的保证金12841.6元，依合同约定正是为抵扣应缴费用而预缴，应该予以抵扣，品迭后李世龙还应该向王蓉支付租金9845.23元。第四，关于李世龙主张的物业费。此物业费的收费主体并非王蓉，不存在退还问题，只存在损失赔偿的问题，将在下文的违约金酌定中一并考量。第五，关于违约金。首先，双方主张的违约金皆为合同中约定的解约违约金，但是通过前文所述存在违约解除合同行为的是王蓉，而非李世龙，因此，对于王蓉反诉中主张的要求李世龙承担违约金的诉请不予支持。对于李世龙主张的调高违约金，其理由为装修损失费达到87610元，库存货物51246元，蒸汽机8660元，高压水泵6900元，5年门市收益190000元，搬运费、车费、堆放库存租赁费等。为证明其主张，李世龙提供了部分单据、装修协议以及与厂家的聊天记录等予以证明，但是王蓉对上述证据真实性不予认可。对此，一审法院认为，李世龙提供的证据皆为与案外人签订的协议，付款凭证亦不齐全，聊天记录相对方亦无法证实，盘点清单为自制表格，在对方均不认可的情况下，无法达到其证明损失具体金额的目的。但是，可以证明李世龙为经营商铺确实进行了投入，因王蓉一方的原因，致使合同无法继续履行，受到了相应的损失。对于其损失，一审法院主要从以下几个方面进行考量：1.李世龙提供的装修支付凭证并不齐全，对方亦不予认可，其无法证明装修的具体费用。同时，李世龙以库存物品以及设备的进价来计算货品的损失亦不妥当，上述物品的进价为多少，现无明确的证据予以证明，且上述物品现为李世龙占有，尽管会因为无法物尽其用而受到损失，但是确实亦可以转手以减少损失，因此，对于李世龙以进价计全损的主张不予支持。2.李世龙主张调整违约金的最大损失为5年门市收益，但是该收益依据于李世龙自己手记的经营账本计算，王蓉对该账本的真实性不予认可，李世龙无其他证据如税票等证明其真实性。另外，计算基数为每日的经营额，一审法院认为，以经营额来计算损失是不恰当的，因为经营额本身包括成本的投入、税收和税后利润。真正的损失只应该包括税后利润，而具体税后利润为多少，李世龙无证据予以证明。再则，商业经营活动具有风险，以短时间的收益推测5年的收益，存在忽略风险，以或然性推导必然性的逻辑错误。3.李世龙交到社区未使用房屋的物业费，一审法院认可其为损失的组成部分。4.在责任的承担上，一审法院认为最终导致合同无法履行，以及产生损失的原因上，李世龙亦非完全无过错。因李世龙作为商事主体，从事商业活动，应该尽到必要的谨慎与审查义务，但是其在与王蓉签订合同之时，未看到过王蓉的产权证或者是王蓉与上家的租赁合同，在承办法官询问其是依据什么确定王蓉对房子有处分权时，其回答，“他们敢在合同上约定，肯定就是有的，我是这样想的。”，因此，其疏忽大意的过错，亦是导致其受到损失的原因之一。另，李世龙客观上存在逾期支付租金的行为，虽合同未对此种行为约定相应的违约责任和违约金，但一审法院仍将其违约行为统一纳入责任的承担考虑之中。综合上述因素，李世龙提供的证据无法证明其损失高于约定的违约金金额，故对其提出的提高违约金至150000元的诉请，一审法院不予支持，确定王蓉应该向李世龙支付的违约金为合同约定的50000元违约金。据此，一审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、第七百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、李世龙与王蓉于2019年11月21日签订的《商铺出租合同》于2020年6月16日解除；二、李世龙于判决生效之日起十日内向与王蓉支付租金及房屋占有使用费9845.23元；三、王蓉于判决生效之日起十日内向李世龙与支付违约金50000元；四、驳回李世龙的其他诉讼请求；五、驳回王蓉其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取6525元，由王蓉负担700元，李世龙负担5825元；反诉案件受理费减半收取6525元，由李世龙负担609元，王蓉负担5916元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议。王蓉未提交新证据。李世龙提交以下新证据：证据1.李世龙与王蓉之间的录音（4段），证明目的：由于王蓉原因导致李世龙无法办理营业执照，没有交付房租是因不能办理营业执照。王蓉质证认为，对以上录音真实性认可，但达不到李世龙的证明目的。针对营业执照的问题，王蓉也在尽力帮李世龙。本院经审查认为，对以上录音的真实性予以认可，可以证明李世龙无法办理营业执照，但对于李世龙的其他证明目的，本院将综合进行认定。证据2.李世龙与承接各类装饰（做汽车精品展示柜）的聊天记录4页，证明目的：李世龙对案涉商铺进行装修，并支付了装修款。王蓉质证认为，无法核实转账人和转账对象的身份，其次即使转账对象是案涉商铺的装修人，但由于李世龙与该装修人之间有其他经济往来，所以无法核实该款项是否为装修款。本院经审查认为，该微信聊天记录显示一共有5笔转账记录，分别为2019年11月19日转账10000元、2019年11月26日5000元、2019年12月2日2000元以及一笔1170元（提交的证据上未显示支付时间），因该证据无法核实真实性，本院不予采纳。二审另查明，1.双方在一审庭审中均陈述2020年5月13日案涉房屋的卷帘门是李世龙的儿子拉下来的，因为王蓉拉不到。2.从李世龙在一审中提交的销售清单来看，直至2020年5月13日，李世龙仍正常经营。3.2020年3月18日高投资产经营公司出具的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》载明，审核结束符合租金减免条件的，高投资产经营公司将通过电话、网络等方式告知承租人到指定地点签订《租金减免补充协议》。本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。王蓉与李世龙于2019年11月21日签订的《商铺出租合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据李世龙的上诉意见和王蓉的答辩意见，本案二审的争议焦点有四个，本院分述如下。一、关于退还租金的问题李世龙主张因新冠疫情免租两个月，还主张李世龙缴纳了2019年12月12日到2020年6月13日的租金，但只使用到2020年5月12日，所以应退还一个月租金。从李世龙的主张可以看出，李世龙主张退还的租金分为两个部分，本院分述如下：（一）关于退还2020年5月13日到2020年6月13日租金的问题。李世龙主张因王蓉锁门，其只使用商铺到2020年5月13日，但是已经支付租金到2020年6月13日，故王蓉应当退还2020年5月13日到2020年6月13日租金。本院认为，案涉房屋虽然王蓉要求李世龙关门，但是是李世龙的儿子自己拉下的卷帘门，且门锁以后，李世龙还有一套钥匙，且没有证据证明王蓉采取了其他措施导致李世龙无法使用案涉商铺。在李世龙的物品仍然占用案涉商铺、李世龙仍然有钥匙可以随时使用案涉商铺的情况下，其主张王蓉退还2020年5月13日到2020年6月13日租金没有事实依据，本院不予采纳。（二）关于因新冠疫情免租两个月的问题。本院认为，李世龙承租案涉商铺用于经营，新冠疫情确实会导致其经营停业以及营业收入的下降，故其主张减免租金应当得到支持。关于减免租金的期限和金额，本院认为，首先，从2020年3月18日高投资产经营公司出具的《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》可以得出，租金减免的对象条件仅有三点，即非国有中小企业（含个体工商户）、税收关系在成都高新区、正常支付租金，本案中并没有证据显示李世龙明显不符合租金减免的对象条件。其次，从通告中可以看出，是否符合减免条件会由高投资产经营公司进行审核后才能确定，不能当然推定李世龙的情况无法获得高投资产经营公司减免租金。再次，从高投资产经营公司向一审法院出具的《关于四川省成都高新技术产业开发区人民法院询问函的回复》第四条可以得知，案涉商铺未能获得高投资产经营公司的租金减免的最主要的原因是，承租人周会在截止期内未向高投资产经营公司提交减免租金的申请及相关资料，被高投资产经营公司视同其放弃减免资格。最后，即使李世龙不符合案涉《关于落实应对新型冠状病毒肺炎疫情房租减免有关规定的通告》中载明的减免租金的条件，因李世龙承租案涉房屋用于经营，新冠疫情确会导致其经营停业和营收减少，根据公平原则，李世龙有权主张租金减免，王蓉作为出租人，应当分担李世龙部分租金损失，本院综合合同履行情况、双方过错程度、疫情造成的经营影响、李世龙的经营业态、高投资产经营公司减免租金的标准等因素，根据公平原则，酌定王蓉应当减免李世龙租金1.5个月，共19262.4元。二、关于房屋占有使用费的问题本案中，李世龙于2020年8月5日向王蓉发出搬离商铺的通知并于2020年11月2日搬离案涉房屋。本院认为，在合同履行的过程中，双方均有避免损失扩大的减损义务。一审法院综合考虑双方履行减损义务的情况，认定李世龙应当向王蓉支付2020年6月14日到2020年8月5日之间的租金和房屋占用费，并认定2020年8月6日之后的房屋被占用的损失由王蓉自行承担，该认定并无不当，本院予以维持。因此，李世龙应该向王蓉支付2020年6月14日至8月5日之间的租金及房屋占有使用费22686.83元，李世龙缴纳的保证金12841.6元，品迭后李世龙还应该向王蓉支付租金9845.23元。三、关于违约金的问题案涉《商铺出租合同》约定，双方无正当理由擅自解除本合同的，违约方应负违约责任，违约方向守约方一次性支付违约金人民币50000元。本案中，李世龙主张50000元不足以弥补其损失，故请求调高违约金为150000元，理由为其损失包括装修损失费达到87610元，库存货物51246元，蒸汽机8660元，高压水泵6900元，5年门市收益190000元，搬运费、车费、堆放库存租赁费共10644元等。本院认为，关于库存货物，李世龙仅提交了其自行制作的清单一份，无法达到其证明目的。至于履行利益损失，因李世龙承租案涉商铺用于经营，商业经营具有较大的风险，其是否盈利并具有不确定性，故本院对其库存货物和履行利益损失的主张不予采纳。对于其主张的本运费、车费、堆放库存租赁费等，李世龙提供了相应的证据予以证明，可以作为认定违约金的依据。对于其装修损失，李世龙未能提交装修款支付的凭证单据，难以确定装修的具体费用。对于蒸汽机和高压水泵，李世龙提交的证据仅为其与商家的微信聊天记录，且现在蒸汽机和高压水泵均为李世龙占有。因此，对于李世龙关于上述损失的主张，因其提交的证据不足，难以得到完全的支持，但李世龙使用案涉房屋进行经营，确实会产生一定的装修费用，也会因无法继续营业导致进购的货物难以售出，设备无法使用等，故李世龙关于上述损失的主张可以作为本院认定违约金的考虑因素。另外，本案中，李世龙仅以“他们敢在合同上约定，肯定就是有的，我是这样想的”确定王蓉对案涉房屋享有产权且有权出租，缺乏注意义务，应当对其损失承担一定的过错责任。李世龙还主张其拒交租金为行使同时履行抗辩权，但本案中，虽然王蓉没有案涉房屋的产权，也导致李世龙无法办理营业执照，但以上合同义务与支付租金并不具有对价性，李世龙不能以此拒绝支付租金。王蓉已经将案涉房屋交付李世龙使用收益，在2020年5月13日之前，李世龙对案涉房屋处于正常占有使用经营收益的状态，李世龙拒绝支付租金或者逾期支付租金属于违约行为，该情形应当在认定违约金时予以考量。综上，一审法院在考虑李世龙损失的情况、履行利益、物业费损失等基础上，并合理考虑了双方责任的分担，综合考虑各种因素，酌定王蓉向李世龙支付违约金50000元并无不当，本院予以维持。四、关于物业费的问题本院认为，一审法院将物业费作为李世龙的损失，在对违约金进行认定时，已经作为酌定违约金的考量因素，李世龙无权获得物业费双重赔偿，因此，本院对李世龙关于退还物业费的主张不予支持。综上所述，李世龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9127号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初9127号民事判决第四项；三、王蓉于本判决生效之日起十日内向与李世龙退还租金19262.4元；四、驳回李世龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2267.27元（已减半收取），由李世龙负担1539.27元，王蓉负担728元；一审反诉案件受理费1249.27元（已减半收取），李世龙负担112元，王蓉负担1137.27元；二审案件受理费4489.59元，由李世龙负担2819.59元，王蓉负担1670元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 王 果审 判 员 赵 韬二〇二一年八月十九日法官助理 余海洋书 记 员 罗 芳