江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0391民初3307号原告：徐州新明天物业服务有限公司，统一社会信用代码91320301798334113D，登记住所地徐州经济技术开发区碧螺山庄农贸市场西综合楼一楼，现住所地徐州市鼓楼区下淀路香荷湾10-3-102室。法定代表人：胡云凤，该公司经理。被告：刘涛，男，1987年6月22日生，汉族，住徐州经济技术开发区。原告徐州新明天物业服务有限公司诉被告刘涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2021年8月6日公开开庭进行了审理。原告徐州新明天物业服务有限公司的法定代表人胡云凤到庭参加诉讼，被告刘涛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州新明天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付所欠2013年1月1日一2019年5月31日物业服务费人民币1464.7元。2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金，截止2020年2月29日应支付滞纳金1908.5元，共计3373.2元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年2月26日，原告与徐州经济开发区碧西小区业主委员会签订“物业服务委托合同”及补充协议，约定由原告对碧西社区一二三区的日常环境卫生、公共场所的清洁卫生、生活垃圾的收集外运、公共绿地的养护管理。原告收取物业服务费每月0.2元一平方。2013年1月1日至2013年2月25日的债权债务全部移交原告，并对其他事项也做了约定。合同签订后，原告依约对该小区进行了管理。但被告自2013年01月01日起，未按照物业服务协议缴纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。2015年12月25日，徐州新明天物业服务有限公司与南京法邦法律咨询有限公司签订法律服务合同，办理代为追缴物业服务费。2020年2月25日，贴出物业费催缴通知单，但业主迟迟不交。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘涛未出庭应诉亦未提交书面答辩状和证据材料。围绕诉讼请求，原告当庭陈述并依法提交了证据1原告与碧螺山小区业主委员会签订的物业服务合同5份，证据2物业合同补充说明与证明各1份，证据3物业费催缴通知单，证据4被告不动产查询信息打印件3页，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下，2013年2月26日，原告徐州新明天物业公司（乙方、受委托方）与徐州市碧螺山小区业主委员会（甲方、委托方）签订物业服务委托合同一份，约定：甲方将徐州经济开发区碧西社区一区、二区、三区物业委托给乙方实施物业服务，委托服务事项包括物业服务区域内的日常环境卫生，公共绿地的养护和管理，公共厕所的卫生，协助管理服务区域内公共秩序、安全防范、消防、交通，管理好车辆的停放，管理与物业相关的工程图纸和住户档案等，委托服务期限为壹年，自2013年2月26日至2014年2月25日止，物业服务费的价格以每月0.2元/每建筑平方米为准，业主和物业使用人应按季度于每季度首月的10日前缴清，逾期不交者，按日万分之五收取滞纳金，合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告新明天物业公司即进入涉案碧西社区一区、二区、三区提供物业服务。另，原告徐州新明天物业公司（乙方）与徐州市碧螺山小区业主委员会（甲方）就上述物业服务委托合同的未尽事宜进行了补充，该补充第二条约定：“2013年1月1日-2月25日是业主委员会自管，从2月26日业主委员会将所有债权债务等管理问题全部移交新明天物业公司，由新明天物业公司管理服务，并收取2013年全年的物业服务费”。2019年1月25日，徐州市碧螺山小区业主委员会出具证明，证明上述补充的第二条2013年1月1日至2月25日是业主委员会自管应为业主委员会代为管理。原告徐州新明天物业公司与徐州市碧螺山小区业主委员会就碧西社区一区、二区、三区的物业服务又分别于2014年1月1日、2015年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日签订物业服务委托合同各一份，委托服务期限约定至2020年2月29日止，物业服务费的收费标准、收费时间以及逾期交纳物业服务费的滞纳金计算标准均同2013年2月26日双方签订的物业服务委托合同中的约定。原告于服务期限到期后退出涉案小区。被告刘涛系涉案碧螺山一区11#楼1单元201室的所有权人，该房屋建筑面积为107.71平方米。2019年6月19日，被告与共有人刘娜娜与买受人李翔签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给买受人，并约定出卖方应当在2019年8月10日前将房产交付买受方。被告于2013年1月1日-2019年5月31日未交纳物业服务费。2020年2月25日，原告向被告送达了物业费催缴通知。根据原告诉请，结合案情，归纳争议焦点为：原告诉请是否有事实与法律依据。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告新明天物业公司和徐州市碧螺山小区业主委员会签订的物业服务委托合同及补充协议均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对该物业服务区域内的业主均具有约束力，原、被告双方均应按照合同和补充协议的约定履行各自的义务，原告作为物业公司应约对涉案小区进行物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费。关于原告主张2013年1月1日-2019年5月31日的物业服务费，被告系涉案房屋的所有权人，房屋建筑面积为107.71平方米，其应交物业服务费为107.71平方米×0.2元/平方米/月×77个月=1658.7元。关于原告主张的滞纳金1908.5元，虽有合同依据，但约定的滞纳金过高，本院依法予以调整，酌定支持滞纳金80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条第一款、第三十四条、第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条之规定，判决如下：一、被告刘涛于本判决生效后十日内支付原告徐州新明天物业服务有限公司2013年1月1日-2019年5月31日期间的物业服务费1658.7元；二、被告刘涛于本判决生效后十日内支付原告徐州新明天物业服务有限公司滞纳金80元；三、驳回原告徐州新明天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告刘涛负担(原告已预交，被告随上述案款一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  魏俊哲二〇二一年八月十二日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、物业管理条例（2018修订）第六条第一款房屋的所有权人为业主。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。