北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5618号上诉人（原审被告）：王豫，女，1978年4月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱南平（系王豫之母），女，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：溪小军，男，该公司项目经理。上诉人王豫因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，依法由审判员金莙独任公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人朱南平，被上诉人委托诉讼代理人溪小军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王豫上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，长城物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：长城物业公司与颐慧佳园小区业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）签订的《颐慧佳园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）和《颐慧佳园小区物业补充协议》（以下简称《补充协议》）应为无效。长城物业公司和颐慧佳园业委会向业主长期隐瞒两份合同，业主对合同不知情。《补充协议》中没有颐慧佳园业委会负责人的签字、盖章以及签订日期，没有注明哪届业委会签订，《物业服务合同》未经颐慧佳园小区业主大会讨论、修改、决定和追认，为无效合同；长城物业公司所提供的物业服务不达标，其隐瞒占用公共收益，不对监控、门禁、消防等设施修理、维护，对我房屋墙面漏水报修不予理睬。长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意王豫的上诉请求和理由。1．《物业服务合同》有效，颐慧佳园业委会是合法的，我方是颐慧佳园业委会合法选聘的物业公司；2．《补充协议》是通过颐慧佳园业委会签订的，由于老物业公司不撤场，我方才无法进入，合同在公示区已张贴；3．公共收益存储在颐慧佳园业委会账户内，与我公司无关；4．长城物业公司进驻小区后，已经向颐慧佳园业委会提交了维修申请，我公司提供了专业建议和服务，但是由颐慧佳园业委会决定该事项的推行；5．颐慧佳园业委会人员流动不意味着权利义务有所变化。长城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令王豫立即支付拖欠的物业费和垃圾清运费5282．38元；2．请求判令王豫支付违约滞纳金249．27元，合计5531．65元；3．请求判令王豫支付全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。王豫系北京市海淀区八里庄街道彰化南路颐慧佳园X号楼X单元XXX号房屋（以下简称601号房屋）的业主，该房屋建筑面积82．83平方米。2017年1月25日，北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）与长城物业公司签订《颐慧佳园小区物业服务合同》，物业服务期限自2017年4月1日至2020年3月31日，物业服务费标准为住宅2．36元每平方米每月，经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之一的标准支付违约金，最多不超过应付未付物业费的100%。长城物业公司与颐慧佳园业委会签订《颐慧佳园小区物业服务补充协议》，约定服务期限自2018年10月10日至2021年10月9日，项目进场时间为2018年10月10日，按年度收取物业管理费，交费时间为第一季度的季末前。王豫对《颐慧佳园小区物业服务合同》和《颐慧佳园小区物业服务补充协议》均不予认可。2018年10月10日，长城物业公司进驻颐慧佳园小区，为该小区提供物业服务。长城物业公司主张其于2020年8月10日在601号房屋房门张贴催缴律师函，王豫表示看到律师函张贴在门上，但之前长城物业公司没有与其谈过。另，长城物业公司提交收据、发票、通知，要求王豫按照每年30元的标准向其支付2018年10月11日至2020年12月31日期间的垃圾清运费67．5元。王豫表示其未单独缴纳过垃圾清运费，其不同意缴纳。一审审理中，王豫提交要求公开真实信息函、颐慧佳园业委会公告、颐慧佳园小区业委会工作简报、登记回执、政府信息不存在告知书、通知、照片、物业服务项目收支情况报告、聊天记录截图、信访材料，主张颐慧佳园小区物业服务合同系无效合同，且长城物业公司未经业主大会共同决定非法占有公共收益。长城物业公司认可要求公开真实信息函的真实性，但不认可关联性及证明目的，对上述其它证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。王豫提交其家内墙壁漏水照片，主张长城物业公司不公布修漏水的通知，有选择性进行维修服务，存在打击报复行为。长城物业公司对照片的真实性、关联性及证明目的均不予认可，表示其没有接到过报修。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系物业服务合同纠纷，颐慧佳园业委会与长城物业公司签订的物业服务合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，王豫作为颐慧佳园小区业主，应当履行颐慧佳园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同。现长城物业公司要求王豫给付2018年10月11日至2020年12月31日期间物业费及垃圾清运费的请求，于法有据，该院予以支持，具体数额经该院核算为5281．56元。王豫提出长城物业公司属恶意诉讼，物业服务质量不达标，缺乏充分证据，该院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。长城物业公司主张的违约金，符合合同约定，该院予以支持。物业服务合同中约定交费时间为第一季度的季末前，但对于2018年10月至12月期间费用的交纳时间没有明确约定，该院确定2018年10月11日至2019年12月31日期间物业费的交纳时间为2019年3月31日前，违约金计算自2019年4月1日起，同理，2020年度违约金自2020年4月1日起算。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、王豫于判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2018年10月11日至2020年12月31日的物业费及垃圾清运费5281．56元、违约金200．45元，以上共计5482．01元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。本院二审期间，长城物业公司未提交新证据。王豫向本院提交如下新证据：证据1．向颐慧佳园业委会提出的《要求公布真实信息函》，证明颐慧佳园业委会没有业主大会的授权委托书，故签订的两份物业合同无效；证据2．长城物业公司2020年物业服务项目收支情况报告，证明长城物业公司擅自冒用业主大会名义动用公共收益；证据3．2016年11月24日八里庄办事处通告，证明颐慧佳园业委会曾违反法定程序召开第一届业主大会被责令整改，后抗拒监督，继续召开第二届临时业主大会，越权签订物业合同，应认定无效；证据4．政府信息公开答复书，证明两份物业合同均未在政府相关部门进行备案；证据5．关于长城物业公司服务质量的照片，证据6．微信记录，证据4、5、6共同证明长城物业公司服务不达标，有多户存在屋内墙壁漏水现象，但报修后均未得到处理。长城物业公司对证据的关联性、证明目的不认可，照片拍摄时间为冬季，照片中却有大量绿植，真实性无法确定，长城物业公司不存在服务不到位的情况。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应对自己的主张提交证据予以证明。根据生效判决认定，颐慧佳园业委会系通过业主大会选举产生，其有权代表全体业主与长城物业公司签订《物业服务合同》及《补充协议》，该合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。王豫主张颐慧佳园业委会与长城物业公司签订《物业服务合同》及《补充协议》未经业主大会共同决议，未取得业主大会的授权，属无权、越权行为，且合同未经公示，未按法定程序在政府主管部门备案，导致《物业服务合同》《补充协议》无效的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。关于王豫主张长城物业公司提供的物业服务不达标，对监控、门禁等设施不进行修理、维护，对墙体漏水问题不处理的上诉理由，本院认为，物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准。本案中，王豫在一、二审审理期间未提供充分证据证明长城物业公司在提供物业服务的过程中违反了合同约定存在较为严重的服务质量问题，故在长城物业公司按约定提供了基本物业服务的情况下，一审法院支持长城物业公司要求王豫支付相应物业服务费的诉讼请求并无不当，本院应予维持。综上所述，王豫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王豫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二一年八月十二日法官助理  慕林芳书 记 员  范慧娟