北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10077号上诉人（原审原告）：王然，女，1988年10月5日出生，汉族，上海闵砚文化传播有限公司职员，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司职员。上诉人王然因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初4372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任，公开开庭审理了本案。上诉人王然及被上诉人北京自如生活企业管理有限公司之委托诉讼代理人李玲通过北京法院电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。王然上诉请求：撤销一审判决，改判北京自如生活企业管理有限公司（下称自如公司）继续履行合同，并支付拖欠的预期收益（计算至递交上诉状之日）44635.05元及逾期利息574.96元，并由自如公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.我与自如公司之间的债务已通过合同约定转化为金钱债务，自如公司实际只向我承担按约支付预期收益的义务，因此不应适用《中华人民共和国合同法》第117条之规定。2.自如公司至今仍在案涉房屋所在小区及全市范围内照常开展长租业务，因此案涉合同不存在法律或者事实上不能履行的情况。自如公司辩称，同意一审判决，不同意王然的上诉请求。双方合同项下我公司的义务不仅是支付租金，还包括维护房屋以及运营管理。王然向一审法院起诉请求判令：1.自如公司继续履行编号为BJGYWLD199484379的《资产管理服务合同》；2.自如公司支付租金差额24977.5元并支付逾期利息220.11元（自2020年11月3日暂计至2021年3月24日，自2020年11月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至最终支付之日止）；3.自如公司承担我因本案产生的交通费、住宿费共计1700元；4.自如公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月4日，王然（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定：1.1甲方委托乙方管理运营位于北京市大兴区三羊里9号楼5层3单元502房屋；1.2甲方授权乙方对标的资产进行运营出租供他人居住、使用。乙方为甲方提供资产管理服务；1.3管理期限自2019年7月5日起至2024年12月31日止。2.1双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4850元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；2.2空置期，在管理期间内，因为标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天；第二个管理周期起每个管理周期30天。2.6服务质量保证金，管理期内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4850元。3.1管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；3.3合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（具体标准见7.2条第2款）。合同到期或提前解约，乙方均按标的资产的现状移交甲方，无需对标的资产的装修、改造和新配置的设施进行处置和恢复原状，但乙方需保证装修、改造和新配置的设施处于正常可使用状态。6.1管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2.(2)乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；6.5合同解除或终止后，乙方应按现状向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不能恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化耗损。若标的资产乙方设立了优化间，乙方承诺在合同正常履约到期或乙方提前解除合同的情形下，乙方向甲方支付标的资产时应甲方要求无偿拆除优化间，并恢复拆除优化间导致的墙面破损。6.6本合同管理期间到期或解除、终止的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理；乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码，无需拆除智能锁。甲方应在本合同到期日、解除日或腾退期届满之日与乙方办理解除（终止）及标的资产交割等相关手续。如甲方未在前述日期与乙方办理相关手续，则乙方有权在前述日期届满之日起将标的资产按照当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。7.3乙方违约责任，乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。上述合同签署后，王然按约定交付了标的资产，自如公司主张其按约定给付预期收益至2020年10月2日，王然主张租金仅支付至9月2日，9月2日至10月2日属于空置期。王然提交的收益明细及自如管家打款计划截图显示，自如公司应于2020年9月2日向王然支付2020年8月3日至2020年9月2日期间的租金4850元，已付款；2020-9-3至2020-10-2为空置期，租金为0元；2020-9-2，服务质量保证金应付金额4167.5元，已付款；自如公司应于2020年11月2日向王然支付2020年10月3日至2020年11月2日期间的租金4995.5元，未付款；应于2020年12月2日向王然支付2020年11月3日至2020年12月2日期间的租金4995.5元，未付款。2020年10月30日，自如管家俞博洋发信息给王然称“您好我是自如的管家俞博洋，负责三羊里9-3-502的房子，现在客户已经全部搬走房子正在最后的配置保洁中，因为您电话一直未接通，如果您看到了辛苦回复，我们及时给你还房”。王然于11月3日回复“不同意解约”。11月4日，自如管家继续发短信给王然称“您的房子已经空置出来了，所有的保洁及维修已经完成，并且解约已经办理完成，后期您不收房也不会再收到房租了，对您来说也是损失。”王然回复“要求自如继续履行合同”。2020年10月29日，自如公司向王然邮寄《解约通知函》，其上载明，“服务合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，经与您多次联系／沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：—、我公司决定于2020年11月3日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益我公司正常向您支付。二、因服务合同提前解除不可归责于贵我双方之任意一方，因此双方互不承担违约责任。三、本函件第一条所约定的解约日前租金预期收益、各项还房需结清生活费用，以及我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金将于结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起5个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起3个工作日内向我司完成支付。四、我公司将于服务合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。”庭审中，王然称未收到解约通知函，未与自如公司就解约及收房达成一致。自如公司提交《资产管理服务合同》解约结算协议载明：甲乙双方于2020年10月30日对标的资产内的费用结算等事宜予以确认。根据《费用结算清单》，自如公司应向王然支付324.45元。该协议上无王然一方签字。王然不认可结算情况，认为自如公司若解除合同，应支付空置期间的租金。庭审中，自如公司表示不同意继续履行合同，房屋经营过程中造成了很大亏损，该合同不适宜强制履行，其在向王然发送解约函时已明确告知不再履行合同，王然应该及时收回房屋防止损失扩大。一审法院认为，王然与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现自如公司未依约向王然支付预期收益，已构成违约，其不享有单方解除合同的权利。自如公司在合同期限内清空租户并通知王然解除合同，要求王然收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，王然有权据此解除合同。但经法院释明，王然坚持要求自如公司继续履行合同，考虑到自如公司不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故法院对于王然要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。就王然所主张的预期收益及逾期付款利息，王然主张的预期收益起始时间为2020年10月3日，当月，双方就合同履行已经发生争议，王然要求自如公司支付欠付的预期收益及逾期付款利息，系建立在该合同仍继续履行的基础上，现法院不予支持王然要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益及逾期付款利息的诉求，法院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给王然造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，王然作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。就王然一并诉请的交通费、住宿费，并无合同和法律依据，法院亦不予支持。据此，一审法院于2021年5月判决：驳回王然的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，自如公司未依约向王然支付预期收益，且在合同期限内清空租户并通知王然解除合同收回房屋，已构成违约。虽然自如公司在存在违约行为的情况下，并不享有单方解除合同的权利，但其公司已以自己的行为向王然明确表明不再履行合同。鉴于案涉合同的房屋租赁合同性质，合同的履行需双方相互配合，在自如公司已实际腾退案涉房屋的情况下，案涉合同项下的合同义务并不适于强制履行；一审法院据此认定自如公司违约导致案涉合同目的已无法实现，并无不当。因此，王然在享有合同解除权的情况下仍上诉坚持主张继续履行，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳；其所持自如公司仍能够正常开展长租业务之上诉意见亦非案涉合同具备继续履行条件的充分合理理由。鉴于此，王然以继续履行案涉合同为前提上诉主张自如公司支付房屋收益及逾期付款利息，本院在本案中不予支持。王然可基于合同解除以及自如公司的违约行为另案主张自如公司承担相应的责任。综上所述，王然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由王然负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡珊珊二〇二一年八月十七日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪