江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初2761号原告：徐丽丽，女，1989年9月17日生，汉族，居民身份证号码32062119890917122X，住海安市角斜镇汤灶村1组31号。委托诉讼代理人：范玲玲，江苏慧眼律师事务所律师。被告：徐水月，女，1982年11月20日生，汉族，居民身份证号码320621198211201220，住海安市角斜镇双龙村4给32号。委托诉讼代理人：汤锡成，海安市角斜法律服务所法律工作者。第三人：海安环宇房产经纪服务部，住所地海安市高新区海化路8号18幢117室，统一社会信用代码：92320621MA22H2WA6U。负责人：吴飞飞，服务部经理。委托诉讼代理人：张小勇，海安环宇房产经纪服务部员工。原告徐丽丽与被告徐水月、第三人海安环宇房产经纪服务部（以下简称环宇服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案，依法适用简易程序，于2021年6月4日第一次公开开庭进行了审理，原告徐丽丽的委托诉讼代理人范玲玲，被告徐水月及其委托诉讼代理人汤锡成，第三人环宇服务部的委托诉讼代理人张小勇到庭参加诉讼；于2021年8月4日第二次公开开庭进行了审理，原告徐丽丽的委托诉讼代理人范玲玲，被告徐水月的委托诉讼代理人汤锡成，第三人环宇服务部的委托诉讼代理人张小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告100000元（双倍返还定金）；2.判令被告立即给付原告实际发生的律师费7900元；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2021年3月14日原、被告签订房屋买卖居间合同一份，合同中明确载明各项细则，其中约定一方反悔或者违约导致合同不能够履行违约金45万元，由此合同违约方产生的律师费等均由违约方承担，按照合同原告支付5万元定金，后到了第二期付款期限时候，被告明确表示其丈夫不同意出售房屋，合同不能履行。原告曾与被告协商处理此事，被告称不处理让原告起诉解决。双方约定的违约金高达45万元，由于签订合同时间不长，原告仅向被告主张双倍返还定金数额10万元，原告为此花费律师费7900元。请求法院判如所请。被告徐水月辩称，2021年3月14日被告突然接到第三人环宇服务部的电话称有人想要购房，被告到场后明确向原告及第三人说明案涉房屋的产权系其丈夫一人所有，要等其丈夫回来签订买卖合同，但原告和第三人忽悠被告先签一个意向性合同，到时等被告丈夫回来补签，被告经不住原告的请求及第三人的忽悠，就与原告签订了房屋买卖合同，被告丈夫回来后表示不同意卖房。3月18日被告即告诉第三人其丈夫不同意卖房，同时将5万元定金退还给第三人，但第三人不同意。3月27日再次将定金退给第三人，但第三人没有接受。案涉合同是原告与第三人恶意串通欺骗被告，导致被告误解而签订合同，被告方要求撤销案涉合同，所有的法律应由原告承担。第三人环宇服务部述称，我们没有强迫被告签订合同，在签订合同之前都询问了被告与其丈夫是否商量好，在被告签订合同后，被告丈夫到我部，我们要求他在合同上补签名，但被告丈夫提出还要在原购房款上再增加5万元，但原告不同意增加房款，该房屋实际上是被告嫌房价低而不想卖了，我们并没有与原告串通。本院经审理认定事实如下：海安环宇房产经纪服务部系于2020年9月21日注册成立的个体工商户，其经营范围为房地产经纪、市场营销策划。被告徐水月的丈夫陈冬冬于2019年将其所有的座落于海安市江海西路48号20幢3-501室商品房在某中介公司挂牌出售，后被第三人环宇服务部收录该信息，该服务部的业务员与陈冬冬电话联系后，陈冬冬提供了其妻徐水月的电话号码，环宇服务部的业务员遂联系徐水月。2021年3月14日，徐水月到环宇服务部，与房屋的买家徐丽丽以及环宇服务部一起磋商案涉房屋的买卖事宜。当日徐水月（甲方、卖方）与徐丽丽（乙方、买方）、环宇服务部（丙方、中介方）签订房屋买卖居间合同，约定：一、房产基本情况甲方将位于海安市江海西路48号20幢3-501室及附属设施出售给乙方，产权建筑面积143.48㎡，成交价231.8万元，附属设施包含空调4台、油烟机1台、电视机1台、热水器1台等。甲方对转让的该房产的权属提供如下承诺：1.保证该房地产一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关政策，否则由甲方承担全部责任；2.甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封，抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；3.……；4.甲方保证本合同上的地产共有人（含配偶、父母、子女）等，知道并愿意出售此房，甲方自愿承担出售此房的法律责任及合同上产生的违约金。二、付款方式乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋，乙方于2021年3月14日支付购房定金伍万元整（￥50000），由丙方转交于甲方，或由甲方直接收取，定金抵作第一次交付的房款。乙方于2021年3月29日第二次支付房款玖拾伍万（￥950000），（办理产权过户同时支付）。乙方于甲方交房交钥匙同时支付购房尾款壹万捌仟元（￥18000）。……五、违约责任甲乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方肆拾伍万元违约金，另承担对方的实际发生的律师费、诉讼费等，双方无异议。丙方的中介服务费按合同上的约定正常收取。……七、甲乙丙三方另行协商其他事项：①甲方承诺产权清晰无纠纷可顺利过户，无学位占用，乙方承诺征信无问题可顺利办贷款。②丙方承诺甲方在产权过户后一个月内银行贷款下达到甲方账户，如未到账丙方按300元一天赔付给甲方。合同还约定了其他事项。该合同尾部，徐水月在甲方处签字，徐丽丽在乙方处签字，环宇服务部在丙方处盖上该部的合同专用章。当天徐丽丽即给付徐水月购房定金50000元，徐水月向徐丽丽出具了定金收条。2021年3月15日，第三人环宇服务部的业务员王经纬通过微信联系徐水月叫其丈夫到环宇服务部补签合同，3月18日被告徐水月通过微信告知第三人因其丈夫不同意卖案涉房屋，要求将原告徐丽丽所缴定金退回给第三人，并将定金50000元通过微信转账的方式转给王经纬，王经纬将徐水月不同意卖房一事告诉徐丽丽，但徐丽丽还要求继续履行合同，王经纬未接受徐水月的定金退款。后第三人组织徐水月、徐丽丽到环宇服务部再次商谈案涉房屋的买卖问题，因徐水月的丈夫陈冬冬提出要增加房价，但未能得到徐丽丽同意，协商未果。徐水月于2021年3月27日再次将该50000元定金通过微信转账的方式退给王经纬，但王经纬仍不接受。因徐水月不同意向徐丽丽出售案涉房屋，故引发此纠纷。另查明，被告徐水月丈夫陈冬冬于2019年7月19日获取案涉房屋的不动产权证书，共有情况为陈冬冬单独所有，在原、被告以及第三人签订房屋买卖居间合同时，三方均知情。庭审中，被告陈述在签订案涉房屋买卖居间合同时徐水月与陈冬冬系夫妻关系。第三人环宇服务部述称，案涉房屋系被告的丈夫挂牌出售，被其服务部的员工收录了信息，后来业务员与被告的丈夫陈冬冬联系，陈冬冬提供了其妻徐水月的电话，后来他们就与徐水月联系的，在徐水月签订合同后，我方要求陈冬冬在合同上补签字，陈冬冬到后要求在原来房价基础上再加价5万元，但原告不同意。证人王经纬（系第三人环宇服务部的业务员）到庭作证，称案涉房屋买卖是其负责接洽的，当时是其与被告老公陈冬冬联系，陈冬冬确认房屋要卖，陈冬冬称如果要签合同，就叫其老婆去，并将被告电话号码给其，其再与被告联系的，原、被告双方在商谈案涉房屋买卖时，被告多次与其老公联系，被告方一开始提出房价是239.8万元，后来双方谈到231.8万元，就签了合同。后来陈冬冬到其服务部，提出在原来231.8万元的基础上再加价5万元，但原告方不同意，所以就没有谈成。在双方签订合同之前，我们先看卖方的房产证，房产证上写的是陈冬冬个人所有。2021年4月20日，徐丽丽委托江苏慧眼律师事务所代理其与徐水月案件，该所指派范玲玲律师代理，徐丽丽向该所支付了律师代理费7900元。本案审理中，原、被告均同意解除案涉的房屋买卖合同。上述事实，有原告提供的房屋买卖居间合同、定金收条、委托代理合同、缴纳代理费的发票，被告提供的微信聊天记录以及微信通话记录、案涉房屋不动产权证，第三人提供的监控录像、证人王经纬的证言以及原、被告、第三人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同，系当事人真实意思表示，合同依法成立且有效。至于被告认为案涉合同是原告与第三人恶意串通欺骗被告，误导被告所签，故提出要求撤销案涉合同的主张。本案中被告的丈夫陈冬冬先在某房屋中介机构挂牌出售案涉房屋，后由第三人环宇服务部收录该信息，该服务部的业务员联系陈冬冬，陈冬冬叫环宇服务部联系其妻即本案被告徐水月，也就是说陈冬冬、徐水月夫妇具有出售案涉房屋的意思表示，在环宇服务部的居间介绍下徐水月与徐丽丽磋商房屋买卖的价格等事宜（房价由239.8万元降至231.8万元），直至双方以及第三人签订房屋买卖居间合同，虽然三方均明知案涉房屋的所有权人系徐水月的丈夫陈冬冬，但根据不动产物权变动的理论，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据。案涉房屋买卖合同是引起不动产物权变动的原因，是债权行为。即使徐水月系无处分权之人，只能导致合同履行不能，并不影响合同的效力。此外被告未能提供证明原告与第三人恶意串通、欺骗被告签订合同的相关证据，故被告提出要求撤销房屋买卖合同的主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，原、被告在审理过程中均同意解除案涉房屋买卖合同。被告徐水月收取了原告徐丽丽的购房定金50000元，因其违约致使合同目的不能实现，其应当双倍返还定金给徐丽丽，故徐丽丽要求徐水月双倍返还定金100000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据案涉房屋买卖居间合同中的约定，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方应承担对方实际发生的律师费、诉讼费等。原告徐丽丽委托律师代理本案支付代理费7900元，未超过本地律师行业收费标准且已实际发生，被告徐水月作为违约方应当按约承担相应责任，故原告要求被告支付律师费7900元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百九十七条第一款、第五百七十七条、第五百八十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐水月双倍返还原告徐丽丽定金合计100000元。二、被告徐水月给付原告徐丽丽律师代理费7900元。上述一、二项合计107900元，被告徐水月于本判决生效后十日内给付原告徐丽丽。如义务人不按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1249元，由被告徐水月负担（已由原告代垫，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2498元。审 判 员 许晓莉二〇二一年八月六日法官助理 朱 彤书 记 员 李培杰