山西省平遥县人民法院民 事 判 决 书（2021）晋0728民初1267号原告：郭建辉，男，1991年11月24日生，汉族，平遥县村民，住平遥县。被告：任纯锋，男，1968年6月22日生，汉族，平遥县村民，住平遥县。原告郭建辉与被告任纯锋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭建辉到庭参加诉讼。被告任纯锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租房协议》；2.判令被告腾出并返还原告所有的位于平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋；3.判令被告支付原告2020年10月21日起至房屋返还日的租金（房租标准为每年9000元），截止起诉之日是11000元，支付租赁房屋物业费1314元、水电费0.47元、暖气费2656元（两年暖气费），以上合计14970.47元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月18日，原告与被告签订《租房协议》，协议约定：原告将位于山西省晋中市平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋出租给被告，面积为91.95㎡,租赁期限为1年，自2020年10月21日起至2021年10月21日止，年租金为9000元，一次性付清，租赁期间水电暖物业管理费等乙方居住产生的各项费用均由乙方支付。协议签订后，被告一直以各种理由拖欠租金、物业费等至今，甚至近期出现拒绝联系的情况，经原告书面通知后仍置之不理。综上，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，被告的行为构成根本违约，为维护原告的合法权益，故具状起诉请求如上。被告任纯锋未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月10日，原告向平遥县光大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭还款的方式购买平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋一套。原、被告2019年10月21日，分别以甲、乙方的名义签订《租房协议》，协议约定：甲方将位于山西省晋中市平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋出租给乙方，租赁期限为1年，自2019年10月21日起至2020年10月21日止；年租金为9000元，一次性付清；合同签订时付清租金，在此期间，乙方要求终止合同，租金不退；租赁期间水电暖物业管理费等乙方居住产生的各项费用均由乙方支付，租赁结束时乙方须交清欠费；租赁期间，协议到期如乙方继续租赁或不租，须提前两个月与甲方协商，续租时，提前交给甲方下年房租等。协议签订后，被告支付原告租金7000元，缴纳物业费1314元。2020年10月18日，原、被告又分别以甲、乙方的名义签订《租房协议》，协议约定除租赁期间不同外，其他条款与上一年相同。协议签订后，原告即要求被告支付房租，被告答应从外地回去将租金转给原告，但一直未支付。2021年2月21日，原告再次微信通知被告支付租金，被告要求给予宽限十天、八天，若给不了租金就给原告腾房。2021年5月21日，原告在租赁房屋的门上粘贴通知，并进行拍照后以微信的方式送达被告，通知双方租赁合同就此解除，限被告于2021年5月30日前一次性支付租金，结清所欠水电暖物业管理费等，腾空房屋，否则将有权对房屋内的物品处置。并即日起将依法行使房屋所有人权利，查看房屋水电安全并进行门锁的更换。当日，即实施门锁的更换。本院认为，原、被告签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同。本案的争议焦点为：1.原告与被告于2020年10月18日签订的《租房协议》解除时间如何认定的问题；2.被告应否腾出并返还原告所有的位于平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋；3.被告应当如何支付原告租金、物业费、暖气费、水电费的问题。一、原告与被告于2020年10月18日签订的《租房协议》解除时间如何认定的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除行为的效力。”本案中，在合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告未按约定支付原告租金，在原告催告后仍未实际履行。2021年5月21日，原告在租赁房屋的门上粘贴通知，并进行拍照后以微信的方式送达被告，通知双方租赁合同就此解除，限被告于2021年5月30日前一次性支付租金，结清所欠水电暖物业管理费等，腾空房屋，并于同日将房屋更换门锁，故可以认定原、被告于2020年10月18日签订的《租房协议》自2021年5月21日解除。二、被告应否腾出并返还原告所有的位于平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋的问题。由于被告未按合同约定支付租金，且经原告催告后仍未履行支付租金义务，原告已于2021年5月21日通知被告解除了《租房协议》，被告继续占居房屋属于无权占用，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。三、被告应当如何支付原告租金、物业费、暖气费、水电费的问题。在本案房屋租赁合同解除前，双方之间的租赁合同仍处于有效状态，原告对被告履行了出租义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，双方虽然解除合同，但对于被告租赁期间所欠原告第一年的租金、物业费、暖气费、水电费，即9000元（租金）+1314元（物业费）+2656元（两年暖气费）+0.47元（水电费）=12970.47元。除被告已支付的租金7000元，物业费1314元外，尚欠原告上述费用计4656.47元，被告应当支付原告。第二年的费用问题，因原告通知被告解除合同时，对出租房屋更换门锁，致使被告不能占用租赁物、取出物品，故原告要求被告继续支付更换门锁以后租金、物业费之请求，本院不予支持。但被告应当按照双方约定的年租金9000元，支付从第二年租赁之日起至原告对出租房屋更换门锁之日止的租金，即9000元/年÷12个月×7个月=5250元（从2020年10月21日至2021年5月21日止）；根据原告提供的物业费缴费通知，2021年1月1日至2021年12月31日的物业费共计1314元，被告应当按照双方约定，支付从第二年租赁之日起至原告对出租房屋更换门锁之日止的物业费，即1314元/年÷12个月×7个月=766.5元（从2020年10月21日至2021年5月21日止）。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告郭建辉与被告任纯锋于2020年10月18日签订的《租房协议》自2021年5月21日解除；二、由被告任纯锋在本判决生效后十日内腾出并返还原告所有的位于平遥县书林家园Ｂ区××号楼××层××户房屋，若被告未按本判决指定的期限腾出该房屋，则应当按照合同约定的标准以实际占用天数支付原告租金和物业等费用；三、由被告任纯锋在本判决生效后十日内支付所欠原告租金、物业费、暖气费、水电费共计10672.97元；四、驳回原告郭建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案法律文书生效后（当事人提起上诉的以上诉法院生效判决为准）。负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费87元，由原告郭建辉负担53元，由被告任纯锋负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  李锦泰二〇二一年八月二日书记员  赵建华