湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1321民初2238号原告胡某，男，1980年9月11日生，汉族，双峰县人，干部，户籍所在地双峰县。委托诉讼代理人贺某阳（特别授权），男，1973年12月29日生，汉族，双峰县人，干部，住双峰县。被告湖南中鸿房地产开发有限公司，住所地双峰县经济开发区中鸿万宜家园，统一社会信用代码：91431300584936629J。法定代表人谢细生，系该公司董事长。被告谢某国，男，1964年3月22日生，汉族，双峰县人，农村居民，住双峰县。二被告的委托诉讼代理人李建设，湖南定胜律师事务所律师。原告胡某与被告湖南中鸿房地产开发有限公司（以下简称“中鸿公司”）、谢某国商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告胡某请求判令：1、由被告向原告支付自2016年10月20日起至2021年5月19日止（按总房款280574元×2‱/日计算）逾期办理房屋权属证书的违约金89727.56元。从2021年5月20日起逾期办证的违约金，继续按前述标准计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；2、以被告应退还原告房屋面积差价7571.5元为基数，向原告支付自2016年10月20日起至2021年5月19日止（按2021年5月最新存贷款基准利率一至五年期年利率4.75%的基础上加收50%计算）逾期结算的违约金2362.87元。从2021年5月20日起逾期结算的违约金，继续按前述利率计算至实际结算之日止；3、因被告延期办证，造成原告在住房公积金贷款的利息损失，由其赔偿利息损失17490.38元；4、由被告承担本案诉讼费。被告中鸿公司、谢某国的答辩要点：1、原告未在2015年10月20日前交清所有房款，违反了《住房团购补充协议书》中第五条的规定，依约定原告对此协议不予认可，且不得依据此协议在诉讼中主张权利；2、根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”，双峰县房地产管理局【双房字(2012)4号文件】《关于调整房屋专项维修资金交存标准的通知》第三条第四项“各房地产开发企业一律不得代收代缴房屋专项维修资金。”，及双峰县不动产登记中心关于办理不动产权证的流程和要求，必须缴纳了税费和房屋专项维修资金后才能够办理不动产权证，双峰县物业管理所于2015年11月13日在被告项目部张贴了《通告》，明确告知各业主并公布了交存房屋专项维修资金的银行账户，被告也多次催促过原告，但其至今拒不交存，导致房屋权属证书不能办理，且在没有办理交房手续的情况下，擅自于2017年5月更换门锁强行入住装修。因此，至今未能替原告办理房屋权属证书的后果，在于原告，与被告无关；3、因未办理房屋权属证书，无实际结算的依据，造成不能按实结算的后果，亦在原告自己。综上，原告违反合同约定未按时交清房款，违反法律和政府的规定未及时交存房屋专项维修资金，导致未能办理房屋权属证书和逾期结算，均系原告自身原因所致，被告已经尽到了应尽的义务，不存在违约的行为。相反，原告至今仍拖欠被告的车位购买款，占用了被告的资金，给被告造成了损失。故，请求驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方的诉、辩主张和举证、质证情况，确认如下事实：被告中鸿公司与被告谢某国合作，通过公开招拍程序取得双峰县经济开发区科技工业园XX地块国有土地使用权，开发中鸿万宜家园项目。2012年7月9日，双峰经济开发区团购住房小组作为甲方，代理双峰县经济开发区欲购房的干部、职工，与被告作为乙方签订《住房团购协议书》，约定：…第一条团购房对象与内容一.乙方提供的住房为高层房屋三室二厅和四室二厅，户型建筑面积均为135平方米左右……；第二条价格及交房标准……购房户需缴纳的公共维修基金由购房户自行承担……；第三条付款方法一.本协议双方签字生效之日起十个工作之日内每户预付5万元；主体施工进度达35%时支付5万元，屋面竣工验收合格后预付10万，余额竣工验收合格交付使用时一次付清，每期付款资金由甲方负责收取并按时支付给乙方。二.本项目甲方楼盘区域设置车位，由甲方统一购买，统一分配……。付款时间为乙方地下室施工完成后可划分车位时一次性付清，如甲方未按时支付款项，则需按市场价格购买……；第四条本小区交付期限为本协议双方签字生效之日起30个月内，开工日期为团购户支付第一笔款项3个月内。新房在交付甲方使用后360天内，乙方必须把甲方的房产证和土地使用证办理好交给甲方；第五条其他约定…五.违约责任1、由于乙方的原因不能按时交房，每推迟一天，需向甲方支付购房款总额的0.5‰的违约金。2、甲方如未按合同约定按时交纳购房款，每推迟一天，应向乙方支付购房总额0.5‰的违约金，同时乙方交房期限相应顺延。六.本协议签字生效后……。七.房屋面积确认及面积差异处置方式:本款规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置，双方同意按以下原则处置：按实结算，多退少补（以房产局测定的办证面积为准）……2013年5月17日，被告中鸿公司作为甲方，与原告胡某作为乙方签订中鸿XXXXX号《住房团购协议书》，约定：…第一条团购房内容一.乙方自愿加入双峰经济开发区团购住房小组在甲方的团购……；第二条价格及交楼标准…购房户需缴纳的公共维修基金由购房户自行承担……；第三条付款方法一.本协议双方签字生效之日起十个工作之日内乙方预付5万元；主体施工进度达35%时支付5万元，屋面竣工验收合格后预付10万，余额竣工验收合格交付使用时一次付清，每期付款资金由双峰经济开发区团购住房小组负责收取，并按时支付给甲方。二.本项目甲方楼盘区域设置车位，由双峰经济开发区团购住房小组统一购买，统一分配……，付款时间为乙方地下室施工完成后可划分车位时一次性付清，如乙方未按时支付款项，则需按市场价格购买……；第四条本小区交付期限为甲方与双峰经济开发区团购住房小组签订的《住房团购协议书》确认生效之日起30个月内，开工日期为团购户支付第一笔款项3个月内。新房在交付甲方使用后360天内，乙方必须把甲方的房产证和土地使用证办理好交给甲方；第五条其他约定……四.违约责任1、由于甲方的原因不能按时交房，每推迟一天，需向乙方支付购房款总额的0.5‰的违约金。2、乙方如未按合同约定按时交纳购房款，每推迟一天，应向乙方支付购房总额0.5‰的违约金，同时甲方交房期限相应顺延。五.本协议签字生效后……。六.房屋面积确认及面积差异处置方式：本款规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置，双方同意按以下原则处置：按实结算，多退少补（以房产局测定的办证面积为准）……因在履行协议的过程中，被告方与团购户在交房等事项上产生矛盾。双峰经开区团购住房小组作为甲方与被告方作为乙方于2015年9月30日又签订《住房团购补充协议书》，约定：…一.建设内容补充约定事项：…2、经双方协定，同意乙方对团购户的室内电线与开关不再安装，由各团购户自行安装，乙方同意按照2000元/户的统一标准补贴给各团购户，该款在与团购户房款结算中扣除……；二.团购户付款及交付住房团购款的方式：1、本协议签订后，甲方应及时将本补充协议内容告知各团购户业主并通知收房。2、认可本补充协议的团购户向经开区财政分局缴付住房团购剩余款的时间限定在2015年10月20日前。逾期未交，视为该团购户不认可本协议约定的全部条款，甲乙双方均无需履行，但乙方同意团购户延期交款的情形除外……；三.乙方办理房产证、土地使用证的期限：乙方承诺在2016年10月20日前办好房产证、土地使用证，团购户的购房款最终结算以房产局测定的发证面积按选房时确定的单价计算，多退少补。如乙方未按补充协议约定时间内办理好房产证、土地使用证并交付团购户则视为乙方违约，乙方应按总房价的万分之二每天支付延期办证的违约金……；五.本补充协议的效力：对于在2015年10月20日之前已将剩余购房款全部交付至开发区财政分局的团购户，如果对原签订的住房团购有关协议和本补充协议内容仍有异议，可以继续通过法律途径进行维权（如要求乙方支付推迟交房的违约金等），乙方除尊重法院判决结果外并认可本补充协议约定的内容。对于未在2015年10月20日之前将剩余购房款全部交付至开发区财政分局的团购户，则视为该团购户不认可本补充协议，本补充协议不作为该团购户向法院诉讼的依据。该团购户可以对原签订的住房团购有关协议通过法律途径进行维权（如要求乙方支付推迟交房的违约金等）。乙方除尊重法院判决结果，但不认可本补充协议约定的内容；六.交房时间：对于在2015年10月20日之前已将剩余购房款全部交付至开发区财政分局的团购户，乙方应当按照团购户缴款时间在2015年10月20日前及时办理交房手续……；七.原签订的有关协议中与本补充协议有冲突的条款，以本补充协议约定的条款为准，本补充协议中未涉及到的条款，以原签订的协议条款为准……原告提交的五张交款收据分别为：①、于2012年7月16日支付购房款50000元；②、于2014年1月9日支付购房款20000元；③、于2014年5月5日支付购房款50000元；④、于2014年8月15日支付购房款100000元；⑤于2016年12月9日支付购房款80574元。2020年6月9日，被告方通过手机号码XXXXXXXXXXX向原告发送短信，短信载明：“万宜家园506房业主（胡某）你好！你在本小区购买的房屋结算后，应退实测面积余款7571.5元，应交物业费4921元，应交车位尾款12600元，三项相抵应交币9950元。我司去年多次催促一直未见你回音……”,原告未正面回复信息。原、被告在庭审中均认可购房总价款为280574元；原告至今未交存房屋专项维修资金。判决的结果和理由本院认为，双峰县经济开发区团购住房小组代理团购户，与被告方签订住房团购协议，统一向被告方团购住房，基于双峰县经济开发区团购住房小组的组织性、代表性、决定性，其与被告方签订的协议对所有团购成员均具有约束力；原告向双峰县经济开发区财政分局交纳首期团购房预交款，自愿参与团购，成为团购成员，其不仅应遵守、履行团购住房小组与被告方签订的团购协议，还应遵守、履行自己与被告方签订的单个购房协议；双方对《住房团购协议书》、中鸿XXXXXXXX《住房团购协议书》、《住房团购补充协议书》均无异议，三个协议的意思表示真实，内容符合法律的规定，予以确认。原告在2015年10月20日之前向被告先后交纳四笔团购住房房款（50000元+20000元+50000元+100000元），剩余房款60574元未在2015年10月20日前交清，依住房团购补充协议书的约定，视为原告不认可补充协议约定的全部条款，被告方不受在2016年10月20日前替原告办理好房屋权属证书，及逾期办理应承担每日总房款2‱违约金等条款的约束；《住房团购协议书》、中鸿XXXXXXXX《住房团购协议书》均只有办理房屋权属证书的约定，却无逾期办理房屋权属证书，应承担违约责任条款的约定，即，在逾期办证上无违约条款适用。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，该法律条文明确规定了出卖人逾期办证应承担的违约责任，但该条法律规定只适用因出卖人的原因造成的逾期办证，出卖人才承担违约责任。根据娄房发〔2013〕《关于印发〈娄底市住宅专项维修资金管理办法〉的通知》（生效日：2013年3月1日，失效日期：2018年3月1日）第十三条“…开发建设单位、业主未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房地产管理部门不得办理房屋权属登记。”、娄政发〔2017〕41号《娄底市人民政府办公室关于进一步加强物业管理的通知》（生效日：2017年10月20日，失效日：2022年10月20日）第八条“…没有按照规定交存专项维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，不动产登记机构不得办理不动产登记手续。”，双峰县房地产管理部门颁发房屋权属证书的操作流程受上述两个文件的规范，原告未交纳房屋专项维修资金，被告方无法替其办理房屋权属证书。至今被告方未替原告办理房屋权属证书的后果，责任在原告，而非被告方造成，故此，原告要求被告方支付逾期办证的违约金、及赔偿其在娄底市住房公积金管理中心双峰县管理部贷款的利息损失等诉讼请求，既无合同约定也于法不符，不予支持；按签订的协议，原告在交纳房屋预购款后，房屋的实际价款，以房屋权属证书上登记的面积与实际认购的单价为准，与被告方进行结算，多退少补，被告方通过手机短信告知原告，经实际结算可退还房屋预购款7571.5元，庭后原告认可此结算结果，因其未在诉讼中提出退付请求，在此对实际可退还的多交房款，不作处理。双峰经济开发区团购住房小组与被告方签订的《住房团购协议书》及原告与被告方签订的中鸿XXXXXXXX《住房团购协议书》中均无房款按实结算期限的约定，也无逾期按实结算承担违约责任的约定，所以原告要求被告支付逾期按实结算的违约金，既无事实依据，也无合同约定，亦不予支持。本案虽系民法典施行前成立的合同，但合同的履行一直持续至民法典施行后，双方就合同履行引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的第一条第三款规定，适用民法典的规定。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款，第六百二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡某所有的诉讼请求。案件受理费2040元，减半收取1020元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员 陈焕钧二〇二一年八月十七日法官助理 梁文礼书 记 员 曾 琪