北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7783号上诉人（原审被告、反诉原告）：贝壳时代（北京）商业管理有限公司，住所地北京市房山区学园北街26号院9号楼2层211。法定代表人：郭景威，经理。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京百思腾教育咨询有限责任公司，住所地北京市大兴区枣园东里40号楼8层1单元807。法定代表人：郭佳，董事长。委托诉讼代理人：张梦瑾，女，北京百思腾教育咨询有限责任公司员工。委托诉讼代理人：李梦，女，北京百思腾教育咨询有限责任公司员工。上诉人贝壳时代（北京）商业管理有限公司（以下简称贝壳公司）因与被上诉人北京百思腾教育咨询有限责任公司（以下简称百思腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日、2021年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人贝壳公司之委托诉讼代理人陈莉燕、范亮，被上诉人百思腾公司之委托诉讼代理人张梦瑾、李梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝壳公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1.百思腾公司至今仍实际占用贝壳公司的场地，未完成租赁合同中约定的将涉案房屋恢复原状的义务。涉案租赁合同第9.2条规定，“本合同如提前终止、解除或届满后的7个工作日内，乙方（指百思腾公司）应拆除及取回乙方所有设施设备。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。乙方在终止后7个工作日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物的所有权，悉归甲方（指贝壳公司）所有任其处理”。本案中，百思腾公司以其实际行动明确表示将不再继续履行租赁合同所约定的义务，拒绝缴纳租金、物业费等费用，并因此诉诸法律要求解除合同；同时其又不肯清退场地，交回拟退租场地，反而一直实际占用涉案房屋。即使疫情给其经营带来不便，但其丝毫不考虑出租人实际困难的行为显然更为不妥。贝壳公司几经沟通，甚至发送《清退通知函》无果后，迫于无奈于2020年8月31日自行聘请劳务公司拆除百思腾公司留存在涉案房屋内的设施、设备，并存放于贝壳公司的其他拟出租房屋中。百思腾公司至今仍未取回其设施、设备，贝壳公司则一直负担着百思腾公司设施、设备占用场地的费用。一审通过法庭调查判定涉案租赁合同于2020年9月1日解除，对于贝壳公司要求百思腾公司支付搬迁费用的诉讼请求予以支持，但是未提及因百思腾公司未及时取回设施、设备所持续造成的房屋占用费用。对于贝壳公司要求2020年6月1日至2020年8月31日期间租赁费用的请求，仅支持一个月的金额，事实上租赁房屋一直被百思腾公司占有，在贝壳公司已经主动给予其减免一个月租金的情况下，一审上述处理有失偏颇。2.一审判决贝壳公司退还百思腾公司物业费缺乏法律依据。一审以“疫情对经济社会产生重大影响，百思腾公司承租房屋用于教育培训，疫情防控措施确实会导致承租人营业收入减少”为由，判定贝壳公司应退还部分物业费和房租。但是，即使百思腾公司在疫情期间未使用涉案房屋用于经营，贝壳公司部分员工处于放假当中，但贝壳公司仍然承担了该部分员工的工资及其他福利待遇，该笔已发生费用仍需合同履行期内的租户予以分担。根据《市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》规定，符合一定条件的中小微企业，可对其房租进行减免。但是无论是该《实施细则》或其他法律法规及规定，未提及对物业费进行减免。3.根据租赁合同2.2条、5.5条规定，百思腾公司实际承担租赁房屋的供暖费。2019年11月15日至2020年3月15日之间产生的供暖费，理应由百思腾公司交纳；且本案所涉供暖费是实际已发生的费用，无论贝壳公司是否已经垫付，但作为时代广场的管理单位都是向供暖单位实际缴纳的最后兜底者。如百思腾公司未向贝壳公司交纳供暖费，则贝壳公司需要自行承担百思腾公司的供暖费，在根据相关规定可以按照百思腾公司实际租赁面积计算应交供暖费的情况下，一审以贝壳公司未垫付供暖费为由，对贝壳公司要求百思腾公司支付供暖费的诉讼请求不予支持，不符合公平原则。百思腾公司辩称，同意一审判决，不同意贝壳公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。贝壳公司主张2020年8月19日向我公司发函，并在8月31日拆除设施，贝壳公司处置了我公司的设备设施，不存在房屋占用费。一审判决2020年9月1日解除合同，并将6至8月的房租由我公司承担，兼顾了公平原则。恢复原状的义务，贝壳公司从未提及，且涉案房屋贝壳公司已经另行出租。双方均认可我公司承租房屋用于教育培训，且受到疫情影响，未使用该房屋经营活动，一审依然判决我公司承担2至5月一半的房租及物业费。贝壳公司对《市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》的理解是片面的。贝壳公司一审未提交垫付供暖费的证据，应承担举证不能的后果。百思腾公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除《房屋租赁合同》，双方互不担责；2.贝壳公司向百思腾公司一次性返还履约保证金112834.28元；3.贝壳公司返还2020年度2月至5月份停业期间的房屋租金及物业管理费共计338502.84元；4.贝壳公司按照实际已发生退还百思腾公司预交的未使用电费及税费等（预估1500元）；5.贝壳公司承担本案诉讼费、律师费、差旅费。贝壳公司在一审中提出反诉，请求判令：1.租赁合同解除，百思腾公司支付违约欠款338502.83元；2.百思腾公司支付搬迁费11000元、供暖费31568.87元、6月1日至9月1日租金169251.42元，该三项共计211820.29元。一审法院认定事实：2019年6月12日，贝壳公司（出租方、甲方）与百思腾公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，贝壳公司将位于北京市房山区学园北街26号院6号楼101跃、102跃商铺，建筑面积618.27㎡，出租给百思腾公司经营棒棒堂品牌项目。合同期限为3年，2019年6月12日至2022年6月11日结束（以实际开业日为准）。租赁房屋租金标准为3元/天/平方米，第3年开始每2年递增7%。租金支付方式为押二付四。租金支付时间为自租金到期之日起提前一个月。百思腾公司于签署合同当日向贝壳公司支付履约保证金，履约保证金为当年度两个月租金数额，即112834.28元。本合同签署后，如因百思腾公司原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金。本合同签署后，百思腾公司完全履行本合同条款，待合同期结束后，百思腾公司不再续约时，应拆除装修，恢复商铺至原始交房状态并与贝壳公司办理完租赁场地交接，注销该房屋办理的所有证照后，贝壳公司在上述事宜办理结束后签署房屋交换单，在房屋交还单签署日起3个月内，贝壳公司将履约保证金不计息返还百思腾公司。物业管理费1.5元/天/平方米，年物业费为338502.83元，水电费：水9.00元/吨，电1.50元/千瓦时。供暖费用百思腾公司应在收到通知单后10个工作日内支付。有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除合同：A.未经甲方同意，乙方擅自改变出租房用途和经营项目；B.未经甲方书面同意，乙方进行房屋承重结构改造；C.乙方利用承租房屋从事违法经营活动的；D.拖欠租金及其他费用超过30天；E.违反合同其他约定的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十五天书面通知乙方。乙方应在7日内迁离并交回房屋，已交租金和履约保证金不退，同时乙方向甲方赔偿当期6个月租金作为违约金。2009年6月13日，贝壳公司出具收据一张，载明收到百思腾公司房屋保证金112834.28元。百思腾公司于2020年1月缴纳了2020年2月1日至2020年5月31日的房租费225668.55元和物业费112834.25元，共计338502.8元。百思腾公司经营的棒棒堂儿童成长乐园于2020年4月28日向贝壳公司提交免租及租金缓交申请；贝壳公司于2020年4月30日针对棒棒堂儿童成长乐园的申请回函。2020年5月25日，百思腾公司经营的棒棒堂儿童成长乐园时代广场店向贝壳公司发出撤店申请；2020年5月28日，贝壳公司向百思腾公司发出违约告知函。2020年8月19日，贝壳公司向百思腾公司出具清退通知函，要求百思腾公司腾空租赁房屋。2020年8月20日，百思腾公司向贝壳公司出具回函。2020年8月31日，贝壳公司雇用北京燕合众力劳务派遣有限公司将百思腾公司在北京时代广场棒棒堂商户设备拆除搬迁，搬迁费用11000元。庭审中，双方均认可房屋租赁费用每月金额为56417.14元、物业费用每月金额为28208.56元。庭审中，贝壳公司提交相关证据，主张受疫情影响给百思腾公司名下棒棒堂商户减租费金额为56417.14元，在百思腾公司交纳下期房租时减免。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，百思腾公司并未通知贝壳公司解除《房屋租赁合同》，而是径行向法院起诉要求解除合同，庭审中贝壳公司亦同意解除上述租赁合同，对此法院不持异议，双方在庭审中协商一致解除合同之日，即2020年9月1日视为合同解除之日。关于本诉请求。百思腾公司要求贝壳公司返还房租押金（房屋保证金）112834.28元的诉讼请求，法院予以支持。关于2020年2月1日至2020年5月31日间产生的物业费和房租费，法院认为，疫情对经济社会产生重大影响，百思腾公司承租房屋用于教育培训，疫情防控措施确实会导致承租人营业收入减少，法院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况酌情认定贝壳公司应退还部分物业费和房租费共计169251.42元。关于百思腾公司要求贝壳公司退还其预交的未使用电费及税费（预估1500元）的诉讼请求，因百思腾公司未向法庭提交相关证据，故法院不予支持。关于反诉请求。对于贝壳公司主张的因百思腾公司拖欠租金而产生的违约金，法院认为，对于经营性房屋租赁，因疫情防控措施导致不能正常营业，出租人以承租人拖欠租金为由主张违约金的诉讼请求，不应予以支持，故对于贝壳公司要求百思腾公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于贝壳公司要求百思腾公司支付搬迁费的诉讼请求，法院认为，百思腾公司在向法院提出解除合同的诉讼请求时，已有不再租赁房屋的意思表示，但并未自主搬离房屋，贝壳公司雇用他人搬迁房屋内设备，产生的费用应由百思腾公司承担，故对于贝壳公司要求百思腾公司支付搬迁费11000元的诉讼请求，法院予以支持。关于贝壳公司要求百思腾公司承担2020年6月1日至2020年8月31日期间的房租费169251.42元的诉讼请求，法院认为，贝壳公司庭审中提交了减免租金的相关证据，故上述费用应减免56417.14元，即112834.28元。在上述费用的基础上，法院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况酌情认定百思腾公司应向贝壳公司支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的房屋租金56417.14元。对于贝壳公司要求百思腾公司支付供暖费的诉讼请求，因贝壳公司未向法庭提交其向相关供暖单位垫付供暖费的相关证据，故对于贝壳公司要求百思腾公司支付供暖费的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、北京百思腾教育咨询有限责任公司与贝壳时代（北京）商业管理有限公司于2019年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除。二、贝壳时代（北京）商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还北京百思腾教育咨询有限责任公司房屋保证金112834.28元、物业费和房租费（2020年2月1日至2020年5月31日期间）169251.42元。三、北京百思腾教育咨询有限责任公司于判决生效之日起十日内支付贝壳时代（北京）商业管理有限公司搬迁费11000元、房租费（2020年6月1日至2020年8月31日期间）56417.14元。四、驳回北京百思腾教育咨询有限责任公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回贝壳时代（北京）商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，贝壳公司提交4张微信群聊天截图打印件，证明其提供了相应的物业服务。百思腾公司不认可证据的真实性、关联性，主张上述截图不能说明问题，称百思腾公司疫情期间没有营业，停业也是响应防疫政策，即便贝壳公司给其他商户提供了服务，与百思腾公司没有关系，百思腾公司也不在该微信群中。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，百思腾公司起诉要求解除合同，贝壳公司同意解除合同，一审法院将双方在庭审中协商一致解除合同的日期认定为合同解除之日，且客观上疫情防控措施确实对于百思腾公司的经营造成影响，一审判决贝壳公司返还保证金，并对合同解除即2020年9月1日之前的租金进行减免，关于金额方面的处理结果并无明显不当。贝壳公司上诉关于合同解除之后百思腾公司的设施设备仍实际占用其他场地一节，并非本案处理范围。贝壳公司上诉不同意退还保证金以及对于租金减免提出的异议，依据尚不够充分，本院不予支持。关于物业费，根据现有证据情况，本院认为，一审判决退还的费用并未超出合理范围，本院对于贝壳公司就此提出的上诉意见不予采纳。关于供暖费，贝壳公司未提交其向供暖单位交纳涉案期间供暖费的证据，在此情况下，本院对其要求百思腾公司支付供暖费的诉讼请求，暂不予支持。综上，贝壳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5532元，由贝壳时代（北京）商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年八月十七日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石