江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2558号上诉人(原审被告):张兵山，男，汉族，住江苏省灌云县南岗供销合作社院内。委托诉讼代理人：王善涛，江苏登壹律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：灌云县南岗供销合作社，统一社会信用代码X，住所地江苏省灌云县南岗镇南岗街。法定代表人：方安军，该合作社主任。破产管理人：灌云县南岗供销合作社破产清算组负责人：范郁娜，该清算组组长。委托诉讼代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。上诉人张兵山因与被上诉人灌云县南岗供销合作社（以下简称南岗供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2021）苏0723民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张兵山上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人起诉，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系，不是租赁关系。1997年4月被上诉人将涉案房屋出售给了上诉人，分别于1997年4月23、6月26、11月7日、1998年4月21日收取上诉人家建房款，双方已经确定了买卖关系，且一楼二楼是一个整体结构，按购房习惯上述所交建房款当然是指整体结构的一、二楼建房款。2.相隔两年多，上诉人补交余下建房款，上诉人分别于2000年2月26日交500元（2000年），2002年12月28日交5000元、1799.80元（2000年-2002年），2004年3月22日交2004年承包费4500元；此补交的房款是上诉人单方制作未经上诉人确认或追认的承包费收据，此单方制作的承包费收据实为出售的建房款。由此收据可知如果是承包费，那么承包费必定是每年固定的，而被上诉人收取的费用每年不同，且1998年4月至2000年2份无建房费等款项交纳；结合上诉人及其妻子多次找南岗供销社张兵主任商谈涉案房屋买卖事宜，足以说明上述款项交的实际是购房款而非承包费。3.2002年3月至2014年12月被上诉人从没要过任何费用；2014年12月30日被上诉人与上诉人签订的协议书是格式化合同，被上诉人方只有副主任方安军签名，无被上诉人盖章，可知此协议具有任意性，临时性，不确定性特征，印证了上诉人及其他三个涉案人所说的，当时方安军对上诉人及其他涉案人殷康、殷建、李长月讲在协议上签字只是为应付检查；2014年12月30日协议签订后被上诉人没主张过任何费用，足以证明此协议不是真实的租赁协议，购房款已经全部交清了，被上诉人当然不会主张任何费用。时至2020年被上诉人进入破产清算程序，才于2020年5月22日发出的书面通知，但上诉人没有签字确认。综上，涉案房屋已于1997年4月份出售给了上诉人，且购房款已经全部交清。二、一身适用法律错误。一审时已经确认租赁合同无效，合同一旦无效为自始无效。因涉案房屋都是未取得相应规划许可及建房许可的房屋，涉及违法建筑的认定和处理，依照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家行政机关的职权范围，且本案上诉人主张是涉案房屋的权利人，本案涉及先确认涉案房屋权利归属，然后才能考虑占用费的问题，法院不应予受理。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法裁判。被上诉人南岗供销社答辩称：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同因房屋没有房产证而做处理，从法律上讲是成立的，但是对房屋使用费的判决支持三年期不合理，实际拖欠房租时间是7-8年。2.上诉人将涉案房屋有租用部分和购买部分混合起来提出要求，根据当时的房屋房改政策，门面房不允许房改，房屋建设时一层是门面房，二层是住宅，一楼是以租用的方式取得使用权，按照约定收取租金，被上诉人对二楼房屋购买没有提出争议。上诉人在诉讼过程中故意混淆二楼是购买，一楼是租用的两种关系。一审判决上诉人支付三年占用使用费合理，上诉人的上诉不成立，请求驳回。南岗供销社向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间房屋租赁合同关系；2.判令张兵山给付拖欠房租84000元（庭审中明确为2014年1月1日至2020年12月31日期间，按12000元/年计算），并按32.87元/天计算至搬出之日；3.由张兵山承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、1996年-1997年，南岗供销社在其住所地西大门北侧分两期建设二层楼房七套，其中一期四套共八间，二期三套共七间，楼上为住宅，楼下为商铺。上述房屋坐落土地虽有集体土地建设用地使用证[灌集建（199X）字第X号]，但该证所载明的房屋已因涉案房屋建设被拆除。涉案房屋建设未取得相应的规划许可手续。南岗供销社对一期除殷康家之外的其余三套房屋（包括一楼二楼）均已出售给方安军（原告营业执照登记法定代表人、原告破产清算组成员）等人不持异议，对一、二期其他二楼住宅已出售给张兵山、殷康、殷建、李长月与张某等人也不持异议，但主张上述四家对应的一楼商铺是出租不是买卖。二、1997年4月23日，南岗供销社出具收据确认收到张如彩（系张兵山父亲）建房款20000元。1997年6月26日，南岗供销社出具收据确认收到张如彩建房款15000元。1997年11月7日，南岗供销社出具收据确认收到张如彩建房款10000元。1998年4月21日，南岗供销社出具收据确认收到张如彩建房款5000元。2000年2月26日，南岗供销社出具收据载明收到张兵山交2000年承包费500元。2002年12月28日，南岗供销社出具收据载明收到张兵山交2000年-2002年承包费5000元和1799.80元。2004年3月22日，南岗供销社出具收据载明收到张兵山交2004年承包费4500元。三、2014年12月30日，南岗供销社(甲方)与张兵山（乙方)签订协议书，约定：甲方将门面房三间出租给乙方，每间年租金4000元；乙方在签订本协议后，应一次性交清租金；乙方如需续租，需在每年12月31日前缴纳租金。甲方处仅有方安军签字，未加盖相应印章。张兵山在乙方处签字。经一审法院询问，南岗供销社对方安军代表其签订的房屋租赁合同予以追认。四、2020年5月22日，南岗供销社破产清算组向张兵山发出书面通知，要求在五日内交清租金，逾期将起诉收取租金及营业用房。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因建设涉案房屋未取得相应的规划许可手续，故其与张兵山订立的租赁合同无效。因此，对南岗供销社要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因原告对涉案房屋租赁合同予以追认，故对南岗供销社按合同约定标准主张租金，依法予以支持。对张兵山提出的诉讼时效抗辩，因南岗供销社无证据证明在2020年5月22日之前曾主张过租金，故该抗辩成立，即南岗供销社主张的2017年5月22日之前租金已不受法律保护。对张兵山主张的双方就一楼商铺形成的是房屋买卖合同关系，不是房屋租赁合同关系的抗辩，因与其签订的协议书相违背，依法不予支持。对张兵山主张已交纳租金实为分期支付购房款的抗辩，因无证据证明，且南岗供销社不予认可，依法不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张兵山于判决生效之日起十日内支付南岗供销社2017年5月22日至2020年12月31日期间占有使用费43300元，并自2021年1月1日起按32.87元/天继续支付占有使用费至实际腾退返还房屋之日止；二、驳回南岗供销社其他的诉讼请求。案件受理费减半收取950元，由南岗供销社负担490元，张兵山负担460元。本院二审期间，上诉人向本院提交：1.（2021）苏0723民初500、502号民事裁定书，证明2014年被上诉人单方出具的所谓租金的收据法院不予认可，与1997年4月23日、6月26日、11月7日，1998年4月21日等收据能够印证出争议的房屋上诉人与被上诉人之间系房屋是买卖关系。2.申请证人殷某、张某出庭作证，其中殷某证实：我和张兵山是邻居，房子的产权应是上诉人的。张兵山是供销社员工，我不是，我的房子是上下两层，200平方左右，是1997、1998年建安公司经理熊伟珠卖给我的。当时给了建安公司1万，给了供销社钱4.6万。张兵山的房子是其父亲张如彩从供销社购买的，买的3间，我买的2间，他买的上下，当时都是上下一起，是上面3间，下面3间。我买房时没有书面协议。2014年12月30日的租房协议上我没签字，当时供销社的会计张书平说是为了应付上级检查的。租房协议上的字是方安军伪造的，是复印件复印上去的。张某证实：我和上诉人是邻居，张兵山房子是买卖关系，3上3下，是1997年购买的，我家当时和张兵山是一起买的房子，张兵山当时说是买的供销社的。我家房子是二期，二期还有张兵山、张如彩、殷某三家。房屋买卖是我去谈的，买房时没有书面协议，和被上诉人没有签订过租房协议。被上诉人经质证认为，对证据1无异议，但是不同意上诉人的证明目的。另外两户一审法院以双方没有签订书面租赁合同，驳回了我方的起诉，对于实体权利，两份裁定书没有做出认定和处理。上诉人所提到的购房款、建房款都是二楼部分的价款。对于证据2的证人证言，两名证人与本案有利害关系，且证言与事实不符，二楼是买卖，一楼是租赁。本院经审查认为，上诉人提供的证据1真实、合法，对其真实性、合法性予以确认；证据2的证人证言系孤证，无其他证据予以印证，且因其二人与被上诉人有类似纠纷，与本案有利害关系，对该证人证言依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人张兵山提出涉案门面房系其向被上诉人购买所得，并非租赁的上诉理由，经查，首先，双方之间就涉案门面房的买卖没有签订书面买卖协议，上诉人对于房屋的单价、总价及房款支付方式等都不能表述清楚，亦不能提供相应证据证实；其次，从上诉人款项的支付分析，上诉人在1997年、1998年支付的四笔款的收据上，被上诉人都备注是建房款，而2000年之后支付的三笔款的收据上，被上诉人备注的却是承包费，此支付方式和备注与被上诉人诉称的房屋二层是其出售给上诉人，一层门面房是租赁给上诉人的陈述能相互印证；第三，上诉人与被上诉人于2014年12月30日就门面房签订了租赁协议，上诉人称系被上诉人为应付上级检查伪造，但是不能提供相关证据证实，且该租赁协议与2000年之后的承包费的收据亦能相互印证。故一审法院认定上诉人与被上诉人之间就涉案门面房系租赁关系，并判决上诉人支付相应的占有使用费并无不当。关于上诉人提出的一审判决适用法律不当的上诉理由，经查，本院已经依据查明的事实和相关证据认定双方当事人之间就涉案门面房系租赁关系，因涉案门面房的建设未取得相应的建设工程规划许可手续，故一审法院受理本案并依据相关法律规定认定涉案租赁协议无效并无不当。综上，上诉人张兵山的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人张兵山负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年八月三十一日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。