北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2779号原告：李昱，女，1974年2月26日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告李昱与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告李昱、被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昱向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交付房屋违约金（以购房款8756776元为基数，自2016年12月31日至2017年12月29日，按照日万分之一的标准计算）；2．判令被告向原告支付因房屋交付时不具备入住条件不能正常使用给原告造成的经济损失（自2017年7月1日至2018年7月15日，按照月租金13000元的标准计算）；3．判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金（已购房款8756776元为基数，自2019年1月1日至开庭之日止，按照日万分之零点一的标准计算）。事实和理由：2016年4月10日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1859798，预售合同约定原告向被告购买位于门头沟区21-218居住项目（A9）门头沟天台山居住项目10层1001号（以下简称1001号）房屋，约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，并约定了房屋交付条件。原告于2017年6月30日收房，被告交付的房屋燃气、暖气均未开通，不能正常使用，给原告生活带来很大困难，原告不得不在外租房居住，自2017年1月1日至2018年11月15日，共支付租金49．5万元，且被告至今尚未为原告办理1001号房屋的产权登记。经原告多次向被告催要各项违约金，被告均以各种理由推脱，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、关于逾期交房违约金。1．因空气污染原因，天台山公司按照北京市住建委的通知停工，停工时间应予以扣除。2．原告所诉的逾期交房违约金已过诉讼时效。三、关于交付房屋不具备入住条件所造成的经济损失。房屋已经建成且并不存在主体结构瑕疵，不足以影响居住的基本功能。燃气等问题可以寻找替代方式解决。且原告收房后就已实际入住1001号房屋，故不同意支付费用。关于逾期办证违约金的答辩意见：四、原告主张的逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果。2．原告未能按照约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任。3．原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。五、原告主张的违约金计算有误。1．依据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》，被告已经按照合同的约定书面通知原告收房，原告未按照合同履行其收房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。2．本案中，原告存在逾期交款的行为。依据合同约定，原告应当在预售合同签订之日即2016年4月11日起45日内将全部房款支付完毕。原告付清房款的时间为2017年2月9日。办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。六、原告主张的违约金标准过高。本案中，加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。七、2020年1月23日新冠疫情暴发以来，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应予以核减。八、自2021年2月25日以来，被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月25日。原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查事实如下：2016年4月10日，天台山公司（出卖人）与李昱（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1859798），约定李昱购买1001号房屋。房屋预测建筑面积219．32平方米，房屋总价款8756776元。预售合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年12月30日达到使用条件；（2）[市政双路供电]：2016年12月30日达到使用条件；（3）供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件；（4）燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通……若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。预售合同第十六条约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。预售合同第十四条约定：买受人未付清房价款及其他应付款或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。附件五付款方式及期限约定，买受人应于2016年3月14日前向出卖人支付876000元，买受人应于2016年3月20日前向出卖人支付1760776元作为该商品房首付房款。该商品房其余房款6120000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。附件十第二条第3款约定：自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭房款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭房款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。李昱于2016年4月26日交纳房款1760776元，于2016年12月20日交纳房款876000元，于2017年1月18日交纳房款6120000元。李昱已交纳代办产权费、印花税、产权登记费、公共维修基金。截止法庭辩论结束前，李昱尚未交纳契税。李昱于2017年6月30日办理了1001号房屋的入住手续。天台山公司于2017年9月1日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年12月29日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》。李昱曾于2020年8月12日将天台山公司诉至本院，在本院于2020年10月27日组织的庭前谈话中，李昱提出新的诉讼请求：要求天台山公司支付自2016年12月31日至2017年12月29日的逾期交房违约金，天台山公司当庭提出时效抗辩。李昱未能提交证据证明其在此之前向天台山公司主张过逾期交房违约金。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于以下事实，双方存有争议：一、关于1001号房屋何时具备居住使用条件。李昱主张1001号房屋自2018年7月15日开始具备居住使用条件，天台山公司认可1001号房屋燃气于2018年7月15日开通，暖气于2018年11月15日（即2018年-2019年采暖季）开通。二、关于李昱在外租房费用。李昱主张其于2017年7月1日至2018年7月15日在北京市海淀区惠德路1号租房居住，每月租金22000元，房屋租赁期限为2016年2月1日至2018年1月31日。为证明其主张，李昱向本院提交《房屋租赁合同》、账户交易明细。天台山公司认可《房屋租赁合同》的真实性，但认为不认可其关联性，认为李昱于房屋交付前已签订该合同，且所承租房屋面积、位置与1001号房屋不具有对等性，该房租没有参考意义。三、关于逾期交房违约金截止日期。李昱主张逾期交房违约金计算至该房屋取得竣工验收备案表之日，即2017年12月29日。为证明其主张，李昱向本院提交《提前入住申请承诺书》，主要载明：“本人已对该房屋进行查验，并完全了解项目的实际情况，知悉其尚未取得竣工备案验收手续，本人自愿提前收房。……上述所有承诺的生效时给予贵司同意延期交付违约金的计算截止时间为项目竣工验收备案表取得当日。”李昱在该承诺书中签字捺印，天台山公司未盖章确认。天台山公司不认可该证据的真实性。本院认为，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案已有同类案件生效示范裁判，案件事实清楚，双方权利义务关系明确，无原则分歧，可以适用简易程序，故对天台山公司辩称应当适用普通程序的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于逾期办证违约金。天台山公司辩称由于李昱委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。预售合同约定逾期办证违约金应计算至实际办证之日止，故天台山公司辩称其已积极履行办证义务，应计算至2021年2月25日的意见，于法无据，本院不予支持。由于办证日期不能确定，李昱主张计算至开庭之日止，本院不持异议。根据双方合同约定，天台山公司应当于2016年6月30日前向李昱交付房屋，李昱应当于签订定预售合同之日起45日内交纳全部房款，即李昱应当于2016年5月24日前交纳全部房款。实际上，李昱于2017年1月18日交纳最后一笔房款6120000元，依据预售合同第十四条约定，因李昱迟延交付房款，天台山公司可将交付房屋时间相应顺延，进而导致办证时间顺延。因交纳房款是房屋买受人的主要合同义务，李昱迟延交纳房款238天，故房屋交付时间可顺延至2017年2月23日，逾期办理房屋产权登记证书起算时间相应顺延至2019年2月24日。李昱虽尚未交纳契税，但天台山公司未能提交证据证明截止至法庭辩论结束之日，按时交纳契税人员均已办理完毕房屋产权登记，故天台山公司辩称李昱未交纳契税，逾期办证时间应当顺延的意见，本院不予采纳。天台山公司主张逾期办证违约金超过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。李昱主张以全部购房款为基数，按照日万分之零点一的标准，自2019年2月24日至2021年6月17日止的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，对于其主张2019年1月1日至2019年2月23日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。关于逾期交房违约金。天台山公司应于2017年2月23日前向李昱交付房屋。天台山公司实际于2017年6月30日向李昱交付房屋，存在逾期。李昱主张其房屋所在楼栋尚未完成工程竣工验收备案，逾期交房违约金计算至2017年12月29日，李昱所提交《提前入住申请承诺书》，载明天台山公司同意延期交付违约金的计算截止时间为项目竣工验收备案表取得当日，但该承诺书仅有李昱签字，天台山公司并未予以认可，故本院对于该证据不予采纳。李昱作为买受人，明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件，仍同意接收房屋，现李昱在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故本院认定逾期交房期间为2017年2月24日至2017年6月29日。依据所查明事实，李昱于2020年10月27日在诉讼中当庭提出逾期交房违约金，天台山公司当庭提出诉讼时效抗辩，故本次诉讼中，天台山公司辩称李昱主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，有事实和法律依据，本院对其该项意见，予以采纳。本院对李昱主张天台山公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋不符合居住使用条件的所造成的损失。李昱主张1001号房屋自2018年7月15日开始具备居住使用条件，天台山公司认可1001号房屋燃气于2018年7月15日开通，暖气于2018年11月15日（即2018年-2019年采暖季）开通。本院综合上述情况，认定1001号房屋于2018年7月15日开始具备居住使用条件，在房屋不具备居住使用条件的情况下，天台山公司亦未采取可替代性措施，故天台山公司主张房屋交付后产生的租房损失与其无关的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。李昱主张自2017年7月1日至2018年7月15日期间的经济损失，本院予以支持，关于计算标准，本院将结合李昱房屋租金、1001号房屋位置、面积等因素，酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李昱自二○一九年二月二十四日至二○二一年六月十七日期间的逾期办证违约金73994．76元。二、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李昱房屋不具备居住使用条件所造成的损失150000元；三、驳回李昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4695元，由李昱负担2817元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担1878元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二一年八月十七日法官助理  宋霞敏书 记 员  况 曦