北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5997号上诉人（原审被告、反诉原告）：李诺克，男，1962年7月27日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王晓勇，男，住陕西省西安市莲湖区，由北京瑞博格林科技有限公司推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京智鉴科技有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号（北京实创高科技发展总公司1-2号）B栋8层801室。法定代表人：邓瑜，总经理。委托诉讼代理人：刘巧玉，北京共腾律师事务所律师。上诉人李诺克因与被上诉人北京智鉴科技有限责任公司（以下简称智鉴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人李诺克之委托诉讼代理人王晓勇，被上诉人智鉴公司之委托诉讼代理人刘巧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李诺克上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回智鉴公司的全部一审诉讼请求，支持李诺克全部一审反诉请求。2.本案一审、二审诉讼费由智鉴公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，丁某交纳租金迟延，李诺克曾口头向其主张过违约责任；智鉴公司已经承认给房屋造成了损坏，并且愿意从押金中扣除；除一审判决提到的证据外，李诺克一审中还提供了银行历史交易明细表、房屋维修款收据等证据。2.一审程序违法，一审关于新证据提交以及开庭等程序存在违法；丁某非本案当事人，一审把其交的押金判给2015年还没有成立的智鉴公司没有依据。3.一审酌减智鉴公司应当承担的违约金，于法无据。智鉴公司辩称，同意一审判决。智鉴公司向一审法院起诉请求：判令李诺克退还押金15513元。李诺克向一审法院反诉请求：1.智鉴公司支付其合同违约金66192元；违约支付产生利息2219.14元，合计68411.14元。2.智鉴公司支付其押金15513元整（应付而未付）。3.智鉴公司支付其房屋维修费人民币10420元整。4.本案的诉讼费及所有费用由智鉴公司承担。一审法院认定事实：2015年9月18日，李诺克作为出租人（甲方）与丁某作为承租人（乙方）以及北京实创佳业房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了北京市房屋租赁合同（以下简称合同），约定，甲方将位于北京市海淀区上地西路8号院上地科技大厦4号楼106B房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为102平方米）出租给乙方用于办公。租赁期限为2015年10月1日至2016年10月4日，月租金为15513元。合同约定合同押金为15513元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金。合同第九条第四款约定……1、不按照约定支付租金达3日的……。后丁某依约交纳了上述期间的租金以及押金15513元。上述合同到期后，李诺克主张丁某违反了合同约定，丁某所交的押金已经抵扣了租金。对于该主张，李诺克未提供证据。智鉴公司主张后续就涉案房屋每年都签一次合同，用之前的押金当作后续合同的押金。经法院询问，李诺克表示2015年合同到期后，并未向丁某主张违约责任。后李诺克作为出租人（甲方）与智鉴公司作为承租人（乙方）就涉案房屋先后签订四份包括本案合同在内的北京市房屋租赁合同。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公。最近一份合同为2019年9月11日签订的北京市房屋租赁合同（以下简称涉案合同）。涉案合同显示定金为15513元，于2015年9月18日已支付并于甲方收到第一次房租及交付该房屋时，定金转为房屋保证金。合同解除或期满后、乙方应结清税费等相关费用，在双方办完房屋交接手续并迁出工商注册地后7日内，甲方全额退还乙方保证金。李诺克主张智鉴公司未按涉案合同约定的时间给付租金，并主张违约金，具体如下：该合同第一期租金在2019年9月24日给付，比约定的给付时间晚5天，计算一个月的违约金17064元；第二期租金在2019年12月25日给付，比约定的给付时间晚6天，前五天计算一个月的违约金17064元，按照每天千分之二为第六天计算了利息；第三期租金，因为疫情给对方降了租金，付款日期也有修改，对方应该在5月31日前给付房租，但是在6月9日才实际给付，比约定的给付时间晚9天，逾期的前五天计算一个月的违约金17064元，按照每天千分之二的标准给逾期的后四天计算了利息；第四期租金应当在2020年6月19日给付，但是实际上分两次给付了租金，其只计算了一次违约，逾期前五天计算一个月违约金，加上后面几天的逾期利息。对此，智鉴公司主张其并未违约，对方员工李某表示同意延迟交付，就该主张智鉴公司并未提供证据予以证明。经一审法院释明，智鉴公司表示要求酌减违约金。一审庭审中，李诺克主张维修费用10420元，包括地毯、窗帘、墙面的维修费用。对此，智鉴公司表示并不存在损坏上述三个区域的行为，窗帘、墙面、地毯的维修原因是自然老化以及自然损耗。就上述主张，李诺克提供了照片予以证明。对此，智鉴公司不予认可，表示照片并不能证明损害是由智鉴公司造成的。经一审法院询问，双方表示智鉴公司在接受房屋和在办理返还时，均没有交接手续等确认房屋实际情况的证据。另查，李诺克陈述已将涉案房屋于2020年12月份另行出租。一审法院认为，智鉴公司与李诺克签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。关于智鉴公司是否交纳了押金15513元，根据查明事实，可以认定双方均同意用丁某所交纳的押金当作涉案合同的押金，故智鉴公司交纳了押金。合同到期后，在李诺克就不予退还押金的情形未提供证据的情况下，应将押金退还，故对智鉴公司要求李诺克退还押金的诉讼请求，予以支持。智鉴公司主张其迟延交纳租金系李诺克同意，就该主张，智鉴公司未提供足以证明上述主张成立的证据，应承担举证不能后果，故认定智鉴公司存在违约行为，应承担相应违约责任。智鉴公司主张酌减违约金数额，于法有据，予以支持。具体数额，根据查明事实酌情判定。至于李诺克主张的利息损失，已通过法院支持的违约金予以弥补，故不予支持。李诺克提出要求智鉴公司交纳押金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。至于房屋维修费用，因李诺克未提供证据证明房屋出租前的状态，使得法院无法认定涉案房屋的使用情况，不排除其所主张的房屋状况是智鉴公司正常合理使用损耗的结果，故对李诺克所主张的房屋维修费用难以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李诺克于判决生效之日起七日内返还北京智鉴科技有限责任公司押金15513元；二、北京智鉴科技有限责任公司于判决生效之日起七日内给付李诺克违约金2000元；三、驳回李诺克的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的租赁合同为合法有效，双方均应依约履行。根据查明事实，双方当事人签订的租赁合同系此前李诺克与丁某签订并履行的租赁合同的延续，且智鉴公司与李诺克均同意用丁某所交纳的押金作为涉案合同的押金。李诺克主张因丁某违反了合同约定，丁某所交的押金已经抵扣了租金，李诺克就此未提供充分证据和依据，本院不予采信。智鉴公司与李诺克之间的合同到期后，李诺克应将押金退还，一审法院对智鉴公司要求李诺克退还押金的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。李诺克提出要求智鉴公司交纳押金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因智鉴公司存在违反约定迟延交纳租金的情况，应承担相应违约责任。智鉴公司在一审中主张酌减违约金数额，一审法院根据其违约程度、违约造成的后果等情况酌情判定的违约金数额，属于在法律规定的范围内合理行使自由裁量权，本院亦予以确认。李诺克主张的利息损失，已通过违约金予以弥补，本院不予支持。关于房屋维修费用，因李诺克未举证证明房屋出租前的状态，亦未举证证明智鉴公司存在未按照约定或者不当使用涉案房屋致使房屋受到损失的情况，故李诺克应承担举证不能的不利后果，一审对其主张的房屋维修费用不予支持并无不当。关于李诺克主张一审程序违法一节，经审查，其该项上诉理由不成立。综上所述，李诺克的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2296元，由李诺克负担。本判决为终审判决。审 判 员 李军二〇二一年八月三十一日法官助理 李湉书 记 员 梁萌