广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3843号上诉人（原审原告）：佀广周，男，1973年1月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。上诉人（原审原告）：张芳，女，1978年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司）。住所地：广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4—5层。法定代表人：梁国锋，总经理。被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司。住所地：广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信，董事长。被上诉人（原审被告）：广东空港置业有限公司。住所地：广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层。法定代表人：翁玉麟，董事长。委托诉讼代理人：陈默，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邹莹，女，该公司员工。原审第三人：广州资产管理有限公司。住所地:广州南沙区丰泽东路106号南沙城投大厦1002房。法定代表人：梁镜华，董事长。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。上诉人佀广周、张芳因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）及原审第三人广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。佀广周、张芳的共同委托诉讼代理人彭杞盛，空港公司的委托诉讼代理人邹莹，资产公司的委托诉讼代理人邬元卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。佀广周、张芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判云梯公司与佀广周、张芳就广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房签订《广州市商品房买卖合同》并网签备案；3.改判云梯公司向佀广周、张芳开具金额为827000元的购房款发票；4.改判资产公司协助云梯公司涂销对广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房设定的抵押；5.改判云梯公司、颐和公司、空港公司连带向佀广周、张芳赔偿因抵押广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房给佀广周、张芳造成的损失（以827000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2020年8月17日起计算至涂销抵押权之日止，暂算至2020年11月30日为9374元）6.由云梯公司、颐和公司、空港公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、佀广周、张芳要求云梯公司解除案涉房产设定的抵押，并由资产公司协助涂销抵押登记，具有充分的事实及法律依据。第一，佀广周、张芳与云梯公司签订了《认购书》及《购房协议》，且佀广周、张芳已支付完毕购房款，于2017年接收房屋，其权利形成时间先于资产公司。基于此，佀广周、张芳与云梯公司及颐和公司虽未另行签订商品房预售合同或现房销售合同，但其所签订的《认购书》、《购房协议》实际上应为商品房买卖合同，即合同签订方之间存在商品房买卖合同关系，基于此佀广周、张芳有权要求云梯公司、颐和公司为其办理房屋权属证书，且佀广周、张芳已向云梯公司付清了购房款，且于2017年接收房屋，其权利形成先于资产公司，因此佀广周、张芳亦有合同依据及事实依据要求云梯公司、颐和公司、资产公司为其涂销佀广周、张芳房屋设定的抵押权。第二，资产公司的抵押权并非善意取得。首先，根据资产公司的举证，资产公司受让的债权为案外人颐和地产集团有限公司享有对广州市云梯山庄房地产开发有限公司的债权，但是从广州市云梯山庄房地产开发有限公司的股权结构来看，颐和地产集团有限公司享有其80％的股权，二者显然存在利益关联关系，二者是否存在真实的债权债务关系尚且存疑，资产公司亦未提交证据证明上述事实，因此资产公司以受让有利益关联双方间的债权且未证明二者存在真实有效的合法债权关系就主张对案涉房屋有合法的抵押权显然不合理，不能排除三方间存在恶意串通的可能，因此资产公司并非善意取得的主体。其次，本案云梯公司（原广州白云国际机场集团综合开发有限公司）并非资产公司受让债权的债务人，仅为抵押人，如由债务人外的主体承担担保责任，资产公司应当对抵押财产进行谨慎审查。再次，资产公司并未提供证据证明案涉债权何时到期，一审法院亦未查明案涉债权有无实际清偿，资产公司提交的证据均为复印件，除抵押权登记证书外，一审法院未查明真实、有效的债权债务及抵押合同关系。最后，案涉楼盘在2015年起就有很多房屋陆续交付，佀广周、张芳也在2017年就已收楼并已实际装修入住，但是案涉抵押权设定在2018年6月，资产公司作为不动产抵押权人，负有实地调查核实案涉房屋权属及使用情况的义务，正是基于资产公司未实地核查抵押房屋的状况，才导致案涉房屋在已出售的情况下又被抵押，因此资产公司并非善意取得，负有涂销抵押权的义务。第三，云梯公司作为最终由人民政府直接控股的大型国企，本身就案涉房产先卖后抵的行为就严重违反诚实信用原则，如在抵押权人资产公司都已同意在云梯公司清偿债务或者置换抵押物后涂销抵押的情况下，法院又以云梯公司消极不作为的态度从而驳回佀广周、张芳涂销抵押权的诉求，显然会让严重失信的云梯公司因此而获益，这不仅与民商事法律及社会主义核心价值观倡导的诚实、守信原则相违背，亦有损政府控股的国有企业在人民群众心中的信誉评价，且云梯公司本身就具备清偿案涉房屋抵押权债务或者替换担保物的能力，并非是无条件清偿或无法清偿，因此本案实际并不存在任何涂消抵押权的实际障碍，一审法院以云梯公司未能按照抵押权人资产公司的要求赔偿损失、提供新的担保物置换为由驳回佀广周、张芳要求涂销抵押权的诉求，显然缺乏充分、有效的理据。第四，一审法院在审理时并未就如抵押人不清偿抵押权债务时，询问佀广周、张芳是否愿意清偿抵押债务，审理存在瑕疵。换言之，如佀广周、张芳同意清偿抵押权债务，则抵押权人的权益实际并不受损，但法院在一审时并未告知。二、云梯公司应当与佀广周、张芳签署网签备案的《广州市商品房买卖合同》并办理备案手续。如上所述，《认购书》及《购房协议》实际已对双方商品房买卖合同的权利义务进行了详细约定，佀广周、张芳请求网签《广州市商品房买卖合同》仅为房屋管理部门的行政管理需要，为程序需要，因此并不涉及到意思自治的范畴，法院理应支持。三、云梯公司及颐和公司应当开具案涉购房款的发票。佀广周、张芳要求云梯公司开具发票，二者属于平等主体，且佀广周、张芳是依据请求权提出开票诉求，开票的主体亦为云梯公司，税务部门仅为管理部门，因此一审法院认为开票诉求不属于平等主体之间的民事法律关系为由驳回佀广周、张芳诉求，并无理据。四、云梯公司应当赔偿佀广周、张芳因抵押涉案房屋给佀广周、张芳造成的损失。第一，佀广周、张芳已于2019年9月具备了购房资格，在一审审理阶段一审法院并未要求佀广周、张芳提交是否具备及何时具备购房资格的证据。根据行政部门管理规定，必须持有法院出具的函件，广州规划和自然资源局花都区分局才会出具《购房资格证明》，但一审在审理时并未向佀广周、张芳出具该份函件，导致佀广周、张芳无法提交《购房资格证明》，因此不应由佀广周、张芳承担举证不能的后果。第二，在裁判理由中，一审法院以“《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定的‘鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续’，根据上述约定可知在涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》签署时，涉案房屋并不具备办理网签及备案手续的条件．．．．．．”为由，判决不支持云梯公司应支付损失，佀广周、张芳认为此理由显然牵强。首先，该份协议中的“客观原因”并未明确为将房屋设定抵押权，一审法院不应做无事实依据且不利于佀广周、张芳的理解；其次，被上诉人在一审时并未以该条款为抗辩设定抵押权合理的合同依据，显然被上诉人均不认为该条款可以作为免责事由，一审法院超出当事人的意思表示作出解读，有违证据认定规则；最后，退一步来讲，即使在签订合同时有该条款的存在，该份协议签订于2014年，签约后双方均应有积极的态度来促使合同履行完毕，而不应在时隔6年多仍以该条款来“推定”被上诉人所有损害佀广周、张芳权益的违约行为均合理，如按照一审法院的理解，只要有该条款存在，那云梯公司可以一直不与佀广周、张芳签订网签合同并办理不动产权证，这显然与合同法等相关法律推行的维护交易稳定、促使积极履约的立法精神相违背，也严重有违基本的诚实信用原则。事实上，佀广周、张芳已于2016年付清全部房价款，云梯公司也于2017年实际交楼，说明双方均是按照商品房买卖的程序逐步推进的，云梯公司交楼的行为也表明完成房屋交易的完整流程没有任何障碍，期间云梯公司并未以房屋需要抵押征询过佀广周、张芳的意见，甚至连基本的告知都没有，因此法院不因以固化的解读来庇护云梯公司如此不合理的违约行为。第三，对于一审法院以佀广周、张芳未举证在提起本案诉讼前曾向云梯公司主张签署网签合同及办理备案的裁判理由，佀广周、张芳认为其已以起诉的方式表明向云梯公司主张要求网签及办理备案手续，因此对于损失起算时间，佀广周、张芳认为也不应后于一审起诉时间。空港公司二审答辩，不同意佀广周、张芳的上诉请求，同意一审判决的处理结果。颐和公司提交书面答辩意见称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回佀广周、张芳的上诉请求，维持一审判决。佀广周、张芳从未就涉案房屋无法办证的造成的损失提供任何证据，佀广周、张芳该项主张缺乏事实和法律依据。事实上，无法办证是由于佀广周、张芳的原因导致，与颐和公司无任何因果关系，且颐和公司并非开发商，无需承担任何赔偿责任。开具发票应属于税务机关的管理和监督范畴，佀广周、张芳应向相关部门申请，而非诉请要求颐和公司承担开具发票的义务。资产公司二审述称，不同意佀广周、张芳的上诉请求，同意一审判决的处理结果。云梯公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未作二审答辩。佀广周、张芳于2020年8月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求法院判决云梯公司与佀广周、张芳就广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房签订《广州市商品房买卖合同》并网签备案；2.请求法院判决云梯公司向佀广周、张芳开具金额为827000元的购房款发票；3.请求法院判决云梯公司涂销广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房设定的抵押；4.请求法院判决云梯公司、颐和公司赔偿因抵押广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房给佀广周、张芳造成的损失（以827000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年6月30日起至涂销抵押权之日止，暂计算至起诉之日2020年7月31日为82056元；）5.请求法院判决空港公司对第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.请求法院判决由云梯公司、颐和公司、空港公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄E区J2栋XX房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押（登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司），合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。佀广周、张芳提交编号为0000075号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2014年10月6日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为佀广周、张芳，代理方为颐和公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄御山区J2栋XX号住宅。二、该房地产优惠后总房价为827000元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2014年10月14日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年12月31日前交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和公司的公章，认购方（乙方）处有佀广周、张芳的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有一人的签名。佀广周、张芳还提交编号为0008103号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和公司，乙方（买方）为佀广周、张芳，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄御山区J2幢XX号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为155.52平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为827000元。四、付款方式为分期付款，在2014年10月14日前向甲方支付总房价的70%，即587000元，在2014年12月14日前向甲方支付40000元整，在2015年2月14日前支付40000元整，在2015年4月14日前支付40000元，在2015年6月14日前支付40000元，在2015年8月14日前支付40000元，在2015年10月14日前支付40000元。七、鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，在具备网签条件后，乙方须在收到甲方书面通知的七天内与开发商即甲方签订广州市房管局规定的网签合同。否则，乙方每逾期一天，应按该商品房总价款的万分之五的比例向甲方支付违约金。超过三十日的，甲方有权解除本协议，且乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方（委托代理机构）加盖颐和公司的公章，经办人处有梁国强的签名，乙方处有佀广周、张芳的签名。佀广周、张芳提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据五张，出具时间为2014年10月14日至2016年5月11日期间，内容为收到佀广周、张芳交来购花都颐和山庄（云梯山庄）御山区J2栋XX房房款合计827000元。颐和公司确认已经收到上述房款。2016年5月6日，云梯公司向佀广周、张芳发出《关于请尽快缴清房款并复函的通知》，主要内容为：根据贵方与我司的委托代理机构颐和公司于2014年10月14日签署的《花都颐和山庄购房协议》，协议第四条约定了贵方的付款方式与时间。截止至2016年5月5日，贵方仍欠房款40000元，已逾期204天，根据协议约定，贵方除须付清上述房款之外，尚需向我司支付迟延付款违约金。请贵方务必在收到本函后三个工作日内书面函复我司，说明欠付房款的原因和预计支付房款的期限，否则我司将循法律途径予以解决。佀广周、张芳主张云梯公司已将涉案房屋交付其使用，为证明其主张，佀广周、张芳提交了加盖云梯公司和案外人广州颐和酒店物业管理有限公司公章的《入伙通知书》，通知佀广周、张芳于2016年5月21日办理涉案房屋的收楼手续。佀广周、张芳还提交了住房维修资金缴款通知书等，拟证明其已缴纳了涉案房屋的住房维修资金。佀广周、张芳还提交物业费发票，显示其已缴纳向物业公司缴纳涉案房屋的物业管理费。佀广周、张芳主张其已于2017年6月15日收楼。佀广周、张芳陈述其签订认购书和购房协议时尚不具备购房资格，后于2019年9月具备了购房资格，其在具备购房资格后有向云梯公司催促办理网签及备案手续无果后提起本案诉讼。另查明，资产公司向一审法院提交了其（债权人）与云梯公司（抵押人）于2018年5月31日签署的《抵押合同》，约定：鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司（原债权人）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（债务人）于2018年5月31日签订的《债权收购协议》，及债权人与债务人广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《债务重组合同》，为保障上述主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。2018年6月30日，涉案房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08013983号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。一审法院认为：佀广周、张芳提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》中虽然仅有颐和公司的签章，并无云梯公司的签章，上述协议虽尚未达到合同约定的生效条件，但根据云梯公司于2016年5月6日向佀广周、张芳发出《关于请尽快缴清房款并复函的通知》可知，云梯公司对颐和公司作为其代理人与佀广周、张芳签署的《花都颐和山庄购房协议》予以认可，并要求佀广周、张芳支付剩余未付购房款40000元。同时，根据云梯公司和广州颐和酒店物业管理有限公司向佀广周、张芳发出的《入伙通知书》，云梯公司已经通知佀广周、张芳收楼，佀广周、张芳提供的物业管理费发票证实佀广周、张芳已经实际收楼入住。以上事实证明虽然云梯公司并未在《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》签章，但佀广周、张芳履行了向云梯公司支付购房款的合同主要义务，云梯公司亦已履行交付涉案房屋给佀广周、张芳使用的主要义务，双方合同已经成立并已经生效。上述认购书及购房协议是云梯公司与佀广周、张芳之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于佀广周、张芳要求云梯公司与其就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同》并办理网签备案手续的主张。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，故佀广周、张芳要求云梯公司就涉案房屋与其签订《广州市商品房买卖合同》网签合同和办理备案手续的诉讼请求，一审法院不予支持。关于佀广周、张芳要求云梯公司开具涉案房屋的购房发票的诉讼请求，由于是否应开具发票及如何开具发票，应当由税务机关管理和监督，佀广周、张芳要求开具发票的诉讼请求不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，佀广周、张芳可就此向税务部门申请解决，本案不予调处。关于佀广周、张芳要求云梯公司、空港公司、资产公司涂销涉案房屋设定的抵押的诉讼请求，因资产公司与云梯公司之间的抵押合同并不存在合同无效的理由，资产公司对涉案房产的抵押权已经登记，该抵押权合法有效，在资产公司的债务获得清偿前，资产公司并无涂销涉案房屋抵押的义务，故佀广周、张芳的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于佀广周、张芳要求云梯公司赔偿因抵押涉案房屋给其造成的损失的诉讼请求，佀广周、张芳确认涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》签署时其并不具备购房资格，现其未能举证证明其何时具备购房资格，也未能举证其在提起本案诉讼前曾向云梯公司主张签署网签合同及办理备案，故其主张的损失起算时间缺乏依据。同时，涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续”，根据上述约定可知，在涉案《花都颐和山庄商品房购房协议》签署时，涉案房屋并不具备办理网签及备案手续的条件，佀广周、张芳对此清楚并予以接受，故佀广周、张芳现以涉案房屋被设定抵押给其造成损失为由要求云梯公司赔偿其损失，以及要求空港公司承担连带赔偿责任缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。颐和公司系云梯公司的代理人，其实施的民事法律行为对云梯公司发生效力，佀广周、张芳要求颐和公司承担责任缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，佀广周、张芳的全部诉讼请求应当予以驳回。云梯公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年11月9日作出一审判决：驳回佀广周、张芳的全部诉讼请求。本案受理费925.70元，由佀广周、张芳负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，资产公司表示，云梯公司原为广州市云梯山庄房地产开发有限公司向建行白云支行借款提供抵押，后因颐和地产集团有限公司将其对广州市云梯山庄房地产开发有限公司享有的债权转让给资产公司，云梯公司再向资产公司提供抵押，建行白云支行在先抵押手续解除后，资产公司成为第一顺位抵押权人；资产公司与云梯公司签订《抵押合同》所附抵押物清单列有财产817项，包括房屋、车位及一块土地。资产公司还表示：其司设定抵押时是在阳光家缘网上公开信息及查册表查询了解到涉案房屋未进行销售，未对涉案房屋入户具体了解使用情况。佀广周、张芳为证明其已具备购房资格，提交广州市规划和自然资源局出具的《购房资格证明》，载明：经核查，截至2021年8月11日，佀广周、张芳具备本市住房限购区域内住房购房资格。佀广周、张芳还提交两人2014年12月至2021年6月的广州市社会保险参保证明以及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，该证明显示两人查无不动产登记结果记录。对此，空港公司表示该材料与其司没有关系，对该事实并不了解，由法院核实上述材料的真实性、合法性和真实性。另查，广州市云梯山庄房地产开发有限公司由颐和地产集团有限公司持股80%、云梯公司持股20%。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：佀广周、张芳本案所提诉讼请求是否应予支持。案件事实表明，佀广周、张芳与云梯公司销售代理人颐和公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房购房协议》时，并未取得购房资格，购房协议为此对其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有云梯公司加盖公章，但佀广周、张芳所付涉案房屋的购房款实际已由颐和公司收取，佀广周、张芳履行了支付购房款的合同主要义务，云梯公司亦已履行了交付涉案房屋给佀广周、张芳使用的合同主要义务，一审判决认定佀广周、张芳与云梯公司双方房屋买卖合同关系已经成立并生效，该项处理并无不当。在佀广周、张芳取得购房资格的情况下，佀广周、张芳要求云梯公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方所设房屋买卖合同关系的目的。颐和公司作为云梯公司销售代理人，收取佀广周、张芳支付的购房款，所生法律后果当应由云梯公司承担，云梯公司对此应向佀广周、张芳开具购房款发票。依佀广周、张芳本案提交的《购房资格证明》，佀广周、张芳属于消费者购房人。佀广周、张芳支付全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在云梯公司将涉案房产抵押给资产公司之前，云梯公司作为涉案商品房的开发商，在明知涉案房屋已经出售给佀广周和张芳、已经收取佀广周、张芳全部购房款并将房屋实际交付给佀广周、张芳的情况下，仍将该房屋抵押给资产公司，云梯公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释〔2002〕16号）第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案资产公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗佀广周、张芳对涉案房屋的物权期待权，资产公司可另循途径向云梯公司主张相关权利。佀广周、张芳本案主张登记产权人云梯公司和抵押权人资产公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。需要指出的是，佀广周、张芳本案主张因涉案房屋被抵押要求赔偿损失，但并未就此提供相关证据，其对颐和公司、空港公司、资产公司所提连带承责的主张，法律依据不能成立。综上所述，佀广周、张芳的上诉请求部分有理，本院对该有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29392号民事判决；二、广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内与佀广周、张芳签订商品房买卖合同并办理网签手续；三、广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佀广周、张芳开具购房款发票；四、广州云梯地产开发有限公司与广州资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为佀广周、张芳办理广州市花都区颐和山庄御山区J2栋XX号房的涂销抵押手续；五、驳回佀广周、张芳的其他诉讼请求。一审案件受理费925.70元，由佀广周、张芳负担825.70元，由广州云梯地产开发有限公司负担100元。二审案件受理费925.70元，由佀广周、张芳负担825.70元，由广州云梯地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年八月三十日书记员  吴敏玲