吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2021）吉0602民初1147号原告：祝春刚，男，1969年4月20日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。        委托诉讼代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。        被告：白山市福泰房地产开发有限公司。        统一信用代码：912206017826301453。        法定代表人：李菊香，董事长。        住所：吉林省白山市浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内三楼）。        委托诉讼代理人：解文亮，吉林万秋律师事务所律师。        原告祝春刚与被告白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝春刚及其委托诉讼代理人王文君，被告福泰公司的委托诉讼代理人解文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        祝春刚向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的福泰金地小区13号楼5单元402室、8号楼1单元601室、8号楼2单元601室、18号楼门市108室、12号楼1单元403室、15号楼3单元502室、18号楼3单元1501室、16号楼2单元103室《房屋认购书》合法有效，并判令被告向原告交付房屋及协助原告办理产权证照；二、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年原告作为实际施工人在被告处承揽了福泰金地小区9号楼、13号楼、17号楼土建工程；金地小区排水外网工程；金地小区工业外网工程；金地小区保温水表箱制作安装工程、防盗门、楼宇门供货安装工程。被告在施工过程中以福泰金地小区13号楼5单元402室（2017年12月15日）、8号楼1单元601室（2017年12月15日）、8号楼2单元601室（2017年12月15日）、18号楼门市108室（2017年12月15日）、12号楼1单元403室（2018年1月30日）、15号楼3单元502室（2018年1月30日）、18号楼3单元1501室（2018年5月7日）、16号楼2单元103室（2019年11月26日）八套房屋抵顶原告的工程款，总价款2236337元，原被告之间签订了八份《房屋认购书》。原告已按施工合同完成全部工程量并交付给被告，金地小区已实际投入使用，但被告至今未向原告交付上述房屋。综上，原、被告之间签订的上述八套房屋的《房屋认购书》系双方真实意思表示，合法有效，现被告拒不履行合同义务的行为已构成违约，因此原告现依据我国《民事诉讼法》之规定，诉之贵院，请依法支持。        福泰公司辩称：原告诉讼请求与事实不符，原告并非金地小区9、13、17号楼土建工程的实际施工人，无权领取全部工程款，并且原告不具备建设施工企业的资质，签订的合同为无效合同，原告目前并没有支付案涉工程拖欠的人工工资达50余万元，违反了合同约定，农民工如果向我单位索要工资，势必会给我单位造成双倍经济损失，并且对于案涉的四个工程，我公司对工程款已经全部结算完毕，在2019年我公司找原告协商拖欠的工程款事宜，是原告迟迟不到场，与被告无关，请法庭驳回原告的诉请。        经审理查明：2015年3月1日，福泰公司与白山市瑞达电气工程有限公司签订了《供热外网工程施工合同》，与长春信元通建筑工程有限公司签订了《供热外网工程施工合同》，福泰公司在该两份合同落款发包人处加盖公章，祝春刚在该两份合同落款承包人处签字。2015年8月10日，福泰公司与祝春刚签订了一份《建筑工程施工包干合同》，福泰公司在该份合同落款甲方处加盖公章，祝春刚在该份合同落款乙方处签字。上述合同双方均约定了以房抵40％的工程款。2017年10月10日，甲方福泰公司与乙方祝春刚签订了一份《钢结构楼梯施工合同》，福泰公司在该份合同落款甲方处加盖公章，祝春刚在该份合同落款乙方处签字。        2015年9月10日，福泰公司与白山市宏鑫道路维修处签订《金地小区排水外网工程协议》，福泰公司在该合同落款甲方处加盖公章，祝春刚在该合同落款乙方处签字。同日，福泰公司与长春信元通建筑工程有限公司签订《排水外网工程施工合同》，福泰公司在该两合同落款发包人处加盖公章，祝春刚在该份合同落款承包人处签字。上述合同双方均约定该工程全额垫款，全部以房抵工程款。        2017年12月15日，福泰公司与祝春刚签订了四份《房屋认购书》，祝春刚分别认购了福泰公司开发的位于靖宇路福泰金地项目中的13号楼5单元402室（建筑面积48.68㎡、房屋总价款为142145.60元）、8号楼1单元601室（建筑面积121.88㎡、房屋总价款为355889.60元）、8号楼2单元601室（建筑面积72.04㎡、房屋总价款为210356.80元）、18号楼108室门市（建筑面积111.32㎡、房屋总价款为667920元），房款分别用于抵顶金地小区祝春刚供热外网现金工程款、祝春刚金地小区供热外网现金工程款、郎丽霞9#、13#、17#楼工程款。双方约定出卖人拟在2017年12月30日前将房屋钥匙交付认购人。福泰公司在该四份认购书落款出卖人处加盖公章，祝春刚在该四份认购书落款认购人处签字。        2018年1月30日，福泰公司与祝春刚签订了两份《房屋认购书》，祝春刚分别认购了福泰公司开发的位于靖宇路福泰金地项目中的12号楼1单元403室（建筑面积69.55㎡、房屋总价款为203086元）、15号楼3单元502室（建筑面积48.01㎡、房屋总价款为140189.20元）。房款用于抵顶祝春刚9#、13#、17#工程款与排水外网工程款。福泰公司在该两份认购书落款出卖人处加盖公章，祝春刚在该两份认购书落款认购人处签字、捺印。        2018年2月2日，福泰公司向祝春刚出具了收据两张，分别为12号楼1单元403室房屋房款203086元、15号楼3单元502室房屋房款140189.20元，两张收据均载明收款项目为顶账房（9#、13#、17#排水外网工程款）。        2018年5月7日，福泰公司与祝春刚签订《房屋认购书》一份，祝春刚认购了福泰公司开发的位于靖宇路福泰金地项目中的18号楼3单元1501室（建筑面积110.11㎡、房屋总价款为321521.20元）。房款用于抵顶祝春刚金地小区排水外网工程款。福泰公司在该份认购书落款出卖人处加盖公章，祝春刚在该份认购书落款认购人处签字、捺印。        2018年11月7日，福泰公司向祝春刚出具了收据四张，其中13号楼5单元402室房屋房款142145.60元的收据，载明收款项目为顶账房（抵顶金地小区祝春刚供热外网）；8号楼1单元601室房屋房款355889.60元的收据，收款项目为顶账房（抵顶祝春刚金地小区供热外网）；8号楼2单元601室房屋房款210356.80元的收据，收款项目为顶账房（9#、13#、17#）。        2019年4月18日，福泰公司向祝春刚出具了18号楼3单元1501室房屋房款321521.20元的收据，收款项目为顶账房（排水外网）。        2019年11月26日，福泰公司与祝春刚签订《房屋认购书》一份，祝春刚认购了福泰公司开发的位于靖宇路福泰金地项目中的16号楼2单元103室房屋（建筑面积66.86㎡、房屋总价款为195231.20元）。房款用于抵顶金地小区祝春刚9#、13#、17#工程及排水外网工程款。福泰公司在该份认购书落款出卖人处加盖公章，祝春刚在该份认购书落款认购人处签字、捺印。同日，福泰公司向祝春刚出具了16号楼2单元103室房屋房款195231.20元的收据，收款项目为房款（排水外网）。        2020年7月1日，福泰公司向祝春刚出具了18号楼108门市房款667920元的收据，收款项目为顶账房（金地小区排水外网）。        2021年3月11日，福泰公司在长白山日报上向祝春刚发出公告，载明：白山市福泰房地产开发有限公司与你签订的认购合同（金地小区16号楼2单元103室；18号楼3单元1501室；8号楼2单元601室；8号楼1单元601室；13号楼5单元402室；15号楼3单元502室；18号楼108门市；18号楼109门市），因你没有履行合同义务，现我公司按照有关规定终止和你签订的认购合同，公告作废。特此公告。        依祝春刚申请，本院于2021年3月24日作出（2021）吉0602财保34号民事裁定书，裁定：查封被申请人白山市福泰房地产开发有限公司开发的位于白山市浑江区福泰金地小区8号楼1单元601室、8号楼2单元601室、12号楼1单元403室、l3号楼5单元402室、15号楼3单元502室、16号楼2单元103室、18号楼门市108室、18号楼3单元1501室，共计八套房屋的房籍、查封斯限为三年。祝春刚交纳诉前保全费5000元。        福泰公司自认涉案工程已交付使用，上述抵顶工程款的八套房屋已具备交付条件。        上述案件事实，有经过庭审质证的长白山日报、《供热外网工程施工合同》《建筑工程施工包干合同》《金地小区排水外网工程协议》《排水外网工程施工合同》《钢结构楼梯施工合同》《房屋认购书》、白山市福泰房地产开发有限公司收据、（2021）吉0602财保34号民事裁定书、保全费发票、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭。        本院认为，因祝春刚承包了福泰公司金地小区部分工程，祝春刚认购了福泰公司开发的位于靖宇路福泰金地项目中房屋及门市以抵顶工程款，为此，双方签订了八份《房屋认购书》，同时，福泰公司向祝春刚出具了八套抵顶房屋房款的收据。《房屋认购书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。虽福泰公司以公告的方式通知祝春刚终止与其签订的认购合同，但未经祝春刚同意其不得擅自变更或者解除民事法律行为。因此，福泰公司应当按照约定履行交付房屋并协助办理产权证照的义务。        虽然福泰公司抗辩祝春刚不是金地小区9、13、17号楼土建工程的实际施工人，仅提供证人证言予以证明无其他证据佐证，本院不予支持。        依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：        一、祝春刚与白山市福泰房地产开发有限公司于2017年12月15日签订的福泰金地小区13号楼5单元402室、8号楼1单元601室、8号楼2单元601室、18号楼门市108室《房屋认购书》，于2018年1月30日签订的福泰金地小区12号楼1单元403室、15号楼3单元502室《房屋认购书》，于2018年5月7日签订的福泰金地小区18号楼3单元1501室，于2019年11月26日签订的福泰金地小区16号楼2单元103室《房屋认购书》有效；        二、白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向祝春刚交付福泰金地小区13号楼5单元402室、8号楼1单元601室、8号楼2单元601室、18号楼门市108室、12号楼1单元403室、15号楼3单元502室、18号楼3单元1501室、16号楼2单元103室房屋并协助祝春刚办理前述8套房屋的产权证照。        案件受理费25034元，减半收取计12517元，由白山市福泰房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由白山市福泰房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。        审判员    张建军二〇二一年八月十日书记员    潘坛