江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5883号上诉人（原审被告）：徐州万隆房地产开发集团有限公司，住所地邳州市炮车高新区三先路007号。法定代表人：何立永，总经理。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李竞侠，女，1974年10月15日生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审原告）：刘坤，男，1969年2月9日生，汉族，住邳州市。上诉人徐州万隆房地产开发集团有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人李竞侠、刘坤商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初7023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求:1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人逾期交房119天没有事实依据。该小区于2014年7月15日已具备上房条件，上诉人也已通知包括被上诉人在内的全体业主，绝大部分业主均已上房，被上诉人接到通知后未及时上房是其自身原因所致。被上诉人上房后至本次起诉前，被上诉人从未向上诉人主张过逾期上房违约金，其一审诉求已超过诉讼时效。二、一审判决上诉人支付逾期办证违约金没有事实根据。根据合同第十五条约定，上诉人承担逾期办证违约金的前提是“因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。而本案被上诉人不能取得权属证书的原因一是因政府将原上诉人的土地调整给他人而未给上诉人核实、变更手续；二是被上诉人不同意政府协商方案，以致其本人未能办理产权证书。以上原因明显不是出卖人(上诉人)的责任，因此，一审法院将上述客观原因归责于上诉人进而判决上诉人承担赔偿责任没有事实及合同依据。李竞侠、刘坤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李竞侠、刘坤向一审法院提出诉讼请求：1、判令万隆公司按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的条件将案涉房产交付使用；2、判令万隆公司提供给办理不动产权证所需全部材料并协助办理不动产权登记；3、判令万隆公司支付违约金153582元（以上违约金为暂定数额，违约金计算标准为以434165元为基数，按每日万分之一，自2014年6月1日起计算至按照合同第八条约定的条件交付房屋时止；以195000元为基数，自2015年6月1日起，按贷款利率计算至提供资料报产权登记机关备案、提供所需的全部材料及协助办理不动产权登记之日止）。一审法院认定事实：2014年1月13日，李竞侠、刘坤与万隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.PZ58944），约定李竞侠、刘坤购买万隆公司开发的位于邳州市，房屋价款为434165元。合同第八条约定出卖人应于2014年6月1日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，但由于非出卖人所能控制的其它因素（包括但不限于政策变化，政府的作为或不作为）所导致延期的，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定出卖人逾期交房不超过180日的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过180日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更（商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更）导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未在期限内答复的，视为接受变更，由于政府统一规划调整导致本项目规划发生变更的，出卖人不承担责任。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按银行同期活期存款利率支付违约金，但由于买受人原因致使无法在本条约定的期限内取得权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，李竞侠、刘坤如约支付了房款。2014年9月29日，李竞侠、刘坤对案涉房屋进行上房。2018年1月16日，万隆公司在案涉小区张贴“关于金碧嘉园小区规划核实及房产手续办理的公示”，称因小区西面4.4亩土地政府无法解决土地使用权转移问题，小区实际建成与原规划不符，导致规划核实无法验收，业主的房产手续无法办理，政府开会协商的解决方案为：1、把小区西侧2.8亩土地并给金碧嘉园项目开发，增加小区停车位，解决小区西门出口；2、小区全体业主签字同意认可现状，予以办理一期126户房产手续。李竞侠、刘坤未签字认可该协商方案。案涉房屋至今不具备办理权属登记的条件。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同全面履行义务，构成违约的，应依照约定承担违约责任。关于万隆公司应否支付逾期交房违约金。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，万隆公司最迟应于2014年6月1日前交付商品房，但从万隆公司提供的物业费收据看，李竞侠、刘坤实际于2014年9月29日办理上房手续，万隆公司也并未举证证明其于2014年6月1日前曾书面通知李竞侠、刘坤上房，故应当认定万隆公司逾期交房的事实，即万隆公司构成违约，应支付逾期交房违约金。其次，虽然合同第八条约定的商品房交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，因徐州市已废止了《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》，万隆公司客观上已无法取得商品住宅交付使用批准文件，且李竞侠、刘坤实际于2014年9月29日办理了上房手续，房屋已于此时交付，故逾期交房违约金应计算至2014年9月29日止。因此，根据合同约定，按每日已付房款的万分之一自2014年6月2日起计算至2014年9月29日，逾期交房违约金应为5166.98元（434165元×0.0001×119天）。关于万隆公司应否支付逾期办证违约金。首先，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这里的商品房交付使用之日应理解为实际交付之日，该房于2014年9月29日实际交付，故合同约定的出卖人将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的最后一日应为2015年9月29日。案涉房屋至今未具备办理权属登记的条件，万隆公司虽辩称系政府原因导致，但其一其并未提供充分证据证明是政府的因素导致房屋无法办理产权登记，其二即使其所述属实，由于政府因素并非不可抗力，商品房买卖合同中也未明确约定政府因素属于万隆公司逾期办证的免责情形（合同第十条系针对设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更所约定，与是否逾期办证无关），其关于应相应顺延办证日期的抗辩意见不能成立。因此，万隆公司构成违约。其次，合同第十五条约定的逾期办证违约金标准为按银行同期活期存款利率计算，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应根据该项约定的标准计算逾期办证违约金。李竞侠、刘坤虽称该标准明显低于其损失，但并未举证证明其损失数额，其该项意见不予支持。另外，根据查明的事实，案涉房屋目前尚不具备办理产权登记手续的条件，李竞侠、刘坤要求万隆公司提供办理不动产权证所需全部材料并协助李竞侠、刘坤办理不动产权登记的请求，客观上无法实现，法院无法支持。李竞侠、刘坤可待条件具备后另行主张权利。关于万隆公司于诉讼过程中所称的其代为垫付电费的问题，因李竞侠、刘坤不予认可，本案不予理涉，万隆公司可另行主张权利。综上，结合李竞侠、刘坤的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决如下：一、万隆公司支付李竞侠、刘坤逾期交房违约金5166.98元,于判决生效之日起十日内付清。二、万隆公司于判决生效之日起十日内支付李竞侠、刘坤逾期办证违约金（以195000元为基数按中国人民银行公布的同期活期存款利率自2015年9月30日起计算至万隆公司协助李竞侠、刘坤办理房屋产权登记手续时止）。三、驳回李竞侠、刘坤的其他诉讼请求。为支持自己的上诉主张，万隆公司在二审中提交如下证据：第一组证据：规划图及红线图各一张，证明案涉开发项目地块的西半部分被政府调整出让给其他人，导致原规划与实际不符。这也是上诉人不能办证的唯一原因。经与政府协调，案涉开发项目中的房屋可以办证，且基本上都办了，但被上诉人不愿签字确认该土地的现状，故不能办证的原因是被上诉人自身原因或者是政府原因。第二组证据：报告（2014年-2020年11月）四份，证明上诉人多次以书面报告的形式向邳州市政府提出解决案涉地块的规划调整问题，但政府迟迟未予解决，导致不能办证，因此不能办证的原因不是上诉人的原因，不能因政府原因归责于上诉人。第三组证据：办理房产证的公示材料以及与部分业主签订的《关于金碧园小区规划核实及房产手续办理的协议》，证明案涉房屋不能及时办理产权证书的原因系李竞侠、刘坤自身原因。二审中，李竞侠、刘坤未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李竞侠、刘坤在接收案涉房屋后，万隆公司完成了合同约定的房屋交付义务。李竞侠、刘坤向万隆公司主张逾期交付房屋的违约责任应自房屋交付次日起计算诉讼时效。李竞侠、刘坤在本案中向万隆公司主张逾期交房违约责任，但万隆公司在一审中未针对逾期交房违约责任提出诉讼时效的抗辩意见，万隆公司在二审中针对逾期交房违约责任提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。万隆公司作为房屋交付的责任人，其应承担按照合同约定履行交付义务的举证义务，但万隆公司在诉讼中不能举证证明按照合同约定的房屋交付条件与交付手续交付房屋，故一审法院认定的逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。关于本案诉争的逾期办证违约金。万隆公司主张李竞侠、刘坤拒绝签订《关于金碧园小区规划核实及房产手续办理的协议》，致使案涉房屋在具备办证的条件下权属不能完成转移登记，相应的责任应由李竞侠、刘坤自负。但是，万隆公司在诉讼中的举证不能证明案涉开发项目已经办理权属登记，表明李竞侠、刘坤无法通过权属转移登记取得案涉房屋的物权，可以认定万隆公司未完成案涉商品房买卖合同约定的办证义务。万隆公司要求李竞侠、刘坤自负相应的责任，无事实依据，本院不予支持。此外，万隆公司主张，因政府行为导致原规划条件不能实现，致使案涉项目不能完成权属登记。但是，万隆公司在二审提交的《关于再次恳请重新确认总平方案的报告》（[2014]第026号）书面材料中写明，“万隆·金碧嘉园在2010年11月通过公开挂牌方式取得8.8亩土地开发用地权。2011年7月完成方案设计、立项、环评、能评等前期工作，并将规划设计方案文本交到贵局待批。后接到贵局转达市主要领导指示精神，要求把该地块以西4.4亩合并开发。我公司又重新做方案报送贵局，市规划委员会于2011年11月1日第十一次审查会上批准了合并开发(即8.8亩+4.4亩)方案。方案获批的一年多时间里，我公司多次要求解决4.4亩土地使用权问题。但市政府分管领导表示土地持证人工作做不通，无法解决4.4亩土地使用权转移问题，只能按原规划方案先在8.8亩地块上建设，现已全部竣工。”从上述文字表述中可以看出，万隆公司在项目施工期间已经知晓2011年11月1日的规划条件不能实现这一结果，但万隆公司未能及时申请规划变更，而是坚持要求政府按2011年11月1日的规划条件落实4.4亩土地使用权，致使现有开发完成的房产不能完成权属登记，造成逾期办证后果。万隆公司主张逾期办证原因在政府，本院不予采纳。综上，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州万隆房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二一年八月二十六日书记员  魏天玥