北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9645号上诉人(原审被告)：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：赵题刚，男，1983年5月21日出生，汉族，中润信投（北京）房地产开发有限公司职员。被上诉人(原审原告)：吕忠良，男，1956年10月6日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。原审被告：赵学民，男，1971年6月12日出生，汉族，无业，住河北省唐山市乐亭县。上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人吕忠良、原审被告赵学民确认合同效力纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吕忠良的一审诉讼请求；2.诉讼费由吕忠良承担。主要事实和理由：1.一审认定中润公司出售给赵学民房屋价格低于与吕忠良的交易总价错误。中润公司与吕忠良签订合同约定房屋总价是567345元，交易单价4307元／平方米，建筑面积131.7平方米。中润公司与赵学民签订合同约定房屋价款是548595元，建筑面积121.91平方米，单价4500元／平方米。由于房屋预售面积和实测面积之分，导致双方交易总价存在差异；2.赵学民与中润公司之间房屋交易价格符合当时房价水平，不存在交易价格有违常理；3.一审认定支付方式存在疑点错误。2006年主要付款方式为现金和汇款，现金是惯用的支付方式，中润公司出售房屋时，众多业主选择现金支付；4.赵学民购买房屋时应知晓涉案房屋因吕忠良恶意违约占据房屋无法交付，也多次催要中润公司交付房屋，一审认定赵学民从未向中润公司主张交付房屋错误。中润公司多次向吕忠良主张支付剩余房款，吕忠良视若无睹，恶意违约占据房屋。中润公司为避免损失扩大，才将房屋另行出售。因知晓上述情况，赵学民给予中润公司交房宽限期。吕忠良辩称，同意一审法院判决，不同意中润公司上诉请求。赵学民未到庭。吕忠良向一审法院起诉请求：确认中润公司与赵学民于2006年4月18日签订的关于北京市朝阳区京通苑10号楼10A002号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市商品房现房买卖合同》无效。一审法院认定事实：中润公司原名称北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年6月10日变更为现名称。2000年6月6日，中润公司（甲方）与吕忠良（乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良购买涉案房屋，价款合计567345元，合同签订后，吕忠良支付了首付款117345元，中润公司向吕忠良交付涉案房屋。2016年2月，中润公司起诉至一审法院，要求解除与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》。案件审理过程中，吕忠良提出反诉，要求确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。后，中润公司以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回本诉。一审法院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，判决确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。中润公司不服，提出上诉，后撤回上诉。在此案审理过程中，吕忠良了解到，早在2006年4月18日，中润公司即与赵学民签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定以548595元价格将涉案房屋出售给赵学民；2015年，赵学民将中润公司诉至一审法院，要求中润公司办理涉案房屋的过户手续。庭审中，双方达成调解协议：中润公司于2015年11月19日前协助赵学民将涉案房屋过户至赵学民名下。一审法院以（2015）朝民初字第50509号民事调解书予以确认。为此，2018年7月，吕忠良以赵学民、中润公司为被告，以第三人撤销之诉纠纷为由，起诉至本院，要求撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。一审法院于2019年5月作出（2018）京0105民撤15号民事判决书，判决撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。赵学民、中润公司不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民终9672号民事判决书，认定中润公司在将10A002号房屋出售给吕忠良后，又擅自将房屋再次售予他人，行为显属不当。赵学民和中润公司签订《商品房现房买卖合同》系在吕忠良居住该房屋期间，虽然其双方均称房款支付完毕，但表示支付方式为现金，且从订立合同到签订涉案民事调解书近十年期间，并无证据证明赵学民曾要求中润公司交付房屋，该情况与常理不符。故综合中润公司与赵学民合同的签订及履行情况来看，赵学民与中润公司订立该合同时的动机难言善意，且该合同已经明显侵害了吕忠良的合法权益。最终判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，中润公司以吕忠良为被告，以房屋买卖合同纠纷为由，起诉至一审法院，要求解除中润公司与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》，一审法院于2019年8月15日作出（2019）京0105民初57760号民事判决书，判决驳回中润公司的诉讼请求。中润公司提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月31日作出(2019)京03民终13362号民事判决书，确认中润公司在与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》并实际履行过程中，又与案外人签订《北京市商品房现房买卖合同》，该行为形成“一房二卖”的事实，并且确认中润公司存在违约行为属于恶意违约，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，根据查明的事实，中润公司与赵学民于2006年4月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》存在以下疑问：首先，关于房屋价款及支付情况。2000年6月，中润公司以房屋总价款567345元与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》出售涉案房屋，吕忠良交纳了首付款，中润公司交付了房屋，后时隔近6年又与赵学民签订买卖合同，价格低于与吕忠良交易的总价，且为现金支付。该交易价格明显有违常理，支付方式存在疑点；其次，关于房屋交付情况。中润公司称其向赵学民出售涉案房屋前已告知此前已经售予他人，由他人占据的情形，虽赵学民未到庭应诉，但从订立合同到中润公司与赵学民2015年签订民事调解书近十年期间，赵学民未曾要求中润公司交付房屋，该情况有违常理。从中润公司与赵学民合同的签订及履行情况来看，双方订立该合同时的动机难言善意，损害了吕忠良的合法权益，应属无效。据此，一审法院对于吕忠良要求确认中润公司与赵学民于2006年4月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效的请求，予以支持。赵学民经公告送达开庭传票未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院于2020年12月29日判决：确认中润信投（北京）房地产开发有限公司与赵学民于二〇〇六年四月十八日签订的关于北京市朝阳区京通苑10号楼10A002号房屋的《北京市商品房现房买卖合同》无效。本院二审期间，中润公司围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1、北京市商品房预售合同2份，证明中润公司跟赵学民的交易单价符合市场水平；证据2、2012年5月15日双桥法庭开庭笔录，证明赵学民向中润公司以现金方式支付购房款是合理的；证据3、（2015）三中民终字第12944号、12943号民事判决书，证明吕忠良拒绝支付购房款，中润公司将房屋另售他人很常见。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕忠良对上述证据发表质证意见为：证据1、真实性、关联性及证明目的不认可。中润公司在此楼盘已有多起诉讼，均是一房多卖，多份法院生效判决认定其构成恶意串通，合同是否真实无法认定，即使真实也可能是与其内部员工恶意串通签署；证据2、真实性认可，证明目的和关联性不认可；吕忠良并不清楚购买人是否是房屋真实善意购买人，本案中赵学民是全款现金支付，对本案没有参考价值；证据3、真实性认可，证明目的和关联性不认可，案件具体情况不清楚。吕忠良二审提交（2019）京0105民初16174号民事判决书作为证据，证明赵学民购买涉案房屋后又出售给案外人杨文湘。中润公司对上述证据真实性认可，证明目的不认可。本院对中润公司证据认证如下：证据1.该证据只能证明中润公司与案外人订立了合同，不能证明合同是否实际履行以及当时房价的市场水平，对该证据证明目的不予确认；证据2.案外人以现金方式购房并不能必然推论出赵学民现金购房的合理性，对该证据的证明目的不予确认；证据3.真实性予以确认，证明目的不予确认。对吕忠良提交的证据认证如下：真实性及证明目的予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为中润公司与赵学民签订的《北京市商品房现房买卖合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，首先，关于涉案《北京市商品房现房买卖合同》的签订及履行情况。中润公司在已经收取吕忠良涉案房屋首付款，并将房屋交付给吕忠良多年的情况下，又再次将涉案房屋出售给赵学民，中润公司存在明显损害吕忠良利益之故意。而赵学民作为房屋买受人，未提交证据证明其曾实地查验房屋状况，且中润公司称将涉案房屋由吕忠良占有使用的情况告知过赵学民，即赵学民在明知短时间内无法正常占有使用房屋的情况下，仍愿意与中润公司订立合同并将购房款全部支付给中润公司，且在长达十年的时间内从未向中润公司主张过交付房屋，有悖常理；其次，关于涉案房屋的交易价格，众所周知，北京市商品房价格自2000年至2006年期间呈上升趋势。而中润公司将涉案房屋出售给赵学民的价格确低于6年前出售给吕忠良的价格，明显低于涉案房屋所在地区市场正常交易价格，中润公司对此亦未作出合理解释；最后，关于购房款的给付，中润公司称赵学民均以现金方式支付，因该购房款金额较大，赵学民对此并未提供其他证据佐证，现无法认定双方之间存在真实的房款给付行为。根据上述事实可以认定，赵学军并非普通善意买受人，其与中润公司在签订合同时明知涉案房屋由吕忠良合法占有，且该合同的签订将损害吕忠良的合法权益。在此情况下，双方仍坚持进行交易，足见双方对于此损害事实的发生在主观上即使不属于积极追求，亦属明知而放任损害结果发生的态度，故足以认定其存在主观恶意，双方的行为实际损害了吕忠良的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的合同无效之情节，故中润公司与赵学民签订的《北京市商品房现房买卖合同》应属无效，一审对此认定正确，本院予以维持。赵学民未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4643元，由中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年八月十八日法官助理  向 玗法官助理  刘旭萌书 记 员  王 艳