北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京03民终4136号上诉人（原审原告）：北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会，住所地北京市朝阳区裕民路12号院5楼1层。负责人：王小波，主任委员。委托诉讼代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：斯钦，男，1962年11月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王敏，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会（以下简称品元业委会）因与被上诉人斯钦用益物权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19834号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法适用独任制对本案进行了审理。品元业委会上诉请求：撤销一审民事裁定，指定一审法院依法审理。事实与理由：一审法院认为品元业委会未明确对涉案房屋享有用益物权中关于地役权的具体内容及范围，无具体的诉讼请求和事实、理由，从而裁定驳回起诉，此裁定无事实与法律依据。首先，我国法律中并未具体规定地役权的具体内容与范围。其次，在法律未明确规定的情况下，品元业委会只能寻求物权法专家对地役权“内容与范围”的学理解释。王利明在《物权法研究》（中国人民法学出版社出版）中认为，地役权的内容包括四部分（第1001页-1007页），即地役权人的权利，地役权人的义务，供役地人的权利，供役地人的义务。其中地役权人的权利分为：①利用供役地权利；②利用他人不动产获得效益权利；③从事必要附属行为或建造必要设施权利；④取回设施权利。品元业委会已经明确，其在本案的权利内容为“利用他人不动产获得效益权利”。此外，该书还指出，按照具体内容划分，典型地役权类别有如下八种（第991页-994页）：①通行地役权；②饮水、排水、汲水地役权；③铺设管线、构造设施地役权；④眺望地役权；⑤放牧地役权；⑥取土地役权；⑦营业禁止地役权；⑧空间地役权。品元业委会已经明确本案中地役权类型为⑦营业禁止地役权。最后，品元业委会在一审中的诉讼请求中明确“依法确认品元业委会所代表的北京市朝阳区凯德品元小区（以下简称品元小区）业主依法对斯钦所有的品元小区×房屋（以下简称涉案房屋）享有营业禁止性地役权”，并在证据中提交了地役权合同成立的依据、当事人姓名或者名称和住所、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议方法等依据，完全符合《民事诉讼法》第119条规定的民事案件起诉条件，人民法院依法应予以受理并审理。斯钦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，品元业委会上诉理由不能成立。第一，品元小区业主与斯钦无地役权合同关系，斯钦不是适格主体。斯钦通过竞拍方式合法取得房屋所有权。一审中，品元业委会列举了品元小区业主与北京凯德品元房地产开发有限公司（以下简称凯德房地产公司）签订的《商品房预售合同》内容及附件，以及广告宣传资料关于涉案房屋的相关内容。但上述资料均为业主与凯德房地产公司之间的约定，无论是否构成地役权合同，均与斯钦无关。第二，根据地役权的相关法律规定，地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。《民法典·物权编》规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。品元业委会列举的地役权内容与范围的学理解释等内容，只是业委会自己单方认为的内容，但业委会并未与斯钦形成地役权合同，也未与其达成合意，即便列举再多内容也是“一厢情愿”，双方没有权利义务关系。没有权利义务的当事人，不可能凭空承担义务，故品元业委会起诉不符合《民事诉讼法》第119条的规定。品元业委会向一审法院提出诉讼请求：判令品元小区业主依法对斯钦所有的涉案房屋享有营业禁止性地役权。一审法院认定事实：2018年，品元业委会以用益物权纠纷为由将斯钦诉至一审法院，要求判令品元小区全体业主对涉案房屋享有用益物权之地役权。一审法院于2018年12月25日作出（2018）京0105民初63141号民事判决书，判决驳回品元业委会的诉讼请求。宣判后，品元业委会不服判决，提起上诉，上诉请求为撤销一审判决，并依法改判确认品元小区全体业主对涉案房屋享有用益物权中的营业性禁止性地役权。北京市第三中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）京03民终4984号民事裁定书，认为：“品元业委会提起本案诉讼，未明确其关于主张对案涉房屋享有用益物权中关于地役权的具体内容及范围。鉴于品元业委会未明确具体诉讼请求，其提起的诉讼不符合我国民事诉讼法规定的民事案件起诉条件，故应裁定驳回起诉。一审法院判决驳回品元业委会的诉讼请求不当，一审法院依法予以纠正。”裁定：“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初63141号民事判决；二、驳回北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会的起诉。”一审庭审中，品元业委会表示本案诉讼请求为确认品元小区全体业主对涉案房屋享有营业性禁止性地役权，具体内容为：凯德房地产公司通过发布的宣传资料、与业主签署《商品房预售合同》的方式，在凯德房地产公司与业主之间形成了物权法第157条所规定的《地役权合同》，其中“当事人的姓名或者名称和住所”详见《商品房预售合同》第3页出卖人与买受人的信息；“供役地和需役地的位置”详见《商品房预售合同》第十二条第2项第6款、附件4#楼分摊说明、中部群房一层、《设计总说明》2.2中部群房一层为会所；“利用目的和方法”详见《商品房预售合同》附件十《补充协议-住宅现状》第19条；“利用期限”详见《商品房预售合同》第1条项目建设依据、第20条第1款第2项、附件十《补充协议-住宅现状》第1条第2款“配套商业自2001年6月11日至2041年6月10日”。“费用及其支付方式”包含在《商品房预售合同》第5条“计价方式与价款”中、以及附件十《补充协议-住宅现状》第19条“有偿服务”中。“解决争议的方法”详见《商品房预售合同》第27条等，均构成了品元小区业主依法对涉案房屋享有非会所营业禁止性地役权。一审经查，涉案房屋系北京市朝阳区裕民路12号院×××××××××××号共计11套房屋，权利性质均系出让商品房、房屋用途系配套公建。斯钦经法院拍卖以1243万元竞拍涉案房屋，并依据北京市海淀区人民法院于2015年9月24日作出的执行裁定书办理了产权转移登记手续。一审另查，品元小区建筑总面积34084.26平方米，业主总人数155人。2016年1月23日至2016年1月25日期间首次召开业主大会，成立品元业委会。就品元业委会提起用益物权纠纷之诉，据《关于凯德品元小区业主委员会代表全体业主提起对斯钦物权确认纠纷案的征询意见反馈表》载明同意户数107人，占69.03%；同意面积总和22896.14平方米，占67.18%。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，品元业委会主张对涉案房屋享有营业性禁止性地役权，其虽补充调整了诉求依据，从地役权合同约定出发，即当事人姓名或者名称和住所、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议方法逐一举证说明，欲证明双方之前存在地役权之约定。但品元业委会仍未明确其主张对涉案房屋享有用益物权中关于地役权的具体内容及范围，本案诉讼请求与其前次诉讼所提所求一致，亦未明确具体诉讼请求。品元业委会提起的诉讼不符合民事诉讼规定的民事案件起诉条件，应予裁定驳回。据此，一审法院于2020年6月29日作出裁定：驳回北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会的起诉。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。庭审中，品元业委会表示，涉案房屋只能用于经营会所，不能用于其他经营，因此品元小区业主对涉案房屋享有营业禁止性地役权。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。根据法律规定，业主委员会作为业主大会执行机构，依据法律规定或业主大会授权行使职权。本案中，就提起本案所涉纠纷之诉，品元业委会已经征询品元小区业主意见，其中同意户数占比69.03%，同意面积总和占比67.18%，品元业委会执行业主大会所赋予的职责有权提起本案诉讼，且与本案有直接利害关系。品元业委会以斯钦为被告，诉讼请求为请求法院判令品元小区业主依法对斯钦所有的涉案房屋享有营业禁止性地役权，具体解释为对涉案房屋享有非会所营业禁止性地役权，并就具体内容作出了进一步说明，其诉讼请求应属明确，本案亦属于人民法院民事诉讼范围，故品元业委会提起本案诉讼符合起诉条件。综上，一审法院裁定驳回品元业委会的起诉处理不当，本院予以撤销一审裁定，并指令一审法院继续审理本案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19834号民事裁定；二、本案指令北京市朝阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 员  张 慧二〇二一年八月三日法官助理  张思齐法官助理  黄 璐书 记 员  左 爽