安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终995号上诉人（原审被告）:唐溶，女，1994年4月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：刘蓉，广东卓建（马鞍山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马鞍山伟星房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区沙塘街道朱家岗1栋。法定代表人：何立丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。上诉人唐溶因与被上诉人马鞍山伟星房地产开发有限公司（以下简称伟星公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐溶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回伟星公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.唐溶一直积极配合伟星公司办理购房按揭贷款，从未怠于履行办理贷款义务。因为伟星公司的工作人员频繁更换，与银行无法有效对接，导致第一次贷款审批过期，唐溶只有重复提供贷款材料，不断地去银行办理贷款手续。唐溶的征信不存在任何问题，唐溶自己去银行办理贷款时，伟星公司拒不提供相关材料，理由是唐溶办理贷款的银行不是与伟星公司合作的银行，故导致贷款至今未能成功。唐溶不存在违约行为，不应支付违约金。2.一审自2017年9月7日开始计算违约金错误。一审中，唐溶提交了其和伟星公司工作人员微信聊天记录的截图，可以看出2017年10月20日伟星公司协助唐溶去办理银行按揭贷款，这些证据均是保存在唐溶手机中的，一审以聊天记录无法核实不予认定，继而认定唐溶违约是错误的。双方在办理贷款时，多次协商提高首付款的比例，唐溶在2019年6月8日还支付了25万元首付款，可见双方对合同主要条款进行了修改。一直到2020年4月，伟星公司的工作人员还在与唐溶对接办理贷款的事宜，后未能对接成功，到2020年7月17日之后，唐溶再也无法联系伟星公司的工作人员。3.案涉合同违约的原因在于伟星公司的过错，因伟星公司的工作人员更换，导致第一次贷款审批到期，后期不断更换工作人员，亦无法成功办理贷款，故一审认定的违约金标准过高。伟星公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1.双方签订的房屋买卖合同明确约定2017年9月7日前将按揭手续办理完毕，但唐溶在支付首付款40万元后，未按约定支付剩余的分期款项，也未按约定办理贷款手续，其行为已经构成严重违约。后经伟星公司多次催促，截至2019年6月18日，唐溶合计支付了995695元，剩余146万元仍未通过办理贷款手续支付，再次构成严重违约。2.根据合同约定，支付购房款系唐溶的主要义务，唐溶采取贷款的方式支付剩余购房款，伟星公司只能是协助唐溶办理，最终办理贷款还是唐溶的义务。因唐溶没有固定职业，年龄较小，故其征信不符合银行的要求，导致贷款无法办理成功。伟星公司一直催促和协助唐溶办理贷款手续，伟星公司没有任何违约行为。伟星公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令唐溶立即支付剩余房款146万元、违约金34711元，并以146万元为基数，按日万分之二支付自2017年9月7日至实际给付之日止的违约金；2.判令唐溶承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年8月3日，（出卖人）伟星公司与（买受人）唐溶签订《马鞍山市商品房买卖合同》一份，约定：伟星公司将其开发的位于马鞍山市雨山区的房屋出售给唐溶。房屋单价为每平方米18450元，总价款为2455695元整，建筑面积133.1平方米。付款方式及期限：贷款方式付款：（按揭）唐溶应当于2017年8月3日前支付首期房价款40万元，余款2055695元申请贷款支付。逾期付款责任：除不可抗力外，唐溶未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，唐溶按日计算向伟星公司支付逾期应付款万分之1.5的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，伟星公司有权解除合同。伟星公司解除合同的，应当书面通知唐溶。唐溶应当自解除合同送达之日起15日内按照累计应付款的2%向伟星公司支付违约金，同时，伟星公司退还唐溶已付全部房价款（含已付贷款部分）。伟星公司不解除合同的，唐溶按日计算向伟星公司支付逾期应付款万分之2（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四载明：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人于2017年8月3日前支付房款计人民币40万元整，余款计人民币壹佰柒拾壹万元整于2017年9月7日前将按揭手续办理完毕，另剩余房款计壹拾伍万伍仟陆佰玖拾伍元整于2017年8月15日前一次性付款；另剩余房款计人民币壹拾玖万元整于2017年9月5日前一次性付清。合同附件十二补充协议第二条第3条：如买受人在付款方式及期限上采用贷款方式付款，买受人需先向按揭银行或公积管理中心确认自己的信贷状况及贷款额度是否满足要求。第4项：“如买受人采用银行按揭贷款方式付款，买受人应当在签合同后的7个工作日内将按揭资料送到银行。买受人提供的银行贷款资料未能通过银行审查的（买受人承诺无论任何原因，包括但不限于银行按揭政策调整、首付款、贷款利率提高等），必须在接到银行或出卖人通知的三天内，按照银行的要求重新提供能通过银行审查的资料。若仍因买受人的原因导致银行贷款未通过，买受人在接到银行或出卖人通知的三天内，必须全额支付余款，如不能全额付清余款，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款5%的违约金。合同自出卖人书面通知发出之日解除，出卖人直接从买受人已缴纳的房款中扣除5%的违约金，将余款退还买受人，该套住宅由出卖人另行处理。合同签订后，唐溶支付了40万元首付款，但未能按期办理银行贷款。截至2019年6月8日唐溶共计支付伟星公司房款995695元。2019年6月18日双方协商一致将房屋首付款变更为995695元，并在双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同》主文第七项中进行修改。剩余房款146万元，唐溶一直未能支付，伟星公司多次催要未果，以致成讼。一审法院认为：唐溶与伟星公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示。伟星公司认为唐溶的行为已违反双方合同约定，故要求唐溶立即付清房屋尾款146万元及违约金。唐溶辩称，一直未能付清房款的责任有两点：一是银行一直未能批准其贷款；二是伟星公司一直未能提供贷款资料是导致银行未能批准其贷款的主要原因。故未能付清房款的责任不在于其，而在于伟星公司。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院认为，唐溶提供的证据，不足以证明系伟星公司的原因导致其一直未能办理按揭贷款。根据双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同》约定，伟星公司要求唐溶付清剩余房款146万元及违约金的诉请，依法应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：唐溶于判决生效之日起十日内一次性支付伟星公司剩余房款1460000元及违约金（以1460000元为基数，按日万分之二支付自2017年9月7日起至实际付清之日止）。案件受理费18252元减半收取9126元，由唐溶负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐溶提交的其与伟星公司工作人员的微信聊天记录、其与兴业银行工作人员的微信聊天记录、安徽增值税普通发票等证据，均不能达到唐溶不存在违约行为的证明目的，本院不予认定。二审查明的事实除一审查明的唐溶最后一次交纳购房款的时间为2019年6月8日外，其余与一审相同。另查明，唐溶最后一次交纳购房款的时间为2019年6月18日。本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点为:一审对案涉违约金的认定，有无事实和法律依据。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应按照约定内容全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。唐溶作为案涉房屋买受人的主要合同义务是支付购房款，因唐溶没有按照合同约定的时间支付购房款且至今仍未全部支付，故一审认定唐溶存在违约事实，并无不当。双方因唐溶办理贷款事宜一直存在沟通协商的过程，并于2019年6月18日更改合同首付款数额及贷款数额，不能因此表明伟星公司放弃要求唐溶承担违约责任。事实上，唐溶未按照合同约定的时间支付购房款一直存在，故一审认定违约的起始时间为2017年9月7日，并无不当。至于违约金的标准，根据合同约定应为逾期应付款的日万分之二。唐溶称应按补充协议约定的按总购房款5%支付违约金的前提是出卖人伟星公司解除合同，而本案伟星公司并未要求解除合同，故一审认定的违约金标准亦无不妥。综上所述，唐溶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18252元，由唐溶负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹悝元审 判 员  赵丽萍审 判 员  方 芳二〇二一年八月十六日法官助理     陈婷婷书记员温芳