安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0603执异42号异议人（案外人）：宋争光，男，1985年9月22日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。申请执行人：淮北正鹏小额贷款有限公司，住所地安徽省淮北市相山中。法定代表人：宫勇。委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所律师。被执行人：淮北嘉宏投资有限公司，住所地安徽省濉溪县经济开发区。法定代表人：晁熠。本院在执行申请执行人淮北正鹏小额贷款有限公司（以下简称正鹏公司）与被执行人淮北嘉宏投资有限公司（以下简称嘉宏公司）民间借贷纠纷一案中，案外人宋争光对本院查封、执行位于安徽省濉溪县房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。宋争光称，案涉房产原系嘉宏公司开发，2015年4月，嘉宏公司与宋争光签订商品房买卖合同，并在濉溪县房地产管理局办理网上认购备案手续（合同备案号：201500XXX）。后嘉宏公司将该房产交付宋争光使用，宋争光缴纳了物业费用。多年来，因嘉宏公司原因，未能办理产权过户手续，近日，经多方协商，嘉宏公司同意办理房屋过户，但在办理时，得知房产已被法院查封并处于强制执行阶段，故提出本案执行异议。宋争光为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：商品房买卖合同、濉溪县商品房网上认购备案确认单、购房款发票（自开）、收据、照片。正鹏公司辩称，首先，宋争光并未支付相应合同价款，案涉房屋并非其财产，而是嘉宏公司名下合法财产。据了解，案涉房屋买卖并非基于真实的买卖合同关系，宋争光也未支付相应的合同价款，尽管其提供了嘉宏公司的收据及发票，但并未提供相关汇款凭证，且嘉宏公司系本案被执行人，仅凭上述证据无法证明宋争光已经履行了全部房款的支付义务。在查封前，案涉房屋并未办理预告登记，现仍登记在嘉宏公司名下，故应属于嘉宏公司的合法财产。其次，在法院查封之前，案涉房屋也并未由宋争光合法占有，其不享有足以排除强制执行的民事权益。宋争光提交了濉溪民瑞物业有限公司（以下简称民瑞公司）出具的三份收据，经查询，该物业公司实际成立于2019年6月，而上述三份收据的出具日期都在其成立之前，且三份收据编号连贯，日期却相差三年，有悖常理，不能作为办案裁判的依据，也无法证明案涉房屋在被查封之前，已被宋争光合法占有。综上，宋争光的异议申请应予驳回。嘉宏公司未作答辩，亦未提交证据。本院查明，正鹏公司与嘉宏公司、晁熠、晁飞民间借贷纠纷一案，正鹏公司向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）皖0603财保201号民事裁定，查封了淮北嘉宏投资有限公司名下位于淮北市濉溪县濉溪经济开发区侧，国槐路东侧的世纪华庭商住楼Ａ501室（产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权第0022XX号）、Ａ503室（产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权第002XXX号）、Ａ701室（产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权第002XXX号）、Ａ2002室（产权证号：皖（2018）濉溪县不动产权第××号）等32套房屋产权。2019年10月23日，濉溪县不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。上述案件本院经审理作出（2020）皖0603民初844号民事判决：“一、淮北嘉宏投资有限公司、晁熠、晁飞于本判决生效之日起十五日内偿还淮北正鹏小额贷款有限公司借款本金800万元、利息1.08万元（之后的利息自2014年8月2日起按月息8.1‰计算至借款本金清偿之日止）及诉讼财产保全责任保险费用1.8万元；二、淮北嘉宏投资有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还淮北正鹏小额贷款有限公司借款利息15866元（之后的利息以800万元为基数2014年8月2日起按月息1.19%计算至800万元借款本金清偿之日止）；三、驳回淮北正鹏小额贷款有限公司的其他诉讼请求。”另查，2015年1月14日，宋争光与嘉宏公司签订商品房买卖合同，约定购买濉溪县交口世纪华庭房屋，总价款为408625元，于2015年1月14日前一次性支付。宋争光提交的民瑞公司物业费收据，三份收据的编号分别为：8551205、8551206、8551207，开票时间分别为：2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，民瑞公司成立于2019年6月19日，上述开票日期均在该公司成立之前。案涉房屋现登记于嘉宏公司名下，不动产权证号为：皖（2018）濉溪县不动产权第××号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋登记于嘉宏公司名下，宋争光提交的证据不足以证明其已向嘉宏公司支付了全部或百分之五十的购房款，亦不足以证明其已实际占有案涉房产或用于居住，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）宋争光的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 单美玲审 判 员 王 森审 判 员 赵 龙二〇二一年八月十七日法官助理 赵 安书 记 员 王园园附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。