浙江省三门县人民法院民事判决书（2021）浙1022民初2666号        原告：林祖友，住浙江省三门县。                原告：林香莲，住浙江省三门县。                二原告共同委托诉讼代理人：林江辉，住浙江省三门县。系二原告的儿子。                被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，统一社会信用代码913310226716162609，住浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路9号。                法定代表人：林津津。                委托诉讼代理人：叶燕飞。                原告林祖友、林香莲与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月10日公开开庭进行了审理。原告林祖友、林香莲的共同委托诉讼代理人林江辉到庭参加诉讼，被告浙江省三门新城投资开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。                原告林祖友、林香莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金，违约金自2019年10月1日起以已付购房款人民币697324元为基数，按照每日万分之一计算至实际交证之日止约计人民币26498元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于三门县海润街道泰和路9号君临豪庭15幢1单元401室，建筑面积共138.4平方米，总价款697324元。根据买卖合同约定：被告应当于2019年9月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告，如果逾期90日后未能交付的，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付合同全部价款，但被告直至2021年1月15日才向原告开具购房全额发票，原告于当天办理不动产权证书。被告行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。                被告新城公司书面答辩称：1、被告在2019年7月23日就向三门县不动产登记服务中心申报了房屋产权初始登记，在2019年8月15日就具备了办理初始证的所有资料。办理初始登记证的主体是政府产权登记部门不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。本案中，开发商已经履行了申报义务，三门县不动产登记服务中心在受理资料后，因办理产权登记部门人手少，工作量大，办理产权初始证环节多、程序复杂，加上2019年12月出现的疫情，政府主管部门直到2020年5月才完成君临城邦三期所有初始证的出证。2、商品房买卖合同是一份完整的合同，补充条款也是合同的一部分，不能断章取义只拎出其中的一条来看。在双方签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第三项中明确约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。故，被告在本案中逾期交证的行为不属于违约，属于正常延期交证范围，不应承担违约赔偿。若法院认定被告应承担违约责任，原告主张的违约金也明显过高，应按总房价的0.5％予以调整。（1）被告在2019年7月23日就向三门县不动产登记服务中心申报了房屋产权初始登记，有房屋始初证上分户图形成的时间2019年7月23日，宗地图形成的时间2019年8月13日为证，该图是不动产权登记证的组成部份。依照申报初始登记程序，以上图均需在申报初始登记后，产权登记部门才会出图。（2）被告在2019年8月15日已具备申报办初始证的所有相关必备资料（2015年2月28日建设用地规划许可证、2016年1月19日建设工程规划许可证、2019年6月26日建设工程规划核实确认书、2019年5月22日房屋建筑面积测绘成果书、2019年6月28日竣工验收备案表、2019年8月15日土地复核验收意见），按常理申报办初始证的所有资料都齐备，被告没有理由也不可能不去申报，特别是在已出现业主起诉的情况下，这是应当知道的基本事实。（3）针对被告已经申报的事实，有三门县不动产权登记服务中心2019年9月29日出具的证明为证，证明上明确说明被告已经申办房屋产权初始登记，现已在权属调查审核过程中，未说明被告缺申报初始证资料，也未向被告发补充材料或材料不齐备的通知。2019年11月22日三门县房管处出具的函也可以证明被告申报办理初始证资料已齐备。（4）三门县不动产权服务登记中心是一个综合性服务机构，有四个环节，两个单位的部门组成，他们内部流程确认问题，与申报单位没关系。在三门县申报初始登记，从数据入库开始，测绘复核，权属核实，房屋审核、初始证出证，他们是共享数据，内部走流程其间并未向被告出具任何收件依据和补充材料通知。（5）综合受理通知单系出证程序时给的单子。三门县不动产权服登记中心是一个综合性服务机构，整个办初始证的工作流程是不能分割的，不能否认了办理初始证前期的工作。综上所述，办初始证主体是三门县不动产权服务中心，不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。被告在合同约定的时间内即2019年8月15日已备齐办初始证的所需的全部资料，且履行了申报义务。权属初始登记证书不能及时拿到的原因不是被告，是政府部门原因和疫情影响，属于双方约定和法定的延期范围。根据商品房买卖合同补充约定第六条第三项约定，因政府的原因造成的不能领证，被告不承担逾期违约责任，且原告主张的违约金也明显过高。为维护公平公正，请法院依法驳回原告的诉求，维护被告的合法权益。                原告反驳称：第一，被告称2019年7月30日已经申报初始登记，但原告不知情，按照合同约定已经逾期。第二，疫情是年后才出现的，被告有大量的时间可以办理。后来原告索要全额发票，被告却一直推脱，是原告一直打给销售人员和经理才催到。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告新城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告林祖友、林香莲提交的《浙江省商品房买卖合同》、不动产权证书、浙江增值税电子普通发票，税收缴款书来源和形式均合法，且相互佐证，能够证明拟证的事实，本院予以采信。对于被告新城公司提交的初始证上分户图、三门县不动产登记服务中心于2019年9月29日出具的证明、三门县房地产管理处于2019年11月22日出具的函，三门县自然资源和规划局于2020年11月3日出具的君临城邦三期办理不动产情况说明，因原告对其形式真实性无异议，故本院对本案证据的形式真实性均予以确认。至于被告是否存在逾期交证以及是否需支付逾期交证违约金的争议焦点，本院将在论理中一并阐述。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                2017年12月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2017331022YS0009445），约定由原告林祖友、林香莲向被告新城公司购买位于三门县滨海新城君临城邦三期君临豪庭15幢1单元0401室商品房，建筑面积138.4平方米，总价697324元。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1％承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告付清了房价款697324元。2021年1月15日，被告向原告开具购房全额发票。同日，原告办理了涉案房屋的权属登记。                另查明，原三门县自然资源和规划局最早于2020年1月19日受理了被告提交的君临豪庭2幢等产权首次登记申请。2020年5月14日，被告在君临城邦微信公众号向购房业主发布通知，领取不动产权初始登记证。                本院认为，本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用行为发生时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议焦点：被告是否逾期交证。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告于2020年5月份后才通知原告领取不动产权初始登记证书，于2021年1月15日向原告开具购房全额发票，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由，被告就其主张的抗辩事由负有举证责任，但未向本院举证证明，而根据本院在（2020）浙1022民初703号案件中核实的情况，产权登记部门首批正式受理君临城邦三期君临豪庭房屋初始产权登记申请时间是2020年1月19日，故应认定被告逾期交证，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的要求被告支付逾期交证违约金26498元的诉讼请求，根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，但考虑到被告在原告起诉前的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，故本院综合本案各种因素，酌情调整由被告按原告已付房价款的1％向原告支付逾期交证违约金。                综上所述，本院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告林祖友、林香莲逾期交证违约金6973.2元；                二、驳回原告林祖友、林香莲的其他诉讼请求。                如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费460元，减半收取230元，由原告林祖友、林香莲共同负担205元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                本案申请执行期限为二年                    审判员俞清华    二○二一年八月十三日            代书记员许偲旖