广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终14596号上诉人（原审原告）：广州众德物流有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：杨志勇，该司总经理。委托诉讼代理人：李焯铭，广东一粤（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟守义，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州鑫发装饰材料有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：周云。被上诉人（原审被告）：周涛，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：宦庭发，男，1965年9月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：黄萍，女，1979年10月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：江娆，广东美利天律师事务所律师。原审第三人：广州市天河区土地开发中心，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘悦华。委托诉讼代理人：许丹吟，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建成，该单位职员。上诉人广州众德物流有限公司（下称众德物流）因与被上诉人广州鑫发装饰材料有限公司（下称鑫发公司）、周涛、宦庭发、黄萍，原审第三人广州市天河区土地开发中心（下称土地开发中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初37600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众德物流上诉请求：1.撤销一审判决，改判鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍、土地开发中心向众德物流支付停产停业损失补偿918000元、搬迁补偿306000元、地上附着物和装修补偿71660元共计房屋征收补偿费1295660元；2.本案一、二审诉讼费由鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍、土地开发中心负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院未依众德物流的申请，调取涉案地块完整的征收补偿档案，导致事实认定错误。本案中，征收人及评估机构人员在2018年5月份进入租赁物进行分户取证，此时承租人正在正常营业，因此本次房屋征收补偿费用中，应当是含有给予承租人的补偿费用。二审法院应当依职权调取土地开发中心征收档案的完整资料，以查明本案事实。二、一审法院对于众德物流提交的《搬迁费等评估明细》、《经营损失评估明细表》以及《员工补偿评估明细表》不予采信，导致认定事实错误。三、一审认定众德物流作为实际使用人无权取得停产停业损失补偿和搬迁费补偿系认定错误，应予纠正。1.众德物流作为实际使用人，承租物业发生征地拆迁过程中必定存在停产停业损失和搬迁损失。该补偿项目应当归属于实际使用人；2.停产停业补偿费及搬迁补偿费应当直接支付给实际使用人而非支付给被征收人。四、宦庭发既不是实际使用人，也不是被拆迁人，只是本案的承租人，无权取得停产停业损失补偿及搬迁费补偿款。五、一审认定涉案租赁合同无效于法无据。1.涉案房屋政府相关部门已按照合法建筑给予补偿，即表明政府确认涉案房屋的合法性。涉案租赁合同也应是有效合同；2.如涉案租赁合同无效，则宦庭发与被征收人之间签订的租赁合同也属无效，宦庭发亦无权按照有效合同获取征地补偿款。请求二审法院查明事实后依法改判。鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。土地开发中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。众德物流于2020年11月13日向一审法院提出诉讼请求为：1.鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍向众德物流支付停产停业损失补偿918000元（租赁面积3060平方米，补偿6个月，按50元/平方米计算）、搬迁补偿306000元（100元/平方米×3060）、地上附着物和装修补偿71660元（水泥地面按照180元/平方米×387平方米，再加上2个宽带迁移、4个电话迁移、1个空调迁移、3个摄像头迁移共计2000元），合计为1295660元；2.土地开发中心对上述诉请与鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍承担连带支付责任；3、案件受理费由鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍共同负担。一审法院经审理查明：鑫发公司原名广州谦达工艺制品有限公司（以下简称“谦达公司”）,于2011年4月30日变更为现名。2009年6月10日，众德物流（乙方，授权代表钟守义）与谦达公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市天河区XX工业区内的X栋380平方米以及X栋三楼四间（304/305/306/307）120平方米（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，租赁面积为500平方米；租赁期自2009年10月5日起至2010年10月4日止，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出，经甲方同意后重新协商签订租赁合同；本出租合同为两押一租，租赁押金为13000元，租金从2009年10月5日开始计租，租金每月6500元。2013年9月1日，众德物流的法定代表人杨志勇（乙方）与周涛（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于广州市天河区XX路XX工业区X栋一楼左车库间仓库以及宿舍楼三楼共四间出租给乙方，租赁期限三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，月租金9030元，第一年租金不变，第二年起递增5%；合同签订日，乙方向甲方支付两个月租金作为保证金；租赁期间，租赁物因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原租赁物结构，装修费用乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。众德物流称，其支付租金、水电费、管理费等直至2019年8月份。为予证明，众德物流提交了如下证据：1.收据7张；2.银行转账记录等。鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍称，对于银行转账记录真实性无异议，但这些款项是众德物流与鑫发公司，周涛之间的合同款项，众德物流公司的押金已经在7月份退回，租金也只支付到了4月份，5、6月份的是以押金抵消的，所以5、6月份的租金是没有支付的。2019年10月30日，广州市天河区土地开发中心发出《搬迁通知》，要求Ld3地块土地上的使用人以及承租户于2019年10月31日前完成人员和财产物品的搬离、搬迁工作。众德物流称，2019年10月30日，土地中心已经张贴了搬迁通知，众德物流就搬走了，当时无须交接。鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍称，2019年4月已经与众德物流说过要搬迁，直到合同到期前尚未发生搬迁事宜。众德物流是否为2019年10月30日搬离涉案场地，鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍表示不清楚，但是涉案场地已经被夷为平地。为证明损失，众德物流公司提交了《搬迁费等评估明下表》、《经营损失评估明细表》以及《员工补偿评估明细表》等以证明其停止经营损失等，鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍不予确认真实性。庭审中，土地开发中心称其已经按照相关政策进行了补偿。2019年12月13日，土地开发中心（丁方）与广州市天河区人民政府龙洞街道办事处（甲方）、宦庭发（乙方）及广东国林珍稀植物培育中心（丙方）签订《广州市轨道交通广佛环线天河区段龙洞站LD3地块土地建（构）筑物及附着物补偿协议》，约定经甲方、乙方、丙方、丁方及广东珠三角城际轨道交通有限公司共同确认，借用丙方土地位于天河区XX路X号（现租赁给乙方用作生产、生活、办公使用）的珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云机场段龙洞站LD3地块，土地面积3704.05平方米；借地时间共计22.5个月，从2019年10月15日起至2021年8月31日止；按照建（构）筑物、地上附着物详查报告及《评估报告》，借用地块的建（构）筑物、地上附着物补偿总金额为63322673元，包括房屋建筑物57652962元、地上附着物980550元、绿化青苗20505元、设备设施搬迁费1264510元、经营损失3360090元、员工补偿44056元；协议生效后30个工作日内，由丁方向乙方首次支付补偿款37993604元，在首次支付补偿款到达乙方指定账户，且借地补偿范围内乙方建筑物拆除量超过60%后的60个工作日内，丁方向乙方支付剩余补偿款25329069元。以上事实，有土地开发中心提供的《广州市轨道交通广佛环线天河区段龙洞站LD3地块土地建（构）筑物及附着物补偿协议》、《场地租赁合同》、《授权书》、关于单位名称变更的说明、核准变更登记通知书等证据予以证实。庭审中，周涛、黄萍确认其二人系夫妻关系，黄萍只是代收费而已。诉讼中，众德物流与鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍均确认案涉物业没有合法规划报建手续。一审法院为此依法释明众德物流与鑫发公司、周涛所签订的《厂房租赁合同》《租赁协议书》均为无效的行为后，众德物流及鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍、土地开发中心坚持原诉讼意见。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于《厂房租赁合同》的效力。众德物流与鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍均确认案涉物业未经合法规划报建手续，且直至一审辩论终结前，双方都没有提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明。本案中，众德物流与鑫发公司（原谦达公司）签订的租赁合同应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于众德物流主张的停产停业经营损失及搬迁费损失问题。谦达公司、周涛将未经合法报建的房屋出租给众德物流，众德物流在承租时对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均有过错。本案中，众德物流依据租赁关系主张认为土地开发中心应将经营损失及搬迁费支付给作为案涉物业的实际使用人的众德物流。周涛、众德物流2013年9月1日签订的《租赁协议书》已经明确租赁期间，租赁物因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。由此可知，众德物流已经明确涉案房屋存在被征收征用的风险，依据土地中心提交的《广州市轨道交通广佛环线天河区段龙洞站LD3地块土地建（构）筑物及附着物补偿协议》，土地开发中心、广州市天河区人民政府龙洞街道办事处、宦庭发、及广东国林珍稀植物培育中心、已就涉案土地征用补偿达成一致，其中内容并无涉及补偿众德物流的内容，众德物流称谦达公司同意为其争取征地补偿，但并无提交相应证据予以证明，在谦达公司、周涛、宦庭发、黄萍不予认可的情况下，众德物流要求谦达公司、周涛、宦庭发、黄萍赔偿其停产停业经营损失以及搬迁费，没有事实以及法律依据，不予支持。关于众德物流主张的装修款，没有事实以及法律依据，不予支持。另黄萍、宦庭发及土地开发中心均不是案涉租赁合同的相对人，故也无需对众德物流主张的诉讼请求承担法律责任。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2021年4月19日作出如下判决：驳回广州众德物流有限公司的诉讼请求。本案受理费16461元，由广州众德物流有限公司负担。本案二审过程中，众德物流提交以下证据：1.广州市规划和自然资源局天河区分局《关于珠三角城际轨道交通广佛环线龙洞站借地问题的复函》复印件，拟证明涉案征地补偿款中存在有分户档案及分户补偿的事实；2.《会议记录》复印件，拟证明征收人知晓分户情况；3.关于停车停业损失补偿及搬迁补偿归属实际使用人的相关案例。鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍认为该证据不属于二审新证据，不同意对此发表质证意见，认为二审法院对该证据不应予以采信。土地开发中心对复函的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，土地开发中心二审明确，已将相应补偿款全部发放给被征收人宦庭发。停车停业损失补偿、搬迁费补偿、地上附着物补偿均是依照被征收物业面积计算，并未区分是否实际使用及装修、用途。再查明，众德物流与鑫发公司租赁合同到期后，众德物流继续使用涉案租赁物并向鑫发公司缴纳租金，双方之间形成不定期租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审争议的焦点是：一、涉案征收补偿中停产停业损失补偿、搬迁费补偿、地上附着物补偿项目的归属问题；二、征收人土地开发中心对上述债务应否承担连带清偿责任。关于涉案征收补偿中停产停业损失补偿、搬迁费补偿、地上附着物补偿项目的归属及赔偿义务主体问题。众德物流主张，涉案租赁合同到期后，众德物流继续使用租赁物，双方之间形成不定期租赁关系。在众德物流实际使用涉案租赁物期间，涉案物业被征收。众德物流因此停产停业，并被迫搬迁。租赁期间众德物流对涉案租赁物进行装修，产生损失。故征收补偿款项中的停产停业损失补偿、搬迁费补偿、地上附着物及装修补偿项目应当归属于实际损失人众德物流。鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍应当共同向众德物流支付该补偿费用。对此本院认为，1.涉案地块征收时，众德物流与鑫发公司的租约已经到期。根据查明的事实，众德物流与鑫发公司于2013年9月1日签订的《租赁协议书》已于2016年8月31日到期。此后，众德物流继续使用涉案物业并向鑫发公司缴纳租金，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。鑫发公司有权随时解除合同，无需就合同解除对众德物流进行任何赔偿。众德物流主张鑫发公司赔偿停车停业损失、搬迁费损失、地上附着物损失的理据不足，应予驳回；2.双方之间就涉案征收补偿款项的分配问题并未达成协议。众德物流与鑫发公司的租赁合同中，对于涉案地块如发生征地征收，相应的补偿款项应当如何分配并无约定。征收事实发生后，双方虽然在相关部门的主持下进行调解，但并未达成协议。在此情形下，众德物流主张停产停业损失、搬迁费、地上附着物补偿项目的款项应当归属于众德物流缺乏法律和事实依据。一审法院认定众德物流并非被征收主体于法有据，本院予以认可；3.涉案征收补偿项目中停产停业损失、搬迁费、地上附着物损失补偿，均是依照征收物业面积进行补偿，并非根据不同物业是否实际使用、用途以及装修状况区别对待。征收部门是否分户调查和计算补偿费用，亦不代表相关停产停业损失、搬迁费、地上附着物损失补偿当然归属于实际使用人。众德物流要求本院依法调取征收档案材料的请求与本案处理亦无关联，故对众德物流的请求，本院不予接纳；4.涉案租赁合同的相对方系鑫发公司。鑫发公司系具有独立法人资格的民事主体，应独立承担民事责任。一审法院认定宦庭发、黄萍并非涉案租赁合同的相对方，对众德物流请求鑫发公司、周涛、宦庭发、黄萍共同承担责任的主张不予支持并无不当，本院予以认可。至于众德物流与鑫发公司签订的租赁合同效力问题，一审法院认定该合同无效并无不当，但鉴于涉案租赁合同的效力与涉案征收补偿款项的分配并无关联，本院对此不再赘述。关于宦庭发是否有权获取征收补偿款项的问题，属于宦庭发与广东国林珍稀植物培育中心之间的法律关系处理的范畴，本院不作审查。综上，一审法院认定正确，处理结果并无不当，本院予以维持。关于征收人土地开发中心对上述债务应否承担连带清偿责任问题。本院认为，土地开发中心作为征收人，与被征收人之间产生的法律关系，并非平等主体之间的法律关系，由此产生的纠纷不属于人民法院民事案件审理范畴。且根据查明的事实，土地开发中心已将相关征收款项全部发放给了被征收人宦庭发。对于该款项的分配问题，相关当事人应当自行依照合同约定或协商予以分配，与土地开发中心无关。众德物流主张土地开发中心对上述债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院予以驳回。众德物流二审提交的证据与本案处理结果并无关联，本院不予采信。综上所述，众德物流的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16461元，由广州众德物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年八月三十日书记员  陈婷婷黄晶晶