吉林省敦化市人民法院民事判决书（2021）吉2403民初2911号原告：王金敏，现住北京。        委托诉讼代理人：李殿锋，北京市京翰（长春）律师事务所律师。        被告：李小龙，住敦化市。        委托诉讼代理人：窦玉莉，吉林冠宁律师事务所律师。        委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。        被告：李中苏，住敦化市。        被告：敦化市官地镇南村村民委员会，住所地敦化市官地镇南村。        法定代表人：王忠富，该村村委会主任。        第三人：张志坚，住敦化市。        第三人：尹占平，住敦化市。        第三人：赵宗英，住敦化市。        王金敏与李中苏、李小龙、敦化市官地镇南村村民委员会并由第三人张志坚，尹占平、赵宗英参加诉讼的恢复原状、返还原物纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王金敏及其委托诉讼代理人李殿锋，李小龙及其委托诉讼代理人窦玉莉、魏志友，李中苏，尹占平到庭参加诉讼，张志坚，赵宗英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王金敏向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决李中苏、李小龙、敦化市官地镇南村村民委员会停止对王金敏房屋的使用和损害，并将宅基地和房屋恢复原状，退还给王金敏；二、案件受理费用由李中苏、李小龙、敦化市官地镇南村村民委员会承担。        事实与理由：2016年12月份，王金敏从父母处继承得来位于敦化市官地镇南村宅基地及房屋一座，并办理了产权证和土地使用权证。2021年4月，王金敏哥哥王金明回官地镇南村给父母上坟时，发现王金敏所有的房屋被李中苏、李小龙拆除并夷平，连同宅基地一并圈起来用于收购农作物。王金敏得知后，与李中苏、李小龙多次沟通要求其恢复原状，将宅基地退还，但李中苏、李小龙拒绝。经询问村委会，村委会说是因为该房是危房，并且认为李中苏、李小龙是房主，才允许李中苏、李小龙拆除的，李中苏、李小龙在相关文件上签字。综上，李中苏、李小龙、敦化市官地镇南村村民委员会联合拆除王金敏所有房屋，已构成侵权，应将房屋和宅基地恢复原状，退还给王金敏，请求人民法院依法判决。        李小龙辩称，王金敏的父亲王有江（王有江）在1996年已将涉案房屋出售并交付给购买人，房屋所有权依法转移给购买人，王金敏根本不具有房屋所有权，因此其诉讼主体不适格。1988年3月5日，涉案房屋登记所有权人为王金敏的父亲王有江。1996年期间，王有江将房屋出售给张志坚，双方形成买卖合同关系，张志坚支付购房款，王有江将房屋及房产证照原件交一付张志坚。2000年期间，张志坚将房屋出售给第三人尹占平，由尹占平夫妻占有居住。2015年7月16日，尹占平夫妻又将房屋出售给李小龙，并签订房屋买卖合同，双方按照约定履行相应义务，李小龙占有居住该房屋。根据民法通则第72条二款，即合同法第133条之规定，涉案房屋所有权人王有江将房屋自1996年交付张志坚时，房屋所有权已经发生转移，王有江及其继承人已丧失涉案房屋的所有权。王金敏主张我停止对房屋使用和侵害，一并将土地和房屋恢复原状，返还原物没有事实和法律依据。王有江在1996年将涉案房屋出售给张志杰后经两手买卖，李小龙于2015年7月16日成为房屋合法的有权占有人和实际所有人，因此要求李小龙将房屋和土地恢复原状并返还原物的请求依法不能成立。涉案房屋在2020年期间，因属危房被拆除，现已灭失返还房屋，已属客观不能。根据物权法第30条之规定，涉案房屋已经拆除，物权也随之消失，因此不存在停止使用返还房屋的情形，因为房屋已经灭失，房屋范围内土地性质为国有土地，使用方式为租赁，涉案土地因房屋灭失而导致土地使用权无法确认，因此原告主张的宅基地问题根本不属于人民法院民事审理范围。王金敏在明知涉案房屋出售至今已25年之久，并一直由购买人合法占有、使用，房产执照原件也在购买人处的事实，却在2016年12月按照继承程序将房产证和土地使用权证办到其名下，这违反法律规定，根本不产生物权的法律效力。房屋对外公示登记在王有江名下时，根据信赖保护原则，房屋购买人有理由相信王有江对房屋具有处分权，并且1996年至今已25年之久，王有江及其继承人从未占有、管理使用过该房屋，而一直由购买人占有使用多年，根据房屋买卖当时的法律规定，未办理房屋过户手续并不影响涉案房屋归购买人所有的事实，王有江去世前已经涉案房屋处分他人，自1996年以来已丧失房屋所有权，该房屋并非遗产，因此王金敏依据继承关系办理产权证和土地证，不能作为确定所有权的依据。综上，请求人民法院驳回王金敏的诉讼请求。        另外涉案房屋是尹占平夫妇出售给李小龙，并未出售给李中苏，买卖合同是由李小龙签订的，本纠纷与李中苏无关，应撤回对李中苏的告诉。        李中苏辩称，同意李小龙的答辩意见。        敦化市官地镇南村村民委员会辩称，李小龙在该房屋居住10多年，李小龙持有王有江的房照，村委会认为是李小龙的房子。该房屋倾斜、漏雨，构成危房，根据市委、市政府的要求，按照“六必拆”文件的精神，村委会给李小龙做工作，动员他拆除，拆除后重建。村委会受政府委托和李小龙签订拆除房屋的协议。        张志坚未到庭参加诉讼，庭前已口头述称，主要内容为诉争房屋是其多年前从王有江手里购买，当时价格是1500元。协议已经丢失，没有过户，王有江将房照交给张志坚保管。两三年后张志坚又将房屋卖给尹占平。现房照在李小龙处。张志坚买卖房屋时，联系不到王有江的儿女。对于买房的经过，邻居可以作证。        尹占平述称，尹占平、赵宗英二人系夫妻。尹占平购买涉案房屋已经有16、17年。尹占平从张志坚手里购买的房屋，支付了房屋价款6500元左右，张志坚将房屋交付给尹占平。房照的名字是王有江的，张志坚说过不了户，因为听说王有江的女儿在北京，儿子蹲监狱。尹占平购买房屋后，一直居住了10多年。村里人都知道尹占平购买房屋并居住在该房屋的事实。当时没写协议。尹占平买房子的时候，财政部门工作人员到尹占平家让尹占平交税，后来尹占平准备过户，但房产部门说人不齐过不了户，当时王有江已经死亡，找不到王有江的儿女。在尹占平购买房屋6、7年之后，其女儿（王金敏）知道此事后说要将房屋买回去。因为当时尹占平的孩子上学需要在房屋中居住，所以尹占平没有同意卖房。2015年，尹占平把房屋卖给李小龙，并和李小龙签订了协议，房屋价款42000元，以现金的形式交付的，当时是按照随行就市的价格。李小龙购买房屋时询问了房照的问题，尹占平、赵宗英说过不了户。        本案争议焦点：一、李中苏、李小龙是否为涉案房屋无权占有人；二、王金敏的诉请应否得到法院支持；三、李中苏诉讼主体是否适格。        经审理查明，1988年3月5日，敦化市人民政府向王永江颁发吉房执字第02344号房产执照，载明产权人姓名王永江，共有人数为“伍”人，现住址官地南村，房屋建筑面积48平方米，自然间数三间。        2016年12月26日，敦化市官地镇城建房地产管理处向王金敏颁发房产证载明房屋所有权人王金敏，房屋坐落2-02-02-05，敦化市官地镇文明委，规划用途住宅，建筑面积48平方米，附记载明为继承。        2016年12月28日，敦化市人民政府向王金敏颁发土地使用证，载明土地使用权人王金敏，坐落敦化市官地镇文明委，地类住宅，使用权类型租赁，使用面积194.10平方米。        敦化市自然资源局不动产登记档案中吉房执字02344号房产执照存根载明产权人姓名王永江，房屋状况土木，建筑面积48平方米，自然间数三间，用途居住，产权共有人姓名为王永江、张德花，权利确定日期为1988年3月5日，发照日期为1988年3月5日。        1999年9月14日的土地登记申请书，载明土地使用者张志坚，主管部门为官地南村，权属性质为国有，使用权类型为租赁，土地用途为住宅，使用权面积为194.2，使用权建筑占地为63.1，建筑总面积为63.1，建筑物类型及权属为平房私有。        档案中1999年9月16日的土地登记审批表（编号16-2-36）载明权利人为张志坚，权属性质为国有，地号为16-25-36，土地坐落与敦化市官地镇官地南村，使用权面积为194.2，建筑总面积为63.1，建筑类型及权属为平房私有，宗地所在地土地管理机关初审意见栏加盖了国土部门公章。        档案中2016年12月28日的土地登记审批表载明登记申请人王金敏，权利转让人王有江（已故），土地坐落敦化市官地镇文明委，宗地面积为194.10，用途住宅。        档案中敦化市（2016）吉敦证内字第1537号公证书载明申请人王金敏，被继承人王有江、张德花，公证事项继承权。公证处查明被继承人王有江于2002年5月7日因病在敦化市死亡。被继承人张德花2012年2月9日因病在敦化市死亡。被继承人王有江、张德花死亡时遗留的共有房屋坐落在敦化市官地南村，房产执照号码为吉房执字第02344号，建筑面积48平方米，用途为居住。被继承人王有江、张德花系夫妻，被继承人王有江、张德花的女儿王金敏，儿子王继明、王金福，王有江的父亲、母亲都先于王有江死亡。张德花的父亲、母亲都先于张德花死亡。被继承人王有江、张德花无非婚生子女，亦未收养子女。据被继承人王有江、张德花的继承人王金明、王金福、王金敏称，被继承人王有江、张德花生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议，被继承人王有江、张德花再无其他继承人，也没有需要被继承人生前抚养，缺乏劳动能力且生活无来源的继承人，所有继承人均表示上述陈述属实，并自愿承担举证及陈述虚假的法律责任。截止公证书出具之日，亦未有他人向公证处提出异议。继承人王金敏表示要继承被继承人王有江、张德花的遗产，继承人王金明、王金福均表示放弃对被继承人王有江、张德花的遗产继承。公证处公证被继承人张德花的遗产由女儿王金敏继承。        另查明，张志坚陈述其约于1996年春天从王永江（王有江）处购买涉案房屋，支付房款1500元，王永江将房照交付张志坚。张志坚买房时，因房屋年久失修，张志坚自行维修。张志坚购买房屋后未办理房屋过户手续。两三年后，张志坚将涉案房屋出售给尹占平。        尹占平到庭陈述，约在16、17年前其从张志坚处购买房屋，支付房屋价款6500元，张志坚将房照交付尹占平（房屋登记在王永江名下），张志坚告知尹占平说房屋过不了户。尹占平购买房屋后一直在该房屋居住十多年。2015年尹占平将房屋出售给李小龙，价值42000元，并将房照交付给李小龙。张志坚告知李小龙房屋无法过户。        2015年7月16日，尹占平、赵宗英与李小龙签订购房协议书，约定李小龙自愿购买尹占平、赵宗英的敦化市官地镇四车间家属房，建筑面积48平方米泥草房屋，土地面积150平方米，房屋共计人民币42000元，双方定于2015年7月17日正式交付该房屋。同日，尹占平、赵宗英（甲方）与李小龙（乙方）签订协议，载明如此房屋（敦化市官地镇四车间家属房）出现法律或涉及此房屋产权问题时，甲方愿为乙方出此证明，积极配合维护乙方合法权益。        2020年4月10日，官地镇人民政府下发官党发（2020）32号文件即《官地镇深入推进农村危旧房屋六必拆专项行动方案》，要求对相应的危房拆除。        敦化市官地镇南村村民委员会到庭陈述，按照“六必拆”文件精神，涉案房屋属于危房，李小龙在涉案房屋长期居住，该村委会受政府委托与李小龙签订协议，拆除危房。        据以认定上述的事实的证据有：王金敏提供的证据1．房屋所有权证书、国有土地使用权证，能够证明有关机关向王金敏发放权利证书的事实，本院予以采信。证据2．照片，不能确定与本案有关联性，故不作为本案认定事实的依据。        李小龙提供的证据1．购房协议书、协议书、房产执照、契税完税凭证，能够证明李小龙从尹占平、赵宗英处购买涉案房屋的事实经过，本院予以采信。证据2．申请法庭出示签发律师调查令所调取的涉案房屋土地档案（来源敦化市国土资源局官地国土资源分局）、案涉房屋档案（来源敦化市官地镇房屋产权管理所）本身具有真实性，能够证明涉案房屋到案及土地档案的情况，本院予以采信。证据3．中共官地镇委员会、官地镇人民政府关于印发《官地镇深入推进农村危旧房屋“六必拆”专项行动实施方案》的通知、《官地镇深入推进农村危旧房屋“六必拆”专项行动实施方案》，结合敦化市官地镇南村村民委员会到庭陈述本身具有真实性，能够证明官地镇人民政府下发通知并落实危旧房六必拆实施方案，因涉案房屋属于危房，村委会动员该房居住人李小龙签订协议，拆除危房的事实，本院予以采信。        本院认为，本案王金敏主张其为涉案房屋的所有权人，以此为由，要求李中苏、李小龙将涉案房屋恢复原状、返还，返还房屋，则本案为恢复原状、返还原物纠纷。        根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李小龙占有涉案土地持续至今，本案适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释。        王金敏主张李中苏、李小龙无权占有涉案房屋、土地，并要求李中苏、李小龙将涉案房屋、土地恢复原状并返还涉案房屋土地。        首先，关于王金敏提出的将房屋恢复原状并返还房屋的诉讼请求，经庭审查明，涉案房屋因系危房，按照相关文件精神应当属于需要拆除的房屋，故不应再行恢复原状。因涉案房屋被拆除后已实际不存在，客观上亦无法返还，故对于王金敏的该项诉讼请求本院不予支持。        其次，关于王金敏提出将土地恢复原状并返还土地的诉讼请求，从土地部门的登记档案来看，1999年，土地部门审批张志坚为涉案土地的权利人，后又于2016年审批王金敏为涉案土地的权利人，本院不能仅依据王金敏的土地使用证确定涉案土地的权利人。        另外，经庭审查明，涉案房屋系李小龙购买并占有、使用，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，本案需要确定李小龙对涉案房屋是否为无权占有。        从庭审所查明的事实经过来看，房屋经过三次买卖，即张志坚从王永江处购买，尹占平、赵宗英从张志坚处购买房屋，李小龙从尹占平、赵宗英处购买房屋。虽然张志坚未能提供其与王永江之间的买卖合同，但涉案土地档案中关于张志坚的审批手续与尹占平、李小龙的陈述相佐证，能够证明张志坚从王永江处购买涉案房屋的事实。对于尹占平、赵宗英从张志坚处购买房屋的事实，买卖双方均无异议。对于李小龙从尹占平、赵宗英处购买房屋的事实，买卖双方均无异议，且有协议为证，且买卖双方已经实际履行协议，交付房屋和房照（王友江名下）。本案中尚无证据证明历次房屋买卖中房屋购买人张志坚、尹占平、赵宗英、李小龙存在恶意，各购房人所支付价款并无明显不合理。档案记载涉案土地的性质为国有，转让主体身份不限于集体经济组织成员。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，第五百九十七条关于“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”之规定，王永江与张志坚之间的房屋买卖合同，尹占平、赵宗英与张志坚之间的房屋买卖合同，李小龙与尹占平、赵宗英之间的房屋买卖合同均有效。        王永江出售房屋时，涉案房屋登记在王永江名下，房照上记载共有人“伍”人，房屋登记档案中，房产执照存根上记载共有人为王永江、张德花2人，且房屋为王永江、张德花共有的事实后又经公证处公证书确认。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，在房照与房屋登记档案不一致的情况下，本院以房屋登记档案所确认的共有人王永江、张德花为准。王永江将出售房屋时，虽无证据证明张德花签字同意，但张德花生前多年未对王永江将出售房屋提出异议或主张权利，应当视为张德花对王永江出售房屋知情并认可。        李小龙基于有效房屋买卖合同关系占有涉案房屋（现房屋已被拆除）及土地，不属于无权占有。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百三十五条、第五百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020）第九十条、第九十一条、第一百零五条之规定，判决如下：        驳回王金敏的诉讼请求。        案件受理费100元，减半收取50元，由王金敏负担。        如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。        审判员    刘晶二〇二一年八月十三日书记员    金兰