北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9580号上诉人（原审原告）：陈晓娴，女，1990年4月26日出生，香港特别行政区居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨光，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯宇龙，男，1989年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陶宁，北京格徕宁韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路16号院9号楼805室。法定代表人：施林。上诉人陈晓娴因与被上诉人侯宇龙、北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈晓娴上诉请求：改判侯宇龙对保瑞公司在一审判决第二、三项中承担的履行义务承担连带责任。事实与理由：一、一审法院关于“侯宇龙现已不再担任保瑞公司法定代表人，也不是保瑞公司股东、高管，陈晓娴要求候宇龙承担连带责任缺乏法律依据“的认定属于法律适用错误，应予纠正。涉案租赁关系及相关争议均发生在侯宇龙为保瑞公司一人股东、法定代表人期间，候宇龙对外转让股权的行为并不能免除其作为股东期间应承担的连带责任。二、侯宇龙未就其与保瑞公司不存在主体混同情形举证，应承担举证不能的法律后果，同时，侯宇龙还存在滥用公司法人独立地位，逃避债务的行为，已严重损害我的利益，应当与保瑞公司承担连带责任。侯宇龙答辩称，同意一审判决。保瑞公司答辩称，不同意一审判决。2020年3月底，有一叫高正毅的人找到施林，当时施林缺钱，高某说可以办贷款，施林当时稍作考虑就同意了，不到10天，其将保瑞公司变更至施林名下，当时施林并不同意，但高某说没事。保瑞公司营业执照现只有副本、税控，其他都没有。在4月20多日的时候，候宇龙跟我说有一个案子，就是本案，说陈晓娴应该有大概40多万赔付，需要施林签署委托律师的协议，本案其他事情我公司就不清楚了。施林就是一个打工者，施林不想参与这个事情。侯宇龙拿了两张空白委托书让施林签字，施林也签了，我怀疑本案是虚假诉讼。陈晓娴向一审法院起诉请求：1.判令我与保瑞公司签订的房屋租赁合同于2020年3月30日解除；2.判令侯宇龙与保瑞公司连带返还我租房定金10万元；3.判令侯宇龙与保瑞公司连带赔偿我损失509543.2元，包括装修损失、对装修进行评估的费用，评估过程中进行公证的费用。一审法院认定事实：保瑞公司系成立于2014年的有限责任公司（自然人独资），侯宇龙系该公司法定代表人和唯一的股东。2020年4月15日，侯宇龙与案外人施林签订转让协议，将保瑞公司全部股份转让给案外人施林。当日，保瑞公司做出股东决定，同意增加新股东施林，施林成为唯一股东。侯宇龙退出股东会，免去侯宇龙执行董事、总经理职务。2020年4月23日，保瑞公司完成变更登记，法定代表人、唯一的股东、董事均由侯宇龙变更为施林。2019年，保瑞公司作为甲方与乙方陈晓娴签订北京市房屋租赁合同，约定甲方将其拥有出租前的涉案房屋及附属设施、设备出租给乙方，涉案房屋共计266.35平方米。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租金54167元每月，以后每两年递增5%。付款方式押二付三。付款时间为自签订合同之日起5日内，以后每次为租赁期的5日前。签定合同当日乙方应向甲方交纳两个月的租金作为租赁保证金。本合同的签约期限届满后，如乙方在租期内没有出现违约情形并已与甲方结清了租期内所有应付的租金及欠缴甲方的全部费用，并已按本合同约定履行了向甲方交还租赁物及附属设施等合同责任，甲方应在本合同租赁期限届满之日起10天内按本合同约定向乙方退还租赁保证金。乙方应签订合同之日后10个工作日内，按照协议约定交齐首期的房屋租金16.25万元。乙方负责交纳在租赁期内租赁物发生的所有使用费用，包括但不限于水、电、燃气、供暖、通讯、物业管理费、卫生等费用；在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改造的，须事先向甲方提交修、改造设计方案，甲方应当在收到设计方案10日内做出书面答复。逾期不予答复则视为甲方认可，乙方可依据甲方认可的方案进行施工。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方在收到乙方解除合同通知之日后的30日内，应返还已经支付但尚未履行部分的租金及租赁保证金，同时须向乙方赔付当年度2个月的租金作为违约金：1.甲方对租赁物无合法出租权；2.甲方迟延交付租赁物超时30日。本合同经甲、乙双方盖章及授权代表签字之日起生效。该合同没有约定具体的租赁起止日期，也没有约定免租期的起止时间以及甲方交付房屋的时间。在合同落款处有陈晓娴签字和保瑞公司盖章，但双方均没有填写签订日期。2019年8月28日，陈晓娴向侯宇龙支付租房定金10万元。后陈晓娴进入涉案房屋进行了装修工作。2020年3月17日，陈晓娴、侯宇龙通过短信联系，双方就协助办理营业执照等合同履行问题发生分歧。2020年3月30日，因陈晓娴同侯宇龙就办理营业执照事宜产生矛盾，陈晓娴向侯宇龙发出短信，要求解除合同。侯宇龙当日即收到短信。2020年4月14日，陈晓娴同北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司（以下简称世诚公司）签订房地产土地市场价值委托评估合同，约定陈晓娴因保全证据需要，委托世诚公司对涉案房屋装修项目进行重置诚信价值评估。当日陈晓娴支付世诚公司评估费5000元。2020年4月15日陈晓娴向中华人民共和国北京市长安公证处（以下简称长安公证处）申请，以拍照摄像方式保全其租赁场地现状及所委托世诚公司工作人员对其承租场所开展重置成新价值评估服务的过程，并申请对该过程中拍摄的照片和视频资料进行保全证据。陈晓娴自行支付公证费5000元。当日下午，长安公证处公证人员会同陈晓娴到现场进行了拍照和摄像。2020年4月17日，世诚公司出具房地产估价报告，结论为在2020年4月15日，涉案房屋的装修重置成新价为499543.2元。2020年4月20日，长安公证处出具（2020）京长安内民证字第5147号公证书，兹证明申请人陈晓娴上述保全证据的过程本公证员和公证员助理陈某某均在现场；本公证书所附照片共2张系公证员在上述过程中现场拍摄所得，照片内容与实际情况相符；现场保全所得视频文件经本处刻录保存至光盘内，光盘内视频文件内容与保全现场情况相符。经陈晓娴申请，证人李某、范某分别到庭作证。李某述称：2019年8月的时候，陈晓娴和她爱人通过中间人介绍到物业公司找我，我和侯宇龙都是物业公司的职工。涉案房屋是6月份的时候由侯宇龙承租的，当陈晓娴找我的时候，侯宇龙也在场。双方谈好了之后，陈晓娴拟了一份合同发给我，我拿给侯宇龙，侯宇龙改了之后发给我，我再给陈晓娴看，这样来回有两三次，后来双方达成共识之后，就签订了合同。签订合同的时候我不在，侯宇龙就和陈晓娴签订了合同。签完之后侯宇龙还跟我打电话说已经签完了。营业执照为什么没有办下来。当时我也不清楚，现在也是听范某说不给办。陈晓娴与保瑞公司签订的书面租赁合同，我没有见过，我只负责传递电子版合同。与侯宇龙签完合同之后陈晓娴才进场装修的。租下来的这个房屋是个空房，是我让侯宇龙给陈晓娴钥匙进去装修的。陈晓娴对该证人证言无异议。侯宇龙与保瑞公司不认可证人证言，表示李某、陈晓娴、侯宇龙三人当面协商是不存在的。本案的书面租赁合同李某说他没见过，手里没有，但是他认可陈晓娴的证据16和侯宇龙的证据8，双方记载的事实是冲突的。2019年9月23日在李某与陈晓娴的微信交谈中认可合同已经盖完章了。2019年9月25日与侯宇龙的聊天记录中提及说要求侯宇龙盖章，而且他说就是本案的合同。2019年9月26日与侯宇龙的聊天中还在讨论合同的主体。侯宇龙没有见过陈晓娴，也没有把合同交给过陈晓娴。这份合同侯宇龙就没有打印过。2019年11月9日，李某发微信让侯宇龙先跟陈晓娴把合同签了，陈晓娴使用房屋，当日李某还说要把陈晓娴电话给侯宇龙，说明在此之前，侯宇龙没有陈晓娴联系方式。李某说范某办执照，实际上是李某约的范某去办理工商注册备案，不是办照。陈晓娴和李某关于装修进行了深入沟通，侯宇龙没有给过陈晓娴钥匙。证人范某到庭作证称：我和侯宇龙、李某当时是代表保利物业公司，侯宇龙和李某要租我的房子，这个房子实际上是公司的资产，但是挂的我的名字。他们想要租这个房子作为物业公司的办公室。当时协商的是25万元一年的租金，我和侯宇龙签订的租赁合同：合同约定租期5年，从2019年9月份左右开始，谁违约就赔偿三个月租金。签订合同之后我就把涉案房屋交给侯宇龙了。后来侯宇龙付过我一次租金，之后的租金就没给过我。我印象中有人找我说过在这个房屋上办营业执照的事情，具体时间、是谁找的我，我都记不清楚了。我不同意这个事，因为合同中没约定办照的事情，而且这个房子是公司资产。我与侯宇龙签订合同的时候没有同意侯宇龙转租。我与侯宇龙签订合同的时候，房屋是没有租户的，空房子。陈晓娴认可证人证言，侯宇龙和保瑞公司表示：不认可证人证言，交房的时候就带有租户的。当时范某没有跟我说过不能转租。范某说我们拿这个房做物业办公室，这个是不可能的，当时我和他谈合同的时候不是物业公司的人。案件审理过程中，陈晓娴申请对涉案房屋内装修的残值进行评估，侯宇龙表示涉案房屋内装修已经改变，陈晓娴遂撤回了申请。一审法院认为，陈晓娴提交的北京市房屋租赁合同上面仅有保瑞公司的盖章，没有侯宇龙签字。因此应当认为是其与保瑞公司签订的合同。该合同虽然约定“经甲、乙双方盖章及授权代表签字之日起生效”，且合同中对于交房日期、租赁起止日期等没有具体约定，但履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。并且签约后侯宇龙作为保瑞公司法定代表人已经收取了陈晓娴支付的定金10万元，双方实际已开始履行合同内容，因此陈晓娴同保瑞公司签订的北京市房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同的权利义务应当属于陈晓娴和保瑞公司。现由于保瑞公司既不是涉案房屋的所有人，又没有取得实际权利人的转租许可，导致合同履行中出现问题，陈晓娴提出解除合同并无不妥，解除日期应当以保瑞公司收到解除通知的2020年3月30日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。陈晓娴支付的全部定金理应依照约定全部退还。陈晓娴主张的损失赔偿主要针对的是其自行进行装修的开支。侯宇龙是涉案房屋的承租人，应当对涉案房屋具有管理的义务，特别是在租赁开始或结束时应当进行交接工作，交房、收房、验房，而保瑞公司当时是他作为法定代表人的独资公司。陈晓娴承租后如果没有得到保瑞公司、侯宇龙的同意或许可，根本不可能进入涉案房屋，遑论进行装修，现侯宇龙仅以自己完全不了解装修情况，陈晓娴进入前房屋门锁坏了作为抗辩理由，法院无法采信。因此法院有理由判断陈晓娴的装修行为是得到了出租方许可的。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现租赁场地已不再由陈晓娴使用，装修现场已不复存在，无法进行评估鉴定，法院依据陈晓娴提交的公证书、录像光盘、评估报告等酌情确定其损失为49万元。陈晓娴主张的公证费和评估费损失属于证据保全的费用，不是违约造成的直接损失，也非必要的支出，法院不予支持。保瑞公司履行本案判决确定的义务后，如与侯宇龙之间就本案处理结果存有争议，可以另行解决。侯宇龙现已不再担任保瑞公司法定代表人，也不是保瑞公司股东、高管。陈晓娴要求其承担连带责任缺乏法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、确认陈晓娴与北京保瑞投资管理有限公司签订的北京市房屋租赁合同于二〇二〇年三月三十日解除；二、北京保瑞投资管理有限公司于判决生效之日起七日内退还陈晓娴定金十万元；三、北京保瑞投资管理有限公司于判决生效之日起七日赔偿陈晓娴损失四十九万元；四、驳回陈晓娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点为侯宇龙应否与保瑞公司承担连带责任。根据庭审查明的事实，本案中，关于涉案房屋的租赁事宜的整个过程中陈晓娴一直与侯宇龙联系，相应的租房定金10万元也是直接支付给侯宇龙的，但是在实际签订合同时，却是以侯宇龙时任法定代表人的保瑞公司的名义签订的，后来侯宇龙也未将上述款项实际转至保瑞公司账户。关于本案的法律关系性质，在本案一、二审过程中，陈晓娴均主张其合同的相对方为保瑞公司，故向保瑞公司主张权利，其要求侯宇龙承担责任的理由是认为作为法定代表人的侯宇龙与其公司财产存在混同。但是，就本案庭审查明的事实和有关证据来看，本案关键问题就是谁才是真正的涉案租赁合同相对方。租赁合同的核心就是一方提供租赁房屋，收取租金，一方交纳相应的租金。本案中，双方在整个洽商房屋租赁的过程中，一直都是和侯宇龙协商，期间并未出现保瑞公司，相应的定金款项也实际交给了侯宇龙，侯宇龙亦未将上述定金款项实际交付保瑞公司，只是以保瑞公司的名义签订了上述协议。就上述查明的事实来看，本案租赁合同本质上是在陈晓娴和侯宇龙两方之间发生，保瑞公司只是一个名义上的出租方。在涉案协议不能履行的情况下，侯宇龙作为个人应承担相应的责任，但是保瑞公司在合同上加盖公章的行为，应视为其自愿承担相应的合同义务，故亦应承担相应责任，涉案协议的出租方应认定为侯宇龙和名义上的保瑞公司，双方应共同承担责任。陈晓娴的上诉请求，理由虽然有误，但是其实体权利应予支持，就此，二审法院进行了详细的审查，一审法院对于本案租赁关系的事实认定有误，本院予以纠正。关于承担责任的具体数额。对此，要根据本案合同不能履行的原因和双方的过错情况予以确定。根据查明的事实，本案合同不能履行的原因在于涉案房屋的实际所有权人不同意转租。在这种情况下，作为出租一方的侯宇龙应当承担主要责任，但是陈晓娴亦未尽到一个承租人应尽的谨慎注意义务，在未弄清房屋实际所有权人的情况下，即擅自进行装修，存在一定过错，对其装修损失亦应自行承担部分损失，双方承担的具体数额由本院酌定。综上，陈晓娴的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38922号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38922号民事判决第三项、第四项；三、北京市保瑞投资管理有限公司、侯宇龙于本判决生效之日起十日内给付陈晓娴装修损失四十万元；四、驳回陈晓娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9895元，由陈晓娴负担1778元，由候宇龙、保瑞公司负担8117元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费9700元，由陈晓娴负担1480元，由候宇龙、保瑞公司负担8220元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年八月十七日法官助理  刘艳辉法官助理  眭 立