文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3671号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏天成投资有限公司，住所地江苏省睢宁县经济开发区前进路99号。法定代表人：乔雷，该公司经理。委托诉讼代理人：王东伟，江苏金合(睢宁)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴以超，男，1987年1月27日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：方强，江苏千秋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚以军，江苏千秋业律师事务所实习律师。上诉人江苏天成投资有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人吴以超商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人天成公司的委托诉讼代理人王东伟、被上诉人吴以超及其委托诉讼代理人方强、姚以军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，驳回吴以超对天成公司的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项内容，改判支持天成公司的反诉请求；3.吴以超承担一、二审诉讼费用；4.吴以超承担民事代理费6000元。事实和理由如下：一审认定事实错误。一审认定吴以超向案外人孙小响提供了《承诺书》以及《销售不动产统一发票》等有效上房票据材料，而天成公司因对吴以超向孙小响提供的相关材料产生信赖，按合同约定向孙小响交付涉案商品房及储藏室。一审庭审中吴以超未否认《承诺书》等材料的真实性，要求天成公司向孙小响交付房屋系吴以超的真实意思表示，天成公司向孙小响交付房屋后已经全面履行了向吴以超交房的义务。在涉案商品房合同约定的交房期限后至吴以超向一审法院提起诉讼前，吴以超从未要求天成公司交付涉案商品房及储藏室，因其已经向孙小响出具《承诺书》等材料，要求孙小响至天成公司处办理上房手续。另，孙小响系吴以超姐夫，吴以超在上房后不可能不知道涉案房屋已经交付给孙小响。依此两点可以推定孙小响获得了吴以超的授权，以其自己的名义办理上房相关手续。因此，天成公司已经履行了合同约定的交房义务，并无逾期交房的违约行为，一审法院判决天成公司向吴以超交付商品房及储藏室明显错误。一审适用法律错误。天成公司根据吴以超的诉讼请求提出的反诉符合相关法律规定。天成公司提出的反诉是依据双方签订的《商品房销售合同》附件4第15条之约定，是基于双方之间的商品房买卖合同关系提出的。虽然天成公司在另案中有为吴以超代偿银行贷款的行为而形成追偿权，但反诉中提出的请求并未超出上述合同约定的违约责任范围，是因吴以超的逾期偿还贷款的行为产生的涉案《商品房销售合同》违约行为，天成公司针对吴以超的违约行为依据合同提起反诉并无不当，不违反相关法律规定。如天成公司就反诉的诉讼请求另案诉讼，可能会产生与本案相互矛盾的判决。因此，天成公司的一审反诉请求属于本案反诉范畴，一审法院驳回天成公司的反诉请求并告知天成公司另案诉讼或者其他途径予以救济的判决明显错误。综上所述，一审认定事实和适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。吴以超辩称：一、一审认定事实清楚。孙小响持承诺书和销售不动产统一发票，到天成公司处办理上房手续，并接收涉案房屋。吴以超作为商品房买卖合同当事人，按照约定付清全部购房款，天成公司作为出卖人应当按照合同约定按期向吴以超交付商品房及储藏室。天成公司作为专业商品商品房开发及销售企业，未尽审查义务，未通知吴以超，将涉案房屋交付给他人，导致吴以超合同目的无法实现，其行为构成违约，应当承担违约责任，并继续履行合同义务，向吴以超交付房屋，并协助办理房产证。二、本诉和反诉应当基于同一法律关系，吴以超基于商品房买卖合同关系进行诉讼，天成公司因担保而形成的涉案房屋贷款本息等损失进行追偿，二者并非基于同一法律事实和法律关系，故反诉请求不成立。三、吴以超不存在违约行为，不应承担违约责任。天成公司未尽到审查义务，存在错误，应由其承担违约责任。天成公司主张代理费用由吴以超承担，无法律依据。吴以超向一审法院提出诉讼请求：1、判令天成公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令天成公司因逾期交房而向吴以超支付违约金（自2016年10月1日起，按购房款总额619754元的日万分之一计算至实际交房之日止，暂定90520元）；3、案件受理费由天成公司负担。天成公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除天成公司与吴以超于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同号：SN68823）；2、判令吴以超返还天成公司垫付的房屋贷款本金374505.22元，利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元（四项合计381920.75元）及自2018年5月31日起，按照个人借款合同（房贷版）约定承担的本金、利息、罚息、复利，共计381920.75元的利息，以实际产生的利息、罚息、复利为本金，按照中国人民银行同期同业贷款利率自2019年6月26日起计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3、判令吴以超支付天成公司违约金28109.65元及利息（以28109.65元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准自反诉之日起计算至履行完毕之日止）；4、判令吴以超支付律师费1万元；5、本诉与反诉的诉讼费由吴以超承担。一审法院认定事实：2015年5月26日，天成公司与吴以超签订一份《商品房买卖合同》，约定由吴以超以562193元价格购买天成公司开发的位于。合同第六条约定，吴以超于2015年5月26日前付款172193.00元，6月25日前付款39万元（按揭贷款）；第七条第2项规定，买受人逾期付款超过十日的，买受人应按总房款的5%承担违约金，且出卖人有权解除合同；第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前交付买受人商品房；第九条约定自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付按照购房款总价每日万分之一的违约金……。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同》，约定吴以超购买天成公司天成峰景小区5幢1单元-143号储藏室，购房款为57561元，当日一次性付清；合同其他条款与前述1701号商品房买卖合同约定相同。上述二份合同签订后，吴以超向天成公司支付了1701号商品房首付款和储藏室价款，并通过与江苏银行股份有限公司睢宁支行签订《个人借款合同》，按揭贷款39万元支付给天成公司。天成公司为吴以超按揭房贷提供担保。房款付清后天成公司向吴以超出具了三张载有收款57561元、172193元、390000元内容的《销售不动产统一发票》。上述《商品房买卖合同》补充协议第15条约定，按揭付款的买受人有按期归还贷款本息的义务，在出卖人为买受人借款承担保证责任期间，买受人超过一个月未能按期还款的，出卖人有权解除合同，买受人在接到解除合同通知后5日内办理退房手续，并支付出卖人全部损失……2015年6月3日，吴以超向案外人孙小响出具一份《承诺书》。该承诺书载明：2015年5月26日我在天成峰景出面购买的5号楼1单元1701号房屋，实际购买人为孙小响，仅是以我名义与开发商签订的商品房买卖合同。该房的首付款15万元、契税8432元均是孙小响支付，以后按揭贷款也均由孙小响按月偿还，该房的所有权利与义务均由孙小响享有和承担。事后，案外人孙小响持《承诺书》和《销售不动产统一发票》等材料要求天成公司交付上述房屋。天成公司未尽审查义务，未通知吴以超，将房屋交付给孙小响，而非合同相对人吴以超。2017年7月3日，一审法院立案受理了孙小响与吴以超就上述涉案房屋所提起的所有权确认纠纷一案，孙小响要求依法确认上述涉案房屋及储藏室归孙小响所有，吴以超协助办理相关产权变更手续。2017年9月28日，一审法院作出（2017）苏0324民初4059号民事判决，认定孙小响付清了-143号储藏室和1701室商品房首付款，并缴纳了契税8432元，剩余购房款39万元，以吴以超名义办理了按揭贷款，由孙小响按月偿还。并且，从2016年9月30日交房后，由孙小响一直居住，而判决确认睢宁县天成峰景小区5幢1单元1701号商品房及5幢1单元-143号储藏室归孙小响所有，吴以超协助孙小响办理产权、贷款变更手续。本案天成公司以该判决侵犯其权利为由，向一审法院提起第三人撤销之诉，一审法院审理后作出（2018）苏0324民撤1号民事判决：驳回了天成公司的诉讼请求。天成公司不服提起上诉。徐州市中级人民法院审理后于2019年11月15日作出（2019）苏03民终6030号民事判决书，判决：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2018）苏0324民撤1号民事判决；二、撤销江苏省睢宁县人民法院（2017）苏0324民初4059号民事判决；三、驳回被上诉人孙小响要求确认睢宁县天成峰景小区5幢1单元1701室商品房及5幢1单元-143号储藏室归其所有、吴以超协助孙小响办理相关产权变更手续的诉讼请求。一审另查明：2018年6月19日，一审法院立案受理江苏银行股份有限公司睢宁支行与吴以超、天成公司金融借款合同纠纷一案，江苏银行股份有限公司睢宁支行要求吴以超偿还借款本金374505.22元、利息7415.53元，要求天成公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年12月27日，一审法院作出（2018）苏0324民初5024号民事判决书，判决吴以超向江苏银行股份有限公司睢宁支行支付借款本金374505.22元、利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元及自2018年5月31日起按照《个人借款合同（房贷版）》约定的利息、罚息、复利，同时天成公司对上述债务承担连带责任。判决后，本案吴以超不服提起上诉。徐州市中级人民法院审理后于2019年5月20日作出（2019）苏03民终1674号民事判决书，判决：一、维持江苏省睢宁县人民法院(2018)苏0324民初5024号民事判决第二项，即“驳回江苏银行股份有限公司睢宁支行的其他诉讼请求”；二、变更江苏省睢宁县人民法院(2018)苏0324民初5024号民事判决第一项“吴以超于本判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司睢宁支行支付借款本金374505.22元、利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元及自2018年5月31日起按照《个人借款合同（房贷版）》约定的利息、罚息、复利；江苏天成投资有限公司对上述债务承担连带责任”为“吴以超于本判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司睢宁支行偿还借款本金318852.51元及利息（截至2019年3月27日为3759.81元，2019年3月28日起的利息按照《个人借款合同（房贷版）》的约定继续计算至实际履行之日止；三、江苏天成投资有限公司对吴以超的上述债务承担连带清偿责任。该案判决生效后，天成公司于2019年6月26日作为担保人向江苏银行股份有限公司睢宁支行偿还了吴以超所欠房贷本金374505.22元及利息、罚息、复利等费用计381920.75元。一审法院认为：吴以超与天成公司签订的二份《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。吴以超作为买受人按约付清了全部购房款，天成公司作为出卖人应当按照合同约定按期向吴以超交付商品房及储藏室，但天成公司未按期交付，其行为构成违约，依法应当承担违约责任--进行履行合同，向吴以超交付房屋。吴以超该项诉求成立，一审予以支持。关于吴以超主张天成公司给付逾期交房违约损失问题。一审认为，吴以超向案外人孙小响提供《承诺书》及《销售不动产统一发票》等有效票据材料，客观上给天成公司造成误判，以致天成公司将房屋交付给了孙小响，不能按合同约定履行交付义务，吴以超自身的过错是导致房屋迟延交付的主要原因，因此吴以超因自身的过错所造成的损失依法应当由自己负担。吴以超主张天成公司给付逾期交房违约损失证据不足，一审不予支持。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，吴以超向天成公司付清了全部购房款，按照合同约定履行了自己的义务，不存在违约事实，天成公司主张解除合同，与事实相悖，一审不予支持。关于天成公司提出由吴以超给付其因担保而形成的案涉房屋贷款本息等损失的反诉请求问题。一审认为，反诉是针对本诉的诉讼请求提出，本案诉讼的基础法律关系是商品房销售合同关系，而天成公司提出的反诉请求体现的是担保追偿法律关系，二者不是基于同一法律事实或者同一法律关系，故天成公司该项诉求不属于本案反诉范畴。但吴以超可通过诉讼或者其他途径予以救济。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，一审法院判决：一、江苏天成投资有限公司于判决生效后十五日内向吴以超交付睢城镇八一西路天成峰景小区5幢1单元1701号商品房和天成峰景小区5幢1单元-143号储藏室；二、驳回吴以超的其他诉讼请求；三、驳回江苏天成投资有限公司的反诉请求。案件受理费2064元，反诉费3800元，合计5864元，由江苏天成投资有限公司承担4000元（包括反诉费），由吴以超承担1864元。本案二审期间争议焦点为：1.天成公司应否向吴以超交付涉案房屋。2.天成公司的一审的反诉请求以及二审增加的诉讼请求应否在本案中一并解决。二审中，上诉人天成公司提交委托代理合同一份，银行转账电子回执一份，代理费发票一份，证明天成公司因本案二审委托江苏金合（睢宁）律师事务所代理，支付律师费6000元，按照天成公司与吴以超签订的商品房买卖合同补充协议第十五条的约定，律师费应当由吴以超承担。经质证，吴以超认为，认可该份证据真实性，但该份证据与本案无关。天成公司提到的补充协议第十五条对于律师费、诉讼费用等费用的承担的约定也不适用于本案二审除与一审查明事实一致外，补充查明以下事实：本院作出（2019）苏03民终1674号民事判决书生效后，天成公司作为担保人于2019年6月26日向江苏银行股份有限公司睢宁支行偿还了吴以超所欠房贷本金、利息等费用计342232.74元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。一、关于天成公司应否向吴以超交付涉案房屋的问题。吴以超向孙小响出具的《承诺书》中明确记载，涉案房屋的实际购买人为孙小响。天成公司根据孙小响出示的该承诺书以及涉案房屋《销售不动产统一发票》等材料，将涉案房屋交付给了孙小响，本院认为，应参照指示交付的相关规定，视为天成公司已经完成了涉案房屋的交付，故天成公司不应再向吴以超交付涉案房屋。二、关于一审天成公司的反诉请求以及二审增加的关于律师费的上诉请求应否在本案中一并解决的问题，以及如果应当一并解决，是否应当支持的问题。1、关于天成公司一审的反诉请求的问题。首先，关于天成公司一审的反诉请求二审是否应当审理的问题。一审认定吴以超提出的反诉请求系基于担保追偿法律关系，以与一审本诉非基于同一法律事实或法律关系为由，驳回了天成公司的反诉请求。本院认为，天成公司在一审中提出要求吴以超返还垫付的房屋贷款及利息等相关费用的反诉请求，虽然系由于天成公司为吴以超承担担保责任而产生，但该担保责任系因吴以超向天成公司购买涉案房屋而产生，同样基于天成公司与吴以超之间的房屋买卖的法律事实，故天成公司的该项反诉请求与一审本诉系基于同一法律事实，属于一审反诉范畴。一审法院判决驳回天成公司的反诉请求，欠妥，二审予以纠正。其次，关于天成公司一审的反诉请求是否应当支持的问题。第一，关于天成公司主张解除《商品房买卖合同》（合同号：SN68823）的问题。天成公司与吴以超签订的《合同补充协议》第十五条约定，“按揭付款的买受人有按期归还贷款本息的义务，在出卖人为买受人借款承担保证责任期间，买受人超过1个月未能按期还款的，出卖人有权解除合同……”吴以超迟延支付贷款已超过一个月，根据该补充协议，天成公司享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于天成公司与吴以超在《合同补充协议》中均未约定解除权的除斥期间，且天成公司未提供证据证明吴以超曾就该解除权向其发出催告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，天成公司解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。天成公司一审反诉要求解除该合同时，已超过一年的除斥期间，且天成公司未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向吴以超主张过权利，故天成公司的解除权已经消灭，对于其解除涉案房屋买卖合同的主张，本院不予支持。第二，关于天成公司就涉案房屋贷款部分款项及利息向吴以超追偿的问题。天成公司一审中提交了江苏银行股份有限公司睢宁支行的业务回单一份，证明江苏省徐州市中级人民法院作出的（2019）苏03民终1674号民事判决书生效后，天成公司为吴以超垫付贷款本金、利息等费用共计342232.74元。天成公司于2019年6月26日作为担保人向江苏银行股份有限公司睢宁支行偿还了吴以超所欠房贷本金及利息、罚息、复利等费用计342232.74元。该部分责任系基于吴以超逾期缴纳贷款而产生，故天成公司承担连带责任后有权向天成公司追偿，吴以超应向天成公司支付该部分垫付款342232.74元以利息（以342232.74元为基数，从2019年6月26日计算至实际支付之日，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，2019年8月20日之后，按照同期一年期LPR标准计算）。第三，关于违约金及律师费的问题。《合同补充协议》第15约定，“按揭付款的买受人，有按期归还贷款本息的义务，在出卖人为买受人借款承担保证责任期间，买受人超过一个月未能按期还款的，出卖人有权解除合同，买受人必须在接到出卖人解除合同通知之日起五日内办理完退房手续，同时买受人同意由出卖人从买受人的已付房款中扣除全部损失（包括但不限于银行划扣贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费用、催付费用及总房款的百分之五的违约金）”。该条约定中，关于解除合同的约定，由于除斥期间经过，天成公司不再享有合同的解除权，但其中关于从买受人已付房款中扣除贷款本息、罚息、律师费用、诉讼费用、总房款的百分之五的违约金等的约定，仍然有效。由于吴以超超过一个月未能按期还款，其应当承担相应违约责任。涉案房屋的总价款为562193元，天成公司反诉要求吴以超支付违约金28109.65元（562193元×5%），不违反相关法律规定，本院予以支持，其关于违约金利息的主张，无法律依据，本院不予支持。天成公司主张由吴以超承担律师费10000元，并提供了相应证据予以证明，本院予以支持。2、关于二审增加的律师费的诉讼请求的问题。天成公司在二审庭审时提出诉讼请求，要求吴以超承担民事代理费6000元，该请求在一审反诉中并未提出，属于二审增加的诉讼请求，且吴以超亦未表示同意调解或由本院一并审理，故该诉讼请求不属于本案二审审理范围，本院对此不予支持。如果符合另行起诉的情形,天成公司可另行主张权利。综上所述，天成公司上诉请求部分成立；本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初5000号民事判决；二、被上诉人吴以超于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人江苏天成投资有限公司支付垫付款342232.74元以及利息（以342232.74元为基数，从2019年6月26日计算至实际支付之日，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，2019年8月20日之后，按照同期一年期LPR标准计算）；三、被上诉人吴以超于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人江苏天成投资有限公司支付违约金28109.65元、律师费10000元。四、驳回吴以超的诉讼请求。五、驳回江苏天成投资有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2064元，反诉案件受理费3800元，合计5864元，由吴以超负担5522元，江苏天成投资有限公司负担342元。上诉人江苏天成投资有限公司预交的二审案件受理费5864元，由吴以超负担5336元，江苏天成投资有限公司负担528元。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年八月十日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹