河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终2436号上诉人（原审原告）：王明佳，女，1990年10月14日出生，汉族，住舞钢市。上诉人（原审原告）：罗永朝，男，1990年1月23日出生，汉族，住舞钢市。二上诉人共同委托诉讼代理人：周鸽，北京德和衡（郑州）律师事务所律师，河南省舞钢市法律援助中心指派。上诉人（原审被告）：张娜，女，1974年12月29日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：王东广，河南沣贤律师事务所律师。原审第三人：舞钢市缘居房产销售有限公司，住所地河南省平顶山市舞钢市垭口市场街商业局家属楼西单元一楼东户。法定代表人：贾春生，经理。上诉人王明佳、罗永朝、张娜因与原审第三人舞钢市缘居房产销售有限公司（以下简称缘居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省舞钢市人民法院（2021）豫0481民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王明佳、罗永朝的委托诉讼代理人周鸽，上诉人张娜及其委托诉讼代理人王东广到庭参加诉讼，原审第三人缘居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王明佳、罗永朝上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案的诉讼费用由张娜承担。事实与理由：王明佳、罗永朝认为一审法院判决1万元违约金不符合双方合同约定，2021年4月25日，王明佳、罗永朝与张娜签订了《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定违约方按照房屋总价款的25%支付违约金，张娜作为违约方应当按照合同约定支付5.5万违约金。请上级法院纠正错误，重新核实案情，查明真相，发回重审或依法改判。张娜针对王明佳、罗永朝的上诉辩称，一、根据本案双方举证的证据看，张娜举证的证据足以证明本案的二手房买卖居间合同是一份未生效的居间合同。因为在合同中第十条约定了只有在本合同自签字盖章后生效，而本案的居间方即合同的提供方未盖章，因此本案所涉合同是一份未生效的居间合同。二、本合同在签订时约定的定金也未履行，也是合同未生效的一个重要事实。三、在合同缔结过程中，张娜根据其居住楼房已有五户办理了房产登记的事实，认为当时是可以办理房产证的。根据一审其出具的税务情况说明，可以证明自2016年5月1日起因税务部门的操作系统升级的客观原因，致使该系统不支持个人开发的房房地产，办理增值税发票和契税，只针对房地产开发企业开具上述税票和契税，造成了本案在缔结合同后才知晓因税务政策变化，而不能办理房产证，并非是一审所认为张娜在其缔结合同时应当知道，这是一种不可抗力。张娜无法对国家的政策有一个充分的应知，因此一审认为张娜签订和缔结合同时应知是错误的。四、合同第七条免责约定，如因洪水地震、政府政策变化等因素，导致合同不能履行的，各方互不承担责任。因此，即使是合同生效，张娜因政策变化原因不能办理房产证，是约定的不可抗力，也应当免与承担违约责任，总之王明佳和罗永朝的上诉理由不成立。一审中王明佳和罗永朝提供的定金条和欠条，都是其单方与居间方炮制的，张娜根本不知道，同时上面的签字，一审中已经明确告知，上面根本不是张娜的签字。另外一审后居间方提供的录像也是虚假的，因为他提供录像的目的是证明定金条上是张娜签字，事实上张娜从来没有在上面签过字，这也是个基本的事实。张娜上诉请求：1.撤销舞钢市人民法院(2021)豫0481民初1524号民事判决书中第一项、第二项和第三项中张娜负担157元部分内容，并依法改判；2.一二审诉讼费由王明佳和罗永朝承担。事实和理由：一、一审未认定所涉合同性质及是否生效的情况下，作出判决显然缺乏基本的客观事实基础。事实上，涉案合同是一份未生效的居间合同，根本不是一份生效的购房合同，一审始终未认定本案的事实基础!因为合同文本是由缘居公司的专业居间公司提供的格式合同，名称也明确为“居间合同”，同时，该合同主要条款都大量约定了缘居公司的权利义务（一审庭审时，张娜已明确向法庭提出考虑第三人地位是否合适问题）,一审也肯定了缘居公司是合同的居间方!即是本居间合同的重要当事人一方。该合同第十条明确约定“合同自签字盖章后生效，而缘居公司作为居间合同的当事人始终并未盖章!因此，涉案居间合同并未达到生效条件，更不存在解除问题。二、同时，本案合同是因未盖章而未生效的居间合同，王明佳和罗永朝提出违约金主张缺乏合同依据。因为该合同始终处于沟通缔结阶段，作为居间方的缘居公司始终未盖章而未生效，居间违约条款也并未生效，张娜不存在违约行为，王明佳和罗永朝诉讼请求无合同和法律根据。三、姑且不论合同的效力问题，即使张娜“承诺可办证”而不能办证，完全符合该合同第七条“免责约定”中的“政府政策变化”情形而应免责。在沟通缔结居间合同过程中，张娜已明确告知并约定“此房暂时无房产证”，王明佳和罗永朝也已充分知晓房屋状态，当时张娜仅知道自己房屋楼上有五六户已在2015年以前办理了房产证，才“承诺可办成一手证”，同时在签字时已告诉王明佳、罗永朝和缘居公司需要再向不动产登记部门咨询一下能否办理，签字后经咨询不动产才知道现在政策变化，剩下的房屋暂时不能办理不动产登记了，这个客观变化情况已超越了张娜的认知因素和意志因素，完全属于不能预测、不能避免的国家政策变化。同时，一审中张娜已提供一份“国家税务总局舞钢市税务局《关于吴芳甫、吴西魁、吴焕章集资楼契税办理情况的说明》证据，证实了：2016年5月1日后“因税收政策改变”，该“住宅楼剩余未办证住户,现暂时无法开具增值税发票及办理契税”的政策变化事实；张娜的另一份“舞钢市不动产登记中心《关于吴芳甫、吴西魁、吴焕章集资楼办理不动产登记手续的情况说明》”证据，也充分证实“因税收政策改变及现行税务操作系统等原因，税务部门暂无法给该楼开具增值税发票、无法办理契税手续，故也暂不具备为其办理相关不动产登记手续条件”，上述二份证据已充分证明“国家政府政策变化”的客观原因存在，即使合同生效，张娜也符合“免责约定”条款，而一审对此确凿事实竟然熟视无睹、只字未提，而未予评价和认定！因此，一审认为张娜“对是否可办理房产证也应知晓”的判断时完全错误的，上述已证事实完全符合合同第七条“免责约定”情形而“甲乙丙三方互不担违约责任”。因此，一审判令由“张娜承担10000元违约金”属于认定事实不清、违背免责约定的错误判决！四、一审判决违约金数额缺乏确凿事实和法律依据，数额不客观、随意，也不合理。王明佳和罗永朝在合同签字之后，实际上并未发生任何损失，根据现有法律规定及《中华人民共和国民法典》第585条的规定,违约金不应脱离实际损失数额。一审判决在明知王明佳和罗永朝“虽未举证证明产生任何损失”，就武断凭空推断王明佳和罗永朝“直接损失是丧失交易机会”，“付出的金钱”“时间成本”也是子虚乌有或脱离实际情况，据此判决张娜承担违约金为10000元，具有高度的主观臆断性，严重违背到“以事实为根据，以法律为准绳”原则。因此判决张娜承担10000元违约金，也严重违背损失事实基础。五、王明佳和罗永朝一审举证的定金“欠条”“定金收条”证据完全是王明佳和罗永朝与当事人共同伪造证据，张娜根本不知道、定金收条“张娜”签名更是伪造签名，根本不是张娜签名。同时，一审中张娜已明确否认了“定金收条”复印件签名的真实性，并且王明佳和罗永朝和缘居公司都未向法庭当庭提供原件，张娜本人也从未对原件进行辨认和质证情况下，不仅剥夺了张娜的质证和辩解的诉讼权利，法庭采信该证据更充满了主观性，在该证据真实性不明的情况下，一审法院就认定“出具定金收条”、“对房屋买卖的事实已达成合意”显然证据并不确凿充分，甚至是对此虚假证据置若罔闻，认定完全错误！张娜郑重强调：事实上，王明佳和罗永朝提供的《定金收条》“张娜”签名根本就是伪造的!都是缘居公司与王明佳和罗永朝单方炮制的！这已经涉嫌伪造并提供虚假证据，张娜特别请求法院根据《民事诉讼法》第一百一十一条规定，对提供伪证的相关诉讼参与人依法追究行政或刑事责任！以严惩妨碍人民法院审理案件的违法行为！另外，根据民法典第五百八十六条“定金合同自实际交付定金时成立”可以看出定金是实践性合同，本案中，王明佳和罗永朝将定金交付给缘居公司，而张娜从未实际收到过约定定金数额，仅凭王明佳和罗永朝提供虚假的“定金欠条”（定金属于实践性合同，哪里有欠条之说？！）和“定金收条”，显然一审判决认定事实不清，证据不足！综上，本案一审判决认定事实不清，证据不足，罔顾事实，属于错误判决！因此恳请二审法院依法查明案件客观事实，撤销一审判决，依法改判。王明佳、罗永朝针对张娜的上诉辩称，一、居间合同经张娜签字并收取了5000元，已经生效。二、2021年4月25日签订购房合同，2021年4月25日之后政策法规并没有发生改变，不应视为政策法规改变。三、违约金是双方认可的5%，王明佳、罗永朝主张5.5万元违约金符合法律规定。四、张娜签字是缘居公司提供的现场签字录像可以确认的。张娜的上诉请求不成立。缘居公司未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。王明佳、罗永朝向一审法院起诉请求：1.判令张娜向王明佳、罗永朝支付违约金5.5万元；2.判令张娜承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.解除王明佳、罗永朝与张娜及缘居公司签订的《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》；2.判令张娜支付违约金5.5万元；3.判令张娜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2021年4月25日，张娜作为甲方、出售方，与作为乙方、买受方的罗永朝、王明佳，作为丙方、居间方的缘居公司签订《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定：第一条：1、出售房屋坐落于舞钢市寺坡大石门云梦旅社42#楼103号房……房屋所有人张娜，共有人＿，……5、甲方保证……已取得其他共有人知情及同意。第二条：1、本合同项下房屋及配套设施的总价款为：人民币（大写）贰拾贰万元整……2、关于定金，甲、乙、丙三方协商同意乙方在签订本合同时支付甲方购房定金人民币（大写）贰万元……作为履行本合同的担保。其中人民币（大写）壹万元整由甲方保管，该部分定金在办理房屋权转移登记手续时转为购房款：其中人民币（大写）壹万由丙方保管，该部分定金在办理房屋权转移登记手续时转为物业交割保证金。第六条：1、甲方违约致使本合同无法履行的，应按房屋总价款25%的标准向乙方支付违约金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接支付乙方，除非三方达成新的协议）。第八条：甲、乙、丙三方约定补充条款如下：……②经甲、乙双方协商，因此房暂无房产证，甲方承诺可办成乙方一手证。办证当日乙方将房款全部交付于甲方。……④经甲、乙双方协商定于2021年5月20日前甲、乙双方配合去大厅办理房产证。第十条：本合同一式叁份，其中甲方留执壹份、丙方留执壹份，本合同自签字盖章后生效……合同下方由甲方张娜的签名，乙方处有罗永朝、王明佳的签名。经办人处空白。合同签订后，2021年4月25日，罗永朝、王明佳转给缘居公司5000元定金，缘居公司将其中的3000元定金转给张娜。同时，王明佳向缘居公司出示欠条一份，承诺26日前将剩余定金15000元交于缘居公司。张娜出具定金收条一份，写明收到罗永朝定金20000元，张娜将该定金收条交给缘居公司。当晚，张娜电话告知缘居公司，不想出卖涉案房屋，并将收到的3000元定金通过微信退给缘居公司，缘居公司未收取。4月26日，缘居公司收取了罗永朝、王明佳15000元定金，并将其中的7000元通过微信转给张娜，但张娜未收取。4月27日，张娜到缘居公司将已收取的3000元定金退还缘居公司。一审法院认为，罗永朝、王明佳与张娜签订《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》，第三人缘居公司为合同居间方，张娜按合同约定履行交付房屋等合同义务。现张娜明确表明不履行合同义务，缘居公司对罗永朝、王明佳的诉讼请求也无异议，罗永朝、王明佳有权依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项的规定解除合同。因此，对罗永朝、王明佳要求解除本案所涉《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉讼请求，予以支持。关于罗永朝、王明佳要求张娜支付违约金55000元的诉讼请求，本案所涉合同的主要权利义务系罗永朝、王明佳和张娜，双方在缘居公司处签订了本合同，并交纳一定的定金，约定其余定金的交纳时间，并出具定金收条，说明罗永朝、王明佳、张娜对房屋买卖的事实已达成合意。张娜作为房屋所有人及卖方，对房屋暂未办理房产证时明知的，对是否可办理房产证也应知晓，现又以行政机关不能办理为由称系不可抗力和情势变更，以对抗其不愿卖方的事实，对此不予采信。关于张娜辩称的其未经房屋共有人同意的问题，本案所涉合同第一条第一款中写明“房屋所有人张娜”，共有人处空白，第五款也约定“甲方（张娜）保证……已取得其他共有人知情及同意”，作为卖方的张娜应提供房屋准确的产权情况，但却未如实提供，且合同中也约定了卖方保证已取得其他共有人知情及同意，现又以共有人不同意为由不履行合同，系单方违约。因本案所涉合同中既约定了定金又约定了违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，作为守约方的罗永朝、王明佳可选择适用违约金或定金条款，现罗永朝、王明佳选择适用违约金条款，要求张娜支付违约金，予以支持。关于违约金的具体数额，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中约定的违约金为房屋总价款的25%，也即55000元（22000×25%），张娜违约给罗永朝、王明佳带来的损失，罗永朝、王明佳虽未举证证明，但张娜不履行合同给其带来的最直接的损失是丧失交易机会。以及为购买该房屋付出的金钱、时间成本；但张娜在合同签订当晚就告知缘居公司不同意卖房，在一定程度上也减少了为罗永朝、王明佳带来的损失，且张娜庭审中不同意罗永朝、王明佳的诉讼请求，并称有权要求减少，即是对减少违约金的请求。本院结合罗永朝、王明佳的损失、张娜的过错程度、现阶段本地区房地产市场较为稳定等因素，酌情该违约金应以10000元为宜。罗永朝、王明佳过高的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除本案所涉的《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、张娜于判决生效之日起十五日内向王明佳、罗永朝支付违约金10000元；三、驳回王明佳、罗永朝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计取638元，由罗永朝、王明佳负担481元，张娜负担157元。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，二审的争议焦点是：一、案涉《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》是否生效。二、一审判令张娜承担一万元违约金是否适当。对此，本院具体分析评判如下：一、关于案涉《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》是否生效的问题。本案中，案涉《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》系买卖双方的真实意思表示，亦不违反相关法律法规禁止性规定，且在合同签订后，张娜接收了王明佳、罗永朝交付的定金3000元，罗永朝、王明佳和张娜对房屋买卖的事实已达成合意，而作为居间人的缘居公司，其主要义务是提供居间服务促成买卖合同的达成，并不得隐瞒重要事实或提供虚假情况，故在合同买卖双方签字确认且张娜已经接受定金的情况下，作为双方委托的居间人缘居公司是否签字，仅对案涉合同中有关居间内容的约定有影响，而并不影响案涉合同中有关买卖房屋部分内容的生效，故张娜上诉称案涉《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》并未生效的理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审判令张娜承担一万元违约金是否适当的问题。张娜上诉称本案应当适用案涉合同免责条款的约定，其不应当承担责任。经查，案涉《舞钢市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定，“甲方违约致使本合同无法履行的，应按房屋总价款25%的标准向乙方支付违约金。”二审庭审中，张娜自述合同签订当天晚上并不知道涉案房屋的增值税发票和相关过户无法办理，仅由于对方未按合同约定支付全部定金，所以退回3千元，不想履行合同了。首先，定金的约定系实践性合同，对于实际交付的定金数额可视为对定金约定的变更，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同才无效。本案中，张娜在接受定金时并未提出异议，应视为对该定金数额变更的认可；其次，张娜系在不知道涉案房屋的增值税发票和相关过户无法办理的情况下即拒绝履行合同，故政策变更并非案涉合同不能继续履行的主要原因，故原审认定张娜单方违约并判令其承担违约责任并无不当，张娜上诉称本案应当适用案涉合同免责条款的约定，其不应当承担责任的理由不能成立，本院不予支持。王明佳和罗永朝上诉称，一审判定张娜支付1万元违约金不符合合同的约定。本案中，虽然张娜存在单方违约行为且合同明确约定了违约金的数额，但一审考虑罗永朝、王明佳的实际损失，以及张娜的过错程度，并结合现阶段本地区房地产市场较为稳定等因素，酌情认定违约金为10000元并无不妥，故王明佳和罗永朝的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，王明佳、罗永朝、张娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由王明佳、罗永朝负担925元；由张娜负担50元。本判决为终审判决。二〇二一年八月二十四日