北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11450号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵志增，男，1955年8月24日出生，汉族，无业，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵夜（赵志增之女），住江苏省淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京泰诚物业服务有限公司，住所地北京市西城区白云路7号院3号楼B1层102室。法定代表人：郭利涛，总经理。被上诉人（原审被告）：赵建强，男，1975年7月8日出生，汉族，北京泰诚物业服务有限公司经理，住河北省廊坊市固安县。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：昌素卿，北京市明仁律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王玲，北京市明仁律师事务所律师。原审第三人：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：王思桥，男，该公司经理。上诉人赵志增因与被上诉人北京泰诚物业服务有限公司（以下简称泰诚公司）、赵建强，第三人北京北空空调器有限公司（以下简称北空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵志增上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求并驳回泰诚公司的一审反诉请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由泰诚公司、赵建强承担。事实和理由：1.一审法院遗漏了我提出的要求返还押金和赔偿装修损失的诉讼请求。2.一审法院诉讼费计算错误，我提出的诉讼标的额为45万元，适用简易程序减半收取诉讼费应为4025元。3.一审法院审理查明的部分事实有误。2020年8月我并未对涉案房屋进行装修，而是小区外墙保温工程队临时入住后，卫生间马桶出现漏水情况，我因不在北京，所以委托物业管理人员胡跃伟对相关问题进行修理，这是对房屋及人员负责任的行为，并不能说明涉案房屋在该时间段能够正常利用。4.一审法院对涉案合同效力的评判与法相悖。无处分权人订立的合同应依据《合同法》第51条之规定确认合同无效。涉案租赁合同在北空公司明确表示并不知情转租事宜且当庭知晓后亦仍不同意转租的情况下，效力待定的合同因无处分权人无法取得转租的处分权而无法生效，应属无效合同。事实上，赵建强为了防止北空公司得知其将案涉房屋转租一事，一直要求我以“代赵建强管理案涉房屋”的名义与相关人员沟通，北空公司管理案涉房屋人员胡跃伟亦一直认为赵建强与赵志增系一家的。一审法院认定北空公司明知房屋被转租，缺乏依据。另，2020年2月15日至2020年3月20日期间，泰诚公司未取得案涉房屋的租赁权，无权收取租金。5.一审法院对涉案房屋状态的认定与事实不符。涉案房屋在2020年8月之前由赵志增占有，自2020年9月后均为泰诚公司占有。2020年8月底至9月初，我与泰诚公司、赵建强在相互致函中已经明确表达了统一的意思，即涉案合同不再继续履行。因房屋内本无我的任何人员及物品，房屋的管理又是由北空公司胡跃伟掌握，所以当我不再占用涉案房屋的意思表达作出后，房屋在法律意义上即完成交接，从此之后赵志增从未再占有该房屋，也从未干涉房屋的再利用或锁门等行为，这与我、赵建强8月底在北京见面时的口头约定一致。房屋的管理人员胡跃伟自9月份以后就一直将涉案房屋的房租交给赵建强，足以证明房屋占有人的变更。我作出不再利用房屋的意思表示，并未遗留任何人员及物品，而赵建强一方从下半年合同期一开始就接管房屋产生的收益，这是明显的交接行为，而一审法院认定房屋尚未完成交接明显错误，判决我继续支付租金缺乏依据。我已向赵建强送达律师函，也已于2020年9月17日就将起诉全部材料提交到一审法院，要求解除合同，但历时半年才立案。上述期间我并未租赁房屋和占用房屋，且一直在维权，不应继续支付租金。一审法院审查立案的时间是否已严重超过了民事诉讼法的规定，请二审法院予以监督。6.退一万步讲，即使涉案合同有效而解除，一审法院亦忽视了涉案合同第12条第2款关于违约责任的约定。新冠疫情应属不可抗力，我并未违约，相关费用承担亦应参照《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第6条确定。7.合同未届期满不能继续履行，装修费用应当予以处理。泰诚公司、赵建强辩称，同意一审判决，不同意赵志增的上诉请求及理由。赵志增与泰诚公司签订房屋租赁合同后占有使用涉案租赁标的至今，但只向泰诚公司支付了半年的租金，拖欠租金40多万，已经构成违约，请求驳回赵志增的上诉请求及理由，其上诉理由缺乏依据。北空公司述称，同意泰诚公司、赵建强的诉讼意见，对赵志增的上诉不发表意见。赵志增向一审法院起诉请求：1.确认赵志增与泰诚公司于2019年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；2.判令泰诚公司、赵建强连带退还赵志增押金8万元、租金20万元，赔偿赵志增装修损失15万元、律师费2万元；2.判令泰诚公司、赵建强向赵志增连带赔偿自2020年9月1日起按照年利率6%的标准计算的逾期付款损失。诉讼过程中，赵志增变更第一项诉讼请求为：确认赵志增与泰诚公司于2019年12月13日签订的《房屋租赁合同》无效。泰诚公司向一审法院反诉请求：1.判令赵志增继续履行合同，支付泰诚公司2020年8月15日至2021年2月14日期间房屋租金200000元；2.判令赵志增承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：北京市西城区铁狮巷9号房屋，建筑面积5218.78平方米，于2010年9月30日登记在北空公司名下。北空公司（出租方、甲方）与北京中福广缘停车场管理服务有限公司（承租方、乙方，以下简称中福广缘公司）签订的《租赁合同》载明：出租房屋位于北京市西城区铁狮巷9号，建筑面积653.8平方米，租赁期限自2020年3月20日至2025年12月30日，乙方于合同签订3个工作日内，一次性支付三年租金570000元。2019年12月13日，中福广缘公司（出租方、甲方）与赵志增（承租方、乙方）签订《租赁合同》，内容有：甲方将坐落于北京市西城区铁狮巷9号房屋出租给乙方，房屋面积653.8平方米，租赁期限五年，合同签订日至2020年2月14日为装修免租期，起租日自2020年2月15日至2025年2月14日年租金400000元，后两年租金在现租金基础上增加10%，乙方每六个月向甲方交纳，付款日期为2020年1月9日、7月9日，2021年1月9日、7月9日，以此类推。押金80000元乙方应于本协议签订之日交纳。租赁期内如乙方须对租赁房屋进行改建、改造和装修，须事先向甲方提交改造、装修设计方案，经甲方书面同意后，乙方方可施工。合同落款甲方处有中福广缘公司盖章、赵建强在甲方代理人处签字，乙方处有赵志增签字。上述合同签订当日，赵志增向赵建强支付押金80000元。2020年1月11日，赵志增向赵建强支付租金200000元，此后未再支付。庭审中，泰诚公司认可赵建强代其收取押金及租金。2020年7月，中福广缘公司名称变更为泰诚公司。赵志增承租房屋为小区地下室。赵志增主张其租赁用途为经营集体宿舍，因承租房屋无上下水、无法安装洁具等问题影响经营，后因疫情期间小区封闭管理导致人员无法入住，其合同目的无法实现，其已与泰诚公司于2020年8月解除合同。泰诚公司表示双方合同并未解除，赵志增亦未返还房屋。赵志增与赵建强的微信聊天记录显示：2020年1月9日、11日、13日，赵志增向赵建强先后反映了两个问题：一是（外墙保温）施工队没拿到工钱占着楼不交地下室钥匙；二是房屋上水没接好，也不让自己接，不能做卫生间，住户没法用；三是房屋内有施工队留的建材影响装修。1月14日，赵志增表示感谢赵建强支持将年租金降三万。1月17日，赵志增向赵建强反映了两个问题：一是旧楼改造施工人员占用房间影响装修；二是楼西头主通道堆满物品影响消防通道疏散。赵建强回复今天和厂方沟通。1月18日，赵志增向赵建强反映厕所问题需要协商，卫生间在旅馆北门外，出入要穿过一层旅馆，旅馆阻碍人员进出，此外要（给员工）办住宿的饭店老板表示如果卫生间解决不了就不租了。1月21日，赵志增再次表示旅馆可能是个不安定因素，12号楼卫生间对我们很重要，对15号楼能起到配套作用。赵建强回复年后再说。2月18日，赵志增表示有居民反映饭店职工住宿舍安全问题，经请示厂里，已从宿舍（15号楼）搬到12号楼隔离14天，春节前饭店职工住进14人并已到居委会备案。2月23日，赵志增向赵建强发送回京人员信息表，并表示居委会要求返京人员隔离14天后才能入住15号楼地下室，并且要厂子证明返京人员为厂子物业工作人员，另外旅馆晚上十点以后不让走主通道影响进出。赵建强回复明天落实。2月24日，赵志增向赵建强发送返京人员信息表，询问7名返京复工人员能否入住。3月2日，赵志增向赵建强继续反映通道进出及堵塞问题。3月11日至5月20日，赵志增就务工人员入住、通道使用等要求赵建强提供协助。8月28日，赵建强发送《催告书》，要求赵志增于收到函件后十日内，清偿拖欠的租金200000元，否则将收回房产、没收押金。赵志增与北空公司管理人胡跃伟于2020年4月5日至8月24日的微信聊天记录显示：赵志增委托胡跃伟对诉争房屋进行装修，并在宿舍西侧卫生间加水泵安装马桶等。2020年9月1日，赵志增向泰诚公司发送律师函，告知泰诚公司解除双方租赁合同，要求泰诚公司返还押金、租金并赔偿装修费用。庭审中，各方表示诉争房屋所在楼宇进行外墙保温施工期间，施工人员入住诉争房屋，并由胡跃伟代收住宿费。泰诚公司表示其共收取胡跃伟转交的住宿费23500元用于抵扣赵志增欠付租金。经询，泰诚公司表示同意解除合同，但因诉争房屋中尚有人员及物品，其不同意接收房屋。赵志增表示诉争房屋中人员及物品与其无关，并自认未与泰诚公司进行房屋交接。一审法院认为，赵志增以泰诚公司对诉争房屋无转租权为由，要求确认其泰诚公司签订的《租赁合同》无效。虽然诉争房屋的产权人北空公司在答辩中表示其对泰诚公司将诉争房屋转租给赵志增并不知情，且明确表示其不同意泰诚公司转租，但根据赵志增提交的微信聊天记录及北空公司的自认，北空公司不仅对赵志增承租诉争房屋知情，且其管理员代赵志增收取了住宿费，况且判断《租赁合同》是否有效应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据，泰诚公司是否有转租权并不影响诉争《租赁合同》的效力，故法院对赵志增的该项诉讼请求不予支持。赵志增基于《租赁合同》无效，要求泰诚公司返还租金、押金并赔偿装修损失，请求权基础不当，法院亦不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵志增与泰诚公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，由于疫情原因，各小区对人员进出采取疫情防控措施，赵志增承租房屋用于集体宿舍等经营确实会受到一定影响，但赵志增并未及时提出解除合同，其与胡跃伟的微信聊天记录显示至2020年8月其仍在对诉争房屋进行装修，故赵志增于2020年9月1日向泰诚公司发出的律师函并不发生合同解除的效力。现泰诚公司要求赵志增支付2020年8月15日至2021年2月14日期间的房屋租金，赵志增并未提交证据证明该期间诉争房屋存在不符合约定使用用途的情形，且现有证据亦未显示出泰诚公司自行收回了诉争房屋，故泰诚公司的该项反诉请求存在法律依据和事实依据。关于租金数额，泰诚公司因诉争房屋无上水问题同意减少年租金30000元，且泰诚公司自认其收取胡跃伟转交的住宿费23500元用于抵扣赵志增欠付租金，故相关金额应予扣除。法院对泰诚公司反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。需要指出的是，赵志增于庭审中明确表示诉争房屋中已无其相关人员及物品，其不同意继续履行合同，泰诚公司亦表示同意解除合同，故双方应就房屋交接事宜积极协商，避免损失扩大。综上，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，赵志增支付北京泰诚物业服务有限公司二〇二〇年八月十五日至二〇二一年二月十四日期间的房屋租金146500元；二、驳回赵志增的全部诉讼请求；三、驳回北京泰诚物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，赵志增另提供其与案外人胡跃伟的微信聊天记录，欲证明北空公司不知情亦不同意泰诚公司转租涉案租赁标的。泰诚公司、赵建强对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。北空公司认可该证据的真实性，称其直至一审开庭才知道涉案租赁标的被转租的事实。庭审中，法庭询问双方关于涉案租赁合同的履行意见，泰诚公司同意庭审当天解除，赵志增坚持主张2020年9月1日其向泰诚公司发出律师函即已发生合同解除的效力。本院认为，本案中，关于赵志增与泰诚公司签订的《租赁合同》的效力一节，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。泰诚公司将涉案房屋转租是否经过北空公司同意，并不构成合同无效的法定理由；赵志增坚持主张涉案租赁合同无效，在涉案租赁合同不存在其他法定无效事由的情况下，一审法院对其诉讼意见未予采纳，处理正确。赵志增以合同无效为基础提出的其他诉讼请求，因与合同有效解除的请求权基础不同，赵志增可在本案诉讼之后，就合同解除等事宜再行处理。关于泰诚公司主张的2020年8月15日至2021年2月14日期间的房屋租金一节，赵志增未能提供充分的证据证明其已将涉案租赁标的交还给泰诚公司，或泰诚公司已经自行收回涉案租赁标的，在现有证据亦未显示上述期间赵志增继续使用涉案租赁标的存在现实障碍的情况下，一审法院经核算后对泰诚公司主张的房屋租金的合理部分予以支持，处理未见不妥。关于合同解除事宜，二审庭审中双方对于合同解除时间及原因等争议较大，因本案双方诉讼请求均未涉及合同解除，本院不宜直接处理认定，双方可就相关事宜另行解决，避免损失扩大。综上所述，赵志增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9565元，由赵志增负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年八月十七日法官助理 孙春玮书 记 员 王思哲