江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4030号上诉人（原审被告）：杨胜高，男，1957年12月11日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。上诉人（原审被告）：史田珍，女，1962年5月10日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：崔滇，江苏常明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨群锋，男，1974年10月29日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：史月芬，女，1975年12月7日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高玉星，江苏天目湖律师事务所律师。上诉人杨胜高、史田珍因与被上诉人杨群锋、史月芬房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2018）苏0481民初7800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨胜高、史田珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判交付房屋的同时，杨群锋、史月芬支付房屋余款及相关费用268800元。2.本案一、二审诉讼费用由杨群锋、史月芬承担。事实和理由：一、根据涉案房屋买卖合同第三条的约定，杨群锋、史月芬先期预付10万元整作为购房定金，余款25万元在房屋实际交付时一次性付给上诉人。一审判决确认涉案房屋买卖合同有效，但判决部分要求在生效之日起15日内将涉案房屋交付给杨群锋、史月芬，杨群锋、史月芬在取得涉案房屋产权证后5日内协助过户，同时支付剩余购房款25万元。一审法院违反合同约定作出判决，房屋从可以领钥匙交付开始到可以领证过户之间，还有很多行政手续要走，需要好几年的时间，一审如此判决造成上诉人迟延领款的损失。二、涉案的购房协议第一条约定房屋为申特小区28号-1-19-2,建筑面积为105.95平方米，但该房屋实际面积为107.71平方米，而且一审开庭时杨群锋、史月芬也同意就多出来的面积另外计价，但一审判决对此无视，损害了上诉人的权益。三、从公平原则出发，该购房协议约定的房价低于指导价，再加上近年来房价上涨一倍有余，作为出卖方的上诉人，即使按协议约定的条款履行都是经济不利的一方，杨群锋、史月芬己经占尽了房价上涨的红利，一审法院竟然背离协议约定，凭空设计对上诉人更加不利的条款，严重违反了公平原则，不利于社会和谐，只会近一步增加当事人矛盾。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以改判。杨群锋、史月芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨群锋、史月芬向一审法院起诉请求：1.杨胜高、史田珍履行《购房协议》并立即将金色嘉苑2幢1单元1902室（原名申特小区28幢1单元1902室）房屋交付给杨群锋、史月芬；2.判令杨胜高、史田珍将前述房屋过户至杨群锋、史月芬名下；3.本案全部诉讼费用及诉讼保全费用由杨胜高、史田珍承担。一审法院查明：杨群锋、史月芬系夫妻关系，杨胜高、史田珍系夫妻关系，上述四人之间系亲戚关系。2015年2月25日，杨胜高、史田珍将其所有的位于溧阳市××小区××幢××单元××室××幢××单元××室××拆迁安置房屋以售价35万元的价格出售给杨群锋、史月芬，《购房协议书》，该购房协议主要内容约定：杨胜高、史田珍为甲方（售房人），史月芬为乙方（买房人），甲方愿意将其拥有独立产权的位于溧阳市××小区××号楼××单元××楼××室，建筑面积为105.95平方米的回迁房以人民币叁拾伍万元整（小写：35万元）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房；乙方先期预付甲方人民币拾万元整（小写10万元）作为房屋购买之定金，余款贰拾伍万元整（小写：25万元）在房屋实际交付时一次性付给甲方；乙方承诺按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用；违约责任：如甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失，如乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失；如甲方未按时交付房屋给乙方，甲方须按日赔付乙方人民币贰万元，如超出三个月仍无法交房，乙方有权要求甲方双倍返还己方预付之定金；协议自双方签字或盖章之日起生效等内容。合同落款栏内甲方签有“杨胜高史田珍”，甲方家庭成员（与房屋产权相关）栏内签有“杨胜高史田珍”，乙方（签字）栏内原告史月芬签名，证明人（签字）栏内有史卫民签字。同时，双方签订了一份《签约须知》，该须知主要内容载明：本协议文本限于回迁房买卖专用，考虑到回迁房房屋产权可能牵涉到房屋售卖方家庭的每一位成员，故与房屋产权相关的每一位家庭成员都需在此协议签字确认，家庭户主并负有确定未在此协议上签字的家庭成员在房屋产权售与第三人后无权再向房屋买方主张任何产权。本协议一式三份，房屋买卖双方各执一份，证明人保留一份。落款处房屋售卖方家庭户主（签字）栏内签有“杨胜高”，房屋售卖方家庭成员（签字）栏内签有“杨小娟杨丽娟施文龙史月珍杨胜高”，房屋购买方（签字）栏内签有“史月芬”，证明人（签字）栏内签有“史卫民”，当事在场人有史文龙（音）、史为民（音）、杨胜高、杨群锋、史月芬，史田珍未在场，由其女婿施文龙代签名。合同签订后第二天，杨群锋、史月芬按约向杨胜高交付了房款10万元，史田珍在合同签订后2－3月后知道了房屋出售之事，但并未提出异议。嗣后，因杨胜高、史田珍在2018年9月收到常州市兴伟房屋拆迁有限公司溧阳分公司交付的房屋后，迟迟未能按约向杨群锋、史月芬交付房屋，故杨群锋、史月芬诉请本院，要求判如所请。审理过程中，史田珍抗辩称，《购房协议》、《签约须知》上的签名“史田珍”三字不是其所签；杨胜高抗辩称，其未在《购房协议》、《签约须知》、10万元的收条上签名，杨群锋、史月芬提供的该三份证据上的“杨胜高”签名不是其所签，杨胜高并提起要求笔迹鉴定的书面申请。经一审法院委托南京金陵司法鉴定所司法鉴定，该鉴定机构于2019年9月18日作出鉴定，鉴定结论为：倾向认为杨胜高在上述三份证据上均有杨胜高本人签名，同时产生鉴定费9470元。一审法院认为，依据南京金陵司法鉴定所出具的对杨胜高笔迹鉴定的结论可以认定杨胜高在涉案《购房协议》、《签约须知》上均作了签名确认并收签了杨群锋、史月芬的购房款1万0元；而史田珍虽未在《购房协议》上签名而由其女婿施文龙代签，但因有在场的史田珍丈夫杨胜高的签名认可及史田珍女婿的代签名字，客观上使签订购房协议的相对方有理由相信其有权订立合同，因此杨胜高订立协议的行为和施文龙的代签行为构成表见代理，再则史田珍嗣后知道了房屋出售之事后未提出异议，因此，杨群锋、史月芬与被告杨胜高签订的《购房协议书》是双方当事人真实意思表示一致的产物，且未违反法律禁止性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且杨群锋、史月芬按协议履行了部分义务，等待杨胜高、史田珍配合履行协议义务，杨群锋、史月芬按约支付了部分房款，该房屋买卖协议合法有效。依法成立并生效的合同对双方均具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。债务人不履行债务的，债权人可以要求其继续履行。现杨群锋、史月芬已依约定履行自己的义务，且案涉房屋已可交付给杨群锋、史月芬，杨群锋、史月芬要求杨胜高、史田珍交付房屋并将所购房屋登记过户到其名下既是合同的约定，也是购房双方当事人的一致意思表示，该院依法予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、杨胜高、史田珍应于判决生效之日起15日内将坐落于溧阳市××小区××幢××单元××室××幢××单元××室××房屋交付给杨群锋、史月芬；二、杨胜高、史田珍于取得坐落于溧阳市××小区××幢××单元××室××幢××单元××室××房屋所有权证以及土地使用证后5日内协助杨群锋、史月芬办理该房屋的权证过户登记手续（相关过户费用由杨群锋、史月芬负担），同时杨群锋、史月芬向杨胜高、史田珍支付剩余购房款人民币25万元。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，诉讼保全费2270元，鉴定费9470元，合计人民币18290元，由杨群锋、史月芬和杨胜高、史田珍各半负担。二审中，杨胜高、史田珍提交以下证据：1.金色嘉苑一区项目部盖章证明一份，证明案涉房屋现已经取钥匙交付房屋，但尚且不能领取房产证，也不知道何时能领取。2.《金色嘉苑住宅房结算清单》、《安置小区结算》、收据2张，证明案涉房屋交付结算时产生代办费4829.53元，附属费用1763元，装修保证金600元，装修垃圾清运费250元，卫生费120元，共计7562.53元，上述费用杨胜高、史田珍已经支付。杨群锋、史月芬质证称，1.证据1，按照证据规则，该项目部非单位非法人，无作证资格，即使单位及法人盖章，也要有法人签字，缺一不可。该证明也印证该房屋具体领取房产证的时间无法确定。根据合同约定，房屋实际交付时支付25万，并非交付钥匙时，因此一审根据客观事实判决杨群锋、史月芬在领到房产证的时候支付相应对价，有法律依据。2.对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，双方在办理房屋交付手续时，可一并交给杨群锋、史月芬保管，之后才能依约向杨胜高、史田珍支付上述费用。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，杨胜高、史田珍明确表示，同意案涉房款中的5万元在房屋过户时由杨群锋、史月芬向其支付，其余房款杨群锋、史月芬应在房屋实际交付时支付。本院认为：案涉《购房协议》合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。《购房协议》明确约定，史月芬支付定金10万元后，余款25万在房屋实际交付时一次性付给杨胜高、史田珍。所谓房屋交付是指占有及使用的交付，根据双方的约定，杨胜高、史田珍交付案涉房屋时，史月芬应支付剩余房款25万元。现杨胜高、史田珍自愿将剩余房款中的5万元留待双方办理过户登记后再行收取，属于对自身权利的放弃，对此本院予以认可。故杨群锋、史月芬应在案涉房屋交付时支付房款20万元，双方办理过户登记后再支付房款5万元。对于杨胜高、史田珍要求杨群锋、史月芬承担其已支付的费用7562.53元，因杨胜高、史田珍一审未提起反诉，该主张系二审提出，现双方调解不成，可另行处理，本案不予理涉。综上，杨胜高、史田珍的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，由于杨胜高、史田珍对于自身权利的部分放弃，导致本案应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持溧阳市人民院（2018）苏0481民初7800号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销溧阳市人民院（2018）苏0481民初7800号民事判决第二项；三、杨胜高、史田珍向杨群锋、史月芬交付溧阳市××小区××幢××单元××室××幢××单元××室××时，杨群锋、史月芬向杨胜高、史田珍支付购房款20万元；四、杨胜高、史田珍取得溧阳市××小区××幢××单元××室××幢××单元××室××房屋所有权证以及土地使用证后5日内协助杨群锋、史月芬办理该房屋的权证过户登记手续（相关过户费用由杨群锋、史月芬负担），同时杨群锋、史月芬向杨胜高、史田珍支付剩余购房款5万元；五、驳回杨群锋、史月芬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二审案件受理费6550元，由杨胜高、史田珍负担1310元，由杨群锋、史月芬负担5240元。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年八月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋