北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8420号原告（反诉被告）：北京南方弘泰投资经营有限责任公司，住所地北京市西城区右安门内大街65号。法定代表人：武华军，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贺晨晨，女，该公司工作人员。被告（反诉原告）：天玖实业集团股份有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街65号2幢221室。法定代表人：董波，董事长。委托诉讼代理人：刘路，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁妍，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京南方弘泰投资经营有限责任公司（以下简称弘泰公司）与被告（反诉原告）天玖实业集团股份有限公司（以下简称天玖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）弘泰公司的委托诉讼代理人刘旭、贺晨晨，被告（反诉原告）天玖公司的委托诉讼代理人刘路、宁妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令天玖公司给付2019年9月26日至2020年7月20日租金238740.98元；2.判令天玖公司支付违约金369947.1元；3.确认双方于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除；4.判令天玖公司赔偿2020年7月21日至2020年8月13日逾期腾房的占有使用费54549.79元；5.判令天玖公司承担案件受理费。事实和理由：2016年9月26日，双方签订《房屋租赁合同》，约定弘泰公司将坐落于北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001、1002房屋租赁给天玖公司，租期为2016年9月26日至2021年9月25日，第一年租金374928元，从第二年开始递增5%，按半年支付。《房屋租赁合同》第8.2条约定：“乙方逾期未能缴付的，欠缴部分……或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计算至实际支付完毕之日，以金额较高计算标准为准；并且甲方有权解除本合同并扣除乙方全部租赁保证金”。第9.5条约定“无论任何原因，租赁期届满或返还期届满后乙方仍未能将符合要求的该房屋返还给甲方的，则自租赁期届满之日的次日起，乙方按照本合同约定的当年租金标准的双倍向甲方支付租金，并承担相关费用，直至乙方按照合同要求返还该房屋为止。”被告承租1001、1002房屋后，自2019年9月26日起至今，仅分别于2020年3月25日支付200000元、2020年12月10日支付200000元，共计400000元，依据双方原有交易习惯按比例分摊后，天玖公司仍拖欠我公司租金，严重违反了《房屋租赁合同》的约定。2020年7月21日，我公司向天玖公司送达《告知函》，解除了《房屋租赁合同》，同时要求天玖公司于8月3日前腾退并交还房屋。天玖公司腾退房屋后，拒不支付拖欠的房屋租金及占有使用费，特提起诉讼。天玖公司辩称：弘泰公司隐瞒租赁房屋的产权及办理情况，导致我公司与其签订租赁合同后，却长期无法使用租赁房屋进行合同约定的办公经营，对此，弘泰公司应将已收取的租金予以返还，并应赔偿对此造成答辩人的其他损失；弘泰公司趁疫情期间私自更换门锁，强行控制了租赁房屋。合同期间，天玖公司已经支付大量租金，弘泰公司的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。具体事实与理由如下：一、弘泰公司隐瞒租赁房屋不能进行办公的真实情况，导致我公司拟与其签订租赁合同。案涉房屋在2016年当时是新建竣工，出租人弘泰公司我公司法定代表人董波称其是国企，是该房屋的权利人，产权手续正在办理中，很快就可以办妥。出于对弘泰公司是国企的信任，董波同意以其控股的正在经营中的北京中源同发科技有限公司（以下简称中源同发公司），以及另外准备成立的三家公司，总共四家公司，与弘泰公司于2016年9月26日与签订了合同，租期5年，从2016年9月26日到2021年9月25日，租赁了弘泰大厦10楼一整层。二、我公司长期严格履行合同，却一直无法使用租赁房屋进行办公经营，损失惨重。租赁合同签订后，答辩人及其他三家公司严格按合同约定支付租金及其他各项费用，并耗费近千万元将毛坯房状态的一整层房屋进行装修，但租赁房屋却迟迟未能办出产权手续，导致我公司无法在租赁房屋注册和经营、其他三家公司未能如期设立注册。弘泰公司为了让租赁合同继续履行以获利，向董波一再承诺很快就能具备工商注册和经营条件了，并为我公司及其他公司提供其他地址（仅有地址信息，并未提供房屋）用于先设立注册，保证设立完成之后很快就可以变更到租赁地址。鉴于装修已投入巨大，对外宣传也都做出去了，为了避免更大的损失，2016年12月12日，我公司、百草公司等暂用弘泰公司提供的其他地址信息先后办理了公司设立注册。但此后，案涉租赁房屋仍长期未能取得产权手续，导致我公司即便设立后却始终无法将该公司注册地址变更到租赁地址，不能开展办公经营。因公司不能违法异地办公，故一直未能经营。因为一旦开展业务，只要开具发票，市场监管、开户银行就会发现而进行处罚。三、案涉5年租赁期的合同，弘泰公司实际只让我公司占有了三年多，我公司已经支付了该期间的租金。该种无法注册和办公的状况持续到2019年下半年，依然无任何进展和希望，我公司等四家公司此前已经白白支付了数百万元租金，不敢再按合同继续支付租金，我公司与弘泰公司协商，要求其解决不能注册办公问题，但弘泰公司不予理会，以欠租为由断水断电，我公司未在合同期交纳下一期租金，当年年底，新冠疫情爆发，弘泰公司以我公司没有缴纳房租为由，趁四家公司在疫情期间无人值守，于2020年3月23日撬开前台抽展取出钥匙，私自打开承租人办公室门，更换门锁，不让我公司再使用房屋，此后又强行将我公司的室内部分家具搬至地下车库，提出房租要涨价，威胁四家公司必须在原合同期内新签合同，否则将处置全部租赁房屋室内财产、没收保证金、加收占用费和滞纳金等等。综上所述，案涉租赁房屋因弘泰公司的行为，导致我公司无法按照合同约定使用房屋，且我公司已经支付了使用期间的租金。天玖公司向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同于2019年9月25日解除；2.判令弘泰公司退还押金62488元；3.判令弘泰公司退还租金1239931.53元；4.判令弘泰公司赔偿装修损失262144元；5.反诉费由弘泰公司承担。事实和理由：2016年9月，我公司投资人董波为了注册经营天玖公司及另外两家公司（圣道艺术公司、百草生物公司），并同时将在其他地址经营的中源同发公司迁至此地经营，为此，董波与弘泰公司洽谈租赁房屋以经营公司事宜。案涉租赁房屋在当时是新建竣工，弘泰公司称其是国企，是该租赁房屋的权利人，产权手续正在办理中，很快就可以办妥。出于对弘泰公司是国企的信任，2016年9月26日，董波代天玖公司及另三家公司共四家公司，分别与弘泰公司签订了租赁合同，租赁了弘泰大厦10楼一整层。四家公司的房屋租赁合同，都是弘泰公司提供的格式合同，仅仅承租人名称、租赁房间及面积不同，其他条款内容完全一致。合同约定，租赁房屋的用途只能用于办公，合同终止后，承租人必须向工商管理部门办理从租赁地址变更或注销注册或营业地址的手续。此后，我公司严格按合同约定支付租金及其他各项费用，并耗费数百万元将毛坯房状态的一整层租赁房屋装修并添置好办公家具、设施设备，但租赁房屋却迟迟未能办出产权手续，导致天玖公司无法在租赁房屋注册和经营。弘泰公司为了让租赁合同继续履行以获利，向董波一再承诺很快就能具备工商注册和经营条件了，并为天玖公司及其他公司提供其他地址（仅有地址信息，并未提供房屋）用于先设立注册，保证设立完成之后很快就可以变更到租赁地址。为了避免更大的损失，2016年12月12日，百草生物公司、天玖公司、圣道艺术公司暂用弘泰公司提供的其他地址信息办理了公司设立注册。但此后，案涉租赁房屋仍长期未能取得产权手续，导致新成立的公司即便设立后始终无法将该公司注册地址变更到租赁地址，不能开展办公经营。因公司不能违法异地办公，故一直未能经营。因为一旦开展业务，只要开具发票，市场监管、开户银行就会发现而进行处罚。在此期间，四个公司中，此前已成立一直从事电话扬声器、放大器等业务的中源同发公司，因自迁至租赁地址后，由于不能异地办公原因，业务被迫中断，在一而再、再而三还是等不来可以经营的希望后，股东中的技术股东航天五院技术团队，于2017年选择离开公司，放弃股权，到深圳加入其他公司开展经营，目前市值数亿。中源同发公司就此成为了空壳公司，公司资金方股东董波损失惨重。为了减少该公司租赁房屋不空置的损失，董波将其另一家此前同样经营很好的公司天源高科技公司，从其他办公地搬到中源同发公司租赁房屋。2017年7月，因异地办公，很快就被市场监管发现，列入经营异常名录，并通知银行，导致天源高科技公司银行账户被冻结，企业自此无法正常经营。此种状况下，导致我公司等其他新成立的公司更加不敢启动经营。该种无法注册和办公的状况持续到2019年下半年，依然无任何进展和希望，四家公司均不敢再按合同继续白白支付租金，与弘泰公司协商要求其解决不能注册办公问题，但弘泰公司不予理会，而是以欠缴租金为由，多次采取断水、断电，进而在2020年疫情期间，趁天源高科技公司疫情无人值守，弘泰公司派人撬锁入室，并更换门锁，不让天源高科技公司人员再使用房屋。并提出房租要涨价，威胁四家公司必须在原合同期内新签合同，否则将处置室内财产、没收保证金、加收占用费和违约金等等。在此情况下，天玖公司于2020年被迫于2020年3月25日又支付了一笔租金（按照惯例，四家公司合一起交200000元）。2020年8月13日，弘泰公司竟然未经我公司同意，强行把我公司租赁房屋内的部分家具搬至地下车库。在弘泰公司的继续威逼下，天玖公司被迫还在原来合同期内，又与弘泰公司签订了一份租金价格大幅上涨的新租赁合同，但即便签约后，依然不让我公司使用房屋，直至2020年9月份，才允许使用，一个月后，又以欠租为由，控制房屋不再让我公司使用房屋。2020年下半年，我公司才得知弘泰公司并不是租赁房屋的权利人。弘泰公司欺骗我公司其是租赁房屋权利人、谎称房屋很快就具备公司注册，导致我公司与其签订了用途为办公的租赁合同，并因迟迟无法在此办公使用，导致我公司不能使用房屋开展经营，无法实现合同目的。不但不能产生经营收益，而且还产生了大量租金损失、房屋装修损失，另外，还有被弘泰公司强行入室导致丢失和破坏的财物损失。弘泰公司针对天玖公司提出的反诉请求辩称：天玖公司要求损失的理由不成立且没有证据证明。理由如下：一、我公司并没有将对方注册地址办理到涉案房屋的义务，根据双方2016年9月26日签订的《补充协议》约定，我公司将宣武门右安门内大街65号，右安门大厦2层，第2幢，221/223/230房相关合同及右安门大厦房产证提供给董波用于工商注册使用，我方已按照《补充协议》的约定办理完毕相关事项，履行了我方应对履行的义务，因此，在注册事情上，对方遭受的损失与我方无关，何况对方提供的证据也不能证明对方因注册事宜实际遭受了多少损失。二、对方主张2020年下半年其才得知弘泰公司不是房屋权利人，我方欺骗对方说弘泰是权利人的主张并非事实，双方签订的租赁合同1.1条明确约定“……乙方对租赁该房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房……”对方的主张也没有任何依据，我方有真实有效的委托经营协议，我方有出租权，对方也一直在使用涉案房屋，虽然我方房屋产权证明是在2020年才办下来，但是棉麻公司一直都是涉案房屋的实际所有人，而且棉麻公司与弘泰公司有合法真实的委托经营协议，弘泰公司有对涉案房屋的出租权，何况对方也提到了其在之前严格按照合同约定支付租金及其他费用，这种缴付租金的行为就是在履行双方签订的真实有效合同，房屋租赁的目的就是对方使用我方有租赁权限的房屋，对方也是一直占有使用着涉案房屋，显然合同目的已经实现，对方主张我方欺骗他们无理无据。三、因为前面所述，我方没有给对方办理注册的义务，所以对方被工商管理部门列入异常名录，被银行限制账号的使用更是与我方没有任何关系，并且对方在反诉状的第二页第二段也提到了“为了减损该公司租赁房屋不空置的损失，董波将其另一家此前同样营业很好的天源高科技公司，从其他办公地搬到中源同发公司租赁房屋，2017年7月因异地办公，很快就被市场监管发现，列入经营异常名录”，列入经营异常名录及由此造成的损失，都是董波自己的行为造成的，与我方没有任何关系。四、房屋租赁合同的目的就是对方租赁我方房屋，至于对方具体的经营我方无权也没有义务了解，对方在反诉状里主张的一直未能经营、经营不善等，与我方无关，因为根据双方签订的房屋租赁合同，我方义务就是出租涉案房屋，至于对方的经营问题，这是对方自身内部的事情，无论是对方主张技术团队的离开，还是中源同发公司变成了空壳公司，无法正常经营，都与本租赁房屋一案无关，更何况对方的受到的经营损失是多少也没有证据证明，因此造成的损失没有理由要由我方承担，并且一个理性谨慎的民事行为主体若自2016年就无法经营，就不会再继续履行合同，对方在2019年9月25号之前都在积极履行合同义务，针对这一点，我方认为对方的行为与其说辞互相矛盾，言行不一，说明对方是在为不履行缴纳房租义务而随意编造的借口，既不符合常理，也没有证明依据。五、对方主张我方多次断水、断电，我方一直不允许对方使用房屋并非事实，对方也没有证据，我方是在2020年12月2日才对涉案房屋进行了换锁，在此之前，对方一直都是可以自由进出涉案房屋并正常使用的。六、针对对方提供的堆放物品的图片，我方想说明的是，为了维护我方合法权利，正常行使我方出租权，排除妨害，我方确实采取了搬走其一部分桌椅的措施，但其原因是2020年9月，对方已无力继续承租整层房屋，由之前的整层改为半层，我方便搬走了一部分桌椅，对方也说这些物件不要了，而且由对方提供的图片可以看出，我方只是搬走了对方一些桌椅并整齐的安置在了地下车库，对方主张的我方占有并处置了其财务资料、经营管理材料、室内所有财产并非事实，也无证据，况且从图片看得出，我方搬出的桌椅摆放整齐，并无任何损坏，所以对方主张的损失也没有依据。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。所以对于承租人经出租人同意的附合装饰装修物，租赁期间届满时，如当事人没有另有约定的，出租人不承担给付装饰装修费用的民事责任，而对于对方提供证据主张的那些没有形成附和的桌椅板凳等物件，我方不会扣留，对方可以随时搬走，因此，对方提供的大量的装饰装修的凭证并不能作为其主张损失的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据材料以及双方当事人陈述，本院认定如下事实：坐落于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼-2至16层101房屋（建筑面积14638.3平方米）于2020年7月17日登记权利人为北京市棉麻公司。2016年1月1日，北京市棉麻公司向弘泰公司出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位同意将我单位所属位于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼的房屋共计16355.23平方米委托给弘泰公司从事物业管理，期限自2016年01月01日起至2020年08月04日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。”2020年8月5日，北京市棉麻公司向弘泰公司出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位同意将我单位所属位于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼的房屋共计16355.23平方米委托给弘泰公司从事物业管理，期限自2020年08月05日起至2025年08月04日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。”2016年9月26日，出租方弘泰公司与承租方天玖公司签订《房屋租赁合同（适用于大厦、写字间）》（以下简称涉案合同），合同载明：“……第一条租赁房屋1.1租赁房屋系指位于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001.1002房屋（以下简称“该房屋”），乙方对租赁该房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房屋，甲方同意向乙方出租该房屋用于办公。1.2该房屋租赁面积为214平方米，双方同意，该房屋租金、物业管理费和其他根据该房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积为基数……第二条租赁期限本合同的起租日为2016年9月26日，终止日为2021年9月25日，租期为5年零0月。第三条租金、物业管理费、租赁保证金、其他费用及其支付3.1该房屋的租金基数为人民币4.8元/㎡/日，物业管理费含（含）在租金内，第一年年租金为374928元，合同租金总额为2071713.88元。乙方同意按该租金标准向甲方缴付该房屋租金，支付方式为按半年缴付……3.2本合同项下租金第2年开始递增，采取逐年递增方式，每次递增5%，价格取小数点后两位，四舍五入。即在租赁期内：2016年9月26日至2017年9月25日，该房屋租金为人民币374928元整；2017年9月26日至2018年9月25日，该房屋租金为人民币393674.4元整；2018年9月26日至2019年9月25日，该房屋为人民币413358.12元整；2019年9月26日至2020年9月25日，该房屋租金为人民币434026.03元整：2020年9月26日至2021年9月25日，该房屋为人民币455727.33元整；3.3该房屋的租赁保证金标准为：相当于该房屋2个月的租金，计人民币62488元整。租赁保证金应于签订本合同时一次性支付给甲方……第五条装修及维修费任5.1如乙方对该房屋进行任何装修工程（包括但不限于内部装修、分隔、改建或安装、更换设备）时，乙方应自行办理该等批准手续并承担相应费用。设置招牌、广告需经由甲方同意。5.2乙方应在装修之前向甲方书面要求确认装修设计，在取得甲方书面确认后方可进行装修工程。如涉及的装修设计须获得有关政府部门批准的，乙方应当在依法取得有关部门批准后开始对该房屋的装修工程。未经确认或批准的装修设计，甲方有权要求乙方停止施工并恢复原状，相关损失由乙方自行承担。此外，乙方应：5.2.1乙方就设计及图纸应事先取得甲方书面同意；5.2.2乙方保证遵守物业管理公司对装修的所有规定，选择具有政府部门批准的相关资质的装修公司对该房屋进行室内装修。乙方在进行装修前，应先将装修公司的施工资质和营业执照以及装修方案呈报甲方予以审查。乙方应确保其装修方案不违反房屋对于公共区城和公用设施的管理，不对房屋的主体结构以及对其他承租方的使用构成任何影响；5.2.3如按照法律规定应当将装修设计文件报政府部门批准的，乙方应根据相关规定自行办理消防部门和其他主管部门的所有审批程序。5.2.4在对消防、空调系统和大厦共用的设施设备进行装修、增建增设、改建工作及在恢复原状时，乙方应当遵守甲方对房屋整体硬件质量维护的要求，聘用的施工单位应当具备政府相关部门认可的专业资质。5.2.5乙方应遵守甲方制定的装修规定，并在装修前支付装修租赁保证金等相关费用。乙方已详细阅读并知晓《装修手册》内容，同意按照《装修手册》的要求施工，并有义务接受甲方对全部装修过程的指导和监督。乙方如违反《装修手册》施工，所产生的全部后果均由乙方承担并扣除相应的装修保证金。5.3所租房屋的交还：5.3.1本合同终止或解除时，乙方应于合同终止或解除之日后2日内将该房屋交还甲方，如本合同因租期届满而终止或因乙方违约而致解除，乙方应将现状房屋完整、完好交付甲方。交还房屋时，乙方应向甲方移交该房屋及所有固定设备、装置、钥匙以及附加设备，并使这些设备、装置保持良好、清洁、可租和可使用状态，否则，乙方应予以赔偿，但自然损耗除外。5.3.2乙方的财产、固定设备和装置等，乙方应移走并负担搬运费用，否则视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。5.3.3如乙方未能在本合同终止成解除之日后2日内将该房屋移交给甲方，甲方无须乙方许可，有权单方进入并占有、使用该房屋，乙方未能移走的物品视为其已放弃所有权，甲方可自行处理；甲方进入房屋当日视为乙方向甲方移交该房屋……第八条违约责任8.1双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任：给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。8.2若乙方未能依约按期向甲方支付租金、租赁保证金和物业管理费或其他费用的，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期未能缴付的，欠缴部分自逾期之日起15日内缴付的，乙方应支付未缴金额10%的违约金；超过15日不足30日之内缴付的，乙方应支付未缴金额20%的违约金：如乙方逾期超过30日仍未能缴付的，乙方应支付未缴金额30%的违约金（或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计算至实际支付完毕之日，以金额较高计算标准为准）；并且甲方有权解除本合同并扣除乙方全部租赁保证金，同时乙方还应承担由此造成的甲方全部经济损失，包括直接和间接损失。如果租赁保证金不足以弥补乙方所欠款项，则甲方有权按照本合同的规定处理乙方在该房屋内的全部或部分私有财产和自置设备、物品，处理物品所产生的一切费用均由乙方承担。8.3除本合同特别约定外，乙方违反本合同约定的其他应尽义务，经甲方书面通知其更正后二十日内仍未更正的，甲方有权解除本合同，并视作乙方单方终止本合同，除甲方扣除乙方全部租赁保证金外，乙方还应按本合同总金额的30%向甲方支付违约金。8.4在乙方未违约或无不可抗力的前提下，若甲方没有合理事由，单方提前解除本合同，则甲方需向乙方返还已付未租的租期租金并双倍返还所收租赁保证金。第九条合同解除及终止9.1如出现以下情形之一的，甲方有权解除本合同，在此情况下，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金：若由此给甲方造成损失，而没收的租赁保证金不足抵付的，乙方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分……9.1.3乙方逾期未支付租金、物业管理费或其他费用超过三十日的或乙方累计三次拖欠租金、物业管理费或其他费用的……”。合同签订后，天玖公司就涉案合同向弘泰公司足额支付了截至2019年9月25日的租金。2020年3月25日，天玖公司向弘泰公司支付200000元，双方一致认可上述200000元系支付弘泰公司分别与天玖公司、天源高科技开发有限公司、百草生物科技有限公司签订的租赁期间为2016年9月26日至2021年9月25日的房屋租赁合同及涉案合同共四份5年期房屋租赁合同的租金。2020年12月10日，天玖公司再次向弘泰公司支付200000元，弘泰公司称上述200000元系支付四份5年期房屋租赁合同的租金，而天玖公司称该200000元系支付于2020年8月13日重新签订的四份3个月租期的房屋租赁合同的租金。2020年8月13日，弘泰公司与天玖公司再次签订《房屋租赁合同（适用于大厦、写字间）》（以下简称3个月期合同），合同载明租赁房屋位于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼供销弘秦大厦10层1001/1002，租赁期限为2020年8月14日至2020年11月13日。弘泰公司称由于天玖公司未按合同约定交纳涉案合同的租金，故其于2020年7月20日通过邮寄、微信的方式向天玖公司送达了解除涉案合同的《告知函》，合同已于2020年7月20日解除，故双方于2020年8月13日重新签订了3个月期合同。天玖公司不认可于2020年7月20日收到了解除合同的《告知函》，称涉案合同因弘泰公司于2019年9月25日停水停电，其无法使用房屋，故涉案合同于2019年9月25日解除。天玖公司不认可于2019年9月25日停水停电。庭审中，天玖公司提交其工作人员与天玖公司工作人员杜妍的微信记录，显示2020年7月24日将告知函发送给杜妍。关于3个月期合同，弘泰公司主张天玖公司未支付租金，其已另行提起诉讼。另查，天玖公司成立日期为2016年11月23日。天玖公司提交其投资人董波与弘泰公司签订的《房屋租赁合同》的签字页，证明签订涉案房屋租赁合同时天玖公司尚未成立，故由董波与弘泰公司于2016年9月26日签订的合同。天玖公司称董波签订合同的目的系设立和经营天玖公司，但涉案租赁房屋没有房产证，不能进行公司注册，弘泰公司提供了其他地址供天玖公司完成公司注册；天玖公司成立，弘泰公司要求天玖公司补签涉案合同，并倒签了签约日期。天玖公司主张弘泰公司隐瞒了房屋的权属信息以及因涉案房屋地址不能登记为其注册地址导致其实际办公地址与注册地址不一致，弘泰公司构成违约。故天玖公司提起反诉要求弘泰公司支付租金损失及装修损失。弘泰公司认可于2016年9月26日与董波签订了房屋租赁合同，称董波签订合同时了解涉案租赁房屋状况，其同日与董波签订《补充协议》，将其他地址提供给董波进行公司注册。弘泰公司提交的《补充协议》载明：“供销弘泰大厦已验收完毕，房产证办理当中，现将宣武门右安门内大街65号，右安门大厦2层，第2幢，221223230房相关合同及右安门大厦房产证提供给董波临时用于工商注册使用。注册成功后，由原个人名称更改为注册后的公司名称。待供销弘泰大厦取得房产证再办理注册地址变更，本协议失效并将右安门大厦房产证及合同收回。”弘泰公司称天玖公司成立后，与其补签了涉案合同，合同载明天玖公司了解房屋的现状，双方对涉案房屋地址是否注册为天玖公司的营业地址没有作出约定，其不存在违约行为。另，天玖公司称受新冠肺炎疫情影响，要求减免3个月房屋租金。弘泰公司称其单位有相关租金减免方案，即可以减免一个月租金，但需要承租人提出申请。关于弘泰公司主张的违约金，天玖公司认为其不存在违约行为，不认可违约金，如法院判决违约金，则违约金计算标准过高，要求法院调整。本院认为：弘泰公司与天玖公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。弘泰公司向天玖公司交付了涉案合同载明的租赁房屋。自2020年9月26日起，天玖公司未按约定支付租金，后双方发生争议。涉案合同约定了租赁用途为办公，但未明确约定营业执照办理的相关事项。涉案合同签订时，弘泰公司提供了其他地址作为天玖公司的注册地址，可见天玖公司明知租赁地址不能办理营业执照的情况。且涉案合同履行期间，天玖公司正常支付了3年租金，该期间内天玖公司未就营业执照的办理向弘泰公司提出异议。现天玖公司主张弘泰公司隐瞒房屋真实情况导致其不能将租赁地址登记为公司注册地址构成违约的意见，无合同及事实依据，本院难以采信。天玖公司主张弘泰公司于2019年9月25日停水停电，合同于该日解除，但未提交证据证明该主张，本院不予采信。弘泰公司称其2020年7月20日向天玖公司送达了解除合同的告知函，天玖公司不认可收到该函，且弘泰公司未提交充分证据证明其于2020年7月20日向天玖公司有效送达了解除合同的告知函。根据弘泰公司提交的微信记录显示告知函于2020年7月24日送达天玖公司，故租赁合同应于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同已解除，天玖公司应继续向弘泰公司支付合同解除前尚欠的租金，亦应按照合同标准交纳2020年7月25日至2020年8月12日间的占有使用费。天玖公司租赁房屋后对房屋以实际占有使用，且因其未按时足额交纳租金导致合同解除，故对天玖公司要求退还押金、租金及赔偿装修损失，没有法律依据，本院不予支持。关于天玖公司于2020年12月10日支付的200000元的用途。双方对上述200000元的用途产生争议，根据合同签订日期先后及租金到期先后，本案认为应认定为包含涉案合同在内的四份5年期房屋租赁合同的租金为宜。关于扣除的比例，弘泰公司主张按双方原告的交易习惯按比例在四份5年期房屋租赁合同中进行分摊，并无不当。关于新冠疫情期间是否减免租金，涉案合同的用途为办公，不可避免地受到新冠疫情的影响。根据疫情实际影响、弘泰公司的租金减免方案等因素，本院酌定减免一个月租金。关于违约金是否应当支付及支付数额。弘泰公司按照合同约定的未付金额的日千分之五计算违约金，该违约金标准明显过高，且天玖公司该标准提出异议。本院根据合同履行情况、当事人的违约程度及实际损失等因素，对违约金数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京南方弘泰投资经营有限责任公司与天玖实业集团股份有限公司于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同（适用于大厦、写字间）》于2020年7月24日解除；二、天玖实业集团股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京南方弘泰投资经营有限责任公司2019年9月26日至2020年8月13日租金及占有使用费共计231625.8元；三、天玖实业集团股份有限公司北京南方弘泰投资经营有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京南方弘泰投资经营有限责任公司违约金36994.71元；四、驳回北京南方弘泰投资经营有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回天玖实业集团股份有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10432元，由北京南方弘泰投资经营有限责任公司负担6207元（已交纳），由天玖实业集团股份有限公司负担4225元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费18881元，由天玖实业集团股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年八月三十日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐