山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初3615号原告（反诉被告）：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112697480293E。负责人：崔立新，总经理。委托诉讼代理人：刘灵，女，系该公司员工。被告（反诉原告）：罗己未，男，1979年7月10日出生，汉族，住济南市历城区。被告（反诉原告）：程燕，女，1982年8月22日出生，汉族，住济南市历城区。原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称北京天鸿尊逸济南公司）与被告罗己未、程燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案。2021年4月21日，被告罗己未、程燕向本院提出反诉申请。2021年6月17，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京天鸿尊逸济南公司的委托诉讼代理人刘灵、被告（反诉原告）罗己未、被告（反诉原告）程燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京天鸿尊逸济南公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费17354.4元及违约金11087.6元(为诉讼方便，暂计至2020年9月30日，实际应以17354.4元为基数，按照每日万分之五的标准，从2014年1月1日起计算至实际支付之日止)；二、判令被告承担本案案件诉讼费用。事实与理由：2012年12月28日，北京天鸿尊逸济南公司与两被告就济南市历城区万象新天三区13号楼1单元601室物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，两被告应按期足额支付物业服务费。但是，虽北京天鸿尊逸济南公司多次催缴，2014年1月1日至2020年12月31日期间上述房屋物业服务费合计17354.4元两被告始终拖延不付。为维护北京天鸿尊逸济南公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判准诉请。被告罗己未、程燕辩称，北京天鸿尊逸济南公司主张的物业费对应的服务没有完全做到位。反诉原告罗己未、程燕向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告卫生间墙壁、地面阴水造成的房屋实际损失1万元，赔偿用于卫生间防水处理、墙面衣柜复原及造成实际生活不便；2.判令反诉被告赔偿反诉原告车辆损失费1000元及家人精神损失费5000元，并立即采取措施消除上房房梁掉水泥块隐患，及时巡逻清理地下车库平面违规停放社会车辆；3.判令反诉被告给反诉原告业主家更换阳台中间玻璃为双层中空钢化玻璃，预计2000元，以反诉原告实际花销为准；4.判令反诉被告赔付反诉原告，修建地下机械车位过程中造成反诉原告直接损失（2辆车5个轮胎）共计2000元，要求物业提供当时修建机械车位期间索赔记录；5.判令反诉被告利用物业公用部分、共用设施设备进行盈利性经营的，需体现征得，相关业主及委员会成立，按协定定期公布收入与支出；6.判令反诉被告即日起依据物业公示合同，对小区及楼与楼都实行全封闭门禁系统管理，小区东墙转门门禁及时修理或派专岗守护；7.判令反诉被告将违建车棚、绿化带改车位，剥夺有正当理由未按时缴纳物业费业主租赁地上车位权等行为立即改正，并在小区广告栏登道歉声明；8.判令反诉原告按照《前期物业管理服务协议》约定物业费的50%比例支付物业费，反诉原告不承担违约金，并按照物业服务规定定期公示业主满意度调查表；9.判令反诉被告卫生方面加强管理；10.判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2012年12月31日，反诉原告收房时发现卫生间墙内渗水，当时物业称与地产是一家，让业主先收房，后期负责维修，物业派费专业人员维修两次未果，反而导致业主重新更换洗手池及地漏，此后物业因维修不了导致业主卧室和卫生间外墙皮内外受潮起皮脱落。因反诉原告48号车位自2016年以来使用过程中上方大量掉落水泥块，导致车辆受损。因交房入住期间物业指定安装品牌太阳能，安装过程中导致阳台钢化玻璃破裂，物业安装新玻璃后经查非钢化玻璃，遇大风天气玻璃会晃动。地下机械车位修建期间，地下平面车位正常使用，在此期间由于施工车吨位较重导致地下下水道螺纹钢篦子全部压坏，导致反诉原告两辆车5条轮胎报废。电梯广告收入及地上停车位收入及支出等详细明细从未公示。自2012年交房之日反诉被告从未依据物业合同对小区进行封闭、独立式管理，致使小区沦为开放式小区。物业在未征求全体业主情况下私自毁坏绿化带改为停车位。反诉被告未按照物业服务协议中乙方应履行的义务并达到90%以上的业主满意度提供服务。综上，反诉原告提出上述请求，望判如所请。反诉被告北京天鸿尊逸济南公司辩称，关于业主所反映的质保期内的报修问题，物业公司履行了协调的义务，并及时反馈给建设单位。关于绿化带改车位的问题，是建设单位按照济南市规划图进行恢复改造的，未减少小区业主的绿化面积。关于电梯广告收益问题，北京天鸿尊逸济南公司按照济南市相关规定，每季度在不同区域、不同时间的进行公示。关于车辆轮胎被轧问题，属于建设单位违规施工造成的，不应由物业公司来承担损失。关于自家所购墙面脱皮问题，由于车库高度较高，交付维修部门统一进行维修。关于太阳能安装造成玻璃损坏问题，无法查证。关于卫生问题，北京天鸿尊逸济南公司严格按照前期物业服务合同，对保洁外包公司严格按照标准履行，仍有个别人员存在服务不到位的现象，北京天鸿尊逸济南公司会严格处理。不同意反诉原告支付物业费的比例，北京天鸿尊逸济南公司要求反诉原告全额支付。关于门禁系统，由于小区业主使用不当，出门不携带卡扣，造成门禁系统反复维修，导致最终无法恢复。按照济南市相关政府需要启用维修公共基金统一维修。东转闸门目前已经重新更换，需要重新授权启用。经审理本院对以下事实予以认定：2012年12月28日，甲方罗己未与乙方上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业小区为万象新天小区三区13号楼1单元601号，建筑面积118.03平方米，物业服务费的交纳采取预付制，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.75元/月·平方米，并在办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每年一月和七月履行缴纳义务。物业服务内容包括：本物业管理区域内公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业公共部位的维修、养护和管理，公用设备设施的节能管理，公用绿地、花木、水景、建筑小品等的养护与管理，公用环境的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运等。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款（万分之五）的违约金，直至实际支付完毕日止。两被告原为夫妻关系，均认可自2014年1月1日至2020年12月31日的物业费共计17354.4元未向北京天鸿尊逸济南公司交纳。另查明，上海天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司成立于2010年2月2日，于2013年9月9日名称变更为北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司。庭审结束后，本院组织双方当事人到现场进行了查看，发现两被告居住的房屋存在卫生间阴水、卫生间背面衣橱鼓包、部分靠近地面的墙体墙皮脱落、车位上方墙皮小部分掉落、其他人乱停放车辆影响被告车位正常使用、单元门禁损坏等瑕疵，经调解，北京天鸿尊逸济南公司已解决两被告车辆旁乱停车问题，对停车位上方房梁掉墙皮的问题，北京天鸿尊逸济南公司称因涉及高处作业，物业公司不具有相关资质，后续会聘请专业人员专业处理，对其余问题双方仍存在争议。本院认为，北京天鸿尊逸济南公司与罗己未签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，两被告系该物业服务区域的业主，享有该合同中业主的权利并应承担业主方的义务，包括交纳物业服务费的义务，同时北京天鸿尊逸济南公司应按照协议约定提供安全、规范、合理等有效的物业服务，以及对公共部位、设施、设备等维修、养护和管理等义务，并享有向业主收取物业管理服务费用的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可知，若业主认为物业服务存在瑕疵可要求物业公司承担相应的违约责任，而拒不交纳物业费属于根本违约行为，本案业主并不享有拒交物业费的抗辩权。两反诉原告主张卫生间墙壁、地面阴水致使房屋实际损失1万元的诉讼请求，经查明两反诉原告居住房屋确实存在卫生间阴水、卫生间背面衣橱鼓包等问题，北京天鸿尊逸济南公司虽抗辩此系房屋开发企业维修范畴，但因其自2013年开始维修但至今未解决，也未及时向业主作出说明，协助业主正确解决问题，以至在保修期间内未能有效解决，应认定物业服务存在瑕疵，此瑕疵已经影响到业主个人的正常生活，应予以酌减物业服务费，本院酌定两被告应支付物业服务费的80%即13883.52元（17354.4元*80%）。北京天鸿尊逸济南公司主张违约金的问题，因北京天鸿尊逸济南公司的服务确实存在瑕疵，对其该项请求，本院不予支持。两反诉原告主张因车库上方墙皮脱落致使车辆损失费1000元及精神损失费5000元，因两反诉原告并未提交墙皮脱落致使车辆损坏及导致其精神损害的相关证据，本院对该项主张不予支持。关于反诉原告主张**台玻璃被损坏后更换的玻璃并非钢化玻璃，且密封不严需要重新更换，预计花费2000元的诉求，因该损失系安装太阳能人员的侵权行为造成，其未能举证证明该损坏应当由物业公司承担，对该项请求本院不予支持。反诉原告称修建地下车位过程中造成其两辆车直接损失2000元，物业服务企业在引进第三人对小区公共设施进行维护时，应当尽到提醒、公示及现场监督规范施工的义务，施工企业现场施工不当造成业主车辆损坏，物业服务企业应当承担一定责任，因反诉原告就其该项损失未提交证据证实，本院在本案暂不予一并处理。关于两反诉原告主张公开利用共用部分、公用设备进行盈利性经营的收入和支出。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案本诉为物业服务合同纠纷，反诉原告提出的该项诉求系业主知情权纠纷，与本诉不属于同一法律关系，对该项请求不予受理。关于两反诉原告主张北京天鸿尊逸济南公司违建车棚、绿化带改车位并赔礼道歉的请求，北京天鸿尊逸济南公司提交了小区规划图，标明该位置原即系规划为车棚、车位，因入住初期业主较少，为改善小区环境，改造为绿地，现根据规划要求，恢复为车棚与车位，故对两反诉原告的该项主张不予支持。关于两反诉原告主张的对小区及楼与楼实行全封闭门禁系统管理，小区东墙转门门禁及时修理或派专岗守护，按照物业服务规定定期公示业主满意度调查表的诉讼请求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》中对该项请求未予进行约定，且该项服务具有公共管理性质，应当由小区业主共同确定，本院对该项请求不予支持。北京天鸿尊逸济南公司应在今后的服务过程中，努力在现有情况下提高自己的服务质量，加强与业主的沟通，进而改善与业主的关系，服务存在瑕疵的，应尽量取得业主的理解。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、罗己未、程燕于本判决生效之日起十日内向北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司支付2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计13883.52元；二、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求；三、驳回罗己未、程燕的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计117元，由北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司负担43元，罗己未、程燕负担74元；反诉案件受理费减半收取计63元，由罗己未、程燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马悦静二〇二一年八月十日法官助理 常保翠书 记 员 孙树贞