—1—黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0622民初2626号原告：胡春龙，男，汉族，1985年1月21日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县龙源社区四街坊天顺综合楼。法定代表人：方季龙，职务经理。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。原告胡春龙与被告大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡春龙及其委托诉讼代理人马海军、天顺公司的委托诉讼代理人于恩学到庭—2—参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡春龙向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的凤桐佳苑xxxx号楼x单元xxxx室的《商品房买卖合同》有效；2.确认原、被告签订的凤桐佳苑x号楼北侧x号车库的《商品房买卖合同》有效；3.由被告配合原告办理凤桐佳苑小区x号楼x单元x室及x号楼北侧x号车库两处房屋不动产登记手续；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年3月16日签订购买凤桐佳苑x号楼x单元x室及x号楼北侧x号车库的《商品房买卖合同》各1份，约定价款分别为406,526元（用工程款及热费抵顶）、246,075元（用工程款及热费抵顶）。双方在办理房屋交接手续时，经双方同意，将x号楼北侧x号车库改为x号楼北侧x号车库。交接后原告即入住上述房屋占有使用至今。现天顺公司不配合办理案涉房屋的不动产登记手续，故诉至法院。被告天顺公司辩称，没有与原告签订商品房买卖合同，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告不是商品房买卖合同相对人；原告是否购买本案涉案房屋，是否缴纳了购房款，是否已经占有使用，其完全不知情；凤桐佳苑项目部的行为不能代表被告天顺公司，出售房屋的行为与其无关；原告的商品房买卖合同只有得到实际开发人的认可后，作为被挂靠的天顺公司才有协助办理不动产登记的义务，故本案遗漏了被告，即凤桐佳苑实际开—3—发人张庆元；综合以上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，经审理认定事实如下：肇源县肇源镇凤桐佳苑小区系案外人张庆元挂靠天顺公司开发建设的。2012年5月17日，天顺公司为张庆元出具授权委托书，委托张庆元全权办理凤桐佳苑工程项目的所有事项。2013年7月29日，天顺公司为案外人张丽娟出具授权委托书，委托张丽娟在肇源县小区房屋产权登记等相关事宜，委托有效期限自2013年7月29日至2015年7月29日。2012年5月20日，天顺公司为张庆元出具授权委托书约定：“委托人张庆元权限为我公司凤桐佳苑小区开发工程项目办理手续，工程施工管理，向劳动部门交纳工资保证金、交纳各种税金、各种费用，签订其他事项必须盖该授权公司公章有法律效力，不盖公司公章没有法律效力，属个人行为”。授权委托日期自2012年5月20日至2013年10月30日前有效。2013年4月27日，天顺公司出具《关于撤销委托授权的声明》，解除天顺公司与张庆元于2012年5月17日签订的授权委托书，终止双方委托代理关系，并表明授权期间张庆元所签订的一切协议均由张庆元个人承担，与天顺公司无关。案外人黑龙江省鑫源物业有限公司为付款单位，胡春龙以案—4—外人黑龙江省鑫源物业有限公司欠其工程款抵顶购房款。2015年3月16日，案外人张庆元以天顺公司名义与胡春龙签订《商品房买卖合同》2份，合同约定将本案所涉凤桐佳苑小区x号楼x单元x室房屋出售给胡春龙，建筑面积为112.30㎡，每平方米3,620元，房屋价款为406,526元；将凤桐佳苑小区x号楼北侧x号车库出售给胡春龙，建筑面积为32.81㎡，每平方米7,500元，价款为246,075元。合同落款处甲方法定委托代理人张庆元签字并加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章，乙方胡春龙签字。2015年3月16日，天顺公司的委托人张丽娟（授权委托书中委托期限自2013年7月29日至2015年7月29日）为鑫源物业出具收据两张，分别标明406,526元和246,075元，张丽娟在收据中签字并加盖肇源县凤桐佳苑项目部现金收讫章。胡春龙与案外人张庆元、张丽娟在办理房屋交接手续时，经双方同意，将x号楼北侧x号车库改为x号楼北侧x号车库。胡春龙已经实际占有本案所涉凤桐佳苑小区x号楼x单元x室房屋及x号楼北侧x号车库，向本院提交了案涉房屋的热费、物业费、取暖费等缴费票据11张。上述事实，有原告陈述、商品房买卖合同、收据、缴费票据、黑龙江省肇源县人民法院（2018）黑0622民初1671号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本案审理过程中，本院对案涉凤桐佳苑小区x号楼x单元902—5—室房屋及x号楼北侧10号车库现状进行现场勘查，经向凤桐佳苑小区物业工作人员核实，物业公司工作人员称房屋及车库登记业主为本案原告胡春龙，并经查阅物业缴费记录，胡春龙已交纳相关物业费用。本院认为，本案争议焦点为案外人张庆元以天顺公司名义与胡春龙签订的《商品房买卖合同》是否有效以及天顺公司是否应履行《中华人民共和国合同法》规定的附随义务。胡春龙出示的两份《商品房买卖合同》加盖的公章为“肇源县凤桐佳苑合同专用章”，但两份合同均系张庆元为胡春龙出具的，张庆元系凤桐佳苑的实际投资人，其与天顺公司系挂靠关系。在天顺公司于2012年5月17日为张庆元出具的委托书中明确约定“委托张庆元全权办理凤桐佳苑工程项目的所有事项”，故其有权对外洽谈凤桐佳苑小区房屋买卖事宜。虽然天顺公司提交2012年5月20日为张庆元出具的授权委托书及2013年4月27日出具的《关于撤销委托授权的声明》抗辩称张庆元已不具备代理人资格，但该委托书及声明系天顺公司与张庆元之间的内部行为，对外不产生约束力。故张庆元以肇源县凤桐佳苑的名义与胡春龙签订《商品房买卖合同》的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的法律特征，即张庆元虽无代理权，善意相对人胡春龙客观上有充分理由相信行为人张庆元具有代理权而与其签订《商品房买卖合同》的法律行为，该法律行为的—6—后果直接由被代理人天顺公司承担。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部名义与胡春龙签订的两份《商品房买卖合同》应认定为张庆元代表天顺公司与胡春龙之间签订的。胡春龙与张庆元签订合同后，用抵顶的方式交付全部房款，张庆元将房屋交付给胡春龙，双方均履行了合同义务，合同的签订系是合同双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。胡春龙占有使用案涉房屋至今，房屋归其所有，天顺公司应履行合同的附随义务，协助胡春龙办理不动产登记手续。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、原告胡春龙与被告大庆市天顺房地产开发有限公司于2015年3月16日签订的两份《商品房买卖合同》有效；二、被告大庆市天顺房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告胡春龙办理肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元x室房屋及x号楼北侧x号车库的不动产登记手续。案件受理费10,326元，减半收取5,163元，由被告大庆市天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大—7—庆市中级人民法院。审判员  王得利二〇二一年八月二十日书记员  李芳芳附：—8—《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。