江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3708号上诉人（原审原告）：徐州优宜家房产中介服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区绿城花园小区西27号楼1-109。法定代表人：吕震，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞，江苏智临律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李金强，男，1974年10月15日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人徐州优宜家房产中介服务有限公司（以下简称优宜家公司）因居间合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理过程中，李金强书面向本院提出撤回上诉的请求，本院予以准许。上诉人优宜家公司的委托诉讼代理人刘飞，被上诉人李金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人优宜家公司的上诉请求为：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人诉请；二、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定居间人虽促成合同成立，但存在部分瑕疵，系对案件事实未尽查明，继而错误的事实认定。首先，被上诉人所看房屋与卖方所出售房屋是一致的，一审庭审中被上诉人也自认在签订合同前，核实过案涉房屋的产权证书，因此案涉房产信息的书写并不存在产生误解的情形。其次，协议的内容是居间方向买卖双方确认过的，一审庭审时被上诉人也自认，在其签订协议时协议是完整的，所有的字迹都已经写上去了，故据此不能认定存在一定瑕疵。二、一审法院认为上诉人主张的律师费用，因该部分条款为格式条款，故不予支持，系认定事实不清，适用法律错误。实践中，房地产中介公司为了维护三方权益，促进三方进一步遵守契约精神，在合同中约定相应的违约条款。从形式上看，此类规定是房产中介机构为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。但是只要此类条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就不属于《合同法》第四十条规定的合同格式条款无效的情形，对合同当事人而言就具有法律约束力。就本案而言，《存量房买卖协议》是三方确定的，特别是被上诉人在签订合同之前，已经详细审阅了合同条款，在签订合同时候，增加了多条补充条款，在9.4条中确定并填写具体违约金的金额，捺印确认。因此，协议中9.4条的约定并非格式条款，且该条的约定，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于《合同法》第四十条合同格式条款无效的情形，所以该条款具有法律约束力。三、经一审庭审及上诉人所举证据可以证实，协议签订后，系因被上诉人单方违约导致合同不能继续履行。被上诉人签订协议后，怠于履行协议义务，上诉人多次与被上诉人沟通，督促其继续履行协议，作为居间方上诉人已经尽了自己最大的努力提供居间服务，且被上诉人的违约行为并不影响上诉人促成合同成立，故被上诉人应当按照约定支付报酬。被上诉人李金强辩称：上诉人的上诉请求不成立，涉案存量房买卖协议存在瑕疵，中介服务没有到位，被上诉人不应当承担违约责任。上诉人优宜家公司向一审法院起诉请求：一、判令被告李金强支付原告居间费用12800元；二、判令本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2020年6月27日，被告李金强与案外人朱风光、娄延英在优宜家公司中介下签订一份《存量房买卖协议》，甲方为朱风光、娄延英，乙方李金强，丙方为优宜家公司，合同具体内容为：一、房屋基本情况：甲方自愿将座落于经济技术开发区金山福地小区(一期)8号楼3-602室房屋出售给乙方，房屋建筑面积102.60平方米，房屋用途为住宅，不动产证编号为苏(2015)徐州市不动产权第0049099号。三、支付方式：甲、乙双方同意佣金支付采取以下B种方式，乙方于2020年8月15日前，支付购房首期款人民币(大写)叁拾捌万伍仟元整(含定金)；剩余购房款人民币(大写)捌拾玖万伍仟元整以银行贷款形式支付。七、居间服务费：甲、乙双方同意居间服务费支付采取以下B种方式，甲方不承担居间费，居间服务费共计12800元，由乙方承担，在签订本协议时一次性支付给丙方(居间人：徐州优宜家房产中介服务有限公司)。甲、乙如一方违约，则由违约方支付。如双方自愿解除合同，则甲、乙双方各支付50%。八、甲乙双方一致同意采取以下A、B、C种服务方式：A、协助看房、洽谈、签约、过户；B、协助办理按揭贷款；C、协助房产交割、水、电、煤气等变更手续。九、守约方有权要求违约方支付实际产生的相关费用(包括但不限于居间服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为各守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、交通费、住宿费等)。第十三条、乙方于2020年6月28日支付丙方6400元整居间费用，剩余6400元整于产权处抵押同时支付剩余6400元整。另查明，上述《存量房买卖协议》中房屋基本情况中所写经济技术开发区金山福地小区(一期)8号楼3-602室中的“一期”，因“期”字笔画过长，使被告李金强认为原告的工作人员书写的内容为二期，和自己准备购买的房屋不一致。经原告工作人员解释，被告李金强仍存在疑虑，因此在签订协议后未向案外人朱风光支付购房定金，也未向原告支付居间服务费。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人提供订立合同的媒介服务、由委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现被告李金强与案外人类延英、朱风光经优宜家公司居间服务达成了房屋买卖协议，虽存在部分瑕疵，但完全可以通过签订补充协议来解决瑕疵问题，并不具备解除合同的条件，故被告应按照约定承担佣金(即中介费)。考虑到优宜家公司居间服务的全部过程没有完全开展，且在实际签订合同时存在一定的瑕疵，如房产信息的书写存在容易产生误解的情形、存量房买卖协议并未在三方均在场时签订，因此结合优宜家公司实际劳务成本付出情况，本院酌定由李金强支付6000元中介费。关于原告主张的律师费用，因该部分条款为格式条款，原告没有证据证实其在与被告签订存量房买卖协议时已经充分向被告进行了说明告知义务，故对于该部分主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第四百二十六条之规定，遂判决：一、本判决生效十日内，被告李金强支付原告徐州优宜家房产中介服务有限公司中介费6000元。二、驳回原告徐州优宜家房产中介服务有限公司其他的诉讼请求。二审中，上诉人优宜家公司提交微信聊天记录打印件一份，以证明上诉人已经履行了居间的义务，应获得相应的居间服务费用。被上诉人李金强对该证据的真实不持异议，但认为不能证明上诉人的观点。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经过上诉人优宜家公司的居间介绍，被上诉人李金强与案外人类延英、朱风光签订了《存量房买卖协议》，故被上诉人李金强理应向上诉人优宜家公司支付相应的居间费用。但被上诉人李金强与案外人类延英、朱风光签订买卖协议后并未实际履行，上诉人优宜家公司亦未协助完成后续的贷款、过户、房屋交接等诸多事项。上诉人优宜家公司作为居间人应当对整个合同条款达成合意及履行负有沟通协调作用，促使买卖双方按合同约定履行义务。因居间人优宜家公司未完全履行应当负担的居间义务，应当酌情减少其居间报酬。一审判决根据优宜家公司提供的中介服务情况，酌定李金强支付6000元中介费，具有合理性。综上，上诉人徐州优宜家房产中介服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人徐州优宜家房产中介服务有限公司负担120元，由被上诉人李金强负担60元。本判决为终审判决。审判长 黄 政审判员 沈慧娟审判员 王月辉二〇二一年八月九日书记员 吉彬彬