吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初5645号原告：吉林省仁和万佳物业服务有限公司，住所地长春市朝阳区永寿街2号雅仕园小区3号楼108室。        法定代表人：邵晶慧，总经理。        委托诉讼代理人：尹丽娜，吉林诚元律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张群，吉林诚元律师事务所律师。        被告：李力军，男，1949年8月25日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司（以下简称仁和万佳物业）与被告李力军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁和万佳物业的委托诉讼代理人尹丽娜、张群到庭参加诉讼。被告李力军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终。        仁和万佳物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2020年12月31日期间，一品红城小区三期24栋307室的物业管理服务费2884元，生活垃圾处理费336元，声控灯费240元，共计3460元。2、判令被告支付违约金2006.80元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：仁和万佳物业与被告李力军签订前期物业服务协议，协议期限自2013年7月9日至一品红城业主委员会成立并与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，协议第十二条违约责任第三款规定业主违反本协议，不按本协议约定的物业费用标准和时间缴纳费用的，物业公司有权要求业主限期补交，停止提供服务，并从逾期之日起按日千分之二的标准向业主收取违约金。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业服务费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。现原告放弃部分权利，按照年利率的24％主张违约金，自2017年1月1日至2020年12月31日期间被告应向原告支付违约金2006.80元（本金×24％×年数=违约金额）。被告李力军系一品红城小区三期24栋307室（建筑面积为66.8平方米）的产权人，物业管理服务费标准为每平方米0.9元／月。其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2017年1月1日至2020年12月31日拖欠物业管理服务费2884元，生活垃圾处理费336元，声控灯费240元，共计3460元。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务，故诉至法院。        李力军未到庭参加诉讼，提交答辩状：我是一品红城三期24栋3单元307室业主李力军，因本人脑腔隙梗塞，爱人腿疼，孩子在外地工作，故无法出庭，现通过书面意见阐述未交费理由，物业阻挠业主委员会成立，我的门禁卡停了好几年。楼下烧烤店排烟呛人。丢东西想看监控，物业不配合。小区内到处是狗屎，卫生清理不到位。非业主车辆可以进入小区停放，很不安全。楼道堆积的垃圾不清理，存在消防隐患。业主买大件物品或搬家不让进车。物业保安不负责任。入户时每户都扣了两千多的垃圾处理费，当时说没装修返还，后来也没说法了。入住八年的房子就动用维修基金，以后怎么办。账目不公开，资金去向不公布。不交物业费就停电梯。没征求业主意见，更换门卡，导致大门不能控制。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：        2013年5月30日吉林省广厦国际房地产开发有限公司与吉林省仁和万佳物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》约定：“第六条物业服务费标准住宅1.2元／月／平方米，第七条物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应于通知交纳相关费用之日起十五日内交纳下一年度物业服务费，第二十三条甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日千分之一的标准向乙方支付违约金。”        2013年7月9日被告入住一品红城三期24栋3单元307室，面积66.8平方米。        2013年7月9日原、被告签订《前期物业服务协议》：“物业服务费用：三期住宅1.2元／月／平方米。十二违约责任（三）乙方违反本协议，不按本协议约定的物业费用标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方限期补交，停止提供服务，并从逾期之日起按日千分之二向乙方收取滞纳金……”        关于下发《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的通知：“城市居民以户为单位按月定额收费，生活垃圾袋装化区域每户每月7元。”        有前期物业服务合同及协议、庭审笔录等为凭，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。        本院认为，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，双方均未提供证据证明该协议违反法律法规，该协议合法有效，原、被告均应按协议约定履行相关义务。关于物业费为2885.76元（0.9元／月／平方米×66.8平方米×48个月），原告主张2884元，符合法律规定，本院应予支持。关于声控灯费，原告未提供证据予以证明，故原告主张本院不予支持。关于垃圾清运费336元（7元每户每月×48个月），符合法律规定，原告主张本院应予支持。关于违约金，应自起诉之日起即2021年5月17日起以3220元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率LPR即年3.85％计算至给付之日止，但不得超过2006.8元。        业主接受了物业提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。原告所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如原告已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。        同时应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平和物业服务质量的提高。业主在庭审中陈述物业在安保、环境、设施方面存在问题。物业需要在今后的物业服务中完善自身的管理模式，能够更加及时高效地提供物业服务，对于占用楼道的业主，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理，维护业主的权益，不能收费时积极，业主需要物业出头的时候没有作为。        根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：        一、被告李力军自本判决生效后立即给付原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司物业费2884元、垃圾清运费336元及违约金（违约金自起诉之日起即2021年5月17日起以3220元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率LPR即年3.85％计算至给付之日止，但不得超过2006.8元）。        二、驳回原告吉林省仁和万佳物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李力军负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    夏禹二〇二一年八月十三日书记员    高蒙