湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2597号原告（反诉被告）：郴州仁大房地产开发有限公司，住所地郴州市开发区招商大楼604室。法定代表人：黄桂平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹路飞，系该公司法务。被告（反诉原告）：曹巧林，女，1987年1月2日出生，汉族，户籍地湖南省郴州市北湖区华塘镇大泉头村7组，现住浙江省金华市登胜村。委托诉讼代理人：李维，男，1958年12月27日出生，汉族，现住湖南省永州市零陵区南津北路221号。原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称“仁大公司”）诉被告（反诉原告）曹巧林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人曹路飞、被告（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）仁大公司请求本院判令：一、解除原告与被告2019年12月17日签订的《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》，并判令被告将所租赁的翠竹园-307号商铺清空恢复原状交还给原告。二、被告支付原告所欠13个月的商铺租金31473元（从2020年5月至2021年5月），合同解除后按合同约定占用费标准10元每平方米每日计算至被告将所租赁房屋归还给原告之日止。三、被告向原告支付延迟支付租金产生的违约金6316.38元（按合同第五条第一款约定每逾期支付一天按所欠费用的0.1％计算。暂计算至2021年5月25日，其后顺延至所欠金额付清为止）；四、被告向原告支付月租金三倍违约金7263元，上述费用共计45052.38元；五、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告（反诉被告）申请增加以下诉讼请求：一、请求判令被告承担租赁期间欠缴的物业服务费1121元（2020.7.1-2021.5.31），承担欠缴物业服务费滞纳金165元（2020.8.5-2021.6.5），后期承担至法院判决解除双方租赁合同时间止。二、请求判令被告承担租赁期间未缴纳的水费528.26元（126吨×4.51元/吨）。被告（反诉原告）曹巧林答辩要点：1.答辩人履行了租赁合同；2.商铺漏水，被答辩人违约。被告（反诉原告）曹巧林的反诉请求为：1.解除曹巧林与仁大公司签订的《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》；2.判令被反诉人由于其出租房屋严重漏水，导致反诉人营业不能造成经济损失40891元，承担对反诉人的经济赔偿责任；3.判令被反诉人赔偿反诉人合同违约金3倍（即7263元）；4.诉讼费由被反诉人负担。原告（反诉被告）仁大公司主要答辩意见：1.双方对《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》均不存在异议，被告（反诉原告）未按期交纳租金，已构成违约。2.被告（反诉原告）所提的商铺漏水反诉理由不足以证明租赁合同因此履行不能。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2019年12月17日，原告（反诉被告）仁大公司（甲方）与被告（反诉原告）曹巧林（乙方）签订《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》约定，乙方租赁甲方位于郴州市北湖区民权路五岭国际翠竹园-307号门面，用于餐饮业经营。商铺建筑面积25.48平方米，2.2租赁期为五年，即2019年12月17日到2024年12月17日止，其中免租期一个月；3.2前三年的租金为每月2421元/月，自第四年起每年均按上年租金的5%递增，乙方必须与每月初的前五日内向甲方支付当月房屋租金（如遇节假日顺延）；3.4乙方签订本协议是须向甲方交纳履约保证金人民币￥7263元，三个月租金￥7263元，合计人民币￥14526元，乙方须在本合同签定时将14526元汇入甲方指定账户，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金处用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，应在7天之内将剩余部分无息退还乙方；3.5该门面的物业管理费按所属物业管理公司收费办法由乙方承担；权利义务…4.5乙方应接受和服从物业管理公司的服务和管理并已按物业服务费用，与物业公司签订物业服务合同；4.8所租房屋保修期内的一般质量瑕疵，由甲方负责及时维修；…5.违约责任，5.1在租赁期内，乙方应按本合同约定的时间交纳租金、水费、电费、物业管理费、燃气费等。乙方逾期支付前述费用的，每逾期一天按欠缴费用的0.1%累计向甲方支付滞纳金；5.3在租赁期内乙方不履行2.4条或乙方中途退租的，甲方处不退还乙方所附履约保证金外，乙方另按未履行租赁期累计租金的30%向甲方支付违约金；5.4在租赁期内，甲方如收回商铺，甲方除乙方支付押金外，甲方另按未履行租赁期累计租金的30%向乙方支付违约金；5.8甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；…5.8.4乙方逾期不支付租金累计达到2个月及其以上的。2.被告（反诉原告）曹巧林于2019年12月4日交纳了涉案门面2020年1月8日至2020年4月7日的三个月租金7263元及门面押金7263元，原告（反诉被告）仁大公司出具收据。被告入驻门面后一直未再交纳租金，经原告（反诉被告）仁大公司催要，被告（反诉原告）曹巧林以门面漏水未解决为由一直未付。另被告（反诉原告）曹巧林尚欠2020年6月30日至2021年5月31日的门面物业管理费1121元及水费568.26元合计1689.26元未交，该款均已由原告（反诉被告）仁大公司代交。3.被告（反诉原告）曹巧林承租涉案门面期间曾向原告（反诉被告）仁大公司反映门面存在下雨天二楼及门头渗水现象，仁大公司多次进行了维修。庭审中，曹巧林表示涉案门面已腾空，可以交给仁大公司，次日即2021年7月20日仁大公司将涉案门面收回。本院到涉案门面现场查看，门面内门窗、地板、墙面完好，一楼进门左边墙角有不明显水印，二楼同一位置有浸水的痕迹，但墙面未起泡，无其他损坏严重影响经营的现象。判决理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告（反诉被告）仁大公司与被告（反诉原告）曹巧林签订的《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》，合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定严格履行各自义务。（反诉原告）曹巧林未按合同约定按时交纳房租，构成违约，应承担本案本诉违约责任。至于曹巧林主张的下雨天门面漏水问题，仁大公司予以认可，但表示尽到维修义务，考虑到漏水现象确实存在，对曹巧林的经营造成了一定影响，本院酌情认定雨量较大期间的租金予以减免。双方当事人对解除《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》均无异议，故本院予以确认。本院就本案争议焦点问题评议如下：一、曹巧林尚欠仁大公司租金如何计算。仁大公司主张曹巧林尚欠租金从2020年5月20日计算至2021年7月共计15个月为36315元。曹巧林辩称，其承租后交了三个月租金，后来没交租金是因为涉案门面存在下雨天漏水的现象，影响其对门面的使用，属于仁大公司严重合同违约，故不应支付租金，且2021年4月就将门面钥匙交给仁大公司工作人员。本院认为，曹巧林虽然提交照片欲证实漏水的事实，但照片中无法体现漏水及造成无法经营的情况，曹巧林未提交其他证据证实其主张，故其抗辩理由不成立。庭审中，仁大公司认可涉案门面曾经存在下雨天漏水、渗水的情况，但已维修好了。本院认为，既然涉案门面存在漏水渗水现象，应将漏水、渗水期间扣除，曹巧林使用门面时间近两年，故本院酌情按每年雨量较大期为一个月计算，扣除两个月影响其门面使用的期间。据此，本院认定曹巧林从2020年5月至2021年7月有15个月的租金未支付，扣除2个月的租金后，曹巧林应付仁大公司的租金为31473元（2421元×13个月）。二、被告（反诉原告）曹巧林逾期交纳租金的违约金如何计算。仁大公司诉请中既主张延迟支付租金产生的违约金6316.38元又主张履约保证金7263元作为违约金，庭审中仁大公司选择按合同约定的履约保证金7263元作为违约金不退给曹巧林。本院认为，原告的主张符合合同约定，亦不违反法律强制性规定，本院予以支持。三、原告（反诉被告）仁大公司主张曹巧林应支付其代交的物业服务费1121元（2020.7.1-2021.5.31）及水费528.26元，承担欠缴物业服务费滞纳金165元（2020.8.5-2021.6.5），曹巧林对应付物业费及水费1649.26元无异议，故本院对仁大公司该主张予以支持，但其主张的滞纳金于法无据，故本院不予支持。四、被告（反诉原告）曹巧林主张仁大公司承担由于其出租房屋严重漏水，导致反诉人营业不能造成装修费26365元、前期交纳三个月租金7263元、履约保证金7263元等经济损失共计40891元并赔偿违约金7263元，曹巧林提交租金及履约保证金的收据、门面照片及自书的“销售清单”、“送货单”、开支列表等，仁大公司对该类证据均有异议，认为“销售清单”、“送货单”、开支列表无收货人，供货人名称，亦无用途且系其自行书写的无法证明系装修损失，照片只能说明有漏水渗水的情况，但不能证明其门面不能经营，且仁大公司也按合同约定履行了维修义务，故对曹巧林主张不予认可。本院认为曹巧林装修门面及交纳门面租金、履约保证金的目的是为了在承租的门面内进行经营，其未提交证据证实门面内装修设施因门面漏水等原因被损坏及漏水造成曹巧林无法经营，应承担举证不利的后果，故仁大公司的抗辩理由成立，曹巧林该主张本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曹巧林于2019年12月17日签订的《五岭国际翠竹园商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）曹巧林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司支付门面租金31473元；三、被告（反诉原告）曹巧林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司支付物业管理费1121元及水费568.26元，合计1689.26元；四、被告（反诉原告）曹巧林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司支付违约金7263元〔该款以被告（反诉原告）曹巧林向原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司交纳的履约保证金7263元抵扣〕；五、驳回原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）曹巧林的反诉请求。如果被告（反诉原告）曹巧林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取972元，反诉受理费502元，合计1474元，由被告（反诉原告）曹巧林承担1307元，原告（反诉被告）郴州仁大房地产开发有限公司167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。判决生效后申请执行的期间依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定。审 判 长  卢晓淼人民陪审员  曹夏红人民陪审员  黄 慧二〇二一年八月三十日书 记 员  杨 柳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。