辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终501号上诉人（原审原告）潘淑平，女，1952年5月27日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，本钢二铁厂退休职工，现住辽宁省本溪市明山区。上诉人（原审原告）万丽，女，1977年10月5日出生，汉族，辽宁省昌图县人，本钢集团有限公司职工，现住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地：辽宁省本溪市平山区胜利路8栋世佳商务大厦-1-4层。法定代表人庞海龙，该公司经理。被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地：辽宁省本溪市平山区新城路50栋5单元24号。法定代表人陈福君，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人李娇、孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人潘淑平、万丽与被上诉人本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称世佳公司）、本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称国茂公司）租赁合同纠纷一案，上诉人潘淑平、万丽不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2020)辽0502民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：潘淑平（买方）与国茂公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）签订《世佳购物中心内部认购书》，双方约定潘淑平为取得世佳购物中心(门市摊位铺位写字间)的优先购买权，自愿签订认购书，并自愿交纳认购诚意金，认购书的主要内容为：“认购物业：本溪市平山区胜利路与解放二路交汇处的‘本溪世佳购物中心’之-1层C21号(门市摊位铺位写字间)，建筑面积为7.62平方米(最终面积以产权登记部门核准面积为准)；一次性付款，双方约定按该房屋的(建筑使用)面积计算房款，销售单价为25300元/㎡，优惠后总楼款为192786元。买方于本认购书签订当日交纳定金25000元，余款167786元于2009年5月15日前一次性付清。买卖双方签订本认购书后，卖方有义务为买方保留该物业。本《认购书》签订之后，买方如要求退房，所交定金不予退还；买方如要求调房，卖方在有可调换房源的前提下予以考虑并执行届时价格；买方如逾期付款将取消优惠，逾期付款超过10天，将视为放弃认购，卖方有权解除认购协议，买方所交定金不予退还。买方不得自行办理更名手续或将认购书的权益转让。如确需变更认购人姓名的，须经甲方审核，并书面同意后方可变更，甲方每套每次收取变更手续费3000元。本认购书目的在于确定买卖双方对买卖意向形成一致的意思表示，并对双方具有法律约束力。本认购书须由买方经慎重考虑后亲自签署，如由他人代签须提供经公证机关公证的委托文件；同时本认购书之权益不得转让。立约双方，于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受，否则违约方须按购房款日万分之五支付违约金。本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性/预约性行为形式，待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。”另查：2009年12月末，世佳购物中心开始试营业，但未向潘淑平、万丽支付过租金。2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，世佳公司曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：“根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。”2015年12月29日，原告潘淑平、万丽与国茂公司补签了《商品房买卖合同》，国茂公司于2016年3月29日为原告潘淑平、万丽开具了金额为151337.1元的销售不动产统一发票。现双方当事人就上述房屋租赁事宜产生争议，潘淑平、万丽来院提起诉讼。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，潘淑平、万丽主张其与世佳公司之间形成了事实的融资租赁关系，但通过潘淑平、万丽提供的证据材料来看，仅能反映出国茂公司在销售宣传时表示案涉项目有“购铺即一次返还3年租金”及“7成房款购全额带租约’产权旺铺”等内容，但并不能确定双方当事人之间的具体租赁合同内容特别是租赁期限，因此在世佳公司于2012年12月28日向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》中表示自2013年起不再返租的情况下，潘淑平、万丽要求世佳公司给付2013年1月1日起的租金明显缺乏事实依据，不予支持。据此，原审法院判决如下：驳回潘淑平、万丽的诉讼请求。案件受理费3340元，由潘淑平、万丽负担。上诉人潘淑平、万丽的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由世佳公司、国茂公司承担。事实及理由：世佳公司与国茂公司是关联公司，前者是依照后者的“统一售后回租、首租十年”的合营安排实际承租潘淑平、万丽的商铺，并以国茂公司免收三成购房款的形式冲抵前三年的租金。本案应当根据行为背景、要约、承诺、履行等方面潘淑平、万丽与世佳公司之间的十年租赁关系进行认定。2012年12月28日世佳公司所作《致世佳购物中心购铺业主函》并未送达给潘淑平、万丽，不发生合同解除后果。涉案商铺至今由世佳公司占用，即便以未签订书面租赁合同做不定期租赁合同处理，即便认定世佳公司2012年12月28日函告能够达到合同解除效果，但因世佳公司并未将商铺返还给潘淑平、万丽，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定之精神及等价有偿原则，世佳公司仍然要参照合同约定租金标准交付占用费。一审法院未就国茂公司是否应当承担连带责任进行审查、判决，遗漏诉讼请求。国茂公司应当与世佳公司承担连带责任。被上诉人世佳公司、国茂公司答辩：原审判决认定事实，适用法律正确，请求维持原判。世佳公司已经履行了租赁合同约定的支付租赁费的义务。在2012年12月份在商场的多处明显位置张贴了解除合同的告知书，所以双方的租赁日期于2012年12月31日已终止。潘淑平、万丽要求支付2013年之后的租赁费用，2013年之后世佳公司并没有实际使用该商铺，因此，潘淑平、万丽的上诉主张没有事实及法律依据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中引起纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故此应适用当时的法律、司法解释的规定。因此，依照当时《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，不能确定双方当事人之间的具体租赁关系内容特别是租赁期限，世佳公司于2012年12月28日即向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》，且张贴于潘淑平、万丽所购物业世佳购物中心的多处明显位置，函中明确表示自2013年起不再返租，此后于2013年1月1日起亦确实不再支付租金。该行为说明世佳公司已经通过通知及行为向潘淑平、万丽告知了自2013年1月1日双方解除租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”若潘淑平、万丽对租赁关系解除存在异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除租赁关系的效力。但此后潘淑平、万丽并未对此提出仲裁或诉讼，因此双方的租赁关系自2013年1月1日已经解除，现潘淑平、万丽要求给付2013年1月1日租赁关系解除以后的租金，没有事实及法律依据，本院无法支持。综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费三千三百四十元，由上诉人潘淑平、万丽负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 刘立志审 判 员 潘秀菊审 判 员 高广明审 判 员 朱 飞审 判 员 王淑新审 判 员 刘 杰审 判 员 郑 红审 判 员 孙 源审 判 员 高 伟二〇二一年八月二十三日法官助理 王晓雪书 记 员 回 娜附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；