北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9811号上诉人（原审原告）：郭金玉，女，1973年8月28日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙立格，北京市京悦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：田丹。上诉人郭金玉与上诉人北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭金玉上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持郭金玉原审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由合景公司承担。上诉理由：1.原审法院在本案事实清楚、证据充分的情况下，仍然以其主观判断对郭金玉的损失进行酌定裁判，属于滥用自由酌量权。原审法院对现场勘验所认定的证据只字不提，要求郭金玉承担绝对、唯一的举证责任，违反民事诉讼法及证据规则对举证责任分配的基本原则。2.原审法院对于郭金玉支付的租金损失不予支持的认定和依据违背事实，且其认定的依据与（2017）京0113民初11194号判决书出现双重标准。3.在郭金玉出具了证据的情况下，原审法院对郭金玉支付的保洁和消杀费用仍然予以酌定，缺乏事实和法律依据。合景公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回郭金玉诉讼请求，或减免合景公司赔偿责任；2.改判郭金玉承担本案全部诉讼费和鉴定费，或减免合景公司负担的诉讼费和鉴定费。上诉理由：1.北京市顺义区顺安路×号院×区×号楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋）地下室并非《北京市商品房现房买卖合同》标的物且未支付合同对价，其不在合景公司瑕疵担保责任范围内，合景公司不就涉案地下室的质量承担违约责任，原审法院认定事实错误。2.郭金玉违反约定改造、使用涉案地下室具有重大过错、构成重大违约，郭金玉对本案的财产损失自身有较大过错，需承担与其过错程度同等的责任。3.原审法院对郭金玉财产损失金额、赔偿责任比例的认定，违反法律规定。合景公司即便要承担赔偿责任也仅承担不超过30%的赔偿责任。郭金玉在原审法院诉请：1.判决合景公司赔偿郭金玉财产损失796931元；2.判决合景公司赔偿郭金玉租金损失144000元；3.判决合景公司赔偿郭金玉保洁费11400元；4.判决合景公司承担本案鉴定费和诉讼费。原审法院经审理查明：2012年12月31日，郭金玉作为买受人，合景公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定由郭金玉购买涉诉房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为12层，其中地上11层，地下1层。涉诉房屋实测建筑面积共150.4平方米，其中套内建筑面积129.31平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.09平方米。2013年7月18日，合景公司将涉诉房屋交付给郭金玉，双方办理了交接手续。涉诉房屋包含地上一层以及地下一层（以下简称地下室），一层和地下室之间在室内部分没有楼梯。郭金玉主张合景公司交付房屋时一层室内有一个四平方米的洞。合景公司表示交付房屋时一层有一块约4平方米的预留板，该预留板可以拆卸。2015年7月20日、7月28日，涉诉房屋地下室出现返水，地下室被污水浸泡。后郭金玉以合景公司为被告在法院提起诉讼，法院作出（2017）京0113民初11194号民事判决，判决：一、合景公司于本判决生效之日起七日内向郭金玉赔偿财产损失六十万九千九百五十九元；二、合景公司于本判决生效之日起七日内赔偿郭金玉保洁费三千元、录音资料整理费三千元、评估费六千二百零五元；三、驳回郭金玉的其他诉讼请求。后郭金玉、合景公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终13253号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京03民终13253号民事判决书本院认为的部分内容为：《北京市商品房现房买卖合同》系合景公司、郭金玉真实的意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同。郭金玉依约向合景公司支付了购房款，合景公司有义务向郭金玉交付符合质量要求的房屋，并保证和完善小区公用设备、设施，以避免因公用设备、设施的质量问题造成郭金玉无法正常使用房屋。据已查明的事实，合景公司于2013年7月18日向郭金玉交付房屋及地下室，郭金玉家地下室于2015年7月20日、7月28日出现返污水及外墙渗水现象，致使地下室不能使用。因郭金玉购买的房屋尚在质保期内，故合景公司应就此承担瑕疵担保责任，对郭金玉的合理损失予以赔偿。合景公司主张郭金玉的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。合景公司称地下室不属于双方合同项下的标的物，故合景公司不应就此承担瑕疵担保责任一节，经本院审查，郭金玉能够取得涉案地下室的使用权系双方履行房屋买卖合同的结果，双方在本案二审诉讼前对此并不存在争议，现合景公司以此为由进行抗辩，缺乏诚信，本院对其意见不能予以采纳。有关合景公司称郭金玉将地下室装修系对损失的扩大一节，因合景公司向郭金玉交付房屋及地下室时并未明确告知郭金玉不得利用地下室进行居住，故合景公司此项上诉意见不能成立。关于郭金玉主张装修维护损失55200元，因郭金玉产生该项损失系在明知房屋漏水、反水问题并未解决的情况下自行修缮墙面造成，该行为缺乏正当性，故原审法院对其此部分诉讼请求未予支持并无不当。郭金玉要求合景公司赔偿2015年7月28日至2018年11月28日的租金损失，考虑到其购买的房屋较大，基本能够解决居住需求，且郭金玉就租用房屋未能提供租金支付凭证，故其此项上诉请求本院不予支持。该案经强制执行，郭金玉于2019年1月25日收到执行案款640325元。2019年8月5日、2020年12月12日，涉诉地下室出现返水，地下室被污水浸泡。诉讼中，为支持其辩解，合景公司提交竣工验收备案表，涉诉小区所在路段的市政管道设计图纸，顺义区水务局关于顺恒大街市政排水不畅存在防汛隐患的复函，合景香悦四季污水提升井支护工程初衬支护方案，北京香悦四季东、西区地下室倒灌维修工程施工合同，污水提升井现场施工照片，合景??香悦四季小区雨污水倒灌原因咨询报告，证明合景公司向郭金玉交付的房屋质量符合法律强制性规定及买卖合同的约定；由于市政管道管径太小，在遇到暴雨天气时排放能力严重不足，因市政管道排水不畅造成积水，无法及时排出的污水回灌至涉诉小区，是造成涉诉地下室返水的主要原因；2017年8月，合景公司为提升业主满意度，彻底解决涉诉小区地下室返水的发生，委托北京市市政三建设工程有限责任公司在涉诉小区设计污水提升井的支护方案，合景公司并委托该公司对地下室倒灌维修工程施工、污水提升井施工；合景公司委托的咨询公司出具报告表明香悦四季小区雨污水倒灌原因主要系市政排水管道积水、业主院中雨水排入污水检查井、排水管道堵塞。郭金玉不认可上述证据的真实性、证明目的。诉讼中，为支持其诉请，郭金玉提交如下证据：1.《小型装饰装修工程施工合同》《安防监控工程合同书》《北京市家具买卖合同》2份，证明郭金玉于2019年8月5日地下室返污水前对涉诉房屋地下一层进行了防水防潮装修装饰，安装了监控设备，购置了床、沙发、茶几并支付了相关费用。《小型装饰装修工程施工合同》显示承包人为北京晟煜建筑工程有限公司，承包人代表为张某，合同价款为482200元。郭金玉主张张某挂靠北京晟煜建筑工程有限公司承包装修工程，其于2019年3月5日施工进场日支付张某现金480000元，2019年5月5日支付张某尾款现金2200元。《安防监控工程合同书》所涉合同价款为45000元，2份《北京市家具买卖合同》所涉合同价款为158000元，郭金玉主张均为现金支付。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。2.销售小票、售货确认书及发票、购买药品收据，证明郭金玉购买专业体育用品及电吉他、音箱的付款情况，部分服装、鞋子、药品的价值。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。3.照片一组，视频光盘，证明2019年8月5日涉诉房屋地下室返水情况及装饰装修、监控设备、家具、家电、专业体育用品、其他生活用品被水浸泡损毁的事实。郭金玉表示除了其已经提交的合同、付款凭证以外，对其余主张的损失部分无法提交付款凭证。合景公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。4.带标签及网页打印件的照片一组，证明因返水造成的衣物受损情况。郭金玉表示上述受损衣物其是放置在地下室地板上。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。5.保洁费收据2张，证明2019年8月5日及2020年12月12日两次污水倒灌后郭金玉支付的保洁、消毒费共计11400元。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的，其表示认可保洁的事实，但认为郭金玉主张的费用过高。6.房屋租赁合同及收条，证明由于涉诉房屋被水浸泡导致无法使用，另行租赁房屋居住的事实并为此支付租金。郭金玉称地下室返水导致酸臭味通过前述四平米的洞进入一层房屋，导致无法居住。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。诉讼中，郭金玉申请对涉诉房屋因返污水造成的房屋装饰装修损失、被污水浸泡损毁物品的价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号，由北京腾骐资产评估有限公司作为评估机关，郭金玉为此交纳评估费15000元。评估期间，北京腾骐资产评估有限公司出具说明，提出需提供关于装饰装修、安防监控系统、家具损失的修复方案的鉴定报告以及关于乐器、定制家具、运动用品、衣物、家庭储备药物的品牌规格型号真伪的鉴定报告。经法院询问，双方均表示对该部分不申请鉴定。合景公司表示郭金玉主张的装饰装修、相关物品并非全损，具体损失多少其不发表意见，对相关物品的新旧程度也不发表意见。郭金玉主张装饰装修、相关物品全损，相关物品为全新。后北京腾骐资产评估有限公司出具《资产评估报告》，认定：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的评估对象于本次评估基准日的市场价值为75.6万元。郭金玉对此提出异议，认为遗漏部分项目。评估公司对此出具回复函，补充部分项目价格为40931元。郭金玉认可评估结论。合景公司不认可评估结论。诉讼中，郭金玉表示其主张的租金损失为2019年8月10日至2021年2月10日期间的，并表示此后其自行修复居住。原审法院判决认定：郭金玉与合景公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。郭金玉依约向合景公司支付了购房款，合景公司有义务向郭金玉交付符合质量要求的房屋，并保证和完善小区公用设备、设施，以避免因公用设备、设施的质量问题造成郭金玉无法正常使用房屋。据已查明的事实，合景公司于2013年7月18日向郭金玉交付房屋及地下室，郭金玉家地下室于2015年7月20日、7月28日已出现返污水及外墙渗水现象，且经法院判决合景公司就此赔偿。现地下室于2019年8月5日、2020年12月12日再次出现返水，导致地下室被污水浸泡，致使地下室不能使用，该返水并非郭金玉的原因造成，且返水问题在涉诉房屋质保期间已经产生，合景公司并未提交证据证明其对此予以完全解决，合景公司作为出卖人应就此承担瑕疵担保责任，对郭金玉的合理损失予以赔偿。合景公司主张郭金玉的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。本案中，合景公司虽对郭金玉主张的装饰装修、安防监控系统、相关物品的真伪、受损程度、新旧程度提出质疑，但并未提出其明确意见，且就修复方案、真伪与否明确不申请鉴定，相应不利后果应由其承担。北京腾骐资产评估有限公司出具的《资产评估报告》、回复函，合景公司虽不认可，但并未提交相应反驳证据，故法院对《资产评估报告》、回复函予以采信。考虑到郭金玉主张的地下室装饰装修、购买家具等所支付的费用数额较大，而其并未提交相应的付款凭证，其所述的支付装修款一节亦明显与一般生活法则不符，且其提交的照片、视频亦不足以证明其所主张的物品均系在涉诉返水事故中受损，故法院对郭金玉主张的财产损失根据本案查明情况并结合评估结论，酌情支持48万元。郭金玉诉讼请求过高部分，法院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，涉诉房屋一层和地下室并不直接相通，虽然郭金玉主张地下室返水导致酸臭味通过四平米的洞进入一层房屋，但返水发生后郭金玉应采取恰当的保洁、消毒及通风等措施，以消除相应影响，防止损失的扩大。考虑到郭金玉购买的房屋较大，基本能够解决居住需求，且（2018）京03民终13253号案件中对郭金玉主张的租房损失亦由于郭金玉就租用房屋未能提供租金支付凭证等原因驳回其诉请，而本案中郭金玉仍未提交支付租金的付款凭证，故法院对郭金玉主张的租金损失不予支持。关于郭金玉主张的保洁费，在涉诉地下室发生返污水后，确需对其进行相应必要的清洁维护，故法院对郭金玉主张保洁费的诉讼请求予以支持，但数额法院酌定为5000元，郭金玉主张数额过高部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿郭金玉财产损失四十八万元、保洁费五千元；二、驳回郭金玉的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：双方对郭金玉损失系污水管返水造成均无异议，二审诉讼中，双方争议的主要是以下几个问题：一是合景公司应否对郭金玉的损失承担责任的问题。首先，涉诉房屋系郭金玉自合景公司处购买，根据合同约定，合景公司承诺涉诉房屋使用合格的建筑材料、构配件，涉诉房屋质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，上水、下水达到使用条件，合景公司有义务提供能够正常使用的房屋。其次，2015年涉诉房屋地下室就出现过污水倒灌问题，生效判决认定合景公司就此承担瑕疵担保责任，对郭金玉的合理损失予以赔偿。虽然合景公司诉讼中提交施工合同等证明其进行了污水提升工程、倒灌维修工程等，但并未提交证据证明其已经实际解决了污水倒灌问题。再次，从合景公司提交的2020年4月13日中国建筑科学研究院有限公司《咨询报告》内容来看，对特大暴雨时合景·香悦四季项目部分建筑的地下室有过雨水倒灌现象的原因分析为市政排水管道积水、雨污水混流、排水管堵塞。可见，合景公司未解决涉诉房屋地下室污水倒灌问题，其对2019年、2020年因污水倒灌给郭金玉造成的损失仍然应当承担赔偿责任。二是郭金玉主张的地下室装修损失、安防系统、家具等财产损失赔偿数额的认定问题。双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件十补充协议第19条明确约定“买受人可按照该商品房交付时的状况使用该商品房地下一层部分空间作为地下室”。首先，郭金玉使用涉诉房屋地下室是依据双方签订的房屋买卖合同的约定，在合同中约定了对涉诉房屋地下室的使用状态，即“按照该商品房交付时的状况使用”。其次，涉诉房屋地下室交付时为毛坯房交付，毛坯状态使用不美观、不整洁，郭金玉可以适当予以装修后使用，也属合理、正常；但郭金玉主张的对地下室装修费用明显过高，全部由合景公司承担，不符合买卖合同的约定。对于家具、安防系统等，其中家具中占比最高的是紫檀家具，但未进行真伪的鉴定，也未对残值进行鉴定，在真伪和残值没有进行鉴定的情况下，原审法院根据现有鉴定及实际情况，对于装修、安防系统、家具等财产损失，酌情确定损失的赔偿数额，并无不妥。三是郭金玉主张的其他损失赔偿数额的认定问题。关于租金损失，诉讼中，郭金玉虽提交了房屋租赁合同、收条等以予证明其产生了租金损失；但从污水倒灌地下室的情况来看，现场视频显示污水仅进入地下室，未灌入地上一层，对地上一层的使用未产生严重影响；从保洁费的时间来看，及时对污水进行了清理，污水倒灌地下室虽然对郭金玉正常使用房屋造成一定的影响，但属于短期影响，还未达到需要租房居住的程度，并且郭金玉提供的租赁房屋的证据缺乏相应的支付房租的证据，故原审法院未支持房屋租金损失，并无不妥。关于保洁费，因污水倒灌需要清理，原审法院酌定5000元，并无不妥。综上所述，郭金玉和合景公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16885元，由郭金玉负担8310元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担8575元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年八月十八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月