广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15726号上诉人（原审被告）：伍强国，男，1959年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗颖彤，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁展鹏，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：麦桂英，女，1966年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：伍倩仪，女，1996年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：伍永康，男，1992年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：贾施平，广东瀛真律师事务所律师。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈斯希，广东瀛真律师事务所律师。原审被告：伍艳玲，女，1968年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人伍强国因与被上诉人麦桂英、伍倩仪、伍永康、原审被告伍艳玲共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。伍强国上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回麦桂英、伍倩仪、伍永康全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由麦桂英、伍倩仪、伍永康承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，涉案房屋应当以事实为依据进行认定权属，而不应孤立地以登记情况作为权属依据。1995年，伍强国向原产权人购买位于广州市越秀区XX路启正上街1号首层（建筑面积92.65平方米）及广州市越秀区XX路189号二楼47号房屋部分（建筑面积97.1187平方米）的房屋，全额购房款178万是伍强国以现金形式直接交给原产权人的代理人梁灼光，见证人是张锐堃。因该房屋涉及房屋拆迁纠纷，原产权人随后起诉广州市东山城市建设开发总公司，伍强国以原产权人代理人名义参与诉讼。2004年2月13日，原产权人与广州市东山城市建设开发总公司签署《房屋拆迁补偿调解书》，调解书中明确：东山区XX路伟超置业大厦首层东北方位房屋及XX路189号二楼47号房屋部分作为广州市东山城市建设开发总公司对原产权人拆除XX路215号房屋的拆迁补偿及产权调换。以此，原产权人拿到诉争房屋的产权，并以此可以过户给麦桂英、伍倩仪、伍永康。伍强国第二次购买的房屋涉及广州市越秀区XX路189号二楼47号铺的余下部分，全额购房款34万元，伍强国通过现金形式向伟超大厦的开发商刘伟雄支付。因此，涉案房屋虽登记在伍强国、伍艳玲、伍权国三人名下，但实则是伍强国一人所有，麦桂英、伍倩仪、伍永康主张伍权国是涉案房屋的物权人，并据此要求分割涉案房屋的请求，没有事实依据。二、针对涉案房屋的真实权属，伍强国提交相应证据已形成完整证据链，可充分证明伍强国是涉案房屋的唯一所有权人，伍强国准备向广东省高级人民法院对涉案房屋的所有权确认纠纷一案申请再审。再审对涉案房屋权属的真实情况认定会影响本案的判决结果，现涉案房屋的权属情况未最终确定，因此不应对涉案房屋进行分割。三、一审法院适用法律错误，涉案房屋的登记情况并非真实的房屋权属情况，一审法院支持分割的诉讼请求，为适用法律错误。一审法院引用《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条的规定是对法律错误适用。伍权国非涉案房屋的实际权属人，则麦桂英、伍倩仪、伍永康因继承获得的份额亦为虚拟，麦桂英、伍倩仪、伍永康非涉案房屋的共有人。另补充：1.（2020）粤0104民初5303号案件中，伍强国已经举证证明其具备购买涉案房产的经济能力。麦桂英等人主张涉案房产资金来源于家族生意，但其提交了两份工商档案，无法证明存在所谓的家族生意，麦桂英、伍权国没有其他经济来源，父母均是国企职工，退休后工资也仅有几十元，均不具备购买涉案房产的经济实力。（2020）粤0104民初5303号民事判决认可涉案两房产是伍强国以个人资金购买。（2020）粤01民终25479号民事判决书并未否认这一认定。伍强国与伍权国、伍艳玲之间不存在赠与，不存在麦桂英、伍倩仪、伍永康所述的家族生意，伍强国以个人所有的目的购买房产，该房产应当是伍强国个人所有的房产。2.前案庭审中，伍强国提供了收据，自1995年开始诉讼至1998年广东省高级人民法院诉讼全过程的材料、房屋拆迁补偿调解书，证人郭某、王某的证人证言等材料，证明伍强国获得涉案房产所有权的经过。3.2005年涉案房产借名过户到三兄妹名下后，一直由伍强国进行使用收益、管理。2005年伍强国与东山城建公司签订租赁合同，一直到2012年才拿回房产对外出租，伍强国作为涉案房产的所有权人，一人收取房产上的租金收益，是涉案房产的所有权人，涉案房产上的税费、水电费、物业费等费用均是伍强国一人承担。根据民法典第302条的规定，若伍强国与麦桂英、伍倩仪、伍永康对涉案房屋的产权份额如房产证所述，麦桂英、伍倩仪、伍永康应当承担部分管理费用。但是伍强国与麦桂英、伍倩仪、伍永康未约定过涉案房产的管理费用，且麦桂英、伍倩仪、伍永康亦无法提交任何证据，证明其承担过管理费用，可反推其从来没有承担过房产上的管理费用，说明伍强国是作为房产的所有权人对房产进行使用和管理。4.麦桂英、伍倩仪、伍永康在本案一审中主张涉案房产的租金是按房屋产权份额进行分配，该主张说明麦桂英、伍倩仪、伍永康根本不知道涉案房产的租金情况、出租情况，也从未参与涉案房产的出租事宜。在另案（2019）粤0104民初39084号，伍强国已提交了所有租赁合同及备案信息，涉案两房产的租金一共是1万多不到2万，若真的按照份额分割租金，那么麦桂英、伍倩仪、伍永康不可能获得上万元，显然该数额跟份额没有任何关联性，只是伍强国作为大哥对麦桂英、伍倩仪、伍永康家的补助救助。麦桂英、伍倩仪、伍永康不知道购房经过，也无法说明购房款的来源，更是不知道出租情况和租金，其从未参与涉案房产的购买、使用、管理、收益，说明了其根本就不是涉案房产的产权人。麦桂英、伍倩仪、伍永康辩称：1.一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，同意一审判决结果。2.涉案两处房屋的产权已经由具备公证效力的公证书以及具备公示公信效力的广州市国土资源和规划委员会核发的不动产权证书予以证实，房屋产权份额清晰，与麦桂英、伍倩仪、伍永康一审诉求分割的比例吻合。麦桂英、伍倩仪、伍永康根据民法典第303条、304条的规定，诉求分割两处房屋合法有据，鉴于涉案房屋存在未分割，办理分割后难以各自独立办理产权登记等客观障碍，一审法院判决拍卖或变卖涉案房屋，所得价款按照登记房屋的产权比例合理分配，合法合理有据。3.涉案房屋产权清晰，伍强国主张涉案房屋存在借名买房的情况，伍强国的请求已经（2020）粤01民终25479号案审查驳回。伍强国借本案诉请分割产权的诉讼，又以相同的事实和理由提起上诉，不断的重复论述，不仅平添当事人的诉累，也造成司法资源等浪费。本案的焦点是就已确认的产权分割问题，伍强国一直在混淆本案的争议焦点。伍艳玲述称：房屋是伍强国出钱购买的，同意伍强国的意见，伍艳玲与麦桂英从未参与。一审判决对伍强国不公平，不同意拍卖。麦桂英、伍倩仪、伍永康于2019年9月5日共同向一审法院起诉请求：1.判决将广州市越秀区XX路启正上街1号首层按麦桂英、伍永康、伍倩仪合共占2/6，伍强国占2/6，伍艳玲占2/6进行实物分割，分割后的房屋各自办理独立的不动产权登记证；2.判决将广州市越秀区XX路189号二楼47号铺委托法院拍卖，拍卖所得房款按麦桂英占1/6，伍永康、伍倩仪合共占1/6，伍强国占2/6，伍艳玲占2/6进行分割；3.判决伍强国、伍艳玲协助麦桂英、伍永康、伍倩仪办理第一项请求的不动产权登记手续。一审法院经审理查明：2005年11月16日，原广州市国土资源和房屋管理局核发编号为粤房地共证字第××号的《房地产权共有（用）证》，其中载明座落在东山区××路××正××街××号首层房屋，用途为商业，房屋所有权来源为购买，共有（用）权人为伍强国、伍艳玲、伍权国各占1/3的产权份额。2005年12月29日，原广州市国土资源和房屋管理局核发为编号为粤房地共证字第××号的《房地产权共有（用）证》，其中载明座落在东山区××路××楼××号铺房屋，用途为商业，房屋所有权来源为购买，共有（用）权人为伍强国、伍艳玲、伍权国各占1/3的产权份额。2018年5月11日，广东省广州市广州公证处出具编号为（2018）粤广广州第061776、061777号的《公证书》，其中载明：被继承人伍权国于2016年5月3日在广东省广州市死亡；被继承人伍权国生前和妻子麦桂英的夫妻共同财产为座落在广州市东山区××路××正××街××号首层以及XX路189号二楼47号铺的三分之一产权；吴秋婵已于2018年4月11日在广州市广州公证处签署《放弃继承权声明书》，表示自愿放弃被继承人伍权国上述房屋的继承权利；被继承人伍权国的上述遗产应由伍倩仪、伍永康二人共同继承。等等。2018年6月22日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2018）广州市不动产权第00226967、00227185号《不动产权证书》，其中记载前述两套商铺的权属人变更为伍强国、伍艳玲各占2/6的产权份额，麦桂英占有1/6的产权份额，伍永康、伍倩仪共有1/6的产权份额。因伍强国向一审法院提起诉讼，请求确认涉讼商铺归其一人所有。一审法院于2020年7月14日作出（2020）粤0104民初5303号民事判决书，一审判决：一、确认座落在广州市越秀区XX路启正上街1号首层商铺（建筑面积92.65平方米）以及广州市越秀区XX路189号二楼47号铺（建筑面积180.13平方米）为伍强国所有。二、伍艳玲、麦桂英、伍倩仪、伍永康应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助伍强国办理广州市越秀区XX路启正上街1号首层商铺（建筑面积92.65平方米）以及广州市越秀区XX路189号二楼47号铺（建筑面积180.13平方米）的不动产权属变更登记至伍强国名下的手续。麦桂英、伍倩仪、伍永康不服判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）粤01民终25479号民事判决书，终审判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5303号民事判决；二、驳回伍强国的全部诉讼请求。在本案审理过程中，一审法院依法向麦桂英、伍倩仪、伍永康释明，广州市越秀区XX路启正上街1号首层房屋无法进行实物分割及办理分割后的独立产权登记，麦桂英、伍倩仪、伍永康可以变更诉讼请求。麦桂英、伍倩仪、伍永康变更上述第一项诉讼请求为：拍卖、变卖广州市越秀区XX路启正上街1号首层房屋，所得价款按产权份额占有比例进行分配。一审法院认为：《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”；第三百零四条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，麦桂英、伍倩仪、伍永康、伍强国、伍艳玲对涉讼房屋按份共有，且没有不得进行分割的相关约定，故共有人可以随时请求分割。现涉讼商铺并未进行间隔，如进行实物分割将减损其价值，且亦难以办理各自独立的产权登记。故麦桂英、伍倩仪、伍永康要求拍卖或变卖涉讼商铺，对所得价款进行分割，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条的规定，判决如下：一、拍卖或变卖广州市越秀区XX路启正上街1号首层房屋，所得价款由麦桂英、伍永康、伍倩仪合共占有2/6，伍强国占有2/6，伍艳玲占有2/6。二、拍卖或变卖广州市越秀区XX路189号二楼47号铺，所得价款由麦桂英占有1/6，伍永康、伍倩仪合共占有1/6，伍强国占有2/6，伍艳玲占有2/6。本案受理费28623元，由麦桂英、伍倩仪、伍永康共同负担9541元，伍强国负担9541元，伍艳玲负担9541元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审庭询中，本院告知各方当事人如果法院认定需要对涉案房屋进行分割，各方可对涉案房屋的分割方式进行协商，经过协商，伍强国、麦桂英、伍倩仪、伍永康、吴艳玲就涉案房屋的协商无法达成一致意见。另，伍强国提出其已就（2020）粤01民终25479号案申请再审，案号为（2021）粤民申7286号，因此申请本案中止审理。本院认为：本案二审争议的焦点为麦桂英、伍永康、伍倩仪要求拍卖、变卖涉案房屋，并按照不动产权证登记的产权份额分割所得价款是否合法有据。《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”第三百零四条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，麦桂英、伍倩仪、伍永康、伍强国、伍艳玲对涉讼房屋按份共有，且无证据显示存在不得进行分割的相关约定，故共有人可以随时请求分割。现涉案商铺并未进行间隔，如进行实物分割将减损其价值，且各方无法协商确认分割方式。故麦桂英、伍倩仪、伍永康要求拍卖或变卖涉案商铺，对所得价款进行分割，符合法律规定，一审法院予以支持，合理合法，本院予以维持。伍强国上诉主张麦桂英、伍倩仪、伍永康不是涉案房屋的实际权属人，无权要求分割。伍强国的主张既与涉案房屋的产权登记内容不符，也与生效判决查明的事实不符，其该项上诉主张不成立，本院不予采信。麦桂英、伍倩仪、伍永康依据目前的房屋产权归属提起本案诉讼，伍强国以其对（2020）粤01民终25479号案申请再审为由，请求中止本案审理，于法无据，本院不予准许。综上所述，伍强国的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28623元，由伍强国负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿