江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4109号上诉人（原审原告）：闫坤，女，1982年2月9日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李丰光，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州方锦置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里中心205室。法定代表人：高家楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：张娜，该公司法务。上诉人闫坤因与上诉人徐州方锦置业有限公司（以下简称方锦公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人闫坤的委托诉讼代理人李丰光、赵明浩、方锦公司的委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫坤上诉请求：1.撤销原判，改判支持闫坤一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由方锦公司承担。事实和理由如下：一、涉案房屋及设施设备至今不符合交付条件。《商品房买卖合同》中明确约定，涉案商品房的交付需要同时满足第九条商品房交付条件【该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已经取得房屋测绘报告】和第十条商品房相关设施设备交付条件的要求【1、供水、排水2、供电、3、供暖、4、燃气】。本案中，虽然闫坤在2020年6月30日收到方锦公司发出的《房屋交付通知书》，但不能以此证明涉案房屋已经符合交付和使用条件，方锦公司并未提供水、电、气等基础设施可以实际使用的证明和消防设施经过验收合格的证明。方锦公司提供的关于空腔修复的证据材料，自相矛盾，该证据材料系复印件，闫坤对于其真实性、合法性及关联性不予认可。方锦公司亦未提供空腔修复完毕，且经过相关房屋质量部门勘测完毕的证据材料。综上，一审认定方锦公司完成地基空腔修复且涉案房屋符合交付条件，存在错误。一审将违约金计算至2020年6月30日，错误。二、闫坤和方锦公司签订的《补充协议》的第11条系格式条款，对闫坤不产生约束力。首先，《补充协议》第11条系开发商为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与闫坤协商的条款，符合格式条款的法定要件。其次，《补充协议》第11条对于闫坤不产生约束力。第一，本案中方锦公司系格式条款的制作和提供一方，但并未能够遵循公平的原则确定当事人之间的权利和义务。《补充协议》第5条约定，在闫坤未能按照合同约定期限支付购房款时，闫坤需要按照日0.05%的标准支付违约金。《补充协议》第11条约定，方锦公司未能按照合同约定交付房屋时，方锦公司需要按照日0.005%的标准支付违约金，二者标准相差10倍，有悖于公平原则。第二，方锦公司制定的《补充协议》共11页，通篇均是普通字体、字体大小一致，没有加粗加黑或者加下划线引起买受人注意的标记，没有履行提示或者说明义务，同时按照日0.005%的标注支付迟延上房违约金，明显减轻方锦公司的责任。《补充协议》第11条不合理地减轻了方锦公司应承担的迟延上房违约责任，排除了闫坤的主要权利，不能成为计算迟延上房违金的依据和标准。三、迟延上房违约金应按照每日万分之五的标准计算。《商品房买卖合同》第十二条约定，该违约金比率应当不低于第八条逾期付款责任中违约金。在本案中《补充协议》第5条，在闫坤未能按照合同约定期限支付购房款时，闫坤需要按照日0.05%的标准支付违约金，故闫坤主张按照方锦公司按每日万分之五的标准支付迟延上房违约金，有事实和法律依据。方锦公司日万分之零点五的约定，明显过低，不应采纳。四、方锦公司关于逾期交付系因应对大气污染停工令所致的抗辩，不应采纳，在计算迟延上房期限时，不应扣除相应天数。一审查明方锦公司在2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，证明方锦公司当时已经完工，不存在继续施工的情况。方锦公司一审庭审中主张，其在2019年12月31日之前已具备实际交付条件，也可证明方锦公司认可相关工程已经完工，大气污染防控没有对涉案小区工程产生影响。闫坤至今未看到相应监理日志、停工通知等证据材料。另一审法院查明，为控制大气污染，徐州市大气污染防治联合会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。上述表述为“部分施工工地”，是否和涉案小区有关系并未明确。方锦公司在2019年12月31日未完成交付，已经违约，后期以环保原因抗辩，亦不能够成立。因此，方锦公司关于逾期交付系因应对大气污染停工令所致的抗辩，不能成立。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持闫坤上诉请求。针对闫坤的上诉请求，方锦公司辩称：方锦公司与闫坤之间签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，符合法律的规定，合法有效。双方均应该按照商品房买卖合同及补充协议约定的内容行使权利，履行义务。该合同中关于逾期交付违约金的约定，是经过双方协商一致决定的，应属有效，不能简单的与逾期付款违约金对比。在合同中约定逾期付款违约金，仅系催促购房者缴纳剩余房款的一种手段。在实际操作过程中，方锦公司极少使用该条款项向业主主张逾期付款的违约责任，因此，一审适用的逾期交付违约金标准，不违反相关法律规定。方锦公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回闫坤的一审诉讼请求。2.本案的上诉费用由闫坤承担。事实和理由如下：涉案小区于2019年12月31日之前已具备交付条件，并且在2019年12月30日向业主邮寄了交付通知书，通知业主前来收房，方锦公司已经履行了通知交房的义务，故方锦公司不存在逾期交付的行为，不应当承当逾期交付的违约责任。2019年12月30日方锦公司取得了《建筑工程竣工验收备案表》，方锦公司承建的涉案房屋已经分别满足规划、供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网路等要求，同时也具备规划许可中关于公共服务与其他配套设施的规定，并经过验收合格进行了竣工验收备案，符合商品房交付的实质要件。关于2020年1月13日贾汪区住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局贾汪分局发出的《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，通知载明因涉案楼栋未取得实测报告，故不具备交付条件，因此要求方锦公司撤回发出的上房通知书并停止交付行为。方锦公司认为，该通知书虽然要求停止交付行为，但该《通知书》仅系行政部门的一种行政管理、监督手段，并不能阻却涉案房屋的交付。事实上，涉案房屋于2020年1月19日便获取了房屋的实测报告，2019年12月30日通知交付时，涉案房屋已经具备实质的交付要件，暂未取得实测报告对交付房屋并无重大影响，也不影响业主收房。取得实测报告后，方锦公司多次催促闫坤前来收房，于2020年6月28日再次发出房屋交付通知书，闫坤仍未前来收房，方锦公司已经履行了合同约定的通知义务。此外，涉案小区自2017年开工之日起至2019年11月期间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市贾汪区住房和城乡建设局、徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥办公室等多家单位因采取措施应对大气污染而通知涉案项目停止施工，停止施工天数多达180余日。涉案房屋买卖合同附件第19条约定，如果行政主管部门单方面采取的行政强制措施导致合同项下的商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到交付条件的，可据实予以延期，不适用商品房买卖合同有关出卖人逾期交房的违约责任条款。上述情形符合合同约定的免责事由，应当据实予以延期，而不是直接承担逾期交付的违约责任。综上所述，方锦公司不存在违约行为，闫坤诉请没有事实和法律依据，请求二审撤销原判，驳回闫坤诉讼请求。针对方锦公司的上诉请求，闫坤辩称：方锦公司上诉理由不成立，无事实和法律依据。一、根据涉案房屋买卖合同第九条约定，取得房屋测绘报告是房屋交付的必备条件之一。方锦公司主张，涉案房屋2019年12月31日之前已具备交付条件，但在2020年1月19日才取得房屋测绘报告，自相矛盾，违反诚信原则。二、涉案房屋买卖合同第11条约定，出卖人应在2019年12月31日前将涉案房屋交付给买受人，并在交付日期届满前10日将交房通知书送达买受人。方锦公司为了逃避逾期交房的违约责任，在明知未取得房屋测绘报告的情况下，在2019年12月30日通知闫坤第二天上房，违反了提前10日通知交房的合同约定，此系方锦公司为逃避责任，恶意违约。三、方锦公司认为即使没有房屋测绘报告也能交付房屋，且买受人也应配合收房，方锦公司不打算遵守自己制作的合同条款约定，违反了诚实守信的合同原则。四、方锦公司认为其并未逾期交房，其在约定的交房日即2019年12月31日已具备交付条件，即使政府有关部门也无法阻止提交房屋交付给买受人，再结合涉案房屋在2019年12月30日取得竣工验收备案，显然即使存在大气污染停工的因素，也不会影响到涉案房屋的竣工交付。五、涉案房屋买卖合同附件第16条关于免责事由的约定属于无效格式条款，不应作为合同内容。退一步来说，即使免责事由成立，因涉案的房屋买卖合同是在2018年8月29日签订，在约定交付时间时方锦公司已考虑过前期大气污染、停工的因素，故只有2018年8月29日合同签订之后的大气污染停工时间才能作为免责事由而顺延交房。闫坤向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令方锦公司支付闫坤迟延交付房屋违约金（以房屋总价2290760元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年1月1日起暂计算至2020年9月21日，违约金为303525.7元，剩余违约金计算至房屋符合交付条件之日止），以上款项暂合计303525.7元；2、本案的诉讼费、保全费等费用由方锦公司承担。一审法院认定事实：2018年8月29日，闫坤（买受人）与方锦公司（出卖人）签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为JW0042080、JW0042081），合同约定闫坤向方锦公司购买其开发的位于徐州市贾汪区排洪沟西侧的融创凤鸣桃源D24幢1单元102号、D24幢1单元101号商品房，其中D24幢1单元102号房屋预测建筑面积为128.30平方米，总房价为1135480元；D24幢1单元101号房屋预测建筑面积为128.41平方米，总房价为1155280元。两份合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，两份合同第九条均约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款均约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第（二）款均约定，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第（三）款第2项均约定，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电器设备不能正常使用的。合同《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.12均约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。上述合同签订后，闫坤按照合同约定支付了总购房款2290760元。2019年12月30日，方锦公司向闫坤邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2019年12月31日，地点为融创凤鸣桃源售楼处。2020年1月13日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局及徐州市自然资源和规划局贾汪分局出具《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，内容为停止徐州方锦置业有限公司开发建设的融创贾汪康旅小镇一期项目中楼栋号为H2、H6-H15、H37-H47、H65-H72、D1-D24、D30、D31、D34-D36、D38-D51的商品房上房行为。2020年3月18日，方锦公司出具《关于贾汪区凤鸣桃源叠加项目问题整改方案》一份，表明对涉案小区出现的质量问题将逐项整改。2020年4月7日，徐州市贾汪区建设工程质量监督站下发贾建质[2020]14号《关于落实贾汪融创康旅小镇叠加区房屋基础空腔部位处理的通知》，要求方锦公司认真组织监理、施工等单位，严格按照设计和施工方案进行施工整改。2020年4月16日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局《关于徐婷信访问题的答复意见》中载明：1、水、电、燃气和室外绿化土方下陷、管网断裂、门柱倾斜问题，已责成开发单位进行整改，整改工作正在进行；2、对于沉降和空洞问题，已经组织专家对沉降和空洞问题进行了专题论证，形成了专家意见。目前设计单位已拿出整改意见并向业主公示。方锦公司根据上述文件整改方案，于2020年4、5月份进行了整改，整改后于2020年6月，再次向闫坤邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，地点为融创凤鸣桃源售楼处。闫坤收到上述通知后认为涉案小区尚未整改完毕，至今未办理上房手续。2020年7月8日，徐州市贾汪区水务局下发《整改通知书》一份，要求融创贾汪康旅小镇对雨污水管网损坏、於堵及检查井进行修复、疏通。一审另查明，涉案小区于2019年12月30日取得了竣工验收备案表，于2020年1月19日取得了房屋面积测绘报告。一审再查明，为控制大气污染，确保空气质量，2018年6月至2019年11月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。一审法院认为，双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同的约定履行相应的义务。方锦公司开发的融创凤鸣桃源（又称融创贾汪康旅小镇）于2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年1月19日取得房屋测绘报告，但随即被有关部门要求对基础空腔部位进行整改，方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复。修复后于2020年6月28日再次向闫坤邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，此时房屋具备合同约定的交付条件，故上房通知书中载明的日期为有效交付房屋日期。闫坤诉请的逾期交付违约金应计算至此，对于闫坤诉请之后的逾期交付违约金，一审法院不予支持。闫坤所称的其他房屋质量问题，可通过房屋质量保修合同约定及法律规定予以解决。关于违约金计算标准，闫坤诉称按每日万分之五的标准计算，方锦公司则认为应当按照合同约定标准计算违约金。一审法院认为，根据闫坤与方锦公司签订的《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.13约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力。闫坤以该条约定无效及对等原则要求提高违约金的计算标准，没有法律依据，一审法院不予调整。方锦公司于2020年6月再次向闫坤发送上房通知书，此时房屋具备上房条件，故逾期上房违约金应从2020年1月1日计算至2020年6月30日。方锦公司辩称逾期交付系因应对大气污染停工令所致，考虑到大气污染防治确实对建设工程施工产生影响，一审法院酌定违约金为17409.78元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、徐州方锦置业有限公司于判决生效后十日内向闫坤支付逾期交房违约金17409.78元；二、驳回闫坤的其他诉讼请求。案件受理费5852元，由闫坤负担2000元，由徐州方锦置业有限公司负担3852元。本案二审期间争议焦点为：1.涉案房屋及设施是否符合交付条件。2.闫坤与方锦公司签订的《补充协议》第11条是否为格式条款，是否对双方产生约束力。3.涉案迟延上房违约金的标准如何认定。4.方锦公司以大气污染管控为由主张扣除相应逾期交付天数应否予以支持。二审中，方锦公司提交如下证据材料：（2020）苏03民终7325号、（2019）苏03民终8178号、（2020）苏03民终785号民事判决书，（2020）苏03民终7325号民事判决书中，该案件中开发商逾期交房时间长达七个月，法院最终因该项目涉及大气污染管控影响上游材料的供应及疫情等原因，驳回了业主主张七个月逾期交房违约金的诉讼请求，虽然本案商品房买卖合同签订的时间是2018年的8月，但是从方锦公司在一审中提交的关于徐州市及江苏省大气管控相关文件的发文来看，在签订合同之前，大气污染管控的时间，远远没有签订合同之后的时间长，管控的力度在签订合同之后是更加严重的，因此方锦公司在签订合同之前是无法预见大气污染管控时间之久、力度之长。因管控时间多集中在冬季时期，签订合同之前，也无法预见冬季的管控力度会如此之大，因此方锦公司认为应当据实予以延长不可抗力免责的期限，在2018年8月25日之前，徐州市相关政府部门关于大气污染管控管理规范的文件，下发要求停工的天数为六天，但是在2018年以后至2019年11月，在这期间的天数达一百天。经质证，闫坤认为，1、该证据不符合民事诉讼法规定的二审新证据，该证据产生时间均是在一审判决之前；2、该三份判决书和本案也不具有必然的关联性，从一审到二审，方锦公司一直未能提供因为大气管控所导致停工相关证据，比如相关政府部门的行政处罚，或者停工通知，一审法院在审判时已经就该部分做出了非常不利于买房人一方的解释，所以方锦公司提供的这组证据无法证明其举证目的；3、我国不是判例法国家，只有最高人民法院的指导性案例才具有指导和引导意义，所以对该组证据不认可。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。一、关于涉案房屋及设施是否符合交付条件的问题。双方合同约定房屋交付条件为该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。涉案小区于2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年1月19日取得房屋测绘报告，涉案房屋已经具备双方约定的交付条件。但因被有关部门要求对基础空腔部位进行整改，方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复。修复后，方锦公司于2020年6月28日再次向闫坤邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，此时房屋具备合同约定的交付条件。闫坤主张涉案房屋不符合交付条件，但并未提供充分证据予以证明，方锦公司亦不予认可，本院不予支持。如果闫坤认为涉案房屋存在其他质量问题，需要进行维修，可另行主张权利。二、关于闫坤与方锦公司签订的《补充协议》第11条是否为格式条款，是否对双方产生约束力的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”闫坤与方锦公司签订的《补充协议》第11条系双方为了重复使用，且双方均未举证证明在订立合同时已就该条款进行过协商，故该条款系格式条款。其次，闫坤主张第11条系无效格式条款的理由为该条第13款，该款约定了逾期交付的违约责任，给方锦公司增设了违约责任，不存在免除方锦公司责任、加重闫坤责任或排除闫坤主要权利情形。虽然闫坤主张约定的逾期交付违约金计算标准过低，但并不违反相关法律规定，且第11条中的其他条款亦不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故《补充协议》第11条虽系格式条款，但该条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，能够对闫坤与方锦公司产生约束力。三、关于涉案迟延上房违约金的标准如何认定的问题。由上述分析可知，方锦公司与闫坤签订的《补充协议》中的第11条应属有效。涉案房屋买卖合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交付涉案房屋时，双方同意按照《补充协议》第11条处理，故根据《补充协议》第11条第13款约定，涉案迟延上房违约金的标准为，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金。涉案房屋买卖合同约定的房屋交付日期为2019年12月31日，实际交付日期为2020年6月30日，故在不考虑大气污染防治扣减逾期上房天数的情况下，逾期上房违约金为20731.38元（2290760元×0.00005×181天）。四、关于方锦公司以大气污染管控为由主张扣除相应逾期交付天数应否予以支持的问题。方锦公司与闫坤在涉案补充协议中约定，行政主管部门单方面采取的行政强制措施，导致买卖合同项下商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、逾期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同有关出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证的违约责任条款。结合2018年6月至2019年11月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业，考虑到大气污染防治确实对建设工程施工产生影响，一审在逾期交付天数中酌情扣除29日，并无不当。［即逾期交付违约金为17409.78元≈2290760元×0.00005×（181天-29天）］综上所述，闫坤与方锦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人闫坤预交的二审案件受理费240元，由闫坤负担。上诉人徐州方锦置业有限公司预交的二审案件受理费240元，由徐州方锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年八月二十三日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹