四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6918号上诉人（原审原告）：陈玉明，女，1969年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县。上诉人（原审原告）：罗志强，男，1970年9月27日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭娟，四川亚杰律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨鹰，四川亚杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘功伟，男，1986年8月19日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人（原审被告）：方芳，女，1991年3月13日出生，汉族，住成都市高新区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈维，四川英冠律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏云波，四川英冠律师事务所律师。原审第三人：龚国，男，1982年4月23日出生，汉族，住四川省南部县。原审第三人：罗浩诚，男，1987年3月19日出生，汉族，住成都市高新区。原审第三人：罗健，男，1962年9月27日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人陈玉明、罗志强因与上诉人刘功伟、方芳及原审第三人龚国、罗浩诚、罗健房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈玉明、罗志强上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈玉明、罗志强的全部诉讼请求。事实及理由：1.陈玉明、罗志强在2014年9月26日单方面向刘功伟、方芳出具《房屋出售承诺书》，该承诺书涉及房屋的价款、交付时间、付款方式等进行了明确要求，但刘功伟、方芳并未履行该承诺书，后双方在2016年10月18日签订了《房屋买卖合同》，对房屋成交价、产权过户办理、合同履行期限、地点和方式，房款的支付期限、税费缴纳进行了约定。一审法院对在后的《房屋买卖合同》熟视无睹，属于明显错误；2.一审认定刘功伟、方芳尚有67.5万元未支付，认定事实错误，应该尚有68万元尚未支付；3.一审法院认定刘功伟、方芳的法定解除权已经超过除斥期，认定错误。一审未认定《房屋买卖合同》才是当事人的真实意思表示，该合同中没有约定68万元的支付具体时间，应当从陈玉明、罗志强主张之时计算付款期，没有超过解除权的行使期限；4，刘功伟、方芳未履行房款68万元的支付义务，构成根本违约，陈玉明、罗志强有权解除买卖合同。刘功伟、方芳发表二审答辩意见称：已经支付完毕所有购房款，并且基于已经支付完毕购房款，提出上诉请求，请求二审查明事实，认定方芳、刘功伟已经向罗志强、陈玉明支付105万元购房款，驳回陈玉明、罗志强的诉讼请求。陈玉明、罗志强一审诉讼请求为：1.解除罗志强、陈玉明与方芳、刘功伟关于案涉成都市高新区xx号房屋的房屋买卖合同；2.方芳、刘功伟立即将案涉房屋腾退返还给罗志强、陈玉明；3.方芳、刘功伟将该案涉房屋过户登记至罗志强、陈玉明名下；4.方芳、刘功伟立即向罗志强、陈玉明支付自2016年10月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按每月3000元标准计算）；5.本案的诉讼费用由方芳、刘功伟承担。一审法院认定事实：2014年4月11日方芳向罗健转账38万元、5月29日向罗健转账2.3万元、7月22日向罗健转账3.1万元、9月25日向罗健转账11.6万元，以上合计55万元，方芳主张该款系其出借给罗健的借款。2014年9月23日，罗健向龚国转账75万元，当天龚国向方芳转账75万元，当天方芳又向罗浩诚转账75万元，罗浩诚当天又向罗健转回75万元，上述转账总计耗时13分钟。2014年9月26日，罗志强、陈玉明向方芳、刘功伟出具《房屋出售承诺书》，其上载明：罗志强、陈玉明为案涉房屋的合法产权人，其同意按下列条件委托罗浩诚出售该房屋：出售价款105万元；交房时间为2014年9月30日；付款方式为：2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户；该房满5年后，税费由罗志强承担；该房于2014年10月1日起，每月租金3700元，二年共计8.8万元付给买方或在房屋尾款中扣除；罗志强、陈玉明委托罗浩诚向买方收取房屋首付款及定金75万元。罗志强、陈玉明在该承诺书上签名捺印。2014年10月1日，罗浩诚、尤洁向方芳、刘功伟出具《个人担保承诺书》，其上载明：本人罗浩诚就方芳购买案涉房屋提供无限连带责任担保作以下承诺：为确保方芳购房安全，本人自愿将名下住房鹭岛国际xx号到房管局办理抵押给方芳，本人承诺此房不做第三次抵押；如到期方芳此房不能顺利过户，且不能将方芳购房款111万元本金加利息如数还给方芳，利息按照2%计算，本人愿将抵押给方芳的前述房产按方芳现在所购房的单价111万元过户给方芳，一切税费由本人承担。罗浩诚、尤洁在承诺人处签名捺印。2015年2月10日，罗志强、陈玉明向龚国出具了《委托书》并经四川省成都市律政公证处公证确认，罗志强、陈玉明授权龚国代为办理其所有的位于成都市高新区房屋的出售等相关事宜。2016年9月19日，刘功伟向方芳出具《委托书》并经重庆市梁平县公证处公证确认，刘功伟授权方芳以方芳、刘功伟夫妻双方共同名义办理购买位于成都市高新区房屋的相关事宜。2016年9月27日，方芳向罗志强转账37.5万元。2016年10月18日，龚国代理罗志强、陈玉明，方芳代表其自身及代理刘功伟，双方签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：652404），主要约定：买方为方芳、刘功伟，卖方为罗志强、陈玉明；买方购买卖方所有的位于成都市高新区房屋；房屋用途为住宅，建筑面积108.77㎡；房屋成交总价为68万元；买卖双方于2016年11月30日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。2016年10月20日，方芳、刘功伟通过“存量房买卖”的方式取得案涉房屋的所有权。2016年12月，方芳从罗健处接收案涉房屋。2018年7月4日，方芳向罗健出具《证明》载明：“……2.本人曾向罗浩诚转账汇款75万元，事实是由罗健向本人转账75万元，我再转给罗浩诚的，本人向罗浩诚转账是为了表示借款关系，用于房管局办理抵押登记审查之用。我与罗浩诚虽有转账，但并未发生债权债务关系，并以本证明为准。”同日，方芳还向罗健出具《结清证明》，载明罗健于2013年至今出具证明之日，分多次向方芳经双方确认借款75万元，并出具借条包括双方公证书出具借条的38万元在内，罗健通过多次现金及转账的方式归还，现双方借款本金及利息均已结清。另查明以下事实：1.2012年11月14日，罗志强、陈玉明通过“商品房购买”的方式取得案涉房屋的所有权。2.2014年10月之后，罗健对方芳有多笔银行转账，罗志强、陈玉明认为上述转账与方芳所写《结清证明》相印证，是罗健归还方芳75万借款的转账记录。方芳予以否认，称为罗健归还其他债务。3.2018年7月24日，方芳通过“离婚分得”方式取得案涉房屋的所有权。4.罗志强、陈玉明曾系夫妻关系，罗健与罗志强为亲兄弟，罗浩诚系罗健之子，罗健与方芳曾系男女朋友关系。一审法院认为：本案争议焦点：1.案涉房屋房款是否付清，聚焦于2014年9月23日方芳向罗浩诚支付的75万元是否为房款；2.罗志强、陈玉明是否具有法定合同解除权。一、案涉房屋房款是否付清，聚焦于2014年9月23日方芳向罗浩诚支付的75万元是否为房款。对于案涉房屋总价款105万元的支付，方芳、刘功伟陈述，分为两部分；其一，2016年9月27日，方芳向罗志强转账37.5万元之中的30万元；其二，2014年9月23日方芳向罗志强、陈玉明指定的收款人罗浩诚支付的75万元。1.关于37.5万元，方芳、刘功伟认为此款中只有30万元为支付的房款，其他7.5万元为多支付的款项，其后罗健对此出具了借条；罗志强、陈玉明则认可37万元为房款，0.5万元为办证费用。对此，首先，方芳、刘功伟所提供证据不足以证明其向罗志强、陈玉明支付的7.5万为向罗健的借款；其次，方芳、刘功伟提供的与罗健的录音中，方芳称“……然后贷款40万，将近40万我也给了……”；再则，罗志强、陈玉明无证据证明其中的0.5万元为办证费用；因此，将此37.5万元全额认定为房款。2.关于75万元，2014年9月23日，罗健向龚国转账75万元，当天龚国向方芳转账75万元，当天方芳又向罗浩诚转账75万元，罗浩诚当天又向罗健转回75万元。上述转账总计耗时13分钟。双方争议在于这一循环转账的目的和法律效果。罗志强、陈玉明认为，这一系列转账是因为罗健欠方芳借款，为了配合罗健向方芳办理抵押之用；方芳、刘功伟则称，罗健向龚国转账75万元，其后委托龚国向方芳转账75万元，这是罗健为偿还其欠自己的75万元而做的还款转账，自己其后的转账是向罗志强、陈玉明指定的罗浩诚支付房款。对此，方芳的陈述与其在2018年7月4日向罗健出具的《证明》与《结清证明》所载内容不一致，而与罗志强、陈玉明陈述的事实更接近。至于方芳在庭审中称上述《证明》与《结清证明》是出于对罗健的信任，按其要求在不清楚情况下签署的，并非真实情况，为此其提供了录音以及转账记录等证据予以佐证，但都无直接证明力，其中录音证据中虽方芳一直在陈述付款以及配合签署《证明》和《结清证明》，但是罗健在录音中一直不置可否，未明确予以认可。因此，对于方芳所陈述的《证明》与《结清证明》非其真实意思表示的主张不予认可。因此，方芳所提供的证据不足以证明其向罗浩诚转账的75万元为房款，故，其房款并未付清。二、罗志强、陈玉明现在是否可以解除案涉合同。1.罗志强、陈玉明是否具有法定解除权？罗志强、陈玉明在庭审中明确其行使合同解除权的依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项，其中第（三）项规定、第（四）项规定。罗志强、陈玉明未举证证明，在起诉之前向方芳、刘功伟进行过支付房款的催告，因此，不能依据第（三）项获得合同解除权。至于第（四）项合同目的无法实现，根据双方举证情况，方芳、刘功伟仅支付了房款37.5万元，尚有67.5万元未支付，支付房款的主要义务未能履行，可以视为罗志强、陈玉明的合同目的不能实现，据此取得合同解除权。2.罗志强、陈玉明的法定解除权是否已过除斥期间。罗志强、陈玉明的法定解除权基于主要房款未支付，根据双方认可的《房屋出售承诺书》约定，房款支付时间为：“2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户。”双方于2016年10月20日过户完毕。因此，方芳、刘功伟付清房款的期限应该确定为2016年10月20日，该日未付清即视为违约，罗志强、陈玉明即取得合同解除权。合同解除权为形成权，应该在相应的除斥期间之内行使，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，本案罗志强、陈玉明合同解除权的合理行使期间为一年。即罗志强、陈玉明应该在2017年10月20日之前行使。但是，其无证据证明其在此之前行使过解除权，因此，罗志强、陈玉明依据合同法第九十四条第一款第（四）项获得之合同解除权因已过除斥期间而消灭。故对罗志强、陈玉明要求解除合同之诉请不予支持。因罗志强、陈玉明其后诉请都是基于合同解除之后的权利，所以，对其后诉请皆不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回罗志强、陈玉明的全部诉讼请求。一审案件受理费13490元、保全费3920元，合计17410元，由罗志强、陈玉明自行负担。二审中，为查明房款支付情况，结合已有调查情况，责令当事人刘功伟或方芳、罗志强或陈玉明参与交易过程的当事人必须到庭参加诉讼、如实进行当事人陈述，否则应当承担不利法律后果。方芳到庭参加诉讼进行当事人陈述，罗志强或陈玉明没有到庭参加诉讼。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，即使罗志强、陈玉明因刘功伟、方芳欠付房款，刘功伟、方芳具有根本违约情形，也因为超过解除权除斥期间，不能行使解除权。罗志强、陈玉明主张2014年9月26日的《房屋出售承诺书》和2016年10月18日的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》共同构成房屋买卖合同内容，2014年9月26日的《房屋出售承诺书》内容具体、明确，作为要约一旦达到刘功伟、方芳则不得撤销，刘功伟、方芳接受后成为合同内容，该承诺书中约定的房款支付时间为：2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户。时间具体明确。2016年10月18日的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》载明房款总价为68万元，没有约定支付时间。庭审中罗志强、陈玉明代理人称只写进了剩余房款，由此可见，罗志强、陈玉明也认可两者的联系性。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”目前没有在后的合同内容显示，当事人已经通过协商一致变更了房款支付时间，房款支付时间是明确的。在后合同没有涉及房款支付时间，并不当然意味着当事人将约定的支付时间更改为支付期限不明，从而进一步适用履行期限不明可以给与对方合理期限随时要求履行规则，因为《中华人民共和国合同法》第七十八条就规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，除非当事人特别约定，不能将在后合同没有约定履行期限视为变更了在前的履行期限。故一审确定应当支付房款时间正确，从应当支付时间到罗志强、陈玉明主张房款支付，已经超过了足够长的时间，一审认定存在解除权并超过了除斥期限正确，在此基础上作出的判决结果正确，本院予以维持。罗志强、陈玉明上诉请求不成立，本院对其上诉予以驳回。关于刘功伟、方芳是否支付房款。刘功伟、方芳已经支付房款，系刘功伟、方芳提出的不存在解除权抗辩。对于刘功伟、方方而言，如果已经支付房款却被面临再次主张，确实有权提出确认之诉，确认自己已经支付房款，但是刘功伟、方芳并未提出反诉或者独立之诉，刘功伟、方芳提出的上诉，超过了本案审理范围。换言之，即使认定刘功伟、方芳支付或者没有支付房款，由于只是审理这一抗辩是否成立，也不产生既判力，无法达到禁止罗志强、陈玉明主张权利的效果，最多仅具有证据预决效力问题，因此，在本案已经足以驳回罗志强、陈玉明诉讼请求的情况下，没有必要进行审理。但是一审认定刘功伟、方芳没有支付房款，该认定尚缺少证据支撑。该案是否支付房款，涉及法律事实复杂、当事人各持一词，只有当事人本人到庭结合在案书证才能予以查明，由于罗志强、陈玉明未参与诉讼，导致该事实目前难以查明。由于没有既判力约束，当事人可以另行诉争，本次诉讼程序不对当事人产生预决影响。综上所述，罗志强、陈玉明的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚（关于购房款认定除外），处理结果正确。本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；罗志强、陈玉明上诉费13490元，由罗志强、陈玉明负担；刘功伟、方芳上诉费13490元，予以退还。本判决为终审判决。审判长 李 俊审判员 白福群审判员 冯 璐二〇二一年八月三日书记员 李 青四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6918号上诉人（原审原告）：陈玉明，女，1969年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县。上诉人（原审原告）：罗志强，男，1970年9月27日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭娟，四川亚杰律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨鹰，四川亚杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘功伟，男，1986年8月19日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人（原审被告）：方芳，女，1991年3月13日出生，汉族，住成都市高新区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈维，四川英冠律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏云波，四川英冠律师事务所律师。原审第三人：龚国，男，1982年4月23日出生，汉族，住四川省南部县。原审第三人：罗浩诚，男，1987年3月19日出生，汉族，住成都市高新区。原审第三人：罗健，男，1962年9月27日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人陈玉明、罗志强因与上诉人刘功伟、方芳及原审第三人龚国、罗浩诚、罗健房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈玉明、罗志强上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈玉明、罗志强的全部诉讼请求。事实及理由：1.陈玉明、罗志强在2014年9月26日单方面向刘功伟、方芳出具《房屋出售承诺书》，该承诺书涉及房屋的价款、交付时间、付款方式等进行了明确要求，但刘功伟、方芳并未履行该承诺书，后双方在2016年10月18日签订了《房屋买卖合同》，对房屋成交价、产权过户办理、合同履行期限、地点和方式，房款的支付期限、税费缴纳进行了约定。一审法院对在后的《房屋买卖合同》熟视无睹，属于明显错误；2.一审认定刘功伟、方芳尚有67.5万元未支付，认定事实错误，应该尚有68万元尚未支付；3.一审法院认定刘功伟、方芳的法定解除权已经超过除斥期，认定错误。一审未认定《房屋买卖合同》才是当事人的真实意思表示，该合同中没有约定68万元的支付具体时间，应当从陈玉明、罗志强主张之时计算付款期，没有超过解除权的行使期限；4，刘功伟、方芳未履行房款68万元的支付义务，构成根本违约，陈玉明、罗志强有权解除买卖合同。刘功伟、方芳发表二审答辩意见称：已经支付完毕所有购房款，并且基于已经支付完毕购房款，提出上诉请求，请求二审查明事实，认定方芳、刘功伟已经向罗志强、陈玉明支付105万元购房款，驳回陈玉明、罗志强的诉讼请求。陈玉明、罗志强一审诉讼请求为：1.解除罗志强、陈玉明与方芳、刘功伟关于案涉成都市高新区xx号房屋的房屋买卖合同；2.方芳、刘功伟立即将案涉房屋腾退返还给罗志强、陈玉明；3.方芳、刘功伟将该案涉房屋过户登记至罗志强、陈玉明名下；4.方芳、刘功伟立即向罗志强、陈玉明支付自2016年10月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按每月3000元标准计算）；5.本案的诉讼费用由方芳、刘功伟承担。一审法院认定事实：2014年4月11日方芳向罗健转账38万元、5月29日向罗健转账2.3万元、7月22日向罗健转账3.1万元、9月25日向罗健转账11.6万元，以上合计55万元，方芳主张该款系其出借给罗健的借款。2014年9月23日，罗健向龚国转账75万元，当天龚国向方芳转账75万元，当天方芳又向罗浩诚转账75万元，罗浩诚当天又向罗健转回75万元，上述转账总计耗时13分钟。2014年9月26日，罗志强、陈玉明向方芳、刘功伟出具《房屋出售承诺书》，其上载明：罗志强、陈玉明为案涉房屋的合法产权人，其同意按下列条件委托罗浩诚出售该房屋：出售价款105万元；交房时间为2014年9月30日；付款方式为：2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户；该房满5年后，税费由罗志强承担；该房于2014年10月1日起，每月租金3700元，二年共计8.8万元付给买方或在房屋尾款中扣除；罗志强、陈玉明委托罗浩诚向买方收取房屋首付款及定金75万元。罗志强、陈玉明在该承诺书上签名捺印。2014年10月1日，罗浩诚、尤洁向方芳、刘功伟出具《个人担保承诺书》，其上载明：本人罗浩诚就方芳购买案涉房屋提供无限连带责任担保作以下承诺：为确保方芳购房安全，本人自愿将名下住房鹭岛国际xx号到房管局办理抵押给方芳，本人承诺此房不做第三次抵押；如到期方芳此房不能顺利过户，且不能将方芳购房款111万元本金加利息如数还给方芳，利息按照2%计算，本人愿将抵押给方芳的前述房产按方芳现在所购房的单价111万元过户给方芳，一切税费由本人承担。罗浩诚、尤洁在承诺人处签名捺印。2015年2月10日，罗志强、陈玉明向龚国出具了《委托书》并经四川省成都市律政公证处公证确认，罗志强、陈玉明授权龚国代为办理其所有的位于成都市高新区房屋的出售等相关事宜。2016年9月19日，刘功伟向方芳出具《委托书》并经重庆市梁平县公证处公证确认，刘功伟授权方芳以方芳、刘功伟夫妻双方共同名义办理购买位于成都市高新区房屋的相关事宜。2016年9月27日，方芳向罗志强转账37.5万元。2016年10月18日，龚国代理罗志强、陈玉明，方芳代表其自身及代理刘功伟，双方签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：652404），主要约定：买方为方芳、刘功伟，卖方为罗志强、陈玉明；买方购买卖方所有的位于成都市高新区房屋；房屋用途为住宅，建筑面积108.77㎡；房屋成交总价为68万元；买卖双方于2016年11月30日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。2016年10月20日，方芳、刘功伟通过“存量房买卖”的方式取得案涉房屋的所有权。2016年12月，方芳从罗健处接收案涉房屋。2018年7月4日，方芳向罗健出具《证明》载明：“……2.本人曾向罗浩诚转账汇款75万元，事实是由罗健向本人转账75万元，我再转给罗浩诚的，本人向罗浩诚转账是为了表示借款关系，用于房管局办理抵押登记审查之用。我与罗浩诚虽有转账，但并未发生债权债务关系，并以本证明为准。”同日，方芳还向罗健出具《结清证明》，载明罗健于2013年至今出具证明之日，分多次向方芳经双方确认借款75万元，并出具借条包括双方公证书出具借条的38万元在内，罗健通过多次现金及转账的方式归还，现双方借款本金及利息均已结清。另查明以下事实：1.2012年11月14日，罗志强、陈玉明通过“商品房购买”的方式取得案涉房屋的所有权。2.2014年10月之后，罗健对方芳有多笔银行转账，罗志强、陈玉明认为上述转账与方芳所写《结清证明》相印证，是罗健归还方芳75万借款的转账记录。方芳予以否认，称为罗健归还其他债务。3.2018年7月24日，方芳通过“离婚分得”方式取得案涉房屋的所有权。4.罗志强、陈玉明曾系夫妻关系，罗健与罗志强为亲兄弟，罗浩诚系罗健之子，罗健与方芳曾系男女朋友关系。一审法院认为：本案争议焦点：1.案涉房屋房款是否付清，聚焦于2014年9月23日方芳向罗浩诚支付的75万元是否为房款；2.罗志强、陈玉明是否具有法定合同解除权。一、案涉房屋房款是否付清，聚焦于2014年9月23日方芳向罗浩诚支付的75万元是否为房款。对于案涉房屋总价款105万元的支付，方芳、刘功伟陈述，分为两部分；其一，2016年9月27日，方芳向罗志强转账37.5万元之中的30万元；其二，2014年9月23日方芳向罗志强、陈玉明指定的收款人罗浩诚支付的75万元。1.关于37.5万元，方芳、刘功伟认为此款中只有30万元为支付的房款，其他7.5万元为多支付的款项，其后罗健对此出具了借条；罗志强、陈玉明则认可37万元为房款，0.5万元为办证费用。对此，首先，方芳、刘功伟所提供证据不足以证明其向罗志强、陈玉明支付的7.5万为向罗健的借款；其次，方芳、刘功伟提供的与罗健的录音中，方芳称“……然后贷款40万，将近40万我也给了……”；再则，罗志强、陈玉明无证据证明其中的0.5万元为办证费用；因此，将此37.5万元全额认定为房款。2.关于75万元，2014年9月23日，罗健向龚国转账75万元，当天龚国向方芳转账75万元，当天方芳又向罗浩诚转账75万元，罗浩诚当天又向罗健转回75万元。上述转账总计耗时13分钟。双方争议在于这一循环转账的目的和法律效果。罗志强、陈玉明认为，这一系列转账是因为罗健欠方芳借款，为了配合罗健向方芳办理抵押之用；方芳、刘功伟则称，罗健向龚国转账75万元，其后委托龚国向方芳转账75万元，这是罗健为偿还其欠自己的75万元而做的还款转账，自己其后的转账是向罗志强、陈玉明指定的罗浩诚支付房款。对此，方芳的陈述与其在2018年7月4日向罗健出具的《证明》与《结清证明》所载内容不一致，而与罗志强、陈玉明陈述的事实更接近。至于方芳在庭审中称上述《证明》与《结清证明》是出于对罗健的信任，按其要求在不清楚情况下签署的，并非真实情况，为此其提供了录音以及转账记录等证据予以佐证，但都无直接证明力，其中录音证据中虽方芳一直在陈述付款以及配合签署《证明》和《结清证明》，但是罗健在录音中一直不置可否，未明确予以认可。因此，对于方芳所陈述的《证明》与《结清证明》非其真实意思表示的主张不予认可。因此，方芳所提供的证据不足以证明其向罗浩诚转账的75万元为房款，故，其房款并未付清。二、罗志强、陈玉明现在是否可以解除案涉合同。1.罗志强、陈玉明是否具有法定解除权？罗志强、陈玉明在庭审中明确其行使合同解除权的依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项，其中第（三）项规定、第（四）项规定。罗志强、陈玉明未举证证明，在起诉之前向方芳、刘功伟进行过支付房款的催告，因此，不能依据第（三）项获得合同解除权。至于第（四）项合同目的无法实现，根据双方举证情况，方芳、刘功伟仅支付了房款37.5万元，尚有67.5万元未支付，支付房款的主要义务未能履行，可以视为罗志强、陈玉明的合同目的不能实现，据此取得合同解除权。2.罗志强、陈玉明的法定解除权是否已过除斥期间。罗志强、陈玉明的法定解除权基于主要房款未支付，根据双方认可的《房屋出售承诺书》约定，房款支付时间为：“2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户。”双方于2016年10月20日过户完毕。因此，方芳、刘功伟付清房款的期限应该确定为2016年10月20日，该日未付清即视为违约，罗志强、陈玉明即取得合同解除权。合同解除权为形成权，应该在相应的除斥期间之内行使，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，本案罗志强、陈玉明合同解除权的合理行使期间为一年。即罗志强、陈玉明应该在2017年10月20日之前行使。但是，其无证据证明其在此之前行使过解除权，因此，罗志强、陈玉明依据合同法第九十四条第一款第（四）项获得之合同解除权因已过除斥期间而消灭。故对罗志强、陈玉明要求解除合同之诉请不予支持。因罗志强、陈玉明其后诉请都是基于合同解除之后的权利，所以，对其后诉请皆不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回罗志强、陈玉明的全部诉讼请求。一审案件受理费13490元、保全费3920元，合计17410元，由罗志强、陈玉明自行负担。二审中，为查明房款支付情况，结合已有调查情况，责令当事人刘功伟或方芳、罗志强或陈玉明参与交易过程的当事人必须到庭参加诉讼、如实进行当事人陈述，否则应当承担不利法律后果。方芳到庭参加诉讼进行当事人陈述，罗志强或陈玉明没有到庭参加诉讼。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，即使罗志强、陈玉明因刘功伟、方芳欠付房款，刘功伟、方芳具有根本违约情形，也因为超过解除权除斥期间，不能行使解除权。罗志强、陈玉明主张2014年9月26日的《房屋出售承诺书》和2016年10月18日的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》共同构成房屋买卖合同内容，2014年9月26日的《房屋出售承诺书》内容具体、明确，作为要约一旦达到刘功伟、方芳则不得撤销，刘功伟、方芳接受后成为合同内容，该承诺书中约定的房款支付时间为：2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户。时间具体明确。2016年10月18日的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》载明房款总价为68万元，没有约定支付时间。庭审中罗志强、陈玉明代理人称只写进了剩余房款，由此可见，罗志强、陈玉明也认可两者的联系性。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”目前没有在后的合同内容显示，当事人已经通过协商一致变更了房款支付时间，房款支付时间是明确的。在后合同没有涉及房款支付时间，并不当然意味着当事人将约定的支付时间更改为支付期限不明，从而进一步适用履行期限不明可以给与对方合理期限随时要求履行规则，因为《中华人民共和国合同法》第七十八条就规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，除非当事人特别约定，不能将在后合同没有约定履行期限视为变更了在前的履行期限。故一审确定应当支付房款时间正确，从应当支付时间到罗志强、陈玉明主张房款支付，已经超过了足够长的时间，一审认定存在解除权并超过了除斥期限正确，在此基础上作出的判决结果正确，本院予以维持。罗志强、陈玉明上诉请求不成立，本院对其上诉予以驳回。关于刘功伟、方芳是否支付房款。刘功伟、方芳已经支付房款，系刘功伟、方芳提出的不存在解除权抗辩。对于刘功伟、方方而言，如果已经支付房款却被面临再次主张，确实有权提出确认之诉，确认自己已经支付房款，但是刘功伟、方芳并未提出反诉或者独立之诉，刘功伟、方芳提出的上诉，超过了本案审理范围。换言之，即使认定刘功伟、方芳支付或者没有支付房款，由于只是审理这一抗辩是否成立，也不产生既判力，无法达到禁止罗志强、陈玉明主张权利的效果，最多仅具有证据预决效力问题，因此，在本案已经足以驳回罗志强、陈玉明诉讼请求的情况下，没有必要进行审理。但是一审认定刘功伟、方芳没有支付房款，该认定尚缺少证据支撑。该案是否支付房款，涉及法律事实复杂、当事人各持一词，只有当事人本人到庭结合在案书证才能予以查明，由于罗志强、陈玉明未参与诉讼，导致该事实目前难以查明。由于没有既判力约束，当事人可以另行诉争，本次诉讼程序不对当事人产生预决影响。综上所述，罗志强、陈玉明的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚（关于购房款认定除外），处理结果正确。本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；罗志强、陈玉明上诉费13490元，由罗志强、陈玉明负担；刘功伟、方芳上诉费13490元，予以退还。本判决为终审判决。审判长 李 俊审判员 白福群审判员 冯 璐二〇二一年八月三日书记员 李 青