辽宁省阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0911民初1486号原告（执行案外人）：单艳军，女，1971年1月13日出生，汉族，住阜新市阜蒙县。委托诉讼代理人：马琳，系北京广墨律师事务所律师。被告（申请执行人）：阜新银行股份有限公司海州支行，住所地阜新市海州区新华路86号。法定代表人：李俐，系该行行长。委托诉讼代理人：周然，系该行员工。委托诉讼代理人：赵航宇，系辽宁紫剑律师事务所律师。第三人（被执行人）：阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司，住所地阜新市阜蒙县北环路中段。法定代表人：李宝贤，系该公司总经理。原告单艳军与被告阜新银行股份有限公司海州支行（阜新银行海州支行）、阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司（鑫向阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马琳、被告阜新银行海州支行委托诉讼代理人周然、赵航宇，被告鑫向阳公司法定代表人李宝贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单艳军向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告单艳军与阜蒙县鑫向阳工贸有限公司签订的《购房协议》合法有效。2、判决立即停止对原告购买的位于原阜蒙县农机修造厂办公楼(房权证阜蒙县字第卷30—5414号）、阜蒙县鑫向阳工贸有限公司综合楼（房权证阜蒙县字第卷30—5415号）房屋的执行。3、判决确认原阜蒙县农机修造厂办公楼（房权证阜蒙县字第卷30—5414号）、阜蒙县鑫向阳工贸有限公司综合楼（房权证阜蒙县字第卷30—5415号）房屋抵押无效。4、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：申请执行人阜新银行股份有限公司海州支行根据阜新市细河区人民法院作出（2019)辽0911民初2013号《民事调解书》提出强制执行申请，贵院于2021年1月25日作出（2021)辽0911执29号《执行裁定书》，裁定查封被执行人阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司的两处房产（房权证阜蒙县字第卷30—5414号、30—5415号）。2021年6月1日，案外人单艳军对执行标的提出书面异议。细河区人民法院于2021年6月10日作出（2021)辽0911执异12号执行裁定书，驳回案外人单艳军的异议申请，现我方根据《民事诉讼法》227条提出执行异议之诉，理由如下，一、原告单艳军本人为两处房产的实际产权人，2011年9月1日原告单艳军与第三人阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司签订《购房协议》约定，阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司将原阜蒙县农机修造厂办公楼（房权证阜蒙县字第卷30-5414号）、阜蒙县鑫向阳工贸有限公司综合楼（房权证阜蒙县字第卷30-5415号）两处房屋出卖给单艳军，单艳军己经支付全部购房款，但房屋一直没有过户。后来鑫向阳工贸有限公司法人单志新以上两处房产为单艳霞、冯立红向阜新银行股份有限公司海州支行的贷款做出抵押。但该两处房产实为鑫向阳工贸经销中心法人单志新未经实际产权人单艳军允许，私自向银行作出抵押。不动产登记的权利状况与实际权利状况不符的情况下，人民法院可基于权属的真实状况确认物权归属。二、土地使用证没有抵押，鑫向阳工贸经销中心的抵押房产的行为无效。原告单艳军是所抵押房产和该房产土地使用权的实际产权人，登记在鑫向阳工贸经销中心名下。这两处房产只是抵押了房产证，而土地使用证当时在原告手上，根本没有进行抵押，并在七年前经过合法程序抵押给了盛京银行，原告做为土地使用证的实际权利人，且在没有抵押的情况下，他人无权对土地及其上建筑物主张任何权力。综上所诉，原告认为：原告单艳军与第三人鑫向阳工贸经销中心所签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，且不违反我国有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，虽然两房产没有办理产权过户登记，但是原告己支付全部价款并占有标的物至今。原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。且原告的土地使用证没有抵押，鑫向阳工贸经销中心私自抵押房产的行为无效。被告阜新银行海州支行辩称，一、案外人单艳军并非争议房产实际产权人，对争议房产及土地不享有足以排除强制执行的民事权益。1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。案涉两处房产，房权证号为阜蒙县字卷30-5145号和房权证号阜蒙县字卷30-5145，均登记在本案第三人阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司（原阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸经销中心）名下，具有公示效力，案涉房产的实际产权人为本案第三人鑫向阳工贸有限公司。2、答辩人对涉案房屋享有抵押权，最早抵押登记时间为2011年9月27日，也就是说自2011年9月对涉案房屋就享有优先受偿权，即使认定案外人持有的购房协议有效，也只能认定案外人享有债权，该债权不能对抗已经登记生效的抵押权。阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2013号民事调解书第二项确认了答辩人对涉案房屋享有优先受偿权。3、起诉状称2011年9月1日签订《购房协议》，经答辩人调阅案卷材料，此时间与事实不符，案外人单艳军提供的《购房协议》签订时间是2010年3月25日。更需要说明的是，阜新蒙古族自治县鑫向阳工贸有限公司取得涉案房屋所有权登记时间是2010年6月17日和6月18日，鑫向阳公司在取得所有权登记之前就出卖房屋不符合逻辑，答辩人有理由认为《购房协议》不是合法的，也不是有效的。二、答辩人依法对涉案房屋及占用的地上使用权均享有抵押权。我国法律一直坚持“地随房走，房随地走”的权利一致原则。虽然答辩人的抵押登记仅针对涉案房屋所有权，但应视为当事人约定房屋所有权与占用土地使用权一并抵押。依据《物权法》第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因此，答辩人对案涉房屋及占用范围内的土地使用权均享有抵押权。案外人主张涉案房屋占用的土地使用权已经抵押给盛京银行，因答辩人的抵押登记在先，盛京银行抵押登记在后，应该按照抵押先后顺序进行清偿。综上，案外人单艳军对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，答辩人对涉案执行标的享有担保物权的优先受偿权，案外人提出的排除执行的异议不成立。第三人鑫向阳公司述称，房子卖给原告当时没有过户，过户费用较多，所以说以后过户。原法人私自把房子抵押。本院经审理认定事实如下：阜新银行海州支行诉鑫向阳公司借款合同纠纷一案，本院于2019年12月26日作出（2019）辽0911民初2013号民事调解书，写明：经本院主持调解，双方自愿达成如下协议，一、鑫向阳公司偿付阜新银行海州支行借款本金17043100元及利息、罚息、复利。二、原告阜新银行海州支行有权就抵押物……坐落于原阜蒙县农机修造厂办公楼，房权证阜蒙县字第卷30-5414号；坐落于阜蒙县鑫向阳工贸经销中心综合楼，房权证阜蒙县字第卷30-5415号……在上述债权范围内享有优先受偿权。履行期限届满后，阜新银行海州支行向本院提出强制执行的申请，本院于2021年1月11日立案执行。2021年4月20日，本院作出（2021）辽0911执29号执行裁定书，查封了登记房屋所有权人为阜蒙县鑫向阳工贸经销中心的房权证阜蒙县字第卷30-5414号、30-5415两处综合办公楼。原告对查封标的物提出执行异议时，向本院提交一份购房协议书复印件，内容为2010年3月25日单艳军以730万元交易价格向鑫向阳工贸经销中心购买房权证阜蒙县字第卷30-5414号、30-5415号两处房屋。本案庭审中，原告另提交一份购房协议书复印件，内容为2011年9月1日单艳军以740万元交易价格向鑫向阳工贸经销中心购买房权证阜蒙县字第卷30-5414号、30-5415两处房屋。单艳军提供的现金缴款单显示缴款日期2011年9月1日、金额740万元、款项来源为验资款。认定上述事实的证据有庭审笔录、阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2013号民事调解书、抵押合同、抵押证书、产权证书、购房协议书、现金缴款单等在卷为凭，经开庭质证可以采信。本院认为，《中国人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。在本院作出（2021）辽0911执29号执行裁定书，对房权证阜蒙县字第卷30-5414号、30-5415两处不动产予以查封时，该不动产登记在阜蒙县鑫向阳工贸经销中心名下，即阜蒙县鑫向阳工贸经销中心享有物权，故本院作出查封鑫向阳工贸经销中心的不动产的裁定并无不当。单艳军与鑫向阳公司的合同纠纷应当另行提起民事诉讼，本案不予审理。单艳军对房权证阜蒙县字第卷30-5414号、30-5415两处不动产不享有物权，不能对抗执行，其提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：驳回原告单艳军的诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已交），由原告单艳军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  冯国颖二〇二一年八月四日书记员  贾瑷羽