江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4147号上诉人（原审原告）：孙美华，男，1942年9月2日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：孙红明，男，系孙美华之子，1968年12月27日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人孙美华因与被上诉人孙红明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙美华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。双方于2002年底达成了口头房屋买卖协议，协议中明确了被上诉人在支付6万元房款后，再支付给上诉人3万元用于购买二手房，这也是上诉人将涉案房屋出售给被上诉人的前置条件，更是必要条件。被上诉人仅支付了1万元，剩余价款迟迟不予履行，房价却随着时间的推移不断攀升，原先约定的3万元早已无法购买到二手房，按照市场行情，上诉人于2010年要求被上诉人支付10万元用于购买二手房的请求并无不当之处。二、一审法院适用法律错误。孙红明辩称，过完户应该给上诉人3万元，中间也来要过钱，被上诉人分两次给了1万元，后来上诉人找了老伴，无理取闹，索要房子。2016年房证下来，被上诉人找到上诉人问过户情况，上诉人说等死了以后再说，就发生了诉讼。孙美华向一审法院提出诉讼请求：判令解除双方之间的口头房屋买卖合同，诉讼费用由孙红明负担。一审法院经审理查明：孙美华、孙红明系父子关系，孙美华系徐州帘子布厂退休职工。2002年10月10日，孙美华与徐州帘子布厂签订《徐州帘子布厂集资建房协议》，约定孙美华以70020元的价格购买徐州市矿山路23号5号楼1单元102室房屋及其地下室。期间，孙美华将该房以6万元的价格出售他人，该他人以孙美华名义将该6万元购房款交付徐州帘子布厂。后孙红明向该他人支付60800元，该他人遂解除其与孙美华的房屋买卖合同。孙美华、孙红明口头约定，孙红明另行支付孙美华30000元，由孙美华自行购买二手房居住，矿山路23号5号楼1单元102室房屋及其地下室归孙红明所有。2005年至2006年期间，孙红明分两次向孙美华支付10000元。2010年后，因房价攀升，孙美华多次要求孙红明支付10万元，双方协商未果。2016年7月12日，徐州市不动产登记局向孙美华颁发了苏（2016）徐州市不动产权第0036617号不动产登记证书。期间，孙美华向徐州帘子布厂破产清算组缴纳了维修基金、契税和规费合计3901元。2016年9月12日，孙美华将孙红明诉至法院，要求孙红明迁出矿山路23号5号楼1单元102室房屋及其地下室。法院审理该案后认为，孙美华依据与徐州市帘子布厂签订的《徐州帘子布厂集资建房协议》，取得矿山路23号5号楼1单元102号房屋及地下室的所有权，但是孙美华对该房所有权进行了处分。一是孙美华于该案中的陈述证明其将房屋出售他人，由该他人以孙美华名义向徐州市帘子布厂交纳购房款6万元，孙美华有出售房屋的意思表示。二是孙红明向该他人支付60800元，使该他人解除与孙美华之间的房屋买卖合同，购房款6万元实际由孙红明支付。三是2003年前后，双方就房屋买卖事宜达成口头协议，即由孙红明购买该房屋，除上述6万元外，另行向孙美华支付30000元。此后孙红明也已向孙美华支付1万元，孙美华实际接受。四是涉案房屋为集资房，孙美华具有购房资格，其出售的是房屋所有权，而不仅是购房名义。孙美华负有将房屋所有权让渡给孙红明的义务，且孙美华也无证据证明双方口头约定的3万元须由孙红明于2004年年底一次性付清。在孙美华未履行过户义务的情况下，孙红明迟延支付3万元的行为不构成根本违约。因此在未解除双方口头买卖合同的情况下，孙美华仅系涉案房屋的登记所有权人，孙红明基于与孙美华之间口头协议，取得涉案房屋的占有、使用、处分和收益的权利，并非孙美华所称无权占有，亦不构成妨害。故孙美华请求被告排除妨害，无事实和法律依据，法院不予支持。2017年1月4日，法院依法作出（2016）苏0311民初5466号民事判决：驳回孙美华的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年12月10日，法院就孙美华与其债权人民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0311民初7238号民事调解书：孙美华于2019年12月15日前一次性偿还债权人借款本金40万元及利息2000元。2019年12月19日，法院根据该债权人的申请对上述民事调解书予以立案执行。后法院查封仍登记在孙美华名下的矿山路5号楼1单元102号房屋及地下室，并公告要求孙美华腾空该房。孙红明遂向法院提出执行异议。法院审查该异议后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合上述规定，孙美华、孙红明早在2002年底即达成一致意见，矿山路5号楼1单元102号房屋及地下室由孙红明实际出资购买。该房由孙红明实际占有使用至今。孙红明向孙美华支付了相应的款项，孙美华理应将房屋予以过户，但因房价上涨导致孙美华欲再次索要房款未果，致使房屋登记至今未予变更，这并非孙红明自身原因所致。鉴此，孙红明在法院查封之前实际占有、使用房屋，且已支付完全价款，故法院不得进行查封。孙红明提出的异议成立，法院予以支持。2020年5月25日，法院作出（2020）苏0311执异24号民事裁定：解除法院对矿山路5号楼1单元102号房屋及地下室的查封，停止对该房的执行。该裁定已发生法律效力。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案所涉房屋买卖合同的订立及争议的逾期付款行为的发生均早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。（2016）苏0311民初5466号民事判决及（2020）苏0311执异24号民事裁定均已发生法律效力，能够作为认定本案事实及裁判的依据。（2016）苏0311民初5466号民事判决认定，孙美华并无证据证明双方口头约定的3万元须由孙红明于2004年年底一次性付清，故在孙美华未履行过户义务的情况下，孙红明迟延支付3万元的行为不构成根本违约。（2020）苏0311执异24号民事裁定也据此认定，孙红明对矿山路5号楼1单元102号房屋及地下室所享有的权利能够阻却法院对孙美华所实施的强制执行。在生效法律文书已经认定孙红明未清偿购房款不构成根本违约并确认其对房屋享有排除强制执行权利的情形下，孙美华以孙红明逾期付款为由要求解除合同的理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。遂判决：驳回孙美华的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋达成口头买卖协议后，被上诉人未将剩余购房款付清，上诉人亦未履行过户义务，双方虽系父子关系，但矛盾产生已久，并引发了本案纠纷。而根据生效的法律文书认定，在上诉人未履行过户义务的情况下，被上诉人迟延付款的行为不构成根本违约，并确认其对房屋享有排除强制执行的权利。故在此情形下，上诉人以被上诉人逾期付款为由要求解除涉案房屋买卖合同的上诉主张，没有事实根据及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人孙美华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙美华负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年八月三日书记员 宗 正