西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书                      (2021)陕0117民初692号 原告：朱涛涛，男，1985年2月11日出生，汉族，户籍所在地为陕西省蒲城县。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖小鹏，陕西合恒律师事务所实习律师。被告：陕西世纪绿园置业有限公司，住所地：西安市雁塔区西斜七路六号。统一社会信用代码：91610000732655520T。法定代表人：袁国谦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田少荣，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：西安成基置业有限公司，住所地：西安市高陵区泾河工业园水岸花城栖霞苑2区8幢。统一社会信用代码：91610117098757166P。法定代表人：马于江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗浩，系该公司员工。原告朱涛涛与被告陕西世纪绿园置业有限公司（以下简称：世纪绿园公司）、西安成基置业有限公司（以下简称：成基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告朱涛涛及其委托诉讼代理人杨花花、廖小鹏，被告世纪绿园公司的委托诉讼代理人田少荣，被告成基公司的委托诉讼代理人罗浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱涛涛向本院提出诉讼请求：1、XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记备案手续；2、判令二被告共同向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金38171.71元（暂自2019年7月7日计算至2020年10月20日。请求判决至被告办理完毕房屋权属登记备案手续之日止。从2019年7月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至被告办理完毕房屋权属登记备案手续之日，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买世纪绿园公司开发，并由成基公司销售的西安市高陵区XX镇XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积115.62平方米，房屋单价为每平方米6146.56元，总价款为710665元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告于2018年4月26日支付首付款360665元，2018年7月21日办理了银行按揭贷款向被告支付了剩余房款，2018年6月22日，被告成基公司根据实际面积，要求原告补足余款，原告支付剩余房款1291.04元后，被告向原告开具了购房款发票，2018年7月18日，原告缴纳了房屋专项维修资金，被告向原告交付了房屋。但至今被告未按合同约定办理涉案房屋的权属登记备案手续。经了解，涉案项目系被告世纪绿园公司与成基公司联合开发，经原告多次催促，二被告以各种理由予以推脱，其行为已构成违约，原告故诉至法院。世纪绿园公司辩称，1、我公司开发建设的商品房建设项目、所销售的涉案商品房五证齐全、合法合规。且该项目建设工程竣工验收质量合格，符合“该商品房经验收合格”的交付条件，我方已向原告交付使用了涉案商品房；2、我公司未能在涉案商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，是由于高陵区建设行政主管部门对于世纪绿园公司经合法审批且已竣工验收合格的历史遗留项目（该项目系资源规划高陵分局成立前经高陵县建设局审批规划的老项目），在执行新政策时遇到历史遗留项目的规划验收问题而导致已申报的涉案项目建设工程竣工验收至今未经备案。正因高陵区建设行政主管部门对已申报的建设工程竣工验收未经备案，才导致我公司在规定期间内无法取得房地产权属证书；3、直至2020年11月高陵区住建局和资源规划高陵分局先予执行了高陵区政府高政办发（2021）8号文件——关于《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》，才解决了涉案项目建设工程规划验收的遗留问题，并为已经提交完整资料的部分业主办理了不动产登记证；4、如果原告认为我公司构成违约，根据双方签订的合同第十五页第2项约定，原告选择不退房的，我公司按已付房款的1%向原告支付违约金，显然原告请求支付违约金38171.71元没有任何事实依据；5、根据合同约定，在合同约定期间为原告办理不动产登记证，系我公司作为合同相对方的约定义务，与作为联建方的成基公司无关，原告要求成基公司共同承担违约责任没有任何法律依据。成基公司辩称，我公司是代理机构，不应承担责任。经审理查明，2018年4月26日，原告朱涛涛（买受人）与被告世纪绿园公司（出卖人）、被告成基公司（委托代理机构）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告世纪绿园公司开发的位于西安市高陵区XX街XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未能在合理期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；买受人应于房屋交付之日向出卖人提供办理房产证资料，并交纳政府部门公示的相关税费及公共维修基金，否则因买受人的原因造成房产手续延误及产生的相关费用及滞纳金由买受人承担，且办理时限自动顺延。合同签订后，被告世纪绿园公司于2018年7月18日向原告交付了涉案房屋。同日，原告依法缴纳了涉案房屋专项维修资金13900元及契税10170.80元。此后双方因涉案房屋不能及时办理产权登记备案手续产生争议，原告故诉至法院。另查明，位于西安市高陵区XX街XX路东侧的水岸花城项目系被告世纪绿园该公司开发，该项目依法取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证等相关证书。涉案房屋所在4-1幢楼于2018年7月1日经竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格，但未能办理备案手续。再查明，西安市高陵区人民政府办公室于2021年2月26日发布高政办发（2021）8号《关于印发〈西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”工作方案〉〈西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则〉的通知》。其中，《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》中规定实施范围为2016年6月30日前国有建设用地上已建成或正在建设的项目中，来源合法、权属清晰的商品房、安置房，重点解决因规划、用地、建设、消防等手续不全，欠缴土地出让金和相关税费的项目；开发建设单位注销、企业法人失联等原因，造成相关权利人房屋无法办理登记的项目；因撤县设区规划职能调整，造成审批、验收等困难，导致“办证难”的项目。根据该文件，XX园XX城二期3-5、3-6、4-1号楼填报了《高陵区解决群众办证难房屋质量安全检测鉴定表》及《高陵区解决群众办证难现状确认表》，并于2021年1月14日经西安市高陵区住房和城乡建设局审定。2021年1月19日，高陵区解决群众房屋产权登记办证难问题工作领导小组在水岸花城小区张贴公告，注明：水岸花城小区项目于2021年1月15日已完成4-1、3-5、3-6号楼共880户的不动产首次登记工作，截止目前已具备给业主办理转移登记的条件。经与小区开发商世纪绿园公司协商，请所有业主向小区开发商提交以下不动产登记资料：1、不动产登记申请书（需加盖开发商公章及法人私章）；2、授权委托书（需加盖开发商公章及法人私章）；3、申请人身份证及婚姻证明（验原件留复印件）；4、商品房买卖合同（原件）；5、契税完税证明（原件）。开发商将登记资料收齐后统一向不动产登记机构申请办理不动产权证书。现水岸花城项目4-1、3-5、3-6号楼均有业主办理并取得房屋权属证书。本案审理过程中，被告世纪绿园公司当庭述称涉案房屋目前仍无法办理权属备案登记手续，但可直接办理产权权属证书。经本院释明，原告当庭变更诉讼请求，将第一项诉讼请求“要求被告向原告办理涉案房屋权属登记备案手续”变更为“要求被告配合原告办理房屋权属证书”，被告世纪绿园公司亦当庭明确表示愿意配合原告办理涉案房屋权属证书。以上事实，有原被告陈述、商品房买卖合同、房屋专项维修资金缴存收据、税收完税证明、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表、《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》、公告、房屋产权证等相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于原告要求被告配合办理房屋权属证书的诉讼请求，被告世纪绿园公司当庭明确表示同意，双方对此不存在争议，本院依法予以支持。本案的争议焦点在于被告世纪绿园公司是否应承担涉案房屋逾期办理产权证书的违约责任。就该争议焦点，原告主张被告逾期办理涉案房屋的权属登记证书，应承担违约责任，被告世纪绿园公司辩称涉案项目属于《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》中规定的因撤县设区规划职能调整，造成审批、验收等困难，导致“办证难”的情形，其不构成违约，不应承担违约责任。本案中，根据《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》，涉案房屋于2021年1月15日完成了不动产首次登记工作，具备给业主办理转移登记的条件。《西安市高陵区解决群众房屋产权登记办证难“同题共答”实施细则》中规定的解决房屋产权登记办证难问题实施范围主要包括：因规划、用地、建设、消防等手续不全，欠缴土地出让金和相关税费的项目；开发建设单位注销、企业法人失联等原因，造成相关权利人房屋无法办理登记的项目；因撤县设区规划职能调整，造成审批、验收等困难，导致“办证难”的项目。而涉案水岸花城小区项目依法取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证，五证及消防手续均齐全，涉案房屋所在4-1幢楼于2018年7月1日经竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格，涉案项目亦不存在“欠缴土地出让金和相关税费”及“开发建设单位注销、企业法人失联”等情形，因此，本院对被告世纪绿园公司的辩称意见予以采信，被告世纪绿园公司不构成违约，原告主张要求被告世纪绿园公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告成基公司系被告世纪绿园公司的委托代理机构，根据合同相对性原则，原告要求被告成基公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，现依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱涛涛于本判决生效之日起十五日内向被告陕西世纪绿园置业有限公司提供办理案涉房屋（位于西安市高陵区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号）不动产登记所需资料，被告陕西世纪绿园置业有限公司于原告朱涛涛提交资料之日起十五日内, 向不动产登记机构申请办理案涉房屋不动产权证书；二、驳回原告朱涛涛的其他诉讼请求。案件受理费854元，由原告负担427元，由被告世纪绿园公司负担427元（原告已预交854元，被告世纪绿园公司在本判决生效后直付原告427元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   李东波审  判  员   戈  超审  判  员   宋  迪  二〇二一年八月九日  书  记  员   胡  楠 1