贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0123民初1866号原告：贵州百安邦物业管理有限公司，住所地贵州省修文县龙场镇鹭岛国际住宅小区1栋1层。法定代表人：陈开贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王玉，贵州丰语畅律师事务所律师。被告：胡洪伦，男，1977年01月03日出生，汉族，住贵州省息烽县，现住贵州省修文县。案由：物业服务合同纠纷。原告贵州百安邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告交纳2019年9月1日2020年9月1日期间的物业管理费1603.00元；2、判决被告按约定（每日5%‰）向原告支付逾期付款的违约金，从2019年10月1日起暂计至2020年10月31日违约金为3173.96元，直至结清物业费为止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是修文县龙场镇鹭岛国际物业小区3栋9层1号房物业的所有权人，2018年3月1日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，被告同意将其位于修文县（修文县鹭岛国际一期）的物业聘请原告提供物业管理服务。协议约定：乙方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方提供管理服务的内容：即物业公共部位、共用设施设备及运行的维护与管理；包括楼盖、外墙面、楼梯间、电梯大堂、电梯间、走廊通道、道路、停车场、化粪池、沟渠、共用照明、室外排水管网、消防报警系统、公共卫生、绿化管理、治安防范等；双方同意乙方按住宅物业管理费每月1.2元／㎡，商业物业管理费每月1.5元／㎡；乙方入住时，预交1年的物业服管理务费用，第二年物业管理服务费按年度交纳，每年交费时间为每年第一个月的1日起至当月30日止。逾期交纳的，乙方有权要求其限期交纳，并从逾期之日起，按日加收所欠费用5%的滞纳金；特别是双方在违约责任中约定：甲方或者非业主使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用的，自逾期之日起，每天按欠缴金额的5%缴纳违约金，非业主使用人不履行缴费义务时，由甲方承担连带责任。被告是原告提供物业管理服务小区的业主，其房屋的面积111.32平方米，被告按照协议约定交付了2018年3月1日至2019年9月1日的物业服务费，但从2019年9月1日至2020年9月1日期间的物业费人民币1603元至今不交纳。经原告多次上门催收，被告以不需要物业管理、没有听说过需要交物业费等各种理由搪塞，拒绝交纳物业管理服务费。2020年12月16日，原告委托律师向被告发出《律师催告函》，要求被告交纳物业管理服务费并支付逾期付款违约金。可是被告至今仍未交纳。被告作为该物业的所有权人或使用权人，对该物业应当交纳的物业服务费承担交付责任。为此，原告根据有关法律规定向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告胡洪伦辩称，成立业主委员会签订新的物业服务合同后，前期物业服务管理协议终止。业主委员会新签订的物业合同，业主委员会没有通知业主召开业主大会讨论决定，系无效合同。业主委员会成立后签订新的合同之后物业费就没有交了。还有就是物业管理的门禁、电梯没有管理到位没有管，服务不到位，电梯长期不能使用。物业公共区域盈利的情况我们不清楚。本院经审理认定如下事实：被告胡洪伦系鹭岛国际住宅小区3栋9层1号房业主。2018年3月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：物业管理服务内容包括屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护与管理，共环境卫生的管理，绿化管理，治安防范，交通秩序、车辆停放的管理，消防管理，装饰装修管理，综合管理等内容。住宅物业管理费为1.2元/㎡·月。约定业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理服务费及相关费用的，逾期之日起每天按欠缴金额的5‰缴纳违约金。协议服务期限自2018年3月1日起至成立业主委员会签订新的物业管理服务协议生效之日止。业主或非业主使用人从被通知入住的最后日期起计交物业管理服务费及相关费用。入住时预交1年的物业管理服务费用；第二年物业管理服务费按年或季度交纳，每年交费时间为每年第一个月的1日起至当月30日止。逾期交纳的，原告有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，按日加收所欠费用5%‰的滞纳金。2020年04月01日，修文县鹭岛国际业主委员会作为甲方与原告公司作为乙方签订修文县鹭岛国际（一期）《物业管理服务合同》，合同约定：合同期限为2020年04月01日至2023年03月31日。物业服务管理内容包括物业共用部位的日常维护、养护和管理，物业区域内共用道路、供水、排水、供电的维修、养护、运行和管理，物业共用设施设备（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通，物业规划红线内的配套设施的维修养护和管理，规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理，公共绿地、花草树木的养护、整修和管理，车辆停放的指挥、疏导和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，物业档案资料管理。住宅物业管理费为1.2元/㎡·月。业主/使用人应于按原来实际缴费时间之日起30日内缴纳物业服务费用（原未缴清物业服务管理费的业主/使用人按原协议进行缴纳），每逾期一日应按欠费总额的千分之二向乙方支付违约金；物业服务费用按年/季度缴纳，业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行缴纳义务，在本合同约定时间内按年缴纳物业服务管理费的业主/使用人可享受优惠1个月物业管理费。原告公司一直为修文县鹭岛国际一期提供物业服务至今。另查明，合同履行过程中，被告胡洪伦因不满原告公司物业服务管理过程中其所居住楼栋电梯故障长期无人维修无法使用、小区外来人员管理混乱，且不知晓业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》为由，于2019年9月1日起停止支付物业费。原告公司庭审过程中对被告胡洪伦提出的部分电梯长期无法使用的情况予以认可，但主张系因电梯已过保修期，需启用维修基金进行维修，但无法启用维修基金所导致。2019年09月01日至2020年09月01日期间，被告胡洪伦共欠物业费1,603.00元未支付。2020年12月16日，原告委托律师向被告发出《律师催告函》，要求被告交纳物业管理服务费并支付逾期付款违约金。再查明，修文县鹭岛国际业主委员会于2020年7月24日在该小区张贴公告，公告内容为：一、对贵州百安邦物业管理有限公司满意度调查结果。2020年6月20日首届业主委员会组织召开了鹭岛国际小区业主大会会议，征求业主对贵州百安邦物业管理有限公司综合服务满意度进行投票调查，本次业主大会会议依法采取书面形式，共印制调查表票1156份，共发出调查票1030张，收回调查票453张，未返回票577张（注：577张票已提前发至业主家里及张贴在业主家门上）；其中满意票140张，不满意票298张，弃权票15张，作废0张。本次业主大会是在县住建局的责令整改下开展，投票结果为业委会下一步工作开展指明了方向。二、关于小区业主联名投诉业委会未按照法定程序与贵州百安邦物业管理有限公司签订物业服务合同的处理结果接修文县住建局通知，鹭岛国际小区业委会主任陶礼军、副主任刘华刚、贵州百安邦物业公司经理罗华贵3人到住建局物管科办公室进行协调解决。关于小区业主联名投诉业委会未按照法定程序与贵州百安邦物业管理有限公司签订物业服务合同一事情况属实，确实不符合规定程序，责令业主委员会立即进行整改，必须按规定、按程序组织小区业主召开业主大会，征求广大业主的意见建议。因此，鹭岛国际小区业委会2020年4月1日与贵州百安邦物业管理有限公司签订的物业服务合同程序不符合贵州省物业管理条例规定，应视为无效合同。三、公示时间：2020年7月24日至8月7日，共15天；四、公示结束后，于2020年8月8日启动公开招投标工作。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告根据《前期物业管理服务协议》和《物业管理服务合同》为被告位于修文县提供物业管理服务，原、被告之间成立物业服务合同关系，原、被告应按照约定履行各自的义务。被告接受了原告公司的物业管理服务，应按照约定支付相应物业费，故对原告公司要求被告支付2019年09月01日至2020年09月01日物业费1603.00元物业费的请求，本院予以支持。关于被告胡洪伦辩称原告公司与业主委员会签订《物业管理服务合同》未经业主大会讨论通过，系无效合同，并且原告公司提供的物业管理服务不符合要求，不应交纳物业费。本院认为，案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与业委会签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《物业管理服务合同》约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，虽然其在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定及《物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为修文县鹭岛国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费。被告认为原告公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，原告被告可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。故被告胡洪伦的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金。本院认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通。同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告胡洪伦迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告主张违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡洪伦于本判决生效之日起五日内向原告贵州百安邦物业管理有限公司支付2019年09月01日至2020年09月01日物业费1,603.00元；二、驳回原告贵州百安邦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告胡洪伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 姚俊安二〇二一年八月二十六日法官助理 陈 琛书 记 员 李 凤