北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9394号上诉人（原审被告）：程家刚，男，1966年2月20日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：刘新山，男，1963年3月2日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生，汉族，住北京市顺义区。原审当事人（原审被告）：冯磊，男，1990年6月10日出生，汉族，住浙江省奉化市。上诉人程家刚因与被上诉人刘新山、原审被告冯磊租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人程家刚，被上诉人刘新山委托诉讼代理人张浩，原审被告冯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程家刚上诉请求：1．请求二审法院依法查清案件事实后进行改判；2．一、二审诉讼费由刘新山承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院认定口头租赁协议无效，其理由为涉案房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，但程家刚与刘新山以口头协议方式就房屋租赁达成约定并实际履行，仅因新冠疫情暂时不能继续使用房屋，刘新山明知涉案房屋所在地村委会的新冠疫情防控措施，仍然持续缴纳租金，双方均有继续履行合同的意思表示；二、一审法院认定退款金额属于法院酌定裁量的结果，未考虑到程家刚答辩所依据的事实，明显违背了公平公正原则；三、程家刚对涉案房屋无法使用不存在过错，一审不应据此认定无效而支持退款，且退款的金额明显过高；四、程家刚一审答辩理由具有合法合理的事实根据，应当按照程家刚主张的时间折抵租金。双方租赁关系解除时间为2020年5月30日，应退还2020年5月30日至6月30日期间的租金。刘新山辩称，同意一审判决，不同意程家刚的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冯磊述称，同意程家刚的上诉请求。刘新山向一审法院起诉请求：1．判令程家刚和冯磊共同返还刘新山押金10000元，返还剩余租金82755．68元，合计92755．68元；2．判令程家刚和冯磊共同支付上述押金、租金的利息损失（以92755．68元为基数，按日万分之五的标准，从2020年7月1日起计算至付清之日止）；3．判令本案诉讼费由程家刚和冯磊共同负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月1日，程家刚与殷勇签订《租赁合同》，约定二人就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址位于北京市顺义区高丽营镇四村空闲地（原关东坑），房屋间数为10间北房、大厂房、南侧楼房，租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日。冯磊系程家刚女婿。刘新山主张冯磊与程家刚系合伙关系，刘新山与冯磊、程家刚于2019年1月20日达成口头租赁协议，约定冯磊、程家刚将程家刚租赁的场地及房屋部分转租给刘新山。程家刚、冯磊对此不予认可，称与刘新山达成口头租赁协议的是程家刚，程家刚雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金。双方均认可租赁标的中刘新山主要使用房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，双方认可双方达成的口头租赁协议无效。2019年1月20日，刘新山给付定金2000元。2019年4月1日，刘新山给付押金8000元。刘新山称定金后续转化为押金。程家刚表示其不同意退还定金，且不认可定金转化为押金。2020年1月1日，刘新山给付2020年第一季度租金49000元。2020年4月10日，刘新山向冯磊转账49000元，为支付2020年第二季度的租金款项。冯磊就此于2020年4月9日出具收据，载明：暂收三个月租金49000元，期限为正常营业开始算租金，收款单位处写有“程家刚”。双方均认可收据中的程家刚是冯磊代签。双方均认可因新冠肺炎疫情爆发，由于疫情防控涉诉场地所在村委会自2020年1月28日起封锁进出村大门导致刘新山无法利用涉诉场地进行经营。刘新山因此要求退还其交纳的2020年1月29日之后的租金。诉讼中，程家刚表示在合同无效的情况下，其要求刘新山给付占有使用费，从刘新山已付要求退还的租金中直接扣除。刘新山对此予以同意，且同意在本案中一并解决。2020年5月30日，王某、朱某作为甲方，程家刚作为乙方，双方签订《协议》，内容为：“甲乙双方达成协议，甲方：废品站所有商户，乙方程家刚于2020年6月30日前支付甲方所有租金和压（押）金共计肆拾万左右，以此达成此协议。”刘新山称该《协议》系王某、朱某代表刘新山、张某、许某、竹某、王某与程家刚达成。程家刚称王某、朱某除代表刘新山、张某、许某、竹某、王某外，还代表其他人与其达成的《协议》。刘新山表示双方达成《协议》后，其于2020年5月31日自涉诉租赁场地腾退。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘新山主张程家刚与冯磊系合伙关系，刘新山与冯磊、程家刚于2019年1月20日达成口头租赁协议，程家刚、冯磊否认与刘新山形成租赁合同关系的相对方包含冯磊，刘新山就其主张未提供证据予以证明，而结合刘新山提交的收据及《协议》，收据收款单位处载明程家刚，《协议》系与程家刚达成，故法院据此认定系刘新山与程家刚之间建立口头租赁合同关系。鉴于双方均认可租赁标的中刘新山主要使用房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故法院认定刘新山与程家刚之间达成的口头租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故刘新山要求程家刚返还定金及押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。在合同无效的情况下，由于刘新山并未及时将涉诉场地腾退，故应给付程家刚相应占有使用费。考虑到冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故法院认定冯磊在2020年第二季度租金收据中关于租金给付起算时间的承诺属于有权代理，该内容对程家刚产生法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均认可刘新山自2020年1月28日后均未正常营业，故参照冯磊在收据中的承诺，刘新山无需给付程家刚2020年4月1日之后的占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间刘新山未能正常营业，但双方均认可未正常营业系由于新冠疫情防控所致，双方对此并不存在过错，故刘新山应给付该期间占有使用费的数额法院根据本案查明情况酌情确定。刘新山与程家刚均同意刘新山应支付的占有使用从其要求退还的租金中折抵，法院对此不持异议。综上，法院对刘新山要求返还租金的诉讼请求予以支持，具体数额根据本案审查情况酌情确定，其请求数额过高部分，法院不予支持。程家刚在《协议》中承诺于2020年6月30日前退还租金和押金，现至今未退，故刘新山要求给付利息的诉讼请求，法院予以支持，刘新山主张的利息标准过高，法院依法确定。虽然《协议》中所用词语为押金，并未提及定金，但考虑到该《协议》的签订背景及全文内容，该处的押金应是泛指，即程家刚预收的为促成合同达成及担保合同履行的相应钱款，故对于定金亦应自2020年7月1日起给付利息。冯磊并非涉诉租赁合同的相对方，刘新山要求冯磊在本案承担责任，依据不足，法院不予支持。判决：一、程家刚于判决生效之日起七日内返还刘新山定金二千元、押金八千元、租金六万五千九百六十一元五角，并给付利息（利息以七万五千九百六十一元五角为基数，自二〇二〇年七月一日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘新山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一千零五十九元，由刘新山负担二百零九元（已交纳），由程家刚负担八百五十元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于双方均认可租赁标的中刘新山主要使用的是房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故一审法院认定刘新山与程家刚之间达成的口头租赁协议无效，并无不当。因合同无效，程家刚所提双方合同于2020年5月30日解除的相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。考虑到冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故一审法院认定冯磊在2020年第二季度租金收据中关于租金给付起算时间的承诺属于有权代理，该内容对程家刚产生法律约束力并无不当。一审中，双方均认可刘新山自2020年1月28日后均未正常营业，故参照冯磊在收据中的承诺，刘新山无需给付程家刚2020年4月1日之后的占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间刘新山未能正常营业，但双方均认可未正常营业系由于新冠疫情防控所致，双方对此并不存在过错，故一审法院根据案情，酌情确定刘新山应给付该期间占有使用费的数额，并无不当，本院予以维持。程家刚所提己方对合同履行不存在过错，一审法院判令其退还租金数额过高，违背公平原则、应退还自2020年5月30日至6月30日止一个月租金等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，程家刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由程家刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二一年八月十日法官助理 卢圆圆法官助理 向 玗法官助理 陈亢睿书 记 员 卢园园