江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3579号上诉人（原审原告）：魏刚，男，1985年5月7日出生，汉族，居民，住沛县。被上诉人（原审被告）：黄**，男，1986年10月22日出生，汉族，居民，住沛县。上诉人魏刚因与被上诉人黄**租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人魏刚与被上诉人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人魏刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，并且存在漏判。1.《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方针对租金支付已经达成了合意，并且依据交易习惯也可以确定租金支付日期。市场的一般交易习惯有押一付三，以及签字就付租金、提前一月支付租金等，按照上述交易习惯，租金支付日期应为2020年4月1日前。在一审庭审和微信交流中，被上诉人均自认租金是缓缴，上诉人提供的证据也能够证明支付日期为2020年4月1日。2.合同中手写添加的“到期日按时支付房租”部分捺有被上诉人的手印，可见这是双方协商一致的结果。一审法院对此未予查实和认定是错误的。3.被上诉人提供的承诺书不能证明被上诉人的观点，且由于上诉人与被上诉人之间关系已经恶化，该份承诺书并未付诸实践。一审法庭判决继续履行承诺书不符合法律规定。4.一审庭审时，因证人是被上诉人的合作伙伴兼雇员，与被上诉人存在密切利益关系，其作出的证言真实性难以保证。5.一审庭审中，上诉人提交了增加、变更诉讼请求的申请书，一审法院对其中第1项关于电梯费、公共区域保洁费的诉讼请求未予处理，对另两项的增加未予准许，损害了上诉人的合法权益。被上诉人黄**辩称：上诉人的上诉理由不能成立。上诉人已经实际收取了黄**第二年的房租。涉案房屋是上诉人父亲的，第二年的房租也是和上诉人父亲交涉确定的。如果上诉人认为被上诉人存在违约想要解除合同，完全可以不收取被上诉人第二年的房租和水电费。魏刚向一审法院起诉请求：1.解除魏刚和黄**的租赁合同及附加合同，黄**将房屋腾空；2.判令黄**支付从2020年4月1日至裁决日租金，每月2500元，截止2020年10月1日，合计15000元；3.判令黄**支付拖延租金违约金从2020年4月1日至裁决日租金，每月2500元，截止2020年10月1日，合计15000元；4.判令黄**支付解除合同的赔偿金15000元；5.判令对房屋建筑和设备以交付时状态为准，对于产生的维修费800元应由黄**承担；6.判令黄**承担诉讼费用；7.判令黄**给付魏刚自合同解除之日搬出的日占用费用每天500元至搬离完毕，合计金额45800元。8.判令黄**支付电梯费0.8元/月/平方、公共区域保洁费0.2元月/平方，约260平方，共2860元。一审法院查明：2020年1月2日，魏刚与黄**签订房屋租赁合同一份，内容为：“出租方（甲方）：魏刚身份证号：320322198505074730承租方（乙方）：黄**身份证号：320322198610225318房屋坐落：原富丽华大酒店6楼。依据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2020年4月1日至2025年4月1日，共计5年，房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。电费暂定0.6元一度。（甲方所购电费加0.1元）随购价调整。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋内及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金，(一)租金标准及支付方式。年付每年3万元整，“到期日按时支付房租”为魏刚本人手写。（二）支付方式应当以转账为宜。银行转账凭证作为房租金支付凭证，拖欠房屋租金每月加收一倍租金至结清。乙方应积极主动支付房租。第三条（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施以交付时状态为准，合同签立时视为认可。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应接到乙方通知后进行维修。2.因乙方保管不当或不合理使用致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。3.电梯产生的费用由租户按照租金分担，（4000元维保由使用电梯租户分摊）。第四条转租除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第五条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条其他约定事项。1.本出租房为魏恒永所有，无其他关系人，由于本房屋产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关。若有纠纷使乙方不能正常使用而造成的损失由甲方负责赔偿。2.房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门窗完好、上下水通畅，供电正常，热水器设备等正常使用。3.在甲方同意下乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除。合同终止前，根据甲方要求是否恢复原样。4.本合同经双方签字后生效，影印有效。本合同一式2份，其中甲方执1份，乙方执1份，影印,有效。5.本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。6.乙方要在每年房屋都放置干粉灭火器4㎏，安装保存14天以上的摄像装置，不得从事非法和不道德的事项。7.乙方装修应按照防火规范进行，不得在房屋中夜宿或使用明火做饭。8.乙方在有责任和义务承担维护房屋的消防，承担由对违反消防规定造成的损失承担连带责任。9.合同是最终谈判成果，非合同中的内容为谈判过程。第七条违约金和违约责任。1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人视为出租方违约，负责赔偿违约金半年租金、装修费用和其他经济费用。2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金半年租金，根据国家关于禁止吸烟的有关规定，室内是禁止吸烟的，租户或者往来人员应当知晓并遵守。因为治安问题特别是偷盗问题，各租户应当做好必要的预防工作，贵重物品保妥善保管。第八条补充协议：如遇到消防问题导致无法正常经营，甲方每年免除乙方在一个租金度内累计不超过3个月租金不足3个月据实计算。2020年1月12日，魏刚、黄**签订承诺证明一份，内容为：“承诺证明。今魏刚向黄浩承诺支付儿子3万元机器人培训费用，分2次支付，每次支付时间均在房租交付租金日期，魏刚支付的孩子培训费，任何情况下不进行退还。特此证明。魏刚本人签字：魏刚2020.1.12黄浩本人签字：黄**2020.1.12”。黄**自认黄浩系其本人。魏刚、黄**双方均认可上述机器人培训费用分两次抵扣房屋租金，每次15000元。黄**于2020年9月10日向魏刚支付租金10000元，于2020年11月1日支付租金5000元。黄**已将2020年4月1日至2021年4月1日之间的租金支付完毕。一审法院认为，魏刚与黄**之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。魏刚依约向黄**提供租赁物，黄**应按合同约定支付魏刚租赁费。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，魏刚与黄永生双方签订的房屋租赁合同中未明确约定房屋租金的支付时间，且双方未对房租的支付时间达成一致意见，双方约定的租赁期限为五年，在魏刚、黄**协商支付租金的过程中，黄**已将2020年4月1日至2021年4月1日之间的租金全部缴纳完毕，黄**不存在违约行为。即使如魏刚陈述，合同约定的房租支付时间为2020年4月1日，黄**存在违约的情形，其违约程度也是显著轻微，不影响守约方即魏刚合同目的实现，如果片面机械解读涉案租赁合同，简单强制解除涉案租赁合同，势必影响黄**正常的生产经营，人为扩大损失。如此对其既不公平，也不合理，与维护生产经营稳定、保护交易安全的法律适用理念和诚实守信的契约精神相悖。故，魏刚认为黄**延期支付租金的行为已构成违约应解除合同并不合理，综合考虑本案房屋租赁合同的履行过程及使用现状，且本案的租赁期限较长，黄**已使用涉案房屋并进行了装修并经营，且黄**不同意解除合同，故，魏刚以黄**未及时缴纳租金为由，要求解除与黄**之间的房屋租赁合同并支付违约金、赔偿金、占用费等的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回魏刚的诉讼请求。二审期间，上诉人魏刚提交收款证明一份，内容是2021年3月31日至2022年3月31日的全年房租已经全部结清，证明被上诉人应该在4月1日之前交房租。被上诉人黄**质证认为，对该证明真实性无异议，但对证明目的不认可，不能证明第一年的房租在4月1日之前应当支付，合同上也没有明确的表示，实际上被上诉人与上诉人说过晚一段时间交房租，上诉人也同意了。二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：1.魏刚与黄**对于租金支付日期有无明确约定。2.一审法院对魏刚增加的一审诉讼请求处理是否适当。本院认为，一、关于魏刚与黄**对于租金支付日期有无明确约定的问题。首先，魏刚与黄**在合同中对于租金日期并未明确约定。涉案《房屋租赁合同》仅在第二条第（一）款约定了“租金标准及支付方式：年付（每年叁万元整）”，但并未载明具体的租金支付日期。魏刚认为其向一审法院提交的合同原件上手写添加的“到期日按时支付房租”字样可以说明租金的支付日期，但黄**提供的合同原件上并无同样的内容与之对应，据黄**陈述上述内容为魏刚自行添加，本院予以采信。并且，该手写内容即便真实，亦未明确到期日为何时，魏刚据此主张约定的租金支付日期为房屋租赁期起始日（2020年4月1日）不能成立。其次，根据现有证据可以认定黄**已按照魏刚要求履行了支付3万元租金的义务，其中15000元租金的支付方式为通过魏刚出具承诺书与魏刚儿子的培训费进行了抵扣。承诺书中对于培训费作出的“每次支付时间均在房租交付租金日期，魏刚支付的孩子培训费，任何情况下不进行退还”表述表明魏刚认可黄**对于该部分房租不存在迟延支付的情形。另有15000元租金系分两笔于2020年9月10日、2020年11月1日通过转账方式向魏刚支付，并且根据一审中双方当事人提交的微信聊天记录显示，双方在2020年7月中旬仍在洽谈讨论租金的支付问题，魏刚在收取通过转账支付的租金时亦未提出与支付时间有关的异议，魏刚现主张黄**迟延支付租金没有事实和法律依据。二、关于一审法院对魏刚增加的三项诉讼请求处理是否适当的问题。魏刚于一审当庭提交了增加、变更诉讼请求申请书，并明确对其中第2、3项暂不主张，仅主张第1项电梯费、公共区域保洁费，故一审法院对其增加的后两项诉讼请求未予理涉并无不当。关于电梯费、公共区域保洁费问题。魏刚与黄**签订的《房屋租赁合同》中约定“电梯产生的费用，由租户按照租金分摊（4000元维保由使用电梯租户分摊）”，根据上述内容，黄**应当向魏刚交纳因使用电梯产生的费用，但因使用电梯的租户并非只有黄**，魏刚亦应当对于收费标准、租户分摊情况作出说明并提供计算依据。黄**于二审庭审中已表明在魏刚明确电梯费用标准后同意交纳该项费用，故魏刚可就此另行主张权利。综上，上诉人魏刚的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元，由上诉人魏刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年八月二日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池