重庆市潼南区人民法院民事判决书 （2021）渝0152民初2825号 原告：贺绍华，男，1951年7月9日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：刘昌体，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。被告：向文发，男，1949年1月2日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：董俊中，重庆俊中律师事务所律师。原告贺绍华与被告向文发确认合同有效纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日、2021年7月14日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年7月30 日再次公开开庭审理了本案。原告贺绍华及其委托诉讼代理人刘昌体、被告向文发及其委托诉讼代理人董俊中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺绍华向本院提出诉讼请求：依法判决确认被告出卖坐落于原卧佛区XX乡X村X组登记在被告名下，建筑面积为169平方米，修建于1986年，乡村房屋所有权证号为字第000XXX号的砖柱砖墙结构平房7间的全部房屋、转让承包土地、自留地及竹子、树木等农村全部财产给原告的合同有效。事实和理由：原、被告系亲戚关系。2003年9月28日前，被告因经商将其全家户口迁至原潼南县XX镇XX街XX号。被告的父亲向子云和母亲李大玉仅生育了被告向文发及原告之妻向文珍。由于年迈的向子云和李大玉居住在农村需要向文珍及原告护理照料，原告及其妻子向文珍、儿子贺勇便于2002年去到被告老家照料向子云和李大玉。2002年2月25日，向文发和唐群与贺绍华、向文珍协商一致，由向文发和唐群将坐落于原卧佛区XX乡X村X组登记在被告名下，建筑面积为169平方米，修建于1986年，乡村房屋所有权证号为字第000XXX号的砖柱砖墙结构平房7间的全部房屋、承包的土地、自留地及竹子、树木等农村全部财产以20,000元价格卖给贺绍华及向文珍夫妇，并将乡村房屋所有权证、潼南县土地承包管用证等手续交与了原告。因双方系亲戚关系，至今未办理房屋买卖过户登记手续。2002年4月18日，原告将潼南县XX镇XX村X社22号自有的房屋和林木转让给了本社社员贺前树，并于当年退出了其承包的潼南县XX镇XX村X社的承包地。2002年7月4日，原告贺绍华及全家人的户口从重庆市潼南县XX镇XX村X社22号迁至了重庆市潼南县XX镇XX村X组249号附1号。2009年5月8日，贺绍华及家人获得了潼南县人民政府颁发的林权证。2010年11月30日，贺绍华及家人获得了潼南县人民政府颁发的农村土地承包经营权证。因修建潼荣高速公路占地，卧佛镇财政所于2018年5月10日、2019年1月24日、2019年4月4日分三次向贺绍华的银行账户转入了潼荣高速公路综合结余补偿款47,874元、玉蕉村征地综合补偿款340元、玉蕉村征地人员安置补偿费余额发放款23,300元。今年修建铜安高速公路，需拆除原告贺绍华购买向文发至今未过户的房屋，需占用贺绍华家的宅基地、耕地、自留地、林地和砍伐竹子、树木等，向文发要求将房屋拆迁款等费用补偿给他家所有，仅同意将20年前原告支付给他的20,000元购房款本金予以退还，遭到原告拒绝。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告向文发辩称，原告主张合同有效但并未举示相关证据加以证明，也未举证证明双方签订协议所涉的主要内容，故原告应当承担举证不能的法律后果。原告以前系潼南县XX镇XX村居民，并非XX镇XX村村民，其在后来采取非法手段取得了XX村户籍，即使原、被告签订了房屋买卖协议，但由于原告未依法获得玉蕉村集体经济组织成员资格，故其与被告签订的乡村房屋转让协议亦属无效协议。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告贺绍华系被告向文发的妹夫。向文发的父母在婚姻关系存续期间共同生育了两个子女，即长子向文发，次女向文珍。向文发与唐琼结婚后生育了两个儿子，即长子向建云，次子向建平。贺绍华与向文珍结婚后生育了儿子贺勇。2002年，向文发及其妻唐琼因常年在原潼南县卧佛镇街上做服装生意，加之其在卧佛镇街上自建了住房，遂决定全家搬至卧佛镇街上居住。因向文发的父母年事已高，且居住在向文发及其妻唐琼共同所有的位于原潼南县卧佛区XX乡X村X组（现更名为潼南区卧佛镇XX村X组）房屋内无人照顾。为此，向文发与向文珍兄妹俩商量后决定由向文珍夫妇帮忙照顾二老。同年4月，贺绍华以投靠亲友的名义将其自建的位于原潼南县XX镇XX村X社的房屋及林木管理权转让给了本社社员贺前术。随后，贺绍华又将其承包地全部交回给原潼南县XX镇XX村X社社集体。同年7月，贺绍华及其妻向文珍以投靠亲属的名义将户籍从原潼南县XX镇XX村X社迁入原潼南县XX镇XX村X组249号附1号。2002年腊月，贺绍华及其妻向文珍、向文发及其妻唐琼共同邀请了当时的自生村（现玉蕉村）村支书、村长、自生村4社社长等人到向文发老家即原潼南县卧佛区XX乡XX村X组进行协商。此间，贺绍华及其妻向文珍、向文发及其妻唐琼共同签署了协议一份。其后，贺绍华及其妻向文珍即从其户籍地原潼南县XX镇XX村X社搬至向文发老家与向文发、向文珍的父母共同居住，向文发一家四口也搬至卧佛镇街上居住。2003年9月28日，向文发及其妻唐琼、长子向建云、次子向建平的户籍从原潼南县卧佛镇XX村X社XX号迁入原潼南县卧佛镇XX街XX号。2005年、2008年，向文发、向文珍的父母以及贺绍华的儿子贺勇相继去世。但贺绍华及家人一直仍居住于登记在向文发名下位于原潼南县卧佛镇玉蕉村3组的房屋内，并耕种向文发作为农户代表在该集体经济组织承包的所有土地。2009年5月，原潼南县林业局向贺绍华颁发了位于XX村3社的《林权证》。次年1月，原潼南县人民政府向贺绍华颁发了《农村土地承包经营权证》，该证书上载明：发包方为潼南县卧佛镇XX村X社；承包方代表为贺绍华；承包期限从1998年7月1日至2028年6月30日止；承包经营权共有人情况：向文玲、向文发（迁出）、唐群（迁出）、向建云（迁出）、向建平（迁出）、向子云（死亡）；承包地确认面积13亩（原承包地总面积6.1亩）。2018年，因修建潼荣高速公路征收了潼南区XX村X组的部分土地。潼南区卧佛镇财政所于2018年5月10日、2019年1月24日、2019年4月4日分三次向贺绍华的银行账户转入了潼荣高速公路综合结余补偿款47,874元、玉蕉村征地综合补偿款340元、玉蕉村征地人员安置补偿费余额发放款23,300元。同年11月，贺绍华之妻向文珍去世。2021年，因修建铜安高速公路需要对登记在向文发名下但自2002年起至今一直由贺绍华居住的位于潼南区卧佛镇XX村X组的房屋进行征收，原、被告遂发生纠纷，经多次协商未果。为此，原告诉至本院，请求判决如诉称。另查明，本案所讼争的房屋系乡村房屋，该房屋登记在向文发名下，坐落在原潼南县卧佛区XX乡X村X组，系砖柱砖墙结构的平房，建筑面积为169平方米，房产来源系自建，乡村房屋所有权证号为字第000376号。自原、被告在2002年签订协议后，该房屋的产权证原件一直由贺绍华持有。同时，贺绍华还持有1984年原潼南县人民政府向向文发之父颁发的《潼南县土地承包管用证》。庭审中，贺绍华陈述其与向文发夫妻签订的协议共两份，双方各执一份。该协议由原自生村村长尹文兵执笔书写，其持有的协议原件已经遗失。协议的主要内容为向文发夫妻将登记在向文发名下位于原潼南县卧佛区XX乡X村X组的房屋所有权及向文发农村承包户在原潼南县卧佛区XX乡X村X组的承包地、林地使用权等以20,000元价格转让给贺绍华。该协议签订后，贺绍华于2005年前分多次以现金方式将该款支付给了向文发。向文发辩称，与贺绍华签订协议属实，但协议的内容是将涉案房屋的居住权及猪、牛、谷物、家具等转让给贺绍华，并未转让房屋的所有权。本院认为，本案当事人争议焦点为：1.被告将其所有的涉案房屋交由原告占用，双方建立的是所有权转让关系或者系有偿使用关系？2.原告要求确认合同有效的主张能否成立？对此争议焦点，本院具体评判如下：一、关于原、被告于2002年签定的协议内容所涉的事实认定：本案中，双方当事人对于在2002年签订合同这一事实均不持有异议，但对协议内容所涉的事实存在较大分歧。原告认为，被告在协议中转让的是房屋所有权、承包地及林地使用权，之所以转让后至今未办理过户登记手续，是因为考虑到双方系亲戚关系，不至于发生纠纷，且办理过户登记需要交纳交易税费。被告则认为，考虑到原告家庭贫穷，加之需要原告夫妻照顾老人，所以才同意由原告夫妻对涉案房屋享有永久居住权。对双方所发生的上述争议，本院根据当事人的陈述及知情人的证言，全面、客观地审核双方所举示的相关证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验分析认为，被告将涉案房屋转让给原告的盖然性高于被告将涉案房屋交由原告使用的辩解事实，该认定结论更符合生活逻辑，更接近客观事实。其理由如下：一、被告在2002年前常年在镇街经商，并在卧佛镇街上拥有自己的城镇房屋，且依照被告在庭审中的陈述，其回老家居住的时间较少，老家的房屋基本处于闲置状态，故其存在转让涉案房屋的可能性；二、因家中老人年迈，需要子女照顾，被告由于长期在外经商，无暇顾及老人，且其仅有一个同胞兄妹，由妹妹、妹夫出面照顾老人更让被告放心。因妹妹家庭贫穷，居住条件较差，被告作为兄长，基于亲情关系帮助妹妹家人改善生活条件及居住环境更符合人之常情。故，被告也存在转让涉案房屋的动机；三、原告于2020年4月已将其所有位于五桂镇方坡村的房屋、承包地、林地等财产转让他人，被告作为原告之妻的兄长，知道或者应当知道该事实，充分说明兄妹二人在此前对照顾老人、涉案房屋的处理等事务已经口头协商达成一致；四、签订协议当天，原、被告邀请众多村、社干部到场见证，说明原、被告双方系对生活中重大事务的处理。单纯的将涉案房屋交由自己的妹妹、妹夫使用，按照生活常识不会如此严肃、慎重；五、被告收取原告20,000元的事实，在当时与被告转让房屋的市场价值基本相当。被告认为，其转让的是家中尚有的猪只、牛、谷物、家具等财产，但被告却在庭审中陈述其与原告签订协议前常年在外经商，回家时间甚少。本院认为，因被告家中老人年迈，本就缺乏劳动力，加之被告并无充裕时间养猪、养牛，种植稻谷，且20,000元在当时可以购买数头猪、牛和大量谷物。因此，被告的辩解与生活逻辑不符，其对此申请的证人出庭所作的陈述亦自相矛盾。故，本院对被告的这一辩解不予采信；六、2018年因修建潼荣高速公路征地过程中，原告作为征地补偿对象，有理由相信被告知道该事实，但被告并未对此向镇、村干部或相关部门提出异议，从侧面进一步说明被告对转让房屋等财产与原告的事实予以认可；七、原告持有涉案房屋的产权证原本多年，依照交易习惯更加充分印证双方交易房屋的事实。综上，本院认为，被告将其所有的涉案房屋以20,000元价格转让给原告的事实较被告辩解其将涉案房屋交由原告永久居住的事实盖然性更高。虽然原告因客观原因无法举示其与被告签订的转让协议，但双方客观上存在转让涉案房屋的事实。故，本院对涉案房屋转让给原告的事实依法予以确认。二、关于转让协议效力的认定：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原、被告在签订涉案房屋转让协议时均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且被告之妻作为涉案房屋的共同所有人在签订该协议时亦在场，双方对房屋的买卖意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的民事行为，该合同所涉的乡村房屋买卖并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗。此外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然原、被告对涉案房屋在签订协议后至今未办理物权变动手续，但根据上述规定，并不影响合同的效力。故，原、被告双方于2002年自愿签订的房屋转让协议依法成立，合法有效，应当受到法律保护。庭审中，被告认为，即使法院认定原、被告签订了房屋转让协议，但因原告在签订该协议时并不具备涉案房屋所在地的集体经济组织成员资格，故双方所签订的乡村房屋买卖协议亦属无效。本院查明，原告于2020年4月以亲属投靠名义将其夫妻二人的户籍迁入XX镇XX村X组。根据被告的陈述，双方系在当年腊月签订协议。且在签订协议时，卧佛镇玉蕉村的村、社干部在场，尚无证据显示村、社集体对双方转让涉案房屋提出反对意见。上述事实，充分说明原告在签订协议时已经具备XX镇XX村X组的集体经济组织成员资格。因被告认为原告以非法方式取得XX镇XX村X组的集体经济组织成员资格的辩解并无证据加以证明，故本院对被告提出的该项辩解理由不予支持。本案中，原告主张其在2002年与被告签订协议时还涉及承包地、林地的转让，故请求人民法院对协议中所涉的该部分内容确认有效。本院认为，因农村承包地、林地的转让系另一法律关系，且原告在本案中尚无充分证据证明该转让事实，双方对此争议可以另行协商，也可另案起诉。故，本院对此不在本案中评判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告贺绍华与被告向文发于2002年签订的关于位于重庆市潼南区XX镇XX村3组（原潼南县卧佛区XX乡X村四组）的砖柱砖墙结构房屋（乡村房屋所有权证号：字第000XXX号，建筑面积：169平方米）转让协议有效；二、驳回原告贺绍华的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告向文发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                   审    判    长      沈德建人 民 陪 审 员      范绍前人 民 陪 审 员      冯  钦  二○二一年八月十一日 书    记    员      李  雪 - 1 -