北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5986号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨绍辰，男，1989年1月8日出生。委托诉讼代理人：王美秋，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐影，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卜乐，男，1987年6月25日出生。委托诉讼代理人：赵君，北京德恒律师事务所律师。上诉人杨绍辰因与被上诉人卜乐房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨绍辰的委托诉讼代理人王美秋，被上诉人卜乐的委托诉讼代理人赵君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨绍辰上诉请求：1.撤销一审判决第一项“杨绍辰向卜乐支付违约金300000元”的内容，改判杨绍辰按8000元/月的损失赔偿额计算方法向卜乐支付逾期交付使用房屋期间（2020年4月19日至5月25日）的违约金9600元。2.撤销一审判决第四项“驳回杨绍辰其他反诉请求”的内容，改判卜乐向杨绍辰支付违约金（以逾期给付的户口迁出保证金20000元和物业交割保证金62000元为基数，自2020年5月26日起至实际付清之日止，按一年期贷款市场报价利率3.85%的130%计算）。事实和理由：一、杨绍辰与卜乐于2019年6月21日签订了《变更协议书》，约定将房屋交付及物业交割时间由原约定的2019年11月17日变更为不晚于2020年3月15日，并对延期交房产生的损失赔偿额的计算方法进行了约定，即延期交房四个月补偿买方32000元，相当于8000元/月。2020年3月29日，双方协商一致，因新冠疫情而将房屋交付时间延期至2020年4月19日，但当日因案外人杨家骧给房屋交付造成了直接阻碍，房屋未完成交接，杨绍辰作为卖方在合同履行中并无过错。2020年5月16日杨绍辰将室内物品全部搬出，履行完毕交房义务。2020年5月25日卜乐实际占用房屋，交付房屋及物业交割事项已履行完毕，杨绍辰的迟延履行期间至多为2020年4月19日至2020年5月25日。一审法院判令杨绍辰支付违约金30万元显然过分高于造成的损失，应当以实际损失为基础予以调减（至多不超过造成的损失的30%），延期交房的损失仅为房屋占用损失（即同地段同类房屋租金，同类房屋租金标准为每月7000元），故请求二审改判为杨绍辰按逾期交付使用房屋期间（2020年4月19日至5月26日）的实际损失即同地段同类房屋租金标准8000元/月向卜乐支付违约金9600元。二、卜乐至今未支付户口迁出保证金20000元和物业交割保证金62000元，应当支付逾期付款的违约金。卜乐辩称，同意一审判决，不同意杨绍辰的上诉请求。一、双方在合同中约定了逾期交房超过15日应支付房屋总价款20%的违约金，杨绍辰超过15日交付构成根本违约，一审判决的违约金符合法律规定。二、卜乐不存在违约，杨绍辰违约在先，杨绍辰在2020年5月16日将室内物品腾空后失去联系，并未通过中介协助交割，故未到支付保证金的时间，卜乐不应支付保证金及违约金。卜乐向一审法院起诉请求：1.杨绍辰支付违约金1130000元；2.杨绍辰支付补偿款32000元；3.杨绍辰按照每日22元（8000元／年／365天），支付自2020年3月16日起至2020年5月26日止的房屋占用费；4.杨绍辰支付卜乐垫付的卫生费72元、供暖费1815元、物业费326.81元；5.杨绍辰承担本案的诉讼费用。杨绍辰向一审法院反诉请求：1.卜乐支付户口迁出保证金20000元；2.卜乐支付物业交割保证金62000元；3.卜乐支付违约金自2020年5月26日起至实际付清房款之日止；4.诉讼费由卜乐承担。一审法院认定事实：2019年6月14日，杨绍辰（出卖人、甲方）与卜乐（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落于海淀区101号（以下简称涉案房屋），房屋总价款5650000元，自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。关于房屋的交付：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人于2个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。关于物业交割：甲乙双方应当在不晚于2019年11月17日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存30000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。甲乙双方办理物业交割当日，由乙方将该保证金自行划转至甲方。关于户口迁出保证金：乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。乙方应于交房当日将保证金自行划转至甲方。关于违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。2019年6月21日，杨绍辰（甲方）与卜乐（乙方）签订《变更协议书》，将原合同物业交割条款变更约定如下：甲乙双方应当在不晚于2020年3月15日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存62000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状态等情况造成的实际损失。甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。该协议中还约定甲方收到除物业和户口保证金外其他购房款后，四个月之内（3月15日之前）补偿乙方32000元。2020年5月25日，卜乐实际占用涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。庭审中，杨绍辰同意依照《变更协议书》的约定补偿卜乐32000元，并向卜乐支付其垫付的卫生费72元、供暖费1815元、物业费326.81元，对此，法院不持异议。根据法院查明事实，杨绍辰确未按照《变更协议书》约定履行与卜乐办理物业交割及交付涉案房屋的义务，构成违约，理应承担违约责任，就违约金的数额，法院将根据违约情形及卜乐的实际损失依据公平原则予以酌定。关于杨绍辰的抗辩，均非其免除违约责任的正当理由，如杨绍辰认为系因案外人原因导致其承担了违约责任，其可向案外人另行主张权益，故杨绍辰的抗辩法院不予支持。在杨绍辰已承担违约责任的情况下，卜乐再要求杨绍辰支付房屋占用费，法院不予支持。就杨绍辰主张的违约金，至卜乐起诉，杨绍辰仍未将涉案房屋交付卜乐，在杨绍辰持续违约过程中，卜乐未支付保证金并非违约，对杨绍辰该项反诉请求，法院不予支持。诉讼过程中，卜乐实际占用了涉案房屋，并在本案中向杨绍辰要求卫生费、供暖费、物业费等各项杂费，则卜乐理应将户口迁出保证金、物业交割保证金支付杨绍辰。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、杨绍辰向卜乐支付补偿款32000元、卫生费72元、供暖费1815元、物业费326.81元、违约金300000元；二、卜乐向杨绍辰支付物业交割保证金62000元、户口迁出保证金20000元；三、驳回卜乐其他诉讼请求；四、驳回杨绍辰其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨绍辰与卜乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于杨绍辰上诉主张违约金过高，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。杨绍辰未按《变更协议书》约定的不晚于2020年3月15日与卜乐办理物业交割及交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。杨绍辰主张双方因疫情影响将房屋交付时间延期至2020年4月19日，但并未提交充分证据证明双方对延期达成了一致意见，本院对该主张不予采信。但卜乐已于2020年5月25日实际占用涉案房屋，其购买房屋的合同目的已经实现，综合考虑杨绍辰的违约情形、对卜乐造成的实际损失及卜乐为实现合同目的付出的各项成本，本院将违约金酌减为6万元。如杨绍辰认为系因案外人原因导致其承担了违约责任，其可向案外人另行主张权益。关于杨绍辰上诉主张的逾期支付户口迁出保证金和物业交割保证金的违约金，因本案一审卜乐起诉时，杨绍辰尚未向卜乐交付房屋，故卜乐不支付户口迁出保证金和物业交割保证金具有合理抗辩，不构成违约，本院对杨绍辰的该项上诉请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，亦无属于法律、司法解释另外规定的情形，故本案应适用当时的法律及司法解释进行处理。综上所述，杨绍辰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26311号民事判决第二项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26311号民事判决第三项；三、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26311号民事判决第一项为杨绍辰向卜乐支付补偿款32000元、卫生费72元、供暖费1815元、物业费326.81元、违约金60000元；四、驳回卜乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15292元，由卜乐负担14054元（已交纳），杨绍辰负担1238元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费925元，由卜乐负担（于本判决生效后七日内交纳）二审案件受理费5800元，由杨绍辰负担1160元（已交纳），由卜乐负担4640元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  赵 蕾审 判 员  刘 磊二〇二一年八月十九日法官助理  王 梦书 记 员  马子萌