北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11237号上诉人（原审被告）：陈治安，男，1954年12月4日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京美好愿京物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华西路一里**听涛雅苑公建楼**。法定代表人：徐杰，总经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。上诉人陈治安因与被上诉人北京美好愿京物业管理有限公司（以下简称美好愿京物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈治安上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院认定美好愿京物业公司与北京市东城区金世纪嘉园业主委员会（下称金世纪嘉园业委会）签订的《北京市东城区金世纪嘉园物业服务合同》合法有效，对小区业主有约束力，该认定不具备必要的法律依据。物业服务合同签订之前，金世纪嘉园业委会没有经过业主大会的授权或委托，属擅权行为。2.一审法官有明显倾向性，对美好愿京物业公司的说法不让我质疑，也不核实就认同；对我的说法，根本不予理睬，也不核实就否定。我始终认为美好愿京物业公司服务质量差，不符合服务标准，瑕疵一词从未出于我之口，是法官意思。我共提供证据照片17张、光盘1张，还有2份答辩状，证据显示小区全体业主共有的共用部位，即7号楼楼体和楼内的设施、设备，都是物业服务管理的范围。从照片和视频中可以看出3月15日前物业服务质量不达标，维修质量差。这种严重的质量问题，不是法官轻描淡写的所说的瑕疵，更准确的说是对小区的破坏。3.一审第一次开庭后，对我证据所指没有作为的地方，美好愿京物业公司进行了补救，但维修质量依然达不到小区原标准。美好愿京物业公司提供的照片经过变形处理，颜色失真，没有可信度。更关键的是，美好愿京物业公司的亡羊补牢不能否认此前的不作为和服务质量差。4.可视电话涉及的不是如何开门的问题，而是固有配置被降低的问题，更关键的是利益问题。可视对讲系统每年都有维护费，没有这项服务，美好愿京物业公司就可以直接将收取的维护费据为己有。缺少了这项服务，就应从物业费中扣减相应的数额。一审法官刻意回避了这一重要环节。5.对于物业公司维修而言，不管使用维修基金，还是物业费，都不应低于小区原标准、原配置、原质量。如果达不到就不能要求业主满额付费物业费。不管是维修基金，还是物业服务费，都是业主的财产。物业服务公司将业主的财产转化为物业服务费的前提是提供物业服务，不服务就不能转化，转化多少与服务多少有因果关系。一审法院判决我足额付费有失偏颇。6.照片和光盘视频证据显示，美好愿京物业公司的物业服务降低了服务标准，减少了服务内容。根据涉案物业服务合同第三章第十二条第二款的约定，美好愿京物业公司服务缩水，首先违约，不能要求我如实履行义务。综上，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。美好愿京物业公司辩称，同意一审判决，不同意陈治安的上诉请求。业委会和我公司签订的物业服务合同真实有效，陈治安称我公司服务不到位，但小区物业费交费率达到90%，业委会亦未代表业主向我公司反馈服务不到位的问题，我公司提供的物业服务已超过物业服务标准。美好愿京物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈治安向美好愿京物业公司支付2016年11月21日至2020年11月20日期间的物业服务费7272元及违约金1381.68元；2.判令陈治安负担案件受理费。一审法院认定事实如下：2015年11月15日，北京市东城区金世纪嘉园业主委员会作为甲方，美好愿京物业公司作为乙方，双方签订《北京市东城区金世纪嘉园物业服务合同》。该合同约定，本物业项目名称：北京市东城区金世纪嘉园小区。物业服务期限为三年，自2015年11月21日至2018年11月19日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作发生安全事故，及时向有关部门报告，采取应及措施，协助做好救助工作；7.设立服务监督电话；8.其他服务事项：小区停放机动车和非机动车管理。物业服务费由业主和物业使用人按其拥有和使用物业的建筑面积缴纳，应按每半年为一个缴费周期缴纳，业主和物业使用人应当在每半年期的第一个月内向乙方缴纳本半年期的物业服务费。具体标准如下：高层住宅2.5元/平方米·月。甲方应按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特别服务费……业主违反本合同第十三条、第十六条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日千分之一点五的标准向乙方支付违约金。该合同期满后，2018年11月20日，美好愿京物业公司与金世纪嘉园业委会续签《北京市东城区金世纪嘉园物业服务合同》，约定物业服务期限为五年，自2018年11月21日至2023年11月20日；物业服务费收费标准及违约金支付标准未变化。另查，北京市东城区忠实里西区7号楼5层南611室（建筑面积：60.60平方米）登记在陈治安名下。经核实，涉案小区一直由美好愿京物业公司提供物业服务；陈治安未交纳2016年11月21日至2020年11月20日期间的物业服务费。庭审中，陈治安提交照片若干，欲证明美好愿京物业公司提供的物业服务不符合原标准，更换的产品也是以次充好以及不作为的情况。美好愿京物业公司对陈治安的此项证据的证明目的不予认可，称物业已尽到管理义务，陈治安提交涉案房屋照片中涉及的维修服务范围很多超出了物业服务公司的服务范围，从照片可以看出小区需要进行维修时，物业公司尽到了维修义务，且陈治安所提交的照片显示的地方，属于小区的公共区域，如果业主对于物业公司的服务和质量不予认可，可向业委会提出，由业委会向物业维权，而非以此为理由拒交物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金世纪嘉园业委会与美好愿京物业公司签订的《北京市东城区金世纪嘉园物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对包括陈治安在内的金世纪嘉园小区业主具有约束力。物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。物业服务企业为业主提供对公共部分的服务，理应由全体业主共同承担此部分的物业管理费用。本案中，美好愿京物业公司提供了物业管理服务，陈治安在接受有关服务、享受权利的同时自然也应当承担相应义务，即按时交纳相关费用的义务。故美好愿京物业公司要求陈治安支付拖欠的物业服务费，有合同和法律依据，法院予以支持。陈治安所持答辩意见及证据不足以成为陈治安未交物业服务费的依据，法院不予采纳。关于违约金一节，法院综合审查美好愿京物业公司、陈治安提交的证据，考虑美好愿京物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故法院对美好愿京物业公司违约金的主张，不予支持。判决：一、陈治安于判决生效之日起十日内支付北京美好愿京物业管理有限公司自2016年11月21日至2020年11月20日的物业服务费7272元；二、驳回北京美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，经查，金世纪嘉园业委会与美好愿京物业公司签订的《北京市东城区金世纪嘉园物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对包括陈治安在内的金世纪嘉园小区业主具有约束力。且根据查明的事实，美好愿京物业公司实际为陈治安房屋所在的小区提供了物业服务，陈治安在事实上亦接受了该服务。故综合上述情形，陈治安应当向美好愿京物业公司支付物业费，这也是诚实信用原则和公平原则的基本体现。一审法院判令陈治安向美好愿京物业公司支付物业费并无不当，符合法律规定及本案的实际情况。陈治安所提物业服务合同对其没有约束力的意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，陈治安所持美好愿京物业公司物业服务不符合原标准的主张亦不足以成为其未交物业服务费的依据；且一审法院已结合美好愿京物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵的情形，对美好愿京物业公司违约金的主张未予支持。综上所述，陈治安的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈治安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 磊审 判 员 王 元二〇二一年八月十六日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠