西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2021)陕0104民初5734号原告：陈某，女，1987年2月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告：和某某，男，1987年11月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：北京金辉锦江物业服务有限公司西安莲湖分公司，住所地西安市莲湖区楼。负责人：吴俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：安玥，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告：西安金辉融宇房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区汉城南路96号金辉优步花园物业服务中心。法定代表人：林茂祺，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞雪，陕西锦路律师事务所实习律师。原告陈某、原告和某某诉被告北京金辉锦江物业服务有限公司西安莲湖分公司(以下简称“金辉锦江物业”)、被告西安金辉融宇房地产开发有限公司（以下简称“金辉融宇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某、原告和某某、被告金辉锦江物业之委托诉讼代理人王心言、安玥、被告金辉融宇公司之委托诉讼代理人刘爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某、和某某向本院提出诉讼请求：1、判令金辉锦江物业、金辉融宇公司赔偿陈某、和某某经济损失计49405元；2、诉讼费、鉴定费由金辉锦江物业、金辉融宇公司承担。事实与理由：陈某、和某某购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX室，2020年10月22日交房后对房屋进行装修并购买部分家具家电。2021年1月11日下午装踢脚线工人到家时发现屋内全是脏水，便打电话告知。陈某、和某某到家查看，水位高约10-15公分，下水道严重堵塞，卫生间地漏及马桶下水管一直反水，打扫三小时才将屋中脏水清理干净。告知物业后，检查发现是楼下303室下水管道被冻住，导致5层以上住户排放的污水从下水管道流不下去，致陈某、和某某家中卫生间地漏、马桶下水管道反水。次日家中仍有污水流出，再次联系金辉锦江物业，物业又找来金辉融宇公司检查维修，三方一起到3层修理被冻管道，发现3层卫生间也反水，反出的水已经结冰，冻住了地漏及马桶下水管。在寻找堵塞点时，陈某、和某某并不在场。后物业工作人员说2层也冻住了。本户型2层至34层共用一根下水管道，4层以下全部被冻住。此前在业主群就有业主询问物业，XX道XX号楼水管有被冻住的问题，结果还是没有做好日常管理维护，导致陈某、和某某家中反水被淹。2021年1月12日找金辉锦江物业解决此事，他们让列出财产损失清单，1月13日将清单交给物业主管，他们又开始说需要请示，随后又让申请物业险，之后又说不承担赔偿责任。根据《金辉优步花园业主手册》规定，金辉锦江物业对主给排水、下水道等共有设施具有日常管理维护的义务，对房屋共有设施设备及其运行具有维护和管理义务，由于金辉锦江物业没有做好下水管道的日常管理及维护，造成陈某、和某某家中反水被淹，并产生重大损失。同时金辉融宇公司提前一年时间交付房屋，存在质量风险，并且对房屋墙面、厨房、卫生间地面渗漏等有5年保修期，负有保修和处理问题的义务。故诉至法院，望判如所请。金辉锦江物业辩称，一、金辉锦江物业已尽到物业服务合同约定的维修管理义务，陈某、和某某要求金辉锦江物业赔偿经济损失，无事实和法律依据。1、在日常管道管理维护上，2020年9月22日金辉锦江物业对7号楼排水管道进行了模拟验收，验收结果合格；2020年11月5日金辉锦江物业再次与陈某、和某某共同对下水管道进行测试，测试结果合格；2020年12月XX道XX园区内化粪池、管道进行清理疏通，不存在堵漏问题。2、事件发生后，金辉锦江物业积极处理，立即派人去检查、清理、疏通、维修，第一时间通知楼上住户暂停使用管道，防止损失进一步扩大。二、陈某、和某某的损失是因下水管道共同使用人使用不当，造成堵塞反水结冰所致，陈某、和某某无权要求金辉锦江物业对损失承担责任。根据双方签订的《前期物业服务协议》，两户以上业主共用一根管道，如出现堵塞，由所有使用人共同处理，并承担由此产生的相关费用。金辉锦江物业在对陈某、和某某管道疏通过程中，清理出大量装修材料，这是造成下水管道堵塞反水结冰的原因，应该由共同使用下水管道的业主共同承担责任。请求依法驳回诉讼请求。金辉融宇公司辩称，一、金辉融宇公司就本案无须承担任何赔偿责任。1、金辉融宇公司开发的金辉优步花园项目7号楼经竣工验收备案，是合格工程，不存在质量问题。陈某、和某某所述提前一年交房，存在质量问题系个人揣测。2、XX道XX小区业主的公用设施，金辉融宇公司不承担管理维护责任。二、本案直接侵权人是不当使用公用排水设施的业主，金辉融宇公司主体不适格。1、反水原因是集中装修期间303室以上业主私自将装修材料倒入排水系统导致。2、陈某、和某某认为金辉融宇公司应承担质量保证责任而需要承担赔偿责任不能成立。陈某、和某某无证据证明案涉排水管道存在质量问题，非因产品质量造成堵塞，金辉融宇公司不应承担赔偿责任。三、金辉优步花园小区7号楼2单元303室业主对403室损失发生及扩大承担一定责任。303室业主收房后即对房屋具有维护管理义务，因无人居住不能及时发现堵塞情况导致403室反水。四、陈某、和某某对损害发生和扩大也有一定过错，应承担相应责任。陈某、和某某起诉时自认发现反水时水已高至10-15公分，未尽到合理注意义务。五、陈某、和某某起诉要求赔偿经济损失数额，根据其提供受损现场照片，不能证明损害和受损有因果关系；家具没有必要重置；提供的收据没有收款单位和印章，购置价本身不能成立；损失没有经过司法鉴定，不能证明客观损失，陈某、和某某应当承担举证不能的后果。综上，请求驳回陈某、和某某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：陈某、和某某向本院提交证据⑴、照片19张，证明陈某、和某某家中被淹事实存在以及损失现状，且三楼地面结冰；证据⑵、陈某微信支付交易明细4张、和某某支付宝交易明细2张以及微信交易明细4张，证明购买家具事实；证据⑶、录音光盘(陈某与金辉锦江物业负责工程人员)，证明管道堵塞点是在2层和3层之间；证据⑷、微信聊天截图2张，证明金辉锦江物业在清楚水管冻住的情况下，没有及时进行防护；证据⑸、业主手册，证明金辉锦江物业的服务内容。金辉锦江物业质证认可证据⑴、证据⑸的真实性，不认可证据⑴-⑸的证明目的，认可堵塞点位于2层与3层之间的夹板位置，但经过截开可见管道是被腻子堵塞；称证据无法证明家具的实际位置及泡水时间，不能证明实际损失，不能证明家具需要重置，证据⑷只是说卫生间堵塞，没有显示已报物业。金辉融宇公司质证认可证据⑵、证据⑸的真实性，称证据⑷没有原始载体，不认可真实性；认可证据⑶的证明目的，录音可清楚知道截开管道发现是因为腻子堵塞造成；不认可证据⑴、⑵、⑷、⑸的证明目的，照片所载不能反映与反水有因果关系，不能看出家具所在位置及受损情况，不能反映受损已达重置程度，家具购置价格不等于受损价格。金辉锦江物业向本院提交证据①、疏通过程中所拍摄管道堵塞物照片5张、马晓盼证言，证明金辉优步花园7-2-403室卫生间反水原因是公共下水管道共同使用人使用不当，装修材料流入下水管道堵塞所致；证据②、装修审批及验收备案表、房屋装饰装修温馨提示、卫生间照片1张，证明陈某、和某某的房屋处于装修期，不排除自身将装修材料冲入下水道的可能；证据③、《前期物业服务协议》、《优步花园小区装修服务协议》；证据④、金辉优步小区7#排水管道模拟验收通水记录表、装修通(闭)水记录表、工程竣工验收表、施工工程量签证单、停止通水通知截图22张，证明金辉锦江物业定期对公共下水管道进行检查、清掏，履行了合同义务，符合服务质量标准。陈某、和某某房屋卫生间反水后，金辉锦江物业积极作为，避免损失进一步扩大，所造成损失，应由下水管道共同使用人或装修公司等责任人承担，金辉锦江物业无需承担赔偿责任。陈某、和某某质证认可证据③的真实性，对证据①-④的证明目的均不认可，称照片都是局部，无法证明是金辉优步花园小区7号楼，我们与维修工一起查看时，管壁上并无水珠，3层地面大面积结冰，且说好截开管道时要叫上我们，实际并没有叫，因此对证言存疑；证据③明确表示金辉锦江物业有对公共管道日常维护义务；证据④通水记录表缺少原件，堵塞点发生在4层以下，但未提供4层以下的修通（闭）水记录表；验收表缺少原件，照片也存在质疑，无法证明金辉锦江物业尽到了日常维护义务。金辉融宇公司质证认可证据①-④的真实性及证明目的。金辉融宇公司向本院提交证据㈠、建筑给排水及采暖分部工程质量验收记录；排水管道及配件安装检验批质量验收记录；排水管灌水、通水、通球实验记录；建筑工程竣工验收报告，证明金辉优步花园7号楼2单元排水系统经验收合格，不存在质量问题；证据㈡、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、工作人员拍摄303室卫生间现场照片、陈某、和某某所发反水卫生间照片(及微信截屏)、工作人员拍摄的403室房屋内照片，证明金辉融宇公司只在用户正常使用且存在质量问题的情况下免费承担附表项目的维修责任，案涉下水管道堵塞反水是集中装修期间业主私自将装修材料倒入排水系统所致，直接侵权人是反水前已实际收房并进行装修的业主，陈某、和某某不能证明排水管道存在质量问题，金辉融宇公司不是适格被告，无须承担责任；证据㈢、303室房屋交接单；证据㈣、陈某、和某某发送给金辉锦江物业403室卫生间反水的照片，证明303室业主收房后，即对房屋具有维护管理及合理注意义务，303室业主未尽到上述义务，存在过错；陈某、和某某自认发现403室反水时水位高至10-15公分，没有及时发现问题，未尽到合理注意义务，对损害发生和扩大具有过错，303室、403室业主均应承担一定责任。陈某、和某某质证不认可证据㈠的真实性，认可证据㈣的真实性，不认可证据㈠-㈣的证明目的，证据㈠中通球试验纪录，有时间显示为2019年5月，而此时楼还没有盖好，存在造假可能；证据㈡中照片与我们看到的不相符，无法证明是403室，对证据㈢303室验收情况不清楚，是否合格不知道。金辉锦江物业质证认可证据㈠-㈣的真实性及证明目的。综合陈某、和某某与金辉锦江物业、金辉融宇公司庭审中的陈述及各自举证、质证意见，本院认可各自所提交证据的真实性，确认陈某、和某某于2017年12月与金辉融宇公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX室房屋。2020年10月陈某、和某某接收房屋后开始装修，并购买部分家具。2021年1月11日下午陈某、和某某预约的装修工人进屋时发现反水被淹。事故发生后，金辉锦江物业及时派人查找反水原因，进行疏通维修，确定反水事故是因2层至34层同户型住户共同使用的公共下水管道被装修材料腻子堵塞结冰所致，堵塞点位于2层与3层之间夹板位置，导致陈某、和某某家中卫生间地漏及马桶下水管反水。反水事故与金辉优步花园7号楼2单元排水管道、配件安装等排水系统质量无关。关于陈某、和某某的实际损失，庭审中陈某、和某某提交物品损失清单，该清单所列物品金额均为重置（购买）价格或预测拆除费用等，结合所提交现场照片显示，仅墙面有10-30公分不等水淹痕迹，被水淹的门及门套、书柜衣柜等家具以及墙面等是否需要修复及实际修复价格，尚需专业机构进行评估。庭审前陈某、和某某曾请求对案涉房屋内因水淹造成的门及门套、书柜衣柜等家具及墙面等物品进行损失修复价格评估，但在鉴定过程中陈某、和某某又因“所申请的评估范围有误”撤销了评估申请，鉴定评估机构陕西运华资产评估有限责任公司因此退案。陈某、和某某实际损失修复价格无法确定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。陈某、和某某作为金辉优步花园小区业主，在购买、接收西安市莲湖区XX城XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX室之后即与物业服务人金辉锦江物业形成物业服务关系。2021年1月11日下午陈某、和某某发现家中反水被淹，造成损失，庭审中已查明事故原因系同户型住户共同使用的公共下水管道被装修材料腻子堵塞结冰所致。根据金辉优步花园《前期物业服务协议》管理服务内容显示，金辉锦江物业有责任对房屋共用设施设备及其运行进行维护管理，但本案金辉锦江物业已证明尽到了日常管理服务责任，陈某、和某某无证据证明公共下水管道堵塞造成家中反水系由金辉锦江物业的物业服务不到位所引起。尤其是陈某、和某某在评估鉴定期间，自愿撤销评估申请，致使家中被淹门及门套、书柜衣柜等家具及墙面等无法确定是否需要修复，以及无法确定修复价格，对此应当承担举证不力后果，故陈某、和某某依据物业服务管理责任约定等诉至本院，要求金辉锦江物业承担因水淹造成的物品损失责任，缺少事实依据及法律依据，依法不予支持。金辉锦江物业抗辩已尽到物业服务合同约定的维修管理义务，不应承担赔偿责任的抗辩理由成立。对于陈某、和某某起诉认为金辉融宇公司提前一年交付房屋，存在质量风险，对房屋墙面、厨房、卫生间地面渗漏等负有保修和处理问题的义务一节，因反水事故发生并非房屋质量原因造成，金辉融宇公司不应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈某、原告和某某要求被告北京金辉锦江物业服务有限公司西安莲湖分公司、被告西安金辉融宇房地产开发有限公司赔偿经济损失合计49405元之诉讼请求。诉讼费1035元，陈某、和某某已预交，减半收取517.5元，由陈某、和某某承担。本判决书生效后，本院退还陈某、和某某517.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审判员邱洪安 二〇二一年八月十八日 书记员吴 娜1