北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9567号上诉人（原审原告）：张靖，女，1988年11月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩式明（张靖之夫），1984年2月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：田洪凯，男，1979年1月5日出生，住河北省邢台市。上诉人（原审被告）：周文财，男，1984年8月19日出生，住河北省邢台市。委托诉讼代理人：田某（周文财之妻），1985年8月14日出生，住河北省邢台市。上诉人张靖与上诉人田洪凯、周文财房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张靖上诉请求：1.请求法院确认张靖与田洪凯、周文财于2019年3月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；2.请求法院判令田洪凯、周文财退还张靖自2020年1月26日至2020年4月9日期间的租金33997.04元；3.请求法院判令田洪凯、周文财退还张靖自2020年4月10日至2020年6月5日租金50900.27元；4.请求法院判令田洪凯、周文财退还供暖费7505.34元。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同于2020年6月24日解除，认定事实错误。2020年4月9日，张靖与田洪凯、周文财对解除合同已达成一致，涉案合同应于2020年4月9日解除，上述事实具有证据证明。1.一审查明张靖于2020年2月向田洪凯、周文财提出减免租金的请求，于同年4月2日提出要求减免租金或者解除合同的请求，该事实发生在新冠肺炎疫情防控工作开展期间。2.新冠肺炎疫情出现是不可归责于张靖的原因，该疫情的出现致使涉案合同的基础条件发生了不可预见的重大变化，继续履行合同对张靖一方明显不公平，依据法律规定，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，并允许当事人可以变更合同内容或者解除合同。故张靖提出要求减免租金或者解除合同的请求符合法律规定。3.对于张靖的协商请求，田洪凯、周文财在2020年4月9日多次向张靖明确表示解约是可以的，虽然解除涉案合同通过口头作出，但口头形式和书面形式具有同等的法律效力。4.田洪凯、周文财以对话的方式作出同意解除合同的意思表示，依据民法总则有关规定，张靖知道其内容时生效。故双方对解除合同已达成一致。5.田洪凯、周文财同意解除合同后又反悔，不能改变双方在2020年4月9日同意解除合同的意思表示生效，故涉案合同应于2020年4月9日解除。二、因政府对新冠肺炎疫情的防控措施，导致涉案房屋无法经营使用，张靖自2020年1月26日起已无任何经营收入，根据公平原则，自2020年1月26日起至2020年4月9日期间的租金应当由张靖和田洪凯、周文财共同承担，故田洪凯、周文财应当向张靖返还一半的租金33997.04元。1.一审查明自2020年1月26日起，由于政府对新冠肺炎疫情的防控措施，张靖一直无法经营使用涉案房屋。2.张靖不但没有任何经营收入，而且因为无法经营，学员已陆续申请退费（累计费用105140元）。如果由张靖一人承担该期间的租金明显不公平。3.疫情发生以来，国家陆续出台了一些关于新冠肺炎疫情期间的租金减免相关政策和有关规定，故疫情期间的租金由双方共同承担也符合相关政策和有关规定的精神。三、田洪凯、周文财在2020年4月9日同意解除涉案合同后，其又反悔，最后以不回复张靖消息等方式进行逃避，目的是恶意消耗张靖预交的房屋租金（预交租金至2020年6月5日）。如张靖不采取诉讼方式解决问题，还会产生更多的租金损失。涉案房屋于2020年6月24日才收回，上述期间所产生的租金是由于田洪凯、周文财恶意毁约，违反诚信原则，过错行为所致，故自2020年4月10日至2020年6月5日期间的租金应当由田洪凯、周文财自行承担，田洪凯、周文财应当向张靖退还租金50900.27元。1.新冠肺炎疫情的防控措施、涉案房屋于2020年1月26日起暂停营业的事实及相关证明，张靖于2020年2月便通过微信发送给田洪凯、周文财，并积极与田洪凯、周文财协商。2.2020年4月9日，张靖与田洪凯、周文财已在通话中对于解除合同达成合意，但田洪凯、周文财却在4月11日对同意解除合同进行反悔，其行为是恶意毁约，违反诚信原则。3.2020年4月14日、15日，张靖多次主动联系田洪凯、周文财协商后续房屋交付问题等，但其拒绝回复张靖。一审查明张靖交纳房屋租金至2020年6月5日。田洪凯、周文财的行为明显是恶意消耗张靖预交的房屋租金，故该期间的租金应当由田洪凯、周文财承担。4.张靖自2020年1月26日起无任何经营收入，但张靖为按照合同约定履行义务，借款预交租金至2020年6月5日，张靖无违约行为。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，田洪凯、周文财主张张靖违约，没有事实依据和法律依据。5.张靖为避免产生更多的损失，于2020年4月17日向朝阳法院起诉。田洪凯、周文财在诉讼中于2020年6月24日收回房屋。田洪凯、周文财收回房屋，其以自己的行为表明不履行合同义务。因田洪凯、周文财恶意毁约，违反诚信原则，自2020年4月10日至2020年6月5日期间的租金应当由田洪凯、周文财自行承担，田洪凯、周文财应当向张靖退还租金50900.27元。四、张靖要求田洪凯、周文财退还供暖费7505.34元，具有事实依据和证据证明，一审法院对该事实没有查清。1.2018年至2019年度，田洪凯、周文财供暖费账户内有余额6494元。在签租金合同后，田洪凯、周文财将上述结余金额给张靖使用，张靖于2019年11月6日向田洪凯、周文财、周文财的妻子转款6494元。上述事实有证据《2018-2019年度采暖季商户供热计量收费结算单》和微信转账记录为证。2.2019年至2020年度，张靖于2019年11月6日向供暖公司预缴供暖费7201元后，该户内余额为13695元（6494+7201-13695）。上述事实有证据《北京春风供热专用收据》和《福润四季独立商业2020-2021供暖季收费明细单》为证。3.2019年至2020年度，实际产生供暖费为6189.66元，故田洪凯、周文财供暖费户内有余额7505.34元（13695-6189.66-7505.34）未使用。上述事实有证据《福润四季独立商业2020-2021供暖季收费明细单》为证。一审中双方对该事实也无异议。4.因租赁合同解除，故田洪凯、周文财应当退还供暖费余额7505.34元。田洪凯、周文财辩称：不同意一审判决，也不同意张靖的上诉请求。田洪凯、周文财上诉请求：1.同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项、第三项，不同意退还张靖押金；2.一审、二审的诉讼费用由张靖承担。事实和理由：一审判决认定事实不清楚，适用法律不正确。田洪凯、周文财同意解除合同，不同意退还张靖已经缴纳的押金。张靖存在违约行为，不应退还押金，其还应承担相应的违约责任。田洪凯、周文财与张靖签订的合同不违反法律法规，给张靖三个月的免租期是基于张靖租赁房屋满三年的基础上，现在张靖中途单方面解约，给田洪凯、周文财造成了巨大的经济损失，故押金应作为其单方违约而给田洪凯、周文财造成损失的补偿，而不应该要求田洪凯、周文财予以退还，如果要求田洪凯、周文财退还该部分款项极不公平。一审法院未能在审理案件的过程中处于中立，首先田洪凯、周文财在庭审中明确表示要求继续履行合同，但一审法院在田洪凯、周文财法律意识不强的情况下，组织双方在所谓的庭审调查的工作中，指定双方在2020年6月24日办理涉案房屋的交接事宜，并且要依照法院要求办理房屋交接手续，田洪凯、周文财如果知道一审法院据此判决合同解除必定不会这么做。田洪凯、周文财不应退还押金，张靖可以依托自己的经营项目作转型，并非不能使合同目的实现，疫情并非完全导致张靖不能继续履行合同。张靖的房屋占用时间至少是在2020年6月24日，这期间的占用费用及因其未能按合同约定租赁满三年的免租期间的租金，张靖都应该支付给田洪凯、周文财，这样才对田洪凯、周文财公平。张靖辩称：不同意田洪凯、周文财的上诉请求，坚持我方的上诉主张。张靖向一审法院起诉请求：1.要求解除张靖与田洪凯、周文财2019年3月5日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.要求田洪凯、周文财退还房屋押金54536元；3.要求田洪凯、周文财退还2020年4月2日至2020年6月5日房屋租金58272.5元；4.要求田洪凯、周文财退还2019年-2020年度未使用的供暖费7504.34元；5.要求田洪凯、周文财退还2020年1月26日至2020年4月1日房屋租金30038.27元。一审法院认定事实：2019年3月5日，张靖（承租人、乙方）与田洪凯、周文财（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定张靖承租田洪凯、周文财名下位于北京市朝阳区和敬路×房屋，建筑面积163.03平方米，用于商用。租赁期间自2019年6月6日至2022年6月5日，共计3年，田洪凯、周文财应于2019年3月6日将房屋按约定条件交付张靖。租金27268元/月，第三年租金29449元/月，租金押二付三，各期租金均于到期日前15天支付。押金为两个月租金即54536元，租赁期满或合同解除后，租赁押金抵扣张靖承担的费用、租金以及违约赔偿责任后，若有剩余如数返还。若张靖未按照合同约定支付租金达5日的，应按月租金200%的标准向田洪凯、周文财支付违约金。2019年3月6日，张靖、田洪凯、周文财签署《房屋交割清单》，张靖收房。后，张靖对涉案房屋进行了装修，支付装修款若干，并悬挂“朝日艺术空间”LOGO标志。2019年3月5日、3月7日、3月7日，张靖向田某转入50000元、50000元、36340元。2019年10月24日，张靖将其作为法定代表人的天艺文创公司住所地变更登记至涉案房屋，经营范围包括：教育咨询、美术培训、舞蹈培训、音乐培训等。2020年1月26日，由于新冠肺炎疫情影响，为落实市委、市政府决定，北京市全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。2020年6月16日，按照北京市新冠肺炎疫情防控工作领导小组的部署和要求，校外培训机构继续暂停线下课程和集体活动。新冠肺炎疫情防控工作开展期间，张靖曾于2020年2月向田某微信询问可否减免部分租金，未获同意。后张靖再次要求减免半个月房租，田某回复“三个月房租81805元，你就转80000吧。”2020年2月18日、2月21日，张靖向田某转入50000元、30000元。张靖又于2020年4月2日向田洪凯微信表示“我们已在一个月前申请免租三个月，但你们说要考虑一下，现在考虑的怎么样了，若无法减免，我们只能退租了。”2020年4月6日、4月7日、4月8日，张靖均每日向田洪凯询问是否可以减免三个月租金，最终表示，若无法减免租金，只能退租，并主张剩余租金和押金返还。2020年4月9日，张靖电话通知田洪凯，主张以无法经营为由要求退还房门钥匙，解除合同，双方未协商一致。2020年4月10日，张靖再次询问田洪凯意见。2020年4月11日，田洪凯微信回复“疫情期间可以商量房租免租期，共渡难关，但疫情期间终止合同，是不合理的，遇见疫情，咱们签的合同不可能是白纸。”当日，双方在微信中沟通因疫情是否可以解除租约的问题，沟通是否疫情影响张靖不得组织线下培训事宜。2020年4月15日，张靖向田洪凯微信表示“1.要求解除双方所签租约。2.要求退还租金、押金。同时告知已提起诉讼，但仍愿意协商解约。”自该日后至2020年5月31日，未见田洪凯回复意见。2020年6月1日，田洪凯微信称“房费该交了。”但未见张靖再付款。2020年6月23日，法院组织双方进行庭审调查工作，指定双方于2020年6月24日办理涉案房屋交接事宜。双方依照法院要求办理了房屋交接手续。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张靖、田洪凯、周文财签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现田洪凯、周文财已于2020年6月24日收回涉案房屋，双方租约已不具备继续履行的基础，故法院认定双方租约于2020年6月24日解除。本案争议焦点为：租约无法继续履行的责任应归咎于田洪凯、周文财违约。就此，法院认为，张靖承租涉案房屋用于商业经营使用，根据张靖持有的营业执照可见，美术、音乐、舞蹈培训是其经营范围之内，新冠肺炎疫情客观上对艺术类培训线下课程的开展造成了不利的影响，张靖据此提出减少部分租金收取的意见，符合情势变更的原则，然而，双方在租金减免的方案上并未协商一致，根据双方微信聊天记录，2020年6月1日田洪凯仍在催要张靖缴纳2020年6月5日之后的租金，由此可见，田洪凯、周文财并未同意张靖希望减免三个月租金的请求，并最终导致张靖提出解除合同的意思表示，上述行为的发生具有连续性，且与北京市政府关于新冠肺炎疫情防控工作部署相一致，张靖提出解除合同的意见并不足以认定为违约。现双方租约已无法继续履行，田洪凯、周文财收取的押金应予以退还。张靖经营的天艺文创公司经营范围除了音乐、舞蹈、美术培训外，还有其他经营范围，而且在新冠肺炎疫情影响下，是否可以开展线上培训的方式张靖并未给与足够关注或经营方式的转型，虽然新冠肺炎疫情因素影响了合同目的的实现，张靖可得据此主张合同解除，但关于租期内租金，并不构成完全免除交纳的理由。新冠肺炎疫情期间可以适当减免租金的收取，但前提是基于双方合同继续履行的情形，现双方已解约，且免除了张靖提前解除合同的违约责任，所以，对于张靖已付的租金退还的诉讼请求，法院不予支持。关于供暖费退还，新冠肺炎疫情因素的影响并不足以构成张靖无法使用涉案房屋的条件，所以，供暖费仍应由张靖负担，张靖主张退还，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十条之规定，判决：一、张靖与田洪凯、周文财于2019年3月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；二、田洪凯、周文财于判决生效之日起七日内给付张靖押金五万四千五百三十六元；三、驳回张靖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，田洪凯、周文财围绕上诉请求向本院提交1份新证据，张靖未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。田洪凯、周文财提交的证据为：微信聊天记录打印件1张，证明目的为田洪凯、周文财给了张靖免租期，张靖坚持要求解除合同。张靖针对田洪凯、周文财提交的证据质证意见为：对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，田洪凯、周文财没有给过3个月的免租期，4月9日后双方的沟通一直是解除合同，没有关于继续履行合同的沟通。诉讼中，田洪凯、周文财称2019年度至2020年度供暖费预付13695元，实际使用6189.66元，结余7505.34元。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2019年3月5日，张靖与田洪凯、周文财签订《北京市房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约全面履行己方义务。根据查明的事实，张靖与田洪凯、周文财签订房屋租赁合同后，田洪凯、周文财交付房屋，张靖交纳房屋租金及押金，并将涉案房屋用于经营。2020年爆发的新冠肺炎疫情对张靖正常经营造成了不利影响，虽然田洪凯、周文财于2020年2月在张靖交纳三个月租金时同意免除其1805元，但在张靖于4月份多次询问其是否可以减免租金时，双方并未就此达成一致意见。此后田洪凯虽表示可以商量房屋免租期、不同意解除合同，但并未对免租事项出具明确意见。双方于2020年6月24日依照法院要求办理了房屋交接手续。一审法院认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除，并无不当。张靖作为承租方应依约履行合同义务，因新冠肺炎疫情的发生对于张靖的正常经营产生了不利影响，但不足以导致合同解除，张靖要求与田洪凯、周文财解除房屋租赁合同，缺乏法律依据，其行为构成违约。张靖上诉主张2020年4月9日双方对解除合同已达成一致，涉案合同应于2020年4月9日解除，田洪凯、周文财对此不予认可，张靖未就其上述主张提供相应证据予以证实，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张靖承租涉案房屋用于商业经营使用，经营范围包括教育咨询、美术培训、舞蹈培训、音乐培训等，新型冠状肺炎疫情客观上对张靖经营使用涉案房屋产生了不利影响，张靖曾多次要求与田洪凯、周文财协商租金减免事宜，但双方并未协商一致。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，押金为两个月租金即54536元，租赁期满或合同解除后，租赁押金抵扣张靖承担的费用、租金以及违约赔偿责任后，若有剩余如数返还。张靖上诉主张田洪凯、周文财退还房屋租金，庭审中，双方均认可张靖缴纳租金至2020年6月5日。张靖上诉主张2020年1月26日起至2020年4月9日期间的租金应当由张靖和田洪凯、周文财共同承担，田洪凯、周文财应向张靖返还一半的租金，2020年4月10日至2020年6月5日期间的租金应当由田洪凯、周文财自行承担。田洪凯、周文财上诉主张张靖的房屋占用时间至少是在2020年6月24日，这期间的占用费用及因其未能按合同约定租赁满三年的免租期间的租金，张靖都应支付给田洪凯、周文财，对此本院认为，张靖占用房屋至2020年6月24日，张靖应向田洪凯、周文财支付租金，鉴于受新型冠状肺炎疫情的疫情，张靖并未能正常使用涉案房屋经营，田洪凯、周文财应免除其部分租金，且《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期间为三年，在此基础上合同签订之初田洪凯、周文财给予张靖三个月的免租期，田洪凯、周文财应免除张靖部分房屋租金，张靖未能租赁房屋至期满，亦应承担部分免租期租金，并支付租赁期间的房屋租金，综合考虑新冠肺炎疫情的影响、张靖实际支付房屋租金及履行合同状况，张靖占有使用房屋情形，本院认为，一审法院认定田洪凯、周文财退还张靖押金的判决结果并无不当。张靖和田洪凯、周文财的上述主张均依据不足，本院不予采纳。张靖要求田洪凯、周文财退还2019年至2020年度未使用的供暖费7504.34元，田洪凯、周文财认可2019年度至2020年度供暖费预付13695元，实际使用6189.66元，结余7505.34元，故田洪凯、周文财应将结余的供暖费退还给张靖。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。综上，张靖的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36366号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36366号民事判决第三项；三、田洪凯、周文财于本判决生效之日起七日内给付张靖供暖费七千五百零五元三角四分；四、驳回张靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3307元，由张靖负担1942元（已交纳），由田洪凯、周文财负担1365元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3273元，由张靖负担1939元（已交纳），由田洪凯、周文财负担1334元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 张印龙审 判 员 周艳雯二〇二一年八月十八日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 王 艳