北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9039号上诉人（原审被告）：时蕊，女，1982年4月2日出生。委托诉讼代理人：井元章，1976年6月11日出生。被上诉人（原审原告）：天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：庞丽萍，董事长。委托诉讼代理人：李晨，女，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：魏鑫，女，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工。上诉人时蕊因与被上诉人天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初3192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人时蕊的委托诉讼代理人井元章，被上诉人天华物业公司的委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时蕊上诉请求：1.撤销一审判决，驳回天华物业公司的诉讼请求；2.诉讼费用由天华物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实与实际事实不符。一审法院对于涉案装修管理对于“空调位”的约定是知晓的，约定能够充分说明时蕊是严格按照天华物业公司的要求安装的，并上报装修方案及设计照片。因为涉案房屋南次卧开发商没有预留空调外机悬挂处，天华物业公司要求空调外机要求放于南阳台，约定和陈辩均能证实时蕊将空调外机置于阳台是天华物业公司的要求，天华物业公司辩称阳台是不允许封闭的，实际情况为2016年6月装修时，天华物业公司称阳台可以封闭，但窗户外边颜色要和开发商原先窗户的颜色一致，窗户的外边缘距外墙边缘不低于10厘米，这是当时的实际情况和要求，不然，装修也不会进行下去，装修保证金不会全额退回，这个情况全体业主可以作证，广大业主均封闭了阳台，也就是说，封闭阳台是天华物业公司认可的，也是合格的。二、一审法院认定的证据不对，结论陈述不当，程序违法，引用法律错误。首先，一审法院认为物业服务问题不存在重大违约行为就可以，业主就要全额缴纳费用，这样的判决，显然不公。其次，时蕊在一审前就天华物业公司不履职，卫生脏乱差、保安脱岗、不巡逻、园区车辆管理换乱、绿化不达标等问题，申请一审法院调取一月的监控视频，作为评价物业服务质量的重要证据，让法院划分责任，时蕊所有年份的物业费结清。但一审法院在庭审现场，以时蕊提供的证据足以证明其反映的问题为由，不予调取，驳回申请。后判决又称现有证据并不足证明，有误导时蕊之嫌，也违规违反程序剥夺有利的证据，前后两种说法，两个认证，显然不公。再次，一审法院对天华物业公司提供的重要证据没有进行质证，就作为证据使用，显然不公。三、诉讼时效问题。一审时，因为天华物业公司侵占时蕊的利益没有解决，之后物业服务质量差，在交了2016年6月30日至2017年5月31日的物业费后，没再交其他年份的物业费，天华物业公司起诉时蕊时，已经有四年没交。天华物业公司起诉2017年6月1日至2018年5月31日、2018年6月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2020年5月31日三年物业费，一审法院2021年3月1日立案受理。本案存在诉讼时效问题，存在减少诉讼年限，降低诉讼数额，规避其他程序，使用小额诉讼一审终审的问题。天华物业公司辩称：同意一审判决，不同意时蕊的上诉请求。天华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令时蕊给付2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元；2.判令时蕊给付滞纳金2151.72元；3.诉讼费由时蕊承担。一审法院认定事实：时蕊系顺义区恒华西街×室房屋所有权人，建筑面积139.96平方米。时蕊认可未缴纳2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元（计算方式：139.96平方米×3.9元/月/平方米×12个月×3年）。2016年5月29日，时蕊签署了《业主承诺书》，该承诺书约定：本人为涉诉房屋业主/使用人，确认详细阅读天华物业公司制定的《汇龙湾家园前期物业服务协议》《汇龙湾家园临时管理规约》《汇龙湾家园业主手册》《装修须知》《住宅装修管理装修控制程序》。2016年5月29日，天华物业公司（乙方）、时蕊（甲方）签订了《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》，其中第四章物业管理服务内容约定：一、房屋公共部位的维护和管理：公共部位是指房屋主体系承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理：公共设施、设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、安全监控、加压水泵、供水系统、电梯、电线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、避雷装置、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生的管理服务：公共环境卫生是指公共场所、场地、房屋公用部位非市政道路、车库等清扫保洁及垃圾的收集。四、公共秩序的维护：（1）对公共区域实行24小时值班巡逻和监控制度。（2）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。五、车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护。（1）实行24小时值班巡逻看护制度。（2）指挥车辆的通行和停放。六、物业装饰装修施工监督管理。监督业主遵照建设部110号令《家庭居室装饰装修管理规定》进行装修。七、园林绿地的管理养护。八、参与物业竣工交付使用时的验收交接。九、入住管理。十、物业档案资料的管理。第五章物业管理服务质量约定：一、每日对公共区域进行日常保洁，并对垃圾进行分类、收集、清运；二、每日对服务范围内的重点部位、道路进行防范检查和保安巡逻，做到有计划、有记录：保证各种监控设施设备的正常运行，做到有计划、有制度……第一条房屋外观：……封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔的统一有序，屋外面无吊栏等悬挂物……第三条公共部位、共用设施设备的维护和管理……污水排放畅通，沟道无积水……第四条环境卫生……在雨、雪天气应及时对园区内主路、干路积水、积雪进行清扫……第六条交通秩序与车辆停放：园区内车辆行驶有秩序；停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染，车辆管理制度完善。第七条消防：消防系统标志明显，设备完好，可随时启用；配备专职或兼职消防管理人员；消防通道畅通无阻。第八条保安：园区内实行24小时值班巡逻制度；园区内安全秩序良好、无偷盗、抢劫等恶性案件发生。第六章物业管理服务费用约定：第一条物业管理服务（1）本物业的管理服务费，按《北京市物业服务收费管理办法（试行）》执行；（2）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按所购住宅建筑面积每月每平方米3.90元，向业主或物业使用人收取；（3）甲方自2016年6月1日起承担本物业的物业服务费。物业服务费按年度交纳，甲方应于每年5月20日前付清下一年度物业服务费。第三条甲方承担自用部位和自用设备的维修责任。自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。业主可自行维修，也可委托他人或物业管理企业维修。但物业管理公司负有检查监督的责任。维修费用由业主支付。第七章违约责任约定：第四条甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳违约金。《汇龙湾家园业主手册》对于物业管理、业主指南、装修管理日常保修等事项进行规定，其中装修管理对于“空调位”约定：汇龙湾家园外墙采用先进的外保温技术，严禁在外墙上穿凿打孔，否则您居室的保温效果将受到影响，同时也会使外墙破损，影响美观。空调外机须安装于指定位置，空调冷凝水管应放置在预留孔内，业主切勿随意更改，否则，造成之损失，均由业主自行承担。天华物业公司提交缴费通知单，证明其向时蕊催收物业费；提交服务工作单，证明天华物业公司为时蕊维修过户门，但时蕊不满意结果；提交照片，证明其履行了管理小区环境的义务、其有严格的管理规范和值班制度；提交涉诉房屋的装修图纸会审意见表，证明其已经在时蕊装修时要求“封阳台按物业提供的图纸施工，并留好客厅南侧的空调外挂机位置”。时蕊称未收到缴费通知单；认可照片及装修图纸会审意见表的真实性，但是不认可证明目的。时蕊就其辩称意见，提交照片、视频、报警记录作为证据。天华物业公司对于时蕊的辩称意见及证据均不予认可，称：1.涉诉房屋交房时南侧阳台属于不包封状态，空调室外机设计存放于阳台，时蕊辩称事宜系时蕊自行违背装修方案，封闭阳台导致。天华物业公司发现时蕊违背装修方案私自包封阳台后，多次劝阻未果，于2018年9月5日向时蕊送达《整改告知书》，但时蕊拒绝签收。2.小区保安实行24小时值守，晚22点以后仍在岗工作。3.小区机动车并不存在长期停放状态。小区原有设计无自行车棚，所以有的业主将家中电动车存放在园区内不影响通行的地点。对于业主停放在楼道中及单元门前的自行车，天华物业公司会不定期进行清理。4.天华物业公司已经根据其他业主的反馈意见，于2020年12月更换了景观湖的提示牌并添加护栏。5.天华物业公司每年严格接受消防验收，均为合格。灭火器耗材每年更换，不存在时蕊辩称的情况。6.时蕊与相邻业主的装修纠纷发生于业主专属区域，不属于天华物业公司管理范围。7.时蕊辩称的房屋质量、门窗问题，不属于天华物业公司服务范围。8.小区监控由房地产开发公司负责安装，交付物业管理前已经经过政府部门验收合格，天华物业公司进行现状管理、日常维护。时蕊辩称的车辆剐蹭系时蕊停车不当导致。9.小区积水问题不属于天华物业公司责任，属于道路施工单位责任。小区周边路面施工单位所建道路高于原定设计标高，导致路面积水流入小区，政府部门已经召开协调会进行处理。10.时蕊提交关于垃圾桶等问题的照片，拍摄时间为垃圾清运车作业时间内，与事实情况不符。11.时蕊所称物业服务人员资质问题，天华物业公司接受政府部门监管，无违法违规记录。12.时蕊所称热水器受损，热水器不属于天华物业公司服务范围内的公共设备，时蕊从未向天华物业公司报修热水器。13.小区广告为便民服务、无收益且已根据业主反馈进行移除，替换新的提示牌。14.时蕊辩称的拍摄电影事宜，系开发公司拍摄周年庆宣传片，通知天华物业公司配合，天华物业公司未收取任何费用。15.时蕊辩称的建筑垃圾回收人员的进门费事宜不属实，天华物业公司未收取此类费用。16.时蕊辩称的商业街物业问题属于天华物业公司自主管理职权范围，天华物业公司已经全面履行物业管理协议约定，向时蕊所在小区提供物业服务。17.时蕊辩称的物业费标准系经由招投标确定。另，天华物业公司称时蕊逾期未交物业费，故应当按照《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》的约定给付滞纳金2151.72元（计算方式为：6550.13元×365天×0.0003×3年）。上述事实，有天华物业公司提交的《业主承诺书》《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》《汇龙湾家园临时管理规约》《汇龙湾家园业主手册》《装修须知》《住宅装修管理装修控制程序》、物业费缴费通知单照片，时蕊提交的照片、视频以及法院调取的不动产登记信息、庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。天华物业公司、时蕊签订的《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。天华物业公司为涉诉小区提供了物业服务，时蕊作为该服务的受益人理应及时交纳物业费。时蕊主张天华物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其现有证据并不足以证明天华物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且时蕊主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故法院认为时蕊所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信，时蕊应当交纳2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元。因时蕊并非恶意拖欠物业费，故法院对天华物业公司的滞纳金主张不予支持。应当指出的是，天华物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，天华物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，法院建议天华物业公司进一步提高物业服务水平和管理水平，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与天华物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，一审法院判决：一、时蕊于判决生效之日起七日内给付天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元；二、驳回天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，时蕊向本院提交如下证据：证据1.汇龙湾家园业委会与天华物业公司沟通联络事项，证据2.微信截屏、现场照片。以上证据证明涉案小区存在物业服务质量问题。天华物业公司向本院提交如下证据：证据1.装修图纸会审意见表，证明天华物业公司已经尽到了提示业主要留好空调外挂机位置的义务。证据2.水电增改图，证明时蕊2016年7月1日在天华物业公司做装修登记时提交的装修图纸，未提交阳台装修图纸。证据3.空调外挂机、冷凝水管安装位置示范图，证明涉案小区空调外挂机机位示范图，阳台两边均有空调冷凝水管。证据4.空调外挂机、空调外挂机、冷凝水管安装位置示范图，证明涉案小区空调外挂机机位示范图，阳台两边均有空调冷凝水管。证据5.空调安装位置示范图，证明空调安装机位为阳台石柱与建筑主体外墙之间的间隔空间。证据6.电话催费通知工作记录，证明天华物业公司分别于2017年11月20日、2017年12月10日、2018年1月5日电话通知时蕊交纳物业费。证据7.电话催费通知工作记录，证明天华物业公司分别于2018年11月7日、2019年4月20日、2020年4月15日电话通知时蕊交纳物业费。经本院组织当事人交换证据并发表质证意见，天华物业公司对时蕊提交证据的质证意见：对证据1的真实性不认可，联络事项是时蕊自己整理的，证明目的不认可，目前不存在以上列举的问题。对证据2的真实性认可，不认可证明目的，天华物业公司从未要求业主把空调室外机放到室内。时蕊对天华物业公司提交证据的质证意见：对于天华物业公司提交所有证据的真实性、证明目的均不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：时蕊上诉主张天华物业公司物业服务不达标，因此不应交纳物业费。对此本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据双方签订的《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》，天华物业公司为案涉小区的物业服务提供方，时蕊系案涉房屋的业主，已实际享受到天华物业公司提供的物业服务，时蕊理应交纳相应物业费。关于时蕊主张的天华物业公司提供物业服务不合格一节，其未提供充分证据予以证明天华物业公司提供的物业服务达到应减免物业费的程度，本院不予采信。时蕊提出的涉案房屋空调安装问题，因其未于一审审理中提起反诉，时蕊可另行通过合法途径解决。对于诉讼时效，双方因物业服务合同履行形成持续性债权债务关系，天华物业公司亦提交相关证据证明其积极主张债权，时蕊主张已过诉讼时效的意见，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。一审法院根据双方当事人陈述及提交的证据、物业费的收费标准等，认定时蕊应支付涉案物业费，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。经查，一审法院认定证据、审理程序并无违法之处。本院希望双方能够通过共同努力，促使涉案小区的物业服务形成良性循环，共同营造出美好的居住环境。综上，时蕊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由时蕊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二一年八月五日法官助理 乔文鑫法官助理 张好好书 记 员 陈 萌