江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4375号上诉人（原审被告）：王飞，男，1986年12月20日生，汉族，住安徽省宿州市。上诉人（原审被告）：么曼曼，女，1989年2月1日生，汉族，住安徽省宿州市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：高理想，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵书见，男，1982年1月4日生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。原审被告：陈玉，女，1986年9月13日生，汉族，住江苏省沛县。原审被告：赵中保，男，1983年1月12日生，汉族，住江苏省沛县。原审被告：徐州壹号房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼4-4118，统一社会信用代码91320303MA1MXPBE11。法定代表人：徐长青，该公司经理。委托诉讼代理人：王慧，该公司员工。委托诉讼代理人：朱延娇，该公司员工。上诉人王飞、么曼曼因与被上诉人赵书见、原审被告陈玉、赵中保、徐州壹号房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2021)苏0312民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王飞、么曼曼上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审对上诉人的诉请请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清、适用法律错误。一、一审法院推定么曼曼虚假陈述以逃避责任进而认定么曼曼同意王飞卖房完全没有任何证据支持，纯粹为无端臆测。二、一审法院认为王飞和赵书见不存在恶意串通的事实，进而认定合同有效，属于错误认定。三、根据《合同法》第56条规定，无效合同自始没有法律约束力。壹号房产公司辩称，在签订合同的时候，王飞是在场的，么曼曼不在场，王飞说么曼曼同意卖房。王飞在卖方处签字，说过户的时候让么曼曼来签字。赵中保是王飞认识的人，不是壹号房产公司的人员。在向赵中保付定金之前，赵中保将房产证交给了壹号房产公司，后来赵书见说房屋被法院查封了，壹号房产公司就把房产证给赵书见了，时间是2020年1月2日。对于一审判决没有异议。赵书见经本院合法传票传唤，因疫情原因未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈玉、赵中保经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。赵书见向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王飞、么曼曼、陈玉、赵中保、壹号房产公司双倍返还定金40万元、装修损失1万元及利息损失（以20万元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2018年4月9日起计算至实际给付之日止）2.诉讼费用由王飞、么曼曼、陈玉、赵中保、壹号房产公司负担。一审法院认定事实如下：2017年8月22日，徐州市铜山区不动产登记局向么曼曼、王飞颁发苏（2017）铜山区不动产权第0009513号不动产权证书，房屋坐落于铜山区。2018年3月6日，王飞、么曼曼与陈玉签订《二手房买卖合同》一份，约定王飞、么曼曼将上述房产出售给陈玉，价格60.5万元，陈玉负责偿还该房产在建行的贷款和装修贷款共计59万元，合同签订后陈玉有该房屋居住、租赁和买卖的权利。2018年4月7日，赵书见作为买方、王飞作为卖方、壹号房产公司作为居间方签订《房地产买卖合同》一份，约定王飞将涉案房屋（包含地下室、地上车库）以100万元的价格出售给赵书见，定金20万元，首付款约40万元，2018年12月15日前到产权处办理过户手续，2018年4月8日前交付房屋。合同第二十条特别备注以下条款：1、上述房产定金20万元整由赵中保代收，先由壹号房产公司代收，赵中保持上述房产的不动产权证领取房屋定金；2、卖方解押完，立即过户，买方承诺卖方解押完房产立即过户；┈┈4、买卖双方承诺上述房产满老证后办理过户手续；┈┈5、卖方承诺不私自补办不动产权证书，房屋定金20万元过户时须退还给买方当首付款补上。合同落款处卖方仅有王飞的签名和捺印，买方系赵书见签名，壹号房产公司作为中介方盖章，赵中保作为王飞的代理人签名捺印。当日，赵书见交付给壹号房产公司定金20万元，壹号房产公司向赵书见出具相应收据。2018年4月10日至2018年4月15日，壹号房产公司分三次将定金20万元转账给赵中保。2018年5月11日，徐州市人民政府发布徐政办发（2018）89号文件《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，该文件第三条规定：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。根据该文件，上述规定自2018年6月10日起实施。2018年6月8日，壹号房产公司员工徐长青微信询问赵中保下午能否过户，赵中保回复说等证满二年再过户。2019年3月，徐长青多次微信联系赵中保询问是否能过户，赵中保回复正在解封。2018年7月31日，王飞、么曼曼向案外人周媛媛、朱月媛、朱伟民借款723750元，并将涉案房产办理了抵押。因王飞、么曼曼未如期还款，2018年11月2日，法院立案受理了案外人周媛媛、朱月媛、朱伟民诉王飞、么曼曼民间借贷纠纷一案，并于2018年12月20日作出了（2018）苏0312民初10038号民事判决书。后该案进行执行，2019年6月18日，法院依据（2019）苏0312执550号执行裁定书查封了涉案房产，2020年9月27日，法院作出（2019）苏0312执550号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。一审另查明，1.2018年8月13日，法院作出（2018）苏0312民初7503号民事裁定书，因陈玉起诉王飞、么曼曼一案亦查封了涉案房产，保全价值100万元；2.涉案房屋买卖合同签订过程中，陈玉亦有所参与；3.一审中，王飞表示其不认识赵中保，以为赵中保是第一房产的员工，便同意将定金交给赵中保保管，这么长时间合同没有履行，以为协议作废了；4.一审中，关于么曼曼是否同意卖房和知情的问题，王飞先是陈述卖给赵书见房子的事情么曼曼直到收到本案传票才知道，么曼曼一直都不同意卖房子，后又陈述给么曼曼说过，么曼曼既未表示同意也未表示不同意，再又陈述么曼曼始终不知道；么曼曼陈述其一直不同意卖房子，卖房子给赵书见的事情王飞向其说过，其不同意，其不想卖给赵书见，因为不合适，后又答非所问。一审法院认为，2012年5月10日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，赵书见和王飞签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，且不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效。么曼曼辩称该合同没有其签字，属于恶意串通损害其利益的无效合同，但其并未举证证明签订合同的双方存在恶意串通的事实，对此不予采信；同时依据上述法律规定，即使么曼曼没有签字，该合同亦属于有效合同，故对王飞、么曼曼关于合同无效的抗辩不予支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，赵书见交付定金20万元给壹号房产公司，壹号房产公司又将定金交付给王飞的受托人赵中保，该定金交付行为符合双方在合同中的约定，应当视为王飞已收到定金20万元。在合同签订后，王飞应当履行过户房产的义务，但王飞在2018年7月31日又将涉案房屋抵押给他人，且后又因债务原因导致涉案房产在符合交易条件的情况下仍处于查封状态，最终涉案房产被拍卖，双方之间的《房地产买卖合同》已无法履行，赵书见现要求王飞双倍返还定金40万元，有事实和法律依据，予以支持。关于么曼曼是否应承担责任的问题，首先，对于么曼曼是否知道王飞卖房子给赵书见的问题，王飞的陈述自相矛盾，且和么曼曼的陈述不一致，么曼曼自认王飞向其说过，故应当认定么曼曼知道王飞卖房子给赵书见的事实。其次，对于么曼曼是否同意卖房子给赵书见的问题，王飞的陈述亦自相矛盾，么曼曼的陈述不合常理，且多次回避陈述事实，双方虚假陈述以逃避法律责任的可能性较大，故认定么曼曼同意王飞将涉案房产卖给赵书见，么曼曼应作为合同相对人与王飞共同承担双倍返还定金的责任。关于赵中保是否承担责任的问题，在涉案买卖合同中，不能认定赵中保系合同相对人。另外，赵书见主张赵中保隐瞒涉案房屋已抵给赵中保和陈玉的事实，但根据法院查明的事实，王飞、么曼曼系将涉案房屋先于赵书见出售给陈玉，并未出售给赵中保，不能认定赵中保存在隐瞒。故赵书见要求赵中保承担责任无事实和法律依据。关于陈玉是否承担责任的问题，虽然陈玉参与了涉案房屋的买卖事宜，且未有证据证明陈玉向赵书见披露了其与王飞、么曼曼之间买卖合同的事实，但是么曼曼主张的定金罚则仅应约束合同当事人，陈玉不是合同相对人，其是否存在隐瞒或过错均不构成其承担双倍返还定金的依据，故赵书见要求陈玉承担责任无事实和法律依据，不予支持。关于壹号房产公司是否承担责任的问题，赵书见与壹号房产公司之间系中介合同关系，本案系房屋买卖合同纠纷，壹号房产公司不是房屋买卖合同的当事人，赵书见要求壹号房产公司承担连带责任亦无事实和法律依据，不予支持。关于赵书见主张的利息损失和装修损失，因未提供证据证实，且定金罚则的适用足以弥补赵书见的损失，故对赵书见的该项诉请，不予支持。赵中保不到庭视为对相关诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，遂判决：一、王飞、么曼曼于判决生效后十日内双倍返还赵书见定金40万元；二、驳回赵书见的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审的争议焦点：1.王飞与赵书见签订的涉案房地产买卖合同效力如何认定。2.赵书见主张王飞、么曼曼双倍返还定金是否成立。本院认为，一、关于涉案房屋买卖合同效力认定问题。王飞与赵书见于2018年4月7日签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。二、关于王飞应否承担双倍返还定金责任。合同签订后，赵书见按照合同约定通过壹号房产公司向王飞的受托人赵中保支付了房屋定金20万元，但王飞并未按照合同约定履行过户义务，而是将涉案房屋抵押给他人，致使涉案房屋被法院查封、拍卖，导致涉案房地产买卖合同无法履行，其行为已经构成根本违约，故赵书见主张王飞应按照合同约定双倍返还定金40万元，本院予以支持。三、关于么曼曼应否对于上述40万元承担责任的问题。涉案房屋系王飞与么曼曼的夫妻共同财产，但涉案房地产买卖合同系由赵书见与王飞签订，王飞在与么曼曼夫妻关系存续期间出售夫妻共有房屋系对夫妻共有重大财产实施的处分行为，在未有证据证明王飞具有充分代理权的情况下，么曼曼亦未向赵书见作出过同意出售涉案房屋的意思表示，虽然在诉讼中王飞与么曼曼的陈述有矛盾之处，但其二人均未作出么曼曼同意出售涉案房屋的陈述，亦无证据证明么曼曼同意出售涉案房屋，故不能认定王飞出售涉案房屋系表见代理或家事代理行为，涉案房地产买卖合同对于么曼曼不具有约束力。赵书见主张么曼曼与王飞共同承担双倍返还定金40万元的责任，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人王飞、么曼曼的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市铜山区人民法院(2021)苏0312民初446号民事判决；二、王飞于本判决生效后十日内双倍返还赵书见定金40万元；三、驳回赵书见对么曼曼的诉讼请求以及其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3912.5元，由王飞负担3650元，赵书见负担262.5元；二审案件受理费7300元，由王飞负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年八月三十一日书记员 宗 正