青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0121民初1217号原告（反诉被告）：雍桂花，公民身份号码XXX，女，1939年1月15日出生，回族，青海省大通回族土族自治县退休职工，住青海省西宁市城东区。        委托诉讼代理人：昂钦，青海省西宁市城东区东关大街法律服务所法律服务工作者。        被告（反诉原告）：焦维年，公民身份号码XXX，男，1987年8月11日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县村民，住青海省大通回族土族自治县。        被告（反诉原告）：王良存，公民身份号码XXX，女，1989年5月27日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县村民，住青海省大通回族土族自治县。        二被告委托诉讼代理人：李永强，泰和泰（西宁）律师事务所律师。        原告雍桂花与被告焦维年、王良存房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，被告焦维年、王良存向本院提出反诉．本院依法适用普通程序，本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告雍桂花的委托诉讼代理人昂钦、被告焦维年、王良存的委托诉讼代理人李永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告雍桂花向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2．判令被告腾退位于大通县桥头镇XXX小区1单元XX楼1003号房屋并给付原告房屋使用费72000元；3．判令被告给付原告违约金50000元；4．本案诉讼费由被告承担。        事实及理由：2015年1月7日，原告取得位于大通县桥头镇XXX小区1单元XX楼1003号（建筑面积130平方米）单位集资房一套。二被告系夫妻关系，原、被告于2018年3月12日签订了《房屋买卖协议》，将原告上述房屋以每平方米4000元，共计520000元的价格出售给二被告。合同约定：“乙方一次给甲方交付房款10万元（已于3月8日付清），近期甲方将房屋交付给乙方，乙方办理相关物业手续，并对房屋进行装修。剩余尾款于2018年底付清，逾期按银行同期贷款利息计算利息”“该合同一经签订，具有法律效力，如一方违约，赔偿对方违约金5万元”。双方达成协议后，原告依约将案涉房屋交付被告，被告陆续支付300000元，尚欠220000元。经原告多次索要，被告以各种理由推诿，导致双方合同不能履行。另被告自2015年3月12日起居住该房屋至今，实际使用房屋应当支付使用费（大通县桥头镇房屋租金2000元计）72000元，现原告为维护其合法权益，故诉至贵院判如所请。        被告焦维年、王良存辩称，第一，合同中没有对合同解除事由作出约定，也没有出现法定解除合同的情形，原告无权单方解除合同；第二，案涉房屋的购房款共计520000元，被告已经支付了300000元，支付的房款已经超过总房价的一半以上，对逾期支付房款的利息也向原告进行了支付；第三，涉案房屋系原告单位集资房，因集资房产权有限，被告害怕自己最终的权利得不到实现才没有支付剩余房款，被告的行为属于不安抗辩权，因此，未支付剩余房款的行为不属于违约行为；第四，被告于2015年对房屋合法占有后，即对房屋进行了装修，花费装修费用十几万元，且目前被告一家人在涉案房屋内居住，家中孩子在附近就读，随着房价上涨，原告解除合同对被告影响很大。如果判令解除合同，解除合同的后果应当按照双方的过错程度由双方负担；第五，合同中已经约定了违约金，原告不应当将违约金与房屋占有使用费一并主张。如果判令承担违约金，也请法院将违约金予以减少。        被告焦维年、王良存向本院提出反诉请求：1．判决反诉被告继续履行双方签订的《房屋买卖协议》；2．确认反诉原告向反诉被告微信转账支付的28000元中超出利息9816元的18784元为反诉原告向反诉被告支付的房款；3．判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；4．反诉案件受理费由反诉被告承担。        事实及理由：2018年3月12日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖协议书》，约定反诉被告将自己位于大通县桥头镇XXX小区1单元XX楼1003号房屋以每平方米4000元，合计52万元的价格出售给反诉原告。约定反诉原告向一次性给反诉被告交房款10万元，反诉原告办理相关物业手续，对房屋进行装修。剩余款项于2018年年底付清，逾期按银行同期贷款利率计算利息。反诉被告协助原告办理过户手续，后反诉被告一直未协助反诉原告办理过户。反诉原告已经向反诉被告支付房款30万元，从2019年至2020年期间，共向反诉被告通过微信支付28600元，对于28600元中超出双方约定利息的欠款应冲抵购房款。现反诉被告提起诉讼要求解除合同，反诉被告因违约给反诉原告生活带来了不便，为维护自身合法权益，特向贵院依法提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。        原告针对被告的反诉辩称，第一，原、被告双方在签订《房屋买卖协议书》时，对买卖的房屋系单位集资房的事实都清楚，且双方在协议中也对各自的权利义务作了明确约定。被告（反诉原告）没有按照合同履行支付房款的义务。原告（反诉被告）没有违约事实存在。第二，对于被告（反诉原告）提出的解除合同会造成其生活的不便也是由于自身违约而导致的。        经审理查明：2015年1月7日，原告与大通县林业局、青海嘉园房地产有限公司签订《2012年国有林场危旧房改造房屋安置协议书》，取得了位于大通县桥头镇园林路X号XXX家园3号楼1单元1103室，建筑面积为129.52平方米（最终以房屋测绘部门核定的面积为准）安置房一套。2018年3月12日，原告作为甲方与作为乙方的二被告（系夫妻关系）签订了《房屋买卖协议》，约定原告将自己名下位于大通县桥头镇园林路X号XXX家园小区3号楼1单元1103室（《房屋买卖协议》误写为“1单元10楼1003号），建筑面积为129.52平方米的房屋以每平方米4000元的价格出售给二被告，房款总价52万元。协议约定：“乙方第一次给甲方交付房款10万元（已于3月8日付清），近期甲方将房屋交付给乙方，乙方办理相关物业手续，并对房屋进行装修。剩余尾款于2018年底付清，逾期按银行同期贷款利息计算利息”“甲方协助乙方办理房屋过户手续，费用乙方承担。该房屋是甲方单位的集资房，过户手续按单位规定执行”“该合同一经签订，具有法律效力，如一方违约，赔偿对方违约金5万元”。合同签订之日，原告将上述房屋交付被告使用；被告至2018年12月31日向原告支付房款共计30万元。后经原告催促，被告于2019年1月29日向原告出具《欠条》，载明“欠房款（雍桂花），今欠房款22万，利息按月息算1分利，一年之内还清”。至2020年2月20日，被告向原告支付28600元。        另查明，案涉房屋未进行备案登记。        本案的争议焦点为：        1．双方签订的《房屋买卖协议》应否解除？        2．被告是否向原告给付房屋使用费72000元？        3．双方是否违约，是否向对方支付违约金？        4．被告向原告支付的房款具体数额是多少？被告向原告支付的28600元属于什么性质？        针对上述争议焦点，原告（反诉被告）认为，第一，原告和大通县林业局签订了《安置补偿协议》，依照协议取得该套集资房，因林业局尚未对网签事项进行协调，所以该房屋买卖没有进行网签和备案；第二，原、被告在签订《房屋买卖协议》之时就知道该套房系集资房的事实，且被告于2019年1月29日向原告出具了欠付房款的欠条，并承诺支付利息，故被告2020年2月份行使不安抗辩权的理由不成立；第三，被告向原告支付的28600元是按照未支付剩余房款为基数，按照月利率1％计算的利息，并非支付的房款；第四，《房屋买卖协议》中对办理过户手续的约定是按照单位的规定办理，原告不存在违约行为。        原告针对自己的主张向本院提供下列证据：        1．原告与大通县林业局签订的《2012年国有林场危旧房改造房屋安置协议书》一份，证明本诉原告合法取得大通县林业局面积129.58平方米的单位集资房一套，对该房屋有合法处置权；        2．《房屋买卖协议》一份，证明双方就该房屋买卖事项签订协议，对双方权利义务进行约定，明确付款时间、方式及违约责任；明确该房屋系单位集资房，过户手续约定按照单位规定执行，以上协议内容系双方真实意思表示，根据协议约定的权利义务，原告不存在违约情形；        3.2019年1月29日被告向原告出具的《欠条》一张，证明截止到2019年1月29日，二被告因为没有支付剩余的220000元房款而产生的利息，按照月利率1％计算，被告向原告支付的28600元属于逾期支付房款的利息，并非购房款；        4.58同城截图6张，证明大通县案涉房屋地区周围房屋租金价款约为1500元到2200元。        被告（反诉原告）认为，第一，协议中对房屋过户手续办理“按单位规定执行”的约定不明确，没有对房屋如何过户的问题说明清楚。目前该房屋应当符合过户条件，但原告并未办理过手续，存在违约行为；第二，原告向被告交付房屋时房屋为毛坯房，而原告请求的房屋使用费按照月租金计算是参考的商业性质的租金，且该租金是按照已装修房屋计算的，“58同城”截图上显示的租金数额对本案没有参考性。        被告针对自己的主张向本院提供下列证据：        1．《房屋买卖协议》复印件一份，证明：1．协议约定“甲方协助乙方办理房屋过户手续”，但原告并未履行该义务的行为属于违约；2．协议约定“近期（2018年3月8日）甲方将房屋交付给乙方，乙方办理相关物业手续，并对房屋进行装修”，证明原告同意被告对案涉房屋在交付后进行装修；        2．房屋装修照片29张，物业、暖气、电梯维修收据照片5张，证明：被告对案涉房屋进行了装修，且在该房屋居住了3年多，已形成一个稳定的居住环境，对该环境有依赖性；        3．被告子女户籍信息照片2张。证明因被告已经对该居住环境形成依赖，如果环境变更，将不利于子女的学习、生活、成长；        4．微信转账记录5张，证明在2019年至2020年期间，被告共计向原告支付28600元。协议中约定逾期付款的利息是按照同期贷款利率计算，故在支付的该笔钱中，对于超出双方约定的利息的金额应冲抵购房款。        庭审中，经当庭质证，被告对原告提供的《2012年国有林场危旧房改造房屋安置协议书》《欠条》没有异议，对《房屋买卖协议》的证明方向有异议，认为协议中对房屋过户“按照单位规定执行”约定不明确；对“58同城”截图的真实性予以认可，但认为该截图上显示的金额不具有参考性。        原告对被告提供的《房屋买卖协议》的真实性无异议，对于证明方向有异议，认为该房屋是集资房，过户手续需要单位协助办理，原告无法自己办理，所以原告不存在违约情形；对被告提供的房屋装修照片、收据照片、子女户籍信息照片真实性无异议，对证明方向有异议，认为被告对生活环境的依赖性和本案是否继续履行合同没有关联；对微信转账记录真实性无异议，对证明方向不予认可，认为该笔钱恰恰是按照欠条上写的内容支付的的利息。        针对本案的争议焦点，本院评析如下：        1．关于“双方签订的《房屋买卖协议》应否解除”的问题。        本院认为，原告提供的《2012年国有林场危旧房改造房屋安置协议书》和《欠条》，具有真实性、合法性和关联性，被告没有异议，具有证明效力，本院予以认定；原、被告提供的《房屋买卖协议》，对双方权利义务进行了约定，是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，与《2012年国有林场危旧房改造房屋安置协议书》和《欠条》相印证，具有证明效力，双方之间的买卖关系成立。《房屋买卖协议》合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。        关于合同（协议）的解除问题，一是当事人协商一致，可以解除合同。但原、被告签订的《房屋买卖协议》及被告向原告出具的《欠条》，对合同解除的条件没有约定。原告按照《房屋买卖协议》的约定，将案涉房屋交付给被告装修居住，被告没有按照《房屋买卖协议》约定的期限向原告支付剩余房款，后被告向原告出具《欠条》，但仍未按《欠条》承诺的期限履行义务。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。据此，原告可以解除合同。        我国《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原、被告在《房屋买卖协议》及《欠条》中对解除权的行使期限也没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第十五条第二款规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除前应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据被告在《欠条》中的承诺，双方约定的剩余房款的履行期限为一年，即至2020年1月29日止，至2021年2月25日本案受理时，已经超过一年，原告的解除权消灭。原告关于解除《房屋买卖协议》的主张，本院不予支持。被告关于继续履行《房屋买卖协议》的反诉请求，本院予以支持。        2．关于“被告是否向原告支付房屋使用费72000元”的问题。        本院认为，原告提供的“58同城”截图，不能客观地反映本地区房屋租赁费用的实际情况，被告关于“原告向被告交付房屋时房屋为毛坯房，而原告请求的房屋使用费按照月租金计算是参考的商业性质的租金，且该租金是按照已装修房屋计算的，“58同城”截图上显示的租金数额对本案没有参考性”的异议成立，本院对该证据不予采信。被告没有按照《房屋买卖协议》约定向原告支付剩余房款，于2019年1月29日向原告出具《欠条》，是对《房屋买卖协议》的补充，自2019年2月起，被告按照《欠条》的承诺，向原告每月支付利息2200元，原告自认收到被告支付的28600元为未付房款的利息。故原告主张自2018的3月至2021年2月由被告支付房屋使用费72000元的主张，无事实依据，本院不予认定。        3．关于“双方是否违约，是否向对方支付违约金”的问题。        本院认为，我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告按照《房屋买卖协议》将案涉房屋交付给被告，但被告没有按照《房屋买卖协议》及《欠条》的承诺履行自己的义务，存在违约行为。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在《房屋买卖协议》中约定“该合同一经签订，具有法律效力，如一方违约，赔偿对方违约金5万元”。被告没有按照《房屋买卖协议》履行义务，在《欠条》中未按承诺的付款期限履行义务，根据被告违约情况及房价上涨因素，被告应当按照约定向原告支付违约金50000元的数额，本院予以认定。被告关于违约过高的理由不能成立。        原、被告签订的《房屋买卖协议》写明“该房屋是甲方单位的集资房，过户手续按单位规定执行。”说明被告在购买案涉房屋时，对案涉房屋系集资房是明知的，因此，被告关于不安抗辩权的理由不能成立。原告不存在违约行为，故对被告关于由原告向被告（反诉原告）支付违约金50000元的主张，本院不予认定。        4．关于“被告向原告支付的房款具体数额是多少”的问题。        本院认为，案涉房屋价款共计520000元，原告总共支付了房款300000元，对于以上事实有原告的自认，本院已在事实部分进行了认定。        根据被告在《欠条》中“今欠房款22万（贰拾贰万整）利息按月息算1分利”的承诺，被告欠付的22万元，月息为2200元，被告提供的微信转账记录与《欠条》的内容相印证，故被告向原告支付的28600元为剩余房款的利息，被告关于“确认反诉原告向反诉被告微信转账支付的28600元中超出利息9816元的18784元为反诉原告向反诉被告支付的房款”的主张不能成立。        本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。由于本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。        综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、原告（反诉被告）雍桂花与被告（反诉原告）焦维年、王良存签定的《房屋买卖协议》继续履行；        二、限被告（反诉原告）焦伟年、王良存于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）雍桂花支付违约金50000元；        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        三、位于大通县桥头镇园林路X号XXX小区1单元XX楼1103号的涉案房屋总价款为520000元中，被告（反诉原告）焦伟年、王良存支付房款的数额为300000元，未支付房款数额为220000元；被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）的28600元为未支付房款的利息；        四、驳回原告（反诉被告）雍桂花的其他诉讼请求；        五、驳回被告（反诉原告）焦伟年、王良存反诉的其他诉讼请求。        本诉案件受理费2740元，由原告（反诉被告）雍桂花负担1617元，被告（反诉原告）焦伟年、王良存负担1123元；反诉案件受理费1488元，由被告（反诉原告）焦伟年、王良存负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判长    路存福审判员    王吉祥人民陪审员    车国霞二〇二一年八月二十三日法官助理    李燕书记员    谢晓玲《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。