江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2602号上诉人（原审被告）：赵继全，男，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：张贵，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈培松，男，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：王长林，男，汉族，住灌南县。上诉人赵继全因与被上诉人陈培松房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2021）苏0724民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵继全上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有严格依照双方的合同约定判决被上诉人给付上诉人剩余年限的租金是错误的。上诉人于2020年10月15日将涉案房屋1-2层对外出租，年租金仅为5.68万元，3-4层上诉人至今找不到承租人。上诉人的租金实际损失至少应该计算至一审法院开庭，以后的损失上诉人可以另行起诉处理。所以一审判决上诉人退回剩余3个月的租金，是没有考虑上诉人的实际租金损失，截至一审开庭上诉人的租金实际损失就超过了应该退还的3个月损失。我方不应退还剩余的租金，被上诉人还应向我方支付93200（75000+18200=93200）元的租金损失。二、一审判决上诉人退还押金2万元不符合双方的合同约定，上诉人已经提交双方的合同及被上诉人对上诉人租赁物没有恢复原状的证据，该两万元押金对应被上诉人恢复租赁物原状的责任，被上诉人没有恢复原状上诉人就不应该退还押金，至少一审法院应该酌情认定恢复原状需要的维修费用。被上诉人陈培松答辩称：一、一审法院判决解除被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同于法有据。1、依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二十六条、第九十四条第一款第五项之规定，被上诉人依法可以解除与上诉人签订的房屋租赁合同。2、解除权是一种形成权，在被上诉人具有解除权的情况下，解除房屋租赁合同的意思表示到达上诉人时即可发生解除合同的效力，即本案的合同应于2020年1月4日被上诉人微信通知到达上诉人时解除。故本案的房屋租赁损失最多应自2020年1月4日起开始计算6个月至2020年7月4日，金额为75000（150000÷2=75000）元，上诉人应返还被上诉人剩余租金75000元。二、对于损失，是因上诉人自己未采取补救措施，导致损失扩大，上诉人应承担过错责任。涉案的合同已经于2020年1月4日解除，但是上诉人在此之后并未采取措施防止损失的扩大，负有过错责任。三、关于押金，押金的担保对象是主合同的从给付，且没有双倍返还和不予返还的法律效果，上诉人在合同解除后就应向被上诉人返还押金。陈培松向一审法院起诉，请求判令：1.解除陈培松、赵继全于2017年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2.赵继全退还陈培松预交的房屋租金150000元、保证金20000元，合计170000元及利息（从起诉之日按照年利率6%计算至实际付清之日）；3.由赵继全承担诉讼费用。一审法院查明事实：2017年12月23日，陈培松、赵继全签订《房屋租赁合同》，约定：“出租人甲方（赵继全）承租人乙方（陈培松）甲方将某桥北侧、某路98号，原某宾馆（1-4层）出租给乙方使用；租赁用途为乙方办学使用；租赁期限为2018年1月至2027年12月30日，租期为10年，过渡期为30天；租金及交付时间和交付方式为租赁物每年度租金（租赁房屋期内10年不变）为壹拾伍万元（每年），小写150000元，甲方收取乙方押金2万元…；关于转组约定为乙方在租赁期内，不须征得甲方的同意，可以将租赁物的部分或全部转租给他人，双方之间的租赁合同继续有效；变更和解除：甲方因租赁物租赁向乙方收取租金以外的费用，乙方可以解除合同…；违约责任：…因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，甲乙双方的一方迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任…。”双方签订合同后，赵继全按照合同约定按期交付房屋，陈培松亦按照合同约定的使用用途开办幼儿园，幼儿园名称为灌南县某幼儿园，该幼儿园通过年检的时间为2017年7月20日、2018年3月30日，2019年未通过年检。至2019年新安镇人民政府于2020年1月17日出具《证明》，显示该幼儿园因无证已经被取缔。故陈培松起诉，要求支持其诉讼请求。一审法院另查明，在2018年1月1日签订合同时赵继全收取陈培松押金2万元。陈培松于2019年9月2日向赵继全支付了2020年的租金15万元。2020年10月15日赵继全将涉案房屋租赁给丁伟，年租金56800元。本案一审审理中，赵继全辩称陈培松开办的幼儿园因无证经营,系因其在租赁房屋的地址与登记地址不一致被取缔。陈培松对此予以否认，陈述系因政策原因，属于不可抗力。本案一审审理中，陈培松诉称其于2020年1月4日已经将房屋腾空，赵继全不予认可，其认可截至一审开庭时间即2020年5月7日涉案房屋已全部腾空。一审法院认为，本案一审争议焦点为：陈培松是否具有对涉案租赁合同的单方解除权。涉案租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法、有效，双方形成租赁合同关系。双方均应按照合同约定的义务履行。本案中，陈培松以其开办的幼儿园因政策原因被取缔，以不可抗力为由要求解除权。同时以其缴纳了押金违反了合同中关于出租人不得收取租金以外费用的约定为由要求解除合同。针对陈培松的两点请求权基础，一审法院认为，其均不能达到单方解除权的条件。其一，其开办的幼儿园系因无证被取缔，其并未进一步举证证明系何种具体原因而使得其未通过2019年年检，故达不到不可抗力的条件；其二，赵继全仅向陈培松收取了扣除租金以外的押金2万元，收取押金行为属于租赁市场中的通用做法，不属于陈培松主张的额外收费内容。据此，依据上述两点请求权依据，没有达到单方解除权的条件。故陈培松仅通过单方搬离陈培松租赁房屋，向赵继全单方告知的方式，不产生单方解除合同的效力。解除合同的原因系承租人的违约行为导致，陈培松应赔偿赵继全相应的损失。赵继全于2020年10月15日才将涉案房屋的1-2层出租，陈培松应承担2020年1月1日至10月14日的租金。自2020年1月1日至2020年10月14日的租金118253元（150000元/365天*14天+150000元/12月*9月）。剩余租金31747元，赵继全应予返还。对于赵继全抗辩陈培松诉称的解除合同原因不是不可抗力的意见，一审法院予以采纳。对抗辩合同中约定了转租的条件，陈培松须租赁期届满，且不同意解除合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。赵继全辩称该合同系双务合同，陈培松单方面要求解除合同，并提起抗辩要求陈培松赔偿损失。赵继全已经于2020年10月15日将涉案房屋的1-2层出租，要求陈培松赔偿剩余年限租金105万元不予支持。要求赔偿设施的损失121330元和赔偿宾馆恢复损失58万元，没有相应证据证明，一审法院不予支持。赵继全在证据充分后，另行主张权利。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除陈培松与赵继全签订的《房屋租赁合同》；二、赵继全于判决生效之日起十日内退还陈培松租金31747元，押金20000元，合计51747元；三、驳回陈培松的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由陈培松负担2156元，赵继全负担944元（陈培松已预交，由赵继全在判决生效之日起十日内给付陈培松)。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。经审查，被上诉人于2020年1月4日向上诉人发送了关于解除涉案房屋租赁合同的告知书，但上诉人并不同意解除合同，被上诉人因自身违约而要求解除合同，其并不享有单方解除合同的权利，故被上诉人关于涉案房屋租赁合同应于2020年1月4日解除的观点不能成立，本院依法不予采信。虽然被上诉人不享有涉案合同的单方解除权，但鉴于涉案房屋租赁合同长达十年，从被上诉人起诉之日开始计算尚剩余租期7年多，被上诉人已经以实际行动表明其不再履行合同，继续履行合同，双方容易形成合同僵局，故本案的房屋租赁合同应予解除。加之，上诉人在一审中自认涉案的房屋于2020年5月7日腾空，故涉案的房屋租赁合同应于2020年5月7日解除。合同解除后，被上诉人作为违约方应承担因提前解除合同而给上诉人造成的损失。上诉人于2020年10月15日已将涉案房屋的1-2层出租给案外人，一审法院认定被上诉人应承担租金至2020年10月14日，即被上诉人应赔偿上诉人自2020年5月7日起5个多月的租金损失，符合法律规定，本院依法予以支持，故上诉人关于其不应当退还被上诉人自2020年10月15日起至2020年12月30日剩余租期租金及被上诉人还应向其支付租金的主张不能成立，本院依法不予采信。关于押金，上诉人主张押金是被上诉人将涉案房屋恢复原状的费用，一审法院释明上诉人可以反诉要求被上诉人赔偿涉案房屋设施和恢复原状的费用，但是上诉人并未提起反诉，被上诉人对于上诉人提交的用于证明损失的证据不予认可，上诉人也并未提供其他证据证明其损失，综上，一审法院判决上诉人退还被上诉人2万元的押金并无不当，本院依法予以支持。综上，上诉人赵继全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元（赵继全已预交），由上诉人赵继全负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二一年八月二十日法官助理  蒋 寻书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。