山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1388号上诉人（原审原告）：高渤海，男，1983年4月6日出生，汉族，初中毕业，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：胡延波、宋吉清，山东民杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胜利油田华滨房地产开发有限责任公司，住所地滨州。法定代表人：徐晓彬，总经理。委托诉讼代理人：杜文堂、曹萍萍，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。上诉人高渤海因与被上诉人胜利油田华滨房地产开发有限责任公司（以下简称华滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。高渤海上诉请求：1.撤销（2020）鲁1691民初1184号民事判决书，依法改判为支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定“涉案房屋入户门问题不构成拒收房屋的理由，并认定被上诉人不存在逾期交房违约行为”，对上诉人有失公允。1、根据上诉人一审提交的现场照片及新闻报道等证据，足以证实涉案房屋存在入户门碰撞、空鼓、脱皮等质量问题，已严重影响上诉人的居住权。原审认为“入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在碰撞情况，尚未达到原告不能实现合同目的或者影响居住的程度”，该表述显然是站在旁观者角度进行的判断，未深入的从合同订立的本质及房屋的使用效能方面进行考量。上诉人身负巨额贷款购买房屋的目的是为购得一个符合正常居住条件的房屋，涉案房屋存在上述质量问题的情况下，上诉人当然有权拒收房屋。原审作出不影响居住的判定，显然是对开发商违约行为的纵容，也是对上诉人权利的漠视。2、根据《滨州市城市商品房销售管理办法》第三十九条的规定，被上诉人在交付商品房时，还应提供综合验收证明、测绘报告、商品住宅性能认定文件等材料，否则上诉人有权拒收房屋。原审以“被上诉人陈述称在交接房屋时已经公示，且在庭审中也已出示”为由驳回上诉人要求被上诉人出示相关材料及主张违约金的请求，这显然是错误的。被上诉人口头称在房屋交接时已公示，但未提交任何证据，上诉人在庭审中也当庭否认。另外，被上诉人所出示的面积测绘报告是在上诉人强烈要求下，庭审结束后，才提交到法庭的，在诉讼中尚且如此，被上诉人又怎可能在诉讼前主动向上诉人公示？原审法院的该项认定显然是不合理的，上诉人作为业主在被上诉人未提供《滨州市城市商品房销售管理办法》第三十九条所规定的材料下，有权拒收房屋，原审未尊重客观事实，所做出的认定显然错误。二、原审判决认为上诉人就入户门问题尚未产生损失，进而认定上诉人无权主张入户门损失有误。1、依据《合同法》第111条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。另《住宅设计规范》5.8.5条规定：“住宅门应采用具备防盗、隔音功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。”在本案中，通过上诉人一审提交的入户门现场照片、新闻报道视频等证据足以证实，涉案房屋与邻居入户门存在碰门和碰人现象，不仅影响上诉人的正常生活，也存在严重安全隐患。被上诉人所交付房屋的入户门违反上述规定，由此上诉人当然有权主张赔偿。2、上诉人在一审向法庭申请对门碰门修复方案与修复费用进行司法鉴定。原审以修复方案不属于司法鉴定范围为由未予准许，但未就该认定阐明缘由，也未咨询相关鉴定机构进行查证。根据《民事诉讼法》第七十六条之规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。也即在涉案房屋存在碰门现状及被上诉人未提出切实可行方案的情况下，上诉人有权就修复方案提出司法鉴定申请。另外，原审称鉴定事项与待证事实无关联或对待证事实无意义，上诉人认为针对修复方案、修复费用进行鉴定与上诉人的诉求及本案的事实认定具有直接关联。现双方已不具备信任基础，因此依据第三方机构作出专业可行的修复方案能够根本上解决双方矛盾，请二审法院对上诉人的司法鉴定申请予以准许。三、原审认为上诉人主张《车位使用协议》显失公平无事实及法律依据，据此驳回上诉人关于退还部分车位款及利息的诉求，该认定明显错误。1、根据上诉人于一审提交的情况说明、新闻报道、银行流水、微信聊天记录、通话录音等证据足以证实：被上诉人在销售时采取饥饿营销的方式摇号售房，同时将主房与车位捆绑销售；在签订合同时，未给上诉人阅看合同的时间；未向上诉人告知其所购买的车位为人防车位，也未告知人防车位与非人防车位之间的区别。显然被上诉人违反了民事主体从事民事活动应遵循公平和诚信原则之规定。原审忽视上诉人提交的上述证据，所作出的认定对上诉人显失公平。2、承上所述，被上诉人在销售过程中存在销售欺诈、违反诚信原则、显失公平的情形，结合上诉人于一审提交的周边小区人防车位与非人防车位均存在价差，且差额在六至七万元等相关证据。上诉人在本次诉讼中仅主张三万五千的价差合情合理。3、上诉人于一审向法庭就人防车位与非人防车位价差申请司法鉴定，原审以该鉴定申请无意义为由予以驳回。上诉人认为原审该项认定并未站在公正立场考量，被上诉人的定价权不应建立在侵犯上诉人知情权、自主选择权、公平交易权的基础上，上诉人提出对价格差进行鉴定有理有据，应予支持。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正。华滨公司辩称，一、上诉人关于入户门质量问题的赔偿请求以及司法鉴定申请缺乏依据。首先，依据法律规定以及合理性原则，解决入户门问题最有效、最合理的方式应当为维修。本案上诉人明确拒绝答辩人提出的合理修复方案，明确表示不予维修，其在此情况下直接要求赔偿缺乏依据。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定（2020年修正后的商品房买卖合同司法解释第十条）：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。即，即使存在相关入户门质量问题，答辩人应当承担的应当为修复责任，只有在答辩人拒绝修复或在合理期限内拖延修复，买受人自行或者委托他人修复时，才会产生修复费用或者其他损失的赔偿问题。对此，双方《商品房买卖合同》也有相同约定，第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。并且，入户门问题是在相邻两户之间存在的问题，上诉人不同意进行相关修整，仅主张赔偿，将直接影响相邻户利益，不符合相邻关系的处理原则。本案中答辩人同意承担修复责任，相关修复方案系在住建部门主导下，经咨询相关专业设计机构等作出，已对部分同意修复的业主整改完成，并且根据整改完成后的现场情况，入户门完全不存在碰撞、影响正常通行、消防安全等质量问题。在此情况下，上诉人无正当理由拒绝维修，要求赔偿或减少价款不符合法律规定。且上诉人实际也并未对入户门进行维修，尚未产生任何的维修费用损失，一审判决未予支持上诉人该项诉讼请求符合法律规定。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。如上所述，上诉人不要求答辩人履行维修义务，仅要求赔偿，其关于修复方案、修复费用的司法鉴定申请与本案诉讼请求及待证事实无关，一审法院未予准许符合法律规定。二、上诉人关于退还车位款35000元并支付利息的诉讼请求缺乏依据。根据原合同法第五十四条的规定，因重大误解、订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销，同时，第五十五条规定当事人应当在自知道或者应当知道相关事由之日起一年内行使该权力。显失公平是指当事人给付与对待给付之间利益严重失衡的状态。但本案上诉人与答辩人签订的《天泰华滨胜利御园车位使用协议》，是当事人真实意思表示，合同双方权利义务相对等，车位使用协议约定的价款符合涉案车位使用权实际价值，与同期房地产市场政策、同期市场价格走势相一致，不存在显失公平的情形。涉案房地产项目，无论人防车位或非人防车位，答辩人所转让的均系车位使用权，价格一致并无不公平情形。且我国有关车位买卖、租赁的价款随行就市，政府并不进行指导定价，答辩人有权根据产品特点制定销售价格，上诉人要求差价鉴定对待证事实毫无意义。最后，上诉人提出该项诉讼请求的时间距其知晓车位协议及车位性质的时间已经远超一年，其实际已无权要求进行变更相关合同条款。三、原审法院对于“涉案房屋入户门质量问题不构成拒收房屋的理由，答辩人不存在逾期交房的违约行为”的事实认定清楚，适用法律正确。原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依据上述规定，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋存在严重影响居住使用的质量问题，也就是买受人合同目的不能实现的情形下，买受人方可拒收房屋。因此，即使上诉人主张答辩人交付的房屋存在入户门需整改的问题，也仅涉及保修责任的承担，而非其拒绝接收房屋的正当理由。本案中，答辩人已于2019年11月6日取得涉案商品房所在楼宇综合验收备案证明，具备法律规定及合同约定的交付条件，并按合同约定方式通知上诉人收房，上诉人无正当理由拒绝办理交接手续。不属于答辩人逾期交付房屋。答辩人在原审中已经提交证据证实答辩人在集中交付现场公示了综合验收备案证明、测绘报告等文件资料，而上诉人并未接收房屋，在此情况下，其无权要求答辩人向其出示相关文件。综上，上诉人上诉请求事实理由不成立，请求法院依法予以驳回。高渤海向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的车位使用协议超过20年部分无效，被告返还原告车位款85714元及利息8857元（利息以85714元为基数，自2018年7月18日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；2.判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的商品房（含附房、车位），向原告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，并向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金9324元及起诉之次日至实际交房之日的违约金（违约金每日按已付购房款的万分之一计算）；3.判令被告对入户门进行整改修复，并赔偿原告10000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为：判令被告向原告退还部分车位款35000元并支付利息（利息以35000元为基数自付款之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第3项变更为：判令被告因入户门质量问题向原告支付20000元（包括减少价款损失、自行修复费用等）。一审法院认定事实：2018年6月23日，高渤海（买受人）与华滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人建设的天泰华滨胜利御园住宅小区第17幢1单元3层1-301号商品房，建筑面积133.83平方米，价款1058863元，附属物：85，面积10.89平方米，价款38115元，总价款1096978元；付款方式为：银行按揭贷款，房屋交付期限，出卖人应当在2019年12月31日前将该商品房经分期综合验收合格交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并签署房屋交接单；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件与合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》约定：双方确认该房屋唯一的交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，且买受人已按约付清全部房款并履行了其他约定义务；房屋达到交付条件后，出卖人可以（但无义务）发出房屋交付通知，买受人需在出卖人发出的房屋交付通知书确定的交付时间到房屋所在地或者出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，买受人未按时前来办理交付手续的，出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付；除该房屋主体架构质量不合格、出卖人未达到合同约定的交付条件、出卖人未提供《住宅使用手册》外，买受人拒绝接收该房屋属于买受人违约，出卖人不承担任何违约责任；受该房屋所在地的气候的影响，该房屋在交付后会发生墙面空鼓、吊顶开裂、霉变、地板变形等不影响居住等问题的，出卖人将在收到买受人的通知后履行保修义务，但买受人不得据此向出卖人主张任何费用或拒绝接收该房屋；买受人不得以属于该房屋保修范围内的问题拒绝办理房屋交接手续，否则自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任；本合同所指的房屋交接文书仅作为该房屋过户必备文件，不作为该房屋交付文件，该房屋交付文件以买受人签署的该房屋钥匙交接单为准。2018年6月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位使用协议》一份，主要约定：甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位0842号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付120000元的车位使用费用，协议签订之日向甲方支付车位定金30000元，剩余款项银行贷款，该车位使用期限自车位交付之日起至2086年7月20日止；在本协议签订前，乙方已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并且乙方同意按照该状况使用该车位，车位情况以本协议的描述及现状为准，乙方受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向甲方主张解除、撤销本协议或者主张索赔，乙方对此没有任何异议；乙方充分了解并同意，该车位所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用，不得改做其他用途，战时国家有权征用，国家战时征用甲方无需因此向乙方进行任何补偿或者承担任何责任；乙方充分了解该车位不具备办理产权登记的条件。2018年6月12日，被告取得了涉案房屋所在的17幢楼的《商品房预售许可证》。2019年10月15日，被告开发的天泰华滨胜利御园住宅小区取得了《建设工程规划许可证》，2019年11月4日，取得了《建设工程竣工验收备案证明书》，2019年11月6日，取得了竣工综合验收备案证明。被告对综合验收、面积测绘报告进行了公示。原告于2019年12月17日收到被告邮寄的天泰华滨胜利御园的《交房通知》、《交房须知》。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，当边户的入户门开启超过90度时，相邻中户的人员不能正常出入。2019年12月以来，天泰华滨胜利御园住宅小区多名业向滨州市住房和城乡建设局反映该小区存在入户门、车位等相关问题，2020年5月30日，该局下达了《责令限期整改通知书》，针对入户门问题，内容为：为了切实消除安全隐患，责令华滨公司整改边户入户门开启方向，以确保两户门不再碰撞，如在整改过程中对边户的装饰装修造成破坏，由你单位负责恢复原状或与业主协调给予一定的补偿。关于地下停车位问题：地下停车位的设置需满足《车库建筑设计规范》等相关规范标准要求，对于紧靠墙壁、紧邻突出物等宽度不满足要求及靠近人防密闭门影响疏散的车位，应及时进行更换。原告明确表示不同意被告关于入户门的整改方案，同时表示其尚无修改方案。庭审中，原告申请对涉案小区存在碰门问题的入户门质量问题、修复方案、修复费用（被申请人赔偿数额）进行司法鉴定；对涉案车位购买时的实际价值（人防车位与非人防车位的差价）进行司法鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点：1.被告是否逾期交房；2.入户门存在门碰门赔偿问题；3.被告应否退还部分车位款及利息的问题。关于是否逾期交房的问题。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，涉案房屋于2019年11月4日经验收合格，具备了合同约定的交付使用条件，原告于2019年12月18日收到了被告送达了《交房通知》和《交房须知》根据补充协议的约定应视为房屋已交付，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告以房屋入户门存在安全隐患为由未及时接收房屋，即原告所购房屋的入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，尚未达到原告不能实现合同目的或者影响居住的程度，亦不能成为原告拒绝办理房屋交接手续的合同约定理由，根据合同约定，自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任，故目前存在的入户门问题既不构成原告拒收房屋的理由也不能据此认定被告存在逾期交房的违约行为。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉求无事实及法律依据，对此一审法院不予支持。被告对综合验收手续、面积测绘报告进行了公示，能够证明被告已向原告履行了特定的告知义务，原告要求被告出具综合验收手续、面积测绘报告的诉讼请求，一审法院不予支持。入户门存在门碰门赔偿问题。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，被告提出了维修方案，滨州市住建和城乡建设局亦责令被告进行整改，但原告明确表示不接受被告提出的维修方案，原告自己也未提出切实可行的有效的解决方案，故在双方未确定维修方案的情况下，入户门的修费用尚无法确定。原告申请对门碰门修复方案、修复费用进行司法鉴定，修复方案不属于司法鉴定范围，没有明确的修复方案无法鉴定修复费用，该鉴定申请不能实现其待证事实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条关于申请鉴定事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许的规定，对于此项鉴定申请，一审法院不予准许。原告可待该项损失确定后可另行主张。被告应否退还部分车位款及利息的问题。根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款的规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠；国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，被告建设地下车位，已经合法取得了涉案车位的使用权、处分权和收益权。原、被告双方签订的《车位使用协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同的义务。被告作为开发企业对自己出售的产品制定其销售价格，且其定价不违反法律、行政法规的规定。原告申请对人防车位与非人防车位的价差进行鉴定无意义，一审法院不予准许。原告主张双方之间的《车位使用协议》显失公平，无事实及法律依据，要求退还部分车位款及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告高渤海的诉讼请求。案件受理费减半收取计704元，由原告高渤海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，华滨公司与高渤海签订的商品房买卖合同系当事人真实自愿意思表示，不违反法律法规定，合同合法有效。高渤海上诉主张的车位问题，本案中，华滨公司建设的地下车位，已经合法取得了涉案车位的使用权、处分权和收益权。双方签订的《车位使用协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，华滨公司作为开发企业对自己出售的产品制定其销售价格，且其定价不违反法律、行政法规的规定。高渤海主张华滨公司销售的人防车位与普通车位价格相同，显失公平，但其并未在合同签订后一年内主张撤销，上诉人高渤海主张华滨公司未明确告知其购买的系人防车位，侵犯其知情权、自主选择权、公平交易权，有违诚信原则，并未提交有效证据证实。故其该上诉理由不能成立。关于入户门碰撞问题。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，相邻入户门同时开启时存在互碰情况，属于房屋存在质量问题的情形。对此出卖人华滨公司同意修复并提出了维修方案，滨州市住建和城乡建设局亦责令华滨公司进行整改，经住建部门认可的整改方案为整改边户入户门开启方向，以确保两户门不再碰撞。也即就入户门碰撞问题住建部门已作出明确整改方案，涉案小区亦有部分业主按照住建部门整改方案整改完成，一审法院据此认定修复方案不属于司法鉴定范围、不予准许高渤海鉴定申请并无不当。上诉人高渤海不接受住建部门整改方案，直接要求华滨公司赔偿损失，依据不足，一审法院不予支持并无不当。综上所述，高渤海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1408元，由胜利油田华滨房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 张 珊二〇二一年八月二日法官助理 郑文燕书 记 员 董学学