大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6761号原告：大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼2层，统一社会信用代码91210200747894831D。法定代表人：曲建波，总经理。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：季冰冰，女，1981年8月26日生，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马明，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：可城东，辽宁君顾律师事务所律师。原告大连生生物业管理有限公司与被告季冰冰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告大连生生物业管理有限公司的委托代理人王雅琦、被告季冰冰的委托诉讼代理人可城东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月7日及5月3日，大连新星房地产开发集团有限公司、大连生生物业管理有限公司与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》两份，约定由原告对案涉小区提供物业服务，收费标准为非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，地下室每月每平方米1.25元，乙方的缴费时间是每季度前十日。原告系案涉小区物业服务企业，被告系案涉小区38号楼1单元104号公建和106号公建的业主，被告未支付自2019年7月2日和2019年1月1日起至今的物业服务费。原告请求法院1、判决被告立即交纳所拖欠的新星园38号楼1单元104号公建的地上部分物业费及违约金，自2019年7月2日至2021年3月31日，共计27,924.6元。其中物业费：21个月×483.04平方米×2.5元/平/月=25,359.60元；违约金按照年利率5.78%计算。2、判决被告立即交纳所拖欠的新星园38号楼1单元106号公建的地上部分物业费及违约金，自2019年1月1日至2021年3月31日，共计35,616.1元。其中物业费：27个月×466.92平方米×2.5元/平/月=31,517.10元；违约金按照年利率5.78%计算。被告辩称，原告的部分诉讼请求无法律及事实依据，应当驳回其该部分诉讼请求。一、原告主张的违约金无法律及事实依据，应当予以驳回。被告与房屋开发单位签订的两份前期物业管理服务协议中均没有任何关于违约金的约定，原告主张违约金无依据。而且原告提供的物业服务存在严重瑕疵，物业管理混乱，小区内环境脏乱差，原告未尽到物业管理企业应尽的职责，原告的行为已严重违反前期物业管理服务协议第三条约定的义务，系原告违约在先，原告无权要求被告承担违约责任。原告在起诉状中陈述的被告恶意拖欠物业费纯属子虚乌有。被告之前未交纳物业费是因为被告房屋漏水原告迟迟不予维修、原告物业服务质量差而造成的。随后在原告前次起诉被告索要物业费案件诉讼过程中被告发现原告主张的部分物业费无依据且多收取了被告物业费，因双方之间诉讼案件一直未终结，故被告缓交了物业费。而原告却在2020年11月11日有针对性的在被告相隔一户的两房屋门前挖深沟、拒不回填，至今尚未恢复原状，原告的行为严重违反物业服务合同的约定，被告有理由缓交物业费直至原告履行义务，将恶意破坏的地面恢复原状。二、原告的物业服务存在严重瑕疵，被告应按照物业费标准的60%-70%交纳物业费。依照被告与房屋开发单位签订的前期物业服务协议第三条的约定，原告的服务标准应达到：小区内公共配套服务设施完好；道路通畅、路面平坦无损坏；绿化无损坏、践踏现象；小区内实行垃圾袋装化，随产随清等等。而实际上小区内部垃圾遍地、长时间不予清理，小区道路损坏不予维修，绿化损坏严重，小区栏杆损坏多年不予维修，造成小区形成多个出入口，任由外来人员进出，严重影响小区安全。尤其是原告在被告两房屋门前挖深坑，长时间不回填，严重影响了被告的生产经营，甚至还发生了人员绊倒受伤的情况，危及人身财产安全，导致被告及物业使用人的人身、财产安全受到损害。被告多次找社区、辖区派出所、甘井子区政府、城市管理局等部门投诉，而原告却至今未予恢复原状。原告作为物业服务企业，本应保护小区道路通畅、平坦、无损坏，却带头挖坑，其物业管理严重违法物业服务合同的约定，严重影响了被告的合法权益，被告应按照物业费标准的60%-70%交纳物业费。综上，请求法院维护被告的合法权益，驳回原告不合理不合法部分的诉讼请求。经审理查明，2005年3月30日，原告与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》。约定：大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）委托原告（乙方）对新星绿城物业项目实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方有权依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理公共性费用及其他费用。第十三条第2款约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元，收取时间每双月的1—10日；甲方、业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。被告系案涉新星绿城C1#1-1-1-4号公建房屋业主。2015年4月7日，被告季冰冰与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：甲方为大连新星房地产开发集团有限公司，乙方为季冰冰；物业类型：公建；建筑面积：483.04平方米；坐落位置C1#1-1-1-4号；第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理；2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；8.依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利和义务：4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；第四条物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；四、乙方交纳费用时间：每季度前十日；第九条违约责任，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金。现原告主张被告拖欠自2019年7月2日起至2021年3月31日期间的物业管理服务费。被告季冰冰系案涉新星绿城C1#1-1-1-6号公建房屋业主。2017年5月3日，被告季冰冰与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：甲方为大连新星房地产开发集团有限公司，乙方为季冰冰；物业类型：公建；建筑面积：466.92平方米；坐落位置C1#1-1-1-6号；第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理；2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；8.依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利和义务：4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；第四条物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；四、乙方交纳费用时间：每季度前十日；第九条违约责任，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金。现原告主张被告支付拖欠自2019年1月1日起至2021年3月31日期间的物业管理服务费。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连新星房地产开发集团有限公司签订《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》以及被告季冰冰与大连新星房地产开发集团有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》均未违反法律法规的相关规定，应当认定为合法、有效。原告作为具有收费资质的物业服务企业，依法为被告所在小区提供了物业服务，被告作为业主理应按照物业管理服务协议约定的费用标准按时缴纳物业费，借故拖欠不妥。故关于原告要求被告支付拖欠的案涉新星绿城C1#1-1-1-4号公建自2019年7月2日起至2021年3月31日期间的物业管理服务费25,359.60元（21个月×483.04平方米×2.5元/平/月）以及案涉新星绿城C1#1-1-1-6号公建自2019年1月1日起至2021年3月31日的物业管理服务费31,517.10元（27个月×466.92平方米×2.5元/平/月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告主张的物业服务不到位一节，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于违约金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼主张。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告季冰冰于本判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司位于新星绿城C1#1-1-1-4号公建自2019年7月2日起至2021年3月31日期间的物业服务费25,359.60元。二、被告季冰冰于本判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司位于新星绿城C1#1-1-1-6号公建自2019年1月1日起至2021年3月31日期间物业服务费31,517.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取694元，由被告季冰冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二一年八月六日书记员  矫文艳