江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初1519号原告：嵇友丽，女，汉族，1971年3月6日生，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：王竞，涟水县正平法律服务所法律工作者。被告：周建，男，汉族，1976年12月12日生，居民，住涟水县。被告：于海艳，女，汉族，1978年1月24日生，居民，住淮安市清江浦区。上述两被告共同委托诉讼代理人：王春雷，江苏群汇知缘（盱眙）律师事务所律师。原告嵇友丽诉被告周建、于海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵇友丽及其委托诉讼代理人王竞、被告周建、于海艳的共同委托诉讼代理人王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇友丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租金35945.20元（2020年12月19日-2021年5月30日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2020年5月29日签订《房屋租赁合同》一份，被告将位于涟水县房屋出租给原告使用，租赁期限自2020年5月29日起至2025年5月30日止，房屋租金第一年80000元，原告已支付。合同中约定的30000元保证金，口头补充约定待被告处理好房屋漏水问题后支付，因被告一直未能处理房屋漏水问题，故原告没有支付30000元保证金。2020年12月19日由于被告的原因致使原告无法开门营业，原告报警处理。因合同无法履行，根据法律规定原告有权解除合同，现原告已以短信的方式向被告提出解除合同。因双方协商无果，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告诉请。被告周建、于海艳辩称，1.原、被告签订的合同正在履行中，原告已交租金80000元属实；2.原告未按约定缴纳30000元保证金，系违约行为；3.在合同履行后确有房屋漏水问题，对维修问题被告在接受原告反映漏水事实的情况下及时给予了回复，内容为如果要求出租人维修就请承租人将30000元保证金缴纳完毕，否则就由承租人自行维修，维修费用另行协商；4.标的房屋的漏水问题不构成合同不能履行的原因。综上，原告无合同单方解除权，被告不同意解除合同，要求继续履行合同，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2020年5月29日，被告周建、于海艳（甲方）与原告嵇友丽（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方房屋拟作宾馆经营用房。甲方同意将坐落在涟水安东商业广场二期2幢的1-108室、2-108室、2-117室房屋租给乙方使用。租赁期限为5年，自2020年5月29日起至2025年5月30日止。该房屋年租金额：第一年80000元；第二年85000元；第三年90000元；第四年95000元；第五年100000元，租金一年一付。水、电设备及物业费保证金：在本合同签订之日起，乙方向甲方缴纳水、电、物业等费保证金30000元。有下列情形之一的，可以提前解除本合同：1.因不可抗力的原因须提前解除的；2.经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的；3.房屋出现质量问题或者其他不能实现合同目的的情况出现的；4.经政府通知列入拆迁计划的（约定解除权）。合同签订后，原告嵇友丽给付被告房屋第一年租金80000元。2020年12月13日，因房屋出现漏水问题，影响周边其他商户经营，案外人与原告发生纠纷。后因漏水问题迟迟未能解决，原告于12月19日被迫停业。12月25日，因漏水导致案外人屋内物品被泡，案外人遂将原告所租房屋大门上锁。2020年12月19日，原告通过微信向被告周建出具一份《解决出租房屋漏水问题通知》，主要内容为：承租人嵇友丽在合同履行过程中发现出租人提供房屋存在严重漏水问题，影响承租人已开业宾馆实际对外经营使用，包括内墙及装修损坏，还影响周边其他商户的经营并造成一定损失。为防止损失进一步扩大，部分周边商户一致要求并强行关闭自来水。现承租人因停水漏（水）问题已被迫停业。现承租人正式通知：一、要求出租人三日内到现场协商解决漏水方案及承租人不能营业的实际损失赔偿问题。二、出租人逾期协商解决漏水问题的，导致承租人宾馆不能正常以外经营的视为根本违约，承租人单方宣布解除合同并要求出租人按《房屋租赁合同》约定赔偿损失。2020年12月21日，原告嵇友丽通过微信告知被告周建“根据合同14条第三款规定，向你方提出解除合同并要求返还租金和赔偿损失。嵇友丽”。另查明，案涉1-108室、2-108室房屋不动产权证登记为被告周建、于海艳共同共有、2-117室房屋不动产权证登记为被告周建单独所有。审理中，被告于海艳对案涉房屋租赁合同予以追认。上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、照片、微信聊天记录、接处警工作登记表、不动产权证等证据载卷证实，业经庭审质证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。原告作为承租人向被告履行了缴纳租金的义务，被告作为出租人负有向原告交付符合约定使用条件房屋的义务。但从原告提供的证据看，案涉房屋在原告承租期间存在较为严重的漏水情况，严重影响了原告的经营使用，且因漏水问题迟迟未能解决，已波及周边商户的经营活动，致原告门店被案外人上锁，为此原告被迫停业。被告辩称因原告未按照合同约定及时缴纳30000元水、电、物业费保证金故应由原告自行维修房屋漏水问题，且原告对消除房屋漏水问题亦负有不扩大损失的义务。本院认为，原告虽未依约缴纳水、电、物业费保证金，但不能免除被告作为出租人向原告交付符合约定使用条件租赁房屋的义务，原告作为承租人应当理解为其在正常使用过程中负有对房屋进行日常维系及维护的义务，而不包括对房屋自身存在严重质量问题的维系。原告在房屋出现漏水问题后及时寻求被告予以解决，被告怠于履行自身应尽的义务不能归责于原告恶意扩大损失，故本院对被告的上述辩解不予采信。现房屋状况已达到不能实现原告承租房屋用于经营使用的合同目的的程度，为此原告提出解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，被告应当将剩余租金返还给原告。原告于2020年12月19日告知被告要求被告三日内协商解决漏水方案，故本院根据合同约定酌定返还的租金数额为34659.40元（自2020年12月23日起至2021年5月30日止）。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告嵇友丽与被告周建、于海艳于2020年5月29日签订的房屋租赁合同。二、被告周建、于海艳于判决生效后十日内返还原告嵇友丽剩余房屋租金34659.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取350元，由被告周建、于海艳负担333元，原告嵇友丽负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告嵇友丽缴费账号：62×××62；被告周建、于海艳缴费账号：62×××54）审判员  李志强二〇二一年八月三十日书记员  沈金鑫附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。