贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0525民初1463号原告：纳雍县企业国有资产管理运营中心，住所地：贵州省纳雍县雍熙街道办事处县府街。代表人：王昀劭，该单位中心主任。委托诉讼代理人（特别授权）：刘煜，贵州煜昌祥律师事务所律师。执业证号：15224201110921398。委托诉讼代理人（特别授权）：孙耀辉，贵州煜昌祥律师事务所律师。执业证号：15205202110326739。被告：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县雍熙街道办事处环城路。统一社会信用代码：91520525662995166T。法定代表人：王明胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：唐某（该公司销售经理），女，1988年4月28日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：屠金伟，贵州雷霆律师事务所律师。执业证号：15203201410222998。原告纳雍县企业国有资产管理运营中心（以下至判决主文前简称“纳雍国有资产管理中心”）与被告贵州齐安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“齐安公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月18日立案后，依法适用简易程序，于同年6月7日、8月17日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘煜、孙耀辉，被告齐安公司的委托诉讼代理人唐某、屠金伟到庭参加了诉讼。第一次庭审过程中，原告申请对纳雍县雍熙街道办事处中景濠庭1、2、3栋（裙楼）1-1、1-2、1-3商铺的同等位置平均单价及2楼商铺的平均单价进行评估，本院依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司进行评估，扣除了评估期限60天。本案现已审理终结。原告纳雍国有资产管理中心向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告向原告支付房屋补偿款9229675.5元；并以9229675.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告从2018年12月1日至2021年4月1日（共28个月）利息共计829132.5元，并一直支付至房屋补偿款还清之日止；2．请求判决本案诉讼费、保全费由被告承担。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求判决被告向原告支付房屋补偿款5953220元，并以5953220元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%支付原告从2018年12月1日至2021年8月1日共计32个月的利息，共计为611197元，并一直支付至房屋补偿款还清之日止；2.请求判决本案诉讼费41077元，保全费5000元，鉴定费8000元由被告承担。事实和理由：2007年7月9日，原、被告签订了编号为齐安拆字第（015）号的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称安置合同），安置合同中约定原告将位于雍熙镇××路砖瓦房屋建筑面积为3394.38ｍ2与被告进行置换（置换面积为：一楼商业面积339.9ｍ2、二楼商业面积1066.66ｍ2，共计1406.66ｍ2）。安置合同签订后，原告按约定期限内完成了搬迁并将房屋腾空交给被告拆除。但被告不仅未按期交付房屋就连合同中约定的安置过渡费也未支付。经原告多次催告下，被告于2018年11月30日交付了一楼1-1、1-2、1-3号商铺，面积共计126.69ｍ2；二楼2-8、2-9、2-17号商铺，面积共计1052.11ｍ2，并签订了安置合同的补充协议。经计算被告尚需向原告的商铺面积为221.75ｍ2（一楼213.21ｍ2，二楼为8.55ｍ2）。至起诉时被告仍未将上述商铺交付给原告，经原告调查被告已无房屋置换给原告，无法继续履行交付房屋的义务。故原告只能按照同路段1-6号商铺的出卖价格4.3万／ｍ2来计算被告应向原告支付的一楼房屋补偿款，一楼房屋补偿款为9168030元；二楼按同路段相同位置的商铺销售价格7210元／ｍ2计算补偿款，二楼房屋补偿款为61645.5元，一、二楼房屋补偿款共计9229675.5元。被告不完全履行义务的行为，严重损害了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，望判如所请为谢。被告齐安公司辩称，1.原被告双方已于2018年11月30日达成补充协议，约定将案涉1-42商铺建筑面积151m2安置给原告，面积补充部分再协商处理，原告并在安置图纸上加盖公章确认，该事实已在本院（2020）黔0525民初4180号民事判决书中予以认定，故被告未安置给原告一楼商业面积仅为62.21m2，对未安置的二楼商业面积8.55m2没有异议。对上述未安置的商业面积被告可以予以安置，并不是原告诉称的没有商业安置；2.原告主张对未安置的一楼商业面积以4.3万元/㎡货币补偿以及未安置的二楼商业面积以7210元/㎡补偿，没有事实和法律依据，首先原告已经主张过案涉商业面积的过渡费以及原告自己仍在使用被告的地下车库没有支付费用，故案涉商铺没有安置并没有对原告造成损失，因此，对案涉未安置的商铺面积为，应当按照拆迁安置补偿合同的约定予以补偿，其实安置给原告的一楼商铺并不在1-6商铺范围内，不可能参照1-6商铺价格进行补偿，而且该地段商铺价格从来没有销售4.3万元/㎡，二楼同位置的商铺销售价格4500元/㎡；3.现在房地产属于经济下行时期，商铺价格大幅度下降，该地段最好的商铺销售价格12800元/㎡；4.原告多次就案涉安置房产提起诉讼，诉讼目的为占有案涉诉讼保全的1-5号商铺，但该商铺早已被本院（2019）黔0525民初185号民事判决书确认，纳雍县农村信用合作联社享有优先受偿权，故本案保全费用由原告自行承担；5.由于原告提起的诉讼请求，明显不符合法律规定，其依法应当对其未被支持的部分承担诉讼费用，同时，被告恳请人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告齐安公司系纳雍县齐安房地产开发有限公司2014年7月23日更名而来，位于纳雍县系被告齐安公司开发的房地产项目。2009年7月9日，原告作为被拆迁人（乙方）与被告作为拆迁人（甲方）签订编号为齐安拆字第（015）号《住宅房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称为“《安置合同》”），合同第一条约定拆迁范围为：乙方位于雍熙镇××路砖瓦房屋，建筑面积3394.38㎡需拆除，其中住房1477㎡、库房946.48㎡、临街营业面积211.3㎡、其他营业面积759.6㎡；乙方出具有效的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》或相关证明文件，并在本合同签订后十日内交甲方按规定送有关部门注销；乙方定于合同签订后七十个工作日内搬迁完毕，将旧房腾空交给甲方拆除，上述房屋或房屋占地如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。合同第二条约定产权调换为：甲乙双方按等价置换的补偿原则进行产权调换，甲方用二号楼一楼商业面积339.9㎡和二号楼二楼商业面积1060.66㎡的商场与乙方进行产权调换，具体计算方法如下（安置位置如附图所示）：1.乙方产权价值：住房价值1600元／㎡×1477㎡＝236.32万元，库房价值1200元／㎡×946.48㎡＝113.58万元，临街营业面积价值12800元／㎡×211.3㎡＝270.46万元，其他营业面积价值6800元／㎡×759.6㎡＝516.53万元，合计1136.89万元；2.甲方置换的商场建筑面积及价值：（1）一层置换面积339.9㎡价值12800元／㎡×339.9㎡＝435.07万元：（2）二层置换面积1060.66㎡价值6800元／㎡×1060.66㎡＝721.25万元，合计1156.32万元；3.乙方应补甲方房款1156.32万元-1136.89万元＝19.43万元。合同第五条约定：房屋面积以产权部门核定为准，按本《合同》核定单价多退少补，甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，经验收合格后方可交付乙方。合同第八条第三款约定：本合同签订后，如建筑设计有调整导致乙方安置房面积发生变化的，其增减部分按本《合同》第五条执行。该合同还就乙方应得补偿、付款方式、过渡期等进行了约定。该合同所附图纸载明置换的门面为一层四个，一层门面朝向从图纸上看均为背朝北、门开在南侧，且仅有一个门面西侧临新街路；二楼商铺从图纸上看位于东南侧二层，一层四个门面的右边二层。该合同签订后，被告齐安公司对于用于置换的房屋项目进行了规划调整，未能按照涉案合同约定的图纸进行房屋修建。齐安公司按照规划调整后的图纸将房屋修建完工后，2018年11月30日，原被告双方签订了《住宅房屋拆迁补偿安置合同》合同编号：齐安拆字第（015）号的补充协议，被告齐安公司按照补充协议向原告交付了二层商业面积1052.11㎡、一层门面126.69㎡，交付房号为1-1、1-2、1-3、2-8、2-9、2-17。2018年12月26日，原告与被告共同在齐安公司提供的房屋平面图加盖印章确认：根据齐安公司与运营中心签订协议，先期移交1-1、1-2、1-3（一楼），余下面积再协商处理（不足部分）；根据齐安公司与运营中心签订协议，先期移交2-17、2-9、2-8，不足平方面积部分再协商处理（不足部分）。另查明：2020年10月29日，因原告与被告就不足平方面积部分的商铺未达成一致意见，原告向本院提起诉讼，请求判决被告向原告交付位于纳雍县。本院作出（2020）黔0525民初4180号判决书，本院依据查明的事实判决驳回原告诉讼请求。该案件查明：2018年10月11日，原告在向被告的答复中明确不同意被告用一层1-42号门面进行置换，提出用一层1-1、1-2、1-3、1-4号门面置换合同约定的阴影部分门面。2019年8月22日，被告作出两次关于安置原告的报告及处理方案，一是按约定进行货币补偿，二是交付1-1、1-2、1-3、1-42号门面及2-17、2-8、2-9号商铺，不足面积部分按约定据实结算。该方案还就双方争议的问题提出了相应的处理方式。贵州省毕节市中级人民法院作出的（2019）黔0525民终3015号民事判决书认定：案外人丁某群与被告齐安公司签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》所附的房屋平面图约定的置换商铺位于现1-4、1-5号商铺处，丁某群做出让步同意以1-4号商铺作为置换房屋，面积不足部分以货币方式补偿，不再占有1-5号商铺。再查明，被告已无法向原告交付《安置合同》约定的商铺，原被告双方对案涉商铺价格不能协商达成一致意见，原告向本院申请对纳雍县雍熙街道办事处中景濠庭1、2、3栋（裙楼）1-1、1-2、1-3商铺的同等位置平均单价及2楼商铺的平均单价进行评估，本院依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司进行评估，该公司作出《评估报告书》结果为：纳雍县雍熙街道办事处中景濠庭1、2、3栋（裙楼）1-1、1-2、1-3商铺平均单价为27660元，2楼商铺单价为6530元。原被告双方对该评估结论均无异议。产生评估费用8000元。上述事实有原被告的陈述及原告提交的纳府通（2009）9号文件、纳府办发（2020）53号文件、齐安拆字第（15）号补充协议、置换房屋移交清单、规划图置业预算表、纳雍县房产事业局房屋备案登记表、（2019）黔民终3015号民事判决书、评估报告书及鉴定费发票，被告提交的（2020）黔0525民初4180号民事判决书、（2021）黔05民终935民事裁定书、置换方案、回复函等证据在卷为凭，经庭审质证审查，足以采信。本院认为，原、被告双方签订的安置合同属于平等民事主体的法人之间财产关系，且该协议系双方的真实意思表示，依法成立并有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告已经按照合同约定履行了自己的义务，被告应当按照约定将合同载明的置换房屋交付原告，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，均应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。根据原被告双方签订的安置合同，被告应向原告交付一楼商业面积339.9m2、二楼商业面积1066.66m2,根据已经交付商铺情况及双方协商置换1-42号商铺未果，截止目前被告向原告交付的商铺面积不足部分为一楼213.21m2，二楼为8.55m2。因被告无法向原告交付安置合同约定相应位置的商铺，被告应当对履行合同义务不符合约定承担赔偿损失责任，故对原告请求被告支付房屋补偿款的请求本院予以支持。关于房屋补偿款的数额根据评估机构出具的《评估报告书》的结论计算为：213.21㎡×27660元+8.55㎡×6530元=5953220.1元，原告主张5953220元，本院予以确认。关于原告主张的利息损失，被告应当按照双方约定履行合同的义务，自确定被告无法继续按照合同约定履行相关义务且不能采取相应补救措施之日起，被告就应当赔偿原告损失，因双方在2018年11月30日签订的补充协议中约定置换面积不足部分，双方再协商处理，但未约定交付置换商铺的时间。截止2020年10月29日本院受理（2020）黔0525民初4180号案件时，原告起诉被告主张继续按照合同约定采取相应补救措施继续履行合同义务，可见原被告无法达成履行合约的一致意见，故本院确定2020年10月30日起被告应向原告赔偿损失。故利息应以5953220元为基数，从2020年10月30日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%支付至房屋补偿款还清之日止。至于被告辩解原告主张利息损失与过渡费系重复主张，因过渡费是原被告双方在拆迁安置合同中单独约定，且计算时间截至2018年9月5日，与本案确定利息损失时间的起算时间并未重合，故对被告的该辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,第一款之规定判决如下：被告贵州齐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告纳雍县企业国有资产管理运营中心支付房屋补偿款5953220元；并支付以5953220元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%从2020年10月30日计算至清偿完毕之日止的利息。驳回原告纳雍县企业国有资产管理运营中心的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57750元，适用简易程序审理,减半收取28875元，由原告纳雍县企业国有资产管理运营中心负担2233元，被告贵州齐安房地产开发有限公司负担26642元，评估费8000元，由原告纳雍县企业国有资产管理运营中心负担3000元，被告贵州齐安房地产开发有限公司负担5000元；保全费5000元，由被告贵州齐安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 员 周星星二〇二一年八月十七日法官助理 张 丹书 记 员 罗志鸿