河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2643号上诉人（原审原告）：梁国君，男，汉族，1952年5月5日生，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人:段秉超，山东博睿(淄博)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张丽范，山东博睿(淄博)律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：河南锦博房地产开发有限公司。住所地：周口市大庆路中段。统一社会信用代码：914116005710140518。法定代表人：曹广超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫奎军，河南豫龙律师事务所律师。上诉人梁国君因与被上诉人河南锦博房地产开发有限公司（以下简称锦博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁国君的委托诉讼代理人段秉超、张丽范，被上诉人锦博公司的委托诉讼代理人杨树林、闫奎军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁国君上诉请求：一、依法撤销周口市川汇区人民法院(2021)豫1602民初2132号民事判决书第二项，改判：1、锦博公司返还梁国君购房款3051900元及自2017年1月1日起至实际支付完毕之日止，按同期银行贷款利率4.75%，以3051900元为基数计算的利息，暂计算至2020年11月16日为569793.97元；2、改判锦博公司承担恶意抵押致使梁国君合同目的不能实现的赔偿责任，即向梁国君支付3051900元。二、本案一、二审的诉讼费用、律师代理费用由锦博公司承担。事实和理由如下：一、一审法院无视事实，判决错误。(一)、一审法院认为“该两笔款(指案外人王晓东、案外人宝丰县鑫达机械电器有限公司向梁国君的借款)均未进入锦博公司账户,梁国君也未提供证据证明助业公司将该款出借给锦博公司，因此，梁国君主张根据以物抵债协议内容要求锦博公司返还购房款缺少事实依据”。这一认定完全脱离了本案商品房买卖合同的由来，无视涉案各方当事人连环以物抵债，共同商议用商品房抵债方式消灭债务的客观事实。1、本案《商品房买卖合同》的由来是：案外人王晓东、宝丰县鑫达机械电器有限公司向梁国君借款，案外人助业公司提供连带担保责任，借款到期后借款人未能偿还，助业公司承担了还款责任。因助业公司对锦博公司享有到期债权，按双方的以物抵债协议，用包括涉案楼房在内的房产及车辆予以了抵债。根据协议助业公司享有对抵债房产的占有和处分权，助业公司为了偿还梁国君的债务,又与梁国君达成了以物抵债协议。后各方本着积极解决纠纷的原则,一起达成了用涉案房屋折抵给梁国君,以抵消锦博公司欠助业公司债务的方案，具体方式为锦博公司与梁国君签订《商品房买卖合同》，用助业公司欠梁国君的330万元中的305.19万元冲抵了购房款。2、以上事实从(2020)豫16民终3469号判决书中锦博公司的上诉状中自我陈述的内容也可明确看出，这充分说明，涉案商品房就是锦博公司用305.19万元抵消了对助业公司的债务，助业公司用305.19万元抵消了对梁国君的债务，即梁国君用305.19万元换来涉案商品房。3、根据以上商品房买卖合同签订的事实经过，结合一审法院认定事实，梁国君购买的本案商品房面积、位置、价款均明确而具体，该购房款是以抵销锦博公司债务的形式支付，三方协商签订合同时，该购房款已经视为实际支付,这是三方对账的结果，否则，锦博公司不会与梁国君签订商品房买卖合同，不会将涉案的楼房约定交付予梁国君。现梁国君基于涉案房产被锦博恶意抵押，收房不能的情况下根据法律规定要求解除合同、返还购房款、赔偿损失既有事实依据又有法律依据。4、案外人的借款是助业公司担保所借,怎么会进入锦博公司账户？助业公司是将其担保的向民间借贷的款项(包括梁国君的款项)出借给了锦博公司，才产生了锦博公司到期还款不能达成以物抵债协议的由来。另外，助业公司是否将该笔款项出借给锦博公司不是本案审理的焦点,事实是锦博公司无力偿还助业公司款项才用商品房抵债,助业无力偿还梁国君的款项，才用从锦博公司抵债的涉案房产抵债给梁国君，锦博公司按照助业公司要求与梁国君签订《商品房买卖合同》抵消本案债务，即已抵消了债务，债务数额为购房款额305.19万元，一审法院的判决却认为锦博公司没有收到上述购房款，这种推论岂不是将前述的各种以物抵债、签订《商品房买卖合同》都视为没有发生过的事实？当事人意思自治没有任何意义？（二)、一审判决本院认为部分第三项对案件事实的认定完全脱离了本案的基本事实，与一审判决书中法院认定案件事实第三部分自相矛盾，助业公司与锦博公司的协议明确约定，“从生效之日起,助业公司取得抵债财产的占有权和处分权，锦博有义务协助办理房产过户手续”,在这种背景下，助业公司才与梁国君签订的以物抵债协议,约定用从锦博公司抵债来的涉案的商品房作价305.19万元抵消了欠梁国君的债务。正是达成了这种协议，锦博公司认可后才按助业公司的指示与梁国君签订了商品房买卖合同，抵消了锦博公司欠助业公司305.19万元的债务，该份合同的盖章确认即是对梁国君支付锦博公司购房款的事实的认定。二、锦博公司严重违约，在明知涉案房产已归梁国君所有的情况下,屡次抵押，致使其无法取得房产，锦博公司应当返还购房款及利息、赔偿损失、同时承担购房款一倍的赔偿责任。1、2016年1月31日签订的《商品房买卖合同》约定2016年12月31日前综合验收后将房产交付给梁国君，同时还约定从合同生效之日起30日内锦博公司向周口市住房和城乡建设管理局申请登记备案。但合同签订后锦博公司未按约定履行，未交付房产及备案。梁国君多次与其协商未果，2019年10月24日梁国君起诉锦博公司要求确认商品房买卖合同的效力,2020年11月12日,周口市中级人民法院(2020)豫16民终3469号判决书确认了双方商品房买卖合同合法有效。2、2019年10月锦博公司在明知案涉房屋已归梁国君所有且因不交房已被梁国君起诉的情况下恶意于2019年12月24日将上述房产抵押给了河南商水农村商业银行股份有限公司,这一事实是周口市中级人民法院(2020)豫16民终3469号案件开庭时锦博公司代理人才告知法庭,至此梁国君才得知自己购买的房屋已经被抵押，此行为导致梁国君收房不能，于是在上述案件审理中只保留了一审周口市川汇区人民法院(2020)豫1602民初2426号民事判决的第一项请求，2020年11月12日3469号判决书确认了双方商品房买卖合同合法有效，随后梁国君于2020年11月16日提起了本案诉讼。锦博公司在被认可房屋买卖有效前提下又于2020年11月19日继续抵押涉案房产，该行为明显恶意，严重侵害了购买者梁国君的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定及上述事实，锦博公司应当返还购房款及利息、赔偿损失、同时承担购房款一倍的赔偿责任。三、本案的商品房买卖合同已被周口市中级人民法院(2020)豫16民终3469号判决书确认了合法有效，合同是在抵债背景下签订，自然包含各方都认可的位置、面积、数额等等，锦博公司应当遵守约定如期交房并办理过户，但因其恶意将房产抵押，致使购房者梁国君收房不能,才有了梁国君诉至法院请求解除合同、返还购购房款、赔偿损失的本案产生。一审法院也认定合同有效，同意解除请求，却又认定无购房款的交付，明显自相矛盾，合同不是一纸没有任何内容的空文，一审法院判决只见树木不见森林，不能切实维护购房者权益。四、另外，一审法院虽然指明了梁国君可以“基于基础法律关系即借款关系主张权利”，但案外人助业公司已经严重违法、经营异常、诉讼案件缠身，法定代表人被限制消费，企业没有任何偿还能力，正是没有偿还能力才有了上述的以物抵债协议，但一审法院却机械判决、形而上学，无视事实、无视当事人意思自治，主观臆断，该判决给历尽艰辛、维权7年之久的七旬老人梁国君带来毁灭性打击，请二审法院查清事实、改判支持梁国君请求。锦博公司辩称，一、一审判决认定梁国君根据房屋买卖合同向锦博公司“主张返还购房款缺少事实依据”正确。(一)梁国君与锦博公司之间并无民间借贷合同关系，不能向其主张返还民间借贷款项及利息。梁国君一审时提供的数份以物抵债协议和与王晓辉、鑫达公司的借贷手续支持自己的诉求,因此,本案基础的法律关系为民间借贷和以物抵债,而非房屋买卖,各以物抵债协议的合同主体不同,权利义务不同,是不同的法律关系，各自独立，互不包含,各自以其约定消灭特定的债权和转移特定的物权。其中在先环节的以物抵债出现问题，就会导致在后的以物抵债协议无法履行。锦博公司与梁国君之间并无合同关系,当时只不过根据和助业公司的以物抵债协议，按照助业公司的指示将房屋办理到梁国君名下，才与其签署房屋买卖合同,以便于后续办理房产证照,是合同法上的指示交付行为,也就是说把抵债给助业公司的房屋,办理到其指定的人名下,履行的是与助业公司之间以物抵债协议。因此,在上述以物抵债协议中,锦博公司不是梁国君的合同相对人,也非其债权债务关系的相对人。基于合同的相对性,各自的以物抵债协议只能约束合同的主体,而不能约束第三人.梁国君无权以其与助业公司的协议约束锦博公司,也无权以其分别对王晓东、鑫达公司的债权向锦博公司主张债权。双方之间也不存在真实的房屋买卖法律关系,锦博公司并非适格的被告,梁国君不能向其主张民间借贷款项。（二）以物抵债法律关系不等同于债的转让法律关系,双方之间不存在债的转移行为。所谓以物抵债协议,指债权人和债务人约定以他种给付代替原定给付的协议。以物抵债不过是清偿债务的一种手段,即以其他给付替代原给付,兼有债权清偿和物权转让的内容,其中物权的转让为手段,债权的清偿为目的。此外,物权的转让同样要遵循法律的规定。根据《民法典》第二百零九条规定，本案中,锦博公司与梁国君之间不存在以物抵债的合同关系。不同主体间的以物抵债的房产并没有登记过户,抵债协议并未实际履行,抵债房产所有权仍然在锦博公司，助业公司并未实际取得涉案房产的所有权,没有处置权，属于无权处分行为。根据最高人民法院(2002)民二终字第104号民事判决书（指导性案例)裁判要旨,转让人对其以物抵债的资产未办理变更登记,不享有处置权,转让协议无效,并不因物权转让无效而当然转化为债权转让（附件一)。双方之间不存在债的转移法律关系。在没有合同关系和不存在债的转移的前提下,梁国君向锦博公司主张返还所谓的购房款没有任何道理。再者，根据法律规定,房屋产权转移需要向国家缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加税等相关税费。锦博公司将房屋抵债给助业公司，助业公司将房屋抵债给梁国君,每一个抵债的环节均存在房屋交易行为,应当缴纳相关的房屋交易税费。根据《民法典》第一百五十三条第一款的规定，助业公司与梁国君之间的以房抵债协议、借款客户房屋认购书规避了房屋交易环节的税费缴纳,为恶意串通，以合法形式掩盖避税的非法目的,损害国家利益。二、本案并非真正的商品房买卖纠纷,梁国君也没有支付购房款,且商品房买卖合同业已解除,梁国君仍然持有借款手续，可以向其债务人主张归还借款,锦博公司是否将房屋抵押与梁国君并无关系，主张房屋价款金额一倍的赔偿款及损失、律师费没有任何依据。本案中涉案的房屋，系锦博公司抵债给助业公司,助业公司在未过户、没有产权的情况下再次转手抵债给梁国君，锦博公司根据助业公司的指示,与梁国君签订房屋买卖合同,是为了履行与助业公司的以物抵债协议,是履行抵债协议实现房屋过户的一种手段。至于助业公司因何抵债给上诉人,锦博公司是不清楚的,其中又有哪些法律关系,锦博公司也不知晓，梁国君也没有向锦博公司支付任何的购房款。况且,根据民法典第二百零九条的规定,助业公司并没有取得房屋的产权,没有权利再行处置。案涉商品房买卖合同如果不能履行,梁国君可以根据手中的借款手续分别向自己的债檢人王晓东、鑫达公司主张借款。三、一审判决认定锦博公司与王晓东、鑫达公司、助业公司之间存在民间借贷法律关系没有经法庭调查程序,以及遗漏认定房屋过户的费用由助业公司承担的事实。根据《河南省高级人民法院关于严格依法审理民间借贷案件的通知》(豫高法(2019)59号)第一条的规定，本案中,锦博公司与梁国君主张的其债务人王晓东、宝丰鑫达公司之间没有合同关系，不清楚他们之间的经济往来的具体情况,梁国君主张的与王晓东、鑫达公司之间的民间借贷关系是怎样的,是否违反法律规定,是否存在虚假诉讼、套路贷、非法吸收公众存款,梁国君是否职业放贷人,未经法庭审理,其中情形,不得而知。在梁国君的债务人王晓东、宝丰鑫达公司没有到场的情况下,他们之间的借贷关系没有经法庭调查。因此,本案一审遗漏必须参加诉讼的当事人,违反法定程序，案情没有查清。所以,在王晓东、宝丰鑫达公司均未到场的情况下，一审认定，2014年4月10日,梁国君借贷给王晓东180万元,2014年7月15日，借贷给宝丰县鑫达机械电器有限公司150万元,以上两笔借款均由助业公司提供担保,是违反法定程序的。借款人王晓东、宝丰鑫达公司、担保人助业公司作为借贷关系的当事人,并非案外人,必须出庭才能查清案情,但一审三者均没有出庭。也就是说,认定梁国君与王晓东、宝丰鑫达公司之间借贷关系的证据均没有经过依法质证,不能作为证据使用。综上所述,双方不存在民间借贷或债的转移或以物抵债的合同关系,也没有收受其房屋价款,梁国君可以向其债务人主张权利,在双方不存在合同关系的前提下，梁国君没有理由越过王晓东、鑫达公司、美家园、助业公司等市场主体向锦博公司主张权利。因此,上诉人的上诉理由不成立,应依法驳回其上诉请求。梁国君向一审法院起诉请求：1、解除梁国君与锦博公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令锦博公司返还购房款3051900元及自2017年1月1日起至实际支付完毕之日止按同期银行贷款利率4.75％，以3051900元为基数计算的利息，暂计算至2020年11月16日为569793.97元；3、判令锦博公司承担恶意抵押致使合同目的不能实现的赔偿责任即支付梁国君3051900元：4、本案诉讼、保全、律师代理费用等由锦博公司承担。一审法院审理查明：一、2014年4月10日，梁国君与王晓东、河南省助业投资担保股份有限公司（下称助业公司）、另外四名反担保人签订借款合同一份，约定梁国君向王晓东提供借款180万元，期限12个月，月利率24％。助业公司为借款提供连带责任保证，另外四名反担保人提供反担保。合同签订当天，梁国君向王晓东指定账户转款180万元，王晓东出具借款收据一张，助业公司出具担保函一份，自愿承担连带责任保证。二、2014年7月15日，梁国君与宝丰县鑫达机械电气有限公司、助业公司、另外六名反担保人签订借款合同一份，约定梁国君向宝丰县鑫达机械电气有限公司提供借款150万元，期限12个月，月利率24％。助业公司为借款提供连带责任保证，另外六名反担保人提供反担保。合同签订当天，梁国君向宝丰县鑫达机械电气有限公司指定账户转款180万元，宝丰县鑫达机械电气有限公司出具借款收据一张，法定代表人陈军签字并加盖公司印章。助业公司出具担保函一份，自愿承担连带责任保证。三、2015年7月22日，锦博公司与助业公司签订一份《以物抵债协议》，约定双方经核对后确认截止2015年7月22日，锦博公司欠助业公司借款本息合计3881万元，锦博公司用本公司开发的锦绣江南小区部分房产和车辆抵偿全部债务，协议签字生效。从生效之日起助业公司取得抵债财产的占有权和处分权，锦博公司有义务协助办理房产过户手续。四、2015年10月10日，梁国君与助业公司签订以物抵债协议一份，约定助业公司自愿将锦博公司《以物抵债协议》中的周口市七一路锦绣江南小区3＃楼、5＃楼、7＃楼商业部分的3间商铺总计305.19平方米按以物抵债形式抵给梁国君。具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺，面积分别为104.64平方米（上）和101.17平方米（下);从南往北数第8间下层商铺，面积为99.38平方米。总面积为305.19平方米，单价10000元/平方米，共计3051900元用于抵偿助业公司所欠原告部分中的305.19万元债务（王晓东1800000元，陈军1500000元，总计3300000元中的305.19万元债务）。五、2016年1月31日,梁国君与锦博公司签订《商品房买卖合同》一份,约定锦博公司将案涉305.19平方米的商铺出让给梁国君。六、2020年5月8日本院对梁国君诉锦博公司、第三人助业公司一案立案，梁国君要求确认合同效力。经一、二审，2020年11月12日终审判决确认合同有效。七、锦博公司两次将案涉305.19平方米的商铺抵押给河南商水农村商业银行股份有限公司，债务履行期限分别为：2019年12月24日至2020年12月24日、2020年11月19日至2021年11月19日。一审法院认为，一、梁国君与锦博公司签订的《商品房买卖合同》被依法确认有效，现梁国君要求解除合同，锦博公司同意解除合同，法院予以准许。二、《商品房买卖合同》是履行以物抵债协议签订的，在锦博公司与助业公司签订的《以物抵债协议》中，锦博公司共计欠助业公司本金及利息3881万元，该款系以助业公司向锦博公司出借的款额计算而得，本案梁国君的两笔借款，一笔借款收款人是王晓东，另一笔借款收款人是宝丰县鑫达机械电气有限公司，该两笔款均未进入锦博公司账户，梁国君也未提供证据证明助业公司将该款出借给锦博公司，因此梁国君主张根据以物抵债协议内容要求锦博公司返还购房款缺少事实依据。三、助业公司与锦博公司签订的以物抵债协议仅对协议双方具有法律约束力，梁国君与助业公司签订的以物抵债协议未有锦博公司签字认可，对锦博公司不发生法律效力，且梁国君也未能提供向锦博公司支付购房款的证据，故梁国君基于商品房买卖合同向锦博公司主张返还购房款缺少事实依据。双方签订的商品房买卖合同解除后，梁国君应基于基础法律关系即借款关系主张权利，梁国君要求锦博公司返还购房款3051900元及利息，并赔偿一倍购房款3051900元的诉讼请求，缺少事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第五项、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决，一、解除梁国君与锦博公司之间的《商品房买卖合同》。二、驳回梁国君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取29271元,由梁国君负担。二审中，梁国君提交一份（2020）豫16民终3469号一案中锦博公司的上诉状一份，证明涉案房产是连环抵债得来，是梁国君用305.19万元购买的涉案商品房，锦博公司应在305.19万元的基础上承担违约责任。锦博公司质证经质证，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为连环抵债需要建立在各个当事人均取得所有权的基础上才能进行，才符合《民法典》第209条的规定，并且连环抵债不同于债的转移，不能产生债的转移的效果。二审中锦博公司提交最高院判例一份，证明债的转让应有明确的意思表示、标的数额等内容，与物权转让有明显区别。梁国君经质证认为该证据与本案没有关联性，不应参考。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：梁国君、锦博公司分别与助业公司签订的以物抵债协议系合同双方当事人真实意思表示，其效力应予认定，但协议仅针对合同双方当事人具有法律约束力。梁国君与锦博公司签订的商品房买卖合同基于上述以物抵债协议的基础，锦博公司依照合同负有交付房屋的义务，但梁国君并未向锦博公司交纳购房款，故其在房屋交付不能的情况下要求锦博公司返还购房款的主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费58542元，由上诉人梁国君承担。本判决为终审判决。审 判 长 李水安审 判 员 何江**审 判 员 秦天鹏二〇二一年八月十六日法官助理 刘星巍书 记 员 郑 方