江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2465号上诉人（原审被告）：淮安恩泽苑菜市场管理有限公司（原名称淮安卖货郎超市有限公司），住所地淮安市淮安区新区花园三期西门恩泽苑菜市场门面房。法定代表人：江兆君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨建元，该公司员工。委托诉讼代理人：王海燕，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市宏信国有资产投资管理有限公司，住所地淮安市淮安区宏信大厦25楼。法定代表人：王学民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏杰，江苏山阳律师事务所律师。原审第三人：淮安市五鑫拍卖有限公司，住所地淮安市清江浦区万达广场一期城市综合体1号楼2601室。法定代表人：王志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱红专，该公司员工。原审第三人：淮安市公共资源交易中心淮安分中心，住所地淮安市淮安区华西路63号。法定代表人：徐从肴，该交易中心主任。委托诉讼代理人：秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。上诉人淮安恩泽苑菜市场管理有限公司（以下简称恩泽苑公司）因与被上诉人淮安市宏信国有资产投资管理有限公司（以下简称宏信公司）、原审第三人淮安市五鑫拍卖有限公司（以下简称五鑫公司）、淮安市公共资源交易中心淮安分中心（以下简称交易中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2021）苏0803民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恩泽苑公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，导致适用法律错误。1.被上诉人未将物管占用的一楼门面房交付上诉人，上诉人实际使用面积仅为632.3平方米。2.双方并未签订产权移交书，争议房屋二楼空置、三楼不存在。3.上诉人转租收益仅为40万元，拍卖成交租金却为100万元，每年亏损60万元。4.上诉人不认可一审法院组织的测绘单位、测绘目的和测绘结果。5.上诉人缴纳80万元租金的时间是2019年6月12日。被上诉人宏信公司辩称：1.上诉人声称自己拍得的一半房屋被物管占用与事实不符。菜场和物管楼是两个截然区分的两栋楼，不能当作一个整体。2.上诉人早已实际使用房屋，不能以是否办理过交付手续问题来对抗支付租金义务。3.一审判决适用法律正确，程序合法，应当予以维持。原审第三人五鑫公司述称，本公司拍卖合法合规。原审第三人交易中心述称，一审判决认定事实清楚，判决正确。第三人依法不应当承担任何法律责任。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审予以驳回。宏信公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除宏信公司、恩泽苑公司之间的《房屋租赁合同》；2.判决恩泽苑公司腾空房屋，并向宏信公司支付拖欠的房屋租金200万元；3.判决恩泽苑公司从2020年6月13日起向宏信公司支付违约金，按照拖欠租金的日万分之五计算，直至清偿全部租金为止；4.案件受理费，由恩泽苑公司负担。在审理期间，宏信公司要求将解除宏信公司、恩泽苑公司之间《房屋租赁合同》的诉讼请求变更为继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2019年5月22日，五鑫公司受宏信公司委托对恩泽苑菜场5年租赁权进行拍卖，并作出《拍卖规则》。《拍卖规则》内容主要为：标的物名称恩泽苑菜场5年租赁权；层数1-3/3；建筑面积1333㎡；5年租金参考价169.92万元；保证金20万元；装潢期3个月……标的物移交及付款方式：成功竞买后，承租户必须在签订合同后5个工作日内付清第一年租金及总成交价全部佣金、交易服务费。承租户中拍的，由委托方择日移交给中标人，移交日期另行通知，合同起始日期为交房日期。同时，还对其他相关事项作了规定。2019年6月10日，淮安卖货郎超市有限公司（恩泽苑公司原名称，以下简称卖货郎公司）缴纳了保证金20万元参与竞拍。2019年6月10日，卖货郎公司向宏信公司作出《承诺》，内容为：本人自愿并通过公开招租形式取得贵公司名下淮安区恩泽苑房屋租赁使用权。本人承诺：在租赁期内因上述房屋无产权证明所引起的（包括消防验收）等问题的一切后果与责任，由本人自行承担，与宏信公司无关。2019年6月12日上午9时，五鑫公司在交易中心一楼开标四室对恩泽苑菜场5年租赁权进行公开拍卖，最终卖货郎公司以5年总价531万元成交。同日，五鑫公司与卖货郎公司签订《拍卖成交确认书》。但卖货郎公司没有按照《拍卖规则》向五鑫公司缴纳佣金79650元，也没有向交易中心缴纳交易服务费用46754.4元。2019年6月12日，宏信公司作为出租方（甲方）与卖货郎公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、出租房屋：甲方将位于淮安区恩泽苑菜场建筑面积1333㎡房屋租赁给乙方作为菜场经营使用。二、租赁期限：从2019年6月12日至2024年9月11日止。2019年6月12日甲方向乙方交付房屋，2019年6月12日至2019年9月11日为甲方提供给乙方的装潢期和处理相关前后承租户衔接期（3个月装潢期）。租赁期满结束后，双方未续签合同，乙方应于2024年9月11日向甲方交回房屋。三、租金标准及交付方式：前三年租金标准为100万元，第一年租金在签订合同时交清。第二年度租金100万元，交付时间为2020年6月12日前。第三年度租金100万元，交付时间为2021年6月12日前。第四年度租金在第三年租金基础上增加10%为110万元，交付时间为2022年6月12日前。第五年度租金在第四年租金基础上增加10%为121万元，交付时间为2023年6月12日前。……。四、出租方与承租方的变更……。五、其他事项：1．乙方租赁甲方的该处房屋无产权证明，乙方在租赁期内因无产权证引起的一切后果自负。2．乙方租赁后，经营的品种、范围必须合理、合法。……。六、合同解除和终止……。七、违约责任：1．乙方必须按合同规定的时间按时交足租金，逾期不缴纳租金或延期缴纳租金，甲方有权采取必要措施维权，乙方迟延交付租金达10天以上或拖欠租金500元以上的，或乙方违反第五条第一款、第二款的规定，均视为乙方违约，甲方有权解除合同，甲方可以终止合同收回房屋外，乙方还应补交拖欠的租金，且按日平均租金标准的双倍依占用日期支付违约金。……5．甲方未按约定期限向乙方交付出租房屋的，依延迟天数计算，甲方向乙方支付日租金标准双倍的违约金。同时，合同还对其他相关事项进行约定。2019年6月24日，案涉出租房屋经淮安市淮安区住房和城乡建设局依法核发消防备案凭证。2019年7月19日，卖货郎公司向交易中心指定账户缴纳租金80万元。2019年8月，卖货郎公司实际使用了宏信公司的案涉出租房屋，并经营开业至今。2020年6月12日，恩泽苑公司未按《房屋租赁合同》约定缴纳宏信公司案涉房屋到期租金。2021年1月19日，宏信公司诉至法院。2017年8月9日，江苏淮安经济开发区资产经营有限公司取得恩泽苑（原新区花园三期）安置小区菜场物管楼项目《建设工程规划许可证》。该工程项目建成后，江苏淮安经济开发区资产经营有限公司将该工程项目的案涉房屋移交给淮安市宏信国有资产投资管理有限公司即本案宏信公司管理。在一审审理期间，针对宏信公司、恩泽苑公司就案涉出租房屋面积的争议，法院组织宏信公司、恩泽苑公司到现场勘验，由宏信公司委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称先河公司）对租赁物面积进行测绘，结论为：淮安区社区、菜场⑦轴以西建筑面积为1340.44㎡（一层658.97㎡，二层642.11㎡，三屋39.36㎡）。该结论与《拍卖规则》基本相符。此外，因新冠××疫情的影响，宏信公司同意免除恩泽苑公司第二年案涉房屋租金2个月。恩泽苑公司则要求宏信公司免除案涉房屋租金3个月。一审法院认为，本案争议焦点为：案涉出租房屋的面积及恩泽苑公司是否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宏信公司与恩泽苑公司签订的《房屋租赁合同》，案涉出租房屋虽未办理房屋所有权登记，但案涉房屋已取得《建设工程规划许可证》，并经主管部门批准建设，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏信公司将案涉出租房屋委托五鑫公司对外竞拍，五鑫公司依据相关法律作出《拍卖规则》，恩泽苑公司作为参加竞买者，其应当对标的物有充分的了解。从恩泽苑公司出具的《承诺》内容来看，对案涉出租房屋无产权证明的事实，恩泽苑公司当时是清楚的。对案涉出租房屋标的物范围，从《拍卖规则》中可看出：标的物名称恩泽苑菜场5年租赁权、层数1-3/3、建筑面积1333㎡等都有明确记载，恩泽苑公司对此也是知道的。在恩泽苑公司竞拍成交后，宏信公司、恩泽苑公司已签订了案涉《房屋租赁合同》，恩泽苑公司已实际使用了案涉租赁物，并缴纳了第一年租金。据此，对恩泽苑公司以宏信公司没有交付完整的出租房屋面积及无法办理相关的产权移交书为由进行抗辩，法院不予采纳。关于宏信公司要求恩泽苑公司继续履行《房屋租赁合同》，并给付案涉租赁房屋第一年租金100万元（2019年6月12日至2020年6月12日租金100万元）、第二年租金100万元（2020年6月12日至2021年6月12日租金100万元）的诉讼请求。因双方在合同中约定：“第一年度租金在签订合同时交清。第二年度租金100万元，交付时间为2020年6月12日前”。依据该约定，恩泽苑公司应当缴纳的第一年度租金100万元，恩泽苑公司已于2019年6月10日和2019年7月19日分别向交易中心指定监管账户缴纳了保证金20万元和租金80万元，合计100万元。该年度租金，恩泽苑公司已经按约定履行了给付义务。宏信公司应当向交易中心要求支付该年度租金。对于宏信公司主张第二年度租金100万元的请求，依据合同约定：“交付时间为2020年6月12日前”，恩泽苑公司应当按约定支付该年度租金。但考虑到新冠××疫情给恩泽苑公司经营造成的影响，结合本地疫情实际情况，酌情确定减免恩泽苑公司案涉房屋租金3个月，按照年租金100万元为标准计算，免除恩泽苑公司案涉房屋租金25万元（100万元÷12个月×3个月），应由恩泽苑公司再给付宏信公司第二年度案涉房屋租金75万元。关于宏信公司要求恩泽苑公司从2020年6月13日起按照拖欠租金的日万分之五支付违约金的诉讼请求。依据宏信公司、恩泽苑公司签订的《房屋租赁合同》约定：“第二年度租金100万元，交付时间为2020年6月12日前”，“按日平均租金标准的双倍依占用日期支付违约金”。宏信公司、恩泽苑公司对违约金的该约定过高，宏信公司主动调整了违约金的主张，要求按拖欠租金的日万分之五标准计算违约金。恩泽苑公司应当于2020年6月12日前支付第二年租金，恩泽苑公司逾期支付该租金已构成违约，考虑到本案的实际情况，确定由恩泽苑公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向宏信公司承担逾期支付租金的违约金。综上，对宏信公司要求恩泽苑公司继续履行《房屋租赁合同》、支付案涉房屋租金75万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决:一、宏信公司与恩泽苑公司按2019年6月12日签订的《房屋租赁合同》约定内容继续履行；二、恩泽苑公司于判决生效后十日内给付宏信公司案涉租赁房屋租金75万元，并承担逾期支付宏信公司该租金的违约金（违约金的计算：以租金75万元为基数，从2020年6月13日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际给付租金之日止）；三、驳回宏信公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人恩泽苑公司提交如下证据：1.争议房屋楼层外观、局部照片7张，证明物业暂时使用的房屋从外观看是三层，而上诉人目前使用的一楼从外观看是两层；上诉人使用一层菜场位置的2楼一直是空置状态，没有装修和使用。《拍卖规则》与实际房屋状况不符，进而证明一审法院委托的测绘结果存在问题。2.四份租赁合同，证明上诉人实际使用争议房屋仅为600多平米，而非合同约定的面积。3.淮安市城区农贸市场布局规划图、商务部门新设菜场的申报材料范本和流程。证明该争议房屋建筑规划是菜场物业综合楼，宏信公司不愿向商务部门提出申请商业网点规划，导致恩泽苑公司与宏信公司签订的开设菜场的合同目的无法全部实现。4.测绘资质证书以及网络查询的相关测绘资料，证明先河公司测绘资质已经于2019年12月31日过期。5.淮安市现代房地产测绘有限公司（以下简称现代公司）关于争议房屋的相关在建工程预测报告，证明争议房屋的建筑总面积是2750.53平方米，地上两层，局部三层。上诉人使用的区域只有两层，而非三层。6.案涉房屋建设工程规划许可证，证明涉案房屋面积是2750.53平方米，与被上诉人提供给上诉人的现代公司预测报告相吻合。7.新区花园三期恩泽苑门市房移交单，证明淮安经济技术开发区资产经营有限公司将包括涉案2750平米的菜场在内的物管用房1-13号商住楼门面房、恩泽苑会所一起整体移交给被上诉人进行管理出租。8.付款凭证，证明招租合同签订之日，上诉人就向公共资源交易中心支付了80万元房屋租金预存款。9.图片8张，证明涉案房屋周边菜场都是在一楼，沿街有门，小区内也有门，且和小区是相通的，争议房屋本来就是物业为居民服务的，物业是无偿使用，应该让菜场优先使用。被上诉人宏信公司质证称：1.对证据1的7张照片真实性认可，不认可证明目的。该组照片外观可看出，上诉人所在的一层、二层上方是有局部三层的。2.对证据2真实性不予质证，对证明目的不予认可。3.对证据3真实性认可，但是布局规划的出具时间是在2020年10月份，而上诉人竞拍案涉房屋的时间在2019年6月。布局规划内容与上诉人声称内容没有关联。对商务部门新设菜场的申报材料范本和流程真实性无异议，但是与本案无关联性。上诉人提交的是淮安市清江浦区人民政府对于申请、规划新设福州路农贸市场的报告，并不是本案中恩泽苑菜场的报告。没有获得商业网点规划的责任在于上诉人，与被上诉人无关。4.对证据4的真实性、合法性无异议，证明目的不认可，被上诉人有证据证明先河公司的资质有效期截止到2021年12月31日。5.对证据5现代公司测绘报告的真实性、合法性无异议，证明目的不认可，该测绘报告正好证明了菜场物管楼是存在局部第三层，与现场勘验以及先河公司测绘结果吻合。6.对证据6建设工程规划许可证无异议。7.对证据7门市房移交单真实性、合法性无异议，证明目的不认可，虽然菜场物管楼是由淮安经济技术开发区资产经营有限公司移交给我方管理，但是物业使用的房屋从来都不是我方进行管理，案涉小区是安置小区，根据物业管理条例规定，物管用房的产权属于业主共有，物管用房不在我方管理和出租的权限范围内。8.对证据8付款凭证的真实性、合法性无异议，证明目的不认可。9.对证据9的8张照片真实性、合法性无异议，关联性有异议，照片上显示的四个标的物与本案无关联性。原审第三人交易中心称对证据1-3反映的具体情况不清楚，先河公司一直处于正常的营业状态，对证据4的证明目的不认可。对证据5-9的质证意见同宏信公司的质证意见。原审第三人五鑫公司对证据1-3不发表质证意见，对证据4-9的质证意见同交易中心质证意见。被上诉人宏信公司提交如下证据：1.在江苏省自然资源厅网站打印的2019年12月5日江苏省自然资源厅关于延长测绘资质有效期的公告以及2020年12月17日江苏省自然资源厅关于给予本省乙级以下测绘单位一年政策过渡期限的公告，证明按照省自然资源厅的上述公告，先河公司的测绘资质的有效期延至2021年12月31日。2.三张菜场物管楼的平面图，证明物业入口和菜场入口在图纸中都有明显标志，分列在一层相反的两个方向，菜场存在局部三楼，与先河公司评估以及法院勘验情况完全吻合。上诉人质证称，对证据1真实性不认可。无论资质是否过期，先河公司测绘报告都不能作为本案定案的依据。2.对证据2平面图的真实性不认可，因为不是原件，对证据来源也不认可，应该以规划图为准。平面图的时间是2012年，项目名称是新区花园三期小区菜场，建设单位是淮安区城投置业有限公司，图上显示一楼东侧没有水泵房，一楼西侧部分设计的是诊所，与争议房屋存在矛盾。原审第三人交易中心、五鑫公司对被上诉人提交的证据三性均不持异议。经审查，本院对于双方当事人提交证据的真实性予以确认，因本案争议焦点为恩泽苑公司承租房屋的范围，恩泽苑公司提供的上述证据不能证明其实际承租的范围，与本案争议焦点不具有关联性。宏信公司提供的证据证明：先河公司具备测绘资质，涉案菜场物管楼在设计过程中就对于图纸⑦轴两侧功能进行了区分。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，卖货郎公司向交易中心指定账户缴纳租金80万元的实际时间是2019年6月12日，交易中心向卖货郎公司出具收据的时间是2019年7月19日。二审审理中，经本院现场勘查，涉案菜场物管综合楼局部为三层，物业实际使用部分与宏信公司主张恩泽苑公司承租的菜场部分之间并无通道，也无共同使用的门和楼梯。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方当事人均应按照合同履行各自义务。本案中，宏信公司与恩泽苑公司之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。因恩泽苑公司未能按照约定支付剩余租金。一审判决恩泽苑公司继续支付租金并承担违约金具有事实和法律依据。上诉人恩泽苑公司主张双方未签订产权移交书，但其自认已于2019年8月实际使用一楼门面房，且二楼闲置，三楼为楼梯通道，屋顶为恩泽苑公司设置的简易板房。本院认为，上诉人既已自认实际使用房屋，就不能仅以双方未签订产权移交书来认定涉案租赁房屋未交付。上诉人恩泽苑公司主张被上诉人宏信公司应当将物管占用的一楼门面房交付其使用，本院认为，《拍卖规则》显示恩泽苑公司中拍的租赁房屋为恩泽苑菜场1-3楼，双方签订的租赁合同约定的房屋和面积均与《拍卖规则》一致，上诉人自认一楼面积为632.3平方米，结合一审测绘面积以及二审现场勘查情况，恩泽苑菜场1-3楼面积与租赁合同约定面积基本相符。恩泽苑菜场与物管用房各自独立使用，且本案拍卖招租时，物管用房已经装修使用。恩泽苑公司所提其承租的房屋不包括二、三楼，仅为一楼，且宏信公司应将物管用房腾出给其使用的主张，既不符合拍卖规则，也与实际情况不符。据此，本院认为，双方虽未签订产权移交书，恩泽苑公司已经实际使用租赁的全部房屋，恩泽苑公司应当按约支付租金。上诉人恩泽苑公司主张涉案房屋二楼空置，其经营亏损，本院认为，空置、亏损的原因并非宏信公司导致，上诉人应积极采取措施妥善解决问题，但不能以此为由拒付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求均没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人淮安恩泽苑菜市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 刘玉娟二〇二一年八月三十日书记员 孙 静