文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初1069号原告（反诉被告）：苏州伟音五金制品有限公司，统一社会信用代码91320585MA1Y910367，住所地江苏省太仓市城厢镇北漳泾路58号。法定代表人：郑海英，该公司总经理。委托诉讼代理人：滕昭君、王觐，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈桂华，男，汉族，1963年8月27日出生，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：钱顺顺，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐啸超，江苏金太律师事务所实习律师。原告（反诉被告）苏州伟音五金制品有限公司与被告（反诉原告）陈桂华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏州伟音五金制品有限公司（以下简称伟音公司）的法定代表人郑海英及委托诉讼代理人王觐，被告陈桂华及其委托诉讼代理人钱顺顺、徐啸超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告伟音公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁协议》于2020年3月9日解除；2、被告返还原告预付款5万元；3、被告赔偿原告实际损失53840元；4、被告赔偿预付款利息损失1572元。审理中，原告放弃上述第3、4向诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2020年3月3日签订厂房《租赁协议》，约定由原告向被告承租位于太仓市城厢镇科技产业园**号厂房，租期自2020年4月1日起至2020年3月30日，协议签订后原告即向被告转账支付预付款5万元。但协议所涉房屋并未通电，不具有厂房的基本使用条件，双方交涉未果，因原告生产工期紧，被迫另行寻找厂房搬迁。此后，被告在未与原告解除协议的情况下，又将涉案厂房另出租他人，致使协议无法继续履行。被告提供的厂房存在重大瑕疵，构成根本违约，原告因此造成误工损失21840元、订单延期损失32000元，及预付款利息损失1572元。本诉被告陈桂华辩称：1、案涉租赁合同并未在2020年3月9日解除。2、原告未按协议约定付足半年期租金20万元，存在违约；因原告违约所以其没有使用到房子。3、原告提供的视频不完整，被告在视频中说20号前归还原告5万元的前提是在3月12日前仍然不能使用，就同意返还；视频中并未反映出原告要解除合同的意思，只能反映出被告要返还5万元；且事实上案涉房屋的电一直是通的，只是因原告未支付租金所以不能使用。4、被告另出租他人系因得知原告已另租他地，为避免损失扩大而无奈降价另租，原告以另租他地的行为明确表明拒绝继续履行协议，亦存在违约。反诉原告陈桂华向本院提出诉讼请求：要求反诉被告支付2020年4月1日起至2020年7月31日期间租金83333元（扣除已付5万元）。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2020年3月3日签订厂房《租赁协议》，约定由反诉原告将位于太仓市城厢镇科技产业园**号厂房出租给反诉被告，租期自2020年4月1日起至2024年3月30日，年租金40万元。协议签订后，反诉被告一直未按约支付租金，并另行租赁他人厂房，反诉原告为避免损失扩大，不得不于2020年8月、9月分别将涉案厂房分成两部分另行出租。因反诉被告违约，故提出上述请求。反诉被告伟音公司辩称：涉案租赁协议签订后，因涉案厂房未能通电，2020年3月9日经村委会组织调解，涉案租赁协议已经解除，但反诉原告应退预付款5万元迟迟未予返还。经审理查明：2020年3月3日，原告伟音公司法定代表人郑海英的丈夫万方伟代表原告与被告陈桂华签订《租赁协议》一份，约定原告向被告承租其所有的位于太仓市城厢镇科技产业园*号面积为1270平方米的厂房，租金为40万元，先付后用，租期自2020年4月1日至2024年3月30日；承租方无故拖欠房租和其他应交费用的，出租方有权终止合同，如承租方要退租需提前三个月通知出租方。当日，原告通过上海湘捷包装制品有限公司向被告转账5万元作为预付款。2020年3月9日，在城厢镇××社区办公室，有包括社区书记、原、被告租房介绍人即原告方搬迁前的房东江小根、被告陈桂华及其妻子、原告法定代表人郑海英及丈夫万方伟在内的多人在场，期间原告方与被告方有过就涉案租赁合同事宜的对话。原告提供的视频中：视频刚开始书记向万方伟说“那么既然你去那边么，你去看，抓紧时间去看了搬到那边去”，江小根接着道“现在说好了，你自己想办法了，这个好人我不做了不要再找我，房子你自己去找，也怕，我家里有我也不……”；被告随即说道“就是这个问题，如果不是他直接回头（指解除合同的意思）我的，喊他回头我，这个性质就是不一样的，这是我和他弟兄俩的事情，啊对？乃他直接回头我的，我跟小刘（音）怎么说？”万方伟随即向被告提出能否在20号之前将钱还给其，被告回复“没问题，我在兄弟们面前保证，20号之前一定还给你”。被告说这话过程中，其妻子等人也在说着话，但内容听不清，期间书记说道“现在这个矛盾焦点围来围去就搭尬（指与某事有关）这个电”，几人又开始各顾各说话，其中被告向着万方伟道“不瞒你说，我现在损失一个月三万多，我就差你这点吗？”。随后万方伟打断被告与他人对话，再次询问被告能否20号之前就到江老板那里，双方把合同带过去？被告回复道“没事的，我可以随时转账，20号之前转给他（指江小根）都可以”，万方伟回复“转账都会有记录的”。书记道“那我们就这样说好了”，原、被告双方均表示听书记的，书记又打圆场道“他（指被告）为了复电，特意打了电话给我，后来星期五我跟镇领导晚上见面的……”。后书记与被告都说道让原告方重新在外面找房子，此时原告法定代表人郑海英问道“你们电什么时候能弄好”，被告回复称“你们急我也急，我现在晚租一个月将近损失4万”，郑海英再次询问电什么时候能“弄好”，被告妻子回复称还要去“弄”、不知道什么时候能好。后万方伟客套道如果被告电搞好后其也可以介绍朋友来租，被告回复“我这个电不解决，你来十家人家也是没用”，后续又提到“我那个电也不是十天半个月能解决好的”。后各方又聊了会儿陆续出了办公室。被告认为当天至社区主任处主要为了协调拆迁中的相关事项，原告方提供的录像并不完整，视频中被告承诺返还5万元是有3月12日仍不能使用电的前提，但就此未能提供其他证据佐证。原告提供的万方伟与被告的微信聊天记录显示：两人于2020年3月1日添加为好友，3月3日签订合同并被告通过微信向万方伟发送合同照片。3月7日万方伟向被告发送其名下建设银行卡号，对方未予回复；3月18日晚万方伟发送微信询问这几天资金是否回笼了，能否将5万打给其，表示其也急用资金，对方未予回复；随后3月20日、24日、31日及4月、5月、7月、8月多次询问退款事宜，但对方均未予回复。直至2020年12月21日，万方伟通过微信向被告发送《律师函》，被告才回复了几段语音。后双方仍未达成一致意见，原告诉至本院。另，庭审中，伟音公司方认为双方的租赁协议因涉案厂房无法正常通电使用，合同目的无法实现，经双方于2020年3月9日在社区协调时已经解除。陈桂华方认为涉案厂房是通电的，为此提供了供电变容器所有人出具的情况说明及涉案厂房2019年底时候的生产运作情况视频，双方的租赁协议直至2020年8月1日另出租他人时解除，并当庭出示了相应的租赁协议；伟音公司对上述证据均不予认可。以上事实，有原告提供的租赁协议复印件、付款信息复印件、解除律师函及邮寄凭证复印件，被告出示的租赁协议原件等证据，及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告签订该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享有及履行各自的权利义务。就双方争议的合同解除原因及解除时间问题，即使原告提供的2020年3月9日对话视频并非对当天全部讨论过程的拍摄，但也可以反映出，无论是原、被告双方，还是在场的书记等人，均多次提到案涉厂房电力尚不能正常使用的问题，且被告方虽为此着急却也不能确定何时能够恢复电力的正常使用；另在场的书记及介绍人均多次向原告方表示让其自行另外找房子租，在此情况下，原告向被告提出于3月20日前返还预付款的协商方案，被告向原告方明确表示了认可，并当众承诺3月20日前返还预付款，应当认为系原、被告就案涉租赁合同在对话当日即2020年3月9日已经协议解除。原告在此后多次通过微信向被告催要返还款，被告仅仅回避但从未明确表示否认的事实，也可印证被告已认可了租赁合同解除并返还预付款的事实、只是消极应对。现被告未能提供证据证实其所主张的同意返还预付款存在前提，以及案涉房屋何时能够正常使用电力且已明确告知过原告并催收过租金的事实，故本院对被告的主张及反诉请求均不予采纳，被告应当及时返还原告预付款5万元。鉴于引起本次纠纷的法律事实发生在民法典实施之前，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州伟音五金制品有限公司与被告陈桂华于2020年3月3日签订的租赁协议于2020年3月9日解除。二、被告陈桂华于本判决生效之日起十日内支付原告苏州伟音五金制品有限公司返还款5万元。三、驳回反诉原告陈桂华的全部诉讼请求。本诉案件受理费1130元，由被告陈桂华承担；该款原告已预交，本院依法退还原告，由被告于本判决生效之日起七日内付至本院诉讼费专户。反诉案件受理费942元，由反诉原告陈桂华承担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 汪 丹二〇二一年八月十二日书记员 李可耀