重庆市万州区人民法院民事判决书 (2021)渝0101民初9017号 原告：重庆怡众物业管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路二段317号第二层2单元30-2号房，统一社会信用代码915001013395642274。法定代表人：余志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄磊，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：杨柳，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。被告：卫中云，男，汉族，1973年2月22日出生，户籍地重庆市万州区，现住重庆市万州区。被告：文小梅，女，汉族，1972年8月5日出生，户籍地重庆市万州区，现住重庆市万州区。原告重庆怡众物业管理有限公司(以下简称怡众物业公司)与被告卫中云、文小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告怡众物业公司的委托诉讼代理人杨柳，被告卫中云到庭参加诉讼。被告文小梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告怡众物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年4月1日至2020年6月30日的物业服务费4766.58元；2、判令被告从逾期缴费之日起以应缴纳物业服务费为基数按每日万分之三的标准支付违约金至付清之日止(暂计算到2020年6月30日为564.31元)；3、判令被告支付2018年4月1日至2020年6月30日的公共能耗费490.5元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为被告所在小区的物业服务企业，依约为包括被告在内的全体业主提供物业服务，被告作为业主，应当按照《物业服务委托合同》的约定缴纳物业服务费，但被告从2018年4月1日起未缴纳物业服务费及公共能耗费，经原告多次催收被告仍然拒绝支付，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告文小梅未到庭亦未提交书面答辩意见。被告卫中云辩称：欠费金额认可。不缴费的理由是：房子接房时是没有问题的，但是居住一年之后房屋开始倾斜；2018年10月5日我家乔迁之喜，晚上朋友在车库被野狗咬伤，物业人员承诺支付打疫苗的费用，结果后面不认了；车库地基存在下沉，开裂漏水现象；小区公共区域多出受损，物业未及时修复；物业办公用房不应当对外出租；要求物业公司对物业费及额外收入进行费用公布。本院经审理认定事实如下：1、2015年8月1日，重庆众越房地产开发有限公司作为建设单位与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告对万州区“众越山水”住宅小区提供前期物业管理服务，服务内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。物业服务费收费标准：跃层公寓、花园洋房为1.8元/㎡/月；高层为1.2元/㎡/月；商业为2.5元/㎡/月；物业服务费不包括公共能耗费等费用，公共能耗费缴纳有两种方式：1.以实际发生额按照房屋建筑面积据实向业主或物业使用人分摊计收；2.公共能耗费在业主委员会成立之前，为方便客户交费，物业公司根据小区公共能耗测算标准，按照0.3元/平方米标准收取。原则上公共能耗以半年度、年度为期限进行缴纳。业主可以选择以上两种任意一种方式。合同期限自合同签订之日起至该项目成立业主委员会止，业主委员会受业主大会委托与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之时，合同自动终止。2016年后被告卫中云、文小梅(甲方，业主)与原告怡众物业公司（乙方）签订了《物业服务委托协议》，约定：甲乙双方就卫中云、文小梅位于万州区石峰支璐889号13幢2-7-2房屋的前期物业管理服务达成协议。物业服务费收费标准：跃层公寓、花园洋房为1.8元/㎡/月；高层为1.2元/㎡/月；商业为2.5元/㎡/月。交纳物业费的方式：按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务。违约责任：甲方违反合同的约定未能按时如数缴纳物业服务费的。应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为5年自2016年9月1日至2020年8月30日止。2、被告卫中云、文小梅系重庆市万州区×××房屋业主，该房建筑面积为98.08㎡。3、被告卫中云、文小梅于2017年2月27日向原告缴纳了截止2018年2月28日的物业服务费2118.53元和2017年1月1日至2017年12月31日公共能耗费235.39元(0.2元/月/㎡×98.08㎡×12个月)。4、被告卫中云、文小梅未支付2018年4月1日至2018年10月31日的物业服务费1235.81元(1.8元/月/㎡×98.08㎡×7个月)、公共能耗费137.31元（0.2元/月/㎡×98.08㎡×7个月）。5、原告怡众物业公司于2018年11月16日对被告所欠2018年10月31日之前的物业费进行了催收。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与重庆众越房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对该小区全体业主具有约束力，原、被告均应按照合同内容履行义务。原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。被告辩称房屋开始倾斜和车库地基存在下沉等房屋质量问题，被告可向相关义务人主张权利。被告朋友在车库被野狗咬伤所产生的费用，如被告认为是原告原因所在，可另行向原告主张；关于被告辩称物业办公用房对外出租以及未对物业费及额外收入进行费用公布和小区公共区域多出受损，物业未及时修复等问题，原告的服务质量确有不足，但并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，被告因此拒付物业服务费不当，告应当按合同约定的标准支付物业服务费，被告因此拒付物业服务费不当，对原告要求被告支付物业服务费及公共能耗费的诉讼请求，本院予以支持。但由于原告仅对被告截止到2018年10月31日所欠物业服务费及公共能耗费进行了催收，对2018年11月1日至2020年6月30日期间被告所欠物业服务费和公共能耗费未进行催收，故对原告主张中该期间的被告所欠物业服务费和公共能耗费本院不予支持；被告应支付从2018年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费1235.81元(1.8元/月/㎡×98.08㎡×7个月)，公共能耗费137.31元（0.2元/月/㎡×98.08㎡×7个月）。关于违约金问题，被告称多次就所述问题向原告反映，原告作为小区物业服务企业，应积极配合被告协调解决，原告的管理服务存在一定瑕疵。综合考虑原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告暂未交纳物业服务费有一定理由，不应按违约处理，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告卫中云、文小梅于本判决生效后十日内支付原告重庆怡众物业管理有限公司物业服务费1235.81元和公共能耗费137.31元，合计1373.12元。二、驳回原告重庆怡众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告卫中云、文小梅承担。本判决为终审判决。  审 判 员    游  兵                           二〇二一年八月十日  法官助理    何先锋书 记 员    谭万霞书 记 员    熊凤铭- 1 -