河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终3351号上诉人（原审被告）：安阳市金纶房地产开发有限公司，住所地：安阳市文峰区曙光路与明福街交叉口向北路东临街门面A002（德隆街751号）。法定代表人：江拓慧，职务：副总经理。上诉人（原审被告）：张润萍，女，1971年3月2日出生，汉族，住安阳市文峰区，现住安阳市文峰区。二上诉人共同委托诉讼代理人：石文瑞，河南观博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁利娟，女，1981年6月25日出生，汉族，住安阳市文峰区，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：冯天弘，男，1975年2月13日出生，汉族，现住安阳市文峰区，与梁利娟系夫妻关系。上诉人安阳市金纶房地产开发有限公司（以下简称金纶公司）、张润萍因与被上诉人梁利娟商品房预售合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2021）豫0502民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金纶公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清。《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》及安阳市自然资源和规划局官方网站公布的不动产登记流程图均显示不动产权证书的申请主体是被上诉人,而非金纶公司，金纶公司一方无法单独完成不动产权证书的办理。金纶公司作为案涉房屋的建设单位,应当承担的是协助义务,而非代办义务。不动产权证书的办理机关是安阳市不动产登记中心,而非金纶公司。金纶公司无法在十五日内完成原审判决事项。不动产权证书办理完成后,除维修资金发票原件退回外,其他资料不动产中心统一归档保存,一审判决要求不动产权证书办理完成后退回维修资金发票原件之外的相关手续,金纶公司无法履行。一审判决确定的相关手续内容不明确,可能导致金纶公司不能完全履行。2、一审适用法律错误。如果是依据商品房买卖合同确定金纶公司有代被上诉人办理不动产权证书的义务,那么张润萍并非买卖合同相对人,一审判决张润萍承担办理不动产权证书的义务则无法律依据和合同依据。如果是依据委托书确定金纶有代被上诉人办理不动产权证书的义务,受托人仅为张润萍,一审判决我方承担代上诉人办理不动产权证书的义务无法律依据和合同依据。张润萍上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决我方承担代被上诉人办理不动产权证书的判决不当。一审庭审过程中,法庭当庭释明本案案由为商品房预售合同纠纷,而张润萍是金纶房地产公司员工,不是商品房预售合同的相对人。办理不动产权证书的申请主体是被上诉人,承担协助义务的是金纶公司,商品房预售合同履行过程中的行为与我方无关。金纶公司为业主提供便利,安排张润萍作为受托人代上诉人处理办理不动产权证书过程中的部分事务,该部分事务只是程序性事务,不涉及代被上诉人办理不动产权证书的内容。2、不动产权证书的办理机关是安阳市不动产登记中心,而非张润萍，张润萍客观上无法十五日内完成一审判决事项。3、不动产权证书办理完成后,除维修资金发票原件退回外,其他资料不动产中心统一归档保存,一审判决要求不动产权证书办理完成后退回维修资金发票原件之外的相关手续，我方无法履行。4、我方因履行职务接受被上诉人委托,代为处理办理不动产权证书过程中的部分事项,没有因委托而获利。被上诉人支付的费用由金纶公司收取,系不动产证书办理前金纶公司获悉必须支付的费用,在实际办理过程中,除公证费以外的费用现已全部免除,金纶公司承诺委托事项办理完毕后会退还未使用的费用。针对金纶公司上诉，被上诉人辩称，一、原审法院认定事实清楚。1、金纶公司有为被上诉人代办不动产证书的义务。被上诉人与金纶公司签订房屋购买合同，并且金纶公司收取了被上诉人的不动产证代办费，金纶公司出具的收据上明确写明了代办不动产登记证160元和公证费，这已经形成事实上的委托关系。并且金纶公司将被上诉人协助办证手续诸如购房合同原件、公共维修基金票据原件、房屋契税原件以及购房发票原件已经拿到自己手中，已经完全掌控并具备为被上诉人代办不动产证书的所有手续和条件。2、金纶公司完全可以在法院判定期限内履行原审判决内容。被上诉人和金纶公司签订的房屋买卖合同中约定2017年6月30日前交房，约定交房后60日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，至今已经有4年多的时间，即使从一审法院判决至本次法院开庭，已经2个月有余，金纶公司完全有时间履行一审判决内容。3.金纶公司代办完不动产证书后，有义务将合同原件、购房发票原件、维修基金原件和契税原件交还被上诉人。特别是《商品房预售合同》原件和购房发票，是被上诉人从金纶公司购买房屋的重要依据和凭证。二、一审法院适用法律正确。1、一审法院判决金纶公司和张润萍“代原告办理不动产证书”不会有任何理解上的歧义。首先，一审法院已经在庭审中明确对相关词汇进行了阐明释义，“代原告办理”就是“代为办理”；其次，结合全文目的、上下文和惯用理解，“代办”一词在本诉讼中不会有任何理解上的歧义。2、无论金纶公司还是张润萍为被上诉人代办不动产证书是基于事实上的有偿委托关系。《商品房买卖合同》是基础合同，代办不动产证书是基础合同之上的事实有偿委托合同。3、金纶公司收取不动产证书代办费和公证费，金纶公司指定其员工张润萍代为被上诉人办理不动产证，以及被上诉人委托张润萍代办不动产证书等诸多事项的公证书，证据环环相扣，形成完整的闭合证据链：被上诉人是委托方，金纶公司是受托方和收款方，张润萍是金纶公司员工也是具体代办不动产证书的自然人，没有自然人去执行公司的业务，公司的具体业务将无法开展。本案中无论是撇开金纶公司还是撇开张润萍，所形成的委托关系都是不完整的。金纶公司和张润萍作为一个受托方的主体是密不可分的，二者应当承担共同义务。针对张润萍上诉，被上诉人辩称，一审法院判决上诉人张润萍代办不动产证事实认定清楚，法律适用正确。金纶公司收取不动产证书代办费和公证费，指定其员工张润萍代为被上诉人办理不动产证，以及被上诉人委托张润萍代办不动产证书诸多事项的公证书，证据环环相扣，形成完整的闭合证据链：被上诉人是委托方，金纶公司是受托方和收款方，张润萍是金纶公司员工也是具体代办不动产证书的自然人，没有自然人去执行公司的业务，公司的业务将无法开展。本案中无论是撇开金纶公司还是撇开张润萍，所形成的委托关系都是不完整的金纶公司和张润萍作为一个受托方的主体是密不可分的，二者应当承担共同义务。被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决二被告在10日内代为办理原告案涉房产不动产证，之后将不动产证、合同原件、购房发票原件、维修资金收据原件等相关手续交付原告；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原告梁利娟（买受人）与被告金纶公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，原告购买被告金纶公司开发的位于安阳市文峰区。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2.2017年4月5日，原告梁利娟、冯天弘出具委托书委托被告金纶公司员工张润萍代为办理下列事项：“一、代为办理上述房地产新建商品房预告、预抵押注销等相关手续；二、代为办理上述房地产测绘、土地信息等相关手续；三、代为办理上述房地产不动产权的登记；四、代为办理上述房地产按揭转抵押等相关手续；五、代为办理领取上述房地产不动产权证书等相关手续；六、代为办理上述房地产确认手续；受托人在上述委托权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予以认可。委托期限：自本委托书签署之日起至上述事项办理完毕止。”2017年4月15日，安阳市文峰公证处出具（2017）安文证民字第1208号公证书，对上述委托行为进行公证。原告梁利娟向被告金纶公司交纳410元代办费，金纶公司出具收款收据载明：“今收到梁利娟3-2-1602人民币肆佰壹拾元摘由代办不动产登记证160元，不动产权共有登记证10元，房屋测绘费20元，土地信息费20元，公证费200元”。3.原告梁利娟曾起诉被告金纶公司要求其完成上述房屋产权登记备案，一审法院于2020年6月22日作出（2019）豫0502民初1992号民事判决，判决金纶公司将上述房屋的产权登记资料报产权登记机关备案，该判决已经履行完毕。一审法院认为，原告梁利娟与被告金纶公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋已完成预售商品房预告登记，被告金纶公司对原告办理不动产权证负有协助义务；同时，原告梁利娟委托被告张润萍代为办理案涉房产的不动产权证书，并给付了金纶公司代办费用及办证所需资料，二被告应按约履行代办义务并在办理完毕不动产权证书后将相关手续原件交还原告。被告金纶公司辩称本案法律关系应为委托合同关系，一审法院当庭向其释明原告起诉的法律关系与实际诉争的法律关系一致，本案案由为商品房预售合同纠纷并无不当。综上，原告要求二被告代为办理涉案房屋的不动产权证及完成上述事项后向其交付相关手续原件的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：限被告安阳市金纶房地产开发有限公司、张润萍于本判决生效之日起十五日内代原告梁利娟办理位于安阳市文峰区的不动产权证书，办理完成后将不动产权证书、《商品房预售合同》、购房发票、维修资金收据原件等相关手续交付原告梁利娟。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告安阳市金纶房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。关于办理不动产权属证书需向安阳市不动产登记中心提交材料及证书办理后退回材料问题,金纶公司向本院申请律师调查令,向安阳市不动产登记中心调查取证,该中心向本院出具回复称:“1.根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》相关规定，购买新建商品房办理不动产证需要提供以下材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、商品房预售合同、购房发票、完税证明，如存在抵押还需提供预告登记证明、抵押合同等材料。2.不动产权证书领取后上述材料留存安阳市不动产档案馆，不再退回”。被上诉人质证称，该回复中所列项目应是开发商所提供手续，非业主留存的手续。二审中，被上诉人明确诉讼请求为：请求依法判决金纶公司、张润萍在10日内代为办理被上诉人案涉房产不动产证，之后将不动产证、购房发票客户联原件、维修资金收据原件交付被上诉人。被上诉人称，购房发票分为办证联和客户联，客户联应业主留存。维修基金收据原件在办完不动产证书后留存复印件，向业主退还原件。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人签订购房合同从上诉人金纶公司处购买房屋，系以取得房屋产权为合同目的。根据我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。金纶公司作为房屋出售人，负有协助被上诉人办理房屋权属登记及不动产权证的合同义务，同时，依照我国《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。被上诉人购买房屋办理不动产权属登记的过程中，客观上需要金纶公司提供必要协助，实践中也常见开发商集中代为业主办理不动产权证。现案涉房屋所在楼盘已具备办理不动产权证的条件，金纶公司已经代同小区其他多数业主办理完毕不动产权证，故被上诉人要求金纶公司代为办理并交付涉案房屋的不动产权证，本院予以支持。被上诉人委托张润萍代为办理案涉房产的不动产权证书，并给付了金纶公司代办费用及办证所需资料，张润萍应按约履行代办义务并在办理完毕后将不动产权证交还被上诉人。当然，二上诉人在代被上诉人办理不动产权证的过程中，被上诉人应当积极配合。关于维修资金收据原件及购房发票客户联原件，均系被上诉人交纳相关费用的收据，一审中二上诉人认可被上诉人已将两项材料交付，不动产登记中心在办理完毕不动产权证书后将维修资金收据原件退回，该中心称办理不动产权证后留存购房发票，并未指明系留存购房发票客户联原件，故被上诉人要求二上诉人在办理完不动产权证后将维修资金收据原件及购房发票客户联原件退回，本院予以支持。被上诉人二审中自愿放弃要求二上诉人交付其他手续原件的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上，上诉人安阳市金纶房地产开发有限公司、张润萍的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但被上诉人放弃部分诉讼请求，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更安阳市文峰区人民法院（2021）豫0502民初2434号民事判决为：限安阳市金纶房地产开发有限公司、张润萍于本判决生效之日起十五日内代梁利娟办理位于安阳市文峰区的不动产权证书，办理完成后将不动产权证书、购房发票客户联原件、维修资金收据原件交付梁利娟。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由安阳市金纶房地产开发有限公司负担。二审案件受理费200元，由安阳市金纶房地产开发有限公司负担100元，张润萍负担100元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年八月三十日书记员  贾晓楠