江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3953号上诉人（原审原告）：石小君，女，1968年7月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人:吴昌俊,江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人:王喆,江苏欣正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谈青，女，1972年8月8日出生，汉族，住常州市。被上诉人（原审被告）：唐志华，男，1971年10月2日出生，汉族，住常州市。被上诉人（原审被告）：常州朗诗置业有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼310室。法定代表人：张**宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人:顾文韬,该公司员工。委托诉讼代理人:焦武祥,该公司员工。上诉人石小君因与被上诉人谈青、唐志华、常州朗诗置业有限公司（以下简称朗诗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石小君上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持石小君的诉讼请求或发回重审；2.谈青、唐志华、朗诗公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误，判决结果明显不公。1.一审法院认为买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量担保瑕疵责任，但对于本案“二手房”买卖，出卖人未故意隐瞒房屋质量瑕疵，出卖人无需承担担保责任，石小君对此无法认同。本案中，案涉房屋的主要质量问题为卫生间及阳台多处渗水，导致地板及墙面发霉，以及主卧室墙面因渗水出现大面积发霉和空洞。一审庭审过程中，谈青、唐志华明确表示在购买房屋后并未实际居住，房屋交付前，买卖双方曾经现场看房。实际上，石小君现场看房时，谈青、唐志华尚未将家具（床、沙发、书房架子）搬离，而主卧室内的家具正好遮挡了墙面，石小君无法发现主卧室墙面因渗水出现大面积发霉和空洞。同时，因谈青、唐志华长期未使用房屋，卫生间及阳台渗水问题也未显现。在受让该房屋前即2017年4月7日，石小君发现屋内多处瓷砖脱落和阳台坡璃破损；在正式受让该房屋后的2017年4月17日石小君在清理家具后发现主卧室墙面因渗水出现大面积发霉和空洞，立即告知谈青、唐志华需支付大概15000元到20000元的修复费用；2017年8月4日，才发现案涉房屋地板发霉，并且随着时间的推移，该现象越来越严重，此时石小君才意识到案涉房屋有严重的质量问题。上述房屋内在质量问题均无法仅凭肉眼能够作出判断，而一审法院认为，买卖双方曾经现场看房，并据此认为谈青、唐志华无需承担瑕疵担保责任，明显属于误判。2.一审法院认为朗诗公司2011年即已向谈青、唐志华交付房屋，至石小君起诉时已经过去7年，已远超过房屋质量保修期，并据此认定朗诗公司无需承担保修或赔偿责任，石小君对此无法认同。一审法院在判决主文中，引用（2018)苏0404民初3509号案件中的鉴定意见（即常建科[2019]建鉴字第007号鉴定意见书），如“原防水层”、“一侧楼面防水层防水功能差”等，判定该意见书与石小君诉称的“案涉房屋渗水系未有防水层”不符，对此石小君无法认可。一方面，朗诗公司在提交上述鉴定意见书时，只是作为证据证明在（2018)苏0404民初3509号案件中曾经申请过司法鉴定，并因此损失23500元，但未认可该司法鉴定意见书的鉴定意见。在（2018)苏0404民初3509号案件审理过程中，双方均不认可该鉴定意见，同时向法院提出异议，要求鉴定机构出庭接受质询，但鉴定机构无故拒绝到庭。石小君并非专业的房屋质量鉴定人员，无法判断案涉房屋渗水原因是未有防水层还是防水功能差，只是从渗水的严重程度高度怀疑“案涉房屋渗水系未有防水层”。石小君认为，该鉴定意见不应作为本案一审的裁判依据，并据此认为朗诗公司无需承担保修或赔偿责任。另一方面，即便上述鉴定意见的鉴定结论“一侧楼面防水层防水功能差”符合实际情况，也不应作为朗诗公司无需承担保修或赔偿责任的理由。如前所述，由于谈青、唐志华长期未使用该房屋，引起“一侧楼面防水层防水功能差”原因，到底是谈青、唐志华的原因，还是朗诗公司在施工过程中就已经存在的质量问题，该鉴定意见书并未明确，不应因此排除朗诗公司承担保修或赔偿的义务。二、石小君申请重新鉴定有利于法院准确判定责任方，依法应予支持。一方面，（2018)苏0404民初3509号案件的司法鉴定意见并非本案审理过程中所产生，不应在本案中当然适用。另一方面，该鉴定意见未经原审案件双方质证，不应作为本案的判定依据；即便认可该鉴定意见的鉴定结论“一侧楼面防水层防水功能差”，也无法直接判定引起防水功能差的原因，进而据此判定承担该责任的主体。石小君申请重新司法鉴定符合法律规定，一审法院拒绝石小君的鉴定申请，严重损害了石小君的合法权益。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重不公，损害了石小君的合法权益，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原判，改判支持石小君的诉讼请求或发回重审。谈青、唐志华未作答辩。朗诗公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回石小君的上诉请求，维持原判。石小君向一审法院起诉请求：1.谈青、唐志华、朗诗公司立即向其支付房屋修缮款项合计人民币150000元；2.案件诉讼费由谈青、唐志华、朗诗公司承担。一审法院认定事实：石小君与谈青、唐志华于2017年3月31日签署常州市房地产买卖居间合同，约定谈青、唐志华将坐落于朗诗国际花园x幢x单元x室的房屋，以350万元整出售给石小君，于2017年4月7日之前办理产权转让手续并交付房屋。2018年7月2日，钟楼法院受理石小君诉谈青、唐志华房屋买卖合同纠纷一案，案号（2018）苏0404民初3509号，石小君诉请要求谈青、唐志华立即向其支付房屋修缮款75803.49元并承担诉讼费。在案件的审理过程中，经当事人石小君申请对房屋渗水原因、修复方案及修复费用进行司法鉴定，常州市建筑科学院集团股份有限公司出具常建科（2019）建鉴字第007号司法鉴定意见书，后石小君于2019年12月23日申请撤诉。一审法院另查明，案涉房屋所在的朗诗国际花园由朗诗公司于2008年6月29日开工，2010年3月12日竣工验收，2010年3月17日向常州市建设局完成竣工验收备案。案涉房屋于2011年7月25日交付给谈青、唐志华，并同时交付关于房屋的质量保证书及住宅使用说明书。根据江苏省住宅质量保证书现行版本的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为五年，保修期以收房通知书上注明的收房日作起始时间。一审法院认为，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。本案中，涉案房屋系朗诗公司开发建造的精装修房屋，水电均属于隐蔽工程，并非谈青、唐志华在装潢、使用过程中产生，石小君也未能举证证明谈青、唐志华对房屋漏水等问题是知晓的，石小君在购买前亦实地多次查看房屋实况，故出卖人不承担瑕疵担保责任。石小君作为房屋买受人，可以房屋所有人身份依据合同转让而取得的权利，向开发商主张保修或赔偿。然涉案房屋由漏水引发的问题，据开发商2011年交付房屋已经过去七年，已远超过房屋质量保修期，朗诗公司作为开发商不承担保修或赔偿责任。而对于石小君在本案中提出的鉴定申请，石小君已提交案涉房屋在（2018）苏0404民初3509号案件审理中进行鉴定形成的鉴定报告，该报告中多处明确记述“原防水层”、“一侧楼面防水层防水功能差”等，可知案涉房屋原是有防水层，与石小君诉称案涉房屋渗水系未有防水层不符，且案涉房屋由于已远超过工程质量保修期，也无法鉴定出开发商在房屋防水层工程的做工质量是否在当时达标，故法院认为对于案涉房屋无重新再次鉴定的必要。综上，石小君向谈青、唐志华、朗诗公司主张的房屋修缮款于法无据，法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回石小君的全部诉讼请求。案件受理费3300元（石小君已预交），由石小君承担。二审中，石小君提交微信聊天记录一份，证明：1.在房屋交付前石小君已经发现案涉房屋多处瓷砖空鼓的事实；2.在房屋交付后石小君即发现案涉房屋主卧及西阳台渗水的事实；3.在房屋交付后石小君才得知案涉房屋曾经因二楼大面积漏水导致案涉房屋被淹的事实。朗诗公司质称，无法确认微信聊天记录的真实性，由法院核实，若微信聊天记录属实可证明石小君知晓房屋已过质保期且未报修。二审中，石小君、朗诗公司对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2017年4月7日石小君接收案涉房屋，2017年4月15日发现主卧室墙面印水，之后与谈青协商维修事宜。石小君于2017年5月31日向谈青提出“内外墙维修费用2万打包做的”；谈青表示：“房子维修我们再商量，总归还有10万元车库钱在你那的”。根据石小君在本案中的陈述、提交的物业报修单和微信聊天记录，2017年4月7日石小君收房后，案涉房屋出现渗漏水的时间为：1.2017年4月7日瓷砖脱落；2.2017年4月15日主卧室墙面印水；3.2017年4月17日西阳台印水；4.2017年5月12日水池漏水；5.2017年5月22日水龙头出现异味；6.2017年8月4日地板有问题；7.2017年8月18日下水管道漏水；8.2019年12月厨房间外墙（进户门过道）处严重渗水；9.2020年5月房屋厨房间内墙瓷砖空鼓以及次卧卫生间顶面发霉和内墙瓷砖空鼓。又查明：在（2018）苏0404民初3509号案中，为查明房屋渗漏水的原因，石小君向常州市建筑科学研究院集团股份有限公司支付了23500元的鉴定费用。本院认为：一、朗诗公司是否应当承担房屋渗漏水的修复责任。本院认为，在房屋建成并通过竣工验收之后，并不代表房屋不存在质量问题，对于房屋隐藏的质量问题，购房消费者只有在入住后使用房屋的过程中才能发现。因此，为了保障购房消费者的合法权益，法律、法规规定了质量保修期制度。权利的行使和义务的负担均应有期限。房屋质保期制度不仅约束房屋开发商，对购房人也应具有同样的约束力，即在房屋质保期内产生的非因购房人原因造成的质量问题，由开发商无偿修复，在房屋质保期外出现的质量问题，开发商不承担无偿修复责任。此外，房屋是用来居住的，在接收房屋后，购房人应及时入住房屋，以便在质保期内通过使用房屋发现房屋隐藏的质量问题，维护自身权益。若在房屋交付后，购房人并未入住房屋，这应视为购房人怠于行使质量保修期制度赋予的权利，由此在质保期过后入住房屋发现的质量问题，房屋开发商不承担质量修复责任。本案中，在案涉房屋交付后，谈青、唐志华实际上并未入住，这应视为怠于行使质量保修期制度赋予的权利，因此即使案涉房屋出现的质量问题系开发商原因造成，由于逾期主张权利，该质量问题应由购房人应自行修复。二、谈青、唐志华是否应当承担房屋渗漏水的修复责任。本案中，房屋买卖合同中未约定房屋交付后出现质量瑕疵的风险负担，法律亦未规定二手房的质量保修期制度。二手房也不能适用新房的质量保修制度，因为即使在房屋交付后未实际入住使用，但经过一定年限之后，因房屋设备设施自然老化等原因，二手房屋的质量亦无法与新房相比。在双方未约定房屋交付后的质量瑕疵风险负担,也不能适用新房的质量保修期制度的情形下，鉴于石小君在签订房屋买卖合同前多次实地查看房屋，在未发现房屋存在渗漏水问题的情形下而与谈青、唐志华签订了购房合同，由此应当认定石小君对于所购房屋存在预期，即相信在房屋交付后的一段时期内不会出现渗漏水问题。谈青、唐志华应当保证出卖的房屋在交付后的一段时期内不会出现渗漏水问题。同时，虽然石小君对案涉房屋存有预期，因为案涉房屋系二手房，其在签订购房合同时应当认识到收房后在使用房屋后不久可能会出现渗漏水等问题，故也不能扩大谈青、唐志华应当承担的房屋质量瑕疵风险责任。根据房屋交付后不久便出现渗漏水问题、石小君与谈青关于修复费用的协商情况、案涉房屋的房龄、鉴定费用的支付等情况，本院酌定谈青、唐志华向石小君支付35000元房屋修复费用。综上所述，石小君的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初142号民事判决；二、谈青、唐志华于本判决生效之日起十日内支付石小君房屋维修费用35000元；三、驳回石小君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由石小君负担2530元，谈青、唐志华负担770元。二审案件受理费3300元，由石小君负担2530元，谈青、唐志华负担770元（一、二审案件受理费石小君已预交，谈青、唐志华应于本判决生效之日起十日内将由其负担的一、二审案件受理费直接支付石小君，法院不再退还）。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 卢文忠审 判 员 王 莹二〇二一年八月三十日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐