安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1647号上诉人（原审被告、反诉原告）：蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山东路1757号投资大厦403室，统一社会信用代码91340300587204677D。法定代表人：徐建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:姚洪卫，男，1971年12月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：施金标，安徽辉泰律师事务所律师。上诉人蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司（以下简称星宇产业公司）因与被上诉人姚洪卫商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人星宇产业公司的委托诉讼代理人顾勇、李宏亮，被上诉人姚洪卫及其委托诉讼代理人施金标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星宇产业公司上诉请求：1.撤销原判,改判驳回姚洪卫一审诉讼请求，支持星宇产业公司一审反诉请求或者将本案发回重审；2.一审、二审全部诉讼费用由姚洪卫承担。事实与理由:一审判决认定事实错误、适用法律不当，有违公平公正原则，损害了星宇产业公司利益。一、《星宇文化创意产业园合作意向书》约定姚洪卫需在约定期限到星宇产业公司签订正式合同，属于预约合同。姚洪卫未按约与星宇产业公司签订合同，按照民法典第495条规定应承担违约责任。一审法院认定星宇产业公司违约，未适用该规定，存在认定事实、适用法律错误。合作意向书明确约定姚洪卫应于2013年6月1日之前到星宇产业公司处签订正式合作合同，姚洪卫拒绝签订的，合作意向书终止，姚洪卫无权要求返还保证金。合作意向书属于预约合同，姚洪卫未按约签订正式合同存在违约，应承担违约责任。姚洪卫没有提交任何证据证明其在约定日期之前要求签订合同。二、姚洪卫未按约签订正式合同，却实际占用案涉房屋获益。星宇产业公司多次通知姚洪卫签订正式合同，姚洪卫仍拒绝签订。姚洪卫的违约行为导致合作意向书未能履行而解除，一审法院认定星宇产业公司违约错误。姚洪卫未按约签订正式合同构成违约，星宇产业公司早在2013年为了扶持姚洪卫发展已将案涉房屋交付给其使用，此时案涉房屋随时可以办理权证交易手续。星宇产业公司本着扶持入园企业的态度，没有通过法律途径要求姚洪卫立即签订正式合同或者承担违约责任。姚洪卫仅交纳少部分费用即占用房屋，拖延甚至怠于签订正式合同对其有利。星宇产业公司为促成合作意向书履行，又于2020年10月12日及12月21日通过在园区内张贴通知及公告等方式要求姚洪卫等人七日内到星宇产业公司签订正式合同。姚洪卫等人仍不签订正式合同导致意向书解除。虽姚洪卫等人称在看到通知后曾去星宇产业公司签订正式合同，但其仅提供报警记录，该记录无法反映要求签订合同的事实。且此时案涉房屋市场价格已经下降，姚洪卫等人称要求按照高于市场价的价格继续签订合同也违背常理。三、案涉房屋可以交易，没有法律规定或证据证明案涉房屋不能交易。一审法院认定星宇产业公司在2020年9月18日取得不动产权证，因此在约定期限内未能正式签订合同的责任在于星宇产业公司，且星宇产业公司无证据证明诉争房屋具备交易条件，不符合事实，没有法律依据。一审法院没有证据证明案涉房屋存在禁止交易的情况，主观臆断认为在约定期限内未能正式签订合同的责任在于星宇产业公司违背事实也与法律规定不符。案涉房屋可以正常交易，特别是2020年12月21日以报纸公告方式通知姚洪卫等人七日内前往星宇产业公司签订正式合同。在姚洪卫等人未按约签订合同之后，合作意向书已经解除，星宇产业公司将案涉房屋正常交易给蚌埠市经济开发区管委会指定的第三方。一审法院认定案涉房屋不具备正常交易条件错误。此外，与案涉房屋相关的国有建设用地使用权出让合同、经开区管委会《关于星宇文化创意产业园建筑物出售有关问题的说明函》、星宇产业公司将案涉房屋出售给第三方后办理的产权证等证据，足以证明案涉房屋具备交易条件，不存在禁止交易的情形。同时，一审法院认定星宇产业公司2020年9月18日方取得不动产权证，权利性质为“出让/自建房”，因此认定未能签订正式合同的责任在于星宇产业公司。一审法院认定房屋在办理权证之前不能签订房屋买卖合同缺乏依据。房屋竣工验收合格以后，可以随时交易办证。姚洪卫等人一直不签订正式合同，星宇产业公司无奈之下才于2020年9月办理不动产权证，但并不代表案涉房屋直至2020年9月才具备办证条件。星宇产业公司在办理产权证书以后也多次要求姚洪卫签订合同，但姚洪卫仍不签订。一审法院认定星宇产业公司违约认定事实错误，适用法律错误，严重违反公平公正原则。四、一审判决对合作意向书解除后星宇产业公司与姚洪卫之间的权利义务认定有失公允，导致双方权益明显失衡，星宇产业公司的合法权益未得到应有且合理的维护和尊重。合作意向书是因姚洪卫等人违约而解除，姚洪卫应承担违约责任。一审法院错误认定星宇产业公司违约并驳回星宇产业公司关于房屋占用费的请求，支持姚洪卫关于退还全部已付款项及支付利息的主张，明显错误。姚洪卫预约选定房屋支付少部分保证金及房款后占用使用案涉房屋长达数年，姚洪卫根本不存在损失。星宇产业公司数年没有收到剩余大部分房款，是遭受损失的一方。星宇产业公司在遭受损失的情况下还要退还全部款项并支付利息，不合理不合法。姚洪卫占用案涉房屋数年，应参考租金标准支付占有使用费。一审判决未支持占有使用费违反公平公正原则，导致当事人之间权益失衡。五、本案属于新型、疑难、复杂案件，不适合以简易程序进行审理。星宇产业公司已向一审法院申请转普通程序，但一审法院仍以简易程序审理本案，程序不当。六、一审判决驳回姚洪卫关于确认合作意向书无效的请求，却支持姚洪卫以该请求为前提的其他诉讼请求，存在错误。姚洪卫一审第一项诉讼请求是确认合作意向书无效，其他诉讼请求如返还保证金、购房款及逾期利息等请求均是以该请求为前提的。一审法院认定合作意向书有效，却判令星宇产业公司返还已付款、支付利息损失，显属错误。姚洪卫主张的逾期利息损失没有依据，星宇产业公司根本没有任何逾期行为，姚洪卫逾期利息损失不应得到支持。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，违反公平公正原则，偏袒姚洪卫等人，星宇产业公司的合法权益未得到保护和尊重，权益明显失衡，程序不当。姚洪卫辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.2013年时星宇产业公司是不具备签订商品房买卖合同条件的，星宇产业公司在2020年9月18日才办理了产权证。星宇产业公司片面地强调姚洪卫未在规定的时间内签正式合同构成违约，但2012年、2013年因为房屋没有办产权证是不能签订正式合同的。一审法院认定星宇产业公司根本违约正确。2.在签订预约合同以后，按照合同的约定，姚洪卫交纳了约定的费用，星宇产业公司就应当交付房屋给姚洪卫，姚洪卫不存在非法占有或者承租，不存在支付占有使用费。双方是一种买卖关系，之所以没有签订正式买卖合同的原因在于星宇产业公司。虽然星宇产业公司在2020年办理了房产证，但是在办证过后，姚洪卫要求与星宇产业公司签订合同的时候，星宇产业公司已经把房屋转让给第三方临港公司。星宇产业公司贴出报纸公告的时候，姚洪卫在案涉房屋内经营，星宇产业公司应当能通知到姚洪卫本人，而不是在报纸上公告。姚洪卫等人在报纸上看到过以后，率领着大家去与星宇产业公司签订合同，时间是2020年12月21日。当时向110报警，报警的原因是星宇产业公司不与姚洪卫等人洽谈签订合同，姚洪卫事后才知道星宇产业公司已经将房子转让给第三方。3.房屋是自建房，不符合商品房买卖的交易条件。案涉房屋只能是二手房的交易，星宇产业公司必须办证到自己名下，接着再转让给购买方。姚洪卫等人到房产交易所进一步核实，确认不具备商品房一手房的交易条件，不能去贷款。4.2020年姚洪卫等人上访到经开区管委会以后，管委会明确给星宇产业公司下了文件，要求星宇产业公司与姚洪卫等人签订合同，姚洪卫等人享有优先购买权，但是星宇产业公司却将文件隐藏起来未与姚洪卫等人说明。5.星宇产业公司在姚洪卫等人提起诉讼的时候，就应当支付违约损失。为了防止星宇产业公司故意拖延不返还款项，所以要求星宇产业公司承担逾期利息损失。6.星宇产业公司反复强调，姚洪卫等人只支付了少量费用使用房屋至今，因双方在预约合同中确定了具体支付的钱数，并不是姚洪卫等人故意不付房款。星宇产业公司在7年内从来没要求过购买方将余款付清，星宇产业公司是在自主办理产权证以后，才通知姚洪卫等人来签订合同。星宇产业公司要求与姚洪卫等人签订合同是虚假的，房屋实质上已经转让过了。姚洪卫等人共计交了1000万，星宇产业公司一直使用到现在，并不存在姚洪卫等人无偿使用房屋，何况姚洪卫等人根本不存在非法占有，也不需要支付占有使用费。在租赁合同才存在占有使用，本案的基础是买卖合同，不存在出租，不需要支付占有使用费。星宇产业公司的上诉理由完全背离了基本事实，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持原判驳回上诉。姚洪卫向一审法院起诉请求：1.确认姚洪卫与星宇产业公司于2013年3月25日签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》无效；2.星宇产业公司返还姚洪卫交纳的入园保证金和购房款合计650,000元并支付逾期利息损失（按市场报价利率计算自起诉之日至实际付清之日）；3.星宇产业公司赔偿姚洪卫装饰装修电梯等费用100,000元；4.星宇产业公司承担本案全部诉讼费用。星宇产业公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》（星宇意字第015号）；2.返还房屋并支付房屋占有使用费（按照5321.42元/月计算自2013年12月7日至返还房屋之日）；3.由姚洪卫承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月29日，姚洪卫在看房当日向星宇产业公司支付保证金50,000元，2012年5月28日支付保证金100,000元。2013年3月25日，双方签订《星宇文化创意产业园合作意向书》，约定：乙方（姚洪卫）预约选定星宇文化创意产业园A地块第A-11-6号展示体验销售中心，用于动漫产品展示销售。房屋单价5,000元/平方米，面积约410平方米（最终面积以产权部门核定为准）。乙方签订本合作意向书后，需向甲方（星宇产业公司）交纳入园保证金150,000元，于意向书签订之日支付50,000元，余款100,000元于意向书签订之日起30日内交纳，该款在签订正式合作合同文本后转为乙方应负担的合同价款。乙方应于2013年6月1日前到甲方办事机构与甲方签订正式合作合同。在该期限内，乙方拒绝签订正式合同的，本合作意向书自行终止，乙方无权要求甲方返还保证金。本意向书自乙方支付首笔保证金之日起生效。若剩余保证金100,000元未能按期足额支付，本意向书自行终止，乙方无权要求返还已付的保证金…合作意向书签订后，姚洪卫向星宇产业公司支付了500,000元。2013年5月13日，讼争房屋所在的星宇文化创意产业园A-11#通过了竣工验收。后星宇产业公司向姚洪卫交付了房屋。2013年12月7日，星宇文化创意产业园开园。2020年9月18日，星宇产业公司取得不动产权证，载明“权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质：出让/自建房用途：其他商服用地/商铺、商铺附房（办公）”。2020年10月26日，星宇产业公司向姚洪卫邮寄送达书面通知，载明“由于您未在通知约定的时间内与本公司签订产业园A区商铺买卖合同，原先双方签订的《合作意向书》已经解除。现再次通知你于接到本通知之日起七日内，前往园区管理办公室办理解约的相关手续及退还商铺事宜，逾期本公司将采取必要的法律措施，并追究你的违约责任…”。姚洪卫于次日进行了签收。2020年12月21日，星宇产业公司登报通知，载明“本公司于二○二○年十月十二日在你们意向合作认购的星宇产业园A区商铺张贴通知，要求你们于接到通知之日起七日内前往园区管理办签订商铺买卖合同，你们在通知发出后至今均未与我司签订商铺买卖合同，现再次通知各位意向业主于本通知发出后七日内前往园区管理办签订商铺买卖合同。逾期仍然不签商铺买卖合同的，原业主与公司签订的《合作意向书》将在上述通知确定的期满之日的次日予以解除，业主占有使用的商铺公司将予以收回”。现双方至今未签订正式的商铺买卖合同。2021年1月6日，星宇产业公司将诉争房屋出售给了案外人蚌埠市临港基建投资发展有限公司。一审法院认为，姚洪卫、星宇产业公司于2013年3月25日签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》，旨在约定将来订立一定契约，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。姚洪卫主张确认无效，未提供证据证实本案合作意向书符合法定无效的情形，不予支持。依据合作意向书约定及星宇产业公司2020年10月26日发出的书面通知、2020年12月21日在报纸上发布的公告显示，签订正式商铺买卖合同的时间为2013年6月1日前，姚洪卫为履约支付了保证金及购房款，而星宇产业公司在2020年9月18日方取得不动产权证，且权利性质为“出让/自建房”,因此在约定期限内未能签订正式合同的责任在于星宇产业公司，现星宇产业公司无证据证实诉争房屋目前已具备正常交易条件，且星宇产业公司已将房屋转卖给他人，至此双方签订合作意向书的目的已无法实现，鉴于双方均已表示出无法按照意向书的约定实际履行签约义务，故一审法院准予解除合作意向书。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案合作意向书解除后，姚洪卫理应返还房屋，星宇产业公司退还姚洪卫已付的款项。关于利息损失，因星宇产业公司就本案构成根本违约，姚洪卫的该项主张于法有据予以支持，即以一年期贷款市场报价利率为标准计算自起诉之日至实际付清应退还款项之日止。姚洪卫主张的装饰装修电梯等费用，未提供有效证据证实实际损失，且姚洪卫在尚未签订商铺买卖合同的房屋上装饰装修，无证据证实已经过星宇产业公司的同意，就该部分装饰装修姚洪卫自身也已使用多年，故对其该项诉讼请求不予支持。关于星宇产业公司主张的房屋占有使用费，姚洪卫占有使用房屋是基于星宇产业公司的交付，鉴于商铺买卖合同无法签订、合同目的无法实现的责任在于星宇产业公司，故对其该项反诉请求不予支持。综上所述，对姚洪卫要求退还已付款项并支付利息损失的诉讼请求、星宇产业公司要求解除合同并返还房屋的反诉请求，予以支持。对其他请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除姚洪卫、蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司于2013年3月25日签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》（星宇意字第015号）；二、蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司于判决生效之日起七日内退还姚洪卫已付款项650000元并支付利息损失（以一年期贷款市场报价利率为标准自2021年3月11日计算至实际付清应退还款项之日止）；三、姚洪卫于判决生效之日起七日内将位于安徽省蚌埠市房屋返还给蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司；四、驳回姚洪卫的其他诉讼请求；五、驳回蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取5650元，反诉案件受理费3108元，合计8758元，由蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司负担，于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，姚洪卫除一审举证外，未向本院提供新的证据。星宇产业公司除一审举证外，向本院补充提供如下证据：第一组证据《国有建设使用地使用权出让合同》一份，证明案涉房屋所在土地的国有建设用地土地使用权性质为出让，星宇产业公司有权转让、出租、抵押，案涉房屋完全可以正常交易。第二组证据经开区管委会《关于星宇文化创意产业园建筑物出售有关问题的说明函》一份，证明星宇产业公司出卖案涉房屋不存在政策限制，案涉房屋能够正常交易。第三组证据收购（收回）协议、回函、照片、出卖给第三方后办理的房产证，证明星宇产业公司和经开区管委会签订了整体收购协议，经星宇产业公司申请，经开区管委会回函认可姚洪卫等人具有优先购买权，星宇产业公司多次通知姚洪卫限期签订正式合同，逾期不签订《合作意向书》解除的情况下，姚洪卫仍拒不签订，至此《合作意向书》事实上已解除，星宇产业公司张贴了腾退房屋通知。之后星宇产业公司将案涉房屋转让给经开区管委会指定的第三方公司，并办理了产权变更，很显然涉案房屋完全可以正常交易，一审判决认定不能证实案涉房屋目前已具备正常交易条件、正式合同无法签订的责任在于星宇产业公司，明显不符合事实。姚洪卫质证意见：星宇产业公司二审提供的三组证据均不属于新证据。星宇产业公司具备提供上述证据的条件却没有提供，不属于新证据。对第一组证据，星宇产业公司的举证达不到其证明目的。星宇产业公司没有交纳土地出让金，故土地出让合同并不能证明星宇产业公司已经取得了销售房屋的权利。星宇产业公司在签订土地出让合同后，因未交纳土地出让金，所以不具备办证的条件。星宇产业公司应当提交向国有土地部门交纳土地出让金的契税票据，才能证明星宇产业公司符合了或者具备了办证的条件。对第二组证据的真实性没有异议，该组证据可以证实姚洪卫对案涉房屋享有优先购买权，但星宇产业公司未告知姚洪卫，星宇产业公司已将房屋卖给其他人。对第三组证据的真实性没有异议，此文件是2020年4月19日形成，即2020年4月19日之前就已经在酝酿洽谈将房屋转让给第三方。星宇产业公司办证时间是2020年9月18日，星宇产业公司通知姚洪卫等人的时间是2020年12月20日，星宇产业公司故意采取张贴报纸的形式，来掩盖自己的违约行为。本院认证意见：第一组证据，姚洪卫对该份合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。但该份合同仅能证明案涉房屋所占土地的性质，无法证明案涉房屋具备销售的产权条件，本院对其证明目的不予认定。第二组证据，姚洪卫对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。因该份证据系经开区管委会出具，而非产权登记部门出具的产权证书，故不能证明案涉房屋具备销售的产权条件，该房屋是否能够正常交易，需要结合其产权证办理情况综合认定。第三组证据，姚洪卫对其真实性均无异议，本院对该证据真实性予以认定。但证据内容并不能证明姚洪卫拒签合同的事实，本院对其证明目的不予认定。经审查，双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：姚洪卫占用使用的案涉房屋面积为385.61平方米。截至二审开庭当日，姚洪卫仍继续占有使用案涉房屋。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点是：1.星宇产业公司是否存在违约行为，案涉合作意向书解除是否系星宇产业公司违约所致；2.星宇产业公司主张的房屋占有使用费是否具有事实和法律依据；3.星宇产业公司是否应承担姚洪卫已付房款利息损失；4.一审法院程序是否违法。根据本案查明事实和当事人举证，依照相关法律规定，本院对上述争议焦点分析评判如下：（一）姚洪卫与星宇产业公司签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》因履行不能而解除，双方均不构成违约。姚洪卫与星宇产业公司于2013年3月25日签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》（以下简称合作意向书），系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。关于案涉合作意向书是否应予解除问题。案涉合作意向书为预约合同，双方签订合作意向书的目的是约定在将来一定期限内签订本约合同。该合作意向书约定，姚洪卫应于2013年6月1日之前到星宇产业公司办事机构与星宇产业公司签订正式合作合同。在该期限内，姚洪卫拒绝签订正式合同的，本合作意向书自行终止，姚洪卫无权要求星宇产业公司返还保证金。根据上述约定，姚洪卫负有的义务是在2013年6月1日之前到星宇产业公司办事机构签订正式合同，但星宇产业公司庭审陈述：“案涉园区是动漫游戏产业，所有入园的企业是动漫游戏、软件开发、意念制作的企业。2013年国家关于动漫游戏产业有政策调整，对园区的商户经营带来很大困难，商户经营举步维艰。园区为了扶持商户的经营，不再要求园区企业按照意向书的约定签订合同”。星宇产业公司上述陈述表明双方对合作意向书中关于2013年6月1日签订正式合同的约定已经变更。故姚洪卫未在2013年6月1日之前签订正式合同并未违反合作意向书的约定。2020年12月21日，星宇产业公司在蚌埠日报上刊登通知，要求姚洪卫七日内前往园区管理办签订商铺买卖合同。姚洪卫在获悉该通知后，于2020年12月22日前往星宇文化产业园A区招商部大厅，后双方因房屋买卖问题发生纠纷并报警处理，导致双方关系破裂，未能签订本约合同。根据合同法的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。基于合同自愿原则的约束，任何一方均不得强制缔约。在双方发生纠纷无法继续磋商的情况下，本约合同的签订失去了合同自愿的基础，至此合作意向书关于签订本约合同的约定内容事实上已履行不能。同时，由于蚌埠经济开发区管理委员会对包括案涉房屋在内的星宇文化创意产业园一期项目AB区资产进行整体收购，案涉房屋产权已经过户登记至第三方蚌埠市临港基建投资发展有限公司名下，预约合同在法律上亦已经履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。故本案预约合同已经不具备履行的事实和法律基础。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。本案中，因预约合同的目的已经不能实现，双方在诉讼中亦不再要求对方继续签订本约合同，星宇产业公司起诉请求解除合作意向书，符合法律规定，本院予以确认。因合作意向书解除的原因系不具备履行的事实和法律基础，双方均不构成违约，星宇产业公司上诉称姚洪卫未按约定签订正式合同存在违约的上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于合作意向书解除时间问题。星宇产业公司虽在2020年12月21日通过报纸公告方式通知逾期不签订正式合同解除合作意向书，但该报纸公告方式系星宇产业公司单方作出，未经当事人合意，对姚洪卫不产生约束力，故不能作为合作意向书解除的依据。姚洪卫在获悉报纸公告内容后前往星宇产业公司，双方未能就正式合同签订达成一致意见，表明产生了本约合同签订的事实障碍，但并不直接产生合作意向书解除的后果。合同解除权作为形成权，应以当事人发出合同解除通知为要件。本案中，星宇产业公司通过诉讼方式要求解除合作意向书，应当认定为合同解除通知的发出方式。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”，本案星宇产业公司于民法典施行后以诉讼方式主张解除合同，应适用《中华人民共和国民法典》相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。一审法院于2021年4月1日将星宇产业公司的反诉状送达给姚洪卫，依照民法典的上述规定，可以确认案涉合作意向书自星宇产业公司反诉状送达之日即2021年4月1日起解除。（二）合作意向书解除后，星宇产业公司应向姚洪卫返还购房款并支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在合同解除后，星宇产业公司负有返还姚洪卫已付购房款的义务，姚洪卫负有将案涉房屋返还给星宇产业公司的义务。姚洪卫主张星宇产业公司返还已付购房款于法有据，应予支持。姚洪卫主张的逾期利息损失，属于星宇产业公司应返还购款房而未予返还产生的法定孳息损失，应自合同解除之次日即2021年4月2日起计算至实际返还之日，利率标准按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算。一审法院认定星宇产业公司负有返还购房款的义务符合法律规定，但关于利息损失的计算部分不当，本院依法予以调整。由于合同无效并非返还财产及赔偿损失的唯一法律基础，在合同解除的情况下亦同样可以发生财产返还及赔偿损失的法律后果，故姚洪卫在起诉时虽主张合作意向书无效，但姚洪卫对合作意向书效力认识的错误并不影响其购房款返还请求权及利息损失请求权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。因此，星宇产业公司在上诉状中以此否定姚洪卫主张返还购房款及支付利息损失的权利，于法有悖，本院不予支持。（三）姚洪卫在合同解除后，继续占有案涉房屋，依法应向星宇产业公司支付占有使用费损失。本案的主要争议是姚洪卫是否应向星宇产业公司支付占有使用费的问题。根据星宇产业公司的反诉请求和依据的事实理由，其主张占有使用费的诉讼原因是姚洪卫实际占有使用案涉房屋的事实。占有系人对物进行支配管理的一种事实状态，占有事实本身并不反映某种权利义务关系。当事人是否应基于占有而支付相应对价，取决于当事人约定或法律规定。从本案查明事实分析，双方签订的合作意向书中并未约定星宇产业公司向姚洪卫交付房屋的义务，因此合作意向书并非案涉房屋转移占有的合同依据。根据星宇产业公司在上诉状中的陈述，其系为了扶持企业发展提前将通过全部竣工验收的房屋交予姚洪卫使用，由此表明姚洪卫取得房屋占有系基于交付行为，故应认定其为合法占有。在星宇产业公司交付占有时，双方并未约定房屋占有的对价即占用使用费。而且，星宇产业公司在上诉状中的陈述表明，其提前交付房屋的原因是为了扶持企业发展，并没有从企业获得房屋占有使用费的利益预期和意思表示。因此从合同约定的角度分析，姚洪卫不负有支付占有使用费的合同义务。此外，根据房屋交付的自愿性，姚洪卫对案涉房屋的占有使用也不属于侵权责任法意义上的财产侵占行为，意味着姚洪卫不需要对其占有房屋事实承担侵权损害赔偿责任。从客观上看，星宇产业公司由于将房屋交付给姚洪卫使用，从而自己丧失了对房屋的使用和收益，确实产生一定损失。但根据合同法第九十七条规定，合同解除后，一方当事人享有的损失赔偿请求权需要具备相应的要件：第一，他方存在违约行为，对合同解除负有责任；第二，一方存在损失后果；第三，一方损失后果与他方违约行为存在因果关系。本案中，星宇产业公司将逾期不签订本约合同并致使合作意向书解除的责任归于姚洪卫，但姚洪卫对此予以否认。综合本案现有证据和事实分析，星宇产业公司与姚洪卫签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》系预约合同，双方约定于2013年6月1日之前签订本约合同，后星宇产业公司对该签约日期予以变更，但未明确新的签约日期。本案能够确认的事实是姚洪卫在获悉星宇产业公司2020年12月21日报纸公告后，于次日前往指定地点，但双方产生了激烈冲突并报警处置；其后又由于政府整体收购而导致房屋产权转移。至此，无论在事实上还是法律上，预约合同均存在继续履行的障碍。故由此造成的合同解除后果不应归责于双方当事人。本案也没有证据证明一方或双方存在拒签本约合同并对合同解除负有法律责任。从因果关系分析，姚洪卫使用案涉房屋长达数年，是由于预约合同签订后、双方未及时签订本约合同所致，但星宇产业公司在签约日期变更后，未及时确定新的签约日期，故该房屋占有使用产生损失的原因不应归结于姚洪卫。且在星宇产业公司主张解除合作意向书并请求返还房屋之前，姚洪卫对房屋的占有使用具有合法性和正当性，星宇产业公司向姚洪卫主张房屋占有使用费缺乏合同依据和法定依据，本院不予支持。根据民法典规定，解除自起诉状副本送达之日发生解除效力。本案中，案涉合作意向书已于2021年4月1日解除。在星宇产业公司解除合作意向书并请求返还案涉房屋后，姚洪卫继续占有案涉房屋缺乏法律依据，应予返还。姚洪卫未在合同解除后及时返还房屋，损害了星宇产业公司对房屋的占有使用权利，故其应支付合同解除后的房屋占有使用费。星宇产业公司委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对案涉房屋租金标准进行估价，安徽省新卓越房地产评估有限公司2021年4月22日作出皖新卓越评字2021-04-115号房地产估价报告，认定案涉房屋租金单价为13.80元/㎡/月。虽然上述估价报告只是估价机构结合估价经验和市场调研作出的理论估价结果，但鉴于星宇产业公司并未提供案涉房屋同时间同地段房屋的使用费用，本院结合星宇产业公司提起诉讼时主张的10元/㎡/月标准(诉讼中变更为13.8元/㎡/月)，酌定案涉房屋占有使用费以10元/㎡/月的标准计算为宜。姚洪卫虽对占有使用费不予认可，但其并未提出相反证据予以推翻，在未予推翻估价报告的情况下，本院对该辩称不予采信。故姚洪卫应自2021年4月2日起按每月3856.1元（10元/㎡/月×385.61平方米）支付占有使用费至实际返还案涉房屋之日止。（四）一审法院适用简易程序审理并不违反法律规定。关于一审法院适用简易程序审理本案是否程序违法问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定，具备该条情形的不适用简易程序。本案基本事实清楚，不具备该条规定情形，不属于排除适用简易程序审理的案件，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。星宇产业公司主张本案属于新型、疑难、复杂案件，但案件是否属于疑难、复杂案件是实体判断问题，且具有相对性，并不决定审理程序的适用。星宇产业公司主张一审中申请简易程序转为普通程序，一审法院未予转换程序违法。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条规定，人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。故人民法院对案件审理程序的选择适用是基于案件是否复杂，并不基于当事人申请就必须转换案件审理程序。星宇产业公司另称本案涉及人数多，影响面广，但本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方仅为姚洪卫及星宇产业公司，故星宇产业公司上诉称案件涉及人数较多与本案事实不符。综上所述，星宇产业公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院认定事实和法律适用部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第四百六十二条、第五百六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1557号民事判决第一项“解除姚洪卫、蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司于2013年3月25日签订的《星宇文化创意产业园合作意向书》（星宇意字第015号）；”、第三项“姚洪卫于本判决生效之日起七日内将位于安徽省蚌埠市房屋返还给蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司”；二、变更安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初1557号民事判决第二项为：“蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司于本判决生效之日起七日内退还姚洪卫已付款项650,000元”；三、蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司于本判决生效之日起七日内支付姚洪卫已付款项资金占用利息（以650000元为基数，从2021年4月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际返还之日止）；四、姚洪卫于本判决生效之日起七日内支付蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司房屋占有使用费（自2021年4月2日起按每月3856.1元计算至案涉房屋实际返还之日止）；五、驳回姚洪卫的其他诉讼请求；六、驳回蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11300元，减半收取5650元，反诉案件受理费3108元，合计8758元，由蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司负担8008元（于判决生效之日起七日内向一审法院交纳），姚洪卫负担750元。二审案件受理费14408元，由蚌埠星宇文化创意产业（集团）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年八月二十六日法官助理 毛婉月书 记 员 施 微附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民法典》第四百五十八条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第四百六十二条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。