四川省泸州市纳溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0503民初1789号原告：曾生兰，女，汉族，生于1971年4月20日，户籍地：泸州市纳溪区。原告：鄢居顺，男，汉族，生于1968年7月11日，户籍地：泸州市纳溪区。被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区**巷**,统一社会信用代码：915105037316127481。法定代表人：范贵文，该公司董事长。诉讼代表人（破产管理人）：四川长江会计师事务所有限公司，，住所地:泸州市江阳区统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。法定代表人：林继祥，总经理。委托诉讼代理人：杨平远，四川酒城律师事务所律师。原告曾生兰、鄢居顺诉被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年6月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾生兰、鄢居顺、被告永乐公司的诉讼代表人（破产管理人）四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人杨平远分别到庭参加了诉讼，本案审理终结。原告曾生兰、鄢居顺向本院起诉提出诉讼请求：1、要求确认与被告于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》有效，并判令被告继续履行合同，按《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋；2、案件诉讼费由被告承担。事实理由：二原告系夫妻关系，于2015年5月12日与被告永乐公司签订《商品房买卖合同》，约定被告永乐公司将其修建位于泸州市纳溪区平方米），以每平方米4300元、房屋总价496466元的价款出卖给原告所有，2016年12月31日交付房屋，该合同并经网签备案登记。泸州市纳溪区人民法院2015年11月4日裁定受理永乐公司破产清算，并指定四川长江会师事务所有限公司担任管理人。2019年7月3日，原告收到被告公司《核查债权通知书》，破产管理人决定不履行《商品房买卖合同》，并将该购房款确认为普通债权。原告认为其与被告之间系买卖合同关系而非借款关系，破产管理人的认定与事实不符，遂诉至法院，望判如所请。被告永乐公司的诉讼代表人称：被告永乐公司以河西商业大厦修建项目为名，向社会不特定的多人非法吸收公众存款，已经人民法院生效判决确认构成犯罪，且原告曾生兰、鄢居顺出借款项200000元给被告永乐公司属于其犯罪行为发生期间，事后双方于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》应属无效。被告永乐公司的管理人在其破产清算期间，依法履职通知原告不予履行《商品房买卖合同》的行为属于有效民事行为，应当得到人民法院支持。故，原告曾生兰、鄢居顺的诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。经审理查明：原告曾生兰、鄢居顺系夫妻关系。被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款100000以上的计付年利息30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。原告曾生兰、鄢居顺于2012年2月28日交付200000元给被告永乐公司，双方签订《借款协议》约定年利息30%，被告永乐公司出具了收据给原告曾生兰、鄢居顺。2015年5月11日，被告永乐公司与原告曾生兰、鄢居顺对借款本息结算抵扣房款后，原告曾生兰、鄢居顺补交了购房款102800元，被告永乐公司向原告曾生兰、鄢居顺出具了购房款496521元的收据。2015年5月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，被告永乐公司将修建位于泸州市纳溪区钢混住房一套（115.47平方米），以每平方米4300元单价计算价款（496521元）出卖给原告所有，2016年12月31日交付房屋。之后，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在纳溪区房屋产权交易服务中心作预售备案登记。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告曾生兰、鄢居顺参与非法集资款项200000元的名单附判决之后。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知，原告所交借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。原告曾生兰、鄢居顺不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。另查明，原告曾生兰、鄢居顺原系纳溪区新乐镇**村二社农民，于2012年11月因征地转为城镇居民，其原居住房屋于2020年拆迁，原告曾生兰、鄢居顺领取了征地补偿款，目前居住于公共租赁房屋。认定上述事实，有原、被告双方当事人的陈述以外，还有原、被告双方提交的身份信息、原告提交的《商品房买卖合同》、收据、泸州不动产信息自助查询记录、商品房预售备案通知书、核查债权通知书、取款记录、手机短信截屏、纳溪区不动产查档证明、《公租房租赁合同》、二原告社会养老保险手册、曾生兰与永乐公司《借款协议》；被告永乐公司提交的（2015）纳溪民破字第1-1号《民事裁定书》、（2015）纳溪民破字第1-2号《决定书》、四川长江会计师事务所《营业执照复印件》、法定代表人身份证明、（2016）川0503刑初196号《刑事判决书》、《自然人债权人（借款）申报表》、《核查债权通知书》、《不予履行通知书》等证据在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。对原告曾生兰、鄢居顺出示的泸州市纳溪区人民医院出院证明书，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，原告曾生兰、鄢居顺作为被告永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告曾生兰、鄢居顺于2012年2月28日向被告永乐公司交款200000元，双方以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告曾生兰、鄢居顺与被告永乐公司之间的200000元借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告曾生兰、鄢居顺于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告曾生兰、鄢居顺对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属原告曾生兰、鄢居顺所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告曾生兰、鄢居顺与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认，对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，本院不能予以支持。关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告曾生兰、鄢居顺的诉讼请求。案件受理费8746元，减半收取4373元，由原告曾生兰、鄢居顺负担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 员 吴玳瑛二〇二一年八月六日法官助理 李 倩书 记 员 陈 琳