江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2787号上诉人（原审原告）：石亚冬，男，汉族，住江苏省东海县牛山街道。上诉人（原审原告）：何守芳，女，汉族，住江苏省东海县牛山街道。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张进，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石晓洁，女，汉族，住江苏省东海县牛山街道。委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。原审第三人：石宁，男，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：昌旭东，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人石亚冬、何守芳因与被上诉人石晓洁、原审第三人石宁、昌旭东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2021）苏0722民初1979号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石亚冬、何守芳上诉请求：依法撤销原审判决，查明事实，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件受理费等费用均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人石亚冬、何守芳系夫妻关系，原审第三人石宁、昌旭东系夫妻关系，原审第三人与上诉人系叔侄关系。2019年5月27日，上诉人与原审第三人签订《土地使用权转让合同》，原审第三人将登记在其名下的位于东海县××镇××巷×××号房屋（以下简称××巷×××号房屋）转让给上诉人，房屋转让款实际为132万元，上诉人已经支付107万元，尚有25万元未付。被上诉人母亲梁某某得知该房屋转让给上诉人，于是与上诉人协商，将登记在被上诉人名下的东海县牛山镇xx巷8-2号房屋（以下简称xx巷8-2号房屋）与上诉人置换以便于其出行（××巷×××号房屋在路边）。2019年6月10日，梁某某代表被上诉人与上诉人签订《置换协议》，双方同意将各自的房屋进行置换，被上诉人补贴上诉人房屋差价20万元，待被上诉人从澳大利亚回国后与上诉人办理房屋过户手续，并将被上诉人XX巷8-2号房屋产权证交与上诉人。同时，原审第三人亲笔书写《房屋买卖情况说明》以证实××巷×××号房屋是出售给上诉人的，被上诉人要外面（在路边）的房子，与上诉人沟通自愿做出调整。之后，被上诉人父母将补贴款25万元交付原审第三人以冲抵上诉人尚欠的25万元购房款。经上诉人同意，原审第三人配合被上诉人父母将××巷×××号房屋过户至被上诉人名下，为了配合办理案涉房屋所有权变更登记，被上诉人与原审第三人补签一份《土地使用权转让合同》。原审法院认为，被上诉人取得案涉房屋是基于原审第三人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》，被上诉人与原审第三人存在真实的房屋买卖合同关系，而上诉人与原审第三人之间的房屋买卖合同是否有效、如何处理均不作评判，回避了本案的基本事实，损害了上诉人合法权益，原审判决罔顾事实导致判决不公，不能令人信服。特提出上诉，请二审法院依法查明案件基本事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人石晓洁辩称，上诉人的上诉请求错误，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋是被上诉人通过买卖关系取得，是与原审第三人签订土地使用权转让合同而取得的房产证。至于上诉人所讲的其购买涉案房屋价款132万元，在一审开庭时上诉人称购房款是127万元，上诉人对自己购买的房屋总价都无法确定并且其与原审第三人之间的关系与被上诉人无关。原审第三人石宁、昌旭东未作陈述。石亚冬、何守芳向一审法院起诉请求：1、依法判令石晓洁协助石亚冬、何守芳办理××巷×××号房屋产权变更登记手续；2、依法判令石晓洁赔偿石亚冬、何守芳各种损失4.5万元；3、案件受理费等费用由石晓洁承担。一审法院认定事实：2019年5月27日，石亚冬、何守芳与石宁、昌旭东签订《土地使用权转让合同》（实际为房屋买卖合同），石宁、昌旭东将登记在其名下的××巷×××号房屋转让给石亚冬、何守芳。石亚冬、何守芳已向石宁转账107万元。2019年6月10日，梁某某（石晓洁母亲）以石晓洁的名义，与石亚冬签订了《置换协议》，双方约定石晓洁名下的XX巷8-2号房屋与石亚冬、何守芳购买的××巷×××号房屋进行置换，石晓洁补贴两房屋的差价20万元给石亚冬、何守芳。石晓洁表示对该《置换协议》不知情也不同意置换。2019年6月10日，石宁出具一份《房屋买卖情况说明》：我和昌旭东个人房产以较低价格出售给石亚冬，价格132万元整（买卖手续由买方支付）。经双方协商，该出售价格包含我母亲（王某某）居住我的一楼至百年，昌旭东因工作原因使用一楼的一个房间，以及房产庭院留给我哥嫂使用。目前，哥嫂提出要我外面的房子，我和昌旭东同意。哥嫂与石亚冬双方沟通协商自愿作出调整。目前，我和昌旭东在房内及地下室留存的东西暂予存放，应予妥善保存。石宁、昌旭东、梁某某、石亚冬在该份说明上签字。梁某某向石宁转账了25万元。一审法院另查明，王某某为石宁、石某的母亲，其于1989年购买了XX巷房屋，后石宁、石某出钱在该地块上翻盖了新房，××巷×××号房屋先登记在石宁、昌旭东名下，后基于石晓洁与石宁、昌旭东签订的《土地使用权转让合同》变更登记到被告石晓洁名下，XX巷8-2号房屋在《置换协议》签订时登记在石晓洁名下。王某某一直居住的××巷×××号房屋内，其认为××巷×××号虽然登记在石宁、昌旭东名下，但实际上该房屋是家庭共同财产，其中也有自己的一部分并不同意出售该房产，××巷×××号房屋的二楼已被王某某出租。一审法院认为：石晓洁是基于与石宁、昌旭东之间的《土地使用权转让合同》取得了××巷×××号房产所有权，石亚冬、何守芳与石晓洁之间不存在房屋买卖合同等法律关系，所以石亚冬、何守芳不能向石晓洁主张案涉房屋的所有权，石宁、昌旭东已不是案涉房屋所有权人，所以亦无法向石亚冬、何守芳转移案涉房屋所有权，故石亚冬、何守芳主张××巷×××号房产所有权变更登记的诉求不予支持。因石晓洁与石亚冬、何守芳之间不存在房屋买卖合同关系等法律关系，对石亚冬、何守芳无法取得案涉房屋所有权不存在过错，故石亚冬、何守芳向石晓洁主张损失的诉求亦不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回石亚冬、何守芳的诉讼请求。本院二审期间，上诉人石亚冬提交了其与石宁的通话录音光盘一张及该录音的文字整理材料打印件一份，证明石宁认可涉案房屋是出售给上诉人的。而被上诉人石晓洁的母亲梁某某向石宁支付的25万元是基于上诉人与被上诉人置换房屋，梁某某将上诉人尚欠的购房款25万元代付给石宁，双方不存在任何买卖合同关系。对此，被上诉人当庭确认了录音内容与文字整理资料的一致性，但提出该份录音的时间无法确定，是否是石宁的录音没有证据证实，录音内容也与实际情况不符。本院经审核认为，石宁作为本案的当事人，应通过参加诉讼的方式陈述案件事实，该份录音资料因无法核实当事人的身份，故本院不予采纳。被上诉人石晓洁、原审第三人石宁、昌旭东未提供新的证据。本院经审理查明，石亚冬、何守芳在一审诉讼期间提交了一份东海县不动产登记中心于2019年5月27日出具的《家庭住房登记信息查询业务联系单（税务）》，该查询单记载“为依法享有房地产交易环节税收优惠，本人申请不动产登记中心对本人及家庭成员住房登记情况进行查询，并出具书面查询结果。本人承诺以下所提供的家庭成员情况真实，如果存在虚假导致查询结果不真实，本人愿承担一切法律后果”。并证实该查询单的申请人“本人”石宁及其配偶昌旭东名下的“本次交易涉及东海区域内房屋”的不动产坐落为××镇××巷×××号。该份查询单经一审法院当庭出示并经质证，石晓洁未对其真实性提出异议，亦未提供充分的证据推翻该查询单所记载的内容。石亚冬、何守芳在一审诉讼期间提交的其与石宁、昌旭东之间的《土地使用权转让合同》中，约定石宁、昌旭东将××巷×××号房地产转让给石亚冬、何守芳，“房地产总价款为16万元，其中：土地价款2万元，地面建筑物及其他附着物价款14万元”，该份合同并无落款时间。关于房屋转让价格，石宁于2019年6月10日出具的《房屋买卖情况说明》中说明出售价格为132万元，并注明买卖手续由买方支付。石亚冬、何守芳分别于2019年5月27日、6月10日向石宁转账支付102万元和5万元，共计107万元，尚欠25万元。石亚冬述称合同中没有写明132万元是为了少交税款，合同签订时间应以其向石宁交付购房款的时间2019年5月27日为准。2019年6月10日梁某某代石晓洁与石亚冬签订的《置换协议》，约定了由石晓洁向石亚冬、何守芳补贴房屋差价20万元。梁某某于当日即向石宁转账支付25万元。石亚冬述称梁某某向石宁支付的25万元，是因补贴房屋差价代其向石宁支付的购房款，关于约定20万元与实际代付25万元之间的差额问题，是因为石宁与石晓洁的父亲石某是亲兄弟，在签订置换协议时曾想让石宁少收5万元，但最后石宁并没有让步，还是支付了25万元。上述《置换协议》签订后，梁某某将XX巷8-2号房屋所有权属证书交由石亚冬，现该房屋所有权属证书仍在石亚冬处。石晓洁于2019年6月14日在中华人民共和国驻墨尔本总领事馆签名的委托书，委托其母亲梁某某代理购买××巷×××号房屋。2019年8月5日梁某某代理石晓洁与石宁、昌旭东签订《土地使用权转让合同》，该合同中房地产价款项均为空白。梁某某凭上述委托书和《土地使用权转让合同》，将××巷×××号房屋所有权变更登记至石晓洁名下。上述事实，有石晓洁在一审诉讼期间提供的证据和当事人陈述等在案证明。关于房屋转让价格，石晓洁的委托诉讼代理人在2021年4月12日的一审庭审中称待石晓洁回国后具体协商，并称梁某某于2019年6月10日向石宁转账支付的25万元就是购房款。在本院二审期间石晓洁一方仍称剩余购房款正在筹备给付，但并未说明需要给付的具体数额。本院另查明，石亚冬、何守芳曾于2020年11月25日对石某、梁某某（系石晓洁的父母）、石晓洁提起诉讼，请求判决此三人协助其办理XX巷8-2号房屋产权变更登记手续、赔偿损失4.5万元。江苏省东海县人民法院于2021年2月24日作出（2020）苏0722民初7999号民事判决，认定事实与本案一审判决认定的事实基本一致。该判决认为，梁某某以石晓洁的名义所签订的《置换协议》，并未得到石晓洁的授权，属于无权代理。虽××巷×××号房屋已经变更登记至石晓洁名下，但不能证明是石晓洁对《置换协议》的追认，庭审中石晓洁明确表示对该《置换协议》不知情也不同意置换，故该协议对石晓洁不产生效力，石亚冬、何守芳无权依据该协议要求石晓洁将XX巷8-2号房屋进行变更登记。另石某、梁某某并非XX巷8-2号房屋所有权人，石亚冬、何守芳主张其办理变更登记无法律依据。石亚冬、何守芳主张的4.5万元损失，因未提供证据予以证明不予支持。若石亚冬认为其权益受损，可另行向相关人员主张权利。遂判决驳回了石亚冬、何守芳的诉讼请求。该份判决书在一审诉讼期间由石亚冬、何守芳提供并经一审庭审出示、质证，各方当事人均不持异议。本院二审期间经询问，上诉人确认未对该判决提出上诉，该判决已经发生法律效力。另，石亚冬在本案诉讼期间表示，房屋置换不成，其愿意将25万元剩余购房款支付给石宁或梁某某，并愿意承担××巷×××号房屋过户至其名下的费用。对一审法院认定的其他案件事实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案系因民法典施行前发生的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，应当适用当时的法律、司法解释的规定。上诉人石亚冬、何守芳与原审第三人石宁、昌旭东之间关于××巷×××号房屋的买卖合同关系，有双方签订的《土地使用权转让合同》、石宁于2019年6月10日出具并经石亚冬签字确认的《房屋买卖情况说明》以及上诉人于2019年5月27日、2019年6月10日共计向石宁支付的107万购房款转账记录等证据予以证明。2019年6月10日被上诉人石晓洁的母亲梁某某以石晓洁的名义与石亚冬签订的《置换协议》，虽经（2020）苏0722民初7999号民事判决认定，因石晓洁不予认可对其不发生效力，但该份协议存在的客观真实性已经得到确认，其载明的内容也进一步证明了乙方（即石亚冬）“购买石宁位于××镇××巷×××号房产”的事实。因此，上诉人石亚冬、何守芳与原审第三人石宁、昌旭东之间关于××巷×××号房屋的买卖合同关系成立，房屋的实际交易价格为132万元。石宁在《房屋买卖情况说明》中已经就××巷×××号房屋买卖与置换情况作了较为详细的说明，石晓洁的母亲梁某某也在该情况说明中签字确认。在石亚冬、何守芳与石宁、昌旭东之间已经形成买卖合同关系，并已交付了132万元约定价格中的107万元的情况下，梁某某代石晓洁与石亚冬签订《置换协议》，约定给予石亚冬、何守芳补贴20万元的差价，并代向石宁交付了25万元剩余购房款，也已经将XX巷8-2号房屋所有权属证书交付给石亚冬。在此之后，梁某某凭石晓洁于2019年6月14日出具的委托书和其代理石晓洁于2019年8月5日与石宁、昌旭东签订的《土地使用权转让合同》，将××巷×××号房屋所有权变更登记至石晓洁名下。上述一系列事实能够客观反映案涉相关人员之间试图置换所涉房屋的过程，也反映了石晓洁与石宁、昌旭东之间《土地使用权转让合同》的签订背景。关于梁某某代向石宁交付的25万元，与约定20万元置换补贴之间的数额差异，石亚冬说明了《置换协议》签订时曾试图请求石宁让价5万元以及让价不成后全额支付购房款的情况，该解释基于案涉相关人员之间真实的亲属关系，也与剩余购房款的数额相吻合，有其合理性。石晓洁称该25万元就是其对××巷×××号房屋的购房款，因该款系梁某某在《置换协议》和《房屋买卖情况说明》签订当日所交付，与其在该两份字据中签名确认所要进行房屋置换的目的相互矛盾，本院不予采信。而石晓洁与原审第三人石宁、昌旭东之间关于××巷×××号房屋的买卖合同关系，仅有石晓洁在一审诉讼期间所提供的其于2019年6月14日出具的委托书、其母亲梁某某于2019年8月15日代其与石宁、昌旭东签订的《土地使用权转让合同》以及梁某某于2019年6月10日给付石宁的25万元转款记录。而该份《土地使用权转让合同》的房地产价格条款处均为空白，并无关于房屋转让价格的任何约定，且石晓洁在除了其母亲梁某某在签订《置换协议》当天向石宁给付的25万元外，未提供任何支付购房款的证据，也未提供石宁、昌旭东向其索要购房款的证据，甚至在本案诉讼期间仍不能确定房屋转让的具体价格。本案所涉房屋买卖系价值百余万元的不动产交易，在房屋交易价格尚未商定的情况下即完成权属变更登记，也有悖常理。因此，石晓洁所举证据不能充分证明其与石宁、昌旭东之间存在真实的房屋买卖关系，梁某某代理石晓洁与石宁、昌旭东于2019年8月15日所签订的《土地使用权转让合同》系虚假的意思表示所作出，应属无效。因此，石晓洁取得××巷×××号房屋所有权属于没有法律根据取得的不当利益，石亚冬、何守芳作为房屋的实际购买人，可以请求其返还取得的利益，故石晓洁应协助将房屋所有权变更登记至石亚冬、何守芳名下。办理房屋权属变更登记所需缴纳的相关税费，根据《房屋买卖情况说明》和石亚冬的陈述，由石亚冬、何守芳承担，并应依法依规缴纳。石亚冬、何守芳尚欠石宁、昌旭东的剩余购房款25万元，应继续向石宁、昌旭东支付，石宁、昌旭东因《置换协议》所收取的其他相关款项，可另行退回。石亚冬、何守芳起诉所主张的4.5万元损失系房屋租金损失，因其尚未取得房屋所有权，故该租金损失并无法律依据。本案纠纷系因房屋置换和房屋置换协议的无权代理签订而引起，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损失请求行为人赔偿。但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的收益。石亚冬、何守芳如果认为无权代理人的行为给其造成损失，可另行向无权代理行为人主张权利。综上，上诉人石亚冬、何守芳的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2021）苏0722民初1979号民事判决；二、石亚冬、何守芳于本判决发生法律效力后十日内给付石宁、昌旭东剩余购房款25万元；三、在石亚冬、何守芳履行完毕本判决上述第二项给付义务后十日内，由石晓洁协助将东海县××镇××巷×××号房屋所有权变更登记至石亚冬、何守芳名下，办理房屋所有权变更登记所需缴纳的相关税费，由石亚冬、何守芳承担；四、驳回石亚冬、何守芳其他诉讼请求。一审案件受理费463元、二审案件受理费926元，共计1389元（石亚冬、何守芳已预交），由石晓洁负担，于本判决发生法律效力后十日内给付石亚冬、何守芳。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年八月十八日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文及司法解释一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。三、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。四、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。