四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终3594号上诉人（原审原告）：贺嘉镜，女，1992年11月10日出生，汉族，住四川省江油市长城新村一号南区。委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地:四川省成都市锦江区东大路246号1栋1单元16层1603号。法定代表人：蔡风佳，总经理。委托诉讼代理人:丁俊伟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人:张红霞，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁怀松，男，1982年8月9日出生，汉族，住四川省绵阳市三台县。委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静梅，四川时代经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冀思锋，男，1982年5月1日出生，汉族，住山东省成威县。委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静梅，四川时代经纬律师事务所律师。上诉人贺嘉镜因与被上诉人成都市宏誉房地产开发有限公司（以下简称宏誉公司）、梁怀松、冀思锋房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺嘉镜上诉请求：依法撤销成都市锦江区人民法院作出的（2020）川0104民初6982号民事判决，发回重审或依法改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审法院只认定了贺嘉镜就本次房屋买卖中总的支付金额，但未查明金额的支付地点、支付经过等情况，单纯的认定支付给成都嘉禾恒峰房地产营销策划有限公司（以下简称嘉禾公司）的款项早于与宏誉公司签订合同的时间并据此认定与宏誉公司无关的事实认定错误。事实上，贺嘉镜一直都是通过宏誉公司设立在案涉现场的售楼部了解相关情况，且是在售楼部与宏誉公司的“工作人员”进行正式签订购房合同前的磋商，并根据工作人员的指示在该售楼部财务室先后通过POS机支付了定金。在签署正式的房屋买卖合同后，又根据其指示前往位于天府新区的绵阳商业银行内部转账支付购房款。以上事实可看出该款项与宏誉公司具有关联。2.一审法院未查明嘉禾公司在案涉房屋买卖合同中所起的重要作用及地位，也未查清嘉禾公司是否通过支付定金锁定房源再出售给贺嘉镜以及嘉禾公司为宏誉公司提供的具体中介服务事宜，遗漏了两者之间关系的事实。根据嘉禾公司股东冀思锋、梁怀松的陈述，嘉禾公司是宏誉公司的大客户，在购买宏誉公司系列房屋的基础上，再零售给其他客户，然后由宏誉公司直接与购房者签订合同，嘉禾公司以此收取差价，同时嘉禾公司负责项目销售渠道的整合、负责联络协调其他中介公司为购房人提供服务。一审法院应当以两个公司之间的关系作为案件重点问题进行审理。3.一审法院未查明宏誉公司允许嘉禾公司引流客源到售楼部售房并收取客户费用且该现象普遍的事实。案涉房屋买卖合同过程中，嘉禾公司一直未向贺嘉镜表明其独立的身份，而是以案涉房屋的售楼部工作人员自居。根据其引导贺嘉镜才来到宏誉公司的售楼部并多次缴纳购房费用该行为若没有与宏誉公司的事先商量及配合，根本无法实现。同时这一现象在案涉楼盘销售过程中普遍存在。4.一审法院未查明我方提交的同楼盘另一购房人梁燕票据与流水明显出入的事实。这一事实至少可证明宏誉公司知道且默许嘉禾公司在代为销售案涉楼盘房屋。5.一审法院遗漏了《成都市锦江区住房建设和交通局关于成都宏誉房地产开发有限公司和成都嘉禾恒峰房地产营销公司违规行为处理情况通报》（以下简称通报）文件中所涉及的事实。在该通报中，锦江住交局督导宏誉公司自查：允许嘉禾公司引流客源到售楼部售房并收取客户费用；锦江住交局查明并认定宏誉公司与嘉禾公司形成代理销售关系却未按照规定签订代理销售合同，二公司收费标准混乱、偷税漏税、严重损害购房者利益。6.一审法院关于“刘文华”作为嘉禾公司推销人员与贺嘉镜进行交涉的事实认定错误。事实上刘文华系贺嘉镜的母亲，案涉房屋也是刘文华支付首付款买给贺嘉镜的，刘文华一直参与购房全过程。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定贺嘉镜未提供有效证据证明嘉禾公司为宏誉公司的代理人系举证不能而驳回贺嘉镜的诉求错误。一审法院就本案事实认定错误且遗漏大量关键事实，在此基础上作出的认定及援引的法律也当然不能适用。2.本案应当适用合同法第三百九十六条及民法通则第六十六条的规定，认定嘉禾公司系宏誉公司案涉房屋销售的代理人。对于法律行为及关系的认定不应当以行为人之间是否有约定或者有其他约定来认定，而应当以各行为人所实施的行为反应的外部特征所满足并适应的法律规定来进行界定。本案中宏誉公司与嘉禾公司的行为已经满足“委托代理”的全部特征。3.关于责任划分，本案应当适用民法通则第六十三、六十七条的规定，认定由宏誉公司承担退还款项的直接责任，由嘉禾公司承担连带责任。又因嘉禾公司已注销，按照公司法司法解释的规定，理应由嘉禾公司原股东对公司债务承担连带或补充责任。宏誉公司辩称，宏誉公司与嘉禾公司之间不存在委托代理关系。宏誉公司实际收取的购房款与买卖合同约定的购房款数额一致，并未多收取贺嘉镜的购房款。贺嘉镜主张退还的费用实际为嘉禾公司收取，并开具了相应的收据，与宏誉公司无关，不应由宏誉公司承担退还购房款的责任。此外，关于成都市住建局和交通局的通报一事，该通报并不是法院生效判决所确认的事实，而且该通报是迫于当时在众多的购房者要求宏誉公司及嘉禾公司退款并举报的情况下，政府机关为了维护社会稳定才出具的，至于通报内容的依据是什么宏誉公司不清楚。冀思锋、梁怀松辩称，贺嘉镜主张其与嘉禾公司之间存在商品房预售合同关系，但是，嘉禾公司与贺嘉镜并没有签订商品房预售合同，嘉禾公司与宏誉公司也不存在任何代理关系，案涉款项不属于本案的审理范围。即便是贺嘉镜将本案案由更为不当得利，嘉禾公司与贺嘉镜之间虽然没有签订书面的服务合同，但，嘉禾公司已经履行了居间合同的重要义务，嘉禾公司为贺嘉镜提供了购房服务，促使了贺嘉镜与宏誉公司签订房屋买卖合同，贺嘉镜以其实际行动表明接受了嘉禾公司提供的服务，双方事实上形成了居间服务关系，居间合同成立，嘉禾公司有权收取居间报酬。此外，住建局与交通局的通报认定的事实与实际事实不一致，首先，住建局和交通局并未认定宏誉公司与嘉禾公司系委托代理关系，只是对“宏誉公司默许嘉禾公司认购房源”、“嘉禾公司转卖房屋赚取差价费、居间服务费”等行为予以了批评；其次，住建局和交通局若认为嘉禾公司违反相关行政管理规定，可作出行政处罚，但是嘉禾公司并未收到任何行政处罚决定书；最后，住建局和交通局作出的《通报》不影响民事行为效力，嘉禾公司收取居间费不违法任何法律及行政法规的强制性规定。请求二审法院驳回贺嘉镜的上诉请求。贺嘉镜向一审法院起诉请求：1．判令宏誉公司退还贺嘉镜购房款290782元及资金占有利息（从起诉之日起至实际退还之日止，按照银行贷款利率计算）；2．判令嘉禾公司应当对上述款项承担的连带返还责任由冀思锋、梁怀松承担；3．本案的诉讼费、保全费、公告费等由宏誉公司、冀思锋、梁怀松承担。一审法院认定事实：2018年3月，贺嘉镜为购买宏誉公司开发的位于成都市锦江区xx号房屋，与嘉禾公司推销人员“刘文华”进行交涉，先后于2018年3月22日、23日、29日分多次向嘉禾公司支付共计290782元。2018年3月29日，嘉禾公司向贺嘉镜出具了收款收据。2018年3月30日，贺嘉镜与宏誉公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由贺嘉镜购买位于成都市锦江区攀成钢片区地块五地块的环球汇广场xx号房屋，建筑面积为63.53平方米，套内建筑面积48.37平方米，按照套内建筑面积计算，案涉房屋的单价为每平方米24692.25元，总价为1194364元。当日，贺嘉镜通过银行转账向宏誉公司支付首付款604364元，宏誉公司向贺嘉镜开具了收据。2018年4月27日，贺嘉镜通过银行贷款向宏誉公司支付了尾款590000元。一审庭审中，贺嘉镜与宏誉公司均承认上述房屋已交付使用。一审另查明，嘉禾公司于2017年5月22日经工商登记成立，登记股东为冀思锋、梁健，公司注册资本为10000000元，冀思锋认缴4500000元，梁健认缴5500000元。2017年9月11日，梁怀松全额受让梁健的股权成为该公司股东。2018年11月6日，冀思锋、梁怀松向工商登记部门申请简易注销嘉禾公司，并承诺公司无对外投资、债权债务已清理完毕，不存在不适用简易注销登记的情形，全体投资人对承诺真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应法律后果和责任。2018年11月8日，嘉禾公司被登记注销。一审庭审中，贺嘉镜坚持认为本案是房屋买卖合同纠纷，主张嘉禾公司是宏誉公司房屋销售委托代理人，是代宏誉公司收取购房款，其中多收取的290782元款项应当由宏誉公司退还，嘉禾公司对该退还款项承担连带责任。一审法院认为，贺嘉镜与宏誉公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均按照合同约定履行了各自义务。本案争议的焦点是嘉禾公司是否是宏誉公司销售案涉房屋的委托代理人。一审庭审中，贺嘉镜坚持认为嘉禾公司是宏誉公司房屋销售的委托代理人，但嘉禾公司和宏誉公司对此主张均未认可，贺嘉镜也未提供足以证明嘉禾公司与宏誉公司存在委托代理法律关系的相关证据，依照“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的法律规定，贺嘉镜的该项主张，一审法院不予支持。故贺嘉镜提出嘉禾公司收取的款项是代宏誉公司收取的购房款，认为宏誉公司是退还多收房款的主体，嘉禾公司对此承担连带责任的主张，一审法院不予支持。根据查明的事实，贺嘉镜诉求的290784元款项，发生在贺嘉镜与宏誉公司签订商品房买卖合同之前，且收款人是嘉禾公司而非宏誉公司，基于不能认定嘉禾公司与宏誉公司存在委托代理法律关系，故不能认定该款项与贺嘉镜和宏誉公司的商品房买卖关系之间存在直接关系，因为贺嘉镜与嘉禾公司之间并不存在实际的房屋买卖法律关系，贺嘉镜与嘉禾公司之间的法律关系以及是否应当由嘉禾公司或其相关人员退款的问题，不属于本案审理范围，贺嘉镜可另行主张权利。综上所述，贺嘉镜的诉讼请求，一审法院不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回贺嘉镜的诉讼请求。案件受理费5662元，减半收取2831元，由贺嘉镜承担。二审中，冀思锋、梁怀松向本院提交以下证据：1.关于天誉5区公寓业主诉求书的《回复意见》及关于天誉5号地环球汇广场相关业主投诉事宜的《情况说明》，拟证明宏誉公司明知嘉禾公司系案涉项目的销售渠道整合机构；2.段萍入职登记表及其身份证复印件，拟证明段萍系嘉禾公司员工，段萍为贺嘉镜提供购房服务；3.调查令回执，拟证明锦江区住建局确实存有关于天誉五号地环球汇广场相关业主投诉事宜的《情况说明》的原件。在调取过程中，住建局领导打电话问宏誉公司，是否是宏誉公司盖章交到住建局的，在宏誉公司否认后，住建局以“是否真实需要进一步查实为由”，拒绝将原件提供给法院；4.收据，拟证明嘉禾公司每次向贺嘉镜收取款项，都以嘉禾公司名义向贺嘉镜开具了收据，嘉禾公司明知嘉禾公司与宏誉公司并非同一主体，也非代理关系。贺嘉镜质证认为，一、对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据中的回复意见系宏誉公司单方制作，该意见第1、2段中指明“该公司为独立的销售渠道整合机构……”，该内容与案件事实不符，从一审贺嘉镜提交的票据看，案涉房屋的销售款项是穿插支付的，如果案涉房屋的实际销售价格即为房屋的真实出售价格，但支付给嘉禾公司的部分款项包含部分应为宏誉公司的购房款，也可以说明该意见并不符合实际情况。关于《情况说明》，嘉禾公司与宏誉公司体现出的法律关系不能单纯以该情况说明中主张的意见为准，而应当以双方在房屋销售过程中的行为满足的法律要件所体现法律关系为准。二、对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据是嘉禾公司提供，入职登记表显示是环球汇天誉，说明嘉禾公司对外以宏誉公司名义销售案涉房屋，双方实际上构成了委托代理关系。同时一审中，冀思锋、梁怀松未提交该证据，也未出现段萍的名字，故，关于一审判决中贺嘉镜提出的刘文华认定错误，嘉禾公司系笔误不成立。三、对证据3的真实性认可，但该内容并不是指锦江区住建局就案涉项目违规行为处理情况通报的真实性无法核实，而是指宏誉公司单方提供给锦江区住建局的关于天誉五号地环球汇广场相关业主投诉事宜的情况说明的真实性无法核实，该证据是宏誉公司单方制作，故，不能达到证明目的，也不能据此认定锦江区住建局的通报文件具有不可采信理由。四、对证据4的真实性予以认可，根据贺嘉镜本人及其母亲向代理人陈述在购买案涉房屋签订合同之前，嘉禾公司以案涉房屋售楼部的名义要求贺嘉镜支付一定的定金，因此，不能反映该定金是支付给嘉禾公司的居间服务费，而是购房款的一部分。宏誉公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。未提供证据原件，无法核实其真实性。对证据2的三性也不予认可，段萍不是宏誉公司的置业顾问。对证据3的真实性予以认可，但该证据与本案无关，不能达到证明目的。证据4并非宏誉公司开具，宏誉公司不发表意见，由法院依法认定。本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。本院对一审法院审理审理查明的事实依法予以确认。二审另查明：一、冀思锋、梁怀松与宏誉公司、案外人李莉萍不当得利纠纷一案系由案涉同一小区同类型交易纠纷引发，本院已生效（2021）川01民终899号民事判决载明：冀思锋、梁怀松申请证人余某出庭作证，拟证明余某接受嘉禾公司的委托，将案涉房屋更名至李莉萍名下。余某出庭作证陈述称：2018年嘉禾公司找余某借款，也是借余某的名义去宏誉公司锁定了一批公寓，锁定之后嘉禾公司找到买受人，与买受人达成协议之后，就告知余某对锁定房屋进行更名到买受人名下，余某与嘉禾公司是借贷关系，余某出于资金安全的考虑，嘉禾公司通知余某，余某才出具更名手续，余某出具更名手续的房屋包括买受人李莉萍，嘉禾公司给余某借款利息；余某与李莉萍之间没有签订房屋转让合同或者居间合同；余某支付给宏誉公司的购房款是嘉禾公司收了李莉萍的钱再来还给余某。2018年3月31日，余某与宏誉公司签订《【环球汇·天誉5区】认购书》，认购成都市【环球汇·天誉5区】xx号房屋，约定未经宏誉公司书面同意，不得将认购书的权利义务转让任何第三人，如需将认购者更名至其直系亲属或要求增减权益人，须向宏誉公司书面申请且提供相关亲属证明原件，并经宏誉公司同意。前述判决认定：李莉萍对嘉禾公司作为购买案涉房屋的中间人是明知且李莉萍购买案涉房屋并未遭受其认可对价之外的其他损失。故驳回了李莉萍要求冀思锋、梁怀松返还本金及利息、宏誉公司对上述债务承担连带责任、宏誉公司返还多收取的房税款及利息的全部诉讼请求。李莉萍就前述判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出的（2021）川民申3647号民事裁定书裁定驳回李莉萍的再审申请。二、贺嘉镜与其母亲刘文华在2018年3月22日、23日、29日分四次向嘉禾公司支付共计290782元。2018年3月29日，嘉禾公司向贺嘉镜出具了金额为290782元的收款收据，收款收据的抬头为嘉禾公司，客户签字为刘文华。案涉房屋已经实际交付给贺嘉镜。一审判决中载明销售人员“刘文华”，各方当事人均确认刘文华并非销售人员。三、因案涉房屋所有楼盘的购房人通过网络理政平台、市长热线、网络等信访渠道投诉举报宏誉公司在项目交付过程中存在合同违约、虚假宣传、销售违规及偷税漏税等问题，成都市锦江区住房建设和交通运输局约谈了宏誉公司项目负责人，并于2020年6月10日作出《成都市锦江区住房建设和交通运输局关于对成都市宏誉房地产开发有限公司和成都嘉禾恒峰房地产营销策划有限公司违规行为处理情况的通报》：经调查核实，宏誉公司在未与嘉禾公司签订代理销售合同的前提下，默许嘉禾公司预订房源、兜底销售、价外加价，同时嘉禾公司未提供代理销售服务合同且收取费用标准混乱，未向购房人开具相应发票，严重损害购房人利益，扰乱房地产市场秩序……嘉禾公司存在故意隐瞒其违规销售行为的现象……。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：贺嘉镜诉请宏誉公司退还其多支付的购房款及资金占用利息，冀思锋、梁怀松对此承担连带责任是否成立。本院认为，贺嘉镜主张因宏誉公司多收款项而要求宏誉公司退还，宏誉公司认为其实际收取的购房款与买卖合同约定的购房款数额一致，并未多收取贺嘉镜的购房款。首先，根据审理查明的案件事实，贺嘉镜在与宏誉公司签订买卖合同及补充协议之前即向嘉禾公司分多次支付款项，且在签订买卖合同向宏誉公司支付首付款604364元后仍向银行贷款590000元用于支付尾款。贺嘉镜在明知其已向嘉禾公司支付了290782元的情况下，仍按照买卖合同及补充协议约定的购房款数额进行了支付，不符合商品房买卖交易中通常买受人支付购房款行为的常理。前述事实表明，2018年3月30日贺嘉镜与宏誉公司签订买卖合同购买案涉房屋之前，贺嘉镜是与嘉禾公司洽谈交易案涉房屋，嘉禾公司系作为中间人为贺嘉镜提供了购买宏誉公司开发的案涉房屋的相关服务。贺嘉镜在合同尚未签订前向嘉禾公司付款的行为及嘉禾公司向贺嘉镜开具的收据，能够证明贺嘉镜对嘉禾公司作为购买案涉房屋的中间人是明知的。其次，从贺嘉镜支付款项及收款方出具的收据看，可以确认贺嘉镜明知购房款的实际支付对象。且贺嘉镜并无证据证明其主张的多支付的款项由宏誉公司收取。在此情况下，一审法院认定贺嘉镜主张宏誉公司返还其多支付的购房款及资金占用利息并由冀思锋、梁怀松承担连带责任的诉讼请求不予支持。并无不当，本院依法予以维持。综上，贺嘉镜的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5662元，由贺嘉镜负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 赵 锋审判员 白福群二〇二一年八月九日书记员 何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终3594号上诉人（原审原告）：贺嘉镜，女，1992年11月10日出生，汉族，住四川省江油市长城新村一号南区。委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地:四川省成都市锦江区东大路246号1栋1单元16层1603号。法定代表人：蔡风佳，总经理。委托诉讼代理人:丁俊伟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人:张红霞，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁怀松，男，1982年8月9日出生，汉族，住四川省绵阳市三台县。委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静梅，四川时代经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冀思锋，男，1982年5月1日出生，汉族，住山东省成威县。委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静梅，四川时代经纬律师事务所律师。上诉人贺嘉镜因与被上诉人成都市宏誉房地产开发有限公司（以下简称宏誉公司）、梁怀松、冀思锋房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺嘉镜上诉请求：依法撤销成都市锦江区人民法院作出的（2020）川0104民初6982号民事判决，发回重审或依法改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审法院只认定了贺嘉镜就本次房屋买卖中总的支付金额，但未查明金额的支付地点、支付经过等情况，单纯的认定支付给成都嘉禾恒峰房地产营销策划有限公司（以下简称嘉禾公司）的款项早于与宏誉公司签订合同的时间并据此认定与宏誉公司无关的事实认定错误。事实上，贺嘉镜一直都是通过宏誉公司设立在案涉现场的售楼部了解相关情况，且是在售楼部与宏誉公司的“工作人员”进行正式签订购房合同前的磋商，并根据工作人员的指示在该售楼部财务室先后通过POS机支付了定金。在签署正式的房屋买卖合同后，又根据其指示前往位于天府新区的绵阳商业银行内部转账支付购房款。以上事实可看出该款项与宏誉公司具有关联。2.一审法院未查明嘉禾公司在案涉房屋买卖合同中所起的重要作用及地位，也未查清嘉禾公司是否通过支付定金锁定房源再出售给贺嘉镜以及嘉禾公司为宏誉公司提供的具体中介服务事宜，遗漏了两者之间关系的事实。根据嘉禾公司股东冀思锋、梁怀松的陈述，嘉禾公司是宏誉公司的大客户，在购买宏誉公司系列房屋的基础上，再零售给其他客户，然后由宏誉公司直接与购房者签订合同，嘉禾公司以此收取差价，同时嘉禾公司负责项目销售渠道的整合、负责联络协调其他中介公司为购房人提供服务。一审法院应当以两个公司之间的关系作为案件重点问题进行审理。3.一审法院未查明宏誉公司允许嘉禾公司引流客源到售楼部售房并收取客户费用且该现象普遍的事实。案涉房屋买卖合同过程中，嘉禾公司一直未向贺嘉镜表明其独立的身份，而是以案涉房屋的售楼部工作人员自居。根据其引导贺嘉镜才来到宏誉公司的售楼部并多次缴纳购房费用该行为若没有与宏誉公司的事先商量及配合，根本无法实现。同时这一现象在案涉楼盘销售过程中普遍存在。4.一审法院未查明我方提交的同楼盘另一购房人梁燕票据与流水明显出入的事实。这一事实至少可证明宏誉公司知道且默许嘉禾公司在代为销售案涉楼盘房屋。5.一审法院遗漏了《成都市锦江区住房建设和交通局关于成都宏誉房地产开发有限公司和成都嘉禾恒峰房地产营销公司违规行为处理情况通报》（以下简称通报）文件中所涉及的事实。在该通报中，锦江住交局督导宏誉公司自查：允许嘉禾公司引流客源到售楼部售房并收取客户费用；锦江住交局查明并认定宏誉公司与嘉禾公司形成代理销售关系却未按照规定签订代理销售合同，二公司收费标准混乱、偷税漏税、严重损害购房者利益。6.一审法院关于“刘文华”作为嘉禾公司推销人员与贺嘉镜进行交涉的事实认定错误。事实上刘文华系贺嘉镜的母亲，案涉房屋也是刘文华支付首付款买给贺嘉镜的，刘文华一直参与购房全过程。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定贺嘉镜未提供有效证据证明嘉禾公司为宏誉公司的代理人系举证不能而驳回贺嘉镜的诉求错误。一审法院就本案事实认定错误且遗漏大量关键事实，在此基础上作出的认定及援引的法律也当然不能适用。2.本案应当适用合同法第三百九十六条及民法通则第六十六条的规定，认定嘉禾公司系宏誉公司案涉房屋销售的代理人。对于法律行为及关系的认定不应当以行为人之间是否有约定或者有其他约定来认定，而应当以各行为人所实施的行为反应的外部特征所满足并适应的法律规定来进行界定。本案中宏誉公司与嘉禾公司的行为已经满足“委托代理”的全部特征。3.关于责任划分，本案应当适用民法通则第六十三、六十七条的规定，认定由宏誉公司承担退还款项的直接责任，由嘉禾公司承担连带责任。又因嘉禾公司已注销，按照公司法司法解释的规定，理应由嘉禾公司原股东对公司债务承担连带或补充责任。宏誉公司辩称，宏誉公司与嘉禾公司之间不存在委托代理关系。宏誉公司实际收取的购房款与买卖合同约定的购房款数额一致，并未多收取贺嘉镜的购房款。贺嘉镜主张退还的费用实际为嘉禾公司收取，并开具了相应的收据，与宏誉公司无关，不应由宏誉公司承担退还购房款的责任。此外，关于成都市住建局和交通局的通报一事，该通报并不是法院生效判决所确认的事实，而且该通报是迫于当时在众多的购房者要求宏誉公司及嘉禾公司退款并举报的情况下，政府机关为了维护社会稳定才出具的，至于通报内容的依据是什么宏誉公司不清楚。冀思锋、梁怀松辩称，贺嘉镜主张其与嘉禾公司之间存在商品房预售合同关系，但是，嘉禾公司与贺嘉镜并没有签订商品房预售合同，嘉禾公司与宏誉公司也不存在任何代理关系，案涉款项不属于本案的审理范围。即便是贺嘉镜将本案案由更为不当得利，嘉禾公司与贺嘉镜之间虽然没有签订书面的服务合同，但，嘉禾公司已经履行了居间合同的重要义务，嘉禾公司为贺嘉镜提供了购房服务，促使了贺嘉镜与宏誉公司签订房屋买卖合同，贺嘉镜以其实际行动表明接受了嘉禾公司提供的服务，双方事实上形成了居间服务关系，居间合同成立，嘉禾公司有权收取居间报酬。此外，住建局与交通局的通报认定的事实与实际事实不一致，首先，住建局和交通局并未认定宏誉公司与嘉禾公司系委托代理关系，只是对“宏誉公司默许嘉禾公司认购房源”、“嘉禾公司转卖房屋赚取差价费、居间服务费”等行为予以了批评；其次，住建局和交通局若认为嘉禾公司违反相关行政管理规定，可作出行政处罚，但是嘉禾公司并未收到任何行政处罚决定书；最后，住建局和交通局作出的《通报》不影响民事行为效力，嘉禾公司收取居间费不违法任何法律及行政法规的强制性规定。请求二审法院驳回贺嘉镜的上诉请求。贺嘉镜向一审法院起诉请求：1．判令宏誉公司退还贺嘉镜购房款290782元及资金占有利息（从起诉之日起至实际退还之日止，按照银行贷款利率计算）；2．判令嘉禾公司应当对上述款项承担的连带返还责任由冀思锋、梁怀松承担；3．本案的诉讼费、保全费、公告费等由宏誉公司、冀思锋、梁怀松承担。一审法院认定事实：2018年3月，贺嘉镜为购买宏誉公司开发的位于成都市锦江区xx号房屋，与嘉禾公司推销人员“刘文华”进行交涉，先后于2018年3月22日、23日、29日分多次向嘉禾公司支付共计290782元。2018年3月29日，嘉禾公司向贺嘉镜出具了收款收据。2018年3月30日，贺嘉镜与宏誉公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由贺嘉镜购买位于成都市锦江区攀成钢片区地块五地块的环球汇广场xx号房屋，建筑面积为63.53平方米，套内建筑面积48.37平方米，按照套内建筑面积计算，案涉房屋的单价为每平方米24692.25元，总价为1194364元。当日，贺嘉镜通过银行转账向宏誉公司支付首付款604364元，宏誉公司向贺嘉镜开具了收据。2018年4月27日，贺嘉镜通过银行贷款向宏誉公司支付了尾款590000元。一审庭审中，贺嘉镜与宏誉公司均承认上述房屋已交付使用。一审另查明，嘉禾公司于2017年5月22日经工商登记成立，登记股东为冀思锋、梁健，公司注册资本为10000000元，冀思锋认缴4500000元，梁健认缴5500000元。2017年9月11日，梁怀松全额受让梁健的股权成为该公司股东。2018年11月6日，冀思锋、梁怀松向工商登记部门申请简易注销嘉禾公司，并承诺公司无对外投资、债权债务已清理完毕，不存在不适用简易注销登记的情形，全体投资人对承诺真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应法律后果和责任。2018年11月8日，嘉禾公司被登记注销。一审庭审中，贺嘉镜坚持认为本案是房屋买卖合同纠纷，主张嘉禾公司是宏誉公司房屋销售委托代理人，是代宏誉公司收取购房款，其中多收取的290782元款项应当由宏誉公司退还，嘉禾公司对该退还款项承担连带责任。一审法院认为，贺嘉镜与宏誉公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均按照合同约定履行了各自义务。本案争议的焦点是嘉禾公司是否是宏誉公司销售案涉房屋的委托代理人。一审庭审中，贺嘉镜坚持认为嘉禾公司是宏誉公司房屋销售的委托代理人，但嘉禾公司和宏誉公司对此主张均未认可，贺嘉镜也未提供足以证明嘉禾公司与宏誉公司存在委托代理法律关系的相关证据，依照“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的法律规定，贺嘉镜的该项主张，一审法院不予支持。故贺嘉镜提出嘉禾公司收取的款项是代宏誉公司收取的购房款，认为宏誉公司是退还多收房款的主体，嘉禾公司对此承担连带责任的主张，一审法院不予支持。根据查明的事实，贺嘉镜诉求的290784元款项，发生在贺嘉镜与宏誉公司签订商品房买卖合同之前，且收款人是嘉禾公司而非宏誉公司，基于不能认定嘉禾公司与宏誉公司存在委托代理法律关系，故不能认定该款项与贺嘉镜和宏誉公司的商品房买卖关系之间存在直接关系，因为贺嘉镜与嘉禾公司之间并不存在实际的房屋买卖法律关系，贺嘉镜与嘉禾公司之间的法律关系以及是否应当由嘉禾公司或其相关人员退款的问题，不属于本案审理范围，贺嘉镜可另行主张权利。综上所述，贺嘉镜的诉讼请求，一审法院不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回贺嘉镜的诉讼请求。案件受理费5662元，减半收取2831元，由贺嘉镜承担。二审中，冀思锋、梁怀松向本院提交以下证据：1.关于天誉5区公寓业主诉求书的《回复意见》及关于天誉5号地环球汇广场相关业主投诉事宜的《情况说明》，拟证明宏誉公司明知嘉禾公司系案涉项目的销售渠道整合机构；2.段萍入职登记表及其身份证复印件，拟证明段萍系嘉禾公司员工，段萍为贺嘉镜提供购房服务；3.调查令回执，拟证明锦江区住建局确实存有关于天誉五号地环球汇广场相关业主投诉事宜的《情况说明》的原件。在调取过程中，住建局领导打电话问宏誉公司，是否是宏誉公司盖章交到住建局的，在宏誉公司否认后，住建局以“是否真实需要进一步查实为由”，拒绝将原件提供给法院；4.收据，拟证明嘉禾公司每次向贺嘉镜收取款项，都以嘉禾公司名义向贺嘉镜开具了收据，嘉禾公司明知嘉禾公司与宏誉公司并非同一主体，也非代理关系。贺嘉镜质证认为，一、对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据中的回复意见系宏誉公司单方制作，该意见第1、2段中指明“该公司为独立的销售渠道整合机构……”，该内容与案件事实不符，从一审贺嘉镜提交的票据看，案涉房屋的销售款项是穿插支付的，如果案涉房屋的实际销售价格即为房屋的真实出售价格，但支付给嘉禾公司的部分款项包含部分应为宏誉公司的购房款，也可以说明该意见并不符合实际情况。关于《情况说明》，嘉禾公司与宏誉公司体现出的法律关系不能单纯以该情况说明中主张的意见为准，而应当以双方在房屋销售过程中的行为满足的法律要件所体现法律关系为准。二、对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据是嘉禾公司提供，入职登记表显示是环球汇天誉，说明嘉禾公司对外以宏誉公司名义销售案涉房屋，双方实际上构成了委托代理关系。同时一审中，冀思锋、梁怀松未提交该证据，也未出现段萍的名字，故，关于一审判决中贺嘉镜提出的刘文华认定错误，嘉禾公司系笔误不成立。三、对证据3的真实性认可，但该内容并不是指锦江区住建局就案涉项目违规行为处理情况通报的真实性无法核实，而是指宏誉公司单方提供给锦江区住建局的关于天誉五号地环球汇广场相关业主投诉事宜的情况说明的真实性无法核实，该证据是宏誉公司单方制作，故，不能达到证明目的，也不能据此认定锦江区住建局的通报文件具有不可采信理由。四、对证据4的真实性予以认可，根据贺嘉镜本人及其母亲向代理人陈述在购买案涉房屋签订合同之前，嘉禾公司以案涉房屋售楼部的名义要求贺嘉镜支付一定的定金，因此，不能反映该定金是支付给嘉禾公司的居间服务费，而是购房款的一部分。宏誉公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。未提供证据原件，无法核实其真实性。对证据2的三性也不予认可，段萍不是宏誉公司的置业顾问。对证据3的真实性予以认可，但该证据与本案无关，不能达到证明目的。证据4并非宏誉公司开具，宏誉公司不发表意见，由法院依法认定。本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。本院对一审法院审理审理查明的事实依法予以确认。二审另查明：一、冀思锋、梁怀松与宏誉公司、案外人李莉萍不当得利纠纷一案系由案涉同一小区同类型交易纠纷引发，本院已生效（2021）川01民终899号民事判决载明：冀思锋、梁怀松申请证人余某出庭作证，拟证明余某接受嘉禾公司的委托，将案涉房屋更名至李莉萍名下。余某出庭作证陈述称：2018年嘉禾公司找余某借款，也是借余某的名义去宏誉公司锁定了一批公寓，锁定之后嘉禾公司找到买受人，与买受人达成协议之后，就告知余某对锁定房屋进行更名到买受人名下，余某与嘉禾公司是借贷关系，余某出于资金安全的考虑，嘉禾公司通知余某，余某才出具更名手续，余某出具更名手续的房屋包括买受人李莉萍，嘉禾公司给余某借款利息；余某与李莉萍之间没有签订房屋转让合同或者居间合同；余某支付给宏誉公司的购房款是嘉禾公司收了李莉萍的钱再来还给余某。2018年3月31日，余某与宏誉公司签订《【环球汇·天誉5区】认购书》，认购成都市【环球汇·天誉5区】xx号房屋，约定未经宏誉公司书面同意，不得将认购书的权利义务转让任何第三人，如需将认购者更名至其直系亲属或要求增减权益人，须向宏誉公司书面申请且提供相关亲属证明原件，并经宏誉公司同意。前述判决认定：李莉萍对嘉禾公司作为购买案涉房屋的中间人是明知且李莉萍购买案涉房屋并未遭受其认可对价之外的其他损失。故驳回了李莉萍要求冀思锋、梁怀松返还本金及利息、宏誉公司对上述债务承担连带责任、宏誉公司返还多收取的房税款及利息的全部诉讼请求。李莉萍就前述判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出的（2021）川民申3647号民事裁定书裁定驳回李莉萍的再审申请。二、贺嘉镜与其母亲刘文华在2018年3月22日、23日、29日分四次向嘉禾公司支付共计290782元。2018年3月29日，嘉禾公司向贺嘉镜出具了金额为290782元的收款收据，收款收据的抬头为嘉禾公司，客户签字为刘文华。案涉房屋已经实际交付给贺嘉镜。一审判决中载明销售人员“刘文华”，各方当事人均确认刘文华并非销售人员。三、因案涉房屋所有楼盘的购房人通过网络理政平台、市长热线、网络等信访渠道投诉举报宏誉公司在项目交付过程中存在合同违约、虚假宣传、销售违规及偷税漏税等问题，成都市锦江区住房建设和交通运输局约谈了宏誉公司项目负责人，并于2020年6月10日作出《成都市锦江区住房建设和交通运输局关于对成都市宏誉房地产开发有限公司和成都嘉禾恒峰房地产营销策划有限公司违规行为处理情况的通报》：经调查核实，宏誉公司在未与嘉禾公司签订代理销售合同的前提下，默许嘉禾公司预订房源、兜底销售、价外加价，同时嘉禾公司未提供代理销售服务合同且收取费用标准混乱，未向购房人开具相应发票，严重损害购房人利益，扰乱房地产市场秩序……嘉禾公司存在故意隐瞒其违规销售行为的现象……。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：贺嘉镜诉请宏誉公司退还其多支付的购房款及资金占用利息，冀思锋、梁怀松对此承担连带责任是否成立。本院认为，贺嘉镜主张因宏誉公司多收款项而要求宏誉公司退还，宏誉公司认为其实际收取的购房款与买卖合同约定的购房款数额一致，并未多收取贺嘉镜的购房款。首先，根据审理查明的案件事实，贺嘉镜在与宏誉公司签订买卖合同及补充协议之前即向嘉禾公司分多次支付款项，且在签订买卖合同向宏誉公司支付首付款604364元后仍向银行贷款590000元用于支付尾款。贺嘉镜在明知其已向嘉禾公司支付了290782元的情况下，仍按照买卖合同及补充协议约定的购房款数额进行了支付，不符合商品房买卖交易中通常买受人支付购房款行为的常理。前述事实表明，2018年3月30日贺嘉镜与宏誉公司签订买卖合同购买案涉房屋之前，贺嘉镜是与嘉禾公司洽谈交易案涉房屋，嘉禾公司系作为中间人为贺嘉镜提供了购买宏誉公司开发的案涉房屋的相关服务。贺嘉镜在合同尚未签订前向嘉禾公司付款的行为及嘉禾公司向贺嘉镜开具的收据，能够证明贺嘉镜对嘉禾公司作为购买案涉房屋的中间人是明知的。其次，从贺嘉镜支付款项及收款方出具的收据看，可以确认贺嘉镜明知购房款的实际支付对象。且贺嘉镜并无证据证明其主张的多支付的款项由宏誉公司收取。在此情况下，一审法院认定贺嘉镜主张宏誉公司返还其多支付的购房款及资金占用利息并由冀思锋、梁怀松承担连带责任的诉讼请求不予支持。并无不当，本院依法予以维持。综上，贺嘉镜的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5662元，由贺嘉镜负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 赵 锋审判员 白福群二〇二一年八月九日书记员 何佳林