江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4106号上诉人（原审原告）：蔡想，男，1987年4月28日出生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人（原审原告）：杨芬乐，女，1985年10月14日出生，汉族，住江苏省邳州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：邢印虎，江苏汉亚律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁少萌，江苏汉亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州方锦置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里服务中心205室。法定代表人：高家楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张娜，女，该公司法务。上诉人蔡想、杨芬乐因与被上诉人徐州方锦置业有限公司（以下简称方锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2021）苏0305民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蔡想、杨芬乐上诉请求：1、判令撤销原审判决，改判或者发回重审；2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定“被上诉人对存在的问题已经实施了包括委托第三方叠加地下空腔进行回填等整改工程，并于2020年5月20日施完毕，符合设计规定，案涉房屋已经具备交付条件”认定事实错误，不能成立。被上诉人一审所举委托江阴市市政工程有限公司项目一期叠加地下空填工程合同书不足以证明该协议已经实际履行，也不能证明案涉质量问题已经整改完毕，更不能证明已经有权验收整改质量合格。且庭审中，被上诉人明确自认整改工程没有经过验收，并称政府默认整改合格可以交房。但被上诉人既没有提供证据予以证实，也没有举出相关法律依据。一审法院仅凭施工协议即认定被上诉人已经整改完毕并已经验收合格，具备交房条件不能成立。2、一审判决认定“被上诉人对存在的问题已经实施了包括委托第三方叠加地下空腔进行回填等整改工程，并于2020年5月20日施完毕，符合设计规定，案涉房屋已经具备交付条件”采信证据有误，判决依据证据不足。3、一审判决认定“被上诉人在预售合同中预留的地址向上诉人送达了房屋交付通知书”认定事实错误、采信证据有误，判决依据证据不足。4、一审判决认定“被上诉人的员工在与上诉人蔡想微信聊天时也告知了房屋交付时同，蔡想也与合同约定交房的2020年6月30日当到所购房屋查看房屋情况”认定事实错误、采信证据有误，判决依据证据不足。5、本案案涉房屋至今不符合交付条件，被上诉人应当支付逾期交房违约金。6、本案中，办理了房屋所有权首次登记并不等于履行完毕办理权属证书的全部义务，被上诉人应当支付逾期办理权属证书违约金。7、本案上诉人诉请被上诉人以日万分之三为标准，支付逾期交房违约金和逾期办理权属登记违约金依法应当得到支持。被上诉人方锦公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。蔡想、杨芬乐向一审法院提出诉讼请求：1、方锦置业公司向蔡想、杨芬乐交付合格房屋；判令方锦公司以1056358元为基数，以日万分之三为标准，支付从2020年6月30日至其实际交付之日止的违约金（暂计算至2020年10月20日为34860元）；以1058558元为基数，以日万分之三为标准，支付从2020年6月30日至其实际交付之日止的违约金（暂计算至2020年10月20日为34932元）；2、本案诉讼费由方锦置业公司承担。审理中，蔡想、杨芬乐变更诉讼请求为：判令方锦置业公司以1056358元为基数，以日万分之三为标准，支付从2020年6月30日至其实际交付之日止的违约金（暂计算至2020年10月20日为34860元）；以1058558元为基数，以日万分之三为标准，支付从2020年6月30日至其实际交付之日止的违约金（暂计算至2020年10月20日为34932元）；2、本案诉讼费由方锦置业公司承担。追加诉请：判令方锦置业公司以1056358元为基数，以日万分之三为标准，支付从2020年9月28日至其实际为蔡想、杨芬乐办理权属登记之日止的逾期办理权属登记违约金；以1058558元为基数，以日万分之三为标准，支付从2020年9月28日至其实际为蔡想、杨芬乐办理权属登记之日止的逾期办理权属登记违约金。一审法院经审理查明，2019年11月12日，蔡想、杨芬乐（买受人）与方锦置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同二份（合同编号分别为JW0075861、JW0075862），合同约定：蔡想、杨芬乐向方锦置业公司购买其开发的位于徐州市贾汪区排洪沟西侧的融创凤鸣桃源D34幢1单元101号及D34幢1单元102号商品房，预测建筑面积分别为128.16平方米、128.05平方米，总房价分别为1056358元、1058558元。该两份合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。第（二）款约定，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第（三）款第2项约定，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电器设备不能正常使用的。第十六条规定了商品房质量问题：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，则合同继续履行，且出卖人不承担任何违约责任。其他质量问题，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，则合同继续履行，出卖人及时给予修理或者更换，除此之外，出卖人不承担其他违约责任。第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起240日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照补充协议13条处理。该合同《补充协议》第13条约定买受人同意再给予出卖人90日的免责办理延展期，若超延展期仍未取得的，则合同继续履行，出卖人按照商品房总价款的0.5%向买受人支付违约金，但出卖人应尽快协调办理房屋所有权证书。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.12约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。上述合同签订后，蔡想、杨芬乐于2019年11月12日向方锦置业公司付D34-1-101首期房价款317358元、D34-1-102首期房价款318558元，蔡想、杨芬乐于2019年12月12日之前将两套房款全部付清。2020年1月13日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局及徐州市自然资源和规划局贾汪分局作出《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，载明内容为：徐州方锦置业有限公司开发建设的融创贾汪康旅小镇一期项目中楼栋号为H2、H6-H15、H37-H47、H65-H72、D1-D24、D30、D31、D34-D36、D38-D51的商品房，依据出卖人徐州方锦置业有限公司与以上楼栋号的各住户买受人签订的商品房买卖合同第九条商品房交付条件的约定，该商品房应取得房屋测绘报告才具备交付条件，2019年12月31日，以上楼栋号的商品住户未取得房屋测绘报告，不具备对以上买受人的交付条件，请你公司立即撤回开具的上房通知书，并停止上房行为，如构成违法的将依法追究法律责任。2019年12月30日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局对涉案小区出具了竣工验收备案表，2020年1月19日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司对涉案房屋出具了房屋面积测绘报告。2020年3月18日，方锦置业公司因涉案小区出现土方沉降、叠加区房屋一层地面板下空腔的情况，根据徐州市贾汪区建设工程质量监督站的要求，出具了《关于贾汪区凤鸣桃源叠加项目问题整改方案》，具体方案为：1、屋面渗漏、外墙涂料漆皮脱落等质量瑕疵及通病问题。以上问题我公司将严格按照规范要求对其进行逐项整改。2、关于土方沉降问题。针对每一处土方沉降的地方，我司都会进行开挖，如开挖后发现挡土墙没问题，我司将进行多回土继续夯实；如发现挡土墙存在漏砌的现象，我司将按步骤进行处理，特此回复。2020年4月7日，徐州市贾汪区建设工程质量监督站下发贾建质【2020】14号《关于落实贾汪融创康旅小镇叠加区房屋基础空腔部位处理的通知》，提出意见为：1、对叠加区房屋一层地面板下空腔部位充填处理，具体做法和要求应由原设计单位结合现场情况出具补充设计；2、外侧挡土墙未完成部分应继续按照现有设计单位出具的技术核定单完成施工，为后期空洞充填提供有利条件；3、你公司应认真组织监理、施工等单位，严格按照设计和施工方案进行施工，我站将对施工过程进行监督抽查。2020年4月16日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局《关于徐婷信访问题的答复意见》载明，根据业主反映的问题，我们进行分类梳理，大致分为墙面开裂、水电、燃气、绿化土方下沉、管网断裂、屋面渗水等几类。我局处理意见：1、水、电、燃气和室外绿化土方下陷、管网断裂、门柱倾斜问题，已责成开发单位进行整改，整改工作正在进行；2、对于沉降和空洞问题，已经组织专家对沉降和空洞问题进行了专题论证，形成了专家意见。目前设计单位已拿出整改意见并向业主公示。上述信访答复意见中提到的设计单位的整改意见，系2020年3月18日方锦置业公司出具的《关于贾汪区凤鸣桃源叠加项目问题整改方案》。2020年7月，方锦置业公司（发包方，甲方）与江阴市市政建设工程有限公司（承包方，乙方）签订中国徐州市贾汪区凤鸣桃源项目一期叠加地下空腔回填工程合同协议书，甲方将叠加地下空腔回填工程委托由乙方实施，工程工期为2020年4月1日至2020年5月30日竣工，绝对日历工期60日。合同还约定了其他条款。2020年5月20日，融创康旅小镇一期工程竣工验收，验收意见为叠加区空腔注浆回填已按照设计要求施工完毕，符合设计规定。2020年6月28日，方锦置业公司按蔡想在认购合同中预留的“江苏省太仓市城厢镇柳州路38号”地址通过中国邮政EMS向蔡想、杨芬乐邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各两份，邮件未妥投退回。庭审中，蔡想自认该地址为其原身份证上载明的住址。2020年5月11日，方锦置业公司的员工崔某与蔡想加为微信好友，蔡想向其询问案涉小区上房时间，崔某告知其大约6月30日上房，2020年6月30日，蔡想来到案涉小区并拍照了所购房屋的现场照片反映现场存在的质量问题。蔡想、杨芬乐以案涉房屋存在裂缝、漏水等严重质量问题为由拒绝接收，截至一审开庭之日，蔡想、杨芬乐尚未接收案涉商品房。2020年7月8日，徐州市贾汪区水务局下发《整改通知书》一份，要求融创贾汪康旅小镇对雨污水管网损坏、於堵及检查井进行修复、疏通。2020年11月4日，徐州市自然资源和规划局对贾汪区凤鸣路东侧融创凤鸣桃源D34号楼1-101号和D34号楼1-102号分别作出苏（2020）贾汪区不动产权第0021825号、苏（2020）贾汪区不动产权第0021826号不动产权证书一审法院认为，本案的争议焦点为：1、方锦置业公司是否存在逾期交房及逾期办理权属登记的违约行为；2、如方锦置业公司存在上述违约行为，蔡想、杨芬乐主张方锦置业公司支付逾期交房违约金及逾期办理权属登记违约金有无法律依据，数额是否得当。首先，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，方锦置业公司应于2020年6月30日向蔡想、杨芬乐交付案涉房屋。方锦置业公司于2019年12月30日取得案涉房屋建设工程竣工验收备案表，2020年1月19日取得房屋面积测绘报告。对于融创贾汪康旅小镇部分楼栋存在的叠加区房屋一层地面板下空腔、管网断裂、门柱倾斜等问题，政府有关部门作出停止交付的通知，并对叠加区房屋基础空腔部位作出了整改的具体处理意见，方锦置业公司对存在的问题已经实施了包括委托第三方对叠加地下空腔进行回填等整改工程，并于2020年5月20日施工完毕，符合设计规定，案涉房屋已经具备交付条件。方锦置业公司按照蔡想、杨芬乐在预售合同中预留的地址向蔡想、杨芬乐送达了房屋交付通知书，方锦置业公司的员工在与蔡想微信聊天时也告知了房屋交付时间，且蔡想也于合同约定交房的2020年6月30日当天来到所购房屋查看房屋情况，据此，可以认定方锦置业公司已按合同约定履行了通知蔡想、杨芬乐交付房屋的义务。蔡想、杨芬乐以房屋存在裂缝、漏水等质量问题拒绝接收房屋，如该问题确实存在，亦属于房屋存在质量瑕疵问题，方锦置业公司应当按照合同的约定履行修复义务。其次，方锦置业公司按合同约定通知蔡想、杨芬乐接收房屋后，于2020年11月4日取得了徐州市自然资源和规划局颁发的案涉房屋的不动产权证书，方锦置业公司在合同约定的房屋登记期限内办理了案涉房屋的不动产权证书，不存在逾期交房及逾期办理权属登记的违约行为。蔡想、杨芬乐主张方锦置业公司支付逾期交房违约金及逾期办理权属登记违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，蔡想、杨芬乐的诉讼请求不成立，依法不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回蔡想、杨芬乐的诉讼请求。案件受理费减半收取672元，由蔡想、杨芬乐负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于方锦置业公司是否存在逾期交房的行为。上诉人蔡想、杨芬乐与被上诉人方锦置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行合同。根据合同约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。同时，出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。方锦置业公司在2020年6月30日前已经取得涉案小区的竣工验收备案表及涉案房屋的房屋面积测绘报告，其主张《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》应在办理上房手续时向蔡想、杨芬乐提供，亦符合日常生活经验法则，本院予以确认。虽然涉案小区部分楼栋存在的叠加区房屋一层地面板下空腔、管网断裂、门柱倾斜等问题，但政府有关部门已经作出停止交付的通知，并对叠加区房屋基础空腔部位作出了整改的具体处理意见，后方锦置业公司针对存在的问题已经实施了包括委托第三方对叠加地下空腔进行回填等整改工程，故一审法院认定涉案房屋已经具备交付条件并无不当，本院予以确认。关于方锦置业公司是否按时履行通知蔡想、杨芬乐上房的义务问题。方锦置业公司按照蔡想、杨芬乐在预售合同中预留的地址送达了房屋交付通知书，该公司的员工在与蔡想微信聊天时也告知了房屋预计上房时间为6月30日，且蔡想也于2020年6月30日当天来到所购房屋查看房屋情况，拍照后联系工作人员反馈问题，故一审法院认定方锦置业公司已经按照约定已经履行了通知蔡想、杨芬乐交付房屋的义务亦无不当，本院予以确认。二、关于方锦置业公司是否存在逾期办理权属登记的违约行为。由于涉案房屋符合上房条件，蔡想、杨芬乐认为房屋质量存在问题不愿意上房，二人未能及时办理不动产权证书的责任不应归责于方锦置业公司，故方锦置业公司无需支付逾期办证违约金。综上，上诉人蔡想、杨芬乐的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1344元，由上诉人蔡想、杨芬乐负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  苏 团审判员  孟 娟二〇二一年八月二十二日书记员  侯梦池