广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11874号上诉人（原审原告）：广州南沙开发区土地开发中心，住所地：广州市南沙区凤凰大道1号C栋三楼。法定代表人：杜永洪。委托诉讼代理人：黄冰花，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，该中心员工。被上诉人（原审被告）：广州市南庭酒店管理有限公司，住所地：广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号一至七层。法定代表人：谢涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈慕殷，广东凤图律师事务所律师。上诉人广州南沙开发区土地开发中心（下简称南沙土发中心）因与被上诉人广州市南庭酒店管理有限公司（下简称南庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南沙土发中心上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判南沙土发中心没收南庭公司履约保证金100000元；3.改判南庭公司支付违约金2660235.53元；4.由南庭公司承担本案一、二审全部诉讼费用。二审庭询中，南沙土发中心变更第三项上诉请求为：改判南庭公司支付违约金6173340.06元（违约金暂计至2020年6月30日）。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。其一，南沙土发中心根据南沙区政府专题会议部署，协调广州市南沙区机关行政事务管理办公室（下简称行政办）、南庭公司自2015年1月1日起将涉案物业首层铺面及三层整层物业和周边部分场地安排给信访局使用，由南庭公司与行政办签订租赁合同，相应租金由行政办负责解决。原审对此未予查明，并认定行政办租赁涉案物业首层部分及第三层给信访局使用的行为是南沙土发中心的转租行为，是事实认定错误。其二，原审未查明《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》还约定行政办负责解决租金的计算标准和缴交方式，错误认定各方均未与南庭公司就信访局使用场地的租金和管理费标准进行确定，错误认为因行政办未与南庭公司签署书面租赁合同以确定各自的权利义务，导致南庭公司无法正常收取该部分租赁物的转租收益。其三，南沙土发中心与财政局、行政办、信访局为解决南庭公司欠缴租金问题，已积极采取一切力所能及的办法和措施，多次组织会议并按照相关会议决议委托评估机构对涉案物业首层及第三层提前解约补偿费、被拖欠的租金进行评估。原审对此未予查明，并错误认定南庭公司多次向南沙土发中心要求对该部分租金标准进行协商确定，但南沙土发中心均未能及时予以回应处理，南沙土发中心亦未协调行政办与南庭公司就信访局使用场地签订书面租赁合同，进而错误认定南庭公司迟延向南沙土发中心交纳2016年1月22日至2019年11月25日期间的全部租金不可归责于南庭公司。其四，南沙土发中心委托评估机构对信访局使用涉案物业的租金进行评估确定租金标准后，南庭公司仍不向南沙土发中心交纳租金，也未向行政办要求支付租金，南沙土发中心无奈之下向法院起诉，南沙土发中心起诉后，行政办、南庭公司、南沙土发中心才达成《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》，各方才得以按该清算协议履行，南庭公司于2020年12月16日才向南沙土发中心支付被拖欠的租金。原审对此未予查明，并错误认定是南沙土发中心未协调行政办与南庭公司就信访局使用场地签订书面租赁合同，直至南沙土发中心按要求委托评估机构确定上述租金标准后，各方才达成清算协议并按协议履行。其五，《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》约定南庭公司垫付的补偿费用返还问题由南沙土发中心与南庭公司协商解决，2019年4月9日，财政局、行政办、信访局、南庭公司及南沙土发中心召开协调会议，会议决定对南庭公司提前与相关租户解约而垫付的补偿费232695元另行召开会议研究处理。原审对此未予查明，并错误认定南沙土发中心未能及时返还南庭公司垫付的提前解约补偿金。其六，南庭公司怠于行使权利，未及时按《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》的约定要求行政办签订租赁合同并追讨租金。原审对此未予查明，并错误认定应由南沙土发中心为南庭公司协调行政办与南庭公司就信访局使用场地签订书面租赁合同。其七，南庭公司拖欠的租金包括信访局使用楼层以外的其他楼层租金，南庭公司已严重违约，原审对此未予查明。其八，涉案《房地产租赁合同》提前解除的原因是，因涉案物业位于黄阁镇××村留用地红线范围内，根据广州市规划和自然资源局南沙区分局的有关意见，该物业所属的旧改范围留用地需要移交给南沙区黄阁镇东湾经济联合社。原审对此未予查明，并错误认定涉案《房地产租赁合同》提前解除的原因是涉案物业因旧改而协议解除；二、原审判决适用法律错误。南庭公司未提交证据证明其已按涉案《房地产租赁合同》履行义务，未提交证据证明其已按《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》的约定要求行政办签订租赁合同并追讨租金，也未提交证据证明其在拖欠租金的行为中不存在过错。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由南庭公司承担举证不能的责任。南庭公司拖欠涉案南庭大厦整栋物业租金，主观过错明显，客观上已构成严重违约，应按照《房地产租赁合同》的约定向南沙土发中心支付违约金，南沙土发中心有权按照《房地产租赁合同》的约定不退还南庭公司履约保证金；三、即使南庭公司移交给信访局使用的场地租金尚未明确，但涉案物业第一层部分商铺以及第二层、第四层至第七层的租金标准、交纳期限以及逾期缴交租金的违约后果都在涉案租赁合同内有明确约定。南庭公司在明知的情况下仍拖欠整栋物业的租金，已严重违约。南沙土发中心按照合同约定追讨租金及违约金，合法合理；四、第三方专业评估机构评估已于2019年7月30日对信访局使用场地的租金做出评估，该评估结果在2019年8月2日经财政局、行政办、信访局、南庭公司及南沙土发中心召开会议确认。自2019年8月2日至南沙土发中心于2020年7月起诉将近一年时间，南庭公司仍未向行政办要求签订租赁合同并追讨租金，已严重违约。南庭公司怠于行使权利、未及时要求行政办签订租赁合同并追讨租金，存在严重过错，不能免除其向南沙土发中心缴纳租金和违约金的义务；五、南沙土发中心和行政办均有独立的主体资格，双方之间不存在主体资格、资金使用混同的情形，也不存在债权债务混同的情形。按照《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》的约定，应由行政办与南庭公司确定信访局使用场地租金标准并签订合同。原审法院错误认定应由南沙土发中心与南庭公司确定租金标准，将确定租金标准责任强加给南沙土发中心，从而错误认定拖欠租金不可归责于南庭公司；六、原审法院遗漏处理南沙土发中心要求没收南庭公司履约保证金100000元的诉讼请求。被上诉人南庭公司答辩称：一、《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》对信访局使用物业的租金标准没有约定，不具备任何可执行性。从《会议纪要》(穗南开土地纪【2019】54号)可以看出，信访局自2015年1月1日起的租金标准及后续使用的租金标准需要以南沙土发中心委托第三方专业机构评估意见为准。南沙土发中心与南庭公司直至2020年11月17日才签订《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》，明确租金标准及支付方式，各方按照该清算协议履行各自义务，期间造成南庭公司延迟向南沙土发中心交纳2016年1月22日至2019年11月25日期间的全部租金不可归责于南庭公司；二、南庭公司积极与南沙土发中心协商处理租金支付问题，并非恶意拖延，延迟支付租金的责任不可归咎于南庭公司。其一，南庭公司多次口头并发函催促南沙土发中心要求解决信访局使用南庭大厦物业的后续租金问题及尽快支付南庭公司代为垫付的解约补偿金。因为各方对信访局租用物业的租金标准及支付方式一直无法确定，租约签订及租金支付手续一直无法办理，进而导致南庭公司延迟向南沙土发中心支付租金。其二，南沙土发中心作为信访局使用南庭物业的牵头人及主导者，本可早日将租金标准及租金支付及时确定下来，但其怠于牵头解决，直至2019年5月14日才开始协调处理，并确定需以其委托的第三方评估机构评估确定的租金标准为依据，各方直至2020年11月17日才签订《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》，明确租金标准及租金支付方式，各方也按照该清算协议履行各自义务，现已履行完毕；三、南庭公司作为一家以南庭大厦租金收入为周转运营的企业，在无法收到涉案租赁场地租金的情况下根本无法向南沙土发中心支付巨额款项。从南庭公司提交的《南庭大厦经营情况说明》以及《2014-2020年度企业报告书》可以看出，南庭公司的经营利润无法支付巨额租金，而该《清算协议》恰恰就是为解决支付方式问题而签订；四、对于南庭公司先行垫付的232695元解约补偿金(实际支付254363元)，南沙土发中心单方以协商解决或另行研究处理的理由拖欠，导致南庭公司六年的资金成本被占用；五、南庭公司已按照该《清算协议》履行完毕义务，各方对于南庭大厦的租金问题已达成一致意见，南沙土发中心所称南庭公司拖欠整栋物业的租金没有任何依据。南沙土发中心在该《清算协议》中确认其诉请期间的租金延迟支付的原因归结于各方对信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金标准及支付方式等一直无法确定，导致南庭公司无法办理租约签订和租金支付手续，责任并不在于南庭公司；六、南沙土发中心无实际损失，违约金不应得到支持。南沙土发中心未收到部分租金，责任不在于南庭公司。南沙土发中心和南庭公司互负金钱债务，南庭公司需支付南沙土发中心租金，南沙土发中心需支付南庭公司提前解约补偿金及信访局租用物业的租金和物业管理费。无论信访局使用物业的租金和物业管理费是否由行政办承担，行政办与南沙土发中心同属国家机关，拨款、收款单位均为财政局，在财政资金的流转过程中不存在南沙土发中心的资金占用成本及其他实际损失。南庭公司无条件配合政府各项工作，南沙土发中心完全清楚。七、南沙土发中心在二审中变更诉讼请求金额，南庭公司不同意。南沙土发中心于2020年8月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.南庭公司向南沙土发中心支付欠缴的2016年1月22日至2019年11月25日租金合计2684966.72元；2.南沙土发中心没收南庭公司履约保证金100000元；3.南庭公司支付自2016年2月5日起计至判决生效之日止的逾期支付2016年1月22日至2019年11月25日租金的违约金（暂计至2020年6月30日为5271609.62元）；4.本案的全部诉讼费用由南庭公司承担。诉讼中，南沙土发中心变更诉讼请求为：1.南沙土发中心没收南庭公司履约保证金100000元；2.南庭公司支付逾期支付2016年1月22日至2019年11月25日租金的违约金（2016年1月22日至2016年2月29日，以70862.7元为本金，从2016年2月5日起计算；2016年3月1日至2018年8月31日，以每两个月的租金113452元为本金，2018年9月1日至2019年10月31日，以122528元为本金，均从每期第一个月的16日起计算；2019年11月1日至2019年11月25日，以51053.33元为本金，从2019年11月16日起计算；各阶段违约金均计算至2020年12月16日止，均按照每日千分之二的标准计算，各阶段违约金均以本金为限）；3.本案的全部诉讼费用由南庭公司承担。原审法院经审理查明，2010年7月22日，南沙土发中心（出租方、甲方）与南庭公司（承租方、乙方）签订穗南开土地租[2010]0011号《房地产租赁合同》，约定：“甲方同意将位于广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号一至七层房屋及所占土地使用权出租给乙方作商业用途使用，房屋总建筑面积为4341.7443平方米，租赁期限为15年，从2010年9月1日起至2025年8月31日止，从承租之日起的第1年为免租期，第2年按起租标准（即一至二层为25元/㎡/月，三至七层为5元/㎡/月）的50%计收租金，第3至第5年的租金在起租标准基础上递增5%，从第6年至第15年每三年在上期租金的基础上递增8%。2010年9月1日至2011年8月31日免租；2011年9月1日至2012年8月31日，一至二层12.5元/㎡，三至七层2.5元/㎡，25012元/月，按起租标准的50%计收租金；2012年9月1日至2015年8月31日，一至二层26.25元/㎡，三至七层5.25元/㎡，52524元/月，在起租标准的基础上递增5%；2015年9月1日至2018年8月31日，一至二层28.35元/㎡，三至七层5.67元/㎡，56726元/月，在上三年的基础上递增8%；2018年9月1日至2021年8月31日，一至二层30.62元/㎡，三至七层6.12元/㎡，61264元/月，在上三年的基础上递增8%；2021年9月1日至2024年8月31日，一至二层33.07元/㎡，三至七层6.61元/㎡，66165元/月，在上三年的基础上递增8%；2024年9月1日至2025年8月31日，一至二层35.72元/㎡，三至七层7.14元/㎡，71458元/月，在上三年的基础上递增8%。每次交纳2个月的租金，乙方应在交租月份开始起，每2个月之首月的15日前缴纳2个月的租金；乙方逾期支付的，从逾期支付的次日起计应缴费用每日千分之二的违约金（因甲方无故出具租赁发票的除外），并且在乙方滞纳期间，甲方有权进行监督，有权停止水、电供应。本合同生效之日起15日内，乙方应向甲方支付100000元作为乙方履行本合同的履约定金，该履约定金按有关法律规定及本合同约定处理；合同期满，乙方无违约行为的，甲方将履约定金无息退还乙方。租赁期间，如乙方发生下列行为，则甲方有权解除本合同，无需返还乙方履约定金，甲方有权采取（包括但不限于）停水、停电等措施收回出租物业：（1）拖欠甲方租金达叁个月或累计拖欠两个月租金的；（2）拖欠水、电费用达20000元以上的。如因国家建设或公共利益需要拆除本合同所涉物业。甲方提前终止本合同的，甲方提前6个月通知乙方，乙方应无条件予以配合。甲方除退还履约保证金外按相关法律法规及政策对乙方进行补偿，相关租金按实结算，甲方亦不承担违约责任。甲方是属于代南沙开发区管委会出租该物业的，若日后根据南沙开发区管委会的指示，该物业产权人发生变更，甲方的所有权利义务相应地转由变更后的产权人承继。按本合同的条件，乙方与新的产权人重新签订租赁合同。如政府行政或事业单位需租赁本合同所涉物业的。甲方可通知乙方优先租赁给该单位。租赁给该单位的租金标准扣除乙方全部合理成本和税金后，年利润率不得超过成本的12%。”涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证。2011年1月12日，南沙土发中心（出租方、甲方）与南庭公司（承租方、乙方）签订穗南开土地租[2010]0011号补《之补充协议》，约定：原合同第二条第2点变更为：从承租之日起的第1年每月租金为1924元，第2年按起租标准（即一至二层为25元/㎡/月，三至七层为5元/㎡/月）的50%计收租金，第3至第5年的租金在起租标准基础上递增5%，从第6年至第15年每三年在上期租金的基础上递增8%。2014年11月5日，中共广州市南沙区委办公室出具《信访局搬迁工作协调会研究事项备忘》，载明：租用南庭大厦一楼、二楼及周边空置用地作为信访工作区域的要求，要求南沙土发中心约谈南庭公司，协商收回办公场地及相关费用结算事宜，明确信访局搬迁至南庭大厦新办公场所的物业管理工作继续由行政办统筹负责。2014年12月2日，南沙土发中心向南庭公司发出穗南开土地函[2014]1051号《关于收回番中公路黄阁段33号首层部分和三层全部房屋的函》，载明：“土地中心于2010年7月22日与贵司签订《房地产租赁合同》（穗南开土地租[2010]0011号），将位于黄阁镇××村番中公路黄阁段33号一至七楼房屋及所占土地使用权出租给贵司作为商业用途使用。上述合同第七条第3款的约定：‘如政府行政和事业需租用本合同所涉物业的，甲方可通知乙方优先租赁给该单位’。根据上述约定及区政府、管委会工作部署，因政府工作需要，现需将此物业首、三楼部分房屋（南庭五金店、南沙南国测绘有限公司、南庭汽车美容店和三层全部），另行安排相关政府部门使用。请贵司尽快与上述承租方协商搬迁事宜，并于收到此函后一个月内通过我中心办理前述房屋移交手续，望大力支持工作为盼！”2015年3月12日，广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司受南沙土发中心委托出具粤国众联评字[2015]第2C-0301号《资产评估报告》，载明：评估目的系为黄阁镇番中公路33号（南庭大厦）部分房屋解租经济赔偿费用提供价值参考，评估结论为232695元。2015年2月12日，南沙土发中心、南庭公司及广州市南沙区机关行政事务管理办公室签订《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》，载明：南庭大厦属南沙土发中心已征收政府储备物业，在2010年7月，整体出租给南庭公司……根据区政府2014年11月专题会议部署，南庭大厦首层南国测绘、南庭五金、汽车美容现使用铺面以及三层整层物业和周边部分场地，另行安排给信访局使用……现确定如下主要事宜：……二、经土地中心依程序委托评估，相关承租户提前解约补偿费用合计为232695元。该提前解约产生的补偿费用232695元由南庭物业管理公司先行垫付。具体如何承担依法另行协商处理。三、南庭大厦首层现南国测绘、南庭五金、汽车美容使用铺面，以及三层整层物业在南庭公司与相关承租户提前解约后，由南庭公司与行政办签订租赁合同。四、自2015年1月1日起南庭物业管理公司即开始与各承租户协商解约事宜，并停止向第一条所列房屋各承租户收取租金。故自2015年1月1日起，南庭大厦首层现南国测绘、南庭五金、汽车美容现使用铺面以及三层整层物业和周边部分场地，相应租金由行政办负责解决。2019年5月14日，南沙土发中心印发穗南开土地纪[2019]54号《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交等问题的会议纪要》，载明：为解决黄阁镇番中公路黄阁段33号（即“南庭大厦”）承租方欠缴土地开发中心租金及南庭大厦部分物业被用作信访局办公场所的租金缴交等问题，2019年4月9日，南沙开发区财政局、行政办、信访局、南沙土发中心与南庭公司召开了协调会议。经与会单位充分讨论，形成会议纪要如下：一、南庭公司要求根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，将缴交给南沙土发中心的租金与需收取行政办的信访局办公场所租金相抵扣的问题。会议研究认为，该做法不适用《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，而且与财政“收支两条线”原则不符。因此，不同意南庭公司提出租金相抵扣的意见。会议要求南庭公司按照合同约定尽快向南沙土发中心缴交黄阁镇番中公路黄阁段33号租金。二、对于信访局使用南庭大厦部分首层和三层整层物业所涉租金问题，会议研究认为，根据《南庭大厦首层、三层物业协议、协商备忘》，请行政办清算2015年1月1日以来信访局使用办公场地的租金以及后续使用租金标准，形成清算报告后专题请示区政府予以解决。相关清算租金标准和后续租金标准以南沙土发中心委托第三方专业机构评估意见为准。三、对于南庭公司提前与相关租户解约而垫付的补偿费232695元如何处理的问题，另行召开会议研究处理。2019年9月2日，南沙土发中心印发《关于协调推进黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交问题的会议纪要》，载明：2019年8月2日，开发区财政局、行政办、信访局、南沙土发中心与南庭公司召开了协调会议。会议纪要如下：一、按照《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交等问题的会议纪要》（穗南开土地纪[2019]54号）要求,南沙土发中心委托第三方评估机构根据南沙土发中心法律顾问就本次评估涉及的相关租赁合同条款解读问题出具的法律意见书，完成信访局使用的南庭大厦部分首层和三层整层物业的租金评估工作。与会各单位经研究和讨论后，一致同意上述评估结果。请行政办按照前述穗南开土地纪[2019]54号会议纪要尽快开展信访局办公场地的租金清算工作。二、会议要求南庭公司尽快缴交拖欠的南沙土发中心的租金。广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司受南沙土发中心委托对南沙区黄阁镇番中公路黄阁段33号首层部分物业及第三层全层的房地产租金价值进行评估，于2019年7月30日出具穗亿房评字[2019]GNT19050265号《房地产估价报告》，载明：2015年首层部分物业年租金为195948元、第三层全层物业年租金为298524元，2016年首层部分物业年租金为97980元、第三层全层物业年租金为149292元，2017年首层部分物业年租金为205752元、第三层全层物业年租金为313488元，2018年首层部分物业年租金为205752元、第三层全层物业年租金为313488元，2019年首层部分物业年租金为205752元、第三层全层物业年租金为313488元。南沙土发中心分别于2016年3月23日、2016年8月18日、2017年5月10日、2017年11月7日、2018年6月25日、2019年2月25日、2019年9月23日、2020年4月27日向南庭公司发函催收租金。南庭公司分别于2016年8月30日、2017年6月16日、2017年11月20日、2018年8月14日、2019年2月26日、2020年6月29日向南沙土发中心复函要求南沙土发中心补偿南庭公司垫付的提前解约补偿金232695元，清算信访局租用涉案租赁物的租金和管理费，并以上述费用抵销南庭公司拖欠南沙土发中心的租金。南沙土发中心于2020年7月3日向南庭公司发函，载明：不同意以信访局的租金和管理费抵销南庭公司拖欠南沙土发中心的租金，不同意以提前解约补偿金232695元和履约定金100000元抵销租金。双方在庭审中确认因东湾村旧改，双方协议于2019年11月25日终止涉案合同。2019年12月12日，南沙土发中心（移交方、甲方）与南庭公司（关联方、乙方）及广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社（接收方、丙方）签订《移交确认书》，确认于2019年11月26日将涉案租赁物移交给丙方。2020年11月17日，行政办（甲方）与南沙土发中心（乙方）、南庭公司（丙方）签订《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》（穗南开土地管[2020]0444号），载明：“鉴于：根据南沙区政府部门的安排，同时也为配合亚运环境整治要求，乙丙双方于2010年7月22日签订了《房地产租赁合同》，由丙方向乙方承租位于广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号一至七层房屋及所占土地使用权（下简称南庭大厦），租赁期限为15年，从2010年9月1日至2025年8月31日止。《房地产租赁合同》签订后，丙方已按照政府的要求完成对南庭大厦立面及周边环境的整治工作，完善了南庭大厦水、电、消防和电梯设施，并按照《房地产租赁合同》的要求按时交纳租金。2014年11月，为了做好南沙区行政中心的安全保卫工作，根据南沙区政府专题会议部署，南庭大厦首层南国测绘、南庭五金、汽车美容使用铺面以及三层整层物业及周边部分场地需另行安排给信访局使用。在甲方的协调组织下，甲乙丙三方达成了《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》（以下称会议），丙方积极配合按时完成信访局的场地使用事宜，按照要求与南庭大厦的原首层及三层租户协商退租事宜，并向南庭大厦原首层及三层租户提前垫付了提前解约补偿金232695元。由于各方对承租人信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金标准及支付方式等一直无法确定，导致各方无法办理租约签订和资金支付手续。为解决信访局使用南庭大厦首层及三层物业的租金问题，在乙方多次组织协调下，2019年7月30日，乙方根据会议决定委托了广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司完成了对信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金评估工作，确定了南沙信访局从2015年1月1日至2019年12月31日使用南庭大厦物业的租金标准问题，并形成了《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GNT19050265号）。经评估，2015年1月1日至2019年12月31日，信访局使用南庭大厦办公场地的租金合计为2299464元，甲、乙、丙三方亦认可该标准。基于上述情况，现各方协商一致，对信访局至2015年1月使用南庭大厦首层及三层物业后的租金达成以下清算和支付协议，以资各方遵守：1、由于南沙区黄阁镇××村旧改项目，根据《移交确认书》确定的南庭大厦全部物业移交东湾村集体管业时间为2019年11月26日，因此甲方需要缴交南庭大厦场地的租金时间为2015年1月1日至2019年11月25日，租金标准按照2019年7月30日乙方委托作出的《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GNT19050265号）确定为2248982.33元。本协议签订后一个月内，甲方向丙方一次性支付全部租金2248982.33元，付款前丙方应向甲方开具等额有效发票。另丙方收到该笔款项后应在两个工作日内将拖欠乙方的2684966.72元租金支付给乙方。2、根据《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》第六条约定的内容‘三层物业使用应按其他租户的统一标准向南庭物业公司支付物业管理费用’，其他租户向丙方支付物业管理费标准为3元/月/平方米，截止2019年11月25日，三层物业涉及的物业管理费共计为103289.32元。本协议签订后一个月内，甲方向丙方一次性支付全部管理费103289.32元，付款前丙方应向甲方开具等额有效发票。3、关于丙方垫付的解约补偿金232695元，乙方应尽快申请办理请款手续并向丙方支付。”2020年12月15日，广州市南沙区财政局向南庭公司转账支付信访局的租金2248982.33元和物业费103289.32元，南庭公司于2020年12月16日向南沙土发中心支付租金2684966.72元，广州南沙经济技术开发区财政局于2020年12月22日向南庭公司支付提前解约补偿金232695元。原审法院认为，南沙土发中心与南庭公司签订的《房地产租赁合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，根据2014年11月5日的《信访局搬迁工作协调会研究事项备忘》，南沙土发中心被要求约谈南庭公司并协商收回办公场地及相关费用结算事宜。南沙土发中心于2014年12月2日发出《关于收回番中公路黄阁段33号首层部分和三层全部房屋的函》，通知南庭公司通过南沙土发中心将部分租赁物移交给信访局使用，南庭公司按南沙土发中心要求将部分租赁物移交给信访局使用。虽然《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》约定信访局使用场地的租赁合同由南庭公司与行政办签订，租金由行政办负责，但租金标准作为租赁合同的必要条款，各方均未与南庭公司就信访局使用场地的租金和管理费标准进行确定，行政办亦未与南庭公司签署书面的租赁合同以确定各自权利义务，导致南庭公司无法正常收取该部分租赁物的转租收益，南庭公司多次向南沙土发中心要求对该部分的租金标准进行协商确定，但南沙土发中心均未能及时予以回应处理，对于南庭公司垫付的提前解约补偿金，南沙土发中心亦未能及时予以返还。2019年9月2日的《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交等问题的会议纪要》中约定信访局使用场地的租金标准以南沙土发中心委托第三方专业机构评估意见为准。但行政办与南沙土发中心、南庭公司直至2020年11月17日才签订《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》，各方根据南沙土发中心委托第三方专业机构评估意见对信访局使用场地租金进行确定，同时对欠付的租金、管理费和提前解约补偿金支付时间进行确定，各方亦按照上述清算协议履行各自的支付义务。综上，南庭公司在租赁过程中根据南沙土发中心要求移交部分租赁物给信访局使用，但经过南庭公司多次催促双方未能就移交部分租赁物的租金支付方式和标准达成一致意见，南沙土发中心亦未协调行政办与南庭公司就信访局使用场地签订书面的租赁合同，直至南沙土发中心按要求委托评估机构确定上述租金标准后，各方才达成清算协议并按协议履行。南沙土发中心要求南庭公司移交部分场地导致南庭公司不能充分的享有全部租赁物的转租收益，因而南庭公司迟延向南沙土发中心交纳2016年1月22日至2019年11月25日期间的全部租金不可归责于南庭公司，故南沙土发中心主张南庭公司支付迟延支付上述期间租金的违约金，理据不足，不予支持。涉案合同系双方因为旧改而协议解除，南庭公司迟延支付租金不可归责于南庭公司，故南沙土发中心诉请没收南庭公司支付的履约保证金100000元，缺乏依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回广州南沙开发区土地开发中心的全部诉讼请求。案件受理费28885元，由广州南沙开发区土地开发中心负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《房地产租赁合同》所附《房屋测量面积统计图》显示，涉案南庭大厦首层建筑面积为533.7636平方米，二层建筑面积为881.9571平方米，三至七层建筑面积均为585.2046平方米。南庭公司于2018年8月14日向南沙土发中心发出的《关于交纳黄阁镇××村番中公路黄阁段33号物业租金的复函》附件1《南庭大厦解约商铺租金情况统计表》记载：首层5号铺（单位名称：叶利辉）面积为150平方米，首层4号铺（单位名称：广州南沙南国测绘有限公司）面积为100平方米，首层1号铺后面（单位名称：冯剑辉）面积为30平方米。二审期间，南沙土发中心提交如下证据材料：1.《关于商请研究解决黄阁镇番中公路黄阁段33号部分用作信访局办公场所的物业租金问题的函》（穗南开土地函[2018]1616号）、2.《关于进一步加强南沙行政中心安全保卫工作的请示》（办[2014]1881号）、3.《信访局搬迁工作协调会研究事项备忘》、4.《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》、5.《关于交纳黄阁镇××村番中公路黄阁段33号物业租金的复函》，以共同证明：南沙土发中心于2018年11月21日向行政办发函，商请行政办研究解决用作信访局办公场所的黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金问题；6.《关于信访局使用黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金评估情况的函》、7.《关于协商解决黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交等问题的会议纪要》（穗南开土纪[2019]54号）、8.《广东国智律师事务所关于租金条款解读问题的法律意见书》、9.《房地产评估报告》（穗亿房评字[2019]CNT9050265号），以共同证明：南沙土发中心根据《关于协商解决黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交等问题的会议纪要》，委托评估机构对信访局使用办公场所的阁镇番中公路黄阁段33号物业首层和第三层物业的租金进行评估，2019年9月6日，南沙土发中心将评估结果函送行政办，同时再次商请行政办尽快解决信访局使用办公场地的租金问题；10.《关于请加快解决信访局办公场所物业租金等问题的函》、11.《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》、12.《关于黄阁镇××村番中公路黄阁段33号物业租金催交函的回复》、13.《意见反馈表》，以共同证明：2019年10月31日，南沙土发中心向行政办发函商请加快解决信访局办公场所物业租金等问题。南庭公司质证称：其一，对于证据1的的真实性、合法性无异议，证明内容有异议。事实上，行政办并未与南庭公司进行过沟通。因租金标准不能确定，租赁合同也无法签订，财政支付无法通过，行政办明确拒绝与南庭公司签订涉案租赁合同及支付租金。且，对于信访局使用南庭大厦首层及三层物业的租金标准问题，行政办在2019年5月14日的会议纪要中明确谈到该租金标准要以南沙土发中心委托的第三方评估机构评估才能予以确定，南沙土发中心不同意按原租户标准进行计算，故该标准无法确定。其二，证据2-5、7-9、11-13已于原审中提交。其三，对证据6的三性予以确认。该函可以反映，备忘录中的租金支付条款约定不明确，需要南沙土发中心就租金支付条款解读问题出具法律意见书，也明确可知租金标准需经过南沙土发中心委托的第三方机构评估才能予以确定。证据10的质证意见与证据11一致。其四，关于违约金的缴纳金额，南沙土发中心在原审庭审中已经明确以本金为限，其上诉变更诉讼请求金额，已超出原审诉讼请求，对其主张的违约金计算方式和计算金额均不予确认。南庭公司提交如下证据材料：1.《南庭大厦经营情况说明》、2.《2014-2020》年度企业报告书，以共同证明：南庭公司自2016年至2019年期间的年度净利润分别为54854.25元、12681.55元、77780.26元及-431634.47元。依据企业的生产经营情况无法向南沙土发中心支付巨额租金，如继续按原租赁合同支付租金，将面临破产。南沙土发中心质证称：其一，对证据1的三性不予确认。首先，因无南沙区纪委监察委的接收记录，不能确认南庭公司已将该份情况说明交给南沙区纪委监察委。其次，对其证明内容也不确认。根据南庭公司回复给南沙土发中心的函及南庭公司发出的《南庭大厦解约商铺租金情况统计表》，经南沙土发中心计算，南庭公司对外出租涉案场地收取的一楼租金是南沙土发中心收取南庭公司租金的两倍，三楼租金是八倍。涉案楼宇共七层，除一楼部分商铺及三楼由信访局使用外，其他楼层均由南庭公司对外出租。从其提交的租金情况统计表可知，其已收取丰厚的利润，不存在经营困难甚至是破产的情形。其二，对证据2的三性不认可，该企业报告书并未真实反映其经营情况。就信访局使用面积问题，南沙土发中心在庭后提交书面意见称：结合《房地产租赁合同》附件《房屋测量面积统计图》、南庭公司于2018年8月14日发给南沙土发中心的《关于交纳黄阁镇××村番中公路黄阁段33号物业租金的复函》附件《南庭大厦解约商铺租金情况统计表》、南庭大厦首层及三层物业原租赁合同以及南沙土发中心委托第三方评估机构作出的《资产评估报告》（粤国众联评字[2015]第2C-0301号），足以明确南庭公司移交给信访局使用的场地所占面积为865.2046平方米。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点包括：其一，南庭公司是否需向南沙土发中心支付逾期支付2016年1月22日至2019年11月25日期间租金的违约金。其二，南沙土发中心是否可没收南庭公司已付履约保证金10万元。关于争议焦点一。依据双方于2010年7月22日签订的《房地产租赁合同》及补充协议，南庭公司自2010年9月1日起向南沙土发中心整体承租涉案南庭大厦，南庭公司需自2010年9月1日起向南沙土发中心按期交租。而依据双方陈述，南庭公司迟延至2020年12月16日才向南沙土发中心支付2016年1月22日至2019年11月25日期间的租金。南庭公司以南沙土发中心指示其将首层部分物业及三层另行出租给信访局使用但一直未解决该部分物业的租金支付问题，导致其无法向南沙土发中心支付租金为由，辩称其迟延交租不构成违约，故无需向南沙土发中心支付违约金。对此，本院认为，其一，关于信访局使用的部分首层及三层物业。该部分物业已由南沙土发中心出租给南庭公司，在合同履行过程中，南沙土发中心按照南沙区政府会议部署向南庭公司发函，要求南庭公司自2015年1月1日起将该部分物业交由信访局使用。南庭公司根据南沙土发中心指示提前解除该部分物业的原租赁合同关系，并在未与行政办签订租赁合同的情况下将该部分物业先行交付信访局使用。而依据已查明的事实，行政办在接收该部分物业后一直未与南庭公司签订租赁合同，也未向南庭公司支付该部分物业的租金。虽然《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》约定应由南庭公司与行政办签订租赁合同，但如前述，南庭公司将该部分物业转租给行政办系根据南沙土发中心要求所致，依诚信履约原则，南沙土发中心作为指示转租一方，理应协调并促成行政办与南庭公司签订租赁合同明确租金标准等租赁事项，以确保南庭公司正常获取转租收益。南沙土发中心未善尽该项义务，导致南庭公司未能向行政办收取该部分物业的转租租金，南庭公司迟延向南沙土发中心支付相应的租金，属于合理行使抗辩权，无需就此向南沙土发中心承担相应的迟延交租违约责任。据此，南沙土发中心诉请南庭公司就信访局使用的部分首层及三层物业支付逾期交租违约金，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。南沙土发中心以租赁合同签订及交租事宜应由行政办负责，且其已积极采取措施协调解决租金支付等事项为由，上诉认为不应免除南庭公司的逾期交租违约责任，理据不充分，本院不予采纳。其二，关于信访局使用物业之外的南庭大厦物业。该部分物业由南庭公司实际控制，无证据反映南庭公司使用该部分物业存在障碍，现有证据亦能反映南庭公司有对该部分物业进行转租获取转租收益。故此，南庭公司迟延向南沙土发中心支付该部分物业的租金已构成违约，应向南沙土发中心承担相应的违约责任。南庭公司以其未收取信访局使用物业的租金为由，对其迟延交租行为进行抗辩，但南庭公司未收取信访局使用物业的租金不影响其正常使用其他物业进行出租获取转租收益，故南庭公司的该项抗辩缺乏合理性与正当性。另，南庭公司出租物业获利情况与南沙土发中心无关，故南庭公司以其获取的转租收益无法用于支付信访局使用物业之外的其他物业租金为由，对其迟延交租行为进行抗辩，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，南沙土发中心诉请南庭公司支付信访局使用物业之外的南庭大厦其他物业的逾期交租违约金合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正，南沙土发中心上诉请求改判南庭公司支付该部分物业的逾期交租违约金合法有据，予以支持。根据《房地产租赁合同》所附《房屋测量面积统计图》结合南庭公司发出的《关于交纳黄阁镇××村番中公路黄阁段33号物业租金的复函》附件1《南庭大厦解约商铺租金情况统计表》记载内容可认定，信访局使用的首层部分物业面积应按180平方米计算，首层其余物业面积应为353.7636平方米（533.7636平方米-180平方米）。依据双方所签订的《房地产租赁合同》约定，南庭公司应付信访局使用物业之外的南庭大厦其他物业的租金标准应按如下标准计算：2016年1月22日至2018年8月31日期间按每月48305.12元{28.35元/月·平方米×[（533.7636平方米-180平方米）+881.9571平方米]+5.67元/月·平方米×585.2046平方米×4}的标准计算，2018年9月1日至2019年11月25日期间按每月52163.58元{30.62元/月·平方米×[（533.7636平方米-180平方米）+881.9571平方米]+6.12元/月·平方米×585.2046平方米×4}的标准计算。据此，南庭公司应付南沙土发中心逾期交租违约金应按如下标准计算：2016年1月22日至2016年2月29日期间以63887.42元为基数，自2016年1月16日起计至2020年12月16日止；2016年3月1日至2019年10月31日期间，每两个月为一期，均自当期首月16日起计至2020年12月16日止。其中2016年3月1日至2018年8月31日以每期96610.24元为基数计算，2018年9月至2019年10月31日以每期104327.16元为基数计算；2019年11月1日至2019年11月25日期间，以43469.65元为基数计算，自2019年11月16日起计至2020年12月16日止。以上各期间的违约金均按每日千分之二的标准计算，总额以不超过当期欠租总额为准。经核算，南庭公司应付南沙土发中心违约金总额约为2269083元。对于南沙土发中心诉请金额超出部分，不予支持。关于争议焦点二。南沙土发中心以南庭公司拖欠租金为由，诉请没收南庭公司已付的履约保证金10万元。对此，本院认为，虽然双方签订的《房地产租赁合同》有约定“租赁期间，如乙方发生下列行为，则甲方有权解除本合同，无需返还乙方履约定金，甲方有权采取（包括但不限于）停水、停电等措施收回出租物业：（1）拖欠甲方租金达叁个月或累计拖欠两个月租金的”，但依据该条款约定，南沙土发中心没收履约保证金的前提是南庭公司违约已达到南沙土发中心主张解除合同的条件且南沙土发中心已据此主张解除合同，而本案合同解除系因双方基于东湾村旧改的事由协商一致所致，故本案不适用前述违约解除合同的条款约定，南沙土发中心诉请没收履约保证金，理据不足，原审判决驳回南沙土发中心的该项诉请并无不当，应予维持。综上所述，上诉人南沙土发中心的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条及第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5752号民事判决；二、广州市南庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向广州南沙开发区土地开发中心支付逾期交租违约金2269083元；三、驳回广州南沙开发区土地开发中心的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各28885元，由广州南沙开发区土地开发中心各负担5140元，广州市南庭酒店管理有限公司各负担23745元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月九日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪