西藏自治区林芝市中级人民法院民事判决书（2021）藏04民终90号上诉人（原审被告）：林芝华信恒富房地产开发有限公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇二桥北段以西，统一社会信用代码915404003213606214。    法定代表人：梁芝嘉，该公司执行董事兼总经理。    委托诉讼代理人：胡朝钰，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。    委托诉讼代理人：龙琼措姆，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：陈东琼，女，1982年6月13日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，四川华泰建设集团职工，现住四川省广安市广安区，公民身份号码×××。    委托诉讼代理人：吴建生（系陈东琼丈夫），男，汉族，现住四川省广安市广安区。    上诉人林芝华信恒富房地产开发有限公司（以下简称林芝华信公司）因与被上诉人陈东琼商品房预售合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林芝华信公司委托诉讼代理人胡朝钰、龙琼措姆、被上诉人陈东琼委托诉讼代理人吴建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    林芝华信公司上诉请求：1．撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初855号民事判决，并依法改判驳回陈东琼的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由陈东琼承担。事实与理由：原判认定事实错误，导致判决结果错误。具体理由如下：一、原判对林芝华信公司与陈东琼之间签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第五章第十三条第二款第二项约定的内容没有完整引用和表述，林芝华信公司与陈东琼之间签订的《买卖合同》第五章第十三条第二款第二项明确约定“实测建筑面积”不是“实测套内建筑面积”，是“建筑面积误差比”不是“套内建筑面积误差比”；原判没有完整引用和表述，错误将“实测建筑面积”等同于“实测套内建筑面积”，将“建筑面积误差比”等同于“套内建筑面积误差比”，系认定事实错误。林芝华信公司与陈东琼签订的《买卖合同》第五章“面积差异的处理的方式”第十三条约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理…2．根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权解除合同…买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原判所指第十三条第二款第二项即买受人选择不解除买卖合同时的约定。这一条款明确表述为“建筑面积误差比”即“（实测套内建筑面积－预测建筑面积）÷预测建筑面积×100％”；区别于《买卖合同》第1种方式（按套内建筑面积计价）约定的“套内建筑面积误差比”即“（实测建筑面积－预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100％”。这一条款表述的是“实测建筑面积”不是“套内建筑面积”；依据的是“建筑面积误差比”不是“套内建筑面积误差比”“实测建筑面积”和“实测套内建筑面积”“建筑面积误差比”和“套内建筑面积误差比”二者既不是同一概念也不是同一术语，而是合同及法律法规规定的两种不同的概念和术语。原判虽然认定双方约定的是第十三条第二款第二项，却将“建筑面积误差比”等同于“套内建筑面积误差比”；将“实测建筑面积”等同于“实测套内建筑面积”系混淆事实，认定事实错误。二、林芝华信公司交付陈东琼的房屋实测建筑面积大于预测建筑面积，但“建筑面积误差比”没有超过3％，按双方《买卖合同》约定，林芝华信公司不应当承担返还房价款及双倍返还房价款的责任。原判却按“套内建筑面积误差比”及“套内建筑面积”计算，判决林芝华信公司返还房价款及双倍返还房价款，系判决结果错误。案涉房屋是按建筑面积计价，房屋的实测建筑面积为54.85平方米，预测建筑面积为54.5平方米，房屋实测建筑面积大于预测建筑面积，但建筑面积误差比在3％以内，按双方约定“买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”但原判却按《买卖合同》约定的第1种方式即“套内建筑面积误差比”的约定，判决林芝华信公司在套内建筑误差比绝对值3％以内承担返还房款，超出套内建筑误差比绝对值3％的部分承担双倍返还房款，判决结果依据的事实错误，依据的合同条款错误。三、林芝华信公司与陈东琼的《买卖合同》是房地产管理部门要求的备案合同，预测面积和实测面积是合同载明的、具有专业资质的同一家测绘公司出具，预测面积经过房地产管理部门的审核备案，预测面积符合当时房地产管理部门的要求，足以证明出现面积误差的责任不在林芝华信公司，原判没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，有失公平。预测报告由具有专业资质的米林县森荣测绘勘察有限公司出具，该公司也是林芝华信公司与陈东琼之间《买卖合同》中载明的测绘公司。林芝华信公司是在预测报告房地产管理部门审查备案后，用于签订预售合同，足以证明预测面积符合当时的测绘法律法规及房地产管理部门的要求。当该公司出具实测报告报房地产管理部门审核时，却被要求重新计算，林芝华信公司一直严格按法律法规规定的程序委托专业测绘机构测绘，上报房地产管理部门审批备案，按备案测绘报告与陈东琼签订备案合同，而且无论是预测面积还是《买卖合同》均通过房地产管理部门的审核，林芝华信公司没有对陈东琼有任何隐瞒，面积误差的责任不在林芝华信公司，原判认定林芝华信公司承担责任与法律规定不符，有失公平。综上所述，林芝华信公司交付陈东琼房屋套内建筑面积的差异不是林芝华信公司的原因造成，林芝华信公司与陈东琼也不是按套内建筑面积约定价格和面积差异处理的，按双方约定林芝华信公司不应当承担返还房款及双倍返还房款的责任，原判决认定事实错误，判决结果错误，有失公平。为维护自身合法权益，林芝华信公司请求撤销原判并依法改判。    陈东琼辩称，原判结合合同内容、事实依据、相关法律法规进行判决完全正确。第一，《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊建筑面积，还要约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积和套内建筑面积均发生误差时的处理方式，但是在本案的格式合同中并无明确约定。林芝华信公司作为专业的房地产开发企业，利用提供格式合同的优势在合同条款中故意将套内建筑面积误差超过3％的违约责任删除，属合同欺诈行为。第二，林芝华信公司在上诉状中将建筑面积和套内建筑面积做了明确区分，但是在商品房预售合同中故意偷换概念，一再强调只是在合同中约定了建筑面积误差比超过3％才适用《买卖合同》第五章第十三条第二款第二项违约处理的约定，明确承认了没有套内建筑面积误差违约赔偿责任的约定，因此可以在套内建筑面积缩水的问题上肆意违约而不承担违约责任。第三，《买卖合同》第十三条第二款中明确约定了建筑面积、套内建筑面积出现误差的处理方式，林芝华信公司利用提供格式合同优势删除了套内建筑面积出现误差的处理方式，明显与立法精神、林芝华信公司的宣传等相违背。第四，双方签订的《买卖合同》第三条第四款明确约定了预测建筑面积54.5平方米，其中套内建筑面积47.44平方米，分摊建筑面积7.06平方米，但林芝华信公司要求签订的补充协议中，将《买卖合同》中套内建筑面积47.44平方米变更为专有建筑面积37.76平方米和公摊面积9.68平方米之和。而《买卖合同》附件中对公摊面积做了明确约定，林芝华信公司未按《买卖合同》约定提供套内建筑面积47.44平方米的住房，属于数量方面的实质性违约，套内建筑面积的减少实际上是减少了陈东琼专有的房屋居住使用权。第五，套内专有面积是买房人最看重的指标，陈东琼正是看中了林芝华信公司在宣传资料和《买卖合同》中所宣传87.05％的高得房率才决定购买此房。而现在增加9.68平方米的公摊，林芝华信公司已明显违约。第六，从表面上看本案减少的是套内面积，但结合《买卖合同》文本、附图和销售承诺，案涉房屋套内建筑面积和实测的套内建筑面积和建筑面积均有减少，原判认定按套内建筑面积返还房款及双倍赔偿并无不当。    陈东琼向一审法院提出诉讼请求：1．判令林芝华信公司双倍返还陈东琼购房款134，729.04元；2．判令林芝华信公司按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息13，273.68元（计算至判决生效之日）；3．判令林芝华信公司支付陈东琼差旅费4，878元；4．本案诉讼费由林芝华信公司承担。    一审法院认定的事实：陈东琼在林芝华信公司处购买位于西藏林芝市巴宜区八一镇二桥北段以西、巴吉路与迎宾大道交叉地块2号楼15层2-1510号房屋。双方于2018年11月4日签订《买卖合同》，合同约定房屋预测建筑面积为54.5平方米，其中套内建筑面积为47.44平方米，分摊共有建筑面积7.06平方米，并约定按建筑面积计价，即6495.41元／平方米，房屋总价款为354，000元，并对面积差异处理方式、双方权利义务等内容进行明确约定。2019年7月17日，陈东琼向林芝华信公司补交购房款2，273元，并支付维修基金549元、办证相关费用2，000元，共计4，822元。后林芝华信公司要求陈东琼签订《补充协议》，其中载明案涉房屋“后期办理的《不动产权证》及附件《房产分户图》中所列建筑面积54.85平方米，专有建筑面积为套内建筑面积37.76平方米，分摊建筑面积17.09平方米为本层公摊建筑面积9.99平方米与分摊的共有建筑面积7.10平方米之和”，陈东琼提出异议并注明“不同意签订该协议”。后林芝华信公司于2020年9月30日向陈东琼交付案涉房屋，陈东琼接收后对案涉房屋进行装修并已投入使用。陈东琼对案涉房屋实测套内建筑面积与预测面积差异较大提出异议，因陈东琼、林芝华信公司双方无法达成一致意见，陈东琼诉至法院。另查明，案涉房屋至今未办理不动产权手续。    一审法院认为，陈东琼、林芝华信公司于2018年11月4日签订《买卖合同》，该合同中对于双方权利义务关系等内容均进行明确约定，且庭审中陈东琼、林芝华信公司均向该院提供该合同，故该买卖合同关系的成立系双方的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，陈东琼、林芝华信公司均应按约履行各自的义务。本案案涉房屋虽未办理不动产权手续，但根据林芝华信公司提供的《2单元房屋面积测绘报告》证实案涉房屋的实测面积数据，且经林芝华信公司确认同小区房屋均以此为据办理不动产权手续，经双方确认案涉房屋预测建筑面积为54.5平方米、套内建筑面积为47.44平方米、分摊共有建筑面积为7.06平方米，实测建筑面积为54.85平方米、套内建筑面积为37.76平方米、分摊共有建筑面积为17.09平方米，双方对上述事实均无异议，该院予以确认。庭审中陈东琼明确表示因案涉房屋已交付使用，故其不主张解除合同，仅主张要求林芝华信公司双倍返还因套内建筑面积差异而支付的购房款。林芝华信公司以因测绘单位的预测数据得不到主管部门审核造成面积差异的结果发生属不可抗力为由抗辩其不承担违约责任，但该院认为本案并不存在不可抗力致使合同无法履行的情形，同时林芝华信公司以案涉房屋实测建筑面积大于预测建筑面积，陈东琼已接收案涉房屋为由提出其不承担返还购房款的责任。虽陈东琼已接收房屋并投入使用，但林芝华信公司不能以此推定陈东琼认可套内建筑面积差异。案涉房屋确系实测建筑面积增加，陈东琼已按约向林芝华信公司补交房款2，273元，而本案亦存在套内建筑面积减少的情形，陈东琼、林芝华信公司在《买卖合同》中对于套内建筑面积差异处理方式进行明确约定，即“第五章面积差异处理方式”中第十三条第二款第二项“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3％时，买受人有权解除合同”，并对双方不解除合同的情形进行明确约定，符合《商品房销售管理办法》第二十条规定。经计算案涉房屋套内建筑面积相差9.68平方米，误差比为20.4％。按合同约定实测面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款应由林芝华信公司予以返还，绝对值超出3％部分的房价款应由林芝华信公司双倍予以返还。综上，林芝华信公司未提供充分且有力的证据证实其不承担责任的反驳意见，故该院不予采纳。林芝华信公司作为本案买卖合同相对方理应按约履行合同义务，因双方约定按建筑面积计算价格，故返还购房款理应按此约定进行计算，具体金额计算如下：预测套内建筑面积47.44平方米-实测套内建筑面积37.76平方米=9.68平方米，其中47.44平方米×误差比绝对值3％=1.4232平方米×6495.41元／平方米=9244.26元系林芝华信公司应返还陈东琼的购房款；9.68平方米-1.4232平方米=8.2568平方米×6495.41元／平方米×2倍=107，262.60元系林芝华信公司应双倍返还陈东琼的购房款，上述二笔款项共计116，506.86元，故对于陈东琼的该诉讼主张，该院予以部分支持。关于陈东琼要求林芝华信公司支付利息的主张，虽陈东琼、林芝华信公司对此未进行约定，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，逾期付款利息应自双方约定的支付期限届满次日2018年11月5日始至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35％计算，即4，040.36元；自2019年8月20日至2020年12月14日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85％进行计算，即6，005.61元，并支付至实际付款之日止，故对于陈东琼的该诉讼主张，该院予以部分支持，即逾期付款利息10，045.97元。关于陈东琼主张林芝华信公司支付因解决纠纷产生费用4，878元，根据陈东琼、林芝华信公司提供的证据证实陈东琼产生交通费及住宿费正处于案涉房屋装修期间，陈东琼提供的证据无法证实与本案存在关联性，故该院不予支持。综上所述，本案林芝华信公司未严格按合同履行义务，其已违背诚实信用原则，侵害陈东琼的合法权益，理应履行返还义务并承担违约责任，故对于陈东琼的诉讼请求，合理合法部分，该院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、林芝华信公司于本判决生效之日起十日内一次性向陈东琼返还购房款116，506.86元及逾期利息10，045.97元，共计126，552.83元；二、林芝华信公司向陈东琼支付自2020年12月15日至实际付款之日产生的逾期付款利息（以116，506.86元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、驳回陈东琼的其他诉讼请求。案件受理费3，357.61元，由林芝华信公司负担2，954.50元，陈东琼负担403.11元。    二审中，林芝华信公司、陈东琼未向本院提交新证据。    本院对一审法院查明的事实予以确认。    对当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：    关于林芝华信公司是否应向陈东琼双倍返还购房款的问题。本院认为，第一，陈东琼、林芝华信公司于2018年11月4日签订的《买卖合同》系双方在自愿基础上的真实意思表示，且并未违反国家强制性法律规定，该《买卖合同》成立，合法有效，对双方均具有约束力，陈东琼、林芝华信公司均应按约履行各自的义务；第二，双方在《买卖合同》中约定“该商品房的房产测绘机构为米林县森荣测绘勘察有限公司，其预测建筑面积共54.5平方米，其中套内建筑面积47.44平方米，分摊共有建筑面积7.06平方米。该商品房共用部位见附件二……”附件二中记载“公寓分摊部位：楼梯间、电梯间、水井、电井、大堂、轴线外围墙体”，米林县森荣测绘勘察有限公司出具的《2单元房屋面积测绘报告》证实案涉房屋的实测面积数据为建筑面积54.85平方米、套内建筑面积37.76平方米、分摊共有建筑面积17.09平方米，陈东琼、林芝华信公司对案涉房屋预测面积、实测面积数据均无异议，且结合米林县森荣测绘勘察有限公司出具的《财富阳光房产面积预测，实测情况说明》实测公摊面积范围包括了内走廊分摊面积，与《买卖合同》附件二中公摊范围不一致；第三，案涉房屋虽未办理不动产权手续，但陈东琼已接手房屋，并完成装饰装修等工作，即陈东琼以实际占有并使用该房屋的行为表示不解除合同，同时，林芝华信公司确认同小区房屋均以米林县森荣测绘勘察有限公司出具的《2单元房屋面积测绘报告》实际面积数据办理不动产权手续，虽然案涉房屋实测建筑面积增加，但陈东琼已按《买卖合同》的约定向林芝华信公司补交房款2，273元，履行了自身义务；第四，本案导致双方产生争议的关键在于房屋预测与实测面积误差绝对值超出3％部分应按建筑面积、套内建筑面积中的何种面积进行计算。根据《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”本案中，陈东琼、林芝华信公司在《买卖合同》中对于面积差异处理方式第十三条“…双方同意按照第2种方式处理…2．根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权解除合同…买受人选择不解除合同的，实测建筑面积…”本条第二项的约定中包括建筑面积和套内建筑面积差异，但就误差绝对值超过3％后购房款应如何返还，双方在《买卖合同》中仅就实测建筑面积存在差异购房款返还、计价等方式进行了约定，并无实测套内建筑面积出现差异购房款返还、计价等方式的相关约定，根据《买卖合同》全部记载内容，该条款系对案涉房屋预测与实测误差绝对值3％（含3％）以内、超过3％，在陈东琼不解除合同的情形下，就差价补足、返还时单价的约定，在双方未在第十三条“（2）”中约定套内建筑面积误差比绝对值超过3％如何返还房款的情形下，应按照第十三条“（1）”约定的返还方式进行返还；第五，根据双方认可的测绘数据，案涉房屋实测套内建筑面积与预测套内建筑面积相差9.68平方米，误差比为20.4％，远远超出了误差比绝对值3％，符合《买卖合同》第五章第十三条第“2”项的约定，按照第六条建筑面积单价进行计算，并由林芝华信公司双倍返还陈东琼；第六，经本院核算，案涉房屋预测套内建筑面积47.44平方米-实测套内建筑面积37.76平方米=9.68平方米，其中47.44平方米×误差比绝对值3％=1.4232平方米×6495.41元／平方米=9244.26元系林芝华信公司应返还陈东琼的购房款；9.68平方米-1.4232平方米=8.2568平方米×6495.41元／平方米×2倍=107，262.60元系林芝华信公司应双倍返还陈东琼的购房款，上述二笔款项共计116，506.86元。一审法院对上述事实认定准确，本院予以确认。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，部分支持陈东琼关于逾期付款利息的诉请并无不当，本院予以确认。因本案双方签订合同及争议发生在2021年1月1日前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决适用《中华人民共和国民法典》相关法律规定存在不当，本院予以纠正。    综上所述，一审判决适用法律存在瑕疵，但认定事实及裁判结果正确，故对林芝华信公司的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2，831.06元（林芝华信恒富房地产开发有限公司已预交），由林芝华信恒富房地产开发有限公司负担。    本判决为终审判决。    审判长王明有审判员孙丹华审判员达娃玉珍二〇二一年八月十七日法官助理禹珊书记员普布卓玛