四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1622民初3079号原告：代联芳，女，1964年2月7日出生，汉族，住四川省华蓥市。原告：赵景宽，男，1968年6月2日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：朱磊，重庆永和律师事务所律师。被告：四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县污水处理厂内，统一社会信用代码91511622056086587K。法定代表人：叶壮添，总经理。委托诉讼代理人：廖超，四川君尊律师事务所律师。原告代联芳、赵景宽与被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司（以下简称梓盛发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月12日公开开庭进行了审理。原告代联芳、赵景宽的委托诉讼代理人朱磊和被告梓盛发公司的委托诉讼代理人廖超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代联芳、赵景宽向本院提出诉讼请求：判决被告梓盛发公司支付逾期交房违约金24117元（从2019年8月31日起以购房本金470124元为基数按日万分之一计算至2021年1月25日止）。事实和理由：2017年10月，原告代联芳、赵景宽与被告梓盛发公司签订商品房买卖合同一份，约定：被告梓盛发公司将位于武胜县住房一套出售给原告代联芳、赵景宽；房屋总价款470124元，交房日期为2019年8月31日前；如因被告梓盛发公司逾期交房，须从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告代联芳、赵景宽支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告代联芳、赵景宽依约履行了自己的义务，但被告梓盛发公司违反合同的约定延迟向原告代联芳、赵景宽交付房屋，已构成违约。为保护合法权益，原告代联芳、赵景宽诉诸法院。被告梓盛发公司辩称，被告梓盛发公司逾期交付房屋的事实存在，但因以下两方面的原因所致：政府未如期移交净地给被告，致案涉小区的5号楼未能修建，亦致整个项目未进行综合验收，不能达到交房条件；因政府未能净地交付土地，致工期延误。同时，2020年1月出现的新冠肺炎疫情导致停工，耽误工程进度6个月。被告梓盛发公司非故意违约，不应当承担违约责任。另外，原告代联芳、赵景宽主张的违约金计算时间点错误，应以被告梓盛发公司通知接房的时间为准。再者，若法院判决被告梓盛发公司承担违约责任，主张逾期交房的违约金过高，请求依法予以调减。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院予以采信并在卷佐证：原告代联芳、赵景宽提交的商品房买卖合同、四川增值税普通发票两张、专项维修资金专用收据、契税证明、房屋按揭贷款还清证明和物业管理费收据。对当事人有异议的以下证据，本院认证如下：被告梓盛发公司提交的武胜县人民政府强制执行申请书、前锋区人民法院（2018）川1602行审107号行政裁定书、被告称梓盛发公司工程部工作联系函和拆迁过程照片，该证据客观、真实，且能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信；被告梓盛发公司提交的交房公告和通知交房的短信记录打印件，该组证据客观、真实，但不能证实原告代联芳、赵景宽看到了该交房公告，亦不能证明原告代联芳、赵景宽接收到了被告梓盛发公司所发送的短信，被告梓盛发公司未按合同约定即以书面方式通知原告代联芳、赵景宽接房，逾期交付房屋的终点应计算至原告代联芳、赵景宽实际接房之前一日，该组证据本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告代联芳与原告赵景宽系夫妻关系。2017年10月30日，原告代联芳、赵景宽（合同中的买受人）与被告梓盛发公司（合同中的出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同有关内容为：买受人购买出卖人开发的位于沿口镇龙××湖旅游区××与××路交叉口西南××龙女湖××房屋××套，建筑面积105.86平方米，每平方米4441元，价款470124元；贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2019年8月31日前向原告交付该商品房；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付；该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。合同对双方的其他权利、义务亦进行了约定。随后，原告代联芳、赵景宽按约定交纳了购房首付款，并向银行办理了按揭贷款手续。不久，原告代联芳、赵景宽还清了房屋按揭贷款。2020年4月，被告梓盛发公司代收专项维修资金4234元，2021年1月，被告梓盛发公司代收契税8954.74元。2021年1月25日，原告代联芳、赵景宽缴纳物业管理费1397.35元。嗣后，被告梓盛发公司未按合同约定交付房屋。2020年10月19日的交房公告载明：交房时间10月25日，交付楼栋7栋；交房时间10月26日-27日，交付楼栋6栋；交房时间10月28日-29日，交付楼栋5栋；交房时间10月30日-31日，交付楼栋4栋。同时，2020年10月20日，被告梓盛发公司安排的工作人员向购房合同上记载的原告代联芳、赵景宽的电话号码发出短信一条，短信内容主要为告知业主办理接房时需携带的证件、合同、票据、户口薄等。另查明，龙女湖塞纳湾畔商品房所涉的集体农用地在征地过程中，被征收人刘洪均未能与武胜县人民政府达成补偿协议。2018年7月23日，武胜县人民政府向广安市前锋区人民法院申请强制执行武府征补决（2017）7号《房屋征收补偿决定书》，广安市前锋区人民法院于2018年7月30日作出（2018）川1603行审107号行政裁定书，裁定准予强制执行该《房屋征收补偿决定书》。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同内容真实，合法有效，依法受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告代联芳、赵景宽已按合同约定履行了交付购房款的义务，被告梓盛发公司在合同约定的期限内未向原告代联芳、赵景宽交付房屋已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告代联芳、赵景宽于2021年1月25日缴纳了物业管理费，接房时即缴纳物业管理费，符合生活习惯和常理，因此，2021年1月25日应认定为原告代联芳、赵景宽接房时间。被告梓盛发公司提供的证据不能证明其已于2020年10月20日履行了通知业主接房的义务，其辩称违约金应计算至2020年10月20日止的理由不能成立，逾期交付房屋的终点应为原告代联芳、赵景宽实际接房之前一日（2021年1月24日）。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，商品房买卖合同约定了逾期交付房屋违约金的计算标准，被告梓盛发公司辩称该违约金约定的标准过高，请求调减，因原告代联芳、赵景宽没有提供证据证实因逾期交房导致所受的实际损失，致本院无法确认其因此所受的具体损失，被告梓盛发公司请求调减违约金的理由成立，本院予以支持。综合考虑被告梓盛发公司逾期交房的时间及过错程度、原告代联芳、赵景宽所缴纳的购房款金额和同地段的房屋租金等诸多因素，本院酌情认定由被告梓盛发公司给付原告代联芳、赵景宽逾期交付房屋违约金14414元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司给付原告代联芳、赵景宽逾期交付房屋违约金14414元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费402元，减半收取计201元，由被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司负担（原告代联芳、赵景宽已垫付，履行义务时被告四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司一并给付给原告代联芳、赵景宽）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  毛光明二〇二一年八月十九日书记员  李哲林