北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6546号上诉人（原审原告）：时郁，女，1973年2月5日出生，汉族，北京师范大学附属实验中学二龙路中学教师（自述），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张杰，北京市君泽君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李淑兰，女，1955年8月26日出生，汉族，铁道部专运处退休职工（自述），住北京市西城区。委托诉讼代理人：李刚，北京市东清律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀鹏（李淑兰女婿），住北京市西城区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人时郁、李淑兰，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初4415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静于2021年8月5日依法公开开庭独任审理了本案。本案现已审理终结。时郁上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李淑兰支付时郁违约金13.883万元。事实和理由：1.双方售房合同第十条第（三）项约定“出卖人应当在房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向售买人支付房屋总价款的5％违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。售房合同和居间服务合同签订于2012年3月4日，房屋所有权转移之日为2012年3月30日，出卖人应于730日内，即2014年3月30日前迁出，加10日宽限期，实际计算日期自2014年4月10日起算。截至2020年10月23日，违约日期为2383天。违约金计算明细为（1）房屋总价款的5％，即230万×5％-11.5万元；（2）违约日罚金：230万×万分之五-1150元/天至2020年10月23日罚金总额，即1150元/天×2383天=274.045万元；（3）合计11.5万元+274.045万元-285.545万元。综上，根据合同，实际应付违约金285.545万元。2.一审中，时郁已经表现出很大诚意，在违约金上自愿做出了很大的让步。时郁参考了北京、上海、江苏等地大量有关类似案件法院判决，并综合考虑公平性、对方过错程度、时郁所受损失等，自愿将日罚金由万分之五，即1150元/天，减为100元/天，实际请求支付违约金：11.5万元+100元/天×2383天=35.33万元。3.一审判决李淑兰支付时郁8万元违约金，没有任何计算方法和依据。4.根据合同法、民事诉讼法等相关规定，时郁在二审阶段再次做出让步，在总价款的5％违约金基础上，日罚金由万分之五，即1150元/天，减为象征性的10元/天（一审起诉中减为100元/天）。实际请求支付违约金为11.5万元+10元/天×2383天＝13.883万元。李淑兰辩称，不同意时郁的上诉请求及理由。李淑兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：李淑兰认为一审法院认定的事实不清，适用法律错误。1.李淑兰系房屋的出卖人，房屋买卖合同签订原文为“出卖人应在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。”主体为出卖人，不能断章取义理解合同原文含义。出卖人已经在2013年3月9日将户口迁出到天宁寺派出所，已经履行了合同约定，不存在违约情况。2.根据《中华人民共和国民法典》有关诉讼时效的规定，时郁的诉讼时效为3年，自时郁于2014年3月30日知道之日起到在2020年11月12日提起诉讼，已经有6年7个多月时间，更根据时郁及链家公司在一审开庭陈述时郁已经在2016年准备出售房屋时就知道户口情况，其诉求也已经超过了3年的诉讼时效，因此李淑兰认为一审法院适用法律错误。3.一审法院酌定的违约金过高，李淑兰是一名普通退休职工，每月的生活医疗只依靠退休工资，一审法院判决的违约金数额较大，将会导致李淑兰生活困难。4.一审法院裁定的李淑兰负担案件受理费及诉讼费3300元，显失公平；时郁的诉讼金额为35.33万元，一审法院判决李淑兰8万元，李淑兰应当按照判决书的8万元，支付相应的诉讼费用，而不是按照全部35.33万元的金额来负担诉讼费用。时郁辩称，不同意李淑兰的上诉请求及理由。时郁向一审法院提出诉讼请求：1、李淑兰支付逾期履行迁移有关人员户口义务的违约金共计35.33万元；2、本案诉讼费由李淑兰负担。事实与理由：时郁于2012年3月4日与李淑兰签订二手房买卖合同，因李淑兰违反上述合同约定，无正当理由拒不将有关人员彭某的户口迁出。经时郁多次催促、多方努力，有关人员彭某才于2020年10月23日迁出。期间时郁为解决此事，花费大量时间精力调查了未迁户口人员有关情况，多方寻求解决办法，李淑兰态度消极，敷衍应付，给时郁生活造成很大困扰，严重损害了时郁的合法权益，特诉诸一审法院。李淑兰辩称，李淑兰不同意时郁的诉讼请求，李淑兰不存在违约情况，李淑兰已经在2013年3月9日将户口迁出，李淑兰于2011年6月2日通过法院调解离婚，已经告知时郁及链家公司，李淑兰与彭某自2011年6月2日已经不存在任何法律关系，不存在出卖人自身原因。时郁明知房屋相关的权属情况，时郁的诉求超过诉讼时效，其诉求不被认可。根据合同条款“730日”的约定，证明时郁在2014年3月30日就已经知道有关人员彭某的户口在该房屋，时郁为了增加收益，逾期时间越长，可能获取的违约金数额越多。链家公司述称，时郁的诉讼请求与其公司无关，不发表意见，其公司对签约事实没有意见。一审法院经审理认定事实如下：2012年3月4日，时郁（买受人）与李淑兰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定时郁购买李淑兰位于北京市海淀区房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为230万元。第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”另，2011年6月2日，李淑兰与案外人彭某经一审法院调解离婚，涉案房屋归李淑兰所有。2013年3月9日，李淑兰的户口自涉案房屋迁出。2020年10月23日，彭某的户口自涉案房屋迁出。一审审理中，双方均认可时郁于2012年3月30日取得涉案房屋所有权证。时郁表示其2016、2017年发现对方户口没有迁出，后链家公司工作人员告知已经迁出，2020年9月人口普查时其发现彭某的户口仍在涉案房屋，故再次联系链家公司工作人员，李淑兰的违约行为造成房价降低及其精神损失。李淑兰表示离婚后其与彭某没有联系，彭某当时说尽快迁户，其自身户口早已迁出，2015年链家公司工作人员找过其，问户口是否迁出，其答复已经迁走，其认为仅指本人户口，2020年10月链家公司工作人员与其联系，其女儿找到彭某才解决此事。李淑兰提出时郁的诉讼请求超过诉讼时效。时郁提出其准备卖房才发现此事，多次通过链家公司要求解决，且违约行为持续发生，并未超过诉讼时效。时郁要求李淑兰依约按照总房价的5％支付违约金11.5万元，并按照每日100元的标准支付违约金23.83万元，共计35.33万元。李淑兰表示其没有违约，且违约金应当减少。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。时郁与李淑兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。根据合同第十条第三款约定，李淑兰应当按约定的期限将与涉案房屋相关的户口迁出，但案外人彭某的户口于2020年10月23日才迁出，李淑兰作为合同相对方，已经违反了合同约定，应当承担违约责任。关于违约金的金额，李淑兰提出时郁主张的违约金过高，请求予以减少，时郁未举证证明其因此产生的实际损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则酌情判定李淑兰向时郁支付违约金8万元。因李淑兰的违约行为系持续发生，时郁在发现相关户口情况后亦通过链家公司与李淑兰取得联系，故李淑兰提出时郁的请求超出诉讼时效，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、李淑兰于判决生效后七日内给付时郁违约金80000元；二、驳回时郁的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，时郁与李淑兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。依据该合同第十条第（三）项的约定，李淑兰应按约定期限将在涉案房屋内的全部户口迁出，但案外人彭某的户口于2020年10月23日才迁出，故李淑兰违反了合同约定，应当承担违约责任。一审法院以时郁的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则酌情判定李淑兰向时郁支付违约金8万元并无不当，本院予以维持。因李淑兰的违约行为系持续发生，时郁在发现相关户口情况后亦通过链家公司与李淑兰取得联系，故时郁的诉讼请求未超过诉讼时效。对李淑兰及时郁所提的上诉理由，本院均不予采纳。综上，李淑兰、时郁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3300元，由李淑兰负担747元，时郁负担2553元。二审案件受理费3071元，由李淑兰负担1800元，时郁负担1271元。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年八月十九日法官助理  王晓韬书 记 员  李佳玲