河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2391号上诉人（原审原告）：河北天山商业管理有限公司承德分公司，住所地河北省承德市双桥区翠桥路西侧天山商业中心天山旺角B1-101。负责人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：石晓辉，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人：沈泽杰，河北山庄（隆化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：裴希敏，男，1977年12月21日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：吴东晖，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司，住所地河北省承德市双桥区翠桥路天山桃李源首层B1-XN、B1-26、B1-27、B1-30、B1-31、B1-XN-1号。法定代表人：裴希敏，校长。委托诉讼代理人：吴东晖，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。上诉人河北天山商业管理有限公司承德分公司因与被上诉人裴希敏、被上诉人承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北天山商业管理有限公司承德分公司的委托诉讼代理人石晓辉、沈泽杰，被上诉人裴希敏及其委托诉讼代理人吴东晖，被上诉人承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司的法定代表人裴希敏及其委托诉讼代理人吴东晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北天山商业管理有限公司承德分公司上诉请求：1．请求二审法院改判或发回重审；2．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：ｌ、租赁合同的解除时间应当认定为2021年2月28日。一审法院不应当以被上诉人给上诉人发的解除合同申请书的时间认定为合同解除时间。租赁合同是书面合同，应当遵循民法典合同编解除应当给予适当的期限，并经双方协商一致解除。因此一审法院认定上诉人与被上诉人合同解除时间为2020年12月30日是错误的，一审法院漏算了被上诉人应当支付的两个月的租金91006.67元；2、被上诉人发生的欠费是在“××”发生之前2019年10月份被上诉人已欠费73020.00元，同时上诉人已经告知被上诉人在补齐欠费的基础上可以享受三个月的免租期，被上诉人没有交清欠费，所以不应当享受欠费优惠，所欠租金应当予以交纳；3、一审法院计算违约金错误。上诉人与被上诉人所签的合同对违约金有明确的约定，在被上诉人没有明确的证据认定约定的违约金过高时应当认定租赁合同约定的违约金合法有据，应当予以支持。另，一审法院不应当将被上诉人交纳的114000.00元保证金划为合同租金，因为保证金是双方合同的明确约定，如果扣除合同保证金为租金，按合同约定应当在7日内交齐，否则上诉人有权依法解除合同。一审法院却在一审认定事实这里把保证金，直接认定被上诉人的交费这点与合同约定不符。综上，一审法院认定事实错误，现请求二审法院依法改判被上诉人给付上诉人租金571936.00元，滞纳金510498.12元。裴希敏、承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。一审法院认定解除合同的时间正确。案涉租赁合同14.3条规定发生不可抗力导致本合同部分或者全部不能履行的均可以解除合同，被上诉人依据合同约定认定为不可抗力，向上诉人提交了申请，解除双方签订的租赁合同，因此，原审法院合同解除时间正确；原审法院参照最高院关于依法妥善处理涉肺炎疫情的指导意见，双方应共担风险，共渡难关，被上诉人免交3个月的租金符合其规定；被上诉人根据案涉合同已经缴纳了114000.00元的保证金，根据合同第5.3条规定，如被上诉人拖欠管理费等费用，上诉人有权从保证金中扣除，被上诉人不存在违约行为，且上诉人在原审法院及二审均未提交其相应存在损失的实际证据，如存在违约金，违约金的计算方法过高，一审法院依据规定判决违约金的数额正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。河北天山商业管理有限公司承德分公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除原被告双方于2019年3月16日签订的《租赁合同》；2．请求法院判令被告租赁期间应当支付的租金571936.00元，滞纳金510498.12元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告河北天山商业管理有限公司承德分公司作为甲方、丙方与被告裴希敏作为乙方于2019年3月16日签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方标的商铺坐落于承德市双桥区翠桥路西侧天山商业中心天山桃李源项目首层Ｂ1-ＸＮ、Ｂ1-26、Ｂ1-27、Ｂ1-30、Ｂ1-31、Ｂ1-ＸＮ-1号，建筑面积748平方米；该出租商铺只供乙方经营教育培训、水吧、轻餐饮之用途；租赁期为2019年4月1日至2024年3月31日；乙方自交付日起承担该商铺之租金、管理费等费用；前三年月租金为31852.33元，月管理费为13651元；租金和管理费采取分期上交方式，6个月为一期，向乙方交房之日，乙方向甲方交纳第一期租金、向丙方交纳第一期管理费。计租日后第6个月的20日前乙方向甲方、丙方交纳第二期租金和管理费。以后交纳租金和管理费的时间以此类推；若乙方未能按合同规定向甲方、丙方支付租金及其他费用，每逾期一日应按逾缴总额的3‰向甲方、丙方支付违约金，直至乙方全数付清其应付的款项之日；合同签订之日，乙方向丙方交纳保证金114000元，作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障；如乙方违反本合同之规定，拖欠租金、管理费及其他费用以及违约金等费用，则丙方有权从保证金中扣除该次欠缴的等额款项。丙方扣除保证金后，乙方须在收到丙方通知后的五个工作日内将保证金金额补齐；该出租商铺交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，构成违约。甲方、丙方可通知乙方解除本合同；合同变更和解除部分约定，经合同各方协商一致，可变更或解除本合同。如甲方、丙方提前终止合同的，须提前一个月书面通知乙方；发生不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，各方均有权解除本合同或要求变更合同内容。本合同所称不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、战争、社会剧烈动乱、严重流行性传染疾病等灾害；通知与送达部分约定，通知以书面形式，送达方式为《合同法》规定的各种形式。通信地址以本合同载明的住所地或通讯地址为准。一方发生通信地址变更，应在事实发生后5日内通知对方。该合同签订前，被告裴希敏交付原告合同保证金107000.00元。该合同签订当日，被告裴希敏交付原告租金178850.00元、管理费76650.00元。原告于2019年4月1日将约定的商铺交付给被告裴希敏用于经营教育培训。被告裴希敏于2019年4月8日交付原告租金12264.00元、管理费5256.00元、合同保证金7000.00元。被告裴希敏出资设立的承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司于2019年10月8日领取营业执照，公司注册地址为裴希敏所承租的商铺，裴希敏系法定代表人。被告裴希敏于2019年10月30日交付原告租金70000.00元、管理费30000.00元。2020年年初新冠疫情暴发，2020年1月28日河北省教育厅发出通知，要求各级各类学校及幼儿园要研究制定推迟开学期间工作方案；校外培训机构组织的培训班、辅导班等各类线下培训活动全部暂停。裴希敏于2020年4月9日交付原告租金70000.00元、管理费30000.00元。2020年4月30日，原告与被告裴希敏、被告承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司签订《租赁合同补充协议》，将原租赁合同中的乙方变更为承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司，该公司为变更后承租商户。二被告称2020年1月25日至2020年9月3日期间受新冠疫情影响未开展培训业务。原告曾通知被告，将2020年8月底之前欠费交清，可以为被告免租3个月。裴希敏于2020年12月29日与原告方负责催要租金的工作人员协商退租，并于2020年12月30日将书面的退租申请交到了原告前台。原告于2020年12月份欲将办公等物品搬出所承租的商铺，原告方保安人员阻止未能搬出。上述事实，有当事人陈述及《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、收据、打款凭证、承德市教育局文件、双桥区慕林教育培训学校证明、双桥区美格儿童摄影中心证明、视频、退租申请、微信聊天记录等证据予以证实。被告提交的将保证金114000.00元转成房屋租金的申请，没有其他证据佐证，不能证实原告已知悉；被告提交的学校设备清单拟证实原告存在违约行为并案涉租赁合同系原告单方提供的存在格式条款应做不利于原告的解释，该证据与被告的待证事实无关联性；被告提交的原告与案外人签订的租赁合同拟证明案涉租赁合同系原告单方提供的存在格式条款应做不利于原告的解释，该证据与案涉合同非同一版本。故被告提交的上述证据，本院对其证据效力不予认定。一审法院认为，被告认为双方签订的租赁合同系格式合同，应做出对提供方不利的解释，该合同中对双方的权利义务作了具体的约定，被告主张做出对提供方不利的解释没有法律依据，本院不予采信。原告与被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方约定将租赁合同的承租方变更为承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司，即该公司承担履行租赁合同的债权债务。原告履行了将商铺交付给被告的合同义务，被告应按照合同约定时间交纳租金、管理费，被告未按合同约定时间交纳上述费用，属于迟延履行主要债务，应按照双方的约定给付原告违约金并应继续履行给付租金及管理费的义务。被告在履行合同过程中，受到新冠疫情发生后的防控措施影响经营中收入减少，合同双方的合同目的均不能实现。在不能全额交纳租金的情况下被告提出退租申请，即为要求解除租赁合同，被告解除合同的请求，既符合不能继续履行合同的客观情况，又符合合同中约定的解除条款的约定，且原告亦要求与被告解除合同，故原被告双方签订的租赁合同于被告通知原告时即2020年12月30日解除；故租赁费及管理费应计算至合同解除之日。在新冠疫情发生后，原告曾承诺在交清以前租金的基础上免租3个月，被告虽未交清2020年8月底之前的租金，但继续按照原合同支付租金对其明显不公平，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》，双方应共担风险、共渡难关，被告可交纳免除3个月租金及管理费之后的费用。根据被告实际履行情况，2019年10月30日交付原告租金70000.00元、管理费30000.00元，系交纳的2019年10月1日至2020年3月31日期间的费用，与合同约定的数额相比，173020.00元未按约定交纳。双方在租赁合同中约定了保证金条款，在被告未按期交纳费用时应按照约定用保证金补足欠费，尚有59020.00元未交纳。被告于2020年4月9日交付原告租金70000.00元、管理费30000.00元，至合同解除之日被告尚欠租金、管理费共计232040.00元。原告要求被告给付违约金，被告应按照拖欠的数额承担给付违约金的责任。关于违约金的计算基数，起算时间，是否过高，双方存在争议。因被告在交纳2019年10月1日至2020年3月31日期间的费用时，未按约定的期限交纳，被告至2020年4月9日才补齐该期间的费用，故该期间的违约金，应按照59020.00元为基数，从2019年10月1日起计算至2020年4月9日。在2020年年初新冠疫情暴发后被告营业受到影响，2020年4月1日至2020年9月30日期间的拖欠费用，可不计算违约金。被告在应交纳2020年10月1日至2021年3月31日期间的费用前，未能与原告就费用交纳的期限、数额及违约责任协商一致，被告亦没有不履行合同的意思表示，且此时被告所从事的行业已无疫情防控政策上的影响，故被告应按原合同约定交纳费用，被告未按照合同约定的时间交纳费用，应给付原告从2020年10月1日起尚拖欠费用的违约金。被告主张违约金过高，原告未举证证明其实际损失，本院对于违约金部分酌情予以适当减少，被告给付原告违约金数额为40000.00元。被告主张原告违约，但即使原告违约亦不能免除被告应承担的违约责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决：一、原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与被告承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司之间的《租赁合同》于2020年12月30日解除；二、被告承德市双桥区慧读英语培训学校有限公司给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司租金及管理费232040.00元、违约金40000.00元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，根据裴希敏与上诉人的工作人员的微信聊天记录，能够认定二被上诉人已经于2020年12月29日将退租申请交付上诉人，一审法院认定案涉《租赁合同》于2020年12月30日解除，有事实依据。上诉人主张合同解除日期应认定为2021年2月28日，与事实不符，本院不予支持。一审法院考虑××疫情的影响免除3个月的租金，不失公允，本院予以维持。因双方签订的《租赁合同》已经解除，一审法院将被上诉人交纳的保证金抵顶租金，不违反法律规定，本院予以维持。上诉人主张滞纳金510498.12元，过分高于被上诉人欠付的租金，且上诉人未能提供证据证明因被上诉人违约造成的损失，一审法院酌定违约金为40000.00元，不违反法律规定，本院予以维持。综上所述，河北天山商业管理有限公司承德分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15166.00元，由河北天山商业管理有限公司承德分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚秋审 判 员 祝宝森审 判 员 孙琳丽二〇二一年八月二十六日法官助理 王立娟书 记 员 刘 炯