山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0112民初6857号原告：张庆海，男，1958年10月21日出生，汉族，居民，住济南市历城区。委托诉讼代理人：刘付利，山东天航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振华，山东新功法川律师事务所律师。被告：济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：55370112B48468139U。法定代表人：崔金涛，主任。委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。委托诉讼代理人：于松竹，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。原告张庆海与被告济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会（以下简称七里河居委会）合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，张庆海提出司法鉴定申请，本案中止审理。鉴定部门以案涉资产已被拆除，不具备评估条件为由退回后，本院恢复审理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张庆海及其委托诉讼代理人刘付利，被告七里河居委会的委托诉讼代理人魏玉茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆海向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求依法判决被告支付房屋及地上物拆迁补偿款350万元及逾期利息（以350万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2020年7月21日起计算，至本案判决生效之日止）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会为解决集体企业经营困难和人员就业等问题，于2001年3月27日与张庆海协商签订了《租赁协议》一份，约定张庆海租赁济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会位于济南市工业南路茂岭山北侧的原蚨聚隆塑磁有限公司集体土地上的车间、办公室、变电室及院落，租赁期十年，张庆海每年支付租金18万元。合同签订后，双方即依约履行。2009年2月，因济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会欠张庆海热力工程款无力支付，经双方协商对上述《租赁协议》进行了变更，延长了租赁期限至2019年4月26日，同时因租赁的车间及房屋等年久失修、已构成危房，济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会同意由张庆海出资，在租赁范围内的土地上进行翻建、扩建，所建设的房屋所有权归张庆海所有。后张庆海投入了大量资金、时间、精力，对租赁土地的房屋、厂房及附属物等地上物进行了翻建、扩建、增建。至2017年《租赁协议》尚未到期，上述涉案土地及房屋、地上物被政府征收拆迁，用于济南市中央商务区CBD项目储备用地（约58亩）；其中规划红线外40亩土地及地上物拆迁后用于道路、绿化等市政公用事业，该部分房屋及地上物的补偿款经张庆海向贵院起诉济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会后，双方以调解书的方式达成和解，并已补偿给张庆海；另外涉案土地上规划红线内18亩土地以招拍挂的方式成交，用于建设开发等商业用途。2018年10月济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会收到土地补偿款后，张庆海多次向济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会催要自己应得的相应的款项，双方因对红线内18亩多土地的地上物的补偿标准意见不一，济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会拒绝向张庆海支付相应的补偿款，侵害了张庆海的合法权益。为此，原告起诉至法院，望判如所请。七里河居委会辩称，原告系基于《租赁协议》承租原济南蚨聚隆公司厂房等不动产而主张拆迁补偿款，但原蚨聚隆公司厂房的拆迁补偿款被告已经在法院调解下支付相应补偿，原告提起本案诉讼无事实依据。一、原告在本案中主张的建筑物没有法律规定的可予以保护的合法权利，即没有合法产权，也无法证明产权存在，原告与本案诉争利益没有直接利害关系。根据《物权法》物权法定原则，物权的取得和行使，应当遵守法律规定，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”涉案土地为国有土地，建筑物的合法权利的取得应当符合城乡规划，获得审批，因此对于国有土地上建筑物物权的归属不可能单纯依据行为人意愿而确定，必须符合法律强制性规定。原告在本案主张的地上建筑物系在被告名下土地上，该地块属于国有土地，而非村集体土地上的宅基地，故原告主张的建筑物既无法证明建设者，也不可能因其自行建设而取得所有权，原告需要对其主张的建筑物享有法律规定的可保护权利而举证。二、涉案土地地块属于国有土地，该地块上所有私自建设的建筑物均认定为违章建筑，依法不应获得补偿。2017年10月10日历城区东风街道办事处亦对茂岭山公墓北侧七里河地块上所有建筑物认定为违章建筑，要求被告限期拆除。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，原告要求被告支付补偿款没有事实及法律依据。三、涉案地块在收储时为净地交付，获得补偿不包含地上物补偿款，原被告没有就该地块补偿达成补偿协议，依法不属于民事案件的管理范围。根据被告土地收储签订的《国有土地使用权收回合同》中的约定，该合同涉及的土地系以土地出让分成方式收购，土地出让的标准在合同第七条予以明确列明即动产全部迁出、人员全部撤离，宗地内无不动产，土地出让的标准为该宗土地为净地，土地出让的价格中自然不包括地上建筑物价格，而七里河居委会按照分成方式获得的补偿款中自然亦不包含地上建筑物。现原被告双方未就该地块补偿达成补偿协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。如果法庭认定原告应当获得补偿，则被告应当以何种标准、何种依据对原告进行补偿和原告应当享受何种拆迁待遇?原告的诉讼请求实质涉及到补偿标准，也不是人民法院民事案件的受案范围。四、若原告主张的地上建筑物真实存在，也由原告自行拆除，该建筑物的残余价值已经由原告取得，原告不存在任何损失。综上，被告获得的土地补偿款系集体财产，归七里河社区全体居民所有，用于社区公共事业建设，原告对本案主张的地上建筑物没有可受法律保护的民事权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张庆海系七里河居委会居民，2001年3月27日七里河居委会（甲方）作为出租方，张庆海（乙方）作为承租方，签订租赁协议一份，内容为：经甲、乙双方协商本着互惠、互利的原则，协商由乙方租用甲方位于济南市茂岭山北侧的原蚨聚隆塑磁有限公司空闲的车间、办公楼、变电室及院落，内容如下：一、甲方提供的以上车间、办公楼、变电室及院落交乙方使用，租用期为10年(2001年7月1日——2011年6月30日)。二、乙方每年向甲方交付租金18万元，交付时间为每年的1月10日前和7月10日前各交当年租金的50%。三、乙方须按时交付租金，承担现6名职工的安置，承担所用房屋的维修费用，承担315K变电室的管理及用电费用。四、乙方自行解决水源，并承担一切费用，甲方不予负责。五、乙方在使用期内不得擅自改变房屋设施结构，使用期内的乙方一切投资到期后甲方不予补偿。六、协议到期后居委会将所租赁房屋收回，协议自行作废，如继续出租时，乙方在同等条件下，优先继续租用。七、如遇国家、政府统一规划或征用及不可抗力的情况，不能正常履行协议时，双方不为违约并无条件解除协议。张庆海承租后将房屋作为厂房使用，并对租赁土地上的房屋、厂房及附属物等地上物进行了整修和增建。因济南市工业南路茂岭山北侧土地被规划为济南市中央商务区CBD用地，2017年3月，济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城投）委托济南市勘察测绘研究院（以下简称济南测绘院）对被征用范围内土地及所有地上物进行测量。2017年10月底，张庆海将其建设的地上物自行拆除。2017年11月28日，济南市土地储备中心为甲方，七里河居委会为乙方，济南城投为丙方，三方分别签订济土历下收字（2017）第29号、第30号国有土地使用权收回合同。张庆海租赁的涉案土地分别被划入第29号、第30号两份土地收回合同中，其中有40亩地在第29号合同内，18亩地在第30号合同内。第29号合同被称作为红线外，第30号合同内的土地被称作为红线内。第29号土地收回合同采用评估补偿方式，将地上物及土地分别测绘，济南城投与济南测绘院根据对地上物的测绘，将相应的补偿款发放给建筑物使用人。第30号土地收储合同对于补偿款采用土地补偿款分成的方式，不再对地上物补偿款及土地补偿款进行区分。第30号合同第三条约定“本合同收回共计18309.4平方米土地使用权，待政府按市场机制将A-1、A-2地块供地后，在实际出让的土地总价款中扣除土地整理成本及发生的测绘、评估等相关费用和相关基金及政府固定支出后，剩余价款按本合同收回土地中的可出让面积12027.3平方米在规划可出让用地中占地比例，政府与乙方按下列比例分成：出让土地单价在600万元/亩以下（含）的，按照4：6比例分成；出让单价600万元/亩以上、700万元/亩以下（含）的部分，按照5：5比例分成；出让土地单价在700万元/亩以上、800万元/亩以下（含）的部分，按照6：4分成；出让土地单价在800万元/亩以上的部分，按照7：3比例分成。乙方（七里河居委会）所得分成价款为规划范围内被收购土地上所有地上建（构）筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款”。合同第七条约定“乙方移交土地时应具备以下条件：1、保证甲方收购的地域内没有联营、联建、出租、抵押、合资、查封等各种形式的权利限制，如有隐瞒，乙方应承担相应的法律责任和由此对甲、丙方造成的一切经济损失。2、有电权、有水权、取暖权、用气权由乙方按照丙方要求负责办理过户或注销手续（费用由乙方承担）。3、结清水、电、气、暖等已经发生的费用，并将合法有效缴费凭证的复印件加盖乙方公章后交于丙方。4、保证宗地内无职工宿舍或其他居民用房。5、动产全部迁出、人员全部撤离。”签订合同时，该宗土地已是净地，合同签订后，济南城投即收回土地。七里河居委会在该宗土地上共获得补偿款10762.9481万元，济南城投于2017年12月中旬预先支付3500万元，其余款项双方签订协议用于购买门头房，剩余500余万元济南城投于2020年11月支付，补偿款已全部到位。2018年10月10日张庆海和张庆福起诉七里河居委会租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁0112民初9593号民事调解书，该调解书经审理查明部分认定：2001年3月27日，原告张庆海作为乙方(承租方)与被告济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会作为甲方(出租方)签订《租赁协议》一份，约定乙方租用甲方位于济南市工业南路茂岭山北侧的原蚨聚隆塑磁有限公司空闲的车间、办公室、变电室及院落，租赁期十年(2001年7月1日至2011年6月30日)，乙方每年向甲方交付租金18万元，如遇国家、政府统一规划或征用及不可抗力的情况，不能正常履行协议时，双方不为违约并无条件解除协议。合同到期后，双方经协商对租赁合同的租赁期限进行延期。原告张庆海、张庆福在租赁期间对涉案土地上的房屋、厂房及附属物等地上物进行了扩建、增建。2017年，上述涉案40亩土地被征收。审理中，原、被告双方认可涉案40亩土地地上房屋及附属物拆迁补偿款共计1331.2856万元，其中3340平方米的厂区为被告济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会修建，该部分房屋拆迁补偿款共计2207740元(3340平方米×661元)归被告济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会所有。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会一次性向原告张庆海、张庆福支付位于济南市工业南路茂岭山北侧40亩土地地上房屋及附属物拆迁补偿款共计1110.5116万元，该笔款项于2019年9月3日前一次性支付给原告张庆海、张庆福。二、涉案40亩地上房屋及其附属物的拆迁补偿款分配相关事宜双方一次性处理完毕，原、被告其他互不追究；三、案件受理费减半收取52576元、保全费5000元，均由原、被告各负担一半。在该案中张庆海提交2001年3月27日与七里河居委会签订的租赁协议一份，协议书的内容为：经甲、乙双方协商本着互惠、互利的原则，协商由乙方租用甲方位于济南市茂岭山北侧的原蚨聚隆塑磁有限公司空闲的车间、办公楼、变电室及院落，内容如下：一、甲方提供的以上车间、办公楼、变电室及院落交乙方使用，租用期为10年(2001年6月1日——2011年5月30日)。二、乙方每年向甲方交付租金18万元，交付时间为每年的1月10日前和7月10日前各交当年租金的50%。三、乙方须按时交付租金，承担现6名职工的安置，承担所用房屋的维修费用，承担315K变电室的管理及用电费用。四、乙方自行解决水源，并承担一切费用，甲方不予负责。五、乙方在使用期内不得擅自改变房屋设施结构，使用期内的乙方一切投资到期后甲方不予补偿。六、协议到期后居委会将所租赁房屋收回，协议自行作废，如继续出租时，乙方在同等条件下，优先继续租用。七、如遇国家、政府统一规划或征用及不可抗力的情况，不能正常履行协议时，双方不为违约并无条件解除协议。八、本协议一式肆份各持两份，签字盖章后生效，望双方共同遵守履行协议条款不得违约。该协议落款下方有手写内容为：“特注：因七里河居委会为全体居民安装供热，七里河无资金付给张庆海，本合同顺延至壹陆（此处有改动，更改为壹玖，并捺指印）年四月二十六日止。由于车间房屋年久失修无法使用，同意张庆海无偿使用。张庆海出资修建地上物有张庆海所有。证明人王玉华签名并捺印，2009年二月止。”该手写部分还加盖有七里河居委会公章。该案件中还有承办法官对王玉华和朱忠泉的询问笔录，二人称王玉华是七里河居委会主任，朱忠泉是副主任，对协议书中的特注部分均知情，并称是经两委会同意添加的。七里河居委会为证实张庆海建设的房屋属于违章建筑，提交两份通知。2015年10月28日，七里河居委会发出通知，内容为接上级通知，凡属茂岭山片区七里河辖区所属土地，个人私自建设的建筑物近期内自行拆除。近期如不拆除的后果自负。2017年10月10日，济南市历城区人民政府东风街道办事处城市综合管理委员会向七里河居委会发出通知，内容为根据（济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法违章建设的通知》济厅字【2017】5号）文件的工作要求，你单位位于茂岭山公墓北侧七里河地块属违法违章建设，请你单位于2017年10月20日前搬离并进行拆除，逾期不搬离、拆除者，一切后果自负，街道城管委将联合有关执法部门助其拆除。经质证，张庆海提出异议，反驳称下发通知的两部门不具有认定违章建筑的资质和相关权利，根据城市规划法和行政执法的规定，认定违章建筑需要经过合法的程序，给相关执法对象予以陈述和申辩的权利，且制作的违章建筑决定书应向相关执法对象送达，而七里河居委会提交的两份通知既不是权利机关出具的，也没有向张信凤等四人送达，为此，两份通知不具有证明效力。张庆海提交济南测绘院制作的CBD安置区七里河地块上构筑物测绘平面工程图及“张庆海地上物和附属物明细表”，拟证明在18亩地上的地上建筑（构筑）物及附属物共计16623.42平方米，在该明细表上对于测绘编号、结构规格、数量、计量单位予以明确记载。经质证，七里河居委会对该证据不予认可，辩称明细表上未有测绘部门的公章，系张庆海单方制作。张庆海主张18亩地上的建筑物与40亩地上的建筑物一起测绘，58亩土地上的建筑物本是一个整体，因为两份土地收回合同的签订，才导致不同的补偿方式。张庆海提出司法鉴定申请，要求对18亩土地上被拆迁的地上物及附属物，以拆迁前的实测面积为准对价值进行评估。案件审理过程中，七里河居委会向张庆海出具一份情况说明，由张庆海向本院提交。内容如下：2016年，我居接到济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城投）的通知，我居位于济南市工业南路茂岭山北侧土地被济南市政府CBD建设项目列入规划征收范围。之后城投委托济南市勘察测绘研究院（以下简称测绘院）对被征用范围内土地及所有地上物进行测量，测量时由我居工作人员崔忠涛、朱忠泉和相关居民（包括张庆海、张庆福、王才峰等）参与测绘和监督工作。测绘时没有确定红线内和红线外。2017年3月测绘院将测绘图纸拿到我居，要求我居及相关居民在图纸上签字确认测量结果。我居便通知上述当事人签字。签字后测绘院工作人员将图纸带走声称回去加盖公章。时至今日我居尚未收到签字盖章的图纸。现张庆海多次到我居，其陈述其有地上砖木结构平房房屋面积4372.87平方米、围墙及水渠等附属物12250.55平方米，因测绘工作非我居测绘，故对其面积数等我村委会无法确认，应以测绘部门的测绘结果为准或相关司法机关认定为准。本院根据张庆海提出的司法鉴定申请，委托山东国润资产评估有限公司对18亩土地上已拆除的地上建筑物及附属物造价进行评估，该评估公司接受委托后，又退回。退回委托的理由如下：1、由于委托资产已拆除，我公司只能按双方达成共识的资产范围在一定的假设条件下进行评估，根据法院提供的质证笔录等相关资料，申请人与被申请人对委托评估范围不能达成一致意见，我公司无法出具评估报告。2、本次委托评估的资产均已拆除，因此无法对房屋结构、装修情况、新旧程度等进行核实，这些因素对房屋建筑物的价值影响较大。由于受条件限制我公司只能按经过申请人、被申请人共同认可的资产面积、装修情况、新旧程度进行评估，现双方无法就评估范围资产上述因素达成一致意见，我公司无法出具评估报告。山东国润资产评估有限公司将本院委托评估退回后，在本院主持下，双方依据“张庆海18亩地上物和附属物明细表”，结合40亩土地上建筑物补偿标准，对地上物的存在和面积及价值进行了质证。并通知七里河居委会参与测量的崔忠涛出庭作证。崔忠涛对张庆海18亩地上物和附属物明细表中除了第67、68、69项所注明的自建围墙、水泥地和水泥路面不予认可之外，其他第1至66项的建筑物面积、结构均与测绘图纸相符。双方对部分建筑物的单价一致认可，对其他部分存有争议，张庆海主张按最高价格，七里河居委会表示应按最低价格，本院在笔录中均予以详细记载。（判决书后附表格）上述事实，由张庆海提交山东华典章房地产评估公司评估报告、证人证言、济南市勘察测绘研究院制作的案涉地块《地上构筑物测绘平面工程图》、地上物和附属物明细表、建筑物被拆除之前的录像及图片、政府信息公开告知书、第29号、第30号《国有土地使用权收回合同》、七里河居委会出具的情况说明等证据，七里河居委会提交的2015年10月28日该居委会下发的通知、2017年10月10日东风街道城市综合管理委员会作出的通知等证据经本院组织双方质证，以及双方在质证及庭审中的陈述予以证实，本院审查后予以认定。本院认为，张庆海在茂岭山山坡地上占地约58亩建筑房屋及附属建筑物，因城市规划，该宗土地被依法征收。济南市土地储备中心与七里河居委会签订土地收回合同时，将该宗土地分属于两份合同中，致使张庆海建设的房屋及附属物被划分在两个不同补偿方式的地块中。张庆海所建设的房屋虽然没有产权手续，但在其自行拆除前，济南城投已委托济南测绘院对案涉所有房屋进行了测绘、评估，张庆海作为当事人参与了测绘过程，并在测绘明细表上签字，据此，张庆海对于该建筑物及附属物具有一定的信赖利益，且已领取了40亩土地上的建筑物补偿款。为此，对于七里河居委会辩称案涉建筑物属于违章建筑，不应得到补偿的抗辩不成立，本院不予采信。2019年8月30日，张庆海与七里河居委会经本院主持调解，双方达成一致意见，并支付给张庆海补偿款。该补偿款系对于所有建筑物中原七里河居委会修建的厂区面积所得拆迁补偿款予以扣除的余额。七里河居委会以18亩土地系采取分成的方式补偿，所收到的补偿款中不包含建筑物为由，不予补偿，形成争议。为此，本案争议焦点为七里河居委会对于18亩土地所获得的补偿款中是否包含有地上物补偿款。对此本院认为，第30号土地收回合同约定补偿款采用分成的方式，在该合同中明确约定“乙方（七里河居委会）所得分成价款为规划范围内被收购土地上所有地上建（构）筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款”，由此可以看出，分成款中包含有地上建（构）筑物。且根据合同第七条的约定，双方签订合同的前提是回收的土地为净地，土地收储中心不再对地上建（构）筑物单独评估、划分，原土地所有权人负责对地上物进行拆除，补偿款采取按土地价格分成的方式补偿，这种补偿方式的土地价格远高于采取评估补偿方式的土地价格，类似于“包干价”。在红线内18亩土地上有张庆海建设的建筑物是不争的事实，七里河居委会认可对于红线内18亩土地上的建筑物已进行了测绘，只是因该宗土地的补偿方式发生变化，而未采用该测绘报告。根据第30号土地回收合同的约定，可以确定七里河居委会获得的补偿款中包含有地上建（构）筑物。七里河居委会明知18亩土地上有张庆海等人建设的房屋及附属物，且已就18亩土地按分成方式签订合同获得补偿，故对七里河居委会的辩称意见本院不予采信，对张庆海要求补偿款的诉讼请求本院予以支持，双方对于补偿数额，经双方核对，已对拆除的建筑物及附属物进行了确认，并对部分建筑物的单价达成一致意见。对有争议的建筑物单价本院参考40亩土地上建筑物补偿标准，酌定按照双方的平均数额计算。通过核算，张庆海18亩地上建筑物的补偿款为2742923.25元。关于张庆海主张的利息，双方未明确约定付款时间，该18亩土地的补偿款济南城投分期向七里河居委会支付，于2020年11月支付完毕。为此，结合本案实际，利息的起算点以2020年12月1日计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付张庆海补偿款2742923.25元。二、限济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向张庆海支付利息（以2742923.25元为基数，自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回张庆海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由张庆海负担7528元，济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会负担27272元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 徐肃人民陪审员蒋国霞人民陪审员董芳二〇二一年八月十三日书记员 刘       亚       楠