湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初1534号原告：李珂，男，汉族，1992年11月14日出生，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：熊佳，湖南富强律师事务所律师。被告：湖南上善置业投资有限公司，住所地邵阳市大祥区火车南站站****地第****，统一社会信用代码91430500705839421。法定代表人：周军。委托诉讼代理人：马昌永，湖南谐正律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李珂诉被告湖南上善置业投资有限公司（以下称上善公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法由审判员蒋建勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珂的委托诉讼代理人熊佳，被告上善公司的委托诉讼代理人马昌永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李珂向本院提出诉讼请求：1、责令被告依照《商品房买卖合同》的约定立即协助原告取得房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金9275元；2、退还原告房贷评估费4638元；3、向原告提供全款全额购房、契税、维修基金发票；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，房款总价为927526元，采用银行按揭的方式支付房款，原告当日向被告交纳首付款287526元，被告代收代缴税费、维修资金、评估费等费用共计42090元，其中评估费为4638元。并于同日通过邵阳市商品房销售与网上签约备案管理系统备案，备案号为073902201824744。一、2019年12月30日被告通知原告收房，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人未能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金”。由于被告现仍未履行该项义务，原告请求人民法院责令被告立即协助原告取得房地产权属证书,并支付未按约定按期交证的违约金9275元。依据建设部中国人民银行中国银监会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕8号)的规定：“（三）房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担”，房贷评估费应由商业银行承担，被告更加无权代收代缴该项费用。因此,原告请求被告返还房贷评估费4638元。故此，原告为维护自己合法财产权益，现特向贵院提出诉讼，望判如所请。被告上善公司辩称：1、关于原告要求办理房屋的权属证书一事，根据该买卖合同明确约定出卖人在交房的360天内向相关不动产登记部门提交备案资料，该项工作被告已完成，权属证书至今不能办理是政府部门调整了相关容积率政策，因为政府关于土地政策的调整还没有处理好，正在办理中；2、关于原告要求退还评估费一事，该合同补充协议第六条，约定了由出卖人代收一部分费用，买受人签字确认构成委托，该款项被告只是代收，且未受益，因为原告的房屋的付款方式是支付首付款，余款为银行贷款支付，银行贷款需要评估是必要程序，评估公司由银行指定，评估公司的评估是要收费的，原告的房屋是2018年10月签的合同，交费是2019年交的，公司代缴了费用，是根据湖南省物价局文件规定的收费标准是收房价总价款的千分之五缴纳的，这是固定收费标准，由于评估公司只出具总发票，我们有要求分户出具评估报告。所以原告要求退还评估费，被告只是代收而且按照国家政策标准代收并代缴了，故不存在退还，办理产权证后，如果面积出现误差，根据误差相应的多退少补；3、关于提供票据一事，由于涉案房屋的产权证正在办理中，所以有关票据现在无法全部提供，只能提供房屋维修基金票据，这个在产权证办结之后一定会全部提供，估计最迟在明年年初或今年年底能办好产权证。经审理查明：2018年10月20日，原告李珂与被告湖南上善置业投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买被告开发建设的位于邵阳市大祥区雪峰南路与敏州西路交汇处西南角上善珑湖公馆第X#楼第X单元XX层XXXXX号商品房，房屋总面积为190.02平方米，房屋总价款为927526元；首付款287526元原告于签合同当日付清，剩余房款640000元原告采取银行按揭方式支付；房屋交付时间为2019年12月30日前。合同关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：1、本合同总金额单指裸房款，不包括如下由出卖人另行收取的费用：契税、维修基金、公证费、印花税、保险费、抵押费、工本费、电话及宽带网络安装、管道燃气开通费、水、电落户费、办理产权证及银行按揭所需的其他费用以及其他应由买受人承担的费用。以上相关税费在签订合同同时由买受人一次交清至出卖人，如遇政策调整需要买受人补交相关费用的则买受人应在接到通知的一周内补齐。2、买受人所购买房屋的契税、产权登记费、不动产办证费、工本费、按揭贷款抵押登记费、公证费等相关费用由买受人在房价外另行承担并在签订商品房买卖合同时由出卖人代收。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款，并办理了银行按揭所需手续，被告代为收取原告缴纳的包含购房契税13915元、印花税464元、维修基金17102元、评估费4638元等在内的相关税费共计42090元。2019年12月30日被告将上述房屋交付给原告使用。另，因购房余款640000元原告选择按揭方式支付，为确定抵押贷款额度提供参考依据，2019年1月18日被告委托湖南益宏房地产评估有限责任公司对原告所购房屋进行了评估并出具了评估报告，被告代为缴纳了相关评估费用。2021年7月7日邵阳市自然资源和规划局确权登记科出具《关于上善珑湖公馆项目综合验收意见》，具体内容为：“湖南上善置业投资有限公司:你公司申请上善珑湖项目综合验收,我局已受理,经局业务会研究,处理意见如下:1、你公司开发建设的地块为雪峰路3#地块中的部分建设用地,该地块首次出让容积率为1.8,出让面积为221709.3㎡,其中邵阳市恒泰珑湖开发有限公司建设的恒泰珑湖项目分摊用地199853.66㎡,你公司建设的上善珑湖项目分摊用地21855.64㎡。根据市政府(2007)39号会议纪要,同意该地块容积率由1.8调整至3.0(但规划最后批准的容积率为2.97),涉及容积率变更(1.8至2.97)的土地价款需依法补交。请你公司按土地证面积(或你公司和恒泰珑湖公司共同商定的意见),依法补交土地价款。具体补交方式为:按照市政府(2007)39号会议纪要时点(2007年7月12日)作为评估时点,依评估结果缴纳相应土地价款并承担相应的财务成本,财务成本计算按同期人民银行一年期贷款市场报价利率为准,计算年限为2007年7月12日至2021年2月26日（我局业务会会审时点)。2、你公司在批准的2.97容积率基础上违法建设的7009㎡按现时评估地价补交土地价款。3、根据建设工程规划许可证号2017-37,你公司未按批准的建设工程规划许可进行违法建设,请到城管部门进行行政处罚,并到住建部门补缴相关规费。以上程序完成后,请持相关证明来我局领取规划核实和土地核验意见书。专此函告。”但被告至今未能给原告办理案涉的房屋权属证书。以上事实，原、被告的陈述、原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、购买房产发票、湖南上善置业投资有限公司代收代缴费用表、代收费收据、被告提供的《关于上善珑湖公馆项目综合验收意见》、缴纳评估费发票、住宅专项维修基金专用存折及收据、上善珑湖签约缴款单等证据及本院庭审笔录附卷为据，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并合法有效。原告李珂与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在案涉商品房交付给原告使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告未能在规定时间内取得房地产权属证书的，被告应按已支付房价款的1%向原告支付违约金。从被告提供的邵阳市自然资源和规划局确权登记科2021年7月7日出具的《关于上善珑湖公馆项目综合验收意见》来看，因被告未按土地证面积补交土地价款及未按批准的建设工程规划许可进行建设，致使被告尚未领取规划核实和土地核验意见书，从而导致原告房屋权属证书未能办理。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2019年12月30日被告将原告所购房屋交付给原告使用后，被告至今仍没有为原告办理好房地产权属证书，无论从双方的约定还是法律的规定，被告已构成违约。关于违约金的计算，原、被告双方虽然对违约金的计算方式进行了约定，但原告没有提交证据证明因被告违约行为所造成实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依法适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故对于原告要求被告赔偿违约金的请求，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本原告主张的违约金9275元过高，本院酌情按总房款的0.4%予以计算，被告应当支付的违约金为3710元。至于原告要求被告交付房地产权属证书的诉讼请求，由于原告与被告暂未到房屋产权管理部门办理好涉案商品房不动产登记证书，原告只能要求被告继续协助其办理商品房不动产登记证书，故对该诉讼请求，本院不予支持。因原告选择按揭贷款购房，为确定贷款额度，被告代原告委托了评估机构对原告所购房屋价值进行评估并缴纳了评估费，该评估费是办理按揭贷款所必须发生的费用，且被告已代为支付给评估机构，故对原告要求被告退还评估费的诉讼请求，本院亦不予支持。另，原告要求被告向其提供所购房屋的全额购房款发票，因原告已支付了全部购房款，被告理应向原告提供购房款发票；至于原告要求被告提供契税和房屋评估费发票的请求，因被告接受原告委托办理代缴契税及评估费等事项，被告亦应将相应的发票交给原告；故对原告要求被告向其提供购房款发票、契税及评估费发票的诉请，本院予以支持；原告要求被告提供维修基金发票，被告已于2019年1月17日向邵阳市物业专项维修资金管理中心缴纳了原告房屋的维修基金17102元，邵阳市物业专项维修资金管理中心已向被告开具了缴存人为李珂的湖南省物业专项维修资金专用收据及邵阳市住宅专项维修资金专用存折。原告请求的维修资金发票应为上述维修资金专用收据及存折，被告应当将该专用收据及存折交给原告。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，本院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起十五日之内向原告李珂支付违约金3710元；二、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起十五日之内向原告李珂提供所购房屋全额购房款、契税、评估费发票及维修资金专用收据及存折；三、驳回原告李珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费86元，由被告湖南上善置业投资有限公司承担36元，原告李珂承担50元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 蒋建勇二〇二一年八月六日法官助理 肖 雯书 记 员 唐纤纤附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。