青海省民和回族土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0222民初560号原告：石全红，男，1978年 5月14日出生, 汉族，住青海省民和回族土族自治县川口镇川垣新区明达小区 11号楼 4单元 302室。原告：王富贵，女，1982年 3月 20日出生，土族，住青海省民和回族土族自治县川口镇川垣新区明达小区11号楼 4单元 302室。二原告委托诉讼代理人：张海生，青海知安律师事务所律师。被告：民和县帝豪房地产开发有限公司。住所地:青海省民和回族土族自治县川口镇东垣北路30号2幢1单元111室。法定代表人:潘家威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建，男，1976年6月28日出生，汉族，住青海省平安区司法局家属楼一单元7楼，该公司职工。委托诉讼代理人：李建明，男，1982年10月25日出生，汉族，住青海省民和回族土族自治县帝豪星海湾12号楼2单元2011室，该公司职工。原告石全红、王富贵与被告民和县帝豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2021年2月5日立案受理后，于2021年5月27日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石全红、王富贵及其委托诉讼代理人张海生，被告民和县帝豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建、李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石全红、王富贵向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于 2019年 1月 21日签订的商品房买卖合同；二、判令被告返还原告购房款 568800元、房屋维修基金 593元、支付原告违约金 56880元（根据合同第12条约定的逾期交付责任出卖人按全部房屋价款的10%支付未约金）、购房贷款利息95141.6元（银行贷款28万，贷款期限120个月，年利率为6.125%）。首付款利息（暂计算至 2021年 3月 1日) 36175.88元,之后利息计算至上述房款退清之日,共计757590.48元;三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由: 二原告于 2018年 10月购买由被告开发的位于民和县川垣大街90 号帝豪星海湾 9幢 1层 111号商铺1 间,房价为 568800元。同年10 月 5日二原告向被告支付首付款100000 元, 11月2 日向被告支付首付款188800元，2019年1月16日向原告收取房屋维修基金 593元,其余 280000元房款为银行贷款。二原告支付首付款后，双方于2019 年 1月 21日签订商品房买卖合同,合同约定被告应当在2019年5月30日前向二原告交付上述房屋,同时合同约定被告逾期交房超过 60日后,二原告有权解除合同,被告退还二原告已付全部房款(含已付贷款部分),并承担利息,同时向原告支付全部房价款 10%的违约金。后合同约定的交房日期届满，被告并未向原告交付房屋,后原告多次催促被告,均迟迟不予交付房屋。到 2020年 6月 9日，被告才通知原告看房,原告去看房时却发现房屋的部分空间已被相邻方占用，空间结构已经发生变化，不符合交房条件。为此双方发生争议，原告要求被告恢复原状，被告置之不理，导致本案发生。至今被告仍无法达到交房条件。综上,被告严重违反合同约定的交房期限,至被告向原告通知交房时已逾期长达一年有余,且房屋不具备交付条件。           民和县帝豪房地产开发有限公司辩称，原告购买的房产属现房，被告曾多次通知原告办理房屋交接手续，双方约定交房时间为2019年5月30日，但此前原告并未交清房款，另外双方于2020年6月9日办理入住确认单及填写交房流程表，原告于同日领取了钥匙，可视为双方对交房日期的变更形成合意,被告交房并未逾期；原告欲购房看房时的房产空间结构与现状一致,房屋现状与设计图纸、建房时房产空间结构一致,交付的房屋空间结构并未发生变化,原告提出的解除合同的条件不成立，且双方均已履行，应当驳回原告解除合同的诉求。违约金是在一方违约情形下赔偿对方损失的一种补救措施，包含利息损失，原告既主张违约金又主张利息属重复主张；若未解除合同贷款利息应由原告承担，若解除合同被告将全额退还购房款，原告应用购房款偿还银行贷款，不存在所谓的120个月利息，利息计算方式错误；另外原告交清房屋贷款28万元的日期为2019年9月19日，此前并未发放贷款,原告从2019年9月1日开始计算首月贷款利息无事实依据。                                             当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的商品房买卖合同（预售）与银行签订的借款合同，均有当事人的签名确认，其内容能够证实买卖合同及借款合同的特别约定，                                合同有效，予以确认；原告提供的光盘、证人孟英春证言及被告给业主孟英春的通知相互印证，客观真实，予以确认；原告给被告的书面通知，只有原告一方签字确认，被告在庭审中明确表示其并未收到，故该证据属原告单方提供，不予确认。原告提交的商铺平面图为复印件，无法与原件核对，亦无法证明其真实性，不予确认。被告提交的入住确认单和交房流程表，有原告的签字捺印，能够证实原告对该证据内容予以认可，予以确认；被告提交的备案资料能够证明该房屋的竣工时间，予以确认；被告提交的设计图纸，其内容与合同约定的面积一致，予以确认。根据原、被告陈述答辩及上述确认的证据，认定事实如下：原告分别于2018年10月5日、2018年11月2日以刷卡方式向被告支付商铺价款100000元、188800元；2019年1月16日，原告向被告以现金方式支付被告商铺维修基金593元。2019年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人（被告）将位于民和县川垣大街90 号帝豪星海湾9幢1层111号商铺1间出售给买受人（原告）；并约定了房屋预测建筑面积59.25平方米，分摊套内建筑面积54.97平方米，分摊共有建筑面积4.28平方米；单价为9600元/m2，总价款为568800元，买受人应当于2019年1月16日前支付首期房价款288800元，余额280000元以按揭贷款方式支付，被告应当在2019年5月30日前向买受人交付该房屋；被告按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，被告未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款；并且自买受人付款之日起，按照5.3%不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2019年8月29日，原告与中国建设银行股份有限公司民和支行签订《特别签订条款》，约定原告将该商铺抵押给中国建设银行股份有限公司民和支行，抵押价款为280000元，利率为6.125%，期限为120个月，每月还款3126.18元。2019年9月19日，中国建设银行股份有限公司民和支行将原告所贷的280000元转入被告个贷系统平账专户。2020年6月9日，被告据交房流程表等入住资料签署入住确认单，确认原告石全红已在售楼部履行完相关手续，要求物业据此办理交房，原告石全红签字确认。交房时，原告发现房屋上层空间被相邻方占有，空间结构发生变更，原告向被告提出异议。2021年1月21日，被告向与原告房产相邻的房产所有人孟迎春发出通知，告知孟迎春装修中占用了原告空间，要求孟迎春拆除并恢复原状，若不按期拆除被告公司将强行进行拆除。此后孟迎春并未自行拆除，被告仅用木板将原告与孟迎春商铺上层空间重新隔离，但对混凝土现浇顶部隔层仍未拆除。相邻方孟迎春对隔开部分属原告空间亦无异议。本院认为，原、被告双方基于买卖商铺的合意，自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同合法有效，本应全面履行，买受人应按约定支付价款，出卖人应按约定交付标的物。被告所交付的商业用房空间结构发生变化，根据合同约定涉及该商业用房结构形式、户型、空间尺寸等变更的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未在规定期限内通知原告，原告发现房屋空间结构面积不足时向被告提出异议并与被告多次协商，但被告对空间结构变化的部分至今未采取拆除修复等相应完全的补救措施，原告起诉要求解除合同后，庭审中被告拒不承认空间结构发生变化的事实，被告也未完全履行合同义务的意愿，因此，该合同应予以解除。因原告已起诉请求解除合同，据双方约定被告应当退还原告已付全部房款，退还房款期限应参照双方约定的“通知送达之日起15日内”。关于原告主张的逾期交房违约金,虽然被告未在合同约定的时间交房,但交房时原告在入住确认单上签字确认,进入该房屋对房屋空间结构是否发生变更等予以查看，向被告提出了空间结构已发生变更的异议后多次与被告就此事宜进行沟通，上述行为可视为双方对原买卖合同中交房时间的变更均予以认可,双方发生纠纷的原因是房屋空间结构是否发生改变而非逾期交房，故原告主张逾期交房系被告违约的理由不成立,对原告因此而主张的违约金不予支持。虽然被告存在交付房产空间结构变更，空间面积不足的违约情形，但原告并未就此原因提出要求被告承担违约金的主张。关于原告主张的购房贷款利息及首付款利息的诉讼请求，被告交付房产空间结构变更，面积不足，原告就此向被告提出异议后被告在庭审中拒不承认空间结构发生变化的事实，被告违约且无继续全面履行义务的意愿，导致纠纷发生，原告未能使用房产而原告房款资金被占用，对此被告理应承担违约责任，支付原告首付款与购房贷款等原告资金被占用期间的损失。关于费用数额的确定：买卖合同中，买方具有付款义务，付款方式存在现款支付与贷款支付等多种方式，贷款购房是由于原告付款能力不足而采用的付款方式，因原告原因给原告造成的贷款利息损失不应由被告承担，因此不能按照原告计算方式（十年期的贷款利息）确定利息数额；根据双方对被告交付标的物空间结构变更导致空间不足而违约的情形明确约定：解除合同后自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。原告付款后资金被占用而产生的损失利息，被告应自收到房款之日起至实际返还钱款之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付，分别为：其中100000元房款自2018年10月5日起计，其中188800元房款自2018年11月2日起计，其中280000元房款自2019年9月19日起计，计算至实际还清之日。综上所述，对原告请求合理部分予以支持，对原告其他请求，因原告提供的证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告石全红、王富贵与被告民和县帝豪房地产开发有限公司于 2019年 1月 21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告民和县帝豪房地产开发有限公司返还原告石全红、王富贵购房款 568800元及房屋维修基金 593元；三、被告民和县帝豪房地产开发有限公司给付原告石全红、王富贵房款资金被占用期间的利息：其中100000元房款自2018年10月5日起计，188800元房款自2018年11月2日起计，280000元房款自2019年9月19日起计，以上述购房款数额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至房款本息实际还清之日止。四、驳回原告石全红、王富贵的其他诉讼请求。上述第二、第三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11368元，由原告石全红、王富贵负担850元，被告民和县帝豪房地产开发有限公司负担10518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审  判  长   黄学明人 民 陪 审 员   魁永霞人 民 陪 审 员   马卉英二〇二一年八月三日法 官 助 理   马佩燕书  记  员   刘小芬