四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终12609号上诉人（原审原告）：文利敏，女，1957年8月13日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：苏舒，男，1987年8月13日出生，汉族，住成都市青羊区。系文利敏之子。被上诉人（原审被告）：成都市蓉森实业有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇柳城大道7号。法定代表人：沈益学，董事长。委托诉讼代理人：王**元，男，1963年3月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。该公司员工。原审第三人：四川省家大实业股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元6层601。法定代表人：陈祥荣，董事长。委托诉讼代理人：熊德良，男，1987年1月12日出生，汉族，住成都市锦江区。系公司员工。原审第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区太升南路61号。法定代表人：文利云，总经理。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师。原审第三人：成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部。住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道7号。负责人：文利云，经理。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师。上诉人文利敏因与被上诉人成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）、原审第三人四川省家大实业股份有限公司（以下简称家大公司）、四川文鼎房地产开发有限责任公司（以下简称文鼎公司）、成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部（以下简称项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文利敏上诉请求：依法撤销原判，改判支持文利敏一审诉讼请求。事实与理由：原审未查明本案事实，适用法律错误，判决有误。首先，案涉房屋系蓉森公司与文鼎公司合作开发，双方签订《联营合同书》，该合同第七条约定：该宗土地开发过程中及售后服务由文鼎公司全权负责，蓉森公司仅为开发办证做好服务工作，开发及售房中出现的经济责任由文鼎公司负责。该合同还约定：联营项目实行独立核算，自负盈亏，设立独立项目账户。据此，项目部的售房行为已取得了蓉森公司及文鼎公司的授权。其次，文利敏与项目部签订了房屋买卖合同，且已经按合同约定支付了相应的款项。再次，文利敏实际已经从购房之日起缴纳了物管费，对该房屋进行了装饰装修，并且占有房屋至今。除此，文鼎公司确认项目部经蓉森公司授权对外销售房屋。因此，基于上述事实，蓉森公司应当为文利敏办理该房屋的产权转移登记。原审法院仅依据蓉森公司单方表示未授权项目部对外出售房屋为由，认为项目部的售楼行为不构成表见代理，也未取得该授权，驳回文利敏一审诉请，显属错误。蓉森公司辩称，文利敏与文鼎公司签订的商品房买卖合同，与蓉森公司无关，该合同中没有蓉森公司的盖章，项目部是文鼎公司的分支机构，而该合同中无项目部的盖章，故对蓉森公司并无约束力。家大公司述称，同一审意见一致，对商品房买卖合同的三性均有异议。文鼎公司述称，文鼎公司对文利敏的上诉请求、事实与理由无异议，关于文利敏在上诉状中提到的联营合同问题，案涉房屋所涉及的鱼凫阳光项目确为文鼎公司出资金、蓉森公司出土地联合开发的。项目部述称，对文利敏的上诉请求、事实与理由无异议，项目部属于蓉森公司而非文鼎公司，这在工商信息中可以查明。项目部是蓉森公司的分公司，其经营范围为受主体委托从事房地产开发，所以项目部对外签订的商品房买卖合同实际上是代理蓉森公司所签订的。关于家大公司的问题，由于家大公司购买案涉房屋，且蓉森公司向家大公司融资，后对房屋采取的是一种具有抵押担保性质的备案，所以家大公司与文鼎公司的买卖并非真实买卖，应属融资担保性质。文利敏向一审法院起诉请求：1.判令蓉森公司为文利敏办理成都市温江区房屋的不动产转移登记；2.诉讼费由蓉森公司承担。一审法院认定事实：文利敏与项目部于2011年5月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定文利敏向蓉森公司购买xx号房屋，总价款为295680元，文利敏采用分期付款。出卖人蓉森公司在买受人缴清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书。同日，项目部向文利敏出具其缴纳200000的收据，文利敏缴纳了2011年5月1日至5月31日的物业费。一审另查明，家大公司于2014年7月24日进行了企业名称变更，由四川家大投资股份有限公司变更为四川省家大实业股份有限公司。家大公司在名称变更之前以四川家大投资股份有限公司的名称与蓉森公司签订了商品房买卖合同，购买案涉房屋。该商品房买卖合同于2013年4月7日办理了登记备案手续。截止一审法庭辩论终结前，文利敏、家大公司均未取得本案诉争房屋的不动产权证书。一审另查明，项目部是由文鼎公司设立的分公司，依法登记并领取了营业执照。一审法院认为，本案的争议焦点在于：文利敏与项目部于2011年5月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》对蓉森公司是否具有约束力，蓉森公司是否应当协助文利敏办理本案诉争房屋的不动产转移登记手续。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”；第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生效力”；第一百七十一条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，原审第三人文鼎公司述称其经蓉森公司授权以蓉森公司名义与购房者签订合同没有证据证明，蓉森公司也未予以追认，文利敏也未提交证据证明构成表见代理，《商品房买卖合同》对蓉森公司没有约束力。文利敏要求蓉森公司为其办理案涉房屋的不动产转移登记没有合同依据。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回文利敏的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计478元，由文利敏负担。二审中，文利敏提交了蓉森公司与文鼎公司的《联营合同书》（复印件），拟以此证明蓉森公司授权文鼎公司开发并且销售了案涉项目的房屋，且文鼎公司合法把房屋销售给文利敏，蓉森公司有义务配合文利敏办理购买房屋的房产证。蓉森公司质证认为，因文利敏没有明确证据的来源，对于其真实性不能确定。家大公司质证认为，对该证据的三性均无异议。文鼎公司与项目部质证认为，对该证据的三性均无异议，在成都建工集团诉文鼎公司、蓉森公司工程欠款的案件中，曾被蓉森公司作为证据提交，故对真实性及其证明目的没有异议。本院经审查认为，因该证据为复印件，且无其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院对该证据不予采信。蓉森公司、家大公司、文鼎公司、项目部未提供新证据。二审另查明，案涉《商品房买卖合同》封面载明出卖人：成都市蓉森实业有限公司，其上加盖成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部印章；买受人：文利敏。合同第一页载明，出卖人：成都市蓉森实业有限公司；买受人：文利敏。合同第16页出卖人（签章）处加盖成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部印章；买受人（签章）处文利敏签字。又查明，《商品房买卖合同补充协议》第五条关于权属办理的特别约定：一、买受人委托出卖人办理合同项下房屋的权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托。二、买受人须根据出卖人的要求出具上述事项的事项的委托书并办理公证，配合出卖人开展办理工作。三、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定的应由买受人承担的维修基金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料，该税、费由买受人在收房前预交给出卖人……。四、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书……。再查明，案涉房屋已于2010年12月16日登记在蓉森公司名下。二审中，本院为查明案件事实，依职权调取项目部设立的档案材料。主要包括：1.《分公司设立登记申请书》，主要载明名称：成都市蓉森实业有限公司温江区“海棠伊园”项目部；负责人：文利云；经营范围：房地产开发；由公司法定代表人及指定代表或委托代理人签字，加盖成都市蓉森实业有限公司的印章，落款时间为2007年5月15日。2.《企业登记颁证及归档记录表》，主要载明企业名称：成都市蓉森实业有限公司温江区“海棠伊园”项目部；登记类型：分公司；核准日期：2007.5.17；出照日期：2007.5.17。3.《分公司变更登记申请书》，主要载明名称：（原登记事项）成都市蓉森实业有限公司温江区“海棠伊园”项目部，（申请变更登记事项）成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部，有公司法定代表人及指定代表或委托代理人签字，加盖成都市蓉森实业有限公司印章，落款时间为2007年7月23日。4.《企业登记颁证及归档记录表》，主要载明企业名称：成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部；登记类型：分公司；核准日期：2007.7.24；出照日期：2007.7.24。二审中，蓉森公司陈述，案涉房屋具备办理不动产权证的条件。二审中，家大公司陈述，家大公司借钱给文鼎公司，文鼎公司以包括案涉房屋在内的20套房屋作担保，其与文鼎公司签订的商品房买卖合同实际上是担保性质，并非真正的房屋买卖合同关系。二审中，文利敏陈述，其愿意支付剩余的购房款，并承担办理不动产权证的税费等。本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：蓉森公司是否应为文利敏办理案涉房屋的不动产权属登记。本院认为，文利敏与项目部签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定可知，分公司的民事责任由设立公司承担。本案中，项目部是由蓉森公司依法设立的分公司，故项目部的民事责任由蓉森公司承担。根据本案查明的事实，文利敏已支付了大部分购房款，项目部亦向文利敏交付了该房屋，房屋现登记在蓉森公司名下。虽然案涉房屋已备案在家大公司名下，但根据家大公司的陈述，该备案实为担保，双方并不具有真实的房屋买卖关系，且商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并不产生物权变动的效力。现案涉房屋不存在被查封、抵押等办理转移登记的障碍，二审中文利敏亦同意在办理案涉房屋转移登记时支付剩余购房款。综上所述，文利敏提出蓉森公司为其办理案涉房屋的不动产权属登记的请求具有合同依据和事实依据，本院予以支持。综上，文利敏的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4950号民事判决；二、文利敏于本判决生效之日起十日内向成都市蓉森实业有限公司支付剩余购房款95680元；三、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起十日内为文利敏办理位于成都市温江区房屋的不动产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计478元，二审案件受理费956元，均由成都市蓉森实业有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  白福群审判员  龚 耘审判员  李 俊二〇二一年八月六日书记员  夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终12609号上诉人（原审原告）：文利敏，女，1957年8月13日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：苏舒，男，1987年8月13日出生，汉族，住成都市青羊区。系文利敏之子。被上诉人（原审被告）：成都市蓉森实业有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇柳城大道7号。法定代表人：沈益学，董事长。委托诉讼代理人：王**元，男，1963年3月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。该公司员工。原审第三人：四川省家大实业股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元6层601。法定代表人：陈祥荣，董事长。委托诉讼代理人：熊德良，男，1987年1月12日出生，汉族，住成都市锦江区。系公司员工。原审第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区太升南路61号。法定代表人：文利云，总经理。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师。原审第三人：成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部。住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道7号。负责人：文利云，经理。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师。上诉人文利敏因与被上诉人成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）、原审第三人四川省家大实业股份有限公司（以下简称家大公司）、四川文鼎房地产开发有限责任公司（以下简称文鼎公司）、成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部（以下简称项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文利敏上诉请求：依法撤销原判，改判支持文利敏一审诉讼请求。事实与理由：原审未查明本案事实，适用法律错误，判决有误。首先，案涉房屋系蓉森公司与文鼎公司合作开发，双方签订《联营合同书》，该合同第七条约定：该宗土地开发过程中及售后服务由文鼎公司全权负责，蓉森公司仅为开发办证做好服务工作，开发及售房中出现的经济责任由文鼎公司负责。该合同还约定：联营项目实行独立核算，自负盈亏，设立独立项目账户。据此，项目部的售房行为已取得了蓉森公司及文鼎公司的授权。其次，文利敏与项目部签订了房屋买卖合同，且已经按合同约定支付了相应的款项。再次，文利敏实际已经从购房之日起缴纳了物管费，对该房屋进行了装饰装修，并且占有房屋至今。除此，文鼎公司确认项目部经蓉森公司授权对外销售房屋。因此，基于上述事实，蓉森公司应当为文利敏办理该房屋的产权转移登记。原审法院仅依据蓉森公司单方表示未授权项目部对外出售房屋为由，认为项目部的售楼行为不构成表见代理，也未取得该授权，驳回文利敏一审诉请，显属错误。蓉森公司辩称，文利敏与文鼎公司签订的商品房买卖合同，与蓉森公司无关，该合同中没有蓉森公司的盖章，项目部是文鼎公司的分支机构，而该合同中无项目部的盖章，故对蓉森公司并无约束力。家大公司述称，同一审意见一致，对商品房买卖合同的三性均有异议。文鼎公司述称，文鼎公司对文利敏的上诉请求、事实与理由无异议，关于文利敏在上诉状中提到的联营合同问题，案涉房屋所涉及的鱼凫阳光项目确为文鼎公司出资金、蓉森公司出土地联合开发的。项目部述称，对文利敏的上诉请求、事实与理由无异议，项目部属于蓉森公司而非文鼎公司，这在工商信息中可以查明。项目部是蓉森公司的分公司，其经营范围为受主体委托从事房地产开发，所以项目部对外签订的商品房买卖合同实际上是代理蓉森公司所签订的。关于家大公司的问题，由于家大公司购买案涉房屋，且蓉森公司向家大公司融资，后对房屋采取的是一种具有抵押担保性质的备案，所以家大公司与文鼎公司的买卖并非真实买卖，应属融资担保性质。文利敏向一审法院起诉请求：1.判令蓉森公司为文利敏办理成都市温江区房屋的不动产转移登记；2.诉讼费由蓉森公司承担。一审法院认定事实：文利敏与项目部于2011年5月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定文利敏向蓉森公司购买xx号房屋，总价款为295680元，文利敏采用分期付款。出卖人蓉森公司在买受人缴清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书。同日，项目部向文利敏出具其缴纳200000的收据，文利敏缴纳了2011年5月1日至5月31日的物业费。一审另查明，家大公司于2014年7月24日进行了企业名称变更，由四川家大投资股份有限公司变更为四川省家大实业股份有限公司。家大公司在名称变更之前以四川家大投资股份有限公司的名称与蓉森公司签订了商品房买卖合同，购买案涉房屋。该商品房买卖合同于2013年4月7日办理了登记备案手续。截止一审法庭辩论终结前，文利敏、家大公司均未取得本案诉争房屋的不动产权证书。一审另查明，项目部是由文鼎公司设立的分公司，依法登记并领取了营业执照。一审法院认为，本案的争议焦点在于：文利敏与项目部于2011年5月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》对蓉森公司是否具有约束力，蓉森公司是否应当协助文利敏办理本案诉争房屋的不动产转移登记手续。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”；第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生效力”；第一百七十一条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，原审第三人文鼎公司述称其经蓉森公司授权以蓉森公司名义与购房者签订合同没有证据证明，蓉森公司也未予以追认，文利敏也未提交证据证明构成表见代理，《商品房买卖合同》对蓉森公司没有约束力。文利敏要求蓉森公司为其办理案涉房屋的不动产转移登记没有合同依据。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回文利敏的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计478元，由文利敏负担。二审中，文利敏提交了蓉森公司与文鼎公司的《联营合同书》（复印件），拟以此证明蓉森公司授权文鼎公司开发并且销售了案涉项目的房屋，且文鼎公司合法把房屋销售给文利敏，蓉森公司有义务配合文利敏办理购买房屋的房产证。蓉森公司质证认为，因文利敏没有明确证据的来源，对于其真实性不能确定。家大公司质证认为，对该证据的三性均无异议。文鼎公司与项目部质证认为，对该证据的三性均无异议，在成都建工集团诉文鼎公司、蓉森公司工程欠款的案件中，曾被蓉森公司作为证据提交，故对真实性及其证明目的没有异议。本院经审查认为，因该证据为复印件，且无其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院对该证据不予采信。蓉森公司、家大公司、文鼎公司、项目部未提供新证据。二审另查明，案涉《商品房买卖合同》封面载明出卖人：成都市蓉森实业有限公司，其上加盖成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部印章；买受人：文利敏。合同第一页载明，出卖人：成都市蓉森实业有限公司；买受人：文利敏。合同第16页出卖人（签章）处加盖成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部印章；买受人（签章）处文利敏签字。又查明，《商品房买卖合同补充协议》第五条关于权属办理的特别约定：一、买受人委托出卖人办理合同项下房屋的权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托。二、买受人须根据出卖人的要求出具上述事项的事项的委托书并办理公证，配合出卖人开展办理工作。三、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定的应由买受人承担的维修基金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料，该税、费由买受人在收房前预交给出卖人……。四、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证书……。再查明，案涉房屋已于2010年12月16日登记在蓉森公司名下。二审中，本院为查明案件事实，依职权调取项目部设立的档案材料。主要包括：1.《分公司设立登记申请书》，主要载明名称：成都市蓉森实业有限公司温江区“海棠伊园”项目部；负责人：文利云；经营范围：房地产开发；由公司法定代表人及指定代表或委托代理人签字，加盖成都市蓉森实业有限公司的印章，落款时间为2007年5月15日。2.《企业登记颁证及归档记录表》，主要载明企业名称：成都市蓉森实业有限公司温江区“海棠伊园”项目部；登记类型：分公司；核准日期：2007.5.17；出照日期：2007.5.17。3.《分公司变更登记申请书》，主要载明名称：（原登记事项）成都市蓉森实业有限公司温江区“海棠伊园”项目部，（申请变更登记事项）成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部，有公司法定代表人及指定代表或委托代理人签字，加盖成都市蓉森实业有限公司印章，落款时间为2007年7月23日。4.《企业登记颁证及归档记录表》，主要载明企业名称：成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部；登记类型：分公司；核准日期：2007.7.24；出照日期：2007.7.24。二审中，蓉森公司陈述，案涉房屋具备办理不动产权证的条件。二审中，家大公司陈述，家大公司借钱给文鼎公司，文鼎公司以包括案涉房屋在内的20套房屋作担保，其与文鼎公司签订的商品房买卖合同实际上是担保性质，并非真正的房屋买卖合同关系。二审中，文利敏陈述，其愿意支付剩余的购房款，并承担办理不动产权证的税费等。本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：蓉森公司是否应为文利敏办理案涉房屋的不动产权属登记。本院认为，文利敏与项目部签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定可知，分公司的民事责任由设立公司承担。本案中，项目部是由蓉森公司依法设立的分公司，故项目部的民事责任由蓉森公司承担。根据本案查明的事实，文利敏已支付了大部分购房款，项目部亦向文利敏交付了该房屋，房屋现登记在蓉森公司名下。虽然案涉房屋已备案在家大公司名下，但根据家大公司的陈述，该备案实为担保，双方并不具有真实的房屋买卖关系，且商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并不产生物权变动的效力。现案涉房屋不存在被查封、抵押等办理转移登记的障碍，二审中文利敏亦同意在办理案涉房屋转移登记时支付剩余购房款。综上所述，文利敏提出蓉森公司为其办理案涉房屋的不动产权属登记的请求具有合同依据和事实依据，本院予以支持。综上，文利敏的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4950号民事判决；二、文利敏于本判决生效之日起十日内向成都市蓉森实业有限公司支付剩余购房款95680元；三、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起十日内为文利敏办理位于成都市温江区房屋的不动产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计478元，二审案件受理费956元，均由成都市蓉森实业有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  白福群审判员  龚 耘审判员  李 俊二〇二一年八月六日书记员  夏玉荣