河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1723民初3222号原告：吴超凡，男，汉族，23岁，住河南省平舆县。原告:张卫强,男,汉族,20岁,住河南省平舆县。委托代理人:郭鹤,驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告:王玉凤,女,汉族,29岁,住河南省平舆县。被告：高彦军，男，汉族，68岁，住河南省平舆县。原告吴超凡、张卫强与被告王玉凤、高彦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告吴超凡、张卫强及其委托代理人郭贺，被告高彦军到庭参加了诉讼，被告王玉凤经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吴超凡、张卫强诉称，2021年4月12日，其与被告签订《店铺转让合同》一份，被告王玉凤以18500元的转让价将其租赁被告高彦军的门面房转租给原告使用，原告按照王玉凤的要求支付了租金，原告办理营业执照时，又与被告高彦军签订了《租房协议》，但原告装修时，被告高彦军以破坏其房屋暗线为由不让装修，也不让原告正常使用，经有关部门鉴定被告高彦军的房屋并无受损，经双方多次协商，高彦军拒不让有关继续使用该房屋，对于有关交纳的房租费和押金也不予退还，为此，特要求：1、判令解除原告与二被告签订的《店铺转让协议》和《租房协议》；2、二被告退还原告的房屋转让费、押金及房屋租金18500元。3、本案诉讼费由被告承担。被告高彦军辩称，原告在未经其知情和同意的情况下，在承重墙上开凿一长6米、宽5-9厘米、深5-7厘米的水平沟槽和几个方槽，致使墙体收到了破坏，本人根据有关法规“承租人不得擅自改变房屋承重结构和拆改房内结构”，才要求原告立即停工，并对破坏部分进行修复和作出相应赔偿，现被告亦要求解除合同，判决原告赔偿其各种损失。经审理认定事实如下：2020年9月1日，高彦军与王玉凤签订《房租协议》一份，主要内容为：高彦军将自己门面房租赁给王玉凤使用，期限2020年9月1日-2021年9月1日，年租金4万元，另收水电费、房屋设施押金2000元，租赁期间承租人不得私自转租，如需转租需经出租人同意；租赁结束时，承租人需交清欠款，届时出租人如数退还全部押金；承租人不得随意损坏房屋设施，如需装修和改造，需先征得出租人同意，该房屋为经营饮品类，不经出租人同意，不能改为它用。2021年4月12日，王玉凤将上述房屋转租给原告，双方签订了《店铺转让协议》，主要内容为：王玉凤同意将上述房屋转租给原告使用，租赁期限至2021年9月1日，转让费18500元（包括剩余房租费及转让费），该费用微信转账一次性付清。上述《店铺转让协议》征得高彦军同意，高彦军当日与原告签订《租房协议》，主要内容为：高彦军将上述门面房租赁给原告使用，租期2021年4月1日-2021年9月1日五个月，租金12000元一次性付清（收据另开），高彦军另收押金2000元，协议的其他款项与高彦军和王玉凤签订的合同内容基本相同，该协议对如何装修没有约定，原告也没有实际支付高彦军上述协议约定的款额，高彦军以王玉凤所交押金没有到期为由，也没有将王玉凤的押金退给王玉凤。当日16:25王玉凤与原告微信聊天“你们签好了吗？钱转给我吧”，当日16:35原告张卫强用微信将18500元（含押金2000元）支付给王玉凤，王玉凤当日向原告出具了18500元的收据。后高彦军与原告为装修该房屋（门牌号××发生纠纷，高彦军对装修施工中砖砌墙体开槽，安全性存在怀疑，并提出对装修的沟槽进行鉴定，4月23日，经驻马店市顺达建设工程质量检测有限公司鉴定为：门牌号××鉴定构件安全性等级、使用等级，满足安全正常使用要求，4月26日，原告将上述鉴定报告书交给高彦军一份，当月27日原告与高彦军的微信聊天“叔，我们的门头可以开始装了嘛？”、“不可以装，要对我进行赔偿”高彦军仍与原告就所租房屋装修施工争执不下。本院认为，被告王玉凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。民事诉讼双方当事人对自己提出的主张，均有责任提供证据加以证明，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”；王玉凤在租赁期限内，经出租人高彦军同意与原告签订《店铺转让协议》，原告在转租协议的基础上又与原房屋出租人高彦军签订《租房协议》，上述两份协议均为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告是基于租赁高彦军所有的房屋而与王玉凤签订《店铺转让协议》，且转租前征得了高彦军的同意，高彦军在与原告履行《租房协议》期间，对其怀疑的“装修施工中砖砌墙体开槽的安全性”，经鉴定“满足安全正常使用要求”，但高彦军在接到上述鉴定报告书知道“满足安全正常使用要求”情况下，仍以要求原告赔偿为由，阻止原告正常装修使用，并导致原告不能实现合同目的和解除协议，客观上对原告的租金及其他损失存在违约过错责任，协议解除后应当与王玉凤共同承担赔偿原告损失的责任，同时其与原告签订的《租房协议》是在王玉凤对该房屋的使用期限内，实际收取的是王玉凤租赁期间内的租金，由于高彦军与王玉凤签订的协议租金每年40000元，但在王玉凤有权使用该房屋的同一期间内，高彦军又与原告签订的协议租金五个月12000元，后者的租金低于与王玉凤签订协议的租金，且原告并无法和实际履行后协议给付高彦军租金和押金，原告与王玉凤签订五个月使用房屋的租金应为16667元（40000元/年÷12×5个月），押金或其他费用为1833元（18500元减去16667元），原告的租金损失应当从六月初起诉立案要求解除合同时起算至租期届满为三个月，原告提出解除合同后的三个月租金损失标准应当以与王玉凤签订的协议为准，原告三个月的房屋租金10000元和其他损失1833元，合计为11833元。合同解除后，如当事人仍有其他纠纷可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴超凡、张卫强2021年4月12日分别与被告王玉凤签订的《店铺转让协议》、与被告高彦军签订的《租房协议》；二、被告王玉凤、高彦军于本判决生效后十日内共同赔偿原告吴超凡、张卫强损失11833元；三、驳回原告吴超凡、张卫强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取156元，由被告王玉凤、高彦军承担。本判决为终审判决。审判员崔新民二〇二一年八月十九日书记员赵刚河南省平舆县人民法院民事判决书（2021）豫1723民初3222号原告：吴超凡，男，汉族，23岁，住河南省平舆县。原告:张卫强,男,汉族,20岁,住河南省平舆县。委托代理人:郭鹤,驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告:王玉凤,女,汉族,29岁,住河南省平舆县。被告：高彦军，男，汉族，68岁，住河南省平舆县。原告吴超凡、张卫强与被告王玉凤、高彦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告吴超凡、张卫强及其委托代理人郭贺，被告高彦军到庭参加了诉讼，被告王玉凤经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吴超凡、张卫强诉称，2021年4月12日，其与被告签订《店铺转让合同》一份，被告王玉凤以18500元的转让价将其租赁被告高彦军的门面房转租给原告使用，原告按照王玉凤的要求支付了租金，原告办理营业执照时，又与被告高彦军签订了《租房协议》，但原告装修时，被告高彦军以破坏其房屋暗线为由不让装修，也不让原告正常使用，经有关部门鉴定被告高彦军的房屋并无受损，经双方多次协商，高彦军拒不让有关继续使用该房屋，对于有关交纳的房租费和押金也不予退还，为此，特要求：1、判令解除原告与二被告签订的《店铺转让协议》和《租房协议》；2、二被告退还原告的房屋转让费、押金及房屋租金18500元。3、本案诉讼费由被告承担。被告高彦军辩称，原告在未经其知情和同意的情况下，在承重墙上开凿一长6米、宽5-9厘米、深5-7厘米的水平沟槽和几个方槽，致使墙体收到了破坏，本人根据有关法规“承租人不得擅自改变房屋承重结构和拆改房内结构”，才要求原告立即停工，并对破坏部分进行修复和作出相应赔偿，现被告亦要求解除合同，判决原告赔偿其各种损失。经审理认定事实如下：2020年9月1日，高彦军与王玉凤签订《房租协议》一份，主要内容为：高彦军将自己门面房租赁给王玉凤使用，期限2020年9月1日-2021年9月1日，年租金4万元，另收水电费、房屋设施押金2000元，租赁期间承租人不得私自转租，如需转租需经出租人同意；租赁结束时，承租人需交清欠款，届时出租人如数退还全部押金；承租人不得随意损坏房屋设施，如需装修和改造，需先征得出租人同意，该房屋为经营饮品类，不经出租人同意，不能改为它用。2021年4月12日，王玉凤将上述房屋转租给原告，双方签订了《店铺转让协议》，主要内容为：王玉凤同意将上述房屋转租给原告使用，租赁期限至2021年9月1日，转让费18500元（包括剩余房租费及转让费），该费用微信转账一次性付清。上述《店铺转让协议》征得高彦军同意，高彦军当日与原告签订《租房协议》，主要内容为：高彦军将上述门面房租赁给原告使用，租期2021年4月1日-2021年9月1日五个月，租金12000元一次性付清（收据另开），高彦军另收押金2000元，协议的其他款项与高彦军和王玉凤签订的合同内容基本相同，该协议对如何装修没有约定，原告也没有实际支付高彦军上述协议约定的款额，高彦军以王玉凤所交押金没有到期为由，也没有将王玉凤的押金退给王玉凤。当日16:25王玉凤与原告微信聊天“你们签好了吗？钱转给我吧”，当日16:35原告张卫强用微信将18500元（含押金2000元）支付给王玉凤，王玉凤当日向原告出具了18500元的收据。后高彦军与原告为装修该房屋（门牌号××发生纠纷，高彦军对装修施工中砖砌墙体开槽，安全性存在怀疑，并提出对装修的沟槽进行鉴定，4月23日，经驻马店市顺达建设工程质量检测有限公司鉴定为：门牌号××鉴定构件安全性等级、使用等级，满足安全正常使用要求，4月26日，原告将上述鉴定报告书交给高彦军一份，当月27日原告与高彦军的微信聊天“叔，我们的门头可以开始装了嘛？”、“不可以装，要对我进行赔偿”高彦军仍与原告就所租房屋装修施工争执不下。本院认为，被告王玉凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。民事诉讼双方当事人对自己提出的主张，均有责任提供证据加以证明，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”；王玉凤在租赁期限内，经出租人高彦军同意与原告签订《店铺转让协议》，原告在转租协议的基础上又与原房屋出租人高彦军签订《租房协议》，上述两份协议均为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告是基于租赁高彦军所有的房屋而与王玉凤签订《店铺转让协议》，且转租前征得了高彦军的同意，高彦军在与原告履行《租房协议》期间，对其怀疑的“装修施工中砖砌墙体开槽的安全性”，经鉴定“满足安全正常使用要求”，但高彦军在接到上述鉴定报告书知道“满足安全正常使用要求”情况下，仍以要求原告赔偿为由，阻止原告正常装修使用，并导致原告不能实现合同目的和解除协议，客观上对原告的租金及其他损失存在违约过错责任，协议解除后应当与王玉凤共同承担赔偿原告损失的责任，同时其与原告签订的《租房协议》是在王玉凤对该房屋的使用期限内，实际收取的是王玉凤租赁期间内的租金，由于高彦军与王玉凤签订的协议租金每年40000元，但在王玉凤有权使用该房屋的同一期间内，高彦军又与原告签订的协议租金五个月12000元，后者的租金低于与王玉凤签订协议的租金，且原告并无法和实际履行后协议给付高彦军租金和押金，原告与王玉凤签订五个月使用房屋的租金应为16667元（40000元/年÷12×5个月），押金或其他费用为1833元（18500元减去16667元），原告的租金损失应当从六月初起诉立案要求解除合同时起算至租期届满为三个月，原告提出解除合同后的三个月租金损失标准应当以与王玉凤签订的协议为准，原告三个月的房屋租金10000元和其他损失1833元，合计为11833元。合同解除后，如当事人仍有其他纠纷可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴超凡、张卫强2021年4月12日分别与被告王玉凤签订的《店铺转让协议》、与被告高彦军签订的《租房协议》；二、被告王玉凤、高彦军于本判决生效后十日内共同赔偿原告吴超凡、张卫强损失11833元；三、驳回原告吴超凡、张卫强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取156元，由被告王玉凤、高彦军承担。本判决为终审判决。审判员崔新民二〇二一年八月十九日书记员赵刚