江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终3892号上诉人（原审被告、反诉原告）:罗杰，男，1968年8月17日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告、反诉原告）:姬冬梅，女，1967年10月13日生，汉族，住徐州市云龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘琦，江苏觉悟律师事务律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁菁，女，1993年7月21日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庄傲然，男，1991年3月4日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人罗杰、姬冬梅因与被上诉人袁菁、庄傲然房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗杰、姬冬梅及其委托诉讼代理人刘琦，被上诉人袁菁、庄傲然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗杰、姬冬梅上诉请求：1、撤销一审判决书，依法改判。2、诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审认定事实不正确，上诉人并不存在违约行为。1、在该事件中，上诉人并不存在过错，在卖房时选择哪家中介是卖房人的权利，并不是将房屋信息告知宝泰房产中介以外的中介机构就可以解除合同。2、被上诉人认为购买涉案房屋的首付是30%，是对合同的恶意误解。双方在签订合同时，一直是要求首付40%，至于中介跟被上诉人怎样陈述与上诉人无关。上诉人与被上诉人之间签订的合同也是要求40%首付款，被上诉人具备完全行为能力，在签订合同时对合同的约定是知晓的，而原审法院仅凭被上诉人在庭上的陈述，在没有任何证据佐证的情况下认定该事实是没有法律依据的。3、被上诉人在购买房屋时，对其是否要购买始终处于不确定状态。(1)双方原定于2020年1月20日办理过户手续，但在这之前被上诉人始终意见反复，不断陈述自己没有钱，房屋买不起，直到2020年1月19日才筹集到款项。按照对合同的正常理解，房屋过户应当将首付款项，即40%交至上诉人处，上诉人才去银行办理解押。时至今日，被上诉人都未将首付款项交至上诉人处，上诉人理应不将房屋解押。但上诉人考虑到被上诉人的利益，用自有资金于2020年1月21日将房屋解押，但一审法院却认定被上诉人系违约行为，并解除双方的买卖合同，并无事实和法律依据。(2)被上诉人在原审中叙述，2020年2月17日还致电上诉人要求出具满5唯一证明，可以证实，被上诉人对于晚一天解押的事实是予以认可的，并表示想要继续购买，但当时正是新型冠状病毒的爆发期，上诉人没有能力去不动产交易中心去开具所谓的满5唯一证明，且被上诉人只是怀疑涉案房屋并不是上诉人的唯一住房，担心在购买时可能要交纳更高的税费，但这仅仅是被上诉人的猜测，该猜测并不是解除合同的条件，但被上诉人始终以此为由不断反复态度，并要求解除合同，故本案违约方为被上诉人。二、合同并不存在法定解除事由，应当继续履行，如果不愿履行，应当承担违约责任。上诉人在不享有法定解除权的情况下，预先告知被上诉人不愿购买，应属于预期违约，应当向上诉人支付合同约定的违约金，但原审法院认为系上诉人违约并要求上诉人双倍返还定金，并无事实和法律依据。袁菁、庄傲然辩称，一、解除合同的首要因素是卖方违约，中介存在误导行为，且认识到错误，将中介费退还给被上诉人，被上诉人没有追究中介的过失或者责任。二、双方在签订合同时约定首付款30%，并未约定40%。三、合同约定，卖方如果有贷款问题自己处理，首付款也只能转入监管账户，不能交给上诉人。对于满五唯一证明问题，是上诉人不提供，上诉人存在违约行为，一审判决正确，应当维持原判。袁菁、庄傲然向一审法院提出诉讼请求：判令罗杰、姬冬梅定金双倍返还40000元，诉讼费以及其它诉讼相关费用皆由罗杰、姬冬梅承担。罗杰、姬冬梅向一审法院提出反诉请求：要求判令袁菁、庄傲然支付总房款30%的违约金327000元及律师费35000元，收取的定金不再退还。一审法院查明：云龙区汉源国际华城2-1-703室房屋为罗杰、姬冬梅共同共有，不动产权登记时间为2013年2月。2020年1月6日，罗杰、姬冬梅（出售方、甲方）与袁菁、庄傲然（购买方、乙方）、云龙区城南宝乐房产中介所（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》（S：2000671）,约定：甲方将坐落于汉源国际华城2-1-703室的住宅房屋出售给乙方，建筑面积74.85平方米，议定售价为109万元；售价含配套：煤气、壁挂炉、暖气片、固定装修、洗手盆、马桶、晾衣架、窗帘、灯具、橱柜、卫浴齐全。第五条:买卖双方同意房款支付采取首付加贷款方式（首付款至监管账户，剩余尾款乙方申请贷款支付，首付加贷款总额等于总房款）。第六条：此房地产交易所产生按规定双方所缴纳的税费全部由购买方承担，卖方净得议定售价。第七条：甲乙双方约定2020年1月20日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）。第九条：甲乙双方确认委托丙方买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按房地产议定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。第十条：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金2万元，甲乙双方同意由甲方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费，甲方将房证、土地证押给丙方保管。第十一条：甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1、若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，三日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其他款（不记利息）返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，三日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。2、甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按总房价千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过十五天的，守约方有权单方解除本合同。3、任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。4、违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费等）。第十二条：甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付此费用。第十三条：甲方保证并承诺出售的该房地产拥有完全所有权、使用权，如抵押甲方负责解押。第十七条：甲方承诺此房地产具备徐州市房屋出售条件并开具售房证明；乙方承诺具备徐州市房地产购买条件，如需要按揭贷款符合贷款条件。第二十条：甲方承诺上述房产老证、产证满三年、夫妻双方唯一住房、配合开具唯一住房证明、契税已满五年、夫妻双方签字没有问题、有贷款可自行还清不影响正常过户自行解押注销；乙方为公积金贷款和商贷组合贷，符合贷款条件；甲方承诺上述房产无户口，未用学区名额。王宝宇在合同尾部丙方经办人处签名。上述合同签订当日，袁菁向姬冬梅支付购买案涉房屋定金2万元。袁菁、庄傲然提交案涉房屋出售网上宣传图片两张，一张载明“满二、唯一住房”，另一张载明“满五”，拟证明不确定案涉房屋是否满五唯一。罗杰、姬冬梅称，图片显示案涉房屋符合满五唯一条件，不能认定卖方存在违约行为。袁菁、庄傲然提交的袁菁银行账户明细显示：截至2020年1月19日袁菁中国建设银行和中国邮政储蓄银行两个账户余额共计为432946.74元。袁菁、庄傲然称，过户前已准备好首付款和过户费。2020年1月21日罗杰向中国建设银行还清案涉房屋公积金贷款余额。袁菁、庄傲然称，没有在合同期限内还清贷款。2020年2月17日袁菁给罗杰打电话要求出具满五唯一的证明，罗杰要求过户时一并提供。2020年2月24日，袁菁作为买方与王宝宇作为居间方签署解除协议，载明：买方袁菁、庄傲然于2020年1月6日经宝泰房产（云龙区城南宝乐房产中介所）签订汉源国际华城2-1-703买卖合同，合同编号为S2000671，袁菁支付中介费10500元，现因袁菁和卖家产生纠纷不能购买上述房产，与居间方协商一致同意，达成如下协议：1、居间方退袁菁中介费7500元，原收据收回作废，居间服务关系终止。2、原买卖合同原件未收回，仅作为买方起诉使用，起诉结果与居间方无关。3、如袁菁继续购买该房产，则按房价1.5%的中介费补差额。罗杰、姬冬梅提供的徐州市不动产（住房）查询信息载明：截至2020年6月4日在徐州市主城区范围内罗杰、姬冬梅住房状况查询结果为仅有云龙区汉源国际华城2-1-703。袁菁、庄傲然称，卖方在合同期限内没有提供，是否满五唯一不确定。袁菁、庄傲然称，最早中介把三成首付变成四成首付时向卖方提出解除合同，卖方不同意，只好在过户前凑足房款，2020年1月20日没有与中介以及卖方去产权处缴纳首付款至监管账户，因一直在等卖方开具售房证明，卖方不提供才要求解除合同的。罗杰、姬冬梅称，直到现在我方都能承诺案涉房屋具备过户条件，案涉合同第十七条约定的开具售房证明没有法律规定，仅以该条规定我方不构成违约。罗杰、姬冬梅为本案诉讼与江苏觉悟律师事务所签订《委托代理合同》，已支出律师代理费35000元。一审法院认为：涉案双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，法院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。袁菁、庄傲然作为案涉房屋的购买人有证据证明其已按约向罗杰、姬冬梅支付定金2万元并在合同约定的过户日期前筹足首付款，罗杰、姬冬梅作为出卖人应按合同约定办理案涉房屋的产权过户手续。但罗杰、姬冬梅在约定的过户日期前未按合同约定向原告开具“满五唯一”证明并涤除案涉房屋上设定的抵押权，应认定罗杰、姬冬梅违约，袁菁、庄傲然有权按照合同约定向罗杰、姬冬梅主张违约责任。案涉合同既约定了定金又约定了违约金，袁菁、庄傲然可择一向罗杰、姬冬梅主张违约责任。袁菁、庄傲然主张罗杰、姬冬梅双倍返还定金4万元的诉请，有事实依据，不违反法律规定，法院予以支持。因袁菁、庄傲然在合同履行过程中不存在违约行为，故罗杰、姬冬梅要求袁菁、庄傲然支付违约金及律师费并不再退还定金的反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、罗杰、姬冬梅于本判决生效之日起七日内向袁菁、庄傲然双倍返还定金4万元；二、驳回反诉罗杰、姬冬梅的反诉请求。案件受理费800元,反诉费3515元，由罗杰、姬冬梅负担。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：在涉案合同履行中，哪一方存在违约行为。二审中，上诉人提交王宝宇和罗杰之间的录音材料、王宝宇出具的情况说明各一份，证明被上诉人在合同履行期间不停的告诉上诉人要求解除合同，并且在合同履行过程中，变化两次，在1月20日最终告诉上诉人涉案房屋可以购买，要求上诉人去办理解押手续，但2020年1月20日是星期天，所以无法办理相关手续，上诉人在1月21日办理完解押，随即就被被上诉人诉至一审法院，要求双倍返还定金，在整个交易过程中，上诉人并无违约行为。经质证，被上诉人认为，一开始确实是协商解除合同，上诉人不同意，说过了1月20日合同就作废，被上诉人为了不违约，将首付款凑齐，上诉人未按合同约定向被上诉人开具满五唯一证明，是上诉人违约在先。二审查明事实与一审一致。本院认为：关于在涉案合同履行中，哪一方存在违约行为的问题。2020年1月6日，上诉人与被上诉人在合同中约定，房款支付方式为首付加贷款付房款，首付款至监管账户……上诉人承诺上述房产老证，产证满三年，夫妻双方唯一住房，配合开具唯一住房证明，契税已满五年，夫妻双方签字没有问题，有贷款可自行还清，不影响正常过户，自行解押注销。上诉人认为被上诉人存在违约行为主要基于以下理由：一是被上诉人认为首付款为30%，没有能力购买，提出解除合同；二是认为被上诉人没有将首付款支付给上诉人。经过审理，上诉人该主张均不成立，理由如下：一、关于双方争议的首付款比例问题，被上诉人认为首付款为30%，后来知晓首付款为40%，但是鉴于当时并未准备充足，故与上诉人协商解除合同，因上诉人不同意，故在合同履行期限届满之前被上诉人按照房款40%准备了首付款。二、关于首付款向谁支付的问题，双方在合同中明确约定首付款付至监管账户，故上诉人以被上诉人未向其支付首付款为由认为被上诉人违约的理由不成立。被上诉人认为上诉人存在违约行为的理由为上诉人未按照合同约定配合开具唯一住房证明，本院认为被上诉人该理由成立，因为双方在合同中明确约定上诉人配合开具唯一住房证明，但在被上诉人要求其提供该证明时，上诉人一直未提供，存在违约行为。鉴于被上诉人陈述已经于2020年3月另行购买房屋，而上诉人陈述于2020年8月25日将涉案房屋另售他人，双方均表示无法继续履行涉案合同，故一审法院根据定金罚则判决上诉人向被上诉人双倍返还定金，并无不当。综上所述，罗杰、姬冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由罗杰、姬冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  苏 团二〇二一年八月十八日书记员  赵 莹