江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复42号复议申请人（承租人、异议人）：聂义根，男，1944年8月13日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。申请执行人：江西樟树农村商业银行股份有限公司。住所地：樟树市药都南大道。法定代表人：熊小妹，该行董事长。被执行人：聂志清，男，1970年1月16日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。被执行人：方美珍，女，1972年10月20日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。复议申请人聂义根不服樟树市人民法院作出的（2021）赣0982执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。樟树市人民法院在执行申请执行人江西樟树农村商业银行股份有限公司（以下简称樟树农商银行）与被执行人聂志清、方美珍金融借款合同纠纷一案中，裁定评估、拍卖被执行人聂志清名下位于樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）房产，案外人聂义根以樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室存在租赁权为由提出异议，要求撤销（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，停止拍卖该涉案房屋。该院审查后驳回了聂义根的异议请求。樟树市人民法院查明，樟树农商银行与聂志清、方美珍金融借款合同纠纷一案，该院已经发生法律效力的（2016）赣0982民初256号民事调解书确认：确定聂志清、方美珍欠樟树农商银行借款本金180万元及截止2016年4月1日利息115773.97元，该款项在2016年7月1日前付清；聂志清、方美珍承担自2016年4月2日起实际给付之日的利息；若聂志清、方美珍未按期归还欠款，樟树农商银行对聂志清、方美珍的抵押房产樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）享有优先受偿权。该案执行过程中，该院于2021年2月24日作出（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人聂志清名下位于樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）房产。该院另查明，聂志清、方美珍于1996年12月31日登记结婚，涉案位于樟树市房屋登记在方美珍名下，2015年1月27日，聂志清以该房屋等房产作为抵押向樟树农商银行借款180万元，并到樟树市房地产管理局办理了抵押登记手续。樟树市人民法院异议审查认为，涉案位于樟树市登记在方美珍名下，聂志清、方美珍夫妻为该房屋的所有权人。异议人聂义根称已付清20年房屋租金，有违租房的常规方式，即使异议人聂义根已租赁该房屋，也不影响对该房屋进行评估拍卖。遂于2021年6月9日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，作出（2021）赣0982执异10号执行裁定，驳回异议人聂义根的异议请求。聂义根向本院复议称，1、樟树市人民法院仅以复议申请人已付清20年的房屋租金有违常规而不予认定涉案房屋存在合法的租赁关系，属认定事实不清。复议申请人聂义根是聂志清的父亲，聂志清因急需用钱而向复议申请人借钱，而该钱是今后养老用的，本不想出借，奈何聂志清多次劝说，在孩子有困难的时候很难拒绝，于是双方想了一个折中的办法，即由复议申请人承租聂志清位于新天国际8栋1单元601室房屋，租期为20年，租金为每年11000元，复议申请人先将租金全部付清，既满足了聂志清的资金需要，也使复议申请人未来养老有一定保障。双方在法律规范内活动，约定将租金先行全部支付并不违法。2、樟树市人民法院法律适用错误。樟树市人民法院认为即使复议申请人已租赁该房屋，也不影响依法进行评估、拍卖，但实际上认定该房屋存在租赁关系，对能否保障复议申请人的承租权、评估结果及拍卖程序均有影响。一方面认定租赁事实可以保障复议申请人的承租权，另一方面房屋上存有20年的租赁权价值显然降低，同时，承租人享有优先购买权。请求依法撤销樟树市人民法院（2021）赣0982执异10号执行裁定，并认定拟拍卖房屋上已存有合法的租赁权。申请执行人樟树农商银行在复议中辩称，首先，被执行人聂志清将名下房屋租赁给其父亲并收取租金的行为明显与常理不符。其次，《房屋租赁合同》的租赁期限长达20年之久（租赁合同法定的最长期限），且十余万元的租金全部以现金方式支付，完全不符合一般的交易惯例，明显恶意串通伪造而成的，对聂义根的复议申请依法应当予以驳回。本院对樟树市人民法院查明的事实予以确认。另补充查明：1、根据聂义根提供的证据材料显示，聂义根于2014年10月1日与被执行人聂志清、方美珍签订《房屋租赁合同》，约定出租方（甲方）方美珍、聂志清将位于樟树市住宅出租给乙方聂义根、杨细妹20年，自2014年10月1日起至2034年9月30日止，房屋租金每年11000元，共220000元，付款方式为现金。2、聂志清于2014年10月1日出具收到聂义根房租款现金人民币8万元、2015年6月2日收到2万元、2015年7月18日收到3万5千元、2015年8月3日收到3万元、2015年11月30日收到5万5千元的收条共5张。3、2021年6月3日，聂志清、方美珍出具《情况说明》，证明聂义根系聂志清父亲，2014年因两被执行人需用钱，就向其父亲借钱，聂义根表示这些都是养老钱，一直未答应。经过多次劝说后，由聂义根长期承租居住新天国际8栋1单元601室房屋以保证其养老，于是在2014年10月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由聂义根承租该房屋20年，租金为每年11000元。本院认为，本案争议焦点主要有以下三点：一是案外人所主张的租赁合同是否真实；二是该租赁权能否对抗执行或排除执行法院对涉案标的物的评估拍卖；三是对案外人以租赁权为由提出排除执行异议应以何种程序进行审查？现就以上三点分述如下：一、关于案外人所主张的租赁合同是否真实的问题。根据复议申请人聂义根和被执行人聂志清的叙述，本案租赁合同名为租赁，实为借贷担保。且本案承租人聂义根系被执行人聂志清父亲，作为具有赡养义务的被执行人将房屋租金给自己年迈的父亲明显不合常理。同时，涉案房屋20年的租赁费22万元在一年时间内全部付清，且从2014年10月1日支付8万元至2015年11月30日支付5万5千元总计5笔共22万元全部以现金方式支付，亦不符合交易习惯，执行法院依法对该租赁关系不予认可并无不当。二、关于该租赁权能否对抗执行或排除执行法院对涉案标的物评估拍卖的问题。根据相关法律规定，执行程序中对涉案标的物上存在的租赁权一般采取涤除租赁和带租拍卖两种形式，即司法拍卖对于担保物权采取涤除主义，对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即如果租赁关系成立于抵押权或查封之前，适用“买卖不破租赁”原则，承租人可以要求带租拍卖，拍卖房屋上原有的租赁及其他用益物权不因拍卖而消灭，承租人有权阻止将诉争房屋向受让人移交占有，但无权阻止涉案房产的权属转移。如果租赁权成立于涉案房产抵押或查封之后，或被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系对抗执行，因租赁权继续存在于拍卖房产上会对在先的抵押权或者其他优先受偿权实现造成影响，人民法院应当将租赁权除去后再进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。本案中，因案外人聂义根与被执行人聂志清、方美珍之间签订的《房屋租赁合同》名为租赁实为贷款担保，无论该租赁关系是否真实存在或是否合法有效，均不能产生对抗申请执行人的效力，执行法院在执行程序中依法可以涤除该租赁权予以拍卖处置。租赁合同当事人之间因租赁合同项上的权利义务发生纠纷的，可以另行主张权利，不应成为其对抗或阻止对涉案房产执行拍卖的法定理由。三、关于对案外人以租赁权为由提出排除执行异议应以何种程序进行审查的问题。根据“买卖不破租赁”原则，承租人如果在涉案房产设立抵押权之前或在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产，但执行法院在拍卖过程中又未披露涉案房屋承租情况，必将对承租人的占有使用权产生直接影响，在此情形下，承租人要求法院进行“带租拍卖”并阻止将诉争房屋向受让人移交占有而提出异议的，属于利害关系人对执行行为的异议，执行法院依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查处理，赋予当事人不服异议可以向上级人民法院申请复议进行救济的权利。如果承租人以其与被执行人已就执行拍卖标的在抵押、查封之前已签订租赁合同，实际取得该房屋占有权、使用权为由，对拍卖不该涉案房产享有排除移交占有的民事权益提出异议的，属于作为承租人的案外人实体权利（移交占有权）异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理，赋予案外人如不服异议裁定可以通过执行异议之诉进行救济的权利。本案中，案外人聂义根以承租人的身份对樟树市人民法院（2021）赣0982执恢27号之一的评估拍卖裁定不服，要求撤销该评估拍卖裁定并停止拍卖樟树市新天国际8栋1单元601室房产，属于作为承租人的案外人对拍卖房产的实体权利（移交占有权）的异议，依法应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。综上，樟树市人民法院在审查案外人聂义根异议后裁定驳回其异议请求结果虽然正确，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查属适法错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：撤销樟树市人民法院（2021）赣0982执异10号执行裁定书；本案发回樟树市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查后重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年八月二日书记员 甘 桔