北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11150号上诉人（原审原告、反诉被告）：邢志胜，女，1969年1月5日出生，汉族，人大附中翠微学校校医，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司员工。上诉人邢志胜与上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初8584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢志胜上诉请求：撤销一审判决，改判支持邢志胜一审全部诉讼请求，诉讼费由自如公司承担。事实和理由：1.一审适用法律错误。涉案合同不存在合同法第一百一十条规定的合同不能履行的情形，邢志胜有权要求继续履行。2.一审认定租金错误。一审法院认为涉案合同在2020年12月19日后已经不再履行，故不支持此后的租金，属于认定事实错误。自如公司向邢志胜发送电子密码锁的行为没有任何法律意义，事实上涉案房屋仍由自如公司占有，邢志胜请求自如公司支付2020年10月19日至判决生效之日的租金是合理正当的。3.一审法院认为邢志胜所主张的利息不符合合同约定，系认定错误。根据合同第7.1条约定“违约方违反本合同约定给对方造成损失的，应予赔偿。”自如公司单方停止履行合同、拒绝支付租金，对上诉人造成损失，应当予以赔偿。自如公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持自如公司一审反诉请求、驳回邢志胜一审全部诉讼请求，诉讼费由邢志胜承担。事实和理由：自如公司系合法解除合同，一审认定我方没有约定解除权，认定事实不清。本合同属于委托合同而非房屋租赁合同，受托人有权依法解除合同。邢志胜、自如公司均不同意对方的上诉请求和理由。邢志胜向一审法院起诉请求：1.判令自如公司继续履行BJGYWD187311579D的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司向邢志胜补齐自2020年10月19日至2021年4月13日的租金差额41024.12元，并以此金额为基数，自2020年11月19日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令自如公司承担本案诉讼费。自如公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月22日解除；2.请求邢志胜向自如公司支付新配置设施损失费用21425.85元；3.本案诉讼费用由邢志胜承担。一审法院认定事实：2018年8月27日，邢志胜（甲方）与自如公司（乙方）签订编号为BJGYWD187311579的《资产管理服务合同》，约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区樊家村甲8号8号楼5-202（以下简称202房屋），甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。本合同管理期限自2018年8月28日起至2023年3月10日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7825元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件一标的资产信息及所有权证明标注房屋信息为3室1起居室。房屋交付后，自如公司对202房屋进行装修，最初以三个卧室对外出租，其中一间房屋为隔断间，月租金为2760元。2020年5月隔断间被拆除，自如公司将剩余两间继续出租，因租金整体降低，双方协商减租解约未果。自如公司于2018年9月10日支付邢志胜服务保证金7825元，于2019年12月25日支付服务保证金8059.75元，按照合同约定标准按月向邢志胜支付租金至2020年10月19日。2020年11月17日，自如公司向邢志胜邮寄《解约通知函》，以“房屋经营情况客观发生变化，经与您多次联系沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致”决定于2020年11月22日解除《资产管理服务合同》。邢志胜认可其于2020年11月20日收到了以短信形式发送的《解约通知函》。庭审中，自如公司表示邢志胜可登录自如微信小程序自行领取房屋门锁密码，因其未登录获取，故自如公司于2020年12月29日向邢志胜预留手机号码发送涉案房屋的电子永久密码，邢志胜认可收到电子密码，但表示其收到密码后并未进入涉案房屋，其对房屋现状亦不清楚。自如公司称其应支付邢志胜2020年10月20日至2020年11月22日房租9134.38元、违约金16119.5元、生活费用797.39元，邢志胜应支付自如公司装修损失费11611.81元、配置设施损失费9814.04元、退还服务保证金8059.75元，折抵后邢志胜应支付自如公司3434.33元。邢志胜不认可合同已解除，坚持要求自如公司继续履行《资产管理服务合同》。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邢志胜与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向邢志胜发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。故对自如公司要求确认其与邢志胜签署的《资产管理服务合同》于2020年11月22日解除的反诉请求，法院不予支持。自如公司主张邢志胜赔偿其相关损失请求建立在双方签署的《资产管理服务合同》解除基础之上，故对自如公司该项请求，法院亦不予支持。自如公司在合同期限内清空租户并通知邢志胜解除合同，要求邢志胜收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，邢志胜有权据此解除合同。但经法院释明，邢志胜坚持要求自如公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故法院对于邢志胜要求继续履行合同的诉讼请求亦不予支持。就邢志胜主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予邢志胜合理的准备时间，鉴于最晚2020年11月20日邢志胜已知晓自如公司欲解除合同，故法院确定自如公司应支付邢志胜2020年10月20日至2020年12月19日的房租共计16119.5元。之后双方就合同履行发生争议，邢志胜要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在该合同仍继续履行的基础上，现法院不予支持邢志胜要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，法院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给邢志胜造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，邢志胜作为守约方亦负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。对于邢志胜主张的利息，不符合合同约定，其亦未提交相应证据予以证明，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付邢志胜2020年10月20日至2020年12月19日期间房屋租金16119.5元；二、驳回邢志胜的其他诉讼请求；三、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方未提交新证据，自如公司在庭审中申请撤回上诉。二审查明的事实与一审无异。本院认为，自如公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案争议焦点是应否支持邢志胜关于自如公司继续履行涉案合同、支付租金及利息的请求。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，自如公司与邢志胜签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。根据查明的事实，自如公司向邢志胜发出《解约通知函》决定于2020年11月22日解除《资产管理服务合同》，并未再支付2020年10月19日之后的房屋租金。根据查明的事实，自如公司与邢志胜均认可涉案房屋为两居室，自如公司根据需要将房屋隔断为三间，后根据行政部门相关管理要求自如公司自行拆除房屋隔断，导致出租房屋三间变为两间，出租收益减少。上述情况属于一般商业风险，自如公司应自行承担相应的经营风险，自如公司以“房屋经营情况客观发生变化”为由单方解除合同不符合双方合同约定，亦缺乏法律依据，一审法院认为自如公司解除行为不发生解除合同的法律效力，并无不当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邢志胜要求自如公司继续履行涉案合同，但双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司在一审及二审中均表示无法继续履行合同，涉案合同项下债务标的不适于强制履行，经一审法院释明，邢志胜仍坚持要求继续履行合同，法院难以支持。一审法院根据邢志胜知晓自如公司欲解除合同的时间及必要的准备时间，认定自如公司在本案中应支付邢志胜2020年10月20日至2020年12月19日期间的租金16119.5元，较为适当。邢志胜主张利息损失缺乏合同依据，一审法院未支持该项请求并无不当。因自如公司已经构成违约，相应的违约责任邢志胜可另行主张。综上所述，邢志胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费826元，由邢志胜负担（已交纳）。二审案件受理费334元，减半收取167元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年八月三十一日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心