四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终12639号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川君信房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北泉路1068号。法定代表人：胡元根，总经理。委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都日新伟业置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南三段二十二号。法定代表人：饶潇月，董事长。委托诉讼代理人：胡靖，四川战舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兰，四川战舰律师事务所律师。原审第三人：北京启业房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区广渠路36号院5号楼13层1312。法定代表人：郝俊鑫，职务不详。上诉人四川君信房地产开发有限公司（以下简称君信公司）因与被上诉人成都日新伟业置业有限公司（以下简称日新公司），原审第三人北京启业房地产经纪有限公司（以下简称启业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，日新公司于2016年3月23日向成都市龙泉驿区人民法院提起民事诉讼，该法院于2017年8月4日作出（2016）川0112民初1351号民事判决，日新公司、君信公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月29日作出（2017）川01民终15087号民事裁定将该案发回重审，成都市龙泉驿区人民法院立案后经审理作出（2018）川0112民初4369号民事判决，君信公司不服判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。君信公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回日新公司的诉讼请求；2.请求判决支持君信公司的反诉请求；3.由日新公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决君信公司向日新公司支付佣金881823元，属事实认定不清。1.日新公司从2014年2月签订《四川君信“艺锦湾”营销策划及销售代理合同》（以下简称《艺锦湾销售代理合同》）后才代理销售，于2014年11月30日即单方解除合同擅自退场，对日新公司代理销售期间以外销售的房屋，日新公司无权主张代理费；2.一审判决对案涉项目代理销售的基本事实认定错误。日新公司所提交的《佣金结算表》包括了全部日新公司和北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司应提销售佣金，根据日新公司提供的《佣金结算表》显示，两家代理公司共应收的代理佣金总金额为1813501元，君信公司已共计支付代理佣金2347080元，北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司出具的《情况说明》也证实了日新公司已超额支付代理佣金的事实；3.日新公司未按合同约定完成可销售面积的98%即单方解除合同并退出销售现场，根据《艺锦湾销售代理合同》的约定，销售代理佣金的10%不应支付。二、双方签订的《艺锦湾销售代理合同》第十条约定了履约保证金及违约责任，日新公司未按照约定支付履约保证金，应当承担违约责任。君信公司提起反诉时未过两年诉讼时效，违约金的请求应当得到支持。三、日新公司于2014年11月31日退出销售现场的事实双方都予以认可，不需要君信公司证明，一审判决要求君信公司举证证明并据此驳回君信公司的反诉请求不符合客观事实和法律规定。1.日新公司退出现场的理由是“完成了代理工作”，而根据君信公司提交的《开发商商品房集体契税申报汇总表》显示，2014年11月30日后，尚有大量房屋和车位未实现销售，不符合《艺锦湾销售代理合同》关于代理期限和代理范围的约定；2.日新公司在未完成销售的情况下擅自退出，严重违反了合同约定，构成单方违约解除合同，应当按合同约定向君信公司支付50万元的违约金。日新公司辩称：一、一审查明双方结算及欠付提成佣金金额情况清楚。1.日新公司退场后出现相关销售提成的结算单，正是日新公司持续履行合同的体现。根据合同第九条约定，双方结算都是陆续完成的。日新公司完成销售任务离场后仍有佣金结算和支付，符合合同约定和客观事实情况，也符合房地产营销市场的基本商业惯例；2.不存在超额支付佣金的情况，一审日新公司提交了大量双方签字的结算单，结算事实清楚，金额根据合同可以直接计算得出，并无争议；3.日新公司在销售完结离场后持续在和君信公司进行结算，但结算完成后日新公司却要求把双方股东自然人之间的借贷资金进行扣减，日新公司拒绝将不同主体和法律关系的债权债务进行混同，因此君信公司就一直不予支付任何佣金，属于违约；4.日新公司撤离项目是完成销售任务后与君信公司达成一致后离场，并未擅自离场。二、日新公司保证金早已缴纳，君信公司应当退还保证金。1.日新公司已经举证从事诉争项目销售的2家公司，当时的实际控制人均系同一人，日新公司确实支付了保证金，鉴于其全部结算均由日新公司来进行，因此日新公司要求君信公司退还保证金合情合理；2.君信公司在合同签订后20日后，若日新公司未缴纳保证金，其就应当知道权利受到侵害，但本案君信公司从未向日新公司主张保证金和合同无效，因此一审对保证金请求权即使存在也超过诉讼时效的认定正确。三、日新公司离场不存在违约行为。日新公司在完成销售任务后离场符合双方签订合同的约定，君信公司认为日新公司违约离场应当提交其在当时日新公司离场时的相关主张违约的证据，且事实上，涉案房产早已全部销售完毕，不存在日新公司违约的情况。启业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。日新公司向一审法院起诉请求：1.君信公司向日新公司支付佣金881823元，并自2014年11月31日起向日新公司支付违约金（暂计至2016年3月22日为583949.5元，违约金计算至付清为止）；2.君信公司立即返还日新公司保证金50万元；3.君信公司支付延期退还保证金而应当承担的资金占用利息39123.3元（利息按年利率6%计算，计算至2016年3月22日）。君信公司向一审法院提出反诉请求：1.日新公司支付2014年1月26日起至2014年11月30日的违约金，违约金计算方式为以50万元保证金为基数按每日万分之二向君信公司支付违约金30800元；2.日新公司向君信公司支付违约赔偿金50万元；3.由日新公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：君信公司（甲方）与日新公司（乙方）签订《艺锦湾销售代理合同》。该合同第一条载明：项目名称“艺锦湾”，开发商名称“四川君信房地产开发有限公司”。第二条约定：代理期限自本合同签订之日至委托销售代理范围售完为止；甲方认本项目代理房屋由两家代理商同时代理销售；代理范围为本合同签订之日甲方开发的“艺锦湾”项目的所有剩余部分。该合同第九条约定：乙方代理销售该项目，甲方付给乙方的住宅（包含车位）和商铺的销售代理佣金为实际销售合同金额的百分之贰点贰（2.2%）；结算金额为按《商品房买卖合同》总价金额的90%进行结算，余下10%在项目正式交房后且完成可销售面积的98%以上，甲方在20日内一次性全部结算给乙方；乙方按每月应提成佣金的90%结算，剩余10%在项目销售完成98%时结算；销售代理费每月结算一次，每月30日双方结算当月款项，在次月5日前双方予以确认，在确认结算后5日内，甲方向乙方支付应付销售代理费。第十条约定：合同履行保证金50万元，乙方须在签订合同的15个工作日内支付给甲方；若迟延支付超过10个工作日，乙方应按应付款金额的每日万分之二支付违约违约金，如超过20日未支付，甲方有权按违约处理。第十一条约定：任何一方违反合同约定，视为违约，违约方向守约方支付人民币伍拾万元违约金；甲方未按本合同约定的方式及时支付乙方代理费，若甲方迟延支付代理费超过30个工作日，应按应付款额的万分之二支付违约金；合同期内，乙方单独解除变更合同，必须提前30天通知甲方，如甲方单方面违约变更合同，应支付50万元赔偿费，并承担由此给乙方带来的所有损失；如乙方原因，则乙方应向甲方支付50万元赔偿费并承担由此给甲方带业的所有损失。该合同尾部加盖有君信公司及日新公司印章，但未载明合同签订时间。一审另查明，君信公司与北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司就“艺锦湾”二、三期项目全案策划、销售代理签订《全程营销代理合同》。一审再查明，原北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司因与本案有利害关系被追加为启业公司，因该分公司被注销，而未再继续参加诉讼。一审法院认为，结合当事人诉辩，本案处理争点集中于下述：一、关于佣金给付的问题一审法院认为：1.当事人各方对签订《艺锦湾销售代理合同》的事实无异议，该合同不违反法律规定，对合同主体具有法律拘束力；2.一审诉讼中，各方对案涉债务未能通过“对账”方式形成有效确认，法庭将根据当事人所提交的现有证据，结合民事诉讼证明规则，对相关事实予以确认；3.双方对日新公司已履行相关合同义务，并无实质异议，但对应获得的佣金具体金额存在异议，在日新公司提交的“佣金结算表”上载明相应房号，如果君信公司对相关房屋系由他人销售，应提交确实充分的证据予以证实；4.日新公司所提交的发票，对应付金额起到佐证作用；5.一审庭审中，各方对北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司与日新公司的关系，及日新公司所主张佣金是否包括北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司所履行合同部分，存在不同认识，一审庭审中君信公司向法庭提交北京日新伟业房地产经纪有限公司所出具的《情况说明》，该“说明”上载明“四川君信房地产开发有限公司已超额向我公司支付了代理佣金”，该“说明”如属实，则证明君信公司与北京日新伟业房地产经纪有限公司之间给付的佣金部分已结清，本案判决对北京日新伟业房地产经纪有限公司应得佣金并不产生实质影响，北京日新伟业房地产经纪有限公司如认为日新公司所主张部分佣金应由其享有，可另行依法解决。综上，对日新公司诉请君信公司给付佣金881823元，一审法院予以支付。二、关于逾期付款的违约责任问题一审法院认为，因本案当事人之间存在复杂的交易关系，导致诉讼之前双方未能有效结算，且诉讼中当事人各方未能提供有效证据证明未能结算原因应归责当事人一方，对日新公司的该项诉请，一审法院不予支持。三、关于保证金返还的相关问题一审法院认为，日新公司未向一审法院提交证据证明已付保证金50万元，对日新公司主张返还50万元保证金及给付相应利息，一审法院不予支持。四、关于逾期交付保证金的违约金问题君信公司主张日新公司未按约支付保证金，应承担相应违约责任。一审法院认为，《艺锦湾销售代理合同》未载明合同签订时间，但从当事人陈述及相关证据来看，君信公司在2014年已进行代理销售，双方合同已进行实质履行，未有证据显示君信公司在该期间向日新公司主张的保证金给付，即便该项违约金请求权成立，日新公司的该项诉请，已逾过诉讼时效。对君信公司的该项诉请，一审法院不予支持。五、关于合同解除的违约赔偿金问题一审法院认为，君信公司主张日新公司单方违约解除合同，按照法律规定，应由其提交相关证据予以证实，本案中君信公司未提交相关证据予以证实，对该项诉请，从证明责任角度，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、君信公司于判决生效后10日内向日新公司给付佣金881823元；二、驳回日新公司的其余诉讼请求；三、驳回被君信公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5710元、反诉案件受理费2277元，共计收取7987元，由日新公司负担3987元，由君信公司负担4000元。本院二审中，君信公司按本院限定的期限和要求提交了其与案外人签订的《全程营销代理合同》及进账单、发票、商品房预售许可证，拟证明日新公司单方解除合同给其造成的损失。对上述证据，日新公司对《全程营销代理合同》及进账单、发票的真实性、合法性、关联性不予认可，对预售许可证的关联性不予认可。本院经审查认为，上述证据不足以说明与案涉争议焦点有关，亦不足以证实君信公司所主张的损失，不予采信。对于君信公司于二审举证期限后提交的其他证据，超过本院限定的举证期限，本院不再组织质证，不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。另补充查明，日新公司及君信公司于一审中均认可案涉《艺锦湾销售代理合同》第八条约定“乙方为本案的营销代理公司之一，在乙方的代理服务期间进行的销售，全部纳入乙方销售业绩，即在乙方代理服务期间，本案的全部售房合同金额作为乙方的销售房屋，本合同另有约定的除外。”本院对案涉的争议焦点问题评判如下：关于案涉应付佣金的认定问题。首先，双方对于案涉佣金的计提期间如何界定存在争议。本案中，就一审认定的佣金，君信公司主张扣除2014年2月21日之前销售房屋的佣金及2014年11月30日之后的销售房屋的佣金。对此，本院认为，对一审依据日新公司提交的《佣金结算表》及发票等证据认定的佣金金额，君信公司并未提交足以采信的证据证实应作上述扣减。同时，就日新公司提交的佣金结算表中有签约日期、客户姓名、房号等详细信息，若君信公司认为表内房屋确系他人实际销售，应提交足以采信的证据予以反证。鉴于君信公司仅以其主张的合同签订及退场的时间来否定日新公司于本案中的付款主张依据不足，对该上诉主张本院不予采纳。其次，君信公司认为日新公司《佣金结算表》中涉及的销售佣金系日新公司在代理销售期间与北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司共同销售房屋的佣金，且君信公司向日新公司及北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司累计支付的佣金已超额，故不应再支付佣金。对此，本院认为，本案发回重审期间，一审法院就日新公司提交的结算表中是否涉及他人销售的房屋向君信公司核实，君信公司称其庭后核实。之后，按一审法院要求，日新公司向君信公司提供了对账单，但至一审第二次开庭时，君信公司代理人仍称其须向君信公司核实。截止本案二审，君信公司仍未提交足以采信的证据证实日新公司所主张的佣金中确有涉及他人销售的房屋，故应依法承担举证不能的不利责任。另外，依双方合同第八条之约定，“乙方为本案的营销代理公司之一，在乙方的代理服务期间进行的销售，全部纳入乙方销售业绩，即在乙方代理服务期间，本案的全部售房合同金额作为乙方的销售房屋，本合同另有约定的除外。”，故即使存在日新公司所主张的涉第三方销售，亦应将代理服务期间的全部售房合同纳入日新公司的销售房屋，日新公司有权以其代理服务期间的全部售房合同金额提出计付佣金的主张。最后，君信公司认为日新公司未按合同约定完成销售代理任务即解除合同，故代理佣金的10%应予扣除。对此，本院认为，日新公司于2014年11月底退场，但并无足以采信的证据证实君信公司对该退场及时提出过异议。同时，日新公司亦认为其退场系双方协商之后的结果。结合上述情况，本院认为，解除行为系法律行为，须以作出解除的意思表示为基础，鉴于本案中仅有日新公司退场的事实，但并无足以采信的证据证实该退场行为系基于单方解除合同的意思，故仅依现有证据不足以认定该退场行为即系单方解除行为，故本院对君信公司该上诉理由不予采纳。同时，对于君信公司基于该单方解除合同的主张进而要求日新公司支付违约金请求，亦属依据不足，本院不予支持。关于履行保证金的迟延给付违约责任问题。就君信公司的主张的履行保证金迟延给付责任问题，本院认为，依双方合同约定，系在双方签订合同的15个工作日支付给君信公司。鉴于案涉合同系于2013年底签订，故自双方约定的该保证金给付期间届满而日新公司未支付之日，君信公司即应知道其权利受到侵害，但并无证据证实其已在诉讼时效内及时主张过权利，故该违约责任的主张已超过诉讼时效，一审对此认定并无不当，本院予以确认。对君信公司该上诉主张，本院不予支持。综上，君信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17514元，由四川君信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  袁晟翔审判员  罗 宇审判员  聂彪峰二〇二一年八月十九日书记员  崔金枝四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终12639号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川君信房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北泉路1068号。法定代表人：胡元根，总经理。委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都日新伟业置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南三段二十二号。法定代表人：饶潇月，董事长。委托诉讼代理人：胡靖，四川战舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兰，四川战舰律师事务所律师。原审第三人：北京启业房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区广渠路36号院5号楼13层1312。法定代表人：郝俊鑫，职务不详。上诉人四川君信房地产开发有限公司（以下简称君信公司）因与被上诉人成都日新伟业置业有限公司（以下简称日新公司），原审第三人北京启业房地产经纪有限公司（以下简称启业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，日新公司于2016年3月23日向成都市龙泉驿区人民法院提起民事诉讼，该法院于2017年8月4日作出（2016）川0112民初1351号民事判决，日新公司、君信公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月29日作出（2017）川01民终15087号民事裁定将该案发回重审，成都市龙泉驿区人民法院立案后经审理作出（2018）川0112民初4369号民事判决，君信公司不服判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。君信公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回日新公司的诉讼请求；2.请求判决支持君信公司的反诉请求；3.由日新公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决君信公司向日新公司支付佣金881823元，属事实认定不清。1.日新公司从2014年2月签订《四川君信“艺锦湾”营销策划及销售代理合同》（以下简称《艺锦湾销售代理合同》）后才代理销售，于2014年11月30日即单方解除合同擅自退场，对日新公司代理销售期间以外销售的房屋，日新公司无权主张代理费；2.一审判决对案涉项目代理销售的基本事实认定错误。日新公司所提交的《佣金结算表》包括了全部日新公司和北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司应提销售佣金，根据日新公司提供的《佣金结算表》显示，两家代理公司共应收的代理佣金总金额为1813501元，君信公司已共计支付代理佣金2347080元，北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司出具的《情况说明》也证实了日新公司已超额支付代理佣金的事实；3.日新公司未按合同约定完成可销售面积的98%即单方解除合同并退出销售现场，根据《艺锦湾销售代理合同》的约定，销售代理佣金的10%不应支付。二、双方签订的《艺锦湾销售代理合同》第十条约定了履约保证金及违约责任，日新公司未按照约定支付履约保证金，应当承担违约责任。君信公司提起反诉时未过两年诉讼时效，违约金的请求应当得到支持。三、日新公司于2014年11月31日退出销售现场的事实双方都予以认可，不需要君信公司证明，一审判决要求君信公司举证证明并据此驳回君信公司的反诉请求不符合客观事实和法律规定。1.日新公司退出现场的理由是“完成了代理工作”，而根据君信公司提交的《开发商商品房集体契税申报汇总表》显示，2014年11月30日后，尚有大量房屋和车位未实现销售，不符合《艺锦湾销售代理合同》关于代理期限和代理范围的约定；2.日新公司在未完成销售的情况下擅自退出，严重违反了合同约定，构成单方违约解除合同，应当按合同约定向君信公司支付50万元的违约金。日新公司辩称：一、一审查明双方结算及欠付提成佣金金额情况清楚。1.日新公司退场后出现相关销售提成的结算单，正是日新公司持续履行合同的体现。根据合同第九条约定，双方结算都是陆续完成的。日新公司完成销售任务离场后仍有佣金结算和支付，符合合同约定和客观事实情况，也符合房地产营销市场的基本商业惯例；2.不存在超额支付佣金的情况，一审日新公司提交了大量双方签字的结算单，结算事实清楚，金额根据合同可以直接计算得出，并无争议；3.日新公司在销售完结离场后持续在和君信公司进行结算，但结算完成后日新公司却要求把双方股东自然人之间的借贷资金进行扣减，日新公司拒绝将不同主体和法律关系的债权债务进行混同，因此君信公司就一直不予支付任何佣金，属于违约；4.日新公司撤离项目是完成销售任务后与君信公司达成一致后离场，并未擅自离场。二、日新公司保证金早已缴纳，君信公司应当退还保证金。1.日新公司已经举证从事诉争项目销售的2家公司，当时的实际控制人均系同一人，日新公司确实支付了保证金，鉴于其全部结算均由日新公司来进行，因此日新公司要求君信公司退还保证金合情合理；2.君信公司在合同签订后20日后，若日新公司未缴纳保证金，其就应当知道权利受到侵害，但本案君信公司从未向日新公司主张保证金和合同无效，因此一审对保证金请求权即使存在也超过诉讼时效的认定正确。三、日新公司离场不存在违约行为。日新公司在完成销售任务后离场符合双方签订合同的约定，君信公司认为日新公司违约离场应当提交其在当时日新公司离场时的相关主张违约的证据，且事实上，涉案房产早已全部销售完毕，不存在日新公司违约的情况。启业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。日新公司向一审法院起诉请求：1.君信公司向日新公司支付佣金881823元，并自2014年11月31日起向日新公司支付违约金（暂计至2016年3月22日为583949.5元，违约金计算至付清为止）；2.君信公司立即返还日新公司保证金50万元；3.君信公司支付延期退还保证金而应当承担的资金占用利息39123.3元（利息按年利率6%计算，计算至2016年3月22日）。君信公司向一审法院提出反诉请求：1.日新公司支付2014年1月26日起至2014年11月30日的违约金，违约金计算方式为以50万元保证金为基数按每日万分之二向君信公司支付违约金30800元；2.日新公司向君信公司支付违约赔偿金50万元；3.由日新公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：君信公司（甲方）与日新公司（乙方）签订《艺锦湾销售代理合同》。该合同第一条载明：项目名称“艺锦湾”，开发商名称“四川君信房地产开发有限公司”。第二条约定：代理期限自本合同签订之日至委托销售代理范围售完为止；甲方认本项目代理房屋由两家代理商同时代理销售；代理范围为本合同签订之日甲方开发的“艺锦湾”项目的所有剩余部分。该合同第九条约定：乙方代理销售该项目，甲方付给乙方的住宅（包含车位）和商铺的销售代理佣金为实际销售合同金额的百分之贰点贰（2.2%）；结算金额为按《商品房买卖合同》总价金额的90%进行结算，余下10%在项目正式交房后且完成可销售面积的98%以上，甲方在20日内一次性全部结算给乙方；乙方按每月应提成佣金的90%结算，剩余10%在项目销售完成98%时结算；销售代理费每月结算一次，每月30日双方结算当月款项，在次月5日前双方予以确认，在确认结算后5日内，甲方向乙方支付应付销售代理费。第十条约定：合同履行保证金50万元，乙方须在签订合同的15个工作日内支付给甲方；若迟延支付超过10个工作日，乙方应按应付款金额的每日万分之二支付违约违约金，如超过20日未支付，甲方有权按违约处理。第十一条约定：任何一方违反合同约定，视为违约，违约方向守约方支付人民币伍拾万元违约金；甲方未按本合同约定的方式及时支付乙方代理费，若甲方迟延支付代理费超过30个工作日，应按应付款额的万分之二支付违约金；合同期内，乙方单独解除变更合同，必须提前30天通知甲方，如甲方单方面违约变更合同，应支付50万元赔偿费，并承担由此给乙方带来的所有损失；如乙方原因，则乙方应向甲方支付50万元赔偿费并承担由此给甲方带业的所有损失。该合同尾部加盖有君信公司及日新公司印章，但未载明合同签订时间。一审另查明，君信公司与北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司就“艺锦湾”二、三期项目全案策划、销售代理签订《全程营销代理合同》。一审再查明，原北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司因与本案有利害关系被追加为启业公司，因该分公司被注销，而未再继续参加诉讼。一审法院认为，结合当事人诉辩，本案处理争点集中于下述：一、关于佣金给付的问题一审法院认为：1.当事人各方对签订《艺锦湾销售代理合同》的事实无异议，该合同不违反法律规定，对合同主体具有法律拘束力；2.一审诉讼中，各方对案涉债务未能通过“对账”方式形成有效确认，法庭将根据当事人所提交的现有证据，结合民事诉讼证明规则，对相关事实予以确认；3.双方对日新公司已履行相关合同义务，并无实质异议，但对应获得的佣金具体金额存在异议，在日新公司提交的“佣金结算表”上载明相应房号，如果君信公司对相关房屋系由他人销售，应提交确实充分的证据予以证实；4.日新公司所提交的发票，对应付金额起到佐证作用；5.一审庭审中，各方对北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司与日新公司的关系，及日新公司所主张佣金是否包括北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司所履行合同部分，存在不同认识，一审庭审中君信公司向法庭提交北京日新伟业房地产经纪有限公司所出具的《情况说明》，该“说明”上载明“四川君信房地产开发有限公司已超额向我公司支付了代理佣金”，该“说明”如属实，则证明君信公司与北京日新伟业房地产经纪有限公司之间给付的佣金部分已结清，本案判决对北京日新伟业房地产经纪有限公司应得佣金并不产生实质影响，北京日新伟业房地产经纪有限公司如认为日新公司所主张部分佣金应由其享有，可另行依法解决。综上，对日新公司诉请君信公司给付佣金881823元，一审法院予以支付。二、关于逾期付款的违约责任问题一审法院认为，因本案当事人之间存在复杂的交易关系，导致诉讼之前双方未能有效结算，且诉讼中当事人各方未能提供有效证据证明未能结算原因应归责当事人一方，对日新公司的该项诉请，一审法院不予支持。三、关于保证金返还的相关问题一审法院认为，日新公司未向一审法院提交证据证明已付保证金50万元，对日新公司主张返还50万元保证金及给付相应利息，一审法院不予支持。四、关于逾期交付保证金的违约金问题君信公司主张日新公司未按约支付保证金，应承担相应违约责任。一审法院认为，《艺锦湾销售代理合同》未载明合同签订时间，但从当事人陈述及相关证据来看，君信公司在2014年已进行代理销售，双方合同已进行实质履行，未有证据显示君信公司在该期间向日新公司主张的保证金给付，即便该项违约金请求权成立，日新公司的该项诉请，已逾过诉讼时效。对君信公司的该项诉请，一审法院不予支持。五、关于合同解除的违约赔偿金问题一审法院认为，君信公司主张日新公司单方违约解除合同，按照法律规定，应由其提交相关证据予以证实，本案中君信公司未提交相关证据予以证实，对该项诉请，从证明责任角度，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、君信公司于判决生效后10日内向日新公司给付佣金881823元；二、驳回日新公司的其余诉讼请求；三、驳回被君信公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5710元、反诉案件受理费2277元，共计收取7987元，由日新公司负担3987元，由君信公司负担4000元。本院二审中，君信公司按本院限定的期限和要求提交了其与案外人签订的《全程营销代理合同》及进账单、发票、商品房预售许可证，拟证明日新公司单方解除合同给其造成的损失。对上述证据，日新公司对《全程营销代理合同》及进账单、发票的真实性、合法性、关联性不予认可，对预售许可证的关联性不予认可。本院经审查认为，上述证据不足以说明与案涉争议焦点有关，亦不足以证实君信公司所主张的损失，不予采信。对于君信公司于二审举证期限后提交的其他证据，超过本院限定的举证期限，本院不再组织质证，不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。另补充查明，日新公司及君信公司于一审中均认可案涉《艺锦湾销售代理合同》第八条约定“乙方为本案的营销代理公司之一，在乙方的代理服务期间进行的销售，全部纳入乙方销售业绩，即在乙方代理服务期间，本案的全部售房合同金额作为乙方的销售房屋，本合同另有约定的除外。”本院对案涉的争议焦点问题评判如下：关于案涉应付佣金的认定问题。首先，双方对于案涉佣金的计提期间如何界定存在争议。本案中，就一审认定的佣金，君信公司主张扣除2014年2月21日之前销售房屋的佣金及2014年11月30日之后的销售房屋的佣金。对此，本院认为，对一审依据日新公司提交的《佣金结算表》及发票等证据认定的佣金金额，君信公司并未提交足以采信的证据证实应作上述扣减。同时，就日新公司提交的佣金结算表中有签约日期、客户姓名、房号等详细信息，若君信公司认为表内房屋确系他人实际销售，应提交足以采信的证据予以反证。鉴于君信公司仅以其主张的合同签订及退场的时间来否定日新公司于本案中的付款主张依据不足，对该上诉主张本院不予采纳。其次，君信公司认为日新公司《佣金结算表》中涉及的销售佣金系日新公司在代理销售期间与北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司共同销售房屋的佣金，且君信公司向日新公司及北京日新伟业房地产经纪有限公司成都分公司累计支付的佣金已超额，故不应再支付佣金。对此，本院认为，本案发回重审期间，一审法院就日新公司提交的结算表中是否涉及他人销售的房屋向君信公司核实，君信公司称其庭后核实。之后，按一审法院要求，日新公司向君信公司提供了对账单，但至一审第二次开庭时，君信公司代理人仍称其须向君信公司核实。截止本案二审，君信公司仍未提交足以采信的证据证实日新公司所主张的佣金中确有涉及他人销售的房屋，故应依法承担举证不能的不利责任。另外，依双方合同第八条之约定，“乙方为本案的营销代理公司之一，在乙方的代理服务期间进行的销售，全部纳入乙方销售业绩，即在乙方代理服务期间，本案的全部售房合同金额作为乙方的销售房屋，本合同另有约定的除外。”，故即使存在日新公司所主张的涉第三方销售，亦应将代理服务期间的全部售房合同纳入日新公司的销售房屋，日新公司有权以其代理服务期间的全部售房合同金额提出计付佣金的主张。最后，君信公司认为日新公司未按合同约定完成销售代理任务即解除合同，故代理佣金的10%应予扣除。对此，本院认为，日新公司于2014年11月底退场，但并无足以采信的证据证实君信公司对该退场及时提出过异议。同时，日新公司亦认为其退场系双方协商之后的结果。结合上述情况，本院认为，解除行为系法律行为，须以作出解除的意思表示为基础，鉴于本案中仅有日新公司退场的事实，但并无足以采信的证据证实该退场行为系基于单方解除合同的意思，故仅依现有证据不足以认定该退场行为即系单方解除行为，故本院对君信公司该上诉理由不予采纳。同时，对于君信公司基于该单方解除合同的主张进而要求日新公司支付违约金请求，亦属依据不足，本院不予支持。关于履行保证金的迟延给付违约责任问题。就君信公司的主张的履行保证金迟延给付责任问题，本院认为，依双方合同约定，系在双方签订合同的15个工作日支付给君信公司。鉴于案涉合同系于2013年底签订，故自双方约定的该保证金给付期间届满而日新公司未支付之日，君信公司即应知道其权利受到侵害，但并无证据证实其已在诉讼时效内及时主张过权利，故该违约责任的主张已超过诉讼时效，一审对此认定并无不当，本院予以确认。对君信公司该上诉主张，本院不予支持。综上，君信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17514元，由四川君信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  袁晟翔审判员  罗 宇审判员  聂彪峰二〇二一年八月十九日书记员  崔金枝