浙江省丽水市莲都区人民法院民事判决书（2021）浙1102民初1691号        原告（反诉被告）：特尔阀门高科技有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区水阁工业园区大沅街**。统一社会信用代码：91331100MA28J3LA56。                法定代表人：余林海。                委托诉讼代理人：陈庆峰、赵晓敏，浙江博翔（缙云）律师事务所执业律师。                被告（反诉原告）：浙江文丰科技有限责任公司。住。住所地：浙江省丽水市莲都区水阁工业园区大沅街**一社会信用代码：91331100MA2A18QU8D。                法定代表人：钱冯陈。                委托诉讼代理人：陈葛晋、刘璐璐，浙江泽厚（丽水）律师事务所执业律师。                原告（反诉被告，以下简称：原告）特尔阀门高科技有限公司与被告（反诉原告，以下简称：被告）浙江文丰科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理，在审理过程中，被告提起反诉，本院受理后，依法由审判员李斌独任审判，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵晓敏、被告的委托诉讼代理人刘璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告诉称：2017年12月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了编号为1751号《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于浙江省丽水市水阁工业园区大沅街107号工业用房1幢（7040.64平方米）、综合楼四楼（890平方米）出租给乙方；首期租赁期限为叁年，叁年后，如乙方租金无迟延或违约，则合同自动续约两年，若有违约，合同自动终止；本合同租赁总期限为伍年，即从2018年4月1日起至2023年3月31日止；年租金为115万元整；承租后，乙方支付30天租金作为押金（即壹拾万零肆佰贰拾捌元），若在租赁期间有损坏房屋结构、外形的情况下，该押金予以没收；租金为不包括租赁税、土地税、房产税及附加，一切税费由乙方承担；租赁物租金采用先付后用的原则，在签订合同后，预付款30万，剩余租金在2018年3月1号前付清，以后按半年一次性付清；若下次租金在本次租赁期限到期后，仍未支付的，则下次租金将视情况按0.05-0.25元／平方米的幅度涨价，或者自动解除合同；乙方水电费用由乙方自行支付，水费以每吨3.35元的价格收取；若遇乙方欠交租金、水电费超过15天，本合同自动提前终止；乙方办公楼正面不允许安装空调；合同还约定其他条款。签约后，原告在2018年1月1日履行了交房义务，后被告又占用原告一间门卫室。2019年6月底，被告向原告提出另租用公司地面搭建简易棚，经丽水市自然资源和规划局审批后，原告同意被告搭建，双方口头约定简易棚租金按每月每平方米14.50元计算，共649.80平方米，从2019年7月1日开始租赁。但被告一直未支付简易棚租金。2020年3月1日，被告应付厂房、办公楼的半年租金，但被告推迟一个多月才支付完毕，且被告拖欠2019年和2020年的土地使用税共计171437.18元。另原告曾发现被告在办公楼正面外墙安装空调，已违反合同约定。原告多次通过电话、微信通知被告要求支付租金和拖欠的电费、税费，但被告均未履行。2021年2月25日，原告向被告发送《合同解除通知书》，告知被告3年租期到期后，不再续约，双方签订的租赁合同到期解除。原告认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方关于简易棚的租赁以口头协议方式达成一致意见，具有法律约束力，双方均因依约履行。现原告已依约交付房屋和地面供被告搭建简易棚，被告逾期支付租金和水电费、各项税费和在办公楼正面外墙安装空调的行为已属违约，应当承担违约责任。由于被告存在违约行为，故合同三年期租约到期后不再续租，合同应依法予以解除。为此，请求判令：1、解除原告与被告在2017年12月18日签订的编号为1751号《房屋租赁合同》和2019年6月口头约定的简易棚租赁合同，并立即腾退房屋；2、被告支付临时简易棚租金164886.75元（从2019年7月1日暂计算至2021年3月31日，实际应计算至租赁合同解除之日止）及简易棚占有使用费（具体从租赁合同解除之日按合同约定租金标准计算到被告实际腾退简易棚之日止）；3、原告没收被告预交的押金95600元；4、被告支付欠付的税费合计171437.18元（具体见费用清单）                被告答辩称：一、被告在履行租赁合同期间并不存在违约情形，未达到法定或者约定的解除条件，原告方主张解除合同是无事实或者法律依据的。其中租金50万元，是在4月1日前缴纳，并未逾期。剩余租金，存在延期缴纳情形，但是基于原告未向被告交付2019年度的房屋租赁发票。被告系基于先履行抗辩权，才延迟缴纳。在被告交付尾款之后，原告至今仍未向被告交付2019年度的房屋租赁发票，因此，被告并非违约或者恶意拖延，被告已经履行合同义务。另外，被告在收到合同解除通知书后，明确不同意解除合同。另外，在2021年2月份，原告已经主动向被告催讨2021年4月1日至2021年9月30日的租金575000元，被告已于2021年2月10日予以支付。因此，原告方实际上已经通过催讨租金的形式，事实上认可，并且履行了自动续约两年、合同总租赁期限5年的约定。原告要求解除租赁合同于法无据。二、关于简易棚租赁合同。原告与被告从未达成租赁简易棚的口头约定。被告为了产品装车运输，向丽水市自然资源规划局审批后，出资搭建轻钢结构临时棚，支付费用214000元，原告向被告主张收取租金是无事实依据的。三、原告主张没收被告押金95600元，没有事实依据。被告不存在毁坏房屋结构和外形以及提早退租的情况，在办公室外墙安装空调，被告收到原告通知后，已经及时拆除，恢复外墙原状。四、关于2019年度和2020年度土地使用税问题。使用面积清单关于楼梯29m²。该楼一共有6楼而被告仅承租了其中的第四层。因此，楼梯部分的面积应当与办公面积一致，均摊后的楼梯面积为4.83m²。对于其他项目面积被告予以认可。因此，被告认可使用原告土地的面积应为10060.37m²。关于2019年纳税标准问题，被告认为按8元／m²计算标准过高，应根据原告2019年城镇土地使用税申报和实际缴纳情况，以4元／m²的标准缴纳。2020年度的城镇土地使用税，原告并未申报和实际缴纳，而且根据综合评定结果原告为b类企业房土两税减免幅度为80％，而且根据说明，原告在后续中仅需要申报缴纳差额部分，也就是20％的税费。原告应在实际缴纳后，另行向被告主张。                被告反诉称：2017年12月18日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，被告承租原告名下坐落于丽水市莲都区水阁工业园区大沅街107号的工业用房1幢（7040.64m²）及综合楼四楼（890m³）。《房屋租赁合同书》约定：2.2免租期为30天，从交房日起计算；3.1交房日期为2018年4月1日，若有推迟，则按实际交房日计算；4.1按甲乙双方确认面积约7930.64平方米，人民币价格年租金为1150000元）。根据上述约定，免租期为30日，从交房日开始计算，即2018年4月1日-2018年4月30日，该期间按约免收房租。被告全额支付房租后，原告未予以退还。为此，原告应退还免租期的租金95833元（115万÷12个月）。《房屋租赁合同书》另约定：7.4在使用过程中不是乙方原因造成的自然损坏（如房屋漏雨等），由甲方负责修缮，费用由甲方承担。反诉原告在使用租赁厂房过程中，厂房多次出现雨天漏雨的情况，反诉原告所生产的产品为纸板，造成反诉原告严重货损。被告多次告知原告要求其维修未果。为避免损失扩大，被告自行维修，共支出维修费用70000元。根据合同约定，该维修费用应由原告承担。为此，请求判令：1、原告退还被告租金95833元；2、原告支付被告厂房维修费用70000元。                原告针对反诉答辩称：一、案涉合同的免租期已届满，原告无需返还反诉原告租金。被告在2018年的3月份向原告支付了餐费、电费，原告早在2018年年初就已将案涉的厂房租赁的综合楼交付给被告使用。案涉的租赁合同虽然约定交房日期为2018年4月1日，但双方在合同履行过程中，根据实际情况，对交房日期进行了改变，属于法律规定的合同变更，交房日期应以实际交房日期计算。仍然从2018年4月1日起开始计算免租期明显有违交易习惯和诚实信用原则，对于原告显失公平，故租赁合同约定的30天免租期早已在2018年4月1日前届满，原告无需返还免租期的租金；二、厂房漏雨系因极端恶劣天气所致，并非厂房存在问题，且反诉原告举证的维修费用与实际不符。补漏公司浙江屹立钢结构有限公司与被告存在制作简易棚等众多交易往来，被告仅提供了支付给浙江屹立钢结构费用的支付凭证，未提供明确的证据证明补漏事实是否存在，应承担举证不利后果。请驳回被告的诉讼请求。                经审理，本院查明如下事实：2018年12月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将座落于浙江省丽水市水阁工业园区大沅街107号工业用房1幢（7040.64平方米）、综合楼四楼（890平方米）出租给被告。合同约定：首期租赁期限为3年，3年后，如果乙方在租金支付方面没有延迟或者违约（以支付到甲方账户为凭证），则合同自动续约2年，若有违约，则合同自动终止。本合同租赁总期限为5年，即从2018年4月1日起至2023年3月31日止。免租期为30天，从交房日起计算。租赁期限届满前3个月提出，经甲方书面同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订；租赁物的交付：交房日期为2018年4月1日，若有推迟，则按实际交房日计算；租金价格及递增按甲乙双方确认面积约7930.64平方米，年租金为1150000元，其中工业用房7040.64平方米；综合楼四楼890平方米。租金按合同周期满3周年后按市场价递增或递减百分之五以内，以合同3周年一个周期递增，以此类推；押金：承租后，乙方支付甲方30天租金作为押金（即壹拾万零仟肆佰贰拾捌元整），该押金在乙方租赁到期后，按合同规定时间搬离非装潢之物，并在搬离之时没有破坏房屋结构、外形的情况下予以全额退还。若在租赁期间有损坏房屋结构、外形的情况下，该押金予以没收，若损坏情形严重的，甲方保留向乙方索赔之权利。若提早退租，押金作为违约金，不退；租赁物租金采取先付后用的原则，在签订合同后，预付款30万，剩余租金在2018年3月1号前付清，以后按半年一次性付清。下次租金在本次半年租赁到期前30天内付清；若下次租金在本次租赁期限到期后，仍未支付的，则下次租金将视情况按0.05-0.25元／平方米的涨价幅度涨价，或者自动解除合同”。合同签订后，被告分别于2017年12月19日、2018年1月15日，向原告支付300000元预付款以及租金370600元（租期：2018年4月1日-9月30日，含押金95600元）。2018年1月份，被告即指派员工进入厂区，接收了厂房，并产生了相应了用餐费用。2018年8月26日，被告向原告支付租金575000元（租期：2018年10月1日-2019年3月31日）；2019年1月30日，支付租金137433.97元，2019年2月2日，支付租金437566.03元（租期：2019年4月1日-2019年9月30日）；2020年3月17日、4月11日，分别支付租金500000元、75000元（租期：2020年4月1日-2020年9月30日）；2020年8月31日支付租金575000元（租期：2020年10月1日-2021年3月31日）；2021年2月10日，支付租金575000元（2021年4月1日-2021年9月30日）。2019年6月24日，经原告特尔阀门高科技有限公司申请，丽水市自然资源和规划局批准同意原告在2#车间东侧新建临时棚，采用轻钢结构，建筑面积为649.8平方米，建筑高度9.2米。后，被告浙江文丰科技有限责任公司出资搭建了轻钢结构临时棚，共支付给浙江屹立钢结构有限公214000元。另，被告未经原告许可，曾在办公楼正面外墙安装空调，现已拆除。2021年2月7日，原告的公司财务通过微信与被告公司陈朝熙联系，要求其支付电费、租金、房产税、开票税费、2019年土地使用税，被告于2021年2月10日支付原告2021年4月1日至9月30日的房屋租金575000元，并支付了房产税和开票税费。2021年2月25日，原告向被告发送合同解除通知书，要求解除房屋租赁合同，被告2021年3月8日回函不同意解除。                另查明，被告未向原告缴纳2019年、2020年土地税。原告曾多次通过微信向被告催收，被告至今未支付。根据国家税务局丽水经济技术开发区税务局出具的城镇土地使用税申报缴纳情况，2019年度原告按高新技术企业政策享受房、土两税减免，减免幅度为50％，即按照4元的标准计算，已申报并交税共计130734.80元。2020年度，原告按综合评价结果B类享受房、土两税减免，减免幅度为80％，城镇土地使用税按疫情政策延到2021年5月底，目前未申报。被告土地实际使用面积包括楼梯29m²，共计10084.54m²，被告应当支付原告2019年的土地税金额40338.16元。                本院曾组织双方当事人进行调解，但未能达成调解协议。                本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告公司登记基本情况、房屋租赁合同、不动产权证、记账凭证、收据、银行流水、2018年1月16-31日用餐人数统计、土地使用面积清单、微信聊天记录、照片、业务回单、合同解除通知书、物流信息，被告提交的租金支付凭证、聊天记录、回复函、快递运单、照片、说明、付款凭证、视频以及到庭当事人的庭审陈述。被告为证明自己的主张还向本院提交的屋顶补漏清单、付款回单，被告质证不予认可，本院认为该两份证据无其他材料相佐证，无法证实被告所欲待证的事实，故不予采信。                本院认为：原、被告之间签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，协议内容不违法法律、法规的强制性规定，该合同合法有效并受法律保护，双方都应当按照合同的约定履行各自义务。关于本诉，争议焦点为：一、被告在履行租赁合同期间是否存在的违约支付租金行为，原告解除合同是否有事实和法律依据。原告以被告在履行合同过程中存在迟延支付房屋租金的情况违反了合同约定为由，要求解除合同；被告辩称合同确定的三年租赁期满之后，原告的工作人员向其催讨下一租赁期的租金行为系原告在履行合同中自动续约两年，总租赁期限5年的约定。本院认为，租赁合同约定首期租赁期限为三年，在三年期限届满前，即使被告在前三年租赁过程中存在逾期支付租金的情形，原告的工作人员依然要求被告继续支付下一租赁期的租金，可视为原告自愿放弃合同解除权，并认可继续履行原租赁合同。虽原告向被告发送通知要求解除租赁合同，但该行为系在被告支付了下一租赁期的租金之后发生，该要求无法律依据。故原告要求解除原租赁合同的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告要求与被告解除简易棚租赁合同并支付租金是否有事实和法律依据。原告诉称原、被告曾就简易棚所租赁关系进行了口头协议，但未提供相应的证据证明该事实，且被告在诉讼过程中对该情形予以否认，原告应当承担举证不力的法律后果，故对原告该诉请，本院不予支持。三、原告要求没收押金是否有法律依据。合同约定被告在租赁期间内有损坏房屋结构、外形的情况下，该押金予以没收。在合同履行过程中，虽被告曾有安装空调之行为，但其事后主动拆除，并未对房屋结构外形造成损坏，故原告要求没收被告押金95800元的诉请，没有事实依据，本院不予支持。四、被告应当支付原告土地税费按照原告诉称的8元／㎡计算还是按照实际所支付的金额来计算。本院认为，租赁合同约定租金不包括租赁税、土地税、房产税及附加，一切税费由被告承担，故相应的土地税应当由被告承担。但租赁合同对税费的标准未做具体约定，本院认为土地税系税务部门所征收的，应当按照税务部门所确定的标准计征，原告2019年案涉土地税的缴纳标准为4元／㎡，故被告应当支付2019年原告土地税为40338.16元。至于2020年度的土地税，根据税务部门出具的意见，原告并未申报，原告可在实际发生之后再向被告主张。                关于反诉，争议焦点为：一、原告是否应当归还被告免租期一个月的租金95833元。被告反诉称租赁合同约定2018年4月1日至4月30日为免租期，该一个月的租金应当予以返还，原告辩称双方签订合同之后，就已经将房屋交付给了被告，免租期已经超过一个月。本院认为，原告提供了被告公司员工2018年1月份在原告公司用餐的记录可以证实，被告在2018年1月份即派了员工进入原告公司，从而可以证实厂房的实际交付发生在2018年1月，故对原告的该辩称，本院予以采纳。被告该反诉诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。二、被告要求原告支付相应的补漏的费用是否有事实和法律依据。租赁合同约定，在房屋使用过程中不是被告的原因造成的自然损坏（如房屋漏雨等），由原告负责修缮，费用由原告承担。本院认为，被告在房屋漏雨的情况下，未与原告协商即进行了维修，该维修产生的费用未经原告的认可，其提供的证据不能充分反映维修顶棚所需费用的真实性，应承担举证不力之后果。对该诉请，本院不予支持。综上，关于本诉与反诉的合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定                一、被告（反诉原告）浙江文丰科技有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）特尔阀门高科技有限公司代缴的土地税40338.16元；                二、驳回原告（反诉被告））特尔阀门高科技有限公司的其他诉讼请求；                三、驳回被告（反诉原告）浙江文丰科技有限责任公司的诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本诉案件受理费7779元，减半收取3889.50元，由原告（反诉被告）特尔阀门高科技有限公司负担3389.50元，由被告（反诉原告）浙江文丰科技有限责任公司负担500元；反诉案件受理费3617元，减半收取1808.50元，由被告（反诉原告）浙江文丰科技有限责任公司负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判员李斌    二〇二一年八月二十四日            代书记员蓝俊杰