河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2390号上诉人（原审原告）：承德市金扬房地产经纪有限公司，住所地承德市双桥区头牌楼鹿栅子沟小区A2号楼102铺底商。法定代表人：庞虹，总经理。委托诉讼代理人：张伟丽，河北德律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张艳，女，1992年5月15日出生，汉族，住承德市开发区。委托诉讼代理人：庞博，河北马春如律师事务所律师。上诉人承德市金扬房地产经纪有限公司因与被上诉人张艳居间合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人承德市金扬房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张伟丽、被上诉人张艳及其诉讼代理人庞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德市金扬房地产经纪有限公司上诉请求：（1）请求撤销河北省承德市双桥区人民法院(2021)冀0802民初2055号民事判决书，改判被上诉人支付中介费11400.00元，违约金11400.00元，合计22800.00元。（2）本案一，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：(一)一审法院适用法律错误，从而对合同效力做出了错误的认定。一审法院适用民法典第五条：“民事主体在民事活动中的法律地位平等”、“民事主体从事民事活动应遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”从而认定委托看房确认书中第4条限制了被上诉人自由选择中介公司的权利，属无效条款。一审法院的上述认定属适用法律错误。《民法典》第五条的规定，针对的是所有民事活动中的当事人应在平等的法律地位下赋予对方自由选择交易方的权利。但本案中的上诉人与被上诉人之间的约定并非将被上诉人的自由选择权加以限制，而只是对上诉人合法权益的保护。未经中介方许可，委托人不应与房屋产权人及代理人联系，是中介行业多年以来共同遵守并约定俗成的行业习惯和交易原则，所有的中介机构在为合同相对人提供中介服务的同时，限制合同相对人不能与产权方交易，目的是为了防止委托人在未经中介方许可的情况下私下交易（即所谓的“跳单”）。上述条款，所限制的范围也不是泛指所有房屋的产权人或所有产权方代理人，而仅指合同标的房产的产权人及代理人。鉴于中介服务合同作为居间合同这一特殊性，该条款仅对上述交易相对方范围之内产生效力，这种限制不应视为对乙方民事自愿原则的限制，而应属委托人、产权人、中介机构三方平等自愿达成的协议，上述约定不违反法律规定，不应认定为无效。《民法典》第九百六十五条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。《民法典》的这一规定，在法律层面上，为本案中上述条款的设立，提供了法律依据。（二）一审法院认定事实错误，错误适用自由裁量权，人为减少了上诉人依照合同约定获得的报酬。（1）上诉人与被上诉人签订的《委托看房确认书》，属有效合同，依法应予支持。上诉人与被上诉人之间签订的《委托看房确认书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予支持。在确认书中，明确规定了乙方应支付的中介费为总房款的1.5%。即使一审法院依据民法典的自愿原则确认了《委托看房确认书》中的第4条属无效条款，也不影响其他条款的效力。上诉人所收的中介费用，是按照法律程序由物价局依法核准备案的，应受法律保护，一审法院无权适用自由裁量权否定合同价款的效力。（2）上诉人与被上诉人之间的合同关系并未解除，且上诉人已经依照合同履行了全部合同义务。一审法院认为，上诉人最终未完成中介服务，属事实认定错误。本案中，上诉人与被上诉人签订确认书后，上诉人依照合同约定履行了带被上诉人看房、商定价格、代收定金等一系列服务内容，且按照合同约定，被上诉人实际与房屋产权人按照上诉人商定的价格签订了房屋买卖合同并已过户，合同的交易目的已经实现。虽然，被上诉人在一审中提出已经与上诉人解除合同，但在上诉人并无任何违约行为的情况下，被上诉人并无单方解除合同的权利、上诉人、被上诉人之间并未就解除合同达成一致协议，合同并未解除。在上诉人已经完成全部合同义务的情况下，被上诉人仅仅在临签订合同时，单方提出解除合同，既不符合法律规定，也不符合诚信原则。一审法院仅凭被上诉人单方陈述即认定上诉人未完成全部中介服务，属事实认定错误，依法应予改判。（三）一审法院的认定违背了诚信原则，显失公平，依法不应予以维持。诚信原则作为民事主体进行民事活动的一项基本原则，在民法领域被视为帝王原则，是民事主体维护交易安全、进行平等民事活动的基石。本案之所以会产生纠纷，原因就在于被上诉人对诚信原则的背离。《民法典》第九百六十五条明确规定：委托人“跳单”应支付中介报酬。倘若按照一审法院的认定，在上诉人已经完成中介服务的情况下，却不能依照合同约定向被上诉人主张报酬，则明显是对被上诉人这种违背诚信原则行为予以支持，对被上诉人的违约行为视而不见。张艳答辩称，原审法院查明事实作出的判决结果正确，双方从未签订任何中介服务合同，双方只是依照买房的习惯在看房时签订了看房确认书，该看房确认书第四条的约定只是针对买房人与房主之间私下达成交易产生的跳单行为进行约束，但是并不影响被上诉人作为消费者自由选择中介，完成中介服务的权利。被上诉人的消费权益属于消费者权益保护法的保护对象，上诉人所有的上诉理由与事实完全不一致。不能依照民法典关于跳单的规定进行裁量。另外上诉人在一审时已经明确说明其在与被上诉人之间提供的只是包括看房、商定价格等，并不是全部的中介购房全过程，法院依照其提供的劳务判决支付的4000.00元，我方认为其得到的劳动报酬和提供的劳务是等价的，其要求支付违约金和中介费与本案事实之间并不能成立，也没有法律依据。所以我方认为应驳回上诉，维持原判。承德市金扬房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：（1）判令被告支付中介费11400.00元，违约金11400.00元；（2）本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2021年1月被告张艳经朋友介绍联系到原告承德市金扬房地产经纪有限公司购买住房，原告公司的张艳阳负责被告所涉此项业务。2021年1月25日，张艳阳带领被告至业主罗浩的文轩茗园4#楼1-1402看房，看房后在该小区内被告在原告提供的打印件《委托看房确认书》的甲方处签名，该《委托看房确认书》的乙方为原告。约定：乙方经房屋产权所有人同意，甲方接受委托条件下，我公司委派经纪人将以下房产相关信息提供给甲方，并带领甲方对文轩茗园4#楼1402（83.95㎡、80万元）房产及相关环境进行考察甲方同意委托乙方购买。确认内容：1、乙方将负责甲方的房屋购买中介服务，在服务过程中与甲方有关的事宜协助办理；2、甲方在与售房人签订房屋买卖合同的同时支付乙方中介费，金额为总房款的1.5%；4、甲方未经乙方许可，不得以任何途径直接或间接与所看房屋的产权人或代理人进行交易，否则视为违约，甲方需赔付乙方违约金，金额为中介费的两倍，此甲方亦包括与甲方有关的第三人。罗浩在业主确认一栏中签名。原告在带领被告看房后，被告请求原告帮助其向业主协商降低房价到76万元。张艳阳于1月30日上午代被告与业主罗浩协商降低房价事宜，当天商谈结果为房价降为76万元，张艳阳并将水电暖及物业费问题一并进行了协商。被告于1月30日上午将购房定金2万元微信转帐给张艳阳，张艳阳当即将该定金微信转给业主罗浩。1月30日晚，原告与被告及业主在文轩茗园4#楼1402室补签了定金交款、收款的收据手续。1月31日被告称要联系业主向张艳阳索要业主电话，张艳阳将业主电话通过短信发送给被告。1月31日晚被告联系张艳阳要求与业主联系看一下所要购买房屋的房本，张艳阳将房本照片通过微信发送给被告。之后于当晚10时13分被告在微信中告知张艳阳“你那太贵了，那我就自己找人走手续了”。张艳阳在微信中要求被告将中介费给转过来，被告未答复。2月1日10点51分，罗浩与张艳阳电话通话中称被告联系罗浩，说张艳阳那办不了，晚上去南园其他中介签合同。2月1日17点45分，被告电话告知张艳阳不买这房子了，跟房主沟通了同意把定金退给她，双方在通话中约定明天约个时间业主、被告到原告处办理退定金手续。2月1日17点53分罗浩电话联系张艳阳，称被告要求退定金，罗浩表示得退给张艳阳。在通话中，张艳阳告知罗浩谁违约收取谁的中介费。2月3日被告作为乙方、罗浩作为甲方与丙方承德市家悦房地产经纪有限责任公司就文轩茗园4#楼1402室房屋买卖事宜签订房屋买卖合同，成交价76万元，乙方向甲方支付购房定金2万元。罗浩于2月3日出具收到2万元定金收条一张，被告称该定金2万元系1月30日向张艳阳微信转帐的定金2万元。被告于2月3日交付给丙方中介费4000.00元。一审法院认为，我国民法典规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案原告对被告购买房产提供了房源、看房、磋商房款、磋商水电费物业费的分担、代付定金等中介服务，在被告缴纳购房定金后，认为中介服务费用太贵，提出另寻他处购买，并在其他中介公司处与业主签订了房屋买卖合同。被告另在其他中介公司与业主签订的房屋买卖合同，价款与原告所代为商定的价款相同、所交付的购房定金是原告代为交付的定金，故被告所签订的房屋买卖合同是利用了原告提供的媒介服务，被告的行为系原告所称的“跳单”行为，被告应当按照法律规定向原告支付报酬。原告主张按照《委托看房确认书》中约定的数额支付中介费及违约金。被告作为社会主义市场经济下的民事主体有自由选择中介公司为自己服务的权利，双方签订的《委托看房确认书》系由原告提供的格式条款，其中确认内容的第4条约定的“甲方未经乙方许可，不得以任何途径直接或间接与所看房屋的产权人或代理人进行交易”的内容，与我国民法典所规定的“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等”、“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”相悖，该条内容限制了被告方自由选择中介公司的主要权利，属于无效条款。原告不能依据此约定主张权利。由于原告与被告在中介费金额多少问题上曾经协商，又鉴于原告未最终完成中介服务，本院对于原告所主张的中介报酬确定为4000元。原告主张给付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的规定，判决（一）被告张艳给付原告承德市金扬房地产经纪有限公司中介报酬4000.00元，于本判决生效之日起10日内付清，（二）驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交承德市金扬房地产经纪有限公司房屋中介服务标准，拟证明公司收费标准1.5%是物价局公示标准。被上诉人质证，既然上诉人是中介公司，应收取多少费用应根据中介合同确认价款。本院认证，上诉人提交的其公司收费标准是经物价局批准并向社会公众公示的基本收费信息，应予采信。本院审理查明的事实同一审查明的事实。本院认为，被上诉人张艳在上诉人带领下选定案涉房屋，与上诉人签订《委托看房确认书》，该《委托看房确认书》明确约定上诉人购买案涉房屋，给付上诉人中介服务费，金额为房屋总价款的1.5%。在上诉人的帮助协商下，被上诉人与案涉房屋原房主就房屋价款达成一致意见，房屋总价款为76万元，并就水、电、暖、物业费等相关事宜进行了协商，并通过上诉人向案涉房屋原房主交纳了2万元定金。上诉人的系列行为基本完成了房屋中介服务行为。虽然最后阶段，被上诉人选择了另一家房产中介公司与案涉房屋原房主签订了房屋买卖合同并已实际履行，但该房屋买卖合同的标的物、价款、定金等合同主要条款均与上诉人提供的中介服务内容全部一致，即仍然是案涉房屋、房屋价款76万元、定金是上诉人转交的2万元。综上所述，上诉人与被上诉人虽然没有签订书面的房屋中介服务合同，事实上双方之间已经形成事实上的房屋买卖中介服务合同关系，特别是双方已经签订书面的《委托看房确认书》，该《委托看房确认书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，对合同双方当事人具有法律效力。被上诉人应当按照该《委托看房确认书》约定给付上诉人房屋中介服务费（76万元×1.5%）11400.00元。但该《委托看房确认书》约定的违约金条款属惩罚性条款，无相关法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第九百六十三条、第九百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（一）撤销河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初2055号民事判决；（二）张艳给付承德市金扬房地产经纪有限公司中介报酬11400.00元，于本判决生效之日起10日内付清；（三）驳回承德市金扬房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费185.00元，二审案件受理费370.00元，均由张艳承担。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  孙琳丽审判员  祝宝森二〇二一年八月十七日书记员  赵萌萌