河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书(2021)豫10民终1920号上诉人（原审原告）：钟勇柱，男，1962年11月7日出生，汉族，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：乔永辉，河南名人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈跃亭，男，1968年2月10日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张继军，河南先利律师事务所律师。原审第三人：刘宏杰，男，1971年12月20日出生，汉族，住许昌市。原审第三人：王广育，男，1958年5月19日出生，汉族，住许昌市魏都区。原审第三人：许昌金河置业有限公司，住所地：许昌市建安区新许路中段。法定代表人：刘华羽，任该公司董事长。委托诉讼代理人：徐少辉，系该公司员工。上诉人钟勇柱因与被上诉人陈跃亭、原审第三人刘宏杰、王广育、许昌金河置业有限公司（以下简称金河置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟勇柱及其委托诉讼代理人乔永辉、被上诉人陈跃亭及其委托诉讼代理人张继军、原审第三人金河置业的委托诉讼代理人徐少辉到庭参加诉讼，原审第三人刘宏杰、王广育经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人钟勇柱上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决；2、依法改判解除对涉案房屋的查封，终止对该房产的强制执行措施；3、依法改判确认涉案房屋归上诉人所有；4、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。上诉人对涉案房屋具有物权期待权，并对涉案房屋进行了装修且实际入住1年半之久。涉案房屋被查封前，上诉人与金河置业签订的《金河˙星座预约选房协议》应认定商品房买卖合同，签订协议的次日，上诉人全款支付了90万元购房款，此行为足以阻却被上诉人债权的执行。1、上诉人依照上述协议全额支付了房款，同时依约签订了《商品房买卖合同》，而《预约协议》对涉案房产的位置、面积、单价、房款进行了明确的约定，应当认定为双方已经签订了商品房买卖合同。2、90万元的转账未写明用途不影响系购房款项性质的认定，因转款时间为签订《预约协议》次日，且金河置业出具证明证实了该款项系购房款。3、上诉人实际居住房屋1年半之久，且系唯一住房，对涉案房屋具有物权期待权。被上诉人陈跃亭辩称：1、上诉人无证据证明已向金河置业支付了购房款；2、法院查封涉案房产前上诉人与金河置业未签订合法有效的“商品房买卖合同”；3、上诉人无充分证据证明涉案房屋系其唯一住房。故请求其驳回上诉请求，维持原判。原审第三人金河置业认可上诉人的上诉请求。原审第三人刘宏杰、王广育无答辩。上诉人钟勇柱向一审法院起诉请求：1、请求依法解除对许昌市建安区产的查封，并终止对该房产的强制执行措施。2、请求依法确认许昌市建安区户的房产为原告所有。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：陈跃亭诉许昌金河置业有限公司、刘宏杰、王广育民间借贷纠纷一案，许昌市魏都区人民法院于2015年11月12日作出（2015）魏民二初字第649号民事调解书，调解意见为：刘宏杰于2016年3月12日向陈跃亭偿还借款100万元及利息，王广育、金河置业承担连带还款责任。调解书生效后，陈跃亭向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2016年7月28日将第三人金河置业名下位于许昌市建安区产予以查封。2020年11月19日，钟勇柱对执行标的提出书面异议。2020年11月28日，一审法院作出（2020）豫1003执异159号执行裁定书，裁定:驳回案外人钟勇柱的异议请求。2020年12月14日，钟勇柱对裁定不服向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年4月20日，原告钟勇柱（乙方）与第三人金河置业（甲方）签订《金河˙星座预约选房协议》，协议约定：乙方选定甲方开发的位于兴昌路××××路交汇处的金河˙星座项目第2号楼19层1903号房；预约选房定金为10000元；该房源建筑面积143.59平方米（最终面积以政府相关部门测绘机构测绘面积为准），单价按建筑面积每平方米4200元，总房款约603078元；乙方需在接到甲方签署《商品房买卖合同》通知之日起7日内，到金河˙星座展示中心签订《商品房买卖合同》；甲方为乙方预留该房源，在预留期限内，甲方不得将乙方选定的房源再出售给他人或者未经乙方同意进行调换，乙方未在甲方规定的时间内签订《商品房买卖合同》的，甲方可将房源另售他人，已付定金不再退还，本协议自动失效；本协议签订后，乙方在本协议签订之日起7日内需补足相应按揭首付款或全款，否则甲方有权将房源另售，本协议自动失效。2014年4月21日，原告钟勇柱向第三人金河置业的法定代表人刘华羽转账汇款900000元。2016年12月20日，第三人金河置业为原告钟勇柱出具《收款收据》一份，该收款收据载明：收到钟勇柱房款（2-1903）603078元。2017年3月27日，原告与第三人金河置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三人金河置业将金河˙星座第2幢19层西户房产出卖给原告钟勇柱，建筑面积为143.29平方米；单价为每平方米4200元，总金额为603078元，付款方式为合同签订时一次性付清总房款；交付期限为2018年10月1日前。原告在庭审中承认其向刘华羽的账户转入900000元后，第三人金河置业没有为原告开具收据。原告钟勇柱与第三人金河置业对原告预购买的两套房产，仅约定一大一小两套房的价款为90万元，对小套房的楼号、面积、单价和总房款均无约定。2018年11月，第三人将涉案房产交付给原告钟勇柱。后原告钟勇柱进行了装修。2019年8月26日，原告入住至今。2020年12月9日，经查询，许昌市建安区不动产信息查询证明，钟勇柱名下无房产。一审法院认为，案外人钟勇柱与金河置业签订的《商品房买卖合同》时间是2017年3月27日，金河置业为钟勇柱出具购房款《收款收据》的时间在2016年12月20日，均晚于法院对涉案房产查封的时间2016年7月28日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用具居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而本案买受人钟勇柱未在人民法院查封之前与被执行人许昌金河置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，也未提交充分有效的证据证明向第三人金河置业支付了超过合同约定总价50%的购房款。不符合法律规定排除执行的条件，对其要求排除执行的请求，不予支持。钟勇柱认为其在2014年4月20日即与金河置业签订《金河˙星座预约选房协议》，预约选房协议载明了选定房源的位置、单价和房屋总价款，应视为买卖合同。原告已按约定支付了定金，并在签订协议后次日向金河置业的法定代表人转款90万元，视为原告在2014年4月21日购买了涉案房屋（唯一住房），该时间在建安区法院查封之前，且金河置业已将涉案房屋交付原告装修居住至今，应确认涉案房产归钟勇柱所有，应支持原告诉讼请求的意见。一审法院认为，钟勇柱与金河置业签订的《金河˙星座预约选房协议》虽然发生在法院查封之前，但因协议约定原告钟勇柱应缴纳定金10000元，并在约定期限内缴纳购房款和签订《商品房买卖合同》，钟勇柱未提交证据证明其已按协议约定向金河置业交纳定金和购房款。原告钟勇柱提交的支付购房款的证据是向金河置业的法定代表人刘华羽转账的90万元，但因该证据未写明转账用途，该转账金额与选房协议约定的房款金额603078元不一致，不足以证明原告已经按照约定向第三人金河置业支付了全部房款。故钟勇柱提交的证据不能证明其在法院查封之前与第三人金河置业签订了合法有效的买卖合同及缴纳了50%以上的购房款，其对涉案房产享有的权利不足以排除执行。对原告的诉讼请求，不予支持。至于钟勇柱与刘华羽之间关于90万元的纠纷可另行处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：驳回原告钟勇柱的诉讼请求。案件受理费9830.78元，由原告钟勇柱负担。本案二审审理期间各方均无新证据向本院提交。对当事人二审争议的事实，本院认定查明与一审法院查明一致。本院认为，上诉人提交的2014年4月20日其与金河置业签订的《选房协议》，虽然载明了选定房源的位置、单价和房屋总价款，但上诉人并未提交其依据该协议预交定金的证据，上诉人向金河置业的法定代表人转款90万元亦不能证明系支付案涉房产的购房款，且该90万元款项数额与《选房协议》及2017年3月27日的《商品房买卖合同》中约定的购房价款不一致，不足以证明上诉人该转款行为系支付案涉房产的购房款，故不能认定该《选房协议》系《商品房买卖合同》。根据查明的事实，本案上诉人钟勇柱未在人民法院查封之前与第三人金河置业签订合法有效的书面买卖合同，也未提交充分有效的证据证明向金河置业支付了超过合同约定总价50%的购房款，其诉请不符合法律规定排除执行的条件，上诉人亦未提供其他有效的证据证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9830.78元，由上诉人钟勇柱负担。本判决为终审判决。审判长  蔡文慧审判员  颜 森审判员  王 戈二〇二一年八月二十三日书记员  杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口