湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1650号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱射英，住湖南省武冈市。上诉人（原审原告、反诉被告）：戴永贵，住湖南省武冈市。上诉人（原审原告、反诉被告）：戴永胜，住湖南省武冈市。上诉人（原审原告、反诉被告）：漆世朝，住湖南省武冈市。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：王**华，湖南湘锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉辉，住湖南省武冈市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉中，住广东省东莞市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。原审第三人：殷绪海，住湖南省武冈市。上诉人朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝（以下简称朱射英等四人）因与被上诉人刘玉辉、刘玉中及原审第三人殷绪海租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱射英等四人上诉请求：1.撤销湖南省武冈市人民法院（2021）湘0581民初1131号民事判决第二项，改判刘玉辉、刘玉中向朱射英等四人退回押金10万元；2.本案一、二审诉讼费均由刘玉辉、刘玉中承担。事实和理由：一、一审法院将朱射英等四人要求刘玉辉退回的由其四人承接殷绪海所交付的“押金”认定为“履约保证金”是错误的。殷绪海将涉房屋的承租权转让给朱射英等四人时，约定了其交付给刘玉辉、刘玉中的租房押金归朱射英等四人所有。后朱射英等四人与刘玉辉、刘玉中签订新的租赁合同时，刘玉辉、刘玉中认可殷绪海所交的押金归其四人所有，亦出具了收据，明确认可该押金系其四人承接殷绪海所交付的押金，故该押金归该四人所有。二、刘玉辉、刘玉中与殷绪海所签《门面租赁合同》对于“该壹拾万元”的性质记载是非常明确的，即是“合同保证金，合同期满后该保证金无息退还给乙方”。因刘玉辉、刘玉中在反诉状中明确表示经三方协商一致解除了殷绪海与其二人所签订的《门面租赁合同》，并认可该押金归朱射英等四人所有，故其二人应将该押金退回给朱射英等四人。三、朱射英等四人与刘玉辉、刘玉中约定应付的“合同履约保证金壹拾万”，而其四人未实际履行交付义务。因交付履约保证金系实践合同，故该条款并未生效。此外，双方所签的租赁合同第四条是约定“履约保证金”，但第十条又对“押金”作出特别约定，说明双方均认可“履约保证金”和“押金”并不相同，且双方均明确涉案10万元系“押金”，亦从未约定将该10万元转换为“定金”，一审法院引用“定金”的法律规定进行裁判是错误的。综上，一审判决认定事实和适用法律均有错误，导致处理结果不当。刘玉辉、刘玉中辩称，对朱射英等四人的上诉请求和理由不予认可。一、双方所签合同中约定的履约保证金或押金是由于双方表述不当，依据涉案合同来看，该“履约保证金”的真实意思是定金，是作为签署协议以后的担保，属定金条款。二、刘玉辉、刘玉中因朱射英等四人单方违约导致巨大损失，其四人应承担违约责任，应支付双倍违约金20万元，一审仅判决支付10万元违约金不当，刘玉辉、刘玉中基于息事宁人而未提起上诉。殷绪海未予陈述。朱射英等四人向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2021年1月9日签订的租赁合同；2、判令刘玉辉、刘玉中退回朱射英等四人因租赁支付给刘玉辉、刘玉中的押金10万元。刘玉辉、刘玉中向一审法院反诉请求：1、判令朱射英等四人支付刘玉辉、刘玉中2021年6月20日至2022年6月19日租金975000元；2、判令朱射英等四人延期支付租金的违约金20万元。一审法院认定事实：2012年3月20日，殷绪海从刘玉辉、刘玉中处租赁了属于刘玉辉、刘玉中的坐落于武冈市铜宝新城开发区的铺面，并签订《门面租赁合同》。该合同的主要内容包括：1、租期自2012年6月20日至2025年6月19日。2、租金：前三年每年租金为600000元，第四年至第七年每年租金为920000元；第八年至第十三年每年租金为950000元，每年期满前三个月交付下一年度租金。3、殷绪海于合同签订时交付刘玉辉、刘玉中100000元合同保证金，期满后如未拖欠租金、水电费，不产生违约金、赔偿金、滞纳金，该保证金无息退还，如中途违约，押金不予退还。2020年6月12日，殷绪海、黄某某将所承租的门面在未征得出租方刘玉辉、刘玉中同意的情形下转租给漆世朝、戴永胜，约定转租期间为2020年6月19日至2025年6月19日，殷绪海所交押金100000元双方各承担一半，合同期满后退还给漆世朝、戴永胜。2021年1月9日，刘玉辉、刘玉中与朱射英等四人签订了租赁刘玉辉、刘玉中所有的坐落于武冈市铜宝新城开发区的铺面的合同，该合同的主要内容为：1、租期自2021年6月20日至2023年6月19日。2、租金为每年975000元，于每年3月20日前一次性交清。3、朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝于合同签订之时向刘玉辉、刘玉中交付合同履约保证金100000元，合同期满，如承租方未有租赁物损坏或没有违约情形，由刘玉辉、刘玉中无息返本给承租人。押金100000元是前租户殷绪海留下与朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝的押金。2021年3月11日，朱射英等四人以书面形式明确告知刘玉辉、刘玉中要求退租并退还100000元押金。一审法院认为，刘玉辉、刘玉中与朱射英等四人于2021年1月9日签订的合同对双方具有约束力，是双方权利义务的基本依据。朱射英等四人于2021年3月11日即明确告知出租人（所有权人）刘玉辉、刘玉中退租，在法律上属于行使解除合同的行为，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，双方于2021年1月9日签订的租赁合同于2021年3月11日即解除。承租人朱射英等四人要求在解除合同时退还押金（即履约保证金）100000元，按照合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条的规定，该笔押金（即履约保证金）100000元属定金，朱射英等四人在租赁合同生效后确定不履约时无权要求返还，若刘玉辉、刘玉中在租赁合同生效后确定不将门面出租给承租人朱射英等四人时，应双倍返还定金，故朱射英等四人要求返还押金（即履约保证金）100000元的请求无事实与法律依据，予以驳回。刘玉辉、刘玉中要求朱射英等四人支付2021年6月20日至2022年6月19日租金975000元及延期支付租金的违约金20万元的请求无事实与法律依据，予以驳回。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十六条、第五百八十七条之规定，判决：一、解除朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝与刘玉辉、刘玉中于2021年1月9日签订的租赁合同；朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝应于2021年6月19日租赁期满后五日内将所租赁的门面返还给刘玉辉、刘玉中；二、驳回朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝要求刘玉辉、刘玉中退还押金（即履约保证金）100000元的本诉请求；三、驳回刘玉辉、刘玉中要求朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝支付2021年6月20日至2022年6月19日租金975000元及延期支付租金的违约金20万元的反诉请求。本案本诉受理费1150元，由朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝各负担275元，刘玉辉、刘玉中各负担25元。本案反诉受理费7775元，由刘玉辉、刘玉中各负担3887.50元。本院二审期间，朱射英等四人提交证据如下：1、现场照片1张，拟证明在朱射英等四人解除涉案合同后，刘玉辉、刘玉中即将涉案门面出租，其二人并未有其他损失；2、水费发票1张，拟证明朱射英等四人退租时已缴清涉案出租门面的水费。刘玉辉、刘玉中的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该证据不能全面反映其二人所遭受的损失；对证据2的真实性无异议，但所缴水费截止时间为2021年4月14日，而一审判决双方解除合同的时间为2021年6月19日，且租赁门面中有两个水表，所缴水费仅是租赁门面中其中一个水表的用水量。刘玉辉、刘玉中提交证据如下：1、水费欠费通知单，拟证明朱射英等四人违反租赁合同的约定，未付清租赁门面的水费；2、现场照片18张，拟证明朱射英等四人在解除合同后，擅自拆除租赁门面的隔墙，给刘玉辉、刘玉中造成了损失。朱射英等四人的质证意见为：对证据1的三性不予认可，自来水公司没有在该通知单上加盖公章，朱射英等四人已于2021年4月退租，之后刘玉辉、刘玉中将涉案门面出租给他人，现他人正在装修并由此产生了水费欠费，该欠费与朱射英等四人无关；对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，该照片在他人租赁门面后重新装修时拍摄的，与朱射英等四人无关。殷绪海未发表质证意见。本院经审理认为，朱射英等四人提交的证据1和刘玉辉、刘玉中提交的证据2所证明的涉案门面现场情况虽然客观真实，但均不能达到证明目的，不予采信；朱射英等四人提交的证据2和刘玉辉、刘玉中提交的证据1均与本案无关联，且不能达到证明目的，亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：殷绪海在签订《门面租赁合同》时交付给刘玉辉、刘玉中的100000元，是否系朱射英等四人承接并应按《租赁合同》约定支付给刘玉辉、刘玉中的履约保证金，刘玉辉、刘玉中应否将该100000元退还给朱射英等四人。殷绪海与刘玉辉、刘玉中在《门面租赁合同》中约定，殷绪海应支付100000元合同保证金，期满后如未拖欠租金、水电费，不产生违约金、赔偿金、滞纳金，该保证金无息退还，如中途违约，押金不予退还；如刘玉辉、刘玉中中途无故收回门面，必须赔偿殷绪海的一切经营损失，并退回押金。虽然上述约定出现了“押金”字样，但该“押金”与合同保证金约定在合同的同一条款中，且该合同并未要求殷绪海另行支付押金，殷绪海实际上亦没有支付押金，仅在签订租赁合同当天向刘玉辉、刘玉中支付100000元，故依据上述约定的内容及双方实施的行为分析，该100000元应系合同约定的履约保证金，亦系上述约定表述的“押金”。之后，殷绪海、黄某某在未征得刘玉辉、刘玉中的同意下，私自将涉案门面整体承租权转让给戴永胜、漆世朝，双方在所签订的《转让合同》中约定，殷绪海将所承租的涉案门面经营权整体转租给戴永胜、漆世朝，在租赁期满后，殷绪海所支付给刘玉辉、刘玉中的该100000元应作为合同保证金（押金）退还给戴永胜、漆世朝。从上述约定的内容来看，殷绪海同意戴永胜、漆世朝承接其交付给刘玉辉、刘玉中的该100000元履约保证金（押金）的权利义务。刘玉辉、刘玉中发现殷绪海违反合同约定，未经其二人同意擅自转租涉案门面后，于2021年1月9日与殷绪海及朱射英等四人协商，同意终止与殷绪海签订的《门面租赁合同》，刘玉辉、刘玉中即与朱射英等四人签订了《租赁合同》，将涉案门面直接租赁给朱射英等四人，并约定签订合同之时朱射英等四人应交付履约保证金100000元，且合同第十条约定“押金10万元是二〇二一年一月九日前甲方（刘玉辉、刘玉中）租房殷绪海留下与乙方（朱射英等四人）的押金”，但朱射英等四人当天并未直接向刘玉辉、刘玉中交付履约保证金100000元，而是由刘玉辉、刘玉中向朱射英等四人出具了收到100000元的收据，在该收据中确认其二人收到了朱射英等四人承接殷绪海交付给刘玉辉、刘玉中的该100000元履约保证金（押金）。因此，综合上述情形来看，朱射英等四人应向刘玉辉支付的履约保证金100000元与合同第十条约定的“押金10万元”系同一笔款项，故朱射英等四人要求刘玉辉、刘玉中返还的100000元押金实质上是《租赁合同》中约定的由其四人支付的100000元履约保证金，而依据《租赁合同》的约定，只有朱射英等四人不具有租赁物损坏或没有违约的情形，刘玉辉、刘玉中才无息返本给朱射英等四人。因朱射英等四人提前单方解除，已违反合同约定，故朱射英等四人要求刘玉辉、刘玉中返还该100000元的主张缺乏事实和法律依据，一审判决对朱射英等四人的该诉讼请求未予支持并无不当，应予维持。朱射英等四人就此提出一审判决错误认定殷绪海所交并由朱射英等四人承接的100000元系履约保证金，从而导致适用法律错误，处理结果不当的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，朱射英等四人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红伟审 判 员 王文俊审 判 员 颜锦霞二〇二一年八月十日法官助理 周 围书 记 员 付 璇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……