吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终953号 上诉人（原审被告）：叶长宇，男，1991年2月22日生，汉族，住吉林省白城市经开区。 被上诉人（原审原告）：白城市智城物业服务有限公司。 上诉人叶长宇因与被上诉人白城市智城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。本案现已审理终结。 白城市智城物业服务有限公司上诉请求：1、请求贵院撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初2033号民事判决书；2、请求贵院依法改判驳回白城市智城物业服务有限公司的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由白城市智城物业服务有限公司承担。事实和理由：一、原审认定2018年5月25日，白城市智城物业服务有限公司与白城市经济开发区铂金时代业主委员会双方签订了《物业管理服务议》（以下简称“协议”），合同约定由白城市智城物业服务有限公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同其限至该物业业主委员会与业主委员会待定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，白城市智城物业服务有限公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向白城市智城物业服务有限公司支付物业管理费用，缴费时间为每年的4月1日，逾期缴费的从逾期之日起每天应缴费用按合同规定缴纳滞纳金。叶长宇系上述物业纯阳路12号铂金时代D1901室，物业面积39.33平方米，按约定应当向白城市智城物业服务有限公司缴纳从2019年5月1日至2021年4月1日的物业管理费用人民币1916元，但叶长宇一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币1399元。叶长宇原审对所认定双方存在物业服务管理合同关系、合同上载明的物业费的收费标准、叶长宇欠从2019年5月1日至2021年4月1日的物业管理费用人民币1916元没有异议，但认为白城市智城物业服务有限公司是通过不正当程序成立的业主委员会，所签订的《物业管理服务议》存在不合法之处，属于无效合同，收费标准与服务内容不匹配，收费标准过高，白城市智城物业服务有限公司没有做到尽职尽责，依法依规提供物业服务，原审未支持叶长宇的答辩意见是错误的，判决叶长宇给付白城市智城物业服务有限公司物业费1915.88元，违约金172.43元是错误的，请求贵院予以纠正，撤销原审判决，改判驳回白城市智城物业服务有限公司的起诉。二、原判决认定《物业管理服务议》合法有效，对业主叶长宇具有约束力，叶长宇应按照合同约定交纳物业费是错误的。白城市经济开发区铂金时代业主委员会（以下简称“业委会”）的成立不合法，根据《民法典》第二百七十七条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”、第二百七十八条规定：“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”铂金时代业主共有800余户，但业委会成立时参加会议的业主人数没有满足“人数占比三分之二以上的业主”的法律条款，因此业委会成立的不合法。违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为自始无效，故业主委员会也无权代表叶长宇等业主签订合同，此合同对叶长宇不产生拘束力。智城物业的物业费收取不合法。根据《物业管理条例》，物业公司应当具备物价管理部门的各项审批文件原件。智城物业不具有相关审批文件原件，无权向业主收取物业费。其应当根据其资质和服务内容确定收费标准，此部分事实白城市智城物业服务有限公司未并举证证实，收费标准与服务内容不相匹配，收费标准过高，不应当保护。业委会在与智城物业签订的《物业管理服务协议》，在产生纠纷之前并未公开给所有业主，业主对此协议并不知情。在白城市智城物业服务有限公司提起诉讼前，叶长宇正在因物业费标准一事起诉物业公司。根据《民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，《物业管理服务协议》对业主没有法律约束力。《物业管理服务协议》部分内容不合法，协议内容只协商了业主方应缴纳的费用等义务，没有明示物业公司应承担的义务内容，违反了合同双方的平等权利，显失公平。协议中双方约定的“二次供水加压50元／户／年”不合法，根据《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”智能物业以加压为由收取的50元／户／年，违反了该项规定。三、白城市智城物业服务有限公司存在违法及违约行为，原审法院未予认定，白城市智城物业服务有限公司对于自己的主张未能提供充分的证据予以证实，应当承担败诉的不利后果。根据《民法典》“第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，白城市智城物业服务有限公司应当公开服务内容及物业企业的资质等级、收费标准的依据，对于其主张提供了优质高效的物业管理服务应当提供举证责任。事实上，白城市智城物业服务有限公司没有做到24小时提供安保服务，楼门口多次长时间无人看守，存在严重的安全隐患。白城市智城物业服务有限公司为了强迫叶长宇等业主交纳物业费，多次停水、停电，不给上电梯门禁卡，也没有每天清扫楼卫生。叶长宇正是基于白城市智城物业服务有限公司严重的违约行为才拒绝缴纳物业费，上诉有理由不交纳物业费及违约金，原审判决错误，请求贵院予以纠正。四、原审适用法律错误。原审未依据《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第六条、第十一条、第十二条、第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十六条规定认定叶长宇应当享有的权利和白城市智城物业服务有限公司应当承担的义务，导致没有认定业主委员会选举不合法、《物业管理委托合同》无效，业主权利受害损害事实，错误认定白城市智城物业服务有限公司不存在服务违法、违规、违约事实，属于适用法律错误，请求贵院予以纠正。原审未依据《民事诉讼法解释》第九十条、第一百零八条之规定，认定白城市智城物业服务有限公司应当承担举证不能的败诉后果是错误的，属于适用法律错误，请求贵院予以纠正。综上，原审认定部分案件事实错误，适用法律错误，判决错误，请求贵院予以纠正，支持叶长宇的上诉请求，改判驳回白城市智城物业服务有限公司的起诉。 白城市智城物业服务有限公司未到庭，亦未发表答辩意见。 白城市智城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令叶长宇支付白城市智城物业服务有限公司物业管理费人民币1916元、滞纳金人民币1399元；共计3315元，欠费时间：2019年4月1日-2021年4月1日，物业费为1.5元／㎡。（另外加公共能耗100元，电梯保养100元，二次供水50元）。二、判令叶长宇承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：叶长宇的房屋面积为39.33平方米。2018年5月25日，经济开发区铂金时代业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订小区物业管理委托合同一份，该合同第十三条约定：“委托管理期限为五年。自2018年5月25日起至2023年5月24日止。”合同第十六条第一款约定：“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；”第三款约定：“业主和物业使用人逾期交纳的，按下列防范处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。”合同第十七条第一款约定：“房屋的共有部位、公用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费用中承担；大中修费用、更新费用，由乙方指定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。”第二款约定：“公共耗能：100元／户／年；”第三款约定：“电梯维护保养费：100元／户／年；二次供水加压：50元／户／年。” 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，2018年5月25日，经济开发区铂金时代业主委员会与智城物业签订小区物业管理委托合同对业主叶长宇具有约束力。叶长宇应按照合同约定交纳物业费。叶长宇主张智城物业公司服务不到位，但未向法院提交证据，对其抗辩意见法院不予支持。关于叶长宇称公共耗能、电梯维护保养费、二次供水加压不应重复收取，因该物业合同内对该公共设备的费用收取进行了约定，叶长宇的该项抗辩法院不予支持。在业主委员会与物业公司解除物业管理合同前，智城物业公司提供物业服务，叶长宇应依法交纳物业费。关于物业费的数额，叶长宇的房屋面积为39.33平方米，每平方米1.5元，故白城市智城物业服务有限公司请求的物业费为1415.88元（39.33平方米×1.5元／㎡×12个月×2年）。该合同内约定了公共能耗100元每年、电梯维护保养费100元每年、二次供水加压费50元每年，故叶长宇应按照合同约定交纳上述费用，两年共计500元。故叶长宇应向智城物业交纳物业费1915.88元。关于智城物业公司要求叶长宇交纳违约金的请求，因物业服务合同内，未就交纳物业费的时间进行约定。法院认为，根据物业行业的物业费收费习惯，物业服务合同具有持续履行的特点，双方合同没有约定需在一个物业服务年度开始前交纳物业费，叶长宇在一个物业服务年度内交纳物业费均符合合同约定，但叶长宇在该服务年度内未能交纳物业费存在违约行为，故叶长宇应从该服务年度期满次日起支付违约金。因合同约定的违约金过高，法院适当调整至日万分之五，故2019年4月1日至2020年3月31日的物业费产生的违约金从2020年4月1日开始计算至2021年3月31日，经计算叶长宇应向白城市智城物业服务有限公司支付违约金172.43元。白城市智城物业服务有限公司主张2020年4月1日至2021年3月31日年度物业费的违约金，智城物业公司本次主张物业费违约金计算日期截止到2021年3月31日，故该年度物业费叶长宇不应支付违约金。综上所述，一审法院判决：一、叶长宇于判决生效之日起七日内给付白城市智城物业服务有限公司物业费1915.88元，违约金172.43元；二、驳回白城市智城物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由叶长宇负担。 二审中叶长宇出示证据如下： 1、出示铂金时代业主签订《物业管理委托合同》不知情者名单四张，证明就是铂金时代物业公司没有公开的收费标准，交钱的时候没签这个合同，我们业主不知道这钱到底是对我们有什么服务，我们才给他这些钱。 2、证人刘云秀到庭证实：“我与叶长宇是邻居关系，与白城市智城物业服务有限公司是业主与物业公司关系。我来证明业主委员会成立没有经过法定程序成立，成立违法”。 3、证人李晓俞到庭证实：“我与叶长宇是邻居关系，与白城市智城物业服务有限公司是业主与物业公司关系。我来证明业主委员会成立不合法，物业合同我们不清楚，物业费过高”。 白城市智城物业服务有限公司未到庭，亦未发表质证意见。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对于一审查明事实予以确认。另查明，二审叶长宇为支持其上诉请求提供铂金时代业主对签订《物业管理委托合同》不知情者名单及证人刘云秀、李晓俞。 本院认为，依照《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，经济开发区铂金时代业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订的物业服务合同，对业主叶长宇有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”此款即为效力性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，白城市智城物业服务有限公司与经济开发区铂金时代业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》并不违反上述效力性规定，且有双方均盖有公章的合同文本存在，应合法有效。叶长宇上诉主张经济开发区铂金时代业主委员会成立时参加会议的业主人数没有满足“人数占比三分之二以上的业主”的法律条款，经济开发区铂金时代业主委员会成立的不合法，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为自始无效。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：．．．．．．．选聘和解聘物业服务企业．．．．．．．”第十二条第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”针对本案，这种利益可能是某些极个别业主的知情权、选举权，也可能是对物业服务企业的选择权，但并不会损害当事人的实体性权利，不会侵害国家利益、社会公共利益、全体业主的利益，而且该十一、十二条赋予业主的救济权利系业主主张撤销权，而不是违反该规定物业合同无效。 白城市智城物业服务有限公司有权要求叶长宇支付物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，白城市智城物业服务有限公司在物业管理过程中提供了日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等物业服务，已尽到了合同的主要义务，其有权要求叶长宇支付物业费。叶长宇虽主张物业服务存在瑕疵，但未能提供证据予以支持，其拒交物业费的理由于法无据，依法不予支持。叶长宇同时主张白城市智城物业服务有限公司收取“二次供水加压50元／户／年”不合法，但在《小区物业管理委托合同》中对该项进行了明确约定，叶长宇购买的高层住宅需要二次加压供水符合客观事实，叶长宇也没有提交相应证据予以印证其主张，故该项主张依法不予支持。 综上所述，叶长宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由叶长宇负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年八月二十日 书记员  燕 秋