贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终2020号上诉人（原审原告）：凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会，住所地凯里经济开发区桂花苑小区。负责人：程家洪，男，1979年8月15日出生，汉族，贵州省福泉市人，现住凯里经济开发区，系该业委会主任。委托诉讼代理人：吴跃，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺丹，贵州维律（剑河）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黔东南州新远房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市韶山南路58号。统一社会信用代码：91522600766082927D。法定代表人：马新华，董事长。委托诉讼代理人：谭能东，贵州碧波律师事务所律师。上诉人凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会（以下简称桂花苑业委会）因与被上诉人黔东南州新远房地产开发有限公司（以下简称新远房产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服凯里市人民法院（2021）黔2601民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，2021年8月11日，上诉人桂花苑业委会的负责人程家洪及其委托诉讼代理人杨艺丹、被上诉人新远房产公司董事长马新华及其委托诉讼代理人谭能东到庭接受本院询问、质证，本案现已审理终结。桂花苑业委会上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。根据相关法律，案涉房屋为规划的物业用房，是不能任意改变规划和用途进行出售的。该房屋改变规划及用途，应经过建设规划部门通过，才能出售，并依法取得备案。这一过程被上诉人及案外人李安全不可能不知情，案外人李安全和被上诉人的行为明显为恶意行为。一审法院在毫无证据的情况下，适用《民法典》第三百一十一条规定，主观认定案外人李安全为善意取得属于认定事实和适用法律错误。因桂花苑小区除该套房屋规划为物业用房外，已无其他房屋可以置换成公共物业管理用房使用，全体业主的权利无法得到保障。被上诉人对涉案房屋的销售行为是无权处分，涉案房屋物权应归桂花苑小区全体业主所有。新远房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。桂花苑业委会向一审法院起诉请求：1、依法确认凯里经济开发区桂花苑小区3栋一单元201室建筑面积158.25元平方米的物业管理用房（价值718,613元）的权属归凯里经济开发区桂花苑小区业主共有；2、判令被告立即将该物业管理用房移交给原告或是照价赔偿原告718,613元；3、判令被告自2019年11月1日起，按照2,000元/月支付物业管理用房的占有使用费（暂时算至2020年12月31日为28,000元）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告新远房产公司开发的凯里经济开发区桂花苑小区于2015年竣工验收，在该小区第3栋规划图及竣工图上皆标计有“物业管理会所”字样，地址即为桂花苑小区3栋一单元201室。小区业主正式入住后，为业主提供物业服务的公司是凯里经济开发区三和物业服务有限公司。因三和物业没有物业用房办公，其于2016年12月8日向凯里经济开发区规划局提交临时建筑申请，请求在桂花苑小区修建属于业主共有的三间小屋（临时建筑门卫室）开展物业服务，经获准后，该三间临时建筑建成。2019年3月，原告凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会经过选举成立，并在凯里经济开发区规划建设局备案。2019年10月31日，三和物业服务有限公司正式退出桂花苑小区，小区的物业服务由新成立的桂花苑业委会接管。由于没有办公用房，新的业主委员会要求被告将3栋一单元201室的“物业管理用房”交付给自己管理，遭到被告拒绝，双方由此产生纠纷。2019年12月19日，原、被告经凯里市鸭塘街道和开发区规划建设局组织调解，双方达成如下协议：由被告在小区1号楼西侧规划建设房屋一栋，其中一半交付给原告作为物业用房，其他纠纷则通过诉讼解决。被告依照双方达成的协议，将建筑图纸等材料递交给开发区建设局，但至今尚未得到审批，工程未能按期施工。为了解决业主委员会的办公用房问题，被告在小区门口搭建一层违建房屋暂给原告办公使用，因该临时建筑物系违章建筑，经原告申请后，已经被相关部门拆除。另查明，原告主张权属的凯里经济开发区桂花苑小区3栋一单元201室，被告已经于2015年4月18日出售给案外人李安全（价款为718,613元），双方签订的商品房买卖合同上标明是“成套住宅”，编号为1-2-1。目前，该套房屋已经办理了产权转移手续，李安全已经将该套住房租给他人作为餐厅使用。同时查明，2019年7月1日，凯里经济开发区精准测绘有限公司出具情况说明，内容为：“凯里经济开发区开元大道桂花苑3＃2015年进行测绘栋图纸没有标注物管用房，业主没有参与公摊，1＃、2＃、3＃顶角楼因产权，无公摊”。2021年1月12日，原告向一审法院起诉，请求判决支持其上述的诉讼请求，并在庭审中明确其第2项诉讼请求为判令被告交付物业用房，而不再主张赔偿。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。本案中，被告新远房产公司将标记有“物业管理会所”字样的桂花苑小区3栋1单元201室，以成套商品房的方式出售给了案外人李安全，李安全已经按揭支付了全部价款，并办理了产权登记手续，取得了所有权属，属于善意取得。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的以外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿”。根据上述法律规定，案外人李安全已经按照市场价格支付了全部价款，并且办理了产权登记手续，善意取得了该套住房的所有权，应受法律保护。原告要求确认该套住房归凯里经济开发区桂花苑小区业共有与上述法律规定相悖，不予支持。原告庭审中明确的第2项请求“判令被告立即将该物业管理用房移交给原告”，基于上述法律规定，原告要求被告移交物业管理用房不符合法律规定，不予支持，继而，对原告的其余诉讼请求不予支持。综上，第三人已经善意取得了“为桂花苑小区3栋一单元201室”的所有权，原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第三百一十一条的规定，判决：驳回原告凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费11,266元，已减半收取5,633元，由原告凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会负担。二审期间，上诉人桂花苑业委会提供了以下证据：1、《责令限期整改通知书》；2、《关于限期拆除临时建筑的通知书》、图片两张。以上证据拟证明小区门口的临时建筑（业委会临时办公地点）因系违章建筑而被贵州凯里市经济开发区规划建设局责令整改并强制拆除，并不是上诉人向其申请要求拆除。被上诉人新远公司没有提交新证据。经质证，被上诉人新远公司对证据1、证据2的证据“三性”无异议。经审查，上诉人桂花苑业委会提供的证据1、证据2符合证据“三性”原则，本院予以采信。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案围绕上诉人的上诉进行审理。根据上诉人的上诉理由，分析如下：因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日实施之前，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权取回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：1、受让人受让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”。案外人李安全与被上诉人新远公司签订的《商品房买卖合同》中标明“成套住宅”，案外人李安全作为购房人，新远公司作为房地产开发商出售其开发建设的商品房，案外人李安全客观上不能知悉所售房屋为物业用房的事实，主观上为善意。案外人李安全以718613元价格购买涉案房屋，已支付对价，价格合理，不存在主观恶意。涉案房屋已经办理产权变更登记，案外人李安全已成为涉案房屋的产权人，否认房屋买卖行为不利于保护善意购买人的合法权益，不利于维护市场交易安全。综上，上诉人桂花苑业委会主张案外人李安全的行为明显为恶意行为，证据不充分，故一审法院认定案外人善意取得案涉房屋并不当。另外，本案中，新远公司已将桂花苑住宅小区的“物业管理用房”按商品房出售，导致桂花苑住宅小区无物业管理用房。根据《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，为此，新远公司有义务为桂花苑住宅小区解决物业管理用房问题。综上所述，桂花苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11266元，由凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王山地审 判 员 龙集东审 判 员 王 莉二〇二一年八月二十三日法官助理 张 强书 记 员 王 嘉