重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初24469号 原告：李镜，男，1972年12月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：肖汶，重庆淼海律师事务所律师。被告：邹创，男，1983年1月4日出生，汉族，住重庆市开州区。原告李镜与被告邹创房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告李镜的委托诉讼代理人肖汶，被告邹创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李镜向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付李镜租金148 546.08元，并支付违约金(自2020年8月5日起至2020年11月5日止，以27 203.6为基数计算违约金；自2020年11月5日起至2021年2月5日止，以131 211.44为基数计算违约金；自2021年2月5日起至还清之日止，以148 546.08为基数计算违约金。按日千分之一计算至付清租金之日止)。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市渝北区xx大道中段x号x栋x，建筑面积1133.23平方米（其中李镜540.02平方米）出租给被告，并约定了租金标准、租金支付时间、支付方式、双方的权利义务、违约责任等条款。由于被告长期未足额支付租金，原被告已协商解除租赁合同，并于2021年3月10日，向原告交还了房屋，截止了水电数据。由于被告欠付租金，原告遂起诉。被告邹创辩称，无异议，同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《房屋租赁合同》、房屋产权证、委托书、《房屋移交清单》等证据本院予以采信。经审理查明，李镜系坐落于重庆市渝北区xx大道中段x号x栋x房屋的登记所有权人。2018年11月10日，李镜作为出租方（甲方），邹创作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合约》。一、租赁房屋位置及用途 甲方同意将坐落于重庆市渝北区xx大道中段x号x栋x，建筑面积540.02平方米的物业出租给乙方。二、租赁期：租赁期五年，从2018年11月20日起至2023年11月19日止。房屋交付：2018年11月20日。三、租金标准：租金支付方式：租金每三个月支付一期。租金支付时间：首期租金乙方应于本合同签定之日支付，然后每期租金应在上期租金到期前15日内支付给甲方。租金明细：2018年11月20日至2019年11月19日，月租金32401.2元；2019年11月20日至2020年11月19日，月租金32401.2元；2020年11月20日至2021年11月19日，月租金34669.28元。押金，乙方须于2018年11月20日向甲方支付押金32 401.2元。租赁期满，乙方结清使用该物业应由乙方承担的相关费用，且在该物业内相关设施、设备、装修无损坏情况下，押金由甲方如数退还乙方。四、甲乙双方的权利义务 4、物业交付之日起所发生的物业费、通讯费、天然气费、清洁费、水电费及相关费用均由乙方负责缴纳。5、租赁期间，乙方如拖欠租金达15天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气、清洁费、水电费及相关费用达一个月或以上。合约因乙方违反上述四条约定而终止的，乙方须全部承担因违约所造成所有责任。六、违约责任及免责条件 1、乙方在租赁期提前终止合同，乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还。2、乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日的，甲方有权单方解除合同，同时要求乙方按照逾期时间支付违约金。3、乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日以，经甲方电话催缴，又拖欠超过15日或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起本合同终止，乙方应当补交当月的租金，同时每日按应缴未交租金的千分之一标准向甲方支付违约金。甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额初次当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按应缴未交租金的千分之一标准向甲方支付违约金。2018年11月20日，李镜将房屋交付给邹创使用。且李镜向邹创出具了收到押金32 401.2元的收条。2021年3月2日，李镜向邹创发出《关于催收租金、使用该物业相关费用的函》。内容为，邹创拖欠租金235 219.28元，严重违约，要求其在2021年3月6日前付清所有拖欠租金、使用该物业由其负责结清承担的相关费用。若逾期未付，将通知相关部门停止有关水、电等能源供应。后李镜向邹创发出《关于催收租金、解除租赁合同的函》。内容为，邹创拖欠租金148 546.08元，严重违约，要求其在2021年3月11日前付清所有拖欠租金、使用该物业由其负责结清承担的相关费用。若逾期未付，将通知相关部门停止有关水、电等能源供应。并于2021年3月6日解除《房屋租赁合约》，搬离办公场所。2021年3月10日，邹创与李镜办理了房屋交接手续，将房屋交还李镜。李镜与邹创均明确邹创欠付租金的时间段为2020年8月20日至2021年3月6日。在此期间，邹创支付了70 000元租金，李镜已在其主张的第一期租金中予以扣除。邹创认为其缴纳的押金应当在租金中予以抵扣。李镜认为按《房屋租赁合约》第六条第1、2款的约定，押金应当抵作违约金，不应抵扣租金。本院认为，李镜与邹创签订《房屋租赁合约》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。李镜与邹创均明确邹创欠付租金的时间段为2020年8月20日至2021年3月6日。在此期间，邹创仅支付了70 000元租金。按双方《房屋租赁合约》“租金每三个月支付一期，每期租金应在上期租金到期前15日内支付给甲方”的约定，邹创应当在2020年8月5日向李镜支付2020年8月20日至2020年11月19日的房屋租金32401.2元/月×3月=97 203.6元，但邹创只支付了70 000元，故余下的27 203.6元存在逾期支付的行为。对于2020年11月20日至2021年2月19日的房屋租金34 669.28元/月×3月=104 007.84元，邹创应当在2020年11月5日前支付，也有逾期支付的行为。对于2021年2月20日至2020年3月6日的房屋租金34 669.28元/月×（11+6）/30月=19 645.93元，邹创应当在2021年2月5日前支付，也有逾期支付的行为。故邹创应向李镜支付租金为27 203.6元+104 007.84元+19 645.93元=150 857.37元，李镜只请求了其中的148 546.08元，是对其权利的处分，本院予以支持。逾期付款的违约金，应当从应付而未付款的次日起，支付至款项付清之日止。标准为日千分之一。对于押金，从李镜发出的《关于催收租金、解除租赁合同的函》的函看，是由于邹创逾期支付租金，李镜以其违约为由解除合同。而《房屋租赁合约》第六条第1款的约定适用的是由邹创违约提前解除合同的情形，与本案情形不符。对于《房屋租赁合约》第六条第2款的逾期支付租金的违约金本院已予以支持。也即双方在合同中对因邹创逾期支付租金导致合同解除的情形下应当承担的违约责任未进行约定，现李镜也没有提出损失的诉讼请求，故对于邹创所支付的押金，应当在本案的租金中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邹创在本判决生效后立即向原告李镜支付2020年8月20日至2021年3月6日的房屋租金148 546.08元；二、被告邹创在本判决生效后立即向原告李镜支付逾期付款的滞纳金（逾期付款的违约金），计算方式为：从2020年8月5日起至2020年11月4日止，以27 203.6元为基数；从2020年11月5日起至2021年2月4日止，以131 211.44元为基数；从2021年2月5日起至款项付清之日止，以148 546.08元为基数，按日千分之一的标准计算；三、驳回原告李镜的其他诉讼请求。邹创已付的32 401.2元押金在上述款项中予以抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270.92元，因适用简易程序减半收取1635.46元，由被告邹创负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  胡可萍   二○二一年八月十九日 书 记 员  许 迪 - 1 -