贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民再58号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:吴某某，男，1966年11月13日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州知序律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：凯里东南村镇银行有限责任公司，地址：凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，董事长。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州大地联创房地产开发有限公司，地址：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，经理。再审申请人吴某某因与被申请人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：村镇银行）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）案外人执行异议之诉案，不服本院（2020）黔26民终1115号号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2021年4月9日作出（2020）黔民申5214号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人吴某某的委托诉讼代理人杨泽慧、被申请人村镇银行的委托诉讼代理人张先荣到庭参加诉讼，被申请人大地联创公司经依法传唤未到庭。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。吴某某申请再审称，原一、二审法院认定吴某某与大地房联创公司于2018年6月11日签订的《商品房买卖合同》无效，系对事实认定错误及法律理解错误。该《商品房买卖合同》系善意且不知情的吴某某与大地联创公司经过协商签订的，系双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定。本案涉案房屋仅存在被查封的障碍，房产不能办理过户属于物权变动的问题，不影响买卖合同的效力。故，申请人认为《商品房买卖合同》真实有效。原一、二审法院认为贵阳铁路运输法院于2016年12月8日查封的本案涉案房屋，在2019年3月21日解除涉案房屋之后，凯里市人民法院于2019年1月3日作出的（2019）黔2601执11号执行裁定就立即生效是认识错误。依据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。”可知，在前查封手续未解除前，轮候查封不产生法律效力。故，在2016年6月29日至2019年3月21日期间，凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执11号执行裁定的法律效力并未及于《商品房买卖合同》和申请人对案涉房屋享有的权利足以排除人民法院强制执行的效力，人民法院应依法解除对本案房屋采取的强制措施。同时，案涉房屋系申请人居住的唯一用房，如若执行案涉房屋将会导致吴某某居无定所。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，申请人已与大地联创公司在凯里市人民法院查封之前签订《商品房买卖合同》，该合同系真实有效合法的《商品房买卖合同》，并且申请人与大地联创公司签订合同的时间早于凯里市人民法院作出查封裁定，吴某某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条第一项规定。其次，通过申请人在一审中提交的证据，门禁卡、钥匙、物业管理服务费以及凯里市房地产事业发展管理局所出具的《证明》，现有证据足以证明申请人系案涉房屋系申请人用于居住的唯一住房。最后，吴某某已经将案涉房屋房款全部付清。据此，请求撤销一、二审民事判决，改判支持申请人的全部诉讼请求，并由被申请人承担本案所有诉讼费用。村镇银行答辩称，首先，吴某某与大地联创公司签订的商品房买卖合同是无效合同，理由是吴某某与大地联创公司签订商品房时已经被人民法院依法查封，系变卖人民法院依法查封的财产，违反了法律的强制性规定。其次，再审申请人所依据的最高人民法院前述批复明确了人民法院对查轮候查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产轮候查封不产生查封、扣押、冻结的效力，而本案铁路法院并未对该财产进行处分，而且未进行处分是因为得知该房屋系村镇银行的抵押物，凯里市人民法院也已经进行查封，所以铁路法院进行解封把处分权交给凯里市人民法院。也就是铁路法院并没有对其进行处分，所以轮候查封是自动生效的。再次，申请人由于没有签订真实有效的买卖合同，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法不享有排除对该房屋强制执行的权利。最后，在一审庭审中吴某某亲自出庭，其自认在购买房屋时已经知晓该房屋已被查封、被抵押的事实，所以吴某某并非善意不知情。总之，该买卖合同并非合法有效，为此请求依法判决。吴某某向一审法院提出的诉讼请求：1、判决位于凯里市迎宾大道20号“大地春城”4幢19层1904号房屋归原告所有；2、判决立即中止（2019）黔2601执异59号执行裁定对原告所购买的位于凯里市迎宾大道20号“大地春城”4幢19层1904号房的强制执行措施，并解除对上述房屋的查封。一审法院认定的事实：原告吴某某与杨某某系夫妻关系，杨某某放弃本案诉权。2018年6月，吴某某、杨某某与大地联创公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向大地联创公司购买其开发位于凯里市迎宾大道20号“大地春城”4幢19层1904号房屋，付款时间2018年6月11日，总价564645元，一次性付款。2018年6月11日，原告向周继兴账户转款70万元。同时，周继兴以大地联创公司名义向原告出具一份收据，内容为：“今收到吴某某交来大地春城4-1904号房款564645元。”2018年7月2日，原告向贵州乾唐物业服务有限责任公司交纳装修押金1000元，装修管理服务费945元，以及2018年7月2日至2019年7月2日的物业服务费2127.5元。7月4日，原告向贵州乾唐物业服务有限责任公司领取门禁卡、钥匙。2016年6月17日，汪承双与被告村镇银行签订《个人循环借款合同》，约定汪承双向村镇银行借款350万元，期限从2016年6月30日至2017年6月29日，年利率13.05%。同月30日，村镇银行与大地联创公司签订《个人借款最高额抵押合同》，约定被告大地联创公司以其所有的包括本案房屋在内的六套房屋为汪承双借款提供抵押担保，次日，双方就抵押物办理了凯房他证州字第2016000872号他项权。借款期间届满，汪承双未能按约履行还本付息义务，村镇银行提起诉讼。经审理后，于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1857号民事判决，判决汪承双和大地联创公司于该判决生效后的20日内偿还原告借款本金350万元和利息689419.43元，2018年3月20日后的利息、罚息及复利按借款合同约定计算至本息还清为止。同时判决原告对被告大地联创公司所抵押的房产，即凯房他证州字第2016000872号他项权证书记载的房产享有优先受偿权。贵阳铁路运输法院在执行重庆越骋公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行与大地联创公司、乐辉球等公证债权文书一案中，于2016年12月8日查封了涉案房屋。2019年1月31日，原告提出书面异议，之后申请撤回。贵阳铁路运输法院作出（2019）黔8601执异22号执行裁定，裁定准予原告撤回异议。因一审法院有涉及大地联创公司案件，其于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定，查封本案涉案房屋在内的78套房屋。2019年3月21日，因申请执行人申请解除查封措施，贵阳市铁路法院作出裁定，解除涉案房屋的查封措施。2019年6月10日，原告提出执行异议，经审查后作出（2019）黔2601执异59号执行裁定，以大地联创公司与原告签订的《商品房买卖合同》系变卖人民法院查封的财产，违反了法律的强制性规定，是无效合同为由，裁定驳回原告的异议申请。原告不服，提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，贵阳铁路运输法院在执行重庆越骋公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行与大地联创公司、乐辉球等公证债权文书一案中，于2016年12月8日查封了本案的涉案房屋。而原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》是2018年6月，不符合上述司法解释第一项的规定。同时，原告在庭审中占有该房屋的时间是2018年7月，也不符合该司法解释第二项的规定。虽然在作出（2019）黔2601执异11号执行裁定书时，涉案房屋仍处于贵阳铁路运输法院的查封期间，但该法院解除查封后，（2019）黔2601执异11号执行裁定作出的查封措施立即生效。因此，（2019）黔2601执异59号执行裁定驳回原告吴某某的异议申请并无不当。故原告请求判决涉案房屋归原告所有和中止（2019）黔2601执异59号执行裁定书对涉案房屋的强制执行，以及解除查封措施的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定判决：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费9446元，由原告吴某某负担。吴某某上诉请求：一、撤销一审判决，并支持上诉人全部上诉请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、对涉案房屋的查封系轮候查封行为，故涉案《商品房买卖合同》与凯里人民法院作出的（2019）黔2601执11号执行裁定同时生效，该合同的成立先于或者生效不晚于凯里市人民法院的执行裁定；二、上诉人对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，人民法院应依法解除对涉案房屋的强制执行措施。上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第24、28、29条规定的内容及条件，因此，上诉人享有足以排除人民法院强制执行的权利。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院二审认为：本案争议的焦点是上诉人吴某某是否享有排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人享有排除执行必须满足四项条件，即法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且已经合法占有该不动产，支付全部价款或者部分价款，未办理过户登记非因买受人原因。本案上诉人吴某某与被上诉人大地联创公司签订涉案《商品房买卖合同》的时间是2018年6月，而贵阳铁路运输法院在执行重庆越骋公司、四川天府银行股份有限公司贵阳分行与大地联创公司、乐辉球等公证债权文书一案中，对涉案房屋查封的时间是2016年12月8日。可见，涉案《商品房买卖合同》签订的时间晚于对房屋查封的时间，且在双方签订涉案合同之时，涉案房屋的查封状态仍然存在。因此，上诉人以涉案合同的效力相关问题等作为抗辩理由不能成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9446元，由上诉人吴某某负担。再审查明的事实，除了和一、二审查明一致的部分外，还查明，本案所涉及的商品房买卖合同有关条款本身明确：该商品房土地使用权、在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行金泉支行等内容。吴某某在一审庭审中亦自认其在购房时清楚该房产已经被抵押；因当时售房工作人员说公司的监管账户已经被查封，所以只能付款给售房工作人员；在装修入住之前，村镇银行和法院通知过房屋被抵押查封。凯里市房地产事业发展管理局出具《证明》：吴某某在凯里市无房产数据信息。上述另查明的事实，有再审申请人提供的凯里市房地产事业发展管理局提供的《证明》、本案一审庭审笔录、商品房买卖合同等证据证实。对于再审申请人提供的黔东南州住房和城乡建设局于2016年3月10日作出的黔东南建通[2016]39号《州住建局关于凯里大地春城项目住宅专项维修资金缴纳的整改通知》，只能证明在2016年暂停大地联创公司大地春城项目商品房买卖合同备案及抵押登记、商业部分的转移登记，并不能证明是因此导致再审申请人不能办理过户手续。本院再审认为，即便吴某某只有该唯一住房，但是吴某某明知该房产设定有抵押，并未经抵押权人同意，且购房款亦没有打入大地联创公司的单位银行账户或者监管账户；加之又是在有关法院已经查封该房产的情况下，仍购买该房产，该行为显然违反了《中华人民共和国物权法》第七条有关“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，以及第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”等有关规定，甚至也违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，故本案不符合案外商品房消费者提出执行异议排除强制执行的书面买卖合同“合法有效”的要件、特别是其中有关的“合法”的要求，因此应当驳回吴某某的诉讼请求。本案原生效判决援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而不是援引该司法解释第二十九条的规定进行说理，虽然有所不当，但是因均系买卖合同不具备“合法有效”的要件，故不影响结果的正确。综上所述，吴某某的再审请求，理由不能成立，应当驳回；本案原生效判决并无不当，应当维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持本院（2020）黔26民终1115号民事判决；二、驳回再审申请人吴某某的再审请求。本判决为终审判决。审 判 长 杨元忠审 判 员 杨再幸审 判 员 潘年钢二〇二一年八月四日法官助理 吴竹春书 记 员 杨茗钦