湖南省沅江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘0981执异23号 异议人沅江市中设建设开发有限公司，住所地沅江市琼湖办事处永兴路362号。 法定代表人胡香容，系公司执行董事。 委托代理人李达明，湖南方纲律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行调解或和解，代为申请强制执行，代为执行和解，代为领取执行款项，代为进行调查取证，代为签收法律文书。 委托代理人刘军，湖南方纲律师事务所律师，代理权限为一般代理。 申请执行人皮某青。 申请执行人贾某。 被执行人蔡某武。 被执行人孙某辉。 被执行人陆某平。 本院在执行申请执行人皮某青、贾某与被执行人蔡某武、孙某辉、陆某平买卖合同纠纷一案中，异议人沅江市中设建设开发有限公司（以下简称“中设公司”）于2021年8月16日对本院拍卖被执行人蔡某武与案外人益阳胭脂湖养老产业股份有限公司按份共有位于沅江市胭脂湖街道荷花村的土地中21.55%的份额提出书面异议。本院于同日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人中设公司称，1、执行标的已经依约转让，不属于被执行人。申请执行人皮某青、贾某与被执行人蔡某武、陆某平、孙某辉执行一案，在执行过程中，2020年11月26日，申请人皮某青、被执行人蔡某武以及案外人中设公司三方达成执行和解协议，协议约定：皮某青同意签订协议后，向沅江市人民法院申请解除蔡某武所有的土地的部分查封（暂解除土地面积为33亩）；中设公司支付1950万元，其中支付给蔡某武900万元，支付给皮某青1050万元；全部款项1950万元为中设公司从蔡某武处回购胭脂湖养老项目共有土地份额价款。2020年11月27日，沅江市人民法院作出（2020）湘0981执507号之四执行裁定书中明确该协议为和解协议。三方协议在达成签字盖章生效，并按约履行后，沅江市人民法院也根据该协议发出裁定书，解除了相关地块的查封措施，现沅江市人民法院拟执行拍卖的蔡某武所占有共有土地份额已经不属于蔡某武；2、法院裁定和网络公告确定的蔡某武土地份额比例为21.55%没有依据，既不合法也不合理，侵犯了异议人的合法权益;3、拍卖价格确定既不合法也不合理，根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第四条之“要严格规范评估、拍卖、变卖和以物抵债等变价环节”精神要求以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条：“对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”，因此，只有财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，才可以不进行评估。本次拍卖涉案土地份额价值较高，未经评估就确定价格，既不合法，也不合理，严重损害了其他共有人、债权人的合法权益，沅江市人民法院拍卖价格未经评估错误。综上，请求依法立即中止执行，并撤销对中设公司回购土地强制执行程序。 经审理查明，申请执行人皮某青、贾某与被执行人蔡某武、孙某辉、陆某平买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日作出（2018）湘0981民初2299号民事判决，该判决书判令：反诉被告孙某辉、陆某平、蔡某武返还反诉原告皮某青、贾某购房款19500000元，赔偿装修损失4230439.22元，赔偿税费支出损失4753785.01元，赔偿利息损失19040151元（利息损失按照房款和税费不同的交纳时间分段计算至2019年11月13日止），前述各项合计47524375.23元，限三反诉被告于本判决生效之日起30日内给付完毕。该判决书生效后，因被执行人未履行生效判决书确定的义务，申请执行人皮某青、贾某向本院提出强制执行申请，本院受理后，于2020年6月9日作出（2020）湘0981执507号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人蔡某武、陆某平、孙某辉的银行存款4800万元，或查封、扣押、提取被执行人蔡某武、陆某平、孙某辉其他价值4800万元的财物。2020年11月26日，中设公司与蔡某武、皮某青达成和解协议，协议约定：皮某青同意签订本协议后，向沅江市人民法院申请解除对蔡某武所有的土地的部分查封（暂解除土地面积为33亩）；中设公司支付1950万元，其中支付蔡某武900万元，支付皮某青1050万元，皮某青认可上述款项作为执行蔡某武的执行款，蔡某武认可作为中设公司支付蔡某武的土地回购预付款。协议签订后，2020年11月27日，本院作出（2020）湘0981执507号之四执行裁定，裁定：1、解除对被执行人蔡某武名下位于沅江市三眼塘镇荷花村益沅一级公路东侧的土地份额的查封；2、继续查封被执行人蔡某武与沅江市中设建设开发有限公司共有位于沅江市三眼塘镇荷花村益沅一级公路东侧土地（权证号：（2017）沅江市不动产权第0002274、0002275号）中蔡某武所有的26.75%的份额。2021年7月19日，本院作出（2021）湘0981执恢266号执行裁定，裁定：拍卖被执行人蔡某武与案外人益阳胭脂湖养老产业股份有限公司按份共有位于沅江市胭脂湖街道荷花村的土地（权证号：（2020）沅江市不动产权第0079874号）中21.55%的份额。 另查明，案涉争议的（2017）沅江市不动产权第0002274号土地证与（2020）沅江市不动产权第0079874号土地证对应的为同一块土地。本院查封被执行人蔡某武名下位于沅江市三眼塘镇荷花村益沅一级公路东侧的土地面积为11658.8㎡、位于沅江市三眼塘镇荷花村益沅一级公路东侧土地面积为40554㎡，以上两块土地蔡某武均占比69.97%。2020年12月12日，经益阳凌云资产评估税务所评估价格，案涉土地价格为：548.27元/㎡。 本院认为，本案的争议焦点为：一、中设公司所提异议是否属于异议审查范畴问题；二、中设公司对案涉标的提出的异议是否确有理由；三、中设公司对案涉执行行为提出的异议是否确有理由。 一、中设公司所提异议是否属于异议审查范畴问题 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款的规定：“案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”，本案异议人中设公司所提异议主要有两种类型，一是作为案外人，因其与蔡某武、皮某青签订协议回购土地份额而享有的实体权利所提出的案外人异议，系对执行标的提出排除执行异议；二是作为利害关系人，认为法院对案涉财产未经评估径直拍卖有瑕疵，应予中止，系对执行行为所提异议，故本案应分别进行审查。 二、中设公司对案涉标的提出的异议是否确有理由 本案中，异议人中设公司作为案外人对执行标的提出排除执行异议，系基于其与蔡某武、皮某青在协议中回购的土地份额，但协议约定的仅解除对蔡某武所有的土地的部分查封，即暂解除土地面积33亩（22000平方米），而被执行人蔡某武实际占有面积约36533.3㎡，本案执行的被执行人蔡某武与案外人益阳胭脂湖养老产业股份有限公司按份共有位于沅江市胭脂湖街道荷花村的土地中21.55%的份额，未在异议人回购的土地份额之内，故本院对案涉标的予以确定并拍卖无误。综上，对异议人的异议请求，本院依法不予支持。 三、中设公司对案涉执行行为提出的异议是否确有理由 本案中，异议人中设公司作为利害关系人，认为法院对案涉财产未经评估径直拍卖有瑕疵，应予中止，系对执行行为所提异议。本案中，拍卖价格的确定系基于沅江市税务局第二税务分局处调取的资料：2020年12月12日，经益阳凌云资产评估税务所评估价格，案涉土地价格为：548.27元/㎡，该评估价格尚在有效期内，且本院与沅江市自然资源局对接了解到该土地不能按份额划分界址，也不能改变土地用途后，经申请执行人同意后确定的一拍起拍价按61万元/亩，符合法律规定，并无不妥，故对异议人的异议请求，本院依法不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人沅江市中设建设开发有限公司的异议请求。 案外人对执行标的裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向沅江市人民法院提起诉讼；利害关系人对执行行为裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向湖南省益阳市中级人民法院申请复议。 审 判 长 黄 丹 人民陪审员 赵 艳 人民陪审员 覃锐钦 二〇二一年八月二十日 法官 助理 肖 瑶 书 记 员 彭 嘉 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。