四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11237号上诉人（原审原告）：袁华阳，男，1980年4月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：康梅，四川思勉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗伦发，男，1977年10月23日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。委托诉讼代理人：黄强，成都市青白江区大弯法律服务所法律工作者。原审被告：何晓珊，女，1977年11月29日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。委托诉讼代理人：唐子杰，北京国度（成都）律师事务所律师。上诉人袁华阳因与被上诉人罗伦发及原审被告何晓珊房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁华阳上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并改判罗伦发支付租金、违约金51407.5元；2.本案一审、二审案件受理费全部由罗伦发担。事实与理由：1.罗伦发应当支付2020年2月1日至2020年9月15日期间的租金共计53407.5元。一审中袁华阳和罗伦发均确认租金支付至2020年2月1日，2月期间的租金罗伦发并未支付，一审法院错误理解租金支付情况，仅认定租金的支付时间从2020年3月1日起，系严重的事实认定错误。2.一审法院认为袁华阳在履约期间未及时处理房屋漏水问题，造成罗伦发垫付维修费用损失与事实严重不符。罗伦发并不存在垫付维修等相关费用的情况，其在一审中所出示的付款凭证无法确认费用的真实性，且房屋漏水是由于自来水公司提供的设备设施问题造成，与袁华阳无关。故其不当向罗伦发支付损失4500元。综上，一审判决认定事实不清，判决确有错误，请求依法予以改判。罗伦发辩称，1.租金支付日期应当从2020年2月1日算至2020年8月8日，结合相关证据可知罗伦发与何晓珊的转让时间是2020年8月8日，转让协议中明确约定了此前的费用由罗伦发承担，此后的费用由何晓珊承担，因此8月8日后的租金应由何晓珊承担。另外，罗伦发之所以未按期支付租金是因为案涉租赁房屋严重漏水，罗伦发多次要求袁华阳维修，但一直未修好，罗伦发只好自行垫付费用维修。直到合同快到期时，罗伦发坚持要求处理维修损失，双方未协商一致。故罗伦发拒绝支付租金系履行同时履行抗辩权，该行为不构成违约，不应当承担违约金。2.结合一审查明的事实，袁华阳实际上同意转让，只是由于上调租金和不同意何晓珊转让而未签订新的租赁合同，袁华阳对何晓珊实际经营的事实并未提出任何异议，且还在催促何晓珊签订新的合同，因此双方实际已形成不定期租赁合同关系。3.虽然罗伦发没有上诉，但是因房屋漏水产生的维修费以及对房屋使用造成的长达一年半时间的影响，一审法院仅酌情支持了4500元的维修费有失公正。何晓珊述称，袁华阳陈述租金只支付至2月1日，可说明在罗伦发于2020年8月8日将茶楼转让给何晓珊时已经欠租半年，罗伦发向何晓珊隐瞒此事。关于袁华阳是否应当向罗伦发支付损失费用的问题与何晓珊无关。袁华阳向一审法院起诉请求：1.终止袁华阳与罗伦发之间的《商铺租赁合同》；2.罗伦发与何晓珊立即腾退位于青白江区；3.罗伦发与何晓珊向袁华阳支付房屋占用费，从2020年8月8日起，按照每月14242元标准计算至罗伦发、何晓珊实际向袁华阳交还租赁房屋之日止；4.罗伦发、何晓珊向袁华阳支付未付租金53644.87元；5.罗伦发向袁华阳支付违约金14242元；6.罗伦发支付袁华阳为维护自身权益所支出的律师费10000元；7.罗伦发、何晓珊付清腾退房屋前产生的水电、垃圾清理、物业管理费；8.本案诉讼费用由罗伦发、何晓珊共同承担。一审法院认定事实：2015年9月14日，袁华阳（甲方、出租人）与罗伦发（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#商铺出租给乙方以用于经营茶楼，租赁期限为2015年9月15日至2020年9月15日，租金为每月7121元。双方约定，乙方按半年向甲方预付租金，并于每期租金届满前10日内支付；乙方向甲方交纳6000元作为保证金，租赁期满或合同终止时，甲方确认乙方无拖欠租金、水、电、气等费用以及损坏商铺等情形后5日内无息退还；租赁期满双方未续签合同的，合同即终止，届时乙方须在3日内将商铺退还甲方，如逾期腾退商铺，按合同约定租金价格的双倍支付实际占用商铺费用；租赁期间内未经甲方书面同意，乙方不得转租，否则甲方有权立即解除合同并且不退还保证金；乙方逾期7日未支付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方按照月租金标准的2倍支付违约金。合同签订后，罗伦发依约承租商铺用于经营“缘茗缘”茶楼，向袁华阳支付了保证金6000元并将租金支付至2020年2月。2020年8月8日，罗伦发、何晓珊与受袁华阳委托的张敏、兰勇在“缘茗缘”茶楼内协商合同续签事宜，罗伦发提出将涉案商铺转租给何晓珊，由何晓珊与袁华阳签订租赁合同。张敏、兰勇在当日拿出一份未署名的《房屋租赁合同》交给何晓珊。当日，罗伦发与何晓珊签订《转让协议》，载明自2020年8月8日起，罗伦发将缘茗缘茶楼转让给何晓珊，之后茶楼有关债务由何晓珊承担。何晓珊于当日接手经营并实际占用涉案商铺至今，但何晓珊对袁华阳一方提供的合同文本中的一些具体条款提出异议而一直未与袁华阳签订正式的书面租赁协议。2020年10月初，张敏向何晓珊的合伙人陈丰明发微信询问何晓珊何时签订合同。2020年10月14日，袁华阳委托律师向罗伦发发出《律师函》，要求罗伦发返还商铺并支付应付未付租金。一审另查明，2018年7月，涉案商铺曾出现漏水，导致茶楼内的木地板、墙纸被损坏。罗伦发为此重新购置地板、墙纸而产生了费用。2019年12月，袁华阳对涉案商铺进行了维修。一审法院认为，袁华阳与罗伦发签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据现已查明的事实，2020年8月8日，罗伦发将涉案商铺转租给何晓珊，袁华阳对此知悉并将一份未署名的《房屋租赁合同》交由何晓珊，应视为袁华阳对罗伦发转租行为的认可，涉案《商铺租赁合同》在租赁期限届满前继续有效。关于袁华阳与罗伦发之间的关系，涉案《商铺租赁合同》已于2020年9月15日到期，之后双方亦未续签合同，袁华阳在合同早已终止的情况下要求终止双方《商铺租赁合同》的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。现罗伦发并未继续占有使用涉案房屋，袁华阳要求罗伦发腾退涉案房屋的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。根据合同约定和法律规定，罗伦发应及时足额向袁华阳支付租金，袁华阳亦应履行作为出租人的维修义务并确保房屋及室内设施的安全。罗伦发在履约期间未及时向袁华阳支付租金，应向袁华阳支付2020年3月1日至9月15日期间尚未支付的租金46286.5元（6个月×7121元/月＋15天×7121元/30天）。袁华阳主张按月租金标准的2倍要求罗伦发支付违约金，该违约金标准过分高于罗伦发逾期付款给袁华阳造成的损失，结合罗伦发的抗辩意见，一审法院酌情支持违约金4000元。袁华阳在履约期间未及时处理涉案房屋漏水问题，给罗伦发造成了垫付维修费用的损失，现双方合同已经解除，为避免诉累，一审法院将袁华阳应承担的损失赔偿责任纳入本案一并处理。罗伦发关于垫付维修费用的举证中，不能证明承租期间更换排气扇、灯泡等设施的费用以及2017年6月更换木地板的费用与房屋漏水之间的因果关系，对该部分的损失主张不予支持。结合罗伦发举证更换木地板、墙纸等设施的情况，一审法院酌情支持4500元。袁华阳主张罗伦发存在擅自将涉案商铺转租给何晓珊的违约行为，没有事实依据，应将收取的6000元保证金退还给罗伦发。涉案《商铺租赁合同》未约定律师费的负担，袁华阳主张的律师费10000元没有合同依据，一审法院不予支持。袁华阳未举证证明罗伦发在承租期间存在拖欠水电、垃圾清理、物业管理费等费用的情况，也没有证据表明其因此而导致其民事权益受损，故对其主张的要求罗伦发支付水电、垃圾清理、物业管理费等费用的诉讼请求，一审法院不予支持。罗伦发在本案中应支付的租金和违约金，在扣除袁华阳应当承担的损失和应当退还的保证金后，罗伦发还应向袁华阳支付39786.5元。关于袁华阳与何晓珊之间的关系，在袁华阳与罗伦发之间的合同于2020年9月15日到期后，罗伦发、何晓珊均未与袁华阳签订书面的房屋租赁合同，何晓珊无权继续占有使用涉案商铺，袁华阳有权要求何晓珊腾退房屋并支付房屋占有使用费。故一审法院对袁华阳要求何晓珊立即腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持。至于占有使用费，一审法院参照此前袁华阳与罗伦发之间的月租金标准确定为7121元，由何晓珊按此标准支付2020年9月16日到实际腾退房屋之日期间的占有使用费。袁华阳亦未举证证明何晓珊在占有使用期间存在拖欠水电、垃圾清理、物业管理费等费用的情况，故其要求何晓珊支付水电、垃圾清理、物业管理费等费用的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、罗伦发在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计39786.5元；二、何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳腾退成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#房屋；三、何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付房屋占有使用费（该占有使用费自2020年9月16日起，按照每月7121元，计至实际腾退房屋之日）；四、驳回袁华阳的其他诉讼请求。一审案件受理费1075元，由袁华阳负担275元，罗伦发负担500元，何晓珊负担300元。本院二审期间，袁华阳和罗伦发均向本院提交了新证据，本院依法组织双方就证据进行举证质证。具体情况为：1.袁华阳提交公证书，用于证明案涉房屋漏水并非是因为袁华阳提供的房屋存在故障问题，而是因为第三人自来水公司提供的设备出现问题，导致房屋漏水。罗伦发质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但该公证文书的出具时间是2021年，而房屋漏水发生在2018年7月，与本案无关。即便该公证书是真实合法有效的，袁华阳也应当提供能够合理使用的房屋给罗伦发。何晓珊质证认为，真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。2.罗伦发提交《茶楼经营合伙协议书》，用于证明三人合伙共同出资38万元来装修及经营茶楼，转让给何晓珊时，并非是租金问题，而是茶楼本身的装修价值及商业口岸。袁华阳、何晓珊对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。何晓珊未提交任何新证据。对以上证据，本院认为，公证书的公证时间是2021年4月8日，不在罗伦发承租期间内，故该证据与本案无关，本院不予采纳。《茶楼经营合伙协议书》系罗伦发与案外人签订的，与本案无关，本院不予采纳。除合同签订后，罗伦发依约承租商铺用于经营‘缘茗缘’茶楼，并将租金支付至2020年2月这一事实外，经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明：罗伦发向袁华阳支付了截止2020年1月31日的租金。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为袁华阳是否应当向罗伦发支付维修费损失4500元。现就争议焦点评述如下：根据本案查明的事实，在租赁期间内，案涉商铺出现漏水导致商铺内木地板、墙纸被损坏。罗伦发对此进行修复产生了相应的费用。一审基于该事实酌情认定4500元并无不当，本院予以支持。另外，因各方当事人在二审中均确认罗伦发支付租金的截止时间是2020年1月31日，故一审法院认定罗伦发已支付租金至2月，仅要求其从3月1日起支付租金与事实不符。罗伦发应当从2020年2月1日起，按照合同约定的7121元/月支付租金至2020年9月15日，金额为53407.5元。结合一审法院认定的罗伦发应当承担的违约金4000元，扣除袁华阳应当支付给罗伦发的维修损失4500元及退还的保证金6000元，罗伦发还应当向袁华阳支付46907.5元。综上，袁华阳的上诉请求部分成立，对符合法律规定的部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初43号民事判决第二项“何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳腾退成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#房屋”；第三项“何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付房屋占有使用费（该占有使用费自2020年9月16日起，按照每月7121元，计至实际腾退房屋之日）”；二、撤销成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初43号民事判决第一项“罗伦发在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计39786.5元”；第四项“驳回袁华阳的其他诉讼请求”；三、罗伦发于本判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计46907.5元；四、驳回袁华阳的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费1085元，由袁华阳负担95元，罗伦发负担990元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月十二日书记员  罗 芳四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11237号上诉人（原审原告）：袁华阳，男，1980年4月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：康梅，四川思勉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗伦发，男，1977年10月23日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。委托诉讼代理人：黄强，成都市青白江区大弯法律服务所法律工作者。原审被告：何晓珊，女，1977年11月29日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。委托诉讼代理人：唐子杰，北京国度（成都）律师事务所律师。上诉人袁华阳因与被上诉人罗伦发及原审被告何晓珊房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁华阳上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并改判罗伦发支付租金、违约金51407.5元；2.本案一审、二审案件受理费全部由罗伦发担。事实与理由：1.罗伦发应当支付2020年2月1日至2020年9月15日期间的租金共计53407.5元。一审中袁华阳和罗伦发均确认租金支付至2020年2月1日，2月期间的租金罗伦发并未支付，一审法院错误理解租金支付情况，仅认定租金的支付时间从2020年3月1日起，系严重的事实认定错误。2.一审法院认为袁华阳在履约期间未及时处理房屋漏水问题，造成罗伦发垫付维修费用损失与事实严重不符。罗伦发并不存在垫付维修等相关费用的情况，其在一审中所出示的付款凭证无法确认费用的真实性，且房屋漏水是由于自来水公司提供的设备设施问题造成，与袁华阳无关。故其不当向罗伦发支付损失4500元。综上，一审判决认定事实不清，判决确有错误，请求依法予以改判。罗伦发辩称，1.租金支付日期应当从2020年2月1日算至2020年8月8日，结合相关证据可知罗伦发与何晓珊的转让时间是2020年8月8日，转让协议中明确约定了此前的费用由罗伦发承担，此后的费用由何晓珊承担，因此8月8日后的租金应由何晓珊承担。另外，罗伦发之所以未按期支付租金是因为案涉租赁房屋严重漏水，罗伦发多次要求袁华阳维修，但一直未修好，罗伦发只好自行垫付费用维修。直到合同快到期时，罗伦发坚持要求处理维修损失，双方未协商一致。故罗伦发拒绝支付租金系履行同时履行抗辩权，该行为不构成违约，不应当承担违约金。2.结合一审查明的事实，袁华阳实际上同意转让，只是由于上调租金和不同意何晓珊转让而未签订新的租赁合同，袁华阳对何晓珊实际经营的事实并未提出任何异议，且还在催促何晓珊签订新的合同，因此双方实际已形成不定期租赁合同关系。3.虽然罗伦发没有上诉，但是因房屋漏水产生的维修费以及对房屋使用造成的长达一年半时间的影响，一审法院仅酌情支持了4500元的维修费有失公正。何晓珊述称，袁华阳陈述租金只支付至2月1日，可说明在罗伦发于2020年8月8日将茶楼转让给何晓珊时已经欠租半年，罗伦发向何晓珊隐瞒此事。关于袁华阳是否应当向罗伦发支付损失费用的问题与何晓珊无关。袁华阳向一审法院起诉请求：1.终止袁华阳与罗伦发之间的《商铺租赁合同》；2.罗伦发与何晓珊立即腾退位于青白江区；3.罗伦发与何晓珊向袁华阳支付房屋占用费，从2020年8月8日起，按照每月14242元标准计算至罗伦发、何晓珊实际向袁华阳交还租赁房屋之日止；4.罗伦发、何晓珊向袁华阳支付未付租金53644.87元；5.罗伦发向袁华阳支付违约金14242元；6.罗伦发支付袁华阳为维护自身权益所支出的律师费10000元；7.罗伦发、何晓珊付清腾退房屋前产生的水电、垃圾清理、物业管理费；8.本案诉讼费用由罗伦发、何晓珊共同承担。一审法院认定事实：2015年9月14日，袁华阳（甲方、出租人）与罗伦发（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#商铺出租给乙方以用于经营茶楼，租赁期限为2015年9月15日至2020年9月15日，租金为每月7121元。双方约定，乙方按半年向甲方预付租金，并于每期租金届满前10日内支付；乙方向甲方交纳6000元作为保证金，租赁期满或合同终止时，甲方确认乙方无拖欠租金、水、电、气等费用以及损坏商铺等情形后5日内无息退还；租赁期满双方未续签合同的，合同即终止，届时乙方须在3日内将商铺退还甲方，如逾期腾退商铺，按合同约定租金价格的双倍支付实际占用商铺费用；租赁期间内未经甲方书面同意，乙方不得转租，否则甲方有权立即解除合同并且不退还保证金；乙方逾期7日未支付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方按照月租金标准的2倍支付违约金。合同签订后，罗伦发依约承租商铺用于经营“缘茗缘”茶楼，向袁华阳支付了保证金6000元并将租金支付至2020年2月。2020年8月8日，罗伦发、何晓珊与受袁华阳委托的张敏、兰勇在“缘茗缘”茶楼内协商合同续签事宜，罗伦发提出将涉案商铺转租给何晓珊，由何晓珊与袁华阳签订租赁合同。张敏、兰勇在当日拿出一份未署名的《房屋租赁合同》交给何晓珊。当日，罗伦发与何晓珊签订《转让协议》，载明自2020年8月8日起，罗伦发将缘茗缘茶楼转让给何晓珊，之后茶楼有关债务由何晓珊承担。何晓珊于当日接手经营并实际占用涉案商铺至今，但何晓珊对袁华阳一方提供的合同文本中的一些具体条款提出异议而一直未与袁华阳签订正式的书面租赁协议。2020年10月初，张敏向何晓珊的合伙人陈丰明发微信询问何晓珊何时签订合同。2020年10月14日，袁华阳委托律师向罗伦发发出《律师函》，要求罗伦发返还商铺并支付应付未付租金。一审另查明，2018年7月，涉案商铺曾出现漏水，导致茶楼内的木地板、墙纸被损坏。罗伦发为此重新购置地板、墙纸而产生了费用。2019年12月，袁华阳对涉案商铺进行了维修。一审法院认为，袁华阳与罗伦发签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据现已查明的事实，2020年8月8日，罗伦发将涉案商铺转租给何晓珊，袁华阳对此知悉并将一份未署名的《房屋租赁合同》交由何晓珊，应视为袁华阳对罗伦发转租行为的认可，涉案《商铺租赁合同》在租赁期限届满前继续有效。关于袁华阳与罗伦发之间的关系，涉案《商铺租赁合同》已于2020年9月15日到期，之后双方亦未续签合同，袁华阳在合同早已终止的情况下要求终止双方《商铺租赁合同》的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。现罗伦发并未继续占有使用涉案房屋，袁华阳要求罗伦发腾退涉案房屋的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。根据合同约定和法律规定，罗伦发应及时足额向袁华阳支付租金，袁华阳亦应履行作为出租人的维修义务并确保房屋及室内设施的安全。罗伦发在履约期间未及时向袁华阳支付租金，应向袁华阳支付2020年3月1日至9月15日期间尚未支付的租金46286.5元（6个月×7121元/月＋15天×7121元/30天）。袁华阳主张按月租金标准的2倍要求罗伦发支付违约金，该违约金标准过分高于罗伦发逾期付款给袁华阳造成的损失，结合罗伦发的抗辩意见，一审法院酌情支持违约金4000元。袁华阳在履约期间未及时处理涉案房屋漏水问题，给罗伦发造成了垫付维修费用的损失，现双方合同已经解除，为避免诉累，一审法院将袁华阳应承担的损失赔偿责任纳入本案一并处理。罗伦发关于垫付维修费用的举证中，不能证明承租期间更换排气扇、灯泡等设施的费用以及2017年6月更换木地板的费用与房屋漏水之间的因果关系，对该部分的损失主张不予支持。结合罗伦发举证更换木地板、墙纸等设施的情况，一审法院酌情支持4500元。袁华阳主张罗伦发存在擅自将涉案商铺转租给何晓珊的违约行为，没有事实依据，应将收取的6000元保证金退还给罗伦发。涉案《商铺租赁合同》未约定律师费的负担，袁华阳主张的律师费10000元没有合同依据，一审法院不予支持。袁华阳未举证证明罗伦发在承租期间存在拖欠水电、垃圾清理、物业管理费等费用的情况，也没有证据表明其因此而导致其民事权益受损，故对其主张的要求罗伦发支付水电、垃圾清理、物业管理费等费用的诉讼请求，一审法院不予支持。罗伦发在本案中应支付的租金和违约金，在扣除袁华阳应当承担的损失和应当退还的保证金后，罗伦发还应向袁华阳支付39786.5元。关于袁华阳与何晓珊之间的关系，在袁华阳与罗伦发之间的合同于2020年9月15日到期后，罗伦发、何晓珊均未与袁华阳签订书面的房屋租赁合同，何晓珊无权继续占有使用涉案商铺，袁华阳有权要求何晓珊腾退房屋并支付房屋占有使用费。故一审法院对袁华阳要求何晓珊立即腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持。至于占有使用费，一审法院参照此前袁华阳与罗伦发之间的月租金标准确定为7121元，由何晓珊按此标准支付2020年9月16日到实际腾退房屋之日期间的占有使用费。袁华阳亦未举证证明何晓珊在占有使用期间存在拖欠水电、垃圾清理、物业管理费等费用的情况，故其要求何晓珊支付水电、垃圾清理、物业管理费等费用的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、罗伦发在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计39786.5元；二、何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳腾退成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#房屋；三、何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付房屋占有使用费（该占有使用费自2020年9月16日起，按照每月7121元，计至实际腾退房屋之日）；四、驳回袁华阳的其他诉讼请求。一审案件受理费1075元，由袁华阳负担275元，罗伦发负担500元，何晓珊负担300元。本院二审期间，袁华阳和罗伦发均向本院提交了新证据，本院依法组织双方就证据进行举证质证。具体情况为：1.袁华阳提交公证书，用于证明案涉房屋漏水并非是因为袁华阳提供的房屋存在故障问题，而是因为第三人自来水公司提供的设备出现问题，导致房屋漏水。罗伦发质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但该公证文书的出具时间是2021年，而房屋漏水发生在2018年7月，与本案无关。即便该公证书是真实合法有效的，袁华阳也应当提供能够合理使用的房屋给罗伦发。何晓珊质证认为，真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。2.罗伦发提交《茶楼经营合伙协议书》，用于证明三人合伙共同出资38万元来装修及经营茶楼，转让给何晓珊时，并非是租金问题，而是茶楼本身的装修价值及商业口岸。袁华阳、何晓珊对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。何晓珊未提交任何新证据。对以上证据，本院认为，公证书的公证时间是2021年4月8日，不在罗伦发承租期间内，故该证据与本案无关，本院不予采纳。《茶楼经营合伙协议书》系罗伦发与案外人签订的，与本案无关，本院不予采纳。除合同签订后，罗伦发依约承租商铺用于经营‘缘茗缘’茶楼，并将租金支付至2020年2月这一事实外，经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明：罗伦发向袁华阳支付了截止2020年1月31日的租金。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为袁华阳是否应当向罗伦发支付维修费损失4500元。现就争议焦点评述如下：根据本案查明的事实，在租赁期间内，案涉商铺出现漏水导致商铺内木地板、墙纸被损坏。罗伦发对此进行修复产生了相应的费用。一审基于该事实酌情认定4500元并无不当，本院予以支持。另外，因各方当事人在二审中均确认罗伦发支付租金的截止时间是2020年1月31日，故一审法院认定罗伦发已支付租金至2月，仅要求其从3月1日起支付租金与事实不符。罗伦发应当从2020年2月1日起，按照合同约定的7121元/月支付租金至2020年9月15日，金额为53407.5元。结合一审法院认定的罗伦发应当承担的违约金4000元，扣除袁华阳应当支付给罗伦发的维修损失4500元及退还的保证金6000元，罗伦发还应当向袁华阳支付46907.5元。综上，袁华阳的上诉请求部分成立，对符合法律规定的部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初43号民事判决第二项“何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳腾退成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#房屋”；第三项“何晓珊在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付房屋占有使用费（该占有使用费自2020年9月16日起，按照每月7121元，计至实际腾退房屋之日）”；二、撤销成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初43号民事判决第一项“罗伦发在判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计39786.5元”；第四项“驳回袁华阳的其他诉讼请求”；三、罗伦发于本判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计46907.5元；四、驳回袁华阳的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费1085元，由袁华阳负担95元，罗伦发负担990元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月十二日书记员  罗 芳