陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2021)陕0112民初13912号 原告：孔某某，女，汉族，1983年7月20出生，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王迎春，北京市中伦文德（西安）律师事务所律师。被告：陕西某某管理有限公司，住所地西安市未央区，统一社会信用代码91610113MA6WF0Y48U。法定代表人：吴小超。原告孔某某与被告陕西某某管理有限公司（以下简称喜玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理,公开开庭进行了审理。原告孔某某的委托诉讼代理人王迎春到庭参加诉讼。被告喜玛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孔某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付装修费44237元；3、判令被告支付欠付的租金6516.66元（按2300元每月计算，自2020年12月22日暂计算至2021年3月19日，主张至被告实际返还房屋之日）；4、判令被告支付违约金27600元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年9月21日，原告与被告喜玛公司签订房屋租赁合同，约定原告将其位于西安市XX大道XX小区XX栋XX单元XX号房屋租赁给被告经营民宿使用，租赁期限为39个月，月租金2300元，自签订合同之日起90日为免租期，免租期结束后的次月25日开始向原告支付租金，被告未按约支付租金的原告有权解除合同并要求被告支付一年租金作为违约金。合同约定房屋由被告按照民宿整体规划方案负责装修，装修费用由原告承担70%，剩余30%由被告垫付。合同签订后原告将房屋交付给被告使用，并按约支付可装修款，被告收到装修款后找各种理由拖延装修进程，至今未完成房屋硬装，在2021年1月19日向原告送达解除合同或变更合同通知，以明示的方式拒绝履行合同义务，原告多次与被告协商无果。被告之行为严重违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告喜玛公司未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定本案事实如下： 2020年9月21日，原告孔某某（甲方）与被告陕西某某管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在西安市XX大道XX小区XX栋XX单元XX号房屋出租给乙方，该房屋房产证面积为36.96平方米，装修状况为毛坯。租赁期限：甲方为乙方提供免租期（装修期）3个月，租赁期限：甲方收租期36个月，装修期2个月，空置期1个月，合计租赁期39个月。月租金2300元，自本合同签订之日起90日为免租装修期，免租期结束后的次月25号乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月25号支付租金。甲方委托乙方装修，装修总价为63199.7元。合同第十四条合同的解除第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2.两次及以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者存储危险品的。合同第十五条违约责任第四款约定：乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额的30%支付违约金。合同附件为基础装修施工项目清单及附属设施清单，主要包括基础装修、主材、电器、灯具及软装、家具五项装修内容。后原告孔某某（甲方）与被告陕西某某管理有限公司（乙方）签订《特殊情况说明书》，约定合同金额乙方垫付30%，甲方需缴纳70%合同金额；第十五条、违约责任改为双方同等责任一年租金为违约金，若乙方违约，甲方可解除合同；合同总结不包含楼梯、钢构、扶手；本附件《特殊情况说明书》与合同具有同等法律效应；第十四条中第三条的第一条，若乙方不按照规定支付租金达5日以上，可视为乙方违约，应赔付甲方一年租金作为违约金。2020年9月21日，原告向被告转账26543元，后被告向原告出具收据；2020年12月30日，原告向被告转账17694元，后被告向原告出具收据，载明为补齐工程尾款。2021年1月19日，被告工程部陈辉通过微信向原告发送《通知》，载明：根据合同第十四条合同的解除 四、甲方有下列情形的，乙方有权单方面解除合同或终止租金支付 4.2.3其他费甲乙双方过错导致从而影响乙方正常运营的情况出现，适合乙方继续承租，经甲乙双方协商后解除本合同，不承担违约责任。并称因小区环境脏乱差，未达到酒店运营条件，且受疫情影响，公司无法垫付30%装修费，提出两种解决方案：一、继续合作的，业主补齐30%装修费，租金延长至达到运营条件后开始返祖，总租金数不变；二、不愿继续合作的，可协商解除合同，房间按照装修清单完成配送安装，装修费按合同总值结算完全，也可协商未配物品抵现，多退少补。2021年1月22日，被告公司陈辉向原告发送其自制的除软装电器外的装修计费清单，并称“这是除软装电器之外的计费清单，房间没有的可以剔除。房屋基础完成，主材吊顶橱柜，飘窗石材，卫浴已装，壁纸已贴缺壁画，木板送到未铺”。后双方协商合同解除事宜未果，故诉至我院。因被告未到庭，致调解未果。另，庭审中原告自述已于2021年4月22日收回房屋，被告未支付过任何租金。关于房屋装修进度，原告自述为基础装修除水槽龙头、插座开关面板、一面墙壁未贴壁纸外其他部分已完成，电器、灯具及软装未完成，垃圾未清运。以上事实有房屋租赁合同、特殊情况说明书、银行交易明细、收据、微信聊天记录截图及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。双方在合同履行过程中，因合同履行及租金支付问题发生纠纷，协商未果，酿成本案诉讼。关于合同解除问题。根据双方合同约定，原告有权解除合同，原告自述未向被告喜玛公司发出过合同解除通知书，本院向被告喜玛公司送达起诉状之日为2021年7月31日，鉴于原告已于2021年4月22日收回房屋，故本院确认原、被告喜玛公司签订的《房屋租赁合同》于2021年4月22日解除。被告虽于2021年1月21日向原告发出解除合同的通知，但因被告不享有合同约定的解除权且原告不同意解除合同，故双方合同于2021年1月21日未解除。关于被告应返还装修费金额。原告共向被告支付装修费44237元，根据原告提交的聊天记录、视频等证据，本院依法确认被告已完成装修金额为1.5万元，故被告应向原告返还装修费29237元。关于欠付租金数额。双方合同于2021年4月22日解除，被告喜玛公司应当向原告支付自2020年12月22日至2021年4月22日租金，租金标准为2300元/月，经计算为9277元（2300元/30×121日）。关于违约金。因原告未提供证据证明其实际损失金额，且双方约定的违约金明显过高，本院根据合同履行情况、损失情况，酌定由被告按照六个月租金标准向原告支付违约金，即确认违约金为13800元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告孔某某与被告陕西某某管理有限公司于2020年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月22日解除。二、被告陕西某某管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告装修费29237元，支付原告房屋租金9277元、违约金13800元，前述共计52314元。三、驳回原告孔某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费1752元、公告费520元（原告已交纳）,由被告陕西某某管理有限公司负担，被告负担部分于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     杭萌萌二〇二一年八月二十三日法 官助 理    卢  涛书 记 员    张文静 1