贵州省晴隆县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2324民初876号原告：杨文明，男，1965年09月09日出生，黎族，贵州省晴隆县人，现住贵州省晴隆县。委托诉讼代理人：张永生，贵州顺大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省晴隆县东观新区天隆家园，统一社会信用代码91522324051925468F。法定代表人：向晓雪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨明峰，男，1986年10月16日生，布依族，贵州省兴义市人，现住贵州省兴义市，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告杨文明与被告贵州隆泰房地产开发限责任公司（以下简称“隆泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年05月21日受理后，依法适用简易程公开开庭进行了审理，原告杨文明委托诉讼代理人张永生、被告隆泰公司委托诉讼代理人杨明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文明向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告购房款360906.06元（其中购房款333838.00元，契税16915.14元，印花税281.92元，专项维修基金、产权登记费、交易手续费、测绘费、土地使用证、水电开户费等合计9871.00元），并承担资金占用利息361266.97元（利息暂计算2015年1月9日起至2021年5月19日，利息标准按照2021年4月20日中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）4倍计算，4×3.85%=15.4%，即按年利率15.4%计算，利息共计360906.06×15.4%×6.5=361266.97元，实际利息应计算至债务全部清偿日止），以上共计722173.03元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月9日，原告到贵州隆泰房地产开发有限责任公司睛隆分公司售楼部购买睛隆天隆家园C3负1-2号商铺，贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司销售人员计算出《商铺代收费用清单附件》后，原告当即支付360906.06元，包括商铺总面积78.30平方米，单价7201.00元/平方米，房屋总价款563838.00元，当时缴纳了购房款333838.00元，代收契税16915.00元、印花税281.92元、专项维修基金5638.00元、产权登记费550.00元、他项权证登记费550.00元、购房交易手续费1253.00元、面积测绘费160.00元、土地使用证费用120.00元、水电安装开户费用1600.00元，代收项目共计27068.06元，共计交费360906.06元，全部通过银行转款。并签订了《商品房买卖合同》，但销售人员称该合同要在公司盖章，并到房管局备案后才将合同交给原告。另约定：2015年3月底以前，公司完成所有手续后，原告一次性补交尾款230000.00元，公司把备案合同交给原告，同时把C3负1-2号商铺移交给原告。但在2015年3月底，原告到售楼部联系时，被告知还在办理中，要求缓一段时间。此后，原告多次到售楼部查询，又被告知：由于人员变动，暂时找不到原签订的《商品房买卖合同》，要求原告等等。2020年3月30日，贵阳市中级人民法院发出公告，因贵阳黔坤建设有限责任公司申请执行被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司、贵州天盛时代房地产司建设工程合同纠纷一案，查封了原告购买的位于睛隆天隆的C3负1-2号商铺。原告看到此公告后，方知购买的门面早就被法院查封，并公告拍卖，于2020年4月7日向贵阳市中级人民法院提出报告异议，贵阳市中级人民法院于2020年5月15日作出（2020）黔01执异197号《执行裁定书》，驳回原告的异议请示。该门面已经被人民法院查封拍卖，被告已经不可能按原来的约定履行交房义务。综上所述，原、被告签订的购房协议真实有效，应按照协议全面履行合同，但由于被告与他人的债务案件，原、被告协议购买的房屋已被人民法院查封、拍卖，严重损害了原告的合法权益；由于被告的原因，导致该购房协议不能履行，且向原告隐瞒该房屋的真实情况，属于被告违约，除返还原告购房款外，还应承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第之规定，特提出上列诉讼请求，请依法判决支持原告上列诉讼请求为谢。被告隆泰公司辩称：不认可原告的诉请，2015年年底至2016年年初，C区的住宅和商铺已经陆续移交。原告的合同我们没有看到，对购房的真实性不予认可，原告计算的违约金有误。本案经审理认定事实如下：贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司（以下简称“隆泰公司晴隆分公司”）系隆泰公司依法设立的分公司。2015年1月9日，杨文明与隆泰公司晴隆分公司签订《购房合同》，购买隆泰公司开发的睛隆天隆家园C3负1-2号商铺，约定商铺总面积78.30平方米，单价7201.00元/平方米，房屋总价款563838.00元，2015年12月31日交付。当日杨文明通过转账支付隆泰公司晴隆分公司购房款333838.00元，其他代收费用27068.06元，共计付款360906.06元，隆泰公司晴隆分公司出具收据为据。因《购房合同》需要向房管局备案，隆泰公司晴隆分公司未当场将合同交付给杨文明，后亦未交付,杨文明因此未支付其余购房尾款。约定交房时间到后，隆泰公司未能履行交房义务。2020年3月30日，贵阳市中级人民法院发出公告，因贵阳黔坤建设有限责任公司申请执行被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司、贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司、贵州天盛时代房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，杨文明购买的位于睛隆天隆的C3负1-2号商铺属于查封对象。杨文明2020年4月7日向贵阳市中级人民法院提出报告异议，贵阳市中级人民法院于2020年5月15日作出（2020）黔01执异197号《执行裁定书》，以杨文明未提供证据证实已签订合法有效的书面买卖合同、实际占有涉案房产、未办理过户登记非自身原因所致为由驳回杨文明的异议请求。现杨文明以隆泰公司的违约行为已经严重侵犯其合法权益为由诉至本院，请求判决。另查明，在同一地区，隆泰公司晴隆分公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，……(2)逾期超过90日的，买房人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之零点五向买受人支付违约金。……上述事实，原告提交的身份证、工商登记信息、《商铺代收费用清单》、银行转账存根、隆泰公司晴隆分公司收据、拍卖公告、（2020）黔01执异197号《执行裁定书》及原被告的庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告虽不能提供《商品房买卖合同》，但为购买涉案商铺已经实际付款360906.06元，隆泰公司晴隆分公司亦出具收据为据，双方有商铺买卖合议，并已实际履行合同义务，应认定买卖合同关系真实存在。关于合同解除时间的认定问题。原告购买被告开发的睛隆天隆C3负1-2号商铺，因贵阳黔坤建设有限责任公司申请执行被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司、贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司、贵州天盛时代房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案被查封。原告2020年4月7日向贵阳市中级人民法院提出报告异议，贵阳市中级人民法院于2020年5月15日作出（2020）黔01执异197号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。根据“《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的：”的规定，结合因隆泰公司晴隆分公司未将与原告签订的《商品房买卖合同》到相关部门备案，未按约定将商铺交付给原告使用，现案涉商铺因被告其他诉讼案件被查封，致使再无交付可能，即合同目的已不能实现，应认定原被告签订的《商品房买卖合同》已于2020年5月15日解除。对于违约责任确认的问题。虽然原告无法提供签订的《商品房买卖合同》，但可参照适用同地区同类型隆泰公司晴隆分公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》约定违约责任条款，即隆泰公司晴隆分公司应在合同解除之日起30日内，即在2020年6月14日前退还原告全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之零点五向买受人支付违约金。关于原告主张资金占用利息计付起止时间和利率确定的问题。前述已经明确隆泰公司晴隆分公司退还原告全部已付款截止时间是2020年6月14日，双方虽未对逾期还款利息进行约定，但隆泰公司晴隆分公司违约行为确实给原告造成损失，根据“《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款（一）即未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；”的规定，依法确定逾期付款利息从2020年6月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。关于责任承担主体认定的问题。隆泰公司晴隆分公司系被告依法设立的分公司，原告与隆泰公司晴隆分公司发生纠纷，根据“《中华人民共和国公司法》第十三条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，原告要求被告直接承担责任于法有据，系其诉讼权利的自由处分，应予以准许。关于被告涉案商铺已经交付原告使用的抗辩。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告未提交涉案商铺交付凭证，亦无法证实原告实际占有使用，应承担举证不能的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国公司法》第十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州隆泰房地产开发限责任公司在本判决生效后十五日内退还原告杨文明购买商铺已付款360906.06元及利息（以360906.06元为基数，从2020年6月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至款项清偿之日止）。二、被告贵州隆泰房地产开发限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告杨文明逾期交房违约金1804.53元（360906.06元×0.5%）。三、驳回原告杨文明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5511元，由被告被告贵州隆泰房地产开发限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  李建锋二〇二一年八月十日书记员  刘万美