山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4871号上诉人（原审被告）：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘幼华，总经理。委托诉讼代理人：张居峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋成海，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李小珊，女，1988年1月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏贤尧，济南历下德义法律服务所法律工作者。上诉人山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境置业）因与被上诉人李小珊商品房预售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初7755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞境置业上诉请求：1.依法撤销一审判决，查清事实后依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由李小珊承担。事实和理由：一审法院审理认定事实不清，证据不足。1.虽然本案涉案房屋买卖合同签订的主体是李小珊与瑞境置业，但实际上涉案房屋销售的主体是山东德源房地产开发有限公司（以下简称德源公司），且该涉案房屋购房款也是被德源公司王**收取的(王**系德源公司的法定代表人)。因此，瑞境置业既不是本案的销售主体，也不是收款主体，没有责任也没有义务协助李小珊办理涉案房屋产权证书以及支付相应的违约金。2.涉案合同第6条明确约定，在2009年10月15日前，买受人一次性付清房屋价款，根据第7条第2款，买受人逾期超过30日未支付价款，出卖人有权解除合同。李小珊应当证实涉案房屋购房款已经全部缴纳且王**已将该房款全部转给瑞境置业，否则应承担举证不能的不利后果。在审理过程中，瑞境置业提交的情况说明明确载明至今没有收到李小珊的房款，李小珊也没有提供相应的银行流水予以证实，一审法院明显忽略客观事实，遗漏重要事实审查，应当依法查明事实后发回重审或依法改判。综上所述，一审法院审理事实不清，证据不足，适用法律错误。李小珊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回瑞境置业的上诉请求。具体原因如下：一、2009年9月16日,李小珊与瑞境置业签订商品房买卖合同。该合同经房管部门办理了备案手续。合同签订后,李小珊履行了全部付款义务。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2、3项处理：“2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。二、因瑞境置业未按合同约定交房,李小珊将瑞境置业、第三人王**诉至一审法院,请求依法判令瑞境置业支付逾期交房违约金58500元(60元/天×975天),章丘区人民法院于2014年6月20日出具(2012)章民初字第1457号民事判决书,判决“被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李小珊支付逾期交房违约金58500元”。（2）2015年2月2日，李小珊起诉瑞境置业至章丘区人民法院,请求判令瑞境置业交付瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房;支付逾期交房违约金10万元。一审法院于2015年4月24日出具(2015)章民初字第560号民事判决书,判决：“一、山东瑞境置业有限公司向李小珊交付瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房。二、山东瑞境置业有限公司向李小珊支付逾期交房违约金46920元。三、驳回原告李小珊的其他诉讼请求。以上一、二，均于本判决生效之日起十日内履行。”上述两份民事判决书均已生效,瑞境置业在判决生效后均未上诉,且判决义务瑞境置业已履行完毕。可见，2009年9月16日李小珊与瑞境置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,同时加盖了章丘市房地产管理局商品房买卖合同备案专用章，进行了备案登记。况且瑞境置业之前的两次诉讼均败诉并且履行了判决义务。李小珊向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令瑞境置业协助李小珊办理位于瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房产的房地产权属证书；2.请求法院判令瑞境置业支付逾期办理权属证书违约金2400元；3.本案诉讼费用由瑞境置业承担。一审法院认定事实：1.2009年9月16日瑞境置业（出卖人）与李小珊（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HGSA-06018），并备案，约定买卖瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房、总价款120万元，买受人分别于2009年9月16日付房款50万元，剩余房款70万元于2009年10月15日之前一次性付清。合同约定逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金支付，合同继续履行。并约定2009年9月30日前交房。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、……”。李小珊已按约定履行了交付120万元房款的义务，至今未办理房地产权属证书，致李小珊诉来一审法院。2、因瑞境置业未按合同约定交房，李小珊将瑞境置业、第三人王**诉至一审法院，请求依法判令瑞境置业支付逾期交房违约金58500元（60元/天×975天），一审法院于2014年6月20日出具（2012）章民初字第1457号民事判决书，判决“山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李小珊支付逾期交房违约金58500元”。3、2015年2月2日李小珊起诉瑞境置业至一审法院，请求判令瑞境置业交付瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房；支付逾期交房违约金10万元。一审法院于2015年4月24日出具（2015）章民初字第560号民事判决书，判决“一、山东瑞境置业有限公司向李小珊交付瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房。二、山东瑞境置业有限公司向李小珊支付逾期交房违约金46920元。三、驳回李小珊的其他诉讼请求。以上一、二，均于本判决生效之日起十日内履行。”上述二份民事判决书均已生效，瑞境置业在判决生效后均未上诉，且判决义务瑞境置业已履行完毕。一审法院认为，2009年9月16日李小珊与瑞境置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HGSA-06018）系双方真实意思表示，其效力及逾期交房违约金的计算标准经（2012）章民初字第1457号民事判决书予以确认。瑞境置业称双方之间不存在商品房买卖合同关系，对其主张未提交任何证据予以证实，一审法院不予采信。瑞境置业称李小珊所购买房屋的出卖人王**至今没有向瑞境置业交纳过任何购房款及王**在与瑞境置业合作期间违反双方对于印章使用的约定，已向公安部门进行报告，该陈述与本案不是同一法律关系，故申请追加王**为第三人参加诉讼，不符合法律规定，一审法院不予准许。因（2015）章民初字第560号民事判决书对房屋的交付予以确认，且该判决义务瑞境置业已履行完毕，应视为双方对合同效力、房屋交付及逾期交房违约金的计算标准的认可。瑞境置业在履行完交房义务后，未在约定的期限内配合李小珊办理涉案房产的权属证书，应承担违约责任。李小珊要求瑞境置业按商品房买卖合同约定协助办理房产权属证书，并支付逾期办理权属证书违约金2400元（1200000元×0.2%）的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起10日内协助李小珊办理位于瑞境-皇冠水岸6区**号楼**号房产的房地产权属证书。二、山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起10日内支付李小珊逾期办理权属证书违约金2400元。案件受理费25元，由被告山东瑞境置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院二审认定事实如下：1.涉案房屋的编号经派出所重新规划，变更房屋地址为：济南市章丘区双山街道滨湖路1777号四区*号楼***号。涉案的房屋被济南市市中区人民法院查封，查封期限为2021年5月12日至2024年5月11日，查封文号：（2019）鲁0103执1196号。2.双方均认可李小珊于2015年接收涉案房屋。3.瑞境置业于2020年6月1日办理初始登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、瑞境置业应否向李小珊支付逾期办证违约金；二、瑞境置业应否协助李小珊办理涉案房屋的权属登记。关于争议焦点一，李小珊曾起诉瑞境置业，要求瑞境置业支付逾期交房违约金，瑞境置业抗辩李小珊系向案外人王**购买的涉案房屋并与之办理的手续，与瑞境置业无关，并拒绝支付逾期交房违约金。一审法院作出（2012）章民初字第1457号民事判决，对于瑞境置业的抗辩理由不予采信，认定涉案的《商品房买卖合同》有效，并判决瑞境置业向李小珊支付逾期交房违约金。后李小珊对新产生的逾期交房违约金及涉案房屋的交付问题再次提起诉讼，一审法院作出（2015）章民初字第560号民事判决，判决瑞境置业向李小珊交付涉案房屋并支付逾期交房违约金。瑞境置业未对上述两个案件提起上诉并履行完毕判决书中的义务。现瑞境置业在本案中再次抗辩李小珊系向案外人王**购买的涉案房屋，双方不存在商品房买卖合同关系，该主张与生效判决相悖，且无相反证据足以推翻生效的判决，故一审法院对瑞境置业的该主张不予支持并无不当，本院予以维持。涉案《商品房买卖合同》约定，瑞境置业应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由瑞境置业提供的资料报产权登记机关备案。如因瑞境置业的责任，李小珊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，瑞境置业按已付房价款的0.2%向李小珊支付违约金。瑞境置业于2015年向李小珊交付了涉案房屋，但直到2020年6月1日，瑞境置业才办理初始登记，构成违约，故一审法院对李小珊要求瑞境公司支付逾期办证违约金2400元的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；¨¨¨”本案中，因涉案的房屋已被法院查封，存在事实上不能履行的障碍，故本院对李小珊要求瑞境置业协助其办理不动产权属登记的诉讼请求不予支持。综上所述，瑞境置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初7755号民事判决第二项及案件受理费负担；二、撤销济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初7755号民事判决第一项；三、驳回被上诉人李小珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人山东瑞境置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年八月三日书记员 李璐瑶