西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初4331号 原告（反诉被告）：李伟太，男，1987年12月31日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：郭小刚，男，1987年7月12日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：付达文，陕西众致律师事务所律师。原告（反诉被告）李伟太与被告（反诉原告）郭小刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告李伟太，被告郭小刚及其委托诉讼代理人付达文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.支付原告房屋户口及物业保证金1万元；2.承担本案案件受理费；3.房屋违约金百分之二十共计26.2万元；4.延期支付交房保证金及户口保证金两项违约金合计总房款131万元*0.0005*24天=16250元；5.精神损失费2000元；6、提前交房后的房租费共计1300元。事实和理由：2020年8月10日，原告将案涉房屋出卖给被告。签订合同当天约定，原告于2020年11月10日之前将房屋交付被告，但2020年10月8日被告在过户完后要求原告腾房。经双方商谈，被告仍要求原告搬走。原告开始租房，并于2020年10月23日当天腾出房屋。但被告在2020年10月27日未通知原告的情况下私自找开锁公司撬开门锁，换锁收房，未支付剩余5000元物业和5000元户口保证金。后经商议，被告要求将物业保证金和户口保证金共计1万元支付于中介方，等原告过户后由第三方用该1万元结清物业费后，将剩余款项支付原告。原告签协议，并将水电卡及钥匙交给中介方。但被告以不能相信中介为由反悔，依然不支付上述1万元。经中介调解后，被告仍未付款，要求原告先迁出户口并结清物业费后才支付。原告同意于2020年11月27日迁出户口并拍照给被告。但被告收到照片后依然不向原告支付上述1万元。原告要求被告将物业费从该1万元中扣除后，剩余款项支付原告，被告依然不同意，要求原告自行结清物业费。原告要求双方一起结清物业费后当面将剩余款项结清，但被告以在外地为由不出面。故原告诉至法院，形成诉讼。本案审理中，原告申请撤回购房款20%违约金计26.2万元的诉讼请求。被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。被告不应向原告支付户口迁出保证金及物业保证金1万元。原、被告关于本次商品房买卖合同交易涉及两份合同，分别是2020年8月10日双方签订的《存量房买卖合同（经纪成交版）》和2020年8月21日双方在不动产登记管理中心备案时签订的正式的《存量房买卖合同》（合同备案号C20040393）。两份合同关于房屋交付时间有不同约定，前份合同约定房屋交付时间为2020年11月10日前，后份合同约定出卖人应在完成房屋产权转移登记之日，将房屋交付给买受人。后份合同已经变更了房屋交付的时间，应当以后份为准。2020年10月9日，双方已经完成了房屋产权转移登记的过户手续。两份合同关于户口迁出约定的内容相同，即完成房屋产权转移登记之日起，房屋为住宅的，出卖人已经将户口迁出房屋，如未迁出，买卖双方约定7日内出卖人须办理户口迁出手续。但原告直到2020年11月27日才迁出户口，违反合同约定，故被告才未将户口保证金交付原告。关于物业保证金，前份合同第三章第4条第5项的交房保证金载明，原告应当在房屋交付当日办理物业交割手续，但是由于原告原因，至今还未办理物业交割，故被告未向原告交付该保证金。由于原告不交付案涉房屋钥匙，被告在2020年10月27日找开锁公司开锁，花费500元，该费用是因原告违约而花费，应由原告承担。期间，被告屡次让中介告知原告，原告应向被告承担违约责任。根据后份合同第十条逾期交付责任第二款的约定，每逾期一日，出卖人应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金。由于原告不能按照合同履行交房义务（不交付钥匙，不按约定迁移户口，不办理物业交割），应当承担相应的违约责任，被告不向原告支付1万元保证金有合理依据。原告要求被告承担违约金、精神损失费及房租没有事实与法律依据，不应得到支持。关于被告应当承担20%房屋总价款的违约金的约定，前份合同约定甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期履行本合同超过十五日的，违约方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。两份合同中均有关于买受人承担房屋价款20%违约金的情形：1.提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的。如前所述，本次房屋买卖的过程中，被告并不存在合同约定的违约情形，故被告不应向原告承担违约金。至于精神损失及房屋费，被告更不应当承担，原告的诉请没有事实与法律依据。被告开锁进入案涉房屋之后，发现房屋的洗手间墙瓷脱落，整体存在晃动，存在瑕疵，被告需要维修，故才扣除该房屋保证金。现其提出反诉，反诉请求为：1.判令原告向被告支付逾期迁出户口违约金27720元（房屋总价款131万*逾期迁出时间42天*日万分之五），原告向被告支付逾期腾房所造成的的损失共计2920.2元（开锁500元，未结清物业费2420.2元），上述共计30640.2元；2.反诉费用由原告承担。事实和理由：2020年8月21日，原、被告签订正式《存量房屋买卖合同》，该合同已经在不动产登记管理中心备案。其中第九条约定，出卖人应在完成房屋产权转移登记之日，将房屋交付给买受人，并履行相关手续，还约定出卖人在七日内完成办理过户迁移手续。实际上，案涉房屋在2020年10月9日完成了过户，但原告迟迟不向被告交付房屋。11月27日，被告才完成户口迁移手续。原告存在违约行为，应当赔偿被告损失。原告针对反诉辩称，其不认可被告反诉请求。2020年10月23日，被告的姐姐收房。收房期间，被告及被告姐姐在中介平台看房，约定第二天物业交割。但是第二天被告及其姐姐均未来。后其联系被告，被告称不相信其，以不迁出户口为由不结清物业费。后其多次与被告协商，中介提出被告结清物业费并承担户口费，但是被告不予承担。案涉协议约定，办理房屋产权过户当日将购房款中的户口保证金5000元及物业保证金5000元支付给原告，因为被告未支付上述1万元，故户口一直未迁出。合同约定其于2020年11月10日交付房屋，但其实际已于2020年10月23日已经向被告交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院查明事实如下：2020年8月10日，原告（甲方、出售方）与被告（乙方、购买方）签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落于西安市浐灞生态区XX路XX段XX号XX幢XX室，建筑面积89.37平方米，房屋所有权证号为201XXXXXXXX，房屋成交价格132万元；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5000元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于办理权属转移登记当日以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5000元作为交房保证金，该保证金乙方应于办理权属转移登记当日以自行支付的方式支付甲方；甲方应在2020年11月10日前将房屋交付给乙方，该房屋交付时，应当履行下列手续：……4.房屋为住宅的，甲方已经将户口迁出房屋所在地址，如未迁出，买卖双方约定在该房屋所有权转移之日起7个工作日内甲方须办理户口迁移手续……在房屋交付日以前发生的物业服务费、供暖、水、电、燃气等费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担……第九条逾期交付责任约定，除不可抗力外，甲方未按照第八条约定的时间将该商品房交付乙方的，双方同意按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过15日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当退还乙方全部已付房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时甲方按照全部房价款的20%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。……因甲方自身原因未按期迁出该房屋相关的所有户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋总价款万分之一的违约金；2020年8月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《存量房买卖合同》（合同备案号C20040393），约定：出卖人出售房屋坐落于浐灞生态区XX路XX段XX号XX幢XX单元XX号，房屋所有权证号为陕（2017）西安市不动产权第1286639号，房屋成交价格131万元；出卖人应当在完成房屋产权转移登记之日，将房屋交付给买受人，该房屋交付时，买卖双方应当履行下列手续：……4.房屋为住宅的，出卖人已经将户口迁出房屋所在地址，如未迁出，买卖双方约定7日内出卖人须办理户口迁移手续；因出卖人自身原因未按期迁出该房屋相关的所有户口的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。原、被告确认，案涉房屋的权属转移登记于2020年10月9日完成；原告交付案涉房屋前尚欠付物业费2420.2元。庭审中，原告称，2020年10月9日签订完合同后，中介通知其腾房，因三方合同约定11月10日交房，因此其与被告发生口角；2020年10月23日，其已经腾房完毕，当晚被告姐姐来收房，次日杳无音信，打电话要求其迁出户口并结清物业费，后支付保证金；2020年11月27日，其将户口迁出，商谈时被告称将1万元保证金给中介，但未给，其也未结清物业费；被告一直以没有结清物业费为说辞，不向其退还保证金，在其腾房几天后，其听中介说被告私自开锁。被告称，原告所述部分不属实；2020年10月9日，案涉房屋过户后，其告知原告收房、交接物业等，但原告表示未接到他方中介通知，让其宽限一段时间；2020年10月25日，经协调，其同意将保证金放在中介处，让中介保管，等原告办完手续后再退回原告；约定2020年11月2日下午14点前签订中介保管保证金的协议；2020年11月2日，其联系原告未果，其认为案涉房屋已过户至其名下系其所有，故更换门锁；后因原告先违反约定，未签订保证金协议；2020年11月27日，原告迁出户口。原告主张双方约定的案涉房屋交付时间、物业费结清时间、户口迁出时间以第一份合同约定为准。被告主张应以第二份合同为准。原告明确诉讼请求为：精神损失费2000元系其估算;房租费1300元，系因合同约定2020年11月10日交房，其于2020年10月21日已腾房，期间19天的房租，按照68元/天的房租计算为1292元，其主张1300元；16250元违约金系按照案涉合同第三条计算，131万元*0.0005*24天（2020年11月27日即户口迁出之日计算至2020年12月21日）=15720元，诉讼请求16250元系其计算错误，最终以15720元为准。被告明确反诉请求为，逾期迁出户口违约金为：房屋总价款131万元x逾期迁出时间42天x日万分之五=27720元；开锁费500元；未结清物业费2420.2元。被告同意在扣减原告未支付的物业费2420.2元后向原告退还物业保证金。本院认为，原、被告之间形成的房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同关系，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。原、被告在案涉合同履行过程中就合同约定内容产生争议，形成本案诉讼，在争议解决过程中双方均存在一定过错，导致纠纷至今未解决，故原、被告双方主张的逾期退还户口保证金及逾期迁出户口的违约金，本院均不予支持。现原告已将户口转出，被告应向原告支付户口保证金5000元。关于物业费用保证金，原告虽尚未结清物业费用，但原、被告双方对于原告欠付金额并无争议，被告亦同意自保证金中扣减物业费后返还原告，故现被告还应向原告支付物业保证金2579.8元（5000元-2420.2元）。被告还应向原告支付的上述款项合计7579.8元（5000元+2579.8元）。原告主张的精神损失费，因本案系合同纠纷，原告该主张无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金及被告主张的开锁费，原、被告并未提交证据证明各自主张，本院不予支持。被告主张的物业费用已于保证金中扣减，故本院不再支持。原告申请撤回被告向其支付违约金26.2万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告郭小刚于本判决生效后十日内向原告李伟太支付7579.8元；二、驳回原告李伟太其余诉讼请求；三、驳回被告郭小刚反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费538元（原告已预交），反诉案件受理费283元（被告已预交），现由原告承担本诉案件受理费356元、反诉案件受理费22元，被告承担本诉案件受理费182元、反诉案件受理费261元，原告承担的反诉案件受理费，被告承担的本诉案件受理费，于上述付款时间一并给付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员    付  蕾二〇二一年八月五日法 官 助 理   赵媛坤   书  记  员    杨  靓 1