陕西省商洛市中级人民法院 民事判决书 (2021)陕10民终382号 上诉人（原审原告、反诉被告）：查淑琴，女，1968年8月15日出生，汉族，住商洛市商州区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈**有，男，1963年6月25日出生，汉族，住商洛市商州区，系上诉人查淑琴的丈夫。二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨志鹏，陕西西宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张斌，男，1972年8月29日出生，汉族，住商洛市商州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张磊，男，1978年11月21日出生，汉族，住商洛市商州区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵恒森，陕西秦南律师事务所律师。上诉人查淑琴、陈**有因与被上诉人张斌、张磊房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2020）陕1002民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人查淑琴、陈**有上诉请求：1、撤销一审判决，维持一审判决第一、二项内容，改判一审判决第三、四、五、六、七项内容；2、将一审判决第三项改判为腾交房屋内的床、电视、沙发、茶几、凳子等（详见清单），由张斌、张磊自行搬走，其他装饰装修及配套设施、设备由张斌、张磊拆除后恢复原状；3、将一审判决第四项改判为张斌、张磊赔偿查淑琴、陈**有房屋台阶、水坑等财产损失10万元；4、将一审判决第五项改判为张斌、张磊给付查淑琴、陈**有拖欠的房屋租金32万元，并从2020年9月1日起按每年76万元的标准向查淑琴、陈**有支付房屋占用费，至房屋腾交之日止；5、将一审判决第六项改判为本案鉴定费5万元由张斌、张磊承担；6、本案一二审诉讼费用由张斌、张磊承担。              主要事实与理由：一、上诉人要求被上诉人支付拖欠租金32万元，一审法院没有支持，显失公平。本案房屋租赁合同履行到2015年，被上诉人以市场不景气为由，多次要求上诉人调整租金，上诉人同意从2015年9月1日起房租暂按每年70万元收取，3年后国家经济复苏租金由每年76万元调整为82万元，6年保持不变。实际上每年76万元租金标准没有改变。2015年8月31日至2018年8月30日被上诉人每年支付租金70万元，三年少交租金18万元，2018年8月31日至2020年8月30日，被上诉人每年支付租金69万元，两年少交租金14万元，以上五年共计少交租金32万元。二、一审法院根据鉴定意见判决上诉人赔偿被上诉人装修及配套设施设备损失80万元，证据不足。本案租赁房屋的装修及配套设施使用期限已满9年，以装修物最长使用年限9年的评估标准衡量，现在装修物使用年限已超过九年半，折旧后价值为零，但鉴定机构对该残值评估为1061386元，该鉴定意见不能作为定案依据。案涉租赁房屋使用的中央空调不是2019年购置，2011年后半年一次购置了三台，其中一台已报废进行了更换，2019年只是维修过，现在三台空调已经不制冷不制热了。鉴定机构勘查确定中央空调主机的寿命为12年没有依据，中央空调主机属于特种设备，应由特种设备检验所进行鉴定。即使被上诉人的装饰装修及配套设备设施截止鉴定基准日即2020年10月14日未满折旧年限，但是一审判决作出时间是2021年3月30日，这期间房屋和设备被上诉人没有交给上诉人，这期间的折旧损耗应该计算并由被上诉人承担。三、上诉人主张被上诉人损害上诉人财产应该赔偿，一审法院对上诉人的主张置之不理。被上诉人在经营期间，损坏走廊地砖及台阶，开锅羊肉下水地坑污染物堵塞，重新修复需要10余万元费用，一审法院对上诉人的该请求避而不谈，作出的判决结果不公平。被上诉人张斌、张磊答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，请驳回上诉，维持原判。查淑琴、陈**有向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告向原告腾交房屋；2.判令被告按每年760,000元租金标准向原告补交拖欠的房屋租金270,000元；3.判令被告按每年760,000元支付原告，自合同解除之日起至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，判令被告向原告腾交房屋，恢复房屋原状；2.判令被告按每年760,000元租金标准向原告补交拖欠的房屋租金320,000元，并按同期人民银行贷款利率向原告支付利息；3.判令被告按每年760,000元租金标准向原告支付自合同解除之日起至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费；4.判令被告向原告补交超过合同约定面积的租金697,651.83元，并按同期人民银行贷款向原告支付利息；5.诉讼费用由被告承担。张斌、张磊向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告租金486,000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失600,000元；3.本案诉讼费等一切诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉请求变更为：1.判令反诉被告退还反诉原告租金496,999.18元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失800,000元；3.本案反诉费、诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年8月30日，原告（反诉被告）查淑琴、陈**有（甲方、出租方）与被告（反诉原告）张斌、张磊（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，协议的主要内容：第一条租赁房屋。甲方将坐落于XX路XX段东侧一、二、三、四、五、十一、十二层，共计4200平方米，轴线直上，另外十二层十间活动房，如果以后活动房的修缮由乙方自己负责，租予乙方作为经营和办公使用。第二条租赁期限。租赁期限为20年，甲方从2011年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2031年9月1日收回。乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.乙方擅自将房屋借给他人使用并长期不用的。2.乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方；若乙方有意续租，可在期满前三个月提出续租意向，并三个月前交清下一年度房屋租金，签订续租合同。第三条租金。2011年9月1日至2012年9月1日租金为760,000元，以后每年以此为准，付款方式为每年9月1日前一次性付清一年房屋租金。第四条协议事项。1.甲方必须提供该房屋配套的上下水，排污、电讯、供电设施，变压器甲方补助100,000元，其余由乙方自己负责承担，消防设施以现有的消防池、消防管道、消防栓等消防器材供给乙方，剩余部分由乙方自己负责，协助乙方完善物业管理事宜。保证乙方在经营过程中不受影响。2.乙方所有水电、垃圾、卫生费和房屋经营而产生的各种税费由乙方入住之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担，费用按相关部门规定的价格计收，表损公摊。3.甲方应承担所出租房屋修缮义务，如甲方对房屋进行必要的维修改造，乙方应予以配合，但不能影响乙方的正常经营。4.乙方应妥善使用、管理出租房屋的内外设备及设施，未征得甲方同意，乙方不得擅自变更、损坏房屋结构。5.乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，并配备必要的消防安全设施，确保房屋安全使用，否则造成的一切后果由乙方负责。9.租赁期满后，乙方将所装修的财产能带走的拆迁带走，不能带走的留用。第六条违约责任。1.甲方未按前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋的，甲方应对此向乙方予以赔偿。2.甲方未按时间要求对房屋进行必要的修缮，对乙方造成财产损失和人员伤害，应承担赔偿责任。3.乙方非正常管理使用房屋及设施给甲方造成损失的，乙方应负赔偿责任。4.乙方故意逾期未交付租金的，应及时如数补交外，还应支付两个月租金作为赔偿。第七条免责条件。1.房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。2.本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商调解不成时，双方均可向房屋所在地人民法院起诉。第八条本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。案涉房屋的其他楼层还居住有原告及其他住户。租赁合同签订后，原告查淑琴、陈**有将案涉房屋交由被告张斌、张磊使用，被告对租赁房屋进行装饰装修后主要用于经营滨江快捷酒店和餐饮（火锅店），并将部分房屋转租他人，次承租人分别将房屋用于经营凉皮店、理发店、超市（便利店）。原告将案涉房屋出租于被告前，楼内上下水路已安装，电路安装至每层的总开，每层配备有楼内消火栓及连接管道的消防给水系统，一楼有部分装饰装修，其他楼层系“毛墙毛地”。被告承租房屋后，对地面、墙面进行了处理，并做吊顶、屋内隔断，改水、电路，房间内配备床、电视、沙发、茶几、凳子等、安装窗帘、卫生洁具、排气扇、实木门、镜子等，屋面修建钢棚，重作屋面防水，安装中央空调、监控系统，配备酒店自动喷淋、报警等消防系统。应被告申请，本院经由商洛市中级人民法院司法技术室，就被告对案涉租赁房屋的装饰装修及配套设施、设备的现值对外委托鉴定机构陕西海朋评估鉴定有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构出具的陕海估字【2020】第Z065号《价格评估鉴定意见书》，给出的价格鉴定结论为1,061,386元，鉴定机构在汇总各分项时，将理发店装饰装修鉴定价值55,308元遗漏；在合计第二部分配套设施设备中3.四层配套设备明细时，鉴定机构少计算2870元，经本院核算，该单项明细合计应为13,789元。将上述两项金额计入鉴定意见后，现值应为1,119,564元。结合原被告的质证意见，及现场勘查情况，将该鉴定意见中分类归纳如下：房屋出租前，原告已有的配置现值27,873元（其中消防系统中属原告的部分价值10,800元、电路属原告的部分价值8883元、水路属原告的部分价值8190元）；房屋出租前，原告已有的装饰装修及被告将原告原有的装饰装修中替换或损坏后修复的价值46,811元（其中屋面防水4467元、各楼层间及大厅部分33,846元、火锅店8498元）；房屋出租后，被告装饰装修及配置中可拆（带）走的部分75,468元（其中配套设施中可拆（带）走部分的价值37,318元、各楼层间及大厅中可拆（带）走的部分价值28,013元、火锅店中可拆（带）走的部分价值10,137元）；涉及转租部分的装饰装修价值110,446元（其中凉皮店14,818元、理发店55,308元、超市40,320元）；其他属于被告装饰装修不能拆（带）走的、以及拆（带）走会破坏房屋整体性或无使用价值的装饰装修价值为858,966元。另外，就原告提出被告的装饰装修、配套设备、中央空调已达报废年限，无经济价值的质证意见，鉴定机构在回复函中答复：1.被告装修部分的经济寿命年限是根据《资产评估常用方法与参数手册》与咨询相关专家综合确定，成新率是根据综合成新率确定，并举例予以说明，鉴定标的具有经济使用价值。2.根据委托方提供的资料，2019年二次加装空调主机一台，中央空调可制热制冷，并根据其公司鉴定人员现场勘查测试，空调制热制冷尚可使用。根据《设备类经济寿命年限表》中央空调的经济寿命年限为15年，其公司根据市场调查及现场勘查实际情况，确定的经济寿命年限为12年。截止价格鉴定基准日已使用9.04年，尚可使用2.96年，年限成新率为25%，勘察成新率为20%，最终确定的综合成新率为22%（即20%×60%+25%×40%），该鉴定标的是具有经济使用价值。关于案涉房屋的租金方面，原被告对2015年8月31日前的租金交纳无异议，本院予以确认。2015年8月27日，原告书面通知被告：一、人家每月、每平方米30-60元，我是每月、每平方米18.09元。二、人家每年递增10%，我是20年不变，不按期交房租承担责任。三、你提出调整房租，只能在20年不变房租的情况下，小型调整，不是你现在说怎么调整就怎么调整；3年内国家经济萧条期由760,000元调整为700,000元；在3年后国家经济复苏期由760,000元调整为820,000元，6年后保持原合同不变。在我这决不可能只下调不上调。四、以上条件你不同意，你考虑腾房。被告接到该通知后，连续3年分别向原告交纳房租700,000元，其中2015年8月31日，被告向原告向被告出具收条1张，载明：今收到滨江快捷酒店房租（2015年9月1日-2016年8月31日）柒拾万元整；2016年8月30日，原告向被告出具收条1张，载明：今收到滨江快捷酒店2016年8月-2017年8月房租柒拾万元整；2017年8月22日，原告向被告出具领条1张，载明：今领到滨江快捷酒店（2017年9月1日至2018年8月30日）房租柒拾万元整。2018年9月27日，原告向被告出具收条1张，载明：今收到滨江快捷酒店房租（2018年9月1日至2019年8月30日）陆拾玖万元，已付过412,950元，下欠277,050元；当日，被告通过他人账户向原告陈**有账户转入277,050元。2019年10月28日，原告再次向被告出具收条1张，载明：今收到滨江快捷酒店张磊交来（2019年9月1日至2020年8月30日）房租陆拾玖万元整。2020年5月14日，原告以被告5年共拖欠其租金270,000元，损坏其房屋部分设施为由，诉至本院，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》、腾交房屋、补交房租；原告于庭审中，变更其诉讼请求，但其至今未按变更后的诉讼请求补交案件受理费。另查明，2013年3月16日，原告查淑琴代表甲方、出租方与代表乙方、承租方的被告张磊签订《房屋租赁补充协议》，该补充协议与2011年8月30日双方签订的《房屋租赁合同》内容相较，略有变化，其中调整后的第一条租赁房屋内容为：甲方将坐落XX路XX段东侧滨江快捷酒店1至5层、11层、12层共计4200平方米，另外12层另有10间活动房，租予乙方作为经营和办公使用；第二条租赁期限的第一款内容变更为：原租赁期限共20年，现乙方在租赁期间对甲方12层活动房进行返修，一切费用由乙方自负，租赁期满后，产权归甲方所有，甲方不给乙方支付任何费用，返修时不能损害房屋主体结构，乙方如果损害甲方房屋主体结构，乙方照价赔偿甲方；该条其他内容未变；第三条租金的内容为2011年8月30日《房屋租赁合同》中第四条协议事项内容；该补充协议的第四条至第八条内容分别对应2011年8月30日《房屋租赁合同》中的第五条甲方与乙方的变更、第六条违约责任、第七条免责条件、第八条、第九条内容。审理中，就转租问题，经本院询问，原告查淑琴、陈**有与被告张斌、张磊，均不同意追加被告转租案涉房屋的凉皮店及理发店、超市（便利店）经营者为本案当事人，凉皮店及理发店、超市（便利店）的经营者均明确表示不愿参加本案的诉讼；原告表示，其已与上述次承租人谈好，在被告转租租金不变的情况下，由次承租人继续租用其房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；但当事人协商一致的，可以变更合同。本案中，原告（反诉被告）查淑琴、陈**有与被告（反诉原告）张斌、张磊签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》真实、合法、有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告查淑琴、陈**有与被告张斌、张磊在《房屋租赁合同》中约定，被告应于每年的9月1日前付清当年9月1日至来年8月底的房租760,000元。该租赁合同履行至2015年8月下旬时，经原被告协商将3年内的年租金下调至700,000元，被告也按变更后的租金标准分别于2015年8月31日、2016年8月30日、2017年8月22日向原告交纳了当年9月1日至来年8月底以前的年租金700,000元。2018年9月27日，原告向被告出具的房租收条写明：收到滨江快捷酒店2018年9月1日至2019年8月30日房租690,000元，已付过412,950元，下欠277,050元；当天被告通过他人账户将下欠的277,050元转入原告陈**有账户。2019年10月28日，被告再次按690,000元的年租金标准向原告交纳了2019年9月至2020年8月底以前的房屋租金，原告收取被告上述各年度的租金后，在本次诉讼前，未向被告提出过拖欠其房租，由此说明原被告在租赁合同履行期间就2015年9月1日至2020年8月31日期间年租金的收取标准达成了一致的变更意见，即截止原告起诉时，被告未拖欠原告的房租。故原告提出其收取被告年租金700,000元、690,000元，只是房租支付时间和方式暂时发生变化，年租金760,000元的标准并未改变，认为被告拖欠其5年房租270,000元的观点，与本案已查明的事实不符，原告据此要求被告支付拖欠房租之诉求，本院不予支持。关于原告提出被告损坏租赁房屋部分设施的观点。经查，原告出租于被告的房屋，除被告租赁使用的各楼层外，原告等人亦同时居住在该栋房屋内，楼内各住户与被告开办的酒店、火锅店共同使用同一上下水系统和化粪池等共用设施，原告对被告租赁其房屋用于开办酒店及餐饮也是明知的，原告提供的证据不能证明被告在租用房屋期间存在故意损坏房屋设施的行为。故原告以被告存在拖欠房租、损坏房屋部分设施的违约行为，给其造成损失为由，要求解除其与被告之间的房屋租赁合同，依据不足，本院不予支持；但被告于2020年6月18日庭审中明确表示，同意解除与原告之间的房屋租赁合同关系，基于原被告就解除双方房屋租赁合同关系已形成合意，本院确认原被告之间的房屋租赁合同于2020年6月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告均同意解除尚未到期的房屋租赁合同，在原告没有证据证明作为承租人的被告存在违约行为的情况下，原告应就合同解除后剩余租赁期内被告的装饰装修及配套设施设备残值等损失，予以补偿。被告就该部分损失，已申请鉴定。鉴定机构给出的鉴定意见中包括有：1.房屋出租前，原告已有的装饰装修及相关配置价值27,873元；2.原告已有的装饰装修及被告将原告原有的装饰装修中替换或损坏后修复的价值46,811元；3.房屋出租后，被告装饰装修及配置中可拆（带）走的部分75,468元；4.将前3项剔除后，剩余的装饰装修及相关设备、设施的现值为969,412元，即次承租人凉皮店、理发店、超市的装饰装饰价值部分计110,446元，以及其他属于被告装饰装修不能拆（带）走的、以及拆（带）走会破坏房屋整体性或使用价值的装饰装修价值及相关设备、设施的现值为858,966元，现被告反诉要求原告赔偿损失800,000元，未超出鉴定价值，本院予以准许。案涉房屋租赁合同解除后，被告应搬走房内的床、电视、沙发、茶几、凳子等物品，其他留用的装饰装修及相关设备、设施随租赁房屋一并交付原告，另因原告在本案不要求次承租人向其腾房，故被告向原告腾交房屋的范围不包括次承租人所租用的房屋；同时，被告还应向原告支付合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费。对此，原告要求按照房屋租赁合同约定的年租金760,000元的标准计算房屋占有使用费，符合本案的实际案情，但被告已将2020年8月31日前的房租已付清，故房屋占有使用费应从2020年9月1日起计付至腾房之日止。760,000元的年租金中包含有次承租人实际租用房屋的费用，但被告向原告腾交房屋的范围不包括次承租人租用的房屋，次承租人均不愿参加诉讼，原被告也不愿次承租人参加诉讼，故涉及次承租人租用房屋的相关租金、房屋占有使用费及装饰装修价值在本案不予处理，各方当事人可依法另行解决。关于被告认为其承租的房屋面积未达到双方合同约定的4200平方米，据此反诉要求原告退还多收取的房租。经本院综合审查原被告之间的合同约定内容及合同实际履行情况，租赁合同中提到的房屋租赁面积4200平方米是对被告承租原告各楼层面积合计的一个概数，原被告双方并未以面积作为计算房租的根据，故被告的该项反诉请求，本院不予支持，原告针对该项反诉请求提出的抗辩意见，本院亦不予采纳。鉴定费50,000元，被告已预交，鉴于被告在申请鉴定时，将部分未与租赁房屋形成附合的部分也列入了鉴定范围，故酌定由原告承担鉴定费19,000元。原告变更后的诉讼请求，因其未补交案件受理费，本院已依法按撤回起诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条第（四）项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）查淑琴、陈**有与被告（反诉原告）张斌、张磊之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议补充协议》于2020年6月18日解除；二、被告（反诉原告）张斌、张磊将位于商洛市商州区XX路XX段东侧的一、二、三、四、五、十一、十二层腾交于原告（反诉被告）查淑琴、陈**有（除一层凉皮店、理发店、超市租用房屋外）；三、上述腾交房屋内的床、电视、沙发、茶几、凳子等（详见清单）由被告（反诉原告）张斌、张磊自行搬走，其他装饰装修及配套设施、设备等留归原告（反诉被告）查淑琴、陈**有；四、原告（反诉被告）查淑琴、陈**有赔偿被告（反诉原告）张斌、张磊装饰装修及配套设施、设备等损失800,000元；五、被告（反诉原告）张斌、张磊从2020年9月1日起，按每年760,000元的标准向原告（反诉被告）查淑琴、陈**有支付房屋占用费，至房屋腾交之日止；六、原告（反诉被告）查淑琴、陈**有支付被告（反诉原告）张斌、张磊鉴定费19,000元；七、驳回原告（反诉被告）查淑琴、陈**有的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张斌、张磊的其他反诉请求。上述二、三、四、五、六项内容，限原告（反诉被告）查淑琴、陈**有与被告（反诉原告）张斌、张磊于本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费5550元，由原告（反诉被告）查淑琴、陈**有负担5000元，被告（反诉原告）张斌、张磊负担550元；反诉费8012元，由原告（反诉被告）查淑琴、陈**有负担5140元，被告（反诉原告）张斌、张磊负担2872元。二审审理中，上诉人提供了以下证据：2020年7月13日《告知张磊、张斌》、2021年7月12日的微信聊天记录、照片，证明案涉租赁房屋中的装饰装修物及空调现在没有价值。被上诉人质证认为，2020年7月13日的告知书被上诉人没有收到；微信聊天记录属实，但与本案无关；照片属实但不能证明上诉人的证明目的。本院经综合审查，上诉人提供的证据，其证明目的与本案其他证据不能相互印证，不予采信。二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要是：1、被上诉人是否拖欠上诉人租金32万元；2、案涉房屋的装饰装修物是否有残值损失，上诉人是否应予赔偿；3、被上诉人是否应向上诉人赔偿财产损失；4、鉴定费是否由被上诉人承担。关于焦点1， 2011年8月30日，双方签订了租赁合同约定租金为每年76万元。但2015年8月27日上诉人通知被上诉人3年内国家经济萧条期每年租金由76万元调整为70万元。2015年9月1日至2018年8月30日，上诉人每年实际收取被上诉人租金70万元，二审中上诉人认可该三年的租金每年为70万元，因此上诉人称该三年被上诉人少交18万元租金的观点，不能成立。2018年9月1日至2020年8月30日上诉人每年实际收取租金69万元并向被上诉人出具了收条，证明双方对租金协商一致变更为每年69万元，且二审审理中上诉人称该两年经济未好转被上诉人少交1万元的租金，实际是上诉人认可每年租金为69万元，因此2018年9月1日至2020年8月30日两年的租金每年应为69万元，上诉人称该两年被上诉人少交租金14万元的观点，不能成立。故上诉人要求被上诉人支付2015年8月31日至2020年8月30日五年少交的租金32万元的请求，不能成立。关于焦点2，上诉人称装饰装修物使用年限为9年，案涉装饰装修物使用年限已经超过九年半，折旧后价值为零，评估机构评估该残值为1061386元错误。经审查，被上诉人对案涉房屋进行了二次装修，因此，鉴定机构认为装饰装修物具有经济使用价值的理由成立。上诉人称案涉房屋的中央空调现在既不制冷也不制热，没有价值，经鉴定机构现场测试，空调制热制冷，尚可使用，具有经济使用价值。因此上诉人称装修物折旧后没有价值及中央空调没有价值，其不应向被上诉人赔偿装饰装修残值损失的观点，不能成立。上诉人称鉴定基准日至一审判决作出，该期间的折旧损耗应该计算并由被上诉人承担的观点，没有法律依据，不予支持。关于焦点3，上诉人要求被上诉人赔偿其财产损失，但上诉人在一审中并未提出该诉讼请求，因此上诉人的该主张，本院不予支持。关于焦点4，本案鉴定费被上诉人交纳了5万元，一审法院酌定由上诉人承担19000元，并无不当。上诉人请求鉴定费5万元由被上诉人承担的观点，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15780元，由上诉人查淑琴、陈**有负担。本判决为终审判决。                             审  判  长    尤 永 刚审  判  员    卢 洛 军审  判  员    文 改 云 二○二一年八月十二日 法官助理   李 從 熇书  记  员    任 梦 娜