北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4676号上诉人（原审原告、反诉被告）:博源学之府（北京）教育科技有限责任公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：付蓉，董事长。委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，北京京航律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:英库百特科技服务（北京）有限公司。法定代表人：董义洲，经理。委托诉讼代理人：吴圣奎，北京市亿达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳启迪，北京市亿达律师事务所律师。上诉人博源学之府（北京）教育科技有限责任公司（以下简称教育公司）与被上诉人英库百特科技服务（北京）有限公司（以下简称科技公司）服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，现已审理终结。教育公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判一审法院关于服务费每平方米2元认定为租金的事实认定错误。事实和理由：我公司与科技公司分别签订了房屋租赁合同以及企业入驻服务协议，分别对租金和服务费作出了约定。从我公司与科技公司的聊天记录可以看出双方是建立在第一次合同签订的基础上进行的沟通，双方对每平方米8元所包含的内容是明知的，并且两部分费用所出具的发票也是分别出具，正是基于上述原因，双方才在沟通过程中直接对总额进行的协商。综上，一审法院直接认定每平方米8元为租金的事实认定错误。科技公司辩称，同意一审判决，不同意教育公司的上诉请求和理由。教育公司向一审法院的诉讼请求：1、请求依法解除双方之间签订的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》；2、请求贵院依法判令科技公司退还教育公司服务费858052元；3、本案诉讼费用由对方承担。科技公司向一审法院的反诉请求：1、请求法院判决解除我公司与教育公司之间的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》；2、请求法院判决教育公司支付2020年5月1日至2020年7月7日服务费用（实际租赁费用）77384元；3、请求法院判决教育公司支付2020年7月8日至2020年9月9日之间的房屋空置期间服务费用（实际租赁费用）72832元；4、请求法院判决教育公司支付2020年9月10日至2020年10月29日之间，科技公司因给与第三方免租期的费用损失227600元；5、请求法院判决教育公司支付违约金95327.42元（以应支付的半年度服务费207685元，及合同约定的单日违约金比例3‰，计算2020年4月10日至2020年9月9日之间的违约金）；6、请求法院判决教育公司支付中介费损失36655元；7、请求法院判决教育公司支付我公司与第三方所签订租赁合同的租金与双方之间约定的实际租赁费用之间的差额374060.6元；8、反诉的诉讼费用由教育公司承担。一审法院认定事实：2019年4月，科技公司作为出租人（甲方）与教育公司作为承租人（乙方）签订了房屋租赁合同（以下简称租赁合同），约定，甲方将位于北京市海淀区中关村大街甲28号5层北侧5F008号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为569平方米）出租给乙方用于办公，合同履约保证金为415370元。租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，首期六个月的租金应于本合同签订之日支付给甲方。剩余租金于每年4月、10月的10日前支付。双方陈述租赁合同中约定的租金标准为每日每平米6元。同时，双方就涉案房屋还签订了企业入驻服务协议（以下简称服务协议），双方均认可服务费标准为每日每平米2元。对于服务费的性质，科技公司主张是租金，教育公司对此不认可，认为该费用就是服务费用，不是租金。对此，科技公司解释为：“其公司性质系孵化器公司，出于经营性质考虑，如果是纯租金，可能会觉得我们是租赁公司，所以我们把租金中的2元作为服务费”。科技公司提供了微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示双方就涉案房屋于2019年4月12日开始商谈续租事宜，双方最终达成租金标准为8元每平米每日，除了电费。租赁合同签订后，科技公司将涉案房屋交付给了教育公司。教育公司交纳了押金并接受了房屋用于开展线下教育并将其作为主营业务。双方均认可教育公司不欠2019年5月1日至2020年4月30日的租金。合同在履行的过程中，因新冠肺炎疫情爆发，双方在庭审中均认可疫情对教育公司的经营会产生影响。故双方通过函件往来沟通租金减免事宜，双方并未达成一致意见，通过双方往来函件可以得知：自2020年4月9日开始，教育公司发函给科技公司要求减免租赁期限内的租金，尤其是2、3、4月的租金。对此科技公司同意表示减免，但双方就减免数额并未达成最终意见，故教育公司于2020年7月2日表示教育公司将于2020年7月5日全部搬出涉案房屋。双方于2020年7月7日就涉案房屋办理了交接手续，教育公司将涉案房屋交回科技公司。教育公司表示其可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣上述期间的租金，对此，科技公司表示可以抵扣。庭审中，教育公司申请撤回本诉，法院予以了准许。一审法院认为：教育公司与科技公司签订的服务协议系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。通过查明事实，法院可以认定，该服务协议实际是租赁合同的组成部分，服务协议约定权利义务应受租赁合同的调整。关于涉案房屋租金标准，教育公司主张6元每日每平米，科技公司主张8元每日每平米。本案中，双方均认可入驻服务协议约定服务费标准为2元每日每平米，通过双方微信聊天记录，法院可以认定该2元的标准系租金标准的组成部分，即涉案房屋的租金标准为8元每日每平米。诉讼中，教育公司申请撤回本诉，法院予以了准许。故本案只需处理科技公司的反诉请求。关于科技公司要求解除服务协议的反诉请求，双方已于2020年7月7日搬离的房屋交接，租赁合同已于该日解除，服务协议作为租赁合同的组成部分，在租赁合同已经解除的情形下，服务协议亦随之解除，故法院认定服务协议于2020年7月7日解除。关于科技公司要求教育公司支付2020年5月1日至2020年7月7日的租金77384元一节，法院认为，因疫情确实给教育公司的经营带了不利影响，故基于公平原则和风险共担原则，科技公司主张的2020年5月1日至2020年7月7日的租金损失应由教育公司和科技公司共同负担，具体负担比例，本案根据查明事实酌情判定。另，科技公司确实应减免教育公司2020年2月至4月的部分租金。但在庭审中，教育公司表示可以用2020年2月至4月应减免的租金抵扣2020年5月1日至2020年7月7期间应承担的租金，对此，科技公司表示可以抵扣，法院不持异议。现法院认为2020年2月至4月应减免的租金已足以抵扣2020年5月1日至2020年7月7期间教育公司应承担的租金，故法院对科技公司主张2020年5月1日至2020年7月7期间的租金，不予支持。关于科技公司主张的房屋空置费用、违约金、中介费损失，法院认为教育公司在不享有约定或者法定解除权的前提下，以履行合同困难为由单方面请求解除合同，已构成预期违约，故教育公司应支付空置费用和违约金、中介费损失以弥补教育公司所造成的损失，但法院在另案中已经驳回教育公司要求退还保证金的诉讼请求，由教育公司承担了相应违约责任。科技公司无需退还保证金，该保证金已足以弥补科技公司上述的损失，故科技公司主张的房屋空置费用和违约金、中介费损失，法院不予支持。关于科技公司主张的免租期损失，无事实与法律依据，法院不予支持。关于科技公司主张的租金差额损失，无法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认博源学之府（北京）教育科技有限责任公司与英库百特科技服务（北京）有限公司于二〇一九年四月签订的《英库百特众创空间企业入驻服务协议》于二〇二〇年七月七日解除；二、驳回英库百特科技服务（北京）有限公司的全部反诉请求。二审审理中，双方均未向本院提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。本院认为，教育公司对一审判决结果没有异议，仅针对一审判决认定的事实提出上诉。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为案涉服务协议约定的服务费是否为房屋租金。该事实关系到本案法律关系的认定。根据教育公司与科技公司签订的房屋租赁合同，租金标准为每日每平米6元。在租赁合同之外，双方就涉案房屋还签订了服务协议，约定服务费标准为每日每平米2元。关于服务费的性质，教育公司不认可是租金。科技公司对此解释为：因其公司是孵化器公司，出于经营性质考虑，把租金中的2元作为服务费。就此争议，本院认为，首先，根据双方工作人员微信聊天记录的内容可以看出，教育公司与科技公司在协商房屋租金时最终确定的标准即为8元每平米每日。其次，教育公司发函给科技公司要求减免的租金与8元计算标准相当。再次，教育公司虽主张为服务费，但案涉服务协议缺乏更多实质内容，教育公司对于科技公司未履行服务协议的情况此前并未提出异议，且愿意继续为此支付费用没有作出合理解释。综上，可以认定案涉协议虽名为服务协议，但服务费性质实为房屋租金。一审法院对此事实认定正确。综上所述，教育公司的上诉请求和理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6319元，由博源学之府（北京）教育科技有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 丁少芃二〇二一年八月五日法官助理 姜 斐法官助理 鞠 伟书 记 员 郭孟铃