沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初15107号原告：李姣燕，女，1993年2月21日出生，汉族，住山西省定襄县。委托代理人：滕丹丹，系北京市京师（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街199号，统一社会信用代码：91210100696504580L。法定代表人，于冰，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，辽宁江公律师事务所律师。原告李姣燕诉被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2021年8月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2021年6月10日认购被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司的和泓•长白府商品房(沈阳市和平区)，并于当日签订商品房认购协议书，根据商品房认购协议书第二项付款方式第1项规定，原告男友石长学向被告支付购房定金10000元。认购协议书签订后，原告得知，该商品房产权仅剩29年，且签订协议时告知有学区的事宜不能写在即将签订的《商品房买卖合同》里，且因该房属于公寓五年后过户会有高额交易税，故原告要求被告退还原告定金，被告态度恶劣并威胁恐吓，原告为此报警，警察建议通过诉讼方式解决。为此原告提起诉讼要求解除与被告签订的《和泓长白府商品房认购协议书》，并退还原告定金30000元，望判如所请。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《和泓长白府商品房认购协议书》；2、请求判令被告返还购房预约定金30000元整；3、请求判令诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告双方于2021年6月10日签订了《和泓•长白府商品房认购协议书》合法有效，系双方的真实意思表示，双方都应当依约履行，现原告以诉争房屋不是学区房及土地使用权剩余年限少为理由要求解除协议，退还定金，缺乏事实及法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。具体如下：1、被告向原告所预售的商品房是合法预售，案涉房屋已于2019年11月26日取得商品房预售许可证（沈房预售第190981号），系合法有效的；2、被告已在售楼处展示土地使用证及预售许可证，该两证已明确表明了使用年限及房屋性质，被告已尽到了告知义务，原告作为完全民事行为能力人应当也应该对此进行了解、理解，购买商品房这样的大中商品，一般人都会也都应该对上述两项进行了解，不会盲目下决心签约购买，现原告述被告未告知，该陈述系无理推托，不符合人之常情，不符合社会生活常理；同时，在双方签订的协议书的开篇中也已明确载明买受人在对出卖人开发建设的“和泓长白府项目”做了完全充分了解的前提下，与出卖人在平等、自愿、协商一致的情况下，就商品房的认购达成协议，并均系书面协议，系双方真实意思表示；3、关于学区房的问题，原告因系不是学区房而要求退房、退购房定金，该诉请无事实依据。客观现实是早在2017年4月1日和平区教育局即批复被告开发的项目，隶属于天河家园社区，2017年学生入校，即按小学归南京一校长白岛二分校，初中归南昌中学长白岛校区。2021年7月31日，沈阳市教育局颁布并在8月1日的报纸上公布了学区划分也将被告的项目小学划入铁路五校长白岛二分校，初中仍系南昌中学长白岛校区。被告开发的项目不但有学区，而且都是重点学校；关于案涉房屋的性质及学区问题，我方所售房屋系酒店式公寓（自住型），这在备案合同以及已经办理的产权证中已经得到了证实，对学区用水、用电等方面，沈阳市政府办公厅颁布的沈政办发（2017）26号文件第十一条已经明确规定“同住宅享受同等政策”，因此，也不构成原告退房的理由，关于原告在诉状中提出的，在签订协议时告知有学区房的事宜，不能写在即将签订的商品房买卖合同中的问题，这也恰恰证明了原告是在已知的情况下仍然签订了预售认购协议书并缴纳定金，这证明原告对此状况是认可的，现原告提出退房、退定金系一种不诚信的表现，不应受到法律支持。同时，需要说明的是，在即将签订的商品房买卖合同是国家筑建部和工商总局颁发的格式合同，各开发商都要严格执行，合同条款中未有有关学区房一项，任何一家开发商都不能将学区房写入合同中；4、关于土地使用权剩余年限的问题，该陈述系原告提出退定金、退房的理由之二，这一点也不应当成为退房、退定金的理由，首先，被告没有隐瞒，已经将土地使用证展示在售楼处大厅，这也是政府的规定，原告应了解；其次，国家《民法典》已明确规定“土地使用权到期，自动续期”，因此该陈述不应成为原告退房的理由，此外，原告是在明知的情况下，为低价购房，购买被告所售的房屋，在长白岛地区其他地段同等性质的房屋价款均在每平方米1.6万元至1.8万元之间，被告所售房屋系每平方米1万元，很明显，原告系为低价购房；5、原告提出退房退定金系一种不诚信的表现，不应得到法律支持，双方签订的预售认购协议书中第三条第6项已明确载明，为了突出此问题，还特意在协议书的右上角注明了“不退、不换、不更名”，原告对此也是认可，并签字按手印的，现在毁约是违反诚信原则，不应得到法律支持。综上所述，被告认为双方应当继续履行协议，如原告坚持单方毁约，应适用定金罚责，请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2021年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《和泓.长白府商品房认购协议书》，约定：乙方沈阳市和平区，建筑面积124.27平方米房屋。房屋总价为1242700元。买受人签订本协议时，须向甲方交付购房定金30000元。买受人自签订本协议之日起7日内，即2021年6月17日前交付不低于全额房款的30%即382700元整，并签订《商品房买卖合同》及其附件，同时提供出卖人或银行指定的相关按揭全部有效证件资料。本《商品房认购协议书》所载房屋不能申请调房、退房……。同日，原告交纳购房定金30000元。另查明，被告于2011年5月13日取得和平区长白地区18406.1平方米土地使用权，终止日期至2050年4月22日。涉案房产项目于2019年11月26日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有当事人向法庭提供的《和泓长白府商品房认购协议书》、收款收据、商品房预售许可证、土地使用权证及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚实守信原则。本案中，因房产剩余产权的年限问题发生争议，原告明确表示解除其与被告签订的协议书，协议已无继续履行的可能性，故针对原告提出的解除协议书的诉求，本院予以支持。关于认购协议解除的责任问题。本案中，原、被告签订的《和泓长白府商品房认购协议书》的性质系对于涉案楼盘房屋的预定，关于产权年限是买房人关注的涉及房屋占有、使用、收益、处分等重要内容，是决定买房人是否购买的重要指标。即便包括商品房预售许可证、土地使用证等在内的材料于售楼处有所展示，也不能证明被告已尽到讲解并使买房人享有充分知情权之义务。且，庭审中被告提供的证据亦无法证明售楼员已在签订协议向原告明示产权剩余年限的事实，故被告有误导消费者的嫌疑，其行为存在过错，应承担协议解除的相关责任。协议解除后，“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的法律规定，对于原告要求退还30000元定金的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李姣燕与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于2021年6月10日签订的《和泓.长白府商品房认购协议书》；二、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内就位于沈阳市和平区房屋定金30000元退还给原告李姣燕。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费15984元，减半收取7992元，由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  冯 菲二〇二一年八月十六日法官助理  张莹宏书 记 员  王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。