浙江省余姚市人民法院民事判决书（2021）浙0281民初57号        原告（反诉被告）：宁波唯尔电器有限公司，住所地：余姚市兰江街道。统一社会信用代码：。                法定代表人：俞国麟，该公司总经理。                委托诉讼代理人：童雷光，浙江三思律师事务所律师。                委托诉讼代理人：王建聪，浙江三思律师事务所律师。                被告（反诉原告）：余姚市万家汽车销售有限公司，住所地：余姚市肖东工业园区。统一社会信用代码：。                法定代表人：陆寅子，该公司执行董事。                被告：陆寅子，男，1986年12月7日出生，汉族，住余姚市。。                两被告共同委托诉讼代理人：褚晓鲁，浙江浙杭（余姚）律师事务所律师。                两被告共同委托诉讼代理人：齐晏，浙江浙杭（余姚）律师事务所律师。                第三人：余姚市元升汽车销售服务有限公司，住所地：余姚市肖东工业园区。统一社会信用代码：。                法定代表人：范建斌，职务不明。                第三人：余姚市众致汽车销售服务有限公司，住所地：余姚市兰江街道统一社会信用代码：。                法定代表人：陈利通，该公司总经理。                原告宁波唯尔电器有限公司（以下简称唯尔公司）为与被告余姚市万家汽车销售有限公司（以下简称万家公司）、被告陆寅子、第三人余姚市元升汽车销售服务有限公司（以下简称元升公司）、第三人余姚市众致汽车销售服务有限公司（以下简称众致公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理，并依法适用简易程序进行审理，被告万家公司申请追加元升公司、众致公司为本案第三人，本院经审查后依法予以准许。本案于2021年3月15日第一次公开开庭进行了审理。原告唯尔公司的委托诉讼代理人童雷光，被告万家公司、被告陆寅子共同委托诉讼代理人褚晓鲁、齐晏，第三人众致公司的法定代表人陈利通到庭参加庭审，第三人元升公司，经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加第一次庭审。因案情复杂，本院依据《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》和《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》于2021年3月15日将本案转为普通程序独任审判，本案于2021年4月1日第二次公开开庭进行了审理。原告唯尔公司的委托诉讼代理人王建聪，被告万家公司、被告陆寅子的共同委托代理人褚晓鲁、齐晏，第三人众致公司、第三人元升公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。                原告唯尔公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告万家公司支付合同解除违约金185775元；2．判令被告万家公司支付2020年7月16日至2021年1月24日的逾期返还期间的占有使用费347832.75元；3．判令被告万家公司支付自2020年10月1日起至2021年1月24日止的土地使用税21281元，按每天183.46元（以每年66964.50元标准折算）计算；4．判令被告万家公司赔偿原告因诉讼而产生的律师费、差旅费等15000元；5．判令被告陆寅子对被告万家公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年7月1日，原告与两被告签订一份《房屋土地租赁协议》，约定被告万家公司向原告承租土地及房屋，土地面积约7440.50平方米，房屋面积约4000平方米，租期自2016年7月1日起至2022年3月31日止，并对每年租金金额进行了约定，第一年租金在合同签订时支付，以后应于每年3月1日、9月1日各支付半年租金，如被告万家公司逾期支付租金应承担违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同。被告陆寅子作为被告万家公司的法定代表人，在《房屋土地租赁协议》中同意对被告万家公司的合同义务承担连带担保责任。根据《房屋土地租赁协议》第十二条约定，被告万家公司应于2020年3月1日支付2020年4月1日至2020年9月30日的半年租金371550元以及土地使用税33482.25元，但被告万家公司逾期支付超过30天。原告于2020年6月28日向被告万家公司发出《解除合同通知书》，通知被告万家公司解除《房屋土地租赁协议》，要求于2020年7月15日前将房屋返还以及办理合同解除后的交接手续。被告万家公司于2020年6月30日收到《解除合同通知书》。因此，《房屋土地租赁协议》自2020年6月30日被告万家公司收到《解除合同通知书》时已经解除。合同解除前，被告万家公司仅支付15万元。合同解除后，被告万家公司又于2020年6月30日支付原告121550元，于7月7日支付105724.85元（其中5724.85元为已开发票的税款）。因被告万家公司未按《解除合同通知书》的要求履行返还房屋的义务，且书面回复原告要求继续履行合同。原告于2020年7月30日又向被告万家公司发出一份《腾退房屋、场地通知书》，再次明确《房屋土地租赁协议》已经解除，被告万家公司应当履行返还房屋等义务。为了减少各方损失，妥善处理交接事宜，原告将房屋和场地返还期限放宽至2020年8月31日，并明确向被告万家公司表示如果被告万家公司配合履行返还义务的，原告可以同意放弃追索违约金。但被告万家公司至2021年1月24日才履行返还房屋和场地的义务。原告认为，因被告万家公司的违约行为造成《房屋土地租赁协议》解除，被告万家公司应按约定承担违约责任。《房屋土地租赁协议》第十二条约定，被告万家公司应承担年租金百分之二十五的违约金，即185775元。《房屋土地租赁协议》第十一条约定，自2020年7月16日，被告万家公司还应按租金120％的标准支付占有使用费。截至2020年9月30日，被告万家公司已拖欠占有使用费64444.75元（详见附表）。被告万家公司还应承担自2020年10月1日起的土地使用税。本案纠纷系被告万家公司违约引起，应承担原告因此产生的律师费用等。除诉讼请求外，原告仍保留追究被告其他应付费用和违约责任的权利。被告陆寅子作为被告万家公司的法定代表人和本合同的担保人，应对被告万家公司的全部债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。                被告万家公司、被告陆寅子共同辩称，1．受疫情的影响，被告万家公司的收入明显减少且次承租方法定代表人因隔离的原因出现延迟支付情况，故被告万家公司与原告协商约定于2020年7月15日前付清剩余房租，且被告万家公司于2020年7月7日按期履行完毕的上半年的支付义务，另被告万家公司在之前支付了15万元的租金，即支付至2020年6月13日的租金，并未逾期支付超过30日，故原告发函要求解除合同不发生效力，双方之间的租赁关系存续有效。2020年9月7日原告断水断电，导致合同目的无法实现，被告万家公司被迫提前解除合同；2．被告万家公司并不存在违约行为，故原告的诉讼没有法律依据，且涉案房屋没有土地规划许可证，故该租赁合同应属无效，即违约金条款不适用；3．在签订合同之处，原告亦知道次承租人的存在，且部分租金以及水电费由次承租人直接支付给原告，另2020年10月份原告已经与次承租人达成相关协议，返还租赁物的义务应当由次承租人承担；4．关于土地使用税，首先被告万家公司承租的土地中有1269平方米系代征土地的土地使用税，且原告与被告万家公司之间以往的交易习惯和支付流水亦可以看出，土地使用税的缴纳并不是按半年支付，且受疫情的影响，税务部门亦明确该部分费用可以延期缴纳，原告无土地使用权证，故该部分的土地被告万家公司无需支付；5．原告的律师费和差旅费，并不是实际产生，不应该得到支持；6．原、被告与第三人曾经在余姚市兰江街道人民调解委员会协调过，三方达成协议，后续的腾房交接事宜由原告与第三人直接发生关系，与被告万家公司没有关系。                第三人元升公司未做答辩，亦未向本院提交任何证据。                第三人众致公司辩称，2020年10月之后的租金问题，第三人以及原、被告在余姚市兰江街道司法所协调过，因为原告断水断电导致次承租人无法搬迁，后三方计算一下各自的损失，互为抵销了。                反诉原告（被告）万家公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告唯尔公司赔偿损失330000元，归还多缴纳的土地使用税91368元（1269平方米＊9元／平方米＊8年），合计421368元；2．本案反诉费用被反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告唯尔公司于2012年3月19日签订了《土地租赁协议》。合同生效后反诉原告按约支付租金和土地使用税。后双方友好协商于2016年6月30日解除合同，并于次日重新签订一份《房屋土地租赁协议》。合同约定：反诉被告唯尔公司将坐落于余姚市西环南路西首的土地、房屋及地上建筑物使用权出租给反诉原告，租赁土地面积约为7440.50平方米，房屋为钢结构，面积4000平方米。租期5年9个月，对每年的租金金额进行了约定。合同签订后，反诉原告按约支付租金及土地使用税。反诉原告承租案涉房屋后，经反诉被告唯尔公司同意转租给第三人元升公司和第三人众致公司，部分房租和水电费由第三人直接向反诉被告支付。受疫情和疫情防控措施影响，反诉原告与反诉被告经沟通协商，约定2020年7月15日前付清剩余房租。反诉原告于2020年7月7日按期履行完毕上半年的付款义务。2020年9月7日开始，反诉被告唯尔公司擅自停电停水造成第三人无法正常经营生产，合同目的无法实现。根据合同约定，反诉被告应保证水、电的同步供应。因反诉被告的违约行为，致使反诉原告与第三人的转租合同被迫提前解除，造成反诉原告巨大损失。同时，反诉原告按土地面积7440.50平方米向反诉被告唯尔公司缴纳由反诉被告唯尔公司代收代缴的土地使用税，经第三方专业机构测绘发现反诉被告唯尔公司出租的土地面积中1269平方米系代征土地，无土地使用权证，并不需要缴纳相应的土地使用税，反诉被告违反合同告知义务，应归还反诉原告多缴纳的相应税款。                原告（反诉被告）唯尔公司辩称，1．被告（反诉原告）要求唯尔公司赔偿损失33万元，没有事实和法律依据。因万家公司违约，唯尔公司已经于2020年6月28日向其发出了解除租赁合同的通知，双方签订的合同已经解除，故唯尔公司无需承担赔偿损失的责任。且依据合同，万家公司转租涉案房屋土地必须经唯尔公司的同意，但是万家公司并没有经过唯尔公司的同意即转租，且与原告唯尔公司签订租赁合同的当日即转租，其属于恶意违反协议，不符合合同约定，按照合同唯尔公司可以收回涉案房屋土地的使用权，并终止合同；2．万家公司诉请33万元赔偿没有依据，其在涉案转租合同中赚取差价至少100多万元，且合同解除前一年的差价为40多万元，其补偿了第三人的33万元，只是减少了租金差价，不存在所谓的损失，且依据合同的相对性，转租合同涉案的为万家公司与第三人，故第三人的损失应当根据相关的情节，由合同相对方承担，与唯尔公司无关；3．万家公司要求唯尔公司返还土地使用税91368元没有事实和法律依据。2012年签订的土地租赁协议，经双方协商已经解除，且双方亦明确互不追究违约责任，故万家公司不能依据已经解除的土地租赁协议来主张权利。2016年7月1日签订的协议中双方明确约定按照实际土地面积支付土地使用税，且在2012年的协议中亦明确约定建筑物要离东边红线一定距离，故万家公司签协议初即清楚该宗土地东边的界限。另万家公司亦向第三人收取了相应的土地使用税，故其实际并未承担相应土地使用税，且万家公司的就土地使用税部分的诉讼请求中部分已经超过三年的诉讼时效。                被告陆寅子辩称，没有异议。                第三人众致公司辩称，没有异议。                第三人元升公司没有答辩，亦未向本院提交任何证据。                原告唯尔公司为证明其诉称的事实，向本院提供下列证据，经质证，本院作如下认定：                1．房屋土地租赁协议一份，拟证明被告万家公司向原告唯尔公司租赁土地房屋及被告陆寅子作为万家公司的担保人承担连带责任的事实。两被告对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，涉案房屋并未取得相应权证，故涉案协议无效。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院认为本案中原告向被告万家公司出租的土地中有7440.50平方米，其中，6174平方米为有土地使用权证，但该土地的性质为工业工地并非商业用地，原、被告双方擅自变更土地的使用，并没有经过相关部门的同意，后续也没有补办相应审批手续。另没有土地使用权证的土地面积为1269平方米，唯尔公司虽支付过该部分土地使用费，但并未取得法律意义上的土地使用权，且涉案的土地上有部分房屋，但该部分房屋系违章建筑，并未取得相应合法审批手续，同时相关法律也规定未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地的使用权不得出租。故可以认定唯尔公司并未按土地使用权出让合同规定的期限和条件对该部分土地进行投资开发和利用，综上，本院认为该协议应当属于无效，故本院对该协议的真实性予以采信，合法性不予采信。                2．解除合同通知书、复函各一份，拟证明唯尔公司于2020年6月28日向被告发出《解除合同通知书》，通知万家公司解除《房屋土地租赁协议》，并要求于2020年7月15日前将房屋返还以及办理合同解除后的交接手续。万家公司于2020年6月30日收到解除通知，并进行了书面回复的事实。两被告对该组证据的真实性没有异议，且认为万家公司不存在违约情形，故唯尔公司无权解除合同。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据予以采信。                3．腾退房屋、场地通知书各一份，拟证明原告于2020年7月30日又向万家公司发出腾退房屋、场地通知书，再次明确《房屋土地租赁协议》已经解除，万家公司应当履行返还房屋等义务，且将房屋返还期限放宽至2020年8月31日的事实。两被告认为该份通知并不能明确双方之前的协议已经解除，且将返还日期定于2020年8月31日不符合实际。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据予以采信。                4．律师费、委托代理合同、转账凭证各一份，拟证明原告为了本次诉讼支付律师费10000元的事实。两被告对该组证据的真实性没有异议，关联性有异议。第三人众致公司认为与其没有关系。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。                5．租赁土地和房屋返还交接确认书二份，拟证明原告于2021年1月24日收回涉案房屋的事实。两被告对该组证据的真实性没有异议，关联性有异议，且亦可反映出涉案房屋以及土地的交接事宜在2020年10月1日以后是由唯尔公司与第三人之间对接的。第三人众致公司认可涉案房屋土地是2021年1月24日腾空且双方之间事宜租金折抵第三人断水断电的损失。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据予以采信。                6．土地使用税申报表、银行汇款凭证一组，拟证明涉案土地原告已经向相应部门缴纳土地使用税的事实。两被告没有异议。第三人众致公司没有异议。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据予以采信。                7．由余姚市兰江街道工业功能区管理委员会出具并经余姚市人民政府兰江街道办事处和余姚市国土资源局共同确认的证明、浙（2016）余姚市不动产权第XXXX号不动产权证各一份，拟证明原告对案涉出租的土地享有土地使用权及无证土地享有临时使用的权利且原告曾支付余姚市肖东工业园区管理委员会梁周线余留地款等事实。两被告对该组证据形式的真实性没有异议，但同时认为该证明中涉及的土地是否包括本案中涉及的无证土地，且该证明系2014年出具，之前唯尔公司是否享有相应权利无法获知，同时认为无证土地上建筑的房屋应收取的租金应当属于国家所有。第三人众致公司没有异议。第三人元升公司缺席。经审查，经本院核实，本院对该组证据予以采信。                8．城镇土地使用税纳税申报表（打印件）二份、银行流水（打印件）三份，拟证明唯尔公司向相关部门支付涉案有权证土地2018-2019年城镇土地使用税的事实。两被告无异议，同时认为2020年的土地使用税国家有减免政策。第三人众致公司无异议。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。                万家公司为证明其辩称以及反诉所主张的事实，向本院提供下列证据，经质证，本院作如下认定：                1．国家企业信用信息公示系统查询报告一份、与马桂英的聊天记录一份，拟证明马桂英系原告公司副董事长，在租赁合同履行期间一直负责租金收取等相关事宜，双方就延迟履行事由及履行期限问题与其达成一致的事实。唯尔公司对国家企业信用信息公示系统查询报告无异议，聊天记录真实性认可，关联性有异议。同时认为从该聊天记录可以看出原告从2020年3月份开始就行被告万家催讨租金，但被告万家公司无故拖延，无法看出双方对于延迟支付租金达成一致意见。被告陆寅子对该组证据没有异议。第三人众致公司对该组证据表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。                2．银行流水四份、关于支付2020年度下半年租金的说明一份，拟证明2020年7月7日被告按约支付完毕上半年租金，原告接受履行行为，被告为继续履行下半年租金义务做出准备的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，认可收到相应款项合计为377274.85元，其中5724.85元为开发票的税金，原告实际收到的租金为371550元。被告陆寅子没有异议。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信，同时认定被告万家公司至2020年7月7日支付给原告租金371550元的事实。                3．回复函一份、关于被迫中止房屋土地租赁协议的函一份，拟证明原告擅自采取停水停电违反合同约定，致使合同租赁目的无法实现，被告万家公司于2020年9月26日通知原告唯尔公司解除合同的事实。原告唯尔公司对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，其认为双方的合同在2020年6月底已经解除，被告万家公司并未提起诉讼，视为被告万家公司同意解除，原告唯尔公司迫于无奈才停水停电的。被告陆寅子及第三人众致公司没有异议。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。                4．租赁协议一份（打印件），拟证明第三人元升公司已与原告达成租赁协议，第三人元升公司于该协议生效后三个月内搬离租赁物的事实。原告唯尔公司对该证据的真实性没有异议。被告陆寅子无异议。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。                5．宁波税务征纳聊天记录一份、收据一份、银行交易流水一组、第三方测绘报告一份，拟证明受疫情影响，宁波市税款所属2020年城镇土地使用税征期由2021年1月调整至2021年5月，可以延缓纳税及自2012年3月28日以来，被告万家公司按照土地面积7440.50平方米，每平方米9元向原告唯尔公司缴纳土地使用税，但涉案土地有1269平方米系证外土地，故该部分多交的土地使用税应当予以退还的的事实。原告唯尔公司对聊天记录的三性不予认可，对收据、银行流水无异议。对测量报告的真实性无异议，关联性有异议。被告陆寅子没有异议。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，首先鉴于原告唯尔公司对收据以及银行流水无异议，故本院对收据以及银行流水予以采信。对于微信聊天记录，无法核实其真实性，故本院不予采信。对于测量报告，本院予以采信。                6．土地租赁协议一份、土地租赁协议解除合同一份，拟证明原告唯尔公司与被告万家公司于2012年3月19日签订租赁合同，对土地位置、租期、租金、土地使用税等进行约定，后双方协商解除合同的事实。原告唯尔公司对该组证据的真实性无异议，但认为协议既然已经解除，双方不存在争议，不能要求依据之前的协议要求原告唯尔公司返还归还之前土地使用税。被告陆寅子无异议。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，鉴于原告唯尔公司对该组证据的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。                7．房屋土地租赁协议一份，拟证明原告与被告万家公司于2016年7月1日签订租赁协议，协议对房屋土地位置、租期、租金、土地使用税等进行约定的事实。原告唯尔公司对该证据无异议。被告陆寅子无异议。第三人众致公司表示不清楚。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该证据予以采信。                8．房屋土地租赁协议二份、房屋土地租赁协议解除合同二份（被告万家公司与第三人之间的）、国内支付业务付款回单一份、承诺书一份，拟证明被告万家公司与第三人元升公司（之前公司名称为余姚市京宝汽车销售服务有限公司）和第三人众致公司分别签订租赁合同，对房屋土地位置、租期、租金、土地使用税等进行约定，因原告唯尔公司违约行为致使合同目的无法实现，被迫提前解除合同，被告万家公司项第三人赔偿33万元的事实。原告唯尔公司认为该组证据是被告万家公司与第三人之间的，其不清楚相应情况，且从该两份租赁协议亦可看出，被告万家公司与原告唯尔公司签订合同的当天就将涉案房屋土地转租，不符合原告与被告万家公司之间的合同约定，且相应的土地使用税亦由第三人负担。被告陆寅子及第三人众致公司无异议。第三人元升公司缺席。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。                9．兰江司法所出具的人民调解书申请书一份，拟证明原告唯尔公司与第三人租赁之间，因为原告唯尔公司断水电的造成损失和各方调解的意见的事实。原告唯尔公司对该证据的真实性没有异议，同时认为该证据只是一份笔录，记录当时调解时各方的意见，并不是协议，且各方之后并没有达成协议，同时依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第107条规定，在诉讼中当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的证据，故对该证据的关联性不予认可。被告陆寅子没有异议。第三人众致公司认为当时三方已经调解完毕，故2020年11月17日才恢复供水的。第三人元升公司缺席。经审查，本院认可唯尔公司的质证意见。                被告陆寅子、第三人众致公司未向本院提交任何证据。                根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定事实如下：                2012年3月19日唯尔公司与万家公司签订《土地租赁协议》一份，按照合同的约定将位于余姚市兰江街道世南西路唯尔电器部土地使用权出租给万家公司使用，土地面积为7440.50平方米；租用期间，按实际土地使用面积承担9元每平方米的土地使用税。万家公司向唯尔公司支付了土地使用税。2016年6月30日双方友好协商解除合同。                2016年7月1日唯尔公司与万家公司签订《房屋土地租赁协议》一份，其中约定：甲方（唯尔公司，出租方）将位于余姚市西环南路西首的土地、房屋及地上建筑物使用权出租给乙方（万家公司）使用，土地面积为7440.50平方米，房屋为钢结构面积约4000平方米；乙方租用期间，按实际土地使用面积承担9元每平方米的土地使用税随租金同时支付。租赁期限为5年9个月，从2016年7月1日至2022年3月31日；合同期满后该土地继续出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权；租金采取按半年支付、先付后用的方式，租金约定如下（不含税）：1.2016年7月1日至2017年3月31日年租金为66.02万元；2.2017年4月1日至2018年3月31日年租金为68万元；3.2018年4月1日至2019年3月31日年租金为70.04万元；4.2019年4月1日2020年3月31日年租金为74.31万元；2021年4月1日至2022年3月31日年租金76.54万元，发票税金由乙方承担，甲方在收到乙方的税金后提供税务发票。第一年的租金在签订合同时支付，以后乙方于每年的3月1日与9月1日各缴纳年租金的50％。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付给甲方年租金百分之二十五的违约金。争议解决的方式：双方友好协商解决，协商不成可以向余姚市人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方为维护自身权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用；特别约定，本条款为独立条款，不受合同效力的影响。1．双方签字代表愿意对本合同约定的本方义务承担连带保证责任；2．甲乙方不得以合同无效为由提出终止合同，若一方违约提出，提出方应当承担违约终止合同的违约责任；3．若本合同被认定无效，双方仍同意按合同内容承担计算租金、违约金、赔偿金等各项经济责任，并按合同内容承担相应义务等。俞国麟、陆寅子在担保人处签字。                上述协议签订后被告万家公司将涉案房屋、土地转租给第三人元升公司、众致公司。                另查明，本案中涉及的证外土地系梁周线道路与原告唯尔公司已办证土地之间的余留地，面积为14.19亩，原告唯尔公司已经向政府交纳了余留地使用款，但该地块的征用征收手续尚未办理。                上述协议履行至2020年3月1日时，被告万家公司未按约支付租金，经原告催讨后，万家公司分别于2020年4月10日支付原告租金100000元、2020年6月23日支付租金50000元、2020年6月30日支付租金121550元、2020年7月7日支付租金10000元。                原告于2020年6月28日向被告万家公司发出《解除合同通知书》，以被告逾期支付租金超过30日通知被告万家公司解除《房屋土地租赁协议》，被告万家公司确认收到该《解除合同通知书》，并于2020年7月28日复函认为2020年4月1日至2020年9月30日的租金合计为371550元，被告在收到原告的通知书前已经支付了15万元，后又支付了221550元，现至2020年9月30日的租金已经付清，故解除租赁合同的理由不成立。2020年7月30日原告唯尔公司向被告发出《腾退房屋、场地通知书》通知被告万家公司于2020年8月31日前腾退涉案房屋，逾期腾空将追究全部违约责任，并采取停电、停水措施。被告万家公司确认收到该函。                2020年9月7日原告唯尔公司采取停电、停水措施，于2020年11月17日恢复供电、供水。                2021年1月24日，原告从第三人元升公司、众致公司处收回涉案土地及房屋。                另查明，涉案土地有7440.50平方米，其中6174平方米为有土地使用权证，但该土地的性质为工业工地并非商业用地，另没有土地使用权证的土地面积为1269平方米。涉案房屋并未取得相应合法审批手续。                另唯尔公司在庭审中认可没有土地使用权证的土地面积为                1269平方米其并未缴纳土地使用税。                本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原告向被告万家公司出租的土地中有7440.50平方米，其中6174平方米为有土地使用权证，但该土地的性质为工业工地并非商业用地，原、被告双方擅自变更土地的使用，并没有经过相关部门的同意，后续也没有补办相应审批手续。另没有土地使用权证的土地面积为1269平方米，唯尔公司虽支付过该部分土地使用费，但并未取得法律意义上的土地使用权，且涉案的土地上有部分房屋，但该部分房屋系违章建筑，并未取得相应合法审批手续，同时相关法律也规定未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地的使用权不得出租。故可以认定原告唯尔公司并未按土地使用权出让合同规定的期限和条件对该部分土地进行投资开发和利用，故应属无效。                对于占有使用费，本院认为上述协议尽管无效，但原告就该部分土地大部分是有土地使用权证的，小部分已经向有关部门交纳了土地使用款，故被告万家公司理应参照合同的约定支付原告相应的房屋及土地占有使用费，按照合同的约定2020年4月1日至2021年3月31日的年租金标准为74.31万元，现被告万家公司支付租金至2020年9月30日，2020年10月1日至2021年1月24日的房屋、土地占有使用费为234127.40元，另原告亦认可2020年9月7日至2020年11月16日系采取了断水断电措施，故被告万家公司客观上不能使用涉案房屋土地，故该期间的占有使用费142512.33元应当予以扣除，故被告万家公司尚应支付原告的房屋土地占有使用费为91615.07元。                对于土地使用税，本案中原告认为按照双方之间的合同约定，被告万家公司应当按照约定的标准向其缴纳土地使用税。被告认为，原告出租给被告万家公司的部分土地即1269平方米的土地系无证土地，且由于原、被告之间至2012年就存在租赁关系，故从2012年开始8年的就1269平方米的无证土地缴纳给原告的土地出让税应当返还。本院认为涉案土地有权证的6174平方米，双方在合同中有所约定，尽管合同无效，万家公司仍然应当按照约定支付相应款项，故按照9元每平方米每年，2020年10月1日至2021年1月24日，其中2020年9月7日至2020年11月16日系断水断电状态，被告万家公司客观上无法使用，故应当予以扣除，故被告万家公司应当支付原告土地使用税为6850.60元。对于被告万家公司要求原告唯尔公司返还从该2012年开始8年的1269平方米无证土地使用税。原告唯尔公司认为其与被告万家公司在2016年的合同中约定的为按照实际土地使用面积收取土地使用税；双方2016年签订土地协议解除合同中约定合同解除后双方互不追究违约责任；被告万家公司就部分的土地使用税，被告万家公司已经向第三人收取；被告万家公司从2012年亦知道该部分土地为无证土地，且被告万家公司该诉讼请求部分已经过了相应诉讼时效相应诉讼时效。本院认为在庭审中原告唯尔公司亦认可该部分无证的的土地其并未向相关部门缴纳相应的土地使用税，故其收取该费用无法律依据，且被告万家公司亦是在庭审中知悉其就该部分无证土地使用税未向相关部分缴纳土地使用税，故被告万家公司的主张并未过相应诉讼时效。至于第三人已经向被告万家公司缴纳该部分土地使用税的，第三人可在另案进行理直。故对被告万家公司要求原告返还从2012年开始-2020年9月止8年的土地使用税91368元的诉讼请求，本院予以支持。                对于原告要求被告承担律师费、差旅费15000元的诉讼请求，本院认为鉴于协议无效，故对原告要求被告万家公司支付违约金以及承担律师费、差旅费的诉讼请求，本院不予支持。                对于原告要求被告陆寅子承担连带担保清偿责任的诉讼请求，鉴于主合同无效，担保合同亦无效，且导致主合同无效系基于原告唯尔公司与被告万家公司的过错，担保人陆寅子并没有过错，故对该向诉讼请求，本院不予支持。                对于被告万家公司辩称2020年10月1日之后的房屋占有使用费，原告与被告万家公司及第三人达成协议，应当由第三人向原告支付。本院认为，本案中原告唯尔公司系与被告万家公司之间发生的租赁关系，现原告唯尔公司向被告万家公司主张相应款项符合法律规定，故对被告万家公司的该项辩称本院不予采纳。                对于反诉原告万家公司的反诉要求反诉被告唯尔公司赔偿损失的诉讼请求。反诉原告认为受疫情的影响，反诉原告支付租金延迟，但反诉原告并不存在违约行为，由于反诉被告无正当理由提前解除合同，导致原告与第三人的合同目的无法实现，其赔偿给第三人的损失，故反诉被告应当承担赔偿责任。反诉被告认为该损失与其没有关系，系反诉原告没有按期支付租金，反诉原告存在违约，故反诉被告按约解除与反诉原告之间的合同，反诉被告不存在违约，故该损失应当由反诉原告自行承担。本院认为涉案的协议无效，但在被告万家公司在2020年4月2日向原告唯尔公司催讨相应房屋及土地占有使用费后，分别于2020年4月10日支付原告租金100000元，同时由反诉原告提交的银行流水亦可看出第三人于2020年4月10日向其支付265944元租金，其账面余额为551369元，故其在2020年4月10日完全有能力向反诉被告支付相应租金。后反诉原告于2020年6月23日支付向反诉被告支付50000元，反诉被告向其发出解除通知书后，于2020年7月7日才付清应当支付的租金。另反诉被告2020年7月30日向反诉原告发出了《腾退房屋、场地通知书》告知其于2020年8月31日前腾退场地，否则采取停水停电措施，但反诉原告在收到该函以后，并没有在相应的期限内腾退涉案房屋，故导致反诉原告赔偿给第三人相应的损失系由于其自身过错，反诉被告不存在过错。故对反诉原告要求反诉被告支付损失的诉讼请求，本院不予支持。第三人元升公司、众致公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，并不影响本院依法审理并作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：                一、被告余姚市万家汽车销售有限公司支付原告宁波唯尔电器有限公司房屋及土地占有使用费91615.07元及土地使用税6850.60元；                2、驳回原告宁波唯尔电器有限公司的其他诉讼请求；                3、反诉被告宁波唯尔电器有限公司返还反诉原告余姚市万家汽车销售有限公司土地使用税91368元；                上述一、三项款项折抵后，被告余姚市万家汽车销售有限公司支付原告宁波唯尔电器有限公司7097.67元。                以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。                如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。                4、驳回反诉原告余姚市万家汽车销售有限公司的其他反诉诉讼请求；                本案案件受理费9347元，由原告宁波唯尔电器有限公司负担7087元，由被告余姚市万家汽车销售有限公司负担2260元。反诉案件受理费7621元，由反诉原告余姚市万家汽车销售有限公司负担5537元，由反诉被告宁波唯尔电器有限公司负担2084元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，逾期不交，作自动放弃上诉处理。                    审判员唐萍    二○二一年八月二十四日            代书记员黄芳