浙江省桐乡市人民法院民事判决书（2021）浙0483民初2052号        原告：连丹燕，女，1981年6月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。                委托诉讼代理人：赵林强，男，1976年4月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区，公民身份号码XXX，系原告配偶。                委托诉讼代理人：李莉，上海景岚律师事务所律师。                被告：桐乡瑞兴房地产开发有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇桐星大道29号8幢2层。统一社会信用代码91330483MA29HUTU36。                法定代表人：李国富，经理、执行董事。                委托诉讼代理人：沈彦秉，浙江百家律师事务所律师。                委托诉讼代理人：吕恒燚，浙江百家律师事务所实习律师。                原告连丹燕与被告桐乡瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理，依法由审判员易明适用简易程序独任审判。本院于2021年3月31日召开庭前会议，原告连丹燕委托诉讼代理人赵林强、被告瑞兴公司委托诉讼代理人沈彦秉、吕恒燚到庭参加会议；本院分别于2021年5月27日、6月16日、7月19日三次公开开庭进行了审理本案，原告连丹燕委托诉讼代理人赵林强、李莉（第二、三次），被告瑞兴公司委托诉讼代理人沈彦秉、吕恒燚（第一、二次）到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解两个月，本院依法予以准许；因分歧较大，双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。                原告连丹燕向本院提出诉讼请求（第二次变更后）：一、判令被告向原告支付违约金250584元（总房价款1670560元＊15％）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由（第二次变更后）：2018年，原告向被告购买位于桐乡市濮院镇320国道北侧、桐星大道西侧4幢XXX室房屋时，被告向原告宣传该房屋系三房二厅二卫，但2020年12月29日，原告去收房时发现所购房屋已变为二房二厅一卫，房型完全变更。原告购买上述房屋是基于该房系三房，能够满足原告家庭所需，因此被告擅自变更房型的行为已经严重违约，给原告造成了损失。被告虽然有上述违约行为，但原告仍要求继续履行双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，并要求被告承担违约责任。又鉴于原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》中并未约定被告的上述行为所产生的违约责任，因此按照公平原则，原告要求被告参照《浙江省商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条第5款的约定向原告支付总房价款15％的违约金，并参照补充协议第六条第4款的约定向原告支付总房价款5％的违约金（取较高者）。                被告瑞兴公司辩称：本案不是凭样品交易，本案交易的商品房基本情况以及原、被告之间的权利义务通过双方签订的合同确定。原告主张的样板房、装修示意图宣传资料不是要约，不构成合同的组成部分，不属于原告诉称的“违约行为”中的“约”。被告向原告交付的房屋符合合同约定的交付条件，不存在原告诉称的“三房二厅二卫”变成“二房二厅一卫”的“违约行为”。原告主张“被告支付总房价款15％的违约金”无事实和法律依据。为此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。                原告连丹燕向本院提供如下证据：                证据一、浙江省商品房买卖合同（预售）及补充协议、地下车位使用权转让协议（原件）各1份、收款收据和付款凭证（原件）各4页，证明原告购买了被告开发的中天·江南公馆4幢XXX室商品房并支付相应房款（首付款540560元、车位款135000元），另外，银行贷款1130000元；                质证意见：真实性无异议，相应合同反而证明了双方对商品房的基本情况作出明确约定，商品房建筑面积、房屋平面图在合同以及合同附件中都有约定；另，合同附件十三补充协议第一条“商品房基本情况及明示事项”第8款中明确约定销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、样板房仅作参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；原告清楚其购买的商品房基本情况，也清楚相关宣传资料和物料的性质。                证据二、桐乡市市场监督管理局桐市监处字（2019）630号行政处罚决定书（打印件）1份，证明监管部门对被告的虚假宣传已经定性；                质证意见：真实性无异议，但与本案无关联性，这份证据是桐乡市市场监督管理局对被告宣传不当行为作出的行政处罚，是该局履行行政管理职能，与原告主张的民事责任是不同的法律关系。                证据三、A4户型装修示意图（复印件）、A4户型规划设计图（备案）（打印件）各1页，证明被告虚假宣传，宣传的是三房二厅二卫，而备案的是二房二厅一卫；                质证意见：装修示意图的真实性无异议，这份材料一共是四个组成部分，包含了装修示意图、楼幢分布图、交付标准示意图以及相关的文字说明，其中文字说明部分已经明示了装修示意图的交房尺寸建筑面积根据合同约定并最终以产权登记面积为准，这部分内容已经向原告充分告知了示意图仅作为装修参考，不作为交付标准，交付标准以合同约定为准，原告对此也是清楚的；规划设计图系拍照后打印，并非原件，真实性有异议。                证据四、光盘1张（来源于王裕雯手机拍摄的视频），证明被告展示的样板房是三房二厅二卫，而实际交付的是二房二厅一卫；                质证意见：真实性无异议，但对关联性有异议，双方不是凭样品交易，样板房不作为交付标准，被告展示的样板房提供户型装修设计参考，本身不作为合同交付的条件，双方之间的权利义务以及商品房的基本情况在双方签订的买卖合同中约定。                被告瑞兴公司向本院提供如下证据：                证据一、装修示意图（原件）、样板房参观须知（复印件）各1页，证明被告无原告所诉称的三房二厅二卫宣传，被告提供的装修示意图包括了交付标准示意图及相应的文字说明等内容，文字说明部分已经向原告明确以合同约定为准，图上右下角的交付标准示意图与双方签订的买卖合同附件一中房屋平面图的图示一致；被告在样板房参观须知中明确提示样板房作为参观之用，不作为交付标准；                质证意见：被告的证据都是对的，但附加条款是完全不平等的格式条款；当时应该是未看到样板房参观须知，现在也想不起来。                证据二、认购合同、商品房认购补充协议、浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本、浙江省商品房买卖合同（预售）（备案合同）（原件）各1份，证明原、被告签订的认购合同、商品房买卖合同以及备案合同均对商品房基本情况作出约定，约定的房屋建筑面积是109.66平方米，两份正式合同附件一中也载明了相应的房屋平面图，原告应当知晓被告交付的商品房基本情况以及商品房的平面结构，被告按照合同约定履行义务；强调一下，被告对原告进行了提醒，原告包括其代理人赵林强在买卖合同附件一房屋平面图上都有签字捺印；                质证意见：当时都是抢着签字的，根本没看合同，被告未提醒原告方，未尽到提醒义务，这种霸王条款应该提醒一下。                证据三、江南公馆购房风险知晓确认书（原件）一份，证明被告已经在双方签订买卖合同之前向原告告知了相关的宣传物料不作为合同的组成部分，交付标准以合同约定为准；确认书中第三条是关于宣传物料的相关风险内容、第四条是关于样板房展示的相关风险内容，原告是明确知晓这些内容的；                质证意见：真实性无异议，的确是原告方签字捺印，因为原告要购买的房型当时要摇号，对方只是催促原告签字，未尽到提醒义务。                证据四：房屋建筑面积测绘成果书（原件）一份，证明被告按照合同约定履行了义务，被告向原告出售的商品房符合合同约定，原告的房号是XXX，实际测绘面积是109.70平方米，被告交付的房屋符合合同约定的商品房基本情况以及误差范围；                质证意见：材料上写的应该没错，现在还没收房，未具体测量过。                证据五，中天房产广告制作合同、浙江柏业光电科技有限公司证明以及情况说明（原件）各1份，证明2018年6月底7月初被告在售楼处醒目位置设置样板房参观须知，并非原告所称的样板房参观须知是在被告被罚款后进行整改而设置；                质证意见：合同不真实，复印件上无日期而原件上有日期；证明不符合法律规定的形式要件，无经办人签字；样板房参观须知并非设置在参观必经之地，原告并未看见。                本院认证意见：对双方无异议的证据，予以确认；上述证据能否证明待证事实，将结合双方当事人陈述在判决理由中阐述。                经审理，本院查明案件事实如下：                原告连丹燕购买被告瑞兴公司开发的位于桐乡市濮院镇320国道北侧、桐星大道西侧中天·江南公馆4幢XXX室商品房，该房系毛坯房。原告连丹燕参观的被告瑞兴公司设置的样板房系三房二厅二卫，被告瑞兴公司用于宣传的A4户型装修示意图显示为三房二厅二卫，装修示意图右下角显示有“户型楼幢分布图”和“交付标准示意图”及文字说明。                原、被告于2018年8月签订《江南公馆购房风险知晓确认书》、《认购合同》、《商品房认购补充协议》、《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》并于2019年3月签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。《认购合同》、《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》和《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定的商品房建筑面积为109.66平方米，后两份合同均记载了相应的房屋平面图，房屋平面图上有原告连丹燕签字捺印。2020年10月，嘉兴市秀洲区银河测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》载明XXX室房屋建筑面积为109.70平方米。                2019年12月，被告瑞兴公司展示的样板房和宣传的装修示意图因不符合建设工程规划许可证许可内容被桐乡市市场监督管理局罚款70万元。                原告连丹燕庭审中表示2020年12月被告瑞兴公司交房时其不同意收房，但现在愿意收房，被告瑞兴公司也表示愿意交房。                本院认为，本案的争议焦点在于被告展示的样板房以及提供的“A4户型装修示意图”宣传资料是否应视为要约。原告认为被告展示的样板房以及提供的“A4户型装修示意图”宣传资料应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。被告认为样板房、宣传资料不是要约，不构成合同的组成部分。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，商品房的销售广告和宣传资料的法律性质为要约邀请，并不构成合同的内容，只有在符合以下条件时才构成要约：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺在商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，原告并未举证证明案涉样板房和装修示意图宣传资料符合上述要约构成要件。                对于原告提出的被告未对类似于“宣传资料、样板房等仅作为参考”、“不视作交付标准”等条款内容进行提醒的问题。本院认为，第一、双方签署的文件对上述内容作出了告知和提醒。例如，《江南公馆购房风险知晓确认书》第二、三行“我及家人已知晓并同意项目所有公示的内容，并对此无异议”较其他文字颜色较重且有下划线，该确认书第三条“关于相关宣传物料的相关风险内容”第1款：各类宣传资料仅作为选择楼盘时的参考，不作为合同的组成部分；第四条“关于样板房展示的相关风险内容”第3款第1项：样板房为展示效果，仅做参观之用，不视作交付标准，本项目最终以毛坯交付；《认购合同》第十条：宣传资料、样板间等仅作参考，双方的权利义务以认购合同、商品房买卖合同约定为准；《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》的附件十三补充协议第一条第8款：销售宣传资料、户型布置图、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。第二、A4户型装修示意图上也显示了“交付标准示意图”，买卖合同中的房屋平面图上亦有原告签字捺印。可见，被告对上述内容作出了合理的提醒。                对于原告提出的双方签订的合同中关于“宣传资料、样板房等仅作参考，没有合同约束力”等条款系加重原告责任、免除被告责任的格式条款的问题。被告认为这些条款是对商品房买卖合同以及双方权利义务的进一步明确，也强调了政府职能部门所监管的商品房买卖合同的重要性，兼顾了双方利益，不属于加重原告责任、免除被告责任的格式条款；本院对此予以采纳。                综上，对原告认为被告展示的样板房以及提供的“A4户型装修示意图”宣传资料应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容的主张，本院不予支持；原告以此主张被告违约应当支付违约金的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第九十条之规定，判决如下：                驳回原告连丹燕的诉讼请求。                本案受理费5059元减半收取2529.50元，由原告连丹燕负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。                    审判员易明    二○二一年八月二日            书记员王思靖