安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初150号原告：彭述贞，女，1982年4月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：刘荣春，安徽鑫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：常晓艺，安徽鑫和律师事务所律师。被告：沈章勇，男，1964年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：沈承祥，男，1926年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：沈章美，男，1968年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系沈承祥之子。委托诉讼代理人：费维栋，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯军，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。原告彭述贞与被告沈章勇、沈承祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭述贞的委托诉讼代理人刘荣春，被告沈章勇，被告沈承祥的法定代理人沈章美及委托诉讼代理人费维栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭述贞向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即协助原告将位于安徽省合肥市包河区原告名下，并主张违约损失赔偿金3万元整；2.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原告因准备在滨湖安家、生活，即通过朋友打听滨湖回迁安置房出售信息，恰恰当时沈章勇的儿子也准备在芜湖购房，沈章勇急需出售滨湖案涉回迁房筹集芜湖购房款。经介绍人从中介绍，原告与沈章勇双方就案涉房屋的买卖事宜进行具体洽商。后经双方协商一致，在证人孔祥昆见证下双方共同于2015年6月7日签订案涉《房产转让协议》，双方均同意该60平方户型18#2806回迁安置房以叁拾万元整的价格整体出售于原告。付款方式为协议签订后乙方先付伍万元订金，余额在2015年7月30日前付清。双方约定，案涉房屋以后在办理房产证过程中，被告须无条件给予配合并积极提供相关材料，另约定，甲、乙双方协议签订后房屋价格涨跌均不得反悔，如果一方反悔必须给予另一方房屋总价200%的违约赔偿金。案涉协议签订后原告即支付首笔伍万元房款，后分数笔付清剩余全部购房款，其中因原告后续款项迟延数日，经双方协商一致，原告又补偿被告5000元利息损失。原告付清款项后被告即将案涉房屋交付原告，并居住至今。原告在办理案涉房产初始产证时获悉，沈章勇出售原告60平方户型房屋除其从案外人胡召应处购买的30平方安置平方外还有其父亲给其的30安置平方组成的60平方户型。后滨湖欣园启动办证，沈章勇应原告要求，沈章勇、沈承祥于2017年11月11日共同向原告出具办证委托，并提供相关办证资料，沈章勇、沈承祥均确认案涉房产已出售于原告的事实，并根据案涉合同约定配合原告办理案涉房产初始登记的相关事宜。原告配偶持授权委托向办证机关提供办证资料，并在缴纳相关初始登记税费后，案涉房产初始登记产权证于2019年11月21日登记完成，并将房产证原件交由原告持有。产证领取后，原告即催促沈章勇、沈承祥办理过户手续，沈章勇却提出要原告再补偿15万元的无理要求，原告当即拒绝，导致过户受阻停滞至今。被告沈章勇辩称，2009年11月，我从胡召应家买了30平方米，父母给我30平方米，正好是一套60平方米的房屋。2014年滨湖欣园回迁得以安置，安置房屋为18栋2单元2806室。沈承祥知道楼层这么高，又没有熟人聊天，他不愿意居住。沈承祥就把滨湖欣园的这套房给我代管，并口头答应自己死后房子给我。父亲口头表示把滨湖欣园这套房给我，我个人认为房子可以出售。我的户口在，烟墩街道房屋安置我没有资格。房产证是我父亲的姓名，这些细节在签“房产转让合同”前，已经告知买方。出售房屋父亲和家人都不知道。我每年把房屋租金用现金的形式给父亲。沈承祥老人思想不稳定，2017年又说滨湖欣园这套房不给我，自己居住。2017年11月，在买方的要求下，沈章勇手写一份“委托书”给彭述贞老公虞胜红，自己签名，还替父亲签了名，并提供了沈承祥身份证复印件。2019年11月我把滨湖欣园18栋2单元2806室的房产证交给父亲沈承祥。买方需要房产证，我趁父亲不注意又从父亲处拿走房产证，交给彭述贞的老公虞胜红。沈章勇愿意积极配合买方彭述贞办理房产证过户手续。被告沈承祥辩称，一、彭述贞与沈章勇所签的滨湖区四川路1499号滨湖欣园18幢2806室的房屋买卖合同是无效民事行为，对沈承祥没有法律约定力。1.案涉房屋系登记在沈承祥名下，为单独所有，因此，对该不动产的处分权只能由沈承祥行使或授权他人行使。而彭述贞与沈章勇趁沈承祥缺乏民事行为能力，不能正常行使权利及无授权情形下处分沈承祥名下的不动产的行为，违反法律规定，侵害答辩人合法权益。2.案涉房产转让合同的买卖主体为彭述贞与沈章勇，并非沈承祥，而所要处分的房产却是沈承祥所有的，但在整个房产转让合同的签订及现有履行中，未见沈承祥任何书面认可材料及授权文书，沈承祥也无事后予追认的意思表示。沈承祥身患重病多年，尤其妻子聂启英于2013年去世后，便与小儿子沈章美共同生活，对日常事物几乎无辨识能力，逻辑思维及意识模糊不清，难以对重大财产的处理事宜正确表达意志；更不可能在九十多岁的高龄去委托沈章勇出售案涉房产。本案买卖合同的买卖双方，自合同签订至今，从未上门告知、询问或征求沈承祥意见，故此，彭述贞与沈章勇签订合同行为非沈承祥真实意思表示，对沈承祥无法律约束力。3.彭述贞提交的证据“委托书”中“沈承祥”的签名，不是沈承祥所签，非沈承祥意思表示。4.彭述贞支付的所谓购买案涉房屋的房款，均支付给沈章勇，且其在诉状中也明确陈述案涉房产转让合同的签订及现有履行，均系向沈章勇履行，从未与沈承祥之间有任何联系，现其向沈承祥主张权利，明显有违事实和法律，缺乏依据。二、彭述贞与沈章勇私自转让沈承祥的房产而致无效结果，均存在重大过错，应各自担责。1.沈章勇在无明确授权的情形下，错误认识法律，对本案可能出现的结果，应当按照过错程度对彭述贞的相应损失承担责任。2.彭述贞在与沈章勇签订案涉房产转让合同时，应当尽到审慎审查材料之义务，要求沈章勇提交拆迁安置协议、回迁安置证等，但本案中彭述贞并未尽到审慎审查义务，最终导致损失产生，其对此损失也存在过错，应当承担与其过错相适应的责任。综上，应驳回彭述贞对沈承祥的全部诉讼请求。。本院经审理认定事实如下：2015年6月7日，沈章勇（甲方）与彭述贞（乙方）签订《房产转让合同》一份，约定：1.甲方将位于滨湖欣园18#2806室的房屋出让给乙方，房屋面积60平米，为拆迁安置房；2.办证过程中，甲方需无条件配合乙方，办证所产生的费用由乙方承担；3.房屋总价款30万元，协议签订后支付5万元，余额在2015年7月30日前付清；4.协议签订后，房屋价格涨跌均不得反悔，如一方反悔，另一方需支付房屋总价百分之二百的赔偿。合同签订后，彭述贞向沈章勇支付了全部购房款。沈章勇将房屋交付彭述贞使用。另查明，案涉房屋为回迁安置房，沈章勇并非被拆迁人，其父沈承祥为被拆迁安置对象。案涉房屋的不动产权证登记为沈承祥单独所有。再查明，沈章勇于2009年11月23日自案外人胡召应处购买了30平方米房屋，胡召应与沈承祥为同户拆迁安置对象。沈承祥、胡召应一户包含拆迁安置对象22人，沈承祥的法定代理人沈章美称该户拆迁安置对象中包含其父母及其本人与妻子、子女（共计6人），人均拆迁安置面积为45平米，6人共计分到两套90平米安置房、两套60平米安置房，案涉房屋为沈承祥所有，其余三套归沈章美一家所有。以上事实，有《房产转让合同》、收条、转账凭证、胡召应收条、滨湖新区房屋拆迁安置协议书、房产证，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，关于案涉房屋，根据不动产权证所载信息，房屋登记在沈承祥个人名下，为其单独所有。沈章勇称案涉房屋中包含其从案外人胡召应处购买的30平方及沈承祥赠与的30平方。一、关于沈章勇所称的受赠的30平方，沈承祥未予认可，沈章勇亦未提供相应的证据予以证明，沈章勇应承担举证不利的法律后果；二、沈章勇所称与不动产权证登记信息不符，且未能提供合理解释，应承担相应举证不利的法律后果。故案涉房屋根据不动产权证所登记信息应为沈承祥单独所有。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。根据庭审查明的事实能够证明，沈承祥并未授权沈章勇出售案涉房屋及与彭述贞签订《房产转让合同》，且事后亦未追认，故沈章勇为出售案涉房屋而与彭述贞签订的《房产转让合同》对沈承祥不发生效力。沈章勇非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有处分权，沈章勇以自己名义与彭述贞签订《房产转让合同》处分沈承祥名下房屋的行为属于无权代理，该行为事后也未取得房屋权利人沈承祥的追认。现彭述贞主张沈章勇、沈承祥协助彭述贞将案涉房屋过户至其名下，不符合法律规定，不应准许。彭述贞主张的3万元违约金缺乏合同依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告彭述贞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3295元，由原告彭述贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员  刘 元二〇二一年八月十六日法官助理  陈 君书 记 员  龚丽娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初150号原告：彭述贞，女，1982年4月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：刘荣春，安徽鑫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：常晓艺，安徽鑫和律师事务所律师。被告：沈章勇，男，1964年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：沈承祥，男，1926年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：沈章美，男，1968年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系沈承祥之子。委托诉讼代理人：费维栋，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯军，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。原告彭述贞与被告沈章勇、沈承祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭述贞的委托诉讼代理人刘荣春，被告沈章勇，被告沈承祥的法定代理人沈章美及委托诉讼代理人费维栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭述贞向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即协助原告将位于安徽省合肥市包河区原告名下，并主张违约损失赔偿金3万元整；2.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原告因准备在滨湖安家、生活，即通过朋友打听滨湖回迁安置房出售信息，恰恰当时沈章勇的儿子也准备在芜湖购房，沈章勇急需出售滨湖案涉回迁房筹集芜湖购房款。经介绍人从中介绍，原告与沈章勇双方就案涉房屋的买卖事宜进行具体洽商。后经双方协商一致，在证人孔祥昆见证下双方共同于2015年6月7日签订案涉《房产转让协议》，双方均同意该60平方户型18#2806回迁安置房以叁拾万元整的价格整体出售于原告。付款方式为协议签订后乙方先付伍万元订金，余额在2015年7月30日前付清。双方约定，案涉房屋以后在办理房产证过程中，被告须无条件给予配合并积极提供相关材料，另约定，甲、乙双方协议签订后房屋价格涨跌均不得反悔，如果一方反悔必须给予另一方房屋总价200%的违约赔偿金。案涉协议签订后原告即支付首笔伍万元房款，后分数笔付清剩余全部购房款，其中因原告后续款项迟延数日，经双方协商一致，原告又补偿被告5000元利息损失。原告付清款项后被告即将案涉房屋交付原告，并居住至今。原告在办理案涉房产初始产证时获悉，沈章勇出售原告60平方户型房屋除其从案外人胡召应处购买的30平方安置平方外还有其父亲给其的30安置平方组成的60平方户型。后滨湖欣园启动办证，沈章勇应原告要求，沈章勇、沈承祥于2017年11月11日共同向原告出具办证委托，并提供相关办证资料，沈章勇、沈承祥均确认案涉房产已出售于原告的事实，并根据案涉合同约定配合原告办理案涉房产初始登记的相关事宜。原告配偶持授权委托向办证机关提供办证资料，并在缴纳相关初始登记税费后，案涉房产初始登记产权证于2019年11月21日登记完成，并将房产证原件交由原告持有。产证领取后，原告即催促沈章勇、沈承祥办理过户手续，沈章勇却提出要原告再补偿15万元的无理要求，原告当即拒绝，导致过户受阻停滞至今。被告沈章勇辩称，2009年11月，我从胡召应家买了30平方米，父母给我30平方米，正好是一套60平方米的房屋。2014年滨湖欣园回迁得以安置，安置房屋为18栋2单元2806室。沈承祥知道楼层这么高，又没有熟人聊天，他不愿意居住。沈承祥就把滨湖欣园的这套房给我代管，并口头答应自己死后房子给我。父亲口头表示把滨湖欣园这套房给我，我个人认为房子可以出售。我的户口在，烟墩街道房屋安置我没有资格。房产证是我父亲的姓名，这些细节在签“房产转让合同”前，已经告知买方。出售房屋父亲和家人都不知道。我每年把房屋租金用现金的形式给父亲。沈承祥老人思想不稳定，2017年又说滨湖欣园这套房不给我，自己居住。2017年11月，在买方的要求下，沈章勇手写一份“委托书”给彭述贞老公虞胜红，自己签名，还替父亲签了名，并提供了沈承祥身份证复印件。2019年11月我把滨湖欣园18栋2单元2806室的房产证交给父亲沈承祥。买方需要房产证，我趁父亲不注意又从父亲处拿走房产证，交给彭述贞的老公虞胜红。沈章勇愿意积极配合买方彭述贞办理房产证过户手续。被告沈承祥辩称，一、彭述贞与沈章勇所签的滨湖区四川路1499号滨湖欣园18幢2806室的房屋买卖合同是无效民事行为，对沈承祥没有法律约定力。1.案涉房屋系登记在沈承祥名下，为单独所有，因此，对该不动产的处分权只能由沈承祥行使或授权他人行使。而彭述贞与沈章勇趁沈承祥缺乏民事行为能力，不能正常行使权利及无授权情形下处分沈承祥名下的不动产的行为，违反法律规定，侵害答辩人合法权益。2.案涉房产转让合同的买卖主体为彭述贞与沈章勇，并非沈承祥，而所要处分的房产却是沈承祥所有的，但在整个房产转让合同的签订及现有履行中，未见沈承祥任何书面认可材料及授权文书，沈承祥也无事后予追认的意思表示。沈承祥身患重病多年，尤其妻子聂启英于2013年去世后，便与小儿子沈章美共同生活，对日常事物几乎无辨识能力，逻辑思维及意识模糊不清，难以对重大财产的处理事宜正确表达意志；更不可能在九十多岁的高龄去委托沈章勇出售案涉房产。本案买卖合同的买卖双方，自合同签订至今，从未上门告知、询问或征求沈承祥意见，故此，彭述贞与沈章勇签订合同行为非沈承祥真实意思表示，对沈承祥无法律约束力。3.彭述贞提交的证据“委托书”中“沈承祥”的签名，不是沈承祥所签，非沈承祥意思表示。4.彭述贞支付的所谓购买案涉房屋的房款，均支付给沈章勇，且其在诉状中也明确陈述案涉房产转让合同的签订及现有履行，均系向沈章勇履行，从未与沈承祥之间有任何联系，现其向沈承祥主张权利，明显有违事实和法律，缺乏依据。二、彭述贞与沈章勇私自转让沈承祥的房产而致无效结果，均存在重大过错，应各自担责。1.沈章勇在无明确授权的情形下，错误认识法律，对本案可能出现的结果，应当按照过错程度对彭述贞的相应损失承担责任。2.彭述贞在与沈章勇签订案涉房产转让合同时，应当尽到审慎审查材料之义务，要求沈章勇提交拆迁安置协议、回迁安置证等，但本案中彭述贞并未尽到审慎审查义务，最终导致损失产生，其对此损失也存在过错，应当承担与其过错相适应的责任。综上，应驳回彭述贞对沈承祥的全部诉讼请求。。本院经审理认定事实如下：2015年6月7日，沈章勇（甲方）与彭述贞（乙方）签订《房产转让合同》一份，约定：1.甲方将位于滨湖欣园18#2806室的房屋出让给乙方，房屋面积60平米，为拆迁安置房；2.办证过程中，甲方需无条件配合乙方，办证所产生的费用由乙方承担；3.房屋总价款30万元，协议签订后支付5万元，余额在2015年7月30日前付清；4.协议签订后，房屋价格涨跌均不得反悔，如一方反悔，另一方需支付房屋总价百分之二百的赔偿。合同签订后，彭述贞向沈章勇支付了全部购房款。沈章勇将房屋交付彭述贞使用。另查明，案涉房屋为回迁安置房，沈章勇并非被拆迁人，其父沈承祥为被拆迁安置对象。案涉房屋的不动产权证登记为沈承祥单独所有。再查明，沈章勇于2009年11月23日自案外人胡召应处购买了30平方米房屋，胡召应与沈承祥为同户拆迁安置对象。沈承祥、胡召应一户包含拆迁安置对象22人，沈承祥的法定代理人沈章美称该户拆迁安置对象中包含其父母及其本人与妻子、子女（共计6人），人均拆迁安置面积为45平米，6人共计分到两套90平米安置房、两套60平米安置房，案涉房屋为沈承祥所有，其余三套归沈章美一家所有。以上事实，有《房产转让合同》、收条、转账凭证、胡召应收条、滨湖新区房屋拆迁安置协议书、房产证，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，关于案涉房屋，根据不动产权证所载信息，房屋登记在沈承祥个人名下，为其单独所有。沈章勇称案涉房屋中包含其从案外人胡召应处购买的30平方及沈承祥赠与的30平方。一、关于沈章勇所称的受赠的30平方，沈承祥未予认可，沈章勇亦未提供相应的证据予以证明，沈章勇应承担举证不利的法律后果；二、沈章勇所称与不动产权证登记信息不符，且未能提供合理解释，应承担相应举证不利的法律后果。故案涉房屋根据不动产权证所登记信息应为沈承祥单独所有。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。根据庭审查明的事实能够证明，沈承祥并未授权沈章勇出售案涉房屋及与彭述贞签订《房产转让合同》，且事后亦未追认，故沈章勇为出售案涉房屋而与彭述贞签订的《房产转让合同》对沈承祥不发生效力。沈章勇非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有处分权，沈章勇以自己名义与彭述贞签订《房产转让合同》处分沈承祥名下房屋的行为属于无权代理，该行为事后也未取得房屋权利人沈承祥的追认。现彭述贞主张沈章勇、沈承祥协助彭述贞将案涉房屋过户至其名下，不符合法律规定，不应准许。彭述贞主张的3万元违约金缺乏合同依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告彭述贞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3295元，由原告彭述贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员  刘 元二〇二一年八月十六日法官助理  陈 君书 记 员  龚丽娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果