贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11876号原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会A区商业吊3-29号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。法定代表人：林奎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权代理），系该公司员工。委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理），系该公司员工。被告：于蕾，女，汉族，1987年2月16日出生，住贵州省贵阳市白云区。原告贵州梦功物业环境服务有限公司（以下简称梦功物业公司）与被告于蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告梦功物业公司委托诉讼代理人梁芳琴、被告于蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2019年9月30日至2021年5月31日期间物业管理费2407.40元；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立，建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。被告购买了“瑞丰新城”9号楼2201号房屋，房屋建筑面积为120.37平方米。被告入住后，从2019年9月30日起至2021年5月31日，尚欠原告物业服务费共计人民币2407.40元。原告认为，原告在“瑞丰新城”小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“瑞丰新城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢。被告于蕾答辩称：1、原告在诉讼书中提及：曾通过多种形式向被告催交物业管理费，但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。请原告出示证据，你到底通过了哪些形式?是否有效传达?进行了哪些有效的沟通?我能正常收到法院的传票信息，说明我的联系方式是真实可用，但是我未收到过你物业任何有效的通知。物业是为业主服务的，你贵州梦功物业环服务有限公司现在有123条风险，全是关于物业服务合同纠纷的，你认为全是业主不配合你的管理工作，不支持你的管理服务吗?你有没有想过，你切实的为业主解决了哪些问题，切实的为业主的财务安全、出行安全、生活环境提升上做了哪些实事。你起诉了不仅仅我一家，据我所知，我家不是第一家，也不是最后一家。不是业主不交钱，是你们让业主觉得不值得交那么多的钱。业主反映多问题未能处理并没有合理解释，语气强硬，态度恶劣，先是失去民心而后让业主彻底伤心。（1）按照《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。像小区挡车杆上的广告、电梯里投放的广告、快递柜、公共停车位等，这些通过公共场所或者公共设施所获得的收益，物业不能着业主私自装进自己的口袋，应该将赚来的钱发放给小区业主们。业主曾多次反映要求公示，而你们的回答只是简单的做不到，不可能做到。（2）下面是我整理的一些物业在小区内、电梯内投放的广告记录这些记录能证明物业使用了业主的共有部分，去经营，并产生了收益，同时也能证明物业日常管理不到位，整个小区充斥着小广告，脏乱差。用业主共有部分对外经营，却至今未向业主公示收支明细。尊重是相互的，你把自己定位在业主的对立面，凡是均以办不到，无法办来回复，未按照你的意见缴纳费用，你便起诉。那你未按国家法典履职，业主是不是也要去起诉你，是不是在浪费公共资源?以后每个月的物业费，你也准备请法院来帮你收吗。2、根据《物业管理条例》之约定，我按时交纳物业数，是我的义务。但是我希望法官能看到瑞丰后面的问题，我是业主之一，更是普通群众。不管是以前的新进物业，或者是现在的物业，我们都不排斥，关键是要为业主解决实际问题，用真诚的态度去为业主服务，不要把瑞丰新城业主当傻子，只知道索取，不谈服务。把该公示的公示；该为业主解决的日常困难，协助解决。3、原告在诉求书中说到，2019年4月进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务，由于没有业主委员会受居委会委托做前期管理，后面又说收费标准按照业主委员会签订的收费标准执行，每平方1元，你这个不是前后矛盾，我只想问授权前期管理，那后期呢，你们和业主签合同了没，这样的劳务是否合法。每平方1元是按照什么标准收取的，还有和毕节地区其他小区相比，你的收费是否劳有所值，物业费用包括哪些，所用何处。当年过节其他小区张灯结彩的时候，你们去哪了，灯笼都不见得有几个。绿化设施在哪，8、9号楼门前明明留有绿化空间，但你们的绿化面积在哪，一片荒土和垃圾及垃圾简堆放处，生活区内我看到的不是文明小区，而是难民营。4、起诉书中说，你们认为在“瑞丰新城”小区服务期间，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善，我们没有理由不交物业费。我想说的是为什么小区接连换了物管，小区原本就存在很大的安全隐患和环境极差，车辆乱停乱放，堵塞业主正常通行，墙面漏水严重，监控不到位，摄像头极少或根本就没有等问题，业主在出现问题是物管没有办法提供资料引起的矛盾太多太多，试想这些问题解决了还会有不交费的吗，而不是你说的稍微有些改善业主们就感恩戴德的去交钱，值不值的交，交多少，是需要商量确定的。我也随意从8、9号楼业主群里摘录了些真实反馈，大家可以看看。5、最后我想说的是对于服务行业来说的物管，是不是太不尊重业主，特立独行。在物业费收取过程中，不与业主沟通，不解决业主疑难，粗暴的通过起诉去强迫业主服软，个别业主因工作忙，无暇收集证据，也无精力去维护自身合法权益而主动缴费，但并不代表你的诉求合法。而我今天就要让法官看到瑞丰真实的物业管理情况，希望法官能为民做主，维持社会正气，打击黑物业，打击物管冷暴力。小区电梯间里的广告随时都在不间断地播放，我大概观察了下，3分钟播放1个广告，生活区里到处都是广告，我们要求公示广告收益并发放给业主，如果不能，请将这些广告清楚小区，还广大业主一个清静之地。另外补充：楼梯国道没有做相应的防护措施，导致两起儿童坠楼事件，现在已然没有封闭，水管都会冻坏，外墙渗水，导致内墙脱落，该问题我已经向物业反映过，但一直没有得到妥善的处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月10日，原告梦功物业公司进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会，2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1.00元，非住宅每平方米每月2.00元。合同还约定了其他事项。合同约定的管理期限届满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业管理服务至今。另查明，被告于蕾所居住的贵州省毕节市七星关区住宅面积为120.37平方米，在原告管理服务期间被告欠付2019年9月30日至2021年5月31日的物业费。原告认为，被告违反约定未缴纳物业费，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原告梦功物业公司经瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定于2019年4月10日进驻涉案小区，2019年4月22日，原告与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该规定指定原告为涉案小区提供物业服务，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。按照原告与洪山街道办事处环南社区居委会签订的《物业管理委托合同》的约定，被告应付2019年9月30日至2021年5月31日期间（共20个月）的物业服务费为2407.40元（1.00元/月·平方米×120.37平方米×20个月）。但被告提供的证据显示，原告在提供物业管理服务的过程中未能充分履行合同义务，小区个别地方存在诸如杂物随意摆放、垃圾清运不及时、小广告未充分取缔、绿化设施不够完善以及部分车辆停放不够规范等问题。针对前述存在问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务，原告应对此承担相应的责任。经综合考虑，对物业费酌情扣减20%，以80%予以支持，即2407.40元×80%=1925.92元。希望原告在今后的物业服务管理过程中，加强对前台工作人员的管理，与业主增加沟通，多加听取业主的意见与合理建议，不断提高服务质量，力求以提升业主的居住品质为核心要务，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《贵州省物业管理条例》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告于蕾于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2019年9月30日至2021年5月31日期间的物业服务费1925.92元；二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告于蕾负担。本判决为终审判决。审判员  孔羽佳二〇二一年八月十八日书记员  裴晨迪