新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民初286号原告（案外人）：宋斐，男，1974年9月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被告（申请执行人）：新疆城建（集团）股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖路133号城建大厦1栋22层。        法定代表人：陈永旭，该公司董事长。        委托诉讼代理人：安详，新疆西域律师事务所律师。        委托诉讼代理人：舒颖，新疆西域律师事务所律师。        被告（被执行人）：新疆顺景房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路201号。        法定代表人：郑旭亚，该公司执行董事。        原告宋斐与被告新疆城建（集团）股份有限公司（以下简称城建公司）、被告新疆顺景房地产开发有限公司（以下简称顺景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋斐及其委托诉讼代理人周湘瑜、被告城建公司的委托诉讼代理人安详、舒颖、被告顺景公司的法定代表人郑旭亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        宋斐向本院提出诉讼请求：1．判令停止对位于乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX室房屋的执行；2．确认宋斐对乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX室房产享有所有权。事实和理由：本案被执行房屋为宋斐合法取得并实际占有使用，依法应当停止对该房屋的执行。2017年10月19日，宋斐与顺景公司签订了《房产转让合同书》，约定宋斐购买顺景公司位于乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX室房屋一套，宋斐依约履行了全部付款义务，后办理入住手续并完成装修，实际使用居住至今。在法院查封之前宋斐已经与顺景公司签订合法有效的买卖合同并实际支付全部购房款，且已实际占有、使用该房屋，其作为真实权利人的身份依法应当得到保护，请求支持其全部诉讼请求。        城建公司辩称，城建公司要求顺景公司支付建筑工程款的权利以及宋斐要求顺景公司交付房产的权利均为债权，应当按照法定的顺序受偿。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第29条的规定处理。宋斐并非案涉房屋所有权人，其主张的权利不符合法律规定，针对确权的诉讼请求不予认可。        顺景公司辩称，宋斐支付了房款给顺景公司，其诉讼请求真实、有效，认可其全部诉讼请求。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人的无异议的证据如下：（2021）新01执异184号执行裁定书。        对有争议的证据和事实，本院认定如下：        宋斐提交证据如下：1、（2021）新01执异184号执行裁定书一份，证明涉案房屋被查封后宋斐就涉案房屋提出执行异议被驳回的事实；2、宋斐的银行转款明细一份、顺景公司出具的证明一份，证明宋斐将购买乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX单元XX号、XX号、XX号三套房屋的款项2，000，000元交给顺景公司法定代表人郑旭亚；3、宋斐与顺景公司于2017年10月19日签订的《房产转让合同书》一份，证明宋斐与顺景公司形成真实、合法、有效的房产买卖合同关系；4、案涉房屋交款确认单、入户指南、业主材料登记表、领取物品清单、客户验收清单各一份，证明宋斐于2017年10月19日办理案涉房屋入住手续并实际入住；5、物业费收据3张、购买水电票据2张、采暖费收据1张、pos机票据一张、采暖费发票一张，证明宋斐实际入住案涉房屋并缴纳相关费用；6、案涉房屋照片6张，证明宋斐已完成案涉房屋装修并实际入住案涉房屋；7、消防整改通知书一份，证明案涉房屋因消防未通过验收，导致不能办理产权证，并非宋斐原因未办理过户登记；8、证人胡双强的证言，证明宋斐已完成案涉房屋装修并实际入住案涉房屋。城建公司针对宋斐提供证据质证意见如下：对第一组证据真实性、合法性、关联性予以认可。对第二组证据不予认可，认为转账发生时间为2013年10月，2015年顺景公司才取得房屋预售许可证；对第三组证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为合同许多要件没有填写，2017年宋斐应该可以做预告登记，但经查询并无预告登记信息；对第四组证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为该组证据应当由物业公司出具；对第五组证据真实性认可，合法性、关联性不予认可，认为不能证明宋斐实际入住案涉房屋；对第六组证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为无法反映入住时间及是否是案涉房屋；对第七组证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能证明案涉房屋因消防未通过验收，导致不能办理产权证，并非宋斐原因未办理过户登记；对第八组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能证明宋斐已完成案涉房屋装修并实际入住案涉房屋。顺景公司对上述宋斐提供证据真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对宋斐提交的裁定书、银行转款明细、证明、《房产转让合同》、房屋交款确认单、入户指南、业主材料登记表、领取物品清单、客户验收清单、物业费收据、购买水电票据、采暖费收据、发票、pos机票据、照片等证据因系原件，本院对真实性予以确认，上述证据与宋斐购买及使用房屋存在联系，本院对关联性予以确认；消防整改通知书虽系复印件，作为整改单位顺景公司对真实性、合法性、关联性均认可，城建公司不认可，但未出示任何有效证据予以反驳，本院对消防整改通知书的真实性予以确认；证人证言城建公司虽不予认可，但该证人证言的陈述与宋斐提供的证据可以相互印证，本院对真实性、关联性予以确认。        根据确认的上述有效证据，本院认定事实如下：        一、案涉债权及执行情况。        城建公司与顺景公司建设工程施工合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（以下简称天山区法院）于2018年9月20日立案，城建公司于2018年9月28日向天山区法院申请财产保全，要求对顺景公司名下价值25，000，000元财产进行查封冻结，天山区法院于2018年9月28日作出（2018）新0102民初6849号民事裁定书，裁定：冻结顺景公司名下财产25，000，000元。2018年9月30日，天山区法院查封顺景公司名下位于XX路XX号高层商住楼1栋（预售许可证号：2015000022号）共54套房屋，查封期限自2018年9月30日起至2021年9月29日止。        2018年11月30日，天山区法院作出（2018）新0102民初6849号民事调解书，内容为：一、顺景公司支付城建公司工程款22，406，919.59元；二、顺景公司支付城建公司违约金利息1，000，000元；三、顺景公司支付城建公司律师费183，069元、保全费5，000元、担保费50，000元；四、案件受理费187，028.38元（城建公司已预交），减半收取93，514.19元，由顺景公司负担，剩余案件受理费93，514.19元由天山区法院退还城建公司。以上顺景公司应给付城建公司款项合计23，738，502.78元，须于2019年11月30日前付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。        因顺景公司未履行（2018）新0102民初6849号民事调解书确定的义务，城建公司向天山区法院申请强制执行。天山区法院于2020年3月30日立案，案号为（2020）新0102执849号。2020年4月2日，天山区法院作出（2020）新0102执849号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划、扣留或提取顺景公司的存款、收入23，829，641.78元（其中本金23，738，502.78元，执行费91，139元）；二、顺景公司迟延履行期间的债务利息按实际付款的时间计算；三、若上述款额不足，则查封、扣押、拍卖、变卖顺景公司相应价值的财产。        2020年10月26日，本院作出（2020）新01执监213号执行裁定书，裁定天山区法院作出的（2018）新0102民初6849号民事调解书由本院执行。本案于2021年2月7日在本院立案执行，案号为（2021）新01执164号，2021年2月9日，本院作出（2021）新01执164号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨顺景公司在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款23，829，641.78元（其中执行标的23，738，502.78元、案件执行费91，139元）；二、冻结、划拨顺景公司应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖顺景公司相应价值的财产。        2021年5月7日，本院作出（2021）新01执164号公告，内容为：乌鲁木齐市天山区人民法院依据（2017）新0102民初6849号民事裁定书，于2018年9月30日查封顺景公司名下位于XX路XX号高层商住楼1栋（预售许可证号：2015000022号）共54套房屋，其中包括案涉房屋。案涉房屋已由乌鲁木齐市房屋产权交易中心协助登记查封，查封期限自2018年9月30日起至2021年9月29日止。该案由本院提级执行，查封效力在（2021）新01执164号执行案件中继续有效，任何人不得对被查封的房屋进行转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。如有利害关系人，请于本公告张贴之日起10日内联系本院，并准备书面异议和相关证据材料。特此公告。        在本院执行城建公司与顺景公司建设工程施工合同纠纷一案中，宋斐对本院执行顺景房产公司名下位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX室房产提出书面异议。2021年6月7日，本院作出（2021）新01执异184号执行裁定书，裁定：驳回宋斐的异议请求。        二、宋斐购买案涉房屋的情况。        2013年10月9日，宋斐以银行转账向顺景公司法定代表人郑旭亚预付购房款2，000，000元（其中包括案涉房屋的款项670，965元）。2017年10月19日，宋斐与顺景公司签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》，约定顺景公司将案涉房屋转让给宋斐，建筑面积86.02平方米，总价款为670，965元。同日，顺景公司向宋斐出具顺景高层商住购房客户交款确认单，确认收到购房款670，965元。同日，宋斐办理了交付、入住案涉房屋的手续。2018年7月3日宋斐购买案涉房屋水、电，并于2018年12月26日缴纳案涉房屋208.10.19-2019.10.19的物业费、2020年3月21日缴纳2019.10.20-2020.10.19的物业费、2020年9月11日缴纳2020.10.20-2021.10.19的物业费，2018年10月5日宋斐缴纳案涉房屋2018-2019年度采暖费、2020年9月11日缴纳2020-2021年度采暖费。入住案涉房屋以后，宋斐对案涉房屋进行了装修。因顺景高层商住楼项目未通过消防验收，案涉房屋尚未取得不动产权证。        本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：宋斐要求对涉案房屋停止执行并确认涉案房屋归其所有的诉讼请求有无事实及法律依据。围绕争议焦点，根据本院认定的事实和相关法律，对宋斐的排除对执行标的执行及确权请求进行分析评判如下：        根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，城建公司申请执行案涉房屋，宋斐主张对被采取强制措施的案涉房屋享有所有权，从而排除对案涉房屋的强制执行，宋斐应当就其主张承担举证责任。        根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。宋斐就案涉房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。宋斐出示其与顺景公司签订的《乌鲁木齐市房产转让合同书》、银行转款明细、物业费收据、采暖费收据、案涉房屋交款确认单、入户指南、业主材料登记表、领取物品清单、客户验收清单、消防整改通知书等，可以确认在本院查封前，宋斐与顺景公司已签订合法有效的书面买卖合同；在本院查封前，宋斐已合法占有使用案涉房屋；宋斐已向顺景公司全额支付案涉房屋的购房款；因顺景高层商住楼项目未通过消防验收，非宋斐自身原因，案涉房屋尚未取得不动产权证。按上述司法解释的规定，宋斐对涉案房屋享有足以排除城建公司强制执行的民事权益，故宋斐请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求本院予以支持。宋斐要求确认其对乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX室房产享有所有权，对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”及第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋买受人的权利在取得产权登记之前其性质都是债权。本案中，宋斐提交的上述证据仅能反映其与顺景公司之间存在债权债务，无法证实其对案涉房屋享有物权，其主张对案涉房屋享有所有权的理由不能成立，故对宋斐该项诉讼请求，本院不予支持。城建公司抗辩认为，宋斐并非案涉房屋所有权人，其主张的权利不符合法律规定。城建公司要求顺景公司支付建筑工程款的权利以及宋斐要求顺景公司交付房产的权利均为债权，应当按照法定的顺序受偿。本院认为，宋斐与城建公司均非案涉房屋所有权人，宋斐与城建公司对顺景公司享有的均为债权，但物之交付的债权应当优先于金钱债权，宋斐的权利属于物权期待权，故宋斐享有优先受偿的权利。城建公司抗辩认为，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第29条的规定处理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第29条系基于对消费者生存权的价值维护，本案中，宋斐庭后向合议庭陈述其还有其他房屋，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第28条系针对不动产无过错买受人的物权期待权进行保护的规定，从本案查明的事实，宋斐购买涉案房屋并非为实现其生存权，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第28条，本院对宋斐该项抗辩意见，本院不予采纳。        综上所述，宋斐的排除对执行标的执行的请求成立，对执行标的确权的请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第28条规定，判决如下：        一、不得执行位于乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX高层XX室房屋；        二、驳回宋斐的其他诉讼请求。        案件受理费8，800元（宋斐已预交），由城建公司负担。        如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。        审判长    曾敏审判员    马恒雯人民陪审员    吕岳霞二〇二一年八月二十七日书记员    徐晗峰