文书内容江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初5922号原告：江苏新时空物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324673009157Y，住所地睢宁县城元府东街杂品公寓**楼**，现住所地睢宁县浙江商贸城物业办公室****。法定代表人：邢园满，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯梁，男，1981年2月18日生，汉族，住江苏省睢宁县，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈磊，男，1989年11月25日生，汉族，住江苏省睢宁县，系该公司员工。被告：王龙，男，1966年8月18日生，汉族，住睢宁县。原告江苏新时空物业服务有限公司（以下简称新时空物业公司）与被告王龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新时空物业公司的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，被告王龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时空物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付物业费1216元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2019年2月1日至2019年12月15日所欠物业费1280元，经数次催要就是不给，为加强小区的管理，依据江苏省和徐州市政府的关于物业管理规定的要求，以及对物业企业的保护规定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王龙未到庭参加庭审，其在质证阶段辩称，2016年9月30日中景豪庭交房时，被告向睢宁家天下物业服务有限公司缴纳了2000元装修保证金、2500元装修电梯使用费，共计4500元，均没有退还被告，故可以抵作物业费。本案当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2019年1月26日，睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用原告新时空物业公司为中景豪庭小区提供物业服务，并签订《中景豪庭小区物业委托服务合同》，约定物业服务费采用包干制形式收取，高层住宅按0.9元/月/平方米收取，公共耗能公摊费用每户每年300元；服务期限为5年即自2019年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，原告进驻中景豪庭小区并提供物业服务。被告王龙系中景豪庭小区A栋704室业主，房屋建筑面积为100.88平方米。现原告新时空物业公司主张因被告王龙欠缴2019年2月1日至2019年12月15日（共计10.5个月）的费用1216元，遂诉来院。另查明，2019年9月23日，中景豪庭小区业主王龙、王春雷、郭庆向本院提起诉讼，要求撤销睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘请江苏新时空物业服务有限公司作为物业服务企业的决定。本院经审理查明，认定事实为：中景豪庭业委会聘用新时空物业公司为中景豪庭小区物业服务公司未经业主大会决定，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《睢宁县物业服务收费管理实施细则》（试行）第七条第二款规定，普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米/月。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况可在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。而涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准。新时空物业公司自认服务质量存在瑕疵。2019年12月9日，本院作出（2019）苏0324民初7215号民事判决：撤销睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用江苏新时空物业服务有限公司作为中景豪庭小区物业服务企业的决定。该案判决后，当事人均未提起上诉，于2019年12月26日发生法律效力。后原告陆续提起诉讼，要求与原告同属一个楼栋未交纳物业费的相关业主交纳物业费，本院经审理后根据原告与涉案小区业主委员会签订的合同被撤销的事实及原告的服务质量对原告主张的物业费收费标准调整为按照0.6元/月/平方米计算。在质证阶段，被告王龙提交收款收据两份，加盖睢宁家天下物业服务有限公司财务专用章，证明已向睢宁家天下物业服务有限公司缴纳了2000元装修保证金、2500元装修电梯使用费。原告认为被告向睢宁家天下物业服务有限公司缴纳的装修保证金、装修电梯使用费与其无关。被告另提交原告新时空物业公司于2019年11月21日发布的《通知》，上载明“请各位业主拿前期物业公司开具的装修保证金票据前来物业办公司抵扣物业费，截止日期为2019年12月31日17:00之前，逾期不再办理”。被告称于2019年12月1日起就找不到原告，无法办理物业费抵扣手续。原告对《通知》的真实性予以认可，在2019年12月31日前装修保证金确实可以抵扣物业费，但原告一直在中景豪庭小区办公，不存在无法找到的情况。原告之前同意用业主向前期物业公司交纳的装修保证金等费用抵扣物业费系准备长期为该小区提供物业服务，现因原告已不再为被告所在楼栋提供物业服务，且前期物业公司与原告之间也未进行款项交接，故不同意继续用该费用抵扣物业费。本院认为,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用新时空物业公司作为中景豪庭小区物业服务企业的决定已被本院予以撤销，故其签订的物业服务合同自始没有法律约束力，原告新时空物业公司已经依据物业合同提供了物业服务，故中景豪庭小区的业主对此应当予以返还，但基于物业管理的服务性无法返还，故应当参照物业服务合同约定的物业收费标准进行折价补偿。因涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准，且新时空物业公司自认服务质量存在瑕疵，本院结合同类案件中认定的原告新时空物业公司提供物业服务的质量状况，对物业服务合同约定的收费标准0.9元/月/平方米调整为按照0.6元/月/平方米。关于物业服务截止时间，原告主张物业费计算至2019年12月15日，未超出（2019）苏0324民初7215号民事判决生效之日，符合法律规定，本院予以确认。综上，被告应支付原告物业费635.54元（0.6元/月/平方米*100.88平方米*10.5个月）、公摊费262.5元，合计898元。关于被告王龙辩称，其向睢宁家天下物业服务有限公司缴纳2000元装修保证金、2500元装修电梯使用费可以抵作物业费的意见，本院认为，原告基于能够长期在涉案小区提供物业服务的目的，同意业主用向其他物业公司交纳的装修保证金等费用抵扣物业费用是对自己权利的让渡，因被告未按原告通知的时间办理抵扣手续，原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同也经王龙等人通过诉讼的方式被撤销，原告不再继续为涉案楼栋提供物业服务，现原告以此为由不愿继续抵扣系对自己权利的处分，且被告也未提供证据证明前期物业公司与原告存在权利义务的承继关系，原告存在必须对前期物业公司的债务予以处理的前提，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告王龙未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏新时空物业服务有限公司物业费、公摊费合计898元；二、驳回原告江苏新时空物业服务有限公司的其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张新娟二〇二一年八月二十三日法官助理顾雅情书记员刘雪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。