广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14604号上诉人（原审原告）：江泽明，男，住所地：广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨满军，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵子洪，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈秀梅，女，住所地：广东省广宁县。委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。上诉人江泽明因与被上诉人陈秀梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人江泽明代理人邵子洪、被上诉人陈秀梅代理人刘海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江泽明上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持江泽明的全部诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费由陈秀梅承担。事实和理由：江泽明与陈秀梅一直存在合法有效的租赁合同关系。双方租赁合同真实合法并己履行，对双方均具约束力。一审法院却无视合同的相对性，不予实质性审查双方租赁关系，竟以涉案房屋系讼争物业，从而认定本租赁合同无效，判决错误。一、涉案房屋自从广州市农业科学研究院（以下简称广州农科院）与广州途乐投资管理有限公司（以下简称途乐公司）双方租赁合同存在讼争问题后，也与广州农科院作出沟通，涉案房屋业主也是知晓并认可江泽明对涉案房屋的合法使用权。江泽明一直向涉案房屋业主广州农科院交纳租金，本租赁合同自始至终是合法有效的。二、一审法院将广州农科院与途乐公司双方租赁合同关系是否合法有效作为推定本租赁合同是否有效的依据是无视合同的相对性，是无法律依据的。本租赁合同自始合法有效，是独立于广州农科院与途乐公司双方租赁合同关系的，一审法院不能以物业讼争理由推定本租赁合同无效。三、涉案房屋自从广州农科院与途乐公司双方租赁合同存在讼争问题后，已如实履行告知各租户义务，陈秀梅是知晓涉案房屋为江泽明合法取得使用权的，需依法向江泽明缴纳足额租金。四、转租合同与租赁合同是独立的合同，转租合同并不必然以租赁合同的存在为在在前提。涉案房屋是转租合同，转租人与次承租人均具有独立于租赁合同的法律利益，不应受广州农科院与途乐公司讼争影响而推定本涉案房屋租赁关系的合法有效。五、根据广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终8560号终审判决中的认定：“广州农科院请求收回涉案物业的经营权，对实际承租人的利益并不构成影响，本院对案外人江泽明、梁润兴参加本案诉讼的申请不予接纳”及广东省高级人民法院作出(2019)粤民再433号判决中的认定：“…因广州农科院仅诉请途乐公司以指示交付的形式返还租赁物，并不涉及场地的腾退，不影响江泽明、梁润兴对自用场地的租赁使用，…”。结合上述中、高两级法院的认定均己明确江泽明与陈秀梅的租赁合同关系是独立于广州农科院与途乐公司双方的租赁合同关系的法律关系及适用，并且在涉案场地腾退前江泽明与陈秀梅之间的租赁合同关系的权利义务应依法受法律保护。六、江泽明为保障与陈秀梅的租赁合同权益，在2018年7月至2020年9月期间直接向广州农科院缴纳应付的合同租金，而广州农科院也并未拒收退还或提出任何异议。该客观事实充分表明广州农科院是承认江泽明对涉案物业的承租权和出租权的合法性和有效性。则江泽明与陈秀梅存在合法有效的租赁合同关系，对双方均具约束力。综上所述，江泽明请求二审法院依法予以改判。陈秀梅二审答辩称其不同意江泽明的上诉请求，一审判决适用法律准确，判决结论公平公正，依法应当予以维持。江泽明依据的涉案合同是倒签的虚假合同，该合同从未实际履行过，系江泽明为了躲避生效的法律文书、损害广州农科院的利益而炮制的一个合同，这个合同从始至终都没有法律效力。广州农科院根据生效的法律文书，在2018年的7月1日将涉案场地的经营权收回，陈秀梅正常进行使用，也向广州农科院逐月正常交付了相应的使用费用。陈秀梅向广州农科院承租使用涉案的产地，获得了广州市海珠区人民法院执行局的认可和确认，也是具有相应的法律效力。涉案场地的业主方广州农科院从未承认江泽明的承租资格或可以转租的资格。涉案省院判决书也表明了场地的权属人为广州农科院，其根据生效法律文书在2018年7月1日收回之后，再转租给陈秀梅，因此陈秀梅跟广州农科院之间的租赁关系合法有效，跟江泽明之间不存在相应的租赁关系。本案的关联案件共有9案，都是相同的案由与事实，其他的9案江泽明无上诉，说明是其是服从判决，江泽明提起本案的诉讼没有事实与法律依据。综上，陈秀梅请求二审法院驳回江泽明的上诉请求，维持原判。江泽明于2020年12月7日向一审法院起诉请求：1.请依法判令陈秀梅立即清偿拖欠江泽明的租金148355元及违约金148355元；2.依法判令陈秀梅承担江泽明为实现债权所支付的律师费20000元；3.本案诉讼费用由陈秀梅承担。一审法院认定事实：陈秀梅（乙方）与途乐公司（甲方）于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于广州市海珠区新港东路29号自编102号之一商铺出租给乙方；2、甲方对房屋享有转租权；等。2017年6月30日，陈秀梅（乙方）与江泽明、梁润兴（甲方）就上述商铺签订《房屋租赁合同》，租赁期限：2017年7月1日至2020年12月31日，租金2017年7月1日至2017年12月31日每月4080元、2018年1月1日至2018年12月31日每月4667元、2019年1月1日至2019年12月31日每月5040元、2020年1月1日至2020年12月31日每月5443元；乙方当天向甲方支付租赁保证金9334元、水电及管理费按金1000元；5、关于违约责任，乙方如拖欠租金，每逾期一日，需按所欠费用总额的0.3%向甲方支付违约金，等。合同的其余内容与上述陈秀梅（乙方）与途乐公司签订《房屋租赁合同》内容基本一致。另查明，广州农科院（甲方）与途乐公司（乙方）于2013年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定广州农科院将坐落广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业出租给途乐公司，其中商铺共17间，建筑面积为555平方米；住宅共16间（包含本案诉争商铺），建筑面积为1331.5948平方米，合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，广州农科院给予途乐公司顺延叁年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日），等。因广州农科院与途乐公司在履行上述合同过程中产生矛盾，广州农科院于2017年向一审法院提起诉讼，以途乐公司没有按合同约定交纳租金等为由提出与途乐公司解除合同，一审法院于2018年2月11日作出（2017）粤0105民初7605号民事判决：1、确认广州农科院与途乐公司双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；2、途乐公司在判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院，并按每月40422元的标准向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费；3、途乐公司在本判决生效之日起十日内向广州农科院支付2017年6月及7月的租金79908元及从2017年8月1日起至合同解除之日止的3天租金3912元；4、途乐公司在本判决生效之日起十日内向广州农科院支付违约金403751.52元；5、驳回广州农科院其他诉讼请求。途乐公司不服判决依法提出上诉，广州市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤01民终8560号终审判决：1、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项、第四项；2、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；3、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：途乐公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院，并按每月40422元的标准向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；4、驳回广州农科院的其他诉讼请求。上述判决生效后，广州农科院向一审法院申请强制执行，根据一审法院（2018）粤0105执5054号执行裁定书的记载，一审法院已于2018年12月12日将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院。2018年6月16日，途乐公司向上述讼争物业的承租户发出《告知函》，主要内容：1、途乐公司与广州农科院的上述物业的租赁合同期限是2012年7月1日至2022年12月31日，上述物业的租户应按约定向途乐公司交纳租金等，否则后果自负。2、鉴于广州农科院于2018年6月15日向上述物业的租户发出提示，建议各租户停止向途乐公司交纳租金，希各租户慎重考虑，以免造成自已损失。2018年12月27日，广州农科院与陈秀梅签订《房屋有偿使用备忘录》，双方达成如下共识：1、陈秀梅继续使用讼争物业，并根据与途乐公司签订的合同向广州农科院交纳场地使用费；2、使用期限自2018年12月13日起至广州农科院通知该物业公开招标完成止，等。之后，江泽明根据上述备忘录向广州农科院交纳讼争场地的使用费用。陈秀梅向一审法院提供广州农科院出具的《情况说明》一份，主要内容是：1、广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）是由其于2013年出租给途乐公司，再由途乐公司转租给各租户（含本案陈秀梅）使用，后来由于途乐公司没有按约定交纳租金，双方产生诉讼，其院已于2018年7月1日起根据广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终8560号终审判决，收回了上述物业的经营管理权。案涉的租户除何旭明外，已按双方的约定从2018年7月1日起直接向我院交纳租金。2、江泽明从未向我院承租过任何场地，其无权将讼争租赁物向外转租。途乐公司不服（2018）粤01民终8560号终审判决，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2019年9月24日作出（2018）粤民申9351号民事裁定：1、本案由广东省高级人民法院提审：2、再审期间，中止原判决的执行。2020年9月22日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民再433号民事判决：1、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终8560号民事判决；2、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项；3、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；4、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：途乐公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院，并按每月40422元的标准向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；5、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第四项为：途乐公司在本判决生效之日起10日内向广州农科院支付违约金28163元；6、驳回广州农科院的其他诉讼请求。在一审庭审过程中，江泽明向一审法院提供了《合同权利和义务转让协议》，拟证明梁润兴已将与陈秀梅（乙方）于2017年6月30日签订《房屋租赁合同》的出租方的权利义务转给江泽明。江泽明同时确认曾经是途乐公司的法定代表人，于2017年离开该公司。江泽明以第三人梁润兴已向其转让合同的全部权利义务为由向一审法院申请撤回对第三人的起诉，一审法院以口头裁定准予江泽明的撤诉申请。江泽明在一审庭审中同时承认其取得涉案商铺的承租权的依据是2017年4月7日通过与途乐公司签订租赁合同而取得。一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是江泽明是否有权向陈秀梅收取租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。依据广东省高级人民法院作出（2019）粤民再433号民事判决认定的事实和广州农科院出具的《情况说明》，可以认定讼争物业的业权人是广州农科院，广州农科院于2013年将物业出租给途乐公司，再由途乐公司转租给各租户（含本案陈秀梅）使用。广州农科院与途乐公司双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除。而江泽明的转租权源于上述《房屋租赁合同》，因此，江泽明从2017年8月3日开始已失去了将讼争物业转租给陈秀梅的合法基础。再者，广州农科院也已根据广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终8560号终审判决，向一审法院申请强制执行，于2018年12月12日收回了上述物业的经营权。因此，虽然江泽明与陈秀梅就讼争物业签订租赁合同，但由于江泽明已于2017年8月3日后无权再将讼争物业转租给陈秀梅，在此情况下，陈秀梅拒绝向江泽明交纳租金，转为根据与业权人广州农科院达成的协议直接向广州农科院交纳租金，完全符合法律的规定。故江泽明要求陈秀梅支付从2018年7月1日起的租金、违约金和实现债权的律师费20000元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，于2021年3月2日判决如下：驳回原告江泽明的全部诉讼请求。一审案件受理费3025元，由原告负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方上诉意见与答辩意见，本案二审争议的焦点为：江泽明诉求陈秀梅立即清偿拖欠江泽明的租金148355元及违约金148355元及承担江泽明为实现债权所支付的律师费20000元，是否应予支持？对此，本院分析如下：根据广东省高级人民法院作出（2019）粤民再433号民事判决可知，该判决维持了广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项，变更第二项为：“途乐公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院，并按每月40422元的标准向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除。”由此可见，广州农科院与途乐公司的合同于2017年8月3日解除，且途乐公司应向广州农科院交还案涉房屋的经营权。江泽明二审虽主张其因支付租金给广州农科院，其已取得承租人的地位，但其提交的证据不足以证明广州农科院认可其承租人的地位，双方存在租赁合同关系，本院不予采信。因江泽明出租涉案商铺的权利来源于广州农科院与途乐公司签订的《房屋租赁合同》，如前所述，广州农科院与途乐公司的合同于2017年8月3日解除，故一审法院认定江泽明从2017年8月3日开始已失去了将讼争物业出租的权利并无不当，本院予以认可。根据广州农科院执行（2018）粤01民终8560号判决的申请，一审法院于2018年12月12日将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院。而陈秀梅于2017年7月开始已转为根据其与业权人广州农科院达成的协议直接向广州农科院交纳租金，故本案江泽明在无出租权的情况下，再要求陈秀梅支付从2018年7月1日起的租金、违约金和实现债权的律师费20000元缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，江泽明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3025元，由江泽明负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年八月二十五日书记员  吴浩正徐毅敏