陕西省铜川市中级人民法院民事判决书 (2021)陕02民终354号 上诉人（原审原告）：王建英，男，1975年7月13日生，汉族，住铜川市新区。委托诉讼代理人：李青梅，女，1975年10月4日生，汉族，住铜川市新区，系王建英之妻。被上诉人（原审被告）：陕西鑫华源置业有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：王伟军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：高耀光，陕西摩达律师事务所律师。上诉人王建英因与被上诉人陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院(2021)陕0204民初794民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王建英的委托诉讼代理人李青梅、被上诉人鑫华源公司的委托诉讼代理人高耀光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王建英上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.判决被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金差额93253.66元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.本案一审诉争事实涉及上诉人王建英、被上诉人鑫华源公司，案外人铜川市规划局、王某某，涉及的民事法律关系有鑫华源公司与铜川市规划局签订的《商品房团购协议》（以下简称团购协议），王建英与王某某之间的购房资格转让行为，以及王建英与鑫华源公司之间的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），案涉房屋交易过程复杂，诉讼当事人之间以及案外人之间权利关系义务错综复杂，案涉标的额已超过9万元，本案应当依法按普通程序审理，而不是按简易程序审理。2.本案应以另案审理的结果为依据，但一审法院未中止审理。本案中涉及的团购协议是鑫华源公司与王建英的另案诉讼中向人民法院提交的证据，在该案中王建英曾以不是合同当事人为由，主张该团购协议对王建英没有约束力，但一审法院认为该团购协议对王建英具有约束力，并作出判决。一审后，王建英已经提起上诉，而团购协议是否对王建英具有约束力，也是该二审的审理内容之一，该团购协议是否对王建英具有约束力是本案的核心焦点，而另案的二审结果正好回答了并解决了这个问题。本案一审法院在明知另案二审尚未审结，且在当事人已经请求中止审理的情况下，仍对本案进行裁判，违反了民事诉讼法第一百五十条的规定。3.一审对团购合同和买卖合同之间的关系认定错误，一审法院认为鑫华源公司与铜川市规划局之前签订的团购协议是预约合同，鑫华源公司与王建英之间签订的买卖合同属于本约合同，该认定明显属于事实认定错误。团购协议符合司法解释关于商品房买卖合同的规定，应当认定为商品房买卖合同，而不是单纯的预约合同。团购协议具备本约合同的表现，也具备本约合同的实质。团购协议第二条明确规定，本协议是双方在本次团购行为中履行责任义务的主协议，甲乙双方职工签署的商品房买卖合同，仅作为办理购房按揭贷款手续和房屋产权证的依据。就团购协议与买卖合同的关系而言，团购协议是主合同，是对内合同，买卖合同是从合同，是对外合同。虽然王建英不是铜川市规划局的职工，但也通过受让王某某团购资格，在团购房屋问题上具有与该局职工王某某同等的权利义务，王建英与鑫华源公司之间关于商品房买卖的权利义务，应主要受主合同团购协议的约束，只有涉及按揭贷款和办理产权登记事项是才受买卖合同的约束。4.王建英按买卖合同领取809元逾期交房违约金的事实，不能否定其以团购协议主张违约金差额的权利。2016年6月19日，王建英基于商品房买卖合同的约定，从鑫华源公司领取逾期交房违约金809元。即使按鑫华源公司所抗辩的，双方已经就逾期交房违约金达成和解，且已履行完毕，但是该和解和履行行为是建立在王建英不知道团购协议的存在，其内容直至2020年王建英在其他诉讼中才知道团购协议的存在以及合同内容，尤其是关于逾期交房违约金的约定，因此在当时的客观条件下，王建英按照买卖合同约定领取违约金，并不代表其已放弃后续的权利。当团购协议出现且对王建英明显有利的情况下，其自然要对差额部份继续主张。鑫华源公司辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律准确，应予维持。1.一审法院程序合法。第一，一审法院适用简易程序审理本案程序合法，审判组织合法，根据民事诉讼法一百五十七条及《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的解释》第二百五十六条之规定，简易程序用于基层法院及其派出法庭审理的事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件。对于诉争的标的金额没有明确的法律规定，只要不违反级别管辖即可，本案适用简易程序审理符合法律规定，本案的事实清楚，上诉人一审诉请的逾期交房违约金一事，上诉人与被上诉人已经于2016年的6月19日达成和解，且履行完毕，双方对此均无争议。本案权利义务关系明确，本案系房屋买卖合同纠纷，对此一审法庭的定性准确，本案的权利义务双方明确，即作为买受人的王建英和作为出卖人的鑫华源公司，不存在其他的权利义务主体。本案并无争议，被上诉人与上诉人就逾期交房一事已经达成和解，被上诉人已经严格按照双方签订的商品房买卖合同预售约定支付了违约金，上诉人与被上诉人就逾期交房一事再无争议，上诉人再次提起本次诉讼有违诚实信用原则。一审法院已明确告知了原、被告双方有关诉讼权利、义务，上诉人故意歪曲事实，属于恶意诉讼，根据民事诉讼法一百二十六条，人民法院对于决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者是口头告知，本案一审庭审过程中已经告知了上诉人有关诉讼权利、义务，上诉人已签字捺印，现上诉人称一审法院未告知其有关的诉讼权利义务，纯属恶意诉讼。2.本案的审理不需要以另案的审理结果为依据，一审法院未中止审理，程序合法。另案（2020）陕0204民初2904号，案由为不当得利纠纷，主要争议的焦点是鑫华源公司收取更名费两项费用及大修基金占用期间的利息是否构成不当得利，二审的审理结果为驳回上诉维持原判，其审理结果明确为鑫华源公司收取上述费用，不构成不当得利。另案（2020）陕0204民初2904号的审理结果，即鑫华源公司收取费用不构成不当得利，与本案的房屋买卖合同纠纷的审理不存在任何法律关系，另案是否审理完结，亦不影响本案的审理。上诉人在本案一审中提到的中止诉讼事由，不符合民事诉讼法一百五十条第五款有关中止诉讼的规定，对此一审法院适用程序合法。3.一审判决适用法律准确，一审法院认定团购协议、买卖合同性质准确。在本案中，案涉房屋较一般的商品房存在一定的特殊性，其性质为团购房，铜川市规划局与被上诉人签订的商品房团购协议，通过团体购买的方式，目的是为了保证团购单位的员工在签订商品房买卖合同可以获得较多的价格优惠，并承担相应的义务。案涉的团购协议关于商品房买卖的主要条款均为原则性的约定，同时存在部分条款的缺失和不确定的因素，也应当认定为是预约合同。商品房团购协议签订的主体是铜川市规划局，而非具体的铜川市规划局的某个员工，该局的员工依约享有团购资格，可凭此资格再签订具体的商品房买卖合同预售时享受商品房团购协议约定的优惠价格，并承担相应义务。商品房团购协议并未约定上诉人房屋的基本情况，同时关于团购单位的具体团购面积约定为以规划部门批准的面积为准，最终房屋产权面积按照相关的规定予以确定。商品房团购协议并没有约定上诉人房屋的总价款，仅约定了统一的团购均价为2700元每平方，具体的价格仍要结合具体楼为景观资源设计标准、市场状况等因素综合确定，而上诉人的实际购房价格是2600元每平方，亦未按照商品房团购协议约定的价格执行。对此上诉人没有异议，其已按照买卖合同预售履行了付款义务，上诉人与被上诉人亦按照买卖合同预售履行了各自义务。团购协议亦未就公共配套建筑的产权归属、面积差异处理的方式进行明确约定。案涉的团购协议就团购房屋的主要内容均为原则性约定，其性质为预约合同。商品房买卖合同预售，关于上诉人房屋买卖的主要条款有着明确、详细、完备的约定，符合商品房销售管理办法第十六条的规定。同时上诉人亦按照商品房买卖合同预售履行了支付购房款的义务，验收装修入住案涉房屋，被上诉人已按照商品房买卖合同预售履行了交付房屋的义务，办理产权登记以及支付逾期交房违约金等义务，买卖合同为本约合同。4.一审法院认定的事实清楚。一审法院认定2015年3月30日之前，王建英与鑫华源公司不存在法律关系的事实认定清楚。2015年3月30日上诉人与被上诉人正式签订的买卖合同，正式建立了买卖合同的法律关系。在2015年3月30日之前，上诉人与被上诉人确实不存在法律关系，对此一审法院认定事实清楚。上诉人与被上诉人就逾期交房违约金一事已经达成了和解，上诉人再次就同一事实提起本诉，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。2015年3月26日，上诉人通过转让的方式取得了原属于铜川规划局职工王某某的团购资格。2015年的3月30日，上诉人依据团购协议的约定，与被上诉人签订了买卖合同，上诉人以2600元每平方米的团购价格优惠购买了案涉房屋，同时商品房买卖合同预售，就案涉房屋的房号、位置、面积、价款、逾期交房、违约责任等事项均作了明确的约定后，在案涉房屋的交易、验收、交房、办证等过程中，上诉人与被上诉人主要履行的合同为买卖合同，2016年的6月19日，上诉人与被上诉人就逾期交房一事达成了和解，被上诉人按照买卖合同的约定，履行了支付违约金的义务，上诉人已接受，双方再无争议，上诉人再次提起本次诉讼，有违诚实信用原则，存在恶意诉讼之故意。原告王建英一审诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金94062.66元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月30日,原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的山水雅庭小区7-1-502号商品房，总价款42.0862万元，出卖人应于2015年10月31日前向买受人交付商品房，逾期交房的，每日按房屋总价款的万分之0.1向买受人支付违约金。2016年6月19日双方办理交房手续，从支付购房款到产权登记，包括被告支付逾期办证违约金，原被告均按预售合同执行。2020年双方在其他纠纷的诉讼中，鑫华源公司提交了2012年12月30日与铜川市规划局签订的《商品房团购协议》，约定买卖双方签订的预售合同只是作为办理购房按揭贷款和房屋产权证的依据，团购协议是买卖双方在团购行为中履行责任义务的主协议，铜川市耀州区人民法院认可了该说法，也认可了该团购协议的效力，还认可该团购协议对作为购房人的王建英具有约束力。团购协议王建英并没有听说过，也没有见过，团购协议的甲乙双方是鑫华源公司和铜川市规划局，协议掌握在鑫华源公司和团购单位手中，包括王建英在内的所有购房人，不知道也不可能知道合同的具体内容。王建英仔细研究了鑫华源公司作为证据出示的团购协议，一、关于房屋交付日期，团购合同第四条4.2约定：甲方力争于2013年12月31日前向乙方交房，如有经乙方认可的特殊原因，可迟延交房，但最晚不得迟于2014年5月底，交房标准为建筑主体具备装修条件即可。二、关于逾期交房的违约金，合同第十三条2、（1）约定：逾期超过30日，甲方从约定的最后交房期限的次日起，按日向乙方支付已交付房款的万分之二的违约金，协议继续履行。2.2约定逾期超过30日后，乙方有权解除协议，乙方解除协议时，甲方应当自解除协议通知书到达之日起10日内退还全部已付房款，并按乙方累计已付房款的20%向乙方支付违约金，如果乙方要求继续履行协议的，协议可以继续履行，甲方从约定的最后交房期限的次日起，按日向乙方支付已交房款万分之五的违约金。王建英与鑫华源公司签订预售合同的时间为2015年3月30日，但团购协议约定的最后交房日期为2014年5月底，若按团购协议而言，包括王建英所购买的房屋在内的山水雅庭小区7号楼最迟应于2014年5月具备装修条件，鑫华源公司应该在2015年3月30日当日向王建英交付现房，但实际交房时间已延迟到2016年6月19日，因此从2015年3月31日起，鑫华源公司已对王建英构成逾期交房违约，截止2016年6月19日，逾期447天，应该按照团购协议约定计算违约金为420862元×万分之5×447天=94062.66元。为维护原告的合法权益，提起诉讼。一审法院审理查明，2012年12月30日鑫华源公司与原市规划局签订《商品房团购协议》，约定铜川市规划局拟组织本单位职工团购鑫华源公司开发的山水雅庭小区6、7号两栋高层住宅楼，总户数144户，团购的具体购房面积以规划部门审批的面积为准，最终房屋产权证面积按照相关规定确定。团购价格按照2700元/平方米均价执行，鑫华源公司可根据每栋楼楼位、景观资源、楼层差异等因素，综合考虑，制定每套房具体价格。地下车位（产权）8万元/个（暂定价，最终价格以实际发生成本加10%利润为准）。鑫华源公司力争于2013年12月31日前交房，如有经铜川市规划局认可的特殊原因，可以延迟交房，但最不得晚于2014年5月底。以上交房标准及后期费用标准，如因国家或地区相关法规、政策发生变化的，应遵守国家或地区相关法规、政策，并按照国家或地区相关规定分担相关费用，如国家或地区相关法规、政策未明确规定费用由哪一方承担的，由双方协商确定。铜川市规划局负责就本次团购活动对本单位职工进行推介，并确定分配方案等事宜。协议签订后，铜川市规划局十五日内向鑫华源公司指定账号按照住宅及车位购买价的30%缴纳定金。王某某系原铜川市规划局职工，具有团购资格。2015年3月26日，王建英与王某某签订变更确认单，约定王某某购买的山水雅庭7号楼10502商品房变更（转让）到王建英名下。2015年3月30日，鑫华源公司与王建英签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王建英购买鑫华源公司开发建设的山水雅庭7幢1单元5层10502号商品房，单价为2600元/平方米，2015年10月30日前向买受人交付商品房。合同签订后，王建英按照约定交纳了购房款。2016年6月19日，鑫华源公司向王建英交付购买的商品房。同日，双方签订《违约赔偿协议书》，约定因鑫华源公司未按约定向王建英交付商品房，经双方协商，王建英同意鑫华源公司支付逾期违约金809元。协议签订后，鑫华源公司向王建英支付809元，王建英出具收条。2020年11月10日一审法院立案受理了王建英诉鑫华源公司不当得利纠纷一案，2020年12月10日作出（2020）陕0204民初2904号民事判决书，宣判后，王建英不服提起上诉，该案现在陕西省铜川市中级人民法院二审审理中。 一审法院认为，鑫华源公司与原铜川市规划局自愿协商一致签订的《商品房团购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。签订《商品房团购协议》的目的是约定在将来一定期限内鑫华源公司与原铜川市规划局职工签订商品房买卖合同，鑫华源公司抗辩《商品房团购协议》系预约合同的理由成立。王建英基于王某某的转让行为与鑫华源公司自愿协商签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思的表示，合法有效，该合同是本约合同，双方当事人均按《商品房买卖合同（预售）》约定行使了权力，履行了义务。王建英陈述“在2014年王建英可能还没想买这处房屋”；在2015年3月30日之前，王建英与鑫华源公司不存在法律关系；王建英受让王某某转让的商品房时，是否对房屋情况进行告知和了解，是王建英和王某某之间的权利义务关系；王建英与鑫华源公司签订《商品房买卖合同（预售）》后按照约定履行了付款义务，鑫华源公司未按约定交付房屋，双方于2016年6月19日交房当日达成逾期交房赔偿协议并当即履行，王建英仍要求鑫华源公司赔偿自2015年3月30日至2016年6月19日逾期交房违约金94062.66元，没有事实和法律依据，不能成立。鑫华源公司抗辩王建英本次诉讼超过诉讼时效的理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王建英的诉讼请求。本案受理费2151元减半收取1076元由王建英负担。二审上诉人王建英提交耀州区法院（2020）陕0204民初2904号民事判决书和本院（2021）陕02民终105号民事判决书，证明目的：在一、二审中都认为团购协议对王建英具有约束效力，而本案的一审中，一审判决中又说团购合同对王建英没有约束力，自相矛盾。鑫华源公司质证称，对于两份生效的法律文书真实性没有异议，对于证明目的不予认可。上诉人提供的两份判决载明的团购协议对王建英有约束力，本案的一审的判决，并没有说团购协议对上诉人没有约束力，一审判决认为，就2015年3月30日之前，鑫华源公司与上诉人不存在法律关系，这句话推导不出团购协议对其没有约束力。二审鑫华源公司未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1.团购协议和买卖合同的关系，双方就买卖合同约定的逾期交房违约金达成违约赔偿协议后，是否可以依据团购协议再要求赔偿违约金；2.一审适用简易程序是否违法。    关于第一个问题。2012年12月30日鑫华源公司与原铜川市规划局签订了《商品房团购协议》，签订《商品房团购协议》的目的是约定在将来一定期限内鑫华源公司与原铜川市规划局职工签订商品房买卖合同。2015年3月26日，王建英与王某某签订变更确认单，约定王某某购买的山水雅庭7号楼10502商品房变更（转让）到王建英名下。2015年3月30日，鑫华源公司与王建英签订《商品房买卖合同（预售）》。在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同，还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定实质是对那些名为预约实为本约合同的认定。商品房销售管理办法，属于规范商品房买卖市场的强制性规范，这种规范行为是对商品房买卖合同本约的规制而非对预约的规制，其中的一些内容在预约合同中由于存在“事实和法律上的障碍”而不能作出约定。《商品房销售管理办法》第十六条将“交付使用条件及日期”为商品房买卖合同的必备条款。城市房地产管理法第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工,经验收合格,方某某交付使用。”建筑法第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规范的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后方某某交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第五章专章规定了商品房交付条件，从上述法律规定看，预约合同由于存在“法律或事实上的障碍”，不可能就商品房交付标准作出以上规章所要求的那么明确、详细的约定。通常在预约合同中交付使用的条件和日期表现为不确定条款。本案《商品房团购协议》产生于《商品房买卖合同（预售）》之前，其效力具有相对的独立性，两者之间具有紧密联系，但又相互独立的合同关系。《商品房团购协议》中缺失《商品房买卖合同（预售）》的一些必备条款，且部分条款内容尚不确定，《商品房团购协议》需补充、细化，才能得以实际履行，进而是实现签订本约的合同目的。故一审法院对预约、本约合同的认定并无不当。2016年6月19日，鑫华源公司因逾期交房与王建英签订《违约赔偿协议书》，同日，王建英向鑫华源公司出具收到逾期违约金809元的收条，双方之间的实体权利义务的争议已得到解决。王建英请求鑫华源公司赔偿逾期交房违约金的理由，一审法院未予支持，并无不当。一审判决认为：“在2015年3月30日之前，王建英与鑫华源公司不存在法律关系”，一审就此事实认定并无不当，王建英上诉认为一审判决中认定《商品房团购协议》对其没有约束力的理由不能成立。2.一审适用简易程序是否违法问题。本案的事实清楚，权利义务关系明确，王建英上诉认为不适用简易程序的理由，本院不予支持。王建英在本案一审中提到的中止诉讼事由，不符合民事诉讼法一百五十条第五款有关中止诉讼的规定，一审法院适用程序合法。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2131元，由上诉人王建英负担。本判决为终审判决。  审 判 长    贺晓华                         审 判 员    董  敏审 判 员    康建军  二〇二一年八月三十一日  法官助理    李浩楠     书 记 员   张诗悦1