江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2964号上诉人（原审被告）：宜兴市杰仕健身服务有限公司第一分公司，统一社会信用代码91320282MA1WTA29XL，住所地宜兴市宜城街道人民南路3号。负责人：马成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋珍，江苏太滆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜兴市杰仕健身服务有限公司，统一社会信用代码91320282331186727W，住所地宜兴市宜城街道解放东路288号宜兴八佰伴生活广场5-6楼L5013、L6001店铺。法定代表人：吴美芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋珍，江苏太滆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜兴金浦酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320282MA1T59DL1Q，住所地宜兴市宜城街道人民南路3号。法定代表人：郭金东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：裴斌，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。上诉人宜兴市杰仕健身服务有限公司第一分公司（以下简称杰仕公司第一分公司）、宜兴市杰仕健身服务有限公司（以下简称杰仕公司）因与被上诉人宜兴金浦酒店管理有限公司（以下简称金浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初11201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杰仕公司第一分公司、杰仕公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判其支付金浦公司444812.01元、确认其于2021年1月31日已清空腾退位于宜兴东邑国际大酒店4楼健身中心(包括游泳池区)房屋并交付给金浦公司、改判其无需向金浦公司支付2021年1月1日至2021年1月31日的房屋占有使用费。事实和理由：1、疫情期间其在宜兴东邑国际大酒店4楼的健身中心自2020年1月24日起至3月28日止一直处于关停状态，根据国家相关规定，应当减免这二个月的租金。2、双方一致确认健身中心在2020年12月31日停止经营，其自2021年1月1日起就开始进行清空腾退工作，至2021年1月31日前能够交还房屋，但在搬离设施设备过程中多次遭到金浦公司阻挠、锁门等，沟通协商未果，故要求依法确认其于2021年1月31日已将案涉房屋交还给金浦公司。3、合同并未约定在交还房屋的三十日内需支付占有使用费，仅是约定超过三十日交还房屋需承担违约责任，故其无需向金浦公司支付此期间的占有使用费。金浦公司辩称：疫情属于不可抗力，合同双方均受到影响，一审法院判令双方各承担一个月的租金损失，公平合理。截止2021年1月31日，杰仕公司第一分公司并没有全部腾退，健身器材仍然堆放在那里，租赁合同也没有约定交还房屋期间无需支付占有使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金浦公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与杰仕公司第一分公司签订的租赁合同，杰仕公司第一分公司立即搬离宜兴东邑国际大酒店4楼健身中心，并将健身中心恢复原状；2、判令杰仕公司第一分公司立即向其支付拖欠的租金（按每季度175000元自2020年2月1日计算至租赁合同解除之日止，截至2020年12月23日拖欠租金505822元），能源费用（计算至租赁合同解除之日止，截至2020年11月25日为149772元）及违约金（以拖欠租金和能源费用总和为基数，按LPR的四倍计算）；3、判令杰仕公司第一分公司承担本案律师费25000元；4、判令杰仕公司对上述三项费用承担连带责任；5、本案诉讼费用由杰仕公司第一分公司、杰仕公司承担。后金浦公司变更第二项诉请为判令杰仕公司第一分公司立即向其支付拖欠的租金（按175000元/季度,2020年2月1日至4月30日共155822元、2020年8月1日至10月31日共175000元，并继续计算至租赁合同解除之日止），能源费用（2020年2月1日至4月29日共49720元、4月30日至5月26日共36482元、5月27日至6月27日共41689元、10月26日至11月25日共21881元，合计149772元，并计算至租赁合同解除之日止）及违约金（以拖欠租金和能源费用总和为基数，按LPR的四倍计算），并增加一项为判令杰仕公司第一分公司赔偿租赁合同解除后至腾退房屋之日的房屋占用费（参照合同约定的月租金标准计算）并支付期间使用的能源费；其他诉请不变。一审法院认定事实：2019年6月7日，金浦公司作为甲方和杰仕公司第一分公司作为乙方签订租赁合同一份，甲方将位于宜兴东邑国际大酒店4楼健身中心（包括游泳池区）约2000平方米出租给乙方，租赁期限为七年，从2019年6月7日至2026年3月31日，前三年租金为700000元/年，租金按季支付，乙方应在合同签订后7日内向甲方预付第一期租金175000元，乙方须在合同签订后10日内向甲方支付人民币十万元作为履约保证金，并约定租赁区域内热水、冷水、蒸气、照明及动力电等各项能耗使用独立核算，费用由乙方承担，安装各区域能耗计量表费用由甲方承担；空调能耗费按照健身区域现有空调风机盘管机组进行计算，每台空调风机盘管机组能耗按照每天5元；酒店空调能耗平均每天一万元左右，酒店总空调风机盘管一千台左右，健身房营业时间每天十二小时，空调风机盘管机组48台（48×5=240元/天，7200元/月），此能耗费用由乙方承担。对于场地的返还约定为“无论因何种原因，合同期满或提前终止返还租赁场地时：1、乙方必须在三十日内交还场地，迁出其安置在租赁场地中的可移动的物品、设施、设备，如乙方到期不交还，则甲方有权在三十日期满后立即自行收回房屋，对于弃置于甲方该场地内的乙方物品、设施、设备，视同乙方遗弃物，甲方有权自行进行清理，有关的清理、清运费用由乙方承担。2、乙方不得对装修或固定的不可移动的设备设施做破坏性的拆除：在甲方书面同意乙方无须恢复该场地原状的前提下，乙方同意无偿归属甲方所有，乙方不得破坏也不得追索任何补偿……4、乙方在合同到期或提前终止后三十日内交还租赁场地，每延迟一日应按交还前一个月的日租金向甲方支付违约金，同时甲方亦有权立即收回场地并出租给第三方使用”。对于违约责任约定为“6、乙方出现以下情形时，经甲方书面催告未能按期改正的，甲方有权单方解除本合同并追究乙方的违约责任：……(3)不按期支付租金，逾期超过30日的……7、因乙方原因导致甲方单方面解除本合同的，乙方应按第八条场地返还条款的约定交还租赁场地并补交免租期内租金，除此之外，甲方有权没收履约保证金，同时乙方还应赔偿甲方的全部损失包括但不限于律师费、诉讼费、调查费等”。又查明：杰仕公司第一分公司于2020年1月24日停止营业并至2020年3月28日开业，2020年1月和5月、6月、7月的租金已经支付，2020年2月至4月的租金未支付以及2020年8月至2021年1月的租金也未支付。杰仕公司第一分公司于2020年12月31日张贴公告停止经营，并公告在2021年1月31日前办理会员退费手续。杰仕公司第一分公司截止至2020年11月25日发生的能源费用（包括空调费、蒸汽费和水电费）为85212元，11月26日至12月25日的能源费用为22800元，以上合计108012元未支付，另外金浦公司已经提前收取了杰仕公司第一分公司2020年1月1日至1月31日期间的蒸汽费13200元，但该费用并未实际发生。另查明：金浦公司和江苏漫修（宜兴）律师事务所签订委托合同一份，约定涉案律师代理费为25000元，金浦公司已支付12500元。以上事实，有租赁合同、付款凭据、通知函等证据在卷佐证。一审法院认为：因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同客观上会造成一定的影响，但不可抗力造成的不利影响及于双方当事人而非一方，疫情期间由此产生的经济损失应由双方进行合理分担，但是随着疫情有效管控，杰仕公司第一分公司已经开始复工复产，不可抗力因素已经消除，后杰仕公司第一分公司不能继续经营并无力支付租金，系其自身问题导致，金浦公司在杰仕公司第一分公司不能按约支付租金的情况下要求解除租赁合同，于法有据，一审法院予以支持，杰仕公司第一分公司应承担导致合同终止的违约责任。第一、对于租金问题。2020年2月至4月的租金应考虑疫情因素减免一个月，故此期间杰仕公司第一分公司结欠租金费用为116666.67元。由于杰仕公司第一分公司公告称于2020年12月31日停止运营，故涉案合同于2020年12月31日予以解除，2020年8月至12月31日的租金为291666.67元。对于能耗费问题，实际发生的能耗费用应予支持，扣除杰仕公司第一分公司预支的13200元蒸汽费后，杰仕公司第一分公司还应支付金浦公司能耗费94812元。综上，杰仕公司第一分公司应支付金浦公司503145.34元及该款自2020年11月18日起计算至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为宜。第二、对于房屋占用费问题。杰仕公司第一分公司应承担自2021年1月1日起至腾退房屋之日止按照58333.33元/月标准计算的房屋占用费。第三、对于律师费25000元，符合法律规定，一审法院予以支持，该款应由杰仕公司第一分公司承担。杰仕公司对杰仕公司第一分公司上述金钱债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、金浦公司和杰仕公司第一分公司在2019年6月7日签订的租赁合同于2020年12月31日解除。二、杰仕公司第一分公司于判决发生法律效力之日起十日内支付金浦公司503145.34元及利息（以503145.34元为基数，自2020年11月18日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、杰仕公司第一分公司于判决发生法律效力之日起三十日内清空腾退位于宜兴东邑国际大酒店4楼健身中心（包括游泳池区）房屋并交付给金浦公司。四、杰仕公司第一分公司应当自2021年1月1日起按58333.33元/月标准向金浦公司支付宜兴东邑国际大酒店4楼健身中心（包括游泳池区）的房屋占有使用费至杰仕公司第一分公司腾退房屋为止。五、杰仕公司第一分公司于判决发生法律效力之日起十日内支付金浦公司律师代理费25000元。六、杰仕公司为杰仕公司第一分公司上述第二项、第四项和第五项债务承担连带清偿责任。七、驳回金浦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用7726元（其中案件受理费减半收取4706元，保全费3020元），由杰仕公司和杰仕公司第一分公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：2019年6月签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，应当按约履行。2020年初爆发的新冠疫情在一段时间内造成停产停业的经济损失，杰仕公司第一分公司未能支付2020年2月至4月的租金，此时金浦公司并没有因租金未按时收到而要求解除合同，但杰仕公司第一分公司在2020年3月28日恢复营业后，仅支付了2020年5月至7月的租金，对2020年8月起的租金又未按约支付，理当以违约论定，金浦公司要求解除合同于法有据。对于新冠疫情导致杰仕公司第一分公司停业二个月（2020年1月24日至3月28日）期间的租金，因疫情属于不可抗力，所造成的损失不可归责于合同任何一方，应由双方合理分担为宜，一审法院酌定减免一个月租金符合公平原则，本院予以认同。杰仕公司第一分公司及杰仕公司上诉要求减免二个月租金，实则要求该期间损失全部由出租方金浦公司承担，本院不予采纳。杰仕公司第一分公司于2020年12月31日张贴公告停止经营后，并无证据证明金浦公司阻挠其搬迁，2021年1月28日双方还共同向一审法院确认物品尚未搬离，虽然租赁合同未明确约定三十日交还房屋期间应支付房屋占用费，但约定了因承租人原因导致合同解除的，除交还租赁场地外，承租人还应补交免租期内租金以及赔偿全部损失等，一审法院根据金浦公司的请求判令杰仕公司第一分公司及杰仕公司承担自2021年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费，在合同约定的承租人应承担的违约责任范围内，并无不当。综上所述，杰仕公司第一分公司、杰仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9412元，由杰仕公司第一分公司、杰仕公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月六日书记员  蒋 懿