江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3153号上诉人（原审原告）：无锡兴通公路机械有限公司，住所地无锡市滨湖区华庄经济发展园。法定代表人：邹莹。委托诉讼代理人：毛源明，江苏沁园春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡金汇恒工程机械有限公司，住所地无锡市新吴区硕放街道振发二路22号。法定代表人：唐季锋。委托诉讼代理人：陈志强，江苏锡一律师事务所律师。原审被告：唐季锋，男，1976年11月15日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈志强，江苏锡一律师事务所律师。上诉人无锡兴通公路机械有限公司（以下简称兴通公司）因与被上诉人无锡金汇恒工程机械有限公司（以下简称金汇恒公司）、原审被告唐季锋房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初5741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。兴通公司上诉请求：撤销原判，依法改判：1.被上诉人支付2018年度租金及赔偿利息（按一审判决确定的利息计算方式）；2.2020年度的租金（计算至2020年5月27日）及赔偿利息（按一审判决确定的利息计算方式）；3.调整一审诉讼费用的承担数额。二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.双方存在合同标的为181万元的业务往来，被上诉人已支付该合同项下价款161万元(包含由被上诉人法定代表人唐季锋支付给谢添的10万元)，被上诉人已支付的10万元租金是付给上诉人账户，上诉人并未通知被上诉人将租金支付给谢添，被上诉人也未注明该10万元系支付的租金，一审判决在双方存在业务价款往来期间认定该10万元为租金，缺乏事实依据。2.被上诉人申请于2020年1月20日搬迁，虽上诉人同意，但这只是一种约定，但被上诉人并未实际履行，即使不存在故意或恶意拖延，也应当支付实际占用期间的使用费；同时一审认定上诉人没有举证证明被上诉人在租赁厂房内还有其他物品，明显是罔顾事实，三份2020年5月27日的出库单清楚表明了被上诉人搬运的物资，而且使用卡车进行搬运，对此，二审应予以纠正。2020年度的租金或占用费应当按原租赁协议的租金标准计算至2020年5月27日。综上，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人金汇恒公司辩称：一、上诉人陈述双方之间存在181万元业务往来无事实依据，两公司之间的合同标的仅为151万元，且被上诉人对该合同业已履行完毕。本案涉案支付给谢添的10万元就是租金，一审法院认定事实正确。二、被上诉人在2019年12月23日就申请搬离，且经过上诉人同意。而被上诉人要求搬迁后，因上诉人采用门卫不放行、恶意用卡车堵门等方式阻挠其搬离，这才是导致其一直无法顺利搬出涉案厂房的主要原因。而在2020年5月27日的清单形成的原因恰恰能够反映是由上诉人一直阻挠，才导致其无法搬离的事实。该清单是双方当事人的代理人经过多次沟通，本着协商解决争议的前提下，上诉人才同意其搬离，但就搬离的设备，上诉人强迫其同意签字后才放行(甚至一开始还要求其签字确认承担额外的水电费)，通过双方代理人的短信聊天记录可以看出，假设其如果不同意上诉人的无理要求同意签字的话，时至今日其都无法搬离涉案厂房。三、关于2019年度其提出存在技术服务，仍应按照2018年度标准支付且应在租金中扣除的意见，由于一审法院以该主张与租赁不属于同一法律关系应另行主张，故其保留另案诉讼的权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。兴通公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令终止与唐季峰、金汇恒公司的租赁关系，唐季峰、金汇恒公司立即迁让出案涉房屋并立即共同支付房屋租金及使用费暂计795000元（最终计算至迁让出案涉房屋之日止）；赔偿逾期付款利息损失暂计80000元（以30万元为基数自2018年1月1日起，以42万元为基数自2019年1月1日起，以17.5万元为基数自2020年1月1日起，均至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），合计875000元；2.诉讼费及保全担保保险费用由唐季峰、金汇恒公司承担。诉讼中，兴通公司变更第1项诉讼请求为判令唐季峰、金汇恒公司共同支付欠付租金789151元、水电费10354元并赔偿损失8万元（以20万元为基数自2018年1月1日起，以42万元为基数自2019年1月1日起，以169151元为基数自2020年1月1日起，均至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2018年1月1日，其与唐季锋签订《租赁协议》，约定其将坐落于无锡市××路××号的车间及附房约2300平方米、办公室一间60平方米出租给唐季峰。租赁期从2018年1月1日至2018年12月31日。先付后用，租金总额42万元，其中唐季峰需支付30万元，其余12万元为唐季峰担任其技术顾问的费用。协议签订后，其按约交付了出租房屋，案涉房屋实际由金汇恒公司使用。唐季峰、金汇恒公司至今仅支付租金10万元。租赁期满后，唐季峰、金汇恒公司因经营需要，继续使用案涉房屋至今，但未续签合同。2020年3月5日，其致函唐季峰、金汇恒公司，要求在接函后五个工作日内支付至2020年3月4日的租金及使用费811600元（已扣除技术顾问费12万元）。唐季峰、金汇恒公司于2020年3月8日回函，对租金不予认可。故请求判如所请。后因唐季峰、金汇恒公司已于2020年5月27日搬离案涉房屋，故其变更相应诉请。唐季峰、金汇恒公司一审共同辩称：1.租赁协议系金汇恒公司签订，实际作为公司厂房进行使用，唐季锋作为公司法定代表人在协议落款处签字的行为应当视为法定代表人的代表行为，其相应法律责任应归属于公司，故唐季锋个人在本案中不应作为被告承担支付租金的义务；2.关于租金计算期限，其认为租金仅能计算至2020年1月18日；3.关于2019年租金的本金，其认为仅能按照30万元计算，虽2019年度双方没有另行签订相应的租赁协议，但根据2018年签订的租赁协议中有约定一年12万元的顾问费用，实际在2019年度中唐季峰仍履行了顾问的相应义务，故也应当在2019年度中扣除可参照2018年度12万元的顾问费；4.关于已支付租金的问题，其在2019年8月23日向兴通公司原法定代表人的儿子谢添支付过10万元，其认为应作为租金进行扣除。一审法院认定事实：2018年1月1日，兴通公司与金汇恒公司签订《租房协议》1份，约定兴通公司将其所有的坐落于无锡市新吴区××路××号的厂房1幢、办公室1件租赁与金汇恒公司，厂房面积约2300平方米，办公室面积约60平方米。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，租金共计42万元，先付后用，其中金汇恒公司需支付30万元，剩余12万元为担任兴通公司技术顾问的费用。厂房、10Ｔ行车二台在使用期内的维护费用由金汇恒公司负责，退租时金汇恒公司应将厂房设备应完好交给兴通公司。金汇恒公司自装电表，电费按1.05元／度（随市场波动）结算，自来水按市价结算等内容。《租房协议》抬头分别为兴通公司、金汇恒公司，最下方分别由兴通公司原法定代表人谢兴度以及唐季峰签字。协议签订后，兴通公司向金汇恒公司交付了案涉厂房。《租房协议》到期后双方未续签合同，金汇恒公司仍继续租用案涉厂房。2019年12月23日，金汇恒公司向新安街道相关部门出具申请1份，载明其承租兴通公司厂房，租期至年底结束，请求相关部门开封，进行企业搬迁，至2020年1月20日清理完毕，期间遵守相关安全生产制度。谢兴度在申请下方签字，写明“同意”并加盖兴通公司公章，下方另有新安街道相关部门加盖印章。2020年3月5日，兴通公司向金汇恒公司发送函1份，载明截至2020年3月4日，金汇恒公司共应支付其租金931600元，扣除2018年的技术顾问费12万元，仍应支付811600元。其要求金汇恒公司接函后5日内向其支付，如不付可就协议的履行及解除进行协商，如不协商视为双方解除协议，金汇恒公司在付清房租及水电费等费用后立即搬离。2020年3月8日，金汇恒公司回函1份，载明其不认可兴通公司主张的租金，双方签有编号为WXXT-201801-01的合同，兴通公司尚结欠合同价款170万元，兴通公司另结欠其加工费用约66万元，其要求兴通公司支付上述款项并赔偿其损失。后金汇恒公司于2020年5月27日搬离案涉厂房。兴通公司在一审诉讼中明确，其主张的租金由以下部分构成，其中第一阶段为2018年度租金，协议约定为42万元，扣除技术顾问费12万元，应付年租金30万元，期间兴通公司支付了10万元，故2018年度欠付租金20万元。第二阶段为2019年度至2020年5月27日，时间为1年147天，按年租金42万元计算。一审另查明：2020年4月21日，金汇恒公司向法院提起诉讼，要求兴通公司支付双方2018年1月1日所签合同项下货款40万元并赔偿利息损失。法院于2020年8月4日作出(2020)苏0214民初2015号民事判决，判决“无锡兴通公路机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡金汇恒工程机械有限公司货款400000元，并支付利息(以400000元为基数，自起诉之日即2020年4月21日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。”该判决现已生效。金汇恒公司于2020年11月3日的庭审中主张兴通公司应支付的上述款项在本案中抵销，兴通公司表示同意。一审另查明：兴通公司在诉讼中申请财产保全，并由中国平安财产保险股份有限公司提供保单保函作为担保。以上事实有《租房协议》1份、函1份、回复函1份、出库清单3份、民事判决书复印件1份、保单保函1份并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。一审诉讼中，金汇恒公司、唐季峰为证明自己的主张另向法院提供如下证据：1.厂房租赁合同一份，证明2020年1月20日其为子搬离厂房，与无锡市天虹环保工程有限公司签订了新的租赁合同，没有必要再租赁兴通公司的厂房。2.证明1份，系江苏诚诺物流有限公司出具，证明2020年1月19日，其在涉案厂房内搬离设备时由于兴通公司派人锁门阻挠装货，导致部分设备无法搬离，一直被扣押在涉案厂房内。3.照片及视频1组，证明2020年3月11日，其再次至案涉房屋搬离被扣押设备时兴通公司再次阻挠，当时报过警，其拍摄了现场照片及视频，由于兴通公司扣押设备导致无法搬离。4.微信聊天记录1组，通话对象有兴通公司原法定代表人谢兴度、工程师黄春溢、周正平、谢添、工程师宋工、谢滨，证明2019年整个过程中，兴通公司负责人及工程师多次向唐季锋咨询技术问题，包括如何购买原材料、设计图纸、相关设备报价等方面，2019年度唐季锋事实上仍旧履行了技术顾问的职责，应当在2019年度扣除12万元的顾问费。其中，与谢添的聊天记录载明，2019年8月23日，谢添告知“唐工我老头子刚刚让我跟你说让你汇十万到我个人卡上，我用来付热再生点工工资。”2019年10月28日，谢添向唐季峰发送电表读数照片，唐季峰于2019年12月12日向谢添支付电费。兴通公司对第1组证据不予认可，认为系金汇恒公司与第三人签订，与本案无关；对于第2组证据不予认可；对第3组证据真实性无异议，但认为其并未阻止金汇恒公司搬离，其系依据公司管理制度对搬离物品进行核实登记，以免错拿，但金汇恒公司不予配合拒绝登记。公安部门出警后表示金汇恒公司应配合其核查登记，故其并未过错；对第4组证据中谢兴度的聊天记录真实性无法确认，谢兴度已经病故，无法核实。聊天记录也无法证明其在2019年继续聘用唐季锋为公司顾问，并就支付12万元顾问费达成一致意见。对黄春溢聊天记录真实性无异议，但其仅为普通员工，不能代表公司，从该聊天记录反映其要求金汇恒公司按市场价确定房屋租金，未涉及房租抵扣事宜、技术顾问费问题，双方仅是在交流业务及传达价格信息。对于周正平的聊天记录真实性无异议，但不予认可证明目的，该聊天记录反映双方在业务往来中是金汇恒公司要求其提供物品。对于谢添的聊天记录真实性无异议，但对证明目的不予认可。该聊天记录反映是工人工资结算问题、委托外购配件、供应原材料及金汇恒公司委托其加工部件，未涉及技术顾问费和租金的问题。同时关于金汇恒公司提及2019年8月23日支付给谢添的10万元款项，该聊天记录中反映该款支付的系工资，并非租金。同时微信中有转账记录，是唐季锋转账给谢添的，是金汇恒公司支付的水电费，其也是依据微信聊天记录中4月至6月的水电费的平均数额进行的计算。对于宋工程师的聊天真实性无异议，但无关联性。对于谢滨的聊天记录真实性、关联性及证明目的均不予认可，其并无该员工。对方亮军聊天记录不予认可，对最后一组图片真实性关联性均不予认可，只能证明双方存在业务往来，与本案无关联性。兴通公司亦向法院提供了工业品买卖合同复印件1份、发票复印件3张、发货清单复印件3张、社会反馈表1份、付款凭证1组，证明2018年1月15日，其以金汇恒公司名义与舟山晶固沥青混凝土拌和中心(以下简称晶固中心)签订合同，标的181万元，在履行该合同时晶固中心将181万元分期分批全额支付给金汇恒公司，金汇恒公司也在同期分期分批的支付了其160万元，至今结欠21万元价款。金汇恒公司支付其的160万元中涉及2019年8月23日由唐季锋通过网银支付给谢添的10万元，该10万元是该合同项下的价款，并非金汇恒公司所述的支付的租金。金汇恒公司、唐季峰对上述证据真实性无异议，但认为该合同就是其与晶固中心签订的，其与兴通公司之间的合同金额为150万元。其支付给谢添的10万元应为案涉的租金，从证据中也无法看出与该10万元有关，双方若有争议可另案诉讼解决，但与本案无关。其对2018年结欠的20万元租金无异议，但其认为2019年的租金亦为20万元，其在2019年也履行了技术顾问职责，且向谢添支付10万元。2020年的租金仅能计算至1月18日，后续系因兴通公司扣押其设备而导致未能搬离。水电费应按实际发生量主张，其在2019年12月12日仍向谢添支付了水电费。案涉厂房因环保问题在2019年12月23日前已被政府查封，后黄春溢通知要涨租金，但政府部门称除非其搬离否则不能解封，故其出具了申请。一审法院认为：兴通公司与金汇恒公司签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法、有效。虽然该协议由唐季峰签署，但其为金汇恒公司法定代表人，而兴通公司亦由原法定代表人谢兴度签字。《租房协议》抬头也载明承租人为金汇恒公司，在兴通公司向金汇恒公司发送的函件中，兴通公司亦确认该协议系与金汇恒公司签署，故对于其主张《租房协议》系与唐季峰个人签订的意见，法院不予支持。《租房协议》约定的租赁期限截至2018年12月31日，协议到期后，金汇恒公司继续租赁案涉厂房，兴通公司也未有异议，故《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。2019年12月23日，金汇恒公司在申请中明确其将在2020年1月20日搬迁完毕，而兴通公司亦盖章予以确认，故双方之间的租赁关系应于2020年1月20日终止。金汇恒公司在该期限前也进行了搬迁，后双方就搬迁事宜产生争议，导致金汇恒公司实际在2020年5月27日方搬迁完毕，但兴通公司未有证据证明金汇恒公司存在故意拖延或恶意占用案涉厂房的情形。兴通公司称其并非阻止搬迁，而是依据公司管理制度要求对搬迁物品核实登记，但依据《租房协议》，其在租赁时向兴通公司交付的仅为厂房及行车二台，其并未举证证明在租赁厂房内还有其他属于其的物品。且金汇恒公司在出具申请时其已知晓金汇恒公司将要搬离，但其也未举证证明在搬离前曾向金汇恒公司提出过相应请求。故对于兴通公司认为金汇恒公司应支付租金至2020年5月27日的主张，法院不予支持。对于金汇恒公司应支付的租金，双方均认可2018年度尚结欠20万元。而唐季峰于2019年8月23日另支付10万元，其在支付时并未明确指定清偿的债务，故该款应清偿2018年度租金，2018年度尚未支付的租金应为10万元。兴通公司虽认为该笔款项系金汇恒公司结欠的货款，但金汇恒公司对此不予认可，且即便金汇恒公司应支付货款，但2018年度租金的支付时间在前，在金汇恒公司未作指定的情况下应优先清偿先到期的债务。因《租房协议》约定租金“先付后用”，故金汇恒公司另应支付该款自2018年1月1日起至实际给付之日止的利息，但2019年8月19日之前的利息应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于2019年度的应付租金，因双方之间的租赁关系继续存续，故租金仍可适用2018年度的标准。金汇恒公司虽主张在2019年仍向兴通公司提供了技术服务，但如上所述，双方之间仅是租赁关系继续存续，对于2019年是否仍由金汇恒公司担任技术顾问以及相应的内容、形式、费用等问题均未另行协商，现兴通公司对此亦不予认可，而技术服务与租赁亦属于不同的法律关系，故金汇恒公司若主张兴通公司应向其支付技术服务费用应另行起诉，法院对其该项辩称不予支持。故金汇恒公司2019年应支付的租金为42万元，除上述未付租金外，金汇恒公司亦应自2019年1月1日起支付利息，相应计算方式参照2018年度未付租金。而2020年度的租金应计算至2020年1月20日，为23014元，金汇恒公司还应支付该款自2020年1月1日起计算的利息。兴通公司另主张金汇恒公司支付其水电费，从金汇恒公司提供的微信聊天记录来看，谢添在收取相应费用前会将抄表读数与唐季峰确认，但其就现主张的金额并未提供计算及计收依据，故兴通公司现主张的水电费金额缺乏事实依据，法院不予支持。至于兴通公司主张的保全保险费用，《租房协议》并未对此作出约定，故不属于金汇恒公司在签订合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，故法院对兴通公司的该项主张亦不予支持。金汇恒公司在诉讼中主张兴通公司在(2020)苏0214民初2015号民事判决项下的债务与其债务相抵销，而兴通公司亦表示同意，故双方债务应相互抵销。截至2020年11月3日，兴通公司应支付金汇恒公司货款40万元及利息8384.44元，合计408384.44元。金汇恒公司应支付的金额为587987.21元(10万租金+12063.34元利息+42万元租金+32142.25元利息+23014元租金+767.62元利息)。上述债务相互抵销，金汇恒公司在2020年11月3日尚结欠兴通公司租金179602.77元。综上，对兴通公司的诉讼请求，法院部分支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、唐季峰于2019年8月23日支付给谢添的10万元款项能否认定为支付的租金。二、2020年度的占用费是否应计算至2020年5月27日。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法典》第五百六十条规定，债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。债务人未作指定的，应当优先履行已经到期的债务；数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务；均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行；到期时间相同的，按照债务比例履行。本案中，双方均认可金汇恒公司结欠兴通公司2018年度租金20万元。唐季峰于2019年8月23日另支付10万元，唐季峰在支付时并未明确指定清偿的债务。金汇恒公司认为该款项是支付2018年度的租金，但兴通公司认为该笔款项是金汇恒公司给付的货款。对此，本院认为，根据兴通公司与金汇恒公司签订的《租房协议》约定租金“先付后用”，故金汇恒公司应予2018年1月1日前支付2018年度租金，而兴通公司所称金汇恒公司应给付的货款应发生在2018年1月1日之后。根据法律规定，债务人应当优先履行已经到期的债务。故争议的10万元应认定为清偿2018年度租金。因此，上诉人兴通公司认为该笔款项是金汇恒公司给付的货款，无法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据查明的事实，兴通公司与金汇恒公司的租赁关系于2020年1月20日终止，金汇恒公司在该期限前也进行了搬迁，后双方就搬迁事宜产生争议，导致金汇恒公司实际在2020年5月27日方搬迁完毕。对于兴通公司所主张金汇恒公司应支付计算至2020年5月27日的房屋占用费的问题，本院认为，承租人承租届满搬离承租的房屋，出租人应予以协助，不得阻碍承租人搬离，如出租人阻碍承租人搬离，由此造成的损失由应出租人承担。本案中，根据金汇恒公司提供的证据材料，可以证明兴通公司在金汇恒公司搬离厂房时有阻碍金汇恒公司搬离的行为。兴通公司所阻碍金汇恒公司搬离的理由并不成立，一审法院对此已进行了详细阐述，本院予以认同，在此不再赘述。因此，对兴通公司主张金汇恒公司应支付计算至2020年5月27日的房屋占用费，本院不予支持。此外，关于兴通公司上诉请求调整一审诉讼费用的承担数额的问题，本院认为，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审根据本案的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，并无不当。综上所述，兴通公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由兴通公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年八月六日书记员 徐冬晖