上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初8583号原告：张明洁，女，1979年1月31日出生，汉族，住上海市。被告：上海自如企业管理有限公司，住所上海市奉贤区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：张永峰，男。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。原告张明洁与被告上海自如企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行审理。原告张明洁、被告上海自如企业管理有限公司(以下简称“自如公司”)的委托诉讼代理人张永峰、朱诗雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明洁提出的诉讼请求：1、解除原、被告之间的《资产管理服务合同》；2、判令被告补足2020年11月房租租金的拖欠克扣部分人民币2,737.20元(以下币种均为人民币)并且按照拖欠天数产生的滞纳金(以2,737.20元为本金，自2020年11月30日起算至本案判决之日止，按银行利息计算)；3、判令被告赔偿房屋浸水损失预计8,000元；4、判令被告支付等额于双倍当期月逾期收益的违约金17,716元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月9日，原、被告签订《资产管理服务合同》，约定原告将上海市江宁路XXX号1D(以下简称“系争房屋”)出租给被告(曾用名：上海自如资产管理有限公司)，由被告装修后对外转租使用。2020年2月10日，自如公司将房屋的厨房管道截断并重新安装。同年10月25日，自如公司的业务经理通过电话告知原告系争房屋厨房间管道堵塞反水，原告次日联系物业将管道疏通成功。自如公司违反合同约定导致系争房屋大面积长时间浸水并造成多处墙体地面损坏，应向原告承担赔偿责任。另外，自如公司擅自克扣房屋租金2,737.20元，并将系争房屋继续出租给其他租客。自如公司的行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。现张明洁向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告自如公司辩称，要求继续履行房屋资产管理合同。被告通知原告对房屋漏水管道进行维修，因原告未及时维修造成了房屋资产损失，被告扣除物业在公共管道维修水管期间的房租(2020年10月26日至11月3日)符合合同约定。被告已经对房屋物业管道漏水造成的损失进行了修缮，且房屋已对外正常出租，不同意赔偿浸水损失。物业公共管道的维修责任在于业主与物业沟通进行维修，自如公司已按合同约定尽到了通知义务，不存在违约行为，不同意支付违约金。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、上海自如企业管理有限公司原企业名称为上海自如资产管理有限公司，2019年10月14日经核准变更为上海自如企业管理有限公司，以下均称自如公司。二、张明洁为系争房屋权利人，房屋建筑面积121.78平方米。三、2019年4月8日，张明洁(甲方，委托方)与自如公司(乙方，受托方)就系争房屋签订《资产管理服务合同》，约定：甲方同意授权乙方对系争房屋进行管理运营供他人(以下称“资产使用人”)居住、使用；房屋类型为“毛坯”，居住人数不得超过6人，管理期间自2019年4月9日起至2025年11月9日止(包括首尾两日)；管理周期为每个履约年度(管理期内最后一个履约年度可能少于一个自然年的天数)加上该年度甲方承受的空置期；甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年4月9日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为8,600元/月；若新签毛坯房源满足4年(及以上)管理期间的，即从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%；甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期90天；第二个管理周期起每个管理周期25天；空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；乙方应于标的资产交付日起5个工作日内，向甲方交付首期服务质量保证金，共计8,600元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；双方认可自2019年7月8日起开始计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内；本协议项下首个结算日为2019年8月7日；除合同另有约定外，本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范；管理期间，根据甲方选择的维修基金标准，甲方按照附件四或附件五的维修范围承担相应维修责任；发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知；甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者提供其他解决方案并在合理期限内执行；若标的资产类型为毛坯的，甲方不适用维修基金下的维修责任，标的资产的主体结构、墙体、管道的维修责任由甲方承担，乙方装修、新配置设施由乙方承担维修责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；因为乙方原因导致甲方重大损失的。乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件二资产管理服务第二部分“综合服务”中消杀保洁部分约定，标的资产发生跑水等突发事件时，根据紧急事件频次，标的资产突发状况处理，如跑水、水管爆裂等，专业人士2小时内上门处理，确保资产免受损害。四、自如公司接收房屋后对房屋进行了装修并对外出租。根据自如公司2020年2月10日的维修记录显示：客户报修厨房管道被维修师傅截断，需要重新安装。五、根据张明洁与自如公司工作人员的微信聊天记录显示，2020年9月18日，自如公司联系张明洁，要求张明洁确认物业的报价和工期，并与物业公司沟通处理维修方案。10月12日，张明洁回复称，需要维修加固卧室墙面的防水，并要求自如公司与物业联系。10月25日，自如公司管家电话通知张明洁，房屋再次发生反水情况。10月26日，双方就管道维修的主体责任发生争议。张明洁认为，出现反水情况自如公司应及时告知物业，物业排水后，由自如公司安排的维修师傅上门修改管道，彻底解决反水问题。而自如公司认为，根据合同约定，应由业主方联系物业解决主管道的维修事宜，自如公司仅承担协助配合维修的义务。之后，张明洁联系物业对管道进行了疏通。10月28日，自如公司给张明洁发送了系争房屋内的照片，表示已将房屋内积水处理完毕。10月30日，张明洁称管道已经修好，希望自如管家跟进改道问题。六、2020年11月3日，张明洁找师傅进行了管道加固。之后，自如公司对房屋内的装修进行了维修，并于11月6日开始对外出租至今。七、2020年11月13日，自如公司向张明洁发送微信表示：由于房子反水问题导致10月26-11.3共有9天时间物业维修，这9天租金2,737.20元将从您的房租中扣除。12月3日，自如公司支付租金6,120.80元。张明洁于12月4日回复称：随便克扣拖欠晚付租金都是不合理合法的，还有你们管家失职造成的房屋浸水，这些问题我要追究投诉你们自如公司到底。审理中，张明洁提供物业公司出具的情况说明，内容为系争房屋业主于2020年10月26日下午16：30联系物业说厨房管道发生堵塞，此前3天没有自如管家与物业联系，物业工程部接到通知后5分钟内到达现场，在16：45时成功疏通管道。当日系争房屋内积水严重，屋内所有的房间地板和墙壁全部严重浸水。张明洁认为，由于自如公司把洗衣机放在厨房，装修时改变了室内水管及排水管道，2020年2月10日截断厨房管道并重新安装，加之自如公司对群租管理不善导致多次管道堵塞状况，自如工作人员在厨房管道堵塞后，不负责任置之不理造成损失进一步扩大，根据合同附件二的约定，自如公司未尽到管理责任，要求被告赔偿损失并承担违约责任。自如公司表示，房屋出租采用合租形式，共3人居住，并不存在群租现象。洗衣机放置在公共区域，自如公司根据需要对房屋进行装修配置符合合同约定。因发现厨房管道老化，自如公司于2020年2月10日进行了维修。但反水的情况发生在2020年7月，与2月份的维修无关。自如公司提供其与房屋租客的微信群聊记录，证明2020年7月至9月期间，租客称厨房下水管道堵塞、地面渗水，厕所地漏堵塞、漫水，房屋共发生五次反水现象，原因系物业主管堵塞，因多次反水，自如公司与系争房屋内的承租人于2020年9月27日签订《解约协议》，租客于该日搬离系争房屋。之后房屋空关，自如公司未再对外出租。自如公司曾于9月18日向张明洁反映了房屋反水的情况后，要求其与物业联系沟通，并由物业对主管道进行维修。但张明洁未能及时解决管道堵塞问题，导致损失扩大的责任应由张明洁自行承担。至于房屋浸水损失。张明洁表示，房屋因浸水导致多处墙壁、地板损坏，修复需要8,000元，但未提供证据证明上述损失。自如公司称，墙壁上确实有浸水的痕迹，但现已修缮完毕，地板并没有严重的损坏，由于租客提出维修或更换地板会影响其实际居住，可能待房屋空置期方能进行维修。以上事实有《资产管理服务合同》、维修记录、照片、微信聊天记录以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，涉案的《资产管理服务合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案争议焦点评述如下：一、关于合同是否解除。张明洁认为自如公司在合同履行过程中克扣其租金2,737.20元已构成严重违约，且在原告催告后未予以纠正，故其可根据合同约定单方面解除合同。自如公司表示扣除该部分租金系因张明洁未按合同约定履行及时修缮义务，房屋发生反水事故导致租客退租，之后张明洁才通知物业公司进行维修，故其有理由扣除2020年10月26日至11月3日物业公司维修期间的租金。本院认为，从双方当事人提供的微信记录中可以看出，自如公司的确自2020年9月下旬起向张明洁通报房屋存在管道堵塞反水现象并要求原告与物业公司沟通。然，张明洁未及时与物业公司沟通解决上述问题，违反了合同中约定的“原告应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者提供其他解除方案并在合同理期限内执行”的约定。同时，自如公司在此期间对房屋疏于管理，最终导致房屋反水后未及时发现，损失扩大。对此，双方均存在责任。综合上述情况，自如公司扣除物业公司维修期间的部分租金并非恶意违约，不符合张明洁可单方面解除合同之条件。加之，在张明洁解决管道堵塞问题后，自如公司也就房屋反水后造成的损害积极进行了修缮，并在另行出租后按约向张明洁支付后续租金至今。故张明洁要求解除合同及自如公司承担违约金之诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。至于张明洁陈述管道堵塞反水系因自如公司装修不当造成，其提供的维修记录系在2020年2月，该份证据不足以证明其主张，本院难以采纳。二、关于扣除的租金是否补足。基于前述事实的分析与责任认定，就租赁房屋维修期间的租金损失，双方均存在责任，应由双方予以分担。为此，本院酌情确定在张明洁承担一部分后，自如公司应支付张明洁部分租金1,095元。三、关于原告主张的房屋浸水损失。鉴于自如公司已在反水事故发生后对房屋进行了修缮，并另行出租、正常使用至今，张明洁亦未提供证据证明其损失实际发生，故原告该项诉请缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告张明洁与被告上海自如企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》继续履行；二、被告上海自如企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张明洁租金人民币1,095元；三、对原告张明洁的其余诉讼请求不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币525元，由原告张明洁负担人民币475元，被告上海自如企业管理有限公司负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。