四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12921号上诉人（原审被告）：周学宇，男，1962年10月5日出生，汉族，住四川省彭山县。委托诉讼代理人：敖冬玲，四川高扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川佰伦康**物科技有限责任公司，住所地：成都市金牛区沙湾路1号1栋4层4063号。法定代表人：周丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝勇，北京德恒（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞娟，北京德恒（成都）律师事务所律师。原审第三人：荷花池中药材专业批发市场书琼中药材经营部，经营场所：成都市金牛区聚霞路1号荷花池中药材专业市场6-1-0612号。经营者：向书琼。委托诉讼代理人：李云清，男，1956年4月4日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。系向书琼丈夫。上诉人周学宇因与被上诉人四川佰伦康**物科技有限责任公司（以下简称佰伦康公司）及原审第三人荷花池中药材专业批发市场书琼中药材经营部（以下简称书琼中药材经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周学宇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回佰伦康公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费等相关费用全部由佰伦康公司承担。事实和理由：一、一审法院审理程序严重违法，本案应当适用普通程序审理，不应当适用简易程序。1.本案不属于“事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件”，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条的规定。首先，佰伦康公司与周学宇之间就案涉租赁合同多次涉诉，本案是佰伦康公司第三次提起诉讼。双方对事实认定及责任承担等都持有完全相反的意见。佰伦康公司多次变更诉讼请求并提出鉴定申请均说明了本案涉诉金额巨大、案情复杂。一审审理期限已经超过三个月时间，且周学宇明确提出不同意继续适用简易程序审理，应当变更为普通程序。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条的规定，不计入审理期限的是民事案件的公告、鉴定期间。而佰伦康公司提出鉴定申请时，本案审理期限已超过三个月时间，且最终鉴定机构并没有接受鉴定申请，故本案无不计入审理期限的鉴定期间。2.一审法院采信未经质证的《安保服务公司2020年9月11日出具的情况说明》，周学宇未发表质证意见。二、一审法院认定事实不清。1.周学宇无需向佰伦康公司支付超收租金。佰伦康公司在2020年12月25日开庭时最终确认超收租金253659元由以下3部分组成一是周学宇自认的超收租金314300元；二是扣除已退还资金190140元；三是加上115000元（邹某、周盛华、周泽琼三人使用部分的租金15年共计345000元，分摊至后五年的租金应为115000元）。周学宇认为，314300元超收租金中应当扣除张志君的100000元租金。张志君与周学宇建立租赁合同关系，后双方解除合同，周学宇退还张志君剩余期限对应部分的租金共计100000元，不违反合同相对性原则。张志君与佰伦康公司之间无租赁合同关系，故其无权收取张志君支付的租金。周学宇提交的《租金收取情况表》总金额是314300元，包括租户张志君2019年4月1日至2020年1月20日的租金193320元，应予扣除。2.佰伦康公司应当按照协议免除周学宇120000元的支付义务。根据《腾退交付确认书》第七条约定，只有周学宇提供的《租金收取情况表》有“虚假或遗漏”，佰伦康公司才不再免除120000元的支付义务。双方在一审中皆已认可《租金收取情况表》不存在“虚假”的情形。《租金收取情况表》不存在“遗漏”的情形。根据《腾退交付确认书》第九条、十一条、十二条、补充内容可知，周学宇在签订《腾退交付确认书》时已经向佰伦康公司将邹某、周盛华、周泽琼三人的租赁情况详细告知于《腾退交付确认书》中，同时约定了佰伦康公司不向周学宇收取这三人的租金。《腾退交付确认书》第七条约定的是周学宇向佰伦康公司返还实际收取的2019年3月31日之后的租金，周学宇在统计超收租金情况时，只统计周学宇实际需要向佰伦康公司返还的超收租金金额情况，而未另行列明邹某、周盛华、周泽琼三人符合常理，不应算作为“遗漏”。3.根据一审庭审质证情况，佰伦康公司主张115000元的租金没有任何依据。4.佰伦康公司主张清偿费用40200元没有任何依据，其未就此笔费用实际发生举证。周学宇对其提交《临时保安服务合同》及《保安服务合同》三性不予认可。两份合同的签订时间均晚于周学宇交付时间，该笔费用与周学宇无关。且《租赁合同》第三条第4款约定的是委托他人清场的费用，非保安服务费，佰伦康公司无证据证明产生清场费用，应承担举证不能的不利后果。从本案实际事实上说，周学宇按《腾退交付确认书》约定时间退场，佰伦康公司也未委托他人清场，佰伦康公司事实上不可能产生清场费用。即便佰伦康公司产生了保安服务费用，但佰伦康公司并没有在本案诉讼请求中主张此笔费用，根据“不告不理”的原则，法院不能超出当事人的诉讼请求审理。佰伦康公司辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，应当依法维持原判，驳回周学宇的全部上诉请求。书琼中药材经营部述称，本案与书琼中药材经营部无关。佰伦康公司向一审法院起诉请求：1.判决周学宇向佰伦康公司返还超收的租金253659元；2.判决周学宇向佰伦康公司赔偿原有产权建筑的当前市场价值与现有建筑当前市场价值之间的损失2288463元；3.判决周学宇向佰伦康公司支付清场费40200元。一审法院认定事实：2009年3月27日，四川隆生集团有限公司与成都市金牛区华宇茶厂（简称华宇茶厂，经营者为周学宇，现已注销）、案外第三人签订《租赁合同》，四川隆生集团有限公司将位于成都市郫都区团结镇石桥村约14940平方米土地及地面建筑等4附着物出租给华宇茶厂和案外第三人。2014年5月25日，佰伦康公司通过竞拍方式取得四川隆生集团有限公司上述租赁物的所有权。后佰伦康公司与华宇茶厂等因租赁合同纠纷，佰伦康公司于2018年11月20日向一审法院起诉，该案经一审法院一审和本院二审，判决解除四川隆生集团有限公司与成都市金牛区华宇茶厂、荷花池中药材专业批发市场书琼中药材经营部2009年3月27日签订的《租赁合同》，二审判决生效时间即《租赁合同》解除时间为2019年3月29日。2019年4月20日，佰伦康公司（甲方）和周学宇（乙方）签订《腾退交付确认书》。内容有：2019年4月16日起，乙方自愿将团结镇石桥村一组团三路1923号场地（即周学宇当前所占场地）即地上建筑物等附着物全面交付给甲方。乙方承诺2019年5月10日下午五点之前将自有财物全部搬出场地。逾期搬出，甲方有权自行销毁、变卖，由此产生的必要费用概由乙方承担。（一审庭审中，佰伦康公司、周学宇均确认周学宇于2019年5月10日离场。）2019年3月31日之后的租金应由甲方收取，但乙方实际收取的2019年3月31日之后的租金应当返还给甲方，甲方同意在应收取租金范围内免除乙方120000元的支付义务。乙方应在本协议签署后十日内向甲方如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，如有虚假或遗漏，则甲方在本条中关于“乙方免除租金120000元的支付义务”的承诺自动失效。甲方在应收款中扣除原租赁合同押金10000元、自来水安装费5000元、电费押金10000元、其余协调费扣除20000元。周学宇已经收取邹某、周盛华、周泽琼的租金至2024年3月31日，甲方同意不向周学宇收取该笔款项，但乙方保证邹某、周盛华、周泽琼在期限届满后无条件退出。逾期搬出，由乙方承担每月租金3000元。一审庭审中，周学宇确认已经收取了他人合同解除后即2019年3月30日至2024年3月31日期间的租金共计314300元，但认为扣除周学宇已向佰伦康公司支付的租金145140元（佰伦康公司对该金额予以认可）、押金10000元、自来水安装费5000元、电费押金10000元、协调费20000元，以及根据《腾退交付确认书》免除周学宇租金120000元、扣除张某某因租期未届满被佰伦康公司提前赶走后周学宇退给张某某超收的租金100000元（张某某减免20000元，实际给付了80000元，周学宇出示了周学宇和张某某2018年4月28日签订的《厂房租赁合同》、2020年1月11日张某某实际收到80000元的收条予以佐证该事实）之后，周学宇不差佰伦康公司租金，佰伦康公司还应付周学宇超出的款项。佰伦康公司称周学宇所说的张某某承租的房屋系一个广东人在承租，不是张某某在承租，不认可周学宇向张某某退还的租赁费。同时，佰伦康公司提交了2019年8月9日周学宇向佰伦康公司出具的租金收取情况表（其中周学宇确认实际超收租金314300元），佰伦康公司拟证明周学宇在该情况表中遗漏了超收邹某、周盛华、周泽琼租金的情况（包括遗漏了周学宇收取周朝艮缴纳的茶楼租金9166元，遗漏了周盛华支付的冷冻仓库的租金5333元，遗漏了周学宇收取周朝艮、周盛华、周泽琼三人2009年4月1日至2024年3月31日期间的租金。），且周学宇没有按照《腾退交付确认书》约定的十日内向佰伦康公司提交，周学宇不符合《腾退交付确认书》约定的免除120000元租金的条件。对此，周学宇认为根据《腾退交付确认书》第十一条、第十二条，佰伦康公司已经知晓周学宇超收了邹某、周盛华、周泽琼的租金，并表示不再收取，因此周学宇向佰伦康公司出具的租金收取情况表没有提供超收了邹某、周盛华、周泽琼的租金情况，不属于遗漏，佰伦康公司不应免除120000元（此系一审法院笔误，应为“佰伦康公司应当免除120000元”）。一审庭审中，周学宇申请的证人邹某出庭证实因邹某承租的房屋被水淹的损失未结算，邹某没有向周学宇支付茶楼的租金，同时证实周学宇出具的租金收取情况表于2019年5月8、9号周学宇通过邹某向佰伦康公司递交，后又于2019年8月9号向佰伦康公司补交租金收取情况表。周学宇据此证明周学宇在约定的时间内向佰伦康公司提供了租金收取情况表，且是否按期提供该表不是免除120000元租金的条件。一审庭审中，佰伦康公司提交了佰伦康公司（甲方）和邹某（乙方）签订的《房屋腾退协议书》，内容有乙方确认租用费相关房屋面积（包括邹某、周盛华、周泽琼租用的面积）共计562平方米而向周学宇实际支付2009年4月1日至2024年3月31日期间的租用费用345000元。佰伦康公司拟证明2019年3月29日本案租赁合同解除后，周学宇在收取的上述345000元租金中应向佰伦康公司返还邹某、周盛华、周泽琼三人剩余5年租赁期间即2019年4月1日至2024年3月31日的租金115000元。周学宇认为邹某因改扩建承租的房屋等设施，抵扣了租金270000元，实际向周学宇支付了75000元，且根据佰伦康公司、周学宇签订的《腾退交付确认书》约定，佰伦康公司不应收取邹某、周盛华、周泽琼截止到2024年3月31日的租金。一审庭审中，佰伦康公司提交了2019年4月16日佰伦康公司和四川荣豹保安服务有限公司签订的《临时保安服务合同书》和2019年6月佰伦康公司向该公司支付安保服务费的凭据，以及该安保服务公司2020年9月11日出具的情况说明（内容有该公司和佰伦康公司2019年4月16日签订的保安服务合同所有的服务费已经结清），佰伦康公司拟证明周学宇应于2019年4月3日撤场，但周学宇实际于2019年5月10日撤场，这期间佰伦康公司安保人员看守场地，周学宇应支付佰伦康公司2019年4月16日至2019年5月10日期间的保安服务费40200元。周学宇对此不予认可，认为周学宇按照双方约定的时间即2019年5月10日撤场，不应承担佰伦康公司主张的安保服务费，且周学宇认为这期间没有安保人员，对佰伦康公司提交上述证据不予认可。本案在审理过程中，佰伦康公司提出鉴定申请，要求对周学宇和第三人承租的案涉房屋（即佰伦康公司从四川隆生集团有限公司竞拍取得的案涉租赁物）现市场价值和周学宇承租期间扩建后没有产权的房屋现市场价值进行鉴定，2020年12月8日四川天信资产评估有限公司以无法确认原房屋工程量，无法进行评估为由，终止评估。佰伦康公司据此撤回要求周学宇向佰伦康公司赔偿原有产权建筑的当前市场价值与现有建筑当前市场价值之间的损失2288463元的诉讼请求。一审法院认为，根据佰伦康公司、周学宇签订的《腾退交付确认书》中的约定，结合佰伦康公司的陈述，确认周学宇在超收的租金314300元中，扣除周学宇已向佰伦康公司支付的租金145140元（佰伦康公司对该金额予以认可）、押金10000元、自来水安装费5000元、电费押金10000元、协调费20000元，周学宇还应向佰伦康公司支付租金124160元。对于周学宇认为根据《腾退交付确认书》约定，佰伦康公司应免除120000元的主张，一审法院认为2019年8月9日周学宇向佰伦康公司出具的“租金收取情况表”中遗漏了周学宇收取邹某、周盛华、周泽琼租金的情况，周学宇该主张不符合双方在《腾退交付确认书》约定如有虚假或遗漏，则甲方在本条中关于“乙方免除租金120000元的支付义务”的承诺自动失效的内容，不予支持。需要指出的是，虽双方在《腾退交付确认书》中约定佰伦康公司不收取邹某、周盛华、周泽琼截止2024年3月31日之前的租金（由此可以推定佰伦康公司知晓周学宇收取了邹某、周盛华、周泽琼截止2024年3月31日之前的租金），但双方约定佰伦康公司免收周学宇120000元租金的条件是周学宇应在本协议签署后十日内向佰伦康公司如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，根据该约定的内容以及2019年8月9日周学宇向佰伦康公司出具的“租金收取情况表”中还含有周学宇超收有关租户租金的金额情况，可以认定不能仅以佰伦康公司知晓有关租户的姓名为由免除周学宇向佰伦康公司提供包含超收租金金额等情况的义务；同时，在《腾退交付确认书》中佰伦康公司要求周学宇提供超收租金的情况时并没有排除周学宇超收邹某、周盛华、周泽琼租金的情况，因此周学宇要求免除120000元的主张不符合《腾退交付确认书》约定的条件，不予支持。对于周学宇认为应扣减周学宇向张某某支付租期未届满的租金100000元（实际支付了80000元）的主张，一审法院认为如果属实（佰伦康公司不认可承租人中有张某某），因该退费行为未经佰伦康公司同意，根据合同相对性原则，不应对佰伦康公司产生法律效力（周学宇也没有证据证明其是否该向张某某退还租金。），一审法院对周学宇该主张不予支持。对于佰伦康公司要求周学宇返还邹某、周盛华、周泽琼三人剩余5年租赁期间即2019年4月1日至2024年3月31日的租金115000元的主张，不符合《腾退交付确认书》约定“周学宇已经收取邹某、周盛华、周泽琼的租金至2024年3月31日，甲方同意不向周学宇收取该笔款项”的内容，一审法院不予支持。对于佰伦康公司主张的清场费（一审庭审中，佰伦康公司称系2019年4月16日至2019年5月10日期间因周学宇未搬走财物，佰伦康公司为此聘请的安保人员看护的费用，周学宇称没有看到安保人员。），一审法院认为根据双方签订的《腾退交付确认书》，佰伦康公司同意周学宇于2019年5月10日搬走其财物，因此佰伦康公司不应主张这期间的清场费（即佰伦康公司一审庭审中主张的聘请安保人员看护费用。），一审法院对佰伦康公司该主张不予支持。对于佰伦康公司撤回要求周学宇向佰伦康公司赔偿原有产权建筑的当前市场价值与现有建筑当前市场价值之间的损失2288463元的诉讼请求，不违背法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条之规定，判决：一、周学宇在判决生效后五日内支付佰伦康公司租金124160元。二、驳回佰伦康公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4500元，由佰伦康公司承担2500元，由周学宇承担2000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认本院另查明，2018年4月28日，周学宇与张志君签订《厂房租赁合同》，约定张志君租赁案涉厂房的仓库，租赁期限自2018年8月20日起至政府性拆迁为止。租金从2018年8月20日至2021年8月19日，年租金为240000元。第一年支付360000元，其中100000元为预付第二年租金。付款方式为1年一付，第二年起付款周期：张志君需提前一个月支付租金。2019年8月9日，周学宇出具的《租金收取情况表》载明其实际超收租金合计314300元，其中包括超收张志君的租金193320元（9个月+20天）。周学宇在一审中出示的证据中，周学宇于2020年1月11日向张志君银行转账50000元、2020年4月9日向张志君微信转账30000元；张志君于2020年1月11日出具《收条》，载明“今收到周学宇退还郫县团结镇石桥村二组院内原四川隆生集团。本人与周学宇于2018年4月28日签订的厂房租赁合同预付的第二年租金，即2019年8月20日至2020年1月20日五个月的租金100000元整。本人已经于2019年8月20日前退出租赁场地，本人张志君自愿优惠周学宇租金贰万元整，实收80000元整。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用根据诉辩双方观点，本案争议焦点为周学宇支付的超收租金中是否应免收120000元并扣减张志君的100000元。本院评判如下：首先，关于是否应免收120000元。本院认为，根据双方2019年4月20日签订的《腾退交付确认书》中关于“甲方同意在应收取租金范围内免除乙方120000元的支付义务。乙方应在本协议签署后十日内向甲方如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，如有虚假或遗漏，则甲方在本条中关于‘乙方免除租金120000元的支付义务’的承诺自动失效”的约定，周学宇应在《腾退交付确认书》签订后十日内即2019年4月30日前向佰伦康公司如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，并不得有虚假或遗漏，否则，将不免除周学宇120000元的支付义务。根据已查明事实，周学宇并未在2019年4月30日前向佰伦康公司提供全部转租合同等，且在周学宇于2019年8月9日出具的《租金收取情况表》中并未写明邹某、周盛华、周泽琼的相关情况。故一审法院认定周学宇要求免除120000元的主张不符合《腾退交付确认书》约定的条件并无不当，本院予以维持。其次，关于是否应扣减张志君的100000元。根据周学宇在一审中出示的证据中，其分别于2020年1月11日、2020年4月9日向张志君转账50000元、30000元，但其出示的张志君于2020年1月11日出具《收条》中却载明张志君于2020年1月11日已实收80000元，该组证据内容前后矛盾，不能达到其已向张志君返还100000元（实收80000元）的证明目的。尽管一审法院在认定理由上有所不当，但并不影响裁判结果，故一审法院不予支持周学宇要求扣减张志君的100000元的主张并无不当，本院予以维持。另外，关于周学宇认为一审法院采信未经质证的《安保服务公司2020年9月11日出具的情况说明》，超出当事人的诉讼请求审理40200元清偿费用的问题，本院认为，一审法院对佰伦康公司要求周学宇支付40200元清偿费用的该项诉请并未支持，故不存在程序违法问题。综上所述，周学宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2783.2元，由周学宇负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年八月二十六日书记员  李春旭四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12921号上诉人（原审被告）：周学宇，男，1962年10月5日出生，汉族，住四川省彭山县。委托诉讼代理人：敖冬玲，四川高扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川佰伦康**物科技有限责任公司，住所地：成都市金牛区沙湾路1号1栋4层4063号。法定代表人：周丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝勇，北京德恒（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞娟，北京德恒（成都）律师事务所律师。原审第三人：荷花池中药材专业批发市场书琼中药材经营部，经营场所：成都市金牛区聚霞路1号荷花池中药材专业市场6-1-0612号。经营者：向书琼。委托诉讼代理人：李云清，男，1956年4月4日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。系向书琼丈夫。上诉人周学宇因与被上诉人四川佰伦康**物科技有限责任公司（以下简称佰伦康公司）及原审第三人荷花池中药材专业批发市场书琼中药材经营部（以下简称书琼中药材经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周学宇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回佰伦康公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费等相关费用全部由佰伦康公司承担。事实和理由：一、一审法院审理程序严重违法，本案应当适用普通程序审理，不应当适用简易程序。1.本案不属于“事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件”，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条的规定。首先，佰伦康公司与周学宇之间就案涉租赁合同多次涉诉，本案是佰伦康公司第三次提起诉讼。双方对事实认定及责任承担等都持有完全相反的意见。佰伦康公司多次变更诉讼请求并提出鉴定申请均说明了本案涉诉金额巨大、案情复杂。一审审理期限已经超过三个月时间，且周学宇明确提出不同意继续适用简易程序审理，应当变更为普通程序。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条的规定，不计入审理期限的是民事案件的公告、鉴定期间。而佰伦康公司提出鉴定申请时，本案审理期限已超过三个月时间，且最终鉴定机构并没有接受鉴定申请，故本案无不计入审理期限的鉴定期间。2.一审法院采信未经质证的《安保服务公司2020年9月11日出具的情况说明》，周学宇未发表质证意见。二、一审法院认定事实不清。1.周学宇无需向佰伦康公司支付超收租金。佰伦康公司在2020年12月25日开庭时最终确认超收租金253659元由以下3部分组成一是周学宇自认的超收租金314300元；二是扣除已退还资金190140元；三是加上115000元（邹某、周盛华、周泽琼三人使用部分的租金15年共计345000元，分摊至后五年的租金应为115000元）。周学宇认为，314300元超收租金中应当扣除张志君的100000元租金。张志君与周学宇建立租赁合同关系，后双方解除合同，周学宇退还张志君剩余期限对应部分的租金共计100000元，不违反合同相对性原则。张志君与佰伦康公司之间无租赁合同关系，故其无权收取张志君支付的租金。周学宇提交的《租金收取情况表》总金额是314300元，包括租户张志君2019年4月1日至2020年1月20日的租金193320元，应予扣除。2.佰伦康公司应当按照协议免除周学宇120000元的支付义务。根据《腾退交付确认书》第七条约定，只有周学宇提供的《租金收取情况表》有“虚假或遗漏”，佰伦康公司才不再免除120000元的支付义务。双方在一审中皆已认可《租金收取情况表》不存在“虚假”的情形。《租金收取情况表》不存在“遗漏”的情形。根据《腾退交付确认书》第九条、十一条、十二条、补充内容可知，周学宇在签订《腾退交付确认书》时已经向佰伦康公司将邹某、周盛华、周泽琼三人的租赁情况详细告知于《腾退交付确认书》中，同时约定了佰伦康公司不向周学宇收取这三人的租金。《腾退交付确认书》第七条约定的是周学宇向佰伦康公司返还实际收取的2019年3月31日之后的租金，周学宇在统计超收租金情况时，只统计周学宇实际需要向佰伦康公司返还的超收租金金额情况，而未另行列明邹某、周盛华、周泽琼三人符合常理，不应算作为“遗漏”。3.根据一审庭审质证情况，佰伦康公司主张115000元的租金没有任何依据。4.佰伦康公司主张清偿费用40200元没有任何依据，其未就此笔费用实际发生举证。周学宇对其提交《临时保安服务合同》及《保安服务合同》三性不予认可。两份合同的签订时间均晚于周学宇交付时间，该笔费用与周学宇无关。且《租赁合同》第三条第4款约定的是委托他人清场的费用，非保安服务费，佰伦康公司无证据证明产生清场费用，应承担举证不能的不利后果。从本案实际事实上说，周学宇按《腾退交付确认书》约定时间退场，佰伦康公司也未委托他人清场，佰伦康公司事实上不可能产生清场费用。即便佰伦康公司产生了保安服务费用，但佰伦康公司并没有在本案诉讼请求中主张此笔费用，根据“不告不理”的原则，法院不能超出当事人的诉讼请求审理。佰伦康公司辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，应当依法维持原判，驳回周学宇的全部上诉请求。书琼中药材经营部述称，本案与书琼中药材经营部无关。佰伦康公司向一审法院起诉请求：1.判决周学宇向佰伦康公司返还超收的租金253659元；2.判决周学宇向佰伦康公司赔偿原有产权建筑的当前市场价值与现有建筑当前市场价值之间的损失2288463元；3.判决周学宇向佰伦康公司支付清场费40200元。一审法院认定事实：2009年3月27日，四川隆生集团有限公司与成都市金牛区华宇茶厂（简称华宇茶厂，经营者为周学宇，现已注销）、案外第三人签订《租赁合同》，四川隆生集团有限公司将位于成都市郫都区团结镇石桥村约14940平方米土地及地面建筑等4附着物出租给华宇茶厂和案外第三人。2014年5月25日，佰伦康公司通过竞拍方式取得四川隆生集团有限公司上述租赁物的所有权。后佰伦康公司与华宇茶厂等因租赁合同纠纷，佰伦康公司于2018年11月20日向一审法院起诉，该案经一审法院一审和本院二审，判决解除四川隆生集团有限公司与成都市金牛区华宇茶厂、荷花池中药材专业批发市场书琼中药材经营部2009年3月27日签订的《租赁合同》，二审判决生效时间即《租赁合同》解除时间为2019年3月29日。2019年4月20日，佰伦康公司（甲方）和周学宇（乙方）签订《腾退交付确认书》。内容有：2019年4月16日起，乙方自愿将团结镇石桥村一组团三路1923号场地（即周学宇当前所占场地）即地上建筑物等附着物全面交付给甲方。乙方承诺2019年5月10日下午五点之前将自有财物全部搬出场地。逾期搬出，甲方有权自行销毁、变卖，由此产生的必要费用概由乙方承担。（一审庭审中，佰伦康公司、周学宇均确认周学宇于2019年5月10日离场。）2019年3月31日之后的租金应由甲方收取，但乙方实际收取的2019年3月31日之后的租金应当返还给甲方，甲方同意在应收取租金范围内免除乙方120000元的支付义务。乙方应在本协议签署后十日内向甲方如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，如有虚假或遗漏，则甲方在本条中关于“乙方免除租金120000元的支付义务”的承诺自动失效。甲方在应收款中扣除原租赁合同押金10000元、自来水安装费5000元、电费押金10000元、其余协调费扣除20000元。周学宇已经收取邹某、周盛华、周泽琼的租金至2024年3月31日，甲方同意不向周学宇收取该笔款项，但乙方保证邹某、周盛华、周泽琼在期限届满后无条件退出。逾期搬出，由乙方承担每月租金3000元。一审庭审中，周学宇确认已经收取了他人合同解除后即2019年3月30日至2024年3月31日期间的租金共计314300元，但认为扣除周学宇已向佰伦康公司支付的租金145140元（佰伦康公司对该金额予以认可）、押金10000元、自来水安装费5000元、电费押金10000元、协调费20000元，以及根据《腾退交付确认书》免除周学宇租金120000元、扣除张某某因租期未届满被佰伦康公司提前赶走后周学宇退给张某某超收的租金100000元（张某某减免20000元，实际给付了80000元，周学宇出示了周学宇和张某某2018年4月28日签订的《厂房租赁合同》、2020年1月11日张某某实际收到80000元的收条予以佐证该事实）之后，周学宇不差佰伦康公司租金，佰伦康公司还应付周学宇超出的款项。佰伦康公司称周学宇所说的张某某承租的房屋系一个广东人在承租，不是张某某在承租，不认可周学宇向张某某退还的租赁费。同时，佰伦康公司提交了2019年8月9日周学宇向佰伦康公司出具的租金收取情况表（其中周学宇确认实际超收租金314300元），佰伦康公司拟证明周学宇在该情况表中遗漏了超收邹某、周盛华、周泽琼租金的情况（包括遗漏了周学宇收取周朝艮缴纳的茶楼租金9166元，遗漏了周盛华支付的冷冻仓库的租金5333元，遗漏了周学宇收取周朝艮、周盛华、周泽琼三人2009年4月1日至2024年3月31日期间的租金。），且周学宇没有按照《腾退交付确认书》约定的十日内向佰伦康公司提交，周学宇不符合《腾退交付确认书》约定的免除120000元租金的条件。对此，周学宇认为根据《腾退交付确认书》第十一条、第十二条，佰伦康公司已经知晓周学宇超收了邹某、周盛华、周泽琼的租金，并表示不再收取，因此周学宇向佰伦康公司出具的租金收取情况表没有提供超收了邹某、周盛华、周泽琼的租金情况，不属于遗漏，佰伦康公司不应免除120000元（此系一审法院笔误，应为“佰伦康公司应当免除120000元”）。一审庭审中，周学宇申请的证人邹某出庭证实因邹某承租的房屋被水淹的损失未结算，邹某没有向周学宇支付茶楼的租金，同时证实周学宇出具的租金收取情况表于2019年5月8、9号周学宇通过邹某向佰伦康公司递交，后又于2019年8月9号向佰伦康公司补交租金收取情况表。周学宇据此证明周学宇在约定的时间内向佰伦康公司提供了租金收取情况表，且是否按期提供该表不是免除120000元租金的条件。一审庭审中，佰伦康公司提交了佰伦康公司（甲方）和邹某（乙方）签订的《房屋腾退协议书》，内容有乙方确认租用费相关房屋面积（包括邹某、周盛华、周泽琼租用的面积）共计562平方米而向周学宇实际支付2009年4月1日至2024年3月31日期间的租用费用345000元。佰伦康公司拟证明2019年3月29日本案租赁合同解除后，周学宇在收取的上述345000元租金中应向佰伦康公司返还邹某、周盛华、周泽琼三人剩余5年租赁期间即2019年4月1日至2024年3月31日的租金115000元。周学宇认为邹某因改扩建承租的房屋等设施，抵扣了租金270000元，实际向周学宇支付了75000元，且根据佰伦康公司、周学宇签订的《腾退交付确认书》约定，佰伦康公司不应收取邹某、周盛华、周泽琼截止到2024年3月31日的租金。一审庭审中，佰伦康公司提交了2019年4月16日佰伦康公司和四川荣豹保安服务有限公司签订的《临时保安服务合同书》和2019年6月佰伦康公司向该公司支付安保服务费的凭据，以及该安保服务公司2020年9月11日出具的情况说明（内容有该公司和佰伦康公司2019年4月16日签订的保安服务合同所有的服务费已经结清），佰伦康公司拟证明周学宇应于2019年4月3日撤场，但周学宇实际于2019年5月10日撤场，这期间佰伦康公司安保人员看守场地，周学宇应支付佰伦康公司2019年4月16日至2019年5月10日期间的保安服务费40200元。周学宇对此不予认可，认为周学宇按照双方约定的时间即2019年5月10日撤场，不应承担佰伦康公司主张的安保服务费，且周学宇认为这期间没有安保人员，对佰伦康公司提交上述证据不予认可。本案在审理过程中，佰伦康公司提出鉴定申请，要求对周学宇和第三人承租的案涉房屋（即佰伦康公司从四川隆生集团有限公司竞拍取得的案涉租赁物）现市场价值和周学宇承租期间扩建后没有产权的房屋现市场价值进行鉴定，2020年12月8日四川天信资产评估有限公司以无法确认原房屋工程量，无法进行评估为由，终止评估。佰伦康公司据此撤回要求周学宇向佰伦康公司赔偿原有产权建筑的当前市场价值与现有建筑当前市场价值之间的损失2288463元的诉讼请求。一审法院认为，根据佰伦康公司、周学宇签订的《腾退交付确认书》中的约定，结合佰伦康公司的陈述，确认周学宇在超收的租金314300元中，扣除周学宇已向佰伦康公司支付的租金145140元（佰伦康公司对该金额予以认可）、押金10000元、自来水安装费5000元、电费押金10000元、协调费20000元，周学宇还应向佰伦康公司支付租金124160元。对于周学宇认为根据《腾退交付确认书》约定，佰伦康公司应免除120000元的主张，一审法院认为2019年8月9日周学宇向佰伦康公司出具的“租金收取情况表”中遗漏了周学宇收取邹某、周盛华、周泽琼租金的情况，周学宇该主张不符合双方在《腾退交付确认书》约定如有虚假或遗漏，则甲方在本条中关于“乙方免除租金120000元的支付义务”的承诺自动失效的内容，不予支持。需要指出的是，虽双方在《腾退交付确认书》中约定佰伦康公司不收取邹某、周盛华、周泽琼截止2024年3月31日之前的租金（由此可以推定佰伦康公司知晓周学宇收取了邹某、周盛华、周泽琼截止2024年3月31日之前的租金），但双方约定佰伦康公司免收周学宇120000元租金的条件是周学宇应在本协议签署后十日内向佰伦康公司如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，根据该约定的内容以及2019年8月9日周学宇向佰伦康公司出具的“租金收取情况表”中还含有周学宇超收有关租户租金的金额情况，可以认定不能仅以佰伦康公司知晓有关租户的姓名为由免除周学宇向佰伦康公司提供包含超收租金金额等情况的义务；同时，在《腾退交付确认书》中佰伦康公司要求周学宇提供超收租金的情况时并没有排除周学宇超收邹某、周盛华、周泽琼租金的情况，因此周学宇要求免除120000元的主张不符合《腾退交付确认书》约定的条件，不予支持。对于周学宇认为应扣减周学宇向张某某支付租期未届满的租金100000元（实际支付了80000元）的主张，一审法院认为如果属实（佰伦康公司不认可承租人中有张某某），因该退费行为未经佰伦康公司同意，根据合同相对性原则，不应对佰伦康公司产生法律效力（周学宇也没有证据证明其是否该向张某某退还租金。），一审法院对周学宇该主张不予支持。对于佰伦康公司要求周学宇返还邹某、周盛华、周泽琼三人剩余5年租赁期间即2019年4月1日至2024年3月31日的租金115000元的主张，不符合《腾退交付确认书》约定“周学宇已经收取邹某、周盛华、周泽琼的租金至2024年3月31日，甲方同意不向周学宇收取该笔款项”的内容，一审法院不予支持。对于佰伦康公司主张的清场费（一审庭审中，佰伦康公司称系2019年4月16日至2019年5月10日期间因周学宇未搬走财物，佰伦康公司为此聘请的安保人员看护的费用，周学宇称没有看到安保人员。），一审法院认为根据双方签订的《腾退交付确认书》，佰伦康公司同意周学宇于2019年5月10日搬走其财物，因此佰伦康公司不应主张这期间的清场费（即佰伦康公司一审庭审中主张的聘请安保人员看护费用。），一审法院对佰伦康公司该主张不予支持。对于佰伦康公司撤回要求周学宇向佰伦康公司赔偿原有产权建筑的当前市场价值与现有建筑当前市场价值之间的损失2288463元的诉讼请求，不违背法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条之规定，判决：一、周学宇在判决生效后五日内支付佰伦康公司租金124160元。二、驳回佰伦康公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4500元，由佰伦康公司承担2500元，由周学宇承担2000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认本院另查明，2018年4月28日，周学宇与张志君签订《厂房租赁合同》，约定张志君租赁案涉厂房的仓库，租赁期限自2018年8月20日起至政府性拆迁为止。租金从2018年8月20日至2021年8月19日，年租金为240000元。第一年支付360000元，其中100000元为预付第二年租金。付款方式为1年一付，第二年起付款周期：张志君需提前一个月支付租金。2019年8月9日，周学宇出具的《租金收取情况表》载明其实际超收租金合计314300元，其中包括超收张志君的租金193320元（9个月+20天）。周学宇在一审中出示的证据中，周学宇于2020年1月11日向张志君银行转账50000元、2020年4月9日向张志君微信转账30000元；张志君于2020年1月11日出具《收条》，载明“今收到周学宇退还郫县团结镇石桥村二组院内原四川隆生集团。本人与周学宇于2018年4月28日签订的厂房租赁合同预付的第二年租金，即2019年8月20日至2020年1月20日五个月的租金100000元整。本人已经于2019年8月20日前退出租赁场地，本人张志君自愿优惠周学宇租金贰万元整，实收80000元整。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用根据诉辩双方观点，本案争议焦点为周学宇支付的超收租金中是否应免收120000元并扣减张志君的100000元。本院评判如下：首先，关于是否应免收120000元。本院认为，根据双方2019年4月20日签订的《腾退交付确认书》中关于“甲方同意在应收取租金范围内免除乙方120000元的支付义务。乙方应在本协议签署后十日内向甲方如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，如有虚假或遗漏，则甲方在本条中关于‘乙方免除租金120000元的支付义务’的承诺自动失效”的约定，周学宇应在《腾退交付确认书》签订后十日内即2019年4月30日前向佰伦康公司如实提供全部转租合同、收款凭证及其他依据等，并不得有虚假或遗漏，否则，将不免除周学宇120000元的支付义务。根据已查明事实，周学宇并未在2019年4月30日前向佰伦康公司提供全部转租合同等，且在周学宇于2019年8月9日出具的《租金收取情况表》中并未写明邹某、周盛华、周泽琼的相关情况。故一审法院认定周学宇要求免除120000元的主张不符合《腾退交付确认书》约定的条件并无不当，本院予以维持。其次，关于是否应扣减张志君的100000元。根据周学宇在一审中出示的证据中，其分别于2020年1月11日、2020年4月9日向张志君转账50000元、30000元，但其出示的张志君于2020年1月11日出具《收条》中却载明张志君于2020年1月11日已实收80000元，该组证据内容前后矛盾，不能达到其已向张志君返还100000元（实收80000元）的证明目的。尽管一审法院在认定理由上有所不当，但并不影响裁判结果，故一审法院不予支持周学宇要求扣减张志君的100000元的主张并无不当，本院予以维持。另外，关于周学宇认为一审法院采信未经质证的《安保服务公司2020年9月11日出具的情况说明》，超出当事人的诉讼请求审理40200元清偿费用的问题，本院认为，一审法院对佰伦康公司要求周学宇支付40200元清偿费用的该项诉请并未支持，故不存在程序违法问题。综上所述，周学宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2783.2元，由周学宇负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年八月二十六日书记员  李春旭