江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2727号上诉人（原审被告）：范月军，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田海顺，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：张丹，女，汉族，住连云港市海州区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王凯迪，山东鼎鼐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范欧阳（系上诉人范月军儿子），男，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：连云港悦享成不动产中介有限公司，住所地连云港市海州区郁洲南路。法定代表人：付生，该公司董事长。上诉人范月军因与被上诉人田海顺、张丹、范欧阳、原审第三人连云港悦享成不动产中介有限公司（以下简称悦享成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初994号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范月军上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人要求上诉人承担双倍定金赔偿责任的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定被上诉人范欧阳的行为构成表见代理，没有事实和法律依据。一审判决仅以上诉人与被上诉人范欧阳系父子关系且范欧阳持有房产证原件，即认定构成表见代理，依法不能成立。表见代理要求相对人必须是善意且无过失。被上诉人田海顺、张丹作为买受人，在仅有被上诉人范欧阳作出单方承诺而没有上诉人授权的情况下，径直与范欧阳交易，存在明显过失。根据原审第三人的陈述，合同签名时范欧阳没有与上诉人联系，被上诉人虽称范欧阳打电话给上诉人，但没有证据证实，在所有权人尚不知晓房屋交易具体细节的情况下，被上诉人仍然与范欧阳签订买卖合同，且事后没有找上诉人追认，其主观上不属于善意。2.被上诉人是否已交纳30000元定金，没有证据证实，适用定金罚则依据不足。被上诉人仅提供范欧阳书写的30000元收条，但该笔款项是如何支付的、支付给谁了，均没有提供相关证据。3.一审判决结果错误。即便30000元定金已经交纳，根据原审第三人陈述，该笔款项也在其处保管，并没有在上诉人范月军及他人处，一审判决要上诉人承担双倍定金计60000元返还责任，判决结果明显错误。被上诉人田海顺、张丹辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。1.范月军与范欧阳的行为构成表见代理有事实和法律依据。田海顺和张丹在房屋交易过程中，确认了范月军与范欧阳的父子关系，确认了范欧阳持有的房屋产权证及范月军身份证，范欧阳又与范月军通过电话联系后代范月军签署了《房屋买卖居间合同》及《承诺书》等文件，范欧阳拥有范月军的合法授权，所签文件合法有效。根据一审期间的录像证据可知，范月军自始至终对卖房之事明知，委托其子范欧阳处理卖房事宜，主观上存在签署授权委托书和房屋买卖合同的意愿，签署《房屋买卖居间合同》是其真实意思表示。2.田海顺和张丹通过微信零钱扫码支付35500元（其中包含30000元定金及5500元中介费）。因《房屋买卖居间合同》中约定：乙方在签订本合同时，支付人民币30000元，转由丙方保管（待房屋产权确实无误后，由丙方转交甲方），因此，田海顺和张丹履行合同将30000元的定金交付至中介公司的账户，范欧阳已出具《定金收据》一张，且中介公司也出具《收条》一张。3.因范月军与范欧阳之间的表见代理成立，故《房屋买卖居间合同》对范月军生效。范月军的违约行为致使合同不能履行，因此范月军应按照合同约定承担双倍定金的违约责任。被上诉人范欧阳未提供答辩意见，原审第三人悦享成公司未陈述意见。田海顺、张丹向一审法院起诉请求：1.依法判令解除田海顺、张丹与范欧阳、范月军及悦享成公司于2020年12月23日签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令范月军、范欧阳双倍赔偿定金60000元；3.依法判令范月军、范欧阳偿付田海顺、张丹实际支付的中介费5500元；4.本案诉讼费用由范月军、范欧阳承担。一审法院认定事实：2020年12月23日，范欧阳向悦享成公司作出《承诺书》，承诺内容有：本人范欧阳已经得到位于连云港市新浦某村3号楼B单元601室之物业所有人范月军的合法授权，权利人授权其代为办理出售该物业之一切相关事宜，包括且不限于出售该物业所签订相关法律文书、收受定金及房款等相关事项；若之后权利人否认此授权，最终导致出售该物业所签订之相关法律文书目的无法实现的，本人愿意按照所签订的法律文书中出售方的义务对买方承担定金责任及其他违约责任，同时向悦享成公司支付居间补偿金（即买卖双方中介费）22900元。同日，范欧阳代理范月军（委托方、甲方）与悦享成公司（受托方、乙方）签订《房屋委托销售合同》，约定：甲方将位于新浦区某村3号楼B单元601室房产委托乙方进行销售，委托价格1145000元；甲方同意乙方在销售该房屋时支付成交价的1%作为乙方佣金；乙方有权代甲方收取和保管购房人定金、代签购房协议，代收的定金乙方将在房屋产权核实无误后两个工作日之内转账甲方。合同还约定了其他内容。同日，范欧阳交付悦享成公司涉案房屋的房产证原件。2020年12月23日，范欧阳（甲方、代理人）代理范月军（甲方、出售方）与田海顺、张丹（乙方、购买方）、第三人悦享成公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，转让价格为1145000元，乙方应在签订合同时支付30000元定金转交给丙方保管，待房屋产权核实无误后，由丙方转交给甲方，其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交给甲方；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲、乙需向丙方各支付中介服务费11450元、房屋权证服务费500元；如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%），丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约一方支付丙方的中介服务费（房屋转让价2%）。合同还约定了其他内容。同日，范欧阳代理范月军出具《定金收据》，表明其已收到田海顺定金30000元。另田海顺给付第三人中介服务费+权证代办费5500元。现该定金及中介服务费共35500元在第三人处代管。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。范欧阳作为范月军的儿子且持有房产证原件，田海顺、张丹有理由相信范欧阳是有代理权的，故田海顺、张丹与范月军签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方均应恪守履行。现范月军未按约履行该房屋买卖居间合同，因范月军的违约行为导致该合同目的不能实现，田海顺、张丹有权要求解除合同，故对田海顺、张丹要求解除《房屋买卖居间合同》的主张，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，一审法院依法确认自本案起诉状副本送达原审被告时解除，即2021年2月4日。按照合同约定，田海顺、张丹有权要求范月军双倍赔偿定金，另因范欧阳承诺其愿意按照所签订的合同中出售方的义务对买方承担定金责任及其他违约责任，故对田海顺、张丹要求范月军、范欧阳赔偿定金60000元的诉讼请求，予以支持。关于田海顺、张丹要求范月军、范欧阳赔付其已支付的中介费5500元，此为因范月军、范欧阳违约行为造成的实际损失，故予以支持。综上，范月军、范欧阳应当给付田海顺、张丹共计65500元。范欧阳经合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第四十九条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认田海顺、张丹与范月军、第三人连云港悦享成不动产中介有限公司于2020年12月23日签订的《房屋买卖居间合同》于2021年2月4日解除；二、范月军、范欧阳于判决发生法律效力之日起十日内给付田海顺、张丹65500元。一审案件受理费1438元（田海顺、张丹已预交），由范月军、范欧阳负担，于给付上述款项时一并给付田海顺、张丹。本院二审期间，被上诉人田海顺、张丹提供了一份微信转账截图打印件，证明其已将30000元定金和5500元中介费转至第三人的账户中。上诉人范月军未对该证据的真实性提出异议，但提出该款项系支付至连云港儒房地产的账户，并提出，即使是悦享成公司指定将该款汇入截图中所示的账户，因并没有交付至范月军或范欧阳，故不产生定金效力。对该份证据，本院审核认为，田海顺、张丹在与范欧阳、悦享成公司签订《房屋买卖居间合同》的过程中，依据该合同内容已支付30000元定金和5500元中介费，有范欧阳以范月军名义出具的定金收据和悦享成公司出具的收据、当事人陈述等在案证明，且在案证据《房屋买卖居间合同》所使用的格式合同的页眉亦标有“儒房地产”的字样，该份微信截图的转账时间与《房屋买卖居间合同》、30000元定金收据、5500元中介费收据的落款时间均一致，故对上述证据的真实性、关联性，本院依法予以确认。范月军关于田海顺、张丹是否已交纳30000元定金没有证据证实的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人范月军、被上诉人范欧阳、原审第三人悦享成公司均未提交新的证据，本院经审查，对一审法院认定的事实，依法予以确认。本院另查明，在2020年12月23日签订《房屋买卖居间合同》过程中，范欧阳并非在田海顺、张丹和悦享成公司相关人员在场的情况下与范月军通过电话联系核实房屋买卖相关事宜，田海顺、张丹无从知悉范欧阳与范月军联系的具体内容。在合同签订之后，悦享成公司找到范月军在房屋委托销售合同等文件上签字，范月军在其他子女的阻止下未予签字，并表示案涉房屋不予出售，引发本案纠纷。本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，范欧阳代理范月军与田海顺、张丹、悦享成公司签订《房屋买卖居间合同》的时间在2020年12月23日，本案系因范欧阳是否有权代理范月军签订房屋买卖合同发生的争议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，即应适用《中华人民共和国民法总则》关于委托代理的相关规定。本案范月军与范欧阳虽系父子关系，但均系有独立民事行为能力的民事主体，均可独立行使民事法律行为。且房屋买卖属于公民处分个人大额不动产的行为，是民事主体按照自己的意思行使财产处分权的重大事项，范欧阳虽持有范月军的房屋所有权属证书，但在没有充分证据证明其已取得范月军明确授权的情况下，其与田海顺、张丹以及悦享成公司签订合同出售范月军房屋，属于《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定的行为人没有代理权仍然实施代理行为的情况。因范月军对该合同不予认可，田海顺、张丹也不能提供充分的证据证明其有充分的理由相信范欧阳有代理权，故该合同对范月军不发生效力。范月军关于一审判决仅以范欧阳与其系父子关系且持有房屋所有权属证书原件为由认定构成表见代理，依法不能成立的上诉理由，本院予以采纳。鉴于《房屋买卖居间合同》对房屋所有权人范月军不发生效力，田海顺、张丹关于解除合同的诉讼请求无需判决支持。诚信是中华民族的传统美德，为社会主义核心价值观所倡导。诚信之信，包含信守承诺之意，也提倡人与人之间的相互信任。范欧阳虽不构成表见代理，但其在签订合同当日向房屋买卖中介悦享成公司出具了《承诺书》，表示已经得到范月军的合法授权，承诺“若之后权利人否认此授权，最终导致出售该物业所签订之相关法律文书目的无法实现的，本人愿意按照所签订的法律文书中出售方的义务对买方承担定金责任及其他违约责任，同时向第三人悦享成公司支付居间补偿金（即买卖双方中介费）22900元”。田海顺、张丹作为房屋的购买人，基于对范欧阳向房屋买卖中介公司所作出的上述承诺的信任，并且在房屋买卖中介公司的参与下签订了《房屋买卖居间合同》，并依该合同内容交付定金，应属《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定的善意相对人，有权请求范欧阳赔偿损失。赔偿数额应按照收受定金一方不能履行合同义务致使不能实现合同目的应当双倍返还定金的标准，由范欧阳按照双倍定金60000元承担责任。关于田海顺、张丹已经交付给中介公司的5500元中介服务费，系在订立合同过程中所造成的实际损失，并基于范欧阳在缔约过程中所作出的承诺，亦应由范欧阳承担赔偿责任。鉴于田海顺、张丹所交付的30000元在悦享成公司保管，应由悦享成公司直接返还田海顺、张丹。综上所述，范月军的上诉请求部分成立。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初994号民事判决；二、范欧阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付田海顺、张丹35500元；三、连云港悦享成不动产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还田海顺、张丹30000元；四、驳回田海顺、张丹其他诉讼请求。本案一审案件受理费1438元（田海顺、张丹已预交）、二审案件受理费1438元（范月军已预交）共计2876元，由范欧阳负担。其中田海顺、张丹已经预交的1438元，由范欧阳在给付上述款项时一并给付田海顺、张丹；范月军已经预交的1438元，由范欧阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付范月军。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年八月十八日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文及司法解释一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。