天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终5120号上诉人（原审原告）：山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司，住所地天津自贸区（中心商务区）水线路2号增1号于家堡金融区服务中心421房间。法定代表人：李鲁滨，总经理。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祥力，山东万航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津泰达土地整理开发有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽于家堡金融区第26号。法定代表人:冯立强,总经理。委托诉讼代理人：谷玉文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙建丽，天津承前律师事务所律师。上诉人山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司（以下简称“裕隆物业天津分公司”）因与被上诉人天津泰达土地整理开发有限公司（以下简称“泰达土地整理公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初29040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。裕隆物业天津分公司上诉请求：改判支持其全部诉讼请求。事实与理由及针对泰达土地整理公司的答辩意见：一审法院认定其提供了物业服务，处理正确。但裕隆物业天津分公司不仅提供了水电燃气等维保项目，还提供了安保、清洁绿化等其他物业服务，亦应支付相应的费用。泰达土地整理公司上诉请求：改判驳回裕隆物业天津分公司的诉讼请求。事实与理由及针对裕隆物业天津分公司的答辩意见：涉案大厦由案外人提供物业服务，泰达土地整理公司已经支付了物业费用，不应再向裕隆物业天津分公司支付任何费用。一审法院审理程序违法。薛春艳向一审法院提出诉讼请求:1.华泰公司给付2015年4月22日至2020年5月18日所欠工资差额129582.70元；2.同意原裁决书的第2、3、4项内容；3.本案诉讼费由华泰公司承担。裕隆物业天津分公司向一审法院提出诉讼请求:1．依法判令被告支付物业费1656285.83元,并自2017年9月11日起按同期银行贷款利率支付利息至实际偿还之日；2．本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告于2017年4月取得东方名邸所有房屋产权证，系该房地产项目的所有权人。2017年4月1日至2017年9月10日期间，原告裕隆物业天津分公司为该项目提供水、电、天然气、污水处理等费用交纳，电梯维保，直燃机维保，中央空调采暖水系统水处理，灭火器检测的相关物业服务。2018年7月27日，响螺湾物业公司与本案被告（当时名为滨海置地公司）之间因物业服务合同纠纷诉至本院，本院经审理后于2018年12月18日作出（2018）津0116民初3389号民事判决书，后响螺湾公司不服提起上诉，经天津市第二中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。该一审判决书审理查明部分认定，响螺湾公司与光耀公司于2011年11月10日签订《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006），约定由响螺湾物业公司进行该项目的前期物业管理服务事宜。写字楼2.16747万平方米、商业1.55085万平方米、酒店式公寓1.44492万平方米、地下1.1235万平方米。2016年12月26日，被告与光耀公司签订了《双创基地-东方名邸房地产项目整体资产买卖协议》，滨被告购买东方名邸房地产项目整体资产，被告自产权登记变更至其名下开始承担物业费用，物业费标准由被告与物业管理单位具体协商。2017年4月1日，被告与响螺湾物业公司签订《东方名邸前期物业服务合同补充协议》，约定经协商一致对《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006）内容做如下调整：原合同前期物业服务合同自2011年11月10日开始变更为2017年4月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。原合同第六条经三方协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式。（一）物业管理服务费（含能源费）标准是：（1）写字楼9.71元/月＊平方米；（2）商业17.28元/月＊平方米；（3）酒店式公寓6.51元/月＊平方米。（二）鉴于该项目空置期及装修期的物业服务合同内容及标准未达到《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-2009-006）约定要求，经双方协商，该项目空置期及装修期物业费按照合同约定价格（以下简称备案价格）百分比收取，具体如下：1.2017年4月至6月，物业费按备案价格的50%收取；2.2017年7月至9月，物业费按备案价格的60%收取。响螺湾物业公司在参加诉讼过程中认可其已实际收到被告给付的2017年4月1日至2017年9月10日期间的物业管理费，该费用是按照双方签订的补充协议中约定的标准给付的。2020年8月24日，滨海置地有限公司名称变更为天津泰达土地整理开发有限公司。一审法院认为，本案主要的争议焦点为被告是否应给付原告2017年4月1日至2017年9月10日期间涉案东方明邸项目的物业费以及金额是多少。原告提供了东方明邸项目水电等费用发票、电梯维保合同及维修记录、直燃机维保合同、中央空调采暖水系统水处理服务合同、（2018）津0116民初3389号民事案件开庭笔录、民事判决书等证据证实了其物业服务内容。原告与被告虽未签订书面物业服务合同，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据本案证据可以证实，原告已实际提供东方明邸项目水、电、天然气、污水处理等费用交纳，电梯维保，直燃机维保，中央空调采暖水系统水处理，灭火器检测的物业服务，被告应承担给付相关物业管理服务费的责任。关于被告辩称本案原告、被告、响螺湾物业公司以及光耀公司经协商达成一致，被告已将涉案期间物业费支付给了响螺湾物业公司，原告应向响螺湾物业公司主张权利，债务人将合同义务转让给合同外的第三人的，应与第三人、债权人达成一致，现响螺湾物业公司对被告所述四方协商一致的事实不予认可，且基于合同相对性原则，被告所抗辩的其已将涉案期间的物业费给付响螺湾物业公司的问题不属本案审理范围，原告向被告主张权利，具有事实及法律依据，被告应予以给付。结合原告提供的物业服务项目内容、相关服务成本、案涉东方名邸项目的空置状态等因素，酌定被告应给付原告的物业服务费为450000元。关于原告主张的利息问题，实为逾期付款违约金，因被告未及时支付物业费，应承担相应的违约责任。逾期付款应从应当支付价款时承担违约责任，因此，支付逾期付款违约金的期间应为2017年9月11日起至实际给付之日止。由于双方并未约定逾期付款违约金标准，参照中国人民银行同期贷款基准利率执行，但自2019年8月20日，中国人民银行贷款基准利率被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所代替，故一审法院确定自2017年9月11日起至2019年8月19日止的计算标准按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止的计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“被告天津泰达土地整理开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司2017年4月1日至2017年9月10日期间的物业管理服务费450000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以450000元为基数，自2017年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）驳回原告山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19708元，由原告山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司负担14353.5元，由被告天津泰达土地整理开发有限公司负担5354.5元。”二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案中，泰达土地整理公司未能指认亦未能举证证明涉案大厦实际提供物业服务的系哪家企业，在此情况下，裕隆物业天津分公司已交纳涉案大厦的水、电、天然气等费用，并提供了大厦设备维保的证据，因此，根据权利义务相对等的原则，泰达土地整理公司应向裕隆物业天津分公司支付相应的服务费用。一审法院综合考虑裕隆物业天津分公司的服务项目、服务成本以及大厦的物业服务现状等，酌定相应的服务费用，处理并无不当，本院予以维持。经查，一审法院审理程序不存在违法之处。综上所述，裕隆物业天津分公司、泰达土地整理公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23706.57元，由山东聊城裕隆物业管理有限公司天津分公司负担15656.57元，由天津泰达土地整理开发有限公司负担8050元。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 闫 萍审判员 李 浩二〇二一年八月二十六日书记员 朱欣宇