湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初1607号原告：文凤新，男，1950年12月7日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。原告：唐汝桂，女，1951年8月4日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。委托诉讼代理人：陈**华，湖南湘孟律师事务所律师，特别授权。被告：湘乡市东山物业管理有限公司，住所地湘乡市东山办事处起凤路305号。法定代表人：潘海波。委托诉讼代理人：龙桃先，湘乡市环市法律服务所法律工作者，一般代理。被告：湖南燕兴房地产开发有限公司，住所地湘乡市东山办事处涟滨南路燕兴华城三期10栋。法定代表人：王树松，职务系执行董事。委托诉讼代理人：刘秀，湖南玉宇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：熊水俊，湖南玉宇律师事务所律师，一般代理。原告文凤新、唐汝桂与被告湘乡市东山物业管理有限公司（以下简称“东山物业公司”）、湖南燕兴房地产开发有限公司（以下简称“燕兴房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告文凤新、唐汝桂及其委托诉讼代理人陈**华、被告湘乡市东山物业管理有限公司委托诉讼代理人龙桃先、被告湖南燕兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文凤新、唐汝桂向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告装修装饰损失153,748元；2、房屋遭受水淹鉴定费、误工费、临时租房费等12,528元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年10月购买燕兴华城三期7栋401号住房，2019年3月交房，2019年5月开始装修，12月入住。2020年11月5日原告将房屋收拾好去南京儿子家过年。11月28日下午4：30楼下301业主电告401漏水，11月28日下午5时左右，原告姨侄女夫妇和三楼业主等多人开门发现401整个房屋三室两厅近150平方米全被屎尿等污水浸泡。随即，物业公司潘女士等多名员工见证了当时的惨象。木板上有屎尿污水约一寸深左右，臭气熏天，不堪入目。原告于11月29日从南京回湘乡，经十余天的卫生、杀菌等处理，目前地面潮湿、墙壁潮湿、家具乱堆、电线烧坏，臭气熏天，景象凄荒。木地板、木门起皱开裂，红木家具也有一张床开裂，损失惨重。原告多次找被告协商赔偿，但被告置之不理。原告无奈之下，委托湖南潭泓价格评估事务所进行价格评估，评估损失153,748元。由于房屋不能正常使用，只能租住，产生租赁费及误工损失共计11，000元，以上共计166，276元。由于被告没有在下水弯头缓冲处检查孔检查清理，致使三楼厕所管道堵塞，导致脏水倒灌进入原告家中，开发商在设计、施工时没有考虑弯道可能堵塞并及时进行改进、修复，给原告造成损失，均应承担赔偿责任。被告东山物业公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。一、原告所诉纠纷的客观事实，法院依法应驳回对东山物业公司的诉求。两原告所诉的燕兴华城三期七栋401下水道堵塞，造成财产损失，事发过程、处置的客观事实，东山物业公司均没有过错，不应承担赔偿责任。原告自2020年11月5日去儿子家过年，并没有委托东山物业公司管理室内事务。2020年11月28日16：30,301号业主刘新安到物业服务中心反映情况，发现家里客厅天花板渗水，楼栋管家潘海英把原告电话在紧急情况下告知了301业主，同时立即采取了物业管理措施。紧急与原告联系，原告打电话到物业说明，自己在南京，暂时回不来，钥匙交给姨侄女保管，姨侄女会来查看情况。后经查看发现401卫生间厕所排污口管道倒灌污水污物，物业公司立即从外面请来管道疏导师傅钟卫华进行疏通，清理出妇女用卫生巾、毛发等异物。疏通完毕后，物业垫付了疏通费50元。之后连续两天，物业公司安排保洁人员以及楼栋管家为原告家进行清洁、打扫、整理，做好善后工作。2020年12月1日下午物业项目主任、工程部陪同开发商、住建局等工作人员到原告401核实事发原因，是01号户型4楼、4楼以上住户，未将妇女用卫生巾、人体毛发等另行处理，直排下水道，造成妇女用卫生巾、毛发等在下排301房缓冲管处堵塞，造成污水污物倒灌入原告401号房。上述佐证事实与原告自述事实均佐证湘乡市东山物业有限公司没有过错，没有侵权事实，不应承担赔偿责任。1、是上述理由导致缓冲管处堵塞，倒灌入401房屋。东山物业公司对业主自管空间、私密行为无法制止，且事发时401号房被原告控制。2、发生堵塞导致排污物回流，原告并没有及时发现，避免损失。是原告外出前往南京时，并没有将401号住宅室内管理权委托物业公司管理，其委托人为其姨侄女。东山物业公司依法不承担原告民事处置行为所造成的损失。3、01号户型的301以下住户使用的排污管畅通，并未出现401住户的状况，证明物业公司对公用道管出口端，化粪池日常管理维护范围是尽职尽责的，履行了前期物业合同的义务。4、住户家中的管道，物业职责是接到业主发现的问题，及时组织应急处理维修。本案原告长时间外出不在家，室内管理失控，未及时发现卫生间排污回流，才导致损失发生。原告在家必然及时发现卫生间排污物回流，告知物业疏通，就可完全避免所诉损失的发生。二、本案客观事实与原告自述事实过程，佐证不属于物业服务合同纠纷，法院依法应驳回原告的诉讼请求。《湖南省物业管理条例》第三十六条规定了物业服务企业履行六项义务，并无401住宅室内管理义务。物业公司履行了《湖南省物业管理条例》第五十五条的应急维修义务；物业公司不存在该管理条例第六十九条规定的未履行合同及违约的行为，依法不应承担原告自身行为造成的损失。01号户型4楼、4楼以上的住户，未将妇女用卫生巾、毛发等另行处理，直接排下水管道，造成妇女卫生巾、毛发在下排301室房排污共用管缓冲管处堵塞，倒灌入401号房屋，由此损害了原告的财产，应属于财产损害赔偿纠纷。物业公司没有侵权行为，不是本案真实案由的适格主体，法院应驳回对东山物业公司的诉讼请求。被告燕兴房地产公司辩称，一、原告请求被告公司赔偿装修装饰损失等共计166,276元没有事实和法律依据。1、燕兴房地产公司与原告于2017年9月19日签订了《商品房买卖合同》，燕兴房地产公司履行了交付义务，交付了验收合格的房屋，燕兴房地产公司没有违反合同约定，不承担赔偿责任。2、燕兴房地产公司所建房屋在设计及竣工时均已通过有权机关审查和验收，涉案管道设计及施工不存在设计和施工缺陷，管道堵塞与燕兴房地产公司对该房的设计、施工没有因果关系，燕兴房地产公司不承担赔偿责任。3、现场排水管道没有出现破损等，不存在质量问题和瑕疵，原告诉称的管道堵塞属于人为使用不当，燕兴房地产公司不承担赔偿责任。4、作为涉案房产的所有权人，对房产有管理责任。其未在第一时间发现堵塞现象，及时通知物业进行维修，导致房屋被污水浸泡多日，对于损失，应该承担相应的责任。5、原告诉称的误工费、临时租房费没有证据予以证明，且与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（燕兴华城三期认购协议书、买卖合同、发票、契税交纳票据、物业费收款收据、事发楼栋管家与原告通话记录、物业管家与原告的微信沟通截图、第一时间物业联系原告、疏通管道照片、应急疏通专业人员钟卫华的证词、东山物业工作人员连续两天为业主清扫、清洁、消毒照片及参加人员姓名、身份证复印件、401室遭受卫生间排污回流倒灌事件后协调会照片、证人证言、设计图两份、《工程竣工验收备案表》），本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的湖南潭泓价格评估事务所价格评估报告书，两被告虽提出异议，但均拒绝重新申请评估，视为对该评估报告评估损失的间接认可，原告提交的价格评估书有相关单位盖章，符合证据的法定形式，本院依法予以认定。2、原告提交的现场照片与被告提交的现场照片均足以反映401号房屋现场返水倒灌实际情况，本院予以认定。3、原告提交的为防止损失扩大，立即清理现场、消毒等措施的合理支出票据共计11,000元的证据，无其他证据相佐证，真实性无法核实，且原告无法证明系为减少损失必须花费的费用，本院对此不予认定。其中南京、湘乡往返高铁票据系商务座或者一等座票据，并非合理支出范围，且该费用系原告主动外出探亲，并非因卫生间渗水返涌导致的直接损失。4、被告燕兴房地产公司提交的空白住宅工程质量保证书、工程使用说明书，因无两原告签字，且两原告予以否认，该证据不能证明燕兴房地产公司向两原告或其他业主在交房时履行了提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的法定义务。燕兴房地产公司另外提交的《燕兴华城住宅装饰装修管理服务协议》、以及管理办法、承诺书，有原告文凤新签字，本院予以认定。5、关于引起原告家下水道返涌倒灌的堵塞物是堵塞在公共下水管哪个部位的事实认定。原告和东山物业公司一致认可是堵塞在301房的下水管缓冲弯，燕兴房地产公司对东山物业的所有举证不持异议，但陈述堵塞物是在三楼下水道三冲处堵塞，本院认为燕兴房地产公司这一陈述不合常理，因为三楼并未出现排水不畅通的现象，本院认定堵塞物是堵在三楼缓冲弯处。经审理查明，2017年9月19日，原告唐汝桂与被告湖南燕兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由两原告购买位于湘乡市燕兴华城三期7栋1单元401号房屋，建筑面积141.54平方米，商品房单价5334.73元／平方米，总价755078元，采用一次性付款的方式缴纳购房款。原告唐汝桂于当日缴纳被告湖南燕兴房地产开发有限公司购房款755078元，并交纳房屋契税。后涉案房屋于2019年1月29日经竣工验收备案。据原告陈述，房屋开发商于2019年3月交房，两原告自2019年5月开始装修涉案房屋，同年12月入住。2020年11月5日，两原告去南京儿子家过年，将涉案房屋钥匙交给自己姨侄女临时保管。2020年11月28日下午4：30左右，被告东山物业公司楼栋管家联系原告其房屋漏水，后经查看，两原告涉案房屋卫生间下水管道出现返水回流上涌，导致两原告涉案房屋财产受损。当日18：00左右，东山物业公司聘请专业疏通师傅钟卫华对401房下水道进行疏通，清理出卫生巾、纸巾、毛发等生活污物，东山物业公司支付管道疏通师傅50元工费。后东山物业公司连续两天聘请保洁人员到两原告涉案房屋内进行打扫、清洁。经核实，下水管堵塞原因是01号户型4楼、4楼以上某些住户，未将妇女用卫生巾、人体毛发等另行处理，直排下水道，造成妇女用卫生巾、毛发等在下排301房缓冲弯处堵塞（位于301卫生间内距地面1米多处），造成污水污物倒灌入原告401号房。双方因赔偿事宜和财产损失数额未协商一致，原告于2021年1月4日委托湖南潭泓价格评估事务所对燕兴华城7栋1单元401号房屋水浸财产损失进行价格评估。该事务所于2021年1月18日出具潭泓评字（2021）第3号价格评估报告书，确定涉案房屋财产损失为153,748元。两原告为此支付评估费2,400元。另查明，被告湖南燕兴房地产开发有限公司系涉案房屋的建设单位，被告湘乡市东山物业管理有限公司系涉案房屋小区的物业服务公司，由湖南燕兴房地产开发有限公司指定对燕兴华城小区进行物业管理。两原告于2020年9月1日缴纳2020年3月至2021年2月的物业以及车位管理费2，992元。被告湖南燕兴房地产开发有限公司委托东山物业公司向业主交房时未交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。2019年4月30日，原告文凤新在装修房屋前与东山物业公司签订了装修管理服务协议，约定装修时不封闭管道检查孔，文凤新出具了承诺书。经核实301厕所下水管的检查孔位于被堵塞的缓冲弯上方不远的位置，如果缓冲弯被堵，从检查孔中可以发现。原、被告均认可，卫生间返水回流事情发生后不久，两原告与三楼业主刘新安在东山物业公司的见证下将四楼与三楼之间的公共下水管（位于三楼室内空间）的缓冲弯改为直管。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。具体到本案，被告东山物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理单位，两原告按照约定足额及时缴纳了物业管理费，双方建立物业服务合同关系，被告东山物业公司应按照合同约定以及法律规定对涉案小区配套的公共设施、设备进行日常维护、管理。结合原、被告各自提交的证据以及认可的事实，足以证明涉案房屋污水返水原因系三楼与四楼之间的卫生间公共下水管道发生堵塞所致，属于物业公司管理、服务、维修范畴，根据东山物业公司与原告签订的《燕兴华城三期住宅装饰装修管理服务协议》以及原告向东山物业公司出具的“不封闭管道检查孔”的承诺可知，东山物业公司负有对卫生间下水道检查维修义务和职责。东山物业公司没有对管道检查孔的作用进行说明，但认为检查孔位于业主家中，物业公司没有对检查孔进行检查的义务，也不方便检查，但具体到本案中，301空间的缓冲弯堵塞了，却导致了401房污水倒灌，物业公司将检查义务推脱给业主，违背常理，因为401业主在不明知检查孔作用的前提下，不可能去301房检查缓冲弯是否堵塞。作为高层建筑，公共下水管道的畅通不能完全靠业主自觉，应有提前预防堵塞的设计或措施。本院认定缓冲弯上方检查孔的设计就是为了方便物业公司检查下水管道是否堵塞以及提前预防管道堵塞而设计的。但本案中东山物业公司并未举证证明自己对预留检查孔的卫生间尽到了检查、维修、提前防控的义务，未举证证明自己尽到了日常维护、管理职责，由此导致的损失应承担违约责任。另外，东山物业公司作为涉案小区的物业管理单位应尽到对业主合理使用下水管道的提醒、注意义务，而东山物业公司疏于履行物业管理义务，并未提前提醒业主合理使用卫生间下水管道，对损害的发生应承担相应的违约赔偿责任。两原告家中污水返涌被淹系基于公共管道堵塞导致，对于被告东山物业公司提出的其未委托管理室内事务的辩称与查明的事实不符，本院不予采纳。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，被告湖南燕兴房地产开发有限公司作为房屋建设方在交付房屋时负有同时交付住宅质量保证书和住宅使用说明书的法定义务，但燕兴房地产公司不能提供证据证明自己已履行该法定义务向两原告以及其他业主交付相关使用告知书，未有效、提前提醒业主合理、谨慎使用下水管道，间接致使两原告家中受损，被告房地产公司因未履行自己的法定义务导致损害的发生存在违约以及违法行为，应承担相应赔偿责任。两原告主张系三楼缓冲弯的特殊设计导致的下水管在该处堵塞导致污水返涌被淹。被告燕兴房地产公司提供的设计图纸经过相关权威部门认可，两原告未提供充分证据推翻经相关权威部门、单位认定的事实，本院对两原告该主张不予采纳。但燕兴房地产公司将物业与业主约定的检查孔称为检修孔，检查孔的作用在于管道堵塞时，通过检查孔进行疏通，这一说法明显与事实不符，物业与业主约定的是“不封闭检查孔”，从名称上看检查孔的作用就是用于检查，从事实上讲，本案堵塞事故发生后，并不是通过检查孔进行的疏通，而是直接在401房对下水道进行的疏通，从这个意义上讲，燕兴房地产公司作为开发商，对检查孔的作用并未真正弄清，在指定物业管理时也不会告知或有效告知物业公司检查孔的作用与使用，导致物业管理上的疏忽，这也是应该承担责任的。东山物业公司提出是由其他业主使用不当所致损失发生的辩称，鉴于本案系合同纠纷，四楼以及四楼以上住户导致的卫生间堵塞致使财产损失属于侵权责任纠纷，与本案不属于同一法律关系，对可能由直接侵权人承担的责任，本院在本案中不予处理。关于原告因卫生间污水产生的实际损失，本院经核实后仅认定两原告委托司法鉴定机构评估损失数额153,748元以及因申请评估支付的费用2,400元，故两原告因卫生间污水返涌导致的房屋损失为156,148元。本院结合东山物业公司与燕兴房地产公司均存在违约行为、未履行法定交付告知书义务的事实，酌情认定由东山物业公司和燕兴房地产公司分别承担两原告因污水返涌产生的合理损失的25%，即156,148元×25%=39,037元；其他应由实际侵权人承担的责任，因两原告并未主张，且不属于本案合同纠纷审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告湘乡市东山物业管理有限公司、湖南燕兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内分别赔偿原告文凤新、唐汝桂的合理损失39,037元；二、驳回原告文凤新、唐汝桂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,625.52元，由原告文凤新、唐汝桂自行承担1812.76元，由被告南燕兴房地产开发有限公司承担906.38元，由被告湘乡市东山物业管理有限公司承担906.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  易再凌人民陪审员  冯朝晖人民陪审员  刘 虹二〇二一年八月十八日法官 助理  王 玉书 记 员  刘伟文附判决适用法律文书《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维护养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。……第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的适用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。……《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。