青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1238号上诉人（原审被告）：曾克雄，男，汉族，1957年8月10日生，公民身份号码：XXX，住青海省西宁市城西区。        被上诉人（原审原告）：西宁市城中区南川东路办事处南酉山村民委员会，住所地：青海省西宁市城中区南川东路南酉山村。        法定代表人：董良财，该村民委员会主任。        委托诉讼代理人：齐远松、彭肖东，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。        上诉人曾克雄因与被上诉人西宁市城中区南川东路办事处南酉山村民委员会（以下简称南酉山村民委员会）土地租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。        曾克雄上诉请求：撤销一审判决，驳回南酉山村民委员会一审诉讼请求，本案诉讼费由南酉山村民委员会承担。事实和理由：曾克雄与南酉山村民委员会签订的《土地租赁合同》效力待定，一审判决认定为有效合同从而判决解除合同没有证据证明。南酉山村民委员会在签订合同时并未出具出租土地归其所有的权属证明，一审诉讼过程中南酉山村民委员会也未出示证据证明其就是土地的所有权人，不能排除出租土地的所有权属国家所有，南酉山村民委员会无权出租的事实。但一审在对出租土地的权属没有审查的情形下认定双方签订的合同为有效合同的判决可能导致案件事实认定错误。曾克雄向西宁市不动产中心、西宁市城中区自然资源局就涉案土地的权属进行了调查，西宁市不动产中心的答复是不排除其为国有土地，目前该片土地属于西宁市，但具体档案需由人民法院到西宁市城中区自然资源局调取，根据举证责任的分配原则，南酉山村民委员会有义务证明出租土地的所有权归其所有，否则南酉山村民委员会无权与曾克雄签订合同，其行为对曾克雄构成欺诈，应当承担曾克雄的所有损失。一审对曾克雄出具保证书的效力认定错误，该保证书是南酉山村民委员会对曾克雄实施欺诈行为后出具的，应为无效保证。曾克雄出具的保证书日期是空白的并没有签署为2020年8月27日，实际日期应为2020年5、6月份，2020年8月27日是南酉山村民委员会根据自己的需要任意填写的违背诚信原则，曾克雄出具保证书的原因是南酉山村民委员会承诺曾克雄在租赁土地上修建的建筑不会被拆除，但是曾克雄向南酉山村民委员会出具保证书后，6、7月份所有建筑设施被拆除。南酉山村民委员会的行为已经构成欺诈，一审关于保证书是曾克雄的真实意思表示以及曾克雄构成根本违约的认定错误，该保证属无效保证。曾克雄签订租赁合同后投入特别巨大，南酉山村民委员会应当承担违约责任。曾克雄承租涉案土地后投入资金六百余万元修建厂房，安装设备，接入供水、供电线路，修建围墙等附属设施，建成具有一定规模并具备经营条件的仓储设施，在此过程中因南酉山村民委员会不能提供土地使用权证并协助办理相关手续导致建成设施被认定为违章建筑而被拆除，给曾克雄造成巨大经济损失。因曾克雄的保证系无效行为，因此不存在逾期支付租金的情形，同时根据不可抗力的归责原则，曾克雄不构成违约，南酉山村民委员会要求解除合同的条件没有成就。即使合同有效，曾克雄也按合同约定按时足额缴纳租金，至2020年初因疫情的严重影响，造成经营发生困难，出现租金交付逾期现象，应当按照不可抗力归责原则减轻或免除疫情期间承租人交付租金的合同义务。一审判决认定曾克雄给付土地租赁费113600元错误，与合同约定的事实和实际履行状况不符，即使本案双方签订的合同是有效的，但因涉案土地上的建筑物于2020年6月全部被拆除，南酉山村民委员会依然将拆除期间及以后的租金计算在内是不合理、不公平的，根据合同约定，曾克雄应给付的租赁费为9万余元而不是113600元。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。        南酉山村民委员会辩称，曾克雄租赁案涉土地后在之上经营了7年，未取得相应建筑物的确权证书，但是不能排除南酉山村民委员会对该土地享有权利。南酉山村民委员会与曾克雄就拖欠租金核算后，曾克雄出具了保证书，该保证书是曾克雄本人书写，不存在欺诈或者胁迫行为，对于曾克雄陈述在案涉土地上建厂，后被人民政府认定为违法建筑拆除，给其造成的损失，与本案不属于同一法律关系，南酉山村民委员会也没有义务给曾克雄任何补偿。关于土地租赁费数额是双方依据合同约定计算的，没有错误。综上，一审认定事实清楚，曾克雄的上诉理由不能成立，应予驳回。        南酉山村民委员会向一审法院起诉请求：1．依法解除南酉山村民委员会与曾克雄之间签订的《土地租赁合同》；2．依法判令曾克雄向南酉山村民委员会支付土地租赁费113600元；3．依法判令曾克雄向南酉山村民委员会支付违约金11360元；4．诉讼费用由曾克雄承担。        一审法院认定事实：2013年2月20日，南酉山村民委员会（甲方）与曾克雄（乙方）签订《土地租赁合同》，约定将西宁市城中区南川东路南酉山村村民集体所有的闲置土地租赁给曾克雄使用，双方达成以下协议：一、该土地的所有权为甲方集体所有，乙方在承租期限内享有土地的使用权，不得抵押转让、转包。从事违反国家政策法规的生产经营活动。二、土地四界：西南角是石材厂、东面是钢筋厂（详见附图）。三、该土地承包期限为20年，自2013年3月1日至2032年2月28日，承租期满后，在同等条件下乙方有优先续租的权利，乙方不再续租时，房屋、设施、物资、围墙等固定建筑物由乙方自行拆除，在甲方的限期内。四、土地面积为：30亩，若有变动，以丈量为准。土地租赁费为每亩每年1600元，租赁费每三年上调一次，在年租赁费的基础上上调20％。五、承包费支付：乙方每年12月底一次性向甲方交纳当年的租赁费，若乙方超过3个月未交纳租赁费，甲方有权终止该合同。其他事项双方在合同中也进行了约定。土地租赁合同签订后，双方履行至2020年8月27日因曾克雄未按合同约定支付租赁费，后经双方结算，曾克雄于2020年8月27日向南酉山村民委员会出具《保证书》一份，载明：本人曾克雄欠南酉山村民委员会土地租赁费共113600元，本人保证1．在2020年10月1日前还50000元整；2．在2020年10月27日前还63600元。本人若有其中一期欠款还不清，村委会有权立即终止此租金合同，造成的一切后果由本人承担。偿还所欠村委会的租赁费及违约金等所有费用，违约金定为10％。身份证号：XXX，保证人曾克雄。保证书承诺的两期付款期限届满后，曾克雄仍未兑现，无奈，南酉山村民委员会诉至一审法院。        一审法院认为，南酉山村民委员会将本村村民集体所有的闲置土地对外出租收益与曾克雄签订《土地租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，合同约定之内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法成立，合法有效，受法律保护。该合同在实际履行期间，因曾克雄未按合同约定按期交纳租赁费，导致双方在2020年8月27日就拖欠的租赁费进行核算，曾克雄承认欠南酉山村民委员会土地租赁费113600元并保证分二期偿还，为此，出具了书面保证，保证在2020年10月1日前还50000元整。在2020年10月27日前还63600元。若有其中一期欠款还不清，南酉山村民委员会有权立即终止此租金合同，造成的一切后果由曾克雄承担。偿还所欠村委会的租赁费及违约金等所有费用，违约金定为10％。该保证系曾克雄的真实意思表示，但曾克雄承诺的保证期限届满后，未兑现，其行为已经构成根本违约，同时双方签订的《土地租赁合同》约定解除条件已成就，南酉山村民委员会诉讼主张解除《土地租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以确认，合同自南酉山村民委员会起诉状副本送达曾克雄时解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，曾克雄未兑现保证，至今未支付拖欠的土地租赁费113600元，其应承担继续履行给付之义务，南酉山村民委员会的该项诉讼请求，一审法院予以支持，由于曾克雄未履行付款义务，其自愿承担欠款数额113600元10％的违约金，该意思表示不违反法律、法规的相关禁止性规定，南酉山村民委员会的此项诉讼请求，一审法院予以支持。关于曾克雄针对南酉山村民委员会诉讼请求的抗辩主张，于法无据，一审法院不予采信。遂判决：1．解除南酉山村民委员会与曾克雄于2013年2月20日签订的《土地租赁合同》；2．曾克雄于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付南酉山村民委员会拖欠的土地租赁费113600元；3．曾克雄于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付南酉山村民委员会违约金11360元。案件受理费2798元，减半收取1399元，由曾克雄负担。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾克雄向本院提交新证据：1．照片一组，拟证明在租赁土地上曾克雄盖有房屋；2．申请证人庞继表出庭，证人庞继表陈述，其在曾克雄开办的保安公司上班，原工作地点就在拆除的地方。租赁土地原来是一片垃圾场，曾克雄花2年时间才将这个地方平整后建房做了汇通公司的仓库，2020年南酉山村民委员会要求曾克雄付清租赁费，当时双方对了账，但其未参与。后来听曾克雄说对账的结果是差了租赁费，所以还签了保证书。村上应该给曾克雄平整垃圾场的费用，其参与建设，知道花费600多万元，因为对整个垃圾场填埋后进行平整修了仓库还通了水电。南酉山村民委员会质证对证据1的真实性无异议，但与本案无关联；对证据2认为证人与曾克雄有利害关系，且其证明事项与本案无关。        南酉山村民委员会提交新证据：《土地移交确认书》，拟证明曾克雄租赁的土地属于南酉山村民委员会，城中区自然资源局将案涉土地上的违建建筑拆除后移交给南酉山村民委员会。曾克雄质证对此证据真实性不认可，曾克雄是确认书上拆迁的汇通公司的负责人，如果城中区自然资源局移交，也应该移交给曾克雄，不应移交给南酉山村民委员会。        本院向西宁市城中区自然资源局就南酉山村民委员会所属集体建设用地情况进行调查，调取其集体建设用地编号为459、463、484地块的《地籍调查表》。南酉山村民委员会质证对其真实性无异议，但认为地籍表中界址点为国土部门定界的专业代号，无法确定曾克雄所租赁的土地是否在以上三块地籍表所属的土地范围内。曾克雄质证对其真实性无异议，但认为无法确定曾克雄所租赁的土地在地籍表所属的土地范围内。        本院对上述证据认证如下：曾克雄提交证据1、2主要证明其对案涉租赁土地有投入，但与本案争议事项无关，故对其不做认定。曾克雄虽对南酉山村民委员会提交的《土地移交确认书》有异议但无相反证据提交，故对其证明力予以确认。曾克雄与南酉山村民委员会均对本院调取证据的真实性无异议，本院对《地籍调查表》的真实性予以确认。        二审经审理查明，曾克雄与南酉山村民委员会对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。        另查明，曾克雄租赁案涉土地后建设房屋，作为汇通公司的仓库使用。根据2020年8月7日西宁市城中区区政府常务会议工作安排，城中区区政府组织相关单位于9月18日对案涉土地上违建建筑物进行依法拆除，2021年3月9日对建筑垃圾清运完毕。2021年3月12日西宁市城中区自然资源局与南酉山村民委员会就案涉土地交接事宜签订《土地移交确认书》确认：土地坐落，该宗地位于城中区南川东路街道办事处南酉山村（方位：西宁市南陵公墓东门对面），占地面积60亩（其中：土地类型为采矿用地45亩，村庄用地11.1亩，其他草地3.9亩），西宁市城中区自然资源局将已拆除恢复后的土地交由南酉山村民委员会监管，南酉山村民委员会确保在该地块不得进行非法占地，违法建设等行为。        本院认为，曾克雄上诉主张南酉山村民委员会对案涉土地没有所有权，双方签订的《土地租赁合同》效力待定，南酉山村民委员会无权收取租金。案涉土地是曾克雄从南酉山村民委员会处租赁，二审查明，西宁市城中区自然资源局将案涉土地上违建建筑物依法拆除后，交由南酉山村民委员会监管，城中区自然资源局已经确认案涉土地坐落南酉山村，因此曾克雄此项上诉主张不能成立。案涉土地租赁合同签订后，在租赁期内曾克雄与南酉山村民委员会核对租赁费，对于欠付的租赁费，曾克雄以出具保证书的形式，确认偿还时间，现曾克雄主张其签订保证书时，南酉山村民委员会存在欺诈行为，但就此并未提交相应证据，且在二审中曾克雄认可保证书是其书写，确实存在欠付租金的情况，因此该保证书真实有效。曾克雄还上诉认为欠付的二年租赁费为96000元而不是113600元，案涉合同约定租金每三年上调，南酉山村民委员会明确双方核对欠付租金数额是按照上调后的数额核算的欠付租金数额，曾克雄在一审中对此并未提出异议，其就此上诉没有依据，本院不予支持。曾克雄未按照保证书约定向南酉山村民委员会支付欠付费用，南酉山村民委员会有权要求曾克雄按照保证书约定解除双方签订的租赁合同，以及按照保证书约定支付租赁费和违约金，一审对此判决正确，应予以维持。        综上所述，上诉人曾克雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2798元，由上诉人曾克雄负担。        本判决为终审判决。        审判长    宋敏芳审判员    靳玲审判员    张洁琼二〇二一年八月十二日书记员    程世超《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。