上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27684号原告：上海泰旌数码科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王野，总经理。委托诉讼代理人：陆懿颖，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。被告：九沪(上海)生物科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：祁宇，总经理。委托诉讼代理人：刘希，男。原告上海泰旌数码科技有限公司(以下简称泰旌公司)诉被告九沪(上海)生物科技有限公司(以下简称九沪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人雷亚鹏、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰旌公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告之间的《租赁合同》于2020年6月18日解除；2、要求被告返还租金176,510元；3、要求被告赔偿原告装修费、设计费共计270,723元。事实和理由：原、被告双方于2019年7月15日签订了一份《房屋租赁合同》,被告为该房屋的次承租人，将位于上海市XX路XXX号二期E栋202室房屋转租给原告。双方约定租赁期限自2019年7月15日至2024年7月14日止,装修免租期为2019年7月15日至2019年8月14日。原告已支付10个月租金176,510元和押金38,854.9元,并为房屋装修共计投入数十万元。2020年中旬,被告与原告协商提前终止系争合同,并承诺退还原告承租以来所有费用。故双方于2020年6月18日签订《解约协议》.原告于2020年7月10日撤离系争房屋。但截至起诉之日,被告仅返还原告押金,未支付其余任何款项。原告认为,被告应履行《解约协议》与解约承诺。被告的行为，对原告造成了巨大损失,故原告诉至法院。九沪公司辩称，不同意原告全部诉请。按照(2020)沪0104民初第21049号案件的判决书，因为已经判决大房东和二房东的合同无效，我们是次承租人，一个月前才知道这个房屋是违法建筑，因此本案的租赁合同也是无效的，当时我们不知道，所以双方签订的解约协议应当撤销。被告不应退还租金，原告占用房屋到2020年8月13日，原告应当支付占用费到这天。装修赔偿被告不予认可，原告装修没有得到被告许可，双方合同没有约定装修赔偿，后来房屋被清退组接手，被告也不清楚了。当时一直和原告协商，如果政府给被告赔偿款，被告也会相应给原告，但是现在被告也没有拿到赔偿款，无法支付给原告。本院认定事实如下：2019年4月19日，邵某与林某某(代九沪公司)签订房屋租赁合同，邵某将上海市XX路XXX号E栋房屋出租给林某某，租期自2019年4月19日起至2029年4月18日止。2019年7月15日，九沪公司(甲方，出租人)与泰旌公司(乙方，承租人)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市XX路XXX号二期E栋202室房屋(面积118.43平方米，以下简称涉案房屋)出租给乙方，租赁期限自2019年7月15日起至2024年7月14日止，装修免租期为2019年7月15日至2019年8月14日，装修期免租金不免物业管理费，月物业管理费1776.45元，月租金17651元，保证金35302元，物业管理费押金3552.90元。合同签订后，九沪公司向泰旌公司交付涉案房屋，泰旌公司支付押金38,854.90元并支付租金176,510元。2020年6月18日，九沪公司(甲方，出租人)与泰旌公司(乙方，承租人)签订解约协议一份，约定：经双方友好协商一致，自愿达成以下协议：1.甲乙双方自愿达成于2020年6月18日解除双方签订的2577XXX院E栋202室租赁合同。2.乙方保留场所内结构。3.甲方打款在乙方后本协议圣生效。4.解约清算明细详见附件。解约附件：致泰旌公司，经双方友好协商于2020年6月18日解除合约，相关费用清算如下1、截止6月18日应付电费996元。2、我司应退贵司租赁期间已收10个月房租176，510元和押金38,854.90元共计215,364.90元，综上所列我司退还贵司214,368.90元。2020年7月17日，九沪公司向泰旌公司银行转账38,854.90元。2020年8月13日，涉案房屋所在整栋房屋由法院强制清场，之后被拆除。另查明，本院于2020年12月29日作出(2020)沪0104民初21049号民事判决书，该判决书中认定：上海市XX路XXX号二期E栋房屋存在改扩建，原房与现房无法区分，该房屋从整体属于违法建筑，故判决邵某与林某某代九沪公司就上海市徐汇区XX路XXX号E栋房屋签订的《房屋租赁合同》无效。该案经二审法院判决维持，已经生效。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、转账记录、解约协议、民事判决书等证据证实，本院予以确认。审理中，原告提供了与案外人签订的录音棚装修合同(总费用45,000元)、王野的银行卡明细和王野与宫某某之间的聊天记录，用以证明其装修花费。被告对此发表质证意见认为，原告的装修被告不认可，合同约定二次装修需要相关审批，但是原告都没有报备，微信记录里说的空调是因为房屋的空调本来是被告提供，但是当时被告提供的是吸顶空调，不是风管机，原告说不能用，双方最后协商原告另外增加一组空调，费用双方一人一半。本院认为，另案生效民事判决书已经认定上海市徐汇区XX路XXX号E栋房屋整体为违法建筑，并判决关于此房屋签订的《房屋租赁合同》无效，本案的涉案房屋为其中一间，故原被告于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》应属无效。但原被告之间签署的解约协议，独立于房屋租赁合同，系双方就解决争议的约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该解约协议应属合法有效。解约协议第三条约定“甲方打款至乙方后本协议生效”，现被告已经将押金38,854.90元退还原告，该解约协议已经生效。根据解约协议，被告应退还原告共计214,368.90元，被告退还38,854.90元后，还应退还175,514元，原告计算错误，本院予以调整。关于原告主张的装修费、设计费损失。首先，原告提供的装修合同费用与其主张的赔偿费用相差甚远，原告提供的银行卡明细等不能看出系装修费用，故本院对此不予采信。其次，双方解约协议并未对此进行约定，从双方微信记录及庭审陈述，双方曾就装修损失进行口头协商，但目前也没有证据证明被告已经就涉案房屋获得装修补偿，故原告该诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、上海泰旌数码科技有限公司与九沪(上海)生物科技有限公司于2019年7月15日就上海市XX路2577弄二期E栋202室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、九沪(上海)生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海泰旌数码科技有限公司175,514元；三、驳回上海泰旌数码科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4004.20元，由上海泰旌数码科技有限公司负担2432.80元，九沪(上海)生物科技有限公司负担1571.40元。保全费2756.16元，由上海泰旌数码科技有限公司负担1674.54元，九沪(上海)生物科技有限公司负担1081.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。