广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初304号原告：广州全丰科技有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路2951号203房。法定代表人：梁锐辉。委托诉讼代理人：武宏亮,广东汇迅律师事务所律师。被告：广东中巨产业园开发管理有限公司，住所地广州市黄埔区开源大道198号自编三栋。法定代表人：陈世勇。委托诉讼代理人：徐恢弘，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思睿，广东海印律师事务所律师。原告广州全丰科技有限公司（以下简称全丰公司）与被告广东中巨产业园开发管理有限公司（以下简称中巨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员独任审理，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。全丰公司的委托诉讼代理人武宏亮，中巨公司的委托诉讼代理人徐恢弘、黄思睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议事项为第九项、第十项、第十一项、第十二项，其他事项双方无争议。一、《租赁协议书》签订时间：2018年4月24日。二、合同当事人：全丰公司（甲方、出租方）与中巨公司（乙方、承租方）。三、合同约定的租赁物概况：乙方向甲方承租位于广州市黄埔区开发大道将军山路段的广州黄埔开发大道将军山采石场地段厂房（自编N1N2）（具体位置见《合作用地界址图》，以下简称租赁物业）；厂房有两座，各有地上两层，地下一层相互连通，建筑面积44325平方米，室内外附属设施包含卸货平台雨棚2400平方米（共160米长，15米宽），门卫室为56平方米（共7米宽、8米长），最终面积以实测为准。本协议签订前，甲方向乙方详细披露出租土地使用权及建筑物已完成报建等状况资料，包括但不限于土地使用权、建筑物性质、结构图、位置图及相关规划报建等合法报建资料，乙方表示符合乙方需要，同意按现状租用。四、权属情况：权属人系广州市鑫璟投资实业有限公司，后期更名为广州市鑫璟商务服务有限公司。全丰公司提交《建设工程规划许可证》穗国土规划建证（2016）216号，该证载建设单位为广州市鑫璟投资实业有限公司，建设位置位于广州市黄埔开发大道将军山采石场地段，建设规模为厂房（自编号N1N2厂房）1幢地上2层、地下1层，建筑面积44188.6平方米；总建筑面积44188.6平方米。广州市鑫璟商务服务有限公司出具《确认证明》，载明案涉物业由其作为主体报建，广州泰人投资有限公司投资建设案涉物业，对该物业有权使用及对外出租。广州泰人投资有限公司与全丰公司签订《租赁协议书》，将案涉物业出租给全丰公司，广州泰人投资有限公司并出具《授权证明》，载明其授权全丰公司将案涉场地及地上建筑物（厂房）对外出租。五、租赁期限、用途、免租期：自2018年7月24日起至2028年8月23日止，双方确认租赁物业仅供乙方用于工业厂房及其配套使用，乙方不得改变用途。甲方同意给予乙方三个月的免租期，免租期从2018年4月24日起至2018年7月23日止。由2018年7月24日开始乙方向甲方支付租金。2018年12月，双方签订《租赁协议书》补充协议，该协议约定调整乙方租金支付起始时间为2018年8月11日。乙方承诺不再以任何理由推迟或不交租金，否则甲方有权取消给予乙方17天的租金优惠，即乙方交租时间还是从2018年7月24日开始。六、合同履约保证金：全丰公司确认收到中巨公司交纳的履约保证金4649262元。七、租金标准：租赁物业的初始租金为每月每平方米34元（租金为含可抵扣5%的增值税发票价格），租金计算方式：厂房面积：44325㎡×34元/㎡＝1507050元；卸货平台雨棚（以半价计算）及门卫室：2400㎡×34元/㎡÷2＋56㎡×34元/㎡＝42704元，合计初始期每月租金人民币1549754元，租金每三周年为一周期递增一次，在上一周期的租金基础上增幅10%；租金按月支付，定于每月的第10日前由乙方向甲方支付当月租金，或由乙方直接划入甲方指定的收款账户。庭审中，双方确认租金是含税率及水费的，因此会有波动。具体上由全丰公司财务人员先开单给中巨公司核对，中巨公司核对无误后，全丰公司再开出发票给中巨公司，中巨公司按发票金额支付。若剔除税率及水费，厂房租金为1549754元/月。全丰公司庭后补充提交双方租金的详细计算方法，说明合同约定的初期租金价格为34元（含税5点），合同约定厂房面积44325㎡，实际面积为43819平方米，实际不动产税率9个点，34元含税5点加4个点税后再根据合同约定计算租金每平方米为35.3元（含9个点税的价格），因此按租赁产房计租面积43819㎡计算实际厂房租金为1546810.7元（43819㎡×35.3元）；雨棚根据补充协议面积确定为2240㎡，再根据第二次补充协议计算雨棚租金为39536元/月。因此实际上厂房和雨棚加起租金共计1586436.7元/月。八、《租赁协议书》补充协议签订情况：2019年2月20日，双方再次签订《租赁协议书》补充协议，约定在原《租赁协议书》基础上，对于雨棚问题，由甲方建设，总面积2240平方米，对附属设施雨棚的租金参照原主合同执行。双方清晰由于附属设施雨棚是临时性建筑，当遇到政府或相关部门要求拆除时，乙方应无条件配合由甲方拆除，同时乙方承诺不因此向甲方主张任何权利。也不影响主合同的正常履行，当雨棚拆除时乙方停止向甲方支付雨棚的租金。2019年6月5日，双方又签订《租赁协议书》补充协议，约定雨棚于2019年3月30日完工，从2019年7月1日开始向甲方交租。租金为39536元/月。九、中巨公司租金支付情况：全丰公司提交自行制作的《2020年10月收费通知单》，列明收费项目从2020年2.3月部分尾款（厂房、雨棚租金）、2020年4月-10月租金及雨棚、2020年3月至10月水费全部应收及已收情况，合计欠费6569723.08元。中巨公司对该通知单数额均无异议。十、全丰公司提交若干笔银行对账单及自行制作的《中巨逾期支付租金滞纳金明细表》，主张中巨公司在2019年7月至2020年10月期间存在33笔逾期付款的事实，因此向要求中巨公司按照合同约定的1‰日的标准向其支付滞纳金。全丰公司庭审中对该表格中的应付租金一栏均无异议（疫情期间除外）。中巨公司对银行对账单的真实性均确认，仅对《中巨逾期支付租金滞纳金明细表》中的序号7、8、11有异议，认为该时间段其不应支付违约金。对此中巨公司提交了《工作联络函》，拟证实其向全丰公司申请延期付款的事实；序号13项违约金起算时间应从2020年2月26日开始，其他部分均主张违约金过高，应予调低。除此之外明细表其他部分（除疫情期间）中巨公司均予以确认。全丰公司对中巨公司提交的《工作联络函》不予确认，其主张该函件系复印件，并无原件核对。其次该函件并无全丰公司盖章，全丰公司并非与中巨公司就减免达成共识。十一、中巨公司抗辩意见及主要证据：1、中巨公司提交《关于加快推进将军山产业园区地块土地收回及租户清退工作的函》《关于将军山产业园地块收储补偿项目建议书的批复》《黄埔区人民政府官网2020年5月21日报道》《广州高新区官微2020年5月21日报道》，拟证实广州市黄埔区政府已批复同意对案涉地块进行收储。庭审中，全丰公司确认截至本案庭审日尚未签订任何收储方面的合同或协议，中巨公司表示无证据证明其截至庭审日有收到任何收储通知或搬离通知。2、中巨公司提交广州市规划和自然资源局《政府信息公开申请答复书》、广州市黄埔区控制性详细规划（局部）修编通告附图。中巨公司主张案涉租赁物所在地块规划已变更为商业用地，不具备作为厂房出租的条件，从而导致案涉合同的根本目的不能实现，全丰公司存在根本违约情形。中巨公司提出案涉地块存在规划变更情况，但其陈述是在2020年看到函件，之后2021年才进行查询的。中巨公司未能提交环评手续最终未通过的相关举证，仅陈述是意向客户前来询问，了解情况后就不租案涉厂房，导致租赁情况不佳。中巨公司亦无证据证明其租赁期间就环评问题与全丰公司进行过沟通或提出过相关主张。全丰公司主张控规并非仅凭文件，需要在规划许可证中将土地性质改变。而结合本案事实，中巨公司清楚知悉案涉厂房及周围情况，其均是做物流仓储的。其工业园本身是不允许办厂的，整片园区都是做物流仓储的，中巨公司承租时是清楚知悉的。十二、案涉租赁物交还情况：双方在回函中约定于2020年10月31日办理场地交接手续，但中巨公司陈述其于2020年10月31日下午去现场的时候并无工作人员在场，其录制了现场视频及清空场地照片，并发送给全丰公司。全丰公司主张2020年10月31日也派工作人员到交接现场，但未看到中巨公司人员。中巨公司于2020年11月2日向全丰公司邮寄案涉租赁物钥匙，全丰公司确认2020年11月3日签收钥匙，并查看场地。为避免损失扩大，其签收钥匙后刊登了招租广告。十三、双方函件往来：2020年10月14日，中巨公司向全丰公司发出《解除协议通知书》，主张案涉厂房被纳入收储范围，且长期未能办理规划验收等原因，导致中巨公司运营受严重影响。中巨公司通知全丰公司，自2020年10月30日起解除与全丰公司签订的《租赁协议书》及补充协议。为避免双方损失扩大，请全丰公司在收到通知书七日内与中巨公司协商场地及现有租户的交接事宜，逾期办理交接导致的场地占用费中巨公司不予承担。全丰公司对于中巨公司的解除协议，先后发出《关于解除协议的回函》《关于解除协议的二次回函》《关于解除协议的三次回函》。其中第一次回函明确不同意不接受中巨公司在没有法定解除权下的单方解除行为，并要求中巨公司结清欠付的租金、违约金并承担违约责任。第二次回函要求中巨公司落实第一次回函的内容，并要求中巨公司做好清房准备及达到交接要求。第三次回函要求中巨公司付清欠付租金及清空房屋、修复损坏设施、处理场地垃圾等。十四、中巨公司提交《疫情期间减免租金申请函》的打印件，主张其于2020年2月11日向全丰公司申请疫情期间租金减免。全丰公司对此不予确认，称并未收到该函件。庭审后，中巨公司向本院邮寄微信聊天截图，主张中巨公司财务人员在“全丰（将军山）财务群”中向全丰公司申请减免租金。全丰公司向本院邮寄质证意见，对中巨公司庭后提交的证据三性均不予确认。十四、其他必要说明：2020年9月18日，全丰公司起诉中巨公司，案号为（2020）粤0112民初14313号。该案中全丰公司要求中巨公司支付2020年2月1日至2020年10月31日期间欠付租金6569723.08元；全丰公司反诉要求解除租赁协议书及补充协议并要求全丰公司退还履约保证金4649262元。十五、全丰公司的诉讼请求：1.判令中巨公司向全丰公司支付2018年4月24日至2018年7月23日期间共三个月免租期的租金损失4759040.1元；2.判令中巨公司向全丰公司支付2018年7月24日中2018年8月10日期间共17天的租金优惠损失876526.06元;3.判令中巨公司向全丰公司支付2020年11月1日至2021年1月31日共3个月的房屋空置损失4759040.1元；4.判令中巨公司向全丰公司支付2019年7月1日至2020年10月31日期间的逾期付款违约金1716939.53元5.判令中巨公司承担本案所有费用。裁判理由与结果本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。全丰公司与中巨公司签订的《租赁协议书》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于违约责任的认定。中巨公司抗辩认为案涉场地存在未取得规划验收、政府收储、存在控制规划修编情况，导致案涉合同的根本目的不能实现，因此主张解除合同。本院分析如下：首先，关于规划验收问题，全丰公司确认案涉租赁物2020年3月份才取得规划验收，但事实上中巨公司依租赁合同取得并一直实际使用案涉租赁物，租赁合同中也明确全丰公司向中巨公司详细披露出租土地使用权及建筑物完成报建等情况，中巨公司表示符合其需要，并同意按现状租用，故本院认为未取得规划验收并不构成合同根本无法履行的障碍。其次，关于政府收储，中巨公司确认案涉地块截至本案一审庭审时并未实际收储，亦没有收到收储通知或限期搬离通知，对中巨公司的实际使用不构成实质影响。再次，关于控制规划修编，该事实中巨公司确认是在2020年才知悉，并于2021年才发函确认。虽租赁合同中约定租赁物业供中巨公司用作工业厂房及其配套使用，但从2018年4月租赁合同签订并交付使用，中巨公司一直正常使用或出租，至其2020年10月14日向全丰公司发出《解除协议通知书》时，其也未表示解除合同的理由有规划变更此条。中巨公司并未举证证明全丰公司存在隐瞒或未如实告知规划用途的情况，或举证证实本案存在其曾向相关部门申请开设工厂，但因规划变更导致环境评估无法办理的情形。综上，中巨公司未支付2020年2月1日至2020年10月31日期间租金构成违约，其主张因不可抗力不能实现合同目的而解除《租赁协议书》，依法不承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。鉴于中巨公司于2020年11月2日寄出了钥匙，全丰公司确认2020年11月3日收到了钥匙，全丰公司之后也确认收回案涉租赁物并重新刊登招租广告。本院确认事实上双方签订的《租赁协议书》及补充协议于2020年11月3日解除。关于2018年4月24日至2018年7月23日期间三个月（共91天）免租期的租金。双方《租赁协议书》及补充协议均载明全丰公司为中巨公司提供三个月的筹办免租期，该免租期并未明确载明附条件或前提。鉴于双方合同约定的租期为10年，属于长期租赁合同。全丰公司主张系因双方签订长期租赁合同的前提下给予中巨公司三个月的免租期，符合实际情况。根据公平原则，本院按照双方实际履行的租期834天（从2018年7月24日至2020年11月3日）占比双方约定的租期3653天（从2018年7月24日起至2028年7月23日）来确定中巨公司应实际享有的免租期。经计算，中巨公司应享有免租期21天（834天÷3653天×91天），中巨公司应向全丰公司支付剩余免租期70天的租金共计3701475.63元（1586346.7元/月÷30天×70天），全丰公司诉请超出上述数额的金额，本院不予支持。关于17天租金优惠。《租赁协议书》补充协议中明确约定，中巨公司承诺不再以任何理由推迟或者不交租金，否则全丰公司有权取消给予中巨公司的17天租金优惠。而本案中，中巨公司存在欠缴租金的情形，全丰公司有权取消该17天厂房租金的优惠，向中巨公司主张上述17天的厂房租金。经计算，中巨公司应向全丰公司支付17天租金为876526.06元（1546810.7/月÷30天×17天）。关于逾期付款违约金。全丰公司制作《中巨逾期支付租金滞纳金明细表》，载明中巨公司从2019年7月开始至2020年10月每笔租金的应付日期及实际付款日期。中巨公司主张2019年10月至2020年2月期间的租金双方已达成减免共识，但未提价对应证据予以佐证，本院不予确认。除此之外，中巨公司认可该明细表的其他部分。全丰公司作为守约方有权利要求中巨公司支付违约金。但由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，违约金的支付应以实际损失为基础。结合本案合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为全丰公司依据合同约定的1‰/日的标准主张逾期付款违约金畸高，现酌情调整中巨公司应向全丰公司支付2019年7月至2020年10月期间逾期付款违约金600000元。全丰公司超出上述数额的违约金诉请，本院不予支持。关于空置损失。（2020）粤0112民初14313号案中巨公司对全丰公司提交的2020年10月收费通知单上载明的应收租金、已收租金、欠租金金额、2020年3月至10月水费金额均无异议，在此基础上本院认定中巨公司存在违约行为，支持全丰公司没收合同履约保证金4649262元。根据损失填平原则，全丰公司没有证据证明其存在其他损失且合同未约定空置损失的情况下，全丰公司起诉要求中巨公司向其支付三个月空置损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东中巨产业园开发管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州全丰科技有限公司支付剩余免租期70天的租金共计3701475.63元；二、被告广东中巨产业园开发管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州全丰科技有限公司支付17天租金为876526.06元；三、被告广东中巨产业园开发管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州全丰科技有限公司支付逾期付款违约金600000元；四、驳回原告广州全丰科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94460元，由广州全丰科技有限公司负担54076元，由广东中巨产业园开发管理有限公司负担40384元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年八月三日书记员  张炜珊