辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8853号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳隆发农贸市场管理有限公司，住所地沈阳市大东区大什字街76号。法定代表人：邬春影，该公司总经理。委托诉讼代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄文超，辽宁东拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳汇鼎房产经营管理有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路187号。负责人：高世兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天娇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳隆发农贸市场管理有限公司（以下简称“隆发公司”）因与被上诉人沈阳汇鼎房产经营管理有限公司（以下简称“汇鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初13138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。隆发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案全部案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1.关于2013年上诉人交付被上诉人120万元款项问题。隆发公司与汇鼎公司之间签订的《租赁合同备忘录》已经在第一条明确说明：原承租人沈阳欣丰瑞祥商贸有限公司在租赁房产上注册成立隆发公司，隆发公司承继租赁的全部权利义务。一审法院认定2013年120万元应该由汇鼎公司对沈阳欣丰瑞祥商贸有限公司支付是认定事实错误，该2013年120万元和此后的460万元均为曹勇支付给汇鼎公司，完全可以认定是隆发公司与汇鼎公司之间的合同关系。在《租赁合同备忘录》中已说明2013年房产承租方未能接管，且承租方帮助出租方清理原承租人并投入大量人、财和物力。一审法院在庭审中已查明2013年租赁物为农贸市场，各摊位的租金均是汇鼎公司到现场收取的。因此2013年隆发公司交纳的120万元应计入隆发公司应缴的租金数额；2.一审法院认为漏水问题不应当向承租人赔偿而应向实际使用人赔偿是认定事实错误。一审认定隆发公司将房屋租赁给宋允庆是错误的，隆发公司在庭审时已经表明和宋允庆是合作经营关系。根据合同相对性原则，汇鼎公司就漏水问题只应对隆发公司承担赔偿责任，一审法院避开该事实完全是规避事实和法律，原一审就已经查明漏雨事实。在多年承租期间，汇鼎公司也承认和承担了维修责任。一审期间已经对漏雨问题查看现场，并组织摇号确定鉴定机构。一审认定另案处理完全是增加诉累并违反合同相对性的法律规定；二、一审法院认定减少疫情期间租金6万元，既不符合国家八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户等缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称“指导意见”），也违反了最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中免除上半年3个月房屋租金的规定，且该认定的6万元未写入判决主文，明显有客观倾向性；三、一审判决第二项认定隆发公司违约而支付违约金错误，在原一审中已经查明和认定隆发公司、汇鼎公司互负违约责任，不应认定违约责任和违约金。已经查明的事实是隆发公司完全是由于漏雨问题一直简单维修而不能完好解决才拒付租金，隆发公司不应承担违约责任。综上，恳请二审法院查清事实，依法改判，支持隆发公司的上诉请求。庭审中，隆发公司对上诉内容进行补充：第一、关于120万原款项的问题。首先，欣丰公司与隆发公司从法定代表人、公司的股东信息、股权结构、经营范围来看均不存在任何关联关系；其次，双方在没有任何约定、说明的前提下，隆发公司不可能代替其垫付120万元的租金；再次，欣丰公司在2013年是否欠付汇鼎公司租金并没有证据表明；最后，在没有任何约定欠付租金等情况的前提下，隆发公司支付的120万元只能是为其自己承租期内支付的租金。第二、关于漏水鉴定的问题。本案系发回重审之后的上诉案件，在发回重审裁定书中已明确说明漏雨修缮及经营损失具有可鉴性，因原一审没有进行鉴定而造成对举证责任的干预，但在本次发回重审中对于鉴定的损失问题又未进行实体鉴定，再一次构成对举证责任的干预。从2019年10月份汇鼎公司已实际对于案涉房产进行修缮可知，对于漏水的原因系其房屋本身的问题，加之在承租期内隆发公司一直与汇鼎公司的工作人员电话信息沟通也可知，汇鼎公司一直承诺修缮房屋的事实。根据合同的相对性也可知，隆发公司系案涉房屋与汇鼎公司的承租人，对于房屋的损失可以向其主张权利。又从汇鼎公司否认转租等情况也可知，即使有天庆宾馆的权利人主张时也只会向隆发公司主张而不能突破合同相对性，向汇鼎公司主张漏雨的损失。因此，隆发公司主张漏水损失主体适格；第三、关于20%违约金标准过高的问题。依据《民法典》及《最高院关于合同法解释二》第二十九条第一款规定，应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量违约金作出裁判；第四、关于疫情期间减免租金的问题。根据《最高院印发（二）通知》第六条可知国有企业应减免一定期限的租金，又根据《关于应对疫情帮扶小微企业、个体工商户指导意见一》明确表明国有房屋应当免除三个月的租金，本案中汇鼎公司系国有公司，应当全额减免三个月的租金。汇鼎公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆发公司的上诉请求，维持原判。汇鼎公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年9月28日至2020年4月30日租金共计2,812,903.23元；2.判令被告向原告支付违约金521,290.32元；3.判令被告承担本案诉讼费用。隆发公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金暂计50万元；2.判令反诉被告承担反诉费。一审法院认定事实：2014年3月28日，汇鼎公司与隆发公司签订房屋租赁协议，汇鼎公司将坐落于沈阳市大东区大什字街76号地面一层、二层房屋租赁给隆发公司使用。合同约定租期为2014年3月28日至2028年3月27日，年租金120万元。每年2月27日前及8月27日前支付。租金每拖欠一日加收1%滞纳金，如十日内仍未付清，甲方（汇鼎公司）有权终止协议，乙方（隆发公司）愿以物抵十日租金及滞纳金及由此产生的经济损失，并主动腾房。第十三条约定，如乙方（隆发公司）违约，其交纳的租金不退，并一次性支付违约金年租金的20%给甲方。合同签订后，隆发公司于2014年3月28日起至2019年11月27日期间陆续缴纳租金共计460万元。截止到2020年4月30日，尚欠租金2,711,780.82元。隆发公司没有按照合同约定交纳10万元保证金给汇鼎公司。隆发公司承租该房屋后将其转租宋允庆开办沈阳市大东区天庆旅馆至今。一审法院另查明，2013年3月28日，汇鼎公司将诉争房屋租赁给沈阳欣丰瑞祥有限公司，租金为120万元，租期10年。2013年4月3日、9月25日，沈阳欣丰瑞祥有限公司给付汇鼎公司两笔共计120万元租金。2014年，因隆发公司将公司注册地注册到本案诉争房屋地址，为了工商、税务相符，沈阳欣丰瑞祥有限公司提出将2013年3月28日的租赁合同承租人变更为隆发公司，于是三方签订关于大什字街76号租赁合同备忘录。之后，本诉原、被告签订了本案诉争房屋的2014年3月28日的租赁合同。一审法院认为，汇鼎公司、隆发公司达成的2014年3月28日的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，一审法院予以确认。关于汇鼎公司主张隆发公司给付拖欠租金问题。一审法院认为，隆发公司租赁该房屋后应当按照约定时间及时给付汇鼎公司租金，现隆发公司拖欠租赁房屋租金，其行为已经违约，汇鼎公司要求隆发公司给付拖欠租金符合合同约定及法律规定，一审法院准予。关于拖欠租金的金额问题。隆发公司主张2013年支付的120万元应当算做本案诉争合同项下的租金。一审法院认为，该120万元租金的缴费时间为2013年4月和9月，该时间段系汇鼎公司与沈阳欣丰瑞祥有限公司房屋租赁合同履行周期内，应当是沈阳欣丰瑞祥有限公司交纳给汇鼎公司的租金，至于隆发公司主张该阶段房屋没有交付，不应当交纳租金，则是汇鼎公司与沈阳欣丰瑞祥有限公司之间的纠纷，隆发公司无权将该租金算作自己租期内租金，据此来减少自己应当交纳的租赁数额。故一审法院对隆发公司的抗辩理由不予支持。隆发公司拖欠诉汇鼎公司租金为2,711,780.82元。关于隆发公司提出因疫情原因减免房屋租金的诉求。因今年春节过后，新冠疫情在我国大范围传播，大部分经营业态都受到疫情影响，旅店业受到冲击尤其重大，故隆发公司主张减免疫情期间房屋租金，汇鼎公司作为国有资产管理者，应当响应政府号召，与承租人共克时艰，对租赁房屋在疫情期间的房屋租金予以适当减少。一审法院根据双方约定的每月10万元的租金标准，及汇鼎公司主张的到2020年4月30日租金，决定按照3个月时间，每月减免2万元租金标准，共计减少租金6万元。关于隆发公司主张汇鼎公司没有将监控室交付，一审法院认为，监控室是否为租赁合同的标的物双方没有明确约定。在隆发公司没有证据证明监控室为租赁物的情况下，主张汇鼎公司向其交付监控室没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于汇鼎公司主张判令隆发公司向其支付违约金521,290.32元的诉请。根据双方的合同约定，如乙方违约，其交纳的租金不退，并一次性支付违约金年租金的20%给甲方。根据这一约定，因隆发公司逾期缴纳租金，已经违约，应当按照年租金的20%给付汇鼎公司即24万元。至于汇鼎公司主张的按照租金每拖欠一日加收1%滞纳金，如十日内仍未付清，甲方（汇鼎公司）有权终止协议，乙方（隆发公司）愿以物抵十日租金及滞纳金及由此产生的经济损失，并主动腾房的条款执行违约金。一审法院认为，通读该条款后，发现该条款仅适用于租金逾期10日内的滞纳金计算方式，而本案反诉被告已经逾期远超10日，故应当适用逾期缴纳租金，已经违约，应当按照年租金的20%支付违约金的条款。一审法院对汇鼎公司的过高主张不予支持。关于隆发公司主张判令汇鼎公司向隆发公司支付赔偿金暂计50万元的诉请。一审法院认为，隆发公司这一主张的依据是租赁的房屋二楼屋顶存在严重的漏水问题，造成旅馆经营损失、旅馆维修费用支出、旅馆物品损失，但是因隆发公司将房屋转租给他人开旅馆，即使因汇鼎公司的屋顶漏水造成损失，也系沈阳市大东区天庆旅馆的损失，而非隆发公司自身财产的损失。故隆发公司要求汇鼎公司承担因违约造成的损失赔偿，一审法院不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳隆发农贸市场管理有限公司在本判决发生法律效力后10日给付原告（反诉被告）沈阳汇鼎投资有限公司房屋租金2,651,780.82元；二、被告（反诉原告）沈阳隆发农贸市场管理有限公司在本判决发生法律效力后10日给付原告（反诉被告）沈阳汇鼎投资有限公司违约金24万元；三、驳回本诉原告，反诉原告其它诉讼请求。案件受理费39,558元，由本诉被告负担29,935元，本诉原告负担9623元，反诉案件受理费4400元，由反诉原告沈阳隆发农贸市场管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人隆发公司与被上诉人汇鼎公司之间于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。合同第三条租赁期限约定：“租赁期限14年，由2014年3月28日至2028年3月27日止。”关于上诉人隆发公司主张其于2013年交纳给被上诉人汇鼎公司的120万元应该折抵案涉租金的问题，经查，被上诉人汇鼎公司与案外人沈阳欣丰瑞祥商贸有限公司（以下简称“欣丰公司”）之间先行签订《房屋租赁合同》约定，租赁期限10年，由2013年3月28日至2023年3月27日止，年租金为120万元。而后，被上诉人汇鼎公司（甲方）与欣丰公司（乙方）、上诉人隆发公司（丙方）三方签订《关于大什字街76号房产租赁合同备忘录》第一条约定：“乙方租赁大什字街76号房产在工商部门注册名称为：隆发公司，乙方为工商、税务等方面名称相符，特提出将同甲方2013年3月签订的租赁合同主体承租人变更为丙方。”第二条约定：“因乙方在前期接管房产过程中，发生接管费用、清理市场用户时造成拖期进入市场等因素，甲方考虑到乙方的实际支出，根据乙方申请，同意将合同租期延长五年，以弥补乙方的各项前期支出。乙方承诺不再要求甲方承担接管过程中的全部支出。”第五条约定：“此备忘录一式三份，三方各执一份，三方签字盖章后生效，作为租赁合同附件。甲方同丙方签订租赁合同日起，原甲、乙方2013年3月签订的租赁合同作废。”由此可见，欣丰公司租赁案涉房屋后在工商部门注册名称为上诉人隆发公司，二者存在前后相继的关联关系。另结合被上诉人汇鼎公司先后分别与欣丰公司、上诉人隆发公司签订的《房屋租赁合同》的内容来看，两份合同除了租赁期限不同外，其他内容均基本一致，第二份合同的租赁期限由十年演变为十五年的理由在三方共同签订的备忘录中也作出明确约定。结合隆发公司提交的《隆发公司交纳房租明细表》可见，隆发公司签订房屋租赁合同后，于2014年至2017年期间内其均交纳了相应年度的绝大部分租金，上诉人也并未提供证据以证明其曾提出以2013年交纳的120万元抵顶此后租金的事实主张。综上，本院认定上诉人隆发公司称其于2013年两次共计转给被上诉人汇鼎公司的120万元应系为欣丰公司交纳的首年租金，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人隆发公司是否应给付违约金及违约金数额是否过高的问题，经查，上诉人隆发公司与被上诉人汇鼎公司之间签订的《房屋租赁合同》第四条租金及支付方式明确约定：“本合同年租金为：壹佰贰拾万元人民币。租金支付方式为半年付。乙方从签订合同之日起，缴纳六十万元租金。此后租金乙方提前一个月支付，即每年2月27日前、8月27日前支付。……”结合上诉人隆发公司提交的《隆发公司交纳房租明细表》可见，上诉人在租赁合同履行期内均未按照合同约定的交付期限足额交纳租金，其行为已构成违约，应按照合同第十三条约定的违约责任条款即年租金的20%支付违约金。该违约责任条款的缔结系基于双方当事人的真实意思表示，较为客观合理，上诉人隆发公司作为违约方应按照该条款向被上诉人给付违约金24万元。关于上诉人隆发公司提出应减免疫情爆发期间租金的上诉请求，经查，结合上诉人隆发公司提交的《隆发公司交纳房租明细表》可见，上诉人于2018年度、2019年度分别仅交纳租金20万元，且自2019年11月27日起再未交纳过租金。上诉人隆发公司辩称系因案涉房屋漏水致使其拒交租金，结合上诉人隆发公司一审期间提交的六张照片来看，漏水问题仅有部分房屋存在，并不足以作为上诉人隆发公司拒付绝大部分租金的抗辩理由。上诉人隆发公司作为多年拖欠租金的违约方，不应对其在疫情期间的租金进行减免，否则即是对守约方的不公平。既然一审法院已酌情减免其疫情租金6万元并在其欠付租金中予以扣除，本院对此亦予以认定。关于上诉人隆发公司主张因案涉房屋漏水问题应赔偿其经济损失的上诉请求，经查，上诉人隆发公司在二审期间自认，其承租案涉房屋后即转租给案外人经营天庆宾馆使用至今，其并非案涉房屋的实际使用人和经营者。其亦自认就漏水问题已通知过被上诉人汇鼎公司，被上诉人多次作出承诺并称还需上会研究，但并未履行修复义务。我国相关法律明确规定，“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”上诉人隆发公司依法可以自行修复房屋再向被上诉人主张维修费用，但漏水问题不足以作为其拒付绝大部分租金的抗辩理由。本案中，上诉人隆发公司并未提供证据以证实房屋漏水问题导致发生的实际损失及相应项目、金额，因其又并非案涉房屋的实际使用人，其应提供证据以证实损失的实际发生，或在案涉房屋的实际使用人向其主张赔偿经济损失后再行向被上诉人汇鼎公司主张合法权利，其就赔偿损失一节并未因此而丧失诉权。同时，因上诉人隆发公司并未对一审判决判令的欠付租金数额提出异议，本院对此亦予以维持。综上所述，上诉人隆发公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39,558元，由上诉人沈阳隆发农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月十八日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；