重庆市北碚区人民法院民事判决书 （2021）渝0109民初7971号 原告：重庆世胜物流有限公司，住所地重庆市北碚区辽宁路89号，统一社会信用代码91500109MA60CGX235。法定代表人：黄晶晶，总经理。委托诉讼代理人：余茜，重庆坤源衡泰（贵阳）律师事务所律师。被告：重庆北碚缙云中西医结合医院有限公司，住所地重庆市北碚区辽宁路89号，统一社会信用代码91500109MA5UB22A3N。法定代表人：陈新竹，总经理。委托诉讼代理人：陈彦熹，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告重庆世胜物流有限公司（以下简称世胜物流）诉被告重庆北碚缙云中西医结合医院有限公司（以下简称缙云中西医结合医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世胜物流的委托诉讼代理人余茜，被告缙云中西医结合医院的委托诉讼代理人陈彦熹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告世胜物流向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方租赁合同关系于2021年4月30日解除；2、请求判令被告立即向原告支付尚欠租金250 002元，以及逾期支付租金的违约金25 000元；3、请求确认原告对收取的100 000元保证金不予退还；4、请求判令被告支付提前退租违约金25 000元；5、请求判令由被告支付原告因本案产生的律师费10 000元；6、请求判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年4月26日，重庆恒升资产经营管理有限公司与重庆同携医院管理有限公司（后更名为缙云中西医结合医院即被告）签订《房屋租赁合同》，将重庆市北碚区XX号房屋出租给被告供其为公共卫生服务使用。租赁期限从2018年5月1日起至2023年4月30日，租金按季度结算，保证金100 000元，若被告无违约行为，则退还保证金。2019年9月12日双方签订《补充协议》，确认被告进行了名称变更，改变房屋租赁用途为提供养老、医疗等服务使用，增加了出租人因被告违约而主张权利的，被告应承担由此造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费等条款。此后，重庆恒升资产经营管理有限公司与被告、原告签订《三方协议》，将原合同的出租方变更为原告，由原告承继原合同项下重庆恒升资产经营管理有限公司的权利义务。合同履行过程中，2021年4月29日，原告收到被告《关于解除房屋租赁合同>的函》，被告称《房屋租赁合同》已不具备继续履行的条件，要求解除。2021年4月30日原告因被告违约行使解除权，向被告发函解除租赁合同，现被告已于2021年4月30日退还了房屋。截止2021年4月30日被告已累计拖欠原告2020年11月1日至2021年4月30日的租金共计250 002元，且被告有擅自退租等违约行为，原告依据《房屋租赁合同》第五条第三款、第五条第四款行使解除权，并要求被告承担违约责任。另根据合同约定，因被告在租赁期内擅自退租，已收取的保证金不予退还。综上，原告为维护自身权益，故诉至法院请求依法判决。被告缙云中西医结合医院辩称，1、案涉房屋部分早已灭失且自始未交付使用，现存房屋又不满足安全使用标准，存在重大安全隐患，损害社会公共利益，《房屋租赁合同》因违反公序良俗应当无效；2、在保留合同效力意见的前提下，即使合同被认定为有效，因原告交付的房屋存在重大安全隐患导致被告无法实现合同目的，且该房屋危及承租人和社会公众安全，被告依法有权并已于2021年4月29日解除合同，不应承担违约责任和未实际使用房屋的相应租金，且保留向原告要求返还租金、赔偿损失的权利；3、退一步说，无论合同是否有效或被依法解除，客观上双方已不可能继续履行合同，双方因根据各自过错承担相应责任。案涉房屋不具备正常使用条件且存在重大安全隐患，租金标准明显偏高，应酌情调低；其中三栋房屋早已灭失，客观上未将该部分租赁物交付给被告，相应租金应当予以扣减；由于疫情，恳请考虑减免3个月租金；4、原告主张的合同第五条第三款、第四款约定的违约金存在包含关系，即第四款包含于第三款中，系重复主张。因原告存在过错，应自行承担本案律师费，并退还被告保证金。综上，因租赁物存在重大安全隐患损害社会公共利益而导致合同无效，即使有效，被告已于2021年4月29日行使了解除权解除了合同，无承担违约责任的事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。庭审中被告明确案涉租赁合同自始无效，且违约责任在原告。经审理查明，受委托，重庆恒升资产经营管理有限公司对重庆商业投资集团有限公司所有的重庆市北碚区XX号房屋进行经营管理。2017年4月26日，重庆恒升资产经营管理有限公司（甲方）与重庆同携医院管理有限公司（乙方）签订《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，将重庆市北碚区XX号房屋出租给乙方作为公共卫生服务使用，房屋建筑面积5651.9平方米。合同约定，2017年5月1日至同年7月31日为筹备期，乙方自行办理前期各项审批、注册登记及施工设计等相关手续。2017年8月1日至2018年4月30日为排危改造期，乙方自行对房屋进行排危改造及装修施工。2018年5月1日至2023年4月30日共计五年为租赁期，租金：第一年490 000元，第二年490 000元，第三年500 000元，第四年515 000元，第五年515 000元。租金按季度结算，由乙方在每季度前5日内交付给甲方。甲方交付房产时收取乙方保证金100 000元。如乙方无违约行为，退租时退保证金，保证金不计息。合同对双方的权利义务、违约责任等均有明确约定。合同第三条第一款，甲方按现状将房屋租赁给乙方，并符合乙方的使用要求。合同第四条第一款，乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。合同第四条第四款，乙方负责租赁房产及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担相应费用。合同第五条第三款，任何一方未能履行本合同条款，守约方有权向违约方收取合同年租金5%的违约金，守约方并可单方面解除合同，所造成的损失由违约方承担。合同第五条第四款，排危改造期及租赁期内，乙方中途擅自退租的，甲方不退还保证金及已经收取的租金。乙方另还应该按合同当年租金总额的5%向甲方支付违约金。双方在合同末尾签字盖章。同日双方签订补充协议，协议约定考虑到乙方租赁房屋后须进行不损坏主体房屋结构的维修改造，甲方原则上同意与乙方保持合同延续性十年，如第一个五年期合同期间，无违约违法行为，合同到期后可再签订一个五年期合同。落款日期为2017年5月11日的北碚区XX号资产移交清单记载，办理了房屋产权登记的房屋建筑面积共计5651.9平方米，同时标注建筑面积为149.55平方米的房屋，砖混结构，二层，垮塌（经查，原房产证号：107房地证2012字第12533号，现不动产权证号：渝（2019）北碚区不动产权第000875375号）；建筑面积为102平方米的房屋已垮塌，现为空地（经查，原房产证号：107房地证2011字第58277号，现不动产权证号：渝（2019）北碚区不动产权第000875081号）。合同签订后，重庆同携医院管理有限公司缴纳保证金100 000元，并以租赁房屋为住所地申请并办理了工商营业执照，登记名称系缙云中西医结合医院，法定代表人徐建华。因发生更名，重庆恒升资产经营管理有限公司与缙云中西医结合医院于2019年9月12日签订补充协议，协议约定将2017年4月26日双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中承租方（乙方）名称变更为缙云中西医结合医院，乙方租赁场地用途由“公共卫生服务”变更为养老服务，原合同第四条乙方权利义务第1项内容变更为“乙方已知晓所承租房屋的土地性质、房屋性质、产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求”，在原合同第七条中增加一款即“甲方因乙方违约主张权利的，乙方应承担甲方由此产生的一切损失（包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、担保费、差旅费等）。”双方在合同末尾加盖公章。2019年10月9日，重庆恒升资产经营管理有限公司（甲方）、缙云中西医结合医院（乙方）、世胜物流（丙方）签订三方协议，三方一致同意，自协议签订之日起（含签订当日），原合同出租方由甲方变更为丙方，丙方承继原合同项下甲方的权利义务。协议明确，资产位置位于重庆市北碚区XX号，租赁面积为5651.9平方米。同时明确甲方已完全按照原合同履行完毕作为出租方的所有义务，包括但不限于按约交付租赁房屋，丙方确认原合同项下租赁房屋现状及设施设备完好。各方在合同末尾加盖公章。同时查明，2019年8月15日世胜物流取得案涉房屋的产权，并办理了产权登记。2020年2月4日，缙云中西医结合医院以《关于北碚缙云中西医结合医院减免和缓交房租的申请》为由要求减免2020年2月至4月租金，延缓2020年5月至7月租金在2020年7月25日前缴纳。同年4月10日世胜物流收到该申请。2020年4月14日世胜物流收到缙云中西医结合医院缴纳的2020年2—4月租金，同年7月29日收到2020年5—7月租金。2020年4月7日以缙云中西医结合医院、百龄帮（重庆）康养集团有限公司名义向重庆恒升资产经营管理有限公司发出《关于请求重庆恒升资产经营管理有限公司对重庆市北碚区XX号租赁房屋进行修缮、加固的函》，函件称根据重庆市建标工程技术有限公司出具的鉴定报告，两栋房屋系C级危房，一栋房屋系B级危房，房屋存在质量问题要求重庆恒升资产经营管理有限公司对房屋进行修缮、加固。经查，以百龄帮（重庆）康养集团有限公司的名义委托重庆市建标工程技术有限公司对重庆北碚缙云中西医结合医院改造工程安全性进行检测，该公司于2020年1月20日依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）出具检测报告三份，评定住院一号楼现阶段安全性等级为Csu级，显著影响整体承载，应采取处理措施，建议对缺陷构件进行加固处理，对弧形隔板进行拆除，门窗等围护结构进行拆除更换处理，及时对检测过程中造成的局部破坏进行修补，未经相关资质单位出具设计文件，严禁改变房屋结构布置及加层改造、改变使用用途等，楼层面上的使用荷载必须严格控制在设计及相关规范规定允许范围内，建筑后期装修施工过程中应加强观察，如发现异常情况及时向有关部门报告，并及时做好相应的应急处理措施。评定住院二号楼现阶段安全性等级为Bsu级，地基基础及主体结构安全，在设计使用荷载下可以安全使用。评定门诊楼现阶段安全性等级为Csu级，显著影响整体承载，应采取处理措施，建议对缺陷构件进行加固处理，对围护结构进行拆除更换处理，及时对检测过程中造成的局部破坏进行修补，未经相关资质单位出具设计文件，严禁改变房屋结构布置及加层改造、改变使用用途等，楼层面上的使用荷载必须严格控制在设计及相关规范规定允许范围内，建筑后期装修施工过程中应加强观察，如发现异常情况及时向有关部门报告，并及时做好相应的应急处理措施。缙云中西医结合医院缴纳租金至2020年10月30日，之后未再缴纳租金。2021年4月30日，世胜物流收到落款日期为2021年4月29日的由缙云中西医结合医院发出的《关于解除房屋租赁合同>的函》。同日，世胜物流在案涉房屋所在地即缙云中西医结合医院登记注册地张贴了《关于解除租赁合同及催收租金的通知函》，并于当日将房屋收回。庭审中双方均认可案涉房屋租赁合同于2021年4月30日解除。为维护自身权利，2021年5月25日世胜物流（委托人）与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，产生一审律师代理费10 000元。上述事实，有证明、《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》及《补充协议》、资产移交清单、营业执照、《补充协议》（2019.9.12）、《三方协议》、不动产权证、银行汇入回单、《关于北碚缙云中西医结合医院减免和缓交房租的申请》、《关于请求重庆恒升资产经营管理有限公司对重庆市北碚区XX号租赁房屋进行修缮、加固的函》、检测报告、《关于解除房屋租赁合同>的函》、《关于解除租赁合同及催收租金的通知函》、照片、民事法律事务委托代理合同、发票、电子回单及原被告双方的当庭陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，本案中原被告双方就案涉房屋建立的房屋租赁关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，针对原告提出的诉讼请求，缙云中西医结合医院提出案涉房屋交付时已有3栋坍塌，租赁面积远少于合同约定面积，严重影响开展养老院项目的整体规划，且现存房屋安全性较低，存在安全隐患，合同自始无效且原告违约的辩解意见，其理由能否成立，根据庭审查明的事实，结合当事人提交的证据材料，本院做如下评析：首先，关于缙云中西医结合医院提出案涉房屋交付时已有3栋坍塌，租赁面积远少于合同约定面积的问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同、补充协议、资产移交清单、三方协议足以证实被告从合同签订之时已明确知晓所承租房屋的土地性质、房屋性质、产权状况、资产现状及合同约定的承租面积以及实际使用面积，确认符合自己的使用要求，并约定由被告负责租赁房产及设施设备的日常管理使用和维护维修，自行承担相应费用，其后也以补充协议及三方协议的形式多次对上述情况予以确认。缙云中西医结合医院提出的该项理由不能成立。其次，关于缙云中西医结合医院提出现存房屋安全性较低，存在安全隐患的问题。本院认为，同前一问题的论述，缙云中西医结合医院租赁案涉房屋时对房屋的状况系明知，且重庆市建标工程技术有限公司就案涉房屋出具的鉴定报告系对重庆北碚缙云中西医结合医院改造工程现阶段安全性等级鉴定，该鉴定系案外人百龄帮（重庆）康养集团有限公司单方委托，世胜物流对此并不认可，加之鉴定时距离租赁合同签订、案涉房屋交付被告，处于被告管控下已近三年，案涉房屋状况距双方交付时已经发生改变，故该鉴定结论不足以证明或推断案涉房屋交付时的状态及安全性，也不足以证明现阶段的安全性问题系因原告原因造成。综上，现被告以交付房屋面积小于合同约定面积，影响使用，存在安全隐患，合同自始无效且原告存在违约情形为由进行抗辩，证据不足，且与庭审查明的事实不符，本院不予支持。对被告庭审后提交的关于对案涉房屋危险性等级鉴定的申请，本院认为，案涉房屋交由被告管理、使用已近三年，这个期间被告除对旧设施进行拆除清理外，还对房屋进行改造，在双方无法达成一致的情况下，鉴定已无客观基础，故对该鉴定申请，本院不予准许。综上所述，本院认为，缙云中西医结合医院作为承租人，未按照合同约定支付房屋租金，其行为已经构成违约，且以实际行动表达了解除合同的意愿，按照合同约定，世胜物流可行使合同解除权并收回案涉房屋。庭审中双方对房屋租赁合同于2021年4月30日解除均无异议，本院予以确认。关于租金的计算，依据合同约定的租金标准，第三年即2020年5月1日至2021年4月30日租金为500 000元。2020年初因疫情爆发，缙云中西医结合医院虽于2020年2月4日提出过书面的减免租金申请，但仍于同年4月14日完清了2020年2—4月的租金，考虑到疫情影响，本院酌情减免租金两个月，将租金顺延至2020年12月31日。被告还应支付2021年1月1日至2021年4月30日的租金共计166 667元。被告未按照合同约定向原告支付租金，其行为违反合同约定，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期付款违约金，按年租金的5%计算违约金即25 000元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于保证金，因被告违约，其已缴纳的履约保证金100 000元，原告主张不予退还，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于提前退租违约金，合同约定乙方中途擅自退租的，甲方不退还保证金及已经收取的租金，乙方另还应该按合同当年租金总额的5%支付提前退租违约金。本案中，被告无故提前退租，原告要求按合同约定计算违约金25 000元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称逾期付款违约金包含提前退租违约金，再主张提前退租违约金系重复计算，本院认为，上述两项违约金虽都具有惩罚性，但基于的法律关系并不重叠，系基于被告不同的违约行为，故对该辩称，本院不予支持。关于律师费，因本案争议的产生是由于被告的违约行为导致，且双方在协议中明确约定了律师费应由违约方承担，故原告要求被告承担因维权产生的一审律师费10 000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆世胜物流有限公司与被告重庆北碚缙云中西医结合医院有限公司之间的房屋租赁合同关系于2021年4月30日解除。二、由被告重庆北碚缙云中西医结合医院有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆世胜物流有限公司2021年1月1日至2021年4月30日的租金166 667元，逾期付款违约金25 000元，提前退租违约金25 000元，律师费10 000元，共计217 667元。三、被告重庆北碚缙云中西医结合医院有限公司已缴纳的履约保证金100 000元不予退还。四、驳回原告重庆世胜物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450.04元，减半收取为3725.02元，由被告重庆北碚缙云中西医结合医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审 判 员  邹 焱   二O二一年八月十九日              书 记 员  夏 晨-1-