安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终3788号上诉人（原审原告）：沈明军，男，1989年7月9日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫，安徽皖光大律师事务所律师。上诉人沈明军因与被上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2021）皖1324民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈明军上诉请求：撤销一审判决，改判龙大公司向沈明军支付逾期交房违约金110221.47元。事实和理由：1.案涉房屋逾期交房的真实原因是龙大公司拖欠工程款未付，与施工单位产生合同纠纷，导致工程进展缓慢，工程无法验收、无法按时交房，截至目前案涉房屋仍未取得竣工验收合格文件，因此，龙大公司逾期交房系因其自身存在重大过错导致的，应当按照合同约定承担严格的违约责任，无权主张减免。2.本案房屋买卖合同约定了逾期交房的违约金标准和计算方法，该买卖合同的条款系经过相关主管部门拟定的，合同本身具有强制力。违约金“适当减少”，应当基于合同约定予以适当减少，而不是以其他方式予以替代，一审判决参考同地段房屋租金将违约金大幅度降低至日万分之二，降幅达60%，超过法定“适当减少”的限制，违背了公平原则，且本案属于违法交房，不能认定龙大公司的交房义务得到了合理的履行，不能将该因素作为减免龙大公司违约责任的依据。3.结合一期、二期合同的签订、履行、逾期交房的原因、购房群体的雷同等因素，可以看出一审判决对同类案件作出了截然不同的判决结果。4.在建筑领域司法审判实践中，不可抗力的认定均以“一级响应”的发布时间为准，龙大公司对其主张的其他额外期限受到影响并未进行举证，一审认定免责期为52天无依据，认定32天较为合理。龙大公司辩称，1.考虑到施工受到突发环保禁令及疫情影响，导致出卖人不能按合同约定交付房屋的，当事人可以请求变更履行期限。人民法院应当结合案情实际，按照公平原则进行变更，结合当地实际情况，将违约金计算天数扣减52天是合理的。2.违约金是否过高，应以证据作为标准来客观评判，龙大公司已举证证明了违约金过分高于可能的损失，沈明军没有提供证据证明其所谓房租外的其他损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条及民法典第五百八十四条、五百八十五条规定，将违约金支付比例下调至日万分之二，符合违约金补偿为主惩罚为辅的立法精神。3.根据当前整体下行的经济形势，一审将违约金比例调至日万分之二，体现了公正司法追求的法律效果和社会效果。沈明军向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙大公司支付逾期交房违约金121706.93元；2.诉讼费由龙大公司负担。一审法院认定事实：龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年7月23日沈明军与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定沈明军购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆13#楼1306号房屋，建筑面积101.28平方米，房屋总价款569625元，约定交房时间为2020年1月30日前。第十二条约定“逾期在100日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金，逾期超过100日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后沈明军依约支付了价款，龙大公司迟至2021年3月25日向沈明军交房。交房时沈明军向龙大公司补交房屋差价款11305元。争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。2020年1月24日安徽省卫生健康委员会启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月25日调整为二级响应，2020年3月15日调整为三级响应。一审法院认为，关于环境污染防控措施是否系迟延交房免责事由问题。建筑企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为建筑企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。龙大公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有举证证明，故上述免责理由不能成立。关于疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。2020年春节前后爆发的新冠疫情系涉及全国的突发性公共卫生事件，对生产经营造成重大影响，属于不能预见、不能避免且不能克服的免责情形。龙大公司关于疫情期间免责的抗辩理由，予以支持。根据本县疫情防控实际情况，认定免责期为52天。关于补交房屋差价款11305元是否计入违约金计算基数问题。根据合同权利义务对等原则，补交房屋差价款时间为龙大公司交房之后，不应计入违约金计算基数。关于约定违约金是否过高予以调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。沈明军主张按合同约定的全部房价款日万分之五计算违约金，明显超过了龙大公司逾期交房给沈明军造成的租金损失的130%，依法应予调整。考虑到本案实际损失、当事人的过错程度以及房屋已经实际交付使用情况，根据公平原则和诚信原则予以衡量，违约金酌情调整以购房款为基数按照日万分之二计算较为合理，调整后违约金为41808.64元［569625元×0.0002×（419日-52日）］。一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年12月23日修改）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、龙大公司于判决生效后十日内支付沈明军逾期交房违约金41808.64元；二、驳回沈明军的其他诉讼请求。案件受理费1368元，由沈明军负担898元，龙大公司负担470元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，沈明军与龙大公司签订的商品房销售合同系当事人真实意思表示，内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。对于逾期交房的违约金计算标准双方在商品房销售合同中进行了明确约定，龙大公司认为双方约定违约金标准过高，要求一审法院予以调整。审理认为，双方约定交房时间为2020年1月30日前，当时全国范围内新冠疫情防控形势非常严峻，各地均出台严格的限制出行措施。虽之后部分防控措施解除，但疫情防控出现常态化，且在“外防输入、内防扩散”原则的指导下，仍时有境外输入病例和本土疫情在一定范围和区域内传染、扩散的情形发生，对经济发展造成一定影响。为此，各地陆续出台措施促进经济发展，最高人民法院也相继出台关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，对于合同及金融等涉新冠疫情民事案件要求法院从公平原则出发，对于当事人之间权利义务进行调整。从案涉合同约定交房时间及龙大公司实际交房日期显示，跨度较长，一审法院结合到当地经济发展水平、疫情防控实际状况、龙大公司逾期违约天数、双方约定违约金计算标准、案涉房屋总价款等因素综合考虑，酌情认定龙大公司因疫情防控影响免责期52天，同时将违约金计算标准调整为日万分之二并无明显不当，亦不存在显失公平的情形。沈明军认为一审法院调整违约金计算标准显失公平的上诉意见不能成立，不予采纳。另，本案与法院之前处理龙大公司开发的一期项目涉及纠纷的生效判决所约定的交房时间及疫情防控情形均不相同，沈明军认为应当依据前期生效判决确定的违约金标准计算的上诉意见不能成立，亦不予采纳。综上，沈明军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人沈明军负担。本判决为终审判决。审 判 长 马晓红审 判 员 郜周伟审 判 员 张虹良二〇二一年八月三十一日法官助理 刘 江书 记 员 孔煜雯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。