北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9826号上诉人（原审被告）：康某，女，1969年12月26日出生，住河南省信阳市清河区。委托诉讼代理人：王纪建，北京市京哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建华，男，1981年5月2日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：李某，男，1970年5月27日出生，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）：孙法海，男，1965年12月3日出生，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）：邓曼一，男，1959年11月21日出生，住北京市通州区。上诉人康某因与被上诉人刘建华、李某、孙法海、邓曼一合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康某上诉请求：撤销一审法院，发回重审或驳回对方一审全部诉求。事实和理由：一审认定事实不清，刘建华承租涉案土地系因我与刘建华之父签署有租赁合同，李某无权出租涉案土地，其与刘建华就涉案土地签署租赁合同属于无权处分，涉案土地租赁事宜应按照我与刘建华之父所签协议履行，刘建华未按合同约定交纳租金我亦有进行催缴。刘建华辩称，同意一审判决，不同意康某上诉请求，请求法院维持原判。孙法海辩称，我支持康某的上诉请求，当时是我牵头让康某把地租给刘建华父亲的，刘建华家确实是他父亲管事，刘建华只是负责管账，一审的时候法官问得很快，我当时没说清楚，刘建华父亲从我这租过地，我的合同上有拆迁分配和租金递增的情况，刘建华父亲和我打电话说康某要改合同，因为之前的合同里面没有拆迁分配和租金递增的约定，当时是我带着刘建华父亲去康某家签的合同，但当时刘建华父亲忘了把之前刘建华和李某签的合同带过来。李某辩称，同意康某的上诉请求和事实理由，刘建华家之前都是他父亲主事。邓曼一认为本案与其无关，其服从法院判决。刘建华向一审法院起诉请求：1、请求判令李某等向我支付位于北京市通州区宋庄镇翟里村刘建华自建面积为426．14平方米房屋的第一批拆迁款人民币102273．6元及利息（以102273．6元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案债权全部偿还完毕之日止）；2、请求判令李某等向我退还剩余租金2750元及利息（以2750元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案债权全部偿还完毕之日止）；3、本案案件受理费、保全费、保全担保费由李某、孙法海承担。一审法院认定事实：邓曼一（甲方、出租方）与孙法海（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《邓、孙租赁合同》），该合同约定主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇翟里村南，占地面积38亩，使用性质农业用地；2、租赁期限自2009年11月1日至2024年10月31日，租赁期限15年；3、基本年租金190000元，每满五年租金递增10％（第一个五年期为每年190000万元。第二个5年期为每年209000元，以此类推）；4、在租赁期，若遇国家征地、拆迁等事项而获得补偿款，按照以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失归乙方所有，支付给房屋等建筑物损失补偿，其中属于乙方新建的部分的补偿归乙方所有，属甲方原有部分的补偿款归甲方所有，属乙方在原有甲方建筑物基础上翻建改建的部分归甲乙双方共有，甲方占补偿款的40％，乙方占补偿款的60％，该合同还约定了其他内容。邓曼一与孙法海在《邓、孙租赁合同》落款处签字并按手印。孙法海（出租人，甲方）与康某（承租人、乙方）签订了《土地租赁合同》（以下简称《孙、康租赁合同》），该合同约定主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇翟里村南，使用性质为农业用地，占地3．29亩；2、租期自2009年11月3日至2024年10月31日止，租期15年；3、基本年租金为16400元，每满五年租金递增10％（第一个五年期为每年16400元，第二个五年期为每年18000元）；4、在租赁期内，如遇国家征地、拆迁等事项而获得补偿费，按以下方式分配，即支付给土地补偿费归甲方所有，支付给企业经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物损失补偿，乙方占补偿款70％，甲方占补偿款的30％。《孙、康租赁合同》还约定了其他内容，孙法海租赁给康某的3．29亩土地包含在邓曼一租给孙法海的38亩土地之中。本案审理过程中，李某向一审法院提供了一份康某（出租方、甲方）与刘合坤（承租方、乙方）签订的《土地租赁合同》（以下简称《康、刘租赁合同》），该合同主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇翟里村南，使用性质农业用地，占地面积2亩；2、租期为2010年10月30日至2026年10月30日止，租期16年；3、基本年租金为30000，每满五年租金递增10%（第一个五年期每年33000元，第二个五年期为每年36000元）；4、在租赁期间，如遇到国家征地、拆迁等事项而获得补偿费，按以下方式分配，支付给土地补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物损失补偿，乙方占补偿款的70%，甲方占补偿款的30%，该合同还约定了其他内容。《康、刘土地租赁合同》落款处有康某、刘合坤签字并按手印，该合同没有签订日期。其中，刘合坤系刘建华的父亲且已去世。刘建华对《康、刘土地租赁合同》不予认可，其表示刘合坤不会与康某又签订一份对自己不利的合同。刘建华向一审法院提供了以其自己的名义（刘建华为乙方，承租方）与李某（甲方，出租方）签订的《土地租赁合同》（以下简称《李、刘租赁合同》），该合同约定主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇翟里村南，使用性质农业用地，占地面积2亩；2、租期自2010年10月30日至2024年10月30日，租期14年；3、年租金每亩一万五千元；4、在租赁期内，若遇国家征地、拆迁等事项而获得的补偿费，按以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物的损失补偿归乙方所有。该合同还约定了其他内容。《李、刘租赁合同》的落款处有李某和刘建华的签字，该合同也没有签订的日期。李某认可《李、刘租赁合同》中的字系其本人所签，但表示其拿着《李、刘租赁合同》给康某看的时候，康某表示《李、刘租赁合同》签的不对，于是第二天康某又于刘建华的父亲刘合坤签订了《康、刘租赁合同》。刘建华向一审法院提供了银行转账记录，其中2017年1月26日和2018年2月13日（均为第二个五年期），刘建华分别通过中国民生银行手机银行向李某转账各30000元，刘建华以此证明其一直在履行与李某所签订的《李、刘租赁合同》，并表示其所支付的租金中不存在递增的情况。李某对收到刘建华的手机银行转账予以认可，但是并不认可刘建华在履行《李、刘租赁合同》，并表示刘建华递增的金额仍未缴纳。刘建华在涉案土地上建了房，所建设房屋的面积为426．14平方米，孙法海、康某、李某对此均表示认可，但孙法海表示该房系大伙一同拿钱给刘建华所盖，刘建华表示该426．14平方米的房屋系其本人所建。另查，2019年4月3日，邓曼一（甲方）与孙法海（乙方）签订了《拆迁补偿分配协议》，该协议主要内容如下：1、甲乙双方于2009年11月1日签订的土地租赁合同，约定甲方将位于北京市通州区宋庄镇翟里村南38亩土地租赁给乙方使用，租赁年限为2009年11月1日至2024年10月31日，租赁期限15年；2、甲乙双方针对北京市通州区宋庄镇翟里村南乙方承租的38亩土地地上物国家拆迁补偿款分配方案协商达成一致，国家拆迁补偿款总款的10%归甲方所有，国家拆迁补偿总款的90%归乙方所有；3、拆迁补偿款会分期打到甲方名下账户，甲方应在每次收到拆迁补偿款到账通知时及时通知乙方，并及时按照协议约定分配方案给付乙方应得总款的90%拆迁补偿款；4、甲乙双方协商由甲方拿拆迁补偿款的10%后，甲方不得再提出额外任何要求，剩余的拆迁补偿总款的90%全部归乙方所有，邓曼一与孙法海在该协议落款处签字确认。又查，刘建华所建房屋的拆迁时间为2018年9月27日，刘建华已于2018年2月13日向李某通过中国民生银行手机银行支付2017年10月30日至2018年10月30日租金共计30000元。北京市通州区宋庄镇翟里村民委员会（甲方）与邓曼一（乙方）、北京市通州区人民政府（丙方）签订了《腾退补偿款预付款协议书》，该协议约定主要内容如下：1、经甲乙丙三方协商，由丙方按经拆迁、评估、测绘及审计公司认可的被腾退人作为乙方，并按照实际入户测量的钢结构建筑物和砖木建筑物建筑面积8768．2平方米（最终以评审结果为准），按照每平方米240元，合计人民币2104368元作为腾退补偿预付款。北京市通州区宋庄镇翟里村民委员会与邓曼一、北京市通州区人民政府签字确认并盖章。邓曼一对此表示认可，并表示其收到2104368元同时扣除了10%，并把属于孙法海的钱给了孙法海。邓曼一表示8768．2平方米中孙法海占地6596平方米，孙法海表示自己共收到补偿款1329960元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案有两个争议焦点，第一个争议焦点为《李、刘租赁合同》与《康、刘租赁合同》两份合同哪一份实际生效并实际履行，第二个争议焦点为刘建华应当得到的补偿款金额。另，关于本案的案由根据2020年12月14日最高人民法院审判委员会第1821次会议通过的《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》，依据修改后的案由对本案的案由予以调整，在此予以说明。关于《李、刘租赁合同》、《康、刘租赁合同》两份合同，一审法院认为，双方签订合同后，只有具体、实际履行的合同为实际生效的合同，《李、刘租赁合同》与《康、刘租赁合同》区别有以下几点：1、《李、刘租赁合同》系刘建华与李某所签订，《康、刘租赁合同》系康某与刘合坤所签订；2、《李、刘租赁合同》无五年租金递增条款，《康、刘租赁合同》有租金五年期递增条款；3、《李、刘租赁合同》无拆迁补偿款分配比例条款，《康、刘租赁合同》有拆迁补偿款分配比例条款。根据一审法院查明合同履行情况，刘建华通过手机银行每年向李某交纳租金，同时在第二个五年期刘建华转账给李某的租金为30000元整，刘建华并未向李某支付递增的租金金额，而康某并未向一审法院提供刘合坤向其支付租金的证据，无法证明《康、刘租赁合同》实际履行情况，刘合坤也早在2014年已去世，这期间一直是刘建华在交纳租金并在土地上建造房屋，对此康某与李某均未提出异议。因刘建华承租的涉案土地系康某从孙法海处租赁而来，李某与康某在《李、刘租赁合同》签订并履行合同过程中系夫妻关系，刘建华有理由相信李某签订合同的行为得到了康某的授权，李某自己在法庭上也陈述其与刘建华签订完合同后拿回家给康某看了，故康某对于李某签订合同的行为是知情的，故一审法院认为《李、刘租赁合同》系李某代表康某与刘建华签订，康某系合同的出租方、甲方，该合同系实际发生效力并履行的合同。关于刘建华应当得到的补偿款金额，一审法院认为，根据《李、刘租赁合同》“在租赁期内，若遇国家征地、拆迁等事项而获得的补偿费，按以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物的补偿归乙方所有”的约定，康某理应将房屋等建筑物补偿款给付刘建华。关于建筑物补偿款金额，刘建华与各被告均认可刘建华的建筑物面积为426．14平方米，按照《腾退补偿款预付款协议书》“240元每平方米”的约定，刘建华应得的补偿款金额应为102273．6元，故刘建华主张拆迁补偿款的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。因合同虽系李某与刘建华签订，但李某实际系代表康某签订的合同，实际系康某将其从孙法海处承租的土地又转租给了刘建华，康某系出租方，刘建华系承租方，李某收取租金的行为应视为其代表康某向刘建华收取，双方在合同中约定了房屋补偿款分配的条款，故康某应向刘建华承担给付补偿款的义务。根据合同相对性，李某、孙法海及邓曼一均不需承担给付责任。虽李某提出在本案诉讼过程中的2020年10月其与康某办理了离婚，也不能免除康某的给付义务，亦不能免除其代理康某签订《李、刘租赁合同》的有效性。庭审中，刘建华虽主张由李某承担责任，但同时也表示尊重法院查明的事实，如果法院认为应由康某承担责任，对此也无异议，尊重法院对事实的认定。关于刘建华主张该补偿款利息的诉讼请求，一审法院认为，刘建华与康某并没有约定拆迁补偿款给付时间的具体日期，且此前双方存在争议，故刘建华主张拆迁补偿款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘建华主张被告向其退还剩余租金2750元的诉讼请求，刘建华于2018年2月13日向李某转账30000元用于支付2017年10月30日至2018年10月30日的租金，但刘建华的房屋已于2018年9月27日被政府拆除，一审法院已认定刘建华所履行的是《李、刘租赁合同》，该合同不存在租金递增款项，故康某应当退还刘建华一个月零三日的租金共计2750元（按每年30000元的租金标准计算）；关于刘建华主张2750元利息的诉讼请求，一审法院认为康某理应当于刘建华房屋拆迁时起向刘建华退还该笔2750元租金，但是康某至今并未退还，故康某应当向刘建华支付该2750元租金的利息，关于该笔2750元利息的起算时间，刘建华主张自起诉之日起计算，一审法院不持异议，故刘建华请求康某向其退还租金2750元及利息（以2750元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。判决：一、康某向刘建华支付拆迁补偿款102273．6元，于判决生效之日起七日内给付清；二、康某退还刘建华租金2750元及赔偿刘建华利息损失（以2750元为基数，自2020年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止），于判决生效之日起七日内给付清；三、驳回刘建华的其他诉讼请求。一审案件受理费2400元，由康某负担，于判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由康某负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，康某提交：证据1、短信记录，证明我方向刘建华催要过递增款；证据2、刘某和刘合坤签的土地转让协议，证明刘合坤对外主事，对外签合同，当时刘建华还很小；证据3，孙法海就涉案土地与别人签的租赁合同，证明涉案土地上的租赁合同都会签署拆迁分配与租金递增。刘建华发表质证意见：证据1的手机号是我的，我收到短信了，但没理她，因为我认为康某与我父亲签的合同是无效，应该履行我和李某签的合同；证据2与本案无关，涉案房屋的建筑款是我出的；证据3，与本案无关，另外，别的人合同租金是1万1，我们这份合同租金是1万5，所以我们的合同没有递增和拆迁分配条款。李某认可康某提交的证据，2018年2月11日的时候刘建华找我要账户，2月13日的时候他和我说钱打过来了，我当时就和他说还有递增款，他就没有回复了。孙法海认可康某提交的证据。康某申请证人刘某出庭作证，刘某到庭陈述：当时刘合坤家盖的房子在2010年被强拆了，孙法海组织所有租地的人摊款，每亩地3800元给刘合坤重新建房，钱交给了孙法海，孙法海转交给了刘合坤，当时刘合坤口头表态，如果他建的房再被政府强拆了，他自己出钱，不用我们凑钱，如果政府正常拆迁，会补偿给我们出的每亩3800元。康某、李某、孙法海对证人刘某的证言予以认可，刘建华对证人刘某的证言不予认可。康某另申请证人李某出庭作证，李某到庭陈述：我与康某、李某、孙法海是老乡和亲戚，我管孙法海叫侄女婿，康某是我侄女。我就是来说明我们都在北京，孙法海租了地，也租给我们一点，让我们盖房挣点钱，我们也租了两亩，当时刘合坤的房子被强拆了，孙法海就让我们一起凑钱，每亩地3800元给了刘合坤帮他重新盖房。康某、李某、孙法海对证人李某的证言予以认可，刘建华对证人李某的证言不予认可。另，李某自认孙法海的妻子与康某系姐妹关系。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人二审的诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间的争议焦点包括：第一，本案所涉土地的租赁实际履行的是哪份合同及刘建华应获得的补偿款数额；第二，刘建华是否有权要求康某退还租金及支付利息。关于实际履行的合同，康某上诉主张双方实际履行的系其与刘建华之父所签署的租赁协议，而刘建华则主张双方实际履行的系其与李某所签署的租赁协议。就此，康某所提交要求催要租金递增款的短信息并未得到刘建华的回复，其所提供刘某、与刘合坤签订的转让协议以及刘某、李某的证人证言内容均无法证实涉案合同的实际签订及履行情况，且证人李某亦与康某存在亲属关系；孙法海虽在二审审理中表示康某系将涉案土地出租给刘合坤，后康某要求修改合同，孙法海带刘合坤去康某家签订了新的合同，但其上述陈述并未在一审庭审中述明，且考虑到孙法海之妻与康某系姐妹关系即其与康某之间存在利害关系的情况，对其陈述本院难予采信。综合上述分析，康某所提供的现有证据尚不足以证明其上诉主张，一审法院根据在案证据材料，综合考虑本案当事人的实际履行情况确认涉案土地租赁实际履行的是刘建华与李某所签署的租赁协议并无不当，对于康某的上诉主张本院不予支持。关于补偿款数额，根据刘建华与李某所签署的协议第4条，“在租赁期内，若遇国家征地、拆迁等事项而获得的补偿费，按以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物的损失补偿归乙方所有”，乙方即刘建华，故刘建华有权取得针对房屋等建筑物的全部补偿款，各方均认可刘建华所建房屋的建筑面积为426．14平米，针对补偿标准，刘建华主张应根据《腾退补偿预付款协议》确认的补偿标准为每平米240元，康某则主张应按照孙法海实际分得的拆迁款按平米数平均计算为每平米130元。本院认为，按照文义解释，因国家征地、拆迁而对涉案土地上建筑物所给付的补偿款即应归属于刘建华，协议中并未体现出将涉案土地上房屋的拆迁补偿款数额与孙法海实际取得的拆迁款数额相关联的情况，康某亦未提交证据佐证曾告知刘建华补偿款数额需以孙法海实际取得补偿款为标准且获刘建华同意的情况，在此情况下，根据合同的相对性原则，本院采纳刘建华的主张，一审法院按照每平米240元的标准判令康某给付刘建华补偿款102273．6元并无不当，本院予以维持。关于租金及利息，根据在案证据材料，可以确认刘建华已将租金交纳至2018年10月30日，而涉案土地已于2018年9月27日被政府收回并将地上房屋拆除，故在此之后刘建华已无法使用涉案土地，康某应退还之后的租金，其未及时退还租金使得刘建华受有相应利息损失，康某亦应予以赔偿，一审法院根据案件实际情况对租金退还及利息支付所作处理均无不当，本院予以维持。综上所述，康某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由康某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年八月十三日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳