重庆市大足区人民法院民事判决书  (2021)渝0111民初4091号 原告：文琳，女，1988年11月11日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人:蒋云伟,重庆泰升律师事务所律师。委托诉讼代理人:周书文,重庆泰升律师事务所律师。被告:重庆市升泰商业管理有限公司,住所地重庆市大足区龙岗街道办事处西路正华大厦B幢2号,统一社会信用代码915002253052644618。法定代表人:胡小宇,总经理。被告:重庆金鸿百货有限公司,住所地重庆市大足区XXX号2-14,统一社会信用代码91500225MA612NLD25。法定代表人:杨奇,总经理。第三人:重庆市大足区喜来购百货超市有限公司,住所地重庆市大足区龙水镇龙玉路139号附42号,统一社会信用代码91500225MA60H9C36D。法定代表人:侯成,总经理。原告文琳与被告重庆市升泰商业管理有限公司(以下简称升泰公司)、重庆金鸿百货有限公司(以下简称金鸿公司)、第三人重庆市大足区喜来购百货超市有限公司（以下简称喜来购公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月9日立案后,依法适用简易程序，由审判员彭黎明独任审判，于2021年7月19日、2021年8月11日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告文琳的一般授权委托诉讼代理人蒋云伟、周书文到庭参加诉讼,被告升泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告文琳的一般授权委托诉讼代理人周书文,被告升泰公司的法定代表人胡小宇，第三人喜来购公司的法定代表人侯成到庭参加诉讼；被告金鸿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文琳向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告升泰公司签订的《商铺委托经营管理合同》,并由被告升泰公司返还重庆市大足区XXX号商铺;2.由被告升泰公司支付原告截止2021年3月31日的租金5156.2元;3.由被告升泰公司、金鸿公司共同支付2021年3月31日后的租金,按照每月504.4元的标准支付至返还重庆市大足区XXX号商铺之日止;4.由被告升泰公司支付原告违约金6052.8元。事实和理由:2019年4月19日,原告文琳与被告升泰公司签订《商铺委托经营管理合同》,约定文琳将重庆市大足区XXX号商铺出租给升泰公司,租期自合同签订日至2032年1月1日,前两年租金按65元/平方米/月计算,每季度支付。合同约定“如无故拖欠租金……；若超过180日未交清应交租金,则视为升泰公司违约,升泰公司须向文琳一次性赔偿一年的租金作为违约金,并结清前期所欠的事实租金。升泰公司需支付的违约金及拖欠租金须于10个工作日支付给文琳,文琳有权单方面解除本合同”。升泰公司自2020年3月30日开始拖欠原告租金,截止2021年3月31日，累积拖欠原告租金5156.2元。目前，被告金鸿公司占有使用案涉商铺经营“好又多生活超市大足阳光鑫城店”。现原告提起诉讼，请求依法判决。被告升泰公司辩称,1.同意解除原告与升泰公司签订的《商铺委托经营管理合同》，但是，升泰公司在履行合同过程中与第三人喜来购公司签订了租赁合同，如果喜来购公司因此追究升泰公司的责任，则该责任由原告承担;2.升泰公司同意支付欠付原告的租金，欠原告负1-162号商铺租金为4614元，并非原告诉称的欠付5156元；3.原告主张的违约金过高,要求按照当前欠付租金的20%计算违约金。被告金鸿公司未作答辩。第三人喜来购公司述称,1.喜来购公司与升泰公司就案涉房屋签订租赁合同后,喜来购公司又登记成立金鸿公司,由金鸿公司在实际使用案涉房屋进行经营；2.喜来购公司与升泰公司签订租赁合同时,升泰公司出示了其与房屋业主的委托协议,委托协议上约定了十年或二十年的委托经营时间,因此喜来购公司才与升泰公司签订了十年的租赁合同,合同签订后,也按照与升泰公司的合同约定及升泰公司的指定向各房屋业主支付了租金,业主收到租金后未向喜来购公司及升泰公司提出异议,因此喜来购公司认为房屋业主是默认了这个租金标准的；3.原告与升泰公司解除房屋租赁合同可能导致喜来购公司与升泰公司之间的合同无法履行,将给喜来购公司造成很大的损失,因此喜来购公司不同意解除原告与升泰公司之间的租赁合同；4.喜来购公司已对案涉房屋进行了装饰装修,投资800多万元,于2020年11月20日开业经营,因原、被告之间的纠纷导致使用案涉房屋经营的超市已于2021年7月20日关闭经营,因辞退员工已赔偿十多万元,产生了很大损失,第三人也将要求业主及升泰公司进行赔偿。本院经审理认定事实如下：被告升泰公司由重庆升泰商业管理有限公司进行名称变更登记而来。2019年4月19日,原告文琳（甲方）与重庆升泰商业管理有限公司（乙方）订立《商铺委托经营管理合同》,主要约定：1.由甲方将大足区XXX号商铺（建筑面积7.76平方米）全权委托乙方对外经营及管理，委托经营期间为签订合同起至2032年1月1日（含8个月装修免租期）。2.委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归乙方所有，甲方委托乙方与承租方签署《物业租赁合同》及《商业管理公约》，乙方有权对甲方的商铺进行出租或再出租，甲方不得自行委托经营管理或另行出租；委托期间，甲方不得以任何理由收回商铺，影响乙方的统一经营、统一管理；甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。3.租金按照65元/平方米/月的标准计算，免租期到期后第三年开始逐年递增6%的租金；租金的起算时间以免租期截止之次日起计算,支付时间为每年的3月30日、6月30日、9月30日、12月30日前。4.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8日开始至90日内，甲方有权向乙方按照每天以实欠租金的万分之五加收滞纳金；超过90日至180日内，甲方有权向乙方按照每天以实欠租金的千分之一加收滞纳金；若超过180日未交清应交租金,则视为乙方违约,乙方须向甲方一次性赔偿一年的租金作为违约金,并结清前期所拖欠的实际租金。乙方需支付的违约金及拖欠租金须于10个工作日内支付给甲方,甲方有权单方面解除本合同。2020年5月20日,升泰公司（甲方）与喜来购公司（乙方）订立《房屋租赁合同》,主要约定：1.租赁房屋为重庆市大足区XXX号负一楼1至188号，建筑面积为5388平方米，甲方承诺拥有房屋的使用权以及委托租赁权,有权向乙方出租，按照物业现状交付。2.租赁期限为121个月,从2020年5月20日起至2030年6月30日止；租金按照27元/平方米/月的标准计算，月租金为145476元,每三年在上一年的基础上上浮6%,租金每季度支付一次。3.免租期为2020年5月20日至2020年6月30日、2021年1月1日至2021年4月30日、2022年1月1日至2022年4月30日、2023年1月1日至2023年4月30日,免租期期间不计租金。2020年7月31日,金鸿公司登记成立,喜来购公司法定代表人侯成系金鸿公司股东。金鸿公司以喜来购公司承租的重庆市大足区XXX号负一楼1至188号商铺作为经营场所，经装饰装修后用于经营大型超市,于2020年11月20日开业经营。重庆市大足区XXX号负一楼1至188号商铺由重庆市宝雍房地产开发有限公司开发建设,共有商铺188个,面积共计5379.39平方米。188个商铺中，已销售商铺58个,面积共计1168.45平方米；通过以物抵债方式转让商铺73个，面积共计2399.14平方米；重庆市宝雍房地产开发有限公司自持商铺57个，面积共计1811.8平方米。该188个商铺权利人均已通过与升泰公司订立合同等方式将商铺交由升泰公司统一管理经营。另查明：因被告升泰公司拖欠部分租金，其于2020年6月30日向原告文琳出具欠条一份,载明欠到文琳坐落于重庆市大足区XXX号商铺从免租期截止之日起至2020年6月30日止的租金1874元，并承诺于2021年4月1日前付清；2020年7月1日至2020年12月31日期间，原告文琳已经收到按照27元/平方米/月为标准计算的租金。与本案原告文琳向本院提起类似诉讼的共有56案，涉及重庆市宝雍房地产开发有限公司销售的重庆市大足区XXX号负一楼1至188号商铺中的56个商铺，面积共计1128.48平方米。同时查明,本案涉案房屋所有权人为江雲山,原告文琳系其监护人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。针对原告文琳的诉讼请求，结合本案事实，本院综合评析如下：关于合同的解除以及返还商铺问题。本院认为，原告文琳与被告升泰公司于2019年4月19日订立的《商铺委托经营管理合同》，虽然名为委托关系，但按照该合同中升泰公司有权对原告商铺进行出租或再出租，原告在委托期间不得以任何理由收回商铺，影响升泰公司的统一经营、统一管理，本合同为不可撤销合同，由升泰公司向原告支付租金及承担违约责任等约定，该合同实为租赁合同关系。该合同系原告与升泰公司的真实意思，不违反法律强制性规定，合法有效。根据该合同约定，升泰公司对原告的商铺有转租的权利。被告升泰公司于2020年5月20日与第三人喜来购公司订立《房屋租赁合同》，因升泰公司对租赁标的物享有出租和再出租的权利，且转租合同期限未超出原告与升泰公司之间租赁合同约定的期限，该转租合同系升泰公司与喜来购公司真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦合法有效。第三人喜来购公司基于对《商铺委托经营管理合同》中升泰公司有转租权的信任，且转租合同期限未超出原告与升泰公司之间租赁合同约定的期限，第三人喜来购公司在转租合同中的承租人权利受法律保护。原告与升泰公司之间的《商铺委托经营管理合同》是升泰公司与第三人喜来购公司之间《房屋租赁合同》存在和履行的前提，原告同意升泰公司有转租权，转租合同因此对原告产生法律约束力。虽然原告与升泰公司约定了“若升泰公司超过180日未付清租金，原告有权单方面解除合同”，但双方解除合同应以不影响第三人权利为前提，原告与升泰公司订立《商铺委托经营管理合同》时，明知升泰公司将会把原告的商铺与其他商铺形成整体转租他人用于统一经营，因此，原告、升泰公司约定了转租权，基于保护转租合同承租人的权利，构成原告、升泰公司之间《商铺委托经营管理合同》解除权行使的限制。本案中，原告要求解除《商铺委托经营管理合同》和升泰公司同意解除合同的行为，将直接导致升泰公司与第三人喜来购公司的《房屋租赁合同》无法履行，不仅侵害了转租合同中次承租人喜来购公司的合同权利，也与原告、升泰公司自身合同义务相违背。同时，涉案商铺位于负一层，与同为负一层的另外187个商铺形成一个面积合计为5379.39平方米的整体，各商铺无法完全单独隔离。升泰公司经原告及另外187个商铺权利人同意，将该188个商铺整体出租给第三人喜来购公司用于经营大型超市，现第三人喜来购公司已对案涉商铺进行装饰装修及投资，并实际投入运营。虽然原告、升泰公司同意解除双方订立的《商铺委托经营管理合同》，但包括本案原告在内要求解除合同的商铺权利人所持有的56个商铺面积仅占该负一层整体商铺面积的21%左右，在其他商铺权利人未要求解除与升泰公司订立的合同的情况下，如原告与升泰公司解除合同,将严重损害其他商铺权利人的利益。据此，对原告要求解除与升泰公司订立的合同及返还商铺的请求，本院不予支持。关于欠付租金的问题。在租赁合同关系中，承租人应当按照约定的期限支付租金。按照合同约定以及被告升泰公司出具的欠条,原告文琳要求被告升泰公司支付截止2021年3月31日欠付的租金的请求本院予以支持。欠付的租金为：从免租期截止之日起至2020年6月30日止为1874元、2020年6月30日起至2020年12月31日止为1769.28元[（65元/平方米/月-27元/平方米/月）×7.76平方米×6月]、2021年1月1日起至2021年3月31日止为1513.2元（65元/平方米/月×7.76平方米×3月）,合计5156.48元，原告主张5156.2元,符合法律规定,本院对该5156.2元予以支持。关于2021年3月31日至合同解除之日期间的租金和合同解除之日至返还重庆市大足区XXX号商铺之日期间的占用费的问题。因原告文琳的该主张是基于解除合同，在合同未解除的情况下，本院对该主张不予支持。关于违约金的问题。原告文琳与被告升泰公司订立的《商铺委托经营管理合同》约定了“若升泰公司超过180日未交清应交租金,则视为升泰公司违约,升泰公司须向文琳一次性赔偿一年的租金作为违约金”，由于升泰公司对部分租金超过180日未支付，故升泰公司应当向文琳支付违约金。现升泰公司认为文琳主张的违约金过高,请求减少,愿意按照当前欠付租金的20%计算违约金。按照法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，综合考虑合同履行情况、双方过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院酌情就逾期支付租金的违约金予以减少,结合升泰公司的意见，违约金按照欠付租金的20%计算,为1031.24元（5156.2元×20%）。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,缺席判决如下：一、由被告重庆市升泰商业管理有限公司支付原告文琳租金5156.2元及逾期支付租金的违约金1031.24元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告文琳的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1161.88元,减半收取计580.94元,由被告重庆市升泰商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员      彭黎明              二〇二一年八月二十五日                   法  官  助  理      龚朝菊书    记    员      何  丽  - 1 -