天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初4519号原告：刘巍，男，1954年1月4日出生，汉族，第一航务工程局退休职工，住天津市东丽区。被告：李玉琴，女，1975年3月3日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。被告：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河北区靖江路1号增3号。法定代表人：李刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵广泉，男，该公司职工。原告刘巍与被告李玉琴、天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司（以下简称：鼎盛亿嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘巍及被告李玉琴、鼎盛亿嘉公司的委托诉讼代理人邵广泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘巍向本院提出诉讼请求：1.判令被告李玉琴赔偿原告13个月房租共计18200元，被告鼎盛亿嘉公司承担连带责任；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年11月24日，经鼎盛亿嘉公司介绍我与外地来津租户李玉琴签定一年期的房屋租赁合同（自2019年11月24日至2020年11月24日），因为租户孩子要上学口头协议长期租用至孩子小学毕业，当时我对教育局小学生新生入学相关政策规定不知情，中介有意隐瞒教育局有关小学生入学政策规定，与租户签了一年租赁合同。租户表示孩子上学很困难，我出于同情心，积极协助租户办理了公证手续，并按照房管部门要求把起租日期2019年11月24日改为2020年5月25日。租户的孩子顺利入学、租户在2020年11月24日推翻之前的承诺突然提出撤租要求，并由中介牵头办理了相关手续。由于教育局入学政策规定二年一审核，并且二年内不允许再有孩子上学，导致我的房屋无法正常出租。对乙方的欺骗行为，我要讨个公平公正的说法，以维护社会的正义与和谐。被告李玉琴辩称，不同意原告全部诉讼请求。我和原告已经解除了房屋租赁合同，租赁期间我不差原告租金，我使用房屋期间没有损坏房屋，也没有转租，原告还扣了我一个月的押金没有给我。租赁期间，是原告和我一起办理的房屋租赁登记备案证明和居住证，房租到期后，原告又和我一起撤销了房屋租赁登记备案和居住证，也到鼎盛亿嘉公司做了备案，现我没有义务赔偿原告主张的房租。被告鼎盛亿嘉公司辩称：首先，原告、李玉琴和我公司三方签订的租赁协议已经到期，在租赁期限内，我公司协助李玉琴办理了居住证，还到房管部门办理了房屋租赁备案登记，我公司已超出自己的工作职责范围，帮助原告和李玉琴办理了上述手续。其次，根据天津市教育部门的规定，外地孩子在津入学在本市要有承租的房屋，李玉琴为了在天津给孩子办理入学手续承租了原告的房屋，并在房管部门办理了备案登记。孩子入学的问题是教育部门决定的，不是我们中介可以决定的，所以我公司不应该承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2019年11月21日，刘巍作为甲方、李玉琴作为乙方经鼎盛亿嘉公司（经纪方）居间介绍签订的《房屋租赁合同》约定：刘巍将坐落于天津市河北区房屋租给李玉琴，租赁期限12个月，自2019年11月25日至2020年11月24日止，每月租金1400元，按照季度支付。为保障乙方合理并善意的使用房屋及配套设施，乙方应在签订合同及支付首期租金的同时向甲方支付1400元押金。待租赁期届满，乙方不再续租，在乙方结清该物业一切管理费、电话费、煤气、水、电等费用后甲方将押金全部归还乙方。合同第七条违约处理条款约定，1.乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构、改变用途或利用该房屋进行违法活动的，甲方有权终止合同，并要求乙方按年租金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿；2.租赁期间，乙方逾期支付租金，甲方有权终止合同，并要求乙方按年租金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿；3.租赁期间届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿；4.租赁期间，乙方中途擅自退租，甲方有权终止合同，并要求乙方按年租金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿；5.租赁期间，乙方逾期缴纳水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费及暖气费等有关费用达壹个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。该合同另约定，签订合同同时，甲乙双方各向经纪方交纳信息服务费700元。上述合同签订后，刘巍依约将出租房屋交付李玉琴使用，李玉琴依约向刘巍支付了押金和房屋租金，被告并不欠付原告租金。双方就租赁房屋到天津市河北区住房和建设委员会办理了租赁期限自2020年05月25日至2021年05月25日《天津市房屋租赁备案登记证明》，合同到期后，双方又于2020年11月27日办理了租赁登记备案注销申请。现刘巍以天津市教育局相关文件规定，出租房屋内两年内不能有两个孩子在房屋所在学区办理入学手续，李玉琴租赁涉诉房屋为其子女办理入学手续，租赁合同到期后未能履行长期租赁房屋的口头承诺，经相关部门调解，李玉琴仍不同意继续租赁房屋到2021年底，导致其房屋后续不能再出租给其他要租赁该房屋办理入学手续的租户，给其造成损失，要求李玉琴赔偿其13个月的房屋租金损失；而鼎盛亿嘉公司工作人员在居间过程中明知教育局上述相关规定而未告知其，存在隐瞒事实情况，应承担连带责任。庭审中，刘巍表示在与李玉琴签订《房屋租赁合同》时即知道李玉琴租房是为了给子女办理入学手续，其也积极协助李玉琴办理房屋出租备案手续和居住证。李玉琴则对刘巍陈述双方口头约定长期租赁房屋不予认可，鼎盛亿嘉公司对于刘巍陈述其工作人员存在隐瞒事实的情况亦不予认可。本院认为，刘巍与李玉琴经鼎盛亿嘉公司居间介绍签订的《房屋租赁合同》系各当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。合同期内，李玉琴依约向刘巍支付了相应的房屋租金，并不拖欠房租，合同到期后亦按照约定与刘巍办理了房屋交接手续，并办理了房屋租赁登记备案注销手续，已全面履行了合同义务，不存在合同约定的违约情形。庭审中，刘巍自述出租房屋时即知道李玉琴是为子女办理入学手续才租赁房屋的，说明刘巍对房屋出租后的用途是知悉的，现涉案房屋无法对外出租的原因无法认定是李玉琴退租造成的。刘巍主张李玉琴赔偿其13个月房屋租金18200元，鼎盛亿嘉公司承担连带责任一节，既不符合《房屋租赁合同》的约定，也不符合法律规定，故本院无法支持。关于刘巍主张李玉琴曾口头表示长期租赁涉诉房屋后反悔的情况，庭审中李玉琴不予认可，刘巍亦未能提供相关证据予以证实，本院对其该项主张不予采信。关于刘巍主张鼎盛亿嘉公司在居间过程中存在隐瞒事实情况，对其该项主张刘巍未能提供相关证据予以证实，鼎盛亿嘉公司不予认可，故本院对刘巍该项诉请亦不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款条规定，判决如下：驳回原告刘巍的诉讼请求。案件受理费128元，由原告刘巍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  訾文华二〇二一年八月九日书记员  马 芳附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。