江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4285号上诉人（原审原告）：蒋建设，男，1976年3月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范建明，男，1973年9月6日生，汉族，住江苏南通市如皋市。委托诉讼代理人：张昕煜，如皋市下原法律服务所法律工作者。上诉人蒋建设因与被上诉人范建明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人蒋建设及其委托诉讼代理人王进、被上诉人范建明的委托诉讼代理人张昕煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋建设上诉请求：一审判决对房屋装修费用、房屋租金及物业费承担等事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院在查清事实后依法改判。事实与理由：一、针对房屋装修费用：1.在一审庭审中，上诉人提供了《房屋装修合同》、装修收款收据房屋损坏照片及视频资料，足以证明在租赁期间，被上诉人租赁使用房屋给房屋造成损坏，且被上诉人对此是明知的。二审庭审，上诉人认为有必要贵院通知被上诉人出庭说明情况。2.上诉人因被上诉人租赁房屋遭受损失，按照合同约定，该损失应由被上诉人承担。二、关于房屋租金问题：另案一审判决是在2020年12月1日作出，该案中上诉人的诉请是请求判决继续履行合同，但判决结果是解除合同，并确认“原、被告之间的租赁合同于2020年10月24日解除”。鉴于一审法院判决延迟两个月，至少该两个月的租金被上诉人应予承担。同时，因被上诉人租赁期间导致房屋损坏，装修两个月闲置的损失，应按照租金计算并主张。三、关于物业费的支付：上诉人在一审庭审中提供了一个月物业费应缴纳的物业费金额，在被上诉人租赁期间，被上诉人应当缴纳相应的物业费。鉴于被上诉人未能交清应支付的物业费，故上诉人在一审诉讼中提出，一审法院应当予以判决支持给付。被上诉人范建明辩称：1.关于房屋的装修费用，装修房屋的相关义务应由上诉人自己承担。上诉人在一审中并无相关证据证明被上诉人在租赁过程中保管或者使用不当造成了损害。并且上诉人在一审中主张的房屋的维修费用，也无法确定其真实性，证据均不具有证明效力。2.关于房屋的租金，在（2020）苏0311民初6251号判决中对于上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经确认在2020年10月24日终止，一审法院判决迟延两个月，也与被上诉人承租没有任何关联。在2020年10月24日以后，被上诉人不存在给付租金的义务。另外，上诉人称租赁期间房子损害导致其装修两个月，闲置的损失由被上诉人承担，更没有任何法律依据。3.上诉人在上诉状中谈到物业费的支付，因上诉人一审中提交的物业费的票据是发生在2020年10月24日以后的，双方之间的租赁关系已经解除，物业费用不应当由被上诉人承担。蒋建设向一审法院起诉请求：1.请求依法判决范建明给付房屋恢复原状(装修)费15900元、物业费用1960元、两个月房屋租金4800元，合计22660元。2.诉讼费由范建明承担。庭审中蒋建设将第一项诉请变更为：请求依法判决范建明给付房屋恢复原状(装修)费13500元、物业费1960元（2020年4月23日至2021年1月）、四个月房屋租金9600元（从2020年10月24日至开庭时的租金），合计25060元。一审法院查明：2018年10月24日，蒋建设（出租方，甲方）与被告范建明（承租方，乙方）签订租赁合同一份，约定：1、乙方承租甲方位于徐州市泉山区段庄广场西侧中凯城市之光B#2608室房屋，建筑面积100㎡，装修状况及设施，固定装修（地板、空调、热水器及楼上隔断、楼梯等）。2、租赁用途为办公。3、租金为每月2400元（不含税），每月3200元（含税），按年支付；租赁期间为2018年10月24日起至2020年10月23日止，租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还该房屋及其附属设施、物品；乙方于2018年10月24日前支付甲方首付租金人民币（大写）贰万八千八百元整。同时，甲方当日将该房屋交付给乙方使用。以后乙方每期租金必须提前半个月交付，每迟付一天应增付该房屋当期租金百分之一的滞纳金。4、房屋及附属设施的维护，在租赁期间，因乙方保管或使用不当，致使房屋及附属设施损坏或故障的，乙方应负责维修并承担赔偿责任。乙方在租赁期间，水、电、网络、物业费由乙方承担。房内财产损失保证金押金叁仟元整。5、租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，征得对方同意，甲乙双方除据实结算房屋租金、水、电费等费用外，违约方应向对方支付月租金200%的违约金。双方还对其他事项进行了约定。2020年10月29日，蒋建设将范建明诉至一审法院，要求与范建明继续履行合同、给付拖欠的租金、物业费并支付违约金和滞纳金等。一审法院经审理后于2020年12月1日作出（2020）苏0311民初6251号民事判决书，认为双方之间的租赁合同已于2020年10月24日合同到期后自然解除，并对范建明欠付的租金、滞纳金和违约金一并予以处理。遂作出民事判决：一、范建民于判决生效之日起十日内给付蒋建设房屋租金11400元及违约金，二、驳回蒋建设的其他诉讼请求。该民事判决业已生效，蒋建设、范建明双方确认范建明已经按照判决内容履行了给付义务。一审中，蒋建设为证明其主张，还向一审法院提交以下证据：1.盖有徐州众凯物业管理有限公司财物专用章的2020年12月11日的收款收据1张：客户名称为B-2608，物业费为2020年11月1日-2020年12月1日245元。对于该份证据，范建明认为蒋建设举证的物业费单据缴纳时间是从2020年11月1日至12月1日，是在双方合同解除后的物业费用，范建明不应当承担。2.蒋建设与徐州市鼎点广告有限公司于2020年12月10日签订的《房屋装修合同》一份，内容为：装饰施工地点：徐州市段庄广场西侧中凯城市之光B#2608室。装饰施工内容：1、石膏板局部拆除及更换（吊顶）（含垃圾清运、运费、上楼、安装、损耗）170元∕㎡，10㎡，计1700元。2、一层复合地板局部拆除及更换120元∕㎡，10㎡，计1200元。3、二层实木地板局部拆除及更换260元∕㎡，10㎡，计2600元。4、墙面（清理、打磨、刮腻子、两面漆）70∕㎡，120㎡，计8400元。5、淋浴房弧形防爆钢化玻璃门2000元个，计2000元。工程总价款15900元，（不含税价）（含税价20000元）合同签订之日支付工程款合计10000元，竣工后当日结清工程款5900元。3.徐州市鼎点广告有限公司于2020年12月10日出具的收款收据1张，证实支付装修费1万元。蒋建设称该款是通过微信转账，未提交转账名细。徐州市鼎点广告有限公司于2021年2月6日出具的收款收据1张，证实支付装修费3500元。蒋建设称该款项是以现金方式支付。4.蒋建设提交微信聊天记录打印件、照片等证据，证明房屋损坏情况及多次要求范建明将房屋恢复原状。对于上述证据，范建明认为该照片是否是其所承租的房屋损坏的现状无法确认。同时，房屋装修合同和收据与本案是否具有关联性也无法进行确认。再者该组证据与范建明的承租行为是否具有因果关系无法看出。所以，对该组证据的证明效力不予认可。微信聊天记录仅是原告单方意思表示，范建明并没有予以认可。租赁合同第四条也不能证明蒋建设的主张，因为该条款承担责任的前提是附条件的，即范建明存在保管或者使用不当导致出租物损坏的才承担责任。另外需要说明的是，出租屋确实存在少许的墙皮损坏，主要是因为蒋建设所有的空调外机漏水导致的。一审法院认为，诚实信用是市场经济活动中的道德准则，也是社会主义市场经济稳定发展的基础。经济活动中的民事主体应遵循该诚实信用原则，合理、合法的处分和行使法律赋予的权利。一、关于蒋建设主张的房屋装修费用问题。双方因租赁合同履行发生的纠纷，业已生效的（2020）苏0311民初6251号民事判决已经作出处理和认定。综合本案中蒋建设主张的恢复原状即装修损失。根据双方合同约定的内容，范建明对因保管或使用不当产生的损坏承担维修和赔偿责任。本案中，蒋建设提交的证据不足以证实在范建明使用该房屋存在合同约定情形或者法定的造成租赁物毁损的行为，故对于该项请求，一审法院不予支持。二、关于房屋租金和物业费问题。一审法院业已生效的(2020)苏0311民初6251号民事判决已经确认蒋建设与范建明之间的租赁合同于2020年10月24日解除，且在该民事判决中也确认蒋建设明知范建明已于2020年5月7日搬离涉案房屋，鉴于减少损失的目的，蒋建设也应及时收回房屋。蒋建设主张范建明一直没有与其办理房屋交接手续，故范建明应继续支付租金的意见，一审法院不予采纳。因此，蒋建设要求范建明支付自2020年10月24日起至今房屋租金的请求，于法无据，一审法院不予支持。在(2020)苏0311民初6251号民事判决中，对于范建明租赁期间的物业费用已经进行了处理。本案中蒋建设提交的物业费收据系双方合同解除之后产生的物业费用，不能证明蒋建设承担并支付了范建明在租赁期间应由范建明支付的物业费用。故蒋建设要求范建明支付物业费用的请求，应予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回蒋建设的诉讼请求。二审期间，上诉人蒋建设提交2021年1月22日现场装修人员对涉案房屋进行装修的照片两张，以证明一审法院之后上诉人通知被上诉人对房屋的损害进行装修，被上诉人不予配合，上诉人自行装修。被上诉人范建明质证认为，该证据只能证明上诉人是对涉案房屋进行了装修，至于装修行为是否与被上诉人的租赁行为存在因果关系，该证据无法证明，上诉人作为房主有权对自己的房屋进行处置。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：上诉人蒋建设主张的房屋装修费用、租金、物业费有无依据。本院认为，一、关于蒋建设主张的房屋装修费用应否由范建明承担的问题。蒋建设主张范建明在租赁使用涉案房屋期间对房屋造成损害，导致其支出了装修费用，但其提交的证据仅能反映房屋现状，不能反映范建明承租之前涉案房屋的状况，故不足以证实范建明在使用租赁物造成了毁损，蒋建设主张由范建明承担其装修费用没有依据。二、关于蒋建设主张的租金、物业费有无依据的问题。一审法院作出的(2020)苏0311民初6251号生效民事判决已认定蒋建设与范建明之间的租赁合同于2020年10月24日解除，并且范建明已于2020年5月7日将涉案房屋钥匙交还并搬离涉案房屋，此后范建明未再占有涉案房屋，蒋建设主张2020年10月24日之后的房屋租金和物业费用没有事实依据，本院依法不予支持。综上，上诉人蒋建设的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由上诉人蒋建设负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年八月二十七日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池