广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13767号上诉人（原审被告）：冯兴念，男，1970年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省。委托诉讼代理人：陈金强，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苑云，广东泰旭律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：蔡燕霜，女，1965年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：蔡钜芬，男，1965年9月4日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯维新，广东领烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑞筠，广东领烨律师事务所律师。原审被告：广州市番禺区迎海酒店。住所地：广州市番禺区市桥街禺山大道172号。投资人：冯兴念，总经理。委托诉讼代理人：陈金强，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苑云，广东泰旭律师事务所实习人员。上诉人冯兴念与被上诉人蔡燕霜、蔡钜芬、原审被告广州市番禺区迎海酒店（以下简称迎海酒店）租赁合同纠纷一案，因上诉人冯兴念不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯兴念上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判冯兴念、迎海酒店向蔡燕霜、蔡钜芬支付2019年9月1日至2020年9月3日拖欠的租金262600元及违约金（自拖欠租金当月11日起，以拖欠租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际清款之日）；2.本案一审、二审诉讼费用由蔡燕霜、蔡钜芬承担。事实和理由：一、2020年2月和3月期间，因受疫情影响案涉租赁物无法正常使用，此期间的租金依法应该予以减免。2020年1月23日至2020年2月24日期间，因疫情影响广东省人民政府启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，并发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，冯兴念严格遵守政府的相关规定，致使冯兴念无法在原定期限内复工，租赁物无法使用，案涉合同无法正常履行，故请求依法减免该期间相应的租金。二、一审法院判决的违约金超出法律规定的标准，依法应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，蔡燕霜、蔡钜芬所主张的违约金依法不能超过冯兴念违约行为给其造成的实际损失的30%。但本案中蔡燕霜、蔡钜芬并未提供任何证据证明其损失情况，所以依法应当认定蔡燕霜、蔡钜芬的损失仅为利息损失，故其主张的违约金依法不应当超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准的130%。综上，一审法院判决的违约金超出法律规定的标准，依法应当予以调整。蔡燕霜、蔡钜芬二审答辩称，第一，冯兴念是从2019年7月开始拖欠租金，根本不是疫情的原因，因此不应当免除该期间的租金。第二，冯兴念提到的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，并不能证明该期间无法使用租赁物，而且该通知里面所说的本行政区域内企业复工时间不早于2月9日，其主张的时段也与该通知的规定不符。第三，一审法院判决违约金是正确的。请求二审法院维持一审判决，驳回冯兴念的上诉请求。迎海酒店二审陈述称，与冯兴念意见一致。蔡燕霜、蔡钜芬于2020年4月27日向一审法院起诉请求：1.解除蔡燕霜、蔡钜芬、冯兴念、迎海酒店签订的位于广州市番禺区市xx大道192号2楼房屋的租赁合同，并由冯兴念、迎海酒店将该涉案租赁物交还给蔡燕霜、蔡钜芬管业；2.冯兴念、迎海酒店向蔡燕霜、蔡钜芬支付自2019年7月1日起至交还房屋之日止的租金（租金以每月26000元计算，暂计至2020年5月租金为286000元）以及违约金（违约金以拖欠租金按照每月2%计算）；3.冯兴念、迎海酒店向蔡燕霜、蔡钜芬支付2019年7月1日起至交还涉案租赁物之日止的水费和自2020年1月起至交还涉案房屋之日止的电费，暂计至2020年8月水费为21201元，2020年1-8月电费为20019.86元；4.蔡燕霜、蔡钜芬没收冯兴念、迎海酒店支付的保证金52000元；5.冯兴念、迎海酒店承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：蔡燕霜、蔡钜芬于1988年5月31日登记结婚。位于广州市番禺区市xx大道192号的所有权人登记为蔡钜芬，建筑面积4991.18平方米。2019年1月15日，蔡燕霜（甲方、出租人）与冯兴念（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方上述涉案商铺出租给乙方作商业用途，使用面积2300平方米；租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，月租金26000元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前支付租金给甲方；乙方向甲方缴纳保证金52000元，租赁期满解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金1%向甲方支付违约金；租赁期间，乙方经营所产生的经营费用以及一切经济法律责任均由乙方承担；等等。冯兴念承租商铺后用于迎海酒店经营。蔡燕霜、蔡钜芬主张冯兴念拖欠2019年7月至2020年8月的水费共21201元、2020年1月至2020年8月的电费20019.86元，提供了自行制作的收据、水费查询单、水费发票、电费发票、银行转账凭证等证据。一审庭审中，蔡燕霜、蔡钜芬认为冯兴念自2019年7月开始拖欠租金，已通过电话向冯兴念催缴租金等，也提起了诉前财产保全申请，但冯兴念至今未支付租金，故蔡燕霜可以行使解除权。蔡燕霜主张水费是根据分表计算实际用水量，按照每度4.6元计算，合同虽然没有约定，但双方实际按该标准缴纳水费，包括低阶自用水费和污水费。另查明，蔡燕霜、蔡钜芬于2020年3月30日向一审法院申请诉前财产保全，案号（2020）粤0113财保214号，一审法院依法作出查封裁定、查封清单，并将上述材料分别送达给蔡燕霜、蔡钜芬，及冯兴念、迎海酒店。一审法院通过邮政快递向冯兴念送达起诉状副本，冯兴念于2020年9月3日签收。一审法院认为，蔡燕霜、蔡钜芬将涉案商铺出租给冯兴念用于经营迎海酒店，双方签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，双方应当遵照履行。蔡燕霜、蔡钜芬主张冯兴念自2019年7月1日起拖欠租金，要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。经审理查明，蔡燕霜、蔡钜芬于2020年3月向一审法院申请诉前财产保全，一审法院依法作出裁定查封了冯兴念、迎海酒店的相应财产，并将查封材料送达给了冯兴念、迎海酒店，证明冯兴念、迎海酒店对于蔡燕霜、蔡钜芬追讨租金一事是明知的，蔡燕霜、蔡钜芬已履行了催告的义务。但本案诉讼中，冯兴念、迎海酒店经一审法院合法传唤不出庭抗辩，亦未提供任何证据证明支付了上述租金，故蔡燕霜、蔡钜芬在合理履行催告义务后，冯兴念、迎海酒店拖欠租金长达一年，蔡燕霜、蔡钜芬可以依法解除双方签订的租赁合同。一审法院向冯兴念送达起诉状副本的时间为2020年9月3日，则解除合同通知于该日到达冯兴念，双方签订的合同于该日解除。租赁合同解除前的租金，冯兴念自2019年7月1日起开始拖欠，故应向蔡燕霜、蔡钜芬支付2019年7月1日至2020年9月3日的租金366600元（26000元×14个月+26000元/30天×3天）。租赁合同解除后，冯兴念应将涉案商铺返还给蔡燕霜、蔡钜芬，未能返还的，应当参照合同约定的月租金标准26000元支付占有使用费至实际返还商铺之日。蔡燕霜、蔡钜芬主张冯兴念拖欠暂计至2020年8月的水费21201元、电费20019.86元，提供了水、电费的相应票据及计算方式，冯兴念未提供证据证明已向蔡燕霜、蔡钜芬缴纳上述费用，故对蔡燕霜、蔡钜芬该项诉请，一审法院予以支持。关于保证金52000元，合同未约定保证金被没收的情形，相反约定了在合同解除之日，保证金可以用于抵扣租金，故蔡燕霜、蔡钜芬要求没收保证金52000元，缺乏依据，一审法院不予支持。上述保证金可用于抵扣冯兴念拖欠的2019年7月、8月的租金，则冯兴念还应向蔡燕霜、蔡钜芬支付拖欠2019年9月1日至2020年9月3日的租金314600元。关于违约金，按照合同约定，冯兴念应于每月10日前支付租金，逾期支付的按照当月租金每日1%的标准支付违约金，现蔡燕霜、蔡钜芬自愿调整该标准为年利率24%，属于其自行处置民事权利范畴，不违反法律法规的规定，一审法院予以准许，故冯兴念应自拖欠租金当月11日起，以拖欠租金为本金，按照年利率24%支付违约金。冯兴念承租涉案商铺用于经营迎海酒店，且迎海酒店是个人独资企业，冯兴念是迎海酒店的投资人，故迎海酒店应对冯兴念上述债务承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年10月22日判决如下：一、确认蔡燕霜与冯兴念就位于广州市番禺区市xx大道192号2楼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、冯兴念、广州市番禺区迎海酒店自本判决发生法律效力之日起十日内向蔡燕霜、蔡钜芬支付2019年9月1日至2020年9月3日拖欠的租金314600元及违约金（自拖欠租金当月11日起，以拖欠租金为本金，按照年利率24%的标准支付违约金至实际清偿之日）；三、冯兴念、广州市番禺区迎海酒店应于本判决发生法律效力之日起三十日内向蔡燕霜、蔡钜芬返还上述租赁物，并支付自2020年9月4日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（按照每月26000元的标准计算占有使用费）；四、冯兴念、广州市番禺区迎海酒店自本判决发生法律效力之日起十日内向蔡燕霜、蔡钜芬支付暂计至2020年8月的水费21201元、电费20019.86元；五、驳回蔡燕霜、蔡钜芬其余诉讼请求。本案诉讼费12012元，由蔡燕霜、蔡钜芬承担761元，冯兴念、广州市番禺区迎海酒店承担11251元；本案诉前财产保全费1736元，由冯兴念、广州市番禺区迎海酒店承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，蔡燕霜、蔡钜芬为证实其已垫付2020年9月至2021年6月期间的电费，提交了上述期间的电费发票。冯兴念、迎海酒店未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，冯兴念、迎海酒店认为上述证据与本案无关，因涉案租赁合同已于2020年9月3日解除，蔡燕霜、蔡钜芬已将酒店的供电账户变更为其自己，故电费应由蔡燕霜、蔡钜芬自己交纳。二审庭询中，冯兴念、迎海酒店表示其在疫情发生之前因经营不善，且因车辆被蔡燕霜、蔡钜芬申请财产保全查封，无法用于抵押贷款支付租金，并非恶意违约。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、2020年2月、3月期间的租金是否应当因新型冠状病毒××疫情的原因进行减免；二、一审法院认定的逾期支付租金违约金标准是否存在过高情形。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。虽然2020年2月、3月期间发生新型冠状病毒××疫情，但是由于冯兴念自2019年7月1日起开始拖欠租金，即冯兴念在疫情发生之前已拖欠租金达数月，存在明显的迟延履行行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”即使新冠××疫情属于不可抗力，冯兴念迟延履行也不能免除其责任。因此，在冯兴念已迟延履行的情况下，其主张应对疫情期间的租金予以减免缺乏理据，本院不予采纳。2020年2月、3月期间的租金应依照合同约定的租金标准支付。冯兴念的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。冯兴念自2019年7月1日起开始拖欠租金，按照蔡燕霜与冯兴念签订的《广州市房屋租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金1%向甲方支付违约金”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，至租赁合同解除之日，冯兴念拖欠租金已长达约一年时间，构成根本违约，最终因其单方违约行为导致租赁合同解除，冯兴念的违约过错明显。冯兴念主张其在疫情发生之前经营不善，且因车辆被蔡燕霜、蔡钜芬申请财产保全查封，故无法用于抵押贷款支付租金，并非恶意违约。但是，经营不善属于其自身的经营风险，将车辆用于抵押获取款项仅属于其单方意愿，在冯兴念、迎海酒店拖欠租金的情况下蔡燕霜、蔡钜芬有权依法申请财产保全查封其名下财产，冯兴念不能以此为由主张减轻或免除其违约责任。综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，以及违约金具有对守约方损失补偿及对违约方违约惩罚的双重属性的角度考虑，一审法院采纳蔡燕霜、蔡钜芬主张的年利率24%的违约金计算标准，并无不当，本院予以维持。冯兴念主张上述违约金标准过高，理据不足，本院不予采纳。因冯兴念、迎海酒店及蔡燕霜、蔡钜芬均未对一审判决第一项、第三项、第四项提出上诉，故本院对该部分判决内容予以维持。由于各方当事人未针对一审有关电费的判项内容提出上诉，故蔡燕霜、蔡钜芬二审中提交的电费发票与本案二审争议事实无关，本院不予采纳。综上所述，冯兴念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由冯兴念负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年八月十三日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳