山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初7687号原告：王桂才，男，汉族，1984年11月9日出生，住山东省潍坊市。原告：张广超，女，汉族，1989年11月22日出生，住山东省商河县。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。原告王桂才、张广超与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告王桂才、张广超的委托诉讼代理人钱雨，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂才、张广超向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期办证违约金22332.78元(自2020年9月23日计算至2021年4月16日(共计205天)，(计算方法为1089404.00*1/10000*205天；2、本案诉讼费用由景和置业公司承担。事实和理由：王桂才、张广超与景和置业公司双方于2016年7月6日签订《济南市商品房买卖合同》，王桂才、张广超购买景和置业公司开发的景和山庄×号楼×单元×号房屋，王桂才、张广超按照约定支付总房款1089404.00元，合同约定景和置业公司商品房交付使用后365个工作日内，为王桂才、张广超办理权属登记相关事宜，王桂才、张广超于2019年4月21日收房，但景和置业公司迟迟未能在合同关于产权登记的约定期限内为王桂才、张广超办理权属登记。景和置业公司怠于履行上述合同义务的行为侵犯了王桂才、张广超的合法权益，王桂才、张广超特依法诉至贵院，望判如所请。景和置业公司辩称，景和置业公司并未违约，王桂才、张广超要求景和置业公司支付逾期办证违约金无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，根据王桂才、张广超、景和置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条及补充协议第五条约定，出卖人应当在2017年12月15日前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付给买受人；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该合同约定内容，涉案房屋取得竣工验收备案证明系房屋交付的前提条件，而涉案房屋取得竣工验收备案证明系出卖人将办理权属登记需由景和置业公司提供的资料报产权登记机关备案的前提条件，根据上述约定，景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日。其次，即使认定景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间为自商品房实际交付使用之日起开始计算，景和置业公司亦不应承担逾期办证违约责任。本案中，景和置业公司向王桂才、张广超交付涉案商品房的时间为2019年4月20日，自该日开始推算，景和置业公司最晚应向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的时间为2020年10月10日，而景和置业公司于2020年1月22日才具备将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，但自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，在计算景和置业公司最晚将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间时应扣除自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的期限。而景和置业公司已于2020年9月16日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕，履行期限并未超过最晚期限，故景和置业公司并未违约，王桂才、张广超要求景和置业公司承担逾期办证违约责任，无事实、合同及法律依据。综上，请求法院查明事实，依法驳回王桂才、张广超的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.王桂才、张广超（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年7月6日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）×）约定：王桂才、张广超购买景和置业公司开发的景和山庄一期×号楼×单元×号房屋，该商品房建筑面积132.46平方米，合同总价款为1089404元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如因买受人原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，出卖人不承担违约责任。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第八条关于合同网签备案及权属登记的约定2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。3、若出卖人在主合同约定的交付期限届满前交房的，买受人同意：办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间仍从主合同约定的交付期限届满之次日起开始计算。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算。合同签订后，王桂才、张广超按照合同约定共向景和置业公司交纳了购房款1089404元，王桂才、张广超于2019年4月20日收取涉案房屋。2.涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。3.景和置业公司提交《收件回执》一份，载明：“登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记-建筑物申请人山东景和置业有限公司受理时间2020.9.16坐落历城区凤鸣路3366号景和山庄×号楼2-201”等。4.王桂才、张广超提交《景和山庄不动产权证办理通知》一份，载明：“尊敬的景和山庄业主您好：景和山庄已经具备办理不动产权证条件，我们将逐楼逐栋通知业主办理……本次办理楼栋：景和山庄×号楼办理时间：2021年4月15日：×号楼1-8层2021年4月16日：×号楼9-15层2021年4月19日：×号楼16-22层，落款通知时间为2021年4月14日。本院认为，王桂才、张广超与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。对于王桂才、张广超关于补充协议第八条系格式条款的主张不予采信。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。王桂才、张广超已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向王桂才、张广超办理房屋产权证。本案争议焦点为：关于计算涉案房屋逾期办证违约金的起止日期问题。王桂才、张广超主张涉案房屋逾期办证违约金2020年9月23日计算到2021年4月16日止，理由为：第一，该《收件回执》与王桂才、张广超能否取得房屋登记，能否实现合同目的没有关联性，景和置业公司不能以此来规避其相应的违约责任；第二，景和置业公司也不能据此证明因为产权登记机关的原因导致备案延迟；第三，《收件回执》与景和置业公司出具的景和山庄不动产权证办理通知相互矛盾。景和置业公司实际具备办理房屋权属登记的是办证通知显示的时间。根据日常生活经验，如果开发商具备办证条件是不可能不通知业主办理产权登记的，因为其不通知会承担相应违约责任，因此，本案中应该以开发商通知王桂才、张广超能办理产权登记的时间作为计算违约金的截止时间。退一步讲，即使开发商在比较早的时间办理的房屋的初始登记，但其怠于行使通知义务，致使王桂才、张广超在长达数月之后才收到办理产权登记的通知，其行为也已构成违约，应当对此承担相应的违约责任。景和置业公司辩称，交房后第365个工作日的次日应为2020年10月10日，且其向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日，景和置业公司虽于2020年1月22日具备了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，但自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，在计算景和置业公司最晚将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间时应扣除自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的期限。景和置业公司已于2020年9月16日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕，履行期限亦未超过合同约定的最晚期限，景和置业公司并未违约。景和置业公司为证实其主张提交：山东省卫生健康委员会官方网站2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应》及《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》文件打印件各一份。经质证，王桂才、张广超对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，根据交房时间及合同约定，景和置业公司办证的逾期时间发生在疫情发生之前，并不是在合同履行期间，根据《民法典》第五百九十条规定，迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力，故此，景和置业公司对于疫情发生后的抗辩不当，应予以驳回。本院认为，关于涉案房屋逾期办理产权证违约金起算日期，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%”，根据《补充协议》第八条第3款约定：若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算，故景和置业公司应于商品房实际交付之日起365个工作日内报产权登记机关备案，即自2020年10月8日起计算逾期办理房屋产权证违约金。关于涉案房屋逾期办理产权证违约金截止日期，根据《补充协议》第八条约定：“主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准”，根据景和置业公司的举证情况，涉案房屋逾期办理房屋产权证违约金应计算至2020年9月16日。景和置业公司并未超过365个工作日报产权登记机关备案，故景和置业公司无须支付涉案房屋逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：驳回王桂才、张广超的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由王桂才、张广超负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 明二〇二一年八月五日法官助理  李 静书 记 员  翟文丽