北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9396号上诉人(原审被告)：程家刚，男，1966年2月20日出生，汉族。被上诉人(原审原告)：王建光，男，1975年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生。原审被告：冯磊，男，1990年6月10日出生，汉族。上诉人程家刚因与被上诉人王建光、原审被告冯磊租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人程家刚，被上诉人王建光及其委托诉讼代理人张浩，原审被告冯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程家刚上诉请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由王建光承担。事实和理由：一审法院认定事实不清楚，程家刚与王建光之间以口头协议方式订立房屋租赁合同，且已经实际履行；王建光明知房屋所在地村委会的新冠疫情管理措施仍交纳租金，双方均有继续履行合同的意思表示；一审法院认定的退款金额未考虑程家刚答辩所依据的事实，明显违背了公平公正原则；程家刚对涉案房屋无法使用不存在过错，一审法院不应据此认定无效而支持退款，且退款金额明显过高；程家刚一审答辩理由具有合法和合理的事实根据，双方房屋租赁关系于2020年5月30日才正式解除，解除前房屋一直属于王建光占用状态，因此程家刚仅同意退一个月的租金23300元及押金10000元。王建光辩称：同意一审判决，不同意程家刚的上诉请求。冯磊述称：同意程家刚的上诉意见。王建光向一审法院起诉请求：1．判令程家刚与冯磊共同返还王建光押金10000元，返还剩余租金113155．68元；2．判令程家刚与冯磊共同支付上述押金、租金的利息损失（以123155．68元为基数，按日万分之五的标准，从2020年7月1日起计算至付清之日止）；3．判令本案诉讼费由程家刚与冯磊共同负担。一审法院认定事实：2019年4月1日，程家刚与殷勇签订《租赁合同》，约定二人就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址位于北京市顺义区高丽营镇四村空闲地（原关东坑），房屋间数为10间北房、大厂房、南侧楼房，租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日。冯磊系程家刚女婿。王建光主张冯磊与程家刚系合伙关系，王建光与冯磊、程家刚于2019年7月1日达成口头租赁协议，约定冯磊、程家刚将程家刚租赁的场地及房屋部分转租给王建光。程家刚、冯磊对此不予认可，称与王建光达成口头租赁协议的是程家刚，程家刚雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金。双方均认可租赁标的中王建光主要使用房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，双方认可双方达成的口头租赁协议无效。2019年7月1日，王建光给付押金10000元。押金收据中收款单位处写有“程家刚”。王建光已给付2020年第一季度及第二季度租金各67000元。冯磊于2020年4月9日出具收据，载明：暂收三个月租金67000元，期限为正常营业开始算租金，收款单位处写有“程家刚”。双方均认可收据中的程家刚是冯磊代签。双方均认可因新冠肺炎疫情爆发，由于疫情防控涉诉场地所在村委会自2020年1月28日起封锁进出村大门导致王建光无法利用涉诉场地进行经营。王建光因此要求退还其交纳的2020年1月29日之后的租金。诉讼中，程家刚表示在合同无效的情况下，其要求王建光给付占有使用费，从王建光已付要求退还的租金中直接扣除。王建光对此予以同意，且同意在本案中一并解决。2020年5月30日，王建光、朱天才作为甲方，程家刚作为乙方，双方签订《协议》，内容为：“甲乙双方达成协议，甲方：废品站所有商户，乙方程家刚于2020年6月30日前支付甲方所有租金和压（押）金共计肆拾万左右，以此达成此协议。”王建光称该《协议》系王建光、朱天才代表王建光、刘新山、许兴亮、竹洋、张华民与程家刚达成。程家刚称王建光、朱天才除代表王建光、刘新山、许兴亮、竹洋、张华民外，还代表其他人与其达成的《协议》。王建光表示双方达成《协议》后，其于2020年5月31日自涉诉租赁场地腾退。一审法院认定的上述事实，有法院庭审笔录、收据、银行回执、《协议》、微信群聊记录等证据在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王建光主张程家刚与冯磊系合伙关系，王建光与冯磊、程家刚于2019年7月1日达成口头租赁协议，程家刚、冯磊否认与王建光形成租赁合同关系的相对方包含冯磊，王建光就其主张未提供证据予以证明，而结合王建光提交的收据及《协议》，收据收款单位处载明程家刚，《协议》系与程家刚达成，故法院据此认定系王建光与程家刚之间建立口头租赁合同关系。鉴于双方均认可租赁标的中王建光主要使用房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故法院认定王建光与程家刚之间达成的口头租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故王建光要求程家刚返还押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。在合同无效的情况下，由于王建光并未及时将涉诉场地腾退，故应给付程家刚相应占有使用费。考虑到冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故法院认定冯磊在2020年第二季度租金收据中关于租金给付起算时间的承诺属于有权代理，该内容对程家刚产生法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均认可王建光自2020年1月28日后均未正常营业，故参照冯磊在收据中的承诺，王建光无需给付程家刚2020年4月1日之后的占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间王建光未能正常营业，但双方均认可未正常营业系由于新冠疫情防控所致，双方对此并不存在过错，故王建光应给付该期间占有使用费的数额法院根据本案查明情况酌情确定。王建光与程家刚均同意王建光应支付的占有使用费从其要求退还的租金中折抵，法院对此不持异议。综上，法院对王建光要求返还租金的诉讼请求予以支持，具体数额法院根据本案审查情况酌情确定，其请求数额过高部分，法院不予支持。程家刚在《协议》中承诺于2020年6月30日前退还租金和押金，现至今未退，故王建光要求给付利息的诉讼请求，法院予以支持，王建光主张的利息标准过高，法院依法确定。冯磊并非涉诉租赁合同的相对方，王建光要求冯磊在本案承担责任，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、程家刚于判决生效之日起七日内返还王建光押金一万元、租金九万零一百九十二元三角并给付利息（利息以十万零一百九十二元三角为基数，自二〇二〇年七月一日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王建光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一千三百八十二元，由王建光负担二百三十元（已交纳），由程家刚负担一千一百五十二元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于合同效力以及对房屋占有使用费的计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据在案证据，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故一审法院认定王建光与程家刚以口头方式订立的租赁协议应属无效并无不当，本院予以确认。合同无效后，程家刚应当向王建光返还因该合同取得的押金及租金，而王建光应向程家刚支付占有房屋期间的占有使用费，双方均认可从返还财产中对上述占有使用费进行抵扣。王建光自2020年1月28日后便未能正常营业，根据冯磊在收取第二季度租金的收据中载明的“期限为正常营业开始算租金”的承诺，由于王建光自第二季度开始之后均未能营业，故其无需支付2020年4月1日后的占有使用费。一审法院参照约定的租金标准对王建光2020年1月29日至2020年3月31日期间的占有使用费进行酌定，属于法院行使自由裁量权之范畴。考虑到新冠疫情防控影响以及王建光在此期间内未能正常营业的事实，出于公平原则的考量，一审判决最终酌定的占有使用费数额合理适当，本院予以维持。程家刚仅同意退一个月的租金，数额过低，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，程家刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2304元，由程家刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年八月十二日法官助理 李延昭书 记 员 席 颖