江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终3705号上诉人(原审原告、反诉被告)：徐州天赋置业有限公司，住所地徐州市铜山区人防大厦。法定代表人：侯厂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文静，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿飞，江苏青创律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：朱信勇，男，1984年11月15日生，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人徐州天赋置业有限公司(以下简称天赋公司)因与上诉人朱信勇租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人朱信勇未在法定期限内交纳诉讼费，依法按撤诉处理。上诉人天赋公司的委托诉讼代理人王文静、耿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天赋公司上诉请求：1.依法撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决，改判支持天赋公司的诉讼请求、驳回朱信勇的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由朱信勇承担。事实与理由：原判认定事实和适用法律均有错误。天赋公司和朱信勇签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，因此是合法有效的合同。天赋公司全面履行了义务，朱信勇不履行给付租金及相关费用义务，经天赋公司催交，仍拒不履行。天赋公司依合同约定通知朱信勇解除《房屋租赁合同》，朱信勇亦表示同意解除。合同解除后，朱信勇理应补交拖欠的房屋租金等费用，并将租赁房屋恢复原状，及时返还天赋公司，但朱信勇既不补交拖欠租金等费用，也不返还租赁房屋，应承担本案的全部责任。关于房屋租金，原审认定应扣减3个月租金是错误的，扣减3个月租金的前提是朱信勇全面履行合同义务，朱信勇未履行相应合同义务，不应扣减。关于房屋实际占用费，原审认定涉案房屋在合同解除后的实际交还日期为2020年6月18日，朱信勇应支付合同解除后的房屋实际占用费(即2019年8月20日至2020年6月18日期间的占用费)。商场负一层其他商户的经营与朱信勇商场二层商铺的经营没有法律意义的必然联系，即使封闭负一层也不必然导致朱信勇在商场二楼的经营无法进行，况且商场也不存在封闭负一层的情形。即便朱信勇未开业经营，也不应影响其依租赁合同约定向天赋公司支付租金和房屋占用费。原审认为朱信勇未实际营业，即可不支付房屋实际占用费，没有法律依据。原审判令天赋公司给付朱信勇40%的商铺装修费用29468.90元，无事实和法律依据。朱信勇承租天赋公司的房屋从事商业经营活动，按照自身经营需要对租赁房屋进行适当装修，其收益和风险当然由朱信勇享有和承担。导致合同解除的直接和根本原因，是朱信勇恶意拖欠租金构成根本违约。天赋公司对合同解除依法不应负任何责任。原审判令天赋公司对朱信勇承担40%的装修费用，于情理不通，于法律无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，合同解除后，承租人应拆除其装修装饰物，将租赁房屋恢复原状后退还给出租人，出租人没有义务接收装修装饰物，更没有义务向承租人支付装修费用。综上，请求依法予以改判。朱信勇未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，天赋公司与朱信勇的案件、天赋公司与徐州从文文化传媒有限公司、天赋公司与徐州堂客餐饮管理有限公司、天赋公司与王丹萍案件，均为朱信勇及相关公司的案件，内容诉求一致，答辩意见均一致。经本院查询，天赋公司与徐州从文文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2021)苏03民终2334号，该案徐州从文文化传媒有限公司答辩意见为：被上诉人在租赁合同签订后，已经按照合同的约定支付了两个月的房租作为押金，3个月的房屋金额作为租金。2018年12月至2019年2月春节前后，天赋公司陆续将被上诉人所租赁的区域交付进行装修，直至2019年6月，被上诉人已经完成了租赁区域的所有装修及招商工作，等待商场统一安排开业。但天赋公司于2019年7月才取得消防二次检验合格证，按照国家消防相关法律规定，所有的商业必须取得二次消防合格后，才可以投入使用。2019年8月，被上诉人收到天赋公司欠费通知，要求支付租金，并以欠费为由解除租赁合同，强行将被上诉人公司位于所租赁区域的办公室上锁并进行了停水停电，并驱赶了被上诉人招进的业主。从此，被上诉人及工作人员就没能再进入租赁的区域，直至现在，办公室的一些办公物品、仓库存放的一些货物仍然被封锁在里面，上诉人陈述说房屋实际使用权还在被上诉人手上是不正确的。至于欠费问题，被上诉人在签订租赁合同时，已经按照约定支付了两个月的租金作为押金，三个月的房租及物业费，商场并未真正投入使用，所以被上诉人支付的租金也并未计算，不存在欠费的情况。一审判决对被上诉人租赁区域的装修进行了评估，也都是由对方在场并进行签字确认的，且装修完之后并没有投入使用，所以按照一审的判决赔偿是没有问题的。天赋公司向一审法院起诉请求：1.依法判令朱信勇支付房屋租金206309元及违约金2351.0583元，物业费117699元，房屋占用费87102.08元，合计413461.1383元；2.依法判令朱信勇立即交还涉案房屋；3、诉讼费、保全费等由朱信勇承担。朱信勇向一审法院反诉请求：1.判令天赋公司向朱信勇承担天赋广场二层(2115-2117、268-275室)房屋租赁保证金87102元、租金费用100000元，合计187103元。装修费用待专业机构评估后另行确定具体数额；2.判令天赋公司承担本案全部诉讼费用。后朱信勇明确装修费用数额为73672.35元。一审法院认定事实：2018年1月26日，天赋公司(甲方)与朱信勇(乙方)签订租赁合同一份，合同编号2018-002，甲方同意将天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室，计租面积837.52㎡出租给乙方使用。乙方已充分了解该房屋状况，同意承租该房屋作为餐饮业态的经营商。进场日为《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署日期为准。租赁期限2018年3月15日起至2023年3月14日止。计租日为2018年3月15日，价格为不含税单价52元/平方/月，物业费首年6元/平方/月。租赁期2018年3月15日至2019年3月14日，租金391959元；2019年3月15日至2020年3月14日，租金479061元；2020年3月15日至2021年3月14日507805元…以三个月为一个交租期，乙方至少提前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同5.1条约定：本合同签署5日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月租金的保证金人民币87102元。合同终止后30个工作日内，如乙方不存在本合同第十九、二十一条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额(如有)无息退还。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。合同第十九条违约责任中约定：19.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付约定的租金，履约保证金、物业服务费保证金和质量保证金等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于总赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。19.3乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同第二十一条规定：21.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。届时该房屋为现状交付(除附着物之外，其他装饰装修均不得破坏，保持经营时的现状)，或者恢复到乙方取得该房屋之前的状态。21.5无论任何原因，第21.1所述交还期满后乙方仍未能将符合第21.2要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。2018年1月26日起，天赋公司委托徐州天恒企业管理有限公司(以下简称天恒公司)对天赋广场商业裙房进行出租及管理。同日，天恒公司与朱信勇签订物业管理服务协议，由天恒公司为朱信勇提供天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275号商铺物业服务，该协议对双方权利义务、物业服务费等进行了约定。双方约定物业费用为6元/平方/月，空调使用费为10元/平方/月，每年夏季7、8、9三个月，冬季12、1、2三个月，每天开启和关闭时间按商场营业时间执行，超出规定时间使用空调另外收取费用。2018年3月15日，朱信勇签署了房屋交接验收确认书，对所租赁的天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室进行了交接验收。确认书载明：经现场核实，甲方(徐州天恒企业管理有限公司)移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方(朱信勇)没有异议。甲、乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销的承诺服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2018年3月15日按期开业。但上述房屋并未如期交付使用。2018年10月10日，朱信勇再次签署了房屋交接验收确认书，确认验收日为2018年10月10日，并确保商铺在2018年11月20日按期开业。天赋公司在该房屋交接验收确认书上盖章。该确认书上还将租赁期调整为2018年10月20日至2023年10月19日。2018年10月24日，天赋公司出具了进场催告函，通知朱信勇于2018年10月28日前去办理天赋广场二层2115-2117、268-275商铺的进场手续。朱信勇租赁上述房屋后，向天赋公司缴纳了房屋租赁保证金87102元及租金10万元，并入场对商铺进行了装修，但一直未能开业经营。2019年8月2日，天赋公司向朱信勇下发了缴费通知，要求其支付租金及物业管理费等436012.44元。2019年8月12日，由于朱信勇逾期缴纳房屋租金及物业费等费用，天赋公司向其出具解除合同通知书，要求解除与其签订的租赁合同，并要求其于收到该通知之日起7日内，将承租的房屋交还天赋公司。8月20日，天赋公司封闭了该商场负一层。2019年9月10日，天恒公司与天赋公司签订了债权转让协议：“截止至2019年8月20日，下列承租户拖欠物业费明细如下：…(2)朱信勇117699元(包含物业费、空调费)2018.12.20-2019.8.20”天恒公司将承租户拖欠物业费的债权转让给天赋公司，转让后的权利均由天赋公司继承。天赋公司以书面邮寄形式将该转让协议通知了朱信勇。朱信勇提起反诉，并申请对天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室装修工程造价进行鉴定。徐州方正会计师事务所有限公司受原审法院委托，于2020年6月1日作出工程造价咨询报告书。该报告书鉴定结论为：天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室装修工程鉴定造价为73672.35元。原审法院审理过程中，天赋公司自述于2020年6月19日实际收回了涉案商铺并向外出租，其要求将房屋占用费计算至2020年6月18日。同时天赋公司认可免除朱信勇三个月租金。朱信勇租用的天赋广场商铺除本案所涉及的(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室，还分别以徐州乐维百货有限责任公司、徐州从文文化传媒有限公司、徐州堂客餐饮管理有限公司的名义租用了负一层的部分区域，且其将办公室设于商场负一层。其中徐州乐维百货有限责任公司系自然人独资公司，朱信勇系法定代表人。一审法院认为，天赋公司与朱信勇于2018年1月26日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。天赋公司作为出租人，将涉案天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室房屋交付承租人朱信勇用于经营、收益，有权要求朱信勇按照约定支付相应租金。朱信勇虽于2018年3月15日签署了房屋交接验收确认书，但天赋公司并未按照约定时间将房屋交付。朱信勇又于2018年10月10日再次签署房屋交接验收确认书，再次对房屋的交接验收日进行了确认。朱信勇认为实际进场日为2018年12月底，并提交2018年10月24日天赋公司向朱信勇出具的进场催告函。该催告函仅能反映出天赋公司催促朱信勇于2018年10月28日前去办理进场手续，不能证明房屋交付的具体时间。原审法院对双方书面签署的进场时间予以采信，对于天赋公司要求自2018年10月20日起计算租金的诉请，原审法院予以支持。朱信勇未能足额支付房屋租金，按照双方合同约定，天赋公司于2019年8月2日向朱信勇下发缴费通知，经催缴不成，于2019年8月12日向朱信勇出具了解除合同通知书，要求其于7日内交还租赁房屋。涉案合同已于2019年8与20日解除。故天赋公司要求将租金计算至2019年8月20日，原审法院予以支持。天赋公司诉请的租金自2018年10月20日起计算至2019年8月20日止，按照52元/平方/月计算，并扣减天赋公司免租的3个月，租金共计304857.28元。朱信勇已经交付租金10万元，故尚欠天赋公司租金204857.28元。双方签订的租赁合同中明确约定“甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费。”朱信勇向天赋公司缴纳保证金87102元，进行相应扣减后尚欠租金117755.28元。双方合同中约定“以三个月为一个交租期”，扣减免租期三个月以及朱信勇已经缴纳的房租及保证金，朱信勇已经缴纳房租至2019年5月，该交租周期为2019年4月20日至7月19日，故欠付租金中74204.24元违约金应当自2019年4月20日起计算，43551.04元自2019年7月20日起计算。天赋公司要求按照每日万分之一计算，未超出双方合同约定，原审法院予以支持。天赋公司诉请的物业费。天恒公司与朱信勇签订的物业管理服务协议中约定，物业费用为6元/平方/月，空调使用费为10元/平方/月，每年夏季7、8、9三个月，冬季12、1、2三个月，空调开启和关闭时间按商场营业时间执行。朱信勇的租赁期限自2018年10月20日起至2019年8月20日止，物业费按照6元/平方/月，计50251.2元。其中12月、1月、2月、7月-8月20日产生空调费计39084.3元。两项共计89335.5元。天赋公司起诉王丹萍房屋租赁合同一案中，双方均同意该案中涉及的物业费用在本案中一并处理。该案中计租面积1600平米，租赁期间自2018年10月20日起至2019年8月20日止，物业费及空调费用计付标准与本案相同，物业费为96000元，空调费为74666.7元，两项共计170666.7元。天赋公司要求朱信勇立即交还涉案房屋的诉请，由于涉案房屋已经实际于2020年6月18日收回，故天赋公司对该诉请不再主张。天赋公司诉请房屋占用费用。天赋公司于2019年8月20日封闭了该商场负一层，而朱信勇将办公室设于其租赁的商场负一层。天赋公司的行为已经阻止了朱信勇的继续经营使用，且朱信勇所租赁的场所未实际开业经营，故不存在房屋占用费用。对于天赋公司的该诉请，原审法院不予支持。朱信勇要求天赋公司承担履约保证金、租金及装修损失，原审法院认为，天赋公司已于2019年8月12日向朱信勇出具了解除合同通知书，双方于2018年1月26日签订的租赁合同已于2019年8月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”按照双方签订的租赁合同约定，“甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费”，朱信勇缴纳的房屋租赁保证金已经转化为租金，所租赁房屋也由朱信勇占有并使用，对于其要求返还房屋租赁保证金及租金的反诉请求，原审法院不予支持。对于其主张的装修损失，经鉴定，天赋广场(9、10#)商业用房二层2115-2117、268-275室装修工程鉴定造价为73672.35元。该室内装修在合同解除后由天赋公司占有使用，故朱信勇的该损失应酌情予以赔偿。根据涉案合同的违约责任，原审法院酌定装修损失由天赋公司承担40%，即29468.9元。判决：一、朱信勇给付天赋公司房屋租金117755.28元及违约金(其中74204.24元自2019年4月20日起，43551.04元自2019年7月20日起，均按照每日万分之一计算至实际给付之日止)；二、朱信勇给付天赋公司物业费及空调费用260002.2元；三、天赋公司赔偿朱信勇装修损失29468.9元。四、驳回天赋公司的其他诉讼请求；五、驳回朱信勇的其他诉讼请求。案件受理费7502元，反诉费4042元，鉴定费3000元，共计14544元，由天赋公司负担4544元，由朱信勇负担10000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，天赋公司与朱信勇于2018年1月26日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。因朱信勇未能按照合同约定及时缴纳租金，天赋公司依据合同约定解除涉案租赁合同，有事实和法律依据，本院予以确认。(一)关于房屋租金及占用费的计算问题。天赋公司主张扣减3个月租金的前提是朱信勇全面履行合同义务，并未提供证据证明扣减租金的条件是朱信勇全面履行合同义务，对天赋公司该主张，本院依法不予支持。涉案租赁合同约定，“21.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。……”该租赁合同于2019年8月20日解除，天赋公司于同日封闭了该商场负一层，而朱信勇将办公室设于其租赁的商场负一层，天赋公司的行为已经阻止了朱信勇的继续使用。对于天赋公司该诉请，原审法院不予支持，并无不当。(二)关于天赋公司是否承担向朱信勇赔偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。……”之规定，因朱信勇未按照约定交付租金导致合同解除，应承担违约责任。天赋公司依合同约定不应承担装修费用赔偿责任。原审法院适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，徐州天赋置业有限公司的上诉请求部分成立。原审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决第一项，即“一、朱信勇给付徐州天赋置业有限公司房屋租金117755.28元及违约金(其中74204.24元自2019年4月20日起，43551.04元自2019年7月20日起，均按照每日万分之一计算至实际给付之日止)”；二、维持徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决第二项，即“二、朱信勇给付徐州天赋置业有限公司物业费及空调费用260002.2元”；三、撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决第三项，即“三、徐州天赋置业有限公司赔偿朱信勇装修损失29468.9元”；四、撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决第四项，即“四、驳回天赋置业有限公司的其他诉讼请求”；五、撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11865号民事判决第五项，即“五、驳回朱信勇的其他诉讼请求”；六、驳回天赋置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回朱信勇的诉讼请求。一审案件受理费7502元，反诉费4042元，鉴定费3000元，共计14544元，由徐州天赋置业有限公司负担3230元，由朱信勇负担11314元。二审案件受理费11544元，由徐州天赋置业有限公司负担7502元，由朱信勇负担4042元。本判决为终审判决。审 判 长 赵东平审 判 员 杜演文审 判 员 周东海二〇二一年八月十日法官助理 海 龙书 记 员 王嫣然