江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复43号复议申请人（承租人、异议人）：晏红莅，女，1964年4月15日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。申请执行人：江西樟树农村商业银行股份有限公司。住所地：樟树市药都南大道。法定代表人：熊小妹，该行董事长。被执行人：聂志清，男，1970年1月16日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。被执行人：方美珍，女，1972年10月20日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。复议申请人晏红莅不服樟树市人民法院作出的（2021）赣0982执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。樟树市人民法院在执行申请执行人江西樟树农村商业银行股份有限公司（以下简称樟树农商银行）与被执行人聂志清、方美珍金融借款合同纠纷一案中，裁定评估、拍卖被执行人聂志清名下位于樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）房产，案外人晏红莅以樟树市房屋存在租赁权为由提出异议，要求撤销（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，停止拍卖该涉案房屋。该院审查后驳回了晏红莅的异议请求。晏红莅在异议中称，异议人与方美珍的商铺靠在一起，为便于商铺出租经营（现两间商铺合成一间大商铺），经双方协商一致，2014年12月8日，异议人与聂志清、方美珍订立租赁合同，约定由异议人承租方美珍的商铺20年，房屋租金共160万元，异议人于2015年8月6日前已将租金全部付清，拍卖房屋已存有异议人的租赁，请求依法撤销（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，停止拍卖樟树市房屋。樟树市人民法院查明，樟树农商银行与聂志清、方美珍金融借款合同纠纷一案，该院已经发生法律效力的（2016）赣0982民初256号民事调解书确认：确定聂志清、方美珍欠樟树农商银行借款本金180万元及截止2016年4月1日利息115773.97元，该款项在2016年7月1日前付清；聂志清、方美珍承担自2016年4月2日起至实际给付之日的利息；若聂志清、方美珍未按期归还欠款，樟树农商银行对聂志清、方美珍的抵押房产樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）享有优先受偿权。该案执行过程中，该院于2021年2月24日作出（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人聂志清名下位于樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）房产。该院另查明，聂志清、方美珍于1996年12月31日登记结婚，涉案位于樟树市房屋登记在方美珍名下，2015年1月27日，聂志清以该房屋等房产作为抵押向樟树农商银行借款180万元，并到樟树市房地产管理局办理了抵押登记手续。樟树市人民法院异议审查认为，涉案位于樟树市房屋登记在方美珍名下，聂志清、方美珍夫妻为该房屋的所有权人。异议人晏红莅称已付清20年房屋租金，有违租房的常规方式，即使异议人晏红莅已租赁该房屋，也不影响对该房屋进行评估拍卖。遂于2021年6月9日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，作出（2021）赣0982执异13号执行裁定，驳回异议人晏红莅的异议请求。晏红莅向本院复议称，1、樟树市人民法院仅以复议申请人已付清20年的房屋租金有违常规而不予认定涉案房屋存在合法的租赁关系，属认定事实不清。复议申请人的商铺与方美珍的商铺靠在一起，双方关系也不错，2014年，方美珍因急需用钱向复议申请人借钱，碍于情面又担心借钱后没有保障，于是双方想了一个折中的办法，即由复议申请人承租方美珍的商铺，租期为20年，租金共160万元。复议申请人于2015年前将租金全部付清，既满足了方美珍的资金需要也使复议申请人不用担心借钱后没有保障的问题。双方在法律规范内活动，约定将租金先行全部支付并不违法。2、樟树市人民法院法律适用错误。樟树市人民法院认为即使复议申请人已租赁该房屋，也不影响依法进行评估、拍卖，但实际上认定该房屋存在租赁关系，对能否保障复议申请人的承租权、评估结果及拍卖程序均有影响。一方面认定租赁事实可以保障复议申请人的承租权，另一方面房屋上存有20年的租赁权价值显然降低，同时，承租人享有优先购买权。请求依法撤销樟树市人民法院（2021）赣0982执异13号执行裁定，并认定拟拍卖房屋上已存有合法的租赁权。申请执行人樟树农商银行在复议中辩称，根据方美珍与晏红莅签订的《租赁合同》约定，租赁期限为20年，自2014年12月8日至2034年12月7日止。租金为160万元，于2014年12月8日付50万元，2015年6月8日前付70万元，2015年年底之前付40万元。为证明已经履行支付租金义务，晏红莅向法院提交了转账凭证2份、收条2份。首先，在2015年6月3日的70万元转账凭证中，自记用途明确载明系还款而非支付租金。其次，在长达20年的租赁合同中，租金竟然于第一年就全部支付完毕，并有40万元的巨额租金系以现金方式支付，不符合一般的交易惯例。可见该《租赁合同》亦是被执行人聂志清、方美珍夫妻与晏红莅恶意串通伪造而成的，对晏红莅的复议申请，依法应当予以驳回。本院对樟树市人民法院查明的事实予以确认。另补充查明：1、根据晏红莅提供的证据材料显示，晏红莅于2014年12月8日与被执行人方美珍签订《租赁合同》，约定方美珍将位于樟树市建筑面积44㎡的商铺租赁给晏红莅20年，共计租金160万元，分3次交纳，第一次交租金时间为2014年12月8日交纳50万元，第二次交租金时间为2015年6月8日前交纳70万元，第三次交租金时间为2015年年底前，交纳40万元。2、2014年12月8日，晏红莅从账号62×××55账户向方美珍转账50万元。2015年6月3日，晏红莅从账号62×××52账户向方美珍账户转账70万元，在该转账信息“自记用途”一栏中注明：还款。2015年7月2日和2015年8月6日，方美珍分别出具收到晏红莅交来药都南大道4号商铺租金现金人民币20万元的收条各一张。3、2021年6月3日，聂志清、方美珍出具《情况说明》，证明晏红莅系方美珍朋友，晏红莅的商铺与他们的商铺毗邻，为便于商铺出租经营，故将商铺出租给了晏红莅。本院认为，本案争议焦点主要有以下三点：一是案外人所主张的租赁合同是否真实；二是该租赁权能否对抗执行或排除执行法院对涉案标的物的评估拍卖；三是对案外人以租赁权为由提出排除执行异议应以何种程序进行审查？现分述如下：一、关于案外人所主张的租赁合同是否真实的问题。涉案樟树市商铺建筑面积为44㎡，而案外人晏红莅与被执行人方美珍签订的《租赁合同》中约定，晏红莅需在一年时间内支付20年的租金160万元，按照樟树市当年房产市场行情，该160万元足以支付购买该商铺的全额价款，晏红莅以足额的价款不购买商铺却以租赁形式支付租金，明显不合常理。同时，在2015年6月3日转账支付给方美珍的70万元中明确注明为“还款”，且晏红莅在复议申请书中自述“2014年，方美珍因急需用钱向复议申请人借钱，碍于情面又担心借钱后没有保障，于是双方想了一个折中的办法，即由复议申请人承租方美珍位的商铺，租期为20年，租金共160万元”。综合以上查明的事实，该租赁合同名为租赁，实为借款担保，甚至是虚构，真实性存疑。根据执行机构对案外人异议只作一般性形式审查的原则，执行法院依法对该租赁权不予认可并无不当。二、关于该租赁权能否对抗执行或排除执行法院对涉案标的物评估拍卖的问题。根据相关法律规定，执行程序中对涉案标的物上存在的租赁权一般采取涤除租赁和带租拍卖两种形式，即司法拍卖对于担保物权采取涤除主义，对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即如果租赁关系成立于抵押权或查封之前，适用“买卖不破租赁”原则，承租人可以要求带租拍卖，拍卖房屋上原有的租赁及其他用益物权不因拍卖而消灭，承租人有权阻止将诉争房屋向受让人移交占有，但无权阻止涉案房产的权属转移。如果租赁权成立于涉案房产抵押或查封之后，或被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系对抗执行，因租赁权继续存在于拍卖房产上会对在先的抵押权或者其他优先受偿权实现造成影响，人民法院应当将租赁权除去后再进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。本案中，因案外人晏红莅与被执行人方美珍之间的租赁关系的真实性存在怀疑，并不能产生对抗申请执行人的效力，执行法院在执行程序中依法可以涤除该租赁权予以拍卖处置。租赁合同当事人之间因租赁合同项上的权利义务发生纠纷的，可以另行主张权利，不应成为其对抗或阻止对涉案房产执行拍卖的法定理由。三、关于对案外人以租赁权为由提出排除执行异议应以何种程序进行审查的问题。根据“买卖不破租赁”原则，承租人如果在涉案房产设立抵押权之前或在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产，但执行法院在拍卖过程中又未披露涉案房屋承租情况，必将对承租人的占有使用权产生直接影响，在此情形下，承租人要求法院进行“带租拍卖”并阻止将诉争房屋向受让人移交占有而提出异议的，属于利害关系人对执行行为的异议，执行法院依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查处理，赋予当事人不服异议可以向上级人民法院申请复议进行救济的权利。如果承租人以其与被执行人已就执行拍卖标的在抵押、查封之前已签订租赁合同，实际取得该房屋占有权、使用权为由，对拍卖不该涉案房产享有排除移交占有的民事权益提出异议的，属于作为承租人的案外人实体权利（移交占有权）异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理，赋予案外人如不服异议裁定可以通过执行异议之诉进行救济的权利。本案中，案外人晏红莅以承租人的身份对樟树市人民法院（2021）赣0982执恢27号之一的评估拍卖裁定不服，要求撤销该评估拍卖裁定并停止拍卖被执行人方美珍名下位于樟树市的房产，属于作为承租人的案外人对拍卖房产的实体权利（移交占有权）的异议，依法应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。综上，樟树市人民法院在审查案外人晏红莅异议后裁定驳回其异议请求结果虽然正确，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查属适法错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：撤销樟树市人民法院（2021）赣0982执异13号执行裁定书；本案发回樟树市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查后重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年八月二日书记员 甘 桔