重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初9403号 原告（反诉被告）：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道16号财富中心科技创业园B2栋，统一社会信用代码91500000681494447D。法定代表人：陈廷芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠军，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张鹃，女，1973年7月8日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：肖雅心，重庆佑圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：向银玲，重庆佑圣律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称“伟清公司”）与被告（反诉原告）张鹃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟清公司的委托诉讼代理人刘倬伶、王冠军，被告（反诉原告）张鹃的委托诉讼代理人肖雅心、向银玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伟清公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的自2020年4月1日起至2020年7月9日期间的房屋租金共计38 917.23元；2、判决被告立即支付原告逾期支付租金的违约金，以38 917.23元为基数，自2020年3月11日起按照月利率2%的标准计算至被告实际付清租金之日止；3、判决被告立即向原告支付2020年7月10日至2020年10月15日期间的房屋占用费38 131.02元；4、判决被告立即向原告补交装修期租金16 566.05元；5、判决被告立即向原告支付合同解除违约金70 758.6元；6、判决被告立即向原告支付律师费1000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月17日，伟清公司与张鹃签订《房屋租赁合同》，约定张鹃向伟清公司承租位于重庆市北部新区xx中路x号x幢吊一层商业区域。并对租金标准、支付期限及违约责任等进行了约定。按约定，张鹃应当在2020年3月11日前向伟清公司支付2020年4月1日至6月30日的房屋租金，在2020年6月11日前向伟清公司支付2020年7月1日至9月30日的房屋租金。但张鹃拒不缴纳，且于2020年7月9日向伟清公司主张解除合同。伟清公司遂起诉。被告（反诉原告）张鹃辩称，2020年5月因张鹃迟延支付租金，伟清公司已提出解除合同并将房屋强制锁门，收回房屋。2020年6月29日，张鹃向伟清公司发出书面解除合同通知，双方的合同关系已于2020年7月9日解除。合同解除后张鹃未继续使用房屋，故2020年7月9日后的租金不应再缴纳；2、2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月23日，重庆市调整为重大突发公共卫生事件三级响应。受疫情影响，2020年1月23日后，张鹃未再经营。基于公平原则，伟清公司应向张鹃退还疫情防控期间的租金；3、张鹃并非恶意解除合同，而是由于疫情不可抗力的因素导致经营困难。且合同解除后，伟清公司享受了装修利益，故不应收取免租期内的租金；4、违约金过高，应予以调低。伟清公司于2020年7月已将房屋另行出租，并无太长的空置期；5、伟清公司收取的水电保证金、门面保证金74 907.33元及张鹃存留在房屋内的物品应当返还。张鹃向本院提出反诉请求为，1、判决伟清公司向张鹃返还2020年1月24日至3月23日疫情防控期间的租金23 586元；2、判决伟清公司向张鹃退还履约保证金104 907.33元；3、判决伟清公司向张鹃返还租赁房屋内其存留的设备及物品。原告（反诉被告）伟清公司辩称，合同已终止，终止原因是由于张鹃提前解约且主张返还疫情期间的租金。伟清公司作为私营企业无免除租金的法定义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的房屋产权证、《房屋租赁合同》《租金催告函》、撤租申请、关于《解除租赁合同通知书》的回函、《民事法律事务委托代理合同》及发票等证据本院予以采信。经审理查明，伟清公司系坐落北部新区镜泊中路30号房屋的登记所有权人。2018年11月17日，伟清公司作为出租方（甲方），张鹃作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。甲方将位于重庆市北部新区xx中路x号x吊一层商业部分区域出租给乙方使用。第二部分 租赁合同条文 第一条 租赁场所面积 计租面积为192.07平方米。第三条 租赁期限及续租 3.1租赁期限为自2018年11月17日至2023年12月31日止（含装修期45天）。第四条 进场装修 4.1进场日，双方确认2018年11月17日为进场日。第六条 装修期和开业 6.1装修期为自进场日起45天。6.2双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方补交装修期的租金16 566.05元，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第七条 租金支付方式 7.1租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积，计租面积按192.07平方米计算，月租金标准如下：7.1.1第一个租期自2018年11月17日至2019年12月31日，租金总额为132 528.36元；7.1.2第二个租期自2020年1月17日至2020年12月31日，每月租金标准为65.53元/平方米；7.2租金交纳方式 7.2.1乙方应按季度为周期支付租金。除第一期租金外，其他租金均以一个季度即3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满的20日前（若以此确认的租金交付日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下期租金。第八条 履约保证金 8.1乙方在本合同签署后的7个自然日之内，向甲方交纳74 907.33元的履约保证金。8.2履约保证金的退还 本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕 其他合同义务后三个月内无息退还乙方，本合同另有约定的，从其约定，乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第十条 迟延付款责任 10.2如果乙方未按约定向甲方或商管公司或物业管理公司支付或补交租金、履约保证金或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项和为逾期付款违约金。延迟30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方立即支付前述应缴费用和违约金。第十九项 违约责任 19.3在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，单方解除本合同，解除《通知》送达后视为合同解除:19.3.3乙方违反本合同有关转租约定的和未按约支付租金的。19.3.4按照本合同其他条款约定及相关法律规定，甲方有权单方解除本合同。19.4按第19.3条及本合同其他条款约定，甲方行使合同单方解除权而解除本合同，或乙方单方面擅自解除合同的：19.4.1甲方有权不退还乙方交付的履约保证金，且乙方应按本合同其他条款的约定承担相应违约责任。19.4.2乙方除承担本合同第19.4.1条责任，还应支付甲方相当于6个月租金的违约金并赔偿其他相应损失（包括不限于乙方改变租赁区域原状的恢复费用及甲方房屋出租损失）。19.12乙方违反本合同，应按本合同承担违约金、赔偿金，若违约金和赔偿金不足以弥补甲方因此遭受的损失的，乙方还应对超出部分进行赔偿。乙方承担甲方主张债权而所产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。第二十条租赁场所的交还 20.1交还期限及状态 20.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之起10日内（以下简称:“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施设备等，但不可搬离或搬离、拆可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视自合同终止后归甲方所有），并租赁场所恢复到甲方交房时状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外）以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。20.1.4如在交还期届满后五日内，乙方未将方所有物品搬离的，视为乙放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权，甲方有权自行处理，包括但不限于作垃圾丢弃。20.2延期交还 20.2.3无论因何种原因引起的合同终止，如在还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标及逾期交还实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还日止。且甲方有权自行打开物业门窗招相或入住。第二十一条不可抗力 21.1如因不可抗力造成一方或双方无法履行本同，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。但一方在延迟履行期内发生不可抗力的，不能免除责任。事件发生后，应提交相应证明给另一方。2018年11月1日，伟清公司向张鹃开具了金额为74 907.33元的门面保证金收据。2020年1月8日，伟清公司向张鹃开具了2020.1.1-2020.3.31的租金发票，金额为35 379.30元。2020年4月10日，伟清公司向张鹃发出《租金催告函》，内容为，贵方应于2020年3月10日前一次性支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金35 379.30元，截止2020年4月10日我司仍未收到该笔租金费用。贵方还应支付逾期缴费期间的违约金。请于收到此催告函后2日内务必缴纳拖欠的全部费用及应承担的违约金。否则将按《房屋租赁合同》的约定，追究贵方的全部违约责任。2020年6月29日，张鹃向伟清公司提出撤租申请。2020年7月10日，伟清公司向张鹃发出关于《解除租赁合同通知书》的回函，内容为，贵方致我司的《解除租赁合同通知书》我司已于2020年7月9日收悉，回复如下：贵方在《解除租赁合同通知书》中提出的合同解除理由于法无据，贵方解除合同的行为构成违法解除。我司认可我司与张鹃签订的《升伟.晶石公元房屋租赁合同》于2020年7月9日我司收到《解除租赁合同通知书》之日解除，但鉴于贵方提前解除合同的行为已构成违约，根据该合同约定，贵方应当向我司支付拖欠租金，违约金等相关款项，请贵方在收到本函之日起3日内向我司交还房屋产并付清拖欠租金、违约金等相关款项，否则我司将被迫通过法律途径维护自身合法权益。另，2020年9月10日，伟清公司与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，委托重庆坤源衡泰律师事务所在与张鹃房屋租赁合同纠纷一案中代理本案一审程序。律师服务费为1000元。重庆坤源衡泰律师事务所开具了发票。伟清公司称由于金额较小，故其以现金方式支付。张鹃另向本院举示了如下证据：1、2019年8月14日王立雪签名的物品清单1份，拟证明其承租房屋内的留存物品。该清单的形成是隆玉莲从王立雪处承接案涉房屋时拟定的物品清单，也即是房屋内现存的大概物品。2、出庭证人隆玉莲的证人证言，内容为，隆玉莲系张鹃承租房屋的实际经营者。2020年2月因疫情原因其未按时复工，遂向伟清公司工作人员曾祥川提出租金减免，曾祥川称复工后再谈。2020年4月20日，隆玉莲到房屋内发现伟清公司将房门上锁，且保安不允许其搬离物品。故其提出不再承租房屋。张鹃即向伟清公司通过微信发出了书面的退租申请。租赁房屋内还有家具、电脑、电疗床等设备。在2020年4月时曾进房屋内拿走了个人物品。当时是找的物管公司的李琴拿的钥匙开门；3、微信聊天记录，内容为，张：你看我们受疫情影响现在也开不了业，房租是否可以减免一部分。关键还不知道什么时候才能开业。曾：重庆预计24号要上班营业，房租上班后再商量，现在我们企业也非常困难，也没有开工。伟清公司对物品清单的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为系张鹃自行制作。对证据2的真实性、合法性、关联性均为认可。其为实际经营者，且从物品清单来看，其是从王立雪手中承接的房屋。故其可能为责任的最终承担者，与本案的结果有直接关联性。对证据3由于张鹃未提供原件，故对真实性不予采信。即使受疫情影响也不能当然解除合同。本院认为，张鹃另行举示的证据因伟清公司有异议，本院不予采信。张鹃认为履约保证金为94 907.33元，其中的20 000元无依据。另10 000元系支付给物业公司的费用，不在本案的费用范围内。伟清公司称其在2020年10月15日因有人承租案涉房屋，为了减损，故自行开门收回了房屋。之前未自行开门的原因是因为类似案件中，承租人主张了物品损失，因此不敢轻易打开承租的房屋。由于工作人员的变动，打开房屋后，房屋内的物品如何处理不清楚。逾期违约金的标准是由于合同约定标准为日万分之八，伟清公司自认过高，自行调整为月利率2%的标准。如法庭认为伟清公司的诉讼请求5与履约保证金不退还构成双重违约责任，伟清公司选择履约保证金不退还。张鹃称其收到伟清公司关于《解除租赁合同通知书》的回函后，其没有搬离物品。因为收到伟清公司的回函前曾要求搬离物品，但伟清公司要求其将租金缴纳完毕后才能搬离物品。收到回函后也电话要求搬离物品。其要求返还的物品即为物品清单罗列的物品。2020年1月24日系重庆启动疫情防控一级响应；2020年3月23日调整为三级，此期间段张鹃无法营业，故要求减免此时间段的租金。本院认为，伟清公司与张鹃签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。2020年疫情的影响是众所周知的问题，但张鹃作为承租人，单凭疫情影响并无合同解除权，故其向伟清公司发出撤租申请的到达日不能认定双方的合同解除日。从伟清公司发出的关于《解除租赁合同通知书》的回函来看，双方的《房屋租赁合同》应当认定于2020年7月9日解除。张鹃对于伟清公司对房屋上锁未举示充分的证据，故其应当向伟清公司支付从2020年4月1日至7月9日的房屋租金     38 917.23元。伟清公司要求逾期违约金有合同依据，本院予以支持，但张鹃认为过高主张调低，本院酌情以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍主张。对于2020年4月1日至6月30日的房屋租金35 379.30元，张鹃应当从2020年3月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准向伟清公司支付逾期违约金至款项付清之日止；对于2020年7月1日至7月9日的房屋租金3537.93元，张鹃应当从2020年6月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准向伟清公司支付逾期违约金至款项付清之日止。对于伟清公司要求的房屋占有使用费，按《房屋租赁合同》第20.1.4条的约定，张鹃不自行搬离的情况下，伟清公司有权处置其留存的物品，事实上伟清公司自认其也是在2020年10月15日采取自行处置的方式处置了张鹃的留存物品，故对房屋的占用使用费，本院不予支持。同样，由于张鹃提供的物品清单形成时间为2019年8月14日，伟清公司处置时上述物品是否存在不能确认；张鹃也自认其在收到关于《解除租赁合同通知书》的回函后，只是电话要求搬离物品，故其对留存的物品应当视为放弃。对其反诉请求中要求返还物品的请求本院亦不予支持。对于补交装修期租金16 566.05元符合双方合同的约定，本院予以支持。对于合同解除的违约金，按《房屋租赁合同》第19.3.3条、第19.4条、第19.4.1条、第19.4.2条的约定，张鹃基于其违约行为，应当向伟清公司承担不退还履约保证金和6个月租金的违约金的责任，鉴于这两个责任重合，伟清公司要求张鹃承担履约保证金不退还的违约责任，符合双方合同的约定，本院予以支持。张鹃所举示的证据显示其只缴纳了履约保证金74 907.33元，其称另以现金方式缴纳的20 000元由于伟清公司不认可，本院不予认定。由于履约保证金作为张鹃应向伟清公司支付的违约金不予退还，故对张鹃要求退还履约保证金的诉讼请求本院不予支持。对于伟清公司的律师费的诉讼请求，符合《房屋租赁合同》第19.12条的约定，张鹃应向伟清公司支付。对于张鹃的反诉请求中的2020年1月24日至3月23日疫情防控期间的租金问题，由于张鹃缴纳此阶段费用的时间是疫情防控前，故本院根据公平原则，酌情减免1个月的租金即11 793.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张鹃在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司支付2020年4月1日至7月9日的租金38 917.23元；二、被告（反诉原告）张鹃在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金，计算方式为：从2020年3月12日起，以35 379.30元为基数；从2020年6月11日起，以3537.93元为基数。按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算至款项付清之日止；三、被告（反诉原告）张鹃在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司支付装修期租金       16 566.05元；四、被告（反诉原告）张鹃向原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司缴纳的履约保证金74 907.33元不予退还；五、被告（反诉原告）张鹃在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司支付律师服务费1000元；六、原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司退还被告（反诉原告）张鹃疫情防控期间的房屋租金11 793.1元；七、驳回原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张鹃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768.32元，反诉案件受理费1434.94元，合计5203.26元，由原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司负担1040.65元，被告（反诉原告）张鹃负担4162.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 长  胡可萍人民陪审员    纪  锐人民陪审员    卢  菁   二○二一年八月二日 书 记 员  张春凤 - 1 -