广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15795号上诉人（原审被告）：广州市天河区足泰服务中心，住所地广东省广州市天河区龙口西路219号聚龙阁首层、二层部分商铺。投资人：张军令。委托诉讼代理人：刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焜明，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市商贸发展服务中心（原名称：广州口岸服务保障中心），住所地广东省广州市府前路1号市府大院。法定代表人：邹学军，职务：主任。委托诉讼代理人：周剑威，广东君簇律师事务所律师。原审被告：张致海，男，1978年12月1日出生，汉族，住河南省驻马店驿城区。委托诉讼代理人：刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焜明，广东瑞迪安律师事务所律师。上诉人广州市天河足泰服务中心（以下简称足泰中心）因与被上诉人广州市商贸发展服务中心（以下简称商贸中心）、原审被告张致海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初16977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人足泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方合同于二审判决生效之日解除；2.撤销一审判决第三项，改判按每月50940元的标准支付租金（扣减4个月租金）；3.一、二审诉讼费用由商贸中心承担。事实和理由如下：（一）足泰中心与商贸中心于2010年6月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由足泰中心承租广州市天河区龙口西路225号101-2铺及219号202-2房（以下统称涉案房屋），租赁时间为2010年6月1日至2015年5月31日，足泰中心向商贸中心交纳102000元保证金，商贸中心应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回足泰中心。合同期限届满后，足泰中心继续使用租赁物，商贸中心没有提出任何异议，原租赁合同继续有效，但租赁合同依法属于不定期合同。（二）一审判决足泰中心支付商贸中心自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按59038.88元/月标准）。根据一审中足泰中心与商贸中心提交的银行转账流水显示，足泰中心2018年11月、12月交付的租金均为50940元/月，双方对此均没有异议，因此，商贸中心、足泰中心新租赁合同的租金应当为50940元/月，足泰中心补交的租金应当按照该标准进行支付而非59038.88元/月标准。（三）2020年3月16日广州市财政局发布《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》明确，对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，免收2、3月份的物业租金。2020年7月广东省出台新政缓解疫情下企业房屋租金压力服务业小微企个体户上半年免3个月房租，对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。对上半年实际租赁超过3个月且仍然在租的，上半年实际减免金额不足3个月房屋租金的，在下半年进行补足或顺延。2021年6月23日，广州市政府下发的关于减免中小微企业租金的通知，该通知也是为了应对新冠××疫情的影响，应减免足泰中心1个月租金。涉案房屋的出租方为事业单位法人，举办单位是广州市人民政府办公厅，故足泰中心的情况符合上述减免政策，其可免2020年上半年3个月以及2021年1个月的房租。此外，疫情属于不可抗力，按照每月租金近6万元的标准来支付租金对足泰中心不公平，因此，一审判决存在错误，请求二审结合实际情况，撤销一审判决并予改判对租金予以酌情减免。被上诉人商贸中心二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意足泰中心的上诉请求。事实和理由：（一）商贸中心于2019年5月就已经起诉要求解除合同，返还租赁物。足泰中心通过诉讼拖延的形式持续至今，且期间一直在经营获利，其上诉所提及的广州新一轮疫情发生在一审判决之后，在一审判决之后足泰中心本应将法院一审确认要返还的租赁物移交给商贸中心，是因为足泰中心原因迟迟未能移交，其主张就第二轮广州疫情要减免租金没有法律依据。（二）本案在一审判决之后已经确定了双方租赁合同解除的具体时间为2018年6月5日，即之后的足泰中心占用租赁物的行为属于占用场地，不属于合同范围内约定的租金缴纳义务，而应当属于占用场地所应当支付相应的费用，占用场地应当支付的相应费用不能够适用行政部门针对疫情以及为了保障小租户合法经营业务所规定的减免租金的文件精神，因此，请求二审法院维持原判，依法驳回足泰中心的上诉请求。原审被告张致海二审辩称，同意足泰中心的上诉请求、事实和理由。商贸中心向一审法院起诉请求：1.确认广州口岸服务保障中心（以下简称口岸中心）与足泰中心的租赁合同于2018年6月5日解除；2.足泰中心恢复房屋原状并腾空涉案房屋；3.足泰中心支付场地占用费（以59040元/月为标准，自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止）；4.口岸中心没收足泰中心缴纳的租赁保证金；5.足泰中心承担案件诉讼费用；6.张致海对足泰中心上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：口岸中心为事业单位法人，举办单位是广州市人民政府办公厅。足泰中心为个人独资企业，原投资人为林向阳，后经工商部门核准于2004年11月10日变更为付国珍，于2005年2月28日变更为张珍华，于2010年6月11日变更为张筱雅，于2019年6月26日变更为张致海。一审法院在第一次庭审后根据口岸中心申请追加足泰中心查档信息显示的现投资人张致海为共同被告参加诉讼。2010年6月1日，口岸中心（甲方/出租人）与足泰中心（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区龙口西路225号101-2铺及219号2020-2房出租给乙方作沐足用途使用，建筑面积为805平方米；租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，其中2014年6月1日至2015年5月31日期间租金59038.88元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金或转账付款方式缴付租金；乙方向甲方交纳102000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前九十日与甲方协商，双方另行签订合同；甲方在2010年6月1日把房屋按现状交付乙方，乙方要严格按照消防安装的规定进行装修。签约后足泰中心支付口岸中心租赁保证金102000元，口岸中心交付涉案房屋给足泰中心使用。合同期限届满后，足泰中心继续使用涉案房屋，并向口岸中心支付相关费用。2018年6月5日，口岸中心向足泰中心发送《关于收回物业的函》，当日“张致宽”签收该函。该函主要内容：租赁合同期限届满，要求足泰中心于2018年6月20日对涉案房屋进行清场并移交给口岸中心。2019年5月16日，口岸中心提起本案诉讼。口岸中心提供银行流水凭证（其中最后一笔流水显示付款时间为2019年3月29日，金额59040元，手写标注为2018年10月租金），拟证明足泰中心已付部分房屋占用费。足泰中心对该证据真实性予以认可。口岸中心在第一次庭审中称：足泰中心于2018年10月31日最后一次缴纳款项，从2018年11月1日起就没有再缴纳任何费用；在2018年12月5日缴纳租金的银行凭证中，对方摘要明确为8月租金；另根据我方当庭提交的明细表可以看到，其于2019年3月支付的款项为2018年10月的费用。足泰中心对此不予认可，表示已付清2019年5月31日之前的全部租金，并于第一次庭审后提交了银行流水一份，该凭证显示：足泰中心于2019年5月8日向口岸中心转款两笔，金额均为50940元（备注：11月租金、12月租金）。对此，口岸中心称：足泰中心在2019年5月8日所缴纳的款项实际为2018年11月及12月的场地占用费，双方租赁合同早已解除。关于涉案房屋现状，口岸中心与足泰中心、张致海在第二次庭审中均确认涉案场地正常营业。关于保证金，第一次庭审中口岸中心称：我方要求没收足泰中心已支付的102000元保证金；若认定保证金应退还给足泰中心，我方要求将退还的保证金与足泰中心所欠租金及场地占用费进行部分抵销。足泰中心则表示：双方对该问题无约定，口岸中心应在我方搬离涉案房屋后退还保证金，且“没收”不是法律术语，没有相应法律依据。关于涉案房屋装修，第二次庭审中足泰中心、张致海表示：口岸中心应对装修予以相应补偿。口岸中心表示：双方合同并无约定合同到期后我方应对足泰中心装修部分进行补偿；我方不同意继续利用附着于房屋的装饰装修。口岸中心根据一审法院要求在二次庭审后就至今租金缴纳情况作出书面说明：经我方核查银行流水及账册，确认足泰中心于2019年5月8日自主汇入我方对公账户的两笔款项为2018年11月、12月的租金。足泰中心、张致海未根据一审法院要求在二次庭审后对其最新交租情况作出说明及举证。一审法院认为，口岸中心是独立法人，且是涉案《广州市房屋租赁合同》的甲方/出租方，足泰中心辩称口岸中心主体不适格，显然无理，一审法院不予采信。足泰中心承租后实际使用多年，足泰中心辩称乙方/承租方为张铭华，显然无理，亦明显有悖诚信原则，一审法院不予采信。口岸中心、足泰中心双方于2010年6月1日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。我国《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，租期于2015年5月31日届满，此后足泰中心继续使用涉案房屋并按合同约定租金标准支付费用，口岸中心对此无异议，双方间合同依法为不定期租赁合同。至2018年6月5日，口岸中心发函要求足泰中心在15日内搬离涉案房屋，口岸中心所给予搬迁准备时间在合理范围。因此，双方租赁合同法律关系于足泰中心收到《关于收回物业的函》之日即2018年6月5日解除。口岸中心要求足泰中心腾空交还涉案房屋的诉请有理，一审法院予以支持。但口岸中心要求足泰中心将涉案房屋恢复原状，口岸中心对涉案商铺原状未能提供证据予以证实，因此，口岸中心的该项诉请缺乏理据，一审法院不予支持。关于房屋占用费。根据查明的事实，租赁合同已于2018年6月5日解除，现口岸中心、足泰中心均确认足泰中心已支付了2018年10月31日之前的租金及占用费。足泰中心作为付款义务人，举证证明其已支付了2018年11月至12月房屋占有使用费，一审法院予以采信。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照合同约定的租金标准计算。足泰中心应以59040元/月的标准，向口岸中心支付自2019年1月1日至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于口岸中心要求不予退还租赁保证金的诉请。本案不属足泰中心单方解除合同的情形，口岸中心该项诉请于法无据，一审法院不予支持，口岸中心须退还足泰中心租赁保证金102000元。关于张致海应否承责问题。足泰中心为个人独资企业，其投资人历经多次变更，第一次庭审后一审法院根据口岸中心的申请追加足泰中心查档信息显示的现投资人张致海为共同被告参加诉讼。我国《个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”根据上述法律规定，张致海应在足泰中心财产不足以清偿上述债务时，以其个人的其他财产予以清偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月26日作出如下判决：一、确认广州口岸服务保障中心与广州市天河足泰服务中心双方关于广州市天河区龙口西路225号101-2铺及219号2020-2房的租赁合同法律关系于2018年6月5日解除；二、自判决发生法律效力之日起30日内，广州市天河足泰服务中心腾空交还上述房屋给广州口岸服务保障中心；三、自判决发生法律效力之日起30日内，广州市天河足泰服务中心支付广州口岸服务保障中心关于上述房屋自2019年1月1日起至实际交还给房屋之日止的房屋占用费（按59038.88元/月标准）；四、张致海在广州市天河足泰服务中心财产不足以清偿上述债务时，以其个人的其他财产予以清偿；五、自判决发生法律效力之日起30日内，广州口岸服务保障中心退还广州市天河足泰服务中心租赁保证金102000元；六、驳回广州口岸服务保障中心的其他诉讼请求。一审案件受理费7500元，由广州口岸服务保障中心负担4600元，广州市天河足泰服务中心、张致海负担2900元。经查，一审查明事实无误，一审法院予以确认。二审庭询中，商贸中心提交中共广州市委机构编制委员会于2020年3月10日出具的《中共广州市委机构编制委员会关于整合市对外贸易经济信息中心和广州口岸服务保障中心的批复》【穗编字﹝2020﹞39号】，拟证明广州口岸服务保障中心已变更为广州市商贸发展服务中心。同时，各方当事人无提交其他新证据。本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合足泰中心的上诉请求和理由以及商贸中心的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.双方当事人租赁合同关系解除时间的确定；2.足泰中心主张按每月50940元标准向商贸中心支付房屋占用费以及扣除四个月租金应否支持。现评析如下：关于双方当事人租赁合同关系解除时间的确定问题。足泰中心与商贸中心于2010年6月1日签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日止，上述租期届满后，足泰中心继续使用涉案房屋并按合同约定租金标准支付费用，商贸中心对此无异议，因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认定双方当事人形成不定期租赁合同关系正确。根据上述法律第二百三十二条规定，不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。现商贸中心已举证证明于2018年6月5日向足泰中心发函要求其搬离涉案房屋，因此，一审法院认定双方租赁合同法律关系于足泰中心收到《关于收回物业的函》之日解除，并无不当，本院予以确认。足泰中心上诉认为双方租赁合同关系于二审判决生效之日解除，与上述法律规定不符，本院不予采纳。关于足泰中心抗辩按每月50940元标准向商贸中心支付房屋占用费以及扣减四个月租金应否支持问题。由于足泰中心在双方不定期租赁关系解除后，至今仍未将涉案房屋交还给商贸中心，故足泰中心理应向商贸中心支付房屋占有使用费。对于占有使用费标准问题，一审法院认定参照双方租赁合同约定租金标准，即按每月59038.88元/月标准支付，并无不妥，本院予以认可。虽然足泰中心曾于2018年11月至12月期间按每月50940元标准向商贸中心支付房屋占有使用费，但足泰中心并未举证证明双方已就该房屋占有使用费标准达成一致，现商贸中心亦不确认上述标准，因此，足泰中心上诉主张自2019年至实际交还给房屋之日止的房屋占用费应调整为每月50940元，缺乏充分理据，本院不予支持。至于足泰中心提出疫情原因要求扣减4个月租金问题，因双方当事人不定期租赁合同关系的解除时间早于疫情发生之前，且商贸中心主张的是房屋占有使用费，并非租金，因此，足泰中心抗辩扣减4个月租金，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，上诉人足泰中心的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17163元，由上诉人广州市天河足泰服务中心负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年八月三十日书记员 王日平谢金泽