贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初13452号原告：丁丽，女，汉族，1995年8月29日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：孙传洪（特别授权代理），系贵州良景律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琴（特别授权代理），系贵州良景律师事务所律师。被告：贵州翰林置业有限公司，统一社会信用代码91520000587288487K，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心1层。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。原告丁丽与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月132021年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁丽的委托诉讼代理人孙传洪、袁琴，被告委托诉讼代理人刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁丽向本院提出诉讼请求：求：1．判令被告立即为原告办理案涉房屋不动产权证书，并将该证书交给原告；2．判令被告支付原告逾期办证违约金（以购房款211385元为基数，从2018年9月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款年利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至不动产证交付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3被计算，两段违约金共计暂定32100元）；3．判令退还原告“三通费”1715元、抵押登记费80元；4．判令被告立即为原告重作位于案涉房屋客厅的两个窗户，并赔偿因漏水造成的损失，暂计3000元；5．本案诉讼费用由被告承担。原告于庭前撤回了第四项诉讼请求，本院予以准许。根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2017年5月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于毕节市七星关区住宅，建筑面积为55.36平方米，套内建筑面积41.16平方米，商品房总价款为211385.00元，一次性付款。合同第二十二条约定“房屋登记……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……1、买受人双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款及办证所需费用。2019年8月7日，被告进行了涉案商品房不动产产权登记。2019年11月18日，被告别向原告于双方签订的《商品房买卖合同》上预留的电话号码发送短信，通知原告办理房屋产权证书。涉案房屋尚未取得不动产权证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。关于逾期办证违约金的问题。原被告双方合同约定被告应于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。截止2018年12月31日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2019年1月1日起，被告即构成违约。虽然原告与被告约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。2019年8月7日，被告进行了涉案商品房不动产产权登记。2019年11月18日被告向原告发送短信，通知原告办理房屋产权证书，被告在2019年11月184日通知原告办证之时已经具备办理转移登记的条件，且该电话号码系原告在与被告签订合同时预留的电话号码，故该通知应认定为有效。故逾期办证违约金截至时间应计算至2019年11月18日。原告在接到被告的通知后并未缴纳相关办证所需税费，系因原告自身的原因导致无法办理产权证书，故2019年11月18日之后被告不应再承担违约责任。综上，本案逾期办证违约金应以原告已付购房款211385.00元为基数，自2019年1月1日起至2019年11月18日止按日万分之一的标准计算。故违约金计算为：6806.60元（211385.00元×0.0001×322日）。关于被告所抗辩的案涉项目在推进过程中存在的房屋及土地征收补偿安置、电力设施改迁等问题系发生于2017年5月13日原被告双方签订合同之前，被告作为格式合同的提供方，其在约定办证时间时有充足的条件将相应时间予以预留及预见性，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。关于被告应否返还原告开户费的问题，原告根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告另行收取原告燃气开户费水开户费625元，电开户费625元，闭路电视开户费465元无事实及法律依据，应予退还。关于原告诉请退还抵押登记费的问题。根据原被告双方履行实际，原告购买涉案房屋系一次性付清，该房屋并不存在抵押，故不需要进行抵押登记，该项费用也不会产生，被告收取原告的抵押登记费无事实及法律依据，应予退还。关于原告要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，被告翰林置业就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务。但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司应于原告丁丽缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告丁丽办理毕节市七星关区住宅的不动产权证书并交付原告；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁丽逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金6806.60元；三、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告丁丽水开户费625元，电开户费625元，闭路电视开户费465元，抵押登记费80.00元，共计1795.00元；四、驳回原告丁丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361.00元，由原告丁丽负担336.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年八月二十日书记员  郑 丹