重庆市南川区人民法院民事判决书 （2021）渝0119民初3335号 原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，重庆世恒物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲜晓娅，女，重庆世恒物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告：聂美新，男，1965年2月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：陈祝，女，1967年5月8日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。原告重庆世恒物业管理有限公司与被告聂美新、陈祝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗自强，被告聂美新、陈祝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司诉称，原告与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司于2008年5月1日签订《前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对重庆市南川区“XXXX”小区提供物业管理服务；合同期限为5年，从2008年5月1日起至2013年5月1日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为0.57元/月/平方米，物业服务费按月交纳，交纳时间为当月15日前；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天3‰的标准交纳违约金；电梯费按照月票的方式计算，每月39元；公摊水电费6.5元/户/月。被告系“XXXX”小区XX-X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为106.08㎡，从2015年1月1日起至2019年12月31日止（共计60个月）未交纳物业服务费，经原告多次催收无果。原告向人民法院提起诉讼，请求判决：1、被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3628.2元、电梯费2340元、公摊水电费390元，违约金2000元，共计8358.2元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告补充陈述被告已于2019年8月14日将房屋出售给他人，变更第1项诉讼请求为：要求被告支付2015年1月1日至2019年8月14日期间的物业服务费3354.02元、电梯费2163.33元、公摊水电费360.55元，违约金2000元，合计7877.9元。被告聂美新、陈祝辩称，被告系XXXX小区XX幢X-XX-X房屋前业主。该房屋已于2019年出售给他人（肖仁印）。房屋建筑面积106.08平方米。被告确系在2015年5月1日至2019年8月14日期间未交物业服务费。被告不清楚原告与开发商的《前期物业服务合同》签订情况以及内容，被告不认可原告主张的项目及金额。本院经审理认定事实如下：重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同约定：甲方选聘乙方对位于重庆市南川区东城街道灌坝居委石院子片区的“XXXX”小区A区、B区（即案涉小区）提供前期物业管理服务；物业服务收费采用包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），双方约定物业服务费的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.57元/月·平方米（不含电梯费、公摊水电费、二次供水费），（2）商业物业：1.00元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；本合同期限为5年，自2008年5月1日起至2013年5月1日止。合同期满，甲、乙双方继续签订物业服务合同；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；该合同还约定了其他事项。该合同的落款时间为2008年5月1日。该合同期限届满后，原告继续为该小区提供物业管理服务至今。另查明，2008年9月27日，重庆市南川区物价局发出《关于核定XXXX物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发[2008]50号），该通知载明内容：一、收费项目及标准：1、高层住宅物业服务费0.37元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米·月；2、门面物业服务费1.00元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。以上物业服务收费为试行标准，试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。下浮的30%由建设单位承担，待小区设备设施等完善后，物业企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准。二、高层住宅电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；按人计算：常住人口每人每月10元；2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元；三、你司接本通知后，须持本通知到我局办理明码标价相关监制手续，并将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的醒目位置进行长期公示，接受社会和群众监督；四、物业管理公司应当遵守国家的法律、法规，执行物价管理规定，除上述服务收费项目外，不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其它任何费用。同时，应保质保量提供服务，不得多收费少服务、只收费不服务。2008年9月29日，原告向南川区XXXX世恒物业管理处发出《关于重庆市南川区物价局核定XXXX物业服务收费标准执行的通知》（世恒物业发[2008]15号），载明：一、物业服务费收取标准：1、小区住宅物业服务费0.57元/平方米·月（含公共设备设施日常维修养护费）；2、门面物业服务费1.00元/平方米·月；二、电梯费收取方式，执行[2008]50号文件中第二条的第一项实行月票票价制；2、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。一室：2人（超出2人按实际人口计算），两室及两室以上：3人（超出3人按实际人口计算）；三、公用部位，公用设施设备用水、用电分摊费即公摊：按户收取6.5元/户·月；四、南川管理处接本通知后，须将收费标准等情况在物业管理区域内醒目位置进行长期公示。还查明，2015年4月19日，重庆市南川区XXXX小区业主委员会向本院出具《关于XXXX物管收取水电公摊费的情况说明》，载明以下内容：“兹有XXXX前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。”2015年8月6日，重庆市南川区东城街道办事处作出《关于同意成立XXXX小区业主委员会的批复》（东城办发[2015]147号），同意成立南川区东城街道XXXX小区业主委员会，由包括被告聂美新在内的七人组成，并由被告聂美新担任业主委员会主任。再查明，被告曾系XXXX小区XX-X-XX-X房屋业主。该房屋的建筑面积为106.08平方米，常住人口为3人。被告于2019年8月15日将案涉房屋出售给他人。被告曾于2014年1月22日向原告交纳了2014年全年的物业服务费60.5×12、电梯费39×12、公摊水电费6.5×12，共计1272元。被告未交纳2015年1月1日至2019年8月14日期间的物业服务费、电梯费、公摊水电费。原告于2019年12月向被告发出过催交物业服务相关费用的律师函。诉讼中，（一）被告提出其不应交纳物业服务费，理由如下：《前期物业服务合同》因业主委员会的成立而早已废止，原告无权依据《前期物业服务合同》收取物业服务费；本来开发商与原告签订《前期物业服务合同》，但原告在2013年将案涉小区物业服务非法承包给秦勇，秦勇以重庆市汶沛物业管理有限公司名义管理小区并收费，该公司在管理过程中曾起诉过业主，被告代表其他业主出庭时对该公司的身份提出异议，之后该公司即撤诉，后秦勇篡改身份为XXXX物管经理；案涉小区有两个物业公司，有好事就是原告，有责任就是重庆市汶沛物业管理有限公司；原告非法承包获得收入应属于非法收入，应当被收缴并处以罚款，同时原告的法定代表人夏浩籍是老赖，无权收取业主的物业服务费；《前期物业服务合同》废止后，原告没有继续提供物业服务，系重庆市汶沛物业管理有限公司继续在小区提供物业服务，因重庆市汶沛物业管理有限公司霸占小区不退场导致；重庆市汶沛物业管理有限公司以废止的《前期物业服务合同》收费；本案涉及虚假诉讼。（二）被告当庭提交的天眼查重庆市汶沛物业管理有限公司和重庆世恒物业管理有限公司南川分公司信息截图显示：重庆市汶沛物业管理有限公司和重庆世恒物业管理有限公司南川分公司的地址均为“重庆市南川区XX街道办事处XX大道XX号XXXXX幢X-X-X号”，重庆市汶沛物业管理有限公司法定代表人为秦勇。被告提交的公示栏秦勇照片标注秦勇系南川东城XXXX小区物业公司经理。被告另提交的（2015）南川法民初字第00306号民事判决书显示，原告曾在该案的辩解意见中陈述，案涉小区的物业之前系原告总公司的一起人管理，于2013年起由承包给另一起人进行管理。原告对被告提交的上述证据真实性无异议，但提出不能达到被告的证明目的。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《关于核定XXXX物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发[2008]50号）、《关于重庆市南川区物价局核定XXXX物业服务收费标准执行的通知》（世恒物业发[2008]15号）、业主委员会关于XXXX物管收取水电公摊费的情况说明、房屋买卖合同、住户登记表、催收物业费律师函、邮寄回执、案件要素表、物业费计算明细表、被告交纳物业费收据、服务照片、电梯定期检验报告、业主来访登记表、巡逻人员签到表，被告提交的《关于同意成立XXXX小区业主委员会的批复》（东城办发[2015]147号）、股权转让书、南川区政府网上回复截图、（2015）南川法民初字第00306号民事判决书、天眼查重庆市汶沛物业管理有限公司和重庆世恒物业管理有限公司南川分公司信息截图、（2016）渝0119民初7079号民事裁定书、（2017）渝0119民初2640号民事裁定书、公示栏秦勇照片、业主委员会拒交物业费通知、（2020）渝0119执296号执行通知书、夏光明关联企业截图、今日头条截图、证人证言及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证明效力。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的物业服务合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关司法解释。原告与案涉小区建设单位重庆市中宝投资（集团）股份有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定可知，案涉《前期物业服务合同》对包括被告在内的小区全部业主均具有法律约束力。根据案涉《前期物业服务合同》约定可知，合同期满，建设单位和原告继续签订物业服务合同；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议，则双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，建设单位应在此期间选聘新的物业管理企业并签订前期物业服务合同。案涉《前期物业服务合同》期满后建设单位和原告未继续签订协议，同时双方当事人均未举证证明建设单位在与原告继续履行案涉《前期物业服务合同》期间选聘了新的物业管理企业并签订新的前期物业服务合同，加之原告在合同期满后继续在案涉小区提供物业服务，本院足以认定建设单位和原告均以实际行为表明双方仍继续履行原案涉《前期物业服务合同》。被告提出业主委员会成立后案涉《前期物业服务合同》即已废止的辩解意见，无合同依据，亦无法律依据，本院不予采信。根据被告陈述，案涉小区一直有物业公司提供物业服务，对被告提出的原告将案涉小区业务非法转包给重庆市汶沛物业管理有限公司以及转包收入性质的问题，即便属实，亦属于两个公司之间的内部关系范畴，未损害包括被告在内小区业主的合法权益，同时亦并非本案的审理范围，故，对被告提出案涉小区有两个物业公司以及原告并未实际提供物业服务为由拒不交纳物业服务费的辩解意见，于法无据，本院不予采信。由于被告自认案涉小区一直存在物业服务以及其确系在原告主张期间存在未交纳物业服务费的事实，加之被告并未举证证明本案系虚假诉讼的辩解意见，故，本院对被告提及本案系虚假诉讼的辩解意见不予采纳。本院由此认定，原告已按约定为案涉小区提供了物业管理服务，被告亦应按约定交纳物业服务相关费用。被告居住的XXXX小区XX-X-XX-X号房屋，建筑面积106.08平方米，常住人口3人。依据《前期物业服务合同》约定以及相关文件可知，被告应向原告交纳的物业服务费标准为60.47元/月（0.57元/月·平方米×106.08平方米），公摊水电费标准为6.5元/户·月，电梯费标准为13元/人·月[10元+0.3元×（13－3）层]。加之被告在2014年1月按上述标准向原告交纳了2014年全年的物业服务费、公摊水电费费、电梯费，因此，本院对上述物业服务相关费用的标准予以确认。经计算，被告应向原告交纳2015年1月1日至2019年8月14日期间（55个月零14天）的的物业服务费为3354.07元（60.47元/月×55个月+60.47元/月÷30天×14天）、公摊水电费为360.53元（6.5元/户·月×55个月+6.5元/户·月÷30天×14天）、电梯费为2163.20元（13元/人·月×3人×55个月+13元/人·月×3人÷30天×14天）。原告在本案中主张被告支付物业服务费3354.02元，不违反法律规定，本院予以确认。因此，本案被告应支付原告的物业服务费（包括公摊水电费、电梯费）共计5877.75元（3354.02元+360.53元+2163.2元）。被告未按时支付物业服务相关费用的行为，依法构成违约，但原告在提供物业服务过程中确系存在管理不规范的问题，综合本案证据，这亦系造成包括被告在内的业主拒交物业服务相关费用的主要原因，故，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告聂美新、陈祝在本判决生效后十日内向原告重庆世恒物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年8月14日期间的物业服务费（包括公摊水电费、电梯费）共计5877.75元。二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告聂美新、陈祝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。         审 判 员    冯  骥   二○二一年八月二日 法官助理    刘彬园书 记 员    李  珑     -1-