江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2337号上诉人(原审被告):焦庆国，男，汉族，住江苏省灌云县伊山镇振兴南路。委托诉讼代理人：王树凤，女，汉族，住江苏省灌云县伊山镇振兴南路。被上诉人(原审原告）：张华东，男，汉族，住江苏省灌云县东王集镇元邦村。上诉人焦庆国因与被上诉人张华东物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初6561号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人焦庆国上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付物业服务费2220.48元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，适用物业费标准不当。1.上诉人从2010年至2018年10月31日每年缴纳的物业费是按2100元/年收取的。连云港市跨世纪物业管理有限公司（以下简称跨世纪公司）作为费用收取方应当是明知的，跨世纪公司在移交物业时应当交清账务，对于上诉人的物业费欠费情况从其移交账务中一查即知，物业费转让给被上诉人的前提是欠款数额确定，一审法院对此期间的物业费却是推定出来的。2.一审法院对1元/平方/月收取明显不当，本人2018年至2019年不欠任何物业费。二、被上诉人没有物业管理资质，且没有提供物业服务，其主张2018年12月29日至2019年11月2日物业费不符合法律规定。被上诉人主张物业费的依据是2020年6月27日灌云县维尔利物业管理有限公司（以下简称维尔利公司）、张华东、山东鼎尚物业管理有限公司（以下简称鼎尚公司）共同出具的物业服务情况说明。该情况说明不具有真实性。维尔利公司根本就未参与小区物业管理，对具体情况根本不知情；鼎尚公司是2019年11月才接手小区物业管理，也无法证明前期物业情况；所以该证据只是被上诉人单方所作的证明，在其没有提供有效的其他证据（小区50%以上居民认可的证据）相印证的情况下，无法证明其提供了物业服务，自然无权向业主收取物业费。三、恰恰因为小区没有专人提供物业服务，所以一审也查明小区存在各种物业问题无人解决。综上所述，一审法院判决事实不清、适用法律不当，导致判决不当，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人张华东答辩称：一审判决是对的，上诉人上诉不成立。张华东向一审法院起诉请求：判决焦庆国支付物业费8468.6元并承担本案诉讼费，后变更诉讼请求为判决焦庆国支付物业费5077.8元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月20日，维尔利公司与小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定维尔利公司为怡XX小区提供物业管理，委托管理期限为三年，自2019年3月20日时起至2022年3月20日时止。同日，维尔利公司与小区业委会、振兴社区居民委员会签订免责申明，约定维尔利公司不参与小区物业管理。2019年9月23日，维尔利公司向小区业委会提出解除合同申请，自愿解除2019年3月20日签订的《物业管理委托合同》，同时承诺：一、申请解除合同是本公司自愿行为，业委会不承担任何经济及法律责任。二、本公司与小区业委会及振兴社区居民汪浩洋三方签订的《免责声明》同时作废。小区业委会于2019年9月26日盖章同意解除。2019年3月20日，张华东与小区业委会签订《物业管理服务委托合同》，约定小区业委会将怡XX小区委托张华东实行物业管理，委托事项按照小区业委会与维尔利公司签订《物业管理委托合同》标准执行，本小区物业管理有关事项由张华东全权负责。服务年限三年（2019年3月20日起至2022年3月19日时止），其中试用期一年（2019年3月20日至2020年3月19日止）。2019年9月23日，张华东向小区业委会提出解除合同申请，自愿解除2019年3月20日签订的《物业管理服务委托合同》，同时做到以下几点：1、做到原物业公司（张华东）相关手续全部移交给下一家新的物业公司；2、在新的物业公司与业主委员会合同未签订之前，小区物业管理等一切事物有我张华东负责。3、在新的物业公司与业主委员会合同签订后，相关手续未交接前，小区物业管理等一切事务均有我张华东全权负责。小区业委会于2019年9月26日盖章同意解除。2019年4月27日，跨世纪公司与张华东签订协议，约定：一、跨世纪公司在2018年7月28日前怡XX物业服务管理期间，怡XX业主所欠的物业管理费和公共电费一次性结清7万元整，由张华东全权负责（所欠费用由甲方出具收费委托书）。先交2万元，余款5万最迟结清日（2019年6月30日前）。二、2018年7月28日前，跨世纪公司所收取的小区业主未服务的物业费（2018年7月28日后）以实际收费台账为准，如有弄虚作假行为，跨世纪公司负全责，三、即日起交账。2019年4月28日，维尔利公司与跨世纪公司签订协议，跨世纪公司于2018年7月30日退出怡XX小区物业管理服务，跨世纪公司从2009年接管至2018年7月30日期间怡XX小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给维尔利公司收取，收取的所有费用归维尔利公司所有。2019年11月3日，鼎尚公司与维尔利公司签订协议，维尔利公司于2019年9月27日退出怡XX小区物业管理服务，维尔利公司自2019年3月20日接管跨世纪公司（2009年至2018年7月30日）至今期间怡XX小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给鼎尚公司收取，收取的一切费用归鼎尚公司所有。2020年6月27日，跨世纪公司、维尔利公司、张华东、鼎尚公司共同出具2018年7月15日至2019年11月2日期间灌云县仙居怡XX物业服务情况说明。说明内容为：（1）2018年7月15日，跨世纪物业公司撤出灌云县仙居怡XX小区物业管理服务。（2）2018年7月17日至2019年11月1日，灌云县仙居怡XX物业服务由张华东组织人员提供物业服务，期间2018年7月17日县委组织部何部长，解决仙居怡XX小区物业服务矛盾，组织成立临时物业，由张华东负责服务至2018年9月9日。2018年9月9日至2018年12月28日，由元邦村创卫提供服务。期间2018年12月16日至2019年1月28日期间，44天服务人员工资由张华东支付。2018年12月28日至2019年1月28日之间，由元邦村村委会和张华东共同管理。2018年12月29日至2019年3月19日由张华东负责小区物业管理服务。2019年3月20日至2019年11月1日，张华东以维尔利公司名义为仙居怡XX小区提供物业管理服务。（3）2019年11月2日至今有鼎尚公司提供物业管理服务。（4）跨世纪公司、维尔利公司、张华东、鼎尚公司各自之间相关权利义务分配见各自之间所签订的合同，协议，委托书，解除合同申请书。另查，仙居怡XX小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，焦庆国房屋外墙存在漏水现象，至今未予修缮。一审法院认为：物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。关于张华东向焦庆国主张物业管理费能否得到支持，依照法律规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中怡XX小区业主委员会与张华东签订《物业管理服务委托合同》，因其为个人，不具有物业管理资质，故该合同违反了相关物业管理法规的规定。但张华东实际提供了基本的物业服务，焦庆国享受了物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系，现张华东要求焦庆国支付欠付的物业费有事实依据。依据2019年4月27日跨世纪公司与张华东签订的协议，跨世纪公司将其物业服务管理期间业主欠付的物业管理费和公用电费一次性结清给了张华东，后跨世纪公司于2018年4月28日又与维尔利公司签订转让协议，（2020）苏0723民初2265号案件跨世纪公司在庭审中陈述跨世纪公司与维尔利公司签订的协议中的物业费债权由张华东以7万元收购，而案涉2020年6月27日情况说明中，各方均认可2019年3月20日至2019年11月1日，张华东以维尔利公司名义为仙居怡XX小区提供物业管理服务，故依法认定跨世纪公司将其物业费债权转让给了张华东。依据2020年6月27日情况说明，2018年9月9日至2018年12月28日，由元邦村创卫提供服务，因此对于张华东主张收取2018年9月9日至2018年12月28日之间的物业服务费，依法不予支持。关于焦庆国辩称物业费用应当按照2100元/年缴纳收取，一审法院认为，《物业管理委托合同》已约定非住宅房屋（门面）按每平方米1元收取，焦庆国租赁的房屋并非住宅，因此依法不予采纳。张华东按非住宅房0.85元/平方米/月标准计算，不违反法律规定及合同约定，依法予以支持。关于焦庆国应当交纳的物业费用数额，一审法院认为，仙居怡XX小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，张华东物业管理缺位。综上，因张华东物业管理缺位，未能完全履行合同义务，酌情扣减合同约定应交物业管理费用的30%，即焦庆国应支付张华东2018年8月27日至2018年9月8日期间的物业费合计89.6元（0.85元/平方米/月×352.34平方米×13天×70%），2018年12月29日至2019年11月2日期间的物业费合计2130.88元（0.85元/平方米/月×352.34平方米×10月5天×70%），共计2220.48元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条，判决：一、焦庆国于判决发生法律效力之日起十日内向张华东支付物业服务费人民币2220.48元（2018年8月27日至2018年9月8日、2018年12月29日至2019年11月2日）；二、驳回张华东其他诉讼请求。本案案件受理费25元(已减半)，由焦庆国负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人系灌云县伊山镇仙居怡XX22号楼X室业主，面积352.34平方米。本院认为，虽然因为被上诉人不具有物业管理资质，其和涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》无效，但是鉴于被上诉人在一审判决认定的期间为小区实际提供了基本物业管理服务，上诉人作为业主，应当参照《物业管理服务委托合同》约定标准交纳相应的物业管理服务费。关于上诉人提出的一审适用物业费收费标准不当的上诉理由，经查，上诉人自认其2010年-2018年按2100元/年标准，系向跨世纪公司交纳的物业费，与本案没有关联性。现依据《物业管理服务委托合同》约定，上诉人的物业管理服务费因其房屋属于非住宅房屋（门面），所以应按每平方米1元交纳，故一审法院按照被上诉人诉求的低于该合同约定的标准，即0.85元/平方米/月，判决上诉人支付物业管理服务费并无不当。上诉人称被上诉人未予提供物业服务，但是不能提供相应证据证明。关于涉案小区物业管理存在的问题，一审判决业已查明，并且认定被上诉人物业管理缺位，未能完全履行合同义务，进而酌情扣减了30%上诉人应当交纳的物业管理服务费用，本院不再重复理涉。综上，上诉人焦庆国的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人焦庆国负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年八月二十五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。