贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1594号上诉人（原审被告）：刘兴贵，男，1973年1月3日生，汉族，贵州安顺市人，个体户，住贵州省安顺经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会，住所地：贵州省安顺市开发区西航办事处西王山路。统一社会信用代码：55520402MEA266035H。法定代表人：王恩明，系该居委会主任。委托诉讼代理人：刘品官，贵州同舆律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人刘兴贵因与被上诉人贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会（以下简称西王山居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2021）黔0402民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人刘兴贵上诉请求：一、请求人民法院依法撤销贵州省安顺市西秀区人民法院做出的（2021）黔0402民初2183号《民事判决书》；二、请求人民法院依法查清案件事实后改判上诉人和被上诉人继续按照原《市场商铺租赁合同》履行或发回原审人民法院重审；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，上诉人和被上诉人之间应当继续按照原《市场商铺租赁合同》履行，原租赁合同并未解除。一是2010年5月12日，上诉人刘兴贵与被上诉人就位于西王山村××路边××商铺签订了《市场商铺租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限自2010年5月12日起至2020年5月12日止，租赁期为十年。合同还约定上诉人需继续承租该房屋的，按同期市场价格及同等条件下有优先权。2020年5月12日合同期满后，上诉人和被上诉人经口头协商继续按照16元每平方米的租金向被上诉人支付租金至2020年12月31日，此时，双方已经形成不定期限租赁合同，被告应和原告签订书面租赁合同，但被告拒不签订租赁合同，反而和第三人恶意串通抬高租金意图损害原告的合法权益，该程序被上诉人也未证明程序合法，且法院也认可《整体拍租结果公示》的落款时间和拍租时间矛盾，能够印证被上诉人和第三人恶意串通抬高租金的事实。此外，按照通常逻辑，2020年受到新冠肺炎疫情的影响，加之国家宏观经济调控影响，租金不可能短时间内从原来的市场价16元每平方米提高至27.5元每平方米，严重背离市场价值规律。二是根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”及第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定，被上诉人应当在合理期限通知上诉人，一般至少为2个月，但被上诉人仅给上诉人6天时间，未在合理期间通知上诉人，且上诉人在不定期租赁合同期间（解除合同通知送达前）已将部分案涉商铺转租给第三人，需要给上诉人合理期间让上诉人和第三人办理相关交接手续。二、一审程序严重违法，应依法追加第三人租户参加诉讼以查明案件事实。本案庭审中上诉人辩称部分已转租给第三人租户，部分系被上诉人租给第三人租户，被上诉人也予以认可。但并未查清哪些商铺系上诉人转租的，哪些商铺系被上诉人出租的，因此一审判决未依法追加第三人参加诉讼导致案件事实未查清，一审判决上诉人在判决生效后三日内与被上诉人办理西王山建材市场1号楼的2层商铺及2、3号楼的1、2层商铺交接手续并返还被上诉人存在判决不清晰情况。被上诉人西王山居委会未答辩。原审原告西王山居委会向原审法院提出诉讼请求：1、确认原告西王山居委会与被告刘兴贵于2010年5月12日签订的《市场商铺租赁合同》已于2020年12月31日解除；2、判令被告刘兴贵立即返还原告西王山居委会座落于西王山村××××商铺。3、判令被告刘兴贵按27.5元／平方米／月的标准自2021年1月1日起计算至实际返还商铺之日止，向原告西王山居委会支付商铺占用费（暂计算至2021年3月8日止为356950元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2010年5月12日，原告西王山居委会（之前为安顺市经济技术开发区西航办事处西王山村民委员会）作为租赁方（甲方），被告刘兴贵作为承租方（乙方）双方签订《市场商铺租赁合同》，合同约定：“一、出租市场商铺情况1-1甲方出租给乙方的市场商铺座落于西王山村××二环路边（以下简称商铺）。该商铺出租给乙方开发建材市场，建筑面积为平方米……二、租赁期限和租金阶段说明2-1甲乙双方约定，房屋租赁期自2010年5月12日起至2020年5月12日止租赁期为十年。租期分三个阶段，第一阶段：2010年5月12日至2014年5月12日止，租金按14.60元／平方米计收；第二阶段：2014年5月12日至2017年5月12日止，租金按22.00元／平方米计收；第三阶段：2017年5月12日至2020年5月12日止，租金按云马小区、西王山村××二环路边，远大三地租金的平均价格减少2元／平方米计收，其它费用概由乙方负责。2-2租赁期满，甲方有权收回市场商铺，乙方应如期返还。乙方需续承租该房屋的，按同期市场价格及同等条件下有优先权，乙方须向甲方提出续租书面要求，经甲方同意重新签订租赁合同。三、租金支付方式及原则3-1按先交租金后用市场商铺的原则办理，租金第一年分两次付清，其余年数乙方提前1个月支付下一年的房租，如乙方不按时交纳租金甲方有权收回市场商铺……”。该合同落款处，甲方加盖村委会印章，还有代表人签字，乙方刘兴贵签字，还有俞士红、陶凯签字。合同签订后，原告将租赁商铺交给被告刘兴贵管理使用，被告刘兴贵为市场投入了部分建设，并于2010年11月8日成立了安顺开发区西王山兴贵建材综合大市场（个体独资企业）。二、被告按16元／平方米的标准向原告支付租金至2020年12月31日。三、2020年12月15日，原告作出解除《市场商铺租赁合同》的通知书，并于2020年12月24日送达给被告，要求被告于2020年12月31日前将商铺交还原告，租金计算至交还商铺之日止。四、2020年12月30日，原告对案涉商铺进行了公开整体拍租，起拍价为16元／平方米，由案外人严章珍以27.5元／平方米的价格竞拍成功。被告刘兴贵参加了该拍租事宜，但未竞拍。五、因被告刘兴贵至今尚未与原告办理商铺的移交手续，同时因被告刘兴贵将部分商铺进行了转租且租赁期限超过2020年12月31日，故至今原告未将案涉商铺收回，导致原告尚未与案外人严章珍签订租赁合同，也未将案涉商铺交给案外人严章珍使用，但案外人严章珍知晓案涉商铺有部分被告刘兴贵已出租。同时查明：一、被告刘兴贵未按合同约定向原告支付租金，而是原、被告协商以16元/平方米的标准支付租金，现被告刘兴贵已支付租金至2020年12月31日。二、被告刘兴贵与原告之间的租赁关系不仅仅为案涉商铺，尚有其他商铺，原、被告之间尚未实际测量过案涉商铺总面积为多少。在案涉商铺中，被告刘兴贵实际租赁管理使用的为西王山建材市场一号楼的二层商铺及二、三号楼的一、二层商铺。三、被告刘兴贵以安顺开发区西王山兴贵建材综合大市场作为出租人将部分案涉商铺出租给了案外人，并且租赁期限超过其向原告承租的租赁期限。被告刘兴贵收取了部分实际承租人的租金。四、审理中，原告西王山居委会向实际承租人收取了部分商铺租金。五、被告刘兴贵自认其并未自己使用案涉商铺，其所承租而尚未转租的商铺处于空闲状态。审理中，原告方撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求明确为：由被告刘兴贵返还原告西王山建材市场一号楼的二层商铺及二、三号楼的一、二层商铺。同时原告以案涉商铺面积尚需核定、并且需要清理及结算为由，撤回第三项诉讼请求，表示待清理结算后另行提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《市场商铺租赁合同》已于2020年5月12日到期，原、被告之间的租赁关系变为不定期租赁。而被告刘兴贵已支付租金至2020年12月31日，而原告于2020年12月24日通知被告于2020年12月31日前将商铺交还原告，故原、被告的租赁关系应于2020年12月31日解除。被告称原告应当给予合理的期限，因经查明被告刘兴贵实际尚未对案涉租赁商铺自用，其将部分商铺进行了转租，部分商铺处于空闲状态，故原、被告之间仅需要办理交接手续，同时被告刘兴贵将已收取实际承租人2021年1月1日之后租金交还原告即可，并不需要搬离时间；并且从2020年12月24日至今，被告刘兴贵随时可与原告办理上述交接手续，故被告刘兴贵以原告未给搬离时间的辩称，不予采信。被告刘兴贵应当及时将其占用的商铺即西王山建材市场一号楼的二层商铺及二、三号楼的一、二层商铺返还给原告。关于本案中是否追加俞士红、陶凯作为当事人的问题。本案中，原、被告签订的《市场商铺租赁合同》乙方落款处有俞士红、陶凯的签名。现原告已明确表示占用市场的是被告，其不知晓该二人信息，故不申请追加该二人作为当事人参加诉讼。被告刘兴贵表示该二人与其系合伙关系，应当追加作为当事人参加诉讼，但其认为应当为原告追加，或者法院依职权追加。首先，《市场商铺租赁合同》首页承租人为刘兴贵个人，虽然落款处有俞士红、陶凯签名，但不清楚该二人是作为代表签字还是其他身份签字；其次，经多次要求原、被告双方提供俞士红、陶凯的身份信息及联系方式，而原、被告均表示不能提供，因在原告不申请追加作为当事人的情形下，法院追加当事人仅为查明案件事实，但如果没有当事人明确的身份信息及联系方式，法院无法追加；再次，被告刘兴贵称该二人与其系合伙关系，那么合伙关系系其内部约定，原告主张相对方为被告刘兴贵，也并无不可；最后，根据被告刘兴贵提供的三份转租合同（即《安顺市西王山兴贵建材市场铺面租赁合同》）可以证实系被告刘兴贵实际对案涉商铺进行管理，并将其转租，同时被告刘兴贵并未提供证据证实作为原告相对方占用管理案涉商铺的还有案外人俞士红、陶凯二人。故不追加俞士红、陶凯作为案件当事人参加诉讼。关于是否追加商铺实际使用人作为第三人参加诉讼的问题。被告刘兴贵辩称实际使用商铺的不是其自己，所以案件遗漏了当事人。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，也可以不通知；同时被告刘兴贵将案涉商铺转租，原告方并未提出异议，也愿意接收刘兴贵已出租的商户，故不再追加商铺的实际使用人作为第三人参加诉讼。综上所述，原、被告的租赁关系于2020年12月31日解除，因被告刘兴贵并未实际自己使用商铺，而是将其租赁的商铺进行部分转租，余下部分空闲，故原、被告双方应及时办理商铺的交接手续将商铺返还给原告。审理中，原告方申请撤回确认《市场商铺租赁合同》已解除的诉讼请求，及撤回要求被告支付商铺占用费的诉讼请求，同时表示待双方清理结算之后，再对被告商铺占用期间的占用费另行主张权利，系其对诉权的处分，予以准许。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十七条、第七百一十八条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、第八十五条之规定，判决如下：被告刘兴贵于本判决生效之日起三日内与原告贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会办理西王山建材市场一号楼的二层商铺及二、三号楼的一、二层商铺交接手续，将西王山建材市场一号楼的二层商铺及二、三号楼的一、二层商铺返还给原告贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会。案件受理费人民币6754元，减半收取人民币3377元，由原告贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会负担人民币3352元，被告刘兴贵负担人民币25元。二审中，各方均未提交新证据。二审经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人应否返还案涉商铺？2、一审程序是否违法？《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第七百三十四条第一款规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，双方当事人签订的《市场商铺租赁合同》已于2020年5月12日到期，后上诉人继续租赁案涉商铺，且上诉人已向被上诉人支付租金至2020年12月31日，因此租赁合同到期后双方形成了不定期租赁合同，依法当事人可以随时要求解除合同，被上诉人于2020年12月24日通知上诉人于2020年12月31日前将商铺交还被上诉人，视为被上诉人要求解除合同。但被上诉人于12月24日发送通知，要求上诉人于2020年12月31日前将商铺交还被上诉人，仅给予7天时间。虽上诉人并未实际使用案涉商铺，但上诉人已将部分商铺进行了转租，上诉人处理转租事宜亦需部分时间，故被上诉人仅给7天时间过短，不符合法律规定“应当在合理期限之前通知对方”规定。双方签订的《市场商铺租赁合同》已到期，后双方属于不定期租赁关系，被上诉人方已发送通知要求解除，故双方租赁关系属于已解除状态，但被上诉人方要求上诉人返还案涉商铺应给予一定合理期限，一审仅给予7天过短，本院酌情给予30日合理期限。对于上诉人认为一审应该追加相关实际承租人为当事人参与诉讼，以便查清哪些商铺是哪方当事人出租以实际收取租金诉求，无论是哪方实际收取租金，在案涉《市场商铺租赁合同》未解除的情况下，上诉人还是名义上承租人，案涉商铺还是归上诉人管理使用，实际承租人在此情况下只能是从上诉人一方转租。因此，根据合同相对性原则，被上诉人仅诉请上诉人解除该《市场商铺租赁合同》于法有据，并没有追加实际承租人参与诉讼的必要，因此，上诉人认为一审程序违法的理由不能成立。综上所述，上诉人刘兴贵的上诉理由部分成立，应予支持。一审认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2021）黔0402民初2183号民事判决；二、限上诉人刘兴贵于本判决生效之日起30内与被上诉人贵州省安顺经济技术开发区的一、二层商铺交接手续，将西王山建材市场一号楼的二层商铺及二、三号楼的一、二层商铺返还给被上诉人贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会。一审案件受理费人民币6754元，减半收取人民币3377元，由被上诉人贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会负担人民币3352元，上诉人刘兴贵负担人民币25元。二审案件受理费6754元，由被上诉人贵州省安顺经济技术开发区西航办事处西王山居民委员会负担人民币4000元，上诉人刘兴贵负担人民币2754元。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 朱俊蓉审判员 谢 伟二〇二一年八月三十日书记员 郭 敏