广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初28349号原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文。委托诉讼代理人：郭嘉亮，该局职员，通讯地址。委托诉讼代理人：冯敏，该局职员，通讯地址。被告：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东华西路东华西横街海谊华厦A栋902室。法定代表人：颜桂兰。委托诉讼代理人：袁焯频，该司职员，通讯地址。原告广州市越秀区房屋管理局诉被告广州市东谊房地产开发有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭嘉亮、冯敏，被告的委托诉讼代理人袁焯频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付越秀区东华西路259号房屋租金补偿款（从2004年12月1日起至2012年12月31日及2016年1月1日起至2020年12月31日，共157个月，实际计至被告向原告移交拆迁补偿房屋之日止，每月租金按77.3元的标准计算）；2、判令被告向原告支付越秀区东华西路247号房屋逾期移交房屋的违约金，从2000年1月1日计至被告向原告移交拆迁补偿房屋之日止（按每日1元/平方米×45.103平方米计）。事实和理由：越秀区东华西路259号房屋是原告管辖的直管房，原由广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）征用拆迁，1998年改由被告征拆。根据原东山区国土资源和房屋管理局与拆迁单位签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，被告至今未将建成的房屋补偿给原告，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告的诉讼请求大部分超过诉讼时效。二、原址房屋109.503平方米中有64.40平方米的产权面积属于华侨业主朱**明，房管部门已于1998年11月1日起将该房屋发还给朱**明。1999年2月12日，广州市房地产管理局又出具《广州市房地产权属证明书》确认朱**明为东华西路259号房屋的所有权人，且在备注中写明核准被告征用。2002年6月26日，被告与朱**明签订了《房屋补偿协议书》补充协议。由此可见，东华西路259号房屋中，原告只拥有45.103平方米的产权，原补偿协议中租金收益补偿款的金额应当按45.103平方米计算。三、原告主张的违约金标准过分高于违约行为所造成的损失。被告逾期补偿房屋给原告，造成的损失主要是租金损失，被拆迁房屋为公有住宅，按每月每平方米4元计算，每月租金为180.412元，而原告按每日每平方米1元计算违约金，远高于其实际损失，故请求法院调整违约金标准为按银行同期贷款利率计算。经审理查明，1997年7月30日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与东山城建公司（乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定，乙方经市规划局以（92）城地批字第102号文核准，征用东山区东华西路等地段，需拆除该地段内属于甲方经营的房屋，现经协商双方订立如下补偿协议：一、甲方同意下列座落在东山区××路××号房屋，建筑面积109.503平方米（详见附表1）交由乙方拆除，乙方同意将建筑面积109.503平方米的房屋移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。二、乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1999年12月31日移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面，立面，剖面图，结构施工图，上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算；三、需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为858.95元等。1998年5月8日，东山城建公司向广州市国土房管局用地处发出《关于办理东华西路、东华西横街地段转入项目公司经营的请示》，称经市建委批准，东山城建公司与广州市东山区华通实力发展有限公司组建项目公司，名称为“广州市东谊房地产开发有限公司”，合作经营开发东华西路、东华西横街地段。现根据有关要求将向贵处申请将该用地的土地使用权转入“广州市东谊房地产开发有限公司”（即本案被告）经营。1998年10月9日，广州市国土局房管局发出《广州市处理私房改造遗留问题撤管通知》，内容为：东华西路259号自1998年11月1日起撤管，退回业主管业；业主姓名为朱**明，撤管面积为64.4平方米等。1999年3月22日，广州市国土局房地产管理局向被告发出《关于土地使用权问题的复函》（穗国土建用函[1999]41号），同意将经穗国土[1992]征（拨）通字第102号文核准给东山城建公司使用的、位于东山区××路、东华西横街地段的6135平方米土地，改由东山城建公司与广州市东山区华通实力发展公司组成的项目公司即被告使用，东山城建公司与该地拆迁单位（或个人）签订的拆迁协议，被告必须按原拆迁协议的内容执行等。广州市人民政府于2005年6月7日出具《关于我市部分行政区划调整的通知》（穗府[2005]19号）：“一、撤销东山区、芳村区……二、将原东山区的行政区域……划归越秀区管辖。越秀区人民政府驻越华路。”原告为证明其每月租金损失，另提供其于2015年6月25日向案外人刘国良开具的租金发票，注明房屋地址为东华西路259号二楼，月租金额为77.30元。在本案审理过程中，原告确认在提起本案诉讼前未就本案诉讼请求向被告主张过权利。本院认为：原广州市东山区房地产管理局与东山城建公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。经行政区划调整以及公司变更之后，原告和被告分别承接了原广州市东山区房地产管理局与东山城建公司的合同权利义务，原、被告双方应当恪守遵行前述补偿协议书的约定。根据上述协议约定，若被告不按上述规定的日期移交房屋给原告的，被告应按每平方米每天1元向原告偿付逾期违约金。现被告未按约定的期限将补偿房屋移交给原告，已构成违约，原告要求被告按上述标准计付违约金合法合理，本院予以支持。由于原告表示其在提起本案诉讼前未曾向被告主张过相关权利，故原告已超过诉讼时效的部分诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出租金收益补偿款应按45.103平方米计算的问题，上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定原被拆房屋的原租金额为每月858.95元。而原告在本案中仅按每月77.3元主张权利，并提供了相应的租金发票为证，故原告计算租金损失的标准已扣减了房屋发还的部分面积，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，的规定，判决如下：一、被告广州市东谊房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区房屋管理局支付租金补偿款（按每月77.3元，从2018年5月26日起计至本判决发生法律效力之日止）。二、被告广州市东谊房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区房屋管理局支付逾期移交房屋违约金（按每日1元/平方米×45.103平方米，从2018年5月26日起计至本判决发生法律效力之日止）。三、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3245元，由原告广州市越秀区房屋管理局负担2704.17元，被告广州市东谊房地产开发有限公司负担540.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年八月六日书记员  黄芷晴