太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初3663号原告：史国华，女，1987年4月2日出生，汉族，个体，住晋中市榆次区。        委托诉讼代理人：马武斌，山西民力律师事务所律师。        被告：太原恒林房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区。        法定代表人：赵瑞云，董事长。        委托诉讼代理人：张雅楠，女，该公司员工。        原告史国华与被告太原恒林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史国华的委托诉讼代理人马武斌、被告太原恒林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张雅楠到庭参加诉讼。本院现已审理终结。        原告史国华向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告太原恒林房地产开发有限公司立即退还原告史国华购房款269166元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月1日，原告到被告开发的位于太原市万柏林区永乐北街太原恒大滨河府售楼部购房，向被告购买了太原恒大滨河府2号楼3单元1202室，并交付了首期房款20000元。被告向原告作出承诺，如果将来不想要了，可以无条件退换购房款，向原告出具了书面无理由退房承诺书。之后原告分别于2020年6月3日向被告支付214166元购房款，2020年11月26日支付30000元，2021年1月8日支付5000元，共计支付购房款269166元。期间，由于榆次疫情严重导致原告经济受损严重，后续无力支付房款，经与被告协商延长履行期限或者退还购房款，被告以原告未足额及时付款为由，由被告员工武磊于2021年5月22日电话13834111456通知原告，挞定双方的认购合同，对原告史国华已付购房款不予退还。为此，双方形成诉讼，望判如所请。        被告太原恒林房地产开发有限公司辩称，1、依据原被告双方签订的购房协议，原告应于2020年9月1日支付234166元，实际上原告于2020年11月26日及2021年1月8日仅支付其中的35000万元，剩余180000元至今仍未支付，已构成违约。依据原被告签订的无理由退房协议书第一条，原告已违约，不享有无理由退房的权利；2、依据双方签订的商品房买卖合同补充协议二第17条约定，原告应向被告按已付款的50％承担违约责任。        原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，依据双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2020年6月3日，原告史国华与被告太原恒林房地产开发有限公司签订了《太原恒大滨河府商品房购房协议》，协议约定，原告自愿依下列条件向甲方购买太原恒大滨河府楼盘2幢3单元1202房，181.08平方米，其中，套内建筑面积136.59平方米。按套内建筑面积计算，单价为12931.61元／㎡；总金额为人民币2341656元。原告同意签署本协议时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告在协议第四联加盖财务收款专用章作收款凭据。原告选择下列第3种方式付款：3、分期付款：原告须于2020年6月5日前支付首期房款214166元（不含定金），于认购后10天内（含认购当天）签署《商品房买卖合同》；于2020年9月1日前付清234166元；于2020年12月1日前付清234166元；于2021年3月1日前付清234166元；于2021年6月1日前付清234166元；于2021年9月1日前付清234166元；于2021年12月1日前付清234166元；2022年3月1日前付清351248元；于2022年6月1日前付清剩余款项，即351246元。如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金……原告必须在约定的付款方式和期限内到太原恒大滨河府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋……十、本协议一式五联，经双方签字或盖章后有效。落款处有原告史国华签字捺印及被告签章。双方签订的《补充协议二》第十七条约定：双方同意对《商品房买卖合同》附件四第三条第2款变更为：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50％向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。        2020年6月1日，原告史国华向被告支付20000元，于2020年6月3日缴纳购房款214166元，于2020年11月26日缴纳购房款30000元，于2021年1月8日缴纳购房款5000元。截止起诉时，原告累计向被告缴纳房款269166元。        2021年4月26日，被告向原告出具逾期付款催告函，载明“您购买了我司开发的太原恒大滨河府2号楼3单元1202号房屋，并与我司签署了《商品房买卖合同》。根据合同相关约定，您应于2020年9月1日前支付分期款199166元，于2020年12月1日前支付分期款234166元，于2021年3月1日前支付分期款212406元。我司已电话及发函通知，您至今仍未付款。按照合同相关约定，您应按每日万分之一向我司承担违约金，逾期超过180天仍未按约定全额支付的，我司有权解除《商品房买卖合同》。现再次通知您如下：请您于2020年4月30日前带齐上述分期款及违约金至太原恒大滨河府售楼部办理交款手续。如您拒不履行上述义务，我司将采取法律手段解决该问题。2021年5月22日，因原告未按期支付分期款，被告电话通知原告解除《商品房买卖合同》，将房屋收归被告所有。        本院认为，原告史国华与被告太原恒林房地产开发有限公司签订的《太原恒大滨河府商品房购房协议》、《商品房买卖合同补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在原告逾期付款后，向原告发出书面逾期付款催告函，要求原告在2020年4月30日前履行完毕合同约定的付款义务，并支付相应的违约金。原告主张其违约是因疫情影响，因原被告达成分期付款协议在2020年6月3日，分期付款数额较大，原告对其履行能力应当有合理预见，故原告未能按照合同约定的时间和金额缴纳购房款，构成违约。在原告逾期付款超过180日后，被告在2021年5月22日依据合同约定单方行使解除权并电话告知原告，双方的合同已于2021年5月解除。        关于被告应当返还原告购房款的数额。被告主张按照《商品房买卖合同补充协议二》的约定扣除已付款的50％作为违约金，原告要求全部予以返还，本院认为该违约金约定的计算标准明显过高，本院酌情予以核减，确定原告按照已付房款的10％（26917元）向被告承担违约责任，故被告应在扣除原告应当支付的违约金26917元后，将剩余房款242249元返还原告。        综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：        一、被告太原恒林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史国华购房款人民币242249元；        二、驳回原告史国华的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取2669元，由原告史国华负担267元，被告太原恒林房地产开发有限公司负担2402元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至太原市中级人民法院。        审判员    赵蓉二〇二一年八月十日书记员    许洋