浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初5994号        原告（反诉被告）：郭贤弟，男，1953年11月29日出生），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人（特别授权）夏小梅，浙江安瑞律师事务所律师。                被告（反诉原告）：许少华，女，1972年6月3日出生），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人（特别授权）周燕青，浙江合一律师事务所律师。                原告郭贤弟与被告许少华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年4月14日向本院起诉，本院于同日引导双方进行调解，后双方未达成调解协议。被告许少华于2021年5月8日提出反诉，本院均于2021年5月18日立案受理后决定合并审理，依法适用简易程序由审判员娄晓钦于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告郭贤弟及委托代理人夏小梅，被告许少华及委托代理人周燕青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告郭贤弟向本院提出诉讼请求：被告许少华支付2020-2021年度租金18000元。事实与理由：2016年8月9日，原、被告签订了一份《房屋出租协议书》，约定原告将位于陶山镇涂头村路口三间六层楼下的三间房屋出租给被告丈夫郭高初开油漆店，约定年租金18000元。但是2020年至今，原告多次向被告催讨本年度租金，被告拒绝支付。                审理过程中，原告本人补充陈述：被告一开始确实是先付后用，即支付了第一年租金后开始使用房屋的。但是，第二年租金就没有支付了，一直拖欠着最终变成先用后付，此后也一直这样。所以，被告总共使用房屋的时间是4年8个月（截至2021年4月6日），但仅支付了4年租金，尚欠8个月租金12000元。为此，原告申请变更诉讼请求为：被告许少华支付2020-2021年度租金12000元。                被告许少华答辩并反诉称：原告诉称中，除了答辩人拖欠租金之外的均属实。合同签订后，答辩人按照约定先付租金后用店面，前三年都是现金支付的，后二年则分别在2019年8月5日和2020年6月16日通过微信转账方式支付给了原告女儿，并不存在拖欠租金，或者说第二年更改为先用后付这样的情形。答辩人多次向原告解释，但原告拒不承认。原告儿子还在2021年4月7日强行将油漆店门关闭，导致答辩人无法营业，无奈只能解除合同。为此，被告现提出反诉，请求法院判决：一、解除双方于2016年8月9日签订的《房屋出租协议书》；二、反诉被告返还2021年4月7日至2021年8月9日期间的租金6000元；三、反诉被告赔偿因无法营业导致的经济损失6万元。                就反诉部分，反诉被告答辩称：答辩人儿子在2021年4月7日将房屋店门强行关闭属实，原因在于反诉原告未按时支付租金。反诉原告未支付租金，答辩人有权关闭店门，无需赔偿。而且，反诉原告要求赔偿无法营业损失6万元，应当提供相应证据予以证明。                为证明自己主张的事实，原告（反诉被告）在本院指定的举证期限内提供如下证据：                一、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；                二、被告户籍证明，拟证明被告的诉讼主体资格；                三、房屋出租协议书一份，拟证明被告向原告承租房屋，约定租赁期限5年，每年租金18000元的事实；                四、房屋产权证书三份，拟证明涉案房屋所有权属状况的事实。                为证明自己主张的事实，被告（反诉原告）在本院指定的举证期限内提供如下证据：                微信截图、微信聊天记录，拟证明被告分别在2019年8月5日和2020年6月16日通过微信转账方式向原告女儿交付2019-2020、2020-2021年度期间租金18000元的事实。                当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。                原告提供的证据，被告质证后均无异议，特别需要指出的是，证据三协议书明确约定“每年租金18000元首付”，也就是说是先付后用，符合本地区房屋租赁市场的交易习惯。                被告提供的证据，原告质证后对其真实性、合法性均无异议，关联性有异议。支付记录是不变的，但人是活的，事情是有变化的。被告支付的该2笔18000元虽然时间是在2019年和2020年，但并不能当然地证明支付的就是当年度的租金。由于被告从第二年开始就变成先用后付了，所以该两笔款项都是支付上一年度的租金。另外，被告认为该聊天记录有部分内容被删除，请求法院交由第三方进行数据恢复。                原告提供的证据，结合被告的质证意见，本院均予以认定。                被告提供的证据，结合原告的质证意见，本院认定意见如下：                该证据可以证明被告分别在2019年8月5日和2020年6月16日通过微信转账方式向原告女儿交付18000元，合计36000元的事实。至于该两笔款项支付的是哪个年度的房屋租金，正是本案双方争议所在。双方均明确租金以现金方式支付的话原告都是没有出具书面收据的，在该情形下如果机械地将支付租金情况的举证责任全部分配给被告，继而因被告无法举证承担不利法律后果，显然有失公平。本院认为，还需要结合本案其他事实综合认定。具体包括：第一，协议书约定“每年租金18000元首付”，即先付后用，符合本地区房屋租赁市场惯例。被告在2019年8月5日支付18000元，从时间上来看，符合协议书该约定。被告在2020年6月16日支付18000元，相比较而言提前了一个多月时间，被告解释是原告经常提前2、3个月就开始催租金，被告刚好在这年又碰到一个官司可能需要赔几十万，刚好这时候有钱，与其让原告催倒不如就先付了。该解释与被告和原告女儿微信聊天记录里讲到的“是去年热的天气的时候打的，我说今天提早打给你了，正好现在有钱在，你妈也在我家道坦里”基本相吻合。第二，原告称被告（或郭高初）要求第二年度租金变更为先用后付，被告予以否认，现有证据也不足以证明该主张成立。原告称其第二年度开始多次向被告（或郭高初）催讨租金，但未提供任何相应证据。基于此，从概率上来看，2019年8月5日支付18000元，提前4天支付2019年-2020年度租金与迟延将近一年时间支付2018-2019年度租金相比较而言，前者的可能性要远大于后者。第三，从被告和原告女儿的微信聊天来看，原告女儿要求被告“把去年转账凭证看一下，你去年几月份打给我，我也可以查的，是去年还是前年我也记不清楚”，当被告将转账记录截图发送给原告女儿后，原告女儿当即表示认可，并没有再提出其他异议，称会和原告说一下。由此可见，当时原告对于租金的支付出现了记忆模糊，通过其女儿向被告核实，其女儿对于被告的核实结果予以认可。第四，原告曾在2020年2月22日向被告购买油漆，并让其女儿向原告微信支付1100元。如果被告经原告多次催讨仍然拖欠租金，则原告选择将该笔货款暂时挂账或者直接抵扣的可能性是存在的。综上，结合商事审判证据的高度盖然性证明标准原则，本院认定被告分别在2019年8月5日和2020年6月16日通过微信转账方式向原告女儿交付的两笔18000元即是支付2019-2020、2020-2021年度期间租金。本院对该证据予以认定，对原告的相应质证意见不予采纳。因此，原告要求对被告微信聊天内容进行数据恢复，本院认为没有必要，不予准许。                根据上述认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：                原、被告于2016年8月9日签订《房屋出租协议书》，约定原告将位于陶山镇涂头村路口三间六层楼下的三间房屋出租给郭高初开油漆店，期限为5年，约定年租金18000元，先付后用。之后，被告按照约定向原告陆续支付租金，前三年以现金方式支付（均未出具书面收据），后二年则向原告女儿微信转账方式支付，5年共计90000元。原告在2021年4月7日以被告拖欠租金为由强行关闭了房屋门店，后被告自行撬开卷门搬走店内货物。                本院认为，本案双方争议焦点在于被告究竟总共支付了4年亦或是5年租金，对此本院在对被告提交的证据认定时已经予以了详细分析阐述，在此不再赘述。被告已经按照约定支付了相应租金，原告现再请求被告支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告关于其已按约定足额支付租金的抗辩理由，与查明的事实相符，本院予以采信。就反诉案件，反诉原告已经支付了5年租金，实际使用房屋时间仅为4年8个月，且系反诉被告无正当理由强行关闭门店，有权解除合同并要求反诉被告返还其余租金6000元。因此，反诉原告请求反诉被告返还租金6000元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告请求反诉被告赔偿无法营业的损失6万元，未提供任何证据予以证明，应承担相应的不利后果，本院不予支持。                据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十六条第一款、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、驳回原告郭贤弟的诉讼请求；                二、反诉被告郭贤弟于本判决生效之日起十日内返还反诉原告许少华租金6000元；                三、驳回反诉原告许少华的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案本诉受理费100元，减半收取50元，由原告郭贤弟负担。反诉案件受理费1450元，减半收取725元，由反诉原告许少华负担700元，反诉被告郭贤弟负担25元。                如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。                    审判员娄晓钦    二〇二一年八月六日            代书记员何豪特            相关法条索引            《中华人民共和国民法典》            第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：            （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；            （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；            （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；            （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；            （五）法律规定的其他情形。            以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。            第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。            合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。            主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。            第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。            民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。