山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7876号上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：郭真，男，青岛地华房地产开发有限公司员工，由雨润控股集团有限公司管理人委托。委托诉讼代理人：宋帅帅，男，青岛地华房地产开发有限公司员工，由雨润控股集团有限公司管理人委托。被上诉人（原审原告）：徐虹，女。委托诉讼代理人：杨珍妮，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵昱均，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）因与被上诉人徐虹商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2021年8月10日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人地华公司的委托诉讼代理人宋帅帅、被上诉人徐虹的委托诉讼代理人赵昱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地华公司上诉请求：1.撤销青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3981号民事判决书第二项判决，改判为无须支付交房违约金126000元；2.本案一、二审诉讼费用由徐虹承担。事实和理由：涉案债权债务并未抵消完毕，徐虹支付房款的义务尚未抵消完毕。根据《债权债务抵消协议书》第2.1条约定，“乙方指定的第三方与甲方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定相互开具工程款发票和房款收据后，甲方在工程合同中对乙方的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在抵偿房屋买卖合同中对甲方的付款义务按照工程款发票和房款收据中表明的金额范围内的债权债务即告消灭。”本案中房款收据作为房款抵消的必要条件，在没有房款收据的情况下，徐虹的支付房款的义务尚未抵消。地华公司在未收到房款的情况下，有权拒绝交房。因此，一审法院在未能查清案件事实的情况下，判令地华公司承担逾期交房违约金没有事实和合同依据。徐虹辩称，一审事实清楚，法律适用正确，请依法驳回地华公司的上诉请求，维持一审判决。本案为商品房预售合同纠纷，徐虹依据债权债务抵消协议书以及另行向地华公司支付定金2万元，已经付清全部购房款。地华公司未按合同约定履行交房义务构成违约，应当承担商品房预售合同约定的违约责任。况且，地华公司作为销售方应当向徐虹开具购房款收据，其以此为由主张徐虹未支付房款没有任何依据。徐虹向一审法院起诉请求：1.判决地华公司向徐虹交付青岛市高新区户房屋；2.判令地华公司向徐虹支付逾期交房违约金暂计126000元（以693073）元为基数，自2016年3月21日起至实际交房之日止按照日万分之一计算（暂计算至2021年3月23日）；3.判决地华公司协助徐虹办理青岛市高新区户房屋不动产权登记手续；4.诉讼费、保全费由地华公司承担。一审法院认定事实：2015年3月13日，地华公司与案外人青岛合力嘉环保建材集团有限公司规划建设工程分公司签订《债权债务抵消协议书》，约定地华公司以向青岛合力嘉环保建材集团有限公司规划建设工程分公司或青岛合力嘉环保建材集团有限公司规划建设工程分公司指定的第三人交付指定房产的方式抵消拖欠该案外人的工程款673073元。当日，青岛合力嘉环保建材集团有限公司规划建设工程分公司指定徐虹为房屋接收人，确认由徐虹与地华公司签订商品房买卖合同。后，地华公司与青岛合力嘉环保建材集团有限公司规划建设工程分公司签订《所抵房源明细表》，明确涉案房产为抵账房。其后，徐虹、地华公司草签了《青岛市商品房预售合同》，约定徐虹购买地华公司投资建造的坐落于高新区和源路216号《星雨华府北区二期（30、32、36、43号楼）》36号楼203户房屋，房屋建筑面积为122.6平方米，每平方米建筑面积单价（不含全装修）5653.12元，房屋总价款为693073元；地华公司定于2015年12月31日前将该房屋交付徐虹，延期交房超过90天，自期满次日起按日向徐虹支付已交房款万分之一的违约金；徐虹应于2015年3月14日前支付总价款693073元（含定金20000元）。合同还约定其他事项。合同签订后，徐虹向地华公司另行支付定金20000元。地华公司至今未向徐虹交付涉案房产，也未协助徐虹办理该房产网签备案登记手续，目前该房产的登记所有权人仍为地华公司。一审法院认为，徐虹、地华公司签订《青岛市商品房预售合同》，系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。徐虹依据《债权债务抵消协议书》，另行向地华公司支付定金20000元后，视为已付清全部购房款，地华公司未按合同约定履行交房义务，构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案房产的登记所有权人仍为地华公司，徐虹的合同目的能够实现，徐虹诉请地华公司交付房屋并协助办理不动产权登记手续，理由正当，于法有据，应予支持。徐虹主张的违约金计算方法符合合同约定及法律规定，一审法院予以采纳。经计算，截至2021年3月23日，共产生违约金126000.67元，徐虹仅主张126000元，系对自己诉讼权利的处分。故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、地华公司于判决生效之日起十日内向徐虹交付坐落于青岛市高新区户房产1处；二、地华公司于判决生效之日起十日内给付徐虹违约金人民币126000元（暂计算至2021年3月23日），并支付以693073元为基数，自2021年3月24日起至房屋交付之日止，按日万分之一计算的违约金；三、地华公司于判决生效之日起十日内协助徐虹办理上述第一项所涉房产不动产权登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费5995.5元（徐虹预交10731元，予以退还4735.5元），保全费3985元，共计9980.5元，由地华公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，江苏省南京市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）苏01破37号决定书，指定北京市金杜律师事务所上海分所、北京市浩天信和律师事务所担任雨润控股集团联合管理人，王鑫担任管理人负责人。2021年4月29日作出（2020）苏01破37号之一民事裁定书，裁定对雨润控股集团有限公司等78家公司进行实质合并重整，地华公司包含在该78家公司中。另，徐虹于2021年8月26日向本院提交书面补充意见，放弃其在本案中向地华公司主张的逾期交房违约金。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，地华公司未针对一审判决中关于其向徐虹交付涉案房屋、协助徐虹办理不动产权登记手续的判项提出明确的上诉请求，应视为其认可该两项判决结果，其在二审期间关于地华公司已进入破产重整程序的主张，并不影响其应否向徐虹承担商品房预售合同项下相关义务的认定，故，应视为地华公司同意向徐虹交付涉案房屋并协助徐虹办理不动产权登记手续，本院予以确认。地华公司上诉请求不予支付徐虹逾期交房违约金，徐虹在本院二审期间亦自愿放弃逾期交房违约金的诉讼请求，此系徐虹对其民事权利和诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，亦不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。故，地华公司无需支付徐虹逾期交房违约金。综上所述，地华公司的上诉请求成立，本院予以支持；因徐虹自愿放弃部分一审诉讼请求，一审判决结果应当予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3981号民事判决第一项、第三项；二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3981号民事判决第二项；三、驳回徐虹的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5995.5元，诉讼保全费3985元，共计9980.5元，由青岛地华房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2820元，由徐虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 马 喆审 判 员 甘玉军二〇二一年八月二十六日法官助理 王莉莉书 记 员 王一丹书 记 员 于国英