贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5387号上诉人（原审被告）：遵义市金广厦房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省遵义市红花岗区大兴路14号二楼,统一社会信用代码91520300722178361R。法定代表人:王国碧，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：赵绍其，男,汉族，1970年6月16日生，户籍地四川省古蔺县，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：唐莲军，女，汉族，1976年6月8日生,住贵州省道真县。二被上诉人委托诉讼代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行，住所地：贵州省遵义市公园路5号，统一社会信用代码91520300750151406G。负责人:吴静,系该行长。上诉人遵义市金广厦房地产开发有限责任公司（以下简称金广厦房开）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行（以下简称建行红花岗支行）、赵绍其、唐莲军金融借款合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金广厦房开上诉请求：撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初5310号民事判决，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、金广厦房开并非实际借款人，贷款合同的相对方为赵绍其、唐莲军二人，案涉房屋已经交付并办理抵押登记，其价值完全可以抵偿建行红花岗支行的诉请，不应再要求金广厦房开承担连带责任，且对赵绍其、唐莲军逾期支付按揭贷款情况金广厦房开并不知情，要求金广厦房开承担代偿责任缺乏事实和法律依据。二、案涉小区项目的开发人系前任法定代表人刘义华开发，此间所有债权债务由其承担，而与现法定代表王国碧无关。担保人的客观情况发生了变化，对外债务高达数千万元未处理，无力再承担任何债务，免除金广厦房开的担保责任也不会影响建行红花岗支行债权的执行。若金广厦房开承担担保责任后再进行追偿，不免浪费司法资源。建行红花岗支行、赵绍其、唐莲军二审未提交书面答辩意见。建行红花岗支行向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除建行红花岗支行与赵绍其、唐莲军之间签订的《个人购房抵押借款合同》；2.判令赵绍其、唐莲军立即偿还建行红花岗支行贷款本金人民币38659.33元、利息517.88元、罚息39.96元,因长期拖欠，金广厦房开承担保证责任代偿48751.53元，共计82968.70元（截止2020年4月8日），并支付从2020年4月9日起至实际付清之日止按照合同约定的计息规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收复利和罚息；3.判令金广厦房开发对上述还款义务承担连带保证责任；4.确认建行红花岗支行对“遵房红花岗区他字第××号”房屋他项权证项下的房屋（海尔大道金竹苑Ｂｌ-1、Ｂｌ-1号）享有优先受偿权；5.判决赵绍其、唐莲军、金广厦房开向建行红花岗支行支付律师费2540元；6.本案诉讼费用由赵绍其、唐莲军、金广厦房开共同承担。一审法院认定事实：2003年3月4日，赵绍其、唐莲军与建行红花岗支行签订了《个人购房抵押借款合同》，合同编号为：2003年个房借字第022号，约定赵绍其、唐莲军向建行红花岗支行借款人民币158000元，借款用于购买金广厦房开开发的位于遵义市红花岗区房屋。借款期限为240个月，从2003年3月12日起至2023年3月11日。利率为月利率4.2‰，每月归还本息1046.28元。如借款逾期，逾期贷款部分按每日万分之2.1计收利息，对拖欠的分期还款额按每日万分之0.7收取违约金。合同第三十一条约定“四、发生下列情况之一，贷款人有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，3、借款期间，借款人累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的”。赵绍其在该合同借款人和抵押人处签名并加盖手印，唐莲军在该合同抵押房屋共有人处签名并加盖手印。同日，金广厦房开与建行红花岗支行签订《个人住房借款保证合同》，编号为2003年个房保字022号，约定金广厦房开为赵绍其贷款158000元提供连带责任保证，担保范围为贷款本金及利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及为实现债权发生的费用，保证期间为本合同生效之日起至借款合同履行期届满之日后二年止。2003年3月11日，双方在原遵义市红花岗区房屋（证号：遵房红花岗区他字第××号，面积275.78平方米）的抵押权登记。2003年3月12日，赵绍其在建行红花岗支行出具的贷款支付凭证上签字，建行红花岗支行发放了贷款158000元。后赵绍其逾期未按期还款付息，2019年5月31日，建行红花岗支行从金广厦房开保证金账户扣划36269.21元归还上述贷款、同年9月24日，扣划了4342.34元、12月25日扣划了3139.98元，合计43751.53元。截至2020年4月8日为止，赵绍其、唐莲军尚欠建行红花岗支行贷款本金人民币38659.33元、利息517.88元、罚息39.96元。该贷款经建行红花岗支行多次催收，赵绍其、唐莲军仍未还款付息。另，2020年5月25日，贵州他山律师事务所律师收取了建行红花岗支行十三个案件的律师费22809.68元，其中杨洪案件代理费为579.89元。一审法院认为，建行红花岗支行与赵绍其、唐莲军签订《个人购房抵押借款合同》是双方在自愿的基础上达成的，合法有效，对双方当事人均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，赵绍其、唐莲军应按合同的约定全面履行自己的义务，现赵绍其、唐莲军逾期未按约支付贷款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条第一款第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，赵绍其、唐莲军迟延履行主要债务，严重违约，建行红花岗支行有权根据双方合同约定行使解除权，故对建行红花岗支行要求解除与赵绍其、唐莲军签订的借款合同的诉讼请求予以支持；对建行红花岗支行要求赵绍其、唐莲军偿还贷款本金及利息、罚息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，建行红花岗支行有权要求赵绍其、唐莲军偿还剩余本金，并按合同约定支付利息，故对建行红花岗支行要求赵绍其、唐莲军偿还借款本金及利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，予以支持。对建行红花岗支行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，赵绍其、唐莲军用房屋作抵押，且办理了抵押登记，现建行红花岗支行的抵押权已生效，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”之规定，建行红花岗支行作为抵押权人，理应对抵押物享有优先权，所以对该项诉请予以支持。对建行红花岗支行要求金广厦房开承担连带责任的诉讼请求，金广厦房开与建行红花岗支行签订的《个人住房借款保证合同》是其在自愿的基础上达成的，且不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效，金广厦房开理应受该合同的约束，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，双方在合同中约定为连带责任保证，赵绍其、唐莲军逾期未还款，金广厦房开理应承担连带担保责任，所以对建行红花岗支行的该项诉请予以支持。对金广厦房开代偿的款项，因其代偿行为还有可能发生，金广厦房开可另行主张权利。对建行红花岗支行要求赵绍其、唐莲军支付律师费的诉讼请求，因双方在合同中并没有约定，且律师费并非建行红花岗支行必要支出，故对项诉讼请求不予支持。赵绍其、唐莲军经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行与赵绍其、唐莲军于2003年3月4日签订的《个人购房抵押借款合同》；二、由赵绍其、唐莲军自本判决生效后三日内偿付给中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行借款本金38659.33元、利息517.88元、罚息39.96元，共计39217.17元，并支付从2020年4月9日起至付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；三、遵义市金广厦房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；四、中国银行股份有限公司遵义红花岗支行对抵押物，即赵绍其、唐莲军所有位于遵义市红花岗区房屋享有优先受偿权；五、驳回中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行其他的诉讼请求。案件受理费1940元，公告费200元，合计2140元，由赵绍其、唐莲军、金广厦公司承担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金广厦房开与建行红花岗支行签订的《个人住房借款保证合同》（编号2003年个房保字022号）系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人有约束力。《个人住房借款保证合同》中约定了金广厦房开对赵绍其、唐莲军的案涉借款承担连带保证责任，金广厦房开应以法人身份履行合同义务。虽然金广厦房开的法定代表人发生了变更，前任法定代表人与现任法定代表人约定了变更前后债权债务承担方式，但效力不及于建行红花岗支行，金广厦房开仍需承担合同约定的连带保证责任。金广厦房开主张应免除其担保责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，金广厦房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1940元，由遵义市金广厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年八月十二日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠