江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3210号上诉人（原审被告）：商汉胜，男，1945年6月11日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）：符静娟，女，1945年10月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：宗占梅（系符静娟丈夫），男，1942年12月12日生，汉族，住江阴市。上诉人商汉胜因与被上诉人符静娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商汉胜上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、由符静娟承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、符静娟2011年给商汉胜的20万元，系双方共同购买彩票的资金，商汉胜还给了符静娟16000元的分红，不能作为购房款。二、江阴市房屋（以下简称涉案房屋）系抵押给符静娟的，双方商定商汉胜可以赎回。即便是房屋买卖，符静娟还有22万元的购房款未支付。三、一审庭审笔录所记载的内容与双方的陈述不符，未如实记载符静娟说谎的事实。四、由于符静娟说谎，故商汉胜从2018年起不再支付房租，只支付利息。符静娟辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。符静娟向一审法院起诉请求：判令商汉胜立即搬出江阴市房屋并付清房租（2015年至2017年共计结欠35000元，2018年1月起按照1000元／月支付至实际搬离之日止）及利息。一审诉讼过程中，符静娟撤回关于利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年8月、9月期间，商汉胜向符静娟借款20万元并出具借条用于合伙购买彩票，亏损后对于符静娟是否应承担部分亏损产生争议。2011年9月15日，符静娟向商汉胜出具《事情经过》一份，内容为：2011年8月18日早上商汉胜乘打的汽车来，我交给商汉胜5万元钱，说是共同买彩票。2011年9月6日早上，我又交给商汉胜5万元，他交给我一张房产证(花园一村25幢202室)。2011年早上又是同样乘打的车来，我又交给商汉胜10万元钱，他给我3千元彩票分红钱。商汉胜总共借我贰拾万元钱写了一张借条给我。事情经过就是这样。2012年11月19日，符静娟与商汉胜签订《江阴市二手房买卖合同》，约定商汉胜将其所有的案涉房屋（建筑面积83.65平方米）以45万元的价格出卖给符静娟，符静娟于2012年11月19日前向商汉胜交付房款。审理中符静娟提供了2012年11月19日商汉胜出具的收条一份，该收条载明：今收到符静娟房款陆拾贰万元正。春节过后搬出，有事再协商，室内不动。商汉胜对收条真实性有异议，但经一审法院释明，未在一审法院规定期间内提交书面鉴定申请。2012年11月21日，案涉房屋登记至符静娟名下。2012年11月24日，案涉房屋土地使用权登记至符静娟名下。案涉房屋过户登记至符静娟名下后，案涉房屋一直由商汉胜居住使用至今。2016年1月20日，商汉胜向符静娟出具欠条一份，载明“今欠符静娟房租款贰万叁仟元正”。同日，商汉胜还向符静娟出具欠条一份，载明“2016年-2017年欠符静娟房租款壹万贰仟元正”。一审审理过程中，双方一致确认第一份欠条确认的是2015年-2016年的房租，第二份欠条确认的是2017年的房租，租金都是按照每月1000元计算的。一审审理中，对于为何签订房屋买卖合同，符静娟陈述：2011年分三次借款给商汉胜20万元购买彩票，后商汉胜说钱亏掉了，在符静娟要求商汉胜还款时，商汉胜要求符静娟承担亏损10万元，符静娟未同意。2012年11月商汉胜说把案涉房屋按照当时市场价65万元的价格出售给符静娟，所以签订合同办理了过户手续，办好过户手续，给了商汉胜42万元，加上买彩票的借款20万元，商汉胜出具了62万元的收条，另外3万元因为当时讲好给予商汉胜2年过渡期房屋继续由商汉胜居住，所以抵了2年房租，过户时没有提到商汉胜可以赎回案涉房屋。商汉胜则陈述：当时与符静娟一起买彩票亏掉了20万元，将案涉房屋抵押给了符静娟并将房产证押给符静娟，后来符静娟说要过户，商汉胜不肯过户，符静娟一定要求过户并承诺之后可以原价赎回，重新过户给商汉胜，就和符静娟签订了合同将案涉房屋过户给了符静娟，过户后符静娟给了商汉胜40万元并写了5万元的欠条给商汉胜，后来欠条上的5万元中1万元抵扣2013年房租，另外4万元符静娟给了现金，案涉房屋在2012年11月市场价在65万元至68万元左右。一审审理中，商汉胜对于其答辩时陈述的租金支付情况未提供证据予以证明，符静娟也未予认可。一审诉前调解过程中，符静娟于2020年5月27日陈述当时说好商汉胜1年之后赎回房子，但是现在过时间了，商汉胜没有钱来赎，也劝商汉胜到乡下买个房子。但是在一审庭审时符静娟否认存在赎回的约定也否认说过商汉胜可以赎回房屋。一审中，符静娟在2020年11月26日庭审中陈述不再将案涉房屋出租给商汉胜，要求解除双方之间的房屋租赁合同关系。以上事实，有《事情经过》、《江阴市二手房买卖合同》、收条、欠条及当事人的陈述等在卷佐证。本案争议焦点为：一、案涉房屋过户至符静娟名下是否系房屋买卖合同关系；二、双方之间是否存在商汉胜可以赎回案涉房屋的约定，本案中是否应准许商汉胜赎回案涉房屋；三、商汉胜是否应搬离案涉房屋并支付租金以及应支付租金的金额。一审法院审理后认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于争议焦点一，《江阴市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，应确认为合法有效。虽然商汉胜对符静娟提供的2012年11月19日收条的真实性有异议，但经法院释明商汉胜未在规定期间内提交书面鉴定申请，由此产生的不利后果应由其自行承担，一审法院对收条真实性予以确认。虽然双方对于付款情况的陈述不完全一致，但结合商汉胜出具的收条，可以认定符静娟已经支付了全部购房款（含借款20万元）。综上，应认定双方之间为房屋买卖合同关系并依据房屋买卖的意思表示办理了案涉房屋过户登记手续。商汉胜主张双方之间为抵押关系无证据予以证明，亦与法院查明的事实不符，不予采信。关于争议焦点二，虽然符静娟在本案诉前调解时陈述当时约定商汉胜可以在1年后赎回，但其在庭审中又予以否认，商汉胜也未提供证据证明双方之间对于是否可以赎回、赎回价格等进行了明确约定，故依据现有证据尚无法认定存在可以赎回的约定。退一步讲，即使存在如商汉胜所述的可以赎回的约定，根据商汉胜答辩时的陈述，也是因为商汉胜对赎回的价格有异议而一直未进行赎回，责任在于商汉胜。综上，对商汉胜要求赎回案涉房屋的主张不予采信。关于争议焦点三，案涉房屋出售给符静娟以后，仍由商汉胜一直占有使用，结合商汉胜出具的租金欠条，应认定双方之间存在房屋租赁合同关系。虽然符静娟在本案中的诉讼请求之一为要求商汉胜搬离案涉房屋，但商汉胜系基于房屋租赁合同关系占有使用房屋，故本案案由应为房屋租赁合同关系。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然商汉胜陈述2017年以前租金只欠2000元，其余均已付清，但其未提供证据，符静娟也不予认可，故对其主张不予采信。根据欠条，应确认商汉胜结欠符静娟2017年以前租金35000元。因商汉胜未能支付租金且庭审中也表示不再支付租金，符静娟可以解除合同。根据法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。符静娟在2020年11月16日庭审中提出不再继续租赁，要求解除房屋租赁合同关系，应视为符静娟已通知了商汉胜，故应认定双方之间的房屋租赁合同关系于该日解除。2018年1月1日起至合同解除之日即2020年11月16日，商汉胜应按照1000元/月支付租金34526元。上述合计至合同解除之日商汉胜共应支付租金69526元。合同解除后，商汉胜应当搬离案涉房屋并将案涉房屋返还给符静娟，并支付自2020年11月17日起至实际返还案涉房屋之日止按1000元/月计算的房屋占有使用费。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、商汉胜于判决发生法律效力之日起10日内搬出江阴市房屋并将房屋返还给符静娟；二、商汉胜应于判决发生法律效力之日起10日内支付符静娟租金69526元及自2020年11月17日起至实际返还房屋之日止按1000元／月计算的房屋占有使用费。一审案件受理费1800元，由商汉胜负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、商汉胜将涉案房产交付符静娟系买卖而非抵押。第一，涉案房产买卖合同上有商汉胜、符静娟的签字，应为双方的真实意思表示；同时，买卖合同亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据该合同及商汉胜的收条，商汉胜将该房产出售给符静娟后，符静娟已支付了购房款，且进行了产权过户，故商汉胜的交付行为应认定为其为履行房屋买卖合同而实施的行为。第二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的而作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。本案中，符静娟虽在诉前调解阶段陈述商汉胜可在1年之后赎回房子，但不能排除符静娟是“出于缓和双方矛盾而作出权利让步，并作出于己不利陈述”的可能性。故在商汉胜未提供充分证据证明的情况下，其关于涉案房产系抵押而非出售给符静娟的主张，本院不予支持。二、商汉胜要求符静娟支付购房余款等其他上诉主张，本院均不予采纳。首先，对于商汉胜关于20万元系双方合伙购买彩票的资金，不能作为购房款的主张。依据商汉胜的陈述，符静娟买房只交付了40万元，而依据符静娟的陈述，其给了商汉胜42万元，加上买彩票的借款20万元，商汉胜才出具了62万元的收条。依常理，商汉胜作为完全民事行为能力人，在仅收到40万元的情况下，不会出具收到62万元的收条，故符静娟的陈述较为符合常理，本院予以采信。依据该收条，商汉胜已同意将20万元借款转化为购房款，故其认为符静娟没有付清所有房款，应另行支付20万房屋余款的上诉主张，本院不予支持。其次，商汉胜在庭审笔录上签字的行为，意味着其对笔录记载内容的认可，故其关于庭审笔录所记载的内容与其陈述不符的主张，没有事实依据，本院亦不予采信。最后，承租房屋应支付租金，涉案房产在出售给符静娟后，一直由商汉胜居住，商汉胜应支付相应租金。商汉胜认为因符静娟说谎，故其不再支付房租，只支付利息的主张，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，商汉胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由商汉胜负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年八月十九日书记员  李宜洋