四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终17310号上诉人（原审原告）：田野，男，1983年1月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：韩丹，女，1983年2月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：成都润万置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区九江街道鸿雁路319号。法定代表人：吴秉琪，董事长。委托诉讼代理人：洪迪，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。上诉人田野、韩丹因与被上诉人成都润万置业有限公司（以下简称润万公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田野、韩丹上诉请求：1.撤销原审判决，支持其原审诉讼请求；2.本案诉讼费由润万公司承担。事实及理由：1.原判决已认定润万公司迟延向田野、韩丹交付案涉房屋，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条、第十九条的约定，驳回田野、韩丹要求润万公司支付违约金的诉讼请求与事实不符。商品房买卖合同必须是省建设厅和省工商局发布的范本，润万公司私自对范本合同进行重大修改并且未经报备审批，增加的上述条款实质上是免除了润万公司的责任、加重田野、韩丹责任、排除田野、韩丹主要的权利，应当认定该条款无效。2.即使上述条款有效，合同法规定了只要有违约行为，就应该承担相应违约责任。润万公司迟延交付案涉房屋已构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期30日内的，润万公司按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一作为违约金。而逾期超过30日，如若不是合同约定的逾期交房责任，润万公司则免除向买受人支付违约金的责任，明显有失公平。3.案涉补充协议第14页第七项作为案涉合同第十五条的补充约定，协议约定：为确保工程质量，本全装修房交付前将分别进行主体工程竣工验收和装修工程验收两次验收。装修工程由出卖人向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，作为装修工程验收合格的交付条件，作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志，适用合同第十五条及本条款所示文件。该项作为案涉合同第十五条的补充，当一个条件未满足时应认定房屋未达交付条件，润万公司于2019年6月27日实际交房时才向田野、韩丹出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故应当认定2019年6月27日之前案涉房屋均未达到交付条件，润万公司应当按照合同约定支付违约金。4.润万公司迟延交付案涉房屋362日，导致该房屋无法按期正常使用，给田野、韩丹造成了严重的损失。即使润万公司不应当向田野、韩丹支付违约金，也应当赔偿田野、韩丹因迟延交付房屋造成的损失。润万公司辩称，第一，案涉《四川省商品房买卖合同》由四川省住房和城乡建设厅发布的范本。该范本仅仅是对买卖合同的整体内容进行梳理，而制定的框架文本，其未约定内容，可以由出卖人根据项目的具体情况进行补充填写，不属于重大修改。第二，买卖合同第十九条约定，实质上增加了出卖人的义务，该条款在买卖合同的文本中进行了加黑加粗，并且在补充协议11页有特别提示，有下划线，润万公司尽到了合理的提示义务。第三，润万公司不存在逾期交房的行为，不应该承担逾期交房的违约责任。1.润万公司与田野、韩丹在签订装修委托协议买卖合同及补充协议时，就对交付房屋为精装房达成了合意，买卖合同中的交付日期是误写，并非精装房的交付日期。2.即使按照清水交付的标准看，案涉房屋在2018年6月30日前，已经具备了清水交付的条件，但是因为装修和房屋不可分割，双方签订了装修委托协议书，对案涉房屋的装修事项进行了委托，导致案涉房屋在完成精装前无法进行交付，非润万公司违约所导致。第四，补充协议第七条约定，“涉案房屋交付时……两次验收”。说明其对案涉房屋最终交付为精装修，且两次验收的标准是知情的。案涉房屋所在楼栋交付时间均为2019年6月30日，田野、韩丹在此期间未对润万公司的交房时间提出异议，并且于2019年6月27日收房，证明田野、韩丹对交房时间知情且认可，润万公司不存在违约交房的事实。润万公司没有给田野、韩丹造成损失，其在上诉状所说的损失不是合理必须性的支出。田野、韩丹向一审法院起诉请求：判令润万公司向田野、韩丹支付逾期交房的违约金40698.5元。一审法院认定事实：2016年12月29日，田野、韩丹与润万公司签了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定润万公司将位于成都市双流区住宅出售给田野、韩丹，合同价格为562134元。合同约定：“……第四条：商品房基本情况……（六）装修水平是清水，装修标准是0元／平方米……第十五条：商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》……第十八条：交付时间和手续（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人局面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点……第十九条：逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在30（含30）日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构经外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理……”合同第十九条（一）款2项内容加黑加下划线。补充协议约定：“……二、对合同第四条商品房基本情况的补充约定……一期4号楼、6号楼一单元所有住宅户型均以全装房交付……七、对合同第十五条商品房交付条件的补充约定。合同所约定的‘建设工程竣工验收合格证明’，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。为确保工程质量，本‘全装修’房交付前将分别进行主体工程竣工验收和装修工程验收两次验收。主体工程竣工验收按照政府管理规定，在质监站监督下由勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位、施工单位五方进行，由该五方出具竣工验收报告，由出卖人按规定向买受人提供合同第十五条第（二）款约定的《清水房住宅工程质量分户验收表》；装修工程由出卖人向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，作为装修工程验收合格的交付条件。作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志适用合同第十五条及本条款所示文件。其他事由均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据……”另，补充协议中载明：“特别提示：在签署合同及补充协议前，买受人已经认真阅读了合同、附件及补充协议且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已经提请买受人注意并充分说明。经与出卖人充分协商，买受人理解合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务并在协商一致、平等自愿基础上订立本补充协议。”该特别提示内容加黑加下划线。合同签订后，田野、韩丹向润万公司支付了购房款562134元。润万公司于2019年6月27日向田野、韩丹交付案涉房屋。一审法院另查明，2016年12月28日，田野、韩丹与润万公司签订第五城·公园九里一期xx号《装修委托协议》。2018年5月19日，四川倍谊测绘科技有限公司出具了第五城·公园九里（一期）1#-9#楼、13#-14#楼、18#-19#楼、23#-24#楼、28#楼、31#楼、32#楼《房屋建筑面积测绘成果报告》。第五城·公园九里一标段4#楼于2018年5月25日取得由建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。一审法院认为，田野、韩丹与润万公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。双方在合同第十八条中约定出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，润万公司抗辩称该时间为笔误，对此，一审法院认为，该合同范本系润万公司出具，润万公司在签订合同前应当对合同载明的内容予以确认，对于交房时间这一重要的时间节点，更应尽到充分的注意义务，田野、韩丹有理由相信润万公司应在2018年6月30日前向其交付房屋，润万公司在签订合同后称该时间为笔误违反诚实信用原则，且润万公司以其他合同的约定时间佐证本案双方约定的交房时间为笔误没有依据，故对润万公司称约定的交房时间系笔误的抗辩意见一审法院不予采纳。双方约定的交房时间为2018年6月30日，根据合同约定的交付时间，润万公司应当于2018年6月30日前向田野、韩丹交付案涉商品房，润万公司逾期交付案涉商品房的，应根据合同第十九条约定的逾期交房责任承担相应责任。合同第十九条约定：“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在30（含30）日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构经外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理……”根据该约定，逾期交房责任仅限于（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格情况下导致买受人拒绝收房的。而案涉房屋逾期交房不存在以上两种情形，故田野、韩丹据此要求润万公司承担逾期交房责任的依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回田野、韩丹的诉讼请求。一审案件受理费817元，由田野、韩丹负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，甲方：田野、韩丹；乙方：润万公司于2016年12月28日签订《装修委托协议》，主要内容：甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方聘请装修公司对甲方所购房屋形成的独享可用空间进行装修。为明确甲方要求及相关事宜，特签订本委托协议。一、装修公司的选聘：乙方应当聘请具有相应资质证书的企业进行装修。二、甲方同意，由乙方代表甲方聘请的装修公司对甲方的房屋进行装修，对于因装修而使房屋发生的变化，甲方无异议，实际面积以交付后的实况为准。三、装修使用材料详见《商品房买卖合同附件及补充协议》约定标准，该装修公司可用约定标准的同档次其他品牌装修装饰材料和设备代替。四、除本协议已对装修所作出的约定外，其他有关装修事宜的内容（包括但不限于装修方案、材质及其变更等）甲方均同意以乙方届时聘请的装修公司确定为准，而无需甲方另行签署文件表示认可。五、乙方聘请了具备相应资质的装修公司且要求该装修公司按照本协议所体现的要求进行装修的，视为乙方完成了本合同项下的受托义务，本协议自动终止。六、装修的费用由乙方承担，且已包含在《商品房买卖合同附件及补充协议》附件五所约定的总房款中，甲方无需向乙方支付本协议项下的装修费用。七、本协议的签署，视为甲方已经主动向乙方提出请乙方聘请装修公司装修房屋的申请而无需另行出具授权委托书，在本协议有效期内，甲方不利撤销或变更已作出的委托约定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释。本院认为，本案争议的焦点为：田野、韩丹诉请润万公司向其支付逾期交房的违约金是否应予支持。本院认为，田野、韩丹与润万公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《装修委托协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本院认为，田野、韩丹与润万公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，房屋交付是合同履行的重要内容，应当在合同中对房屋的交付条件、交付日期具体确定。根据查明的事实，双方除在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定房屋于2018年6月30日前交付外，《补充协议》《装修委托协议》均未对房屋交付日期另行约定，可以确认案涉房屋的交付时间为2018年6月30日前。而润万公司主张该时间为笔误，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定可知，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，润万公司未提供有效证据证明该时间为笔误，其应承担不利的后果。况且案涉合同范本由润万公司提供，润万公司在签订合同前应当对合同载明的内容进行了确认，对于交房时间这一重要的时间节点，更应尽到充分的注意义务，田野、韩丹有理由相信润万公司应在2018年6月30日前向其交付房屋。因此，润万公司的该主张不能成立，本院不予支持。润万公司未在2018年6月30日前向田野、韩丹交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的相应违约责任。如上文论述，润万公司应承担逾期交房的相应违约责任。润万公司支付违约金是承担违约责任的其中一种方式，田野、韩丹主张违约金，必须合同中约定了违约金，并符合约定的违约金适用条件为前提，否则，田野、韩丹主张违约金没有合同依据，不能得到支持。本案中，合同第十九条约定：逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）.2．按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在30（含30）日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构经外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。根据查明的事实，本案中，润万公司逾期交付房屋的情形，与上述约定的适用违约金的情形不符，田野、韩丹要求润万公司承担逾期交房违约金无合同依据，一审法院对田野、韩丹的该诉请不予支持正确，本院予以维持。对于田野、韩丹在上诉状中主张，因润万公司逾期交房，导致其无法按期使用该房屋，给田野、韩丹造成严重损失。纵使润万公司不支付违约金，也应当赔偿因逾期交付房屋给田野、韩丹造成的损失。本院认为，田野、韩丹在二审中主张润万公司向其赔偿损失，实质是增加诉讼请求，就查明事实看，润万公司逾期交付房屋确实给田野、韩丹造成了损失。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，田野、韩丹可另行向润万公司主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式负担，二审案件受理费817元，由田野、韩丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 白福群审 判 员 龚 耘审 判 员 李 俊二〇二一年八月二十三日法官助理 廖成春书 记 员 夏玉荣