重庆市江津区人民法院民事判决书（2021）渝0116民初3685号原告：刘学容，女，汉族，1953年2月8日出生，住重庆市江津区。原告：戴莉，女，汉族，1985年6月25日出生，住重庆市江津区。二原告委托诉讼代理人：赖流其，贵州如松律师事务所律师。被告：重庆坤伍房地产集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道772号6层，统一社会信用代码91500116762699479Q。法定代表人：聂坤伍，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。被告：重庆香山建博城市场管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号，统一社会信用代码91500116320468681N。法定代表人：唐晓庄，经理。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。原告刘学容、戴莉与被告重庆坤伍房地产集团有限公司（下称坤伍公司）、重庆香山建博城市场管理有限公司（下称香山公司）占有物返还纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法由审判员漆恒邦适用简易程序，于2021年5月12日组织庭前会议。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员漆恒邦担任审判长，与人民陪审员周利容、罗永芳组成合议庭，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告刘学容及其委托诉讼代理人赖流其，被告坤伍公司的委托诉讼代理人杜后利、李智，被告香山公司的委托诉讼代理人刘朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘学容、戴莉向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即腾退位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号、X-X号商铺给原告，赔偿占用房屋期间给原告造成的损失:以房屋面积271.04平方米为基数，从2017年2月29日起按市场租金标准计算至被告腾退房屋交付原告使用之日止。二、诉讼费由二被告承担。事实及理由：二原告于2015年9月1日与被告一签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买坐落于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号、X-X号商铺，该两套商铺建筑面积分别是128.8平方米和142.24平方米，商铺价款分别为432639元、477784元。合同约定的时间交房时间为2016年8月30日，但被告并未实际交付房屋，也未按合同约定期限给原告办理房屋产权证。原告于2020年4月才获得该两套商铺不动产权证。原告找到案涉房屋大概位置时，才发现商铺已被二被告强占，且正常经营。二被告侵犯原告的财产权，我们与香山公司根本没有房屋托管关系，二被告构成共同侵权。被告二于2020年11月4日转款94089元给原告，称其是租金，但原告未与二被告建立租赁关系。原告多次要求二被告腾退房屋，并就占用商铺期间给原告造成的损失予以赔偿，但二被告相互推诿，导致原告无法实现购买房屋的目的，给原告造成严重损失。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法审理，判如所请。被告坤伍公司辩称，我司已将案涉房屋交付给香山公司进行经营管理，我司并未占用案涉房屋，不应当向原告支付占用房屋期间的损失。香山公司于2013年收取原告装修款，原告与我司于2015年完善商品房买卖合同，该合同附件三明确了内墙由购买者自行隔断，且对于大门、电梯、空调、消防等均约定为被告二与原告自行安装，同时原告在购买案涉房屋时即明确知晓该商业为建材商城，此在合同中的项目名称可以明确知晓，因此，原告是认可了由香山公司为其进行装修的，我司将房屋交给香山公司也是双方的约定，原告在购买房屋时清楚知晓所购房屋为商场的组成部分，其提前预交房租的行为也是认可香山公司进行统一装修、统一对商场进行管理。因此，坤伍公司不应在本案承担任何责任。同时也不认可原告提出的租金标准。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告香山公司辩称，我司和二原告之间存在着对案涉房屋的托管法律关系，二原告与被告一的买卖合同附件三上载明了涉及商场的公共区域部分由香山公司与原告自行进行装修和安装，本案二原告也按双方约定足额支付了装修费用，因此双方之间的托管关系是客观存在的。原告请求从2017年2月29号起，按市场租金标准计算损失没有依据，原告的案涉房屋委托给香山公司装修，香山公司是于2017年4月17号才进场，将案涉房屋启动装修，装修完结后，经过招商和商场的装修验收，商场是于2019年1月22号正式营业，该商场客观上才具备出租经营的条件，在商场没有完善相关手续和经过验收之前，该资产是无法投入市场运营的。被告分别于2020年11月4号向原告支付了94089元，于2021年2月3号向原告支付11675元，该款项的性质就是租金。原被告双方除基于案涉房屋的托管法律关系外，双方不存在其他的任何民事法律关系。原告在收到该款项后，并未向被告提出异议。涉及原告要求按市场租金标准来计算，被告对此不予认可，商场涉及整体性，出租率不可能达到百分百，但商场根据功能化需要，对于销售商品的不同，进行了相应区域的划分，同时在装修合同中，对于原施工图上列的通道进行了大幅改动，该改动是经过设计单位对于商场的经营进行的改动，因此，对于原产权人所购买的商铺面积均存在有部分调整为公共区域或过道的情形，客观上已无法具体区分原房屋的明确具体位置，承租商铺占用产权人的实际面积，因此，被告基于商场的整体运营对于租金是按出租的面积除以商场总面积来平衡商场所有产权人的利益，是符合商场整体利益和商场所有权利人利益，也是符合现代商场的运营模式的。因此，原告否认与二被告之间建立了租赁关系，被告对此无异议，因被告和原告之间本身就不存在租赁关系，我们是托管的法律关系。被告将案涉房屋已出租给第三人经营，因此，二原告无权要求我司退还商铺给原告。请求法院驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月1日，原告刘学容、戴莉与被告坤伍公司分别签订《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》二份，约定原告刘学容、戴莉分别以总价款432639元、477784元购买被告坤伍公司开发的位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号、X-X号商服用房。合同同时对付款方式及期限、交房期限及交付条件、违约责任等进行了约定。在《重庆市商品房买卖合同》附件三：建筑材料、设备安装标准说明中载明：“明月香山·建材商城”商业部分交房标准外墙：石材、铝塑板、玻璃幕墙或外墙涂料（最终以规划审批为准）顶棚：清水砼顶棚地面：结构地面内墙：购买者自行隔断大门（建材商城）：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装电梯：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装中央空调：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装消防楼梯间：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装供电：商城为总表，商户为分表等内容。2020年4月1日，原告刘学容、戴莉取得案涉房屋不动产权证。审理中，原告出示证据3、江津法院（2019）渝0116民初8507号和9487号判决书，拟证明被告一于2017年2月28号将该商铺交给了第二被告。出示证据4、转款凭证，证明第二被告向原告赔偿了部分损失，转款了94089元，只支付了部分损失。被告坤伍公司针对证据3、真实性认可，不认可证明目的。两份判决书与本案无关，不能作为定案依据。针对证据4、是截图，由法院审核认定。对于租金支付的金额，我司不清楚，由法院依法认定。被告香山公司针对证据3、三性认可，同时在两份判决书中法院委托评估机构对案涉房屋该地段同类房屋的市场租金进行了评估，其单价为16元每平方米，其价格与被告支付给原告的租金单价基本吻合。针对证据4、三性认可，但不认可原告证明目的，在该交易流水上明确载明了资金性质为租金。该交易仅是第二被告向原告支付租金的部分。被告坤伍公司出示《装修证明书》，拟证明坤伍公司于2017年4月17号将包含原告商铺在内的江津区几江街道燕窝穴街明月香山吊二、三层交付给被告香山公司动工装修，故我司已履行完毕房屋的交付义务。原告对三性不认可，这是由第二被告所出，第二被告出具的证明不具有任何效力。且第二被告我们是起诉他侵权，首先第一被告无权将案涉房屋交给第二被告，第二被告进场装修是侵犯了原告的权利，应从合同约定的交房之日赔偿给原告造成的损失。被告香山公司对三性认可，无异议。被告香山公司出示证据1、认购名册，拟证明原告对于整个商场打造、管理，在购买商铺之初就已知晓，这与原告举示的商品房买卖合同附件三上面约定的购买的物业由原告与第二被告负责装修相对应。出示证据2、《收据》，2013年9月10号本案原告向被告缴纳的装修费，拟证明本案的原告是认可整个商场由第二被告组织进行装修管理。出示证据3、银行电子回单，拟证明本案原告收取第二被告支付租金的情况。出示证据4、《说明》，拟证明原告租金计算方式及单价的金额和租金的组成。原告针对证据1、认购名册上没有原告签名，与本案无关。针对证据2、若被告出示原件的情况下，我方认为与本案无关，不能达到被告证明目的。针对证据3、真实性认可，有这两笔94089元和11675元。针对证据4、三性均不认可，这只是第二被告自行制作的说明，不能达到被告证明目的。被告坤伍公司针对证据1-4、三性均认可，无异议。审理中，原告明确以侵权法律关系主张本案权利。原告主张以每平方米26元/月的租金标准计算损失，二被告均不认可。经询问原告，原告明确表示不申请相关司法鉴定。原告认可支付窗帘组组长赵雍玉二笔装修费66355元、72245元。被告香山公司认可赵雍玉为公司股东，赵雍玉所收取的装修费已全部缴纳给公司。经询问原、被告均不清楚案涉房屋由谁租用。另查明：重庆申华建材市场管理有限公司经工商登记变更为重庆香山建博城市场管理有限公司。本院认为，原告刘学容、戴莉与被告坤伍公司分别签订的《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》系合同相对方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同约定原告刘学容、戴莉分别以总价款432639元、477784元购买被告坤伍公司开发的位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号、X-X号商服用房。故原告刘学容、戴莉与被告坤伍公司就案涉房屋形成买卖合同关系。根据《重庆市商品房买卖合同》附件三：建筑材料、设备安装标准说明中载明：“明月香山·建材商城”商业部分交房标准外墙：石材、铝塑板、玻璃幕墙或外墙涂料（最终以规划审批为准）顶棚：清水砼顶棚地面：结构地面内墙：购买者自行隔断大门（建材商城）：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装电梯：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装中央空调：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装消防楼梯间：由重庆申华建材市场管理有限公司和购买者自行安装；结合原告支付被告香山公司装修费，被告香山公司支付原告租金等事实，可依法认定包括案涉房屋在内的“明月香山·建材商城”商服用房由被告香山公司统一装修并对外出租，原告收取相应租金。虽然原告与被告香山公司未签订书面合同，但双方之间形成了事实上的委托合同关系。故原告以侵权法律关系主张本案权利，与查明事实不符，本院依法不予支持。原告主张的损失请求按租金标准计算，其出示的其他案件判决书的租金标准被告并不认可，故其他案件的租金标准并不适用本案。且原、被告对租金标准并未达成一致意见。由于原告拒不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。综上，原告诉讼请求缺乏事实依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘学容、戴莉的诉讼请求。案件受理费300元，由原告刘学容、戴莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审 判 长   漆恒邦人民陪审员   周利容人民陪审员   罗永芳  二〇二一年八月十七日 书 记 员   蔡媛媛1