河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1479号上诉人（原审原告）：张杰夫，男，汉族，1967年2月13日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王秀菊，河南百特律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨世利，男，汉族，1975年3月1日出生，住河南省濮阳市华龙区。上诉人张杰夫、杨世利房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张杰夫及其委托诉讼代理人王秀菊，上诉人杨世利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰夫上诉请求：1、请求依法撤销濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初2193号民事判决书，依法改判支持张杰夫的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费及其他主张债权的费用由杨世利承担。事实与理由：1、一审法院认定张杰夫、杨世利对租金方式进行了变更没有事实和法律依据。一审法院在本院认为中认定“自合同签订之后，原告对被告未按合同约定支付租金的行为并未提出异议，自2018年6月以后，亦是如此，应视为原、被告对租金支付方式进行了变更并达成合意”没有事实根据。张杰夫在杨世利未按照约定支付房租的情况下无数次的给杨世利打电话让其交纳房租，但是，杨世利总是以各种理由请求宽限几天而一拖再拖，一审法院如此认定没有事实和法律依据。2、按照合同约定，杨世利不予租赁房屋应当提前两个月进行告知，否则视为违约并承担张杰夫的实际损失。张杰夫、杨世利双方签订的合同第二条约定，即便杨世利解除租赁合同也要提前两个月告知张杰夫，杨世利在没有告知的情况下私自于2021年1月11日将钥匙放到了隔壁，杨世利违约，承担张杰夫在两个月内对外无法租赁的实际损失。3、一审法院减免杨世利两个月租金没有事实和法律依据。张杰夫、杨世利双方均是自然人，同时张杰夫及其妻子均没有正式工作，一直以来就以涉案房屋租金维持家庭生计，同时又有孩子需要抚养，承租人虽然在隔离或管控期间无法实现其平时的经营利润，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，且2020年春节假期延长一至两周，并不会对承租人的经营造成实质性的影响，根据《民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因此，不能让没有其他家庭收入、没有过失和过错、以租金维持家庭生计的张杰夫承担疫情期间的房屋租赁损失。杨世利辩称，1、一审法院认定租金11.5万元错误。杨世利要求张杰夫出具发票，张杰夫无法出具，双方协商租金每年为10.5万元。2、按照合同约定提前两个月告知，因为自2017年签订合同以来没有再签订过书面合同，合同已经转换为不定期合同。况且杨世利多次告知张杰夫不再租赁房屋，最晚一次是在2020年12月21日，电话沟通和微信告知不再租赁，张杰夫也同意搬迁。杨世利于2021年1月11日前告知张杰夫搬迁完毕。张杰夫也同意把房屋钥匙放到隔壁门店。3、一审法院减免杨世利1.5万元租金，是张杰夫于2020年5月份到店亲自答应减免1.5万元的事实，并且有店员管某证明，并且2020年初发生了不可抗拒的疫情，致使生意全面瘫痪，这也是多次告知张杰夫不能继续的重大原因。法院支持减免1.5万元只相当于一个多月的房租，合情合理合法。杨世利房租已经付清。请法院改判撤销一审判决，驳回张杰夫的诉讼请求。杨世利上诉请求：1、撤销濮阳市华龙区人民法院（2021）豫0902民初2193号判决，驳回张杰夫的诉讼请求；2、诉讼费用由张杰夫承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，应当予以改判。1、杨世利与张杰夫对2018年6月1日之后的年租金约定为10.5万元，一审按照年租金11.5万元认定事实错误。杨世利与张杰夫仅于2017年6月1日签订一份书面《租赁合同》，约定租赁期限为一年，之后未再签订书面合同，该协议内容不及于以后，对之后的租赁事宜包括租金等事项不具有约束力。杨世利于一审中的证人管某已经证实双方对之后的年租金约定为10.5万元的事实。事实上，双方签订的书面合同约定的年租金11.5万元是含税价，因张杰夫不开发票，经双方协商一致张杰夫不开发票则将年租金调整为10.5万元。且杨世利自2018年6月1日起除疫情期间减免租金1.5万元外均是按照年租金10.5万元标准支付的，张杰夫一直未提出任何异议。2、一审法院认定新冠肺炎疫情年租金优惠1.5万元正确，且符合事实、合情合理合法，杨世利已付清全部租金，一审法院判令杨世利向张杰夫支付租赁费51667元错误。杨世利自2017年5月9日至2017年12月28日通过银行、微信转账和按照张杰夫要求在千脑汇刷卡支付方式足额支付第一年度租金11.5万元，自2018年6月4日至2019年4月4日通过银行和微信转账方式足额支付第二年度租金10.5万元，自2019年6月12日至2020年5月1日通过银行、微信转账和现金支付的方式扣减疫情优惠1.5万元后足额支付第三年度租金9万元，自2020年6月8日至2020年11月22日通过银行转账方式支付租金6万元，已付清全部租金。且据杨世利支付上述租金明细也足以证明双方自2018年6月1日起变更年租金为10.5万元属实。张杰夫辩称，1、2018年6月1日以来，涉案房屋的租金双方已经口头约定按照2017年签订的合同执行，因此没有再签订书面的租赁协议。根据一审查明的事实，杨世利缴纳租金每次都迟延，杨世利存在违约。2、一审双方均是自然人且一审张杰夫和其妻子均没有工作，依靠每月10,000元的租金生活，根据公平原则，一审判决减免疫情期间的租金对没有任何过错且指望租金生活的张杰夫有失公允。张杰夫向一审法院起诉请求：杨世利支付房屋租金95,830元，并按照中国人民银行同业拆借中心利率支付利息至付清之日、诉讼费、保全费等由杨世利承担。张杰夫在审理过程中变更诉讼请求为：要求杨世利支付租金116,830元，自2020年3月至租金付清之日，按照中国人民银行同业拆借中心利率支付利息。张杰夫在庭审结束后又提交变更诉讼请求申请书：请求杨世利支付房屋租金95,000元，并按照中国人民银行同业拆借中心利率支付利息至付清之日。一审法院认定事实：2017年6月1日，张杰夫（甲方，出租方）与杨世利（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，双方约定：1、甲方在黄河路与××交叉口向北××东门面房××套（上下两层130平方米）出租与乙方；2、租赁期为一年，从2017年6月1日至2018年6月1日，合同期满后，甲方继续对外租赁本房屋，在同等条件下乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30日内，与甲方商议签订新租赁合同，租金根据市场价格随行就市，若乙方不再继续租赁本房屋，应在合同到期前2个月通知甲方；3、租金为115000元，乙方必须在合同签订日当天一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，甲方有权另行出租本房屋；4、合同终止后乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金；5、本合同未尽事宜，依据《中华人民共和国经济合同法》的有关条款，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力，备注：补充条款房租金二年内11.5万不再涨租。合同签订后，张杰夫将涉案房屋交由杨世利进行经营使用，另于2017年5月9日支付张杰夫1万元、5月15日支付张杰夫5万元、8月11日支付张杰夫5000元、10月9日支付张杰夫2万元、12月12日支付张杰夫1万元、12月28日支付张杰夫1万元、2018年6月4日支付张杰夫1.2万元、6月8日支付张杰夫6万元、8月19日支付张杰夫2000元、9月23日支付张杰夫3000元、10月17日支付张杰夫3000元、11月16日支付张杰夫5000元、2019年1月8日支付张杰夫3000元、1月31日支付张杰夫7000元、4月4日支付张杰夫1万元、6月12日支付张杰夫4万元、8月10日支付张杰夫1万元、10月9日支付张杰夫1万元、11月3日支付张杰夫1万元、2020年1月8日支付张杰夫5000元、1月22日支付张杰夫5000元、5月1日支付张杰夫5000元、6月8日支付张杰夫2万元、7月15日支付张杰夫1万元、8月24日支付张杰夫1万元、9月29日支付张杰夫1万元、11月22日支付张杰夫1万元。张杰夫主张，杨世利应按年租金11.5万元支付2021年6月之前的租金，杨世利辩称，租金已足额支付，且2020年12月，已在微信中告知张杰夫，因经营困难，无法继续经营，希望张杰夫另行出租，并于2021年1月10日将涉案房屋钥匙交付给隔壁并搬离房屋，3月份已经将房屋出租他人，故不同意再支付租金，双方形成纠纷，诉至一审法院。一审法院另查明，2021年5月28日，张杰夫提交书面辩论意见并称，2020年5月，张杰夫、杨世利双方口头协议涉案房屋租赁期限为一年，按照2017年6月1日签订的合同履行，杨世利于2021年1月11日将钥匙放到隔壁，违约，应当承担张杰夫的实际损失，因此，杨世利应当支付自张杰夫拿到钥匙之日即2021年1月26日至涉案房屋承租给第三方为止期间的租赁费用。2021年4月10日，就涉案房屋另与赵玉昊签订《租赁合同》，租期从2021年4月10日开始计算，租金11.5万元。在一审法院审理过程中，杨世利申请追加濮阳市亿腾电子科技有限公司为第三人，后又撤回该追加申请。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合庭审情况，本案争议焦点为：1、张杰夫、杨世利租赁合同解除时间如何界定；2、租金标准如何确定及租金是否支付完毕。就租赁合同解除时间，根据张杰夫、杨世利提交的证据及庭审查明情况，张杰夫将黄河路与××交叉口向北××东门面房××套出租与杨世利经营使用，双方于2017年6月1日签订租期一年的《租赁合同》，上述合同租赁期限届满后，张杰夫、杨世利虽然未续签书面租赁合同，但杨世利仍继续承租涉案房屋，张杰夫作为出租人并未提出异议，根据杨世利提交的微信记录及张杰夫提交的民事起诉状、辩论意见、租赁合同，2020年12月21日，杨世利在微信中告知张杰夫，因经营困难，无法继续经营，希望张杰夫另行出租，于2021年1月11日又告知张杰夫，其将涉案房屋钥匙交付给隔壁并搬离房屋，张杰夫在民事起诉状中亦称，2021年1月11日，张杰夫突然接到杨世利信息，告知张杰夫把房屋钥匙放到了承租房的隔壁，后于2021年1月26日真正拿到涉案房屋钥匙，并于2021年4月10日将涉案房屋出租他人，综合考虑以上内容，张杰夫与杨世利之间的租赁关系于2021年1月26日解除为宜。就租金标准及租金是否支付完毕问题，双方于2017年6月1日签订的《租赁合同》约定，年租金11.5万元，杨世利辩称，第二年双方口头协商，以后房租按10.5万元／年履行，第四年度也应按10.5万元计算，但未提供证据予以证明，张杰夫对此不予认可，一审法院对该意见不予采纳，第二年度即2018年6月1日至2019年6月1日及2020年6月以后的租金，均应按年租金11.5万元计算；杨世利另辩称，第三年度至2020年5月31日，因疫情本年度优惠1.5万元，按8.5万元履行房屋租金，张杰夫对此不予认可，但第三年度即2019年6月1日至2020年6月1日期间，发生了新冠肺炎疫情，而杨世利从事的经营内容为壁布，由于疫情及疫情防控措施影响确对该经营产生无法预期的影响，杨世利主张优惠1.5万元（该数额相当于一个多月的租金），合情合理合法。综上，经核算，2017年6月至2021年1月26日期间，杨世利应支付张杰夫租金406667元。杨世利辩称，其已支付张杰夫37万元，张杰夫称，杨世利仅支付35.5万元，经比对张杰夫、杨世利提交的支付明细及银行转账记录，本案中以35.5万元为宜，就杨世利主张的刷卡支付的款项，杨世利可通过其他途径另行主张。综合以上内容，杨世利尚应支付张杰夫剩余租金51667元。张杰夫主张，2020年5月，张杰夫、杨世利双方口头协议涉案房屋租赁期限为一年，按照2017年6月1日签订的合同履行，杨世利于2021年1月11日将钥匙放到隔壁，杨世利违约，应支付2021年1月26日至涉案房屋承租给第三方为止期间的租赁费用并按照中国人民银行同业拆借中心利率支付利息至付清之日，杨世利对该内容不予认可，辩称，自2018年6月以后，双方未签订书面合同，双方为不定期租赁合同关系，2017年6月1日签订的书面合同仅系对2017年度阻力事宜的约定，不及于以后，杨世利已多次告知张杰夫不再租赁房屋，而张杰夫坚持要求杨世利支付租金至2021年6月，拒绝见面解除合同，导致杨世利无法将房屋钥匙直接交给张杰夫，且已告知张杰夫，钥匙放置隔壁，结合以上内容，一审法院综合考虑涉案租赁合同、租金支付情况及相关微信记录、庭审记录，张杰夫就涉案房屋与杨世利、第三方分别于2017年6月1日、2021年4月10日签订的租赁合同内容一致，足以说明，合同的内容系由张杰夫制作并提供，其对合同内容包括租金支付情况、违约条款应明显知晓，而自合同签订之后，张杰夫对杨世利未按合同约定支付租金的行为并未提出异议，自2018年6月以后，亦是如此，应视为张杰夫、杨世利对租金支付方式进行了变更并达成合意，现张杰夫在2021年1月26日拿到房屋钥匙并于2021年4月10日重新出租房屋之后，又以杨世利违约为由，要求杨世利支付2021年1月26日至涉案房屋承租给第三方为止期间的租赁费用及利息，缺乏事实基础，一审法院对该请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、杨世利支付张杰夫租赁费51667元，于判决生效后十日内付清；二、驳回张杰夫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，由张杰夫负担772元，杨世利负担546元，保全费978元，由杨世利负担。本院二审期间，张杰夫围绕上诉请求提交两份证据，第一组是租金交付的时间和数额记录，证明杨世利在第一年度租金支付时并没有按照合同约定在合同签订日一次性支付，而是直到2017年12月28日才将本年度租金10.5万元缴纳完毕，迟延支付履行在先。同样在第二、三、四年度都迟延履行，杨世利违约。第二组证据是张杰夫缴纳社保的完税证明和金额缴费记录。证明张杰夫自己交付社保，张杰夫没有工作依赖房租生存。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张杰夫提交的上述证据，本院认定如下，张杰夫在一审时已提交了杨世利租金交付的时间及数额，一审法院也组织双方当事人进行了证据交换、质证，该证据不属于二审新发现的证据。张杰夫提交的其缴纳社保的完税证明与本案的房屋租赁无关。对张杰夫提交的上述证据本院不予采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，张杰夫、杨世利仅签订了一年的书面租赁合同。在合同到期后，张杰夫、杨世利未签订书面合同，但杨世利仍继续使用涉案房屋，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”规定，张杰夫、杨世利于2017年6月1日签订的《租赁合同》继续有效，在2018年6月1日后的租赁关系视为不定期租赁。张杰夫、杨世利应按照该合同的约定履行各自义务。关于张杰夫上诉称一审法院认定其与杨世利对租金方式进行变更没有事实和法律依据的上诉理由，本院认为，杨世利自2017年5月9日至2020年11月22日陆续分多次向张杰夫支付房租，一审法院据此认定张杰夫、杨世利对租金支付方式进行变更并达成合意并无不当，张杰夫的该项上诉理由不能成立。关于张杰夫上诉称杨世利不租赁房屋应当提前两个月告知张杰夫，否则视为违约并承担张杰夫实际损失的上诉理由，本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”和第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，不定期租赁关系，杨世利作为出租人享有单方解除权，杨世利于2021年1月11日向张杰夫发出解除租赁关系的通知，张杰夫于2021年1月26日拿到案涉房屋钥匙，杨世利提出解除租赁关系的时间符合法律规定，张杰夫的该项上诉理由不能成立。关于张杰夫上诉称一审法院减免杨世利两个月租金没有事实和法律依据的上诉理由，本院认为，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。关于本案所涉免租期，一审法院综合考虑新冠肺炎疫情对营商环境的影响，酌定减免除杨世利1.5万元房租有事实和法律依据，张杰夫的该项上诉理由不能成立。关于杨世利上诉称其与张杰夫对2018年6月1日之后的年租金约定为10.5万元，一审法院认定年租金为11.5万元错误的上诉理由，本院认为，在2018年6月1日后的租赁关系视为不定期租赁，张杰夫、杨世利应按照原租赁合同的约定履行各自义务。杨世利称自2018年6月1日后双方口头约定房屋年租金按10.5万元履行，但未提供证据证明，张杰夫对此亦不予认可，故原审法院判决杨世利按照原租赁合同的约定支付房租并无不当，杨世利的该项上诉理由不能成立。关于杨世利上诉称其已付清全部租金，一审法院判决其向张杰夫支付租赁费51,667元错误的上诉理由，本院认为，一审法院依据杨世利、张杰夫双方提交的证据，比对双方提交的银行转账记录及支付明细，又综合考虑新冠肺炎疫情的影响，酌定减免除杨世利1.5万元房租，核算出杨世利应支付张杰夫剩余房租51,667元符合法律规定，故杨世利的该项上诉理由不能成立。综上所述，张杰夫、杨世利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,267元，由张杰夫负担2,175元、杨世利负担1,092元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 孔德军审判员 周培勋二〇二一年八月十九日书记员 杨**涛