北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再118号上诉人（一审原告）：北京信恒国际商贸有限公司，住所地北京市朝阳区雅宝路1号1层1061号。法定代表人：杨京涛，执行董事。委托诉讼代理人：白习斌，北京市中合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京中集宏达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18-224号。法定代表人：刁林波，董事长。委托诉讼代理人：刘清波，北京人富律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京通亚投资发展有限公司，住所地北京市朝阳区大鲁店街甲5号2层2106。法定代表人：张庚，董事长。委托诉讼代理人：陈权，北京人富律师事务所律师。一审第三人：彭强，男，1962年8月1日出生，汉族，住北京市石景山区永乐小区31楼5单元1号。委托诉讼代理人：丁涛，北京市普贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶雪，北京市普贤律师事务所实习律师。北京信恒国际商贸有限公司（以下简称信恒国际公司）与北京中集宏达房地产开发有限公司（以下简称中集公司）、北京通亚投资发展有限公司（以下简称通亚公司）、彭强商品房预售合同纠纷一案，信恒国际公司不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民再6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信恒国际公司上诉请求：一、撤销北京市西城区人民法院(2020)京0102民再6号民事判决。二、改判维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第15642号民事调解书。事实和理由：本案《北京市商品房预售合同》系真实房屋买卖合同，北京市西城区人民法院（2015）西民初字第15642号民事调解书系双方自愿达成，系双方真实意思表示，中集公司对不履行支付义务的法律后果完全知晓且愿意承担交付房屋的义务。原审民事调解书约定的内容不违反自愿原则，没有违反法律，没有损害国家利益、社会公共利益，不存在被撤销的法定情形。一审判决认定本案法律关系系信恒国际公司与通亚公司之间的借贷关系，该认定没有事实及法律依据，属于认定事实错误。在该错误认定的基础上，一审判决认定原审民事调解书第四项约定系“流押条款”，违反法律规定，属于适用法律不当。中集公司、通亚公司、彭强同意一审判决，不同意信恒国际公司的上诉请求及理由。2015年5月21日，信恒国际公司向一审法院起诉请求：一、判令中集公司向信恒国际公司交付坐落于北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼1层3-101号房屋；二、判令中集公司支付逾期交房的违约金187147元（以3858694元为基数，按日万分之一计算，暂计算自2014年1月1日至2015年4月30日止，合计为485天，要求计算至实际交房之日止）。2015年7月23日，一审法院作出（2015）西民初字第15642号民事调解书。该民事调解书主文部分载明：一、解除信恒国际公司与中集公司关于北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼1层3-101号房屋签订的《北京市商品房预售合同》。二、中集公司于2015年8月31日前给付信恒国际公司购房款3858694元及补偿款3193094元。三、信恒国际公司于收到上述第二项款项之日起五日内，协助中集公司办理北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼1层3-101号房屋的撤销备案登记手续。四、如果中集公司未能按照上述第二项约定的期限履行付款义务，则本调解书主文中的第一项、第二项、第三项不再履行，中集公司应于2015年9月5日前，将北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼1层3-101号房屋交付信恒国际公司。一审法院于2019年12月26日作出（2019）京0102民监7号民事裁定，再审本案。再审期间，一审法院依法追加通亚公司为本案被告，追加彭强为本案第三人参加诉讼。一审法院再审本案过程中，信恒国际公司向一审法院提出的诉讼请求与原审一致。一审法院经审理查明：2013年5月13日，北京中乾通泰科技发展有限公司（以下简称中乾通泰公司）与中集公司签订了四份《北京市商品房预售合同》（编号分别为：Y1485890、Y1485894、Y1485899、Y1485914），信恒国际公司与中集公司签订了两份《北京市商品房预售合同》（编号分别为：Y1485944、Y1485964），约定中乾通泰公司、信恒国际公司分别向中集公司购买北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼8层1-801、2-801、3-801、1层2-102、3-101、3-201等六套房屋，单价为每平方米27631.18元，总价款为3000万元，收款账户为中集公司朱雀门家苑（账号：10264000000617450、开户行：华夏银行）。在上述合同的附件五，付款方式及期限的约定中载明，中乾通泰公司、信恒国际公司同意于上述合同签订之日向中集公司一次性支付全部购房款。其中，涉及本案的信恒国际公司与中集公司于2013年5月13日签订的《北京市商品房预售合同》（编号为：Y1485944）约定，信恒国际公司购买中集公司开发的坐落于北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼1层3-101号房屋（建筑面积164.33平方米），单价27631.18元，总价款为3858694元；付款方式及期限按合同附件五执行；中集公司应当在2013年12月31日前向信恒国际公司交付该商品房；中集公司未按照第十二条约定的期限和条件将商品房交付信恒国际公司的，按照下列第2种方式处理，第2种方式包括：逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。后交付期限届满，中集公司未依据上述约定交付房屋。2013年5月14日，中集公司向中乾通泰公司、信恒国际公司出具付款说明，要求中乾通泰公司、信恒国际公司将全部购房款汇入通亚公司账号（账号：321190100100086204、开户银行：兴业银行北京花园路支行）。同日，中集公司分别为中乾通泰公司、信恒国际公司出具购房款收据（涉及本案收据金额为3858694元），双方就涉案房屋进行了预售合同网上备案登记。2013年5月15日，中乾通泰公司、信恒国际公司将全部购房款共计3000万元汇入通亚公司上述账号。上述合同签订后，中集公司未按《北京市商品房预售合同》中约定的期限交付房屋。2015年5月至6月间，中乾通泰公司、信恒国际公司以商品房预售合同纠纷为由将中集公司诉至法院，要求判令中集公司向中乾通泰公司、信恒国际公司交付坐落于北京市西城区太平街8号朱雀门家苑25号楼1层3-101等六套房屋。2015年7月，经法院主持调解，双方当事人达成了调解协议，法院分别作出了案号为（2015）西民初字第17923号、（2015）西民初字第15642号、（2015）西民初字第15889号、（2015）西民初字第17922号、（2015）西民初字第17924号、（2015）西民初字第17925号等六份民事调解书。2015年8月和9月，中乾通泰公司、信恒国际公司对上述生效民事调解书申请执行。在执行过程中，通亚公司于2016年4月15日至2017年1月17日期间，按照上述民事调解书确定的金额，分七笔向中乾通泰公司、信恒国际公司指定的收款账户中支付购房款3000万元，补偿款2440.0773万元。另查，2007年2月6日，中集公司与北京乾通典当有限公司（以下简称乾通典当公司）分别签订两份《北京市商品房预售合同》（编号分别为：Y416978、Y416983），约定乾通典当公司向中集公司购买北京市西城区太平街8号朱雀门4号楼1层101号、5号楼1层101号房屋，单价为12374.51元，购房款共计1600万元，并于同日办理了预售登记。2007年2月12日，乾通典当公司分七笔将1600万元汇入通亚公司账户。2007年9月30日，中集公司向乾通典当公司转账1984万元。同年，乾通典当公司向中集公司提出《退房申请》，双方签订了《退房协议》，解除双方签订的上述两份购房合同，将上述两套房屋退还中集公司，并于2007年10月11日办理了注销商品房预售备案登记。2011年12月28日，中集公司与信恒国际公司分别签订四份《北京市商品房预售合同》（编号分别为：Y1262189、Y1262173、Y1262133、Y1262201），约定信恒国际公司向中集公司购买北京市西城区太平街8号26号楼8层1单元802号、8层3单元802号、8层3单元801号、8层2单元801号房屋，购房款共计2000万元，并于同日办理了预售登记。同日，信恒国际公司分两笔向通亚公司转账共计2000万元。2012年7月12日、9月14日、9月17日、10月18日、10月19日、10月22日，通亚公司向信恒国际公司转款共计2719.6253万元。上述4套房屋的买卖合同解除，并于2012年11月1日、2日注销了备案。彭强为证明其已经与中集公司签订了《北京市商品房预售合同》、支付了购房款并办理了入住手续等事实，提交了《北京市商品房预售合同》、付款凭证、收据、交房通知、供暖合同、入住证明等证据加以佐证。信恒国际公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。理由如下：《北京市商品房预售合同》签订时，中集公司并未取得预售许可证，与彭强签订的合同没有办理网签备案手续。小区物业公司是由中集公司指定的，鉴于物业公司与中集公司存在的关系，对所有证据真实性均不认可。中集公司、通亚公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可。再查，常利军曾是通亚公司股东、法定代表人，现为中集公司控股股东，二公司之间存在关联关系。信恒国际公司持有中乾通泰公司95%股权、持有乾通典当公司33.3%股权，中乾通泰公司持有乾通典当公司20%股权，乾通典当公司主营业务为典当业务，由信恒国际公司实际控制，此三家公司存在关联关系。一审法院认为：2013年5月13日，信恒国际公司与中集公司签订《北京市商品房预售合同》。双方因履行该合同发生纠纷，信恒国际公司以商品房预售合同纠纷为案由诉至法院后，双方达成调解协议，并由法院出具民事调解书予以确认。根据再审庭审中双方当事人的诉辩意见，本案存在两个争议焦点，一是涉案合同的性质及法律关系的认定；二是法院出具的原审民事调解书是否违反相关法律规定。法院对此分析认定如下：一、涉案法律关系的认定问题。1.中乾通泰公司、信恒国际公司与中集公司签订房屋买卖合同涉及六套房屋，总价款为3000万元整，房屋单价明显低于当时市场价格。2.涉案商品房为现房，买受人于2013年5月15日一次性支付了全部购房款，而交付房屋却约定为2013年12月31日，长达7个半月；中集公司到期未交房，信恒国际公司和中乾通泰公司直至2015年5、6月间才向法院提起诉讼，既不符合交易习惯，亦有悖常理。3.《北京市商品房预售合同》第十四条约定了逾期交房的违约责任，其中支付全部已付购房款万分之一的约定，与双方发生纠纷后，在法院达成的调解协议中第一项为解除房屋买卖合同，第二项和第三项即为偿还购房款本金和“补偿费”，“补偿费”的计算标准与购房款本金的年利率36%是一致的，也与2007年支付1600万元和2011年支付2000万元从中集公司两次“购房”，最终却以解除合同、撤销网签及支付资金占用期间年利率36%的利息一致。这说明涉案房屋买卖合同及其履约形式仍然是2007年和2011年借款行为的翻版。4.签订《北京市商品房预售合同》时，中集公司早已与彭强等六名第三人签订了房屋买卖合同，彭强等人已入住使用涉案房屋。涉案买卖合同到期后信恒国际公司和中乾通泰公司长期不主张交付、办理入住手续，说明其对中集公司另行卖房的事实是知晓的。该事实说明，双方当时明知该事实，却故意以合法的买卖房屋形式掩盖企业之间拆借资金行为，属于规避法律行为。基于此，应当认定，双方当事人签订的房屋买卖合同性质实为中集公司以涉案房屋为中乾通泰公司、信恒国际公司与通亚公司之间的借款行为提供担保。现信恒国际公司以房屋买卖合同主张中集公司交付涉案房屋，既无合同依据，亦无法律依据，其诉讼请求不应得到支持。二、原审民事调解书内容是否违反相关法律规定问题。我国民事诉讼法规定，人民法院审理民事案件，根据当事人自愿原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。本案再审期间，法院依法追加了通亚公司为本案共同被告。通过再审查明，通亚公司是涉案借款的实际收款方和还款人。原审中未能查明通亚公司是实际借款人及本案中存在涉嫌一房二卖的事实，从而未能正确认定当事人之间的法律关系。原审调解将借贷关系中的担保行为认定为买卖关系，属于认定事实错误，违反了法律规定。我国担保法规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。而原审民事调解书第四条约定，若中集公司不能到期履行对中乾通泰公司、信恒国际公司的债务，需向中乾通泰公司、信恒国际公司交付涉案房产。该条款属于流押条款，违反了法律强制性规定，应认定无效。案件当事人之间所涉拆借资金的有关争议及权利主张，应另行妥处。本案经一审法院审判委员会讨论决定，原审民事调解书存在错误，应予撤销；信恒国际公司的诉讼请求，缺乏依据，不应得到支持。一审法院于2021年5月21日作出(2020)京0102民再6号民事判决：一、撤销（2015）西民初字第15642号民事调解书；二、驳回北京信恒国际商贸有限公司的诉讼请求。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是一审法院撤销（2015）西民初字第15642号民事调解书是否正确。依据查明的事实，涉案《北京市商品房预售合同》约定的房屋单价明显低于当时市场价格，约定的房屋交付时间以及信恒国际公司提起诉讼主张权益的时间有悖常理。《北京市商品房预售合同》约定的及原审民事调解书中约定的补偿费计算标准与购房款本金年利率36%一致，与2007年、2011年两次借款中支付资金占用期间年利率36%的利息一致，本案双方的房屋买卖合同及履约方式与2007年和2011年借款行为具有高度相似性。签订涉案《北京市商品房预售合同》时，中集公司早已与彭强等第三人签订房屋买卖合同，且已入住使用涉案房屋。一审法院综合上述事实认定涉案《北京市商品房预售合同》性质为中集公司以涉案房屋为中乾通泰公司、信恒国际公司与通亚公司之间的借款行为提供担保。通亚公司是涉案借款的实际收款方和还款人。原审民事调解书将借贷关系中的担保行为认定为买卖关系，属于认定事实错误。由于涉案《北京市商品房预售合同》性质为中集公司以涉案房屋为他人之间的借贷提供担保，一审法院依据我国担保法规定，将原审民事调解书第四条“若中集公司不能到期履行对中乾通泰公司、信恒国际公司的债务，需向中乾通泰公司、信恒国际公司交付涉案房产”认定为流押条款，以违反法律强制性规定为由予以撤销是正确的。现信恒国际公司以房屋买卖合同为请求权基础要求中集公司交付涉案房屋，既无合同依据，亦无法律依据，一审法院驳回其诉讼请求亦是正确的，本院二审予以维持。案件当事人之间所涉拆借资金的有关争议及权利主张，应另行妥处。综上，信恒国际公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。一审判决正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39167元，由北京信恒国际商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江慕南审 判 员 金昌伟审 判 员 吴 宏二〇二一年八月二十日法官助理 闵 蕾书 记 员 王贺斌书 记 员 褚玉晗