广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初8235号原告：林玲，女，1943年8月17日出生，香港特别行政区居民。原告：深圳捷威实业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道平吉大道北199号，统一社会信用代码91440300618921178R。法定代表人：林玲，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：郭生华，上海段和段（深圳）律师事务所律师。被告：穆保华，女，1976年10月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丽敏，广东渊海律师事务所律师。第三人：赖太先，男，1967年9月3日出生，汉族，住广东省梅州市大埔县。委托诉讼代理人：卢艳平，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建军，广东广和律师事务所律师。第三人：晁克俭，女，1971年6月8日出生，香港特别行政区居民。第三人：黄文汉，男，1958年6月24日出生，香港特别行政区居民。第三人：深圳市悦而实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖镇上木古平新北路53号，统一社会信用代码914403002793752120。法定代表人：晁克俭。原告林玲、深圳捷威实业投资有限公司（以下简称捷威公司）与被告穆保华、第三人赖太先、晁克俭、黄文汉、深圳市悦而实业有限公司（以下简称悦而公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告林玲及两原告共同委托诉讼代理人郭生华、被告委托诉讼代理人廖丽敏、第三人赖太先及其委托诉讼代理人卢艳平和杨建军到庭参加诉讼，第三人晁克俭、黄文汉、悦而公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林玲、捷威公司向本院提出诉讼请求：1.判决停止执行赖太先名下位于深圳市福田区房产；2.判决确认林玲、捷威公司是赖太先名下位于深圳市福田区房产的实际所有权人，并判决赖太先在判决生效后协助办理过户变更登记手续；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告穆保华诉第三人晁克俭、黄文汉、悦而公司民间借贷纠纷一案，深圳前海合作区人民法院已作出案号为（2018）粤0391民初490号民事判决书，因第三人没有履行生效判决确定的内容，被告穆保华已申请强制执行。在执行过程中，前海法院认为第三人赖太先与晁克俭、黄文汉、悦而公司恶意串通转移财产的行为，于2020年3月19日作出（2018）粤0391执1913号之二执行裁定书，查封赖太先名下位于深圳市福田区房产，即涉案房产。原告林玲和捷威公司不服上述查封裁定，向前海法院提出了执行异议申请，前海法院于2020年7月22日作出（2020）粤0391执异158号执行裁定书，驳回林玲和捷威公司的异议请求。原告认为，原告是涉案房产的实际所有权人。第三人晁克俭、黄文汉、悦而公司欠原告林玲、捷威公司借款并且数额较大，为清偿债务第三人晁克俭、黄文汉、悦而公司于2016年5月6日自愿将登记在黄文汉名下的涉案房产转让给原告林玲、捷威公司，当时双方协商约定将涉案房屋登记在原告林玲、捷威公司指定的第三人赖太先名下。2016年6月28日，第三日黄文汉与第三人赖太先签订《深圳市二手房买卖合同》并由深圳市福田公证处作出《公证书》，将登记在黄文汉名下的涉案房产转让给第三人赖太先，并办理了过户登记手续。2016年7月4日，原告以第三人赖太先的名义与交通银行股份有限公司签订了《个人房屋抵押贷款合同》，向交通银行贷款1700万人民币（以下币种均为人民币），然后再将该1700万出借给第三人黄文汉，并且该款项以借款人购房款名义从放款账户支付至第三人黄文汉交通银行账户。同时，第三人赖太先名下的涉案房产为此贷款向交通银行作了抵押。此后原告通过第三人赖太先的还款账户向交通银行还款73829.47元。2018年4月2日，原告林玲和捷威公司与第三人晁克俭、黄文汉、悦而公司签订《确认房屋及还款协议书》。该协议书第一条再次确认第三人晁克俭、黄文汉、悦而公司欠原告林玲、捷威公司借款并未还款，将涉案房屋转让给原告，并登记在原告指定登记过户至第三人赖太先的名下，再次确认涉案房产所权已属原告所有。同日，原告林玲与第三人赖太先签订了《配合房产过户协议》。该协议第一条再次确定了涉案房产转让给原告林玲是用于清偿欠原告林玲的债务，登记在第三人赖太先名下是挂名的，第三人赖太先没有所有权，原告林玲才是涉案房产实际产权所有人。从2018年9月开始，原告林玲一直居住在涉案房产里面，并且该房屋的水电费、物业管理费等费用均由林玲缴纳。综上所述，一方面，原告林玲、捷威公司以第三人赖太先与第三人黄文汉签订《深圳市二手房买卖合同》通过房屋转让的方式取得涉案房产所有权，并且通过制定第三人赖太先作为房产过户登记人，涉案房产从2016年6月28日过户登记至赖太先名下时，其所有权就已经转移至赖太先名下。另一方面，第三人赖太先代原告林玲、捷威公司持有涉案房产，真正实际所有权人是原告林玲、捷威公司。第三方面，前海法院将过户登记至原告林玲、捷威公司代持人赖太先名下的涉案房产采取查封措施不当，缺乏法律依据，因此依法停止对该涉案房产的执行。同时，依法确认林玲、深圳捷威实业投资有限公司是涉案房产的实际所有权人，并判决赖太先在判决生效后协助办理过户变更登记手续。被告穆保华辩称，1.涉案房产为第三人黄文汉所有。根据（2020）粤0391执异158号执行裁定书显示，赖太先于2020年5月12日在接受法院询问时，明确认可涉案房产是系代黄文汉所有，且同意查封拍卖。2.确认房产及还款协议及约定的内容与事实常理不符，错漏百出，被告有理由怀疑黄文汉、晁克俭为了公司为了躲避债务与被答辩人恶意串通，以超低价转让涉案房产，损害了被告和其他人的合法权益。3.涉案房产未办理过户转移交易，没有发生物权变动，故为黄文汉所有。4.退一步讲，即便原告对第三人黄文汉、晁克俭、悦而公司存在债权，该债权不具有优先受偿条件，私下将涉案房产抵押损害其他债权人的合法权益。5.最高院案例认为当事人之间的以物抵债协议，只是债务人履行债务的变更方式，不必然的引起房屋权属的变动；且诉争房屋并未完成权属登记的变更收取，债权人只有债权请求权，而非物权。第三人赖太先述称，1.本案对涉案房产客观存在两个代持关系，第一次是2016年5月至2018年4月期间是代黄文汉；第二次是从2018年4月12日之后本人是代林玲和捷威公司。2.涉案房产的偿还款项，2018年4月之前是由黄文汉和晁克俭夫妇将款项转入本人的账户之后，再通过本人的账户划转到银行账户。从2018年5月之后是由林玲或林玲指定的账户转入本人的账户，再转入银行账户。3.涉案房产的管理费、水电费，从2018年10月之后，是由林玲或林玲指定的账户予以缴纳。同时由林玲占有、管理、使用以及一直居住至今。4.本人与晁克俭、黄文汉之间不存在恶意串通转移财产的行为。5.关于2020年5月12日的询问笔录，与客观事实不符，没有完整记录从2018年5月之后本人与林玲的代持关系。综上，第三人认同原告的诉讼请求。第三人晁克俭未陈述意见。第三人黄文汉未陈述意见。第三人悦而公司未陈述意见。下列事实相关当事人没有异议，本院予以确认：1.2016年5月6日，黄文汉与赖太先签订了《代持房产协议书》。约定：黄文汉将其名下物业深圳市福田区的房产过户给赖太先，实际上为名义上的过户，上述房产还是为黄文汉所有，在交通银行贷款的款项也是黄文汉使用，并由晁克俭每月8日前转账到赖太先账户归还。2.2016年6月22日，赖太先作为借款人、抵押人与交通银行股份有限公司深圳华融支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定赖太先以涉案房产抵押贷款1,700万元，收款人为黄文汉，还款账户为赖太先交通银行尾号为7361的账户。3.2016年6月28日，黄文汉与赖太先签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定：黄文汉将位于深圳市福田区的房产以10131724元的价格出售给了赖太先。4.2018年3月23日，穆保华与晁克俭、黄文汉、悦而公司因民间借贷纠纷诉至本院，案号为（2018）粤0391民初490号。本院经审理后判决：晁克俭、黄文汉向穆保华偿还借款本金200万元及利息；晁克俭、黄文汉向穆保华支付律师费8.5万元；悦而公司对晁克俭、黄文汉所负债务承担连带赔偿责任。2018年9月5日，该判决已生效。5.2018年10月8日，穆保华向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2019）粤0391执1913号。在执行过程中，穆保华向本院提交证据证明黄文汉名下位于深圳市福田区的房产由赖太先代持，本院以（2018）粤0391执1913号之二执行裁定查封了登记在赖太先名下位于深圳市福田区的房产。6.2020年5月12日，赖太先在本院（2018）粤0391执1913号、（2019）粤0391执3001号案的执行笔录中明确表示对本院查封涉案房产进行司法拍卖无异议，并确认了涉案房产的真实的房产业主是黄文汉。7.2020年7月20日，赖太先在本院（2020）粤0391执异157、158号案件的听证笔录中又称2018年4月份之前是代晁克俭持有涉案房产，2018年5月至今是代林玲持有涉案房产。8.原告林玲、捷威公司以涉案房产的所有权人的身份提出异议，第三人赖太先亦提出异议。本院于2020年7月22日作出（2020）粤0391执异157、158号执行裁定书，裁定驳回异议人赖太先、林玲、捷威公司的异议请求。本案当事人存在争议的事项：捷威公司、林玲是否是涉案房产的实际所有权人。关于捷威公司、林玲是否是涉案房产的实际所有权人。原告提交了捷威公司、林玲作为甲方与乙方黄文汉、晁克俭、悦而公司签订的《确认房产及还款协议》，签字的日期落款为2018年4月2日，该协议内容为：（1）乙方于2016年5月6日自愿将涉案房产转给甲方用于清偿债务，由于甲方没有名额登记，故双方协商该房产登记在甲方指定的赖太先名下；（2）上述房产过户后，乙方每月还款73,829.47元给甲方，甲方用于支付银行借款及利息；（3）上述房产过户后，甲方将房产出租给乙方使用，乙方及全家一直居住在上述房产之中，但至今未支付甲方租金；（4）经甲乙双方核对确认，截止2018年4月2日，乙方欠甲方借款本息共计8,433,844.17元，乙方除按约定已还甲方支付银行贷款本息外，现仍欠甲方的房产抵押银行贷款本金及罚息共计11,207,934.08元，乙方欠甲方房租共计48万元。同时，原告提交了林玲与赖太先签订的《配合房产过户协议》，签字的日期落款为2018年4月2日，协议内容包括确认林玲是涉案房产的实际产权所有人，现林玲已有登记该房产权证的人员，赖太先应配合办理房产过户手续等。被告对原告上述证据的真实性提出了质疑。本院认为，第一，涉案房产是价值千万元的标的，原告主张其为涉案房产的所有权人，仅签订了《确认房产及还款协议》《配合房产过户协议》，但未签订房屋买卖合同，不合常理。第二，原告方所主张购房款系由捷威公司先支付一部分，之后再由林玲个人支付，这样的房款支付方式亦不合理。第三，《确认房产及还款协议》《配合房产过户协议》本身存在明显疑点。关于《确认房产及还款协议》中提及的“上述房产过户后，甲方将房产出租给乙方使用，乙方及全家一直居住在上述房产之中，但至今未支付甲方租金；乙方欠甲方房租共计48万元”，原告称房租是每月1.5万元，《确认房产及还款协议》约定的是房屋租金48万元，如果按照1.5万元每月来计算，总共是32个月，但从2016年5月开始过户计算一直到2018年4月，一共才24个月，与前述32个月不符。原告又称房屋租金1.5万元是用现金给的，至于48万元是厂房租金。根据原告提交的捷威公司与悦而公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《捷威工业城第一期一号厂房及宿舍楼房屋租赁合同补充条款（续签）》《捷威工业城第一期一号厂房首层（1/2）东侧、2层及宿舍楼2-3层房屋租赁合同》，《深圳市房地产租赁合同书》约定的月租金为61,054元，租赁期间为2004年3月1日至2006年3月1日止；《捷威工业城第一期一号厂房及宿舍楼房屋租赁合同补充条款（续签）》约定的月租金为162,500元，租赁期间自2007年1月1日至2016年12月31日止；《捷威工业城第一期一号厂房首层（1/2）东侧、2层及宿舍楼2-3层房屋租赁合同》约定的月租金为127,940元，租赁期间自2007年1月1日至2016年12月31日止。又根据原告提交的租金发票，2015年4月3日至2017年12月6日，悦而公司向捷威公司支付的款项共计1,210,000元。无论如何计算，均不能得出“乙方欠甲方房租共计48万元”的结论。原告又称其租金系经过打折处理，该理由本院不予采信。第四，赖太先于2020年5月12日在本院的第一次陈述中已明确表示对本院查封涉案房产进行司法拍卖无异议，并确认了涉案房产真实的房产业主是黄文汉。虽然赖太先之后否认了2020年5月12日的陈述，但庭审中本院查明，赖太先于2007年至2018年曾经是捷威公司的会计，且至今与林玲之间都是上下级关系，赖太先与原告之间存在利害关系，其之后的庭审陈述有失客观真实性。第五，由他人代持房产，并以他人确认方式进行房产转让本身是一种无效的行为。这种行为妨碍了正常的社会管理秩序，也侵害了法定的税收制度，属于违背公序良俗的行为。原告所主张的房产转让方式本身就是违法的。结合以上，《确认房产及还款协议》《配合房产过户协议》应为各方在第三人已经涉诉的情况下签订的恶意串通、转移财产的协议，该协议无效。捷威公司、林玲主张其是涉案房产的实际所有权人，证据不足，本院不予采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，本案的争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只要欠缺以上四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，原告捷威公司、林玲与赖太先未签订合法有效的书面买卖合同，不是涉案房产的实际所有权人。故原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，因此原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林玲、深圳捷威实业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费82,590元，由原告林玲、深圳捷威实业投资有限公司负担。如不服本判决，原告林玲可以在判决书送达之日起三十日内，原告深圳捷威实业投资有限公司、被告穆保华可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李 凯人民陪审员  李小芳人民陪审员  王 瑛二〇二一年八月二十五日法官 助理  颜湘梅书 记 员  顾 琛