湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初2022号原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。法定代表人：钟剑云，该公司经理。委托诉讼代理人：黄正大（特别授权），男，1974年9月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人，系该公司员工。委托诉讼代理人：李国展（特别授权），沅陵兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291。被告：瞿婷，女，1991年10月5日出生，白族，湖南省沅陵县人，居民。原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称“天宇物业公司”）与被告瞿婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月30日公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人李国展，被告瞿婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费3960元；2.判决被告赔偿原告因逾期缴费造成的损失1126元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，自2012年3月15日起，就受托为沅陵县御鑫城国际商业广场商住小区提供前期物业服务管理工作。被告系御鑫城小区6栋2单元1005号商品住宅的业主（建筑面积为132m2）。2018年2月28日，被告办理了签署商品房住宅的入住手续，与原告签订了由原告提供物业服务、被告按其住宅建筑面积每平方米1.2元的标准（每月158元）按月（或按季度、按年度提前缴纳）向原告缴纳物业管理费的《物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业管理工作，但被告自2019年3月1日至2021年3月31日止共拖欠原告物业管理费3960元。另，因被告逾期缴纳物业管理费的违约行为已造成原告实际经济损失1126元，被告理应赔偿。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告瞿婷辩称：一、答辩人未交物业费是事实，是因为原告作为物业服务公司没有提供实质的物业服务，例如：小区绿化和卫生不到位，杂草丛生，垃圾凌乱不堪，喷泉内都是污水；水费的收取标准不一，包括答辩人在内的部分业主的水表没有移交到自来水公司，没有上户；原告未经业主同意私自对外出售广告位，收取广告费；小区物业配套设施不完善，保安、保洁人员没有经过培训就上岗；业主向原告反映的房屋质量问题未得到及时的处理和沟通，问题一直得不到解决；小区内的房屋是业主购买的商品房，沅陵县房产局却按月收取租赁费用，其中必有内幕。二、小区内的物业服务单位是“御鑫城物业服务中心”，没有营业执照，也不向业主出具收费发票。三、原告并没有与被告签订物业服务合同。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告出示的被告身份证、《物业管理委托协议书》、《商品房买卖合同》、《御鑫城交房流程单》、《入伙通知书》、《物业服务合同》、收款收据复印件各一份，照片44张），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的营业执照，法定代表人身份证明，拟证明原告的基本身份信息。被告对该组证据真实性无异议，对关联性有异议。因为小区内的物业服务单位是“御鑫城物业服务中心”，不是本案原告天宇物业公司。本院经审查认为，小区内成立的“御鑫城物业服务中心”是原告天宇物业公司的内设服务机构，代表天宇物业公司提供物业管理服务。因此，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。2.原告出示的《绿化养护合同》、《电梯维护保养合同》、房屋维修保养记录表（工程质量整改通知）、御鑫城小区室外排污管并巡查记录、消杀毒工作记录表、室外给排水设施检查保养记录表、化粪池清理记录表、消防泵房维修保养记录、电梯故障报修处理记录表、部门（维修）明细账复印件各一份，拟证明原告依约履行了物业服务合同，对小区绿化，公共设施设备进行了维护管理。被告对该组证据有异议，认为他们并没有享受过这些优质的物业服务。本院经审查认为，原告出示的该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。3.原告出示的物业费催款单邮件交寄单的照片一张，拟证实被告拖欠物业服务费，原告对其进行了书面催收的事实。被告对该组证据有异议，因为被告并没有收到过该通知书。本院经审查认为，该邮件交寄单只能证明被告向原告邮寄过物业费催款单，但没有提供邮寄回执，不能证明被告收到过该催款单，故对该组证据，本院不予采信。4.被告出示的御鑫城小区《二次供水管理协议》复印件一份、收款收据复印件二份，拟证明原告多收被告的施压费未予退还。原告对该组证据有异议，认为与本案无关联性。本院经审查认为，被告出示的该组证据与本案的案情及基本事实无关联性，本院不予采信。5.被告出示的照片11张，拟证明原告物业服务不到位：①小区没有消防器材；②原告以前承诺为业主安装可视门铃，但至今未安装；③小区内杂草丛生，喷泉内都是污水；④被告房屋质量有问题，墙面脱落，渗水严重；⑤未经过业主同意，原告私自在小区内贴小广告；⑥请师傅加长空调排水管和高空费共300元由被告先行垫付，但原告并没有按照承诺将该笔款项支付给被告。原告对该组照片有异议，认为被告没有注明照片的拍摄时间，其真实性存疑。并且，部分照片内容不真实，原告为小区绿化和环境都进行了维护，被告房屋质量问题及照片反映的其他问题与原告无关。本院经审查认为，原告提供的照片没有注明拍摄时间，缺乏相关证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天宇物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2006年5月29日，经营范围：房地产物业管理，房屋修缮，室内外装饰、装修，园林绿化，家政服务，日用杂品，百货、针棉织品、文化用品的批零兼营。注册资本伍拾万元整。2012年3月15日，沅陵县天赐房地产开发有限责任公司与天宇物业公司签订《物业管理委托协议书》，由天宇物业公司对御鑫城国际商业广场（以下简称御鑫城小区）提供物业管理服务。被告瞿婷购买了御鑫城小区6栋2单元1005号商品住宅，共132平方米。2018年2月28日，原告天宇物业公司（甲方）与被告瞿婷（乙方）签订了《物业服务合同》，约定物业服务费的收取标准是每平方米1.2元/月，乙方每月应缴纳物业管理费（大写）壹佰伍拾捌元。另查明，被告自2019年3月1日起至2021年3月31日再未交纳物业服务费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原、被告于2018年2月28日签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法、有效。合同签订后，被告应当按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务，即按时交纳物业服务费。故原告要求被告交纳2019年3月1日起至2021年3月31日共25个月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应交纳的物业服务费为3950元（158元/月×25个月），现原告向被告主张的物业费是3960元，对超出部分，本院不予支持；原告要求被告赔偿原告因逾期缴费造成的损失1126元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）的诉讼请求，既没有合同的约定，也没有法律依据，本院不予支持。被告辩称原告在小区内的房屋开裂漏水、小区绿化等方面无所作为以及水费缴纳方面存在标准不一等问题，没有尽到物业服务的义务，该主张针对的是原告是否依照合同约定履行职责，是否存在有原告违约的行为，应由被告向原告另行主张权利，本案不予评判。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第六百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、限被告瞿婷在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司交纳尚欠的2019年3月1日起至2021年3月31日的物业服务费3950元；二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司负担10元，被告瞿婷负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  瞿 哲二〇二一年八月三十日法官助理  周 腾书 记 员  王丽娜附相关法律条文：《中华人民共和民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。