广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0306民初14217号原告一：深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1，统一社会信用代码91440300789240633Q。法定代表人：蔡权，董事长。原告二：深圳市联投东方资产管理有限公司，住所地深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1A，统一社会信用代码91440300311795699U。法定代表人：蔡权，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：陈志强、钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被告：冯刚，男，1987年6月6日出生，汉族，住址河南省泌阳县。原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告冯刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员叶仕平独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟胜荣到庭参加诉讼，被告冯刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的《深圳市房地产租赁合同书》已经解除；2、确认被告向原告一交纳的50400元履约保证金，以及向原告二交纳的14000元履约保证金、4200元装修保证金、250元施工出入证押金、1000元POS机设备押金（前述共计69850元）均不予退还；3、被告立即向原告一支付2020年2月起至2020年9月7日（即合同解除日）期间的租金187510.22元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年12月31日为14870.58元）；同时被告立即向原告一支付2020年9月8日起至2020年10月7日期间的清场期租金26712元以及2020年10月8日起至将租赁商铺实际清退、清空物品、拆除广告牌、恢复至毛坯及原告一认可的良好状态并完好交还给原告一之日期间按每月26712元标准计算的场地占用使用费（暂计至2020年11月19日为38287.2元）；4、被告立即向原告二按照每月7000元的标准支付从2020年7月起至2020年9月7日（即合同解除日）期间的运营管理费15633.33元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年11月19日为452.67元）；5、被告立即向原告二支付2020年5月-2020年7月期间的水电费共计2526.05元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年12月31日为90.5元）；6、被告立即办理将“深圳宝安松岗汉纹服装店”注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，并以月租金26712元为基数按每年24%标准支付违约金（从2020年10月8日起计至办妥前述注册地址迁出变更的工商登记手续之日止，暂计至2020年12月31日为1513.68元）；7、被告承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2020_年12月31日合计为357446.23元；8、被告应向两原告偿付律师费10600元。本案相关情况一、合同的签订：2018年4月13日，二原告与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定“甲方（原告一）为租赁商铺出租人，乙方（被告）为租赁商铺承租人，丙方（原告二）为租赁商铺在内的联投东方华府（一期）商场的经营管理方；租赁商铺为深圳市宝安区松岗街道东方大道与松岗大道交汇处的东方PARK商场第二层的编号为L213租赁商铺；装修免租期30天，从进场日起计，装修免租期内乙方无需缴付任何租金，但乙方须缴纳运营管理费和实际使用的水费、电费、燃气费、耗损产生的能源费用等，如因乙方原因本合同被解除，甲方有权追讨乙方在该经营免租期内所享受的金额或部分租金，计租日从装修免租期届满的次日起算；租赁商铺的租赁期限为3年，从计租日起计算，乙方承诺将租赁商铺作为经营男装之用途，乙方经营的品牌为莫测；本合同签订之日起五日内，乙方应分别向甲方支付履约保证金50400元，向丙方支付履约保证金14000元，若乙方未经甲方、丙方书面同意擅自提前终止租赁合同，或因乙方未履行本合同约定义务甲方、丙方依约解除合同的，乙方履约保证金不予退还；租金计收方式为自计租日起第一、二租赁年度每月租金25200元，第三租赁年度每月租金26712元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金，运营管理费为装修期内为每月3500元，装修期满后为每月7000元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费；租赁期限届满或双方商定终止合同的或租赁合同被提前解除的，乙方应将租赁商铺在清场期满次日交还给甲方，清场期限为一个月，自合同期满日的次日或合同提前终止的次日起开始计算，清场期内，乙方应向甲方按实际清场天数计付租金，乙方逾期仍未清退房屋并交还甲方，则自清场期届满之日的次日起，按照实际天数以当年单位租金的双倍标准平均计收日租金。乙方应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按月租金总额的千分之五向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；乙方延期支付租金的，每延期一天，甲方可按拖欠租金金额的千分之五要求乙方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水、电、燃气等费用，每延期一天，丙方可按拖欠费用金额的千分之五要求乙方支付延期付款违约金；若乙方连续两个月未付租金或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方连续两个月未付运营管理费或水、电、燃气等费用的，甲方或丙方有权解除本合同，因上述原因合同解除的，甲方或丙方有权不予退还履约保证金，且仍可按本合同约定内容追究乙方的延期付款违约金及要求乙方承担赔偿责任”。二、商铺的交付：已交付。2018年4月25日，被告签订《商铺交付确认书》，确认商铺符合交付条件并交付场地。三、商铺产权情况：联投东方华府（一期）为深圳市东方股份合作公司、深圳市宝安区松岗镇东方股份有限公司、深圳市东方六队股份合作公司、深圳市东方八队股份合作公司按份共有，四家公司与原告一签订房屋租赁协议，将联投东方华府（一期）出租给原告一，租赁用途为商业，租期由2016年3月28日至2021年3月27日变更为2021年3月28日至2031年3月23日。四、合同的解除：2020年9月左右，原告一向被告发送《解除合同通知书》，称“截至2020年8月5日，贵方已连续7个月未付租金、运营管理费、水电费等款项，累计拖欠我方租金等款项共计197803.47元及延期付款违约金109669元，我方有权单方解除租赁合同并追究违约责任”，被告于2020年9月7日签收。由于被告拖欠租金已达7个月，故二原告有权单方解除合同，二原告与被告的房屋租赁合同于2020年9月7日解除。五、保证金、押金的退还：2018年4月27日至2018年6月21日，被告向二原告交纳履约保证金14000元、施工出入证押金250元、履约保证金50400元，装修保证金4200元、POS机设备押金1000元，共计69850元。根据房屋租赁合同中的约定，本案系因被告未履行合同约定义务，二原告单方解除合同的，故二原告有权不予退还履约保证金64400元。六、租金及逾期付款违约金：涉案商铺于2018年4月25日交付，装修免租期30天，故从2018年5月25日起计租，根据三方约定，2018年5月25日至2020年5月25日月租金为25200元，2020年6月25日至2020年9月7日的月租金为26712元，每月5日前交付当月租金，故2020年2月至2020年9月7日的租金为187420.8元（25200元*3个月+25200元/30天*25天+26712元/30天*5天+26712元*3个月+26712元/30天*7天）。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，本案逾期利率以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，由于每月房租于当月5日前支付，故逾期付款违约金计算如下：2020年2月至4月的违约金，以25200元为基数，自当月6日起计算至实际付清之日止；2020年5月的违约金，以25452元（25200元/30天*25天+26712元/30天*5天）为基数，自2020年5月6日起计算至实际付清之日止；2020年6月至8月的违约金，以26712元为基数，自当月6日起计算至实际付清之日止；2020年9月的违约金，以6232.8元为基数，自2020年9月6日起计算至实际付清之日止。二原告因被告拖欠租金解除了双方租赁合同，其有权收回涉案场地，原告主张清场期间的租金和使用费，本院不予支持。七、管理费及延期付款违约金：根据合同约定，2020年7月至9月7日的管理费为15633.33元（7000元*2个月+7000元/30天*7天）。由于每月管理费于当月5日前支付，故违约金计算如下：2020年7月至8月的违约金，以7000元为基数，自当月6日起计算至实际付清之日止；2020年9月的管理费，以1633.33元为基数，自2020年9月6日起计算至实际付清之日止，以上利率均以一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。八、水电费及延期付款违约金：根据《缴费通知书》，被告尚未支付2020年5月、6月、7月水电费分别为345.67元、1009.89元、1170.49元，共计2526.05元。根据《缴费通知书》，水电费的逾期起算点应以缴费截止日的次日起算，故2020年5月的违约金，应以345.67元为基数，自2020年7月6日起计算至实际付清之日止；2020年6月的违约金，应以1009.89元为基数，自2020年8月6日起计算至实际付清之日止；2020年7月的违约金，应以1170.49元为基数，自2020年9月6日起计算至实际付清之日止，以上利率均以一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。九、工商登记变更：根据原告于2021年6月21日打印的商事主体登记及备案信息，深圳宝安区松岗汉纹服装店成立于2018年5月16日，经营者为陈冬莲，原告提供的证据不足于证明被告与深圳宝安区松岗汉纹服装店存在关联，故原告请求被告办理“深圳宝安松岗汉纹服装店”注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，本院不予支持。十、律师费：二原告提供的《委托代理合同》、深圳增值税专用发票、网上银行电子回单，可见二原告为实现本案债权支付了律师费10600元（39200元/4+3180元/4），故关于该律师费的主张，本院予以支持。判决结果本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未作书面答辩，视为其放弃对事实的抗辩及证据的质证，应承担相应的不利后果。结合上述论述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告冯刚签订的《深圳市房地产租赁合同书》已经解除；二、确认被告冯刚向原告深圳市联投置地有限公司交纳的50400元履约保证金，以及向原告深圳市联投东方资产管理有限公司交纳的14000元履约保证金（共计64400元）不予退还；三、被告冯刚应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付2020年2月至2020年9月7日的租金187420.8元及违约金（2020年2月至4月的违约金，以25200元为基数，自当月6日起计算至实际付清之日止；2020年5月的违约金，以25452元为基数，自2020年5月6日起计算至实际付清之日止；2020年6月至8月的违约金，以26712元为基数，自当月6日起计算至实际付清之日止；2020年9月的违约金，以6232.8元为基数，自2020年9月6日起计算至实际付清之日止，以上均以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、被告冯刚应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2020年7月至9月7日的管理费15633.33元及违约金（2020年7月至8月的违约金，以7000元为基数，自当月6日起计算至实际付清之日止；2020年9月的管理费，以1633.33元为基数，自2020年9月6日起计算至实际付清之日止，以上均以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；五、被告应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付水电费2526.05元及违约金（2020年5月的违约金，以345.67元为基数，自2020年7月6日起计算至实际付清之日止；2020年6月的违约金，以1009.89元为基数，自2020年8月6日起计算至实际付清之日止；2020年7月的违约金，以1170.49元为基数，自2020年9月6日起计算至实际付清之日止，以上均以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；六、被告应于本判决生效之日起向二原告支付律师费10600元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6662元，由二原告负担1211元，被告冯刚负担5451元。二原告已预交的受理费6662元，由本院予以退回5451元。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳受理费5451元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶  仕  平二〇二一年八月三十一日书记员 黄佳春（兼）书记员 李  玉  莹附本案法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。