广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初32242号原告：四川外贸广州中心，住所地广州市越秀区西华路525号。法定代表人：袁萍。委托诉讼代理人：陈晶，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李行，广东曜灵律师事务所律师。被告：广州市满福城餐饮有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号二楼三楼。法定代表人：李梓源。委托诉讼代理人：张小伟，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思怡，广东品杰律师事务所律师。被告：汪飞蝶，女，1984年10月29日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：谭珊，广东壹号律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，广东壹号律师事务所律师。原告四川外贸广州中心诉被告广州市满福城餐饮有限公司（以下简称满福城公司）、汪飞蝶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晶、李行，被告满福城公司的委托诉讼代理人郑思怡，被告汪飞蝶的委托诉讼代理人谭珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与两被告就位于越秀××××楼的房产所形成的房屋租赁合同关系于2021年6月15日解除；二、判令两被告立即腾退并向原告返还位于越秀××××楼的房产；三、判令两被告立即向原告支付2020年10月至2021年4月30日期间的租金共计579600元及利息（以579600元为本金，按LPR利率，从2021年6月18日计至实际清偿之日止）；四、判令两被告立即向原告支付2021年4月期间的水费、电费共计36344.4元及利息（以36344.4元为本金，按LPR利率，从2021年6月18日计至实际清偿之日止）；五、判令原告无需向被告退回保证金434000元。事实和理由：广州市越秀区西华路525号二楼的房产是四川省驻广州外贸办事处的物业，原告根据四川省驻广州外贸办事处授权，有权以原告的名义对外签订房屋租赁合同、收取包括但不限于租金、水电费、物业管理费等各种费用。2013年5月8日，原告与被告汪飞蝶签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将上址物业出租给被告汪飞蝶作商业用途使用，租期自2013年5月8日至2023年5月7日，每月租金82800元；租金按月结算，由被告汪飞蝶在每月的第五日前按现金、支票或转账付款方式缴付给原告等。2020年8月5日，两被告开始出现拖欠租金，经双方对账，截至2021年4月30日，被告拖欠租金579600元、水电费36344.4元。因被告拖欠上述费用构成根本违约，原告于2021年6月15日向被告发出《解除租赁合同通知书》，解除双方的租赁合同关系。被告辩称：我方是涉案出租人的实际承租人，被告汪飞蝶无需承担向原告支付租金的责任，被告汪飞蝶在2015年11月前一直在我方任职，其2013年5月8日与原告就越秀区西华路525号2楼及3楼分别签订了房屋租赁合同，是代表我方的职务行为，涉案租赁合同中的相应权利义务，均由我方承担。我方一直在向原告履行支付租金、水电费等约定的付款义务，并非恶意拖欠租金，由于自2021年5月29日政府作出不能进行堂食的规定后已暂停营业，于6月底恢复营业时，原告以我方未能履行全部付款义务为由，拒绝让我方继续营业，我方在对账确认函中虽明确了欠款金额，但原告未对我方实际已付款进行扣减，因此请求法院查明我方已付款后，再向原告支付剩余租金。另因我方经营状况受疫情影响，至今无法恢复正常营业，客户流失导致我方长期处于入不敷出的状态，因此无法及时如数向原告支付租金，望法院查明事实的基础上综合考虑我方的实际情况，及付款履行能力。我方同意解除合同，但场地一直由原告控制。被告汪飞蝶辩称：一、我方与原告签订租赁合同行为系职务行为，代表的是被告满福城公司，并非其个人，1、我方代表被告满福城公司与原告签订租赁合同，原告当时是明确知道的，根据民法典第九百二十五条规定，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人；2、公司筹备期间代表公司签订租赁合同行为，是公司筹备及设立的客观流程，在签署租赁合同后，被告满福城公司便在涉案物业地址上办理各项登记手续。二、我方已于2015年11月29日，辞去被告满福城公司总经理职务，并将其全部股份转让给被告满福城公司现任法定代表人李梓源，至此被告满福城公司的全部债权债务与我方无关，我方目前已经离职6年，要求我方现在支付租金，是否存在原告与被告满福城公司串通的可能性，请求法院查明。三、原告与被告满福城公司已经就拖欠的租金、水电费的总金额，及分期付款方式达成一致意见，从该证据可明确责任承担主体并非我方。四、公司筹备初期，员工代表公司签订租赁合同的情况比比皆是，我方在被告满福城公司任职期间，本身就是打工者，并不是实际控制人，而现却因为公司经营不善，便要求我方承担巨额债务，公平何在？综上所述，我方不应当对本案的全部请求承担任何责任，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，2013年5月8日，原告（甲方）与被告汪飞蝶（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区西华路525号二楼的房地产出租给乙方作（餐厅）商业用途使用，建筑面积913.09平方米，租期自2013年5月8日至2023年5月7日，每月租金82800元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金、支票或转账付款方式缴付给原告；乙方应向甲方交纳384000元保证金、水电费按金50000元，甲方应在租赁期满解除合同时将保证金和水电按金退会乙方，该条款必须是乙方在向原告结清全部费用后方可执行；合同租金和管理费金额从2015年5月8日起每两年递增8%；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失；如乙方在合同期未满提起退租时，或违法经营被相关部门取消经营权时，甲方视乙方违约，乙方所交的保证金不予退还给乙方，甲方作为违约补偿金收扣等。2013年11月18日，原告向广州市工商行政管理局越秀分局发出《情况说明》，内容为：满福城公司（汪飞蝶）通过竞价投标，取得涉讼物业的承租权，原告与汪飞蝶（满福城公司）于2013年5月8日正式签订租赁合同等2021年5月11日，原告向被告满福城公司发出两份《对账确认函》，列明被告满福城公司自2020年10月1日至2021年4月30日期间发生的租金为579600元、2021年4月1日至2021年4月30日期间发生的水电费为36344.4元。被告满福城公司盖章确认无误，并同意按此结算付款。2021年6月15日，原告向两被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为：1、解除双方之间的《广州市房屋租赁合同》；2、请两被告收到该通知后五个工作日内付清拖欠的租金及水电费并移交场地等。被告满福城公司在该通知书上盖章。被告汪飞蝶则拒收该通知书。另查，被告满福城公司成立于2013年12月2日；被告汪飞蝶原为被告满福城公司的法定代表人；2015年11月19日，被告汪飞蝶将股权转让予案外人李梓源后，被告满福城公司的法定代表人变更为李梓源。本院认为，被告汪飞蝶与原告签订上述《广州市房屋租赁合同》时，被告满福城公司尚未成立。被告满福城公司成立后，被告汪飞蝶担任公司的法定代表人，虽未与原告重新签订租赁合同，但从原告向工商行政部门发出的《情况说明》、向被告满福城公司发出的《对账确认函》、以及向被告满福城公司开具的租金发票等合同的履行情况，可以看出，原告知悉被告汪飞蝶签订租赁合同的行为是公司成立前代表被告满福城公司的履职行为，在被告满福城公司成立后，上述租赁合同由被告满福城公司实际履行。因此，原告要求被告汪飞蝶承担本案责任的诉讼请求，本院不予支持。被告满福城公司在《对账确认函》上盖章确认并同意支付欠租，但未实际履行，原告据此解除上述租赁合同、并要求收回涉讼房屋、被告满福城公司支付所欠租金及利息的诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告要求没收保证金的诉讼请求，由于上述合同没有相关约定，故原告该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第七百二十二条的规定，判决如下：一、确认原告四川外贸广州中心与被告汪飞蝶就广州市越秀区西华路525号二楼房地产所签订的《广州市房屋租赁合同》于2021年6月15日解除。二、被告广州市满福城餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，将广州市越秀区西华路525号二楼房地产腾空交还原告四川外贸广州中心。三、被告广州市满福城餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告支付2020年10月1日至2021年4月30日期间的租金579600元，并计付利息（以579600元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年6月18日起计至实际清偿之日止）。四、被告广州市满福城餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告支付2021年4月1日至2021年4月30日期间的水电费36344.4元，并计付利息（以36344.4元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年6月18日起计至实际清偿之日止）。五、原告四川外贸广州中心在本判决发生法律效力之日起7日内，向被告广州市满福城餐饮有限公司返还保证金434000元。六、驳回原告四川外贸广州中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7125元，由原告四川外贸广州中心负担2145元，被告广州市满福城餐饮有限公司负担4980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年八月二日书记员  徐珮仪