北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11630号上诉人（原审原告）：郑晨，男，1988年12月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司员工。上诉人郑晨因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人郑晨，被上诉人自如公司之委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑晨上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判双方所签《资产管理服务合同》于2021年3月19日解除，自如公司向我支付2020年12月30日至2021年3月19日的违约损失16546.95元；本案一、二审诉讼费由自如公司承担。事实和理由：一、一审认定双方合同解除日期为2020年12月29日，我对此不予认可。1.一审判决有违公平原则。截止一审开庭日，自如公司不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备法定解除事由，我从未同意解除合同。虽然自如公司以北京市西城区X③-4-402（以下简称涉案房屋）隔断被拆、疫情、价格倒挂等理由，反复骚扰我，表达不愿履约的意图，但是我也通过各种方式向其表达了要求继续履行的意愿。2.一审判决违背其他案件的生效判决，造成同案不同判。3.自如公司向我发送了智能锁密码，但是我仍不具备收房的条件。涉案房屋所在楼道有门禁，进入楼道需要使用门禁卡，自如公司未向我提供门禁卡，因此我即使掌握智能密码锁，也不能进入楼道、使用密码锁打开房门、自主收房。在2021年3月19日一审第一次开庭后，我去收房时专门与自如公司员工交涉该问题，自如公司在一周后向我邮寄了楼道门禁卡。二、我不同意一审判决认为我负有避免损失进一步扩大的义务。1.自如公司不是法院，其单方面表态或者行为不代表法律的裁决，其发送智能锁密码的行为不能视为合同已经解除。在自如公司作为过错方、负有违约责任、合同尚未解除的情况下，我没有义务配合自如公司的单方解约行为。2.为了避免自如公司一意孤行，造成对我和自如公司的损失，我已经尽到了应尽的义务。自2020年9月以来，面对自如公司不合理的降租要求和不公平的解约要求，我反复表达了不同意的态度，并积极提起诉讼。因此自如公司早已知悉我不认同其单方解约的意思表示，仍一意孤行，因此造成的损失应由其自行负责。3.参考生效的相关判例，守约方负有减少损失扩大的义务，指的是双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。在合同尚未解除时，守约方不承担减少损失扩大的责任。4.2020年12月29日我并未收到自如公司提供的门禁卡，不能正常进入楼道、自主收房，不具备承担避免损失扩大义务的条件。三、关于违约赔偿，我主张的违约赔偿符合现有生效判决的精神。四、一审判决中有文字性错误，比如登记为两室一厅，一审判决记载三室一厅。五、自如公司的案件中，有的生效判决适用了打破合同僵局，违约方起诉符合条件的可以解除合同的规定。但是在违约方没有起诉请求解除合同的情况下引用这一规定是不合适的。为了打破合同僵局，自如公司获得解除权的唯一途径是通过法院起诉解除合同，但自如公司至今未起诉，导致我不得不向法院起诉维护我的合法权益。自如公司辩称，同意一审判决，不同意郑晨的上诉请求。郑晨补充的事实和理由与本案无关，我公司的诉求一直是解除合同而不是继续履行。自2020年开始我公司一直与郑晨商量减租或者解约，郑晨有充足的时间收回房屋并对房屋进行后续处置，但郑晨没有积极收回房屋，其于2021年3月19日才去收房。没有门禁不影响收房，而且门禁不是进入楼道的唯一办法，另案的判决已经明确了2020年12月29日为合同解除日，并且租金也支持到2020年12月29日。其他法院的判决都是没有生效的，即使有生效判决也仅代表法官观点不同，不能证明一审判决是错误的。郑晨向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司支付我违约金12257元；3.判令自如公司向我支付首个管理周期1个月空置期的租金损失6128.50元；4.判令自如公司支付我2020年11月1日至2021年3月19日期间的租金28395.30元；5.判令诉讼费用由自如公司承担。一审法院认定事实：2019年4月4日，郑晨（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，双方约定：第1条标的资产交付及资产管理服务。1.1标的资产。甲方同意委托乙方管理运营的涉案房屋，标的资产的用途：居住。1.2资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间。本合同管理期间4年；即自2019年4月5日（“交付日”）起至2023年10月16日止（包括首尾两日）。1.4管理周期。每个履约年度（管理期间内最后一个履约年度天数可能少于一个自然年的天数）加上该年度甲方承受的空置期。1.5交付时间。甲方应当在本合同第1.3条约定的交付日，即2019年4月5日交付标的资产。第2条标的资产收益及费用结算。2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5950元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期。在管理期间内，因为标的装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期120天；第二个管理周期起每个管理周期25天。2.6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5950元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。2.7结算方式。双方认可自2019年8月3日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2019年9月2日。除合同另有约定外，本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。第6条合同解除及续期。6.2违约解除权。（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自抵押、买卖的；（d）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；（e）因为乙方原因导致甲方重大损失的。6.6本合同管理期间到期或者解除、终止的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的网络宽带进行移机处理；乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码，无需拆除智能锁。第7条违约责任及争议解决办法。7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。7.3乙方违约责任。乙方违反合同第6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一《标的资产信息及所有权证明》载明：房屋建筑面积64平方米，居室数量为：3室1厅。合同签订后，郑晨依约将涉案房屋交付于自如公司管理，自如公司收房后在涉案房屋客厅设立了隔断间，以3个卧室对外出租。自如公司按合同约定定期向郑晨支付租金收益至2020年8月2日。2020年8月2日，自如公司向郑晨支付服务质量保证金6128.5元。2020年9月18日，自如公司工作人员向郑晨发送短信，内容为：“……您同自如于2019年4月4日同签署了编号为BJGYWD197338952的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任与支持，现因您房屋中的一间居室于2020年5月15日被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将同您办理解约手续，大致方案为，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），我们装修配置折旧的损失由公司承担，然后租金收益正常计算到解约日，已经打给您的服务质量保证金需退还给公司。以上如有任何问题，您可随时与我联系，我的电话是133XXXXXXXX”。郑晨于2020年10月9日回复：“请安排自如管家，将贵司声称拆除隔断时政府部门出具的告知书，贵司对协商调整租金的建议，以书面文件形式发送给我。”2020年10月26日，自如公司向郑晨邮寄送达《解约通知函》，主要内容为：服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年10月3日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付。二、因服务合同提前解除不可归责于贵我双方之任意一方，因此双方互不承担违约责任。三、本函件第一条所约定的解约日前租金预期收益、各项还房需结清生活费用，以及我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金将于结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起5个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起3个工作日内向我司完成支付。四、我公司将于服务合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。2020年10月27日，郑晨收到该《解约通知函》。一审审理中，自如公司提交了其自行制作的解约结算协议，用以证明合同解除后其与郑晨结算了水费340元、燃气费180.09元、电费490.98元及2020年10月31日前的房租13278.43元，扣减质量保证金6128.50元后，其应向郑晨支付8160.99元。郑晨认可截止到2020年10月31日，自如公司应向其支付租金13278.43元，但主张并未收到上述结算协议，亦不同意自如公司将质量保证金抵扣租金。郑晨认可在2020年11月1日收到自如公司转账8160.99元的事实。2020年12月29日，自如公司通过短信向郑晨发送了房屋智能锁的密码。另，自如公司主张双方协商一致在涉案房屋内用打隔断的方式设置优化间，该公司以3个房间的租金计算收益给予郑晨预期收益，后隔断被相关部门责令拆除，合同继续履行对该公司显失公平，该公司依据情势变更要求解除合同。郑晨认为自如公司设立隔断墙是打法律的擦边球，割断间被拆除的责任应由自如公司承担，自如公司无权以此为由要求解除合同。自如公司还主张其已于解约通知函载明的时间腾空了涉案房屋。郑晨认为收到自如公司解除通知后，其不同意解除合同，自如公司仅向其发送了智能锁密码，其并未收回房屋，房屋一直由自如公司占用。经法院释明后，郑晨同意收回房屋，并于2021年3月22日，与自如公司办理了收房手续。一审法院认为：郑晨、自如公司签订的《资产管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。《资产管理服务合同》约定郑晨将涉案房屋交由自如公司经营出租供他人居住，自如公司按照合同约定的标准向郑晨支付“预期合理收益”，《资产管理服务合同》在性质上应当属于房屋租赁合同。房屋内的优化间系自如公司设置，自如公司以优化间拆除为由主张适用情势变更解除合同，缺乏依据，法院不予采纳。自如公司不具有合同解除权，发送的解约通知函不发生解除合同的效力，其单方要求解除合同的行为已经构成违约。然双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，自如公司于2020年10月27日向郑晨送达解约通知函，于2020年12月29日向郑晨发送了智能锁密码，以自己的行为表明不再继续履行合同，双方的租赁合同客观上已无法继续履行，法院确认双方的租赁合同于2020年12月29日解除。郑晨要求法院判决解除合同的诉讼主张属于认识上的错误，法院予以纠正。关于违约金，自如公司违约导致合同提前解除，郑晨要求自如公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。关于租金，双方租赁合同已于2020年12月29日解除，自如公司在2020年9月至10月期间，分别通过短信、微信、自如APP、邮寄解约通知函的方式要求与郑晨解除合同，且在2020年12月29日以短信方式向郑晨发送智能锁密码，说明郑晨早已知悉自如公司要求解约的意思表示，在收到智能锁密码后，郑晨负有避免损失进一步扩大的义务。自如公司根据合同约定，使用服务质量保证金6128.5抵扣房屋租金后，已向郑晨支付租金至2020年10月31日，自如公司欠付郑晨租金的期间应为2020年11月1日至2020年12月29日，对郑晨要求自如公司支付租金请求的合理部分（6128.5/30*59=12053元），法院予以支持。关于郑晨要求自如公司支付首个管理期一个月空置期租金的请求，双方合同约定在第一个管理周期，郑晨给予自如公司4个月的空置期，用以弥补自如公司装修房屋、寻找租户的空置损失，现双方租赁合同的第一个管理周期已经履行完毕，郑晨要求自如公司支付空置期租金的请求，缺乏合理依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、郑晨与北京自如生活企业管理有限公司之间签订的《资产管理服务合同》于二〇二〇年十二月二十九日解除。二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付郑晨租金12053元；三、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付郑晨违约金12257元。四、驳回郑晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。郑晨提交2份证据，证据一为交房协议单照片，欲证明收房时没有收到门禁卡，是自如公司工作人员之后向其邮寄的。证据二为微信聊天记录，欲证明其在一审法院起诉后告知自如公司员工，其已积极处理纠纷，没有任由损失扩大。自如公司表示上述证据一审已经进行过质证，对证据一的真实性认可，郑晨在2020年12月29日已经可以去收房，但是到2021年3月19日才去收房，属于任由损失扩大；证据二不能达到证明目的。自如公司提交其他案件中智能门锁公司云丁网络技术（北京）有限公司出具的情况说明，主要内容为：自密码下发日起，业主可随时联系云丁设置锁的管理密码进行本地管理。郑晨对此认为，其作为业主从来没有与供应商有过沟通，门锁供应商与自如公司是一体的。本院认为，郑晨表示同意一审判决第二项、第三项关于租金、违约金的处理，本院对此不持异议，亦不再赘述。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。郑晨与自如公司于2019年4月4日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。双方在该合同中约定，本合同管理期间到期或解除、终止的，自如公司为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向郑晨提供智能密码锁密码。在合同履行期限内，自如公司于2020年10月27日向郑晨送达解约通知函，于2020年12月29日向郑晨发送了智能锁密码，以自己的行为表明不再继续履行合同，双方的租赁合同客观上已无法继续履行。承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个较长的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故一审判决将自如公司明确以短信形式向郑晨发送智能门锁电子密码的日期，认定为双方之间的《资产管理服务合同》的解除日期，并无明显不当。现郑晨上诉提出即使自如公司向其发送智能密码锁，其仍不具备收房条件的主张，明显缺乏事实依据，本院不予支持。应当指出，依据生活常识，楼道门禁卡缺失，业主可以重新取得，并不必然导致无法进入涉案房屋。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现郑晨对于一审判决自如公司支付其2020年11月1日至2020年12月29日租金12053元表示认可，本院不持异议。至于郑晨主张的合同解除后至其收房前，即2020年12月30日至2021年3月19日的租金，因自如公司已经按照约定方式向郑晨交还涉案房屋，郑晨坚持不接收房屋有自行扩大损失之嫌，本院对其此项请求实难支持。综上所述，郑晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由郑晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 刁久豹审判员 刘慧慧二〇二一年八月十七日书记员 刘 荧书记员 韩 铮