陕西省武功县人民法院民事判决书               （2021）陕0431民初950号   原告：武功安泰物业管理有限公司（以下简称"安泰物业"），住所地陕西省咸阳市武功县。            法定代表人：谢智宏，系该公司总经理。  委托诉讼代理人：陈江涛，男，系该公司物业经理。  委托诉讼代理人：赵晓君，陕西培爱律师事务所律师。  被告：杜松，男，1989年出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县。  原告安泰物业与被告杜松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安泰物业委托诉讼代理人陈江涛、赵晓君及被告杜松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  原告安泰物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠物业费8230元、违约金60737元，合计68967元；2.被告承担本案诉讼费用、律师费。事实和理由：被告杜松系幸福家园小区6号楼3单元606户房屋业主，于2014年5月办理了收房手续。2014年5月27日被告杜松与原告安泰物业签订了《前期物业管理服务协议》，另与安泰物业签订的《临时管理规约》中也有相关约定，由安泰物业为被告杜松提供物业管理服务并由杜松按时交纳物业服务费。合同签订后，安泰物业严格按照合同约定提供物业服务，但被告杜松自2014年9月起未缴纳物业服务费用，已构成违约。按照《前期物业管理服务协议》第三条约定，被告杜松至今已拖欠物业服务费计8230元，且按照协议第八条违约责任约定，违约金计算为60737元。根据法律规定及《物业管理条例》，被告杜松与安泰物业的《前期物业服务合同》合法有效。但被告拒绝支付物业服务费的行为违背了业主基本义务，经原告安泰物业多次催缴并发律师函，被告仍不履行缴纳物业服务费的合同义务，已给原告造成经济损失并造成恶劣的影响。综上，原告请求人民法院查明事实、公正裁决，维护原告的合法权益。  被告杜松辩称，2014年5月自己办理收房手续，同年10月入住。交付的2000元装修押金至今未退还，说是支付物业费后予以退还。自己的房屋多次漏水，告知物业并未得到妥善处理，因漏水造成壁纸损失费2000元应由原告承担，且漏水情况一次比一次严重。今年春节后，自己居住的6号楼电梯已半年无法正常使用。前期在物业购买水费，物业用物业费限制购水，一次仅能购买10元，自己与有关部门协商后才能正常买水，就这些问题可以看出物业公司是如何服务的。  原告安泰物业提供的证据有：1.前期物业管理服务协议一份，证明原、被告于2014年5月27日签订前期物业管理服务协议，协议约定原告向被告提供物业管理服务，包括小区共用部位及设施维护管理、运行，环境卫生、公共绿化、秩序维护、消防、房屋装饰装修管理等，被告依据协议约定向原告缴纳物业管理费用，否则应承担违约责任，并向原告按日支付逾期违约金。本协议依法订立，是双方真实意思表示，合法有效，被告应按照协议约定履行缴纳物业管理费的义务，否则应承担逾期违约责任；2.业主（使用人）入住房屋验收表、幸福家园小区房屋装饰装修管理协议、2015年-2021年水电收费收据一组，证明被告于2014年6月15日收房并签订幸福家园小区房屋装饰装修管理协议，被告一直居住在该小区6-606室至今；3.幸福家园小区6-606室欠费明细、律师函、EMS特快回执、催款单一组，证明被告入住后拖欠物业管理费至今，自2014年9月1日至2021年6月30日共欠物业费8230元，违约金60737元。2020年1月19日，原告委托陕西培爱律师事务所向被告致函，书面催缴物业服务费，函件原告通过EMS特快专递寄给被告，且原告通过催款单对被告进行催收物业管理；4.发票一张，证明本案律师费用为2700元。  被告杜松质证意见：对证据1，签订协议真实性认可，但认为原告未按照要求对公共设施包括房屋漏水情况进行完善修复，对物业费情况，自己实际为2018年入住，计算这么多费用不合适；证据2，原告提供的票据时间能显示自己是2018年才入住的，业主六个月以上未实际居住，物业收费应为70%，自己的前期装修押金物业也未退还；证据3，自己未收到这些函件，原告未按照合同履行，自己未交物业费是原告就漏水等问题不作为导致维修时间过期；证据4，律师费不应由自己承担。  本院认为，证据1《前期物业管理服务协议》由原、被告自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效，对该组证据予以认定；证据2《业主（使用人）入住房屋验收表》、《幸福家园小区房屋装饰装修管理协议》、及6-606号房屋2015年-2021年水电收费收据一组，被告虽称其实际为2018年入住，但未提供相应证据佐证，亦未在物业处进行未居住登记，本院不予采信，原告提供的协议及票据合法有效，予以认定；证据3，律师函、EMS特快回执，可相互印证，予以认定；证据4，系陕西省增值税发票，予以认定。  被告杜松提供的证据有：1.照片23页，证明自己家中因漏水造成房屋毁坏的情况，且承诺照片真实有效，可配合调查核实；2.票据一张，证明物业公司用物业费限制购水；3.证人证言两张，证明自己居住的6号楼部分业主均反映对讲门铃及电梯无法正常使用的情况。  原告安泰物业质证意见：对证据1，真实性不认可，首先不能证明是被告家的情况，另外漏水跟原告无法律上的关联性，漏水已过房屋质保期非原告造成，跟本案审理没有直接关联性；证据2，真实性及证明目的均不认可，被告可以自主买水，不存在这一事实；证据3，真实性及证明目的均不认可，电梯是这栋楼业主的共同财产，且认为不符合证据的合法形式，若提供证人证言，证人应出庭作证。  本院认为，证据1，结合原告当庭的陈述，物业曾对被告房屋漏水进行过处理，照片客观真实，予以认定；证据2，结合原、被告当庭陈述，已对限制买水一事做出恢复处理，对其真实性予以认定，但与本案无必然联系，故对其证明目的不予认定；证据3，因不符合证据的形式要件，不予认定。  本案争议焦点：被告拖欠物业费、违约金的具体数额及如何支付。  根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杜松系幸福家园小区6号楼3单元606户房屋业主，于2014年5月办理收房手续。2014年5月27日，被告杜松与原告安泰物业签订《前期物业管理服务协议》，2014年6月15日被告杜松与原告物业公司签订《业主（使用人）入住房屋验收表》、《幸福家园小区房屋装饰装修管理协议》，约定安泰物业为杜松提供物业管理服务，由杜松交纳物业服务费，并约定违约金为日3‰。合同签订后，被告杜松因房屋漏水，电梯、对讲门铃故障等原因与安泰物业产生矛盾，遂未缴纳物业费，截止目前被告杜松拖欠物业服务费共计8230元。庭后，被告杜松表示双方合同约定的违约金过高，应以原告实际损失为基础计算。  本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订《前期物业管理服务协议》，属双方真实意思表示，合法有效。被告杜松入住该小区后未缴纳物业管理费用，已构成违约，故应承担缴纳物业费及违约金的责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原、被告双方在合同中约定的违约金显然过高，根据被告的辩称，结合本案事实，按照公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金为2000元。对于被告辩称的房屋漏水，电梯、对讲门铃故障等情况，不能作为拒绝缴纳物业费的理由，可通过其他方式解决。对于原告提出的要求被告承担律师费2700元的请求，因双方未对律师费用进行过约定，且无法律明文规定此类案件律师费的承担问题，故对原告的该项诉请不予支持。  综上所述，对于原告的部分合法请求，依法予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：  一、在本判决生效后十日内由被告杜松给付原告武功安泰物业管理有限公司物业费8230元、违约金2000元，共计10230元；  二、驳回原告武功安泰物业管理有限公司其他诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件受理费1524元，减半收取计762元，由被告杜松负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审   判  员    司  芳  亚                                   二〇二一年八月二十四日 法 官 助 理    樊  惟  珊  书   记  员    张      静       附相关法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第五百零二条  依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。  第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。  第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》  第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。  前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。