广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11708号上诉人（原审原告）：李波，男，汉族，1970年9月23日出生，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：段艳霞，女，汉族，1971年2月12日出生，身份证住址广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢春凯，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳红林帆影酒店管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道西乡大道与前进二路交汇处美兰商务中心805室。法定代表人：谢克源。被上诉人（原审被告）：广州冠威网络科技有限公司，住所地广州市越秀区新天地街#1（自编D2栋）1018房。法定代表人：黄发胜。被上诉人（原审被告）：谢克源，男，汉族，1995年7月4日出生，身份证住址广东省阳西县。被上诉人（原审被告）：黄发胜，男，汉族，1989年8月24日出生，身份证住址广东省肇庆市高新开发区。上诉人李波、段艳霞因与被上诉人深圳红林帆影酒店管理有限公司（以下简称深圳红林公司）、广州冠威网络科技有限公司（以下简称广州冠威公司）、谢克源、黄发胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李波、段艳霞上诉请求：1.撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4479号民事判决第二项；2.改判深圳红林公司、广州冠威公司共同赔偿李波、段艳霞装修配置相关设备损失费用39930元；3.判令广州冠威公司向李波、段艳霞支付租金22500元（2019年9-11月份），水电费、物业管理费等2408元；4.判令谢克源对深圳红林公司在本案的债务上承担连带责任；5.判令黄发胜对广州冠威公司在本案的债务上承担连带责任；6.深圳红林公司、广州冠威公司、谢克源、黄发胜共同承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由：一审判决并没有查清事实，对证据也没有认真审查，只是以没有签订租赁合同，从而否定了租赁关系以及对上诉人损失的认定。1.结合2019年6月10日后上诉人与广州冠威公司员工的聊天记录，可以证实广州冠威公司对于上诉人房屋的使用，实际上是租赁。通过查询广州冠威公司的工商档案，也存在租赁合同，因此上诉人与广州冠威公司存在租赁合同关系。虽然上诉人没有证据证实广州冠威公司在2019年8月到10月期间仍在使用案涉房屋，但只要租赁合同关系未解除，广州冠威公司就仍需支付租金。2.上诉人于2019年6月10日发现广州冠威公司的存在后，当时签订《支付承诺书》垫付是由于找不到深圳红林公司，且广州冠威公司也实际使用了房屋，因此双方协商垫付。事后，双方均对上诉人的出租人身份和租赁合同关系予以认可。不能单纯以《支付承诺书》是垫付，而忽略了租赁合同关系的存在。3.对于要求深圳红林公司赔偿损失，上诉人与深圳红林公司间的租赁合同13.6所约定的90000元，是作为上诉人在一年内违约，对深圳红林公司的赔偿，而双方在附件以及实际履行中，均认可装修费用为70000元，因此，不能单纯以两个数字的不同，视为存在矛盾。上诉人在开庭时通过核对确认后，将诉讼请求变更为主张损失费用39930元。综上，一审判决明显不当，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。被上诉人深圳红林公司、广州冠威公司、谢克源、黄发胜经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。李波、段艳霞共同向一审法院提出诉讼请求：1.解除李波、段艳霞与深圳红林公司之间的房屋租赁合作协议；2.深圳红林公司、广州冠威公司共同赔偿李波、段艳霞装修配置相关设备的损失费用39930元；3．广州冠威公司向李波、段艳霞支付租金30000元（包括2019年4月及2019年8月-2019年10月共四个月的租金，按照每月7500元计算），电费、物业管理费、分摊电费、水费、污水费、线损费用合计2408元；4．谢克源对深圳红林公司在本案的债务上承担连带责任；5．黄发胜对广州冠威公司在本案的债务上承担连带责任。一审法院经审理查明：座落在本市越秀区新天地街1号1018房的建筑面积为89.85平方米，用途为办公，由李波、段艳霞共同共有。2017年7月9日，李波、段艳霞（甲方、出租人）与深圳红林公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合作协议》，约定：第一条、房屋简况：1.1.房屋位于越秀区新天地街#1（D2栋）1018房。第二条、房屋用途：2.1.房屋使用用途为服务式酒店公寓出租经营。第四条、合作模式及费用标准及支付方式。4.1.1.经甲乙双方协商采取代运营模式合作，甲方按乙方装修标准完成装修后将房屋托管给乙方，乙方按每月7500元/月/套房支付保底收益，超过保底收益部分扣除当月营业收入的7%服务费以及运营成本后结算给甲方，甲方房屋的租金乙方按每2年递增5%的比例支付给甲方。4.1.3.当租赁营业收益累计至该物业装修费70000元后，该收益扣除装修费用后，其余收益乙方将以转账方式在次月15日前给至甲方账户，如遇节假休息日则顺延。第五条、使用期限：5.1.使用期限三年，租赁期为2017年7月9日起至2020年7月8日。甲方在2017年7月9日前将房屋按约定的条件交付给乙方，租赁物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。5.2.甲乙双方同意自甲方交房之日起30日为此项目的整备期（免租期）。第六条、其他费用标准及承担方式：6.1.乙方承担的费用，6.1.1.水费、电费、燃气费、物业管理费，备注目前收取标准，物业费6元/㎡/月，水费4.72元/吨，电费0.8733元/度，支付周期每月。6.1.2.宽带月费、有线电视月费。第八条、甲方的其他权利和义务。8.2.甲方应保证其对使用物业拥有合法有效的出租权，保证在整个使用期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理该物业，不受非法干涉、侵犯。第十条、合同解除。10.4.1.乙方逾期支付租金达7个工作日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条、违约责任。13.1.租赁期内，如乙方因自身原因需提前终止合同或致使合同提前解除的，除应按时结算费用外，应向甲方支付两个月租金作为违约金。等等。该合同附件六为装修配置清单。2019年11月25日，富力东山新天地服务处向李波、段艳霞发出《付款通知书》四份，要求李波、段艳霞支付案涉房屋在2019年11、12月的物业管理费以及截止至2019年11月23日的电费、水费以及分摊费用合计2408元。同年12月16日，李波、段艳霞支付了前述费用并由广州天力物业发展有限公司出具发票收取。2020年1月9日，广东凯成律师事务所受李波、段艳霞的委托曾通过邮件向广州冠威公司以及黄发胜发出过《律师函》，要求其支付2019年4、9-11月的租金合计30000元以及赔偿装修损失42230元等，但因无法送达被退回。另查明：深圳红林公司与广州冠威公司均属一人有限责任公司，深圳红林公司的股东为谢克源，广州冠威公司的法定代表人为黄发胜。此外，李波、段艳霞为证明冠威公司曾承诺继续使用案涉房屋并对深圳红林公司欠付的租金、物业管理费等进行支付向一审法院提交了如下证据：1.落款时间为2019年6月10日的《支付承诺书》，其中记载鉴于深圳红林公司欠广州市广州大道中345号富力东山新天地D2栋1018房业主李波先生2018年11月至2019年3月份物业管理费4474.40元、2018年5月至2019年3月租赁税9100元、2019年4月租金7500元、2019年6月租金7500元，合计为28576.40元及2019年4-6月物业管理和租赁费。我司愿帮红林垫付所欠1018房业主28576.40元及2019年4-6月物业管理费和租赁费。具体垫付时间如下：物业管理费4474.40元、租赁税9100元合计金额13576.40元于2019年6月14日前由我司垫付。2.2019年4月租金、2019年6月租金合计费用15000元于2019年6月21日前由我司垫付。3.2019的4-6月物业管理费和租赁费由我司垫付。等。该承诺书中无加盖广州冠威公司公章。2.广州冠威公司于2019年6月25日出具《支付承诺书》，写明：我司广州冠威网络科技有限公司承诺向李波先生按时支付以下费用：1.2019年6月30前交付6月份租金7500元整；2.2019年7月5号前交付7月份租金7500元整；3.2019年7月10号前履行之前与李波先生协《支付承诺书》中至少其中一项。3.聊天记录，显示为李波与名为“郑丽婷小姐新天地”的聊天内容，其中内容包括有通过微信转账支付案涉房屋5、6、7月的租金各7500元。庭审中，李波、段艳霞称除与广州冠威公司签订支付承诺书外未签订其他合同，其在2019年11月27日去案涉房屋找深圳红林公司、广州冠威公司，但均已不在案涉房屋，故其在当天自行将房屋收回，并提交了收回房屋当天的视频到庭。由于深圳红林公司垫资70000元对案涉房屋进行装修，但该70000元已从租金中抵扣完毕，此可从深圳红林公司财务冯楚茵发送的《物业费用统计》中看出，故房屋内的设施设备的所有权应属李波、段艳霞，但李波、段艳霞在收房当天发现部分物品对装修清单不一致，在视频中可见小房间中的长沙发、短沙发及茶几均不是合同中约定的配置物品，智能门锁由于无法更改密码也在李波、段艳霞收回房屋后进行了更换。一审法院认为：李波、段艳霞与深圳红林公司签订的《房屋租赁合作协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，为合法有效合同，双方当事人均应信守约定履行各自负担的合同义务。根据该合同的约定，深圳红林公司除每月应依时向李波、段艳霞支付租金外，深圳红林公司还应保持案涉房屋的正常使用功能以及室内属于李波、段艳霞所有的财产不受损坏。由于深圳红林公司未能依约支付租金，李波、段艳霞已于2019年11月27日自行收回案涉房屋，因而李波、段艳霞与深圳红林公司的前述租赁合同已由李波、段艳霞以其行为予以解除，李波、段艳霞再诉请解除该合同已无实际处理的必要。至于李波、段艳霞诉请要求深圳红林公司赔偿的损失问题。根据前述合同约定，深圳红林公司提供70000元的装修并将装修款在租金中抵扣，因而深圳红林公司实施的装修内容以及因此采购用于案涉房屋的物品的所有权应属李波、段艳霞所有。虽然李波、段艳霞提供了其自行收房当天的视频到庭为证以证明在房屋收回当日室内的物品情况，但因该证据属李波、段艳霞单方制作且无其他人员予以佐证，故视频的内容尚不足以证明其财物遭受损失的情况。而且根据李波、段艳霞提供前述租赁合同的附件《XBED两房装修配置清单》记载的内容来看，标准配置装修费用为90000元，与前述合同中约定的装修费用标准70000元亦不一致，李波、段艳霞未能对其中差异的装修项目或物品提供证据。因此，对李波、段艳霞诉请要求深圳红林公司赔偿的损失费用39930元，因证据不足，一审法院不予支持。至于李波、段艳霞诉请要求广州冠威公司支付的租金以及物业管理费、分摊水电费的问题。根据广州冠威公司出具的支付承诺可见，其同意代垫红林公司欠付的2019年4月租金，故李波、段艳霞诉请要求其支付该费用并无不当，一审法院予以支持。至于李波、段艳霞诉请要求广州冠威公司支付的2019年8-10月的租金问题，因李波、段艳霞与广州冠威公司之间并无形成租赁合同关系，广州冠威公司在其出具的承诺中也仅表明同意垫付2019年7月的租金，现无证据表明广州冠威公司在2019年8月至10月期间仍在案涉房屋内继续使用并同意代深圳红林公司垫付该期间的租金，是故李波、段艳霞关于要求广州冠威公司应付的该三个月的租金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于李波、段艳霞诉请要求广州冠威公司支付的管理费、水电综合费用等，因该部分的费用均发生在2019年8月之后，依照前述理由，李波、段艳霞主张由广州冠威公司承担，缺乏依据，一审法院不予支持。因广州冠威公司为一人独资有限责任公司，黄发胜作为其股东应对该司欠付的4月份租金承担连带责任。鉴于本案纠纷系因深圳红林公司违约引致，故本案的诉讼费用应由其负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，作出如下判决：一、广州冠威网络科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向李波、段艳霞支付2019年4月的租金7500元。黄发胜对广州冠威网络科技有限公司的前述债务承担连带清偿责任。二、驳回李波、段艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1899元，由深圳红林帆影酒店管理有限公司负担。二审期间，李波、段艳霞提交证据：微信聊天记录，拟证明双方租赁合同及催交、欠款明细等事实。具体内容如下：2019年6月5日，李波通过微信将微信名为“郑丽婷小姐新天地”加入微信；2019年6月6日，李波向郑丽婷催收房租，郑丽婷交纳了涉案房屋5月房租7500元；6月12日至20日，李波向郑丽婷催收物业、水电费等，郑丽婷表示钱到账后马上交；2019年6月30日，李波向郑丽婷催交6月份租金，郑丽婷表示需等到下星期二才会有钱；2019年7月2日，郑丽婷支付涉案房屋6月租金7500元；7月10日，李波催收4月和7月租金和所欠租赁税，郑丽婷支付涉案房屋7月份租金7500元；2019年7月12日至29日，李波一直催收税费和物业水电费，郑丽婷表示因还未回广州，无法缴纳；2019年7月29日，李波表示其已向深圳红林公司发了解除合同函，要求广州冠威公司在7月31日前交清欠费，否则将收回房屋，交清欠费后商量续签合同，郑丽婷表示向领导反馈且正在商量；2019年7月31日，郑丽婷表示因公司这周资金紧张，需下周才能安排税费，李波要求对方交纳8月的租金；2019年8月24日，在李波催促下，郑丽婷表示一到账后马上会安排交清欠费，李波要求在本月27日之前缴清欠费，否则请搬走，郑丽婷表示公司正在协商；2019年8月27日，李波再次催促郑丽婷付款，否则请搬走；2019年8月29日，郑丽婷表示8月30日会付款；2019年9月6日郑丽婷表示月底可以安排租金及交物业管理费；此后，李波一直催促郑丽婷交租金等，并要求对方将涉案房屋开门密码告知，郑丽婷于2019年10月10日表示，如果李波想去涉案房屋看一下，其将配合帮李波开涉案房屋的房门，并请求暂缓支付房租；2019年10月11日，郑丽婷支付涉案房屋租金7500元（注：该款未标注租金月份）；2019年10月12日，李波催促郑丽婷签订合同，郑丽婷表示约本月24日；2019年10月21日，李波又催促签订合同，郑丽婷又声称大约到10月29日；2019年11月6日，李波再次催促郑丽婷，郑丽婷表示不能确定签订时间；2019年11月18日，李波要求对方将涉案房屋钥匙交还，郑丽婷则回复已休产假，不管这件事了。2019年11月27日，李波责令广州冠威公司于12月1日前搬离，否则将请人清理，郑丽婷未再回复。从以上微信记录可知，广州冠威公司实际占用涉案房屋后，李波与深圳红林公司解除合同，广州冠威公司一边使用涉案房屋一边协商与李波签订新的合同，在此期间，广州冠威公司交纳了2019年5、6、7月租金，并于10月还交纳了一个月租金。后广州冠威公司在未交还涉案房屋的情况下，自行搬离，李波于2019年11月27日进入涉案房屋。李波、段艳霞提交2019年6月10日广州冠威公司出具的《支付承诺书》原件，广州冠威公司在该《支付承诺书》上有盖章确认。李波、段艳霞解释称该原件在一审庭审已出示，因当时复印件未将广州冠威公司的盖章复印出来，庭后补了一份清晰的复印件，但不清楚为何一审没有收到，故二审再次出示。经本院核查，李波、段艳霞确实将该《支付承诺书》原件在一审出示，现查明该原件显示，广州冠威公司在该《支付承诺书》上有盖章确认。李波、段艳霞提交越秀区市场监督管理局调取的广州冠威公司企业内档中的广州市房屋租赁合同一份，拟证明其与广州冠威公司存在房屋租赁合同关系，租赁期间是2018年6月15日至2019年6月15日，该证据是广州冠威公司为了利用李波、段艳霞的场地进行工商登记而冒用李波、段艳霞签名，但李波、段艳霞对租赁事实予以追认。经核实，该证据在一审庭后提交。经审查，李波、段艳霞二审期间提交的完整的微信记录，结合广州冠威公司将涉案房屋注册为公司场所的事实，足以证明广州冠威公司已实际使用涉案场地。从以上微信记录可知，广州冠威公司实际占用涉案房屋后，李波、段艳霞与深圳红林公司解除合同，李波、段艳霞与广州冠威公司在协商签订书面合同的过程中，广州冠威公司一直使用涉案房屋并直接向李波、段艳霞支付了租金，根据上述事实，双方已形成了短期租赁关系。李波、段艳霞提交的单据，显示2019年8月1日至2019年11月23日期间水费为36.4元、电费754.30元；2019年10月至2019年12月31日物业管理费1617.3元。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。另查明，李波、段艳霞一审起诉广州冠威公司支付2019年4月、9月、10月、11月租金30000元，以及水电费、物业管理费2408元，而在庭审表示请求支付的是2019年4月及2019年8月至10月租金以及电费、物业管理费。本院经询问，李波、段艳霞表示当时庭审为口误。经审核，其陈述符合本案事实情况，故可认定该请求属于笔误，应以起诉书表述为准，即其在一审起诉请求租金及水电费，为2019年4月及2019年9月至11月期间的租金及水、电、物业管理费。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。二审争议的焦点在于：1.李波、段艳霞请求的装修配置相关设备损失费用39930元应否支持；2.广州冠威公司应否向李波、段艳霞支付2019年9-11月份租金22500元以及水、电、物业管理费等2408元。关于李波、段艳霞诉请要求深圳红林公司、广州冠威公司赔偿损失的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对上述事实进行了认定，并在此基础上依法作出的处理，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。关于请求租金问题。根据二审查明事实，足以证实广州冠威公司愿意垫付深圳红林公司欠付2019年6月份前的租金及物业管理费，并继续租赁且实际使用涉案房屋至2019年11月份，故李波、段艳霞诉请广州冠威公司支付至2019年11月止，尚欠的四个月的租金及物业、水电费，合法有据，应予以支持，经核算租金为7500元×3月+7500元/30天×27天=29250元。水、电、物业管理费，经核算欠付2019年8月至2019年11月27日水、电、物业管理费为1815元。因广州冠威公司为一人独资有限责任公司，黄发胜作为其股东，未能证明公司财产独立于其个人财产，应对该司的债务承担连带责任。综上所述，因出现新的事实，二审予以改判支持李波、段艳霞诉请广州冠威公司支付租金、水电费、物业管理费的请求。李波、段艳霞的其他请求，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、二百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4479号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4479号民事判决第一项为：广州冠威网络科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向李波、段艳霞支付租金29250元及水、电、物业管理费1815元。黄发胜对广州冠威网络科技有限公司的前述债务承担连带清偿责任；三、驳回李波、段艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1608元，由李波、段艳霞承担917元，广州冠威网络科技有限公司承担691元。二审案件受理费1421元，由李波、段艳霞承担516元，广州冠威网络科技有限公司承担905元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月二十七日书记员 钟丹霞谢金泽