陕西省商洛市中级人民法院  民事判决书 (2021)陕10民终475号 上诉人（原审原告）：郭龙，男，出生于1988年8月29日，汉族，住陕西省商洛市山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈敬炜，山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西凯旭房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2119。法定代表人：孙鹏，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司，住所地陕西省商洛市山阳县。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6914。代表人：孙鹏，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人郭龙因与被上诉人陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山阳县人民法院(2021)陕1024民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭龙及其委托诉讼代理人陈敬炜，被上诉人陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司共同委托诉讼代理人关文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭龙上诉请求：撤销山阳县人民法院(2021)陕1024民初746号民事判决，发还重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。理由：1.一审法院认定双方签订的认购协议为预约合同明显错误，该协议应认定为商品房买卖合同。2.一审法院认定双方于2020年6月5日达成的协议解除了认购协议，明显违背事实。3.被上诉人应当承担赔偿责任以及支付一倍购房款。4.一审法院关于诉讼费的计算有误，应按原告变更后的请求标的计算。 陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司答辩意见: 一审判决被上诉人负担的诉讼费过多，其余认定事实清楚,适用法律正确,处理适当。郭龙向一审法院起诉请求：1.请求撤销二被告与原告签订的阳光尚都认购协议；2.请求判令二被告返还原告购房款250000元；3.请求判令二被告赔偿原告购房损失84480元（现该房屋均价4000元，83.62㎡×4000元/㎡-250000元）；4.请求判令二被告赔偿原告三倍购房款750000元（25000元×3）；5.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实如下: 2019年4月13日，被告凯旭山阳分公司（出卖人，甲方）与原告郭龙（认购方，乙方）签订《阳光尚都认购协议》，约定由郭龙认购阳光尚都1栋1单元21层02号房，建筑面积【暂测】：83.62㎡，优惠后单价2989.71元，总价为250000元。该协议载明“付款方式及时间一次性付款：乙方在签订本协议时，交纳购房款（人民币）贰仟元（￥2000元）整，余款为（人民币）：贰拾肆万捌仟零佰零拾零元（￥248000元）整，于2019年4月13日一次付清。……认购协议1、乙方为取得本房屋的优先购买权，在签订本协议时自愿交纳，购房款人民币2000元整。2、甲方有义务在签订《商品房买卖合同》日期之前为乙方保留本认购房屋，其间不再与他人签订认购协议，否则双倍返回定金。3、乙方应在接到甲方通知（通知方式不限于电话、邮寄方式，还包括传真，公告和本公司认为适当的其他方式）之日起五日内至售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未能在上述约定时间（以甲方通知为准）内与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃认购权，甲方有权将房屋另售他人且无需另行通知，乙方已付2000元购房款不予退还，其余已付房款一周内无息退还。4、乙方应保证提供的联系方式和联系地址准确有效。乙方变更通讯地址及电话，应及时通知甲方，否则，由此产生的后果均由乙方自行承担。……6、乙方签订本协议后，不得以任何理由要求退房、换房。7、甲乙双方自签订《商品房买卖合同》之日起，本协议自动失效。8本协议自甲乙双方签字盖章后生效。……”。该认购协议甲方为凯旭山阳分公司并加盖有凯旭公司合同专用章公章及孙鹏私章，乙方处签有郭龙名字及委托代理人庞娟娟签名并捺印。当日，郭龙向凯旭山阳分公司缴纳250000元，凯旭山阳分公司出具收款收据载明“今收到郭龙交来购房款（刷卡）￥250000.摘由：1栋1单元21层02号房”，加盖有凯旭山阳分公司财务专用章。后双方未签订《商品房买卖合同》。2020年6月5日，郭龙在打印的“退房退款申请书”签名，内容为“申请人：郭龙 身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 房号：1栋1单元21层02面积：83.62㎡ 退款金额：250000（贰拾伍万元） 银行账号XXXXXXXXXXXXXXX1275户名：郭龙开户行 西藏昌都地区江达县支行（农业银行） 本人现向山阳县‘阳光尚都’项目申请退出购买1栋1单元21层02号房产及退还购房款申请，陕西凯旭房地产开发有限公司承诺自签订本申请后两个月内退还已交房款。本人领款时退还购房认购协议、交款票据及所有已签订购房资料，房款退还后，本人此套房屋与我再无任何买卖关系。”，申请人签字（盖章）处有郭龙签名捺印。2020年8月22日、11月6日，孙鹏通过个人账户分别向郭龙转款20000元、30000元。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为“要求退还购房款20万元”，变更诉讼请求第四项为“赔偿一倍的购房款”。另查明，2018年6月19日，陕西省咸阳市中级人民法院作出（2018）陕04执202号执行裁定书，以“当事人双方达成执行和解协议，约定：被执行人陕西凯旭房地产开发有限公司以其开发的位于山阳县‘阳光尚都’项目中59套房产（具体房号附后）折价10138908元抵偿给申请执行人，并办理备案登记手续等。”为由，裁定“解除对被申请人陕西凯旭房地产开发有限公司名下位于山阳县‘阳光尚都’项目中59套房产（价值10138908元）的查封（具体房号以协助执行通知书内容为准）。”，其中序号5即为案涉房号1-1-2102。2020年5月14日，陕西省咸阳市中级人民法院发出（2020）陕04执恢6号公告，载明“本院于2018年6月19日以（2018）陕04执202号执行裁定书将上述59套房产以物抵债给申请执行人赵遵义、肖美玲，并在山阳县房管所办理了备案登记手续。”。再查明，凯旭山阳分公司是在山阳县市场和质量监督管理局登记注册的有限责任公司分公司，经营范围为房地产开发、商品房销售、物业管理，属于陕西凯旭房地产开发有限公司的分公司。2017年9月11日，陕西凯旭房地产开发有限公司取得隆昌商厦二期（阳光尚都）项目的商品房预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告郭龙与被告凯旭山阳分公司签订的《阳光尚都认购协议》虽然具备商品房买卖合同的部分内容，但协议明确约定原告接到被告通知后需要签订《商品房买卖合同》，且约定自原、被告双方签订《商品房买卖合同》之日起本协议自动失效，说明双方仍有在将来订立正式商品房买卖合同的明确意思表示，故案涉《阳光尚都认购协议》是为了将来签订正式的房屋买卖合同所作的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同。原告主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定认定案涉认购协议为商品房买卖合同的请求本院不予支持。虽然原、被告签订《阳光尚都认购协议》时，案涉房屋已被以物抵债给案外人并办理了网签备案，但并不影响《阳光尚都认购协议》合同效力，该认购协议成立并生效，对合同双方当事人具有法律约束力。原告要求撤销与二被告签订的《阳光尚都认购协议》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”，2020年6月5日，郭龙在打印的“退房退款申请书”上签字并在此后收取被告分两次支付的5万元退房款，应视为原、被告双方就《阳光尚都认购协议》的解除达成一致协议，被告虽未能按协议约定期限退还购房款，应属合同解除后的履行问题，因此原告与二被告签订的《阳光尚都认购协议》已经双方协商解除，故原告以被告存在恶意欺诈请求撤销其与二被告签订的《阳光尚都认购协议》的请求，本院不予支持。原告要求二被告返还原告购房款200000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案双方已对认购协议协商解除，被告已退还部分购房款，尚欠20万元，二被告应向原告返还剩余购房款20万元。故对原告该项请求，本院予以支持。原告要求二被告赔偿原告购房损失84480元及赔偿原告一倍购房款25万元的诉讼请求。因案涉认购协议性质属预约合同，认购仅是双方在缔结房屋买卖合同过程中的磋商行为,其合同目的及履行行为即为签订商品房买卖合同。在本约尚未订立时，不存在双方付款交房履约行为的可能，不存在本约项下的履行利益,也即不存在房屋上涨利益或差价损失。原告主张的房屋差价利益，只有在商品房买卖合同订立且双方履行之后才可能产生，基于认购协议不能直接产生该利益，也就不存在该项损失。同时，双方在2020年6月5日协商解除认购协议时，也未约定赔偿损失问题，原告请求被告赔偿损失84480元及一倍购房款25万元的请求，事实和法律依据不足，该请求不予支持，应予驳回。原、被告双方在2020年6月5日约定，被告在“两个月内退还已交房款”，被告逾期退还原告购房款，造成原告利息损失，应承担赔偿责任。该损失计算以20万元为基数，从2020年8月6日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2012]8号）第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司于本判决生效后十日内退还原告郭龙购房款20万元并赔偿利息损失（以20万元为基数，自2020年8月6日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告郭龙其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14560元，减半收取7280元，原告郭龙负担2280元，二被告负担5000元。2021年8月12日认为诉讼费计算有误，作出山阳县人民法院(2021)陕10民终475号民事裁定，将一审案件受理费变更为8566元，减半收取4283元，原告郭龙负担1283元，二被告负担3000元。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案的焦点问题：1、关于双方当事人之间签订的认购协议是预约合同还是商品房买卖合同。2019年4月13日，上诉人与被上诉人签订了认购协议,协议对上诉人认购的房屋位置、房号、价款等进行了明确约定，上诉人于当日交清了房款,被上诉人出具了收款凭证，上诉人履行了商品房买卖的主要义务，该协议应认定为商品房买卖合同。原审法院认为本案是商品房预约合同有误，应予纠正。2、关于双方签订的认购协议是否已解除问题。2020年6月5日，上诉人向被上诉人提交了退房退款申请书，申请退出购买的房屋并申请退还购房款，被上诉人分别于2020年8月22日，11月6日向上诉人退款共计5万元，说明该申请得到被上诉人同意，并部分履行，应认为双方当事人签订的认购协议已经解除。3、关于被上诉人应当承担赔偿责任以及支付一倍购房款问题。2020年6月5日，双方在协议解除认购协议时未约定赔偿损失问题，因此上诉人的该项上诉请求没有事实和法律依据。4、关于一审案件受理费计算是否正确的问题。上诉人是原审原告，在一审开庭前将诉讼请求标的赔偿部分由三倍变更为一倍，依照《诉讼费交纳办法》有关规定应该按照诉讼请求变更后的标的计算诉讼费的规定，一审法院发现该问题后，对诉讼费重新进行了计算并裁定予以补正。综上所述，上诉人与被上诉人签订的认购协议应认定为商品房买卖协议，后经双方协议解除该合同，协议解除时并未明确要求被上诉人赔偿损失。因此，原审法院除案件案由认定有误外，事实认定清楚，使用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由郭龙负担。 本判决为终审判决。                                        审  判  长  齐国钧审  判  员  尤永刚审  判  员  卢洛军 二0二一年八月十六日 法官助理  刘庆华书  记  员  查瑶怡 1