广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15833号上诉人（原审被告）：徐华炳，男，汉族，1964年8月2日出生，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张治宁，广东杰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚伟斌，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市增城区兰溪林场，住所地：广东省广州市增城区正果镇兰溪村。法定代表人：武畅，该林场场长。委托诉讼代理人：陈运清，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汝君，广东南国德赛律师事务所实习人员。上诉人徐华炳因与被上诉人广州市增城区兰溪林场（以下简称兰溪林场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人徐华炳委托代理人龚伟斌、被上诉人兰溪林场委托代理人陈运清、何汝君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐华炳上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求判令徐华炳无需向兰溪林场支付任何房屋占用费，并依法改判兰溪林场向徐华炳退还已经支付的租金及押金合计12万元；3.判令兰溪林场承担本案一审及二审的诉讼费。事实和理由：（一）一审法院事实认定错误。一审法院认定案涉房屋租期错误，租期应为2011年1月15日至2046年1月15日，而非至2046年1月5日。此外，一审法院将本应由兰溪林场提供的《建设工程规划许可证》错误的认定为应当由徐华炳提供，显属错误。（二）案涉房屋自始至终都未向徐华炳交付使用，而一审法院错误的认定案涉房屋已经交付，并要求徐华炳承担房屋占用费，导致一审判决存在严重错误。首先，因兰溪林场明知案涉房屋属于危房（除非兰溪林场取得拆建或改建的许可，否则租赁房屋在法律上不可能完成交付），长期无人居住且损毁严重，又加之当时案涉房屋仍有职工和兰溪村民居住，故双方在2011年1月15日签订《房屋租赁合同》后，兰溪林场一直未向徐华炳实际交付房屋，徐华炳也从未使用该房屋，因此不存在徐华炳至今仍占用案涉房屋的问题。即便不考虑交付的情况，继续使用危房将会给人身和财产带来隐患，徐华炳不能据此再获得任何收益，且危房属于不得出租的房屋，危房出租的行为客观上存在过错，兰溪林场不应当收取占用费。其次，徐华炳在一审中陈述，兰溪林场于2017年1月将案涉房屋交付系表述不当。实际上双方签订《房屋租赁合同》不久后，正果镇政府即出台相关政策，明确辖区内不能进行房屋建设及装修。因此，徐华炳并未实际占用案涉房屋。且兰溪林场认可徐华炳并未对房屋进行装修使用，且未实际占用房屋。因此，虽然徐华炳与兰溪林场签订了《房屋租赁合同》，但因兰溪林场并未将房屋实际交付给徐华炳占有使用，又因双方签订的《房屋租赁合同》无效，故徐华炳无需向兰溪林场支付任何费用。且合同约定的租金是改建后房屋的价值，危房不应当参考租金来支持占用费，而在取得改建或拆建许可证后，房屋才有重建且加固的可能，在此之前，房屋的占用费不应当予以支持。最后，因徐华炳与兰溪林场之间的《房屋租赁合同》无效且徐华炳并未占有使用案涉房屋，因此，对于徐华炳已经向兰溪林场支付的租金及押金，兰溪林场应当全部退还。综上，恳请二审法院判如所请。兰溪林场二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回徐华炳上诉请求，维持原判。一、一审判决笔误部分，徐华炳可自行申请法院出具补正裁定，其据此要求撤销一审判决缺乏法律依据。关于租赁期限截止日期部分明显属于笔误，本案争议的是合同是否有效及徐华炳是否应支付租金及占用费，租赁截止期限的笔误不影响法律事实的认定，不影响判决结果的客观及公正，徐华炳可申请法院出具补正裁定。二、兰溪林场已向法院提供《情况说明》，明确因房屋建设年代久远，兰溪林场并未取得《建设工程规划许可证》，已完成举证义务。徐华炳若对此有异议，有义务进行举证。三、徐华炳对案涉房屋现状充分知悉，且兰溪林场已于2017年1月向其交付了房屋，徐华炳应当支付房屋占用费。根据租赁合同记载，案涉房屋为危房，因兰溪林场缺乏资金对房屋进行维修，故出租给徐华炳，由其对房屋进行加固装修，租赁期内由其作为招待所使用。徐华炳对此知悉并认可，其现以危房为由拒付租金显属无理。关于房屋已于2017年1月交付给徐华炳的事实，其在一审庭审中已经予以认可，其现主张房屋没有交付，缺乏事实依据。且徐华炳自始未能证明其已交还房屋，其主张房屋未交付没有依据，若未交付，其也不可能交付房租。兰溪林场于2021年3月4日向一审法院起诉请求：1.徐华炳支付2019年、2020年租金合计8万元；2.徐华炳违约，双方解除合同；3.徐华炳承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月15日，兰溪林场（出租方、甲方）与徐华炳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……为解决好林场西楼职工宿舍一直以来没有加固装修，房屋结构全是黄泥沙石，现已成危楼……经林场班子研究决定，并经请示局领导同意，将林场西楼一栋危楼房租给乙方重新加固及装修，装修好后做招待所经营使用。……1.甲方出租位于正果镇兰林路××房屋××套及付属地面积约1000平方米给乙方经营使用，租赁期为35年2011年1月15日至2046年1月5日止。……2.乙方必须向甲方交付一年租金的押金。租赁期满后，退回给乙方。租赁期间因乙方违约造成合同终止执行，甲方不退回押金和进行任何补偿。3.该房屋每年按现兰溪村民租房价格为200元一套计算租金，共计（人民币）：肆万元整（¥40000元）以后每五年递增10%。租金交付办法：乙方必须在8月15日前交清当年租金。如逾期3个月未交清租金，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金。因暂时西楼有几套房有职工和兰溪村民租户居住，并考虑整栋重新内外装修投资较大费用，待职工和兰溪村民租户全部搬走后林场空出楼房并装修好后才开始计租。……”。2017年5月5日，徐华炳与张某光签署《转让合同》，约定：徐华炳将兰溪林场于2011年1月15日签订的《房屋租赁合同》转让给张某光承接及经营管理，张某光享有《房屋租赁合同》的义务责任和权利，并负法律责任；合同转让费用40000元；双方签字之日起兰溪林场、徐华炳签订的《房屋租赁合同》的所有事项由张某光负责经营管理并承担所有的法律责任；合同期内与兰溪林场一切事宜由张某光自行解决，发生的一切债权债务与徐华炳无关等内容。另查，兰溪林场于2017年5月25日出具《收据》，载明收到林场西楼职工宿舍楼2017年1月至12月租金4万元。兰溪林场于2017年6月6日出具《收据》，载明收到林场西楼职工宿舍楼押金4万元。张某光于2018年11月22日通过银行现金交款4万元至兰溪林场账户，款项来源为租金。庭审中，兰溪林场明确若案涉《房屋租赁合同》为无效合同，则其第一项诉讼请求变更为徐华炳支付2019年1月1日至2021年4月14日案涉房屋的占用费93000元，其他诉讼请求不变。徐华炳陈述就兰溪林场变更的诉讼请求不需要答辩期，坚持原来的答辩意见。兰溪林场陈述：一、案涉房屋未有办理建设规划许可证。二、对于2018年的租金，其至提起本案诉讼打印流水才知晓是张某光交纳的，就此，其认为是张某光代徐华炳交纳租金。三、徐华炳与张某光的转让关系未告知兰溪林场，未经过兰溪林场同意，兰溪林场亦未加盖公章，根据合同的相对性，兰溪林场、徐华炳之间的租赁关系仍然存在。徐华炳陈述：一、徐华炳将房屋转租给张某光时兰溪林场的书记兼场长、会计都在场。二、2017年1月兰溪林场才将案涉房屋交付给徐华炳，徐华炳再转给张某光，租赁合同的原件已经交回兰溪林场和张某光，后续事情由兰溪林场和张某光处理，兰溪林场陈述的押金和租金都是张某光交的。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，徐华炳未提供证据证明其取得建设工程规划许可证，故案涉的《房屋租赁合同》为无效合同。鉴于《房屋租赁合同》为无效合同，兰溪林场主张徐华炳违约，双方解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。徐华炳确认兰溪林场已于2017年1月将案涉房屋交付给其使用，而其未能提交证据证明已将案涉房屋交还兰溪林场，因此，兰溪林场主张徐华炳参照租赁合同约定的租金标准支付2019年1月1日至2021年4月14日案涉房屋的占有使用费，理据充分，一审法院予以支持。经核算，上述期间的房屋占有使用费为40000+40000+40000÷365×104=91397元。因《房屋租赁合同》无效，兰溪林场收取的押金40000元应予退回，为减少双方的诉累，应退的押金与占有使用费相抵，徐华炳尚需向兰溪林场支付占有使用费51397元。至于徐华炳主张其与张某光之间就案涉《房屋租赁合同》权利义务已约定转移，其无需承担责任的抗辩，徐华炳未能提交充分证据证明兰溪林场知晓并同意其两人的上述约定，故徐华炳与张某光之间的约定并不能约束兰溪林场，徐华炳就其与张某光之间的关系，可另寻途径解决。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年5月8日判决如下：一、徐华炳于判决发生法律效力之日起十日内向广州市增城区兰溪林场支付房屋占有使用费51397元；二、驳回广州市增城区兰溪林场的其他诉讼请求。一审案件受理费6900元，由广州市增城区兰溪林场负担6555元，徐华炳负担345元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：徐华炳是否应当向兰溪林场支付案涉房屋的占有使用费。徐华炳与兰溪林场于2011年1月15日签订《房屋租赁合同》，因兰溪林场未能提供证据证实案涉房屋已取得建设工程规划许可证，一审法院依法确认该合同无效并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。徐华炳已于一审期间确认兰溪林场于2017年1月交付房屋给其使用，结合徐华炳于2017年5月5日与案外人张某光签署《转让合同》以及徐华炳、张某光均按约支付2017年、2018年租金的事实，可进一步佐证承租方已实际占有使用该房屋。关于徐华炳提出案涉房屋属于危房、未经加固装修无法使用的问题，因徐华炳在与兰溪林场签订合同时已经知晓该房屋状况，此后于2017年1月接收房屋后也并无证据证实其曾经就房屋无法使用的问题向兰溪林场提出异议，反而正常缴纳租金、押金等各项费用。因此，徐华炳上诉称其从未实际占有使用案涉房屋，并据此认为不应支付占有使用费，理由不成立，本院不予支持。综上所述，徐华炳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3728元，由上诉人徐华炳负担。本判决为终审判决。审 判 员  莫 芳二〇二一年八月二十四日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳