陕西省铜川市中级人民法院民事判决书 (2021)陕02民终326号 上诉人（原审被告）:陕西华居置业有限公司。住所地：铜川市。法定代表人：丁银锁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王文学，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张宏昌，陕西国衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）铜川融合投资有限公司。住所地：陕西省铜川市王益区。    法定代表人：马西元，该公司执行董事兼副总经理。委托诉讼代理人：姬红侠，该公司财务总监。委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。上诉人陕西华居置业有限公司（以下简称华居公司）因与被上诉人铜川融合投资有限公司（以下简称融合公司）民间借贷纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院(2021)陕0203民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华居公司的法定代表人丁银锁及其委托诉讼代理人王文学、张宏昌，被上诉人融合公司的法定代表人马西元及其委托代理人姬红侠、尚斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西华居置业有限公司上诉请求: 1、依法撤销一审判决；2、改判确认华居公司与融合公司签订的《借（贷）款抵押合同书》无效；3、驳回融合公司对华居公司的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审在收到上诉人的调取证据申请后，未依法调取证据，程序违法。华居公司申请调取瑞泰公司、融合公司及新元公司2010年1月1日至2021年1月31日期间银行往来账户明细，因该公司系关联企业，公司之间存在财产混同的情形，一审认定与本案无关联性错误。2.一审判决未认定融合公司不具备放贷资格系职业放贷的事实，也未认定华居公司与融合公司之间的借贷抵押合同无效，是认定事实不清和适用法律错误。一审融合公司起诉上诉人民事案件是在民法典施行后，而一审适用合同法且未准确适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》适用法律错误。一审将被上诉人投资款转为借款本金、认为借款利息转化为借款本金未超出法律规定认定事实不清，判决上诉人向被上诉人支付借款本金和利息，并以抵押房屋折价、拍卖后者变卖所得价款优先清偿借款本息错误。3.华居公司请求驳回融合公司的诉讼请求，是因瑞泰公司承认其与融合公司系关联企业，也承认通过其股东和高管收取利息，一审判决未依法认定。铜川融合投资有限公司答辩意见:不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人在上诉状中提到一审法院程序违法的问题，本案是上诉人与被上诉人之间的民间借贷纠纷，双方为此签订有借款合同，并有转款证据，事实清楚。上诉人在这种情况下，申请调取瑞泰公司、融合公司、新元公司自2010年1月1日至2021年1月31日期间的银行往来账户明细，并申请调取案外人自2010年1月1日至2021年1月31日期间的个人银行的账户明细，这一申请显属无理申请。首先,该申请事项涉嫌侵犯他人隐私，其次,与本案毫无任何的关联性。本案借款关系约束的是借款合同的双方当事人，与案外人无关，一审法院依法查明后，认定与本案不具有关联性的认定是合理合法的，无程序违法一说。2.一审法院引用的法律规定明确适用本案，并无适用法律不当的情况。上诉人与被上诉人之间签订的借款抵押合同是双方真实意思的表示，而且该合同双方一直是正常履行的，不存在法律规定的无效情形。至于上诉人提到被上诉人为职业放贷人的问题，被上诉人认为职业放贷人是指出借人通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营业性，未经批准擅自从事经营性的贷款业务。本案所涉借款是由于前期双方合作开发房地产项目，后期由于无法继续合作，而上诉人又无力归还被上诉人投资款，在这种情况下，双方才经过协商，将合作款转化为借款，该借款的形成并不是单纯的民间借贷，被上诉人更不具有反复性、经常性、营业性的特征，与直接职业放贷人毫无关系。一审法院认定双方的借款合同是有效，也是认定正确的。3.上诉人提出一审法院应当将涉嫌违法行为向有关部门移送，并作为上诉人不拖欠被上诉人借款本金的认定。上诉人要提醒法庭注意的是早在几年前，上诉人为了达到不还款的目的，向工商部门、税务部门、公安部门等多个部门举报过被上诉人，结果凡是接到举报的部门都对被上诉人依法进行了调查，并未发现被上诉人有任何的违法犯罪行为，反而恰恰证明了被上诉人是正规的合法经营公司，上诉人就在他能想到的所有部门都已经调查过的情况下，依然还是在本案的诉讼中认为应当移送其他的部门来进行刑事案件处理，所以，我们认为这是无理取闹，而且一审法院也是在明知这样的情况下，并没有支持他的请求，也请二审法院能够知悉这种情况，能够依法调查，驳回上诉人这方面的无理请求。综上，上诉人的上诉理由于法无据，一审判决正确。铜川融合投资有限公司一审起诉请求:1、请求依法判令被告陕西华居置业有限公司归还原告借款本金3000000元，并支付截止到2020年12月31日的利息1879171元。2、判令被告支付原告从2021年1月1日起至实际清偿日止按年息15.4%计算的利息。3、判令以位于铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼的24套商品房（房号为：10306、10406、10506、10606、10706、10806、10906、11006、11106、11306、11406、11506、11706、11806、11906、12006、12106、12206、12306、12506、10403、10503、10803、10903）折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿诉请中第1、2项的本金及利息。4、本案的诉讼费用由被告承担。    一审法院认定事实如下：被告与原告关联企业铜川瑞泰实业有限公司协议联合开发并瑞泰公司出资为650万元，双方协商将该笔投资款中剩余的500万元转为借款并签订借款合同，后将500万元拆分为两笔借款并约定了还款期限及利率并提供抵押担保。双方于2013年1月1日签订了《借（贷）款抵押合同书》一份，合同约定借款数额为650万元，借款利率为月息1.6分；借款期限原则上为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。利息采取半年清一次。抵押方式为：被告用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼53套商品房做抵押。自此，双方投资关系转化为借款关系。2015年12月底合同到期时，被告承诺在2016年第一季度归还本金450万元，实际归还本金150万元，还剩余本金500万元未归还。2016年4月1日瑞泰公司与被告协商，将上述借款中的300万元转让给原告铜川融合投资有限公司。原、被告重新续签了《借（贷）款抵押合同书》一份，合同明确借款金额为300万元，借款利息为月息1.6分，借款期限为2016年4月1日至2017年3月31日。利息采取月结月清，即每月5日前清息。抵押物为：位于铜川市印台区XX路XX小区告关联企业铜川瑞泰实24套商品房作抵押，24套商品房建筑面积为2582.64平方米。具体抵押方式为被告将抵押房屋按市场销售的方式以300万的价格一次性出售给原告。（必须按每房签订网签购买合同、出具收款收据），形成买卖事实。借款合同到期时，被告再用300万元将其所抵押房屋一次性回购回去，原告收到回购款后将每房每户的购房合同和收款收据一并退还给被告。合同到期后，由于被告仍未还款，原、被告又于2017年4月1日再次续签了一份合同，将借款期限变更为2017年4月1日至2018年3月31日，其他约定内容不变，期间被告未按约定清偿上述借款利息。被告对借款本金300万元未归还，对拖欠的2017年9月1日至2020年12月31日利息1879171元及后期利息至今未支付。    一审法院认为，原、被告前期合作进行土地开发，后因被告无力清偿原告投资款，经原、被告双方协商一致，将未清偿的投资款分两笔转化为借款，并双方达成借款协议，在2016年4月1日签订借款协议后，又于2017年4月1日续签合同。原告公司向被告公司出借借款，被告以出售房屋作为合同履行的保证，原、被告双方意思表示真实；原告按双方约定履行了出借义务，合同到期后，被告应按照合同约定的时间按时向原告承担还款义务。被告公司向原告公司借款300万元，后由于被告未能按时清偿而再次续签借款合同。被告辩称原告系职业放贷人，不应受法律保护，从本案实际来看该笔借款的形成主要系双方因合作开发共同投资，后因双方借款到期后，被告无力偿还而发生多次转贷，双方再次续签借款合同，系同一笔借款的延续，故被告认为该笔借款系职业放贷形成的抗辩不能成立；因此双方借贷行为符合法律规定，该借款合同应受法律保护。原告诉至一审法院后，向一审法院提交有双方签订的借款合同、买卖合同及收款收据，故原告请求被告偿还借款本金300万元及利息的诉讼请求一审法院依法应予支持。原、被告间约定每月利息1.6分，符合合同签订时法律保护范围。双方对利息清算截止时间认可，无异议，一审法院予以认可。被告抗辩利息清偿数额及本金归还账目不清无法确认数额，且自认双方多次多笔发生借贷行为；诉讼中，原告公司提交了其向被告公司出具的收款收据等相关票据，被告亦应对其主张向法庭提交相关证据，否则要承担举证不能的法律责任，因被告未能向法庭提交相关的证据，故一审法院不予采信。由于双方借款行为发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，因此对于借款本金300万元及从2017年9月1日至2020年12月31日前拖欠的利息1879171元，被告应当继续偿还，且利息应支付至借款实际清偿之日止。另,根据法律规定，债务人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先偿还债务。本案中，原、被告间以签订房屋买卖合同的形式为借款合同提供担保，系双方真实意思表示，抵押合同真实有效，不能因为房屋未办理抵押登记影响合同的效力，故对原告请求折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿上述本金及利息，原审法院依法予以支持。由于双方借款行为发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，经计算，被告应向原告支付从2017年9月1日至2020年12月31日止的借款利息为1879171元。综上，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条之规定，判决：一、被告陕西华居置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告铜川融合投资有限公司支付借款本金3000000元，从2017年9月1日至2020年12月31日止的借款利息1879171元。二、被告陕西华居置业有限公司支付原告铜川融合投资有限公司从2021年1月1日起至实际清偿日止的利息。（以3000000为基数，以同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准计息。三、以位于铜川市印台区XX路XX小区《最高人民法院关于适24套商品房（房号为：10306、10406、10506、10606、10706、10806、10906、11006、11106、11306、11406、11506、11706、11806、11906、12006、12106、12206、12306、12506、10403、10503、10803、10903）折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿以上借款本金及利息。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费22917元，由被告陕西华居置业有限公司承担。    二审双方均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。    本院认为，本案争议的问题是：一、案涉《借（贷）款抵押合同书》是否有效。二、融合公司是否就本案位于铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼的24套商品房（房号为：10306、10406、10506、10606、10706、10806、10906、11006、11106、11306、11406、11506、11706、11806、11906、12006、12106、12206、12306、12506、10403、10503、10803、10903）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿。关于第一个焦点。本案双方因联合开发项目瑞泰公司依约出资650万元，因合作失败瑞泰公司要求退还投资款，就退还投资款问题双方协商将投资款转为借款，融合公司受让了瑞泰公司转让的300万元，并将出售房屋作为履约保证而形成《借（贷）款抵押合同书》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。本案为将返还的投资款转为借款而发生的纠纷，与通常的民间借贷纠纷并不相同，不应按照职业放贷人有关规定判断合同效力，一审认定案涉《借（贷）款抵押合同书》有效并无不当。关于第二个焦点。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第六十八条一款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定，就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。”     商品房网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。在网签备案完成后，房屋预告登记、抵押贷款等后续事宜方可进行。因此仅办理网签备案，不符合物权变动的公示原则。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第六十八条一款规定的是让与担保的一般情形，本案抵押物是不动产，不动产应当为债权人完成变更登记，仅签订让与担保合同，而未完成权利变动公示的，不具有物权效力。案涉房屋虽然在《借（贷）款抵押合同书》对借款有担保内容，但仅约定签订网签购买合同，并未办理抵押登记，抵押权并未设立，因此，对于铜川融合投资有限公司主张对铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼的24套商品房（房号为：10306、10406、10506、10606、10706、10806、10906、11006、11106、11306、11406、11506、11706、11806、11906、12006、12106、12206、12306、12506、10403、10503、10803、10903）折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿权请求应不予支持。一审对此处理有误。    关于上诉人上诉提到的程序问题，本院认为，上诉人陕西华居置业有限公司于2021年2月3日提交《调取、收集证据申请书》，一审法院认为其申请不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条之规定，不予准许，并向其送达了《不予调取证据通知书》，程序并无不当，上诉人该项上诉理由不能成立。    202123综上，原审认定事实基本清楚，唯对借款抵押部分处理不当，应予改判。上诉人上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持铜川市印台区人民法院（2021）陕0203民初17号民事判决第一项、第二项。二、撤销铜川市印台区人民法院（2021）陕0203民初17号民事判决第三项。    三、驳回铜川融合投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费22917元，陕西华居置业有限公司负担11458.5元，铜川融合投资有限公司负担11458.5元；二审案件受理费30800元，陕西华居置业有限公司负担15400元，铜川融合投资有限公司负担15400元。   本判决为终审判决。                                   审 判 长    康建军                                 审 判 员    董  敏                                 审 判 员    梁  勇                                                                   二O二一年八月十七日                                    法官助理    李浩楠                                  书 记 员    陈蕊妮 1