江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4183号上诉人（原审被告）：胡前平，男，1988年8月7日生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人（原审被告）：金晴芳，女，1987年9月30日生，汉族，住安徽省霍邱县。被上诉人（原审原告）：谈佳焕，男，1991年11月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：查丽莎，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐琪，女，1991年11月26日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：查丽莎，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。上诉人胡前平、金晴芳因与被上诉人谈佳焕、徐琪房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2020)苏0282民初12390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡前平、金晴芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谈佳焕、徐琪的诉讼请求，并判令谈佳焕、徐琪支付其为本案支出的律师费3万元或将本案发回重审。事实与理由：1.关于案涉房屋交房时间的约定，双方开始约定为2019年9月30日，但考虑到开发商交房时间有变动的可能，故补充约定以开发商交房为准。其于一审中提交了合同见证方宜兴市宜城街道一房一家房产信息咨询服务部对上述两个条款的约定情况说明，但一审法院未予质证导致本案事实认定错误。2.关于合同条款冲突，应该用整体解释法进行整体解释，手写条款的效力高于非手写条款，补充约定特别条款优于一般条款。“以开发商交房为准”系手写条款、补充条款，应当优先适用。3.一审法院认定的违约金标准过高，未考虑本案房屋交付的实际情况以及谈佳焕、徐琪绝大多数房款尚未交付、房屋也没有办理过户手续等情况。谈佳焕、徐琪辩称，1.本案的房屋是其考虑到学区以及小孩上学购买的，故签订协议时着重就房屋的交付进行了询问，胡前平、金晴芳出示了其与开发商签订的购房协议，上面明确载明交房日期为2019年9月30日，因此双方约定案涉房屋的交付日期以上述购房协议约定的2019年9月30日为准。2.胡前平、金晴芳将房屋出卖给其后，该房屋上的一系列权益也应当由其承继，开发商向胡前平、金晴芳支付了购房款10%的违约金，系对逾期交付给购房人造成损失的补偿，本案中因逾期交房造成的无法正常拿房装修、小孩不能如期的上学等损失都是其在承担，故开发商所支付的逾期交房违约金理应也应当由实际损失的承担者即其来承受，故一审判决合法合理。请求驳回上诉，维持原判。谈佳焕、徐琪向一审法院起诉请求：1.判令胡前平、金晴芳立即支付逾期交房违约金391000元（暂计算至2020年10月25日，自2020年10月26日起至实际交付之日止按照每天1000元计算）；2.判令胡前平、金晴芳赔偿律师费2万元；3.本案诉讼费由胡前平、金晴芳负担。一审法院认定事实：2018年6月28日，胡前平、金晴芳与宜兴市澄希置业有限公司（以下简称开发商）签订商品房买卖合同（预售），约定胡前平、金晴芳购买开发商开发的鼎尚花园1幢202室的房屋，房屋总价1502647元，约定房屋交付时间为2019年9月30日，合同对双方其他权利义务及违约责任等进行了约定。2019年5月29日，谈佳焕、徐琪与胡前平、金晴芳签订宜兴市房产买卖协议一份，约定胡前平、金晴芳将中梁一号1幢202的房屋（即上述房屋）出售给谈佳焕、徐琪，其中第二条约定，房屋总价为1856800元，付款方式为2019年5月29日支付定金50000元、2019年6月15日前再付500000元、2019年8月30日支付306800元、等房东证满2年后过户时贷款1000000元，由托管中心直接汇入原房东账户、交房时间以开发商交房为准（上述房屋价格及付款方式内容均为手写）；第三条约定，胡前平、金晴芳应当在2019年9月30日（具体日期为手写）前将房产交付给谈佳焕、徐琪；第六条约定，胡前平、金晴芳如不能按约交付房产或者谈佳焕、徐琪不能按支付房款，则每逾期一日承担违约金1000元（金额为手写）；其他事项约定（手写），客户在2019年6月19日前开始帮原房东还贷，为确保原房东征信不受影响，提前支付半年贷款金额；如一方违约，则由违约方承担中介费，并支付诉讼费、律师费等经济损失；合同同时对其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，谈佳焕、徐琪按约支付了前三笔款项，并支付了相应的贷款。2020年10月，因开发商逾期交房，胡前平、金晴芳实际从开发商处取得了房屋并获得总房价10%的逾期交房违约金。2020年10月20日，谈佳焕、徐琪收取了房屋钥匙及相关证明材料，本案所涉房屋实际进行了交付。2020年10月28日，谈佳焕、徐琪与江苏崇宁（宜兴）律师事务所签订委托代理合同一份，约定由谈佳焕、徐琪委托江苏崇宁（宜兴）律师事务所代理参与本案纠纷，并约定律师费20000元。审理中，双方对于合同中约定的房屋交付时间产生争议。谈佳焕、徐琪认为，当时购买房屋是为了孩子上学需要，对于交房时间较为注意，对方出示了与开发商签订的购房合同，并明确了开发商约定的交房时间为2019年9月30日，因此其才同意购买房屋，签订合同时，先是写了开发商交付时间，后来为了进一步明确交付时间，并且与开发商约定的交付时间一致，就直接写了2019年9月30日。胡前平、金晴芳认为，双方协商过程中，开始考虑是以开发商约定的交付时间即2019年9月30日前交付的，但是后来考虑到开发商具体交房时间有变动可能，所以补充约定事项以开发商（实际）交房为准；对于具体日期的填写，有可能对方中介在谈好具体交房时间后私下添加上去的，后来有了纠纷看合同才发现。审理中，谈佳焕、徐琪就违约产生的损失陈述称，律师费损失是合同中明确约定，对于其余损失系逾期交房导致其无法实际居住而产生的损失，但未提供其他证据予以证明。胡前平、金晴芳对于违约金标准认为过高，实际房屋也涨价了，对方因此获利。一审法院认为，本案所涉的宜兴市房产买卖协议、商品房买卖合同均系相关当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。本案争议焦点为：1.协议中约定的交房时间如何认定；2.如果需要支付逾期交房违约金，违约金如何认定；3.律师费是否能够得到支持。针对争议焦点一，根据双方签订的宜兴市房产买卖协议，第二条付款方式中约定“以开发商交房为准”，而第三条具体约定了交房时间为2019年9月30日，虽然双方对于该时间的理解产生争议，但是结案本案实际情况来看，谈佳焕、徐琪作为买受人，对于房屋的交付时间存在合理的预期，而在双方签订合同时，能够确定的交付时间即为开发商承诺的交房时间即2019年9月30日；协议中存在明确约定的交房时间条款和“以开发商交房为准”的双方争议条款，在双方无其他证据提供的前提下，应当认定约定具体日期的交房时间作为合同约定的交付时间；根据协议条文顺序来看，约定的“以开发商交房为准”内容属于协议第二条，明确填写交房日期的内容属于第三条，以顺序在后的协议条款明确了顺序在前的协议条款，也符合常理，结合两个条款，应当认定“以开发商交房为准”实际为开发商承诺的交房时间；如果“以开发商交房为准”理解为开发商实际交房时间的话，签订协议时应当将具体的交房日期删掉或者不予填写，而非在一个不能确定具体日期的情况下再书写一个具体的日期。综上，协议中约定的交付时间应当理解为2019年9月30日。针对争议焦点二，因胡前平、金晴芳逾期交付房屋，应当按照协议约定支付违约金。按照合同约定，逾期交房违约金为每日1000元，从2019年10月1日起计算至实际交房的2020年10月20日止，违约金金额过高，在谈佳焕、徐琪未提供其他证据证明的前提下，该院酌定违约金按照胡前平、金晴芳实际从开发商处取得逾期交付违约金为限，即150264.7元。针对争议焦点三，虽然协议中对于律师费的负担明确进行了约定，但是律师费也属于损失的一种，谈佳焕、徐琪并未提供其他损失产生的依据，而上述违约金也足以弥补谈佳焕、徐琪产生的损失，因此对于律师费，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、胡前平、金晴芳于判决发生法律效力之日起10日内支付谈佳焕、徐琪违约金150264.7元。二、驳回谈佳焕、徐琪的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3733元，由胡前平、金晴芳负担1368元，由谈佳焕、徐琪负担2365元。本院经二审审理对一审查明的事实依法予以确认。二审中，为证明本案双方就案涉房屋交付时间的真实意思是以开发商交付为准，胡前平、金晴芳申请证人王某出庭作证。王某陈述：其是宜兴市宜城街道一房一世界房产咨询服务部工作人员，系胡前平、金晴芳一方为本次房产交易找的中介服务人员，也是双方购房合同签约的见证人。当时双方签约时，先参考胡前平、金晴芳与开发商购房合同上约定的交房日期，后来再回头捋合同时，加上了手写部分“以开发商交付为准的”内容，因为没有考虑到开发商会延期交付，故没有把合同第三条删除。谈佳焕、徐琪质证称，对证人证言不予认可，即使根据证人所言，也可以确定双方未考虑开发商延期问题，故双方真实的意思表示就是以2019年9月30日为确定的交付日期。本院认为，关于案涉房屋买卖协议中约定的交房日期如何认定，一审法院论证充分，结论正确，本院予以确认；证人王某的证人证言不足以证明双方真实意思表示是约定“以开发商交房为准”，故对胡前平、金晴芳上诉主张应以开发商实际交房日期认定本案交付日期，本院不予采纳。因胡前平、金晴芳逾期交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。胡前平、金晴芳将案涉房屋转卖谈佳焕、徐琪后，因房屋逾期交付造成的损失已转嫁给谈佳焕、徐琪，而违约金系为了补偿守约方因对方违约造成的损失，一审法院认定本案违约金按照胡前平、金晴芳实际从开发商处取得逾期交付违约金为限，公平合理，并无不当。胡前平、金晴上诉请求谈佳焕、徐琪支付其因本案支出的律师费3万元，因其在一审中未提出该项反诉请求，本院二审对该上诉请求不予理涉。综上，胡前平、金晴芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7466元，由上诉人胡前平、金晴芳负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年八月二十日书记员  刘 滢