淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初6601号原告：邱慎红，女，汉族，1984年6月26日出生，住淮安市清江浦柳树湾街道北京北路清河城市。被告：李栋，女，汉族，1989年11月28日出生，住淮安市。被告：张飞，男，汉族，1980年1月3日出生，住淮安市。原告邱慎红与被告李栋、张飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月6日公开开庭进行审理。原告邱慎红到庭参加诉讼，被告李栋、张飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告邱慎红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告归还已付购房款及订金18万元，另根据合同赔偿违约金18万元及首次诉讼费6400元、保全费2320元，以上合计368720元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年11月18日，原、被告签订位于北京房屋买卖合同，双方约定2021年4月完成过户手续，但是被告未能按约履行过户手续，原告于2021年3月3日向法院起诉要求被告协助原告办理涉案房屋过户手续，法院作出苏0812民初3111号民事判决书载明涉案房屋被设定抵押权，金额分别为45.7万元、36万元，该房屋过户存在障碍，因此判决驳回原告的诉讼请求。根据原、被告签订的房屋买卖合同，原告已经按约支付被告定金5万元，购房款13万元，因被告违约应向原告支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。被告李栋、张飞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告邱慎红为证明与被告李栋、张飞之间存在房屋买卖合同关系及被告李栋、张飞违约的事实，提交：房屋买卖合同一份、2020年12月7日张飞出具的收条一份、生效民事判决书一份。被告李栋、张飞未到庭，亦未提交书面答辩意见，视其对抗辩权的放弃，原告所提供的上述证明能够形成证据链证明双方存在房屋买卖合同关系及被告李栋、张飞违约的事实。根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：涉案房屋系被告李栋单独所有。2020年11月18日，原告邱慎红（房屋买受人，乙方）与被告李栋（房屋出卖人，甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，载明：甲方所售房屋坐落于淮安市清江浦区，建筑面积94.72平方米；该房屋已经设定抵押：第一个抵押权人为：邮政银行，抵押金额45万元，第二个抵押权人为：个人，抵押金额为20万元，还款解押：甲方应于签署本合同之日起30个工作日内办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。本协议签署之日起，甲方应保证不再就该房屋设立新的抵押，如因乙方违反前承诺，导致该房屋不能办理产权的登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失；甲乙双方同意，交易房屋总价款为90万元；乙方于2020年11月18日将定金5万元支付给甲方；甲乙双方约定于申请办理权属转移登记前，乙方将第一笔购房款65万元以理房通资金存管的方式支付给甲方；甲方同意乙方以商业贷款方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，贷款金额为20万元；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；甲乙双方在合同履约的过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订当日，原告向被告张飞支付购房定金5万元。2020年12月7日，原告向被告张飞支付购房定金13万元。后由于被告未按约办理抵押注销登记手续，原告遂向本院提起诉讼，要求被告协助办理涉案房屋不动产登记手续，因案外人邮储银行淮安市分行、马网红分别在涉案房屋设定了抵押权，抵押金额分别为45.7万元、36万元。本院（2019）苏0812执5199号案件对涉案房屋实施了查封措施，本院（2020）苏0812民初9116号案件、（2021）苏0812执986号案件实施了轮候查封。在该案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，请求查封涉案房屋。本院经审查后，依法查封了涉案房屋，该案的保全措施亦为轮候查封。因涉案房屋存在事实上无法履行的情形，本院于2021年6月29日作出（2021）苏0812民初3111号民事判决书，判决驳回原告邱慎红的诉讼请求，案件受理费12800元，减半收取6400元，保全费2320元，合计8720元，由原告邱慎红负担。现原告邱慎红以被告李栋、张飞无法协助其办理不动产登记证书为由，诉至本院，要求解除涉案房屋买卖合同、退还定金及购房款并赔偿违约金，引发本次诉讼。以上事实有《存量房屋买卖合同》、（2021）苏0812民初3111号民事判决书、收条以及原告陈述载卷记录。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告邱慎红与被告李栋签订的《存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，原、被告双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按约支付被告定金5万元，购房款13万元，但是被告李栋未能按约解除涉案房屋上设定的抵押权，导致涉案房屋无法办理不动产登记手续，涉案合同无法继续履行，现原告邱慎红要求解除双方签订的房屋买卖合同并退还定金5万元、首付款13万元，未违反法律规定，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李栋未能按约履行合同义务，其行为构成根本违约，应该承担违约责任。根据双方合同约定：“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%”故被告李栋应支付原告邱慎红违约金18万元。在原、被告签订房屋买买买合同之前，涉案房屋已经被多轮查封，原告邱慎红作为购买人应当尽到审慎义务，且（2021）苏0812民初3111号民事判决书已明确该案件诉讼费6400元、保全费2320元，原告邱慎红自行负担，另合同约定违约金已足以弥补其损失，故对于原告邱慎红要求被告承担该案件相关费用的请求，本院不予支持。由于涉案房屋系被告李栋单独所有，且涉案房屋买卖合同系原告邱慎红与被告李栋签订，该合同主体为邱慎红、李栋，现原告邱慎红要求被告张飞承担退款及赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱慎红与被告李栋于2020年11月18日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告李栋于本判决生效之日起五日内一次性退还原告邱慎红定金5万元、购房款13万元，支付违约金18万元，合计36万元；三、驳回原告邱慎红其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6831元，减半收取3415.5元，由被告李栋负担3350元，由原告邱慎红负担65.5元.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年八月二十七日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。