北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9554号上诉人（原审被告）：孟令红，女，1982年8月28日出生，汉族，住址河北省高碑店市。委托诉讼代理人：卢涛，北京京硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘希佳，北京京硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红影，女，1979年4月5日出生，汉族，住址北京市房山区。原审被告：张磊，男，1980年11月20日出生，汉族。原审被告：赵岳娟，女，1982年10月16日出生，汉族，住址北京市房山区。上诉人孟令红因与被上诉人张红影、原审被告张磊、原审被告赵岳娟申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初9061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟令红上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回张红影一审诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由张红影承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．在一审法院查封涉案房屋之前，孟令红已经与张磊、赵岳娟签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），并且约定了待涉案房屋可以上市交易后，张磊、赵岳娟配合孟令红办理相关的过户手续。张磊是在2002年12月17日签订的商品房买卖合同，因此，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，孟令红与张磊、赵岳娟签订的房屋买卖合同，并没有违反经济适用房的交易保护期限，属于有效合同。目前，涉案房屋已经取得房产证满5年，可以正常上市交易。2．孟令红与张磊签订房屋买卖合同的目的不是为借款作担保。孟令红向张磊转账125万元后，张磊即将房屋交付给孟令红。从2015年开始，孟令红一直在缴纳涉案房屋的物业费。如果张磊仅仅是以房屋作为担保，不用将房屋交付给孟令红。孟令红与张磊之间签订了由房地产经纪公司作为居间方的房屋买卖合同，孟令红交纳了居间费。如果孟令红与张磊之间仅仅是借贷关系，是无需找中介公司并交纳中介费的。孟令红与张磊之间签订房屋买卖合同在先（2015年2月12日），并且约定办理公证后，孟令红交付剩余房款。之后孟令红才与张磊、赵岳娟签订《借款协议》。孟令红不懂法律，把公证当作确保张磊可以按时过户的条件，故提出先公证、再转账借款。孟令红在与张磊签订房屋买卖合同之前，张磊陆续从孟令红处借款60万元，并且到期后一直未归还。如果孟令红明知张磊没有偿债能力，仍然继续出借125万元，与常理不符。事实情况并非一审法院认定的张磊与孟令红签订《借款协议》后同时签订房屋买卖合同。孟令红与张磊之间签订的房屋买卖合同与《借款协议》，从未约定债务人到期未清偿债务，财产归债权人所有，而是自双方签订房屋买卖合同、交付房款后，涉案房屋即归孟令红所有。3．孟令红已经按照房屋买卖合同的约定支付全部价款，且因为涉案房屋的房产证未满五年不得上市交易，孟令红无法办理过户手续，并非孟令红自身的原因未办理过户登记。二、一审判决审理程序违法。孟令红已于2021年3月3日以房屋买卖合同纠纷为案由，将张磊诉至法院，要求确认孟令红与张磊签订的房屋买卖合同有效，并要求张磊协助孟令红办理房屋过户手续。由于该案最终判决结果会直接影响到本案的审理，孟令红已经在2021年3月3日以邮寄方式向一审法院提交中止审理申请书。一审法院应当裁定中止审理此案，待房屋买卖合同纠纷案件作出判决后再行审理。一审法院未裁定中止审理，直接作出判决，程序违法。三、一审判决适用法律错误。在一审法院查封涉案房屋之前，孟令红已经与张磊、赵岳娟签订合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋，并且已支付全部价款，非因孟令红自身原因未办理过户登记。本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孟令红对涉案房屋享有的权利能够排除强制执行。张红影辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孟令红的上诉请求，维持一审判决。张磊述称，同意孟令红的上诉请求。赵岳娟未参加二审诉讼，亦未发表书面陈述意见。张红影向一审法院起诉请求：继续执行拍卖张磊位于房山区良乡镇北潞华家园5号楼2单元0502号房产。一审法院认定事实：2014年11月16日，张磊、赵岳娟向张红影借款40万元到期未还，张红影起诉至一审法院。一审法院作出（2015）房民（商）初字第09282号民事判决书，判决张磊、赵岳娟返还张红影借款40万元。判决生效后，张红影申请强制执行，一审法院以（2016）京0111执2751号立案执行。在执行过程中依法查封张磊名下位于北京市房山区良乡镇北潞华家园5号楼2单元0502号房屋。孟令红向一审法院提出异议，称其与张磊于2015年2月12日签订房屋买卖合同，购买张磊名下的涉案房屋，支付全部房款后入住房屋至今。因房屋系经济适用住房，未满五年，无法办理过户。一审法院于2020年8月5日作出（2020）京0111执异271号执行裁定书，撤销对张磊名下位于北京市房山区良乡镇北潞华家园5号楼2单元0502号房屋已采取的执行措施。张红影不服（2020）京0111执异271号执行裁定书，提起申请执行人执行异议之诉。2015年2月13日，借款人张磊、赵岳娟夫妻与出借人孟令红在北京市方正公证处签订《借款协议》，张磊父母张茂军、赵秋凤作担保，张磊、赵岳娟向孟令红借款185万元，利息按同期银行贷款利率的四倍计算，借期一年。当日下午4时许，孟令红转账支付给张磊借款125万元。其余60万元，为之前张磊多次向孟令红所借累计所致。2015年2月25日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。涉案房屋所有权人为张磊，房屋性质为经济适用房，登记时间为2015年1月12日。为担保债权的实现，张磊与孟令红于2015年2月12日签订房屋买卖合同，约定孟令红购买张磊的上述房产，房价为185万元。因房屋系经济适用住房，未满五年，不能办理过户手续，双方约定在该房屋上市后一个月内过户给孟令红所有。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”本案中，张磊在与孟令红签订借款合同后同时签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同的目的是为借款作担保，双方之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，且双方买卖的房屋系经济适用房，在禁止上市交易的交易期内，故此双方的买卖合同因违反相关法律、法规等禁止性规定，本身亦无效。因此，孟令红不符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定。张红影提出的请求法院依法继续执行拍卖张磊位于房山区良乡镇北潞华家园5号楼2单元0502号房产的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。赵岳娟经公告传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行张磊名下位于北京市房山区良乡镇北潞华家园5号楼2单元0502号房产。本院二审期间，孟令红围绕上诉请求提交了以下证据：证据一、出卖人北京市房山区房地产开发总公司与买受人张磊于2002年12月17日签订的《商品房买卖合同》原件；证据二、北京市房山区房地产开发总公司向张磊开具的两张购房发票原件，用以证明张磊购买涉案房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订，故张磊和孟令红签订的房屋买卖合同并未违反经济适用房的交易保护期限，属于有效的合同。证据三、张磊和孟令红的丈夫李鑫明之间2019年9月27日的通话录音，用以证明涉案房屋买卖是孟令红与张磊之间真实的意思表示。证据四、证人赵某的证人证言，赵某出庭陈述称，张磊欠赵某钱未偿还，主张把涉案房屋出售给孟令红拿到购房款后向赵某偿还欠款，其全程参与了张磊与孟令红签订房屋买卖合同及办理公证的过程，可以证明张磊与孟令红双方之间系真实的房屋买卖关系。证据五、证人邰某的证人证言，邰某出庭陈述称，其作为北京九州宏业房地产经纪公司（以下简称九州宏业公司）的业务员，为张磊、孟令红拟定的房屋买卖合同；因涉案房屋为经济适用房，孟令红担心过户问题，由邰某在房屋买卖合同第十三条手写了“待此房可以到房山建委过户时，也就是上市后，双方到过户大厅将此房过户”，用以证明张磊与孟令红之间确实是买卖关系。证据六、搬家照片2张，用以证明2015年2月13日张磊及其家人正在打包搬家，准备将房屋交付给孟令红。证据七、（2020）京0111民初6102号案件的起诉书、谈话笔录，用以证明2020年孟令红曾起诉要求张磊履行房屋买卖合同并配合其办理过户手续，张磊认可双方之间是房屋买卖合同关系，也愿意配合办理相关手续，孟令红和张磊之间系真实的房屋买卖合同关系。证据八、（2019）京0111执异416号执行裁定书，用以证明孟令红于2019年对涉案房屋的查封提出了执行异议，孟令红一直在以房屋所有权人的名义，积极维护自身权利。证据九、孟令红（出租方）与案外人单金卫（承租方）签订的《北京市房屋租赁合同》，用以证明孟令红在支付购房款后，就实际占有涉案房屋，自2015年3月8日起就已经将房屋出租给他人。张红影对孟令红提交的上述证据中证据七和证据八的真实性认可，证明目的不认可；对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。张磊对孟令红提交的上述证据的真实性及证明目的均认可。本院补充查明，2015年2月12日，张磊作为出卖人（甲方）、孟令红作为买受人（乙方）、九州宏业公司作为居间方（丙方），共同签订房屋买卖合同，约定孟令红向张磊购买涉案房屋，成交价格为185万元；本合同签订之日，买受人交纳购房定金37万元；买受人于此房公证后支付余下全部房款148万元；出卖人应当在付清房款当天将该房屋交付给买受人。该合同第十三条补充协议及其他约定，手写以下内容：1．因此房屋为经济适用房，经甲乙双方商定于2015年2月13日付清房款到公证处公证，此房屋交于乙方使用，待此房可到房山建委过户时，也就是上市后，双方到过户大厅将此房过户；……4．甲方自愿将夫妻双方的身份证、结婚证、户口本、此房屋产权证交于乙方保管至该房屋过户；5．双方商定此房屋上市后一个月内，双方到权属部门过户。在该合同落款处，张磊、赵岳娟在出卖人处签名，孟令红在买受人处签名，九州宏业公司在居间方处盖章。2015年2月13日，孟令红向张磊转账支付125万元。张磊、赵岳娟出具收款证明，确认张磊于2015年2月13日收到孟令红交来北潞华家园5号楼2单元502号房屋总房款185万元整，全款已付清（转账125万元整、现金60万元整）。一审期间，孟令红提交了其作为出租人于2020年5月2日与承租人黄振兴签订的《北京市房屋租赁合同》以及于同日交纳中介费1800元的收条；还提交了其交纳涉案房屋2015年至2020年物业费的收费收据以及交纳涉案房屋楼道灯电费的收据，用以证明其已实际占有房屋。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孟令红作为案外人，为证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，提交了其于2015年2月12日作为买受人与出卖人张磊、居间方九州宏业公司共同签订的涉案房屋买卖合同，其于2015年2月13日向张磊转账125万元的银行凭证以及张磊和赵岳娟出具的收款证明；此外，还提交了其作为出租人与案外人签订的房屋租赁合同以及其交纳涉案房屋物业费及楼道灯电费的收据，用以证明其与张磊之间签订有真实的房屋买卖合同，已经支付了全部购房款，并且已经实际占有房屋。二审期间，孟令红进一步提交了张磊与北京市房山区房地产开发总公司于2002年12月17日签订的《商品房买卖合同》及购房款发票原件，用以证明张磊转让的涉案经济适用房的原购房合同系2008年4月11日之前签订，张磊在与孟令红签订的转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，且在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件，据此主张张磊与孟令红签订的房屋买卖合同有效。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据审理查明的事实，孟令红在与张磊就涉案房屋签订买卖合同时，明知该房屋属于经济适用房，当时处于限制上市交易期限内，尚不具备办理房屋所有权转移登记的条件，因此，其对于未能及时办理涉案房屋的过户登记存在过错，亦应承担由此产生的相应风险。鉴于孟令红提出的执行异议理由不符合上述司法解释规定的情形，故其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院对申请执行人张红影要求继续执行涉案房屋的诉讼请求予以支持，处理结果并无不当。综上所述，孟令红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由孟令红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 欣审 判 员  李卫东审 判 员  王 朔二〇二一年八月三十日法官助理  苏琪越书 记 员  侯雨欣