上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初46102号原告：徐正和，男，1966年3月10日出生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：朱幼华，江苏启星律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾洵异，江苏启星律师事务所律师。被告：上海合茂房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李永强，董事长。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。原告徐正和与被告上海合茂房地产发展有限公司(以下简称合茂公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐正和及其委托诉讼代理人朱幼华，被告合茂公司的委托诉讼代理人陈应春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐正和向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《物业定制协议》；2.被告退还原告已付购房款人民币(币种下同)281,000元并支付原告利息(以281,000元为本金,自2016年8月12日起按照年利率10%计算到实际支付日止)；3.赔偿原告违约金70,079元,可预期利润损失92.235万元(以评估金额为准)。事实及理由：2016年8月2日，原、被告签订《物业定制协议》，由原告购买被告位于上海市浦东新区环庆南路XXX弄XXX号楼1206室房屋(以下简称系争房屋)，约定了面积、单价、总价、支付时间等内容。签约后，原告支付了281,000元。2019年6月，被告向原告寄送《解除物业定制协议的通知书》。但据原告了解，被告早于2018年7月16日就向政府部门申请将涉案房屋更改为租赁用房，故意制造不履行的合同障碍，并欺瞒政府部门，谎称涉案房屋为在建未售，故原告诉请如前。被告合茂公司辩称，1、被告在未取得预售许可证的情况下，与原告签订《物业定制协议》，将系争房屋出售原告，《物业定制协议》应为无效。2、同意退还原告购房款281,000元，并支付自2016年8月12日起至2018年8月31日止，按照每年10%计算的利息，但不同意支付之后的利息，系原告不办理退房手续造成损失扩大。3、《物业定制协议》只是意向书，并非买卖合同，不同意赔偿违约金和预期利益。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，甲方合茂公司与乙方徐正和签订《物业定制协议》一份，第一条定向合作开发的基本情况约定，1、甲方已取得合庆14-01地块的土地使用权，土地用途商业、办公。2、本协议所涉及楼宇位于环庆南路XXX弄-号(该幢楼的最终楼号以有关部门核定为准)，建筑面积17235平米(最终具体面积以政府相关部门实测面积为准)。3、该楼宇用途为办公，属框架结构。4、本协议定向房间号为2#1206，面积55.9平米。第二条价格及支付方式约定，1、按建筑面积计价，单价为25,073.20元/平米。乙方意向持有办公楼的总款项暂定1,401,592元。甲方取得商品房预售许可证后自动转为购房款，双方在交付时按实测面积最终结算。2、乙方应于2016年8月12日前，向甲方支付定制意向金共计281,000元。项目符合预售条件，即甲方取得该项目之商品房预售许可证后十个工作日内，双方签署相应的商品房预售合同，补足首付款50%，420,592元，并将剩余款项70万元按银行贷款方式支付至甲方账户。第四条房屋交付方式及日期，本协议所涉楼宇，将于2018年6月30日前取得建设工程竣工验收备案证明，乙方付清全部房款项及根据商品房预售合同等有关规定应由乙方支付的相关费用后，双方办理过户手续，具体按照商品房预售合同约定为准。本协议所涉楼宇交付标准为甲方取得竣工验收备案证明。第五条规划、设计变更的约定，……关于该房屋的建筑设计变更，经有关政府部门批准的不属违约，甲方不承担违约金和赔偿金。如果对乙方使用功能确有影响的，乙方可在得知变更设计后的15日内提出退房，否则视作同意变更。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起90天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。无论乙方是否退房，甲方均不承担违约金、赔偿金及其他任何违约责任。第九条违约责任，甲方应严格按本协议第四条约定向乙方交付房屋，若逾期甲方应向乙方支付违约金。逾期不超过90天，违约金按乙方已支付的款项万分之一计算，违约金自本协议第四条约定的最后交付期限之第二天起算至进户通知书约定的交付之日止。如逾期超过90天，乙方同意不解除本合同，自本协议规定交付期限之第二日起，至进户通知书约定的交付之日止，如未超过九十日的，违约金按乙方已支付的款项日万分之一计算；如超过九十日的，自第九十一日起，违约金按乙方已支付的款项日万分之二计算。乙方确认，甲方按照本协议承担违约责任时，违约金总额最高不超过总款项的5%。之后，原告向被告支付了定制意向金281,000元。2018年7月16日，被告合茂公司向上海市浦东新区整治办出具《承诺书》，表示系争房屋所在项目系在建未售项目(已批未建、在建未售)，根据商业办公清理整顿工作要求，项目转为租赁用房。此后，被告合茂公司出具了《合庆镇14-01地块和航头R-4地块商业办公清理整顿项目转租赁住房综合评估报告和转型方案》，上海市浦东新区人民政府予以批准。被告合茂公司与上海市浦东新区规划和自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2019年5月22日，上海市浦东新区建设和交通委员会向被告合茂公司出具《责令改正通知书》，要求被告合茂公司立即改正擅自预售商品房的行为。2019年6月17日，被告合茂公司向原告发送《解除物业定制协议的通知书》，载明，2018年7月，我公司已函告您：受上海市政策等客观原因影响，“绿地海岸城”项目将无法按照贵我双方签订的《物业定制协议》约定方案进行施工，请您尽快前来办理退款手续并领取补偿金，补偿金以您实际支付的定制意向金为基数，自您付款到账之日起按年利率10%计算至2018年8月31日。然，截至本函发出之日您仍未前来办理，现郑重通知您如下事宜：一、自本通知达到或视为送达您的同时，您与我公司签订的《物业定制协议》即解除。二、请您自收到本通知之日7个工作日内前来我公司办理退款手续。我公司将在退款手续办理完成后7个工作日内将您支付的定制意向金及补偿金退还至付款账户。补偿金支付标准以原函件载明内容为准。2018年8月31日之后补偿金不再计算。三、若您未能在2019年6月30日之前前来办理退款手续，则我公司有权将您支付的定制意向金、补偿金无息退还至您的付款账户。如产生任何退款风险，由您自行承担相关的一切损失。另查明，系争房屋同一小区业主曾起诉被告合茂公司，案号为(2018)沪0115民初82207号，该案经审理查明，2014年6月20日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发沪浦地(2014)EAXXXXXXXXXXXXXX号《建设用地规划许可证》，用地单位为合茂公司；用地项目名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目；用地性质为商业办公；用地面积为44526.80平米。2016年5月6日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发沪浦规建张(2016)FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，建设单位为合茂公司；建设项目名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目(桩基)。2016年5月18日，上海市浦东新区建设和交通委员会颁发编号为1402PD0110D01的《建筑工程施工许可证》，建设单位为合茂公司；工程名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目1标(桩基工程)；建设地址：浦东新区合庆镇14-01地块，东至14-03地块、西至凌杨路、南至14-03地块、北至环庆南路。2016年6月23日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发沪浦规建张(2016)FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，建设单位为合茂公司；建设项目名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目(除桩基)；建设规模为154188.47平米。2016年6月24日，上海市浦东新区建设和交通委员会颁发编号为1402PD0110D02《建筑工程施工许可证》，建设单位为合茂公司；工程名称为浦东新区合庆集镇14-01地块商办综合项目2标(除桩基)；建设地址：浦东新区合庆镇14-01地块，东至14-03地块、西至凌杨路、南至14-03地块、北至环庆南路；建设规模为154188.47平方米。2017年3月3日，中国人民解放军94969部队向上海市浦东新区规划和土地管理局发送《关于合庆镇14-01板块项目影响战备任务事》，主要内容为“合庆镇14-01板块商业综合体项目，其中两栋楼规划设计高度为89.3米，现施工高度达60米，……现特致函商请意见如下：一、为确保我部作战任务的顺利完成，责令该项目立刻停工……2017年3月8日，上海市浦东新区规划和土地管理局向合茂公司发送《关于要求合庆镇14-01地块项目暂缓施工的通知》，主要内容为，因合茂公司合庆镇14-01地块项目的建设高度……，请你司即刻暂缓项目施工，待相关部门验收协调。2017年5月9日，上海市各政府部门联合发布沪建房管联【2017】400号关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见，停止审批公寓式办公项目，明确不得建设公寓式办公项目；对于已批未建的项目，要重新审图……；对于在建未售的项目，从房型设计以及水电燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续……2018年7月12日，合茂公司向绿地海岸城业主发出《通知》，载明，2017年5月至7月，上海市相关政府部门发布了一系列关于清理商改住项目的新政策。根据新政策要求，“绿地海岸城”项目将无法按照贵我双方签订的《定制协议》约定方案进行施工、销售。以上系我公司无法预测且无法改变的客观情况，因此给广大业主带来的不便，我公司在此致以深深的歉意。为防止损失进一步扩大，保护广大业主权益，我公司特制定解决方案如下：一、请业主在2018年7月31日前携带《物业定制协议》原件及身份证原件前来我公司售楼处办理退房手续。二、我司将在退房手续办理完成后5个工作日内将业主支付的定制意向金无息退还至付款账户(或业主指定账户)。并以业主实际支付的定制意向金为基数，按照年利率10%向业主支付退房补贴，退房补贴按业主实际付款时间计算。审理中，原告表示，以起诉状副本等材料送达被告之日作为合同解除日。本院于2021年5月24日送达被告本案起诉状副本等材料。本院认为，原告徐正和与被告合茂公司签订的《物业定制协议》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效。被告主张《物业定制协议》因其未取得预售许可证而无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，但本案中，原、被告签订的《物业定制协议》明确约定，“待被告取得预售许可证后十个工作日内双方签署相应的商品房预售合同”，可见，该协议系双方为达到购房目的而订立的购房意向合同，而非商品房预售合同，并无适用上述司法解释的基础，被告该项抗辩，本院难以采纳。现被告无法取得预售许可证，导致合同无法履行，原告主张解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告同意退还原告购房款281,000元，并赔偿原告自2016年8月12日至2018年8月31日止按照年化10%的标准计算的利息，于法不悖，本院予以照准。至于2018年9月1日起的利息损失，被告合茂公司于2018年7月通知原告办理退房手续，已尽到注意义务，原告要求2018年9月1日之后仍按年利率10%计息无法律依据，本院考虑本案实际情况，判决被告按中国人民银行发布的同期存款利率的标准支付自2018年9月1日至本案判决生效之日止的利息。原告要求被告承担违约金及预期利润损失，一方面，《物业定制协议》约定的违约金系针对逾期交房的情形，而合同并未对交房时间作为明确约定，违约金条款缺乏适用的基础，本院难以采纳；另一方面，《物业定制协议》为预约，且无法签订预售合同不能完全归责于被告一方，故该项诉请，本院亦难支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告徐正和与被告上海合茂房地产发展有限公司签订的《物业定制协议》于2021年5月24日解除；二、被告上海合茂房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐正和定制意向金281,000元；三、被告上海合茂房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐正和利息损失(以281,000元为本金，按年利率10%的标准计算自2016年8月12日起至2018年8月31日止；以281,000元为本金，按中国人民银行发布的同期存款利率的标准计算自2018年9月1日起至本案判决生效之日止)；四、驳回原告徐正和的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,260元，减半收取8,130元，由原告徐正和负担4,856元，被告上海合茂房地产发展有限公司负担3,274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。