广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1044号上诉人（原审被告）：张珍辉，男，汉族，1973年1月26日出生，住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：广东客天下物业管理有限公司，统一社会信用代码914414006713520156，住所地梅州市梅江区彬芳大道中79号。法定代表人：戴华栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：林腾英，该公司员工。委托诉讼代理人：丘翠兰，该公司员工。上诉人张珍辉因与被上诉人广东客天下物业管理有限公司（以下简称客天下物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2021)粤1402民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张珍辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人对上诉人现居住的房屋漏水、渗水进行修理、维护完缮；3.判令被上诉人对上诉人现居住房屋、卫生间的公用上下水管道、落水管，因渗水而被其他业主堵塞，进行处理和修复；4.由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一、上诉人在入住梅江区状元府前，与物业公司签订了《物业服务协议》，在尚未享受物业服务前已缴纳物业费用，上诉人没有恶意拖欠物业费用。因被上诉人没有解决上诉人反映的合法合理诉求，上诉人才与被上诉人对簿公堂，实属无奈。二、上诉人现居住的2栋1402房，于2017年12月入住，于2018年3月即发现房屋天面、屋顶多个地方渗水、漏水。经上诉人多次向被上诉人反映，被上诉人一直推拖或敷衍，直到上诉人要求被上诉人退回所交物业费用，被上诉人才安排工作人员到现场简单查看，并提议在天面打钉的处理方案。上诉人提出，顶楼天面的防水没有做好，底部打钉不符合实际，治标不治本，在天面积水多了以后，一样会渗漏，上诉人请求被上诉人改用其它长久有效的方式。但被上诉人表示，无其他方法，要不就由上诉人自行处理。此后至今，被上诉人再无提出协商处理或以其它方式修缮。上诉人作为业主，缴纳了物业费用，就应该享受服务。在上诉人签订的《物业服务协议》第二条约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、保安岗亭”。屋顶渗水、漏水，属于房屋建筑共用部位的维修、养护和管理的一部份。2018年3月发现问题至今，被上诉人没有解决上诉人提出的问题，严重违背了《物业服务协议》，损害了上诉人的权利，这是上诉人不愿意缴纳物业管理费用的原因之一。被上诉人的不作为，造成状元府小区的业主不愿缴纳物业费用或拖欠费用。只有被上诉人改善服务质量，保障业主的权利，业主才有义务缴纳物业费用。三、2020年5月，13楼2号房的业主向上诉人反映，其卫生间会漏水，经检查，是共用的上下水管道漏水。按《物业服务协议》中第二条约定“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯”，应由被上诉人予以解决。但被上诉人不处理，致使1302房业主把卫生间公用上下水管道用发泡胶堵塞，造成上诉人家的卫生间无法下水，不能正常使用。四、对于上诉人屋顶砌花池的问题，虽然楼顶属于共用部位，被上诉人向城管部门报告属于履行管理职责，但除上诉人砌的花池被拆除外，其他业主利用顶楼共用部分私自搭建的建筑却未拆除，被上诉人没有同等处理。五、根据《梅州市住宅小区物业管理服务标准》和《业主临时管理公约》，被上诉人作为3A级物业服务公司，未积极履行应尽职责。主要表现在：1.被上诉人从未与上诉人进行有效沟通，很多问题没有处理，导致业主与物业公司矛盾激化；2.被上诉人未适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动；3.从第一批业主入驻至今，被上诉人从未公布财务收支，对临时车辆的超时停放收费没有开具收据；4.未建立健全物业工作人员的管理制度；5.被上诉人未能提前通知业主停水、停电，小区多次在夜晚用水高峰期停水，空中花园的照明设施不足，经业主反映多次都未能解决；6.安保措施不足，公共秩序混乱；7.小区内保洁措施不到位，施工后的场地长时间没有清理。因被上诉人没有履行合同约定的符合行业标准的物业服务，上诉人有权根据《合同法》第67条规定，暂时拒绝缴纳物业费用。在被上诉人按合同履行其义务后，上诉人再缴纳所欠物业费用。客天下物业公司辩称，一审判决正确，请求维持。上诉人的第二项、第三项上诉请求与本案无关，上诉人应另行主张。客天下物业公司于2021年1月4日向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业费4281.98元及违约金4314元，合计8595.98元，2020年11月26日后的违约金以实欠款项以日3‰另计；2.判令诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：梅江区“状元府”住宅小区由梅州市超群房地产开发有限公司（下简称：超群公司）开发。原告是超群公司委托的前期物业服务公司，于2016年进驻。原告原名为“梅州市客天下物业管理有限公司”，2020年4月30日变更为现名。被告购买了状元府小区2栋顶楼套房，2016年10月14日收房时与原告签订了《物业服务协议》，约定物业费每平方米每月1.3元，每月物业费于当月25日前缴交。被告套房建筑面积143.21平方米，每月物业费186.17元。被告称其于2017年底入住。被告入住后，因发现房间天花板渗水向原告反映要求维修。但原告汇同开发商工程部勘查现场后，提出以在天花板“打钉注浆补漏”形式修补，被告不同意，要求在天面重做防水，双方产生争议，一直未达成一致意见。另外，因被告在天台砌花池，原告发现后报告城管部门，城管部门前来拆除了被告花池，导致双方矛盾升级。加上其他被告认为原告未尽服务职责、管理不到位的事宜，从2019年1月开始，被告开始拒交物业费。原告催缴未果后提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《物业服务协议》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据当事人诉辩意见，本案争议焦点是被告拒交物业费的理由是否合法成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定精神，业主拒交物业费需有“正当理由”，即以物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵为前提。原、被告签订的《物业服务协议》约定原告需对小区房屋共用部位（包括楼盖、屋顶）、共用设施（包括上下水管、落水管、消防设施）进行维护、修理、管理，因此被告反映的屋顶渗水、消防楼道堆放杂物问题，确属原告服务管理职责范围。但从调查事实看，被告屋顶渗水问题应属于建筑质量问题，并非原告造成。而原告接到被告投诉后，已汇同开发商工程部门上门维修，但因维修方式未与被告达成一致意见而未进行，该行为不能认定被告不履行物业合同或履行合同有重大瑕疵。同理，消防通道堆放杂物问题，因涉及执法权问题，且不能因有堆放未及时清理就认定原告不履行合同或履行合同有重大瑕疵。对于原告屋顶砌花池问题，楼顶属于共用部位，被告未经其他共有人同意擅自砌花池侵犯其他共有人权益，原告向城管部门报告反而证明其履行了管理职责。对于被告房屋卫生间向楼下渗水问题，是开发商下水管质量问题还是被告装修防水未做好，现无有效、充分证据证明。原告协调时要求的维修方式被告不满意，但不代表原告违约，因原告仅是履行协商职责。至于原告未为被告及时寻找、更换车位问题，属于服务瑕疵，达不到拒交物业费程度。综上，被告拒交物业费的理由、依据不够充分，原告要求其补交2019年1月起至2020年11月的物业费4281.98元（143.21平方米×1.3元×23个月），一审法院支持。但对于违约金，因被告未交物业费是因对原告服务质量有争议，并非无故不交，结合本案实际，一审法院不予支持。被告辩称其缴交了2018年一年的物业费，因原告已更正其主张的物业费是从2019年1月起算，故被告该辩解不影响其缴交2019年起的物业费。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月30日判决：一、被告张珍辉应在本判决生效后五日内，支付2019年1月至2020年11月的物业费4281.98元给原告广东客天下物业管理有限公司；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取25元（原告已预交），由原告负担12.5元，被告负担12.5元。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据张珍辉的上诉主张，本案二审主要争议焦点：能否支持张珍辉拒交物业费。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，客天下物业公司主张张珍辉拖欠2019年1月至2020年11月的物业费，适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。物业公司提供的服务面向全体小区业主，关系到全体业主的共同利益。上述第六条规定的业主可以拒交物业费的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。再次，本案中，被上诉人是上诉人所在小区的物业公司。上诉人主张的屋顶渗水问题，被上诉人因与上诉人未就维修方式达成一致意见而未解决；上诉人主张的其房屋卫生间向楼下渗水问题，各方当事人对属于公共下水管道质量问题还是上诉人卫生间装修防水问题有争议，从本案现有证据亦难以认定该卫生间向楼下渗水问题的真正原因，进而难以认定被上诉人不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。上诉人主张的其他物业服务问题，亦不足以认定构成上诉人拒交物业费的法定理由。且一审法院已考虑了双方对物业服务质量有争议的情况，没有支持被上诉人关于上诉人承担违约金的请求。最后，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。上诉人未在一审中依照法定程序提出诉讼请求。对上诉人在本案二审提出的诉讼请求，双方无法调解，本院在本案二审中依法不作审理。同时，也希望被上诉人能立足于长远发展，积极听取小区业主的意见，与小区业主多加沟通，向包括上诉人在内的小区业主提供优质的物业服务。综上所述，上诉人张珍辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人预交），由上诉人张珍辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 张孟棋审 判 员 陈国华二〇二一年八月二十日法官助理 范宜洪书 记 员 巫锾宇