贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初8688号原告：毕节市佳和物业服务有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区深圳路樽憬财富广场，统一社会信用代码：915205006927051584。法定代表人：陈胜前，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎汝甲（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师。被告:刘昀，男，汉族，1986年11月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市佳和物业服务有限责任公司（下称：佳和物业公司）与被告刘昀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人黎汝甲，被告刘昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告物业管理费2232元，即2019年6月18日至2020年6月17日，并以2232元为基数按照中国人民银行公布的同类人民币基准利率的1.3倍支付利息给原告（在庭审过程中,原告自愿放弃利息）。2、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由,毕节市佳和物业服务有限公司系专门从事物业管理服务的公司。2015年原告接受贵州樽憬房地产开发有限公司的委托，对其开发的樽憬财富广场小区进行物业管理。2018年5月26日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供共用部分、共用设施维护、修缮服务。被告按照住宅面积每月每平米1.5元的服务费支付给原告。原告按照合同的约定履行了义务，但被告至2019年6月18日以来，一直未缴纳原告的物业管理服务费，原告多次催要，但被告一直未缴纳。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”;《物业管理条例实施细则》第四十二条:“应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，业主有按照合同约定缴纳物管费的义务。在该案中，原告向被告提供了相应的物业服务，被告就应该缴纳物管费，被告不缴纳物业服务费的行为已经属于严重的违约。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所诉为谢!被告刘昀答辩称，物业费，正常情况下物业公司服务于群体,本应该缴纳物业费的,为什么我没有缴纳，因为物业公司服务不到位,不作为，发现小区公共区城内违建花园不处理。本人房前长期卫生打扫不干净，不处理。公共通道内到处贴满了广告，过道内天花板长期处于危险状态，通知物业后也没有处理,我去寻找物业前台解决房前卫生未打扫问题，回复的是我房前是由业主自行打扫,前期违规收取三通费用我们要求用三通费抵扣物业费，回复的是只能抵扣80%，我们未答应，后来物业前台打电话来说可以用三通费抵扣物业费,他问同意不，我说的同意，我再叫他转达物业公司，物业服务标准，值不了物业费的1.5元，请求回复，后期一直未收到信息;物业用房所有权属于业主，物业公司未征求业主意见，经营桶装水业务;小区车库门前违规建设垃圾场,未征求业主意见,业主寻找物业要求说明，口气很不好;樽憬房开公司门前违建私家花园不处理，小区外的绿化被商家打为硬化路，物业也未处理，未制止;我家外墙开裂，通知物业来查看，至今也未得到处理;房前安全出口标示牌长期悬挂，楼栋巡查人员在表上签字正常，也给他们前台工作人员反应过，至今仍未处理;电梯照明灯内长期堆满垃圾，影响形象;物业公司作为服务企业，进门的服务岗亭作为摆设，窗户封闭，未起到服务小区的作用，车库卫生一塌糊涂，标示牌长期悬挂，综上所述，我认为物业费不值这么多钱，应给予一定的抵扣。本院经审理确认以下事实：2015年6月7日，原告佳和物业公司为乙方，毕节市樽憬房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对樽憬财富广场小区实施前期物业管理服务。乙方应当提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；电梯的运行和日常维护管理等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积住宅交纳1.5元/平方米/月；物业管理服务期限自2015年7月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时止。合同还约定了其他内容。2018年5月26日，原告佳和物业公司作为甲方与被告刘昀作为乙方签订了《前期物业服务协议》,协议内告与《前期物业服务合同》內容基本一致。被告刘昀系毕节市七星关区樽憬财富广场小区4号楼1902号房的业主，该房屋建筑面积为124.02平方米，被告从2019年6月18日起至2020年6月17日未向原告交纳物业管理服务费，此期间欠付的物业管理服务费为2232.36元（1.50元/月/平方米×124.02平方米×12个月=2232.36元）。原告因向被告刘昀收物业服务费无果，故以上述诉请诉至本院。另查明：原告在提供物业服务过程中，存在环境卫生未及时清扫、公共设施未及时维修等物业服务瑕疵问题。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，原告佳和物业公司与毕节市樽憬房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与被告刘昀签订的《前期物业服务协议》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告系毕节市七星关区樽憬财富广场小区4号楼1902号房的业主，《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》对被告刘昀具有法律上的约束力。原告已按照《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》约定履行了合同义务，被告刘昀应当按照约定支付物业服务费。被告未支付2019年6月18日起至2020年6月17日期间的物业服务费，共计欠付12个月的物业管理服务费，被告应支付。被告辩称原告物业服务管理存在瑕疵，经查明，涉案物业管理存在环境卫生未及时清扫、公共设施未及时维修等问题。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担10%的责任，被告承担90%的物业管理服务费的交付义务，即2232.36元×90%=2009.12元。故原告诉请的物业管理服务费，本院以2009.12元为限予以支持。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定予以调整。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘昀于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市佳和物业服务有限责任公司从2019年6月18日起至2020年6月17日期间的物业管理服务费人民币2009.12元；二、驳回原告毕节市佳和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由被告刘昀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 周 松二〇二一年八月二日书记员 张晓东