重庆市北碚区人民法院重庆市北碚区人民法院民事判决书 （2021）渝0109民初6492号 原告：诸暨市润天物业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市牌头镇新乐村。统一社会信用代码91330681583560527Q。法定代表人：边宇，该公司执行董事。原告：重庆壹喜莱百货有限公司。住所地重庆市北碚区云清路105号1-1。统一社会信用代码91500109MA610DP46E。法定代表人：何锋，该公司执行董事。二原告共同委托诉讼代理人：王洋，重庆学苑（北碚）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：周阳，重庆学苑（北碚）律师事务所实习律师。被告：周文华，男，汉族，1976年9月4日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。被告：刘静，女，汉族，1979年11月20日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。原告重庆壹喜莱百货有限公司（以下简称壹喜莱公司）、诸暨市润天物业管理有限公司（以下简称润天物业公司）与被告周文华、刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆壹喜莱公司、润天物业公司的共同诉讼代理人王洋、周阳，被告周文华、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹喜莱公司、润天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2020年12月1日签订的《租赁协议》；2、判令被告在租赁协议解除后七日内腾退房屋；3、判令被告按照21 662元/月租金标准，立即支付欠付租金至腾退房屋时止；4、判令被告按照3610元/月物管费标准，立即支付欠付物管费至腾退房屋时止；5、判令被告支付自2021年4月26日起，以应付租金和物管费总额为基数，按每日5%的标准计算的滞纳金，至租金、物管费付清时止；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：润天物业公司系位于重庆市北碚区嘉陵风情步行街7号原雄风家居城二楼2F007/8号商铺所有权人。润天物业公司、壹喜莱公司与被告于2020年12月1日签订《租赁协议》，约定润天物业公司委托壹喜莱公司将案涉房屋出租给被告用于商业经营，至2021年10月30日租期届满。《租赁协议》约定租金单价36元/平方米/月、物管费6元/平方米/月，支付方式为按月向壹喜莱公司支付，每月25日前支付次月租金、物管费。《租赁协议》还约定，逾期支付租金、物管费等每日按应付费用的5%支付滞纳金，若逾期五日，出租方有权解除协议，协议解除后承租方应在7日内腾退房屋。现被告经壹喜莱公司催收无果，已逾期支付租金、物管费。为维护原告合法权益，起诉来院，请求依法判决。被告周文华辩称：三方协议是店员刘静代周文华签字，认可该合同，不同意解除租赁合同。2020年7月，壹喜莱公司进场后，租金按约足额支付到其公司账户至今年四月底，五月开始未交租金和物业管理费。原因是壹喜莱公司在没有通知租户的情况下，张贴告示，称合同到期后，不再与商户续租，严重影响经营。其次，原告采用停水停电关门的方式来胁迫商户交付租金。希望与壹喜莱公司协商解决此事。被告刘静辩称：代周文华签订合同后，给周文华讲了的。经审理查明，2018年10月22日，案外人重庆雄风百货广场有限公司（甲方）与周文华（乙方）签订《租赁合同》（以下简称原合同），合同约定甲方将嘉陵风情街7号雄风家居城2F007、2F008号商铺（总建筑面积601.71平方米）出租给乙方经营深圳莫可尼品牌，经营沙发、实木类家具使用，租赁期限从2018年11月1日至2021年10月30日止。还约定乙方逾期支付租金、管理、水、电费及其他应缴费用超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同。2020年12月1日，润天物业公司（甲方）、壹喜莱公司（乙方）与周文华（丙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方分别将包括涉案房屋在内的位于嘉陵风情步行街7号1-1、2-1、3-1、4-1、5-1、6-1、7-1，云清路105号1-1、2-1、3-1、4-1及双元大道15号出租给雄风百货公司，租赁时间均为2013年1月1日至2022年9月30日；雄风百货公司与丙方于2018年10月22日签订租赁协议，雄风百货公司将位于重庆市北碚区嘉陵风情步行街7号雄风家居城2F007、2F008号商铺转租给丙方，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月30日。后甲方与雄风百货公司经协商于2020年6月30日解除双方的租赁合同，自2020年7月1日起，在雄风百货公司与丙方租赁合同剩余租期内，甲方同意继续向丙方提供租赁物和出租服务，并由乙方对该物业的租赁进行经营管理。二、租赁期限为2020年7月1日至2021年10月30日。丙方与雄风百货公司之间的租金、物业费、水电费、空调费等相关费用结算至2020年6月30日，如有预付至2020年7月1日之后的租金和相关费用，由丙方向雄风百货公司主张退还，不得抵扣应当向乙方支付的租金和相关费用。三、自2020年7月1日起，丙方按乙方与丙方协商结果的标准向乙方指定账户支付租金、物业费中央空调费、水费、电费等相关费用。乙方仍按照原合同上的租赁物业出租。丙方折后租金单价为36元/平方米/月，物业管理费为6元/平方米/月，中央空调费为每月按实分摊+线损费；支付方式为按月支付，每月25日前缴纳次月租金、物业管理费及上月中央空调费。四、丙方逾期未缴纳租金、物业管理费、中央空调费、水电费的，每逾期一日，每日按应付款的5%向乙方支付滞纳金，丙方逾期五日未缴纳租金等费用的，乙方有权取消给予丙方的租金等优惠政策，并有权停止对丙方供电、供水等一切物业服务，且有权按照原合同第九章约定解除本协议。五、协议解除后，丙方应在七日内腾退房屋。 拒不腾退的，乙方有权自行收回房屋并追诉丙方相关的违约责任。合同签订后，周文华向壹喜莱公司交付保证金10000元，壹喜莱公司将嘉陵风情街7号雄风家居城2F007、2F008号商铺交予周文华经营成品家具家居使用。另查明，2021年4月26日，壹喜莱公司在案涉房屋所在的商场出入口等多处地方张贴公告“……基于公司经营策略调整，转型经营其他业态，我司现决定：合同到期后将不续约……” 。从2021年5月1日起，周文华未缴纳租金、物业费，壹喜莱公司多次催收未果。本院通过EMS向周文华送达了起诉书副本，周文华于2021年6月22日签收。周文华案涉租赁房屋每月租金为21661.56元/月，物业费为3610.26元/月。以上事实，有《租赁协议》、《缴费通知》、照片及双方当事人的当庭陈述等证据材料为据，足以认定。本院认为，本案中润天物业公司其将案涉房屋租赁给壹喜莱公司，再由壹喜莱公司转租给周文华，润天物业公司未直接与周文华建立租赁关系，故《租赁协议》的出租方是壹喜莱公司，承租方是周文华。刘静系周文华的员工，其帮周文华代签协议，且取得了周文华的追认，合法有效。《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同的解除及房屋的返还。双方合同约定，每月25日前缴纳次月租金、物业管理费，逾期支付租金等费用超过30天，壹喜莱公司有权解除合同。周文华从2021年5月1日起就未支付租金、物业费，已逾期超过30日，现壹喜莱公司起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除时间为起诉书副本向周文华送达之日即2021年6月22日。合同解除后，周文华应当在合理期限内腾空并向壹喜莱公司返还涉案房屋。关于周文华所述壹喜莱公司张贴公告、电梯停运影响其正常经营，其有权不交租金的辩解意见，本院认为租赁合同关系中，双方合同的主要义务分别为交付适租的商铺和支付租金，周文华所述的上述情形并未导致其无法经营、合同目的无法实现，该情形与支付租金不能形成对等给付关系，不能成为周文华拒付租金的理由，对该辩解意见本院不予采纳。关于租金及房屋占有损失费。根据庭审查明的事实，双方的租赁合同于2021年10月30日到期，而壹喜莱公司于2021年4月26日便在商场出入口等多处地方张贴经营业态转型的公告，周文华经营成品家具，对其正常经营确实造成了一定影响，本院酌情从原告应当收取的租金中扣减一个月租金，即2021年5月1日至2021年6月22日期间的租金计算为0元/月+（21661.56元/月÷30天×22天）=15 885元（取整）。扣除保证金10 000元，还需支付5885元。合同于2021年6月22日解除，解除后，周文华仍占有案涉房屋，应当按照租金标准即21 661.56元/月÷30天=722元/天（取整）标准支付房屋占有损失费至实际腾空为止。关于物业费，从2021年5月1日起，按3610.26元/月标准支付物业费至实际腾空房屋为止。关于违约金。根据双方合同约定，被告应当支付违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告主张的违约金标准过高，可以予以减少。本院综合考虑原告的实际损失，兼顾合同履行情况及被告的过错程度，酌情支持违约金800元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告重庆壹喜莱百货有限公司、诸暨市润天物业管理有限公司与被告周文华于2020年12月1日签订的《租赁协议》于2021年6月22日解除。二、被告周文华于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆壹喜莱百货有限公司交还位于重庆市北碚区嘉陵风情街7号雄风家居城2楼2F007、2F008号商铺。三、被告周文华于本判决生效之日起十日内向原告重庆壹喜莱百货有限公司支付租金5885元；并从2021年6月23日起，按722元/天的标准支付房屋占有损失费至实际腾空交还房屋为止。四、被告周文华于本判决生效之日起十日内向原告重庆壹喜莱百货有限公司支付从2021年5月1日起至实际腾空交还房屋时止的物管费，此款以3610.26元/月为标准计算。五、被告周文华于本判决生效之日起十日内向原告重庆壹喜莱百货有限公司支付违约金800元。六、驳回原告重庆壹喜莱百货有限公司、诸暨市润天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由原告重庆壹喜莱百货有限公司负担337.5元，被告周文华负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。   审  判  员      袁晓翔                       二〇二一年八月十六日  书  记  员      李  涛 - 1 -