江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0830民初3574号原告：盱眙天瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码9132083055713062XX，住所地盱眙县盱城街道天鹅湖路1号机动车保姆城。法定代表人：许昌梅，该公司经理。委托诉讼代理人：李孝堂、钱学兵，该公司员工。被告：杨维红，女，1982年12月7日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙天瑞物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“天瑞物业公司”）与被告杨维红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天瑞物业公司委托诉讼代理人李孝堂、被告杨维红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨维红给付原告物业费、经营垃圾处理费及违约金合计6298元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日起，原告开始了物业管理服务，被告杨维红所拥有的物业为盱眙机动车保姆城12-122商业用房，面积为121.69平方米，被告虽然接受了服务，但是从2020年5月5日起至今未缴纳过物业服务费及其他相关费用，原告多次上门催收，被告均推诿搪塞，要求少交若干费用，被告这种变相拒缴费用使原告无法接受，为维护原告单位及广大业主合法权益，特具状法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告杨维红辩称，1、原告天瑞物业公司收费不合理，被告在2020年5月前每年缴纳物业费用1300元，现在原告擅自提价，要求被告交付每年2800多元，严重侵害了被告的合法权益；2、2019年被告家中门前近千块红砖被偷，找原告天瑞物业公司调取监控，但监控已经坏掉，原告天瑞物业公司没有尽到管理的义务；3、被告家中电有故障，找原告天瑞物业公司维修，但管理人员不予维修，物业公司不能尽到服务的义务；4、小区内绿化被破坏，业主私自搭建阳光房，被告多次找原告天瑞物业公司，但是原告严重不作为，至今未能恢复原状。原告天瑞物业公司提高管理费用，在物业管理服务中严重不作为，侵犯了被告的合法权益，其次，物业公司和业主之间的平等主体关系，在实际履行中应该是先履行服务管理义务，业主后缴纳物业费用，而不是先收费，物业费用收到2022年5月明显不公平，被告物业费用已经交纳至2020年5月，2020年5月至2021年5月的物业费用被告向原告交钱，但原告未收，故被告不存在过错，也不存在违约金的问题。本院经审理认定事实如下：被告杨维红系盱眙县机动车保姆城12-122商业用房的业主，房屋面积为121.69平方米。2017年5月6日，原告（甲方）与被告杨维红（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议载明乙方所购买房屋位置为盱眙机动车保姆城12-122商铺，协议约定收费标准（按建筑面积）为商业用房1.60元/㎡/月。在房屋交付使用时由开发公司通知入住时间起一次性缴纳一年的物业管理服务公共服务费，以后每年度缴纳一次，每次缴纳费用时间为每年的第一个月。该协议自签订（盖章）之日起生效，至召开首届业主大会成立业主委员会与选聘的物业管理服务企业签订服务合同生效时止。2003年6月9日，盱眙县人民政府发布《关于印发盱眙县城区城镇垃圾处理费征收管理暂行办法的通知》（盱改发【2003】83号），2009年1月12日,关于进一步加强城镇垃圾处理费征收管理的补充办法,规定了商店、门市等垃圾处理费每月每平方米0.35元。截止2020年5月5日起至2022年5月4日期间，被告未缴纳费用为：物业服务费4673元（121.69平方米*1.6元/月·平方米*24月）；垃圾处理费1022元（121.69平方米*0.35元/月·平方米*24月），上述费用合计5695元。原告履行《前期物业管理服务协议》中确有监控损坏没有及时维修、绿化损坏，其他业主未经批准搭建阳光房等服务不到位情形。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案原被告签署了前期物业管理服务协议，该协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告为被告所在的小区提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护小区环境卫生和相关秩序的服务，有依约定收取业主相关费用的权利，被告等业主在享有原告提供服务的权利的同时应承担缴纳相关费用的义务。被告杨维红抗辩物业收费标准过高、不同意提前预交物业费，从原、被告所签订的前期物业管理服务协议来看，协议明确约定商业用房收费标准为1.60元/㎡/月，并每年的第一个月缴纳下一年度的物业费用，被告这一抗辩不能成立；被告另抗辩的监控故障、部分草坪损坏、业主违建等情况，根据双方约定，原告应限期整改，逾期未整改，应当承担违约责任，但不构成根本违约，不能成为被告其拒交物业服务费的正当事由。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情况下，业主如长期拒交物业费，必然导致物业服务无法正常开展，终将损害整个小区业主的利益，也影响小区的整体居住质量。故对于原告天瑞物业公司向被告杨维红主张的物业费用及垃圾处理费用有事实和法律依据，本院予以支持；对于原告天瑞物业公司主张的违约金的诉讼请求，因原告部分项目服务不到位及被告迟延缴纳物业费均存在违约，本院从化解矛盾的角度出发，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨维红应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告盱眙天瑞物业服务有限公司物业服务费、垃圾处理费合计5695元。二、驳回原告盱眙天瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙天瑞物业服务有限公司负担5元，被告杨维红负担20元。本判决为终审判决。审判员  刘宏杰二〇二一年八月十二日书记员  曹星晨附相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。