广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15892号上诉人（原审被告）：广东盛大酒店有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路48号首层东边、第4层、第5层、第7层、第8层、第9层。法定代表人：曾明，总经理。委托诉讼代理人：刘军，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江育珊，女，1986年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：黎伟智，男，1989年6月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：陈飞红，女，1977年5月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：钟晓平，女，1971年5月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：董文杰,广东圣和胜律师事务所律师。上诉人广东盛大酒店有限公司（以下简称盛大酒店）因与被上诉人江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平排除妨害纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初6086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人盛大酒店的委托诉讼代理人刘军、被上诉人黎伟智及其与江育珊、陈飞红、钟晓平的共同委托诉讼代理人董文杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛大酒店上诉请求：1.撤销一审判决，驳回江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平的诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平承担。事实与理由：一、万财大厦大堂及其他公共区域的装修完全符合全体业主的共同利益，根本不存在盛大酒店侵犯大厦全体业主的公共利益。1.盛大酒店装修改建万财大厦大堂事先与业主通过气，打过招呼的。因为，万财大厦共有6名业主，其中有4名业主的房屋都出租给盛大酒店使用，他们所持物业总建筑面积占大厦总建筑面积的三分之二以上，且总人数占大厦总业主人数的三分之二。他们在签订房屋租赁合同时，就知道盛大酒店承租物业的用途。盛大酒店虽然没有召开业主大会就封闭大厦原出入口用作酒店前台使用形式书面的决议，但双方口头的知会和同意也应当是有效的。因此，不存在盛大酒店擅自封闭原出入口的行为。2.盛大酒店在装修期间，在酒店的经营中，没有业主对大厦大堂的改建及装修提出过任何的异议，也说明了业主对盛大酒店装修大厦大堂是认可的。3.盛大酒店出资对大厦大堂及其他公共区域进行装修，使大厦的整个环境焕然一新，提升了整栋大厦的档次，真正的受益者是大厦的全体业主。盛大酒店合理的对大堂进行改建装修，不但没有侵占业主公共区域的面积，反而扩大了大堂的面积，更加的有利于业主及租户的出行，因此，单凭酒店前台设置在原大厦的出入口就认定盛大酒店的行为侵犯了大厦业主的合法权益过于片面，完全与事实不符。二、江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平的意愿不能代表全体业主。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平提出拆除酒店前台仅是其单方的意愿，并不代表全体业主的意愿。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平将房屋出租给盛大酒店使用的2年时间，都没有提出盛大酒店侵犯大厦全体业主的合法收益，且在此时提出，主要原因是其与盛大酒店的房屋租赁发生纠纷，彼此之间产生矛盾，在该种情况下，江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平所提出盛大酒店侵犯全体业主公共利益的主张是不客观的。综上，盛大酒店认为一审判决认定事实及适用法律错误，依法应当予以纠正，请求法院支持盛大酒店的上诉请求。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平二审辩称，不同意盛大酒店的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：第一，盛大酒店侵占万财大厦首层的公共大堂设置自己的酒店前台，侵害了江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平等业主的合法权益，依法是应当予以拆除。万财大厦首层大堂原先是大厦的公共出入口，公共大堂和公共电梯间，但是盛大酒店为自己经营酒店便利，没有经过江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平等业主的同意，就私自将原来的出入口封闭，并且将首层的公共大堂作为酒店前台，虽然有部分的业主将房屋出租给盛大酒店使用，但是并不代表业主均同意盛大酒店侵占公共区域。盛大酒店在一审中也承认之前是没有召开过业主大会，或没有经过其他业主同意。盛大酒店的行为是将公共区域作为自己私人的用途，而首层大堂是大厦的公共区域，应该由全体业主共同使用。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平作为大厦业主之一，有权根据物权法的相关规定，提出本案的诉讼请求。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平是2018年才成为万财大厦的业主，竞拍取得涉案物业后一直出租给盛大酒店做酒店，在此之前盛大酒店就已经设置好酒店前台，江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平对一楼大堂的权属一直不了解，后来通过查册才知道，实际上盛大酒店是想通过此方式低价购买涉案房屋。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平于2021年1月20日向一审法院起诉请求判决盛大酒店拆除其占用大厦一楼大堂公共区域设置的酒店前台。一审法院经审理查明：据江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平提供的2018年10月18日的粤（2018）广州市不动产权第002xxx97号《不动产权证》记载：越秀区建设六马路xx号第8层房屋的权利人为四原告，用途为办公，建筑面积为914.63平方米，房屋总层数为10层。据广州市规划和自然资源局的档案资料记载：越秀区建设六马路zz号首层西边的权属人为广州市东山区星河创业公司，共用地面积为712.50平方米，总建筑面积为326.32平方米；越秀区建设六马路xx号首层东边的权属人为广州市海福房地产开发有限公司，共用地面积为712.50平方米，总建筑面积为318.28平方米。其中的《房地产平面附图》记载：越秀区建设六马路xx号首层的“大楼公厅”为公共部分。盛大酒店将越秀区建设六马路xx号首层的“大楼公厅”进出大厦的出入口封闭，用作酒店前台使用，在东边位置重新建了一个出入口供大厦出入使用。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平、盛大酒店一致确认涉案大楼没有成立业主委员会。盛大酒店表示其封闭大厦原出入口用作酒店前台使用没有召开业主大会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用当时施行的法律及司法解释的相关规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；第十四条第一款规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，涉案大厦没有召开业主大会，盛大酒店未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。擅自将公共通行部分的大堂出入口封闭用作酒店前台使用，侵犯了作为大厦业主的江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平的合法权益，江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平据此根据上述法律的规定要求被告拆除该酒店前台合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年5月19日判决如下：广东盛大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，拆除广州市越秀区建设六马路xx号首层的酒店前台。本案受理费减半收取为50元，由广东盛大酒店有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，盛大酒店提交了以下证据：1.表决票，拟证实万财大厦三分之二以上业主同意盛大酒店在万财大厦一楼公共区域设置酒店前台；2.万财大厦地下层东面、首层东边、第二层至第七层、第九层、第十层的房地产权证，拟证实该部分楼层面积占大厦建筑总面积三分之二以上；3.万财大厦业主明细表，拟证实大厦业主及其房屋专有部分的建筑面积。江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平的质证意见如下：对于上述证据的真实性、合法性及关联性无法确认，上述证据是盛大酒店事后才做的，更加印证了其当时是没有经过任何业主同意就擅自侵占公共区域，且一审时盛大酒店没有提交，不应该作为新证据采纳，盛大酒店的行为是侵占大楼的公共区域，将公共区域用作自己的用途，并不是为了大楼整体的公共利益，不是一部分业主同意就可以损害其他业主的利益。二审另查明，盛大酒店确认除涉案万财大厦一楼西边工商银行、二楼、三楼、十楼之外，其余楼层的业主基本都将物业出租给盛大酒店作为酒店使用；盛大酒店自2016年起以将首层“大楼公厅”的原出入口封闭并设置酒店前台。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷所涉事实发生在民法典施行之前，但持续至民法典施行后，故本案处理应适用民法典的相关规定。依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点为：1.盛大酒店在涉案建筑物首层“大楼公厅”设置酒店前台的行为是否具有合法依据；2.江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平是否有权要求盛大酒店拆除首层“大楼公厅”的酒店前台。对此，本院分析如下：关于盛大酒店在涉案建筑物首层“大楼公厅”设置酒店前台的行为是否具有合法依据的问题。盛大酒店自认自2016年起已在首层“大楼公厅”设置酒店前台，但盛大酒店确认其该行为未召开业主大会经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。盛大酒店在二审期间提交的表决票形成于《中华人民共和国民法典》施行之后，应按照《中华人民共和国民法典》的相关规定进行认定。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定：下列事项由业主共同决定：“……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”现盛大酒店虽提交了其他业主于一审判决后出具的表决票，同意盛大酒店在租赁期间在万财大厦一楼公共区域设置酒店前台的决议，但表决票中未对经营收益的收取及使用作出决定，且盛大酒店亦未举证证实其使用首层“大楼公厅”作为酒店大堂并设置酒店前台，向业主支付了相应的使用对价。同时，根据盛大酒店的陈述，其与部分业主之间存在租赁关系，即该部分业主与盛大酒店之间存在利害关系。因此，在盛大酒店未支付相应使用对价的情况下，其他业主通过签署表决票的方式同意盛大酒店在万财大厦一楼公共区域设置酒店前台，实际侵犯了江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平对物业公共部位的使用权，盛大酒店在万财大厦一楼公共区域设置酒店前台缺乏合法依据。关于江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平是否有权要求盛大酒店拆除在首层“大楼公厅”设置的酒店前台的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条的规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”因此，江育珊、黎伟智、陈飞红、钟晓平有权起诉要求盛大酒店排除妨害，拆除设置在广州市越秀区建设六马路xx号首层的酒店前台。综上所述，盛大酒店的上诉请求不成立；一审判决认定基本事实清楚，虽适用民法典实施前的法律及司法解释不妥，但不影响本案争议事实的认定及处理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十七条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广东盛大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 白小云二〇二一年八月二十四日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳