河北省石家庄市栾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0111民初1445号原告：石家庄永森房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市栾城区汪家庄村聚福路2-16号永威枫林苑。统一社会信用代码：91130124MA0CRNG42C。法定代表人：李红建，该公司经理。委托代理人：李聪，河北载法律师事务所律师。被告：刘程元，男，1996年5月11日生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。原告石家庄永森房地产开发有限公司与被告刘程元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李聪到庭参加诉讼，被告刘程元经传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。石家庄永森房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告之间签订编号为2420051813581263558的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》；2.请求法院判令被告协助原告注销编号为2420051813581263558的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》合同备案等相关手续：3.请求法院判令被告支付原告因被告逾期偿还按揭银行贷款本息而导致原告被按揭银行扣除的保证金48022.25元；4.请求法院判令被告支付原告违约金9052.225元；合计：57074.475元；5.本案诉讼费等因案件产生的其他一切费用由被告承担。事实与理由：2020年5月18日，被告与原告签订编号为2420051813581263558的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，从原告处购买位于石家庄房屋一套，合同约定房屋总价款为1175691元，其中首付款为235691元，余款940000元由原告协助被告向中国农业银行股份有限公司石家庄栾城支行办理按揭贷款。房屋面积为118.22平方米。2020年5月25日涉案《石家庄市商品房买卖合同（预售）》已在房管部门办理登记备案。截止到现在，被告未向按揭银行偿还贷款本息，由于被告逾期向按揭银行偿还贷款本息，导致原告被按揭银行分别于2020年9月21日划扣16018.87元保证金、2020年12月18日划扣16004.65元保证金、2021年3月18日划扣15998.73元保证金，以上合计48022.25元，此笔款项应由被告支付。原告曾向被告邮寄《告知函》，要求被告支付保证金并解除《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，但被告拒收。原告认为，被告逾期付款的行为构成根本违约，原告有权与被告解除合同并收回房屋所有权，根据原被告签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》第八条第二款的约定：“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。以及《中华人民共和国民法典》等相关法律规定特向贵院提起诉讼，望判如所请！庭审中补充：诉讼请求第二项的相关手续包含注销合同备案、注销房屋预告登记及银行抵押权解除；诉讼请求第三项增加2021年6月29日划扣保证金21322.17元，以上合计69344.42元及被告支付补偿金5547元，补偿金金额暂计2021年5月10日起诉日，并要求按商品房买卖合同的约定，自2020年9月21日起按照日万分之五支付补偿金至实际偿还完毕之日止。律师费8000元由被告方承担。刘程元既未到庭也没有提交书面答辩。经审理查明，2020年5月18日，原告石家庄永森房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘程元（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买由原告开发的位于石家庄，建筑面积118.22平方米，房屋单价9944.94元／平方米，房屋总价款为人民币1175691元。合同约定被告于2020年5月7日前支付首期房价款235691元，余款940000元向中国农业银行股份有限公司石家庄栾城支行（贷款机构）申请贷款支付。被告实际支付首付款65691元，剩余的17万元办理的是分期付款，期限为24个月，即于2020年11月7日偿还42500元、2021年5月7日偿还42500元、2021年11月7日偿还42500元、2022年5月7日偿还42500元，但被告未按期履行。合同约定的交房日期为2022年10月30日。合同中有原告公司的印章、被告刘程元的签名和手印。其中合同第八条第二款的约定：“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”合同附件十一补充协议3.4.1约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息的，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。”3.4.2约定：“买受人没有按本项第3.4.1项约定付清全部款项（包括补偿金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除原合同及本协议。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第八条约定从买受人已付房款中扣除相关费用外，还有权扣除出卖人代买受人向按揭银行支付的全部款项、买受人给出卖人造成的损失赔偿金、补偿金、包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失。”2020年5月22日，中国农业银行股份有限公司石家庄栾城支行（贷款人）、被告（借款人）刘程元、原告石家庄永森房地产开发有限公司（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，被告从栾城支行贷款94万元，贷款期限360个月，还款方式为每月20日等额本息还款，原告为被告的借款提供连带责任保证担保，并对房产办理的抵押。合同中有三方的签名手印和印章。2020年5月25日该涉案合同在房管部门办理了登记备案。在合同履行中，因被告未按约定向银行偿还借款，按约定，银行分别于2020年9月21日、2020年12月18日、2021年3月18日、2021年6月29日直接从原告担保金账户上划扣16018.87元、16004.65元、15998.73元、21322.17元，共计69344.42元。另查明，在立案之前，双方曾通过石家庄市栾城区人民法院诉前人民调解委员会达成调解协议，但被告未按此协议履行。原告支付律师费6000元。2020年10月22日，原告曾给被告寄送过告知函，但因原址查无此人退回。以上事实由石家庄市商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、中国农业银行保证金支付回单等证据予以证实。本院认为，被告刘程元经传唤既未到庭，又未提交书面答辩，应视为对原告诉求事实的认可，故应认定双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》以及《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，对该合同效力，本院予以认定。被告进行按揭贷款后，应及时按约履行还款义务，因未能及时还款，导致银行从原告石家庄永森房地产开发有限公司的保证金中扣划69344.42元用于代其偿还借款，根据双方在补充协议中的约定，原告方有权单方解除商品房买卖合同，故对原告之诉求，本院予以准许。原告石家庄永森房地产开发有限公司代被告偿还的部分，被告应返还原告。合同解除后，被告应及时协助原告办理各种注销和解除手续（包括注销合同备案、注销房屋预告登记及银行抵押权解除）。关于原告主张的补偿金，因在合同中有约定，且其标准也符合法律规定，对此本院予以支持，其补偿金应自2020年9月22日至还清之日止，按日万分之五计算，即2020年9月22日至2020年12月17日以16018.87元为基数计算、2020年12月18日至2021年3月17日以32023.52元为基数计算、2021年3月18日至2021年6月28日以48022.25元为基数计算、2021年6月29日至还清之日以69344.42元为基数计算。关于原告诉求的违约金，因原告的损失已被补偿金弥补，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。关于律师费，原告提交了《民事委托合同》及发票，且符合合同约定，本院亦予以支持。关于被告缴纳的首付款，因被告既未到庭，对此又未提出相关请求，本案不作处理，被告可另行主张。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以依法缺席判决。因该买卖行为发生在民法典实施之前，故应适用以前的法律。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，缺席判决如下：一、解除原告石家庄永森房地产开发有限公司与被告刘程元于2020年5月18日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、被告刘程元于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄永森房地产开发有限公司代偿款69344.42元及补偿金（补偿金的计算方法：自2020年9月22日至2020年12月17日以16018.87元为基数计算、自2020年12月18日至2021年3月17日以32023.52元为基数计算、自2021年3月18日至2021年6月28日以48022.25元为基数计算、自2021年6月29日至还清之日以69344.42元为基数计算，以上均按日万分之五计算）；三、被告刘程元于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄永森房地产开发有限公司律师费6000元，并在判决生效之日起十日内协助原告办理各种注销和解除手续（包括注销合同备案、注销房屋预告登记及银行抵押权解除）等；四、驳回原告石家庄永森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2098元，减半收取计1049元，由被告刘程元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311-886××××7）。上诉案件受理费2098元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘学超二〇二一年八月十日书记员  李玉玲