宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书                      （2021）宁0402民初2812号  原告：马立岩，男，1973年10月25日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，个体，住固原市原州区。委托诉讼代理人：火楠，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：固原原州房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区东关路261号。法定代表人：周永军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告马立岩与被告固原原州房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年03月09日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马立岩的委托诉讼代理人火楠、被告固原原州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马立岩向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108）的约定完成房屋配套设施的建设并向原告交付房屋；2、依法判令被告向原告支付违约金2355210.00元（暂以实际支付的购房款9900000.00元为基数，按照日万分之三的标准自2019年1月1日计算至2021年3月4日，并按照上述标准计算至实际交付房屋之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月9日，原告与被告签订了《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》三份，约定由原告认购被告开发的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层24 （15）号商铺，三层2、3、4号商铺及四层2、3、4号商铺，双方对房屋建筑面积、单价及总价款作了明确约定。2018年2月6日，依据已经达成的《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》，原告与被告又分别签订了合同编号为YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》，上述四份《固原市商品房买卖合同（预售）》除商品房基本情况、价款、付款数额的约定不同之外，有关房屋的交付条件、基础配套设施、违约责任等内容的约定完全一致。原、被告签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》第11.1条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。”第10.1-4条明确约定：“4．燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气由固原中燃城市燃气发展有限公司供入，主燃气管道已通至室内分户表，支管及燃气连接由用户自理，入网费由出卖人承担。”合同第10.1.8条约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理：以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担违约责任。”。按照合同的附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》表述，被告需完成合同约定房屋所有墙面及顶棚的两遍腻子的装修。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了全部的购房款。但是，根据实际情况来看，时至今日，合同约定房屋的燃气设施设备仍未完成铺装、未刮腻子，房屋仍未满足合同约定的交付条件，无法正常使用，被告的违约行为已逾两年时间之久。因此，为维护原告的合法权益，现根据我国法律的有关规定，特依法提起诉讼，望判如所请。被告固原原州房地产开发有限公司辩称，第一、涉案房屋已于2018年5月2日符合交付条件，能够进行交付。这一事实在固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初4165号民事判决书中已予以确认。因此，涉案房屋符合交付条件，原告认为涉案房屋不符合交付条件的事实并不存在；第二、涉案房屋至今未办理交付手续的原因完全是因原告提起解除合同诉讼、要求退房所致。2019年3月21日，自原告向固原市原州区人民法院递交《民事起诉状》，提起解除合同诉讼、要求退房到2020年12月3日，固原市中级人民法院作出（2020）宁04民终1083号民事判决。后原告又向宁夏高级人民法院申请再审，宁夏高级人民法院驳回原告的再审申请。因此，自2019年3月21日至2021年3月期间原告一直在进行诉讼要求退房，拒不办理涉案房屋的交付手续；第三、原告以天燃气和刮腻子为由要求被告承担逾期交房的违约责任，此主张不能成立。原告到被告处购买涉案房屋时，明确向被告销售负责人说明，其购买后将用于经营服装生意，不需要接入天燃气，也不需要被告进行刮两遍腻子、隔墙等其他工程项目，但要求被告在房屋价格上给予优惠。双方经过多次协商达成协议，一致同意涉案房屋的施工按照原告的要求进行建设，房屋的价格给予优惠，且双方签订《认购书》；第四、原告持有的《商品房买卖合同（预售）》上后来补填的交房时间并不是双方约定的真实交房时间。原告与被告签订的所有《商品房买卖合同（预售）》上都没有填写房屋交付时间，原因是原告拖欠被告首付款未支付，双方协商由原告向被告出具首付款欠条，先办理按揭贷款，暂不约定交房时间，待原告将首付款交支付后被告再向原告交付房屋。所以，当时签订的所有《商品房买卖合同（预售）》上在交房时间处都是空白；第五、按照被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案房屋应视为已交付给原告，原告要求被告交付房屋的诉讼请求不能够成立。按照被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款：“买受人未能在出卖人规定的时间或通知期限内与出卖人办理入住手续的，视为买受人接受此房。”的约定，原告未能在被告通知期限内办理入住手续，视为原告接受该房屋；第六、原告未按照合同约定付清全部购房款违约在先，被告享有先履行抗辩权。因原告资金短缺，拖欠被告首付款460000.00元至今未支付已构成违约。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。”的规定在原告未付清购房款的情形下，其要求被告交付房屋及承担延迟交房的违约责任显然于法无据。因此，被告并不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，原告的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，人民法院应驳回。 原告马立岩围绕其诉讼主张向法庭提供证据：《商品房买卖合同（预售）》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、收款收据、（2020）宁04民终1083号民事判决书。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。被告固原原州房地产开发有限公司围绕其反驳意见提供证据：《商品房买卖合同（预售）》、《居民燃气入户合同（集体）》、《固原中燃城市燃气发展有限公司关于尚溪二期燃气入户的说明》、固原市物价局固市价发〔2013〕29号《关于固原市区既有居住小区居民天燃气入户工程费收费标准的通知》、原告与被告达成的涉案房屋问题处理协议、马立岩民事起诉状、固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初4165号民事判决书、固原市中级人民法院（2020）宁04民终1083号民事判决书、欠条、固原新厦物业管理有限公司证明、报纸公告、短信聊天记录、交房通知书、快递交寄、快递查询单。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，原、被告签订三份《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》，约定由原告认购被告开发的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层24（15）号商铺，三层2、3、4号商铺及四层2、3、4号商铺，双方对房屋建筑面积、单价及总价款作了明确约定。2018年2月6日，依据双方已经达成的《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》，原、被告又分别签订了合同编号为YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108《固原市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的尚溪新天地商住小区二期1号楼B段第X层XXXX/XXXX号商铺，第X层XXXX号商铺、XXXX号商铺、XXXX号商铺，总价款为10978520.00元。案外人冯向军又与被告分别签订了合同编号为YZSX110、YZSX111、YZSX112三份《固原市商品房买卖合同（预售）》，约定案外人冯向军购买被告开发的尚溪新天地商住小区二期1号楼B段第X层XXXX号商铺、XXXX号商铺、XXXX号商铺，总价款为8601570.00元。上述七份《固原市商品房买卖合同（预售）》除商品房基本情况、价款、付款数额约定不同外，有关商铺的交付条件、基础配套设施、违约责任等内容约定完全一致。七套商铺项目工程已于2018年5月2日竣工验收合格，已经具备交付条件。七套商铺至今未交付是因原告和案外人马立岩在商铺具备交付条件时不接收商铺，并于2019年3月21日至2021年3月期间一直就案外人马立岩认购的七套商铺进行诉讼要求退还，拒不办理商铺交接手续。截至目前，原告认购的七套商铺（包括案外人冯向军购买的三套商铺）购房款均由原告已向被告支付19120090.00元，尚欠被告购房款460000.00元，由原告和案外人冯向军共同向被告出具欠条一张，至今未支付。现原告提起诉讼，望判如所请。本院认为，本案原、被告签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律的强制性规定合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约履行了向被告支付部分购房款义务，但至今仍拖欠购房款构成违约。涉案商铺被告至今未履行交付的义务系原告进行诉讼要求退房所致，并非被告违约无法交付。虽然涉案商铺未交付系原告所致，但被告仍有向原告履行交付涉案商铺的义务，故原告主张要求被告向其交付涉案商铺的请求成立，其该项主张本院予以支持。对于原告主张的违约金，从本案查明的事实来看，涉案商铺至今未交付并非被告违约所致，故原告的该项请求不能成立，其该项主张本院不予支持。庭审中，被告的部分抗辩理由成立，其部分抗辩意见本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百九十五条规定，判决如下：一、由被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马立岩交付位于固原市原州区尚溪新天地商住小区二期1号楼X段第X层XXXX/XXXX号商铺，第X层XXXX号商铺、XXXX号商铺、XXXX号商铺；二、驳回原告马立岩的其他诉讼请求。案件受理费25642.00元（原告已预交），由原告马立岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。    审    判    长      张清伟    人 民 陪 审 员    刘永福                     人 民 陪 审 员    杨  晓                             二〇二一年八月二十四日                       书    记    员      马玲芳                       附：本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百九十五条  买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。