北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终11508号上诉人（原审原告）：孙某，男，1978年5月12日出生。被上诉人（原审被告）：付某，女，1955年7月1日出生。委托诉讼代理人：付观澜（系付某之子），1986年7月7日出生。被上诉人（原审被告）：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。上诉人孙某因与被上诉人付某、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙某上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求改判解除孙某与付某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；3.请求改判金色时光公司退还孙某代理费18000元；4.请求改判付某退还孙某购房定金25000元；5.本案一、二审诉讼费由付某、金色时光公司承担。事实和理由：孙某认为在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，明确约定了金色时光公司有向孙某提供购房政策咨询解答并代为审查孙某购房资格的合同义务。金色时光公司作为中介服务方，应在双方签订房屋买卖合同之前严格履行审查义务，并就孙某是否具备购房资格问题向孙某释明和告知。孙某曾就购房资格问题向金色时光公司咨询，得到的答复是孙某符合购买涉案房屋的政策标准，但金色时光公司未尽审查义务，现买卖合同无法继续履行，孙某合同目的无法实现，同时遭受了购房定金等重大经济损失，对于上述损失金色时光公司应负全部赔偿责任。因为金色时光公司没有尽到应尽的义务造成孙某的违约，违约后果应由金色时光公司承担。付某辩称，同意一审判决。我方认为涉案合同本身是有效的，签订时是双方真实意思表示。我方认为孙某是因自己的责任造成的损失，如果其一开始没有购房资质，系根本违约，在其后来具备购房资质后拒绝履行合同，所以我方认为孙某是主观故意的拒绝履行合同。另外，孙某提交的审核资料也不是一次提交的完整有效资料，我方认为是对方自己导致拖延履行合同，在我方催促其履行合同后仍拒绝履行，我方认为这些违约行为都是其自身导致的。金色时光公司辩称，同意一审判决，不存在合同无效的情况，也不存在我方未尽到相应义务的情况，我方已经尽到了房产经纪公司应尽的义务，在本案履行过程中不存在任何问题，北京市建委实行购房政策的时候可能有相应措施不到位，这也不是我方的问题。孙某向一审法院起诉请求：1．请求判决付某退还孙某购房定金25000元；2．请求判决金色时光公司退还孙某代理费18000元；3．本案诉讼费由付某、金色时光公司负担。一审法院认定事实：2020年10月17日，付某（出卖人、甲方）与孙某（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××），约定付某将其所有的涉案房屋出售于孙某，房屋成交价款为965000元。双方另约定：“……第三条经纪情况……本次居间活动，居间人收费标准为房屋总价款的2％，即人民币19300元，由买受方人承担。具体权利义务，由出卖人、买受人与房地产经纪机构另签订居间服务合同，具体约定见居间服务合同和售后服务合同……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式……（二）款项支付1、买受人以贷款方式支付房款。2、房屋成交总价=定金＋首付款＋物业交割保证金＋户籍迁出保证金＋剩余房款（包括贷款）。定金为房款的一部分。买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金，定金金额为￥25000元整……本定金为履行本合同所支付的定金，出卖人违约的，应当双倍返还定金；买受人违约的，无权要求返还定金……第六条权属转移登记……（二）签订本合同时，买受人或者买受人指定的第三方应当确认应具备北京市购房资格，或最晚应当于本合同约定的购房资格审核时间或条件前取得北京市购房资格。因为买受人购房资格问题导致本合同迟延履行或不能履行的，买受人应当承担迟延履行或合同不能履行的违约责任。（三）购房资格审核：买受人应当配合办理购房资格审核，提交购房资格审核的时间或条件为：2020年10月21日前……（四）网签、产权转移相关约定……2、买受人以贷款方式购买的双方应于购房资格审核通过后2020年10月25日前（约定条件）办理网上签约手续……第十条根本违约的违约责任……（二）买受人有下列行为之一的视为买受人根本违约：1、提供的证件资料不完整、不真实、无效并在合理期限内不能补正，或在过户期限届满前不能取得北京市购房资格，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、约定期限内仍未取得购房资格的……买受人有上述行为的，出卖人可以要求买受人承担违约责任和赔偿其它损失，违约责任为：房屋总价款的20％。出卖人有权要求买受人赔偿其他损失，包括但不限于律师费、居间服务费（如有）、诉讼费、鉴定费、交通费、房屋差价、因协商或诉讼产生的误工费等。在买受人承担前述违约责任和赔偿责任同时，出卖人有权选择继续履行本房屋买卖合同或单方解除本房屋买卖合同。特别约定：买受人具有本条前述一种或数种违约情形的，买受人自愿接受违约金惩罚，放弃要求调整违约金的权利，无论出卖人实际损失多少，买受人不得要求降低违约金……第十一条不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明……”。孙某（买受人、乙方）、付某（出卖人、甲方）、金色时光公司（居间方、丙方）于签订前述《北京市存量房屋买卖合同》同日签订《居间服务合同》，约定：“……第一条居间服务及标准。1、甲乙双方确认，共同委托丙方作为交易居间方，促成了双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，在居间过程中，丙方已经向甲、乙双方提供的居间服务包括：（1）为甲方房屋提供了市场推广，寻找潜在买家；（2）为乙方推荐市场上的待售房屋信息；（3）代领乙方实地看房；（4）为甲乙双方提供房屋交易政策咨询；（5）为甲乙双方提供房屋交易贷款咨询；（6）为甲乙双方提供房屋过户税务咨询；（7）为甲、乙双方提供二手房市场分析；（8）参与甲乙双方商谈，促成甲乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》。2、甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，丙方的全部居间义务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条居间服务费1、居间服务费因丙方已经完成了本协议第一条的相关服务，故甲乙双方同意应向丙方支付的居间服务费为《北京市存量房屋买卖合同》中商定的房屋总价款的2％，即人民币（大写）壹万玖仟叁佰元整（￥19300元）。2、经甲乙双方协商，以上居间服务费，由乙方全部承担，并于本合同签订当日向丙方支付；3、甲乙双方委托居间方代办其它事项（房屋核验、资格审核、网签、贷款、交税、房屋过户、物业交割等事项）的，另签订售后委托服务合同……第四条违约责任1、甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等：私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间服务费。2、义务人迟延向丙方支付本协议约定的居间服务费的，该迟延方除应向丙方支付居间服务费外，每迟延一日应向丙方支付违约金1000元；3、丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；4、甲方或乙方违反《北京市存量房屋买卖合同》或本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方已收取的居间服务费用无须退还。如已支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。5、如甲、乙双方协商解除《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费尚未实际收取的，由甲、乙双方向丙方承担连带支付义务；已经收取服务费的，不予退还……”。2020年11月14日，金色时光公司退还孙某手续费15000元，孙某为金色时光公司出具《收条》，载明：“今收到北京金色时光房地产经纪有限公司退还孙某（身份证号：×××）手续费人民币大写：壹万伍仟元（15000元）”。孙某另向一审法院提交其与金色时光公司员工任某1微信聊天记录等证据，证明金色时光公司对其购房资质未进行审查，即要求其草率与付某签订合同的事实。付某对孙某举证的证明目的不予认可。金色时光公司认可孙某提交证据的真实性，但对证明目的不予认可。付某另向一审法院提交如下证据：1.付某、孙某分别与金色时光公司员工任某1的微信聊天记录截屏照片，证明孙某与付某、任某1就购房资格审核无法通过一事，要求宽限时间；孙某通过任某1转达，“以孩子没有户口本”为由，告知购房资格未通过审核；付某询问孙某是否继续履行合同，孙某表示不继续履行合同。2.孙某、付某、付观澜、任某1的微信群聊记录截屏照片，证明2020年11月6日，付某在微信群中提出，希望孙某继续履行合同，并给出具体建议，孙某拒绝履行合同，属于违约行为，故付某不应返还孙某定金。3.孙某、付某、付观澜、任某1微信视频协商过程截屏照片，证明2020年11月7日，孙某、任某1、付某、付观澜在微信群就“是否履行房屋买卖合同一事”进行视频协商，孙某拒绝履行合同的行为构成根本违约，应向付某支付违约金。4.付某与人民调解员微信聊天记录截屏照片及付某与买受人签订的新的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××），证明付某与孙某经诉前调解，双方于2020年11月14日就解除2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》达成一致，并约定对定金和违约金等争议问题继续诉讼解决；自2020年10月25日至11月28日，孙某直接延误付某卖房时间共计34天，导致付某被迫以960000元，即更低价格出售房屋，产生损失5000元，故孙某应当赔偿付某房屋差价损失5000元。5.2021年3月18日付某与金色时光公司员工的录音资料，证明孙某接受密云区住建委购房资格核验和复议时，未如实、完整、准确提交离婚协议、判决书等文件，孙某系以非自身过错为由，拒不履行合同，属违约行为。孙某对付某举证的证明目的不予认可，金色时光公司认可付某所提交的除2021年3月18日录音资料以外的证据的真实性。另查，2020年11月14日，孙某、付某在诉前调解阶段，协议解除双方于2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××），对合同解除后的其余争议问题，双方协商未果，进入诉讼阶段。庭审中，孙某、付某认可双方签订的前述合同在2020年11月14日解除，金色时光公司主张该事实与其无关，未发表意见。在本案审理过程中，一审法院依据付某申请，调取了北京市密云区住房和城乡建设委员会的核验资料，该资料显示2020年12月9日核验结果为核验不通过，2020年12月10日核验结果为核验通过并说明“经核实，孙某婚姻状况为离异，与第二任妻子婚生子女没有户口，经市建委，密云区住建委，以及朝阳区劲松派出所各单位部门沟通，允许孙某在密云区政务服务局住建委窗口，办理购房资格审核业务”。一审法院认为，根据庭审查明事实，一审法院对孙某、付某于2020年11月14日协议解除二人于2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）的事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案现有争议在于孙某与付某解除合同前，孙某是否构成违约，其各项诉讼请求是否应当予以支持，对此，一审法院分析如下：一、孙某是否具有违约行为根据本案现已查明事实，孙某因购房资格审核未通过而未能按照约定履行与付某的合同义务，客观上已经构成违约，后孙某提起诉讼，要求解除与付某的房屋买卖合同关系，亦印证了孙某违约的事实。在本案诉前调解过程中，孙某、付某关于合同解除达成一致意见，但并不代表付某认可免除孙某的违约责任。一审法院认为，当事人在合同中明确约定给付定金，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的事由外，应对其适用定金罚则。本案中，孙某未履行合同约定并无法定免责事由，且其主动提起诉讼要求解除合同关系，明确拒绝履行合同，故一审法院对孙某要求返还定金的诉讼请求不予支持。二、金色时光公司的居间服务费是否应予退还根据本案查明事实，金色时光公司促成了孙某与付某的房屋买卖合同订立，金色时光公司已经履行了《居间服务合同》的约定义务，后孙某、付某协商解除房屋买卖合同关系，而《居间服务合同》中亦明确记载：“如甲、乙双方协商解除《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费尚未实际收取的，由甲、乙双方向丙方承担连带支付义务；已经收取服务费的，不予退还”，故一审法院对孙某该项诉讼请求不予支持。此外，一审法院认为，孙某、付某、金色时光公司于签订《北京市存量房屋买卖合同》同日签订《居间服务合同》，《居间服务合同》系《北京市存量房屋买卖合同》附件之一，为便于解决当事人争议，减少当事人诉累负担，本案对孙某该项诉讼请求一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回孙某的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，孙某上诉认为其违约是因金色时光公司未尽审查义务造成，因此应由金色时光公司承担其违约损失。孙某一审诉讼请求中涉及金色时光公司的诉讼请求仅有要求其退还代理费18000元一项，故本院仅针对该项诉讼请求进行审查。本院二审争议焦点为金色时光公司是否应退还孙某代理费18000元。根据孙某、付某、金色时光公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》之附件《居间服务合同》约定，在居间过程中，丙方（金色时光公司）已经提供的居间服务包括：为甲乙双方提供房屋交易政策咨询、参与甲乙双方商谈，促成甲乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》；甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，丙方的全部居间义务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。孙某在协议上签字确认并支付了居间服务费，可认为其认可金色时光公司已经向其提供了房屋交易政策咨询服务。同时，根据《居间服务合同》第四条第五项的约定，该笔服务费用亦不应返还。关于孙某提出金色时光公司未尽到资格审核职责，造成其购房审核未通过一节。本院认为，通过已查明的事实证明孙某并不存在购房资格问题，况且，在没有明确法律、法规、政策规定的情况下，不能苛责中介机构在政策咨询阶段全面解答所有实际操作中可能遇到的特殊情况，孙某提供的现有证据不足以证明金色时光公司未尽到资格审核职责。故一审法院认定金色时光公司已经履行居间义务，居间费用根据合同约定不予退还并无不当。另，孙某未能按照约定履行与付某的合同义务，已经构成违约，孙某与付某在合同中明确约定给付定金，在实际交付定金后，孙某在无法定免责事由情形下未履行合同约定，且明确拒绝履行合同，故一审法院对孙某要求付某返还定金的请求不予支持亦无不当。综上，孙某的上诉请求没有合同和法律依据，本院不予以支持。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由孙某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年八月十九日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  王秋岩-11-