北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10236号上诉人（原审被告）：北京哈噜玛特商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路48号院3号楼1至24层101号1层1001。法定代表人：李路侠，执行董事。委托诉讼代理人：翟炜，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡娟娟，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京炯明国际文化交流有限公司，住所地北京市通州区宋庄文化创意产业集聚区公共服务平台132号。法定代表人：崔永根，总经理。委托诉讼代理人：崔龙国，男，北京炯明国际文化交流有限公司经理。上诉人北京哈噜玛特商业管理有限公司（以下简称：哈噜玛特公司）因与被上诉人北京炯明国际文化交流有限公司（以下简称：炯明国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈噜玛特公司上诉请求：1.撤销（2020）京0105民初38459号民事判决书第三款并改判炯明国际公司向哈噜玛特公司支付租金67000元、综合管理费516.12元、宣传推广费129.04元。2.撤销（2020）京0105民初38459号民事判决书第五款并改判炯明国际公司向哈噜玛特公司支付履约保证金30000元、企业策划费80000元。3.由炯明国际公司承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的炯明国际公司不需要向哈噜玛特公司支付欠缴的履约保证金、企业策划费、综合管理费、宣传推广费没有事实和法律依据。按照《联合经营合同》第五章第1、2、3条，第六章第1、2、4条约定，炯明国际公司应于合同签署之日，向哈噜玛特公司交纳企业策划费100000元，履约保证金90000元。其中，企业策划费不予退还，如炯明国际公司有违约行为，履约保证金不予退还。炯明国际公司应向哈噜玛特公司预付企业综合管理费及宣传推广费，每三个月为一个支付期，与向哈噜玛特公司支付固定收益一同缴纳。首先，上述关于企业策划费、履约保证金、企业综合管理费、宣传推广费的约定是双方的真实意思表示，符合法律规定；其次，从合同履行情况来说，炯明国际公司自合同签署之日起一直未交齐相关费用，尚欠缴费用如下：80000元企业策划费、30000元履约保证金，企业综合管理费516.12元，宣传推广费129.04元。其违约时间较长，实际上也给哈噜玛特公司造成了资金占用的损失。因此，一审法院判决不支持哈噜玛特公司的请求，未判令炯明国际公司补齐应缴未缴的企业策划费、履约保证金、企业综合管理费、宣传推广费，没有事实及法律依据。依法成立的合同是双方之间的合意，除非一方存在欺诈、重大误解或者合同显失公平，不应轻易否决合同条款。二、一审判决炯明国际公司向哈噜玛特公司支付的固定收益过低。按照《联合经营合同》第四章第1、2条约定，固定收益采用预付制，每三个月为一个支付期。炯明国际公司应缴未缴的为2020年2月1日至2020年4月7日的固定收益，共计67000元。首先，炯明国际公司延期缴纳应缴纳的固定收益，时间较长，给哈噜玛特公司造成了资金占用的损失；其次，在疫情期间，作为守约一方，哈噜玛特公司不仅如约履行合同，更是响应政府号召，与企业共度难关。一方面，哈噜玛特公司没有一天关闭商场，停止对外营业。另一方面，在业主没有给哈噜玛特公司任何租金减免政策的情况下，哈噜玛特公司给予了严格履行合同约定义务的商户租金减免的优惠。一审法院仅考虑疫情对炯明国际公司的影响而未顾及给哈噜玛特公司也造成不少损失。判决炯明国际公司向哈噜玛特公司支付50000元固定收益，对守约的哈噜玛特公司来说不仅是于法无据，更是不公平的。三、一审判决认定的炯明国际公司已缴纳的履约保证金折抵违约金没有事实和法律依据。按照《联合经营合同》第十二章第2条第2款约定，因炯明国际公司违约，哈噜玛特公司提前终止合同的，履约保证金不予退还，同时炯明国际公司还应向哈噜玛特公司支付相当于此前六个月哈噜玛特公司收益平均值三倍的违约赔偿90000元。首先，上述关于履约保证金及违约赔偿的约定是双方的真实意思表示，符合法律规定；其次，从合同履行情况，合同约定的期限为24个月，实际签约时间为2019年11月13日，合同解除时间为2020年4月20日。合同履行时间较短，因炯明国际公司的过错导致合同解除给哈噜玛特公司带来的预期损失较大。一审法院应根据公平原则，对炯明国际公司违约的行为予以综合权衡，审慎判决违约金数额。即便一审法院认为双方关于违约金的数额约定过高，需予以调整，也可以对该三倍数额进行适当调整。一审法院直接以履约保证金抵扣违约金的做法对作为守约一方的哈噜玛特公司来说是不公平的。炯明国际公司辩称，同意一审判决，不同意哈噜玛特公司的诉讼请求。炯明国际公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2020年4月1日解除租赁合同；2．哈噜玛特公司返还2019年12月的营业款52759.73元、2020年1月营业款40570.65元、2月的营业款2668.51元、3月的营业款115.88元，以上共计96114.77元；3．哈噜玛特公司返还合同履约保证金60000元；4．哈噜玛特公司减免疫情期间2020年2月的租金30000元。哈噜玛特公司向一审法院反诉请求：1.确认双方所签合同于2020年4月20日解除；2.炯明国际公司支付欠缴的履约保证金30000元、企业策划费80000元；3.炯明国际公司支付截至2020年4月7日的固定收益67000元、综合管理费516.12元、宣传推广费129.04元；4.炯明国际公司支付延期支付前述费用的滞纳金266000元；5.炯明国际公司按照三倍租金的标准支付违约金90000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年11月13日，炯明国际公司（乙方）与哈噜玛特公司（甲方）签订《联合经营合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方同意就本合同附件一“场地使用平面图”中标明的场地与乙方进行联合经营，由乙方提供商品及／或服务，开设经营场地，场地位于市集一层C区域C06号。双方确定，经营场地内仅限于乙方从事本合同约定的韩餐销售或服务业务。甲方负责按照本合同约定提供场地，且提供经营所必要的基本经营条件、环境和设施、统一收银系统、统一开票系统、收银及开票培训服务、营业管理、营业证照等。乙方负责提供商品及／或服务，并负责经营场地的商品铺货、道具陈列、自用电气设备及现场经营等工作，并自行承担全部费用及责任。本合同所订期限为24个月，自开业日起算。若提前开业则以实际开业日为准，乙方未能按期开业的，甲方有权自约定开业日起计收甲方收益及本合同约定的各项费用。甲方同意给予15天的筹备期，自场地交付之日起计算。筹备期内不计甲方收益，但乙方需支付水电费、电话费、企业综合管理费、宣传推广费及其他资源和设施使用费，并履行合同中的相关义务。涉案合同约定：乙方月营业额未超过100000元的部分，甲方固定收益为30000元；超过100000元的部分，浮动抽成，抽成比例为15％。甲方固定收益采用预付制，每三个月为一个支付期，乙方应于合同签署后5个工作日内向甲方缴纳三个月固定收益，开业后应按照每个支付期开始前5个工作日内向甲方缴纳下一个使用期的固定收益。甲方浮动抽成由双方于每个月完成对账后，抽成部分在结账期内予以扣除。乙方每月营业额指标为100000元，该指标作为业务考评及本合同是否继续履行之依据。乙方若连续三月或一年累计六个月的营业额未达到上述指标的，甲方有权调整、变更其经营场地位置及面积或终止本合同，乙方不得提出任何异议，并不得向甲方主张任何赔偿。乙方应于每个自然月营业结束后5个工作日内向甲方提供上一个自然月的营业额汇总报表。经甲方确认后，按照双方约定的抽成方式计算甲方应得经营收益。如乙方一个自然月的营业额未达到甲方固定收益额度，差额部分的增值税税费由乙方承担，乙方应于该月核算期内向甲方支付。另，乙方同意一次性缴纳企业策划费100000元，该费用于乙方合同签署之日向甲方缴纳，不予退还。乙方未足额缴纳该费用的，甲方有权不向乙方交付场地，并不承担违约责任。乙方同意自双方开业日起至合同期满期间承担经营场地的企业综合管理费4000元，该费用采用预付方式支付，每三个月为一个支付期，与向甲方支付固定收益一同缴纳。乙方逾期缴纳企业综合管理费的，每逾期一日应按照欠缴额度2％的比例向甲方承担逾期违约金。甲方负责市集日常营销推广活动的策划和实施，乙方同意按照每月1000元的标准承担宣传推广费，该费用采用预付方式支付，每三个月为一个支付期，与向甲方支付的固定收益一同缴纳。乙方须向甲方交纳90000元作为履约保证金，用于乙方对履行本合同各条款之保证。如乙方迟延足额支付甲方固定收益，甲方可以用履约保证金抵扣甲方固定收益及违约金，发生抵扣后，乙方应于3日内将履约保证金补足。乙方存在逾期支付经营收益及其他费用或应补足的履约保证金达15日等违约行为的，甲方有权提前终止本合同，履约保证金及乙方已付全部款项不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于此前六个月甲方收益平均值三倍的违约赔偿，不足以弥补甲方损失的，乙方应继续承担赔偿责任。合同签订后，炯明国际公司向哈噜玛特公司支付了综合管理费15000元（三个月）、策划费20000元及店铺租赁费60000元（二个月），以上共计95000元。另，炯明国际公司向哈噜玛特公司支付了押金（履约保证金）60000元。庭审中，双方均认可租金起算日为2019年12月1日，每月的固定租金为30000元，炯明国际公司共计支付60000元的租金，租金支付至2020年1月31日。炯明国际公司于2020年4月7日从涉案场地撤场。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.炯明国际公司提交对账结算单证明其2019年12月、2020年1月2月及3月的营业额，显示：2019年12月销售额为56931.76元、本次实结款为52759.73元、费用为4172.03元，2020年1月销售额为44265.3元、本次实结款为40570.65元、费用为3694.65元，2020年2月销售额为3933.61元、本次实结款为2668.51元、费用为1265.1元，2020年3月销售额为642元、本次实结款为115.88元、费用为526.12元。哈噜玛特公司对上述证据的真实性均予以认可。2.炯明国际公司主张其于2020年3月29日直接向哈噜玛特公司送达了《解除合同通知》，并就此提交《解除合同通知》，载明：“2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，严重影响了本店经营，对双方均是无法克服的不可抗力事件，虽经双方努力，但仍然无法克服疫情带来的对合同履行的影响。现我司因疫情持续影响，导致资金不足，无法维持基本运营的租金、人力与物力等成本，致使本合同目的无法实现，于2020年3月3日关闭此店。因此，为避免造成双方更多损失，我司提出协商解除本合同”。哈噜玛特公司主张其收到可上述解除通知，但认为炯明国际公司所述的解除事由不存在，仅是其单方请求，故炯明国际公司的解除行为实际是违约行为，所以哈噜玛特公司对其进行了书面回复，表明了不认同存在法定解除事由。哈噜玛特公司主张其于2020年4月20日解除了涉案合同，因为其于4月21日向炯明国际公司邮寄送达《联合经营合同解除函》，炯明国际公司于4月22日签收该解除函。哈噜玛特公司就此提交《联合经营合同解除函》，载明：炯明国际公司逾期支付固定收益、综合管理费、宣传推广费等费用，且自2020年3月4日起在未与哈噜玛特公司沟通并达成一致意见的情况下，擅自停止营业至今，已构成单方提前终止协议，构成对涉案合同的严重违约，并载明双方所签合同自解除函发出之日终止。该函落款日期为2020年4月20日。炯明国际公司认可其收到了上述解除函。3.炯明国际公司主张因发生新冠肺炎疫情，其要求减免2020年2月的租金30000元。炯明国际公司称其曾向哈噜玛特公司提出上述要求，哈噜玛特公司在关于《解除合同通知》的回函中写明给予炯明国际公司相应费用的减免政策，哈噜玛特公司还在2020年2月2日通过微信发送了《合作营业商户一封信》中写明，对于春节期间正常经营的商户给予优惠，但没有明确具体减免的月份。炯明国际公司就其主张提交该回函及《合作经营商户一封信》。哈噜玛特公司对回函及《合作经营商户一封信》的真实性予以认可，但主张其中的内容只是双方正在商讨，哈噜玛特公司是基于开发商给予的优惠政策而给予相应的优惠政策，但开发商及政府并未给予优惠政策，对于这封信中写明不享受优惠的情况，炯明国际公司符合不享受优惠的情况，其以各种理由未足额缴纳各项费用。另，炯明国际公司提交其与刘炳洪的微信聊天记录，炯明国际公司主张刘炳洪系哈噜玛特公司股东，聊天记录显示“原：刘总，感谢您给我一次机会，但是我的经营能力有限，精力也有限，对公的财务模式也一头雾水，这个店赔了三个月了，再赔下去我也赔不动了，申请退出了。每天一千元亏损，让我少赔点吧，明天我就停业了。刘：二月份不是已经免固定租金了吗”。哈噜玛特公司认可刘炳洪系其股东，并对聊天记录真实性予以认可，但不完整，并称对于炯明国际公司提出的补充协议，其从没有同意，也没有签署，双方对于合同没有变更，还是应该按原合同履行。另称其基于新冠疫情的原因，提出给租户优惠，但前提是租户按时交纳全部费用，履行合同，这是哈噜玛特公司提出的方案，但炯明国际公司不同意，哈噜玛特公司的方案就是为了携手共度难关，炯明国际公司在3月3日就闭店了，也不满足哈噜玛特公司提供优惠政策的条件。一审法院认为，根据涉案合同约定的权利义务显示，涉案合同的性质实为房屋租赁合同。双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，炯明国际公司于2020年3月29日向哈噜玛特公司送达解除涉案合同的通知，并主张其因新冠疫情的原因导致无法继续履行涉案合同，但法院认为双方首先仍应协商调整或者减免租金以促使合同继续履行，维护市场交易秩序，但炯明国际公司并未提交充分证据证明其就此与哈噜玛特公司进行了充分协商，而是直接闭店并与哈噜玛特公司解除合同。因哈噜玛特公司于2020年4月20日也向炯明国际公司发出解除函，故视为哈噜玛特公司已同意解除合同，但炯明国际公司仍构成违约，法院确认双方合同于2020年4月20日解除。炯明国际公司支付租金至2020年1月31日，其于4月7日撤场，故其应支付2020年2月1日至4月7日的租金，现哈噜玛特公司提起反诉要求炯明国际公司支付上述期间的租金并无不当。关于具体金额，因炯明国际公司承租涉案房屋系用于经营餐饮，而由于疫情以及相关防控措施的原因，炯明国际公司的经营确实会受到一定影响，法院对上述期间的租金酌情予以调整。关于炯明国际公司主张应当返还的经营款，由于涉案合同约定由哈噜玛特公司提供统一的收银系统，故炯明国际公司开展经营所获得的营业款项均在哈噜玛特公司处，炯明国际公司要求哈噜玛特公司返还相关营业款并无不当。现炯明国际公司提交了对账结算单，结算单明确载明了销售款、应付的费用以及扣除费用后的实结款项，哈噜玛特公司对该结算单的真实性予以认可，法院对此予以采信，炯明国际公司要求返还2019年12月至2020年3月的营业款96114.77元于法有据，法院予以支持。因法院已认定炯明国际公司构成违约，故哈噜玛特公司提起反诉要求炯明国际公司承担相应的违约责任并无不当。现哈噜玛特公司要求炯明国际公司支付相当于月平均收益三倍的违约金90000元，法院认为该金额过高并予以调整。因炯明国际公司交纳了履约保证金60000元，故一审法院认为应以炯明国际公司已交纳的60000元保证金折抵上述违约金为宜，法院对炯明国际公司要求返还60000元保证金的请求不予支持。另因法院已判决炯明国际公司以已支付的保证金折抵应付的违约金，故法院对哈噜玛特公司要求炯明国际公司另行支付30000元保证金的反诉请求不予支持。关于哈噜玛特公司主张的企业策划费、综合管理费、宣传推广费，炯明国际公司已支付上述部分费用，现法院确认涉案合同于2020年4月解除，考虑到合同的履行期间以及炯明国际公司因新冠疫情的原因经营所受到的影响，法院对哈噜玛特公司另行要求炯明国际公司支付80000元企业策划费、516.12元综合管理费及129.04元宣传推广费的反诉请求均不予支持。另，哈噜玛特公司要求炯明国际公司支付延期支付上述费用滞纳金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。判决如下：一、确认北京炯明国际文化交流有限公司与北京哈噜玛特商业管理有限公司签订的《联合经营合同》于2020年4月20日解除；二、北京哈噜玛特商业管理有限公司于判决生效后七日内返还北京炯明国际文化交流有限公司2019年12月至2020年3月的营业款96114.77元；三、北京炯明国际文化交流有限公司于判决生效后七日内支付北京哈噜玛特商业管理有限公司2020年2月1日至2020年4月7日的租金50000元；（二者予以折抵后，北京哈噜玛特商业管理有限公司还应支付北京炯明国际文化交流有限公司46114.77元）四、驳回北京炯明国际文化交流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京哈噜玛特商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4022元，由北京炯明国际文化交流有限公司负担1945元（已交纳）；由北京哈噜玛特商业管理有限公司负担2077元（自判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费4568元，由北京哈噜玛特商业管理有限公司负担4149元（已交纳）；由北京炯明国际文化交流有限公司负担428元（自判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，炯明国际公司、哈噜玛特公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，双方在履行合同中出现新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情的出现对炯明国际公司经营产生一定的影响，但并不足以导致双方合同必然不能履行，亦未导致双方合同目的必然不能实现。本案中，炯明国际公司并未提交充分证据证明其就此与哈噜玛特公司进行了充分协商，而是直接闭店并与哈噜玛特公司解除合同，炯明国际公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情判处炯明国际公司已支付的履约保证金折抵其应付违约金的处理意见并无不当，哈噜玛特公司关于履约保证金不应折抵违约金并要求炯明国际公司另行支付30000元保证金的上诉主张，本院不予采纳。根据查明的事实，炯明国际公司支付租金至2020年1月31日，并于2020年4月7日从涉案场地撤出。考虑到炯明国际公司承租涉案房屋系用于经营餐饮，而由于疫情以及相关防控措施的原因，炯明国际公司的经营确实会受到一定影响，一审法院对于上述期间的租金酌情予以调整并无不当，哈噜玛特公司的上诉意见，本院不予采纳。关于哈噜玛特公司主张的企业策划费、综合管理费、宣传推广费，炯明国际公司已支付上述部分费用，考虑到合同的履行期间以及炯明国际公司因新冠疫情的原因经营所受到的影响以及本案实际情况，一审法院综合全案案情所作处理并无不当，本院予以维持。哈噜玛特公司的上诉请求及理由，本院均不予支持。综上所述，北京哈噜玛特商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3853元，由北京哈噜玛特商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年八月三十一日法官助理  曾琪惠法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园