广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15746号上诉人（原审被告）：张秀鹏，男，住广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：廖康，男，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人张秀鹏因与被上诉人廖康合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初6266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。本案现已审理终结。张秀鹏上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判张秀鹏无需支付廖康装修费损失21916.3元；2.本案一审、二审诉讼费用由廖康承担。事实与理由：一、本案是租赁合同纠纷，非房屋买卖合同权利义务概括转让的合同纠纷。根据《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案廖康承租张秀鹏的租赁房屋，每月交付租金，故双方之间的法律关系是租赁合同纠纷，而非房屋租赁合同权利义务概括转让的合同纠纷。二、廖康未经同意，就进行抢着装修。与张秀鹏签订《商铺租赁合同》的出租方是广州市志兴物业管理有限公司（下称志兴公司），张秀鹏将与志兴公司签订的《商铺租赁合同》、收据等都交给了廖康保管。廖康清楚知道要履行装修报请书面同意义务，但是却没有履行。在张秀鹏与廖康的《店铺转让协议》中，第一条就已经明确要求：乙方（廖康）继承甲方（张秀鹏）在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。但是廖康在装修的时候，廖康并未履行装修告知义务。在张秀鹏与志兴公司签订的《商铺租赁合同》中第七条规定了：经报请志兴公司书面审核同意后，按照政府有关部门规定及消防安全要求，对商铺进行装修改造。涉案租赁商铺在出租给廖康的时候就已经装修好了，廖康只需直接使用，然而他自己却私下进行装修，造成严重违约。出租商铺给廖康后，张秀鹏就搬到其他地方工作了，廖康私自装修的行为没有告知张秀鹏，并未获得张秀鹏同意，也没有提交书面申请交给张秀鹏并交给志兴公司审批，并未获得志兴公司书面同意，在张秀鹏知道他们装修的时候已经基本完工，无法劝阻。事后张秀鹏也没有利用该装饰装修，故无需对廖康的装修损失承担责任。由此可见，廖康造成了根本性的错误，理应一个人承担未经同意就进行抢着装修造成的后果。三、廖康错把其他公司当成出租人，自己放弃对商铺的使用，其所有的损失应由其自己承担。与张秀鹏签订《商铺租赁合同》的出租方是志兴公司，而发出《解除租赁合同告知书》及《收回商品告知函》的主体均是图富公司。张秀鹏将与志兴公司签订的《商铺租赁合同》、收据等都交给了廖康保管。廖康手上持有原出租合同、收据，廖康明明知道图富公司没有权力收回店铺，由于廖康的个人疏忽以及没有及时客观、真实地将情况反馈给张秀鹏，导致店铺被清场，其应向图富公司主张侵权责任。同时，这也是廖康自己把自己的损失扩大到最大化，所以应由其承担全部责任。四、关于廖康主张的部分装修款问题。（一）廖康提供的证据无法证明其装修费用支出是15250元。廖康主张店铺装修款花了15250元，均是通过支付宝转账，转账金额分别是：5700元、5000元、4550元。张秀鹏在一审质证阶段对该三笔费用三性不予认可，理由是无法该三笔费用均没有备注用途，除此之外，也没有合同、发票相佐证，无法证明是装修费用，但一审法院在没有足够的证据证明下，认定了该三笔费用均是装修款，导致判决错误，应予纠正。（二）廖康提供的证据无法证明门头招牌支出费用是6000元。廖康主张门头招牌花费了6000元，根据廖康提供的证据，该6000元费用没有合同、发票相佐证，而且按照市场价格，做个门头招牌只需要花费3000元左右即可，其主张花费6000元严重超出市场价，不合常理，由于没有合同发票佐证，故无法判断费用是否是用于商铺招牌，张秀鹏在一审质证环节对该费用也不认可，但一审法院没有依据证据事实，直接认可该笔费用，导致裁判错误。（三）一审认定的装饰装修部分是未形成附合物的物品，廖康可以自己拆走，张秀鹏没有予以利用。廖康主张的轨道和射灯（860元）、吸顶灯（475元）、门头招牌（6000元）这三笔费用合计7335元。这些并未与商铺形成附合物，廖康都可以拆走，张秀鹏没有利用。秀鹏不认可以及没有充分的证据支持的情况下，一审法院把不能证明是装饰装修的费用纳入装修费用，将未形成附合物的物品费用纳入装修费用，不合理也不合法。廖康的所有装修损失是其个人自身原因及图富公司侵权所致，形成附合物的装修费用并没有31309元，且装修好后廖康也使用了两、三个月，一审法院要求张秀鹏按31309元的装修对此承担70％的责任没有合法依据。根据《合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，张秀鹏无需对廖康的装修费用承担责任。五、根据住房和城乡建设部第9号《住宅室内装饰装修管理办法（2011年修正）》第三章第一十三条第一款“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记”，廖康装修之前，并未进行相关手续的申报登记，由此造成的后果，理应他一个人全部承担。六、根据2019年4月23日国务院令第714号《建设工程质量管理条例（2019修正）》第六十九条第一款“房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正”。廖康在装修之前，商铺已经存在一堵墙，廖康在装修之前，对于隔开的墙进行拆除，这种进行全面的重大装修，理应得到相关部门的许可，但是廖康一意孤行，改变建筑结构，进行装修。七、一审法院以“无证据证明其协助廖康与图富公司协商解决收场问题，判决张秀鹏承担70％的责任，是不合理的。张秀鹏积极协助廖康收场，廖康也曾就商铺问题同图富公司协商重新签订合同，但是廖康讨价还价，拒绝和图富公司签订租赁合同，张秀鹏因协助收场还被图富公司的人给打伤。张秀鹏也进行报警报案处理，报警回执号：J440111720000201907000216。希望法院调出当时的口供即可证明张秀鹏当时努力协助解决收场问题。综上所述，张秀鹏请求二审法院依法予以改判。廖康二审答辩称：一、关于在“张秀鹏是否应当赔偿廖康装饰装修损失”这一争议焦点上，廖康认为原审法院认定的事实清楚，证据充分，且明确了双方的主次责任，裁量公平，应予维持。而张秀鹏所主张的责任全在廖康，损失全由廖康负责，毫无道理与公平可言。二、关于在装饰装修费用损失的认定上，廖康一审提供的支出证据丰富，能形成交叉验证，且符合生活常识，三性可靠，得到了一审法院的支持。证据中列支了详细的费用清单，并附上了包括但不限于原始收据、给装修工的分期转账记录（付款节奏与装修推进的日期一致）、现场装修从开工到完工的大量照片，这些证据足够形成交叉验证。不仅如此，该商铺面积为40平米，装修费用仅为1.5万元左右，门头发光大招牌仅为6千元，属市场偏低的价格，不存在夸大的情况。另外，门头招牌、灯具都是个性化定制的，无法二手转让。而且招牌是用强力胶、枪钉和膨胀螺栓等方式固定，已经形成附合，拆下来必须暴力拆卸，成为一块块建筑垃圾。张秀鹏提出招牌不是附合物，显然是没有生活常识的说法。三、上诉状中所列举的理由，都与事实明显不符，属于张秀鹏的虚假陈述，意图将自身责任撇清，违反了诚实信用原则。（一）上诉状第二条所称廖康“未经同意，就抢着进行装修”，以及“张秀鹏得知装修时已基本完工，无法劝阻”，与事实不符。在装修之前，廖康就提前告知张秀鹏店铺想要装修，并询问由谁去向物业申报，张秀鹏回答由他去向物业沟通。随后不久，廖康还再次向张秀鹏确认装修有没问题，得到了张秀鹏“没问题”的答复。这些都说明张秀鹏是知情并同意的。整个沟通有微信原始聊天记录可作证。（二）上诉状第三条中称廖康“错把其它公司作为出租人，自己放弃对商铺的使用”、“没有及时客观、真实的反馈给张秀鹏”，与事实不符。首先，关于图富公司是否有权收回商铺的问题，廖康曾通过微信向张秀鹏反应过疑虑，并要求张秀鹏赶紧联系律师，去和图富公司据理力争，而张秀鹏选择了逃避该问题。在图富物业贴出的《解除合同知书》和《收回商铺告知函》中，也提到了张秀鹏“从未和物业正面沟通或前去协商”。其次，物业公司收回商铺前几天，曾在商铺大门依次贴上《解除合同告知书》《收回商铺告知函》，廖康都第一时问拍照并通过微信将该情况告知张秀鹏。张秀鹏当时作了聊天回应，证明张秀鹏对物业即将收回商铺是知情的，但张秀鹏依然没有去物业进行沟通。最后，在物业正式收场的前一天，廖康还想坚持想保住店铺，故微信发信息要求张秀鹏明确给出态度，而张秀鹏依然选择了逃避，没有出现在现场，致使商铺最终被物业强制收回。在物业收回过程中，廖康的家属还报了警。综上所述，廖康请求二审法院依法驳回张秀鹏上诉。廖康于2021年3月1日向一审法院起诉请求：1.判令张秀鹏退还已收取的转让费2万元；2.判令张秀鹏退还租金6250元；3.判令张秀鹏赔偿廖康商铺硬装损失费31309元、经营设备损失费20431元；4.判令张秀鹏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月6日，张秀鹏（乙方）与广州市志兴物业管理有限公司（以下简称志兴公司，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将广州市广技师步行街C03的商铺出租给乙方经营驾校、早餐（粥类）。建筑面积为40平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月31日止。租金为每年25000元。乙方未经甲方书面同意擅自将商铺转让的，甲方有权单方解除合同并没收租赁保证金，不作赔偿提前收回商铺。同日，志兴公司出具收据，载明已收到张秀鹏交付的涉案商铺入场费8000元（不退）、押金5000元（合同期满无息退还）。2019年4月11日，廖康（乙方）与张秀鹏（甲方）签订《店铺转让协议》，约定：第一条甲方于2019年4月15日将位于广州市广技师步行街C03商铺（面积40平方米）转让给乙方使用。第二条该店铺产权/经营权为广州志兴物业管理有限公司，已与甲方签订了租赁合同。合同到期日期为2021年9月31日，年租金为25000元。店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方履行租赁合同，缴纳房租、水电等各种经营费用。第三条乙方向甲方支付店铺转让费40000元。转让费已包含甲方在签订租赁合同时交给出租方的入场费8000元，押金5000元，以及店面现有装修、装饰所产生的任何费用，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用。第四条乙方向甲方分批支付转让费用。其中第一笔转让费计20000元，在正式交付商铺后24小时内予以支付；剩余款项计20000元，在与商铺所属合法产权方或经营方签订正式租赁合同后24小时内支付。第六条甲方应确保与商铺所属产权方（或经营方）达成一致，同意甲方转让店铺。若后期经营中，产权方（或经营方）拒绝甲方转让该商铺，则甲方承担违约责任，乙方有权解除协议，甲方向乙方退还全部转让费用。第八条签署转让协议后，甲方应将与产权方（或经营方）签署的商铺租赁合同、收据等资料，交予乙方留存，作为乙方享有该商铺租赁权益的凭证。第九条如甲方原因，或店铺产权方/经营方的原因，中途收回店铺，导致乙方无法继续经营，则甲方退回乙方全部转让费。同日，廖康通过支付宝转账方式向张秀鹏支付2万元转让费。2019年4月13日，张秀鹏向廖康交付涉案商铺。后廖康支出31309元对涉案商铺进行了装饰装修，又支出20431元购买了用于经营的物品和设备。2019年5月9日，廖康将其经营的广州酷弹文化传播有限公司住所地登记变更至涉案商铺，但申报变更的方式为自主申报。2019年7月19日，广州市图富物业管理有限公司（以下简称图富公司）在涉案商铺张贴《解除租赁合同告知书》。该告知书称张秀鹏与该公司签订了租赁合同，后未经该公司同意私自转让店铺，遂通知张秀鹏解除租赁合同，并要求张秀鹏于2019年7月22日前将涉案商铺腾空交还。同年7月23日，图富公司在涉案商铺上张贴《收回商铺告知函》。该告知函称张秀鹏承租其位于广州市广技师步行街H03商铺，但张秀鹏从不正面沟通或前来物业协商缴纳租金，现图富公司于2019年7月23日将进店搬离张秀鹏租赁商铺内设备等。同年7月23日，涉案商铺被强制收回。至涉案商铺被收回时，廖康向张秀鹏交付的2019年4月15日至2019年6月期间的租金6250元至今尚在张秀鹏处。张秀鹏至今尚未与志兴公司结算租赁合同租金。一审诉讼中，廖康陈述，涉案商铺内物品、设备去向如下：1、货架、塑料袋系定制，无回收价值；2、收银软件过期；3、收银台直接处理了；4、电视机搬运中损毁了；5、冰柜折价处理了；6、空调放在自家仓库内。另查，涉案商铺在广州市规划和自然资源局处无建设工程规划许可证相关信息及相关房屋产权记录。一审法院认为，本案并非租赁合同纠纷，而为房屋租赁合同权利义务概括转让的合同纠纷。涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，故张秀鹏与志兴公司订立的《商铺租赁合同》为无效合同。廖康与张秀鹏就无效的房屋租赁合同权利义务订立的转让合同，亦为无效合同。对于本案的争议焦点，一审法院分别论述如下：一、张秀鹏是否应当返还转让费？一审法院认为，转让费分为三部分：张秀鹏向志兴公司交纳的押金5000元、入场费8000元及房屋装饰装修价值27000元。转让合同无效，张秀鹏应当将其中押金部分全额返还给廖康。根据公平原则，张秀鹏应当按照涉案商铺被收回时剩余租期与转让租期的比例将其中入场费、房屋装饰装修价值部分返还给廖康。转让租期为29.5个月，涉案商铺被收回时剩余租期为26.26个月，返还比例约为89.01%。廖康仅支付了50%的转让费2万元。故张秀鹏应当返还的转让费为16153.5元（5000元+35000元×89.01%-2万元）。二、张秀鹏是否应当返还租金？一审法院认为，根据合同约定，廖康同意代替张秀鹏履行交纳租金的义务。廖康亦向张秀鹏交付了2019年4月15日至6月30日期间的租金。至涉案商铺被收回时，上述租金对应的租期已届满，故张秀鹏无须向廖康返还租金。三、张秀鹏是否应当赔偿廖康装饰装修损失及经营设备损失？1、张秀鹏是否应当赔偿廖康装饰装修损失？一审法院认为，廖康主张的装饰装修损失是由图富公司强制收回涉案商铺导致。从表面证据来看，图富公司与张秀鹏之间并无房屋租赁合同关系，其是否有权收回涉案商铺有待商榷。但是，廖康未选择以侵权向图富公司主张权利，而是选择以合同向张秀鹏主张权利。图富公司的解约、收场理由为张秀鹏擅自转让商铺、未支付租金。而张秀鹏确实存在上述行为。而且，张秀鹏亦无证据证明其协助廖康与图富公司协商解决收场问题。张秀鹏的上述行为令廖康无力单独对抗图富公司的收场行为。因此，张秀鹏对于廖康的损失发生具有较大的过错，应当承担相应的赔偿责任。同时，廖康在与张秀鹏缔约时已知道转让须经出租人同意，但仍然在未确定出租人是否同意的情况下对涉案商铺进行装饰装修，对自身损失发生亦有次要过错。一审法院酌情确定双方过错比例为7：3，张秀鹏应当按照70%的比例赔偿廖康的装饰装修损失，即21916.3元（31309元×70%）。2、张秀鹏是否应当赔偿廖康经营设备损失？一审法院认为，廖康主张的经营设备损失是其在涉案商铺即经营场所被收回后决定不再经营导致。涉案商铺被收回后，如果廖康另寻其他商铺继续经营，不至于造成上述损失。廖康没有采取适当措施避免损失发生，故不得就该损失要求张秀鹏赔偿。综上所述，一审法院对廖康的第一项诉讼请求予以支持16153.5元；对第三项诉讼请求予以支持21916.3元；对其他诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2021年4月20日判决如下：一、被告张秀鹏于本判决生效之日起五日内向原告廖康退还转让费16153.5元；二、被告张秀鹏于本判决生效之日起五日内向原告廖康赔偿硬装（装饰装修）损失21916.3元；三、驳回原告廖康的其他诉讼请求。一审案件受理费874.88元，由原告廖康负担447.82元，由被告张秀鹏427.06元并于本判决生效之日起五日内向原告廖康支付。二审期间，张秀鹏向本院提交：证据一、报警回执（回执号：J440111720000201907000216），拟证明：张秀鹏积极协助廖康收场，廖康也曾就商铺问题同图富公司协商重新签订合同，但是廖康讨价还价，拒绝和图富公司签订租赁合同，张秀鹏因协助收场还被图富公司的人给打伤，张秀鹏也进行报警报案处理。证据二、微信聊天记录截图及现场装修图，共同拟证明：涉案场地原本有两个门面，廖康擅自变动房屋建筑主体和承重结构，应当得到相关部门的审批，所有的装修损失，都是因为廖康没有申报登记和没得到批准造成的。廖康向本院提交：证据一、报警回执（回执号：J440111720000201907000961），拟证明：在物业收回过程中，廖康的家属还报了警。证据二、微信聊天记录截图，拟证明：（一）在廖康装修前，张秀鹏是知晓并同意的；（二）廖康在看到物业收回商铺的告知后第一时间拍照并通过微信发送给张秀鹏，张秀鹏当时作了聊天回应；（三）廖康曾质疑图富公司是否有权收回商铺，并要求张秀鹏去找律师协商应对；（四）在物业正式收场的前一天，廖康还想坚持保住店铺，抵制物业清场，故微信发信息要求张秀鹏明确给出态度是否接受物业清场。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：张秀鹏是否应向廖康支付装修损失21916.3元？对此，本院具体分析如下：根据张秀鹏与廖康签订《店铺转让协议》内容的约定，张秀鹏实是将经营店铺的权利义务转让给廖康，且张秀鹏将其与志兴公司的《商铺租赁合同》、收据等都交给了廖康，故张秀鹏上诉主张其与廖康构成租赁合同的转租关系与事实不符，本院不予采纳。从本案图富公司在涉案商铺张贴《解除租赁合同告知书》的内容可知，该司提出解约、收场理由是张秀鹏擅自转让商铺、未支付租金，而张秀鹏确实存在前述违约行为。因廖康并非《商铺租赁合同》的合同相对方，在廖康承接涉案商铺进行使用期间，本案张秀鹏未提交证据证明其协助廖康与图富公司协商解决图富公司所提出收回场地的问题。根据《店铺转让协议》第六条约定：“甲方应确保与商铺所属产权方（或经营方）达成一致，同意甲方转让店铺。若后期经营中，产权方（或经营方）拒绝甲方转让该商铺，则甲方承担违约责任”，从前述告知收可见，产权方（或经营方）并未认可张秀鹏转让店铺，一审认定张秀鹏的上述行为令廖康无力单独对抗图富公司的收场行为并无不当，本院予以认可。基于此，本案中张秀鹏对于廖康的损失发生具有较大的过错，应当承担相应的赔偿责任。一审诉讼中，廖康已提交有关支付装修费用的证据证明其损失，张秀鹏上诉虽对廖康所支出的装修费用提出质疑，但未提交反驳的证据，本院不予采纳。另，廖康在与张秀鹏缔约时已知道转让须经出租人同意，但仍然在未确定出租人是否同意的情况下对涉案商铺进行装饰装修，对自身损失发生亦有次要过错。一审法院酌情确定双方过错比例为7：3，张秀鹏应当按照70%的比例赔偿廖康的装饰装修损失，即21916.3元（31309元×70%）属一审法院充分行使自由裁量权的结果，本院予以认可和维持。另，张秀鹏、廖康于二审期间提交的证据不影响上述事实认定，本院不予采纳，亦不再组织双方进行质证。综上所述，张秀鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由张秀鹏负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年八月三十一日书记员  吴浩正徐毅敏