广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13832号上诉人（原审被告）：陈庆珈，男，1987年9月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：尹韶，陈庆珈的母亲。被上诉人（原审原告）：广州市金鸣物业管理有限公司，住所地广州市海珠区前进路前桂大街19号103房。法定代表人：邝颖辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱萍，该公司员工。上诉人陈庆珈因与被上诉人广州市金鸣物业管理有限公司（以下简称金鸣公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初2189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。陈庆珈上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回金鸣公司的起诉；2.受理费由金鸣公司承担。事实和理由：（一）陈庆珈不缴纳物业费的直接原因是查明金鸣公司入驻龙津西大厦不合法，并强行占地为主，并非陈庆珈责任。金鸣公司能成为涉案大厦物业管理公司系基于龙津西大厦业主委员会的聘请，但该业委会成立及主体资格不合法，未通过召开业主大会表决就擅自聘请物业管理公司，该行为违反《中华人民共和国物权法》规定，不合理亦不合法，故业委会与金鸣公司签订的涉案物业服务合同不合法，不应要求业主遵守。陈庆珈于2019年5月发现前述违法违规行为，多次向有关部门反映，但得不到答复和解决，故拒缴物业管理费。金鸣公司非法进入涉案龙津西大厦后，未认真履行职责，管理非常劣质，尤其是2020年新冠疫情最严重时期，涉案大楼没有任何防疫措施，大楼所有出入口均可自由出入，并没有登记或测体温，业主多次向有关部门反映，还向媒体求助，街道才派志愿者来了三两天。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》、《物业管理条例》第十二条第三款的相关规定，涉案龙津西大厦业委会并未按照有关规定召开业主大会、选聘物业管理公司，其擅自选聘物业公司并签订服务合同，属于暗箱操作。广州市荔湾区住建局、逢源街道办均有回复函件，业委会的公章已于2020年6月8日被街道办事处收缴，备案资料已经足以证明业委会的选举不符合《中华人民共和国物权法》要求。已有大量资料证明涉案业委会不合法，故物业服务合同亦不合法。街道未认真审核业委会备案情况，而该非法备案回执出具当天，业委会即与金鸣公司签订了涉案物业服务合同。前述情况属于暗箱操作、知法犯法，损害了广大业主合法权益。一审法院认定涉案物业服务合同合法有效，导致业主被迫受非法合同约束，陈庆珈有权选择不遵守该不合法的物业合同。（二）逢源街道城管科于2019年8月15日牵头组织座谈会，就涉案大楼1703房内公共水管爆裂引发的一系列问题进行讨论，该会上金鸣公司公开表示其在龙津西大厦的管理至2019年12月底解除，但业主后来发现业委会与金鸣公司签订的合同管理时间拖延至2020年12月，该合同没有法人签名，没有载明时间，仅盖有公章，该合同无效，不应强加于业主并要求业主遵守，没有法律依据。金鸣公司二审答辩称，（一）金鸣公司与涉案大厦业委会签订的物业服务合同有效，业委会与金鸣公司签订的物业合同对业主有约束力，即对陈庆珈有约束力，陈庆珈作为龙津西大厦的业主，应该受上述物业服务合同的约束。（二）陈庆珈提出的业委会的问题，属于另一法律关系，如果陈庆珈认为业委会不合法，其可以另案起诉。（三）陈庆珈认为与金鸣公司的物业服务合同无效、物业服务质量差，应该另行向法院提出主张。（四）根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签名、盖章或者按指印时，合同成立，所以涉案合同是成立的。综上，金鸣公司具备起诉陈庆珈的资格。金鸣公司向一审法院起诉请求：1.陈庆珈向金鸣公司缴交从2019年1月1日至2020年12月31日期间管理费81.6元/月，共1945.44元；2.陈庆珈向金鸣公司缴交从2019年1月1日至2020年12月31日期间门禁门铃维护费3元/月，共72元；3.陈庆珈向金鸣公司缴交从2019年1月1日至2020年12月31日期间电梯维护费25元/月，共600元；4.本案诉讼费用由陈庆珈承担。一审法院认定事实：双方有争议的事项为第二、三、四、五、十一、十二项，其他事项双方无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州市荔湾区龙津西路，龙津西大厦。二、物业公司与业主委员会签订物业服务合同的情况：金鸣公司与案外人龙津西大厦业主委员会签订《龙津西大厦物业服务合同》。三、物业服务合同约定的服务期限：2019年1月1日至2020年12月31日。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：除了*西路*号之三201、202、203、301、307房及首层商铺管理服务费为0.5元/平方米/月外，大厦其余住户均按0.8元/平方米/月收取。电梯维护费标准为2-3层的住户每季度37.5元，4-10层的住户每季度62.5元，11-21层的住户每季度75元。门禁门铃维护费每户每月标准为3元。五、物业服务合同约定的服务费交纳日期：电梯维护费由物业公司在每季度收取物业费的同时，由物业公司一并向物业使用人收取。六、陈庆珈房产的位置：广州市*西路*号1704房。七、陈庆珈房产的建筑面积：101.33平方米。八、陈庆珈取得房产产权的日期：2017年10月13日。九、陈庆珈每月应交纳物业服务费的数额：81.06元。十、陈庆珈拖欠费用的起、止期间：2019年1月1日至2020年12月。十一、陈庆珈拖欠物业服务费的数额：物业服务费1945.44元。十二、陈庆珈拖欠门禁门铃维护费及电梯维护费的数额：门禁门铃维护费72元、电梯维护费600元。十三、金鸣公司的诉讼请求：1.陈庆珈向金鸣公司缴交从2019年1月1日至2020年12月31日期间管理费81.6元/月，共1945.44元；2.陈庆珈向金鸣公司缴交从2019年1月1日至2020年12月31日期间门禁门铃维护费3元/月，共72元；3.陈庆珈向金鸣公司缴交从2019年1月1日至2020年12月31日期间电梯维护费25元/月，共600元；4.本案诉讼费用由陈庆珈承担。十四、陈庆珈主张：龙津西大厦业主委员会不能被认定成立，其与金鸣公司签订的涉案合同应被认定无效；金鸣公司的管理服务很差，业主均不满意。一审法院认为：龙津西大厦业主委员会与金鸣公司签订的《龙津西大厦物业服务合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。陈庆珈作为龙津西大厦业主，受上述物业服务合同约束。根据上述物业服务合同的约定，陈庆珈应向金鸣公司支付物业管理费、门禁门铃维护费及电梯维护费。陈庆珈欠付上述费用，并主张物业服务合同无效、金鸣公司物业服务质量差。首先，陈庆珈提交的证据不足以证明其主张。其次，即使金鸣公司存在上述问题，陈庆珈还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向金鸣公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但陈庆珈以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，于2021年4月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈庆珈向广州市金鸣物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费1945.44元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈庆珈向广州市金鸣物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日的门禁门铃维护费72元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈庆珈向广州市金鸣物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日的电梯维护费600元。案件受理费25元，由陈庆珈负担。（受理费广州市金鸣物业管理有限公司已经预付，一审法院不再退回，陈庆珈于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市金鸣物业管理有限公司迳付）。本院二审开庭期间，陈庆珈向本院提交：1.一张光盘及照片，因为业委会不合法，管理合同当然是不合法的，业委会没有权利代表陈庆珈签这份合同；2.申请证人出庭作证。金鸣公司经质证认为，对第1-3、5-9页证据的真实性、合法性不确认，对第4、10、11、12、13-26页证据的真实性、合法性予以确认，对关联性均不予确认，陈庆珈本案争议的是金鸣公司与业委会的物业合同是否有效的问题，而提供的证据显示的是一个具体漏水的处理情况，这是日常的一个事例，与整个合同的签订没有关联。关于小区服务的照片不确认照片拍摄的地方、时间；对于短信内容，金鸣公司一审时也提出了，对话中有很多脏话，且无法核对对方手机中的标注；照片都是一些日常的生活，不知道在哪里照的也没有时间点。陈庆珈二审庭后陆续提交：1.微信截图；2.龙津西大厦业主委员会备案基本资料（部分）；3.（2021）粤0103民初5604号案《民事裁定书》、传票及该案中龙津西大厦业主委员会的答辩状；4.广州市荔湾区人民政府逢源街道办事处就龙津西大厦业主对成立业委会不满事项的告知书；5.广州市荔湾区住房和建设局就龙津西大厦业主对成立业委会不满、不合法等问题的告知书；6.广州市荔湾区住房和建设局的《政府信息公开申请答复书》。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，金鸣公司称其自2018年1月1日起为涉案小区提供物业服务。陈庆珈称其曾向金鸣公司缴纳物业管理费，但具体缴纳期间记不清楚了，后来其去税务部门查了认为金鸣公司不合法，所以没有再交物业管理费。陈庆珈确认金鸣公司现在仍在涉案小区提供服务，确认涉案小区暂时没有成立新的业委会，暂时没有召开业主大会，也未选聘新的物业公司。再查明，陈庆珈诉龙津西大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案，陈庆珈起诉主张撤销荔湾区龙津西大厦首次业主大会会议决定（二），一审法院于2021年7月29日作出（2021）粤0103民初5604号民事裁定书，认为：“本案中，原告要求撤销龙津西大厦业主大会作出并通过的《首次业主大会会议决定（二）》，其实质为对业主大会的成立、选举、表决有异议，属于业主自治范围内的事项，业主委员会的成立应当由相关行政部门指导下成立，因此，原告的诉请不属民事案件受理范围，应驳回起诉。”该案裁定驳回陈庆珈的起诉。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和陈庆珈上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：金鸣公司要求陈庆珈支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费、门禁门铃维护费、电梯维护费的主张是否成立。根据本案现有证据以及双方当事人的陈述，金鸣公司依据涉案《龙津西大厦物业服务合同》入驻涉案小区并为涉案小区提供了物业服务，陈庆珈以龙津西业主委员会未经合法成立为由对该合同的效力提出质疑，但对于金鸣公司为涉案小区提供物业服务的事实并无提出相反证据予以否定，陈庆珈确认其曾向金鸣公司缴纳过物业服务费且金鸣公司至今仍为涉案小区提供物业服务，故金鸣公司与涉案小区业主之间事实上存在物业服务合同关系。陈庆珈作为涉案小区的业主，接受了金鸣公司提供的物业服务，根据等价有偿、公平合理原则，陈庆珈应向金鸣公司支付相应的物业服务费。同理，根据《龙津西大厦物业服务合同》的约定，金鸣公司提供的物业服务包括门禁门铃维护以及电梯维护，并有权相应收取门禁门铃维护费以及电梯维护费，陈庆珈提供的证据并不足以否定金鸣公司提供门禁门铃维护以及电梯维护，金鸣公司有权向陈庆珈主张相关服务费用。至于陈庆珈提出的业主委员会产生的程序不合法的问题，不属于本案审理的范围，陈庆珈以此为由拒付物业管理服务费，依据不足，本院不予支持。陈庆珈主张金鸣公司提供的物业服务存在瑕疵，其依据是证人林某的证人证言，但林某的证人证言仅能反映出林某认为金鸣公司未能及时、妥善处理其房屋内水管爆裂漏水问题，但该事实并不构成陈庆珈拒绝缴纳物业管理费、门禁门铃维护费以及电梯维护费的合理理由。陈庆珈上诉认为金鸣公司无权主张物业管理费、门禁门铃维护费、电梯维护费的上诉理由，理据不足，本院不予支持。陈庆珈无证据证明其缴纳过2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费、门禁门铃维护费、电梯维护费，一审法院判令陈庆珈向金鸣公司支付2019年1月1日至2020年12月31日欠缴的物业管理费1945.44元、门禁门铃维护费72元、电梯维护费600元并无不当，二审予以维持。综上所述，陈庆珈的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈庆珈负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年八月二十四日书记员  贾妍古文娜