北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10388号上诉人（原审原告）：王燕平，男，1958年4月18日出生，汉族，北京自来水集团公司丰台分公司退休职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李佳，女，1988年7月31日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司员工。上诉人王燕平与上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王燕平上诉请求：撤销一审判决并改判自如公司向其支付预期收益51251.5元，诉讼费由自如公司承担。事实与理由：王燕平主张按照双方合同约定租金溢价100%归自如公司，双方只剩下按期支付的金钱债务，一审法院对合同非金钱债务认定错误，适用法律错误。本院审理过程中，王燕平表示变更上诉请求为继续履行合同，自如公司按照打款计划补齐2020年9月4日至2021年2月28日租金、服务质量保证金共36398.9元。自如公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王燕平的诉讼请求或发回重审，诉讼费由王燕平承担。事实与理由：自如公司系基于合同约定解除权合法解除合同，一审判决在认定居室数量、优化间拆除的基础上，仍认为自如公司解除合同行为是违约行为，属于事实认定不清、法律适用错误。本案属于委托合同而非房屋租赁合同，自如公司有权解除合同，一审判决对此基本事实认定错误。王燕平向一审法院起诉请求：1.自如公司继续履行资产管理服务合同；2.自如公司按照打款计划补齐2020年9月4日至2021年2月28日租金、服务质量保证金共36398.9元；3.诉讼费由自如公司承担。一审法院认定事实：王燕平系北京市丰台区丰管路1号院6号楼4层5单元409房屋（以下简称409房屋）的登记所有权人。2018年9月9日，甲方王燕平与乙方自如公司签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对409房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2018年9月10日起至2024年2月16日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为7000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期25天。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2018年11月9日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。附件一：标的资产信息及所有权证明标注房屋信息为3室1起居室。房屋交付后，自如公司对409房屋进行装修，最初以三个卧室对外出租，其中一间房屋为隔断间，月租金为2860元。2019年10月隔断间被拆除，自如公司将剩余两间继续出租，因租金整体降低，双方协商减租解约未果。自如公司于2018年9月20日支付王燕平服务保证金7000元，于2019年11月8日支付服务保证金7210元，按照合同约定的标准按月向王燕平支付租金至2020年9月3日。2020年9月29日，自如公司向王燕平邮寄《解约通知函》，以“房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致”决定于2020年10月25日解除《资产管理服务合同》。王燕平于2020年10月22日收到自如公司短信发送的上述《解约通知函》，并于2020年10月29日收到自如公司支付的5565.64元。自如公司称王燕平可登录自如APP查询到《解约结算协议》及房屋门锁密码，因其未点击获取，故自如公司于2020年12月29日再次向王燕平预留手机号码发送涉案房屋的电子密码。王燕平认可收到电子密码，后于2021年1月8日通过电子密码进入409房屋。自如公司称2020年9月4日至2020年10月25日房租预期收益12497.33元、水费65元、燃气费260.17元，扣减剩余电费46.86元、已支付的服务质量保证金7210元，剩余5565.64元。王燕平称不清楚5565.64元的构成，坚持要求自如公司继续履行《资产管理服务合同》。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王燕平与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向王燕平发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。自如公司在合同期限内清空租户并通知王燕平解除合同，要求王燕平收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，王燕平有权据此解除合同。但经法院释明，王燕平坚持要求自如公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故法院对于王燕平要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。就王燕平主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予王燕平合理的准备时间，鉴于王燕平2020年10月22日收到《解约通知函》，故法院确定自如公司应支付王燕平2020年9月4日至2020年11月22日的房租共计18986.33元。之后双方就合同履行发生争议，王燕平要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在该合同仍继续履行的基础上，现法院不予支持王燕平要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，法院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。据此，一审法院于2021年4月判决：一、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付王燕平2020年9月4日至2020年11月22日的房租共计18986.33元；二、驳回王燕平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查查明，《资产管理服务合同》第6.2款规定：（1）甲方有下列情形的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人适用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任）；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的，若因乙方或标的资产实际使用人违反法律法规给己方或者第三方造成损失的，甲方不承担责任。本院经审查认定的其他事实与一审法院查明事实无异。本院审理过程中，自如公司在2021年8月12日庭审中明确表示申请撤回本案上诉。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据《资产管理服务合同》约定，王燕平将涉案房屋交付自如公司使用、收益，且自如公司在对涉案房屋装修后对外出租，一审法院认定双方之间构成房屋租赁合同关系而非委托合同关系，正确合理。自如公司主张基于合同第6.2款第（a）（b）（d）项其享有单方解除权，政府基于强制力要求其拆除优化间故其可以单方解除合同，但该情形与合同解除条款的约定不符，亦不符合法定解除情形，自如公司在合同期限内以清空租户、通知王燕平解除合同等行为表明单方解除合同构成违约，王燕平虽不同意解除合同并要求继续履行，一审法院考虑到双方签订的合同项下债务标的不适合强制履行，对王燕平继续履行合同的请求未予支持，亦属合理。鉴于王燕平2020年10月22日收到自如公司的《解约通知函》，自如公司自行搬离涉案房屋未给予王燕平合理准备时间，一审法院确定自如公司应支付王燕平2020年9月4日至2020年11月22日的房租共计18986.33元，对王燕平的其他诉讼请求未予支持，并无不当。自如公司在本院审理过程中申请撤回本案上诉，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372.5元，由北京自如生活企业管理有限公司负担137.5元（已交纳），由王燕平负担235元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年八月十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树