西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0117民初1047号 原告：李冬，男，1980年2月3日出生，汉族，户籍所在地为西安市碑林区。原告：杨楠，女，1986年7月5日出生，汉族，户籍所在地为西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：李晓丽，陕西宽明律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谢许丽，陕西宽明律师事务所律师。被告：陕西世纪绿园置业有限公司，住所地：西安市雁塔区西斜七路六号。统一社会信用代码：91610000732655520T。法定代表人：袁国谦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田少荣，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：西安成基置业有限公司，住所地：西安市高陵区泾河工业园水岸花城栖霞苑2区8幢。统一社会信用代码：91610117098757166P。法定代表人：马于江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗浩，系该公司员工。原告李冬、杨楠与被告陕西世纪绿园置业有限公司（以下简称：世纪绿园公司）、西安成基置业有限公司（以下简称：成基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告李冬、杨楠及其委托诉讼代理人李晓丽，被告世纪绿园公司的委托诉讼代理人田少荣，被告成基公司的委托诉讼代理人罗浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李冬、杨楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于高陵区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；2、判令被告向原告支付违约金人民币40099.04元（自2018年7月1日暂计至起诉日），并按照此标准支付至实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月19日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为。合同约定被告将其位于西安市高陵区XX镇XX路的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，该商品房预测建筑面积52.28平方米，单价为4501.21元，总价款为235323元。买受人以首付款及商贷的方式支付房款，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。原告于2017年12月16日支付房款75323元，并于2018年1月8日通过银行贷款方式将剩余160000元房款支付给被告。原告已经履行完合同义务，但是被告并未按照合同约定于2018年6月30日前向原告交付房屋，截止今日，被告已经逾期交房超过两年半，被告应按照合同约定支付违约金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告故诉至法院。世纪绿园公司辩称，1、我公司开发建设的商品房建设项目、所销售的涉案商品房五证齐全，合法合规。且该项目建设工程竣工验收质量合格，符合“该商品房经验收合格”的交付条件，我方已按约向原告通知交房；2、我公司按约通知交房，但原告拒不收房，故我公司不构成违约。且双方合同约定，原告逾期超过30天未能按期收房的，视同已收房；3、根据西安市中级人民法院已生效的同类判决，依据最高院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定的类案同判原则，法院可参照类案，依法驳回原告的诉讼请求。被告成基公司辩称，2018年6月24日，我公司通过微信方式向原告发送邀请函，业主表示收到。成基公司是代理机构，不是合同主体，非出卖人，不应承担连带责任。经审理查明，2017年12月19日，原告李冬、杨楠（买受人）与被告世纪绿园公司（出卖人）、被告成基公司（委托代理机构）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告世纪绿园公司开发的位于西安市高陵区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为52.28平方米，单价每平方米4501.21元，房屋总价款为235323元。首付75323元，剩余160000元向银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。具体如下：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、逾期超过30天未能按期接收，视同买受人收房，保修期自此时开始计算，物业管理等相关费用从交付之日起正式计收；2、买受人应于房屋交付之日向出卖人提供收房所需资料，并按政府有关规定向相关部门指定账号缴纳公共维修资金，否则出卖人可以拒绝交付房屋，并按《买卖合同》第十一条中，由于买受人原因未能按期交付房屋情况处理。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。另查明，2017年2月28日，被告世纪绿园公司与被告成基公司就联合开发水岸花城二期（水半湾）3-5、3-6号楼项目事宜达成一致，双方签订了《联合开发合同》。成基公司负责联合开发项目的日常建设开发管理工作、施工工作、销售管理工作，协助世纪绿园公司完善“两书”手续、办理小区综合验收等工作。该项目依法取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证等相关证书。涉案房屋所在4-1幢楼于2018年7月1日通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位综合验收，验收结论为工程质量合格。2018年6月21日，被告世纪绿园公司的工作人员通过微信方式向原告发送入住邀请函，注明集中交房时间为2018年6月30日至2018年7月20日，其中李冬、杨楠的具体收房时间为2018年7月3日。在交房过程中，被告世纪绿园公司提供了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告李冬、杨楠认为涉案房屋“两书”未经备案，手续不全，未达到交房条件，故拒绝收房。以上事实，有商品房买卖合同、增值税发票、税收完税证明、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表及当事人陈述等相关证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告世纪绿园公司在通知原告收房时，涉案房屋是否具备交付条件；二、被告世纪绿园公司是否应当支付延期交房违约金；三、成基公司是否应承担连带清偿责任。就争议焦点一，本院认为原告与被告世纪绿园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》第八条约定“将经验收合格的商品房交付买受人使用”，而本案房屋所在楼栋已于2018年7月1日经过了建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的验收，综合验收结论为工程质量合格，故涉案房屋已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。其后，被告世纪绿园公司通知原告收房时，亦提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该“两书”也写明了对涉案房屋质量承担保证责任和维修责任。《商品房买卖合同》约定在房屋交付时，除了经验收合格，还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其目的是为了明确对房屋的质量保证和维修责任，“两书”备案与否不影响开发商对涉案房屋的质量保证责任和维修责任，且《商品房买卖合同》中未约定“两书”应备案。故在涉案房屋已经验收合格，且世纪绿园公司出具了“两书”的情况下，涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告仅以“两书”未备案为由拒绝接收涉案房屋，不符合双方合同约定。综上，本院认为被告世纪绿园公司存有交付房屋的意思表示和交付行为，原告未接收房屋，按照双方合同约定应视同买受人收房，故本院对原告的第一项诉讼请求，依法不予支持。就争议焦点二，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的最迟交房时间为2018年6月30日，被告世纪绿园公司通知原告收房的具体时间为2018年7月3日。本院酌定，被告世纪绿园公司交房时间为2018年7月3日，迟延交付3天，应依照合同第九条第一款第1项计算违约金。出卖人世纪绿园公司应向买受人李冬、杨楠支付违约金数额为：235323元×0.2‰×3=141.19元。就争议焦点三，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告成基公司系委托代理机构，根据合同相对性原则，原告要求被告成基公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                   一、被告陕西世纪绿园置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告李冬、杨楠支付逾期交房违约金141.19元；二、驳回原告李冬、杨楠的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费902元，由原告负担852元，被告世纪绿园公司负担50元（原告已预交2415元，由本院退回1513元，被告世纪绿园公司在履行本判决义务时一并支付原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   李东波审  判  员   戈  超审  判  员   宋  迪 二〇二一年八月十九日 书  记  员   胡  楠 1