四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12272号上诉人（原审被告）：成都华晟投资有限公司。住所地：成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋11楼。法定代表人：邓先福。委托诉讼代理人：钟洁，四川唐鎏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡成勇，男，汉族，1974年112月12日出生，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）：陈爱玉，女，汉族，1972年7月9日出生，住福建省莆田市秀屿区。共同委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王雪莲，四川新开元律师事务所律师。上诉人成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人蔡成勇、陈爱玉商品房预售合同纠纷，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初15312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华晟公司上诉请求：1.撤销原审第一项判决，改判为华晟公司不用向蔡成勇、陈爱玉承担违约金；2.撤销原审第二项判决，改判为华晟公司不用向蔡成勇、陈爱玉承担开通燃气的损失；3.蔡成勇、陈爱玉承担上诉费用。事实和理由：1.原审认定事实错误，蔡成勇、陈爱玉只是在2018年6月27日的《关于上古天地十二层业主函件》中向华晟公司主张了天然气入户、产权证办理时间、门窗过道整理时间、活动板房的移位问题，而并没有主张逾期交房及提出逾期交房违约金的问题，直到2020年蔡成勇、陈爱玉才开始就该问题提起诉讼，已经超出了诉讼时效，因此蔡成勇、陈爱玉的逾期交房违约金的主张不应当得到支持。2.蔡成勇、陈爱玉在原审中主张不能开通天然气的损失，华晟公司认为蔡成勇、陈爱玉并没有证明因不能开通天燃气带来的损失，而原审法院认定的10元/天的计算标准系逾期开通天然气的约定，而事实上天然气的开通属于履行不能，所以不存在逾期开通的问题。因此参照逾期开通天然气的约定没有法律依据，属于法律适用错误。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用错误，请求依法予以改判。蔡成勇、陈爱玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，华晟公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，关于2018年6月27日的主张权利的文书上，没有主张违约金的问题，该理由不成立，根据最高人民法院诉讼时效解释第八条、第九条，以及最高人民法院诉讼时效2008年的解释内容是相同的，解释里明确规定当事人基于同一债权主张部分权力，该诉讼时效的中断给予剩余的权利。本案中虽然在主张权利文书中没有提到违约金，根据该规定，违约金的时效应该从2018年6月27日起中断。第二，关于没有开通天然气，没有给被上诉人带来损失，不应该赔偿，该理由亦不成立，一审法院认定在新的规定不能开通天然气，华晟公司属于违反合同的期间，从2016年8月30日至2017年4月30日止，其违约行为是存在的，根据合同法的相关规定，每天计算10元的违约金，蔡成勇、陈爱玉认为符合法律规定，所以华晟公司的第二个上诉理由不成立。蔡成勇、陈爱玉认为一审法院确认华晟公司提供的收房确认单，只有一个确认单，是一个孤证，没有其他相应证据证明交房时间是2017年1月12日或者13日，所以蔡成勇、陈爱玉提供的交房时间有其他证据证明，一审法院的认定符合法律规定。蔡成勇、陈爱玉向一审法院起诉请求：1.请求判令华晟公司支付逾期交房的违约金110996.33元；2.请求判令华晟公司赔偿因不能开通燃气的损失14701.50元；3.本案诉讼费由华晟公司承担。一审法院认定事实：经审理查明，蔡成勇、陈爱玉作为买受人，华晟公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：“该商品房为第一条规定项目中的xx号房，用途为办公，测绘建筑面积共44.55平方米，其中，套内建筑面积33.32平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.23平方米，按照套内建筑面积计算，买受人购买的商品房单价每平方米8824.43元，总价款合计294030元。”《合同》第五条“付款方式及期限”约定：“买受人采取分期付款。……”《合同》第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2……项所列条件……。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……。”《合同》第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“1、市政基础设施：……（4）燃气：2016年5月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）因出卖人原因致使本款市政基础设施（1）、（2）项在约定期限未能达到使用条件的，每项每逾期一天，出卖人每日按合同约定总房款的万分之零点五向买受人支付违约金；（2）因出卖人原因致使本款市政基础设施其他项在约定期限未能达到约定条件的，每项每逾期一天，由出卖人承担10元的违约金。”《合同》第十二条“期交房责任”约定：“详见补充协议：第四条第三款、除不可抗力外，转让方未能按照买卖合同第十二条约定的期限和条件将房屋交付受让方的，按照下列方式处理：1、受让方允许转让方在3个月内完善，期间转让方无需承担违约责任；2、若转让方在3个月内仍未完善的，则每逾期一天至实际交付之日止，转让方按日计算向受让方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向受让方支付违约金，合同继续履行……”。《合同》第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人未能按出卖人通知的时间办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋损毁风险均由买受人承担；2、如买受人未付清应付房款/或违约金的，则交付日期顺延。买受人应在已付清付款及/或违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。买受人在付清应付款及/或违约金后十日内未前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清应付款及/或违约金之日已按本合同约定条件交付……”。2018年6月27日，案外人黄万山、陈福平、黄国焰受委托向华晟公司送达《关于上古天地十二层业主函件》载明：“成都华晟投资有限公司：我陈福平、黄万山、黄国焰等人在成都市成华区龙潭路33号上古天地购买xx-xx层办公，陈福平、黄万山和黄国焰三人担任12层业主代表就房屋现状提出以下问题：一、天然气入户问题。二、产权证办理时间问题。三、门窗过道整理时间问题。四、活动板房的移位并影响美观和噪音问题。以上各项问题向成都华晟投资有限公司代表江海鸥先生提出，请在一周内给予书面明确答复，特此函达。2018年6月27日。文末接收人处有江海鸥签字。”一审庭审中，华晟公司确认江海鸥系其公司员工代表，当时签收了上述函件。一审另查明，案涉项目上古天地于2016年11月4日获得了规划合格证，证号××。根据《竣工验收备案表》的备案意见：该工程的竣工验收备案文件于2016年11月28日收讫，经验证文件齐全。蔡成勇、陈爱玉向华晟公司支付房款294030元后，华晟公司于2018年7月20日向蔡成勇、陈爱玉出具四川增值税普通发票。2018年9月26日，蔡成勇、陈爱玉签署了案涉《房屋交接确认单》。蔡成勇、陈爱玉于2020年10月向成都市成华区人民法院起诉立案。一审庭审前，一审法院依法向案涉小区所属的成都荣和天然气有限责任公司就案涉小区房屋现是否具备燃气开通条件进行了走访和发送协助调查函。成都荣和天然气有限责任公司回函称小区公寓部分并未申请安装天然气，且小区公寓不符合燃气安装规范，不具备燃气开通条件。一审庭审中，华晟公司请求法院依法适当调减逾期交房违约金计算标准。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系有效合同，双方均应按约定履行各自义务。蔡成勇、陈爱玉已依约履行了交付全部房款的义务，华晟公司逾期交付案涉房屋系违约行为，应承担逾期交房的违约责任。关于违约金数额的确定，《商品房买卖合同》及补充协议明确约定了逾期交房的违约责任及承担方式，但逾期交房违约金计算标准较高，结合双方合同履行中的实际情况及庭审中华晟公司请求法院依法适当调减逾期交房违约金计算标准的主张，一审法院酌情调减逾期交房违约金计算标准为每日万分之三，故华晟公司应当按照合同约定以已交付房价款294030元为基数，按每日万分之三的标准，向蔡成勇、陈爱玉支付自2016年9月1日至2018年9月26日期间的逾期交房违约金66597.8元。关于蔡成勇、陈爱玉主张华晟公司贝音叼尝因不能开通燃气的损失问题。案涉房屋现不符合开通天然气的条件，华晟公司就开通案涉房屋天然气的合同义务属于事实上已无法履行，但其应承担未按约开通天然气给蔡成勇、陈爱玉造成的损失。结合案涉《商品房买卖合同》的约定及华晟公司的违约行为，对自2016年5月31日起至2017年4月21日期间，华晟公司未依约开通天然气给蔡成勇、陈爱玉造成的损失，一审法院参照《商品房买卖合同》关于逾期开通天然气的约定，以每天10元的标准计算为3250元(10元/天中325天)。另，本案系一审法院受理的多名原告分别起诉同一被告的同类型民事简易程序案件,本案详细的查明事实及裁判理由参见（2020）川0108民初14369号示范案件判决书。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、华晟公司于判决生效之日起十日内向蔡成勇、陈爱玉支付逾期交房违约金66597.8元;二、华晟公司于判决生效之日起十日内向蔡成勇、陈爱玉赔偿因不能开通燃气的损失3250元;三、驳回蔡成勇、陈爱玉的其他诉讼请求。如果华晟公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2814元，减半收取1407元，保全费1163元，合2570元，由华晟公司负担。本院二审期间，华晟公司提交了以下证据：证据1.涉案项目其他业主收房确认单以及缴纳相关税费的收据。拟以此证明该项目其他业主的主要收房时间为2016年5、6、7月，而蔡成勇、陈爱玉陈述其实际收房时间为2018年9月，不符合常理。蔡成勇、陈爱玉早已于2016年收到涉案房屋的钥匙，但为达到其要求华晟公司承担巨额逾期交房责任的目的，而故意拒签收房确认单。证据2.交房公告。拟以此证明公告的收房时间为2016年5月20日。蔡成勇、陈爱玉发表质证意见称：第一，华晟公司的证据与上诉请求是不一致的。第二，华晟公司提交的其他业主收房的相应单据，与本案无关联性，其他人何时收房，是否收房与本案无关。华晟公司应该提供我方不是2018年9月26日收房的证据，因此华晟公司提供的证据不能证明交房时间是在2018年9月26日之前。本院审查后认为，因证据2系复印件，华晟公司并未提供原件供比对，故本院对真实性不能确认，对该证据不予采纳。证据1系买受人交费时间，该证据与华晟公司上诉主张其不应当支付未开通天然气的损失或逾期交房违约金已超过诉讼时效的主张并无关联，本院不予采纳。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人华晟公司的上诉请求与被上诉人蔡成勇、陈爱玉的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、蔡成勇、陈爱玉主张逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效限制；二、一审法院判决华晟公司支付不能开通天然气的损失是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，华晟公司逾期交房的行为客观存在，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。华晟公司主张蔡成勇、陈爱玉诉请支付逾期交房违约金已超过诉讼时效限制，但根据一审法院查明的事实，在诉讼时效届满前，案外人黄万山、陈福平、黄国焰受蔡成勇、陈爱玉等人委托，向华晟公司送达《关于上古天地十二层业主函件》载明的内容中，就履行案涉合同义务的继续履行向华晟公司提出诉请，一审法院据此认定发生诉讼时效中断正确，本院予以维持，一审法院判决华晟公司支付违约金正确。华晟公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。案涉房屋不能开通天然气的情况下，蔡成勇、陈爱玉主张不能开通的损失。华晟公司违约不能开通天然气的行为必然对蔡成勇、陈爱玉使用房屋造成客观影响，蔡成勇、陈爱玉需采取其他方式替代。而其他方式替代天然气的使用，必然发生相应费用。一审法院参照《商品房买卖合同》关于逾期开通天然气的约定判决华晟公司赔偿损失合理，本院予以维持。华晟公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，华晟公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由成都华晟投资有限公司负担1546元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 锋审判员 白福群审判员 冯 璐二〇二一年八月十三日书记员 方丽雯