江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2231号上诉人（原审被告）：莫成宝，男，1979年8月24日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云志，江苏昂格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：丁如双，女，1993年5月29日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。上诉人莫成宝因与被上诉人丁如双房屋租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫成宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判，要求被上诉人丁如双承担自2020年9月1日起至判决生效时止的租金损失及租赁期间的物业管理费等费用，并承担违约金36000元。事实与理由：1、一审判决上诉人无过错，被上诉人违约，在此前提下解除双方签订的《商铺租赁合同》无事实和法律依据。2、一审判决被上诉人负担2020年9月1日至2021年2月27日共计5个月租金严重损害上诉人租金利益。涉案租赁合同系被上诉人存在过错，上诉人无责任，从2021年2月28日至今因与被上诉人合同尚未解除，涉案店铺无法对外租赁，由此产生的租金应由被上诉人承担。现要求被上诉人承担自2020年9月1日至判决生效时止的租金损失，并承担年租金30%的违约金。被上诉人丁如双辩称，1、一审判决认定事实清楚，被上诉人一审提出的解除合同是基于涉案房屋不具备从事餐饮的条件，不符合大气污染法相关规定。因此向上诉人提出解除合同并要求退还所交付的租金以及押金有事实和法律依据。上诉人要求被上诉人承担租金损失没有任何依据。2、上诉人在上诉中要求被上诉人承担违约金及管理费，该请求不是本案理涉范围，如果认为被上诉人应当承担上述费用，可以另案主张。因此请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丁如双向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令莫成宝返还租金105534元（自2020年10月15日计算至2021年8月31日期间的租金）和押金10000元及丁如双出具给莫成宝的10000元押金欠条一张；3、本案诉讼费由莫成宝承担。一审法院认定事实：陈兰红、莫成宝系夫妻关系。2015年8月4日，陈兰红、莫成宝与江苏庆亮置业有限公司签订《商品房买卖合同》，陈兰红、莫成宝购买位于盱眙县东方世纪城2号楼1-3层108号商铺，层高为一层4.48米、二层3米、三层3.3米，建筑层数地上22层，地下2层，该商品房的用途为商业，钢混结构（108号商铺建筑面积401.09平方米，其中套内建筑面积382.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.23平方米，价款3094545元）；陈兰红、莫成宝又购买位于盱眙县东方世纪城2号楼1-2层109号商铺，层高为一层4.48米、二层3米、三层3.3米，建筑层数地上22层，地下2层，该商品房的用途为商业，钢混结构（109号商铺建筑面积201.9平方米，其中套内建筑面积192.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.17平方米，价款2462847元）。江苏庆亮置业有限公司于2020年12月10日出具给陈兰红、莫成宝两间商铺的购房发票。2020年9月1日，莫成宝（甲方）与丁如双（乙方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定：“商铺租赁合同/出租方（以下称甲方）:莫成宝，承租方（以下称乙方）：丁如双，甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：第一条房屋地址甲方出租的商铺位于东方世纪城2#楼108、109一楼（不含二、三楼）建筑面积平方米。第二条租赁期限双方商定房屋租期为叁年，自2020年9月1日起至自2023年10月1日止，经甲方向乙方移交房屋钥匙后视为交付完成。第三条租金及支付1、租金为每年人民币120000元，大写：壹拾贰万元正。2、支付方式为转账到银行卡。3、支付时间为本合同签订之日起三日内支付，每年房屋到期前一个月支付下一年的房租。4、租金在合同签订之日起2年内不允许涨价，第3年涨价百分之十。第四条房屋用途及保持1、乙方租赁该房屋仅限于正常商业营业餐饮零售等，不得擅自改变使用性质，不应存放爆竹、汽油、炸药、枪支等危险物品，如因此发生损害的，乙方应承担全部责任。2、乙方不得利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动。如乙方利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动，与甲方无关。3、乙方必须注意用电、用水、煤气、上下楼梯等安全，尤其是小孩，要特别提醒注意！如果乙方在此商铺内意外造成人员伤亡的，甲方不负任何责任！4、如乙方需要办理任何一切经过合法途径的，并与此生意相关的商业牌照，甲方需尽能力协助办理，但办理此牌照的所有费用由乙方一律支付。第五条房屋修缮及添附房屋交付后，乙方因经营需要欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方同意，并自负费用进行装修或修缮，但不得破坏房屋构架。第六条各项费用的缴纳1、水电费：乙方直接向管辖物业或水利电力公司缴纳。2、物业费：乙方直接向管辖物业公司缴纳。第七条转租租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方，必须事先获得甲方同意，乙方须对次承租人的一切行为向甲方承担责任。第八条消防安全在租赁期间，消防安全归乙方所有，所产生的消防安全责任归乙方承担。第九条税务问题因乙方向甲方承租该房屋所产生的税费归乙方承担，乙方承租期间所产生的经营税费归乙方承担。第十条房屋返还租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方须及时搬迁并返还钥匙。第十一条押金1、押金金额为20000元，大写:贰万元正，须与第一期租金同时支付。2、合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。第十二条提前终止合同租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十三条其他1、本合同未尽条款，由双方另行协商确定，并以达成的书面补充合同为准。2、本合同自双方签订并乙方支付房租之日起生效。一式两份，甲方执一份，乙方持一份，甲方：莫成宝，乙方：丁如双，签订日期：2020年9月1日。”莫成宝、丁如双均在合同上签名、捺手印。实际上丁如双从事餐饮烧烤。合同签订后，丁如双于当日交付给莫成宝租金120000元和押金10000元。莫成宝出具收条给丁如双。该收条内容为:“收条/今收到丁如双东方世纪城二期2#108、109，一楼租金壹拾贰万元正，另收到押金壹万元正。莫成宝，2020、9、1。”余欠10000元押金由丁如双立具欠条给莫成宝。丁如双申请营业执照时的办理程序为：“线上办理营业执照：手机下载江苏市场监管APP，先注册账号，然后登录，左上角选择淮安，点击个体户开业，然后录入名称字号（店名）、经营者、经营范围、经营地址上传商业用房产证、租赁合同、身份证、环评意见书等资料后提交，再点击开办事由代签名文件电子签名后，显示盱眙××店，外网受理成功，十日后(或手机收到审核成功信息后)经营者带身份证原件到中医院对面地税局旁24h自动服务机上打印营业执照正本和副本，结束。说明：登记机关选择盱眙行政审批局，邮政编码211700，没有商业房产证的可上传购房合同第2、3、4、15页代替，以上两个均没有的，上传产权证明（要有所在社区和盱城街道的公章）。”期间，丁如双办理环评审批：“餐饮环保审批，请联系137××××6288（马科长），要求：环评意见书、租房协议、产权说明上面的经营地址要一致。”2020年11月25日，丁如双向莫成宝邮寄解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书。其内容为：“我与你于2020年9月1日签订了一份《商铺租赁合同》，由我方承租你所有的位于盱眙县的商铺用于从事餐饮业的经营，租赁期限为3年，自2020年9月1日至2023年10月1日，租金为每年120000元，押金为20000元。合同签订后，我通过银行转账的方式支付给你一年的租金120000元和押金10000元，约定剩余押金10000元于2021年3月支付。此后，我着手办理餐饮业的营业执照。但在办理营业执照环评阶段，环保局人员现场测评后，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，未批准原告经营餐饮业的。由于涉案房屋不符合环保要求，合同目的无法实现，故与你多次协商解除《租赁合同》及退还租金事宜，遭你拒绝。现特通知如下：一、我与你方于2020年9月1日签订了一份《商铺租赁合同》自你收到本通知时解除；二、请你收到本通知之日起三日内与我办理房屋交接手续，逾期不予办理，视为我方已向你交付租赁房屋。通知人：丁如双，二O二O年十一月二十五日。”该通知书被退回。2020年11月27日，丁如双向莫成宝发送短信和微信，其内容均为：“莫成宝：本人于2020年11月25日向你邮寄解除合同通知书，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并办理房屋交接手续。由于此前多次与你沟通上述事宜，均未果。因你未居住在盱眙，我只能向邮寄送达，但你却拒绝接受（邮政回执显示）。现特向你通知如下：一、我与你于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》自你收到本通知时解除；二、请你收到本通知之日起三日内与我办理房屋交接手续，逾期不予办理的视为我方已向你交付了租赁房屋（注：此内容与邮寄给你方的解除合同内容一致）。”2021年1月13日，丁如双与盱眙县环保局领导崔仕（士）勇谈话录音：“地点：淮安市盱眙生态环境局，丁：麻烦崔局长帮我们签个字，我们在奥体篮球场对面租的门面房在你这边申请环保评估的时候没通过。崔：这个我们不能签字，（环保）通过了我们才可以签字，不通过不能签字。丁：我们现在跟房东打官司，确实需要你们的签字，你们确实是拒绝不给我们通过，没有通过我不能办营业执照啊。崔：你跟他打官司，有一个大气法八十一条规定，那边不符合要求，你们就用这个规定跟他打就行了。”该文字版记录另付光盘。2021年1月21日，江苏宝业物业服务有限公司东方世纪城物业服务中心向莫成宝出具交纳物业费明细：“2-1008-1-2门面房面积401.09平方米×每平方1.55元/月物业费×12个月；2-1009-1-2门面房面积201.9平方米×每平方1.55元/月物业费×12个月。”为此，丁如双与莫成宝协商就环保无法通过审批，餐饮烧烤不能正常经营而产生纠纷，诉至法院。本案审理中，一审法院向双方释明，如果解除《商铺租赁合同》，双方当事人意见如何，莫成宝提出要求丁如双承担违约责任及违约金。一审法院认为，本案的争议焦点为丁如双提出解除双方签订的《商铺租赁合同》是否符合约定或法律规定？是否应由莫成宝退还丁如双租金和押金等？一审法院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案而言，丁如双与莫成宝于2020年9月1日签订《商铺租赁合同》，双方对丁如双承租莫成宝所有的位于盱眙县东方世纪城2号楼108、109室1楼的商铺从事商业营业餐饮零售等，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合同合法有效，双方当事人必须依法履行合同相关义务。我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”我国《大气污染防治法》规定：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住相邻的商业楼层内新建、改建、扩建，产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。”就本案而言，盱眙县东方世纪城2号楼108、109室1楼的商铺没有配套设立专用烟道，丁如双经营餐饮烧烤也没有条件安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟不能达标排放，对附近居民的正常生活环境造成影响或污染。而在双方签订《商铺租赁合同》后，丁如双在办理相关营业执照时就餐饮烧烤的环境评估报告未能通过，不能正常经营餐饮烧烤，环评在双方合同中虽没有约定，但应该是能够注意到的事项，双方约定是商业营业餐饮零售等，而丁如双只做餐饮烧烤，为此而不能通过环境评估，按照合同约定：“租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”丁如双在2020年11月25日向莫成宝邮寄解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书没有接收的情况下，于2020年11月27日又通过微信和信息向莫成宝发送解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书，莫成宝没有回应，应视为《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书已送达到被告莫成宝，目前该商铺闲置，合同也未实际履行，解除条件已成就，故丁如双请求依法解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，法院依法予以支持。我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，……。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。”双方合同解除后，就合同的相关事项进行处理，丁如双从2020年9月1日签订《商铺租赁合同》到2020年11月27日通过微信和信息向莫成宝发送解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书，以及三个月通知期间至2021年2月27日止，计5个月租赁时间，合同约定年租金120000元，丁如双应承担租金50000元（120000元/12个月×5个月），由莫成宝退还租金70000元和押金10000元，并退还丁如双出具给莫成宝的10000元押金欠条一张。丁如双超出定案标的的诉讼费用由其自行承担。莫成宝辩称合同约定是商业营业餐饮零售等，办不办理营业执照不是合同的附随义务，也不是其应当履行的义务，至于本案丁如双如何经营，是其自主选择的经营方式，该辩解理由有一定的合理性，但丁如双只做餐饮烧烤，无法通过环境评估，故合同目的无法实现，且店面关停时间较长，丁如双违约在先，理应承担相应的违约责任。莫成宝经法院释明后，提出要求丁如双承担违约金，但在合同中没有明确约定违约责任条款，其要求承担违约金也没有具体数额和计算方法，故由莫成宝另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除丁如双与莫成宝于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》。二、莫成宝于判决发生法律效力之日起十日内退还丁如双租金70000元、押金10000元，合计人民币80000元。三、莫成宝于判决发生法律效力之日起十日内退还丁如双出具给莫成宝的10000元押金欠条一张。如果莫成宝未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，减半收取1305.50元，由丁如双负担900元，莫成宝负担405.50元。二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交图片一组，证明被上诉人承租区域范围内有17家餐饮店，证明不存在被上诉人所述的大气污染问题，被上诉人提出解除合同没有依据。一审认定被上诉人违约，但没有对违约行为和物业费进行处理，上诉人认为应当根据九民会以纪要精神，对违约金和物业费一并处理。被上诉人质证认为，该证据真实性无法确认；一审判决中查明的案件事实认定涉案小区不允许从事餐饮经营，包括烧烤；根据盱眙县环保局要求，从2020年8月份开始，凡是有居民楼的小区禁止从事餐饮经营；即使上诉人提供的照片属实，也是以前承租客户经营时环保部门没有对经营的要求做出规定。从2020年8月份开始，从事餐饮行业必须经过环保部门审批，符合大气法相关规定。上诉人的证据不能达到其证明目的。本院认为上诉人提交的证据无法达到其证明目的，对其不予确认。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提一审解除双方签订的《商铺租赁合同》无事实和法律依据的问题。双方当事人于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》约定房屋用途为仅限于正常商业营业餐饮零售，被上诉人丁如双承租涉案商铺系经营烧烤，在丁如双得知无法办理营业执照后，双方就解除涉案租赁合同协商未果，丁如双于2020年10月15日起诉至一审法院，在2020年11月25日向莫成宝邮寄解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书被退回后，又于2020年11月27日通过向莫成宝发送微信、短信的方式要求解除合同，但双方始终沟通未果。本院认为，丁如双在办理营业执照过程中因无法通过环保部门餐饮环保审批，导致无法取得营业执照，从而租赁合同目的无法实现，其起诉解除合同并不存在恶意违约情形，在被上诉人未实际使用租赁商铺、合同也未实际履行的情况下，涉案商铺租赁合同不解除对被上诉人显失公平，对租赁双方均造成不利影响，且本案符合合同法规定的当事人可以解除合同的情形，故一审判决解除合同并无不当。关于上诉人所提要求被上诉人承担自2020年9月1日至判决生效时止的租金损失的问题。《商铺租赁合同》约定“租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”被上诉人已于2020年11月27日通过向上诉人发送微信、短信的方式要求解除合同，该解除通知已送达上诉人。一审判决被上诉人承担2020年11月27日后三个月的租金已经充分考虑上诉人的利益损失，对上诉人租金损失进行了补偿。上诉人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，在被上诉人多次提出无法办理营业执照要求解除合同情况下，其仍然拒绝办理商铺交接手续，由此造成的商铺闲置扩大损失应由其自行承担，故上诉人要求被上诉人承担自2020年2月28日之后的租金损失本院不予支持。关于上诉人提出要求被上诉人承担年租金30%的违约金的上诉理由。上诉人一审并未就此提起反诉，一审也向上诉人进行释明，告知其可以另案主张，故上诉人上诉要求被上诉人承担违约金，本院不予支持。综上，上诉人莫成宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2611元，由上诉人莫成宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  梁新星审 判 员  刘玉娟二〇二一年八月三十一日法官助理  毛学梅书 记 员  陶晓航