广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13766号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市骏安运输有限公司。住所地：广州市荔湾区花湾路593号108及121。法定代表人：乡金飞。委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宝兰，广东广和（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市迅捷构件有限公司。住所地：广州市番禺区桥南街蚬涌中心路219号、219号1栋、219号2栋。法定代表人：刘伟东，总经理。委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文靖，广东理恒律师事务所律师。上诉人广州市骏安运输有限公司（以下简称骏安公司）与被上诉人广州市迅捷构件有限公司（以下简称迅捷公司）租赁合同纠纷一案，因上诉人广州市骏安运输有限公司不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人骏安公司上诉请求：1．判决撤销一审判决第一项退还2019年12月租金5万元的内容；2.判决撤销一审判决第二、三项判决；3.改判迅捷公司向骏安公司返还2019年8月至12月租金160万元(5个月×32万元／月)；4.改判迅捷公司向骏安公司支付因违约造成骏安公司的损失26万元；5.判决迅捷公司向骏安公司支付律师费人民币8万元；6.判决由迅捷公司承担本案一审、反诉及二审的诉讼费。事实和理由：一、关于案件的基本事实。1.2019年7月1日，骏安公司与迅捷公司签署《租赁合同》，合同约定骏安公司承租迅捷公司位于广州市番禺区沙湾镇蚬涌村xx涌以西的工矿仓储用地及该场地内现有的设备设施。合同对租金、保证金、双方权利、义务及违约责任做了明确约定。《租赁合同》第五条关于甲方的责任义务约定：“在本合同签订后，甲方应在15天内，清理地方附着物并调整设备，保证出租用地能满足乙方正常的使用需要，交付乙方使用”。2.合同签订后，骏安公司向迅捷公司支付了64万租赁保证金。3.骏安公司接收场地时，场地内近万平方米（后期统计约12373平方米）的区域内遗留有大量建筑构件、预制件，还包括占地近4000平方米（后期统计约为4500平方米）三个巨大的水池需要平整，大量建筑材料垃圾需要清理。并且，上述构件及建筑垃圾散布于整个租赁场地的各个区域，如果不清场，该场地根本无法正常使用。4.骏安公司通过协商、致函督促等多种方式要求迅捷公司依约履行清场交付义务，迅捷公司一直拖延履行，致使骏安公司自承租以来未能将涉案场地投入正常使用。5．鉴于场地一直不能正常使用，骏安公司拒绝交纳租金。骏安公司一直要求迅捷公司按照合同约定清理场地。在得到迅捷公司15天内清场的承诺后，骏安公司交纳了8月份的租金。但迅捷公司仍然拖延履行，骏安公司拒绝交纳9月、10月的租金。直至11月，迅捷公司通过非法手段，纠集社会人员上门威胁，并用车辆堵住大门，用链条锁锁住场地大门，逼迫骏安公司交纳租金。骏安公司与迅捷公司交涉，在迅捷公司再次承诺15天内清理完场地的情况下，迫于无奈，骏安公司交纳了2019年9月、10月的租金，但是骏安公司一直继续要求迅捷公司清理场地，迅捷公司一直拖延履行场地清理义务。二、一审判决对事实认定的错误。1.关于是否接受租赁场地的现状的问题。骏安公司在一审中提供了大量证据证实，案涉租赁物根本无法正常使用，且无法正常使用的原因在于迅捷公司并没有依据双方签订的《租赁协议》在15日内予以清场，案涉场地根本没有适租性。骏安公司从接收场地开始，基本上每个星期都在跟迅捷公司方联系督促其清理场地，并没有任何接受租赁物场地现状的意思表示。在骏安公司一再要求下，迅捷公司在2019年11月份雇请勾机进入场地实施清场，但勾机进场后，只是做做样子，清场工程并没有任何实质性进展，直至12月底，未从案涉场地清理出过一块建筑构件或建筑垃圾。迅捷公司正是以这种拖延时间的手段继续诈骗骏安公司支付租金，存在明显的非法占有的主观恶意。而一审法院仅仅凭骏安公司被逼迫情况下交纳了5个月的租金，便认定骏安公司“视为其接受租赁物的现状”，从而认为“现再主张迅捷公司违约并要求返还2019年8月至11月四个月的租金，缺乏依据，本院不予支持”。一审法院对于骏安公司“接受案涉场地现状”的事实认定，显然是错误的。2．关于清场范围的问题。骏安公司在诉状中明确未清场的范围包括“近万平方米的区域内遗留了大量的建筑构件、预制件；占地近4000平方米（后期统计约4500平方米）的三个巨大的储水池需要平整；大量的建筑材料垃圾、水泥柱、水泥墙等需要清理”。该范围涉及的面积至少l万多平方米（后期统计约为12373平方米），而案涉的租赁场地全部才近4万平方米，也就是说，接近场地四分之一至三分之一面积的区域均需要清理，这样的场地，哪来的适租性？而一审法院置基本事实于不顾，完全无视骏安公司在一审中提供的包括录像、照片等大量充分的证据，武断地认为“未清场的面积按照骏安公司自己主张的储水池的面积4000平方米计算，也仅为十分之一，不足以导致整个场地无法使用”，“不得以小部分场地未清场为由对抗整个租赁物的租金”。骏安公司从来没有说过案涉场地未清场面积仅为4000平方米，大量证据证明未清场的部分远远不止4000平方米，一审法院依据什么事实与证据认定案涉场地仅仅只有小部分场地未清场?对于上述事实，一审法院连证据都没有看清就作出错误的认定。另外，一审法院在认定对方没有依照合同约定清理场地，存在明显过错的情况下，就算按照其认定的4000平方米未清理，按照比例，也应当判决迅捷公司每个月退回百分之十的租金，一审法院凭什么只判令迅捷公司退回12月所付租金中的5万元?一审法院的法官自由裁量没有任何事实跟法律依据，太过随意，显然对于骏安公司极不公平。3.关于电费的问题。骏安公司接收场地后，交纳第一个月电费时发现需多交纳巨额的电费。骏安公司到供电局查询才得知案涉场地用电系大工业用电，骏安公司与迅捷公司交涉，直至2019年9月3日，双方签订《关于用电量变更的协议》。事实上，骏安公司明确表示其租赁场地系用来做仓储及物流，根本不可能涉及大工业用电。如果迅捷公司事前告知，骏安公司极有可能因为要额外交纳上万元的电费而考虑是否租赁该场地。而一审法院错误地认定为“该协议不能证明迅捷公司故意隐瞒用地性质。4．关于已经交纳的160万元租金的返还问题，大量证据证实，骏安公司并未实际使用案涉场地，在骏安公司因为场地未清理拒绝交纳租金的情况下，迅捷公司纠集社会人员强行用车辆堵住租赁场地的大门，并用铁链锁住大门。骏安公司员工当时已经报案处理。骏安公司迫于无奈交纳了租金，但并不表示对场地现状的认可，更不能证明骏安公司自愿履行合同义务。因此，在骏安公司并没有正常使用案涉场地的情况下，有权要求迅捷公司返还已经交纳的160万元租金。5.一审法院判令迅捷公司返还骏安公司的64万元场地押金，本身就是对迅捷公司违约行为的确认。但一审法院并没有在确认迅捷公司的违约后判令其承担违约责任，显然属于错误判决。三、签订合同后，骏安公司积极履行合同义务，不存在任何违约情形。迅捷公司未履行清场义务，导致案涉场地不能正常使用，迅捷公司理应承担违约责任。1.骏安公司与迅捷公司签署租赁合同后，便事先按照约定支付64万元的场地押金，该押金作为一种担保，其目的是为了保证双方的债权债务更好的实现。2.根据双方签署的租赁合同第五条第六款，合同明确约定迅捷公司作为出租人需在十五天内清场并保证租赁场地的适用性。骏安公司要求迅捷公司依约清场并交付场地，但迅捷公司显然未履行该清场义务，致使该场地白承租以来未真正投入使用过。骏安公司多次与其进行磋商，但迅捷公司组织社会人员到涉案场地采取吵闹、堵门、锁门等极端的方式，迫使骏安公司缴纳了2019年8月-12月的租金，并且，迅捷公司多次承诺在15天内清理场地。3.按照合同的履行先后顺序，迅捷公司应先履行清场交付的义务。但因迅捷公司迟不履行该义务，致使骏安公司自承租以来从未正常使用过该租赁场地。因此，骏安公司未支付2020年1月至3月租金的行为属于依法行使先履行抗辩权，并不构成违约。首先，迅捷公司未依约及时清场交付使用，大量的建筑预制件、构件、建筑垃圾需要清理，巨型水池需要平整；其次，该涉案场地存在临时占用河道的情况。骏安公司承租场地后，通过相关部门查询得知，该场地因占用河道长期被闲置。广州市番禺区水务局也因此向迅捷公司下发过番水函【2019】1081号文件，该文件显示迅捷公司应无条件按照行政主管部门的要求清理和拆除在堤防工程管理范围内的临时设施，恢复河道管理范围原貌并需要通过相关部门的验收。但直至骏安公司承租该场地时，迅捷公司仍未按照行政主管部门及合同约定的要求清理现场。再次，迅捷公司在隐瞒涉案场地用电性质为大工业工厂用电，骏安公司承租后才得知需缴纳巨额用电损耗费，合同标的物存在较大瑕疵。另外，因2020年1月开始的疫情影响，该涉案场地并未真正投入使用。根据《民法典》合同编关于先履行抗辩权的规定，合同双方互负债务，且有先后履行顺序时，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案中，迅捷公司作为先履行一方迟不履行清场交付义务，骏安公司作为后履行一方有权行使先履行抗辩权，即要求迅捷公司履行相应的义务，并拒绝支付2020年1月至3月的租金，骏安公司的行为系合法的，不构成违约。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，判决明显对骏安公司不公平。骏安公司为维护自身合法权益，现依法提起上诉，恳请二审法院依法改判，支持骏安公司的全部上诉请求。被上诉人迅捷公司二审辩称，首先一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回骏安公司的全部上诉请求。第一，骏安公司认为一审法院对于其接受案涉场地现状的事实认定是错误的，这一理由没有事实依据。首先，骏安公司在签订租赁合同之前，已亲临案涉现场进行考察，并拍摄了部分的现场照片，然后在其已对涉案现场了解知悉的情况下，双方在2017年7月1日签订了场地租赁合同，并约定按现状交付。其次，合同约定的免租期为30天，至迅捷公司收到骏安公司缴纳的保证金后，交付场地给骏安公司后起算，在免租期期满后，骏安公司在免租期内未向迅捷公司提出异议，并向迅捷公司缴纳了2019年8月份的租金，视为其在免租期内已经完全清楚案涉场地的性质、现状，同意按照租赁物的现状使用，并支付合理对价，如果按骏安公司所称的没有适租性，其应在免租期内提出异议，不支付租金，并主张解除合同，相反其一直在向迅捷公司支付租金至2019年12月，即使其在9月份至11月份中每个月扣除2万元的租金作为电费损失，但也在2019年11月6日内向骏安公司已经补齐了。根据社会交易习惯和商业活动的一个习惯，若骏安公司对案涉场地的现状电费存在异议，是不可能仍然按照租赁合同的约定支付对价的，这与常理是不符的。第二，关于清场范围的问题认定，首先，根据骏安公司在一审时提交的证据10、证据12、证据15中，均显示骏安公司自行认定的未清退面积为4000平方米，与其上诉状中陈述的及提交的证据称有近万平方米的未清退面积的说法前后矛盾，而且骏安公司主张的近万平方米只是其单方的推测，并没有经过任何第三方有资质的测量机构对面积进行测量。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款规定，在证据交换询问调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实适用前款的规定。因此，骏安公司认为一审法院对清场范围的认定有误是没有事实依据的。第三，关于电费的问题，骏安公司作为承租人，而且作为经营多年的公司法人，在进行租赁场地时，应对租赁物的现状、情况、性质进行全面的了解后，再决定是否承租。双方在签订租赁合同后，在免租期内，迅捷公司已经配合骏安公司进行了电费支付的银行账户变更，也在2019年8月按骏安公司的要求提供之前的电费单据，但在这两个月内，骏安公司均未向迅捷公司就电费的问题提出任何异议。随后在2019年的9月3日因骏安公司自称商业发展的方向变更，向迅捷公司提出仅普通工业用电即可满足，随后双方签订关于用电量变更的协议，其中协议也明确了涉案的场地用电量一直以来都是大工业用电，后来迅捷公司也一直配合骏安公司进行用电的变更，在2019年11月9日回复骏安公司，环保部门不批。用电性质变更与否的审批权不在于迅捷公司，因此迅捷公司对于案涉场地的用电性质并不存在隐瞒行为。骏安公司于2020年4月22日向一审法院起诉请求：1.迅捷公司向骏安公司返还五个月的租金人民币160万元（5个月×32万元/月）；2.迅捷公司向骏安公司返还租赁保证金人民币64万元；3.迅捷公司向骏安公司支付因其违约造成骏安公司的损失人民币26万元；4.迅捷公司向骏安公司支付律师费人民币8万元；5.迅捷公司承担本案诉讼费用。迅捷公司向一审法院反诉请求：1.骏安公司立即向迅捷公司支付拖欠的自2020年1月至2020年3月21日的租金共计856774.19元及违约金（违约金以欠交租金总额为基数，按2020年8月20日全国银行同期拆借中心授权公布贷款市场报价利率的四倍计算，自应付之日起计至款项实际付清之日止，暂计至2020年8月23日为74489.63元）；2.骏安公司向迅捷公司赔偿因拆除案涉场地上储水池而产生的经济损失50万元；3.骏安公司向迅捷公司承担迅捷公司为维权而支付的律师费30000元；4.本案本诉、反诉费用由骏安公司承担。一审法院经审理查明：广州市番禺区沙湾镇蚬涌村位于xx涌以西的土地（以下简称涉案地块）使用权人为迅捷公司，用途为工矿仓储用地，登记使用权面积24465.9平方米，土地证号为G12019年5月31日，广州市番禺区水务局向迅捷公司出具《关于桥南街蚬涌村广州市迅捷构件有限公司申请临时占用河道的复函》（番水函[2019]1081号），载明该局原则上同意迅捷公司在沙湾水道xx涌以西的地块占用堤防管理范围内搭建的建筑（含厂房、大棚等），占用面积约1079.4平方米，根据省水利厅河湖“四乱”问题分类清理整治指引的文件精神，迅捷公司临时占用期限至2020年6月30日止；若堤防整治、防汛抢险等需要拆除本地块的建（构）筑物、或无法满足堤防安全要求、或本建（构）筑物不符合有关水事、环境等法律法规、规范标准、规划等要求时，迅捷公司应无条件按水行政主管部门的要求清理和拆除在堤防工程管理范围内的临时设施，恢复河道管理范围原貌，按原设计标准修复堤防，并通过相关管理部门组织验收；本地块作为闲置土地，不得挪作其他用途，如需改变用途，须依法办理相关审批手续。2019年7月1日，迅捷公司作为出租方（甲方）与骏安公司作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方向甲方租用涉案地块及该场地内现有的设备设施使用，总面积约62亩（按现状），宗地编号：1101-0031，土地证号：G1Ｇ11-××3方租用甲方场地及现有设备设施的时间自2019年8月1日起至2029年7月31日止，自2019年8月1日至2021年7月31日每月租金为32万元……租金交纳在每月的5日前；自本合同签订后的当天内，乙方应向甲方交付此场地及现有的设备、设施租用保证金64万元，合同期满，乙方付清拖欠费用过后向甲方交还租赁物，甲方无息退还保证金；本合同免租期为30个自然日，由甲方收到乙方保证金后交付此场地给乙方之日起计；甲方保证提供给乙方使用的该幅物业及该物业上现有设备设施拥有合法的所有权，合同签订后，甲方应在15天内，将乙方租用土地的界址范围划定，清理地上附着物并调整设备，保证出租用地能满足乙方正常的使用需要，交付乙方使用；在合同期内，乙方不得以任何理由不按本合同约定日期向甲方交纳租金；乙方逾期交纳租金时，甲方有权追讨乙方的违约金，违约金按乙方欠交租金总额的3%每天加收，直至清缴完为止，如超出三个月乙方仍没清缴完应付的租金及违约金，甲方有权单方面解除本合同，并收回物业的使用权，该土地上所有的建筑物及其他辅助设施无偿归甲方所有，甲方并有权追回乙方所欠的租金及违约金；在本合同发生争议时，甲乙双方应通过友好协商解决，如协商不能解决时，提交给有管辖权的人民法院裁决，所需诉讼费用和法律费用均由败诉方负责。2019年9月3日，迅捷公司作为甲方与骏安公司作为乙方签订《关于用电量变更的协议》，载明：甲方名下涉案地块的用电量一直以来是大工业用电，用电损耗较大，现乙方提出仅普通工业用电（仓储用电）即可满足日常需要，要求甲方协助办理用电的变更手续，现双方就此用电量变更达成一致，确认经咨询广州供电局目前可以办理以上的大工业用电变更为普通工业用电（仓储用电），但变更成功后，广州供电局会不定时检查和监督其用电情况，如有超出普通工业用电（仓储用电）的用电量则会进行罚款处理，如有此类罚款应由乙方承担所有责任和费用，租赁期满后，乙方不再续租，乙方必须将此用电量变更回大工业用电，并承担所有变更费用。2019年10月8日，迅捷公司向骏安公司出具《催款通知书》，要求骏安公司支付涉案地块9月及10月租金及违约金。2019年10月20日，骏安公司向迅捷公司发出《复函》，主张9月份租金已由何金洪转入迅捷公司负责人杨智辉账户，且涉案地块尚有大量建筑构件（包括水池和平整好场地）遗留在承租现场，占地约4000平方米，迅捷公司曾承诺在租金起算之日前平整移除，但一直未平整移除，骏安公司曾在2019年9月中旬再次要求迅捷公司移除这些建筑构件及平整场地，并表示将收取建筑构件占用场地使用费，同时下月租金在移除这些建筑构件后支付，迅捷公司对此予以同意；另外，涉案地块因用地性质为大工业工厂用电，导致骏安公司承担了用电损耗费，骏安公司多次要求迅捷公司解决问题，但迅捷公司至今没有任何行动，有鉴于此，骏安公司将在日后租金中直接扣除用电损耗费，直到变更为商业用电为止。后迅捷公司分别于2019年10月21日、10月31日及11月6日依次向骏安公司发出《第二次催款通知书》、《第三次催款通知书》及《第四次催款通知书》，要求骏安公司缴交涉案地块拖欠的租金及违约金。2019年11月6日，骏安公司向迅捷公司出具《第二次复函》，回复内容：1.迅捷公司占地约4000平方米的建筑构件一直遗留在租赁场地，我司将收取建筑构件的占有使用费，使用标准为2019年8月1日至2019年11月30日，每月8元/平方米；自2019年12月1日起，每月12元/平方米，场地使用费在租金中直接抵扣；2.迅捷公司在签合同时隐瞒用电性质为大工业用电，导致租赁场地每月需要承担用电耗损2万元，我司多次要求迅捷公司解决，但至今未解决，我司将在日后的租金中直接扣除垫付的用电损耗费；3.因迅捷公司上述违约行为，我司扣除部分用电损耗费后再支付租金，不存在违约行为，无需支付违约金。骏安公司的负责人何某洪与迅捷公司的负责人杨某辉的微信聊天记录显示，自2019年11月6日至2019年12月28日，骏安公司多次通过微信要求迅捷公司清除淤泥砖块垃圾等，双方就清场问题一直沟通。迅捷公司同意及时清场，但至2020年1月6日，骏安公司仍表示场地未清干净。上述微信聊天内容还显示，骏安公司准备将场地平整后分租给案外人，已经有客户看过场地。2020年1月5日，骏安公司又向迅捷公司发出《催告函》，称在妥善解决场地遗留问题之前，其司将暂停支付租金，并保留追索迅捷公司因此对其司造成的损失的权利。2020年3月16日，广东理恒律师事务所受迅捷公司委托向骏安公司寄发《解除通知——律师函》，称骏安公司自2020年1月起拖欠涉案地块租金超出三个月，已违反合同约定，现通知骏安公司自本律师函发出或张贴告示之日起，迅捷公司正式与骏安公司解除涉案地块《场地租赁合同》，请骏安公司在2020年3月21日前自行搬出涉案地块，并支付场地租金及违约金等。经查，该邮件于2020年3月18日妥投并他人代收。迅捷公司自认于2020年3月21日收回涉案场地。为解决本案，骏安公司与广东广和（珠海）律师事务所于2020年3月30日签订了《委托代理合同》，约定律师费及工作费用共8万元。其提交的广东广和（珠海）律师事务所于2020年3月31日出具的《广东增值税专用发票抵扣联》，载明律师费为4万元。迅捷公司为解决本案，委托广东理恒律师事务所律师为委托代理人，为此支付了律师费3万元。一审庭审过程中，双方当事人均确认骏安公司已向迅捷公司缴交涉案地块的租赁保证金64万元，并依合同约定32万元/月的标准按月支付了地块自2019年8月至12月的租金。迅捷公司提供的银行流水明细显示，何某洪于2019年11月5日向杨某辉转账30万元，备注为10月份租金；2019年11月6日13时48分左右转账30万元，备注为11月份租金；2019年11月6日14时32分左右转账60000元。该60000元为补齐2019年9月至11月的租金。2019年11月6日，迅捷公司出具三份收据，分别载明收到骏安公司2019年9月、10月、11月的租金各32万元。2019年12月9日，迅捷公司出具收据载明收到骏安公司2019年12月的租金32万元。双方对以下问题存在争议。一、关于涉案地块的面积及权属问题。迅捷公司称骏安公司向其承租的涉案地块面积约41354平方米，其中登记在其名下的产权证面积为24465.9平方米及1727.8平方米，其余部分面积因历史征收原因未进行权属登记，迅捷公司提交了《地籍图》、公司设立登记申请书、营业执照证明、房屋使用权租赁合同等证据予以证明。而骏安公司确认双方约定其承租使用的地块面积为41354平方米，但认为迅捷公司就此提交的证据与本案无关。二、关于迅捷公司的清场情况。骏安公司称其承租涉案地块用作仓储，但其接收土地时地上遗留了大量建筑构件、大型混凝土预制件、占地4000平方米的巨大储水池、大量建筑工业材料垃圾、废弃水泥柱、水泥墙等，迅捷公司经其催告拒不履行清场义务，涉案地块一直无法正常使用。骏安公司为证明其主张，提供了2019年6月、10月、11月、12月的现场照片。其中，2019年10月的照片显示现场放置有混凝土预制件等，11月11日的照片显示有施工车辆正在施工，12月28日拍摄的照片显示场地内仍有多处石块未处理。迅捷公司确认照片的真实性，同时确认地块上有少量原承租方遗留的混凝土预制件，但主张骏安公司在签订《场地租赁合同》前已实地查看地块，并同意按现状接收场地及自行处理该部分预制件，骏安公司在免租期内未对清场提出异议，免租期后亦按照合同约定缴纳了租金。骏安公司承租土地初始是用作冷藏品的仓储，储水池刚好符合其租用目的，但在承租过程中其变更了经营方向，要求我方拆除地块上的储水池，2019年11月6日，双方就此进行了协商，后我方同意由我方拆除储水池，故部分拆除后的建筑垃圾仍在场地内。而临时占用河道的厂棚的使用期限暂未届满，其面积不影响整体使用，涉案地块的用电性质也符合场地的土地用途，三、骏安公司、迅捷公司的损失。骏安公司主张其损失为26万元，具体为其聘用保安、工人看管场地而支出的人工工资，及支付的2019年7月至2020年3月的电费。骏安公司提交了员工身份证、2019年7月工资表、工资收据、2019年7月至2020年3月的《广东电网广州供电局电费通知单》等证据。其中《广东电网广州供电局电费通知单》显示，涉案场地用电性质为大工业，各月的总计费电量均有不同，但基本电费均为9200元，且每月均存在功率因素调整电费约10000元。迅捷公司不确认员工身份证、2019年7月工资表、工资收据的真实性，同时认为缺乏转账记录，不能证明实际发生的金额；确认《广东电网广州供电局电费通知单》的真实性，但认为电费通知单刚好可以证明其并未隐瞒用电性质，且其已协助骏安公司办理涉案地块的用电变更手续，但该变更是否批准的审核权不在迅捷公司。迅捷公司主张损失为50万元，主要为2019年11月份配合拆除储水池的损失，粗略估计为50万元。一审法院认为，根据迅捷公司提交的《地籍图》及双方在庭审中陈述确认的内容，骏安公司与迅捷公司就涉案地块签订的《场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于骏安公司的清场问题。1.根据合同约定，迅捷公司应在签订合同后15天内清理地上附着物并调整设备，保证出租用地能满足乙方正常的使用需要。合同于2019年7月1日签订，迅捷公司则应在2019年7月16日清理完场地。根据双方提交的证据，关于清场异议，骏安公司最早以书面形式提出是在2019年10月20日的《复函》中，而其已全额支付了2019年8月份的租金，9月份-11月份的租金，虽每月自行扣除2万元租金，但其在2019年11月6日第二次复函中自认扣除的是电损耗费，且自行扣除的费用也在2019年11月6日全部补齐，故应视为其接受租赁场地的现状，现再主张迅捷公司违约并要求返还2019年8月-11月4个月的租金，缺乏依据，一审法院不予支持。2.关于2019年12月的租金。迅捷公司主张在租赁初始骏安公司拟自行处理遗留建构筑物并可加以利用，关于储水池的拆除是在2020年11月6日协商一致，由迅捷公司拆除储水池后才产生淤泥垃圾需要清理，迅捷公司的陈述能够与双方提交的微信聊天内容及时间、支付租金的情况等相互印证，故对于清场过程，一审法院依法采信迅捷公司的主张。关于拆除后清除垃圾的问题，根据双方的微信聊天记录显示，自2019年11月6日至2020年1月6日，骏安公司多次通过微信要求迅捷公司清除淤泥砖块垃圾等，迅捷公司表示配合清场，由此可见，双方协商拆除储水池后的清场工作，仍是由迅捷公司负责。双方既已在2019年11月6日对拆除储水池事项达成一致意见，骏安公司应在合理时间内将拆除部分场地平整好交付给骏安公司。考虑到平整土地的难度，及双方对于清场的约定，一审法院认为迅捷公司应在2019年12月6日前完成。但至2019年12月28日，涉案场地仍有石块等未清走，故对于2019年12月的租金，应适当给与部分减免。结合双方的过错及储水池的占地面积，一审法院酌情支持迅捷公司应退还该月租金5万元。关于合同解除的问题。租赁场地总面积约4万多平方米，即便迅捷公司未完全履行清场义务，未清场的面积按照骏安公司自己主张的储水池的面积4000平方米计算，也仅为十分之一，不足以导致整个场地无法使用，且在迅捷公司未完全清场的情况下，骏安公司可自行清场，再要求迅捷公司支付相应的费用。故骏安公司不得以小部分场地未清场为由对抗整个租赁物的租金，骏安公司未支付2020年1月份场地构成违约，但迅捷公司对此亦存在过错。迅捷公司于2020年3月16日通知骏安公司正式收回涉案场地，双方的租赁合同已实际解除，对于合同的解除，双方均具有过错。且合同未约定迅捷公司有权没收保证金，故迅捷公司主张没收保证金缺乏依据，一审法院不予支持，迅捷公司应将保证金退还给骏安公司。至于2020年1月至2020年3月16日的租金，如前所述，骏安公司并非不能使用场地，其占用涉案土地应当为此支付租金，但因迅捷公司的过错，可适当予以减少，考虑到2020年1月底开始的新型冠状病毒感染肺炎××对骏安公司经营的影响，一审法院酌情支持该时段的租金为69万元。关于损失的赔偿问题。1.电费问题，骏安公司主张迅捷公司故意隐瞒用电性质，但根据双方于2019年9月3日签订的《关于用电量变更的协议》，明确载明该用地的用电一直是大工业用电，因骏安公司提出普通用电能满足日常需要才协商由迅捷公司协助办理用电性质，该协议不能证明迅捷公司故意隐瞒用电性质，且骏安公司作为承租人应当提前了解场地是否适合承租用途，骏安公司要求迅捷公司赔偿电费损失，缺乏依据，一审法院不予支持。2.骏安公司主张的人工损失，属于骏安公司承租涉案土地的正常投入，其要求迅捷公司赔偿缺乏依据。3.迅捷公司主张的迟延支付租金的违约金，因迅捷公司未完全清场致使双方就租金的支付发生争议，故迅捷公司要求骏安公司承担迟延支付租金的违约责任，一审法院不予支持。4.迅捷公司主张的恢复水池的费用，因拆除储水池是经迅捷公司同意，且合同约定出租方收回物业时，连同地上建筑物及其他设施无偿归迅捷公司所有，意即按现状交还场地，且迅捷公司未提供证据证明其实际为恢复储水池而支出了费用，故迅捷公司主张恢复水池的费用不予支持。5.双方主张的律师费，均是基于对方违约而提出，因双方对于合同的解除均存在过错，故双方主张的律师费，一审法院均不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月30日判决如下：一、广州市迅捷构件有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市骏安运输有限公司返还保证金64万元、退还2019年12月的租金5万元；二、广州市骏安运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金69万元给广州市迅捷构件有限公司；三、驳回广州市骏安运输有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州市迅捷构件有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费27440元，由广州市骏安运输有限公司负担20102元，广州市迅捷构件有限公司负担7338元；反诉受理费8976元，由广州市迅捷构件有限公司负担4738元，广州市骏安运输有限公司负担4238元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，骏安公司提交了以下证据：1.照片，拟证实涉案场地不同时期的状态，2019年10月9日至2019年12月28日期间，在场地的不同区域存在近万平方米的建筑构件，其中占地近4000平方米的三个巨大水池需要平整，大量建筑垃圾需要清理；2.2019年11月23日及2020年3月16日的涉案场地照片及微信聊天记录截图，拟证实在涉案场地不适租的情况下，因迅捷公司通过非法手段纠集社会人员上门威胁，并用车辆堵住大门，用链条锁住场地大门，逼迫骏安公司缴纳相关租金，骏安公司被迫支付了2019年8月至12月份的租金，并报案处理。迅捷公司未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，迅捷公司的质证意见如下：骏安公司一审时已提交部分照片，一审时未提交的照片均是在一审审理前已拍摄完成，不属于在一审庭审结束后新发现的证据，二审法院应不予采纳；即使法院认为属于新证据，因时间久远，迅捷公司对上述证据真实性有异议，不能证实当时的场地现状，对关联性不予认可；对骏安公司每项证据图片后标注的范围不确认，与其一审提交的证据主张4000平方米前后矛盾，图片上也未显示占用面积实际为多少，未经第三方有资质的测量机构测量，对骏安公司主张的近万平方米的区域内遗留有大量的建筑构件的说法不予确认；骏安公司提交的照片及微信聊天记录无法证实其陈述的内容系迅捷公司所为，其陈述迅捷公司用链条锁住场地大门的图片显示时间为2020年3月16日，其补缴2019年9月至11月租金的时间为2019年11月6日，与骏安公司主张迅捷公司逼迫其交纳租金的说辞前后矛盾，若按常理，骏安公司应当报警并取得报警回执，但其并未提交相应证据予以佐证。二审另查明：关于合同约定的涉案场地上附着物的清理问题，迅捷公司主张其在签订合同后清理了一部分，骏安公司认可当时的现状，同意按现状交付，且在2019年12月2日骏安公司在微信中称建筑构件可以用来填平土地，无需清理，故还有一部分没有清理。骏安公司主张其在签订合同后一直与迅捷公司沟通关于清除建筑构件的事宜，从微信聊天记录可以证实。关于水池的拆除及清理问题，迅捷公司、骏安公司均确认对水池的拆除问题双方没有进行书面约定。迅捷公司主张骏安公司经营冷链物流，认为可以利用水池，后因经营方向变更，才要求迅捷公司配合拆除水池；迅捷公司于2019年11月7日开始拆除水池，拆除完毕后水池的建筑垃圾清理了一部分，因城管对运输建筑垃圾进行管制，且骏安公司表示其另有用途无需清理，故没有完全清理完。骏安公司主张在签订合同后迅捷公司即口头承诺拆除水池，骏安公司从未表示过需要使用水池；迅捷公司于2019年11月6日开始清场，但只清了极少一部分建筑垃圾，直至2020年3月16日迅捷公司强行收回场地，大部分建筑垃圾均仍未清理。关于涉案场地上的建筑构件、水池及建筑垃圾所占面积问题，骏安公司主张大概有1万平方米，其依据是现场照片及其对照片的说明，至于骏安公司在2019年10月20日发出的《复函》中称“涉案场地尚有大量建筑构件（包括水池和平整好场地）遗留在承租现场，占地约4000平方米”及2019年11月6日《第二次复函》称“占地约4000平方米的建筑构件一直遗留在租赁场地”，骏安公司解释水池面积约4455平方米，由于骏安公司的员工没有法律意识，没有实际测量，大概表述了一个面积，发生争议后，骏安公司的员工进行实地拍摄照片，测量估算面积约12000平方米。迅捷公司对骏安公司的上述主张不予确认。关于涉案场地上的建筑构件、水池及建筑垃圾对骏安公司正常使用涉案场地的影响程度。骏安公司主张建筑构件、水池及建筑垃圾占地达到12000平方米，且水池及建筑垃圾所占面积分散四处，无法正常使用，因签订合同后已支付64万押金，且迅捷公司一直承诺尽快清理，故没有行使单方解除权。迅捷公司主张骏安公司承租涉案场地后并不影响其正常使用，且清理费用不高，骏安公司完全可以在清理后要求迅捷公司承担清理费或减免租金，实际是其后续希望转租获得利益差价，才提出拆除水池及建筑垃圾清理问题。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.迅捷公司是否附有清理涉案场地上建筑构件及拆除水池、清理建筑垃圾的合同义务；2.涉案场地上建筑构件及水池、建筑垃圾的占用面积如何认定；3.骏安公司是否有权要求迅捷公司退还已付租金且无需支付2020年1月1日至2020年3月16日期间的租金；4.骏安公司主张的损失26万元及律师费8万元是否有充分依据。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。首先，涉案租赁合同约定迅捷公司应在合同签订后15日内清理地上附着物并调整设备，迅捷公司亦确认其在签订合同后清理了一部分建筑构件，即清理场地上的建筑构件属于迅捷公司的合同义务。虽然骏安公司在迅捷公司未清理的情况下即接收涉案物业，但从骏安公司在2019年10月20日向迅捷公司发送的《复函》内容来看，其在复函中对于涉案场地上的建筑构件（包括水池和平整场地）提出异议，且其中提到迅捷公司曾承诺在租金起算之日前平整移除，骏安公司亦曾于2019年9月中旬再次要求迅捷公司移除建筑构件及平整场地。同时，骏安公司在函件中主张将向迅捷公司收取建筑构件的占用费，可见骏安公司并未放弃其要求迅捷公司清理场地的合同权利，在无证据证实骏安公司曾表示无需迅捷公司清理场地的情况下，无法认定双方对合同约定内容协商进行变更，迅捷公司仍依约负有清理场地的合同义务。至于骏安公司按合同约定向迅捷公司支付2019年8月至11月的租金，如上所述，骏安公司在复函中提到将收取建筑构件占用场地的占用费，说明骏安公司并非认可并同意按合同约定租金标准全额支付租金，故一审法院以骏安公司已接收场地并支付2019年8月至11月的租金，认定视为骏安公司接受租赁场地现状，略有不妥，本院予以纠正。关于水池的拆除及建筑垃圾的清理问题，因涉案租赁合同中未约定迅捷公司应当拆除水池，一审法院根据双方微信聊天记录及其他证据认定双方协商一致拆除水池，且拆除水池后的清场工作由迅捷公司负责，并无不当，本院予以认同。现迅捷公司虽拆除了水池，但并未对拆除水池后的建筑垃圾予以清理，应承担相应责任。骏安公司二审提交的2019年11月23日及2020年3月16日的照片及微信聊天记录截图，不足以证实其证明内容，且不影响本案争议事实的认定，本院对该证据不予采纳。关于争议焦点二。涉案租赁合同约定迅捷公司应在合同签订后15天内将骏安公司租用的土地界址范围划定，清理地上附着物并调整设备，保证出租用地能满足骏安公司正常的使用需要，交付骏安公司使用。但实际上，迅捷公司未对涉案场地上的建筑构件进行清理、双方亦未对建筑构件所占面积进行测量。在骏安公司接收场地及发生争议后，双方均未委托具有相关资质的第三方进对建筑构件、水池及建筑垃圾所占面积进行测绘，而迅捷公司已于2020年3月21日实际收回涉案场地，故本院仅可依据本案现有证据对所占面积进行认定。按照骏安公司提交的2019年10月20日向迅捷公司付出的《复函》内容，骏安公司主张“涉案地块尚有大量建筑构件（包括水池和平整好场地）遗留在承租现场，占地约4000平方米”，2019年11月6日骏安公司向迅捷公司发出的《第二次复函》中，骏安公司主张“迅捷公司占地约4000平方米的建筑构件一直遗留在租赁场地”，即可以认定骏安公司自认的建筑构件、水池及需要清理的建筑垃圾占用面积应为约4000平方米。二审中，骏安公司主张建筑构件、水池及建筑垃圾占地达到12000平方米，为此提交了若干照片，但其提交的照片均系本案一审诉讼前拍摄，不属于法定的新证据，且从照片内容无法确定具体占用面积，迅捷公司对骏安公司提交的照片说明内容亦不予确认，故骏安公司提交的证据无法推翻其在《复函》及《第二次复函》中的自认内容。迅捷公司未对此提交证据证实，亦未在合同履行过程中对骏安公司主张的面积予以否认，应对此承担相应的法律后果。基于上述证据及事实，本院依法认定涉案场地上建筑构件及水池、建筑垃圾所占面积约为4000平方米。骏安公司的上诉理由缺乏充分证据支持，本院不予采纳。关于争议焦点三。如上所述，迅捷公司负有清理涉案场地上建筑构件、拆除水池及清理建筑垃圾的义务，但迅捷公司仅拆除了水池，清理建筑构件及建筑垃圾的义务并未完全履行。在此情况下，可以认定迅捷公司交付给骏安公司的场地部分无法满足骏安公司的正常使用需要。骏安公司、迅捷公司均确定涉案租赁场地总面积为41354平方米，如上所述，无法正常使用面积约4000平方米，约占总面积的十分之一，结合骏安公司在建筑构件未清理的情况下接收涉案物业的事实，可以认定迅捷公司未履行清理义务不足以导致整个场地无法使用。至于骏安公司主张的非法占用河道问题，相关行政部门在复函中已明确“原则上同意迅捷公司占用堤防管理范围内搭建的建筑（含厂房、大棚等）”，且无证据证实相关行政部门要求拆除或采取其他行政措施，故骏安公司以此为由主张涉案场地无法满足使用条件缺乏理据，本院不予采纳。在骏安公司已实际接收场地的情况下，应当支付相应的场地租金。骏安公司主张整个场地无法使用，并要求迅捷公司退还已付的全部租金，且无需支付2020年1月1日至2020年3月16日期间的租金，缺乏理据，本院不予采纳。同时，由于其中约4000平方米的场地无法满足骏安公司使用需要，根据权利义务对等的原则，该部分面积对应的租金应当予以扣减。涉案租赁合同约定2019年8月1日至2021年7月31日期间的租金为每月32万元，按面积所占比例，本院酌情认定每月应当扣减租金3.2万元。因此，迅捷公司应向骏安公司退还2019年8月至12月的租金共计16万元。至于2020年1月1日至3月16日期间的租金，亦应酌情按该标准计算支付，共计72万元。基于公平原则，本院对一审判决有关2020年1月1日至2020年3月16日期间的租金数额予以调整。关于争议焦点四。一审判决有关骏安公司主张的电费损失及人工损失的认定，事实清楚，理由阐述充分，本院不再累述，对一审判决驳回骏安公司要求迅捷公司赔偿损失26万元的判决内容予以维持。对于律师费8万元，合同约定诉讼费用和法律费用由败诉方负责，并未明确约定律师费的承担问题，且骏安公司的诉请亦未得到全部支持，故骏安公司要求迅捷公司支付律师费8万元理据不足，本院不予支持。综上所述，骏安公司的上诉请求部分成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对于迅捷公司所负场地清理义务的认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6069号民事判决第三项、第四项；二、变更广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6069号民事判决第一项为：广州市迅捷构件有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市骏安运输有限公司返还保证金64万元、退还2019年8月至12月的租金16万元；三、变更广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6069号民事判决第二项为：广州市骏安运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金72万元给广州市迅捷构件有限公司；四、驳回广州市骏安运输有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市迅捷构件有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费27440元，由广州市骏安运输有限公司负担18931元，广州市迅捷构件有限公司负担8509元；一审案件反诉受理费8976元，由广州市迅捷构件有限公司负担4553元，广州市骏安运输有限公司负担4423元。二审案件受理费28240元，由广州市骏安运输有限公司负担27397元，广州市迅捷构件有限公司负担843元。本判决为终审判决。审 判 长 白     小     云审 判 员 莫           芳审 判 员 余           盾法官助理 二Ｏ二一年八月十九日熊莹颖书 记 员 叶     小     琳