沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异705号案外人：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区北六经街1号，统一社会信用代码91210100001598307K。法定代表人：宋道宏，系该公司经理。委托代理人：张书剑，系辽宁联润律师事务所律师。委托代理人：李敏，女，1976年2月8日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。申请执行人：王岩，女，1973年3月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：田志玱，系辽宁和昊律师事务所律师。被执行人：王玲莉，女，1968年5月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人王岩与被执行人王玲莉民间借贷纠纷一案中，案外人辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称“东川公司”）于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人东川公司提出执行异议称，异议事项：请求法院终止对案外人沈阳市于洪区××北大街××号6门、7门房产的执行，并解除对该房屋的查封。异议理由：王岩与王玲莉民间借贷纠纷一案，已经法院一审判决终结进入执行程序。现提出异议。该案执行过程中查封并要求现住户腾退房产的所有权人是案外人，而非被执行人王玲莉，我方有足够排除执行的权利。2009年4月1日，东川公司与王玲莉签署买卖合同3份。2009年4月2日，签署协议的三套房屋买卖合同进行了备案以及预告登记（包含案涉二套房屋），但王玲莉未向案外人支付任何钱款。2012年，东川公司与王玲莉之间解除了一套备案及预告登记房屋，剩余两套案涉房屋尚未解除。案涉房产均为预告登记，依据民法典第二百二十一条规定，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因此预告登记所登记的不是现实不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是对“请求权”的登记。在预告登记制度中，经登记的“请求权”具有了物权效力，即排他效力，但不具备物权所有权的效力，案涉房屋所有权人依然是案外人。且根据民法典第二百二十一条第二款规定预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案王玲莉与东川公司签署协议的时间为2009年4月2日，时间至今远超3个月。按照法律规定，预告登记失效，王玲莉不存在排他效力的“请求权”。本案真实事实是2009年4月1日案外人因银行贷款到期后产生了民事诉讼，东川公司向张振处借款1,134.40万元，并以自有房产二十三套门市房作后让与担保。2009年4月1日，张振指定人员与东川公司签署了协议书，协议书中约定，以买卖合同方式作后让与担保，协议中房屋总面积3,482.17平方米，共计二十三套，张振实际支付1,000万元，经过总价与总面积计算，单价为2,872元/㎡。但涉及本案的两套房屋的备案合同（第4条第一款）记载单价为3,500元/㎡，而当时商品住宅的单价已近5,000元且备案的房屋买卖协议中王玲莉未支付给案外人任何款项，显然王玲莉与案外人之间不是真实的商品房买卖意思表示。东川公司与张振签订协议书将二十三套房产备案至张振指定人名下后，张振向案外人贷款银行支付借款1,000万元，后续的本金134.40万元没有支付，以后续本金作为砍头息直接抵扣了3个月的利息（利息按照月4分利计算）。此后，案外人于2009年9月还本息84.40万元，张振为案外人解除两套房产（沈阳市于洪区××北大街××号10门和128-14号8门）的备案登记以及预告登记。2011年8月至10月还本息391万元，张振为案外人解除五套房产(沈阳市于洪区黄河北大街128-15号1门、128-15号4门、128-14号1门、128-14号2门、128-14号5门）的备案登记以及预告登记。2012年7月24日还本息79万元，张振为案外人解除一套房产(沈阳市于洪区××北大街××号3门）的备案登记以及预告登记。2016年1月21日张振为案外人解除一套房产（沈阳市于洪区××北大街××号4门）的备案登记以及预告登记。其中2011年10月28日以及11月28日的两笔还款中，包含预告登记在王玲莉名下的房产。故案外人与张振之间是民间借贷法律关系，并应张振要求将房产备案在指定人名下，作为后让与担保，并非真正的转让房屋所有权。王玲莉均未向案外人支付过购房款，其备案也仅是东川公司与张振之间后让与担保的担保形式，虽东川公司与张振之间仍有欠款本息需要偿还，但案涉房产的所有权人仍为案外人，与王玲莉无关。综上，无论是形式上（王玲莉非所有权人只有将来发生不动产物权变动的请求权）还是实际上（买卖协议的真实意思表示为后让与担保），案涉两套房屋均非王玲莉所有。我方一直在沟通，没有就此向张振和其他人去诉讼或主张权利。我方与张振进行过联系，但由于民间借贷司法解释已进行修订，当时借款的利息约定为4分，明显不符合法律规定，但张振坚持按照4分利息向我方主张。我公司现在与张振关系比较紧张，后者拒绝配合，也无法联系王玲莉。作为房地产开发企业，案涉房屋为我公司开发，因此我方属于原始取得所有权，不需要提供房产证进行证明。提供房产证证明的是继受取得所有权人所需要提供的证据。请求法院依据事实和法律，在查清事实的基础上，维护案外人的合法权益，终结对案外人房产的强制执行。申请执行人王玲莉答辩称，不同意对位于沈阳市于洪区××北大街××号6门、7门房产解除查封。案外人已明确确认其于2009年4月1日与王玲莉签署过买卖合同，包含案涉两套房产，并且以王玲莉的名字进行了房产的备案和预告登记。这一行为表明东川公司与王玲莉之间存在法律上的房屋买卖关系，尤其是王玲莉已在房产登记机关进行了房产的备案和预告登记，足以证明王玲莉对案涉房产拥有权利。虽王玲莉目前未拿到房产证，但并不代表王玲莉失去了房产应有的权利。尤其是本案申请强制执行是依据国家行政机关对不动产登记而进行的冻结，其社会公示意义足以证明东川公司与王玲莉之间的买卖合法有效。案外人如想使本次异议成立，需拿出有效的证据证明案外人对案涉房屋享有所有权，也就是说拿出房产证。否则，案外人对申请执行人提出执行异议不能成立。无论对方如何详细描述其将有关房产抵押给第三人和解封的过程，由于张振、王玲莉没有出席听证，案外人无法证实其在申请书上提出的种种情节是否存在。因此案外人的异议申请属于没有证据的申请，请法院查明后予以裁判。从案外人的申请中可以确认，其与王玲莉签订了房屋买卖合同并做了备案登记以及预告登记，而案外人并没有足以证明对房产享有所有权的房产证，仅此两点就应驳回本次执行异议申请。对与王玲莉没有关系的证据，申请执行人认为与本案无关不予质证。对案外人提供的两份商品房买卖合同予以确认，这一点恰可证明案外人将案涉房产以正式合同的方式卖给了王玲莉，也因此有了后续的备案登记和预告登记，买卖合同恰可证明申请执行人对本案异议提出的主张是成立的。对收条，代收款人为惠照阳，收条上明确写代王玲莉收东川公司转来回购房款50万元、20万元各一张。按对方刚才的说法，收款人惠照阳系张振方的人员，两份收条首先合法性不能证明案外人将款项已支付给王玲莉，因为写的是回购房款。回购房款足以证明当时东川公司与王玲莉签订房屋买卖合同时，王玲莉是付了房款的，否则案外人就无必要为了解除登记而支付回购房款。按照收条的性质，钱应直接给王玲莉，而案外人却将钱给了惠照阳。案外人没有证据证明回购房款已经给了王玲莉，而王玲莉不应当对案涉房产享有法律规定的所有权利。这两份收条相反进一步证实申请执行人对案外人提出的执行异议申请抗辩理由是成立的，案外人未将回购房款返还给王玲莉，确认了即使别人代收这笔钱，性质也是回购房款。足以证明东川公司对房屋不具有所有权。对协议书，由于张振并未出现在听证过程中，也没有任何材料证实，其真实性、合法性值得怀疑，与本案关联性不大。针对案外人提到的房产属于原始取得的说法不能成立。房产公司如享有并现仍享有房产原始所有权的话，在国家机关的房产登记当中，备案登记应该是房产公司，而本案事实恰恰相反。目前房产登记中心已将王玲莉作为房屋合法买受人进行了备案登记和预告登记，案外人无权主张对案涉房产享有所谓的原始所有权。事实非常清楚，案涉房屋未撤销王玲莉名下备案登记和预告登记，即使张振与东川公司签订的借款合同真实存在，如王玲莉当时不支付购房款，张振也不能找王玲莉签订房产买卖合同，东川公司也不会将王玲莉名字登记在备案登记和预告登记页上。如房产公司将所谓回购房款返还给王玲莉，为何王玲莉至今不同意撤销在房产公司的备案登记和预告登记，明显王玲莉当初签订买卖合同时支付了房款，且案外人并未返还回购房款。本院查明，2020年5月8日，本院作出(2019)辽0102民初16899号民事判决书，判决内容为：“被告王玲莉于本判决生效之日起十五日内给付原告王岩借款200万元人民币。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决送达后，王玲莉不服提起上诉，2020年11月23日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终12953号民事判决书，驳回上诉，维持原判；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年2月9日，王岩向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执1342号；执行过程中，本院于2021年2月10日作出（2021）辽0102执1342号协助执行通知书及执行裁定书，预查封王玲莉名下位于沈阳市于洪区××北大街××号6门，建筑面积104.49平方米，位于沈阳市于洪区××北大街××号7门，建筑面积89.49平方米房产。另查明，根据不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市于洪区××北大街××号6门、7门房产的合同备案及预告登记信息为，出卖人东川公司，买受人王玲莉，备案日期2009年4月2日。异议审查过程中，案外人东川公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.协议书、收款收据；2.商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同、收条；3.偿还借款撤销备案协议书；4.东川•文欣澜庭网点、网点统计表。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。案件执行过程中，案外人东川公司以其因向张振借款将房产备案至指定人王玲莉名下，与王玲莉之间并不存在真实购房意思表示，房屋所有权归案外人所有为由提起书面异议，由此本案争议焦点在于当事人提供的证据能否证明案外人系房屋的真正权利人。经审查，首先，本院查封房产的前提是依据已生效的(2019)辽0102民初16899号民事判决书，执行程序中执行行为无不当之处，故有权对房屋采取强制执行措施；其次，案外人为证明其主张，虽向法院提交了协议书、收款收据、商品房买卖合同、备案表、收条等材料，自称系因借款而签订购房协议并按指定要求备案在王玲莉名下，但该两处房产系案外人主动采取的备案行为且至今仍备案登记在王玲莉名下。同时，即使案外人提交的协议书真实，但根据协议书记载，东川公司亦向张振承诺协议生效后90日内，履行回购行为，否则房产全部归张振所有，东川公司协助办理过户手续，但自2009年起房产备案登记没有发生变化。因此，综合考虑房产备案情形及协议规定内容，案外人不能证明案涉房产属于其实际所有。其主张不具有排除或阻却强制执行的法律效力，本院予以驳回。综上，本院房产查封行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请终止执行、解除查封的异议请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人辽宁东川房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年八月三十一日书记员 尹子明