浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初2894号        原告：张园，男，1966年6月18日出生，汉族，住嵊州市。                委托诉讼代理人：张晓冬，男，1990年11月17日出生，汉族，住同上，系张园之子。                原告：张苏萍，女，1967年4月15日出生，汉族，住同上。                二原告共同委托诉讼代理人：孙春岳，嵊州市崇仁法律服务所法律工作者。                被告：张彪，男，1968年11月26日出生，汉族，住嵊州市。                被告：周静，女，1968年8月1日出生，汉族，住嵊州市。                二被告共同委托诉讼代理人：张黎红，浙江盛久律师事务所律师。                原告张园、张苏萍与被告张彪、周静租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告张苏萍及二原告的共同委托诉讼代理人孙春岳、原告张园的委托诉讼代理人张晓冬、被告周静及二被告的共同委托诉讼代理人张黎红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告张园、张苏萍向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2013年9月5日签订的《房屋租赁协议书》予以解除，并要求被告在一个月内予以腾空；2、判令被告立即支付原告房租和百货款共计人民币151033元；3、判令被告支付原告违约金10000元；4、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告立即支付原告截至2021年3月31日的房租、百货款共计人民币131033元并按每年10000元的标准支付自2021年4月1日起至实际腾空日止的房租费。事实与理由：本案两原告系夫妻，两被告也系夫妻。原告于2001年5月11日从嵊州市原王院乡政府取得王院村新办大楼底层东首第一至第四间店面的使用权，开设天峰商场。后原告将天峰商场及商场内百货均转给被告经营使用。双方协商后于2013年9月5日达成书面协议，约定租期为10年，即2013年9月5日起至2023年9月5日止，每年租金10000元，定于每年9月10日前结清，商场内货物经盘点按75220元归被告所有，现金当日结清，并约定任有一方违反协议者，需支付违约金10000元。原告按约定交付后，被告以原告向其父亲张华林借款12万元予以充抵为由，至今分文未付，现为维护自身合法权益，故原告诉至法院。                被告张彪、周静辩称，原、被告双方于2013年9月5日签订的《房屋租赁协议书》合法有效，合同约定的租赁期未到，也没有出现解除的情形。被告已经按约定付清天峰商场百货款75220元及自2013年到2019年期间的租金。2019年以后的租金虽然没有按时支付，但是被告与原告之间有经济往来，原告一直没有返还被告代为垫付的电费，导致被告没有办法缴纳房租，故被告没有违约。原告的诉称与事实不符，百货款和第一年的租金当日已付清，另外原告的起诉已经过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。                原告为证明其主张的事实，提交了以下证据：                证据1、《房屋租赁协议书》一份，证明原、被告在2013年9月5日签订了协议，约定了租期、租金数额及支付日期；被告向原告承租了天峰商场店面以及天峰商场内百货经盘点后按75220元计算归乙方销售，约定当日现金付清等事实。                被告经质证后，对真实性无异议，但认为房租是一年一清的；被告在协议签订的当日也就是2013年9月5日已经将百货款75220元以现金和原告向被告张彪父亲张华林的部分借款冲抵而付清；双方约定租期到2023年，现在还没到期。另外在协议中约定要支付烟草证押金500元给原告，原告在诉状中未否认收到该款，说明当日该款项与其他款项一并付清了。                被告张彪、周静为证明其辩称的事实，提交了以下证据：                证据2、由原告张苏萍签字确认的结算单一册，证明2019年9月5日前的房租费已经付清的事实。                原告经质证认为，对该结算单上记载的2015年9月5日至2016年9月4日、2018年9月5日至2019年9月4日两年租金已经收到，签字也是一个张苏萍所签；其余年度租金没有收到。                证据3、被告申请的证人张绍平的证人证言；证人张绍平陈述：其在当时是王院村的支部书记，因为在当地有一定威望，所以被选作中间人，作为天峰商场店面租赁协议的见证人。2013年9月5日，经原、被告的要求，证人作为见证人在《房屋租赁协议书》上签字。双方均对被告以现金和原告从被告父亲处借款充抵了2013年至2014年度的租金及店内百货款75220元达成一致。当时证人进去的时候，双方款项交接、借条还给原告均已完成，双方当时对交接也均无异议。具体的数额证人不清楚，交接的具体情形证人也未见到。                原告质证认为，证人自认在原、被告对店内百货进行盘点、现金交接时均不在现场，故其证言与本案不具有关联性。                本院认证认为，证据1经被告质证后对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。证据2系原告一家在被告处从2013年起至2021年3月的消费记录的小册子，其中既有原告从被告处赊欠货物的记载，也有原告的家人向被告小额借款、被告为原告垫付电费的记载；原告经质证，对该小册子上2015年9月5日至2016年9月4日、2018年9月5日至2019年9月4日两年租金的给付无异议；按照双方的交易习惯、日常的生活经验，原告在收到该两年的租金，却未收到其余年份的租金、且对其余租金常年来不闻不问明显不符合常理；在原告未能对此作出合理解释和通过充分证据的情况下，本院对被告主张的其已支付至2019年9月4日止的租金这一节事实予以认定。证据3，因证人张绍平并未见证到百货款及第一年租金的实际交付，故不能达到被告所要的证明目的，对该证据证明力不予认定。                综上，结合各方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年9月5日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议书》，约定将王院村天峰商场店面租赁给被告使用。在协议中，双方约定店面四间；租期为10年，即2013年9月5日起至2023年9月5日止；每年租金10000元，定于每年9月10日前结清；并约定任有一方违反协议者，需支付违约金10000元；商场内货物进行盘点后按75220元归被告所有，现金当日付清。被告以现金和原告从被告父亲处借款充抵的方式结清了货款和2013年9月5日至2014年9月4日的租金。时任王院村支部书记张绍平在中证人栏签字。此后，被告逐年结清房租至2019年9月4日，对2019年9月5日后的房租一直未付。                本院认为，原、被告订立的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，其内容未违反法律禁止性规定，属合法有效。合同订立后，双方均应按约履行。被告未按约定支付2019年9月5日后的房租的行为属违约，应承担相应的违约责任。原告向本院起诉要求解除双方的协议，应视为已给予承租人合理的期限。被告至今仍未支付，原告要求解除合同并支付拖欠的租金、违约金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于百货款及第一年租金支付一节，虽然原告否认收到，且被告也无法提供其支付的凭证，但对本案进行分析可知，对这数目较大的款项，原告不可能在未收到的情况下会将商场交由被告经营，更不可能在七年多后才来起诉；故被告辩称的其已经于《房屋租赁协议书》签订当日付清且已经在《房屋租赁协议书》第二条中“现金当日付清”予以确认的意见，具有其合理性；即使被告一直未付，原告就该百货款的起诉也已超出了诉讼时效。被告辩称的其是因为原告未同其结清电费才未支付2019年9月5日后的房租的意见，因电费未结清不能成为其未交房租的抗辩理由，本院对该意见不予采纳。故对原告的诉讼请求中合理的部分，依法予以支持，其余部分依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、解除张园、张苏萍与张彪、周静于2013年9月5日签订的《房屋租赁协议书》。                二、张彪、周静在本判决生效之日起三十日内将天峰商场四间店面交还张园、张苏萍；                三、张彪、周静支付张园、张苏萍自2019年9月5日至2020年9月4日止的房租10000元，并继续支付自2020年9月5日起至实际腾空日止按每日27.40元计算的房租。                四、张彪、周静支付张园、张苏萍违约金10000元。                上述第三、四项的款项限于本判决生效之日起三十日内付清。                五、驳回原告张园、张苏萍的其余诉讼请求。                如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费3521元，依法减半收取1560.50元，由原告张园、张苏萍负担1000元，被告张彪、周静负担560.50元（款限于本判决生效之日起十日内向本院付清）。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员王健民    二〇二一年八月二日            书记员周鹏程            一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外            二、《中华人民共和国合同法》            第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。            第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。            三、《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。            四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。