广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13850号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州景晨生态旅游有限公司，住所地：广州中新广州知识城凤凰三路8号2号楼2415房。法定代表人：张宏明，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈雷，广东创顺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝致华，男，1972年9月21日出生，畲族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢然，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市新茂生态农业发展有限公司，住所地：广州市黄埔区龙湖街汤村五福堂路15号。法定代表人：黄共新。上诉人广州景晨生态旅游有限公司（下简称景晨公司）、蓝致华因与被上诉人广州市新茂生态农业发展有限公司（下简称新茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景晨公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判蓝致华向景晨公司支付租金317500元及资金占用费14287元(以317500元为基数，按年利率6%的标准，自2018年6月1日起算至实际支付之日止，暂计至2020年3月底为14287元)；2.维持原审判决第一项、第二项、第四项；3.本案全部诉讼费用由蓝致华承担。事实与理由如下：一、原审法院认定租金相关事实不清。其一，《景晨费用明细表》中317500元的构成项目为房屋鉴定费、消防工程款、环评报告、公关费等费用，而非案件所争议的租金，原审法院不应简单将该317500元作为租金直接扣除。其二，《景晨费用明细表》仅为景晨公司的记账表。虽然景晨公司在该表中将涉案317500元记作支出，但仅为记账方便，并不代表景晨公司已经放弃该317500元。其三，涉案317500元所对应的支出项目依约不属于景晨公司应当负担的项目，景晨公司将会在适当的时候(诉讼时)追回；二、原审法院适用法律错误。景晨公司自始至终未放弃317500元，故景晨公司在诉讼时要求蓝致华支付该317500元不违反诚实信用原则。景晨公司的费用明细表是由蓝致华单方制作并出具给景晨公司，要求景晨公司配合盖章以获取民政部门养老补贴之用。蓝致华答辩称：《景晨公司费用明细表》中的房屋鉴定费等费用已用于抵扣涉案租金。该明细表经过景晨公司盖章确认，故原审法院对该部分事实的认定清楚。因此，请求驳回景晨公司的上诉请求。蓝致华上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回景晨公司、新茂公司的全部诉讼请求或改判新茂公司返还30万元保证金，依法委托鉴定机构对涉案房屋价值进行鉴定并判决景晨公司、新茂公司返还蓝致华对增建涉案房屋所投入的资金；2.本案诉讼费用由景晨公司、新茂公司承担。二审庭询中，蓝致华明确，如二审法院确认其诉讼主体资格，则上诉请求改判驳回景晨公司、新茂公司的全部诉讼请求并支持其反诉请求。事实与理由如下：一、原审法院遗漏事实。租赁合同签订后，蓝致华向新茂公司支付了30万元保证金，由于新茂公司将未办理报建手续的建筑物出租给蓝致华，导致《租赁合同》无效，景晨公司、新茂公司应当将该保证金返还给蓝致华。且蓝致华在涉案土地上投入大量资金扩建新增建筑物用于发展养老院，现租赁合同经原审法院认定为无效，建筑物还存在被拆除的风险。因景晨公司、新茂公司的原因导致蓝致华无法合法使用涉案土地和建筑物，景晨公司、新茂公司应对造成蓝致华的损失负全部责任；二、本案原审中，景晨公司、新茂公司称新增建筑物的投入图纸或预算未经新茂公司确认，但景晨公司、新茂公司已经书面确认新增建筑的投资数额，应视为景晨公司、新茂公司默示同意蓝致华在涉案土地上投入新增建筑物。景晨公司、新茂公司将未取得合法手续的房屋出租给蓝致华使用，并允许蓝致华新建、扩建该房屋，存在过错。蓝致华无法使用改扩建后的房屋系由景晨公司、新茂公司造成，其应当承担蓝致华对扩建房屋所投入的资金损失。就该项损失，请求二审法院依法委托鉴定机构进行鉴定估值；三、本案应当考虑景晨公司、新茂公司的过错，按照过错责任划分减少蓝致华支付的场地占用费；四、原审法院已查明中双方均不同意变更诉讼请求，依照我国《民事诉讼法》的规定，应当依法驳回双方的诉讼请求；五、本案的适格诉讼主体应是由蓝致华担任法定代表人的景宜控股（广州）有限公司（曾用名广州市景宜颐养院有限公司，下简称景宜公司）。其一，景晨公司在原审庭审时也陈述，合同相关费用的支付主体是景宜公司，且是景宜公司在使用涉案土地，景晨公司在2018年6月28日的报告致函中也有将景宜公司列为收函主体。依据以上事实可以推断景晨公司是明知且承认景宜公司为涉案合同的实际履约主体，蓝致华作为景宜公司的法定代表人，相关的签约交租行为属于职务行为，相应的权利、义务和法律责任应由景宜公司承担。其二，蓝致华在原审中提交了与涉案土地上新建项目相关的建筑合同、转账凭证，相关的转账主体均为景宜公司，亦可证实涉案土地的实际使用人为景宜公司。其三，涉案土地上目前开办的养老院也属于景宜公司。综上，景宜公司才是涉案租赁合同的实际履约主体。蓝致华作为法定代表人只是履行职务行为，而非本案的适格诉讼主体。景晨公司答辩称：蓝致华的上诉请求不明确，其诉请既非针对原审提出的诉请，也不属于原审判决的内容，依法不应列为上诉请求。被上诉人新茂公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。景晨公司、新茂公司于2020年5月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除新茂公司与蓝致华签订的《租赁合同》，蓝致华自解除租赁合同之日起10天内交回场地，办理交接手续；2.蓝致华向景晨公司支付2016年9月至2018年5月31日期间所拖欠的租金317500元及资金占用费14287元（从2018年6月1日起，暂计至2020年3月底止，以31.75万元为基数，按年利率6%计算，要计算到清付之日止）；3.蓝致华向景晨公司支付2019年9月1日起的场地占用费合计539000元（暂计至2020年3月，要计算到交付场地之日止，从2019年9月至2020年3月，每月场地占用费7.7万元为基数计算）；4.蓝致华承担本案诉讼费用。原审庭审中，新茂公司与景晨公司明确第一项诉讼请求为要求蓝致华将场地交还给景晨公司。蓝致华反诉请求判令：1.确认《租赁合同》的租期延长至2028年5月31日；2.由景晨公司承担反诉诉讼费用。原审法院经审理查明，1997年11月13日，金坑龙山经济合作社社员（甲方）与黄共新（乙方）签订了《承包上坑水田合同》，约定：由乙方承包甲方所属“上坑段水田”种植作物，面积共33.662亩，承包期限自1998年1月1日起至2047年12月31日止，承租款269296元由乙方在本协议生效时一次性付清给甲方；乙方在承租面积内，以种养殖业为主，如在承租期内开设工业性质、建房地产等甲方应有权收回管理费。合同落款处，甲方代表签名一栏有张吉庆的签名及合作社的盖章确认，乙方签名一栏有黄共新的签名确认，合同尾页附有张吉庆、张运合等20名社员的签名及捺印，并盖有合作社的公章。2008年5月30日，新茂公司（出租人、甲方）与蓝致华（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方属下的新茂金坑大观园部分场地，场地北面以洞天房屋（自命名）后墙为界线，东、西、南面以环形路为界（另包括环形路外的员工宿舍楼、游泳池以及网球场），约40亩；乙方租用该场地用于教育、培训、服务业；乙方在承租期内有需要增加建筑物使用，在原建筑物的东面空地建，方案不违反主建筑风格的前提下，由乙方规划、设计、建设、使用，方案经甲方确认同意，合同期满归甲方所有。第一条第五款约定，乙方进场后必须增加固定资产的投入，如乙方投入新建建筑物每增加人民币200万元则甲方同意租期延长五年，最长可至20年；所有投入的图纸、预算须经甲方确认。第二条第1款约定，租用范围内的现有建筑、设备、设施和各种物品以及绿化树木的所有权为甲方所有，甲方一并交由乙方使用、管理和维护，具体数量和现状由双方共同清点、登记、造册、确认，作为本合同的附件。第三条约定，租期自2008年6月1日起到2018年5月31日止，共计10年；其中免租期为自2008年6月1日至2008年8月31日。租金实行月支付制，租金标准为50000元/月，实行先付租后使用的方式。第一次租金的支付时间为2008年9月5日前，以后租金交纳时间为当月的5号前。从2011年9月1日起租金调整为每月60000元，从2014年9月1日起租金调整为每月70000元，以后每3年租金上浮10%，即2017年9月1日到2018年5月31日每月租金为77000元。如甲乙双方同意延长租期，租金顺延如下：从2018年6月1日到2020年8月31日每月租金77000元，2020年9月1日至2023年8月31日每月租金为84700元，依次类推。第四条约定，自本合同签订之日起5日内，乙方支付30万元保证金。第六条第6款约定，乙方应按期支付租金并承担因经营产生的各种税费以及电视费。如连续两个月未付租金，则视为乙方违约，甲方可终止合同且不退保证金。第十条约定，十年租期满后，如乙方符合第一条第5款的约定，并乙方愿意继续租用则本合同自动延续，最长至20年；合同期满后，如甲方继续对外租赁该场地，则同等条件下乙方享有优先权。合同落款处，甲方一栏有新茂公司的盖章及其法定代表人黄共新的签名确认，乙方一栏有蓝致华的签名捺印确认。2016年8月1日，黄共新（甲方）与景晨公司（乙方）、广州市黄埔区九龙镇金坑村龙山经济合作社（丙方，下简称龙山经济社）签订《农村集体土地流转合同》，约定：甲方将其承包经营的广州市黄埔区九龙镇金坑龙山社33.662亩土地（地块位于：金坑村农山社上坑水田）的承包经营权转让给乙方；转让该土地范围内的建筑物、附着物、配套设施等以及苗木（罗汉松除外）等农作物一并转让给乙方；转让年限为31年，自2016年8月1日起至2047年12月31日止。新茂公司曾向原审法院提起诉讼，要求蓝致华搬离涉案场地，原审法院于2020年5月18日作出（2019）粤0112民初11411号民事判决书，认定：《承包上坑水田合同》《租赁合同》《农村集体土地流转合同》所涉地块为同一地块；1998年1月1日起至2016年7月31日止，黄共新是涉案土地的承包人；2016年8月1日起至2047年12月31日止，景晨公司是涉案土地的承包人；自2016年8月1日起，景晨公司是涉案土地上建筑物、附着物、配套设施及树木（罗汉松除外）的所有权人。并据此判决：驳回新茂公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。景晨公司主张其于2018年6月25日向蓝致华送达告知函表示，蓝致华自2017年10月至2018年5月共9个月未缴交租金，违反租赁合同约定，且租赁合同于2018年5月31日到期，要求蓝致华5天内交齐租金，否则将立即委托物业公司接管，收回自用或另行招租。蓝致华否认曾收到该告知函，景晨公司未提交其送达该函的证据。原审庭审中，各方当事人确认《租赁合同》的租赁标的为土地及土地上的建筑物、附着物，蓝致华陈述其承租涉案场地为开办养老院，其承租后新建了部分建筑物，并表示其新建建筑物时未办理报建手续。蓝致华提交了黄共新签名确认的《蓝致华租用广州市新茂生态农业发展有限公司金坑大观园在合同期间新建项目说明》，该说明确认蓝致华自2008年6月1日承租金坑项目至2016年5月31日新建了31项项目。为证明其对涉案地块上的建筑物进行改造、装修，蓝致华还提交了合同、转账凭证、发票等证据。新茂公司主张其向蓝致华出租的涉案土地上的建筑物曾办理了报建手续，但未提交证据予以证明。经原审法院向广州市规划和自然资源局黄埔区分局调查，广州市规划和自然资源局黄埔区分局、广州开发区规划和自然资源局复函表示涉案场地的土地利用总体规划部分为农用地、部分为城乡建设用地，但整个涉案土地范围均未办理建设用地手续。经释明，各方当事人均表示若《租赁合同》被认定为无效合同，其亦不变更其诉讼请求。原审法院认为，新茂公司主张其向蓝致华出租的涉案土地上的建筑物曾办理了报建手续，但未提交证据予以证明，对其主张不予采信。新茂公司将未办理“农转非”建设用地手续的土地及未办理报建手续的建筑物出租给蓝致华开办养老院，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故新茂公司与蓝致华于2008年5月30日签订的《租赁合同》应属无效合同。关于解除合同及交回场地。如前所述，已认定《租赁合同》为无效合同，故新茂公司、景晨公司要求解除《租赁合同》于法无据，不予支持。同理，蓝致华要求确认《租赁合同》的租期延长至2028年5月31日亦于法无据，亦不予支持。《租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。已生效的（2019）粤0112民初11411号民事判决书认定景晨公司自2016年8月1日起是涉案土地的承包人及土地上建筑物、构筑物等的所有权人，蓝致华亦向景晨公司支付租金（场地占有使用费），故景晨公司要求蓝致华将涉案场地交还给其，新茂公司对此无异议，对此予以支持。关于租金317500元及资金占用费。根据各方提交的证据及在庭审中的陈述可知，各方争议的租金317500元为《景晨费用明细》所列支出的317500元。景晨公司在《景晨费用明细》上盖章，并要求蓝致华将扣除该317500元的租金支付至其指定账户，可见景晨公司是确认蓝致华无需向其支付该317500元。现蓝致华已将剩余款项向景晨公司支付完毕，景晨公司又要求蓝致华再次支付317500元及资金占用费，有违诚实信用原则，对此不予支持。关于场地占有使用费。《租赁合同》为无效合同，但蓝致华还占有使用涉案场地，则其应依照《租赁合同》约定的租金标准向景晨公司支付占有使用费至其交还场地为止，其中2019年9月1日至2020年8月31日每月的场地占有使用费为77000元，2020年9月1日至2023年8月31日每月场地占有使用费为84700元，即每3年上浮10%。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，于2021年4月1日判决如下：一、蓝致华于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市黄埔区九龙镇金坑大观园约40亩的场地【场地北面以洞天房屋（自命名）后墙为界线，东、西、南面以环形路为界（另包括环形路外的员工宿舍楼、游泳池以及网球场）】腾空交还给广州景晨生态旅游有限公司；二、蓝致华于本判决发生法律效力之日十日内起向广州景晨生态旅游有限公司支付场地占有使用费（场地占有使用费从2019年9月1日起计算至实际交还场地之日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日的场地占有使用费为77000元/月，2020年9月1日至2023年8月31日的场地占有使用费为84700元/月，即每3年上浮10%）；三、驳回广州市新茂生态农业发展有限公司、广州景晨生态旅游有限公司的其他诉讼请求；四、驳回蓝致华的全部反诉请求。本诉案件受理费12508元，由广州景晨生态旅游有限公司负担4766元，蓝致华负担7742元；反诉案件受理费50元，由蓝致华负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，蓝致华提交的《景晨费用明细》列明：收入2016年9月至2017年8月份租金为840000元，支出萝岗房屋鉴定款37500元、萝岗消防工程款210000元、萝岗水泵房后期处理（采购水泥、木地板、砖等材料和人工款）5000元、萝岗消防工程款（增加15KW水泵材料和人工费等）25000元、环评报告30000元、公关费10000元，共支出317500元，收入合计522500元；并要求蓝致华将522500元汇入指定账户。景晨公司在该《景晨费用明细》上加盖公章。蓝致华与景晨公司均确认蓝致华已向景晨公司支付了该《景晨费用明细》要求支付的522500元，但对是否应另支付317500元存在争议。双方还确认蓝致华向景晨公司交纳租金至2019年8月。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，蓝致华是否需向景晨公司补交租金317500元及相应资金占用费；其二，蓝致华是否需将涉案场地交还景晨公司并支付相应的场地占有使用费；其三，蓝致华是否有权要求延长租期。关于争议焦点一。景晨公司以蓝致华欠付2016年9月至2018年5月31日期间的租金317500元为由，诉请蓝致华继续支付该租金并支付相应资金占用费。对此，本院认为，蓝致华提交的《景晨费用明细》明确载明，景晨公司可获取2016年9月至2017年8月期间的租金收入共计840000元，扣除房屋鉴定款等费用317500元后的租金收入余额为522500元。景晨公司在该《景晨费用明细》上盖章确认，且在2018年6月25日的告知函中并未提及蓝致华尚欠2016年9月至2017年8月期间的部分租金，由此可证实景晨公司认可蓝致华无需支付317500元。据此，景晨公司诉请蓝致华支付该317500元及相应资金占用费理据不足，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。景晨公司以该317500元对应的费用应由蓝致华承担，景晨公司并未放弃该费用为由，上诉请求改判蓝致华向其支付，依据不充分，本院不予采纳。关于争议焦点二。依据蓝致华与新茂公司签订的《租赁合同》，蓝致华承租的标的物包括场地及地上建筑物，承租用途为“教育、培训、服务业”，蓝致华亦确认其实际承租用途为开办养老院，而依据广州市规划和自然资源局黄埔区分局向原审法院出具的复函，前述场地的土地利用总体规划部分为农用地。无证据反映新茂公司出租的场地有办理农用地转用审批手续，也无证据反映其出租的地上建筑物有办理规划许可手续。因此，原审认定前述《租赁合同》无效并无不当，应予维持。在《租赁合同》无效，且新茂公司在该合同项下的出租人权利义务由景晨公司承接后，原审法院根据景晨公司诉请，判决蓝致华向景晨公司交还涉案场地并参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费，合法有据，可予维持。蓝致华以景宜公司系涉案《租赁合同》的实际履行主体为由，上诉认为其无需承担交还场地及支付占有使用费的义务，但以承租人身份签订《租赁合同》的主体系蓝致华而非景宜公司，也无证据反映在该合同实际履行过程中，各方有达成由景宜公司承接蓝致华承租人权利义务的约定，故蓝致华的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点三。如前述，新茂公司与蓝致华签订的《租赁合同》无效，故蓝致华反诉请求确认延长租期，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。对于蓝致华上诉提出的景晨公司赔偿场地增建建筑物损失及返还30万元保证金问题，因在原审法院释明合同无效后，蓝致华仍坚持基于合同有效主张延长租期的反诉请求，故其在二审中提出前述请求超出原审反诉请求，景晨公司对此提出异议，本院对此不予审查处理，景晨公司就此可另循法律途径解决。同理，本院对蓝致华提出的针对其增建建筑物价值进行评估的申请亦不予接纳。综上所述，上诉人景晨公司与蓝致华的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12558元，由广州景晨生态旅游有限公司负担4766元，蓝致华负担7792元。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月二十五日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪