四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书（2021）川1681民初1082号原告：王婧宇，女，2000年11月11日出生，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继祥，四川爱众律师事务所律师。被告：华蓥市合顺房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市双河街道办事处明光路信都小区******，统一社会信用代码91511681MA683M458F。法定代表人：殷小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈巧，四川信和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘水伦，四川信和信律师事务所律师。被告：夏开君，女，1975年9月2日出生，汉族，住四川省华蓥市。原告王婧宇与被告华蓥市合顺房地产开发有限公司（以下简称“合顺公司”）、夏开君确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婧宇的委托诉讼代理人陈蓓蓓、陈继祥，被告合顺公司的委托诉讼代理人陈巧，被告夏开君到庭参加诉讼；原告王婧宇，被告合顺公司的法定代表人殷小明及其委托诉讼代理人刘水伦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婧宇向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的两份《“华蓥天玺”商铺认购协议书》无效；2、被告合顺公司返还被告夏开君已支付的房屋确认金240，000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年10月，二被告在原告不知情的情况下，以原告名义签订了二份《“华蓥天玺”商铺认购协议书》，该协议书中约定原告“确认购买该房屋的房号为×××，性质为商业，并由被告夏开君向合顺公司支付了房屋确认金共计24万元”。2021年4月28日，原告收到被告合顺公司邮寄的《华蓥天玺项目×××号房屋〈商品房买卖（预售）合同〉签订事宜告知函》，至此才得知二被告的侵权行为，故原告聘请律师于2021年5月7日代为向合顺公司电话告之其停止合同履行，停止其继续侵权行为，并向其邮寄了律师函。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告合顺公司辩称，被告夏开君以原告王婧宇的名义与被告合顺公司签订《“华蓥．天玺”项目商业优惠权登记申请书》及《“华蓥．天玺”项目商业认购协议书》，并按照约定缴纳了相应的优惠权登记费及房屋确认金，领取了购房礼品，且被告夏开君根据购房需要亦主动提供了原告王婧宇的身份证，加之原告王婧宇又处于上学或才工作的年龄无法自行负担购房款，使得被告合顺公司确信被告夏开君是为原告王婧宇购房有相应的代理权限，因而，被告夏开君的行为构成表见代理，其代原告王婧宇与被告合顺公司签订的《“华蓥．天玺”项目商业认购协议书》合法有效。根据《“华蓥．天玺”项目商业认购协议书》的约定，原告王婧宇应于2020年10月8日前与被告合顺公司签订《商品房买卖合同》并缴纳约定的房款，逾期未签订的则视为放弃，被告合顺公司有权将原告王婧宇所确认的房源另行销售并不予退还所微纳的确认金。而原告王婧宇及被告夏开君至今都没有与被告合顺公司签订《商品房买卖合同》并按约定缴纳房款，因此，被告合顺公司不应退还240，000.00元的房屋确认金。故请求驳回原告王婧宇的诉讼请求。被告夏开君辩称，开盘时，其没有拿原告的身份证原件，但是告知了被告合顺公司是帮原告购买的，并询问了被告合顺公司如果原告不愿意购买，可不可以退，被告合顺公司说可以退，这只是一个确认金，不是保证金。如果不签订合同是可以全额退的，被告合顺公司给夏开君的协议什么都没有填，比如时间、金额等，被告合顺公司说如果原告要了，再去签订合同。现在原告不想要了，所以夏开君要求全额退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月28日，夏开君以王婧宇的名义向合顺公司递交《“华蓥．天玺”项目商业优惠权登记申请书》，其内容为：“致华蓥市合顺房地产开发有限公司：本人有意认购贵公司开发的“华蓥．天玺”项目商业单位，希望贵公司在正式发售（以下简称开盘）该商业单位时，提前通知本人，以便签订《“华蓥．天玺”项目商业销售认购书》（以下简称认购书），并在开盘当日享受贵公司提供的相关优惠。为表达诚意，本人自愿交纳人民币20000元（大写：贰万元整）作为优惠权登记费，并抵扣贵公司开盘现金房款50000元（大写：伍万元整）。该优惠权登记费在“华蓥．天玺”项目商业单位开盘时签订《认购书》后将直接转为《认购书》约定的立约定金；若本人在“华蓥．天玺”项目商业单位开盘时未到场或未能成功签订《认购书》，在“华蓥．天玺”项目商业单位开盘后，由本人提出书面退款申请之日起七个工作日内将已交纳优惠权登记费免息退还，此后双方再无任何纠纷。”等。同日，夏开君以王婧宇的名义向合顺公司交纳优惠权登记费20，000.00元。2020年10月1日，夏开君以王婧宇的名义与合顺公司签订了《“华蓥天玺”商铺认购协议书》，该协议书约定：王婧宇确认购买合顺公司开发的“华蓥天玺”项目房号为×××号的商铺，建筑面积约为67.19平方米，单价为16，792.69元/平方米，总价为1，128，301.00元；付款方式为一次性付款；王婧宇在签订认购协议书时向合顺公司缴纳120，000.00元作为房屋确认金，王婧宇于2020年10月8日前与合顺公司签订《商品房买卖合同》并缴纳约定的房款；逾期未签订《商品房买卖合同》则视为放弃，合顺公司有权将王婧宇确认的房源另行销售并不予以退还缴纳的确认金。协议签订后，夏开君以王婧宇的名义向合顺公司支付房屋确认金100，000.00元，合顺公司向王婧宇出具了收×××号门市确认金（其中商业确认金转20，000.00元）共计120，000.00元的《专用收据》一张。同日，夏开君又以王婧宇的名义向合顺公司递交了与2020年9月28日其以王婧宇的名义向合顺公司递交的《“华蓥．天玺”项目商业优惠权登记申请书》内容完全相同的《“华蓥．天玺”项目商业优惠权登记申请书》一份，并于同日再次以王婧宇的名义与合顺公司签订了除房号为×××号的商铺，建筑面积约为12.76平方米，单价为19，518.50元/平方米，总价为249，056.00元外，其余与前述《“华蓥天玺”商铺认购协议书》内容相同的《“华蓥天玺”商铺认购协议书》一份。该协议签订后，夏开君再以王婧宇的名义向合顺公司支付房屋确认金120，000.00元，合顺公司向王婧宇出具了收×××号门市确认金（其中商业确认金转20，000.00元）共计120，000.00元的《专用收据》一张。至此，夏开君以王婧宇的名义共计向合顺公司支付房屋确认金240，000.00元。2021年4月28日，合顺公司向王婧宇邮寄送达了《华蓥．天玺项目×××/13号房屋〈商品房买卖（预售）合同〉签订事宜告知函》，告知其应于2020年10月8日前缴纳房屋首付款688，678.00元并携带相关证件与合顺公司签订《商品房买卖（预售）合同》并多次通知王婧宇办理未果，其已超出时间200天，已构成违约，并要求王婧宇于2021年5月7日前向合顺公司缴纳房屋首付款并携带相关证件至合顺公司与其签订《商品房买卖（预售）合同》，如逾期未能履行上述义务，合顺公司将视为王婧宇放弃购买该房屋并有权终止《华蓥天玺认购协议书》的履行，将该房屋另行出售。王婧宇收到该告知函后，于2021年5月8日向合顺公司邮寄送达了《律师函》，认为，其对与合顺公司签订的《华蓥天玺认购协议书》认购华蓥天玺项目×××、×××号二套房源一事不知情，未委托过他人为其签订上述二套房源的认购协议，亦不追认同意，因此，他人以其名义与合顺公司签订的协议书自始无效，所缴款项应如数返还缴款人；为避免造成损失，请在收到律师函后立即停止该合同的履行，否则其将通过诉讼方式维护其合法权益，由此产生的法律责任及后果由合顺公司承担。同时查明，夏开君与王婧宇系母女关系并生活居住一起。夏开君在合顺公司开发的“华蓥．天玺”项目商业单位开盘与合顺公司签订《“华蓥天玺”商铺认购协议书》时向合顺公司言明其系帮王婧宇购买并提供了王婧宇的身份证手机保存件，并在其代王婧宇与合顺公司签订《“华蓥天玺”商铺认购协议书》后领取了合顺公司赠送的电动车二辆，但未领取合顺公司赠送的型号为206016的沙发二套。本院认为，本案夏开君帮王婧宇与合顺公司签订《“华蓥天玺”商铺认购协议书》发生于2020年10月1日，在民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”因而，表见代理系代理人之代理行为，虽无代理权，但有可使第三人信任其有代理权之事由，从而使本人对于相对人负授权人责任之无权代理。虽然表见代理系无权代理，但因其本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观致相对人相信无权代理人有权而与其发生法律行为，从而使其发生的法律行为与有权代理权而发生的法律行为具有同样的法律效果。本案中，夏开君与合顺公司签订协议时，夏开君虽未向合顺公司提交王婧宇的授权委托书，但基于夏开君系王婧宇的母亲，且在签订协议时持有王婧宇身份证手机保存件并向合顺公司讲明其系帮其女王婧宇购买，在签订第一份协议后又继续递交第二份优惠申请书并签订第二份协议，还同时在签订二份协议后向合顺公司支付了两份协议的房屋确认金240，000.00元，合顺公司有理由相信夏开君具有代理权而与其签订协议。即便根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，夏开君的行为不构成表见代理，在夏开君未取得王婧宇授权的情况下，夏开君的行为也只是对王婧宇不发生法律效力，并不影响夏开君与合顺公司签订协议的效力。更何况王婧宇与夏开君生活居住一起，对夏开君与合顺公司签订协议并领回合顺公司赠送的二辆电动车不可能不知情，而王婧宇对此并未提起反对意见或及时告知合顺公司，因此，夏开君的行为构成表见代理。从而，王婧宇主张其与合顺公司签订的二份《“华蓥天玺”商铺认购协议书》无效，理由不充分，本院不予支持。同时，也因其基于二份《“华蓥天玺”商铺认购协议书》无效而要求合顺公司返还房屋确认金而无事实和法律依据，故其主张合顺公司返还夏开君已支付的房屋确认金240，000.00元，理由亦不充分，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王婧宇的全部诉讼请求。案件受理费2，450.00元，由原告王婧宇负担。如不服本判决，可从在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 员 蔡中华二〇二一年八月十六日法官助理 徐子涵书 记 员 杨清清