四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1902民初3720号原告：邓映贵，男，汉族，初中文化，医生，生于1965年5月29日，户籍地巴中市恩阳区，住巴中市巴州区。被告：佘东林，男，汉族，生于1969年7月26日，居民，中专文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。被告：郑勇，男，汉族，生于1969年11月27日，高中文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，身份同上。被告：佘小林，男，汉族，生于1966年7月13日，大专文化，恩阳区国税局工作，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，身份同上。被告：四川省巴中新时代房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区南池街（新时代小区10号楼3楼）。法定代表人：王国清，董事长。原告邓映贵与被告佘东林、郑勇、佘小林、四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓映贵，被告佘东林、郑勇、佘小林共同委托代理人陈宗元到庭参加诉讼；被告新时代公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓映贵诉称：被告佘东林、郑勇、佘小林与新时代公司民间借贷纠纷一案，2020年10月10日，被告佘东林、郑勇、余小林依据（2014）巴州民初字第872号民事判决向巴州区人民法院申请恢复强制执行，要求新时代公司履行生效判决确定的借款1610000元及资金利息。法院在2017年10月12日作出了（2015）巴州法执字第374-3号执行裁定书，裁定查封新时代公司名下开发建设及所有的涉案房产，后于2020年10月10日作出（2020）川1902执恢380号执行裁定书，对（2015）巴州法执字第374-3号执行裁定查封的涉案房屋予以续查封。其中新时代公司名下的巴中市巴州区房屋为本案诉争房产。2021年，原告向巴州区人民法院提出书面异议，要求解除查封，巴州区人民法院审查后作出（2021）川1902执异38号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服查封裁定，向贵院提起诉讼。巴中市巴州区房屋所有权归原告的依据有：1、2018年11月7日，原告与原房东张曙光、蒲小娟签订的房屋买卖定金合同；2、原告与原房东张曙光、蒲小娟、巴中市福家房地产经纪有限公司签订房屋买卖（居间）合同；3、2018年11月9日，原告与被告新时代公司签订的商品房认购协议；4、原告缴纳给原房东张曙光、蒲小娟的转款凭据及其出具的收条；5、被告新时代公司出具的收据。签订上述协议时，原告一直不知晓该房屋被查封，张曙光、蒲小娟、被告新时代公司、在购买时均未告知。原告于2018年11月9日购买该房屋后，一直居住在该房屋，张曙光、蒲小娟及新时代公司一直称会尽快办网签合同，原告也多次找到张曙光、蒲小娟及新时代公司询问情况，在2021年2月左右原告与邻居聊天，经邻居告知才知晓该房屋被执行查封。综上所述，贵院依照被告佘东林、郑勇、佘小林的请求，认为该房产是新时代公司所有并查封损害了原告的物权，特提起诉讼，请求判令：1、立即撤销（2021）川1902执异38号执行裁定书，解除对巴中市巴州区房屋的查封；2、被告承担全部案件诉讼费。被告佘东林、郑勇、佘小林共同辩称：1、原告的第一项诉请不合法。涉案房屋在2017年10月12日就已被巴州区法院查封，原告起诉时在诉状中称购买房屋是2018年，是在法院查封后签订的买卖合同。2、原告买房的价款并未支付给新时代公司，而是支给了案外人。3、房屋至今登记在新时代公司名下，原告不享有法律规定的物权。即使原告居住在该房屋也不是通过合法手续、途径。不能排除法院执行。38号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。被告新时代公司未作答辩。经审理查明：原告邓映贵提供的2012年9月2日被告新时代公司与案外人张曙光签订的《商品房认购协议》复印件显示，双方约定由张曙光以总价300599购买被告新时代公司开发的富力锦城B幢Z1单元10楼2号房屋（案涉房屋）。2018年11月7日，原告邓映贵与案外人张曙光、蒲小娟及巴中市福家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》，约定由原告邓映贵以总价37万元自张曙光、蒲小娟处购买案涉房屋。同日，原告邓映贵向张曙光、蒲小娟支付定金1万元。2018年11月9日，上述三方签订《房屋买卖（居间）合同》，原告邓映贵向张曙光支付房款7万元。同日，原告邓映贵与被告新时代公司就案涉房屋签订《商品房认购协议》。2019年1月2日，原告邓映贵再向张曙光支付房款285000元。被告新时代公司出具的两张原付款人为张曙光，后更改为邓映贵的收据显示张曙光于2012年9月2日支付房款9万元，2018年2月26日支付房款224965元。同时查明，2014年3月3日，本院受理原告佘东林、郑勇、佘小林诉新时代公司、雒芮民间借贷纠纷一案。2014年10月23日，本院作出（2014）巴州民初字第872号民事判决书，判决被告新时代公司偿还三原告借款1610000元及资金利息，利息从2014年3月3日始按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算至清偿时止。嗣后，新时代公司提起上诉，因其未缴纳上诉费，巴中市中级人民法院于2015年2月27日裁定按撤回上诉处理，三原告遂依据（2014）巴州民初字第872号生效民事判决向本院申请强制执行。本院先后于2017年10月12日、2020年10月10日分别作出（2015）巴州法执字第374—3号、（2020）川1902执恢380号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封。执行过程中，原告邓映贵向本院提出执行异议，本院于2021年4月15日作出（2021）川1902执异38号执行裁定书，裁定“驳回异议人邓映贵的异议请求”。原告邓映贵遂起诉来院，并提出前述请求。上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，民事判决书，民事裁定书，《房屋买卖定金合同》，《房屋买卖（居间）合同》，《商品房认购协议》，收据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案争议房屋买、卖时间发生于2021年1月1日之前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律规定。原告邓映贵与被告新时代公司仅就案涉房屋签订《商品房认购协议》，未办理产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告邓映贵不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍归被告新时代公司所有，故被告佘东林、郑勇、佘小林依据生效法律文书要求执行案涉房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案的焦点在人民法院查封之前，原告邓映贵与被告新时代公司是否签订合法有效的书面合同。原告邓映贵称案涉房屋系其自案外人张曙光处购买，张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》在本院查封之前。首先，原告邓映贵提供的张曙光与被告新时代公司签订的《商品房认购协议》系复印件，未提供张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的原件。也就是说，在案证据无法确认案外人张曙光与被告新时代公司签署合法有效商品房买卖合同的时间。其次，即便原告邓映贵诉称属实，但因张曙光尚未取得案涉房屋所有权，其与张曙光签订《房屋买卖（居间）合同》也仅意味着其自张曙光处取得了购买案涉房屋的资格。因案外人张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》与原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》分属两个合同，故案外人张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间不等同于原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间。第三，就案涉房屋而言，原告邓映贵与被告新时代公司之所以能够签订《商品房认购协议》，是因为案外人张曙光与被告新时代公司终结了双方之前的买卖关系。当案外人张曙光与被告新时代公司终结买卖关系后，因案涉房屋处于查封状态，其查封的法律效力决定了此时被告新时代公司不得对外转让案涉房屋。原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间为2018年11月9日，本院对案涉房屋进行查封的时间为2017年10月12日。对原告邓映贵而言，案涉房屋本院查封在前，原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》在后，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”排除执行的条件。综上，对原告邓映贵的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告邓映贵的诉讼请求。本案受理费100元，由原告邓映贵负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  吴**志人民陪审员  何光洁人民陪审员  魏 敏二〇二一年八月三日书 记 员  桂茜琳四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1902民初3720号原告：邓映贵，男，汉族，初中文化，医生，生于1965年5月29日，户籍地巴中市恩阳区，住巴中市巴州区。被告：佘东林，男，汉族，生于1969年7月26日，居民，中专文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。被告：郑勇，男，汉族，生于1969年11月27日，高中文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，身份同上。被告：佘小林，男，汉族，生于1966年7月13日，大专文化，恩阳区国税局工作，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，身份同上。被告：四川省巴中新时代房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区南池街（新时代小区10号楼3楼）。法定代表人：王国清，董事长。原告邓映贵与被告佘东林、郑勇、佘小林、四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓映贵，被告佘东林、郑勇、佘小林共同委托代理人陈宗元到庭参加诉讼；被告新时代公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓映贵诉称：被告佘东林、郑勇、佘小林与新时代公司民间借贷纠纷一案，2020年10月10日，被告佘东林、郑勇、余小林依据（2014）巴州民初字第872号民事判决向巴州区人民法院申请恢复强制执行，要求新时代公司履行生效判决确定的借款1610000元及资金利息。法院在2017年10月12日作出了（2015）巴州法执字第374-3号执行裁定书，裁定查封新时代公司名下开发建设及所有的涉案房产，后于2020年10月10日作出（2020）川1902执恢380号执行裁定书，对（2015）巴州法执字第374-3号执行裁定查封的涉案房屋予以续查封。其中新时代公司名下的巴中市巴州区房屋为本案诉争房产。2021年，原告向巴州区人民法院提出书面异议，要求解除查封，巴州区人民法院审查后作出（2021）川1902执异38号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服查封裁定，向贵院提起诉讼。巴中市巴州区房屋所有权归原告的依据有：1、2018年11月7日，原告与原房东张曙光、蒲小娟签订的房屋买卖定金合同；2、原告与原房东张曙光、蒲小娟、巴中市福家房地产经纪有限公司签订房屋买卖（居间）合同；3、2018年11月9日，原告与被告新时代公司签订的商品房认购协议；4、原告缴纳给原房东张曙光、蒲小娟的转款凭据及其出具的收条；5、被告新时代公司出具的收据。签订上述协议时，原告一直不知晓该房屋被查封，张曙光、蒲小娟、被告新时代公司、在购买时均未告知。原告于2018年11月9日购买该房屋后，一直居住在该房屋，张曙光、蒲小娟及新时代公司一直称会尽快办网签合同，原告也多次找到张曙光、蒲小娟及新时代公司询问情况，在2021年2月左右原告与邻居聊天，经邻居告知才知晓该房屋被执行查封。综上所述，贵院依照被告佘东林、郑勇、佘小林的请求，认为该房产是新时代公司所有并查封损害了原告的物权，特提起诉讼，请求判令：1、立即撤销（2021）川1902执异38号执行裁定书，解除对巴中市巴州区房屋的查封；2、被告承担全部案件诉讼费。被告佘东林、郑勇、佘小林共同辩称：1、原告的第一项诉请不合法。涉案房屋在2017年10月12日就已被巴州区法院查封，原告起诉时在诉状中称购买房屋是2018年，是在法院查封后签订的买卖合同。2、原告买房的价款并未支付给新时代公司，而是支给了案外人。3、房屋至今登记在新时代公司名下，原告不享有法律规定的物权。即使原告居住在该房屋也不是通过合法手续、途径。不能排除法院执行。38号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。被告新时代公司未作答辩。经审理查明：原告邓映贵提供的2012年9月2日被告新时代公司与案外人张曙光签订的《商品房认购协议》复印件显示，双方约定由张曙光以总价300599购买被告新时代公司开发的富力锦城B幢Z1单元10楼2号房屋（案涉房屋）。2018年11月7日，原告邓映贵与案外人张曙光、蒲小娟及巴中市福家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》，约定由原告邓映贵以总价37万元自张曙光、蒲小娟处购买案涉房屋。同日，原告邓映贵向张曙光、蒲小娟支付定金1万元。2018年11月9日，上述三方签订《房屋买卖（居间）合同》，原告邓映贵向张曙光支付房款7万元。同日，原告邓映贵与被告新时代公司就案涉房屋签订《商品房认购协议》。2019年1月2日，原告邓映贵再向张曙光支付房款285000元。被告新时代公司出具的两张原付款人为张曙光，后更改为邓映贵的收据显示张曙光于2012年9月2日支付房款9万元，2018年2月26日支付房款224965元。同时查明，2014年3月3日，本院受理原告佘东林、郑勇、佘小林诉新时代公司、雒芮民间借贷纠纷一案。2014年10月23日，本院作出（2014）巴州民初字第872号民事判决书，判决被告新时代公司偿还三原告借款1610000元及资金利息，利息从2014年3月3日始按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算至清偿时止。嗣后，新时代公司提起上诉，因其未缴纳上诉费，巴中市中级人民法院于2015年2月27日裁定按撤回上诉处理，三原告遂依据（2014）巴州民初字第872号生效民事判决向本院申请强制执行。本院先后于2017年10月12日、2020年10月10日分别作出（2015）巴州法执字第374—3号、（2020）川1902执恢380号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封。执行过程中，原告邓映贵向本院提出执行异议，本院于2021年4月15日作出（2021）川1902执异38号执行裁定书，裁定“驳回异议人邓映贵的异议请求”。原告邓映贵遂起诉来院，并提出前述请求。上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，民事判决书，民事裁定书，《房屋买卖定金合同》，《房屋买卖（居间）合同》，《商品房认购协议》，收据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案争议房屋买、卖时间发生于2021年1月1日之前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律规定。原告邓映贵与被告新时代公司仅就案涉房屋签订《商品房认购协议》，未办理产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告邓映贵不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍归被告新时代公司所有，故被告佘东林、郑勇、佘小林依据生效法律文书要求执行案涉房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案的焦点在人民法院查封之前，原告邓映贵与被告新时代公司是否签订合法有效的书面合同。原告邓映贵称案涉房屋系其自案外人张曙光处购买，张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》在本院查封之前。首先，原告邓映贵提供的张曙光与被告新时代公司签订的《商品房认购协议》系复印件，未提供张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的原件。也就是说，在案证据无法确认案外人张曙光与被告新时代公司签署合法有效商品房买卖合同的时间。其次，即便原告邓映贵诉称属实，但因张曙光尚未取得案涉房屋所有权，其与张曙光签订《房屋买卖（居间）合同》也仅意味着其自张曙光处取得了购买案涉房屋的资格。因案外人张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》与原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》分属两个合同，故案外人张曙光与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间不等同于原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间。第三，就案涉房屋而言，原告邓映贵与被告新时代公司之所以能够签订《商品房认购协议》，是因为案外人张曙光与被告新时代公司终结了双方之前的买卖关系。当案外人张曙光与被告新时代公司终结买卖关系后，因案涉房屋处于查封状态，其查封的法律效力决定了此时被告新时代公司不得对外转让案涉房屋。原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间为2018年11月9日，本院对案涉房屋进行查封的时间为2017年10月12日。对原告邓映贵而言，案涉房屋本院查封在前，原告邓映贵与被告新时代公司签订《商品房认购协议》在后，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”排除执行的条件。综上，对原告邓映贵的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告邓映贵的诉讼请求。本案受理费100元，由原告邓映贵负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  吴**志人民陪审员  何光洁人民陪审员  魏 敏二〇二一年八月三日书 记 员  桂茜琳