北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6786号上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽丽，女，1979年10月11日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：解冰冰，女，1988年9月3日出生，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所律师。上诉人李丽丽因与被上诉人解冰冰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初15973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李丽丽、被上诉人解冰冰委托诉讼代理人蒙永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽丽上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，改判双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月5日解除，驳回解冰冰的诉讼请求，改判解冰冰向其支付2020年9月1日至9月5日期间的租金4109元，本案一、二审诉讼费由解冰冰承担。主要事实和理由：1.一审法院认定《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除属于认定事实错误，解冰冰不具有单方解除该合同的权利，李丽丽对案涉房屋停水停电的事宜也是无法掌控的，解冰冰是在实际经营3个月之后提出解除合同，明显是因为经营不善，而不是因为停水停电，且解冰冰自认截止2020年9月5日仍有冰箱、冰柜等物品放置在案涉房屋内，因此《房屋租赁合同》实际解除时间应为2020年9月5日。2.一审判决依据案涉房屋停水停电就认定李丽丽存在违约行为，并认定其向解冰冰支付违约金，属认定事实错误、适用法律不准。本案中，双方虽然约定按照120%支付违约金，但这明显属于违约金过高，然而一审判决并未适当予以减少。3.一审判决认定不予支持李丽丽关于2020年9月1日至9月5日期间租金4109元的请求，属于认定事实错误。解冰冰辩称，同意一审判决，不同意李丽丽的上诉请求及理由。因受疫情影响，餐饮店于2020年5月8日起才正式营业，李丽丽从签合同到正式营业，一直都没告知过案涉房屋往年都存在停水停电的问题。在经营过程中，出现了频繁的停水停电现象，其多次与李丽丽沟通仍无法解决，后来李丽丽拒绝沟通和解决，并将其拉黑，在此情况下，其不得不通知李丽丽解除合同，并于次日腾退了房屋，但是李丽丽拒绝到场交接。解冰冰向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年6月18日解除；2.判令李丽丽退还房租150000元、押金50000元、设施使用费15000元、水费5600元，共计220600元；3.判令李丽丽支付违约金72000元；4.判令李丽丽赔偿其他损失156616.14元（统计前期支出费用、设备维护费、人工费、应退电费、酒水损失、木炭损失、煤气损失、抽油烟机清洗费后扣除营业收入计算得出），上述共计449216.14元；5.本案诉讼费由李丽丽承担。李丽丽向一审法院反诉请求：1.判令解冰冰支付搬运费2100元；2.判令解冰冰支付基于保管其物品所产生的保管费1040元；3.判令解冰冰将冰箱、冰柜从存放处搬离（存放于海淀区清河毛纺路16号院）；4.判令解冰冰支付2020年9月1日至9月5日期间的租金4109元；5.本案反诉费由解冰冰承担。一审法院认定以下事实：涉案房屋位于北京市昌平区北七家镇东三旗村407号院内房屋一层。2020年1月16日，李丽丽（甲方，出租方）与解冰冰（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由解冰冰承租涉案房屋（含房屋所在地的营业执照）及门前三包范围内的场地用于餐饮经营。租赁期限自2020年3月1日起至2023年3月31日止。租赁合同第二条约定：租金25000元/月，2020年2月1日之前，乙方一次性付清合同期内第一年度半年租金（2020年3月1日至2020年9月1日）150000元。以后合同期内每年8月1日前，乙方向甲方一次性付清上一合同年度的半年租金。租金支付方式：合同期内房租到期前一个月支付下半年的租金。押金为2个月租金，总额为50000元。房屋设施使用费15000元每年（包括营业执照），付款时间：合同期内每年3月1日。电费按照国家电费收费标准1.5元/度，租赁期内，乙方所使用的电费自行购买。租赁期内，双方约定水费收费标准800元/月。租赁合同第三条第（一）款3项约定，甲方有权且有义务自行或委托第三方，负责对租赁物进行正常维修、维护、保养及公共区域的管理工作；第5项约定，甲方所出租的租赁物为现状出租。在租赁期内，甲方应保证租赁物及其设施的安全和正常使用，并保证乙方遇国家法定节假日正常的经营活动。租赁合同第三条第（二）款2项约定，若因乙方日常管理不当导致的损失，由乙方自行承担。租赁合同第四条违约责任约定：1.单方无正当理由解除合同的违约责任：在合同履行过程中，未经协离一致或未出现合同约定的自动终止或单方解除合同的情形，任何一方未取得对方认可，甲、乙双方任何一方无正当理由不得单方面解除或终止合同，否则应向守约方支付合同约定总金额30%的违约金。2.甲方的违约责任：甲方逾期不能履行全部义务或者履行义务与合同约定不符的，需按照乙方要求在3日内采取补救措施，经乙方通知后，甲方拒绝采取补救措施或采取措施后仍不符合合同要求的，甲方应向乙方支付合同期内已交付房租剩余本金的120%违约金，同时乙方有权要求解除合同或继续履行。3.乙方的违约责任：非因甲方原因或银行系统原因，乙方逾期付款的，应按照中国人民银行同期企业贷款利率标准向甲方支付逾期部分的逾期付款利息。租赁合同第五条第2款约定：经双方协商一致解除本合同的，或者单方行使合同解除权的，或者合同约定的自动解除条件成就的，或者双方义务履行完毕的，则本合同终止。本合同终止，不影响双方已经履行部分的权利和义务以及由此产生的法律责任（除非双方另有免除责任的书面协议）。上述合同签订后，双方按照约定履行合同，李丽丽将涉案房屋交付解冰冰使用。解冰冰主张，因受疫情影响，餐饮店于2020年5月8日起才正式营业。经营期间，涉案房屋在2020年6月初开始频繁停水停电，正常经营受到影响。2020年6月9日解冰冰与李丽丽的微信记录显示，解冰冰说：“丽姐，停水的事之前也从来没提过，我家饭店是6点到11点上人，现在5点到10点停水，你叫我们怎么干？什么时候能解决”，李丽丽回复：“他们是今天晚上来这儿看，然后大概是明天就能安装吧，应该是这楼上都得安储水罐儿，要不然这都没有水”。2020年6月12日解冰冰与李丽丽的微信记录显示，解冰冰说：“姐，我家前天刚充的电，已经两次突然停电了，现在店里没电了，了解是怎么回事吗？”，李丽丽回复：“你等会儿，我给你找找那个村里电工的电话”。解冰冰说：“姐，你那天也说了，作为房东，你负责水电和房租的事儿，别的事儿你说也不会帮忙也不会管啊，那这个店的事儿现住怎么解决啊，是我们还有多少不知道的事儿还是咋弄啊？现住这整个儿根本干不了，开不了”，李丽丽2020年6月13日回复：“我也是今天店里忙了手机又没电了，都成年人，说话能不能尊重点人，谁该你们的，房东给我房时，水电就这德行，水和电不是我发的，你们说话办事能不能有个最基本的尊重，解决办法不是没有，倒是好好说话呀！明天上午有时间，你来找我吧！”。后双方多次就停电停水问题进行沟通，但停水停电问题一直无法解决。解冰冰的丈夫胡景瀚于2020年6月17日与李丽丽通话中告知解除合同要求李丽丽办理交接，李丽丽不同意解除合同。解冰冰遂于2020年6月18日腾空涉案场地并将需交接的物品留置于涉案场地，记录剩余电2335.43度，仅留有空置冰箱5台、冰柜2台和展示柜2台未搬出，自行制作物品清单并将相关材料和钥匙向李丽丽邮寄，后李丽丽拒收该邮件。2020年8月，李丽丽向解冰冰催收下一期房屋租金，解冰冰未予支付，2020年8月18日，李丽丽通过微信告知解冰冰：“由于你方拖欠房租，因此我方决定与你方解除合同，责令你8月30日之前撤出你方所有物品，如未按期撤出，后果自负，丢失损坏我方概不负责，由于三年合同期未履行，给我方造成了经济损失，故需赔偿我方的违约金”。2020年9月1日，李丽丽通过微信告知解冰冰：“请于3日内撤出你的冰箱冰柜等物品”。2020年9月5日，李丽丽主张其破门进入涉案房屋并收回涉案房屋，后将解冰冰留在房屋内的冰箱5台、冰柜2台和展示柜2台搬离并存放于北京市政三有限责任公司租赁站，后又转运至清河镇毛纺厂，期间产生搬运费2100元及保管费1040元。另查，双方当庭确认解冰冰已支付了截至2020年8月31日的房租150000元、设备使用费15000元、押金50000元，水费5600元（含支付惠平平欠缴水费800元）。一审法院认为：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李丽丽与解冰冰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同双方应当按照合同约定履行权利义务。依据《房屋租赁合同》约定，租赁范围包括房屋所在地的营业执照，且租赁用途为餐饮经营；出租方负责对租赁物进行正常维修、维护、保养及公共区域的管理工作；出租方逾期不能履行全部义务或者履行义务与合同约定不符的，需按照承租方要求在3日内采取补救措施，经承租方通知后，出租方拒绝采取补救措施或采取措施后仍不符合合同要求的，出租方应向承租方支付合同期内已交付房租剩余本金的120%违约金，同时承租方有权要求解除合同或继续履行。现因涉案房屋经常断水断电，无法进行正常的餐饮经营，在解冰冰与李丽丽多次沟通后一直无法解决该问题，故李丽丽无法提供适用出租的用于餐饮经营的房屋给解冰冰，在双方沟通数日后解冰冰于2020年6月17日告知李丽丽解除合同，并于2020年6月18日撤出场地，虽留有部分冰箱冰柜未搬离处涉案场地，但并不影响解冰冰正常收房继续使用，故解冰冰依据《房屋租赁合同》约定，于2020年6月17日通过口头告知的方式通知李丽丽解除合同，符合法律和双方约定，故解冰冰与李丽丽签订的《房屋租赁合同》应于2020年6月17日解除。解冰冰主张退还房租、押金、设备使用费和水费的诉讼请求，法院按照双方约定的租金标准截止2020年6月18日按日进行核算，对解冰冰押金50000元、未使用期间的房租59589元、设备使用费10479元、水费1907元予以支持。解冰冰主张违约金的诉讼请求，证据充分，对其合理部分，即剩余房租59589元的120%予以支持。解冰冰主张其他损失的诉讼请求，法院对其主张的应退还电费的合理部分予以认可，截止解冰冰提交证据所示剩余电卡2335.43度，故对剩余电费3503元予支持。解冰冰主张其他损失部分，证据不足，不予支持。本案中，李丽丽主张解冰冰将存放的冰箱、冰柜和展示柜搬离的诉讼请求，因解冰冰当庭表示同意搬走上述物品，法院对此不持异议；李丽丽主张的搬运费和保管费的诉讼请求，证据充分，予以支持。李丽丽主张给付支付2020年9月1日至9月5日期间的租金的诉讼请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解冰冰与李丽丽于2020年1月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、李丽丽于判决生效后7日内退还解冰冰房屋租金59589元、押金50000元、设备使用费10479元、水费1907元、电费3503元和违约金71506.8元，共计196984.8元；三、解冰冰于判决生效后7日内将冰箱5台、冰柜2台和展示柜2台从李丽丽存放处搬离，并支付李丽丽搬运费2100元和保管费1040元；四、驳回解冰冰其他诉讼请求；五、驳回李丽丽其他反诉请求。二审中，李丽丽提交了2张电表照片和1页微信聊天记录作为证据。照片用以证明其提供的三相电是完全可以用于饭店经营供电的，使用期间经常跳闸是因为解冰冰接的设备太多造成的。微信聊天记录用以证明交接的时候所有的事情都是清楚的，店里经常断水断电的情况，解冰冰提前是知道的。解冰冰质证认为，电表照片不能说明供电正常，其使用的电器属于餐饮店正常的设备范围，并没有过多使用电器；微信聊天记录无法证明其知道店里经常停水停电。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。另经本院审理查明，李丽丽在一审提交的答辩状中自认，停水停电现象不是其所能掌控的，且历年的情形并不代表将后会实际发生，而当案涉房屋出现停电时，其积极配合解冰冰，并更换电线线路等，因此其不存在合同欺诈的行为。本院认为：首先，根据李丽丽的自认以及其他查明的事实，在与解冰冰签订《房屋租赁合同》之前，案涉房屋就已经存在频繁停水停电的现象，而频繁的停水停电对于从事餐饮经营显然有重大的不利影响，因此，基于诚实信用原则，李丽丽应当将案涉房屋频繁停水停电的情形提前明确地告知解冰冰，以便解冰冰慎重决定是否承租案涉房屋。其次，依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《房屋租赁合同》约定，租赁范围包括房屋所在地的营业执照，且租赁用途为餐饮经营；出租方负责对租赁物进行正常维修、维护、保养及公共区域的管理工作；出租方逾期不能履行全部义务或者履行义务与合同约定不符的，需按照承租方要求在3日内采取补救措施，经承租方通知后，出租方拒绝采取补救措施或采取措施后仍不符合合同要求的，出租方应向承租方支付合同期内已交付房租剩余本金的120%违约金，同时承租方有权要求解除合同或继续履行。现因涉案房屋经常断水断电，无法进行正常的餐饮经营，在解冰冰与李丽丽多次沟通后一直无法解决该问题，故李丽丽无法提供适于出租用于餐饮经营的房屋给解冰冰，在双方沟通数日后解冰冰于2020年6月17日告知李丽丽解除合同，并于2020年6月18日撤出场地，虽留有部分冰箱冰柜未搬离处涉案场地，但并不影响解冰冰正常收房继续使用，故解冰冰依据《房屋租赁合同》约定，于2020年6月17日通过口头告知的方式通知李丽丽解除合同，符合法律和双方约定，《房屋租赁合同》已于2020年6月17日解除。解冰冰主张退还房租、押金、设备使用费、电费和水费的诉讼请求，合理部分应予支持。解冰冰主张违约金的诉讼请求，证据充分，对其合理部分应予支持。李丽丽主张解冰冰向其支付2020年9月1日至9月5日期间租金的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，李丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4316元，由李丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴博文审 判 员 张 瑞审 判 员 朱 华二〇二一年八月二十三日法官助理 孙 雪书 记 员 刘 佳