广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13851号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证登记住址：广东省普宁市。上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证登记住址：浙江省金华市婺城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证登记住址：浙江省宁海县。三上诉人共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：马洋，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑任勤，女，1966年1月5日出生，汉族，身份证登记住址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁俊铨，广东格士律师事务所实习人员。上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜因与被上诉人郑任勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜上诉请求判令：1.撤销郑任勤的原审诉讼请求，改判支持陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求；2.本案诉讼费由郑任勤承担。事实与理由如下一、原审判决认为“鉴于郑任勤既未依约支付租金构成违约，又将涉案商铺交由案外第三人使用至今，故其无权要求解除合同”。对此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜认为：其一，原签约主体广州市保欣市场管理有限公司（下简称保欣公司）已被注销，涉案合同因为一方主体消灭而缺乏继续履行的条件，故涉案合同应终止。其二，在承租主体消灭的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽娜需要承担的只是违法注销的赔偿责任，而不是承担合同继续履行的义务。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜承担赔偿责任的范围，陈振杰、周晓飞、梁丽娜已于2019年11月26日发函（发函通知虽无签名，但签名版本已发给郑任勤且快递单上显示有发件人姓名）说明“由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2019年11月30日收回商铺”，该函已告知涉案商铺的承租主体已消亡，并通知郑任勤到现场查看和收回涉案商铺；二、即使涉案商铺由案外第三人在使用，也存在出租主体的认定问题，在2019年12月5日之后，涉案商铺应由陈振杰、周晓飞、梁丽娜自行处置，由其决定是继续出租还是收回。陈振杰、周晓飞、梁丽娜未按前述通知到现场查看和收回商铺，对于此后的损失，郑任勤不负赔偿责任。被上诉人郑任勤答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郑任勤签订租赁合同之后就将商铺交给保欣公司使用，案外人延年棋艺使用涉案商铺也是经由保欣公司出租所致，故郑任勤无权收回涉案商铺。保欣公司违反合同约定，一直未支付租金，故原审判令陈振杰、周晓飞、梁丽娜支付租金正确。郑任勤于2020年1月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向郑任勤支付2017年3月至2020年5月的商铺租金合计77763元（其中2017年3月1日至2017年10月31日按照1508元/月计算；2017年11月1日至2018年10月31日按照1939元/月计算；2018年11月1日至2019年10月31日按照2154元/月计算；2019年11月1日至2020年5月31日按照2369元/月计算）；2.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向郑任勤支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，自逾期当月11日起计至付清上述租金之日止，按照年利率24%计算，以不超过欠付租金总额为限）。陈振杰、周晓飞、梁丽娜反诉请求判令：确认陈振杰、周晓飞、梁丽娜与郑任勤签订的《北京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。原审法院经审理查明，广州市越秀区北京路68号3166铺所有权人为郑任勤，房屋用途为商业，建筑面积13.46平方米。2013年9月7日，郑任勤（甲方、出租方）与保欣公司（乙方、承租方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，约定：甲方对位于广州市越秀区北京路68号北京大厦三层3166号商铺，建筑面积13.4607平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方；该物业租赁期为10年；从开始计付租金之日起，该物业出租租金标准按基准价打折：第一年四折，第二年五折，第三年一至三层为七折、四至六层为六折，第四年一至三层为九折、四至六层为八折，第五年基准价，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%，第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满；该物业的月租金基准价标准为160元/平方米，即2014年11月1日至2015年10月31日月租金为861元，2015年11月1日至2016年10月31日月租金为1077元，2016年11月1日至2017年10月31日月租金为1508元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金为1939元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金为2154元，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%；租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；租赁期届满，乙方需将物业按现状交还甲方，但必须保证每个业主铺位按产权面积图间隔好；如乙方因故需提前终止本合同，应提前三个月书面通知甲方，并经过甲方书面同意，未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，因此而收铺产生的一切法律责任由乙方承担等。上述合同签订后，郑任勤依约将涉案商铺交付保欣公司使用。保欣公司及陈振杰、周晓飞、梁丽娜未向郑任勤支付2017年3月1日以后的租金。原审另查明，保欣公司为有限责任公司，后变更为广州市保欣商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即陈振杰、周晓飞、梁丽娜。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，陈振杰、周晓飞、梁丽娜签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1.支付清算费用，2.职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清。3.本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》。4.公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有提交其向郑任勤通知保欣公司清算事宜的证据。陈振杰、周晓飞、梁丽娜主张郑任勤与保欣公司之间的《租赁合同》已解除，提交了《解除合同及收回物业通知书》复印件（内容为：业主郑任勤3166铺：由原保欣市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2019年11月30日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。落款处“通知人”为空白）及于2019年11月26日通过顺丰邮寄的详情单（显示：收件方地址广州市天河区华景路164号304房）。郑任勤质证称确认收到该通知，但对该通知的真实性、合法性、关联性均不予认可，称该通知的落款处没有签名，不清楚谁发出的通知，不符合解约通知的法定条件；经郑任勤去涉案商铺现场查看，商铺间隔已被改变，根本无法确定现在商铺的位置，即使陈振杰、周晓飞、梁丽娜有解除合同的权利，也应该是恢复原状之后。原审法院认为，郑任勤与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未依约支付2017年3月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知郑任勤等已知债权人。陈振杰、周晓飞、梁丽娜为证明其已通知郑任勤保欣公司清算及解除合同的事项，向原审法院提交《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，但上述《解除合同及收回物业通知书》既未注明通知人，其寄送时间亦已在保欣公司注销之后，致使郑任勤并未能在保欣公司注销前及时申报债权。因此，上述证据不足以证明陈振杰、周晓飞、梁丽娜已将公司清算事宜书面通知郑任勤。郑任勤主张作为清算组成员的陈振杰、周晓飞、梁丽娜承担本案责任，符合上述法律的规定，予以支持。关于违约金标准的问题，因郑任勤现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜(自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，且违约金总额以不超过所欠租金为限。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜要求确认上述《北京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除的反诉请求，如上所述，上述《解除合同及收回物业通知书》未注明通知人，且从现有证据来看，涉案房屋原有间隔已经改变，现并不具备交还给郑任勤的条件，在此情况下，即使上述解除合同的通知到达郑任勤亦不发生合同解除的效力。故陈振杰、周晓飞、梁丽娜上述反诉请求缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，于2021年9月17日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈振杰、周晓飞、梁丽娜向郑任勤支付2017年3月1日至2020年5月31日期间的租金（其中2017年3月1日至2017年10月31日，按每月1508元计算；2017年11月1日至2018年10月31日，按每月1939元计算；2018年11月1日至2019年10月31日，按每月2154元计算；2019年11月1日至2020年5月31日，按每月2369元计算）及逾期支付上述租金的违约金[每月租金的违约金自逾期之日起（即当月11日起，如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）计至实际付清之日止，以同期应付未付租金为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限]；二、驳回郑任勤的其他诉讼请求；三、驳回陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。本案本诉受理费1389元、反诉受理费50元，均由陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，郑任勤与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应于2019年11月30日解除；其二，陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向郑任勤支付2017年3月至2020年5月止的租金及相应违约金。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。本案中，依据已查明的事实，郑任勤与保欣公司于2013年9月7日签订《北京大厦商铺租赁合同》，在该合同履行期间，保欣公司于2018年5月22日被注销工商登记，自此丧失民事主体资格，故其作为合同一方当事人与郑任勤签订的《北京大厦商铺租赁合同》应终止。据此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜反诉请求确认该《北京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，郑任勤与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》约定租期至2023年10月31日止，现无证据反映该合同存在法定的无效情形，故应合法有效，对合同双方均具有约束力。该《北京大厦商铺租赁合同》尚在履行期间，作为保欣公司股东的陈振杰、周晓飞、梁丽娜即在明知保欣公司对外尚有债务未清偿完毕的情况下未依法定程序履行清算义务而于2018年5月22日将保欣公司注销，导致包括郑任勤在内的保欣公司债权人遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司原股东，应就其违法注销保欣公司的行为对郑任勤的损失承担赔偿责任。在《北京大厦商铺租赁合同》终止前，保欣公司自2017年3月起即存在拖欠租金的违约行为，故应当向郑任勤承担继续支付租金及相应违约金的违约责任，陈振杰、周晓飞、梁丽娜的前述行为导致保欣公司未能在被注销之前实际承担前述违约责任，郑任勤因此而遭受相应的欠租及违约金损失，应由陈振杰、周晓飞、梁丽娜赔偿。在《北京大厦商铺租赁合同》终止后，陈振杰、周晓飞、梁丽娜应对保欣公司与郑任勤之间基于《北京大厦商铺租赁合同》所产生的租赁合同债权债务进行及时清理，包括将涉案商铺按约定的返还条件及时腾空交还郑任勤，其未及时腾空交还，导致郑任勤遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜亦应对此予以赔偿，该损失可参照前述《北京大厦商铺租赁合同》约定的租金及逾期交租违约金的标准计算。据此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜诉请郑任勤支付自2017年3月至2020年5月止的租金及相应的违约金合法有据，原审判决对此予以支持并无不妥，可予维持。陈振杰、周晓飞、梁丽娜以其已通知郑任勤在2019年11月30日收回涉案商铺为由，上诉认为其无需向郑任勤承担自此之后的损失，但如前所述，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的股东，在违法注销保欣公司之后，应当将符合约定返还条件的涉案商铺及时腾空交还郑任勤，而陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本案中并未充分举证证明其在2020年5月31日之前已将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知郑任勤在合理期限内接收，故陈振杰、周晓飞、梁丽娜的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。虽然如此，在《北京大厦商铺租赁合同》已经终止且作为原出租人的保欣公司的民事主体资格已丧失的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的原股东应当善尽股东责任，尽快将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知郑任勤在合理期限内接收，郑任勤作为原承租人亦应及时办理交接手续，任何一方未履行相应义务，致使双方未能及时办理涉案商铺的交接手续的，均应承担相应的责任。综上所述，上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2878元，由上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月二十三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪