大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初4761号原告：润德物业服务（大连）有限公司，住所地大连市西岗区永寿街17号。法定代表人：王德利，系公司董事长。委托诉讼代理人：周晓欣，辽宁金环律师事务所律师。被告：芦娇娇，女，1985年10月11日生，汉族，住大连市甘井子区。原告润德物业服务（大连）有限公司与被告芦娇娇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告润德物业服务（大连）有限公司委托诉讼代理人周晓欣，被告芦娇娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年5月1日起至2021年3月31日的物业费11678.57元。2、判令被告支付逾期违约金3503.57元（按照合同规定，逾期缴费应按照日千分之三交纳违约金，原告只主张欠费总额的百分之三十）。事实与理由为：被告系原告提供物业服务的“润德广场”园区1-1-3-12的业主，房屋面积为52.09平方米，原告与案涉小区建设单位润德集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定的物业费标准为3.8元/月/平方米，按季度预交，逾期缴费按照日千分之三交纳违约金。原告一直积极履行相关义务为被告居住的小区提供物业服务，但被告自2016年5月1日起至2021年3月31日己拖欠物业费11678.57元。原告多次向被告催交未果，故诉至法院。根据前期物业服务协议的约定，被告自逾期之日起按照每日3‰的标准承担违约责任。因计算后的违约金总额较髙，原告在本案中仅主张本金的30%，其余违约金暂不主张，请法院依法维护原告的合法诉求，判令被告履行合同义务。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、物业费时效。被告以开发商润德集团有限公司前期委托润德物业服务（大连）有限公司提供物业服务的临时合同，物业公司没有物价管理部门的审批文件原件、服务过差、违法违规使用暴力、违法违规占用和封锁消防通道枉顾业主生命财产安全为由，拒绝交纳物业费及物业主张的所谓违约金。根据民法典第188条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼时效时间为三年。本人从未收到过物业缴费通知，故原告主张缴纳2018年3月21日前的物业费已超过3年诉讼时效。二、关于违约金。润德集团与润德物业签订的“前期物业服务委托合同”第三章第五条第六款，向乙方提供707.8平方米建筑面积物业用房（产权属全体业主）由乙方无偿使用。这里明确说明产权属全体业主，润德集团依据什么有权利将其使用权让渡给润德物业无偿使用。而润德物业没有征得业主同意将该部分房屋出租给普轩酒店，普轩将业主原有的物业用房改变用途重新装修成16个酒店房间对外出租，为酒店卖淫嫖娼提供便利，严重影响了业主的权益以及居住安全。即使这份合同有效，物业这样做也属于严重违约在先，没有公告该部分收益在后，侵害了业主们的集体权利，故物业公司无权主张违约金。三、关于物业费价格。第三章第十条物业服务费，这里标明3.8元是住宅物业服务费，如果是住宅，3.8元明显岐高，要求出示2013至2015年物价部门的审批文件，业主有权知道该审批价格到底是针对住宅还是公寓。第三款约定，在协议有效期内，若价格由主管部门批准或备案，调整物业服务费收费标准，从批准或备案日起，由物业服务企业调整标准收取。业主在物价部门公示网站上并未查询到润德物业2015年后的审批文件，依照物业法规定，业主在看到物价部门审批文件前，有权利拒绝交纳物业费。请原告出示2016年至2020年期间的物价审批文件，并依据文件批准或备案的价格收取合理物业费。我要行使抗辨权，需要对方提供物价部门的审批文件。四、图片证据讲解。1、润德广场物业把公共资源租给普轩洒店做为酒店住房使用。在楼里多层都有酒店住房严重影响业主正常生活。曾经在酒店住房里从事卖淫活动。2、润德广场内的卫生条件实在是一言难尽，到处可见狗屎。卫生清理不及时，脏乱差。墙皮墙纸脱落不及时维修。走廊灯罩掉了也不及时维修。门外电线外露。造成了严重安全及卫生隐患。3、停车场管理乱，车辆随便放行，有没有停车位都乱放行，导致有停车位车主车辆被困出不去。还有许多车辆停使在走车过道旁边没有规划车位处，导致正常行驶车道变窄，行驶困难。4、自家墙体整面墙被淹，多次找专业人来检验后发现不是个人原因导致漏水。之后多次报修物业，物业也不给帮忙找出原因或者协商相关部门解决，全靠业主自己。以上4条附证据图片6页，1个视频。五、拒绝缴纳物业费及违约金。由于物业严重违约在先，又没有物价部门的申批文件，本人拒绝交纳原告主张的物业费及违约金。根据2019年物业法关于物业费的规定，物业服务过差或者物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下，业主有权拒绝缴纳物业费。经审理查明，2011年7月18日，润德集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方将“润德广场”项目委托给乙方实行物业管理服务，委托服务事项包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生，公共秩序、交通秩序与车辆停放，物业档案管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，装饰装修管理等。物业费收费标准为住宅物业服务费3.8元/平方米/月，业主逾期不缴纳物业费，按日收纳千分之三的滞纳金。委托服务期限自2011年9月30日起至业主委员会成立或与选聘、续聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。2012年5月25日，润德集团有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，甲方委托润德物业服务（大连）有限公司即原告对案涉小区实施前期物业管理服务，物业管理服务范围与润德集团有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》一致，收费标准为公寓物业服务费3.8元/平方米/月，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，若乙方迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金。另查，被告系“润德广场”园区1-1-3-12的业主，房屋面积为52.09平方米。被告拖欠2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业费11678.57元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》及当事人陈述笔录在案为凭，已经本院审查，可以采信。本院认为，润德集团有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》、润德集团有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应履行合同约定的义务。被告作为小区业主,在享受物业服务的同时,负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位,并不能彻底否定原告履行了物业服务，亦不能因此免除被告交纳物业服务费的义务。被告不按时缴纳物业服务费,既影响了物业服务工作的正常运作,同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。对于被告辩称的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，原告提供了律师函贴门的照片作为催缴物业费的证据，被告称并未见到该律师函，本院认为，从该证据的形式、形成过程等实际情况考虑，不足以证明原告已经实际向被告履行了催费行为，不能引起诉讼时效中断。本案诉前调解案件管理信息表登记的收到材料日期为2021年5月24日，故2018年5月24日之前的物业费已过诉讼时效，本院不予支持。被告应支付原告2018年5月24日至2021年3月31日期间的物业费6782.81元。对于原告要求被告支付逾期违约金3503.57元的诉讼请求，本院认为，被告不交纳物业费，主要基于对原告物业服务质量的不满意，并非恶意拒交，为维护业主与物业公司之间的和谐关系，促进案涉小区物业服务的良性发展，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下:一、被告芦娇娇于本判决生效之日起十日内支付原告润德物业服务（大连）有限公司2018年5月24日至2021年3月31日期间的物业费6782.81元；二、驳回原告润德物业服务（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元(原告已预交),由原告负担50元，被告负担40元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 员  赵 新二〇二一年八月四日法官助理  李世华书 记 员  宁婉廷