甘肃省高级人民法院民事判决书（2021）甘民终161号上诉人（原审原告、案外人）：兰州希望房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路219号金运大厦24层。        法定代表人：刘永辉，该公司董事长。        委托诉讼代理人：祁世刚，北京德恒（兰州）律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、申请执行人）：兰州银行股份有限公司榆中支行，营业场所甘肃省兰州市榆中县城关镇环城西路2-171号（亨威璟苑）。        负责人：王京岩，该支行行长。        委托诉讼代理人：尹继业，甘肃达航律师事务所律师。        委托诉讼代理人：孟科，甘肃达航律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、被执行人）：胡家豪。        上诉人兰州希望房地产开发有限责任公司（以下简称希望房地产公司）因与被上诉人兰州银行股份有限公司榆中支行（以下简称兰州银行榆中支行）、胡家豪案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初82号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人希望房地产公司委托诉讼代理人祁世刚，被上诉人兰州银行榆中支行委托诉讼代理人尹继业、孟科到庭参加了诉讼。被上诉人胡家豪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        希望房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持希望房地产公司一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由兰州银行榆中支行、胡家豪承担。事实和理由：1．一审判决适用法律错误，应中止审理，待上海浦东发展银行股份有限责任公司兰州分行（以下简称浦发银行）与希望房地产公司金融借款合同纠纷一案执行完毕后再作审理。胡家豪没有依约按照《商品房买卖合同》履行支付房款的义务，胡家豪是通过浦发银行按揭贷款向希望房地产公司支付购房款，胡家豪无法偿还浦发银行按揭贷款，浦发银行已向法院起诉，导致希望房地产公司需替胡家豪支付剩余按揭贷款，从这个意义上说胡家豪并没有履行支付房款的义务。2．兰州银行榆中支行不具备申请强制执行的构成要件。胡家豪仅通过银行按揭方式向希望房地产公司支付了部分购房款，剩余款项胡家豪已逾期支付达三年之久，且拒绝配合希望房地产公司前往不动产登记机构办理房屋所有权转让登记，故希望房地产公司至今未将案涉房屋交付给胡家豪，案涉房屋仍由希望房地产公司占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，胡家豪并没有合法占有该不动产。3．不支持希望房地产公司的上诉请求不符合法律的公平正义，不利于房地产市场的健康发展，若兰州银行榆中支行通过执行的方式将涉案房屋拍卖，则希望房地产公司不仅没有收到胡家豪的房款，还需为胡家豪的违约行为偿还债务，像胡家豪与兰州银行榆中支行之间仅办理房屋网签手续而没有办理产权证的担保关系很普遍，若兰州银行榆中支行的观点成立，则会出现因房屋买受人无法支付对外债务还需开发商替其偿还债务的现象。最恰当的处理方式是待浦发银行、胡家豪及希望房地产公司之间的金融借款纠纷执行完毕再处理本案。        兰州银行榆中支行辩称，1．一审判决认定事实清楚，胡家豪已全额支付了购房款，案涉房屋总金额7423300元，胡家豪于2016年6月20日支付10万元、于2016年7月18日分两笔支付1423300元、于2016年7月21日以按揭贷款的方式支付590万元。胡家豪在浦发银行办理按揭贷款，希望房地产公司应浦发银行的要求为胡家豪提供连带责任保证，因胡家豪未能偿还按揭贷款，浦发银行将胡家豪和希望房地产公司诉至法院，希望房地产公司作为房地产开发企业，理应知道连带责任保证的法律后果。2．一审判决适用法律正确，兰州银行榆中支行申请法院对案涉房屋采取强制措施并无不当，希望房地产公司不具有排除强制执行的法定事由。胡家豪已按商品房买卖合同支付了全部购房款，胡家豪是否清偿浦发银行按揭贷款并不影响商品房买卖合同的效力，在合同有效的情况下，希望房地产公司应积极配合胡家豪办理房屋过户手续，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条主要针对除商品房外其他不动产买卖合同中买受人是否具有足以排除强制执行的民事权益作出的规定，商品房买卖合同应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，且也是针对买受人是否具有排除强制执行的民事权益作出的规定，希望房地产公司不能依据该法律规定对抗法院强制执行。3．一审判决能够彰显司法公正，希望房地产公司作为出卖人获得了购房款，在承担保证责任后依法享有对胡家豪的追偿权，至于希望房地产公司是否能够收回代偿的款项系正常商业风险，希望房地产公司作为保证人在胡家豪经济条件恶化的情况下未采取措施，怠于行使权利。        胡家豪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。希望房地产公司向一审法院起诉请求：1．终止对鸿运润园的执行，解除相应的强制措施；2．本案诉讼费用由兰州银行榆中支行、胡家豪承担。        一审法院认定事实：2016年7月18日，出卖人希望房地产公司与买受人胡家豪签订编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同一份，约定：买受人胡家豪购买兰州市城关区鸿运润园房屋，建筑面积共327.1平方米，单价为每平方米22694.28元，总金额7423300元等。合同还就付款方式、交付期限、违约责任等内容进行了详细的约定。同日，甲方甘肃省建筑节能与绿色住宅工程技术研究中心有限公司与乙方胡家豪签订兰州鸿运润园精装修合同一份，约定：甲方为乙方精装修兰州“鸿运润园”房屋，精装修总计3271000元，甲方承诺在兰州“鸿运润园”商品房销售合同交房时一并交验等。以上合同签订后，胡家豪按商品房买卖合同的约定，分别于2016年6月20日向希望房地产公司支付购房款10万元、于2016年7月18日分两笔共支付购房款1423300元、于2016年7月21日以上海浦东发展银行股份有限公司发放的按揭贷款支付购房款590万元，以上向希望房地产公司支付购房款总计7423300元。胡家豪依精装修合同的约定，于2016年7月18日分两笔共向甘肃省建筑节能与绿色住宅工程技术研究中心有限公司支付装修款671000元。以上款项支付后，遂对诉争房屋办理了网签备案手续，登记备案在胡家豪名下。        兰州银行榆中支行与甘肃瑞赛食品有限公司、胡家豪、韦娜、韦西魁、王玉兰借款合同纠纷一案，兰州中院经审理后于2018年4月3日作出（2017）甘01民初938号民事判决书，该判决已生效，因债务人不履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兰州银行榆中支行向兰州中院申请强制执行，兰州中院于2017年12月18日作出协助执行通知书，对网签备案登记在胡家豪名下的诉争房屋采取了预查封措施。案外人希望房地产公司以其为诉争房屋所有权人提出执行异议，兰州中院于2019年11月4日作出（2019）甘01执异608号执行裁定，驳回希望房地产公司的异议请求。希望房地产公司遂提出执行异议之诉。另外，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行诉胡家豪、孙存德、希望房地产公司金融借款合同纠纷一案已由兰州市城关区人民法院立案审理。               一审法院认为，案件争议焦点是案外人希望房地产公司是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，就诉争房屋，胡家豪分别与希望房地产公司签订了商品房买卖合同，与甘肃省建筑节能与绿色住宅工程技术研究中心有限公司签订了精装修合同，除两合同本身约定之外，涉案房屋买卖双方未就前述两合同的生效以及履行作出任何附加约定，即两合同系相对独立的合同，任一合同生效及履行均不受另一合同影响。在商品房买卖合同中，胡家豪作为买受方，已按照合同约定向希望房地产公司付清了购房款，履行了商品房买卖合同的全部义务，希望房地产公司已经全部实现了商品房买卖合同项下的权益，至于双方是否实现精装修合同所约定的权利义务，并不影响商品房买卖合同的生效及履行。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，在本案中，由于诉争房屋尚未办理过户登记手续，但网签备案手续已登记在胡家豪名下，故兰州中院依据生效判决对网签备案手续登记在被执行人胡家豪名下的诉争房屋采取预查封措施并无不当。希望房地产公司以诉争房屋未办理房产过户登记，其仍享有诉争房屋所有权为由阻却执行，实际上是怠于履行商品房买卖合同义务的行为，虽然在诉争房屋过户前希望房地产公司仍是房屋所有权主体，但希望房地产公司在对方已全额履行了商品房买卖合同下的房款支付义务后，希望房地产公司即负有向买受人转移房屋所有权的合同强制义务，除非本案商品房买卖合同因无效或解除而免除希望房地产公司的合同履行义务，否则希望房地产公司应当按照商品房买卖合同约定，积极履行交付诉争房屋并办理过户登记义务。现希望房地产公司仅以诉争房屋所有权仍在其公司名下为由对抗法院已采取的预查封措施，其理由不能成立，不予支持。关于希望房地产公司提出中止审理本案的申请，浦发银行与胡家豪、孙存德、希望房地产公司借款合同纠纷一案，系合同之债的给付纠纷，其审理结果对希望房地产公司在本案中是否享有足以排除强制执行的民事权益并无影响，不存在本案审理须以前述借款合同纠纷一案审理结果为依据的法定情形，故希望房地产公司提出中止审理本案的申请不符合法律规定，不予支持。综上，希望房地产公司对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条第五项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款规定，判决：驳回希望房地产公司的诉讼请求。案件受理费85966元，由希望房地产公司负担。        本院二审期间，希望房地产公司向本院提交了两份证据：1．兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3401号民事判决书；2．最高人民法院（2020）最高法民终690号民事判决书。拟证明胡家豪与浦发银行金融借款纠纷一案，因胡家豪原因导致希望房地产公司承担连带保证责任。案涉房屋虽已出售，但所有权仍归希望房地产公司，兰州银行榆中支行的权利来源是担保权，希望房地产公司对案涉房屋的权利来源是物权，希望房地产公司的权利优先。经质证，兰州银行榆中支行对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，希望房地产公司不是涉案房屋的所有权人，胡家豪是涉案房屋的所有权人。本院认为，兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3401号民事判决书能够证明胡家豪、希望房地产公司、浦发银行金融借款纠纷一案的情况。最高人民法院（2020）最高法民终690号民事判决书与本案无关，不属于新证据。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。        本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释对本案进行裁判。本案二审争议的焦点为：希望房地产公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。        执行异议之诉其实质就是比较相关权利人对诉争客体的民事权益孰优孰次的问题，本案中，希望房地产公司与兰州银行榆中支行诉争的核心问题就是谁对案涉房屋享有更为优先的民事权益。希望房地产公司认为其对案涉房屋享有所有权，故自己的权利优先。兰州银行榆中支行认为胡家豪对案涉房屋享有所有权，因兰州银行榆中支行对胡家豪享有担保权利，故兰州银行榆中支行基于担保权利享有对胡家豪所有的财产申请强制执行的权利。故本案的关键问题是案涉房屋的所有权人到底是谁。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”胡家豪与希望房地产公司虽然签订了商品房买卖合同，也向希望房地产公司支付了购房款，但是，案涉房屋并没有过户至胡家豪名下，商品房买卖合同约定的义务并没有完全履行完毕，目前胡家豪与希望房地产公司依然是合同法律关系，胡家豪可以基于商品房买卖合同向希望房地产公司主张继续履行合同，但胡家豪对案涉房屋并不享有所有权。在这种情况下，希望房地产公司对案涉房屋依然享有直接的所有权。兰州银行榆中支行对胡家豪享有担保权利，并且基于该担保权利对胡家豪的财产享有申请强制执行的权利，胡家豪享有主张希望房地产公司履行合同的权利，故而兰州银行榆中支行基于以上一系列的法律关系对案涉房屋享有的所谓权利，相比希望房地产公司享有的所有权而言，明显弱的多。故，希望房地产公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3401号金融借款合同纠纷一案，其审理和执行结果对希望房地产公司在本案中是否享有足以排除强制执行的民事权益并无影响，不存在本案审理须以该金融借款合同纠纷一案审理和执行结果为依据的法定情形，希望房地产公司主张该金融借款纠纷执行完毕后再处理本案，不能成立。本案的起因系胡家豪不按照法院生效裁判承担担保责任所致，且面对相关案件不积极出庭应诉解决纠纷，应当承担诉讼费用。        综上所述，希望房地产公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初82号民事判决；        二、终止对鸿运润园的执行，解除相应的强制措施。        兰州希望房地产开发有限责任公司一审预交的案件受理费85966元，由胡家豪负担85966元；兰州希望房地产开发有限责任公司二审预交的案件受理费85966元，由胡家豪负担85966元。甘肃省兰州市中级人民法院作出的（2019）甘01执异608号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。    本判决为终审判决。        审判长    芦晨审判员    赵学平审判员    李元博二〇二一年八月三十日书记员    李君楠