北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8640号上诉人（原审被告、反诉原告）：奚伟健，男，1991年10月6日出生，蒙古族，住吉林省镇赉县。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄明镜，男，1971年1月3日出生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李显庆，男，1983年6月10日出生，汉族，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：段爱东，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：武杰，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫德君，男，1974年4月14日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。上诉人奚伟健、黄明镜因与被上诉人李显庆、闫德君房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚伟健、黄明镜上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，依法改判李显庆返还押金50万元。事实与理由：1.一审判决认定奚伟健、黄明镜无权要求李显庆返还押金50万元属于事实认定错误。《南锣鼓巷租赁协议》已明确表明奚伟健、黄明镜为闫德君的债权人，50万元押金的转让属于清偿债务，此押金理应属于奚伟健、黄明镜所有。2.一审判决认定奚伟健、黄明镜应按照原合同约定支付租金属于事实认定错误。一审判决在已经认可奚伟健、黄明镜不具有根本违约，认可因疫情影响正常经营应根据公平原则合理分担损失的情况下，仍然判令奚伟健、黄明镜按照原合同约定支付租金，属于逻辑混乱自相矛盾。李显庆辩称：不同意奚伟健、黄明镜的上诉。奚伟健、黄明镜在疫情发生之前就逾期交付租金，构成根本违约，应该向我方支付违约金。涉案场地依约定是现状交付，面积是双方均认可的。关于涉案场地的消防和面积问题，奚伟健、黄明镜在2020年5月前均没有与我方沟通过。一审判决酌定给奚伟健、黄明镜减免租金没有法律依据。2020年1月25日之前并未发生疫情，租金不应减免。奚伟健、黄明镜直到9月30日前还占有房屋，应交纳相应租金。李显庆向一审法院起诉请求：1、要求闫德君、奚伟健、黄明镜支付2020年1月2日至2020年5月1日期间的租金1225000元；2020年5月2日至2020年9月1日期间的租金306250元（因李显庆将闫德君、奚伟健、黄明镜部分物品腾退，仅占用四分之一租赁面积，故自2020年5月2日始按照四分之一标准主张）；2020年9月2日至2020年9月30日期间的租金76562.5元（2020年9月30日，李显庆将闫德君、奚伟健、黄明镜承租面积全部腾退）。2、要求闫德君、奚伟健、黄明镜支付违约金735000元（解约违约金）。3、要求闫德君、奚伟健、黄明镜支付腾空安置房费用10000元。4、要求闫德君、奚伟健、黄明镜支付律师费120000元。奚伟健、黄明镜向一审法院提出反诉：1、要求确认李显庆与奚伟健、黄明镜之间的《南锣鼓巷租赁协议》于2020年5月1日解除；2、要求李显庆返还已支付的租金10万元、押金50万元；3、要求李显庆支付违约金20万元。一审法院认定事实：2018年12月5日，李显庆（甲方）与闫德君（乙方）订立《房屋租赁协议》，约定李显庆将拥有经营管理权的局部商铺（北京市东城区南锣鼓巷20号），面积约600平方米出租给闫德君作为经营场所。租赁期限自2019年1月2日至2023年7月1日，起始年租金35万元每年，押金50万元，租金每六个月为一个付款周期，乙方至少提前一个月向甲方支付下一个使用周期的租金，第三个付款周期租金为1837500元，应于2019年11月25日前支付。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，未按时缴费视为乙方违约，如在乙方违约10日后，乙方的违约行为仍未解决或没有解决办法，甲方可收回房屋且押金不退并有权让乙方赔偿因违约所造成的损失。合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。若乙方因自身原因解除合同或其他违约行为导致解除合同，乙方所缴纳的押金及剩余房租不退，并按照合同年租金的20%向甲方支付违约金。合同订立后，闫德君将截至2020年1月1日前的租金支付完毕。2019年6月30日，闫德君与奚伟健订立《转让协议》，约定奚伟健为闫德君投资200万元经营闫德君已租赁南锣鼓巷20号商铺，闫德君承诺在2019年8月29日前归还奚伟健200万元投资款。若不能即时归还，则闫德君所签订该商铺租赁权归奚伟健所有。此协议以奚伟健汇入李显庆提供账号为准。见证人为李显庆。后有闫德君、奚伟健、李显庆签名。2020年1月7日，李显庆（甲方）与奚伟健、黄明镜（乙方）订立《南锣鼓巷租赁协议》，约定鉴于2018年12月5日李显庆与闫德君订立《房屋租赁协议》，闫德君应于2019年11月25日前支付第三个付款周期租金，因闫德君资金紧张不能如期支付，乙方系闫德君债权人，乙方和闫德君一致同意，将2018年12月5日《房屋租赁协议》中闫德君包括但不限于债权、债务、押金等合同的全部权利和义务转让给乙方。同时为解决乙方上述问题，订立本协议。本协议生效后，闫德君和李显庆之间的《房屋租赁协议》终止，原《房屋租赁协议》中李显庆收取的闫德君房屋押金转为本合同押金，乙方暂时不必再行支付。乙方和闫德君关于合同押金等情况，由乙方自行处理，与甲方无关。若闫德君向甲方主张押金，乙方收到通知后3日内支付给甲方，甲方转给闫德君。鉴于闫德君已经实际运营并占有租赁房屋一年以上，且乙方也实际占有、使用、支配、收益等方式使用了承租房屋，甲方不再重复交付出租房屋。乙方确认本协议的承租房屋完好，符合交付条件，没有任何异议，并且无权要求免租期。乙方若未如期履行原《房屋租赁协议》各项义务，李显庆有权主张违约金、损失、律师费并要求解除合同等。鉴于乙方目前资金周转紧张，乙方自愿将其转租的十几家租户的租赁合同备案于甲方，并作为合同附件。合同正文约定甲方将拥有经营管理使用权及租赁权（北京市东城区南锣鼓巷20号）的商铺，面积为600平方米的铺面现状租赁给乙方独立自主经营，作为乙方经营场所。租赁期限9年，自2019年12月26日至2028年12月25日。起始租金为3675000元每年，押金50万元。每六个月为一个付款周期，甲方同意乙方以如下的方式进行付款：第一个付款周期为1837500元，于2019年12月15日前支付，第二个付款周期为1837500元，于2020年5月15日前支付……。鉴于目前乙方提出资金流动问题，双方自2019年12月15日至2020年11月15日开始的两个付款周期期间，具体付款和金额如下：（其他期间租金付款周期不变，甲方缓解乙方支付租金周期，不代表支付周期期间租金进行减免），第一个、第二个半年付款周期的付款方式调整为每个月支付一次：2019年12月15日支付10万元房租；2020年1月15日支付10万元房租；2020年2月15日支付10万元房租；2020年3月15日支付10万元房租；2020年4月15日支付10万元房租；2020年5月15日支付10万元房租；2020年6月15日支付61.5万元房租；2020年7月15日支付61.5万元房租；2020年8月15日支付61.5万元房租；2020年9月15日支付61.5万元房租；2020年10月15日支付61.5万元房租。乙方依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠且拖欠时间超过7天，视为违约，甲方有权收回房屋且保证金及其他已缴纳费用不退。乙方收到收回房屋通知后7日内予以腾空并交付给甲方，否则甲方有权直接将屋内所有物品包括添付的装修、装饰予以处理，发生费用由乙方承担。如甲方在租赁期间无理由提前收回房屋，应赔偿乙方年租赁费50%违约金。但因政府原因、不可抗力、房东原因和其他第三方干扰导致承租方不能正常经营而终止合同，甲方无需承担违约责任和赔偿乙方损失。合作期间，乙方逾期支付租金，应当按照日万分之五向甲方支付逾期付款利息直至付清之日止。一方违约，应当向守约方支付当年租金的50%违约金。乙方违约，甲方有权采取断水断电方式，乙方赔偿甲方腾退乙方租户支付的各种包括但不限于租金、押金、运输、保管、律师费、公证费等费用。关于押金问题，闫德君称李显庆与奚伟健、黄明镜订立《南锣鼓巷租赁协议》并无其签名，其不认可交纳的押金转化为《南锣鼓巷租赁协议》押金，已经另案起诉解决押金问题。关于《南锣鼓巷租赁协议》约定的次承租人备案情况，李显庆称根据约定奚伟健、黄明镜应将自闫德君处转让来的租户租赁合同备案于李显庆，但实际上并未备案。奚伟健、黄明镜称根据约定其应将新出租的租赁合同备案于李显庆。关于《南锣鼓巷租赁协议》约定自2019年12月26日计租，李显庆诉请主张租金的起算时间问题，李显庆表示2019年12月26日至2020年1月1日期间的租金，不向闫德君、奚伟健、黄明镜主张，其自2020年1月2日始主张租金。上述合同订立后，奚伟健、黄明镜仅于2019年12月24日向李显庆支付租金10万元，此后未再支付。根据李显庆提交的微信聊天记录显示，2020年4月30日至5月21日期间，李显庆催促奚伟健交纳租金，奚伟健称5月21日可支付房租。后奚伟健、黄明镜未如约履行，奚伟健于5月23日表达无法按期支付租金的歉意。诉讼中，奚伟健解释称因截至4月30日南锣鼓巷地区因疫情尚未开业，故未交纳租金。并提交2020年4月2日其与李显庆之间的微信聊天记录，证明奚伟健曾因疫情原因提出租金减免请求，但李显庆未明确回复。该微信聊天记录显示奚伟健询问南锣鼓巷开业事宜及房租减免事宜，李显庆称现人在外地，房租还需按照原协议执行，至于疫情期间关门事宜，还需要双方及与第一手房东协商。李显庆对微信内容予以认可，但其表示此前奚伟健、黄明镜并未提出租金减免事宜，而根据合同约定承租人在此前已经违约拖欠租金。关于南锣鼓巷开业情况，李显庆认可春节疫情期间南锣鼓巷区域关闭，至2020年5月1日始进行预约开放。其称因闫德君、奚伟健、黄明镜拖欠租金，故于2020年5月1日将涉案商铺内四分之三的物品予以腾退，2020年9月30日将涉案商铺腾空。2020年10月初将该商铺另行出租。诉讼中，李显庆出示1.取走物品清单及购买围挡收据，证明李显庆将涉案商铺内物品分别于2020年5月1日及2020年9月腾退至保管地点，并购买围挡予以维护。2020年8月、9月部分商户分别取走物品，2020年11月17日闫德君将物品自行搬走。经质证，闫德君认可有其签名的取走物品清单的真实性，但否认李显庆的证明目的，称该证据无法证明系李显庆帮助保管物品。其于2020年8月自行将物品腾退至保管地点，并于2020年11月取走，将清单交付保管人，但不清楚为何李显庆持有该清单。奚伟健、黄明镜称无法核实上述证据的真实性。2.委托代理合同、转账记录及发票，证明李显庆律师费损失，根据上述证据显示，李显庆已支付一审案件律师费8万元。经质证，闫德君、奚伟健、黄明镜均认可该证据的真实性，但否认与本案的关联性。奚伟健、黄明镜称其不存在违约，因此不应支付律师费，且李显庆主张的律师费金额与证据载明金额不符。李显庆解释称因后续还将增加律师费用，因此主张律师费12万元。3.视频光盘，证明李显庆将涉案商铺实际腾空及保管费用情况。经质证，闫德君否认该证据的真实性及关联性。奚伟健、黄明镜认可该证据的真实性，但否认证明目的，称视频中可以看出李显庆自行收回涉案商铺，但无法辨认出腾退物品的数量及存放地点。针对反诉，奚伟健、黄明镜提交《装修协议》，证明根据装修前期测量，涉案商铺交付面积仅为490.8平方米。经质证，李显庆否认该证据真实性，闫德君称与其无关，不发表质证意见。奚伟健、黄明镜未提交证据证明其要求李显庆提供涉案商铺相关验收证明、消防许可证而被拒绝，亦未提交证据证明无上述证明文件所受到的损失，奚伟健、黄明镜解释称在准备装修之时遇见疫情，因此尚未向有关部门报批申请。一审法院认为：李显庆与闫德君虽订立有《房屋租赁协议》，但鉴于闫德君支付租金能力等问题，闫德君与奚伟健于2019年6月30日订立《转让协议》，约定将闫德君所签订该商铺租赁权归奚伟健所有，该《转让协议》经由李显庆见证。此后李显庆与奚伟健、黄明镜于2020年1月7日订立《南锣鼓巷租赁协议》，载明《房屋租赁协议》承租人权利义务转移的情况，该《南锣鼓巷租赁协议》虽无闫德君签名，但闫德君对承租人变更情况予以认可，李显庆、奚伟健、黄明镜也于《南锣鼓巷租赁协议》中明确，该协议生效后，闫德君和李显庆之间的《房屋租赁协议》终止，鉴于《南锣鼓巷租赁协议》约定起租日为2019年12月26日，而奚伟健、黄明镜于2019年12月24日将首期租金支付至李显庆，因此法院认定李显庆与闫德君之间的《房屋租赁协议》于2019年12月25日已协商一致解除，此后李显庆与奚伟健、黄明镜针对涉案商铺建立房屋租赁合同关系。现李显庆要求闫德君承担合同解除后的各项责任，依据不足，法院不予支持。根据《南锣鼓巷租赁协议》约定，奚伟健、黄明镜负有按时支付租金的义务，虽然合同中约定了每六个月为一付款周期，但同时将第一、二期付款方式予以调整，奚伟健、黄明镜应按调整后的付款方式支付一、二期内的各期租金，即奚伟健、黄明镜应于2020年1月15日支付10万元房租。根据查明情况，其并未按时支付上述租金，存在延期支付的违约行为，虽然合同中约定承租人超过7天不支付租金，出租方即有权收回房屋，但鉴于春节（2020年1月24日）前夕出现疫情，随即南锣鼓巷地区因疫情防控需要关闭，迟至2020年5月1日才预约开放；结合2020年4月，奚伟健与李显庆曾针对南锣鼓巷关闭问题进行协商处理，2020年4月、5月期间李显庆向奚伟健要求尽快支付租金继续履行合同等情况；考虑到奚伟健、黄明镜承租涉案商铺系用于经营目的，其在南锣鼓巷关闭情况下暂时未支付租金的主观恶意程度，法院认为不宜以其迟延7日未支付租金而认定承租方构成根本违约，现李显庆认为其拖欠租金构成根本违约而主张解约违约金，依据不足，法院不予采信。2020年5月1日，李显庆自称其将涉案商铺四分之三物品自行清退，奚伟健、黄明镜此时已无法利用涉案商铺进行经营，双方合同已无履行的可能性，奚伟健、黄明镜反诉要求确认双方之间的《南锣鼓巷租赁协议》于2020年5月1日解除，理由正当，法院予以支持。李显庆要求奚伟健、黄明镜支付合同解除后的租金，依据不足，法院不予支持。但奚伟健、黄明镜应支付2019年12月26日至2020年5月1日期间的租金。本案中李显庆明确表示仅主张2020年1月2日至2020年5月1日期间的租金，法院不持异议。考虑到该阶段南锣鼓巷因疫情关闭无法经营，租赁合同双方当事人理应合理分担损失的情况，法院根据公平原则对该期间奚伟健、黄明镜应承担的租金予以酌定，并应扣除奚伟健、黄明镜已支付的租金10万元。应当指出，虽然李显庆为缓解奚伟健、黄明镜支付租金的压力，在订立合同时对第一、二个半年周期的支付时间与具体金额作出调整，但同时合同约定该调整并不代表支付周期期间租金进行减免，而合同中明确约定了年租金标准，因此奚伟健、黄明镜仍然需要按照合同约定的年租金标准支付该期间的租金。奚伟健、黄明镜反诉要求李显庆退还租金10万元的反诉请求，理由不足，法院不予支持。至于李显庆腾退涉案商铺物品的实际归属问题，即属于闫德君招揽租户所有还是奚伟健、黄明镜招揽租户所有，系闫德君与奚伟健之间因《转让协议》引发之问题，该《转让协议》订立于《南锣鼓巷租赁协议》之前，基于《转让协议》约定的涉案商铺承租权权利义务转移，李显庆才与奚伟健、黄明镜订立《南锣鼓巷租赁协议》，自2019年12月26日始《南锣鼓巷租赁协议》合法履行，因此闫德君与奚伟健之间的内部法律关系问题不应对抗作为外部法律关系的李显庆与奚伟健、黄明镜租赁合同关系。如前所述，奚伟健、黄明镜在疫情期间未及时支付租金不构成根本违约，李显庆将涉案商铺自行收回、另行安置商铺内物品并将涉案商铺再行出租，系其为个人利益止损采取的行为，其要求奚伟健、黄明镜支付腾空安置费的诉讼请求，缺乏证据及依据，本院不予支持。根据《南锣鼓巷租赁协议》约定，奚伟健、黄明镜未如期履行原《房屋租赁协议》各项义务，李显庆有权主张律师费损失，鉴于奚伟健、黄明镜存在延期支付的违约行为，虽然该行为不构成根本违约，但根据合同约定亦应向李显庆支付律师费，因此本院对李显庆该项诉讼请求，予以支持。但李显庆主张律师费12万元，缺乏证据支持，本院对律师费数额予以调整。关于奚伟健、黄明镜反诉要求李显庆返还押金50万元的请求，虽然《南锣鼓巷租赁协议》约定将闫德君已支付的押金转化为《南锣鼓巷租赁协议》的押金，但该协议并无闫德君签名，且该协议亦约定了闫德君向李显庆主张50万元押金时的处理方法。现闫德君不同意将已交纳押金转化为奚伟健、黄明镜应支付的合同押金，因此奚伟健、黄明镜反诉要求李显庆返还押金的请求，缺乏依据，法院不予支持。根据奚伟健与闫德君订立《转让协议》约定内容可知，奚伟健已明知涉案商铺租赁情况，且《南锣鼓巷租赁协议》约定，李显庆无需另行再次交付涉案商铺，涉案商铺的交付亦依现状交付，合同中约定的租金也并非按照面积计租，因此奚伟健、黄明镜以李显庆交付商铺面积不符为由认为其存在违约，依据不足；同时，奚伟健、黄明镜亦未提交证据证明其向李显庆索要相关证照、手续而被拒绝，其遭受了实际损失，因此奚伟健、黄明镜以李显庆无法提供原房屋改造验收证明、消防安全许可证而主张违约，依据不足；根据《南锣鼓巷租赁协议》约定，李显庆在租赁期间无故提起收回房屋，应承担违约责任，但因政府原因、不可抗力、房东原因和其他第三方干扰导致承租方不能正常经营而终止合同，李显庆无需承担违约责任。如前所述，李显庆并非无故收房，且疫情期间因南锣鼓巷关闭导致承租方无法正常经营，李显庆在奚伟健、黄明镜未支付租金的情况下收房以止损，奚伟健、黄明镜认为李显庆擅自收房系违约的反诉理由，缺乏依据。故奚伟健、黄明镜反诉要求违约金的请求，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决：一、确认李显庆与奚伟健、黄明镜之间的《南锣鼓巷租赁协议》于2020年5月1日解除；二、奚伟健、黄明镜于判决生效后七日内向李显庆支付2020年1月2日至2020年5月1日期间拖欠的租金512500元（已扣除奚伟健、黄明镜已支付的租金100000元）；三、奚伟健、黄明镜于判决生效后七日内向李显庆支付律师费80000元；四、驳回李显庆其他诉讼请求；五、驳回奚伟健、黄明镜其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：李显庆与奚伟健、黄明镜于2020年1月7日订立《南锣鼓巷租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《南锣鼓巷租赁协议》明确约定，涉案商铺依现状交付，李显庆无需另行交付；第一年租金为3675000元。奚伟健、黄明镜于2019年12月24日将第一笔租金100000元交付李显庆，证明双方已经依约实际开始履行合同。因疫情原因，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，南锣鼓巷地区因疫情防控进行关闭，直至2020年5月1日才预约开放。李显庆陈述其在2020年5月1日将涉案商铺四分之三物品进行清退，奚伟健、黄明镜此时已无法利用涉案商铺进行经营，一审法院据此确认《南锣鼓巷租赁协议》于2020年5月1日解除，依据充分。关于奚伟健、黄明镜应支付租金数额问题，鉴于南锣鼓巷因疫情原因关闭，商户无法经营，由此产生的损失应由双方当事人合理分担。一审法院依据公平原则对疫情期间的房屋租金予以酌减，并无不妥，本院不持异议。同时，奚伟健、黄明镜已支付的租金应予扣减。按照合同约定的租金支付方式，奚伟健、黄明镜客观上存在延期支付租金的行为，李显庆有权依据合同约定向奚伟健、黄明镜主张律师费，一审法院酌情确定的律师费数额亦无不当。关于奚伟健、黄明镜上诉主张李显庆应返还50万元押金一节，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，《南锣鼓巷租赁协议》系奚伟健、黄明镜与李显庆签订的协议，闫德君并未在该协议上签字确认。尽管《南锣鼓巷租赁协议》中关于50万元押金一事进行了表述，但因该项内容涉及到闫德君的权利，鉴于闫德君并未明确表示予以接受，故合同中的该项约定对闫德君不产生约束力。据此，奚伟健、黄明镜要求李显庆返还押金的上诉主张，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，奚伟健、黄明镜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14632元，由奚伟健、黄明镜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年八月三十日法官助理 何海云书 记 员 陈祉亦书 记 员 刘梓晨