辽宁省清原满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0423民初1521号原告：胡士昌，男，1963年1月6日出生，满族，无业，住清原满族自治县。委托诉讼代理人：童海仲，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，辽宁博越律师事务所律师。被告：清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司，住所地清原满族自治县清原镇清河路25号。法定代表人：姜雪军，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔黎洋，该公司职员。被告：抚顺银行股份有限公司望花支行，住所地抚顺市望花区雷锋路（东段）67号楼。负责人：谢国辉，该行行长。委托诉讼代理人：肖玲玲，该行职员。原告胡士昌诉被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司（以下简称城乡房地产公司）、抚顺银行股份有限公司望花支行（以下简称抚顺银行望花支行）物权保护纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童海仲、王娜，被告城乡房地产公司委托诉讼代理人乔黎洋，被告抚顺银行望花支行委托诉讼代理人肖玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡士昌向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告涂销南台花园小区10号楼1单元801室房产销抵押登记。2.请求法院依法判令二被告承担本案诉讼及其他全部费用。事实和理由：胡士昌于2012年3月4日与案外人清原满族自治县房屋土地征收中心（以下简称征收中心）签订《房屋征收补偿协议书（新型货币化安置)》，胡士昌同意将其所有的《房屋所有权证》记载姓名胡士昌，使用性质为住宅的房屋，在征收地块进行产权调换安置。胡士昌以被征收房屋的征收面积按1:1.3的比例与清原县棚改指挥部进行调换相应住宅面积不拿差价。征收中心向城乡房地产公司发出《成交通知书》，并于同日签订《棚改安置商品房购买协议》，约定征收中心向城乡房地产公司购买房源用于回迁及新型货币化安置，胡士昌案涉房屋包含在其中。2015年2月3日,胡士昌与城乡房地产公司签订《新型货币化安置协议》约定：胡士昌自愿购买清原镇河南新区南台花园小区10号楼1单元801室（以下简称案涉房屋)房产，建筑面积70.72平方米，并约定用征收中心给胡士昌出具的《房屋征收补偿价款确认单》中确定的价款抵顶购房款，不足部分胡士昌另行支付给城乡房地产公司。随后胡士昌办理了入住手续，并缴纳了物业管理费、电梯使用费、预存电费、水费等。案涉房屋于2015年2月9日交付给胡士昌一直居住至今。城乡房地产公司于2016年1月18日与抚顺银行望花支行签订《最高额抵押合同》,在胡士昌毫不知情的情况下，以包括案涉房屋在内的房产作为抵押（见证据抵押清单序号139)，为其关联公司清原满族自治县林峰建筑公司向抚顺银行望花支行的借款做担保。抚顺银行望花支行向法院申请诉讼保全，抚顺市中级人民法院作出（2018)辽04民初55-2号民事裁定书，于2018年6月26日查封了案涉房产。胡士昌向抚顺市中级人民法院提出执行异议申请，请求撤销（2018)辽04民初55-2号民事裁定书定，解除对原告所有的案涉房产的查封。抚顺市中级人民法院作出（2018)辽04执异139号执行裁定书，裁定中止对胡士昌所有的案涉房产的执行。被告抚顺银行股份有限公司望花支行2018年9月20日提起执行异议之诉，请求恢复对案涉房产的执行（诉讼保全），即撤销（2018）辽04执异139号执行裁定书；并确认其对涉案房产的优先受偿权继续查封。因相同案件中被告对被拆迁人王密香提起的执行异议之诉被抚顺市中级人民法院作出的（2018）辽04民初74号民事判决书依法驳回诉讼请求，因此被告于2018年10月29日向抚顺市中级人民法院申请撤诉。抚顺市中级人民法院作出（2018）辽04民初84号民事裁定书，裁定准许撤诉。另有案件相同被拆迁人王秘香，以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，起诉城乡房地产公司、抚顺望花支行，清原满族自治县人民法院作出（2018)辽423民初2649号民事判决：被拆迁人基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋享有的权利优先于抚顺望花支行主张的抵押权。该判决已生效。城乡房地产公司以案涉房产作为胡士昌房屋拆迁安置补偿选定房屋交付给胡士昌后，又在胡士昌不知情的情况下将案涉房抵押给被告望花支行，严重侵犯了胡士昌的物权（因签订在先的拆迁补偿安置协议优先取得案涉房所有权的权利）。综上，胡士昌为配合国家统一规划，主动配合征收，通过置换产权取得案涉房屋，系案涉房屋合法所有权人。现胡士昌虽持有不动产权属证明，却因被告过错，造成案涉房屋登记有他项权利（抵押权）胡士昌无法行使所有权基础上的处分权。案涉房屋无法办理因继承、买卖而必须的更名过户手续。城乡房地产公司辩称：胡士昌在2015年12月10日入住案涉房屋，当时胡士昌与土地征收中心签订的房屋征收补偿协议书属于新型货币化安置协议。抚顺银行望花支行辩称：一、抚顺银行望花支行的抵押权依法善意取得，并判决在案。2016年1月18日，城乡房地产公司与抚顺银行望花支行签订了《最高额抵押合同》，合同约定，城乡房地产公司以包括案涉房地产在内的457套房产为其关联企业林峰建筑工程公司在抚顺银行望花支行的借款提供抵押担保。抚顺银行望花支行在签订抵押合同前对抵押房产进行了严格的核查，抵押房产是清水房状态并登记在城乡房地产公司名下。城乡房地产公司刻意隐瞒案涉房产已经被安置回迁的事实且土地征收中心并未将置换的房产信息到房产处进行备案。抚顺银行望花支行根本不可能知道案涉房产已被置换回迁。因此，抚顺银行望花支行与城乡房地产公司共同到房产处办理了正式的抵押登记。整个抵押的办理过程抚顺银行望花支行完全是善意，抚顺银行望花支行的抵押权依法取得，抚顺银行望花支行已经取得胜诉判决，确认抚顺银行望花支行对案涉房地产享有优先受偿权。二、胡士昌并非案涉房产的物权人，其无权主张涂销抵押登记。根据物权法规定，不动产物权自记载于“不动产登记簿”时设立。案涉房产尚登记在城乡房地产开发公司名下，城乡房地产开发公司对案涉房产享有物权。抚顺银行望花支行基于抵押事实而对案涉房产享有担保物权。而胡士昌仅是依据法律规定而对案涉房屋享有物权期待权。因此，胡士昌并非案涉房产的物权人，其无权主张涂销抵押登记。经审理查明：2012年3月4日胡士昌与征收中心签订清原满族自治县铁北棚户区改造房屋征收补偿协议书（新型货币化安置)，约定征收中心对胡士昌所有的位于住宅征收。胡士昌同意通过新型货币化方式进行安置，以被征收房屋的征收面积按1:1.3的比例与征收，胡士昌不拿差价。胡士昌选择房屋调换的面积101.40平方米（两户）。征收中心向城乡房地产公司发出《成交通知书》，并于同日签订《棚改安置商品房购买协议》，约定征收中心向城乡房地产公司购买房源用于回迁及新型货币化安置。2015年2月3日,胡士昌与城乡房地产公司签订新型货币化安置协议，约定胡士昌自愿购买清原镇河南新区南台花园小区10号楼1单元801室（以下简称案涉房屋)房产，建筑面积70.72平方米，约定以征收中心给胡士昌出具的房屋征收补偿价款确认单中确定的价款抵顶购房款，不足部分胡士昌另行支付给城乡房地产公司；2月9日，胡士昌向城乡房地产公司交付了增加面积款17,694.00元，并缴纳了物业管理费、电梯使用费、预存电费、水费等。另查明，2016年1月18日抚顺银行望花支行与城乡房产公司的关联公司清原县林峰建筑公司签订《最高额借款合同》，借款金额6000万元，同日城乡房产公司与抚顺银行望花支行签订《最高额抵押合同》，将其名下开发建设楼盘的清原镇南台花园小区的456套房产抵押给望花支行，抵押房屋包括案涉房屋，并于2016年1月20日办理了抵押登记。因清原县林峰建筑公司未偿还借款，2018年6月25日抚顺市中级人民法院保全查封了城乡房产名下抵押登记的房产。胡士昌作为案外人向抚顺市中级人民法院提出执行异议申请。抚顺市中级人民法院审查后认为，抚顺银行望花支行虽对涉案房屋依法享有抵押权，但依据商品房买卖司法解释第七条第一款中如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的规定。胡士昌基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋享有的权利优先于望花支行主张的抵押权，胡士昌享有足以排除执行的权利。抚顺市中级人民法院作出（2018)辽04执异139号执行裁定书，裁定中止对胡士昌所有的案涉房产的执行。2018年9月20日，抚顺望花支行对胡士昌向抚顺市中级人民法院提起申请人执行异议之诉，请求：1.恢复对案外人回迁房屋的执行。2.确认对案外人回迁房屋有优先受偿权。10月29日，抚顺望花支行提出申请撤诉。再查明，王秘香以城乡房产公司为被告、以抚顺银行望花支行、清原房产管理处为第三人，在本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。王秘香向本院提出请求：1.请求依法确认王秘香基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋享有的权利，优先于望花支行所享有的抵押权;2.依法判令城乡房产公司协助王秘香办理案涉房屋的房屋所有权证书。本院作出（2018）辽0423民初2649号民事判决，判决王秘香基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋享有的权利优先于望花支行主张的抵押权。驳回王秘香的其他诉讼请求。判决理由为：一、案涉房屋是王秘香的回迁安置房。该事实已为抚顺中法作出生效判决确认，王秘香丧失原有房屋进行置换取得的具有生存意义的回迁安置房，依法应当予以保护。二、王秘香对涉案安置回迁房享有优先权。抚顺银行望花支行对涉案房屋抵押权享有优先受偿权，但商品房买卖司法解释第七条第一款规定，对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。王秘香基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋享有的权利优先于抚顺银行望花支行主张的抵押权。三、抚顺市中级人民法院生效的申请人执行异议之诉判决确认案涉回迁安置房较城乡公司处分行为具有优先取得权利，驳回了第三人望花支行的诉讼请求。四、现涉案房屋抵押权依然存续，没有支持王秘香协助过户请求。又查明，2015年2月6日城乡房产公司取得案涉房屋所在开发楼盘的销售许可证。案涉房屋已于2019年过户登记在胡士昌和付良琴名下，该房屋设定的抵押权依然存续。本院确认的上述事实，有房屋征收补偿协议、新型货币化安置协议、南台花园配户收费一览表、专用收款收据、最高额借款合同、最高额抵押合同、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司商品房销售许可证、他项权证、（2018）辽04民终55-2号民事裁定书、（2018）辽04执异139号民事裁定书、(2018)辽04民初84号民事裁定书、（2018）辽0423民初2649号民事判决书和原、被告的陈述笔录等在案为凭，以上证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，胡士昌就案涉房屋享有的权利优先于望花支行抵押权，应支持其请求涂销案涉房屋抵押登记的主张。理由如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先补偿安置房屋的，应予支持”。依据该规定拆迁户就回迁安置补偿取得房屋所享有的权利优先于商品房购房者的权利。《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权，不得对抗买受人”。因此权利保护顺位在逻辑上，回迁户就回迁房屋安置补偿的权利优先于消费者购买商品房的权利，消费者购买商品房的权利优于承包人就商品房享有的工程款优先受偿权，承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于商品房设定的抵押权。因此胡士昌就回迁房屋安置补偿的权利优先于抚顺银行望花支行抵押权。二、就抚顺银行望花支行提起的申请人执行异议之诉纠纷诉讼，抚顺中级人民法院作出已生效的(2018)辽04民初74号民事判决已确认王秘香就其案涉回迁安置房屋已享有足以对抗第三人的特殊债权，且该权利能够排除抚顺望花支行查封执行。抚顺望花支行就其对案涉房屋抵押权享有的优先受偿权请求没有被判决确认。(2018)辽04民初74号民事判决生效后，抚顺望花支行对其他案外人（清原镇河南新区南台花园小区回迁安置户）提起的诉讼均申请撤诉。此后本院作出已生效的（2018）辽0423民初2649号民事判决已确认王秘香基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋享有的权利优先于望花支行主张的抵押权。因此虽抚顺银行望花支行对案涉房屋享有抵押权，但已生效判决已确认排除了抚顺银行望花支行就清原镇河南新区南台花园小区抵押回迁房屋实现抵押权优先受偿的路径。胡士昌与王秘香同为城乡房地产开发小区的回迁安置户，因此抚顺银行望花支行以对案涉回迁安置房屋享有抵押权为由拒绝涂销抵押登记，缺乏事实依据，且妨碍胡士昌取得案涉回迁房屋完整的所有权。三、因胡士昌安置回迁的案涉房屋存在的抵押权未涂销，导致其无法完成房屋权属变更登记，无法取得完整的所有权，从而使案涉房屋产权仍处于不确定状态。在胡士昌作为回迁户的民生权益和银行债权两种法益发生冲突时，基于法律对拆迁户生存权的特殊保护，胡士昌的民生权益应优于望花支行主张的抵押权，其享有就案涉房屋的权利应能够排除权属变更登记时因抵押权存在而设置的阻碍，以定分止争明晰回迁房屋产权。综上所述，基于法律对于拆迁户生存权的特殊保护，胡士昌就回迁安置房屋享有的权利优先于抚顺银行望花支行抵押权。抚顺银行望花支行以对案涉回迁安置房屋享有抵押权为由拒绝涂销抵押登记，已对胡士昌权属变更登记取得完整的所有权构成妨碍。故胡士昌提出的涂销案涉房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司、抚顺银行股份有限公司望花支行到不动产登记部门办理涂销清原满族自治县清原镇南台花园小区10号楼1单元801室房产抵押登记。二、驳回胡士昌其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审判员  贲培银二〇二一年八月二十五日书记员  郭承昊