北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初3650号原告（反诉被告）：邵钰嵋（朱俊宇之母兼其委托诉讼代理人），1965年10月19日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告：朱俊宇，男，1997年9月29日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：马秋，男，1954年9月18日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李涛，北京北石律师事务所律师。原告（反诉被告）邵钰嵋、原告朱俊宇与被告（反诉原告）马秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵钰嵋与被告马秋及其委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵钰嵋、朱俊宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿被拆毁的北京市怀柔区×镇×村×号西房屋及上房因16年无人居住疏于管理维护造成严重漏雨的损失27万元；2.判令解除原、被告于2006年9月24日签订的租房协议书；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：朱俊宇系邵钰嵋之子。2006年9月24日，原告经马继宝介绍，将北京市怀柔区×镇×村×号（以下简称涉案房屋）史秀兰的房子租给了被告，可是没有想到被告租房子十多年都没有居住一天，并且疏于管理维护，现在房屋已经成为严重的危房，以前租给河北一家人居住，后来租给被告。当时因为邵钰嵋之夫去世不久，欠医院很多钱，被告租房子期限长，原告可以多拿到一点租金，没有想到，被告承租房屋后16年没有住人，将房子放成了危房，而且原告年前回家才得知被告将西房屋全部拆毁。原告为维护自身合法权益起诉至法院。马秋辩称，不同意本诉原告的全部诉讼请求。2006年涉案房屋被租赁时本来就是危房，根本无法居住；原告所谓的西厢房，第一是不存在所谓的西厢房，第二即便存在也并非是被告拆除，当时西边只有一个小棚子，棚子是什么顶子不记得了。马秋向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的租赁协议书；2.判令反诉被告向反诉原告返还租金9万元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金27万元；4.诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2006年9月24日，原、被告签订《租房协议书》，邵钰嵋将涉案房屋出租给马秋，协议约定租赁时间为2006年9月24日至2056年9月23日，租金共计90000元，承租方如需出租方提供改建、扩建等所需手续时，出租方无条件积极配合并提供相关部门的手续。租赁期内违约的一方，应付对方违约金（租金的三倍）即27万元。当日，马秋向邵钰嵋一次性支付了租金90000元。马秋承租之时，涉案房屋即多年无人居住且年久失修，根本不具备居住条件，如需居住只能重现拆建。马秋并非×村村民，只有通过邵钰嵋才能申请翻建手续，但是邵钰嵋并未履行《租房协议书》义务，既不自行翻建，也不配合提供相关部门手续由马秋翻建，导致涉案房屋至今不具备使用条件，也拒不向马秋返还已付租金及支付违约金。故马秋提起反诉。邵钰嵋对反诉辩称，同意解除协议；同意返还剩余租期的租金；不同意支付违约金，我没有违约。本院经审理认定事实如下：朱京文（2006年5月31日因死亡注销户口）、朱翠华、朱江**系史秀兰（2000年2月25日因死亡注销户口）之子女。邵钰嵋（原姓名为邵玉梅）与朱京文系夫妻关系，朱俊宇系二人之子。1993年，原怀柔县人民政府发放了怀集建（93）字第05-A13-018号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用者史秀兰，地址×镇×，用地面积267平方米，四至东至空地、西至朱巨瑞、南至街道、北至街道。2006年9月24日，史秀兰（出租方，代表人其儿媳妇邵钰嵋）与马秋（承租方）签订《租房协议书》，载明：经双方友好协商，达成房屋租赁协议如下：一、出租方原房地产证丢失，由怀柔县×乡×村民委员会证明为证（证明时间1993年9月10日）。二、房屋坐落：×镇×村，建房时间1982年2月前，批准面积267平方米，东西长15米、南北长17.8米，东至空地，西至朱巨瑞。宅基实占面积329.12平方米，东西长17.6米、南北长18.7米，×村民委员会证明为准。三、租赁时间：2006年9月24日至2056年9月23日止，共计50年。四、租金：即2006年9月24日至2056年9月23日，共计90000元。五、双方权利和义务：1.承租方如需出租方提供改建、扩建、翻建等等所需手续时，出租方无条件积极配合并提供相关部门的手续。2.在租赁期内出租方不得以任何借口和理由进行该房屋的买卖行为，如要买卖不得超出人民币玖万元卖给承租方……六、违约责任：租赁期内违约的一方，应付对方违约金（租金的三倍）即人民币贰拾柒万元整……。落款处有邵钰嵋、马秋签字及按印，还有证明人签字按印。租房协议书签订后，邵钰嵋收到马秋给付的租房款9万元。2011年4月25日，邵钰嵋申请建房，建房申请载明：我家在本村宅基地上的住房始建于上世纪六十年代，历经五十余年的风雨侵蚀，地基下沉、墙体开裂、屋顶沉陷，冬不能遮风夏不能避雨，整体房屋破败不堪，已经成为无法居住的危房……因此，特申请在原房屋的基础上重新进行翻盖。2015年9月，朱俊宇与朱翠华签订协议书，载明：我是朱京文的儿子……老家住怀柔区×镇×村×号房屋归朱京文儿子所有，您们的侄子朱俊宇所有，并进行房屋修缮。2021年5月，邵钰嵋委托北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司对怀柔区×镇×村×号史秀兰住宅的结构布置与结构体系检查、地基基础检查、外观缺陷与结构损伤普查、房屋结构综合安全性鉴定评级，2021年5月11日，该鉴定公司出具鉴定报告，鉴定结论为：1.结构布置与结构体系检查：该住宅为单层抬梁式旧式木骨架双面坡平瓦屋面房屋，围护墙为500mm厚土坯墙……2.地基基础检查：该住宅地基稳定性一般，存在由地基不均匀沉降引起的上部围护墙体开裂的现象。3.外观缺陷与结构损伤普查：该住宅木构件普遍存在严重的顺纹开裂、腐朽现象……土石围墙砌筑质量较差，墙体普遍开裂。存在渗漏现象……建筑概况：怀柔区×镇×村×号史秀兰住宅，建于1975年，为单层木结构房屋……。2021年7月28日，北京市怀柔区×镇×村村民委员会出具证明，载明：北京市怀柔区×镇×村×号院属史秀兰所有，集体土地建设用地使用证：怀集建（98）字第05-A13-18号。2021年8月4日，朱江**书写放弃继承声明书，载明：本人朱江**承诺放弃位于北京市怀柔区×镇×村×号宅基地及宅基地上房屋的继承份额。上述宅基地及宅基地上房屋的继承份额由朱俊宇继承。诉讼过程中，我院组织双方当事人进行了现场勘查，经勘查，怀柔区×镇×村×号院内有北房五间、北房五间东侧有石棉瓦耳房。审理中，邵钰嵋还提交了通话录音光盘，用以证明西厢房不是棚子，里面居住过人。马秋对录音光盘的真实性不予认可。马秋亦提交了通话录音光盘，邵钰嵋承认光盘的真实性。庭审中，马秋申请证人出庭作证，马继宝向法庭陈述：我与马秋是同村的邻居。马秋承租邵钰嵋的房屋时，我系中间人。签协议之前看了房子。2005年，我有工人在院内居住，工人居住的时候房屋就漏雨，西边换了瓦，工人居住28天就走了。之后邵钰嵋想让我将房子租出去，朱伍瑞电话告诉我有人想承租房屋，我就给邵钰嵋打了电话。当时院内有北房五间、西边一个棚子（棚子系水泥瓦的、没有窗户和门）、一个猪圈、一个旱坑厕所。该房屋好像是1974、1975年左右建设的，2006年租房的时候，房屋与现在的状态一样，就是北房漏雨，我给修补了几次。我认为此房屋不能正常居住，当时马秋租此房屋的用途就是自己居住。马秋如果现在承租这样的房子，市场价租金3万元至4万元不等。证人宋凤芹向法庭陈述：我居住在距离涉案房屋100米左右的位置，证明涉案院内现在没有三间西厢房，以前有一个水泥瓦的棚子，西边的檐子已经脱落要倒塌。马秋如果现在承租这样的房子，市场价租金2万元至3万元不等。证人迈海宽向法庭陈述：我证明涉案院内原来有过一个小棚子，2018、2019年，邵钰嵋家还是其家西院的一棵树倒了，将棚子压倒了。棚子在院内西侧中间位置，棚子的南边是猪圈。该房屋从我记事起就没有人居住了，大概30年了。马秋如果现在承租这样的房子，市场价租金大约4万元，好一点的5万元至6万元。证人朱军华向法庭陈述：我与马秋系同村邻居关系。证明马秋承租的院内有北房五间、一个破棚子、一个破猪圈，棚子上面有几块瓦，2017年我遛弯时看见棚子被大风吹倒了。此房屋无法住人，原来是有工人居住，因为漏雨修补了四次。史秀兰去世后，此房屋就没有人居住。马秋如果现在承租这样的房子，市场价租金4万元至5万元不等。邵钰嵋对上述证人证言均不予认可，认为上述证人均为串通一气。马秋对上述证人证言均予以认可。另，本院经与案外人朱江**、朱翠华谈话，二人均表示各自签字的放弃继承声明、协议书系本人签字，内容亦系二人的真实意思表示，二人还表示房屋给朱俊宇了，同意邵钰嵋以其和朱俊宇的名义主张权利，如果涉及二人的权利，二人表示不参加诉讼，由朱俊宇主张权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邵钰嵋与马秋签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。但根据我国《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中双方当事人约定的租赁期限为50年，超过20年部分无效。双方《租房协议书》的有效租赁期限应为20年，即自2006年9月24日起至2026年9月23日止。对于本诉及反诉各项诉讼请求是否应该支持的问题，本院将逐一论述。一、关于《租房协议书》解除的问题。邵钰嵋及朱俊宇主张解除2006年9月24日邵钰嵋与马秋签订的《租房协议书》，马秋同意解除，对此本院不持异议。二、关于本诉原告主张赔偿损失27万元的问题。首先，涉案房屋始建于1975年，距离承租给马秋已有30年的时间。其次，本诉原告提交的照片虽然显示有西厢房的存在，证人马继宝证明邵钰嵋承租给马秋后有棚子而非西厢房，但无法证明西厢房系马秋拆毁。再次，本诉原告提交的鉴定报告亦载明涉案房屋的地基稳定性一般，存在由地基不均匀沉降引起的上部围护墙体开裂的现象。最后，本诉原告主张的27万元损失没有依据。故综合本案实际情况，本诉原告主张赔偿损失27万元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于反诉原告主张返还租金9万元的问题。首先，反诉原告主张返还租金的理由系因涉案房屋不具备居住使用条件，但其自邵钰嵋承租涉案房屋前就应对房屋是否达到居住条件有评估，故对其该意见，本院不予采纳。其次，《租房协议书》的有效租赁期限应为20年，即自2006年9月24日起至2026年9月23日止，至今仍在有效租赁期限内。最后，鉴于双方在本案开庭之日同意解除《租房协议书》，且本诉原告同意返还剩余租期的租金，故本院确定邵钰嵋应返还马秋的租金为26760元。四、关于反诉原告主张违约金27万元的问题。反诉原告认为反诉被告提供的租赁房屋不具备居住使用条件而且后期拒不配合提供翻建手续，导致合同目的无法实现，另外反诉被告主动提出解除合同也是违约行为，故主张该项违约金。对此本院认为，《租房协议书》约定：“承租方如需出租方提供改建、扩建、翻建等所需手续时，出租方无条件积极配合并提供相关部门的手续。”但反诉原告提供的证据不足以证明其向反诉被告要求需要其提供改建等手续后，反诉被告未积极配合，且在反诉被告提出解除合同时，反诉原告并未提出异议，故反诉原告主张违约金27万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十四条规定，判决如下：一、邵钰嵋与马秋于2006年9月24日签订的《租房协议书》超过20年部分无效，有效部分于2021年8月4日解除；二、邵钰嵋于本判决生效后七日内返还马秋租金26760元；三、驳回邵钰嵋、朱俊宇的其他诉讼请求；四、驳回马秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2675元，由邵钰嵋、朱俊宇负担（已交纳）。反诉案件受理费3350元，由马秋负担3115元（已交纳），由邵钰嵋负担235元（马秋已预交，邵钰嵋于本判决生效后七日内给付马秋）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈慧春二〇二一年八月十七日书记员  王 莹