四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初2308号原告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地:四川省绵阳市游仙区游仙路99号。法定代表人：何清容，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈莹，四川仁聚律师事务所律师。被告：向玉昆，男，汉族，1978年4月11日出生，住四川省南充市南部县。委托诉讼代理人：向逸清，男，汉族，1978年4月11日出生，住四川省南部县，系原告之子。原告四川丰泰金科投资有限公司诉被告向玉昆商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人陈莹与被告向玉昆及其委托诉讼代理人向逸清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川丰泰金科投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告立即返还房屋并协助原告办理注销登记备案的一切相关手续并承担变更费用；3、判令被告承担原告为其代付的银行按揭贷款本息和罚息共计217159.78元及资金占用利息（以217159.78元为基数，自2019年6月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿清之日止）；4、判令被告向原告支付违约金20882.6元；5、判令第2、3、4项诉讼请求涉及的全部款项优先从被告所交房款中抵扣；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月29日，原、被告订立的商品房买卖合同约定被告以人民币417652元的价格购买原告开发的“紫金城3#、4#”12幢1单元11楼2号房产，被告在付款方式中选择贷款方式付款，由被告向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行贷款29万元。同日，双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，因被告未按期偿还银行贷款本息或偿还银行贷款严重违约的，贷款银行要求原告承担连带保证责任的，并从原告提供的保证金中划扣相应金额款项或者要求原告代被告清偿银行债务时，原告有权单方面解除商品房买卖合同，并要求被告承担总房款5%的违约金和原告代被告偿付的银行借款本息。同时约定因被告违约导致合同解除的，房产变更的全部税、费，原告主张权利所支出的诉讼费、律师费也由被告承担。随后被告作为借款人与贷款人绵阳市商业银行股份有限公司新华支行，以及作为保证人的原告签订了个人住房借款合同，上述合同签署后，截止2019年6月27日，被告连续拖欠贷款银行借款9次，累计12次未按约定时间归还贷款本息，共计人民币2.379141万元。为此贷款银行于2016年6月27日解除了与被告之间的借贷关系并从原告提供的保证金中划扣了剩余的贷款本金210785.14元，利息5934.23元，以及罚息440.41元，合计217159.78元。被告的行为构成根本违约，应当承担相应的法律后果，原告为了维护合法权益，诉至本院。被告向玉昆辩称，因为家庭变故，资金中断后没有按时偿还贷款，现在愿意还款，不希望解除商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下:2015年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案号：203417），约定被告购买原告开发的位于绵阳市游仙区住房一套，房屋总价款417652元，付款方式为贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，剩余价款向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行借款支付。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》，合同第1.2.4条约定：“因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息或偿还银行按揭贷款严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任的，并从出卖人提供的保证金中划扣相应金额款项或者要求出卖人代买受人清偿银行债务时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担总房款5%的违约金和出卖人代买受人偿付的银行借款本息。”合同第1.3条约定：“如因买受人违约等原因导致合同被解除的，买受人应当在合同解除或终止的10日内配合出卖人到房管部办理合同登记备案的注销手续，如因办理注销登记备案手续产生诉讼、仲裁、公证、律师等费用，该费用均由买受人承担。合同注销手续办理完毕后，买受人已付款项用于支付处置该房屋所发生的费用、扣减应缴纳税费，出卖人代买受人偿付买受人所欠银行借款本息以及买受人应当向出卖人支付的违约金等款项后，剩余部分归买受人；若所付款项不足清偿，不足部分出卖人有权向买受人追偿。”第1.4条约定：“若出现买受人支付房款违约或其他原因致使出卖人解除合同，但买受人已经入住且对房屋进行了装修的情形，买受人应于合同解除后7日内将所购房屋无条件退换给出卖人……”绵阳市商业银行股份有限公司新华支行作为贷款人，被告向玉昆作为借款人，原告四川丰泰金科投资有限公司作为保证人共同签订《个人购房借款担保合同》，约定被告向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行借款29万元;贷款期限10年;还款方式为按月等额本息还款法;贷款年利率5.65%;罚息利率为年利率5.65%基础上加收50%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部借款及所产生的利息、罚息等其他费用直至合同解除。原告对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他借款人应付费用承担阶段性连带责任保证。被告向玉昆于2015年5月28日向原告支付10000元定金，于2015年5月29日分别向原告支付87652元、30000元房款与7060元维修金，并且向原告支付了税费6368元。截止2019年6月27日被告向玉昆已连续拖欠9期，累计12期未按时足额还款，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行于2019年6月27日向原告发出函，告知已从原告保证金账户扣收被告欠付的贷款本金及利息。代偿……截止2019年6月27日，原告代被告偿还欠款本息217159.58元，案涉房屋贷款本息已全部结清。另查明，案涉房产尚未登记至被告向玉昆名下。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款担保合同》、收据、函、结清证明、还款凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，两份合同对原、被告双方具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，被告向玉昆未按时履行《个人购房借款担保合同》规定的还款义务，导致贷款人宣布借款提前到期，原告代被告向玉昆履行了清偿责任，原告有权根据《商品房买卖合同补充协议》第1.2.4条的约定解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。合同解除后，权利义务终止，但合同中结算和清理条款的效力不受影响。《商品房买卖合同补充协议》第1.2.4条明确约定了因被告一方违约导致合同被解除的，被告应当向原告支付房款5%的违约金，即20882.6元。此外，依据《商品房买卖合同补充协议》第1.3条、第1.4条约定，被告负有将房屋退还给原告、协助原告一同办理合同登记备案的注销手续、支付代偿款本息的义务。原告有权将被告已付房款用于抵扣原告向银行支付的代偿款本息、违约金，不足部分，有权向被告追偿。本案中，原告于2019年6月27日代被告向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行偿还借款本息共计217159.58元，原告主张自2019年6月27日起，以代偿金额217159.58元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。本院认为，房款系被告向银行贷款，借贷关系存在于原告与另，原告主张被告承担办理合同登记备案的注销手续的变更费用，因此费用尚未产生，数额无法确定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告四川白齐建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中盛建达供应链管理有限公司支付货款949753元及利息，利息计算方式：从起诉之日起，以949753元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息至本判决确定的履行期限止，未按时支付的，计算至货款实际付清之日止。二、驳回原告四川中盛建达供应链管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6649元，保全申请费5000元，共计11649元，由被告四川白齐建材有限公司负担。（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 李圆圆二〇二一年八月十日法官助理 唐诗雨书 记 员 王小兰