江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3642号上诉人（原审原告）:徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区9#路西。法定代表人：孙勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑世海，男,该公司员工。委托诉讼代理人：张望秋，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁园，女，1972年7月5日出生，汉族，个体经营者，住南京市鼓楼区。上诉人徐州中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）因与被上诉人袁园房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2021）苏0391民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人中川公司的委托诉讼代理人桑世海、张望秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中川公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误。1.上诉人在一审中已充足证明被上诉人袁园在签订《房屋租赁合同》后没有缴纳2020年度4、5月份的租金，被上诉人在一审庭审中也自认没有缴纳这两个月的租金，并且上诉人委托代理人桑世海在微信聊天记录中已明确拒绝了袁园减免房租的要求，一审法院却认定袁园不欠付房租与事实不符。二、一审法院对微信聊天记录中的语音内容过分解读，作出了错误推定。2020年12月3日桑世海向袁园发送微信是为了催要2020年12月份的房租，但并未作出放弃4、5月份房租的意思表示，一审法院主观臆断认定桑世海没有发信息提及4、5月份租金即代表从未向被上诉人催收过房租不符合正常的逻辑。三、一审法院适用法律错误。1.一审法院应当依据上诉人提交的证据、依照合同法的约定进行认定，而不应直接适用其自认的交易习惯、大众认知。上诉人给予袁园宽限期不等于允许其免交租金。2.关于交易规则的适用，《关于适用若干问题的解释(二)》第七条第二款规定：“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任”，但本案中被上诉人没有提出交易习惯的抗辩，也未举证证明，在此情况下，一审法院不应当主动依据交易习惯进行裁判。被上诉人袁园未到庭参加诉讼，于庭后提交书面答辩状称，袁园系按照中川公司每季度的通知缴纳房租，2020年全国疫情，政府呼吁减免房租，袁园经营的徐州开发区英图幼稚园6月份才开学。袁园向上诉人中川公司提出减免房租的请求时，中川公司答复可以考虑。2020年11月28日，桑世海代表中川公司通知袁园还需要缴纳一个月房租，袁园要求桑世海提供计费方法。2020年12月14日，袁园与中川公司核对了2020年租金缴纳情况，经中川公司确认，袁园只需要再缴纳一个月的租金，后袁园第一时间缴费，完成了2020年度租金缴纳义务。后在2020年12月中旬，中川公司意图提高涉案幼儿园租金，未能如愿，双方产生矛盾，才有了本案诉讼。中川公司向一审法院起诉请求：1.判令袁园向中川公司支付欠付自2020年4月1日至2020年5月31日止的房屋租金67633元；2.判令袁园向中川公司支付逾期支付房租产生的违约金21000元；3.判令袁园向中川公司支付逾期支付房租产生的利息1624元，自2020年6月8日计算至起诉之日；4.本案诉讼费用由袁园承担。一审法院查明：2016年3月1日，中川公司（甲方）与袁园（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于金山福地二期幼儿园的房屋（包含院子）在目前状态下出租给乙方使用，乙方已对该房屋的现状做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋的租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。租金及支付方式：该房屋2016年1月1日至2016年12月31日的每季度租金为人民币玖万零壹佰元整；2017年1月1日至2017年12月31日的每季度租金为人民币玖万贰仟捌佰伍拾元整；2018年1月1日至2018年12月31日的每季度租金为人民币玖万伍仟陆佰元整；2019年1月1日至2019年12月31日的每季度租金为人民币玖万捌仟伍佰元整。2020年1月1日至2020年12月31日的每季度租金为人民币壹拾万壹仟肆佰伍拾元整。乙方每次支付给甲方一季度租金，先付租金后使用。首期租金必须在签订本合同时付清，以后必须在应付租金前十天付清下一季度租金，以此类推。乙方迟付租金在7日之内的，应每日向甲方支付贰仟贰佰元的违约金；迟付租金超出7日的，本合同自动解除，甲方不再书面通知乙方，乙方应主动交回该房屋，押金不予退还。2020年3月30日，中川公司经理桑世海向袁园代理人袁奇发送微信，内容为“你好，袁园长。金山福地二期幼儿园第5年第2季度的房租请存到下面我公司账户。户名：徐州中川房地产开发有限公司，账号：15×××97，开户行：华夏银行徐州分行。金额：101450元。”2020年4月20日，袁园代理人袁奇通过微信向桑世海发送《英图幼稚园疫情期间房租减免申请》，桑世海于当日回复“你好，这次新冠疫情对各行各业影响都很大。我们合同期内的房租应正常交，没法减免。我们也能理解你们在疫情期间难处，所以在你们未开学期间，房租可以缓几天交，但不能缓交租金至正常开学后一个月。”2020年11月29日，中川公司经理桑世海向袁园发送微信语音，内容为“疫情期间当时不你们少交两个月的房租吗？然后上次交了三个月的，这最后还差一个月。签约的事我得等公司通知。”袁园回复“我周一让会计查查”。2020年12月3日，桑世海又向袁园发送微信信息“你好姐姐，金山福地二期幼儿园最后一个月的房租还没交，尽快让你们会计交下。”袁园回复“好的，已通知会计，会计记得已经交了，给点时间让她查一下”。2020年12月15日，袁园向中川公司缴纳最后一个月房租33816元。另，中川公司与袁园双方曾于2020年6月份电话协商过房租减缓免的事宜，庭审中袁园主张中川公司电话同意减免疫情期间两个月房租。中川公司经理桑世海在庭后的笔录中陈述中川公司最终同意袁园缓交租金至年底，并称其不断电话催要4、5月份房租。2021年1月8日，中川公司向一审法院起诉袁园、徐州开发区英图幼稚园房屋租赁合同纠纷【（2021）苏0391民初171号案件】，向一审法院提出诉讼请求：1.判令两被告立即停止对原告所有的徐州经济技术开发区金山福地二期7号楼的侵占，立即腾退前述房屋，交还原告；2.判令被告一向原告支付逾期交还房屋产生的违约金66000元（自2021年1月8日暂计算至2021年2月7日）；3.判令两被告向原告支付2021年1月1日至2021年1月7日期间的房屋租金损失17206元；4.诉讼费用由被告承担。目前，该案件正在审理过程中。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。本案中中川公司应对袁园欠付2020年4、5两个月租金的事实承担举证责任，而袁园承认未缴纳上述两月房租，但其抗辩因疫情原因，双方经过协商中川公司经理桑世海同意其免交4、5月份的房租，中川公司为证明其主张向一审法院提交了其与桑世海的微信聊天记录，该聊天记录显示桑世海曾于2020年3月30日向袁园催收该年第二季度房租（4、5、6月）共计101450元，袁园于2020年4月20日向其提出书面房租减免申请，桑世海当即回复无法减免，房租可缓交几天。2020年6月双方就房租事宜进行电话协商，袁园提供的2020年11月29日双方聊天记录，桑世海向袁园发送语音“疫情期间当时不你们少交两个月的房租吗？然后上次交了三个月的，这最后还差一个月”。2020年12月3日，桑世海又向袁园发送微信“你好姐姐，金山福地二期幼儿园最后一个月的房租还没交，尽快让你们会计交下”。2020年12月15日袁园缴纳了最后一个月房租后，中川公司也未向袁园再催收过房租。甚至在（2021）苏0391民初171号案件中中川公司也仅主张了2021年1月1日至2021年1月7日租赁合同到期后的租金损失，该案件事实与理由部分也未提及袁园欠付房租的事实。从上述微信内容与（2021）苏0391民初171号案件的诉请可以相互印证，袁园在按中川公司要求缴纳最后一个月房租后即结清房租，中川公司称其只是未主张并不代表减免明显不符合事实以及交易习惯，违背社会大众的一般认知，故一审法院认为袁园提供的证据足以证明其并不欠付房租，故对于中川公司的诉请一审法院不予支持。一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决驳回徐州中川房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：中川公司是否与袁园达成了免交2020年4、5月份租金的合意。本院认为，对于2020年4、5月份租金，中川公司主张是缓交而非免交理由不足。首先，中川公司起诉要求袁园支付2020年4、5两个月租金，袁园抗辩因疫情原因双方经过协商后中川公司同意其免交4、5月份的房租，并提交了微信聊天记录作为证据。其中，2020年11月29日的聊天记录显示，桑世海向袁园发送语音“疫情期间当时不你们少交两个月的房租吗？然后上次交了三个月的，这最后还差一个月”。据一、二审中双方当事人陈述，袁园已于2020年6月5日交纳了2020年6、7、8月份的租金，该语音消息中提到的“两个月的房租”为2020年4、5月份的租金，“上次交了三个月的”指的是2020年9、10、11月份的租金，“这最后还差一个月”指的是2020年12月份的租金，能够证明在2020年11月29日的沟通中，中川公司已向袁园确认袁园只欠付12月份的租金。在此情况下，中川公司主张其未允许袁园免交12月份之前的租金，应当提交相反的证据予以证明，但中川公司未能举证推翻其作出的意思表示，应当承担不利后果。其次，2020年12月15日袁园缴纳了12月份房租后，中川公司未向袁园再催收过房租，中川公司既然主张其未允许袁园免交2020年4、5月份的房租，应就此作出合理解释。中川公司对此陈述为经双方协商中川公司允许袁园缓交租金至年底，但中川公司提交的证据无法证明其曾经作出过租金可缓交至年底的意思表示，本院对其主张依法不予支持。综上，上诉人徐州中川房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2056元，由上诉人徐州中川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年八月三日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池