北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9263号上诉人(原审原告)：北京市大发畜产公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子华严北里二号院民建大楼五层。法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：张连峰，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奕彤，北京市君泽君律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京隆盛泰健康科技股份有限公司，住所地北京市西城区德外大街新风街2号A座14层1406。法定代表人：王卫东，董事长。委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贤乐，男，1966年5月18日出生，汉族，北京隆盛泰健康科技股份有限公司职工，住单位宿舍。上诉人北京市大发畜产公司（以下简称大发公司）因与被上诉人北京隆盛泰健康科技股份有限公司（以下简称隆盛泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人大发公司之委托诉讼代理人刘奕彤、张连峰，被上诉人隆盛泰公司之委托诉讼代理人葛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大发公司上诉请求：1.改判隆盛泰公司向大发公司支付房屋租金256848.68元和违约金927465元（相比一审判决，增加请求金额为998162.5元，请法院据此计算上诉费金额）。2.本案诉讼费用由隆盛泰公司承担。事实与理由：1.隆盛泰公司提前解除合同构成违约，按照合同约定应当向大发公司支付6个月的租金作为违约金。双方都是公司，属于纯商业主体之间的租赁合同，隆盛泰公司有能力预见到因违约承担的责任，法院应当慎重调整违约金。2.隆盛泰公司是新三板上市公司，不存在受疫情影响经营困难的情形，不适用国家有关政策中关于减免租金的要求。隆盛泰公司提出退租请求是因为市场竞争压力严峻（见隆盛泰公司证据），与新冠疫情没有关系，不能以疫情为由减少租金。隆盛泰公司的经营模式是线上批发及零售，根本不受疫情的影响。隆盛泰公司在2020年1月8日就要求解除合同，北京疫情是从1月24日开始，1月15日隆盛泰公司发出了通知。依据合同约定，对于违约方的解除，应支付六个月的租金作为违约金。隆盛泰公司有严重的不诚信，不符合租金减免的政策，隆盛泰公司有大量的营利，也大量裁员。大发公司的损失客观存在，大发公司9月份才重新出租，而且租金比之前每月减少16607元。隆盛泰公司辩称：一审判决事实认定清楚证据确实充分，法律适用准确，恳请法院予以维持。一审法院判决隆盛泰公司承担违约责任的数额相对合理，综合考虑了隆盛泰公司的实际经营情况、合同履行情况以及疫情的影响、大发公司的受损情况综合做出相应判定。隆盛泰公司已向大发公司交纳10万元履约保证金无需返还。隆盛泰公司属于中小微企业，符合关于审理疫情期间案件的指导意见的相关规定。大发公司向一审法院起诉请求：1.判令隆盛泰公司向大发公司支付房屋租金256848.68元；2.判令隆盛泰公司向大发公司支付违约金927465元；3.判令隆盛泰公司赔偿大发公司房屋空置三个月的损失463732.5元。一审法院认定事实：大发公司系国有企业。2019年4月11日，大发公司（甲方、出租方）与隆盛泰公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：“乙方承租位于北京市朝阳区德外华严北里2号民建大厦5层（以下简称涉案房屋），建筑面积840平方米，租赁用途为办公，租赁期限为三年，即自2019年4月16日起至2022年4月15日止，乙方采取按每三个月为一期支付的方式向甲方交付租金。并在每一期到期前30天向甲方支付下一期租金，每一期租金为463732.5元。履约保证金按10万元收取，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方逾期未交租金，甲方可以单方面解除合同，收回房屋。没收履约保证金，并追收所欠费用。一方如提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，并向对方支付六个月租金的违约金。一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。”另，隆盛泰公司自2013年开始与大发公司签订合同，承租涉案房屋，前述《写字楼租赁合同》系双方第三次签订租赁合同，第一次合同签订当日，隆盛泰公司向大发公司支付履约保证金10万元。2020年1月8日，隆盛泰公司向大发公司发出《关于终止租用民建大厦五层办公区商洽函》，内容为：“根据协议，我公司应于2020年1月15日前支付下期租金，但由于我公司在2019年面临市场竞争压力严峻，公司业务受市场多因素影响，出现资金严重不足，为维持公司运转，且目前临近年关，公司在确保员工工资基础上，面临支付租金困难，为避免给贵公司造成不必要的损失，特此向贵公司提出退租请求（房屋租期至2020年1月15日终止）。”2020年1月15日，隆盛泰公司向大发公司发出《解约通知书》，内容为：“我司根据合同约定，主张行使双方约定的解除权以提前终止前述合同，自贵司收到本通知之日起满三个月之日，我司解除与贵司签署的《写字楼租赁合同》。”大发公司于2020年1月17日收到该《解约通知书》。庭审中双方确认，《写字楼租赁合同》于2020年4月17日解除。双方于2020年4月3日进行房屋交接，大发公司已于当日收回房屋。2020年2月起，隆盛泰公司以受“新冠肺炎”疫情影响为由，向大发公司提出减免租金要求，经协商大发公司同意2月份租金按照50％收取。对于3、4月份租金，根据隆盛泰公司新发布的财务报表，隆盛泰公司第一季度处于盈利状态，故大发公司未同意对3、4月份租金进行减免。隆盛泰公司称财务报表之所以显示盈利系因经与相对方协商，将第一季度340余万元应付款项延期支付。隆盛泰公司还表示，隆盛泰公司受疫情影响，经营困难，3、4月份与2月份情况相同，符合租金减免的条件，大发公司不应仅以财务报表显示盈利为由不予减免。双方对3、4月份租金减免事宜多次协商未果。2020年6月19日隆盛泰公司向大发公司支付租金142088.32元，庭审中，隆盛泰公司称以10万元履约保证金折抵租金后，按照1月份全额交纳，2、3、4月按50％标准交纳，截止到2020年4月3日租金已支付完毕。大发公司不同意以履约保证金折抵租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，大发公司与隆盛泰公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现双方确认合同已于2020年4月17日解除，一审法院不持异议。根据合同约定，隆盛泰公司应于2019年12月16日支付2020年1月16日至2020年4月15日的租金，隆盛泰公司未按时支付租金，而是在2020年1月8日发出函件，以支付困难为由提出解除合同的意向，明确表示不再支付租金，并于2020年1月15日正式发出解除合同通知，且迟至2020年6月19日才支付了部分租金，隆盛泰公司逾期支付租金，并提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。合同约定，若因隆盛泰公司违约导致合同提前解除，履约保证金不予退还，故不予退还履约保证金系隆盛泰公司应承担的违约责任，隆盛泰公司无权主张以履约保证金折抵违约金。合同还约定，一方提前终止合同，应向对方支付六个月租金的违约金。隆盛泰公司已按照合同约定提前三个月通知解除合同，大发公司有充足时间另行寻找租户，大发公司称9月才将房屋另行出租，其未采取适当措施防止损失扩大，应对扩大的损失自行承担责任。综合以上因素，一审法院酌情判决隆盛泰公司还应向大发公司支付违约金5万元。就房屋空置损失，考虑到前述内容，一审法院不予支持。就欠付租金一节，双方《写字楼租赁合同》于2020年4月17日解除，隆盛泰公司虽于2020年4月3日腾退房屋，但在租赁合同解除时间已确定的情况下，其提前腾退房屋，不能作为减免合同解除前租金的依据，租金应支付至合同解除之日。承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。双方已就2020年2月份租金按50％标准收取达成一致意见，一审法院不持异议。现隆盛泰公司主张2020年3月1日至4月17日亦按照50％标准支付，一审法院予以支持。经核算，隆盛泰公司还应支付租金136151.18元。综上，一审法院判决：一、北京隆盛泰健康科技股份有限公司于判决生效后十五日内向北京市大发畜产公司支付租金十三万六千一百五十一元一角八分。二、北京隆盛泰健康科技股份有限公司于判决生效后十五日内向北京市大发畜产公司支付违约金五万元。三、驳回北京市大发畜产公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9816元，由北京市大发畜产公司负担7806元（已交纳），由北京隆盛泰健康科技股份有限公司负担2010元（北京市大发畜产公司已预交，北京隆盛泰健康科技股份有限公司于判决生效后七日内支付给北京市大发畜产公司）。本院二审期间，大发公司围绕上诉请求依法提交了证据：1.北京产权交易所交易凭证，用以证明直至2020年9月涉案房屋才再次出租，空置期为5个月，且每月租金比之前减少了16607.5元。2.隆盛泰公司进入新三板创新层的官网新闻，用以证明隆盛泰公司近两年财务指标良好，符合新三板创新层挂牌要求。3.《全国中小企业股份转让系统分层管理办法》，用以证明新三板公司进入创新层所需符合的条件。4.隆盛泰公司成功收购两家公司的官网新闻，用以证明隆盛泰公司经营状态良好。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隆盛泰公司的质证意见是：证据1真实性认可，证明目的不认可，从合同解除到房屋再次出租达到五六个月，大发公司在这段时期内有足够的时间对外进行出租，也恰恰说明了大发公司对外进行出租时未尽减损义务，所以违约金应相应的减免。证据2-4，真实性均不否认，证明目的不认可。隆盛泰公司仍然符合工信部所认定的中小微企业的范围，也应享有相应的国家和北京市对中小微企业在二、三、四月份房屋租金减免的相应政策。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。本案中，大发公司与隆盛泰公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行。现双方确认合同已于2020年4月17日解除，对此法院不持异议。据本案中查明的事实，隆盛泰公司未按合同约定的时间支付租金，并提出提前解除合同，已构成违约，应承担相应违约责任。关于违约金的数额，综合本案实际情形，一审法院酌情判决隆盛泰公司除押金不退之外，还应向大发公司支付违约金5万元，处理并无不当，本院予以维持。关于欠付租金的数额，租金应支付至合同解除之日。双方已就2020年2月份租金按50％标准收取达成一致意见，法院对此不持异议。隆盛泰公司主张2020年3月1日至4月17日亦按照50％标准支付，一审考虑疫情因素对此予以支持，亦无不当，本院予以维持。综上所述，大发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9144元，由北京市大发畜产公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年八月十一日法官助理 仵 霞书 记 员 席 颖