北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9762号上诉人（原审原告、反诉被告）：探班客（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路乙21号3幢一层101室。法定代表人：赵凯思，经理。委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市国宾大厦有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路乙21号。法定代表人：李芳，经理。委托诉讼代理人：孙焱焱，北京邦远律师事务所律师。上诉人探班客（北京）科技有限公司（以下简称探班客公司）因与被上诉人北京市国宾大厦有限责任公司（以下简称国宾大厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。探班客公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第三项、第四项，维持第二项、第五项；2.支持探班客公司一审其他诉讼请求；3.改判驳回国宾大厦公司全部反诉请求；4.一、二审诉讼费用、鉴定费用由国宾大厦公司承担。事实和理由：一、一审法院认定探班客公司应再支付国宾大厦公司三个月房屋使用费错误。二、一审法院认定出租的建筑面积应是437.92平方米再加上25%的公摊面积错误。三、国宾大厦公司违约。1.合同面积严重不符。2.国宾大厦公司没有提供合同约定的平面图，导致探班客公司原装修设计图与实际无法吻合，而租赁合同的实际履行期应当是国宾大厦公司提供平面图后才正式开始履行。3.消防部门对房屋租赁装修需提供房屋平面图也有硬性要求，因出租面积大量缩水，导致探班客公司无法正常完成装修。4.探班客公司租赁一年多的时间，多次与国宾大厦公司沟通面积和平面图的问题，且一天没有实际经营，违背基本常理。四、因国宾大厦公司根本违约导致探班客公司的所有损失，应由国宾大厦公司赔偿。五、探班客公司认可一审认定的合同解除，但合同的解除时间应为2017年7月15日。探班客公司要求国宾大厦公司返还免租期租金60万元，但一审判决返还40万元免租期租金。综上，请求法院判如所请。国宾大厦公司辩称，同意一审判决，不同意探班客公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回探班客公司全部诉讼请求。探班客公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2017年7月15日解除；2.国宾大厦公司赔偿探班客公司损失1990938.75元；3.国宾大厦公司返还探班客公司押金60万元及2016年7月15日至2017年9月14日的租金240万元。国宾大厦公司向一审法院提出反诉请求：1.确认《租赁合同》于2017年9月15日解除；2.探班客公司支付拖欠的2017年7月15日至2017年9月14日期间的租金40万元；3.探班客公司支付2017年9月15日至2017年10月23日期间的房屋占用费25.81万元；4.探班客公司支付违约金60万元；5.探班客公司支付拖欠房屋租金产生的滞纳金12000元。一审法院认定事实：2016年7月4日，国宾大厦公司（出租方）与探班客公司（承租方）签订了《租赁合同》，约定：租赁物指北京市国宾大厦内的酒楼一层，不包括公用设备、设施、线路、管道等；依据《房屋所有权证》记载，租赁物的建筑面积约600平方米；租赁物第一期租赁期限为60个月，自2016年7月15日（起租日）起至2021年7月14日止；出租方同意向承租方提供2个月的装修期，自2016年7月15日（装修起始日）起至2016年9月15日止，如出租方未在装修起始日之前将租赁物交付给承租方，则装修期应相应顺延。装修期内，承租方无需就租赁物向出租方支付租金，但应支付装修期内租赁物的本合同项下应付的其他费用；租赁物月租金为20万元，合同总金额（不含押金）1204.5万元；本租赁期内，租金每两年递增一次，按本合同月租金金额递增5%；本合同项下第一期租金指6个月的租金，承租方应于合同生效后按以下约定日期支付相应房屋租金：其中第1期，租赁时间2016年7月15日至2017年1月14日，金额1200000元，缴付时间2016年7月15日前；第2期，租赁时间2017年1月15日至2017年7月14日，金额1200000元，缴付时间2017年1月15日前；第3期，租赁时间2017年7月15日至2018年1月14日，金额1200000元，缴付时间2017年7月15日前……第10期，租赁期间2021年1月15日至2021年7月14日，金额882000元；承租方应在双方签订房屋租赁意见书后，于2016年7月7日向出租方交纳租赁物租金保证金20万元，正式交房后，此保证金转为租金押金；承租方应于本合同正式签约后三个工作日即2016年7月7日前向出租方交付租赁物剩余租赁押金40万元；出租方应于2016年7月15日前按照本合同规定的交付条件向承租方交付租赁物；如果出现出租方交付的租赁物不符合本合同的约定，致使不能实现承租方经营使用目的，或者出租方交付的房屋存在缺陷，危及承租方安全等情况，经书面通知出租方，承租方有权解除合同，合同解除自承租方发出书面通知之日起生效；如承租方依本款规定解除合同，出租方退还已支付的租赁保证金、租金及其他费用，同时出租方还须支付承租方相当于三个月的租金作为违约金，若违约金不足以弥补因此给承租方造成的损失，出租方还应补足；如果承租方出现未经出租方书面同意，擅自改变房屋用途的，或者逾期支未支付租金及其他应付款项累计超过1个月等情形，出租方有权解除本合同，合同解除自出租方发出书面通知日之日起生效；承租方违反本合同其他约定，在出租方书面通知后7日内未纠正的，如出租方依本款规定解除合同，承租方已支付的租赁保证金、租金及其他费用均不予退还，同时承租方还须支付出租方相当于三个月的租金作为违约金，若违约金不足以弥补因此给出租方造成的损失，承租方还应补足，且承租方应根据本合同的规定向出租方返还房屋。探班客公司于2016年6月22日向国宾大厦公司支付房屋定金20万元，2016年7月8日支付押金40万元及租金120万元，2017年1月18日支付租金120万元。国宾大厦公司于2016年7月15日将涉案房屋交付探班客公司使用。2017年6月8日探班客公司向国宾大厦公司发函，称涉案房屋的实际使用面积小于合同约定面积，要求降低日租金，并要求将免租期改为2017年7月15日至2017年9月14日。2017年7月11日，探班客公司又向国宾大厦公司发送《关于请国宾大厦纠正底商面积不符问题的函》，表示涉案房屋的面积少于合同约定面积，要求退还多收取的租赁面积租金费用32.5万元、2个月免租期费用40万元、房屋押金60万元。同日，国宾大厦公司回函，称合同约定建筑面积约600平方米包含建筑面积及公摊面积，探班客公司提出租赁面积不符是非合理要求；合同规定2016年7月15日至2016年9月15日为免租期，双方协商同意免租期于缴费第10期执行882000元（2021年1月15日至2021年7月14日免租期费用为441000元）。2017年7月15日，国宾大厦公司向探班客公司发出《收款通知单》，要求探班客公司及时支付下半年房屋租金120万元。同日，探班客公司向国宾大厦公司发出《关于不能支付租金的说明函》，称经其测量涉案房屋套内建筑面积415.94平方米，加上贵公司提供的公摊面积25%等于总建筑面积518平方米，与合同体现的建筑面积600平方米相差很大，导致探班客公司无法进行总体规划和运营，项目一直拖到现在，探班客公司投入很多，也承受不住，目前支付租金确实存在困难。2017年7月19日，国宾大厦公司再次发送《关于催缴房屋租金的函》，称按照合同约定2017年7月15日探班客公司应当支付租金120万元，根据合同约定如逾期未支付租金及其他应付款项累计超过1个月，国宾大厦公司有权解除合同并追究相关责任；关于面积问题，国宾大厦公司之前已通过函件回复。2017年7月25日，探班客公司委托北京葆涵律师事务所再次向国宾大厦公司发函，要求国宾大厦公司出示房屋所有权证原件并提供复印件以证明涉案房屋的建筑面积；要求退还2016年7月15日至2016年9月15日装修期的租金40万元；重新以436.03平方米为基数计算月租金，退还差额面积对应10个月的已付租金款546020.1元。2017年8月2日，国宾大厦公司委托北京邦远律师事务所针对上述函件提到的问题进行回复，并再次催促探班客公司支付租金。2017年8月14日，探班客公司委托北京葆涵律师事务所回函，称因双方未能达成一致意见，探班客公司已决定提起诉讼，为避免诉讼期间导致双方产生不必要的额外损失，增加诉讼负担，建议双方于律师函送达日起均主动采取相关措施，探班客公司即日起停止对承租房屋的一切装修及使用，国宾大厦公司可先行招租。2017年9月15日，国宾大厦公司向探班客公司发送《＜租赁合同＞解除函》，称探班客公司已逾期支付房屋租金等各项费用超过1个月，故国宾大厦公司行使合同解除权，《租赁合同》自2017年9月15日解除，并要求探班客公司交还涉案房屋、支付欠付的租金及违约金。2017年10月23日，双方就涉案房屋进行了交接。探班客公司主张国宾大厦公司提供的房屋面积与合同约定的相差巨大，故国宾大厦公司属于严重违约，应承担探班客公司的装修等各项损失。探班客公司为此提交以下证据：1.测量报告书；2.往来函；3.装修合同及工程预算书；4.安装合同；5.消防合同；6.中央空调合同；7.拆除合同；8.外墙安装合同；9.设计合同；10.品牌设计合同；11.装修平面图；12.拆除及装修款转账记录；13.食药监申请注册转账记录；14.消防公司转账记录；15.中央空调转账记录；16.装修设计款转账记录；17.厨房设备付款记录；18.员工宿舍付款记录及租房合同；19.音响、线路、网线费转账记录；20.油烟净化器安装合同及付款收据。国宾大厦公司对于探班客公司提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性和证明目的均不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可；对于证据3至证据10，部分合同没有原件，真实性无法核实，对证明目的均不认可，租赁合同无法继续履行是探班客公司违约所致，相应损失其应自行承担，也无法证明其主张的数额；对证据11的真实性不认可，上面没有盖章，也说明探班客公司在租赁时已经进行过现场测量，对租赁面积是知道或应知的，不存在隐瞒面积一说；对证据12至证据20的真实性不认可，很多合同上没有盖章或者落款日期，付款情况都是付给个人的，没有发票或转入公司账户的记录，或只有收据而没有转账记录相匹配；即便有这些支出，这也是探班客公司履行合同应该支出的费用，与国宾大厦公司无关。国宾大厦公司主张双方商谈租赁合同时是以整体出租，并不以面积为计价依据，且双方签订合同前已经研究过图纸，国宾大厦公司也给过探班客公司房屋产权证和平面图，故探班客公司对于面积是知晓的。国宾大厦公司为此提交以下证据：1.合同谈判记录；2.往来邮件及附件；3.房屋产权证及平面图；4.微信聊天记录；5.房屋移交证明。探班客公司对于国宾大厦公司提交证据的真实性无异议，证明目的不认可，称国宾大厦公司虽然给过房屋产权证，但产权证后面没有图纸；本次提交的图纸也不是涉案房屋的图纸，上面也没有标注长宽高；微信记录里提到的图纸是物业自己画的，而且也没有显示面积；探班客公司实际在2017年7月15日就交还涉案房屋了，但国宾大厦公司一直不收房，导致拖到2017年10月23日才办理交接手续。一审审理中，应探班客公司申请，该院委托北京金房兴业测绘有限公司对涉案房屋的面积进行测算。北京金房兴业测绘有限公司于2020年6月2日出具《房屋面积测算技术报告书》，结论为：涉案房屋建筑面积497.41平方米，其中过道建筑面积18.44平方米，门厅及卫生间面积41.05平方米；使用面积369.84平方米，另有过道使用面积15.47平方米，门厅使用面积11.67平方米，卫生间使用面积22.48平方米；套内面积411.67平方米。探班客公司认为因双方合同约定租赁的部分不包括公用设备、设施、管道等，故过道、门厅、卫生间的面积不应计算在内，其认可的涉案房屋建筑面积为减去过道、门厅、卫生间的建筑面积之后的437.92平方米，认可的使用面积为320.22平方米。国宾大厦公司对测算结论的数据无异议，认为这只是测量部分的面积，具体租赁物的面积还需要加上公摊面积。探班客公司支付了测绘费5000元。经询，国宾大厦公司称其所有对外出租的房屋都是按照25%的标准计算公摊面积；因为大厦年代比较久，每个房间并没有单独的产权证，所以其对外出租的合同都是整租，没有确定的面积。另，在（2018）京0105民初16180号案件审理中，国宾大厦公司认可系因其开会原因导致双方交接时间从原定的2017年10月18日变更为2017年10月23日。一审法院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，《租赁合同》中约定的涉案房屋建筑面积为约600平方米，而经北京金房兴业测绘有限公司于2020年6月2日出具《房屋面积测算技术报告书》，结论为：涉案房屋建筑面积497.41平方米，其中过道建筑面积18.44平方米，门厅及卫生间面积41.05平方米。双方合同约定的租赁面积不包括公用设施、设备等在内，从探班客公司提交的装修图纸上亦不包括过道、门厅、卫生间的部分，故对于涉案房屋的建筑面积，应以减去过道、门厅、卫生间之后的面积即437.92平方米为准。再加上25%的公摊部分面积之后，与合同约定的建筑面积虽有一定差距，但尚不足以构成重大误解。在探班客公司向国宾大厦公司发函要求降低租金未果后，探班客公司要求解除合同依据不足。后因探班客公司未按时支付租金，国宾大厦公司有权依照合同约定解除合同。故该院依法认定双方签订的租赁合同于2017年9月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，探班客公司要求国宾大厦公司退回押金及涉案房屋实际建筑面积与合同约定面积相差部分的租金的请求依据不足，不予支持，国宾大厦公司亦有权要求探班客公司交纳合同期内未付部分的租金以及合同解除后至双方办理房屋交接日的房屋占有使用费。关于国宾大厦公司要求探班客公司支付拖欠租金的滞纳金的主张，因探班客公司未按约定时间交付租金系探班客公司对面积认识有误之原因所致，且探班客公司交付给国宾大厦公司的保证金尚未退还，故该院对于国宾大厦公司的该项反诉请求不再予以支持。双方在《租赁合同》中约定2016年7月15日至2016年9月15日为免租期，而国宾大厦公司已经实际收取了此段期间的租金40万元，虽然国宾大厦公司主张探班客公司存在违约行为，免租期的租金不应退还，但本院已经判处国宾大厦公司收取的押金不予退还作为探班客公司承担违约责任的结果，对国宾大厦公司的损失进行了弥补，故对于探班客公司要求国宾大厦公司退还2016年7月15日至2016年9月15日期间租金40万元的请求，该院予以支持。探班客公司要求退还其余租金的请求于法无据，该院不予支持。因合同解除系探班客公司原因所致，故其要求国宾大厦公司返还押金、赔偿损失的诉讼请求依据不足，该院亦不予支持。因双方合同于2017年9月15日解除，而探班客公司未支付2017年7月15日至2017年9月14日的租金，故对于国宾大厦公司要求探班客公司支付该期间租金的反诉请求，该院予以支持。国宾大厦公司亦有权要求探班客公司参照租金标准向其支付合同解除后至实际返还房屋之日房屋占用费用。但双方原定于2017年10月18日办理交接，因国宾大厦公司原因延期至2017年10月23日，交接时间后延期间的房屋占用费应由国宾大厦公司自行承担。故该院认定探班客公司应向国宾大厦公司支付房屋占用费用的期间为2017年9月15日至2017年10月18日。对于国宾大厦公司要求探班客公司支付违约金的反诉请求，因涉案房屋面积客观上确实存在一定误差，且探班客公司支付的押金已不予退还，故该院对于该项请求不再予以支持。综上，一审法院判决：一、确认探班客（北京）科技有限公司与北京市国宾大厦有限责任公司签订的《租赁合同》于二〇一七年九月十五日解除；二、北京市国宾大厦有限责任公司于判决生效后十日内退还探班客（北京）科技有限公司免租期租金40万元；三、探班客（北京）科技有限公司于判决生效后十日内支付北京市国宾大厦有限责任公司二〇一七年七月十五日至二〇一七年十月十八日期间的租金及房屋使用费626301.37元；四、驳回探班客（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市国宾大厦有限责任公司的其他反诉请求。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据上诉状内容，探班客公司的上诉主张与其一审起诉主张一致，即在认为国宾大厦公司违约的基础上，主张解除《租赁合同》。以上主张的前提是对该合同效力的确认。故本案审理内容为涉案合同的履行纠纷，不涉及当事人因重大误解、订立合同时存在显失公平等事由而导致的合同本身变更或撤销问题。根据在案证据，双方当事人对于涉案房屋租赁面积的计算方式存在一致性，而根据鉴定结论，实际租赁面积与《租赁合同》所确定的“租赁物的建筑面积约600平方米”接近。故以实际履行情况，不应确认国宾大厦公司存在违约行为。探班客公司上诉主张一审法院确认租赁面积错误、国宾大厦公司违约的主张，本院不予采信。探班客公司未按时支付租金，已经构成违约。一审法院根据本案履行事实，确认国宾大厦公司有权依约解除合同，确认《租赁合同》解除日期，并判令探班客公司支付房屋使用费，判令国宾大厦公司返还免租期租金并无不妥。探班客公司上诉提出一审法院认定其支付房屋使用费错误，缺乏依据。探班客公司上诉主张一审法院确认国宾大厦公司返还免租期租金错误，并无依据。综上所述，探班客（北京）科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10063元，由探班客（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 张丽新审 判 员 张玉娜二〇二一年八月十六日法官助理 甘义军书 记 员 刁雨欣