辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13187号上诉人（原审被告）：刘红玉，女，1966年8月23日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：辽宁世邦物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区沈北路196号。法定代表人：关琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊策，辽宁明申律师事务所律师。上诉人刘红玉因与被上诉人辽宁世邦物业管理有限公司（以下简称“世邦物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘红玉上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.物业公司不提供水、电、物业正规发票，本人现要求物业公司提供正规发票，返还装修保证金1000元。2.物业公司应提供服务内容记录、人员资格、收费标准明细，将收取的房屋以及车位租金、广告费用支付给全体业主及上诉人。3.被上诉人属于虚假中标，是违法行为。4.上诉人认为物业公司与翔凤地产（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》是无效合同，签订时我方还未购房，与我方无法律关系。5.被上诉人非法占用消防通道，温莎公馆全体业主公共部位非法建设的办公室多年，应赔偿我方损失。6.被上诉人物业服务质量差，导致多数业主不交费。7.一审法院未采纳我方提交的被上诉人物业服务差的证据。8.我方行使的是同时履行抗辩权。世邦物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆发公司的上诉请求，维持原判。世邦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2016年5月24日至2021年5月31日期间的物业费7780元；2.判令被告支付原告逾期缴纳物业费的违约金500元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告物业公司经公开招投标，中标沈阳翔凤房地产（集团）有限公司开发的沈阳辉山农业高新技术开发区冯道街33号“翔凤•山水国际”小区前期物业服务项目，选聘为该小区的物业服务企业。中标后，原告与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据该合同载明的收费标准为多层住宅：1.5元/月•平方米；别墅：3.2元/月•平方米；高层住宅：1.8元/月•平方米。原告物业公司一直为涉案园区提供物业服务，涉案园区未成立业主委员会。一审法院另查明，被告刘红玉系沈北新区沈北路196-973#1-9-2房屋的业主，该房屋建筑面积86.42平方米。该房屋自2016年5月24日至2021年4月30日期间的物业费为7681.62元（按建筑面积86.42平方米，每平米每月1.5元，共59个月零八天计算），被告刘红玉未交纳。一审法院认为，原告经招投标与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。业主以其并非前期物业服务合同当事人、并未通知业主为由主张该合同无效的，与相关法律规定相悖，不予支持。原告作为被告所在小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权依照约定收取物业费,被告负有交纳物业费的义务。原告主张被告给付2016年5月24日至2021年4月30日期间的物业费具有事实及法律依据，予以支持。原告主张2021年5月份的物业费，因原告起诉时该部分物业费尚未完全产生，暂不予处理，原告可依法另行主张。原告主张违约金，因被告未及时缴纳物业费并非恶意拖欠，而是希望原告物业公司进一步提高物业服务质量，原告的该项诉求不予支持。被告抗辩原告物业公司除清扫卫生没有其他物业服务、物业收费与实际物业服务不匹配等问题，未提供充足的证据证明系原告物业公司不履行或怠于履行物业服务义务，无法采信。被告抗辩涉案园区未竣工即交付、供水供电问题、原告占用公共区域办公、维修基金使用不详等情况、原告物业公司未公示物业费收费标准、公共设施维护、收支等情况，被告可依法向原告或其他责任主体主张权利，但被告以此为由拒付物业费无事实及法律依据，不予支持。被告抗辩原告的诉求超过诉讼时效，被告未付物业费的行为一直持续，原告物业公司在欠付期间持续主张，物业费的诉讼时效并未超过，被告抗辩超过诉讼时效的意见，于法无据，不予支持。业主维护自身合法的权益应当采取正确的方式,原告物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业费会使物业服务质量随之降低，造成恶性循环，对原告物业公司的正常运作及小区的正常管理造成影响，最终损害其他正常交纳物业费的业主利益。原告在今后的物业服务过程中，应当严格遵守物业服务合同约定，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主的满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条的规定，判决：一、被告刘红玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁世邦物业管理有限公司支付物业费7681.62元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告辽宁世邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘红玉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘红玉提交新的证据如下：照片和视频，用以证明物业服务质量差。被上诉人世邦物业公司发表质证意见如下：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据不能证明物业公司的服务不符合标准。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉小区建设单位沈阳翔凤房地产（集团）有限公司与被上诉人世邦物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已为园区提供了物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出案涉物业服务合同是无效合同，被上诉人系虚假中标的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，从本案现有证据看，无法得出上诉人主张的结论，上诉人可在完善证据后向物业公司的相关主管部门反映，故对于上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人物业服务质量不合格，不开具物业费发票，不公布收费明细、要求返还装修保证金等上诉主张，首先，被上诉人在二审庭审中明确表示随时可以开具物业费发票；其次，业主可要求物业公司公布收费明细，若物业公司不履行公布义务，业主可向相关主管部门进行反映；再次，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过召开业主大会、成立业主委员会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为拒绝交纳物业服务费用的事由或依据；最后，就上诉人提出要求物业公司返还装修保证金的问题，与本案并非同一法律关系，其可另行主张。故对于上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘红玉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘红玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月二十六日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；