江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1981号上诉人（原审原告）：淮安市经济协作服务公司，住所地淮安市淮海北路31号。法定代表人：李中明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕萍，江苏凯仕曼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮阴市康乐城有限公司，住所地淮安市淮海北路90号。法定代表人：陆树森，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兵，江苏君泊律师事务所律师。上诉人淮安市经济协作服务公司（以下简称协服公司）因与被上诉人淮阴市康乐城有限公司（以下简称康乐城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人协服公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、涉案房屋产权归上诉人所有，一审判决涉案房屋权属不明错误。一审中，上诉人已提供房屋建筑执照、规划许可证等书证证明上诉人是涉案房屋的建设主体，根据法律规定对涉案房屋直接取得物权。房屋登记部门按照原淮阴市经济技术协作委员会的要求，将涉案房屋所有权登记在被上诉人名下的行为并不产生房屋权属变动的效力。（1997）河法执字第772号《通知书》也认定被上诉人无偿取得涉案房屋没有法律依据，房屋所有权登记在被上诉人名下的行为不具有法律效力。一审认定涉案房屋登记在被上诉人名下进而产生对外的公示公信效力，但不能仅凭房屋所有权登记认定涉案房屋所有权归被上诉人所有，而应根据双方之间的内部约定、出资情况等事实综合认定，案涉房屋系上诉人建造，被上诉人没有任何出资。涉案房屋登记在被上诉人名下后，其仍然向上诉人出具涉案房屋租金欠条、支付租金承诺书等，证明被上诉人对房屋属于上诉人所有的事实予以认可，故涉案房屋产权归上诉人所有。2、一审判决上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系事实认定和法律适用错误。1994年8月，上诉人与魏加乐、赵北岭、刘忠礼共同设立被上诉人。1994年8月21日，上诉人与被上诉人签订《经营场所租赁协议书》，双方自愿形成租赁合同关系，且在涉案房屋错误登记在被上诉人名下的情况下，被上诉人仍然向上诉人出具了支付租金的承诺书及欠条，确认租赁关系存在的事实。以上证据足以证明被上诉人认可涉案房屋权属归上诉人所有，双方就涉案房屋存在租赁合同关系的事实。被上诉人康乐城公司辩称，一审判决对案件相关事实已经查明，判决正确，上诉人主张涉案大楼归其所有以及双方存在租赁关系无事实依据，该大楼所有权人为被上诉人。协服公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同，康乐城公司返还协服公司淮安市淮海北路邮电支局南侧房屋【不动产登记证号苏（2019）淮安市不动产权第0071017号】；2、判令康乐城公司支付协服公司自1994年9月1日至2020年8月31日的租金1080万元整，之后租金按40万元一年标准支付至实际返还之日；3、判令康乐城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：淮阴市经济协作服务公司（后更名为淮安市经济协作服务公司、以下简称协服公司）由淮阴市经济技术协作委员会（以下简称市协委）投资设立，登记成立日期为1991年4月8日。1994年2月24日，协服公司取得建设康乐城大楼建设工程规划许可证及建筑执照，地点在淮海路邮电局南侧，内容为淮阴市康乐城，南北长58.46米，东西宽43.46米。1994年8月5日，中共淮阴市委常委第7号《关于市群艺馆工程问题的会议记要》，载明：市政府决定由市协委与市群艺馆（以下简称淮阴市群众艺术馆）联合建设群艺馆大楼【亦称康乐城大厦（或楼）】，以双方投资比例为主要依据进行产权分配，决定分配市群艺馆建筑面积1234平方米（占24%）、市协委建筑面积3900平方米（占76%），其中公用设施建筑面积753平方米。1994年8月21日，协服公司作为出租方（甲方），康乐城公司作为承租方（乙方），双方签订《经营场所租赁协议书》，协议约定：乙方因经营需要租用甲方经营场所，地理位置淮阴市淮海北路90号，产权归属协服公司，租期1994年9月1日至2004年9月1日，租金每年40万元，协服公司在出租方处加盖公章，承租方处有曹斌个人印章及曹斌签名。1994年10月24日，协服公司与魏加乐、赵北岭、刘忠礼作为股东设立的康乐城公司登记成立，登记的法定代表人为曹斌，登记的总出资额为50万元，其中由协服公司出资30万元、魏加乐出资10万元、赵北岭出资5万元、刘忠礼出资5万元。1995年7月，市协委向淮安市房地产管理处（下称市房管处）出函，载明：“康乐城公司系我委下属单位，康乐城的产权属康乐城公司”。后市房管处向康乐城公司核发淮房字第××号房屋所有权证，载明：所有权人康乐城公司，所有权性质全民，房屋坐落淮海北路邮电局南侧，一幢6层，建筑面积4415.85平方米；该房屋转让给宋建国337.93平方米、转让给宋建风1166.85平方米。2010年6月18日，康乐城公司申请对淮房字第××号房屋所有权证登记的房屋予以补证。2010年7月13日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心对涉案房屋予以补发房权证，补发的证书证号为淮房权证清河字第××号，登记所有权人为康乐城公司，附记补发。后该房屋因案外人行为被登记至案外人名下，案外人行为被认定为犯罪后，该房屋又于2019年登记至康乐城公司名下，登记不动产权证号为苏（2019）淮安市不动产权第0071017号，登记权利人为康乐城公司，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质划拨，宗地面积2364.88平方米，房屋建筑面积2911.07平方米。一审另查明，1997年12月30日，康乐城公司法定代表人由曹斌变更为陆树森。1998年8月20日，康乐城公司召开第五次股东会议（参加会议股东：协服公司代表曹斌、魏加乐、赵北岭、刘忠礼），决议：协服公司出资30万元、魏家乐出资10万元、赵北岭和刘忠礼各出资5万元，计股本50万元均同时转让给陆树森等32名自然人。企业登记信息中记载康乐城公司股东为陆树森等32名自然人。1999年3月，市协委下发淮经协字（99）第001号通知，通知中记载：为加强康乐城的管理，进一步提高经济效益，经研究决定成立康乐城服务中心，隶属协委。2001年6月5日，中共淮安市委印发淮发（2001）24号文件，即《关于印发淮安市市级党政机关机构改革实施意见的通知》，该通知中记载：不再保留市协委，将原协委所属企业交江苏春秋集团经营管理。2002年5月份，康乐城公司作为原告，向法院（原清河区人民法院）提起诉讼，起诉康乐城服务中心，要求康乐城服务中心停止收取康乐城房屋租金、返还康乐城公司印章、财务专用章、董事会公章、合同专用章、法定代表人私人印章及全部账册，法院于2002年8月份作出（2002）河民初字第496号民事裁定书，裁定书认为：康乐城大楼属于国有资产，尚未进行国有资产产权变更登记，市协委将该大楼交由康乐城服务中心进行管理，是市协委行使行政职权的表现，康乐城服务中心收取康乐城大楼房租是依据行政行为实施的，非民法意义上的侵权行为，故康乐城公司要求康乐城服务中心停止收取房租费行为不属于民事案件受理范围，康乐城公司要求康乐城服务中心返还公章等物品，康乐城服务中心提供的证据证明上述物品在康乐城公司其他人员手中，应由康乐城公司内部解决，裁定驳回康乐城公司起诉。该裁定已生效。2002年5月份，协服公司作为原告向原清河区人民法院提起诉讼，起诉康乐城公司，要求判决确认康乐城大楼产权归协服公司。法院于2002年8月份作出（2002）河民初字第502号民事裁定书，裁定书认为：双方之间的房地产纠纷不属于人民法院主管工作范围，不应由人民法院处理，裁定驳回协服公司起诉。该裁定已生效。2002年10月18日，淮安市国有资产管理办公室出具《关于康乐城有关情况的说明》，载明：淮安市康乐城经市计划委批准，成立于1994年6月24日，属国有企业，康乐城大楼由原市协委和市文化局共同投资，为国有资产，1998年该企业进行股份制改制未成功，未进行国有资产产权变更登记。2006年8月10日，淮安市人民政府国有资产监督管理委员会出具淮国资（2006）第72号批复，该批复中记载：江苏春秋集团，根据康乐城公司股东会决议（1998年8月20）及清河区法院（2002）河民初字第496号民事裁定书，康乐城大楼属于国有资产，根据国有资产管理有关规定，将原协委投资的、康乐城占用的康乐城大楼划拨给江苏春秋集团管理，请你集团根据实际测量面积及时至市房屋产权登记交易中心办理房屋产权变更手续。2008年10月20日，淮安市人民政府国有资产监督管理委员会作出淮国资（2008）98号通知，该通知中记载：市清元国有资产管理有限公司，根据市政府授权，经研究同意将淮阴市康乐城有限公司（淮海北路邮电支局南侧）房地产划转到淮安市清元国有资产管理有限公司。淮安市清元国有资产管理有限公司后更名为淮安市清元科技产业有限公司。2015年12月4日，淮安市清元科技产业有限公司作为原告向原清河区人民法院提起诉讼，要求判决确认登记在康乐城公司名下的康乐城大楼归淮安市清元科技产业有限公司所有。一审法院（2016）苏0802民初4737号民事判决书认为：淮安市清元科技产业有限公司基于国资委划转企业财产通知要求确认所有权，不具备所有权确认的基础事实，判决驳回淮安市清元科技产业有限公司诉讼请求。该判决已生效。一审审理过程中，协服公司提供《申请终止函》、承诺书、欠条等证据，上述证据中均加盖康乐城公司印章，用以证明康乐城公司认可双方之间存在租赁合同关系且康乐城公司认可欠付1994年9月1日至2004年9月1日期间租金400万元。康乐城公司对此不予认可，认为协服公司提供的证据上虽加盖康乐城公司印章，但当时公司印章不在康乐城公司手中，上述《申请终止函》、承诺书、欠条不是康乐城公司真实意思表示，且康乐城公司于1995年7月即取得康乐城大楼所有权，故协服公司不可能成为房屋出租人。康乐城公司辩称自康乐城服务中心于1999年3月22日成立后，康乐城公司即不再占有、使用、控制康乐城大楼。协服公司称不清楚康乐城服务中心何时接管康乐城大楼，协服公司认可康乐城公司在2004年9月1日合同期满后不再占有、使用、控制涉案房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，协服公司主张其系争议房屋实际所有权人且双方之间存在租赁合同关系，康乐城公司辩称其系房屋实际所有权人、双方不存在租赁合同关系。协服公司对其系争议房屋实际所有权人及双方存在租赁合同关系的事实负有举证证明责任，康乐城公司对其系房屋实际所有权人的辩解亦负有举证证明责任。协服公司提供的证据能够证明其对争议房屋有投资及建造行为，基于合法建造行为，协服公司应对争议房屋直接取得物权。后因协服公司持有康乐城公司60%股份，原市协委作为协服公司的唯一股东，基于协服公司对康乐城公司的控股事实，发函给房屋登记部门，将争议房屋所有权登记在康乐城公司名下，登记的房屋所有权性质为全民。该登记行为对协服公司、康乐城公司之外的善意第三人产生物权的公示公信效力，即双方之外的善意第三人可以据此认为涉案房屋所有权归康乐城公司所有。但是，双方之间关于涉案房屋所有权人的争议系公司股东与公司之间的内部财产争议，不能仅凭争议房屋所有权登记于康乐城公司名下这一事实即认定争议房屋所有权转移归康乐城公司所有，而应根据协服公司、康乐城公司之间的内部约定、双方出资情况等事实予以综合认定。根据双方提供的证据，可以认定争议房屋所有权登记至康乐城公司名下后，康乐城公司未进行股东增资登记亦未进行协服公司股份比例变更登记；协服公司转让康乐城公司股份时，转让协议中仅提及转让协服公司出资30万元，对争议房屋未予提及；而（2002）河民初字第496号民事裁定书中认定康乐城大楼属于国有资产，故康乐城公司关于房屋登记至其名下，其即为争议房屋实际所有权人的辩解，证据不足。本案系租赁合同纠纷，协服公司、康乐城公司关于涉案房屋实际所有权人的争议系重大财产权属争议，根据双方在本案中的举证情况，本案证据尚不足以处理认定双方财产权属争议。关于协服公司提供的《申请终止函》、承诺书、欠条等证据，因双方之间原系控股股东与公司关系，且协服公司股东原市协委于1999年3月22日成立康乐城服务中心对康乐城进行管理，故在双方关于房屋实际所有权人的争议解决前，仅凭该组证据尚不足以认定协服公司、康乐城公司之间存在租赁合同关系。综上所述，本案中，双方之间的房屋实际所有权人争议尚无处理结果，协服公司主张其系涉案房屋实际所有权人、双方之间存在租赁合同关系的证据不足，本案对协服公司诉讼请求不予支持。协服公司有新的证据后，可另行主张相关权利。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回协服公司诉讼请求。案件受理费86600元，由协服公司负担。保全费5000元，由协服公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，根据“谁主张、谁举证”原则，上诉人协服公司主张解除双方之间的租赁合同，并由被上诉人返还房屋、支付租金，上诉人应对其与被上诉人康乐城公司之间存在租赁合同关系及其享有涉案房屋所有权的事实提供证据予以证明。关于上诉人所提涉案房屋产权归上诉人所有的问题。上诉人协服公司虽然提供了房屋建筑执照、规划许可证等书证证明其是涉案房屋的建设主体，但1995年7月，市协委向市房管处发函提出康乐城的产权属康乐城公司，后市房管处将涉案房屋所有权登记在被上诉人康乐城公司名下，该登记行为对案外第三人产生公示公信效力。鉴于被上诉人康乐城公司系由上诉人协服公司与魏加乐等三名自然人股东于1994年10月24日设立，一审认定上诉人提出其为争议房屋所有权人实质为公司股东与公司之间财产的内部争议，对于涉案房屋权属应结合双方之间内部约定、出资情况等事实综合认定并无不当。本案双方当事人所提证据均不足以认定其为案涉房屋的所有权人，在所有权归属不明的情况下，上诉人协服公司主张双方之间存在租赁合同关系，要求解除合同的诉讼请求不应得到支持，故本院对该上诉请求不予支持。综上，上诉人协服公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86600元，由上诉人淮安市经济协作服务公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年八月十八日法官助理 毛学梅书 记 员 费婉燕