山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初3224号原告：桂宗芬，女，1951年6月21日出生，汉族，居民，住上海市宝山区。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。原告桂宗芬与被告烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂宗芬，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人孙粲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂宗芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房速违约金201768元；2.请求本案诉讼费由被告承担；3.请求原告因本案产生的差旅费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年6月30日与被告烟台海基置业有限公司（出卖方）的代理机构青岛辰星置业有限公司签订商品房预售合同，购买烟台海基置业有限公司所开发的位于龙口市东海旅游度假区怡天海景城G21-1-1202，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房如期向原告交付房屋，虽经原告多次找被告催要收房，但至今房屋仍不能交付，根据商品房预售合同第九条（二），被告应承担逾期交房违约责任。依据（2019）鲁0681民初4169号判决，（2020）鲁06民终2289号判决，裁定被告方违约，承担逾期交房违约责任，向原告支付2018年7月1日至2018年8月19日止的违约金4804元。现原告追诉被告支付2014年10月1日至2018年6月30日、2018年8月20日至2020年8月19日，共计2100天的逾期交房违约金201768元。暂计至2020年8月19日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止。被告烟台海基置业有限公司辩称，1、从事实来讲，涉案项目属于龙口市市委市政府代管的开发项目，其开发主体青岛辰星置业有限公司以及公司的实际控制人苗黎明因涉嫌犯罪被判处刑事责任，被告作为市委市政府指定的协助单位对其项目客户房屋交付等工作进行必要协助，而不是负有某项义务。被告无任何义务向原告履行交付房屋的责任，对于房屋的装修，被告从未收取原告的装修款，也未向原告承诺过装修问题。根据民诉法相对性原则，原告应向其缴纳装修款的单位或个人进行该项主张。房屋是否装修与被告无任何关系；2、从本案法律关系上来说，根据山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书的认定，结合《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，被告与辰星公司签订合作开发书与上述判例中合作模式完全相同，所以本案中作为土地使用权转让关系，土地使用权转让之后辰星公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。同时根据上海市静安区人民法院做出的（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书，经审理查明的事实中明确认定了辰星公司与被告签订商品房合作开发合同书，以向被告支付土地开发费的方式获得了涉案项目的开发销售权，第十四页书证第二项也证明了双方的土地使用权转让关系。综上可以看出，无论是民事审判还是刑事审判过程中，对于被告与辰星公司的关系，各级法院均作出一致认定；3、从合同内容看，被告与辰星公司签订的合作开发合同书第二条、第五条已明确约定辰星公司独自取得商品房销售收益，并自行承担销售风险；4、从市场交易习惯以及相对性原则看，原告没有提供与被告公司有关的或经被告公司盖章确认的收款收据及商品房合同，这不符合房屋销售流程，被告也并不是原告所持收据及合同的相对方，因此要求被告承担房屋交付以及违约金责任于法无据；5、就举证责任看，在静安区法院的刑事判决书中，首先辰星公司被列为犯罪主体，其次判决书中查明的事实是苗黎明通过公开销售辰星公司的借款和以辰星公司开发的预售商品房为抵押的借款两种理财产品向社会吸收资金。所以社会中的盖有辰星公司印章的收款收据其真实有效性，被告以及市委市政府目前无法单独核实，原告既然主张自己向辰星公司支付相应房款，根据民诉法谁主张谁举证的原则，结合本案当事人涉及刑事犯罪的情况，原告对于其所有的交款相关问题应负有举证责任；6、本案原告主张的部分违约金已超过诉讼时效（2014年10月1日至2018年6月30日），依法不享有胜诉权，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告桂宗芬作为买受人与青岛辰星置业有限公司签订商品房预(销)售合同，购买龙口东海黄金海岸怡天海景G21-1-1202号房。其中合同第六条付款方式及期限约定，买受人于2012年6月30日一次性付清房款人民币480400元整。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将该商品房验收合格后交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同还就其他事宜作了约定。同日双方还签订了补充条款一份。另查明，原告曾在本院起诉被告烟台海基置业有限公司要求支付2018年7月1日至2018年8月19日止的违约金4804元及差旅费。龙口市人民法院作出（2019）鲁0681民初4169号民事判决，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，向烟台市中级人民法院提起上诉。烟台市中级人民法院经审理认为，青岛辰星置业有限公司为烟台海基置业有限公司的委托代理机构，烟台海基置业有限公司应对青岛辰星置业有限公司出售房屋并收取房款的行为承担责任，烟台海基置业有限公司未按商品房预(销)售合同第八条约定向原告如期交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。2020年10月12日，烟台市中级人民法院作出（2020）鲁06民终2289号民事判决书，判决：一、撤销（2019）鲁0681民初4169号民事判决；二、烟台海基置业有限公司于判决生效之日起十日内向桂宗芬支付逾期交房违约金4804元；三、驳回桂宗芬的其他诉讼请求。该判决已生效。审理中，原告当庭撤回原告因本案产生的差旅费用由被告承担的诉讼请求。本院认为，原告桂宗芬作为房屋买受人与作为被告烟台海基置业有限公司委托代理机构的青岛辰星置业有限公司签订的商品房预(销)售合同依法成立并有效。原告交付了购房款，被告未按期交付房屋，应根据合同约定支付逾期交房违约金。该事实均由已生效的（2020）鲁06民终2289号民事判决予以确认。该判决判令被告支付原告2018年7月1日至2018年8月19日止的逾期交房违约金，原告有权就后续逾期交房违约金主张权利。向人民法院请求保护民事权利应当在诉讼时效期间内提出。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”。原告在（2019）鲁0681民初4169号案件中就知道权利受到损害，但未向被告主张，直至2021年4月15日才向本院递交诉讼材料，主张2014年10月1日至2018年4月15日止的逾期交房违约金，也未提供诉讼时效中断、中止的相应证据，显属超过诉讼时效。故原告主张被告支付上述期间的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。原告主张被告支付2018年4月16日至2018年6月30日及2018年8月20日至2020年8月19日期间的逾期交房违约金77536元（480400元×807天×0.02%），于法有据，本院予以支持。审理中，原告当庭撤回原告因本案产生的差旅费用由被告承担的诉讼请求，本院依法予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告桂宗芬逾期交付房屋违约金77536元。二、驳回原告桂宗芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4327元，减半收取计2163.50元，由原告桂宗芬负担1332.50元，被告烟台海基置业有限公司负担831元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  葛曙荣二〇二一年八月十一日书记员  王毓臻