山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1336号上诉人（原审原告）：陈健，女，1989年3月29日出生，汉族，个体工商户，住滨州市滨城区。上诉人（原审原告）：张小光，男，1988年12月13日出生，汉族，个体工商户，与陈健系夫妻关系，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：周国防，山东元格律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘颖，山东元格律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：滨州新湖房地产开发有限公司，住所地：滨州市滨城区。法定代表人：邹丽华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李肖蒙，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。上诉人陈健、张小光因与被上诉人滨州新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈健、张小光上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1602民初4497号民事判决，予以改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决认定重污染天气造成工期顺延53.5天，认定错误。1、滨州市住房和城乡局关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知对于建筑行业的规定均为：施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等。水泥制品生产企业全部停产。根据该通知只是限制施工,被上诉人提供的施工日志，在滨州市政府发布的通知后，并不是施工现场完全是停止施工；一审认定2019年2月21日至2019年12月26日的9次通知，被上诉人均全部停工，是错误的，以此顺延交房日期也是错误的。2、滨州市住房和城乡局发布的重污染天气Ⅱ级应急响应的通知，属于不可抗力，根据合同法第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。双方签订的合同第八条约定如遇不可抗力30日告知买受人，被上诉人应当在该通知下发后，涉案工程停止施工的情况及时通知上诉人，并在合理期间给与出具证明，但是被上诉未通知也未出具证明，恶劣天气影响到了涉案工程的工程进度。在2019年11月28日发出交房顺延通知，该通知也未说明顺延的53.5天的具体事由，只是注明政府禁令等行为，该通知不具有被上诉人免除责任的形式及实质要件，不能作为涉案工程顺延交房的事由。3、被上诉人一审中提交的2019年12月26日74号楼分户验收，结论为合格，也说明涉案房屋在2019年12月26日已经施工完成;提交的2020年1月13日建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案74#楼进行了竣工验收，验收结论为合格，一审判决书第七页15行也认定“2020年1月涉案74#楼即进行了竣工验收”，上述被上诉人提交的分户验收报告及各单位组织的验收报告，均能证实涉案工程施工在2019年12月26日完成，重度污染天气并未影响到房屋施工进度，被上诉人主张的房屋因恶劣天气导致施工受阻的情形不存在，一审认定顺延也是错误的。因此，一审判决认定重污染天气造成工期顺延交房53.5天是错误的，恶劣天气并未影响到涉案工程的施工，况且恶劣天气被上诉人也未在规定时间告知上诉人，被上诉人提交的证据也能证明涉案房屋2019年12月26日各单位分户验收合格，2020年1月13日各单位综合验收合格。二、新冠病毒疫情发生在被上诉人逾期交房后，不属于免责的事由，一审判决认定交房时间顺延到2020年4月7日是错误的。根据上述被上诉人提交的2019年12月26日分户验收合格，2020年1月13日各单位综合验收合格。疫情发生以前涉案房屋已经施工完成，疫情发生于房屋验收后，且在合同约定的交房日期之后，在逾期后发生不可抗力，不能免除违约责任。三、一审认定上诉人对于综合验收合格前的逾期交房违约金另行主张，属于认定错误。2019年11月25山东省住房和城乡建设厅关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知，第五条房地产开发项目分期开发的，可以分期进行竣工综合验收。第八条明确规定了房地产综合验收的材料；第十八条开发企业违反本办法规定，不办理项目综合验收备案手续的，由主管部门责令限期整改、补办手续。不整改或逾期整改不到位的，记入信用档案，依法依规实施失信联合惩戒；第十九条开发企业未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续，擅自交付使用的，由主管部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法规予以处罚，并记入信用档案；山东省住房和城乡建设厅发布通知并未取消房地产项目的综合验收。被上诉人提交的2018年10月8日滨州市自然资源和规划局发布的《关于做好滨州市滨城区建设工程规划核实工作的通知》，也未取消房屋综合合验收事项，且该通知于2020年8月16日由滨州市资源资源和规划局发布的《关于进一步优化建设工程竣工规划核实服务工作的意见》规定废止，该通知也未取消综房屋综合验收及分期验收事项，一审判2020年12月7日作出，引用的《关于做好滨州市滨城区建设工程规划核实工作的通知》已废止，属于适用法律错误。涉案房屋至现在被上诉人未将政府部门备案的涉案房屋分期进行竣工综合验收或者综合验收合格证明提供该上诉人，说明涉案房屋未达到交付的条件，违约金应当计算至合同约定的综合验收合格止。三、被上诉人通知的交房时间，不能作为被上诉人依合同约定交付合格的房屋，不能作为违约金计算的截止时间。被上诉人虽然通知交房，但是根据山东省住房和城乡建设厅关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知，开发企业未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续，不能擅自交房规定，虽然被上诉人发出交房通知，上诉人对于未达到合同约定的房屋，是可以拒绝接收的，被上诉人将未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续的房屋通知交付，该交付通知不具有法律效力，也不能作为免除违约责任的依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，予以改判或者发回重审。新湖公司辩称，一、原审认定重污染天气造成工期顺延53.5天事实清楚、证据充分。依照购房合同第八条及附件四第三条的约定，遇有“政府禁令、政府规划等行政部门对项目进行调整等特殊原因，出卖人可据实予以延期。”另结合被上诉人一审提交的政府文件及监理日志等证据，可证实在施工过程中，因重污染天气启动响应机制后，被上诉人据相关部门的通知要求停止施工的情况客观存在，文件中虽无禁止施工的表述，但基于国家环保政策趋紧的客观存在，事实上确实阻碍了施工的正常进行，属于合同约定的合理顺延工期的特殊情形。另外，房地产开发建设是一项综合性工程，在分户验收完成后还有一系列配套工程有待完成，这通过被上诉人一审提交的相关验收材料也可印证，上诉人故意将分户验收与施工完成概念混淆，并进而推出政府停工令不影响施工进度的观点，显然不能成立。二、原审对于因新冠疫情造成工期顺延的认定并无不当。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，合同中双方亦均认可因不可抗力而导致的工期相应顺延。且该不可抗力发生在被上诉人应当顺延的2020年2月22日时间之内，不属于逾期后发生的不可抗力。应当属于免责事由，期间被上诉人受不可抗力影响导致的逾期交房行为应予免责。三、涉案房屋已达到交付条件，原审对此认定正确。通过规划许可证标注内容可知，案涉小区二期工程共有十个楼座组成，被上诉人为提高施工效率，根据楼座位置将其分为两个批次（即72、73、74为第一批，51-54、59-62、67、68、1号车库、2号车库、4号车库为第二批）进行建设施工。根据以往的政策，在同一期项目中可以分批次进行综合验收，被上诉人也是据此进行的施工和各项验收手续的准备，但滨州市自然资源和规划局于2019年10月8日出台了《关于做好滨州市滨城区建设工程竣工规划核实工作的通知》，要求不得在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内分批次进行规划核实。而规划核实则是综合验收的第一步和前提条件，该政策的出台直接导致案涉房屋所在的二期第一批72、73、74号楼无法进行规划核实，在竣工验收、分户验收、消防、节能、热力管网等验收手续均已完备的情况下无法办理分期综合验收。另外，当地政府在2019年3月对幼儿园建设及产权政策进行了调整，不能满足标准的项目竣工验收一律停止办理，这也是影响项目不能及时办理分期综合验收的因素之一。上诉人提出的关于分期综合验收的文件并不能解决本案所涉及的规划核实问题，原审判决认定未分期综合验收的情况属于不可归因于被上诉人的政府行为正确，上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈健、张小光向一审法院起诉请求：1.判令被告支付延迟交房违约金22081.68元（以937651元为基数，自2020年1月1日起至2020年6月5日止，按每日万分之一点五计算），并自2020年6月6日至实际交房期间，按上述标准支付延迟交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月29日，原被告签订的商品房买卖合同约定，买受人（原告）向出卖人（被告）购买新湖玫瑰园二期第74幢1单元3层1-301号房产，总房款937651元。第八条约定，买受人应于2019年12月31日前将经分期综合验收合格的房产交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.重大市政工程或者政府禁令等行为导致工程延期的政府行为或与政府相关的行业行为造成工期顺延的；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；发生疫情、骚乱、战争、恶劣天气特殊地质等严重影响工程施工进度的。第九条约定，除上述原因，出卖人如未在合同约定期限内将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以交房通知书中约定的最后交房日期为实际交房日。合同附件四补充协议第三条关于交付期限及条件的补充约定，主合同约定的交付日期之前，国家或者地方政府调整商品房交付的方法或标准，致使出卖人无法按合同约定的条件交房的，买卖双方同意按新政策执行。因此造成房屋交付延误的，出卖人不承担违约责任。本条所称免责事项包括但不限于：1.国家法律、法规以及政策的变化，致使工期、竣工验收、交付期限延长的，包括但不限于政府强制要求增加的建设工序，与出卖人开发项目有关的政府规划调整，竣工验收方法变动，验收项目增加等等；4.其他不可归责于出卖人，且非出卖人所能控制或者改变的因素。合同签订后，原告向被告支付首付款337651元，并通过银行按揭贷款方式支付购房款60万元，共计支付购房款937651元。2019年11月28日，被告通过顺丰速运向张小光发出关于新湖玫瑰园72＃、73＃、74＃交房时间顺延的通知，载明因政府禁令等行为导致工期顺延53.5天，交房时间顺延至2020年2月23日。原告于11月29日签收。2020年3月6日，被告通过顺丰速运向张小光发出告知函，载明因新冠疫情原因，交房时间需顺延。原告拒收。被告向张小光发出交房通知，原告于2020年4月30日签收。2019年2月21日至2019年12月26日期间，滨州市住房和城乡建设局共9次启动重污染天气Ⅱ级应急响应，总计天数为53.5天。被告提交的监理日志显示，上述应急响应期间，涉案工地停工。2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日24时起，山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。另，2019年10月8日，滨州市自然资源和规划局发布了《关于做好滨州市滨城区建设工程竣工规划核实工作的通知》，要求规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，对在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内工程不得分次进行规划核实。被告持有的涉案楼房建设工程规划许可证载明的建设项目名称为新湖玫瑰园二期（51＃-54＃楼、59＃-62＃楼、67＃楼、68＃楼、72＃-74＃楼、1＃车库、2＃车库、4＃车库）。被告对上述规划许可进行了分期施工，其中72＃-74＃楼为一期工程。2019年11月7日，江苏华云防雷检测有限公司出具了鲁（华云）雷（检）字ＪＳＨＹ5420191699号新建建筑物防雷装置检测报告，74＃楼检测结果为合格。2019年12月10日，山东滨州鑫诚热力有限公司对72＃-74＃楼进行了热力管网验收，验收中发现了问题，要求被告整改。被告进行了整改。2019年12月20日，施工单位、建设单位、监理单位共同签署整改报告单。2019年12月26日，各相关单位对74＃楼进行了分户验收，验收结论为合格。2019年12月30日，施工单位滨州市广电网络有限公司滨州分公司、监理单位、建设单位对72＃-74＃楼进行了有限电视网络接入工程验收，验收结论为符合设计、规范要求。2019年12月30日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位进行了建筑节能专项验收，验收结论为符合建筑节能设计及规范要求。2020年3月5日，滨州市墙体材料革新与建筑节能管理服务中心认可74＃楼工程符合建筑市场节能标准要求。2020年1月13日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案74＃楼进行了竣工验收，验收结论为合格。被告到滨州市滨城区和工程质量安全监管股申请了72＃-74＃楼建筑工程竣工验收消防备案登记。2020年4月13日，滨州市房地产测绘大队对涉案74＃楼出具了测绘报告。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定交付了首付款并办理了贷款，被告亦应按照合同约定向原告交付房屋。关于顺延工期的问题，经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工。首先，对于被告所主张的重污染天气造成工期顺延的问题，根据商品房买卖合同第八条及附件四中第三条的约定可知，原被告双方均认可“政府禁令等行为导致工程延期”的出卖人可以据实延期。依据被告所提交的文件可知，在涉案工程施工过程中，在当前环保要求越来越严格的情况下，因重污染天气启动响应机制后，被告根据相关部门的指令和通知，停止施工的情形客观存在，具有突发性，属于合同约定的应合理顺延工期的情形。2019年2月21日至2019年12月26日期间，被告响应政府停工禁令停工53.5天，交房日期应相应顺延53.5天。交房日期应顺延至2020年2月22日。其次，对于被告主张的因新冠疫情造成工期顺延的问题。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，合同中双方亦均认可因不可抗力而导致的工期顺延。2020年1月26日，滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，全面停工、停产。此事件发生于工期依合同约定应当顺延期间，交房日期应相应顺延。滨州市于2020年3月10日起防控级别调整为Ⅱ级，可陆续复产、复工。因新冠疫情原因发生的工期顺延天数与因重污染天气造成的工期顺延天数存在重合，故交付日期应顺延至2020年4月7日。被告主张涉案工地工人多为湖北籍人员，工人最早返工时间为2020年4月7日，交房日期应依此顺延。根据被告提交的工资名册，该工资名册记载为2020年5月、6月、7月，班组名称为外墙抹灰、粉刷、砌砖、外墙贴砖，根据被告提交的其他证据显示，2020年1月涉案74#楼即进行了竣工验收，上述施工工程并非涉案74#楼施工内容。被告的该项辩解意见，一审法院不予采信。关于被告提出涉案商品房已符合交付条件的问题。原被告商品房买卖合同约定房屋交付条件为经分期综合验收合格的商品房。2019年10月8日以后，滨州市取消了一个建设工程规划许可证对应的用地范围内项目的分期综合验收。此情况发生于原被告签订商品房买卖合同后，合同约定交房日之前。即因政府政策变更，涉案商品房的分期综合验收系客观履行不能。在此情形下，被告向原告下发交房通知之前，或委托有关单位或联合有关单位对有线电视、热力管网、墙体材料等进行了验收，联合施工单位、监理单位、设计单位进行了分户验收及竣工验收，并进行了消防备案登记。且对验收不合格项目，被告已进行了整改。滨州市测绘大队亦已经出具了面积测绘报告。现被告交付的房屋已基本完成了分期综合验收前准备工作。商品房买卖合同关系中，合同主要权利义务为，买受人交付房款，出卖人交付房屋由买受人使用。在此情形下，涉案商品房满足原告居住、使用基本要求。原告拒绝接收房产，有失公平，应予以接收。但，因综合验收政策的变化，综合本案实际情况，如被告在对涉案商品房进行综合验收时，无法通过综合验收，原告可依法对综合验收合格前的逾期交房违约金另行主张。综上，被告应于2020年4月7日前向原告交付涉案商品房，其于2020年4月30日通知原告交房，构成违约，应承担违约责任。依据商品房买卖合同约定，逾期交房违约金以总房款937651元为基数，自2020年4月7日起至2020年4月30日止，按日万分之一计算。经计算结果为2156.60元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告滨州新湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈健、张小光逾期交房违约金2156.60元；二、驳回原告陈健、张小光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取176元，由原告陈健、张小光负担126元，被告滨州新湖房地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于一审法院认定的工期延期期限及事由是否正确的问题。经查，新湖公司已经提交证据证实在2019年2月21日至2019年12月26日期间，滨州市住房和城乡建设局共9次启动重污染天气Ⅱ级应急响应，总计天数为53.5天。同时新湖公司提交的监理日志亦显示在上述应急响应期间内涉案工地停工，则该政策的实施影响了工程的施工，符合双方合同约定的免责条款，延期期间不应计算逾期违约金。关于新冠疫情的影响问题，新冠疫情Ⅰ级响应发生于重污染天气延期期间内，新冠疫情的强力防控措施涉及社会各方面，一审法院认定至Ⅱ级响应期间属于不计算违约金的期间并无不当。关于涉案房屋是否已满足交房条件的问题。经查，双方约定交房条件为分期综合验收合格的商品房。因政策变化，涉案房产虽未完成分期综合验收，却已经完成了单体竣工验收及相关配套设施的验收，涉案商品房已经满足居住、使用的基本要求，同时，一审法院已经释明上诉人如新湖公司无法通过商品房综合验收时，可依法对综合验收合格前的逾期交房违约金另行主张。一审法院处理并无不当。综上所述，陈健、张小光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由上诉人陈健、张小光负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 王正真二〇二一年八月九日法官助理 郑文燕书 记 员 董学学