贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6573号上诉人（原审被告）：遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区礼仪新城1号还房小区4栋3楼，统一社会信用代码：9152039OMA6DP1NH46。法定代表人：李启，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐霞，该公司员工。委托诉讼代理人：刘弋啸，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王涯，男，1998年3月30日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司（以下简称铁投新线公司）因与被上诉人王涯商品房销售合同纠纷一案一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铁投新线公司上诉请求：1.撤销原判第主文第一项；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应严格遵守并执行，在《商品房买卖合同》第八条明确约定：“买受人在接到出卖人书面通知之日起五日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同十条处理”。在一审庭审中，上诉人已举证证明履行了通知义务，而被上诉人至今未将符合办理贷款的按揭资料提交上诉人及相关合作银行。被上诉人在提供资料不符合办理按揭时，相关合作银行已回复若被上诉人将首付比例提高到30%，是可以办理银行按揭的，而被上诉人恶意不愿意提高首付款支付比例的行为，严重违反合同约定，上诉人认为被上诉人无权解除合同。2.一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款而判决解除双方合同适用法律错误，上诉人与被上诉人仅是债权债务关系，上诉人合作银行要求被上诉人提高30%的首付比例，仅增加7.9万元即可办理按揭贷款，被上诉人作为完全民事行为能力人，有自己的劳动收入，应该穷尽办法履行合同，一审法院判决解除合同内容违反法律规定。王涯二审未作答辩。王涯向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除原被告双方于2019年8月15日签订的合同编号2019425588号《商品房买卖合同》；2.请求人民法院判令被告返还原告购房款168707元、维修基金11897元，共计180604元，并要求被告支付利息，利息以180604元为基数，按LPR3.85%计付从2019年8月16日起至全额付清之日止的利息，且利随本清；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月15日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：1.被告将其开发的位于遵义市红花岗区房屋出售给原告。2.房屋总价款为828707元。3.买受人以银行按揭贷款方式付款，合同签订之日买受人向出卖人支付首期房款168707元，余款660000元以银行按揭方式支付，买受人应在接到出卖人书面通知起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人，因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后：30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。4．合同还对其他相关事项进行了约定。2019年8月16日，原告向被告交纳购房首期房款168707元，2019年9月4日，原告向遵义市住房和城乡建设局（以下简称遵义市住建局）交纳维修基金11897元。2019年9月9日，遵义市住建局对案涉合同进行备案登记。案外人重庆银行股份有限公司遵义分行（以下简称重庆银行遵义分行）于2021年5月25日出具的关于“贵州省遵义市红花岗区人民法院律师调查令（2021）黔0302民初6383号”的说明的主要内容为：1．王涯在2019年8月以后通过铁投新线公司办理相关按揭贷款人员向我行提交过办理购买房屋的按揭贷款申请资料，当时未向王涯提供按揭贷款的原因系因其无法提供有效佐证材料证明目前有足够的偿还能力。具体情况如下：王涯申请贷款金额67万元，贷款期限30年，按申请时平均利率水平测算，其月均还款额约3860元，物管费每月约255元，根据我行制度要求，其月均收入应不低于8230元才可确认其收入偿债比例符合要求，客户无法提供有效佐证材料证明其有不低于8230元的月均收入，即无法证明其有偿还能力，因此，我行根据银监会的《个人贷款管理暂行办法》及我行对客户收入偿债比例的要求，对该笔贷款申请予以拒绝。2.根据王涯现有提供的银行按揭贷款申请资料，我行不能在首付比例为20%前提下，向王涯提供银行按揭贷款，原因为申请人目前提供的收入证明记录其月收入在3000元-5000元之间，且未能提供其他有效的收入佐证材料，我行依然无法确认其收入符合收入偿债比例要求，即客户依然没有足够的偿还的能力。一审法院认为，关于案涉合同是否应解除的问题，首先，从原告提供的征信个人信用报告可以看出，原告并不存在逾期还款、违约等情况，从重庆银行遵义分行出具的说明可知，原告未能办理按揭贷款的原因在于原告的收入达不到其想申请的按揭贷款数额的条件，其次，原、被告双方合同明确约定原告支付首期房款168707元，余款660000元以银行按揭方式支付，但从现有证据看，原告现在是无法按合同约定方式申请到按揭贷款，最后，签订合同前，原告未对自身的贷款能力进行咨询、了解，而被告也未对原告的贷款能力尽到审慎审查的义务，双方在未充分了解按揭贷款是否能按双方预想的方式办理的情况下，即草率地签订合同，致使合同履行陷入僵局，合同目的已无法实现。综上，原、被告双方对原告无法获得按揭贷款进而导致合同履行陷入僵局、合同目的无法实现均存在过错，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，一审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”之规定，一审法院对原告要求被告返还购房款168707元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因双方在合同签订及履行过程中均存在过错，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”之规定，一审法院对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还维修基金的诉讼请求，因该维修基金由案外人遵义市住建局收取，故一审法院对该诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王涯与被告遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司于2019年8月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告王涯购房款人民币168707元；三、驳回原告王涯的其他诉讼请求。一审案件受理费2060元（已减半收取），由原告王涯负担1030元，被告遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司负担1030元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释规定。本案双方签订的《商品房买卖合同》明确约定上诉人支付首期房款168707元，余款660000元以银行按揭方式支付，合同签订后，被上诉人依约支付了首期房款，但未申请到按揭贷款。虽然未获得按揭贷款的原因系被上诉人的贷款能力未通过银行评估，但上诉人作为专业从事房屋买卖的商事主体，未对上诉人的贷款能力尽到审慎审查的义务便与上诉人约定首期房款金额、收取相应款项，自身也存在过错。上诉人现主张被上诉人可将首期付款比例提高到30%即可办理贷款的上诉理由，并无证据证明，且与《商品房买卖合同》约定不符，被上诉人更未表示同意。综上，本案合同目的已不能实现，一审法院判决解除合同及上诉人向被上诉人返还收取的购房款并无不当，本院予以确认。综上所述，遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国民法典》为裁判依据不当，因判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张启飞审 判 员 贺灿灿审 判 员 施正高二〇二一年八月二十七日法官助理 杨颜竹书 记 员 冯 滢