浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初7197号        原告：中国铁塔股份有限公司温州市分公司（统一社会信用代码xx），住所地浙江省温州市。                法定代表人：金强，总经理。                委托诉讼代理人：孙豪，浙江嘉瑞成律师事务所律师。                被告：浙江联大冲压机床有限公司（统一社会信用代码xx），住所地浙江省瑞安市。                法定代表人：余昌友，执行董事。                原告中国铁塔股份有限公司温州市分公司与被告浙江联大冲压机床有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月1日第一次公开开庭进行了审理、于2021年7月28日第二次公开开庭进行了审理。原告中国铁塔股份有限公司温州市分公司的委托诉讼代理人孙豪两次均到庭参加诉讼，被告浙江联大冲压机床有限公司两次经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告中国铁塔股份有限公司温州市分公司诉请：1．被告向原告退还已支付租金53339.2元及利息损失（以53339.2元为基数，自2020年9月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．被告承担本案全部诉讼费用。原告在庭审中自愿变更第1项诉讼请求为被告向原告退还已支付租金49578.08元及利息损失（以49578.08元为基数，自起诉日2021年5月17日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。                本院经审理认定：2019年7月9日，被告委托案外人余小燕作为甲方与原告作为乙方签订一份《瑞安前池望海通信基站租赁续租》，内容包括甲方同意将位于汀田镇的场地租赁给乙方使用，该场地的经纬度为120.710003／27.808503，租赁期限3年，自2019年4月10日至2022年4月9日，租赁场地仅限于乙方建设移动通信设施以及机房所用，建成后由相关电信企业安装信号覆盖设施投入运行；租金每年15600元，合计租金46800元，上述租金为含税金额，甲方需向乙方提供相应金额、符合国家规定的发票，租金一次性支付，甲方收款账户为中国工商银行xx支行xx，户名xx。合同还约定了其他事项。同日，被告委托案外人xx作为甲方与原告作为乙方签订一份《瑞安汀田联西工业区通信基站租赁合同续租》，内容包括甲方同意将位于汀田镇的场地租赁给乙方使用，该场地的经纬度为120.71002／27.80844，租赁期限3年，自2019年6月25日至2022年6月24日，租赁场地仅限于乙方建设移动通信设施以及机房所用，建成后由相关电信企业安装信号覆盖设施投入运行；租金每年15600元，合计租金46800元，上述租金为含税金额，甲方需向乙方提供相应金额、符合国家规定的发票，租金一次性支付，甲方收款账户为中国工商银行xx支行xx，户名xx。合同还约定了其他事项。2019年7月19日，原告向合同约定的指定账户转入两笔46800元。被告向原告分别出具金额为46800元的代开增值税发票。租赁过程中，涉案瑞安市汀田镇房产及土地使用权被温州市龙湾区人民法院拍卖，该法院于2020年10月10日裁定“登记在被执行人浙江联大冲压机床有限公司名下坐落于浙江省瑞安市的房产及土地使用权［房产证号：xx，建筑面积6819.57平发米，土地证号：瑞国用（20xx）第XXXX号，土地使用面积：4195.7平方米］和厂房内的两台货梯由买受人瑞安市锦旺金属材料有限公司享有。上述财产权自本裁定送达买受人瑞安市锦旺金属材料有限公司时起转移”，该法院于2020年10月14日向瑞安市锦旺金属材料有限公司送达裁定书。                另查明：温州市龙湾区人民法院于2013年1月20日作出（2012）温龙商初字第1222号判决书，其中认定2010年4月13日，上海浦东发展银行股份有限公司温州开发区支行与浙江联大冲压机床有限公司签订《房地产最最高额抵押合同》（编号xx），约定：以浙江联大冲压机床有限公司所有的坐落于浙江省瑞安市汀田镇厂房及土地使用权作为抵押物，担保的主债权为其在2010年4月13日至2013年4月13日期限内签署的一系列主合同，债权最高金额为1500万元，并办理原告为抵押权人的抵押登记；判决主文第三项内容为上海浦东发展银行股份有限公司温州开发区支行对浙江联大冲压机床有限公司所有的坐落于浙江省瑞安市汀田镇厂房及土地使用权的拍卖或变卖所得价款在最高额1500万元范围享有优先受偿权。该案进入执行程序且上述抵押厂房在执行中已公开拍卖。                本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，原、被告形成的租赁关系发生在厂房设立抵押权之后，无法适用“买卖不破租赁”的原则，案涉合同无法继续履行，原告主张被告退还2020年10月14日至租赁期限届满之日止的租金，有事实依据，本院予以支持，经核算，《瑞安前池望海通信基站租赁合同续租》项下租金应退23232元（应付租金2019年4月10日至2020年10月13日共一年六个月多四天，共计23568元，已交租金46800元-23568元=23232元）；《瑞安汀田联西工业区通信基站租赁合同续租》项下租金应退26477元（应付租金2019年6月25日至2020年10月13日共一年三个月多十九天，共计20323元，已交租金46800元-20323元=26477元），现原告主张被告退还租金49578.08元，本院予以支持。为避免纠纷，原告应在合理期限内向涉案厂房物权人补交2020年10月14日起的租金。被告未退还相应租金，原告主张自起诉日2021年5月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止的利息损失，有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                被告浙江联大冲压机床有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告中国铁塔股份有限公司温州市分公司租金49578.08元及利息损失（以49578.08元为基数，自2021年5月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费1040元，减半收取520元，由被告浙江联大冲压机床有限公司负担（被告定于判决生效之日起十日内向本院缴纳）。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判员余谍    二〇二一年八月十六日            书记员徐杰            7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。            二、执行风险告知            1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。            2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。            3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。            4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。            注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。