河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7590号上诉人（原审原告）：张紫逸，女，1992年1月20日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明路，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王蕾，女，1963年6月22日出生，汉族，住郑州市。上诉人张紫逸因与被上诉人王蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初9850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张紫逸委托诉讼代理人张文明、李明路，被上诉人王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张紫逸上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1.2019年9月5日双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效，合同内容是被上诉人的真实意思表示，被上诉人违反合同约定，在租赁期限未到期情况下不允许上诉人使用涉案房屋，应赔偿上诉人的装修及物品损失。2.被上诉人违反诚实信用原则，不让上诉人使用案涉房屋，且将上诉人装修好的房屋出租给案外人，致使租赁协议无法履行，被上诉人应当支付上诉人的装修费及房屋内物品损失，被上诉人的行为实际是前期设好的局。3.被上诉人交付的房屋是毛坯房屋，水电不通，属框架结构，无法用于开设培训机构，上诉人装修案涉房屋被上诉人明知。一审法院偏袒被上诉人一方过于明显，违背了案件基本事实和一般常理。王蕾辩称，1.上诉人手写内容是单方意思表示，违背了租赁房屋的目的和通俗良知，显失公平，依法应当撤销或者解除。２.上诉人私自确定装修标准，是上诉人个人行为，不应该让出租人承担不利后果和损失。3.被上诉人依据合同约定，提前１个月通知解除合同有效。４.调解中的证据和行为不能作为判决的证据。5.保留对上诉人违约赔偿责任的诉讼权利。张紫逸向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告赔偿原告装修损失130269元、物品损失11028.46元、设计费1万元，并自2020年1月5日起按照银行间同期贷款利率标准向原告支付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告向一审法院提交2019年9月5日的《房屋租赁协议书》一份，载明：原告张紫逸系乙方、承租方，被告王蕾系甲方、出租方；甲方将自有的坐落于郑州市房屋出租给乙方使用。租赁期限为5年，甲方从2019年8月20日起将出租房屋交付乙方使用至2024年8月20日收回；本房屋月租金为0元；租赁期间乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金10%作为违约金等。关于涉案租赁合同原告称，涉案的租赁合同是当时由张坤鹏拿着先由被告王蕾签的字，然后张坤鹏拿着王蕾签字后的合同让原告签的，原告签字后再由张坤鹏将合同交由被告王蕾。当时给被告王蕾的时候是完整的，与原告提交的一致，由原告男朋友张坤鹏填写的租赁位置、租期、及租金为0元，被告王蕾对合同条款内容并未提出异议。被告称，均是张坤鹏拿着空白合同让被告签字的，被告签的名字和身份证号，但是没有说租赁期限，说给租金但没有说具体数额；张坤鹏称“挣到钱不会少你的租金”，后来张坤鹏给我送来了合同我也没有看，到2020年7月或者8月份我找张坤鹏要房屋租金，张坤鹏称晚会给。然后到2020年11月20日左右被告王蕾向张坤鹏和原告同时发送就解除通知书是通过EMS发送的。2020年12月3日我亲自带着解除合同通知书亲自交给了原告，在涉案房屋内。交给原告后她拍照发出去了，但不知道发给谁了，当时张坤鹏也在场。2021年1月7日评估公司去进行了物品登记并签了勘察表。当时我给原告说让他们赶快搬走，并且也给他们说，租给别人都是15万元/年，让原告给8万或者10万元都行确定个数额，不能一分钱没有。在2021年2月5日在赵宜勇法官开庭时，法官也问原告是否使用房屋，给点租金你还继续使用行不行，原告称不行，还要求按0租金继续用；而且在2021年2月5日在赵宜勇法官开庭时被告还要求原告搬离房屋物品。2021年1月7日勘查的时候我给原告说给房租才能用，不给付房租就将物品搬走。然后2021年1月7日我把门锁了，并告知原告不搬走、不付租金就锁门。当时锁门的时候原告也在场。然后被告王蕾为了避免继续扩大损失，就在2021年3月1日将房屋租出去了，年租金17万元。原告并称，在2020年12月份的时候被告王蕾就要求原告搬离房屋，被告在2021年1月7日锁门的时候原告并未在场，而是张坤鹏在场，当时针对涉案房屋的装修价值被告王蕾找了个评估机构进行评估，因当时双方一直在协商装修赔偿事宜，而且涉案房屋的租赁合同尚在履行过程中，原告就没有将物品搬出，现在被告将涉案房屋租给第三人并且使用了原告在涉案房屋内的办公物品。原告向一审法院提交2021年1月8日，河南省豫华价格事务所有限公司出具的豫价评估【2021】其他0101号价格评估结论书一份，载明：委托人王蕾；委托单位河南省豫华价格事务所有限公司；申请人王蕾；评估标的建业总部港C座407室，评估目的确定评估标的在价格评估基准的装修价值，为委托方提供价格参考意见；评估结论根据价格评估依据和价格评估方法，确定该标的在价格评估基准的装修价值总计为130269元。原告并称，证明2021年1月7日，被告委托河南豫华价格事务所有限公司对涉案房屋内装修价值进行评估，评估装修价值为130269元。被告称，认可评估报告，知道评估这件事，但是这与被告无关，被告要求将涉案的房屋恢复原状。关于涉案房屋状况，原告称，接收涉案房屋的时候是毛坯房一大整间，原告租的房间是407，是从一间大房间隔出的240多平方米，原告装修隔出一道墙，然后又分成8间小教室，并进行了装修购置了办公物品，装修大概花费15万元、物品价值大概2万元到3万元。原被告签订合法有效的租赁合同，在租赁期限内对房屋进行装修是使用的前提，被告交付给原告的毛坯房，被告也明知原告使用该房屋是进行培训的。被告称，给原告房屋的时候是一大间毛坯房，原告装修隔出240多平方米，后期看到是隔成了8个小教室，在勘验表上载明的物品还都在涉案房屋内，被告一直要求原告把物品拉走减少损失。对于鉴定报告是张坤鹏要求的评估，我也同意由河南省豫华价格事务所有限公司进行评估，针对评估结论予以认可；但是我不同意支付鉴定结果上的费用，因为原告装修与被告无关。我也没有同意原告装修。另查明，案外人郭满生曾为与王蕾、张紫逸纠纷一案诉至一审法院，案号为（2021）豫0191民初2806号，郭满生的诉讼请求为：1、撤销2019年9月5日《房屋租赁合同》；2、王蕾、张紫逸向郭满生支付10个月房屋占有使用费12000元,自2020年12月5日至实际返还房屋等。事实与理由为：王蕾与张紫逸亲属是朋友关系,2019年9月5日签订了《房屋租赁合同》,合同主要约定:王蕾把名下位于郑州市郑东新区建业总部港Ｃ座4层407号办公用房,租赁给张紫逸办公使用,租赁期限为5年,月租金0元。2020年8月份,郭满生向张紫逸收取租金时,张紫逸持有《房屋租赁合同》没有约定租金为理由,拒绝支付租金。郭满生和王蕾是夫妻关系,是房屋共有人,对签订《房屋租赁合同》不知情,在2020年疫情后,知道该合同显失公平,属于可撤销合同。郭满生出租房屋是为了获取收益,当时市场租赁标准是租金12000元以上,合同中,没有约定租金,不符合交易习惯和常识,不收取租金的约定显失公平,郭满生有权撤销合同,故提起本案诉讼。一审法院做出（2021）豫0191民初2806号民事裁定书，裁定如下：驳回郭满生的起诉。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、涉案房屋照片9张、淘宝购买记录、宜家购买物品支付记录、价格评估结论书、照片2张；被告提交的被告与案外人之间的租赁合同三份、银行流水三张、勘验表一张、短信截图张及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告虽签订《房屋租赁合同》，但约定，租金为0元。原告称，涉案的租赁合同是当时由张坤鹏拿着先由被告王蕾签的字，然后张坤鹏拿着王蕾签字后的合同让原告签的，原告签字后再由张坤鹏将合同交由被告王蕾。当时给被告的时候是完整的，与原告提交的一致，由原告男朋友张坤鹏填写的租赁位置、租期、及租金为0元，被告王蕾对合同条款内容并未提出异议。被告称，均是张坤鹏拿着空白合同让被告签字的，被告签的名字和身份证号，但是没有说租赁期限，说给租金但没有说具体数额；张坤鹏称“挣到钱不会少你的租金”，后来张坤鹏给我送来了合同我也没有看。一审法院认为，该合同虽显失公平，但被告并未在法定期限内要求解除合同，故该合同发生法律效力。原告诉请判令解除合同，被告同意解除。故原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。《房屋租赁协议书》约定，租赁期间乙方（即原告）不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方（即被告）同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。原告称，原被告签订合法有效的租赁合同，在租赁期限内对房屋进行装修是使用的前提，被告交付给原告的毛坯房，被告也明知原告使用该房屋是进行培训的。被告称，我不同意支付鉴定结果上的费用，因为原告装修与被告无关；我也没有同意原告装修。一审法院认为，《房屋租赁协议书》约定如需装修或改造，由乙方承担装修改造费用，并需先征得甲方（即被告）同意。故原告诉请依法判令被告赔偿原告装修损失130269元、设计费1万元等，与合同不一致，一审法院不予支持。原告诉请判令被告物品损失11028.46元等。原告称，原告购置办公物品共花费11027.6元，被告于2021年1月份将涉案房屋上锁，上述物品在屋内均未搬走，被告将涉案房屋另出租给他人并使用原告遗留在房屋的物品。被告称，没有被使用，而且我在签订勘验表的时候都告知了原告将其物品搬走，而且在2021年2月5日开庭时也通知原告将该物品搬走，今天开庭再次告知原告将涉案房屋内的物品搬走。一审法院认为，被告已明确表示可以搬走涉案房屋内的相关物品，故对原告该项诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张紫逸与被告王蕾签订的《房屋租赁协议书》;二、驳回原告张紫逸的其他诉讼请求。案件受理费3326元,减半收取1663元，由原告张紫逸负担1613元，被告王蕾负担50元。二审期间，对各方当事人提交的证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院结合本案其他证据对二审期间各方所提交的证据予以综合认证。经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张紫逸于2019年8月20日起按每月0元的价格租用王蕾的房屋，租期5年。王蕾依约交付房屋。后，张紫逸对案涉房屋进行了装修并使用，装修价值总计130269元。2021年1月7日，王蕾对案涉房屋门锁进行更换并于2021年3月1日将案涉房屋以年租金17万元出租给案外人使用。张紫逸上诉称王蕾应赔偿其物品损失。但是王蕾在本案一、二审期间均明确表示张紫逸可以搬走涉案房屋内的相关物品（王蕾：“抓紧时间搬走，我的东西现在都搬不进去，还在外面租着仓库”），张紫逸的该项上诉请求因无事实及法律依据而不成立，应不予支持。张紫逸另称王蕾应赔偿其装修损失费和设计费。但是，根据双方合同约定及案涉房屋具体使用实际，本院认为，一审法院未予支持其该项诉讼请求并无明显不当，张紫逸的该项上诉请求亦不成立，本院亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由上诉人张紫逸负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年八月六日书记员  李昱辉