重庆市长寿区人民法院   重庆市长寿区人民法院民事判决书 （2021）渝0115民初995号 原告：喻玲梅，女，1976年3月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：祖建波，重庆长晟律师事务所律师。被告：重庆叶军房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源南路1号1幢1单元7-6，统一社会信用代码91500115072343969E。法定代表人：余秋生，该公司总经理。被告：重庆长寿鑫塔房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城三峡路38号附5号，统一社会信用代码915001152033986458。法定代表人：余淑英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李成章，男，该公司员工。原告喻玲梅与被告重庆叶军房地产开发有限公司（以下简称叶军房产公司）、重庆长寿鑫塔房地产开发有限公司（以下简称鑫塔房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻玲梅的委托诉讼代理人祖建波、被告叶军房产公司的法定代表人余秋生、被告鑫塔房产公司的委托诉讼代理人李成章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻玲梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》；2.判令二被告立即返还原告喻玲梅已付房款114747.25元及利息30305.98元（2015年5月7日至2020年8月19日），并赔偿原告喻玲梅114747.25元，共计259800.48元。事实和理由：2015年5月7日，原告喻玲梅（乙方）与被告叶军房产公司（甲方）签订《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》，约定：原告喻玲梅将位于重庆市长寿区XX镇XX街X号XX号房屋交由被告叶军房产公司拆迁用于房地产开发，该房屋拆迁安置款定价为94258.65元，该款抵作购买甲方开发的位于长寿区XX镇XXX的项目名称为“XX·XX商都”的住房104.6平方米；合同的第二条约定，被拆迁住房的建筑面积大于优惠购房的建筑面积，在20㎡以内的甲方以2880元/㎡补给乙方，被拆迁的住房面积小于优惠购房建筑面积在20㎡以上，乙方按2780元/㎡支付给甲方;同时原告喻玲梅出具委托书，委托被告叶军房产公司代为办理并领取房屋产权证件。签订该合同的当天，原告喻玲梅搬离了旧房屋，并将该房屋钥匙交给了被告叶军房产公司，同时被告叶军房产公司向其出具收条一张。2018年12月5日，被告鑫塔房产公司向原告喻玲梅出具了接房结算单，选定位于长寿区XX镇XXX的项目名称为“XX·XX商都”的XX-X号住房，面积为112平米，原告喻玲梅现金支付购房款为20488.6元，现在XX房屋已由他人进行装修入住。因多次协商未果，现原告喻玲梅为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告叶军房产公司辩称，与原告喻玲梅签订购房合同属实，但原告喻玲梅旧房拆迁是由葛兰镇政府负责，XX镇政府将拆迁款支付给被告叶军房产公司后原告喻玲梅才能优惠购房；被告叶军房产公司因为资质不够，最后由被告鑫塔房产公司负责开发该项目，本案所涉合同的权利义务关系概括转让给了被告鑫塔房产公司。被告鑫塔房产公司辩称，认可本案所涉合同的权利义务关系概括转让给了被告鑫塔房产公司，但是葛兰镇政府并未向我公司支付原告喻玲梅的旧房拆迁安置款，故我公司未对原告喻玲梅进行安置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》、《合同补充协议》、《委托办理权属登记协议书》、《喻玲梅接房结算单》、《调查笔录》、房产证复印件、房屋质量保证书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告喻玲梅已付购房款金额问题。原告喻玲梅向本院提交了被告叶军房产公司向其开具的《收据》，并诉称其已付购房款为114747.25元，其中包括拆迁安置款抵房款94258.65元，现金支付购房款20488.6元。被告鑫塔房产公司辩称对原告喻玲梅现金支付购房款20488.6元的事实予以认可，但是该《收据》对应的拆迁安置款94258.65元并没有收到。本院于2021年5月8日前往重庆市长寿区XX镇人民政府（以下简称XX镇政府）对该政府规建办工作人员黄广文作了调查笔录，XX镇政府在该笔录上加盖了印章。黄广文证实，原告喻玲梅所有的位于XX镇XX街X号XX号房屋由XX镇政府负责拆迁，拆迁款由XX镇政府支付，喻玲梅签订有委托付款协议，委托被告叶军房产公司到XX镇政府领取房屋拆迁款，由于原告喻玲梅位于重庆市长寿区XX镇XX街X号XX的房屋所在楼栋部分住户未同意拆迁，故该房屋暂未拆迁，相应的拆迁款也还未支付给被告叶军房产公司和被告鑫塔房产公司。原、被告对该调查笔录均无异议，原告喻玲梅认为二被告没有领取拆迁款是因为二被告与XX政府办理领取拆迁款手续的问题，与XX镇政府和原告喻玲梅实际签订房屋拆迁协议的事实无关，二被告应当按照拆迁协议及委托事项自行向葛兰镇政府领取拆迁补偿款。因合同约定缴纳购房款系原告喻玲梅的义务，现原告喻玲梅签订委托付款协议，委托被告叶军房产公司到XX镇政府领取房屋拆迁款，但因XX镇政府至今尚未向二被告支付拆迁款，即原告喻玲梅未履行该付款义务。故本院确认原告喻玲梅已付购房款金额为20488.6元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，被告叶军房产公司（甲方）与原告喻玲梅（乙方）签订《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》（以下简称合同）及其补充协议。约定：乙方享受的优惠购房的房屋位于重庆市长寿区XX镇XXXXX.XX商都，乙方享受的优惠购房房屋建筑面积（住宅）共104.63㎡。合同第二条约定，被拆迁住房的建筑面积大于优惠购房的建筑面积在20㎡以内的，甲方以2880元/㎡补给乙方，被拆迁的住房面积小于优惠购房建筑面积在20㎡以上，乙方按2780元/㎡支付给甲方；甲方仅负责危旧房屋乙方被拆迁改造房屋的优惠购房，其他一应事宜、涉及的补助等，以政府颁布为准；合同还约定了其他内容。合同签订后，喻玲梅委托被告叶军房产公司到XX镇政府领取房屋拆迁款。2015年5月7日，被告叶军房产公司为原告喻玲梅出具《收据》。该收据载明原告喻玲梅享受优惠购房的房屋总建筑面积为104.63㎡，根据《征地拆迁房屋补偿住房货币安置协议》中列明的所有补偿款项作为一次性交纳优惠购房全款，合计人民币94258.65元。2018年12月5日，原告喻玲梅与被告鑫塔房产公司办理接房结算，选定住房为XX商都XX号房屋，因面积差异原告喻玲梅以现金支付购房款20488.6元。庭审中，原告喻玲梅举示了XX商都XXX号房屋门口及走廊照片，并述称该房屋已由第三人进行装修入住，二被告对此无异议。另查明，原告喻玲梅位于重庆市长寿区XX镇XX街X号XX（206房地证2012字第XXX号）的房屋拆迁工作由重庆市长寿区XX镇政府负责，拆迁款由该单位支付，原告喻玲梅出具有委托书，委托被告叶军房产公司到XX镇政府领取该房屋的拆迁款；由于原告喻玲梅的上述房屋所在楼栋部分住户未同意拆迁，故该房屋暂未拆迁，相应的拆迁款也还未支付给被告叶军房产公司和被告鑫塔房产公司。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉房屋买卖合同的法律事实，系产生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告喻玲梅与被告叶军房产公司签订的《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，原告喻玲梅、被告叶军房产公司以及被告鑫塔房产公司均认可本案所涉合同的权利义务关系概括转让给了被告鑫塔房产公司，故本院确认本案合同相对方为被告鑫塔房产公司，故对原告喻玲梅要求被告叶军房产公司承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：..........；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，原告喻玲梅与被告鑫塔房产公司已于2018年12月5日办理完接房结算，选定住房为XX商都XX号房屋，因面积差异原告喻玲梅以现金支付购房款20488.6元。被告鑫塔房产公司现已将该房屋出售给第三人，合同目的已无法实现，其行为属于根本违约，原告喻玲梅有权决定是否解除合同，即原告喻玲梅享有法定解除权。故对原告喻玲梅请求解除其与被告叶军房产公司签订的《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告喻玲梅并未举示证据证明其于起诉前已通知二被告解除合同，原告喻玲梅在向本院起诉时，要求解除其与被告叶军房产公司签订的《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》，本院于2021年2月19日将起诉状副本送达被告鑫塔房产公司，原告喻玲梅要求解除《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》的意思表示于该日到达被告鑫塔房产公司，故本院确认2021年2月19日为合同解除之日。双方签订的合同解除后，被告鑫塔房产公司应当返还原告喻玲梅已付购房款20488.6元并支付利息，故对原告喻玲梅要求被告鑫塔房产公司返还房款114747.25元的诉讼请求，本院主张被告鑫塔房产公司返还房款20488.6元。现原告喻玲梅请求被告鑫塔房产公司支付2015年5月7日至2020年8月19日期间的利息30305.98元，因原告喻玲梅于2018年12月5日向被告鑫塔房产公司缴纳购房款20488.6元，故被告鑫塔房产公司应从2018年12月6日起至2020年8月19日止向原告喻玲梅支付利息。对于2018年12月6日至2019年8月19日止的利息标准原告喻玲梅请求按照年利率6%计算，而同期中国人民银行公布的六个月到一年期贷款利率为4.35%，故本院主张被告鑫塔房产公司上述期间应向原告喻玲梅支付利息627.54元（20488.6元×4.35%÷365天×257天）；对于2019年8月20日至2020年8月19日止的利息标准，原告喻玲梅请求按年利率2.25%计算，因该标准未超过全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，符合法律的规定，故本院主张被告鑫塔房产公司上述期间应向原告喻玲梅支付利息460.99元（20488.6元×2.25%）。综上，被告鑫塔房产公司应向原告喻玲梅支付2018年12月6日起至2020年8月19日止的利息1088.53元（627.54元+460.99元）。同时，根据上述司法解释的规定，原告喻玲梅有权要求被告鑫塔房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故，被告鑫塔房产公司应当支付原告喻玲梅20488.6元的赔偿款，对原告喻玲梅主张超出部分的赔偿款，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下:一、原告喻玲梅与被告重庆叶军房地产开发有限公司于2015年5月7日签订的《危旧房屋拆迁改造优惠购房合同》于2021年2月19日解除；二、被告重庆长寿鑫塔房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告喻玲梅购房款20488.6元并支付利息1088.53元；三、被告重庆长寿鑫塔房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内赔偿原告喻玲梅20488.6元；四、驳回原告喻玲梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5197元，由原告喻玲梅负担4345.36元，被告重庆长寿鑫塔房地产开发有限公司负担851.64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                       审    判    长     朱陈波                    人 民 陪 审 员     李素兰                    人 民 陪 审 员     陈光辉   二〇二一年七月二十三日  法官助理   杨伟栋书  记  员   但  洁  1