陕西省咸阳市中级人民法院执行裁定书 （2021）陕04执异141号     异议人（案外人）：刘传洲，男，汉族，1967年XX月XX日生，住咸阳市秦都区，身份证号码：412XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王思晨，陕西华秦律师事务所律师，委托诉讼代理人：刘洪伟，陕西华秦律师事务所律师。申请执行人：九冶建设有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7045。法定代表人：聂玉栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏红红，陕西朱西江律师事务所律师。被执行人：陕西福安房地产开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5952。法定代表人：王忠安，系该公司执行董事。本院在执行九冶建设有限公司与陕西福安房地产开发有限公司（以下简称“福安公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘传洲对本院查封、拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘传洲称，咸阳市中级人民法院在执行九冶建设有限公司与福安公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了位于咸阳市秦都区XX路XX居XX幢XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，涉案房屋为异议人所有。咸阳市中级人民法院将涉案房屋当作被执行人福安公司的财产予以查封并择期拍卖、变卖，异议人对法院查封、拍卖上述房屋有异议。异议人与被执行人福安公司在2014年3月4日签订了《商铺认购合同》，约定异议人购买位于咸阳市秦都区XX路XX居XX幢XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号铺位商铺六套，面积分别为65.67平方米（109、110号），单价为14852元/平方米，总价为975331元，36.64平方米（114、115、116、117号），单价为10245元/平方米，总价为375413元。异议人已向被执行人福安公司支付购房款1080595元。涉案房屋为异议人的财产，法院查封、拍卖、变卖案涉房屋无事实与法律依据，系执行错误。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，异议人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并支付超过合同约定全部购房款。为维护异议人合法权益，异议人特此申请，请求法院中止对涉案房屋的执行，解除查封。福安公司称，对案外人异议请求没有意见，房子是异议人在法院查封前已经达成了合法有效的《商铺认购合同》。现在房屋还没有竣工验收，也没有交付。九冶建设有限公司称， 案外人的异议申请缺乏基本的事实依据及法律依据，其异议申请不能排除法院对执行标的采取的强制执行措施，请求法院依法驳回其异议申请。事实与理由：（一）异议人未签订合法有效的书面买卖合同。异议人称其2014年4月24日与被执行人福安公司仅有《商铺认购合同》，在法院首次查封前并未签订《商铺买卖合同》，也未办理网签合同登记备案手续，缺乏合法有效的书面买卖合同，其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”法定情形，不能排除执行。（二）异议人称其与福安公司签订的是《商铺认购合同》，购买的是面积约为10平方米的铺位商铺，商铺是满足生产经营需要的经营性用房，其性质并非生活居住用房，且该执行标的物并非异议人的唯一住房，其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”法定情形，不能排除执行。（三）异议人出具的购房款收据缺乏相应的银行流水佐证，也不能证明付款用途是购房款，因此与本案不具有关联性，无法证明其支付了合同约定的购房款项，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款第（三）项：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”法定情形，不能排除执行。（四）福安公司与案外人滥用异议权阻滞执行程序，严重干扰执行工作，为维护法律权威及司法公信力，保障答辩人依法实现其合法债权，请求贵院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的审查期间内依法作出公正裁决。综上，异议人在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于经营并非居住且其名下仍有其他用于居住的房屋、也未按合同约定支付购房款，不享有足以排除强制执行的权利，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的理由不能成立，请求法院依法驳回其异议申请。本院查明，申请执行人九冶建设有限公司与被执行人福安公司建设工程施工合同纠纷一案， 2017年11月17日本院作出（2016）陕04民初197号民事调解书，确认内容为：一、双方于2013年8月12日签订的《陕西省建设工程施工合同》解除。后续工程由陕西福安房地产开发有限公司自行完成，九冶建设有限公司配合工程相关资料，若陕西福安房地产开发有限公司需要开具发票，九冶建设有限公司予以配合，因此产生的税金由陕西福安房地产开发有限公司承担；二、该项目所涉及的钢材、商品砼对外应付款项4267500元由陕西福安房地产开发有限公司向九冶建设有限公司无条件支付，项目所涉及的劳务对外付款项6200000元亦由陕西福安房地产开发有限公司向九冶建设有限公司无条件支付，合计应付款10467500元；三、本协议第二条所涉款项陕西福安房地产开发有限公司应于2017年12月31日前支付4583750元，2018年7月31日前支付4583750元，2018年12月31日之前支付给九冶建设有限公司130万元。若陕西福安房地产开发有限公司逾期支付，应承担自本协议签订之日至实际付清之日的利息，以未支付部分款项为基数按年息12%计算。任何一笔迟延支付，九冶建设有限公司有权要求陕西福安房地产开发有限公司一次性支付；四、以双方核对确认，该项目暂无其他九冶建设有限公司应付的债务，若有仍由陕西福安房地产开发有限公司承担；五、若协议第三条所涉款项未支付完毕，保全财产继续查封，经九冶建设有限公司同意且陕西福安房地产开发有限公司提供付款保证时，方可解除保全措施；六、本案诉讼费251662元，反诉费31625元，合计283287元，减半收取141643.5元，保全费5000元，合计146643.5元双方各承担一半73321.75元；七、其他无争议。后被执行人福安公司未履行生效调解书确定的还款义务，九冶建设有限公司向本院申请强制执行。案号为（2018）陕04执45号，并于2018年8月4日对被行人福安公司建设的位于咸阳市秦都区XX路XX居XX层至6层进行预查封，待具备查封条件时则转为正式查封。另查明，2021年6月7日，本院作出(2021)陕04执恢64号执行裁定：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效文书确定的还款义务，逾期本院将对已查封的被执行人福安公司名下的咸阳市秦都区渭阳西路福润茗居小区1层、2层商业用房进行评估后予以拍卖，所得价款用于清偿被执行人福安公司所欠申请执行人九冶建设有限公司的债务，评估、拍卖中发生的费用由被执行人福安公司承担。还查明，案外人刘传洲与福安公司于2014年3月4日签订《商铺认购合同》，约定异议人购买位于咸阳市秦都区XX路XX居XX幢XX层XX、XX、XX、XX、XX、XX号铺位商铺六套，面积分别为65.67平方米（109、110号），单价为14852元/平方米，总价为975331元；36.64平方米（114、115、116、117号），单价为10245元/平方米，总价为375413元。付款方式为买受人于2014年3月4日付清总房款80%，余款于2015年12月31日之前付清。2014年2月18日、23日、3月4日福安公司向异议人刘传洲出具收据4张，注明“福润茗居1#-1- 109、110、114、115、116、117号金额为180000元、400000元、280595元、220000元”。本院查封、拍卖福安公司名下财产包括上述涉案商铺。本院认为，本案的争议焦点为，案外人所提异议能否阻却本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。结合本案，案外人虽然在人民法院查封前与福安公司签订《商铺认购合同》，并支付了部分购房款，但涉案房屋至今未进行竣工验收，被执行人福安公司未向案外人交付涉案房产。故案外人在人民法院查封之前未合法占有涉案房产。且案外人所购买的房屋是营业性用房，并非居住的房屋。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定,裁定如下:驳回刘传洲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审    判    长      杨党代审    判    员      陈寒瑛审    判    员      陈建利                              二〇二一年八月九日       书    记    员      王丹丹