广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13852号上诉人（原审被告）：黄照明，男，1963年9月24日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：林惠钳，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖守华，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人黄照明因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄照明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回珠江地产公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由珠江地产公司承担。事实和理由：（一）黄照明与珠江地产公司已通过协议方式明确黄照明不承担物业管理费，一审法院认定黄照明需承担物业管理费是错误的。1.双方签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》明确在管理费数额和缴交日期上划斜杠“/”，双方已通过协议方式明确黄照明不需要承担物业管理费。2.即使在物业管理费数额和缴交日期上划斜杠有不同理解，由于物业管理协议是珠江地产公司提供的格式合同，也应作出不利于提供格式条款一方的解释，认定黄照明不用交纳物业管理费。3.双方约定免除物业管理费符合当时珠江地产公司的招商环境和实际情况。4.珠江地产公司的物业管理费收费标准早就确定，同时期与其他商户签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》均明确填写物业管理费数额和缴交日期，不存在不能确定物业管理费金额而不作约定的情形，本案明显是免除物业管理费。（二）退一步讲，即使2013年9月侯*珠支付的四个季度物业管理费是缴纳涉案商铺的物业管理费，那也是广州海上仙舟餐饮管理有限公司（以下简称海上仙舟公司）与珠江地产公司重新达成的协议，不能约束黄照明，且物业管理费也应从2014年10月1日起算，一审法院认定海上仙舟公司向珠江地产公司支付部分物业管理费，从而推断物业管理协议并非约定无须支付物业管理费，没有事实和法律依据。1.海上仙舟公司2013年底向珠江地产公司支付物业管理费是该公司与珠江地产公司重新达成的协议，是该公司的公司行为，不能约束黄照明。2.侯*珠于2013年12月4日支付的物业管理费为2013年第四季度的物业管理费，一审法院认定为2012年3月7日至2012年6月6日的物业管理费是错误的。3.珠江地产公司不能举证证明其与黄照明或海上仙舟公司就2013年9月之前的物业管理费金额及缴交日期进行约定，根据谁主张谁举证的原则，珠江地产公司应承担举证不能的不利后果。即使应缴交物业管理费，也应从2013年9月珠江地产公司与海上仙舟公司实际支付物业管理费开始起算，扣除侯*珠已支付的四个季度的物业管理费，应从2014年10月1日起算，一审法院认定从2012年3月7日起算是错误的。（三）珠江地产公司主张的违约金每日按应付未付金额的千分之五支付明显过高。（四）珠江地产公司主张黄照明应缴交的电费是其单方制作的，其主张没有事实和法律依据，应予驳回。（五）从程序上看，珠江地产公司的催收未达到黄照明，不能达到诉讼时效中断的效力，本案已超过诉讼时效，应驳回珠江地产公司的全部诉讼请求。珠江地产公司邮寄催收函的地址为商铺地址，该商铺已于2015年8月被强行收回，故珠江地产公司2015年10月8日、2016年8月18日、2017年8月17日、2018年7月21日发送的催收函不可能到达黄照明，且前述催收函显示为退回，故未发生诉讼时效中断的效力，本案诉讼时效已于2017年5月22日届满。珠江地产公司2015年5月22日向黄照明邮寄催收函，根据当时《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效为两年，珠江地产公司诉请请求的诉讼时效至2017年5月22日。珠江地产公司直至2018年9月6日才提起本案诉讼，明显已超过诉讼时效。珠江地产公司作为涉案商铺所在商场的整体管理人，明知黄照明的送达地址是已被收回的商铺，其向该地址寄送催收函，明显为无效催收，一审法院认定为有效催收是错误的。（六）珠江地产公司明显违反诚实信用原则，承诺免除物业管理费后又起诉主张全部物业管理费用，珠江国际纺织城的众多商户都是受害者，珠江地产公司的行为应予以谴责，一审法院在双方明确约定免除物业管理费的情况下仍通过不符合常理的推定来支持珠江地产公司的非诚信行为，明显有违法律的公平正义原则。珠江地产公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。黄照明上诉请求与一审意见一致，一审判决已对这些事实理由进行查明并予以驳回，在一审法院已经查明且没有新的相关证据的情况下，依法应当驳回黄照明的上诉。珠江地产公司向一审法院起诉请求：1.判令黄照明向珠江地产公司支付2013年3月7日至2015年6月27日期间的管理费共355041.6元；2.黄照明支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以355041.6元为限）；3.黄照明向珠江地产公司支付2015年7月31日至2015年9月30日的电费4586.7元；4.黄照明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄照明与广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生公司）于2012年2月7日签订《广州市房屋租赁合同》，约定合生公司将广州市*区*路*街*号珠江国际纺织城陆层自编60061号商铺出租给黄照明，租赁期限自2012年3月7日至2027年3月6日。同日，黄照明与合生公司签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定该商铺“起租日”为合生公司书面通知的租赁期起算日；黄照明承租上述商铺仅用于进行餐饮业，并以“闽南小食”商号经营，不得擅自改变。黄照明主张合生公司于2015年8月强行对上述涉案商铺锁门、贴封条、停水停电，收回涉案商铺。合生公司于2018年7月18日就其与黄照明的租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，黄照明亦随即提起反诉。该案经一、二审程序，由广州市中级人民法院于2021年1月28日作出（2020）粤01民终4447号民事判决书，判决黄照明应向合生公司支付2013年11月7日至2015年6月27日止的租金及相应逾期付款违约金，并驳回合生公司的其他诉讼请求与黄照明的反诉请求。该判决已发生法律效力。该判决认定，涉案商铺的租赁期应从2012年3月7日起算，双方的租赁合同于2015年6月27日解除。该判决还查明，合生公司于2015年6月24日向黄照明发出《解约通知书》，要求黄照明在2015年7月1日前结清租金等费用，还要求黄照明搬离商铺内的物品；合生公司又于2015年8月27日以停水停电及封铺等强制手段催收租金；黄照明于该案一审阶段提交了仲裁裁决书，载明黄照明在2015年9月还在使用涉案商铺。2011年9月28日，珠江地产公司与黄照明签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，黄照明承租了位于广州市*区*路西珠江国际纺织城六层自编D60061号商铺……现黄照明同意接受珠江地产公司为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成协议；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收。该协议中“黄照明每月应交纳的物业管理费总额为元”“物业管理费从____年____月____日起计收”“签订协议当日黄照明须缴纳三个月的物业管理费____元”的下划线处均划斜杠“/”。该协议亦约定黄照明应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；珠江地产公司免费提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。该协议约定，若黄照明违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，珠江地产公司有权要求黄照明补交，黄照明应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且珠江地产公司有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议约定，黄照明保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知珠江地产公司，否则如因提交的资料不实而导致珠江地产公司通知送达不到的后果，其风险责任由黄照明自行承担；珠江地产公司按本协议确定的黄照明通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达黄照明；黄照明同意自该商铺交付日起，黄照明通信地址以该商铺为准；鉴于黄照明在所承租的该商铺内经营，故黄照明亦同意珠江地产公司可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为珠江地产公司通知送达黄照明，黄照明也可直接签收珠江地产公司通知。该协议注明黄照明的通讯地址为“广州市*区*路*、*号珠江国际纺织城C区*街30089-30897、30901-30907号铺”。该协议注明黄照明的通讯电话与黄照明本人在本案审理过程中向一审法院邮寄信件所留的手机号码一致。对上述协议中并未约定物业管理费具体金额和具体缴交日期，黄照明表示当时合生公司为了引入餐饮店铺，承诺黄照明承租涉案商铺后免交物业管理费，遂在物业管理协议中划除物业管理费的金额和缴交日期。珠江地产公司则表示因该协议是早于租赁合同签订，故签订协议时并不确定黄照明应承担的物业管理费的具体数额，故在协议中对金额和日期均予以划除，但这不代表黄照明不需要承担物业管理费；实际上黄照明有支付了一年的物业管理费，证明黄照明确认是需要缴交物业管理费的。黄照明提供海上仙舟公司的企业信用信息公示报告，显示该公司于2012年5月26日成立，该公司股东包括黄照明、戴*星等人，该公司住所即本案涉案商铺。黄照明表示其向珠江地产公司承租涉案商铺时就已明确承租商铺的用途是用于经营餐饮行业，因登记设立公司需要相应的营业地址，故黄照明先以自己名义签订租赁合同和物业管理协议，再使用涉案商铺作为经营场所登记成立海上仙舟公司。因实际履行租赁合同的主体是海上仙舟公司，商铺交付给了海上仙舟公司，即实际承租人是海上仙舟公司，故即使该商铺需要缴纳物业管理费，缴纳物业管理费的主体亦应是海上仙舟公司。珠江地产公司提供《商铺装修申请表》主张黄照明已实际接收、使用该商铺。该申请表显示租户（业主）的签约人是戴*星，申请日期为2012年4月21日，申请装修期限自2012年4月22日至2012年6月10日。珠江地产公司表示戴*星是海上仙舟公司的股东，由其代黄照明向珠江地产公司申请装修，当时珠江地产公司的工作存在管理疏漏，没有要求黄照明本人申请。珠江地产公司还表示其与海上仙舟公司并未签订物业管理协议，亦未签订任何关于交纳物业管理费的协议。珠江地产公司表示黄照明承租涉案商铺后，曾缴纳了一年的物业管理费。对此黄照明不予确认，认为即使珠江地产公司有收到物业管理费，该费用是海上仙舟公司支付，并非黄照明支付。经查，案外人侯*珠于2013年12月4日向珠江地产公司支付38443.2元，于2014年2月28日向珠江地产公司支付38443.2元并备注“海上仙舟14年第一季度物业费”，于2014年4月28日向珠江地产公司支付38443.2元并备注“海上仙舟4-6月物业费”，于2014年9月9日向珠江地产公司支付38443.2元并备注“海上仙舟珠江店7-9月物业费”。珠江地产公司表示侯*珠是戴*星的妻子，上述款项用于支付2012年3月7日至2013年3月6日期间的物业管理费。黄照明则表示当时戴*星亦有向合生公司承租商铺并由珠江地产公司提供物业服务，故其无法确认上述款项是支付哪一间商铺的物业管理费；对于付款的备注，可能是因为需要支付物业管理费的商铺太多，其搞乱了。珠江地产公司则表示上述付款的备注是付款人的单方意思表示，不应据此认定黄照明已付清2014年前三个季度的物业管理费。珠江地产公司还主张，若认定侯*珠支付的是2014年的物业管理费，则其主张黄照明还欠付2012年3月7日至2013年3月6日期间的物业管理费。因黄照明欠付物业管理费，珠江地产公司于2015年5月22日通过中国邮政EMS速递业务向黄照明寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促黄照明支付2012年3月7日至2015年4月30日期间的物业管理费。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2015年5月23日被“本人收”。珠江地产公司又于2016年8月19日通过中国邮政EMS速递业务向黄照明寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》及《珠江国际纺织城缴费通知单》催促黄照明支付2012年3月7日至2015年6月30日期间的物业管理费及2015年7月31日至2015年9月30日的电费4586.7元。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2016年8月22日被“退回妥投”。珠江地产公司又于2017年8月18日通过中国邮政EMS速递业务向黄照明寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促黄照明支付2012年3月7日至2015年6月30日期间的物业管理费。该邮件上被粘贴2017年8月21日的“该退批条”并注明退回原因为“电拒收”。珠江地产公司又于2018年7月21日通过中国邮政EMS速递业务向黄照明寄出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》催促黄照明支付拖欠的物业管理费355041.6元及电费4586.7元。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2018年7月22日因“原址查无此人”被退回。上述邮件的收件地址、联系电话与《珠江国际纺织城物业管理协议》记载的通讯地址和通讯电话一致。黄照明表示其未收到上述邮件，且在2016年1月10日上述通讯地址所在的商铺的业主即合生公司已将商铺收回，故在该日期之后黄照明不可能再在该地址接收珠江地产公司的邮件。黄照明表示其并非该商铺的承租人。珠江地产公司提供《珠江国际纺织城缴费通知单》证明其曾向黄照明催缴电费。该通知单记载黄照明2015年7月31日至2015年9月30日期间欠付电费4586.7元。通知单中亦记载上述期间电费的本期读数、上期读数、应收度数等，其中2015年7月31日至2015年8月31日期间产生电费4193.6元，2015年8月31日至2015年9月30日期间产生电费393.1元。黄照明对该通知单不予确认，不确认通知单记载的用电情况，并表示涉案商铺于2015年8月已被合生公司收回，不可能在其后还产生电费。珠江地产公司表示其是对整个商场统一缴纳电费，并未区分每个商铺产生的电费情况。对于黄照明提出的诉讼时效抗辩，珠江地产公司表示其每年均有对黄照明进行催缴物业管理费；因黄照明连续拖欠物业管理费，故诉讼时效应连续计算，因此珠江地产公司认为其主张并未超过诉讼时效。一审法院认为：本案的争议焦点之一在于承担缴交物业管理费义务的是黄照明还是海上仙舟公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”的规定，黄照明应属海上仙舟公司的发起人。因海上仙舟公司成立后确有在涉案商铺经营，享受珠江地产公司提供的物业管理服务，海上仙舟公司亦通过公司股东戴*星的妻子支付了物业管理费，即海上仙舟公司成立后已实际享有物业管理协议的合同权利、履行合同义务。故根据上述司法解释第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，珠江地产公司有权选择要求黄照明或者要求海上仙舟公司承担合同责任。现珠江地产公司要求黄照明承担合同约定的支付物业管理费等的相关责任，是珠江地产公司对自身权利的自由处分，并无不当，一审法院予以准许。故黄照明应当承担物业管理协议约定的支付物业管理费等的相关义务。本案的争议焦点之二在于《珠江国际纺织城物业管理协议》中并未写明物业管理费的数额和缴交日期是否代表双方约定黄照明无须支付物业管理费。黄照明主张该协议如此约定，证明珠江地产公司确有免除黄照明缴交物业管理费的义务。但若明确约定黄照明无须支付物业管理费，该协议可明确写明物业管理费数额为零，或双方另行签署关于免除黄照明缴交物业管理费的相关协议。现该协议仅在物业管理费数额和缴交日期上划斜杠“/”，应认定为双方签订该协议时对物业管理费数额和缴交日期并未达成协议，而不应据此认定已免除物业管理费。另外，如前所述，黄照明签订该协议实为海上仙舟公司提供经营场所，海上仙舟公司已对物业管理协议进行确认。而海上仙舟公司已向珠江地产公司支付部分物业管理费，证明物业管理协议并非约定合同相对人无须支付物业管理费。况且从公平合理角度而言，珠江地产公司既然为黄照明提供了相应的物业管理服务，黄照明应向珠江地产公司支付相应对价，即使如黄照明所述商铺业主为了招商引资、吸引餐饮行业加入而承诺免除物业管理费，从常理而言业主不会永远免除该物业管理费，而应与承租人约定免除物业管理费的具体期限。因此，一审法院采纳珠江地产公司的意见，认定《珠江国际纺织城物业管理协议》中并未写明物业管理费的数额和缴交日期，并非代表黄照明无须支付物业管理费。珠江地产公司与黄照明签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。因该协议先于黄照明与涉案商铺业主的租赁合同数月而签订，故签订该协议时尚未确认黄照明何时开始缴交物业管理费，但根据该协议关于“物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同”的规定，结合已发生法律效力的（2020）粤01民终4447号民事判决书，一审法院认定物业管理服务期限为2012年3月7日至2015年6月27日止。侯*珠已向珠江地产公司支付了四期的38443.2元。根据侯*珠在后三期付款中的备注，结合侯*珠是戴*星的妻子、黄照明承租涉案商铺是用于与戴*星等人共同经营海上仙舟公司的事实，可以认定上述款项是海上仙舟公司向珠江地产公司支付四期物业管理费。因珠江地产公司与黄照明及海上仙舟公司未另行约定涉案物业管理费标准，故一审法院根据上述付款事实，认定双方约定黄照明应承担的每季度的物业管理费为38443.2元。亦根据上述付款事实及付款备注，一审法院认定后三期付款是支付2014年1月至2014年9月期间的物业管理费。珠江地产公司主张付款备注是付款人单方意思表示，但珠江地产公司未能提供其与黄照明或付款人曾约定应首先清偿之前尚欠的费用，亦未能提供收据、发票等证明其对款项性质作出认定，应承担举证不能的不利后果。况且，除付款记录外珠江地产公司并无其他证据证明其与黄照明或海上仙舟公司曾约定物业管理费标准，则一审法院依据付款记录认定物业管理费标准时，亦应结合付款记录上的备注认定费用对应的期间。而对于第一期并无备注的38443.2元，一审法院认定为系侯*珠支付2012年3月7日至2012年6月6日期间的物业管理费。因此珠江地产公司再在本案中主张黄照明支付2014年1月至2014年9月期间的物业管理费缺乏依据，一审法院对此不予支持。根据上述付款记录，一审法院认定黄照明欠付2012年6月7日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，黄照明应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，即2015年6月27日的物业管理费应在2015年3月30日前支付。则依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，珠江地产公司主张物业管理费的诉讼请求的诉讼时效截止日应最迟不超过2017年3月30日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，上述诉讼时效期间截止日期在2017年10月1日前，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。珠江地产公司于2015年5月22日向黄照明邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件于2015年5月23日被黄照明签收，即于当日送达黄照明。依据《珠江国际纺织城物业管理协议》，黄照明应于2013年3月30日前支付2013年4月至6月期间的物业管理费。则在黄照明未支付该部分物业管理费的情况下，珠江地产公司应在2013年3月30日起两年内对黄照明主张权利。现珠江地产公司于2015年5月23日才对黄照明进行有效催缴，催缴时2013年4月至6月期间的物业管理费已过诉讼时效。同理，2013年4月以前的物业管理费的缴纳截止日期更早于2013年3月30日，珠江地产公司于2015年5月23日进行催缴时，该部分物业管理费均已过诉讼时效。故珠江地产公司在本案中主张的2012年6月7日至2013年6月30日期间的物业管理费已过诉讼时效，一审法院不予支持。珠江地产公司以其主张的物业管理费是基于同一合同引起的连续的债权债务为由，主张诉讼时效应自最后一期物业管理费起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条（法释〔2008〕11号）“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，该法律规定是针对分期履行的同一债务。本案中珠江地产公司主张的物业管理费是分期产生的不同债务，每一笔物业管理费所针对的均是不同时期的物业管理服务，故涉案物业管理费并非约定可分期履行的同一债务。因此珠江地产公司该意见缺乏法律依据，一审法院对此不予支持。珠江地产公司又于2016年8月19日向黄照明邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，珠江地产公司向黄照明在该协议中确定的通讯地址邮寄该函件被“退回妥投”，则视为该邮件于寄出之日五天后即2016年8月24日送达黄照明。同理，珠江地产公司于2017年8月18日向黄照明邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件应视为于2017年8月23日送达黄照明；珠江地产公司于2018年7月21日向黄照明邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件应视为于2018年7月26日送达黄照明。则珠江地产公司在本案中主张的2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费，珠江地产公司已分别于2015年5月23日、2016年8月24日、2017年8月23日、2018年7月26日进行有效催缴，均构成诉讼时效中断。故该部分物业管理费没有超过诉讼时效，一审法院予以支持。该部分物业管理费共计193924.59元（38443.2元/季度÷90天/月×454天）。黄照明欠付该部分物业管理费无理，珠江地产公司的诉请于法有据，一审法院对此予以支持。黄照明应立即向珠江地产公司支付该部分物业管理费。黄照明表示其未收到上述邮件，且送达地址所在的商铺的业主即合生公司已将商铺收回为由主张时效抗辩。珠江地产公司依据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定的地址向黄照明邮寄催缴信件，符合协议约定，故黄照明不能以未成功签收为由主张邮件未送达。黄照明既然确认送达地址并非其承租，则其商铺是否被收回与其无关。黄照明自愿将该商铺作为其送达地址，且在商铺被收回后未向珠江地产公司提出更改送达地址，其应仍受该合同中约定的送达地址的约束。因此黄照明该部分诉讼时效抗辩缺乏事实依据，一审法院对此不予采纳。关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，黄照明如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金；逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。黄照明拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故珠江地产公司要求黄照明支付拖欠2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费38443.2元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，一审法院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。黄照明要求调整违约金的标准依据不足，一审法院不予采纳。关于电费问题。根据协议约定，珠江地产公司为黄照明提供电费代收代缴服务，珠江地产公司已通过协议约定的方式多次向黄照明催收2015年7月31日至2015年9月30日期间的电费4586.7元，且珠江地产公司提供的通知单中明确记载了上述电费的具体情况，故珠江地产公司主张的电费具有一定的可信度。黄照明辩称涉案商铺已被收回，之后不可能产生电费。因合生公司于2015年8月27日对涉案商铺采取停水停电处理，即直至2015年8月27日前涉案商铺仍有用电，故一审法院依据《珠江国际纺织城缴费通知单》对2015年7月31日至2015年8月27日期间产生的电费4193.6元予以支持。2015年8月27日之后不应再产生电费，故一审法院对其他电费不予支持。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案合同签订、履行均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定，而不应适用我国民法典的规定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第八条之规定，于2021年3月30日作出如下判决：一、黄照明在本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费193924.59元；二、黄照明在本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费38443.2元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以黄照明所欠物业管理费本金为限）；三、黄照明在本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2015年7月31日至2015年8月27日期间的电费4193.6元；四、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10946.7元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担4941.7元，黄照明负担6005元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，合生公司、黄照明签订的《租赁合同补充协议》约定“自起租日起陆个月为免租期，免租期内乙方（黄照明）仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等费用”。二审期间，黄照明确认其有参与海上仙舟公司的经营。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和黄照明上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、黄照明应否向珠江地产公司支付物业管理费；二、珠江地产公司主张的物业管理费以及电费有无超过诉讼时效。关于黄照明应否向珠江地产公司支付物业管理费的问题。对于黄照明应否承担涉案《珠江国际纺织城物业管理协议》项下合同责任的问题，一审法院已作详细论述，本院予以认同，不再赘述。根据本案查明的事实，涉案商铺由海上仙舟公司作为经营场所使用，侯*珠系海上仙舟公司股东戴*星的妻子，一审法院根据侯*珠向珠江地产公司付款的备注内容，认定候宝珠向珠江地产公司支付的款项系海上仙舟公司向珠江地产公司支付涉案商铺的物业管理费，并无不当。黄照明系海上仙舟公司的股东之一且确认曾参与海上仙舟公司的经营，海上仙舟公司缴纳涉案商铺相关物业管理费属于公司经营行为的一部分，故黄照明对海上仙舟公司的缴费行为理应是知悉的。虽然珠江地产公司与黄照明签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》中对于承租人每月应缴纳的物业管理费总额以及物业管理费起计时间并无作出明确约定，但亦无明确作出减免黄照明承租期间全部物业管理费的约定。黄照明称合生公司为引入餐饮店铺承诺减免租赁期间的物业管理费，但合生公司并非物业服务企业，现有证据并不足以证明合生公司有权代珠江地产公司向承租人作出减免物业管理费的承诺，且黄照明与合生公司签订的《租赁合同补充协议》明确载明“自起租日起陆个月为免租期，免租期内乙方（黄照明）仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等费用”，可见黄照明的该主张与租赁合同的约定并不相符，本院不予采信。珠江地产公司主张《珠江国际纺织城物业管理协议》未对物业管理费标准、物业管理费起计时间予以明确系因当时租赁合同尚未签订所致，该主张并无明显违背常理，结合海上仙舟公司向珠江地产公司支付涉案商铺部分物业费的事实，本院对珠江地产公司的主张予以采信。如前所述，黄照明与合生公司就涉案商铺签订的《租赁合同补充协议》中已明确免租期内不免除物业管理费、水电费，黄照明自承租涉案商铺时事实上已接受珠江地产公司提供的物业服务，一审法院认定黄照明需支付自2012年3月7日起的物业管理，符合等价有偿原则，本院予以认同。侯*珠于2013年12月4日支付的38443.2元并无备注对应的物业管理费缴费期间，珠江地产公司将该笔款项作为2012年3月7日至2012年6月7日的物业管理费，系债权人对自身权利的处分，一审法院予以采纳并无不妥。黄照明上诉主张该笔款项应属于2013年四季度的物业管理费，依据不足，本院不予支持。一审法院根据租赁合同解除时间以及付款情况，认定黄照明欠付2012年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费，理据充分，本院予以确认。关于珠江地产公司主张的物业管理费以及电费有无超过诉讼时效的问题。《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，黄照明应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。一审法院根据黄照明所欠物业服务费的情况以及珠江地产公司向黄照明催缴物业管理费的情况，认定本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定、珠江地产公司所主张的2012年6月7日至2013年6月30日期间的物业管理费已过诉讼时效，理据充分。黄照明与珠江地产公司在《珠江国际纺织城物业管理协议》中约定了通信地址，并明确如黄照明变更通信地址应立即书面通知珠江地产公司，珠江地产公司按照协议约定的黄照明的通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达给黄照明。黄照明自称其实际使用涉案商铺至2015年8月27日，黄照明搬离涉案商铺后，并无证据证明其按约定书面通知珠江地产公司其通信地址变更情况，故珠江地产公司向黄照明在该协议中约定的通信地址“广州市*区*路*、*号珠江国际纺织城C区*街30089-30897、30901-30907号铺”邮寄送达催收通知，不应认定都属于无效催收。黄照明上诉主张珠江地产公司于2015年10月8日、2016年8月18日、2017年8月17日、2018年7月21日发出的催收函不能发生诉讼时效中断的效力，理据不足，本院不予支持。一审法院认定珠江地产公司所主张的2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费没有超过诉讼时效，并判令黄照明向珠江地产公司支付该部分物业管理费193924.59元，处理并无不妥，本院予以维持。《珠江国际纺织城物业管理协议》约定黄照明如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。黄照明未依约支付物业管理费已构成违约，一审法院虽判令黄照明按照合同约定的违约金标准计付违约金，但对黄照明应付违约金总额作出以所欠物业管理费本金为限的处理，已对黄照明所应承担的违约责任进行了调整，相应减轻了黄照明的违约责任，黄照明上诉主张违约责任过高，理据不足，本院不予支持。综上所述，黄照明的上诉请求理据不足，应予驳回。一审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10946.7元，由黄照明负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年八月二十六日书记员 贾 妍古文娜