贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11224号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（曾先后用名：广东碧桂园物业服务股份有限公司毕节分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司毕节分公司），住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园峰景组团******，统一社会信用代码：91520500322290645A。负责人：朱新星，系该集团副总裁。委托诉讼代理人：顾胤（特别授权代理）、张时凤,均系贵州久同律师事务所律师。被告：张野，男，1985年11月4日出生，汉族，住贵州，住贵州省毕节市七星关区iv>被告：何贵香，女，1986年9月5日出生，布依族，住贵州，住贵州省长顺县iv>原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（以下简称碧桂园服务公司）与被告张野、何贵香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告碧桂园服务公司的委托诉讼代理人张时凤，被告张野、何贵香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告交纳2019年5月-2021年5月的物业服务费6767.75元及逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之五的标准，计算自2019年6月1日起至欠付物业服务费实际支付完毕之日止的逾期付款违约金，暂计至2021年5月10日止为11671.64元）；2、本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实与理由：2017年2月9日，原、被告签定了《南山碧桂园前期物业服务协议》主要内容约定：原告为被告提供物业服务，被告以1.9元/m2/月的标准向原告交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为142.57m2，按照约定被告每月应向原告交纳物业服务费271元。如被告逾期交纳则根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2019年5月至今的物业服务费经原告多次催要未交。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告拒绝交纳物业管理费已构成严重违约，被告除应立即向原告足额交纳管理服务费外还应承担支付违约金的责任。故为维护自身的合法权益，原告特依据相关法律法规规定诉至贵院，望贵院依法判如诉请。被告张野、何贵香答辩称：1、驳回被答辩人要求答辩人缴纳物业费违约金的请求；2、对于所欠物业服务费按照总欠款的50%收取。事实和理由：根据答辩人与被答辩人签订的《南山碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条，被答辩人应该提供的物业服务内容为九个方面，其依次为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护；3、公共文体场所及其设施的维护和管理服务；4、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；5、公共环境卫生的管理服务；6、车辆停放秩序的管理服务；7、协助公安部门维护公共秩序共安全防范管理；8、装饰装修管理服务；9、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。详情可见《南山碧桂园前期物业服务协议》。其中除第7和第9个方面外，答辩人都能亲身体验到物业履行职责不到位所带来的痛苦，并且提供相应证据。根据我国《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”所以，答辩人有权拒绝支付双方协议约定的物业服务费，并且不承担相应违约责任。二、被答辩人违反《南山碧桂园前期物业服务协议》第十条“乙方可无偿使用本园区内的物业服务用房，但不得转让或者改变其用途。”将物业服务用房提供给UCC国际洗衣做经营使用。又未经业主同意将电梯等公共设施提供给他人做广告，违反《物业管理条例》等相关法律法规。三、物业公司从未用任何形式公布小区的停车费，电梯广告费等公共收益资金情况。四、答辩人于2018年4月收房后按照1.9元每平方米的标准缴纳到2019年4月31日止，共计缴纳人民币3248.54元，但是未能享受到物业物业协议中所约定的全部项目，服务质量大打折扣，南山犄碧桂园业主洽谈会第一次会议中（2019年3月28日）第二大条第1.2.3点和南山碧桂园业主洽谈会第二次会议纪要中（2019年5月6日）第二大条第1.2.3点可完整体现被答辩人物业服务的不到位，而被答辩人这此些服务质量问题在答辩人已缴纳物业费期间发生，也就是说答辩人缴纳了物业服务费，却未能享受到被答辩人提供的同等价值的服务。五、小区游泳池等公共服务设施已经被圈占，被答辩人已经不能完整地提供协议约定的全部服务内容。特此请求法院判决：1、被答辩人按照答辩人收房后共计缴纳的物业费的50%进行赔偿，赔偿金额应该为1624.27元。2、解除和终止答辩人与被答辩人直接答订的《南山碧桂园前期物业服务协议》及《南山碧桂园临时管理规约》或不解除前期物业服务协议，但因服务范围的减少，物业费应当调整到0.9元一平方米。并要求物业提高服务质量，定期公布公共收益的资金情况。另，我们是2018年4月2日收房的，原告公司是从2018年5月1日开始计算物业费的，我们缴纳了一年的物业费及停车费，我们的物业费是截止到2019年4月30日，从2019年5月1日开始欠缴物业费的。我们入住小区后，原告提供的物业服务根本达不到当初他们承诺的五星级服务，差距很大，我们买房的时候小区绿化、草坪很好现在小区里面到处都是烂泥巴，草坪已经枯死，小区卫生很糟糕，到处都是垃圾，小区垃圾未及时清扫、清运，小区墙体脱落，反映后物业置之不理，外来人员、车辆进出没有登记管理，保安不作为，小区照明设备、设施管理不到位，游泳池由于物业管理不当不能使用，物业在业主不知情的情况下将公共部分的电梯用作广告位出租，将物业用房擅自出租，侵害了业主的权利，收支不公开，物业也无权擅自出租。2019年3月28日、2019年5月6日，小区业主代表、项目部和物业共同召开了两次会议，会议上向物业提出需要改进的问题，物业都没有处理，活动中心娱乐配套设施的修建、维护至今物管公司未解决，当时提出来的改善绿化、草坪的问题，至今未处理。他们的服务不值1.9元每平方。本院经审理查明以下事实：2016年9月1日，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司毕节分公司）与涉案小区建设施工单位毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订《南山碧桂园前期物业服务合同》，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司选聘原告对南山碧桂园提供前期物业管理服务事宜。合同约定原告提供的物业管理服务内容为：房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、公共文体康乐场及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、车辆停放秩序的管理服务、协助公安部门维护公共秩序的管理服务、装饰装修管理服务、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。物业服务费采用包干制方式。计收标准为：涉梯洋房：按房屋建筑面积1.9元/月/平方米计收；电梯洋房：按房屋建筑面积1.9元/月/平方米计收；双拼住宅：按房屋建筑面积3.0元/月/平方米计收；独栋住宅：按房屋建筑面积3.5元/月/平方米计收。物业使用人应在公历每月5日（节假日等原因顺延）前交纳当月物业服务费及上一个月的本合同约定的各项分摊费用。物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金……。合同还约定了其他事项。2017年2月9日,原告(乙方)与被告（甲方）签订《南山碧桂园前期物业服务协议》，协议明确被告房屋建筑面积为142.57平方米，物业费按1.90元计收。2018年4月2日，被告收房入住后，向缴纳了一年的物业费至2019年4月30日。从2019年5月1日起，被告未再缴纳物业费，被告欠付原告2019年5月1日至2021年5月30日期间的物业服务费为：142.57平方米×1.9元/月/平方米×25个月=6772.07元。另查明，被告系南山碧桂园峰景住宅区业主。被告在物业服务过程中存在绿化中零星杂草未清理干净、个别绿化区域青草枯萎未及时补种、外墙真石漆脱落未及时修补等物业服务瑕疵。本院认为，原告系毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司选聘的南山碧桂园前期物业管理公司，双方签订的《南山碧桂园前期物业服务合同》对涉案南山碧桂园小区全体业主具有约束力，原、被告均应当按约定履行各自义务。本案中，原告已按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付所欠2019年5月至2021年5月的物业服务费6772.07元。原告在提供物业服务过程中虽然存在瑕疵，但是相比整个物业管理的范围、服务内容，服务质量，该瑕疵在本次诉讼中不足以认定被告应减轻或者免除物业费支付义务。故原告在本案中诉请被告支付物业服务费6767.75元的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。因原告在服务过程中存在杂草未充分清除等服务瑕疵问题，故原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张野、何贵香于本判决生效之日起五日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司2019年5月至2021年5月的物业费6767.75元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币131元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司负担106元、被告张野、何贵香负担25元。本判决为终审判决。审判员  吴誉二〇二一年八月二十日书记员  毛雨