上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初14567号原告：上海科拉胜一物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：钮成银，总经理。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。被告：刘雪梅，女，1979年10月1日出生，汉族，户籍地四川省南充市。原告上海科拉胜一物业管理有限公司与被告刘雪梅服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏璐到庭参加诉讼。被告刘雪梅经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海科拉胜一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告上海市徐汇区XX路XXX号Y7号铺位从2018年2月1日至2020年3月31日止的管理费46，061.82元。事实与理由：原、被告于2015年1月31日签订《营业用房(业主自营／商务租赁)进场经营合同》，约定被告进场经营，使用面积29.19平方米，管理费按使用面积2元／日／平方米计算。现被告拖欠从2018年2月1日至2020年3月31日止的管理费，原告多次催要被告仍不予支付，遂涉诉。被告刘雪梅未到庭参加诉讼，但于庭审后向本院陈述：不同意原告的诉讼请求。双方合同截止日期为2017年1月31日，合同期内的管理费用被告均按约支付，合同期满原告就未再进行过管理；被告曾支付原告保证金10，000元、电话初装费270元及电话押金1，000元，原告在合同期满后未将上述费用退还被告。经审理查明：2015年1月31日，原告(作为商场管理者，甲方)与被告(作为进场经营者，乙方)签订《营业用房(业主自营／商务租赁)进场经营合同》一份，约定：乙方经营场地坐落于XX路XXX号一楼Y7号展厅，共计29.19平方米的场地(建筑面积为48.43平方米，使用面积29.19平方米)。合同为期贰年，自2015年2月1日起至2017年1月31日止；合同期满，乙方具备符合本商场规定的经营条件，并希望继续在本商场从事经营活动的，乙方享有同等条件下的优先承租权。乙方须在进场前向甲方支付商品质量保证金10，000元……本合同提前终止或期满终止一年后，乙方如无任何商品质量投诉，甲方将如数(不计利息)退还该保证金。乙方须支付甲方管理费，管理费按使用面积2.00元／日／平方米计算。乙方共支付管理费42，033.60元，先付后用。乙方若要求在本《合同》期满后继续使用该商铺从事经营活动的，应当在本《合同》期满前二个月书面通知甲方，签订本《合同》续延协议；乙方是承租人的，除应签订本合同续延协议外，还应在此之前签订租赁合同续租协议，本《合同》续延协议，在租赁合同续租协议成立后生效。合同另对其他事项进行约定。2017年1月31日后，原、被告未再续签《营业用房(业主自营／商务租赁)进场经营合同》。2017年12月19日，被告向原告支付26，271元，原告于同日开具上海增值税普通发票，其内容为：物业费21，016.80元、制作费5，254.20元，备注为：2017.2.1-2018.1.31(Y7)。被告至今仍在使用系争商场Y7号商铺。另查明，本院曾就上海市徐汇区金银岛商场业主委员会与上海科拉胜一物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案作出(2020)沪0104民初13289号民事判决［后该判决为上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终13297号民事判决维持］。本院于(2020)沪0104民初13289号案件中查明：2006年10月起，上海科拉胜一物业管理有限公司即为上海市徐汇区XX路XXX号金银岛商场的物业管理单位。2016年8月30日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局发布《关于调整上海市徐汇区金银岛建材商厦、宜德苑住宅小区物业管理区域的公告》，将上海市徐汇区金银岛宜德苑小区物业管理区域调整为金银岛建材商场和宜德苑住宅小区两个物业管理区域。2016年10月，上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会、上海市徐汇区金银岛宜德苑业主委员会与上海科拉胜一物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定上海科拉胜一物业管理有限公司对金银岛宜德苑物业实施物业管理；物业类型：商场、高层、小高层；合同为期10年，自2016年10月11日起至2026年10月10日止等。2017年10月19日，上海市徐汇区金银岛业委会在上海市徐汇区人民政府田林街道办事处备案。2018年9月28日，上海市徐汇区金银岛业委会发出《关于解聘物业服务企业的表决结果公告》，载明金银岛商场业主大会作出决议，解聘上海科拉胜一物业管理有限公司。2020年3月31日，上海科拉胜一物业管理有限公司与上海市徐汇区金银岛商场业主委员会签订物业资料清单，对涉及金银岛建材商城的设计工程、水电设施以及锅炉电气图纸等进行移交，并对水电总表读数和有关设备设施数量进行结算。审理中，被告向本院出示了一组票证，以证明被告已向案外人上海招商局物业管理有限公司支付了2020年4月1日至2021年6月30日的管理费。审理中，原告提供了下述材料以证明其于2020年3月31日前对系争铺位所在的商场进行实际管理：1、原告于2017年至2019年处理的投诉登记信息；2、2019年，原告与上海俊泓水处理科技有限公司就中央空调循环水处理、锅炉水系统处理项目签订的《技术服务合同》两份；3、2019年2月，原告与上海锦炜保安服务有限公司就商场提供安保服务签订的《安保服务协议》及其补充协议；4、2019年2月，原告与上海广日楼寓设备工程有限公司就保养货梯2台／自动扶梯6台事宜签订的《电梯(扶梯)维护保养合同》；5、2019年3月，原告与上海日旭环境保洁服务有限公司就生活垃圾清运服务签订的《上海市徐汇区单位生活垃圾清运处理服务合同》；6、2019年3月，原告与上海缘洁保洁服务有限公司就保洁服务签订的《保洁服务协议》；7、2019年5月，原告与上海鑫电电力工程有限公司就电试项目签订的《高压电试工程合同书》；8、2019年5月，原告与上海企宏消防科技有限公司就消防改造项目签订的《消防维修施工协议》；9、2019年1月至2020年3月，原告向国网上海市电力公司支付相应电费、向上海城投水务(集团)有限公司支付相应水费；10、2020年2月、3月对商场进出人员、车辆的测温及登记记录。除此以外，原告另提供了若干相关行政机关于2018年至2019年间向原告(作为市场管理方)出具的通知或函件，以证明相关行政机关对系争铺位所在商场的管理工作，均与原告对接并由原告具体落实。审理中，原告向本院陈述，原、被告间所缔结的合同关系为市场经营管理合同关系；原告仅向被告收取案涉管理费，不会向铺位的产权人收取管理费或物业费。关于商品质量保证金10，000元及电话押金1，000元，原告同意于本案中进行抵扣；但电话初装费270元，已由电信公司收取，无法退还。上述事实，除当事人陈述外，另有营业用房(业主自营／商务租赁)进场经营合同、上海增值税普通发票、(2020)沪0104民初13289号民事判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签署的《营业用房(业主自营／商务租赁)进场经营合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方当事人均应恪守并切实履行。合同期内双方当事人均按约履行，该合同到期后双方虽未再续签，然被告仍于合同到期后继续依按原合同标准向原告支付了2017年2月1日至2018年1月31日期间的管理费，据此可以认定双方仍存有继续履行原合同的一致意思。且根据在案证据，本案中原告的管理服务包含保安、保洁、停车等多项，均利益于商场整体，原告与众多商户缔结的服务合同关系虽因分别签订独立合同形成，但原告于该商场中的服务具有外部性，即原告所履行的具体合同义务，既非针对具体商户而为，亦难停止对某一商户之服务。如认被告未续签合同即可免却支付义务，则不啻鼓励商户于经济上搭便车，即享受原告服务履行之外部性而无须支付对价，这不但损害原告权利，实质上亦侵犯了其他守约商户的利益。就本案讼争的时间段，即2018年2月1日至2020年3月31日期间而言，被告承认其仍于系争商场Y7商铺内经营未休，但称原告并未实际管理。本院认为，结合在案证据及另案判决查明之事实，原告对其履行管理义务之举证已达到相应证明标准，而被告未能提供反证以支持其反驳，故本院认定原告确于该时段内对系争铺位所在商场履行管理之责，被告于该时间段已领受原告相应服务。综上所述，原告有权参照原合同尚属公允之标准向被告主张费用，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，且计算金额无误，本院予以支持。原告同意退还被告商品质量保证金10，000元及电话押金1，000元，本院予以准许，并于本案中作一并处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第第一百零七条的规定，判决如下：刘雪梅于本判决生效之日起十日内支付上海科拉胜一物业管理有限公司上海市徐汇区XX路XXX号Y7号铺位从2018年2月1日至2020年3月31日止的管理费35，061.82元(该款项已扣除上海科拉胜一物业管理有限公司应向刘雪梅退还的商品质量保证金10，000元及电话押金1，000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计338元，由刘雪梅负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。