大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4719号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告：李明虎，男，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：王玲，女，住址同上。委托诉讼代理人：李明虎（系被告丈夫），身份信息同上。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告李明虎、王玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告李明虎（暨被告王玲的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费9422.56元（自2017年11月1日起至2021年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金2826.77元。事实与理由：原、被告双方于2016年10月28日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为高层住宅2.8元/mV月，物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日-12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域业主，房屋面积71.6m2,自2017年11月1日起至2021年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计12249.33元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据民事诉讼法第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。被告李明虎、王玲辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、拖欠物业费的起始时间没有异议，但不同意原告的诉讼请求。对物业费标准有异议，虽然合同上写的2.8元/平/月，但这个价格并没有事先与我们业主协商且没有依据按此收费，原告应出具有效的收费依据，原告的服务水平没有与其收费标准相匹配。相关的文件对于小区公共面积和公共用房是有明确要求，请问原告我们小区公共面积和公共用房在哪？小区公共面积收费产生的收益在哪？包括现在规划公用的设施和公共用房，要求原告出示物业费收支报表。原告对公摊面积的卫生搞的不太好，电梯的维护不及时，涉及到业主人身安全，请原告提供对小区电梯的维护保养细节，消防设施的安全保养的细节。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区业主，房屋面积71.6平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，明确约定交费时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年11月1日起至2021年9月30日的物业服务费9422.56元。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告作为案涉小区建设单位委托的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现原告要求被告给付拖欠2017年11月1日起至2021年9月30日的物业服务费9422.56元（2.8元/月/平方米×71.6平方米×47个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的原告应按相关文件提供公共面积及公共用房，本院认为，提供公共面积和公共用房并非物业公司的义务，被告以案涉小区的公共面积和公共用房没有达到相关政策要求为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持；关于被告提出小区公共面积产生收益的公示问题，依据原告庭审中举证证明，原告已履行了该义务；对于被告主张物业服务和收费标准不符，物业服务质量差的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李明虎、王玲于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9422.56元（自2017年11月1日起至2021年9月30日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币53元（原告已预交，已减半收取），由被告李明虎、王玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二一年八月十二日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。