贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9038号原告：毕节市宏达物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路中段。统一社会信用代码：915205025941848117。法定代表人：胡高位，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志伟（特别授权代理），贵州宇科律师事务所律师。执业证号：15205202010204183。委托诉讼代理人：周霜（一般代理），贵州宇科律师事务所实习律师。证号：23072105210150。被告：谢刚，男，白族，1972年10月8日出生，住贵州省毕节市。原告毕节市宏达物业管理有限公司（下称：宏达物业公司）与被告谢刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张志伟、周霜，被告谢刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告谢刚立即支付原告2020年11月5日至2021年5月5日的物业管理费1188元及违约金（以1188元为基数，按日3‰从2021年5月6日计算至履行完毕之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告谢刚是毕节市七星国际城4栋3单元18楼1号房业主，原告是该小区物业服务企业。被告于2020年4月30日收房领钥匙装修，并与原告签订《七星国际城前期物业服务协议》，约定物业服务费为198元/月，若被告逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰缴纳违约金。原告作为小区物业服务公司，一直根据合同约定积极履行相关物业服务义务。然而被告收房装修后，至今欠付2020年11月5日至2021年5月5日物业服务费1188元，经原告多次催收仍拒不交纳物业服务费。为维护原告合法权益，现原告根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。被告谢刚答辩称：我于2021年6月3日收到七星关区人民法院的民事起诉状——毕节市宏达物业有限公司起诉我家没有交2020年11月5日-2021年5月5日的物业管理费。以下是我没有交物业费的理由：一、民事起诉状中所提到的我与宏达物业公司签订的《七星国际城前期物业服务协议》中物业费为198元/月，以及3‰的缴纳违约金。在这里，我首先声明：是物业公司违约在前，物业公司一直没有对七星国际城小区实行封闭管理（《七星国际城前期物业服务协议》中第7页第11条和《七星国际城临时管理规约》中第2页第2条）。而且签订的这个协议是霸王条款，如果不签这个协议，物业公司就不给我办理各项手续。我相信这里的每位都身有体会。还有我也没有收到物业公司催交物业费的任何通知。二、接房验收时，我家存在的问题至今没有解决：1、入户门是坏的；2、阳台和厨房门没有安装上。我家装修完后发现客卧天花板开丝，我找了物业公司，并告诉他们我找师付处理丝口是需要工资的，但物业公司置之不理。三、2020年10月14日凌晨1：30左右，有业主搬家燃放烟花，保安没有制止，导致我家阳台有四块玻璃被炸坏。（《七星国际城临时管理规约》中第4页第四条第四点，不得在公共场所焚香、燃放鞭炮和烟花）《七星国际城前期物业服务协议》中第3页-4页第8条，物业对本小区各出入口巡查、管理，并且提供24小时巡查服务。我家损坏的玻璃到现在都没有处理。四、物业公司没有对本小区实行封闭管理，也没有对本小区公共区域及进出本小区的各入口进行巡查、管理，没有提供24小时巡查服务。物业公司没有履行合同，所以物业费不能收取1.6元/平方，只能按开放管理收费1.00元/平方。故物业公司要退我以前缴的物业费892元。（124×0.6×12）五、门禁卡和可视门铃一直没有启用。六、接房后很长一段时间小区内都没有路灯，后来业主反应，才安装太阳能路灯，但晚上这路灯光线太差，基本上没用。今年物业换上几颗用电的路灯，但效果不太好。七、有车辆进入小区乱停乱放，物业视而不见。八、小区卫生不好。有部分位置的垃圾长时间没有清理。两个水池中垃圾长时间不处理。九、小区内广告费不公开。十、小区进出的人员复杂混乱，道路四通八达，这些情况物业也不管。十一、物业把负一楼地下停车场改为洗车场，这是违法的，应取缔，道道究其责任。十二、宏达物业公司管理和服务较差，并且违背合同中的封闭式管理。故按照他们的服务质量和水平，物业服务费只能收取1元/平方。鉴于以上情况，所以我没有缴物业管理费。宏达物业公司不作为，电梯里电话没有信号，电梯里面紧急按扭没有作用。2021年6月19日晚上23时左右四栋三单元18-4里老人被困电梯，家人发现打物业电话，而物业修理工迟迟不到，20分钟左右后只有向消防求救。庭审中，经询问，被告表示答辩中要求原告退以前缴的物业费892元，仅是答辩意见，不在本案中进行反诉。本院经审理查明：2017年12月27日，毕节市中邦富鑫房地产开发有限公司与原告签订《七星国际城前期物业委托服务协议》，约定毕节市中邦富鑫房地产开发有限公司将其开发的毕节七星国际城小区委托原告实施前期物业管理服务。物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；电梯的运行和日常维护管理；做好消防工作；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；物业管理区域的清洁卫生；物业区域内的公共秩序、安全维护；房屋装饰装修管理服务；专有部分的维修；对违反《业主规约》的行为，采取批评、劝告、制止等措施等。物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积：1.6元/m2/月，商业按建筑面积：2.6元/m2/月。收费时间为交房时预收1年物业服务费，1年以后按月收取物业服务费。对于逾期10日没有履行缴纳物业管理服务费的业主或物业使用人，物业公司应及时通过电话、上门、送达缴费通知单的方式催缴，自逾期30日起将按每天3‰收取违约金。物业管理服务期限自2019年10月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为七星国际城小区提供物业服务。原告在履行物业管理服务的过程中，存在一定问题，如：小区水池管理存在一定安全隐患；局部排水管道未封闭；公用绿地、花木的养护与管理不到位；小区后侧垃圾场内垃圾未及时清理等。被告谢刚系七星国际城小区业主，其住房建筑面积124平方米。2020年11月5日至2021年5月5日期间，被告未向原告缴纳物业服务费。按前期物业委托服务协议的约定，被告应支付该期间的物业服务费计算为：124平方米×1.6元/平方米/月×6个月=1190.40元。被告未支付该期间的物业服务费，为此，原告以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告所举证据并经庭审举证、质证，在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，毕节市中邦富鑫房地产开发有限公司作为七星国际城建设单位，其与原告签订的《七星国际城前期物业委托服务协议》对七星国际城小区的业主具有法律约束力。被告属该小区业主，故被告应当按照该前期物业委托服务协议的约定履行支付物业服务费的义务。被告应支付2020年11月5日至2021年5月5日期间的物业服务费为1190.40元。但鉴于原告在为该小区提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合原、被告双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务，对该期间的物业服务费，本院酌情扣减15%。故原告主张被告支付前述期间物业管理服务费的诉请，本院支持1011.84元（1190.40元×85%）。对于原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，故原告诉请的违约金，本院不予支持。对于被告提出的其房屋阳台玻璃被炸坏的抗辩意见，被告所举证据不能证明系原告怠于履行义务导致，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢刚于本判决生效之日起五日内支付原告毕节市宏达物业管理有限公司2020年11月5日至2021年5月5日期间的物业服务费1011.84元；二、驳回原告毕节市宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告谢刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二一年八月十二日书记员  王晓莉