四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11027号上诉人（原审被告）：成都铂涛菲诺酒店管理有限公司，住所地成都市成华区二环路东二段7号1栋2单元23层2313号。法定代表人：张文发，总经理。委托诉讼代理人：郑昆仑，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市中基优品酒店管理有限公司，住所地成都市成华区二环路东二段7号1栋2单元20层2018号。法定代表人：康晓玲，总经理。委托诉讼代理人：吕杰，四川泰仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳宁，四川泰仁律师事务所律师。原审原告：范运芳，女，汉族，1976年11月20日出生，住成都市新都区。上诉人成都铂涛菲诺酒店管理有限公司（以下简称铂涛菲诺公司）因与被上诉人成都市中基优品酒店管理有限公司（以下简称中基优品公司）、原审原告范运芳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铂涛菲诺公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判由中基优品公司承担；2.判令中基优品公司承担本案的上诉费用。事实及理由：房屋使用费应当由实际占有并使用房屋的中基优品公司承担。铂涛菲诺公司与范运芳签订了租赁合同，但铂涛菲诺公司将该房屋转租给中基优品公司，由中基优品公司支付租金。因此，2020年3月10日起至范运芳解除与铂涛菲诺公司之间的租赁合同时止期间的租金应当由中基优品公司承担。铂涛菲诺公司起诉中基优品公司要求支付租金的（2020）川0108民初8047号案件中，要求中基优品公司支付租金截止到2020年3月9日，且中基优品公司也没有支付2020年3月10日至今的租金。由中基优品公司承担2020年3月10日起至范运芳解除与铂涛菲诺公司之间的租赁合同时止期间的租金既符合法律规定，也减轻当事人的讼累。中基优品公司辩称，1.范运芳仅向铂涛菲诺公司主张房屋使用费，未向中基优品公司主张，根据不告不理原则，铂涛菲诺公司无权在本案中要求法院判决中基优品公司承担该费用。2.中基优品公司已经于2020年4月28日将房屋交还给范运芳。当日范运芳主张收回房屋，并声称要换锁，中基优品公司当即表示同意，从那时起至今，中基优品公司未使用该房屋，未赚取任何费用。范运芳声称的房屋使用费最多计算至2020年4月28日，其后的使用费根本不存在。3.2020年10月11日，中基优品公司再次发函要求范运芳补办收房手续，但其仍然无理声称装修为其所有，拒不补办交房手续，也不愿给予装修补偿。如果非要说存在房屋使用费，范运芳对此费用的产生具有重大过错，对该扩大部分的损失应该由其自行承担。4.2021年2月8日，中基优品公司再次发函要求范运芳补办收房手续，并同意将装修按其要求交于她，中基优品公司另行起诉维权。即使中基优品公司再次发函满足其装修要求，范运芳仍然拒不收房，任凭其所谓的房屋使用费无限扩大。5.一审判决清水归还，范运芳不再主张装修为其所有，但要求拆除承重剪力墙、消防设施、找平层、防水层、轻钢龙骨、线槽等无理要求，再次拒绝补办收房手续。范运芳的要求跟民法典的绿色原则相悖，如果说有损失，其应该对损失的继续扩大应自行承担。6.2021年4月份，7-9层除范运芳外的所有小业主已经将房屋出租给了新的酒店方南倾酒店，新酒店方与范运芳洽谈出租事宜，但其坚持不出租以减少她所谓的房屋占有使用费损失，任由其所谓的房屋占有使用费继续扩大，不应得到支持。7.经中基优品公司评估，不能拆除或可以重复使用的卫生间防水、消防、找平层、开槽布线、吊顶轻钢龙骨打孔等装修共计价值19000元，根据民法典的规定，范运芳应补偿给中基优品公司。范运芳述称，其是与铂涛菲诺公司签订的合同，合同约定是由铂涛菲诺公司支付。范运芳向一审法院起诉请求：1.解除范运芳与铂涛菲诺公司签订的房屋租赁合同；2.中基优品公司按房屋现状返还房屋；3.铂涛菲诺公司支付拖欠租金6528元；4.铂涛菲诺公司支付房屋使用费（暂计至2020年4月17日为2756.27元，实际要求计算至返还房屋之日）；5.铂涛菲诺公司支付拖欠的物业费（暂定计至2020年4月17日）；6.没收铂涛菲诺公司所交押金。诉讼过程中，范运芳明确房屋使用费的计算方式为从2020年3月10日起至2020年9月9日止，按2176元/月的标准计算；自2020年9月10日起至返还房屋之日止，按照2176元/月的1.06倍的标准计算。后范运芳自愿撤回第六项诉讼请求。一审法院认定事实如下：位于成华区房屋（以下简称“案涉房屋”）于2014年11月26日登记在范运芳名下，规划用途为办公。范运芳作为出租方与铂涛菲诺公司作为承租方于2015年8月9日签订《租赁合同（清水）》，于2015年10月27日签订《租赁合同补充协议》，约定铂涛菲诺公司承租案涉房屋，从2015年11月10日至2016年9月9日为免租金期，从2016年9月10日至2028年9月9日为正式租赁期。免租期届满后，次日开始计付租金。房屋租赁在第1-4年内，每月每平方米租金为42元／㎡／月，月租金为2176元。租金递增方式：前4年到期后，从第5年起，基于初始租金每3年递增6%，即第5年-第7年的租金在前4年租金基础上递增6%，第8-第10年的租金在第5年-第7年租金基础上递增6%，第11-第12年的租金在第8-第10年租金基础上递增6%。房租按每三个月支付一次，应在次期租金起计前10个工作日，支付首期房租，之后以此类推。在合同生效后七个工作日内，铂涛菲诺公司向范运芳支付2176元作为押金，租赁期届满，未续租且无任何拖欠的违约金及费用，则范运芳应于七个工作日内无息退还铂涛菲诺公司。铂涛菲诺公司承租后，有权以铂涛菲诺公司名义进行自主招租，就本出租房屋，范运芳同意铂涛菲诺公司有权自行与第三方承租人签订租赁合同或与本房屋出租相关文件，范运芳不得提出质疑或主张该租赁合同无效。第八条第二款第5项约定，合同期内，铂涛菲诺公司应按时交纳物业服务相关费用，若铂涛菲诺公司另行将房屋出租的，铂涛菲诺公司应督促第三方承租人按时交纳物业服务相关费用；如该承租人未按时交纳的，由铂涛菲诺公司先行垫付，然后向第三方承租人追索。第八条第二款第8项约定，合同期限届满……铂涛菲诺公司不再续租的，若范运芳要求以房屋届满时的现状返还，无需恢复原状的，铂涛菲诺公司在合同期限届满后30个工作日内完成撤场，撤场期间不计租。本款所称的撤场是指：铂涛菲诺公司仅需按照范运芳房屋原施工户型图的物理结构进行恢复即可（含拆除公寓之间的分隔墙，与相邻公寓相合并、增加相应分隔墙等），而无需对装修、装饰等进行拆除和恢复原状。铂涛菲诺公司对承租房屋内添加的物品、设施、设备和其他可移动物品享有所有权。第九条第三款规定，如铂涛菲诺公司逾期30日未支付租金，范运芳有权没收已缴押金，用于抵扣当月租金，铂涛菲诺公司同时于30日内补足押金及未付的租金，铂涛菲诺公司租金支付逾期超过60日，范运芳有权单方面解除合同并收回房屋。范运芳收取了押金2176元，并将案涉房屋交付给了铂涛菲诺公司，铂涛菲诺公司与中基优品公司签订了《租赁合同（招租）》，将案涉房屋在内的房屋转租给了中基优品公司，中基优品公司对案涉房屋进行了装饰装修，并由中基优品公司占用。之后，因为铂涛菲诺公司未按照合同约定的时间支付租金，范运芳于2020年3月9日向铂涛菲诺公司邮寄了《解除合同通知书》，写明“合同约定该于2019年12月10日前支付的季度租金（2019年12月10日--2020年3月9日共计三个月的租金6528元），截止到今日，已超过约定付款时间90余天，本人依旧未收到上述租金。根据合同第九条关于违约责任第3条的约定：如乙方（贵司）逾期30日未支付租金的，甲方有权没收乙方已缴押金，用于抵扣当月租金，乙方同时于30日内补足押金及未付押金，乙方租金支付逾期超过60日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋。到今日，合同中约定的关于违约责任界定的两个时间点都已超过。根据合同约定，贵司到今日未付租金，已经违约，现特此发函告知你方：1.本人与你方签订的东城国际商务广场2单元7层18号的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》自贵司收到本通知书之日起正式解除；2.及时补足你方使用本房屋时产生的租金；3.根据合同约定没收已收押金等”。铂涛菲诺公司当庭认可已于2020年3月11日收到《解除合同通知书》，且认为合同已于2020年3月11日解除。2020年4月28日，范运芳来到案涉房屋处，向中基优品公司表示不允许中基优品公司使用案涉房屋，会更换房屋防盗门锁。但之后实际并未更换门锁。2020年10月11日，中基优品公司向范运芳发送了《关于招商东城国际718房相关事宜的函》（以下简称《函》），写明“范运芳：……因你方于2020年4月11日到我方经营的酒店现场告知你已经与铂涛菲诺公司解除了房屋租赁合同，要求收回房屋，并主张属于我方的装修装饰物品为自己所有，还声称要更换防盗门及门锁，不准我方使用该房屋。鉴于你方强烈要求收回房屋，我方遂停止了该房屋的使用及经营，自此该房屋已于该日交还与你。现我方郑重通知你方：2020年4月11日，我方已经将718房屋交还你方，则自该日起产生的物管费、水电费、电梯使用费等所有费用即应由你方本人负责向物业公司等相关单位缴纳。如你方拒不支付，因此产生的费用及一切法律后果均由你方自行承担。同时，请你方于收到本函后3日内与我方补办收房手续，并协商补偿我方装修事宜，否则我方将按照我方从铂涛菲诺公司收房时的原状进行恢复。”范运芳称收到《函》后于2020年10月13日前往中基优品公司酒店处，但并未找到中基优品公司负责人，且发现案涉房屋正在搬床、电视等家具。随后，范运芳向中基优品公司发送《关于收到招商东城国际718房相关事宜的回函》（以下简称《回函》），中基优品公司于2020年10月18日收到，写明“本人于2020年10月12日收到你司的《函》，对于你司提出的几点，本人不予认同，具体如下：1.本人2020年4月11日从未去过你司，更无交还房屋一说。2.对于你司提出的从2020年4月11日起关于718房的物业费、水电费、电梯使用费等所有费用，因你司至今未归还房屋，故该由你司承担。3.对于你司要求补偿你方装修款事宜，本人不予认同。如你司答应无条件交还房屋，请发正式收房通知书”。截至一审庭审之日，案涉房屋内仍有部分家具未搬走，中基优品公司称系因范运芳阻拦，不允许搬走。范运芳明确，要求现状返还，是指在装修附属物等不能分割的情况下维持现状，其他家具家电搬走。范运芳认可已收到中基优品公司支付的一个月房屋使用费。一审法院认定上述事实主要采信了范运芳身份信息，铂涛菲诺公司、中基优品公司企业登记信息，房产证，《租赁合同（清水）》《租赁合同补充协议》《解除合同通知书》《关于招商东城国际718房相关事宜的函》《关于收到招商东城国际718房相关事宜的回函》及各方的一审当庭陈述。一审法院认为，范运芳与铂涛菲诺公司签订的《租赁合同（清水）》《租赁合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且内容并不违反法律、法规的强制性效力性规定，属合法有效，范运芳与铂涛菲诺公司均应按照上述协议约定全面履行义务。范运芳按照约定已将房屋交付铂涛菲诺公司使用，铂涛菲诺公司应按照约定支付租金，逾期将承担相应责任。因铂涛菲诺公司逾期支付租金，范运芳向铂涛菲诺公司发送了《解除合同通知书》，提出按照合同约定，因铂涛菲诺公司逾期支付租金而要求《租赁合同》及《租赁合同补充协议》自铂涛菲诺公司收到通知书之日起正式解除，铂涛菲诺公司于2020年3月11日收到《解除合同通知书》，且对解除合同无异议，本院确认双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2020年3月11日解除。在此情况下对范运芳提出诉讼请求第一项，要求解除与铂涛菲诺公司签订的租赁合同不再予以处理。关于范运芳要求中基优品公司按现状返还房屋及要求铂涛菲诺公司支付房屋租金及使用费的问题。案涉合同解除后，铂涛菲诺公司应向范运芳返还案涉房屋，中基优品公司作为实际占用房屋的次承租人，应当予以配合。中基优品公司称房屋已于2020年4月28日交还范运芳，但经一审法院查明，虽范运芳于2020年4月28日至案涉房屋要求中基优品公司返还房屋，并不得使用房屋，即将更换门锁，但范运芳并未实际更换门锁，范运芳语言上的上述表述，并不会实际导致中基优品公司对案涉房屋的占有障碍。2020年4月28日，中基优品公司既未向范运芳作出返还房屋的意思表示，也无返还的实际行为，不能认为中基优品公司已将案涉房屋于当日交还范运芳。至于2020年10月11日中基优品公司向范运芳发送的《函》，内容也称已将房屋交还，要求范运芳补办收房手续，范运芳对已收房事实并不认可，提出若中基优品公司答应无条件交还房屋，请发正式收房通知书。发送《函》的行为，也不能视为中基优品公司提出向范运芳交还房屋。并且截至一审庭审之日，中基优品公司仍然未将家具等物品搬离案涉房屋，案涉房屋仍在中基优品公司的实际控制之下。因此，对范运芳要求中基优品公司返还房屋予以支持。但范运芳要求按照现状即不得拆除已经形成附合的装饰装修返还房屋，中基优品公司不同意，仅同意清水状态返还。范运芳的上述要求缺乏合同及法律依据，返还房屋的标准应当为清水状态。范运芳要求铂涛菲诺公司支付应付未付的2019年12月10日至2020年3月9日的租金共计6528元，铂涛菲诺公司对金额无异议，提出抵扣押金2176元，从减少当事人诉累的角度出发，在本案对押金一并处理，抵扣后，铂涛菲诺公司还应向范运芳支付2019年12月10日--2020年3月9日的租金共计4352元（6528元-2176元）。因合同解除后，案涉房屋未腾退给范运芳，对范运芳要求铂涛菲诺公司按照原房屋租金的标准，支付至返还房屋之日止的房屋使用费，予以支持。计算方式为，自2020年3月10日起至2020年9月9日止共计13056元，自2020年9月10日起以2306.56元/每月的标准计算至房屋返还之日止，中基优品公司已支付的一个月使用费2176元应扣除。范运芳主张铂涛菲诺公司支付拖欠的物业费，但范运芳并非物业费收取主体，也未举证证明已垫付物业费，是否存在拖欠物业费的事实及拖欠物业费金额均不明，在此情况下，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、中基优品公司于判决生效之日起十五日内向范运芳按照清水的标准返还位于成华区房屋；二、铂涛菲诺公司于判决生效之日起十五日内向范运芳支付租金4352元；三、铂涛菲诺公司于判决生效之日起十五日内向范运芳支付房屋使用费（自2020年3月10日起至2020年9月9日止共计13056元，自2020年9月10日起至房屋返还之日止按照2306.56元／每月的标准计算，上述金额应扣除成都市中基优品酒店管理有限公司已支付的房屋使用费2176元）；四、驳回范运芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由铂涛菲诺公司承担。本案二审中，铂涛菲诺公司没有提交新证据。中基优品公司提交以下新证据：1.“7天优品-成都建设路店”系统截图，证明中基优品公司从2019年至今从未使用案涉房屋。2.中基优品公司员工与范运芳的微信聊天记录、通知函（2021年2月8日），证明中基优品公司再次通知了范运芳补办收房手续，但范运芳拒绝补办，且没有收到范运芳发送的回函。3.酒店房间外部照片，证明范运芳要求中基优品公司拆除承重墙，这并不是中基优品公司自行搭建的，其也影响了南倾酒店房间的外观，且灯带的位置也是承重墙，是不能拆除的。铂涛菲诺公司质证认为，对于证据1，真实性不予认可，其是中基优品公司自行制作的。对于证据2，真实性无法核实。对于证据3，无异议，房间的现状就是照片中的状态。范运芳质证认为，对于证据1，真实性不予认可，2021年3-4月份房间还在正常营业，有视频为证。对于证据2的聊天记录、通知函真实性无异议，不认可证明目的，范运芳当时咨询了一审法院，因为判决期间，一审法院陈述范运芳如果不收房是可以的。范运芳向中基优品公司发送了函件，快递信息也显示其收到了回函。对于证据3，范运芳并没有要求中基优品公司拆除承重墙，只是要求拆除灯带，中基优品公司陈述范运芳与南倾酒店协商过租赁事项，这明显属于作伪证，至今范运芳没有与南倾酒店协商过任何租赁事宜，双方的纠纷还在处理过程中，范运芳是不可能与酒店协商，范运芳要求中基优品公司提供证据证明。范运芳提交以下新证据：第一组证据：回函、回函邮单以及范运芳与中基优品公司康经理的微信聊天截图，证明中基优品公司向范运芳发函后，范运芳又向中基优品公司发送了回函，中基优品公司邮件的函件中显示给范运芳邮寄门卡，但范运芳并没有收到。第二组证据：2020年4月28日、2020年10月13日视频录像，证明2020年4月28日案涉房屋还属于正常营业状态，以及2020年10月13日案涉房间拆除情况。第三组证据：房间原始户型图、2021年3月4日范运芳告知中基优品公司康经理需要拆除廊灯装饰部分位置的视频以及范运芳与中基优品公司康经理、代理律师的聊天、电话记录，证明范运芳向中基优品公司指明了要拆除的灯带位置并不是承重墙，灯带是可以正常拆除的。第四组证据：范运芳与中基优品公司代理律师的通话录音、短信记录和2021年3月4日范运芳告知中基优品公司康经理尽快交房的视频录像，证明范运芳一审判决后，催促过中基优品公司腾房，但房屋一直没有腾空，也没有达到交付的条件。第五组证据：2021年3月4日范运芳与中基优品公司现场查看水表位置的视频录像、购房合同第十条水电交付条件。铂涛菲诺公司质证认为，对于第一组证据，真实性无法确认。对于第二组证据，真实性无异议。对于第三组证据的原始户型图的真实性无异议，但该证据与本案无关，铂涛菲诺公司接手时是一个烂尾楼，并不是一个正常交付的楼盘；对视频录像、聊天记录、电话记录无法确认真实性。对于第四组证据的通话录音真实性无异议，关联性、合法性以法院审查为准；对视频录像真实性无法确认。对于第五组证据的视频录像真实性无法确认；对购房合同第十条真实性无异议，但不能达到范运芳的证明目的。中基优品公司质证认为，对于第一组证据，三性不予认可，中基优品公司也没有收到回函。回函中强调中基优品公司要无条件交房，中基优品公司对此不予认可。对于第二组证据，2020年4月28日拍摄的视频可以证明房间并没有使用，录像中显示床上的被子是完整的，酒店是干净的。中基优品公司可以承担2020年4月28日之前的使用费，但不认可4月28日之后的使用费，范运芳也没有证据证明中基优品公司在4月28日之后还使用了案涉的房屋。对于第三组证据真实性予以认可，但达不到范运芳的证明目的，中基优品公司之前并不清楚范运芳要求拆除的是哪一部分的灯带，现经过范运芳的当庭明确，其也看不出来是多出来的部分，且中基优品公司认为范运芳是在滥用民事权利，中基优品公司认为范运芳是具有减损义务的。对于第四组证据，真实性无异议，但达不到范运芳的证明目的，一审判决后中基优品公司代理人是帮助范运芳与中基优品公司协商沟通，双方对交付标准有异议，即使中基优品公司没有拆除装饰，范运芳是可以自行拆除的。对于第五组证据中的视频，真实性无异议，但达不到范运芳的证明目的，中基优品公司只是带范运芳去看水表在什么位置，并没有说要拆除，实际情况是中基优品公司单独接的线到物业那里，在物业处看总的用水情况，铂涛公司交给中基优品公司的，中基优品公司没有动，一直保持现状，不存在水表入户的问题；对购房合同第十条真实性无异议，但该合同是范运芳与案外人之间的约定，不能约束中基优品公司。本院经审查认为，对于中基优品公司提交的证据：证据1系中基优品公司的系统截图，无论该截图真实与否，都不能达到其证明目的；证据2系与范运芳的聊天记录、通知函，因范运芳认可真实性，本院对其真实性予以确认，对证明目的综合认定；证据3系案涉房屋外部照片，本院对其真实性予以确认，但该照片不能反映范运芳要求中基优品公司拆除承重墙的内容，对其证明目的不予确认。对于范运芳提交的证据：第一组证据，中基优品公司不认可其三性，也不认可收到了回函，但从范运芳提交的邮寄证明显示其于2021年2月11日寄出，即便如中基优品公司所说没有收到邮件，范运芳也已当庭向其出示回函内容，本院对回函的三性予以认可，对证明目的结合本案其他事实综合认定；第二组证据，因铂涛菲诺公司、中基优品公司均认可其真实性，本院对其真实性予以确认，对证明目的综合认定；第三组证据和第四组证据，因中基优品公司对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对证明目的综合认定；第五组证据，对其真实性予以确认，但无法证明案涉房屋的水电设施现状与范运芳交付使用时的状态不符，对其证明目的，本院不予采纳。二审查明，中基优品公司于2021年2月8日向范运芳发送的《通知函》载明：“1.2020年4月27日（具体实践以你在法庭陈述的收房换锁时间为准），我方已经将718房屋交还你方，则自该日水电费、电梯使用费等所有费用即应由你方负责向物业公司等相关单位缴纳。2.鉴于你方声称装饰装修物为你方所有，要求我公司按照现状返还，不准我司拆除，否则将干扰我司酒店经营。我司拟将该房屋装饰装修物以现状（装饰装修物明细及现状图片详见附件二）交于你，请你方收到此函后5个日历日内来我司完成交接，逾期不完成交接，我司将通过快递方式将你方房屋房卡邮寄至你方（邮寄地址为你方在本案中留存成华区人民法院的送达地址），房卡一经寄出，则视为我司已经将装饰装修物于房卡寄出之日按现状交于你方。3.我司将该房屋按现状交于你，不等于我司认可装饰装修物归你方所有，实为你方主张装饰装修为你方所有，不准许我方拆除装饰装修物，并声称如若拆除将到我司干扰我司酒店经营而不得不为之，你方的行为已经构成对我方合法权利的侵害，我方将诉至法院主张相关权利。”范运芳向中基优品公司发送的回函载明：“你司标注时间为2021年2月8日的来函已收悉，对于你司来函所述内容本人表示不予认可，具体如下：1.……并无函件中提到的附件二（即你司函件中所称的装饰装修物明细及现状图片）；2.……本人合法主张位于成都市成华区房屋的相关权利。因该目前该房屋涉诉，且你司需交还给本人的该房屋的标准为法院判决内容，在庭审笔录里有记录；本人从未说过‘装饰装修物是我的’的话……4.你司此次来函中的附件一，表示718房屋于2019年12月31日至今处于停用状态。而你司于2020年3月24日还在给本人支付房租的证据证明你司在718房屋是否停用上作假；5.718房屋没装独立水表，影响独立产权和房屋交接，独立水表安装好了再告诉我……7.你司来函中所述的门卡，是否为718房专用？如果属于酒店专用的现场制卡，等于是废卡，是没有任何意义的。”另查明，范运芳在二审审理中陈述目前没有收房的原因有三个：1.空调没有拆除；2.水电设施没有恢复，没有独立水表；3.大门旁的廊灯没有拆除。中基优品公司确认空调内机还未拆除，廊灯因双方沟通有误没有拆除，但对于水电问题，中基优品公司接手时就没有独立的水表，并确认未将案涉房屋门卡交给范运芳。其他事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：1.案涉房屋的返还标准如何认定；2.案涉房屋返还时间如何认定；3.案涉房屋使用费由谁承担。本院对此评判如下：一、关于案涉房屋返还标准如何认定的问题。本院认为，范运芳因其与铂涛菲诺公司的合同解除后，基于物权请求权，请求实际占用房屋的中基优品公司返还房屋，中基优品公司负有返还案涉房屋的义务。对于返还的标准，一审法院判决中基优品公司按照清水的标准返还案涉房屋，虽然范运芳与中基优品公司对此没有异议，但双方对清水的标准争议较大，具体的标准难以界定。因范运芳与中基优品公司之间对于返还案涉房屋的标准没有约定，且双方在本案审理中也未达成一致意见，范运芳要求中基优品公司按照其提出的标准进行返还，或者中基优品公司按自己主张的标准返还，均缺乏事实和法律依据。故一审判决中基优品公司向范运芳按照清水的标准返还案涉房屋不当，本院予以纠正。二、关于案涉房屋返还时间如何认定的问题。中基优品公司主张已经于2020年4月28日交还了房屋，如果范运芳认为有部分装饰装修不符合标准应当自行解决，及时止损。本院认为，中基优品公司在一审时就已主张2020年4月28日交还了房屋，但对于一审法院判决中基优品公司向范运芳返还房屋，中基优品并未提出上诉，视为其对一审判决的认可，故其称已于2020年4月28日交还房屋不能成立。虽然中基优品公司在2021年2月8日的《通知函》中声明将通过快递方式将案涉房屋房卡邮寄至范运芳，房卡一经寄出，则视为中基优品公司已经将装饰装修物于房卡寄出之日按现状交于范运芳，但实际上中基优品公司并未将房卡交给范运芳。截至本案二审调查之日，案涉房屋内仍有中基优品公司遗留的空调等装饰装修物品尚未搬离，且中基优品公司仍然主张上述物品所有权。2021年7月28日，在本院组织补充调查中，中基优品公司表示不再主张遗留在房屋内的空调所有权，但是防水、回填层、消防等可以重复利用的装饰装修所有权，其仍然要主张并要求范运芳向其支付补偿费用。在此情况下，范运芳未自行拆除剩余装饰装修物的行为，不应被视为对房屋占用损失的扩大有过错。在中基优品公司未全部搬离其仍主张享有所有权的物品并通知范运芳收房之前，不足以认定其已经履行完毕返还案涉房屋的义务。至于中基优品公司在本案中主张的装饰装修补偿费用，本院认为，中基优品公司在二审中提出该请求的性质属于反诉，因范运芳不同意调解，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知另行起诉”的规定，中基优品公司可以在腾退案涉房屋后，就装饰装修补偿费用另案主张。三、关于案涉房屋使用费由谁承担的问题。一审法院已确认范运芳与铂涛菲诺公司签订的租赁合同及其补充协议于2020年3月11日解除，双方对此均未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，范运芳有权向铂涛菲诺公司主张合同解除后未返还房屋期间的房屋占用损失。铂涛菲诺公司主张房屋使用费应当由实际占有并使用房屋的中基优品公司承担，但范运芳并未向中基优品公司主张该费用，铂涛菲诺公司上诉请求改判房屋使用费由中基优品公司承担于法无据，本院不予支持。综上，铂涛菲诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8047号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8047号民事判决第一项为“成都中基优品酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向范运芳返还位于成华区房屋”。本案二审案件受理费126元，由成都铂涛菲诺酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 胡晓红审 判 员 王晓川二〇二一年八月三日法官助理 周玲萍书 记 员 罗 芳