北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10643号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审原告）：李啸文，男，1998年8月15日出生，住北京市丰台区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人李啸文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初23852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园，被上诉人李啸文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回李啸文诉讼请求；2．一、二审案件受理费由李啸文承担。事实和理由：中天置地公司与李啸文于2020年5月14日签订租赁合同，租期自2020年5月14日至2021年3月10日，月租金3000元。合同期内李啸文以出租的房屋是隔断为由，私自搬出房屋并解除合同。中天置地公司认为在本案中，在签订合同前中天公司带李啸文到房屋内进行实地看房，李啸文知道自己租的房屋为隔断间还与我公司签订合同，那么李啸文以房屋是隔断为由解除合同本身就违反了合同约定，构成违约。而且客厅打隔断，和房屋本身差距很大，从普通人的角度看，很容易就能得出房屋是隔断间，因此我公司认为李啸文解除合同的理由不成立，我公司扣除其租金作为违约金并无不合理之处。是李啸文违反合同约定解除合同，我公司不应支付违约金。我公司已为李啸文提供了服务，找到了适合居住的房屋，且李啸文在屋内居住长达半年之久，法院要求我司返还佣金显失公平。李啸文辩称，同意一审判决，不同意中天置地公司的上诉意见，请求法院维持原判。李啸文搬离房屋之前已经进行了多次交涉，是在中天置地公司的工作人员清点后搬离的，不存在私自搬离的问题。一审判定违约金事实清楚，适用法律正确。一审判决退还佣金符合公平原则。中天置地公司作为专业中介机构对不能出租隔断房是清楚的，应该受到惩戒。李啸文向一审法院起诉请求：1．判决确认李啸文、中天置地公司关于芍药居36号楼西塔×的《北京市房屋租赁合同》已于2020年12月5日解除；2．判令中天置地公司退还李啸文已支付的押金3000元、佣金2016元、卫生费95元及2020年12月6日至2021年2月14日期间的房租6800元，以上共计11911元，并支付逾期利息（以11911元为基数，自2020年12月6日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算）；3．判令中天置地公司支付违约金6000元；4．判令中天置地公司在违约金中抵消李啸文需支付的煤气费120．84元和剩余水费18．75元。一审法院认定事实：2020年5月14日，中天置地公司作为张岩松的租赁代理机构（甲方）与李啸文（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李啸文承租位于北京市朝阳区太阳宫街道办事处芍药居36号楼×（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2020年5月14日至2021年3月10日，租金每月3000元，租金支付方式为押一付三，提前支付下一期房租，押金3000元；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方交付的房屋严重不符合合同约定的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金；双方还在合同中进行了其他约定。涉案房屋系两室一厅，客厅隔成两间，李啸文居住靠近阳台的一间。合同签订后，李啸文支付了押金3000元、佣金2016元、卫生费360元，以及2020年5月14日至2021年2月14日九个月期间的房租27000元，并入住涉案房屋。2020年12月5日，中天置地公司搬离涉案房屋，并交还钥匙。李啸文称承租涉案房屋时并不知悉系隔断间，入住后隔音效果不好，后得知隔断要被拆除，就此提交其与中天置地公司工作人员崔文辉的微信聊天记录，显示李啸文于2020年5月16日发送“隔音啊，我只是需要你们解决隔音问题，不适居，墙上贴隔音毡或者怎样都可以”，崔文辉发送“不是我不给您解决，这个就没法维修，咋维修啊”。2020年6月9日，崔文辉发送“就是你住的那个房子被人举报说有隔断，警务工作站现在要拆，然后你先别激动，配合我们一下，让警务工作站拆了拍个照，有个登记，完了之后月底我们在把隔断打上，之前是用石膏打的嘛，这次打成石墙的，隔音也就比较好了……然后这两天你住我五楼的房子，是一个独卫”。李啸文称涉案房屋的隔断于2020年6月12日拆除，中天置地公司安排李啸文入住其他房屋，2020年6月21日，李啸文搬回涉案房屋。中天置地公司称李啸文承租房屋前带其看过涉案房屋，李啸文知悉房屋为隔断间，就此未提交证据证明。就李啸文主张退还佣金，中天置地公司称其向李啸文推荐房源，实际带看，最终签订了合同，已经提供了服务。就李啸文主张退还卫生费，中天置地公司称系行业惯例，实际上并不提供卫生打扫服务。就李啸文主张的煤气费和水费，中天置地公司认可李啸文欠付中天置地公司燃气费和水费共计139．59元。一审法院认为，李啸文、中天置地公司就租赁涉案房屋所签订的合同系双方真实意思表示，合同约定内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效。李啸文、中天置地公司均认可李啸文于2020年12月5日交回钥匙、搬离涉案房屋，结合案件情况，一审法院确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月5日解除。中天置地公司将涉案房屋出租给李啸文，应保证房屋的合法、正常使用，现李啸文主张涉案房屋存在隔断，影响居住环境，就此提交其与中天置地公司工作人员多次沟通的记录，中天置地公司虽称李啸文对隔断属明知，就此未提交证据证明，同时，中天置地公司亦认可涉案房屋存在隔断，且因拆除隔断导致李啸文在租赁期内搬离涉案房屋，后又搬回，给李啸文带来一定的不便，中天置地公司应就此向李啸文承担违约责任。需要说明的是，李啸文在承租涉案房屋前实地查看过，涉案房屋客厅被隔断隔成两间，与原本房间布局存在较大差异，李啸文未尽注意义务，亦存在责任，一审法院对中天置地公司应负担的违约金进行酌减。双方合同解除的主要原因系中天置地公司违约，中天置地公司应退还押金及剩余租期内的租金，李啸文实际上未提供卫生打扫服务，李啸文主张中天置地公司退还剩余租期内的卫生费，一审法院予以支持；李啸文主张退还佣金，中天置地公司事实上提供了看房、签约等居间服务，但其提供的服务存在瑕疵，因退还部分佣金。关于李啸文主张的各项费用的逾期利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。中天置地公司认可李啸文尚欠中天置地公司燃气费及水费139．59元，李啸文主张在违约金中进行折抵，一审法院不持异议。判决如下：一、李啸文与北京中天置地房地产经纪有限公司于2020年5月14日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月5日解除；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还李啸文押金3000元、佣金1008元、卫生费95元及2020年12月6日至2021年2月14日期间的租金6800元；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内支付李啸文违约金5000元；四、驳回李啸文的其他诉讼请求。案件受理费122元，由李啸文负担15元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担107元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明认定的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案法律事实引起的民事纠纷案件发生于民法典施行前，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。中天置地公司上诉主张不应因房屋打隔断导致合同解除并承担责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，中天置地公司应对其主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。根据现有证据及当事人陈述表明，中天置地公司向李啸文提供的租赁物存有房屋隔断，中天置地公司与李啸文的房屋租赁合同中未对租赁物存有房屋隔断的事实进行约定，现有证据亦不能证明中天置地公司将租赁物具有房屋隔断的事实有效地告知李啸文，由此表明中天置地公司向李啸文提供的租赁物不符合约定用途，中天置地公司应对此承担违约责任，根据涉案房屋实际使用情况，一审法院判决中天置地公司退还押金3000元、佣金1008元、卫生95元、租金6800元的处理意见并无不妥，故本院对中天置地公司有关“撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回李啸文诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年八月十三日法官助理  王永基法官助理  陈文文