江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终4634号上诉人（原审原告）：蔡迎春，男，1975年1月31日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：王春雷，江苏同凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙晓露，女，1974年11月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐州市正能量市场管理服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区西贺农贸市场2号楼13A室。法定代表人：张月英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：孙晓鸣，男，1977年5月8日生，汉族，系孙晓露弟弟，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：张月英，女，1949年8月4日生，汉族，系孙晓露母亲，住徐州市鼓楼区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。上诉人蔡迎春因与被上诉人孙晓露、徐州市正能量市场管理服务有限公司（以下简称正能量公司）、孙晓鸣、张月英合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院(2020)苏0391民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人蔡迎春及其委托诉讼代理人王春雷，四被上诉人的共同委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡迎春上诉请求：1.撤销徐州经济技术开发区人民法院(2020)苏0391民初880号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审未能全面查明上诉人与正能量公司的签约背景，以及双方在履行《东贺农贸市场场地租赁合同》中孙晓露及正能量公司存在过错情形。1.上诉人与孙晓露磋商场地租赁事宜，但合同相对方并非孙晓露，而是孙晓露挂靠的正能量公司，上诉人承租的场地租金也是打入孙晓露指定的他人账号，并非正能量公司账户。2.正能量公司作为场地出租方，应该具有市场管理资格，但签订该租赁合同时，正能量公司没有取得市场管理资格。孙晓露一审时说，2012年3月徐州市米篮康市场管理服务有限公司(以下简称米篮康公司)与大庙镇政府建立东贺农贸市场经营管理合同关系，后来米篮康公司变更为正能量公司。但是，米篮康公司和正能量公司系两个独立的公司，米篮康公司至今未注销。孙晓露并未提交公司变更的证据材料，只是提供了一份2016年4月20日签订的《东贺农贸市场经营管理补充合同》，系复印件，上诉人不认可。大庙镇政府在2012年3月将东贺农贸市场5年经营管理权交给了米篮康公司，并没有交给正能量公司，正能量公司不可能在2016年4月23日前取得市场经营管理权。孙晓露、正能量公司虚构了与上诉人签订场地租赁合同的合同主体背景。即便米篮康公司变更为正能量公司，不代表正能量公司有经营管理15年的权限。因为大庙镇政府与米篮康公司在2012年3月签订的《东贺、西贺农贸市场经营管理合同》中约定米篮康公司的经营管理权只有5年。虽然该合同中约定5年期满后，米篮康公司有优先继续经营的权利，但不代表到期后必定继续经营。如果上诉人当时知道他们的经营管理权限只有5年，是否达到15年不确定情况下，根本不可能与正能量公司签订15年的场地租赁合同，也绝对不会花巨资200万元对场地装修、改造以及各种经营用具等投入。虽然正能量公司在2017年通过招投标取得了该块区域的10年承包经营权，但是仍然存在到期不续签的风险，与上诉人承租的15年仍相差较大。上诉人的直接损失与孙晓露、正能量公司隐瞒合同背景有直接的因果关系，正是由于孙晓露、正能量公司虚构合同主体，隐瞒经营期限，影响了上诉人的投资判断，是上诉人损失的直接因素。上诉人在履行《东贺农贸市场场地租赁合同》时是否存在违约责任，一审认定事实不清。虽然该合同约定租金每年可以上涨，但不能由正能量公司来决定涨租的金额。原来约定每年6万，突然涨价到20万，根本不给上诉人租金协商空间，明显逼着上诉人履行不了合同。合同未约定付款时间，不能直接推定次年首日为租金缴纳的最后期限。租金按照孙晓露的要求打入私人账户，而且收款人多变。2017年正能量公司中标后，仅确定10年的经营期限，是否能达到15年，孙晓露、正能量公司也未向上诉人如实说明，所以才出现了上诉人支付租金延期的问题。基于合同履行过程中存在上述特殊原因，导致合同背景发生了改变，正能量公司是不能按合同约定行使解除权的，也没有证据证明合同解除的程序合法，因此不产生合同解除的效力。上诉人认为延迟交付租金问题上，孙晓露、正能量公司是有责任的，一审不能直接推定上诉人违约。合同约定正能量公司提供水、电，但实际上是上诉人自行挖井取水、扯线供电，一审中孙晓露提交的水费欠缴单、电费欠缴单系虚假的。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。四被上诉人共同辩称，1.一审已经全面查明案件事实，正能量公司合法取得了东贺农贸市场经营权。双方当事人所签订的场地租赁合同，是在正能量公司与大庙镇政府签订经营合同的基础上合法签订的，不存在任何违法情形，该场地租赁合同是双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力。上诉人所称的米兰康变成正能量等说法，没有事实依据，也对本案场地合同的履行不构成任何影响。本案也不存在孙晓露虚构主体等情形，孙晓露作为正能量公司的工作人员，也不存在挂靠该公司的情形。2.上诉人在履行场地租赁合同时存在根本违约情形，上诉人拖欠2019年度租金不缴纳，正能量公司在上诉人的经营场所张贴书面通知以及通过微信方式，依法进行了催告和通知，依法行使了合同解除权，所有的违约责任应当由上诉人承担。综上，应当驳回上诉，维持原判。蔡迎春向一审法院起诉请求：1.判令孙晓露、正能量公司违约解除合同赔偿蔡迎春各项损失200万元；2.判令孙晓明、张月英承担连带赔偿责任；3.案件受理费、鉴定费由孙晓露、正能量公司、孙晓明、张月英承担。一审法院查明：2012年3月7日大庙镇人民政府（代表人：孙某）与米篮康公司签订《东贺、西贺农贸市场经营管理合同》一份，并由徐州经济技术开发区农贸市场管理办公室进行见证。合同约定，“经营管理的期限是5年，一年一签，自2012年3月21日至2013年3月20日止”。2016年3月16日，正能量公司（作为甲方）与蔡迎春（作为乙方）草签一份《东贺农贸市场场地租赁合同》，合同均为打印，空格处主要内容应填内容均未填写。该草签合同载明“甲方将东贺农贸市场内部东区，自市场东门向西46米，南北宽30米，合成面积1380平方米场地租与乙方使用（内含门面3件，杀鸡房4套、摊位若干）。”经大庙街道办事处主任孙某介绍，2016年4月23日，正能量公司（作为甲方）与蔡迎春（作为乙方）签订了《东贺农贸市场场地租赁合同》一份，将其经营管理的东贺农贸市场内部东区部分场地出租给蔡迎春经营使用。合同约定：“租赁合同期限为15年，租赁期自2017年1月1日至2032年1月1日止”“租赁金额问题，经协商，鉴于乙方进驻市场经营需要培育期，允许自签订承包合同日期，第一年2017年1月1日至2018年1月1日期间为优惠期，租金为6万元，第二年租金根据市场经营成熟状况，另行协商增加承保金额”“租金按年缴付，本次上缴租金6万元，期限为2017年1月1日至2018年1月1日止”“乙方不得经营与农贸市场相同的品种”“乙方必须遵守市场内的各项管理制度，接受并配合各部门的检查，守法经营，承担各项税费”“甲方根据乙方要求，同意乙方在承包区域内进行地面改造，改造方案要经甲方审核确定，未经甲方同意，乙方不得破坏市场设施”“如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回租赁场地时，甲方提前一个月通知乙方。乙方无条件按甲方要求交还租赁场地”“乙方要及时缴纳租金、水费、电费等，否则每逾期一天，按应交总费用额的百分之十加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回租赁场地，履约保证金不予退还，乙方承担全部违约责任”“因提前解除合同或合同期满后不再续租时，乙方应按甲方要求退还租赁场地，将存放在场地内的一切财物搬走。三天内不搬走，视乙方放弃该财产。甲方有权对乙方放弃该财产进行处理，而不须对乙方补偿”。以上所签订的正式合同均没有明确载明东贺农贸市场面积。2016年4月23日，正能量公司与蔡迎春签订《东贺农贸市场场地租赁合同》后，蔡迎春即接受了租赁场地，并在市场上建了隔墙。2016年4月20日正能量公司与大庙街道办事处（代表人：孙某）签订《东贺农贸市场经营管理补充合同》一份，合同约定，“经营管理承包期限为15年.本合同自2017年3月21日至2032年2月29日止”。2017年3月大庙街道办事处根据上级要求对东贺农贸市场进行公开招标，投标须知载明：“2.3项目情况：待招标项目位于徐州市经济开发区贺农贸市场，西贺、东贺小区其配套市场指在便民、利民，是政府的菜篮子工程，市场面积为西贺农贸市场6000平方，摊位240个，东贺农贸市场2000平方米，摊位30个。2.4租赁用途：农副产品、百杂销售等。中标人未经甲方许可，不得擅自变更前述约定的经营业态，若中标人确须改变经营业态的，需向招标人提出书面申请，经招标人书面同意方可改变经营业态，否则招标人有权收回管理权并终止合同，由此造成的一切损失由中标人承担。2.5租赁期限：总计10年，2017年3月30日开始至2027年3月29日止，以五年为一个租赁周期，以周期为单位签订经营管理合同。每5年续签一次，直至合同期满。使用期满后，招标人将重新以招标形式进行招租”。2017年3月31日正能量公司中标，并于2017年4月14日与大庙街道办事处签订《东贺农贸市场经营管理合同》。由于徐州经济技术开发区行政区划调整，2018年11月1日，金龙湖街道办事处与正能量公司在2017年4月14日与大庙街道办事处签订《东贺农贸市场经营管理合同》。签署《合同主体变更》协议，“原甲方徐州经济技术开发区大庙街道办事处变更为徐州经济技术开发区金龙湖街道办事处，本合同条款内容不变。”2020年1月15日，正能量公司(承包方、乙方)与金龙湖街道办事处(发包方、甲方)签订《东贺农贸市场经营管理补充协议》，协议约定：“……2018年上半年金龙湖街道办事处设立，徐州经济技术开发区镇(街)区划进行了调整，东贺农贸市场划转甲方属地管辖范围内；经查阅2017年3月的《徐州经济技术开发区西贺、东贺农贸市场经营管理项目招标文件》等原始材料，本着平等、自愿、实事求是、尊重历史的原则，经甲乙方协商一致，原合同发包人调整为徐州经济技术开发区金龙湖街道办事处，双方签订本补充协议，并在补充协议内对原合同与《徐州济技术开发区西贺、东贺农贸市场经营管理项目招标文件》及其附件不一之处，按照治商一致意见子以调整修订，具体如下：一、原合同第一条表述如下：第一条、经营的市场名称，管理范围徐州经济技术开发区东贺农贸市。调整后第一条表述如下：第一条，经营的市场名称、管理范围:徐州经济技术开发区东贺农贸市场，承租面积为2000平方。原合同第二条按照原约定不变”。双方均认可2017年度租金6万元、2018年度租金6万元，蔡迎春已缴清。2018年底，双方因蔡迎春铺设电缆压塌市场产生矛盾争议。2019年因正能量公司提高租金，蔡迎春与孙晓露多次协商，但未能协商一致。2019年3月6日孙晓露、正能量公司在蔡迎春的经营处门上张贴了“催缴租金通知书”、“索赔通知书”、“催缴电费通知”。蔡迎春认可2019年度的租金未缴。2020年2月27日，孙晓露以微信形式告知蔡迎春东贺市场东半部已由办事处收回，限蔡迎春三日内交出大门钥匙，清理自己的物品。2020年3月5日正能量公司向金龙湖街道办事处出具“函”一份，载明：“前期我司将经营范围内的东贺农贸市场内部东区部分场地承租给蔡迎春使用，在承租过程中蔡迎春存在拒不支付租金的违约行为，我司依法行使合同解除权后，多次催促，但蔡迎春至今未清理并返还租赁物。对蔡迎春承租的部分，我司已通知其清理，对现今租赁处尚存的物品，贵方可以予以搬离，集中存放。”一审法院认为，2012年3月7日大庙镇人民政府与米篮康公司签订的《东贺、西贺农贸市场经营管理合同》以及2016年4月20日正能量公司与大庙街道办事处签订《东贺农贸市场经营管理补充合同》合法有效。《东贺农贸市场经营管理补充合同》虽然没有对东贺农贸市场实地占地面积作出明确记载，但是可以看出实际上就是大庙镇人民政府将东贺农贸市场整体交给正能量公司承包经营。经原审法院实地观测，东贺农贸市场整体实地占地面积3-4000㎡。2016年4月23日，正能量公司与蔡迎春签订《东贺农贸市场场地租赁合同》，根据双方约定，当年租金缴纳最后期限为次年首日；逾期二十天缴纳租金，正能量公司有权解除合同，收回租赁场地，蔡迎春承担全部违约责任。2017年3月大庙街道办事处根据上级要求对东贺农贸市场进行公开招标，通过“投标须知”，正能量公司“2017年3月份，大庙镇政府重新招标，但仅仅是针对正能量公司自己经营的部分面积进行招标，并不包括蔡迎春经营的面积”的抗辩主张，理由成立，予以确认。蔡迎春主张正能量公司中标后，经营期限为10年，且5年一签，与双方合同约定的15年期限少5年，理由勉强，不予支持。判决:驳回蔡迎春的诉讼请求。案件受理费人民币22800元，由蔡迎春负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，争议焦点为上诉人主张被上诉人违约，应承担赔偿责任，有无事实及法律依据。本案系合同纠纷，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起实施，合同法同时废止。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案合同订立、履行等相关法律事实发生在民法典施行前，本案应适用合同法相关规定进行审理。（一）关于《东贺农贸市场场地租赁合同》效力的认定。2016年4月23日，正能量公司与蔡迎春经协商，签订《东贺农贸市场场地租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据合同约定“一、租赁场地、租赁期限、租金、经营范围……4、租金按年缴付……九、违约责任……3、……逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同……”因蔡迎春2019年度租金逾期未缴，正能量公司依法从2020年1月21日起，按照合同约定享有解除权。2020年2月27日，孙晓露以微信形式告知蔡迎春东贺市场东半部已由办事处收回，限蔡迎春三日内交出大门钥匙，清理自己的物品。应当认定《东贺农贸市场场地租赁合同》于2020年2月27日解除。（二）关于被上诉人是否违约的问题。上诉人主张与孙晓露磋商场地租赁事宜，但合同相对方是正能量公司，孙晓露及正能量公司存在过错。上诉人的该主张不属于合同法第四十二条规定情形：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”上诉人亦未提供证据证明合同订立过程中对方当事人有过错，且合同于2016年4月23日签订后，上诉人依约缴纳2017年、2018年租金，应当视为对合同相对方的知情、同意。上诉人主张签订该租赁合同时，正能量公司没有取得市场管理资格。根据一审查明事实，2016年4月20日正能量公司与大庙街道办事处（代表人：孙某）签订《东贺农贸市场经营管理补充合同》一份，合同约定，“经营管理承包期限为15年.本合同自2017年3月21日至2032年2月29日止”。上诉人该主张不符合事实，一审法院不予支持，于法有据，本院依法予以维持。上诉人主张与正能量公司签订15年的场地租赁合同，投入200万元，由于孙晓露、正能量公司隐瞒经营期限，影响了上诉人的投资判断，是上诉人损失的直接因素。合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”上诉人以孙晓露、正能量公司未向其如实说明合同履行是否能达到15年，造成上诉人支付租金延期，不属于合同法第六十六条规定情形。因上诉人未按合同约定支付租金的违约行为导致双方合同解除，上诉人要求被上诉人承担违约赔偿，于法无据，本院不予支持。综上所述，蔡迎春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决有事实和法律依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人蔡迎春负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵东平审 判 员 杜演文审 判 员 周东海二〇二一年八月三十一日法官助理 海 龙书 记 员 王嫣然