河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初7786号原告：河南省置地物业管理有限公司，住所地：驻马店市骏马路北段置地华庭，统一社会信用代码：91411700750738338W。法定代表人：杨胆。委托诉讼代理人：叶豪，河南文苑律师事务所律师。被告：任万科，男，1989年6月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王亚丽，女，1988年8月10日出生，汉族，住址同上。原告河南省置地物业服务有限公司（以下简称置地物业公司）诉被告任万科、王亚丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告置地物业公司的委托诉讼代理人叶豪、被告任万科、王亚丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告置地物业公司诉称，二被告系置地天中第一城北苑18号楼2602业主，原、被告签订物业服务合同一份，约定小高层住宅按建筑面积收费1.38元/平方米/月。合同签订后，原告按照合同履行了自己应尽的义务，而被告拒不缴纳2018年3月1日至2021年2月28日期间的物业费，经原告催要，被告仍拒不支付。为此，请求判令：1、判令被告支付拖欠的物业费9030元，并按照应付金额每日千分之二从应缴之日计算至实际缴纳之日承担违约金。被告任万科、王亚丽辩称，其与原告确实签订的有《前期物业服务合同》，也收到了原告的催缴单，但原告未尽到相应的服务，其有权延期交费。具体是：1、从2015年5月27日收房至今，其房屋的太阳能和可视对讲机系统一直未安装，期间多次向原告反馈均无下文；2、电动自行车上楼，近年来全国各地由于电动自行车自燃造成的火灾事故频频发生，甚至造成了人员伤亡的悲惨事故。原告物业管理混乱，漠视各级政府部门的宣传教育，对电动车上楼事件不管不顾，导致电动车乘电梯上楼的事情经常发生，甚至每天都能在26层的高层见到电动自行车，一旦发生火灾，造成的严重后果将不可想象；3、小区内管理混乱，车子乱停乱放，小区内停放车子的停车区域太少，充电区域太少，负一楼停车区域下坡太陡，常常看到业主在停放车子时摔倒，小区内车辆到处停放，甚至占用消防通道的情况经常发生，多次给原告反馈均无动于衷；4、车位租赁费用过高，原告不但不为广大业主提供便利，每年5000元的租赁费大大超出了我市车位租赁的市场价的平均水平，导致广大业主望而却步，只能把车辆停放在小区周边道路；5、物业收入不公开，根据原告与业主签订的《前期物业服务协议》中“每6个月公布一次全体业主共有的物业经营用房：共用部位、共用设施和场地的经营性收支账目”，原告均未履行；6、原告未按照物业服务合同提供服务，原告不遵守合同约定，存在多项违规和未达标的约定条款，如非电梯工具栏每天擦抹一次，进户门每周擦抹一次，天台、屋顶每月清洁一次、楼宇对讲系统每月一次进行检查与保养，使其24小时运行正常，且选呼后的对讲功能正常，语音、对讲开锁功能等功能正常。希望原告能改善服务态度，完善管理流程，纠正错误做法，维护其自身及广大业主利益。经审理查明，二被告系夫妻关系。2017年5月27日，原告置地物业公司与被告王亚丽签订一份《前期物业服务协议》，主要内容为，甲方：置地物业公司，乙方：任万科、王亚丽。约定乙方所购房屋系驻马店市驿城区置地天中第一城北苑18幢1单元2602室，该房屋建筑面积179.47平方米。第三条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理…。第七条、前期物业服务期限自2015年5月27日起至第一届业主委员会成立止。第十三条约定小高层、高层住宅1.38元/月/平方米；第十七条约定前期物业服务费自本物业交付之日（商品房买卖合同约定交付之日）起计收，除乙方与建设单位交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，乙方不得以房屋质量或未领房等理由拒交物业服务费；第十九条物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴纳的时间内按时缴费。第三十七条，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。物业协议签订后，二被告交纳了2018年3月1日前的物业管理费。自2018年3月1日至2020年2月29日，二被告一直未交纳物业管理费。原告置地物业公司于2018年3月15日、2019年3月22日、2020年3月11日向被告进行催收通知，被告至今仍未缴纳，为此成讼。另查明，被告提供照片一组，拟证明太阳能、可视对讲机系统未安装、小区车辆乱停乱放、电动车推上楼、小区楼道过陡、小区内车位租赁费用过高、物业收入不公开等问题，即原告所提供的服务没有达到标准。原告称太阳能、对讲机系统的安装是由房屋买卖的出卖方进行完成的，与物业没有关系；小区乱停乱放仅能证明小区部分业主不服从物业管理，未按照物业管理规定停放，属于业主个人素质问题；对于小区楼道过陡属于小区设计问题；车位属于开发商所有；物业收入物业通过小区大门口前台公示栏进行公示，北苑物业管理处还准备有相关收支账目供业主查看。原告已按照物业服务合同服务，物业服务没有强制力，是一个不断完善的过程，需要大家共同配合。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的合同、通知书、被告提供的照片等证据在卷，本院据以认定。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，现被告未按期交纳，且经原告催要后仍未交纳，构成违约，原告请求按每月每平方米1.38元的标准计算拖欠的物业费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，经核算，原告请求的2018年3月1日至2021年2月28日的物业费应为8916元（179.47平方米×1.38元/平方米/月×36个月）。原告按被告房屋面积为181.79平方米主张权利，未提供相关证据证实，本院不予支持。关于原告请求的违约金，合同约定每逾期一日，按应付金额每日千分之二支付滞纳金，但该约定明显过高，基于合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金按日万分之一计算为宜，从2021年2月28日起计算至物业费付清之日止。二被告辩称，其家太阳能、可视对讲机系统未安装、小区楼道过陡，因该问题属开发商问题，不属于物业服务的范围内容，被告以此抗辩拒绝物业费，本院不予采纳。又称小区车辆乱停乱放、电动车推上楼，因该现象即使存在也不能证明物业未尽到管理职责。还辩称，小区内车位租赁费用过高，因原告不认可系其出租，被告也无提供证据证明系原告出租收取租赁费，故费用高低与物业公司无关。另辩称，物业收入不公开问题，首先原告不认可，称在过小区大门口前台公示栏进行公示，北苑物业管理处还准备有相关收支账目供业主查看，且即使未公开，二被告可向原告行使权利，要求其公开，但不是其拒交物业费的理由。综上，二被告拒交物业费及称有权延期交费的理由不足，本院不予采纳。原告作为置地天中第一城北苑的物业服务公司，以后应加强对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等维护和管理，争取为该小区的全体业主创造一个卫生、秩序、安全的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告任万科、王亚丽于本判决生效后十日内向原告河南省置地物业管理有限公司支付2018年3月1日至2021年2月28日的物业服务费8916元及违约金（违约金自2021年2月28日起计算至物业费付清之日止，按日万分之一计算）。二、驳回原告河南省置地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告任万科、王亚丽负担。本判决为终审判决。审判员 刘 莉二〇二一年八月二十日书记员 李晶晶