江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5323号上诉人(原审原告)：李刚，男，1974年2月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：徐勤富，江苏良修律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：迮成良，男，1967年12月8日出生，汉族，住新沂市。被上诉人(原审被告)：贺景林，女，1969年7月14日出生，汉族，住新沂市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘晴，江苏王军律师事务所律师。上诉人李刚因与被上诉人迮成良、贺景林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李刚及其委托诉讼代理人徐勤富，被上诉人贺景林及迮成良、贺景林的共同委托诉讼代理人刘晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李刚上诉请求：1、请求撤销新沂市人民法院(2020)苏0381民初6650号民事判决，改判两被上诉人立即向上诉人支付购房款14.48万元及利息(利息按年息6%自一审起诉之日起至实际付清之日止)或发回重审；2、一、二审诉讼诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、江苏旺达房地产评估咨询有限公司于2020年12月8日出具的房地产评估报告合法有效。该报告系在评估过程中，通过成本法，参照新沂市2014年的基准地价更新基数报告，扣除一些费用，并结合瓦窑镇当时建房而鉴定出的价格。该报告的鉴定机构及鉴定人员有相应资质，鉴定程序合法，鉴定结果应予以采信。退一步说，即便该报告在鉴定存在程序上的瑕疵，亦远非一审法院所认定的“鉴定人员并未对涉案房屋的估价价格的住所及合理性作出合理合法解释”，从而对该报告不予采信，程序上的瑕疵并不影响该报告实质鉴定结果的合理性及准确性。同时该报告的鉴定结果与李刚最初所主张的房屋数额具有高度一致性，从另一方面印证了该鉴定结果的准确性及合理性。二、一审法院认为“李刚主张房屋价款为31.48万元应负举证责任，现其未提供相应证据予以证明，本院不予认可”陈述有误，是李刚提供了确凿合法有效的证据，一审法院未予以采信，而非未提供相应证据证明，且依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”而鉴定报告充分证明了案涉房屋在订立合同时履行地的市场价格。三、结合上诉人所提供的民事调解书、售房合同书复印件九份等相关证据，与案涉房屋同时建造的其他房屋最低价款亦在26万元等事实，亦应采信上述鉴定报告，更何况案涉房屋在李刚所出售的房屋中是最好的。四、在未采信上述鉴定报告的情况下，一审法院采信被上诉人所自认的房屋价款20万元，既不合理，亦不合法。迮成良、贺景林辩称，1、评估报告以及相关的鉴定意见并非是法院定案的决定依据，要结合其他的证据以及案情的相关实际客观情况予以综合认定。本案评估报告经过一审庭审查明以及通过申请评估人员出庭接受质询，不仅在程序上不符合规定，且对于评估的结果没有任何的依据和合理合法的解释。故一审没有采用一审评估报告是正确的。上诉人在一审中诉状上称出售房屋的价格为30万元，但庭审中李刚多次陈述在出卖给被上诉人的房屋时没有约定价格，自相矛盾。2、双方在2014年虽然没有签订正式的买卖合同，但是双方有迮成良、贺景林支付的相关购房款等手续，李刚在没有证据证明出售房屋的初始价格，以及没有证据证明属于价款不明确的情况下，是不能启动评估程序的，要结合其他证据综合予以认定。一审法院并没有采用迮成良、贺景林自认的20万元，而是根据2014年房屋买卖合同订立的情况，以及房款的支付背景、房款的支付时间，以及不动产权的办理情况，综合认定的20万元价款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李刚向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决迮成良、贺景林向李刚支付购房款14.48万元及利息(利息按照6%自起诉之日起至实际付清之日止)；2、诉讼费由迮成良、贺景林负担。一审法院认定事实如下：迮成良与贺景林系夫妻关系。2014年5月，贺景林与李刚达成口头房屋买卖协议，约定李刚将位于新沂市户房屋卖给贺景林、迮成良，双方未签订书面房屋买卖合同。2014年7月，李刚开始建造包括涉案房屋在内的18套房屋。李刚称其于2015年麦口（阳历大概在6月初）将房屋交付给贺景林、迮成良，迮成良、贺景林称于2015年下半年收到房屋钥匙。2019年年底，李刚通知贺景林和迮成良领取涉案房屋不动产权证。该不动产权证书，登记日期为2020年1月3日，载明权利人迮成良，共同共有，权利类型为宅基地使用权，权利性质为批准拨用，土地使用权面积93.19㎡。贺景林、迮成良支付购房款情况如下：2014年7月，支付房款2万元；2014年9月，支付2万元；2014年10月，支付5万元；2015年5月，支付3万元；2015年7月，支付2万元；2015年9月，支付1万元，2015年10月，支付1万元，2015年12月，支付1万元，以上合计17万元。贺景林称双方于2014年5月达成口头房屋买卖协议时支付过2万元，但是条据丢失，对此李刚不予认可，并称有多少条据就认可收到多少钱。关于房屋总价款，贺景林称双方口头约定房屋价款为20万元，之所以约定该20万元房款，是因为一方面贺景林购买的涉案房屋较早，在李刚开发的房屋尚未建造时双方就达成了协议；另一方面系因为李刚开发房屋时无钱建房，故李刚主动找到贺景林将房屋卖给贺景林，便于先使用贺景林支付的款项进行建房，其多次要求李刚和其签订房屋买卖合同，李刚均表示“我从你兜里拿钱，你还不放心吗”予以搪塞，不予签订，没想到现在李刚反悔，将房屋加价。李刚则表示当时并未约定房屋价款，只是约定了北头房屋卖多少钱南头房屋就卖多少钱，现在北头房屋卖了30万元，所以按照30万元向迮成良和贺景林主张，认可已经支付了17万元，尚欠13万元未付。后经李刚申请，一审法院委托，对涉案房屋2014年5月份的可办证房屋价款予以鉴定，经江苏旺达房地产评估咨询有限公司于2020年12月8日出具房地产估价报告：确定估价对象房地产（房屋建筑面积258.04平方米，土地使用权面积93.19平方米）在价值时点2014年5月1日满足各项假设限制条件下的市场价值总价为：￥31.48万元。对该估价报告，李刚无异议，但贺景林、迮成良不予认可，并申请鉴定人员时吉祥、张艳华出庭接受质询。经一审法院通知，鉴定人员时吉祥出庭接受质询，时吉祥在回答迮成良、贺景林问题时称总共前往涉案房屋所在地两次，第一次通知了双方到场，并对涉案房屋面积进行了丈量，但时吉祥第一次并未到场，而是第二次又到涉案房屋所在地勘查，但并未通知双方到场，在评估过程中通过成本法，参照新沂市2014年的基准地价更新基数报告，扣除一些费用，并结合瓦窑镇当时建房鉴定出的价格。但鉴定人员除提供了2014年新沂市市区地价动态监测与基准地价更新基数报告外，未再提供任何谈话笔录、录音或者录像来佐证其鉴定价格。关于宅基地的价值，时吉祥称询问当地领导和居民及土地所工作人员得知宅基地是8万元一个，但并未提供相关材料予以佐证。对此，李刚予以认可，迮成良、贺景林不予认可，并质证称上述估价报告严重违反评估程序且所估价格没有任何参考性、指导性文件。一审法院认为：双方形成的房屋买卖合同，虽然未签订书面协议，但系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、生效。关于房屋的价款，李刚称当时并未约定好价款，而是根据其他房屋所定价款而定；对此，迮成良、贺景林不予认可，并称房屋价款约定为20万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”李刚向一审法院申请对订立合同时履行地的市场价格进行鉴定，对此迮成良、贺景林同意，并愿意按照市场价格予以认定。但江苏旺达房地产评估咨询有限公司于2020年12月8日出具的房地产估价报告经迮成良、贺景林申请鉴定人员出庭接受质询时，鉴定人员并未对涉案房屋的估价价格的依据及合理性作出合理合法解释，故对于江苏旺达房地产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告一审法院难以采信。李刚主张房屋价款为31.48万元，李刚应负举证责任，现其未提供相应证据予以证明，不予认可。对于迮成良、贺景林自认的房屋价款20万元，结合房屋买卖合同的订立、房款的支付背景和支付情况及房款支付时间、不动产权证的办理情况，予以认可。故现迮成良、贺景林仅支付房屋价款17万元，尚欠3万元未付。故迮成良、贺景林应再向李刚支付购房款3万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，遂判决：一、贺景林、迮成良于判决生效后十日内向李刚支付购房款3万元及逾期利息（自2020年8月13日起以3万元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回李刚的其他诉讼请求。案件受理费3196元，由李刚负担2646元，由迮成良、贺景林负担550元。鉴定费5000元，由江苏旺达房地产评估咨询有限公司退还给李刚。出庭费用由江苏旺达房地产评估咨询有限公司自行负担。本院二审期间，李刚提交以下证据材料：1、新沂市人民法院（2021）苏0381民初1030号民事调解书一份，证明上诉人和购房人傅信威在2016年没有签订买卖合同，房屋以28万元出售，房屋位置在中间。2、新沂市人民法院（2020）苏0381民初1032号民事裁定书，以及上诉人与购房人王超签订的购房协议，证明上诉人出售给王超的房屋价格为28万元，上诉人起诉王超后又将该房屋以33.8万元的价格回购，该两份文书都是在上诉人与被上诉人案件立案之后。同时也证明上诉人不可能以20万元的价格向被上诉人出售该房屋。迮成良、贺景林发表质证意见如下：1、对于和傅信威的调解书真实性无异议，但是该调解书载明的合同订立时间为2016年，我方购买房屋的时间为2014年，当时上诉人的房屋连地基都没有，2014年5月迮成良、贺景林就开始向李刚支付购房款，在时隔两年多后出售的价款也没有高达30万元。据迮成良、贺景林了解，该调解书中的傅信威已经对调解书进行申诉，该文书是以调解书的形式结案，与本案没有关联性。2、对于与王超的合同真实性无法核实，对关联性有异议。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、鉴定机构出具的房地产价格评估报告应否予以采信。2、被上诉人购买上诉人案涉房屋时的房屋价款如何确定。本院认为：关于鉴定机构出具的房地产价格评估报告应否予以采信的问题。《中华人民共和国资产评估法》第二十五条规定，评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。本案中，江苏旺达房地产评估咨询有限公司鉴定人员并未在双方见证下进行现场勘查。一审庭审中，江苏旺达房地产评估咨询有限公司鉴定人员时吉祥出庭接受质询时，对房屋价值测算依据陈述为“我问了周围老百姓”、对土地价值测算依据陈述为“我们问了镇上的一些居民和领导”，且并未提供相应的调查记录，亦未提供其他证据予以佐证，即鉴定人员不能对涉案房屋的估价价格的依据及合理性作出合理合法解释。迮成良、贺景林对该评估报告不予认可，并质证称上述估价报告违反评估程序且所估价格缺乏参考性。故，本院对鉴定机构出具的房地产价格评估报告不予采信。关于被上诉人购买上诉人案涉房屋时的房屋价款如何确定的问题。李刚主张房屋价值30万元，但不能提供书面协议等直接证据证明双方达成一致意见房价是30万元。迮成良、贺景林自认房屋价款约定为20万元。根据已查明的事实，迮成良、贺景林于2014年9月至2015年12月期间合计支付给李刚17万元，李刚于2015年6月将案涉房屋钥匙交付给迮成良、贺景林，迮成良、贺景林2020年1月3日取得案涉房屋不动产权证。由上可知，李刚主张案涉房屋价款应为30万元，但在迮成良、贺景林支付17万元时即交付了房屋并协助办理了产权证书，且未要求对方出具任何欠款手续，显然不合常理。故，李刚关于房屋价款为30万元的主张，本院不予支持。一审法院认定房屋价款为20万元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3196元，由李刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年八月三十日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰