北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5994号上诉人（原审原告）：北京市天可达电子技术有限公司，住所地北京市海淀区香山红门村24号。法定代表人：张子强，经理。被上诉人（原审被告）：赵立波，男，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市国汉律师事务所律师。上诉人北京市天可达电子技术有限公司（以下简称天可达公司）因与被上诉人赵立波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海底区人民法院（2020）京0108民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天可达公司之法定代表人张子强与被上诉人赵立波之委托诉讼代理人刘婷婷到庭应诉。本案现已审理终结。天可达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：赵立波支付2016年10月1日至2019年10月23日期间欠付的租金735123.29元、合同约定的违约金及合同到期后其未支付的租金及违约金产生的利息178828.42元以及以913951.71元为计算基数按银行贷款年利率4.75%的双倍支付自2019年10月24日至实际给付之日的利息，诉讼费赵立波承担。事实与理由：1.一审判决自相矛盾，在认定租赁合同有效的同时，混淆租赁合同约定的期限与承租人实际占用租赁物的期限间的区别，赵立波实际占用租赁物的期间要长于租赁合同所约定的租赁期限，应当支付租金和费用。2.赵立波占据租赁房屋和场地拒不搬迁，影响了天可达公司的腾退和拆迁补偿，也导致了天可达公司依法要向实验小学支付租金和违约金。赵立波辩称，不同意天可达公司的上诉请求，同意一审判决。天可达公司向一审法院起诉请求：1.赵立波向我方支付2016年10月1日至2019年10月23日期间欠付的租金735123.29元；2.赵立波向我方支付合同约定的违约金及合同到期后其未支付的租金及违约金产生的利息178828.42元以及以913951.71元为计算基数按银行贷款年利率4.75%的双倍支付自2019年10月24日至实际给付之日的利息；3.诉讼费赵立波承担。一审法院认定事实如下：1996年5月，北京市海淀区北坞小学（甲方，以下简称北坞小学）与北京市海兰汽车配件厂（乙方、负责人张子强）签订了《房屋租赁协议》，约定将北坞小学红门校园租给乙方作为生产用房，使用租期为1996年5月1日起至2011年4月30日止。2002年6月，北坞小学（甲方）与天可达公司（乙方、负责人张子强）签订《房屋租赁变更延期协议》，约定原甲方出租给北京市海兰汽车配件厂的房屋变更为天可达公司使用，并在此基础上延期5年至2016年4月30日止。2008年3月，北坞小学更名为陶行知小学；2014年4月，陶行知小学并入海淀西山小学；2014年8月，西山小学更名为北京市海淀区教师进修学校附属实验小学（以下简称实验小学）。2011年4月1日，张子强（甲方）与碧浪缘中心（乙方）签订《租房协议》，该协议约定甲方同意将24号南平房租给乙方做库房或其它用途。租用期为一年，于2011年4月1日至2012年3月31日，年租金165000元。甲方由张子强在协议落款处签名。乙方由赵立波签名并加盖碧浪缘中心的印章。后双方续签《租房协议》，租期自2012年4月1日至2013年3月30日，年租金181500元。在该协议落款处甲方由张子强签名并加盖天可达公司印章，乙方由赵立波签名并加盖碧浪缘中心印章。另查，碧浪缘中心营业执照显示投资人为张子强，类型为个人独资企业。碧浪缘中心娱乐经营许可证中载明法定代表人张子强，主要负责人侯某。2015年4月10日，赵立波向张子强出具《收条》，载明：（张子强）今收到赵立波交来歌厅碧浪缘中心全年房租为241576元，全年房租分两次付清。上半年房租现金为120788元，交款时间为2015年4月1日至2015年9月30日为上半年房租。注：欠下半年房租金为120788元，交款时间为2015年10月30日至2016年3月30日为下半年房租。赵立波及张子强在该收条上签名。2016年，张子强（甲方）与赵立波（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方同意将24号南楼租给乙方做库房做其他用途。租期半年，于2016年4月1日至9月底。年租金24万元。赵立波缴纳租金至2016年9月30日。2016年，实验小学将天可达公司、北京市天可达电子技术有限公司天天可达上网服务分公司（以下简称天可达分公司）、第三人碧浪缘中心诉至法院，要求天可达公司、天可达分公司、碧浪缘中心拆除自建房屋、室内临时隔断并腾退24号房屋和场地，支付1998年5月1日至2016年4月30日期间拖欠的房租777359.5元及场地使用费。北京市海淀区人民法院于2018年9月7日出具（2016）京0108民初34081号民事判决书，该判决书中碧浪缘中心述称：“2008年4月1日，赵立波、侯某、张子强签订协议，由赵立波、侯某出60万元经营歌厅，张子强知识名义上的法定代表人”，该判决书认定的事实中载明：“对于碧浪缘中心各方关系，碧浪缘中心提交了《合作协议书》，由赵立波、侯某、张子强三方签订。天可达公司称其将公司转租给碧浪缘中心。”该案判决由天可达公司将其承租的24号院内全部房屋及场地、天可达分公司及碧浪缘中心将其使用的24号的全部房屋及场地全部腾空后交还实验小学，天可达公司向实验小学支付自1998年5月1日起至2016年4月30日止拖欠的房租并支付2016年5月1日之后的房屋及场地使用费。天可达公司将其自行建设的房屋拆除。天可达公司不服向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提出上诉，一中院于2018年12月18日出具（2018）京01民终9078号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。赵立波认为该生效文书已经确认实际承租并使用24号房屋并交纳费用的是碧浪缘中心，而非赵立波个人。另查，（2016）京0108民初34081号判决书生效后，天可达公司尚未向实验小学支付案款，其称赵立波实际占有使用承租房屋经营至2018年底，但仅交纳租金至2016年9月。赵立波称自2016年9月后因为实验小学断水断电，所以无法经营，就陆续搬离了，但将房屋上锁后，房屋钥匙在其掌握中。天可达公司对其所述停业及腾退时间不予认可，认为赵立波一直在经营。赵立波认为其并非租赁合同的相对方，承租案涉房屋的为碧浪缘中心，对此其提交了北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同、碧浪缘香山土建工程合同、北京消防工程施工合同及施工图纸，天可达公司对上述证据均不予认可。但庭审中，赵立波称张子强为碧浪缘中心的名义法人，其与侯某为实际出资人与经营人，赵立波在24号院内经营使用碧浪缘中心的营业执照。碧浪缘中心的实际负责人是侯某（于2017年9月去世），赵立波只是作为碧浪缘中心的代表在协议中签字。经询问，碧浪缘中心的印章在赵立波处，但赵立波称其是替侯某保管。张子强亦表示赵立波想在案涉房屋处经营歌厅，需其协助办理营业执照，张子强就让其在此先经营，赵立波系借用的碧浪缘中心的营业执照。另查，案涉房屋已经于2019年10月23日经法院强制执行程序完成腾退并交还实验小学，赵立波当时在腾退现场并签字确认部分材料。赵立波称当时之所以联系他是因为侯某已去世且执行人员找不到张子强。一审法院认为，双方之间签订的租房协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。赵立波关于合同无效的主张，没有依据，法院不予采信。根据当事人双方的陈述可知，张子强、赵立波及侯某之间有合作协议，张子强仅为碧浪缘中心的名义法定代表人，赵立波、侯某系实际出资人及经营人。即赵立波、侯某系作为实际承租人承租的案涉房屋。现赵立波虽表示侯某为实际经营人，但双方多次签订的《租房协议》中并未体现侯某的名字，且印章在赵立波处保管，赵立波关于实际经营人系侯某的陈述与交易习惯不符，对此法院不予采信。综上，赵立波应为《租房协议》的合同相对方，其关于主体不适格的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张子强与赵立波于2016年签订的《租房协议》约定的租期至2016年9月底。截止2016年9月30日，租房协议已经履行完毕。赵立波交纳租金至2016年9月30日，至租房协议履行期满，其并不存在欠付租金事宜。租房协议履行期满后，天可达公司与赵立波之间的房屋租赁关系终止，故赵立波之后并无再行支付租金的义务。另，根据《房屋租赁变更延期协议》的约定，实验小学将案涉房屋出租给天可达公司的租期至2016年4月30日届满。届满后，双方未续签租赁合同，且实验小学同年将天可达公司等诉至法院要求其腾退并交还房屋。故天可达公司此时对于该房屋的占有属于无权占有，虽（2016）京0108民初34081号民事判决书中判令天可达公司向实验小学支付2016年5月1日之后的房屋及场地使用费，但在天可达公司尚未向实验小学实际履行上述支付义务的情况下，其依据赵立波实际占用该房屋向赵立波主张2016年10月1日至腾退之日的相应费用，亦没有依据，法院不予支持。在赵立波不存在欠付租金的情况下，天可达公司关于违约金及逾期利息的主张，没有依据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：驳回北京市天可达电子技术有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天可达公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.另案中向北京市海淀区人民法院提交的证据调取申请书，欲证明天可达公司于2021年7月13日向北京市海淀区人民法院申请前往海淀区教委调取北京市海淀区香山红门村24号的相关房产证明及补偿相关证据文件。2.房屋租赁协议，欲证明北京市海兰汽车配件厂签署了房屋租赁协议，根据该协议存在永续租赁的关系，并据此在租赁场地和房屋上进行合法共建和扩建，北京市海兰汽车配件厂享有永续租赁的用益物权。3.房产证明；4.红门小学平面图（2005年）；5.校舍（单位房屋）基本情况表；6.红门小学平面图（2011年）；证据3-6欲证明红门校区地上原有房屋建筑确权面积为536.2平方米，申请人投资建造的确权面积总计1343.08平方米，且基于合法扩建和共建的房屋已变更为永久产权的教学楼。7.房屋建筑面积总表，欲证明天可达公司投资扩建的总面积为1522.62平方米，除去已经转变为教学楼的永久性扩建校舍面积为1343.08平方米，没有转变为教学楼的临时建筑面积为179.54平方米；8.北京市城镇房屋分幢普查表，欲证明红门校区地上原有房屋建筑确权面积为536.2平方米；9.（2016）京0108民初34081号庭审笔录，欲证明被申请人和海淀区教委也同样承认上述房屋均为天可达公司合法投资建造；10.全套工商登记材料，欲证明申请人共建和扩建部分绝大部分已转为正式教学产权房，并办妥了相应行政许可后投入实际生产经营使用，应当依法享有对涉案房屋的占有、使用及收益权；11.政府信息公开申请文件，欲证明天可达公司法定代表人张子强于2018年12月17日向海淀区教委申请信息公开，但海淀区教委以保密为由称该信息不属于政府信息公开内容，隐瞒相关建筑已转变为正式确认为教学产权；12.天可达公司扩建后的平面图，欲证明天可达公司扩建后的面积为1522.62平方米；13.关于变压器的情况说明，欲证明天可达公司变压器及用于变压器等附属设施的房屋建设投资情况；14.关于天可达就香山红门村24号共建和扩建投资情况的说明，欲证明天可达公司人接手租赁物时的情况及天可达公司建造系争建筑的投资额，上述变压器的投资款项与租金予以抵销；15.房屋租赁变更延期协议，欲证明红门小区改由天可达公司租赁，并同意在原海兰汽配厂的房屋租赁期限上延期5年。赵立波不认可上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的，主张生效判决已经否定了天可达公司欲证明其是涉案房屋永久租赁权利人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张子强与赵立波于2016年签订的《租房协议》约定的租期至2016年9月底，赵立波交纳租金至2016年9月30日，故截止2016年9月30日租房协议已经履行完毕。天可达公司与赵立波之间的房屋租赁关系终止，故赵立波之后并无再行支付租金的义务。根据《房屋租赁变更延期协议》的约定，实验小学将案涉房屋出租给天可达公司的租期至2016年4月30日届满。届满后，双方未续签租赁合同，且实验小学同年将天可达公司等诉至法院要求其腾退并交还房屋。故天可达公司于2016年4月30日之后，对于该房屋的占有属于无权占有。现天可达公司并未按照（2016）京0108民初34081号民事判决内容，向实验小学支付2016年5月1日之后的涉案房屋的使用费，且其于2016年5月1日之后对涉案房屋已经属于无权占有状态，故天可达公司依据赵立波实际占用该房屋向赵立波主张2016年10月1日至腾退之日的相应费用，没有法律依据，本院不予支持。在赵立波不存在欠付租金的情况下，天可达公司关于违约金及逾期利息的主张，没有依据，本院亦不予支持。综上所述，天可达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14182元，由北京市天可达电子技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  王丽蕊审 判 员  吴博文二〇二一年八月三十日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊