北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6436号上诉人（原审原告）：邵天榕，女，汉族，1962年11月28日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：李贤，女，汉族，1981年6月27日出生，美容行业从业人员（自述），住北京市大兴区。上诉人邵天榕因与被上诉人李贤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初20842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制审理本案。本案现已审理终结。邵天榕上诉请求撤销一审判决，依法改判：1.李贤支付2020年5月12日至2020年6日11日的租金13800元（1个月租金）；2.判令李贤支付违约造成的租赁损失94096.18元（包括：1.115天未能出租的损失每日453.7元×115天=52175.50元；2.出租后租金差额的损失375天×112.69元=41920.68元）。主要事实及理由：一、本案系李贤单方解约，事实清楚。邵天榕与李贤于2019年8月4日签订了《房屋租赁合同》，李贤租赁邵天榕所有的位于北京市海淀区，用于办公。房屋租赁期自2019年8月12日至2021年8月11日。2020年6月11日，李贤单方决定解除租赁合同，并腾空房屋退租。二、李贤单方解约行为给邵天榕造成租赁损失94096.18元，一审对损失分配严重不公。根据合同约定，租赁期间，李贤提前退租，押金不退，并承担找到下一个租户期间的租金。李贤单方违约退租，给邵天榕寻找新租户增加了难度，房子空置出来115天。一审仅支持损失赔偿额13800元，仅支持了邵天榕合理损失的约七分之一。即便因疫情措施影响租赁合同履行，一审也不至于酌定作为守约方的邵天榕承担主要损失，作为违约方仅仅承担次要损失（损失的七分之一）。案件受理费1229元，理应由李贤承担，因为事情是由其违约引起的，一审认定邵天榕承担915元，李贤承担314元没有法律依据。一审判决，明显违反基本的公平原则和诚实信用原则，由守约方承担主要损失，违约方承担次要损失，何来的公平、正义。李贤辩称，同意一审判决，不同意邵天榕的上诉请求。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案即属于该种情形。邵天榕的出租损失，让李贤单独承担，不符合法律规定。如果邵天榕的房屋一直不能出租出去，一直让李贤赔偿损失，不合理。李贤承租涉案房屋楼上房屋，系因楼上房屋租金便宜，且可以短租。邵天榕向一审法院提出诉讼请求：1、判决李贤支付2020年5月12日至2020年6日11日的租金13800元（1个月租金）；2、判令李贤支付违约造成的租赁损失94096.18元（包括：115天未能出租的损失每日453.7元×115天=52175.50元；出租后租金差额的损失375天×112.69元=41920.68元），以上两项合计：107896.68元。3、本案诉讼费用由李贤承担。一审法院认定事实：2019年8月4日，出租方邵天榕将其名下位于北京市海淀区永定路88号6层B01房屋（建筑面积85.02平米）出租给承租方李贤，用于经营“丽减美瘦吧”店铺，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定，租赁期限自2019年8月12日至2021年8月11日，房屋押金13800元，租金支付方式每三个月支付一次，于付款月的下一次付款日前10天支付下一期租金41400元，因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，合同终止，双方互不承担违约责任，租赁期间，乙方未按合同约定时间提前退租，押金不退，且按甲方对接下一家合同签约之日起计算应退乙方租金。上述合同签订后，邵天榕将涉案房屋交付李贤。李贤向邵天榕支付了自2019年8月12日至2020年5月11日的租金、押金13800元。一审诉讼过程中，李贤主张因受疫情影响，店铺无法正常经营，其于2020年4月2日已提前通知邵天榕退租，并最终于2020年6月11日腾空搬离房屋，因此其无需承担违约责任。邵天榕认可其于2020年6月11日将房屋收回，但主张李贤在2020年4月还在正常营业，退租后李贤将店铺搬至楼上10B13室继续经营，李贤擅自解除合同的行为已构成违约，导致其重新将涉案房屋投放中介市场寻租，直至2020年9月5日重新与租户签订房屋租赁合同，已产生房屋空置损失及另行出租的差价损失，同时，涉案房屋在李贤退租后，室内装修不同程度损坏。邵天榕为此提交室内装修照片、李贤店铺门脸照片、微信聊天记录及另行出租房屋的委托登记表及房屋租赁合同。经询，李贤认可其店铺已于2020年4月下旬恢复营业。一审法院认为，邵天榕与李贤签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。一审法院认为，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但李贤承租涉案房屋双方一致认可用于商业用途，新冠肺炎疫情仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难。而新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。本案中，李贤所经营的店铺自2020年4月下旬已恢复经营，且其2020年6月11日搬离涉案房屋时，北京市已调整为三级疫情防控等级，不能证明其受疫情或疫情防控措施影响不能实现合同目的，故其依然援引新冠肺炎疫情因素而无责解除合同，缺乏依据，其抗辩意见一审法院不予采信。因李贤于2020年6月11日搬离涉案房屋，租赁合同无法继续履行，双方房屋租赁合同已于该日实际解除。邵天榕主张李贤支付2020年5月12日至2020年6月11日的租金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因李贤提前解除合同，导致房屋闲置及邵天榕另行出租房屋的差价损失，一审法院综合考虑当事人约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度以及剩余租期等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。合同解除后，押金应予以退还，为便于当事人解决纠纷，一审法院直接以押金抵扣前述经济损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、李贤于判决生效后七日内向邵天榕支付2020年5月12日至2020年6月11日的租金13800元；二、李贤于判决生效后七日内向邵天榕赔偿房屋闲置期间的租金损失及出租人另行出租的差价损失共计13800元（已抵扣）；三、驳回邵天榕的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。邵天榕在二审中进一步确认，其所提诉讼请求是在押金不予退还的前提下的主张；李贤对邵天榕关于押金不予退还的主张不予认可。此外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审对涉案《房屋租赁合同》的效力、解除时间及解除原因的认定，与邵天榕的上诉意见并无实质冲突，李贤亦未就此提起上诉，本院将在上述认定基础之上对本案进行审查。在一方违约的情形下，守约方在解除合同后，有权要求违约方赔偿损失。根据《房屋租赁合同》第13.3条约定，乙方未按合同约定时间提前退租，押金不退，且按甲方对接下一家合同签约之日起计算应退乙方租金。现李贤违反上述约定，提前退租，应据此承担相应的违约责任。本院综合考虑合同实际履行情形、当事人过错程度以及疫情影响等因素，认定李贤应向邵天榕赔偿租赁损失13800元，且邵天榕无需再向李贤返还押金。一审关于合同解除后押金应予退还的认定，没有法律依据，应予纠正。邵天榕关于案件受理费的上诉意见，系误解相关法律规定，不能成立。鉴上所述，邵天榕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初20842号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初20842号民事判决第二项、第三项；三、李贤于本判决生效后七日内向邵天榕赔偿租赁损失共计13800元；四、驳回邵天榕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1229元，由邵天榕负担915元，由李贤负担314元。二审案件受理费1808元，由邵天榕负担1498元，由李贤负担310元。本判决为终审判决。审 判 员 唐述梁二〇二一年八月二十五日法官助理 王晓韬书 记 员 付鑫裕