北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9270号上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：吴剑婷，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：常玉，女，1985年8月16日出生，便利蜂商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：冯纪娜，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）、原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判确认便利蜂公司与链家公司于2017年9月14日签订的《房屋租赁合同》以及2017年9月14日、2017年12月22日签订的《租赁合同之补充协议》于2020年6月6日解除，驳回便利蜂公司关于退还租金422813元及押金131232元的诉讼请求；判令便利蜂公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，割裂租赁关系的延续性，认定案涉合同解除的条件有误；便利蜂公司与产权人各怀目的，“跳过”链家置地公司而直接签约，违背市场诚实信用，从公平公正角度，此行为不应被法院支持，且租金差额的损失不应由链家公司或链家置地公司承担。便利蜂公司辩称：同意一审判决，不同意链家公司的上诉请求和理由。链家置地公司述称：同意链家公司的上诉意见。便利蜂公司向一审法院起诉请求：1．确认便利蜂公司与链家公司签定的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；2．链家公司退还便利蜂公司押金131232元、返还2019年7月1日至2020年1月12日期间的租金422813元、支付违约金131232元，并以上述款项总额为基数按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率支付便利蜂公司自2019年8月1日至实际给付之日止的利息；3．案件受理费由链家公司负担。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区五里桥二街×号院×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为胡德冰。2016年3月25日，胡德冰与链家公司签订了一份《店面租赁合同》，约定由链家公司承租胡德冰出租的上述房屋，租赁期限自2016年3月25日至2026年6月24日，租金起算日从2016年6月25日开始。上述合同签订后，胡德冰向链家公司交付了涉案房屋，链家公司向胡德冰支付租金。2019年7月1日，链家公司与胡德冰签订了一份《解约协议书》，该协议约定，胡德冰与链家公司签定的《店面租赁合同》于《解约协议书》生效之日（2019年7月1日）解除，胡德冰应向链家公司退还租金401356．16元。该解除协议签订后，胡德冰按照协议约定向链家公司退还了2019年7月1日以后的租金。同日，胡德冰与链家置地公司就涉案房屋签订了一份《店面租赁合同》，该合同约定链家置地公司承租胡德冰出租的涉案房屋，租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日。租金每半年支付一次，数额为415000元，押金7万元。该合同签订后，链家置地公司向胡德冰支付了第一年租金和押金。2017年9月14日，便利蜂公司、链家公司双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由便利蜂公司承租链家公司出租的位于北京市朝阳区五里桥二街×号院第×号楼×号房屋，租赁期限自2017年10月15日至2022年11月14日，其中2017年10月15日至2017年11月4日为免租期。合同约定第一年租金为787382元，此后每年租金811014元。合同约定便利蜂公司应当向链家公司支付131232元作为房屋押金。该合同第九条第4款约定：“甲方（链家公司）如需提前解除合同的，应以书面形式告知乙方（便利蜂公司），并应当支付月租金的200％的违约金给乙方。”同日，便利蜂公司、链家公司双方又签订了一份《租赁合同之补充协议》。2017年12月22日，便利蜂公司、链家公司双方又签订了一份《租赁合同之补充协议》，该补充协议对房屋交付时间、租赁期限、免租期以及租金标准进行了补充变更约定，约定2018年1月13日至2021年1月12日期间年租金为787382元，2021年1月13日至2023年1月12日期间年租金为811014元。上述合同签订后，链家公司向便利蜂公司交付了涉案房屋，便利蜂公司向链家公司支付房屋押金131232元，并按时足额向链家公司支付租金至2020年1月12日。2019年11月13日，胡德冰向便利蜂公司发出《告知函》，该函件载明：“本人位于北京市朝阳区五里桥二街×号院第×号楼×房屋于2016年3月25日租赁给北京链家房地产经纪有限公司，后该公司将该房屋的部分面积转租给了贵公司。因北京链家房地产经纪有限公司提出解除租赁合同后双方协商于2019年7月1日签定解约协议，约定由该公司返还房屋。在解约协议签订后，本人已依约返还了房屋押金及部分房租共计471356．16元。因贵司租赁房屋的合同有效性是建立在本人与北京链家房地产经纪有限公司的租赁合同基础之上，现本人与北京链家房地产经纪有限公司之间合同已解除。贵司与北京链家房地产经纪有限公司之间的合同在法律上已不能继续履行。贵司继续占有使用房屋已失去合法依据，事实上贵司自2019年7月1日起系非法占有房屋。贵司欲继续使用该房屋请予见函后7日内与本人协商签定房屋租赁合同。如贵司与本人在10日内不能达成签署合同，则本人将依法采取停水、停电等一切措施收回房屋。……”便利蜂公司收到该函件后，于2019年12月11日与胡德冰就涉案房屋签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定便利蜂公司承租胡德冰出租的涉案房屋，租赁期限自2019年7月1日开始6年，每年租金为787382元，在合同期内租金不予调整。押金为131232元。该合同签订后，便利蜂公司向胡德冰支付了第一年租金并向胡德冰支付了押金。2019年12月30日，便利蜂公司向链家公司发出《告知函》，告知链家公司，便利蜂公司、链家公司双方的租赁合同因链家公司于2019年7月1日与胡德冰签定解约协议而解除，要求链家公司退还租金422813．35元、押金131232元。2020年5月18日，链家置地公司给便利蜂公司发出《催告函》，告知便利蜂公司，链家公司已经将便利蜂公司支付的2019年7月1日至2020年1月12日期间的租金以及押金转给链家置地公司，并要求便利蜂公司按照便利蜂公司与链家公司签定的《房屋租赁合同》以及补充协议的约定向链家置地公司支付2020年1月13日至2020年7月13日期间的租金。因便利蜂公司未按照该催告函的要求向链家置地公司支付租金，链家置地公司于2020年6月5日向便利蜂公司发出《解除合同通知函》，告知便利蜂公司其与链家公司签定的《房屋租赁合同》以及补充协议于便利蜂公司收到该告知函之日起解除。庭审中，链家公司和链家置地公司称，链家公司和链家置地公司均属于北京链家集团公司。2019年，因公司内部业务调整决定由链家置地公司取代链家公司作为涉案房屋的承租人与胡德冰签定租赁合同，在链家公司与胡德冰签定解除协议以及链家置地公司与胡德冰签定租赁合同前，链家公司与便利蜂公司工作人员进行过沟通。便利蜂公司以及链家公司向法院提交的双方工作人员的微信聊天记录显示，截止2019年9月9日，便利蜂公司、链家公司仍在协商签定租赁合同主体变更协议（即将便利蜂公司承租房屋的出租人由链家公司变更为链家置地公司），截止2019年12月，便利蜂公司、链家公司未能就变更主体事项达成一致意见。案件审理过程中，链家公司向法院提交了一份《补充协议》，该补充协议的当事人包括便利蜂公司、链家公司、链家置地公司和胡德冰。该《补充协议》约定：“乙方（便利蜂公司）与丙方（链家置地公司）已签署《房屋租赁合同之变更协议》，租赁地址为北京市朝阳区（县）五里桥二街×号院×号楼×层×（以下简称“分租房屋”），租赁期限由2017年12月13日至2023年1月12日变更为2017年12月13日至2021年6月30日。”该《补充协议》有链家公司、链家置地公司和胡德冰的签字。庭审中，链家公司称，由于便利蜂公司自身原因未在该《补充协议》上签字。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，便利蜂公司、链家公司双方签定的《北京市房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，便利蜂公司、链家公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。链家公司出租给便利蜂公司的房屋系链家公司从案外人胡德冰处承租取得。2019年7月1日，在便利蜂公司、链家公司之间的租赁合同履行过程中，链家公司与胡德冰就涉案房屋签订了《解约协议书》，约定解除链家公司与胡德冰之间的租赁合同，在此情况下，应当认定便利蜂公司、链家公司之间的租赁合同因链家公司丧失出租权而无法继续履行，故便利蜂公司、链家公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁同之补充协议》亦应于2019年7月1日解除。在便利蜂公司、链家公司之间的合同解除后，链家公司应当退还便利蜂公司2019年7月1日以后的租金以及便利蜂公司支付给链家公司的押金。关于便利蜂公司主张的违约金，法院认为，根据便利蜂公司、链家公司双方的工作人员在2019年7月至2019年9月期间的微信聊天记录，可以查明，在便利蜂公司对链家公司与胡德冰解除租赁合同并未提出异议，双方就合同主体变更事项进行了较长时间沟通。在此情况下，应当认定便利蜂公司对链家公司与胡德冰之间租赁合同解除事项持认可意见，现便利蜂公司要求链家公司支付违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于便利蜂公司要求链家公司支付退还租金和押金利息的诉讼请求，没有合同依据，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、确认便利蜂商贸有限公司与北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年九月十四日签定的《房屋租赁合同》以及二〇一七年九月十四日、二〇一七年十二月二十二日签定的《租赁合同之补充协议》于二〇一九年七月一日解除；二、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还便利蜂商贸有限公司租金422813元以及押金131232元，共计554045元；三、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如北京链家房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10653元，由便利蜂商贸有限公司负担1313元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担9340元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：链家公司与便利蜂公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》的解除时间以及链家公司应否退还便利蜂公司租金和押金。关于合同的解除。链家公司出租给便利蜂公司的房屋系链家公司从案外人胡德冰处承租取得。2019年7月1日，在链家公司与便利蜂公司之间的租赁合同履行过程中，链家公司与胡德冰就涉案房屋签订了《解约协议书》，约定解除链家公司与胡德冰之间的租赁合同。其后，2019年11月13日，胡德冰向便利蜂公司发出《告知函》，要求便利蜂公司与其协商签定房屋租赁合同。便利蜂公司收到该函件后，于2019年12月11日与胡德冰就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。链家公司主张因公司内部业务调整决定由链家置地公司取代链家公司作为涉案房屋的承租人与胡德冰签定租赁合同，在链家公司与胡德冰签定解除协议以及链家置地公司与胡德冰签定租赁合同前，链家公司与便利蜂公司工作人员进行过沟通。本院认为，对于链家公司而言，其虽有由链家置地公司与胡德冰签定租赁合同的意思表示，但最终双方并未签订租赁合同。在此情况下，应当认定链家公司与便利蜂公司之间的租赁合同因链家公司丧失出租权而无法继续履行，一审法院据此确认链家公司与便利蜂公司之间的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》于2019年7月1日解除，并无不当。链家公司主张《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》于2020年6月6日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。链家公司与便利蜂公司之间的合同解除后，链家公司应当退还便利蜂公司2019年7月1日以后的租金以及押金。综上所述，链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10653元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年八月十日法官助理  李延昭