江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏04民终3542号上诉人(原审被告)：王健，男，1978年6月14日生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司常州分公司，住所地常州市新北区通江中路8号。负责人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈祥霞，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人王健因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司常州分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王健上诉请求：撤销原判、发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人限期内对违反物业服务合同的事项进行整改；判决上诉人依法行使知情权，被上诉人对相关事项进行公开公示；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。1.上诉人提供的证据皆涉及公共服务公共设施，如消防、绿化、单元楼门禁、小区沿街道板停车、小区公共活动室被非法挪用租赁他人进行经营活动、公共照明、小区内电气设备随意留置在小区公共区域，物业将脚手架堆放在小区唯一的消防通道内造成消防通道阻塞等。以上行为违反国家法律法规，侵害了所有业主的权益，应认定为违反物业服务合同的行为，不应把违法违规的行为认定为一般瑕疵，物业公司应对业主进行赔偿。2.根据上诉人提供的证据可以看出，小区消防问题长达数年，绿化被砍伐自2018年发生直至今日，小区门禁问题自2015年交付持续至今，沿街道板停车问题自2018年持续至今，自2019年9月至今对于同一个区域即F2-F3之间约十只路灯的投诉记录多达数十次，在2021年4月2日到2021年4月25日上诉人致电物业公司反映路灯不亮多达9次。因此，物业公司的违约行为系持续且常态化。3.可以根据查清的事实给予全体业主予以减免物业服务费或者赔偿。4.上诉人已就物业公司违反物业服务合同的事项对小区内业主进行意见征询，有望获得大多数业主认可支持。5.上诉人请求行使公民知情权，要求物业公司公开和公示物业营业执照、小区建筑区域总平面图、管理人员持证上岗的上岗证；小区的管理规约；服务人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制；物业服务合同、物业服务等级、服务内容、服务标准；收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间；价格举报电话、安全生产应急预案；小区公共区域、公共部位、公共设备设施的收益明细；公共区域部位及设备设施的养护记录、设备设施的年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收资料；国家供水供电单位委托物业收取水电的委托书、收费依据、收费标准、收支明细；小区的停车管理方案、人员配置、车位处分情况；物业对业主满意度的调查表、满意度明细；相关部门的检查合格和准许使用文件、对公共部位绿化的养护记录；对楼体外墙、楼顶防水的养护记录；物业服务用房的使用情况。被上诉人万象美公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于上诉人所称的小区的消防、绿化、单元楼门禁、小区沿街道板停车、活动室非法挪用租赁他人、公共照明等存在问题均与事实不符。物业公司按照物业服务合同的约定提供全方位的物业服务，不存在违反物业服务合同的行为。上诉人的部分上诉请求不属于二审审理范围。万象美公司向一审法院起诉请求：1、判令王健支付物业费16844.38元；2、诉讼费用由王健承担。一审法院认定事实：王健系常州市武进区万达中央华城F3幢x单元x室业主。2015年6月24日，物业公司、王健签订了《常州市前期物业管理服务协议》，约定由物业公司为王健购买的常州市武进区万达中央华城F3幢x单元x室房屋提供物业管理服务。房屋建筑面积为138.98平方米，服务费标准为1.60元/月/平方米，电梯运行维护费标准为0.42元/月/平方米（0.4乘以楼层系数），双方还约定了其他相关事项。合同签订后，物业公司按约提供了相关物业服务，但王健拖欠2016年10月1日至2021年9月30日的物业服务费13342.10元、电梯运行维护费3502.30元，合计16844.40元，物业公司主张16844.38元。2016年9月13日大连万达物业管理有限公司常州分公司变更为大连万象美物业管理有限公司常州分公司，2019年9月23日大连万象美物业管理有限公司常州分公司变更为深圳市万象美物业管理有限公司常州分公司。上述事实，由物业公司提供的常州市市场监督管理局工商登记信息、前期物业管理服务协议、律师函、王健提供的照片、电话录音及物业公司、王健的陈述等予以证实。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交或少交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害其他交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，王健虽向一审法院提供了部分照片，但未能举证证实物业公司在小区内所提供的物业服务存在重大瑕疵，以及存在的问题是一种常态现象。王健未向物业公司交纳2016年10月1日至2021年9月30日的物业服务费、电梯运行维护费，已构成违约，物业公司要求王健补交合法有据，一审法院依法予以支持。综上，一审判决：王健于本判决生效之日起十日内支付物业公司2016年10月1日至2021年9月30日的物业服务费13342.08元、电梯运行维护费3502.30元，合计16844.38元。案件受理费减半收取计111元，由王健负担。二审中，上诉人提交2021年7月15日其对部分业主对于物业违法违规行为进行调查的调查表一份，证明大多数业主都认为物业服务不到位。被上诉人质证称，对该份证据合法性，真实性不予认可，不能达到上诉人的证明目的，该份证据系上诉人自行制作，上面的签名也无法确认是否是业主所签，所备注的问题写的也不清晰，如果确实存在问题，需要这些业主当庭陈述，并提供相应证据。被上诉人提交以下证据：1、消火栓及消防通道图片6页，证明消防设施不存在问题。2、绿化图片4页，证明小区绿化美观完好。3、工作联络函三份，证明物业公司就小区门禁的问题与开发商联系过，门禁不无法使用责任不在物业公司。4、图片2页，证明已经在沿街道板安装了护栏等设施对停车问题进行管理。5、物业服务协议、承诺书、临时管理规约等，证明物业公司有权授权他人对物业公共部位等进行经营。6、小区公共照明图片14页，证明小区公共照明正常。上诉人质证称，证据1只能证明2021年7月8日拍摄时所拍摄消防栓的状态，不能证明其余时候的情况；证据2只能证明今年7月树木才补种，被上诉人还需提供补种的数量、规格；证据3的真实性不能确定；证据4，已经整改，不再赘述；证据5，对协议和管理规约无异议；证据6，小区照明的照片也不能证明路灯每一天都是好的。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条中规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”本院认为，在物业服务人提供的物业服务不符合约定的情况下，业主的抗辩能否得到支持应根据案件的具体情况并结合合同约定，对当事人实际权利义务关系予以平衡并作出调整。物业服务涉及小区服务管理的多个方面，且不同业主对于物业服务质量的要求不同，故不应苛求物业公司将每一项服务均做到尽善尽美并符合每位业主的要求。若部分业主仅以部分物业服务内容存在瑕疵为由而拒交物业费，长此以往会造成物业管理企业运营经费不足难以运转，影响服务质量，最终损害其他已交纳物业服务费业主的合法权利。因此，只有当物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同严重不符合约定的情形时，才能支持权利受到侵害的业主以此为由少交或免交物业费。本案中，关于上诉人称小区物业服务存在消防设施缺失的问题，因物业公司已经进行了添补、维修，现消防设施完好、不存在损毁的情况。关于上诉人称小区内绿化没有妥善养护的问题，物业公司称不存在随意砍树木的情况，小区内绿化整齐美观。关于上诉人称小区的可视门禁至今不开通的问题。物业公司称系房产开发公司交付时即存在小区门禁无法正常使用的问题，物业公司已多次要求开发公司进行整改但其未予整改，门禁不能正常使用的责任不在物业公司，现已做了人脸识别系统。关于上诉人称小区沿街道板停车的问题，现已得到整改。关于上诉人称物业公司将小区公共活动室、物业用房租赁他人进行经营活动的问题。物业公司称，根据物业服务协议、临时管理规约等规定，物业公司有权授权他人对物业共用部位、共用设施进行经营。关于上诉人称小区内路灯无法正常使用的问题，物业公司称不存在路灯不亮的情况，偶有不亮的情况都会及时进行修复。关于上诉人称物业使用的机器设备不妥善管理，随意摆放的问题，物业公司称，设备只是临时放置，使用完毕后都及时放置好。关于上诉人称脚手架堆放在小区唯一的消防通道内的问题，物业公司称，当时只是在修理时临时存放一下，修好就拿走了。本院认为，物业服务具有公共性、无形性、动态性、持续性，特定时间段内的照片不能反映物业服务的持续过程，小区内个别区域的物业服务问题不能代表整个小区的物业服务质量存在严重问题，上诉人提供的证据不足以证明物业公司提供的物业服务存在严重违反合同约定的情形，故不能成为业主拒绝交纳物业费的理由，本院对于上诉人的要求驳回物业公司的诉请的主张不予支持。本院亦认为，物业公司应遵循诚实信用原则，根据物业服务合同约定、听取小区业主的合理建议，及时对服务不到位之处进行整改，尽其所能提供令小区业主满意的物业服务，实现物业公司与小区业主之间的良性互动。上诉人的其他上诉请求不属于本案审理范围，故不予理涉。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人王健负担。本判决为终审判决。审 判 长 张福荣审 判 员 董 维审 判 员 王昊东二〇二一年八月十三日法官助理 方 茜书 记 员 王沈宏