江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初3512号原告：吴义平，男，1970年10月24日生，居民身份证号码320621197010241635，住海安市李堡镇蒋庄村三十组21号。被告：倪凤莲，女，1976年1月5日生，居民身份证号码320621197601056722,住海安市中坝南路29号5幢2单元105室。原告吴义平诉被告倪凤莲定金合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告吴义平、被告倪凤莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴义平向本院提出诉讼请求：要求被告返还购房定金1万元。事实和理由：2021年3月19日,金海零点房产和雀友房产向原告介绍海安镇中坝南路29号贵都华庭天礼阁5幢2单元105室，房屋面积为88.73平方米，经金海零点房产和雀友房产跟房主倪凤莲洽谈全款房子价格为115.8万元，贷款的话，房屋价格为116.8万，买方卖方均只需付中介费5000元。原告于同日下午3点零3分37秒银行转账给倪凤莲预付购房定金1万元整。2021年3月28日,原、被告约定时间签合同，原告于中途发现两个问题，一是金海零点房产和雀友房产从中作梗加价中介费8000元，二是买方卖方若签合同后违约金32万，纯属是霸王条款，原告不能接受。故原告拒签合同，至今未履行下一步相关房屋事宜。现听说被告已另行出售房屋，要求被告返还定金1万元。倪凤莲辩称，系原告违约导致房屋买卖合同未能签订，故不同意退还定金1万元。其在收到原告缴纳的1万元定金后，便拒绝了和其他人谈卖房事宜。2021年3月19日，原告在转账交定金1万元时表明的是在45天内付清全款115.8万元买房（其中3月20日给付15万元）。但原告未在2021年3月20日给付15万元，反而提出部分款项改贷款，房屋总价为116.8万元，其中76.8万元于签订合同时一次性付款。后原告又对76.8万元的付款期限发生变化。因原告未在被告指定期限内（2021年3月30日前）签订合同，被告遂在2021年5月份另行出售案涉房屋。本院经审理认定事实如下：被告倪凤莲系海安市海安镇中坝南路29号5幢105室房屋权利人，其委托中介对外出售该房屋。原告欲购买此房。因倪凤莲本人在外地工作，与原告之间就该房交易洽谈均是雀友房产中介人员（罗长征）完成，倪凤莲本人并未直接与吴义平接触、联系、洽谈。2021年3月19日14：17时左右至14：41时左右期间，罗长征通过微信向倪凤莲索要卡号，表示“买房客户打一万定金给你，你全款115万，一次性付款”，“客户今天先付定金一万，十五万明天给你，签合同”，倪凤莲回复“好的，我收到钱才可以”。罗长征告诉倪凤莲“余额在签合同45天内过户结清余额，款清交房”。倪凤莲答复“不是一个月吧，怎么又45天了”，罗长征回答“刚刚查了有个理财一个月后到期”，倪凤莲要求定金多付点，罗长征表示“已经确认了理财产品的时间，明天付15万，共付16万定金，他在45天内给你”，同时还告知倪凤莲“防止违约，客户比较谨慎，违约给违约金三十万”。倪凤莲表示“好的”。后罗长征让倪凤莲通知其小姨丈“明天晚上到我店代签合同”。2021年3月19日15：03时左右，吴义平向倪凤莲银行账户转账1万元，并备注“贵都华庭购房定金”。2021年3月19日15：04时左右，倪凤莲向罗长征确认收到上述定金。15：36时左右，罗长征再次微信倪凤莲“合同签115.8万，你净拿115万，八千是我的中介费，我跟客户讲好了，明天晚上签合同，再打15万给你”。对上述内容，吴义平认可“2021年3月20日签订合同并转账15万元”，但认为“全款115.8万元买房”可能是其儿子女朋友的母亲提出的，其本人后来到中介公司要求改为“要部分贷款付房款”，谈妥后才转账定金1万元给倪凤莲。2021年3月20日18：17时左右，倪凤莲因未收到15万元遂通过微信罗长征质疑“昨天不是说今天给我转账的吗”。罗长征表示“等一会儿我问一下什么情况”。18：43时左右，罗长征答复倪凤莲“他改了要办理贷款，加一万元给你”，“客户是农村人，怕打款不安全，提出了异议，要求提供手续签合同”。倪凤莲提出“首付按5层先打给我”，罗长征表示“我来沟通”。后19：32时左右，罗长征将金海零点房产张姓人员的微信聊天记录截屏（主要内容为：该张姓人员通过微信表示“他把东西寄回来，我们就打五万元定金给他”，“他要回来做预审签字，客户只贷四十万左右，其余的钱全打给他，过户时全给他”，“不能确定时间，因为这是银行放款的事，谁也不能保证”）转发倪凤莲，罗长征同时向倪凤莲解释“只贷四十万，其余给你全款，116.8万－40万贷款，先付76.8万，款清交房”。倪凤莲要求“尾款时间肯定要给个期限”，罗长征表示“贷款我帮他找人，具体明天问一下，客户太没有诚信了，我一定要给到期限”，“农民工胆子小，这个价格不低，应该二至三个月内”。倪凤莲表示“我想问清楚，我回去过户，他就先付76.8万，后面等款下来了，再交房是这个意思吗？尾款一定要有时间限制，否则谁知道什么时候下来”，并要求罗长征“再确认清楚告诉我，不能变来变去”。2021年3月21日20：09时左右，罗长征微信倪凤莲表示“讲好了，问了银行王主任商业贷款22万半个月左右到账，公积金贷款18万四个月内到账”，并让倪凤莲提供委托书、房产证、土地证等资料。此后到3月23日，罗长征与倪凤莲之间就如何提供委托书等资料进行沟通,倪凤莲将上述材料寄至其哥哥处。3月23日14：51时左右，罗长征微信告知倪凤莲“约好了，明天晚上签合同”，倪凤莲提出“不是说好了，看到我的证件先打5万过来，其他的在签合同在付的吗”，罗长征回答“客户出差了，明天回来，初约明晚八点”。3月24日19：14时左右，罗长征微信告知倪凤莲签合同时间改为“星期日”，倪凤莲表示“客户太没有诚信了，我希望签字之前，按之前沟通好的来，我资料已经寄回去了，他应该在给我打5万定金过来”。3月25日10：22时左右，罗长征答复倪凤莲“客户说了，星期天下午三点签合同打钱，不会再有改变，客户让我代向你打个招呼”。3月27日，19：36时左右，罗长征再次微信给倪凤莲强调“星期天（明天）下午三点签合同打钱”。2021年3月28日15：07时左右，原告到了罗长征约定的地点，被告的姨夫和哥哥也到场。16：43时左右，罗长征微信给倪凤莲谈“上次付了1万，今天付15万，4月28日付20万，5月28日前付清76.8万的余款”，倪凤莲立即表示不同意。17：31时左右，罗长征又微信给倪凤莲表示“4月28日前付清76.8万的余款，今天签合同付款15万”，倪凤莲表示要和自已丈夫确认一下。21：04时左右，倪凤莲回复罗长征“首付款要4月30号给到我，那贷款能不能不走公积金，全部走商业贷，公积金太慢了，他首付款拖我这么久”。罗长征表示“22万商业贷半个月内到账，18万公积金贷款2个月内到账，我帮他找人，款清交房，他也急”。2021年3月29日19：56时左右，罗长征将草拟的买卖合同微信拍照上传给倪凤莲，主要载明：如有一方违约，造成合同不能履行，违约方承诺除承担违约金32万元以外，还承担诉讼费和其他一切损失；付款细节：签合同缴定金16万（15万加上已付定金1万），2021年4月30日再缴纳60.8万元。余款40万元，分别办理商业贷款22万，公积金贷款18万。倪凤莲要求补充“如银行按约定的时间没有放款，乙方需以现金形式支付，如不按合同支付余款，甲方有权无条件收回房子，并追究乙方给甲方造成的经济损失”，罗长征告知倪凤莲“明天晚上”签合同，倪凤莲表示“我哥明天一天都有时间，你跟那边沟通好通知我，明天不定下来，我就直接让别的中介卖了”。对上述内容，原告吴义平提出2021年3月20日未能签合同的原因是由于他本人出差在外。原告吴义平对房屋总价款116.8万元（其中贷款金额为40万元）无异议，但提出76.8万元需要分期给付，其并未同意中介人员口头提出的“4月28日付20万，5月28日前付清76.8万的余款”，也未同意和中介人员共同草拟的合同上所载明的“4月30日前付清76.8万的余款”，76.8万元至迟在过户时分期付清,但最迟给付时间不能确定，要根据其出售自己房屋的房款到位情况才能确定。吴义平当庭认可中介人员向其转达了倪凤莲所说的“明天不定下来，我就直接让别的中介卖了”，但提出之后其家人联系倪凤莲，却因被倪凤莲拉黑而无法联系。吴义平当庭提供了其妻子的电话号码，查询倪凤莲的通话记录显示该电话号码分别在2021年3月25日21：11时左右拨打倪凤莲电话（通话时长44分钟）、2021年4月13日20：05时左右两次拨打倪凤莲电话（倪凤莲均未接通）。吴义平亦提供了其儿子的电话号码，查询倪凤莲的通话记录无该电话号码的通话记录。吴义平提出其儿子女朋友母亲在2021年5月10日添加倪凤莲微信。吴义平本人于2021年5月16日8：52时左右拨打倪凤莲电话，倪凤莲未接通。倪凤莲表示3月25日吴义平老婆打电话给她是套近乎，想让房子再便宜点，之后其不再接电话是要么开会不能接电话，要么是陌生电话不想接。以上事实，有案涉房屋的土地使用权证（复印件）、产权证（复印件）、转账记录、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告和被告在初步确定了房款及付款期限后，未正式签订房屋买卖合同前，缴纳了1万元定金，可见该定金性质是为保证正式订立合同而交付。本案的争议焦点在于未能订立房屋买卖合同应归责于原、被告哪一方。本院认为未能订立房屋买卖合同的原因在于原告，理由如下：1.未能订立房屋买卖合同的主要原因在于原告未能就付款期限和被告达成一致，而未能达成一致意见的责任在于原告。首先，根据现有证据足以认定原告于2021年3月19日是同意按签订合同一个半月左右（即2021年5月5日左右）全款115.8万付清的方式购买被告的房屋，并约定于3月20日签订合同并再缴纳15万元定金。其次，原告在约定的3月20日并未签订合同，虽然其理由是出差在外，但并未举证证明，反而是原告委托的中介人员向被告委托的中介人员表示了“先付76.8万元，贷款40万元”等意思，足以说明3月20日未能签订合同是因为原告要更改付款方式及期限。再者，原告更改付款方式后,被告接受房屋总价款116.8万元,通过协商要求原告在2021年4月30日前付清76.8万元，此要求相比初次协商的2021年5月5日左右付清115.8万元并不苛刻。对此，原告却表示在和中介草拟合同时同意在过户前分期给付76.8万元,但不同意在4月30日前付清76.8万元，而什么时候能付清76.8万元,要待他得到其另行出售房屋的房款才能确定。说明原、被告双方在签订合同时,原告未能给出付清76.8万元的具体合理期限。第四，双方从2021年3月19日至2021年3月29日期间内多次协商合同的内容，在此情况下，被告要求原告在2021年3月30日前签订合同。原告在得知该意思表示后仍未按期签订合同，且原告所提交的证据也只能证明原告一直到2021年4月13日才想和被告本人协商此事，应视为原告拒绝签订被告要求的合同。2.原告提出未能签订合同的原因还在于两家中介公司擅自将中介费由5000元改为8000元，根据被告提供的证据可见无论房款是115.8万元还是116.8万元，均是由被告给付8000元给己方中介，并不存在让原告另行在115.8万元或者116.8万元房款外代被告再给付被告方中介费用的情况。退一步说，即使存在原告所述增加中介费，也是中介人员的行为，不可归责于被告。3.原告亦提出将违约金数额确定为32万元即为霸王条款，故其不同意签订合同。违约金是因当事人违约时而承担的费用，违约金在双务合同中约束的是合同双方，而非单一的仅约束原告一方，所以约定32万元违约金并不违反法律强制性规定，原告以霸王条款为由作为其不同意签订合同的理由，依据不足。更何况原告也未能提供证据证明其因中介费以及违约金条款与被告产生争议而致双方未签订合同。综上，案涉房屋买卖合同因原告的原因未能订立，原告无权要求被告返还其给付的定金1万元。依据《中华人民共和国民法典》第七条、第四百九十五条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告吴义平的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴义平负担。本判决为终审判决。审 判 员  唐 霄二〇二一年八月四日法官助理  时慧明书 记 员  洪晓倩