四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11017号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾其华，男，汉族，1977年12月7日出生，住成都市成华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐水蓉，女，汉族，1951年7月11日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。上诉人贾其华因与被上诉人唐水蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初13080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。贾其华上诉请求为：1.撤销一审判决第三项；2.一、二审诉讼费用由唐水蓉负担；3.判决唐水蓉自2020年8月11日起至付清230000元购房尾款之日止，按照银行同期贷款利率支付延迟支付损失。事实与理由：1.原审法院认定基本事实错误，唐水蓉明知案涉房屋存在抵押登记，却以此为由拒付约定购房款，才导致案涉房屋未办理过户登记手续，贾其华并无违约行为；2.唐水蓉在2020年6月清偿案涉房屋原按揭贷款后，从未通知贾其华配合过户，直到2020年7月25日唐水蓉登门告知贾其华房屋已经被过户并强行驱赶时才知晓，贾其华当即表示会尽快腾空房屋，同时要求唐水蓉尽快付清购房尾款。2020年8月10日贾其华通知唐水蓉案涉房屋已经腾空，随时可以入住，唐水蓉仍然拒绝支付尾款，该行为构成违约行为，应当承担违约责任。唐水蓉二审答辩意见为：1.一审认定正确，因为上诉人未交付房屋；2.关于上诉人第三项请求，在一审时未提出，不应当属于审判范围。唐水蓉向一审法院提出的诉讼请求为：1.贾其华立即向唐水蓉腾空、完整无损交付位于成都市成华区房屋；2.贾其华赔偿唐水蓉因违约行为造成的损失180000元（包括房屋占用费及逾期交房、过户给原告造成的损失等，参照每月房租6000元，从2018年1月30日应该交房开始起暂计算至2020年7月31日，30个月共计180000元）；3.贾其华自2020年8月1日起至交房之日止按每月6000元标准支付唐水蓉因拒绝交房造成的损失。贾其华一审法院提出的反诉请求为：1.唐水蓉支付剩余购房款230000元；2.唐水蓉赔偿因未按约支付700000元购房款造成的实际经济损失105060元(自2018年1月30日起至2020年7月30日期间，贾其华每个月均向邮储银行支付的贷款按揭利息3502元)；3.对多次严重非法骚扰贾其华家人的行为，唐水蓉向贾其华赔礼道歉。一审认定事实：唐水蓉与被告贾其华于2018年1月3日签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》，合同编号：购销房字第0××1号），约定贾其华作为销售方（合同中简称甲方）将其名下所有的位于成华区房屋（权xx）出卖给唐水蓉（合同中简称乙方），房屋价款共计1550000元，双方就付款方式约定如下：“一、付款方式：乙方一次向甲方支付购房定金计人民币伍万元（￥50000元）；第二次在房管局产权过户窗口将此产权证交件受理同时（或者办理产权公证时）乙方再付给甲方（大写）伍拾伍万元（￥550000元）；第三次余款待办完过户手续后乙方拿到不动产证及钥匙的同时付清，计人民币（大写）壹佰万元（1000000元）。如按揭购房此款在签约银行支付。如果贷款额度不足由买方以现金方式补差价。此合同圆满结束。”双方就产权变动方式约定如下：“三、甲乙双方按约定时间为2018年1月30日之前到相关部门办理过户手续，甲方应协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的税、杂费由乙方承担。其中继承税由甲方承担、赠与税由甲方承担。四、甲、乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有......”甲乙双方另在合同备注条款以手写方式就付款时间和金额作出变动：“付款时间及金额约定：1月4日前付至60万元（含支付定金5万元）；1月9日付不低于25万元（大写：贰拾伍万元整）；至1月30日总额付至120万元（壹佰贰拾万整）；剩余尾款交房时支付。”合同签订当日，唐水蓉即向贾其华支付50000元定金。合同签订后，唐水蓉又通过其子林武举名下建设银行账户向贾其华委托收款人冯晓名下工商银行账户分三次转款共计800000元：即2018年1月4日转款550000元；2018年1月8日转款100000元；2018年1月9日转款150000元。贾其华于2018年1月4日出具《收条》确认收悉唐水蓉支付的购房款600000元（包括前期给付的50000定金）；于2018年1月9日出具收条确认收到原告（反诉被告）唐水蓉支付的购房款250000元。两份《收条》均载明委托收款人为案外人冯晓。另查明，2018年1月30日，唐水蓉以担心贾其华不按约履行房屋过户为由未继续支付购房款，贾其华亦未按合同约定协助唐水蓉变更产权登记并实际交付房屋。双方就《房屋买卖合同》履行事宜多次协商未果，唐水蓉于2018年5月3日向成都市成华区人民法院提起诉讼，要求双方按照合同约定内容继续履行。该院作出（2018）川0108民初3601号民事判决书，被告（反诉原告）贾其华对此不服遂提起上诉。2018年12月4日，成都市中级人民法院以案涉房屋存在抵押，继续履行合同可能导致执行不能为由发回重审。成都市成华区人民法院于2019年7月22日作出（2019）川0108民初451号重审民事判决书，判决：1.确认唐水蓉与贾其华签订的《房屋买卖合同》有效；2.告）贾其华在唐水蓉涤除案涉房屋在第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市宏顺路支行及林武举处的抵押权之日起三日内，协助唐水蓉办理位于成都市成华区房屋（成房权证监证字第4××6号）不动产过户登记手续即将案涉房屋过户登记在唐水蓉名下；3.驳回唐水蓉的其他诉讼请求；四、驳回贾其华的全部诉讼请求。该民事判决书已生效。唐水蓉于2019年9月12日依据（2019）川0108民初451号民事判决书向成都市成华区人民法院申请强制执行。2020年6月28日，唐水蓉结清案涉房屋剩余银行抵押贷款466911.32元。2020年7月23日，案涉房屋办理过户至唐水蓉名下［不动产权证号：川（2020）成都市不动产权第0××7号］。庭审中，贾其华表示已于2020年8月10日腾空案涉房屋，唐水蓉对此表示认可。同时，贾其华称曾多次联系唐水蓉就交房事宜进行协商，但一直未果。一审法院认为：关于唐水蓉诉请贾其华腾退、交付案涉房屋及贾其华反诉请求唐水蓉支付剩余购房款的问题。根据生效的（2019）川0108民初451号民事判决书已明确双方权利义务，案涉房屋已过户变更登记至唐水蓉名下，双方对案涉房屋已腾空的事实也均表示认可，案涉房屋具备履行交付条件，故对唐水蓉诉请贾其华腾退、交付案涉房屋的主张，予以支持。另案涉房屋约定交易价格为1550000元，扣除唐水蓉已支付的购房款（含已结清的银行按揭贷款），故对贾其华反诉请求唐水蓉支付案涉房屋购房尾款230000元的请求予以支持。关于唐水蓉诉请贾其华支付因逾期交房给其造成的损失问题。依据案涉合同“......三、甲乙双方按约定时间为2018年1月30日之前到相关部门办理过户手续，甲方应协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的税、杂费由乙方承担。其中继承税由甲方承担、赠与税由甲方承担。四、甲、乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有。......”之约定，贾其华应当在2018年1月30日前履行房屋过户登记手续并将案涉房屋交付给唐水蓉，现双方对案涉房屋已于2020年8月10日腾空并具备交付条件的事实均予认可，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合公平诚实信用原则及案涉合同实际履行情况，酌情认定以月租金2000元为标准，对唐水蓉诉请贾其华支付自2018年1月30日至2020年8月10日期间逾期交房的实际损失共60666.7元（2000元/月*30月+2000元/月/30天*10天）予以支持，超出部分不予支持。关于贾其华诉请唐水蓉承担按揭还款损失的问题。从本案查明情况来看，唐水蓉按约分别在2018年1月4日、1月8日和1月9日分三次向贾其华转款550000元、100000元和150000元，前期房款给付的金额和时间均符合合同约定。在2018年1月30日前，唐水蓉在明知案涉房屋存在抵押且贾其华一直未解除抵押的情况下，唐水蓉未继续给付购房款并无不当。及至2018年1月30日，唐水蓉虽未按约如期履行第三笔房款的支付义务，但贾其华亦未如期履行变更房屋所有权登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，唐水蓉在贾其华未履行房屋所有权变更义务之前拒绝履行购房款给付义务，系行使合同履行抗辩权，不构成违约。贾其华未及时履行案涉合同约定义务构成违约，其违约行为导致自身产生了偿还银行按揭贷款的支出，该责任应当由贾其华自行承担，故对于贾其华诉请唐水蓉承担按揭还款损失的主张，不予支持。关于贾其华诉请唐水蓉赔礼道歉的问题。因贾其华未提交证据证明唐水蓉存在骚扰其家人行为，在本案中无事实及法律依据，故对于该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1.贾其华于判决生效之日起十日内向唐水蓉交付位于成都市成华区房屋；2.唐水蓉于判决生效之日起十日内向贾其华支付剩余购房款230000元；3.贾其华于判决生效之日起十日内向唐水蓉支付房屋占用损失60666.7元；4.驳回唐水蓉的其他诉讼请求；5.驳回贾其华的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取1950元，反诉案件受理费减半收取3163元，合计5113元，由贾其华承担。二审中，唐水蓉向法庭提交了一审判决后与贾其华之间的聊天记录和转款记录。唐水蓉主张双方已经在一审判决的基础上对房屋房款、占用费等问题进行了结算，正是基于双方已经达成了协议。贾其华陈述意见为，双方没有在一审判决后进行结算。基于证据应当是反映当事人当时的权利义务纠纷，而非履行判决情况，法庭退还了相应的证据，并告知当事人妥善保管，在对一审判决的执行产生纠纷时，在执行程序中作为证据提交。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，关于贾其华提出的对房屋尾款应当支付利息的上诉请求，超过一审诉讼请求范围，上诉没有理由，不予支持。其次，关于贾其华对房屋占用费提出的上诉，本院认为，一审将房屋占用费时间从2018年1月30日开始计算，有所不妥。双方当事人的合同虽然约定应当于2018年1月30日交房，但是2018年1月30日之前唐水蓉亦有将款项支付至120万元的合同义务，卖方交付房屋与买方支付到一定程度的款项是相关联的，不应当隔离开来看，以此而言，事实上从2018年1月30日之后双方当事人就合同履行存在争议，但从（2019）川0108民初451号民事判决生效后，确定了继续履行2020年6月28日唐水蓉代为结清按揭贷款应当视为向贾其华支付，该日唐水蓉履行支付义务已经达到并超过合同设定的房款支付比例，因此，贾其华应当履行房屋交付义务。质言之，生效判决认定由于贾其华存在违约，因此唐水蓉可暂缓支付款项，但并不意味着这唐水蓉可以在支付欠款未达到约定数额时，有权主张交付房屋。一审法院确定的房屋视为交付时间为2020年8月10日，唐水蓉虽然存在异议，但并未提起上诉，因此将其作为房屋交付时间，因逾期交房，贾其华应当承担逾期交房造成的不能使用房屋的损失。唐水蓉称提交了部分材料表明贾其华在一审判决后，与自己商议如何履行一审判决并且双方达成了一致，导致自己最终没有提起上诉。本案的争议焦点在于唐水蓉主张的逾期交房损失是否存在以及大小如何确定，和当事人如何认知没有直接影响，唐水蓉最终没有提起上诉，应由其自身承担判断失误结果。依照一审判决确定的损失标准自2020年6月28日至2020年8月10日期间逾期交房的实际损失共2867元（2000元/月+2000元/月/30天*13天）。综上所述，贾其华的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及之规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初13080号民事判决第一、二项：第一项即贾其华于本判决生效之日起十日内向唐水蓉交付位于成都市成华区房屋，第二项即唐水蓉于本判决生效之日起十日内向贾其华支付剩余购房款230000元；二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初13080号民事判决第三、四、五项；三、贾其华于本判决生效之日起10日内向唐水蓉支付逾期交房损失2867元；四、驳回唐水蓉的其他诉讼请求；五、驳回贾其华的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按照一审确定方式执行；二审案件受理费1483元，由贾其华负担283元，（考虑到未调整一审诉讼费用）由唐水蓉负担1200元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年八月二日书记员  李青