青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1167号上诉人(原审被告)：景海燕，公民身份号码XXX，女，汉族，1979年6月14日出生，住西宁市城中区。委托诉讼代理人：马海平，公民身份号码XXX，男，汉族，1969年4月18日出生，住西宁市城中区。（系景海燕丈夫）被上诉人(原审原告)：刘伟，公民身份号码XXX，男，汉族，1983年3月26日出生，住西宁市城北区。上诉人景海燕因与被上诉人刘伟房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。景海燕上诉请求：1.撤销原判第一、第二项，发回重审或依法改判；2.刘伟返还转让所得的铺面；3.本案一审、二审诉讼费用由刘伟承担。事实与理由：马海平、景海燕夫妇于2018年7月12日在西宁市人民防空办公室（以下简称市人防办）从苏**、王秀珍处租赁位于西宁市城中区长江路57号-5号铺面（10平方米）以及二楼（1-202室203室，2-201室202室，面积145平方米），并交付62000元给苏**，市人防办以马海平夫妇已有租赁铺面为由要求用别人的名字代签，马海平以徐平名义代签合同后实际使用。2019年12月10日，马海平将二楼租给赵海峰作为外卖后厨，租期为2019年12月10日至2020年12月10日，租金为每月1800元半年交（提前一个月）。2020年3月赵海峰带刘伟找到马海平，称两人合伙租赁长江路57-5号一楼10平方米铺面作为二楼餐馆的门面，经协商签订租赁合同，每月租金6000元，加二楼租金共计每月7800元，因二楼租金已交至6月20日，刘伟先交10平方米门面半年租金36000元。在向赵海峰催缴二楼下半年租金时，赵海峰称已与刘伟分家，直接找刘伟，经多次索要刘伟一直未缴纳租金。2020年6月市人防办贴出收房公告，刘伟未经景海燕同意将该铺面交给市人防办，并直接起诉景海燕，刘伟仅提交半份合同欺骗法院，市人防办出具的证明不合法。根据合同法第二百二十四条承租人经出租方同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。请求撤销原审判决第一、第二项判决，要求刘伟、赵海峰返还景海燕转让所得位于西宁市城中区长江路57号-5号铺面（10平米）、二楼（1-202室203室，2-201室202室面积145平方米）铺面、支付拖欠租金及违约金。一审判决前，合同已到期，装修费未产生，景海燕不应承担装修损失，房租不应返还。刘伟辩称，房屋租期未满，市人防办通知收回房屋，因房屋所有权人是市人防办，就给市人防办交还了房屋，租期未届满剩余租金应当返还。刘伟主张的装修损失系与景海燕签订的一楼商铺的部分装修费用。刘伟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令景海燕返还刘伟未使用的租金12000元；3.判令景海燕支付装修损失3000元（按照租赁的10平方米房屋装修8000元计算，实际主张损失3000元）；4.本案诉讼费由景海燕承担。一审法院认定事实：2019年6月25日，景海燕用徐平的名义作为承租方（乙方）与市人防办平战结合处（甲方）签订《人防工程租赁合同》约定：由甲方将西宁市长江路57号人防工程5号铺面一间（面积10平方米）含（1-202室203室，2-201室202室，面积145平方米）及配套的所有设备、设施、用具等资产租赁给乙方使用；租赁期为半年，从2019年7月1日至2019年12月31日止。该合同签订后商铺一直由景海燕实际经营使用，直到租赁期满后仍在继续使用。2020年3月11日，景海燕将西宁市城中区长江路57-5号，其中面积为10平方米的商铺出租给刘伟经营餐饮，双方签订《商铺租赁合同》约定：租赁期限从2020年3月10日至2021年3月10日；租金交纳方式为半年交36000元。对房屋装修未作约定。合同签订后刘伟向景海燕交纳了半年租金36000元，并进行装修（不含门头装修）后使用该房屋。2020年6月9日，市人防办向长江路57号各承租户发出公告，主要内容为：“市人防办与长江路57号（市人防办老办公楼）所有铺面及住房签订的租赁合同已全部到期，经市人防办研究决定，对长江路57号所有租赁期满的铺面及住房不再续租，现将有关事项通知如下：1．各承租户要于2020年7月10日前及时清空铺面及住房内所有物品，并将铺面及住房钥匙交至市人防办平战结合处。2．逾期未腾退房屋，市人防办不负责对房屋内物品的保管，由此而造成的任何财产损失，由承租户自行负责，市人防办不承担赔偿责任。逾期不腾退房屋而产生的水电费由承租户实际承担，占用房屋期间的占用费将按照上一期房屋租金的3倍收取。”2020年7月15日，刘伟将租用的西宁市城中区长江路57-5号10平方米商铺腾退给市人防办。现刘伟要求与景海燕解除《商铺租赁合同》、景海燕返还租金36000元、支付装修损失45000元。一审庭审中，刘伟变更诉求为，要求与景海燕解除《商铺租赁合同》、景海燕退还未使用的租金12000元及给付装修损失3000元。景海燕同意与刘伟解除合同，但以刘伟未将房屋交还给自己，且对刘伟的装修情况不清楚，不应当主张退还租金和装修损失为由提出抗辩。一审中，景海燕陈述看到过刘伟对租赁房屋贴瓷砖，但对刘伟提出装修损失8000元不予认可，刘伟对租赁房屋装修包括人工费的支出提供了2020年3月12日至2020年3月21日期间的微信付款记录8370元，因房屋内瓷砖安装费约4000元未找到付款凭证而放弃该部分主张。一审法院认为，景海燕以徐平的名义与市人防办签订的《人防工程租赁合同》，所租赁的西宁市长江路57号-5号铺面由景海燕实际使用，该房屋租期从2019年7月1日至2019年12月31日，租赁期满后市人防办未解除租赁合同，也未收回房屋，房屋继续由景海燕使用，双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。景海燕在明知租赁房屋是不定期状态，还将其中的10平方米商铺转租给刘伟做经营用房，租期一年，刘伟租赁房屋后进行装修，在双方约定的租赁期内，该房屋被市人防办收回，由此造成的纠纷，景海燕承担主要责任，应向刘伟赔偿相应的经济损失。作为承租人的刘伟在承租房屋时不充分了解房屋状况而盲目签订合同，对本案纠纷也负有一定责任。2020年6月9日，市人防办向各租户发出腾房公告，要求各租户在2020年7月10日腾退房屋，刘伟作为房屋实际占有使用人，直接给市人防办交房不无不当，现刘伟要求解除《商铺租赁合同》，景海燕表示同意，予以准许。对于未使用房屋的剩余租金，双方应按照公平原则，由景海燕以刘伟实际使用房屋时间，将未使用房屋的剩余租金退还给刘伟，现景海燕以刘伟未向其交房为由拒绝退还剩余租金及支付装修损失的抗辩理由不能成立，不予采纳。刘伟向景海燕交纳了半年的租金36000元，实际使用了自2020年3月10日至2020年7月15日，共4个月零5天，景海燕应退还刘伟未使用房屋的剩余租金11000元。针对刘伟主张的装修损失，结合刘伟提供的照片、微信付款记录以及景海燕在庭审中的陈述，景海燕看到刘伟对房屋装修时未提出异议，应视为默认，故采信刘伟的装修费支出为8000元。因本案双方的房屋租赁合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释，故本案应当适用原《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2019）第11号）的相关规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2019）第11号）第十一条第（三）项的规定，双方对本案纠纷具有一定过错，对刘伟剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。现刘伟的装修投资8000元，按一年租赁期限计算，实际使用4个月零5天，剩余租赁期内装饰装修残值损失为5220元，刘伟向景海燕主张3000元装修损失数额合理，予以支持。遂判决：一、解除刘伟与景海燕于2020年3月11日签订的《商铺租赁合同》；二、景海燕于判决发生法律效力之日起十五日内退还给刘伟房屋租金11000元、赔偿装修损失3000元（不含门头装修费），合计14000元；三、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取913元，由刘伟负担758元，景海燕负担155元。本院二审期间，景海燕提交照片打印件一张（拍摄于2021年6月15日），拟证明涉案一楼商铺没有装修；微信聊天记录截图一张，拟证明刘伟欠付其租金；刘伟对照片的真实性认可，但认为已经对涉案商铺进行了墙面装修、楼梯装饰、扶手翻新；对微信聊天记录截图真实性认可，认为二楼铺面实际由其使用，租金每月1800元，合同约定租金缴纳时间为5月20日，给市人防办交付二楼商铺是2020年7月15日，二楼装修损失未主张，欠付租金应抵顶二楼装修损失；本院认为，景海燕提交的照片打印件不足以证明刘伟对案涉一楼商铺未装修；微信聊天记录截图虽属实，但与本案争议的一楼商铺无关，对上述证据的证明力不予确认。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，景海燕用徐平的名义作为承租方（乙方）与市人防办平战结合处（甲方）于2019年6月25日签订的《人防工程租赁合同》第九条约定：乙方不得转让、转租，不得改变使用权。如有违反本合同之规定，甲方有权收回被租赁场地、解除合同。本院认为，案涉西宁市长江路57号-5号一楼铺面系景海燕以徐平的名义从市人防办处租赁并实际使用，租期半年，租赁期满后合同双方当事人未续签合同，景海燕继续使用该房屋，市人防办亦未收回，已形成不定期租赁合同关系，涉案合同双方当事人均有权随时解除合同。期间，景海燕将其中10平方米商铺转租给刘伟做经营用房的行为，无证据证实已经市人防办同意，故市人防办可以随时要求解除合同，刘伟于2020年7月15日应市人防办要求交还涉案铺面并无不当。现刘伟起诉要求解除其与景海燕签订的《商铺租赁合同》，景海燕亦表示同意，但因景海燕与刘伟之间就房屋租赁产生的权利义务关系已于一审判决作出前，即2021年3月10日终止，人民法院再无解除的必要，故一审法院判决解除刘伟与景海燕于2020年3月11日签订的《商铺租赁合同》欠妥，应予纠正。关于景海燕应否返还刘伟租金的问题，刘伟作为房屋实际占有使用人，根据市人防办向各租户发出的腾房公告，在2020年7月15日将案涉房屋直接交还房屋所有人市人防办。此时刘伟已经交付房屋半年租金36000元,自双方当事人签订合同之日起至刘伟将房屋交付市人防办之日止，刘伟仅实际使用租赁房屋4个月零5天，一审法院判决景海燕将房屋剩余租金11000元退还刘伟正确，应予维持。景海燕关于刘伟未将案涉房屋向其本人交付，不应退还剩余租金的上诉理由无事实及法律依据，不予采纳。本案系刘伟提起的诉讼，景海燕没有针对刘伟的起诉提出反诉请求，现在二审中要求刘伟、赵海峰返还其转让所得涉案铺面、支付拖欠租金及违约金的上诉请求超出一审法院审理范围，故不予处理。关于景海燕应否支付刘伟装饰装修残值损失的问题。景海燕明知涉案铺面为不定期租赁物，且不得转让，仍与刘伟签订租期一年的租赁合同，应对刘伟的装修损失承担主要责任；刘伟明知房屋所有人为市人防办，对房屋的状态未进行充分了解便与景海燕签订合同并进行装修，自身亦存在过错，应承担次要责任。景海燕在一审中明确表示不申请装修残值鉴定，其在二审阶段虽口头申请鉴定，但直至本案判决作出前亦未向本院递交鉴定申请，明确鉴定事项，视为景海燕自愿放弃该项权利。一审法院根据刘伟提供的照片、微信付款记录、景海燕在一审中的陈述、双方各自的过错责任判决景海燕支付刘伟3000元装修损失并无不当，应予维持。景海燕关于装修费未产生，其不应承担装修损失的上诉理由无合法依据，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在合同已终止的前提下，仍判决解除刘伟与景海燕于2020年3月11日签订的《商铺租赁合同》欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初27号民事判决第二项，即：二、景海燕于判决发生法律效力之日起十五日内退还给刘伟房屋租金11000元、赔偿装修损失3000元（不含门头装修费），合计14000元；二、撤销西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初27号民事判决第一项、第三项，即：一、解除刘伟与景海燕于2020年3月11日签订的《商铺租赁合同》；三、驳回刘伟的其他诉讼请求；三、驳回刘伟的其他诉讼请求；一审案件受理费913元，由刘伟负担758元，景海燕负担155元；二审案件受理费1826元，由景海燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 纳 敏二〇二一年八月十二日书记员 宋鑫艳附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。