贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2066号上诉人（一审原告）：龚正达，男，1969年5月17日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人（一审原告）：史开书，女，1971年3月3日出生，汉族，住贵州省纳雍县。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：肖云帆，贵州辰胜思速律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。上诉人龚正达、史开书因与被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称：新鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0525民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人龚正达、史开书上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审计算被上诉人承担逾期交付办理转移登记有关文书违约金期间为162天，即在被上诉人的违约期间内扣减了2015年5月7日至2017年9月11日期间的858天错误，因此期间行政机关调整规划、落宗等行政行为系行政机关对建筑行业的内部管理行为，被上诉人未办理好各方面手续就开发出售，系其自身过错，政府原因与本案没有关联性，亦不属于为了公共利益所作的调整，不能影响本地当事人之间的权利义务，被上诉人应承担违约责任的期间应为2017年10月1日起暂计到2020年6月22日，实际以被上诉人为上诉人办理不动产权证书之日止。被上诉人新鼎公司辩称，因涉及到公共利益，政府对涉案项目用地作出整体评议，影响了被上诉人初始登记的办理，进而影响向上诉人交付文书的时间，该部分的损失不应当由被上诉人承担。一审已经查实被上诉人对交付文书的通知均为2019年10月中旬，因此至上诉人收到该短信通知的时间，应当视为被上诉人已经履行完毕交付文书的合同义务。被上诉人一审中已经承担了初步举证责任，如上诉人认为收到信息通知的号码非其自身控制，应当由上诉人举证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合客观事实标准，恳请二审予以维持。一审原告龚正达、史开书起诉请求：1.判决被告一次性支付原告购买被告位于纳雍县大商汇的B6-2-19号、B6-2-20号独立门面逾期交房违约金98024元；2.判决被告一次性支付原告逾期办证违约金暂计238830元，违约金实际金额以总房款800105元为基数自2017年10月1日起，按日万分之三计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2015年5月21日，原告龚正达、史开书作为买受人与被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015000931号、2015000929号两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县。其中Ｂ6-2栋1层1-2号房建筑面积27.28㎡，套内建筑面积26.40㎡，每平方米单价为9448.46元，总价款为249444元；Ｂ5-2栋2单元2层2-2-2号房建筑面积109.59㎡，套内建筑面积96.21㎡，每平方米单价为3102.02元，总价款为298445元。2015年8月26日，原告龚正达、史开书作为买受人与被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001458号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县，建筑面积27.28㎡，套内建筑面积26.40㎡，每平方米单价为9553.64元，总价款为252216元；合同第十一条约定，被告（出卖人）应当于2016年3月31日前向原告（买受人）交付案涉新鼎大商汇一期Ｂ6-2栋1层1-19号、Ｂ6-2栋1层1-19号商品房，第十三条约定逾期交房责任，逾期在30日之内的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第二十二条约定被告承诺于2017年3月31日前取得Ｂ6-2栋1层1-20号、Ｂ6-2栋1层1-19号商品房的所有权初始登记，于2016年12月31日前取得Ｂ5栋2单元2层2-2-2号商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款800105元。被告于2018年8月4日向原告交付了Ｂ6-2栋1层1-20号、Ｂ6-2栋1层1-19号商品房。另查明：被告于2019年6月19日取得案涉B5-2栋、B6-2栋商品房的初始登记（不动产权证），于2019年10月18日向原告披露该事实，并就案涉商品房办理转移登记事宜通知原告方（买受人），需原告方前去办理相关手续。原告所使用的联系电话号码与原被告双方案涉商品房买卖合同中记载的电话号码一致。再查明：1、2016年9月19日，纳雍县人民政府发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务为由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗。2、2017年9月11日，纳雍县国土资源局纳不动产[2017]5号会议纪要显示，纳雍县不动产登记中心办公会议纪要“三、关于讨论新鼎大商汇相关事宜。新鼎大商汇纳雍县城东片区2013-0199地块、宗地面积为41021平方米，经会议讨论决定，同意新鼎大商汇项目用地坐标整体下移、面积不变、形状不变，调整后不动产登记中心给予落宗后办理不动产权证。”3、2020年3月4日，被告出具关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程“土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明及附件资料”，纳雍县不动产登记中心在该情况说明上加盖行政印章，并注明情况属实。该情况说明主要载明，“被告通过招拍挂获得新鼎大商汇一期城市综合体AB区项目用地，2015年5月7日一期项目竣工验收合格并取得竣工验收备案表，具备办理楼栋不动产权证条件，于2016年10月份向不动产登记中心递交相关资料，但由于一期项目跨宗地修建，二地块的土地使用权证需要合宗并更换土地使用权证才可办理，按照不动产登记中心要求土地在办理前要按照土地实际的四至坐标重新测绘，导致无法办理土地落宗、四至坐标与实际测量的坐标整体移动，后不动产登记中心给出意见，一是二地块合并办理为一个不动产权证，解决由于二土地使用权证未合宗而影响落宗无法办理不动产初始登记的问题；二是同意被告用地坐标整体下移并给予落宗后办理土地不动产权证。2017年9月11日后一期项目所有楼栋办理不动产权证才得以开始后续工作。”一审认为，本案争议的焦点是：1、原告逾期交房的主张是否超过诉讼时效，违约金能否得到支持；2、被告应否承担逾期交付商品房的违约责任，违约金是否调整，违约责任的计算期间如何认定；3、被告应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约金是否调整，违约责任的计算期间如何认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。关于焦点一、被告抗辩原告主张被告逾期交房违约金超过诉讼时效，原告于2020年6月22日提起诉讼，倒推三年为2017年6月23日，该日期以前的诉讼主张已超过诉讼时效，支持2017年6月23日至2018年12月4日止的诉讼主张，故对被告的该项抗辩意见，不合理部分不予采纳。关于焦点二、经查明，原告按约定向被告缴纳购房款项后，被告未按合同约定时限向原告履行交付商品房的合同义务，被告的行为已经构成违约，双方在该合同中对违约责任进行了明确约定。庭审中被告认为本案双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失，请求调整。结合原告请求判令被告新鼎公司向其支付逾期交房之日起至被告实际交付商品房时止的违约金的诉讼主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告迟延交房的违约行为给原告带来了损失，虽然逾期交房给购房者造成的损失包括对商品房行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是商品房租金损失，但按原告诉请计算违约金方式确属过高，被告请求调整违约金的理由符合法律规定，依法予以采纳；从兼顾双方案涉合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则及诚实信用原则进行综合平衡，结合同类系列案件二审生效裁判文书确认的该地段商铺租赁情况笔录及租赁合同等材料，综合兼顾原告实际损失及预期利益情况，本案违约金酌定以每年9000元上浮30%作为标准计算案涉商品房逾期交房违约金较为适宜，计算时间为被告逾期交房之日起计算至被告实际将案涉商品房交付原告之日的2018年12月4日止，即每年（年为365天，自然月为30天）为11700元的标准计算，原告主张的B6-2-19号房逾期交房违约金应计算为11700元/年÷365天×529天=16957元；B6-2-20号房逾期交房违约金应计算为11700元/年÷365天×529天=16957元，两项共计33914元。超出部分不予支持。关于焦点三、首先，向买受人交付商品房并协助买受人办理商品房权属登记，是商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得商品房权属证书的情况下，现实受领商品房并不导致买受人全面享有商品房项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理商品房权属证书义务具有积极意义，在约定不存在利益明显失衡的情形下，双方应遵照履行。故对被告主张其逾期交付办理产权转移登记有关文书未给原告造成损失，不应当承担违约责任的抗辩意见，不予采纳。其次，被告未能在约定期限内，将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付原告，被告存在违约行为，理应承担相应的违约责任。双方合同约定以原告已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计付违约金，该违约条款系双方在商品房买卖合同签订时自愿缔结，兼顾补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，被告应当履行。同时，出卖人承担违约责任不以存在过错为前提，被告以其违约行为属轻微违约，且系因其他因素导致案涉商品房未按约定期限取得初始登记，其不存在过错为由，主张本案违约金计算标准应进行调减无事实及法律依据，不予支持。再次，关于违约责任的计算期间如何认定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2017年3月31日前取得案涉B6-2栋1层1-20号、B6-2栋1层1-19号商品房所有权初始登记，于2016年12月31日前取得案涉B5-2栋2单元2层2-2-2号商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件后，被告于2019年10月18日通知原告，被告已取得案涉商品房所有权初始登记，要求原告到被告处领取办理案涉商品房转移登记的有关文书，并提交和填写办理不动产权证的相关资料后进行办理。从上述被告通知原告的短信及电话录音内容可以看出，被告取得案涉商品房初始登记后，已通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，合同第二十二条第三项第（四）款第1目中也明确约定“双方共同向商品房登记机关申请办理商品房转移登记”，作为案涉商品房买受人提交及填写相应资料和缴纳相应如契税、办理商品房登记所需的登记费等费用亦是原告的合同义务。同时，原告诉讼主张亦是请求被告向其个人交付办理案涉个人商品房转移登记的有关文书，可视为双方已达成由被告代为办理案涉商品房不动产权证的合意。故本案被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间应截止至被告通知原告领取办理案涉商品房转移登记的有关文书、填写办理不动产证的相关资料之日较为恰当合理。被告未按合同约定日期向原告交付办理案涉商品房转移登记有关文书虽客观存在，但根据被告提交的《不动产权证》、纳雍县国土资源局会议纪要、关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程“土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明及附件资料”（纳雍县不动产登记中心加盖行政印章）等所载明的内容来看，政府调整规划影响案涉商品房使用土地落宗的期限至少至2017年9月11日，政府作为特殊主体，其因公共利益需要对规划等进行调整，该情形属被告不能控制的事项，应认定被告未能如期向原告交付办理案涉商品房文书交付义务在2015年5月7日至2017年9月11日前系因被告项目用地规划坐标下移等因素，致被告开发的案涉商品房使用土地不能办理土地落宗，自纳雍县国土资源局出具案涉用地调整规划会议纪要的2015年5月7日起至情况说明（加盖纳雍县不动产登记中心行政印章）载明的影响土地落宗时间至少截止至2017年9月11日止。这段期间共计858日，不应计算在案涉合同约定被告应向原告交付办理转移登记有关文书的时限内，案涉B6-2栋1层1-20号、B6-2栋1层1-19号商品房被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时限应以合同约定的履约期间加上858日顺延至2019年8月6日止；同理，B5-2栋2单元2层2-2-2号商品房被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时限应顺延至2019年5月8日止。因被告未将办理案涉商品房转移登记有关文书交付原告，故B6-2栋1层1-20号、B6-2栋1层1-19号商品房违约金起算时间为2019年8月7日，B5-2栋2单元2层2-2-2号商品房违约金起算时间为2019年5月9日起至被告2019年10月18日通知原告之日止按原告已付购房款为基数，按日万分之三标准计算向原告支付逾期交付办理案涉商品房转移登记有关文书的违约金较为合理。故B6-2栋1层1-20号、B6-2栋1层1-19号商品房原告主张的被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金10986元（违约金以购房价款501660元为基数、按日万分之三标准自2019年8月7日起计算至2019年10月18日止，共计73天）；B5-2栋2单元2层2-2-2号商品房原告主张的被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金14504元（违约金以购房价款298445元为基数、按日万分之三标准自2019年5月9日起计算至2019年10月18日止，共计162天），两项共计25490元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告龚正达、史开书支付逾期交付商品房的违约金33914元；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告龚正达、史开书支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金25490元；三、驳回原告龚正达、史开书的其他诉讼请求。案件受理费6352元，适用简易程序审理减半收取3176元，由原告龚正达、史开书负担2535元，被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担641元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。另查明：纳雍县不动产登记中心加盖行政印章并注明情况属实的《关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明及附件资料》载明导致土地无法落宗的原因有两个，一是“一期项目”跨两个地块修建需要合宗，二是由于道路方案的调整等原因导致项目用地的四至坐标与实际测量的坐标整体移动。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审焦点为：被上诉人应承担的逾期办证违约责任如何认定？根据查明事实，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条约定，被上诉人应于2017年3月31日前取得B6-2栋1层1-20号、B6-2栋1层1-19号商品房的所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书给上诉人，应于2016年12月31日前取得B5栋2单元2层2-2-2号商品房的所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书给上诉人，被上诉人未按照该约定履行义务，应承担相应的违约责任。合同虽约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但在履行过程中，上诉人取得涉案房屋的初始登记（不动产权证）后，已向被上诉人披露取得大证（不动产权证），为被上诉人办理小证（涉案商品房的不动产权证）需被上诉人来办理相关手续，被上诉人未提异议。上诉人与被上诉人通过事实行为，已将“共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的内容变更为由上诉人代为办证。故上诉人无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付给被上诉人，违约金应截止到上诉人通知被上诉人时，即2019年10月18日。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中被上诉人所举证据不足以证明其逾期交付转移登记文书系不可抗力所致，被上诉人主张免除违约责任的理由不能成立，双方当事人也无相关约定，一审扣除858天违约责任期间不当，予以纠正。双方约定逾期交付办理转移登记有关文书超过90日，买受人不退房的，出卖人按照总房款日万分之三的标准支付违约金。被上诉人抗辩因土地落宗事宜导致违约，原因在于政府，被上诉人无过错，属于不可抗力或情势变更，应当减免责任；即使不能认定不可抗力或情势变更，结合被上诉人的过错程度及上诉人的损失情况，应应当减轻责任，违约金标准应当调减。根据查明的事实，被上诉人逾期办理初始登记存在政府道路规划调整导致涉案土地坐标位移的原因，结合涉案合同的履行情况、被上诉人的过错程度和上诉人对于损失的举证情况，被上诉人主张调减违约金标准的理由成立。联系本地经济发展实际情况，为便于及时、公平公正解决矛盾纠纷，酌情将涉案违约金标准调整为已付购房款的每日万分之0.5。上诉人应2017年4月1日起支付被上诉人B6-2栋1层1-20号和B6-2栋1层1-19号房屋逾期交付办理转移登记有关文书违约金为至2019年10月18日止；应2017年1月1日起支付被上诉人B5栋2单元2层2-2-2号房屋逾期交付办理转移登记有关文书违约金至2019年10月18日止。但上诉人请求被上诉人自2017年10月1日起承担逾期交付办理转移登记有关文书违约责任，是上诉人对自身权利的处分，本院予以尊重，上诉人应支付被上诉人逾期交付办理转移登记有关文书违约金为：29923.93元（违约金以购房价款501660元和298445元为基数、按日万分之0.5标准自2017年10月1日起计算至2019年10月18日止）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实和适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省赫章县人民法院（2020）黔0525民初2457号民事判决第一、三项，即：“被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告龚正达、史开书支付逾期交付商品房的违约金33914元”。二、撤销贵州省赫章县人民法院（2020）黔0525民初2457号民事判决第二、三项，即：“被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告龚正达、史开书支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金25490元；驳回原告龚正达、史开书的其他诉讼请求”。三、被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人龚正达、史开书支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29923.93元。四、驳回上诉人龚正达、史开书其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3176元，由上诉人龚正达、史开书负担2000元，被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1776元。二审案件受理费6352元，由上诉人龚正达、史开书负担4000元，被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1552元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月三日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印