河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1247号上诉人（原审原告；反诉被告）：河南诚邦房地产服务有限公司，住所地濮阳市华龙区任丘路街道恒丰中央广场B区B座2202号。法定代表人：韦莹莹，该公司经理。委托诉讼代理人：宋向阳，濮阳市濮阳县法正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告；反诉原告）：濮阳市汇金置业有限公司，住所地濮阳市。法定代表人：王金，该公司经理。委托诉讼代理人：王志民，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：于楠，河南濮水律师事务所律师。上诉人河南诚邦房地产服务有限公司（以下简称诚邦公司）因与上诉人濮阳市汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）委托合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。城邦公司委托诉讼代理人宋向阳，汇金公司委托诉讼代理人王志民、于楠到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。诚邦公司上诉请求：一、依法撤销(2020)豫0928民初4327号民事判决书,改判汇金公司支付诚邦公司销售佣金1,028,575.15元。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审认定部分事实错误,判决不客观、不公平、不公正。通过诚邦公司一审举证足以证明汇金公司拖欠二期房源佣金及商铺的佣金事实清楚,并由蔡顺涛和吴令选核对账目签字确认,该成交明细合法有效,系双方自愿书写,根据吴令选书写内容明确了欠款的具体数额,汇金公司虽抗辩吴令选在结算中签字属于个人行为是为了逃避责任的借口,结合诚邦公司举证用款申请单来看,再结合吴令选出庭自述其在汇金公司从事财务三年之久的事实,足以认定吴令选在《龙都名城二期房源成交明细》、《龙都名城商铺成交明细》签字的行为是代表汇金公司,吴令选在本案与诚邦公司核算时从事的行为已经构成法律上表见代理,基于吴令选的身份特殊,且任职的职务与公司存在特殊关系,根据吴令选代表公司与诚邦公司之前的账户核算及用款情况来看,使诚邦公司有理由相信吴令选享有代理权而与之为民事法律行为,代理行为的后果由汇金公司承担,吴令选与蔡顺涛两次成交明细结算的时间相差19天,如存在汇金公司庭审所述存在错误的情况下,吴令选不可能第二次在二期房源成交明细佣金的核算上签字,汇金公司抗辩不认可吴令选签字存在虚假陈述,违背了客观事实,一审法院未认定双方结算的理由不符合逻辑和客观事实;汇金辩称部分客户交款时间延迟,没有与银行面签,其原因是汇金公司未取得销售许可证,未获得银行的批准,根据双方签订合同的约定,诚邦公司仅仅在面签时有有协助义务,延迟付款的原因应归责与汇金公司,汇金公司存在严重过错。故一审认定事实错误,判决错误。诚邦公司所主张的车位佣金,汇金公司已经支付了38个车位款溢价款,吴令选出庭证明了诚邦公司提交的预付账款明细款系其出具,根据明细显示车位款已经支付了三次,三次金额合计为1,001,962元,仍有10个车位佣金未支付,诚邦公司一审提供《龙都名城地下车位对账》中载明了未结算的10个车位的客户姓名,诚邦公司已经实际付出了工作量,且已经销售,应予以支持10个车位的佣金214,992元。一审中汇金公司所辩解支付佣金数额为76,200元、21,600元、6,000元等数额属于支付本案佣金不属实,一审法院继而判决错误,根据诚邦公司提交的证据综合性分析,应依法认定76,200元、21,600元、6,000元等是销售一期储藏室的礼品款,该数额也吻合了诚邦公司一审提交的预付账款明细中的部分款项属于一期销售佣金。综上,一审法院认定事实部分错误,判决结论不公平,望二审法院依法再次查清事实,作出公正判决。汇金公司答辩称，一、吴令选签字效力的问题。1、吴令选仅是汇金公司一名普通的财务人员,没有对佣金结算的权利,汇金公司也没有委托吴令选与诚邦公司进行结算,吴令选在诚邦公司制作的销售明细签字的行为仅是对销售数字的一种核对,双方对于佣金如何结算应当根据双方签订的销售合同第四条的约定予以结算。2、销售明细没有加盖汇金公司公章,不能仅凭吴令选的签字就认定双方对佣金已经进行结算。3、销售明细上所记载的销售情况与事实不符,并没有达到成功销售的条件,原审汇金公司向法庭提交了相关的销售合同予以证实这一事实。二、关于车位佣金问题。根据双方签订的销售合同诚邦公司只有当车位销售数量达到70%以上才应当结算双方的佣金,原审法院对于佣金结算认定事实错误,原审法院将双方2019年1月4日签订的车位销售协议,认定为双方重新对车位的销售佣金的提取作出新的约定是错误,车位销售的约定是2018年7月销售合同的补充协议,在销售合同第四条第三款第六项中已经明确约定,对车位进行促销时赠送方案在执行前甲、乙双方共同签订补充协议,因此车位销售的约定就是根据销售合同的规定所形成的补充协议、诚邦公司车位没有销售达到70%,不符合提取佣金的条件。三、关于76,200元、21,600元、6,000元的三笔款项是否属于佣金的问题原审时汇金公司向法庭出具了这三笔由诚邦公司书写的佣金收据，并且根据双方所签订的销售合同,在销售过程中所有促销活动产生的费用均由诚邦公司承担,所以对以上三笔的费用的判决一审法院认定事实正确。汇金公司上诉请求，1、请求撤销濮阳县人民法院（2020）豫0928民初4327号民事判决书第一、二项，改判诚邦公司返还销售佣金851,956.5元、退还储藏室底价款145,536元、垫付物业费420,000元、垫付礼品款297,236元、垫付建材款93,555元、借款20,000元，合计：1,828,283.5元。2、一、二审诉讼费、反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人销售佣金314,811.5元是错误的，被上诉人应当返回销售佣金851,956.5元。1、被上诉人没有完成车位销售任务，不应当提取车位佣金1,081,959元（1,001,962元＋79,997元），原审法院将销售车位的差价计算在支付总佣金数额内没有事实依据。首先，通过原审调查可知，上诉人委托被上诉人销售的车位共计274个，成功销售38个，未成功销售4个。根据“销售合同”第四条3.3项规定，只有当车位销售达到70％的时候，才结算车库回款总佣金的80％。双方当时作出这一约定的目的，就是为了促使被上诉人加大车位的销售力度，将不容易销售的物业尽快售出。其次，被上诉人接受销售委托后，车库销售一直不理想，远远低于其承诺的销售进度，为了促进车位快速销售，回笼资金，双方在2019年1月14日，签订了“关于龙都名城车位销售的约定”，将“销售合同”约定的销售底价从每个车位4.5万元降低为4万元，并约定在2019年1月31日前销售不低于120个。这一约定是对“销售合同”的补充，仅仅是对销售底价做了调整，再次明确了被上诉人的销售进度，并未变更“销售合同”的结算条件，原审法院认定双方对“销售合同”的车位佣金计算方法进行了变更是错误的，没有事实依据。2、超额优惠佣金67,809元不应当计算在内。被上诉人销售住宅时，经常遇到要求优惠的客户，为了促进销售，增加销售比例，让客户相信确实得到了优惠，便会主动填写优惠审批单，履行优惠手续。但这一手续的履行仅仅是被上诉人的一种销售手段，并非上诉人要求进行优惠，并且所有审批单优惠的销售价格都高于销售底价。因此，不存在超额优惠的事实，也不存在超额优惠佣金的问题。3、17,000元属于被上诉人领取的佣金，该笔费用未计算在已经攴付佣金范围内没有事实依据。原审时，上诉人向法庭提交了向被上诉人销售经理蔡顺涛转账的17,000元的转账记录，蔡顺涛也向上诉人出具了佣金收据。因此，被上诉人未将17,000元计算在已支付佣金范围内是错误的。综上，被上诉人应当返还佣金851,956.5元（已支付佣金：2,622,762元一洋房应支付佣金：1,770,805.5元）。二、被上诉人应当支付储藏室欠底价款145,536元，原审法院仅判决被上诉人支付低于销售底价款37,536元是错误的。1、原审时，上诉人向法庭提交了被上诉人全部销售的储藏室明细，共计60套。销售底价为1,088,232元，实际销售金额：942,696元，低于销售底价金额145,536元。根据“销售合同”的约定，被上诉人应当向上诉人支付差价款145,536元。2、原审法院以赠送购买一期住宅的五位购房者每户18㎡储藏室的用途与被上诉人销售二期住宅无关联性，不予认定是错误的。首先，双方签订的“销售合同”中储藏室的销售不分一期、二期；其次，储藏室的销售既虽与一期住宅佣金提取无关，但储藏室的销售比例与二期销售佣金的提取有关联，更与储藏室本身的佣金提取息息相关，被上诉人赠送储藏室的目的，最终是为了提高“销售合同”整体佣金的数额。因此，低于销售底价款的金额被上诉人应当支付给上诉人。三、被上诉人应当支付上诉人垫付的物业费、礼品款和建材款810,791元（420,000元＋297,236元＋93,555元）1、根据“销售合同”第三条4款的约定，被上诉人在销售过程中所有的推广费用都由被上诉人承担，以及“关于龙都名城车位销售的约定”第六条约定，销售车位促销活动的礼品款由被上诉人承担。上诉人主张的垫付的物业费、礼品款和建材款810,791元都是因销售车位而产生的，因此，上述费用理应由被上诉人承担。2、被上诉人在车位促销活动实施后，由40多位业主参与了购买车位的活动，但被上诉人未将承诺的礼品全部交付给参与活动的业主，被上诉人离开后，上诉人垫付了促销活动的礼品，支付了相关费用，原审法院对这部分费用不予认可是错误的。四、被上诉人应当返还上诉人垫付的20,000元款项。2019年5月，被上诉人在房屋销售过程中因存在违规行为，被濮阳县工商局罚款20,000元，被上诉人销售经理蔡顺涛找到上诉人法定代表人王金，从王金处取走现金20,000元，蔡顺涛向王金出具了收到条。该款事实上是从上诉人处出借的，被上诉人应当予以归还。综上所述，上诉人认为，原审法院部分事实认定错误，为此，根据法律规定，特向贵院提起上诉，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原判决，改判支持上诉人的上诉请求。诚邦公司答辩称，汇金公司上诉的理由与事实均与客观不符。1、双方就住宅佣金、商铺佣金均已经结算,吴令选与蔡顺涛分别代表诚邦与汇金在明细中签字确认,双方签字的行为均是代表公司行为,并非个人行为。根据一审中诚邦公司提交的用款申请单足以说明汇金公司对吴令选是个人行为不属实。关于车位佣金双方有之前签订的销售合同对车位的佣金结算随着2019年1月4日之后双方签订的龙都名城车位销售约定双方对车位佣金进行了变更。汇金公司也按照诚邦公司销售的车位佣金分三批已经支付,佣金数额与明细数额对应一致,汇金公司上诉销售车位的陈述不符合事实。诚邦公司实际销售48个车位,其中已支付38个车位，仍有10个车位款未支付。一审法院判决错误。车位销售的方法已经随着合司的变更而有新的约定,新的约定是采取低价保销的方式进行提取佣金,并不是汇金公司陈述的按照销售合同的约定进行计算。2、汇金公司上诉超额优惠不属实,超额优惠的数额实际是402,007元,一审中我方已提交证据，该费用应当由汇金公司承担支付给诚邦公司,依据双方签订的销售合同第五条第九项的约定。诚邦公司没有收到汇金公司转账的17,000元,因此不能认可17,000元。关于储藏室问题,汇金公司上诉储藏室欠底价款145,536元不是事实,诚邦公司与汇金公司签订本案的销售合同之前,双方之间曾经存在业务往来,汇金公司曾委托诚邦公司代位销售储藏室、住宅。一审中我方已提交证据予以证明5位购房户每户获得汇金公司赠予的18㎡的储藏室,由汇金公司经理张国红签字,汇金公司将每户赠送的18㎡储藏室变相由诚邦公司承担该费用有失事实,诚邦公司不应当承担储藏室的相关费用。3、物业费、礼品款、建材均不是诚邦公司承担的范围,诚邦公司在一审提供了汇金公司经理张国红2019年1月19日书写的证明一份,该证明明确了龙都名城一期项目地下车位促销活动中的赠送1万元的物业费由濮阳市汇金置业有限公司承担,此项费用与诚邦公司无关,因此汇金公司的上诉理由不能成立。礼品款、建材款不属于诚邦公司承担的范围,也不是汇金公司主张权利的主体,该上诉理由也不能成立。4、诚邦公司没有收到汇金公司上诉所称的20,000元款项,诚邦公司在销售过程中也不存在任何违法情况,更没有收到过工商局的处罚、罚款,结合汇金公司提供的蔡顺涛的收据来看,该20,000元明显与本案无关。综上请求法院依法查明事实,作出公正判决。诚邦公司一审诉讼请求：“1、依法判令汇金公司履行《河南省濮阳县“龙都名城”销售合同》，支付代理销售佣金1,945,111.65元及利息（利息按年利率6％自2019年6月21日计算至清偿完毕之日止）；2、涉案费用由汇金公司承担。”汇金公司一审反诉诉讼请求：“1、判令诚邦公司返还超支销售佣金851,956.5元;2、判令诚邦公司支付欠储藏室底价款145,536元;3、判令诚邦公司支付垫付物业费420,000元;4、判令诚邦公司支付垫付礼品款297,236元;5、判令诚邦公司支付垫付建材款93,555元;6、判令诚邦公司返还借款20,000元;7、反诉费由诚邦公司承担。”一审法院查明：2018年7月12日汇金公司与诚邦公司签订《河南省濮阳县“龙都名城”销售合同》一份，主要约定内容为：一、汇金公司委托诚邦公司代为销售汇金公司龙都名城项目，包括住宅约11,952㎡、商铺2,915.6㎡、地下车位274席、储藏室5,782㎡（按实际计）、幼儿园2,853㎡等（最终面积以政府批准之规划及房产局测绘面积为准）。二、委托代理销售期为自2018年7月12日至2019年6月31日；委托代理销售条件为汇金公司就所委托的项目楼栋地块完成全部建筑设计工作，同时提供售楼中心内销售所需的销售场所及相关配套，二期项目取得预售许可证时间约为2018年8月30日，确定交房时间为2018年12月30日。在合同有效期内，除非汇金公司或诚邦公司违约或诚邦公司未完成双方约定的销售目标，双方不得单方面解除本合同；代理销售期满后双方视具体情况再行协商后续合作事宜。三、诚邦公司在合同期内提供客户讲解、合同签订、客户按揭资料收集、交房协助办理等相关销售服务；委托销售项目的所有推广费用由诚邦公司承担（包括不限于营销方案制定、广告发布、设计制作、宣传页制作、耗材等所有推广费用，其中不包括围墙广告，户外大牌广告，电视电台广播）。四、诚邦公司佣金界定标准依据双方约定的物业底价，诚邦公司依据约定的销售任务完成情况自主调整实际销售价格，物业底价以上房款部分作为诚邦公司的佣金；121㎡的多层洋房48套，128㎡的多层洋房48套，委托底价均为3,600元／㎡；212-216㎡的商铺3套（双层、格局差），委托底价为7,000元／㎡；139-258㎡的商铺（双层、无柱）6套，委托底价为9,000元／㎡；111-123㎡商铺（单层、格局差）5套，委托底价为6,500元／㎡；52-118㎡商铺（单层、无柱）7套，委托底价为7,000元／㎡；储藏室160套共5,782㎡，委托底价为1,200元／㎡；地下车位274席，委托底价45,000元每席；幼儿园2,853㎡，委托底价为3,200元／㎡。单套销售佣金计算方式为单套实际成交总价减去单套成交面积乘以委托底价。佣金的结算方式为：1、当住宅成功销售达到80％（按住宅总套数计算），结算住宅总佣金的50％，另外50％作为后续产品销售的保证金预留在汇金公司；住宅部分继续销售，超出80％部分佣金，于次月10日前结算，4个月完成全部任务；2、当商铺销售达到50％（按商铺总面积计算），再结算住宅总佣金的10％，当商铺销售达到70％（按商铺总面积计算），再结算住宅总佣金5％，结算已售出商铺总佣金80％；3、当车库销售达到50％（按车库总个数计算），再结算住宅总佣金的10％，当车库销售达到70％（按车库总个数计算），再结算住宅总佣金的5％，结算已售出车库回款总佣金80％；4、当储藏室销售达到50％（按储藏室总个数计算），再结算住宅总佣金的10％，当储藏室销售达到70％（按储藏室总个数计算），再结算储藏室已售出回款总佣金80％；5、当幼儿园成功销售后，结算住宅总佣金的10％，结算幼儿园回款总佣金100％；6、诚邦公司计划采用卖车库与储藏室送主材包的销售策略，考虑到赠送主材为成本投入，在车库与储藏室销售过程中，汇金公司按实际销售中赠送的材料费具实结算给诚邦公司，结算方式当月成交数量计算，次月15日前到达诚邦公司指定账户，已结算的材料费应从下期结算佣金中扣除，赠送方案在执行前双方共同签订补充协议。退款客户的处理：客户缴纳的意向订房款，如客户最终未成功购房，3-7个工作日内扣除银行手续费后退还客户；已缴纳首付款并签订商品房买卖合同的客户原则上不准予退款，经双方协商特殊客户需退款的，应扣除银行手续费等费用后由双方协商处理（诚邦公司已提取退款部分的佣金限3日内退还给汇金公司），如汇金公司原因造成退房的，此房源计算在诚邦公司成功销售。五、汇金公司拥有销售及经营管理中重大事项的决策权、以及各项方案、计划、指标、标准制定的审批权；汇金公司对项目销售情况拥有知情权，有权要求诚邦公司制定合理的阶段性市场、价格分析报告；汇金公司有权对诚邦公司在经营管理过程中的重大事项和重大决策进行必要监督；汇金公司有权对诚邦公司销售代理期间的各项工作计划、营销方案及管理制度制定提出建议；汇金公司有权按双方约定的各项工作指标进度对诚邦公司进行考核；未达到销售去化进度目标的，汇金公司有权利对诚邦公司进行相应的处罚，对连续两个月未完成销售进度的，汇金公司有最终调整合作方的权利；汇金公司委派专人配合诚邦公司的营销策划工作，全权负责总销控及相关销售政策工作对接；负责监督诚邦公司与客户签订房地产买卖合同并办理银行按揭等手续；若因汇金公司人员导致的销控及其他错误而引起的纠纷或损失由汇金公司承担。汇金公司委派专职人员负责收取客户意向金、定金、购房首期款、房款及相关的房地产税费，汇金公司财务人员收款时负责审核《商品房买卖合同》的准确性并做好交款客户电子销控台账；汇金公司不得随意优惠，必须得到诚邦公司同意，且汇金公司享有优惠权限套数不超过5套，单套优惠不得超过10,000元，如未得到诚邦公司同意的，汇金公司优惠的金额计算在该产品的成交总价上计算诚邦公司佣金；诚邦公司在销售期内负责汇金公司与客户签订购房合同的执行；负责收集业主办理按揭贷款和房产证所需的相关资料并复印客户资料交汇金公司存档备案。六、住宅成功销售是指诚邦公司成功收取客户首付款并签订商品房买卖合同及相关面签工作完成；商铺成功销售是指诚邦公司成功收取客户首付款并签订商品房买卖合同及相关面签工作完成；车库成功销售是指诚邦公司成功收取车库全款并签订车库销售协议；储藏室成功销售是指诚邦公司成功收取储藏室全款并签订储藏室销售协议；幼儿园成功销售是指诚邦公司成功收取客户全款并签订商品房买卖合同。七、双方可对本合同的未尽事宜进行补充，并以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力；本合同中约定的其他事项，详见附件1龙都名城产品及任务；附件2龙都名城产品销售任务书；附件3龙都名城产品销售进度表附件作为合同有效组成部分，与合同正文具有同等法律效力。龙都名城产品销售进度表中，2018年7月的销售工作为：售楼部交接整改，人员入场，住宅产品单页、户型单张等销售物料，销售团队销售讲解培训、考核，渠道营销展开，老带新活动展开，暖场活动邀约老客户、老客户车位、储藏室需求摸底，样板间准备，主要展示赠送材料。2018年8月的销售工作为：客户达到一定量后，启动入会认筹，储藏室第一次邀约销售，全城派单，网络推广，渠道介绍，商铺广告设计、海报出街、微信推广，样板房施工，材料展示区完成，老客户邀约了解车库销售方案。2018年9月的销售工作为：二期盛大开盘，达到目标。二期客户在开盘当天选购一期车位，直减20,000元，车库统一定价59,800元。储藏室二次销售，主要以老带新优惠，或选购储藏室送超值礼品。商铺外立面形象完成，临街现场包装，完成商铺分割方案，并确定价格。2018年10月的销售工作为：洋房合同签订、按揭贷款办理，并进入强销期。车库排号继续，主推59,800元，送全屋主材，当天成交再送厨房电器一套。2018年11月的销售工作为：住宅清盘，主推商铺，车库开盘，减少车库优惠，并加入车库贷款。2018年12月的销售工作为：项目达到交房条件，车库达到交房条件，车库强销，客户交房手续办理，协助物业业主交房办理。2019年1月的销售工作为：储藏室第三次销售跟进，主要采用装修送储藏室。2019年2月至6月的销售工作为：未销售物业销售盘点，制定新的清盘销售计划。2019年1月4日，双方签订《关于龙都名城车位销售的约定》一份，甲方为汇金公司，乙方为诚邦公司，内容为：为了促进龙都名城车位快速去化，经甲乙双方友好协商，达成如下约定：1、经甲乙双方友好协商，龙都名城一期车位底价调整为40,000元每个，以底价包销的形式，承包给乙方销售；2、甲方保证龙都名城一期于2019年1月31日前达到交房条件并交房，为乙方销售车位营造良好的销售条件；3、经甲乙双方友好协调，车位销售按乙方方案为主，并由乙方负责落实执行；4、乙方承诺在甲方满足1、2、3项的前提下，乙方在2019年1月31日前车位销售不低于120个；5、由于时间紧，任务重，甲方为了促进位销售进度，如乙方在约定时间内完成销售量，则奖励乙方180,000元整；100个为底线，达到100个按实际完成比例奖励；若未达到100个不奖励；6、由于销售车位需要大量采购礼品，前期礼品投入资金量比较大，为了缓和乙方资金压力，在乙方成功销售每个车位后，甲方每周按实际发生礼品费用先结算给乙方（此费用不含税）；最后统算礼品费用乙方承担；7、鉴于前期合作关系良好，龙都名城二期按合同约定已达到结款条件，为了促进乙方销售工作，甲方同意先借款1,000,000给乙方，主要用于车位礼品采购。成功销售的界定：1、贷款客户交清前期款并签订车位协议，负责客户银行面签；2、一次性客户交清车位全款并签订车位协议；3、车位定金全款收款由甲方财务负责。该协议末尾甲方落款处有张国红签名和汇金公司印章，乙方落款处有蔡顺涛代孙军的签名和诚邦公司印章。2019年6月21日诚邦公司销售经理蔡顺涛与汇金公司会计吴令选签订《龙都名城商铺成交明细》一份。该明细表格内容显示：商铺共计25个，面积共计3,000.34㎡，成交总价13,362,635元，累计收款7,567,642元，该明细表中备注栏显示：1#-101号（212.62㎡）、3#-103号（194.67㎡）、6#-101号（145.5㎡）商铺为已面签，2#-101号（71.622㎡）、2#-102号（51.148㎡）、5#-102号（53.29㎡）、5#-103号（98.76㎡）、7#-101号（50.6㎡）、7#-102号（55.06㎡）、7#-106号（53.96㎡）商铺为一次性，1#-102号（222.74㎡）、3#-102号（222.37㎡）商铺为未售，3#-101号（211.27㎡）、2#-103号（115.23㎡）、2#-104号（83.64㎡）、5#-101号（53.29㎡）、5#-105号（54.89㎡）、5#-106号（54.89㎡）、7#-105号（53.96㎡）商铺为等面签，6#-102号（270.37㎡）号为社区用房，5#-104号（124.39㎡）、7#-103号（97.64㎡）、7#-104号（89.1㎡）号为物业用房。该明细表备注部分显示：1、龙都名城商铺面积3,000.34㎡，按照销售合同约定需要达到80％销售率方可结算佣金；2、截止到2019年6月11日，商铺销售率达到85％，已达到结算条件；3、根据销售合同和补充协议的佣金计算方式，已售商铺佣金为565,774元。汇金置业对诚邦公司销售以上商铺佣金，一式两份，经双方代表签字确认。财务核对签字本表已与公司账核对无误，吴令选2019.6.21日蔡顺涛2019.6.21日。2019年7月9日诚邦公司销售经理蔡顺涛与汇金公司会计吴令选签订《龙都名城二期房源成交明细》一份。该明细表格内容显示：住宅共计96套，面积共计12,148.32㎡，甲方优惠一栏显示452,007元，成交总价一栏显示47,214,473元，已收款一栏显示35,044,898元，欠款一栏显示12,169,575元，备注栏显示20-1-101号住宅等交首付、21-1-102号住宅等面签、22-2-101号住宅等交首付；该明细表备注部分显示：1、已售面积12,148.32㎡，底价3,600元／㎡，底总价12,148㎡×3,600元／㎡=43,733,952元；2、实际销售总价47,214,473元，差价47,214,473-43,733,952=3,480,521元；3、销售合同约定甲方优惠总金额不能超过50,000元，实际优惠金额452,007元，超出优惠金额402,007元；4、乙方实际佣金金额3,480,521＋402,007=3,882,528元；5、截止到2019年6月30日，乙方二期洋房销售率已达到100％，商铺销售率已达到85％，应结算洋房差价的65％，即3,882,528元×65％=2,523,643元；6、甲方已向乙方结算佣金1,500,000元，本次洋房应结款2,523,643元-1,500,000元=1,023,643元；7、商铺应结款565,774元，共计565,774＋1,023,643=1,589,417元。汇金置业对诚邦地产销售以上洋房佣金，一式两份，经双方代表签字确认。财务核对签字：根据复核：19#-21#共96套，公司预留7套，销售89套，共计12,148.32㎡，应收金额47,214,473元，已收35,044,898元，外欠12,169,575元，按照合同销售合同底价总金额12,148.3㎡×3,600元=43,733,952元。应收金额47,214,473-43,733,952=应收佣金3,480,521元。按合同应付65％=2,262,338.65元-已借1,500,000元，欠付762,338.65元。复核人吴令选2019.7.9蔡顺涛2019.7.9。汇金公司委托诚邦公司销售龙都名城二期住宅共96套，面积共计12,148.32㎡，委托底价为3,600元／㎡，诚邦公司成功销售93套，其中委托销售住宅总数的80％部分为77套，该77套住宅面积合计9,731.59㎡，成交总价为37,978,841元，委托销售住宅总数的80％以上部分为16套，该16套住宅面积合计2,041.38㎡，成交总价7,647,215元。汇金公司委托诚邦公司销售龙都名城商铺共21个，面积共3,000.34㎡；销售合同签订后，21个商铺拆分为25个；其中1个变更为社区用房，面积为270.37㎡；其中3个变更为物业用房，面积共311.13㎡。诚邦公司成功销售龙都名城商铺共10个，分别为1#-101号（212.62㎡）、3#-103号（194.67㎡）、6#-101号（145.5㎡）、2#-101号（71.622㎡）、2#-102号（51.148㎡）、5#-102号（53.29㎡）、5#-103号（98.76㎡）、7#-101号（50.6㎡）、7#-102号（55.06㎡）、7#-106号（53.96㎡），合计面积为987.23㎡。诚邦公司成功销售车位42个，其中有38个车位的销售价与销售底价差额为1,001,962元。此外诚邦公司成功销售了（黄延奎）A42号、（徐守相）B25号、（李道墉）B117号、（马世力）C18号车位，成交价分别为65,999元、42,000元、65,999元、65,999元，成交总价与委托销售底价差额为79,997元。2018年8月28日汇金公司向蔡顺涛银行转账17,000元。2019年3月13日汇金公司向诚邦公司银行转账269,990元，2019年6月5日汇金公司向诚邦公司银行转账363,896元，2019年7月3日汇金公司向诚邦公司银行转账367,986元，合计1,001,962元。2018年9月3日汇金公司向诚邦公司银行转账76,200元。2018年10月15日汇金公司向诚邦公司银行转账21,600元。2018年11月12日汇金公司向诚邦公司银行转账6,000元。2018年10月12日诚邦公司向汇金公司出具收据一张，并在该收据上加盖诚邦公司财务专用章，内容为“2018年10月12日今收到濮阳市汇金置业有限公司销售佣金76,200元收款人蔡顺涛”。2018年10月12日诚邦公司向汇金公司出具收据一张，并在该收据上加盖诚邦公司财务专用章，内容为“2018年10月12日今收到濮阳市汇金置业有限公司销售佣金21,600元收款人蔡顺涛”。2018年11月3日诚邦公司向汇金公司出具收据一张，并在该收据上加盖诚邦公司财务专用章，内容为“2018年11月3日今收到濮阳市汇金置业有限公司销售佣金6,000元收款人蔡顺涛”。吴令选制作的预付款明细账中显示“2018年8月31日付售楼部蔡顺涛物料款17,000元、2019年3月31日付诚邦服务公司车位溢价佣金269,990元、2019年6月30日付诚邦公司车位溢价佣金363,986元、2019年7月31日付销售部诚邦车位销售佣金367,986元”。2019年6月10日用款申请单中显示，款项用途一栏填写内容为储藏室促销礼品费用，申请金额一栏填写内容为8,250元，申请部门一栏填写内容为诚邦地产，部门负责人一栏填写内容为蔡顺涛，财务复核一栏填写内容为情况已核实吴令选，总经理审批一栏填写内容为杨运社，董事长审批一栏填写内容为王金。已付款金额一栏填写内容为未付。2019年9月26日用款申请单中显示，款项用途一栏填写内容为龙都名城车位溢价佣金，申请金额一栏填写内容为25,999元，申请部门一栏填写内容为龙都名城售房部，部门负责人一栏填写内容为蔡顺涛，财务复核一栏填写内容为已核对吴令选，总经理审批一栏为空，董事长审批一栏填写内容为王金，已付款金额一栏填写内容为未付。2019年9月27日用款申请单中显示，款项用途一栏填写内容为龙都名城车位溢价佣金，申请金额一栏填写内容为27,999元，申请部门一栏填写内容为龙都名城售房部，部门负责人一栏填写内容为蔡顺涛，财务复核一栏填写内容为经查账属实吴令选，总经理审批一栏为空，董事长审批一栏为空，已付款金额一栏填写内容为未付。诚邦公司与购房者确定销售价格后，由汇金公司给予的价格优惠，由诚邦公司置业顾问制作优惠审批单，由汇金公司王金签署优惠内容，购房者将该优惠审批单交汇金公司财务并支付相应房款。在成功销售的住宅中，经诚邦公司王金签字予以优惠房款为：21#2-401号住宅优惠3,000元（2018年10月24日）、22#1-502号住宅优惠3,000元（2018年10月24日）、20#2-301号住宅优惠1,953元（2018年10月26日）、21#2-102号住宅优惠3,000元（2018年10月25日）、19#1-602号住宅优惠3,000元（2018年10月25日）、19#1-601号住宅优惠3,000元（2018年10月26日）、19#2-602号住宅优惠5,000元（2018年10月30日）、21#1-601号住宅优惠2,000元（2018年11月5日）、20#1-102号住宅优惠3,000元（2018年11月6日）、19#1-101号住宅优惠5,000元（2018年11月6日）、20#2-602号住宅优惠3,000元（2018年11月16日）、22#2-502号住宅优惠3,000元（2018年11月29日）、21#1-602号住宅优惠5,000元（2018年12月3日）、19#2-101号住宅优惠29,576元（2019年2月2日）、22#2-102号住宅优惠30,513元（2019年4月15日），其中22#2-502号住宅、19#2-101号住宅系诚邦公司销售住宅总数80％以上部分中的住宅。诚邦公司成功销售龙都名城储藏室共906.86㎡，成交总价942,696元；其中包括诚邦公司销售龙都名城一期住宅作为优惠赠送每户储藏室18㎡，汇金公司张国红在对出售龙都名城一期剩余房源表（5#1-201号、5#1-102号、6#1-102号、6#2-101号、7#1-102号、5#1-902号）诚邦公司征求以上6套房源按照每套提成20,000元整给诚邦公司妥否的意见时在该表中书写“5-1-902已有意向客户，因此不计在内，其余五套按原价执行。只赠送地下室，其余不在加入优惠条件，地下室标准同上，贵公司的佣金按照15,000元／套计取，请尽快去化。张国红8／8-18”。2018年10月19日诚邦公司向汇金公司借支500,000元。2019年1月7日诚邦公司向汇金公司借支1,000,000元。2019年5月29日蔡顺涛出具单据一张，内容为“今取到现金贰万元整（20,000元），交濮阳县工商局罚款蔡顺涛2019年5月29日”。王金在该单据上书写“我本人替诚帮垫付从转款中扣除王金”。一审法院认为，诚邦公司与汇金公司签订的《河南省濮阳县“龙都名城”销售合同》不违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定行使权利并履行义务。关于是否应当按照诚邦公司销售经理蔡顺涛与汇金公司会计吴令选签订的龙都名城二期房源成交明细、龙都名城商铺成交明细中结算的佣金数额支付销售佣金的问题，诚邦公司主张汇金公司会计吴令选系代表汇金公司与诚邦公司销售经理蔡顺涛对龙都名城二期住宅佣金、商铺佣金进行了结算，并签订了龙都名城二期房源成交明细、龙都名城商铺成交明细，龙都名城二期房源成交明细、龙都名城商铺成交明细未加盖双方公司印章，汇金公司否认委托授权吴令选与蔡顺涛对佣金进行结算，诚邦公司应对吴令选具有与其进行结算佣金的权限予以举证证明，但诚邦公司举示的证据不能证明吴令选经汇金公司委托授权或在其工作职责中具有结算佣金的职权；蔡顺涛陈述的之前申请一期房源佣金、销售合同中储藏室的礼品款、车位佣金，都是其找吴令选进行核对签字，但根据双方均无异议的原告的第十六组、第二十一组、第二十三组证据，并结合有吴令选签字的单据的内容综合分析，不能证实吴令选工作中具有确认、结算佣金的工作职权；此外，蔡顺涛和吴令选签字的龙都名城二期房源成交明细、龙都名城商铺成交明细中结算佣金所依据的成功销售数据与实际情况不符，成交明细中表述的结算佣金的条件、计算方法与销售合同中约定的条件、方法也不相符；综合考虑以上各方面的情况和因素，不足以认定吴令选与蔡顺涛签订成交明细的行为构成表见代理，成交明细的内容对汇金公司不具有约束力，故法院对蔡顺涛和吴令选签字的龙都名城二期房源成交明细、龙都名城商铺成交明细中汇金公司应支付诚邦公司住宅、商铺的佣金数额不予认定。双方委托代理销售期自2018年7月12日至2019年6月31日；根据双方签订的销售合同条款及陈述可知，住宅、商铺成功销售的标准为成功收取客户首付款并签订买卖合同及相关按揭贷款面签工作完成，车位、储藏室成功销售的标准为成功取得全款并签订销售协议。诚邦公司主张其成功销售住宅96套，汇金公司仅认可成功销售93套，诚邦公司举示的证据不足以证明其在双方委托代理销售期内成功销售了双方存在争议的这3套住宅，故对诚邦公司该主张法院不予认定。诚邦公司主张商铺除物业用房、社区用房外成功销售19个，汇金公司认可成功销售10个，龙都名城商铺成交明细中备注一栏的信息显示商铺未售2个、物业用房3个、社区用房1个，根据商铺成交明细中备注一栏的信息以及诚邦公司提供的证据不足以证明双方争议的这9个商铺属于成功销售的范围；诚邦公司主张商铺面积销售率已达85％，汇金公司仅认可诚邦公司成功销售987.23㎡、成功销售率为40.81％，诚邦公司举示的证据不足以证明龙都名城商铺成交明细中除标注为未售、社区用房、物业用房以及汇金公司认可的成功销售商铺面积外的商铺已达到成功销售，根据现有证据，无法认定诚邦公司主张的社区用房、物业用房属于商铺成功销售范围，双方提交的证据均不足以证明以上商铺的委托底价和成交价，亦不能证明社区用房、物业用房面积应计入成功销售面积，诚邦公司关于其商铺销售率的主张，法院不予认定。关于车位佣金的问题，根据诚邦公司举示的龙都名城地下车位对账表与汇金公司举示的发生额及余额表中双方认可的车位成功销售的信息进行对比，可以认定诚邦公司成功销售车位为42个，诚邦公司主张的成功销售48个车位中除以上42个车位以外部分，证据不足，法院不予认定。诚邦公司与汇金公司对成功销售38个车位没有异议，该38个车位的成交总价与总委托销售底价的差额为1,001,962元，双方签订的《关于龙都名城车位销售的约定》中约定龙都名城一期车位底价调整为40,000元／个，以底价包销的形式，承包给诚邦公司销售，该约定加盖了双方公司的印章，并由诚邦公司张国红和汇金公司蔡顺涛签字确认，结合吴令选的证言及其制作的2019.1-2019.12预付账款明细账记载的内容，汇金公司于2019年3月31日、2019年6月30日、2019年7月31日共向诚邦公司支付车位溢价佣金1,001,962元，该数额与诚邦公司成功销售的38个车位的溢价款一致，综合分析以上事实，法院认定双方在签订销售合同后，在签订《关于龙都名城车位销售的约定》时约定成功销售车位的佣金为40,000元底价以外的溢价部分，双方对销售合同中车位佣金的计算方法进行了变更。因此，汇金公司仍应支付诚邦公司38个车位以外的4个车位的佣金，佣金以成交价减去委托销售底价，合计款79,997元。关于汇金公司应向诚邦公司支付住宅佣金的数额，诚邦公司成功销售住宅总套数的80％部分为77套，该77套住宅面积合计9,731.59㎡，成交总价为37,978,841元，委托底价为35,033,724元，诚邦公司未能证明商铺成功销售率达到50％，根据销售合同的约定，该77套住宅的佣金为委托底价以上成交价部分的50％，计款1,472,558.5元；委托销售住宅总数的80％以上部分为16套，该16套住宅面积合计2,041.38㎡，成交总价7,647,215元，委托底价为7,348,968元，根据销售合同的约定，该16套住宅的佣金为298,247元；综上，汇金公司应支付诚邦公司住宅佣金共计1,770,805.5元。关于商铺佣金的问题，根据销售合同的约定，诚邦公司商铺成功销售率达到70％，结算已售商铺佣金的80％，诚邦公司有证据证实的成功销售率不足50％，故，汇金公司不应支付诚邦公司商铺销售佣金。关于诚邦公司诉求的超额优惠应支付的佣金，根据双方的陈述及龙都名城二期房源销售明细表记载的内容，双方认可在签订销售合同后汇金公司预留了7套住宅，该7套住宅无销售优惠审批单，不足以认定该7套住宅系汇金公司单方进行了优惠；根据销售合同约定，汇金公司不得随意优惠，必须得到诚邦公司同意，且汇金公司享有优惠权限套数不超过5套，单套优惠不得超过10,000元，如未得到诚邦公司同意的，汇金公司优惠的金额计算在该产品的成交总价上计算诚邦公司佣金，故汇金公司超出其优惠权限给予住宅款优惠的数额为103,042元，其中销售住宅总数的80％以内部分的房款优惠数额为70,466元，销售住宅总数的80％以上部分的房款优惠数额为32,576元，根据双方销售合同的约定，该数额应计入销售总房款计算应支付的佣金，因此，汇金公司就其超出权限的优惠金额部分应支付诚邦公司的佣金为：销售住宅总数的80％以内部分的佣金35,233元、销售住宅总数的80％以上部分的佣金32,576元，共计67,809元。关于汇金公司要求诚邦公司支付储藏室底价款的问题，诚邦公司共销售储藏室面积906.86㎡，成交价款共计942,696元，经与汇金公司协商决定的赠送给购买一期住宅的5位购房者每户18㎡储藏室的用途系龙都名城一期住宅的销售，与诚邦公司销售二期住宅无关联性，因此该赠送面积应从诚邦公司销售的储藏室面积中扣除，诚邦公司销售储藏室的面积应以816.86㎡计算，储藏室委托销售底价为1,200元／㎡，储藏室委托销售底价合计980,232元，诚邦公司所销售储藏室的成交价款低于委托销售底价37,536元，诚邦公司应将该款支付汇金公司；诚邦公司称汇金公司自愿接受该销售价格，证据不足，法院不予认定。关于双方争议的17,000元、76,200元、21,600元、6,000元，根据汇金公司举示的转款凭证、诚邦公司出具的收据以及汇金公司吴令选制作的明细账内容，综合分析，法院认定76,200元、21,600元、6,000元该三笔款项系汇金公司已支付诚邦公司的二期销售佣金。关于汇金公司主张的垫付物业费、礼品款、建材款的问题，诚邦公司对汇金公司所提交的龙都名城地下车位促销活动领取物业卡名单、车位豪华大礼包的业主名单、未领车位豪华大礼包的明细表、未领车位赠送家装建材的业主名单、未领取车位赠送家装建材的明细表不认可，以上证据不能证明记载的相关信息已经诚邦公司确认，汇金公司提交的证据也不能证明其主张的物业费、礼品款、建材款实际发生的数额，汇金公司要求诚邦公司支付其垫付的物业费、礼品款、建材款，证据不足，法院不予支持。关于汇金公司主张的诚邦公司向汇金公司借款20,000元，诚邦公司不认可系其公司借款，从单据内容看，不足以认定系诚邦公司向汇金公司的借款，对该项诉求法院不予支持。关于诚邦公司要求汇金公司按照年利率6％自2019年6月21日至清偿完毕之日的利息，双方因对成功销售数量、成功销售比率、应支付佣金的方法、数额一直存在争议，未进行结算，诚邦公司关于佣金利息的诉求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，诚邦公司应得住宅销售佣金1,838,614.5元、车位销售佣金1,081,959元，扣除汇金公司已支付的佣金1,001,962元、76,200元、21,600元、6,000元和诚邦公司向汇金公司借支的1,500,000元，汇金公司仍应向诚邦公司支付佣金314,811.5元。诚邦公司应支付汇金公司低于储藏室委托底价的差价款37,536元。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干解释》第一条第二款及相关法律法规之规定，一审法院判决：“一、被告（反诉原告）濮阳市汇金置业有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南诚邦房地产服务有限公司销售佣金314,811.5元；二、原告（反诉被告）河南诚邦房地产服务有限公司于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）濮阳市汇金置业有限公司低于储藏室委托底价的差价款37,536元；三、驳回原告（反诉被告）河南诚邦房地产服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）濮阳市汇金置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费22,306元，由原告（反诉被告）河南诚邦房地产服务有限公司负担18,696元，由被告（反诉原告）濮阳市汇金置业有限公司负担3,610元；反诉受理费10,628元，由原告（反诉被告）河南诚邦房地产服务有限公司负担10,410元，由被告（反诉原告）濮阳市汇金置业有限公司负担218元。”本院经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，诚邦公司与汇金公司签订的《河南省濮阳县“龙都名城”销售合同》和《关于龙都名城车位销售的约定》主体适格、意思表示真实，合法有效。双方均应当严格按照该合同行使权利并履行义务。关于诚邦公司住宅、商铺销售佣金问题。本院认为，《龙都名城二期房源成交明细》备注栏显示20-1-101号住宅等交首付、21-1-102号住宅等面签、22-2-101号住宅等交首付，不符合双方合同约定的成功销售条件，不能认为该三套房屋已经成功销售。但该明细备注第5项显示截止到2019年6月30日乙方即诚邦公司二期洋房销售率已达100%与事实不符；《龙都名城商铺成交明细》中备注栏显示：1#-101号（212.62㎡）、3#-103号（194.67㎡）、6#-101号（145.5㎡）商铺为已面签；1#-102号（222.74㎡）、3#-102号（222.37㎡）商铺为未售，3#-101号（211.27㎡）、2#-103号（115.23㎡）、2#-104号（83.64㎡）、5#-101号（53.29㎡）、5#-105号（54.89㎡）、5#-106号（54.89㎡）、7#-105号（53.96㎡）商铺为等面签。根据双方约定的成功销售标准，明细表备注部分显示未成功销售面积1,570.18平方米，与《龙都名城商铺成交明细》表备注第1项龙都名城商铺面积共3,000.34平方米，按照销售合同约定需达到80%销售率方可结算佣金；第2项显示截至2019年6月11日，商铺销售率达到85%也明显与实际销售率不符，故一审法院没有采信该两份明细表而是据实结算诚邦公司佣金并无不当。关于车位佣金问题，龙都名城地下车位对账单系诚邦公司单方制作，汇金公司没有签字且亦不认可，一审法院根据查明情况据实认定诚邦公司销售42个车位并计算佣金并无不当。诚邦公司对于76,200元、21,600元、6,000元的三笔佣金应否计入龙都名城二期销售佣金虽异议但没有举证证明，本院不予采信。2019年1月4日汇金公司与诚邦公司签订《关于龙都名城车位销售的约定》，该合同就诚邦公司车位佣金计取方式、销售数量、奖励条件、成功销售标准等车位销售事宜双方重新进行了约定，一审法院根据该约定内容实质性修改了《河南省濮阳县“龙都名城”销售合同》中关于车位佣金计取条件并以此约定认定双方权利义务并无不妥。《龙都名城二期优惠审批单》均有汇金公司法定代表人王金签字，一审法院根据《河南省濮阳县“龙都名城”销售合同》约定详细计算出汇金公司超额优惠金数额为67,809元，汇金公司上诉意见不予采信。2018年8月28日汇金公司向蔡顺涛个人转账17,000元，2019年5月29日王金个人支付蔡顺涛个人20,000元，一审结合两公司交易习惯一般为汇金公司账户转账到诚邦公司账户，且诚邦公司不认可该两笔款项系公司款项没有支持汇金公司主张并无不当。关于诚邦公司储藏室佣金问题，一审法院根据诚邦公司实际销售面积906.86㎡减去汇金公司与诚邦公司协商赠送给5位购房人90㎡，是按照816.86㎡计算诚邦公司佣金，所以一审按照816.86㎡计算储藏室委托底价并无不当。关于汇金公司主张替诚邦公司垫付物业费420,000元、垫付礼品款297,236元、垫付建材款93,555元的问题。根据销售合同约定，委托销售项目的所有推广费用由诚邦公司承担，但汇金公司经理张国红于2019年元月16日确认地下车位促销活动中赠送的10,000元物业费由汇金公司承担，其他费用由城邦公司承担，所以促销赠送的物业费应由汇金公司承担。关于汇金公司主张的礼品款、建材款仅系其单方计算并未经双方结算认可，一审未予支持亦无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，诚邦公司、汇金公司上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回河南诚邦房地产服务有限公司、濮阳市汇金置业有限公司双方上诉，维持原判。二审案件受理费29,358.64元，由河南诚邦房地产服务有限公司负担10,937.64元，由濮阳市汇金置业有限公司负担18,421元。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  杨 浩审判员  周培勋二〇二一年八月十七日书记员  刘聪聪