甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初4731号原告:江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司住所地：甘肃省张掖市甘州区滨河新区临泽北路218号。统一社会信用代码：91620702561149454B。负责人：许某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩某，系该公司会计。委托诉讼代理人：闫某，系该公司法律顾问。被告:周某，男，汉族，1972年12月22日出生，浙江省东阳市人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：朱某，男，汉族，1975年4月10日出生，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。系周某名下公司推荐的代理人。原告江西恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司（以下简称：恒嘉房地产公司）与被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，于2021年6月15日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告恒嘉房地产公司委托诉讼代理人韩某、闫某，被告周某委托诉讼代理人朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒嘉房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令解除原、被告之间2013年12月24日签订的四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：201312240052、201312240054、201312240055、201312240046；二、被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年12月24日原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，被告在原告处以按揭贷款的方式购买了张掖市××区，1号楼2层2-03、2-04、2-05商铺共计四间。因被告在中国农业银行甘州支行办理房屋按揭贷款时，原告为被告房屋按揭贷款作保证担保，后被告因个人资金原因导致无法按期偿还银行按揭贷款，中国农业银行甘州支行以原告扣划原告资金182658.95元用于偿还被告的房屋按揭贷款。2019年7月15日，中国农业银行甘州支行又将本案被告及原告起诉至甘州区人民法院，要求被告偿付贷款本息1404374.53元，经甘州区法院审理作出（2019）甘0702民初5922号民事判决书，判决被告周某偿付银行贷款1404374.53元。本案原告承担连带保证责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》二项5条的规定“如因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣除贷款本息的，出卖人有权解除合同”，现被告的行为已构成违约。综上，原告认为，被告的行为违反了合同的约定，致使双方之间的合同已不能继续履行。现原告为维护其合同权益，依法提起诉讼，请求人民法院公正审理判如所请。被告周某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人朱某在庭审中口头辩称，原、被告签订了四份房屋买卖合同属实，首付和下欠房款228万元也均已转入原告账户，房款已经付清，故被告不同意解除合同。2014年的物业费、装修押金、维修基金都已经交给原告公司，原告给被告出具了非住宅说明书，记载的房屋所有人是周某，在不动产登记中心备案登记的所有权人也是被告周某。后因为被告周某欠案外人许某2的钱，将四套房屋抵顶给了许某2。本院经审理认定事实如下：2013年12月24日，原告恒嘉房地产公司与被告周某签订《商品房买卖合同》4份，约定由被告周某购买原告开发的的位××区的商铺。其中：1、编号为201312240052的合同，购买第1幢1单元1层1-11号商铺，面积为80.1平米，价格为937130元（首付款477170元，银行按揭460000元）；2、编号为201312240054的合同，购买第1幢2单元2层2-05号商铺，面积为197.58平米，价格为1280318元（首付款640318元，银行按揭640000元）；3、编号为201312240055的合同，购买第1幢2单元2层2-04号商铺，面积为197.58平米，价格为1181528元（首付款591528元，银行按揭590000元）；4、编号为201312240046的合同，购买第1幢2单元2层2-03号商铺，面积为197.58平米，价格为1181528元（首付款591528元，银行按揭590000元）。合同签订后，被告周某向支付了上述四套商铺的首付款2300544元，剩余房款进行银行按揭。另查明，被告周某2014年1月8日向中国农业银行甘州支行递交《个人信贷业务申请表》申请购买商铺的按揭贷款2280000元，2014年1月23日，中国农业银行甘州支行与被告周某签订《个人购房担保借款合同》，周某用以购买以上四套房产向农业银行贷款2280000元，贷款期限为120个月，被告周某以上述商铺为借款提供抵押担保，本案原告恒嘉房地产公司对贷款提供连带责任保证。2014年1月24日，原告恒嘉房地产公司在张掖市房屋产权交易中心办理了预告登记，但未办理正式抵押登记。后因被告周某未按时还清银行贷款，农业银行甘州支行于2019年7月1日向本院提起诉讼，本院于2019年12月5日作出（2019）甘0702民初5922号民事判决书，判令由被告周某偿还借款本息1404374.53元，恒嘉房地产公司承担连带清偿责任。再查明，被告周某因欠案外人许某2借款，双方于2018年3月20日经甘州区长安镇人民调解委员会调解达成还款协议，该协议经本院审查予以司法确认，并制作（2018）甘0702民特37号民事裁定书，该裁定书生效后，案外人许某2向本院申请强制执行，本院于2018年3月27日作出（2018）甘0702执2333号执行裁定书，对本案所涉四套商铺进行了查封。对此，恒嘉公司向本院提出执行异议，要求撤销（2018）甘0702执2333号执行裁定书及协助执行通知书，经审查，本院作出（2020）甘0702执异203号执行裁定书，驳回了恒嘉房地产公司的异议请求。2020年11月19日，恒嘉房地产公司向本院提起执行异议之诉，请求停止对案涉四套房屋的查封并依法确认所有权归原告所有，经审理，本院于2020年12月28日作出（2020）甘0702民初10071号民事判决书，驳回了恒嘉房地产公司的诉讼请求。恒嘉公司不服上诉后，张掖市中级人民法院于2021年4月30日作出（2021）甘07民终240号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》复印件4份，中国农业银行业务凭证打印件5张，（2019）甘0702民初5922号民事判决书1份，被告提交的（2021）甘0702民终240号判决书1份，张掖市不动产登记事务中心《接受执行法律文书类业务书》复印件4张，（2020）甘0702执异203号执行异议裁定书1份，收款收据4张，非住宅使用说明书1份，以及原告委托代理人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。本院认为，关于四份《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，原告主张在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第5条约定：“买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款）的，在出卖人承担担保责任期间，如因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息的，出卖人有权解除合同……”。农业银行基于原告的担保人地位扣划了该公司款项，使得《补充协议》第5条约定的条件成就，原告享有四份房屋买卖合同的解除权。被告方认为被告并没有在附件四《补充协议》上签字，并且虽然没有变更登记，但商铺已经抵顶给案外人许某2，不应当解除房屋买卖合同。对此，本院认为，第一、就原、被告权利义务而言，双方的权利义务均已履行完毕，被告周某的房款中部分款项虽系银行贷款，且原告系贷款的担保人，但贷款已经全部支付原告，就房屋买卖合同法律关系而言，被告周某已经履行完毕支付房款的法律义务，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”，可见被告周某承担的义务已经履行，不存在房屋买卖中的违约情形；第二、《房屋买卖合同》附件四，在庭审中被告称并未有其确认签字，本院认为，附件四中对原、被告之间权利义务履行的的事项作出了重要约定，包括原告主张的解除合同的条件，但该补充协议没有被告的签字确认，《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款……”，该补充协议系出卖人恒嘉公司作出的格式条款合同，内容多为对买受人周某的责任性约定，但并没有尽到提请对方注意的义务，故该条款不应当对被告周某发生效力；第三、根据物权法规定，不动产物权设立以及变更以登记为生效要件，但房屋的登记和交付的情况并不影响房屋买卖合同的生效与否，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。综上，本院认为原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效且已经履行完毕，也未发生法定解除合同的事由，原告提交的附件四的约定解除事由条款对被告周某未发生效力。故原告要求解除四份《商品房买卖合同》的诉讼请求缺乏事实法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十一条，第一百三十条，判决如下：驳回原告江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告江西省恒嘉房地产开发有限公司张掖分公司负担，本院给原告退还案件受理费35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 袁晓英二〇二一年八月三日法官助理 刘子龙书记员 虎桃兰