四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14038号上诉人（原审被告）：四川瑞思博雅酒店投资管理有限公司，住所地：成都市高新区肖家河沿街47号6楼。法定代表人：刘泳华，总经理。委托诉讼代理人：王龙，四川高扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省锦弘集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区成飞大道1号青羊工业园区A10幢。法定代表人：向诚明，执行董事。委托诉讼代理人：白露，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。上诉人四川瑞思博雅酒店投资管理有限公司（以下简称瑞思博雅公司）因与被上诉人四川省锦弘集团有限责任公司（以下简称锦弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞思博雅公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判瑞思博雅公司无需支付锦弘公司一审判决第二项中认定的租金3253880.33元或发回重审；3.本案上诉费由锦弘公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.首先，一审法院遗漏本案重要第三人导致事实认定不清。一审庭审中，瑞思博雅公司提出将公司原股东作为被告参加诉讼，因为现股东不知晓瑞思博雅公司存在大量的欠付租金因而无法核实、无法支付。一审法院拒绝追加，仅仅依据锦弘公司的欠款明细来认定租金金额属事实认定错误。其次，租金欠付金额认定不合理：房屋租赁合同的租金根据交易规则均应当按照租赁期限支付，但是从2019年5月31日聊天记录来看，欠缴租金为2017年以及2018年最后一个季度，2018年三个季度的租金都扣减了，就不会欠付2017年的租金。2.一审法院对租金扩大损失事实认定不清。2018年5月锦弘公司与瑞思博雅公司签署了延期缴纳租金的协议，约定如果到期未缴纳锦弘公司无条件收回租赁房屋，但是从2018年最后一个季度瑞思博雅公司如果未缴纳，锦弘公司在无任何其他补充协定的前提下，应当早已解除了合同。2020年6月公司瑞思博雅公司股东向锦弘公司提交了公司停运的通知书，履约保证金完全足够支付瑞思博雅公司提前解约的损失。案涉合同应当于2020年6月瑞思博雅公司停止运营时解除，但是一审法院认定合同于2020年8月解除，并且抵扣了瑞思博雅公司的履约保证金，属于对违约金和履约保证金的双重扣除，不符合我国违约金补偿为主，惩罚为辅的立法理念。二、一审法院拒不追加与本案有利害关系的瑞思博雅公司原股东，导致案件事实无法查清，并且双重计算违约费用，延长认定租赁期限，属于法律适用错误。锦弘公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，瑞思博雅公司的上诉请求均不能成立，其中关于合同解除时间，根据法律规定结合一审证据可以证实解除通知已送达至瑞思博雅公司原两任法定代表人处，租金计算时间系严格按照合同约定和合同期限进行计算，不存在所谓的错误情形，请求驳回瑞思博雅公司全部上诉请求。瑞思博雅公司仅针对第二项租金提起上诉，那第一项和第三项判项应当予以确定。锦弘公司向一审法院起诉请求：1.确认锦弘公司与瑞思博雅公司签订的《房屋租赁合同》（编号为JH201203、JH201204）已于2020年8月30日解除；2.判令瑞思博雅向锦弘支付欠缴的房租3253880.33元，欠缴的水电费20296.47元，以及因欠缴房屋租金而产生的违约金741979元（以3253880.33为基础，按照每日万分之五利率暂计算至起诉之日2020年10月30日为741979元，实际计算至清偿之日止）；3.判令瑞思博雅公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月18日，锦弘公司（甲方）与瑞思博雅公司（乙方）签订合同编号为ＪＨ201203与ＪＨ201204的《房租租赁合同》两份。合同ＪＨ201203《房屋租赁合同》约定，甲方将其位于成都市青羊区（门牌号为××）所有的一楼一部分、2-7楼房屋出租给乙方。合同第二条约定合同租赁期限为2013年3月20日至2023年3月19日共10年。第三条第1款约定房屋租金为年租金1280662元，每季租金为320166元，第一次缴费租金的时间为本合同生效之日起5日内，付款金额为320166元，此后租金每季度交纳一次，每次交纳租金的时间为每季度租赁到期15天前支付下一季度的租金。若乙方未按期缴纳租金，则每逾期一日则应当按照未付租金的万分之五标准支付违约金，逾期届满60日时，甲方有权单方面解除合同，若甲方选择不解除合同时，则上述违约金继续计算至相关费用支付完毕止；第2款约定，合同期共10年，从第二年开始租金每年在上年基础上递增3%，2018年3月20日至2019年3月19日租金年租金为1484638元，2019年3月20日至2020年3月19日年租金为1529178元，2020年3月20日至2021年3月19日年租金为1575053元；第3款约定乙方向甲方缴纳履约保证金300000元（乙方已缴纳的竞租保证金500000元在竞租成功后自动转300000元为上述履约保证金），合同期限届满后，待乙方结清所有费用并未违反合同约定条款的，甲方将保证金全额退还给乙方；第七条第3款约定，乙方拖欠租金、未按期补足保证金或其他应缴费累计达30日及以上的，甲方有权单方面终止合同。合同ＪＨ201204《房屋租赁合同》约定，甲方将其位于成都市青羊区房屋出租给乙方使用。合同第三条第1款约定房屋租金为年租金629338元，每季租金为157335元，2018年3月20日至2019年3月19日年租金为729576元，2019年3月20日至2020年3月19日年租金为751463元，2020年3月20日至2021年3月19日年租金为774007元；第3款约定乙方向甲方缴纳履约保证金200000元（乙方已缴纳的竞租保证金500000元在竞租成功后自动转200000元为上述履约保证金）。其余合同约定同合同ＪＨ201203。2019年5月31日，锦弘公司工作人员以微信聊天的方式告知瑞思博雅公司时任法定代表人楚清平尽快缴纳2017年、2018年与2019年两季度欠付租金约1530000元，楚清平向其承诺缴纳以上租金。2019年6月21日、8月21日、8月26日与2020年1月15日，锦弘公司工作人员均以微信聊天的方式催促楚清平足额缴纳租金，楚清平均承诺缴纳。2019年6月18日，瑞思博雅公司向锦弘公司银行转账租金106580元与400000元，共计转账506580元。锦弘公司缴纳案涉房屋2019年12月电费6437.63元、气费3011.09元、水费1058.77元；2020年1月、2月电费8900.6元、气费4614.56元、水费1149.13元；2020年3月电费1138.44元、气费848.02元、水费0元；2020年4月电费1020.44元、气费1957.08元、水费26.58元；2020年5月电费861.95元、气费1180.82元、水费265.58元；2020年6月电费684.87元、气费1334.84元、水费234.79元，以上锦弘公司缴纳2019年12月至2020年6月水电气费共计34743.41元。2020年7月，锦弘公司收到瑞思博雅公司缴纳水电气费共计14446.94元，现瑞思博雅公司欠付水电气费20296.47元。2019年11月，楚清平、王爱萍（甲方）与刘泳华、刘述忠（乙方）签订《股权转让合同》。合同约定，甲方将其持有的瑞思博雅公司100%股权转让给乙方。合同第二条第3款约定，八宝街租赁合同于2023年3月19日到期，双方在2019年11月30日办理交接后，由乙方交付租金给业主。2020年7月31日，泰和泰律师事务所黎坤、覃玲峻律师受托锦弘公司向瑞思博雅公司函告《律师函》，要求其自收到该函7日内支付拖欠的租金及已产生的水电气费，届时锦弘公司将收回案涉房屋并解除租赁合同。律师函载明，截止2020年7月，瑞思博雅公司拖欠锦弘公司租金约2840000元，水电气费约30000元。2020年8月3日，锦弘公司工作人以微信聊天的方式向刘泳华发送上述《律师函》及其张贴至案涉租赁房屋大门的照片，刘泳华于2020年8月5日接收。2020年8月17日，锦弘公司向瑞思博雅公司发送《解除函》，《解除函》明确要求瑞思博雅公司支付拖欠的租金约2840000元及水电气费约30000元且不退还瑞思博雅公司缴纳的全部履约保证金，并要求其于收到该函后7日内腾退案涉租赁房屋。2020年8月31日，锦弘公司工作人员将上述《解除函》及其张贴至案涉租赁房屋大门的照片以QQ聊天的方式发送给瑞思博雅公司法定代表人刘泳华，刘泳华于同日接收文件。因受疫情影响，锦弘公司与瑞思博雅公司签订《疫情期间减免承租方租金的协议》，协议约定锦弘公司免除瑞思博雅公司成都市青羊区西二街道49号房2020年2月至4月房屋租金184218元，免除成都市青羊区西二街道××房2020年2月至4月房屋租金374871.67元。一审法院另查明：1.案涉租赁房屋成都市青羊区xx号（权0xx1）房屋产权证归属于锦弘公司名下。2.四川省人民政府印发的《四川省人民政府关于组建四川省锦弘集团有限责任公司及相关事项的通知》第二条说明，省级机关执行增收节支奖和“削峰填谷”政策单位所属的宾馆饭店等单位，其中包括案涉租赁房屋成都市青羊区三道街49号（原省扶贫办培训中心）等全部成建制划入锦弘集团，其国有产权全部移交锦弘集团。一审法院认为，锦弘公司与瑞思博雅公司签订的《房屋租赁合同》经双方签字盖章确认，应系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应切实履行合同义务。关于合同解除。《房屋租赁合同》（编号JH201203、JH201204）约定，瑞思博雅公司拖欠租金30日及以上的，锦弘公司有权单方面终止合同，收回房屋。瑞思博雅公司自2017年起拖欠案涉房屋租金至今，使得锦弘公司取回房屋条件成就。锦弘公司于2020年8月31日通过微信向瑞思博雅公司法定代表人发送《解除函》并送达，故锦弘公司主张解除《房屋租赁合同》一审法院予以认定，解除日期为2020年8月31日。关于租金。《房屋租赁合同》（编号JH201203）约定，2018年3月20日至2019年3月19日租金年租金为1484638元，2019年3月20日至2020年3月19日年租金为1529178元，2020年3月20日至2021年3月19日年租金为1575053元。《房屋租赁合同》（编号JH201204）约定，2018年3月20日至2019年3月19日年租金为729576元，2019年3月20日至2020年3月19日年租金为751463元，2020年3月20日至2021年3月19日年租金为774007元。锦弘公司主张瑞思博雅公司支付自2018年12月20日至2020年8月19日合同JH201203租金2556609.67元（2018年12月20日至2019年3月19日租金371160元+2019年3月20日至2020年3月19日年租金1529178元+2020年3月20日至2021年8月19日租金656271.67元=2556609.67元）与合同JH201204租金1256360.33元（2018年12月20日至2019年3月19日租金182394元+2019年3月20日至2020年3月19日年租金751463元+2020年3月20日至2021年8月19日租金322503.33元=1256360.33元），共计房屋租金3812970元。去除国资委政策原因减免2020年2月至4月的租金共计559089.67元（合同JH201203减免租金374871.67元+合同JH201204减免租金184218元=559089.67元），瑞思博雅公司尚欠租金3253880.33元。瑞思博雅公司主张案涉《房屋租赁合同》系原股东与锦弘公司签订，应当由原股东承担租金。一审法院认为，无论股东是否变更，公司主体不变，公司的债权债务延续，对外仍由公司承担债务，且楚清平、王爱萍与刘泳华、刘述忠《股权转让合同》明确记载瑞思博雅公司尚在租赁案涉房屋，瑞思博雅现股东刘泳华、刘述忠应遵守《股权转让合同》，向锦弘公司支付租金。鉴于2019年5月31日，锦弘公司工作人员以微信聊天的方式告知瑞思博雅公司时任法定代表人楚清平尽快缴纳2017年、2018年最后一季度与2019年两季度欠付租金约1530000元，楚清平作出缴纳承诺后，2019年6月18日，瑞思博雅公司向锦弘公司银行转账租金106580元与400000元，共计转账506580元。现锦弘公司也未再主张2017年度及2018年度最后一个季度租金，上述转账金额应认定为瑞思博雅公司交纳的前期欠付租金。故对锦弘公司主张瑞思博雅公司支付欠缴租金3253880.33元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于水电气费。《房屋租赁合同》约定，合同租赁期届满后，瑞思博雅公司应当结清租赁房屋水电气等费用。据锦弘公司向一审法院提交的水电气增值税发票显示，截止2020年7月，瑞思博雅公司仍占有使用案涉租赁房屋并产生水电气费，故锦弘公司主张瑞思博雅公司支付租赁房屋水电气费20296.47元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金。基于上述认定，瑞思博雅公司逾期支付租金，构成违约。虽然《房屋租赁合同》明确约定违约金计算标准，但一审法院考虑到合同性质、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、实际损失等综合因素酌定，瑞思博雅公司缴纳的履约保证金500000元已足以弥补违约损失，超出的部分一审法院不予支持。综上，锦弘公司的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认锦弘公司与瑞思博雅公司签订的《房屋租赁合同》（编号JH201203合同、编号JH201204合同）已于2020年8月31日解除；二、瑞思博雅公司于判决生效之日起十五日内向锦弘公司支付租金3253880.33，欠缴的水电气费20296.47元，以上共计3274176.8元；三、驳回锦弘公司的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30612元，减半收取15306元，由瑞思博雅公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2016年7月11日，锦弘公司（甲方）与瑞思博雅公司（乙方）签订合同编号为JH201601与JH201602的《补充协议》两份。合同编号JH201601《补充协议》约定：锦弘公司同意免收瑞思博雅公司2016年3月20日至2018年3月19日年递增3%的租金。即上述2年瑞思博雅公司按1358654元/年，向甲方交纳租金。2018年3月20日后的租金，按双方于2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》（合同编号JH201203）执行。合同编号JH201602《补充协议》约定：锦弘公司同意免收瑞思博雅公司2016年3月20日至2018年3月19日年递增3%的租金。即上述2年瑞思博雅公司按667665元/年，向甲方交纳租金。2018年3月20日后的租金，按双方于2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》（合同编号JH201204）执行。2019年5月31日，锦弘公司工作人员向瑞思博雅公司原法定代表人楚清平发送微信原文：楚总：你好。我今天再次清查了你公司所欠租金，2018年最后一个季度和2019年两个季度未缴纳，加上2017年未缴清一万多，共欠租金约1530000……本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。双方对一审查明事实均无异议，且瑞思博雅公司对其应支付20296.47元水电气费无异议，故本案争议焦点为案涉合同的解除时间、瑞思博雅公司是否应支付3253880.33元租金。本院评判如下：一、关于案涉合同的解除时间。瑞思博雅公司主张其于2020年6月20日向锦弘公司口头沟通案涉合同解除事宜，故案涉合同已于2020年6月20日解除。对此，瑞思博雅公司并无证据予以佐证，而一审已查明，锦弘公司于2020年8月31日以QQ聊天方式向瑞思博雅公司送达《解除函》。虽然一审在送达方式上将QQ聊天方式认定为微信方式，但并不影响对案涉合同解除时间的认定，故案涉合同解除时间为2020年8月31日，一审认定正确，本院予以维持。二、关于瑞思博雅公司是否应支付3253880.33元租金。根据锦弘公司工作人员于2019年5月31日向瑞思博雅公司原法定代表人楚清平发送要求瑞思博雅公司立即缴纳2018年最后一个季度、2019年两个季度未缴纳以及2017年未缴清的一万多的微信内容以及楚清平承诺缴纳后，瑞思博雅公司于2019年6月18日分两笔共计转账506580元。根据案涉租赁合同及补充协议约定，2018年3月20日至2019年3月19日，瑞思博雅公司每季度应支付租金金额为553554元（371160+182394），2019年3月20日至2020年3月19日每季度应支付租金金额为570161元（382295+187866）。瑞思博雅公司在支付该506580元时虽未注明对应的租赁期间，但锦弘公司在本案中仅主张瑞思博雅公司支付2018年12月20日至2020年8月19日的租金，而未主张2017年及2018年最后一个季度的租金，故一审法院认定该506580元系支付前期欠付租金并无不当。根据案涉租赁合同及补充协议约定，瑞思博雅公司2018年12月20日至2020年8月19日应付租金为3812970元，扣减减免租金559089.67元后，故瑞思博雅公司应向锦弘公司支付未付租金3253880.33元，一审法院认定无误。另外，关于瑞思博雅公司主张一审法院遗漏重要第三人的上诉理由，本院认为，股东的变更并不影响瑞思博雅公司债权债务的延续，瑞思博雅公司应按照案涉租赁合同及补充协议的约定向锦弘公司支付租金，该上诉理由不能成立。综上所述，瑞思博雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30612元，由四川瑞思博雅酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年八月二十六日书记员  李春旭