贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3527号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205202011234241。委托诉讼代理人（特别授权），宋芳，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205202011255866。被上诉人（一审原告）：杨莹，男，汉族，1974年11月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权），聂咏，贵州言志律师事务所律师。执业证号：15205200810357452。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人杨莹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于各项开户费。1.上诉人收取的是合同第十四条约定的开户费用，而非合同第十二条约定的配套设施建设安装费用。双方关于代收开户费的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照该合同约定履行，且上诉人收取的开户费并未实际占有，而是代为向相关部门缴纳，被上诉人亦已享受该费用带来的生活便利，委托事项已经履行完毕，没有退还基础。2.被上诉人主张退还各项开户费的诉请应受诉讼时效限制，不应得到支持。二、被上诉人未支付完毕房款，上诉人不应支付被上诉人逾期办证违约金。被上诉人所购的房屋经实测比合同约定的套内建筑面积多了1.94平米，被上诉人应向上诉人补交面积误差款，但被上诉人一直没有补交，上诉人无法向其开具发票，进而未能办理产权证。本案逾期办证的责任不在于上诉人，一审判决上诉人承担违约责任错误。被上诉人杨莹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告杨莹一审诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金(违约金计算方式为：以原告已付购房款311,216.00元为基数，按日万分之一的标准从2013年11月1日起暂计至被告办理并向原告交付房屋权属证书之日止)暂计34,078.15元；被告退还原告房屋建筑面积差在3%内部分3.03平方米(单价2,610.00元)的房款7,908.30元；被告向原告退还已收取的四通费4,443.00元，及四通费实际占用期间的利息(利息以4,443.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月19日起计算至所有四通费本息偿还完毕之日止)暂计2,000.00元,以上合计48,429.42元。二、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回向被告主张面积差异的诉请。一审认定事实：2011年12月19日，原告作为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市，该商品房合同约定建筑面积119.24平方米，套内建筑面积97.78平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3182.82元，总价款311216.00元。出卖人承诺于2013年7月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款311216.00元。2011年12月19日，被告向原告收取了4443.00元的各项开户费及交易费。2014年9月17日，被告向原告交付涉案房屋。深圳市勘察研究院有限公司出具的《碧阳国际·10号楼房屋建筑面积实测绘成果报告书》载明涉案商品房的实测套内建筑面积为99.72平方米，比合同约定的套内建筑面积多1.94平方米（99.72平方米-97.78平方米）。2015年7月22日，涉案商品房所在楼栋取得商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定履行义务。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年9月17日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当于原告办理入住手续的360日内，即2015年9月12日前为原告办理商品房转移登记。被告具备办理商品房转移登记条件后未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，故对原告的该诉请，予以支持。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年9月12日前为原告办理商品房转移登记，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年9月13日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年6月5日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月5日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年6月6日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，予以采纳。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年1月15日，被告通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年1月15日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金，则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，逾期办理不动产权属证书违约金应以原告已付购房款311,216.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年6月6日计算至2018年1月15日，违约金为6,940.12元（311,216.00×0.01%×223天）。故对原告诉请的该项违约金，以6,940.12元为限予以支持，其余部分不予支持。关于原告主张退还开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取各项开户费及交易费共计4,443.00元（含闭路电视开通费、电开户费、然气开户费、交易费），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告主张被告支付开户费及交易费利息的诉请，对该利息原被告双方没有进行约定，亦无相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨莹逾期办理房屋权属证书违约金6,940.12元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨莹各项开户费4,443.00元；三、驳回原告杨莹的其他诉讼请求。案件受理费505.00元，由原告杨莹负担463.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担42.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：根据《商品房买卖合同》第七条，双方约定交易房产按照套内建筑面积计价，每平方米3182.82元，房屋总价款为311216.00元。对于房屋面积差异处理，《商品房买卖合同》第十五条约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。涉案房屋的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内。双方尚未结算房屋面积差价款。其余事实认定与一审一致。本院认为：据双方《商品房买卖合同》约定，房屋以套内建筑面积计价，上诉人实际交付的房屋面积相较合同约定多1.94平方米，面积误差比绝对值在3%以内，被上诉人在本案二审审理过程中自述其于接收房屋时一并接收了载明房屋实测面积的单据，即被上诉人接收房屋时便应当知晓其所购房屋存在面积差的事实，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，面积误差比绝对值在3%以内的，被上诉人应与上诉人据实结算房价款。被上诉人应补交的涉案房屋面积差价款系房屋购房款的组成部分，被上诉人须凭涉案房屋购房款金额向相关部门交清“相关税费”才能办理涉案房屋转移登记。根据双方《补充协议》第8.3项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”，即被上诉人要求上诉人履行办理房屋权属转移登记的合同义务前，其负有交清涉案房屋相关税费的先合同义务。因被上诉人未交清涉案房屋相关税费，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”的规定，上诉人依法享有先履行抗辩权，其拒绝履行为被上诉人办理商品房转移登记的义务不构成违约。上诉人主张不承担违约责任的上诉意见成立，本院予以采纳。根据双方合同约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余无理部分，依法予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9734号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨莹各项开户费4,443.00元；驳回原告杨莹的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9734号民事判决第一项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨莹逾期办理房屋权属证书违约金6,940.12元”；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费505元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担46元，被上诉人杨莹负担459元；二审案件受理费1010元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担394元，被上诉人杨莹负担616元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年八月二十三日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青