江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3695号上诉人（原审被告）：陈琳，女，1971年10月6日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：褚燕青，男，1975年11月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人陈琳因与被上诉人褚燕青房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2021）苏0411民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈琳上诉请求：依法审理并判决屋内遗留的大件物品的实际归属人及实际房屋交接日，被上诉人承担违约责任，支付修缮清理费980元及欠款2313元、承担违约金4000元。事实与理由：被上诉人租用上诉人万达广场5-1415、1416房屋，合同租期为2017年6月1日至2020年8月31日，应付房租、物业费、押金187550元。合同到期后继租，继租期为2020年9月1日至2021年2月28日，应付房租及物业费32300元，因被上诉人提前退租，本人于2020年12月3日收回房子，被上诉人应付房租16688元，总计应付款204238元。截止到目前，上诉人共收到房租、押金、物业费201925元，尚欠2313元。被上诉人于2020年9月10日在微信上提出要提前退租，本人告知必须将屋内物品全部搬离清空，被上诉人在微信上表示答应，实际却将大件物品遗留在屋内没有清空，造成双方在商定的交接日（2020年11月19日）交接失败，被上诉人应承担全责，原商定的提前退租事宜实际应属于协商未成功。2020年12月3日前，上诉人多次要求被上诉人将这些大件物品搬离，并告知如拒不执行，上诉人将强行清空并由被上诉人承担相应费用，但被上诉人以这些大件物品不是他的为由而不予理睬，还因未拿到押金在微信上对本人多次谩骂恐吓。因被上诉人在继租时承诺的第二笔房租没有按时支付，根据租房合同第三条第三项及第四条第二项第4点，上诉人于2020年12月3日强行收回房屋，委托他人清理被上诉人遗留在屋内的大件物品及因装修引起漏水、地板部分损坏等共支出950元，理应由被上诉人承担，并承担违约责任。上述事宜，上诉人在答辩状及庭上都提出，并已提交相关证据，但法官以不属于此案审理范围为由，庭上没有进行相应审理，但在判决书上却做出“且被告要求原告清理的，也非原告所遗留的物品，故被告抗辩应抵扣相关款项无事实及合同约定基础”、“被告亦认可双方商定于2020年11月19日解除租赁关系，其认为原告构成违约亦无实据”的认定。而此认定也将影响上诉人要求被上诉人支付租房欠款的金额，故向法院提出上诉，要求法院审理屋内遗留大件物品的所有人、房屋的实际交接日，要求被上诉人支付租房欠款，并承担本次的上诉费。另，被上诉人将案涉房屋擅自改变用途，应承担责任。褚燕青辩称：1.上诉人所说的欠总费用2313元没有依据。2.房屋里面的大件物品一审时被上诉人已经提供过2014年以前房子照片，基本和现在一致。3.改变用途经陈琳同意。褚燕青向一审法院起诉请求：判令陈琳退回租房押金8000元。一审法院认定事实：2017年，褚燕青、陈琳签订租房合同一份，约定陈琳将合法拥有的位于万达广场A座1415、1416室房屋出租褚燕青用于经营美甲会所，租期三年，自2017年6月1日至2020年8月31日止，租金第一年每月4000元，第二年每月4300元，第三年每月4600元，三年总计租金154800元，先付后用，提前一个月按季付款。合同第二条第5项约定，租赁期满，陈琳有权收回出租房屋，褚燕青应如期交还，褚燕青如提前退租或续租，都必须提前一个月通知陈琳，经陈琳同意后，方可退租或重新签订租赁合同，否则按违约处理；合同第二条第7项约定,房屋使用发生的物业费、电费、水费等所有费用均由褚燕青承担。合同第五条约定，在租赁期内，双方如有违约行为，向对方支付10000元违约金。当日，褚燕青向陈琳支付11650元，双方曾于2017年4月13日协商租赁，褚燕青当日向陈琳支付4800元。此后每期，褚燕青基本按照约定金额支付租金，支付时间常有延迟。2020年6月2日，陈琳微信通知褚燕青“合同今年8月30号到期，若续签，房租5000元/月，半年付，请提前告知我是否续签”，褚燕青表示“5000可以，半年付请理解缓缓，肯定续签”；2020年8月23日，陈琳再次微信通知褚燕青“合同本月到期了，如后续如要租，请于本月汇齐租金（半年），要不下个月我就收回自己做了”，褚燕青表示“不是和你说过付三个月吗？”，陈琳仍表示“半年一付”；2020年8月31日，陈琳坚持要求半年一付，褚燕青最终表示“今天三个月，这个星期天付另外三个月…”。2020年9月11日，陈琳欲提前退租，双方商定2020年11月19日现场交接，后因对房屋内遗留的物品清理范围产生争议，未能办理交接，陈琳也未退还押金，褚燕青催要无果，在微信中多次对陈琳进行谩骂。关于褚燕青提交的租房合同，该合同第二条第3项中“另付押金4000元，首次共付款12450(含6-8月物业费）+3200(已付）元”被涂改为“另付押金8000元，首次共付费4800+3200(已付）元”。褚燕青表示系陈琳涂改，陈琳予以否认。关于押金退还，合同约定：房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。以上事实有褚燕青提供的租房合同、转账支付记录、证人证言，陈琳提供的租房合同、房租付费清单、房屋室内状况、微信聊天记录，以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，褚燕青主张已向陈琳缴纳8000元押金依据不足，首先,在褚燕青提交的合同中，参照陈琳提供的复印件，押金金额4000元被擅自涂改为8000元，褚燕青应承担不利后果；其次，褚燕青在合同履行前支付的款项中，均未标注付款性质，不足以认定其于2017年4月13日支付的4800元系押金；其三，褚燕青称代陈琳向原承租人退押金3200元，仅凭第三人的证人证言，既不能证明其是实际支付相应款项，更不能证明其受陈琳指示所为。故根据租房合同第二条第3项的约定，本院认定为押金为4000元。租房合同对于押金抵扣或退还并无详细约定，仅仅表述为“验收房屋无误后，应将押金退还”，现陈琳确认其于2020年12月3日已接收房屋，仅支出清理费用，但租房合同并未约定上述费用可作为扣除押金的内容，且陈琳要求褚燕青清理的，也非褚燕青所遗留的物品，故陈琳抗辩应抵扣相关款项无事实和合同约定基础。因双方对续期约定多番更改，陈琳方亦认可双方商定于2020年11月19日解除租赁关系，其认为褚燕青构成违约亦无实据，故陈琳应当向褚燕青退还约定押金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈琳于判决生效之日起十日内退还褚燕青4000元。二、驳回褚燕青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈琳承担（此款已由褚燕青预交，陈琳应承担的部分于判决生效之日起十日内履行完毕，褚燕青同意由陈琳直接向其支付，法院不再退还）。本院二审期间，陈琳提供一份房屋结构图和企业登记资料查询表，用于证明：1.案涉房屋原来是有卫生间和墙的。2.被上诉人擅自改变房屋用途。褚燕青质证称：1.其承租的时候卫生间和墙已经改造完毕；2.认可其没按合同约定使用房屋，但变更用途是经过上诉人同意的，因为其注册公司需要上诉人配合提供材料。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：陈琳主张褚燕青应违约责任问题。本院认为：本案中，褚燕青的一审诉讼请求为要求退回房屋押金。根据合同约定，房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。因此，在陈琳自认其于2020年12月3日清理后接收房屋时，押金的退还条件已经具备。一审判决支持退还押金并无不当。至于陈琳主张解除合同的时点不应认定为2020年11月19日，以及要求褚燕青承担尚欠租金以及承担违约责任等请求，应另案起诉，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年八月十九日法官助理 潘 军书 记 员 巢 莺