江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2639号上诉人（原审被告）：淮安利佳酒店管理有限公司，住所地淮安市延安东路58号。法定代表人：吴军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凌飞，江苏益新律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷浩杰，江苏益新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市住房和城乡建设局，住所地淮安市北京北路112号。法定代表人：秦浩，该局局长。委托诉讼代理人：刘欢，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人淮安利佳酒店管理有限公司（以下简称利佳酒店）因与被上诉人淮安市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利佳酒店上诉请求：改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、一审法院没有审查租赁合同的效力，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应属无效合同。1、被上诉人将涉案办公用房出租给上诉人违反了2007年5月22日江苏省委办公厅、省政府办公厅印发的《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设的通知》及2012年10月1日国务院颁布的《机关事务管理条例》中关于政府部门不得将办公用房出租的相关规定。2、涉案大楼建设用地批准书上载明用途为人防指挥所，建设规划许可证上载明建设项目名称为人防指挥中心业务用房，被上诉人将产权为人防性质的大楼出租给上诉人用于住宿餐饮经营明显属于改变房屋性质，违反《商品房屋租赁管理办法》第六条之规定。3、被上诉人违规违法将没有产权证的房屋改变使用性质出租给上诉人，并故意隐瞒涉案房屋没有房产证的事实，其行为属于欺诈行为，双方签订的房屋租赁合同属无效合同。依据合同法第五十八条之规定，合同无效应该将通过合同取得的财产返还，不能返还的应当折价，有过错的一方应当赔偿另一方因此受到的损失，显然本案过错方为被上诉人，上诉人在签订租赁合同之后，为经营需要，投入建设的装饰装修等资产，被上诉人应当向上诉人予以赔偿，无权向上诉人主张租金。4、退一步讲，即使合同有效，本案违约方也不是上诉人，而是被上诉人，上诉人承租涉案房屋的用途是经营宾馆、餐饮，签订合同的根本目的就是对外进行营业，宾馆餐饮行业比较特殊，装修的新旧程度及高档程度将直接影响经营的收入。因为高架的修路，屋内本来的相关设施老化陈旧，上诉人必须进行重新装修，但是在装修时发现涉案房屋的性质并非商业用房，也没有产权证，这些事实直接导致上诉人无法取得合法合规经营的相关手续，租赁合同的目的也无法得到实现，所以，上诉人有权行使抗辩权，拒绝向被上诉人支付租金，且不承担任何违约责任。5、即使法院认定上诉人应当支付租金，也应当以实际使用面积计取租金，上诉人实际使用面积为5530平方米，（2012）淮中仲保字第0001号公告中涉及到的部分房屋面积，上诉人没有也无法直接使用，故不应当支付租金。6、即使法院认为上诉人应当承担违约金，因为租赁合同无效，其中所涉违约条款自然无效，不存在承担违约责任，一审法院判决上诉人承担违约责任不当，即使上诉人应当承担违约责任，依据合同法及相关司法解释，人民法院认定违约金应当以实际损失作为基础，本案中被上诉人不存在任何损失，一审法院判令上诉人承担高达45万元的违约金，显然不当。二、被上诉人隐瞒没有房产证的事实给上诉人造成了重大损失，上诉人将另行起诉要求被上诉人承担相应损失。住建局辩称：1、住建局对涉案房屋依法占有使用，对外出租行为合法，并不存在欺诈、隐瞒等行为，不存在合同法第五十二条的情形。本案系民事法律关系，案由为租赁合同，上诉人所提的内容系行政机关内部规范，不影响合同的效力。2、上诉人称使用面积为5530平方米没有事实依据，具体意见同一审意见。3、涉案租赁合同有效，上诉人应当承担违约责任。一审对于违约金的认定，合法有效。住建局向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日期间房屋租赁费用119.14万元、滞纳金5.55万元；3、被告支付原告违约金344.36万元。一审法院认定事实：淮安市民防局曾挂市人民防空办公室牌子。2019年3月31日，中共淮安市委办公室淮办（2019）46号文件关于《淮安市住房和城乡建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》第二条规定：市住房和城乡建设局是市政府工作部门，加挂市人民防空办公室、市园林局牌子。2007年8月8日，淮安市人民防空办公室（甲方）与上海瑞宏投资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在淮安市延安东路和承德南路交叉口处房屋出租给乙方，该房屋为051工程1至7层，建筑面积为10500平方米，在乙方办理相关执照过程中，甲方为乙方提供该房屋的产权证及编号；甲方同意乙方租赁房屋用于旅店餐饮业；甲方在2008年1月1日前交付该房屋，2008年1月1日至2008年12月31日为装修免租期；该房屋首个租赁期为15年，自2009年1月1日至2023年12月31日；租金支付方式和期限，2009年1月1日至2011年12月31日每年租金依次为150万元、150万元、160万元；2012年1月1日至2014年12月31日每年租金为在2011年租金基础上递增5%；2015年1月1日至2017年12月31日每年租金为在2014年租金基础上递增6%，2018年1月1日至2020年12月31日每年租金为在2017年租金基础上递增8%，2021年1月1日至2023年12月31日每年租金为在2020年基础上递增10%，采取先付后用办法，按季度交纳，即每季度首月开始前5日内向甲方支付当季租金，如逾期支付，则每逾期一日，乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付滞纳金；解除本合同的条件，乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知后，乙方自收到该催款通知超过30天仍未付款的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应另一方按一年租金的贰倍支付违约金（该年租金指正在执行的年租金）。2008年10月8日，淮安市人民防空办公室（甲方）与上海瑞宏投资有限公司（乙方）、利佳酒店（丙方）签订《转让协议》。该协议记载：甲、乙曾就乙方承租甲方位于淮安市延安东路56号房屋开设酒店相关事宜，于2007年8月8日签订《房屋租赁合同》，并于2007年11月19日、2008年9月9日签订补充协议，现甲、乙、丙三方协商，就乙方将上述合同、协议中的权利和义务一并转让给丙方一事达成如下条款：一、乙方在上述合同及补充合同中的全部权利和义务自本协议生效后转归丙方享有和承担，丙方接替乙方履行上述合同和补充协议；二、乙方为履行上述合同及补充协议已向甲方支付的一切费用在本协议生效后视为丙方向甲方支付的费用，相关结算事宜在丙方和甲方之间进行；三、乙方向甲方承诺，对丙方接替乙方履行上述合同和补充协议而应向甲方承担的责任同意承担连带担保责任；四、本协议经三方签字盖章后生效。2013年12月24日，淮安市民防局《关于民防大厦1至7层房屋租赁有关事宜的会议纪要》中记载：从2009年4月1日起，承租方租赁出租方民防大厦1至7层的收费面积按9400平方米执行，2012年4月1日至2013年3月31日租金为1432381元，2013年4月1日至2014年3月31日租金为1504000元，2014年4月1日之后租金的计算面积按9400平方米执行，其它条款仍按此前双方签订的合同执行。时任利佳酒店法定代表人陈洪平在该会议纪要上签名。2018年8月，淮安市民防局（甲方）与利佳酒店金至尊宾馆（乙方）签订《补充协议书》。该协议书主要内容为：鉴于延安东路高架施工等原因，为保证合作共赢，双方就2008年签订的房屋租赁合同作如下补充：一、乙方尚欠甲方2016年半年租金79.71万元，双方对此无异议，由于乙方将承租的局部（约2700平方米）转租他人用于KTV经营，因涉及他案保全执行，致使酒店没能正常利用该部分房屋，乙方将申请法院赔偿损失，如乙方在半年内拿不到相关损失应由甲方负担的相关法律文件，乙方将于签订本协议半年后起，按月于每月10号前向甲方支付10万元，直至付清上述欠款本金，如乙方按约履行，甲方不再要求乙方支付2016年租金部分的滞纳金。二、2017年度至2019年度，由于高架施工，经评估，约定每年租金为18万元，三年租金共计54万元，本协议签订之前，乙方先支付租金27万元，2018年12月31日前再交9万元，2019年6月30日前交18万元。三、如上述条款乙方违约，则本补充协议作废，双方按原合同履行，且甲方有权解除租赁合同。原告已收到该补充协议中记载的2016年半年租金79.71万元及2017年度至2019年度租金54万元。原告认可被告于2020年9月18日支付2020年度租金10万元。另查明，淮安市人防工程管理服务中心于2020年1月17日向被告送达《催缴函》，函中记载：你公司依约应于2020年1月5日前支付当季租金430444.8元，如逾期支付，每逾期一日，需按逾期支付租金的0.3‰向我单位支付滞纳金，请你公司按照合同履约。淮安市人民防空办公室于2020年4月1日向被告送达《关于催缴房屋租赁费的通知》，通知中记载：根据2007年8月8日淮安市人防办与贵公司签订的《房屋租赁合同》及《淮安市财政局关于应对疫情减免中小微企业租赁市级行政事业单位房产租金的实施办法》（淮财资〔2020〕12号）相关要求，请你公司在接到本通知后，于4月5日前一次性缴清2020年1月至6月房屋租赁费573926.4元。淮安市人民防空办公室于2020年11月4日向被告送达《关于催缴房屋租赁费的通知》，通知中记载：你公司自2020年1月起，未及时足额缴纳租金，我办分别于2020年1月7日、2020年4月1日向你公司送达催缴函，你公司至今仅支付10万元，严重违反合同约定，我方合同目的不能实现，根据《房屋租赁合同》第十条约定，我办提出解除上述房屋租赁合同。请贵公司于本通知送达之日起30日内足额支付所欠租金，并按合同有关规定支付违约金及滞纳金，如本通知送达之日起30日内贵公司仍未能将以上款项支付完毕，我办将通过法律途径追究贵公司相关责任。2020年11月30日，被告回复淮安市人民防空办公室《关于贵办20201030号通知的汇报》，该汇报中记载：针对贵办20201030号通知，我司派人与市住建局沟通，并向淮安市中级人民法院反馈、申请司法意见；恳请贵办推动司法建议早日出台，尽快启动修约程序。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据中共淮安市委办公室淮办（2019）46号文件及2008年10月8日《转让协议》约定，本案原、被告主体适格。根据2007年8月8日《房屋租赁合同》合同约定，乙方应于每季度首月开始前5日内向甲方支付当季租金，乙方自收到催款通知超过30天仍未付款的，甲方可书面通知乙方解除本合同；原告分别于2020年1月17日、2020年4月1日向被告书面催缴租金，被告未按约定期限支付租金，故原告有权依据合同约定行使合同解除权。原告于2020年11月4日向被告送达《关于催缴房屋租赁费的通知》，该通知中记载因被告未按时支付租金、原告解除租赁合同，故双方租赁合同于2020年11月4日解除。被告关于原告无权解除租赁合同的辩解不符合双方约定及法律规定，不予采信。根据2008年10月8日《转让协议》、2007年8月8日《房屋租赁合同》、2013年12月24日《关于民防大厦1至7层房屋租赁有关事宜的会议纪要》约定，被告应支付原告2020年1月1日至2020年12月31日期间租赁费用为1721779.2元。因新冠疫情影响，原告减免被告2020年度租金430444.8元符合法律规定，予以支持。被告已付2020年度费用10万元，应再付原告2020年度费用1191334.4元（1721779.2-430444.8-100000=1191334.4）。被告辩称原告主张的租金标准显失公平，被告就该辩解举证不足，对被告该辩解不予采信。原告要求被告支付滞纳金5.55万元、违约金344.36万元，被告辩称不应支付滞纳金及违约金且原告主张的违约金过高。根据2007年8月8日《房屋租赁合同》约定，原告主张的5.55万元滞纳金实为延期支付租金的违约金、原告主张的344.36万元违约金实为解除合同的违约金，一审法院综合被告违约情节、违约时间及被告违约可能给原告造成的损失，酌定被告共支付原告违约金450000元，对原告主张的其余违约金不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；二、被告利佳酒店于判决生效后15日内支付原告住建局2020年1月1日至2020年12月31日期间费用1191334.4元；三、被告利佳酒店于判决生效后15日内支付原告住建局违约金450000元；四、驳回原告住建局其他诉讼请求。案件受理费44324元，由原告住建局负担28730元，由被告利佳酒店负担15594元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人利佳酒店提供如下证据：1、淮安市人民政府办公室办文单、《关于协调既有建筑使用功能调整有关问题的会议纪要》、南京市消防支队与市规划局《关于既有建筑使用功能规划消防联合审查办法》、江苏省公安消防总队明传电报、江苏省消防安全委员会文件两份，文号分别为：苏消委（2019）5号、4号，证明根据政府的相关文件、政策、会议纪要等，被上诉人出租的房屋无法通过消防审核备案验收，因被上诉人违规出租房屋导致上诉人无法合规进行经营。2、《关于租赁合同违规及退还房屋的函》，证明被上诉人于2020年11月才明确告知上诉人涉案房屋没有产权证，不具备酒店所用商业性质，导致上诉人经营计划落空，损失惨重，上诉人要求与被上诉人进行相关磋商的事实。被上诉人质证认为：证据1与本案无关联性，不影响合同效力，涉案合同并未违反相关规定。对淮安市人民政府办公室办文单的真实性、合法性均有异议。证据2系一审判决送达后，上诉人向我局提交的函件，并未对其生产经营活动造成损失，也未违反合同法的相关规定。本院经审查对上诉人所提交证据的真实性予以认可，但无法证实其证明目的，故不予采信。二审经审理，对一审判决查明的事实予以确认。对于上诉人所提案涉《房屋租赁合同》的效力问题，上诉人主张被上诉人将没有产权证的办公用房出租给上诉人违反了相关文件及行政法规的规定，且存在欺诈行为，故涉案房屋租赁合同属于无效合同，本院经审查认为，首先，上诉人所列举的相关地方性文件及行政法规均不属于强制性规定，因此涉案房屋租赁合同的签订并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。其次，涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，虽未取得房产证，但并不影响对外出租的合同效力。第三，上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，但从本案现有证据审查看，无法证明被上诉人在涉案房屋出租给上海瑞宏投资有限公司，包括后续将租赁权转让给利佳酒店时主观上已经明知无法办理房屋所有权证而予以隐瞒，也证明不了涉案房屋无法办理房屋所有权证的责任在被上诉人。上诉人主张被上诉人主观上存在故意隐瞒没有房产证的事实，并未提供充足的证据予以证明，故该主张不能成立。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行义务。对于上诉人所提因被上诉人违约导致上诉人无法取得合法合规的经营手续，致使租赁合同目的无法实现问题，经查，涉案房屋对外出租用于经营旅店餐饮业，租赁合同签订后，虽然涉案房屋尚未取得房产所有权证，但被上诉人根据合同约定已协助上诉人办理了营业执照、消防许可等相关执照，在酒店持续经营过程中，上诉人已取得合法合规的经营手续，故被上诉人并不存在违约行为。至于上诉人所提其后续重新装修无法取得相关手续问题，因上诉人并未提供证据证明在被上诉人因其未及时缴纳租金而书面通知其解除涉案租赁合同之前，已经缴纳了欠付租金并向相关部门书面报请审批装修的相关资料，且涉案合同已在2020年11月4日解除，合同解除后，涉案房屋应当返还被上诉人，上诉人对涉案房屋不存在后续重新装修问题，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人所提其应当依照实际租用面积5530平方米缴纳租金的问题，本院认为，首先，上诉人与被上诉人就涉案房屋租赁面积问题已在2013年12月24日形成的《关于民防大厦1至7层房屋租赁有关事宜的会议纪要》中达成了共识，该会议纪要第一部分“关于按房屋租赁面积及租赁费重新确定的问题”中明确：“双方本着平等、自愿、公平、友好协商的原则，在重新测定的基础上，承租方租赁出租方民防大厦1至7层的收费面积按9400平方米执行。”对于会议纪要确定的租赁面积上诉人并未提出异议且在会议纪要上签字确认。其次，上诉人陈述其主张的5530平方米系2009年12月28日淮安市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》中载明的面积，同时又陈述意见书中的面积系根据图纸得出，并非经过实际测量得出。因此，仅凭该意见书认定上诉人实际租用面积为5530平方米，从而推翻会议纪要的内容显然依据不足。第三，上诉人主张部分涉案房屋面积被淮安盛世豪门娱乐会所占有使用，其没有直接使用，不应缴纳该部分租金，经查，被上诉人将涉案房屋出租给上诉人利佳酒店后，利佳酒店又与淮安盛世豪门娱乐会所签订《房屋租赁意向书》，将部分房屋面积转租给该会所使用，并收取相应的租金。后因淮安盛世豪门娱乐会所与案外人的诉讼纠纷导致该转租部分被法院查封，致使上诉人在查封期间未能实际占有、使用该部分房屋。从查明的事实看，上诉人未能实际占有、使用该部分使用面积与被上诉人无关，亦非被上诉人原因所导致，上诉人以此作为不应缴纳全部租用房屋租金的理由不能成立。对于上诉人所提一审法院判令上诉人承担违约金过高的上诉理由，本院认为，因上诉人迟延交付租金导致涉案房屋租赁合同被解除，而在双方诉讼期间，上诉人占有涉案房屋未及时归还被上诉人，致使被上诉人无法及时接收房屋，上诉人理应承担其占用涉案房屋期间的损失。一审法院综合上诉人违约情节、违约时间及违约行为给被上诉人造成的损失，酌定上诉人支付被上诉人违约金450000元并无不当。综上，上诉人淮安利佳酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44324元，由上诉人淮安利佳酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  于晓萍二〇二一年八月三十日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕