新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新43民终461号 上诉人（原审原告）：新疆禾木房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区布尔津县美丽峰路禾木房产办公楼（金津写字楼6楼）。法定代表人：李勃，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭彩梅，新疆新津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：布尔津县宁远大酒店有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰地区布尔津县贾登峪。法定代表人：牛力，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张松平，男，1963年10月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：余启军，男，1973年8月21日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：辛宁，男，1963年12月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：余启洋，男，1975年3月24日出生，住河南省信阳市。五被上诉人共同委托诉讼代理人：吴成德，新疆翔瑞律师事务所律师。上诉人新疆禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）因与被上诉人布尔津县宁远大酒店有限公司（以下简称宁远公司）、张松平、余启军、辛宁、余启洋合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2021）新4321民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人禾木公司的委托诉讼代理人郭彩梅，被上诉人宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋的共同委托诉讼代理人吴成德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾木公司上诉请求：撤销一审判决，支持禾木公司一审诉讼请求。事实与理由：一审事实认定错误，判决显失公正。理由如下：案涉《房地产合作开发协议》及《补充协议一、二》的效力已由生效法律文书所确认，宁远公司、张松平等人有义务按约定将布尔津县XXX小区一期9639.75平方米的土地过户登记在禾木公司名下。一审以案涉土地使用权不在宁远公司、张松平等人名下为由驳回禾木公司的诉讼请求，违背了生效判决书的约束力，无视合同约定。案涉房地产项目已完工，由于宁远公司、张松平等人不履行约定，没有把案涉土地使用权登记在禾木公司名下，导致禾木公司不能办理产权证书，使得购房户无法取得不动产权证书。一审没有依法责令宁远公司、张松平等人积极履行其与布尔津县土地储备中心的约定把土地登记在宁远公司、张松平等人名下，并过户登记在禾木公司名下的义务。按照一审判决，禾木公司和宁远公司、张松平等人之间的《房地产合作开发协议》及《补充协议二》约定的由宁远公司、张松平等人把案涉土地过户登记在禾木公司名下的义务如何履行，又如何维护购房户的合法权益。        宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋辩称，一、2010年10月17日，宁远公司与布尔津县国有土地储备中心签订《土地置换开发协议书》，宁远公司通过置换取得布尔津县XXX路以南、XXX路以东同等地段总面积约17241平方米的商住用地。2013年1月，张松平、余启军、辛宁与禾木公司、李瑛、栾晓波签订《房地产合作开发协议书》，宁远公司、张松平等人以其与储备中心置换土地使用权作为出资，与禾木公司、李瑛、栾晓波合作开发布尔津县XXX小区，宁远公司、张松平等人占项目的70％，禾木公司、李瑛、栾晓波以货币出资，占项目的30％。合同签订后，宁远公司、张松平等人将置换土地交付禾木公司及李瑛、栾晓波开发建设。2014年，禾木公司取得XXX建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》，证书载明用地单位、建设单位均为禾木公司。2015年，布尔津县人民政府就置换给宁远公司、张松平等人的土地使用权与禾木公司签订《布尔津县XXX棚户区改造项目建设开发协议书》，将置换给宁远公司、张松平等人的布尔津县XXX路以南、XXX路以东区域进行征收、安置和重新建设，进行XXX棚户区改造项目的建设。目前，XXX小区一期已售馨。根据《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《中标通知书》、《竣工验收报告》、《商品房预售许可证》等一系列文件可证实XXX小区一期的土地使用权已经在禾木公司名下，再让宁远公司、张松平等人履行土地使用权变更登记手续已经成为不可能，不具备操作性。二、2018年9月10日，禾木公司与宁远公司、张松平等人签订《补充协议二》，解除《房地产合作开发协议书》，宁远公司、张松平等人退出木澜庭小区二期7601.25平方米的合作开发建设，并对一期进行核算。为了配合禾木公司办理木澜庭小区一期土地使用权过户，2018年10月11日，宁远公司、张松平等人按照布尔津县不动产登记中心要求将原土地使用证、房屋产权证书交给该中心，并办理了其他关于土地使用权过户有视频影像、签字盖章等手续，该中心还出具收条写明是为了办理土地过户，结合一审法院制作的询问笔录，可以证实宁远公司、张松平等人已完全履行土地使用权变更登记义务，剩余的工作应当由禾木公司直接去完成。三、根据《土地置换开发协议书》约定，储备中心应当将案涉土地办理到宁远公司、张松平等人名下，该中心不能办理，宁远公司、张松平等人无法办理到禾木公司名下。又因布尔津县人民政府就案涉项目又与禾木公司签订开发协议书，使得宁远公司、张松平等人办理土地使用权变更登记义务变为不可能。而事实上，案涉项目土地使用权已经登记在禾木公司名下，该公司主张登记没有事实及法律依据。        禾木公司向一审法院起诉请求：宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋将XXX小区一期9，639.75平方米土地使用权过户登记至禾木公司名下。        一审法院认定事实：2010年10月17日，宁远公司、余启洋（乙方）与布尔津县国有土地储备中心（甲方，以下简称储备中心）签订《土地置换开发协议书》，主要约定，储备中心提交位于卧龙湾路以南、美丽峰路以东土地同等地段商住用地面积约17，241平方米由XXX小区来建棚户区改造，其中包括置换给宁远公司、余启洋位于布尔津县神湖路以南、美丽峰路以东三类商业用地面积5，693.28平方米，来置换同等地段按五通一平商住用地净地基准地价置换土地9，639.75平方米。储备中心负责给宁远公司、余启洋置换9，639.75平方米的净地面积，于2011年12月20日前以招拍挂的方式办理至宁远公司、余启洋名下。储备中心将剩余约7，601.25平方米土地按毛地招牌挂方式将土地使用权办理至宁远公司、余启洋名下，土地出让金按土地评估定价格，宁远公司、余启洋负责11户住宅平房的拆迁，费用由宁远公司、余启洋承担，储备中心给宁远公司、余启洋按棚户区改造优惠政策协助办理相关手续和拆迁手续。但《土地置换开发协议书》约定置换土地的使用权未登记在宁远公司、余启洋名下。2013年1月，张松平、余启军、辛宁（甲方）与禾木公司（乙方）、栾晓波、李瑛（丙方）签订《房地产合作开发协议书》，主要约定，根据2010年10月17日张松平、余启军、辛宁与储备中心签订的《土地置换开发协议书》，储备中心应给宁远公司及余启洋置换9，639.75平方米净地及7，601.25平方米以东扩展至河边土地，以招拍挂方式出让给禾木公司，禾木公司、栾晓波、李瑛对上述协议书内容及目前履行情况完全知晓，同意以土地置换开发协议书中的权利作为出资，张松平、余启军、辛宁及栾晓波、李瑛合作开发上述协议书中约定地块的房地产项目。张松平、余启军、辛宁配合栾晓波、李瑛于2013年1月31日前将合作项目一起土地更名过户至禾木公司名下。2015年布尔津县人民政府（甲方）与禾木公司（乙方）签订《布尔津县XXX棚户区改造项目建设开发协议书》约定，布尔津县人民政府同意禾木公司参与XXX棚户区改造建设项目，决定将布尔津县XXX路南、XXX路东原布尔津县磅房和原布尔津县石油公司库房及住宅区域范围内的房屋进行拆迁安置和重新建设。项目工程用于住宅区配商业建设，分两期实施，第一期建筑面积为17，507.46平方米，楼层为五层，三栋楼1-2层为商铺，3-5层为住宅，现已征收完毕，计划2015年6月开工，2016年10月底完工；第二期三栋，属商住楼，建筑面积约13，741.44平方米，两栋住宅为五层，一栋商住楼为六层，计划2016年5月开工，2017年10月底完工。禾木公司施工手续办理完毕开始动工之日起两年内全部完工。2018年9月10日宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军（甲方）与禾木公司（乙方）、栾晓波、李瑛（丙方）签订《补充协议二》主要约定，根据三方签订的《房地产合作开发协议书》《补充协议一》及宁远公司、余启洋与储备中心签订的《土地置换开发协议书》的约定，三方涉及合作开发布尔津县XXX小区土地总面积为17，241平方米，宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军应以土地总面积17，241平方米为纳税核算基数缴纳土地增值税，现宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军仅参与一期9，639.75平方米土地合作开发建设事项。宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军就XXX小区一期的9，639.75平方米土地为纳税核算基数应由宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军承担土地税费。经三方合作当事人商定，由禾木公司用XXX小区一期合作开发建设房地产项目的销售款为宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军先行垫付XXX小区一期应由宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军承担的土地税费，在本补充协议签订之日起三日内予以缴纳，并从三方当事人合作开发的XXX小区一期开发项目中宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军应得利润中优先扣除返还给禾木公司。禾木公司替宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军先行垫付交纳完毕税收款后的十日内，宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军将XXX一期9，639.75平方米房土地使用权变更登记在禾木公司名下。另查明：禾木公司已取得了建设用地批准书，建设用地批准书载明用地面积为16，682平方米（包含2010年10月17日，宁远公司、余启洋（乙方）与储备中心（甲方）签订《土地置换开发协议书》置换的9，639.75平方米土地），土地所有权的性质为国有，土地取得方式为出让，坐落卧龙湾南路、美丽峰路。禾木公司已取得建设工程规划许可证、商品房预售销售许可证，在涉案土地开发建设的房屋均已销售。再查明：张松平、辛宁、余启洋、余启军系宁远公司股东。XXX一期9，639.75平方米的土地使用权未登记在宁远公司、张松平、辛宁、余启洋、余启军名下。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应当适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”。禾木公司在庭审中明确表明涉案土地的所有权及使用权人不是宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋。宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋亦明确表明其未取得案涉土地的土地权使用证。根据查明的事实，宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋实际未取得涉案土地使用权，故禾木公司主张宁远公司、张松平、余启军、辛宁、余启洋将XXX小区一期9，639.75平方米土地使用权过户登记至禾木公司名下的诉讼请求，于法无据，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回新疆禾木房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由新疆禾木房地产开发有限公司负担。        二审中，双方当事人都没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点，宁远公司、张松平等人应否将案涉土地使用权过户登记至禾木公司名下。本院认为，本案是各方当事人之间达成《房产合作开发协议书》及《补充协议》产生的纠纷，案由定为合资、合作开发房地产合同纠纷更加适当。禾木公司上诉主张宁远公司、张松平等人将XXX小区一期9，639.75平方米土地使用权过户登记至禾木公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。根据该规定，办理不动产登记是不动产登记机构的行政职权。布尔津县XXX路南、XXX路东9，639.75平方米土地已经开发建设为XXX小区一期商住楼，就该项目的建设开发布尔津县人民政府已与禾木公司签订《布尔津XXX棚户区改造项目建设开发协议书》，结合《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《商品房预销售许可证》中用地单位、建设单位均为禾木公司，可以证实禾木公司已取得案涉土地使用权即开发建设的权利，在此情况下，宁远公司、张松平等人如何履行土地使用权过户登记义务，均涉及不动产登记机构职权事项。又因案涉土地未登记在宁远公司、张松平等人名下，是否能够直接办理至禾木公司名下，如何办理，需要提供什么手续，是否需要交纳税金，禾木公司均未提供证据证实，显然该公司的上诉主张不具备可操作性，不宜直接判决将土地使用权办理变更登记至禾木公司名下。一审法院对此处理并无不当。        综上所述，禾木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人新疆禾木房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审判长  胥彩霞审判员  王琦审判员  波拉提阿勒泰别克   二 〇 二 一 年 八 月 二 十 五 日 法官助理  胡忠强书记员  米拉马斯库特 1