北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6050号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京宏通瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区知春路56号西区9号楼211室。法定代表人：韩金利，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：李斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京启迪开智教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号B座9层909室608号。法定代表人：吴俊宜，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：许艾，北京隆安（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京宏通瑞德房地产经纪有限公司（以下简称宏通瑞德公司）因与被上诉人北京启迪开智教育科技有限公司（以下简称启迪开智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人宏通瑞德公司的委托诉讼代理人李斌、王蕾，被上诉人启迪开智公司的委托诉讼代理人许艾、张娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏通瑞德公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判驳回启迪开智公司要求赔偿装修费30000元的诉讼请求，本案一、二审诉讼费及保全费由启迪开智公司承担。事实与理由：1.一审法院认定启迪开智公司存在30000元装修损失，系事实认定错误。装修合同工程清单中1.1至1.4项费用8500元、5.2项费用400元、6.1项费用6000元、6.2项费用200元，不应当向启迪开智公司进行赔偿。理由是：根据启迪开智公司提交的装修合同工程清单，其中1.1、1.4项办公桌拆装（楼上楼下工位拆除安装），明显涉及楼上其他房间的费用，不能全部计算为本案102室的装修费用；本案102室已经腾空，装修合同工程清单中的新增办公桌腿、新增办公桌子、照明灯、无线路由器、交换机，启迪开智公司已经自行拆走，可以继续使用，因此不应当赔偿。此外，涉案102室装修后启迪开智公司实际使用3个多月，无论是折价还是分担现值损失，均应考虑使用过程中的折旧问题。2.启迪开智公司对102工作室存在权属瑕疵是明知的，其公司对涉案合同无效存在过错。启迪开智公司辩称：同意一审判决，宏通瑞德公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。启迪开智公司向一审法院起诉请求：1.宏通瑞德公司退还双方于2019年9月11日签订的编号为×××的《工作室使用合同》合同项下未实际发生的租金共计30974.33元；2.宏通瑞德公司退还《工作室使用合同》项下已付的保证金共计185846元；3.宏通瑞德公司赔偿《工作室使用合同》项下的损失共计40000元，包括装修费30000元、律师费7500元、财产保全担保费2500元；4.宏通瑞德公司以欠付租金、保证金为基数支付自2019年12月17日起至实际还款日止的资金占用利息，按照贷款市场报价利率4.15%计算，暂计至2021年2月1日共计10181.35元；5.宏通瑞德公司承担本案诉讼费、财产保全费。宏通瑞德公司向一审法院反诉请求：1.请求法院确认启迪开智公司与宏通瑞德公司签署的编号为×××的《工作室使用合同》（以下简称102室合同）无效；2.启迪开智公司对北京市海淀区知春路56号院8号平房102室实施的装饰装修拆除完毕并恢复原状，清理并腾空全部遗留杂物（具体包括：1.地面2处凹槽垃圾清理干净；2.两处墙皮刷漆；3.墙角开关恢复原位）；3.启迪开智公司向宏通瑞德公司支付电费1458.6元（自2019年9月11日暂计至2020年7月2日，该金额在应退保证金中抵扣）；4.启迪开智公司承担本案所有反诉费用。一审法院认定事实如下：2019年9月11日，宏通瑞德公司（出借方、甲方）与启迪开智公司（使用方、乙方）签订编号为×××的《工作室使用合同》，合同约定工作室坐落于北京市海淀区知春路56号西区8号平房102室，该工作室建筑面积470平方米，装修状况为精装修。工作室权属状况：中航工作室所有权人对该工作室享有所有权，该单位允许甲方代表实行该工作室的使用权。使用期限为2019年9月27日至2021年9月26日。使用费用标准：月度使用费92923元，合同总金额为2230152元。费用支付具体时间、支付方式及金额：押贰付叁；保证金具体金额185846元。关于其他费用约定：乙方每月承担（电费、卫生费）费用。合同签订后，启迪开智公司于2019年9月12日向宏通瑞德公司支付保证金185846元；于2019年9月20日向宏通瑞德公司支付了自2019年9月27日至2019年12月26日的房屋租金278769元。2019年11月21日，中航公司在涉案房屋园区发出《告示》，表示将自2019年12月15日起，对北京市海淀区知春路56号西区（其中包含北京市海淀区知春路56号西区7号楼、9号楼、11号楼、41号楼、西北部库房和车棚）部分水电暖管道路线进行综合提质改造。改造期间将停止区域内水电暖管道及路线使用。2019年11月25日，启迪开智公司向宏通瑞德公司发出《我司对“三勘”要求一个月内搬离星光大道园区的意见反馈》，表示无法在一个月内搬离，希望“三勘”给予宽松的搬家时间；同时，坚决反对“三勘”以供水、供电、供暖提质为改造借口，停止星光大道园区内供水、供电、供暖服务的违法行为。如需改造，也要与我司进行协商，不能影响我司正常经营。2019年12月4日，启迪开智公司向宏通瑞德公司发出《催告函》，主要内容为鉴于双方的租赁期限远远超出宏通瑞德公司与中航公司的租赁期限，中航公司不愿与宏通瑞德公司继续合作，为避免损失，启迪开智公司不得不搬出涉案房屋，要求宏通瑞德公司退还未使用的租金及押金，并支付违约金等。启迪开智公司遭受的损失包括但不限于其向第三方另行支付的租金、搬迁费用、网络费用、装修费用。同时，催告函中另附终止协议，协议内容包括：宏通瑞德公司与启迪开智公司同意解除102租房合同、201租房合同；启迪开智公司有权在2020年1月29日前随时腾退位于北京市海淀区知春路56号8号平房201室和102室的房屋，但启迪开智公司腾退前应当提前2日通知宏通瑞德公司。2019年12月14日前，宏通瑞德公司应当退还启迪开智公司退还房屋押金共计381730元、违约金381730元。2019年12月16日，启迪开智公司与宏通瑞德公司员工刘×进行沟通，刘×在微信中发送了收款证明（修改）和退房申请2，收款证明（修改）内容为：今已收到北京宏通瑞德房地产经纪有限公司付来北京市海淀区知春路56号西区（）号楼（）房间剩余房租（）元及押金（）元。现自愿解除与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司原有《房屋租赁合同》（合同编号：），（）不得再向北京宏通瑞德房地产经纪有限公司主张任何权利。落款2019年12月日。退房申请内容为：我公司于年月日与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司签订租房合同。现我公司申请退掉楼室的房屋，终止原有房屋租赁合同，退还两个月押金和剩余房租，落款处时间为空。同日，中航公司向宏通瑞德公司发出《通告》，表示鉴于贵方与我方签订的《房屋租赁合同书》已于2019年12月14日到期。我方在此前已多次向贵方发送《租赁合同到期通知书》等文件，告知上述合同到期终止，但贵方至今仍未搬离。贵方行为已违反《中华人民共和国合同法》及合同约定。请贵方按照合同约定立即履约，我方保留进一步采取法律措施的权利。2019年12月17日，启迪开智公司委托北京市隆安律师事务所向宏通瑞德公司发送《关于通知贵司启迪开智腾退租赁房屋的函》，表示2019年12月16日，启迪开智公司从租赁房屋搬离，并已提前通知配合办理退房交接手续，因宏通瑞德公司无理拒绝配合办理退房手续，启迪开智公司将于2019年12月17日向宏通瑞德公司邮寄租赁房屋的钥匙，并保留追究相关违约责任的权利。2019年12月18日，邮件被签收。诉讼中，双方均认可102室合同的性质为租赁合同。宏通瑞德公司主张合同无效，表示102室所在的8号楼系由西北部房屋改扩建而成，西北部库房在京房权证海国更字第XXXX号产权证（以下简称1452号产权证）及对应地号的房屋测绘表中均未体现，即102室房屋对应的楼号无产权证，并且，直至目前，涉案房屋所在的8号楼依然无产权证和建设许可证。同时，宏通瑞德公司提供了1452号产权证及房屋测绘表作为证据。该产权证载明，海淀区知春路56号西区的所有权人为中航公司，平房建筑面积4642.9平方米，楼房建筑面积14904.1平方米，平房建筑总面积19547平方米。其中，登记的幢号包括7、8、10、11、24、25、26、38、39、40、41、47、60、63、9、42、64共17幢，8幢方向朝西，种类为瓦房，结构为砖木，间数31，房基占地面积736.6平方米。启迪开智公司认可1452号产权证的真实性，但认为产权证所附的房屋测绘表上的8号楼系本案102室房屋所在8号楼。为此，法院于2021年2月26日赴北京市海淀区知春路56号西区进行现场勘查，根据现场楼房与1452号房产证所附的测绘表比对，本案102室所在的8号楼未在测绘表中出现，启迪开智公司主张的房产证测绘表中的8号楼位置实为配电室。经法院释明，启迪开智公司认可102室合同无效。同时，启迪开智公司称102室合同无效的全部过错应在宏通瑞德公司，其与宏通瑞德公司签约时，宏通瑞德公司向其出示了1452号产权证、中航公司于2014年3月26日出具的证明，证明显示中航公司将北京市海淀区知春路56号西区7号、9号、11号、41号及西北部房屋租给北京长远天地房地产经纪有限公司，并同意其转租给第三方。但是，宏通瑞德公司出具的产权证并没有附房屋测绘表，启迪开智公司在签约时已经尽到了审慎的审查义务。宏通瑞德公司对此不予认可，其表示已经在签约时向启迪开智公司出示了前述证据，已就涉案房屋的情况尽到了说明义务，正是据此双方签订的合同名称才为《工作室使用合同》而非租赁合同。经查，中航公司与北京长远天地房地产经纪有限公司于2013年3月8日签订了《房屋租赁合同》，约定北京长远天地房地产经纪有限公司承租中航公司所述的北京市海淀区知春路56号西区7号房678平方米（筒子房）、11号房335平方米（车间）、41号房291平方米（车间）及西区西北部库房和车棚954平方米，2014年9月17日，双方签订了补充协议，明确租赁期限自2014年12月15日至2019年12月14日终止。2015年10月28日，北京长远天地房地产经纪有限公司更名为宏通瑞德公司。另外，经法院协调，双方对涉案房屋现场部分进行清理，勘验当日一并对102室进行勘查，室内可见两处地面凹槽里存有废弃物、两处墙面墙皮水泥裸露、一处开关位置脱落。宏通瑞德公司明确其损失为地面两处凹槽确实散落垃圾，两处墙皮水泥裸露，墙角开关位置偏移，故要求启迪开智公司：1.地面2处凹槽垃圾清理干净；2.两处墙皮刷漆；3.墙角开关恢复原位。此外，启迪开智公司主张其损失包括装修费30000元、律师费7500元、财产保全担保费2500元，并提供了装修合同及付款凭证、律师《委托代理协议》、付款凭证、保全担保付款凭证证明。其中，北京市建设工程施工合同显示建筑面积为470平方米，层数为1层的知春路56号斑马编程工程承包造价为30000元，施工日期为2019年9月12日至2019年9月15日，启迪开智公司于2019年12月10日向北京衡艺装饰工程有限公司支付30000元。宏通瑞德公司不认可装修合同、律师《委托代理协议》及保全担保付款凭证的真实性。宏通瑞德公司主张启迪开智公司的搬离行为导致其存在相关损失。宏通瑞德公司另提交2020年7月2日拍摄的电表数，欲证明当时电表数为110823，故主张启迪开智公司用电1122度，按照1.3元每度计算，应当缴费1458.6元。启迪开智公司认可用电，但其称交房时没有查看电表字数，且搬离后房屋在宏通瑞德公司控制下，故不认可该电费数。宏通瑞德公司称其代启迪开智公司交纳了电费，但未提交相应证据。经询，启迪开智公司主张资金占用利息的计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4.15%。同时，宏通瑞德公司表示启迪开智公司于2019年12月17日单方将102室钥匙寄给宏通瑞德公司的行为不符合约定也不符合交易习惯，即便认定启迪开智公司通过该行为完成了102室交付，交付时间应认定为2019年12月18日。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，宏通瑞德公司提出其出租的102室所在的8号楼既无产权证亦无建设工程规划许可证，故其与启迪开智公司签订的租赁合同无效，启迪开智公司虽然提出1452号产权证上所载的8号平房系102室所在的8号楼房，但经法院现场勘验、产权证所附测绘表比对，涉案102室所在的8号楼并未在测绘表中体现，启迪开智公司指认的测绘表中8号楼位置实为配电室。同时，至本案一审法庭辩论终结前，双方均未提交涉案102室的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设证明，据此，法院依法认定启迪开智公司与宏通瑞德公司签订的102室合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。宏通瑞德公司收取了启迪开智公司支付的保证金185846元、2019年9月27日至2019年12月26日的房屋租金278769元应当予以退还。但由于2019年9月27日至2019年12月16日，启迪开智公司确在102室经营使用，且至2019年12月18日，启迪开智公司将钥匙退还给宏通瑞德公司并由宏通瑞德公司签收，故应认定双方交接的时间为2019年12月18日。因此，启迪开智公司需要支付2019年9月27日至2019年12月17日期间的房屋占用费251198.8元，宏通瑞德公司需将收取的2019年12月18日以后的租金予以退还。综上，启迪开智公司主张宏通瑞德公司退还房屋保证金185846元、剩余租金的主张法院予以支持，租金数额以法院核定为准。关于合同无效的过错，启迪开智公司主张宏通瑞德公司对合同无效存在全部过错，其在合同签订时并未告知102室所在的8号楼无产权证的事实。经审理查明，宏通瑞德公司虽称其向启迪开智公司出示了1452号产权证，但其未告知产权证上所载8号楼并非涉案102室所在的8号楼房，亦未告知102室实为无权证房屋，未尽到出租人的充分告知义务；进一步而言，在其未出示产权证测绘表的情况下，要求启迪开智公司审查涉案102室所在的8号楼房在产权证上的具体位置，超出了承租人一般的注意义务。据此，法院认为，宏通瑞德公司的出租行为是致使合同无效的根本原因。合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于宏通瑞德公司对合同无效存在过错，故应当赔偿启迪开智公司因此受到的损失。启迪开智公司主张的装修费系为承租房屋，开展经营的必要支出，其提供了相应证据，同时，启迪开智公司仅在租赁场地经营了两个多月时间，因此对于该项损失，法院予以支持；律师费及财产保全担保费并非开展经营的必然损失，法院不予支持。关于宏通瑞德公司主张的损失，从现场勘验情况来看，地面两处凹槽确实散落垃圾，两处墙皮水泥裸露，墙角开关位置偏移，但上述情况系出租房屋可预见的破损情形，亦不影响场地的继续使用，故法院对宏通瑞德公司主张的损失请求不予支持。关于宏通瑞德公司主张的电费损失，宏通瑞德公司提交证据证明2020年7月2日102室房屋的用电情况，启迪开智公司虽不认可上述证据，但未提出相反证据证明其在交付房屋钥匙时的用电情况、其已经履行完电费结算等义务，故法院对启迪开智公司的抗辩不予采信，对于宏通瑞德公司该项主张，法院予以支持。对于宏通瑞德公司要求从保证金中扣除该项金额的请求，因102室合同无效，不存在合同依据，故法院不予支持。关于启迪开智公司主张的资金占用利息，于法无据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、确认北京启迪开智教育科技有限公司与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于2019年9月11日签订的编号为×××的《工作室使用合同》无效；二、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内返还北京启迪开智教育科技有限公司租金27570.2元；三、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内返还北京启迪开智教育科技有限公司保证金185846元；四、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内赔偿北京启迪开智教育科技有限公司装修费30000元；五、北京启迪开智教育科技有限公司于判决生效之日起7日内向北京宏通瑞德房地产经纪有限公司支付电费1458.6元；六、驳回北京启迪开智教育科技有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京宏通瑞德房地产经纪有限公司其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，涉案102室系启迪开智公司自行自主予以清空腾退；装修合同工程清单的工程总价为35821.34元，启迪开智公司实际支付的装修优惠价格为30000元。本院认为，现双方当事人均对一审判决认定涉案房屋的租赁合同无效不持异议，本院对此予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现宏通瑞德公司依据装修合同的工程清单，上诉主张1.1、1.4项办公桌拆装费用中的楼上工位拆除安装费用，因非本案102室装修项目，不应当予以赔偿；而启迪开智公司则主张楼上工位拆除后安装至楼下的涉案102室产生了拆除安装费。对此，本院认为上述装修费用确系涉案102室装修合同中约定的装修项目，在宏通瑞德公司未提交确实充分的证据推翻装修合同约定内容的情况下，本院认定上述工位拆除安装费用属于本案102室的装修费用，宏通瑞德公司应当就上述工位拆除安装费用向启迪开智公司予以赔偿。现宏通瑞德公司依据装修合同的工程清单，上诉主张1.2项新增桌腿费用、1.3项新增桌子费用、5.2项照明灯费用、6.1项无线路由器费用、6.2项交换机费用，因启迪开智公司自行拆走、可以继续使用，不应当不予赔偿；而启迪开智公司则主张其公司腾空涉案102室时，上述桌椅、照明灯、无线路由器、交换机已经不能继续使用，作为建筑垃圾予以处置了，不存在继续使用的情况。对此，本院认为上述桌子、照明灯、无线路由器、交换机均属于未形成附合的装饰装修物，在宏通瑞德公司不存在继续利用以及启迪开智公司已经自行拆除的情况下，上述桌子、照明灯、无线路由器、交换机的主材费用不应当再由宏通瑞德公司给予赔偿；而上述项目所对应的人工费用确系启迪开智公司已经因为装修所造成的实际损失，宏通瑞德公司应当予以费赔偿。综合本案的全部情况，本院在考虑装修合同的优惠力度、上述家具和设备的使用时间及双方过错等因素后，本院酌情认定宏通瑞德公司应当向启迪开智公司赔偿装修费19000元。综上所述，宏通瑞德公司的上诉理由部分成立，本院对于其上诉请求中的合理部分予以支持；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初4432号民事判决第一、二、三、五、七项；二、撤销北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初4432号民事判决第四、六项；三、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿北京启迪开智教育科技有限公司装修费19000元；四、驳回北京启迪开智教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5305元，由北京启迪开智教育科技有限公司负担519元，由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担4786元；一审反诉费50元，由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担；案件保全费2541元，由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担。二审案件受理费550元，由北京启迪开智教育科技有限公司负担202元，由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担348元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  王丽蕊审 判 员  吴博文二〇二一年八月三十一日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊