吉林省白城市洮北区人民法院民事判决书（2021）吉0802民初2058号原告：白城市智城物业服务有限公司，统一社会信用代码：91220800MA143NFK05。        法定代表人：董倩，系总经理。        委托诉讼代理人：梁晶，系员工。        被告：吴翠兰，女，1950年6月10日生，汉族，住吉林省白城市。原告白城市智城物业服务有限公司（以下简称“智城物业公司”）与被告吴翠兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告智城物业公司委托诉讼代理人梁晶，被告吴翠兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        白城市智城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费人民币777元、滞纳金人民币1371元；共计2148元。欠费时间；2018年5月1日-2021年4月30日，物业费为；0.3元／㎡。2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月1日原告与白城市工商行小区业主委员会双方签订了《物业管期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的5月1日，逾期缴费的从逾期之日起按每天按合同规定缴纳滞纳金。被告系上述物业中兴东大路92号楼1单元402东，物业面积71.95平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年5月1日至2021年4月30日的物业管理费用人民币777元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币1371元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。        吴翠兰辩称，我不同意交纳物业费和滞纳金，同意交卫生费，我家房顶漏，北屋漏雨，房顶物业不给抹，电动车电瓶丢了，楼道灯不亮，楼道卫生也不管，2020年我丢了两个电瓶，两个大门也丢了，楼道灯从安装上就不亮，一直不亮。我同意每年交纳不超过一百元的卫生费。滞纳金我一分钱不会交。        经审理查明：2018年7月9日海翔小区业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订物业管理服务合同一份，合同第三条约定：“委托管理期限为一年。自2018年5月1日起至2019年4月30日止。”合同第五条第一项：“多层楼房住宅物业按建筑面积：每月每平方米0.3元；”物业合同第七条第五项：“业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。”        2019年5月17日海翔小区业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订物业管理服务合同一份，合同第三条约定：“委托管理期限为壹年。自2019年5月1日起至2020年4月30日止。”合同第五条第一项：“多层楼房住宅物业按建筑面积：每月每平方米0.3元；”物业合同第七条第四项：“业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之五加收违约金。”        2020年4月30日海翔小区业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订物业管理服务合同一份，合同第三条约定：“委托管理期限为壹年。自2020年5月1日起至2021年4月30日止。”合同第五条第一项：“多层楼房住宅物业按建筑面积：每月每平方米0.3元；”物业合同第七条第四项：“业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。”        被告吴翠兰的房屋面积为71.95平方米。        原告智城物业公司主张违约金的截止日期为2021年4月30日。        本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，2018年5月1日至2021年4月30日，房产小区业主委员会与智城物业公司签订小区物业管理委托合同对业主吴翠兰具有约束力。被告应按照合同约定向原告交纳物业费。被告吴翠兰抗辩屋顶漏雨及电瓶丢失问题，该问题不属于物业公司服务范围，关于原告主张楼道等不亮的问题，未向本院举证证明。吴翠兰提交照片，证明智城物业存在垃圾没有打扫、卫生不合格等问题，因物业服务具有连续性，        关于物业费的数额，被告吴翠兰的房屋面积为71.95平方米，每平方米0.3元，故被告应向原告交纳2018年5月1日至2021年4月30日物业费777元（71.95平方米×0.3元／平方米×12个月×3年）。        关于智城物业公司要求被告交纳违约金的请求，因物业服务合同内，未就业主交纳物业费的时间进行约定，本院认为，根据物业行业的物业费收费习惯，物业服务合同具有持续履行的特点，双方合同没有约定需在一个物业服务年度开始前交纳物业费，吴翠兰在一个物业服务年度内交纳物业费均符合合同约定，但吴翠兰在该服务年度内未能交纳物业费存在违约行为，故吴翠兰应从该服务年度期满次日起支付违约金。同时根据原告主张2018年5月1日至2019年4月30日年度物业费的违约金，从2019年5月1日开始计算，经计算从2019年5月1日至2021年4月30日，被告吴翠兰应交纳违约金93.24元。        同理，2019年5月1日至2020年4月30日年度物业费的违约金，从2020年5月1日开始至2021年4月30日，因该年度合同约定的违约金过高，本院适当调整至日万分之五，经计算被告吴翠兰应交纳违约金46.62元。        2020年5月1日至2021年4月30日年度，原告主张违约金至2021年4月30日，故该年度物业费被告不应支付违约金。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：        一、被告吴翠兰于本判决生效之日起七日内给付原告白城市智城物业服务有限公司物业费777元及违约金139.86元；        二、驳回原告白城市智城物业服务有限公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元，由吴翠兰负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。        本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审 判 员  李立群二〇二一年八月四日书 记 员  孙赛飞1