广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14531号上诉人（原审被告）：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层。法定代表人：陈益灿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯霞，女，1966年5月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱清华、邱仁瑜，均系广东珠华律师事务所律师。上诉人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流公司）因与被上诉人冯霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。冯霞在一审的诉讼请求：1.解除冯霞、潮流公司签订的《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》）；2.潮流公司依据编号09CH88140910000021号《房地产平面附图》记载的面积、形状将涉案商铺重新间隔后交还给冯霞使用；3.潮流公司向冯霞支付2019年1月1日起至交还涉案商铺之日止的租金及占用费（按《协议》约定的标准）；4.潮流公司向冯霞支付逾期支付租金及占用费的违约金（以每季度欠付的租金/占用费为本金，按每日万分之五的标准计算，从2019年1月1日起计至付清之日止）；5.潮流公司承担本案的诉讼费。一审法院判决如下：一、确认冯霞与广州潮流天地购物中心有限公司就广州市天河区体育东路39-45号3436铺签订的《商铺委托经营管理协议》已于2020年3月10日解除。二、广州潮流天地购物中心有限公司于判决发生法律效力之日起5日内，依据编号为09CH88140910000021号的《房地产平面附图》记载的四至将上述商铺交还给冯霞。三、广州潮流天地购物中心有限公司于判决发生法律效力之日起5日内，向冯霞支付2019年1月1日至2020年3月10日的租金93758.84元及逾期支付前述租金的违约金〔以每季度欠付的租金为本金，自2019年4月1日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，分别自当季度末月截止日期的最后一日的次日起计至付清之日止，各期违约金总额以不超过本金为限〕。四、广州潮流天地购物中心有限公司于判决发生法律效力之日起5日内，向冯霞支付2020年3月11日起至广州潮流天地购物中心有限公司将上述商铺交还冯霞之日止的占用费（按7145元/月的标准）。五、驳回冯霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1247元，由广州潮流天地购物中心有限公司负担。判后，上诉人潮流公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第四项；3.由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉的主要事实和理由：1.一审判决认定被上诉人不清楚涉案商铺系带租约出售的基本事实错误，被上诉人作为买受人，应视同知道或应当知道涉案商铺在出售给被上诉人前已由上诉人合法承租，租赁期限至2029年12月31日。（1）上诉人与案外人广州市羊城房地产公司（以下简称羊城公司）于2005年12月16日签订《广州市房地产租赁合同》承租涉案广州市天河区体育东路地下室、首、二、三层物业，于2009年12月21日签订《合作协议》约定租赁期在原基础上延长至2029年12月31日。2013年12月23日，羊城公司在广州产权交易所以公开市场方式整体转让广州市天河区体育东路地下室、首、二、三层物业，在公示的竞价规则中明确与上诉人存在合法有效租赁关系，系带租赁出售，租赁期限至2029年12月31日。上述信息均属于公示信息，买受人作为完全民事行为能力人，在购买涉案商铺时应当负有确认涉案商铺产权主体情况及租赁情况的义务，且公示信息符合法律上“知道或应当知道”的认定。（2）被上诉人与案外人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）签订《商铺买卖合同》第二条明确“买受人经现场视察及查核，现已知悉是次交易标的商铺的全部现状，并对该现状表示确认及接受”。上诉人先后与羊城公司、泽信公司均已依法办理租赁备案登记，被上诉人作为买受人对涉案商铺现状负有视察及查核义务，依法应当视同被上诉人在购买涉案商铺时知道或应当知道商铺系带租约出售。（3）退一步说，即便被上诉人基于个人原因未对涉案商铺租赁情况进行基本调查，在上诉人与泽信公司租赁关系合法有效且在存续期间的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人作为涉案商铺的现产权人，依法应继续履行原租赁合同，租赁期限至2029年12月31日。2.上诉人与被上诉人签订的《协议》在形式与内涵上均不符合租赁合同的一般要件，合同约定的标的是涉案商铺的经营权而非房屋使用权，上诉人支付被上诉人的收益属于产权人让渡经营权所产生的费用补偿，《协议》本质上包含了委托及承包经营的法律关系。（1）从《协议》内容上看，上诉人与被上诉人签订《协议》约定的是交付商铺统一经营管理，合同目的是便于商场统一经营管理以实现利益最大化，而上诉人作为受托方，是具备专业商业运营资质的管理机构，《协议》同时约定了首期5年委托经营期限届满后按照80%∶20%的比例进行分配。由此可见，《协议》约定的内容并非一审判决认定的“将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金”的租赁关系，而是需要由一定资质的受托方，基于实现商铺利益最大化而成立的委托及承包经营关系。（2）《协议》约定的是产权人对于其经营权的一种委托或让渡行为，其合同根本目的是经营而非单纯的房屋使用，因此，《协议》明确了由于受托方在委托经营首三年需要投入资金对商场整体进行装修、推广、策划，因而无需对业主支付任何费用的约定，亦明确了5年后按比例分配收益的约定。而一般租赁合同并不会对上述经营内容进行约定。（3）上诉人早于被上诉人购买涉案商铺前已合法取得商铺的承租权，另行签订《协议》的目的在于以自己名义从事物业经营管理的一切活动，通过产权人对商铺经营权的进一步让渡，从而在原租赁关系的权利上增加如装修、分立、联营、转租、分租等权利。合同的内涵在于使得商铺通过经营达到价值的提升，按照80%∶20%的利益分配，无论是委托方还是受托方均能获得更好的收益，从而达到共赢的目的，亦有别于一审判决认定的租赁关系。3.一审判决认定《协议》属于租赁合同，认定事实错误。（1）上诉人与羊城公司早于2005年12月16日签订《广州市房地产租赁合同》承租涉案商铺所在的物业，《协议》的签订是泽信公司在开售三层的商铺时，由于带租约出售，额外给被上诉人的补偿，《协议》约定的租赁收益均是按照购房款的百分比计算。（2）从《协议》约定的条款来看，《协议》也不属于租赁合同。被上诉人是在《商铺买卖合同》签订的当日与上诉人签订《协议》的，即被上诉人在签订《协议》时，根本未取得涉案商铺的产权，其在签订《协议》时并非适格的出租主体。《协议》的实际履行情况并不影响上诉人合法承租并使用涉案商铺至2029年12月31日的权利，上诉人签订《协议》的真实意思表示也并非租赁。《商铺买卖合同》第六条约定：“2.原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求提前收回该商铺……3.……《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效。”因此，《协议》是签订《商铺买卖合同》的必要前提。涉案商铺作为格子铺，为了整体商场运营、维护全体业主的合法利益，小业主必须统一经营才能购买涉案商铺。由于《协议》与《商铺买卖合同》为捆绑签订，泽信公司作为《商铺买卖合同》的签订方以及涉案商铺的前业主，若被上诉人主张解除《协议》，同时亦应当解除主合同《商铺买卖合同》。4.由于目前泽信公司已进入破产程序，如被上诉人收回三楼部分商铺的诉求得到法院支持，必将影响到三楼商铺的整体经营。目前三楼有300多家商铺在泽信公司的名下，属于泽信公司的合法财产，导致三楼的物业严重贬损，而且影响到破产重组的进行和众多债权人的利益，故上诉人已向二审法院申请追加泽信公司为第三人参加诉讼。被上诉人冯霞服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.一审判决认定《协议》属于租赁合同性质是准确的，对于不动产商铺只有使用收益的权利，而无经营的权利，经营管理实际上就是租赁。2.上诉人主张其有租赁权，但我方认为，上诉人与被上诉人签订《协议》后，已经以后面的行为改变了前面的行为的效力。且上诉人在一审中亦已承认根据《协议》接收了商铺的事实。3.使用权与所有权是相分离的，法律并未规定取得了产权才能出租。4.关于泽信公司进入破产程序的问题，我方认为，泽信公司的财产与上诉人的财产是相互独立的，即使互相之间有事实上的关联，但在法律上是没有影响的。我方不同意泽信公司作为第三人参加诉讼。5.羊城公司在《商铺买卖合同》及《协议》中均未有体现，直至一审庭审时我方才知道上诉人与羊城公司之间此前存在租赁关系，上诉人现以此为由主张买卖不破租赁，并不合理。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，被上诉人冯霞向本院提交了以下证据：1.（2020）粤0106民初34492号民事判决书、（2021）粤01民终11630号民事裁定书，拟证明生效判决已认定，潮流公司在《协议》约定的起始日即接收了商铺的事实。2.《关于对广州潮流天地购物中心有限公司一审〈上诉状〉的申诉》及五附件，拟证明小业主此前对于涉案商铺为带租约出售一事并不知情，潮流公司主张买卖不破租赁并不合理等。上诉人潮流公司的质证意见：1.对证据1的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。2.证据2与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.上诉人是否应将涉案商铺交还被上诉人；2.上诉人是否应向被上诉人支付《协议》解除后至涉案商铺交还之日止的占用费。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，从上诉人与被上诉人签订《协议》约定的双方权利义务的内容来看，是由上诉人使用涉案商铺，作为对价，上诉人向被上诉人支付租金，且《协议》对租金的收取、逾期支付租金的违约责任作了详细的约定，符合租赁合同的特征。故上诉人主张双方之间属于委托及承包经营的法律关系，依据不足，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人知道或应当知道涉案商铺为带租约出售，主张买卖不破租赁，但没有提供直接、充分的证据证实，也未能与《商铺买卖合同》及《协议》的内容相互印证，本院不予采信。根据本案查明事实，上诉人至今未向被上诉人支付涉案商铺的租金，已构成根本违约，被上诉人要求解除双方签订的《协议》并要求上诉人返还涉案商铺，有事实及合同依据，本院予以支持。上诉人主张《商铺买卖合同》与《协议》是主从合同，若《协议》解除，《商铺买卖合同》亦应解除，理据不充分，本院不予采纳。一审法院参照《协议》解除前的租金标准判令上诉人向被上诉人支付《协议》解除后至商铺交还之日止的占用费，并无不当，本院予以认可。本案纠纷是租赁合同纠纷，泽信公司并非必须共同进行诉讼的当事人，上诉人申请追加泽信公司为第三人参加诉讼，依据不足，本院已另行作出（2021）粤01民终14531号民事裁定书，裁定驳回该申请。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，上诉人广州潮流天地购物中心有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 谭健颖审判员  梁淑敏审判员  梁燕梅二〇二一年八月二十四日书记员  古嘉玲张海燕