北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7014号上诉人（原审被告）：赵彩霞，女，1975年1月8日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王忠新，北京导法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京长峰新联工程管理有限责任公司，住所地北京市海淀区永定路**。法定代表人：甘牛，董事长。委托诉讼代理人:刘彦生，北京市东元律师事务所律师。上诉人赵彩霞因与被上诉人北京长峰新联工程管理有限责任公司（以下简称长峰新联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初40529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人赵彩霞委托诉讼代理人王忠新、被上诉人长峰新联公司委托诉讼代理人刘彦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵彩霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长峰新联公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.长峰新联公司应出示合法产权证明以办理证照手续，但是其一直没有出示，导致赵彩霞一直无法经营。2.合同明确约定本合同自双方法定代表人签字并盖章且赵彩霞交纳风险保证金及年租金后生效，但是长峰新联公司只签字没盖章，赵彩霞也没交保证金和年租金，因此合同并未生效。3.即使合同生效，2019年10月31日长峰新联公司突然通知赵彩霞要腾退拆除，解除合同，之后也就失去了合同依据。长峰新联公司辩称，同意一审判决，不同意赵彩霞的上诉请求及理由。长峰新联公司向一审法院起诉请求：1.判令对方腾退位于北京市海淀区永定路42号的房屋；2.判令对方支付租金131400元；3.判令对方支付自2020年5月6日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按照每日360元的标准计算；4.判令对方支付滞纳金，从2019年7月21日起以131400元为基数按日千分之五计算；5.诉讼费由对方承担。一审法院认为，长峰新联公司与赵彩霞签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。赵彩霞抗辩主张《房屋租赁合同》未生效，缺乏事实和法律依据，对此不予采信。双方签订合同后，赵彩霞在涉案房屋处经营美丽园面包房，但未向长峰新联公司支付租金，应属违约，现长峰新联公司要求赵彩霞支付租金，于法有据，予以支持。但因涉案房屋周边自2020年1月1日起开始拆除改造，且因疫情原因，面包房未进行正常经营，故对2020年1月1日至2020年4月30日的租金数额酌情予以减免，具体数额法院予以判定。对于滞纳金一节，因双方一直就房租的使用、办照等问题存在争议，赵彩霞并非无故拖欠，故此项请求法院不予支持。双方合同于2020年4月30日到期，未再续签合同，双方合同终止。现长峰新联公司未提交赵彩霞在合同到期后仍占用房屋继续经营的相应证据，故其要求赵彩霞腾退房屋并支付占用房屋期间的使用费，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、赵彩霞于判决生效后七日内向长峰新联公司支付租金98550元；二、驳回长峰新联公司其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理，认定以下事实：长峰新联公司（出租方）与赵彩霞（承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定租赁地址为北京市海淀区永定路42号，建筑面积45平方米。用途为蛋糕店。合同期限为1年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止。合同年租金（不含水费、电费、供暖费及物业费）131400元。赵彩霞于合同双方签字盖章之日起三十日内交付年租金，逾期支付租金的，应承担房租滞纳金，按每逾期1天支付年租金的千分之五计算。该合同还约定合同自双方法定代表人或授权委托人签字并盖章且赵彩霞交纳风险保证金及合同年租金后生效。合同落款处有赵彩霞和长峰新联公司代表签字，并盖有长峰新联公司合同专用章。2019年6月20日，双方签订《房屋租赁安全管理协议书》。上述合同签订后，赵彩霞未向长峰新联公司支付租金。关于合同签订情况和房屋占用情况，长峰新联公司表示2019年5月1日前其公司将涉案房屋交付给赵彩霞，6月20日补签的租赁合同。赵彩霞认可租赁合同和房屋租赁安全管理协议书上的签字为其本人所签，但表示签订的时间是5月10日。赵彩霞主张房屋租赁合同未生效亦未实际履行，其没有实际使用涉案房屋，其在房屋租赁合同上签字后合同原件即被长峰新联公司拿走，涉案房屋注册的营业执照经营者为邓某，房屋内的设施物品均为邓某所有，后又称即便双方之间存在房屋租赁合同，该合同也已于2019年10月30日解除。赵彩霞就其上述主张向一审法院提交经营者为邓某的个体工商户营业执照及《关于腾退移交金沟河路口东南角沿街区域内公建房屋的通知》。长峰新联公司对赵彩霞的上述抗辩意见不予认可，表示双方之间租赁合同合法有效，涉案房屋的实际经营者为赵彩霞，其公司在租赁期满前并未要求与赵彩霞解除租赁合同。2020年5月27日，中国长峰机电技术研究设计院出具《说明》，载明中国长峰机电技术研究设计院为以下7处房产的所有权人，其中包括北京市海淀区永定路42号蛋糕房（建筑面积45平方米）。该房产由北京长峰新联工程管理有限公司代为管理，对外租赁。2020年1月1日起，长峰新联公司要求将涉案房屋所在地的经营场所陆续收回拆除，并要求商户停止经营，处理后续事务，其公司多次与赵彩霞协商合同解除及后续处理的问题，但均未达成一致。长峰新联公司在一审提交的录音录像证据显示，其一，赵彩霞明确表示不愿意把店里的业务转移到别的店，理由之一是其有会员卡这一块，一天好几十个电话，会员不愿意去别的店消费。其二，赵彩霞多次表示合同到期后要继续经营、不腾退案涉房屋。其三，对于拖欠租金一事，赵彩霞表示其不是故意拖欠，原因有自己住院、老太太摔着了等。其四，赵彩霞还表示，因为营业执照、卫生许可证办不下来，后来其就简单装修。其五，在谈赔偿方案时，赵彩霞表示，转让费15万，设备又花了一笔钱，还有会员卡还有4、5万多，还有赔人家的订单以及原材料辅料等加起来大概有40万元的损失，并要求长峰新联公司赔偿其30万元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院仅围绕赵彩霞的上诉请求进行审理。赵彩霞上诉主张《房屋租赁合同书》约定本合同自双方法定代表人签字并盖章后且赵彩霞交纳风险保证金及年租金后生效，但是长峰新联公司只签字没盖章，赵彩霞没交保证金和年租金，因此合同并未生效。但是其一，根据查明的事实，《房屋租赁合同书》落款处有赵彩霞和长峰新联公司代表签字，并盖有长峰新联公司合同专用章。其二，赵彩霞虽然没交年租金，但是从长峰新联公司在一审提交的录音录像来看，赵彩霞占有了案涉房屋并持续进行经营，《房屋租赁合同书》已经处于事实上的履行状态，因此赵彩霞应当向长峰新联公司支付租金。赵彩霞主张《房屋租赁合同书》已于2019年10月31日解除，该主张没有事实依据，本院不予采纳。一审法院综合案涉房屋周边自2020年1月1日起开始拆除改造以及疫情等因素判定的租金标准并无不当，本院予以确认。综上所述，赵彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7562元，由赵彩霞负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴博文二〇二一年八月二十五日法官助理 孙 雪书 记 员 刘 佳