新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书       （2021）新4002民初3874号  原告：徐建英，女，1969年8月2日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。原告：唐庆章，男，1966年9月29日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。两原告共同委托诉讼代理人：陈岩，新疆邦达律师事务所律师。被告：伊犁新欧房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路108号。法定代表人：江有平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。原告徐建英、唐庆章与被告伊犁新欧房地产开发有限公司（以下简称新欧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐建英及徐建英、唐庆章共同委托诉讼代理人陈岩，被告新欧公司委托诉讼代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建英、唐庆章向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的商品房买卖合同及返还原告购房款239,633.3元；2、判令被告承担自2013年7月30日至2019年8月20日的资金占用利息95,035.94元（239,633.3×6.55%/年÷365×2210天）；3、判令被告承担按已付供房款为基础资金占用利息（自2019年8月20日起诉日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2012年4月27日，原、被告签订商品房买卖合同，被告向原告出售××房屋，原告于2011年9月30日向被告支付购房款239,633.3元，由于被告违规从事房地产经营开发，导致违规交房及至今无法办理产权证，原告的购房目的不能实现，故请求人民法院依法维护原告的合法权益，判令原告所请。被告新欧公司辩称，1、原告要求解除涉案商品房买卖合同已过除斥期间；2、未能办理产权转移登记并非被告原因导致；3、2021年3月19日，本案房屋所在楼的产权大证已经办理下来，故原告起诉无法办理产权转移登记要求解除合同所依据的事实不存在；4、原告的合同目的已经实现，原告购买涉案房屋后，对外出租已经收取多年租金，原告的合同目的已经实现。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交商品房买卖合同复印件一份、购房发票复印件一张、收据复印件一份、契税完税证复印件两份，被告质证认为，对以上证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交广告宣传彩印单复印件两张、报纸复印件一张、财富公约复印件一份，被告质证认为，对以上证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，以上证据原告均提交原件予以核对，对其真实性本院予以确认，但以上证据与本案争议事实没有关联性，故本院不予采信。对被告提交商品房预销售许可证复印件一份，原告质证认为对其真实性认可，合法性不认可，该预销售许可证系违规取得，不具有法律效力。本院认为，该预销售许可证系伊宁市房地产管理局颁发，具有证明效力，原告未提交足以证实其违法违规的证据予以推翻，故对该预销售许可证，本院予以采信。对被告提交（2020）伊宁市不动产证权第××号不动产权利证书复印件一份、短信截图打印件一张、公告复印件一张、委托经营管理协议复印件一份、收条复印件五份，原告质证认为对以上证据真实性、合法性均认可，且与本案具有关联性，故本院予以采信。综合证据认证情况及当事人陈述，本院经审理查明事实如下：一、关于商品房买卖合同情况2011年9月20日，原告徐建英向被告新欧公司交纳商铺款239,633.3元，被告向原告出具收据。2012年4月27日，原告（买受人）徐建英、唐庆章与被告（出卖人）新欧公司签订《商品房买卖合同》，两原告共同购买被告开发××商铺。合同上注明项目建设依据为，出卖人以出让方式取得位于伊宁市××地块土地使用权，土地使用权出让合同号为伊土国用2010第××号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名××，建设工程规划许可证号为××，施工许可证号为××。商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为伊宁市房地产管理局，商品房预售许可证号为伊建房许字（2011）第××号。合同约定原告所购商品房的用途为商铺，建筑面积42.43平方米，套内建筑面积24.93平方米，分摊建筑面积17.5平方米。房款合计239,633.3元，买受人于2011年9月20日一次付清。交付期限为，出卖人应当在2012年9月30日前，将该商品房经验收合格交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；3、办理该房屋权属证书的相关费用由买受人承担。2012年4月28日，本案商品房买卖合同在伊宁市房地产管理局进行了备案。2013年7月30日，被告向原告出具销售不动产统一发票。2013年9月12日，原告交纳印花税119.8元，契税7189元。二、关于以上房屋委托经营情况2011年9月20日，原告（甲方）徐建英与被告（乙方）新欧公司签订《委托经营管理协议》，就甲方委托乙方经营位于伊宁市××的商铺一事达成协议，委托经营标的为甲方拥有自有产权的、位于伊宁市××商铺；委托经营权限：甲方委托乙方对委托标的进行对外出租经营管理，经营项目由乙方自主决定，出租合同授权乙方与第三人（承租方）洽谈并签署；委托经营期为十年，即2012年10月1日起至2022年9月30日止，委托经营期限起算日最终以甲方实际向乙方交付可经营的委托标的之日起计算；委托方回报：委托经营期内前三年（即2012年10月1日至2015年9月30日止）甲方授权乙方对外免收租金，甲方也不向乙方收取任何回报。从第四年（即2015年10月1日）起乙方向甲方支付委托标的实际对外所取得全额租金除外甲方不得向乙方收取其他任何回报（租金价格以乙方与承租方签订的合同租金为准）。2016年6月30日，原告收到被告支付2016年-2017年4月30日的商铺租金7869.58元；2017年6月30日，原告收到2017年5月1日至2018年4月30日商铺租金7869.58元；2018年6月11日，案外人樊军代原告收到被告支付2018年5月1日至2019年4月30日租金7869.58元；2020年5月22日，原告收到被告支付2019年7月28日至2020年7月27日租金2248.37元；2021年，原告收到被告支付2020年7月28日至2021年12月30日商铺租金6557.98元。以上合计32,415.09元。原、被告均认可，本案房屋系按照以上《委托经营管理协议》约定方式及时间交付了房屋。三、关于本案房屋涉及房屋产权情况2011年5月20日，经伊宁市房地产管理局颁发标号为伊建房许字2011第××号新疆维吾尔自治区商品房预销售许可证，房地产开发企业名称伊犁新欧房地产开发有限公司，项目名称××。2021年3月19日，伊宁市自然资源局向被告颁发新（2021）伊宁市不动产权第××号不动产权证书，权利人伊犁新欧房地产开发有限公司，共有情况为单独所有，坐落伊宁市××号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为其他商服用地/商业服务。2021年3月26日，被告向新欧国际城业主发布办理房产证的公告。2021年4月4日，被告工作人员通过短信向原告徐建英通知办理房产证。但至今两原告未办理本案房屋的房屋产权登记。庭审中，原告陈述自2012年起，每年均向被告催促办理房屋产权证书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。故本案应当适用法律事实发生时的法律、司法解释。本案纠纷系因涉及房屋未能按照合同约定办理产权登记导致。争议焦点为：一、原、被告之间商品房买卖合同效力；二、原告是否仍享有解除商品房买卖合同的权利。对于争议焦点一、原、被告签订的《商品房买卖合同》效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告签订本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容中并无违反法律、行政法规强制性规定等足以导致合同无效的情形。又《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据查明的事实，被告在双方签订合同时已经取得由伊宁市房地产管理局依法颁发的商品房预销售许可证证书。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，本院予以确认。原告认为被告取得商品房预售许可证书系违规取得，但未提交证据证实其主张，故本院对其该项意见不予采信。对于争议焦点二、原告是否仍享有合同解除的权利。根据《商品房买卖合同》约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；办理该房屋权属证书的相关费用由买受人承担”。故，双方并未约定在无法办理房屋产权证书时买受人享有合同解除权，同时，以上条款仅约定出卖人提交资料备案时间，并未约定买受人取得房屋权属登记时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告以取得所购房屋不动产权为目的与被告签订《商品房买卖合同》，不动产所有权以登记为必要条件，由于未能按照合同约定办理房屋不动产权登记，双方虽未约定解除权，但依据上述法律规定，原告签订合同目的无法实现，理应享有合同解除权。对于该解除权的行使期限。如上所述，原、被告约定办理本案房屋权属登记时间并不明确，根据《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日修改）第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，则本案房屋应当自交付之日起90日作为房屋所有权登记的最后期限，据查明的事实，双方均同意以《委托经营管理协议》约定时间为交付时间即2012年10月1日，即本案房屋最晚应当于2012年12月20日办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，“《商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故自2012年12月20日之后超过一年未能办理本案房屋权属登记的，原告依法享有合同解除权。但解除权系除斥期间、不变期间，权利人应当积极行使，超出法律规定的期限后，该权利将消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。故此，原告所享有法定解除权如未在合理期限内行使，该权利将消灭。庭审中，原告陈述其自2012年起每年都向被告催促办理房屋权属登记，至今已9年，原告此时提起诉讼主张解除合同，显然已经超出合理期限。故本院认为，原告依法享有的合同解除权已经消灭。况且，由于原告与被告签订了《委托经营管理协议》，被告按照该协议每年均向原告支付了房屋租金，实现了对房屋的处分、收益权利。同时，据查明的事实，本案房屋于2021年3月已经能够办理房屋权属登记，原告的合同目的已经能够实现。故此，原告主张解除本案《商品房买卖合同》、被告返还购房款并承担利息的诉讼请求，依法不应当得到支持。综上，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐建英、唐庆章的全部诉讼请求。案件受理费6320.04元，减半收取3160.02元，由原告徐建英、唐庆章负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   左 雷 二〇二一年八月五日 书  记  员   李贝蓓