辽宁省丹东市振安区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0604执异31号异议人（被执行人）：肖友春，男，1958年4月12日出生，汉族，无职业，住丹东市振安区。异议人（被执行人）：段美香，女，1961年6月28日出生，汉族，无职业，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：肖友春（段美香丈夫），男，1958年4月12日出生，汉族，无职业，住丹东市振安区。异议人（第三人）：丹东市振安区旭阳托老院，住所地丹东市振安区九连城镇窑沟村**。法定代表人：肖烨宏，该托老院院长。委托诉讼代理人：肖友春（肖烨宏父亲），男，1958年4月12日出生，汉族，无职业，住丹东市振安区。申请执行人：孙军富，男，1958年9月3日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。本院在执行申请执行人孙军富与被执行人肖友春、段美香、第三人丹东市振安区旭阳托老院建设工程施工合同纠纷一案中，异议人肖友春、段美香、丹东市振安区旭阳托老院对辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司作出的（大丰房估字第××号）、辽丰房估2020DF法字第085号两份《房地产司法鉴定估计报告》提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，本案现已审查终结。异议人肖友春、段美香、丹东市振安区旭阳托老院称：一、请求撤销大丰评估公司作出的大丰房估字第××号、辽丰房估2020DF法字第085号《房地产司法鉴定估计报告》；二、确定新的评估机构对丹东市振安区旭阳托老院财产重新予以评估。异议人对大丰评估公司重新作出的大丰房估字第××号、辽丰房估2020DF法字第085号《房地产司法鉴定估计报告》补正报告，及（2020）辽0604执恢50号《补正结果告知书》中将补正后的评估报告确定为本案拍卖底价依据，异议人认为该程序严重违法。理由如下：1、评估机构的选定程序违法，应由丹东市中级人民法院统一实施对外委托采取随机方式选定。法院并没有按上述规定通知异议人到场，以及以书面形式将有关选定情况送达异议人。异议人有理由相信法院选定评估机构程序严重违法，选定结果不公正不透明。2、评估机构现场勘查程序严重违法。在异议人对选定评估机构事宜完全不知情的情况下，由申请执行人孙军富开车接送评估人员到现场，异议人有理由怀疑申请执行人与评估机构及评估人员恶意串通，或者至少评估人员严重违反程序，违背了公平、公正原则出具报告。3、两份《房地产司法鉴定估价报告》均已过有效期。两份估价报告作出时间与所附估价机构资质材料的有效期完全不符。异议人于2021年7月27日收到两份估价报告之日已过有效期，该两份报告出具时间分别是2019年9月2日和2020年10月9日，距今早已超过一年的有效期，该两份报告的评估结果不能作为拍卖参考价的依据。法院再依据时过境迁、存在诸多问题的估价报告作为拍卖依据，显然是不公正的。4、两份《房地产司法鉴定估价报告》中记载估价师签名时间与实际签名时间严重不符，两份补正报告均为近期出具，而估价师签名时间却非近期。估价师刘伟从未参与实际估价，却在评估报告中署名，郝家琳签名系代签。评估机构承认郝家琳在涉案报告中的署名系公司他人代签，严重违反了《房地产估价规范》、《资产评估报告签字制度（试行）》的规定，大丰评估公司涉嫌假冒注册评估师郝家琳签名出具估价报告，被签名的注册评估师郝家琳则涉嫌允许他人以自己的名义从事房地产估价业务，此份评估报告与事实严重不符，明显造假，将失去其法律效力。6、《房地产司法鉴定估价报告》中采取的估价方法严重错误。本案评估资产是被执行人旭阳托老院正在经营使用收益的财产，建筑物本身绝大部分都是有证照的，被评估土地也系依法经土地市场出让取得的，即便不能采取比较法评估，也应按收益法评估估算价值，根据资产状况，完全具有采取市场比较法评估的条件。涉案机构“无证用房”的评价必将导致估价方法错误，估价结果完全偏离，涉案评估报告不客观公正，不能用作本案确定拍卖底价的依据。7、《房地产司法鉴定估价报告》的评估结果与资产实际价值相差较大。异议人曾经委托银行对估价对象旭阳托老院评估办理贷款，银行给出的初步估价远远高于涉案评估报告的估价结果，异议人对旭阳托老院前期的建设投入到后期的经营投入进行过计算，价值也远远高于涉案评估报告的估价结果。综上，由于委托评估程序严重违法，评估机构评估程序及评估报告已过有效期，评估报告内容错误等均属于无法补正的情形，异议人申请撤销涉案评估报告和补正报告，对旭阳托老院的财产重新评估。申请执行人孙军富答辩称:一、肖友春等异议人对评估机构的选定、评估机构及评估人员资质、评估程序以及评估方法、评估结果等内容曾提出过执行异议。振安区人民法院的（2020）辽0504执异18号执行裁定书和丹东市中级人民法院（2020）辽06执复54号裁定书中都有明确裁定。二、肖友春等人执行异议申请中关于评估报告作出时间与所附估价机构资质材料的有效期不符，估价师签名时间与实际签名时间不符的问题，属于估价机构的程序错误，法院已经要求评估机构进行补正，评估机构已经将该错误进行了补正，并不影响实际评估价格。这两份评估报告是有效的，法院应当采信。三、孙军富申请评估的财产，法院已于2021年1月在京东网挂网拍卖公告，肖友春在此期间并没有提出执行异议。现在肖友春提出执行异议已经过了时效。振安区法院的执行程序及执行行为符合法律规定，肖友春等人多次提出执行异议的行为，属于恶意异议，其目的就是拖延对其财产的拍卖，干扰法院的执法。不同意肖友春等人关于撤销大丰房地估字第**《房地产司法鉴定估价报告》和辽丰估字（2020）DF法字第085号《房地产司法鉴定估价报告》以及关于重新评估的申请，应当驳回异议人的异议。经审查查明，2019年4月29日，本院作出（2019）辽0604执136号执行裁定，一、查封案外人丹东市振安区旭阳托老院所有的位于丹东市××区九连城镇××村民组××号的房屋[所有权证号为辽（2019）丹东市不动产权第0021686号，建筑面积为4882.97平方米]，期限三年；二、续查封案外人丹东市振安区旭阳托老院位于丹东市××区九连城镇××组的项目用地使用权（国有建设用地使用权出让合同编号2106042016B0007）。5月23日，本院通过电子摇号方式确定并委托第一顺位的辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司（以下简称大丰评估公司）对涉案财产进行评估，确定评估财产为丹东市振安区旭阳托老院土地使用权及地上建筑物。大丰评估公司的注册房地产估价师郝家琳等人到达评估现场丹东市振安区旭阳托老院后，对涉案财产进行了现场勘查，申请执行人孙军富、被执行人肖友春在评估过程中对评估机构没有提出异议，并在现场查勘笔录上签字。9月2日，大丰评估公司作出房地产司法鉴定估价报告（大丰房地估字第××号），确定评估对象（即丹东市振安区旭阳托老院土地使用权及地上建筑物）在价值时点建筑物及构筑物评估总值为1563万元。9月13日，异议人收到估价报告后提出书面异议，对大丰评估公司作出的书面回复不服，申请辽宁省房地产行业协会对估价报告进行专业技术评审。10月31日，辽宁省房地产行业协会作出《2019年-004专家评审意见》，提出评审中发现的问题：（一）、估价机构评估范围内未包括经营场所需室内动产等，估价委托人应予各方当事人重新确认委托评估的估价范围，以保证估价对象转移所有权后能够正常经营。（二）、各方当事人所提供的证据证明未全部转交估价机构，估价机构可重新收集整理当事人提供的各项资料。评审结论：评估报告基本能够按照房地产估价规范及房地产估价基本术语标准进行撰写。估价技术报告中估价方法，选用得当。估价技术路线明晰，估价参数选取较合理，计算过程较详细，内容比较完整。最后建议，估价机构应根据估价委托人及各方当事人重新确定的估价范围及补充提供的资料，重新启动估价程序。被执行人对专家评审意见仍然不服并提出执行异议，请求撤销大丰房房地估字第**地产司法鉴定估价报告，重新摇号抽取评估机构评。本院对异议人提出的执行异议请求进行审查，于2020年5月21日作出（2020）辽0604执异18号执行裁定，驳回异议人肖友春、段美香、丹东市振安区旭阳托老院的执行异议。异议人肖友春、段美香、丹东市振安区旭阳托老院不服该裁定，向丹东市中级人民法院申请复议。2020年7月31日，丹东市中级人民法院作出（2020）辽06执复54号执行裁定，驳回复议申请人肖友春的复议申请，维持丹东市振安区人民法院（2020）辽0604执异18号执行裁定。2020年8月24日，丹东市振安区旭阳托老院申请对未评估的财产补充评估，本院再次委托大丰估价公司对丹东市振安区旭阳托老院的资产追加评估，其中包括：锅炉房、厨房、大锅炉房（大厨灶）、井房柴油发电机房、消防泵房、消防储水池及附属设备、院内地面硬化部分、院墙、挡土墙、护栏管网工程（排水管、化粪池、油水池）、大门，但不包括室内家具，评估结果需分项列明评估价值。同时还要求大丰评估公司因此前做出的（大丰房估字第××号）《房地产司法鉴定估价报告》即将超过有效期，请对该报告一并重新核实是否有变更，并将有效期调整与本次追加评估有效期一致。2020年9月4日，本院与大丰估价公司委派注册房地产估价师郝家琳、李旭到旭阳托老院营业地进行了现场勘查，评估过程中发现两个问题，一是现有评估机构提出其资质只能评估不动产，对于井房、消防柴油发电机房、锅炉房、厨房内的设备不具备评估资质。二是被执行人肖友春、段美香和第三人旭阳托老院要求对室内的床、床头柜、电视、大衣柜、椅子、塑料凳子、沙发、桌子、电视柜、冷藏柜、消毒柜等进行补充评估。2020年9月8日大丰评估所出具《关于丹东市振安区旭阳托老院追加评估委托事项的回函》，主要内容为：对委托中的井房等7项无证房屋属于房地产评估范围，大丰评估所接受委托。消防水池及附属设备、院内地面硬化部分、院墙、挡土墙、护栏、管网工程（排水管、化粪池、油水水池）、大门等配套设施已在原出具的报告中的建安工程费及基础设施建设费两项中涵盖，其价格已经包含在原房地产价格之中，无需单独评估。如果需要单独鉴定则属于造价鉴定范围，大丰评估所无造价鉴定资质，无法接受委托。根据大风估价公司的回函，本院决定对家具等动产零星选定评估机构，经电子摇号，确定辽宁正大房地产土地资产评估有限公司为家具等动产的评估机构，本院将该结果即时通知了被执行人肖友春。2020年10月9日，大连大丰房地产土地估价有限公司出具辽丰估字（2020）DF法字第085号《房地产司法鉴定估价报告》，对委托书中的井房等7项无证房屋属于房地产评估范围接受委托，评估总价为76.32万元。注册房地产估价师罗璇、李旭在估价报告上签名，郝家琳名字由公司他人代签名。2020年11月27日，本院向被执行人肖友春、段美香、第三人旭阳托老院送达了补充评估报告、司法鉴定估价结果说明、关于丹东市振安区旭阳托老院追加评估委托事项的回函、司法鉴定意见告知书。被执行人肖友春、段美香、第三人旭阳托老院对上述评估结果提出异议，一、大丰评估所漏评消防水池及附属设备、院内地面硬化部分、院墙、挡土墙、护栏、管网工程（排水管、化粪池、油水水池）、大门等配套设施。二、消防泵房、井房估价偏低。三、司法鉴定估价结果说明中对原报告有效期延长一年，没有事实和法律依据，应当重新摇号、评估。四、司法鉴定估价结果说明中“我公司委派估价师对估价对象及所在区域市场进行调查后确定，房地产市场状况未发生明显变化”的论述没有事实依据。2020年12月2日大丰评估所对被执行人提出的异议作出答复，主要内容为：一、评估过程规范、合法、独立，评估结论客观、公证、合理。二、消防水池及附属设备、院内地面硬化部分、院墙、挡土墙、护栏、管网工程（排水管、化粪池、油水水池）、大门等配套设施已在原出具的报告中的建安工程费及基础设施建设费两项中涵盖，其价格已经包含在原房地产价格之中，无需单独评估，不存在漏评上述项目问题。三、关于异议人主张部分项目价格偏低问题，大丰评估所采用的造价资料均为客观成本，价值评估的价值时点原则，其评估的市场环境与建筑当时建造的市场环境不同，成新率（功能折旧、外部折旧、物质折旧）不同都会导致价值时点的评估结果与异议人期望的价值存在差异。四、关于异议人认为大丰评估所并未派估价师对现场进行查勘，事实是大丰评估所追加鉴定现场勘查人员不仅是对估价对象本身进行了查勘，同时亦对周边市场进行了调查，其调查分析已在本次追加鉴定报告中进行了描述，本次现场查勘人员也在报告进行了签字。由于本次追加的鉴定对象与原鉴定对象、坐落区域、位置均一致。大丰评估所进行了内部测算，得出结论与原估价结果相同，考虑到减轻当事人负担的情况，对原报告作出了价值延续有效地说明，并加盖了公章，其效力等同于出具了报告，所有程序均合法有效。2020年12月4日，本院向被执行人肖友春、段美香、第三人旭阳托老院送达了评估异议答复和异议答复告知书，释明如果对评估结果仍有异议，可以三日内申请专家评审，逾期未提出申请或者未交纳评审费用，视为无异议。被执行人肖友春表示申请评审。被执行人段美香和第三人旭阳托老院负责人肖烨宏则向本院提交申请书，要求撤销大丰评估所评估报告，重新摇号、评估，本院答复现在不符合重新评估的法定条件，如果对评估结果有意见，可以申请专家评审，评审费2万元，限申请人于2020年12月16日前交齐，否则视为撤回评审申请。截止2020年12月25日被执行人未交齐评审费。2020年12月31日，大丰评估所出具《关于司法鉴定估价结果说明的更正函》，主要内容为：维持原报告大丰房地产估字第××号估价结果不变，即在2020年11月4日对估价对象（建筑物、构筑物及土地使用权）评估总额为1563万元，该评估值自2020年11月4日起有效期一年。2021年1月21日本院在京东网发出网络拍卖公告，定于2021年2月26日开始第一次拍卖。2021年2月22日，第三人旭阳托老院提出执行异议，提出拍卖公告信息披露错误，涉案土地为出让取得，并非划拨取得，本院经审查决定将拍卖信息更正后重新发布拍卖公告。2021年3月15日、2021年7月8日、异议人段美香、肖友春、丹东市振安区旭阳托老院向本院书面提出，大丰估价公司所做的大丰房地房地估字第**地产司法鉴定估价报告》、辽丰估字（2020）DF法字第085号《房地产司法鉴定估价报告》两份报告中，存在以下问题：1、评估人员刘伟、罗璇、李旭未到估价现场，评估程序严重违法。2、估价师郝家琳的署名造假。3、评估报告中，评估人员郝家琳、李旭的评估资质无法确定。4、涉案评估报告既不是完整的估价报告，采用的评估方法又违法，大丰房地估房地估字第**产司法鉴定估价报告》为无效报告。并向本院提出重新对异议人财产予以评估申请。本院以微信方式将异议人的申请通知大连大丰房地产土地估价有限公司。2021年7月12日，大丰估价公司作出《“（2020）辽0604执恢50号”司法鉴定评估结论第四次异议的复函》，对异议人提出的四个方面的异议逐一答复，不存在异议人提出的上述问题。并明确辽丰估字（2020）DF法字第085号《房地产司法鉴定估价报告》中郝家琳的签字系公司经郝家琳授权后代签，该行为合法有效。2021年7月15日，本院向大丰估价公司发出（2020）辽0604执恢50号补正通知书，一、责令大连大丰房地产土地估价有限公司向本院书面说明情况，并由估价师郝家琳在书面说明上亲笔签名；二、对代理签名的行为和报告进行补正。2021年7月26日，大丰评估公司提交了两份补正的评估报告、关于丹东旭阳托老院司法鉴定报告授权签字的证明、两次报告实际作业人业务系统痕迹证明、郝家琳资质证明。2021年7月27日，本院将补正报告及上述证明、说明材料送达申请执行人孙军富、被执行人段美香、肖友春及第三人旭阳托老院。并告知异议人将确定补正后的评估报告为拍卖底价依据。2021年8月2日，被执行人段美香、肖友春、第三人旭阳托老院对本院以补正后的评估报告为拍卖底价依据提出执行异议。本院认为，关于异议人提出本院委托评估机构的选定程序违法、评估机构现场勘查程序严重违法为由，对大丰房地估字房地估字第**司法鉴定估价报告》提出执行异议的问题，本院在（2020）辽0604执异18号执行裁定中已经做出解答，并驳回异议人的执行异议。丹东市中级人民法院也做出（2020）辽06执复54号执行裁定，驳回复议申请人肖友春的复议申请，维持本院（2020）辽0604执异18号执行裁定。现异议人再次以上述理由对该评估报告提出异议，人民法院不予审查。关于异议人提出涉案两份评估报告超过有效期的问题，本院在委托大丰估价公司对旭阳托老院的资产追加评估时，已经明确要求估价机构对即将超过有效期的（大丰房估字第××号）《房地产司法鉴定估价报告》是否有变更进行重新核实，并将该报告的有效期调整与追加评估报告的有效期一致。大丰评估所书面回复本院，维持原报告大丰房地产估字第××号估价结果不变，即在2020年11月4日对估价对象评估总额为1563万元，该评估值自2020年11月4日起有效期一年。故大丰房估字第××号）、辽丰估字（2020）DF法字第085号《房地产司法鉴定估价报告》没有超出一年有效期。关于异议人提出《房地产司法鉴定估价报告》中估价师签名时间与实际签名时间不符、估价师刘伟从未参与实际估价、估价师郝家琳签名系代签、评估报告明显造假等问题，在异议人提出上述问题后，评估机构对此进行了答复并对不规范行为进行了补正，由估价师郝家琳重新签署了评估报告。本院认为估价机构的代签行为虽不规范，但已经过补正，不构成评估程序严重违法，对异议人的主张不予支持。关于异议人提出的《房地产司法鉴定估价报告》中采取的估价方法不正确及评估结果与资产实际价值相差较大的问题，不属于执行异议审查范围。综上，大丰评估公司补正后作出的大丰房地估字第房地估字第**法鉴定估价报告》、辽丰估字（2020）DF法字第085号《房地产司法鉴定估价报告》可以作为执行中确定拍卖保留价的参考价，异议人的异议请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人肖友春、段美香、丹东市振安区旭阳托老院的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省丹东市中级人民法院申请复议。审 判 长  仲伟民人民陪审员  孔舒悦人民陪审员  毕克玉二〇二一年八月三十日书 记 员  顾佳祺