新疆维吾尔自治区疏勒县人民法院民事判决书（2021）新3122民初1020号原告：疏勒县粮油收储经销有限责任公司，住所地新疆喀什疏勒县。        法定代表人：杨鹏勋，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王雪，新疆叶尔羌律师事务所律师。        委托诉讼代理人：邓小珍，新疆叶尔羌律师事务所实习律师。        被告：新疆明盛高科农业发展有限责任公司，住所地新疆喀什地区。法定代表人：张**，该公司总经理。        原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司与被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司的委托诉讼代理人王雪、邓小珍到庭参加诉讼，被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令1、解除原、被告签订的《土地使用租赁合同》、《土地使用权租赁、投资协议》；2、被告向原告支付租金3650000元；3、被告向原告支付违约金1920000元，以上合计5570000元；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月30日签订《土地使用租赁合同》、《土地使用权租赁、投资协议》，原告将其所有的两宗土地租赁给被告使用，并约定被告应于每年的1月1日前分别向原告支付租金18万元、55万元，合同签订后，被告未按合同约定缴纳租金，至今尚欠原告租金3650000元，故原告诉至法院。        被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩或提交书面答辩状。        针对诉讼请求原告提供证据有：1、原、被告双方于2016年3月30日签订的《土地使用权租赁、投资协议》、《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用租赁合同》；2、疏勒县发展和改革委员会于2009年10月9日疏勒县发展和改革委员会文件（勒发改字【2009】311号）；3、疏勒县人民政府于2015年6月17日作出的会议纪要；4、（2015）勒民初字第1079号民事判决书；5、《国有土地使用权证书》2份；6、《国有土地使用权证》1份。被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司经本院合法传唤未到庭，未向本院提交任何证据，也未针对上述证据发表质证意见，视为对其质证权利的放弃，本院对上述证据的真实性予以确认。        本院经审理认定事实如下：2009年10月9日，疏勒县发展和改革委员会文件勒法改字【2009】311号向疏勒县人民政府出具《疏勒县粮食局关于下属企业粮油收储公司同意出让（租赁）原农场41年土地使用权方案的申请报告》，申请报告载明疏勒县粮油收储公司于1999年自筹资金197万元购置土地1570亩，土地使用年限50年。2007年因偿还银行贷款划出400亩土地使用权，尚有1170亩土地使用权为41年归粮油收储公司所有。        2015年6月17日疏勒县人民政府办公室出具《疏勒县粮油收储公司农场土地开发办公会议纪要》，会议纪要协定第2项约定由新疆明盛高科农业发展有限责任公司对农场土地进行开发，并履行相关责任义务；会议纪要协定第5项约定疏勒县粮油收储公司在现有838.86亩土地承包合同到期后，与新疆明盛高科农业发展有限责任公司，重新签订土地开发合同，合同期限为35年期，合同期限为35年期，合同总价为550万元，承包费用自签订合同起十年内付清，每年支付55万元，具体事项由疏勒县粮油收储公司与新疆明盛高科农业发展有限责任公司具体协商确定。        2016年3月30日，原告（出租方、甲方）疏勒县粮油收储经销有限责任公司与被告（承租方、乙方）新疆明盛高科农业发展有限责任公司签订《土地使用权租赁、投资协议》。协议约定原告将位于疏勒县粮油收储公司农场1158亩出租给新疆明盛高科农业发展有限责任公司，租赁期限为35年，自2015年12月1日至2050年12月1日，租金为550万元；租金按年支付，该协议签字后，乙方从2016年到2025年每年支付租金55万元，十年内付清所有租金，乙方应于每年1月日之前将下一年的租金划入甲方指定的账户上。协议第八条违约责任及损害赔偿约定“任何一方违反本合同约定，向另一方支付合同总价款的30％的违约金。不足以弥补损失的，另一方可以要求赔偿经济损失。”第九条其它规定中明确约定“除本合同另有约定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。”合同下方由原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司法定代表人李红斌签字确认，由被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司法定代表人张**签字确认。        2016年3月30日，原告（甲方）疏勒县粮油收储经销有限责任公司与被告（乙方）新疆明盛高科农业发展有限责任公司签订《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用租赁合同》。合同约定原告将疏勒县塔孜洪乡20村103.6亩土地出租给新疆明盛高科农业发展有限责任公司，租赁期限30年，自2016年1月1日起至2045年12月31日，租金180万元，每年交18万元，10年交清。第一年的费用于合同签订后十日内付清。之后每年的1月1日由乙方交到甲方指定的账户。合同第二十条约定“甲方未履行合同规定的义务，应当承担相应的违约赔偿金为总额的20％。”合同下方由原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司法定代表人李红斌签字确认，由被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司法定代表人张**签字确认。        2016年8月5日，勒土（2016）02014号《国有土地使用权证书》载明土地使用权人为疏勒县粮油收储经销有限责任公司，座落疏勒县巴仁乡7村（巴仁乡农场），使用权类型为租赁，终止日期为2051年4月12日，独用面积为342亩。勒土（2016）02015号《国有土地使用权证书》载明土地使用权人为疏勒县粮油收储经销有限责任公司，座落疏勒县巴仁乡7村（巴仁乡农场），使用权类型为租赁，终止日期为2051年4月12日，独用面积为500.879亩。《国有土地使用权证》载明：土地使用者为粮食局农场，地址为塔孜洪乡20村，用地面积为57942亩。        另查明，2015年11月6日，疏勒县人民法院作出（2015）勒民初字第1097号民事判决书，作出解除原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司与被告疏勒县西山种鸡场签订的疏勒县西山种鸡场买断疏勒县粮油收储经销有限责任公司下属农场41年土地使用权合同的判决。        本院认为，原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司与被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司于2016年3月30日签订的《土地使用权租赁、投资协议》《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交付了土地，被告自合同签订后至今未履行付款义务。双方在《土地使用权、投资协议》第2.1条明确约定“一方（即新疆明盛高科农业发展有限责任公司）必须按合同第五条第三项约定的日期向甲方（即疏勒县粮油收储经销有限责任公司）支付租金，超过日期五日，则一方违约，甲方有权解除与乙方的土地使用权租赁合同，并收回移交乙方的土地。”在《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用权租赁合同》第十八条约定“乙方应当按照本合同约定，按时缴纳土地转让费。乙方不能按时的，自滞纳之日，每日按迟延支付款项的千分之五向甲方缴纳违约金，延期支款超过60日，甲方催交后仍不能支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿损失。”根据合同约定，被告已构成根本违约，致使原告不能达到合同目的，故应认定案涉合同具备解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以请求解除合同。现原告要求解除与被告签订《土地使用权租赁、投资协议》《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用权租赁合同》，符合法律规定及双方约定，本院应予支持。        关于原告要求被告支付租金3650000元的诉讼请求。本院认为，原、被告双方于2016年3月30日签订的《土地使用权租赁、投资协议》《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用权租赁合同》关于土地租赁期限及租金的约定清楚明确，现原告已经交付了土地，被告理应支付租赁费。根据《土地使用权租赁、投资协议》约定每年租金是550000元，《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用权租赁合同》约定每年租金是180000元，故自合同签订后至今5年时间的费用为3650000元（730000元×5年=3650000元），本院应予支付。        关于原告要求被告支付违约金1920000元的诉讼请求。本院认为，本案违约金分为两部分，第一部分依据《土地使用权、投资协议》，第二部分依据《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用权租赁合同》，该两份合同原被告双方对违约责任均进行了明确的约定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然双方在合同中约定了违约金的计算方式，但原告并未提供证据证实其实际损失，综合考虑本案合同的履行情况、被告的过错程度及原告的逾期利益损失等情况，本院酌定第一部分的违约金为2750000元×20％=550000元；第二部分违约金为900000×15％=135000元，以上违约金共计685000元，超出部分，本院不予支持。        综上所述，被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，视其放弃答辩、质证等相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：        一、解除原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司与被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司于2016年3月30日签订的《土地使用权租赁、投资协议》、《疏勒县粮油收储公司下属塔孜洪乡20村土地使用租赁合同》；        二、被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司支付租金3650000元；        三、被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司支付违约金685000元；        以上第二、三项合计4335000元。        四、驳回原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司的其他诉讼请求。        案件受理费25395元，由原告疏勒县粮油收储经销有限责任公司负担5631元，由被告新疆明盛高科农业发展有限责任公司负担19764元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。        审判员    马晓明二〇二一年八月二十七日书记员    唐琪