大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初3308号原告：董某某，女，1936年4月1日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：何某（系原告女儿），女，1971年6月23日出生，汉族，系大连市普兰店区丰荣街道办事处泡子卫生院医生，住大连市普兰店区。被告：徐某某，女，1943年3月8日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：张某1（系徐某某女儿），女，1969年2月15日出生，汉族，系中国人民财产保险股份有限公司大连普兰店分公司员工，住大连市普兰店区。被告：张某1，女，1969年2月15日出生，汉族，系中国人民财产保险股份有限公司大连普兰店分公司员工，住大连市普兰店区。被告：张某2，男，1971年5月30日出生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张某1（系张某2姐姐），女，1969年2月15日出生，汉族，系中国人民财产保险股份有限公司大连普兰店分公司员工，住大连市普兰店区。被告：张某3，女，1973年3月17日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：张某1（系张某3姐姐），女，1969年2月15日出生，汉族，系中国人民财产保险股份有限公司大连普兰店分公司员工，住大连市普兰店区。原告董某某与被告徐某某、张某1、张某2、张某3房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董某某的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。被告徐某某、张某1、张某2、张某3经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认何某某与张立平签订的《买契》有效；2、请求判令四被告协助原告办理产权变更手续，房屋价值20000元。事实与理由：原告系何某某妻子，被告徐某某系张立平的妻子，其他被告系张立平的子女。1988年1月7日，何某某与张立平签订《买契》，约定张立平将其名下所有的房屋（产权证号：新农房字第××号）出售给何某某。何某某已交清房款，张立平也将房屋交付给何某某及其妻子使用至今，且何某某已缴纳契税，但双方未办理房屋过户手续。何某某于2001年去世，张立平于2010年去世。故原告诉至法院，希判如所请。被告徐某某、张某1、张某2、张某3未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了买契、辽宁省契税收据、集体土地建设用地使用证、案涉房屋的房产执照、宅基地证、大连市普兰店区丰荣街道办事处鞍子山社区居民委员会开具的证明、普兰店区分局孛兰派出所开具的证明、普兰店分局丰荣派出所注销人员信息、何某某与董某某结婚证、大连市普兰店区丰荣街道鞍子山社区出具的无房证明，拟证明原告的丈夫何某某与被告徐某某的丈夫张立平签订了房屋买卖合同，房屋已实际交付给何某某及原告占有使用，何某某已办理了房屋契税、集体土地建设用地使用证的过户以及何某某、张立平均已去世和原、被告的自然情况等。各被告经本院传票传唤，未说明理由、未到庭应诉，应视为各被告自愿放弃当庭质证和抗辩的权利。经审查，原告提供的上述证据，来源及形式合法，可以证明原告的待证事实，本院对原告提供的上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1988年1月7日，何某某（已故）与张立平（已故）签订《买契》一份，约定张立平将其所有的位于新金县的瓦房（房产执照号：新农房字第××号，建筑面积77平方米）四间卖给何某某居住，房屋价款4180元。该协议签订后，何某某于1990年6月22日缴纳了房屋契税，并向张立平付清购房款。同年，张立平将案涉房屋交付何某某一家占有使用至今。1992年1月8日，案涉房屋的集体土地建设用地使用证中土地使用者更名为何某某。但房屋产权证没有办理变更登记，现房屋所有权仍登记在张立平名下。另查，何某某于2001年12月12日去世。何某某的法定继承人为配偶原告董某某、长子何杰、长女何萍、次女何梅、三女何某、四女何艳。张立平于2010年1月31日去世。张立平的法定继承人为配偶被告徐某某、张某2(长子)、张某1(长女)、张某3(次女)。诉讼过程中，何某某的法定继承人何杰、何萍、何梅、何某、何艳到本院明确表示放弃继承案涉房屋份额，不参加诉讼。2021年7月28日，大连市普兰店区丰荣街道鞍子山社区居民委员会出具无房证明，载明：董某某是普兰店区丰荣街道鞍子山社区梁屯村民，该户经核实在鞍子山社区无宅基地无住房。本院认为，本案争议焦点：一、原告的诉讼主体是否适格；二、案涉房屋买卖合同的效力及原告的诉讼请求是否符合法律规定。对于焦点一。本院认为，原告系已故购房人何某某的法定继承人之一，何某某的其他法定继承人均到本院明确表示放弃对案涉房屋的继承份额，不参加诉讼，因此，原告是本案适格主体。对于焦点二。本院认为，案涉房屋已交付使用多年，且购房人已缴纳了房屋契税及办理了集体土地建设用地使用权证的变更登记，故已故何某某和已故张立平签订的房屋买卖合同已实际履行，系双方真实意思表示，该合同合法有效。因原告董某某系案涉房屋所在社区居民委员会的集体经济组织成员，且其在案涉社区并无宅基地和住房。因此，各被告作为房屋出卖人张立平的法定继承人，具有协助原告办理案涉房屋产权变更登记的义务。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。各被告经本院传票传唤，未说明理由、未到庭应诉，应视为其自愿放弃当庭质证和抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认1988年1月7日何某某与张立平签订的《买契》有效；二、被告徐某某、张某1、张某2、张某3于本判决生效之日起七日内协助原告董某某办理位于大连市普兰店区建筑面积77平方米、房产执照证号：新农房字第××号房屋的产权变更登记。一审案件受理费减半收取150元，原告已预交，由被告徐某某、张某1、张某2、张某3负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  王辉二〇二一年八月二日书记员  于翕附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。