四川省蓬安县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1323民初1106号原告：熊文均（曾用名熊文军），男，1964年2月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。原告：义华珍，女，1963年9月21日出生，汉族，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：黄文键，蓬安县周口街道磨子东街社区居民委员会推荐。被告：刘斗联，男，1965年5月18日出生，汉族，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：陈继东，南充市天顺法律服务所法律工作者。原告熊文均、义华珍与被告刘斗联合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊文均、义华珍及委托诉讼代理人黄文键、被告刘斗联的委托诉讼代理人陈继东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告履行拆迁补偿合同义务将协议补偿的房屋返还原告，并办理过户登记手续。事实及理由：2006年被告因开发蓬安县城北路龙腾小区，需要拆除原告的副业用房，经与原告协商达成协议，由被告还原告二楼80平方米房屋一套。工程竣工后被告按协议还原告二楼上楼梯右侧第一套房屋。原告接收房屋后于2016年进行了装修便外出务工。装修基本结束时受被告阻拦致使装修停工，被告重新换了门锁。经多次协商无果，现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。诉讼过程中，因案涉房屋已出售给案外人，经本院释明后，原告将诉讼请求变更为：1、赔偿不能返还的80平方米房屋损失18万元；2、赔偿装修损失8,490元。被告辩称，1、原告所有的房屋范围内的土地属集体所有，原告与被告签订的建房协议无效；2、原、被告签订建房协议后原告反悔，不同意被告开发的龙腾小区与原告的房屋共墙修建，造成双方纠纷，原告的违约行为造成被告损失了140平方米的房屋；3、房屋建成后，原告私自进入案涉房屋进行装修，后被原告逐出，被告未向原告交付房屋；4、龙腾小区房屋建成距今已有十三年，原告并没有向被告主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告熊文均、义华珍系夫妻，原告二人购买案外人张明贵位于原蓬安县的房屋后于1999年11月14日办理了土地使用权证。原告所购房屋邻现龙腾小区方向有一排猪圈，面积约45平方米。2006年12月12日，被告刘斗联因开发龙腾小区项目，与原告熊文均、义华珍委托的熊昌寿（熊文均父亲）、义贤均（熊文均岳父）签订了《建房协议》，合同第一条约定：“甲方（指原告方）原有的旧房屋青瓦屋面（原是猪房），面积约45平方米交给乙方（指被告方）拆除重新改建，甲方必须保证乙方在原旧房的原基础上进行下基修建（紧靠着甲方现有砖混结构一楼一底红砖主体墙底下边下基础石），乙方不得随意改变原旧房的原基础线。”。合同第三条约定：“改建房修建竣工后，还甲方房屋一套（紧靠甲方现有的主体墙），面积80平方米。还房楼第二楼，甲方不补乙方差额款。若超出80平方米以外，按每平方米500元计算，甲方补给乙方超面积款。”。合同第五条约定：“现在甲方使用的屋场地靠旧房改建地段中的竹、树、果苗等植物由乙方自行处理，甲方不另计价。”。合同签订后，被告刘斗联拆除了原告的猪圈，修建了龙腾小区。龙腾小区竣工后，原告于2013年10月占用了靠其房屋一侧二楼房屋（现门牌号为××4栋1单元201号），并雇请了装修工人对该房屋进行了装修，做了防护栏、门窗及室内线管水管。后因被告刘斗联干涉及占用房屋，装修停止。装修过程中，原告支付防护栏、门窗费用4900元，支付水电装修材料费、工时费计2610元。被告刘斗联将案涉房屋于2021年3月出卖给案外人邓正碧，房屋面积84平方米，总价款14万元。邓正碧已对案涉房屋进行装修并入住。案件审理过程中，本院对原告房屋进行了现场勘查及测量，原告房屋靠龙腾小区一侧宽9.05米，房屋与龙腾小区间距0.88米。原、被告双方均未提供关于龙腾小区开发、施工及小区范围内土地、房产的相关手续。本院认为：原、被告签订了《建房协议》，约定由被告拆除原告的猪圈约45平方米，返还原告龙腾小区二楼80平方米房屋一套，协议签订后因共墙问题原、被告发生争议，导致本案诉争，现针对原告的诉请及被告的抗辩意见对本案的相关事实及法律问题作如下评判：一、关于《建房协议》的效力问题。被告以原告猪圈占用范围内的土地系集体土地为由认为原、被告双方签订的《建房协议》无效。本院认为，就《建房协议》的内容分析，实质上是因刘斗联开发需要拆除原告的猪圈，并给予原告一定的补偿，补偿方式为给付面积为80平方米的房屋一套，因此案涉合同并不涉及集体土地使用权的转让问题，仅是对被告拆除原告的房屋的补偿，且该协议系原、被告之间平等协商的结果，不存在法律、法规规定的无效情况，案涉合同合法、有效，对原、被告双方当事人具有法律约束力。二、被告是否应当交付原告面积为80平方米的房屋一套。原、被告签订的《建房协议》有效，则原、被告均应按照合同的约定履行各自的合同义务，现被告刘斗联已拆除原告的猪圈，龙腾小区已完工并交付其他住户多年，因此被告刘斗联应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，向原告交付龙腾小区紧邻原告房屋一侧二楼房屋一套。被告辩称《建房协议》签订后，因原告反悔不同意龙腾小区与其房屋共墙，系原告违约，且造成其约140平方米的面积损失，其不应当还房。根据《建房协议》的约定，被告拆除原告的猪圈后，在施工时紧靠原告住房主体墙底下边下基础石，合同并未约定龙腾小区与原告所有的房屋共墙，因此被告以原告不同意共墙认为原告违约的辩解意见，本院不予采信。三、本案是否超过诉讼时效问题。被告抗辩认为原告主张交付房屋已超过了诉讼时效，对原告的诉讼请求不应当予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”规定，诉讼时效的起算从权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起算。原、被告双方签订的《建房协议》，并未约定房屋的交付时间，被告无法证明原告何时知道或应当知道其权利受到侵害。被告于2013年底将原告逐出案涉房屋，也无证据表明其系其拒绝还房的原因，亦存在房屋不符合交付条件等情况，且房屋属特殊的商品，即使经过了约定的交付时间但房屋不符合交付条件亦不能认定诉讼时效起算，本案中被告也未向本院提供证据证明案涉房屋何时具备交付条件，故对被告的诉讼时效抗辩意见，本院不予采信。四、案涉房屋的价值认定问题。被告应当向原告交付建房合同约定的房屋，但案涉房屋已由被告出售给案外人，案外人实际占有该房屋且已进行装修入住，无法实际交付，现原告请求赔偿损失，本院予以支持。对于赔偿损失的金额认定问题，由于原、被告均未向本院提供案涉房屋的相关土地使用权证等手续，无法对案涉房屋价值进行评估认定，故本院参照被告刘斗联将案涉房屋出售给案外人邓正碧的价格进行确认，合同约定的80平方米的房屋的价值为140000÷84×80=133,333.33元。综上，因被告刘斗联无法交付案涉房屋，应当赔偿原告房屋价值损失133,333.33元、装修损失7,510元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，判决如下：一、被告刘斗联在本判决书生效之日起二十日内赔偿原告熊文均、义华珍损失140,843.33元；二、驳回原告熊文均、义华珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,100元，由原告熊文均、义华珍负担1,100元，由被告刘斗联负担3,000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  唐光明人民陪审员  段小虹人民陪审员  王碧珍二〇二一年八月四日书 记 员  秦 琴