北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11445号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏玉生，男，1965年10月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中科宇杰节电设备有限公司，住所地北京市丰台区科学城航丰路******。法定代表人：郝泽忠，总经理。委托诉讼代理人：彭黎，江苏通达瑞律师事务所律师。上诉人魏玉生因与被上诉人北京中科宇杰节电设备有限公司（以下简称中科宇杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人魏玉生，被上诉人中科宇杰公司之委托诉讼代理人彭黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玉生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中科宇杰公司的诉讼请求，并由中科宇杰公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.我的房屋至今并未发生拆迁，拆迁办明确表示我的房屋不在拆迁范围之内，拆迁工作2020年12月正式结束。中科宇杰公司系自行搬离不再续租，构成违约。中科宇杰公司若不租，应提前半年通知我，若其违约，双方约定其应将装修原状赠予我，我无需赔偿其装修损失。2.中科宇杰公司自愿搬离，不存在停产停工的情况，其也没有提供证明其存在损失的证据，我无需赔偿其停产停工损失。中科宇杰公司辩称：同意一审判决，不同意魏玉生的上诉请求。在（2018）京0115民初5623号民事判决书中法院已经认定双方签订的合同无效，本案中魏玉生不同意评估，法院依照前案判决，在现场勘验的基础上酌定了魏玉生应当赔偿的数额，并无不当。中科宇杰公司向一审法院起诉请求：判令魏玉生赔偿我公司各项损失1000000元及逾期利息（以1000000元为基数，自2018年10月6日起按同期贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并承担本案诉讼费。魏玉生向一审法院反诉请求：判令中科宇杰公司将房屋恢复原状、赔偿损坏的门窗100000元、赔偿砍伐的6棵柳树30000元；并承担反诉费用。一审法院认定事实：2014年6月26日，魏玉生（甲方）与中科宇杰公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同主要内容为：由乙方承租甲方位于北京市大兴区X建筑面积约2000平方米的场地及房屋（以下简称涉案房屋及场地）；包括1间700平方米高6米的厂房，1间上下两层有半地下，共1000平方米的房屋，及宿舍7间，每间15平方米；租赁用途为商业生产；租赁期限自2014年9月1日至2034年8月30日，共计20年，其中合同签订日至2014年8月30日为免租期；租金每年200000元。合同第五条约定“甲方知晓并同意，在本合同签订之日起5日内，乙方将对承租房屋进行较大规模的装修，甲方认可乙方装修行为”，“……如……距离乙方实际装修完毕不足5年的，甲方按照乙方装修费用逐年递减赔偿乙方。例如第一年不能履行约定，赔偿装修费500000元，第二年400000元、第三年300000元、第四年200000元，第五年100000元”。中科宇杰公司实际在租赁场地生产经营至2017年8月。2018年2月，魏玉生将中科宇杰公司诉至法院，要求中科宇杰公司支付租金及使用费，中科宇杰公司反诉要求魏玉生返还涉案房屋及场地内该公司的物品，法院作出（2018）京0115民初5623号民事判决书，该判决书查明事实部分认定：“2018年6月11日，X村委会出具情况说明，主要内容有：该村于2017年6月接到政府通知，本村被列入集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目，村委会通过村民自治组织程序进行决议后，于2017年8月1日在本村内及魏玉生、中科宇杰门口张贴了《致被拆除腾退人的一封信》，并在村内使用流动车循环广播，X村委会、拆除腾退指挥部、腾退服务公司明确告知魏玉生及使用人中科宇杰，魏玉生从X承租的房屋及院落的拆除工作将于2017年8月2日正式启动，之后拆除腾退指挥部对魏玉生占用的房屋及院落进行了清登，并与其对拆除腾退事宜进行协商。”该判决的“本院认为”部分确认了双方签订的租赁合同无效。该判决作出后，双方均未上诉。一审审理中，就要求魏玉生在本案中赔偿的1000000元，中科宇杰公司提交自行制作的费用明细：主要包含电子设备生产线及产品检测配件若干，总金额（购买价）146059元；锅炉安装费15000元；中央空调297000元；厂房装修材料费231546元（含网络安装2000元）；厂房装修人工费60395元；停产停业损失250000元，以上共计1000000元。经询，中科宇杰公司称：关于清单中电子设备生产线及产品检测配件、锅炉和中央空调，我公司在离开时搬走了，但无法继续使用，只能当作废品处理掉。中科宇杰公司还提交了购买设备、装修房屋的合同或发票、运营损失表等证据。魏玉生对相关证据的证明目的均不认可，并发表质证意见称：中科宇杰公司购买的原料都用于生产消耗了，不应当再向我主张；中央空调的购买时间是2013年，那时候我们都还不认识，涉案场地根本没有安装中央空调，分体小空调在搬走时也都拆走了；购买门窗和我没有关系，我交付的房屋都是有门窗的，其不喜欢，要更换，把我的门窗毁掉后重新安装，和我无关，不应该向我主张赔偿；而且其装修房屋打了钢筋加石膏板的隔断，影响我再次出租，我要求其恢复原状，拆除装修；其安装的网络也不是我在使用，与我无关；停产停业损失我也不认可，是其自己要搬走的，我现在依然可以租给其继续使用。经一审法院释明，中科宇杰公司申请对厂房的装修、改造费用进行评估，魏玉生不同意评估，理由是：中科宇杰公司搬走后，自己将部分损坏的门窗进行了维修或更换，对地下部分的墙面返潮进行了重做防水等，现已经不是中科宇杰公司搬走时的状态，已不具备评估条件，且中科宇杰公司作为过错方，应当承担责任，装修可以拆走并恢复原状。故评估未能进行。为查明涉案场地现状，一审法院于2021年6月23日上午与双方当事人一同到租赁现场进行了查看。租赁区域主要分为3部分：厂房、办公区（含半地下）和平房宿舍，现场勘验时，魏玉生称办公区里有朋友存放的东西，所以办公区的大门钥匙自己无法提供，故无法进入办公区，中科宇杰公司称中央空调安装在办公区内，但魏玉生称并没有中央空调，因未能进入，相关情况无法核实。现场勘查过程中，能够看到院内土地里有尚未清理的柳树桩，直径约20厘米。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，魏玉生作为涉案房屋的建设人，应当知道自己建设房屋并未取得相关主管部门的审批或备案，在此前提下将房屋出租给中科宇杰公司，并与其签订了20年的租赁合同，其对合同无效存在过错，依法应当对中科宇杰公司的装修及停产停业损失承担部分赔偿责任；中科宇杰公司作为承租人，也应当在签订租赁合同前审查涉案房屋及场地的审批手续，尽到相应的注意义务，其对无效合同的签订也存在一定过错，应当自行承担部分损失。关于中科宇杰公司主张的损失赔偿1000000元，其中的设备使用3年产生一定折旧，且最终全部设备由该公司自行搬走处理，其相应损失应当在停产停业损失中予以考虑，不应以购买价为基准由魏玉生全额赔偿，该部分诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持；双方在合同中明确了承租人可以对租赁物进行大规模装修，承租人也确实进行了长达数月的装修，结合法院现场勘查的情况，办公区、厂房的装修保持情况尚好，将装修全部拆除并恢复房屋原状显然会造成资源的浪费，且根据双方租赁合同的约定，并未禁止承租人在办公区域增设隔断，魏玉生也未在增设隔断时或其后的合理时间内提出异议，故对于魏玉生要求中科宇杰公司将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持；关于装修费用，法院结合现场勘查情况、中科宇杰公司提交的相关证据、使用3年产生的折旧、双方在无效合同履行过程中各自的过错程度等因素综合考虑，酌定魏玉生赔偿中科宇杰公司装修费用150000元；关于停产停业损失，结合双方租赁合同签订的年限、租金支付标准、双方各自的过错程度、中科宇杰公司的生产经营情况，法院酌定停产停业损失100000元。关于利息一项，双方之间租赁合同无效，且始终并未就补偿事宜达成一致，故对该部分诉讼请求不予支持。关于树木，双方在合同中并未对院落中树木进行特别约定，魏玉生也未提交证据证明自己明确反对过中科宇杰公司将树木砍掉，且魏玉生在树木被中科宇杰公司砍掉之后搭建了顶棚，树木原本的露天环境已不存在，故对其要求该公司赔偿树木折价款的诉讼请求，不予支持。结合法院现场勘验的情况，户外门窗确实存在一定程度的损坏，部分已不具备正常使用功能，考虑到中科宇杰公司搬走后近3年时间里无人居住使用并对房屋进行日常打理养护，必然造成外部门窗加速老化，且中科宇杰公司在装修时更换了原有大门并在搬离时拆掉了更换后的电子门，客观上使租赁区域比承租时的原始状态少了一道大门，综合以上情形，法院酌定中科宇杰公司赔偿门窗损失20000元。据此，一审法院判决：一、魏玉生于判决生效后10日内支付北京中科宇杰节电设备有限公司装饰装修补偿款150000元、停产停业损失100000元，以上共计250000元；二、北京中科宇杰节电设备有限公司于判决生效后10日内支付魏玉生门窗损失赔偿款20000元；三、驳回北京中科宇杰节电设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回魏玉生的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。魏玉生提交9组证据，证据一为双方微信通话记录，欲证明中科宇杰公司从涉案场地搬走的时间是2017年10月17日；证据二为中科宇杰公司发布的朋友圈消息，欲证明中科宇杰公司已经在新办公地点办公生产，不存在停工停产；证据三为中科宇杰公司搬家前单体空调照片，欲证明中科宇杰公司使用的是单体空调，不是中央空调；证据四为中科宇杰公司购买中央空调的合同和发票，欲证明中科宇杰公司购买中央空调的时间、安装地点和付款时间，与魏玉生无关；证据五为中科宇杰公司提供的装饰材料施工合同，欲证明因合同中没有甲方的名字，故不能证明与中科宇杰公司有合同关系，不能证明施工的真实性；证据五为中科宇杰公司砍伐树木的位置和树桩照片，欲证明砍伐树木的尺寸；证据六为中科宇杰公司搬家后的房屋现状，欲证明中科宇杰公司装修已经不能使用；证据七为魏玉生残疾人证明；证据八为魏玉生经济状况证明，欲证明魏玉生低保生活无能力偿还。中科宇杰公司认可证据一的真实性，但不认可关联性，与本案无关，不能证明魏玉生的证明目的；证据二的真实性认可，关联性不认可；对证据三不予认可，不能达到证明目的；证据四、证据五均为中科宇杰公司一审时提交的证据，真实性认可，对证明目的不予认可；对证据六不予认可，不能证明是中科宇杰公司砍的树；对证据七，不认可是中科宇杰公司搬走时的照片，从蜘蛛网可以看出房屋已经闲置了很久，不是搬走后的即时现状；对证据八、证据九的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。本院认为，因魏玉生上诉仅涉及一审判决对于中科宇杰公司主张的赔偿问题的处理，对于一审法院驳回其一审其他反诉请求并未涉及，本院仅就其上诉争议问题进行分析认定。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。本案双方当事人于2014年6月26日所签《北京市房屋租赁合同》，因涉案房屋无规划审批手续，系无效合同。（2018）京0115民初5623号民事判决书本院认为部分对此也作出认定。现中科宇杰公司以魏玉生作为出租方对于合同无效负有过错为由，要求魏玉生赔偿其损失，提起本案诉讼。应当指出，魏玉生将无规划审批手续的涉案房屋出租给中科宇杰公司，导致双方所签合同无效，对此作为出租人的魏玉生理应承担主要责任，对给中科宇杰公司造成的合理损失应当按责赔偿。而中科宇杰公司对缔约过程中未尽合理的审查义务，也应承担一定责任，部分损失应自行承担。中科宇杰公司就其主张的各项损失，已经提供了相关证据，虽然其自认已将部分机器设备设施、产品检测配件等自行搬离，但一则正如其所述，因拆除、搬迁等可能会对相关设备设施的正常使用造成一定影响，使其使用价值发生贬损，二则其所做装修尚存，而其就装修不仅提供了购置材料的合同、施工合同、票据等一系列证据材料，在魏玉生不认可上述证据的情况下，还申请一审法院就其装修损失进行评估，而魏玉生以其已在中科宇杰公司办搬离后对涉案房屋进行维修为由拒绝启动评估鉴定程序，以致法院无法对中科宇杰公司的装修损失做出客观认定，对此，魏玉生应当承担不利后果。一审法院在此情况下，综合全案证据、双方对于合同无效的责任、合同履行时间等本案实际情况，酌情确定由魏玉生赔偿中科宇杰公司装修损失150000元，并无明显不当。因双方所签租赁合同系无效合同，魏玉生所述中科宇杰公司不再续签合同构成违约，也明显没有道理。关于中科宇杰公司主张的停产停业损失，因中科宇杰公司承租涉案房屋及场地系用于生产经营，其因涉案房屋所在福上村村委会通知而提前搬离涉案房屋，势必会因搬迁造成一定时间的停产停业。一审法院考虑双方的责任及本案证据等，酌情确定了魏玉生应当赔偿中科宇杰公司停产停业损失的具体金额，亦无明显不当。魏玉生上诉提出现在涉案房屋并未拆迁，中科宇杰公司系自行搬离涉案房屋及场地，明显与前案生效判决书查明认定事实中记载的福上村村委会出具的证明相悖，本院对其所述实难采信。即便如魏玉生所述，涉案房屋现尚未被拆除腾退，也并不能否认之前发生的福上村村委会通知涉案房屋及场地需拆除腾退的事实存在。综上所述，魏玉生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由魏玉生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 刁久豹审判员 王军华二〇二一年八月十六日书记员 刘 荧书记员 韩 铮