广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2823号原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所广东省佛山市高明区荷城街道文华路438号，统一社会信用代码91440608773084007J。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽、贾欢欢，均系广东豪盛律师事务所律师。被告：彭俊明，男，1997年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：彭建良（被告彭俊明之父）。被告：叶三红，女，1974年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：彭建良，男，1970年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：佛山市高明江滨新城房地产有限公司，经营场所广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号，统一社会信用代码91440608776915275R。法定代表人：严笑。委托诉讼代理人：陈彬贤、林召文，该司职员。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建设银行”）与被告彭俊明、叶三红、彭建良、佛山市高明江滨新城房地产有限公司（以下简称“江滨新城房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人贾欢欢，被告彭俊明的委托诉讼代理人彭建良，被告叶三红、彭建良，被告江滨新城房地产公司的委托诉讼代理人陈彬贤、林召文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.被告彭俊明立即偿还原告贷款本息639688.95元（其中本金623582.73元、利息15716.14元、罚息390.08元，利息、罚息暂计至2021年5月13日，2021年5月14日起至实际全部清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；2.被告彭俊明赔偿原告为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失37587元；3.确认原告对被告彭俊明提供用于抵押的位于佛山市高明区，在上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告叶三红、彭建良、江滨新城房地产公司在上述一、二项债务以及本案诉讼费等承担连带清偿责任；5.四被告承担本案的案件受理费及保全费等诉讼费用。事实和理由：原告与被告彭俊明于2019年1月15日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告彭俊明提供贷款657000元用于购买位于佛山市高明区，借款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上浮20%，该利率于每年1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为月等额本息还款法，还款日为每月1日；被告彭俊明以其名下位于佛山市高明区为上述借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。被告叶三红、彭建良提供对案涉贷款连带保证责任，抵押担保及保证担保范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权和担保权而发生的诉讼费、保全费、律师代理费等一切费用。原告于2019年2月1日履行了划款义务，向被告彭俊明指定的账户划款657000元。被告彭俊明从2021年1月1日开始逾期。2019年10月10日，原告与被告江滨新城房地产公司就佛山市高明区荷城街道明国路689号“江滨香格里花园”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼盘按揭贷款合作协议》，约定：被告江滨房地产公司的保证期限自原告将贷款资金划入被告江滨房地产公司的银行账户之日起，至办妥《不动产权证》和《不动产登记证明》并交原告保管之日止。因被告彭俊明未取得《不动产权证》和《不动产登记证明》，根据《楼盘按揭贷款合作协议》约定，被告江滨房地产公司对该贷款需承担连带保证责任，保证范围包括抵押贷款的本金、利息、罚息、违约金等，以及原告为实现债权所产生的诉讼费、保全费、律师费等费用。被告彭俊明、彭建良共同辩称，原告主张的律师费过高。被告叶三红辩称，原告主张的律师费过高，对主张的本金无异议，对原告主张的罚息和利息有异议。被告江滨新城房地产公司辩称，答辩人已办理案涉房产的确认登记，原告对案涉房产享有抵押权，答辩人得以免除保证责任的条件已成就，答辩人无须承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，被告江滨新城房地产公司（甲方）与原告建设银行（乙方）签订《楼盘按揭贷款合作协议》。协议约定如下：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于佛山市高明区项目进行按揭贷款合作；本协议所称阶段性担保放款服务，是指借款人购买甲方的预售商品房（即借款人已与甲方签订了《商品房买卖合同》），由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押权预告登记或抵押权登记手续，由甲方一并承担办妥抵押登记的担保责任，保证金的存入和比例根据业务情况约定，可在未办妥抵押权预告登记或抵押权登记手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料后，乙方先发放个人住房（商业用房）贷款，事后补齐有关抵押手续；甲方对乙方向购房人发放（包括未办妥抵押权预告登记或抵押权登记）的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围包括：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期限自每笔个人住房（商业用房）贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交乙方核对无误、收执之日止；本协议的合作期限为5年。2019年1月15日，被告彭俊明作为借款人、抵押人，被告叶三红、彭建良作为保证人与原告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定如下：借款人向贷款人借款657000元用于购买位于佛山市高明区，借款期限240个月；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上浮20%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如果无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外），本合同项下的贷款利率调整日于每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法；本合同的抵押财产为前述所购房产，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。上述合同签订后，案涉房产于2019年1月18日办理了预购商品房抵押权预告登记。原告于2019年2月1日将贷款657000元划入被告彭俊明指定收款人即被告江滨新城房地产公司的银行账户。被告江滨新城房地产公司已对佛山市高明区办理了建筑物所有权首次登记，被告彭俊明截至一审辩论终结时尚未办理不动产权证登记。被告彭俊明从2021年1月1日起开始逾期还款，暂计至2021年5月13日，被告彭俊明拖欠原告贷款本金623582.73元、利息15716.14元、罚息390.08元。原告委托广东豪盛律师事务所代理本案诉讼，双方签订《委托代理协议》，约定如下：代理事项为提起诉讼、清收该笔贷款、申请执行、参与分配等，律师费为37587元。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告彭俊明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告彭俊明从2021年1月1日开始逾期还款，构成违约，原告依照合同约定有权宣布全部贷款提前到期。故此，被告彭俊明应当清偿借款本金623582.73元、利息15716.14元、罚息390.08元（暂计至2021年5月13日）。因中国人民银行已经取消贷款基准利率，而采用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故原告主张的罚息应以623582.73元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点再上浮50%自2021年5月14日起计算至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）。关于原告主张律师费的问题。借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，律师费为被告彭俊明能够预见的因违反合同可能造成的损失，且律师事务所已实际委派律师代理案件，被告彭俊明应承担律师费。至于律师费金额，因系原告与律师事务所之间的单方约定，被告彭俊明作为债务人并未参与律师费确定的协商，故该约定并不必然约束被告彭俊明。鉴于本案的法律事实相对清楚、法律关系相对简单，依照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，考虑本案的难易程度以及原告代理人对本案的工作量，本院酌定调整律师费为20000元。被告叶三红、彭建良自愿作为保证人与原告签订上述借款合同，承诺对被告彭俊明的本案债务承担连带保证责任，故原告请求被告叶三红、彭建良承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告主张实现抵押权的问题。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，案涉房产已经办理抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，本院认定抵押权自预告登记之日起设立。原告作为抵押权人，依法对抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款在本案借款本金、利息、罚息及律师费、受理费、保全费等范围内享有优先受偿权（注：本案债权本金数额未超出登记的贷款金额）。关于被告江滨新城房地产公司的责任问题。从《楼盘按揭贷款合作协议》可知被告江滨新城房地产公司为购房者的按揭贷款提供的是阶段性保证担保，合同目的是保障原告在未能取得相关房产的抵押权之前可向被告江滨新城房地产公司主张保证责任。本案案涉房产已办理抵押权预告登记手续且已办理建筑物所有权首次登记，被告江滨新城房地产公司得以免除保证责任的条件已经成就，故本院不予认定被告江滨新城房地产公司需要承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十九条、第四百一十条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，判决如下：一、被告彭俊明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还借款本金623582.73元、利息15716.14元、罚息390.08元（暂计至2021年5月13日），并自2021年5月14日起以623582.73元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点再上浮50%支付罚息至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）；二、被告彭俊明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿付律师费20000元；三、被告叶三红、彭建良对本判决第一项、第二项判项所确定的债务承担连带清偿责任，并在承担上述保证责任后有权向被告彭俊明追偿；四、原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行对被告彭俊明名下位于佛山市高明区折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项判项及本案受理费、财产保全费的范围内享有优先受偿权；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10573元，减半计收5286.5元，财产保全费3906.5元，合计9193元，由被告彭俊明、叶三红、彭建良负担8954元，由原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行负担239元。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已经预交前述费用，被告彭俊明、叶三红、彭建良在履行上述判决义务时一并支付8954元给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄永军二〇二一年八月二日法官助理 梁 涛书 记 员 赵颖妍