四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6848号上诉人（原审原告）：杨芝国，男，1969年5月13日出生，汉族，住四川省双流区。委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。委托诉讼代理人：程秋富，四川广都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都里程置业有限公司。住所地：成都市双流区东升街道藏卫路北二段1号水云花都。法定代表人:荀志伏，执行董事。委托诉讼代理人：杨杰，四川悟德律师事务所律师。上诉人杨芝国因与上诉人成都里程置业有限公司（以下简称里程公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初8354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。里程公司上诉请求：撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初8354号民事判决，发回一审法院重审，或者查清事实后改判驳回杨芝国的全部诉讼请求，或者在法院释明法律关系而杨芝国拒绝变更诉讼请求的情况下裁定驳回杨芝国的起诉。事实与理由：一、里程公司与杨芝国之间的基础法律关系实为民间借贷关系。双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并进行网签、各案，系里程公司向杨芝国借款所提供的担保措施。1.双方之间的民事行为符合民间借贷“先落实借贷担保措施，再放款”的交易特征与交易习惯。双方于2015年6月2日，先就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并于同日对案涉房屋予以网签、各案。里程公司落实借款担保措施后，杨芝国分别于2015年6月8日、2015年6月9日，方才以购房款的名义，合计向里程公司交付约定的22000000元借贷资金。其间，2015年6月5日，里程公司及其时任法定代表人向杨芝国出具了未实际交付的6600000元“借款”收据。真实商品房买卖的一般交易习惯，均是在买受人支付完毕购房款后，出卖人才对标的房屋进行网签、备案，以此保证交易安全，降低出卖人的收款风险。而民间借贷的一般交易习惯，均是在借款人落实借款担保措施后，放贷人方才向借款人交付借贷资金，并以此保证放贷人的资金安全，降低放贷人的放贷风险。2.双方于《商品房买卖合同》中，对案涉房屋的价格设定畸低，且未遵循一房一价的商品房销售定价原则。杨芝国关于双方系商品房买卖关系的主张，不仅违背等价有偿的民事基本原则，而且不符合商业理性。3.纵观双方整个交易过程，能清晰反映双方的真实意思表示并非商品房买卖。首先，双方在签订《商品房买卖合同》时未依法选聘的前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、业主同意遵守临时管理规约的《承诺书》等作为商品房买卖合同重要组成部分的系列附件。其次，双方未进行房屋的交付验收与交接手续办理等交易行为。第三，杨芝国既不能提交并出示《前期物业服务合同》，也从未向物业服务企业交纳过案涉房屋的物业服务费用。该案涉房屋作为未售房屋，至今一直由里程公司承担物业服务费交费责任。最后，杨芝国既未催告里程公司为其及时开具不动产销售发票，也未催告代为办理或协助其办理案涉房屋的不动产权证书。二、双方在签订《商品房买卖合同》后，该商品房买卖合同并未实际履行。一审中围绕商品房买卖合同签订后双方是否实际履行的争议焦点，杨芝国于诉状中有关其本人实际于2016年8月26日办理了收房手续，但收房时里程公司已将售楼部设置在案涉xx号房屋，并一直占用至今的陈述与主张，不但与客观事实不符，而且有悖常理。杨芝国编造事实进行虚假陈述的目的，在于制造双方有实质履行该商品房买卖合同的假象。三、本案中，从双方争议的6600000元“借款”是否实际交付的案件事实，可充分揭示杨芝国捏造民事法律关系实施虚假诉讼的不法行为。里程公司实际并未取得2015年6月5日向杨芝国出具“借条”上所载明的6600000元款项。一审中，针对双方争议的该基本案件事实，杨芝国也从未提供并出示其已实际交付6600000元的依据。杨芝国辩称，一、一审判决在查明事实和认定案涉《房屋买卖合同》的性质及效力问题方面清楚准确，故在此不再重复及赘述。现主要针对里程公司在上诉状中所提出的各项事实与理由进行逐一答辩。里程公司所提出的双方系借贷关系的事实与理由不成立。原审判决已充分查明和准确认定双方签订的案涉商品房买卖合同的性质为通过支付对价获得买卖合同标的物所有权的财产转让协议，而非里程公司所认为的签订买卖合同的真实目的是为了对所谓的民间借贷法律关系提供让与担保这一非典型性担保。1.双方采取先签订《商品房买卖合同》并由里程公司先进行备案登记及开具购房款收据后，再由杨芝国支付购房款，是符合双方交易习惯的。第一，成都市中级人民法院作出的（2019）川01民初1476号民事判决所认定的事实以及由一审法院作出的（2017）川0116民初103xx号一审判决和成都市中级人民法院作出的（2018）川01民终8488号二审民决中在所认定的事实中均进行了查明，且通过该案所涉认购协议的约定内容也可以看出，双方是认同由里程公司先对杨芝国认购的房屋签订买卖合同并进行备案后，再来确定由杨芝国支付购房款的具体时间。2.双方在本案中采用整体购买“拉通计算”的方式进行计价符合双方的交易习惯，且可以印证不存在本案所涉房屋价款偏低的问题。如前所述判决所查明的认购协议所约定的内容，杨芝国认购里程公司与本案同一楼盘项目、同一房屋类型的7栋整体商铺时，折合每平方米的单价为8910元。而本案案涉房屋每平方米合同单价为7721元，交易购买时间早于认购时7个月，单价仅低1189元实属正常。因此，里程公司以案涉合同对房屋的价格设立基本均一且价格畸低为理由，否认双方建立的商品房买卖关系的理由不成立也不应得到法院支持。另外，案涉房屋已实际在管理部门进行登记备案，也说明案涉合同也是合法成立的，并不被监管部门所禁止。3.里程公司试图以案涉合同履行中的可能存在的不完善来否认案涉合同的性质为商品房买卖法律关系也是不成立的。第一，杨芝国已举证证明了2016年8月26日与物业公司签订了案涉房屋的《业主收楼确认书》，如果不是由杨芝国实际购买案涉房屋，按里程公司的抗辩仅为民间借贷担保的话，里程公司指定的物管公司也不可能与杨芝国办理交房的书面手续。第二，因里程公司已将售楼部设置在案涉的xx1号房屋还将由xx1号房屋至2xx号房屋和3xx号房屋的楼梯予以隔断，实际占用了案涉的3层房屋。所以，杨芝国虽签署了《业主收楼确认书》但实际未占有和使用案涉房屋。对此，在《业主收楼确认书》中里程公司指定的物管方经办人还特别注明了“物业费暂未计取”。第三，物管公司和销售代理公司一直未将案涉房屋作为已售房屋对待，案涉房屋的物管费一直由里程公司承担，在里程公司与销售代理公司的销售房屋代理费结算中也一直未将案涉房屋作为已售房屋计取销售代理费等问题，属于里程公司与其物管公司及销售代理公司之间的内部法律关系。第四，里程公司提及的涉及物业管理手续是否齐备、发票开具、不动产权证书办理的问题，均属于合同履行的问题，并不影响案涉合同的成立、性质和效力。二、里程公司所提出的第二条事实与理由不成立。第一，因里程公司将案涉房屋设立为售楼部，杨芝国到过案涉房屋现场，也暂时不能准确目测房屋实际面积，因此也不能判断是否存在面积差。第二，在2016年8月交房前直至2017年下半年前，杨芝国与里程公司及其实际控制人周喜明关系要好，杨芝国与里程公司不但实际成交了多处房屋买卖，也在协商另案涉及的7号楼整栋房屋的买卖事宜，而且杨芝国个人还借款2000000元给周喜明，杨芝国在收房时实际认可里程公司将案涉房屋用作售楼部使用的事实，并与里程公司实际控制人周喜明口头沟通过由里程公司根据售楼部实际使用期限向杨芝国按市场价支付费用。本来杨芝国购买案涉房屋的目的就是用于投资，由里程公司使用并支付费用也未尝不可。只是因为在经历了2016年成都房地产市场发生大涨，里程公司不讲诚信的拒绝再将杨芝国于2016年1月认购的7号楼卖给杨芝国的情况下，2017年下半年里程公司向杨芝国发出涉及认购7号楼所交定金2000000元的退款通知后，杨芝国与里程公司之间即开始暴发矛盾，也引发了一系列诉讼。所以，因杨芝国在2017年下半年前与里程公司关系较熟悉且有多次交易的情况下，在2016年8月接收案涉房屋时未严格执行收房的通常惯例也是情理之中，也不能由此否认案涉合同并未实际履行。第三，在杨芝国提起本案诉讼时，也同时向一审法院提起了要求里程公司腾退案涉房屋并支付占用使用费的诉讼，法院受理的案号与本案原审案号紧邻，案号为（2018）川0116民初8352号。杨芝国基于对该案占用使用费计算的证据不够充分的考虑，杨芝国于2020年11月26日向双流区人民法院申请了撤诉。因此，双方在签订案涉合同后，并非未实际履行，只是在履行过程中发生了诸多特殊情况。三、里程公司所提出的第三条事实与理由不成立。一审判决通过里程公司的举证查明了由里程公司向杨芝国出具6600000元的借条及所载明的内容，包括该6600000元由杨芝国交付给里程公司的方式为：其中4900000元由杨芝国转账支付至与里程公司共同借款的周某所持有的交通银行账户，其中1700000元以现金交付并由里程公司方实际收到。而且，对1700000元现金的情况，在本案2018年9月29日第一次庭审时，里程公司申请出庭作证的证人里程公司财务部经理张某也陈述了杨芝国曾经到公司提供了1700000元的现金。虽然证人张某后来也陈述该1700000元由杨芝国方拿走了，但无论是证人张某本人还是里程公司均未对此提供相应证据予以证明。因此，该6600000元实际已由杨芝国交付给里程公司是客观事实。而且，如果案涉22001057元是借款，且按里程公司所辩称的有月利率3%利息约定的话，在不能确保1年后还款的情况下，杨芝国不可能不要求里程公司出具1年期满后还应按月利率3%的标准支付利息的凭据或相关手续。杨芝国上诉请求：依法撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初8354号民事判决第一项并依法改判里程公司向杨芝国返还房价款5671100.12元。事实与理由：一、一审判决未正确适用法律，未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判决由里程公司承担案涉xx1号房屋中减少面积超出3%部分的双倍房价款共计5467713.97元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条在规定由出卖人双倍返还买受人房价款时并未以出卖人存在恶意行为作为前提条件。里程公司并未举证证明系设计变更原因导致案涉xx1号房屋套内建筑面积减少329.48平方米。里程公司虽在原审时提交了《关于“南海左岸”项目商业B栋一层平面图设计变更签发及组织实施的补充情况说明》和《设计变更相关情况说明》两份证据，但该两份证据不能作为里程公司不承担面积误差比超过3%部分时双倍返还买受人房价款责任的依据，理由为；第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，《补充情况说明》仅有该设计公司的公章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，该《补充情况说明》不具有证明力。第二，《补充情况说明》中记载“第三方测绘单位在作房屋面积预测时，误将一层平面小区过道框体范围内的公摊面积计入一层xx1号房屋的建筑面积。”该原因才应该是案涉房屋面积减少300多平方米的根本原因。而《补充情况说明》所记载的“项目竣工验收前，为满足施工作业、规划验收及竣工验收需要，设计单位特增加设计深度，对商业B栋（即1栋）一层平面图中8轴交A-C轴间增设200厚砖砌墙。”根据该部分内容，并未说明设计变化导致案涉房屋面积减少300多平方米的根本原因，也不可能是导致案涉房屋面积减少300多平方米的根本原因。而且作为监理单位出具的《设计变更相关情况说明》也未证明是该设计变更导致案涉房屋面积减少300多平方米。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在里程公司未能举证证明系设计变更原因导致案涉xx1号房屋套内建筑面积减少329.48平方米的情况下，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，由里程公司承担相应的面积误差比超过3%部分时双倍返还买受人房价款的责任。二、如果二审法院不支持杨芝国诉请的里程公司应承担面积误差比超过3%部分时双倍返还买受人房价款责任的请求，但应改判里程公司承担该部分减少面积差对应房价款2733871.98元的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋实际面积小于合同约定面积的，房价款及利息由出卖人返还买受人。杨芝国在原审起诉时，因对减少面积的面积误差比超过3%部分时主张的是双倍返还，因双倍返还的后果远远超过了利息，且该条司法解释规定在主张双倍返还时就不再计算利息，故杨芝国在原审起诉时未单独主张该部分款项的利息。如果二审法院采纳原审法院不支持双倍返还的认定，但本着公平原则，应当裁定里程公司将该部分面积误差比超过3%对应的房价款2733871.98元在向杨芝国返还时，还应承担支付该部分款项从收取之日至返还之日期间的利息（以2733871.98元为基数，自2015年6月9日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。里程公司辩称，杨芝国的上诉请求是基于杨芝国所主张的双方之间的法律关系系商品房买卖合同关系，然而并不符合本案的客观事实。双方于2015年6月2日就案涉房屋签订商品房买卖合同并进行网签备案，系应该房屋当时尚属期房，不能为双方之间的商定的民间借贷提供抵押担保，故只能以签订商品房买卖合同并进行网签备案的方式设定非典型地让与担保。关于双方并非真实的商品房买卖意思表示，其在里程公司的上诉状中已明确阐述，在此不再赘述。杨芝国不服一审判决提出上诉，并非是对其或者不当诉讼利益不满，而是为了精心营造其商品房买受人的人设，目的是为通过诉讼实现其套路贷，不仅清算而占有他人财产的诉讼目的，关于杨芝国的上诉请求所依据的法律规定系以双方之间的商品房买卖关系真实有效为前提，应双方之间并非真实的商品房买卖关系，故其援引的法律规定，不适用于本案的相关情况。如果双方之间的真实意思表示及法律关系系商品房买卖，杨芝国对该适用的法律规定的理解是学理上的理解，具体以法律实践中相关类案判决为准。杨芝国向一审法院起诉请求：1.判令里程公司向杨芝国返还房价款5671100.12元；2.本案受理费、保全费等诉讼费由里程公司承担。一审法院认定事实：2015年6月2日，杨芝国与里程公司签订《商品房买卖合同》并于当日对合同进了签约备案登记（合同备案号：xx）。合同约定：买受人（杨芝国）购买出卖人（里程公司）开发的位于成都市天府新区商业房屋（测绘建筑面积1061.41平方米，套内建筑面积906平方米，按照建筑面积计算每平方米单价为7720.92元，总价款8195066元）、2楼201号房屋（测绘建筑面积709.83平方米，套内建筑面积615.31平方米，按照建筑面积计算每平方米单价为7720.92元，总价款5480543元）、3楼3xx号房屋（测绘建筑面积1078.16平方米，套内建筑面积934.6平方米，按照建筑面积计算每平方米单价为7721.90元，总价款8325448元），合计总价为22001057元，付款方式为一次性付款。合同第八条设计变更约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。（二）买受人应当在通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。第十条交付条件（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1.根据第三条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）＋预测套内建筑面积×100%。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付曰的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；…（5）产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费、印花税；（6）其他办理权属证所需的税费。第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：四川正源实业有限公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2、商业用房按建筑面积4元／月.ｍ2。（三）物业管理企业按照第1种方式收取物业费。1.按照年收费，买受人应当在每年的4月30日前缴费。合同签订后双方即于当日办理了合同备案，且里程公司也于当日向杨芝国出具了购房款收据并注明：此款到账，收据生效。此后，杨芝国于2015年6月8日和9日，通过中国工商银行转账的方式分别向里程公司转款10000000元和12001057元，共计22001057元，转款回单备注上附言为购房款。此后，里程公司于2016年4月15日公开发布案涉楼盘的交房公告，确定交房期间为2016年4月25日至2016年4月29日。在诉讼中，杨芝国主张其于2016年8月26日办理了案涉房屋的收房手续，并提供了《业主收楼确认书》复印件及在物业办理收房手续的现场照片予以证明。该《业主收楼确认书》格式文本载明：本人乃南湖左岸住宅/商业x栋3xx、xx1、201（3xx、xx1、201为手写）之业主，经对所认购的物业进行了详细验收，确认为其各项目均符合《建筑设计图》和《购房合同》上的规定标准。本人承诺遵守小区《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》内各项条文及内容，并承诺支付一切有关费用，同时本人证明已收妥下列文件、物品，并确认单元内各设备完好，及证明自即日起由本人接收上述单元。该《业主收楼确认书》上记载二、物品类1.房屋钥匙；2.业主卡；3.其它物品，均为空白。该《业主收楼确认书》由杨芝国及经办人签字。而里程公司则认为该《业主收楼确认书》系复印件且杨芝国一直未与里程公司办理过案涉房屋的接收手续，杨芝国没有其他真实业主房屋交付环节需要签署的一系列文件；案涉房屋一直由里程公司作为售楼部实际占有使用且由里程公司按照未出售的空置房标准承担物业管理费，并提交了缴纳物业管理费的相关缴费凭证等证据予以证明。杨芝国对里程公司陈述案涉房屋一直由里程公司作为售楼部实际占有使用其并没有实际取得案涉房屋没有异议，但认为里程公司应将上述房屋向其进行腾退并承担占有使用的费用。诉讼中，里程公司委托四川恒誉房地产评估有限公司对案涉位于成都市天府新区商业用途房地产（设计变更后建筑面积合计2480.99平方米）在2015年6月2日当时的价值进行评估。四川恒誉房地产评估有限公司于2018年9月6日出具《房地产咨询估价报告》显示：评估的当时案涉房屋总价为39266200元，其中x楼xx1号评估单价为25360元／平方米，x楼2xx号房屋评估单价为13520元／平方米，x楼3xx号房屋评估单价为11492元／平方米。另外，里程公司还向一审法院提交了其与案涉房屋同小区的其他业主签订的房屋买卖合同，欲以此证明杨芝国与里程公司签订的案涉房屋合同上载明的房屋价格远远低于同时期同地段商业用房的市场价格，且各层商业用途的房屋售价基本没有价差，完全不符合商业理性与公平交易的市场原则，双方之间不是真实的商品房买卖关系。而杨芝国则认为，案涉房屋买卖合同的价格系双方在签约时经充分协商后自愿达成的真实意思表示，与里程公司事后的评估价格没有任何关系，且杨芝国向一审法院提交了一审法院（2017）川0116民初103xx号及成都市中级人民法院（2018）川01民终8488号民事判决书，证明双方曾因杨芝国购买里程公司开发的“南湖.左岸”7栋商铺（包含1、2、3层楼，与案涉房屋同一类型、同一楼盘）产生纠纷，在该案中双方签订的《认购协议》载明的商铺总价20600000元，折合每平方米单价为8910元，里程公司在该案审理时并未否认双方之间的房屋买卖关系，也未抗辩房屋价格和买卖方式存在不合理之处。而本案案涉房屋每平方米合同单价为7721元，交易购买时间早于该案7个月，单价仅低1189元实属正常；且从两案所涉房屋买卖的计价方式从交易习惯上看，均是采用“拉通计算”的方式来确定房屋总价，因此本案杨芝国购买案涉房屋的计价方式符合双方交易习惯且价格合理。此外，里程公司在诉讼中还向一审法院提交了杨芝国与里程公司及时任里程公司总经理周某于2015年6月5日共同向杨芝国出具的借条载明：因业务发展需要现周某和成都里程置业有限公司两方共同向杨芝国借到现金6600000元，其中4900000元整现已由杨芝国银行转账交付给借款人（交通银行账号：62×××83持卡人周某）、另1700000元整由杨芝国现金交付给借款人（本借条出具时已实际收到）。此款分12个月，每月按期还款（第一期款于2015年7月5日支付）。借款若每月按时归还不计利息，若未按期归还借款，所欠款项按银行贷款利息四倍计算逾期利息。另外，里程公司还向一审法院提交了周某交通银行、建设银行的银行卡交易明细、还款协议、《住宅商品房买卖合同》（含补充协议及前期物业服务协议、收据）4份、《车位预订合同》（含收据）11份，证人周某证言等证据材料以证明案涉杨芝国交付的22001057元购房款实际为里程公司向杨芝国所借的借款，里程公司为此支付了6600000元的利息。杨芝国则抗辩称该6600000元系双方之间实际发生的其他借贷关系，与本案无任何关联性。此外，根据2015年12月20日测绘单位出具的房屋建筑面积测绘成果报告载明：案涉位于成都市天府新区房屋实际测绘建筑面积671.14平方米，其中套内建筑面积52平方米，x层2xx房屋实际测绘建筑面积平方米，其中套内建筑面积613.04平方米，x层3xx号房屋实际测绘建筑面积1096.19平方米，其中套内建筑面积941.64平方米。里程公司在诉讼中还向一审法院提交了案涉建设项目设计单位中衡卓创国际工程设计有限公司（原重庆卓创国际工程设计有限公司）出具的有关“南湖左岸”项目商业B栋一层平面图设计变更的情况说明及关于“南湖左岸”项目商业B栋一层平面图设计变更签发与组织实施的补充情况说明载明：因商业B栋一层平面图小区过道与一层xx1号房屋相互毗邻，第三方测绘单位在作房屋面积预测时，误将一层平面小区过道框体范畴内的公推面积计入一层xx1号房屋的建筑面积。项目竣工验收前，为满足施工作业及竣工验收需要，设计单位特增加设计深度，对商业B栋（即1栋）一层平面图中8轴交A-C轴间增设200厚砖砌墙。设计单位于2015年11月就上述设计变更内容签发《设计变更通知单》并通知相关责任主体组织实施且顺利通过规划验收。里程公司还向一审法院提交了案涉建设项目监理单位四川康立项目管理有限责任公司出具的设计变更相关情况说明载明：“南湖左岸”项目商业B栋即1栋工程营造期间，为满足规划验收要求，2015年11月份，南湖左岸项目的设计单位签发设计号为12-09-B的《设计变更通知单》。项目业主单位按照设计变更程序，组织施工单位、监理单位实施该《设计变更通知单》相关设计变更内容，即在商业B栋一层平面图中8轴交A-C轴间，砌筑200厚砖砌墙。五方责任主体验收前，施工单位已如期完成与该《设计变更通知单》设计变更内容相关的施工作业任务。对上述情况说明，杨芝国则认为设计单位中衡卓创国际工程设计有限公司出具的情况说明没有相关人员的签字且上述设计变更并没有对案涉建筑物的面积造成实质性的变化，故对上述设计变更导致面积差异的事实不予认可。诉讼中，因成都市银屏建筑工程有限责任公司诉成都里程置业有限公司及杨芝国债权人撤销权纠纷一案，本案依法中止审理；后成都市中级人民法院依法作出已生效（2019）川01民初1476号民事判决驳回了成都市银屏建筑工程有限责任公司的诉讼请求，故一审法院恢复了本案诉讼。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张及其提供的相关证据材料，本案争议的焦点为：（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效（性质和效力）；（二）里程公司是否应当向杨芝国返还房价款5671100.12元。关于案涉《房屋买卖合同》是否有效（性质和效力）的问题。一审法院认为，考察双方当事人签订买卖合同的真实意思是为相关债权债务法律关系设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理此类纠纷的基础。当事人之间签订了相关债权债务法律关系的协议之前或者之后，为保证该协议的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的，签订买卖合同的真实目的是为了给相关债权债务法律关系提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。系指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产（或动产）买卖合同，约定将不动产（或动产）买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有以担保标的物优先受偿的非典型担保。而买卖合同是当事人出于财产权目的而签订的协议，出卖人的主要义务是转让财产，买受人的主要义务是支付转让款，而让与担保的目的在于为主债务供担保，受让人通常无须为此支付对价，同时对于受让的财产，未届债务清偿期前“受让人”不得行使和处分；此外，让与担保作为一种非典型担保，属于从合同的范畴，与此相对应，往往还会存在一个主合同，而财产转让合同一般不会存在类似问题，因此是否存在主合同是判断一个协议是财产协议还是让与担保的重要标准。本案中，1.杨芝国与里程公司双方经协商在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，明确约定了交易房屋的位置、交易价格、产权过户、违约责任等房屋买卖合的主要条款，符合房屋买卖合同的法律特征，且合同中没有对双方权利行使和处分进行不合理限制的条款，即使双方在合同履行过程中没有完善其他交易文件和交易手续也并不构成对交易习惯的绝对性违反。2.案涉合同签约后双方即于当日进行了合同备案，且里程公司于当日向杨芝国出具了购房款收据并注明：此款到账，收据生效，上述情形也并不为法律所禁止也同样不构成对交易习惯的绝对性违反。3.杨芝国于2015年6月8日和9日，通过中国工商银行转账的方式分别向里程公司转款10000000元和12001057元，共计22001057元，转款回单备注上附言为购房款，与里程公司签约当日向杨芝国出具的购房款收据及合同的约定相一致。4.里程公司在诉讼中向一审法院提交杨芝国与里程公司及时任里程公司总经理周某于2015年6月5日共同向杨芝国出具的6600000元借条以及周某交通银行、建设银行银行卡交易明细、还款协议、《住宅商品房买卖合同》（含补充协议及前期物业服务协议、收据）、《车位预订合同》、周某等作为证人的证言等证据材料，以证明杨芝国交付的22001057元购房款实际为里程公司向杨芝国所借的借款，且里程公司为此支付了上述6600000元的利息。但杨芝国已明确提出抗辩称该6600000元本身系双方之间实际发生的其他借贷关系，与本案无任何关联性；证人周某本身系里程公司时任总经理与本案具有法律上的利害关系；里程公司提供的上述证据材料与案涉《房屋买卖合同》等证据均独立存在，上述证据材料对于里程公司主张的案件事实而言均属于间接证据范畴，且并没有形成充分有效的证据锁链，并不足以推翻杨芝国的诉讼主张。5.里程公司诉讼中委托四川恒誉房地产评估有限公司对案涉位于成都市天府新区商业用途房地产（设计变更后建筑面积合计2480.99平方米）在2015年6月2日当时的价值进行评估，显示与案涉《房屋买卖合同》的价款存在较大差异；另外，里程公司向一审法院提交其与案涉房屋同小区的其他业主签订的房屋买卖合同，欲以此证明杨芝国与里程公司签订的案涉房屋合同上载明的房屋价格远远低于同时期同地段商业用房的市场价格，且各层商业用途的房屋售价基本没有价差，完全不符合商业理性与公平交易的市场原则，双方之间不是真实的商品房买卖关系。而杨芝国则认为，案涉房屋买卖合同的价格系双方在签约时经充分协商后基于意思自治自愿达成的真实意思表示，与里程公司事后的评估价格没有任何关系，且杨芝国向一审法院提交一审法院（2017）川0116民初103xx号及成都市中级人民法院（2018）川01民终8488号民事判决书，证明双方曾因杨芝国购买里程公司开发的同一楼盘“南湖·左岸”7栋商铺（包含1、2、3层楼，与案涉房屋同一类型、同一楼盘）产生纠纷，在该案中双方签订的《认购协议》载明的商铺总价20600000元，折合每平方米单价为8910元，里程公司在该案审理时并未否认双方之间的房屋买卖关系，也未抗辩房屋价格和买卖方式存在不合理之处。而本案案涉房屋每平方米合同单价为7721元，交易购买时间早于该案购买时间，单价仅低1189元实属正常；且从两案所涉房屋买卖的计价方式从交易习惯上看，均是采用整体购买“拉通计算”的方式来确定房屋总价，因此本案杨芝国购买案涉房屋的计价方式符合双方交易习惯且价格合理。6.对于里程公司认为案涉房屋作为空置房，物管公司和销售代理公司一直未将案涉房屋作为已售房屋对待，案涉房屋的物管费一直由里程公司承担，在里程公司与销售代理公司的销售房屋代理费结算中，也一直未将案涉房屋作为已售房屋计取销售代理费，里程公司一直没有与杨芝国办理案涉房屋的交接手续等问题，属于里程公司与其物管公司及销售代理公司之间的内部法律关系且杨芝国也认可因没有实际取得和控制案涉房屋而并未交付相关的税、费等，而上述问题均属于合同履行中的问题，并不当然影响案涉《房屋买卖合同》的性质和效力。综上，里程公司提出其与杨芝国之间系名为房屋买卖合同实为民间借贷担保的法律关系等抗辩主张，因里程公司提供的上述证据材料并没有形成完整有效的证据锁链，其反驳并不足以推翻杨芝国的诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，里程公司的上述抗辩、主张因缺乏充分的事实和法律依据，故一审法院不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，杨芝国与里程公司基于意思自治自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于里程公司是否应当向杨芝国返还房价款5671100.12元的问题。一审法院认为，本案中，双方合同第三条约定：“该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款2.按照建筑面积计算。”而双方合同第十三条面积差异处理则约定：“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1.根据第三条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理”。从双方合同的上述约定可见，合同中关于面积差异处理的约定存在约定不明的情形，故一审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理本案面积差异问题。此外，双方合同第八条设计变更约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。（二）买受人应当在通之日起15日内做出是否退房的书面答复。逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。而本案中，根据2015年12月20日测绘单位出具的房屋建筑面积测绘成果报告载明：案涉位于成都市天府新区房屋实际测绘建筑面积共671.14平方米，其中套内建筑面积576.52平方米，x层2xx房屋实际测绘建筑面积共713.66平方米，其中套内建筑面积613.04平方米，x层3xx号房屋实际测绘建筑面积共1096.19平方米，其中套内建筑面积941.64平方米。以上实际测绘面积与合同约定的面积确实存在面积差异。而里程公司在诉讼中向一审法院提交了案涉建设项目设计单位中衡卓创国际工程设计有限公司（原重庆卓创国际工程设计有限公司）及案涉建设项目监理单位四川康立项目管理有限责任公司出具的设计变更相关情况说明，以证明案涉房屋因第三方测绘单位在作房屋面积预测时，误将一层平面小区过道框体范畴内的公摊面积计入一层xx1号房屋的建筑面积，设计单位为满足施工作业及竣工验收需要特增加设计深度，于2015年11月就上述设计变更内容签发《设计变更通知单》并通知相关责任主体组织实施且顺利通过规划验收，由此导致案涉房屋前后出现面积差异的相关事实，故其不应承担面积差异的相关责任。一审法院认为，虽然杨芝国认为设计单位中衡卓创国际工程设计有限公司出具的情况说明没有相关人员签字且上述设计变更并没有对案涉建筑物的面积造成实质性的变化，但该情况说明与案涉建设项目监理单位四川康立项目管理有限责任公司出具的情况说明能够相互印证案涉房屋面积出现的差异并非里程公司在管理和控制案涉建设工程项目建设施工等过程中因偷工减料等恶意行为所致，故一审法院根据本案的实际情况，为减少诉累，平衡双方利益，依照公平和诚实信用原则，酌情确定双方对本案出现的房屋面积差异依据合同中关于套内建筑面积单价据实（非惩罚性双倍）进行结算并予以返还较为合理。据此，一审法院根据案涉房屋的实际套内建筑面积误差及合同的约定以及相关司法解释的规定，具体计算为：一、xx1号房屋，1、3%以内（含3%）减少部分的房价款原数返还为（906平方米×3%）×9045.32元（套内建筑面积单价）＝245851.79元;2、超出3%减少部分的返还为（906平方米×33.36%）×9045.32元（套内建筑面积单价）＝2733871.98元。二、201号房屋，3%以内（含）3%减少部分的房价原数返还为2.27平方米×8906.96元（套内建筑面积单价）＝20218.79元。三、3xx号房屋3%以内（含3%）增加部分的房价款应补足为7.04平方米×8908.3元（套内建筑面积单价）＝62714.43元。通过品迭计算后里程公司实际应返还杨芝国房价款为245851.79元＋2733871.985元＋20218.79元-62714.43元＝2937228.13元。综上，对于里程公司主张双方之间系名为房屋买卖合同实为民间借贷法律关系等抗辩主张，因其未提供充分有效的反驳证据足以推翻杨芝国的诉讼主张，故一审法院在本案中不予支持。据此，一审法院判决：一、里程公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向杨芝国返还房价款2937228.13元；二、驳回杨芝国的其他诉讼请求。一审案件受理费51498元，保全费5000元，由杨芝国负担22599元，里程公司负担33899元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本院对本案二审争议焦点问题分述如下：关于本案合同的性质认定问题。本院认为，合同性质及效力之判定，应从案涉合同所体现的合意内容予以判断，应当综合考察分析其签订的商品房买卖合同以及达成交易时的相关背景、具体意思表示等各项因素而定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任”之规定，在本案中，杨芝国以双方当事人建立商品房买卖合同关系为由提起诉讼，并提供了合同、转账凭证、购房款收据、另案判决等证据，而里程公司主张双方当事人之间系民间借贷法律关系，主要是认为双方交易不符合商品房买卖合同交易特征，系里程公司向杨芝国借款所提供的担保措施。符合民间借贷交易特征。民事诉讼与刑事诉讼不尽相同，相较而言，民事诉讼的关注点主要在于当事人的过错和民事责任，因其一般只涉及当事人的财产等民事权益，故在民事诉讼事实认定中并不采用过高的证明标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”之规定，该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，当事人之间建立买卖合同关系的直接目的是一方让渡标的物的所有权以获取对价，另一方支付对价并取得标的物的所有权。纵观整个房屋买卖交易整个过程，并未存在对法律法规和对房屋买卖交易习惯的明显违反之处，本案中杨芝国提交的证据相互印证，形成了一条比较完整的证据链。其次，里程公司主要抗辩理由系案涉合同更符合民间借贷让与担保的交易习惯。当事人对自己所主张的交易习惯需要提供充分的证据予以证明。一方面，需要证明确实在一定地域、行业内共同认知认可并稳定存在该交易习惯，另一方面该交易习惯应当为双方当事人共同认可及遵循，且交易习惯的运用应当以不具备反证为前提。本案中，在双方当事人并未就案涉22000000元订立主借款合同或作出过任何就买卖合同备案系借款合同担保的书面约定且杨芝国对里程公司主张明确予以否认的情况下，结合另案双方当事人就同一楼盘交易情况特别是交易价格及支付方式来看，里程公司并未举示充分证据证明其主张的民间借贷交易习惯系行业习惯或者与杨芝国之间的交易习惯。第三，里程公司提交其自身出具的6月5日借条中有“借到、交付给、已经实际收到”的多处书面含义均有收到相应款项的意思表示。故里程公司提交的借款借条以及周某交通银行、建设银行银行卡交易明细、还款协议等证据仅能证明杨芝国与里程公司、周某之间确实存在其他债权债务关系，但不足以证明该款项系借款利息，本院对里程公司该主张不予采纳。故一审法院从合同约定、价款支付、另案关联房屋买卖交易情况等多个方面进行综合分析，认为里程公司主张双方之间系名为房屋买卖合同实为民间借贷担保法律关系等抗辩主张，因其未提供充分有效的反驳证据足以推翻杨芝国的诉讼主张不予支持，认定双方当事人基于意思自治原则自愿签订商品房买卖合同系有效合同，应当按照合同约定履行，正确，本院依法予以维持。当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。故本案二审中仅审理依据各方当事人对合同性质的争议进行评价，如双方当事人存在其他争议，可以在符合法律规定的情形下另行主张权利。关于案涉房屋面积补差款计算方式问题。本院认为，公平原则及诚实守信原则是合同法确立的基本原则，合同双方应全面且善意履行合同义务和行使权利。故一审法院根据本案的实际情况，平衡双方利益，依据公平和诚实信用原则，酌情确定双方对本案房屋面积差据实进行结算，并无不当，故本院依法予以维持，对杨芝国的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人杨芝国、里程公司的上诉请求均不成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理79899元，由上诉人杨芝国负担46000元，成都里程置业有限公司负担33899元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 李 俊审判员 白福群二〇二一年八月二十四日书记员 何佳林