北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初3264号原告：石媛媛，女，1986年3月17日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告石媛媛与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石媛媛、被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石媛媛向本院提出诉讼请求：天台山公司支付石媛媛房屋逾期办理产权登记证书违约金（以房款4715070元为基数，按照每日万分之零点一的标准，自2018年5月19日起计算至2021年5月11日）。事实和理由：2015年10月24日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1782164，合同约定由原告购买被告开发的位于北京市门头沟区21-218居住项目（A10）门头沟天台山居住项目1层103号（以下简称103号）房屋，后更名为嘉园项目12号楼103号房屋，原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款4715070元，被告按照合同约定于2016年5月20日交付了房屋。按照《预售合同》第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2016年5月20日后730天内为原告办理房屋所有权证书，实际上，被告直至2021年5月11日才为原告办理房屋的产权登记，其行为已构成严重违约。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告石媛媛的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果；2．原告未能按照《预售合同》第十六条约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任；3．原告主张已过诉讼时效。三、原告主张的违约金计算有误。1．根据《西园嘉园收房补充协议》中，天台山公司已经按照合同的约定书面通知原告收房，且涉案房屋在约定交房之日前已经符合《预售合同》约定的交付条件，原告未按合同履行其收房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。四、原告主张的违约金标准过高。本案中，加建部分实际由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。五、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任，2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。六、2021年2月26日被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月26日。《预售合同》第二十二条约定，只有在因天台山公司原因导致未能及时办证的，才由天台山公司承担责任。七、原告对房屋加建行为存在过错，且实际是受益方，要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。八、石媛媛主张计算逾期办证违约金的基数有误。103号房屋总价款为2965270元，石媛媛将其购买地下室、小院使用费1749800元亦计入房款中，地下室、小院不能取得房屋所有权，仅为获得使用权，不存在逾期办证的问题，不应计入总房款中。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年10月24日，天台山公司（出卖人）与石媛媛（买受人）签订《预售合同》及补充协议，合同编号为Y1782164，约定石媛媛购买103号房屋。房屋预测建筑面积92．61平方米，房屋总价款2965270元。《预售合同》约定，出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”。《预售合同》第十六条约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。《预售合同》第十四条约定，“买受人未付清房价款及其他应付款或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任”。附件五付款方式及期限约定，买受人于2015年10月16日前支付首付款895270元。（含定金10万元）作为该商品房首付款。该商品房其余房款2070000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。庭审中，天台山公司认可石媛媛已按约定交纳房款及公共维修基金、物业费、房屋登记费、印花税、产权代办费。石媛媛于2016年5月20日收房。天台山公司（甲方）与石媛媛（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方交由乙方使用的103号房屋楼下地下一层的房屋（以下简称使用房屋），使用房屋墙体轴线间的面积约为77．85平方米，层高约3米。使用房屋使用期为同103号房屋，自甲方交付使用房屋之日起算。使用房屋使用期内乙方共计应向甲方支付使用费1749800元，该使用费为固定金额，双方均不得调整。乙方应于2015年10月16日前向甲方付清使用房屋使用费。天台山公司于2015年10月28日向石媛媛出具金额为1749800元的发票，项目名称为：地下室使用款。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。决定书亦载明天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，2021年5月11日，石媛媛取得103号房屋所有权登记证书。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：一、关于逾期办证的原因。天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因石媛媛自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。石媛媛对此不予认可。二、逾期办证违约金的计算基数。石媛媛主张《预售合同》和《房屋使用协议》为一个整体，逾期办证违约金应以103号房屋房款2965270元及地下室使用费1749800元的总和为基数计算。天台山公司主张，石媛媛购买地下室使用权并非所有权，该部分不能获得产权证，与逾期办证违约金无关，不应计入逾期办证违约金的基数。本院认为，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案已有同类案件生效示范裁判，案件事实清楚，双方权利义务关系明确，无原则分歧，可以适用简易程序，故对天台山公司辩称应当适用普通程序的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。天台山公司辩称由于石媛媛委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。石媛媛已于2021年5月11日取得901号房屋所有权登记证书，依据双方合同约定，本院对石媛媛主张逾期办证违约金计算至实际办证之日止的诉讼请求予以支持。天台山公司主张逾期办证计算至2021年2月26日，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算基数。《预售合同》约定的103房屋总价款为2965270元，合同所确定办理房屋权属登记的房屋亦为103号房屋。石媛媛所购买的地下室使用权，并不涉及办理房屋权属登记问题，故不存在逾期办证违约金，石媛媛主张《预售合同》与《房屋使用协议》为整体，逾期办证违约金应当以103号房屋房款及地下室使用权费用为基数计算的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。对于天台山公司辩称应当以103号房屋房款2965270元为基数计算逾期办证违约金的意见，本院予以采纳。关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。契税系房屋办理权属登记时向税务机关收取的税款，103号房屋未能办理权属登记系面积超规划所致，天台山公司以石媛媛未向其交纳契税为由要求顺延办证时间缺乏法律依据，对其该项答辩意见本院不予采纳。石媛媛主张逾期办证自其实际收房之日（2016年5月20日）起算730日，即逾期办证违约金自2018年5月19日起算，本院不持异议。天台山公司辩称石媛媛主张的逾期办证违约金超过诉讼时效，石媛媛于2021年5月20日向本院起诉，2018年5月19日的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故本院对石媛媛主张的2018年5月19日的逾期办证违约金不予支持，2018年5月20日至2021年5月11日的逾期办证违约金，未过诉讼时效，本院予以支持。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。石媛媛要求以全部购房款为基数，按照日万分之零点一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付石媛媛二〇一八年五月二十日至二〇二一年五月十一日止的逾期办证违约金32262．14元；二、驳回石媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，由石媛媛负担200元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担340元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二一年八月十三日法官助理  宋霞敏书 记 员  况 曦