广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11610号上诉人（原审原告）：陈小红，女，1956年4月15日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。委托诉讼代理人：许琳，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司职员。委托诉讼代理人：黄伟，该公司职员。上诉人陈小红因与被上诉人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈小红上诉请求：1.改判一审第一项判决为：广协公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈小红支付货币补偿款人民币贰佰捌拾壹万零肆佰元整（￥1772075.00元）（按照3.65万／平方米×48.55平方米计算）以及判令广协公司立即向陈小红支付拖欠的从2017年1月17日至今（暂计至2019年3月）的临时拆迁延期补助费人民币贰万陆仟肆佰陆拾贰元柒角（￥26462.70）（按326.7元／月×27个月×300％计算）以及逾期支付临迁补助费的利息、以及归还广协公司占用房屋期间4年的租金收入、评估费7843元；2.本案一、二审受理费、财产保全费均由广协公司承担。事实与理由：一、陈小红在2017年1月17日接受房屋遗赠后，即取得遗赠房屋的所有权，即从2017年1月17日后的临迁补助费、延期补助费、租金收入等权益都应当有权取得，这是公证书上确认的事实，一审法院认定有所遗漏。根据《接受遗赠公证书》（2016）粤广广州第092807号第三条确定：“申请人陈小红表示愿意接受受遗赠人（即关系人孔福）遗赠的上述遗产，但上述回迁房屋仍未补偿，故遗赠的遗产为上述回迁房的权益。申请人陈小红愿意接受遗赠人的上述回迁房的权益。”当时办理公证的公证员肖某长表示，出于多方面考虑，为了让陈小红取得房屋所有权、以及拆迁补偿中的临迁补助费、延期补助费等，特意在《接受遗赠公证书》（2016）粤广广州第092807号中另起了第三段，用“权益”二字涵盖陈小红应当取得的一切物权与债权。因此，一审法院仅支持了房屋的折价赔偿款，而在陈小红接受继承房屋之后，作为房屋产权人应当取得临迁补助费、延期补助费、租金收入等费用不予支持的观点是有所遗漏的，与公证书写明确定的权益范围不符，恳请贵院依法改判。二、房屋的赔偿面积应当按照43.55平方米加上另计的厕所面积5平方米一起计算，即至少为48.55平方米，一审法院的认定与双方约定不符。本案中1992年6月30日原产权人孔福与广协公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》第九条“其他事项”中手写的：有独立厕所，面积另计。这5平方米的厕所补送面积是2011年3月广州市拆迁办马主任与广协公司法定代表人李展鹏与陈小红等被拆迁户开拆迁协调会时允诺的。如果是不存在这5平方米补送面积的话，那当时无需要在合同上特意手写，写多这部分的文字内容。因此，显然广协公司在签约当时确实是有这样的合同意思表示。再者，根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（1992年1月6日广州市人民政府令第1号）第四十条规定：“拆除房屋内用于住人的自搭阁楼……按面积60％折算安置”，当时孔福的房屋的确是搭建了阁楼的，否则仅43.55平方米的面积，也不够当时租户朱汝玩一家八口人居住。所以原产权人和陈小红认为，这另外多补偿的至少5平方米是其合法的权益，恳请贵院依法改判予以增加。综上所述，根据《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》第九条“其他事项”中特意增加的手写内容约定以及《接受遗赠公证书》特意增加的权益确认内容等证据，陈小红是应当取得至少48.55平方米的房屋面积折价补偿以及临迁补助费等费用补偿的。一审判决认定事实错误，应予纠正。特此上诉，请求贵院依法改判。被上诉人广协公司答辩称：不同意陈小红的上诉请求。1.陈小红的诉讼请求已经超过诉讼时效；2.陈小红主张的房屋面积是错误的，根据产权补偿协议书约定的是43.55平方米；3.根据陈小红提交的接受遗赠公证书，孔福只是将房屋遗赠给陈小红，并不是确认原拆迁安置补偿协议都是由陈小红继承，我方认为相关的拆迁补助费等不应该由陈小红主张。对于货币补偿款应该由评估为准，但应以约定的回迁时间1995年12月31日作为评估时点。临迁补助费的标准应当是按照临迁安置协议中约定160元/月计算，延期补助费的标准按照合同第五点履行，即每月80元。我方与孔福签订的合同没有要支付租户的租金，故不同意支付该租金。陈小红向一审法院起诉请求：1.广协公司向陈小红支付房屋货币补偿款2810400元（按照48000元/平方米×58.55平方米计算）；2.广协公司立即向陈小红支付从1997年11月1日起至判决生效之日止的临时拆迁延期补助费（按326.7元/月×300%计算）以及逾期支付临迁补助费的利息（利息从1997年12月1日开始计算，每月延期补助费从次月1日按照银行同期贷款利率计至付清上述款项之日止）；3.广协公司立即向陈小红一次性归还房屋租金收入313701.44元（其中1992年11月1日至1994年12月31日的租金按照5.44元/月×26个月=141.44元；1995年1月1日至2014年12月31日的租金是类似地区楼梯公租房租金标准30元/平方米×43.55平方米×240个月=313560元）；4.广协公司承担本案诉讼费、诉讼保全申请费、房屋评估费。一审法院认定事实：据广州市房地产管理局1990年9月5日核发的穗房证字第××号《广州市房屋所有权证》记载，孔福是原广州市东山区××光东路××号房屋的所有权人，该房屋为砖木结构2层，总建筑面积43.55平方米。1992年6月30日，广协公司（用地单位、甲方，原称广州市广协房地产开发公司）与孔福（被安置业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定：甲方经市城市规划局（89）城地批字第182号文批准，并经市房地产管理局（91）房征字第××号通告征（拨）地，需拆除乙方坐落在东山区珠光路新建巷16号二楼房屋，其中自住使用面积17.14平方米；乙方同意于1992年8月30日前迁出原址房屋，并同意自行解决临时搬迁，甲方按乙方有常住户口的实际居住人口1人发给乙方临迁补助费（即全户合计每月补助费160元），该项补助费的发给应从乙方搬出原住房之日起计，至甲方通知乙方回迁之日止，从本协议生效之日起，甲方先预付十二个月共1920元给乙方，余下的补助费额则应到期按月续付；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1995年12月31日在文德南路新建回迁楼自编A4西起第四单元第三层产权属于乙方所有的房屋中南北向安排使用面积17.14平方米的套间租给乙方回迁居住；双方同意严格履行本协议，乙方如不依期迁出原址房屋的，甲方罚乙方滞迁费每月50%，甲方如不依期安排乙方回迁的，则乙方罚甲方的滞迁费每月80元；如甲方不按本协议规定的房屋面积安排给乙方回迁的，乙方可依照法律程序，有权要求在属甲方所有的房屋中选择任何部位和楼层，要回同等面积的房屋作回迁安置；有独立厕所，面积另计等。该协议经广州市公证处（92）穗证内经字第35522号《证明书》公证。1992年9月1日，广协公司（用地单位、甲方）与孔福（被拆迁房屋业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：甲方经市城市规划局（89）城地批字第182号文核准，并经市房地产管理局（91）房征字第××号通告，征（拨）珠光东路地段的土地；乙方同意甲方拆除坐落在东山区××光东路××号的房屋，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积43.55平方米；甲方将自有的东山区珠光东路地段新建回迁楼A4幢（框架结构）第三层楼的自有房屋，建筑面积43.55平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，并于1995年12月31日前移交给乙方；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由双方负责；原出租部分（租住户朱汝玩）合约期为四年（91年1月1日-94年12月31日），期满后如有条件收回的，仍属乙方所有等。该合同于同日在广州市房地产管理局办理了备案手续。2003年7月9日，孔福与陈小红签订《遗赠扶养协议书》，约定：孔福是广州市旅业公司属下新时旅店退休鳏寡老工人，现年83岁，多年来多得工友陈小红（即本案陈小红）照顾，现双方自愿达成如下遗赠抚养协议：一、孔福生前的衣、食、住、行疾病治疗由陈小红负责并照料，经济上给孔福支助，在孔福生病不能自理时，由陈小红负责或由其雇人予以照料，孔福的后事亦交由陈小红操办；二、在孔福百年归老且陈小红尽了上述扶养义务后，孔福的个人财产广州市珠光路新建巷16号（回迁房：广州市珠光东路新建回迁楼A4幢第三层房屋）房屋全间遗赠交由陈小红一人承受，其他人不得争议。该《遗赠扶养协议书》于同日经广州市东山区公证处（2003）穗东内证字第2716号《公证书》公证。2017年1月11日，广东省广州市广州公证处作出（2016）粤广广州第092807号《接受遗赠公证书》，载明：申请人陈小红因承受关系人孔福的遗产，于2016年5月17日向该公证处申请办理接受遗赠公证；孔福于2015年11月20日在广东省佛山市死亡；孔福生前于2003年7月9日在东山区公证处与陈小红签订公证遗赠扶养协议，该遗赠扶养协议明确陈小红在履行了该协议规定的扶养义务后，在孔福去世后将广州市东山区××光东路××号（回迁房：广州市珠光东路新建回迁楼A4幢第三层房屋）遗赠给陈小红；陈小红表示愿意接受孔福遗赠的上述遗产，但上述回迁房屋仍未补偿，故遗赠的遗产为上述回迁房的权益，陈小红愿意接受遗赠人的上述回迁房的权益……遗赠人签订的上述遗赠扶养协议中处分的财产为其遗产，上述遗赠扶养协议真实、有效，受赠人陈小红已尽上述遗赠扶养协议规定的扶养义务，遗赠人的上述遗产应按照上述遗赠扶养协议的指定由受赠人陈小红承受等。广协公司至今未向孔福或陈小红交付产权调换（补偿）房屋。本案审理过程中，陈小红申请对约定的回迁房“广州市越秀区珠光东路新建回迁楼A4幢3层”，建筑面积58.55平方米，在2019年6月4日（本案第一次庭审时）的市场价值进行评估。广协公司申请增加同地段住户实际回迁的时间即2007年6月为评估时点进行评估。对此，经摇珠，一审法院依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司（以下简称世联公司）承担本次评估工作。经协商，原广协公司共同确认评估对象现地址为广州市越秀区福行街18、20、22号三楼，南北向，用途住宅，装修标准为窗户钢窗、地砖地面、墙面批荡、木门、通水通电等。2020年11月25日，世联公司出具《房地产估价报告》，评定上述评估对象按双方设定的标准在价值时点2019年6月4日的市场价值单价为36500元/平方米。该公司还于次日发出《工作联系函》，称无法调查到案涉房产2007年的可比实例成交情况，故无法适用评估方法进行评估该房屋在2007年6月的市场价格。广协公司因此撤回对该房屋以2007年6月为时点的评估申请。陈小红、广协公司对上述《房地产估价报告》无异议。陈小红已向世联公司交纳评估费7843元。一审法院认为：根据《遗赠扶养协议书》及《接受遗赠公证书》的内容，孔福将其因原有的新建巷16号房屋被拆迁而能够获得的补偿房屋的权益遗赠给陈小红，陈小红因此取得案涉《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中乙方的权利。孔福已将原址房屋交付广协公司拆除，但广协公司至今未向孔福或陈小红交付产权调换补偿房屋，已构成违约，陈小红要求广协公司按照约定回迁房在2019年6月4日的市场价值支付货币补偿款即进行赔偿于法有据，一审法院予以支持。对于赔偿数额，孔福原有的被拆迁房屋总建筑面积为43.55平方米，孔福与广协公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》亦约定广协公司应将“建筑面积43.55平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿”，故回迁产权补偿房屋的价值亦应按照建筑面积43.55平方米计算。陈小红主张按照58.55平方米计算损失缺乏证据支持，一审法院不予采纳。再根据世联公司出具的《房地产估价报告》，赔偿数额应为36500元/平方米×43.55平方米=1589575元。对于陈小红其他诉讼请求，首先，孔福于2015年11月20日死亡，在此之前因案涉房屋拆迁而产生临迁补助费、延期补助费、租金收入等即使广协公司应当支付，亦属于孔福享有的债权，不属于《遗赠扶养协议书》约定遗赠给陈小红的范围，陈小红无权主张。其次，根据孔福与广协公司签订拆迁协议时正在施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十三条的规定，延期补助费是指由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的情况下增加支付临时安置补助费。该办法第三十四条还规定，被拆除房屋使用人是指在市房地局发布拆迁公告前，在拆迁范围内具有正式户口并实际居住在该屋的公民和已经开业的持有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。而陈小红并非当时与孔福共同居住在被拆迁房屋的同户籍人员，不属于拆迁安置对象，故其关于2015年11月20日以后延期补助费的诉讼请求亦于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条条、第五百八十四条、第一千一百二十条第一款、第一千一百二十三条之规定，一审法院判决：一、广协公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈小红支付货币补偿款1589575元及评估费7843元；二、广协公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈小红支付财产保全申请费5000元；三、驳回陈小红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33714元，由陈小红负担17784元、广协公司负担15930元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审查明：一审期间，陈小红提供了孔福收取临迁补助费的相关单据，显示孔福收取的临迁补助费1992年10月8日至1993年10月8日止的标准系每月160元，1994年10月8日至1995年10月8日止的标准系每月257.1元（3085.2÷12），1995年10月8日至1997年10月8日止的标准系每月326.7元（7840.8÷24）。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：广协公司应向陈小红支付货币补偿款的计算面积问题；广协公司是否应向陈小红支付自2017年1月17日后的临时拆迁延期补助费和利息及其计付问题；广协公司是否应向陈小红支付房屋占用期间的租金问题。关于货币补偿款的计算面积认定问题。经查，根据《遗赠扶养协议书》及《接受遗赠公证书》的内容，陈小红已取得案涉《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中乙方的权利。而因广协公司已将原址房屋拆除，但至今未交付产权调换补偿房屋，已构成违约，故一审法院认定陈小红有权请求广协公司按照约定回迁房在2019年6月4日的市场价值支付货币补偿款，处理并无不当，本院予以确认。关于计付面积的认定问题，经查，约定在先的案涉《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》主要系对广协公司需按月向被拆迁人发放临迁补助费进行的约定，该协议书还约定广协公司需于限定的期限内安排被拆迁人回迁居住，但回迁居住的使用面积为17.14平方米，有独立厕所，面积另计等。可以看出“有独立厕所，面积另计”是对前述使用面积为17.14平方米的回迁居住的房屋的补充约定。而约定在后的案涉《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》则约定广协公司需向被拆迁人交付建筑面积43.55平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）的自有房屋作为原址房屋的产权补偿，该协议书并未另行约定“有独立厕所，面积另计”。结合原有的被拆迁房屋总建筑面积为43.55平方米，一审法院认定回迁产权补偿房屋的价值应按照建筑面积43.55平方米计算，并据此判令广协公司应向陈小红支付货币补偿款1589575元（根据世联公司出具的《房地产估价报告》在价值时点2019年6月4日的市场价值单价36500元/平方米×43.55平方米），处理并无不当，本院予以确认。陈小红上诉主张应按照48.55平方米计算货币补偿款，缺乏理据，本院不予采纳。关于广协公司是否应向陈小红支付自2017年1月17日后的临时拆迁延期补助费及利息的问题。本院认为，结合孔福和陈小红签订的《遗赠抚养协议书》及《接受遗赠公证书》的内容，陈小红对财产权利的承继应当始于前述公证处作出《接受遗赠公证书》之日即2017年1月11日，故自2017年1月11日之后陈小红享有基于拆迁而产生的临迁补助费、滞迁费等权利。虽然案涉《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》有关于临迁补助费标准的约定，但陈小红已提供了孔福收取临迁补助费的相关单据，显示孔福收取的临迁补助费标准1992年10月8日至1993年10月8日期间为每月160元、1994年10月8日至1995年10月8日期间为每月257.1元、1995年10月8日至1997年10月8日期间为每月326.7元。广协公司虽否认陈小红提供的上述单据的真实性，但作为付款义务方，其并未提供相反证据证明其已付孔福临迁补助费的标准情况，故对陈小红提供的上述证据，本院予以采信。故根据前述单据反映的广协公司在支付临迁补助费的过程中实际变更了计付标准的情况，陈小红主张临迁补助费按326.7元每月给付，理据充分，本院予以采纳。至于滞迁费的问题，双方在1992年6月30日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中对滞迁费进行了约定，故滞迁费的支付仍应依据案涉《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》及该协议书签订之时的规定处理。《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（一九九二年一月六日发布）第四十三条规定：“对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150％付给；对由拆迁人提供临时安置房屋或周转房的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起按规定的临时安置补助费的50％付给。”结合案涉《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》关于“甲方按乙方有常住户口的实际居住人口1人发给乙方临迁补助费（即全户合计每月补助费160元）”及“甲方如不依期安排乙方回迁的，则乙方罚甲方的滞迁费每月80元”的约定，故广协公司应向陈小红支付滞迁费标准应为每月163.35元（326.7元×50%）。陈小红请求滞迁费（扣除临迁补助费）按每月653.4元（326.7元×200%）计付，缺乏理据，本院不予支持。综上，陈小红已变更其补偿方式为货币补偿，故广协公司应向陈小红支付自2017年1月至本判决发生法律效力之日止按每月490.05元（326.7元+163.35元）的标准计算的临迁补助费及滞迁费。陈小红诉请的临迁补助费及滞迁费超过上述标准的部分，缺乏理据，本院不予支持。另案涉《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定补助费到期应按月支付，故广协公司还需向陈小红支付逾期支付临迁补助费及滞迁费的利息，以同期应付未付临迁补助费及滞迁费为基数，从逾期付款之次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至广协公司实际付清上述时段临迁补助费及滞迁费之日止。至于广协公司是否应向陈小红支付租金的问题。鉴于案涉《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》仅约定了广协公司向陈小红承担临迁补助费及滞迁费的支付责任，案涉《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》亦无关于租金补偿的约定，现陈小红并无证据证实其有相应的租金损失，其应承担举证不能的不利后果，故对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实部分有误，处理部分欠妥，对该部分应予更正；上诉人陈小红上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12870号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12870号民事判决第三项；三、广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向陈小红支付自2017年1月至本判决发生法律效力之日止的临迁补助费及滞迁费（每月按490.05元的标准计算）；四、广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向陈小红支付自2017年1月至本判决发生法律效力之日止的临迁补助费及滞迁费的利息（以同期应付未付临迁补助费及滞迁费为基数，从逾期付款之次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至广州市广协房地产开发有限公司实际付清上述时段临迁补助费及滞迁费之日止）；五、驳回陈小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33714元，由陈小红负担17509元、广协公司负担16205元。二审案件受理费5375元，由陈小红负担4834元、广协公司负担541元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  陈晓红二〇二一年八月二十四日书记员  郭 俏古文娜