广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13725号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈苑飞，女，1984年2月5日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：高宽、余雅琳，均系广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘建波，男，1980年3月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：严翔、吴立源，均系上海中联（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州择优居房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪新城吉祥北园新浦路20幢9号铺，统一社会信用代码：91440101574042613C。法定代表人：朱江波。上诉人陈苑飞因与被上诉人刘建波及原审第三人广州择优居房地产中介有限公司（以下简称择优居中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈苑飞上诉请求：1.撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11539号民事判决，并改判被上诉人向上诉人支付违约金230001元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在己生效的（2018）粤01民终12189号《民事裁定书》中人民法院已经依法认定上诉人为善意相对人，即上诉人对案涉争议合同的签订及履行没有任何过错，案涉合同不能继续履行的根本原因在于被上诉人隐瞒不具备购房资格的情况与上诉人订立合同。本案一审判决认定上诉人存在过错责任与上述生效裁定所认定的事实相矛盾。上诉人在信息不对称的情况下无法当场识破对方骗局情有可原，一审判决认定上诉人未尽注意义务不仅与上级法院的裁定相抵触、且强人所难。二、一审判决已经依法认定被上诉人的违约行为是导致案涉合同不能继续履行的根本原因，对此，根据案涉合同第十六条第3款的约定，被上诉人应向上诉人支付成交价10％的违约金430000元。一审法院径行适用公平原则进行裁判，不仅违反了意思自治的民法基本原则，且无任何正当理由剥夺上诉人依法享有的条款选择适用的诉讼权利，违背合同意思自治原则及法律规定。案涉合同不能继续履行是由于被上诉人的根本违约行为，根据合同法相关规定，在案涉合同已经明确约定违约金计算方式的情况下，上诉人有权选择违约金条款且不需再另行举证实际损失。事实上，被上诉人的根本违约及恶意诉讼行为已经给上诉人造成严重损失及生活困扰。综上，请求法院依法支持上诉人的全部上诉请求。刘建波辩称：不同意上诉人的上诉请求，理由如下：第一，本案房屋买卖合同的违约方实际上是上诉人，在当时签署房屋买卖合同时，双方均有在买卖合同的骑缝上面签名，可以证明双方对于合同的每一页内容都是知悉确认的。房屋买卖合同的首页也明确载明刘建波仅是代理人，而不是购买者。但是在合同签署后履行的过程中，上诉人却以刘建波不是代理人，而是真实购房人为由，仅愿意将房产过户给刘建波，而不愿意过户给真正的购房人明x，所以才导致无法将合同履行下去。本案真实的购房人明x已经向番禺法院提起了诉讼，番禺法院在一审中也认定明x就是实际购买人，但是该案二审否认了明x真实购房人的身份，导致本案的代理人刘建波只能以自己的名义提起诉讼。在本案一审判决中，番禺法院基于此前生效判决认定的相关事实无法支持被上诉人的起诉请求，所以只能折中判决驳回双方的本诉和反诉请求。上诉人在不存在任何损失的情况之下，还要求继续支付违约金，其上诉请求既不合理也不合法。第二，双方房屋买卖合同未能履行的争议点在于刘建波是否是明x的代理人。本案购房合同首页明确载明了刘建波是代理人，而购房人那一块是空白的，上诉人也在骑缝上面签了名，但是后面却不认可该事实。第三，根据一审法院的判决，上诉人在自身也存在违约行为及过错的情况之下，已经获得了本案的定金20万，而且在此前案件判决之后，上诉人将涉案房屋另行出售，获得了高于涉案合同的购买价值，并不存在任何损失。现其提起本案上诉，继续要求违约金属于重复主张，也不合理。综上所述，我方认为上诉人的上诉请求不应该得到支持，恳请法庭予以驳回。择优居中介公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。刘建波向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘建波与陈苑飞签署的《广州市存量房买卖合同》；2.陈苑飞向刘建波返还购房定金人民币200000元；3.陈苑飞向刘建波支付违约金人民币430000元；4.本案受理费、财产保全费等费用由陈苑飞承担。陈苑飞向一审法院提出反诉请求：1.刘建波向陈苑飞支付违约金230001（430000-199999）元；2.诉讼费由刘建波负担。一审法院经审理查明：座落于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房（以下简称涉诉房屋）的产权人为陈苑飞，抵押权人为工商银行云山支行，债权金额为1790000元。2016年10月7日，陈苑飞与刘建波签订《广州市存量房买卖合同》，其中陈苑飞的名字填写在合同首部的甲方、卖方处，刘建波的名字填写在乙方、买方的委托代理人处，乙方、买方一栏空白。该合同约定：房地产地址位于番禺区洛浦街××大道××街××房，建筑面积148.39平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额4300000元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付200000元整，首期款（含定金）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款1500000元，剩余房款2800000元由乙方于2017年3月22日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当于签订本合同后90日内及时提供办理按揭手续所需的资料，且甲方需协助乙方申请银行按揭。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意乙方2017年3月22日前以现金方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意以现金方式向甲方补足差额。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收到全款三日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则已经发至上述地址即视为送达。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如缴纳或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。其他补充备注，买方帮助卖方赎契，买方的赎契费用专款专用。由于签约且未能查册成功，买方于签约当天先付订金5万元整，待2016年10月8日房管局上班查册无问题后补齐剩余定金15万元，由于买方原因不再购买上述物业，则卖方收取定金20万元作为违约金，由于卖方原因不再出售上述物业给买方，则卖方赔付双倍定金40万元整作为违约金给买方。如查册时房产存在查封情况，则退回甲方收取乙方的全部费用。该合同还约定了其他事项。陈苑飞在甲方（委托代理人）一侧签名并按捺指模，刘建波在乙方（委托代理人）一侧签名并按捺指模。2016年10月7日，案外人洪小保通过其银行账户62×××69向陈苑飞的银行账户62×××06转账49999元。2016年10月8日，案外人洪小保通过其银行账户62×××69向陈苑飞的银行账户62×××06转账150000元。2017年10月8日，陈苑飞出具《收款证明》，载明：“本人陈苑飞（身份证号码）是位于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房物业之合法业权人。现收到客户刘建波转交承购该物业之定金人民币贰拾万元整（RMB200000元）。此据。收款人陈苑飞，2016年10月8日。”2016年11月2日陈苑飞向择优居中介公司工作人员欧x支付提前还款加速费用8000元。2016年11月28日，刘建波向国土部门查案外人刘新的房屋查册证明。2017年1月1日，陈苑飞向刘建波发出《知会函》，通知刘建波履行垫付赎契义务。2017年1月4日，案外人明x满18周岁。2017年1月11日，刘建波第一次去工商银行赎契。2017年1月16日，陈苑飞向刘建波发出《知会函》，陈苑飞通知刘建波履行垫付赎契义务。2017年1月18日，刘建波委托律师向陈苑飞发出律师函，要求陈苑飞明确刘建波仅为委托代理人之身份涉诉房产应过户至实际购房人名下。该律师函陈苑飞已收。2017年1月26日，针对陈苑飞的《知会函》，刘建波向陈苑飞寄出《复函》，再次重申之前所寄出《律师函》中内容和观点，该《复函》陈苑飞已收。2017年2月6日，案涉合同约定的120天网签时间截止日。2017年2月13日，刘建波第二次去工商银行赎契。2017年3月5日，明x向陈苑飞发出《告知函》，明x要求陈苑飞将涉诉房屋过户至其名下。2017年4月5日，明x出具授权委托确认书，确认2016年10月7日授权刘建波作为其委托代理人代其与陈苑飞签署《广州市存量房买卖合同》，就涉诉房产的买卖事宜达成一致，明x对涉案合同中约定的买受人的权利义务均予以确认。2017年4月7日，明x提起（2017）粤0113民初2707号案件的诉讼并提出诉讼请求：1.要求陈苑飞继续履行双方签订的《广州市存量房买卖合同》，将位于广州市番禺区洛浦街××大道××街××房过户至明x名下；2.明x于判决生效之日起三日内代陈苑飞向工商银行云山支行履行涉案房屋的赎契义务，第三人工商银行云山支行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续；3.明x代陈苑飞履行赎契义务完毕之日起五日内，明x将涉案房屋交易余款一次性支付给陈苑飞（购房余款=人民币430万-定金20万-涉案房屋赎契款）；4.明x向陈苑飞一次性付清购房余款之日起5日内，陈苑飞协助办理涉案房屋的权属变更登记手续，将涉案房屋过户至明x名下；5.涉案房屋过户登记至明x名下之日起3日内，陈苑飞将涉案房屋交付给明x；6.本案诉讼费用由陈苑飞负担。2017年11月27日，广州市番禺区人民法院作出判决，驳回明x的全部诉讼请求。2018年9月6日，因明x不服广州市番禺区人民法院作出的（2017）粤0113民初2707号判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后认为“所谓的合同相对性原则，是指合同关系是特定的当事人之间的关系，只有债权人才能请求债务人履行合同项下所约定的义务，也只有债务人才负有此项义务。第三人不是合同关系的当事人，因此，既不能享有合同权利，也不必负担合同义务。本案中，从合同的签约主体以及合同的实际履行情况审查来看，涉案买卖合同的签约主体为刘建波和陈苑飞，合同的实际履行主体也是刘建波和陈苑飞，虽然在合同首部中刘建波的名字是填写在代理人处，但是从买卖双方当事人以及中介方的陈述可知，该代理人的填写并非交易双方所书，而且，合同签订时也没有证据显示刘建波出示了明x的授权委托以及有向陈苑飞和中介方批露是明x代理人的身份，因此，从保护交易的安全性和善意相对人的合法权益考虑，刘建波的签约行为是属于代理行为还是个人行为，该权利的选择应当赋予善意的相对人陈苑飞。陈苑飞主张合同的相对方是刘建波，不确认刘建波与明x之间的代理关系，符合客观事实及法律规定，本院予以支持。依据合同的相对性原则，明x并非涉案买卖合同关系的当事人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，本案应驳回明x的起诉，一审法院进行实体审查欠妥，本院予以纠正。由于本案是程序驳回明x起诉，故对其二审提出的上诉理由均不予审处”，并作出（2018）粤01民终12189号民事裁定书，裁定驳回明x的起诉。2019年4月4日，因明x不服广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终12189号民事裁定提出再审，经审查，广东省高级人民法院驳回明x的再审申请。2019年9月6日，刘建波提起本案诉讼。庭审中，陈苑飞确认涉诉房屋已经另售他人，陈苑飞同意解除双方于2016年10月7日签订的《广州市存量房买卖合同》，双方就争议的违约责任问题分别举证及陈述。刘建波述称：2016年11月28日，刘建波向国土部门查案外人刘新的房屋查册证明，当时没有达到120天过户的约定期限，但是陈苑飞却向刘建波说要马上把房屋过户给实际购房人，此时明x还未满18周岁，而且离约定过户时间还有较长的时间，故陈苑飞提出的要求不符合双方合同约定的120天的约定，但刘建波为了避免纠纷，所以应陈苑飞的要求提供了刘新的查册证明表示可以将房屋提前过户到刘新名下，陈苑飞看到该方法不行，便改口说只认刘建波是购房人；2017年1月1日，陈苑飞向刘建波发出《知会函》，陈苑飞的证据中表示不认可刘建波代理人身份，而要求刘建波履行购房的义务，这个要求违反双方签署合同的约定，刘建波在原合同中是代理人的身份。2017年1月11日，刘建波以代理人身份去配合赎契，从赎契的录音以及我方的证据3可以看出刘建波在当天带足赎契款办理，但是陈苑飞依旧要求要刘建波作为购房者，所以双方没有达成意见。2017年2月13日，刘建波第二次去工商银行赎契，我方证据4与陈苑飞证据9，陈苑飞对刘建波是代理人还是实际购房人仍然存在争议，所以依旧没有完成赎契。综合上述，是陈苑飞首先要求提前过户，但在刘建波提供刘新的查册证明后又只认刘建波作为实际购房人，所以导致双方在赎契时没有达成一致，当时刘建波不具备购房资格，如果在陈苑飞不认可其是代理人的身份下贸然赎契，只会有更大的损失，所以我方认为导致涉案合同未能继续履行的过错在于陈苑飞，那么，以上的说法在我方提交证据5第43页倒数第十二行，番禺法院的认定中明确写到“被告在收到定金后应依约……”合同第十六条第三点明确约定网签过户手续是在合同签订后120日内进行，但是陈苑飞却在2016年11月28日要求提供实际购买人的查册和过户；陈苑飞坚持确认刘建波是实际购房人而导致两次赎契未能办理，刘建波坚持双方签署的合同中买方空白的这一客观情况即买方可以为不特定人，但陈苑飞坚持强行要求刘建波作为买方，相对比，刘建波的请求更符合事实；之前案件第三次开庭中，明x提供了欧x的录音证据，在2017年3月26日，陈苑飞与欧x表示若刘建波愿意将涉案房屋的购房款从430万元提高到500万元则愿意过户给刘建波指定的第三人，说明陈苑飞是故意为了抬高房价。综上，违约责任在于陈苑飞。陈苑飞述称：2016年10月7日，合同签订的时候，刘建波已经存在恶意欺诈的情况，合同内容中可以看出，刘建波所谓的合同签订时的人员没有法律知识等不知道如何操作是不符合实际的，但是刘建波也说过在二手房屋买卖时指定过户给第三人的操作是很常见的，既然很常见，而且涉案合同的签订是由中介公司人员参与的，单纯房屋买卖业务领域而言，律师的经验是不及中介人员，因为中介是专业的，只做与房地产行业的业务，具体到涉案的合同，既然已经因为明x的购房资格约定了120天的网签时间，那么同时约定在120天网签给明x并不矛盾，也没有不可实现的操作障碍，从另案一审前两次开庭中介人员欧x的陈述来看，其关于签订合同时不知道乙方是谁是可信的，接近事实，而到了另案一审的第二次开庭，明x传唤了另一中介员工出庭陈述在本案合同签订前已经被刘建波告知乙方是明x且明x有购房资格，显然该证人是根据明x以及刘建波的要求作出虚假证言，该案第一次庭审中明x以及刘建波陈述是在合同签署过程中告知中介实际购房人，以上充分证明刘建波、明x以及中介员工恶意串通的事实，在第一次、第二次庭审中欧x关于不知道乙方是谁的陈述是没有事先准备的，所以其当时的陈述最贴近事实。另案的一审判决第43页，“法院认定陈苑飞……”，刘建波代理人陈述与二审法院认定事实是不符合的，陈苑飞没有要求提前过户，而是刘建波要求公证房屋给刘新，将查册表给陈苑飞，陈苑飞才发现刘建波没有购房资格，所以发生争议，对于另案一审，法院认为陈苑飞有过错的情况已经在二审审理中进行重新查证，二审裁定书第26页中可以体现，所以刘建波所陈述的陈苑飞在签订合同中有过错的责任已经被二审法院撤销了一审的判决。知会函是告知银行赎契时间，是在明x成年之后，但是刘建波一直没有说明x是实际购房人，接着陈苑飞发出第二次知会函，也是告知第二次的赎契时间，刘建波委托律师向陈苑飞发出律师函也没有告知实际购房人是谁。2017年2月6日，案涉合同约定的120天网签时间截止日，明x已经成年，有购房资格，明x完全可以出现要求陈苑飞进行网签，但是其没有出现，直到第二次赎契，在双方的沟通录音过程，刘建波没有提及实际购房人是明x。明x以及明x父亲在本案的过程中一直没有出现，也没有与陈苑飞见面，2017年3月5日，明x向陈苑飞发出告知函，在这之后，陈苑飞才知道明x的存在。以上事实，二审已经查证，并且裁定驳回明x的诉讼请求，广东省高院也是裁定驳回明x的再审申请，刘建波在合同签订中对陈苑飞存在恶意欺诈情形，导致合同无法履行，合同目的无法实现，刘建波的行为属于根本违约。2017年3月26日，陈苑飞前往第三人公司与欧x的沟通，该录音中有很多处的讲话并不是陈苑飞的陈述，对于后面提到的500万也不是陈苑飞的陈述，即使双方存在对房屋价格的协商，也是基于刘建波事先存在的恶意欺诈行为的协商，与陈苑飞是否构成违约无关。一审法院认为，刘建波与陈苑飞于2016年10月7日签订的《广州市存量房买卖合同》主体适格，内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力。现刘建波主张解除《广州市存量房买卖合同》，陈苑飞同意解除，一审法院予以确认。本案争议焦点是双方在履行合同过程中是否存在一方不履行义务或不按约履行义务的行为，应否承担违约责任的问题。广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终12189号民事裁定书上载明“从合同的签约主体以及合同的实际履行情况审查来看，涉案买卖合同的签约主体为刘建波和陈苑飞，合同的实际履行主体也是刘建波和陈苑飞……陈苑飞主张合同的相对方是刘建波，不确认刘建波与明x之间的代理关系，符合客观事实及法律规定，一审法院予以支持”，即涉讼《广州市存量房买卖合同》的买卖双方为刘建波及陈苑飞，刘建波强调其于2016年11月28日已向国土部门查案外人刘新的房屋查册证明，及后以代理人身份积极配合赎契事宜，刘建波的陈述理据均以其作为买房代理人的身份展开，与上述生效裁判文书的认定不符，一审法院对刘建波关于违约理据的陈述不予采纳。刘建波自认其自签订涉讼《广州市存量房买卖合同》时起即不具有广州市购房资格故无法将涉讼房屋过户至其名下的事实，故此，刘建波自签订涉讼《广州市存量房买卖合同》时起即违反合同中的约定“乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如缴纳或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续”，违反了合同的基本义务，是导致合同无法继续履行的根本原因，应承担违约责任。故此，刘建波主张陈苑飞向其返还购房定金200000元及支付违约金430000元的诉讼请求，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。但是陈苑飞在出卖房屋此等大额标的物时，应负有审慎及注意义务，其在签订合同时未注意审查合同上的签名及买受人的购房资格，对引致纠纷，亦负有一定责任，一审法院考虑涉诉房产已经顺利出售，陈苑飞已没收刘建波交纳的定金199999元，且陈苑飞并未提供证据证实其因刘建波违约导致的损失，按照民法公平原则及本案实际情况，对陈苑飞主张刘建波支付违约金230001元的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除刘建波与陈苑飞于2016年10月7日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、驳回刘建波的其余诉讼请求；三、驳回陈苑飞的全部反诉请求。案件诉讼费45950元，其中本诉受理费41200元由刘建波负担，反诉受理费4750元由陈苑飞负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据诉辩双方意见，二审争议的焦点在于一审判令的违约金是否恰当的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”涉案合同约定，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，本案因刘建波不具备购房资格，导致涉案合同不能履行其应承担主要责任，而陈苑飞签订合同时对于刘建波仅在代理人处签名而未尽审慎审查义务，导致涉案合同产生纠纷并最终不能履行也有一定责任，一审对此认定并无不当。对于违约金的计算，根据上述法律规定，应以实际损失为基础兼顾合同的履行情况，本案根据上述责任的认定及结合房价一直处于上涨趋势，而陈苑飞并未提供证据证实其损失，一审作出的裁决，合法合理，本院予以维持。陈苑飞的上诉意见，理据不足，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。陈苑飞的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4750元，由陈苑飞负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月十八日书记员 钟丹霞谢金泽