北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9183号上诉人（原审被告）：北京中跃兴华商务服务有限公司，住所地北京市通州区恒业八街6号院26号2层101-20856。法定代表人：索宝江，总经理。被上诉人（原审原告）：北京业信仲达投资咨询有限公司，住所地北京市通州区台湖镇高端总部基地铺西路21号。法定代表人：杨光，总经理。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京钊睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健超，北京钊睿律师事务所律师。上诉人北京中跃兴华商务服务有限公司（以下简称中跃兴华公司）因与被上诉人北京业信仲达投资咨询有限公司（以下简称业信仲达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中跃兴华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回业信仲达公司解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，或判令中跃兴华公司于收到判决之日起五日内向业信仲达公司支付400000元合同履约保证金，若业信仲达投资咨询有限公司未按判决支付合同履约保证金，则《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》自业信仲达公司收到判决后第六日解除。事实和理由：双方产生履行争议的主要原因系对合同中关于履约保证金支付时间条款的理解有争议，中跃兴华公司在一审答辩状中除了坚持自己对合同条款的理解之外亦提出同意按照一审法院判决确认的期限交纳履约保证金。一审法院以我方迟延交纳履约保证金为由解除涉案合同系认定事实错误。业信仲达公司辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。第一，对方拒绝交纳履约保证金、租金的行为严重违反合同约定；第二，对方在答辩状中说承诺按法院判决确认的时间交纳履约保证金只是为了拖延时间，对方在庭审中法庭询问时已明确拒绝支付履约保证金和租金，对方在履行其与景联嘉业公司的合同过程中也存在拖欠租金的情况，且因为其资金链断裂万鑫科创公司也已拒绝向其支付租金，对方根本没有履约能力；第三，对方还存在违法转租、改造主体结构等违约行为，且对方丧失商业信誉，我方根本不愿意继续与其履行房屋租赁合同。业信仲达公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除双方签署的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；2、请求判决中跃兴华公司将涉案房屋恢复原状，如中跃兴华公司拒绝履行，中跃兴华公司应向业信仲达公司支付业信仲达公司聘请第三方机构将涉案房屋恢复原状的费用，具体金额以委托的鉴定机构鉴定意见为准；3、诉讼费由中跃兴华公司承担。一审法院认定事实：北京市通州区次渠南里138号楼（以下简称138号楼）登记在北京星湖投资开发公司名下，房屋建筑面积8275.73平方米。2018年7月16日，北京星湖投资开发公司向业信仲达公司出具《授权委托书》一份，载明：现委托业信仲达公司全权代表北京星湖投资开发公司，进行委托人名下房屋的租赁事宜，代理权限包括但不限于对外签约、收取租金、代开发票等。对业信仲达公司在进行上述事项过程中所签署的有关文件，北京星湖投资开发公司均予以认可，并承担相应的法律责任。2018年11月13日，景联嘉业公司（甲方）与中跃兴华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将138号楼出租给乙方，承租面积6318.44平方米，租赁期限为4年，即2018年11月13日至2022年11月12日。该合同签订后，景联嘉业公司将138号楼交付给中跃兴华公司，目前该合同正在履行过程中。2018年11月13日，业信仲达公司（甲方，出租方）与中跃兴华公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将138号楼建筑面积6318.44平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为6年，从2022年11月12日至2028年11月11日，其中2022年11月12日至2023年2月11日共3个月为免租期。第一个租赁年度至第二个租赁年度租金为人民币4.5元／平方米／日；第三个租赁年度至第四个租赁年度租金为人民币4.8元／平方米／日；第五个租赁年度至第六个租赁年度租金为人民币5.0元／平方米／日。租金支付方式为按季度支付。合同关于租金支付时间约定：3.3.1、第一次租金支付时间为2022年11月22日，乙方应于签署本合同之日起十日内向甲方支付：（1）首次支付租金人民币2594509.43元，即2022年11月12日至2023年5月11日的房屋租金，其中包含3个月免租期。（2）履约保证金人民币400000元。（3）共计人民币2994509.43元。如乙方未按期支付首期租金，则本合同自动终止，乙方已支付的履约保证金不予返还。合同关于履约保证金的约定：5.1、本合同履约保证金为人民币400000元。该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起五日内，向甲方指定的收款账户支付。2018年12月24日，业信仲达公司（甲方，出租方）与中跃兴华公司（乙方，承租方）另行签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：甲乙双方一致同意原合同租赁期限延期至2029年5月11日。租金标准按照原合同3.1条款规定的第六个租赁年度租金标准执行。租金支付时间依照原合同约定时间支付。合同还约定了其他事项。目前，中跃兴华公司尚未交纳本合同项下的履行保证金以及第一期租金。2020年6月3日，北京钊睿律师事务所接受业信仲达公司的委托，向中跃兴华公司出具律师函一份，载明：业信仲达公司与贵司于2018年11月13日、2018年12月24日分别签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》（以下合称“房屋租赁合同”）。《房屋租赁合同》约定业信仲达公司将其作为产权人的位于北京市通州区次渠南里138号楼房屋租赁给贵司使用，房屋面积共计为6318.44平方米，租期6年6个月，自2022年11月12日至2029年5月11日。合同5.1条：“本合同履约保证金为人民币40万元，该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起5日内向甲方指定的收款账户支付。”9.7条：“乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。”10.2条：“有下列情形之一，视为乙方违约、甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：C未经甲方书面同意，乙方进行房屋结构改造的……合同期满或者因乙方原因导致合同解除，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，乙方应当将所租赁房屋在七日内完好无损地交还甲方，所有装饰、装修无偿归甲方所有。”但贵司自始至终未按照合同约定履行向业信仲达公司支付40万元履约保证金。并且贵司于2019年擅自拆除了138号楼一层的主体结构。此外，贵司的法定代表人马小波以其个人名义以及北京点义卯餐饮管理有限公司的名义分别承租了业信仲达公司位于北京市通州区次渠南里的145号楼，129号楼。在该两份《房屋租赁合同》的履行过程中，马小波亦存在未经业信仲达公司同意，擅自转租和擅自改变房屋结构的违约行为，故业信仲达公司认为，马小波已经丧失商业信誉，很难相信在接下来履行合同过程中，以马小波为法定代表人的贵司，不会出现其他违约行为。据此，特向贵方致函，望自接到此函之日起3日内及时支付138号楼《房屋租赁合同》约定的履约保证金40万元，将138号房屋恢复原状，并且向业信仲达公司提供相应担保。否则，本律师事务所将根据业信仲达公司的委托，采取诉讼方式进行解决，不作另行通知。6月4日，业信仲达公司将该函件寄往中跃兴华公司注册登记地址，后该邮件未妥投被退回。关于本案涉及的《房屋租赁合同》第3.3.1条以及5.1条的理解，业信仲达公司认为，合同3.3.1条前半句“第一次租金支付时间为2022年11月22日”是租期的起始日期，后半句“乙方应于签署本合同之日起十日内向甲方支付”即便与前半句有冲突，也应以后半句为准，因此中跃兴华公司应于合同签署之日起十日内即2018年11月23日前支付完毕第一笔租金。履约保证金应按照合同特别条款5.1条处理，即应于合同生效之日起五日内，即2018年11月18日前支付。因此中跃兴华公司未按约定支付第一期租金以及履约保证金，属于违约行为，要求解除合同。而中跃兴华公司认为，第一次租金及履约保证金交付的时间为2022年11月22日，具体的理由有以下几点，一本合同由业信仲达公司出具，乙方签署，在本合同中对于第一次租金交付的时间和履约保证金的交付时间约定不明确，其中3.3.1条约定了两个时间，履约保证金在5.1条又约定于本合同签订后5日内交付，由此可以看出3.3.1条和5.1条其表述相似但日期矛盾。在本合同中只有2022.11.22日是一个明确的支付房屋租金和履约保证金的时间。第二点根据业信仲达公司提交的证据，中跃兴华公司与景联嘉业公司签订的合同以及中跃兴华公司与万鑫公司的合同签订的日期为同一天，以及业信仲达公司与中跃兴华公司签订的房屋租赁合同均为2018年11月13日。证明在此期间业信仲达公司已经知道中跃兴华公司实际承租了138号楼。业信仲达公司第一次向中跃兴华公司主张支付履约保证金的时间为2020年6月份，据签订合同之日两年有余。故此，经上述综合考虑根据合同法第一百二十五条进行解释，中跃兴华公司认为在2022年11月22日支付首期租金和履约保证金为宜。在本案审理过程中，一审法院询问中跃兴华公司，无论在2020年6月份有无实际收到业信仲达公司的律师函，现在是否同意交纳首期租金或者履约保证金，中跃兴华公司称不同意按照业信仲达公司对合同文本的理解交纳首期租金或者履约保证金，仍认为交付首期租金及履约保证金的日期应为2022年11月22日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，业信仲达公司（甲方）与中跃兴华公司（乙方）于2018年11月13日签署房屋租赁合同，约定业信仲达公司将138号楼出租给中跃兴华公司使用，租期从四年后的2022年11月12日起算。该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中约定了支付首期租金以及履约保证金的条款。但合同3.3.1条既约定“第一次租金支付时间为2022年11月22日”，又约定“乙方应于签署本合同之日起十日内向甲方支付：（1）首次支付租金……（2）履约保证金……”同时，合同关于履约保证金又于第五章进行了特别约定，5.1条载明“本合同履约保证金为人民币400000元，该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起五日内，向甲方指定的收款账户支付”。一审法院认为，合同文本关于首期租金的支付时间约定存在矛盾之处，但关于履约保证金的支付，无论是3.3.1条后半段的“签署本合同之日起十日内向甲方支付”还是5.1条“合同生效之日起五日内”，均为合同签订之后的较短时期内交纳，两条约定并不存在原则性冲突，依据特别条款效力优先原则，一审法院确认此合同项下履约保证金的交纳时间应为合同生效之日起五日内，在双方无其他约定的情况下，合同成立即生效，即中跃兴华公司应于2018年11月18日之前交纳履约保证金40万元。在此前提下，业信仲达公司于2020年6月以邮寄律师函的形式向中跃兴华公司催告交纳履约保证金，中跃兴华公司因未在注册地经营未收到该律师函，但在本案证据交换阶段，中跃兴华公司已经知晓该律师函内容，在庭审过程中，中跃兴华公司表示不同意按照业信仲达公司理解在合同签订之日起5日内交纳履约保证金。因此，中跃兴华公司迟延履行交纳履约保证金的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，业信仲达公司据此要求解除合同，理由正当，符合法律规定，一审法院对此予以支持。因业信仲达公司并未提供证据证实其于起诉之前向中跃兴华公司发送了解除合同的通知，故合同解除日期一审法院确认为起诉状副本送达中跃兴华公司之日，即2020年7月2日。关于业信仲达公司主张中跃兴华公司擅自改造138号楼主体结构，要求中跃兴华公司恢复原状或者赔偿恢复费用的诉求，一审法院认为，本案中双方之间的房屋租赁合同尚未开始实际履行，业信仲达公司并未将138号楼交付给中跃兴华公司。中跃兴华公司系依据与案外人景联嘉业公司的房屋租赁合同取得对138号楼的占有，且该合同目前正在履行过程中。因此，业信仲达公司依据租赁合同法律关系在本案中要求中跃兴华公司恢复原状或者赔偿恢复费用，缺乏相应依据，一审法院对此不予支持。判决：一、确认北京业信仲达投资咨询有限公司与北京中跃兴华商务服务有限公司2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》以及2018年12月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年7月2日解除；二、驳回北京业信仲达投资咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由北京中跃兴华商务服务有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，中跃兴华公司提交：证据1、中跃兴华公司的企业信息报告，欲证明2021年2月24日之前，马小波为中跃兴华公司法定代表人，具有代表公司商业谈判的权利；证据2、业信仲达公司的企业信息公示报告，欲证明案外人张燕为业信仲达公司的副董事长，其有理由相信张燕有权代表业信仲达公司商业谈判；证据3、马小波与张燕的微信聊天记录，欲证明张燕与马小波在2018年7月就开始协商涉案房屋租赁事宜，双方真实意思表示是让中跃兴华公司租赁涉案房屋十年，之前一直没有催收过交钱，是在2020年6月才开始催收，马小波与张燕沟通时，张燕也口头说过2022年再交钱；证据4、股东合作协议书，欲证明张燕是中跃兴华公司的隐名股东。业信仲达公司发表质证意见：对于证据1、2，真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，企业信息公示报告记载的内容与本案争议无关；对于证据3，真实性认可，关联性与证明目的不认可，聊天记录仅能显示涉案合同签署前的洽商、协商，并未体现张燕认可履约保证金的支付日期是2022年的情况；证据4，关联性与证明目的不认可，该协议书与本案无关，据我方核实，该合作协议书属于名股实债，系马小波单方面向张燕借款60万元，已偿还35万元，该股权合作协议并未实际履行，张燕也并未登记为股东。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，中跃兴华公司上诉主张其不构成迟延支付履约保证金并同意支付履约保证金故请求法院判令继续履行合同。涉案合同系房屋租赁合同，出租人负有将涉案房屋交付承租人使用的义务，承租人亦负有按期交纳相关费用的义务。本案合同特殊之处在于合同签订时间为2018年，距离租赁期起始时间2022年较远，且根据查明的事实情况，在双方于2018年签署合同之时，中跃兴华公司即已从景联嘉业公司处实际承租使用涉案房屋，故签署涉案合同的目的在于保证中跃兴华公司能够在与景联嘉业公司的租赁合同到期后，继续承租使用涉案房屋，考虑到上述合同签订背景以及履约保证金的担保性质，并结合涉案合同内容中对于首期租金及履约保证金约定的文义及特殊条款结构安排，本院认为一审法院认定履约保证金应在合同签订之后五日内交纳正确，且双方对此应存在明确的认知，故合同约定的履约保证金交纳日期已经届满。如上文所述，涉案合同对于合同签订后短时间内即交纳履约保证金的约定明确，且双方对上述约定理应存在明确认知，同时考虑到涉案合同涉及远期履行的情况，而中跃兴华公司已经实际占有涉案房屋等本案具体情况，履约保证金的交付应作为此期间中跃兴华公司所负担的主要合同义务。中跃兴华公司在涉案合同签订后长期未交纳上述履约保证金，属迟延履行主要合同义务。业信仲达公司邮寄的催款律师函虽因中跃兴华公司未在注册地经营的原因未能由该公司收取，但根据现有的证据材料，可以确认中跃兴华公司至迟在一审审理期间已知晓了业信仲达公司催缴费用的相关情况且一审法院亦就此进行过明确询问，而中跃兴华公司在一审庭审中亦一直坚持应在2022年11月22日再交纳相关费用，并无主动交纳履约保证金的意思表示，更无合理期限内的实际履行行为。即，中跃兴华公司未经催告在合理期限内履行主要债务，且本院亦难以认定中跃兴华公司存在主动交纳履约保证金的真实意愿，再综合考虑中跃兴华公司已实际占有使用涉案房屋、远期履行合同所存在的信用风险、履约保证金的担保性质、业信仲达公司对中跃兴华公司已丧失商业信任坚持要求解除涉案合同等本案实际情况，本院认为一审法院依据业信仲达公司的诉求解除双方所签订的涉案合同及补充协议并无不当，本院予以维持，中跃兴华公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，北京中跃兴华商务服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由北京中跃兴华商务服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年八月五日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 卢园园