山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初4662号原告：李厚君，男，1974年3月2日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：葛安源（特别授权），北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码913701120761860244。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：胡长义（特别授权），山东元序律师事务所律师。原告李厚君与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告李厚君及其委托诉讼代理人葛安源、东城帝华公司委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李厚君向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2019年6月30至2021年3月31日的逾期交付商业房违约金共计177953.46元，自2021年4月1日起至实际交付具备使用质量条件的商业房之日止的违约金，按照2.85元/㎡/日的标准计算；二、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，李厚君将诉讼请求第一项变更为：判令被告向原告支付自2019年6月30至2021年5月10日的逾期交付商业房违约金共计189058.2元。事实和理由：李厚君于2016年8月支付了全部房款1533443元购买了东城帝华公司开发的104号和105号两套商业用房，建筑面积分别为46.43平方米和50.98平方米。东城帝华公司一直拖延签署合同，直到2018年3月23日才签署了105号商业房的《商品房买卖合同》（合同编号：销售(字)201814191740），合同约定东城帝华公司于2019年6月30日前将商业房交付李厚君使用。现交房期限早己届满，东城帝华公司至今未向李厚君交付具备使用质量条件的商业房。为维护合法权益，诉请按照近期同类案件的评估结果计算逾期交房违约金。东城帝华公司辩称，一、被告逾期交房存在着《商品房买卖合同》第8条所约定的原因，依据双方的约定，被告可以延期交房，延期的天数按154天计算。二、原告计算违约金的依据是其他房屋的鉴定结果，被告不同意依此鉴定计算，因为，近期法院委托了对附近同类商铺的租金进行鉴定，鉴定结果是：每平方每日出租价格为1.12元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，李厚君作为乙方（买受人）与甲方东城帝华公司（出卖人）签订二份《帝华鸿府委托建房协议书（东区）》，其中一份约定李厚君认购帝华鸿府04室商铺，该商业用房建筑面积共计48.77平方米，单价为15950元/平方米，总价为777882元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20万元整作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》后自动转入房款。乙方须于2016年8月8日前一次性付清全部房款。乙方必须在约定的付款方式和期限内到帝华项目营销中心支付应付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行出售该房屋。若经甲方同意，乙方可继续购买该套房屋的，须按实际交付房款当日价格执行，并按日向甲方支付总房款万分之一的违约金。另一份约定李厚君认购帝华鸿府05室商铺，该商业用房建筑面积共计53.63平方米，单价为15935元/平方米，总价为854594元。其他条款的约定同上。104商品房的实际面积为46.43㎡，105商品房的实际面积为50.98㎡，李厚君已支付完毕该二套商品房的全部房款731273元、802170元，东城帝华公司于2018年3月26日开具相应的收据和回款单。2018年3月23日，李厚君（买受人）与东城帝华公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》(合同编号：销售（字）201814191740)，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区围子山路以东、文苑路以北的帝华鸿府小区105号、建筑面积50.98㎡商品房一套，单价为每平方米15735元，总价为802170元。上述《济南市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于104商品房，李厚君与东城帝华公司未签订买卖合同。2021年5月10日，东城帝华公司将案涉二套商品房交付给李厚君。本院审理的（2021）鲁0112民初132号案件中，经郑某申请本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉小区206商铺房日均租金市场价值估价，该公司于2020年9月8日出具房地产估价报告，载明该商铺自2019年6月30日至2020年8月25日的平均日租金为2.85元/㎡/天。本院审理的（2021）鲁0112民初5870号案件中，经田某、田某一申请本院委托山东新业资产价格评估有限公司对鸿府公馆104商铺房日均租金市场价值估价，该公司于2021年4月20日出具评估报告，载明该商铺自2019年10月1日至2021年3月31日的平均日租金为1.12元/㎡/天。案件审理中，东城帝华公司称，因存在客观原因市政指令暂停施工致逾期交付案涉物业154天，帝华公司未提交证据予以证实，本院对其辩解不予采信。东城帝华公司对李厚君违约金计算的标准也不认同，要求按照山东新业资产价格评估有限公司出具的评估报告结论计算违约金。本院认为，李厚君与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。李厚君根据合同约定交付了全部款项，东城帝华公司应根据约定向李厚君交付标的物业。关于案涉104商品房，双方虽未签订书面买卖合同，但双方对于案涉商品房的具体编号、面积、价款没有争议，李厚君已按照约定支付了全部房款款，根据本案事实，本院认定双方关于案涉104商品房的买卖合同成立。案涉104商品房买卖合同，由当事人口头约定，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。案涉104商品房与105商品房，李厚君与东城帝华公司同日签订《帝华鸿府委托建房协议书（东区）》，李厚君并于同日向东城帝华公司支付房款，并于同日收房，且东城帝华公司对案涉104商品房未另外约定交付时间，案涉104商品房与105商品房应同日交付符合交易习惯。因此，李厚君已经按约定全部履行了合同义务，东城帝华公司应按照约定向李厚君交付案涉二套商品房。李厚君称双方在合同中约定的违约金计算标准过低，要求按照（2021）鲁0112民初132号案件中的评估结论调整违约金，即商铺日租金为2.85元/㎡/天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金约定过低，应予以调整。东城帝华公司要求按照山东新业资产价格评估有限公司出具的评估报告结论计算违约金，本院认为该评估报告中的商铺与案涉商铺不在同一小区，该评估报告对本案不具有参考意义。本院认为，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告中商铺与案涉商铺在同一小区，该房地产估价报告适用于本案。案涉二套商品房于2021年5月10日由东城帝华公司交付给李厚君，李厚君主张的违约金应自2019年7月1日计算至2021年5月9日，共计679天。104商品房违约金计89849元（2.85/元/㎡/日×46.43㎡×679天），105商品房违约金计98653.95元（2.85/元/㎡/日×50.98㎡×679天），二套商品房的违约金共计188502.95元，不超过本院参照相关评估结论标准计算的数额，本院依法予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李厚君自2019年7月1日至2021年5月9日的逾期交商品房的违约金共计188502.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1930元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 万劲松二〇二一年八月六日法官助理 刘春红书 记 员 马中辰