北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7251号上诉人（原审被告）：贝壳时代（北京）商业管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：郭景威，经理。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：意汇传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴晓苏，执行董事。委托诉讼代理人：刘畅，北京大成律师事务所律师。上诉人贝壳时代（北京）商业管理有限公司（以下简称贝壳公司）因与被上诉人意汇传媒（北京）有限公司（以下简称意汇公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人贝壳公司之委托诉讼代理人陈莉燕、范亮，被上诉人意汇公司之委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝壳公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一审法院在本案的审理及判决中，事实认定不清，适用法律错误。1.《退铺撤场确认书》是贝壳公司与意汇公司的合意，法院支持意汇公司在同意支付违约金后又反悔的行为，属于事实认定不清，亦不符合公平原则。2019年8月31日双方签署涉案《租赁合同》，2019年10月29日贝壳公司向意汇公司发出《起租日确认通知函》，确认起租日期为2019年11月1日。根据双方微信往来可知“意汇公司自从承租以来几乎就没有获得营业收入”，因此意汇公司在2020年初即开始要求退铺撤场，疫情并非其退铺撤场的根本原因。双方经协商一致于2020年4月26日签署《商户退铺撤场申请表》《退铺撤场确认书》，意汇公司同意将剩余租金、物业费及履约保证金作为违约金支付给贝壳公司，并明确“甲乙双方按上述条款履行到位后，互相之间不存在任何责任及经济纠纷”。上述法律文件系双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规，为有效合同，一经签订，即对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。但是意汇公司在履行完拆店并交回场地、双方无其他瓜葛后反悔并诉诸法院，转而要求贝壳公司退回所有剩余租金、物业费及履约保证金，并且要求贝壳公司承担装修损失及律师费等。意汇公司如此出尔反尔的行为，有违诚实信用原则，一审判决不利于社会经济秩序的稳定，建议二审法院予以纠正。2.疫情期间提供了物业服务，一审判决贝壳公司退还意汇公司物业费缺乏法律依据。一审以“新冠疫情对经济社会造成重大影响，意汇公司承租房屋用于教育培训，教委明确禁止线下培训，造成承租人营业收入减少”为由，判定贝壳公司应退还部分物业费和房租。但是，即使意汇公司在疫情期间未使用涉案房屋用于经营，贝壳公司部分员工处于放假当中，但贝壳公司仍然承担了该部分员工的工资及其他福利待遇，该笔已发生费用仍需合同履行期内的租户予以分担。根据房山区国资委下发的《关于细化落实〈关于进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展的若干措施〉的具体条件》规定，中小微企业应注册在房山区，并在本区纳税，且不存在拖欠员工工资、疫情期间减员的现象。符合上述条件的中小微企业，可对其房租进行减免。而本案中，意汇公司显然并不符合上述减免条件，不应对其进行租金减免，且即使对其进行租金减免，无论是上述规定或其他法律法规，从未提及对物业费进行减免。一审判定贝壳公司退还物业费，有失公平。意汇公司辩称，同意一审判决，不同意贝壳公司的上诉请求。1.意汇公司关于减免租金事宜一直与贝壳公司保持积极的沟通，从《律师函》《关于租赁合同止损事宜的建议函》可以看出，受新冠肺炎疫情影响，意汇公司从一开始便提出了希望继续承租并获得租金减免的请求，并提出了三种解决方案，包括变更租赁合同、由意汇公司转租、协商解除合同并减免租金等三种方案，并非贝壳公司所称的意汇公司因经营原因直接主动提出退租，反而是贝壳公司在与意汇公司交涉的过程中，一直拒绝进行充分有效的沟通，在明知意汇公司符合减免政策的情况下，既不向产权方请示，也不同意意汇公司提出的解决方案，而是通过禁止意汇公司进入园区（见一审证据视频内容）的方式强迫意汇公司同意解除租赁合同，并签署显失公平的《退铺撤场确认书》，强迫意汇公司退租承担违约责任。意汇公司如不同意退租，在园区封锁、全国大学生无法返校的情况下，继续承租并负担高额租金，明显有悖民法的公平原则，也会对意汇公司造成更大的损失。因此，意汇公司签署《退铺撤场确认书》是在贝壳公司强行封锁园区，并拒绝与意汇公司进行沟通的前提下，意汇公司为防止损失进一步扩大，无奈之下签署的显失公平的确认书，并非贝壳公司主张的因自身经营问题自愿退租。2.《退铺撤场确认书》为贝壳公司提供的格式合同，其条款加重了意汇公司的责任，有悖公平原则，一审判决贝壳公司退还意汇公司保证金并无不当。根据意汇公司一审提供的证据微信聊天记录，贝壳公司负责与意汇公司协商的工作人员明确强调了“固定格式”“所有商户合同都是一样的”“全是这样的固定格式”，说明该确认书条款属于事先未与对方协商而拟定且可以重复使用的格式条款，强制要求意汇公司退租，并不予退还履约保证金，也不对租金进行任何减免，明显属于有意加重意汇公司责任的情形，严重违反公平原则，该条款应属无效，贝壳公司应当退还意汇公司保证金，一审判决并无不当。3.根据北京市政府相关政策，意汇公司符合租金减免条件，出于公平原则，一审判决酌情减免意汇公司租金、物业费并无不当。首先，2020年2月起，101商铺所在园区采取了限制出入、限制商户开业等措施，意汇公司的商铺实际无法开业，《租赁合同》实际未能完全履行，因此贝壳公司应当减免意汇公司2020年2月至4月的房租和物业费。另外，根据北京市教委2020年1月26日发布的延期开学和暂停线下培训的通知，无法确定何时能恢复线下培训业务，意汇公司因政策原因无法正常开业经营，如果继续承担2月至4月全部房租和物业费，对意汇公司显失公平。其次，意汇公司作为中小企业，满足《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》第4条的规定，符合减免租金的条件，因此一审法院判决减免意汇公司部分租金及物业费并无不当。综上所述，一审判决不存在认定事实不清、适用法律错误的情形，请求驳回贝壳公司上诉，维持原判。意汇公司向一审法院起诉请求判令贝壳公司：1.退还保证金66833.93元；2.退还2020年2月、3月及4月的房租100250.91元及物业管理费37594.08元；3.承担意汇公司装修损失的50%，即163974.36元；4.赔偿意汇公司为实现合同利益付出的律师费20000元。一审判决认定事实：2019年8月31日，意汇公司与贝壳公司签订了《房屋租赁合同》，该合同作出如下约定：第一章，租赁房屋和经营项目，意汇公司承租贝壳公司位于北京市房山区学园北街26号院3号楼101商铺，用于经营发光实验室项目，商铺建筑面积：274.66平方米。第二章，租赁期限与免租期，合同期限为2年，从2019年8月31日到2021年8月30日（起始计租日以及租期起始日以承租方实际开业日为准），贝壳公司给予两个月的免租期进行装修，在免租期内承租方不承担房屋租金，在此期间承租方施工发生的实耗水、电费、供暖费由承租方承担。第三章，租金及支付方式，租金为4元/天/平方米，第2年开始每1年递增5％，租金支付方式押二付六，支付时间为租金到期之日起提前一个月。第四章，履约保证金，履约保证金为当年度两个月租金数额，即66833.93元，如因承租方原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金。本合同签署后，如承租方与出租方提前终止、解除或合同期满后，双方不再续约时，承租方应拆除装修，恢复商铺至原始交房状态并与出租方办理租赁场地交接，承租方应在合同终止后15日内将商铺注册地址迁出或注销。若在此期限内未办清，影响新租户经营资质的办理，承租方需补偿出租方10000元违约金。出租方在上述事宜办理结束后签署房屋交还单，在房屋交还单签署日起1个月内，出租方将承租方履约保证金不计息返还承租方。第五章，税收及费用，物业管理费每天每平方米1.5元，承租方进场施工前交付半年物业费，后续物业管理费的支付方式和支付时间与租金相同，一并缴纳。承租方进场施工前，需缴纳施工押金10000元，开业一个月后无息退还。施工管理费40元/平方米。电费1.3元/千瓦时。第十一章，不可抗力，如果由于无法预见并且对其发生和后果无法防止或避免的不可抗力事件，如地震、台风、水灾和其他灾害，战争、暴动、民间骚乱以及非合同双方员工的罢工、怠工和其他工人运动，政府的拆迁令或政府的其他行为，或者其他阻止履行本合同的不可抗力原因，直接致使一方不能按本合同约定的条件全部或部分地履行其在本合同中义务，依据中华人民共和国有关法律规定执行，本合同自动终止，双方不承担违约责任。第十二章，违约条款，承租方违反合同其他约定的，已交租金和履约保证金不退，同时承租方赔偿当期6个月租金作为违约金。合同同时对双方权利义务等作出其他约定。合同签订后，承租方意汇公司于2019年9月4日支付6个月租金200501.8元，于2019年8月31日支付履约保证金66833.93元，于2019年9月12日支付6个月物业管理费75188.18元。贝壳公司于2019年9月3日依约将案涉的101商铺交付意汇公司，意汇公司随即安排装修，并于2019年11月6日通过贝壳公司装修工程验收。贝壳公司于2019年10月29日发出《起租日确认通知函》，正式确定2019年11月1日为意汇公司的正式起租日。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年3月26日，意汇公司委托律师向贝壳公司发出《律师函》，希望与贝壳公司商议租金减免与合同变更或解除事宜。2020年4月3日，意汇公司向贝壳公司发出《关于租赁合同止损事宜的建议函》，提出关于变更合同或减免租金的3条建议。2020年4月26日，意汇公司与贝壳公司签订《退铺撤场确认书》，载明如下内容：意汇公司未按合同期限履行合同约定，于2020年5月1日起自愿停止该商铺经营活动，双方确认于2020年5月1日正式解除双方签订的《租赁合同》；意汇公司必须在2020年5月15日前，自行将该商铺内的所有动产搬离后，将该商铺恢复至原始交房状态并交还贝壳公司，贝壳公司无须给予意汇公司补偿。意汇公司所缴纳的费用：履约保证金66833.93元、剩余租金0元，剩余物业费0元。意汇公司应付66833.93元作为违约金赔偿给贝壳公司。后意汇公司按时完成了101商铺的拆除任务，并与贝壳公司完成房屋交接工作。2020年4月15日，房山区国资委下发了《关于细化落实〈关于进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展的若干措施〉的具体条件》，载明中小微企业承租的房产应在北京市行政辖区内，要具有与房屋实际权属人签订的租赁合同或协议；中小微企业应注册在房山区，并在本区纳税；中小微企业不存在拖欠员工工资、疫情期间减员的现象。2020年4月20日，市国资委下发了《市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》，载明如下内容：三、租用房产的性质，京内市属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。四、减免时限及标准，承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。七、转租行为的规定，（二）转租方为非市属国有企业1.转租方为中小微企业的。市属国有企业按租赁合同和减免标准向转租单位减免租金，……转租企业对最终承租人的减免金额不低于市属国有企业对其进行减免的相应租金金额。八、关于减免方式，租赁双方通过协商灵活采取退、免、延等方式实施房租减免。已收取租金的，可退还减免金额；尚未收取租金的，可直接减免相应租金；也可以在租赁合同到期后，免费延长与减免金额相对应的租期。2020年5月12日，贝壳公司与北京房开控股集团有限公司（以下简称房开公司）签订《北京时代广场互联网科技创新企业孵化器暨文化创意产业园合作协议补充协议3（租金减免）》，约定房开公司免收贝壳公司2020年2-4月份房租（办公减免50%，商业减免100%），共计免收房租1309779.19元。因贝壳公司尚未缴纳此部分租金，本次免收的1309779.19元租金从2019年10月1日至2020年9月30日应缴租金内免除。一审法院认为，意汇公司与贝壳公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。意汇公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，法院根据公平原则，并结合案件的实际情况，对于意汇公司要求退还其退铺撤场时作为违约金赔偿给贝壳公司的履约保证金有事实和法律依据，法院予以支持。关于意汇公司请求退还其2020年2-4月房租及物业管理费一节。考虑到新冠疫情对经济社会造成重大影响，意汇公司承租房屋用于教育培训，教委明确禁止线下培训，造成承租人营业收入减少，法院酌情认定贝壳公司退还意汇公司部分房租和物业管理费共计68922.5元。关于装修费用，考虑到装修本身是用于意汇公司的经营，属于必须的经营成本，意汇公司要求贝壳公司承担50%装修损失的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于律师费，系意汇公司为维护自身利益所支出，且贝壳公司无违约行为，不应由贝壳公司承担，意汇公司要求贝壳公司承担20000元律师费的请求法院不予支持。判决：一、贝壳时代（北京）商业管理有限公司于判决生效后十日内返还意汇传媒（北京）有限公司履约保证金66833.93元；二、贝壳时代（北京）商业管理有限公司于判决生效后十日内返还意汇传媒（北京）有限公司房租和物业管理费68922.5元。三、驳回意汇传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对于一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，2020年4月26日，意汇公司法定代表人吴晓苏在《商户退铺撤场申请审批表》中“商户申请”一栏签字，该栏记载“本商户由于自身经营原因，特向贵司申请：1.终止双方于2019年8月31日签订的……《租赁合同》及其它与该商铺相关的协议，上述合同协议自贵司审批同意撤场之日起作废；2.本商铺最后经营期限截止至2020年4月30日，自该日起，由贵司进行重新招租。本商户承诺撤场前保证结清所有费用，撤场时不损坏商铺主体结构和各种设施，撤场后铺内如有剩余物品的贵司有权利自行处置。3.未经贵司书面审批同意擅自撤场的，视同本人违约处理。4.本人同意所缴纳的履约保证金及剩余租金物业费作为违约金赔偿给贵司。并保证不会产生与贵司的任何经济纠纷。”本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人在租赁合同履行过程中，曾就租金减免、合同变更或解除等事宜有过沟通，至2020年4月26日，意汇公司法定代表人吴晓苏在《商户退铺撤场申请审批表》中“商户申请”一栏签字，同日意汇公司与贝壳公司签订《退铺撤场确认书》。从《商户退铺撤场申请审批表》《退铺撤场确认书》内容看，系当事人对于涉案租赁合同的提前解除、合同解除后相关法律后果的处理等做出的承诺或者约定。根据上述承诺和约定，意汇公司所缴纳的履约保证金作为违约金赔偿给贝壳公司，不涉及履约保证金、租金、物业费退还问题。另从实际履行情况看，意汇公司按时（2020年5月15日前）完成了《退铺撤场确认书》中约定的涉案商铺的拆除任务，并与贝壳公司完成房屋交接工作。故截至2020年6月意汇公司提起本案诉讼之前，《商户退铺撤场申请审批表》《退铺撤场确认书》中的主要条款已基本履行完毕。诉讼中，意汇公司主张《商户退铺撤场申请审批表》系贝壳公司制作，《退铺撤场确认书》中关于“剩余租金0元，剩余物业费0元。乙方应付66833.93元作为违约金赔偿给甲方”等内容系格式条款、加重意汇公司责任、显失公平、无效，并主张贝壳公司强迫意汇公司同意解除租赁合同并签署《退铺撤场确认书》。对此，本院分析如下，首先，根据意汇公司提交的现场视频等证据，尚不足以证明系贝壳公司通过禁止意汇公司进入园区的方式强迫意汇公司同意解除租赁合同；其次，从意汇公司签订《退铺撤场确认书》之前其与贝壳公司的沟通过程看，意汇公司对于《退铺撤场确认书》中与之有重大利害关系的条款已经注意到且意汇公司还曾提出过相关修改意见，在贝壳公司相关人员拒绝修改的情况下，意汇公司仍选择签订《退铺撤场确认书》，表明意汇公司最终选择接受《退铺撤场确认书》中的内容；再次，《退铺撤场确认书》中关于合同提前解除以及履约保证金、租金、物业费、违约责任如何处理等问题系双方当事人综合考量的结果，而此时疫情已经发生，当事人针对疫情防控措施对于合同履行的影响应有相应的认知，意汇公司作为经营者，对于如何处理涉案租赁合同解除和后果负担等问题，亦应当具有相应的判断能力。根据现有证据，难以认定本案中存在意汇公司缺乏判断能力或者违背意汇公司真实意思等情形。综合上述分析，本院对于意汇公司以格式条款加重其责任为由主张《退铺撤场确认书》相关条款无效，不予支持。意汇公司要求退还履约保证金、物业管理费，与《退铺撤场确认书》约定不符，本院不予支持。一审判决贝壳公司退还履约保证金、物业管理费欠妥，本院予以更正。贝壳公司就此提出的上诉请求成立，本院予以支持。关于房租，考虑到双方签订《退铺撤场确认书》之后，2020年5月12日贝壳公司与其上一手房开公司签订《北京时代广场互联网科技创新企业孵化器暨文化创意产业园合作协议补充协议3（租金减免）》，房开公司减免了贝壳公司2020年2月至4月期间包括意汇公司承租区域在内的相应租金，而在2020年4月26日意汇公司与贝壳公司签订《退铺撤场确认书》之时，房开公司对于贝壳公司减免租金的结论尚不明确。故在此情况下，贝壳公司仍以其与意汇公司已在先签订《退铺撤场确认书》为由不同意减免意汇公司房租，理由尚不充分，贝壳公司持有意汇公司2020年2月至4月期间部分租金，亦有违公平，一审判决贝壳公司返还意汇公司部分房租，结果并无不当，本院予以维持，贝壳公司就此提出的上诉意见依据不足，本院不予采纳。综上，贝壳公司上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6371号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6371号民事判决第二项为：贝壳时代（北京）商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还意汇传媒（北京）有限公司房租50125.45元；三、驳回意汇传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7130元，由意汇传媒（北京）有限公司负担6210元（已交纳），由贝壳时代（北京）商业管理有限公司负担920元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费3015元，由贝壳时代（北京）商业管理有限公司负担1113元（已交纳），由意汇传媒（北京）有限公司负担1902元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 刘苑薇审 判 员 刘慧慧二〇二一年八月九日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石