广西壮族自治区马山县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0124民初615号原告：中国农业银行股份有限公司马山县支行,住所地马山县白山镇中学路397号,统一社会信用代码91450124735166335M。负责人：梁道通，该行行长。委托诉讼代理人：韦桂锋，中国农业银行股份有限公司马山县支行综合管理部客户经理。被告：董明发，男，1968年6月30日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告：包琼兰，女，1970年10月30日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告：广西马山汉邦房地产开发有限公司，住马山县白山镇镇北东三巷81号，统一社会信用代码91450124677736474X。法定代表人：杨志忠。原告中国农业银行股份有限公司马山县支行(以下简称“农行马山县支行”)与被告董明发、包琼兰、广西马山汉邦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告农行马山县支行的委托诉讼代理人韦桂锋到庭参加诉讼，被告董明发、包琼兰、广西马山汉邦房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行马山县支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告董明发、广西马山汉邦房地产开发有限公司与原告农行马山县支行签订的编号为45020120160010908的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告董明发、包琼兰偿还该合同项下的尚欠借款本金272250.78元及其相应利息；3、判决原告有权从处置合同编号为45020120160010908的《个人购房担保借款合同》项下的抵押物所得价款中优先受偿；4、判决被告广西马山汉邦房地产开发有限公司对被告董明发之债务承担连带责任保证担保。事实与理由如下：2016年1月11日，被告广西马山汉邦房地产开发有限公司（以下简称为乙方）与原告（以下简称为甲方）签订了编号为2016002的《一手住房贷款业务银企合作协议》。双方通过协商，同意就合作项目“马山永泰?佳境天城”的个人住房贷款业务进行合作。合作协议第六条借款担保之6.1款规定“乙方不可撤销地承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。提供担保的乙方声明已按法律法规和公司章程的规定取得本协议项下担保所需授权。”、6.2款规定“乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。”、6.3款规定“乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至以下第（3）种情况完成之日止：（1）......。（2）......。（3）办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后贰年。”2016年2月3日，被告董明发、广西马山汉邦房地产开发有限公司与原告签订了编号为45020120160010908的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币32.2万元；期限20年；还款方式为等额本息还款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%确定；借款用途为购买马山县巷80号佳境天城小区桃园世家3号楼2单元803号房。合同11.4款还约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；......借款合同签订后，借款人到登记机关办理抵押登记手续，并将抵押登记取得的抵押登记权证交由贷款人保管，2016年2月4日取得《预抵押登记证明》【编号：马房预字第××号】。借款合同、抵押登记按规定签订、办理后，原告于2016年2月5日依约向被告董明发提供了32.2万元贷款。自2020年11月以来，被告董明发没有按照合同约定履行还本付息义务，截止2021年2月22日，该笔借款已经连续逾期4期，逾期本息9136.95元（其中：本金4006.71元、利息5130.24元），被告的行为已经构成违约。鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告农行马山县支行在举证期限内向本院提供了下列证据证明自己的主张：1、《中国农业银行个人信贷业务申请表》复印件2页，证明被告董明发自愿向原告申请贷款的事实；2、《被告身份证》复印件2页，证明董明发、包琼兰身份真实且均具有签订合约的民事行为能力的事实；3、《结婚证》复印件1页，证明被告董明发与被告包琼兰属合法夫妻关系的事实；4、《营业执照》复印件1页，证明被告广西马山汉邦房地产开发有限公司具备法人资格证明的事实；5、《委托书》复印件1页，证明被告广西马山汉邦房地产开发有限公司法人代表授权被委托人到原告所在地办理个人住房贷款申请等相关业务的证明（委托人法人代表：杨志忠，被委托人：黄仑）的事实；6、《一手房贷款业务银企合作协议》复印件3张，证明被告广西马山汉邦房地产开发有限公司与原告同意就合作项目“马山永泰.佳境天城”的个人住房贷款业务进行合作的事实；7、《个人购房担保借款合同》复印件10张，证明原告与被告董明发、广西马山汉邦房地产开发有限公司签订了借款合同的事实。8、《预抵押登记证明（马房预字第××号）》复印件1页，证明原告已取得被告董明发购买商品房预抵押权力的事实；9、《中国农业银行借款凭证》复印件1页，证明原告已依法向被告董明发发放贷款的事实；10、《中国农业银行贷款还款试算信息》复印件1页，证明截止诉讼日止被告董明发欠贷款本息情况的证明。被告董明发、包琼兰、广西马山汉邦房地产开发有限公司未作出答辩，在举证期限内也未向本院提供证据证明自己的主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告董明发、包琼兰、广西马山汉邦房地产开发有限公司经本院送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，佐证了原告的陈述，原告提交的证据应确定为本案的定案依据。综合全案证据及当事人的陈述，本院查明以下法律事实：2016年1月11日，被告广西马山汉邦房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司马山县支行签订了编号为2016002的《一手住房贷款业务银企合作协议》,双方就合作项目“马山永泰?佳境天城”的个人住房贷款业务进行合作，合作协议第六条借款担保之6.1款规定“被告不可撤销地承诺：为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。提供担保的被告声明已按法律法规和公司章程的规定取得本协议项下担保所需授权。”、6.2款规定“被告提供担保的，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。”、6.3款规定“被告提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自原告向该购房人发放借款之日起，至以下第（3）种情况完成之日止：（1）......。（2）......。（3）办妥以原告为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后贰年。”2016年2月3日，被告董明发、广西马山汉邦房地产开发有限公司与原告签订了编号为45020120160010908的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币32.2万元；借款期限20年；还款方式为等额本息还款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%确定；借款用途为购买马山县。合同11.4款还约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。借款合同签订后，被告到登记机关办理抵押登记手续，并将抵押登记取得的抵押登记权证交由原告保管，2016年2月4日取得《预抵押登记证明》【编号：马房预字第××号】。2016年2月5日，原告依合同约定将贷款32.2万元转到指定的被告广西马山汉邦房地产开发有限公司的账户。自2020年11月以来，被告董明发没有按照合同约定履行还本付息义务，截止2021年2月22日，该笔借款已经连续逾期4期，逾期本息9,136.95元（其中：本金4,006.71元、利息5,130.24元）。2021年3月3日，原告向本院起诉，要求本院支持其诉讼请求。另查明，至2021年7月28日止，被告董明发尚欠原告贷款余额为267,219.38元。逾期贷款本息合计8,402.53元，其中逾期本金4,139.49元，逾期利息4,263.04元。还查明，被告董明发与被告包琼兰是夫妻关系，被告包琼兰在被告董明发向原告出具的《中国农业银行个人信贷业务申请表》上以“共同申请人及配偶”一栏上签字。本院认为，原告农行马山县支行与被告董明发、广西马山汉邦房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告在与二被告签订合同后，已依照合同第二十八条的约定将借款32.2万元转到被告广西马山汉邦房地产开发有限公司的账户。但至2020年2月22日，被告董明发已逾期4期未按合同约定偿还借款本息。其行为已违反三方所签订的《个人购房担保借款合同》合同11.4款的约定，构成违约，现原告根据《个人购房担保借款合同》的11.4款约定，要求解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律依据，本院予支持。现原告主张截止2021年7月28日，该笔借款欠原告的贷款余额为267,219.38元。逾期贷款本息合计8,402.53元，其中逾期本金4,139.49元，逾期利息4,263.04元。原告提供了相关证据证明，二被告没有到庭质证，为此，本院对原告主张被告董明发所欠的上述逾期本息予以确认。被告董明发与被告包琼兰是夫妻关系，被告包琼兰作为申请贷款的申请人之一，对于被告董明发向原告申请贷款是知情的，所购买的房屋也是二被告的夫妻共同财产，因此，被告包琼兰对被告董明发所欠贷款本息应承担共同偿还的责任。由于被告广西马山汉邦房地产开发有限公司在本案的《个人购房担保借款合同》签字同意作为被告董明发向原告贷款的阶段性保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期之日起两年。《中华人民共和国民法典》第六百八十一条规定：“保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。”现被告董明发违约不能偿还原告的余下借款本息，为此，原告要求被告广西马山汉邦房地产开发有限公司按照《个人购房担保借款合同》第九条的规定对被告董明发所欠的余下贷款本息承担连带偿还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第七百条规定“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”据此，被告广西马山汉邦房地产开发有限公司在偿还被告董明发所欠的余下贷款本息后，有权向被告董明发行使追偿权。因被告董明发向原告借款时被告董明发同意用其购买的位于马山县抵押预告登记，该抵押担保合同合法有效，但由于上述抵押物尚未办理产权登记手续，双方尚未正式办理抵押登记手续，原告尚未取得抵押权，因此对原告提出的其对抵押物进行拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权的主张，因没有法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条关于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，未经原告同意，被告处分本案抵押预告登记的房屋，不发生物权效力。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第七百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司马山县支行与被告董明发、广西马山汉邦房地产开发有限公司于2016年2月3日签订的编号为45020120160010908的《个人购房担保借款合同》；二、被告董明发、包琼兰欠原告中国农业银行股份有限公司马山县支行借款本金本金272,250.78元及其相应利息［利息计算：①截止2021年2月22日尚欠利息5,130.24元；②2021年2月23日起的逾期利息和罚息、复利按照双方签订的《个人购房担保借款合同》计算)，限于本判决生效之日起10日内付清；三、被告广西马山汉邦房地产开发有限公司对上述第二项判决的债务承担连带偿还责任，被告广西马山汉邦房地产开发有限公司偿还上述第二项判决的债务后，有权向被告董明发、包琼兰行使追偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司马山县支行的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5,461元，由被告董明发、包琼兰、被告广西马山汉邦房地产开发有限公司负担。本案公告应诉材料费350元及如需要公告送达判决书的费用由被告董明发、包琼兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦惠昌人民陪审员  韦明选人民陪审员  蒙兰凤二〇二一年八月十九日书 记 员  韦富鹏附：适用相关法律规定《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。