江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4219号上诉人（原审原告）：魏坤，男，1991年1月26日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：吴洪早，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纪秋萍，女，1991年1月8日生，汉族，居民，住邳州市东湖街道珠江东路印象珠江生活服务广场1—402室，现住邳州市。委托诉讼代理人：曹硕硕，江苏汇英才律师事务所律师。上诉人魏坤因与被上诉人纪秋萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初9946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人魏坤上诉请求:1、撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以证据不足判决驳回上诉人诉请错误,上诉人向法庭提供了充分的证据，证明双方的买卖合同关系已被解除。上诉人与案外人江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）的房屋买卖合同解除后，上诉人与中介公司的居间合同、与被上诉人所谓的房屋买卖合同也同时解除了，所以才会有汇川公司、中介公司的退费，才有被上诉人同意由汇川公司退回的由被上诉人收取的20000元定金。被上诉人对36000元的解释是为得到房源而拉关系，继而又解释为自己应得的好处费，一审判决认定是被上诉人因房屋买卖合同而获得的利润、所谓的加价款，是错误的。一审诉讼期间，被上诉人明确：“本着合同解除双方返还的原则，我可以返还原告36000元”。被上诉人认可双方的合同已经解除，也同意返还36000元，然而一审判决却以证据不足以支持诉讼请求，错误认定。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条是所有民事法官在裁判时都应当遵守的规范，而不是对当事人案件事实或程序的规范适用。根据最高人民法院会议纪要，故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。被上诉人作为徐州鑫泽远文化传播有限公司的法定代表人，从事的经营范围包含房地产经纪服务，既然他有房产来源，为什么不在他自己的公司进行中介登记或者收取中介费而要到其他的中介公司出卖。被上诉人提供虚假信息误导当事人的行为构成欺诈，所以按照法律规定应当撤销。三、一审法院认为没有实现合同目的、违约责任全部在上诉人，被上诉人全部履行了自己的合同义务错误。被上诉人已无法向上诉人交付房屋，不能向上诉人转移房屋的所有权。被上诉人纪秋萍针对上诉人魏坤的上诉，答辩称：一、被上诉人的合同义务已经履行完毕，不存在上诉人所述双方的买卖合同关系已被解除的情况。被上诉人配合上诉人到汇川公司办理相关手续后，上诉人就涉案房屋与汇川公司订立了新的合同，并交付了首付款，就案涉房屋所产生的权利义务仅存在于上诉人与汇川公司之间。上诉人与汇川公司协商解除合同、退还款项是其自主决定的，与被上诉人无关。二、一审庭审中被上诉人没有同意返还36000元，若判决返还，则损害了被上诉人的合法权益。假设在合同解除的情况下，上诉人与被上诉人应当相互返还交付的钱物，即被上诉人把36000元返还给上诉人，上诉人把案涉房屋的购买权返还给被上诉人，但现实情况是在上诉人与汇川公司解除合同后，汇川公司将案涉房屋另行出售给他人，已经不具备返还条件，且案涉合同已经履行完毕。三、收取36000元是被上诉人和中介公司工作人员明确告诉上诉人房屋实际情况，在双方协商一致的情况下达成的，在合同签订后，被上诉人也付出了相应的劳动，配合上诉人到汇川公司改签了相应的手续，在一定程度上也给上诉人节约了契税成本，被上诉人收取该费用合情合法合理。四、一审法院适用法律正确，并无不当。魏坤向一审法院提出诉讼请求：1、判令纪秋萍返还购房款36000元。2、纪秋萍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2020年7月18日，纪秋萍以团购价认购邳州市君临华府小区（汇川公司）住房两套，签订了认购书，当日并向汇川公司交付定金每套20000元。后因资金周转困难，纪秋萍欲转出一套，便将信息发了微信朋友圈。经中介联系，纪秋萍便将其中一套加价36000元卖给魏坤。双方约定纪秋萍收取36000元，其余房款700000元由魏坤交给售楼处，与售楼处签订合同，并约定由纪秋萍收取定金20000元，由中介主持签订定金合同一份。2020年8月8日，魏坤（乙方）通过邳州市雅依诺房产信息咨询服务部与纪秋萍（甲方）签订定金合同书一份，约定：乙方向甲方预定其位于邳州市，乙方同意签订本合同时支付定金20000元，作为甲、乙双方当事人订立房屋买卖合同的担保，由甲方出具收款凭证。签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲、乙双方约定2020年8月15日前到邳州市世纪花园小区南门对过恺悦房产签订房屋买卖合同，任何一方逾期未签视为违约并承担相应违约责任。该房屋总成交价格为736000元，其中包括纪秋萍加价36000元，付款方式为分期。卖方保证安全更名到买方名下。同日，纪秋萍收到魏坤交纳的涉案房产的定金20000元。2020年8月13日，纪秋萍（卖方）与魏坤（买方）通过邳州市雅依诺房产信息咨询服务部（经纪方）签订房屋买卖合同一份，约定：双方就买卖位于邳州市致意见，该物业面积为123平方米，总房款为736000元，买方须在2020年8月13日前支付给卖方（包含定金20000元）。银行按揭510000元。买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖双方代理服务费9000元。备注：卖方保证该房屋安全更名到买方名下。另查，2020年8月13日，魏坤向纪秋萍支付了36000元加价款,同日，魏坤向汇川公司售楼处交纳首付款189999元，魏坤与汇川公司签订了房屋买卖合同，涉案房屋面积为125.16平方米。魏坤以涉案房产是新房非二手房，且房产合同面积与实际检测面积不符为由要求解除双方之间的房产买卖合同，经各方协商，汇川公司与魏坤解除房屋买卖合同。2020年9月16日，汇川公司退还魏坤首付款189999元，并一并将纪秋萍交付的定金20000元退还魏坤，实际退还魏坤209999元，中介邳州市雅依诺房产信息咨询服务部也退还魏坤9000元中介费。后因纪秋萍未退还收取的36000元加价款，经魏坤协商未果，遂诉讼至法院。一审法院认为，签订合同要依法进行，合法有效的合同应受到法律保护，合同不得违反法律的规定。本案中，纪秋萍加价转让其团购取得的房源，其行为不违反法律、行政法规强制性的规定，双方签订的合同应受法律保护。魏坤在明知纪秋萍加价卖房、明知自己买的不是二手房的情况下，自愿去签订合同且自愿支付了纪秋萍加价款，未能实现合同目的的原因在于魏坤违约。纪秋萍收到魏坤加价款后已全面履行了合同义务，现有证据不能认定纪秋萍系职业炒房行为，魏坤要求返还36000元的理由无法律依据。魏坤提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故魏坤要求纪秋萍返还36000元的诉求不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：驳回魏坤的诉讼请求。二审期间，魏坤提交徐州鑫泽远文化传媒有限公司的网上工商登记查询资料，该公司是纪秋萍自然独资，有经营房地产的服务项目。证明纪秋萍挂牌出售房屋是欺诈行为，其隐瞒事实导致魏坤损失。纪秋萍将仅交付定金而与开发商签订了买卖合同，但没有享有所有权的房屋进行出售，且保证可以安全过户。而事实上是魏坤与中介公司到汇川公司直接签订的商品房买卖合同。被上诉人魏坤发表质证意见：对该证据真实性无异议，对魏坤证明目的有异议。魏坤没有提供证据证明纪秋萍销售房屋过程中存在欺诈，且在一审庭审中房产中介人员还原了整个房产交易的过程。无论是纪秋萍还是房产中介的工作人员，都如实告知了房产的真实情况，之所以到汇川公司签订买卖合同，是出于替魏坤节省契税的成本考虑。纪秋萍配合魏坤到汇川公司签订合同后，义务已经履行完毕，魏坤与纪秋萍签订的合同和魏坤与汇川公司签订的合同是两个独立的房屋买卖合同，不能想当然的认为魏坤解除了与汇川公司之间的房屋买卖合同，必然导致魏坤与纪秋萍之间的买卖合同也解除。如果合同被撤销或者解除，纪秋萍可以返还36000元，那么以20000元认购700000元案涉房屋的购买权，魏坤是否能够返还。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，纪秋萍与汇川公司签订商品房认购协议书，以团购价认购涉案房屋，协议书中约定：住宅原总价773791元，折后成交总价744189元，特批一口价700000元。后因纪秋萍资金周转困难，欲转让涉案房屋，经中介公司居间主持，双方约定纪秋萍收取36000元，其余房款700000元由魏坤交给售楼处，与售楼处签订合同。此后，魏坤向纪秋萍支付了36000元，纪秋萍亦协助魏坤与汇川公司签订了涉案房屋的房屋买卖合同。对此，本院认为，魏坤向纪秋萍支付的36000元，实为其获得以优惠价格购买涉案房屋的资格及纪秋萍提供协助办理房屋更名的对价，双方自愿订立协议，且已履行完毕，该行为亦不违反法律规定。魏坤与汇川公司订立房屋买卖合同并已支付了首付款，该合同具备继续履行的条件，但双方自愿解除，与纪秋萍无关。故，魏坤主张纪秋萍返还36000元的主张不能成立，本院不予支持。魏坤以纪秋萍自身从事房地产经纪服务，在向其出售涉案房屋的过程中存在欺诈行为的主张，于法无据，亦无证据支持，本院不予采信。综上，上诉人魏坤的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人魏坤负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  苏 团审判员  孟 娟二〇二一年八月十二日书记员  侯梦池