江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2841号上诉人（原审原告）：季霞，女，1974年10月27日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：虞启凡，江苏振和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱长亮，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：常州朗润置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B1座常州国际商务中心306-2室。法定代表人：张**宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦武祥，男，该公司法务。委托诉讼代理人：顾文韬，男，该公司法务。上诉人季霞因与被上诉人常州朗润置业有限公司（以下简称朗润公司）房屋买卖合同一案，不服常州市新北区人民法院作出的（2020）苏0411民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。季霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持季霞的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由朗润公司承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，朗润公司在官网公布的宣传图展示12栋楼对面为商业综合体，朗润公司售楼时的宣传资料必然应当与官网宣传一致。朗润公司提供的常州乐居网截图本身就存在宣传12幢北面无遮挡的效果图，作为普通消费者而言，当发现上述宣传与常州乐居网展示效果存在矛盾时，必然会搜索朗诗集团官网查询“真实效果图”，朗诗集团在其官网展示的就是12幢北面不存在遮挡的效果图，根据一般常理也能认定朗诗集团官网展示的内容更加有“公信力”。而现实中12幢北面已经建起一幢30层的酒店公寓，与其展示及宣传相违背，应当认定朗润公司存在虚假宣传。即使季霞在购房时未参考上述网站，从逻辑与常理出发，线下售楼处提供的相关宣传资料怎么可能与官网所载相违背，且朗诗集团官网不存在“本站所载信息仅供参考”字样。所以季霞相信，既然直至2019年起诉时，朗诗集团官网仍在展示及宣传12幢北面不存在遮挡，那么其之前的宣传资料必然不会存在变更。二、一审判决举证责任分配认定不当，季霞作为消费者，购房时不可能刻意保存朗润公司的售楼宣传资料，应当由朗润公司提供案涉房屋的沙盘及关于12幢的宣传资料。一审判决将提供售楼处沙盘及相关现场宣传资料的举证责任分配至季霞，应当认定为一审判决举证责任分配不当。季霞已提供朗润公司对12幢北面无遮挡宣传的初步证据，朗润公司不能证明其售楼时未作上述无遮挡宣传的主张的，应当承担不利后果。三、一审判决认定基本事实不清，朗润公司始终未提供证据证明其已告知季霞案涉小区存在规划变更。朗润公司于2014年变更案涉小区规划，但季霞从看房到2016年12月17日签订购房合同再到拿房过程中，朗润公司始终未向季霞告知建设规划变更，季霞在整个过程中看到的均为变更前的建筑规划图，从未看到过12幢北面被遮挡的建筑规划图。因此，即使朗润公司确有变更过建筑规划的事实，也不能认定其已向季霞公开并展示该建筑规划。四、一审判决举证责任分配认定不当，应当由朗润公司举证证明同时期12幢楼的房价是否相对更高，从而证明不存在虚假宣传。五、一审判决认定基本事实不清，上诉人提供的《业主临时管理规约》法律效力与《商品房买卖合同》一致，故《业主临时管理规约》记载内容可约束双方，并证明被上诉人在签订购房合同时表明案涉小区仅存在一幢酒店式公寓。规约第二条约定“建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并应买受人要求予以说明”，第八条约定“总建筑面积及划分单元：小区用地面积为67712m%由12幢18-33层高层住宅和1幢酒店式公寓及部分商业综合体（商业街）配套公建组成。”按照上述规约，可证明朗润公司已经在物业销售前向上诉人明示：案涉小区仅存在1幢酒店式公寓，并约定12幢北面应当为低楼层的商业综合体，而非如今三十层的酒店式公寓。朗润公司如今建设两幢酒店式公寓的行为应当认定为违约。综上，朗润公司作为出卖人，有义务将楼盘的整体规划、现状及今后该楼盘建设完成之后的整体情况真实、完整地呈现给季霞以供其决策参考。从12幢变更前后规划图纸可见，12幢建设规划变更之后与最初的规划设计图有明显的区别，对相邻的季霞所购买的12幢403房的通风、采光、视野等方面均造成影响。正是朗润公司所作的12幢前无遮挡的宣传，直接影响了季霞购买案涉房屋的决定。朗润公司在售楼时未向季霞告知需要案涉建设规划变更，应承担相应的违约责任。关于损失方面，以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施，如周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等给购房人带来的无形利益，均构成房屋的价值。朗润公司违反上述宣传约定，应当承担违约责任，季霞要求朗润公司赔偿其违约金的诉讼请求应当予以支持。朗润公司辩称，一、朗润公司严格按照规划方案开发和宣传案涉楼盘，不存在虚假宣传。二、季霞提交的网络资料截图不能证明朗润公司虚假宣传，其在一审中明确陈述其在购房时并未看到上述资料。三、一审判决举证责任分配恰当，季霞应承担举证不能的不利后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。季霞向一审法院起诉请求：1.判令朗润公司赔偿房屋被近距离遮挡、无恒湿功能造成的损失400560.15元;2.本案所有诉讼费用由朗润公司承担。一审法院查明：2016年12月17日，季霞与朗润公司签订商品房买卖合同一份，载明季霞向朗润公司购买施工编号为绿郡花园x幢x室的房屋，建筑面积为160.16平方米，每平方米13174.33元，总金额2110000元。该合同补充协议第二十条第五款约定：室内空气相对湿度设计值全年不高于70%。季霞为证明朗润公司在做楼盘宣传时声称季霞房屋所在的绿郡花园12幢处于住宅最北边，视野内仅有一幢3至4层的商场，无任何遮挡的事实，提供了朗诗集团官网以及搜狐焦点的截图打印件，朗润公司对朗诗集团官网的截图真实性无异议，但认为该信息并非朗润公司的广告宣传，该网上仅告知朗诗集团目前开发的项目，也不视为朗润公司方的邀约。朗润公司对于搜狐焦点截图真实性无异议，但认为该截图仅是效果图，该截图下方明确载明本站所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准，错误信息举报电话等相关内容，不得视为朗润公司方邀约。季霞为证明其购买案涉房屋时朗润公司存在虚假宣传，提供了绿郡花园10幢购房合同复印件一份，证明同时开盘的10幢的房屋的房价为每平方米10773.18元，其房价远低于宣传中拥有广阔视野的12幢房屋的房价。朗润公司认为该证据与本案没有关联性，正常销售过程中房价不同是正常现象。季霞提供常州市前期物业管理服务协议及常州市朗诗绿郡业主临时管理规约，该管理规约第八条载明：总建筑面积及划分单元：小区用地面积为67712平米，由12幢18-33层高层住宅和1幢酒店式公寓及部分商业综合体（商业街）配套组成。季霞认为该证据能够证明案涉小区只有一栋酒店式公寓，12幢北面应当为低楼层的商业综合体，而非如今的30层的公寓。朗润公司对该证据真实性无异议，但认为业主之间的临时管理规约，并不作为开发商给业主的房屋的交付标准，房屋的交付标准以购房合同以及补充协议为准。商业规划是在案涉商品房销售合同前就已经取得。临时管理规约中表述的1幢酒店式公寓及部分商业综合体就是指16号楼，不存在季霞理解的12幢楼北侧又违规新增了一栋楼的情况。季霞为证明案涉房屋无恒湿功能，提交了用户手册一份，朗润公司对该手册不予认可，认为具体手册如未作为销售合同的附件或明确作为产品的交付标准，则不应视为是对该案涉房屋的产品交付标准的约定，而且双方的买卖合同中对湿度进行了明确的约定。季霞为证明其损失，提供了常州市商品房销售价格申报表，证明朗润公司开发的熙华雅园10月备案价为24501元，2020年成交价约每平方米26000元，而季霞所在的朗诗新北绿郡12幢楼每平米为22000元，远低于熙华雅园的备案价格，证明季霞的房屋在视野被遮挡的情况下，房价已经折损。朗润公司认为上述证据与本案无关联性，认为案涉房屋的交付时间不同，产品定位也不如熙华雅园，没有可比性。朗润公司为证明其不存在虚假宣传的事实，提供了2014年4月21日常州市规划局新北分局网页中下载的规划批后公布图片一张，证明该公示中明确12幢北侧有一栋30层公寓楼。朗润公司提供常州乐居网页截图一张，证明2013年11月17日该网站已经上传朗润公司提交的证据中的坐落图。季霞对上述两份证据真实性无异议，但认为常州乐居网页上除朗润公司陈述的效果图外，其他效果图均证明12幢对面是一个商业综合体，而非30层的公寓楼。一审法院认为，案涉商品房买卖合同系季霞、朗润公司双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，季霞、朗润公司双方均应按约履行各自的义务。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。案涉商品房买卖合同已对湿度进行了明确约定，室内空气湿度全年不高于70%，季霞在庭审中陈述认为案涉房屋无恒湿功能仅是个人感受，并未提供证据证明案涉房屋的恒湿功能不符合案涉商品房买卖合同的上述约定，故该院对季霞主张以案涉房屋的恒湿功能不符合约定为由要求朗润公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于季霞主张的房屋被近距离遮挡导致的损失问题。首先，季霞提供了朗诗集团官网以及搜狐焦点的截图打印件用来证明案涉楼盘的效果图中不存在第二幢30层的公寓楼，但同时该截图上载明本站所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准，且该截图内容与朗润公司提供的常州乐居网页截图所载的2013年11月17日上传的效果图存在不一致的情况，故不能据此认为朗润公司在销售案涉房屋时存在虚假宣传的情形。其次，季霞在庭审中明确陈述其在购买案涉房屋时并未看到上述网上的宣传信息，系现场有沙盘和销售人员演示介绍，宣传案涉楼盘只有一栋公寓楼，但对该事实，并未提供证据予以证实。第三，庭审中朗润公司提供了2014年4月21日常州市规划局新北分局网页中下载的规划批后公布图片，用来证明案涉12幢北侧有一栋30层的公寓楼，季霞对该证据真实性无异议，且未提交证据证明该30层的公寓楼系在季霞、朗润公司签订案涉商品房买卖合同后才批准建造，应承担举证不能的法律后果。季霞主张的损失计算标准为参照熙华雅园2019年备案价格与案涉房屋于2019年8月1日的二手房成交价之间的差价乘以季霞房屋面积，该计算标准也缺乏事实及法律依据。综上，一审法院对季霞要求朗润公司赔偿房屋被近距离遮挡、无恒湿功能造成的损失400560.15元的诉讼请求不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回季霞的诉讼请求。案件受理费7309元，由季霞承担。二审中，季霞提交以下证据：1.郎诗新北绿郡《绿天使印章手册》复印件2张,该手册为季霞购房时，销售人员现场发放的，该手册第二页项目介绍效果图中，可以看到案涉房屋北面不存在高层建筑，整个郎诗绿郡项目仅有一幢酒店式公寓；2.新北绿郡售楼体验中心宣传视频，该视频为季霞购房时，其表弟在售楼处现场录制的宣传视频，该视频在售楼处循环播放，我们现场拍摄的。从视频01:11、01:26可以听到宣传介绍整个郎诗绿郡项目仅有一幢酒店式公寓；3.旧的建筑规划图，该建筑规划图是季霞从废弃的售楼处中找到，该规划图上显示的规划信息与季霞在购房时看到的宣传图纸一致，即案涉房屋北面不存在任何高层建筑；4.案涉房屋项目环境影响报告书，是新北政府网站上的，该报告1.2（1）建设内容B2地块内容显示“1幢主楼2+30层”“1幢4层集中商业”，该报告内容和朗润公司的其他宣传资料相符，从逻辑判断季霞购房时所见的宣传内容亦应当是“1幢主楼2+30层”，而非2幢酒店式公寓。上述4份证据共同证明朗润公司线下所有的宣传资料、规划图纸、环评报告与其官网所载效果图一致，即案涉楼盘在开售时宣传案涉房屋所在的12幢北面应当为低楼层的商业综合体，而非如今的30层公寓。朗润公司质证称，对证据1-3真实性予以确认。1.该手册适用时间是2013年，该册中也载明活动时间截止于2013年10月，本案双方于2016年签订购房合同，季霞在购房过程中不可能获得该手册，其次，一期开盘时，案涉房屋所在的地块尚未报批规划，具体规划时间的确定核准是2013年11月，该图片不能作为最终规划，并且季霞签订合同中也从未看到该手册，更谈不上虚假宣传。2.对于宣传视频，该视频通过笔记本播放，不能证明是在售楼处循环播放，其次，该视频沙盘内容显示，视频制作时间是一期开盘时，一期开盘是2013年，季霞购房未受到该视频影响。季霞一审庭审中明确陈述，其是受到宣传人员演示以及宣传资料影响，并未提及视频，该视频显示是搜狐上的，我们不清楚是谁制作的。1幢酒店式公寓的规划并不违反规划内容。3.建筑规划图是一期建设工程设计方面总平面图，是一期项目的相关图纸，案涉房屋属于二期，其规划应以工程规划许可证为准，工程规划许可证的时间是2013年11月，此时12幢北侧有高层建筑的规划已经确定，并不存在朗润公司未告知规划变更的事实。4.证据4无任何单位公章，真实性不予认可，该证据为环境影响报告书，并非最终规划，不能以此证明朗润公司虚假宣传，工程建设过程中会提交各种资料，最终的规划应当以工程规划许可证为准，该证据不能达到上诉人的证明目的。朗润公司提交以下证据：1.于常州新北区城建档案馆拍摄的项目所在地二期建设工程许可证照片打印件，证明2013年11月，12号楼北侧即确定有高层建筑的规划。并且该附图东、西楼处有显著标16，足以说明规划就是一幢楼，编号为16幢楼。2.朗润公司官方微信公众号于2016年4月15日的推文，其中的效果图可清晰看到12号楼北侧有高层建筑，证明朗润公司严格依照规划方案进行宣传。季霞质证称，1.对证据1的真实性认可，对证明目的不予认可，朗润公司无法证明其已将该规划许可证告知季霞，季霞购房时并不知晓案涉房屋项目的规划已经变更。2.对证据2的真实性认可，对证明目的不予认可，季霞购房时没有关注朗润公司公众号的义务，更没有看到该公众号文章的宣传，且该效果图与郎诗集团效果图不一致。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，季霞明确表示不再主张因案涉房屋无恒湿功能要求朗润公司赔偿损失。本院认为：季霞认为2016年购买案涉房屋时，朗润公司承诺12号楼前为3至4层的商场，无任何遮挡，对此季霞应承担相应的举证责任。第一，从二审季霞提供的《绿天使印章手册》来看，虽然项目介绍效果图中显示北面不存在高层建筑，但手册载明活动时间为即日起-2013年11月30日，而且效果图中标明了1＃-3＃楼、5＃-9＃楼的具体位置，并无12＃楼的标注。季霞认为2016年12＃楼开盘仍使用上述手册进行宣传，但未提供证据予以证实，因此不能认定朗润公司通过该手册进行宣传，承诺12＃楼前无高层建筑。第二，对于季霞提供的朗诗集团官网以及搜狐焦点的截图打印件，因季霞在一审中陈述其在购买案涉房屋时并未看到上述网上的宣传信息，系现场有沙盘和销售人员演示介绍，故不能以此作为朗润公司在销售案涉房屋时存在虚假宣传的依据。对于季霞二审中提供的视频，并未显示视频录制的具体时间，因此不能证明朗润公司在季霞购买案涉房屋时通过该视频进行宣传。第三，从案涉房屋的规划许可证和附图来看，12号楼前面的公寓楼于2013年11月取得建设工程规划许可证，整栋楼为环型设计，为3+27层，并非季霞所称的2幢公寓楼。季霞认为其购房时朗润公司沿用旧的建筑规划图向其宣传12号楼前无高层建筑，但未提供相应的证据予以证实。综合以上三点，季霞不能证明其主张，应承担举证不能的责任。一审法院判决驳回季霞的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，季霞的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7309元，由季霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  王 莹审 判 员  罗希夷二〇二一年八月九日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋