湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初3459号原告：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区珍珠路161号。法定代表人：钟国军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师。被告：周红云，女，1974年10月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：滕明，男，1976年3月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告周红云、滕明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉祥物业公司的委托诉讼代理人李跃英、被告滕明到庭参加诉讼，被告周红云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告支付原告2018年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理费6640元；2.本案的案件受理费由二被告承担。事实与理由：被告周红云是冷水滩区银海富都家园2栋110号门面的业主，房屋建筑面积为103.75平方米。被告于2015年11月25日与永州市明祥房地产开发有限公司签订了《2号楼门面物业管理协议》，协议约定：被告的物业费从2016年12月31日以后按小区物业公司相关规定执行。2018年4月份，原告经招标，接管银海富都小区的物业管理，并与永州市明祥房地产开发有限公司签订了一份《银海富都前期物业服务合同》，合同约定：自2018年4月28日起由原告负责小区服务工作并收取物业管理费；物业按建筑面积缴纳。临街商铺按每月每平方米1.6元计算；物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在当季的首月十五前履行交纳义务。被告滕明与被告周红云于2015年11月16日签订了一份租房合同，根据合同约定，由被告滕明负责该房屋的物业费。二被告自2018年1月1日至2021年4月30日期间欠交的物业管理费6640元，经原告多次催收无果。被告周红云未作答辩。被告滕明辩称，1.答辩人可以交物业费，但是物业公司服务没有达到合同的标准，没有尽到应尽的义务；2.物业公司限制交水电费，卫生清洁未到位，消防通道堵塞及消防水管无水；3.没有监控，车辆被刮的损失由答辩人自己承担了，答辩人没有享受到物业服务。本院经审理查明，2017年5月24日，被告周红云、案外人胡越（未成年，被告周红云代签）与永州市明祥房地产开发有限公司签订《商铺买卖合同》，永州市明祥房地产开发有限公司将其开发建设的银海富都2栋-110室卖给被告周红云和案外人胡越。现银海富都2栋-110室房屋所有权人为周红云、胡越，房屋建筑面积为103.75平方米。2015年11月26日，开发商永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与2号楼24个门面业主（乙方）全体业主就物业管理费如何收取达成如下协议：（一）因甲方现有的物业管理配套条件不到位，甲方就乙方已出租的门面按每2个门面500元/年收一年的卫生费；（二）一年到期后，若甲方完善物业配套，乙方的物业费应按甲方已售门面的物业管理费的同等标准收取；（三）本协议有效期至2016年12月31日为止，2016年12月31日以后按照小区物业公司相关规定执行。该协议小区业主刘光荣、周红云等签字。2018年4月8日，永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与原告嘉祥物业公司（乙方）签订了《银海富都前期物业服务合同》，该合同主要约定：一、带电梯住宅乙方可按永价函[2010]141号核定的带电梯住宅物业管理服务费1元/平方米每月收取；商铺按1.6元/平方米每月收取。二、自2018年4月8日起由嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；已竣工但尚未出租、出售或因甲方未能按时交给买受人的物业（买受人的原因除外），乙方不收取物业管理费。三、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业管理公司向物业使用人收取服务费。四、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在当季的首月十五日前履行。五、乙方不按本合同规定提供物业服务时，甲方或业主有权对乙方提出整改要求，若乙方拒不整改，甲方或业主有权停交物业管理费，乙方违约擅自提高收费标准的，业主或物业使用人有权拒交超额部分。六、本合同期限自2018年4月10日起到2023年4月9日，在本合同期限内，若本小区成立业务委员会，则业主委员会代表全体业主另行签订物业管理服务合同时，本合同无条件自动终止。合同还约定了其他权利义务。2015年11月16日，周红云、刘光荣（甲方）与滕明（乙方）签订《租房合同》，该合同主要约定：一、甲方将银海富都二号楼西边2栋周红云、刘光荣的门面出租给乙方，租用期限为捌年，从2016年1月1日起至2024年1月1日止；二、乙方在承租期间，水、电费自负；三、乙方在承租期间，应合法经营，在承租期间发生的一切矛盾及安全问题，一切责任由乙方自负，一切相关税费及房屋的租赁税费、物业费，由乙方负责，甲方不负任何责任。2017年7月26日，被告滕明交纳2栋17、18号门面卫生费1000元，卫生费支付至2017年12月31日。因被告滕明没有交纳物业费，原告嘉祥物业公司多次限制被告滕明交纳水、电费金额。另查明，银海富都小区尚未成立业主委员会。以上事实，有原告提供的商铺买卖合同、不动产权情况查询证明、2号楼门面物业管理协议、银海富都前期物业服务合同、租房合同、收据和被告提供的收据等证据在卷予以证实，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，因银海富都小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市明祥房地产开发有限公司于2018年4月8日与原告嘉祥物业公司签订的《银海富都前期物业服务合同》系真实意思表示，合法有效，对原告嘉祥物业公司和小区业主均具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。庭审中，被告滕明认为原告嘉祥物业公司所提供的服务不符合行业标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区存在物业公司限制业主交纳水电费、卫生未清洁、消防通道被堵塞等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环，故业主应当按时交纳物业服务费。案涉《租房合同》系被告周红云与被告滕明的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对合同当事人具有法律约束力。原告明知案涉房屋租赁给被告滕明的事实，被告周红云与被告滕明之间约定了物业费由物业使用人即被告滕明交纳，且《银海富都前期物业服务合同》约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业管理公司向物业使用人收取物业服务费”，故对原告起诉要求二被告连带支付物业服务费，本院仅支持被告滕明支付物业服务费。另外，原告嘉祥物业公司从2018年4月8日起才给银海富都小区提供物业服务，故对原告诉请要求2018年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理费，本院仅予支持2018年4月8日至2021年4月30日期间的物业管理费6098元（103.75平方米×1.6元/月?m2×36个月+103.75平方米×1.6元/月?m2÷30天×22天）。综上，对原告的诉请本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告滕明自本判决生效之日起十日内给付原告永州嘉祥物业管理有限公司2018年4月8日至2021年4月30日的物业管理费6098元；二、驳回原告永州嘉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告滕明负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇二一年八月二十六日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽