河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0730民再2号原审原告：闫永飞，男，汉族，1981年3月8日出生，现住张家口市怀来县。委托诉讼代理人：胡丰铄，男，汉族，1969年7月29日出生，现住张家口市怀来县。原审被告：顾佳辉，男，汉族，1989年9月1日出生，现住张家口市怀来县。委托诉讼代理人：杨彦峰，河北三霖律师事务所律师。原审原告闫永飞与原审被告顾佳辉物权保护纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）冀0730民初1731号民事判决，张家口市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）冀07民终293号民事判决，闫永飞不服，申请再审，张家口市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）冀07民申129号民事裁定书，指令再审本案。2020年9月30日，张家口市中院作出（2020）冀07民再29号民事裁定书，撤销张家口市中院（2019）冀07民终293号民事判决及本院（2018）冀0730民初1731号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告闫永飞及其委托诉讼代理人胡丰铄，原审被告顾佳辉及其委托诉讼代理人杨彦峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告闫永飞向本院提出诉讼请求：请求被告立即停止侵权行为，并在法院判决生效后一个月内搬出尚品怡园小区1栋3单元501室。其款项、权益问题可另行起诉张家口怡园房地产开发有限公司。2、请求被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月18日我从沙城镇上刘瓦村尚品怡园小区定购楼房一套（有认购书一份，收款收据三张），房屋前积103平米，房号是1栋3单元501室，楼房总价是245140元。当时投资开发商怡园房地产有限公司承诺该小区楼房全部都是大产权，因此我才于2010年11月19日交纳购楼款75000元。因楼房迟迟不能办理大产权问题，我未交剩余购楼款。到2016年12月8日，我向怀来县新民居筹建处负责人吕福交纳购楼款70000元，太阳能款1500元，吕福为我开具了新民居筹建处的收据（吕福的收款行为一审、二审法院均认可是怡园房开公司公司行为）。第二次交款后怀来县沙城镇上刘瓦村新民居筹建处给了我楼房钥匙和该楼房的水卡、电卡。我于2016年12月6日正式入住该楼房（该楼房在2016年12月24日乘我不在家时被怡园房开违法强行撬开门锁片另行卖给被告）。经怀来县人民法院（2017）冀0730民初1245号民事判决：我与张家口怡园房地产开发有限公司签订的《尚品怡园预约书》合法有效；判决生效后15日内我将剩余的98640元购楼款交清，张家口怡园房地产开发有限公司同时为我办理该楼房的相关购买手续、产权手续、入住手续。胜诉判决生效后，我找怡园房开去交纳剩余购楼尾款，怡园房开说我购买的楼房已经被他们给二次出售了，拒不为我办理任何楼房入住手续，拒绝收缴我的购楼尾款，也不为我腾空我曾经已经入住的、被他们强行撬开门锁给二次出售了的楼房。我也曾找了被告数次，被告拒绝搬出违法侵占的我的楼房，2017年2月份我们闹到桥南派出所，经桥南派出所调解：被告说如果你赢了官司他就会搬出楼房。2018年3月份我拿着法院一审胜诉判决去找被告，被告仍旧赖在我的楼房里拒不搬出。万般无奈之下，不得已将被告诉至怀来其人民法院，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，判决被告履行法院生效判决、停止侵权行为，归还并搬出属于我的楼房。原审被告顾佳辉答辩，一、本案案由是物权保护纠纷,但是被答辩人对于本案所涉的尚品恰园小区1栋3单元501室的房屋并不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”依据该法律规定,不动产物权的设立需要经过登记,而被答辩人没有对于本案所涉房屋进行物权登记,显然对于该房屋不享有物权,因此,被答辩人不是本案适格的诉讼主体。二、被答辩人的诉讼请求缺乏依据,依法应当予以驳回。被答辩人诉求答辩人立即停止侵权行为,并与法院判决生效后一个月内搬出尚品怡园小区1栋3单元501室。该诉求缺乏依据。答辩人占有、使用尚品怡园小区1栋3单元501室房屋是由于答辩人与张家口怡园房地产开发有限公司签订了《尚品怡园预约书》,并支付了购房款,由张家口怡园房地产开发有限公司将尚品怡园小区1栋3单元501室房屋交付给答辩人的。答辩人对于尚品怡园小区1栋3单元501室属于合法占有。答辩人诉称“找过被告数次,并且经过桥南派出所调解”,与事实不符。答辩人在购买房屋后,从未见过被答辩人,更谈不上到桥南派出所调解。重要的是,答辩人是2017年4月15日才购买的尚品怡园小区1栋3单元501室的房屋,怎么会在2017年2月份就与被答辩人到桥南派出所调解呢。被答辩人诉求“其款项、权益问题可另行起诉张家口恰园房地产开发有限公司”,缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。依据上述法律规定,即使被答辩人与张家口怡园房地产开发有限公司确实存在商品房买卖合同,但是该合同目的已经不能实现。被答辩人无法取得房屋,应当向房屋的出卖人张家口怡园房地产开发有限公司主张相关权利,而不应当向答辩人主张权利。综上所述,答辩人与张家口怡园房地产开发有限公司签订《协议书》后,按照约定支付了房屋的款项,并已入住近两年,实际已享有对该房屋的占有、使用的权利。被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。答辩人恳请人民法院在查清事实的基础上,依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日，原审原告闫永飞与案外人张家口怡园房地产开发有限公司签订《尚品怡园预约书》，购买张家口怡园房地产开发有限公司出售的位于怀来县，房屋面积103㎡，楼房总价款245140元。原审原告于2010年11月19日交纳购房款75000元，2016年12月6日，原审原告交纳楼款70000元及1500元太阳能款，并领取了楼房钥匙和水、电卡。2017年2月1日，原审被告顾佳辉与案外人张家口怡园房地产开发有限公司签订《尚品怡园预约书》，以360500元购买怀来县。2017年2月1日，张家口市怡园房地产开发有限公司向原审被告出具收据，载明收款360500元；2017年4月15日，原审被告顾佳辉母亲向案外人刘永峰汇款480000元，同日，案外人刘永峰向被告出具收条，载明收到购房款132500元。2017年2月19日，就怀来县沙城镇上刘瓦尚品怡园小区房屋一房二卖问题，原购房人与开发商、刘永峰曾发生纠纷，并报警处理。2017年2月21日，吴孝林等10人向张家口市怀来县信访局反映问题，2017年2月19日怀来县沙城镇上刘瓦尚品怡园小区的十户业主包括原告在内发现自己购买的房屋被开发商董军卖给了刘永峰，张家口市怀来县信访局下发张来告知访字【2017】9号文件，告知原告通过诉讼途径解决该问题。2017年8月28日，原审原告闫永飞起诉张家口怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会、吕福房屋买卖合同纠纷到河北省怀来县人民法院；2017年10月18日，河北省怀来县人民法院作出（2017）冀0730民初1245号民事判决书，判决原审原告闫永飞与张家口怡园房地产开发有限公司签订的《尚品怡园预约书》合法有效，张家口怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会于判决生效后15日内为原审原告办理怀来县相关手续，同时原审原告向张家口怡园房地产开发有限公司、怀来县沙城镇上刘瓦村民委员会交纳剩余购房款98640元，该判决现已生效。后闫永飞申请本院强制执行该生效判决未果，其于2018年9月18日以物权保护为由起诉顾佳辉，要求顾佳辉停止侵权搬出争议的房屋。重审期间查明，闫永飞于2016年12月6日拿到诉争房屋钥匙、水电卡，但其未能提交纳物业费、垃圾处理费等票据来证实其实际入住控制争议房屋。而顾佳辉于2017年2月1日全额交纳了购房款360500元，并向法庭提供了其交纳物业管理费、公共用电费、垃圾处理费、暖气费等票据，拟证实其对争议房屋实际占用控制支配的事实。同时其明确表示购房时不知争议房屋已有出售的情况。以上事实有原告闫永飞签订的《尚品怡园预约书》复印件一份，收据复印件三份，水卡、电卡复印件一份，张来告知访字【2017】9号文件复印件一份，报警案件登记表复印件一份，吕福出具的证明一份，（2017）冀0730民初1245号民事判决书复印件一份，生效证明复印件一份，被告顾佳辉签订的《尚品怡园预约书》复印件一份，张家口银行汇款业务确认单复印件，收据复印件，瓷砖销货单，室内照片，水卡、电卡、暖气卡，物业费及垃圾处理费，庭审记录等在卷予以佐证。本院认为：本案属典型的“一房数卖”纠纷。审理此类案件，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条有明确的规定，即一房数卖的合同履行问题，在双方均未办理房屋所有权变更登记的情况下，是否合法占有房屋应成为确定权利保护的依据，“占有”的理解应当是对物的控制支配状态。本案中闫永飞仅拿到了争议房屋的钥匙及水电卡，但未能提供其实际占有使用该房屋的证据诸如物业费、垃圾清运费、采暖费等缴纳的票据。故认定其实际占有控制诉争房屋在证据上欠妥。而顾佳辉向本院提供的全额缴纳房款票据，缴纳物业费、公用电费、垃圾处理费、暖气费收据等足以证明其对诉争的房屋实际占有控制支配的事实。虽然本院作出的生效的（2017）冀0730民初1245号判决认定闫永飞购买争议房屋的合同有效，但并不能依次来确认其对争议的房屋享有物权。综上，原审原告闫永飞对自己的主张在证据上明显不足，对此，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条之规定，判决如下：驳回原审原告闫永飞的诉讼请求。案件受理费50元，由原审原告闫永飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  韩玉成审 判 员  侯宝芸人民陪审员  李建斌二〇二一年八月二十日书 记 员  高红梅本案涉及的相关法律条文：《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条、审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。