浙江省平湖市人民法院民事判决书（2021）浙0482民初2951号        原告：杨夏仙，女，1968年7月31日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。                委托诉讼代理人：鄢慧，上海华勤基信（杭州）律师事务所律师。                被告：王恩东，男，1987年7月7日出生，汉族，住上海市闵行区。                委托诉讼代理人：朱勤明，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。                被告：居健，男，1992年1月1日出生，汉族，住浙江省平湖市。                原告杨夏仙为与被告王恩东、居健房屋买卖合同纠纷一案，于2021年7月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张雷平独任审判，并于2021年8月23日公开开庭进行了审理。原告杨夏仙的委托诉讼代理人鄢慧、被告王恩东的委托诉讼代理人朱勤明、被告居健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告杨夏仙起诉称：2021年4月17日，原告、王恩东的委托人居健，在平湖市当湖街道婉英房产中介所（以下称婉英中介）营业场所签订房屋转让合同1份。原告拟受让王恩东名下坐落于平湖市当湖街道平湖中国服装城l憧20647号商铺（以下称20647号商铺），协议总价1310000元。居健作为王恩东的特别受委托人，不仅受托接受原告的购房款，也代表王恩东与原告约定2020年5月7日至2021年5月8日的投资租金收益归原告所有。合同签订后，原告于签订日向居健支付订金80000元。后又根据合同约定的日期2021年4月17日，原告、王恩东、居健到房产登记中心过户登记，并于过户当日将剩余购房款直接转账给居健，房产已过户登记在原告名下。由于该房产属于平湖市科来华物业服务有限公司（以下称科来华公司）管理的投资性房产，根据投资年限取得收益。根据科来华公司管理的规定，房屋过户后应由买卖双方到物业管理处签订业主过户审批单，并由买卖双方签字确认投资租金收益的转让事宜。但房产过户时，王恩东到达现场仅办完签字手续就离开了，并未提及应到物业管理处办理业主过户审批单一事，王恩东、居健目前拒不承认合同约定的租金收益归原告所有。2020年5月7日至2021年5月8日是最后收益年度，收益根据物业管理处下达的最后一年度的租金收益函及支付公告，该年度收益率为投资金额的13％（含税），并且在2021年5月8日开始三个月内一次性支付投资人。根据王恩东投资金额357347元计算，含税收益应为46455.11元。根据合同约定：“该房公证、转户时，产权人姓名、过户时间由乙方决定，可作投资、自主或转售他人，甲方不得干涉。”且根据该房产具有投资收益的性质，因此由居健代理签订并作特别意思表示的约定，该房产2021年5月8日的租金收益应作2020年5月7日至2021年5月8日最后收益年度投资收益理解，该年度租金收益应属于原告所有。目前，王恩东、居健具有明确的违约意思表示，属违反合同条款，严重侵害了原告的合法权益。因此居健应对该项损失承担连带责任。故请求判令：1、确认房屋买卖合同中所涉房产2020年5月7日至2021年5月8日的投资租金收益46455.11元归原告所有；2、被告二就该笔收益损失与被告一承担连带赔偿责任。                被告王恩东答辩称：本案所涉房产投资收益日期应为2020年5月8日至2021年5月7日，原告诉状中日期存在差错；居健受委托权限是出售20647号商铺，并没有权利对租金收益作出处置；合同中并没有2020年5月8日至2021年5月7日的租金收益归原告所有的意思表示；原告根据合同约定作出的推测没有合理的逻辑，而且双方对过户时间明确约定在2021年4月19日。综上，请求驳回原告的诉讼请求。                被告居健答辩称：王恩东授权居健是20647号商铺出售，并没有对租金最终归属权作出授权；合同备注“2021年5月8日房租归买家所有”是原告的中介婉英中介写的，写这句话的原因是2021年4月17日交定金，达成了买卖意向，2021年4月19日过户，2021年4月19日到2021年5月7日这段时间还会产生房租收益，为了明确这段时间的房租收益归王恩东所有，所以写了这句话，由居健签字确认；婉英中介写这句话的时候有阐述过5月8日以后产生的房租归原告所有。                庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有：                证据一、房屋转让合同1份，证明：原告通过居健与王恩东签订房屋转让合同的事实；居健在婉英中介见证下代理王恩东就租金收益作的特别约定合法有效。                证据二、原告个人账户汇总信息清单及个人活期账户交易明细清单各1份，证明：原告向王恩东的受委托人居健直接支付购房款；居健代理权限足以令原告相信其表达的意思为王恩东的意思。                证据三、不动产权证1份，证明：20647号商铺已过户至原告名下，原告属涉案房产合法产权所有人；原告合法享有20647号商铺的租金收益。                证据四、2020年度平湖中国服装城业主租金收益函及交付公告1份，证明：房屋转让合同约定的“2021年5月8日房租”指2020年度的租金收益；原告合法享有20647号商铺的租金收益。                证据五、业主过户审批单1份，证明：王恩东、居健未完成履行合同的附随义务。                证据六、增值税发票1份，证明租金收益的计算基数为投资金额357347元。                二被告质证意见：证据一真实性、关联性无异议，对证明内容有异议，不足以证明合同备注中添加的“2021年5月8日房租归买家所有”为原告有权主张2020年5月8日至2021年5月7日租金收益；证据二真实性无异议，代理权限是代收商铺的款项，并不能证明居健具有对租金收益作出决定的权利；证据三真实性无异议，只能证明是过户之后的租金收益归原告所有；证据四真实性无法确认，对证明内容有异议，交付公告中无法得出“2021年5月8日房租”是指2020年度的租金收益，更不能得出原告合法享有2020年度租金收益；证据五与本案无关联性，由于是复印件，对真实性不确认，只是原告与他人交易，合同具有相对性，原告与他人的交易不能类推到原告与王恩东之间的交易。过户审批单可以看出交易的时间为2020年12月28日，和原告与王恩东的交易时间有差别，该证据无法证明王恩东还需要此类附随义务；证据六无异议。                被告王恩东提供的证据及所要证明的事实有：                平湖中国服装城委托经营管理合同1份，证明：合同第四条第2款第（4）项明确租金收益的计算时间是2020年5月8日至2021年5月7日，房屋买卖合同上的2020年5月8日与租金收益无关。                原告、居健对证据真实性无异议。                本院认证如下：原告提供的证据一、二、三、六，二被告对证据真实性均无异议。被告王恩东提供的证据，原告、居健对证据真实性均无异议，上述证据本院予以认定，作为本案的定案依据；原告提供的证据四真实性本院予以认定，但不能证明“2021年5月8日房租”指2020年度的租金收益，也不能证明原告合法享有涉案房产2020年度的租金收益；证据五与本案无关联性，本院不予认定。                基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实与原告起诉的事实基本一致。                本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的房屋转让合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告向王恩东购买其所有的20647号商铺；王恩东全权委托居健签订合同、收取款项；原、被告在2021年4月17日签订合同，在2021年4月19日办理不动产权变更登记的事实清楚，证据充分。本案需解决的问题：1、房屋转让合同备注约定“2021年5月8日房租归买家所有”是否真实有效。王恩东全权委托居健签订房屋转让合同，居健对该约定签名确认，上述约定对王恩东具有法律上的约束力。2、房屋转让合同备注约定“2021年5月8日房租归买家所有”是否具有原告主张的“2021年5月8日房租”为最后收益年度（2020年度）投资收益理解，该年度租金收益应属于原告所有。本院认为，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”“2021年5月8日房租”并没有明确的时间段内容，属约定不明，视为没有约定。原告提出“2021年5月8日房租”为最后收益年度（2020年度）的投资租金收益的主张，没有证据证明，本院不予采信。综上，原告的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：                驳回原告杨夏仙的诉讼请求。                案件受理费减半收取481元，由原告杨夏仙负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员张雷平    二○二一年八月二十三日            书记员陈洪萍