北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9803号上诉人（原审原告）：毛楚铭，男，1950年12月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。被上诉人（原审被告）：苏州太湖雪丝绸股份有限公司，住所地江苏省苏州市震泽镇金星村318国道北侧。法定代表人：胡毓芳，董事长。委托诉讼代理人：张建徽，北京东环律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，北京东环律师事务所实习律师。上诉人毛楚铭因与被上诉人苏州太湖雪丝绸股份有限公司（以下简称：太湖雪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初6124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人毛楚铭、被上诉人太湖雪公司之委托诉讼代理人张建徽、李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛楚铭上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持毛楚铭提出的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决违背合同法规定，太湖雪公司未按照合同约定履行支付租金义务，构成违约；太湖雪公司在疫情期间发展良好，不存在资金短缺。2.一审法院未依规定指定举证期间，且以不作为的方式不收集证据。3.一审判决认定太湖雪公司已于2020年5月6日搬离涉案房屋、不再利用其经营，违背客观事实。太湖雪公司辩称：不同意毛楚铭的上诉请求和理由，请求维持一审判决。毛楚铭向一审法院起诉请求：1.要求太湖雪公司支付2020年5月7日至2021年5月6日期间的房屋租金501290.28元；2.要求太湖雪公司补交押金4000元；3、要求太湖雪公司支付逾期付款违约金25064.51元。一审法院认定事实：涉案房屋登记在毛楚铭名下。2018年3月12日，毛楚铭、太湖雪公司针对涉案房屋订立三份《租赁合同》，毛楚铭将涉案房屋出租给太湖雪公司。三份合同除租金、租期以外的条款约定一致。与本案有关的合同租期分别为2019年5月7日至2020年5月6日及2020年5月7日至2021年5月6日，前者月租金显示为38571.43元（含税），后者月租金显示为41774.19元（含税）。但双方当事人均认可太湖雪公司向毛楚铭实际支付租金的标准为前者36000元/月，后者为37000元/月。合同约定，太湖雪公司半年付租金，付款时间为4月底、10月底之前。合同自订立之日起，双方均不得借故解除合同，但太湖雪公司因特殊情况要求退租必须提前三十天通知毛楚铭，并支付两个月房租作为补偿，毛楚铭应退还太湖雪公司未满期约租金及保证金。如毛楚铭确需收回房屋自用，必须提前三十天通知太湖雪公司，退还太湖雪公司不满期约租金及保证金，并向太湖雪公司支付两个月的租金作为补偿。若太湖雪公司未能依约按期支付租金，则毛楚铭有权通知太湖雪公司立即予以缴付，太湖雪公司逾期缴付租金，除应如数补齐外，还应向毛楚铭支付所欠租金总额5%作为滞纳金。现太湖雪公司已将截至2020年5月6日之前的租金支付完毕。2020年2月4日、2月7日太湖雪公司工作人员两次与毛楚铭微信联系表示公司因疫情经营困难希望降低租金，毛楚铭并未回复。3月17日，太湖雪公司工作人员提出公司因现金流严重不足决定退租。但毛楚铭并未同意，希望太湖雪公司将房屋转租。4月4日，太湖雪公司工作人员又称与公司负责人沟通后如果毛楚铭同意按照方案降低租金，太湖雪公司也不想搬家。4月7日，毛楚铭微信告知不同意太湖雪公司的租金方案。4月9日，毛楚铭提出减免一个月租金，但需要4月底交齐全年租金。4月14日太湖雪公司向毛楚铭发送《合同终止确认书》，毛楚铭称其于次日收到。该确认书载明由于疫情原因，太湖雪公司无法按照合同履行，太湖雪公司已经于3月17日微信告知终止合同，现书面告知双方之间的合同于2020年5月6日终止，太湖雪公司同意支付两个月租金作为补偿，抵扣押金后于房屋交接后三日内支付4000元。4月20日，毛楚铭向太湖雪公司发送《关于不同意贵公司提前退租、终止合同的回复函》。4月29日，太湖雪公司工作人员提出要求毛楚铭在《业主同意租户搬离通知书》上签名，并提出5月6日双方交接房屋。2020年5月2日，毛楚铭向太湖雪公司发送《缴付到期租金的通知》。5月6日，太湖雪公司工作人员向毛楚铭发送涉案房屋现场照片、视频，显示室内物品除家具外腾空、房门上锁、水电费结清，并告知将钥匙邮寄给毛楚铭。后毛楚铭拒收。2020年6月26日，双方至涉案房屋协商解除合同后的赔偿问题，未果。6月29日，毛楚铭要求太湖雪公司腾退家具，后又要求争议解决完维持原状。毛楚铭提交太湖雪公司资产负债表、利润表，现金流量表、提示性公告、股东大会决议公告等，证明太湖雪公司疫情期间股票交易正常，资产优质。经质证，太湖雪公司认可上述证据的真实性，但否认证明目的，称公司有利润不代表未受疫情影响，公司经营业务，特别是出口业务受疫情影响严重，已经无法继续履行双方之间的租赁合同。2020年7月2日，毛楚铭曾持相同合同在法院起诉太湖雪公司房屋合同纠纷一案，要求太湖雪公司继续履行合同并支付2020年5月6日之后的租金及滞纳金。在本案诉讼过程中，法院根据双方纠纷发生过程、太湖雪公司现是否仍占有使用涉案房屋等情况，释明毛楚铭是否主张解除合同，进而向太湖雪公司主张房屋占用费、违约金等，毛楚铭最初将诉讼请求变更为解除合同等项目，但坚持不同意于诉讼中交接房屋止损。后又将诉讼请求变更为坚持要求继续履行双方之间的租赁合同，在履行合同的前提下主张相应租金，而非解除合同后的占用费。后因为毛楚铭经法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院作出（2020）京0101民初9103号民事裁定书，该案按毛楚铭撤回起诉处理。本案审理过程中，法院再次向毛楚铭释明房屋租赁合同在承租人搬离的情况不宜强制履行以及守约方止损义务，并组织双方当事人办理房屋交接。太湖雪公司表示同意交接，太湖雪公司已明确表示放弃遗留在室内的部分物品的权利，毛楚铭可自行处理。但毛楚铭依然坚持不同意交接房屋，亦坚持要求太湖雪公司继续履行租赁合同并支付租金。一审法院认为，毛楚铭、太湖雪公司订立《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同中约定双方均不得借故解除合同，但太湖雪公司因特殊情况要求退租必须提前三十天通知毛楚铭，并支付两个月房租作为补偿。现太湖雪公司提出由于疫情影响无力支付租金，因此提出解除合同，法院认为疫情影响符合合同约定的“特殊情况”，太湖雪公司可提出解除合同，但需要向毛楚铭承担违约责任。根据毛楚铭、太湖雪公司的微信往来记录、快递邮件等证据，可以认定太湖雪公司已于2020年5月6日搬离涉案房屋，不再利用其经营，因此法院认定2019年5月7日至2020年5月6日期间的《租赁合同》已履行终止，而太湖雪公司并未按约定履行2020年5月7日至2021年5月6日期间的《租赁合同》，构成违约，应承担相应违约责任。鉴于太湖雪公司不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不适宜强制履行，双方订立租赁合同目的已无法实现，且双方于2020年6月也曾协商合同解除后的赔偿事宜，因此毛楚铭要求继续履行双方之间的租赁合同，法院难以支持。而经过释明，毛楚铭坚持提出本案主张，并在继续履行合同的前提下主张租金等诉讼请求，因此法院对毛楚铭的其他诉讼请求，无法支持。毛楚铭因太湖雪公司提前解除合同所造成的损失，可另案予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回毛楚铭的全部诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，毛楚铭提交证据1.（2021）京方圆内民证字第03576号公证书，以证明涉案房屋楼道标识、玻璃门还显示太湖雪公司的名称和广告，入户门锁密码未告知毛楚铭。2.（2020）京0101民初9103号判决书，以证明本案判决是依此案的笔录作为证据。太湖雪公司质证称，以上证据不属于合法的新证据，对公证书的真实性认可、但证明目的不认可，对9103号案件判决书的证明目的不认可。本院认为：毛楚铭与太湖雪公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据本案查明的事实，太湖雪公司先是以微信方式告知毛楚铭解除合同、之后又发送《合同终止确认书》，明确作出了解除合同的意思表示，并于2020年5月6日实际搬离涉案租赁房屋。鉴于涉案租赁合同性质不适宜强制履行，在太湖雪公司明确表示不再继续履行合同的情况下，双方之间租赁合同的目的已无法实现。现毛楚铭坚持要求太湖雪公司继续履行合同并支付租金，法院不予支持。太湖雪公司未按约定履行2020年5月7日至2021年5月6日期间的《租赁合同》，构成违约，应承担相应的违约责任，毛楚铭可就此另行主张权利。综上所述，毛楚铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9104元，由毛楚铭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年八月六日法官助理 何海云书 记 员 陈祉亦