青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初1743号原告：浙江城建建设集团有限公司，统一社会信用代码：91330000720082024J，住所地：浙江省杭州市良渚街道逸盛路169-104号。        法定代表人；林强韵，该公司董事长。        委托诉讼代理人：何红军，城西区正义法律服务所法律工作者。        被告：青海易邦房地产开发有限公司，社会统一信用代码：9163012107455227ON，住所地：青海省大通县城关镇林园路26号。        法定代表人：马生吉，该公司总经理。        委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。        被告：马生吉，（身份证号：XXX），男，回族，1964年1月5日出生，住大通县。        被告：吴青生（身份证号：XXX），男，回族，1962年10月13日出生，住西宁市城东区。        委托诉讼代理人：刘君芳，城中区天圆法律服务所法律工作者。        被告：马志宏（身份证号：XXX），男，回族，1970年1月31日出生住西宁市。        委托诉讼代理人：刘君芳，城中区天圆法律服务所法律工作者。        被告：青海杰鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91632900698538725Y，住所地：西宁市八一东路6号1号楼4单元4102室。        法定代表人：白国萍，该公司董事长。        委托诉讼代理人：马天花，青海龙启律师事务所律师。        原告浙江城建建设集团有限公司（以下简称城建公司）与被告青海易邦房地产开发有限公司（以下简称易邦公司）、马生吉、马志宏、吴青生、青海杰鑫房地产开发有限公司（以下简称杰鑫公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何红军、被告易邦公司委托诉讼代理人郭宗军、被告马生吉、被告马志宏、被告吴青生及委托诉讼代理人刘君芳、被告杰鑫公司委托诉讼代理人马天花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告青海易邦房地产开发有限公司向原告清偿债款（以房抵债）共计5250546元；2、依法确认被告青海杰鑫房地产开发有限公司为以房抵债协议的共同债务人，判令被告青海杰鑫房地产开发有限公司，被告吴青生，马志宏、马生吉在5250546元的范围内承担连带债务清偿责任；3、本案诉讼费，保全费5000元由被告承担。事实及理由：2017年12月26日，原告与被告易邦公司达成《工程款确认并清偿协议》，确认被告易邦公司欠付原告工程款12300000元，约定该债款分现金和房产一次性给付。被告易邦公司，被告马生吉、吴青生，马志宏承诺以购买方式向原告提供由被告杰鑫公司开发建设的，位于西宁八一东路杰鑫花苑小区的14套商品房，以清偿欠付原告债务8106076元，随后，被告吴青生，马志宏与被告杰鑫公司签订所谓《购房协议》，原告根据《购房协议》确定的房屋户型、房号及价格，于2018年1月与上述各被告达成《以房抵债协议》，为保证《协议》得到切实履行，原告要求被告易邦公司、吴青生、马志宏携邀房屋出售方即被告杰鑫公司加入对该协议的履行保证，故协议在第三条特别约定：“由于乙丙方并未完成对上述商品房向出卖方的付款义务，以房抵债的实质要件尚待形成，故以房抵债协议为附条件生效即：甲方（原告）须获得房屋出售方青海杰鑫房地产开发有限公司作出的，在丙方不能偿还购房款和违约的情况下，房屋出售方均不得向甲方受领房屋户主张任何权利和责任，并确保甲方受领户对房屋的占有使用以及产权过户无任何法律障碍的书面承诺，书面承诺到达甲方时，该约定生效”，与此同时，《协议》还设定了承担欺诈性双倍赔偿的违约责任条款。根据《协议》，被告杰鑫公司向原告书面《承诺》表示：本公司知悉马志宏、吴青生将2017年12月29日签订的《售房协议》中购买的14套商品房用于抵消欠付浙江城建建设集团有限公司工程款的真实情况，《售房协议》中的债务均由马志宏，吴青生负责向本公司偿还，本公司不向最终与本公司签订《商品房买卖合同》的签约人和实际占有使用人主张任何权利和法律责任，并切实维护他们的合同及物权利益。至此，《协议》因得到被告杰鑫公司的承诺而生效。在履行《协议》的过程中，上述被告因内部利益纠葛产生矛盾，被告杰鑫公司在向原告房屋受领户签约交付了5套商品房后，便以被告马志宏，吴青生未付购房款为由而不再履行对原告的承诺，被告吴青生，马志宏也不再向被告杰鑫公司支付购房款，被告易邦公司对《协议》的清偿行为也不理不顾，放任损失扩大。无奈之下，原告以物的保证案由向城东区人民法院提起诉讼，请求被告杰鑫公司承担物的保证责任，继续向原告签约并交付未履行的9套房产，一审法院以杰鑫公司行为系代为履行驳回了原告的诉请。二审中，被告杰鑫公司称他们已将剩余未签约的9套商品房向第三人出售，法庭遂释明原告变更诉讼请求，原告依释明将原来的诉请进行了变更，二审法院虽然维持了一审法院对物权的保证不予支持的认定，但对《协议》的合法性及效力继续予以了确认，并判决被告易邦公司，马志宏、吴青生向原告支付违约金150万元，且释明原告可就变更诉讼请求重新提起诉讼。基于上述事实，原告起诉各被告的法律理由是：第一，就原告《协议》与被告杰鑫公司《承诺书》的关系而言，《协议》确定了以房抵债的债权债务范围为8106076.00元，上述各被告对此是明知的，且《协议》既有因被告杰鑫公司的承诺而生效的约定要件，还有为人民法院依法认定为有效的法定要件，故上述各被告自愿履行清偿债务的真实意思在《协议》和《承诺书》的连接中得以完全体现，现在各被告无视合同合法性的约束，相互串通，明目张胆作出毁约行为，企图赖掉债务，严重违反诚实信用原则，抑或形成合同欺诈之虞，原告可就此按约定提出双倍赔偿并可请求以现金方式履行清偿债务之责任。第二，就第三人加入连带债务责任法律关系而论，被告易邦公司、马志宏、吴青生携被告杰鑫公司向《协议》发出书面承诺，原告接受这一承诺，这一行为的后果已经不是一般性的第三人的代为履行，而是典型的债务承担法律关系。被告杰鑫公司、吴青生、马志宏因此并列加入案涉债务承担人序列（吴青生，马志宏不仅是保证人，而且是债务承担人）；《协议》已经对上述被告以及被告杰鑫公司具有约束力，被告杰鑫公司已成为履行《协议》债务的专属承担者，换言之，本来与被告杰鑫公司毫无关系的案涉债务，杰鑫公司却主动响应《协议》要约，并向原告出具履行承诺，其本质是对以房抵债债务主动加入承担的履行的意思表示，如果没有杰鑫公司的承诺，便不可能有《协议》的效力和履行，这是法律关于债务并列加入规则对上述事实评价的必然结论，《民法典》已对第三人加入债务承担情形作了明确的规定，它弥补了原《合同法》对第三人加入债务承担的规则的空白，故各被告必须对此承担相应的连带债务清偿之责任。第三，各被告严重违约以及被告杰鑫公司对《协议》所作承诺进行反悔的行为，已经严重违反《民法典》总则第七条即：民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺的基本原则，这也是确认本案各被告履行清偿债务责任所适用法律的总纲。综上所述，原告请求人民法院以事实为根据，以法律为准绳，判如所请。        被告易邦公司辩称，原告起诉依据的《工程款确认清偿协议》，《以房抵债协议》，我方均不认可，因为没有加盖公章。对于原告的诉求我方不认可，原告主张的9套房屋（价值的500多万元），已经向城东法院提起过诉讼，城东法院认为杰鑫公司不应承担担保责任，驳回了原告诉求。在二审中，原告变更了诉求，被二审法院驳回。两级法院认为杰鑫公司是代为履行行为，不是担保行为，如今原告又以9套房屋对应的500多万元起诉是重复起诉。杰鑫公司没有与我方约定加入债务的偿还。5000元的保全费在前面的两审已经被驳回，即使是新产生的5000元也应该驳回，本案是重复起诉，应当予以驳回。        被告马生吉辩称，被告承认与原告存在欠款事实，但是账目没有算清楚，故对1230万元欠款不认可。        被告吴青生，马志宏辩称，2018年9月6日，杰鑫公司与马志宏，吴青生解除了《售房协议》，此协议中涉及杰鑫公司商品房14套，其中5套交付了房款，剩余9套就解除了权利义务关系。我方已经履约的五套已经支付。在前一次诉讼中二被告已经承担了150万元违约金，此次诉讼中二被告不再承担责任。        被告杰鑫公司辩称，原告起初以物的担保对我方进行诉讼，经过二审被驳回。西宁中院的判决明确了承诺书的主体仅仅限于吴青生、马志宏与我方之间，和原告无关。如今原告又诉我方承担连带责任，无法律和事实依据。《以房抵债协议》中我方未盖章，对于我方没有约束力，故原告针对我方的诉求缺乏事实及法律依据。此案属于重复起诉，应该予以驳回。        原告提交了以下证据：        证据一：《建设工程承包施工协议》、《工程款支付协议》，证明方向：1、2014年，原告与易邦公司签订了《建设工程承包施工协议》，约定案涉工程每平米为2480元，建筑面积约为10034平方米。被告易邦公司在签订合同时收取原告履约保证金200万元；2、被告易邦公司没有能力在合同约定的主体封顶时支付总造价50％的工程款，而由原告施工负责人许新良借款600万元用来发放农民工工资，约定被告易邦公司应承担该借款的利息按月利率1.86％支付利息，但被告一直未按合同约定支付；此组证据还原了案涉债务形成的来龙去脉；原告已经履行了案涉工程的施工义务，但被告一直严重违约，给原告造成了难以估量的巨大损失，被告易邦公司以欺骗手段巧取豪夺建设利益，严重违反诚实信用原则；        证据二：《工程款确认并清偿协议书》，证明方向：1、2017年12月26日，原告出于最大善意，主动将合同约定的案涉工程造价款降到1230万元，并未追究被告借款利息的违约责任；2、该协议约定上述债务分现金给付400万元和以物抵债方式偿还8106076元；3、约定由被告向原告指定被告购买杰鑫公司开发的14套商品房抵销上述债务；4、约定了被告吴青生、马志宏，马生吉为该协议的保证人，至今，被告未按各项协议的约定以及人民法院的判决履行以现金方式清偿债务的事实；        证据三：《协议书》、《售房协议》、《承诺书》、西宁市城东区人民法院（2019）第253号判决书、西宁市中级人民法院（2020）第1400号判决书，证明方向：1、约定由被告马生吉、吴青生、马志宏向原告提供由被告杰鑫公司提供的14套以房抵债房屋的房号、户型、面积、价格共计抵消欠付债务8106076元的事实，被告吴青生、马生吉、马志宏不仅是案涉债务的保证人，而且是加入债务履行的债务人；2、特别约定了被告杰鑫公司向原告出具履行清偿案涉债务的承诺为该协议生效的条件；3、被告杰鑫公司积极响应协议书的要约，向协议书和原告作出加入债务承担的承诺的事实。各被告的上述行为完全符合民法典第552条有关第三人加入债务承担，并承担连带清偿责任的法律规定；4、以房抵债协议为人民法院认定为合法有效，其中5套商品房已经实际履行，形成抵债效果，其余9套商品房因各被告反悔而不能履行，原告被迫变更债务清偿方式履行清偿债务的事实。除被告易邦公司为案涉主债务人外，其余被告为连带清偿债务人的法律事实；        证据四：商品房买卖合同签订情况一览表、交付三套房屋协议，证明方向：1、原告向被告杰鑫公司报送签订商品房买卖合同人员的事实。被告杰鑫公司向原告交付抵债房屋的事实。被告杰鑫公司加入债务人并履行清偿债务的事实；        证据五：保全裁定书及保全费发票复印件，证明方向：本次诉讼续保原告缴纳保全费5000元，此费用应当由被告负担。        被告易邦公司及马生吉对证据一《建设工程承包施工协议》的真实性认可，但提出工程价格不是固定价格，是据实结算。对《工程款支付协议》的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据二《工程款确认并清偿协议书》的真实性认可，但是对双方结算的工程款的数额不认可。对证据三《以房抵债协议书》的真实性认可，提出易邦公司没有盖章，所以易邦公司不予认可，对其他人签署的事实认可。对《售房协议》的真实性认可，提出该协议和易邦公司与原告之间的债务无关。对《承诺书》的真实性认可，提出从承诺书本意来看，杰鑫公司的相对方是马志宏、吴青生，无法看出杰鑫公司有承担债务的意思表示。对西宁市城东区人民法院（2019）第253号判决书的真实性认可，此判决书驳回了原告诉求，说明本案是重复起诉。对西宁市中级人民法院（2020）第1400号判决书的真实性认可，但此判决书没有支持原告诉求，只改判了承担违约金的事项，对于9套房屋的诉求没有支持，判决被告承担了违约责任，说明此次诉讼属于重复起诉。对证据四商品房买卖合同签订情况一览表、交付三套房屋协议的真实性不认可，易邦公司只知道已经履行了五套房屋。对证据五保全裁定及保全费发票的真实性认可，对证明方向不认可，再次保全所造成的费用应该由原告承担。        被告吴青生、马志宏表示，其二人对原告提交证据的质证意见与易邦公司的质证意见一致。        被告杰鑫公司对证据一《建设工程承包施工协议》、《工程款支付协议》，证据二《工程款确认并清偿协议书》的质证意见和被告易邦公司的质证意见一致。对证据三《以房抵债协议书》的真实性认可，对证明方向有异议，理由是此协议中杰鑫公司未盖章，无法体现杰鑫公司是债务承担人。对《售房协议》的真实性认可，但是后期吴青生、马志宏不交付房款，所以解除了协议。对《承诺书》的真实性认可，对证明方向有异议，此承诺书无法体现杰鑫公司进行了担保和承担债务的内容。对西宁市城东区人民法院（2019）第253号判决书和西宁市中级人民法院（2020）第1400号判决书的真实性认可，对证明方向有异议，判决书认定杰鑫公司与以房抵债协议无关，杰鑫公司不应承担义务。对证据四商品房买卖合同签订情况一览表、交付三套房屋协议的真实性认可，但后期合同已经解除，剩余9套房屋杰鑫公司未交付。对证据五的真实性认可，但是属于原告重复起诉，应由原告承担费用。        各被告向法庭提交了两份民事判决书，证明方向：原告的此次诉讼属于重复起诉。        原告对两份判决书的真实性无异议，对证明方向不认可。        经审查，本院对原被告提交证据的真实性予以确认。        经审理查明，2017年12月26日，原告与被告易邦公司达成《工程款确认并清偿协议》，确认被告易邦公司欠付原告工程款12300000元，约定该款分现金和房产一次性给付。被告易邦公司，被告马生吉、吴青生，马志宏承诺由三人购买由被告杰鑫公司开发建设的位于西宁八一东路杰鑫花苑小区的14套商品房，用上述14套商品房清偿欠付原告的工程款8106076元。2017年12月29日，被告吴青生，马志宏与被告杰鑫公司签订了《售房协议》，约定由二人购买杰鑫公司开发建设的14套商品房（房号为：4073、1281、4063、4102、4072、4172、1102、1052、1162、1142、1242、1202、3052、2273），每平米4400元，总价款8106076元。2018年1月，原告与易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏签订了《协议书》，协议书约定：乙方（易邦公司）及丙方（保证人）马生吉、吴青生，马志宏向甲方（原告）提供由杰鑫公司开发建设的、位于西宁市城东区八一路杰鑫小区商品房共计14套，用于清偿欠付甲方部分工程款债务，甲方同意接收。该房屋的债权债务抵消价格为每平米4400元。上述房产共计14套，建筑面积1842.29平米，抵消乙方欠付甲方工程款8106076元。因吴青生，马志宏与杰鑫公司签订售房协议后，未足额支付购房款，杰鑫公司只将1282、1202、3052、1052、1142号房屋交付给了原告。其余9套房屋未予交付，2018年9月6日，吴青生，马志宏与杰鑫公司签订了《解除合同协议书》。2019年1月14日，原告向本院提起诉讼，要求：1、确认原告与易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏签订的《协议书》合法有效；判令上述被告协助交付5套房屋，协助办理产权过户手续，杰鑫公司对上述义务承担担保责任；2、依法确认杰鑫公司向原告出具《承诺书》的物的担保效力，判令杰鑫公司对抵债所用的9套商品房承担物的担保责任，判令被告易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏对以房抵债协议中剩余的9套商品房的签约和交付承担继续履行的责任；3、判令被告易邦公司承担违约金1500000元，马生吉、吴青生，马志宏承担连带支付责任。本院于2020年5月7日做出了（2019）青0102民初253号民事判决，基本内容如下：一、确认原告与易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏于2018年1月签订的《协议书》合法有效；二、被告易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏于本判决生效后30日内向原告交付5套房屋并协助办理产权登记手续；被告杰鑫公司协助交付涉案5套房屋并协助办理产权登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原告提起上诉，西宁市中级人民法院于2021年1月19日作出（2020）青01民终1400号民事判决，基本内容如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初253号民事判决第一、第二项…；二、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初253号民事判决第三项…；三、易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏于本判决生效后30日内向原告支付违约金1500000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。        本院认为，本院于2020年5月7日做出的（2019）青0102民初253号民事判决的第一项确认了原告与易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏于2018年1月签订的《协议书》合法有效，原告上诉后，西宁市中级人民法院于2021年1月19日作出的（2020）青01民终1400号民事判决也维持了本院的上述判项，故本院确认原告与易邦公司、马生吉、吴青生，马志宏于2018年1月签订的《协议书》合法有效，该协议也得到了部分履行，后因吴青生，马志宏未向杰鑫公司足额支付购房款，2018年9月6日，吴青生，马志宏与杰鑫公司签订了《解除合同协议书》，故杰鑫公司无法将其余9套房屋交付给原告，则易邦公司所欠原告的债务应当以现金方式兑现，保证人马生吉、吴青生、马志宏应当继续承担保证责任。杰鑫公司交付给原告的五套房屋的价款为2855512元。其中1282号房屋的面积为124.21平米，每平米4400元，房款为546524元。1202、1052、1142号房屋的面积均为140.04平米，每平米4400元，三套房屋的价款合计1848528元，3052号房屋的面积为104.65平米，每平米4400元，房屋价款为460460元，五套房屋的价款为2855512元。《协议书》确认的易邦公司以房抵债的债权为8106076元，扣减2855512元后，则易邦公司尚欠原告工程款5250564元，此款应由易邦公司支付给原告，保证人马生吉、吴青生、马志宏承担连带给付责任。因杰鑫公司不是《协议书》的签订方，故杰鑫公司不受以房抵债协议书的约束，故原告对杰鑫公司的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：        一、被告青海易邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江城建建设集团有限公司支付工程款5250564元；        二、被告马生吉、马志宏、吴青生对上述款项承担连带清偿责任；        三、驳回原告浙江城建建设集团有限公司对被告青海杰鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费48588元，减半收取24294元，保全费5000元，均由被告青海易邦房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内给付原告。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。        审判员    王媛二〇二一年八月十一日法官助理    徐倩书记员    鸟慧