浙江省海盐县人民法院民事判决书（2020）浙0424民初3266号        原告：海盐金涌市场管理有限公司。住所地：海盐县武原街道百尺南路西、出海路北。统一社会信用代码：91330424MA29FJ6T84。                法定代表人：杨永明，该公司总经理。                委托诉讼代理人：吴哲婷、黄轶云，浙江海赛律师事务所执业律师。                被告：蔡爱英，女，1962年5月15日出生，汉族，住海盐县。。                被告：金建宝，女，1958年10月1日出生，汉族，住海盐县。。                二被告共同委托诉讼代理人：王海伟、徐冰迪，浙江祥森律师事务所执业律师。                第三人：朱善，男，1959年4月27日出生，汉族，住海盐县。。                原告海盐金涌市场管理有限公司与被告蔡爱英、金建宝房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月17日向本院起诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，经被告蔡爱英、金建宝申请，本院依法追加朱善作为本案第三人参加诉讼，并于2020年10月23日第一次公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员李亚平担任审判长，与人民陪审员任建芬、吴神祥共同组成合议庭，并于2021年4月22日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴哲婷第一次开庭参加诉讼、另一委托诉讼代理人黄轶云第二次开庭参加诉讼，被告蔡爱英、金建宝及二被告的共同委托诉讼代理人王海伟、第三人朱善二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告海盐金涌市场管理有限公司诉讼请求（已变更）：1、解除原、被告于2018年3月6日签订的《租赁协议》；2、二被告支付租金96075元（从2019年11月1日暂算至2020年7月31日止，后计算至2021年1月31日止，之后租金另行起诉），电费6013元、水费180元，承担违约金39690元，以上合计141958元；3、二被告于判决生效后十日内腾退租赁房屋；4、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月4日，经海盐县武原街道南环村经济合作社（下称“南环合作社”）出具《委托书》，委托原告对其所有的百尺南路西、出海路北的房屋租赁、经营、管理。2018年3月6日，原告与二被告签订《租赁协议》一份，二被告因经营舞厅需要，向原告租赁位于海盐南环综合市场三楼房屋，建筑面积为661平方米，租金为每平方16元／月，租金每年递增5％，租赁期限从2018年1月12日至2023年4月30日止，租金每半年支付一次，违约责任为年租金的30％。合同签订后，原告按约履行。2019年11月1日，二被告理应按约支付租金96075元，原告也多次向二被告催要，但二被告至今未支付2019年11月1日至今的租金，已属违约。原告有权解除合同，并要求二被告支付违约金，腾退租赁房屋。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据我国相关法律之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。                被告蔡爱英、金建宝答辩称：一、对二被告租赁涉案房屋的事实无异议，但对原告主体资格有异议。原告在诉讼中提供了经济合作社出具的委托书，根据该委托书，原告仅享有租赁、管理、工商营业执照的办理等权利，故原告实际并不享有本案的诉讼权利，除非有房主的特别授权。二、二被告并不存在违约情形。首先，二被告并非故意拖欠租金，而是在租赁过程中原告因被告经营时太吵影响了其他租户，原告想要收回房屋，所以故意拒收租金；其次，原告认为二被告存在转租，理由不成立。对于第三人朱善进场实际经营的事实，原告是明知的。朱善最早于2018年9月即参与舞厅经营，刚开始二被告想转租给朱善，之后决定将舞厅承包给朱善，最后经过协商，双方签订合伙协议，三人共同经营舞厅，由朱善出面实际经营。朱善实际进舞厅经营后，与原告联系已超过一年，原告以二被告存在转租为由解除合同，根据法律规定应在六个月内主张，原告已超过该期限；再者，原告曾派其代理律师与被告商谈补偿问题，说明原告也认可被告不缴纳租金的情况。三、原告未履行好出租人义务，违约在先，被告方有权不支付租金。电梯、用电、楼道属于租赁范围，原告如擅自改动或变动用电、使用电梯的方式，应当经二被告同意，否则应视为违约。首先，2019年12月3日以后，原告擅自锁住二被告所使用的电梯，造成被告方无法使用电梯。2020年4月26日以后，配电房被原告擅自锁住，造成被告方无法使用。原告也没有证据证明其违约行为不能造成被告正常使用的情形，所以应当推定对被告方造成了无法正常使用。其次，因漏水等造成地板损害，2019年10月30日被告方通知了原告，但是原告至今也没有修复。最后，原告在消防通道堆放杂物，在出入口设办公室，严重违反了消防法的规定，造成了被告方无法正常营业。四、正常情况下，二被告已经交付的租金可算至2019年10月31日，但是原告方管理人员曾向二被告表示2019年8月10日之前不要开张，二被告实际根据原告方要求于2019年6月至9月期间未进行经营，故该四个月的租金应由原告返还。五、根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告方认为“疫情”本身属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间，及本次疫情作出了明确的规定，被告方作为承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定，要求减免租金。另，疫情期间，政府明确要求被告方关停，关停时间是从2020年1月24日至2020年4月22日，故被告也可依据公平原则或情势变更要求减免租金。六、原告主张的违约金标准过高，依法不应予以支持。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。                第三人朱善陈述：一、其与二被告存在合伙关系，双方签订有合伙协议。根据协议约定，二被告租赁的场所由其进行实际管理，收益由二被告各拿30％，其拿40％。对于其进行实际管理的事实，原告一直是明知和认可的。其入伙后，实际由其对外经营，相关费用也由其对外支付，相关通知也由原告直接发送给其。二、对于支付租金的方式，均是先由原告开具收款收据，再由其按收据交纳租金。2019年10月30日及2020年春节后，其曾联系原告交纳租金，但原告要求涨价，拒收租金。三、在租赁期间，原告存在乱收费。原告曾以公摊为由增加额外费用16000元，以三层做隔音墙要求支付10000元，并要求承租方承担电梯维保费4500元（嘉兴市最高1800元）。电费亦存在多收情况，后经交涉，原告不再收取。四、因其经营的场所属独门独户，租赁协议约定的租金标准较高，一至三层消防通道应由承租方单独使用。但是原告却在消防通道堆放杂物并设立办公室，不仅使得消防检查不合格，也占用消防通道，影响其经营。五、从2019年6月起，原告曾通知其暂停营业，陆陆续续停了四个月，期间仅正常经营过一段时间。六、隔壁租赁户厕所改造时由于排水排污存在问题导致其经营的场所地板湿烂，导致无法正常经营，其告知原告后却未及时有效解决。七、原告还擅自换配电房锁，并擅自拉闸限电导致其无法正常经营。综上，请求法院依法裁判。                经审理，本院查明案件事实如下：2017年，海盐县武原街道南环村经济合作社（后更名为海盐县武原街道南环股份经济合作社，下称“南环合作社”）与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定南环合作社将位于海盐县武原街道南环综合农贸市场（以下简称“南环农贸市场”）北楼1-3层商业用房及相关设施租赁于原告使用，租赁期限至2023年11月30日止。原告实际于2017年5月左右进入南环农贸市场开展经营。经查，承租时，南环农贸市场的所有权人为南环合作社。因南环合作社与本案原告就南环农贸市场存在房屋租赁合同纠纷，南环合作社曾于2020年8月向本院起诉，后本院作出（2020）浙0424民初2945号民事判决，判决认定本案原告租赁南环农贸市场的事实，该案审理过程中南环合作社认可由本案原告自行对外出租、经营南环农贸市场区域，后因本案原告存在拖欠租金事实，本院判决本案原告与南环合作社的房屋租赁合同于2020年8月20日解除并进行腾退，以及由本案原告支付拖欠的租金及占有使用费、违约金等。该案后经嘉兴市中级人民法院于2021年8月9日作出（2021）浙04民终1511号民事判决，驳回上诉，维持原判。至今原告仍占有使用涉案农贸市场。                2018年3月6日，原告（作为出租方、甲方）与二被告（作为承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定，原告将南环农贸市场三楼、建筑面积约661平方米租赁给二被告，租赁期限为从2018年1月12日至2023年4月30日止；租赁用途为舞厅；年租金120000元，从2018年开始每年递增5％，租金每半年支付一次，租赁保证金为10000元；承租方必须按照约定时间缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的千分之一加收滞纳金；承租方擅自将房屋转租、转让或转借，或承租方拖欠租金累计达15天等的，出租方可以中止合同、收回房屋；水电费由乙方自担；乙方应当依约按时支付租金、水电费、卫生费、管理费等各项费用，若逾期缴纳的，甲方有权采取停水停电措施，所造成的一切损失由乙方承担；乙方违约的，甲方有权单方解除合同，并不退还已付租金及保证金，且有权要求乙方另行按年租金的30％支付违约金。协议还对其他权利义务作了约定。上述合同签订后，二被告共同在涉案租赁场所经营舞厅，舞厅名称为“海盐源煌舞厅”。                2019年3月5日，二被告与第三人朱善签订合伙协议书一份，约定二被告以舞厅现有资产、第三人朱善以现金出资形式合伙经营舞厅，股份比例为分别为30％、30％、40％；合伙期限自2019年3月6日起至2023年4月30日止。上述合伙协议签订后，第三人朱善对舞厅进行日常经营管理。                经查，二被告已向原告支付至2019年10月31日的租金，之后租金未支付。                2019年11月27日，原告向二被告发送《通知书》一份，通知载明，二被告应根据协议于2019年10月31日之前支付2019年11月至2020年4月份的租金及维修费等合计71000元，但二被告尚未支付，已属违约；另经调查了解二被告于2018年9月擅自将租赁房屋转租给他人，未经原告同意，依据合同约定，亦属于违约行为；原告据此有权解除租赁协议，并要求二被告承担合同约定违约损失。该通知要求二被告收到通知后五日内，联系原告方相关工作人员，解决违约行为。上述《通知书》实际由第三人朱善收取。针对上述《通知书》，被告及第三人于2019年12月3日向原告方管理人员发送《复函》一份，就原告方存在乱收费、租赁区域存在排污排水问题导致被告无法正常营业以及被告方未违约等进行载明，要求原告退还违约收费项目以及解决租赁区域地板、地面等问题。因上述争议，原告方曾派代表律师与第三人协商，在协商过程中，原告方同意如解除合同原告方同意进行赔偿，但双方未协商成功。2020年4月，第三人以舞厅名义向原告方再次发函，要求原告清空占用消防通道及楼梯口的杂物、换回电梯锁、交付配电设备箱钥匙及处理地板渗水事宜。2020年7月8日，因电梯维保费用、电梯配电设备使用、消防逃生通道物品堆放等发生纠纷，原、被告曾通过武原派出所进行协商，但未协商成功。                另查，二被告为租赁涉案区域开设舞厅，但通往舞厅使用的楼道存在堆放杂物以及舞厅消防逃生通道出口区域存在被占用的情况。                本案原告起诉后，二被告于2020年10月15日收到本院送达的起诉状及应诉材料副本。                本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间签订的租赁协议系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，且经查原告与涉案租赁区域在内的南环农贸市场的所有权人即南环合作社于2017年即签订了房屋租赁合同，南环合作社认可由原告自行对南环农贸市场区域经营管理及对外出租，因此，原、被告之间的房屋租赁合同关系应属合法有效。二被告辩称本案原告主体不适格的意见，本院不予采纳。原、被告双方签订租赁协议后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。针对原告的各项诉请，本院分析认定如下：                一、关于原告主张解除租赁协议及腾退房屋的诉请。原告认为被告欠付租金及未经原告同意转租，已构成违约，并据此主张解除协议并要求二被告腾退涉案租赁房屋，二被告认为系原告拒收租金、乱收费、阻挠二被告正常经营导致纠纷，二被告不存在故意拖欠租金或转租的情形，要求继续履行双方的合同。经审查，综合原、被告及第三人的陈述以及双方当事人提交的有效证据看，原、被告在履行租赁协议期间，双方针对租金以外的其他项目收费、租赁区域所涉的消防通道及过道有杂物堆放、租赁区域存在地板等渗水问题、电梯使用及用电设备使用等问题确实存在争议，原告方亦认可曾就上述问题双方通过第三方进行过协调，结合被告方以往租金支付的情况，本院采信被告方及第三人陈述的其并不存在故意拖欠租金的情形。同时，从本院查明的事实看，二被告及第三人实际系合伙关系，且朱善实际参与涉案区域的舞厅经营管理并出面向原告就租金及上述争议进行协商，说明原告对此情况一直明知且认可的，因此，原告以二被告存在转租为由主张解除合同亦于法无据。综上，对原告的该项诉请，本院不予支持。                二、关于原告主张二被告支付计算至2021年1月31日止的租金、违约金及暂算至2020年7月26日的电费6013元、水费180元的诉请。原、被告均认可二被告已支付至2019年10月31日的租金，现二被告主张因双方在租赁期间存在纠纷以及疫情原因，认为不存在违约，并请求减免相应租金。结合本案原、被告就协议履行情况及疫情等因素，对原告主张被告方支付违约金的诉请，本院不予支持。另结合疫情、合同履行情况、双方存在的纠纷处理情况、被告方租赁用途等因素，依据公平原则，本院酌情免除二被告2020年2月份租金，对二被告其他主张，本院不予支持。现根据租赁协议约定，租金第一年度为120000元，以后每年递增5％，即2019年5月1日至2020年4月30日期间年租金为126000元、2020年5月1日至2021年4月30日期间年租金为132300元，综上，暂计算至2020年7月31日，二被告需向原告支付租金85575元，之后租金按照132300元／年的标准计算至原告诉请的2021年1月31日。2021年2月1日之后的租金，二被告仍应按协议约定的租金标准向原告支付，但原告自述另行主张，故本院就2021年2月1日以后的租金在本案中不作处理。                另原告诉请二被告支付水电费，符合法律规定，本院予以支持。                综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：                一、被告蔡爱英、金建宝向原告海盐金涌市场管理有限公司支付暂算至2020年7月31日止的租金85575元，之后租金按132300元／年计算至2021年1月31日（之后租金由原告另案主张），上述费用，由二被告于本判决生效之日起十日内付清；                二、被告蔡爱英、金建宝向原告支付电费6013元、水费180元，于本案判决生效之日起十日内付清；                三、驳回原告的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费3139元、财产保全费1270元，合计4409元，由原告海盐金涌市场管理有限公司负担1559元，由被告蔡爱英、金建宝负担2850元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判长李亚平            人民陪审员任建芬            人民陪审员吴神祥    二○二一年八月十七日            书记员徐雪薇