广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13849号上诉人（原审原告、反诉被告）：张小红，女，1981年1月14日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨砚，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李楚雄，男，1968年5月16日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄文川，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓芬，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：广州市德鸿行房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区赤岗北路8号523、524、525。法定代表人：范文学，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨笑君，该司职员。委托诉讼代理人：王婷，该司职员。上诉人张小红、李楚雄因与原审第三人广州市德鸿行房地产代理有限公司（下简称德鸿行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小红上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判李楚雄返还定金30万元及利息11781.25元(自2019年9月9日起至实际返还之日止，暂计至2020年7月30日)；3.改判李楚雄支付违约金808000元；4.诉讼费由李楚雄承担。事实与理由如下：一、在双方签订的《房屋买卖合同》解除前，合同合法有效，张小红迟延付款行为并不构成根本违约。其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条的规定，从合同签订之日起至李楚雄行使解除权通知张小红解除合同止，双方签订的《房屋买卖合同》依然有效。原审法院未对此事实作出认定。其二，张小红迟延支付购房款构成一般违约，并未导致合同目的无法实现。张小红虽迟延付款，但为履行《房屋买卖合同》而积极卖房筹款，因李楚雄将涉案房屋出卖给案外人，才导致合同无法履行；二、李楚雄在合同履行期间将涉案房屋出卖给案外人，构成“一房二卖”，属于根本违约。根据李楚雄提交证据及自认，其直至2020年6月24日才向张小红发出《律师函》主张解除《房屋买卖合同》，此后双方的合同才因李楚雄行使解除权而解除。在此之前，李楚雄与案外人签订房屋买卖合同，将同一房屋出卖给案外人，构成“一房二卖”，属于根本违约；三、张小红在与李楚雄签订房屋买卖合同前，已明确告知李楚雄需将原有房屋出售，才能筹措到购房款及购房指标。因双方友好协商，且并非专业人士，故直接采用了中介的格式版本合同，未作特别约定。根据张小红提交的录音显示，双方在友好协商过程中，李楚雄多次询问张小红卖房进度，并在此基础上同意延长一个月履行期限。疫情爆发导致二手房交易低迷，致使张小红无法如期支付购房款。张小红自始至终都积极履行合同，在疫情影响降低后即卖出自有唯一房屋，但李楚雄却在未通知解除合同的情况下，将房屋出卖给案外人，导致张小红只能另行租房居住，并遭受巨大损失。李楚雄答辩称：一、涉案《房屋买卖合同》无法履行，根本原因是张小红多次逾期付款，而非李楚雄将房屋出售他人。其一，在合同履行过程中，张小红仅于签订合同当天支付了30万元定金，对于《房屋买卖合同》约定的应在2019年11月8日前支付的180万元和2019年11月28日前应付的首付款500万元均未支付。根据《房屋买卖合同》第五条的约定，李楚雄有权不将涉案房屋出售给张小红。根据张小红原审提交的2020年3月31日录音，张小红确认合同无法履行的全部过错在其本人。因此，李楚雄将涉案房屋另售他人并不存在任何违约行为，更不是导致合同无法履行的原因。其二，根据张小红原审提交的2020年3月31日录音证据，张小红主动提出让李楚雄带人看房，同意李楚雄另售他人。其三，由该录音可知，双方均认为《房屋买卖合同》因张小红逾期付款而解除，如张小红继续购买涉案房屋，应按808万元的价格重新购买，已付30万元定金退还一半，双方建立新的合同关系。后因张小红在一个月内仍未购买，李楚雄才将房屋另售他人；二、张小红支付购房款不以出售其名下房屋为前提，支付购房款与其自行卖房之间没有关联。其一，双方之间从未约定张小红支付房款以其出卖其名下房产为前提。其二，张小红是以自有资金还是通过借款亦或是通过卖房等方式筹集房款，是张小红作为买方在履行合同过程中私下调配、筹集资金的个人行为，与李楚雄无关，不能作为免除迟延付款责任的理由。张小红之所以出售其名下自有房产，是因为张小红需出售已有房屋腾出购房指标。其三，在2020年3月31日双方洽谈过程中，李楚雄之所以询问张小红卖房进度，是因为张小红从2019年11月8日开始就逾期付款，张小红主动提到卖房，李楚雄作为卖家询问其卖房情况以判断其有无资金来源支付房款；三、双方签订《房屋买卖合同》的时间是2019年9月9日，而广州市人民政府发布疫情1号文是在2020年1月26日。张小红逾期付款的行为在疫情发生几个月前即已存在，故涉案《房屋买卖合同》的履行及解除与疫情无关。李楚雄上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判张小红向李楚雄支付违约金808000元；2.改判张小红承担本案一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、原审法院以张小红违约为由，主动调整违约金为30万元，不符合实际情况，也超过法定权限。其一，双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金仅为总房款的10％，并不存在违约金过高的情形。根据司法实践，《房屋买卖合同》约定的违约金不超过总房款的30％的，都不视为违约金过高。因此，原审法院将违约金调整为30万元，缺乏事实根据和法律依据。其二，张小红未提出违约金过高的主张，原审法院主动调整违约金数额不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条和第二十九条的规定。其三，原审法院调整违约金为30万元，没有任何事实根据。本案中，由于张小红的违约行为，给李楚雄造成了“多偿还银行贷款的利息损失将近20余万元”、“逾期付款的资金占用利息损失将近25万余元”、“李楚雄重新购房成本上涨损失50余万元”及应诉的诉讼费、律师费等，实际损失己超过100万元。原审法院未根据实际情况随意调整违约金，缺乏事实根据；二、本案纠纷因张小红违约而引起，李楚雄不存在任何过错。原审法院主动调整违约金，张小红是获利方，反诉诉讼费用也应当由张小红全部承担。原审判决李楚雄承担部分反诉诉讼费，加重了李楚雄的损失。张小红答辩称：李楚雄的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，请求予以驳回。其一，虽然张小红存在逾期付款行为，但不构成根本违约。涉案房屋买卖合同之所以无法履行，是因为在合同效力存续期间，李楚雄将标的房屋另行出售给案外人，其行为属于根本违约。因此，李楚雄以逾期付款为由追究张小红的违约责任，与事实不符，亦不符合公平原则。其二，李楚雄上诉称因张小红逾期付款给其造成各项损失，但没有提交任何证据证明，无法反映这些损失如何产生及具体金额如何得出。其三，李楚雄隐瞒其将房屋出售给案外人的真实交易价格，其另行出售的价格应当远高于涉案《房屋买卖合同》约定的交易价，故其所称遭受损失与事实不符。原审第三人德鸿行公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。张小红于2020年8月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《房屋买卖合同》；2.李楚雄返还定金30万元及利息11781.25元（按LPR的标准自2019年9月9日至实际返还之日，暂计至起诉日2020年7月30日）；3.李楚雄支付违约金808000元；4.李楚雄承担本案诉讼费。李楚雄反诉请求判令：1.张小红向李楚雄支付违约金808000元；2.张小红承担本案受理费用。原审法院经审理查明，2019年9月9日，张小红（乙方）与李楚雄（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出卖给乙方，建筑面积134.58平方米，成交价8080000元，该物业移交时间为2020年2月28日前；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；甲方签订本合同后不能按本合同约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同同时支付300000元作为定金，楼价余款双方同意按涂销抵押按揭付款（商业贷款）方式付款：于签订本合同80天内支付首期楼价款5000000元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；余款3080000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款；部分首付含定金共计1800000元乙方须在签订合同之日起60天内支付给甲方；等。当日，张小红向李楚雄支付了定金300000元。据张小红2020年7月6日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》记载，张小红名下查无房地产情况记录。2020年6月24日，李楚雄向张小红发出《律师函》，载明：张小红仅支付了定金30万元，至今未按合同约定支付任何款项，张小红存在逾期付款的行为，且张小红逾期付款时间超过了十天，根据合同第五条，李楚雄有权不向张小红出售物业，李楚雄决定立即解除与张小红签订的《房屋买卖合同》，同时根据合同法的规定将不再退还张小红已支付的定金30万元，并且由于是张小红违约导致合同解除，李楚雄同时保留追究因张小红违约导致的损失之责任。李楚雄于2020年6月25日收到上述函件。2020年5月6日，李楚雄与案外人签订《存量房买卖合同》，李楚雄将涉案房屋出卖给案外人。2020年7月10日，涉案房屋登记至案外人名下。张小红为证明其主张，提供了如下证据：1.2020年3月31日的录音，证明当日双方协商将合同履行时间再延长一个月；2.2020年6月12日张小红将其自有房屋卖出与案外人签订的《广州存量房买卖合同》，证明张小红为履行本案合同以低于市场价将唯一住房售出；3.张小红与案外人签订的《房屋租赁合同》，证明因李楚雄在张小红卖房后才告知不履行房屋买卖合同，张小红不得不另行租房以保障基本生活需求。李楚雄经质证认为：证据1真实性、合法性、关联性不确认，该录音是张小红偷录的，没有经过李楚雄同意，证据取得方式不合法，不能作为本案认定事实的依据。该录音将近44分钟，张小红未能提供完整的文字翻译，不符合提交证据的证明条件，且张小红断章取义仅仅提供了一句话的文字翻译，没有前后，无法反映双方真实的交谈情况。录音第13分45秒，张小红称“我有带中原地产看房，”第15分钟48秒-16分钟，张小红称“我家里都有人，中介等会十分钟过来看房方便吗？”，张小红的该陈述证明，2020年3月31日之前就能够看房，小区并非是封闭的。录音14分42秒到14分止，张小红称“说心里话，一切的过错确实都在我，因为是我签的这份合同搞得你们这么被动”由此证明张小红确认合同无法履行的全部过错在张小红本人。2020年春节之前，中介多次组织双方进行洽谈，由于张小红的逾期行为导致李楚雄多支付银行利息十多万元，如果张小红需要继续购买涉案房屋的情况下，通过中介协商是由张小红赔偿李楚雄十多万元利息，在多次洽谈无果的情况下，由于原李楚雄都不是专业的法律人士，双方心中一直都认为合同已经自行解除，所以在2020年3月31日张小红再次找到李楚雄协商想再购买涉案房屋，双方洽谈将近一个小时，双方达成的李楚雄再给张小红一个月的时间的前提是，在一个月内，张小红按照808万元的价格，再次购买李楚雄的房屋。之前支付的30万定金，李楚雄退还15万给张小红，即张小红需要支付的总房款为823万元，张小红当时说“好的”；录音第41分43秒至第42分52秒，张小红称“如果有人看房的话，你们先谈着，因为我们也不能够把压力全部给你，反正这样两不耽误最好的，同时进行，哪边快就卖给哪边”。由此可以证实张小红同意李楚雄带人看房，同意李楚雄出售房屋给第三方，李楚雄不存在任何的违约情形。张小红明确表示李楚雄可以同时将房屋出售给第三人，由此也能够充分证实是否发出解除通知，只是一个程序性问题，而不是本案履行的根本问题。而在本案解除条件成就之后，李楚雄可以随时发出通知，而至于发出通知的时间节点，这是李楚雄自行行使解除权的权利，而并不是本案解除合同的根本原因。2020年4月22日，张小红的配偶明确有打电话告知李楚雄不购买涉案房屋，但李楚雄没有录音习惯，无法提供该证据；如果张小红想要继续履行合同，其在出售自身房屋之前，按照常理都应该通知李楚雄，但是张小红卖房没有通知李楚雄。所以我方认为张小红卖房并非履行本案合同，而是其找好了另外的卖家，只是为了提起本案通过诉讼方式取回定金；证据2真实性、合法性、关联性不予确认，张小红未提供查册表，无法证明该房产已经变更登记，合同真实性存疑。该房产495万元出售，根据该房屋的面积及地段，属于溢价出售，而并非低于市场价。即使张小红没有购房指标，需要将自行房屋出售后，再将房屋过户至其名下，但是否过户，何时过户，都不影响张小红按照合同约定支付首付款；证据3真实性、合法性、关联性不予确认。张小红是否租房也与本案合同的履行没有必然联系。张小红出售其名下的房屋，签订合同之前以及签订合同之时从未告知过李楚雄，李楚雄对此确实不知情，而其卖房的行为也与本案没有必然联系。原审诉讼中，张小红表示：张小红在和李楚雄签订房屋买卖合同时候已经说了是将自身的小面积房屋卖掉，凑齐首付款置换成大房子；当时房屋也很好卖，180万元是在其卖房的款项里出，不卖出自身房屋就没有办法凑齐首付款；在2019年11月8日之前其确实未能支付合同约定的180万元，确认其当时逾期付款，但是其认为李楚雄没有向其发出解除合同通知，所以其认为合同继续履行；在2020年3月份其和李楚雄电话沟通，当时李楚雄也同意合同继续履行，虽然其逾期付款，但是李楚雄也一直没有向其主张逾期付款违约责任；确认电话沟通时李楚雄提出过823万，张小红当时表示说其要卖自己的房屋，双方有什么进展就互相沟通告知；其丈夫也没有说过不买涉案房屋，如果不买涉案房屋，就不会出售自身房屋，其还有孩子，如果卖房了，孩子上小学会有问题；4月份过了之后，李楚雄没有其他表示，张小红就以为双方合同继续履行，就仍在卖自己的房屋，张小红认为合同还是有效的，不然张小红会陷入很尴尬的境地，合同解除其无法预知，如果其不卖房，李楚雄就可以说其违约；其意见是李楚雄卖房可以，但是需要通知张小红，其知道合同的状态，才不会导致张小红现在的损失。李楚雄表示同意本案的定金和违约金一并处理。原审法院认为，张小红与李楚雄于2019年9月9日签订的《房屋买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同约定：于签订本合同80天内支付首期楼价款5000000元，部分首付含定金共计1800000元张小红须在签订合同之日起60天内支付给李楚雄。张小红逾期支付楼款的，逾期十日以上的，李楚雄有权不向张小红出售该物业，但需退还已付已付的所有款项，张小红应向李楚雄支付成交价10%的违约金。由上可知，张小红需在2019年11月8日前支付180万元，在2019年11月28日前支付500万元房款给李楚雄。张小红未能如期支付上述首期房款，张小红已构成违约并达到合同约定的解除条件，李楚雄有权随时解除合同。即使双方于2020年3月31日曾经协商过合同继续履行的问题，张小红亦自认李楚雄当日同意履行时间延长一个月，无论延长一个月的前提条件是否为房价变更为823万元，但张小红在一个月后仍然未能支付首期款，仍然构成根本违约。双方之间的房屋买卖合同并未明确约定张小红首期款的支付以张小红需卖出自身房屋为前提，故张小红何时卖出涉案房屋与张小红支付首期款不构成必然联系。疫情的发生与张小红逾期支付房款的行为没有因果关系，张小红以疫情发生影响为由导致其无法卖出房屋的理据过分牵强，不予采纳。且张小红在沟通过程中亦明确表示李楚雄可将房屋卖给第三人，张小红声称李楚雄卖出房屋后未通知张小红李楚雄未及时行使合同解除权，导致张小红以为合同继续履行的意见无理，不予采纳。李楚雄的行为并不构成一房二卖，且张小红自合同履行开始即一直存在逾期付款的违约行为，且张小红在2020年3月31日与李楚雄沟通后应当预见李楚雄可能将房屋卖给案外人。现房屋已出卖给案外人，张小红与李楚雄之间的房屋买卖合同无继续履行的可能，张小红要求解除与李楚雄之间的房屋买卖合同予以支持。综上，张小红违约在先，张小红主张李楚雄一房二卖没有事实和法律依据，张小红要求李楚雄承担违约金808000元依据不足，不予支持。如前所述，本案房屋买卖合同解除的根本原因在于张小红逾期支付房款，李楚雄提出反诉要求张小红承担相应违约责任有理。关于违约金标准，虽然合同约定以成交价10%的标准计算，但从本案合同双方的实际履行情况来看，从合同履行伊始，便出现张小红无法按期履行付款义务的问题，李楚雄在明知该情况下仍选择对此作出适度容忍，张小红虽然逾期付款但积极与李楚雄沟通，筹集房款，故张小红并不存在恶意拒绝履行合同义务的情形，原审法院据实将合同约定的违约金标准调整为30万元。因李楚雄表示同意将其已收取的定金与违约金一并处理，两项抵消后，李楚雄无需再向张小红返还定金30万元，张小红亦无需另行向李楚雄支付违约金。张小红要求李楚雄返还定金的利息无理，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年11月13日判决如下：一、解除张小红和李楚雄2019年9月9日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回张小红的其他诉讼请求；三、驳回李楚雄的其他反诉请求。本案受理费14878元，由张小红负担。本案反诉受理费5940元，由张小红负担3735元，由李楚雄负担2205元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，李楚雄是否构成违约，应否向张小红返还定金及利息并支付违约金。其二，张小红应否向李楚雄支付违约金，违约金金额应如何确定。关于争议焦点一。张小红以李楚雄在合同未解除的情况下将涉案房屋另行出售导致合同无法继续履行为由，主张李楚雄构成违约。对此，本院作如下分析：依据已查明的事实，在合同履行过程中，张小红存在逾期付款行为，张小红对此亦不否认。即使按张小红所述，双方在2020年3月31日曾协商延长一个月的履行期限，张小红在该期限届满后仍未支付除定金之外的其他首期款，故《房屋买卖合同》约定的李楚雄单方主张解除合同的条件自2020年5月11日即已成就。李楚雄据此于2020年6月24日向张小红发出《律师函》要求解除合同，《房屋买卖合同》应于张小红收到该函之日即2020年6月25日解除。李楚雄虽系在主张解除合同之前将涉案房屋另行出售，但一方面，从张小红提交的录音证据可以反映，在沟通协商过程中，张小红对李楚雄另行出售房屋知情且无异议，另一方面，李楚雄另行出售房屋系在约定解除条件成就之后，且在李楚雄发函主张解除合同当时，《房屋买卖合同》约定的办理交易过户手续条件尚不具备，故李楚雄将涉案房屋另行出售与《房屋买卖合同》的解除无关。据此，张小红以李楚雄另行出售涉案房屋导致其合同目的无法实现构成违约为由，诉请李楚雄支付违约金，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。张小红以其逾期付款不构成根本违约，李楚雄将涉案房屋另行出售构成根本违约为由，上诉认为李楚雄应向其退还定金及利息并支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。如上述，合同因张小红违约而解除，故李楚雄反诉请求张小红支付违约金符合《房屋买卖合同》约定。虽然如此，依据本案已查明的事实，张小红虽自《房屋买卖合同》签订后两个月开始即逾期付款，但有通过出售自有房屋进行积极筹款，并就筹款情况及时告知李楚雄，且与李楚雄就后续交易手续办理问题进行沟通与协商，即张小红不存在恶意拒绝履行合同义务的情形。且，李楚雄在《律师函》中明确表示基于张小红的违约行为要没收张小红的定金。李楚雄虽同时表示保留追究损失赔偿责任的权利，但李楚雄在本案中并未提供充分证据证明定金不足以弥补其因张小红违约而遭受的损失。张小红在原审答辩时亦认为，李楚雄在函件中明确主张了定金，不应再另行主张违约金，应视为张小红对李楚雄主张的房价款10%的违约金标准进行了抗辩。故此，原审酌情判决张小红按定金标准向李楚雄支付违约金，并无不当，可予维持。李楚雄上诉认为原审法院调整违约金标准无事实根据与法律依据，理由不成立，本院不予采纳。另，双方虽未就原审判决第一项提出上诉，但有关合同解除时间的认定问题不属于当事人可自由处分自身权利的范畴。如前述，双方签订的《房屋买卖合同》因李楚雄行使约定解除权而于2020年6月25日解除，故张小红诉请解除该合同缺乏法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，本院予以纠正。综上所述，上诉人张小红与李楚雄的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26849号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26849号民事判决第一项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26849号民事判决第二项为：驳回张小红的全部诉讼请求。本案一审本诉案件受理费14878元，由张小红负担；反诉受理费5940元，由张小红负担3735元，李楚雄负担2205元。二审案件受理费23728元，由张小红负担14878元李楚雄负担8850元。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年八月二十三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪