黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1281民初3349号原告：中国银行股份有限公司安达支行，住所地安达市牛街91号。代表人：王树群，职务行长。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。被告：常伟，男，1988年10月5日出生，汉族，住安达市。被告：黑龙江兆义房地产开发有限公司，住所地安达市卧里屯乡集镇。法定代表人：赵昶，职务经理。原告中国银行股份有限公司安达支行与被告常伟、被告黑龙江兆义房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安达支行委托诉讼代理人刘学威到庭参加诉讼，被告常伟、被告黑龙江兆义房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司安达支行向本院提出诉讼请求：1.要求常伟偿还本金28,022.00元及利息1,408.31元、罚息1,759.37元（暂计算至2021年4月11日），本息合计31,189.68元，之后发生的贷款利息按合同约定的利息、罚息计算至全部本息清偿完毕为止；2.要求黑龙江兆义房地产开发有限公司对常伟全部贷款债务承担连带保证责任；3.确认中国银行股份有限公司安达支行对常伟所购买的位于安达市房屋享有抵押权并有权拍卖、变卖该抵押物，对所得价款享有优先受偿权；4.要求常伟、黑龙江兆义房地产开发有限公司承担本案全部费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用）。事实和理由：2011年3月2日，中国银行股份有限公司安达支行与常伟签订了《个人购房借款合同》，合同编号为:2011年安零房字0451号。合同约定：中国银行股份有限公司安达支行为常伟提供贷款100000.00元，用于购买安达市房屋。贷款期限为10年，自2011年3月2日至2021年3月2日止。合同还约定了还款方式、还款时间、还款利率、逾期罚息、违约责任、违约处理事等相关内容。同时合同还约定了常伟用其所购买的安达市房屋为借款抵押担保，并办理了在建工程抵押预登记备案登记书。黑龙江兆义房地产开发有限公司为保证常伟贷款合同的履行与中国银行股份有限公司安达支行签订了编号为：2009年第003号《个人房屋贷款合作协议》，约定对主合同债务承担连带保证责任，同时提供了质押担保。合同签订后中国银行股份有限公司安达支行按合同约定为常伟提供了购房贷款100000.00元，于2011年6月22日全额一次性放款给常伟指定的账户。但截至到2021年4月11日，被告常伟仅偿还本金71978.00元，拖欠利息1408.31元、罚息1759.37元。现由于常伟已连续累计超过26个月未按时偿还贷款本息已严重构成违约。据此，中国银行股份有限公司安达支行根据双方签订的《个人购房借款合同》第十三条规定，宣布该合同项下贷款本息全部提前到期，为此中国银行股份有限公司安达支行提起诉讼。常伟未作答辩。黑龙江兆义房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月2日，借款人常伟与贷款人中国银行股份有限公司安达支行签订了《中国银行股份有限公司个人购房借款合同》，合同约定：中国银行股份有限公司安达支行向常伟发放个人住房贷款100000.00元，贷款期限120月，自2011年6月22日至2021年6月22日止。贷款用于常伟购买黑龙江兆义房地产开发有限公司开发的XXX区X号楼X单元XXX室的住房。贷款按照中国人民银行规定利率执行。合同签订时，确定月利率为4.675‰，利息从放款之日起计算并按月结息。借款人按月归还贷款本息共120期，等额本息还款方式归还贷款本息。还款账户户名为常伟，账号：1652××××8706。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款以转账形式划入黑龙江兆义房地产开发有限公司在银行开立的账户（开户行，中国银行司安达支行，账号：1702××××5341）。借款人未按约定期限还款，对逾期贷款贷款人有权在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%罚息计收利息。借款合同第十三条约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。常伟将贷款购买的安达市用作贷款抵押，并于2011年3月8日在安达市房产管理局办理了在建工程抵押预登记备案登记书。合同签订后，中国银行股份有限公司安达支行于2011年6月22日将100000.00元的贷款转入合同约定的开发商黑龙江兆义房地产开发有限公司账户（开户行，中国银行股份有限公司安达支行，账号：1702××××5341）。常伟自2019年6月22日起未按合同约定支付借款本金及利息，后于2021年8月10日，常伟偿还贷款本金2790.31元、利息及罚息209.69元。截止2021年8月16日，尚欠借款本金25231.69元、利息1239.14元、罚息2349.80元。另查明，2009年9月16日，中国银行股份有限公司安达支行（甲方）与黑龙江兆义房地产开发有限公司（乙方）签订了中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议，协议约定：甲、乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称安达市圣禾园小区；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可以向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依法可以向社会公众销售或者预售，其商品房预售（或销售）许可证号为安房预售证第X-X号。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过3000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人住房贷款期限不超过20年。乙方同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自甲方与购房借款人签订的《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。乙方的保证范围为借款人与甲方签订的《借款合同》项下的贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）和因履行本合同、《借款合同》所发生的一切费用。在保证期限内，如借款人不能按约定履行债务或甲方在《借款合同》约定宣布全部贷款提前到期情况下，甲方有权直接要求乙方承担保证责任。本院认为，本案的第一个争议焦点是常伟是否应偿还中国银行股份有限公司安达支行贷款本金、利息及罚息。中国银行股份有限公司安达支行与常伟签订的个人购房借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行义务。中国银行股份有限公司安达支行按借款合同的约定履行了向常伟支付100，000.00元购房借款的义务，常伟应当按借款合同的约定履行偿还借款本金及利息的义务，常伟自2019年6月22日起未按合同约定的时间偿还借款本金及利息的行为，系违约行为，应承担违约责任。现借款期限已届满，中国银行股份有限公司安达支行依据借款合同的约定，主张常伟清偿剩余的贷款本金、利息及罚息的诉讼请合理，应予支持。本案第二个争议焦点是黑龙江兆义房地产开发有限公司是否对常伟的全部贷款承担连带保证责任。中国银行股份有限公司安达支行与黑龙江兆义房地产开发有限公司签订的个人房屋贷款合作协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行义务。此协议中明确约定了承担保证责任的方式为连带责任保证，且未过保证期限，故中国银行股份有限公司安达支行有权要求黑龙江兆义房地产开发有限公司按合同约定的保证责任范围承担连带责任保证。本案第三个争议焦点是中国银行股份有限公司安达支行对位于安达市是否享有抵押权及优先受偿权。常伟以其所购安达市的房屋为银行设定抵押权，银行对此项请求权在安达市房产管理局进行了在建工程抵押预登记，而抵押预登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽中国银行股份有限公司安达支行对此项请求权进行了预登记，但由常伟对抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实物权的本登记，而不动产抵押未登记不发生物权效力，故中国银行股份有限公司安达支行对安达市的房屋不享有抵押权，因此也不享有优先受偿权。据此，中国银行股份有限公司安达支行主张对位于安达市的房屋享有抵押权及享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。本案第四个争议焦点是常伟、黑龙江兆义房地产开发有限公司是否应承担财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用。因中国银行股份有限公司安达支行未能提交证据证实以上费用的具体数额及已经实际支付的证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、常伟于本判决生效之日起10日内向中国银行股份有限公司安达支行支付贷款本金25,231.69元、利息1，239.14元、罚息2，349.80元（利息、罚息计算至2021年8月16日止），合计28，820.63元；二、常伟于本判决生效之日起10日内按照借款合同约定的利率标准向中国银行股份有限公司安达支行支付自2021年8月17日起至借款偿还完毕之日止的利息；三、黑龙江兆义房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。黑龙江兆义房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向常伟追偿；四、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580.00元，由常伟、黑龙江兆义房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 员  刘 巍人民陪审员  王之慧人民陪审员  毛运德二〇二一年八月二十二日书 记 员  王宇龙