大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初4487号原告：润德物业服务（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区久寿街17号。法定代表人：王德利，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师（大连）律师事务所律师。被告：周鹏浩，男，1984年5月6日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘叶笛，辽宁德中律师事务所律师。原告润德物业服务（大连）有限公司与被告周鹏浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告润德物业服务（大连）有限公司委托诉讼代理人李勇，被告周鹏浩委托诉讼代理人刘叶笛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日起至2021年4月30日的物业费18976.67元；2、判令被告支付逾期违约金暂计7184.25元（以18976.67为基数，自2014年1月1日起至2021年4月30日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）以上合计26160.92元。事实和理由：被告系原告提供物业服务的“北京公园”园区13-2-2-1的业主，房屋面积为98.02平方米，原告与案涉小区建设单位大连润德君城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定的物业费标准为2.2元/月/平方米。原告一直积极履行相关义务为被告居住的小区提供物业服务，但被告自2014年1月1日起至2021年4月30日已拖欠物业费18976.67元。原告多次向被告催交未果，故诉至法院。被告辩称，一、原告润德物业服务（大连）有限公司不具备“北京公园”小区的合法物业方主体地位。润德物业服务（大连）有限公司的母公司，也是本项目的建设方大连润德君成房地产开发有限公司，在2009年进行房屋销售时，在广泛发放的宣传单（见被告提交证据一）上注明，本项目物业方为第一太平戴维斯，房产销售人员售房时特别强调小区物业为国外先进物业服务公司，可以提供符合2.2元/㎡/月收费标准的物业服务，然而事实上第一太平戴维斯自始从未给“北京公园”小区提供过物业或物业顾问服务。建设方大连润德君成房地产开发有限公司涉嫌虚假宣传的合同欺诈，侵害广大业主利益，违背了社会公序良俗，其利用强势地位强迫房产买受人与其子公司润德物业服务（大连）有限公司签订的前期物业服务协议，应自始无效。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”润德物业服务（大连）有限公司被选定为本项目的物业服务公司，未经法定程序选聘，程序违法，说明润德物业服务（大连）有限公司根本不具备被告所居住“北京公园”小区的合法物业方主体地位。二、润德物业服务（大连）有限公司未履行前期物业服务协议，被告拒绝履行相应义务系行使同时履行抗辩权。润德物业服务（大连）有限公司未履行前期物业服务协议，且协议中擅自定价的收费标准违反了2009年11月1日起执行的《大连市物业服务收费管理实施细则》。原告没有按照前期物业服务协议第一条第（一）款中的规定履行义务，违反了包括但不限于第5、6、11、12、14等多项协议规定，且部分规定为法律法规规章的强制性条款，其提供的物业服务标准违背《大连市物业服务收费管理实施细则》的定价标准及协议有关约定，并导致被告和广大业主房产价值贬损，房产增值幅度大大低于同期开盘的颐和香榭、远洋风景等物业服务良好的房产。被告为维护自身利益，减少房产贬值损失，故拒绝履行相应义务的行为属于行使同时履行抗辩权的维权行为。三、原告称其一直积极履行相关义务为被告居住的“北京公园”小区提供物业服务完全不实且无事实依据。“北京公园”小区是小区全体业主公认的劣质物业服务小区：一是小区长期以来不实施封闭管理，外来人员随意进出，且无有效监控设施，无可以有效维持小区安全和秩序的保安，人防、物防、技防的“三防”严重缺失，导致小区业主被盗且无法破案追回损失。二是业主合理诉求不解决。例如：在2017年蜂巢进驻小区前，无故拒绝为被告等业主接收快递；出现厨房下水道返水和卫生间污水管渗漏等物业应当维修负责的问题，不安排工人解决，导致被告自费雇佣社会工人维修。三是物业服务极端低劣。所谓物业经理和物业人员如走马灯般频繁更换，反应的问题和建议石沉大海；所谓服务人员态度恶劣，甚至在以往年度出现殴打业主的恶劣事件。在2021年7月14日半岛晨报公众号公布的大连市住建局公开发布的物业服务企业评级中，原告位列2020年度全部在管住宅项目的467家物业服务企业中的倒数第二级“B”等，排在并列的倒数7位（分为3A、2A、A、B、C五个等次，且C等仅有6家物业企业）。四、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。原告于2021年5月31日起诉要求被告支付2014年1月1日起至2021年4月30日的物业费，但其中部分期间的物业费支付请求已经超过诉讼时效。前期物业服务协议第四条第三款约定物业费用的交纳按每季度为一个支付期间，且被告从未收到原告发出的催缴物业费通知，现原告的部分诉讼请求已过诉讼时效且没有时效中断的情形，故不应予以支持。五、原告诉请的物业费和逾期违约金数额严重失实，其主张物业费无依据，且违约金计算按照全国银行业同业拆借中心贷款市场利率既无事实依据，也无法律依据。原告与“北京公园”小区的业主之间存在矛盾与纠纷，其作为物业服务企业，应当不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境，但如前所述，原告并未按照前期物业服务协议的规定履行义务，被告拒绝支付物业费系行使同时履行抗辩权，情有可原，基于此，原告无权向被告主张逾期违约金。经审理查明，2011年1月11日，甲方大连润德君城房地产开发有限公司与乙方被告周鹏浩签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托原告实施前期物业管理和服务；物业服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护与管理、公共区域的环境卫生、公共秩序维护工作等；多层、高层、小高层住宅物业服务费为每建筑平方米每月2.2元，乙方办理入住手续时应当一次性预交为其半年或一年的物业服务费，其后，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费；如乙方在迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金，同时，乙方应当承担甲方委托的物业服务企业为追缴欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等的所有费用。另查，被告系西岗区“北京公园”园区13-2-2-1房屋的业主，房屋面积为98.02平方米。被告拖欠2014年1月1日起至2021年4月30日的物业费18976.67元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》及当事人陈述笔录在案为凭，已经本院审查，可以采信。本院认为，大连润德君城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》、被告与大连润德君城房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定原告为北京公园小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，各方当事人均应履行合同约定的义务。被告辩称该协议系受地产公司强迫签订应属无效，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并不能彻底否定原告履行了物业服务，亦不能因此免除被告交纳物业服务费的义务。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。对于被告辩称的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告主张被告交纳2018年6月1日至2021年4月30日物业费7548元（2.2元/月/平方米×35个月×98.02平方米，取整），本院予以支持，原告主张超过部分本院不予支持。关于违约金，在《前期物业管理服务协议》中有明确约定，被告无故拖欠物业费构成违约，应当承担违约责任。由于合同中约定的违约金标准过高，原告主张按照欠费金额的30%计算违约金是对自己权利的处分，故违约金数额为2264元（7548元×30%），原告主张超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告周鹏浩于本判决生效之日起十日内支付原告润德物业服务（大连）有限公司2018年6月1日至2021年4月30日期间的物业费7548元。二、被告周鹏浩于本判决生效之日起十日内支付原告润德物业服务（大连）有限公司违约金2264元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取227元（原告已预交），由原告润德物业服务（大连）有限公司负担110元，被告周鹏浩负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 员  陈 佩二〇二一年八月十日法官助理  吴殿文书 记 员  江云峰