北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7287号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐松岭，男，1973年9月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田承祖，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘红梅，女，1974年7月8日出生，汉族，北京鼎鑫基业科贸有限公司职员，住北京市丰台区。上诉人徐松岭因与被上诉人甘红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初31331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐松岭上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判甘红梅承担自2020年10月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费（每月7500元）；本案诉讼费用由甘红梅承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据认定错误，判决有失公正。一、一审法院依据甘红梅提交的与案外人的房屋租赁合同及支付搬家费用截图认定甘红梅于2020年9月30日已搬离案涉房屋，属于认定事实不清。首先，对甘红梅提交的与案外人的房屋租赁合同的真实性我不认可，仅凭该合同并不能说明其与案外人真正建立房屋租赁合同关系；反诉状中载明的甘红梅的居住信息充分说明甘红梅为逃避责任与案外人签订虚假房屋租赁合同。在无其他证据佐证的情况下，一审法院采信该份合同没有依据。其次，甘红梅未提交搬家协议，其提交的搬家费用截图无法显示是从案涉房屋搬离，且显示该费用票据是上海蓝一物流有限公司出具。我对该费用截图不认可，再无其他证据能够佐证的情况下，甘红梅提交的该证据不能证明其主张。二、一审法院以甘红梅搬离案涉房屋为由认定其已实际将案涉房屋移交给我，属于认定事实错误。首先，甘红梅已承认搬离时未与我交接，目前还有两把钥匙在其处留存，且甘红梅没有通过任何方式告知我办理移交手续；其次，依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第三条第二项，租赁期满或合同解除后甘红梅应移交房屋，双方应对房屋进行验收，结清各自应承担的费用。一审法院在双方未对房屋进行移交验收的情况下，以甘红梅搬离案涉房屋的时间作为节点，不支持我的诉讼请求，不符合合同约定。甘红梅的合同义务并未履行完毕，其仍然实际占有案涉房屋，应支付占有使用费，并对案涉房屋、设备设施造成的损害承担损失，据实结清水电和燃气费用。三、甘红梅违反诚信原则，在合同未到期的情况下以我未尽维修责任解除合同，一审法院判决的违约金并不能补偿我的损失，故申请二审法院依法改判甘红梅承担我的损失。甘红梅辩称，同意一审判决，不同意徐松岭的上诉意见。徐松岭向一审法院起诉请求：1.判决确认徐松岭与甘红梅签订的房屋租赁合同于2020年10月6日解除；2.甘红梅尚未就案涉房屋与徐松岭交接，要求甘红梅腾退房屋；3.判决甘红梅承担自2020年10月1日至实际腾退租赁房屋之日期间的租金和房屋占有使用费，每月按7500元计算，该部分费用从甘红梅押金扣除；4.判决甘红梅承担违约金7500元；5.诉讼费由甘红梅承担。甘红梅向一审法院提出反诉请求：1.解除甘红梅与徐松岭于2019年6月29日签订的房屋租赁合同；2.判令徐松岭向甘红梅支付违约金7500元;3.本案诉讼费用由徐松岭承担。一审法院认定事实：徐松岭系北京市丰台区大成南里一区15号楼3层308号房屋所有权人。2019年6月29日，出租人（甲方）徐松岭与承租人（乙方）甘红梅签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方。第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市丰台区卢沟桥乡大成南里一区15号楼308室，建筑面积115.27平方米。第二条房屋租赁情况（一）租赁用途：住宅。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年7月1日至2022年6月30日，共计三年。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：7500元/月，租金总计270000元。支付方式押一付三，各期租金支付日期2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日，以此类推。（二）押金：7500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条房屋维护及维修：（二）在租赁期内，正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的……。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按两倍房租标准支付违约金。合同签订后，甘红梅支付押金7500元。租金交至2020年9月30日。另查，2020年9月1日甘红梅通过微信向徐松岭提出不再承租案涉房屋。双方协商未果，现徐松岭诉至法院。审理中，甘红梅认可搬离时未与徐松岭做交接。甘红梅称搬离时留一把钥匙在门口，目前还有两把钥匙在其处留存。甘红梅提交双方微信聊天记录截屏，证明：1.多次与徐松岭沟通浴缸及冰箱问题，但徐松岭未予解决；2.甘红梅已于2020年9月1日提出解约，徐松岭同意解约并要求甘红梅配合客户看房。甘红梅提交与案外人的房屋租赁合同及支付搬家服务费记录截屏，证明其于2020年9月30日已经搬离案涉房屋，房屋内已经没有其物品。徐松岭针对上述证据表示，2019年6月30日租赁房屋时双方之间就对浴缸漏水问题进行过沟通，因工程较大，无法通过简单拆卸予以解决，甘红梅并未提出异议；冰箱的问题是在使用1年后提出的，不属于徐松岭的维修义务；甘红梅提出解除合同，徐松岭并未表示同意，10月1日徐松岭还向甘红梅催缴房租，所以双方并未达成一致意见。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应当适用《中华人民共和国合同法》的规定。徐松岭与甘红梅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于本诉，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方合同约定，如乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权解除合同。现徐松岭主张涉诉合同于2020年10月6日解除，但未通知甘红梅，故徐松岭的主张不符合法律规定，法院不予支持。徐松岭明确表示可以由法院解除合同，甘红梅亦反诉要求解除合同，故法院依法解除双方签订的租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。甘红梅提交与案外人的房屋租赁合同及支付搬家费用截图，可以证明其已经于2020年9月30日搬离租赁房屋，故对徐松岭要求腾退房屋并支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。甘红梅提前退租，已经构成违约，故徐松岭主张违约金，符合合同约定，法院予以支持。根据合同约定，可以用房屋押金直接抵扣。关于反诉，甘红梅主张解除合同，法院予以准许。甘红梅反诉徐松岭未尽到维修义务，根据双方微信记录，可以确认对于浴缸的维修在合同签订时双方已经进行过沟通，因工程较大，无法通过简单维修予以解决，甘红梅对此已经知晓并未提出异议，仍继续承租案涉房屋；对于冰箱的维修，系在甘红梅居住使用房屋后提出，依据合同，日常的房屋维修费用应由甘红梅承担，故对于甘红梅主张违约金的反诉请求，法院不予支持。综上，判决：一、解除徐松岭与甘红梅于2019年6月29日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、甘红梅赔偿徐松岭违约金7500元，以甘红梅支付给徐松岭的押金直接抵扣；三、驳回徐松岭其他诉讼请求；四、驳回甘红梅其他反诉请求。本院经审理查明，甘红梅未告知徐松岭其于2020年9月30日搬离案涉房屋。徐松岭手中持有案涉房屋的钥匙。甘红梅于2021年5月25日邮寄给徐松岭三把钥匙一张门禁卡，徐松岭5月26日进入案涉房屋进行查看。2021年5月29日甘红梅将剩余的一把钥匙和一张门禁卡邮寄给徐松岭。经询，徐松岭表示不再要求甘红梅腾退房屋，但要求甘红梅结清水、电和燃气费用593.12元并承担物品损失。甘红梅表示不同意承担物品损失，不同意在本案中解决物品损失的损失，同意在本案中处理水、电和燃气费用，同意支付徐松岭593.12元。本院另查明，2020年11月9日甘红梅收到一审法院送达的起诉状。2020年1月14日庭审中，甘红梅表示其已于2020年9月30日搬离案涉房屋且案涉房屋内已无其物品。对于为何未通知甘红梅解除合同直接起诉到法院，徐松岭称其是要法院判决解除，不需要通知甘红梅。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，徐松岭与甘红梅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。关于合同解除问题，本案中，徐松岭以甘红梅不按期支付租金达5日为由诉至法院要求确认双方之间的房屋租赁合同于2020年10月6日解除。甘红梅主张徐松岭未尽到维修义务并以此为由提起反诉要求解除合同，徐松岭支付违约金。对于甘红梅的主张，根据合同中有关维修费用的约定和双方的微信记录，其主张缺乏依据，一审法院对其该项诉讼请求未予支持，甘红梅亦未提出上诉，本院不持异议。对于徐松岭的主张，在案证据显示，双方在合同中约定，甘红梅应于2020年10月1日支付下期租金，甘红梅不按照约定支付租金达5日的，徐松岭有权解除合同；甘红梅支付租金至2020年9月30日，甘红梅于2020年9月1日向徐松岭提出不想再承租案涉房屋，在双方未就合同解除相关事宜达成一致的情况下，甘红梅未于2020年10月6日前交付下期租金。可见，甘红梅的行为构成违约，徐松岭依约有权解除合同。当事人依照合同约定和法律规定的情形主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。徐松岭起诉要求确认涉诉合同于2020年10月6日解除，但未通知甘红梅，故其该项主张，本院不予采信。一审法院综合双方有关解除合同的意见，判决解除合同，双方均未提出异议，本院亦不持异议。但一审法院未对双方合同解除的时间予以确认，欠妥，本院二审依法进行确认。关于合同解除的时间，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。我国民法典第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，徐松岭起诉要求确认双方签订的房屋租赁合同于2020年10月6日解除，虽其主张的解除时间法院不予采信，但据其诉讼请求和事实理由，其起诉状中已明确作出了解除合同的意思表示，故在徐松岭具有合同解除权的情况下，本院确认双方之间的租赁合同自起诉状副本送达给甘红梅之日，即2020年11月9日，解除。对于徐松岭主张的房屋租金和占有使用费，合同解除前，甘红梅占有使用案涉房屋应支付租金，合同解除后，甘红梅占有使用案涉房屋，则应向徐松岭支付房屋占有使用费。甘红梅称其已于2020年9月30日搬离案涉房屋，其不应再支付徐松岭租金和占有使用费。但是根据双方举证质证的情况和当事人陈述可知，甘红梅并未告知徐松岭其于2020年9月30日搬离案涉房屋，亦未与徐松岭办理房屋交接手续，直至2021年5月29日才将手中持有的全部房屋钥匙和门禁卡交还徐松岭。故可以认定，甘红梅未将案涉房屋交还给徐松岭，其仍对案涉房屋进行占有。甘红梅以其已搬离案涉房屋为由不向徐松岭支付相应费用，缺乏依据，本院不予支持。甘红梅支付租金至2020年9月30日，双方之间的租赁合同于2020年11月9日解除，甘红梅应支付徐松岭上述期间的租金，经核算，数额为9750元。甘红梅于2021年5月25日向徐松岭邮寄钥匙和门禁卡，徐松岭于2021年5月26日接收房屋，故甘红梅其应支付徐松岭2020年11月10日至2021年5月25日的房屋占有使用费。对于具体数额，本案双方均向法院主张解除合同，在徐松岭要求甘红梅腾退和交接房屋的情况下，甘红梅应积极向徐松岭归还钥匙和门卡，进行房屋交接事宜，但其并未进行，甘红梅作为违约方，明显具有过错。而作为出租人和守约方的徐松岭，为解决纠纷，减少损失，亦应积极交接房屋，综合考虑徐松岭手中持有案涉房屋钥匙、甘红梅表示其已搬离案涉房屋且房屋内已无物品等本案具体情况，本院认为，徐松岭对后续房屋占有使用费的产生亦具有过错。综上，本院对房屋占有使用费数额根据双方过错程度酌定为24400元。一审判决第二项和第四项，双方均未提出异议，本院亦不持异议并予以确认。另，对于本院审理中徐松岭提出的要求甘红梅结算水、电和燃气费以及赔偿物品损失的请求，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。对于水、电和燃气费593.12元，甘红梅同意在本案中处理且同意支付，本院予以处理；对于赔偿物品损失的请求，甘红梅不同意给付以及在本案中处理，徐松岭可另行解决。综上所述，徐松岭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初31331号民事判决第一项、第二项和第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初31331号民事判决第三项；三、甘红梅于本判决生效之日起七日内给付徐松岭租金9750元和房屋占有使用费24400元；四、甘红梅于本判决生效之日起七日内给付徐松岭水电和燃气费用593.12元；五、驳回徐松岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费725.6元，由徐松岭负担268元（已交纳94元，余款174元于本判决生效后7日内交纳），由甘红梅负担457.6元（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉案件受理费25元，由甘红梅负担（已交纳）；二审案件受理费1263.7元，由徐松岭负担526.7元（已交纳188元，余款338.7元于本判决生效后7日内交纳），由甘红梅负担737元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 琪二〇二一年八月九日法官助理 刘欣宇书 记 员 汪雅昭