四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终12439号 上诉人（原审被告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：秦金，男，1994年12月18日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：晋倩如，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺城投公司）与被上诉人秦金商品房预售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 中顺城投公司上诉请求：撤销一审判决第2、3项，改判驳回除合同解除之外秦金的其他诉讼请求。事实与理由：1.秦金在一审中并未举证证明其不具备成都购房资格，秦金出具了承诺书承诺自己满足购房资格，中顺城投公司没有办法对秦金的购房资格进行审查，中顺城投公司已告知、秦金对此作出承诺，秦金应当承担违约责任；2.一审已经认定秦金存在逾期付款行为，认定中顺城投公司具有解除权，双方协议约定逾期付款30日以上，有权解除合同并以支付全部房款作为违约金，既然支持逾期解除合同，应当确认秦金的违约金责任，不予退还房款；3.基于秦金恶意隐瞒购房资格，存在主观过错，秦金无权主张违约金退还或资金占用利息；4.一审超过诉讼请求判决。 秦金发表意见称：一审认定事实清楚，法律适用正确，应当维持。 一审法院认定事实： 2019年10月7日，秦金和中顺城投公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》（以下统称为“购房合同”），约定：（1）秦金向中顺城投公司购买位于羊马镇泗安村，预售许可证为××号的恒大银海湖项目三期二栋xx号商品房；（2）房屋建筑面积共109.43平方米，套内建筑面87.93平方米，按建筑面积计算，单价为8393.41元／ｍ²；按套内面积计算，单价为10511.46元／ｍ²，总价为918491元；（3）采用分期付款方式：秦金须于2019年10月4日前支付首期房款，于2020年1月2日前付清137774元，于2020年4月2日前付清137774元，于2020年7月2日前付清137774元，于2020年10月2日前付清413320元。 合同签订后，秦金按照合同约定于2019年10月7日向中顺城投公司支付了首付款91849元(含定金)。2020年3月4日，秦金向中顺城投公司支付房款137774元，同时因秦金逾期付款支付了违约金827元。中顺城投公司以秦金多次逾期付款构成违约为由于2020年11月10日行使合同解除权向秦金在商品分买卖合同上载明的送达地址邮寄发出解除商品房买卖合同的通知，该通知于2020年12月12日被签收。秦金以无法取得购房资格，导致无法完成商品房买卖合同备案登记手续，不能实现合同目的为由于2020年12月27日以顺丰快递向中顺城投公司寄送了《退房通知函》，该函件于2020年12月29日到达中顺城投公司处。 一审法院认为： 本案争议焦点之一是双方签订的购房合同何时解除。秦金请求确认双方签订的购房合同于2020年12月29日解除。因秦金没有按照购房合同的约定支付购房款，其行为构成违约，中顺城投公司有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，秦金与中顺城投公司签订的购房合同于解除合同通知书送达秦金之日即2020年11月12日解除。对秦金请求确认双方签订的购房合同于2020年12月29日解除的诉讼请求，不予支持。 本案争议焦点之二是合同解除后，中顺城投公司是否应退还秦金所支付的购房款及资金占用利息。秦金与中顺城投公司签订购房合同时，作为出卖人的中顺城投公司应对买受人秦金是否具有购房资格进行审查，而秦金亦应对案涉房屋所在地崇州市的限购政策知晓并如实提供具有购房资格的相关资料。本案中，虽然秦金签署了《购房承诺书》，但实际上，秦金并不具有购买案涉房屋的资格，中顺公司仅根据秦金签署的《购房承诺书》认定其具有购房资格，导致双方签订的合同及补充协议无法继续履行，进而解除购房合同，对此，秦金、中顺城投公司均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失等，因此，秦金可以要求返还购房款及资金占用利息损失。对秦金主张返还购房款229623元及资金占用利息（从2020年12月30日起，以229623元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中顺公司实际退还全部款项之日止）的诉讼请求，予以支持。 对中顺城投公司抗辩称，按照承诺书的约定，所支付的购房款229623元作为违约金不予退还。中顺城投公司是在案涉合同能够继续履行的情况下，因秦金逾期付款，主张违约金。而根据查明的事实，客观上，因秦金、中顺城投公司的过错，导致案涉合同及补充协议已无法继续履行，在此情况下，中顺城投公司主张的逾期付款违约金没有事实与法律依据，对该抗辩理由不予采纳。对秦金主张的退还违约金827元的诉求，一审法院依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：1.秦金与中顺城投公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年11月12日解除；2.中顺城投公司在判决生效之日起三十日内退还秦金购房款229623元及资金占用利息（计算方式为：以229623元基数，从2020年11月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.中顺城投在判决生效之日起三十日内退还秦金违约金827元；4.驳回秦金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2385元，由秦金承担1192.5元，由中顺城投公司承担1192.5元。 二审中，秦金向法庭出具社保证明一份，证明秦金在购买房屋时没有购房资格。中顺城投公司对真实性没有异议，但认为恰恰证明了秦金在购房时存在欺诈行为，而且通过补缴能够获得购房资格。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，依法予以确认。但应当对两个笔误予以纠正：一是一审判决第4页第三行应为“(3)采用分期付款方式：秦金须于2019年10月7日前支付首期房款”；二是一审判决第4页第3段第7行应为“该通知于2020年11月12日被签收”。 本院认为，针对中顺城投公司的上诉，首先需要指出，开发商作为房地产市场的主体，是否遵守限购规定，对于房地产市场的秩序有重要影响。法庭注意到秦金购买房屋的最后一期付款时间到期后，秦金将具有购房资格，但是限购所要求的时间点为购买房屋之时，虽然司法实践中认可合同履行时满足限购要求后可以继续履行，但这毕竟是结合履行状态的一种变通判断。要落实“房住不炒”的政策目标，还是需要严格限定确定购房资格的时间节点为签订合同之时。在签订合同之时，秦金确实没有限购资格，因此，中顺城投公司签订合同后可以获得的利益至始处于不确定状态，应当自行承担合同不能履行的风险，在合同被解除的情况下，无权要求合同履行后的可得利益。而双方当事人约定的违约金是对合同不能完全履行的约定，支持解除合同不予退还全部房款的违约金，相当于支持了中顺城投公司合同履行后的可得利益，因此，一审不支持该违约金正确，予以支持。 关于逾期付款违约金，逾期付款违约金和前述违约金存在区别，它是对合同履行情况下逾期付款的惩处，中顺城投公司的合同利益处于不确定状态，但绝非完全不能实现，因此，该部分违约金应当支持，何况中顺城投公司作为开发商有限购落实不严的责任，秦金更有存侥幸逃避限购的责任，因此，一审判决支持逾期付款违约金退还，有所不妥，应当改判。同时，从合同解除时次日确实应当计算资金孳息，但秦金主张的时间为从2020年12月30日起，一审判决时间提前，也应当纠正。 另，鉴于秦金本人向中顺城投公司提供承诺，该承诺虽然不能改变中顺城投公司合同期待利益处于不确定状态的判断，但至少证明秦金本人过错更大一些，因此，本院确定一二审诉讼费用均由秦金负担。 综上所述，中顺城投公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、维持四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决第一项即：秦金与成都市中顺城投投资有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年11月12日解除； 二、改判四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决第二项为：成都市中顺城投投资有限公司在本判决生效之日起三十日内退还秦金购房款229623元及资金占用利息（计算方式为：以229623元基数，从2020年12月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 三、撤销四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决第三、四项； 四、驳回秦金的其他诉讼请求。 一审案件受理费2385元；二审案件受理费4770元，由秦金负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年八月二十三日 书记员  李青   四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终12439号 上诉人（原审被告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：秦金，男，1994年12月18日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：晋倩如，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺城投公司）与被上诉人秦金商品房预售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 中顺城投公司上诉请求：撤销一审判决第2、3项，改判驳回除合同解除之外秦金的其他诉讼请求。事实与理由：1.秦金在一审中并未举证证明其不具备成都购房资格，秦金出具了承诺书承诺自己满足购房资格，中顺城投公司没有办法对秦金的购房资格进行审查，中顺城投公司已告知、秦金对此作出承诺，秦金应当承担违约责任；2.一审已经认定秦金存在逾期付款行为，认定中顺城投公司具有解除权，双方协议约定逾期付款30日以上，有权解除合同并以支付全部房款作为违约金，既然支持逾期解除合同，应当确认秦金的违约金责任，不予退还房款；3.基于秦金恶意隐瞒购房资格，存在主观过错，秦金无权主张违约金退还或资金占用利息；4.一审超过诉讼请求判决。 秦金发表意见称：一审认定事实清楚，法律适用正确，应当维持。 一审法院认定事实： 2019年10月7日，秦金和中顺城投公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》（以下统称为“购房合同”），约定：（1）秦金向中顺城投公司购买位于羊马镇泗安村，预售许可证为××号的恒大银海湖项目三期二栋xx号商品房；（2）房屋建筑面积共109.43平方米，套内建筑面87.93平方米，按建筑面积计算，单价为8393.41元／ｍ²；按套内面积计算，单价为10511.46元／ｍ²，总价为918491元；（3）采用分期付款方式：秦金须于2019年10月4日前支付首期房款，于2020年1月2日前付清137774元，于2020年4月2日前付清137774元，于2020年7月2日前付清137774元，于2020年10月2日前付清413320元。 合同签订后，秦金按照合同约定于2019年10月7日向中顺城投公司支付了首付款91849元(含定金)。2020年3月4日，秦金向中顺城投公司支付房款137774元，同时因秦金逾期付款支付了违约金827元。中顺城投公司以秦金多次逾期付款构成违约为由于2020年11月10日行使合同解除权向秦金在商品分买卖合同上载明的送达地址邮寄发出解除商品房买卖合同的通知，该通知于2020年12月12日被签收。秦金以无法取得购房资格，导致无法完成商品房买卖合同备案登记手续，不能实现合同目的为由于2020年12月27日以顺丰快递向中顺城投公司寄送了《退房通知函》，该函件于2020年12月29日到达中顺城投公司处。 一审法院认为： 本案争议焦点之一是双方签订的购房合同何时解除。秦金请求确认双方签订的购房合同于2020年12月29日解除。因秦金没有按照购房合同的约定支付购房款，其行为构成违约，中顺城投公司有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，秦金与中顺城投公司签订的购房合同于解除合同通知书送达秦金之日即2020年11月12日解除。对秦金请求确认双方签订的购房合同于2020年12月29日解除的诉讼请求，不予支持。 本案争议焦点之二是合同解除后，中顺城投公司是否应退还秦金所支付的购房款及资金占用利息。秦金与中顺城投公司签订购房合同时，作为出卖人的中顺城投公司应对买受人秦金是否具有购房资格进行审查，而秦金亦应对案涉房屋所在地崇州市的限购政策知晓并如实提供具有购房资格的相关资料。本案中，虽然秦金签署了《购房承诺书》，但实际上，秦金并不具有购买案涉房屋的资格，中顺公司仅根据秦金签署的《购房承诺书》认定其具有购房资格，导致双方签订的合同及补充协议无法继续履行，进而解除购房合同，对此，秦金、中顺城投公司均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失等，因此，秦金可以要求返还购房款及资金占用利息损失。对秦金主张返还购房款229623元及资金占用利息（从2020年12月30日起，以229623元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中顺公司实际退还全部款项之日止）的诉讼请求，予以支持。 对中顺城投公司抗辩称，按照承诺书的约定，所支付的购房款229623元作为违约金不予退还。中顺城投公司是在案涉合同能够继续履行的情况下，因秦金逾期付款，主张违约金。而根据查明的事实，客观上，因秦金、中顺城投公司的过错，导致案涉合同及补充协议已无法继续履行，在此情况下，中顺城投公司主张的逾期付款违约金没有事实与法律依据，对该抗辩理由不予采纳。对秦金主张的退还违约金827元的诉求，一审法院依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：1.秦金与中顺城投公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年11月12日解除；2.中顺城投公司在判决生效之日起三十日内退还秦金购房款229623元及资金占用利息（计算方式为：以229623元基数，从2020年11月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.中顺城投在判决生效之日起三十日内退还秦金违约金827元；4.驳回秦金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2385元，由秦金承担1192.5元，由中顺城投公司承担1192.5元。 二审中，秦金向法庭出具社保证明一份，证明秦金在购买房屋时没有购房资格。中顺城投公司对真实性没有异议，但认为恰恰证明了秦金在购房时存在欺诈行为，而且通过补缴能够获得购房资格。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，依法予以确认。但应当对两个笔误予以纠正：一是一审判决第4页第三行应为“(3)采用分期付款方式：秦金须于2019年10月7日前支付首期房款”；二是一审判决第4页第3段第7行应为“该通知于2020年11月12日被签收”。 本院认为，针对中顺城投公司的上诉，首先需要指出，开发商作为房地产市场的主体，是否遵守限购规定，对于房地产市场的秩序有重要影响。法庭注意到秦金购买房屋的最后一期付款时间到期后，秦金将具有购房资格，但是限购所要求的时间点为购买房屋之时，虽然司法实践中认可合同履行时满足限购要求后可以继续履行，但这毕竟是结合履行状态的一种变通判断。要落实“房住不炒”的政策目标，还是需要严格限定确定购房资格的时间节点为签订合同之时。在签订合同之时，秦金确实没有限购资格，因此，中顺城投公司签订合同后可以获得的利益至始处于不确定状态，应当自行承担合同不能履行的风险，在合同被解除的情况下，无权要求合同履行后的可得利益。而双方当事人约定的违约金是对合同不能完全履行的约定，支持解除合同不予退还全部房款的违约金，相当于支持了中顺城投公司合同履行后的可得利益，因此，一审不支持该违约金正确，予以支持。 关于逾期付款违约金，逾期付款违约金和前述违约金存在区别，它是对合同履行情况下逾期付款的惩处，中顺城投公司的合同利益处于不确定状态，但绝非完全不能实现，因此，该部分违约金应当支持，何况中顺城投公司作为开发商有限购落实不严的责任，秦金更有存侥幸逃避限购的责任，因此，一审判决支持逾期付款违约金退还，有所不妥，应当改判。同时，从合同解除时次日确实应当计算资金孳息，但秦金主张的时间为从2020年12月30日起，一审判决时间提前，也应当纠正。 另，鉴于秦金本人向中顺城投公司提供承诺，该承诺虽然不能改变中顺城投公司合同期待利益处于不确定状态的判断，但至少证明秦金本人过错更大一些，因此，本院确定一二审诉讼费用均由秦金负担。 综上所述，中顺城投公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、维持四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决第一项即：秦金与成都市中顺城投投资有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年11月12日解除； 二、改判四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决第二项为：成都市中顺城投投资有限公司在本判决生效之日起三十日内退还秦金购房款229623元及资金占用利息（计算方式为：以229623元基数，从2020年12月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 三、撤销四川省崇州市人民法院（2021）川0184民初1283号民事判决第三、四项； 四、驳回秦金的其他诉讼请求。 一审案件受理费2385元；二审案件受理费4770元，由秦金负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年八月二十三日 书记员  李青