广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15624号上诉人（原审被告）：广州市富晟房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇麒龙东路中心里四横17号304房，统一社会信用代码9144011556398340XY。法定代表人：孙通文，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该司职员。被上诉人（原审原告）：方建坤，男，1971年12月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：刘琦，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁敏，广东纬国律师事务所实习律师。上诉人广州市富晟房地产开发有限公司（以下简称富晟公司）因与被上诉人方建坤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人富晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.一审、二审的全部诉讼费用由方建坤承担。事实和理由如下：(一)一审认定方建坤向富晟公司购买的是带装修的房屋并以购房款+装修款之和为逾期交房违约金计算基数，没有事实与法律依据。1.方建坤就广州市南沙区南沙街金枫中路东侧通大旭日园2#楼902房（以下简称涉案房屋）分别与富晟公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，以及与广东匠心造装饰工程有限公司（以下简称匠心造公司）、富晟公司签订《房屋装修协议》。上述买卖合同对涉案房屋的购房总价、交付标准等作出了约定，装修协议对涉案房屋的工程款、装修标准等事宜作出了约定。买卖合同、装修协议签署后，方建坤分别向富晟公司支付购房款、向匠心造公司支付了装修工程款，故从买卖合同及装修协议可以明显看出，方建坤向富晟公司购买的是毛坯房屋，否则，方建坤也不会与匠心造公司签署装修协议并就涉案房屋的装修事宜进行约定，不会向匠心造公司支付涉案房屋的装修工程款。2.涉案买卖合同及装修协议出自各方真实意思表示，符合相关法律规定，各方均应依约行使权利和义务。3.富晟公司与匠心造公司是两间独立运营的公司，两公司之间不存在关联关系，属于不同的法律主体。（二）一审认定逾期交房违约金截止时间有误。基于前述理由，富晟公司所出售的涉案房屋为毛坯房屋，且根据买卖合同附件八合同补充协议第八条第2点“该商品房项目工程取得《建设工程竣工验收备案证书》，即表明该商品房已满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，等同于甲方取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”约定可知，该商品房项目工程取得《建设工程竣工验收备案证书》（即《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》），即表明涉案房屋已符合了买卖合同约定的交付条件。现涉案房屋已于2020年10月26日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》【编号：穗联验（南）［2020］062号】，故涉案房屋已于2020年10月26日符合了买卖合同约定的交房条件。涉案房屋符合交房条件后，富晟公司已按买卖合同及买卖合同附件八本合同补充协议的约定，及时通知了方建坤办理收楼手续。根据买卖合同第十四条第2点以及买卖合同附件八本合同补充协议第九条第2点的约定可知，方建坤未按富晟公司通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为富晟公司已按买卖合同及补充协议的约定向方建坤交付了涉案房屋。故有关逾期交房违约行为的截止时间应为2020年10月26日，一审判决富晟公司支付2020年10月27日至2020年11月24日止的违约金无事实与法律依据。（三）退一步讲，即使富晟公司出售的涉案房屋为带装修房屋，一审认定逾期交房违约期间也是有误的。根据装修协议第四条第1点“乙方应当在＿年＿月＿日前完成本协议约定的装修工程并交付甲方”的约定可知，双方并未就装修期限进行明确约定，且之后双方亦未就装修期限签署补充协议。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”、第五百一十一条“当事人有关合同内容约定不明确，依据前条规定不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。…”的规定，虽然双方未就装修期限进行约定，但方建坤应给予合理的履行期限完成涉案房屋的装修事宜，现一审未扣减合理的装修期限，直接以买卖合同约定的交付期限届满之次日开始起算逾期交房违约金，不符合相关法律规定。（四）一审认定的逾期交房违约金过高。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”的规定，方建坤并未提供相应证据证明逾期交房对其造成了相应损失，且在涉案房屋房价上涨，方建坤获益，富晟公司承担的开发成本上升（包括建设成本、人工成本等），富晟公司受损的情况下，一审认定逾期交房违约金也是过高的，造成双方权利义务不等。被上诉人方建坤二审答辩称，同意一审判决，不同意富晟公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）关于富晟公司认为方建坤购买的涉案房屋为毛坯房，应以方建坤与富晟公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》购房款为逾期交房违约金计算基数的问题。1.买卖合同附件九《室内装修交楼标准》约定了涉案房屋的装修标准，已说明方建坤购买的涉案房屋是带装修，如交付的是毛坯房，富晟公司完全没有必要在买卖合同中增加装修标准。2.上述附件与方建坤、富晟公司、匠心造公司三方签订的《房屋装修协议》约定的装修标准完全一致，而购房款与装修款实际均由相同经办人员（方绮颖）收取，且当时的新闻报道涉案楼盘最低售价每平方米2.5万元，买卖合同约定的购买价格明显低于市场价格，由此种种可表明，涉案房屋是带装修出售，富晟公司以买卖合同收取部分购房款，再通过关联公司匠心造公司以装修款形式收取其余购房款，因此，一审认定房屋总价款包括购房款+装修款，并以此计算逾期交房违约金，符合事实及法律规定。3.富晟公司的唯一股东为广东慧诚网络科技有限公司（以下简称慧诚公司），慧诚公司的法定代表人与匠心造公司的法定代表人、唯一股东均为同一人：吴伟俊，因此富晟公司与匠心造公司确实存在关联关系，该两公司完全有可能通过买卖合同、装修合同分别拆收购房款，以规避房地产调控限价政策。（二）关于富晟公司认为逾期交房违约金应计算至2020年10月26日止的问题。如上所述，方建坤购买的涉案房屋是带装修，因此富晟公司应向方建坤交付已完成装修的房屋，惟于2020年11月24日一审庭审当天，富晟公司确认涉案房屋尚未完成装修，可见截止至一审开庭涉案房屋仍不具备交房的条件，因此法院判令富晟公司承担至2020年11月24日的逾期交房违约金，合理合法。（三）关于富晟公司认为应扣除合理的装修期，再计算逾期交房天数的问题。装修合同虽无明确交房时间，惟如前面所述，买卖合同已约定装修标准，富晟公司明知交付的房屋带装修，因此设定交房日时应合理计算了装修期，才最终确定2019年12月30日为交房日。现富晟公司要求扣除合理的装修期，属不合理要求。（四）关于富晟公司认为一审法院认定的逾期交房违约金过高的问题。涉案房屋逾期330天仍未交付，涉案楼盘极有可能成为烂尾楼，所谓方建坤因房价上涨而获益的说法无从体现；如富晟公司能按时交付，方建坤就可以正常使用涉案房屋，可以自住或者出租收益，这些都是可以预计到的合理损失，因此一审法院判定同期广州市房屋租金参考价计算违约金，符合法律规定。富晟公司作为开发商，设定销售房价时理应合理评估各项开发成本，不能以其逾期交房导致自身开发成本上升为由，将损失转嫁至方建坤身上。因此，方建坤认为富晟公司的上诉理由根本不能成立，请贵院依法查明事实，驳回富晟公司的上诉请求。方建坤于2020年9月24日向一审法院起诉请求：1.富晟公司向方建坤支付延期交房违约金56243元（以1709517元为基数，从2019年12月31日计至2020年11月24日止，按每日0.01%计算）；2.一审案件诉讼费由富晟公司承担。一审法院认定事实：富晟公司是广州市南沙区南沙街金枫中路东侧通大旭日园商品房建设项目的开发商。2017年12月9日，方建坤（为甲方）、富晟公司（为丙方）和匠心造公司（为乙方）签订《房屋装修协议》。该协议内容为：“甲方与丙方于2017年12月9日签订《商品房定购书》，购买了“通大旭日园”项目2栋902房，现甲方委托乙方进行该商品房的装修施工事宜……甲方购买的商品房建筑面积99.82㎡，户型为G型2栋02单位，装修平面以附件一《装修平面户型图》为准，装修标准详见附件二。甲方完全同意并自愿接受本次装修工程款总金额388100元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。协议总额的50000元须于2017年12月16日前向乙方支付；协议总额的338100元，须于2017年12月16日前向乙方支付。”合同附件二《室内装修交楼标准》明确了具体的装修标准。上述合同，约定交付期限。2018年6月15日，方建坤付清了装修款388100元和房款632060元。由出纳人员方绮颖经手，出具分别盖有匠心造公司财务专用章和富晟公司财务专用章的收据。2019年7月16日，方建坤（为乙方）和富晟公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方以1310936元的价格向甲方购买位广州市南沙区南沙街金枫中路东侧通大旭日园2#楼902房（建筑面积99.82平方米，套内建筑面积80.2平方米）。乙方于2019年7月16日前支付全部房价款1310936元。该合同还约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2019年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过三十日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过三十日的，自第三十一日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）乙方未按甲方通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为甲方己按本合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专顶维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由乙方承担。（2）如乙方未付清应付房款或违约金或面积补差款或专项维修资金，视为乙方违约，交付日期顺延，甲方不承担延期交付责任，该商品房毁损灭失的风险自合同约定的交付之日或甲方通知之日（以先到者为准）起由乙方承担，房屋的保修期亦从此日起计算，物业服务费亦从日起由乙方承担。乙方应在实际付清款项之日起七日内自行前往甲方处办理交接手续，甲方不再另行通知，乙方未在上述期限内前往甲方处办理交接手续的，视为甲方在乙方付清前述应付款之日己按本合同约定条件交付。”合同附件八为《本合同的补充协议》，其中约定：“八、对合同第十二（交房条件）的补充约定：1.甲方如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并不承担逾期交房责任：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的。（2）乙方未付清应付款和违约金。（3）本项目红线外市政配套设施安装延误导致的交付条件不具备的。（4）因法律政策变动所产生的限制。2、该商品房项目工程取得《建设工程竣工验收备案证书》，即表明该商品房已满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，等同于甲方取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。3、如商品房对于交付时未接入城镇公共供水、排水管网或城镇供电网络，但甲方通过临时供水系统、临时用电网络保障所购房屋的正常用水、用电需求的，视为甲方满足合同第十二条的交房条件，不构成逾期交房，乙方同意承担该期间的临时用水、临时用电超出正常标准部分的费用。4、如商品房用水、用电户表已达到一户一表条件，但交付时户表暂未启用而不影响用水、用电功能的，视为甲方满足合同第十二条的交房条件。九、对合同第十三条及第十六条（房屋交付、交付时的验收）的补充约定：1、甲方发出收楼通知可以挂号信或特快专递或媒体广告的形式（媒体广告以项目所在地媒体广告），乙方未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。2、乙方未按甲方通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为甲方已按本合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由乙方承担。3、如乙方未付清应付房款或违约金或面积补差款或专项维修资金，视为乙方违约，交付日期顺延，甲方不承担延期交付责任，该商品房毁损灭失的风险自合同约定的交付之日或甲方通知之日（以先到者为准）起由乙方承担，房屋的保修期亦从此日起计算，物业服务费亦从此日起由乙方承担。乙方应在实际付清款项之日起七日内自行前往甲方处办理交接手续，甲方不再另行通知，乙方未在上述期限内前往甲方处办理交接手续的，视为甲方在乙方付清前述应付款之日已按本合同约定条件交付。4、若甲方早于合同约定的交房期限届满日通知乙方验收房屋，乙方不得以未到合同约定的交房期限届满日为由不办理接房手续，乙方验收并办妥房屋交付手续后，视为该商品房已实际交付，该商品房毁损、灭失的风险自实际交付之日起由乙方承担，房屋保修期亦从此日起计算，物业服务费亦从实际交付之日起由乙方承担。5、乙方本人无法在合同约定的交付期限前往现场办理房屋交付手续时，必须以公证委托的方式委托代理人办理房屋的交付手续。6、房屋交付时，乙方认为交付的商品房需要整修的，乙方有权以书面方式在完成交付后要求甲方按合同约定进行保修，但不得以此拒绝验收房屋，乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。甲方核实后应按照合同约定承担保修责任，整修期间不视为甲方逾期交房。乙方未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为自收楼通知的交房期限届满之日房屋已交付，甲方不承担逾期交付的责任。7、乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议；未在约定的验收期限内按约定方式提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准。8、如乙方为二人或二人以上共同认购商品房的，甲方按合同或定购书记载的通讯地址向乙方其中之一送达收楼通知等函件时，均视为已向乙方全体履行通知义务。收楼时乙方若仅其中一方到场办理收楼手续，亦视为甲方已完整履行交付义务，其他未到场方不得再有异议。十、对合同第十四条（延期交房的违约责任）的补充约定甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。甲乙双方同意对延期交房不再适用合同第十四条第2款的约定。”合同附件九为《室内装修交楼标准》，约定涉案房屋包含装修及其标准。上述装修标准的内容与《房屋装修协议》的附件二《室内装修交楼标准》的一致。2019年7月16日，方建坤向富晟公司付清1310936元购房款和10481.1元物业维修基金后，富晟公司出具相应的收费收据，并盖上富晟公司的财务专用章。在本案2020年11月24日庭审时，富晟公司表示匠心造公司已经进场进行装修，但目前仍是毛坯状态。另外，一审法院向相关单位发出征询函，调查涉案房屋是否符合合同约定其他交楼条件。广州南沙粤海水务有限公司于2020年12月4日出具穗海水务函〔2020〕221号《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》，回复称：“通大旭日园于2020年11月5日与我司签订了供水用水合同，于签订合同之日起具备永久用水条件。”广州市南沙区住房和城乡建设局于2020年11月9日出具《关于通大旭日园项目相关情况的复函》，回复如下：“通大旭日园SY-1商业、SY-2商业、1#楼、2#楼，SY-3商业、3#楼项目已于2020年10月21日进行了竣工验收，并于2020年10月26日办理了联合验收手续。”广州南沙发展燃气有限公司于2020年11月9日出具南沙燃气函〔2020〕65号复函，表示：“该项目的燃气管道已完成竣工验收，在2019年11月28日经我司复验合格，具备通气条件，待业主方提出通气申请，在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。”广东电网有限责任公司广州南沙供电局于2020年11月10日出具广供电南函〔2020〕153号《关于通大旭日园楼盘永久用电情况的复函》，证明：“通大旭日园在我局报装4台公用变压器作为小区居民配套的永久用电，已于2020年3月11日完成送电……。另报装1台专用变压器，作为商业及配套的永久用电，已于2019年8月27日完场成送电，具备永久用电条件（由于专变电房属于客户资产，我局不掌握具体供电范围）。”中国邮政集团有限公司广州市南沙区邮政局于2020年12月1日出具《关于广州市南沙区人民法院征询通大旭日园楼盘通邮情况的复函》，回复称：“1、广州市富晟房地产开发有限公司开发的通大旭日园SY-1商业、SY-2商业、1#楼、2#楼，SY-3商业、3#楼项目楼盘，根据《中华人民共和国邮政法》第十条和《中华人民共和国邮政法实施细则》第三十六条的规定，具备办理通邮条件。2、我局已于2019年10月14日为以上地址办理了通邮手续。”一审法院认为，方建坤、富晟公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于出售商品房是否带装修的问题，《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件九《室内装修交楼标准》约定了涉案房屋的装修标准，故方建坤向富晟公司购买的是带装修的房屋。一审法院对富晟公司主张出售毛坯房屋的意见不予采纳。关于购房价款数额的问题，方建坤、富晟公司与匠心造公司签订的《房屋装修协议》约定的装修标准与《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件九《室内装修交楼标准》完全一致，结合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的价格明显低于市场价格，购房款和装修款均由相同经办人员收取等情况分析，涉案房屋实际是带装修出售，富晟公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定收取部分房款，又通过相关联公司收取装修款的形式收取其余房屋价款，房屋总价款应包括上述两部分。物业维修基金并非购房款，不应计算在内。因此，一审法院对富晟公司表示购房款不包含装修款的意见不予采纳，认定方建坤共支付购房的款项应为1699036元（按1310936元+388100元计算）。关于是否应承担延期交房违约责任的问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以适当减少。合同没有约定违约金计算方法的情况下，逾期交付使用房屋，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在本案中，《房屋装修协议》并未约定交付房屋的时间，方建坤、富晟公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定富晟公司应于2019年12月30日前交房，因富晟公司出售的是带装修的商品房，但富晟公司现在尚未完成装修，不具备交房的条件，故富晟公司应承担延期交房的责任。现方建坤要求每日按总购房价款0.01%计算违约金，明显高于其实际损失，一审法院酌情按照同期广州市房屋租金参考价计算违约金。具体金额为21659.57元（按99.82平方米×20元/平方米·月×12月/年÷365日/年×330日计算）。对于方建坤请求超出部分，一审法院不予支持。关于是否应该减免违约金的问题，富晟公司主张受新冠疫情影响导致延误，但双方约定交房时间在疫情发生之前，延迟交付房屋是富晟公司未按期限履行义务所致，富晟公司主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2021年1月27日作出如下判决：一、富晟公司应于判决发生法律效力之日起五日内一次性向方建坤支付违约金21659.57元；二、驳回方建坤的其他诉讼请求。一审案件受理费1206元，由方建坤负担865元，富晟公司负担341元。经查，上诉人富晟公司与被上诉人方建坤对一审查明事实无异议，一审法院予以确认。二审庭询中，富晟公司对其逾期交房的事实没有异议，但认为逾期交房违约金不应计算至2020年11月24日。此外，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合富晟公司的上诉请求和理由以及方建坤的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.富晟公司否认带装修出售涉案房屋的理由能否成立；2.富晟公司抗辩逾期交房违约金应计算至2020年10月26日以及要求扣除逾期交房违约金的计算期间是否支持；3.一审判决逾期交房违约金数额应否调减。现评析如下：关于富晟公司否认带装修出售涉案房屋的理由能否成立问题。方建坤与富晟公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》并无约定毛坯出售涉案房屋，相反，上述合同附件九《室内装修交楼标准》约定了涉案房屋的装修标准，故本院认定方建坤向富晟公司购买的是带装修的房屋。本案中，虽然方建坤分别与富晟公司和匠心造公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修协议》，并向富晟公司支付了购房款以及向匠心造公司支付了装修工程款，但《房屋装修协议》签订时间早于《广州市商品房买卖合同（预售）》，且方建坤、富晟公司与匠心造公司签订的《房屋装修协议》约定的装修标准与《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件九《室内装修交楼标准》完全一致，再结合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的价格明显低于市场价格，购房款和装修款均由相同经办人员收取等情况分析，本案应系富晟公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，可见，涉案房屋实际应为带装修出售。富晟公司上诉以方建坤签订前述两份合同为由，否认涉案房屋带装修出售的理由不成立，本院不予采纳。关于富晟公司抗辩逾期交房违约金应计算至2020年10月26日以及要求扣除逾期交房违约金的计算期间是否支持问题。承上所述，涉案房屋是带装修出售，故富晟公司向方建坤交付的房屋，除了具备合同约定交付条件外，还需要符合双方买卖合同约定的装修标准。现因富晟公司在一审2020年11月24日庭审时明确涉案房屋仍为毛坯状态，因此，一审法院根据方建坤的诉请，判决支持方建坤主张福晟公司支付自2019年12月31日至2020年11月24日的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。富晟公司上诉认为涉案房屋已于2020年10月26日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，抗辩逾期交房违约金的计算应截止至2020年10月26日，与本院前述认定交房条件不符，本院不予采纳。同理，本院已确认涉案房屋是带装修出售。虽然《房屋装修协议》未约定装修期间，但该协议约定的装修标准与《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件九《室内装修交楼标准》完全一致，且《房屋装修协议》签订在前，而签订在后的《广州市商品房买卖合同（预售）》已明确交付房屋的时间为2019年12月30日前，由此可见，富晟公司对在上述日期之前完成涉案房屋的装修应有合理的预见，故富晟公司上诉要求给予合理的装修期间，即扣除相应期间的逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。关于一审判决逾期交房违约金数额应否调减问题。一审法院认为方建坤提出本案主张富晟公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》附件八《本合同的补充协议》第十条约定，每日按总房价款0.01%的标准向其支付违约金，明显高于方建坤的实际损失，据此，已酌情调整按照同期广州市房屋租金参考价计算违约金，上述调整的租金参考价标准远低于双方约定的违约金标准，其调整后的违约金数额也属合理。富晟公司上诉认为一审判决违约金过高，依法应对其主张承担举证责任，在富晟公司于一审及二审期间均未对此提交证据的情况下，本院对其上诉要求调低违约金数额的主张，不予支持。综上所述，上诉人富晟公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费341元，由上诉人广州市富晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年八月三十日书记员 王日平谢金泽