江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2045号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁红，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘璐，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江冬梅，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：林友前。委托诉讼代理人：朱金川，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：连云港世华房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区盐河南路新贵都临街门面243号。法定代表人：孙万娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周杰，该公司职员。上诉人袁红因与被上诉人江冬梅、连云港世华房地产经纪有限公司(以下简称世华公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2020)苏0706民初7762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁红上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人一审全部反诉请求，支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用、律师费等全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理程序违法1、勘验现场程序违法。一审中勘验现场时未让上诉人袁红进入涉案争议房屋。勘验结束后,在未向袁红本人出示任何现场照片和影像资料的情况下,让上诉人袁红在勘验笔录上签字。2、上诉人提出勘验现场照片提出异议，一审法院未处理及核实情况程序违法。上诉人袁红从从现场勘验照片中发现涉案争议房间与被上诉人销售时至少有两处重大改动：1、电梯门前的防盗门是后加装的。2、原本肉眼无法看出的封在壁纸内的防火门被重新划开，安全出口被疏通。一审法院向上诉人展示勘验现场照片时，上诉人当庭向一审法院提出申请调取世华公司处争议卧室出售之前的照片或影像资料，以核实房屋销售时的真实状况。一审法院未进行任何审查核实。3、现场勘验房屋时，为查清争议房屋原本户型及争议卧房屋的原本状况，上诉人代理人口头申请，请求查看小区同类户型房屋，亦未被准许。二、一审法院认定事实不清。1、一审法院对涉案争议房屋户型认定错误。涉案争议房屋是两室两厅户型，上诉人已于2021年1月13日开庭时当庭提交从连云港市城建档案馆调取的竣工图（五六号楼二层平面图）载明涉案争议房屋为两室两厅户型。一审法院仅认定涉案房屋分户平面图中未载明系几室几厅。一审法院对争议房屋的原户型认定错误。2、被上诉人江冬梅多次对上诉人和世华地产公司隐瞒事实构成欺诈，一审法院不予认定错误。(1)签订合同前两被上诉人未披露房屋真实户型。签订合同前，被上诉人江冬梅通过所有网站发布的信息与世华公司均未披露涉案争议卧室是电梯间与阳台改成的。合同签订当日上诉人在实地看房时，查看了其它两间卧室无异状，但未查看争议卧室。从社会一般经验出发，上诉人没有预料到160平方米面积的房屋只是两室两厅户型，第三间卧室系江冬梅后改成的。(2)被上诉人购买房屋后查看争议卧室时，江冬梅用壁纸封住安全防火门，上诉人查看涉案争议卧室时看到安全防火门处是普通墙面，江冬梅隐瞒争议卧室内有消防门的事实。上诉人后通过竣工图得知屋内有防火门的事实。签订合同后，上诉人从朋友处得知平高府邸小区160平房屋没有三室两厅户型而是两室两厅户型。上诉人立即前往第一次查看争议卧室，墙面粘贴有壁纸无法看出防火安全门，但发现争议卧室内有电梯门。上诉人立即向两被上诉人提出交涉，两被上诉人均称涉案争议卧室是开发商交房时就有的保姆间，是正常的卧室。上诉人多次交涉无果，后通过调取涉案争议房屋竣工图后得知涉案争议卧室还封堵了消防安全出口，争议卧室内还有安全防火门。一审庭审过程中被上诉人世华公司当庭表示室内无安全防火门（详见2021年1月13日庭审笔录13页第10行）。(3)被上诉人江冬梅在诉讼过程中私自改变争议卧室的状况。被上诉人江冬梅多次欺诈、不诚信。被上诉人世华公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害上诉人利益，除应当返还佣金与产权交易费10500元，还应赔偿上诉人因本案产生的律师费诉讼费等损失。3、争议卧室即使在产权证面积之内，但各方合意交易的是三居室房屋。因争议卧室不能正常使用，合同目的无法实现。一审法院认定违反《消防安全法》等强制性法律规定。(1)争议卧室不具有安全使用条件。涉案争议房屋一侧墙面上有消防门，且上方标有安全出口标识。消防门作为重要消防设施应当保证能够从任何一侧都能打开，保证安全出口畅通。如果从内部反锁消防门封堵安全出口则导致严重消防安全隐患。《中华人民共和国消防法》第二十八条任何单位、个人…不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第二十一条高层居民住宅楼的业主、使用人应当履行下列消防安全义务：…（三）严格执行室内装修防火安全规定，不得影响消防设施、器材、安全疏散设施的正常使用；…（五）保持楼梯、走道和安全出口畅通，不得堆放物品、存放车辆或者设置其他障碍物…卧室的使用功能对私密性的要求更高，如果涉案争议房屋不从屋内侧反锁房屋则任何人都将能轻易进出。该房屋从保证人身安全性、防盗、保证私密性等角度综合判断其安全性无法达到使用安全目的。涉案争议房屋本身不具有作为卧室安全居住使用的条件，无法达到原告购买房屋的合同目的。(2)上诉人与被上诉人达成的是购买三居室房屋的合意。截至2021年3月7日，江冬梅通过世华公司在内的多家房产中介机构发布的所有涉案争议房产售房信息都是三室两厅户型。袁红与世华公司沟通的包括争议房产在内的多个房屋情况时，房屋价格及面积均有变化，只有三居室的要求从未改变。世华公司提供的格式合同没有单独列明户型结构，但并不能否定各方对买卖三居室房屋达成的合意。被上诉人江冬梅答辩称：一、上诉人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，两被上诉人均实事求是的告诉了上诉人涉案房屋面积、户型、采光等状况，被上诉人也实地考察了房子现状，确认满意后，买卖双方在世华公司的见证下，在平等自愿的基础上签订了合同。被上诉人主张合同签订后才得知涉案房产其中一件为电梯间私自改建而成、两被上诉人隐瞒与订立合同有关重要事实没有证据支持。二、上诉人主张涉案房产存在重大安全隐患、不符合安全居住的使用目的没有证据支持，无权以此为由单方解除合同，被上诉从开发商处购买的涉案房产，证件、手续齐全，房屋质量符合价质量标准。三、一审法院审理程序合法，现场勘验程序合法。首先，现场勘验是人民法院案件审理人员勘验，不是对方当事人勘验，上诉人无权进入涉案争议房屋。上诉人认为审判人员没有向其出示现场照片和影像资料，认定现场勘验程序违反，后又认为一审法院未处理及核对其对勘验现场照片提出的异议程序违法，其说法前后矛盾，没有任何可信度。其次上诉人对勘验现场照片提出的异议，一审法院及时核实并处理了其提出的异议，已经向上诉人指出勘验时争议房间与销售时是相同的，并无重大改动，驳斥了上诉人的异议。上诉人无权查看与争议房产无关的其他人名下的房产。四、一审法院对涉案房产户型认定正确。首先，合同中并未约定争议房产为几室几厅，房产证也没有载明房产是几室几厅，案涉房产的厅室数量和布局由房产所有人根据需要自行设计安排。被上诉人自购买房产起，至今没有对涉案房产内部结构及户型做出过改动，争议卧室符合国家规定。五、江冬梅与袁红在签订房产买卖合同时并无确认涉案房产为三居室的合意，只是确认了涉案房产的面积及楼层，至于房产将来装修设计成几居室由买受人根据需要自行设计安排。综上，上诉人违反合同约定，单方解除合同，无权要求被上诉人返还定金，还应赔付转让价的百分之五作为违约金。被上诉人世华公司答辩称：一、上诉人在实际看过房屋现场后签订的房屋买卖合同。二、上诉人是签订买卖合同后给世华公司店长张玲发信息称不想购买此房，让张玲协商房东退回定金，并称即使定金不要也无所谓。三、在第一次双方协调后，上诉人称继续购买此房，后又反悔。四、在第二次上诉人到世华公司调解，确定不购买此房，没有任何理由。五、在第三次协调过程中，上诉人称此房屋有问题。六、我方认为上诉人主观意识上先决定不购买此房，再找理由辩称房屋有问题，所以我方认为上诉人违约，我方收取的佣金不退。一审法院判决符合事实。袁红向一审法院起诉请求：一、解除袁红与江冬梅、世华公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、江冬梅双倍返还定金共计100000元；三、世华公司返还佣金10000元、产权交易费500元；四、本案诉讼费、律师费16930元由江冬梅、世华公司连带承担。江冬梅向一审法院反诉请求：一、袁红给付违约金143000元；二、本案的律师费4000元、诉讼费由袁红承担；三、解除江冬梅与袁红签订的房屋买卖居间合同。一审法院查明事实：一、位于连云港市新浦区（现海州区）朝阳东路28号平高府邸X号楼X单元XXX室的案涉房产（丘号XXXXXXXX-XX；建筑面积160.69平方米）登记在江冬梅一人名下。该房屋分户平面图中未载明系几室几厅。二、2020年11月7日，袁红夫妻在世华公司工作人员带领下现场查看了案涉房产。同日，江冬梅（甲方、出售方）与袁红（乙方、购买方）、连云港世华房产旗舰店营业厅（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将座落于连云港市新浦区×××××号楼×单元×××室房屋出售给乙方。2、该房屋基本情况如下：房屋性质：私产房，所有权人江冬梅，丘地号XXXXXXXX-XX，面积160.69平方米。3、甲方保证该房屋一切情况介绍属实，承诺和保证该房屋无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已将该房屋的房屋状况充分告知乙方。第二条：成交价格及付款方式（本条各款项均不计利息）（一）、经甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价格为人民币2860000元；（二）乙方应在签订本合同时，支付人民币50000元，作为定金，转交丙方保管（待产权过户交易完毕后，由丙方转交甲方）；（三）乙方采取以下第1种方式付款：1、全款支付甲乙双方约定自签订本合同20日内办理产权过户手续，在办理产权过户手续当天将剩余房款人民币2810000元转到丙方指定账户。第三条：中介服务费及支付（一）甲、乙、丙三方签订本合同时，按国家及行业相关规定，甲乙双方须向丙方支付中介服务费，收费标准为买卖双方各支付成交价1%，上述服务费应于本合同签订同时支付给丙方。第七条：责任4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、3违约责任，均由违约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的百分之五作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第九条：合同争议及违约处理（四）合同终止如因甲、乙双方自身原因导致本合同终止，如已收取的中介费概不退还；如未收取的由违约一方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。合同还对其他事项进行了约定。同日，江冬梅出具《定金收条》一份，载明：“今有卖方江冬梅身份证号码321322197705××××收到买方袁红购买的平高府邸X-X-XXX室购房定金大写伍万元，（小写￥50000）。丘地号：XXXXXXXX-XX面积160.69”。一审中，江冬梅认可已收到该5万元定金。同日，连云港世华房产旗舰店营业厅出具《收款收据》一份，载明收到袁红交纳的案涉房产佣金10000元及产权交易费500元，共计10500元。关于产权交易费，合同中并无约定；世华公司对此辩称：“产权交易过程中的手续费，房屋过户之前交给房产协会的费用，目前500元还没有交出去，还在我公司手中”。袁红至今未支付剩余购房款。三、2020年12月8日，袁红向江冬梅出具《解除合同通知书》一份，载明：“2020年11月7日我与您及连云港世华房地产旗舰店营业厅就位于连云港市海州区（原新浦区）平高府邸X号楼X单元XXX室房屋签订《房屋买卖居间合同》，因您出卖的房屋有严重安全质量隐患，现依据《合同法》第九十四条第四款的规定，特通知您解除《房屋买卖居间合同》。我于2020年12月3日向连云港市海州区人民法院提起诉讼要求解除合同。为防止房价波动对您收益的影响，您在收到本通知后，可以另行处理上述房产。特此通知”。该通知书已送达给江冬梅。案涉房产系苍梧学区房，袁红购买时的合同价格为286万元，现苍梧学区房价格普涨，案涉房屋目前市场价高于袁红购买时的价格。2021年春节后，江冬梅重新挂牌出售案涉房产，挂牌价格为355万元。袁红认为存在严重质量问题的房间位于案涉房屋北侧。2021年3月4日，原审法院工作人员与袁红、世华公司双方一同勘查案涉房屋。经现场勘查，该北侧房间在在房产分户图范围内，并非违建。该房间东侧有防盗门，防盗门打开，外面即为电梯，8电梯可以使用；该房屋东侧与防盗门平行位置另有一扇木门，木门上部有“安全出口”指示牌，防盗门与木门平常都处于关闭状态，不影响该房间的正常使用，木门能够正常打开，外面即为消防通道、楼梯。该房间北侧有床、被褥、窗户，且室内安装了空调，能够正常使用。四、2020年12月30日，江冬梅（甲方）与上海深度律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》，约定甲方因与袁红房屋买卖合同纠纷一案，甲方委托乙方指派的律师为代理人，律师代理费为4000元。2021年1月11日，上海深度律师事务所向江冬梅开具了4000元的律师费发票。一审法院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。原案争议焦点为案涉北侧房间是否存在严重质量问题，致使购买人袁红安全使用房屋的合同目的无法实现。原审法院认为，袁红与江冬梅、世华公司签订的《房屋买卖居间合同》，系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，三方均应按合同约定履行义务。案涉北侧房间，经现场勘查，结合房产分户图等证据材料，能够认定该房间并非违建，而是属于房产分户图标示的室内面积，且该房间内有床、被褥，窗户等，能够正常使用。至于该房间东侧防盗门及木门，门外面即为电梯及消防通道，并不影响对该房间的正常使用。故袁红诉称的该房间存在严重质量问题，致使其安全使用房屋的合同目的无法实现的观点，没有事实与法律依据，原审法院不予采信。至于袁红诉称江冬梅违约在先、虚假宣传、隐瞒房屋真实情况的观点，原审法院认为，鉴于《房屋买卖居间合同》中约定的标的物为案涉建筑面积160.69平方米的房屋，且袁红夫妻系在现场勘查过房屋之后，才签订的《房屋买卖居间合同》，结合该北侧房间能够正常使用的实际情况，原审法院认为，袁红的上述观点，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采信。本诉与反诉中，本诉袁红及江冬梅均诉求解除双方之间的《房屋买卖居间合同》，对此，原审法院认为，袁红在不具备约定或法定合同解除权的情况下，向江冬梅送达《解除合同通知书》，未产生合同解除的法律效果。但鉴于诉讼中，江冬梅亦同意解除合同，故袁红与江冬梅之间的《房屋买卖居间合同》得以协议解除。但鉴于合同解除前，袁红未能按约付款，且明确不同意继续履行合同，构成违约，袁红作为给付5万元购房定金的一方未履行约定的义务，无权要求返还定金，更无权要求江冬梅双倍返还定金。关于袁红主张解除与世华公司居间合同的诉求，原审法院认为，鉴于袁红违约，且世华公司以袁红未能按约付清中介服务费为由，不同意解除双方之间的居间合同，故袁红的该项诉求，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。关于袁红主张世华公司返还佣金10000元、产权交易费500元的诉求，原审法院认为，居间合同已明确约定因袁红自身原因导致合同解除的，已收取的中介费不予退还，鉴于袁红违约并导致合同解除，故10000元佣金袁红无权主张返还。关于产权交易费500元，鉴于合同未对此进行约定，世华公司收取该笔款项不予退还没有合同依据，世华公司应将该500元返还给10袁红。关于本诉袁红主张律师费16930元由两江冬梅负担的本诉诉求，及江冬梅主张袁红负担律师费4000元的反诉诉求，原审法院认为，鉴于合同约定诉讼中的律师费由违约方负担，故袁红的该项本诉诉求，原审法院不予支持，江冬梅的该项反诉诉求，原审法院予以支持。关于江冬梅主张袁红给付违约金143000元的诉求，原审法院综合考虑苍梧学区房目前价格普涨、袁红抗辩违约金过高要求调整等因素，认为江冬梅已收取的5万元定金能够弥补其实际损失，故对于江冬梅的该项诉求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认袁红与江冬梅于2020年11月7日签订的《房屋买卖居间合同》已解除；二、世华公司于判决发生法律效力后十日内返还袁红产权交易费500元；三、驳回袁红的其他诉讼请求；四、袁红于判决发生法律效力后十日内给付江冬梅律师费4000元；五、驳回江冬梅的其他反诉请求。本诉案件受理费2849元（本诉袁红已预交），由本诉袁红负担。反诉案件受理费1620元（江冬梅已预交），由江冬梅负担。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，本院组织当事人再次勘验涉案房屋现场，上诉人袁红及其代理人以及被上诉人江冬梅及其代理人到场，世华公司未到场，复核现场与一审勘验后拍摄的照片一致。随后，本院与前述人员一同到物业公司咨询涉案房产所在小区内消防管理及保姆电梯使用状况，物业公司表示涉案小区内有少部分业主将入户门及保姆电梯旁的消防通道从内部封堵，以形成独立的私密空间。物业公司在日常管理中无法干涉，但主管部门在进行相关检查和要求时，业主需要配合。二审中，袁红陈述其在交易过程中两次查看了涉案房屋状况，第一次与其丈夫一同前往查看，其未进入保姆间，其丈夫是否进入记不清楚了，第一次查看房屋状况当日签订涉案居间合同；几日后，第二次与其父母一同查看涉案房屋，其进入保姆间后发现保姆间内有电梯直达且有消防通道，认为该间不符合要求，要求解除合同。江冬梅则陈述第一次查看房屋时，袁红丈夫进入保姆间查看了房屋。本院二审期间，上诉人袁红提供如下证据：证据1：平高府邸业主报事报修服务群微信聊天记录截图和《关于电梯年检注意事项温馨提示》打印件各一份，证明平高府邸小区保姆电梯不允许加装防盗门，防火门、消防通道不允许被锁死。证据2：保姆电梯照片一张，证明入户保姆电梯是一梯两户，使用频率高于一梯一户电梯。被上诉人江冬梅质证认为：对两份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法达到上诉人的证明目的。被上诉人没有改变涉案房产的户型结构，没有封闭安全通道，被上诉人出售的是房产，该房产安全性符合国家规定，即使有部分后添加的设施有违规行为，也是可以随时拆掉或整改的，不影响房子整体的安全使用。被上诉人出售的是房产，而不是该房屋的哪扇门或插销。涉案房屋的保姆电梯，如不使用可以自行封闭，不使用电梯。世华公司质证认为：两份证据的真实性均无异议，这两份证据不能作为上诉人解除合约的合法依据。根据被上诉人的房产证图纸和上诉人提交的蓝图图纸，均可以证明争议房间为业主可自行使用面积。具体如何使用，根据业主的需要自行安排，若上诉人认为被上诉人在使用过程中存在违规，可在购买后自行解除。本院对前述证据的质证意见为：各方对前述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院认为，依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，袁红与江冬梅在世华公司居间下，勘查了房屋状况，经过协商，三方签订了《房屋买卖居间合同》，该合同系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，三方均应按约全面履行各自的义务。关于一审勘验程序是否违法的问题，袁红的代理人在一审中参与了现场勘验，二审中袁红与其代理人在本院组织下再次勘验现场，现场所见与一审卷宗中留存的照片一致，袁红对此也不持异议，本院对上诉人称一审勘验程序不合法的上诉理由不予采纳。关于江冬梅是否隐瞒房屋信息的问题，袁红在交易过程中两次查看房屋状况，其上诉称购买房屋后也即第二次查看争议卧室时，江冬梅用壁纸封住安全防火门，隐瞒争议卧室内有安全防火门的事实，与其二审中陈述的第二次查看时发现安全防火门、与销售时不一致存在矛盾，本院对上诉人称江冬梅隐瞒、私自改变争议卧室状况的上诉理由不予采纳。关于何方应当承担合同解除责任的问题，袁红认为争议卧室内有消防安全门，该争议卧室不具备“厅室”条件，与自己想要购买的三室房屋存在差距，遂提出解除合同；但袁红是在与家人勘查涉案房屋状况后签订的《房屋买卖居间合同》，对于涉案房屋是否符合其主观意义上的“三室”应在签订合同前已经确定，上诉人在查看现场、签订合同时认为符合三室条件，签订合同后再次查看现场又认为不符合三室条件，结合前述，说明袁红系在签订合同后自身对涉案房屋“庭室”定性发生了变化导致合同解除，其应承担合同解除的赔偿责任。综上，上诉人袁红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2874元（袁红已预交），由上诉人袁红负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 吴雪莹审 判 员 程 艳二〇二一年八月十日法官助理 蒋 寻书 记 员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。