北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9208号上诉人(原审被告)：北京永乐顺通供应链管理有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇孔庄村1幢01层。法定代表人:倪克俭，经理。委托诉讼代理人:许江博,北京声驰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京通航通顺商贸有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇胡家村村委会东北800米。法定代表人:许春英。委托诉讼代理人:鄂雪莹,北京市致宏律师事务所律师。上诉人北京永乐顺通供应链管理有限公司（以下简称永乐顺通公司）因与被上诉人北京通航通顺商贸有限公司（以下简称通航通顺公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初30040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制，公开开庭进行了审理。上诉人永乐顺通公司的委托诉讼代理人许江博、被上诉人通航通顺公司的法定代表人许春英及委托诉讼代理人鄂雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永乐顺通公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回通航通顺公司的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由通航通顺公司承担。事实与理由：一、一审法院严重违反法定程序，永乐顺通公司向一审法院提出法官助理回避申请，但其未向永乐顺通公司告知回避申请结果，且在判决书中引用了永乐顺通公司与该法官助理的庭前谈话内容；二、一审法院未受理永乐顺通公司提起的反诉，且对该反诉是否应予受理未进行裁定或者释明，违反了民诉法的法律规定；三、一审法院认定基本事实不清，未考虑疫情对于永乐顺通公司与通航通顺公司之间履行合同的影响，无视疫情影响下北京市人民政府关于租金减免的政策；四、杜志勇的法定代表人身份已被公司罢免，其陈述系个人行为，不应代表永乐顺通公司的意见；五、一审法院未查明永乐顺通公司与通航通顺公司之间租金的具体金额及是否存在欠付情况。通航通顺公司辩称：同意一审判决，不同意永乐顺通公司的上诉请求和理由。主要理由：一、关于法官助理回避问题，一审法院已通过电话方式告知永乐顺通公司，并且将主审法官变更为雷小云；二、关于反诉问题，永乐顺通公司在一审提交的反诉状上没有法定代表人的签字，不符合要求，一审法院已告知其可以另行起诉；三、关于疫情期间合同履行问题，永乐顺通公司在一审过程中未提交任何证据证明疫情对其生产经营的影响，且自认100余户租户仍在正常交租，本案也并不具备适用北京市中小微企业疫情期间减租政策的条件；四、杜志勇作为永乐顺通公司的时任法定代表人，其向法庭所作的陈述以及庭后提交的意见应当被认定为永乐顺通公司的意见。永乐顺通公司自认已实际交付一年的租金，自2020年6月1日起至今只缴纳过340万元，剩余租金一致拖欠至今，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。通航通顺公司向一审法院起诉请求：1．要求解除通航通顺公司与永乐顺通公司于2019年3月18日签订的《库房土地租赁合同》；2．诉讼费由永乐顺通公司承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，通航通顺公司（甲方）与杜志勇、马丽梅（乙方）签订《库房土地租赁合同》（以下简称涉案合同），甲方将位于北京市通州区××厂区（以下简称涉案场地）出租给乙方使用，租赁期限5年，自2019年6月1日至2024年5月31日，合同还约定了其他内容。其中第三条约定：“1．第一年办公住宿面积1元/天/平米、土地面积3万/年/亩、库房面积1．1元/天/平米，面积以实际测量为准。（1）办公住宿面积共计：2447平米、年租金为893155元。（2）库房面积共计：11263平米、年租金为4522094．5元。（3）土地面积共计：120亩、年租金为3600000元。共计9015249．5元，大写（玖佰零壹万伍仟贰佰肆拾玖元伍角）。第二年起租金：土地3万/亩/年，办公、住宿、库房1．1万元/天/平米。第三年开始每年递增年租金5%。2．付款方式为半年付。3．付款时间为：每个付款周期提前一个月支付，上半年每年5月1日，下半年每年11月1日。”上述第三条中办公面积、库房面积、土地面积后的阿拉伯数字均为手写且捺印。2019年7月6日，永乐顺通公司注册成立，法定代表人原为杜志勇。后通航通顺公司作为甲方，杜志勇、马丽梅作为乙方，永乐顺通公司作为丙方签订《库房土地租赁合同补充协议》，三方约定将涉案场地承租方变更为永乐顺通公司，由永乐顺通公司承担《库房土地租赁合同》权利及义务。关于涉案场地租金的交纳。永乐顺通公司交纳了合同约定的2019年6月1日至2020年5月31日全年租金，后永乐顺通公司于2020年5月16日、2020年5月25日、2020年5月27日、2020年6月24日分别交纳了20万元、100万元、20万元、80万元；又于2021年1月份交纳120万元。一审审理过程中，通航通顺公司提交了国有土地使用证、房屋所有权证等以证明涉案场地、房屋的合法性。庭审中双方认可现涉案场地，除永乐顺通公司自用部分，大部分转租于其他多名商户。永乐顺通公司主张涉案场地实际面积与合同载明不相符，若按照实测面积计算租金，永乐顺通公司已交租金已超应交租金。永乐顺通公司还称双方一直就涉案场地面积、疫情期间租金减免、库房翻新与延迟交付等进行协商，但未提交证据材料。一审另查，永乐顺通公司在诉讼过程了变更了法定代表人，将此前的法定代表人杜志勇变更为倪克俭。杜志勇到庭参加了一审第一次庭审与庭前谈话，当时其尚系永乐顺通公司法定代表人，其表示同意解除涉案合同。一审法院于2020年12月17日向永乐顺通公司邮寄送达了通航通顺公司的起诉状等诉讼材料。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。涉案合同及补充协议均系各方真实意思表示，结合通航通顺公司提交的土地使用证、房屋所有权证书等材料，一审法院对涉案合同的效力予以认定。永乐顺通公司作为承租方，通航通顺公司作为出租方均应依约履行各自义务。本案争议焦点为通航通顺公司是否享有合同解除权。通航通顺公司主张永乐顺通公司未如期、足额交纳2020年6月1日至今的租金，据查明永乐顺通公司确未依约如期、足额交纳。现永乐顺通公司主张按照合同约定，租金交纳应以实际测量的面积为准，涉案场地实际面积与合同约定不相符，永乐顺通公司实交租金已超应交租金，且通航通顺公司未按照约定对部分库房设施进行翻新，明确表示至起诉时无须交纳租金。一审法院认为，首先，合同第三条中约定了“面积以实际测量为准”，该条之后紧接着分项列明了办公住宿、库房、土地面积情况，按照通常理解，该处的面积数字应为双方认可的实测面积数字。其次，合同载明的“办公住宿面积共计2447平米”、“库房面积共计11263平米”等处的数字为手写，多处数字并非整数，若为方便计算，对面积估算通常采用整数。最后，涉案场地租金数额巨大，双方依约履行合同一年，且永乐顺通公司未提交证据证明起诉前双方对涉案场地面积、库房翻新等产生争议，而相应的面积数字为租金计算的重要依据；根据日常经验法则，双方在签订合同前势必进行了磋商方达成一致意见，且面积数字、租金数字处均有捺印，意即合同载明的面积数字及据此计算出的租金数额应经双方确认并认可。综上，永乐顺通公司以涉案场地未实际测量为由未按照合同约定如期、足额交纳租金，且表示至起诉时不欠付租金的答辩意见，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第十条，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。一审法院确认永乐顺通公司收到一审起诉状副本之日（2020年12月17日）作为涉案合同解除之日。据此，一审法院于2021年3月23日判决：确认通航通顺公司与永乐顺通公司就位于北京市通州区××厂区之间的租赁合同关系于2020年12月17日解除。本院二审期间，永乐顺通公司向本院提交微信聊天记录4页，证明马丽梅与通航通顺公司法定代表人许春英对于租赁房屋面积的沟通情况，虽然合同对于租赁面积有约定，但应以实际面积为准。本院组织当事人进行了证据交换和质证。通航通顺公司对上述证据发表质证意见为：1．该证据不属于二审新证据，法院不应采纳；2．真实性无法核实，该聊天记录无法体现双方当事人身份，且不能看出双方沟通的是何地、何种事项；3．双方之间租赁合同的签署人，永乐顺通公司一方为杜志勇和马丽梅，通航通顺公司一方是法定代表人马晓杭，故该证据与本案并无关联性。对该证据真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。本院对上述证据认证如下：本院将结合本案其他事实综合认定。通航通顺公司二审未提交新证据，本院对一审经审理查明的事实予以确认。本院认为：通航通顺公司与永乐顺通公司签订的《库房土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，通航通顺公司依约向永乐顺通公司转移占有租赁标的物，永乐顺通公司亦应依约向通航通顺公司履行给付租金的合同义务。据本案已查明事实，永乐顺通公司在支付2019年6月1日至2020年5月31日租金后，未能足额支付后续租金，已构成违约，故通航通顺公司有权诉请解除合同。永乐顺通公司虽上诉主张合同约定面积并非实测面积，其并未欠付租金。但首先，从合同内容来看，虽双方约定面积以实际测量为准，但合同同时对每部分租赁标的物的面积均已进行明确，并约定了对应的租金数额，永乐顺通公司亦依合同约定向通航通顺公司实际给付第一年租金。其次，永乐顺通公司时任法定代表人杜志勇在一审中亦认可合同约定的面积已经过测量。综上，永乐顺通公司未举证证明合同约定面积并非实测面积，故一审法院按照双方合同约定的面积及租金标准认定永乐顺通公司未足额支付租金，通航通顺公司享有合同解除权，并无不当。据一审卷宗记载，2021年3月17日，北京市通州区人民法院原海涛法官向永乐顺通公司委托代理人许江博电话告知回避决定。同日，雷小云法官针对反诉电话告知许江博，并告知可另行起诉。综上所述，永乐顺通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京永乐顺通供应链管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年八月九日法官助理  刘旭萌法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿书 记 员  席 颖