江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2551号上诉人（原审被告）：清江浦区宏业房屋信息咨询服务部，住所地淮安市清江浦区丹桂苑6幢92号，统一社会信用代码92320802MA1ND67H0E。经营者：孙从峰，男，1976年12月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋信学，男，2001年6月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陆如勤（系宋信学母亲），女，1977年3月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：孙然，男，1996年5月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱文杰，江苏天立言信律师事务所律师。上诉人清江浦区宏业房屋信息咨询服务部（以下简称宏业服务部）因与被上诉人孙然、宋信学排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宏业服务部上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人孙然的诉讼请求，并由孙然承担本案诉讼费。事实与理由：1.案外人孙风春系孙然父亲，其在代理孙然出售案涉房产时出示了房产证、孙然的身份证等资料，并以孙然的名义向另一房产中介人冯岩出具委托书一份，载明案涉房产出售事宜委托冯岩办理，后在当天宋信学表示愿意购买案涉房产，并于当天达成《房屋买卖三方合同》，孙然也收取了宋信学的购房定金，宏业服务部根据买卖双方提交的买卖合同、定金收据、委托书等材料办理了案涉房产的网签登记，并无过错及过失，宏业服务部及宋信学有理由相信孙风春有权代理其子孙然出售案涉房屋，孙风春的行为构成表见代理，其代理孙然签订的《房屋买卖三方合同》效力及于孙然，故宏业服务部办理案涉房产的网签登记行为并不侵犯孙然的物权利益。2.案涉房产的买卖合同并未解除或终止，孙然无权要求宏业服务部撤回对案涉房产的网签登记。本案孙然与宋信学之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷，双方当事人并未主张房屋买卖合同终止或解除，宋信学也在与孙然积极沟通房屋买卖事宜，因房屋买卖合同明确约定售房款中包含车位，孙风春多次前往宏业服务部要求加价4万元才能继续履行合同，因宋信学不同意对方擅自加价导致合同未能继续履行。上述事实足以印证是孙然违反买卖合同约定，构成违约，故其无权要求撤回案涉房产的网签登记。宋信学上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人孙然的诉讼请求，并由孙然承担本案诉讼费。事实与理由：1.宋信学通过宏业服务部与孙然达成《房屋买卖三方合同》，并按照协议约定支付定金，且在履行买卖合同过程中并无过错，案外人孙风春代理其子孙然出售房产的行为构成表见代理，《房屋买卖三方合同》合法有效，应当继续履行。2.宋信学与孙然之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷，买卖双方均未主张房屋买卖合同终止或解除，宋信学后得知，孙然的父亲孙风春意图在原合同基础上加价4万元才同意继续履行买卖合同，属于恶意违约，其无权要求撤回对案涉房产的网签登记。孙然答辩意见：1.孙然没有与两上诉人宏业服务部、宋信学签订过合同，也没有委托他人与两上诉人签订过合同。在孙然知晓案涉房屋被网签前，孙然及其家属也从未与宏业服务部、宋信学及其家属沟通过案涉房屋买卖事宜。2.本案不存在表见代理的情形。首先，表见代理是建立在已形成合同关系基础之上，但孙然与两上诉人之间不存在任何合同关系，孙然的父亲也未与两上诉人签订过任何合同。据了解，孙然的父亲孙风春曾经与案外人中介公司有过商谈房屋买卖相关事宜，后双方协商一致已经将空白合同撕毁，并退还定金，但与本案两上诉人无任何关系。孙然及孙风春没有与两上诉人签订过房屋买卖合同，故不存在表见代理问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。孙然向一审法院起诉请求：判决宏业服务部、宋信学协助撤销淮安经济技术开发区房屋（以下简称507室房屋）交易合同的网签，赔偿损失1万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于淮安经济技术开发区房屋（建筑面积87.39平方米）为孙然单独所有。2020年8月20日，孙风春（孙然父亲）出具“委托书”，载明：位于开发区大胜广厦8号楼507室，建筑面积87.39平方米的房屋，产权属于委托人孙然个人所有，现我决定将上述房屋出售，特委托冯岩以我名义代为办理签署购房意向合同，收取买房人支付的定金、与冯岩签订售房协议书。对于合同在授权范围内所签署的全部文件，我均予以认可，本委托书系我自愿据实出具，对上述委托后果我清楚，并自愿接受。委托人处签署“孙风春（代孙然）”字样，并捺指印。2020年8月20日，孙风春（代孙然）（甲方，卖方），与刘雪梅（乙方，买方），冯岩（丙方，委托方）签订《房屋买卖三方合同》，载明：甲方自愿出售的房屋位于大胜广厦8号楼507室，建筑面积为87.37平方米。甲乙双方确认该房屋交易价格为63万元。甲、乙双方已达成该房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金计1万元。刘雪梅为宏业服务部工作人员。2020年8月20日，孙风春出具的“收款收据”，载明：本人确认今收到买方冯岩支付的用于购买淮安市大胜广厦8号楼507室之房屋款项1万元，收款事由购房定金。2020年9月19日，宏业服务部经营者孙从峰在交易综合管理平台上制作网签单，载明：合同基本信息为开发区购房资格证明号A202026377，合同类型居间，合同编号2112020091900074，房屋所有权编号苏（2019）淮安市不动产权第0076431号，出售人孙然，承购人宋信学。孙然一审诉称，房屋贬值损失9000元、误工费800元、交通费200元，合计1万元。宏业服务部、宋信学一审辩称，对孙然的主张不认可。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。孙风春代孙然在委托书、《房屋买卖三方合同》、收款收据的签字并未得到孙然的委托，宏业服务部在他人提供上述材料后，以自己员工刘雪梅名义签订《房屋买卖三方合同》，并在交易综合管理平台上制作网签单，将宋信学登记为承购人，对孙然的物权行使构成妨害，为此，孙然要求宏业服务部、宋信学协助办理撤回网签登记，证据充分，应予支持。孙然要求宏业服务部、宋信学赔偿损失，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、清江浦区宏业房屋信息咨询服务部、宋信学于判决生效后十五日内协助孙然在交易综合管理平台上，办理撤回关于淮安经济技术开发区房屋交易网签登记；二、驳回孙然的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由清江浦区宏业房屋信息咨询服务部负担。本院经审理确认一审查明的事实。另查明，孙风春于2020年8月22日向案外人冯岩付款1万元，并将案涉《房屋买卖三方合同》原件及委托书原件从冯岩处取回并撕毁。该事实有各方当事人陈述、孙风春证言及二审提供的转账凭证予以证明，本院予以确认。二审中，宏业服务部陈述，在案涉《房屋买卖三方合同》中签字的刘雪梅系该服务部的店长，主要负责二手房买卖。刘雪梅在二审中亦到庭陈述，《房屋买卖三方合同》中其签名是其委托冯岩代签，其没有见过该合同原件，在宏业服务部发布网签时也没有见过该合同原件。在签订上述合同时，其知道孙然委托冯岩售房的委托书是孙然父亲代孙然签的名，其也没有找孙然核实是否存在委托售房事宜。本案二审的争议焦点为，孙风春代孙然签订案涉《房屋买卖三方合同》的行为是否构成表见代理，案涉《房屋买卖三方合同》有无终止或解除，孙然是否有权要求两上诉人撤回案涉房屋网签登记。关于孙风春的行为是否构成表见代理问题。本院认为，案外人孙风春虽然系孙然父亲，但其代孙然出售房屋，应当取得孙然的授权，而孙风春代孙然签订案涉《房屋买卖三方合同》时，事先未经孙然授权，事后亦未得到孙然的追认，其行为构成无权处分。刘雪梅作为宏业服务部专门从事二手房买卖的店长，在无孙然本人签署委托书的情况下，仅仅凭孙风春代孙然签署的委托书即认为孙风春有权代表孙然签订合同，其未尽到合理的审查义务，因而不构成善意，宏业服务部、宋信学主张孙风春签订案涉《房屋买卖三方合同》的行为构成表见代理无事实及法律依据，本院不予采纳。宋信学主张其委托宏业服务部的刘雪梅签订案涉《房屋买卖三方合同》，故代理人刘雪梅签订案涉房屋买卖合同的法律后果应由宋信学承担。如前所述，刘雪梅在签订案涉《房屋买卖三方合同》时不构成善意，故宋信学无权依据该合同取得争议的房屋，其主张案涉合同应继续履行无法律依据，本院不予采纳。关于孙风春签订的案涉《房屋买卖三方合同》有无解除问题。本院认为，根据二审查明的事实，孙风春在签订《房屋买卖三方合同》的第三日即2020年8月22日已将收取案外人冯岩的1万元定金退还给冯岩，同时将三份《房屋买卖三方合同》原件及委托书原件全部收回并撕毁，孙风春以收回合同原件及委托书的行为表明，案涉《房屋买卖三方合同》已事实解除。宏业服务部在《房屋买卖三方合同》已解除的情况下在交易综合管理平台上制作网签单无合法依据，其行为侵害了孙然的物权，一审判决宏业服务部、宋信学协助孙然在交易综合管理平台撤回关于淮安经济技术开发区房屋交易网签登记并无不当。综上所述，宏业服务部、宋信学的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人清江浦区宏业房屋信息咨询服务部、宋信学分别预交的二审案件受理费50元，由两上诉人各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 王 健审 判 员 邹艳萍二〇二一年八月三十一日法官助理 魏丽丽书 记 员 葛凤凤