北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6519号上诉人（原审原告）：潘淑芬，女，1961年11月7日出生，汉族，齐齐哈尔市文化局木工厂退休工人（自述），住河北省三河市燕郊香格里1栋2036号。委托诉讼代理人：唐毓斌（潘淑芬之夫），住河北省三河市燕郊香格里1栋2036号。被上诉人（原审被告）：李静如，女，1981年6月6日出生，汉族，北京森途教育科技股份有限公司职员（自述），住北京市昌平区天通苑西区18号楼1单元502。上诉人潘淑芬因与被上诉人李静如房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静于2021年8月5日依法公开开庭独任审理了本案。本案现已审理终结。潘淑芬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持潘淑芬一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未将解除条件是否成就的证据作为认定解除合同效力的依据，系属决基本事实认定不清。潘淑芬与李静如系于2019年10月9日经北京中原地产经纪有限公司介绍签订的房屋租赁合同，租赁期为1年。双方曾经协商提前解除合同并附2020年8月1日解除条件，李静如提出到时候清算热水器维修费770元的条件，潘淑芬于7月28日10点53分微信通话中要求李静如把水燃气结清，电费我给你162，李静如回复是的，那到时候直接过来就好了，水，燃气都有底数的，到时候算一下。在8月1日11点01分微信通话中约定李静如若不结清你的费用、没有办法收房（条件未成就），就正常执行合同吧。李静如回复这都好说我们都结清。该约定是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。一审法院未对李静如8月1日拒绝交水费555元，电费98元，燃气费147元，共计800元的事实进行认定，而该事实是一审中李静如举证的8月11日微信证据中自认的事实，是确认2020年8月1日解除条件是否成就的要件证据，足以证明租赁合同并非解除。一审法院未将解除条件是否成就的证据，作为认定解除合同效力的依据，认定租赁合同2020年8月1日已获解除的法律状态，系属基本事实认定错误。二、一审法院认定双方的租赁合同已于2020年8月1日解除错误，本案解除条件未成就租赁合同未获解除，应当继续履行合同。2020年8月1日双方按照约定到达租赁房屋进行解除合同前的验收清算，如条件成就，完成交接，租赁合同效力归于消灭，若确定该条件不成就，则租赁合同仍确保其效力。首先双方对水电气等费用进行了查表计算，并在李静如合同原件第九页中记录了清算过程，确认李静如欠交水费555元，电费98元，燃气费147元，共计800元。双方对此欠费金额无异议。潘淑芬要求李静如当场交纳履行约定的解除条件。但李静如又提出要求潘淑芬按月租金12000元的标准计算每天400元，十天房租4000元，退给李静如，并支付热水器维修费770元的条件，潘淑芬当场表示拒绝接受其提出的条件，理由一是李静如第4期2020年7月12日至2020年10月11日房屋租金未交，欠租金在先，根本就不存在退租金问题，不同意李静如提出的无理要求。二是小区有集体供热水，热水器不在合同附属物交割清单内，不影响正常使用热水，不同意支付热水器维修费770元。如李静如继续坚持要求潘淑芬给付，可以向法院提起诉讼主张。但李静如自认为应当退给十天房租4000元，支付热水器维修费。并以此互为解除条件拒绝交水、电、气费用共计800元、拒绝交房。因双方均不同意对方提出的解除条件无法协商一致达成合意，一审法院认定双方系协商一致解除房屋租赁合同，系属事实认定不清。潘淑芬认为李静如是在完全知晓不结清水、电、气等费用共计800元的行为将直接导致房屋租赁合同无法失效，潘淑芬希望条件成就并提前解除合同的目的无法实现，李静如选择了拒绝交纳水费555元，电费98元，燃气费147元，共计800元，就是选择了继续履行合同，同时放弃了腾房、搬离租赁房屋的义务，放弃了交房、交钥匙和门禁卡义务。在此情况下，潘淑芬通知李静如，你让我们去收房，您又不配合，我们去了你又百般折腾我们，那你就交房租吧，限你3天内把最后一季房租36000元交齐，7月12日至10月11日，正常执行合同，若3天内收不到房租，就拿起法律的武器捍卫我的权益。李静如在收到该通知后未对此提出异议，房屋租赁合同未失效。从通知到达对方之时双方即有正常执行合同的义务。一审法院认定虽然双方在办理交接时产生争议，但现有证据显示双方未就解除协议的变更或撤销达成合意，则房屋交接情况并未改变双方租赁合同已获解除的法律状态明显是错误的。一审法院未将双方合意约定的解除条件的证据作为认定解除协议效力的依据。一审法院认定的2020年8月1日双方协商一致解除合同错误，缺乏事实依据。本案2020年8月1日解除条件未成就租赁合同未失效，应当继续履行合同。三、一审法院认定双方协商一致解除合同错误，导致适用合同解除后的法律错误、认定的责任义务错误、判决结果错误。综上所述，请求二审法院依法查明事实纠正一审极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护潘淑芬的合法权益，还法律以公正、公平，还潘淑芬公道。李静如答辩称：同意一审判决。潘淑芬向一审法院提出诉讼请求：1、判令李静如支付房屋租金36000元，并给付逾期支付房屋租金的违约金12000元；2、判令李静如立即返还租赁房屋，交还房屋钥匙及合同附件一记载的物品，按原合同标准给付逾期返还租赁房屋期间的占有使用费；3、判令李静如给付逾期返还房屋的违约金12000元或押金抵扣逾期返还房屋的违约金不予退还；4、本案诉讼费由李静如承担。事实和理由：双方于2019年10月9日经北京中原地产经纪有限公司介绍签订房屋租赁合同，约定潘淑芬将位于北京市海淀区房屋（以下简称涉诉房屋）出租给李静如居住使用，租赁期限为1年，月租金为12000元，支付方式为押1付3，逾期支付房屋租金应承担违约责任。李静如按照合同约定交纳了前3期租金，第4期的租金未交纳。故请求法院判如所请。李静如辩称，不同意潘淑芬的诉讼请求，根据合同约定，潘淑芬2020年6月13日提出解除合同，李静如对此表示同意，并于2020年8月1日自涉诉房屋搬离，仅因潘淑芬拒绝交接未能当场交付钥匙。2020年8月6日，李静如通过邮寄向潘淑芬交付房屋钥匙，系统显示潘淑芬已于2020年8月7日签收，故李静如不存在任何违约行为，且合同约定的违约金标准过高。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月9日，潘淑芬（甲方）与李静如（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉诉房屋，租赁用途为居住，租期自2019年10月12日至2020年10月11日，甲方应于2019年10月9日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、电卡后视为交付完成，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为每月12000元，支付方式为押一付三，付款日期分别为2019年10月12日、2020年1月12日、2020年4月12日、2020年7月12日；经双方协商一致，可以解除合同；乙方不按照约定支付租金达7天或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有上述违约情形，应按月租金的100%向甲方支付违约金；租期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。签约后，李静如已交纳押金及截至2020年7月11日的租金。2020年6月13日，潘淑芬因个人原因提议解除租赁合同，李静如于2020年7月28日答复称其同意解除合同并将于2020年8月1日搬离，潘淑芬对此表示同意，双方并约定以押金抵扣租金。2020年8月1日，李静如、李静如聘请的搬家车辆与人员、受托办理交接手续的潘淑芬的亲属均到达了涉诉房屋，但双方在交接现场产生争议，潘淑芬一方未完成房屋交接即离开现场。另，租户搬离涉诉房屋所在小区需房东配合办理出门条，2020年8月1日，涉诉房屋小区的物业公司曾电话联系潘淑芬一方，在电话中潘淑芬一方未就租户搬离提出异议。一审庭审中，潘淑芬主张李静如在交接现场提出退还10天租金，其拒绝后李静如拒绝搬家和交房，其不知晓李静如此后是否腾空房屋。李静如则称，潘淑芬到场时其已基本腾空涉诉房屋，双方当时因维修费和退还租金之事产生争议，但其已继续搬家并要求交还钥匙，而潘淑芬一方拒绝接收钥匙。就交接现场的情况，双方均未提交直接证据，但双方认可的微信聊天记录显示：1、2020年7月28日，李静如提出除水电燃气费，还有修热水器的费用需结算，潘淑芬称“把修热水器的票子和零件发给我”；潘淑芬提出“你房押金抵房租是7月11日到8月11日，你还可以多住几天，押金不退了”，李静如回复“关键是那边房子空出来了，能省点就省点吧，今年我们有三个月工资只发70%，加上也有房贷压力，今年的日子不好过啊”。2、2020年8月1日，李静如于9:24询问“你儿子什么时候到？搬家公司撤（车）到了”，潘淑芬回复“他们在路上了”；11:01，潘淑芬称“我查了一下你住进去后一次水费都没交过，从2019年11月开始欠费到2019年12月末欠费205元，之后没有看到表，若不结清你的费用，没有办法收房，正常执行合同吧”，李静如回复“这都好说，我们都结清”，潘淑芬又称“正常合理的费用，我1分不差的给你，若是你非正常使用造成的损失你要赔偿”，李静如回复“您放心，该我们承担我们会承担”；11:51，潘淑芬称“你让我们去收房，你又不配合，我们去了你又百般折腾我们，那你就交房租吧，限你3天内把最后一季房租36000交齐，7月12日至10月12日，正常执行合同，若3天内我收不到房租，我就拿起法律的武器捍卫我的权益”。3、2020年8月3日，李静如发信称“我心情平复下来了，现在想我可能是在沟通理解上出现了误解，当时我的确是挺激动，做事情欠妥当，……回想周六那天我当时还觉得特别委屈，觉得您这边太欺负人了，当时我也气着了。因为当时我心里想的，之前咱俩6月份通过电话，那次正好是热水器漏水找您维修，您说您联系还不如我联系方便，我就找的海尔售后维修的上门维修了，留好了相应的票据。当时您也顺便问我家装修的怎么样了，有没有装修好，我说差不多了，您说您儿子在燕郊那边上班有点远，想搬回来住，跟我商量着解除合同，我当时还问您押金能不能退我，您当时还说肯定退我啊，我是不退你那样的人嘛。……我是默认最后这次是按月交（押金抵房租），按照实际天数结算……所以当时结算的时候我以为是可以退10天的房租，我要是早知道不退的话我也不用那么早很赶的搬走了，所以当时说的很僵，您爱人说的不退，然后就说让我去法院起诉好了，说要不就到11号，态度也很强硬，……我自己没问清楚，我自己就自认了，周六我已经搬家了，现在房子也是空的，钥匙放在我这也没有用了，……您看要不先把钥匙给您？您好安排，怎么给您合适放在物业那吗？……关于热水器维修的确我认为不是我应该承担，您看这边费用我们怎么结算？”4、2020年8月6日，李静如称“房子我已经上周六搬走了，这个钥匙按照您合同里面留的地址给您发顺丰运单号XXX寄回去了，河北省三河市燕郊开发区，潘淑芬XXX”。5、2020年8月11日，李静如称水电燃气费用已经结清并称“我在8月1日就已经搬走了，现在我也没有义务来保管这个房子的钥匙和门禁卡了，我让顺丰快递再次给您派件，请您接收一下”。6、2020年8月12日，潘淑芬称“……双方协商提前解除合同，由于您反悔了，不交房，未能达成一致意见，我当天就告诉您正常执行合同义务，交最后一期3个月房租金36000，您未交，我已向法院提起诉讼，主张权利，您单方邮寄钥匙，未经双方确认签字验收，该行为无效，不能免除您交房租金的合同义务，并应承担因此造成的损失和赔偿责任……”。7、2020年10月2日，潘淑芬要求李静如确定交房时间，李静如称“我8月1日已经搬走，8月初钥匙已经邮寄，水电燃气已经结清，”潘淑芬则称“交房要以验收双方签字为准交接钥匙……”。李静如主张其已邮寄返还钥匙及门禁卡，并就此出具快递详情查询页截图为证，显示相应邮件已于2020年8月7日签收。潘淑芬对此不予认可，并称其并未居住在收件地址，此前已与快递员沟通要求退回邮件。就此，一审承办人当庭拨打快递员电话核实情况，该快递员称：其寄送涉诉邮件时多次致电收件人，收件人未接电话，其遂按该小区惯常做法将快递放在小区旁边的便利店，由便利店签收；其在电脑系统点过签收后收件人致电表示拒收，其又多次联系寄件人希望其提供地址将钥匙寄回，而寄件人至今未提供有效地址，故涉诉邮件仍在其手中；因电脑系统已点过签收，其无法另行填写退件信息。经询，李静如称的确接到过索要地址的电话，但其邮寄时已填写地址，因怀疑该电话系潘淑芬一方为寄回钥匙而拨打，故未提供邮寄地址。本案一审庭审结束后，李静如自快递员处取回了涉诉房屋的钥匙和门禁卡。2020年11月6日，潘淑芬、李静如当庭完成了涉诉房屋钥匙及门禁卡的交接。且潘淑芬未在合理期限内就室内物品及费用结算情况提出异议。另，李静如当庭表示不再主张退还押金，亦不再主张由潘淑芬负担维修费。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，潘淑芬、李静如协商一致解除了房屋租赁合同，双方确认的腾房日期为2020年8月1日，在无相反证据的情况下，应认定双方的房屋租赁合同已于2020年8月1日解除。虽然双方在办理交接时产生争议，但现有证据显示双方未就解除协议的变更或撤销达成合意，则房屋交接情况并未改变双方租赁合同已获解除的法律状态。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同解除后，李静如负有返还涉诉房屋之义务，潘淑芬应妥善接收涉诉房屋。诉讼前李静如未交还涉诉房屋的钥匙和门禁卡，未能完成返还房屋之义务，潘淑芬虽主张系李静如拒绝返还房屋，但其未就自身主张提交充分证据，现有证据显示李静如2020年8月1日既已做好腾房准备，双方产生争议后李静如于2020年8月3日及时告知了腾房情况并积极推进钥匙和门禁卡的交接，在未获得积极回馈的情况下李静如又于2020年8月6日向潘淑芬寄出了钥匙、门禁卡并进行了通知，则应认定李静如已于2020年8月3日积极履行返还钥匙及门禁卡之义务。而潘淑芬在明知李静如已做好腾房准备、能够获得搬离小区的出门条、拒绝继续履行合同、极可能已经腾房、要求交付钥匙和门禁卡的情况下，拒绝接收钥匙和门禁卡，确有不当，故钥匙、门禁卡在2020年8月3日之后未能交还潘淑芬的不利后果应由潘淑芬自行承担，故对潘淑芬请求支付2020年8月4日之后的租金或房屋使用费及要求支付逾期付款违约金的诉请，一审法院均不予支持。李静如作为负有交房义务的一方，未就2020年8月3日前积极履行交付钥匙、门禁卡的情况提交证据，则一审法院据现有证据认定李静如2020年8月3日前未积极履行钥匙、门禁卡的交付义务，迟延交房构成违约，在邮寄交付钥匙、门禁卡失败后，李静如未积极核实邮件送达情况，导致钥匙、门禁卡直至庭审后方实际交接，未善尽勤勉谨慎之义务，但考虑到潘淑芬拒绝接收钥匙、门禁卡的情况，以及李静如同意以押金抵偿截至2020年8月11日之租金的情况，一审法院认定双方合同约定的违约金标准过高，就李静如2020年8月1日至2020年8月3日迟延交房的违约责任，一审法院酌以判定违约金金额。一审庭审后，双方已完成涉诉房屋钥匙、门禁卡的交接，潘淑芬接收房屋后亦未提出其他异议，则就潘淑芬请求返还房屋、交换物品的诉请，一审法院不再支持。一审判决：一、李静如于判决生效后7日内赔偿潘淑芬逾期交房违约金2000元；二、驳回潘淑芬的其他诉讼请求。本院二审期间，潘淑芬提交证据一民事起诉状，证据二（2021）冀1082民初3813号庭前会议笔录，证据三商品房买卖合同，证据四三河市粤兴房产经纪有限公司房产买卖合同，用以证明其和廊坊顺丰速运有限公司存在诉讼，本案应当中止审理，及李静如在邮寄钥匙等时填写的快递地址错误。潘淑芬还提交证据五交房确认单据，用以证明李静如2020年8月1日欠付水电燃气费，一审法院未认定该事实，本案租赁合同解除的条件未成就。李静如对潘淑芬提交的上述证据一至四的真实性、关联性及证明目的均不认可；对证据五的真实性认可，证明目的不认可，认为其随后已将水电燃气费结清。本院意见为，对潘淑芬提交的上述证据一至四与本案审理无关，本院不予采信；对潘淑芬提交的证据五，仅能证明双方在房屋交接时李静如应当缴纳的水电燃气费数额，不能据此证明双方租赁合同解除的条件是否已成就，故对潘淑芬提交的上述证据一至五，本院均不予采信。此外，潘淑芬以其与廊坊顺丰速运有限公司间的（2021）冀1082民初3813号案件尚未审结为由，申请本案中止审理，对此，本院认为，该3813号案件的处理结果与本案纠纷的审理无关，不影响本案的审理和处理结果，故对潘淑芬的该项申请，本院不予准许。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。潘淑芬因个人原因提出解除租赁合同，后潘淑芬与李静如达成一致，确认腾房日期为2020年8月1日，故能够认定双方的房屋租赁合同于2020年8月1日解除。双方是否结清水电燃气费等系办理房屋交接过程中的争议，并非租赁合同是否解除的条件。房屋租赁合同解除后，李静如负有返还涉案房屋的义务，潘淑芬应妥善接收涉案房屋。一审法院以潘淑芬在明知李静如已做好腾房准备、能够获得搬离小区的出门条、拒绝继续履行合同、极可能已经腾房、要求交付钥匙和门禁卡的情况下，拒绝接收钥匙和门禁卡为由，认定钥匙、门禁卡在2020年8月3日之后未能交还的不利后果应由潘淑芬自行承担，且对2020年8月4日之后的租金或房屋使用费及潘淑芬要求支付逾期付款违约金的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。此外，李静如同意以房屋押金抵偿欠付的房屋租金，一审法院酌予判决李静如赔偿潘淑芬逾期交房违约金2000元亦无不当。对潘淑芬所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，潘淑芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由潘淑芬负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年八月十九日法官助理  王晓韬书 记 员  李佳玲