广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13812号上诉人(原审原告)：刘蓉蓉，女，汉族，1985年11月24日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：何梓亮，广东诚联律师事务所律师。上诉人(原审被告)：秦虹，女，汉族，1967年1月31日出生，身份证住址广州市天河区。上诉人(原审被告)：颜海，男，汉族，1965年7月3日出生，身份证住址广州市天河区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张亮，广东天杰律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：杜剑薇，广东天杰律师事务所律师。上诉人刘蓉蓉与上诉人秦虹、颜海房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院(2020)粤0106民初7035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘蓉蓉上诉请求：改判一审判决第四项，判令秦虹、颜海赔偿其损失的金额为1279800元。事实和理由：一、一审判决第四项支持的损失金额不足以弥补刘蓉蓉的经济损失，应当在一审判决支持损失金额的基础增加30万元的经济损失赔偿。一审法院委托的广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司，评估案涉房屋在2020年3月10日的价格为4059800元，与房屋买卖合同约定总价的差价为1579800元。一审法院对于刘蓉蓉请求秦虹、颜海双倍返还定金600000元予以支持，据此一审法院酌定秦虹、颜海赔偿刘蓉蓉900000元的损失。刘蓉蓉认为，900000元的损失加上双倍返还定金600000元不足以弥补房屋升值所产生的损失，双倍返还定金中原本300000元就是属于刘蓉蓉的财产，所以刘蓉蓉因为房屋升值所遭受的经济损失在本案中只获得1200000元的赔偿，距离房屋实际升值差价1579800元还差379800元的损失，秦虹、颜海应当予以赔偿。综上，一审法院对刘蓉蓉的经济损失计算有误，请求二审依法查明事实予以改判。秦虹、颜海辩称：不同意刘蓉蓉的上诉请求。本案不适用可得利益损失赔偿的法律规定。刘蓉蓉并非真实的购房者，其合同约定的交易方式是规避国家限购政策的炒房行为，其失去的是因不能转售而赚取差价的利益，该利益因违反国家限购政策而不应该获得支持。1.从合同条款中明确约定刘蓉蓉要求秦虹、颜海协助办理有效的公证委托书或者是指定的落名第三人这种交易方式可知，刘蓉蓉并非用自己的名义来购买案涉房屋，其不是房屋的真实购买主体。2.刘蓉蓉签订合同至今，均没有举证证明其在签订合同的时候具有购房资格，刘蓉蓉于2011年提供的在2017年4月份购买的房屋的查册表也没有显示刘蓉蓉名下的房产，即使是2017年4月份刘蓉蓉具有了购房的资格，也不能证明在签订合同时具有购房资格，其应该提供在购房签订合同时节点的购房资格证明。本来刘蓉蓉的购房资格是很容易举证证明的问题，但其至今都没有提供，且在各次庭审中对限购资格，要么回避、要么陈述前后矛盾，从刘蓉蓉的种种行为可以证明其在签订合同时并不具有购房资格。3.刘蓉蓉称购买案涉房屋给其母亲居住，以及以母亲的名义购买的陈述也不符合常理，刘蓉蓉既没有看过案涉房屋，也没有举证证明其母亲在签订合同时具有购房资格，更没有在合同中明确案涉房屋的购房主体，反而在多次的沟通以及向秦虹、颜海发送的律师函中均表示要求秦虹、颜海把房产过户给其指定的第三人，该第三人也从来没有一个明确的主体。因此刘蓉蓉的陈述明显不成立。法律保护的可得利益损失应是一般正常的购房者，在签订合同时，不能以合同约定的价格来购买房屋，导致后来要以更高的价格来购买房屋产生的差价损失。但本案刘蓉蓉明显不是真实的购房者，其可得利益损失，其实就是赚取差价的损失，该损失因违反国家的限购政策和“房住不炒”的中央精神，不应受到法律的保护。刘蓉蓉约定的合同交易方式明显是规避国家限购政策，其购房行为是否有效，法院也应审查清楚。综上，应予驳回刘蓉蓉的上诉请求，并且调整不支持刘蓉蓉的可得利益损失差额的主张。秦虹、颜海上诉请求：1.撤销一审判决第四项，变更一审判决第二、三项为：秦虹、颜海向刘蓉蓉返还已收房款150万元(包含定金)以及利息(利息以150万元为本金，自2016年12月9日至2019年7月26日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付)。事实和理由：一、一审法院对刘蓉蓉的购房意愿和“炒房”意图没有查明事实，对刘蓉蓉陈述的在订立合同时的购房资格没有核查其真实性，错误将刘蓉蓉规避限购政策及“炒房”的行为认定为合法的投资行为，应予以纠正。刘蓉蓉并没有购买案涉房屋的意愿，从其约定的交易方式、从未视察过案涉房屋、庭审自述其母亲在购房时没有购房资格、以及在不能办理全权授权出售房屋的委托公证后一直强调的并不确定的“指定落名第三人”可证明，刘蓉蓉从未考虑或提出过以自己的名义购买，对指定落名的第三人也没有明确，只是通过这种“指定落名第三人”的交易方式达到转售房屋赚取差价的目的，这与正常的购房投资行为具有明显的区别。法律认可的合法投资收益是通过在国家限购措施允许范围内购房再出售的方式实现的，而并非利用规避国家限购措施向第三人转售赚取差价的投机行为而取得。国家制定限购措施，多次强调坚持“房住不炒”原则，也是为了打击这种转售获取利益的“投机”行为。基于本案刘蓉蓉在签订合同时约定了炒房客惯用的交易方式，法院应重点审查刘蓉蓉是否具有购房资格，合同履行过程中是否有指定确定的落名人，指定的落名人是否一直具备购房资格等信息，从而区分是否正常的投资行为。事实上，刘蓉蓉对于自己及其母亲是否具有购房资格的表述都是前后矛盾的，明显不具备可信性。秦虹、颜海与刘蓉蓉的另案(2017)粤0106民初25051号诉讼中，刘蓉蓉在庭审中明确表示“在订立合同时具有我方不具备购房资格，现在还不具备购房资格。”广州市购房资格，购买案涉房屋想登记在其母亲名下，其母亲的户口在江西，现已落户广东；在购房时期母亲无购房资格”。在本案中，刘蓉蓉明确表示“在订立合同时具有广州市购房资格，购买案涉房屋想登记在其母亲名下，其母亲的户口在江西，现已落户广东，在购房时其母旁无购房资格。这两案是同一案件事实，刘蓉蓉在不同案件中作出有利于自己的表述，存在虚假陈述的情况，目的就是为了掩饰其“炒房”的意图。一审法院对上述关键问题仅凭刘蓉蓉在本案的陈述就确定为案件事实，并没有核实刘蓉蓉陈述信息的真实性和合理性，从而错误地判断刘蓉蓉购房行为的性质。请二审法院查清事实，对一审法院的错误认定予以纠正。二、刘蓉蓉约定的交易方式明显是一种规避限购措施的行为，其失去的是因不能转卖给第三方赚取差价的利益，这种投机行为产生的“可得利益”违反了国家限购措施和“房住不炒”的中央精神，不应受到法律保护。l.限购措施是国家制订限制购房者购买资格的相应措施，具有行政强制性，如果购房者本身不具备购房资格，就不能享有拥有房屋的资格和权利，并不存在需要另行购房的差价损失，也不存在因购房后转售产生的利益损失。本案刘蓉蓉约定的交易方式证明其不是真实的购房者，若真的如刘蓉蓉所述，为其母亲购买的，其自认母亲在购房时也不具备购房资格，之后也没有证据表明其母亲在合同有效期内具有购房资格，则不存在因购买不能产生的差价损失或转售利益损失；如刘蓉蓉以自己名义购房的，即使在订立合同时具备资格，在20l7年4月购房后亦已丧失资格，同样不存在因涉案房屋交易不能需以更高价钱另行购房而造成的差价损失或转售利益损失。刘蓉蓉在订立合同时约定的交易方式及其后在2017年4月自认已购2套房屋的事实表明，刘蓉蓉并没有真实购买案涉房屋的意愿，客观上并不存在因房屋差价或转售案涉房屋产生的可得利益损失。2.刘蓉蓉在获知公证处不能办理全权授权委托出售房屋的公证手续后，一直强调让秦虹、颜海协助指定落名第三人，并没有明确该指定落名人的身份，因该第三人不确定，秦虹、颜海认为存在较大的交易风险，因此不同意进行这种交易方式。后在涉及诉讼过程中，刘蓉蓉才提出以其母亲名义购买，但实际上在履行合同过程中从来没有提及用其母亲名义购买房屋，在双方产生纠纷之后，刘蓉蓉多次发送的律师函中仍然没有提及该指定落名第三人是其母亲，况且其母亲是否具有购房资格也一直存疑。结合刘蓉蓉在合同中约定的公证委托和指定落名第三人的交易方式，明显是规避国家限购措施，意图通过转售第三方赚取差价“炒房”行为，这种转售差价损失是违反国家限购措施，中央精神的不法利益，不应获得支持。原一审法院没有查清事实要求上诉人承担房屋差价或转售利益等可得利益损失有违“房住不炒”的国家政策及中央精神，应予以纠正。三、秦虹、颜海是基于刘蓉蓉明显的炒房意图而不同意配合履行合同，并不存在恶意违约的事实，合同的解除是由于刘蓉蓉本身没有购房资格，合同在客观上、实际上无法继续履行而导致的，不应由秦虹、颜海承担双倍返还定金的违约责任。签订合同时，秦虹、颜海并不清楚公证授权委托或指定落名第三人的交易方式真实的含义，中介和刘蓉蓉对此约定的原因、风险和后果均没有作出解释，由于房产买卖的专业性较强，秦虹、颜海无法分辨，如果秦虹、颜海知道刘蓉蓉的真实意图，是不会同意签署的。在被公证处告知不能办理公证授权委托手续的原因后，秦虹、颜海才意识到这种交易方式是炒房客惯用的方式，对出售方存在较大的交易风险，多次表示不同意按照这种指定不确定落名第三人的方式交易，秦虹、颜海是因为刘蓉蓉的炒房行为而不同意配合履行合同，并非恶意违约。如刘蓉蓉是真实购房者，具有购房资格可以履行合同的，秦虹、颜海归还贷款不存在障碍。一审法院忽略刘蓉蓉的过错，认定秦虹、颜海恶意违约不符合本案事实，合同的解除不能归责于秦虹、颜海，要求秦虹、颜海承担双倍返还定金没有事实依据。四、刘蓉蓉应对扩大的利益损失承担责任。秦虹、颜海发现刘蓉蓉没有购房资格，约定的交易方式可能带来的后果后，多次提出异议，并于2019年7月26日向刘蓉蓉发出解除合同通知，要求解除合同、退回已收的售房款。因数额比较大，如果未经刘蓉蓉提供账号，秦虹、颜海也担心错付，但刘蓉蓉一直拒绝提供，并于同年10月向人民法院提出解除合同通知无效之诉。秦虹、颜海已明确退回已收房款的要求，刘蓉蓉拒绝提供账号，导致损失扩大，根据《合同法》第119条的规定，对于房款利息的扩大损失应由刘蓉蓉承担。综上，请二审在查清事实基础上，依法予以改判。针对秦虹、颜海的上诉，刘蓉蓉辩称：一、本案事实是秦虹、颜海为了挪用他人资金，通过假意出售房屋方式取得刘蓉蓉的首期购房款，并通过拖延办理房屋过户手续方式以便资金顺利周转，还恶意将房屋进行二次抵押，为过户设置阻碍。从事件发生的情况可以看出，秦虹、颜海取得首期购房款后便不再为房屋过户履行过任何义务，若对交易方式有任何异议或疑问应当在此期间向刘蓉蓉提出，而不是编造人在国外、额外支付利息等借口以及安排亲戚霸占居住的手段来拖延，更为恶劣的是秦虹、颜海在此期间未经刘蓉蓉同意将房屋进行二次抵押，可以看出秦虹、颜海由始至终并没有出售房屋的意愿，最终在刘蓉蓉的严正警告之下，秦虹、颜海不得不编造刘蓉蓉属于炒房从而提出解约，以此达到免费使用刘蓉蓉资金和不承担违约责任的非法目的。二、秦虹、颜海列举刘蓉蓉关于购房资格的表述前后矛盾，纯属混淆视听，企图推卸自己未履行配合过户的过错责任。（一）刘蓉蓉当时购房时为了母亲能就近居住方便照顾，但刘蓉蓉的母亲当时未完成落户广州手续而不具备购房资格，刘蓉蓉为此找到中介公司，中介公司告知刘蓉蓉可以通过委托公证方式交易房屋，并会物色可以按此方式交易的房屋，委托公证方式也能节省二次交易的税费支出。与秦虹、颜海签署《存量房买卖合同》前，刘蓉蓉及中介公司已经向秦虹、颜海明确房屋办理委托公证方式和目的，案涉房屋最终是要落户至刘蓉蓉母亲名下，在征得秦虹、颜海同意后才签署买卖合同和补充协议。所以，刘蓉蓉在此前的案件中表达其不具备购房资格的表述并无不妥，刘蓉蓉的母亲在当时的确不具备购房资格，才采取委托公证交易方式，而秦虹、颜海也是同意采取委托公证方式交易。（二）刘蓉蓉在签订房屋买卖合同时确实具备购房资格，若秦虹、颜海在签订合同前不同意委托公证的方式交易，刘蓉蓉也具备以自己名义购买的条件。后来刘蓉蓉不再具备购房条件，源自双方在2017年3月13日的沟通，刘蓉蓉在此明确了之后需要落户至家人名下，秦虹、颜海无异议并明确4月份可以办理过户。刘蓉蓉基于秦虹、颜海明确表态，自以为买卖可以顺利完成，才于次月购买了另外两套房屋。若秦虹、颜海认为刘蓉蓉存在炒房嫌疑，对委托公证交易方式不放心，为何秦虹、颜海从未向刘蓉蓉主张过必须要落户至刘蓉蓉名下，很明显由始至终秦虹、颜海根本就没有出售房屋的意愿，列出刘蓉蓉没有购房资格和炒房行为等不存在的过错只是为了逃避违约惩罚。三、秦虹、颜海认为其不应承担扩大损失，所陈述理由毫无事实和法律依据，其理应支付全部经济损失。秦虹、颜海违约之后，虽然向刘蓉蓉通知要求解除合同、退回已收的售房款，在行动上却从未实施。当初刘蓉蓉是用自己名下的银行账户向秦虹、颜海支付首期购房款，该银行账户一直使用至今，秦虹、颜海大可退回至该账户名下，若产生损失可以要求刘蓉蓉自行承担，所以秦虹、颜海的说法从事实情况和处事方式上分析根本不能成立。退一步，就算秦虹、颜海担心巨额资金错付，在法律上也提供了提存公证的指导方式，根据《民法典》第五百七十条规定，秦虹、颜海可以将该首期购房款予以提存，及时防止扩大损失的继续发生。综上，请求依法驳回秦虹、颜海的全部上诉请求。刘蓉蓉于2020年3月10日向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年12月6日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：16104232）及《补充协议》；2.判令秦虹、颜海向刘蓉蓉返还双倍定金60万元；3.返还刘蓉蓉已支付购房款120万元及占用资金期间产生的利息（利息以购房款120万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率4.75%为标准，自2016年12月9日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按银行间同业拆借中心发布的利率计算至实际支付之日止，暂计至2020年2月26日为185725元）；4.判令秦虹、颜海赔偿涉案房屋升值损失，升值损失暂按照129.2万元计算（即以总面积76平方米为基准，按每平方米升值1.7万元计算），最终以法院判决认定的升值损失为准；5.判令秦虹、颜海赔偿中介服务费75000元；6.判令本案诉讼费用、评估费用由秦虹、颜海承担。一审法院认定事实：2016年12月6日，秦虹、颜海（甲方/卖方）、刘蓉蓉（乙方/买方）与广州信仁房地产销售代理有限公司（丙方/中介方）签订《存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，买卖合同约定：甲方将位于广州市天河区天阳路156号17C房（以下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积76平方米，甲乙双方同意按买方垫资赎契方式处理，甲方应在签署本合同后三天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款150万元存入甲方供楼账户内，乙方款项一旦划入甲方供楼账户即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得挪用；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为248万元，签订本合同时，乙方向甲方支付30万元作为购房定金，乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付第一期房款（含定金）150万元，乙方应于成功办理公证全权委托并拿到有效委托完成递件过户当天向甲方支付余下的房款95万元，余下三万元交楼当天支付；甲乙双方应于本合同签订之日后100日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并于合同签订后100日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；补充约定：乙方必须在成功办理有效公证委托书出来当日付清甲方应得的所有购房款款项；如国家征收房地产税，导致该房屋产生的一切税费由买方承担支付，甲方不承担任何中介费，公证书办理有效期为14个月；甲乙双方任何乙方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。补充协议约定：甲方承诺在本协议签订之日起一个半月之内办理招商银行抵押贷款还款手续并拿到涂销资料，若超过1个半月，乙方有权要求甲方将150万元赎契款于3个工作日内无息退回乙方且所签买卖合同立即解除并终止继续履行，三方互不追究责任，乙方也可选择继续等待赎契完成；甲方同意乙方可以指定第三方落名人，直接过户，也可选择以公证委托形式进行交易。2016年12月8日，刘蓉蓉向秦虹转账支付案涉房屋定金30万元，次日，刘蓉蓉向秦虹转账支付案涉房屋首期款120万元。刘蓉蓉称秦虹、颜海拖延办理银行抵押还款手续，并提交以下证据予以证明：1.中介公司业务员姚恩波与秦虹的微信聊天记录及短信记录。上述聊天记录显示：“姚恩波”一方在2016年12月12日至2017年2月20日期间多次希望约见秦虹、通知秦虹出具收据给买方及提交房地产复印件和身份证复印件用于做网签等。2.刘蓉蓉与秦虹的短信聊天记录。聊天记录显示：2017年3月13日至2017年9月期间多次催促秦虹办理案涉房屋提前还款手续，但秦虹多次称其不在广州或没时间。3.刘蓉蓉与颜海的微信聊天记录。聊天记录显示：自2017年2月9日起刘蓉蓉多次向颜海发送微信催促其与秦虹配合办理案涉房屋的提前还款手续。4.律师函。律师函显示：2017年10月10日刘蓉蓉委托广东安华理达律师事务所律师向秦虹、颜海发出律师函，函告秦虹、颜海应于2017年10月20日前办理交易房屋的提前还贷申请手续和涂销抵押登记手续；同时指出其最近通过对案涉房屋查册得知，两被告竟然在2017年8月22日再次办理了案涉房屋的抵押登记。2019年7月29日，刘蓉蓉委托广东信标律师事务所律师向秦虹、颜海发出律师函，函告其不同意解除买卖合同及补充协议，秦虹、颜海应于自收到15天内办理案涉房屋的提前还贷和涂销抵押登记手续等。2020年1月19日，刘蓉蓉委托广东诚联律师事务所律师向秦虹、颜海发出律师函，函告秦虹、颜海须于2020年2月7日前办理案涉房屋的涂销抵押登记手续，同时在涂销抵押登记之日携同刘蓉蓉将案涉房屋变更至刘蓉蓉指定的第三人名下。5.刘蓉蓉与秦虹的通话录音（其中2017年3月13日的通话录音显示，刘蓉蓉与秦虹电话沟通，刘蓉蓉表示要过户到家人名下，秦虹表示2017年4月份提前通知刘蓉蓉。2017年5月6日的通话录音显示，原告秦虹致电被告称其在招商银行的房贷如满一年即到2017年6月28日后再提前还贷则无需支付罚息，询问刘蓉蓉能否等待，并表示其知道价格涨了其也没有提出涨价、大家信守承诺等；刘蓉蓉建议签署书面的东西并要求秦虹向中介方提交网签所需资料；秦虹称“……本身就卖得低嘛，是不是？现在打听的价肯定是也要高过这个，大家让一步的话就把这个事办了，如果你要是觉得什么，当然我也没有办法，我签过字的，大家讲信用的”；刘蓉蓉再次要求秦虹将复印件交给中介方、先做网签，并询问是否是6月28日当天扣款；秦虹表示资料的问题让中介方与其联系及告知6月28日可以启动，但其不清楚是不是当天扣款；刘蓉蓉要求秦虹确定何时扣款、给齐其他手续、签署书面资料确认上述情况等；秦虹称“……卖就照着原来卖，不卖就照合同赔嘛，很简单的对吗，但现在你想买，我也不想多赔，那该卖就卖，也差不了多少……差几百万我肯定不卖啦，也不可能的嘛对不对，差这一二十万没有必要搞这些事情……”及表示要其需与银行确认是否在2017年6月28日即可扣款）。秦虹、颜海对证据2、证据3、证据4中2017年10月10日、2020年1月19日发出的律师函、证据5的真实性予以认可。2019年7月26日，秦虹、颜海向刘蓉蓉发出《解除合同通知书》载明：你方并不是真正的购房者，而是通过持有公证授权委托书以我方名义向他人出售房屋，以“低买高卖”方式赚取差价，是一种“炒房”行为……公证处也相应取消了代理人为非近亲属的全权委托出售房屋的公证业务办理，时至今日，你方均从未向我方提出将该房屋过户至你名下的要求，在交涉过程中，你方也承认没有购房资格，并非真实的购房者。现我方正式通知你，解除我们双方签订的买卖合同，请你方提供你本人名下的银行账号，我方将于5日内退还已收取的房款。刘蓉蓉称其签订购房合同是具备过户资格，秦虹、颜海清楚其银行账户，不存在要求其提供银行账户才退还的情况。经刘蓉蓉申请，一审法院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司就案涉房屋的现值进行评估，该机构于2020年10月30日作出粤国众联估字[2020]第13-10001号《房地产估价报告》，载明：案涉房屋于价值时点2020年3月10日的评估单价为53000元/㎡，评估市场价值为4059800元。刘蓉蓉为此预付评估费13000元。刘蓉蓉对评估报告、发票的真实性、合法性、关联性予以认可。秦虹、颜海对评估报告、发票的真实性、合法性予以认可，但对其中的评估价值有异议。经一审法院询问，刘蓉蓉称其于2017年4月购买了两套房产，并提交不动产登记查册表予以证明，秦虹、颜海对上述查册表的真实性无异议，但认为查册表无产权人姓名，不能证明刘蓉蓉签订合同时有购房资格。不动产登记查册表显示登记时间分别为2017年4月6日与2017年4月13日。刘蓉蓉及秦虹、颜海还作出如下陈述：1.刘蓉蓉称签订案涉买卖合同时，刘蓉蓉具有广州市购房资格，为独生子女，待业，此前系银行理财客户经理，丈夫系中国电信子公司的员工，其购买案涉房屋想登记在其母亲名下，其母亲的户口在江西，现在已经落户广东。2.刘蓉蓉称购买案涉房屋时其母亲无购房资格，其找中介公司，中介公司告知可以通过委托公证的方式交易房屋，等其母亲落户广州后可以直接过户至其母亲名下，选择委托公证或者直接过户，是为了节省2次交易的相关费用。3.刘蓉蓉称委托公证方式经过刘蓉蓉及秦虹、颜海双方同意，在签订合同时已明确确定，在2017年12月秦虹、颜海第一次起诉刘蓉蓉之前，其从未向刘蓉蓉表达过不同意委托公证或直接向第三人过户的方式，亦未提出必须将案涉房屋过户至刘蓉蓉名下。4.秦虹称其无业，颜海为牙科医生。5.关于提前还贷，秦虹称其微信及电话咨询过客户经理，但未提交书面申请。其曾就案涉房屋过户至第三人名下这一交易行为提出过异议。另查明，2017年12月4日，秦虹、颜海向一审法院起诉刘蓉蓉，请求判令撤销其与刘蓉蓉就案涉房屋成立的房屋买卖合同关系，一审法院以（2017）粤0106民初25051号案件受理。2017年12月15日，一审法院向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》，载明：案涉房屋的建筑面积为76.6平方米，规划用途为住宅，登记时间为2016年5月13日，产权人秦虹、颜海，占有部分为共同共有等内容；“登记附注”一栏包括“2017年08月21日颜海；秦虹；招商银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2017登记字1047470号……存案。（二次抵押；已正式收件）”等内容；“他项权利摘要”其中一栏包括“权利人为招商银行股份有限公司广州分行，登记时间为2017年8月22日，他项案号为2017登记1047470”“最高债权额为1660000元”等内容，另一栏包括“权利人为招商银行股份有限公司广州分行，登记时间为2016年5月13日”“最高债权额为1500000元，他项案号为2016登记1027330”等内容。另，案涉房屋最早于2003年3月5日登记于秦虹、颜海名下。2019年5月31日，一审法院作出（2017）粤0106民初25051号民事判决，认定案涉买卖合同约定的成交价并非明显不合理的低价，故判决驳回秦虹、颜海的诉讼请求。该判决已于2019年6月19日发生法律效力。一审法院认为：刘蓉蓉与秦虹、颜海签订的买卖合同及补充协议合法有效，签署人应依约履行。本案争议焦点为：一、秦虹、颜海是否构成违约；二、如构成违约，违约责任该如何认定及承担。关于是否构成违约的认定。首先，秦虹、颜海在补充协议中承诺在该协议签订之日起一个半月之内办理招商银行抵押贷款还款手续并拿到涂销资料，但其并未在约定时间内履行该义务，已经构成违约。虽然刘蓉蓉愿意等待秦虹、颜海还贷并涂销抵押，但从双方沟通的过程及内容来看，秦虹、颜海多次拖延履行上述义务，且秦虹虽当庭陈述其在家带孩子未外出工作，但又经常以其出差不在广州为由推迟与刘蓉蓉见面沟通、办理相关手续，足见其不愿履行上述义务的主观故意。其次，秦虹、颜海于2017年8月21日将案涉房屋上的贷款清偿并涂销抵押后，又重新办理最高债额为166万元的抵押贷款，且并未告知刘蓉蓉，致使案涉房屋交易重新产生障碍，其行为有违诚信，恶意十分明显。再次，秦虹、颜海以刘蓉蓉炒房、无购房资格、国家禁止办理全权委托公证作为不履行合同的抗辩，但其并未举证证明刘蓉蓉恶意炒房，且购买房屋进行投资并未被法律所禁止；而刘蓉蓉是否有购房资格并不影响合同的继续履行，因补充协议中已明确约定案涉房屋可依刘蓉蓉指示过户至第三名下，该约定亦未被法律所禁止；至于国家禁止办理全权委托公证，亦不应成为其不履行买卖合同的抗辩事由，因补充协议中确约定案涉房屋交易过户的方式并非仅此一种，通过指定过户至第三人名下亦可继续履行买卖合同。而且，在未履行其偿还贷款及涂销抵押的先行义务的情况下，秦虹、颜海即以此抗辩显然理据不足。综上，秦虹、颜海的行为已经构成根本违约，其无权解除案涉合同，刘蓉蓉请求解除买卖合同及补充协议理据充分，一审法院予以支持。基于合同解除，刘蓉蓉请求秦虹、颜海返还已付购房款以及占用款项的利息，理据充分，一审法院予以支持，利息应该以占用的资金120万元为本金，自2016年12月9日至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于秦虹、颜海提出的刘蓉蓉未告知其账号的抗辩，根据日常经验可知，通过查询收取定金及购房款的银行转账记录即可得知对方即刘蓉蓉的银行账号，故该抗辩毫无理据。关于违约责任的认定及承担。首先，买卖合同约定购房定金为30万元，秦虹、颜海根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，刘蓉蓉请求秦虹、颜海双倍返还定金60万元理据充分，一审法院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，合同因秦虹、颜海根本违约被解除，刘蓉蓉作为守约方可以要求秦虹、颜海赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。根据评估结果，案涉房屋于本案起诉之日市场价为4059800元，与合同约定总价的差价为1579800元，综合考虑秦虹、颜海占用刘蓉蓉资金占合同价款的比例、刘蓉蓉知晓案涉房屋被重新设定抵押权的时间、刘蓉蓉自认于2017年另行购置房屋的事实、房屋所在区域的房价走势以及双倍返还定金的金额，一审法院酌定秦虹、颜海还应赔偿刘蓉蓉因合同解除而遭受的损失90万元。至于中介服务费，刘蓉蓉所举证据仅为收款收据，并无支付凭证、发票予以佐证，不足以证明其实际支付该费用，应自担举证不能之责，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年3月16日作出如下判决：一、解除刘蓉蓉与秦虹、颜海于2016年12月6日签订的《存量房买卖合同》（合同编号16104232）及《补充协议》；二、秦虹、颜海于本判决发生法律效力之日起5日内向刘蓉蓉返还双倍定金60万元；三、秦虹、颜海于本判决发生法律效力之日起5日内向刘蓉蓉返还购房款120万元并支付利息（利息以120万元为本金，自2016年12月9日至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、秦虹、颜海于本判决发生法律效力之日起5日内赔偿刘蓉蓉损失90万元；五、驳回刘蓉蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费33622元，由刘蓉蓉负担4682元，由秦虹、颜海负担28940元；保全费5000元，由秦虹、颜海负担。二审期间，刘蓉蓉向本院提交了安居客网页调查的从2016年至2020年期间广州天河区龙洞周边地区的房屋交易均价的数据。拟证明从2017年至2020年刘蓉蓉起诉时，该地区的房屋交易均价在55000元左右的范围，没有太大的变动。秦虹、颜海未提交新证据。对于刘蓉蓉提交的证据，秦虹、颜海质证认为该证据并不是二审新证据，也不能证明真实的房价。从提交的安居客2016年12月的房价均价42564元一平方的单价，也说明了本案成交价248万明显低于市场价格，要求秦虹、颜海承担差额的损失也是显失公平的。经审查，因本案已就案涉房屋的现值进行评估，已有评估报告，故本院对该证据的关联性不予采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点仍是案涉合同不能继续履行的责任和后果问题。针对双方当事人的上诉请求，评判如下：其一，关于违约责任的承担问题。秦虹、颜海认为一审对刘蓉蓉的购房意愿和“炒房”意图没有查明，错误将刘蓉蓉规避限购政策及“炒房”的行为认定为合法的投资行为，该上诉理由不能成立。从本案合同履行的过程来看，刘蓉蓉根据合同约定及时支付了首期款，秦虹、颜海本应根据补充协议约定，在协议签订之日起一个半月内办理银行还贷并涂销抵押手续，但其未在约定时间内履行该义务，后虽经双方同意延长期限办理，但秦虹、颜海于2017年8月21日将案涉房屋上的贷款清偿并涂销抵押后，又重新办理了抵押贷款，致使房屋交易重新产生障碍，且并未告知刘蓉蓉，由此可见，秦虹、颜海不愿履行合同义务的意图明显，已经违反诚信原则，构成违约。此后，秦虹、颜海一直拖延履行合同义务，甚至认为刘蓉蓉无购房资格、国家禁止办理全权委托公证，以订立合同是显失公平为由，诉至广州市天河区人民法院，要求撤销其与刘蓉蓉就案涉房屋成立的房屋买卖合同关系，亦被广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初25051号民事判决驳回诉讼请求。在此情况下，秦虹、颜海仍然未履行合同义务。而秦虹、颜海认为刘蓉蓉在签订合同时不具有购房资格或存在恶意炒房行为，事实上未能举证证明。因此，一审认定“刘蓉蓉是否有购房资格并不影响合同的继续履行，……补充协议中明确约定案涉房屋可依刘蓉蓉指示过户至第三人名下，该约定未被法律所禁止，……通过指定过户至第三人名下亦可继续履行买卖合同……秦虹、颜海的行为已构成根本违约”，并无不当。秦虹、颜海应当赔偿因其违约行为给刘蓉蓉造成的损失。其二，关于违约损失的认定问题。秦虹、颜海对于返还购房款及利息无异议，但对双倍返还定金以及赔偿房屋差价的可得利益损失有异议。刘蓉蓉亦上诉认为应当再增加379800元，才能弥补其经济损失。本院认为，一审认定秦虹、颜海应双倍返还定金60万元，具有合同依据，并无不当。而关于可得利益损失的赔偿，一审酌定支持90万元，系综合考虑秦虹、颜海占用刘蓉蓉资金占合同价款的比例、刘蓉蓉知晓案涉房屋被重新设定抵押权的时间、刘蓉蓉自认于2017年另行购置房屋的事实、房屋所在区域的房价走势以及双倍返还定金的金额等因素后的处理结果，合理合法，并无不当。秦虹、颜海以及刘蓉蓉均未提交充分证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，刘蓉蓉及秦虹、颜海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32818元，由上诉人秦虹、颜海负担16500元，由上诉人刘蓉蓉负担16318元。本判决为终审判决。审 判 长 邓娟闰审 判 员 戴俊英审 判 员 刘 卉二〇二一年八月二十三日法官助理 刘丹红书 记 员 李逸丹