湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0224民初1001号 原告：谭伟，男，1984年8月15日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：谭兰，女，1985年12月28日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县，系原告谭伟的妹妹，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李宁，湖南挚友律师事务所专职律师，代理权限为一般代理。 被告：颜太生，男，1946年12月9日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：颜建蓉，女，1977年10月18日出生，茶陵县人，住湖南省茶陵县，系被告颜太生之女，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：颜美蓉，女，1980年2月10日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县，系被告颜太生之女，代理权限为一般代理。 原告谭伟与被告颜太生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭伟及其委托诉讼代理人李宁、谭兰、被告颜太生的委托诉讼代理人颜建蓉、颜美蓉均到庭参与庭审。本案现已审理终结。 原告谭伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年6月28日签订的《租房合同书》；2、判令被告向原告退还房屋租金28000元及保证金3000元，共计31000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2020年6月28日，原告与被告签订《租房合同书》，租赁其所有的位于茶陵县红桥村23组的一栋三厢房屋，包括下面一层连前坪及右边空围子内地从事禽类批发。双方约定年租金28000元，从2020年8月1日开始起租，并交纳3000元保证金，保证金不抵扣房屋租金，合同期满退还。合同签订后，原告向被告缴纳了一年的房屋租金28000元及保证金3000元，被告写了《收条》。原告经过前期准备，于2020年8月1日开始营业，2020年8月10日，思聪街道办事处向原告下达了《责令限期整改通知书》，以原告在此从事禽类批发严重影响周边居民的生产生活为由要求搬离。根据原告、被告双方签订的合同约定，此情形属于不可抗力的原因，双方可以终止合同互不承担违约责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。但被告至今未向原告退还房屋租金及保证金，经多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。 被告颜太生辩称，1、双方于2020年6月28日所签订的房屋租赁合同是在双方协商一致、平等自愿的的基础上签订的，是双方意愿的表达，具有普遍的法律效力；2、原告因在经营中涉及了政府政策所不允许的经营事项，被相关部门勒令整改，原告以此为借口，偷换概念（称是不可抗力）要求答辩人退还租金，该诉求无法律依据；3、双方签订合同当日，答辩人就将房屋钥匙交给了原告，钥匙至今还在原告手中，原告对房屋结构进行了改造并造成了房屋的一定损害；4、双方所签订的合同约定，原告对所租用房屋及场地进行改造或损坏的，要恢复原状或赔偿，原告要求解除合同，但至今未恢复原状，对损坏的门、树木、围墙、水井、砖、石沙等均未进行合理赔偿，对擅自硬化的300多平方米的菜园、果树未进行有效恢复及赔偿。综上，原告置事实与法律于不顾，企图混淆视听，倒打一耙，请求驳回原告的无理诉求，保护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2020年6月28日，原告谭伟（乙方）与被告颜太生（甲方）签订《租房合同书》，约定：一、甲方同意把红桥23组一栋三厢房屋出租给乙方，具体是下面一层连前坪、右边空围子内地；二、乙方租房用于禽类批发，不得进行任何违法活动，期间不得擅自转让、改造；三、租期自2020年8月1日起，中途如遇甲方房屋改造或者拆迁及法律法规、政府政策变化等不可抗力原因，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补；四、租金每年贰万捌仟元整，乙方于当年的8月1日前一次性交清，逾期未缴租金，甲方有权取消合同，收回房屋，签订本合同时，乙方向甲方交租金保证金叁仟元整，保证金不抵扣房屋租金，合同期满，甲方房屋验收合格后，退还乙方保证金；五、甲方提供电源、水源，水、电费按实际使用由乙方自行负担，房屋捡漏等由乙方自负。乙方如因使用不当损坏房屋，应负责修复原状或予以经济赔偿；六、甲方提醒乙方房屋前阳台存在一定安全隐患，乙方在租赁过程中要加强安全防护，提高安全意识，乙方在租赁期间发生任何安全事故与甲方无关。 合同签订后，原告于2020年8月1日向被告交付了租金28000元及押金3000元，被告出具了收条。2020年8月10日，茶陵县思聪街道办事处向原告送达了《责令限期整改通知书》，通知原告因其在居民居住区（环城道旁20米）、茶陵县禁养区区域进行家禽批发出售行为，严重影响了周边居民的生产生活，要求其于2020年8月20日前全场搬离、另选适应场地进行经营，对现场进行彻底消毒处理。原告接到《责令限期整改通知书》后，按照整改通知书的要求于2020年8月20日之前搬离，并经思聪街道办事处畜牧站进行了核查，该事实有证人思聪街道办事处畜牧站谭湘林的证人证言为证。后因双方就房租及押金退还之事协商未果引发冲突，于2021年4月13日由茶陵县某某机关主持调解，因颜美蓉一方不同意调解方案，故未达成调解协议。现原告因要求被告退还房屋租金及押金未果诉至法院，望判如所请。 上述事实，有原、被告身份证复印件、《租房合同书》、收条、《责令限期整改通知书》《治安调解协议书》、证明等，以及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订《租房合同书》系双方真实自愿，应合法有效。合同约定租期自2020年8月1日起，原告已按照合同要求预交了一年的租金28000元及押金3000元，被告亦交付了该房屋。因租房合同中明确约定了原告租用被告的房屋用于禽类批发，后因茶陵县思聪街道办事处以原告在居民居住区（环城道旁20米）、茶陵县禁养区区域进行家禽批发出售行为，严重影响了周边居民的生产生活为由，向原告送达了《责令限期整改通知书》，要求原告于2020年8月20日前全场搬离，原告亦按照整改通知的要求于2020年8月20日之前搬离，因此原告租赁被告房屋的合同目的无法实现，本着公平、合理的原则，双方所签订的合同已于2020年8月20日实际解除。关于被告方提出要求原告方赔偿其房屋设施受损等，因其未提交充足的证据予以证实，故本院不予采纳。综上，被告应退还原告十一个月的房屋租金25666.67元（28000元÷12个月×11个月）及租房保证金3000元。 依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告谭伟与被告颜太生于2020年6月28日签订的《租房合同书》予以解除； 二、由被告颜太生在本判决生效后十五日内退还原告谭伟房屋租金25666.67元及租房保证金3000元。 三、驳回原告谭伟的过高诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取288元，由原告谭伟负担88元，由被告颜太生负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81*********81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘荣华 二〇二一年八月三日 法官助理 谭 玲 书 记 员 刘 娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。