贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11503号原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。法定代表人：林奎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权代理），系该公司员工。委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理），系该公司员工。被告：魏忠训，男，汉族，1978年11月10日出生，住贵州省毕节市七星关区（户籍地：贵州省毕节市七星关区）。原告贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）与被告魏忠训物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告梦功物业公司的委托诉讼代理人胡朝凯，被告魏忠训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2020年1月31日至2021年5月31日期间物业管理费：2,155.04元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立,建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。被告购买了“瑞丰新城”9号楼0504号房屋,房屋建筑面积为134.69平方米。被告入住后,从2020年1月31日起至2021年5月31日,尚欠原告物业服务费共计人民币￥:2,155.04元。原告认为,原告及新进物业在“瑞丰新城”小区服务期间,均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中,履行下列义务(五)按时交纳物业服务费用”之规定,被告应及时交纳所欠的物业服务费,履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕,严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。为此,特依法起诉,请人民法院依法判决原告的诉讼请求。被告魏忠训答辩称，我家是2016年才装修入住瑞丰新城9-5-4的，入住后一直按协议交纳物业各项费用，是以下几种情况经多次反映没有解决因此未交纳物管费：一、小广告整的乱七八糟。2018年开始发现有小广告行为，当初只有一个大约3cm的小方章，我就去提醒物管必须禁止野广告进入小区搞的乱七八糟，可物管工作人员说他们管不了，经我多次交涉，他们只把我家目前的小方章涂掉，其他家没有，过一段时间发现野广告更多了，有清理下水道，开锁等等，也就是这段时间我家门锁出现卡甚至转不动，我反复维修最后换成密码指纹锁。二、垃圾箱移到我家旁边夜间噪音严重影响休息。大约也是2018年，物业把垃圾箱移到了9号楼旁边的过道，由于我家5楼的楼层低和周边楼层及后面堡坎的反射，夜间相对安静时倒垃圾及铲垃圾的噪音经常在夜间1点至6点间被吵醒而无法休息，经常凌晨1-4点被地面拖空垃圾箱，翻倒垃圾、铲垃圾、几个人拉家常等，经多次反映协商晚上24点后至次日6点前不要倒、铲垃圾，可至今仍然逐渐推延24点后及逐渐提前6点前，严重影响休息。三、物业只想一劳永逸，重重设卡，不断剥削，出行不便。物管安装门禁，名为制止野广告，其实为借机敛财，安装门禁后还是野广告常出现，第一次安装门禁后每户仅仅两把门禁钥匙，需要增加必须30元一把，然而，很多用户都是上有老人，下有小孩，两把根本不能满足，而且还不能远程开门，我第一次门禁钥匙还没来得及领，又换门禁锁了，也是需要增加必须30元一把，我的车库在7号楼下，按规定交了车库管理费，我领钥匙说我不是7号楼业主，必须交30元，要不然我就按入库车道进入车库，经房开一同协商，我还是必须交了30元办领了门禁钥匙，可过一段时间用门禁卡又开不了门去7号楼下的车库了。等等。由于我门前的墙皮损坏，多次找物管要求物管给我恢复，但物管均拒绝恢复，我就给物管说，要么给我修复墙的损坏，我该交多少物管费就交多少，不答应，我只能找人修复，有剩余多少交多少，没有剩余等有剩余再交，是物管修复还是我找人修复，物管一直没有给我明确答复，我因此2020年没有续交物管费。本院经审理查明：2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会,2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业服务。被告房屋的建筑面积为134.69平方米，在原告管理服务期间被告欠付2020年1月31日至2021年5月31日的物业费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如杂物随意摆放、垃圾清运不及时、小广告未充分取缔等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原告经瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定于2019年4月10日进驻涉案小区，2019年4月22日，原告与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该规定指定原告为涉案小区提供物业服务，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告主张被告支付2020年1月31日至2021年5月31日期间物业管理费的诉请，被告从2020年1月31日起未交付物业管理费，按合同约定的交费标准计算，被告欠付2020年1月31日至2021年5月31日期间(16个月)的物业管理服务费为2,155.04元（134.69平方米×1.00元×16个月=2,155.04元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费2,155.04元的诉请，本院支持1,724.03元（2,155.04元×（1-20%）=1,724.03元），其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条，《贵州省物业管理条例》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告魏忠训于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2020年1月31日至2021年5月31日期间的物业管理费1,724.03元；二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州梦功物业环境服务有限公司负担5.00元，由被告魏忠训负担20.00元。本判决为终审判决。审判员  陆云二〇二一年八月十六日书记员  高立