北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5836号上诉人（原审被告）：北京华海基业科技孵化器有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号长城大厦506室。法定代表人：韩全忠，项目总经理。委托诉讼代理人：卢鑫，北京市普华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仲敏，北京市普华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梦彩童苑（北京）国际文化发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王莉，总经理。委托诉讼代理人：张红艳，北京安太律师事务所律师。上诉人北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业公司）因与被上诉人梦彩童苑（北京）国际文化发展有限公司（以下简称梦彩童苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初15856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华海基业公司的委托诉讼代理人卢鑫、刘仲敏，被上诉人梦彩童苑公司的委托诉讼代理人张红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华海基业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回梦彩童苑公司的诉讼请求。事实与理由：梦彩童苑公司应在2019年12月16日向华海基业公司支付2019年12月25日至2020年3月24日期间的房租，但是直至2020年2月12日才交纳2019年12月25日至2020年1月24日的房租，剩余期间的房租至今未支付。北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间始于2020年1月24日，梦彩童苑公司在新冠肺炎疫情发生之前，已经存在迟延支付租金的行为，构成严重违约，其应当承担违约责任，华海基业公司有权不退还保证金。同时，梦彩童苑公司在租赁期满后迟延交付构成违约，华海基业公司亦有权不予退还保证金。另外，梦彩童苑公司应当承担违约责任，装修押金5130元不足以抵扣其违约金及房屋占有使用费，故华海基业公司不应退还。梦彩童苑公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应予维持。梦彩童苑公司向一审法院起诉请求：1.判令华海基业公司向梦彩童苑公司返还保证金66311.38元及利息（自2020年3月25日起至实际付清之日止按照年利率6％计算）；2.判令华海基业公司向梦彩童苑公司返还装修押金5130元并支付利息（自2020年3月25日起至华海基业公司实际付清之日止按照年利率6％计算）；3.判令华海基业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月25日，华海基业公司（甲方）与梦彩童苑公司（乙方）签订《长城大厦房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同编号为B-HHJY-SC-ZLHT-2018-009，约定由梦彩童苑公司承租位于北京市石景山区石景山路22号长城大厦8层803号房间（以下简称涉案房屋）共计169平方米的房屋，租赁期自2018年3月25日起至2020年3月24日，房屋用作公司教育培训使用，该房屋每月租金22103.8元，支付方式为季付，租金交纳时间应在下期租金交付日到期前七个工作日。本合同签订时，乙方应向甲方交纳66311.38元作为合同保证金。合同另有如下约定：第三条第二款本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且交清一切应付租金、管理费及其他应付费用，并由甲方查验后一个月内，在不支付利息或作为任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方。第十条第九款乙方若违反本合同第八条第十五款的事项时，乙方未能按合同规定的时间交付租金、包括电费、水费等各项费用，甲方有权向乙方每日按月应交纳各项费用的百分之一加收违约金，违约金从每月1日开始计算……同日，双方签订《物业管理公约》，约定梦彩童苑公司（乙方）装修需按照承租房屋的面积以30元每平方米的标准向华海基业公司（甲方）交纳施工押金。房间装修完毕后，乙方应立即通知甲方对房屋装修进行验收。验收合格后，甲方凭验收合格单给乙方办理开房手续。租赁合同签订后，华海基业公司将涉案房屋交付梦彩童苑公司作教育培训使用，梦彩童苑公司向华海基业公司支付了保证金66311.38元、施工押金5130元。梦彩童苑公司已支付2018年3月25日至2020年1月24日的租金，最后一笔房租支付时间为2020年2月12日。华海基业公司主张梦彩童苑公司未按照合同约定支付房租，故不应退还保证金。另查，北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。梦彩童苑公司称2020年2月起该公司应疫情防控措施要求停产停业。2020年5月8日，梦彩童苑公司将房屋钥匙交还华海基业公司并于2020年5月28日将剩余物品搬走。另查，涉案房屋产权人为中国长城资产管理公司北京办事处。2015年1月15日，该办事处出具证明，大致内容为其与华海基业公司就涉案房屋签订了不动产租赁协议，华海基业公司可以根据国家有关规定及不动产租赁协议中的有关约定对外出租经营该处房产。又查明，梦彩童苑公司属于在京注册的小微企业。梦彩童苑公司主张根据京政办发〔2020〕7号、京政办发〔2020〕15号文件之规定免除租金并退还保证金及装修押金。华海基业公司主张梦彩童苑公司欠缴房租并于租赁期满后占用房屋，造成其损失，故不同意相关诉请。又查，华海基业公司于2020年9月1日收到本案起诉状副本。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梦彩童苑公司与华海基业公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，新冠肺炎疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发。梦彩童苑公司主张免除其占用房屋期间的租金并主张返还保证金及装修押金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响，出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，梦彩童苑公司属于受本次新冠疫情及防控措施影响严重的从事教育培训的小微企业，而涉诉房屋属于国有企业从事生产经营活动的房产，其所提出的应减免租金的主张法院予以采纳。就减免的租金期间，根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）、《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评[2020]158号）的规定，对于转租、分租中央企业房屋的，各中央企业要通过与中间承租人加强沟通、签订合同等方式，积极协调减免租金惠及最终承租人，可至少减免上半年3个月的租金，而房屋腾退时，北京市仍处于重大突发公共卫生事件二级响应状态，故对于梦彩童苑公司剩余租期的租金及租期结束后的占用期间的占用费均应予以免除，因梦彩童苑公司对于应交房租已经足额缴纳，华海基业公司提出的因梦彩童苑公司未按照约定支付租金并以保证金和施工押金抵顶租金及违约金的答辩意见，法院不予采纳，对于梦彩童苑公司迟延支付最后一期租金的行为，华海基业公司未在合同履行期内提出异议或主张合同解除，其据此扣留保证金无合同依据，梦彩童苑公司主张的保证金及施工押金，华海基业公司应予以退还。因双方争议系因不可抗力引起，梦彩童苑公司主张的利息标准过高，法院予以调整，法院以华海基业公司收到起诉状之日起计算资金占用利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、北京华海基业科技孵化器有限公司于判决生效后十五日内退还梦彩童苑（北京）国际文化发展有限公司保证金66311.38元并支付利息（以66311.38元为基数，自2020年9月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、北京华海基业科技孵化器有限公司于判决生效后十五日内退还梦彩童苑（北京）国际文化发展有限公司装修押金5130元并支付利息（以5130元为基数，自2020年9月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回梦彩童苑（北京）国际文化发展有限公司其他诉讼请求。二审中，华海基业公司提交了一份其公司员工与梦彩童苑公司的法定代表人王莉的2019年12月23日至2020年1月19日期间的微信聊天记录，以此证明华海基业公司在上述期间多次向梦彩童苑公司催款要求其支付租金，在新冠疫情之前，梦彩童苑公司无法按照合同约定支付租金，其存在违约行为。梦彩童苑公司认可该份证据的真实性，但是不认可证明目的。本院经审查认为，梦彩童苑公司认可该份证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认；根据该份证据的内容，能够认定梦彩童苑公司存在迟延支付最后一期租金的情况。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，梦彩童苑公司已经向华海基业公司足额支付北京市2020年1月24日重大突发公共卫生事件一级响应之前的房租，虽然梦彩童苑公司针对最后一期租金存在迟延支付的情况，但是华海基业公司未在合同履行期内提出异议或主张合同解除，其据此主张不退还保证金66311.38元无合同依据，其应将该保证金以及梦彩童苑公司主张的施工押金予以退还。针对2020年1月24日之后的剩余租赁期间租金以及租期之后的占用费问题，由于梦彩童苑公司属于受本次新冠疫情及防控措施影响严重的从事教育培训的小微企业，而涉诉房屋属于国有企业从事生产经营活动的房产，在涉案房屋腾退时，北京市仍处于重大突发公共卫生事件二级响应状态，故针对上述款项应当予以免除。一审法院对此所作判决并无不当，本院予以确认。综上所述，华海基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由北京华海基业科技孵化器有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 斌审 判 员  姚 红审 判 员  张建清二〇二一年八月三十日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠