湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1505号原告：湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇龙兴路南侧大汉新城一号楼，统一社会信用代码：91431222MA4L250AXL。负责人：胡兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所专职律师，执业证号14301202011260462，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：魏贞姮，女，1987年8月11日出生，汉族，湖南省沅陵县人，湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司客服主管，代理权限：特别授权。被告:李秋娥，女，1974年9月19日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司与被告李秋娥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大汉物业管理有限公司沅陵分公司的委托诉讼代理人魏贞姮到庭参加诉讼，被告李秋娥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大汉物业管理有限公司沅陵分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告李秋娥向原告支付2017年11月1日至2020年12月31日所欠物业服务费5620.2元；2.请求判令被告李秋娥向原告支付自欠费之日起至2021年5月14日止的违约金1686.06元（以每日万分之五的标准计算，并以所欠物业服务费本金的30%为限）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司为沅陵大汉新城小区物业服务公司，被告为该小区2栋2xx5号房的业主，双方签订了《物业服务协议》。协议约定有：被告李秋娥房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，物业服务费按季度预交（即本季度末月25日前交纳下季度物业服务费用），不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分五的标准交纳违约金。原告大汉物业管理有限公司沅陵分公司自入驻小区以来，严格按照约定履行了物业服务义务，被告李秋娥亦享受了原告所提供的物业服务费。但被告李秋娥自2017年11月1日起一直欠交物业服务费，原告多次催收，被告李秋娥仍未交纳。被告李秋娥享受了原告提供物业服务，应当及时足额地支付物业服务费，被告李秋娥长期未交纳物业服务费的行为已经严重侵害的了原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》的规定提起诉讼，要求被告李秋娥支付物业服务费及滞纳金。被告李秋娥未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，被告李秋娥系沅陵县沅陵镇大汉新城小区2栋2xx5室的业主，该房屋属于高层电梯房住宅，住宅建筑面积为123.25㎡。2016年10月5日，被告李秋娥（甲方）收房后与原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，合同主要约定：1.自合同签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，甲方委托乙方实施物业服务；2.物业费标准，高层电梯房每平方米每月为1.2元，多层住宅每平方米每月1元，商铺每平方米每月2.5元；3.业主和物业使用人于收房时一次性预交一年的物业服务费用，业主、物业使用人入住后按季度预交（即本季度末月25日前交纳下季度物业服务费用）物业服务费用；4.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，物业服务企业可采取限制服务（或停止服务）等措施强制催交，同时乙方有权通过法院强制追缴。协议还对双方的权利和义务的其他事项如物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修资金的管理与使用、保险等进行了约定。沅陵县沅陵镇大汉新城小区为新建小区，该小区因入住率偏低，至今尚未成立业主委员会，该小区自建成后的物业服务一直由原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司提供，被告李秋娥自收房后享受了原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司提供了物业管理服务，但被告李秋娥自2017年11月1日起至今未支付物业服务费用。至2020年12月31日止，被告李秋娥欠物业管理服务费5620.2元，原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司多次催索后仍无果。上述事实有原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司的当庭陈述，《商品房买卖合同》及《不动产房地产权情况证明》，《前期物业服务协议》，企业信用信息公示系统网页截图、物业服务的图片、记录，书面催收材料等合法有效的证据证实，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《前期物业服务协议》是依法签订的，该协议对双方当事人具有法律约束力。《前期物业服务协议》签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务既具有个体性，又具公共性，业主、物业服务公司都要尽力履行自己的义务，建设文明、和谐、卫生、有序的小区，需要每个业主与物业服务公司一道相向而行，维护好物业服务秩序。原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司向沅陵县沅陵镇大汉新城小区提供了物业服务，被告李秋娥作为小区业主享受了物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司要求被告李秋娥支付2017年11月1日至2020年12月31日所欠物业服务费5620.2元，该主张的事实清楚，请求的理由成立，本院予以支持。关于支付拖欠物业费的违约金。被告李秋娥在接受物业服务后未按约定缴纳物业费，不仅损害了小区的物业服务秩序，也违反了约定，构成了违约，应当按照协议承担违约责任。但原、被告约定的违约金按每日万分之五计算标准过高，且原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司未提交证据证明实际损失，本院酌情确定违约金按所欠物业费的10%计算，被告李秋娥应当向原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司支付违约金562元。本案原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司主张的物业服务费截止日期为2020年12月31日，系中华人民共和国民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。在案件审理中，被告李秋娥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依据查明的事实缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李秋娥在本判决生效之日起三日内向原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司支付物业服务费5620.2元；二、限被告李秋娥在本判决生效之日起三日内向原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司支付违约金562元；三、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告湖南大汉物业管理有限公司沅陵分公司负担5元，被告李秋娥负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员 张 辉二〇二一年八月六日书记员 向馨然附:本案所适用相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。