山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初3816号原告：济南致胜置业发展有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137011230721939XM。法定代表人：陈箭，董事长。委托诉讼代理人：韩梦琪（特别授权），女，该公司员工。委托诉讼代理人：殷光梦（特别授权），女，该公司员工。被告：王雪婷，女，1993年4月3日出生，汉族，户籍地山东省滕州市西岗镇。现住济南市历城区。被告：张成浩，男，1993年11月10日出生，汉族，户籍地山东省夏津县。现住济南市历城区。原告济南致胜置业发展有限公司（以下简称济南致胜公司）与被告王雪婷、张成浩商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告济南致胜公司的委托诉讼代理人韩梦琪、殷光梦、被告王雪婷、张成浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南致胜公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王雪婷、张成浩继续履行与原告于2019年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201917097952）；2.依法判令被告向原告支付逾期付款违约金共计270000元整（暂计算至起诉之日，实际违约金以被告向原告支付之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，济南致胜公司变更其诉讼请求为：1.依法判令解除原、被告于2019年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201917097952）；2.依法判令被告协助原告办理关于济南雪山项目商品房的网签备案撤销手续；3.依法判令被告向原告支付违约金共计345110.6元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：济南致胜公司与王雪婷、张成浩于2019年05月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201917097952），王雪婷、张成浩作为买受人，购买济南致胜公司开发的济南雪山项目商品房一套，总价款1725553元，其中首付款518553元，余款1207000元通过按揭方式支付。根据《商品房买卖合同》第六条第七条的约定，王雪婷、张成浩应于合同签订的同时提交齐全办理按揭所需有效资料，办理完毕按揭贷款手续。逾期60日内的，王雪婷、张成浩按日向济南致胜公司支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日的，济南致胜公司有权解除合同，并要求王雪婷、张成浩按累计应付款的20%向济南致胜公司支付违约金。自合同签订至今已逾两年，虽经济南致胜公司多次催促，截止起诉之日，王雪婷、张成浩始终未办理按揭贷款手续支付剩余购房款，已构成严重违约。原告诉请解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。诉至法院，望判如所请。王雪婷、张成浩共同辩称，导致济南致胜公司所述未能履行合同支付剩余房款不予认可，原因是因为该公司置业顾问协助提供办理贷款事务的途径和方式不积极，导致出现上述问题。其二人不同意解除合同，要求继续履行合同，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2019年5月31日，济南致胜公司（出卖人）与王雪婷、张成浩（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201917097952），该合同约定王雪婷、张成浩购买济南致胜公司开发的济南雪山项目商品房一套，该商品房用途为住宅，建筑面积109.42㎡，单价为15770元/㎡，总价款为1725553元。该合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：其他方式按揭贷款：买受人在签订合同的同时，支付首期房款￥518553元(含已付定金)，余款￥1207000元；买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付。签订合同的同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，办理完毕按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.除上述第1种方式外，双方同时约定：出卖人依据本条第1款第(2)项约定解除合同的，应在书面形式通知买受人之日起的30日内，且买受人配合出卖人完成合同备案登记的撤销手续后，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款无息退还给买受人。合同解除及相关登记手续撤销后，出卖人有权将该商品房另行出售。买受人愿意继续履行合同且出卖人同意的，在商品房交付前，若买受人尚有未付清之违约金，则出卖人可拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。本合同其他条款及补充协议对买受人逾期付款有特别约定的按特别约定执行。上述《商品房买卖合同》的《附件五：补充协议》第1条关于签约提示的补充约定：1.1买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。1.2在《买卖合同》签署前，出卖人向买受人公式了购房贷款政策、《买卖合同》示范文本及本补充协议、销售依据、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》以及价格信息等，并做了必要的解释说明，买受人对上述情况及文本均已清楚知晓且无异议。1.3买受人已知晓房地产销售及购房贷款等政策，并保证自身具备买手该商品房的资格和能力……若按行政管理机关的规定，解除《商品房买卖合同》及补充协议需取得法院（或仲裁机构）有关解除商品房买卖合同的司法文本的，买受人将配合出卖人进行上述诉讼（或仲裁）工作，所产生的诉讼费（或仲裁费）有买受人负担。1.4如买受人为两人或多人的，不论共同买受人内部对该商品房按份共有还是共同共有，全体买受人均向出卖人承担连带责任。任何一名买受人有权作为代表与出卖人接洽该商品房买卖的各类重要事宜，并对其他共同买受人具有约束力。第5条关于商品房价款的补充约定：5.8提交贷款申请资料的时限：买受人通过贷款支付部分贷款的，买受人应在收到出卖人通知之日，提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续，否则视为买受人逾期支付房款，买受人应每日按贷款总额的千分之一标准向出卖人支付违约金；逾期超过10日仍未提供的，应视为买受人以其行为表明在付款期限届满后将不再履行付款义务，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收取相当于约定总房款15%的违约金。5.9在出卖人无过错的情况下，因买受人原因或者贷款人原因需增加首付款、提供贷款利率或不能办理贷款的，买受人应自知道或者应当知道上述情形之日起5日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足资金支付剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足资金支付剩余房款的，买受人应每日按照未付房款万分之五的标准向出卖人承担违约责任；买受人自前述期限届满之日起30日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收取相当于约定房款20%的违约金。5.10买受人在办理完毕按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。第17条关于解约退房的补充约定：17.3如《商品房买卖合同》被依法解除的，买受人应立即配合出卖人注销买卖合同备案、解除抵押登记（含预告登记）、恢复权属登记、腾空房屋……买受人迟延配合前述义务的，每迟延一日，应每日按照该商品房约定总价款万分之五的标准支付违约金，同时，出卖人有权顺延退还购房款……2019年4月14日，王雪婷、张成浩向济南致胜公司支付购房定金200000元；2019年4月17日、5月31日，王雪婷、张成浩向济南致胜公司分别支付购房款145768元、172785元，以上首付款合计518553元，剩余房款1207000元未付。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于案涉合同无法继续履行的问题。济南致胜公司主张，张成浩系合同签署当事人，因其个人征信存在问题，不符合银行审批贷款条件，未能及时办妥银行按揭贷款。其公司置业顾问一直积极与王雪婷、张成浩进行沟通，希望通过各种办法办妥银行按揭贷款手续。按照合同约定，支付剩余房款的履行期应在贷款资料从银行退回之日起开始计算，履行期限届满时间大约为2019年年底。其公司秉持促成交易的原则，在得知张成浩征信存在问题后，仍然提供了继续履行合同的机会，已经留够充足的时间。合同签署至今已有两年多，其公司置业顾问于2020年10月23日已向王雪婷、张成浩明确表明，在被告未按合同约定履行合同义务的情况下，其公司已选择单方诉讼方式，要求继续履行买卖合同。其公司后提交变更诉讼请求，要求按照合同约定选择单方解除合同，符合事实及合同约定。其公司从合同约定、法律规定都没有义务继续为被告提供履行合同的机会，无限期地等待。王雪婷陈述2019年7月份提交了贷款申请，2019年8月份银行反馈不符合贷款条件；提交与济南致胜公司置业顾问的微信聊天记录，拟证明王雪婷、张成浩在置业顾问的建议下为办理按揭贷款、继续履行合同寻求解决办法。王雪婷、张成浩认为，济南致胜公司置业顾问在办理银行按揭贷款的过程中存在过错，2021年4月19日与置业顾问的聊天记录能够证明济南致胜公司拒绝接收贷款资料，不予办理后续的按揭贷款。王雪婷、张成浩陈述其两人为办理贷款已办理离婚手续，张成浩表示不能确定其现在的个人征信状况，要求将其从网签合同中撤回，由王雪婷继续办理银行按揭贷款；济南致胜公司认为其未提交离婚证明，合同已经网签备案，不同意更改合同，张成浩征信问题导致无法办理贷款，买受人履行合同的期限远超过合同约定，不同意继续履行合同。本院综合认定，王雪婷、张成浩在办理剩余房款的银行按揭贷款时，因张成浩个人征信存在问题无法办妥贷款，济南致胜公司置业顾问与王雪婷、张成浩多次协商寻求解决办法。关于购房款支付期限的问题，王雪婷、张成浩自认于2019年8月份收到不符合银行按揭贷款条件的反馈，按照案涉《补充协议》约定其两人应当自知道该情形之日5日内“通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足资金支付剩余房款”，合同还约定“买受人自前述期限届满之日起30日出卖人有权解除合同并收取相当于约定房款的20%的违约金”。2019年至2021年4月19日，济南致胜公司置业顾问甘某、王某、郝某分别与王雪婷、张成浩通过微信方式继续沟通办理银行按揭贷款事宜。因银行按揭贷款未能办妥且剩余房款未付，济南致胜公司诉请要求继续履行合同，后于2021年4月21日向本院提交变更诉讼请求申请，要求解除合同并主张违约责任。本院于2021年4月21日向王雪婷、张成浩电子送达变更诉讼请求申请书，本院认定济南致胜公司行使合同解除权并通知对方合同解除的时间为2021年4月21日。双方当事人庭后和解协商未果，经本院询问，张成浩明确表示其与王雪婷无法支付剩余房款，济南致胜公司表示不能继续履行合同。关于王雪婷、张成浩应当支付剩余房款的期限问题。根据当事人陈述及审查确定的证据，本院综合认定，双方在2019年8月份已经得知无法办妥银行按揭贷款，按照合同约定的履行付款期限，王雪婷、张成浩应当在知道该情形之日起5日内变更付款方式，买受人自前述期限届满之日起30日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，合同解除条件成就。本院认定，剩余房款的付款期限应在2019年10月5日届满，逾期构成违约，合同解除条件成就。本院认为，济南致胜公司与王雪婷、张成浩签订的《商品房买卖合同》及其《附件五：补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定忠实全面履行，严格履行各自相应的义务，否则应承担相应的违约责任。本案的焦点问题有：一、案涉合同能否继续履行；二、王雪婷、张成浩的行为是否构成违约，违约责任如何负担。焦点问题一，案涉合同能否继续履行.本院认为，案涉《商品房买卖》及其《补充协议》明确约定了提交按揭贷款申请资料的时限、购房款的支付方式及期限，张成浩因个人征信问题致使其未能办妥银行按揭贷款，按照案涉《商品房买卖合同》第六、七条约定以及《补充协议》第5.8、5.9条规定，在出卖人无过错的情况下，因买受人原因或者贷款人原因需增加首付款、提高贷款利率或不能办理贷款的，王雪婷、张成浩都应当自知道或应当知道上述情形之日起5日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足资金支付剩余房款，否则买受人逾期付款应承担违约责任。王雪婷、张成浩主张变更合同主体，将张成浩从原合同中撤出，单独以王雪婷的名义签订合同并申请银行贷款，王雪婷、张成浩主张合同变更履行方式已经构成合同实质变更，并非继续履行合同，济南致胜公司对此不同意。至本案审理终结，王雪婷、张成浩未支付剩余房款，以其行为表明不再履行合同。故，案涉合同实际上已不能继续履行，且约定的解除条件已经成就，应当依法予以解除。济南致胜公司行使合同解除权，合同解除已经通过本院送达变更诉讼请求申请书的形式通知王雪婷、张成浩，2021年4月21日通知到达王雪婷、张成浩时案涉合同予以解除。焦点问题二,王雪婷、张成浩的行为是否构成违约，违约责任如何负担。本院认为，王雪婷、张成浩未能按照合同约定支付剩余房款，其两人的行为已构成违约，应承担违约责任。关于王雪婷、张成浩应承担的违约责任，两人主动要求对过高的违约金予以调整。综合全案案情，在王雪婷、张成浩因未办妥银行贷款而不能支付剩余房款的情形下，济南致胜公司置业顾问在一年多的时间内仍然寻求其他解决，济南致胜公司未按照合同约定的时间期限及时行使合同解除权，具有一定的过错。王雪婷、张成浩建议重新改签合同、办理贷款的方式继续履行合同，济南致胜公司不予同意，案涉合同已经无法继续履行。违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，应充分考虑当事人的过错程度、缔约时对可得利益损失的预见等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。济南致胜公司主张的违约金系以总房款1725553元的20%予以计算，但未举证造成的实际损失，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，案涉商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案案情，本院认为，济南致胜公司未及时行使行使合同解除权，其主张的违约金应以实际损失为基础，应以1207000元为基数，自2019年10月6日起至2021年4月21日止，参照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率上浮30%计算。案涉合同及其补充协议予以解除，本案应一次性解决纠纷，减少当事人诉累，王雪婷、张成浩理应协助济南致胜公司在房地产登记管理部门办理相应的商品房买卖合同网签备案撤销手续，济南致胜公司应当返还王雪婷、张成浩交纳的首付款518553元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、济南致胜置业发展有限公司与王雪婷、张成浩于2019年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201917097952）及《附件五：补充协议》于2021年4月21日起解除；二、王雪婷、张成浩于本判决生效之日起十日内向济南致胜置业发展有限公司支付违约金，以1207000元为基数，自2019年10月6日起至2021年4月21日止，参照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率上浮30%计算；三、王雪婷、张成浩于本判决生效之日起十日内协助济南致胜置业发展有限公司办理上述判项第一项的《商品房买卖合同》网签备案撤销手续;四、济南致胜置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内项向王雪婷、张成浩返还购房款518553元；五、驳回济南致胜置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3238元，济南致胜置业发展有限公司负担2200元，由王雪婷、张成浩负担1038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 万劲松二〇二一年八月五日法官助理 刘春红书 记 员 马中臣