北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11650号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙志娟，女，1979年2月25日出生,住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙育本，女，1932年8月8日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨华（孙育本之子），住北京市海淀区。上诉人孙志娟因与被上诉人孙育本房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初17297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人孙志娟、被上诉人孙育本之委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙志娟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我公司一审全部诉讼请求，不同意支付房屋占用费；一、二审诉讼费由孙育本承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，没有对孙育本隐瞒房屋真实面积的行为进行认定，明显偏袒孙育本。孙育本在其提供的合同中注明涉案房屋的建筑面积是80平米，也一直按照80平米向我收取取暖费、物业费和房租。但是涉案房屋的面积是71.2平米，孙育本虚构房屋面积，隐瞒真实取暖费、物业费的行为属于民事欺诈，应当承担返还财产、赔偿损失的民事责任。故孙育本应当退还其虚构房屋面积取得的取暖费、物业费和房屋租金。二、一审枉顾国家在疫情期间的防疫政策，认定事实不清，明显偏袒孙育本，判决我承担房屋占有使用费错误。本案中，双方之间的合同到期后已经解除。我于2021年1月21日回离京回老家，由于新冠肺炎疫情突发，防控形势严峻。3月初孙育本之子联系我协商合同到期后的搬家退房事宜。我告知孙育本之子，由于疫情防控北京各小区实行封闭式管理，外来人员、搬家公司、家政、快递、中介人员等一律不准进入小区，我希望孙育本之子及时了解搬家信息，如果政策允许可以立即通知我，我即刻搬家腾退房屋。我在接到其可以搬家通知后，在回京仍有困难需要核酸检测等手续的情况下，为了不影响搬家进程，在得到居委会和物业的同意后将钥匙快递给同事，于4月30日完成搬家和保洁房间的工作。当时新冠肺炎疫情非常严峻，居委会、物业公司等均严格执行国家的防疫政策，中介公司等不可以进入小区。孙育本的房屋不能正常出租，也就不会产生相应的收益。三、一审判决我向孙育本支付房屋占用费18100元无事实和法律依据，轻视了孙育本的过错程度，显失公平。综上，请求二审法院依法改判，支持我的合法权益。孙育本辩称，同意一审判决。请求驳回上诉，维持原判。孙志娟司向一审法院起诉请求：1．孙育本应退还租房押金8100元；2．退还多收取8.8平方米的房租39204元；3．退还暖气费及物业费12600元。孙育本反诉请求：1．孙志娟支付占用88天房屋占用费人民币23435元，按每月8100元折算88天计算；2．孙志娟支付迟延交房违约金人民币46869元，按照合同第九条第四项约定的二倍日租金计算；3．孙志娟支付欠付的物业费240元。一审法院认定事实：北京市西城区文兴东街3号6楼2门501号房屋的建筑面积为71.2平方米。2016年2月29日，孙育本（出租人、甲方）与孙志娟（承租人、乙方）经过北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方，以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》约定：房屋为北京市西城区文兴东街X号（未载明建筑面积）；租赁用途为居住，居住人数为4人；房屋租赁期自2016年3月1日至2017年2月28日，甲方应于2016年3月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为每月7000元，支付方式为半年付，押1付6，押金为7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，由乙方负担，包含水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，如乙方垫付了甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。2017年2月27日，孙育本（出租人、甲方）与孙志娟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行/个人成交版）》，约定：房屋为北京市西城区文兴东街X号，建筑面积80平方米；房屋租赁期2017年3月1日至2019年2月28日；租金标准为7300/月，押一付六，支付日期为2017年2月27日，2017年8月27日，2018年2月27日，2018年8月27日；押金为7300元，租金期满或合同解除后，抵扣乙方应承担的费用、租金及赔偿责任后剩余部分返还；租赁期内的下列费用中，由乙方负担，包含水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，如乙方垫付了甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。2019年2月28日，孙育本（出租人、甲方）与孙志娟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行/个人成交版）》，约定：房屋为北京市西城区文兴东街X号，建筑面积80平方米；房屋租期为2019年3月1日至2020年2月29日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；租金为8100元/月，押一付六，支付日期为2019年2月28日，2019年8月28日；押金为8100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，由乙方负担，包含水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费2400元、燃气费、物业管理费1000元、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，如乙方垫付了甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。2020年4月30日，孙志娟从租赁房屋搬出。此后孙志娟与孙育本之子杨华沟通退费事宜，双方因费用结算、钥匙交接等因素未办理验收交接手续。2021年5月27日，双方进行现场交接，并签订《文兴东街6号楼501房屋验房情况》。庭审中关于租赁房屋的物业费、供暖费情况，孙育本认可交给物业公司的供暖费是1708.8元、物业费是760元，同时认可租赁期内除最后一年的物业费孙志娟直接缴纳760元，其他均按照合同约定进行支付，即孙志娟向孙育本支付四年的供暖费（每年2400元）、三年的物业费（每年1000元），最后一年物业费按760元直接支付物业公司。一审法院认为，孙志娟与孙育本就租赁房屋先后签订三份房屋租赁合同，最后一份租赁合同应于2020年2月29日到期。合同到期后，双方应及时办理费用结算、房屋交接手续。因合同对押金退还有约定，所以计算孙志娟需向孙育本支付的费用后相应折抵再判断。结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：因租赁房屋面积不符合约定，孙育本是否需退还孙志娟租金；因实际缴纳物业费、供暖费与孙志娟实际缴纳不一，孙育本是否应退还差额部分；孙志娟是否应承担逾期交房的违约金；孙志娟如何向孙育本支付逾期交房的房屋占用费。关于焦点一，孙育本无需因房屋面积不符合约定退还孙志娟租金。孙志娟与孙育本先后签订三份房屋租赁合同，第一份租赁合同未约定具体房屋面积，但第二份、第三份租赁合同均约定房屋面积为80平方米与房屋实际面积71.2平方米不符。孙志娟主张孙育本返还面积差额部分的房屋租金。法院认为，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，孙育本依约交付该特定房屋，孙志娟在合理期限内未提出异议，现孙志娟又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，不能成立。关于焦点二，孙志娟应按实际发生数额承担物业费、供暖费。孙育本与孙志娟签订三份房屋租赁合同约定物业费、供暖费由孙志娟负担，并无不可。前两份房屋租赁合同并未约定具体物业费、供暖费数额，第三份房屋租赁合同约定物业费1000元、供暖费2400元，孙志娟承担物业费、供暖费的前提系建立在其实际使用房屋的基础上，理应认定孙志娟和孙育本该约定承担的物业费和供暖费应是基于租赁房屋实际发生的数额。孙育本并未提供证据证明双方约定不论实际物业费、供暖费多少，孙志娟均应按照供暖费每年2400元、物业费每年1000元标准支付，故此孙育本应将与实际发生数额的差额部分退还孙志娟，即孙育本应退还孙志娟物业费、供暖费3484.8元。相应地，孙育本要求孙志娟再行支付最后一年欠付物业费240元，不能成立。关于焦点三，孙志娟不应承担逾期交房的违约金。房屋租赁合同到期后，双方应及时办理费用结算、房屋交接手续，但考虑到彼时祖国上下疫情形势严峻的情况，孙志娟无法及时回京退回房屋，该情况系基于疫情的不可抗力影响，孙志娟未及时退回租赁房屋，不应追究其违约责任。孙育本要求孙志娟承担违约责任，不能成立。但孙志娟未及时腾退房屋，应赔偿孙育本相应的房屋占用费。关于焦点四，孙志娟应赔偿孙育本相应的房屋使用费。双方的房屋租赁合同于2020年2月29日到期，孙志娟应及时将房屋腾退。根据孙志娟提供证据显示，孙志娟于2020年4月30日自行从租赁房屋搬出，但彼时并未与孙育本就交接事宜达成一致意见。双方实际于2020年5月27日完成房屋验收情况。对此，考虑到未能在2020年4月30日即时完成房屋交接，并非完全系孙志娟原因，孙育本在孙志娟明确告知搬出房屋时也应及时避免损失扩大，孙志娟无法亲自办理房屋验收也与其因疫情原因未及时回京有关。综上，对2020年3月1日到2020年5月27日期间的房屋使用费，本院结合双方过错及实际交接情况，酌情予以确定，孙志娟应向孙育本支付房屋占用费18100元。孙育本仍持有孙志娟缴纳的押金8100元，该押金与孙志娟应承担的房屋占用费予以折抵，孙志娟仍应支付孙育本10000元。据此，一审法院于2021年7月2日判决：一、判决生效后七日内，孙育本退还孙志娟物业费、供暖费多收取部分3484.8元；二、判决生效后七日内，孙志娟支付孙育本房屋占用费10000元；三、驳回孙志娟的其他诉讼请求；四、驳回孙育本的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，孙志娟与孙育本就租赁房屋先后签订三份房屋租赁合同，最后一份租赁合同应于2020年2月29日到期。合同到期后，双方应及时办理费用结算、房屋交接手续。孙志娟上诉要求孙育本退还多收取的租金。因租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，并非按照房屋具体面积计算租金，孙育本依约交付该特定房屋。故孙志娟现以合同约定面积与实际面积不符为由上诉主张退还租金，本院不予支持。关于物业费、供暖费。一审法院认定，孙育本应将与实际发生数额的差额部分退还孙志娟，即孙育本应退还孙志娟物业费、供暖费3484.8元，并无不当。孙志娟承租涉案房屋，实际接受了物业服务及供暖服务，租赁合同亦约定物业费、供暖费由孙志娟负担，孙志娟上诉要求退还其交纳的全部物业费、供暖费，缺乏依据，本院不予支持。关于房屋占用费。双方的房屋租赁合同于2020年2月29日到期，孙志娟于2020年4月30日自行从租赁房屋搬出，但未办理交接手续。双方实际于2020年5月27日完成房屋验收。一审法院考虑到未能在2020年4月30日即时完成房屋交接，并非完全系孙志娟原因，孙育本在孙志娟明确告知搬出房屋时也应及时避免损失扩大，孙志娟无法亲自办理房屋验收也与其因疫情原因未及时回京有关。结合双方过错及实际交接情况，酌情确定孙志娟应向孙育本支付房屋占用费18100元，并无不当。本院对此予以维持。孙育本持有孙志娟交纳的押金8100元，该押金可与孙志娟应承担的房屋占用费进行部分折抵。故孙志娟上诉要求退还押金，本院不予支持。综上所述，孙志娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1261元，由孙志娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年八月二十日法官助理 梁 辰书 记 员 赵 越