宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2021）宁0121民初2948号原告：刘娟，女，1976年7月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张思嘉，北京市中闻（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝笑，北京市中闻（银川）律师事务所律师。被告：永宁县农村信用合作联社，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇宁和北街。法定代表人：张存瑞，该联社理事长。委托诉讼代理人：王永晖，男，该联社清收办业务主办。委托诉讼代理人：何磊，男，该联社清收办业务主办。被告：徐婧，女，1975年5月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告刘娟与被告永宁县农村信用合作联社、被告徐婧案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟及其委托诉讼代理人张思嘉、祝笑、被告永宁县农村信用合作联社的委托诉讼代理人王永晖、何磊、被告徐婧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1.停止对兴庆区兴庆府大院*号楼*号营业房（产权证兴庆区字第*号）的查封；2.确认兴庆区兴庆府大院*号楼*号营业房（产权证兴庆区字第*号）属原告所有；3.被告一承担本案的诉讼费。事实和理由：2021年3月8日，永宁县人民法院依据永宁农村信用合作社的财产保全申请，作出（2021）宁0121财保12号民事裁定书，裁定冻结被申请人徐婧名下的位于银川市兴庆区兴庆府大院*号楼*号营业房，之后永宁县人民法院依据其作出的（2021）宁0121执保31号，于2021年3月8日查封案涉房屋。2021年5月17日，原告就上述案涉房屋的查封提出执行异议，请求解除查封。2021年5月27日，永宁县人民法院作出（2021）宁0121执异27号执行裁定书驳回本案原告刘娟的执行异议请求。被告徐婧欠黄河银行永宁联社营业部贷款，将上述房产作为抵押担保。被告徐婧为了还清贷款，与原告商量将自有的上述房产卖给原告刘娟以偿还黄河银行永宁联社营业部贷款。刘娟作为买受人，已经于永宁县人民法院查封保全之前支付全部房款并实际占有。对此，原告认为永宁县人民法院作出（2021）宁0121执异27号执行裁定书损害了其合法权利，应当予以撤销。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第15条之规定，原告和被告徐婧2021年3月1日签订的《房产买卖合同》的时间及原告支付的购房款且实际占有均早于永宁县人民法院2021年3月8日作出的（2021）宁0121财保12号民事裁定书。故，原告具有该房屋上的优先效力。被告永宁县农村信用合作联社辩称，第一、徐婧与刘娟签订的房屋买卖合同日期是2021年3月1日，但付款时间却是合同签订之前，价款总计305万元，如此大金额交易，刘娟明知该房产存在抵押登记，先付款后签订合同不符合常理，也不符合交易习惯。第二、《房屋买卖合同》第二条约定“本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币，一次性付清全款”，但付款人系任凯、刘海东、张天君等人，不符合合同约定，也不符合交易习惯。第三、徐婧明知在我社为刘喜平担保的贷款已逾期，还继续处置名下资产，有逃避债务的嫌疑。请求人民法院驳回原告的诉请。被告徐婧辩称，我和刘娟原就认识，我在信用社有284万元贷款，用涉案房屋在信用社做了抵押，去年因我要偿还贷款，我和刘娟商量刘娟购买我的房屋，支付的房款用于偿还银行贷款，这个事我提前与信用社业务经理沟通过，给他们打过招呼，咨询过还款流程。刘娟没有现钱，不能一次性支付，也是陆陆续续凑钱给我付的，到2021年3月1日签订合同时刘娟已支付了三分之二的房款，到2021年3月5日刘娟将房款全部付清，我去银行清偿了我的银行贷款，银行就将房地产证书及他项权利证书退还了我，并出具了结清证明，我欠银行的钱已全部还清。原告刘娟围绕其诉讼请求，向法庭提交房屋买卖合同及交付房产清单1份、原告与邵彩玲的房屋租赁合同1份、原告与朱雨芊的房屋租赁合同1份、徐婧出具的金额为304662元的收条1份、中国建设银行个人活期账户全部交易明细复印件1份、房屋转让债协议1份、税收完税证明1份、委托书3份、刘娟出具的两笔总金额为1030500元的收条1份、宁夏丝路创兴科贸有限公司的对公活期明细账1份、情况说明1份、徐婧出具的金额为516000元的收条1份、账户变更说明1份、账户使用说明1份、于瀛的借记卡账户历史明细清单1份、徐婧出具的金额为514500元的收条1份、企业信息1份、张天君向徐婧转账记录截图2份、徐婧出具的金额为700000元的收条1份、店铺合作投资协议2份、个体工商户营业执照1份、营业执照1份、结算说明1份、方志伟的招商银行账户历史交易明细表1份、徐婧出具的金额为1000000元的收条1份、国有土地使用证1份（银国用*第*号）、房屋所有权证1份（兴庆区第*号）、黄河农村商业银行业务凭证1份、不动产登记证明(宁2019兴庆区不动产证明第*号、宁2020兴庆区不动产证明第*号）2份、银川不动产登记信息查询单一份，经本院审查，上述证据来源合法，内容真实，可以相互印证，能够证实原告主张的事实，本院予以确认并存卷佐证。被告永宁县农村信用合作联社向法庭提交（2021）宁0121财保12号民事裁定书复印件1份、（2021）宁0121民初1638号民事判决书复印件一份、（2021）宁0121执异27号执行裁定书复印件一份，该证据系本院所作生效裁判文书，可直接引用，不作为证据进行审核。被告徐婧未提交证据。原告刘娟申请证人刘海东、任凯、张天君出庭作证。证人刘海东发表证言：我是做生意的，前期缺乏资金，用刘娟的房子给案外人抵顶工程款，因资金紧张，陆续向刘娟偿还房款，现还差十几万没有还清。给徐婧转账是因为刘娟要求我把款打给徐婧，陆续打了1030500元，因我公司涉诉，公司账户不能用，就用亲戚于瀛的账户给徐婧打的钱。证人任凯发表证言：我只是知道刘娟买房子，房子的具体情况我不清楚。我和刘娟之前有经济往来，她说要买房，让我把欠的钱还了。2021年3月5日，给刘娟打款了100万元，钱打到了徐婧的卡上。证人张天君发表证言：刘娟要买房子向我借款70万元，让我把钱打给徐婧，约定借款年利率百分之十二，一年左右还。以上三名证人的证言与原告刘娟提交的证据相互印证，能够证实其主张的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐婧在永宁县农村信用合作联社办理了284万元贷款，贷款到期时间是2021年9月24日。2020年下半年，为缓解还贷压力，徐婧与刘娟商议将其所有的位于银川市兴庆府大院*号楼*号营业房出售给刘娟，并约定房屋价款为305万元，刘娟支付的房款用于徐婧偿还银行贷款以解除房屋抵押手续，刘娟将房款付清后双方签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续。2020年12月24日，刘娟向刘海东出具委托书，委托刘海东向徐婧支付购房款1030500元，刘海东分别于2020年12月30日通过于瀛的银行账户向徐婧转款514500元、于2021年1月19日通过宁夏丝路创兴科贸有限公司银行账户向徐婧转款516000元。2021年1月11日，刘娟向张天君出具委托书，委托张天君向徐婧支付购房款70万元。2021年1月19日，张天君向徐婧转款70万元。2021年3月1日，刘娟向任凯出具委托书，委托任凯向徐婧支付购房款100万元。同日，刘娟与徐婧就购买银川市兴庆府大院7号楼4号营业房签订《房屋买卖合同》一份，合同载明房产交易价格为305万元，刘娟所付全部购房款用于偿还银行贷款，贷款结清后，银行出具贷款结清凭证，归还抵押房产证、土地证和该笔贷款的不动产登记证明。徐婧向刘娟出示上述银行出具的证明材料及归还证照，并向刘娟实际交付房产（附交付清单）。徐婧在7日内，协助刘娟办理房产变更登记手续。现房产存有租赁事实，徐婧将房产交付刘娟，且刘娟同意继续履行原房屋租赁合同，刘娟在三日内和承租方签订新的租赁合同，合同签订之日视为本房产向乙方完成交付。合同后附《交付房产清单》一份。刘娟、徐婧分别在合同、清单落款处签字捺印。2021年3月5日，任凯通过方志伟的银行账户向徐婧分四次转款共计100万元。同日，扣除涉案房屋2021年3月5日至2021年5月10日的房租收益后，刘娟向徐婧支付购房款304662元。同日，徐婧向刘娟出具《收条》二张，证明刘娟付清购买兴庆府大院7号楼4号营业房全部购房款305万元。同日，徐婧向永宁县农村信用合作联社偿还完毕贷款本息，永宁县农村信用合作联社向徐婧退还不动产登记证书、土地证，并为徐婧办理贷款结清业务凭证。同日，在徐婧与原承租人约定的租赁期限内，刘娟与涉案房屋的原承租人签订《租赁合同》一份，约定租期自2021年5月10日至2022年5月9日。2021年3月5日，永宁县农村信用合作联社向永宁县人民法院申请诉前保全，永宁县人民法院依法作出（2021）宁0121财保12号民事裁定书，于2021年3月8日依法对徐婧名下的银川市兴庆府大院*号楼*号营业房采取保全措施。2021年3月8日，刘娟、徐婧办理房屋产权变更手续时发现涉案房屋已被法院查封。2021年5月17日，刘娟对涉案房屋提出书面异议，永宁县人民法院作出（2021）宁0121执异27号执行裁定书，驳回刘娟的执行异议请求。刘娟不服该执行裁定书，提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该司法解释的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护。据此，原告刘娟对涉案房屋有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、对未办理过户登记手续无过错。1、关于原告刘娟是否支付全部价款。根据证据显示，原告刘娟通过自付及委托案外人支付的方式陆续向被告徐婧支付购房款305万元，徐婧于2021年3月5日向刘娟出具结清《收条》一份，能够证实原告刘娟已经支付全部房款；2、关于原告刘娟实际占有。占有既包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。被告徐婧与原告刘娟签订《房屋买卖合同》之时，已将房屋出租给案外人至2022年5月9日止，原告刘娟支付完毕房款后，涉案房屋仍在承租人的租期内，原告刘娟又与原承租人重新签订租赁合同。原告刘娟虽未实际使用房屋，但属于对房屋的间接占有，应认定原告刘娟已实际占有涉案房屋；3、关于原告刘娟对未办理过户登记手续无过错。无过错是指未办理过户登记手续是由于购房人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。被告徐婧与原告刘娟签订的《房屋买卖合同》中约定，徐婧偿还完毕银行贷款取得房屋产权证书及贷款结清凭证，在7日内，协助刘娟办理房产变更登记手续。从本案证据形成的时间来看，徐婧于周五结清贷款从永宁县农村信用合作联社取回房屋产权证书等手续之后，永宁县农村信用合作联社立即向永宁县人民法院申请诉前保全，对涉案房屋采取保全措施，导致下一周周一刘娟与徐婧办理房屋产权变更手续时未能成功，故，涉案房屋未能办理过户登记手续的原因不在于刘娟及徐婧，且合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而做的要求，未经备案不影响合同效力，因此，涉案房屋没有及时办理备案手续，房屋未能过户，并非刘娟的过错造成，不能排除其对涉案房屋享有的权利。鉴于刘娟已经支付了全部房款，通过间接占有方式实际占有了涉案房屋，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，其提起执行异议之诉，符合法律规定。原告刘娟对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋产权过户手续的查封，本院予以支持。关于刘娟请求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”由于涉案房产未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在徐婧名下，原告刘娟对涉案房产享有请求进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，故对原告请求确认涉案房产系其所有，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行银川市兴庆府大院*号楼*号营业房；二、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  长 杨 露人民陪审员 王永红人民陪审员 王文君二〇二一年八月二日书  记  员 陶 娟附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。