北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9338号上诉人（原审原告、反诉被告）：芊芊宝贝（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：周亚龙，经理。委托诉讼代理人：王可平，北京市京师（秦皇岛）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路东口甲1号。法定代表人：王晓京，董事长。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔猛，北京市康达律师事务所实习律师。上诉人芊芊宝贝（北京）科技有限公司（以下简称芊芊宝贝）与上诉人北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（青年路汽车城）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初81546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人芊芊宝贝之委托诉讼代理人王可平，上诉人青年路汽车城之委托诉讼代理人郭杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芊芊宝贝上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项，改判芊芊宝贝与青年路汽车城之间签订的《租赁合同》于2019年8月14日解除；判令青年路汽车城退还芊芊宝贝免租期租金52754．88元、装修费270000元，合计322754．88元；2、一、二案件受理费用由青年路汽车城承担。事实和理由：2018年5月4日，芊芊宝贝、青年路汽车城签订《租赁合同》，约定青年路汽车城将其拥有所有权/出租权的位于北京市朝阳区姚家园路东口甲×号活力东方购物广场项目的三层总计使用面积为231平方米的场地及配套设施设备（以下简称“租赁场地”）出租给芊芊宝贝使用。合同签订后，芊芊宝贝依约履行了包括支付租金在内的全部合同义务，但青年路汽车城迟迟无法提供空调等必要设施，致使芊芊宝贝根本无法获得预期的经营环境，导致芊芊宝贝以儿童为对象的经营活动无法正常开展。鉴于青年路汽车城提供的租赁物存在功能缺陷，在芊芊宝贝提出合理要求后仍不能改善，合同目的无法实现，青年路汽车城已经现实的根本违约，故芊芊宝贝委托律师于2019年8月14日致函青年路汽车城行使合同解除权。上述事实一审法院已经确认，但在适用法律上存在错误。一、芊芊宝贝有权行使单方解除权。合同法第九十四条第（二）规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人都有权单方解除。而该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。也就是说，芊芊宝贝委托律师的通知达到被上诉人时，合同已经在双方之间解除。至于到2019年12月芊芊宝贝的物品仍在青年路汽车城处，原因一审已经查明是青年路汽车城阻拦，不允许芊芊宝贝撤场，该不利后果应由青年路汽车城自行承担，因此，判令芊芊宝贝给付2019年9月1日至2019年12月10日的相关费用于法无据。二、本案事实没有查清。芊芊宝贝认为，本案争议的焦点是租赁的场地是否有空调以及是否好用的问题。我们都生活在北京，空调存在与否，在7、8月的北京，是奢侈品还是不可或缺的必需品，稍有常识的人都能判断。就公开的资料查询可知，2019年7月，北京市仅高温预警就达5次，最高气温达到40°C，即便是按常理，芊芊宝贝也无法更不敢让天真可爱的孩子在没有空调的房间里开展任何活动，因此没有空调就不能实现合同目的绝非芊芊宝贝矫情。综上，芊芊宝贝是在无法继续维持合同关系，实现合同目的的情况下通知青年路汽车城解除合同，乃至在青年路汽车城坚持错误观点的情况下提起的诉讼，故请求贵院在查明事实的基础上，依法改判，支持芊芊宝贝的全部诉讼请求。青年路汽车城上诉请求：1．撤销一审判决第三、四项，改判驳回芊芊宝贝的诉讼请求，支持青年路汽车城的诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由芊芊宝贝承担。事实和理由：一、一审判决对青年路汽车城逾期付款违约金、提前解约违约金酌定过低、显失公平。《商铺租赁合同（预售卡类）》第13．5条约定：“有下列任何情形之一的，甲方有权提前解除本合同，提前收回租赁场地及无偿收回租赁场地内应附全部装修，甲方无需向乙方退还保证金，并有权不予向乙方做任何补偿，同时乙方应向甲方支付相当于当年租金中的六个月租金作为违约金，并赔偿甲方的实际损失：．．．（e）乙方无故擅自终止本合同的”。上述租约系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。一审法院认定芊芊宝贝单方面提出解除合同构成违约，并判决解除该租赁合同，芊芊宝贝应依据合同约定承担违约责任向青年路汽车城支付当年租金中的六个月租金作为违约金并赔偿青年路汽车城的实际损失。本案中，店铺租金由租金、能源费、租金、物业费、推广服务费、消杀费、垃圾清运费、管理费等一并组成，合计每月应为52054．88元，青年路汽车城向芊芊宝贝主张擅自终止合同的违约金316529．28元合情合理。但一审法院仅酌定逾期付款违约金、提前解约违约金共计50000元，远不能弥补青年路汽车城的实际损失。因芊芊宝贝在未通知青年路汽车城的情况下擅目撤场并单方提出终止合同，使得场地长期空置，青年路汽车城在毫无准备的情况下重新招租有一个长期过程，承担了非常大的经济损失，这也是合同约定违约金的初衷。青年路汽车城认为，一审法院未查明认定上述事实，违约金酌定数额过低，显示公平。二、芊芊宝贝出尔反尔且受新冠疫情影响，青年路汽车城未能如期提交上诉状。在收到一审判决后，芊芊宝贝主动联系青年路汽车城表示其愿意履行一审判决，不再上诉。青年路汽车城虽认为一审判决违约金酌定过低，但为息事宁人，亦积极协调与芊芊宝贝结算事宜，未及时上诉。日前，青年路汽车城收到一审法院邮寄的上诉状，才得知被上诉人就本案提起了上诉。且由于新冠疫情影响，法院与公司均未能正常开展工作，青年路汽车城未能如期向法院提交上诉状。综上，一审判决认定事实不清，显失公平。请求二审法院在查明事实的基础上，支持青年路汽车城的上诉请求。芊芊宝贝向一审法院起诉请求：1．要求解除《租赁合同》；2．要求退还能源费224994元；3．要求退还免租期租金27302元；4．要求退还履约保证金114028元；5．要求退还施工保证金20000元及相应滞纳金1250元；6．要求青年路汽车城提供晚交房租滞纳金6370元的发票。青年路汽车城向一审法院反诉请求：1．要求确认双方签署的《租赁合同》及《商业管理服务合同》于2019年12月10日解除；2．要求支付自2019年9月1日暂计至2019年12月10日的占用费175849．6元、支付擅自终止合同的违约金316529．28元、迟延支付租金的违约金90210．84元；3．同意返还装修保证金20000元；4．要求支付28天免租期租金48432．97元。一审法院认定事实：2018年5月4日，青年路汽车城（出租方、甲方）与芊芊宝贝（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同（预售卡类）》，约定“乙方承租位于北京市朝阳区姚家园路东口甲×号活力东方购物广场项目的三层总计使用面积231平方米的场地及配套设施设备，用于经营母婴用品、服装定制，租赁场地之详细建筑位置、使用范围以附件1《租赁场地范围平面图》红线圈定部分为准。租期5年，自2018年5月4日至2023年5月3日，其中，甲方同意给与自场地依约交付之日起28天的免租期，签约后5日内，乙方可以进场装修，无论是否进场，免租期即开始计算。第一年度租金9555．7元/月；第二年度租金9581．88元/月；之后第三年至第五年也均有递增。乙方签约后3个工作日内支付履约保证金114028元。租期内，若乙方未经甲方书面同意擅自提前终止合同，保证金不予退还。租期内，乙方还应与租金一并交纳物业费、空调能源费、推广费、垃圾清运费，另外，乙方需独立安装水电表，水电费自行承担。乙方对租赁物进行施工改造，需交纳施工保证金2万元，施工完毕，经甲方验收合格后退还。”同日，双方还签订《商业管理服务合同》，约定“物业费、能源费、推广服务费的收费标准，其中第一年度均为14052．50元/月，第二年度均为14091．00元/月，第三年度至第五年度均有递增。管理费500元/月，消杀费200元/月，垃圾清运费200元/月。首期费用于签约后三日内支付，之后的费用均在每个交付期最后一个月的15日前一次性交纳。甲方在收到费用后7个工作日内开具发票。”后，双方依约履行。芊芊宝贝对涉案房屋进行了装修，并交纳装修保证金20000元。2019年8月14日，芊芊宝贝向青年路汽车城发出《律师函》，主张“青年路汽车城迟迟不给涉案场地提供空调、合同约定的一个月免租期并未免租、未退还施工保证金，已构成根本违约，故即日起解除合同。”2019年8月16日，青年路汽车城向芊芊宝贝公司复函，表示不同意解除合同及承担相关责任。双方就如下事实存在争议：一、青年路汽车城是否在租期内依约提供了空调服务。芊芊宝贝认为租期内，空调制冷、制热效果不符合合同约定，影响合同履行和店铺经营。就此，芊芊宝贝申请证人桑某、吴某出庭作证。其中桑某作证称：“我是奥特莱斯的商铺，跟芊芊宝贝是同一层的，但算不上邻居，我经营的是机器人编程。我是2017年8月份签约承租的。2018年夏天，活力东方商场的空调制冷效果很差，室内温度非常高，我测量了室内温度高达30度，员工热的满头大汗，我还询问过商场管理员，他们也解决不了，总是说坏了一直修。我交纳的租金也没有开具过发票。我已经提出了解除合同的函件。”吴某出庭作证称：“我是芊芊宝贝的店长，2018年夏天的时候，因为没有空调制冷，室内温度特别热，当时我找商场的经理，都没有人管。后来听别人说是商场的冷却塔坏了，一直修不好。我们店铺的位置外面隔了一块板子，外面下雨刮风室内特别冷。”青年路汽车城对芊芊宝贝公司的证人陈述均不认可，认为提供了适格的空调服务，提交2019年8月26日-2019年9月10日期间的连续室内温度测量记录，显示室内温度均维持在26摄氏度-27摄氏度之间。芊芊宝贝对记录的真实性不认可，也不认可证明目的。经询，青年路汽车城表示，涉案店铺并没有独立的空调出风口，空调出风口的位置均是活力东方广场建造时经过规划审批后形成的，若租户希望单独开立空调出风口，需要单独交纳相应费用并报请审批。就此，青年路汽车城提交海澜之家店铺的空调改装审批意见表和施工审批表。二、芊芊宝贝主张腾退搬离涉案房屋的时点争议。芊芊宝贝主张于2019年8月31日撤店。就此，申请证人吴某出庭作证陈述中有体现，证明当日组织撤店时遭到青年路汽车城的阻挠，导致室内物品无法搬离，但房屋已处于不再继续使用的状态。青年路汽车城不认可腾退时点，主张截止2019年12月10日的占用费。本案审理中，法院于2019年11月27日组织庭审调查时，即释明双方应尽快办理室内物品清退工作，2019年12月9日组织第二次庭审调查时，双方仍未完成清退，法院再次指定清退期限，2019年12月13日，组织第三次庭审调查时经双方确认，2019年12月10日芊芊宝贝已将室内物品全部清退。三、关于芊芊宝贝是否交纳过28日免租期租金的争议。依约定，芊芊宝贝可享有28日免租期，青年路汽车城认为未收取该期间租金，并据此提出反诉请求列明该项主张。青年路汽车城提交如下证据：2018年4月9日，芊芊宝贝刷卡付款271892．60元（包括：垃圾清运费600元、消杀费600元、管理费1500元、首季租金155139．60元（含物业费、能源费、推广费）、保证金114028元、刷卡手续费25元）；2018年8月15日，芊芊宝贝付款157839．60元（房租、物业费等）；2018年11月15日，芊芊宝贝付款157839．60元（2018年12月1日至2019年2月28日租金等）；2019年2月26日，芊芊宝贝付款157839．60元（租金等）；2019年5月16日，芊芊宝贝付款158264．64元（租金等）。通过上述付款凭单可见，芊芊宝贝交纳的租金起算时点为2018年6月1日，累计计算，故可认定芊芊宝贝租金已付至2019年9月1日。芊芊宝贝公司认可上述付款事实，但未予反证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意合同解除，一审法院准予。首先，关于合同解除的时点争议问题。芊芊宝贝虽然主张2018年度的空调制冷、制热出现很大的问题，影响合同履行，但并未举证，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其意见不予采纳，芊芊宝贝以此为由主张行使合同单方解除权，不符合法律规定，一审法院不予支持。所以，芊芊宝贝单方提出解除合同，构成违约。考虑到双方均不愿继续履行合同的事实，且一审法院已在2019年11月27日庭审中告知双方尽快办理物品清退的事宜，双方合同已缺乏继续履行的基础，一审法院以该日为准判令双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。二、关于租金支付截止时点、免租期租金应否负担的问题。第一、关于免租期租金核定的问题。结合青年路汽车城的举证，自2019年6月1日起算的租金、物业费、能源费等均依约计算交纳，各交费期间接续完整，数额准确，据此可以计算得出芊芊宝贝租金已付至2019年8月31日，可以认定，双方签约后自2018年5月4日至2019年6月1日的租金青年路汽车城并未收取，芊芊宝贝也未交纳。免租期权利的享有是基于双方租期如约履行的约定，现芊芊宝贝提前解除合同，已构成违约，青年路汽车城主张该期间租金，一审法院准予。具体数额，根据双方所签《商铺租赁合同》所列，第一年度租金为9555．70元／月，还约定能源费、物业费、推广服务费均应与租金一并交纳，芊芊宝贝历次交付的款项均包含了上述三笔费用，所以，免租期的租金也应与能源费、物业费、推广服务费一并交纳，青年路汽车城提出的免租期主张和数额核定48432．97元，一审法院予以支持。第二、关于2019年9月1日之后租金负担的问题。鉴于芊芊宝贝公司在租期届满前单方搬离涉案房屋，所以，针对2019年11月27日之前未付租金，应据实负担，一审法院核定数额为153047元。2019年11月27日之后的使用费，因双方均对一审法院明示的腾退要求不予理睬，故相关费用各自承担，一审法院对青年路汽车城的该部分主张不再予以支持。三、关于芊芊宝贝已付的保证金114028元、装修保证金20000元，均可先行抵扣其应交纳的免租期租金48432．97元，抵扣2019年9月1日至2019年11月27日租金、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、管理费153047元，不再予以退还。四、关于青年路汽车城主张的逾期付款违约金、提前解约违约金，均符合客观事实，但数额明显过高，一审法院酌定50000元。最后，关于青年路汽车城收取滞纳金未开具发票的问题，非双方合同约定事项，亦非一审法院处理范围。判决如下：一、芊芊宝贝（北京）科技有限公司与北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司于二〇一八年五月四日签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》于二〇一九年十一月二十七日解除；二、芊芊宝贝（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司二〇一八年五月四日至二〇一八年六月一日免租期租金，二〇一九年九月一日至二〇一九年十一月二十七日租金、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、管理费合计六万七千四百五十一元九角七分；三、芊芊宝贝（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司违约金五万元；四、驳回芊芊宝贝（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3548元，由芊芊宝贝负担（已交纳）。反诉案件受理费4813元，由青年路汽车城负担2279元（已交纳），由芊芊宝贝负担2534元（已由青年路汽车城预交，于判决生效后七日内给付青年路汽车城）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明认定的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。根据现有证据及当事人陈述，青年路汽车城与芊芊宝贝签订的《租赁合同》内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，青年路汽车城与芊芊宝贝实际履行《租赁合同》的事实表明，涉案《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，青年路汽车城与芊芊宝贝应按《租赁合同》的约定履行各自的合同义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，当事人应对自己主张所依据的事实成立承担举证证明的责任，否则承担不利的后果。关于芊芊宝贝上诉所述“年路汽车城无法提供空调导致合同目的无法实现有权解除合同”的主张。首先，涉案《租赁合同》约定“芊芊宝贝需保证所承租场地仅用于开设并经营母婴用品、服装定制，芊芊宝贝需保证所承租场地仅用于开设并经营母婴用品、服装定制”，在芊芊宝贝提供的现有证据不能证明“因空调导致无法经营母婴用品、服装定制”主张所依据的事实成立的情形下，芊芊宝贝有关“以儿童为对象的经营活动无法正常开展，无法、更不敢让天真可爱的孩子在没有空调的房间里开展任何活动”的上诉理由缺乏依据。其次，涉案《租赁合同》约定“在任何时间内非因青年路汽车城的过错，该商铺的水、电、燃气、采暖或空调服务停止供应或该广场的任何公共设施停止运作，青年路汽车城不必为此而向芊芊宝贝承担任何赔偿责任或减免任何租金及其他费用”，在芊芊宝贝目前提供的证据不能证明青年路汽车城对其所述空调问题具有过错并应据此承担责任的事实成立的情形下，芊芊宝贝有关“一审法院对租赁的场地是否有空调以及是否好用的问题没有查明”的上诉理由缺乏事实依据。再次，涉案《租赁合同》约定租赁房屋属于违章建筑致使芊芊宝贝不能正常对外营业，芊芊宝贝有权单方解除合同。现有证据表明芊芊宝贝具有合同约定单方解除权。综合上述认定，本院对芊芊宝贝有关“改判芊芊宝贝与青年路汽车城之间签订的《租赁合同》于2019年8月14日解除；判令青年路汽车城退还芊芊宝贝免租期租金52754．88元、装修费270000元，合计322754．88元”的上诉请求和理由不予采纳。当事人有权约定违约金，但是约定违约金过分高于造成的损失的，应适当予以减少。根据现有证据表明的违约事实及损失情况，在青年路汽车城提供的证据不能证明一审法院酌定的违约金数额存在显失公平的情形下，一审法院有关约金的处理意见并无不妥，故本院对青年路汽车城有关“一审判决对青年路汽车城逾期付款违约金、提前解约违约金酌定过低、显失公平。改判驳回芊芊宝贝的诉讼请求，支持青年路汽车城的诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，芊芊宝贝、青年路汽车城的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，芊芊宝贝（北京）科技有限公负担司6142元（已交纳），北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担1050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年八月九日法官助理  王永基法官助理  陈文文