广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂08民终1630号上诉人(原审被告、反诉原告):桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园。法定代表人：杨正新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕君，广西和清律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹党钊，男，1986年4月14日出生，汉族，住桂平市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何寿云，女，1989年1月5日出生，汉族，住象州县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人曹党钊、何寿云商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2021）桂0881民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鑫盛公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初1200号民事判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、被上诉人已得到房屋并使用，并不产生任何实际损失，一审判决认定按年利率3%计算违约金过高，应按一次性补偿1000元/户为宜。二、不能及时办证是因为政府部门未能及时处理所导致，即使按一审法院认定的上诉人自身存在原因，上诉人自身也不可能预见行政机关会处置这么长时间。上诉人已及时向不动产登记部门提交了资料，上诉人的义务完成至资料提交时止，一审判决计算逾期办证违约金至获得房屋权属证书之日是错误的。三、关于上诉人提起的反诉，上诉人所主张的是被上诉人未能根据合同约定，迟延提交办理按揭所需资料的违约责任。合同的履行是持续性的，一审判决认定诉讼时效已过是错误的。即使已过诉讼时效，在双方互负债务的情况下，上诉人的反诉是行使抵消权的行为，是不受诉讼时效约束的。曹党钊、何寿云辩称，一审判决正确，请求维持原判。曹党钊、何寿云向一审法院起诉请求：被告鑫盛公司支付迟延办证违约金29002.44元(违约金计算方式:从2018年2月9日起计算至2020年11月18日止，以全部房价款343563元为基数，按年利率3%计算)给原告。鑫盛公司向一审法院反诉请求：反诉被告曹党钊、何寿云应支付逾期付款违约金1212元给鑫盛公司。一审查明，2013年3月3日，原告曹党钊、何寿云与被告鑫盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同，合同约定原告购买被告开发的位于桂平市，总价款343563元，其中合同第十五条约定被告应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。合同附件四第一条第一款第（三）项约定：买受人选择了申请银行按揭贷款，买受人承诺在签订本合同后七日与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按合同第七条规定追究买受人的违约责任。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约支付首期购房款103563元给被告，银行于2013年6月20日将原告按揭贷款240000元划付到被告账户。被告于2015年7月23日将上述商品房交付原告。被告的鑫盛嘉园涉案楼盘同一性质的案件已超二百件，已有生效的一审、二审、再审判决认定鑫盛嘉园商品房小区在项目建设过程中，未按照建设工程规划许可证的规定进行地下车位建设。2019年7月1日，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会会议，决定原则同意对鑫盛嘉园小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。2020年10月19日，被告在涉案的小区张贴《办理不动产权证的通知》，通知8#楼业主自本通知之日起5个工作日内携带资料到被告公司处签署授权委托书，委托被告办理不动产权证书。原告于2020年11月13日签署了授权委托书，被告于2020年11月14日向桂平市不动产登记部门提交办证资料申请办证，不动产登记部门于当月25日办理了将涉案房屋的产权登记至原告名下。一审认为，关于本诉。原告与被告签订的《商品房预售合同（预售）》合法有效。依据涉及“鑫盛嘉园小区”同类型案件生效的判决，已确认被告为业主办理房屋产权登记证的期限是455天，即自交房之日（2015年7月23日）起至2016年10月19日（455天）止办讫房屋产权登记证给原告。由于被告未能在上述期限内办理房屋产权登记证，而双方没有约定逾期办证违约责任的承担方式，比照逾期付款、逾期交房的违约责任，被告应自逾期之日（2016年10月20日）起至2020年11月18日止，以原告已付购房款343563元为基数，按年利率3%计算违约金给原告。另，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。自2020年11月18日办通证后，原告已知道其权利受到损害，而原告于2021年2月9日才提起诉讼，并要求被告支付迟延办证违约金，故原告要求被告支付逾期办证违约金诉讼请求中的2018年2月9日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不予保护。因此，被告向原告支付违约金期限应自2018年2月9日起至2020年11月18日止。被告认为违约金过高应调整，没有提供证据予以证明其主张，不予采纳。对被告提出应扣除办证期限问题。根据查明的事实，由于涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，造成被告不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，逾期办证是被告的原因造成的，对被告该主张不予采纳。关于反诉。被告反诉请求原告支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条明确规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案被告主张原告于2013年3月11日开始逾期付款，于2013年6月20日付清购房款。此时，被告已经知道其权利受到损害，诉讼时效无论从2013年3月11日或是2013年6月20日起计算，至2021年3月起诉均已超三年。至于被告认为本案逾期付款与逾期办证属于权利义务互相关联，逾期付款的诉讼时效不能单独计算，应持续到办证结束时止。因涉案合同约定的逾期付款、逾期交房、逾期办证的每一个违约行为均是一个独立的诉讼请求，诉讼时效应该单独计算。因此，被告主张原告支付逾期付款违约金的反诉请求已超诉讼时效，依法不应得到支持。一审判决:一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金29002.44元给原告曹党钊、何寿云；二、驳回被告桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人是否存在逾期办证的违约行为，如存在，违约责任应如何认定的问题。本案中，由于上诉人所建的涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，因此不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，上诉人存在违约行为事实清楚。一审法院结合合同内容、同类案件的生效判决等情况，所确定的逾期办证违约金计算方式及结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人提出因政府原因导致办证迟延、计算违约金方式不当、违约金过高等原因，应调整逾期办证违约金的主张，均未能充分举证予以证明，本院依法不予采信。二、关于被上诉人是否存在逾期提交资料的违约行为，如构成，违约责任应如何认定的问题。上诉人反诉提出被上诉人逾期提交办理按揭所需资料构成违约的主张，但在被上诉人已于2013年6月20日付清按揭贷款给上诉人的情况下，上诉人在2021年的本案审理期间才提出反诉主张权利，明显已超过诉讼时效。一审法院据此驳回上诉人的反诉请求正确，本院依法予以维持。综上所述，鑫盛公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈伟民审判员  黄 奔审判员  陈燕霞二〇二一年八月十七日书记员  何 冰