北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9610号上诉人（原审被告）：杨文湘，女，1957年2月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈家康，北京市金台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕忠良，男，1956年10月6日出生，满族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵学民，男，1971年6月12日出生，汉族，住河北省唐山市乐亭县。上诉人杨文湘因与被上诉人吕忠良、赵学民确认合同效力纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初16174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨文湘上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回吕忠良的全部诉讼请求；2．判令吕忠良承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：1．一审法院在缺乏基本证据的情况下，以无法排除杨文湘与赵学民存在恶意串通的事实为理由，认定杨文湘与赵学民签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，实属认定事实错误。2．杨文湘与赵学民的房屋买卖是正常的市场行为，无论赵学民取得的房屋所有权是否正当，对杨文湘而言，其取得涉案房屋所有权是善意的，理应受到法律的确认和保护。3．关于恶意串通的举证责任，恶意串通是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。其具备以下两个特征：合同当事人双方是出于明知且故意；恶意串通的合同是为谋取非法利益。根据最高人民法院的规定，第三人请求确认当事人订立的合同无效，应由提出请求的第三人就恶意串通和利益受损这两方面的事实承担举证证明责任。对恶意串通的证明标准，法律上科以第三人较一般民事诉讼高度盖然性的证明标准更高的举证证明义务，以确使人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑。而本案中，吕忠良没有向一审法院提交任何能证明杨文湘与他人恶意串通的证据，其提交的证据充其量只能证明赵学民与建设房屋的开发商存在利益纷争，但他们之间的权利争议，不管是如何确认，均与杨文湘取得的房屋所有权没有任何关联性。吕忠良辩称：同意一审判决，不同意杨文湘的上诉请求。赵学民提交书面答辩状辩称：不同意一审判决。吕忠良向一审法院起诉请求：确认赵学民、杨文湘于2018年9月18日签订的关于北京市朝阳区京通苑×号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润公司）原名称北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年6月10日变更为现名称。2000年6月6日，中润公司（甲方）与吕忠良（乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良购买涉案房屋，价款合计567345元，合同签订后，吕忠良支付了首付款117345元，中润公司向吕忠良交付涉案房屋。2016年2月，中润公司曾起诉至法院，要求解除与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》。案件审理过程中，吕忠良提出反诉，要求确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。后，中润公司以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回本诉。法院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，判决确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。中润公司不服，提出上诉，后撤回上诉。在此案审理过程中，吕忠良了解到，早在2006年4月18日，中润公司即与赵学民签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定以548595元价格将涉案房屋出售给赵学民；2015年，赵学民将中润公司诉至法院，要求中润公司办理涉案房屋的过户手续。庭审中，双方达成调解协议：中润公司于2015年11月19日前协助赵学民将涉案房屋过户至赵学民名下。法院以（2015）朝民初字第50509号民事调解书予以确认。为此，吕忠良以赵学民、中润公司为被告，以第三人撤销之诉纠纷为由，起诉至法院，要求撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。法院于2019年5月作出（2018）京0105民撤15号民事判决书，判决撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。赵学民、中润公司不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民终9672号民事判决书，认定中润公司在将10A002号房屋出售给吕忠良后，又擅自将房屋再次售予他人，行为显属不当。赵学民和中润公司签订《商品房现房买卖合同》系在吕忠良居住该房屋期间，虽然其双方均称房款支付完毕，但表示支付方式为现金，且从订立合同到签订涉案民事调解书近十年期间，并无证据证明赵学民曾要求中润公司交付房屋，该情况与常理不符。故综合中润公司与赵学民合同的签订及履行情况来看，赵学民与中润公司订立该合同时的动机难言善意，且该合同已经明显侵害了吕忠良的合法权益。最终判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，中润公司以吕忠良为被告，以房屋买卖合同纠纷为由，起诉至法院，要求解除中润公司与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》，法院于2019年8月15日作出（2019）京0105民初57760号民事判决书，判决驳回中润公司的诉讼请求。中润公司提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月31日作出(2019)京03民终13362号民事判决书，确认中润公司在与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》并实际履行过程中，又与案外人签订《北京市商品房现房买卖合同》，该行为形成“一房二卖”的事实，并且确认中润公司存在违约行为属于恶意违约，判决驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋所在楼宇系中润公司开发建设，涉案房屋于2015年12月22日登记在中润公司名下。自2016年开始，涉案房屋另涉及多次诉讼及保全查封措施，其中，2017年6月27日，法院因（2016）京0105民初6456号案件轮候查封涉案房屋，于2018年9月13日解封。同日，涉案房屋转移登记至赵学民名下。现吕忠良持自北京市朝阳区不动产登记事务中心查询的2018年9月18日赵学民与杨文湘就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》为据提起诉讼，主张赵学民、杨文湘恶意串通，损害其利益，要求确认双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。经查，赵学民、杨文湘在北京市朝阳区不动产登记事务中心备案的《北京市存量房屋买卖合同》约定，杨文湘作为买受人，以182万元的价格购买涉案房屋，房款为一次性支付，买受人应当过户前向出卖人交付。庭审中，赵学民、杨文湘称，双方的实际成交价为390万元，并提交双方于同日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该协议约定，总房款390万元，支付方式为：买受人应当在过户当天且过户前支付290万元，过户后二个月内付尾款100万元。2018年10月9日，涉案房屋过户至杨文湘名下。为证明其已经支付390万元购房款的主张，杨文湘提交李建校分别于2018年10月9日向赵学民转账290万元（附言为李建校购房款）、12月13日向赵学民转账30万元、12月14日向赵学民转账30万元及16日向赵学民转账40万元的转账记录，称李建校为其购买房屋的委托代理人及房款出借人，李建校代其支付房款，其已于2018年12月14日及12月25日分两次共向李建校转账370万元，用于清偿借款，并提交了转账记录。吕忠良则表示，李建校与中润公司及赵学民均存在利害关系，恶意串通，不认可上述转账为支付涉案房屋房款。关于涉案房屋价款，吕忠良主张明显低于市场价格，并提交2018年10月份链家平台查询结果，证明涉案房屋所在小区同时期的成交均价为每平米47010．5元，涉案房屋价格市场价格应至少为570万元。杨文湘主张因涉案房屋所在楼栋无物业管理故双方约定的价格为合理价款。关于涉案房屋占有使用情况，吕忠良称，其于2000年入住涉案房屋，但自2016年12月起，经常有人撬锁强占涉案房屋，吕忠良前妻孙淑霞曾于2016年12月10日因涉案房屋门锁被他人私自更换而报警；此后因经常有人打砸抢房，导致其无法正常居住，遂于2018年5月至他处居住；2018年11月底其发现涉案房屋已经由中介出租，并于2018年12月1日、12月12日报警处理，因解决未果，自同年12月13日起，吕忠良彻底搬离涉案房屋。杨文湘称其购买涉案房屋用于居住，其委托李建校代为处理购买涉案房屋事宜，从选房、看房、到委托中介公司对外出租、收取租金，均由李建校办理，双方未就上述事宜签署书面委托材料；其认可吕忠良在2018年12月上旬曾搬回涉案房屋居住，为此，双方均报警处理。另，法院依吕忠良申请调取涉案房屋网签合同，查明，2018年12月18日，杨文湘已与案外人吴艳海就涉案房屋另行签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价格为182万元。本案在审理过程中，法院据吕忠良申请，依法作出（2018）京0105财保390号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为2018年12月24日至2021年12月23日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。恶意串通，是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方当事人作出某种意思表示，对方当事人明知实施该行为所达到的目的，而不表示反对并与之签订、履行合同。对于恶意串通的判断，需要综合考量当事人的缔约目的、缔约过程、合同履行情况等因素。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。购买房屋作为家庭重大事项及大额支出，房屋购买人一般需历经选房、看房、商议合同签订事宜、核实房屋权属及瑕疵问题等缔约流程，需尽到足够的审慎注意义务。本案中，首先，杨文湘购买涉案房屋用于居住，其购房前仅委托李建校代为看房、未亲自至房屋实地查看房屋现状，不符合常理；其次，杨文湘作为房屋购买人，未直接向出卖人赵学民支付购房款，虽然其称向李建校借款且已还款，但房屋购买人向出卖人支付购房款，此为房屋买卖合同支付购房款的正常交易流程。杨文湘系房屋买受人，却由委托代理人兼出借人直接向出卖人支付购房款，不符合交易习惯，即使其与李建校之间存在资金往来，但依据其提交附言为“李建校购房款”的转账记录亦难以证明其实际支付购房款之事实，据此，法院难以认定其已支付涉案房屋购房款；再者，就涉案房屋成交价格而言，不论是双方网签价格亦或是赵学民、杨文湘主张的实际成交价格，均明显低于市场交易价格；最后，杨文湘称其购买涉案房屋用于自住，但杨文湘在赵学民取得房产证后五日内即与其签订购房合同，并自购房后即由李建校委托中介公司出租，又在短时间内另行将涉案房屋出售他人等行为看，其购房且又出售房屋的过程显属仓促，购房目的显然非如其所述。纵观杨文湘购买涉案房屋前的选房、看房、订立合同、支付房款等整体流程，各个交易节点难言符合二手房买卖的正常交易习惯，实属有悖常理。综上，赵学民、杨文湘订立该合同的动机难言善意，法院无法排除双方存在恶意串通的事实，赵学民、杨文湘之间的合同损害了吕忠良的合法权益，应属无效。据此，法院对于吕忠良要求确认赵学民、杨文湘于2018年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的请求，予以支持。综上，一审法院判决：确认赵学民与杨文湘于二〇一八年九月十八日签订的关于北京市朝阳区京通苑×号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二审中，杨文湘提交：1．北京市住房和城乡建设委员会信息公示，用以证明杨文湘2018年5月8日曾将自己唯一的一套住房出卖，其有购房需求并且有购房能力；2．北京房产网下载的交易记录，用以证明杨文湘购房同期涉案房屋所在小区房屋的成交价格；3．评估报告书，用以证明杨文湘购房时涉案房屋的市场价值，可以认定杨文湘购房的价格符合市场要求；4．亲属关系证明，用以证明杨文湘与李建校的亲属关系；5．不动产信息查询结果告知单，用以证明李建校和赵雪西在京通苑小区并没有吕忠良主张的多套房产；6．赵雪西在中国建设银行的账户流水，用以证明李建校与杨文湘关系密切，在购房之前双方有频繁的资金往来。吕忠良表示，对上述材料1真实性认可，证明目的及关联性不认可，杨文湘是否有购房资格与能力与本案无关；对材料2真实性不认可，证明目的及关联性不认可，涉案房屋具有特殊性，是本楼盘里房型楼层最好、也是价格最贵的房子；对材料3的真实性认可，证明目的与关联性不认可，对该评估机构并不是双方认可或法院指定的，因此对评估结果不予认可；对材料4的真实性认可，证明目的及关联性不认可，且该证据更进一步证明他们已经是很远的亲戚，只能说是李建校在北京认识杨文湘这个人，因为杨文湘在北京有户口，所以李建校才用她的名字购买房，也正与一审中所说的当时杨文湘收了李建校2万元钱的购房的好处费；对材料5的真实性认可，证明目的不认可，杨文湘是在2021年近期查的，但此前赵雪西和李建校在这个楼盘里有多套房屋，其与王忆萍一直在打执行异议之诉，也是在争夺京通院的房屋，因为李建校本身是个房贩子，他买了卖、买了卖，这是他的一个职业；对材料6的真实性、证明目的及关联性均不认可，当时赵雪西与李建校已经离婚了，杨文湘与是李建校是远房亲戚，赵雪西再与其往来不符合常理，就是怀疑他们还有其他一些经济往来，并不一定是借款。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。对于恶意串通的判断，需要综合考量当事人的缔约目的、缔约过程、合同履行情况等因素。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。购买房屋作为家庭重大事项及大额支出，房屋购买人一般需历经选房、看房、商议合同签订事宜、核实房屋权属及瑕疵问题等缔约流程，需尽到足够的审慎注意义务。本案中，杨文湘主张其购买房屋用于居住，但其购房前仅委托李建校代为看房、未亲自至房屋实地查看房屋现状，与常理不符。杨文湘作为房屋购买人未直接向出卖人赵学民支付购房款，却由委托代理人兼出借人李建校直接向出卖人支付购房款，不符合交易习惯。即使其与李建校之间存在资金往来，但依据其提交附言为“李建校购房款”的转账记录亦难以证明其实际支付购房款之事实。涉案房屋的网签价格及赵学民、杨文湘主张的实际成交价格，均明显低于市场交易价格，杨文湘二审中主张申请鉴定，依据不足。杨文湘称其购买涉案房屋用于自住，但杨文湘在赵学民取得房产证后五日内即与其签订购房合同，并自购房后即由李建校委托中介公司出租，又在短时间内另行将涉案房屋出售他人，其购房又快速售房的过程，与其所述购房目的不符。根据杨文湘购买房屋选房、看房、订立合同、支付房款、再售房等整体流程，各个交易节点均不符合二手房买卖的正常交易习惯，且赵学民、杨文湘之间的合同损害了吕忠良的合法权益，一审法院综合考虑上述情况，认定赵学民、杨文湘于2018年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效并无不当。杨文湘的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，杨文湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38000元，由杨文湘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年八月十八日法官助理 张 立书 记 员 席 颖