北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9137号上诉人：孔繁昭，男，1988年4月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙越，北京市一法律师事务所律师。被上诉人：北京浩晟伟业商贸有限公司，住所地北京市西城区红居街14号楼地下二层307。法定代表人：田燕。委托诉讼代理人：崔爽，北京市中森律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟昱霖，北京市中森律师事务所律师。上诉人孔繁昭因与被上诉人北京浩晟伟业商贸有限公司(以下简称浩晟伟业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人孔繁昭及其委托诉讼代理人孙越，被上诉人浩晟伟业公司的委托诉讼代理人佟昱霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔繁昭上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人浩晟伟业公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。首先，上诉人与杨俊伟全程参与协商、洽谈、并最终签订了《北京市房屋租赁合同》，在2021年2月25日第一次庭审过程中，对方诉讼代理人明确承认杨俊伟是被上诉人北京浩晟伟业商贸有限公司的实际控制人，且个人与公司之间存在财务混同。原审过程中，上诉人多次请求法院追加杨俊伟为第三人以便查明事实，却未经获准。如果片面将杨俊伟与被上诉人的关系简单割裂，或者认定被上诉人只享受合同收租权利，却不履行必要先行义务，对于上诉人有失公允。其次，鉴于被上诉人订立合同时无法提供任何房屋权属证明和其他相关文件、双方先前资金往来中孔繁昭向杨俊伟的转款盈余和《合约》中约定包括杨在内的其他合伙人转让营业执照的先行义务。所以杨俊伟同意房屋租金“押二付三”和无需合同签订三日内支付首期租金。至于上诉人延迟支付首期租金，2021年3月11日第二次庭审过程中，对方诉讼代理人明确表示认可。且上诉人提交的证据中亦可证明，杨以实际行动表示同意。依据《合同法》第三十六条、第三十七条，《民法典》第四百九十条，也可视为双方以实际行动对“三日内支付首期租金”的原合同条款作出变更。反观，《北京市房屋租赁合同》中清楚写明，上诉人租赁用途作为“经营”所用。杨俊伟在签订《北京市房屋租赁合同》前，已与上诉人签订过《合约》，明知上诉人租赁房屋作为店面经营。被上诉人在订立合同时，拒不提供房屋权属证明和其他相关文件，故意向上诉人隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况。且被上诉人深知涉案租赁房屋作为经营之用存在大量瑕疵，严重影响上诉人正常经营、实现合同目的。依据《民法典》第五百二十五条、第五百二十六条规定，被上诉人有义务保证房屋适租适营，提供房屋权属证明和必要相关文件，配合办理相关资质、以保上诉人合法正常经营。否则，上诉人有权拒绝支付租金，尤其是在被上诉人收取过首期租金之后。依据《合同法》第四十二条、《民法典》第五百条规定“（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，可认定被上诉人存在缔约过失责任，违反诚实信用原则和先合同义务，损害上诉人信赖利益，应承担损害赔偿责任。房屋租赁合同为双务合同，被上诉人不只享有按时足额收租的权利；也有为上诉人正常经营提供必要相关文件、配合办理相应资质，确保租赁房屋适租适营的义务。如果忽略被上诉人的主观恶意和责任义务，仅凭上诉人未在合同签订三日内支付首期租金，就认定上诉人单方面违约，对于上诉人显失公平。因此，被上诉人如果不能履行必要先前义务，上诉人有权拒绝其履行请求，被上诉人更无权单方解除合同。故原审判决第一项，上诉人收到起诉状的2021年1月2日，不应作为双方《北京市房屋租赁合同》解除之日。最后，被上诉人提交的出租权证明文件等证据，涉嫌公章造假、合同造假。如果被上诉人既不是房屋所有权人，又不能证明其享有真实、合法、有效的出租权，可能构成无权处分或非法转租，则合同效力待定。即使认定合同有效且可以解除，被上诉人作为缔约过失人和先行违约方，也不应享有向上诉人主张房屋使用费的权利。故原审判决第四项，不合情理、于法无据。二、一审违反法定程序。首先，原审法院违反“诉讼权利平等原则”。法庭电话通知上诉人最终举证期限为2021年3月11日第二次庭审前，却允许被上诉人在4月13日的法庭谈话中继续提交新证据。对于被上诉人当庭提交的证据，法庭不止一次在上诉人没有对方证据的情况下就进行庭审和质证。对此，上诉人也当庭表示过抗议和不满。其次，原审法院违反“辩论原则”。2021年4月13日法庭谈话过程中，针对“合同签订三日内支付首期租金”的问题，法庭只是简单口头询问，未给上诉人举证的机会。反观，法庭不但允许被上诉人当庭继续提交新证据，而且只是单方面向上诉人释明，也未给上诉人质证的机会。然而，这次法庭谈话后不久就作出了判决。综上所述，上诉人认为：原审判决认定事实不清，违反法定程序。被上诉人违反诚实信用原则，违反先合同义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；拒不履行必要应尽义务，构成缔约过失和先行违约，且被上诉人及实际控制人弄虚作假向法院提供各种造假文件，甚者更可能涉嫌虚假诉讼罪和诈骗罪等刑事犯罪。浩晟伟业公司辩称，同意一审判决。不同意上诉人的上诉请求。根据指导性文件疫情期间免除三个月租金，实际我们免除四个月租金。被上诉人怀疑上诉人是为了拖延时间继续使用房屋。浩晟伟业公司向一审法院起诉请求：1．判令浩晟伟业公司与孔繁昭签订的合同于2021年1月2日解除；2．判令孔繁昭于判决生效之日腾退北京市西城区×××街×号院×号楼地下一层房屋（以下简称案涉房屋）；3．判令孔繁昭向浩晟伟业公司支付租金175000元（自2020年5月1日至2021年1月2日，25000元＊7）；4．判令孔繁昭向浩晟伟业公司支付房屋占有使用费（自2021年1月3日起至实际腾房之日止，标准为月租金25000元）；5．判令孔繁昭向浩晟伟业公司赔偿损失150000元。一审法院认定事实：2020年1月10日，浩晟伟业公司（出租方、甲方）与孔繁昭（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：孔繁昭承租案涉房屋，面积216平方米；乙方租赁房屋用于经营足疗店使用；租赁期限自2020年2月1日至2024年1月30日止；租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回本合同项下甲方所有出租房屋，乙方应无条件返还房屋及其附属设施、设备及物品，乙方在租赁期间对房屋装修及新增固定设施的产权无偿归甲方所有；本合同期内，前4年租金标准为每月25000元，支付方式为押三万付六，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付首期租金（2020年2月1日至2020年8月1日期间），之后租赁期内，乙方应当提前3个工作日向甲方支付下一期租金；收款人为杨俊伟，开户行为建行牛街支行；租赁押金为30000元，签订合同当日乙方向甲方支付，租赁期满或者合同解除后，租赁押金在先抵扣乙方承担的租金、各项费用及应承担的违约、赔偿责任，且乙方及时办理完毕各项证照、资质与行政许可迁出后，由甲方将剩余部分如数返还；乙方擅自提前解除租赁合同或者因乙方违约导致合同被甲方解除的，押金不予退还，合同满一年后乙方提前60日告知甲方不续租，甲方需返还租金；甲方交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用或者影响相关人员安全、健康的（因乙方装修改造或使用不当所致的除外），乙方有权解除合同，乙方不按照约定支付租金达30个工作日的，欠缴任何一项使用费超过一个月期限的，甲方有权解除合同；乙方未按约定时间支付全部或者部分租金及其他各项费用未达30个工作日的，除应当及时支付全部欠付金额外，还应当以该违约行为发生时所在租赁年度的年租金折算为日租金的两倍标准，按实际违约天数向甲方支付违约金，计算至全部付清之日止，乙方逾期超过30个工作日，甲方有权解除合同，乙方不仅承担本条违约责任，还应按照下述第二款向甲方支付违约金，同时乙方应于7日内将租赁房屋内物品搬出，否则视为放弃，由甲方处置；因乙方擅自提前解除合同或者违约导致甲方解除合同，乙方应承担违约责任，租赁押金不予退还，还应按照合同解除之日到实际合同约定的租赁期届满之日止尚未实际履行期间的应缴纳租金总额的20％向甲方承担违约责任，乙方对租赁房屋装修等无偿归甲方，乙方应按合同约定时间交还房屋，按当年约定租金标准的两倍支付房屋占用费；本合同自甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效。该合同尾部甲方处系浩晟伟业公司公章，乙方处系孔繁昭签字。北京湘水人家健身休闲有限公司于北京市西城区×××街×号院×号楼地下一层办理营业执照，2020年5月19日，孔繁昭为股东。截止到2021年3月11日，孔繁昭向浩晟伟业公司支付租金75000元、押金30000元。浩晟伟业公司就案涉房屋向一审法院起诉，诉讼请求为要求解除与孔繁昭的《北京市房屋租赁合同》等。孔繁昭于2021年1月2日收到该起诉状。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。浩晟伟业公司与孔繁昭于2020年1月10日签订《北京市房屋租赁合同》，明确约定“乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付首期租金（2020年2月1日至2020年8月1日期间）”。孔繁昭未按照合同约定付款，缺乏正当理由，应构成违约。根据合同约定，浩晟伟业公司有权要求解除合同。至于孔繁昭提及杨俊伟一事，孔繁昭并无杨俊伟同意不按照合同约定付款的证据。所以，孔繁昭于2021年1月2日收到浩晟伟业公司要求解除合同的起诉状，即为双方《北京市房屋租赁合同》解除之日。首先，关于应支付租金情况。2020年2月1日至2021年1月2日租金，由于该段期间发生疫情，且浩晟伟业公司该房屋系从国有企业承租而来，所以对部分期间租金应进行减免处理。故此，结合疫情发生期间及影响，一审法院酌情对2020年2月1日至2021年1月2日租金予以认定，该段期间租金应为175000元，孔繁昭此前支付105000元予以折抵，故此，孔繁昭仍应再支付租金70000元。其次，关于房屋占用费情况。合同解除后，孔繁昭应将房屋予以腾退，未腾退时应赔偿浩晟伟业公司房屋占用费，具体使用费标准参照合同标准约定，即月房屋使用费为25000元。最后，关于赔偿损失部分。浩晟伟业公司要求孔繁昭赔偿六个月房租损失，缺乏合同依据和法律依据，且一审法院上述处理已弥补其损失，故此对该诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、确认北京浩晟伟业商贸有限公司与孔繁昭2020年1月10日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月2日解除；二、于判决生效后七日内，孔繁昭将北京市西城区月坛南街19号院2号楼地下一层房屋腾退；三、于判决生效后七日内，孔繁昭向北京浩晟伟业商贸有限公司支付租金70000元；四、于判决生效后七日内，孔繁昭向北京浩晟伟业商贸有限公司房屋使用费（自2021年1月3日起至实际腾退之日止，按月使用费25000元计算）；五、驳回北京浩晟伟业商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审基本一致。本院二审期间，孔繁昭申请对浩晟伟业公司提交的其与北京中兴物业管理有限公司签订的《后勤中心房屋租赁合同》中北京中兴物业管理有限公司加盖的“北京中兴物业管理有限公司合同专用章”以及国家电力公司出具的证明中加盖的“国家电力公司房产管理专用章”进行鉴定。浩晟伟业公司提供加盖国家电力公司房产管理专用章的房屋登记表复印件，用以证实本案涉案房屋登记在国家电力公司名下。在本院审理中，经与北京中兴物业管理有限公司核实，该公司工作人员答复，本案涉案房屋系北京中兴物业管理有限公司出租给浩晟伟业公司，该房屋原属能源部，能源部拆分后因历史遗留问题未能办理产权证明，现该房屋归属国家电力公司，本案涉案有房屋间数证明（浩晟伟业公司提供的房屋登记表复印件系该公司提供）。鉴于北京中兴物业管理公司对涉案房屋的相关情况进行了说明，因此孔繁昭要求鉴定的请求本院不予支持。本院认为，浩晟伟业公司与孔繁昭签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于孔繁昭所提，与其签订租赁合同的相对方为杨俊伟，一审法院遗漏应当参加诉讼的当事人之上诉主张，经查，浩晟伟业公司与孔繁昭签订的租赁合同中出租方书写为浩晟伟业公司，且在租赁合同上加盖公章亦为浩晟伟业公司。因此孔繁昭此节上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。孔繁昭另提，本案涉案房屋无产权登记，因此租赁合同无效的上诉主张，在一审法院审理过程中浩晟伟业公司提供了国家电力公司提供的证明，证实涉案房屋产权为国家电力公司。孔繁昭现虽对该证据真实性不予认可，但经本院与北京中兴物业管理有限公司核实，涉案房屋原属能源部，因历史遗留问题未能办理产权证明，有鉴于此，本院无法认定涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，因此孔繁昭所提双方签订的租赁合同无效的上诉主张本院不予支持。对于浩晟伟业公司所提解除合同的诉请，在双方签订的租赁合同中约定，孔繁昭应在合同签订之日起三日内支付2020年2月1日至2020年8月1日期间租金。现孔繁昭未按照合同约定付款，且时至本院审理期间孔繁昭仍有欠付租金行为，因此孔繁昭构成违约。浩晟伟业公司要求解除合同的诉请本院予以支持，一审法院以孔繁昭收到浩晟伟业公司的日期为合同解除日期并无不当。关于孔繁昭所提，杨俊伟同意房屋租金“押二付三”和无需合同签订三日内支付首期租金，浩晟伟业公司亦同意孔繁昭可以不按照合同约定期限支付租金的上诉主张，因杨俊伟并非本案租赁合同的出租方，在浩晟伟业公司明确表示从未承诺孔繁昭可以迟延支付租金的情况下，孔繁昭未能提供证据证实其此项主张，因此孔繁昭此项上诉主张本院不予支持。关于孔繁昭另提，浩晟伟业公司拒不提供房屋权属证明和其他相关文件，严重影响其正常经营实现合同目的构成违约的上诉主张，经审核，2020年5月19日北京市西城区市场监督管理局审核北京湘水人家健身休闲有限公司在北京市西城区月坛南街19号院2号楼地下一层办理营业执照，孔繁昭为股东。在孔繁昭已经就涉案房屋取得了营业执照，经营范围包括修脚服务、健身服务的情况下，孔繁昭以浩晟伟业公司提供的租赁物不符合合同目的为由拒付租金缺乏依据。因此孔繁昭此项上诉主张本院亦不予支持。关于孔繁昭所提一审法院违反法定程序的上诉主张，经审核一审法院卷宗，一审法院在审理案件中并不存在违反法定程序之情形，因此孔繁昭此项上诉主张本院不予支持。鉴于浩晟伟业公司与孔繁昭之间的租赁合同已经解除，浩晟伟业公司所提要求孔繁昭腾退涉案房屋的诉请本院予以支持。对于浩晟伟业公司所提要求孔繁昭支付2020年2月1日至2021年1月2日租金的诉讼请求，由于该段期间发生疫情，且浩晟伟业公司该房屋系从国有企业承租而来，所以对部分期间租金应进行减免处理。一审法院结合疫情发生期间及影响，酌情认定2020年2月1日至2021年1月2日期间租金应为175000元并无不当。孔繁昭此前支付的105000元应当予以折抵，因此孔繁昭仍应再支付租金70000元。关于房屋占用费问题。合同解除后孔繁昭应将房屋予以腾退，未腾退时应赔偿浩晟伟业公司房屋占用费，具体使用费标准一审法院参照合同标准约定，即月房屋使用费为25000元并无不妥。综上所述，孔繁昭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由孔繁昭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年八月十八日法官助理  冯海鑫书 记 员  刘芯怡