北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6133号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京龙之威卓越体育文化有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇马坊大街52号院1号楼915。法定代表人：耿书平，总经理。委托诉讼代理人：高飞宇，男，北京龙之威卓越体育文化有限公司经理。委托诉讼代理人：涂敬东，北京市荣丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中恒智慧（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：过鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：程晗，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兴堂，北京市景运律师事务所律师。原审第三人：北京文博大厦有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号。法定代表人：牛洪玲，董事长。委托诉讼代理人：窦小军，女，北京文博大厦有限公司客服部经理。上诉人北京龙之威卓越体育文化有限公司（以下简称龙之威公司）因与被上诉人中恒智慧（北京）科技有限公司（以下简称中恒智慧公司）、原审第三人北京文博大厦有限公司（以下简称文博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初24404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙之威公司的委托诉讼代理人高飞宇、涂敬东，被上诉人中恒智慧公司的委托诉讼代理人程晗、李兴堂，原审第三人文博公司的委托诉讼代理人窦小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙之威公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或者依法改判中恒智慧公司返还龙之威公司：1.已支付的2020年2月25日至2020年5月25日期间租金140525元；2.保证金140525元；3.2020年1月25日至2020年2月24日期间房租46842元。事实与理由：龙之威公司所承租的场所处于地下、封闭状态，受疫情影响较长时间无法使用涉案场地开展正常经营，租赁合同目的无法实现，据此龙之威公司解除租赁合同并无过错，无需承担违约责任，中恒智慧公司应当退还保证金。另外，龙之威公司因受疫情影响未实际使用涉案房屋，中恒智慧公司应当退还2020年1月25日至2020年5月25日期间的租金。一审法院判决保证金用来折抵中恒智慧公司所主张的中介费损失，显失公正。中恒智慧公司辩称，不同意龙之威公司的上诉请求，同意一审判决。文博公司述称，龙之威公司的上诉请求与文博公司无关。龙之威公司向一审法院起诉请求：1.判令解除龙之威公司与中恒智慧公司签署的《北京市房屋租赁合同》；2.判令中恒智慧公司返还龙之威公司已支付的2020年2月25日至2020年5月24日期间租金140525元；3.判令中恒智慧公司向龙之威公司返还保证金140525元；4.判令中恒智慧公司返还龙之威公司2020年1月25日至2020年2月24日期间房租46842元；5.案件受理费由中恒智慧公司承担。中恒智慧公司向一审法院提出反诉请求：1.判令龙之威公司支付中恒智慧公司15天免租期的房屋租金23421元；2.判令龙之威公司支付中恒智慧公司15天免租期的物业管理费4440元；3.判令龙之威公司支付中恒智慧公司延迟支付房屋租金的滞纳金17175.4元；4.判令龙之威公司支付中恒智慧公司中介费40000元。一审法院认定事实：中恒智慧公司（出租方，甲方）与龙之威公司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于北京市海淀区万寿路西街2号2号楼北侧地下一层，面积296平方米，租赁用途为商业，租期自2019年11月25日至2023年11月24日。乙方所承租房屋年租金为5.2元（含物业管理费、制热、制冷费、不含税）。免租期为15天，如租赁期不满2年，乙方需将免租期间的物业管理费补交给甲方，同时免租期间的租金补交给甲方，物业管理费为每天每平米1元。租金按月的方式交纳，乙方须在签署本合同同时向甲方交付首期租金（6个月的租金），相当于3个月的租金和3个月的押金，乙方应于每个租赁期度结束前的10日前交纳下个租赁期度的租金（每3个月为一个租赁期度）。乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付租赁保证金共计140452元。甲方应于2019年11月25日前将房屋按现状交付给乙方。在合同期内，如因台风、地震、风暴、火灾、战争、政变等不可抗力因素造成一方损失或本合同无法继续执行而终止的，合同双方均不承担责任。房屋租金按实际使用时间计算，多退少补。因乙方原因本合同提前解除的，乙方所交纳的租赁保证金及已付但尚未履行部分的租金不予退还。乙方应支付的租金、其他费用等，乙方均需根据本合同或甲方书面通知按期交付。凡逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。龙之威公司承租涉案房屋后，用于经营健身的培训班。该公司向中恒智慧公司交纳了保证金140525元，2020年2月25日，龙之威公司向中恒智慧公司支付了2020年2月25至5月24日期间租金140525元。后因为疫情原因龙之威公司自2020年1月25日期间无法经营。2020年4月15日龙之威公司发函表示疫情已经构成不可抗力，合同目的无法实现，故要求解除合同、中恒智慧公司退还2020年2月至5月的租金及押金。2020年4月17日，中恒智慧公司回函表示不同意其要求，现不属于因不可抗力导致合同目的无法实现的情形，不可单方解除合同，如果执意要解除合同，需承担违约责任。2020年5月18日，中恒智慧公司出具材料，写明龙之威公司与其公司解除房屋租赁合同，龙之威公司搬走属于自己的物品，并已结清水电费。现龙之威公司合同解除是因为疫情原因造成，属于不可抗力，故要求退还租金及保证金。中恒智慧公司表示龙之威公司于2020年5月18日搬走物品，不能说明双方此时合意解除了合同，并非所有体育营业场所都无法营业，只是对地下空间的体育营业进行限制，龙之威公司租赁地下空间进行体育经营，是其自身应承担的商业风险，不是不可抗力，且房屋所有权人不同意减免租金，故不同意退还租金及保证金。同时，中恒智慧公司认为龙之威公司应在2020年2月14日前支付2020年2月至5月的费用，但其2020年2月25日才支付，逾期11天，应按每日租金标准支付11天的滞纳金共计17175.4元。中恒智慧公司认为涉案租赁合同是在中介机构的介绍下签订的，为此，其支付了4万元的中介费。现因为龙之威公司解除了合同，造成了中介费的损失，应于赔偿。同时龙之威公司不满2年解除合同，应按约定支付免租期15日内的租金23421元及管理费4440元。2019年11月25日前15天是免租期。但是龙之威公司认为2019年11月25日至12月10日是免租期，但是其没有使用免租期，而是从2019年11月25日就开始支付租金了，且租金中已经包含了物业管理费，故不同意中恒智慧公司的上述请求。另外，王某是龙之威公司的股东，中恒智慧公司表示其公司与王某另外签订一份房屋租赁合同，双方实际履行的是该份合同，龙之威公司提供的合同是为了消防验收而签订的。该两份合同中租金标准及面积存在差异，但应该交纳的租金数额是一致的。位于北京市海淀区万寿路西街2号2号楼房产产权单位为文博公司，产权单位将地下面积3022.22平方米委托给中恒智慧公司进行管理，并授权其自主经营，委托期限自2019年2月6日至2023年2月5日。文博公司认为其公司是私企，并非国有企业，不同意减免租金。一审法院认为，龙之威公司与中恒智慧公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。中恒智慧公司提交的合同并非与龙之威公司或其法定代表人签订，法院以龙之威公司与中恒智慧公司签订的合同为准。根据该合同的约定，合同履行期限为2019年11月25日至2023年11月24日。在履行期限内虽然出现了新冠肺炎疫情，客观上造成了龙之威公司在短期内无法使用房屋。但双方签订的合同的租期为4年，新冠肺炎疫情的出现并不必然导致长期的租赁合同无法履行。故龙之威公司在租赁合同期内提前提出解除合同，应属违约，应承担相应的违约责任。龙之威公司于2020年4月15日向中恒智慧公司发出解除通知，并于2020年5月18日与中恒智慧公司办理房屋交接手续，中恒智慧公司也于2020年5月18日认可双方解除房屋租赁合同，故法院认为本案所涉房屋租赁合同于2020年5月18日解除。关于龙之威公司已经支付的租赁保证金，考虑到龙之威公司提前解除合同，根据合同约定，其交付的租赁保证金不予退还，故对龙之威上述请求，法院不予支持。关于龙之威公司已经支付的2020年1月25日至2020年5月24日期间的租金，因双方租赁合同解除的时间及龙之威公司腾退房屋的时间为2020年5月18日，根据合同约定，2020年5月19日至24日期间的费用应不予退还。对于2020年1月25日至2020年5月18日期间的租金，考虑因为疫情造成龙之威公司无法正常使用房屋，故法院对双方约定的租金标准予以调整，由中恒智慧公司退还龙之威公司该段期间一半的租金。同时，龙之威公司未按合同约定期限支付2020年2月至5月的房租，亦是因为疫情原因其无法使用房屋所致，不能因延期支付租金而认定龙之威公司违约，中恒智慧公司反诉要求龙之威公司支付逾期缴纳租金的滞纳金之请求，于法无据，法院不予支持。关于赔偿中介费损失之请求，因法院已经按照合同约定判定租赁保证金不予退还，已弥补了中恒智慧公司的损失，故对中恒智慧公司的该项请求，法院不予支持。对于免租期的费用，因合同中并未明确约定免租期的具体期限，中恒智慧公司亦未能提供证据证明实际的交房时间，故对于免租期内的租金与物业管理费的反诉请求，证据不足，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认北京龙之威卓越体育文化有限公司与中恒智慧（北京）科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；二、中恒智慧（北京）科技有限公司于判决生效后七日内退还北京龙之威卓越体育文化有限公司租金88504元；三、驳回北京龙之威卓越体育文化有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中恒智慧（北京）科技有限公司的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。龙之威公司与中恒智慧公司签订的《北京市房屋租赁合同》的合同期限为2019年11月25日至2023年11月24日，虽然在履行期限内发生了新冠肺炎疫情，但是双方签订的合同的租期为4年，新冠肺炎疫情的出现并不必然导致长期的租赁合同无法履行。故龙之威公司在租赁合同期内提前解除合同应属违约，根据合同约定，龙之威公司所交纳的租赁保证金以及已支付但尚未履行部分的租金不予退还。关于2020年1月25日至2020年5月18日租赁期间的租金问题，鉴于新冠疫情造成龙之威公司无法正常使用涉案房屋，一审法院对该期间的租金数额予以调整，确定由中恒智慧公司退还该期间的一半租金，并无不当，本院予以确认。综上所述，龙之威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4891元，由北京龙之威卓越体育文化有限公司的负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 斌审 判 员  姚 红审 判 员  张建清二〇二一年八月三十日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠