广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13656号上诉人（原审被告、反诉原告）：范芳萍，女，1977年10月1日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢成秋，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁庆欢，男，1992年9月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：梁树权，广东博敦律师事务所律师。上诉人范芳萍因与被上诉人翁庆欢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人范芳萍上诉请求：1.撤销一审判决，驳回翁庆欢的一审诉讼请求，改判支持范芳萍的反诉请求；2.由翁庆欢承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、租赁保证金是履行《房屋租赁合同》的保证，在合同期限届满前，翁庆欢单方提出解除合同即构成违约，租赁保证金已转化为违约金，不存在需要向翁庆欢退回保证金的问题，一审判决认定事实和适用法律均存在错误。根据《房屋租赁合同》第七条第1款约定，签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于两个月租金的金额作为违约金。在翁庆欢单方提出解除合同时，其行为已构成违约，租赁保证金明显已转化为违约金，不存在需要向其退回保证金的问题，一审判决在查明翁庆欢单方提出解除合同事实的情况下，却无视翁庆欢需要承担的违约责任，一审认定不当。二、修复涉案房屋是翁庆欢的合同义务，在其拒绝修复后，范芳萍只能无奈自行修复，修复费用理应由翁庆欢承担，一审判决无视修复费用合情合理的事实，酌情认定的损失金额过低，严重偏离客观事实，存在错误。根据《房屋租赁合同》第五条第3款约定，租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋和设备，发现房屋和设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。可见，修复涉案房屋是翁庆欢的合同义务，在其单方提出解除合同时，其曾承诺会帮忙修复，但在胁迫范芳萍退还租金不成后，便拒绝修复，在翁庆欢提起本案诉讼后，为不影响涉案房屋使用，范芳萍才无奈自行修复，范芳萍已向一审法院提交《修复协议》和收据发票以及付款记录等证据，足以证明范芳萍的实际损失金额。另，关于木地板的修复费用，范芳萍已提交丽园雅庭管理处的《证明》及现状照片，足以证明在翁庆欢租赁使用期间，涉案房屋由于翁庆欢的使用不当，导致房屋被水淹，明显是木地板翘起的根本原因，修复费用也应由翁庆欢承担。三、翁庆欢拒绝修复涉案房屋，影响涉案房屋出租，理应承担在修复前的租金损失，范芳萍仅要求判决生效前的租金损失已很合理，一审判决无视范芳萍的实际损失，难以让人信服。综上所述，是翁庆欢单方提出解除涉案《房屋租赁合同》，在胁迫范芳萍退还已缴纳租金无望后，便拒绝修复涉案房屋，导致涉案房屋不具备出租功能，理应承担范芳萍在涉案房屋修复前的租金损失。修复涉案房屋本是翁庆欢的合同义务，其违反合同约定，没有契约精神，一审判决无视范芳萍的实际损失，纵容翁庆欢的违约行为，难以让人信服。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人翁庆欢二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，翁庆欢没有异议，请求二审法院维持原判，驳回范芳萍的全部诉请。一、范芳萍应当向翁庆欢退回租赁保证金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4点规定，因不可抗力造成的因素，造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。翁庆欢承租范芳萍的涉案房屋明确用于民宿用途，并与范芳萍签订了《补充协议》对租赁用途做了明确约定。2020年2月因疫情发生，广州市加强疫情防控工作，停止了所有旅游业等相关业务。因翁庆欢系专做旅游民宿业务，该业务因疫情防控的原因完全停止，小区暂停外来人员进入，导致翁庆欢因不可抗力因素无法继续履行与范芳萍的房屋租赁合同。所以，翁庆欢依据双方合同约定要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并无不当，且一审法院已确定双方合同解除时间为2020年6月30日，范芳萍的上诉请求并无法律依据。二、一审法院关于房屋墙面及柜盆修复费用及木地板修复费用已做出合理判决。1.一审法院判决翁庆欢支付房屋墙面及柜盆修复费用500元给范芳萍的判决公正、合理。首先，翁庆欢在一审庭审中已经确认墙面孔系为装饰房屋、固定画作而实施的合理钉孔，并非恶意毁坏墙面，损害范芳萍的房屋，且翁庆欢也确认柜门在使用过程中有一定的损坏，也非翁庆欢以恶意心态故意毁坏。其次，根据实际施工经验，范芳萍夸大了损失，其无法证明其支出的费用系完全用于涉案房屋，其该项诉请费用过高。2.更换门锁费用350元、木地板的修复费用与翁庆欢无关，不应当由翁庆欢承担此费用。翁庆欢已如实告知了范芳萍电子门锁的使用方法及密码，也完全交付了该电子门锁给范芳萍使用，该电子门锁并不影响使用，范芳萍要求换门锁的费用由翁庆欢承担不合理。根据翁庆欢一审中提交的视频材料可明显看出，涉案房屋房间的木地板是无水泡且完好的，木板属于日常生活使用产生的自然损耗，与翁庆欢无关。另，范芳萍为证明因翁庆欢使用不当导致整个房子被水泡，木板因此受到损坏的事实，提交了由物业管理处出具的证明，但该物业管理处不是合法设立的具有司法鉴定资质的鉴定机构，该证明不具有合法的证明效力，所证明内容不严谨、不客观、不公正，且该证明出具时间为2020年8月25日，证实的事实却系发生于2018年水泡房屋的事实。其所出具的证明无法证实2018年当时的实际情况，更无法证实该项损失系翁庆欢的原因导致。更为重要的是，翁庆欢在承租该涉案房屋期间并不知悉房屋被水泡的事情，范芳萍又是从何得知。三、范芳萍要求翁庆欢支付房屋修复期间直至房屋恢复损害之日止的租金损失无法律依据。首先，范芳萍在一审庭审中已经确认其于2020年6月2日实际收回涉案房屋，双方根据房屋租赁合同约定支付租金的权利义务约束因范芳萍实际收回房屋而终止，故范芳萍无权要求翁庆欢支付房屋修复期间直至房屋恢复损害之日止的租金损失。其次，一审法院判决确认的合同解除时间为2020年6月30日，并作出翁庆欢支付自2020年6月3日至2020年6月30日租金给范芳萍的判决已有利于范芳萍，充分照顾范芳萍的权益。翁庆欢认为，范芳萍要求翁庆欢支付2020年6月30日后的租金损失无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。翁庆欢于2020年6月30日向一审法院起诉，请求：1.确认翁庆欢、范芳萍签订的租赁合同于2020年3月15日解除；2.判决范芳萍向翁庆欢退还租金20286元、押金9200元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率4.05%计算，从2020年3月15日开始计算至实际退还全部款项之日止），共计29486元；3.判决范芳萍承担本案诉讼费。范芳萍向一审法院提起反诉，请求：1.判决翁庆欢立即向范芳萍支付房屋墙面及柜盆修复费用人民币4920元；2.判决翁庆欢立即向范芳萍支付更换门锁费用支出人民币350元；3.判决翁庆欢立即向范芳萍支付物业、水、电费用支出合计人民币846.68元；4.判决翁庆欢立即向范芳萍支付木地板费用支出人民币10875元（以丽园雅庭D1104修地板报价表为准）；5.判决翁庆欢立即向范芳萍支付中介费损失人民币1380元；6.判决翁庆欢立即向范芳萍支付房屋修复期间直至房屋恢复损害之日止的租金损失【暂计至2020年8月3日的租金损失为人民币10144元】；以上请求费用合计人民币17640.68元；7.判决本案本、反诉诉讼费由翁庆欢承担。一审庭审中，范芳萍变更其反诉诉请6为请求判决翁庆欢立即向范芳萍支付房屋修复期间直至法院判决生效之日止的租金损失【自2020年6月3日起暂计至2020年8月3日的租金损失为人民币10144元】。一审法院经审理查明：据广州市不动产登记查册表记载，位于广州市海珠区xx号1104房的产权人为范芳萍，使用性质为居住用房，建筑面积55.2213平方米。2017年5月19日，翁庆欢（乙方）与范芳萍（甲方）、广州市xx房地产代理有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年6月3日至2022年6月2日，共60个月；月租金为4600元，租金按月支付，乙方在每月1日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金为9200元，首期租金为18400元；乙方应依约按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；因乙方使用房屋不当或人为造成房屋机器设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任；租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；备注部分载明：租金交付方式为4个月交一次，一年3次付清；等。同日，翁庆欢、范芳萍各支付了房屋中介费2300元。同日，翁庆欢（乙方）与范芳萍（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方知道并同意乙方将房屋作为民宿使用；租赁结束后，乙方装修入墙部分以及替换的家具保留给甲方；乙方租金每年以5%递增；租赁期间除房屋主体外家电水电等装修由乙方负责；等。一审诉讼中，翁庆欢、范芳萍确认翁庆欢已经支付了2020年2月3日至2020年6月2日期间的租金20286元，之后未再支付租金。翁庆欢表示：我方认为是在2020年3月14日双方达成一致协商同意解除合同。我方在2020年3月发送信息给范芳萍要求解除合同，范芳萍也同意，双方约定在2020年3月15日到涉案房屋看房，并且双方也在2020年3月15日到现场验房，在2020年3月15日晚上，范芳萍回复我方信息，范芳萍没有提出任何异议，在2020年3月30日，我方将涉案房屋密码告知范芳萍，到了2020年5月份，范芳萍又联系我方要看房，翁庆欢在2020年5月24日就安排了人员协助范芳萍进入涉案房屋验房，验房完毕之后我方就没有进入涉案房屋了，但是范芳萍在2020年6月3日又联系我方说要收回涉案房屋。冰箱电视范芳萍并没有向我方提出异议，墙体水印范芳萍也没有提出异议，墙体上的洞只是挂画的，橱柜门坏了我方无异议，确认范芳萍向我方提出过，厕所门坏了范芳萍并没有向我方提出异议。范芳萍表示：我方认为合同解除之日是在2020年6月2日，翁庆欢要支付我方租金损失至房屋损害恢复为止。我方在2020年3月15日确认到涉案房屋看房，但是只是同意看房并没有同意翁庆欢退租，我方也要求翁庆欢如果要退房的话要依据家具清单交接，但是翁庆欢并没有出具家具交接清单，翁庆欢确实在2020年3月30日将涉案房屋密码告知我方，但是密码是错误的，我方根本无法进入涉案房屋，2020年5月24日我方在翁庆欢的陪同下进入涉案房屋，翁庆欢要取回涉案房屋墙体上的画时候，我方发现墙体上出现大量洞，我方要求翁庆欢要恢复原状之后交接。涉案房屋在2020年6月30日才交还。翁庆欢为证明其主张还提供了以下证据：1.房屋租赁合同、中介费收据、补充协议;2.转账记录，显示翁庆欢于2020年2月17日支付20286元租金给范芳萍;3.房屋租赁合同、收据、app截图;4.微信聊天记录（翁庆欢、范芳萍关于合同解除的意见）；5.视频及对话文本。范芳萍质证意见：对证据1房屋租赁合同以及补充协议真实性、合法性无异议，关联性不认可，在租赁合同第六条第三款有约定，翁庆欢需要恢复涉案房屋的现状，我方才同意收回的，同时，我方是基于翁庆欢长期承租涉案房屋，我方才同意让翁庆欢去做民宿的。中介费收据真实性、合法性无异议，关联性不认可，我方也支付了中介费，而且翁庆欢没有承租五年的话，是需要承担我方中介费的损失。证据2真实性无异议，我方确认收到该款项。证据3真实性、合法性、关联性不认可，我方不清楚案外人与本案的关系。证据4、5真实性、合法性无异议，关联性不认可，我方一直跟翁庆欢协商，但是双方没有达成一致，双方一直都在微信上沟通，最初沟通的时间是2020年3月份，双方一直协商至2020年5月份，但是一直协商未果。范芳萍为证明其主张还提供了以下证据：1.《房屋租赁合同》（NO.8126045）及《收款收据》；2.《家私电器清单》（NO.0035974）；3.《收款收据》；4、《补充协议》；5.与翁庆欢微信沟通记录；6.物业收款收据NO.0011766及付款记录，显示范芳萍支付了涉案房屋2020年1月至6月的管理费、公摊水电费、垃圾处理费共计643.9元；7.水及污水票据，拟证明范芳萍支付了2019年11月27日至2020年3月27日的水费43.95元；8.电费票据及付款记录，拟证明范芳萍支付了2020年2月1日至2020年6月30日期间的电费，其中2020年2月份的电费为34.72元、3月份的电费为31.73元、4月份的电费为30.35元、5月份的电费为32.02元、6月份的电费为30.01元；9.修复协议和收据发票以及付款记录；10.与翁庆欢其他沟通记录；11.丽园雅庭管理处出具的《证明》；12.丽园雅庭D1104修地板报价表；13.照片三张。翁庆欢质证意见：证据1房屋租赁合同三性无异议，收款收据与本案无关。证据2三性不认可，并非是我方翁庆欢的签字。证据3三性无异议。证据4三性无异议，证明涉案房屋的装修是经过范芳萍同意的，同时该房屋是作为经营使用，有别于居家使用。证据5真实性无异议，但是范芳萍只是截取对自己有利的截图，我方也提供了详细的双方微信沟通记录。证据6真实性无异议，但是关联性不认可，管理费的计算时间我方有异议，我方认为2020年3月15日之后产生的水电费以及水电费公摊与翁庆欢无关。证据7-8真实性、合法性无异议，关联性不认可，我方只认可截止至2020年3月15日的水电费。证据9三性不认可，该份证据是范芳萍自行装修与购买行为，与翁庆欢无关。证据10真实性无异议。证据11、12、13三性不认可，与本案无关。一审法院认为：翁庆欢与范芳萍签订《租赁合同》及《补充协议》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除问题。翁庆欢主张涉案合同于2020年3月14日解除，但根据翁庆欢、范芳萍双方的微信聊天记录，在翁庆欢向范芳萍提出解除合同时，范芳萍并未明确表示同意，且双方之后一直就解除合同的事宜进行协商，翁庆欢另主张因为疫情原因导致经营受到影响，但其并未就此充分举证证明，且根据范芳萍提交的电费发票可知，涉案房屋在2020年2月至6月期间均有产生电费，翁庆欢实际是有使用涉案房屋，故翁庆欢上述主张依据不足，一审法院不予采纳。范芳萍主张涉案租赁合同于2020年6月2日解除亦缺乏依据，一审法院不予采信。范芳萍表示其于2020年6月30日实际收回涉案房屋，对此翁庆欢并未提交反证，根据范芳萍提交的6月30日的聊天记录，一审法院认定涉案租赁合同的解除时间为2020年6月30日。关于租金及租赁保证金的问题。一审诉讼中，双方确认翁庆欢已经支付了2020年2月3日至2020年6月2日期间的租金20286元，如前所述，双方的合同解除时间为2020年6月30日，故翁庆欢要求范芳萍退还租金20286元的请求，一审法院不予支持。租赁合同约定范芳萍应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给翁庆欢，现租赁合同已经解除，范芳萍应将租赁保证金9200元退还给翁庆欢。范芳萍逾期未退还，翁庆欢必然产生利息损失，翁庆欢主张按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算利息，并无不当，一审法院予以支持。但利息的起算时间应自2020年7月1日起。租赁合同约定租金为每4个月支付一次，但并未约定每次支付的时间，范芳萍以翁庆欢拖欠租金为由主张没收翁庆欢的租赁保证金，依据不足，一审法院不予支持。同时范芳萍主张租赁保证金为履行5年以上合同期限的保障故不需要退还亦缺乏依据，一审法院不予确认。关于房屋墙面及柜盆修复费用、更换门锁、木地板修复费用的问题。一审庭审中，翁庆欢确认墙面有洞且橱柜门有损坏，但范芳萍提交的证据不足以认定其实际的损失金额，一审法院酌情认定翁庆欢需赔偿范芳萍损失为500元。范芳萍主张翁庆欢支付更换门锁的费用350元缺乏依据，一审法院不予支持。关于木地板的修复费用，本案中，范芳萍提交的证据不足以证明其该项损失系因翁庆欢导致，故对于范芳萍的该项诉请一审法院不予支持。关于物业费、水电费的问题。根据范芳萍提交的物业费及水电费的支付记录、收款收据、发票等，一审法院确认范芳萍支付了上述费用共计846.68元，翁庆欢应将该款项支付给范芳萍。关于中介费损失的问题，范芳萍该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于房屋修复期间至法院判决生效之日止的租金损失问题，翁庆欢确认其支付租金至2020年6月2日，故在合同解除后其仍应支付2020年6月3日至6月30日的租金给范芳萍，该期间的租金按照5071.5元/月（20286÷4）计算，同时鉴于范芳萍已于2020年6月30日收回房屋，故范芳萍要求翁庆欢支付6月30日之后的租金损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年3月29日作出如下判决:一、原告翁庆欢与被告范芳萍签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告范芳萍在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金9200元并支付利息（自2020年7月1日起至实际付清之日止，以9200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算）给原告翁庆欢；三、原告翁庆欢在本判决生效之日起十日内支付2020年6月3日至2020年6月30日期间的租金（按5071.5元/月计算）给被告范芳萍；四、原告翁庆欢在本判决生效之日起十日内支付拖欠的水电费、物业费共计846.68元给被告范芳萍；五、原告翁庆欢在本判决生效之日起十日内支付房屋修复损失500元给被告范芳萍；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费537元，由原告负担369元，被告负担168元。一审反诉受理费256元，由原告负担53元，被告负担203元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、范芳萍上诉主张其无需退还租赁保证金，是否成立；二、范芳萍上诉主张的修复费用及房屋修复前的租金损失，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，范芳萍上诉主张其无需退还租赁保证金是否成立的问题。一审认定双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，理据充分，双方当事人均无异议，本院不再赘述，予以确认。根据本案查明的事实，双方在疫情期间一直就解除合同事宜进行协商，翁庆欢已支付2020年2月3日至2020年6月2日期间的租金20286元，范芳萍亦于2020年6月30日实际收回涉案房屋，一审认定涉案租赁合同解除的时间为2020年6月30日，并据此依照租赁合同关于范芳萍应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给翁庆欢的约定及考虑范芳萍逾期未退还翁庆欢必然产生利息损失，判令范芳萍应向翁庆欢退还租赁保证金9200元及支付逾期未退还的利息，于法有据，应予维持。范芳萍上诉主张翁庆欢违约解除合同及租赁保证金已转化为违约金其无需退还，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，范芳萍上诉主张的修复费用及房屋修复前的租金损失是否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，鉴于范芳萍提交的证据不足以认定其实际损失金额，一审法院根据本案查明的事实、双方当事人对房屋损坏情况的陈述并综合本案案情，酌情认定翁庆欢需赔偿范芳萍房屋修复损失500元，并同时认定范芳萍提交的证据并不足以证明其主张的木地板修复损失系因翁庆欢导致及其要求翁庆欢支付2020年6月30日之后房屋修复期间至法院判决生效之日止的租金损失依据不足，均无明显不当，应予维持。二审中，范芳萍未提交新的证据推翻一审法院依据本案证据所作认定，其该上诉主张，不能成立。综上所述，范芳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费371元，由范芳萍负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年八月十六日书记员 冯 韵彭诗敏