广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2815号上诉人（原审原告）：李子莲，女，1987年11月15日出生，汉族，住廉江市。委托诉讼代理人：廖兴繁，广东大展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廉江市长盈置业有限公司，住所地：廉江市实验学校西面(永福翰林苑第一期)，统一社会信用代码：91440881095150609B。法定代表人：李运成，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。上诉人李子莲与上诉人廉江市长盈置业有限公司（以下简称长盈公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服广东省廉江市人民法院（2021）粤0881民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李子莲的委托诉讼代理人廖兴繁，上诉人长盈公司的委托诉讼代理人黄廉靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李子莲上诉请求：一、请求二审纠正原判中认定的事实。二、本案一审、二审诉讼费用由长盈公司承担。事实和理由：一审法院认定“交房时间以商品房验收合格的时间为准”错误。本案应以商品房实际交付使用(转移占有)的时间为交房时间，理由如下：1、根据法律规定，房屋的转移占用视为房屋的交付使用。涉案商品房于2017年11月9日实际交付给李子莲占有使用，虽然此时涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，李子莲对接收涉案商品房无异议的情况下，应认定2017年11月9日为涉案商品房交付时间。2、本案不存在约定除外的情形。虽然双方签订的合同中约定商品房交付的条件之一是竣工验收合格，但该条件并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中“当事人另有约定的除外”的情形。“当事人另有约定的除外”是指双方明确约定转移占有不视为房屋交付的情形，而非本案中未具备“商品房经验收合格”条件就不视为房屋交付的情形。故应认定商品房实际交付使用的时间为交房时间。3、一审法院认定的事实会导致明显的司法不公。关于商品房交房时间的认定，既有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的明确规定，也有最高院对以上解释的说明，同时，在司法实践中，(2020)粤08民终2359号、3120号、(2020)粤0113民初22283号案等已经形成统一的裁判标准，即以房屋的实际交付使用(转移占有)时间认定为房屋交付时间，即办证时间的起算点亦为房屋的实际交付使用(转移占有)时间。房地产市场中，商品房的合格交付正确的顺序应该为：(1)开发企业开发的商品房在合同约定的交房时间前经竣工验收合格；(2)开发企业在合同约定的交付时间前将符合前述条件的商品交付购房者。但在本案中，长盈公司作为房地产开发企业，因为工程延期等原因，明知无法在合同约定的交付时间前将取得竣工备案的房屋交付李子莲，为规避逾期交付商品房的违约责任，预先将尚不确定是否符合规定质量标准的房屋交付李子莲使用，李子莲亦对长盈公司是否取得竣工备案并不知情。长盈公司已达成逃避迟延交房违约责任的目的，若按照一审以商品房竣工验收合格的时间作为交房时间，那么长盈公司又可以规避逾期办证的违约责任，这样会出现双重认定标准，造成裁判标准不一致，明显损害购房者权益的结果。长盈公司也不服原审判决，向本院上诉请求：一、依法撤销原判，并改判驳回李子莲的一审诉讼请求；二、由李子莲承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为长盈公司与李子莲申请办理转移登记手续的日期是2020年1月3日,距离房屋交付日期2019年5月20日已经超过229日,并进而认为长盈公司没有及时提交备案资料申请该商品房的转移登记手续,属于事实认定错误。1、2016年8月18日长盈公司与李子莲向廉江市不动产登记中心提交申请书及相关资料办理涉案商品房的预告登记,但是,廉江市不动产登记中心于2016年9月13日才收件,长盈公司与李子莲提交申请书及相关资料的时间距离廉江市不动产登记中心的收件时间前后相距了26天。由此可见,廉江市不动产登记中心显示的收件时间并不是长盈公司与李子莲提交申请书及相关资料的时间,长盈公司与李子莲肯定是早于廉江市不动产登记中心显示的收件时间就已经提交了申请书及相关资料,由于本案是系列案,结合本案及同系列的其它案件的查明事实,长盈公司与李子莲均在廉江市不动产登记中心显示的收件时间前一个月至二个月的时间内就已经提交了申请书及相关资料。2、根据廉江市自然资源局作出的廉自然资函[2021]23号复函可知,办理转移登记时,是先将申请资料移送到不动产登记中心待办,再由登记中心工作人员审阅完资料后分批进入登记系统收件,从提交申请资料待办到登记系统收件,这期间会存在一个时间差,根据上述第1点可知,该时间差通常为一个月至二个月。另外,涉案的商品房所在楼盘为一个大型楼盘,共计有三千多户,且办证的时间较为集中,长盈公司是统一、批量将申请资料移送到不动产登记中心待办,由于不动产登记中心人力资源不足,因此,从提交申请资料待办到登记系统收件通常间隔约一个月至二个月。3、在办理转移登记时,长盈公司和李子莲先将申请资料移送到不动产登记中心待办,再由登记中心工作人员审阅完资料后分批进入登记系统收件,由于审阅资料和进入登记系统收件都是登记中心工作人员完成的操作,因此,长盈公司将申请转移登记的资料移送到不动产登记中心待办,即应视为长盈公司已经履行完毕其办证义务。本案中,登记系统显示的收件时间为2020年1月3日,根据上述第1点和第2点,长盈公司和李子莲应当在2020年1月3日前的一个月至二个月(即2019年11月3日—2019年12月3日期间)就已经将申请转移登记的资料移送到不动产登记中心待办,因此,长盈公司已于2019年5月20日后的200日内，即2019年12月7日内将申请转移登记的资料移送到不动产登记中心待办,长盈公司不存在违约行为。二、长盈公司没有及时向廉江市自然资源局不动产登记中心提交备案资料申请该商品房的转移登记手续,长盈公司也仅比约定的日期逾期了29天,一审法院判处的违约金金额过高。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定,长盈公司应当在2019年5月20日后的200日内(即2019年12月7日前)将申请转移登记的资料移送到不动产登记中心待办,虽然不动产登记中心的登记系统显示的转移登记的收件时间为2020年1月3日,也仅比约定的日期逾期了29天。涉案的商品房所在楼盘为一个大型楼盘,共计有三千多户住宅需要办证,且办证的时间较为集中,长盈公司的办证工作量非常巨大,即便长盈公司存在逾期办证的行为,逾期29天也应属于合同履行的瑕疵,不应构成重大违约。长盈公司已于2017年11月9日将涉案的房屋交付给了李子莲使用,根据廉江市当地的惯例,李子莲可凭三个月的水电费缴费凭证办理其小孩的入学事宜,逾期办证的行为客观上没有给李子莲造成任何损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院判决的违约金金额明显过高，应调整违约金。综上所述,长盈公司不存在违约行为,请求驳回李子莲的一审诉讼请求。李子莲向一审法院起诉请求判令：1、长盈公司向李子莲支付逾期办理房地产权证违约金15464.7元（515490元×3%=15464.7元）。2、本案诉讼费由长盈公司承担。一审法院认定事实：2016年8月18日，李子莲与长盈公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201671372）由李子莲向长盈公司购买廉江市廉江大道南239翰林苑8幢3006房的商品房，房屋总价515490元。合同签订后，李子莲已按合同约定支付全部购房款。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“将具备下列第1种条件（即：1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十五条约定：“在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记的资料由出卖人（长盈公司）报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第3项处理。”长盈公司于2017年11月9日将廉江市廉江大道南239翰林苑8幢3006房商品房交付李子莲使用，并与李子莲办理了房屋交付手续，该商品房竣工时间是2019年5月20日。2016年8月18日，李子莲与长盈公司向廉江市不动产登记中心提交申请书及相关资料办理预告登记，廉江市不动产登记中心于2016年9月13日收件。2020年1月3日李子莲与长盈公司向廉江市不动产登记中心提交申请书及相关资料办理房屋所有权转移登记，廉江市不动产登记中心受理后，于2020年1月8日颁发该商品房的《不动产权证书》。2021年3月21日，原审法院向廉江市不动产档案信息服务中心发出《关于咨询不动产登记有关问题的函》，调取了长盈公司办理不动产登记申请的相关档案资料，查明：商品房预告登记资料和转移登记资料合并为一个档案，档案内既有预告登记申请资料，也有转移登记申请资料。而且预告登记和转移登记是两个不同的申请事项，申请登记的条件不同，申请登记的时间也不同，故有两个收件时间（本案2016年9月13日为预告登记，2020年1月3日为转移登记）。购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同，支付房屋首期款后，可持经住建部门备案的商品房买卖合同、首期款发票与房地产企业一起办理商品房买卖预告登记，房屋转移登记需待该楼盘工程竣工验收备案、办理房屋确权登记（该幢房屋于2019年10月30日办理了商品房确权登记）后，购房人持房地产开发企业开具该套房的全款发票及房屋契税完税证明，与房地产开发企业一起申请办理。商品房预告登记与商品房转移登记是两个不同的申请事项，申请登记条件不同，申请登记资料也不相同，商品房预告登记不能自动转为商品房转移登记。如申请登记资料不完善，由不动产登记中心通知长盈公司补充。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、交房时间是以交付李子莲实际使用为准还是以商品验收合格的日期为准。2、长盈公司是不是在规定的日期内提交完成房屋权属确权登记的备案资料的提交义务即可，是不是由于长盈公司的责任造成李子莲不能在规定期限内取得房地产权属证书。关于焦点1，根据李子莲、长盈公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定“将具备下列第1种条件（即：1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但本案所涉的商品房是2019年5月20日才竣工，虽然2017年11月9日该商品房已经交付李子莲使用，可见交付使用之时该商品房尚未具备“该商品房经验收合格”的条件，长盈公司应在条件具备时才将该商品房交付李子莲使用，由于该商品房已经提前在2017年11月9日交付李子莲使用，因此应认定该商品房于2019年5月20日竣工的时间具备“该商品房经验收合格”的条件，以该日期是房屋交付的时间，长盈公司答辩交付时间应以竣工验收合格的时间即2019年5月20日为准，原审法院予以支持。关于焦点2，长盈公司与李子莲办理房屋所有权转移登记手续的时间是2020年1月3日，间隔李子莲、长盈公司办理预告登记的日期2016年8月18日已经过去三年多，从廉江市自然资源局的复函得知商品房转移登记需要楼盘工程竣工验收备案、办理房屋确权登记，但直至2019年10月30日长盈公司才完成楼盘竣工验收备案，办理房屋确权登记，长盈公司与李子莲申请办理转移登记手续的日期是2020年1月3日，距离房屋交付日期2019年5月20日已经229天，因此，长盈公司没有及时向廉江市自然资源局不动产登记中心提交备案资料申请该商品房的转移登记手续，是造成该商品房逾期办证的直接原因，长盈公司应承担逾期办证的违约责任。李子莲请求长盈公司按房屋总价3%支付逾期办理房地产权证违约金15464.7元的请求有理，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条的规定，判决：限廉江市长盈置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15464.7元给李子莲。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93.31元，由廉江市长盈置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审除确认原审查明的事实外，另查明，合同中约定逾期办理房屋转移登记手续，按已付房价3%支付违约金。本院认为，本案案由是商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李子莲、长盈公司各自上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人李子莲、长盈公司各自的上诉理由，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于交房时间应如何认定的问题。经查明,长盈公司于2017年11月9日将涉案房屋交付给李子莲占有使用,虽然涉案房屋交付时尚未达到涉案合同第八条约定的交付使用条件即竣工验收合格,但涉案房屋在2017年11月9日已经转移为李子莲所占有,且李子莲对接收涉案房屋没有异议,属自行降低交房条件和标准,是对自己权利的自由处分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定,结合李子莲对接收涉案房屋无异议的情况,故应认定2017年11月9日为涉案房屋的交付时间。如期将符合竣工验收条件的涉案房屋交付李子莲使用是长盈公司作为出卖人的义务,出卖人实际交付房屋不符合约定交付条件不能成为免除出卖人责任的理由。加之,虽然建筑法规定未经竣工验收合格的房屋不得交付使用,但其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理,而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力,属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。涉案房屋交付时未经竣工验收合格并不必然导致涉案交付行为无效。一审判决以涉案商品房竣工验收合格的时间为交付使用时间不当,本院予以纠正。李子莲上诉主张涉案房屋交付时间为2017年11月9日的理由成立，本院予以采纳。二、关于长盈公司应否支付逾期办证违约金及应支付多少逾期办证违约金的问题。如前所述,涉案房屋的交付时间为2017年11月9日,根据涉案合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后200日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定,从交付时间2017年11月9日的次日起算200日,长盈公司应于2018年5月28日前办理备案手续。长盈公司于2020年1月3日才将办理房屋所有权转移登记的相关申请书及资料提交给产权登记机关备案,超过合同约定的时间,已构成逾期办证,故长盈公司应承担逾期办证的违约责任。长盈公司上诉主张其于2020年1月3日前的一个月至二个月就已经将申请转移登记的资料移送到不动产登记中心待办，但这也仅是长盈公司的推测，其没有提供证据推翻不动产登记中心的收件时间。退一步来讲，即使是按照长盈公司推测的时间，也超过了其应办理相关手续的履行期限（2018年5月28日为最后履行日）。长盈公司没有证据证明该公司的逾期办证行为给李子莲造成多少实际损失，长盈公司实际办理转移登记手续的时间比约定时间晚了一年多的时间，不属于履行瑕疵，不应调低违约金。一审法院判决长盈公司向李子莲支付15464.7元违约金并无不当，本院予以维持。长盈公司上诉主张违约金过高的理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。李子莲的上诉主张有理，应予支持；长盈公司上诉主张无理，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186.62元，由上诉人廉江市长盈置业有限公司负担(上诉人李子莲、廉江市长盈置业有限公司已分别缴交二审案件受理费186.62元)。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  林 竹审 判 员  王 瑾二〇二一年八月十三日法官助理  王翠茵书 记 员  冯伊帆附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。