北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6000号上诉人（原审原告）：胡树德，男，1978年10月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽娜（胡树德之妻），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈滨，男，1980年6月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家置地房地产经纪有限公司法律顾问。原审第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：李峰岩，总经理。上诉人胡树德、上诉人沈滨与原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初16002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人胡树德之委托诉讼代理人张丽娜、李源，上诉人沈滨及其委托诉讼代理人田源源，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。方源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胡树德上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.沈滨赔偿居间服务费、保障服务费144854元；3.沈滨支付违约金1259600元；4.沈滨赔偿购房差价损失303200元；5.保全费5000元及一审、二审诉讼费由沈滨负担。事实与理由：1.双方合同中对违约金有明确约定，一审任意酌减属于事实认定不清和法律适用错误；2.涉案房屋价格存在大幅波动，且房价大幅上涨是沈滨多次违约的根本原因；3.胡树德并不存在履约瑕疵，合同无法继续履行的责任在于沈滨，其应当承担全部违约责任；4.一审认定的违约金数额远低于胡树德的实际损失，胡树德主张的房屋差价损失是违约金不足以补偿的部分；5.居间服务费、保障服务费属于沈滨应当承担的费用，不应当与违约金混同认定。沈滨针对胡树德的上诉请求辩称，不同意胡树德的上诉请求和理由。1.本案的根本违约方是胡树德，胡树德延迟取得购房资格并没有完成评估手续是双方未能办理贷款手续的根本原因；2.一审判决认定的违约金数额明显过高，胡树德没有提供证据证明其遭受损失，链家公司已经将居间服务费和保障服务费退还胡树德，且胡树德没有遭受房屋差价损失。沈滨上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回胡树德的全部诉讼请求，或发回重审。事实与理由：1.胡树德迟延取得购房资格且未完成评估是双方未能按时办理贷款申请手续的根本原因，所以违约方是胡树德；2.沈滨在2019年11月27日至12月14日期间提出解除合同不构成违约；3.一审法院认定沈滨不配合进行网签构成违约错误，沈滨没有义务在2020年3月12日之后配合网签，沈滨不存在拖延进行网签的行为；4.一审认定沈滨行使解除权的条件不成就属于适用法律错误；5.一审判决的违约金数额过高，有失公平。胡树德针对沈滨的上诉请求辩称，不同意沈滨的上诉请求和理由，一审法院对于合同解除原因的认定是正确的，沈滨以各种理由不在网签合同上签字，导致无法完成评估、网签。链家公司针对胡树德、沈滨的上诉请求述称，同意一审法院查明的事实和判决结果。胡树德向一审法院起诉请求：1.解除双方之间于2019年11月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与链家公司签署的补充协议；2.沈滨返还定金100万元；3.沈滨赔偿居间服务费、保障服务费144854元；4.沈滨支付违约金1259600元；5.沈滨赔偿购房差价损失303200元。一审法院认定事实：2019年11月26日，胡树德（买受人）与沈滨（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡树德向沈滨购买涉案房屋，房屋总价款6298000元，买受人向出卖人支付定金100万元，买受人拟贷款80万元，出卖人于2020年11月25日前将该房屋交付给买受人，双方同意自本合同签订之日起135日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该合同第七条第（一）款约定，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价的20%支付违约金。同日，沈滨（出卖人、甲方）、胡树德（买受人、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2019年11月26日前将第一笔定金5万元以自行划转方式支付甲方，于2019年11月27日前将第二笔定金5万元以自行划转方式支付甲方，于2019年12月15日前将第三笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方，乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款支付甲方，甲乙双方同意乙方从购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，并留存2万元作为物业交割保证金。该《补充协议》第二条第5款约定，甲乙双方应于2020年3月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第五条第2款约定，甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付。第五条第3款约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。同日，沈滨（出卖方、甲方）、胡树德（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定应向丙方支付的居间费为132258元，由乙方承担，甲乙双方任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。沈滨（甲方）、胡树德（乙方）与方源公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方收取保障服务费18894元，由乙方承担。合同签订后，胡树德于11月26日、27日向沈滨支付了10万元定金。胡树德并向链家公司支付了居间费，向方源公司支付了保障服务费，共144854元。2019年11月30日，沈滨通过微信告知链家公司涉案房屋暂时不想出售了，并同意赔偿10万元，后经与胡树德协商未果，双方决定继续履行合同。后胡树德于12月15日向理房通转账90万元定金，由理房通代为收付。胡树德需出售其名下的已有房屋才具有购房资格，2020年2月25日，胡树德将原有房屋出售过户取得购房资质。2月26日，链家公司提交了胡树德购房资格核验申请，并通过微信群告知沈滨、胡树德资质审核已经提交，预计1-2个工作日出结果，这几天会有评估公司过来看房，并要求沈滨提供结婚证、户口本等。同日，沈滨向链家公司提供了上述材料。2月28日，胡树德通过购房资格审核。3月9日，链家公司通过微信向沈滨与胡树德发网签合同草签版，让双方核对信息，如果核对没有问题，便出正式网签合同，后沈滨对信息进行了确认。3月12日，链家公司通过微信群发送正式网签合同电子版，要求沈滨打印出来签字，拍照发给链家公司，之后链家公司再找胡树德签字。沈滨回复这两天在外面，让客户先签；链家公司称客户这边随时能签，需要双方签完，要求5个工作日内必须回传系统，不然网签就作废了；胡树德称让客户先签，谨慎起见其要过去找链家公司签，5个工作日之内没有问题。3月16日，链家公司通过微信问沈滨明天能来签字对吧，签完就可以办理银行贷款、面签了，沈滨与链家公司微信联系，称申请贷款定的是3月1日，以为双方都弄好了，不需要沈滨的协助，现对方已经违约了，后沈滨未在网签合同上签字。3月19日，胡树德通过微信告知沈滨拖延办理网签、面签已构成违约。3月20日，链家公司向沈滨发《催告函》，要求其在3月23日前履行合同义务。3月21日，沈滨向胡树德发《房屋买卖合同违约通知书》，告知胡树德未在2020年3月1日前办理贷款申请手续，已逾期超过15日，要求胡树德承担违约责任，保留解除合同的权利。3月27日，沈滨告知链家公司，买方未在合同约定的3月1日前预约其去银行面签，截至3月16日已经超过15天，按照约定已构成根本违约，要求走法律程序。4月21日，沈滨向胡树德发《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方的买卖合同。链家公司称，之所以在3月9日才出草签的网签合同，是因为胡树德在2月25日才取得购房资格，2月26日才提交购房资格审核，之后因为周末及疫情耽误了几天，同时，因为疫情原因，评估人员无法进入小区评估。一审法院认为，沈滨与胡树德自愿签署《北京市存量房屋买卖合同》，并与链家公司签订《补充协议》，上述协议并未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，各方均应遵守执行。在合同履行过程中，沈滨在无正当理由的情况下，于2019年11月30日提出不愿意继续履行合同，在链家公司于2020年3月12日将网签合同正式版发予沈滨要求其签字后，沈滨虽然当时未提出异议，但之后无正当理由拖延签字，致使达到双方在《补充协议》第五条第三款约定的“乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”合同解除的条件。而按照法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。故虽然胡树德未能在3月1日完成贷款申请手续，但沈滨以其实际行为，不正当地促使合同解除条件成就，应视为合同条件未成就，在此情况下，沈滨又发函要求解除双方的合同，以其实际行动不愿意继续履行合同，双方合同目的无法实现，故胡树德起诉要求解除合同，理由正当，一审法院依法予以支持。就违约责任问题，胡树德虽然未能在3月1日完成贷款申请手续，具有履行瑕疵，但该瑕疵不足以导致双方合同无法继续履行，致使合同解除，而沈滨不配合网签的行为构成根本违约，致使合同无法履行，故沈滨理应承担违约解除合同的法律后果。就合同解除的后果，按照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现胡树德自愿选择使用违约金条款，一审法院不持异议。故就胡树德要求退还100万元定金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。就胡树德要求赔偿居间服务费、保障服务费、违约金以及房屋差价损失的诉讼请求，按照法律规定，违约金的本意系弥补损失原则，故就上述赔偿项目，一审法院在违约金中一并予以考虑。就违约金的金额，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现胡树德认为违约金不足以弥补其损失，要求增加，沈滨要求酌减，考虑到近期房地产市场并无大幅度的房价波动，胡树德亦无充分的证据证明存在房屋差价的损失，以及胡树德亦存在瑕疵履行的情况，一审法院综合双方合同履行情况、过错情况、损失情况，综合公平原则以及诚实信用原则，酌情判定沈滨向胡树德赔偿违约金40万元。方源公司经一审法院合法传唤未应诉答辩，一审法院依法缺席判决。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除沈滨与胡树德签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及沈滨、胡树德与北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、沈滨于本判决生效后七日内退还胡树德定金100万元，并赔偿胡树德违约金40万元；三、驳回胡树德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，胡树德二审申请评估涉案房屋的现市场价值，因胡树德一审中明确表示不申请评估，故对于其二审提交的评估申请本院不予准许。胡树德提交涉案小区的成交价格截图二份，证明涉案房屋价格存在较大波动，其主张的购房差价损失真实存在。沈滨对证据的真实性和证明目的均不予认可。链家公司认可上述证据的真实性，对证明目的和关联性不发表质证意见。关于胡树德提交的证据，一份仅显示涉案房屋所在小区的房屋均价，另一份未能出示原件，亦无法显示与涉案房屋类似的房屋的价格变化情况，本院对上述证据不予采信。沈滨提交《安心服务承诺书》，证明链家公司承诺交易不成，佣金无理由退还，胡树德没有遭受居间服务费和保障服务费的损失。胡树德认可该证据的真实性，链家公司对该证据不发表质证意见。二审庭审中，胡树德认可居间服务费和保障服务费一共交纳了6000余元，其余款项链家公司已经退还。另，2020年3月12日，沈滨关于链家公司发送微信要求沈滨打印正式网签合同回复称，让客户先签，谨慎起见其要过去找链家公司签字，5个工作日内没有问题。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，沈滨与胡树德签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约履行己方义务。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，《补充协议》中约定沈滨、胡树德应在2020年3月1日之前前往贷款机构办理贷款申请手续（即面签）。按照二手房一般的交易流程，买受人的购房资格核验、网签须在面签之前完成。2020年2月28日，胡树德通过购房资格审核，3月9日链家公司向双方发送网签合同草签版，让双方核对信息，沈滨对信息进行了确认；3月12日链家公司发送正式网签合同，告知双方签字，沈滨回复这两天在外面，让对方先签，其将于5个工作日内直接找链家公司签；直至3月16日链家公司再次询问沈滨，沈滨答复对方已经违约了，后沈滨未在网签合同上签字。从合同履行过程来看，虽因胡树德完成购房资格审核时间较晚，导致进行网签时已经超过2020年3月1日，但是其行为不足以导致合同目的不能实现，仅构成履行瑕疵。在办理网签手续时，双方仍应积极履行义务。而在链家公司通知沈滨签订网签合同时，沈滨拖延履行并以对方违约为由不再履行合同义务，不当地促成了合同约定的在合同相对方逾期履行义务超过15日的其享有解除权之条件成就，应视为解除条件不成就。故本案系因沈滨的行为导致合同无法继续履行，沈滨构成根本违约。一审判决解除合同并无不当，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，对于胡树德支付的定金100万元，沈滨应予退还。对于胡树德主张的违约金，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然链家公司向胡树德退还了大部分的居间服务费和保障服务费，但是本院综合考虑合同的履行程度、双方的过错程度、胡树德的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定沈滨向胡树德支付违约金40万元。胡树德、沈滨关于违约金的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。胡树德二审庭审中撤回关于赔偿居间服务费、保障服务费的上诉请求，本院不持异议。关于房价损失一节，胡树德未能提举充分有效证据证明房屋差价损失，加之本院在违约金中已经对胡树德的损失一并予以考虑，故对胡树德的该项上诉请求不予支持。综上所述，胡树德、沈滨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72500元，由胡树德负担15310元（已交纳），由沈滨负担55886元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘佳洁二〇二一年八月三十日法官助理 李 正书 记 员 李佳星