甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初1597号原告：李某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业，住甘州，现住甘州。    被告：李某2，男，汉族，甘肃省山丹县人，自由职业，住山丹县，现住山丹县。（未到庭）    原告李某1与被告李某2租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某1到庭参加了诉讼，被告李某2经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。    原告李某1向本院提出诉讼请求：1．要求被告向原告支付转租金（桌椅、后堂设备、空调等）240000元及违约金72000元；2．要求被告向原告支付场地租金（房屋租赁费）343632元及利息50206.7元；3．要求被告向原告支付采暖费、物业费等有关费用共计55440元；4．要求被告承担本案诉讼费。以上合计761278.7元。事实及理由：2018年12月13日，原、被告签订租赁协议，将原告位于××县商铺原德火锅店租赁给被告，租赁期为3年，具体时间从2018年12月25日起至2021年12月24日止，根据该协议约定，被告应于2018年12月25日起向原告支付三年转租金，每年80000元，共计240000元。根据协议第三条及第四条，转租不包含被告需支付原房东实际租金，自2018年12月25日起，被告并未向原房东支付租金，由原告代为支付，现原告已经支付343632元（2019年至2021年）及利息共计50206.7元（第一年租金105850元，按逾期两年计，第二年租金114318元按逾期一年计），根据协议第四条四、五项，被告应按期交清实际产生的采暖费、物业费等有关费用，共计55440元，根据协议第九条第四项，被告逾期缴纳应按转租金每日5％向甲方支付滞纳金，鉴于考虑被告滞纳期过久，故根据《中华人民共和国民法典》第585条及相关司法解释规定，原告请求被告支付违约金为转租金240000元的30％，即72000元。综上，被告应支付原告租金、采暖费、物业费及违约金共计761278.7元。原告认为，原、被告之间的租赁协议是合法有效的，原告向被告提供了符合协议要求的火锅店经营权及场地，被告理应依约及时支付租金、转租金及押金给原告，但被告却至今拒不支付，致使原告合同目的无法实现。现原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。庭审中，原告当庭申请变更第二项诉讼请求，即要求被告向原告支付房屋租赁费163009元，同时放弃要求被告支付利息50206.7元诉讼请求。    被告李某2经本院公告合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩。    本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，案外人山丹县博文房地产开发有限公司（以下简称“博文房地产公司”）作为甲方（提供方），原告李某1作为乙方（经营方），双方签订《南湖·中央花苑小区商铺租赁协议》一份，约定甲方将位于××县，二层1、2、3号（按照甲方统一编号）建筑面积441.04平方米的商铺提供给乙方作为经营餐饮使用，使用期限自2017年2月1日至2022年1月31日，共5年，商铺经营费用为第一、二、三年每年经营费用为105850元／年，第四年经营费用为114318元，第五年经营费用123464元。缴费方式按每年度缴纳，乙方须于每年2月1日前3个月交清费用。商铺的电费由乙方自行承担，取暖费按国家标准收取，乙方须在采暖季开始前一次性缴清。同时，双方还对权利和义务、违约责任等事项进行了详细的约定。合同签订后，博文房地产公司将商铺交付给原告，原告即对租赁商铺进行了装修并经营火锅店。    2018年12月13日，原告李某1作为甲方、被告李某2作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，约定原告将其所经营的火锅店租赁给被告经营，租赁期为3年，转租金每年为80000元（本租金不包含开票缴纳税金及相关费用，开票产生的一切税费由乙方承担。本转租金不包含乙方需支付原房东实际租金）。租金从租赁期开始，每月25日付甲方租金10000元，直至付清，下一年度租金，在本年度租期年满前一个月由双方达成协议，如何交付下一年度租金。租赁期内，乙方按期交清实际产生的房屋租赁费、电费、水费、通讯网费等有关费用。乙方逾期缴纳租金的，自逾期之日起，乙方按付应租金额每日5％向甲方支付滞纳金，逾期三十天，甲方可以单方面宣布解除本租赁合同。租赁财产的使用权属于乙方，租赁经营期内，乙方不得将甲方的生产设备、生产场地等配套设施转包、转让、出租、出卖、抵押、质押、担保给他人，也不能以所租赁的任何财物与他人合伙、入股，否则甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告即将火锅店转租给被告经营。    2020年6月20日，博文房地产公司作为甲方，李某1作为乙方，双方签订《店内财物抵顶房租协议》一份，约定乙方由于将店铺（位于××县）转租与李某2，导致无法交付剩余房租，现将店内财物抵顶163009元用于支付剩余房租。同日，双方又签订《终止房屋租赁合同》一份，约定经双方同意，提前终止双方于2016年11月签订的《房屋租赁合同》，由于李某1将房屋转租与李某2导致无法正常缴纳房租，现将店内财物抵顶剩余房租163009元，合同终止后，双方对合同存续期间及提前终止本合同相关义务与权利已全部结清。合同签订后，博文房地产公司于2020年7月8日将该商铺租赁给他人使用。    另查明，2021年8月18日，山丹县新城热力有限责任公司向原告出具证明一份，内容为“兹有南湖中央花园二层商铺德火锅，商铺面积为441.08平方米，2018年度暖气费欠费13232.4元，2019年暖气费欠费13232.4元，共计欠费26264.8元。”    上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《南湖·中央花苑小区商铺租赁协议》一份、《租赁协议》一份、《店内财务抵顶房租协议》一份、《终止房屋租赁合同》一份、山丹县新城热力有限责任公司出具证明一份以及本院依职权向博文房地产公司法定代表人毛兴建所做的调查笔录一份、调取的博文房地产开发公司与甘肃正峰（山丹）律师事务所签订的《南湖·中央花苑小区商铺租赁合同》一份等证据在卷佐证，足以认定。    本院认为，原告李某1与被告李某2于2018年12月13日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现根据本案证据及原告的陈述，对原告的诉讼请求分述如下：    关于原告要求被告支付转租金240000元及违约金72000元的诉请。根据原告提交的《店内财务抵顶房租协议》、《终止房屋租赁合同》及本院依职权调取的博文房地产开发公司与甘肃正峰（山丹）律师事务所签订的《南湖·中央花苑小区商铺租赁合同》及向博文房地产公司法定代表人毛兴建所做的调查笔录，可以证实因被告李某2将火锅店锁门后，其既未向原告支付转租金，也未向博文房地产开发公司交纳租金，在与被告李某2无法取得联系的情况下，原告为减少损失进一步扩大，经与博文房产地开发公司协商，原告将店内财物以163009元的价格抵顶剩余房租，双方同意提前终止于2016年12月17日签订的《房屋租赁合同》。因原告李某1与博文房地产公司签订的《南湖·中央花苑小区商铺租赁协议》已于2020年6月20日起解除，而本案原告李某1与被告李某2于2018年12月13日签订的《租赁协议》的合同目的已无法实现，故本院依法解除原、被告于2018年12月13日签订的《租赁协议》，解除时间即为2020年6月20日。故被告应承担自2018年12月25日至2020年6月20日期间的转租金，转租金的具体计算标准如下：2018年12月25日-2019年12月24日期间的转租金为80000元，2019年12月25日至2020年6月20日期间的转租金为38794.5元（80000元÷365天×177天），合计118794.5元，对超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金72000元，双方虽在《租赁协议》中约定“乙方逾期缴纳租金的，自逾期之日起，乙方按应付租金额每日5％向甲方支付滞纳金”，但原、被告约定的滞纳金实际上系因被告违约给原告造成的损失，原告按照三年转租金240000元的30％计算违约金超出原告的实际损失，该项约定明显过高，原告的损失实际系其预期可得资金占用期间产生的利息，根据公平原则，本院对被告应承担的违约金予以调整，被告应自2020年6月20日（解除合同之日）起至2021年2月24日（起诉之日）期间按照年利率4.35％承担违约金为宜，故被告应承担违约金3525.3元（118794.5元×4.35％÷365天×249天），对超出部分，本院不予支持。    关于原告要求被告支付房屋租赁费163009元的诉请。因原、被告在《租赁协议》中约定转租金80000元并不包含应向原房东实际支付的租金，在租赁期限内，被告应按期交清实际产生的租赁费，故被告应承担其租赁期间内的房屋租赁费，即自2018年12月25日（起租之日）至2020年6月20日（解除合同之日），房屋租赁费具体计算标准如下：根据原告与博文房地产公司签订的《南湖·中央花苑小区商铺租赁协议》约定，商铺经营费用为2017年2月1日至2020年1月31日期间的经营费用为105850元／年，2020年2月1日至2021年1月31日期间的经营费用为114318元，故被告应承担2018年12月25日-2020年1月31日期间的房屋租赁费为116870元（105850元÷365天×403天），2020年2月1日至2020年6月20日期间的房屋租赁费为44161.2元（114318元÷365天×141天），合计161031.2元，对超出部分，本院不予支持。    关于原告要求被告支付采暖费、物业费等有关费用共计55440元的诉请。庭审中，原告虽向本院提交山丹县新城热力有限责任公司出具的证明一份，拟证明该商铺下欠2018-2019年度采暖费26464.8元未付，但原告并未向山丹县新城热力有限责任公司交纳该采暖费，因原告并未代被告予以清偿该费用，故在本案中不予涉理。关于原告主张的物业费，本院依职权向博文房地产公司法定代表人毛兴建调查时，其陈述原告李某1将商铺内的所有财产抵顶房租后，其公司并未向原告收取物业费，因原告并未向博文房地产公司交纳物业费，且原告未提交相关证据予以证实其已交纳物业费的事实，故对该项诉请，本院不予支持。    被告李某2经本院传票合法传唤，未到庭应诉、答辩，应视为其对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法由被告承担相应的法律后果。    综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：    一、被告李某2支付原告李某1转租金118794.5元，并承担违约金3525.3元，合计122319.8元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；    二、被告李某2支付原告李某1房屋租赁费161031.2元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；    三、驳回原告李某1的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照    《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支    付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费9104元，由原告李某1负担4241元，由被告李某2负担4863元，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。原告已预交案件受理费11413元，因原告申请变更诉讼请求，减少诉讼请求后，本院退还原告案件受理费2273元。    公告费560元，由被告李某2负担。    如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交    审判长孙秀芳审判员李娟人民陪审员宋振权二〇二一年八月二十七日书记员李彩霞