江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终3924号上诉人（原审原告）：刘咪，女，1992年2月17日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：曹泽龙，男，汉，1993年2月24日生，住江苏省沛县。被上诉人（原审被告）：叶琳，女，1986年9月19日生,汉族,住徐州市云龙区。委托诉讼代理人:赵辉,江苏清正苑律师事务所律师。上诉人刘咪因与被上诉人叶琳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘咪的委托诉讼代理人曹泽龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘咪上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人租金8500元，转让费10600元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决以微信聊天记录认定案外人杨明同意被上诉人转租错误。该微信聊天记录只是被上诉人打印提供法庭的，因此真实性无法确认。其次，一审判决认为即使涉案店铺张贴“转让出租”并不导致上诉人无法经营使用，从而不支持上诉人返还相关费用的请求错误。在本案中至少可以确认在签订涉案合同时，被上诉人隐瞒了其无权转租的事实，从而导致了上诉人与其签订涉案合同。从合同中约定了“第二年有优先承租权”就可以说明，上诉人承租涉案房屋的目的和初衷是决定长期租赁并继续经营，从而在仅有六个月的租期合同中支出了转让费21388元。被上诉人从杨明承接房屋时，租期为一年，仅支出转让费2万元。而上诉人在承接该房屋时，租期仅为半年，就支出了转让费21388元。从时间成本上看，上诉人支出的转让费远超被上诉人支出的转让费。显然，不论杨明在事后是否同意被上诉人转租，在签订合同时被上诉人隐瞒了其有权转租的事实，且影响了上诉人长期租赁并经营的意思。因此，上诉人仅经营了半年且支出了大额转让费对上诉人显然公平。二、上诉人租用涉案房屋的租期是2019年11月28日至2020年6月1日。众所周知，2020年因疫情影响，所有行业在疫情期间都无法经营。因疫情导致上诉人无法使用涉案房屋，而上诉人向被上诉人支出了全部的租赁费用。根据相关规定，疫情期间房屋租金损失应由双方分担。一审判决让上诉人全部承担，显然不公。综上，一审判决错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。叶琳辩称，一、双方签订合同合法有效，上诉人一直使用房屋至2020年6月1日，故上诉人请求撤销合同并返还房租的请求不应当予以支持。二、被上诉人收取上诉人21388元的转让费实际是将房屋内的装修添附及附属设施转卖给上诉人，被上诉人分两次将20000元的装修及设施转让费用支付给了童装店的老板李大港，接手后被上诉人又对店面门头进行了投资装修建设，花费1400元，故被上诉人向上诉人收取21388元的转让费有事实依据。上诉人要求返还转让费的请求不应当予以支持。三、上诉人提到的疫情影响问题，疫情是2020年2月发生，双方的租赁行为发生在2019年11月，被上诉人无法预料到三个月后的疫情，不存在恶意转让及风险转嫁的因素，故该风险由上诉人自行承担。综上，请求驳回上诉人上诉请求。刘咪向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销双方签订的房屋租赁合同；2、判令叶琳还给刘咪房屋租金及转让费共计30000元；3、本案的诉讼费用由叶琳承担。一审法院查明：2019年11月28日，刘咪、叶琳签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方（甲方）为叶琳，承租方（乙方）为刘咪。甲方出租给乙方的房屋，位于徐州市云龙区，出租房屋面积共50平方米。房屋租赁期共半年，自2019年11月28日至2020年6月1日，第二年享有优先承租权，租金总额为17500元。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。双方还约定其他内容。合同签订当日，刘咪支付叶琳房屋租金17500元、房屋转让费21388元。叶琳将房屋交付刘咪占有使用。另查明，涉案房屋是叶琳自案外人杨明处租赁，其与杨明签订的租赁合同约定，租赁期间一年，自2019年6月1日至2020年6月1日，第二年享有优先承租权，租金总额为35000元，未经书面同意，不得转租、转借承租房屋。对于刘咪、叶琳约定的转让费包括的物品，叶琳称包括墙纸、复合地板、卫生间改造，附属设施为监控设备及吧台。刘咪称转让物品中没有吧台，其他物品也都比较旧。刘咪认为叶琳未向杨明支付过转让费，刘咪支付给叶琳的转让费，无法通过转让的方式收回，因此显失公平。叶琳提供了其向银行卡尾号为1870的账户打款18000元的转账凭证及向微信名为“萝莉萌主”支付房租转让费2000元的转账，拟证明其向上家租户支付的转让费的情况。庭审中，叶琳提供了其与杨明的微信聊天记录，杨明问：“你那个房子你租给这个人是干什么的，你怎么租给他的呀，你怎么跟他说的，怎么他也没来找我，我同意你租出去了，但是到五月底的时候，我提前我得收房子知道吧…我见了给他说，我提前两个月给他说我用房子了吧。”刘咪提供了其经营店铺的照片，玻璃门上张贴了“转让出租电话…”，刘咪另提供署名为“杨明”的字条一张，内容为：“本人于五月初无法经营，和老婆吵了一架后把钥匙交给房东，迫于屋内有货，五月中旬和房东商量很久把钥匙要回清货2天，后房东又把钥匙收回。”下方签字为“杨明，2020年5月22日”。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案刘咪、叶琳签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合同签订后，刘咪支付了房屋租金和转让费，叶琳将房屋交给刘咪占有使用。刘咪诉称叶琳隐瞒房屋不得转租，存在欺诈行为，叶琳已经初步举证其转租给刘咪时告知了出租人并征得了同意。即使涉案店铺张贴“转让出租”并不导致刘咪无法经营使用，刘咪也未能提供充分证据证明出租人杨明阻碍其占有使用涉案店铺。对于刘咪主张的叶琳收取转让费显失公平，法院认为，经营店铺转让时收取转让费一般为行业惯例，系对于房屋原有的装修装饰或其他物品利用价值的转让，转让费的收取双方经过了协商，刘咪、叶琳的合同中约定了租赁期限为半年，且约定了未经同意不得转租。刘咪以其无法转租收回转让费，合同显失公平为由要求撤销，亦缺乏法律依据。故对于刘咪主张撤销合同并由叶琳返还租金及转让费的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：驳回刘咪的诉讼请求。案件受理费626元，由刘咪负担。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：上诉人要求被上诉人返还租金8500元，转让费10600元能否成立。二审查明事实与一审一致。本院认为：首先，需要明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。关于上诉人要求被上诉人返还租金8500元，转让费10600元能否成立的问题。一审中，上诉人行使的是合同撤销权，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该总则第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方约定的租赁期限为2019年11月28日至2020年6月1日，且双方约定了刘咪第二年享有优先承租权，由此可见，虽然约定的租赁期限为短期合同，但是因为双方约定了刘咪第二年享有优先承租权，故双方实际上约定的是长期合同，且刘咪签订该合同时向被上诉人支付转让费21388元目的是为了长期经营，而本案中，上诉人仅承租使用了涉案房屋半年，因叶琳的上一手杨明将房屋收回，导致刘咪不能享有优先承租权，无法继续使用房屋，而刘咪基于双方约定了第二年享有优先承租权的内容而作出判断继而向叶琳支付转让费，由于叶琳利用刘咪的判断失误而收取的转让费行为显失公平，上诉人根据上述规定，有权请求法院予以撤销。但是鉴于双方合同已经实际履行完毕，也没有互相返还的基础，故应当根据过错程度，进行赔偿。本案中，叶琳存在过错，导致刘咪无法享有优先承租权，继续使用房屋，故叶琳应当向刘咪赔偿损失，考虑到刘咪实际使用涉案房屋进行了经营，亦考虑到该租赁期间内由于新冠××疫情的影响，对上诉人的经营产生影响，根据公平原则，各方当事人共担风险、共渡难关，故本院酌定被上诉人返还上诉人两个月房租，双方约定租期半年，房租17500元，每月2917元（17500/6）,返还两个月租金为5834元。关于转让费，本院酌情认定被上诉人向上诉人返还一半转让费用，即21388元的二分之一，为10694元，鉴于上诉人二审中仅主张10600元，故本院支持上诉人关于返还转让费10600元的诉讼请求。综上，一审法院认定事实清楚，但是适用法律不当，二审依法予以纠正。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初908号民事判决；二、叶琳于本判决发生法律效力之日起十日内向刘咪返还租金5834元、转让费10600元；三、驳回刘咪的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费626元，刘咪负担313元；叶琳负担313元。二审案件受理费278元，刘咪负担139元；叶琳负担139元。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  苏 团二〇二一年八月十九日书记员  赵 莹