广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17535号上诉人（原审原告、反诉被告）：巫庆龙，男，1970年9月2日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：郑义，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈惠珍，女，1962年11月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。上诉人巫庆龙因与被上诉人陈惠珍租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。巫庆龙上诉请求：1.撤销（2020）粤0105民初29511号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人和被上诉人的租赁合同纠纷是基于2008年1月至2019年1月这十一年间的租赁合同。2、上诉人支付给被上诉人25000元押金，是从2008年支付，一直转存至今。3、被上诉人承诺给上诉人开具租赁物业的发票。租赁合同能证明为上诉人开具正式的租赁物业发票是被上诉人的合同义务，也是租赁行业的习惯。4、一审法院故意错误认定上诉人搬离仓库的时间。上诉人提交的微信聊天记录中明确表明找工人搬货物的时间，13号当天新租户在上诉人将布料搬离仓库的同时将布匹搬进仓库。5、一审法院将个别年份的租赁协议中“租赁期间房屋及经营的税费等一切有关费用由乙方承担”错误地理解为租赁物业的租赁税费也由承租人承担。二、一审法院采信证据和分配举证责任明显不当。1、一审法院直接认定被上诉人陈述的都是事实。协议是被上诉人写的，一审法院却没有要求被上诉人提交证据证明对有争议条款的解释说明义务是否已经履行。2、一审法院仅通过被上诉人提交的拍摄的电表读数就认定是哪一天将商铺交还给被上诉人，该认定是错误的。3、一审法院未认真审查证据，对双方争议很大的事实，没有要求双方进行充分举证。关于垃圾处理费证明，是被上诉人找物业公司开具的，没有其他证据证明物业公司确实到上诉人承租的仓库打扫卫生。另外，没有物业公司入账、钱款的转账记录等相互印证，一审直接采信该证据不当。三、一审法官不处理发票问题不当。租仓库的协议是房东自己写的，其应该为上诉人提供租金的发票，这是两方履行协议的要求，也是房东的义务。综上，请求二审法院查清事实后纠正一审的错误判决。陈惠珍辩称：一、现有证据证明上诉人搬离涉案房屋时间为2019年1月23日，巫庆龙一审声称2019年1月16日搬离，二审又声称2019年1月13日搬离均与事实不符。二、一审判决垃圾费由上诉人承担有充分依据。2019年1月23日上诉人搬离涉案房屋后却留下大量垃圾杂物，因上诉人逾期交回房屋，已导致被上诉人对下手承租人构成逾期交楼，为避免违约责任及损失扩大，被上诉人当天就委托物业管理公司安排保洁人员对涉案房屋垃圾进行清理，为此支付费用2000元。一审法院依据涉案《协议书》判决被上诉人支付的上述垃圾费由上诉人承担有充分的依据。三、一审判决驳回上诉人所谓开发票请求合法合理。1、巫庆龙要求开具发票的主张依法不属本案处理的范围，对其请求应予直接驳回。2、且不说要求开发票不属于人民法院处理的范围的问题，就现有证据己充分证明上诉人要求开具发票无任何依据：（1）上诉人提交的2008年1月至2014年12月签署的协议书显示，甲方主体并非全部都是被上诉人，且协议约定当事人之间的关系为合作经营关系，甲方净收互利费，合作期间垃圾费、水电费、治安费、税费等一切费用由上诉人负责，上诉人要求被上诉人开具发票没有依据，要求开具商铺租金专用发票更没有任何依据。（2）上诉人提交的2014年12月后的协议书，虽然明确双方为租赁关系，但协议己明确约定被上诉人收取的年租金为净收，租赁期间房屋及经营的税费等一切费用均由上诉人负责，即被上诉人没有为上诉人开具发票的义务，上诉人的要求无任何依据。（3）上诉人称其承租涉案房屋己超过10年，但在10年中上诉人从未向被上诉人或相应的合同当事人提出过开具租赁发票的要求，充分证明被上诉人无向上诉人开具任何发票的义务是双方一直均明确的事实，也是双方一直以来明确的交易习惯。另外，上诉人的该主张已超过法定诉讼时效。四、巫庆龙要求陈惠珍支付律师费无任何依据。综上，上诉人的上诉请求无任何依据，依法应予驳回。巫庆龙向一审法院起诉请求判令：1、陈惠珍退还巫庆龙押金22584元；2、陈惠珍承担巫庆龙委托律师所支付的律师费8000元；3、陈惠珍为巫庆龙开具总金额为273万元的商铺租金专用发票。陈惠珍反诉请求：1、巫庆龙向陈惠珍支付电费2416元；2、巫庆龙向陈惠珍支付垃圾杂物清理清运费2000元；3、巫庆龙向陈惠珍支付2019年1月14日至2019年1月23日期间的房屋占用费9444元；4、本诉及反诉受理费由陈惠珍承担。一审法院经审理查明：2017年11月23日，陈惠珍（甲方）与巫庆龙（乙方）签订《协议书》，约定甲方将广州市海珠区五凤村兴隆街64号二楼前半部给乙方租用一年期限，自2018年1月13日至2019年1月13日；租赁期间，使用物业的垃圾费、水、电费、货梯维修费、治安费、房屋及经营的税费等一切有关费用由乙方负责；租赁费为1年34万元净收，先付半年17万元，余下年提前2个月付清17万元，如超过20天付租金，当自动退出放弃处理；乙方付给甲方25000元押金，等租赁期满结算所有费用后，甲方无息退还乙方，如承租人在承租内不租退出，押金不退还，不准转租，乙方转租必须通过业主同意方可；注：以汇款单为准；等。巫庆龙表示其自2008年1月15日开始租用涉案物业，另提交了巫庆龙与陈惠珍2008年1月15日、2014年12月9日、2016年2月27日的《协议书》，以及巫庆龙与吴x2008年12月10日、2009年12月26日、2011年11月30日、2013年10月14日签订的《协议书》。上述协议书除租金标准有所变化外，其余内容基本一致。陈惠珍表示涉案物业原登记在其儿子吴x的名下，后由吴x转让到其夫妻名下，并提交粤房地产权证穗字第××号为证。该房地产权证记载海珠区五凤村兴隆新街66号二层全层权属人为陈惠珍与吴勤生，所有权取得方式为赠与，建筑面积812.19平方米，登记时间2014年7月5日。双方均确认涉案物业为该房地产权证项下的物业。巫庆龙提交银行流水，显示其于2018年11月16日转账17万元（摘要“仓库租金2019”）给陈惠珍，陈惠珍于当日退回款项；陈惠珍于2019年1月25日转账18000元（摘要“结算后退回押金”）给巫庆龙，巫庆龙于当日退回款项。2019年12月18日，巫庆龙委托律师向陈惠珍等发出《律师函》，要求扣除水电费用2416元后，退还押金22584元，并开具273万元的租赁发票等。巫庆龙为证明于2019年1月16日搬离涉案物业，提交了与搬运人员的微信聊天记录。陈惠珍质证表示巫庆龙做布匹生意，经常需要搬运，不能证明是搬仓库，且2019年1月15日的微信语音中说过两天再搬仓库，巫庆龙也陈述东西多，不可能那么快搬完，可以印证2019年1月23日才搬完，另2019年1月18日结算的是搬布料的费用，搬完布料还要搬货架，巫庆龙主张2019年1月16日搬完不属实。陈惠珍为证明其反诉请求，提交了日期为2019年1月23日的电费收据，载明2018年7月14日至2019年1月23日的电费为2416元；另提交了广州市晟源物业服务有限公司谭x出具的《证明》，内容为“兹证明栩龙仓库（承租人巫庆龙）2019年1月23日搬离碧雅苑A栋二楼仓库并结清自来水费。本人谭x受陈惠珍委托，于2019年1月23日晚清理A栋二楼栩龙仓库垃圾，并代环卫站工作人员向陈惠珍女士代收垃圾处理及清运费2000元”，陈惠珍并提交了2019年1月23日转账2000元给谭x的支付记录。巫庆龙表示新租户进场后焊接钢架，产生了部分电费，也遗留了相当多的垃圾，不同意电费及垃圾清运费全部由其承担。另查明，巫庆龙提交民事委托代理合同及发票，以证明其为本次诉讼支出了律师费8000元。一审法院认为：巫庆龙与陈惠珍2017年11月23日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。在合同因期限届满而终止后，双方负有及时交接及结算的义务。关于电费。陈惠珍主张巫庆龙尚有电费2416元未支付，与陈惠珍出具的电费收据、巫庆龙在《律师函》及本案诉请中的自认相印证，一审法院予以采信。关于垃圾清运费。巫庆龙搬出涉案物业时，应将涉案物业以良好、适租的状态交还给陈惠珍，陈惠珍主张因清理垃圾杂物支出了2000元，有支付记录及《证明》等予以佐证，一审法院予以采信。关于占用费。在合同到期后，巫庆龙负有及时交还租赁物的义务。本案中，巫庆龙并无提交交接场地的证据。陈惠珍主张巫庆龙至2019年1月23日才完全搬离，与双方电费的结算、垃圾清运的时间等能够互相印证，一审法院予以合理采信。陈惠珍要求巫庆龙按租金标准支付2019年1月14日至2019年1月23日的占用费，有理，一审法院予以支持。经核算，占用费应为9315.1元（34万元÷365天×10天）。对陈惠珍主张超出部分的占用费，一审法院不予支持。关于押金。双方约定押金为25000元，陈惠珍也曾于2019年1月25日退回部分押金给巫庆龙（后被巫庆龙退回），故陈惠珍主张巫庆龙未支付押金，有违常理，一审法院不予采纳。巫庆龙要求在扣除电费2416元后退还押金22584元，有理，一审法院予以支持。关于律师费。因双方对此并无明确约定，且亦非本案诉讼的必要支出，故巫庆龙要求陈惠珍承担其律师费，一审法院不予支持。关于租金发票。首先，巫庆龙提交的《协议书》涉及不同的出租人，其无充分证据证明涉案物业租赁费用为273万元，且均应由陈惠珍开具发票，其次，《协议书》明确约定租赁期间房屋及经营的税费等一切有关费用由巫庆龙负责，再次，开具发票为当事人行政法上的义务，故对于巫庆龙该项请求，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、陈惠珍在本判决生效之日起10日内退还押金22584元给巫庆龙（已扣除巫庆龙应支付的电费2416元）；二、巫庆龙在本判决生效之日起10日内支付垃圾杂物清理清运费2000元给陈惠珍；三、巫庆龙在本判决生效之日起10日内支付占用费9315.1元给陈惠珍；四、驳回巫庆龙的其他诉讼请求；五、驳回陈惠珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费564元，由巫庆龙负担147元，陈惠珍负担417元。反诉受理费73元，由巫庆龙负担72元，陈惠珍负担1元。二审期间，巫庆龙提交证据两份：证据1.微信聊天记录，拟证明被上诉人认可上诉人16号就已经搬走，15号拍好电表读数，计算电费后发给上诉人确认金额。证据2.1月23日被上诉人向我方发送的计算电费的纸条。陈惠珍对上述证据质证如下：我方认为该证据不应作为二审新证据予以采信，对于三性我方不予确认。现有的证据足以证明上诉人搬走的时间是2019年1月23日。上诉人提交的证据与事实不符，属断章取义，而且电表读数发给上诉人的日期也不是1月15日，而是1月22日，也就是说从1月15日以后双方就没有再确认读数了，一直沿用的都是1月15日的读数。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。关于交付的时间，巫庆龙承租涉案房屋并实际使用，其对于交还房屋的事实负有举证责任，其提供的的证据不足以证实其所主张的2019年1月13日已将涉案房屋交付给陈惠珍，故一审以陈惠珍提供的于2019年1月23日向物业公司缴纳水电费用、垃圾清运时间认定并无不当，本院予以维持。巫庆龙二审提供的电费结算单仅能证明双方电费计至2019年1月15日，并不能证明双方交付场地的时间，其二审提交的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，不予采纳。关于巫庆龙提出开具发票的意见，涉案合同对此并未约定，且《协议书》约定租赁期间房屋及经营的税费等一切费用由巫庆龙负担，其并未支付相关税费，据此要求开具发票不予支持。对于其它上诉理由，上诉人无提交新的证据佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费564元，由巫庆龙负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月十七日书记员 钟丹霞谢金泽