辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0604民再1号原审原告：陆家明，男，1963年2月28日出生，汉族，丹东市东泰工程运输有限公司经理，住丹东市振安区。原审原告：李伟，男，1965年5月13日出生，汉族，丹东市新天池宾馆经理，住丹东市振安区。两名原审原告共同委托诉讼代理人：王晓晨，辽宁维禹律师事务所律师。两名原审原告共同委托诉讼代理人：成少岩，辽宁兴达律师事务所律师。原审被告：程金苓，女，1962年12月26日出生，汉族，丹东制药厂退休职工，户籍所在地丹东市元宝区县，现住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：徐晓刚（程金苓女婿），男，1987年1月20日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：吴清国，辽宁鑫达律师事务所律师。原审被告：丹东亿荣房地产开发有限公司，住所地丹东市边境技术开发区。法定代表人：王荣义（已故）。原审被告：刘庆国，男，1967年8月14日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。第三人：于曙光，男，1954年7月27日出生，汉族，丹东市中级人民法院退休干部，住丹东市振兴区。原审原告陆家明、李伟与原审被告程金苓、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）、刘庆国申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年12月22日作出(2016)辽0604民初714号民事判决，该判决已发生法律效力。丹东市中级人民法院于2020年9月30日作出(2020)辽06民监5号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年1月7日立案，依法另行组成合议庭，由审判员仲伟民担任审判长，人民陪审员孙晓宇、刘冠男参加合议，于2021年4月20日依法公开开庭审理了此案，原审原告陆家明、李伟的共同委托诉讼代理人王晓晨、原审被告程金苓及其委托诉讼代理人吴清国、徐晓刚、第三人于曙光到庭参加了诉讼，原审被告亿荣公司、刘庆国经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年6月2日，原审原告陆家明、李伟起诉至本院称：丹东市振安区人民法院作出的（2016）辽0604执异18号民事裁定书，适用法律错误，应依法予以撤销。理由是：1、2010年12月2日原告提出财产保全申请，法院于2010年12月16日作出（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定书，查封了益荣家园商品房31号楼包括703室在内的32套商品房，当时亿荣公司对此没有任何异议，并接收了法律文书。2、（2016）辽0604执异18号民事裁定书没有客观细致的核查案外人于曙光与亿荣公司签订认购协议书的时间。案外人于曙光在2009年1月21日与亿荣公司签订了房屋认购协议书，并于当日付清全部房款，又于2013年8月15日将房屋转让给程金苓不符合常理。故诉请撤销丹东市振安区人民法院（2016）辽0604执异18号民事裁定，并请求继续对位于丹东市振兴区大偏岭路益荣佳园31号楼703室的执行。原审被告程金苓辩称，涉案房屋是其在法院查封前购买的，该房屋应该归其所有。原审被告亿荣公司、刘庆国未答辩。原审查明，2009年1月21日，案外人于曙光与亿荣公司签定《认购协议书》，于曙光购买亿荣公司开发的丹东市振兴区健康路31栋703室房屋，房屋总价为164416元，付款方式为一次性付款。于曙光当日支付了涉案房屋的全部价款，亿荣公司为其出具了收据。2011年12月28日，于曙光办理了涉案房屋的入住手续。2013年7月5日，于曙光之子于派与被告程金苓签订了《房屋买卖协议》，将涉案房屋出售给程金苓。原审原告陆家明、李伟因与原审被告亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷一案，陆家明、李伟向本院申请财产保全，本院于2010年12月16日，作出（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定书，查封了亿荣公司的32套商品房（其中包括涉案房屋丹东市振兴区健康路31栋703室）。2010年12月22日，房产部门协助对涉案房屋予以查封。本院于2011年3月30日作出（2010）振安民三初字第00298号民事判决，判决刘庆国于判决生效后偿还陆家明、李伟借款本金380万元及利息，亿荣公司在刘庆国对上述款项不能偿还的范围内承担赔偿责任。判决生效后，陆家明、李伟向本院申请执行涉案房屋时，程金苓作为案外人以涉案房屋在法院查封之前已由其购买为由，向本院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。本院于2016年5月16日作出（2016）辽0604执异18号民事裁定，中止对丹东市振兴区健康路31号楼703室房屋的执行。陆家明、李伟向本院提起申请执行人执行异议之诉。原审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中被告程金苓在本院查封涉案房屋之前未与被告亿荣公司签订合法有效的书面买卖合同，其与案外人签订的《房屋买卖协议》是在本院查封涉案房屋之后，程金苓不能排除对涉案房屋的执行。本院作出(2016)辽0604民初714号民事判决：准许执行丹东市振安区人民法院（2013）振安执字第00429－1号民事裁定中对丹东市振兴区大偏岭路益荣佳园31号楼703室房屋的执行。原审原告陆家明、李伟再审称：请求撤销丹东市振安区人民法院（2016）辽0604执异18号民事裁定书；请求继续对位于丹东市振兴区的执行。（2016）辽0604执异18号民事裁定书没有查明事实，适用法律错误，应依法予以撤销。原告在2010年12月2日向法院提出财产保全申请，法院于2010年12月16日作出（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定书，查封了31号楼的32套商品房(包括涉案703室)，被告亿荣公司对此裁定没有异议，也没有人在这几年对查封的32套商品房提出过异议。第三人于曙光于2009年1月21日与亿荣公司签订了房屋认购协议书，当日付清全部房款，在2011年12月28日办理进户手续，又于2013年8月15日将房屋转让给程金苓，这种做法有悖常理。如果购房者认为是被亿荣公司欺骗，可以依据相关法律规定主张权利，追究违法行为人的法律责任。原审被告程金苓答辩称：一、程金苓已合法取得涉案房屋，系涉案房屋的合法产权人。于曙光与亿荣公司签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，办理了涉案房屋的入住手续，已实际占有涉案房屋，并向税务机关缴纳房屋契税，合法取得涉案房屋。程金苓与于曙光签订房屋买卖协议时，是合法买受人的身份，有理由认为第三人对涉案房屋有处分权，程金苓作为一名普通百姓，购买涉案房屋时不可能知晓本案原告与其他被告之间的债权债务关系，第三人对涉案房屋被查封的情况也没有告知程金苓，程金苓购买涉案房屋不存在任何过错，系善意取得涉案房屋。程金苓一次性交付全部购房款33万元，将房屋装修后居住至今。涉案房屋因被法院查封无法办理所有权变更登记手续，并非被告程金苓的过错。虽然程金苓不是直接从亿荣公司取得涉案房屋，但亿荣公司同第三人签订的认购协议、收款收据、入户通知书及相关的入户费用是属实的，被告程金苓从第三人处获得涉案房屋并不违反法律规定，已合法取得涉案房屋，系涉案房屋的合法产权人。二、被告程金苓对涉案房屋享有阻却执行的民事权益。涉案房屋系程金苓名下唯一住屋，依法享有对涉案房屋的物权期待权，其物权期待权具有排除执行等物权效力，而原告基于金钱给付请求权对亿荣公司享有的是一般债权，因此被告程金苓对涉案房屋的物权期待权应当优先于原告的一般债权予以保护。依据法律规定，法院只能执行被执行人的责任财产，被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则法院应当停止对该财产的执行。原告对亿荣公司的金钱债权应当通过执行亿荣公司的责任财产来实现，而涉案房屋经过亿荣公司的出售行为已不属于亿荣公司的责任财产，因此原告不具有执行涉案房屋的实体权利。三、涉案房屋的查封系原告与其他被告之间的债权债务关系所导致，至于是否因被告亿荣公司、第三人于曙光的行为导致涉案房屋不能被执行均与被告程金苓无关，应当由行为人承担相应责任。如果将该责任强加于程金苓，则必然导致程金苓的生存权无法得到有效保障。综上，被告程金苓系涉案房屋的合法产权人，对涉案房屋享有阻却执行的民事权益，原告的诉讼请求无事实依据、法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人于曙光陈述：同意程金苓的答辩意见。第三人在2009年1月份购买该房屋，法院在查封该房屋时没有通知我，我在2011年办理入户时交付了入户费及相关水电费,取暖费等费用。如果知道房屋被查封，我不会交纳上述费用。我在2013年卖房给程金苓是在法院查封之后，我在2019年才知道涉案房屋被法院查封。原审被告亿荣公司、刘庆国未提交书面答辩状。再审中，原审原告陆家明、李伟提供了以下三组证据，均来源于本院（2013）振安民三初字第00298号卷宗。原审被告程金苓、第三人于曙光发表了质证意见。1、购材料抵押协议，证明亿荣公司在2007年9月17日将49套商品房(包括涉案房屋703室)作为工程款抵顶给被告刘庆国，具体抵顶方式另见关于抵顶工程形象进度与拨付商品房协议书，刘庆国将上述房屋抵顶给陆家明、李伟作为购材料款的抵押依据。2、承诺书，证明亿荣公司在2009年5月13日承诺给刘庆国抵顶工程款的商品房中，如有重复办理抵顶手续的房屋，由亿荣公司承担一切后果。3、振安区法院（2013）振安民三初字第00298-3号民事裁定书、（2016）辽0604执异18号执行裁定书、（2013）振安执字第00429-7号执行裁定书，证明涉案房屋(现为丹东市振兴区健康路31栋703室)在2010年12月16日就已被法院查封，查封至今。上述证据证明涉案房屋是被告亿荣公司将49套房屋作为工程款抵顶给实际施工人刘庆国，刘庆国经亿荣公司同意，以49套房屋向原告抵押借款。原审原告申请财产保全时，法院自2010年12月16日将包括涉案房屋在内的32套房屋查封至今，程金苓在法院查封涉案房屋后与于曙光签订的房屋买卖协议。原审被告程金苓质证意见：对上述证据的真实性没有异议。但法院不应查封涉案房屋。第三人于曙光质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但第三人在办理房屋入户手续时，亿荣公司没有告知第三人购买的房屋被法院查封，第三人在2019年才知道房屋被法院查封。原审被告程金苓为支持自己的主张，提供了以下证据，于曙光与亿荣公司签定的《认购协议书》、收款收据、购房人为于曙光的入户通知单、进户收据及取暖费收据，程金苓与于派签定的《房屋买卖协议书》、收条、于曙光缴纳契税发票，证明程金苓是以正规的方式购买了涉案房屋，并交付全部购房款32万元。原审原告陆家明、李伟对该组证据的真实性没有异议，但对被告与第三人进行的商品房买卖关系有异议，认为商品房买卖没有按照国家规定进行登记，该买卖行为是无效的，无效的房屋买卖不能对抗法院的执行，法院应依法继续执行。程金苓明知涉案房屋被法院查封的情况下，仍去交纳房屋税费。第三人于曙光对程金苓提供的证据没有异议，认为情况属实。通过原审原、被告、第三人举证、质证，本院认证如下：原审原告陆家明、李伟提供的购材料抵押协议、承诺书、丹东市振安区人民法院（2013）振安民三初字第00298-3号民事裁定书、（2016）辽0604执异18号执行裁定书、（2013）振安执字第00429-7号执行裁定书，被告程金苓提供的《认购协议书》、《房屋买卖协议》、收款收据、收条、入户通知单、取暖费收据、进户收据、契税发票，双方当事人对以上证据的真实性均无异议，且与本案有关联性，本院确认上述证据效力。原审原告陆家明、李伟提供的承诺书与本案无关联性，本院不予确认证据效力。本院再审查明，2009年1月21日，第三人于曙光在亿荣公司的售楼处摘牌购买了位于丹东市振兴区房屋，并与亿荣公司签订了《认购协议书》，主要内容为，于曙光购买亿荣公司开发的丹东市振兴区房屋，房屋总价为164416元，于曙光当日支付全部房款，亿荣公司为其出据了收款收据。2011年12月28日，亿荣公司为于曙光办理了商品房入住通知书，于曙光缴纳了水费、电费、取暖费，领取房屋钥匙。2013年7月5日，于曙光之子于派与程金苓签订了《房屋买卖协议》，于曙光和妻子单敏英在协议上签字，将涉案房屋以33万元的价格出售给被告程金苓，程金苓交付房款32万元，剩余1万元待签订正式商品房买卖合同时付清。于曙光将原购房时签订的认购协议书、收款收据、入户通知单、取暖费收据等全部手续交给程金苓，程金苓将房屋装修后入住至今。另查，2010年12月16日，因陆家明、李伟与亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷一案，原告向本院申请财产保全，本院作出（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定，查封亿荣公司位于丹东市振兴区商品房，其中包括于曙光认购的703室。本院于2011年3月30日作出（2010）振安民三初字第00298号民事判决，判决刘庆国于判决生效后偿还陆家明、李伟借款本金380万元及利息，亿荣公司在刘庆国对上述款项不能偿还的范围内承担赔偿责任。判决生效后，陆家明、李伟向本院申请执行。本院分别于2013年5月23日、2016年2月18日、2020年5月8日三次做出执行裁定，继续查封涉案房屋（即丹东市振兴区健康路31栋703室）至今。本院在执行中，程金苓以其购买涉案房屋，房屋应归其所有为由，提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。本院于2016年5月16日作出（2016）辽0604执异18号民事裁定，裁定中止对丹东市振兴区健康路31号楼703室房屋的执行。原审原告陆家明、李伟不服该执行裁定，向本院提出申请执行人执行异议之诉。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原审被告程金苓在本院查封涉案房屋之前未与被告亿荣公司签订合法有效的书面买卖合同，而是在本院查封涉案房屋之后，才与第三人于曙光签定了《房屋买卖协议》，该协议属无效协议。综上，原审被告程金苓对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院(2016)辽0604民初714号民事判决。原审案件受理费100元、公告费355元，合计455元由原审被告程金苓负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  仲伟民人民陪审员  刘冠男人民陪审员  孙晓宇二〇二一年八月十二日书 记 员  夏慧恬