宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初3447号原告：翟保成，男，1963年5月30日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。        委托诉讼代理人：王天农，宁夏知也律师事务所律师。        委托诉讼代理人：寇青，银川市兴庆区凤凰北街法律服务所法律工作者。        被告：张军，男，1972年8月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：王志华，宁夏丰安律师事务所律师。        原告翟保成与被告张军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告翟保成及其委托诉讼代理人寇青到庭参加诉讼，被告张军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加庭审。后本案转为普通程序审理，依法适用普通程序，公开开庭独任进行审理。原告翟保成及其委托诉讼代理人王天农、被告张军及其委托诉讼代理人王志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即付清所欠房款304554元、利息76138.5元，共计380692.5元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因案外人宁夏众一建设工程有限公司（以下简称“众一建设公司”）欠付原告工程款554554元，为此，众一建设公司将位于银川市福兴公寓某室房屋一套以554554元的价格抵顶所欠原告的上述工程款，原告同意并与众一建设公司办理了抵顶手续。后被告得知消息，请求原告以相同的抵顶价格即554554元出售给被告，原告表示同意，但被告提出要求以按揭贷款方式购买上述房屋，并由众一建设有限公司直接办理一手房手续。经原告与众一建设公司协商，众一建设公司同意被告贷款250000元，并交清首付款304554元后，办理一手房手续。在此过程中，被告自称其资金困难，要求原告先将众一建设公司走账支付给原告的304554元工程款代被告向宁夏众一发展集团有限公司（以下简称“众一集团公司”）作为首付款支付（众一建设公司支付给原告的304554元工程款属于原告与众一建设公司内部走账工程用款）。2016年1月27日，经原、被告商定，双方按照众一建设公司指定的合作银行办理购房首付款的支付手续，原告将众一建设公司支付给原告的走账款304554元通过建设银行湖滨支行支付给被告，被告再将该304554元作为购房首付款直接以现金交款的方式支付给众一发展公司售房账户内。以上过程均是在同一地点、同一时间办理，自此，原告代被告完成一手房首付款304554元的交款交易手续。被告已经取得上述房屋的所有权，并办理了产权手续。经原告多次催要，被告拒绝向原告支付原告代为支付的首付款304554元。原告认为，被告的行为侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。        被告辩称，原、被告涉及的涉案房屋买卖关系是众一集团公司和被告签订的商品房买卖合同产生的，合同的主体一方是众一集团公司，另一方是被告。在房款的支付方面，2016年2月3日，被告已经经过银川市房屋登记管理部门进行了预告登记，而且付款通过办理按揭贷款25万元支付，同时被告通过现金支付的方式向宁夏众一售房专用账户打入现金304554元，已经交清了全部的房款，取得了该房屋的所有权。本案的原告系买卖合同的第三方，无权以出卖人的身份主张房屋的欠款，因此，原告的诉讼方向和法律关系错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。案涉的304554元是在买卖合同过程中由被告张军直接向宁夏众一售房专用账户以现金方式交纳，虽然被告和原告之间存在银行支付转账手续，但是原告不能证明转款的原因，转款的原因存在多种可能性，有可能是支付以前的债务，或者是其他法律关系，因为原、被告之间存在合伙承包建筑工程的关系，这笔款是合伙分配给被告的利润和退回的投入的合伙资金，在本案当中属于另外一个法律关系，不属于本案查明的事实。        原告为证明自己的主张向法庭提交以下证据：一、房屋抵顶会签审批表1份、工程款支付会签单1份、建设工程分包合同1份、中国农业银行进账单5张，证明：因案外人众一建设公司尚未支付原告工程款554554元，用位于福兴公寓8号楼某室抵顶，众一建设公司与众一集团公司的走账证明原告已支付该套房屋首付款304554元，另外的250000元众一建设公司以转账方式分五笔给原告付清了。被告对该组证据认可，对证明目的亦认可，并称案涉房屋不是被告向原告购买，是原告用案涉房屋抵顶欠付被告的工程款。二、银行卡客户交易查询打印表1份、中国建设银行进账单1份，证明：2016年1月27日，案外人众一建设公司在中国建设银行湖滨支行支付给原告工程款304554元的事实。被告对该组证据认可，对证明目的亦认可。三、中国建设银行湖滨支行2016年1月27日取款凭条1份，证明：2016年1月27日，原告在中国建设银行湖滨支行取款304554元以取现走账的形式支付给被告作为该套楼房首付款的事实。被告对该组证据认可，对证明目的亦认可。四、中国建设银行湖滨支行2016年1月27日现金交款单1份（该证据由原告填写，被告签字确认），证明：原告将取出304554元，交由被告以现金交款方式支付众一集团公司，完成了代被告支付该套楼房首付款的事实。被告对该组证据认可，对证明目的亦认可，并称该款项并非被告借原告的钱，是原告为抵顶房屋而进行的走账。五、众一集团公司出具的情况说明1份，证明：案涉房屋是众一集团公司以工程款的形式抵顶给原告，原告再向被告出售，并协助被告办理房屋相关买卖手续。被告对该证据的真实性有异议，该证明的出具的时间是2011年6月20日，该时间过程中原、被告根本不认识，双方也没有共同承包宁夏众一公司的工程，更谈不上抵顶房屋，该情况说明的内容是2015年11月众一集团公司以抵顶工程款的形式将涉案房屋抵顶给原告，又委托其公司划到被告的名下，作为委托必须是以被委托人的名义出售房屋，即使委托出售了以后，双方的结算只能是众一集团公司和原告之间内部进行结算，与本案无关。同时，如果原告认为抵顶的房屋和买卖合同之间存在一房两卖的情形，应该向众一集团公司主张，而不是向本案被告主张，因此，原告的诉讼方向和法律关系是错误的。        被告为证明其辩解意见向法庭提交以下证据：一、中国建设银行个人存款交易回单1张，证明：原、被告存在合作关系，被告于2015年10月16日向原告银行账户存款45000元用于购买材料的事实。原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，该证据系原告的存款交易回单，不能证明是被告存入的款项。二、证人证言1组，证明：原、被告及证人系合作关系，三人合作从事众一建设公司发包的物流园三期给排水及采暖工程的事实。原告对该证据认可，认为证人证言基本属实。三、《银川市商品房买卖合同（现售）》1份，证明：房屋买卖合同中出卖人为众一集团公司，买受人为被告，原告不是出卖人。该房屋面积118.85平方米，总价款554554元，首付款304554元，银行按揭250000元。2016年2月3日，该房屋在银川市房屋产权交易中心办理预告登记，取得了优先签约权，该房屋与本案涉案标的一致。四、2016年3月4日《公证书》1份、《个人房产抵押贷款合同》1份，证明：被告和妻子李霞以借款人身份共同办理了银行按揭贷款250000元并支付房款的事实。五、2016年12月7日现金交款单1份，证明：被告将304554元首付款存入众一集团公司售房专用银行账户的事实。六、2016年1月27日、2016年4月15日众一集团公司向被告开具的销售不动产统一发票2张，证明：被告付清涉案房屋全款，取得该房屋所有权的事实。原告对证据三、四、五的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋是众一集团公司抵顶给原告，原告又将该房屋出售给被告，并不是被告直接从众一集团公司购买的，这一情况被告在质证时也有说明。首付款304554元是众一建设公司为了走账先转给原告，原告再转给众一集团公司，现金缴款单上的内容都是原告填写，只是在交款人一栏中是被告签名，因为该房屋抵顶给原告，原告又出售给被告。根据开发公司的交易习惯，凡是顶账房一般都由买受方与开发公司签订房屋买卖合同，所以，本案也是符合这一交易习惯的。        上述证据经本院审查，原告提交的证据一、二、三、四符合证据的真实性、合法性、关联性，被告亦予以认可，相互印证可以证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据五，该证据中载明的内容能够与原告提交的其他证据相互印证，故对于该证据反映的事实，本案予以确认。被告提交的证据一，不能达到被告的证明目的，本院不予确认。被告提交的证据二，原告予以认可，但不能到达原告将案涉房屋抵顶被告的证明目的。被告提交的证据三、四、五，原告对真实性无异议，本院予以确认。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2015年9月30日，原告与案外人众一建设公司签订《建设工程分包合同》一份，约定众一建设公司将宁夏众一物流园三期室外给、排水及采暖工程发包给原告施工，工期自具备达到施工条件开始计算，40天内完成。合同暂定价款为2300000元。本工程付款方式为工程款的95％以抵顶房产支付，剩余5％工程款作为质保金，质保期满后无质量问题一次性付清。原告办理抵顶房产时，必须提供正规工程款发票，办理房屋抵顶手续后如需办理房产按揭，众一建设公司协助办理，待按揭贷款到账3日内众一建设公司以转账方式汇至原告账户。        2015年12月18日，经众一集团公司同意，原告选中宁夏众一物流园公寓式办公项目某室用于抵顶室外给、排水及采暖工程款项，抵账金额为554554元，原告在房屋抵顶会签审批表“抵账人签字”处签字确认，该审批表上加盖众一集团公司营销部印章。2016年1月25日，众一集团公司出具工程款支付会签单，由众一集团公司向众一建设公司支付304554元，并注明入福鑫公寓工程款。        2016年1月27日，众一建设公司以银行转账的方式向原告支付工程款304554元。同日，原告在建设银行湖滨东街支行将该笔款项取现，并交由被告，被告在建设银行湖滨东街支行以现金交款的方式将304554元支付给众一集团公司，现金交款单中交款人处载明：“张军”，款项来源处载明：“房款，福鑫公寓某号”。同日，众一集团公司向被告出具销售不动产统一发票，载明金额为304554元。        2016年1月28日，被告与众一集团公司签订《银川市商品房买卖合同（现售）》一份，约定众一集团公司向被告出售案涉房屋，总价款为554554元，其中首付款304554元被告应当于2016年1月27日前支付，余款250000元被告申请贷款支付。2016年3月14日，被告及李霞作为借款人与交通银行自治区分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告及李霞以案涉房屋作为抵押物向交通银行自治区分行借款250000元，众一集团公司为上述借款提供担保，合同约定贷款的支付方式为：贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至下述账户：收款人：宁夏众一发展集团有限公司，账号……2016年4月11日、2016年4月15日、2016年5月5日、2016年5月17日、2016年6月12日，众一建设公司各向原告转账支付50000元，合计250000元。2016年4月15日，众一集团公司向被告出具销售不动产统一发票，载明金额为250000元。        本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案的争议焦点是原、被告之间是否形成房屋买卖合同法律关系。原告提交的证据以及被告提交的《银川市商品房买卖合同（现售）》，可以证实众一建设公司以众一集团公司所有的案涉房屋抵顶的方式支付欠付原告的工程款，原告将抵顶给其的案涉房屋再次出卖被告，并由众一集团公司与被告签订买卖合同的方式实现案涉房屋所有权的转移，通过整个交易过程，可以看出原、被告之间形成房屋买卖合同法律关系，被告亦与众一集团公司之间形成房屋买卖合同法律关系。前者之间的房屋买卖合同法律关系系以后者之间签订的书面房屋买卖合同的形式表现。本案中，原告已将案涉房屋首付款交付被告，并由被告向众一集团公司支付，其后，被告以案涉房屋贷款支付下剩购房款250000元，而众一建设公司最终向原告支付250000元，原、被告均认可原告所获得的250000元系由被告贷款250000元转化，众一集团公司亦向被告出具全额发票，被告付清房款后已实际占有使用案涉房屋，原告与众一建设公司之间就案涉房屋抵顶目的实现，被告应当向原告支付由原告实际支付的首付款304554元，故对于原告要求被告支付所欠房款304554元的诉讼请求，有充分的事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称其与原告存在合伙关系，并认为案涉房屋系由原告抵顶欠付被告合伙期间的工程款，对此，原告并不认可，且被告对于双方之间存在抵顶房屋的事实并未提交有效证据予以证明，故对被告的该项辩解，本院不予支持。关于原告主张的2016年1月28日至2021年1月28日的利息，根据本案查明的事实以及交易习惯，参考被告与众一集团公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》中的付款约定，被告应当在其贷款返还至原告后及时向原告支付下剩房款304554元，被告逾期未付构成违约，应当承担违约责任，原告可以被告违约为由主张赔偿逾期付款损失，现原告以年利率6％的标准主张逾期付款损失，不违反法律规定，故本院酌情确定被告以304554元为基数按照年利率6％的标准支付自2016年6月13日至2021年1月28日的利息损失84608元（304554元×6％÷365天×1690天），现原告主张利息76138.5元，不超出上述范围，本院予以支持。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：        被告张军于本判决生效之日起十五日内支付原告翟保成房款304554元，利息76138.5元，合计380692.5元。        如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费7012元，由被告张军负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    林小虎二○二一年八月十一日书记员    马娟《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50％计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-10--11-