文书内容江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初5628号原告：耿金才，男，1943年5月23日生，汉族，住睢宁县睢城街道东城社区新化组147号，现住。委托诉讼代理人：谭廷林，江苏仁台律师事务所律师被告:岳德君，男，1960年7月8日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：孙远强，江苏熊运栋律师事务所律师。原告耿金才与被告岳德君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告耿金才的委托诉讼代理人谭廷林，被告岳德君的委托诉讼代理人孙远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房款45000元，违约金60000元，合计105000元;2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月，原告之子耿刚因需要，向被告借款30万元。后被告采取欺诈手段于同年12月2日与原告和原告家属胡居美(已去世)签订房屋买卖合同，由被告出资345000元购买原告位于睢宁县房屋，约定首付300000元，余款45000元于2011年2月15日付清，如违约，支付违约金60000元。(该合同已过撤销时效)。后涉案房屋拆迁，被告诉讼原告等人，上述合同被贵院认定为合法有效，被告获得拆迁补偿款1207511.70元。但对被告拖欠购房款及违约金没有解决。为保障原告的合法权益不受侵害，现向贵院提起诉讼请求依法支持原告的诉讼请求。被告岳德君辩称：1.被告与原告及其家属胡居美签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，不存在原告所述的欺诈行为；2.被告不存在违约行为；3.被告到目前为止尚欠原告的购房款33000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2010年12月2日，经中介人孙袁臣介绍，耿金才和胡居美（2014年去世）夫妻将其共有的位于睢宁县，土地证号为睢土国用（2010）第100303号、房产证号为睢房字第××号的房地产一处作价345000元转让给岳德君，为此，双方签订了《房屋买卖合同》。该合同第三条约定，该房屋出售价为人民币叁拾肆万伍仟元整，在双方签订本协议之日，乙方（岳德君）一次性付给甲方（耿金才、胡居美）叁拾万元整。在2011年2月15日，甲方将房屋交给乙方，乙方将余款肆万伍仟元一次性付给甲方；第四条违约责任约定：如双方任何一方违约，将付对方违约金人民币陆万元整。签订《房屋买卖合同》当日，岳德君通过中介向耿金才支付定金50000元。2010年10月4日，岳德君、耿金才、耿刚在中介人孙袁臣的陪同下到建设银行睢宁支行办理钱款给付手续。岳德君按照耿金才、耿刚指定的陶海4340611250034530账户打款170000元、陈仁君62270012534402077923账户打款80000元。加上先期给付的定金50000元，岳德君共向耿金才支付购房款300000元，耿金才当日即向岳德君出具《收条》一张，该收条载明耿金才收到购房款叁拾万元整。耿金才收到房款后，将其睢房字第××号《房屋所有权证》和睢土国用（2010）第100303号《国有土地使用证》（使用权类型注明为划拨）交付给岳德君。2011年2月15日，耿金才应当按约交付房屋，但耿金才无意交房，不愿搬出。岳德君即将其购买的房屋出租给耿刚使用。当日，岳德君（甲方）与耿刚（乙方）协商后签订了一份《房屋租赁协议书》约定租赁期为壹年，自2011年2月15日至2012年2月15日止；租金为壹万贰仟元；付款方式：乙方于本合同签订时向甲方支付租房定金，余款壹万贰仟元于2011年4月10日前付清。租赁协议签订后，耿刚无钱支付租金。经协商，耿金才同意耿刚以所欠第一年租金12000元冲抵其购房款。为此，耿金才出具《收条》一张，载明:今收到岳德君购房款壹万贰仟元整（12000元），收到人耿金才，2011.2.15。耿刚租赁期满后未搬出房屋，仍继续租住（与耿金才同住）。租赁双方未签订书面租赁协议。2012年4月12日岳德君向本院起诉，要求中止租赁并主张耿刚给付违约金2400元。本院于2012年4月16日作出（2012）睢民调初字第0285号民事调解书。该调解书主要内容为:岳德君同意耿刚续租一年至2013年2月15日，耿刚于2012年6月6日前付给岳德君租金16000元，另支付违约金4000元。租赁到期后因耿刚不履行调解书确定的给付义务，岳德君向本院申请强制执行，目前正在执行中。续租一年后耿刚仍不愿搬出房屋，继续租住至2020年9月9日，但未签订书面租赁协议。耿刚租赁期间，耿金才在转让的西屋、南屋上分别加盖了一层，另建有中屋、中东屋、最南屋，添置了部分财产（以上属于无证部分）。2020年9月9日，县征收办（甲方）与耿金才（乙方）就案涉房屋征收补偿安置有关事宜达成协议，并签订了一份《睢宁县房屋征收补偿安置协议书》。2020年9月16日,岳德君以耿金才、耿军、耿建、耿刚应将涉案睢宁县国有土地使用权及地上附着物的拆迁补偿利益予以返还为由向本院提起民事诉讼，本院立案受理，案号为（2020）苏0324民初6560号，庭审中岳德君主张其已于2011年2月15日实际占有该房屋，并且要求当庭向耿金才支付剩余购房款33000元，但耿金才以双方之间不存在买卖关系为由拒收购房款。本院依法审理并作出民事判决，确认登记在耿金才名下的涉案《房屋买卖合同》约定的睢宁县【睢土国用（2010）第100303号、睢房字第××号】房地产及其附属物、装潢价值对应的拆迁补偿款1207511.70元，归岳德君所有。另查明，胡居美生前与耿金才系夫妻关系，二人共育有三子，长子耿军、次子耿建、三子耿刚，此外胡居美无其他近亲属。以上事实经过本院（2020）苏0324民初6560号民事判决书予以认定，另有相关证据材料予以证明，原被告对以上事实亦予以认可，本院予以认定。本院认为，本案的法律事实发生在民法典实施前，应适用民法典实施前的法律及司法解释的规定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。对于被告岳德君是否应当支付购房款问题。原、被告之间签订的房屋转让合同，系当事人真实意思表示，不违法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务，涉案房屋已被拆迁，且拆迁补偿款1207511.70元经本院（2020）苏0324民初6560号民事判决书判定归岳德君所有，该判决已生效，即被告已获得涉案房屋的拆迁补偿款权益，根据法律规定及合同约定，被告岳德君应向原告耿金才支付相应的购房款。对于支付购房款的数额问题。原告主张涉案购房款合计为345000元，被告已经支付购房款300000元，尚欠45000元未付，因此，被告还应支付45000元。本院经审理认为，原告耿金才于2011年2月15日向被告岳德君出具的案涉购房款12000元《收条》的行为，即应认定被告岳德君向原告耿金才支付了购房款12000元，加之前期支付的300000元，剩余未支付的购房款应为33000元，被告岳德君应依法履行给付义务。对于原告主张的该涉案《收条》并非其书写，涉案12000元的购房款不应从购房款中予以扣除，因原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。对被告岳德君是否存在违约行为及支付违约金数额问题。原告主张被告未按约定及时足额支付购房款，存在违约行为，按照《房屋买卖合同》第四条约定，被告岳德君应支付违约金6万元。本院经审理认为，涉案《房屋买卖合同》第三条约定，2011年2月15日,原告耿金才向被告岳德君交付房屋，被告岳德君向原告支付剩余购房款，但至2011年2月15日，原告耿金才不愿搬出涉案房屋，被告遂与耿刚签订房屋租赁合同，由耿刚以租赁的方式继续使用该房屋（原告耿金才同住），岳德君以租金抵扣部分购房款，被告岳德君将涉案房屋出租并收取租金的行为应认定为已经实际获取房屋，且在（2020）苏0324民初6560号案件庭审中，岳德君自认已经于2011年2月15日实际占有该房屋，因此其应当按照合同约定向原告耿金才支付剩余购房款。被告未按照合同约定及时足额支付购房款，存在违约行为，其应向原告支付违约金。对于违约金数额的确定问题，本院认为，涉案合同约定的交付房屋期限到期后，原告耿金才不愿搬离涉案房屋，被告才以租赁的方式将涉案房屋交由原告及其子耿刚继续占有使用，且原告在房屋租赁期间又私自在涉案房屋上加盖其他房屋，结合涉案合同履行情况、原被告的过错程度以及预期利益等综合因素，原告主张的违约金的数额高于实际造成的损失。另外，本院在（2020）苏0324民初6560号案件审理中，被告岳德君的代理人于2021年1月28日在本院主持的质证程序中当庭转达岳德君的意见，请求当场向原告支付剩余购房款33000元，耿金才以不存在卖房子的情况而拒绝接受。综上，本院将违约金酌定为以33000元为本金，从2011年2月16日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利息计算至2021年1月28日止。耿金才与胡居美的三个儿子子耿军、耿建、耿刚申请放弃对胡居美遗产的继承，不愿参与本次诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法准予。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告岳德君于本判决生效后十日内给付原告耿金才购房款33000元，并支付违约金（以33000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2011年2月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至2021年1月28日止）；二、驳回原告耿金才的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由被告负担600元，原告负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张晓军二〇二一年八月十九日法官助理卞晓晓书记员陈琳琳附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。