四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13042号上诉人（原审原告）：刘珊珊，女，1971年6月6日出生，汉族，住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：杨凤，四川安序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都国色天乡旅游投资有限公司，住所地：成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。法定代表人：邓义川，董事长。委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师。上诉人刘珊珊因与被上诉人成都国色天乡旅游投资有限公司（以下简称国色天乡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘珊珊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持刘珊珊的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）均未对不动产权转移登记进行约定，不能得出不动产权转移登记办理时间为所有权证转移登记办理时间加分户国有土地使用证办理时间的结论。2.一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》已被废止，刘珊珊的诉请在法律及事实上均可以履行，本案应当依据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》作出判决；3.一审判决违背“穷尽法律规则，方得适用法律原则”的审判原则，减轻出卖人的责任，排除买受人的权利，让国色天乡公司从违法行为中获利；4.一审法院同案不同判。国色天乡公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.应以办理国有土地使用证的时间作为办理不动产权证书时间；2.刘珊珊引用的（2020）川0115民初2362号民事判决，已被成都市中级人民法院撤销，不具有法律效力；3.对刘珊珊所提录音的真实性、合法性不予认可，也不能达到其证明目的；4.双方所签订的合同系双方真实意思表示，不存在加重刘珊珊责任、排除其权利的情况；5.根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案适用合同法正确，不存在法律适用错误，刘珊珊引用的司法解释条款不适用于本案。刘珊珊向一审法院起诉请求：1.判令国色天乡公司向刘珊珊支付逾期办理不动产权证书的违约金27141.35元（以504486元为基数，按照日利率万分之一的标准从2019年9月21日起计算至2021年3月11日止）；2.判令国色天乡公司向刘珊珊支付逾期支付违约金利息（以27141.35元为基数，按照日利率万分之一的标准从2021年3月11日起计算至实际付清全部违约金之日止）。一审法院认定事实：2017年3月22日，刘珊珊与国色天乡公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘珊珊购买由国色天乡公司开发的位于成都市温江区房屋，总价款504486元。《商品房买卖合同》第十八条交付时间和手续约定“（一）出卖人在2017年9月21日前向买受人交付该商品房”。第二十七条房屋所有权转移登记约定“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起两年时日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起两年时日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人自逾期之日起按日计算向买受人支付买受人已付款万分之零点贰违约金。2．因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担”。《补充协议》第十一条第7项约定“出卖人应在买受人取得房屋所有权证书之日起2年内协助买受人办理国有土地使用权证书……”。刘珊珊向国色天乡公司支付了案涉房屋的购房款，2017年10月19日，双方办理了交房手续，刘珊珊向国色天乡公司支付了契税、维修基金、印花税登记费、产权登记费、地籍测量费。2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，载明“自2016年8月16日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证”。2021年3月11日，刘珊珊取得案涉房屋的不动产权证书。2020年10月19日，刘珊珊就国色天乡公司合同纠纷一案，与四川安序律师事务所签订《委托代理合同》，律师费5000元。一审法院认为，刘珊珊与国色天乡公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。温江区国土局及温江区房管局于2016年8月16日17时起已停止受理各类土地、房屋登记业务，之后只能进行不动产统一登记，但转移登记的内容仅为房屋所有权证书变为不动产权证，只是证件的名称变化，不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，在国色天乡公司未按约定期间办理不动产物权转移登记的情况下，刘珊珊可以向国色天乡公司主张违约金。但就不动产权证而言，其是将原房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在原合同既约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，以提前到达的办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间。本案中，2017年10月19日，刘珊珊向国色天乡公司支付了契税、维修基金、印花税登记费、产权登记费、地籍测量费，同时办理了案涉房屋的收房手续。若未二证合一，办理房屋所有权证的截止日期为商品房交付之日起两年时日内即2019年10月18日，由于双方明确约定办理国有土地使用权证的时间为买受人取得房屋所有权证书之日起2年内协助买受人办理国有土地使用权证书即2021年10月17日，国色天乡公司尚未逾期，故其不应当承担相应的违约责任。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回刘珊珊全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘珊珊负担。二审中，刘珊珊提交以下证据：1.成都温江区委回复，拟证明以办理房屋所有权证的时间为办理不动产权证的时间，不会损害国色天乡公司的合法权益；本案纠纷产生的原因系国色天乡公司未及时提交办理不动产权首次登记材料；2.（2020）川0115民初2362号民事判决书，拟证明国色天乡公司基于自身原因迟延向房屋管理部门提交资料，且国色天乡公司认可不动产权转移登记是在房屋交付后两年内办理。国色天乡公司未提交新证据，对刘珊珊所提上述证据，国色天乡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该民事判决已被成都市中级人民法院撤销。经本院审查认为，刘珊珊提交的上述证据材料，均不属于新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，刘珊珊与国色天乡公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同签订之时，成都市温江区已开始实行不动产统一登记，双方在合同中仍分别约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限，国色天乡公司在事实上已不能单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证。在此情况下，应按当前行政主管部门办理转移登记的要求，办理房屋不动产权证。基于不动产证书系房屋所有权证书与国有土地使用权证书的“二证合一”，且同时具有房屋所有权证书及国有土地使用权证书的属性，故一审判决认定在案涉合同分别约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限的情况下，以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间即2021年10月17日，符合双方就案涉房屋取得完整权属最后期限的约定，本院予以确认。因国色天乡公司的办证期限尚未届满，故对刘珊珊要求国色天乡公司承担违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，刘珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘珊珊负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锋审判员 陈 曦审判员 白福群二〇二一年八月六日书记员 陈 悦