-1-黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1281民初463号原告：楚德斌，男，1979年9月23日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：向前，黑龙江天河律师事务所律师。被告：安达市伟业房地产开发有限责任公司，住所地安达市正阳二道街北50米。法定代表人：赵军，职务经理。委托诉讼代理人：赵国富，男，1960年8月2日出生，汉族，住大庆市龙凤区，系该公司股东。委托诉讼代理人：匡建，男，1990年6月8日出生，汉族，住大庆市高新区，系该公司法制科科员。被告：安达市国富建筑安装有限公司，住所地安达市三公里开发区内。法定代表人：赵国富，职务总经理。委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。被告：赵国富，男，1960年8月2日出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。原告楚德斌与被告安达市伟业房地产开发有限责任公司、-2-安达市国富建筑安装有限公司、赵国富合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，经审查认为本案不宜适用简易程序，本院于2021年5月25日裁定转为普通程序。本案在审理过程中，楚德斌申请追加安达市国富建筑安装有限公司为共同被告参加诉讼，本院依法通知安达市国富建筑安装有限公司为本案被告参加诉讼。原告楚德斌的委托诉讼代理人向前、被告安达市伟业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵国富、匡建、被告安达市国富建筑安装有限公司的法定代表人赵国富及其委托诉讼代理人陈山、被告赵国富及其委托诉讼代理人陈山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。楚德斌向本院提出诉讼请求：1.要求安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限公司、赵国富返还楚德斌转让款970，000.00元及利息，并相互承担连带责任；2.案件受理费由安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限公司、赵国富承担。事实和理由：2016年4月19日，楚德斌与安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限公司签订安达市学府小区、农机高层、华泰住宅楼物业管理转让协议约定：安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限公司将安达市学府小区、农机高层、华泰住宅楼物业管理权转让给楚德斌，楚德斌支付1，500，000.00元转让款。2017年9月21日，楚德斌与安达市伟业房地产开发有限责任公司、赵国富签订协议书，解除了双方于2016年4月19日签订安达市学府小区、农机高层、华泰住宅楼物业管理转让协议。同时约定安达市伟业房地产开发有限责任公司、赵国富分批返还楚德彬转让款1，300，000.00-3-元。安达市伟业房地产开发有限责任公司、赵国富返还了转让款200，000.00元及一辆奥迪车后，拒不履行协议约定义务。故诉至法院请求支持楚德斌诉讼请求。安达市伟业房地产开发有限责任公司辩称，赵国富系在楚德斌的胁迫下签订的解除协议并加盖了安达市地产开发有限责任公司的公章。并已按解除协议履行了返还转让款530000.00元，尚欠770000.00元。2016年4月19日，楚德斌与安达市伟业房地产开发有限责任公司签订《协议书》，约定将学府小区、农机高层、华泰住宅小区物业管理及锅炉房产权交给楚德斌终身管理，楚德斌负责该物业的公共卫生、垃圾清运等一切物业管理工作。安达市伟业房地产开发有限责任公司也收到了相应的款项并用于物业的债务清偿及设备的维修。但该协议违反国家法律的强制性规定而属于无效。根据《物业管理条例》第59条规定，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。另，依据《物业管理条例》第32条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。因此个人是不可以承包小区物业管理的。本案中，2016年《协议书》安达市国富建筑安装有限公司不是小区开发商，没有参与小区物业实际管理。而楚德斌是个人也不具有物业管理资质，本合同违反强制性法律规定，依法属于无效合同。2017年9月21日，楚德斌与安达市伟业房地产开发有限责任公司再次签署《协议书》，安达市伟业房地产开发有限责任公司也返还了相应的款项。因前一份合同自始无效，作为在第一份-4-《协议书》基础上签订的第二份《协议书》也应当认定为无效；2.楚德斌起诉的数额不当，其应当返还经营期间的利润。第一份《协议书》合同约定的款项由楚德斌支付给安达市伟业房地产开发有限责任公司，该笔款项用于安达市伟业房地产开发有限责任公司业务经营。第二份《协议书》中赵国富作为安达市伟业房地产开发有限责任公司员工，且安达市伟业房地产开发有限责任公司均是通过赵国富将款项交付给楚德斌，现金部分及车辆抵账部分共计530，000.00元。楚德斌出具的《收据》、《收条》均由安达市伟业房地产开发有限责任公司保存。综上，本案合同关系应属无效，其主张没有事实及法律依据。安达市国富建筑安装有限公司辩称，安达市国富建筑安装有限公司不是物业的权利人，也没有转让物业的实体权利，并且也没有实际接收楚德斌的物业转让的款项，也没有参与物业的实际经营。在安达市伟业房地产开发有限责任公司收到款项后，安达市国富建筑安装有限公司没有得到任何利益，故与安达市国富建筑安装有限公司无关。楚德斌诉请没有法律依据，安达市国富建筑安装有限公司不是解除协议的当事人。赵国富辩称，赵国富系在楚德斌的胁迫下签订的解除协议并加盖了安达市地产开发有限责任公司的公章。并已按解除协议履行了返还转让款530000.00元，尚欠770000.00元。楚德斌诉请的主体不适格，赵国富不是转让协议的当事人，也不是转让权利的权利人，转让协议的主体当中没有赵国富。楚德斌没有物业管理的资质，其与安达市伟业房地产开发有限责任公司签署的转让合同违反国家法律强-5-制性规定不具有法律效力，应当依法返还控制物业期间的经营收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵国富提供证人证言及通话录音证实，2017年9月21日，双方签订的解除协议书系楚德斌胁迫其签订的。因该组证据未能证实楚德斌对赵国富实施了胁迫的行为，故对赵国富主张的事实，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，安达市国富建筑安装有限公司、安达市伟业房地产开发有限责任公司（甲方）与楚德斌（乙方）签订协议书，协议约定：甲方将学府小区、农机高层、华泰住宅楼建筑面积约10万平方米物业管理及锅炉房产权交给乙方终身管理。甲方前期物业管理维修费用总价1，500，000.00元，由乙方一次性补偿给甲方700，000.00元，甲方应给乙方出具收据，甲方物业维修期间由于资金短缺将锅炉房抵押给哈尔滨银行贷款800，000.00元，借款人为赵明，抵押人为赵国富，此笔贷款自签订合同之日起由乙方负责每月还哈尔滨银行利息及本金。乙方还清贷款后锅炉房产权交给乙方，乙方必须保证在贷款合同期限内还清锅炉房贷款，否则甲方有权收回锅炉房及小区物业管理权并且缴纳给甲方的资金不退，发生的一切损失由乙方自行承担。协议签订后，安达市伟业房地产开发有限责任、赵国富（甲方）与楚德斌（乙方）于2017年9月21日签订了解除上述协议的协议书，协议约定：甲、乙于2016年4月19日，双方就安达市学府小区、农机高层、华泰住宅楼建-6-筑面积约为10万平方米物业管理达成转让协议，约定乙方以1500000.00元的价格受让上述小区的物业管理权，现双方就解除此协议达成协议如下：双方一致同意解除双方于2016年4月19日签订的物业管理权转让协议。甲方返还乙方转让款1300000.00元，于合同签订后2日内甲方给付乙方200000.00元、甲方于2017年10月10日前给付乙方2009年年底生产的2.4排量奥迪汽车一辆（车号为黑Ｅ×××××，车辆识别代号ＬＦＶ4Ａ24Ｆ693072530车辆所有权人为孙录）作价130000.00元、2018年12月15日给付乙方200000.00元、2019年5月15日给付乙方200000.00元、2019年12月15日给付乙方200000.00元、2020年5月15日给付乙方170000.00元、2020年12月15日给付乙方200000.00元。解除协议签订后，安达市伟业房地产开发有限责任公司和赵国富按解除协议书的约定履行了给付楚德斌现金400000.00元及奥迪汽车一辆，合计530000.00元，余款770000.00元未给付。本院认为，本案的争议焦点是三被告是否应连带返还楚德斌转让款及利息。楚德斌与安达市伟业房地产开发有限责任公司、赵国富于2017年9月21日签订的协议书，系解除2016年4月19日，安达市国富建筑安装有限公司和安达市伟业房地产开发有限责任公司作为甲方与楚德斌签订的转让物业管理权的协议书，虽然安达市伟业房地产开发有限责任公司与安达市国富建筑安装有限公司、赵国富均主张，赵国富于2017年9月21日与楚德斌签订的解除协议书系被胁迫签订的，应予撤销。且赵国富代表的是安达市伟业房地产开发有限责任公司签订的解除协议，安达市国富建筑安装有限公司未参与签订-7-协议书，不应承担责任。但赵国富提供的证据未能证实楚德斌对其进行了胁迫的行为，其是在受胁迫的情况下签订的解除协议书，故对其撤销协议书的抗辩主张，本院不予采纳。虽然双方签订的解除协议系赵国富个人签名，并未加盖安达市国富建筑安装有限公司的公章，但此协议书系对2016年4月19日协议书的解除，赵国富作为安达市国富建筑安装有限公司的法定代表人，其签字的行为应认定为代表安达市国富建筑安装有限公司履行职务行为。据此，安达市伟业房地产开发有限责任公司与安达市国富建筑安装有限公司应共同返还楚德斌转让款。楚德斌主张赵国富系代表本人签订的解除协议，属于债的加入，且其系安达市国富建筑安装有限公司的法定代表人，属于公司财产与个人财产混同，应承担连带责任。本院认为，虽然解除协议系赵国富个人签名，但双方于2016年4月19日签订的协议书中赵国富并不是合同的当事人，合同当事人系安达市国富建筑安装有限公司与安达市伟业房地产开发有限责任公司，其在后期解除2016年4月19日协议书中的个人签名，应视为其作为安达市国富建筑安装有限公司的法定代表人履行的职务行为。另，楚德斌未能举证证实赵国富与其作为法定代表人的安达市国富建筑安装有限公司存在财产混同的事实，据此，对楚德斌主张赵国富应承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。双方于2017年9月21日签订的协议书中约定返还楚德斌转让款1，300，000.00元，双方在庭审中均认可已按解除协议约定返还了楚德斌的转让款530，000.00元，余款770，000.00元未给付。现楚德斌已按解除协议的约定履行了义务，据此，-8-安达市伟业房地产开发有限责任公司和安达市国富建筑安装有限公司应返还剩余转让款770，000.00元及逾期还款利息。因双方对逾期还款违约金及计算方法未进行约定，故逾期利息应按解除协议书中每期款项逾期之日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息；自2019年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同类拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限公司于本判决生效后10日内返还楚德斌转让款770,000.00元；二、安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限公司于本判决生效后10日内给付楚德斌逾期付款利息（以200，000.00元为基数，自2019年5月16日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息。自2019年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息；以200，000.00元为基数，自2019年12月16日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息；以170，000.00元基数，自2020年5月16日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息；以200，000.00元基数，自2020年12月16日起至本-9-判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息）；三、驳回楚德斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，500.00元，楚德斌负担2，835.00元，安达市伟业房地产开发有限责任公司、安达市国富建筑安装有限责任公司负担10，665.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长 刘 巍人民陪审员 杨 晶人民陪审员 毛运德二〇二一年八月十三日书 记 员 季 楠