辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终522号上诉人（原审原告）张子夷，女，1987年12月11日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，现住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区新城路50栋5单元24号。法定代表人：陈福君，该公司经理。委托诉讼代理人：李娇、孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人张子夷与被上诉人本溪国茂房地产开发有限公司（下称国茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人张子夷不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2020)辽0502民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2009年，原告(买方)与被告本溪国茂房地产开发有限公司(卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司)签订《世佳购物中心内部认购书》，双方约定原告为取得世佳购物中心(门市摊位铺位写字间)的优先购买权，自愿签订认购书，并自愿交纳认购诚意金，认购书的主要内容为：“认购物业：本溪市平山区胜利路与解放二路交汇处的‘本溪世佳购物中心’之四层B48号(门市摊位铺位写字间)，建筑面积10.8平方米(最终面积以产权登记部门核准面积为准)；一次性付款，双方约定按该房屋的(建筑使用)面积计算房款，销售单价为29502元/m³，优惠后总楼款为318621.6元。买方于本认购书签订当日交纳定金30000元，余款于2009年12月27日前一次性付清。买卖双方签订本认购书后，卖方有义务为买方保留该物业。本《认购书》签订之后，买方如要求退房，所交定金不予退还；买方如要求调房，卖方在有可调换房源的前提下予以考虑并执行届时价格；买方如逾期付款将取消优惠，逾期付款超过10天，将视为放弃认购，卖方有权解除认购协议，买方所交定金不予退还。买方不得自行办理更名手续或将认购书的权益转让。如确需变更认购人姓名的，须经甲方审核，并书面同意后方可变更，甲方每套每次收取变更手续费3000元。本认购书目的在于确定买卖双方对买卖意向形成一致的意思表示，并对双方具有法律约束力。本认购书须由买方经慎重考虑后亲自签署，如由他人代签须提供经公证机关公证的委托文件；同时本认购书之权益不得转让。立约双方，于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受，否则违约方须按购房款日万分之五支付违约金。本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性/预约性行为形式，待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。本认购书所载之地址或电话如有更改，买方应书面通知发展商。同时，买方保证于此认购书内提供之资料完全真实，如由于认购方的原因，引致卖方不能联系上认购方而产生的任何损失，责任由认购方负责。此认购书受中华人民共和国法律约束。本认购书或与本认购书有关的任何文字表述上的争议，由卖方保留解释权并负责阐释。本认购书一式三份，卖方执两份，买方执一份，具同等法律效力。”合同签订后，原告按约定交纳了认购款，被告为原告开具了收据。另查：原告购买上述房屋后，原告(甲方、出租方)又与世佳公司(乙方、承租方)签订了《商铺租赁合同》，其主要内容为：“甲、乙方双方经平等、友好协商，依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律法规的有关规定，达成甲方自愿将所购‘本溪世佳房地产开发有限公司’的商铺出租给乙方，并由乙方(本溪世佳购物中心)全权经营管理和使用(其中包括但不限于统一进行整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。并就有关租赁事宜，达成如下协议：第一条：租赁标的及租赁期限1、甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物(中心)有限公司四层B区48号，建筑面积(以最终测绘面积为准)为10.8平方米，总房款(以最终测绘面积核定的总房款为准)318621.6元的产权商铺出租给乙方全权使用(其中包括但不限于统一整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。2、租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。租赁期满，在相同租金条件下，乙方有优先续租权。第二条：租金1、甲方将租赁标的商铺出租给乙方由乙方全权管理和使用。租赁期间，乙方拥有除商铺处分权之外的一切权利包括但不限于规划权、招租招商权、经营管理权、调整权、使用权等，商铺的产权归甲方所有。2、甲、乙双方租赁期内，第一至第五个经营年度的每年租金为甲方实际投资额(购铺款)的10%(含税，乙方按国家相关税法规定代扣代缴，下同)；第六至第八个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的12%，第九至第十个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的15%；月租金按年租金的十二分之一计算。其中，在租赁期内，每年扣除甲方一个月的租金作为乙方对甲方商铺的管理费用。3、自本商场正式开业日起的第二个月的第一周为第一次租金的支付日期，依此顺延，每季度支付一次租金。届时甲方凭商铺购买合同、房款发票、产权人身份证等乙方要求的相关证件领取租金。第三条：使用租赁物特别约定1、乙方基于对本溪世佳购物中心统一规划、招商、经营、管理等使项目良性的正常经营为宗旨，有权将本租赁物转租给第三人，有权分割、重新改动或与其它商铺合并装修、使用，无需另行取得甲方同意。2、甲方亦接受乙方在甲方取得产权前对商铺进行的改动或者设计、规划、装修，但不得违反甲方与‘本溪世佳房地产开发有限公司’签订的购房协议。3、甲方依与本溪世佳房地产开发有限公司签订的《购房协议》之约定，应按期交纳贷款本金及利息，如因拖欠上述款项，乙方有权在向甲方支付租金时代为扣缴，如因拖欠与租赁标的物有关的贷款和税费而发生争议时，乙方仍对租赁标的物享有本合同约定的全部权利，在争议解决前，乙方有权暂停支付租金。4、租赁期满，如乙方未续租，应于租赁期满前的十五个工作日内明确解除本合同的意向并于租赁期满之日将商铺归还甲方。5、租赁期满，乙方迁出时应保持清洁，遗留设备、杂物、货品不搬者，视为放弃，听由甲方处理。第四条：责任归属甲方的权利和义务：1、租赁期内甲方应对产权商铺进行必要保险，由甲方投保并负担所需费用。如因意外或不可抗力导致的房屋、铺位损毁，乙方不负赔偿责任。2、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先(请注明提前时限)书面通知乙方，抵押权的设立和实现不影响本合同的效力。3、甲方可自由转让商铺所有权，但在租赁期内须提前一个月内以书面通知乙方，所有权转让不影响本合同的效力。如甲方未按要求时限通知乙方，造成乙方损失，甲方应负赔偿责任。4、租赁期内，甲方不得单方面解除本合同。乙方的权利和义务：5、乙方及其转租之第三人在使用本商铺时应尽管理人之责任，除因不可抗力及意外事件外，如未尽应负之责任致使商铺毁损、灭失时，乙方应承担赔偿责任。6、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，以致不适用于使用或租用，乙方可以暂停支付全部租金，直到甲方将商铺恢复原状。7、本租赁物由于租赁而产生的一切税、费，由甲方负担，但由乙方代扣代缴。在租赁期间，营业上应纳税款及水、电、煤气费用由乙方负担。8、因非乙方责任发生连续停暖、停气、停水、停电等事件或因不可抗力导致商场不能正常营业，乙方有权按停业期限相应减免租金或无租金顺延租期。第五条：违约责任1、本商场为整体性规划、招商、经营、管理，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同，应向乙方支付当年租金的五倍作为违约金，并赔偿乙方因此所致一切损失。损失包括但不限于整体规划、招商、广告投放、装修等项所产生的一切费用和预期利润。同时乙方有权要求继续履行本合同。2、若乙方连续两次发生拖欠租金，以致损害甲方之权益者，乙方应负担赔偿责任。3、若乙方原因致本商铺不能使用或产生收益，乙方应在剩余租赁期内，每年向甲方支付租金，直至租赁期满或双方协商解除合同为止。第六条：甲方应保证该商铺权属清楚无瑕疵，并已征得共有人同意，否则引起的一切不良后果均由甲方自行承担。甲方如转让产权，应提前一个月以书面形式通知乙方。甲方必须告知受让人并须受让人接受本合同及附件、补充协议之各项约定，并应于产权转让后一周内与乙方办妥更名或换约手续，并向乙方缴纳更名费(2000元/铺)；转让后的租金计算基数及比例仍按本合同第一条、第二条的约定计算给付。甲方应对乙方在受让人与乙方的新租赁合同项下的债权承担连带保证责任，保证期间为二年。第七条：本合同之一切规定，对于甲乙双方及其权利、义务之受让人及继承人具有同等约束力。第八条：甲乙双方对本协议所约定的各条款已有明确、充分、相同的理解认识，双方自愿按本合同规定严格遵照执行。第九条：合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、遇国家政策性变化时；3、企业分立、合并、解散等；4、本合同有效期届满。第十条：本协议未尽事宜，甲乙双方协商后另行签订补充协议。补充协议与本合同矛盾之处，以补充协议为准。第十一条：本协议壹式三份，甲方执壹份，乙方两份，自双方签字、盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，世佳公司开始规划、管理包括原告所购商铺在内的整个世佳购物中心，后在2009年12月末开始试营业世佳购物中心，并陆续给付原告租金，但自2013年1月起，世佳公司不再向包括原告在内的广大购铺业主给付租金。再查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，被告曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：“根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。”原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应该遵守并履行。具体到本案中，原告与被告签订的购买案涉商铺的认购书或商品房买卖合同，已经具备了法律关于合同的要约、承诺的构成要件，因此原、被告之间的买卖合同已经成立，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制规定，故对双方具有法律约束力，一方不得擅自变更或解除。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案原告与被告签订内部认购书后，向被告支付了价款，被告收到价款后出具了收款收据，被告将案涉商铺建设完成后按原告与世佳公司签订的租赁合同将商铺交由世佳公司经营管理，这些事实说明原、被告双方的买卖合同义务已经基本履行完毕，现原告要求解除双方之间的买卖合同并返还价款，没有法律依据，不予支持。关于原告主张的因案涉商铺原告购买后系由世佳公司统一经营管理，而世佳公司已经停止经营管理及不再给付租金，原告合同目的已经无法实现一节，因原告的该主张系原告与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的被告之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故原告的该主张，本院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告张子夷的诉讼请求。案件受理费8665元，由原告张子夷负担。上诉人张子夷的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人与被上诉人之间的买卖合同已经成立明显回避了买卖标的房屋系“虚拟产权”商铺这一事实。上诉人以转移商铺建筑物区分所有权的意思表示，签订了房屋买卖合同购买的虚拟产权商铺，显然不是上诉人真实意思表示，不能依法取得建筑物区分所有权。涉案合同应属于合同法规定的无效合同。因是虚拟产权商铺，上诉人仅能取得收益、转让的权利，却不能独立占有使用商铺，不能取得专有部分所有权，不能合法办理产权登记。被上诉人销售这类不动产，违反了《房地产管理法》《物权法》等相关法律，属于合同法规定的无效情形。一审判决认定上诉人与被上诉人之间的合同已经基本履行完毕，存在事实认定错误，世佳购物中心不符合法定交付条件，被上诉人根本无法按照合同约定商铺条件向上诉人提供对应商铺。另外，被上诉人自2013年起即违反“包返租”十年的合同义务，即便认为合同有效，也应当判令合同解除等等。被上诉人国茂公司答辩：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原审判决。该商铺业主能占有、使用、收益和处分，同时也能办理产权证，个别业主没有办理产权证，在一审已经明确是其自行不去办理，而不是不能办理。该商铺并不是上诉人所说的虚拟产权商铺。我公司负责销售和办理产权证与返还租赁租金的合同无关。商铺已实际交付，合同目的已经实现，交付完成后该商铺风险已转给买受人。世佳购物中心按照合同约定已经返还了三年的租金。因此，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中引起纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故此应适用当时的法律、司法解释的规定。因此，依照当时《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人与国茂公司所签订的购买案涉商铺的认购书或商品房买卖合同，因其具备了合同的要约、承诺的构成要件，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制规定，已经成立并生效。其后，上诉人支付了价款，被上诉人收到价款将案涉商铺建设完成，依照上诉人与案外人本溪世佳购物（中心）有限公司签订的《商铺租赁合同》将商铺交由世佳公司经营管理。且涉案商铺现今均可以办理房屋产权证书。现上诉人在得到案涉商铺租金收益之后，近十年之久又提起诉讼，要求解除双方之间的买卖合同并返还价款，没有法律依据。关于上诉人主张案涉商铺系“虚拟产权”的上诉理由，因本案商铺均可以办理房屋产权证书，在不动产登记部门进行物权登记，该产权客观存在并非“虚拟”，故对该上诉理由无法采纳。综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费八千六百六十五元，由上诉人张子夷负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 刘立志审 判 员 潘秀菊审 判 员 高广明审 判 员 朱 飞审 判 员 王淑新审 判 员 刘 杰审 判 员 郑 红审 判 员 孙 源审 判 员 高 伟二〇二一年八月二十三日法官助理 彭译萱书 记 员 回 娜附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；