湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1321民初2152号原告邓偶龙，女，汉族，双峰县人，住本县。委托代理人谢雄分，男，汉族，双峰县人，住本县。委托代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师。被告双峰县巨龙房地产开发有限公司。住所地：双峰县永丰镇和森路巨龙御园1号栋。法定代表人付胜龙，该公司执行董事。委托代理人周松柏，湖南娄星律师事务所律师。委托代理人刘治海，湖南娄星律师事务所律师。原告邓偶龙与被告双峰县巨龙房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月14日公开开庭进行了审理，原告邓偶龙的委托代理人谢雄分、陈伟，被告双峰县巨龙房地产开发有限公司委托代理人周松柏、刘治海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓偶龙诉称：2018年1月3日，原告邓偶龙和被告双峰县巨龙房地产开发有限公司签订“大汉城市广场商铺认购协议书”，约定原告邓偶龙认购被告所开发的双峰县大汉城市广场项目商业裙楼201号商铺，单价3350元/平方米，总价4322070元；原告签订协议前后于2017年12月19日向被告双峰县巨龙房地产开发有限公司支付定金30万元，于2018年1月9日支付定金50万元，于2018年5月7日支付定金147310元，共支付认购定金94.731万元，双方约定在签订认购协议后30天内应签订《商品房买卖合同》，到期后原告要求和被告双峰县巨龙房地产开发有限公司签订合同并继续支付购房定金，但被告双峰县巨龙房地产开发有限公司所建设并由原告认购的商铺当时因道路未修，房屋裂缝等质量原因而不具备交付条件，为此被告双峰县巨龙房地产开发有限公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》，就此原告曾多次要求被告双峰县巨龙房地产开发有限公司双倍返还认购定金并赔偿损失，但被告双峰县巨龙房地产开发有限公司以各种借口拒不承担返还义务及赔偿责任，反而推卸没有签订《商品房买卖合同》的责任，双方协商无果。特起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告于2018年1月3日所签订的“大汉城市广场商铺认购协议书”；2、被告双倍返还原告商铺认购定金189.462万元；3、被告赔偿原告经济损失20万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告双峰县巨龙房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的《商铺认购协议书》为预约合同，是合法、有效的；现原告要求解除，被告同意解除。但原告违反预约合同的约定，没有在签订预约合同后30日内与被告签订《商品房买卖合同》，应承担违约责任，所支付的定金80万元，被告不应退还给原告。其余的14.731万元是原告的合法收入，被告愿意退还原告。经审理查明：2018年1月3日，原告邓偶龙（乙方）与被告双峰县巨龙房地产开发有限公司（甲方）签订“大汉城市广场商铺认购协议书”，双方就有关事项约定如下：一、基本情况：1、乙方所认购的商铺为甲方所开发的位于双峰县大汉城市广场项目商业裙楼201号铺；2、该商铺的建筑面积共1290.17平方米（最终以双峰县房屋产籍测绘事务所实测面积为准，并据实结算），销售单价为5898元／㎡，销售总价为￥7609423；3、认购价格拟采用一次性付款方式，折后单价3350元／㎡，折后总价（大写）肆佰叁拾贰万贰仟零柒拾万元整（小写：￥4322070），注：上述价格及优惠最终以乙方签订商品房买卖合同时采取的实际付款方式为准。二、认购定金：乙方应当在签订本认购协议之日即向甲方支付认购定金￥80万元（大写捌拾万元整）；甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间，并在乙方与甲方签订正式的《商品房买卖合同》之日自动转购房款。三、乙方须在签订本内部认购协议30天内携此内部认购协议书、身份证原件和认购定金收据原件等到甲方办公地点（双峰县复兴路老规划设计院四楼办公室）签署《商品房买卖合同》及相关文件，并根据该合同约定时缴纳购房款及相关费用。如乙方签订本认购协议后30日内不签订商品房买卖合同的，视为放弃购买该商铺。四、按揭购房条款……。五、违约责任：如乙方不能在签订本认购协议后30日内前往甲方办公地点（双峰县复兴路老规划设计院四楼办公室）签订商品房买卖合同，或者未按时缴付上述款项，或不履行此认购协议任何条款时，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商铺另售他人，乙方对此表示同意。如甲方在约定的时间内，未经乙方同意，将乙方认购的商铺另行销售给他人，则甲方构成违约，甲方应向乙方双倍返还定金。六、交付条件：现状交付……。2017年12月19日原告向被告双峰县巨龙房地产开发有限公司交纳商铺定金30万元整，2018年1月9日交纳定金50万元整，2018年5月7日交款147310元（被告出具的收据署名为定金）。原告邓偶龙以涉案商铺入口前面道路一直没有修通而不具备交付条件为由，没有与被告双峰县巨龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2020年12月8日，被告双峰县巨龙房地产开发有限公司委托湖南娄星律师事务所周松柏律师向原告邓偶龙发送《湖南娄星律师事务所通知书》：请你于2020年12月15日前到娄底市××路××娄底大汉房地产开发有限公司二楼与双峰巨龙公司代表钟明（电话：177××××1899）签订《商品房买卖合同》，逾期不签订《商品房买卖合同》，视为你放弃购买商铺，《大汉城市广场商铺认购协议书》终止履行，你原交的定金依认购协议书第五条约定不予退还，归双峰巨龙公司所有。你如有异议，请在收到本通知书后15日内向双峰巨龙公司代表或本律师提出书面异议，或依法提起诉讼。2020年12月15日原告委托湖南楚为律师事务所律师谢利池向周松柏律师出具楚为非诉字（2020）302号律师函：根据《大汉城市广场商铺认购协议书》及该认购协议书的后续履行情况，我们认为：双方之间虽然没有签订商品房买卖合同，但就案涉商铺已建立正式买卖关系，主要依据为在认购协议书签订后，巨龙地产公司另外收取了购房款14万元（有收据佐证），即双方以实际行为部分履行商品房买卖关系中的房款交付手续。另外，巨龙地产公司还欠邓偶龙丈夫谢雄分数十万元债务未予清偿。双方多次就签订商品房买卖合同进行沟通，未予签订的根本原因是案涉商铺入口前面的道路一直未予修通，导致商铺因无法出进而不具备任何使用价值，该责任不应由买受人邓偶龙女士承担，故邓偶龙女士不予签订商品房买卖合同具有正当理由。通知书提出的没收80万元定金理据不足，建议巨龙地产公司从实际出发，做好自身工作，确保双方合法利益不受影响。另查明双峰县绕城线安置区临犁头路零星工程（涉案商铺入口前面的道路）开工日期为2020年7月1日，竣工日期为2021年1月5日。本院认为：原、被告于2018年1月3日签订的《大汉城市广场商铺认购协议书》系预约合同，是合法、有效的。原告邓偶龙认为涉案商铺入口前面道路一直没有修通而不具备交付条件系被告的违约行为，主张被告双倍返还定金。根据原、被告签订的《大汉城市广场商铺认购协议书》，被告只在约定的时间内，未经原告同意，将原告认购的商铺另行销售给他人这种情形下可以要求双倍返还定金，且被告不存在不履行及履行不符合约定这一情形，同时，涉案商铺入口前面道路没有修通这一事实系原被告签订预约合同时所共知的客观事实，因此本院对原告这一诉讼请求不予采纳。被告认为原告违反预约合同的约定，没有在签订预约合同后30日内与被告签订《商品房买卖合同》，应承担违约责任，所支付的定金80万元，被告不应退还给原告。原被告签订预约合同的目的是原告向被告购买商铺，商铺，顾名思义是从事经商的店铺，因该涉案商铺前面道路没有修好，原告购买该商铺从事营业的目的不能实现，继续履行合同对原告明显不公平。且被告事后于2020年12月8日委托湖南娄星律师事务所周松柏律师向原告邓偶龙发送《湖南娄星律师事务所通知书》，要求原告于2020年12月15日前与被告签订《商品房买卖合同》，可以视为被告对原告没有在签订预约合同后30日内与被告签订《商品房买卖合同》这一行为是认可的。因此，不能认定原告没有在签订预约合同后30日内与被告签订《商品房买卖合同》系原告的违约行为，故本院对被告的这一观点亦不予采纳。现原告起诉要求解除原、被告于2018年1月3日签订的《大汉城市广场商铺认购协议书》，被告同意，可以解除该合同。涉案商铺入口前面道路没有修通这一事实，导致《商品房买卖合同》未能订立，不可归责于原被告任何一方，合同解除后，被告应将原告支付的94.731万元返还给原告。由此造成原告的利息损失，被告应予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告邓偶龙与被告双峰县巨龙房地产开发有限公司于2018年1月3日签订的《大汉城市广场商铺认购协议书》；二、被告双峰县巨龙房地产开发有限公司返还原告邓偶龙支付的94.731万元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付以20万元为限额的利息给原告邓偶龙（其中30万元从2017年12月19日起计息；50万元从2018年1月9日起计息；14.731万元从2018年5月7日起计息）。三、驳回原告邓偶龙的其余诉讼请求。上述款项限被告双峰县巨龙房地产开发有限公司在判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在中国银行和森路支行的账号6041××××0690，并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23550元，由原告邓偶龙负担7850元，被告双峰县巨龙房地产开发有限公司负担15700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  朱风雷人民陪审员  王玉梅人民陪审员  罗应德二〇二一年八月十八日法官 助理  王 涛代理书记员  贺归落