北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5988号上诉人（原审被告）：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路**院**楼A塔**302。法定代表人：刘小岐，经理。委托诉讼代理人：张义，男，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：孟小文，女，1975年8月3日出生，汉族，北京首冶智达科技有限公司财务经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：何曙程（孟小文之夫），住北京市石景山区。原审第三人：北京木北企业管理有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街********法定代表人：钱凤伟，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，北京木北企业管理有限公司法务经理。上诉人北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因与被上诉人孟小文、原审第三人北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人泰禾公司之委托诉讼代理人张义，被上诉人孟小文之委托诉讼代理人何曙程，原审第三人木北公司之委托诉讼代理人石福涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，驳回孟小文全部诉讼请求。事实和理由：1.租赁合同系因孟小文原因未能签署，一审法院判令泰禾公司支付逾期房租损失没有依据；2.孟小文无证据证明其因未安装上下水受到的损失，一审法院自行认定未安装上下水的赔偿费用没有依据。孟小文辩称，一审法院判定的损失赔偿数额明显偏低，但没有上诉。木北公司述称，对一审法院判决没有意见。孟小文向一审法院起诉请求：1.判令泰禾公司赔偿孟小文2019年5月1日至2019年12月31日的预期房屋租金损失41498元；2.判令泰禾公司赔偿孟小文因未安装上下水给原告造成的损失163270元；3.判令泰禾公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月27日，出卖人泰禾公司与买受人孟小文签订编号为Y……35的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（以下简称：《预售合同》），约定将北京市石景山区62号房屋（以下简称62号房屋）出卖给孟小文。第三条商品房基本情况。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，预测建筑面积共75.39平方米。其中，套内建筑面积36.71平方米，分摊共有建筑面积38.68平方米。该商品房层高为4.5米。第六条计价方式和价款。按照套内建筑面积计算，单价每平方米65207.93元，总价款2393783元。依据合同附件四：付款方式为签订本合同之日（即2017年2月27日），买受人须支付商品房总价款50%的首付款（含定金）即1203783元，剩余50%的房款，买受人应于本合同签订之日后30日内通过按揭贷款形式支付即119万元。如因政策变化、银行要求或者买受人个人原因，需增加首付款的，则买受人应于收到银行通知或出卖人通知之日起5日内补足首付款，以保证按揭贷款手续的即时办理，否则，出卖人有权解除合同，并将按逾期付款追究买受人责任，违约责任按合同第八条处理。如非出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的贷款条件、银行贷款政策变化等）导致出卖人未能在前述期限内收到买受人全部购房款的，视为买受人逾期支付。买受人应当在出卖人发出变更付款方式通知之日起7日内以书面的形式向出卖人提出解除合同的申请，同时承担总房款10%的违约金，如买受人超过7日未向出卖人书面提出解除合同申请的，则视为买受人同意将付款方式变更为一次性付款，买受人应于出卖人发出变更通知之日起30日内将全部购房款补足，否则视为买受人违约，出卖人有权要求解除合同，并将按逾期付款追究买受人责任，违约责任按合同第八条处理。双方同意，在买受人未按买卖合同约定付清全部房价款并完成该房屋对房款贷款银行的按揭抵押登记之前，买受人不享有该房屋之所有权及其他相关权益，上述权益归出卖人享有并行使，但并不能因此约定免除买受人在买卖合同及补充协议项下的相关责任、费用、义务的承担及履行。同时，如买受人未能在约定期限内向出卖人支付该等款项，出卖人有权顺延房屋交付日期，直至买受人付清全部房款及相关费用且由买受人按买卖合同中逾期付款的约定承担违约责任及相关损失，由此引起的法律后果由买受人承担，出卖人不承担任何责任。第八条逾期付款责任。逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件。交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。附件十二补充协议约定：有线电视、电话、宽带、燃气、上下水、电等配套设施的达到使用条件是指由出卖人负责敷设到户，其开通及使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续。出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条逾期交付责任。逾期在60日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算计算报告书（实测绘）》，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第（一）、（四）种方式处理。（一）根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；2.套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。（四）双方自行约定：见附件十二补充协议。补充协议第五条约定：以套内建筑面积计价，分摊的公用建筑面积发生变化的，不再单独计算差价。不单独计算差价的面积发生变化，但据以结算的套内建筑面积不发生变化的，双方不退不补。补充协议第六条约定：买受人交齐下述费用及文件前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任。（1）合同总房款（包括银行按揭款全部到达出卖人账户）。（2）房屋实测面积大于合同约定面积应补缴的差额部分房款，买受人按照合同约定结算的数额多退少补。同日，泰禾公司与孟小文就北京市石景山区63、64、65、66号房屋（以下简称63、64、65、66号房屋）另分别签订4份预售合同。5份预售合同中除了房屋的坐落、面积、价格的约定有差异外，其余关于付款、交付、上下水、面积差异的处理等的约定均相同。其中，62号房屋的单价是65207.93元，63号房屋的单价是70649.54元，64号房屋的单价是70648.3元，65号房屋的单价是70635.57元，66号房屋的单价是57205.45元。预售合同约定，66号房屋的预测建筑面积共60.63平方米。其中，套内建筑面积29.52平方米，分摊共有建筑面积31.11平方米。2019年1月7日，北京新兴华安智慧科技有限公司出具《房屋面积测算技术报告书》（商品房类使用），载明66号房屋的实测建筑面积是61.46平方米，其中套内建筑面积为29.95平方米，分摊的共有共用建筑面积是31.51平方米。孟小文不认可实测面积，但亦不申请重新测绘。经现场勘验，上述62、63、64、65、66号5套房屋自东向西依次排列，66号房屋安装有上下水，其余房屋未安装上下水。其中66号房屋一侧是电梯，电梯从66号房屋的顶部斜穿而过，导致该房屋的上部空间呈现不方正状态。庭审中，孟小文提交其购房时泰禾公司销售人员向其出具的5套房屋的位置平面图，其中66号房屋的附近有电梯标志。孟小文称销售人员并未告知电梯会斜穿房屋，66号房屋的单价较低是因为电梯挡着66号房屋的门头，导致该房屋没有展示面。泰禾公司称孟小文在购房时已经知晓电梯的存在，且单价已经较低。另查，2017年1月10日，甲方泰禾公司与乙方木北公司签订《租赁合同》。甲方同意将62、63、64、65、66号商铺出租给乙方作为经营场所，合同约定建筑面积为273.56平方米。租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止。乙方向甲方承诺，租赁物仅作为经营木北品牌美发业态使用。2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为32452.42元；2020年5月1日至2022年4月30日的月租金为36446.4元；2022年5月1日至2023年4月30日的月租金为40522.44元。租金每2个月为一个缴纳周期。乙方应在本合同签订之日向甲方支付85695.4元作为履约保证金，在合同签订之日起3日内向甲方支付首期租金64904.82元。甲方暂定于2018年2月1日前将租赁场地交付乙方装修，乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日做提前或延后处理，具体交付日期以甲方发出的书面通知为准。本合同有效期内，若产权人或业主将租赁物所有权转让给第三人，乙方需按照原甲乙双方签订《租赁合同》的标准，与受让人重新签订租赁合同或三方签订主体变更协议。后，木北公司向泰禾公司支付履约保证金和首期租金150600.22元。孟小文在签订《预售合同》之后，其作为乙方与甲方泰禾公司、丙方木北公司签订《关于带租约销售的补充协议》。鉴于乙方于2017年2月27日与甲方签订购买62、63、64、65、66号房屋的《预售合同》，甲丙双方于2017年1月10日签订了《租赁合同》。因该房屋为带租约销售，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：一、各方一致确认：甲乙双方签订买卖合同的﹍日内，在乙方按照买卖合同约定付清全部房款的前提下，乙丙双方于乙方办理该房屋入住手续前，乙方应与丙方订立租赁合同，内容须与甲、丙方之间的租赁合同各项条款均保持一致：在乙、丙方尚未订立合同之前，丙方继续按照甲、丙之间合同的约定实际履行；乙、丙订立租赁合同并生效后，甲、丙方之间的租赁合同自动终止。二、乙、丙方订立租赁合同并生效后的﹍日内，在乙方按照买卖合同约定办理完毕该房屋入住手续并缴清全部费用及资料后5日内，丙方将甲丙双方所签署的《房屋租赁合同》及合同中所约定的甲方向丙方出具的押金收据交还给甲方，同时由乙方向丙方出具等额有效押金收据，丙方不再另行向乙方支付押金。押金在乙丙双方出具附件所列的《房屋租赁合同》签署确认函后由甲方将收取的押金转付至乙方。三、甲乙丙三方同意：乙方按照买卖合同约定付清全部房款、办理完毕该房屋入住手续并缴清全部费用及资料前（含当日）所产生的租金由甲方享有。但之后的租金由乙方享有。……六、本协议签署时，若该房屋未交付丙方，则甲方需向乙方进行交房，但若乙方在甲方通知的交房日起15日内未完成房屋的接收工作，乙方同意，甲方有权按甲丙双方签署的《房屋租赁合同》约定直接向丙方交付房屋，乙方无条件接受上述事实并同意按租赁现状收房，并保证不会影响丙方对承租房屋的正常使用。七、特别约定。如乙方未按本协议约定与丙方签订租赁合同，及/或因乙方的原因致使甲丙双方或乙丙双方所签订的《房屋租赁合同》无法正常履行，乙方除按《房屋租赁合同》承担违约责任外，还应赔偿丙方因此支付其他房屋出租人的违约金及丙方因此遭受的相关损失。附件：租赁合同签署确认函，载明现出租人及承租人确认：双方已于2017年1月10日就62、63、64、65、66号房屋签署了《房屋租赁合同》。本确认函自双方签署之日起生效。孟小文作为出租人在确认函上签字，木北公司作为承租人在确认函上盖章。2018年7月10日，泰禾公司向孟小文配偶何曙程发出《致长安中心业主的一封信》。载明在施工期间，天气、会议等不可抗力因素对项目工期都造成了较大影响，造成项目直接停工近4个月。项目未能如期交付。公司拟将在2018年年底交房，将按照预售合同和相关协议的约定，根据实际交付时间作出相应补偿。2018年12月17日，泰禾公司向长安中心业主发出《竣备告知函》。载明根据预售合同约定，您支付首期房款后采取按揭贷款的方式支付剩余房款。现项目已于2018年12月17日完成竣工备案，正式函告：若在收到本告知函之时仍未办理齐全按揭贷款手续，请尽快与按揭银行联系确认、完成按揭贷款手续，确保按揭贷款手续于竣备后30日内支付至公司账户。如变更付款方式为一次性付清，请尽快到公司办理相关付款手续，确保竣备后30日内将剩余房款支付至公司账户。请尽快与银行核实确认贷款手续是否齐全，避免违约情况发生。如按揭贷款未能按期到账，公司将保留追究违约责任的权利。2019年2月25日，泰禾公司向孟小文发出两份《关于尽快缴纳购房款的敦促函》。载明孟小文应于2019年1月16日前支付65号房屋的购房款38万元，支付66号房屋的购房款84万元，经多次接洽，至今未能按约付款，已经违约。为保证购房合同能够得到顺利履行，请收到此函件三日内付清相关款项。2019年10月15日，泰禾公司向孟小文发出两份《催款函》，载明孟小文应于2019年1月16日前支付65号房屋的购房款38万元和66号房屋的购房款84万元，但发生了延迟付款。截止到2019年10月15日，孟小文已就65号房屋和66号房屋分别产生违约金20672元和45696元。为保证购房合同能得到顺利履行，请务必于2019年10月20日前付清全部所欠本金及违约金。2018年12月1日，银行发放63号房屋的贷款84万元和64号房屋的贷款83万元。2018年12月3日，银行发放62号房屋的贷款119万元。2019年1月21日，泰禾公司将62、63、64号房屋交付孟小文。因孟小文未将65、66号房屋的房款支付完毕，该2套房屋未交付。孟小文主张其未收65、66号房屋和未支付65、66号房屋剩余房款的原因是：泰禾公司逾期交房违约在先，未按照约定支付万分之二的违约金；65号房屋没有上下水，66号房屋空间缩水，均存在严重质量问题；泰禾公司当时承诺木北公司会与孟小文签订租赁合同，但最终并未签订。2019年4月2日，木北公司向泰禾公司发出《解约函》，载明双方于2017年1月10日签署《租赁合同》，约定应于2018年2月1日交付房屋使用。经核实，所租店铺所有权已经转让给第三方。第三方对承租权存在质疑，严重影响正常履行租赁合同。泰禾公司仍未交付房屋，已构成违约，《租赁合同》已达到不能履行，故木北公司决定提前解除《租赁合同》。另查，孟小文在对62号房屋提起诉讼的同时，对于63、64、65、66号房屋均提起诉讼，其在该4个案件中均要求泰禾公司赔偿预期租金损失，赔偿63、64、65号房屋未安装上下水的损失，支付66号房屋因空间缩水应双倍返还的价款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，对于62、63、64、65、66号房屋，泰禾公司与木北公司签订的《租赁合同》、泰禾公司与孟小文签订的《预售合同》以及三方签订的《关于带租约销售的补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，各方应按约定履行各自义务。孟小文作为房屋的买受人，依法负有支付价款的义务。泰禾公司作为房屋的出卖人和出租人，应当按照约定时间履行交付房屋的义务。泰禾公司与孟小文签订《预售合同》前，已经与木北公司签订《租赁合同》，后三方签订了《关于带租约销售的补充协议》，故孟小文对购买房屋后能够与木北公司签订租赁合同并收取租金产生合理信赖。后孟小文与木北公司虽对租赁事宜进行协商，但最终未能签订租赁合同，导致孟小文的信赖利益受损。依据约定，泰禾公司应于2017年12月31日前向孟小文交付房屋，应于2018年2月1日前将租赁场地交付木北公司装修。但是，泰禾公司于2019年1月21日才将62、63、64号房屋交付孟小文，已经构成迟延履行。后木北公司以泰禾公司迟延交付房屋为由向其发送《解约函》，要求解除《租赁合同》。泰禾公司将带租约的房屋销售给孟小文，但未依约履行房屋交付义务，对于孟小文未能与木北公司签订租赁合同存在较大过错。另，依据《关于带租约销售的补充协议》的约定，在孟小文按照买卖合同约定付清全部房款的前提下，其与木北公司于其办理该房屋入住手续前，应与木北公司订立租赁合同。依据《预售合同》，孟小文付清全部房款是泰禾公司向其交付房屋的前提，若孟小文未能在约定期限内向泰禾公司支付该等款项，泰禾公司有权顺延房屋交付日期。故孟小文支付房屋的全部价款亦是其与木北公司签订租赁合同的条件之一。虽依据《预售合同》的约定，65、66号房屋的剩余房款，孟小文应于该合同签订之日后30日内通过按揭贷款形式支付。但依据泰禾公司出具的《竣备告知函》和《催款函》，孟小文应于2019年1月16日前支付65、66号房屋的剩余房款。但至泰禾公司能够交付5套房屋时，孟小文仅支付完毕62、63、64号房屋的价款，65、66号房屋的剩余房款未能支付，导致65、66号房屋未能向其交付。孟小文称其未支付完毕65、66号房屋剩余房款的原因是65号房屋存在未安装上下水的问题、66号房屋存在空间缩水的问题。但是，对于65号房屋，孟小文并未举证证明其于2019年1月16日应支付剩余房款前或在泰禾公司能够向其交付该房屋时，曾因该房屋存在未安装上下水的问题向泰禾公司主张解除《预售合同》，反而在与本案同时审理的其就65号房屋提起的诉讼中，其要求泰禾公司赔偿未安装上下水的损失。对于66号房屋，其实测套内建筑面积29.95平方米大于预测套内建筑面积29.52平方米，套内建筑面积误差比在3%以内。此外，与孟小文同时购买的另外4套房屋的单价相比，66号房屋的单价明显较低，且依据孟小文提交的购房时泰禾公司销售人员向其提供的平面图及其关于66号房屋单价较低系因为电梯挡着66号房屋门头导致该房屋没有展示面的陈述，法院认为孟小文购房时已经知晓电梯对66号房屋的影响。故孟小文以65、66号房屋存在问题为由主张不支付剩余价款的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。孟小文作为买受人，支付价款是其应付的主合同义务。孟小文主张的泰禾公司未支付迟延交房违约金、木北公司未与其签订租赁合同等意见均不能作为其不支付剩余房款的有效抗辩。孟小文未按约定支付5套房屋的全部款项，对于其未能与木北公司签订租赁合同，亦存在一定过错。综上，泰禾公司和孟小文对于孟小文未能与木北公司签订租赁合同均具有过错，法院依据双方的过错程度，对孟小文主张的预期租金损失予以酌定。对于孟小文主张的未安装上下水造成的损失，依据《预售合同》的约定，泰禾公司向孟小文交付的房屋需要满足其承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。其中，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。上下水等配套设施达到使用条件是指由出卖人负责敷设到户。但是，62号房屋并未安装上下水，会对孟小文使用房屋造成不利影响，故泰禾公司应承担相应的违约责任。法院依据62号房屋的性质、价款和本案的实际情况，对损失予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿孟小文预期房租损失24800元；二、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿孟小文未安装上下水造成的损失119000元；三、驳回孟小文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。泰禾公司未如期向孟小文交付房屋，造成木北公司无法按期租赁使用房屋，导致孟小文租金损失，泰禾公司应当承担一定的赔偿责任，孟小文未付清全部房款亦有一定责任。双方《预售合同》中明确约定供排水设施，但本案62号房屋并未安装上下水，必然对房屋使用造成一定影响，泰禾公司应当承担赔偿责任。一审法院综合酌定的赔偿数额合理，本院予以确认。综上所述，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176元，由北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘 芳审 判 员  刘佳洁二〇二一年八月二十六日法官助理  李昊婷书 记 员  马子萌书 记 员  张 一