北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7456号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京顺百商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路3号一层105、113。法定代表人：陈金忆，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，北京顺百商贸有限公司法务专员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京锦铭商贸有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号院1号楼1层102号010。法定代表人：黄禹铭，总经理。委托诉讼代理人：边江，北京云朵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京良乡中金珠宝首饰营销中心，住所地北京市房山区广阳新路9号院1号楼1层105-L1029B。法定代表人：黄禹铭，总经理。委托诉讼代理人：边江，北京云朵律师事务所律师。上诉人北京顺百商贸有限公司（以下简称顺百商贸公司）因与被上诉人北京锦铭商贸有限公司（以下简称锦铭商贸公司）、北京良乡中金珠宝首饰营销中心（以下简称中金珠宝营销中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初9009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。顺百商贸公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为驳回锦铭商贸公司退还保证金30000元、租金22684元的反诉请求。事实与理由：我公司认可一审认定锦铭商贸公司擅自搬离承租单元，根本违约导致合同解除并应当依法承担赔偿损失等违约责任及一审判决第一项。租赁合同第四条保证金第5款约定，“因乙方原因导致本合同提前解除或者终止的，保证金不予退还”，保证金不退还是违约责任的一部分，具有合同依据，法院应综合使用该条款及第十三条违约责任第2款。锦铭商贸公司违约直接导致我公司35平米承租单元空置两个月，并花费35000元佣金另行出租，且租金价差9.67元，导致我公司损失近56万元。对方承担的违约责任远不足以赔偿我公司所遭受的损失，因此依照民法典第五百八十六条规定，应将其未发生租金与我公司损失相抵，不予退还。锦铭商贸公司、中金珠宝营销中心辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。顺百商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令锦铭商贸公司、中金珠宝营销中心支付违约金55020元；2.诉讼费由锦铭商贸公司、中金珠宝营销中心负担。锦铭商贸公司向一审法院提出反诉请求：1.判令顺百商贸公司退还37000元装修费、消防费；2.判令顺百商贸公司退还保证金30000元及租金22684元；3.判令顺百商贸公司赔偿三个月租金45000元；4.反诉费由顺百商贸公司负担。一审法院认定事实：2018年9月13日，金氏恒泰公司（甲方、出租人）与中金珠宝营销中心（乙方、承租人）签订《租赁合同书》，约定：一、承租单元情况：乙方承租北京市房山区军留庄村怡和北路3号院1号楼金泰广场一层135号，乙方承租单元仅做首饰零售用途使用，经营品牌为中国黄金。二、租赁期限：租期为60个月，自2018年9月13日至2023年9月12日止，其中装修期为15天，自2018年9月13日起至2018年9月27日止，装修期乙方免交租金，但需承担物业费及其他租赁费用。三、租金及支付方式：首年租金180000元，每年递增5%，具体租金数额为：2018年9月13日至2019年9月12日，年租金180000元，月租金15000元；2019年9月13日至2020年9月12日，年租金189000元，月租金15750元……租金支付方式为每六个月支付一次，签订本合同之日预付装修期后第一个交费期的租金及物业费90000元，此后每期租金应于上一交费期满前30日支付，以此类推。四、保证金：本合同履行期间，乙方支付的保证金（保证金分为租赁保证金和物业保证金）均应相当于当期2个月租金和物业费的总和，首期保证金为30000元。如本合同届满，或本合同提前终止或解除，则应在乙方向甲方返还符合约定的承租单元并完成公司注册地址注销或迁移，甲方应于30日内，在扣除乙方应支付的租金、物业管理费、能源费、其他费用、违约金及赔偿金等应由乙方承担的费用后，将保证金的余额部分无息返还给乙方。五、承租单元的交付与返还：房屋交付条件：现状毛坯交付，甲方提供排水、燃气入户（表前部分），电路提供至各楼层配电箱内乙方自行接驳入户，空调、消防设施入户。十二、合同的终止与解除：承租单元不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同，并且1）甲方退还保证金；2）甲方向乙方赔偿相当于当期三个月租金金额的违约金，违约责任不足以弥补乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失。乙方欠付租金、物业服务费、保证金、水费、电费或其他费用超过15天，乙方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金，不予退还；乙方补交齐全装修期所对应期限应交纳的租金作为违约金；乙方向甲方赔偿相当于当期三个月租金金额的违约金。十三、违约责任：若甲方原因，提前解除或终止本合同的，甲方应退还乙方已交纳的租金的未发生部分，同时赔偿乙方相当于终止当期3个月的租金作为违约金，并退还乙方全部保证金（无息）。若乙方原因，提前解除或终止本合同的。乙方应补齐解除或终止日前的租金及装修期期内的租金，同时赔偿甲方相当于终止当期3个月的租金作为违约金。双方还约定送达地址及其他权利义务。合同签订后，金氏恒泰公司即将涉案房屋交付给中金珠宝营销中心经营使用。2019年1月11日，金氏恒泰公司（甲方）、中金珠宝营销中心（乙方）、锦铭商贸公司（丙方）、顺百商贸公司（丁方）签订《补充协议》，约定1、顺百商贸公司（丁方），系金氏恒泰公司（甲方）专门为运营华尚??金泰广场项目设立的全资子公司，独立承担民事责任，并依法取得了房屋租赁权及经营权；2、甲、乙、丙、丁各方确认，将出租主体变更为顺百商贸公司（丁方），继续履行合同约定的甲方权利义务；3、将承租主体变更为锦铭商贸公司（丙方），丙方为该承租单元注册的实际经营主体，继续履行租赁合同约定的权利义务，中金珠宝营销中心承担连带责任；4、由于商场开业后，部分商户处于装修阶段未同步营业；且商场于10月7日17点至8日22时停业检修。综上原因，在乙方正常履行合同义务情形下，特一次性补偿乙方2019年9月28日至10月1日5天免租期（免租期不免物业费）；6、租赁合同的其他权利义务不变，丙方应按补充协议及时、全额向丁方付款。中金珠宝营销中心向金氏恒泰公司交纳装修费37000元、保证金30000元。锦铭商贸公司将租金交付至2019年9月27日。2019年8月10日，锦铭商贸公司以柜台需进厂返工翻新为由搬离了承租单元，其自述真实意思系解除合同。2019年8月13日，顺百商贸公司向锦铭商贸公司出具《解除合同告知函》，锦铭商贸公司于当日即收到该告知函。解除合同告知函载明“你司于2019年8月10日假借升级柜台理由擅自撤店的行为给商场带来严重的不利影响，并已构成根本违约，性质恶劣。现我司正式通知你司，根据租赁合同第十三条违约责任第2款约定及商户守则规定，你我双方租赁合同于2019年8月13日正式解除……”2018年10月7日，涉案商场发生安全事故导致一人死亡。后发生商场玻璃掉落事件。锦铭商贸公司及中金珠宝营销中心认为商场管理混乱、招商不足空置率高导致涉案承租单元不具备正常经营条件，顺百商贸公司构成违约。另查明，涉案房屋所在楼宇系首开荣泰公司开发建设，后首开荣泰公司将包括涉案房屋在内的北京市房山区怡和北路3号院1号楼101房屋出售给北京市房山区长阳镇高岭村经济合作社、北京市房山区长阳镇军留庄社区股份经济合作社、北京市房山区长阳镇长营村社区股份经济合作社、北京市房山区长阳镇杨庄子村社区股份经济合作社和北京市房山区长阳镇张家场村社区股份经济合作社。上述五方买受人将该房屋的出租事宜委托北京海润新城商贸有限公司负责。2017年12月29日，北京海润新城商贸有限公司将北京市房山区怡和北路3号院1号楼101房屋出租给金氏恒泰公司，并允许其对外分割出租。一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿数额的计算方法。本案中，金氏恒泰公司与中金珠宝营销中心签订的《租赁合同书》及金氏恒泰公司、中金珠宝营销中心、顺百商贸公司及锦铭商贸公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。本案争议焦点：1.违约行为、违约方的认定及违约责任负担问题；2.顺百商贸公司是否应予退还保证金；3.顺百商贸公司是否应退还剩余租金、装修费及消防费。关于焦点一。锦铭商贸公司在合同履行期限内擅自搬离承租单元，以其行为明确表示不再履行合同，且其自认意欲解除合同，其行为已构成根本违约。顺百商贸公司据此向锦铭商贸公司发出解除合同告知函，锦铭商贸公司亦于2019年8月13日收到该告知函，根据相关法律规定，双方的租赁合同已于2019年8月13日解除。锦铭商贸公司称商场发生安全事故影响客流量、商场管理混乱、招商不足空置率高等，据此认为顺百商贸公司违约。对此，法院认为，锦铭商贸公司未提供充分证据证明承租单元无法使用，导致无法正常经营，亦未举证证明商场管理混乱和商场空置率高，故对其认为顺百商贸公司存在违约行为的主张不予支持。根据合同约定，因锦铭商贸公司原因导致合同解除，其应补齐解除或终止日前的租金及装修期期内的租金，同时赔偿顺百商贸公司相当于终止当期3个月的租金作为违约金。故顺百商贸公司要求锦铭商贸公司给付违约金的诉讼请求，法院予以支持。各方在补充协议中已约定，中金珠宝营销中心对锦铭商贸公司履行合同的权利义务承担连带责任，故中金珠宝营销中心应对锦铭商贸公司的违约赔偿责任承担连带责任。同理，锦铭商贸公司要求顺百商贸公司支付违约金的诉讼请求，因顺百商贸公司不存在根本违约及合同约定的足以导致合同解除的行为，故法院对该项诉讼请求不予支持。关于焦点二。双方已约定违约责任和违约金数额，且已约定保证金在扣除租金、违约金等相关费用后予以退还。故锦铭商贸公司要求顺百商贸公司退还保证金的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。同理，顺百商贸公司不予退还保证金的主张，依据不足，法院不予采信。关于焦点三。关于租金：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的合同已于2019年8月13日解除，故合同解除之后的剩余租金顺百商贸公司应当予以退还，具体期间和数额法院依据双方约定及锦铭商贸公司主张予以核算。关于装修费和消防费：中金珠宝营销中心在合同签订后已在承租单元内经营，即说明其开业经营时，承租单元的装修状态和消防状态已符合经营使用条件。锦铭商贸公司已向顺百商贸公司交纳消防费和装修费，但未举证证明其对承租单元进行过装修或安装消防设施，故法院有理由采信顺百商贸公司对涉案房屋进行了装修及消防设施安装，故法院对其要求退还装修费和消防费的诉讼请求不予支持。判决：一、北京锦铭商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付北京顺百商贸有限公司违约金52500元；北京良乡中金珠宝首饰营销中心对北京锦铭商贸有限公司上述给付义务承担连带责任；二、北京顺百商贸有限公司于判决生效之日起十日内退还北京锦铭商贸有限公司保证金30000元、租金22684元；三、驳回北京顺百商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京锦铭商贸有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就锦铭商贸公司因在合同履行期限内擅自搬离承租单元构成根本违约的责任，根据涉案《租赁合同书》约定，因锦铭商贸公司原因导致合同解除，其应补齐解除或终止日前的租金及装修期期内的租金，同时赔偿顺百商贸公司相当于终止当期3个月的租金作为违约金。对于保证金，上述合同第四条第4款约定，在合同提前解除时，保证金在扣除租金、违约金等相关费用后予以退还。根据该条款中扣除违约金的表述可知，保证金的退还涵盖了承租人违约的情形。但上述合同第四条第5款约定，因承租人原因导致合同提前解除，保证金不予退还。该两款约定存在条件重叠但结果不同的情况。综合保证金的性质、合同内容及通常理解，在不考虑合同条款是否为格式条款、是否应作出不利于提供格式条款一方的解释的情况下，应认定为当承租人违约而导致合同提前解除时，保证金应先用于抵扣租金、违约金等相关费用，如有剩余，出租人亦无需返还。综合以上分析结合本案案情，锦铭商贸公司应支付顺百商贸公司违约金52500元，该款项应先用锦铭商贸公司支付的30000元保证金进行抵扣，因保证金不足以抵扣违约金，锦铭商贸公司仍需支付顺百商贸公司违约金22500元。另，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉争合同于2019年8月13日解除，顺百商贸公司应退还锦铭商贸公司合同解除之后的剩余租金22684元。经综合计算，本案顺百商贸公司应支付锦铭商贸公司184元。考虑到金钱的种类物属性，一审判决的最终履行效果与此相同，本院予以维持。综上所述，顺百商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1118元，由北京顺百商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年八月十日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静