北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1484号原告:北京瑞龙祥物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区中门寺南坡小区13号。法定代表人：张俊首，总经理。委托诉讼代理人：张胜文，北京市明仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。被告：王宝红，女，1970年1月8日出生，汉族，社会退休人员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张尧楠,北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：董娟，北京市中闻律师事务所律师。原告北京瑞龙祥物业管理有限公司（以下简称瑞龙祥公司）与被告王宝红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张恒独任审理。原告瑞龙祥公司委托诉讼代理人张胜文、栗荆，被告王宝红之委托诉讼代理人张尧楠、董娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞龙祥公司向本院提出诉讼请求：1．判令双方于2020年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；2．判令被告向原告支付自2021年2月18日至2021年3月18日的租金300613．07元；3．判令被告向原告支付自2021年3月23日起至实际腾退之日止房屋占有使用费（按照每日19178．08元计算）；4．判令被告向原告支付自2021年1月18日始至实际给付之日止违约金（以3500000元为基数，按照年息15%的标准）；5．判令被告将北京市门头沟区中门寺南坡小区13号、14号楼底商（B1-2层）房屋腾退给原告，腾退时不得对房屋及附属设施造成损害；6．判令被告向原告支付自2020年8月18日起至实际腾退之日止的物业费（按照每日576．72元的标准计算）；7．判令被告向原告支付律师代理费120000元。事实和理由：原被告经商议，于2020年5月18日签订《房屋租赁合同》，约定：1．王宝红承租位于北京市门头沟区中门寺南坡小区13号-14号的底商；2．租期：3年，自2020年5月18日起至2023年5月17日止，自签订之日起合同免租期为3个月。3．合同履行期间，被告向原告支付116万合同押金。4．年租金：700万元，半年支付一次。被告每半年支付一次租金，提前一个月缴纳下一期租金。5．逾期缴纳租金达15日以上的，视为根本违约，原告有权直接收回房屋。合同签订后，原告如约交付房屋，被告接收了房屋。被告严重违约，并未在2020年6月底支付第一期的租金，未缴纳约定的押金116万元。后被告陆续支付完第一期的租金，按照合同约定，被告应于2021年1月18日前缴纳第二期租金350万元，但被告未按约定缴纳，原告多次催要无果，故诉至法院，望判如所请。被告王宝红辩称：同意解除合同，同意腾退房屋，不同意原告的其他诉讼请求。双方签订合同后，被告在合同履行过程中分多次向原告转账支付租金，同时还有货款抵付租金的情况，足以证明双方并非严格按照合同约定履行租金，而是通过协商的方式支付租金。被告向原告支付租金共计3774729．73元，实际支付至2021年3月7日。2021年2月8日，原告接受了被告支付的8万租金，同日与生鲜超市签订合同，严重违反了双方签订的排他性质的补充协议。2020年7月至8月，因涉案房屋严重漏水，被告完全无法对涉案房屋进行装修使用，2020年5月18日至8月18日为免租期，本应为被告进行房屋装修的重要期间，但因房屋漏水直至8月24日仍存在，最终长达两个月才解决，严重影响了被告对房屋的装修使用，被告的租金计算日期应顺延两个月。因消防问题原本谈好的二层教育机构未能入驻，受疫情影响，被告入不敷出、严重亏损。2021年4月16日，法院组织双方现场交接，被告提出交接二层，二层装修完毕后因疫情及消防原因一直闲置，且二层有两个独立出入口，完全可以直接独立使用，原告拒绝接收完全是自己的原因，扩大部分的损失应由原告承担。同时，涉案13号楼1层106，14号楼102-2,105,106，108房屋也长期处于闲置状态，上述房屋均可以独立使用，被告2021年5月11日向原告发出告知函，要求办理腾退交接，原告在可以接收的条件下拒绝接收导致损失扩大，2021年5月11日之后上述房屋（面积共计650平方米）的房租及占有使用费也不应支付。被告不存在违约行为，双方属于协商一致解除合同，据被告了解，原告代理人至少代理了四起案件，不同意支付原告主张的违约金和律师代理费。原告已明确告知被告，支付的租金中包含物业费，双方未签订书面的物业服务合同，原告未提供过任何物业服务，原告无权收取物业费。本院经审理认定事实如下：2021年9月20日，北京龙华实业公司（甲方、以下简称龙华实业公司）与瑞龙祥公司（乙方）签订《实物资产交易合同》，约定由乙方承租甲方持有的北京市门头沟区龙泉镇大峪村中门寺13-14号楼5397．53平方米商业用房，租赁期限自2020年4月20日至2023年4月19日，租期共计3年。2020年5月18日，瑞龙祥公司（甲方）与王宝红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市门头沟区中门寺南坡小区13#-14#底商（B1-2层）共计5397．53平米商业用房租给乙方使用。合同约定：“……第二条合同期限本合同期限3年，自2020年5月18日起至2023年5月17日止。自合同签订之日免租期为3个月。第三条房屋租赁押金本合同履行期间，乙方应向甲方支付贰个月1160000元作为合同押金；合同终止后，乙方无违约行为，押金在30日内无息返还。如因乙方违约导致合同解除，押金不予返还。第四条租金及付方式1、年租金7000000元，交付采取半年一付方式，按年缴纳租金日期：第一次半年租金应在签约之日交付，承租方每半年支付租金需提前一个月完成全额支付。……第五条甲方责任1、依合同期限将房屋及设备交付乙方使用。……第六条乙方责任1、按时缴纳租赁费。逾期未交的，以未交额为基数，每日收取3%违约金。如逾期15日以上未付租金，即视为根本违约，甲方有权对该房屋停水、停电，并直接收回所出租房屋，由此造成的所有损失由乙方承担。乙方或乙方允许的第三方在房间内存放的物品若因甲方自行清房造成的一切损失由乙方承担。2、乙方应当按照本小区商业用房物业费标准向甲方缴纳物业费。……5、乙方可对该房屋进行装修，并承担全部装修费用。乙方应遵循物业管理公约和物业公司的各项管理制度。……16、如乙方违约，甲方解除合同通知送达乙方后，乙方应立即无条件腾退房屋。否则，自解除合同通知送达乙方之日起5日后，乙方应向甲方支付房屋占有费，房屋占用费为本合同约定的房屋租金的三倍。……第七条违约责任1、任何一方未能履行本协议规定的条款或者违反国家相应法律、法规、政策的，另一方有权单方解除本合同，造成的损失由过错方承担。……6、如乙方违约，甲方主张权利支付的公证费、律师费等费用由乙方负担。其中，律师费的标准不高于北京市律师收费市场指导价30%确定。……第九条其他……2、本合同未尽事宜，双方可另行签订补充合同，其补充合同经双方签章后作为本合同补充，与本合同具有同等法律效力。补充协议：第一年签定合同，当日支付租金一百万元整（不含押金）。余款250万元整于2020年6月底交清，押金自签订合同之日三个月内交清。”同日，瑞龙祥公司将涉案房屋交付给王宝红，王宝红予以接收。王宝红自2020年5月14日至2021年2月8日分19次向瑞龙祥公司支付租金3400000元，王宝红自2020年7月14日至2021年3月16日分38次通过购货抵账的方式支付租金374729．73元，后王宝红未支付租金。2021年3月18日本院组织庭前谈话，双方均认可王宝红应于2021年1月18日全额支付第二期租金，瑞龙祥公司以王宝红拖欠租金为由要求于当日解除双方签订的租赁合同并腾退涉案房屋。王宝红同意解除合同，同意腾退涉案房屋。关于违约责任。瑞龙祥公司主张王宝红迟延履行第一期的租金，未按约定支付第二期的租金，王宝红构成根本违约，瑞龙祥公司有权解除合同。王宝红辩称其虽然没有按照合同约定支付租金，但瑞龙祥公司未提出异议，双方并未约定用货款抵付租金，但双方均予认可，表明双方已对合同内容进行变更，不应完全按照合同约定履行。王宝红主张瑞龙祥公司违约在先，拒付租金是王宝红采取的救济手段。为证明其主张，王宝红提交政府信息答复告知书，称涉案房屋未进行消防验收，存在重大安全隐患；二层预计出租给教育机构，因消防问题无法办理营业执照，造成二层至今未出租。经质证，瑞龙祥公司认可政府信息答复告知书的真实性，辩称其公司通过政府公共平台租赁，其安全性和合法性系政府认可的，涉案房屋是商业用途，符合消防标准，王宝红并未提出特殊要求；一层的商户已经办理营业执照，不认可因消防问题给王宝红造成经济损失。王宝红认可一层商户办理营业执照。王宝红提交与瑞龙祥公司前职工范越斌的微信聊天截图和房屋漏水的照片和录像，称因二层未做防水，2020年7月出现漏水、地下弱电井渗水等现象，造成涉案房屋大面积积水，墙体严重破损，瑞龙祥公司未履行维修义务，王宝红找龙华实业公司协商，9月份龙华实业公司做了屋顶防水和地下室的弱电井渗水修复，其他房屋维修由王宝红自行负担。其中微信聊天记录显示王宝红于2020年7月9日、8月13日、8月24日将房屋漏水照片和视频发给范越斌，范越斌于2020年8月13日回复“王姐雨停了就做防水了，已和大峪村沟通好了，本来说前天干的，结果昨天下雨了，放心这两天就做了。”照片和录像显示涉案房屋漏水。经质证，瑞龙祥公司不认可与范越斌微信聊天截屏的真实性，承认涉案房屋的防水有问题，主张8月中下旬修了五天左右，不影响房屋的使用，龙华实业公司承担的防水费用。王宝红主张因房屋漏水影响使用，与瑞龙祥公司口头协商租金计算日期顺延两个月，瑞龙祥公司不予认可，称双方未协商过，亦未达成书面协议。王宝红主张交付房屋时只有地下一层有水电，王宝红自费将水电引到一层和二层，水电改造费用共计27万，其提交与范越斌的微信聊天记录和工程预算单、决算单、《北京市装饰装修工程施工合同》。其中聊天记录显示2020年5月27日王宝红告知范越斌再跟刘总催催水电的事情，范越斌回复一会儿跟他说一下，王宝红回复看看是不是先给点临时水。工程预算单和决算单无签字盖章，《北京市装饰装修工程施工合同》系王宝红与孙长超签订，工程名称为中门寺南坡桥架改造工程。经质证，瑞龙祥公司不认可与范越斌微信聊天截屏的真实性，主张水电交付时是合格的，王宝红是职业二房东，应当承担分户费用；工程预算单、决算单和施工合同没有公章，无法证明支出的准确数额，不予认可。王宝红提交《补充协议》、6号楼底商开办超市的照片及与6号楼底商通话录音等，主张瑞龙祥公司违反排他协议的约定，构成根本违约。其中《补充协议》显示2020年5月29日，瑞龙祥公司与王宝红约定瑞龙祥公司保证在其管辖的中门寺南坡小区内，不得入驻、新设水果、蔬菜超市、门店，不为以上经营类的承租主体办理证照提供任何手续、文件，协议下方有瑞龙祥公司的印章和王宝红的签名。照片和录音显示6号楼底商开办未来生鲜超市。经质证，瑞龙祥公司认可《补充协议》的印章是真实的，但不认可《补充协议》的内容，辩称在王宝红违约后才与6号楼底商签订合同。瑞龙祥公司提交其与生鲜超市负责人于2021年2月8日签订的《房屋租赁合同》，合同约定房屋总建筑面积661平方米，租赁期限自2021年4月1日至2024年3月14日。经质证，王宝红认可《房屋租赁合同》的真实性，辩称瑞龙祥公司虽主张王宝红违约，但未提出异议、亦未提出解除合同，在双方履行合同期间瑞龙祥公司违反了《补充协议》的约定，系根本违约。王宝红提交与范越斌的微信聊天记录，主张范越斌向其出示虚假的《实务资产交易合同》，该合同显示瑞龙祥公司与龙华实业公司约定租期为5年，如果王宝红知道真实的租期是3年便不会承租涉案房屋。经质证，瑞龙祥公司对微信聊天记录不予认可。瑞龙祥公司主张根据6．16条的约定，自解除合同通知送达王宝红后，王宝红应立即无条件腾退房屋，否则自解除合同送达之日起5日后，王宝红应按合同约定的房屋租金三倍支付房屋占有费，瑞龙祥公司自愿将房屋占有使用费变更为1倍。关于违约金，瑞龙祥公司主张根据合同6．1的约定，逾期未交租金应以未交额为基数，每日收取3%的违约金，瑞龙祥公司认为该标准过高，要求以3500000元为基数，按照年利率15%的标准计算自2021年1月18日至实际给付之日的利息。瑞龙祥公司主张其公司贷款向龙华实业公司支付租金，产生了损失，王宝红主张双方协商一致解除合同，不同意支付违约金，如果法院认定违约金，其认为违约金数额过高，要求法院调整。关于物业费。瑞龙祥公司主张物业费标准为3．25元/月/平方米，王宝红应按照合同约定支付自2020年8月18日起至实际腾退之日止的物业费（按照每日576．72元的标准计算）。为证明其主张，瑞龙祥公司提交6号楼底商的物业管理有限公司专用收据和转款记录，其中专用收据显示6号楼底商2021年4月1日至2022年3月31日物业费金额为25779元。经质证，王宝红称签《房屋租赁合同》时没注意到物业费的规定，租金中已经包含物业费。王宝红提交与范越斌的微信聊天记录和通话录音，主张租金中包含物业费；停车场是底商的配套设施，应当提供给王宝红使用；双方签订的书面合同系格式合同，合同中未体现双方真实合作意思表示，合同中加重王宝红责任的部分无效。其中微信聊天记录显示2020年7月8日王宝红告知范越斌下雨灌水，让物业抓紧时间维修，范越斌回复可以直接找他们，经过其协调房租中包括服务费；通话录音中王宝红称未将车位给王宝红使用写进协议，其很草率的签了合同；询问700万是否包括物业费，范越斌回复包含。经质证，瑞龙祥公司不认可上述证据的真实性，辩称范越斌已经离职，范越斌无权代表公司变更合同。关于律师代理费。瑞龙祥公司提交《委托代理合同》和增值税专用发票收据，主张按照合同约定王宝红应负担律师代理费12万元。其中《委托代理合同》约定2021年5月17日瑞龙祥公司聘请北京市乾同律师事务所指派的律师担任与王宝红房屋租赁合同（地址：中门寺南坡小区13#-14#底商）纠纷一案的代理人，律师代理费为12万元；增值税专用发票显示瑞龙祥公司于2021年7月1日缴纳12万元的律师代理费的增值税。经质证，王宝红主张其没有违约，乾同律师事务所代理了瑞龙祥公司4起案件，不能证明是本案的律师代理费。王宝红提交两张未租出商铺的照片，主张受疫情影响经营困难，部分商铺始终未租出去，应当酌情减少租金。经质证，瑞龙祥公司认可照片的真实性，辩称签订合同时疫情已经平稳，约定租金时已经将疫情因素考虑进去，不同意减少租金。另，2021年4月16日本院组织双方进行谈话，王宝红提出涉案房屋二层没有出租，希望先就二层进行交接，瑞龙祥公司表示不同意只交接二层，要求全部交接。王宝红提交两份告知函，称“法院工作人员于2021年4月16日下午至现场进行勘查，我方当时提出13号楼及14号楼底商二层部分已经具备腾退条件，而你公司拒绝接收。现请你公司于收到本通知二日内安排人员联系我方就腾退底商二层，以及腾退中门寺13号楼1层106，中门寺14号楼102-2,105,108房间事宜进行接洽”，主张5月11日已向瑞龙祥公司发送告知函，扩大的损失应当由瑞龙祥公司负担。经质证，瑞龙祥公司主张当场已明确表示不同意部分接收，涉案房屋是整体出租，费用也是按照整体计算，不同意只交付一部分。本院认为，王宝红主张瑞龙祥公司向其出示的《实务资产交易合同》显示租期为5年系隐瞒、误导行为，因双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为3年，瑞龙祥公司与龙华实业公司签订的《实务资产交易合同》约定的租赁期亦为3年，王宝红该项答辩意见缺乏依据，本院不予采信。王宝红虽主张双方签订的合同是格式条款，合同条款并非双方真实意思表示，合同中加重王宝红责任的条款应属无效，但王宝红未明确指出加重其责任的具体条款，且王宝红已实际接收房屋并进行转租，该项答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。因此，本院认定《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。现瑞龙祥公司以王宝红违约为由起诉要求于2021年3月18日解除合同，王宝红同意解除合同，但辩称其不存在违约行为，本案的争议焦点在于违约责任的认定。对此本院评判如下，王宝红称涉案房屋未进行消防验收，因瑞龙祥公司亦为承租人，现有证据不能证明王宝红因涉案房屋存在消防问题遭受损失，王宝红以此为由抗辩，无事实依据，本院不予采信。涉案房屋确存在漏水问题，龙华实业公司已对防水等进行修复，之后王宝红对涉案房屋进行装修、出租，鉴于漏水期间主要存在于免租期，现有证据不能证明王宝红就漏水问题向瑞龙祥公司主张过权利；王宝红称与瑞龙祥公司口头协商租金计算日期顺延两个月，但瑞龙祥公司不予认可，王宝红未能提交相应证据，故王宝红以漏水为由抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。王宝红称涉案房屋水电存在问题，但签订合同后王宝红于同日接收房屋，之后对涉案房屋进行装修、出租，现有证据不能证明瑞龙祥公司交付的房屋不符合约定、不能证明王宝红就上述问题向瑞龙祥公司主张过相关权利，王宝红以水电问题为由抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。双方均认可王宝红应于2021年1月18日缴纳第二期租金350万元，《房屋租赁合同》约定如逾期15日以上未付租金，即视为根本违约，截至2021年2月3日，王宝红已逾期15日，构成根本违约。瑞龙祥公司虽不认可《补充协议》的内容，但其认可该公司的签章，本院确认《补充协议》系合法有效。因王宝红于2021年2月3日构成根本违约，瑞龙祥公司有权拒绝履行排他协议约定的义务，其于2月8日将6号楼底商出租给生鲜超市并无不妥。王宝红主张瑞龙祥公司违约的答辩意见，本院不予采信。综上，本院认定王宝红构成根本违约，瑞龙祥公司享有合同解除权，瑞龙祥公司起诉要求确认双方于2021年3月18日解除合同，并要求王宝红将涉案房屋腾退给瑞龙祥公司，腾退时不得对房屋及附属设施造成损害，有事实和法律依据，本院予以支持。王宝红以疫情为由主张减免租金，瑞龙祥公司不同意减免，双方于2020年5月18日签订租赁合同，约定3个月的免租期，2020年6月6日后，北京市调整为三级疫情防控等级，之后涉案房屋所在区域未被确定为中高风险区域，王宝红该项答辩意见无事实依据，本院不予采纳。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同于2021年3月18日解除，王宝红应当向瑞龙祥公司支付2021年3月18日之前的租金，双方均认可王宝红已支付租金3774729．73元，本院不持异议，现瑞龙祥公司要求王宝红支付自2021年2月18日至2021年3月18日欠付的租金，有事实依据，本院予以支持。经核算，上述期间欠付的租金为281434．99元，其诉请过高部分，本院不予支持。根据合同约定，如乙方违约，甲方解除合同通知送达乙方后，乙方应立即无条件腾退房屋。否则自解除合同通知送达乙方之日起5日后，乙方应向甲方支付房屋占有费，房屋占用费为本合同约定的房屋租金的三倍。本案中，瑞龙祥公司自愿按照合同约定的房屋租金标准要求王宝红支付房屋占有使用费，本院不持异议。瑞龙祥公司要求支付王宝红按照每日19178．08元计算，支付自2021年3月23日起至实际腾退之日止房屋占有使用费，因双方合同于2021年3月18日解除，本院确定王宝红应按照每日19178．08元支付自2021年3月24日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。本院于2021年4月16日组织双方进行庭前谈话，王宝红提出交接部分房屋，瑞龙祥公司当场表示不同意部分交接，双方未就该问题协商一致，因涉案房屋系整体出租，王宝红主张由瑞龙祥公司承担扩大损失，无事实依据，本院不予支持。根据合同约定，逾期未交租赁费，以未交额为基数，每日收取3%违约金，现瑞龙祥公司自愿按照年息15%的标准要求王宝红支付利息。因瑞龙祥公司主张的损失是贷款利息损失，王宝红以违约金过高为由要求法院调整，本院认定年息15%的标准仍然高于实际损失，综合考虑本案的违约情况、损失程度等确定王宝红以281434．99元为基数，按照年利率5%的标准，支付自2021年1月18日至实际给付之日止的违约金。根据合同约定，王宝红应当按照本小区商业用房物业费标准支付物业费，王宝红主张租金中包含物业费，于合同约定不符，亦未得到瑞龙祥公司的认可，王宝红提交的证据不能证明租金中包括物业费。现瑞龙祥公司提交证据证明同小区商业用房物业费标准，本院予以采信，结合涉案房屋的面积，瑞龙祥公司要求按照每日576．72元的标准支付自2020年8月18日起至实际腾退之日止的物业费有事实依据，本院予以支持。根据合同约定，如乙方违约，甲方主张权利支付的公证费、律师费等费用由乙方负担，其中律师费的标准不高于北京市律师收费市场指导价30%确定。现王宝红构成违约，瑞龙祥公司提交证据证明因本案支出律师费12万元，其要求王宝红负担律师费有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京瑞龙祥物业管理有限公司与王宝红于2020年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；二、王宝红于本判决生效之日起十日内给付北京瑞龙祥物业管理有限公司自2021年2月18日至2021年3月18日的租金281434．99元，并以281434．99元为基数，按照年利率5%的标准给付北京瑞龙祥物业管理有限公司自2021年1月18日起至实际给付之日止的违约金；三、王宝红于本判决生效之日起十日内给付北京瑞龙祥物业管理有限公司自2021年3月24日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照每日19178．08元的标准计算）；四、王宝红于本判决生效之日起十日内将北京市门头沟区中门寺南坡小区13#-14#底商（B1-2层）房屋腾退并交付给北京瑞龙祥物业管理有限公司，腾退时不得对房屋及附属设施造成损害；五、王宝红于本判决生效之日起十日内给付北京瑞龙祥物业管理有限公司自2020年8月18日起至实际腾退之日止的物业费（按照每日576．72元的标准计算）；六、王宝红于本判决生效之日起十日内给付北京瑞龙祥物业管理有限公司律师代理费120000元；七、驳回北京瑞龙祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32501元，由王宝红负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二一年八月三十一日法官助理  范祥云书 记 员  董 颖