江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3598号上诉人（原审被告）:苏菁，女，1988年3月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）:钱政奇，男，1987年11月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：蔡全义（受苏菁、钱政奇共同委托），北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏银河物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码913202143391954258，住所地无锡市梁溪区人民中路111号苏宁商业广场7楼南面第一间。负责人：许德军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：翟肖肖，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉锦，上海君澜（无锡）律师事务所律师。上诉人苏菁、钱政奇因与被上诉人江苏银河物业管理有限公司无锡分公司（以下简称银河公司）物业合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初10165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏菁、钱政奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.根据无锡市物业收费管理办法，第一年为空置期，物业费应按70%收取。2.空调费用经计算，不足3元每平米。银河公司将燃气费全部计入空调费成本没有依据，每年5-10月空调不需要燃气制冷，其余月份的燃气费也应区分是烧热水还是用于空调，而不应笼统计算。此外，物业的空调设备都是新设备，不应该产生维修和维护费用等，故相应项目应扣除。银河公司辩称，苏菁、钱政奇的上诉意见没有事实依据，请求二审驳回上诉，维持原判。银河公司向一审法院起诉请求：1、苏菁、钱政奇支付2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业费45131.16元；2、苏菁、钱政奇支付2018年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费46253.94元；3、苏菁、钱政奇承担延期支付产生的违约金（自2020年12月15日起至实际给付之日止，以91385.1元为基数，按照每日千分之三计算）；4、本案诉讼费用由苏菁、钱政奇承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业）与苏菁、钱政奇签订《商品房买卖合同》（现售）一份，约定：苏菁、钱政奇购买××街××单元××号××公寓，建筑面积183.46平方米；依法选聘的前期物业服务企业为银河公司，物业服务时间从2016年10月1日到2056年9月30日，物业服务期间，物业收费计算方式为包干制，物业服务费为8元／月／平方米（建筑面积）。同日，双方签订补充协议一份，约定：本合同签订的物业费用为2016年6月30日至2018年6月30日期间的费用，后期以实际收费标准为准。2017年6月30日，银河公司（甲方）与苏菁、钱政奇（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为北塔酒店式公寓：2016年6月30日至2018年6月30日按建筑面积8元/平方米/月（含公共能耗、电梯使用费以及空调使用费），热水费按41元/吨按实结算；2018年7月1日起按建筑面积5.5元/平方米/月（含公共能耗、电梯使用费），空调使用费按建筑面积8元/月/平方米预收，热水费按41元/吨按实结算；物业管理费首期在办理交付时支付，首期为一年，从办理交付日次月1日起开始计算，以后按照半年交纳一次，应在前期到期日期前15天内交纳；由于乙方原因其房屋空置的，不影响公共能耗费用的正常分摊；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天千分之三的标准交纳违约金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。因苏菁、钱政奇自2018年1月起拖欠物业服务费（包含公摊能耗费），银河公司向其发送律师函催缴2018年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费（包含公摊能耗费）。另查明，银河公司将无锡苏宁广场雅悦公寓每半年的物业费、空调使用费明细情况予以公示。诉讼中，银河公司表示：案涉物业的所有费用（包含物业费、公共能耗费、电梯使用费、空调使用费）都是先付后用。中央空调是全年每天都开，制冷需求开启时间是每年4月中旬至10月下旬，制热需求开启时间是每年11月下旬至次年3月下旬，期间有一个多月的空调保养时间，因制冷与制热成本不同，故空调使用费按8元/月/平方米预收，每半年据实结算，而空调使用费实际收费金额是低于8元/月/平方米，按照8元/月/平方米预收的剩余部分，会直接抵扣业主下期应交费用。2016年6月30日至2018年6月30日期间系前期开发商对房屋销售时针对物业费、公共能耗费进行的贴补期，贴补期结束后，自2018年7月1日起恢复正常的收费标准。苏菁、钱政奇未提供明确证据证明案涉房屋的空置期，虽然银河公司已收到其提供的空置期打折申请，但在其要求的空置期间物业费打折问题应由双方协商解决，在双方协商不一致的情况下，苏菁、钱政奇仍应按约及时交纳物业服务费。苏菁、钱政奇表示：苏菁、钱政奇于2017年6月30日收房，对于案涉房屋的物业费计算标准无异议，但2017年6月30日至2018年6月30日期间，案涉房屋处于空置状态，物业费应该打折。苏菁、钱政奇已按照8元/月/平方米的标准足额交纳物业费至2017年年底，2018年1月份提出扣除空置期间的费用后再交纳物业费，因未得到回复才一直未予交纳。银河公司虽然存在相关费用明细的公示行为，但其无法说明空调使用费的实际结算情况，包括：1、空调使用费中的水电费与公共能耗无法区分；2、空调使用费中的电梯空调的水电气费与电梯使用费无法区分；3、空调使用费中的人力成本与物业费无法区分；4、空调使用费中各项费用与北塔写字楼、南塔住宅之间的独立性无法证明。关于苏菁、钱政奇提出的空调使用费实际结算情况的异议，银河公司提交情况说明一份，载明：1、北塔公寓空调使用的水电费与大楼公共区域使用的水电费用均是独立计量，业态完全可以区分；2、空调使用费中的电梯空调的能耗费用，按电梯内空调设备功率计开启时间进行计费；3、北塔公寓区域空调人力成本属于北塔公寓业态的专属服务需求，因公寓部分暖通空调系统运行为24小时服务模式并提供四季运行服务，银河公司目前配置3名暖通专职运行、2名综合维修人员、1名工程师；4、空调主机的能耗都有相互独立的能耗表，不存在如何分摊问题。上述事实，有《商品房买卖合同》（现售）、《前期物业管理服务协议》、律师函、收支公示明细及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，银河公司与苏菁、钱政奇签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。苏菁、钱政奇作为业主，接受了银河公司的物业服务，依法应当按照约定交纳物业费和空调使用费。苏菁、钱政奇以银河公司未就所谓空置期物业费打折以及未说明空调使用费实际结算情况为由拒交物业费及空调使用费，没有法律依据，对其辩称意见，不予采纳。苏菁、钱政奇在本案中提供的证据不足以证明其所称的空置期，对其提出物业费应扣除空置期间折扣的意见，依据不足，不予采纳。如确有证据证明空置期的，苏菁、钱政奇可据此就空置期有关权益另行主张权利。关于空调使用费。银河公司将物业费及空调使用费明细情况予以公示，已尽到作为物业管理公司的相应义务，苏菁、钱政奇提出的相关要求过于加重银河公司的责任，现银河公司按照实际分摊部分主张2018年7月1日至2020年6月30日期间的空调使用费并按照8元/月/平方米标准收取2020年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费，符合合同约定，予以支持。关于预收的2020年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费超出实际分摊部分，苏菁、钱政奇可与银河公司另行协商，妥善处理。因苏菁、钱政奇违约，银河公司有权按照合同约定主张违约金，但其主张每日千分之三的违约金计算标准明显过高，依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、苏菁、钱政奇应于判决发生法律效力之日起10日内向江苏银河公司支付2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业费45131.16元。二、苏菁、钱政奇应于判决发生法律效力之日起10日内向银河公司支付2018年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费46253.94元。三、苏菁、钱政奇应于判决发生法律效力之日起10日内向银河公司支付违约金（自2020年12月15日起至实际给付之日止，以91385.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回银河公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4212元减半收取计2106元，由苏菁、钱政奇负担，并于判决发生法律效力之日起10日内直接支付给银河公司。二审中，本院对一审查明的事实依法予以确认。苏菁、钱政奇依据银河公司提供的空调费收取的依据对空调费进行了重新核算，旨在佐证其上诉请求和上诉理由，银河公司对相关计算方式不予认可。本院认为，关于空置期物业费用问题，本案苏菁、钱政奇主张的空置期物业费施行包干制，既包括了物业费，也包括了公共能耗、电梯、空调等费用，无法区分出明确的物业费用标准，难以进行折扣核算；双方当事人在约定的预收、预交物业费时，苏菁、钱政奇也没有提出按照70%交纳，银河公司更未对此予以确认，故本院认为苏菁、钱政奇提出的空置期费用应予折扣处理的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。关于空调费用的问题，根据物业合同约定，银河公司可按照8元预收，且业主均按照相同的标准预交，后银河公司根据成本收益等因素与业主进行据实结算，因该结算行为涉及所有业主共同利益，本案银河公司，苏菁、钱政奇提出的计算方式均未得到对方的认可，更无证据证明已经得到其他业主的认可，在银河公司未与业主方作出最终核算前，本院不应根据本案诉争的双方直接替代银河公司与业主方进行核算。故本案银河公司收取的空调费用应视为预收，待银河公司与业主方进行据实结算后仍有争议的，可另行诉讼解决。综上，本院就苏菁、钱政奇对银河公司按照约定预收的空调费提出的结算请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4212元，由上诉人苏菁、钱政奇负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年八月十二日书记员  华茜渝