湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2525号原告:刘某1，男，2003年12月8日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。法定代理人：刘某2，男，1976年9月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄淇悦，湖南百舸律师事务所实习律师。被告：湖南星辉酒店管理有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双马街道长新街9号美一天农贸市场4-5楼。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：易朝金，湖南湘瑞律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：熊燃，湖南湘瑞律师事务所执业律师。原告刘某1与被告湖南星辉酒店管理有限公司（以下简称星辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托诉讼代理人罗立伟、黄淇悦、被告星辉公司的委托诉讼代理人易朝金、熊燃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1向本院提出诉讼请求：星辉公司继续履行合同，向刘某1支付欠付、应付的租金134322.43元、违约金10392.94元、应退税费1503.3元、律师费3000元，合计149218.67元。被告星辉公司辩称，1.刘某1起诉的应付租金金额存在误差；2.星辉公司不存在违约行为，不应当支付违约金；星辉公司支付刘某1价款是以刘某1提供相应发票为前提，因此星辉公司享有先履行抗辩权；3.本案中律师费和税费的请求没有法律依据；4.双方之间签订的是委托经营合同，二者之间存在的法律关系为委托关系，尽管合同中约定是星辉公司自负盈亏，但客观的经营行为受到疫情影响，对合同的价款应进行适当的调整。原告刘某1为支持其诉讼请求，向本院提交不动产权证书、公寓委托经营合同两份、湖南增值税普通发票、税收完税证明六份、银行流水明细作为证据，对于以上证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。被告星辉公司为支持其答辩意见，向本院提交星辉公司资金进出监管协议、欠租明细表作为证据，对于监管协议的真实性、合法性予以认可，刘某1并非协议一方主体，该协议内容不能约束刘某1。对于欠租明细表系星辉公司单方制作，刘某1并不认可，结合庭审查明的事实，综合予以认定。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：刘某1系岳塘区双马街道长新路9号高新区美一天农贸市场0501004、0501005号房屋所有权人，2018年1月25日，刘某1的法定代理人刘某2与星辉公司就前述房屋签订两份《公寓委托经营合同》，关于0501004号房，合同约定刘某1将该房屋给星辉公司用于酒店承包经营，期限十五年，从2017年12月1日起至2032年11月30日止，星辉公司应支付的年租金以购房款379860元为基数，第一年（2017年12月1日-2018年11月30日）为购房款的6%，第二年（2018年12月1日-2019年11月30日）为购房款的7%，第三年至第五年（2019年12月1日-2022年11月30日）为购房款的8%，第六年至十年（2022年12月1日至2027年11月30日）为购房款的9%，第十一至十五年（2027年12月1日-2032年11月30日）为购房款的10%，承包金每三个月支付一次，承包经营期开始便先支付首期租金，以后以此类推，刘某1给予星辉酒店十个月的装修免租期，免租期从2017年12月1日起算，每季度刘某1必须提供应付租金等额的增值税发票给星辉公司，星辉公司收到合法有效的增值税发票后，于5个工作日内将租金支付给刘某1。任何一方均不得单方修改或解除合同，星辉公司逾期支付承包金，每逾期一日按0.3‰支付违约金，超过6个月未支付，刘某1有权收回该房屋。双方关于0501005号房的约定除租金计算基数为404817.81元外，双方的其他权利义务约定完全一致。合同签订后，刘某1的该两套房屋交付星辉公司用作酒店经营，2019年1月1日起星辉公司就未按时足额支付刘某1租金，刘某1于2020年7月29日开具了2019年1月1日至2020年12月31日期间两间房屋的租金发票，刘某1将租金发票交付给了案外人湘潭美一天置业发展有限公司的工作人员后，星辉公司确有收到该发票，现该发票交付时间不明，2020年10月16日至2021年5月27日期间，星辉公司支付刘某1租金31113.81元。刘某1认为星辉公司未能按照《公寓委托经营合同》支付租金，遂诉至法院，提出诉称所述之请求。另查明，2020年1月23日，全国突发新冠肺炎疫情，湘潭市商业经营在2020年1月23日至2020年4月底普遍受到疫情影响。判决的理由与结果本院认为，刘某1与星辉公司之间的《公寓委托经营合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。该合同名为委托经营，实质是星辉公司租赁刘某1的房屋并支付相应租金，故本案双方之间存在租赁关系，定为租赁合同纠纷并无不当。根据双方合同约定的租金计算标准以及支付方式，刘某1应该先将增值税发票交付星辉公司，星辉公司收到发票5个工作日才有支付义务，现刘某1不能证实该发票何时交付至星辉公司，故以本案起诉立案的2021年7月1日为收到日期，对于刘某1尚未开具2021年1月1日起的发票，故对于这部分租金，星辉公司答辩主张先履行抗辩权，予以认可。对于2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金，经计算为118355.57元。星辉公司支付的31113.81元应该优先抵扣前面拖欠的租金，故2019年1月1日至2020年12月31日，星辉公司尚欠刘某1租金为87241.76元，现星辉公司辩称因为疫情原因适当调整价款，综合考虑疫情对湘潭市商业经营的影响并结合各地司法实践，疫情导致经营活动受阻的时间基本为三个月，故双方对于该三个月的租金各自承担一半较为公平，即星辉公司可以少支付刘某1一个半月租金7846.77元，星辉公司还需支付刘某1租金为79394.99元。对于星辉公司逾期支付租金已经超过六个月，刘某1仍选择继续履行合同，系对自身权利的处分，予以认可。对于刘某1要求支付违约金的起算时间点，刘某1不能举证发票交付时间，遂主张以星辉公司2020年10月16日有过付款推定发票交付时间，在双方义务有明显先后履行顺序的情况下，刘某1的先履行义务是星辉公司付款的抗辩理由，但星辉公司的付款行为不能当然推定其收到发票，故违约金以79394.99元为基数，从2021年7月9日起（立案后5个工作日）按0.3‰／日计算至实际支付之日止。关于刘某1要求星辉公司退付税款1503.3元并支付律师费3000元的诉讼请求，退付税款双方合同中并未约定，如星辉公司在付款时已经扣除税款，刘某1则不必再次缴纳，如星辉公司在付款时尚未扣除税款，刘某1缴纳税款也是履行其纳税义务，星辉公司更无须退还，同时刘某1未能举证证实对于该笔税款重复进行了支付，对于律师费，刘某1尚未举证证实，故均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、湖南星辉酒店管理有限公司继续履行与刘某1在2018年1月25日签订的两份《公寓委托经营合同》；二、湖南星辉酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付刘某1截止2020年12月31日的租金79394.99元及违约金（违约金以79394.99元为基数，按0.3‰／日的标准从2021年7月9日起计算至实际支付之日止）；三、驳回刘某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取1640元，保全费1266.09元，两项合计2906.09元，由湖南星辉酒店管理有限公司承担1500元，由刘某1承担1406.09元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘婧二〇二一年八月十三日书记员  周莎