海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2021）琼0271民初2333号原告（反诉被告）：黎启雄，男，1956年7月3日出生（公民身份号码：XXX），黎族，现住海南省三亚市海棠区。委托诉讼代理人：田瑞瑞，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金清，海南惠海律师事务所律师。被告（反诉原告）：王川玮，男，1985年11月1日出生（公民身份号码：XXX），汉族，现住海南省三亚市海棠区。原告（反诉被告）黎启雄与被告（反诉原告）王川玮屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎启雄及其委托诉讼代理人田瑞瑞、黄金清，被告王川玮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黎启雄向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告黎启雄与被告王川玮2018年9月4日就海棠区林旺社区湾坡村委会草厂村小组XX号X栋第三、第四间铺面房签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告王川玮腾退上述房屋并向原告黎启雄支付拖欠租金7739元（租金自2020年11月1日起计至实际腾退租房之日，暂计至2021年1月6日为7739元）；3、请求判令被告王川玮向原告黎启雄支付逾期付款的违约金4280元；4、请求判令被告王川玮立刻拆除在三亚市海棠区林旺社区湾坡村委会草场村小组XX号X栋铺面房后围建的铁皮房，恢复原状；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月4日，原告黎启雄与被告王川玮签订《房屋租赁合同》，合同中约定：1、甲方（黎启雄，下同）向乙方（王川玮，下同）出租位于海棠区林旺社区湾坡村委会草厂村小组XX号X栋第三、第四间铺面房，租用期限自20l8年11月1日开始至2022年l2月30日止，共4年，每年租金为42800元，租金按年度支付，支付日期为上年度租金到期日前十五天内支付下一年度租金；2、如未按期交纳租金，乙方需向甲方支付租金总金额10％的违约金；3、退房时乙方需把铺面、庭院、室后等卫生打扫清洁至甲方出租前原有模样，经甲方检查合格后方可退还租房押金。2018年9月4日双方签订合同后，被告当日即向原告支付了第一年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金42800元和押金5000元，原告也于当日交付铺面房钥匙。后被告便将铺面房用于海南食多多餐饮管理有限公司经营，并用铁皮将铺面房后庭院围起。2019年10月31日，被告向原告支付了第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金42800元。按照合同约定，第三年租金应在2020年10月16日前支付，但被告至今未交纳租金，经原告多次电话催款，被告仍无动于衷，始终拖欠该笔欠款。原告无法实现合同的根本目的，因此应依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告应以年租金42800元为基准，支付自2020年11月1日起计至实际腾退租房之日租金，暂计至2021年1月6日为7739元。按照《房屋租赁合同》第二条约定，逾期支付房租的违约金为租金总金额的10％，即4280元。依据《房屋租赁合同》第八条、第十条约定，合同解除后，被告理应将铺面房后围建的铁皮房拆除，恢复庭院原状。鉴于被告严重违约并给原告造成严重损失，为了保护原告的合法权益，基于以上事实和理由，特诉至法院，请求法院依法判如所请。被告王川玮辩称，（一）原告所述内容与事实不符，被告是在原告同意的情况下修建铁皮房，原告因店铺未使用其电量，擅自堵住店铺消防通道，严重影响店铺消防安全，导致店铺被迫停业，被告有权暂不支付房租。原告与被告于2018年9月4日签署《房屋租赁合同》时，原告同意被告在租赁的铺面房后面的庭院上搭建铁皮房，并同意被告免费使用铁皮房占用的土地使用权；双方同意，租赁合同到期后，如被告不续租，则铁皮房的所有权归原告。被告于2018年9月5曰至2018年10月31日期间对租赁铺面房进行装修并搭建铁皮房，共计花费十二万元，该建筑的包工头系经原告介绍，铁皮房主体结构的搭建由原告协助其姐夫黄汉泉搭建完成，主要建筑材料供应商系经原告的姐夫黄汉泉介绍，所以原告对于铁皮房的搭建是同意的，而且向被告介绍包工头，并让黄汉泉向被告推荐材料供应商。2018年11月1日被告经营的店铺正式开业，在开业的第一个月，由原告处接入的电路经常跳闸及电线烧断，严重影响店铺的正常经营。被告与原告协商后，原告同意店铺接入临近店铺的电路，随后被告聘请电工改变电路。店铺成功改变电路后，原告却反悔不同意改变电路。被告认为，原告反悔是因为店铺改变电路后，不再使用原告电量，原告不能再取得电费收益（原告收取的每度电电费比市场价高3毛钱）。被告为达成和解，希望与原告签署一份《补充协议》，明确约定店铺使用原告提供的水电，同时原告应确保店铺后门要留出安全消防通道。被告于2019年1月17日签署该《补充协议》后当面交给原告，但原告拒绝签署。随后，原告于2019年1月30日在铁皮房周围架起铁架并固定铁皮，以遮挡铁皮房，致使店铺后门（即消防通道）无法打开，铁皮房的窗户无法采光。被告店铺在开业前的消防检查中，消防检查人员明确告知铁皮房后门为消防安全通道，必须确保畅通。因原告擅自围堵，自2019年1月17日（之前用铁柱卡死）起至今，铁皮房后门已无法打开，店铺的消防安全已不符合《消防法》的规定。为避免经营中出现消防安全问题，店铺不得不于2020年10月底停业。被告与原告多次交涉（特别是在2020年12月18日在长达24分通话中，原告明确表示原告将要使用其外边空地，当前的铁皮房后门为消防安全通道不能再打开），原告仍拒不拆除对铁皮房后门的围堵，店铺被迫于第二年度租期到期前即于2020年10月底停业。由于原告的行为严重影响消防安全，已对被告店铺的正常经营造成致命影响，原告已构成根本违约，被告在原告改正违法行为前，有权拒付第三年度租金；（二）被告对租赁铺面房的装修以及搭建铁皮房费用，共计十二万元：如原告擅自单方解除《房屋租赁合同》，原告应赔偿被告前述全部费用。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，原告擅自围堵店铺消防通道，致使店铺无法经营，已构成根本违约，被告有权拒不支付第三年度租金。请法院敦促原告拆除对店铺消防通道的围堵，敦促原告继续履行租赁合同。如果原告擅自解除租赁合同，原告应赔偿原告装修及搭建铁皮房费用十二万元。恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告王川玮向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告租赁铺面房装修费以及铁皮房搭建费用，合计12万元；2、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月4日反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁合同》，约定合同有效期从2018年11月1日至2022年10月30日止；租房押金5000元；电费每度1.2元。2018年9月4日至2018年10月31日期间为装修期。在双方签署《房屋租赁合同》时，反诉被告同意反诉原告在租赁的铺面房后面的庭院上搭建铁皮房，并同意反诉原告免费使用铁皮房占用的土地使用权；双方同意，租赁合同到期后，如反诉原告不续租，则铁皮房的所有权归反诉被告。反诉原告于装修期内对租赁铺面房进行装修并搭建铁皮房，共计花费12万元，该建筑的包工头系由反诉被告介绍，铁皮房主体结构的搭建由反诉被告协助其姐夫黄汉泉搭建完成，主要建筑材料供应商系由反诉被告的姐夫黄汉泉介绍。所以反诉被告对于铁皮房的搭建是同意的，而且向反诉原告介绍包工头，并让黄汉泉向反诉原告推荐材料供应商。在店铺正式开业的第一个月内，店铺内的电路经常跳闸，严重影响了店铺经营。经双方协商，反诉被告同意店铺接入临近店铺的电路，随后反诉原告聘请电工改变电路。店铺成功改变电路后，反诉被告却反悔不同意改变电路，反诉被告担心自己不能从店铺的用电中赚取价差。反诉原告为达成和解，希望与反诉被告签署一份《补充协议》，明确约定店铺使用反诉被告提供的水电，同时反诉被告应确保店铺后门要留出安全消防通道。反诉原告于2019年1月17日签署该《补充协议》后当面交给反诉被告，但反诉被告拒绝签署。随后，反诉被告于2019年1月在铁皮房周围架起铁架并固定铁皮，以遮挡铁皮房，致使店铺后门（即消防通道）无法打开，铁皮房的窗户无法采光。反诉原告店铺在开业前的消防检查中，消防检查人员明确告知铁皮房后门为消防安全通道，必须确保畅通。因反诉被告擅自围堵，自2019年1月17日（之前用铁柱卡死）起至今，铁皮房后门已无法打开，店铺的消防安全已不符合《消防法》第二十八条的规定。为避免经营中出现消防安全问题，店铺不得不于2020年10月底停业。反诉原告与反诉被告多次交涉（特别是在2020年12月18日在长达24分钟通话中，反诉被告明确表示反诉被告将要使用其外边空地，当前的铁皮房后门为消防安全通道不能再打开），反诉被告仍拒不拆除对铁皮房后门的围堵，店铺被迫于第二年度租期到期前即于2020年10月底停业。由于反诉被告的行为严重影响消防安全，已对反诉原告店铺的正常经营造成致命影响，反诉被告已构成根本违约。现反诉被告擅自解除租赁合同，反诉被告应赔偿租赁铺面房装修费以及铁皮房搭建费用合计12万元。由于反诉被告擅自解除租赁合同，反诉原告根据《民法典》第五百六十六条之规定，不得不向贵院提起反诉，要求反诉被告赔偿租赁铺面房装修费以及铁皮房搭建费用合计12万元，并退还租房押金5000元。恳请贵院依法支持反诉原告的全部诉讼请求，依法维护反诉原告的合法权益。反诉被告黎启雄辩称，1、对方诉求的装修和搭建铁皮房的费用是被告为了自身的经营而产生，是其经营生意的必然投入，与房屋租赁并不具有关联性。2、原告诉求解除是基于被告严重违约导致租赁合同无法实现原告收取租金的根本性目的，并非本诉原告所称的擅自围堵消防通道的情形，本案出租的房屋是本诉原告的自建房，并不存在所谓的消防通道之说，本诉被告所称消防通道其实是指其搭建铁皮房在后院的出口，但因为本诉被告的客人经常从铁皮房踏入到后院偷摘芒果、槟榔，所以本诉原告把铁皮房的后门进行物理上的隔离，本诉被告租赁房屋就在1楼是通过前门的铺面门口通行，后院的通行权应当由本诉的原告自行决定，所以本诉被告所反诉的赔偿相关的装修和铁皮房的费用并不成立。本院经审理认定如下事实：2018年9月4日，原告（反诉被告）黎启雄作为甲方与被告（反诉原告）王川玮作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意乙方承租位于海棠区林旺社区湾坡村委会草厂村小组XX号XX栋铺面房第三、四间，每年租金为42800元；房屋付款方式为一年付房租一次为期限，先交租金后入住，下月付房租必须在十五天前交付房屋租金，不按时交付房屋租金，甲方必向乙方罚款，合同违约金，即租金总金额的10％罚金；乙方在租房时必须给甲方房屋押金5000元，作为乙方在租房期间房屋的设备损坏等修复及电、水费不交等扣款及罚款。合同签订当日，被告（反诉原告）王川玮向原告（反诉被告）黎启雄支付了一年租金42800元、房屋押金5000元。原告（反诉被告）黎启雄也将涉案租赁房屋交付给了被告（反诉原告）王川玮使用。被告（反诉原告）王川玮使用房屋后进行经营海南食多多餐饮管理有限公司，并经原告（反诉被告）黎启雄同意，在与房屋后门连通的后院搭设铁皮棚房，作为仓库使用。2019年10月31日，被告（反诉原告）王川玮向原告（反诉被告）黎启雄支付了2019年11月1日至2020年10月31日止的租金42800元。之后因原告（反诉被告）黎启雄将铁皮棚房通向后院的门窗封锁，不让被告（反诉原告）王川玮方的人员进入后院，被告（反诉原告）王川玮就没有再向原告（反诉被告）黎启雄支付下一年度的租金。现涉案房屋尚在被告（反诉原告）王川玮的控制下。2021年1月26日，原告黎启雄诉至本院，请求判如所请；2021年5月24日，反诉原告王川玮向本院提起反诉，请求判如所请。庭审中，被告（反诉原告）王川玮向本院提交了收款收据，用于证实其对房屋装修及搭建铁皮棚共计支出费用12万元。以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、照片等及原、被告的庭审陈述予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）黎启雄与被告（反诉原告）王川玮签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定，全面恪守履行。被告（反诉原告）王川玮履行了支付第一年房租和押金的义务，原告（反诉被告）黎启雄也履行了将所租赁房屋交付使用的义务。在合同履行过程中，被告（反诉原告）王川玮支付至2020年10月31日的租金后，按合同约定，必须在十五天前交付房屋租金，其应在2020年10月16日前支付下一年即2020年11月1日至2021年10月31日的租金。但被告（反诉原告）王川玮并未按合同约定支付租金，至今未交，其未支付租金的行为违反了合同约定，构成违约，致使原告（反诉被告）黎启雄无法实现合同目的，因此，原告（反诉被告）黎启雄诉求解除与被告（反诉原告）王川玮于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）王川玮应在一个月内将其所搭建的铁皮棚自行拆除，将涉案房屋返还给原告（反诉被告）黎启雄。因被告（反诉原告）在解除合同前截止至本案庭审之日，即2021年5月19日止，一直控制使用涉案房屋，其应向原告（反诉被告）黎启雄支付2020年11月1日至2021年5月19日的房屋租金共计23335元（42800元÷365天×199天）。庭审后即2021年5月19日之后的租金，因未经开庭审理，本院在本案中不予判决，原告（反诉被告）黎启雄可另案进行主张。合同解除，被告（反诉原告）王川玮将涉案房屋返还给原告（反诉被告）黎启雄，原告（反诉被告）黎启雄应将被告（反诉原告）王川玮所支付的押金5000元予以退还，相互抵扣后，被告（反诉原告）王川玮还应向原告（反诉被告）黎启雄支付租金18335元（23335元-5000元）。关于双方履行合同过程中违约责任的问题。被告（反诉原告）王川玮抗辩称因原告（反诉原告）黎启雄封堵后门消防通道，导致其无法经营，系原告（反诉被告）违约在先，但其并未提交证据证实该后门属于消防通道，也未提交证据证实因后面封堵而导致其不能正常经营，被告（反诉原告）王川玮的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。且被告（反诉原告）王川玮提交的收款收据，并不能有效证实其进行装修和搭建铁皮棚实际支出的费用为120000元，因此，被告（反诉原告）王川玮反诉请求原告（反诉被告）黎启雄赔偿装修及搭建铁皮棚的损失120000元，本院不予支持。对于后门的封堵，原告（反诉被告）黎启雄在没有与被告（反诉原告）王川玮进行协商的情况下直接将后门封堵，存在一定过错，可以减轻被告（反诉原告）王川玮的违约责任，原告（反诉被告）黎启雄诉求被告（反诉原告）王川玮支付违约金4280元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黎启雄与被告（反诉原告）王川玮于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王川玮应于本判决发生法律效力之日起30日内，将涉案的海棠区林旺社区湾坡村委会草厂村小组XX号X栋第三、第四间铺面腾退，并自行拆除涉案屋后搭建的铁皮棚，将所租赁的铺面返还给原告黎启雄；三、被告王川玮应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黎启雄支付租金18335元；四、驳回原告黎启雄的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王川玮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元（原告已预交），反诉受理费1350元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）王川玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  沈相法人民陪审员  杜文嘉人民陪审员  孙 妃二〇二一年八月三日书 记 员  竺佳锋