陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                        （2021）陕04民终2225号     上诉人（原审被告）：陕西女皇实业有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区，统一社会信用代码91610000786950381F。法定代表人：冯选选，该公司董事长。委托诉讼代理人：马若华，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈田田，系该公司员工。上诉人（原审被告）：陕西裕祥商贸有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。法定代表人：宋琪，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：任娟利，女，汉族，1971年6月10日出生，住所地陕西省咸阳市秦都区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX上诉人陕西女皇实业有限公司（以下简称“女皇公司”）、陕西裕祥商贸有限公司（以下简称“裕祥公司”）因与任娟利确认合同效力纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初4202号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人女皇公司的委托诉讼代理人马若华及陈田田、被上诉人任娟利到庭参加诉讼。上诉人裕祥公司经法庭依法送达传票无人签收，对其上诉按照撤回上诉处理并缺席审理，本案现已审理终结。女皇公司上诉请求：一、请求撤销（2020）陕0404民初4202号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定女皇公司与裕祥公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》系恶意串通行为的结果，该事实认定错误。2016年6月2日上诉人与裕祥公司签订了备案号为（2087731）的《咸阳市商品房买卖合同纠纷》并办理了合同网签备案手续。合同约定裕祥公司购买上诉人位于咸阳市XX路XX号楼XX层商业。建筑面积为6229.63㎡。一审判决仅根据两份合同上均有“赵某某”签字认定存在恶意串通与事实不符。且裕祥公司交易的是1-3层整体商铺，而任娟丽交易的商铺面积为14.8㎡，两方面积差异较大，故，本案中女皇公司与裕祥公司也并非为追求损害被上诉人的利益而进行的交易，因此，不存在恶意串通的情形。同类型王某某的案件中与被上诉人情况类似，咸阳市中级人民法院作出的（2018）陕04民终1826号民事判决书驳回了王某某请求女皇公司交付商铺的诉讼请求。二、被上诉人仅能请求法院认定与其相关的商铺面积交易无效，一审法院认定整体交易面积无效显失公平，损害了第三人的合法利益。女皇公司已将塞纳绿洲一号楼1-3层商铺整体出售给裕祥公司，并办理了网签备案登记。因此女皇公司与被上诉人签订的《商铺内部认定协议》确已无法继续履行，女皇公司愿意承担无法交付商铺的违约责任，赔偿被上诉人的损失。但被上诉人仅能请求其购买的14.8㎡部分的合同无效，而不能请求整体交易面积无效。此外，同类型张志华的案件中与被上诉人情况类似，咸阳市中级人民法院作出的（2020）陕04民终434号民事判决书也仅是将涉及张志华认购部分的合同无效。综上，一审民事认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对女皇公司的诉讼请求。被上诉人对此答辩意见为： 一、因两上诉人存在恶意串通及一房二卖行为，故两上诉人签订的《商品房买卖合同》备案号（2087731）无效。二、两上诉人需返还答辩人位于塞纳绿洲的14.8㎡的商铺。三、两上诉人需依法赔偿因其双方行为造成的答辩人的财产损失600万元。本案与王某某、张志华的案件不同，其二人签订的《商铺内部认购合同》没有赵某某的签字，因此对于本案不具有参考价值。答辩人与女皇公司签订的《商品内部认购合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审查明该合同中的委托代理人赵某某与裕祥公司的购房人名相同，证明裕祥公司明知答辩人的房屋已经进行过买卖，且两上诉人公司无账号资金往来，说明女皇公司免费将答辩人商铺转给裕祥公司，因此两上诉人存在转移答辩人商铺到赵某某的名下达到诈骗财物的情况，其涉嫌侵犯财产罪，应承担相应的法律责任。同时，一审法院查明了裕祥公司是女皇公司的分公司，且两上诉人存在恶意串通的情形。故，应认定两上诉人所签订的合同无效。答辩人商铺面积为14.8㎡，商铺市场价格为28000元/㎡，故，该商铺现价值为41.44万元。同时，由于两上诉人原因导致答辩人不能按时取得商铺产生2016年12月31日之前的违约金24200元及自2017年至2021年5月31日的孳息5561400元。因此，两上诉人应赔偿答辩人给财产损失600万元，如不能赔偿损失应返还商铺。被上诉人任娟利在一审的诉请为：1、确认陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司签订的商品房买卖合同无效。2、陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司共同赔偿她商铺或原物返还她。经一审审理查明， 2013年10月17日，陕西女皇实业有限公司与任娟利签订《商铺内部认购合同》。约定任娟利认购的商铺位于陕西女皇实业有限公司开发的塞纳绿洲1栋3层3039号。建筑面积14.80㎡。单价10135元/㎡，总价款15万元。合同有效期自2013年10月17日至2015年10月16日。同时约定，如陕西女皇实业有限公司整体出售或因建筑施工单位工期拖延明显在合同约定的期限内不能完工（超过30天）等事件出现，双方合同自动终止，不再签订正式买卖合同。在上述事件发生10日内，陕西女皇实业有限公司需告知任娟利事件的情况（告知可采取书面、电话、报刊等形式），任娟利不得以任何理由要求陕西女皇实业有限公司签订正式合同。争议解决方式约定，可通过咸阳仲裁委员会仲裁。陕西女皇实业有限公司委托代理人赵某某在合同尾部署名。之后，任娟利一次性支付陕西女皇实业有限公司房价款15万元。2015年5月13日，陕西女皇实业有限公司取得咸房预售字第2015015号《咸阳市商品房预售许可证》。任娟利购买的1栋3层3039号在预售许可范围。2016年6月2日，陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司签订《商品房买卖合同》。约定陕西女皇实业有限公司将包括任娟利购买的1栋3层3039号商铺在内的1号楼1-3层出售给陕西裕祥商贸有限公司。该合同签约备案号为2087731。2016年10月28日，任娟利与陕西女皇实业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定任娟利将位于咸阳市XX路XX小区XX号面积14.80㎡商铺出租给陕西女皇实业有限公司。期限2015年12月31日至2016年12月31日。每年租金为按实际购买商铺款项10%支付。2019年11月11日，原告任娟利向本院起诉。2019年11月28日，本院立案审理。2019年12月4日，本院依法作出（2019）陕0404民初5053号民事裁定书，裁定驳回任娟利起诉。任娟利不服，向咸阳市中级人民法院提起上诉。2020年4月23日，咸阳市中级人民法院作出（2020）陕04民终415号民事裁定书。裁定撤销（2019）陕0404民初5053号民事裁定，指令渭城区人民法院审理。一审法院认为，陕西女皇实业有限公司与任娟利签订的虽然是《商铺内部认购合同》，但《商铺内部认购合同》具备商品房买卖合同的主要内容，即标的物明确，并且陕西女皇实业有限公司已收取了任娟利的房价款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《商铺内部认购合同》应当认定为商品房买卖合同依法成立有效。陕西女皇实业有限公司在已经将塞纳绿洲1栋3层3039号商铺出售给任娟利的情况下，仍然在2016年6月2日与陕西裕祥商贸有限公司签订《商品房买卖合同》，属于一房二卖。关键是赵某某2013年10月17日作为陕西女皇实业有限公司的委托代理人与任娟利签订了《商铺内部认购合同》，又于2016年6月2日以陕西裕祥商贸有限公司的人员与陕西女皇实业有限公司签订《商品房买卖合同》，说明陕西裕祥商贸有限公司在明知任娟利已购买1号楼案涉商铺的情况下，与陕西女皇实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买包括案涉商铺在内的商铺，显然具有恶意。这种情况下，陕西女皇实业有限公司在这一交易中的恶意是不言而喻的。这一交易关系的成立就是恶意串通行为的结果，损害了任娟利的合同权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项，应当确认陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司签订的备案号为（2087731）的《商品房买卖合同》无效。但由于任娟利并未证明其具有物权，所以，其请求判令返还案涉商铺的请求不予支持。至于任娟利与陕西女皇实业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷应以双方约定的争议解决方式，向咸阳仲裁委员会申请裁决。任娟利与陕西女皇实业有限公司2016年10月28日签订期限从2015年12月31日至2016年12月31日的商铺租赁合同，说明《商铺内部认购合同》并未终止。本案中，陕西女皇实业有限公司也未有合同效力终止的辩解。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定，判决如下：一、陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司签订的备案号为（2087731）的《商品房买卖合同》无效。二、驳回任娟利主张“要求陕西女皇实业有限公司和陕西裕祥商贸有限公司原物返还给她”的诉讼请求。本案受理费100元，陕西女皇实业有限公司担负。二审期间被上诉人提交了三份证据：一份工商登记、一份烂尾楼照片、一份交房通知。女皇公司质证意见：对工商登记的关联性不予认可；对烂尾楼照片来源存疑，不予质证；对交房通知因其是复印件不予质证，且并不承认被上诉人拥有物权，对证明目的不予认可。合议庭对被上诉人的三份证据的真实性均予以认可。女皇公司在二审庭审后的书面代理意见中说明：1、我公司与裕祥公司的《商品房买卖合同》不应全部无效。张志华起诉的同类纠纷，咸阳中级人民法院作出的（2020）陕04民终434号民事判决书确定仅是涉及张志华认购部分无效。现除去部分涉及同类型案件的当事人外，我公司已与购房者中的多数购房者达成和解，解除认购合同。同时裕祥公司所购商铺面积6000余平方米内含公摊面积及未曾签订内部认购协议的面积，不应全部无效。2、我公司经与裕祥公司协商，裕祥公司同意将任娟利购买部分交付。经与任娟利联系，任娟利已经在5月13日现场确认并签署了《塞纳绿洲商铺交房信息确认单》。我公司愿与任娟利办理后续手续或就其已经交纳的购房款全部退还并在合理范围内支付一定的赔偿，由任娟利选择。二审另查明：与本案纠纷类似的商铺购买人刘雪利、王某某、李宝明起诉女皇公司及裕祥公司的民事案件，经渭城区人民法院及咸阳市中级人民法院审理，目前判处的原则是：1、关于合同效力，按照存在直接利害关系为范围，确认涉及到商铺购买人部分的，女皇公司和裕祥公司签订的《商品房买卖合同》部分无效；2、对于商铺购买人提出的请求交付等诉请在女皇公司明确表示并未放弃仲裁条款的情况下，对该部分请求不做实体处理。任娟利曾在2019年向咸阳仲裁委员会提交仲裁申请，请求包括确认女皇公司和裕祥公司签订的商品房买卖合同无效、女皇公司及裕祥公司共同赔偿商铺并原物返还。咸阳仲裁委员会于2019年11月14日出具不予受理通知书，认为该仲裁请求不属于仲裁受理范围。任娟利以此为证据对咸阳市渭城区人民法院（2019）陕0404民初5053号民事裁定书（驳回起诉）提起上诉。咸阳市中级人民法院最终撤销了该民事裁定书，指令咸阳市渭城区人民法院对本案进行审理。本院认为：第三人是否具备提起确认合同无效之诉的资格，在审判实践中存在争议。按照第三人可以提起确认合同无效之诉的观点，第三人在提起确认合同无效之诉时需与本案有直接利害关系，人民法院在审查时对是否存在直接利害关系应进行实体审查。本案中任娟利起诉女皇公司和裕祥公司合同无效的主要理由是双方存在恶意串通的行为，损害了第三人（即任娟利）利益。因此在本案审理中，首先就要明确第三人利益的合法性，只有第三人利益合法性得到确认，审查恶意串通行为的法律后果才有意义。任娟利与女皇公司之间的《商铺内部认购合同》约定的争议解决方式是仲裁，因此双方之间应当通过仲裁明确双方之间《商铺内部认购合同》的效力、交付、违约责任。任娟利虽在2019年向咸阳仲裁委提起仲裁，但其请求超出了其与女皇公司的合同范围，仲裁委不予受理正确。鉴于本案中女皇公司及裕祥公司未明确针对双方之间的《商品房买卖合同》效力确认应以任娟利与女皇公司之间《商铺内部认购合同》效力确认为前提，未提出任娟利应先行仲裁确认《商铺内部认购合同》效力的观点。同时，女皇公司在二审中明确涉及任娟利部分的《商品房买卖合同》部分无效，视为认可了任娟利与其之间《商铺内部认购合同》的效力，因此对女皇公司及裕祥公司之间的《商品房买卖合同》效力的争议可以在本案中进行审查和认定。由于第三人确认合同无效之诉的起诉条件以存在直接利害关系为审查重点，因此任娟利作为众多购买商铺者中的一员，不能代行其他商铺购买人的诉讼权利，同时女皇公司和裕祥公司之间《商品房买卖合同》所包括的商铺面积有部分未在内部认购协议中涉及，因此女皇公司和裕祥公司之间《商品房买卖合同》不宜整体确认无效。根据本案的实际情况和既往案件的处理原则，女皇公司和裕祥公司之间《商品房买卖合同》涉及到任娟利认购部分的可认定无效。一审法院目前以损害第三人利益认定《商品房买卖合同》整体无效不当，应予改判。关于任娟利与女皇公司之间《商铺内部认购合同》的履行，女皇公司已经表示愿意履行该合同或与任娟利进行协商解除。因此双方可自行处理，处理无果后可按照《商铺内部认购合同》约定的争议解决方式进行仲裁。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、改判咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初4202号民事判决书第一项为：陕西女皇实业有限公司与陕西裕祥商贸有限公司签订的备案号为（2087731）的《商品房买卖合同》中属于任娟利购买的咸阳市渭城区XX路XX号XX栋XX层XX号商铺（面积14.80㎡）部分无效。二、维持咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初4202号民事判决书第二项。一审案件受理费100元由上诉人女皇公司负担；二审案件受理费女皇公司缴纳100元，由被上诉人任娟利负担。上诉人陕西裕祥商贸有限公司缴纳100元上诉费，减半收取，由上诉人陕西裕祥商贸有限公司承担。本判决为终审判决。   审    判    长      陈军伟    审    判    员      王  磊    审    判    员      王  葆        二〇二一年八月十三日       书    记    员      赵茜儒     —1—