山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7404号上诉人（原审原告）：刘义峰，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。上诉人刘义峰因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2021）鲁0115民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘义峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘义峰的诉讼请求；2.判令一、二审所有诉讼费用由帝华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定帝华公司违约,但是认定交房时间错误。本案最主要的争议焦点问题是何时交房或是诉讼时效的侵权起点计算时间问题，一审法院认定建筑质量安全验收为侵权起始时间，有倾向帝华公司、为帝华公司开脱责任的嫌疑。因为只是延期履行而已，帝华公司一直没有表示放弃履行合同约定的义务，一审法院认定的2016年11月24日的建筑质量安全验收日为侵权起始时间，同样是认定事实的错误，因为就太阳能履行问题询问帝华公司时，帝华工作人员一直答复：在正式交房时会安装到位。且在山东省高级人民法院（2020）鲁民再534号案件、在济阳县法院（2017）鲁0125民初2847号案件2017年10月12日庭审时提交的答辩状中认可“五、太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位”，以及在济阳县法院（2017）鲁0125民初2846号一案，于2018年1月16日第二次开庭时，审判长问帝华公司：被告，在答辩中你方提到，太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位，何为正式交房？帝华公司答：综合验收之后。当时帝华业主参与旁听人数众多，且所有参与旁听的业主，都一致默认同意帝华公司就太阳能的履行时间承诺的更改，庭审后不久刘义峰也听说默认了帝华公司的此项承诺。故在涉案楼栋综合验收之前，帝华公司并没有就太阳能方面构成侵权，只是违约逾期履行而已。这也完全符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，此证据的真实性、合法性、关联性都毋庸置疑。一审法院认定，双方虽在《商品房要卖合同》中约定帝华公司在2014年3月20日前交付案房屋、但帝华公司直至2014年7月6日才交付未提供太阳能生活热水的房屋。此时，刘义峰就应当知道自己的权利已受到损害，即可提起诉讼主张权利，这纯粹是不明就里。本案一审庭审后，主审法官并没有明确通知和释明所提供的证据并不完整，并不能够完全证明所主张的事项，需要庭后几日内提供完整的足以能够完全证明所主张事项的证据材料，否则承担举证不利的后果。其实（2017）鲁0125民初2847号案和（2017）鲁0125民初2846号案及本案，都是同一个法官刘刚主审，对相关事实应该是绝对知晓和清楚的，法院本应结合当事人的主张和证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、常识等，酌情具体认定事实，且原济南中院原法官乔绪晓在（2018）鲁01民终2234号一案庭审时明确表示，提案例只要讲明案号即可，法官用内网一查便知，不用提供复印件和原件。综上，是一审法院认定侵权起始时间的认定事实错误，理应以帝华公司自认的、广大业主没有提出反对意见也同时默认的综合验收时间2018年6月25日为太阳能安装的履行期间届满侵权的开始时间。故，本案提起诉讼的时间并未超出诉讼时效。二、一审认定适用法律的错误。1.根据山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年11月30日鲁高法【2011】297号）中关于房地产纠纷案件、关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题的规定，依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收。因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。2.山东省住房城乡建设厅、山东省自然资源厅、山东省教育厅等七部门关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知（SDPR-2019-0160008）鲁建房字〔2019〕34号，第十二条规定，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。3.关于印发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知（鲁建发［2009］11号）第六条规定，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。4.2005年《山东省商品房销售条例》第三十七条规定，买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。5.2001年《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。本涉案合同约定交付将经竣工经综合验收备案的房屋交付使用。以上的五条法律规定，都一致阐明了交付房屋的唯一前提条件必须是经综合验收。一审法院的认定只是单项通过建筑质量安全验收日，即为法定交房日期的认定，违反了上述法律法规的强制性规定，是适用法律的错误，理应纠正。综上所述，一审法院的认定既没有事实依据，又没有法律依据，是认定事实的错误和适用法律的错误，请求二审法院依法查明事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十条第六项关于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实的规定，《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》四、第（三）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，依照（2020）鲁民再534号及（2019）鲁0125民初338号和743号案件（刘刚主审）的裁判思路和认定标准，依法改判支持刘义峰的诉讼请求。帝华公司在其他案件中的自认，并非是在本案中的承认，与本案无任何关联性为由，如二审法院以此驳回刘义峰的上诉请求，必定会引发本案申请再审。为节约诉讼资源，刘义峰申请二审法院庭审后就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条，结合本案案情向最高人民法院审管办申请给予做出更详细严谨的司法解释。帝华公司未作答辩。刘义峰向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司向刘义峰赔偿合同约定的太阳能热水供应损失4900元；2.本案诉讼费用由帝华公司承担。一审法院认定事实：2012年12月6日，帝华公司与刘义峰签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于济阳区银河路东、汇鑫路西的帝华北岸新城X号商品房及储藏室预售给刘义峰。该合同约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照“由于采购困难或其他原因，不能达到装饰设备标准的，出卖人有权采用同等价格的其他设备代替”的方式处理；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；本合同自双方签订之日起生效。该合同附件四“民用建筑节能信息部分”部分，双方在第四条“可再生资源利用”的“（一）太阳能利用”中，约定采用“太阳能生活热水供应”。合同签订后，刘义峰如约履行了支付房款的义务。2016年5月4日，帝华公司向刘义峰交付涉案房屋，但并未提供太阳能生活热水。2017年3月31日，涉案楼房通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案。2018年6月25日，涉案楼房通过济阳县住房和城乡建设管理委员会的竣工综合验收备案。刘义峰于2021年3月15日在山东法院电子诉讼服务平台进行了网上立案活动。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。帝华公司与刘义峰签订《商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚信原则，全面、实际履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据合同附件四约定，帝华公司应当为刘义峰提供太阳能生活热水，但在实际交房时却并未提供，此行为构成违约。刘义峰依据《商品房买卖合同》以及内容不完整的山东省高级人民法院民事判决书复印件，主张合同约定的太阳能热水供应损失4900元，证据不足，一审法院不予支持。《商品房买卖合同》约定，帝华公司如逾期交房超过90日后，刘义峰要求继续履行合同的，合同继续履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。鉴于涉案楼房已于2017年3月31日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收备案，因此应以2017年3月31日为正式交房日期。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”双方虽在《商品房买卖合同》中约定帝华公司在2014年10月31日前交付涉案房屋，但帝华公司直至2016年5月4日才交付未提供太阳能生活热水的房屋，此时，刘义峰就应当知道自己的权利已受到损害，即可提起诉讼主张权利，但其迟延至2021年3月15日。鉴于帝华公司在2017年3月31日正式交付涉案房屋，因此，刘义峰的诉讼时效期间应为从2017年3月31日起至2020年3月30日。刘义峰未在三年的诉讼时效期间内主张权利，因此，其诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院难以支持。判决：驳回刘义峰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘义峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，帝华公司与刘义峰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉争议焦点问题为：刘义峰的起诉是否超过诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于民法典施行前，应当适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。刘义峰购买帝华公司案涉房产，帝华公司未能依约交房，后于2016年5月4日向刘义峰交付无太阳能生活热水供应房屋。刘义峰此时即应知晓其权利受到损害，即可向帝华公司主张权利。刘义峰并无证据证实在此之后曾向帝华公司主张权利，存在诉讼时效中断等情形，故刘义峰直至2021年3月15日在山东法院电子诉讼服务平台进行网上立案，进而要求帝华公司赔偿因没有太阳能热水供应的损失，已超过三年的诉讼时效。2017年3月31日，案涉房产通过竣工验收备案，即使以此时间点起算，至2021年3月15日刘义峰网上立案主张权利，也已超过诉讼时效期间。刘义峰另主张，帝华公司在他案中于2018年10月自认太阳能“在正式交房时会安装到位的”。刘义峰据此主张帝华公司对业主作出安装太阳能的承诺，因此不应以2018年10月之前的任何一个时间点起算诉讼时效。本院认为，帝华公司在另案中，对提起诉讼的其他购房者作出的安装太阳能事宜的说明，并非对全体购房者的承诺。刘义峰并无证据证明帝华公司对其作出该项承诺，其主张无事实和法律依据。一审法院认定刘义峰的起诉已超过诉讼时效期间，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘义峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘义峰负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年八月二十五日书记员  李璐瑶