山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1634号上诉人（原审原告）：龙连成，男，1924年9月26日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：安玉滨，北京市京师（威海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龙增玉，男，1956年10月18日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：许华英，女，1987年2月5日出生，汉族，住址同上，系龙增玉儿媳。被上诉人（原审被告）：荣成市崖头街道办事处西龙家社区居民委员会，住所地荣成市崖头街道西龙家村。法定代表人：徐东爽,村委会主任。委托诉讼代理人：姚洪丽，荣成崖头法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：龙江，男，该村委工作人员。上诉人龙连成、龙增玉因与被上诉人荣成市崖头街道办事处西龙家社区居民委员会（以下简称西龙家居委会）合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2021）鲁1082民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。龙连成上诉请求：撤销原判，依法改判龙增玉与西龙家居委会之间的置换合同不成立或者无效。事实与理由：1.龙增玉与西龙家居委会之间的口头置换协议不成立。依据法律规定，对不动产的处分和取得必须采取书面形式订立，而龙增玉与西龙家居委会之间无书面合同，且双方对口头协议内容表述不一致，故西龙家居委会主张的置换协议未成立。2.即便口头协议成立亦无效。案涉房屋是龙连成的财产，龙增玉无权处分。西龙家居委会明知案涉房屋归龙连成所有，仍以该房屋宅基地为龙增玉置换新宅基地，且未征求龙连成意见。即便口头置换协议成立，二人恶意串通损害龙连成的合法权益，该合同无效。西龙家居委会和龙增玉之间无论是否处分了该财产，对龙连成均无约束力，不能因此发生物权变动的法律后果。涉案房屋的所有权属于龙连成，该房屋项下的宅基地使用权亦属于龙连成。3.一审认定事实错误。西龙家居委会至今未收回宅基地，置换协议未履行完毕。龙连成对宅基地置换一事并不知情，在西龙家居委会告知其不能签拆迁合同之后，龙连成及其子女对一直对置换一事不认可，更不同意置换。西龙家居委会相信龙增玉将自有的旧房交换给龙连成，那么登记在龙增玉名下的旧房应当归龙连成所有，西龙家居委会在拆迁时应与龙连成签订拆迁补偿协议。相反，西龙家居委会仍与龙增玉签订拆迁协议，证明西龙家居委会不认可龙增玉所谓的旧房交换。龙增玉辩称，1.其未处分龙连成房产，不应承担民事责任；2.1992年西龙家居委会并未与其达成置换协议，西龙家居委会无权向龙连成主张案涉房屋所有权。故请求判令案涉三间房屋归龙连成所有，并责令西龙家居委会为龙连成置换楼房，并对西龙家居委会虚假诉讼行为给予制裁。西龙家居委会辩称，1.1992年龙增玉与村委会达成置换宅基地协议，龙增玉已将龙连成80平方米的宅基地置换为新宅基地133平方米，超过部分龙增玉支付差价款2014元。2.西龙家居委会拥有案涉宅基地的所有权，龙增玉称不知道置换一事与事实及常理不符。龙增玉上诉请求：撤销原判，确认荣集建（91）字第14330164号宅基地上的三间民房等建筑设施归龙连成所有。事实和理由：1.认定事实错误。（1）西龙家居委会提交的龙增玉建设用地申请书及龙连成宅基地登记卡均系西龙家居委会伪造的证据。西龙家居委会前身西龙家村委在2000年前系寻山镇管辖村落，2000年以后归崖头镇管辖，再后来改村委为居委。西龙家居委会提供的两份书面证据形成于1992年，却加盖了西龙家居委会印章，系其伪造证据，不能证明案件事实。（2）一审法院将本案定性为合同纠纷，原属于龙连成的三间民房换归龙增玉所有后，与西龙家居委会交换，取得了80平方米的宅基地，这种交易方式实质是一种买卖合同关系。这起交易严重背离了公平交易的基本原则，不符合常理常情，更不合法。根据土地管理法及农村宅基地使用条例的规定，农民取得宅基地为无偿取得，不需用购买。龙增玉如果需要用其父亲三间民房所占用的80平方米宅基地置换添加到新的宅基地中，地上建筑物如何补偿。（3）西龙家居委会当年规划搬迁是违法的，根据村镇规划办法或者村镇规划条例的规定，每个行政村的规划需要向县级地方权力机构报告批准。一审中，西龙家居委会未提交1992年前该村被批准生效的该村规划方案，所以无论涉及到多少户村民，最终的结论是预备要占用龙连成的房屋修建村道，最终没有实施。因此无论当年龙增玉是否预想使用其父的宅基地置换新的宅基地，客观上龙连成的房屋始终未拆除也没有将所有权和使用权交付西龙家居委会，不发生房屋有效转让。双方所谓的房屋宅基地互换协议自始至终未成立更未生效，该债权债务关系已接近30年，超过民法通则规定的最长诉讼时效。（4）土地法虽然于1987年颁布生效，也在后来的修改中增加了一户一宅的规定，但该制度至今未被全社会接受和有效的执行，国家有关机构也没有开展对一户两宅的有效的制止和补救，西龙家村委不少于100户以上享有两户或者两户以上的民房。龙增玉现有的住宅都获得了政府的批准，一审法院无权越权代理行政机关作出不当认定。（5）一审法院支持西龙家居委会买卖宅基地系枉法行为，应该予以纠正。土地法和相关法规明确规定，村民依法无偿占有使用宅基地，根据1987年生效的土地法规定，农村土地禁止买卖。通过本案发现西龙家居委会在1992年前后大量倒卖土地是一种违法犯罪行为。无论当年龙增玉是否交付了两千多元的买卖宅基地款项，该行为不合法，违反国家土地基本法律，应不受法律保护。荣成市土地局1992年核准了龙增玉楼房的宅基地，一是证明龙增玉有资格和权利获得宅基地，二是证明政府机构已确认所使用的宅基地合法有效，龙增玉保留向西龙家村委追究购买宅基地两千余元的权利。因此，龙增玉所有楼房的宅基地与其父龙连成三间民房的宅基地没有任何关联。（6）西龙家居委会1992年所做的决策，由于显失公平、公正、且违法，双方均以自己的行为撤销了该行为。龙连成自1992年至今占有使用涉案民房。西龙家居委会在2000年后又先后两次协助土地管理部门继续确认涉案房屋归龙连成所有。龙连成和龙增玉也没有因此而进行房屋互换。无论双方当年从事了何种交易协商，最终均没有达成合议，否则西龙家村委应于1993年前接收占有龙连成的三间民房，因此一审法院在各方当事人早已撤销了民房换宅基地的违法行为近30年后，重新确认其有效错误。2.程序违法。西龙家居委会聘请姚洪丽长期担任该居委会法律顾问，参与了该村对龙连成房屋处置的全部过程。姚洪丽不能既代理西龙家居委会又代理龙连成见证遗嘱，属于代理同一事务。所以姚洪丽不具备代理西龙家居委会诉讼的资质、资格，其姚洪丽。3.适用法律错误。涉案民事行为发生于1992年，当时既未颁布合同法也没有颁布物权法，所以这两部法律对本案不具有溯及力。一审引用物权法第39条，该条指向的对象是在与行政机关因登记错误而提起的诉讼中，可以由权利人向登记机构请求更正登记，而不是指买卖双方相互请求变更登记。该案应依据1987年颁布的民法通则，按照确认所有权纠纷和诉讼时效的规定进行裁决。龙连成辩称，龙增玉请求撤销一审判决正当，但要求确认宅基地上的三间民房等建筑设施归龙连成所有不当。一审判决已明确认定涉案宅基地上的建筑物及相应财产权利属于龙连成与其妻子黄有清的夫妻共同财产，并不认定宅基地的房产归西龙家居委会所有。一审判决支持了建筑物和土地使用权的分离，即建筑物属于龙连成所有，土地使用权即宅基地使用权属于西龙家居委会所有，违反法律基本原则。西龙家居委会辩称，一审庭审时龙连成撤回了对龙增玉的起诉，龙增玉未起诉西龙家居委会，故西龙家居委会不答辩。龙连成向一审法院起诉请求：1.请求依法认定龙增玉与西龙家居委会之间以龙连成住宅房屋换取宅基地的口头协议无效；2.由西龙家居委会交付拆迁安置楼房（80平米，价值约24万元），龙增玉承担连带责任。一审法院认定事实：龙连成在荣成市地一处，宅基地登记证号为荣集建（91）字第14330164号，用地面积80平方米。龙增玉系龙连成的儿子，在该村也有宅基地一处，土地证号为1××7号，占地面积88平方米。1992年，荣成市崖头街道办事处西龙家村村民委员会（现名称为荣成市崖头街道办事处西龙家社区居民委员会）规划二层住宅楼建设及修路，规定购置一块宅基地133平方米需5000元，村民将修路范围内的房屋拆除即可抵顶购置宅基地所需款项，置换另外一处宅基地。同年包括龙增玉在内的40多户村民与西龙家村委会达成置换宅基地协议，龙增玉同意将其父龙连成居住的老房拆除以置换新的宅基地，差价款予以补交。1992年11月11日龙增玉用于申请楼房宅基地的农村居民住宅建设用地申请书中记载，申请用地理由：规划搬迁。1992年11月29日，龙增玉向西龙家村委会缴纳宅基地差价款2014元（按每平方米38元计算）。2012年西龙家居委会拆迁改造，龙增玉名下1××7号宅基地（占地面积88平方米），西龙家居委会与其签订了拆迁安置协议。但原告名下宅基地因已被龙增玉用于置换二层楼房宅基地，西龙家居委会告知龙连成理由，并未与其签订拆迁安置协议。2019年9月16日龙连成由代书人姚洪丽打印，姚洪丽及董立盼律师作为见证人，订立遗嘱，遗嘱内容为：我与黄友卿是夫妻，妻子2000年去世。夫妻共生育六个子女：龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞、龙增玉、龙增云。我名下的房产为夫妻共同财产。我个人房产份额六个子女都有份。（代书人提示：据我所知你的房屋宅基地1992年左右被龙增玉与村委换了一处宅基地用于建小楼使用）这事我不记得。如果是真的，由二儿子龙增玉给其他五人补偿，不能独自占有。我现在头脑清醒，特立下以上遗嘱。因原告名下房产宅基地被龙增玉置换为楼房宅基地，龙增玉兄弟姊妹六人产生争议。2020年7月10日，西龙家居委会主持双方调解，村委会根据双方意见拟定《调解协议》，内容为：龙连成与黄友卿系夫妻，黄友卿已去世，夫妻共有6个子女，龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞、龙增玉、龙增云。龙连成与黄友卿有房产一处，共80平方，1991年左右由龙增玉将该房产的宅基地与村委换了一处新宅基地建楼房使用。经村委主持调解达成如下调解协议：1、由龙增玉负责安排龙连成的住处，直到去世为止；2、由龙增玉补偿其他兄弟姐妹龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞每人34580元，补偿龙增云39900元。3、补偿款待龙连成去世后两个月内支付。龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞、龙增云均在该协议上签字或委托他人签字，龙增玉未签字。因龙增玉兄弟姊妹为此事信访至崖头街道办事处，2020年7月28日，崖头街道工作人员对龙连成进行询问，询问笔录记载，问：1992年村里规划准备修路，你的房子在拆除范围内，你和你老伴是否知道？答：知道。问：当年你和你老伴是否有个想法把你的房子留给你唯一的孙子（龙增玉的儿子）？答：没有。问：龙增玉当年用你的房子顶东耩小楼的楼基，你和你的老伴是否知道？答：时间太长了，忘了，不知道。问龙增云的妻子王秀芬（在现场）：是否知道当年龙增玉用父母的老房顶东耩小楼宅基地的事？答：之前也不知道，2012年村签订拆迁协议时才知道。另查，涉案房屋至今并未拆除，龙连成仍在该房屋内居住。一审法院认为，根据龙增玉楼房宅基地档案的建设用地申请书中载明申请用地理由为“规划搬迁”，及收款收据载明龙增玉补交的宅基地差价款2014元，该款系根据楼房宅基地面积133平方与龙连成名下宅基地面积80平方的差额面积，按每平方38元计算而来，上述事实结合龙增玉本人陈述可以证实1992年龙增玉与西龙家村委会经口头协商达成以龙连成名下老房宅基地置换楼房宅基地的事实。根据龙连成的代书遗嘱及崖头街道工作人员对龙连成的询问笔录，龙连成对宅基地置换的事实表述“不记得”或“忘了”，并未明确表示否认，且龙增玉已用诉争宅基地置换新的宅基地建设二层楼房，并居住使用将近30年至今。综合上述事实可以证实宅基地置换在1992年已经履行完毕，龙增玉现在居住的二层楼房的宅基地系用诉争宅基地置换而来。龙增玉辩称，其后来告知村委不用其父宅基地抵顶置换，对于未交的建房款村会计告知其等修路时予以补交。龙增玉未提交证据证明上述事实，且根据农村宅基地一户一宅的原则，若其未用其父宅基地置换楼房宅基地，村委会亦不会审批其楼房宅基地。故龙增玉辩称，理由不当，一审法院不予采信。因此龙连成名下荣集建（91）字第14330164号房屋的宅基地使用权应归西龙家居委会所有，但宅基地所附着地上建筑物及相应财产权利系龙连成与妻子黄友卿夫妻共同财产，如诉争房屋被拆除，则龙连成或其妻的继承人无权继续使用诉争宅基地。故龙连成诉请确认龙增玉、西龙家居委会之间以龙连成房屋的宅基地换取新楼房宅基地的口头协议不成立并要求西龙家居委会向龙连成交付拆迁安置楼的诉请，没有合法理由，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：驳回龙连成的所有诉讼请求。案件受理费50元（系减半收取），由龙连成负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，农村宅基地使用权具有社会保障和社会福利性，它的设定是为了满足农民最低生活需求，是农民基于特定身份无偿取得的，因此申请宅基地时遵循“一户一宅”原则是农村宅基地的基本原则。本案争议焦点有三，一是龙增玉与西龙家居委会的置换协议是否有效；二是荣集建（91）字第14330164号房屋的宅基地使用权应否归西龙家居委会所有；三是本案是否存在程序违法及法律适用错误等问题。焦点一，从各方提交的证据分析，西龙家居委会主张1992年龙增玉将案涉龙连成的宅基地置换给村委，换取龙增玉现在居住使用的二层楼宅基地，提交1992年11月11日《农村居民住宅建设用地申请书》、内部交款结算单等证据证实，其中申请书上盖有村委会的公章、乡镇政府的公章及相关负责人的签章，龙增玉一审时对该证据的真实性没有异议，二审时对真实性提出异议但未提交反证，故该份证据的真实性应予采信。该份申请书上载明申用地理由为“规划搬迁”，结合1992年11月29日龙增玉按照当时村委会的要求足额补缴差价2014元的事实，及龙增玉作为龙连成之子，若无其父母许可，其擅自处分父母亲的宅基地亦与常理不符，再加之龙连成并未明确否认对置换一事不知情，故西龙家居委会提交的证据能够达到高度盖然性的证明标准，龙增玉与西龙家居委会之间的置换协议有效，一审认定龙增玉现在居住的二层楼房的宅基地系用诉争宅基地置换而来正确，本院予以维持。龙增玉所提西龙家居委会存在倒卖土地等枉法行为，与事实不符，亦不属于本案审查范围，本院不予采信。焦点二，我国土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民享有宅基地使用权而非所有权，同时可享有宅基地上建筑物的财产性权利。从查明的事实看，1992年11月11日龙增玉将案涉争议的宅基地与原村委会置换后取得二层楼房宅基地，而此时龙增玉尚有一处宅基地，且该宅基地在2012年拆迁安置时进行了产权调换，因此，一审认定龙连成名下荣集建（91）字第14330164号房屋的宅基地使用权应归西龙家居委会所有正确。龙连成虽丧失案涉宅基地使用权，但其与黄有清仍共同享有宅基地上建筑物及相应权利，一审法院就此认定正确，本院予以维持。焦点三，关于龙增玉上诉所提1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》中并未规定“一户一宅”，1992年龙增玉系合法取得二层楼房宅基地使用权的相关上诉理由，经查，1987年施行的土地管理法及1988年修正后的土地管理法中虽无“一户一宅”的表述，但根据农村宅基地使用权的性质，“一户一宅”应是农村宅基地使用权的基本原则，且该两部法律中均规定了“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地，并应经乡级人民政府审批”，1998年至今的土地管理法中则均以法律条文的形式将“一户一宅”原则加以明确，故龙连成及龙增玉的该上诉理由，与事实不符，于法相悖，本院不予支持。本案系确认之诉，不适用诉讼时效的有关法律规定，一审法院依据合同法、物权法的规定审理并无不当。龙增玉所提姚洪丽代理权无效的上诉理由，无法律依据，本院亦不采信。综上所述，龙连成、龙增玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人龙连成、龙增玉各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 金永祥审 判 员 于大海审 判 员 许 萍二〇二一年八月十三日法官助理 赵 娟书 记 员 唐亚敏