四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12388号上诉人（原审原告）：林正直，男，1989年6月4日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：渤海银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区金融城南路87号。负责人：金韬，行长。委托诉讼代理人：陈哲，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司简阳市支行，住所地四川省简阳市简城镇建设中路361号。负责人：郑波，行长。委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遂宁银行股份有限公司成都简阳支行，住所地四川省简阳市东城新区雄州大道南段176号。负责人：陈晓霞，行长。委托诉讼代理人：吴小莉，四川诺鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锡涛，四川诺鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市总府路35号金骊总府大厦19-21层。负责人：谢涛，总经理。委托诉讼代理人：高康竞，四川致高律师事务所律师。上诉人林正直与被上诉人渤海银行股份有限公司成都分行（以下简称渤海银行成都分行）、中国农业银行股份有限公司简阳市支行（以下简称农业银行简阳支行）、遂宁银行股份有限公司成都简阳支行（以下简称遂宁银行简阳支行）、中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融四川分公司）抵押权纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2021）川0180民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林正直上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人注销“大地国际花园”项目国有土地使用权抵押登记；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院无视购房与抵押登记时间顺序，错误进行事实认定；在法律有明确规定的前提下，错误进行价值判断，完全不顾购房者的合法权益，属于适用法律错误。上诉人签订的商品房买卖合同与被上诉人的抵押权产生冲突时，法律明确规定上诉人的权利优先于抵押权人的抵押权，因此上诉人关于注销抵押的请求符合法律规定。上诉人在查阅了楼盘的预售许可证后，购买了房屋并交纳了全款，且已实际入住多年，应依法取得所有权，上诉人诉请被上诉人注销抵押权符合法律规定。一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。被上诉人农业银行简阳支行答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。首先，上诉人林正直所购房屋并不在农业银行简阳支行的抵押物之上，根据《商品房买卖合同》第一条约定项目建设的国有土地使用证证号为简石桥国用（2003）xx号，该宗地未设定任何抵押。虽然五宗土地统一报规报建，但每一套房屋只可能对应一宗土地，法院查封也是分宗查封，故法院对争议房屋在哪一宗土地上进行甄别是必须且必要的。故其诉请注销抵押登记没有事实依据。其次，本案不存在抵押权消灭的法定情形，且抵押权已经生效判决确认，诉请注销抵押权与生效文书相悖。客观上，答辩人涉及的两宗土地上仍有部分房屋属于四川省简阳市大地生态发展有限公司（以下简称大地公司）持有，在抵押权未获实现的情况下，注销全部抵押登记将损害农业银行简阳支行的的抵押权。第三，本案系因上诉人林正直无法办理房屋产权所引致，但客观上，抵押权的存在并不构成产权办理的法律障碍，其无法办证是因为简阳划归成都管辖后政策调整所导致。第四，上诉人林正直所谓的购房人权利与抵押权冲突的问题，属于执行异议的审查范围。即使满足《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，上诉人的物权期待权优先于农业银行简阳支行的抵押权，其法律后果亦是中止争议房屋的执行，而非注销抵押登记。最后，出具预售函件不产生放弃抵押权的法律效果，且农业银行简阳支行已回函表明未解除抵押担保责任前，不同意对抵押房屋办理房屋预售许可（含车位）及预抵押登记。被上诉人遂宁银行简阳支行与农业银行简阳支行答辩意见一致。被上诉人华融四川分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，上诉人林正直的原审诉讼请求超过其自身权利范围，应当予以驳回。其次，渤海银行出具的同意预售函是基于房地产管理部门行政管理需要，没有放弃抵押权的意思表示，不产生放弃抵押权的法律后果。第三，基于大地公司无法向上诉人履行商品房买卖合同中关于办理不动产权证书的相关义务属于大地公司违约，上诉人自身的合法权利应当另行主张。最后，大地公司名下五宗土地无法确认每宗土地的具体范围，系共同开发，上诉人无法证明其诉称的房屋属于案涉抵押土地的地上建筑物，故应驳回其诉讼请求。被上诉人渤海银行成都分行书面答辩称，渤海银行成都分行享有的抵押权已于债权转让时作为主债权的从权利一并转让给华融四川分公司，渤海银行成都分行不是案涉土地抵押权人，不是本案适格被告。林正直向一审法院提出诉讼请求：判令被上诉人注销“大地国际花园”项目国有土地使用权抵押登记。一审法院经审理认定事实如下：2014年3月13日，林正直与大地公司签订《商品房买卖合同》，约定购买“大地国际花园”xx号住房一套，载明商品房预售许可证号为：xx，该地块国有土地使用证号为：简石桥国用（2003）xx，并对买卖合同进行了网签备案。其后，林正直支付了购房款，但至今没有办理不动产登记。“大地国际花园”项目系由大地公司开发的房产项目。该项目由大地公司在有五个土地使用权证的五宗土地上开发，其中证号为简石桥国用（2003）第xx号、xx号两宗土地取得于2003年,位于简阳市三社，土地用途为商业、其他；其中证号为简国用（2007）第××号、xx号、xx号取得于2007年，位于简阳市五社，土地用途xx号为住宅，xx号和xx号为商业，该三宗土地证所附的宗地界址图中未表明具体位置及界标。大地公司取得上述五宗土地后，作为“大地国际花园”项目，将五块土地统一报规报建，统一进行房产开发。在项目规划报建中，明确了五宗土地的修建面积，未明确住宅或商业建筑相应楼栋位列在哪一宗土地上。项目开发中，大地公司办理了多次商品房预售许可，其中2012年10月11日取得4号楼预售许可，2012年11月20日取得3号楼、6号楼预售许可，2013年8月19日取得5号楼预售许可，2014年1月23日取得2号楼预售许可，2015年4月29日取得地下室（车位）预售许可。上述预售楼栋与五个土地证不能一一对应。项目开发中，大地公司将其取得的土地使用权多次进行抵押担保贷款。2014年7月8日，农业银行简阳支行取得简石桥国用（2003）第xx号土地抵押权，办理了抵押登记。2013年8月27日，农业银行简阳支行取得简国用（2007）第××号土地抵押权，办理了抵押登记。2014年6月27日，遂宁银行简阳支行取得简国用（2007）第××号土地抵押权，办理了抵押登记。2014年5月9日，渤海银行成都分行取得简国用（2007）第××号土地抵押权，办理了抵押登记。因大地公司未能还款，上述抵押登记至今存在，该五宗土地还被多次轮候查封。办理房产预售中，抵押权人曾经向简阳市房地产管理局出具同意办理预售的函。2013年3月11日，农业银行简阳支行函件载明同意简国用（2007）第××号地块涉及房产出售并办理预抵押登记。2014年11月28日，农业银行简阳支行函件载明在债权清偿前不得为购房人办理产权证和预售、预抵押以外的任何处置的前提下，同意简石桥国用（2003）第xx号、简国用（2007）第××号地块涉及房产办理预售许可。2015年4月17日，渤海银行成都分行函件载明在债权清偿前不得为购房人办理产权证和不得对抵押物进行任何处置的前提下，同意简国用（2007）第××号地块涉及房产办理预售许可。另查明，“大地国际花园”项目房产尚有部分未销售。现五宗土地证载明的土地使用权性质不同，且其上所建房产与土地证不能对应，没有通过规划验收，没有办理产权登记。一审法院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：林正直作为购房者，是否有权注销案涉项目五宗土地的抵押权？对此，评判如下：本案中，林正直签订商品房买卖合同，购买房屋后的权利与渤海银行成都分行（华融四川分公司）、农业银行简阳支行、遂宁银行简阳支行通过借款担保等形式，取得的担保物权产生冲突，林正直诉请注销抵押登记势必导致渤海银行成都分行、华融四川分公司、农业银行简阳支行、遂宁银行简阳支行的优先受偿权消灭，故需要慎重判定两方权利。首先，从案件事实上看，本案纠纷源于案涉项目四宗土地分别登记，统一开发，导致房地不能对应的现实问题。通过庭审查明，现该项目房产虽大部分销售，但仍有部分房产属于大地公司持有。大地公司持有的未销售房产，其中属于抵押财产范围的，仍有处置实现渤海银行成都分行、华融四川分公司、农业银行简阳支行、遂宁银行简阳支行抵押权优先受偿的可能。若注销抵押登记，将导致该项目中已经销售的房产和没有销售的房产背后的土地抵押权同样消灭，这明显超过了林正直权利的范围，超过了必要限度。其次，从法律规定上看，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”林正直所举证据不足以证明本案中土地抵押符合前述四种情形。故林正直的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决驳回林正直的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由林正直负担。本院对一审查明事实予以确认，根据在卷证据及各方当事人一致陈述，补充查明以下事实：1.林正直二审审理中提交《简阳市规划地籍事物中心关于大地花园涉及房屋占土地证的情况说明》的复印件，载明“简国用（2007）第××号土地使用证，权利人:四川省简阳市大地生态发展有限公司，共有使用权面积32215.93平方米，分推土地面积4460.68平方米，证载用途为商业用地，该证书范围线内含新东南大酒店、2号楼、3号楼、6号楼和5号楼（局部）的商业部分。简国用（2007）第××号土地使用证，权利人:四川省简阳市大地生态发展有限公司，共有使用权面积32215.93平方米，分土地面积16107.97平方米，证载用途为住宅用地，该证书范围线内含6号楼、5号楼（局部）、4号楼（局部）的住宅部分。简国用（2007）第××号土地使用证，权利人:四川省简阳市大地生态发展有限公司，共有使用权面积32215.93平方米，分土地面积5204.10平方米，证载用途为商业用地，该证书范围线内含新东南大酒店、2号楼、3号楼、6号楼和5号楼（局部）的商业部分。简石桥国用（2003）字第xx号土地使用证，权利人:四川省简阳市大地生态发展有限公司，使用权面积3392.20平方米，证载用途为商业、其他用地，该证书范围线内含5号楼（局部）的商住部分。简石桥国用（2003）字第xx号土地使用证，权利人:四川省简阳市大地生态发展有限公司，使用权面积10000平方米，证载用途为商业、其他用地，该证书范围线内含4号楼（局部）住宅部分和5号楼（局部）的商住部分。”2.2016年4月8日，本院作出（2015）成民初字第2544号民事判决：“……渤海银行成都分行对位于简阳市五社土地［他项权证号:简他项（2014）第347号］享有抵押权，如绿南农业公司未按照判决履行给付义务，渤海银行成都分行有权对上述抵押土地依法拍卖、变卖所得价款在判决确定的债权范围内优先受偿;……”简他项（2014）第347号他项权证对应简国用（2007）第××号土地使用证。2016年10月21日四川省资阳市中级人民法院作出2016川20终960号民事判决：“……二、农业银行简阳支行就大地公司位于简阳市五社的建设面积4460.68平方米的国有土地使用权【简石桥国用（2007）字第xx号：简他项（2013）第295号】享有抵押权，并根据该抵押权优先受偿……。”2016年10月21日四川省资阳市中级人民法院作出2016川20终961号民事判决：“……二、农业银行简阳支行就大地公司位于简阳市五社的建设面积3392.2平方米的国有土地使用权【简他项（2014）第225号】享有抵押权，并根据该抵押权优先受偿……”。简他项（2014）第225号对应简石桥国用（2003）字第xx号。2018年9月4日，（2018）川01民初1789号民事调解书：“……二、如被告四川省简阳市大地生态发展有限公司不能按期足额偿付上述债务，则原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行有权与被告四川省简阳市大地生态发展有限公司就位于简阳市五社的土地及该土地上的在建工程（土地使用权证号:简国用（2007）第××号、房屋他项权证号:简阳市房他证字第××号、土地他项权证:简他项（2014）第211号）进行协商处理或就上述抵押物在他项权证载明的范围内进行拍卖、变卖，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿……”。本院认为，首先，林正直签订的《商品房买卖合同》显示所购房屋对应土地使用权为简石桥国用（2003）字第xx号，未设立抵押权。其次，客观上大地公司取得上述五宗土地后，作为“大地国际花园”项目，将五块土地统一报规报建，统一进行房产开发。在项目规划报建中，明确了五宗土地的修建面积，未明确住宅或商业建筑相应楼栋位列在哪一宗土地上，现有证据无法确定林正直所购房屋是否设立抵押权，有几个抵押权，抵押权人是谁。在无法确定前述基础事实的情况下，林正直诉请撤销“大地国际花园”项目国有土地使用权抵押登记，即撤销简石桥国用（2003）第xx号、简国用（2007）第××号、xx号、xx号四块宗地的四个抵押登记，明显超过其权利行使的范围。第三，正因为现阶段无法确认林正直所购房屋对应的国有土地使用权是否设立抵押，抵押权人是谁，本院亦无法审查所对应的抵押权是否经生效判决确认，更无法从购房人权利是否优先于抵押权的角度对抵押权能否撤销进行实质审查。综上，林正直可待以上关键事实明确后依法主张权利。综上，上诉人林正直的上诉请求不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定执行；二审案件受理费100元，由林正直负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芳审判员 刘一颖审判员 任文磊二〇二一年八月二十七日书记员 张家玉