湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0723民初143号原告：常德市锦绣千村植保有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处新河居委会桃花滩中路532号。法定代表人：龚佑琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴兴国，该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王惠言，该公司员工，代理权限为一般授权代理。被告：澧县星派润德酒店管理有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处桃花滩居委会桃花滩路532号（锦绣千村大厦1层101室）。法定代表人：周厚龙。委托诉讼代理人：曹慰，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告常德市锦绣千村植保有限公司（以下简称锦绣千村公司）与被告澧县星派润德酒店管理有限公司（以下简称星派润德酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告锦绣千村公司的委托诉讼代理人戴兴国、王惠言，被告星派润德酒店及其委托诉讼代理人曹慰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。锦绣千村公司向本院提出诉讼请求：1、判令星派润德酒店支付2018年8月17日-2018年12月1日装修期间电梯维护费20500元；2、判令星派润德酒店支付2018年7月3日-2020年12月酒店楼面物业管理费335700元、地下车库物业管理费39600元，两项合计375300元；3、判令星派润德酒店支付2018年12月2日-2020年11月28日酒店楼面客房水费／电费111366.26元；2019年1月1日-2020年12月酒店52个监控探头电费14976元；2019年1月1日-2019年3月31日地下车库照明电费1000元，三项合计127342.26元；4、判令星派润德酒店按澧县“锦绣千村大厦《房屋租赁合同》”第十一条违约责任第2款的约定支付违约金计算至法院生效判决书履行之日止；5、诉讼费由星派润德酒店承担。事实和理由：2018年7月3日，锦绣千村公司与星派润德酒店签订《房屋租赁合同》，约定锦绣千村公司将位于澧县部分面积出租给星派润德酒店用于“城市便捷酒店”的经营活动。租赁期自2018年9月1日至2033年8月31日止，租赁总面积为3730平方米，租赁期限15年。合同签订时，双方就装修期间电梯维护费、物业管理费、监控探头电费、地下车库照明电费、水电费等缴费时间和收费标准进行了书面或口头约定。其中装修期间电梯维护费，双方口头约定装修期间电梯维护费面积按3500平方米计算，收费标准按澧县当地通用的8元／平方米收费，共计28000元，星派润德酒店自2018年11月7日交了7500元后，经锦绣千村公司多次口头催交，星派润德酒店均以资金困难为由至今未交余下的20500元。关于物业管理费，《房屋租赁合同》第七条乙方的权利及义务第4款“租赁期间，除甲方原因外所有维修费由乙方承担，水费、电费、卫生费、物业管理费等一切费用均由乙方承担”双方口头约定楼面物业管理费、地下车库管理费根据澧县本土酒店通用的物业管理费3元／平方米的标准收费（楼面3730平方米×3元×30月＝335700元、地下车库440平方米×3元×30月＝39600元），后考虑到星派润德酒店刚开始经营，未打开市场，且受疫情影响，双方再次口头约定物业管理费按照2元／平方米计算，具体为楼面3730平方米×2元×30月＝223800元，地下车库440平方米×2元×30月＝26400元。从2021年1月起，楼面和地下车库物业管理费恢复原约定的3元／平方米的标准。但星派润德酒店自2018年7月3日签订合同后，至今未交物业管理费。锦绣千村公司多次发函和上门口头催交，星派润德酒店均以物业管理费价格高、生意不好和资金困难为由反悔，至今拒交楼面物业管理费223800元，地下车库物业管理费26400元，两项合计250200元。关于酒店楼面客房水、电费，双方口头约定从2018年12月2日-2019年10月15日时间段的电费按照1.1元／度收费，该时间段用电244690度，应交金额为269159元（244690元×1.1元＝269159元）；2019年10月16日-2020年11月28日时间段的电费按照1元／度收费，该时间段用电为291450度，应交金额为291450元（291450度×1元＝291450元），两个时间段合计应交电费560609元；水费：一是楼面水费，双方口头约定2018年12月2日-2020年11月28日，水费按5.5元／吨计算，该期间用水量为11409吨，应交金额为62749.5元，二是临时卫生间水费，双方口头约定按照4.5元／吨收费，2019年1月14日-2019年11月15日用水量为221吨，应交水费金额为994.5元。上述水、电费共计624353元，星派润德酒店已交512986元，欠交111366.26元。关于监控探头电费：星派润德酒店为酒店营运安全需要，在未告知锦绣千村物业的情况下，于2018年12月私自在酒店大堂、地下车库、9-14层营业区域、电梯内、步行梯楼道东面和西面等区域安装了52个监控探头，并私自接了锦绣千村的电源，锦绣千村物业在例行安全巡查时发现，并要求星派润德酒店立即整改，星派润德酒店表示愿意承担电费。后经双方口头协商，约定从2019年1月1日起每个监控探头每天按0.4元／个计算电费，并按月付费，具体金额为14976元（52个×0.4元×30天×24个月）。关于地下车库照明费：星派润德酒店在2018年12月30日-2019年3月31日营业初期使用了锦绣千村公司的电源，经双方口头协商该期间电费按1000元打包计算，经多次口头上门催交，星派润德酒店至今未支付。关于违约金：星派润德酒店不交、拒交、欠交物业管理费、装修期间电梯维护费、监控的探头电费、地下车库电费、酒店楼面水、电费的行为，违反了《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款内容，违约金按欠交款项总额的每日百分之一计算至法院生效判决书履行之日止。星派润德酒店不交、拒交、欠交物业管理费、装修期间电梯维护费、监控探头电费、地下车库电费、酒店楼面水、电费的行为，违反了《房屋租赁合同》第十一条违约责任第2款“在合同履行过程中，乙方在上述租金水电费或者其他任何费用的期限届满后三日尚未清缴有关款项，在甲方无责任的情况下，甲方有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止违约金作为赔偿（违约金标准为：按欠缴款项的每日百分之一计算）。经甲方书面催告后30日内仍不支付的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，不承担任何损失”的条款内容；根据《房屋租赁合同》第九条双方声明第1款“乙方在取得房屋租赁使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司。现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人。因本合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务由该项目公司承担，甲方同意向乙方投资设立的项目公司开具与租金等额的租赁收据”。第2款“甲方同意：项目公司成立后，该项目公司将作为签约主体与甲方另行签订合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，乙方在项目公司成立后以书面方式告知甲方，并进行合同主体的变更。合同变更后，若项目公司拖欠甲方的租金及其他费用，乙方承担连带清偿责任”的条款，星派润德酒店和周厚龙应共同承担违约和清偿责任。由于星派润德酒店的违约行为，给锦绣千村公司造成了巨大的经济损失，影响了正常的经营活动，锦绣千村公司为维护自身的合法权益，故致诉讼，望判如所请。星派润德酒店答辩称，星派润德酒店与锦绣千村公司系房屋租赁合同法律关系，在合同没有特别约定的情况下，租赁物的维护是出租人的义务，电梯是租赁物的配套设施，星派润德酒店正当使用电梯，锦绣千村公司主张电梯维护费没有依据；物业服务需要资质，锦绣千村公司仅系房屋所有权人，无物业服务资质，双方也未签订物业服务合同，锦绣千村公司没有提供物业服务，主张物业服务费没有依据；星派润德酒店安装有单独电表、水表，锦绣千村公司不是供电人、供水人，只是代替星派润德酒店支付电费、水费，合同约定以国家核定价格结算，双方可以据实结算，监控探头可以依据探头功率、使用时间计算电费；星派润德酒店与锦绣千村公司之间没有口头约定，锦绣千村公司诉称的口头约定，只是锦绣千村公司单方面的意思表示，对星派润德酒店没有约束力，星派润德酒店没有违约，锦绣千村公司主张违约金没有依据；因此，星派润德酒店请求驳回锦绣千村公司第一、二、四项诉讼请求，水、电费据实结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：锦绣千村公司提交的：1、澧县物业服务质量标注公示牌，锦绣千村公司拟证明物业收费标准等级；星派润德酒店认为该公示牌显示的是金源公司的物业收费标准，与本案无关联性；本院认为，该公示牌显示的内容与本案无关。2、产品买卖合同、建筑消防安装合同、湖南增值税普通发票、付款申请支付单、电子回单，锦绣千村公司拟证明电梯、发电机、供水设备购买成本、电梯及其他设施的维护成本；星派润德酒店认为该组证据与本案无关联，依照租赁合同约定锦绣千村公司提供能够正常使用的电梯、水电及消防设施是出租方的义务，出租方采购相关设备的成本已在承租方支付的租金得到了回报，不应当再转嫁给承租人；本院认为，该组证据不足以证实星派润德酒店应当支付电梯等设施的维护费，与本案无关联。3、锦绣千村大厦物业部收支情况、物业管理服务合同及发票、收据，锦绣千村公司拟证明其他租赁户交纳水、电、物业费的情况；星派润德酒店认为该组证据系锦绣千村公司与案外人所签订的合同以及所产生的费用，与本案争议的房屋租赁合同以及双方争议的相关费用无关联性；本院认为，该组证据不能证实星派润德酒店应当支付锦绣千村公司诉请的相关费用及费用的计算标准，与本案无关联性。4、催款函四份，锦绣千村公司拟证明向星派润德酒店催款的事实；星派润德酒店认为锦绣千村公司擅自提高水电费的收费标准已经构成违约，发出的上述函件不具有法律效力；本院认为，上述函件系锦绣千村公司单独发出，能证实锦绣千村公司多次催讨过相关费用，但不能就此认定双方已经就有争议的费用达成了合意，星派润德酒店应当按催款函所确定的数额支付费用。星派润德酒店提交的：1、海康威视网络摄像机照片，星派润德酒店拟证明摄像机的功率情况;锦绣千村公司认为当时双方口头约定每个监控探头每天按4毛计算；本院认为，锦绣千村公司提出的口头约定无证据证实，该组证据可以作为认定事实的依据，但不能据此计算出监控探头的费用。2、国家电网电费信息，星派润德酒店拟证明电力部门的电费标准；锦绣千村公司认为电费双方当初签订合同时有口头约定；本院认为，锦绣千村公司提出的口头约定无证据证实，该组证据可以作为认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：锦绣千村公司成立于2010年11月30日，营业执照上载明的经营范围为：“农作物病虫害专业化统防统治……物业管理；自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”2018年7月3日，锦绣千村公司作为出租方（甲方），星派润德酒店周厚龙作为承租方（乙方）的负责人签订了《澧县“锦绣千村大厦”房屋租赁合同》（以下简称合同一），该合同载明：“……甲方将位于澧县澧阳街道桃花滩居委会锦绣千村大厦楼层9-14层及一层部分面积出租给乙方用于经营商业酒店……第一条出租房屋权属及相关情况……2、合同实际按3730平方米结算……第二条出租期限及用途1、出租期限……从2018年9月1日至2033年8月31日止……第三条租金及支付方式1、租金价格：第一年租金30万，第二年租金30万，第三年租金60万，从第四年开始，年租金在上年租金的基础上每三年递增5%，从第10年开始年租金在上年租金基础上每三年递增8%。每年租金分二次等额支付……2、房屋押金的支付：合同签订之日乙方向甲方支付人民币壹拾万元作为房屋租赁押金，另预付人民币壹拾伍万元作为第一年房租抵扣，乙方承租期满，结清所有应付甲方费用（包括乙方按照合同约定，可能应付的违约金，赔偿金，水费，电费等）后一次性无息退还给乙方。如果乙方中途退约，已付押金及租金作为违约金赔付给甲方……4、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金……第四条租赁房屋相关费用……2、水、电费垃圾清运费等酒店经营所产生的相关费用，以国家相关部门统一核定的价格为准，由乙方据实缴纳。3、甲方不得擅自增加本合同未约定由乙方交纳的费用……第五条租赁房屋及设施设备的管理及维修1、在租赁期内，确因房屋质量问题……造成租赁房屋及附属设施设备损坏的，维修责任及费用由甲方承担……2、租赁房屋及附属配套设施的日常保养及管理由乙方负责承担，并承担大楼相应物业管理等费用……第六条甲方的权利及义务……9、物业地下停车场为乙方专用，地面停车场车位甲乙双方共同使用。10、大堂左侧电梯，只能停靠9楼-15楼，不得停靠其他楼层；本电梯内外广告，乙方具有唯一发布权利，其他人不得介入……第七条乙方的权利及义务……4、租赁期间，除甲方原因外所有维修费由乙方承担，水费、电费、卫生费、物业管理费等一切费用均由乙方承担……第九条双方声明1、乙方在取得房屋租赁使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司。现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人。因本合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给该项目公司……2、项目公司成立后，该项目公司将作为签约主体与甲方另行签订合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，乙方在项目公司成立后以书面方式告知甲方，并进行合同主体的变更。合同变更后，若项目公司拖欠甲方的租金及其他费用，乙方承担连带清偿责任……第十一条违约责任……2、在合同履行过程中，乙方在上述租金、水电费或其他任何费用的期限届满后三日尚未清缴有关款项，在甲方无责任的情况下，甲方有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止违约金作为赔偿（违约金标准为：按欠缴款项的每日百分之一计算）。经甲方书面催告后30日内仍不支付的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并不承担任何损失……”2018年8月8日，星派润德酒店注册成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系周厚龙，公司住所为湖南省澧县澧阳街道办事处桃花滩居委会桃花滩路532号（锦绣千村大厦1层101室），星派润德酒店成立后，按合同一的约定，与锦绣千村公司签订了《澧县“锦绣千村大厦”房屋租赁合同》（以下简称合同二），合同一与合同二除承租方变更为星派润德酒店外，其余内容相同。2018年7月10日，周厚龙给锦绣千村公司缴纳房屋租赁押金100000元。2019年1月至2020年12月期间，锦绣千村公司收到星派润德酒店（周厚龙）交纳水电费共计512987.27元。2019年12月9日，锦绣千村公司发出《告知函》，2020年3月31日发出《催款函》，2020年5月26日发出《再次催款函》、2020年5月29日发出《关于缴纳水电费、物业费、房屋租金等费用函》，向星派润德酒店催缴水电费、物业管理费、房屋租金等费用。在诉讼中，锦绣千村公司申请对案涉的水电费、物业管理费的收费标准进行司法鉴定，因该申请不具备对外委托的条件未被受理。本院认为，其一、房屋租赁合同纠纷是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同产生的纠纷，锦绣千村公司以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，诉讼请求并未涉及房屋租金，锦绣千村公司诉请的电梯维护费、物业管理费、水、电费在《房屋租赁合同》有提及，但没有约定具体的标准，上述费用实质上属于物业服务费用（从《房屋租赁合同》中约定的“水、电费垃圾清运费等酒店经营所产生的相关费用，以国家相关部门统一核定的价格为准，由乙方据实缴纳”来看，水、电费属于锦绣千村公司代缴），因此，本案案由应确定为物业服务合同纠纷，应当适用物业管理、服务方面的法律法规；其二、锦绣千村公司具有提供物业服务的主体资格，星派润德酒店作为承租人（物业使用人）亦实际享受了锦绣千村公司提供的物业服务，双方之间存在实际上的物业服务关系，星派润德酒店应当支付相应的物业服务费；其三、《物业服务收费管理办法》第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”《湖南省物业收费管理办法》第二十五条规定：“物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12××8等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询……”锦绣千村公司未提交符合上述规定的公示资料及已经在价格主管部门对服务价格进行了登记的证据（办理《湖南省服务价格登记证》），案涉纠纷中锦绣千村公司与星派润德酒店没有签订书面的《物业服务合同》，双方对服务费用的标准等不能达成一致意见，锦绣千村公司申请对案涉的水电费、物业管理费的收费标准进行司法鉴定，因该申请不具备对外委托的条件未被受理，在锦绣千村公司未完善相关公示、服务价格登记等事项前锦绣千村公司收取服务费用的标准本院不宜行使自由裁量权予以核定，由此，对锦绣千村公司的第二项诉讼请求，本院不予支持；其四、《湖南省物业收费管理办法》第二十三规定：“（使用人）对房屋进行装修……除上述费用外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用……”锦绣千村公司的第一项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持；其五、《湖南省物业收费管理办法》第二十四条规定：“有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付不低于1%的代办服务费”锦绣千村公司与星派润德酒店签订的《房屋租赁合同》中亦约定“水、电费垃圾清运费等酒店经营所产生的相关费用，以国家相关部门统一核定的价格为准”星派润德酒店已经按约定交清了水、电费，锦绣千村公司的第三项诉请所依据的事实为双方口头约定的水、电费的缴费标准，但该口头约定无证据证实（本院在调解中双方作出的与庭审中不一致的调解意思表示不能视为自认，不能作为判决的依据），对锦绣千村公司的第三项诉请，本院不予支持；其六、如其二所述，锦绣千村公司与星派润德酒之间存在实际上的物业服务关系，星派润德酒店应当支付相应的物业服务费，但锦绣千村公司应当收取的物业服务费的数额暂不能确定，锦绣千村公司的第四项诉请，本案亦无法判定。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回常德市锦绣千村植保有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9031.42元，减半收取4515.71元，由常德市锦绣千村植保有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 闵海东二〇二一年八月二日法官助理 王晓艳书 记 员 刘 粤