安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖16民终2241号上诉人（原审原告）:安徽世联行房地产咨询有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城北路139号海棠花园商业用房（二）225-226室，统一社会信用代码913401006726003919。法定代表人：黄逵胜,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘红,北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：亳州市中丞置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区经济开发区仙翁路168号，统一社会信用代码91341600MA2NPR5038。法定代表人：李娜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：祝涵，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，系该公司法务。上诉人安徽世联行房地产咨询有限公司(以下简称世联行公司)与被上诉人亳州市中丞置业有限公司(以下简称中丞公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案,不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初9006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。世联行公司委托诉讼代理人刘红、王翔,中丞公司委托诉讼代理人祝涵、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世联行公司的上诉请求为：1、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初9006号民事判决，改判上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由:一、一审法院认定被上诉人在2018年7月1日之前提供了可售房源为223套房屋,系事实认定不清,与事实不符。一审法院将被上诉人提供的59套未售清单证据予以认定系事实认定不清。被上诉人提交的59套未售清单系中丞公司自有系统的数据,该数据由其编辑和使用,并不符合客观事实。即便该系统的数据真实可信,被上诉人也未能证明该组证据的形成时间,该组证据并不能反映出客观事实。再退一步讲,即便中丞公司提供的该组证据能够反映客观事实,但是该组证据显示有39套房屋的状态为“销控”,在房地产销售行业中“销控”房源系被上诉人(开发商)所控制的,被上诉人(开发商)不允许上诉人(代理销售公司)对外销售,所以在中丞公司2018年7月1日之前提供的房源中至少应当将上述39套“销控”房屋予以扣除。一审法院在未查清上述59套房屋是否确属中丞公司在第一周期提供的可售房源的情况下,便将上述59套房屋纳入被上诉人在第一周期提供的可售房源中,系事实认定不清。二、一审法院将中丞公司在2019年1月1日至2019年2月28日期间提供的642套房屋算入《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》被上诉人第一周期提供的房源中,系事实认定错误,与合同约定不符。中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》第5.1.2条第4款明确约定:“2018年12月31日前甲方需提供1800套的可售货量(具备销售条件),如不能保证该可销售货量,则项目该阶段销售目标同比例递减。”该条款已经明确了被上诉人在第一周期的供货期限截止于2018年12月31日,在此之后中丞公司提供的可售房源均不应当计算至可售房源的总量之中。一审法院将中丞公司在2019年1月1日至2019年2月28日期间提供的642套房屋算入第一周期提供的可售房源总量中系事实认定错误。因此,中丞公司在2018年12月31日之前提供可售房源为878套(164+710+4),根据一审法院认定的事实,上诉人在第一周期销售房屋833套,上诉人第一周期的销售率为94.87%(833/878),然而合同约定的销售目标为83.33%,上诉人的销售率远远高于《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》约定的销售目标,根据《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》第5.1.2条第2款的约定:“销售目标完成(或提前完成),则代理费率按1.1%执行,甲方于目标完成当月将代理费以现金(转账)形式一次性支付给乙方。”,上诉人该期间的代理费率应当按照1.1%来计算。即便是按照一审法院的逻辑,中丞公司在2018年12月31日之前提供可售房源为937套(223+710+4),那么上诉人第一周期的销售率为88.9%(833/937),上诉人的销售率同样高于《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》约定的销售目标,上诉人该期间的代理费率也应当按照1.1%来计算。一审法院在计算第一周期被上诉人提供的可售房源的总量时出现了事实认定错误,从而降低了上诉人在第一期间的销售率,错误的认为上诉人在第一周期的销售未能达到《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》第5.1.2条约定的销售目标。实际上上诉人的销售率已经远远超过《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》第5.1.2条约定的销售目标,上诉人第一周期的销售业绩应当按照较高费率(1.1%)来计算上诉人的代理费。综上所述,上诉人认为一审法院认定的事实不清,将上诉人在2018年7月1日至2019年2月28日期间的销售业绩适用0.2%的费率计算代理费,判决金额过低,请求依法改判,支持上诉人在一审中的全部诉讼请求中丞公司答辩称，一、本案不存在世联行公司主张的销控情形。世联行公司进场前预售证中至今未售房屋共59套，未销售房屋所在楼栋号均有对应销售记录，不存在答辩人销控的情形，世联行公司称销控平台的所有房屋其无权进行销售，但未举证证明，且亦不符合双方利益，不应采信，实际上述所称的39套销控房屋在世联行公司代理期限一直处于可售状态，世联行公司退场后才进入答辩人的销售控制系统，与世联行公司代理销售期间无关联，一审认定答辩人在2018年7月1日之前提供可售房源为223套认定事实清楚。即使扣除世联行公司所称的39套销控房屋，答辩人第一周期提供的可售房源为1544套，那么世联行公司的销售率54.21％（837/1544），也未达到约定的销售率。二、2019年1月1日至2月28日期间提供的642套房屋应计入第一周期房源。2019年1月、2月答辩人获批预售证8张，包含住宅642套，世联行公司接收该批房源并在第一周期销售203套。因此上述642套房源应计入第一周期可售房源内，并作为销售目标的计算基数，否则世联行公司也不得将销售的203套房屋计入第一周期的销售业绩内。如按合同约定，原定第一周期房源只计算答辩人在2018年12月31日之前提供的房源即941套，则答辩人支付代理费率为1.1％的销售房屋数量应为784.14套（941×83.33％），而世联行公司实际销售量仅为631套（837-203），未达到支付代理费率为1.1％的标准。三、关于月度考核。世联行公司提交的《七月份销售目标责任书》约定改约销售目标为200套，实际销售42套，未达标。《月度销售汇款目标责任书及8月营销费用计划》约定销售目标为240套，实际销售155套，未达标。《销售指标考核细则》确认函（2018年9月至2019年1月20日）约定销售金额满11亿，世联行公司实际完成销售额326244431元，未达标。综上，世联行公司每月均未完成80％销售目标。综上，根据合同约定，2018年7月1日起，每两个月作为一个考核周期，累计两个月销售目标完成率低于80％，则答辩人有权终止合同或引入第三方，代理费率按0.2％计算。世联行公司一审诉讼请求为：1、判令被告向原告支付代理费10113498.13元;2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月份，原告（乙方）与被告（甲方）签订《亳州中丞项目综合销售服务全程代理合同》,被告就其开发的位于安徽省亳州市经济开发区中丞·双玺项目住宅委托原告全程独家销售代理服务,合同服务期限为2018年1月29日至2018年3月10日，原告的服务内容为：为本项目全程提供综合的销售服务；原告成交的兵团客户资源按0.5%计算佣金，自然来访客户成交按0.7%计算佣金；二手房资源客户成交，原告按照500元／套支付原告代理服务费；原告每月15号将本月结算单提供给被告审算，被告在流程时间内将签章确认的结算单交回给原告；结算标准：被告按照自然月内所产生的房款全款到被告账户的金额计算代理费支付给原告；根据客户情况确实需要返还定金时，由被告退还所收取的定金，客户在交付定金后违约退房的，由被告收取定金；退房和挞定单位再次成功售出后，原告正常收取该单位代理费等。在该合同期间，原告共代理销售35套房屋，代理费为113395.4元（47559.83元＋65835.57元）。上述合同到期后，原告（乙方）与被告（甲方）于2018年7月份又签订一份《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》，被告就其开发位于安徽省亳州市亳州双玺项目住宅、洋房委托原告负责全程独家销售代理服务；除本合同另有约定外，原告受托代理销售的物业为目前及未来经批准的全部可售建筑面积约35万平方米，合同服务起始日期为2018年7月1日；甲方有权对购房客户给予折扣优惠，享有对违约客户的定金没收权；乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订商品房买卖合同作为结算依据；甲方根据实际销售且已具备放款条件的结算单给予支付代理费；销售代理服务费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同金额为基数，以代理费率为系数计算代理费向原告支付酬金报酬；乙方的代理费率确定如下：代理费率0.2%（根据以下目标完成情况对应执行点数）：第一周期为2018年7月1日至2019年2月28日，销售目标为1500套，目标完成或者提前完成代理费率按照1.1%执行，甲方于目标完成当月将代理费以现金（转账）形式一次性支付给乙方，若销售目标在约定时间没有完成，代理费率按照0.2%计提，并于第一周期考核结束后10个工作日内按约定现金（转账）形式一次性支付给乙方；2018年12月31日前甲方需提供1800套的可售货量（具备销售条件），如不能保证该可售货量，则该阶段销售目标同比例递减；若至2019年2月28日销售套数大于1470套小于1500套，则代理费率暂按0.2%执行，若至2019年12月31日累计销售套数大于或者等于2700套，则第一周期代理费率补点至1.1%，并于完成当月按标准统一结算支付。第二周期为2019年3月1日至2019年12月31日，销售目标为1200套，目标完成或者提前完成代理费率按照1.1%执行，甲方于目标完成当月将代理费以现金（转账）形式一次性支付给乙方，若销售目标在约定时间没有完成，代理费率按照0.2%计提，并于第二周期考核结束后10个工作日内按约定以现金（转账）形式一次性支付给乙方；2019年8月31日前甲方需提供1500套的可售货量（具备销售条件），如不能保证该可售货量，则该阶段销售目标同比例递减；2018年7月1日起每两个月作为一个考核周期，累计两个月销售目标完成率低于80%，则甲方有权终止合同或引入第三方，代理点数按0.2%执行等。2018年7月1日至2019年2月28日原告共销售837套房屋，其中中丞双玺西地块Ｇ7号楼1507室、Ｇ8号楼2405室、Ｇ9号楼602室退房退款、中丞双玺东地块Ｙ2号楼401室退房退款，符合佣金结算条件的为833套，合同房屋价款为755558727元。2019年3月1日至2019年4月29日原告共销售150套，其中中丞双玺西地块Ｇ9号楼801室、Ｙ24号楼202室、Ｇ6号楼604室、Ｇ3号楼803室，中丞双玺东地块Ｙ13号楼301室、Ｙ24号楼204室退房退款，符合佣金结算条件为144套，合同房屋价款为130985904元。另查明,被告在2018年7月1日可售房源为223套；2018年7月2日至2018年12月31日取得预售许可的可售房源为710套，另有可二次销售的为4套，合计714套。自2018年7月1日至2018年12月31日可售房源为937套。2019年1月1日至2019年2月28日取得预售许可的可售房源为642套，另有可二次销售的为4套，合计646套。自2018年7月1日至2019年2月28日可售房源为1583套。原告自2018年7月1日至2018年12月31日销售了524套。双方在庭审过程中均认可2018年7月份签订的《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》于2019年5月份终止。一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的代理合同系双方当事人的真实意思表示,双方应按照合同约定的内容履行各自权利义务。2018年1月份原告与被告签订《亳州中丞项目综合销售服务全程代理合同》代理费数额为113395.4元，因双方对此数额无异议，故对此数额予以认定。双方对于2018年7月份签订的《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》中约定了代理费率确定条件，原告的第一周期销售目标为1500套，虽被告在2018年12月31日前提供的可售房源未达到1800套，按照约定原告的销售目标可以同比例递减，原告在该周期内销售837套，可售房源为1583套，实际销售率为52.87%，原告在该考核周期内实际销售的房屋也未达到双方约定的83.33%（1500÷1800）的销售率，故对于原告要求第一周期按照1.1%计算代理费的主张不予支持。对于第二周期（2019年3月1日至2019年12月31日）的代理费计算比例，双方于2019年5月份已终止合作，截止至终止时原告在该周期内销售150套，可售房源为746套，实际销售率为20.11%，原告在该考核周期内实际销售的房屋也未达到双方约定的80%（1200÷1500）的销售率，对于原告要求第二周期按照1.1%计算代理费的主张也不予支持，故对于2018年7月份签订的《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》中代理费计算比例应按照0.2%计算。另外，双方对于退房、退款客户是否结算佣金未进行约定，结合双方合同约定的支付佣金条件及相关交易习惯，对于退房、退款客户被告不应支付佣金。综上，被告应支付的代理费（佣金）为1886484.7元（113395.4元+755558727元×0.2%+130985904元×0.2%），对于原告要求的其他代理费请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十二条、第四百零五条规定,判决:一、被告亳州市中丞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告合肥世联投资咨询有限公司支付代理费1886484.7元;二、驳回原告合肥世联投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费82481元,由原告合肥世联投资咨询有限公司负担67096元,由被告亳州市中丞置业有限公司负担15385元。二审中，双方未提供新证据。另查明，合肥世联投资有限公司于2021年1月11日经核准变更为安徽世联行房地产咨询有限公司。本院认为，综合双方的质辩意见，本案争议焦点为：世联行公司是否达到合同约定的销售目标，其要求按销售额的1.1％计算代理费是否应予支持。本案中，2018年7月份双方签订的《中丞置业亳州双玺项目综合销售服务全程代理合同》第5.1.2条约定，世联行公司代理费率0.2％,1.1％（根据以下目标完成情况对应执行点数）。第一周期：2018年7月1日至2019年2月28日。（1）销售目标（认购）：1500套。（2）目标完成（或者提前完成），则代理费率按照1.1%执行，中丞公司于目标完成当月将代理费以现金（转账）形式一次性支付给世联行公司。（3）若销售目标在约定时间没有完成，代理费率按照0.2%计提，并于第一周期考核结束后10个工作日内按约定现金（转账）形式一次性支付给世联行公司。（4）2018年12月31日前中丞公司需提供1800套的可售货量（具备销售条件），如不能保证该可售货量，则该阶段销售目标同比例递减。双方认可中丞公司截止2018年12月31日提供可售房源为937套，世联行公司主张中丞公司销售控制房屋20套、退房后二次销售房屋20套合计59套应从总房源中扣减。世联行公司在合同约定的销售周期2018年7月1日至2019年2月28日销售房屋数量为837套，其中包含中丞公司在2019年1月后提供可售房源中的销售数量203套。双方对于应计算在第一周期内的房屋数量存在争议。本院认为，根据合同内容显示，既然约定提供房源的截止日期为2018年12月31日，那么依前述合同条款的文义解释计入第一周期的销售房屋应是中丞公司截止2018年12月31日提供房源中所销售部分，即使对于中丞公司在2019年1、2月份又提供新房源646套，世联行公司在合同约定的销售第一周期内销售新提供房源中的203套，但与双方合同约定中丞公司提供房源截止至2018年12月31日的大前提相悖，故世联行公司以2019年1月中丞公司提供新房源中所销售的203套房屋应计入第一周期销售房屋总数的主张，与合同约定不符，不予支持。根据合同约定，世联行公司第一周期的销售比例应为83.33％（1500套/1800套），且合同对于中丞公司未按期提供约定房源数的处理方式有明确约定，销售目标（即销售套数）同比例递减，但销售率不变。按此合同条款，中丞公司截止至2018年12月31日提供可售房源为937套，世联行公司在合同约定的销售周期内（2018年7月1日至2019年2月28日）销售房屋数量为634套（837套-203套），照此计算世联行公司的销售率为67.66％，即使将世联行公司主张的销售控制及二次销售房屋合计59套予以扣减，可售房屋数量为878套，由此得出的销售率为72.21％（634/878），也未达到双方合同约定的销售率83.33％，即也未达到双方合同约定的销售目标。另如世联行公司主张应将中丞公司在2019年1、2月份提供房源中销售房屋203套计入第一周期销售总量，即表明双方对合同约定的中丞公司提供房源截止日期进行实质变更，在计算包含203套房屋在内的销售总量时，亦应将中丞公司2019年1、2月份提供的646套房屋计入提供总房源的基数，以此计算世联行公司的销售率为52.87％（837/1583），即使将世联行公司主张的销售控制及二次销售房屋合计59套予以扣减，世联行公司的销售率为54.92％（837/1524），亦未达到合同约定的销售目标。世联行公司以第一周期实际销售数量837套，截止至2018年12月31日中丞公司提供房源为937套为基数计算其已达到合同约定的销售率，明显忽略了世联行公司实际在2019年1、2月份接收新房源致使合同条款发生实质变更的事实。综上，在世联行公司未达到合同约定的销售目标的情况下，一审认定按照双方合同约定的代理费率0.2％计算代理费用正确，应予维持，世联行公司主张按照代理费率1.1％计算代理费用的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69389元，由安徽世联行房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王文伟审 判 员 孙浩杰审 判 员 沙启峰二〇二一年八月二十六日法官助理 高辛冉书 记 员 杨梦茹