江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3052号上诉人（原审被告）：无锡爱家营物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320214MA1TFAXM43，住所地江苏省无锡市滨湖区海岸城41-1605。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秀菊，该公司员工。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈彧，男，1987年6月18日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人无锡爱家营物业管理服务有限公司（以下简称爱家营公司）因与被上诉人陈彧房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱家营公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判其无需向陈彧支付费用；一、二审诉讼费用由陈彧承担。事实和理由：一、一审法院未查明重要事实。其于2020年2月12日发出解除通知时即要求陈彧办理交接手续，房屋钥匙也于2020年3月邮寄给陈彧，且2020年5月一审期间，其再次明确告知陈彧可以自行处理房屋，故房屋已由陈彧进行控制。退一步讲，即使陈彧认为房屋未收回，这也系陈彧个人原因故意未处置，造成了损失的扩大，应自行承担损失。二、一审法院适用法律错误。案涉《房屋出租委托合同》属于典型的委托合同，双方之间为委托关系，根据法律规定，委托人和受托人均有权随时解除委托合同，而且本案为无偿委托，其作为受托人并无过错，不应承担违约责任。陈彧辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、爱家营公司发出的解除通知没有具体说明交接手续的办理时间、地点和方式，其对所谓的邮寄钥匙不清楚，诉前调解期间也不曾说明如何交接，房屋至今仍由爱家营公司控制。二、案涉合同是爱家营公司提供的格式合同，措辞上使用委托出租的名义，但实际双方之间为租赁关系。陈彧向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2019年5月25日签订的《房屋出租委托合同》及《维修套餐服务协议》。2、爱家营公司于判决发生法律效力后三日内返还案涉房屋，且房屋须符合交付时的状态。3、爱家营公司支付2020年2月19日至实际迁出之日止按1950元/月计算的房屋占有使用费及利息（计算方式：以19500元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2020年2月10日计算至付清之日止）。4、爱家营公司支付2019年6月19日至2019年7月28日免租期租金2600元及利息（计算方式：以2600元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2019年5月19日计算至实际付清之日止）。5、爱家营公司返还维修套餐服务费300元及利息（计算方式：以300元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2019年5月19日计算至实际给付之日止）。6、爱家营公司赔偿因本案产生的误工费、差旅费、快递费等。一审法院认定事实：2019年5月25日，陈彧（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定：1、甲方将无锡市水韵金阁4号1006室全权委托乙方并以乙方名义代理出租及代收房租等相关事宜。2、委托期限自2019年6月19日至乙方与“承租合同”中承租人约定的租赁期限终止之日。合同期限不少于1年，且不超过1年加8个自然月的期限。甲方在第1年向乙方提供40天免租期。3、乙方每月向甲方支付委托租金1950元，第一期租金于2019年6月25日支付，此后每月租金于每月10日预付。4、乙方逾期不向甲方交付租金超过5日的，甲方有权提前终止合同。5、房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；或因市政原因导致此房不能顺利出租的，甲乙双方有权解除合同，双方互不承担责任。6、乙方逾期不向甲方支付租金超过5日或擅自解除合同的，应按月租金两倍的标准向甲方支付违约金。7、乙方应在委托期限届满后三日内返还房屋，返还房屋应符合正常使用状态。8、合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了《维修套餐服务协议》，约定：甲方同意参加乙方提供的维修套餐服务，并向乙方交纳300元/年的服务费，从乙方向甲方支付的第一次租金中扣除。合同还约定了其他事项。当日，双方还签署了《物业校验单》，其上载明了屋内资产状况等。目前，爱家营公司已付清截至2020年2月18日的委托租金。爱家营公司于2020年5月6日收到一审法院送达的本案应诉材料。本案审理过程中，陈彧主张，爱家营公司曾于2020年2月12日向其提出解除合同，并提交了其与微信昵称为“我爱我家5ｉ5ｊ朱裘150××××＊＊＊＊”的微信聊天打印件，该打印件载明的主要内容为，昵称为“我爱我家5ｉ5ｊ朱裘150××××＊＊＊＊”的微信用户于2020年2月12日向陈彧发送《解约通知函》：由于受新冠疫情不可抗力影响，无法正常出租，依据合同条款“该房屋毁损、灭失或者被鉴定危险房屋的；或因市政原因，导致此房不能顺利出租的”，本合同解除，双方互不承担违约责任。解约日期为2020年2月12日。我司已暂停支付房租，请您及时配合办理房屋交接手续。已付至2020年2月18日房租在办理交接后多退少补。陈彧于2020年2月13日微信回复：不同意以新冠疫情的不可抗力为由解除合同。以上事实，有《房屋出租委托合同》、《维修套餐服务协议》、《物业校验单》、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：爱家营公司以不可抗力或者案涉合同约定的“房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的，或因市政原因导致此房不能顺利出租的，甲乙双方有权解除合同，双方互不承担责任”条款提前解除合同的主张能否成立。一审法院认为，根据爱家营公司提出解除合同主张时有效的《合同法》之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。也即，并非发生不可抗力，当事人就立刻获得了合同解除的权利，还需同时满足“不能实现合同目的”的要件。爱家营公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加本案诉讼，未提供任何证据证明因新冠肺炎疫情的影响，导致其合同目的无法实现，故爱家营公司以不可抗力解除合同的主张不能成立。另，爱家营公司依据合同条款“房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的，或因市政原因导致此房不能顺利出租的，甲乙双方有权解除合同，双方互不承担责任”主张解除合同，但爱家营公司并未举证证明案涉房屋因市政原因不能顺利出租，故爱家营公司以上述合同条款为依据解除合同的主张也不能成立。综上，2020年2月12日爱家营公司发出的《解约通知函》不发生解除合同的法律效力。对陈彧诉讼请求的处理：1、关于陈彧诉请解除《房屋出租委托合同》及《维修套餐服务协议》、要求爱家营公司迁出房屋的主张。爱家营公司逾期支付自2020年2月19日起的租金，按照合同约定，陈彧有权解除合同并要求爱家营公司迁出，故一审法院对陈彧的该项诉请予以支持。一审法院确认合同解除日为爱家营公司收到本案应诉材料之日，即2020年5月6日。另需指出的是，案涉合同约定的房屋返还标准为“符合正常使用状态”，并非陈彧主张的“交付状态”。因租赁物及屋内设备随着使用及时间的推移会有正常折旧及损耗，返还时房屋状态不可能与交付时完全一致，故参照合同约定的返还标准，一审法院确定返还房屋的标准为：房屋、装饰装修及《物业校验单》载明资产符合正常使用状态。2、关于陈彧主张的爱家营公司支付2020年2月19日至实际迁出之日止按1950元/月计算的房屋占有使用费及利息（计算方式：以19500元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2020年2月10日计算至付清之日止）。陈彧主张的欠付租金符合合同约定，一审法院予以支持。关于陈彧主张的利息，因中国人民银行同期同类贷款基准利率已被中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）所取代，故应按LPR计算。按照陈彧主张的起算时间，截至2021年3月，总计利息1000元左右，未超过合同约定的违约金，并无不当。故一审法院将利息计算方式调整为：以19500元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月10日计算至付清之日止。3、关于陈彧主张的2019年6月19日至2019年7月28日免租期的租金2600元及利息。案涉合同未约定受托人违约时须向委托人返还免租期租金，故陈彧的该项诉请缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。4、关于陈彧以爱家营公司从未进行过维修为由请求返还维修套餐服务费300元及利息的主张。一审法院认为，爱家营公司提供案涉房屋的维修服务是为了保障案涉房屋出租的顺利履行。依照生活常理，房屋在日常使用中相关设施设备必然发生一定的损耗，需要进行日常维修、维护，双方约定由爱家营公司进行维修并由陈彧支付300元/年的维修套餐服务费，并无不妥，陈彧主张返还缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。5、关于陈彧请求爱家营公司赔偿因本案产生的误工费、差旅费、快递费等的主张，缺乏合同及法律依据，且未提供任何证据证明其损失，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈彧与爱家营公司签订的《房屋出租委托合同》、《维修套餐服务协议》于2020年5月6日解除。二、爱家营公司于判决发生法律效力后三日内向陈彧返还无锡市水韵金阁4号1006室（返还标准为：房屋、装饰装修及《物业校验单》载明资产符合正常使用状态）。三、爱家营公司于判决发生法律效力后立即向陈彧支付2020年2月19日至实际迁出之日止按1950元/月计算的租金（占有使用费）及利息（计算方式：以19500元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月10日计算至付清之日止）。四、驳回陈彧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈彧负担10元、爱家营公司负担40元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：案涉《房屋出租委托合同》的“租金及其支付方式”条款约定，如该房屋的实际出租价格高于本合同委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或超过了一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。二审中，爱家营公司提供以下证据：1、2020年3月14日电话录音，以证明双方就继续委托的事宜进行沟通，其希望继续委托，但陈彧不同意；其认为按照合同8.1条约定的解约流程，合同解除时间应在2020年3月18日，要求做房屋交接，但陈彧认为已经诉讼，应在诉讼结束后再交接。2、快递记录单，以证明其于2020年3月24日向陈彧邮寄了房屋钥匙，被陈彧退回。3、微信聊天记录，以证明其多次要求陈彧做交接，2020年3月10日再次确认解除事宜，以及后续沟通，陈彧继续拒绝交接等情况。4、陈彧向一审法院先后提交的三份诉状，其中第一份2020年3月2日诉状的诉讼请求为“要求确认双方签订的合同于2020年3月12日解除”，事实和理由部分也提到“合同应于爱家营公司解约通知函发出后一个月解约”，说明陈彧认可这一合同解除时间。经质证，陈彧认为：1、其没有拒绝交接，电话录音中是一些口头交流的话语，其不认为自己表达了同意解约的意思。合同8.1条约定的解约流程“甲方应提前1个月以书面形式通知乙方”是针对甲方擅自解除合同的情形，合同中的甲方是指其，但其没有擅自解除合同。2、其没有拒收过快递，也没有接到爱家营公司要寄快递的通知，从快递记录单看，寄件人地址根据百度地图搜索是“天天果品行”，不是爱家营公司的任何网点，而且快递从未到达其在上海的通讯地址，不存在退回的问题。3、微信聊天记录最后一页内容是一审判决之后的事，反映的是爱家营公司拒绝交房。4、其写诉状的时候希望双方能够调解。二审中，陈彧提供其与无锡市经开区建设局、一审法院书记员、12345平台进行沟通的录音，以证明其向官方反映案涉相关情况。爱家营公司认为该证据反而能够证明陈彧知道房屋是空置的。本院认为：陈彧与爱家营公司签订的合同名称虽为《房屋出租委托合同》，但根据合同约定，爱家营公司每月向陈彧支付固定租金1950元，房屋出租给他人后的实际租金价格高于1950元的部分归爱家营公司所有，未能出租或月租金低于1950元的风险由爱家营公司承担，可见能否实际出租以及租金高低的风险由爱家营公司自行承担，这并不符合委托关系中的重要法律特征“受托人在委托权限内与第三人所为法律行为的后果完全由委托人承担”，因此，本案合同名为委托合同，实为租赁合同，应当按照租赁合同的法律关系界定双方权利义务，故爱家营公司认为其有任意解除权的观点，不能成立，本院不予采纳，本案案由应当为房屋租赁合同纠纷。爱家营公司支付租金至2020年2月18日，2020年2月12日其以受新冠疫情不可抗力为由发函要求解除合同，但不可抗力对租赁合同而言难以认为导致合同目的无法实现，且也非合同约定的可解约情形，故爱家营公司不具有合同解除权，其发出的《解约通知函》不产生解除合同的法律效力。爱家营公司主张邮寄钥匙被拒收，但从其提供的快递记录单显示，快递到达无锡硕放集散中心后即“应客户要求退回”，这里的客户显然是寄件人，此后也是原路转回由寄件人签收，可见邮件从未到达陈彧的上海住址，不存在拒收邮件一说，更不能证明爱家营公司有交接房屋的切实行为。从微信聊天记录、电话录音仅反映，在2020年3月份陈彧向法院提交诉状之后，双方仍在沟通协商，爱家营公司还提出了继续履行合同的要求，但双方最终未能谈妥，陈彧更不同意“无责解约”。虽然陈彧在第一份诉状中请求确认合同于2020年3月12日解除，但诉状于2020年5月6日送达爱家营公司，此时陈彧解除合同的意思表示方传达到位并能够产生解除合同的法律后果，故一审法院确认合同解除时间为2020年5月6日，符合法律规定。况且，无论合同于何时解除，承租人均应结清合同解除前的欠付租金以及合同解除后至实际交还房屋止的占有使用费。爱家营公司自2020年2月19日起结欠租金，且至今尚未交还房屋，故其应当承担自2020年2月19日起至实际交还房屋之日止的租金（占有使用费）。综上所述，爱家营公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由爱家营公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月五日书记员  蒋 懿