北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9752号上诉人（原审被告、反诉原告）：范兆敏，女，1965年5月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颖东）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴子军，男，1985年1月2日出生，汉族，润尚家居有限公司法定代表人，住天津市宝坻区。上诉人范兆敏因与被上诉人戴子军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范兆敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴子军的诉讼请求，诉讼费由戴子军负担。事实与理由：范兆敏主张戴子军并未提供证据证明其搬离涉案房屋的时间，戴子军的举证只能证明2020年9月2日部分涉案房屋已被拆除，无法证明戴子军已经完全从涉案房屋搬离，截至2021年2月6日未拆除房屋部分仍有戴子军的个人物品，一审认定戴子军2020年8月31日搬离缺乏证据；虽然涉案租赁合同无效，但戴子军已经实际占有使用租赁房屋，戴子军搬离时应将房屋恢复原状，但戴子军遗留存放个人大件物品严重影响范兆敏对房屋使用，故戴子军要求退还部分占有使用费无事实及法律依据，即使戴子军在租赁房屋内不放置任何物品也应支付占有使用费。戴子军辩称，同意一审判决。戴子军向一审法院起诉请求判决：1.双方签订的《房屋租赁合同书》于2020年8月30日解除；2.范兆敏返还因拆迁导致房屋无法使用的4个月占有使用费35333元；3.范兆敏承担本案诉讼费。范兆敏向一审法院提起反诉要求判决：1.戴子军支付范兆敏租金63666.67元；2.反诉费用由戴子军负担。一审法院认定事实：2020年1月1日，范兆敏（甲方、出租方）与戴子军（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：范兆敏将位于高庄的房屋（以下简称诉争房屋）出租给戴子军。租期至2020年1月1日至2023年1月1日。租金为每年106000元，每半年支付一次。2019年12月21日，戴子军通过微信给范兆敏转账10000元；2020年6月23日向戴子军通过微信向范兆敏转账10000元；2020年6月23日，戴子军通过银行转账方式向范兆敏转账40000元。租赁期内，如遇不可抗拒因素（如法律法规相违的、地震、拆迁变动）房屋所有人提前收回房屋，对方均不视为违约，并不承担任何其他民事责任，甲方应退还剩余房屋租金。一审中，戴子军称签订合同当天以现金方式支付范兆敏租金46000元。范兆敏质证称并未收到租金46000元，因双方系安徽老乡，戴子军现在做生意，暂时没有闲置资金，故没有立刻要求戴子军支付租金。关于承租诉争房屋的用途，戴子军称用作厂房，生产橱柜。关于诉争房屋部分拆除的时间及面积，戴子军称2020年8月，高庄村村民任秀全通知戴子军称其租赁的房屋部分系违建，需戴子军搬离后拆除违建面积。戴子军接到通知后于2020年8月28日以微信方式告知范兆敏诉争房屋违建部分要拆除的事实，并于2020年8月31日搬离了诉争房屋。戴子军提交了2020年9月2日照片，证明诉争院落部分被拆除。范兆敏称诉争房屋违建部分拆除时其不在北京，至今不知道拆除时间、拆除主体及拆除范围。双方当事人均未提供诉争房屋建筑规划许可证、建房审批手续、房屋权属证书等相关材料。范兆敏提交了诉争房屋2021年2月6日的一组照片，证明戴子军一直占用着诉争房屋，故要求戴子军承担至2021年2月的租金。戴子军称照片中有一个床、一个柜子、厨房的一个小柜子、墙上靠的废板材系其所有。戴子军提交了2020年10月2日同范兆敏的电话录音及文字版，录音中范兆敏向戴子军表示，范兆敏找到诉争房屋卖主，向其索赔后给戴子军退钱，在录音中承认戴子军房租交到1月份。录音中，范兆敏询问戴子军留在诉争房屋内的物品如何处理，戴子军明确表示剩下的东西都不要了。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方当事人均未提交诉争房屋建筑规划许可证、产权证明及合法建房手续，故戴子军和范兆敏就诉争房屋签订的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案第一个争议焦点是戴子军是否已经全部向范兆敏交纳了2020年1月1日至2020年12月31日的租金，双方合同约定房租每半年一付。戴子军于2019年12月21日微信向范兆敏转账10000元，戴子军于2020年6月3日分别以微信和银行转账方式支付租金50000元。虽然戴子军在起诉状中及庭审中就46000元租金的支付时间不一致，但是通过戴子军向范兆敏交付诉争房屋租金的情况看，戴子军较好的履行了承租人的义务。2020年10月2日戴子军和范兆敏电话录音中亦认可戴子军房租付至2021年1月，故综合现有证据，戴子军主张通过现金方式向范兆敏交付46000元租金的主张为真。本案第二个争议焦点为戴子军搬离诉争房屋的时间。戴子军提交了2020年9月2日诉争房屋的现状照片一组，证明诉争房屋违建部分于2020年9月2日拆除。戴子军于2020年9月5日将拆除现场照片以微信方式发送给范兆敏。范兆敏作为出租人并未提交诉争房屋违建部分拆除时间的证明。范兆敏提交了诉争房屋2021年2月6日现场照片一组，证明戴子军仍有部分物品在诉争院落内。戴子军提交的2020年10月2日录音中明确向范兆敏表示剩余的物品不要了。综合现有证据来看，诉争房屋违建部分于2020年9月2日拆除。戴子军称于2020年8月29日开始搬，到8月31日搬走。2020年8月29日，戴子军微信方式告知范兆敏开始搬离诉争房屋，戴子军在诉争房屋内从事橱柜加工，依据常理，其必然在诉争房屋拆除前搬离。依据现有证据，法院认定戴子军搬离诉争房屋时间为2020年8月31日。现场虽有戴子军遗留的物品，相较于诉争房屋的面积，数量较少，多为杂物，不影响诉争房屋的整体利用，并且在2020年10月2日通话录音中，戴子军明确向范兆敏表示物品不要了。故范兆敏应当退还戴子军2020年9月至12月支付的占有使用费35333.33元，戴子军主张退还35333元，法院不持异议。范兆敏的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年5月判决：一、范兆敏于判决生效后十日内退还戴子军房屋占有使用费35333元；二、驳回戴子军其他诉讼请求；三、驳回范兆敏全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人均未提交诉争房屋建筑规划许可证、产权证明及合法建房手续，故一审法院根据本案查明的实际情况，认定双方就诉争房屋签订的房屋租赁合同无效，并无不当。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方曾在签订的房屋租赁合同中明确约定房租每半年支付一次，戴子军提供的转账记录与双方电话录音中关于房租已付至2021年1月的表述可以形成印证，一审法院据此认定戴子军已按照约定履行了支付租金的义务，亦无不当。戴子军提供的照片及微信记录能够证明截至2020年9月2日房屋违建部分已被拆除，戴子军亦在双方通话中做出了放弃遗留物品的所有权的意思表示，故一审法院根据双方签订合同后的实际履行状况，判决范兆敏退还戴子军房屋占有使用费35333元，亦属合理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，范兆敏的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由范兆敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年八月十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树