江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民再714号再审申请人（原审被告）：刘研，男，1979年6月1日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：张铀军（系刘研之母），女，住无锡市。被申请人（原审原告）：龚志文，男，1962年1月1日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：徐永平，江苏中智律师事务所律师。再审申请人刘研因与被申请人龚志文房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）苏0213民初2434号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月13日作出（2020）苏0213民申19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘研的委托诉讼代理人张铀军、被申请人龚志文的委托诉讼代理人徐永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘研申请再审称：刘研承租龚志文厂房，几个月后被通知拆迁，根本无法正常经营使用。刘研在龚志文仓库后面建设4间厂房，拆迁办于2017年2月对厂房进行评估，但龚志文在房屋被拆前几天到法院起诉要求刘研支付租金，目的为不支付刘研拆迁补偿款。刘研建设的4间厂房及其装潢补偿费被龚志文侵吞，要求龚志文补偿经济损失。刘研也不应该再支付房屋租金。综上，要求对原审案件重新处理。龚志文辩称：租赁期满后，因考虑到该地块有可能拆迁，双方未续签合同，仍按原合同履行至拆迁时止。后刘研一直使用租赁房屋至拆迁时止。案涉房屋至2018年3月2日完成拆迁交房，刘研理应支付占用房屋期间的租金。刘研租赁的房屋面积占全部被拆房屋面积的小部分，刘研也无装潢损失和停工损失，拆迁部门支付的拆迁补偿应归龚志文所有。原审判决合理合法，应驳回刘研的再审请求。龚志文原审向本院起诉请求：龚志文将厂房出租给刘研使用，一年租赁期届满后，双方未续签合同，但仍按原合同履行，刘研一直使用租赁房屋至2018年3月2日拆迁交房时止，现龚志文要求刘研支付从2017年5月1日起至2018年2月28日的租金62080元，并支付违约金。本院原审认定事实：2016年4月8日，刘研与龚志文签订了一份厂房租赁协议，约定:由龚志文将坐落于无锡市双河货场548.54平方米的厂房及91.2平米的附属场地租赁给刘研，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，租金合计每年为68500元，先付后用，每半年支付一次，如刘研逾期未按时支付租金，每逾期一日，龚志文有权按结欠租金的千分之五向刘研加收滞纳金。2016年5月18日，刘研与龚志文签订了一份厂房租赁协议，约定龚志文将双河货场简易厂房约300平方米出租给刘研，租期自2016年6月1日至2017年5月31日,每年租金为2万元，每年支付一次，先付后用，如刘研逾期未按时支付租金，每逾期一日，龚志文有权按结欠租金的千分之五向刘研加收滞纳金。两份租赁合同到期后，刘研与龚志文未续签租赁合同。2017年7月31日，龚志文向刘研出具收据一张，载明刘研支付了2017年度房屋租金，金额为1万元，收款方式为转账。2018年2月9日，龚志文委托律师向刘研发出律师函，要求其支付租金等，刘研承认收到律师函，但认为其早就搬出租赁房屋，无需支付租金。2017年10月28日，龚志文与房屋征收部门签订《房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定拆除房屋所有人龚志文的双河村房屋。2018年3月2日，龚志文将双河房屋交付给拆房工程队，完成搬迁。关于双方搬迁、交接问题，龚志文陈述多次通知刘研从案涉房屋中搬出，但刘研一直没有搬出，龚志文对刘研的搬迁视频不予认可，认为双方也没有交接，直到2018年3月发现刘研自行搬走后才向拆迁办交付房屋。刘研于2018年5月9日的庭审时陈述，其于2017年9月搬走，钥匙交付给村里办公室的人。刘研于2018年11月21日的庭审陈述，其于2017年2月底3月初搬走，并提供了视频证明其搬迁的情况。刘研于2018年12月6日的谈话中陈述，其在两份租赁合同到期前就搬走了，龚志文出租的仓库本身没有钥匙，是刘研自己去配的锁和钥匙，其不需要和龚志文交接钥匙，也没有给村里交付钥匙。综合双方的陈述及证据，双方始终未进行交接，刘研搬走的时间，多次陈述皆不一致，甚至前后矛盾，本院原审对刘研早已搬走的辩称意见不予认可。关于1万元租金的认定问题，刘研陈述，其考虑到向龚志文所租赁的仓库旁边还有一个其自行搭建的阳光房，龚志文告知其支付1万元租金就作为后续拆迁之前的房租，为了便于拿到该阳光房的补偿款，其就支付了1万元租金，刘研认为该1万元租金就是其向龚志文租赁的两个仓库2017年度的全部租金。龚志文陈述该租金仅是2017年度的部分租金，并非全部。从双方签订的租赁协议来看，年度租金远高于1万元，从收据来看亦无法确认该1万元包含了整年度的租金，刘研亦未提供其他证据证明其主张，故本院原审对刘研辩称1万元包含2017年度的全部租金不予认可。本院原审认为，当事人双方订立的租赁合同合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行；合同期满后，双方未续签合同，刘研继续使用案涉房屋，龚志文未提出异议，故双方变更为不定期租赁关系，刘研应当按原合同约定的租金标准支付租金，直至案涉房屋因拆迁交房完毕、双方合同终止时止；因双方约定的逾期利息过高，龚志文自愿将利率调整为年息24%，同时自愿将逾期利息延后至2017年6月1日起算，系其自愿放弃自身权利，原审法院予以支持。综上，龚志文的诉讼请求具有事实法律依据，原审法院予以支持。本院原审判决：刘研于原审判决发生法律效力之日起十日内向龚志文支付租金62080元，并支付违约金（以62080元为基数，自2017年6月1日起至实际给付之日止，按年息24%计算）。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：无锡市双河货场厂房被列入拆迁范围后，由政府房屋征收部门实施拆迁。2017年2月21日，评估部门出具《非住宅房屋装潢估价表》。2017年3月3日，龚志文在评估部门的评估报告上签字，确认了全部房屋补偿价为2481418元，装饰的补偿价为520427元（包含刘研的装饰补偿部分36597元）。2017年10月28日，房屋征收部门与龚志文签订《城市建设征地房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定拆除双河村房屋共计建筑面积3658.31平方米，房屋评估价2481418元，装潢及附属物评估价为520427元，设备评估价97000元，征收办支付龚志文停产、停业损失一次性补助费198513元，上述费用共计3297358元。刘研在再审期间再次提供录像光盘，用于证明其早在2017年2月就将经营展示物品麻将桌全部从承租房屋中搬出。该视频录像显示，2017年2月21日，原承租房屋中的麻将桌全部搬离。再审另查明，刘研投资开设无锡市雀归来娱乐家电有限公司，经营范围中有麻将机加工销售，该公司于2021年2月核准注销。再审审理中，龚志文承认出租的双河货场厂房未取得建设工程规划许可证，也未领取房屋所有权证。本院再审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，刘研应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，龚志文要求刘研支付违约金的诉讼请求不再予以支持。租赁房屋确定拆迁后，刘研将房屋内的麻将桌全部搬离，但并未向龚志文交还租赁房，刘研实际占有租赁房的事实存续至2018年3月2日，刘研应支付房屋占有期间使用费。刘研认为支付龚志文1万元租金就是双方约定的两个厂房的2017年度的全部租金，并未提供证据予以证明，其不再支付使用费的请求不予支持。原审认定刘研未付清2017年度房屋使用费的事实成立。刘研在原审中提供的证据可以证明房屋被确定拆迁后，其早在2017年2月21日就将承租房屋中的麻将桌全部搬离，并且搬离经营物品的行为确属为了配合龚志文获得拆迁补偿；麻将桌是刘研所经营公司的展示商品，租赁房屋中展示商品的全部清空证明拆迁事实已对刘研的经营发生较大的影响，故从公平原则出发，刘研应当支付的租赁房屋占有使用费应根据经营影响程度作相应扣减，由刘研支付全部使用费的30%，刘研支付的1万元租金可予抵扣房屋占有使用费。刘研以厂房及其装潢拆迁补偿费被龚志文侵吞为由再审要求龚志文补偿经济损失，该请求超出原审判决处理范围，本案不予理涉。本案因属民法典施行前已经终审的案件，由当事人申请再审，故不适用民法典的规定。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初2434号民事判决。二、刘研于本判决发生法律效力之日起十日内向龚志文支付房屋占有使用费11625元。三、驳回龚志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1650元，由龚志文负担1155元，刘研负担495元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长  钱荣根审判员  卞跃武审判员  徐戍徽二〇二一年八月十三日书记员  汤 珺本案援引法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。