四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13235号上诉人（原审被告）：黄政，男，1979年4月13日出生，汉族，住四川省彭州市。被上诉人（原审原告）：陈建军，男，1971年2月17日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。被上诉人（原审原告）：陈艳秋，女，1983年7月9日出生，汉族，住四川省中江县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周正惠，四川法典（彭州）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。上诉人黄政因与被上诉人陈建军、陈艳秋房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄政上诉请求：1.撤销一审判决第2、3项；2.改判黄政返还陈建军、陈艳秋购房款10万元；3.改判装修损失费各自承担的比例及金额。事实和理由：1.一审判决根据收条错误认定陈建军、陈艳秋支付首付款11万元；2.房屋装修后已使用，一审判决未认定装修损耗与折旧，判决黄政全额承担装修损失不当；3.一审判决未能客观公正的划分双方过错责任。陈建军、陈艳秋辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.黄政收取的陈建军、陈艳秋的购房款，以收据为准；2.一审判决以陈建军、陈艳秋提交的装修费凭证及双方认可的部分金额，认定的装修费金额正确；3.主要过错责任在于黄政。陈建军、陈艳秋向一审法院起诉请求：1.判令解除陈建军、陈艳秋与黄政签订的《房屋买卖协议书》；2.判令黄政向陈建军、陈艳秋返还已付购房款110000元、装修款81926元及资金占用利息（以110000元为基数，从2018年7月20日起按年利率6%计算至房款返还完毕之日止）。一审法院认定事实：2018年7月12日，陈建军、陈艳秋与黄政签订《房屋买卖协议书》，约定“黄政将其位于彭州市自建房出售给陈建军、陈艳秋，房屋总价款为370000元。合同签订后由陈建军、陈艳秋支付给黄政首付房价款288000元（后即可装修入住），陈建军、陈艳秋也可先支付110000元首付款，剩余188000元首付款按同期银行贷款利息的50%支付给黄政，尾款72000元在黄政将房屋土地使用证、房产证等相关手续办理至陈建军、陈艳秋名下后再支付”。双方同时还就交易相关税费负担、违约责任进行了约定。合同签订后，2018年7月18日，黄政向陈建军、陈艳秋出具收条一张，确认收到陈建军、陈艳秋支付的首笔购房款110000元。陈建军、陈艳秋收房后，对房屋进行了装饰装修，并有部分装饰装修形成了附合。一审另查明，案涉房屋系黄政自行修建，至今未办理产权证。一审法院认为，截止到本案一审审理终结前，案涉房屋未能取得房屋产权证，双方签订的《房屋买卖协议书》的合同目的无法实现，并且黄政也同意解除。故对陈建军、陈艳秋请求解除双方签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。陈帅作为介绍人或者中介身份代黄政销售房屋，是否有代收房款的行为，系陈帅与黄政的内部关系，与案涉买卖合同属不同法律关系，且一审法院在另案中已追加陈帅，陈帅在该案中亦对本案所涉之情况予以说明，本案无再行追加陈帅之必要。故对黄政追加陈帅的请求不予准许，黄政可跟据合同相对性原则另行主张权利。黄政辩称其仅收到陈建军、陈艳秋支付的购房款100000元、另外10000元是由陈帅收取的意见，因不能举证证明其未收到该款项，应自行承担举证不利的法律后果，故根据有效证据，一审法院予以采纳陈建军、陈艳秋已支付110000元首付款的意见。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，黄政应当将收取的购房款110000元返还给陈建军、陈艳秋。案涉房屋原属于黄政的财产，陈建军、陈艳秋应当向黄政返还案涉房屋。装修损失系由房屋买卖合同解除所致，陈建军、陈艳秋可以主张黄政赔偿。1.损失金额的确定。首先应明确装修损失的范围，陈建军、陈艳秋所主张的损失，系基于其向黄政支付的装修费用和其单独所购买装修材料、家具所产生费用。本案中，黄政陈述装修人工费给予陈建军、陈艳秋减免，但即使其存在减免情形，也是基于双方房屋买卖合同所给予的优惠行为，不应在装修部分予以计算。故对于装修损失，应以黄政收取费用和陈建军、陈艳秋单独购买材料所形成费用两部分总计为准。对于陈建军、陈艳秋支付黄政部分，黄政无异议，一审法院予以确认。对于陈建军、陈艳秋购买部分，虽其提供的证据为收据，但根据收据载明的品类和送货地址、收货方及联系电话，可以确定《OPPLE欧普照明永恒灯饰送货单》、《大雅鸿达装饰销售清单》和《叶大姐陶瓷（欧派卫浴）销售单》载明的材料系用于案涉房屋装修，合计金额为17656元。《销货清单》无出具时间、出卖人，客户名称为“小妹”，无证据证明与本案关联，一审法院不予采信。综上，本案装修损失金额为69656元。2.损失如何负担，应考量合同双方对于合同解除的过错问题。首先，双方就合同的订立均存在过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，黄政在未取得案涉房屋权属证书情况下，与陈建军、陈艳秋签订房屋买卖合同，已属违法。而陈建军、陈艳秋在购买房屋前，亦应尽到一般注意义务，在明知案涉房屋欠缺权属登记之情形下，仍执意购买，亦存在过失。其次，在过错程度上，陈建军、陈艳秋在知悉案涉房屋权属登记瑕疵之情形仍执意购买，一定程度上有赖于对黄政能够取得案涉房屋权属登记承诺之信任，属合同缔结之信赖利益，然自双方订立合同至本案一审庭审终结时，黄政仍未确定案涉房屋获得权属登记的明确时间，对案涉合同的瑕疵未予积极消除，应承担合同解除的主要过错。综上，对于装修损失，陈建军、陈艳秋承担10%，黄政承担90%。对陈建军、陈艳秋主张的资金占用利息，一审法院认为，该资金利息与黄政主张的房屋占用费，均为合同履行期间所产生之利益，应当依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定相互予以返还。对于资金利息，陈建军、陈艳秋主张自付款之日起按年利率6%计算，一审法院对起算时间予以确认，但对利息计算标准，应按中国人民银行同期同类贷款利息计算，即2019年8月20日之日起按全国银行间拆借中心公布的一年期贷款利率计算。关于陈建军、陈艳秋是否应当向黄政支付房屋占用费。房屋占用费需确定占用时间和标准。虽陈建军、陈艳秋主张未实际入住，但对房屋进行装修即表明陈建军、陈艳秋对房屋开始占有，故应当从2018年7月16日开始计算。根据房屋装修情况和面积、所处位置，结合房屋所在地房屋租金情况，一审法院确定房屋占用费计算标准为1300元/月。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用二审中，黄政提交以下证据：1.银行转账凭证，拟证明陈建军、陈艳秋只支付购房款10万元给黄政；2.装修合同，拟证明陈建军、陈艳秋实际支付给黄政装修款51000余元，尚未支付完毕。陈建军、陈艳秋未提交新证据，对黄政提交的银行转账凭证及装修合同，陈建军、陈艳秋质证认为一审已组织质证，且不能达到黄政的证明目的。经本院审查认为，黄政提交的银行转账凭证及装修合同均不属于新证据，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案诉争法律关系为房屋买卖合同纠纷。黄政作为出卖人，主要义务为交付房屋并协助办理房屋权属变更登记至买受人名下；陈建军、陈艳秋作为买受人，主要义务为依照约定支付房款。现黄政只认可收到陈建军、陈艳秋的10万元房款，但在案的11万元收据系黄政出具，应当认定陈建军、陈艳秋对黄政履行了11万元购房款的支付义务。由于案涉房屋不能办理权属登记，黄政无法继续履行协助办理房屋权属变更登记至买受人名下的义务，系黄政提供的标的物瑕疵导致合同不能继续履行、买受人的合同目的不能实现，黄政应当承担违约责任。一审判决确定黄政应当赔偿装修损失，黄政主张陈建军、陈艳秋未足额支付约定装修款，但并未举证证明，应承担举证不能的不利后果，本院对一审判决认定的装修损失款予以确认。一审判决对责任划分亦无不当。综上，对黄政的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，黄政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4354元，由黄政负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 锋审判员 陈 曦审判员 白福群二〇二一年八月二十日书记员 陈 悦