江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3857号上诉人（原审原告）：章启龙，男，1955年7月22日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：华其中，男，1954年8月25日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：赵彦，女，1984年2月25日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：王广营，男，1981年10月5日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：徐州市房屋置换中心，住所地江苏省徐州市坝子街9号中和大厦8层801-807室。法定代表人：刘红玲，该单位总经理。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏汇君律师事务所律师。上诉人章启龙因与被上诉人赵彦、王广营、徐州市房屋置换中心房屋买卖纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人章启龙的委托诉讼代理人华其中、被上诉人赵彦、徐州市房屋置换中心的委托诉讼代理人杨梦楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章启龙上诉请求：1、撤销一审判决的第一项，依法改判或发回重审；2、上诉费由赵彦、王广营、徐州市房屋置换中心承担。事实和理由如下：一审判决驳回章启龙诉讼请求没有事实和法律依据。一、章启龙在履行《存量房买卖合同》、《监管协议》及《存量房买卖贷款抵押保证协议》过程中没有违约，亦没有过错。章启龙于2019年1月16日当日签订《存量房买卖合同》、《监管协议》及协助赵彦、王广营去贷款行签订《存量房买卖贷款抵押保证协议书》后，即刻将买卖房屋的权属证书交给徐州市房屋置换中心，由徐州市房屋置换中心在赵彦、王广营履行完合同约定的相应义务后，协助买房人办理贷款和申请办理权属变更登记。赵彦、王广营要求章启龙配合其变更合同约定的条款，如果能协商一致就变更，如果不能协商一致就不变更，继续按照原来的约定履行。二、本案中，因赵彦、王广营的违约，给章启龙(卖房人)造成了损失。(一)章启龙(卖房人)于2020年1月13日拿到卖房款，其迟延拿到卖房款系赵彦、王广营违约所致，违约方给守约方造成损失就理应依法承担责任。章启龙一直在主张领取卖房款，但徐州市房屋置换中心拒绝支付。此系王广营、赵彦、徐州市房屋置换中心的责任，由此造成的损失应由其承担。(二)上诉人于2020年1月13日才拿到卖房款给章启龙造成了利息损失；赵彦、王广营不履行合同约定，要求章启龙回国变更合同，给章启龙造成交通费用损失。三、一审认定徐州市房屋置换中心参与本案房屋买卖活动是行政行为，没有事实和法律依据。(一)徐州市房屋置换中心是工商企业，没有行政职能，也不具有受委托行使行政职能的资格。徐州市房屋置换中心是于1999年12月7日在徐州市工商行政管理局注册登记的、经济性质为全民所有制的咨询服务类三产企业；企业名称：徐州市房屋置换中心；企业状态：在业；法定代表人：刘红玲；注册资金：800万元；经营范围：交易结算资金监管服务；房屋租赁；网络运行维护；房屋置换、交易及咨询服务。徐州市房屋置换中心未举证证明其具有行政职能或受委托行使行政职能的资格，也没有提出其参与本案的房屋买卖活动是行政行为。徐州市房屋置换中心向章启龙支付1725.76元的利息可证明其参与本案的房屋买卖活动是企业经营。(二)本案是因赵彦、王广营、徐州市房屋置换中心没有按照合同约定履行义务而产生。赵彦、王广营未按照《存量房买卖合同》、《监管协议》的约定往资金监管账户汇款，徐州市房屋置换中心未履行《监管协议》约定的职责，及时将不符合合同约定的汇款退回。四、本案赵彦、王广营履行合同的行为并非履行瑕疵，而是严重的违约行为。合同约定的付款方式是合同的主要内容，赵彦、王广营不按照合同约定履行，导致徐州市不动产登记中心不予办理变更登记手续。五、徐州市泉山区人民法院一方面认定赵彦、王广营与章启龙双方签订的房屋买卖合同合法有效，应继续履行，另一方面又在不存在卖房人不协助办理变更登记的情况下，要求协助办理变更登记并强制执行，存在矛盾。六、案涉合同未明确约定购房款全款支付时间，但是章启龙主张起息时间为2019年1月17日，系按照合同法规定的交易习惯提出的，有法律依据。七、合同条款变更，交易双方未达成一致，应按原合同的约定履行。徐州市房屋置换中心分别在2016年7月29日和2019年9月29日给章启龙的书面回复中称：“你于2019年1月16日，在我徐州市房屋置换中心签订签订存量房买卖合同后，后因买卖合同个别条款内容发生变更，交易双方未达成一致，致使产权登记无法进行。”但交易双方未就变更合同条款达成一致的情况下，应按照原合同继续履行。综上所述，请二审法院支持章启龙诉讼请求。被上诉人赵彦辩称：案件受理费669元不应由赵彦和王广营承担。被上诉人徐州市房屋置换中心辩称：同一审答辩意见，章启龙上诉请求无事实依据。徐州市房屋置换中心在一审中提交了涉案资金监管领款申请书，该证据载明了章启龙与徐州市房屋置换中心之间没有任何纠纷。章启龙在一审庭审中的陈述系虚假陈述，请二审法院维持一审判决。被上诉人王广营未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。章启龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵彦、王广营、徐州市房屋置换中心支付违约金（利息）34779元（以房款本金为基数，自2019年1月17日起按照年息5.4%计算至2020年1月12日止）。2.赵彦、王广营、徐州市房屋置换中心承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月16日，章启龙（出卖方，甲方）与赵彦、王广营（买受方，乙方）签订《存量房买卖合同》（合同备案号：201901160015）一份，约定，第一条：房屋基本情况。出卖人：章启龙将坐落于黄河新村91号楼后南楼1-202房屋出售给买受方，建筑面积为78.72平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为145212，国有土地使用权证号为27020。第二条：房屋价款。该房屋的成交单价为人民币￥8295.22元/平方米，总价为人民币（小写）￥653000元，（大写）陆拾伍万叁仟元整……。第三条：房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋所有权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。房屋价款具体支付方式约定为下列第（3款）……。3、贷款付款：买受方于2019年1月16日前，支付人民币（小写）￥262400元，（大写）贰拾陆万贰仟肆佰元整；买受方于2019年4月16日前，办理完相关银行贷款批准手续，人民币（小写）￥390600元，（大写）叁拾玖万零陆佰元整……。第五条：房屋交付出卖方应当在2019年4月16日前，将房产交付给买受方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买受人。第六条：按下列第（1）款办理登记手续（选一项），选择第（1）项的第七条不生效。1、买、卖双方应当共同待房屋登记机构办理房屋转移登记手续。2……。第十二条：违约责任，出卖方应保证上述房产的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方负责赔偿。若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受方不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付￥0.00元违约金。买卖双方签订合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方的已付购房款(不计利息)返还给买受方，但买受方应同时支付违约金￥20000给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在7日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金￥20000给买受方。出卖方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于出卖方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向买受方支付违约金￥0.00元……。2019年1月16日，章启龙（甲方、卖方）、赵彦、王广营（乙方、买方）及徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》（协议编号：30519010563）一份，约定，第一条，……甲乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续。办理监管手续时，甲、乙双方需出示房产证、土地证（或不动产权证）原件，身份证原件及复印件，《存量房买卖合同》原件及复印件。第二条，乙方将购房款人民币（大写）陆拾伍万叁仟元整（小写￥653000元）存入以下托管账户：开户银行：中国银行股份有限公司，开户账户：53×××01。同时卖出方在银行以章启龙名义，开设结算账户，账号为6013…1340。买进方在指定银行以赵彦名义开设结算账户，账号为6217…0821。第三条，买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金监管账户。第四条，乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证、填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续。资金领款手续由丙方审核直接划至第二条规定的卖方开设的结算账户。涉及银行贷款的，需抵押房屋的不动产登记证办妥并领取后方可办理监管资金领款手续。乙方领取《不动产权证书》后，即视为同意丙方与甲方进行监管资金交割手续。第五条因房屋不具备登记条件，或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《监管协议》、身份证，填写《撤销监管协议申请表》、《领款申请书表》，办理监管资金领取手续，由丙方审核后直接至第二条规定的买方开设的结算账户……2019年1月16日，赵彦（乙方、买方）与章启龙（甲方、卖方）签订《存量房买卖贷款抵押保证协议书》（协议编号：30519010563）一份，约定，……买方首付金额（元）：262400，监管账户开户行：中国银行股份有限公司，保证卖方最高贷款总额（元）：390600，监管账户号：53×××01，贷款金融机构：中国银行股份有限公司……3、金融机构在审查买方购房抵押贷款符合贷款条件，并查验本协议后，将贷款资金划至资金监管账户。在贷款银行取得房屋他项权证、乙（买）方取得房屋所有权证前，贷款资金和自筹资金由徐州市房屋置换中心同时进行监管，在贷款银行取得房屋他项权证、乙（买）方取得房屋所有权证后，将贷款划转至卖方在资金监管协议中托管行开立的指定账户……。王广营在乙方处签字确认。2019年6月21日，赵彦、王广营将章启龙诉至一审法院，要求确认涉案房屋归赵彦、王广营所有，且要求章启龙协助其办理房屋过户登记手续。章启龙遂在该案中提起反诉，要求赵彦、王广营支付违约金20000元，要求赵彦在限期继续履行存量房买卖合同及存量房交易资金监管协议。在该案中，一审法院经审理后查明：1、赵彦、王广营2019年1月16日在中国银行以行内汇款的方式将262400元汇入收款人为徐州市房屋置换中心客户交易结算资金的账户，账户为52×××07，附言：30519010563卖章启龙买赵彦。2019年4月1日，赵彦再次以行内汇款的方式将390600元汇入至上述收款人为徐州市房屋置换中心客户交易结算资金的账户，并附言：30519010563章启龙赵彦。2、2019年3月14日，赵彦给章启龙发短信称，由于房屋是1994年的，房龄时间太长，所以银行贷款没有批下来，需要更改存量房合同，由贷款改成全款，赵彦这边已准备好全款，随时可以更改合同，问章启龙何时方便。2019年3月19日，赵彦给章启龙发短信称，如果章启龙在国外不能回来，房管局需要通过大使馆出具的公证书和认证等注意事项。2019年4月3日，赵彦给章启龙发短信，告知章启龙其已经将购房款打入资金监管账户，如果章启龙认为赵彦违约，章启龙可以起诉赵彦；章启龙在10天内不起诉赵彦的，则赵彦不违约，章启龙违约。章启龙于2019年4月23日短信回复赵彦称，其现在非洲国家，大部分地区没有信号，处理卖房事宜得等其回国后办理，之前已经办理卖房手续怎么又有变故？章启龙告知赵彦大约在5月份回国，具体时间没有确定。2019年5月，章启龙告知赵彦其已经回国，双方约谈了更改合同一事，章启龙以应赵彦要求从境外回国办理房屋过户一事产生额外交通费用损失为由，要求赵彦再向章启龙支付10000元，但是赵彦仅同意再给付2000-3000元，双方未达成一致意见。3、2019年7月29日，徐州市房屋置换中心向章启龙出具证明一份，载明：“你于2019年1月16日在我中心签订存量房买卖合同，后因买卖合同个别条款内容发生变更，双方未达成一致，致使登记无法进行。现证明你所有的房屋所有权证存放在我中心，全部购房款买方已经打入资金监管账户，因登记未完成，房款无法领取。”该民事判决认为，双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。因赵彦在实际履行过程中变更房屋价款的支付方式，由部分银行贷款变更为全款支付，且双方未能按照徐州市房屋置换中心的要求形成付款方式变更的协议，导致房屋过户未能完成。认为赵彦、王广营付款方式的变更系合同履行的瑕疵，不损害章启龙收取购房款的相关权益，也不妨碍合同目的的实现，且双方均同意继续履行合同。同时认为赵彦已按照合同约定向监管账户存入房屋对价款，不构成合同约定的悔约情形。一审法院遂于2019年9月20日作出（2019）苏0311民初3885号民事判决，判决：一、原被告双方签订的《存量房买卖合同》继续履行，被告章启龙自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告赵彦、王广营办理坐落于徐州市房屋的转移登记手续；二、驳回原告赵彦、王广营的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告章启龙的其他反诉请求。该民事判决作出后，赵彦、王广营、章启龙均未提起上诉，该民事判决已发生法律效力。2019年9月27日，章启龙向徐州市房屋置换中心邮寄了《关于索要卖房款的函》，要求徐州市房屋置换中心按照合同约定在国庆节前将章启龙的卖房款一次性汇入其银行卡内，否则将提出解除合同。2019年9月29日，徐州市房屋置换中心向章启龙回复告知：你于2019年1月16日在我中心签订存量房买卖合同，后因买卖合同个别条款内容发生变更，交易双方未达成一致，致使产权登记无法进行。现证明你所有的房屋所有权证存放在我中心，全部购房款买房人已打入资金监管账户，因产权登记未完成，房款无法领取。如交易双方共同申请，可以撤销交易，解除合同。2019年10月5日，章启龙再次向徐州市房屋置换中心邮寄《关于对复函的陈述和申辩并领款申请的函》。称不认可徐州市房屋置换中心复函的表述内容，认为州市房屋置换中心混淆和偷换概念，合同不需要变更，且变更合同应当当事人自愿并协商一致，是徐州市房屋置换中心违约，章启龙系守约方和受害方，要求徐州市房屋置换中心主持正义，并向该中心再次提出领款申请，请徐州市房屋置换中心尽快划转卖房款，以避免更大的损失，要求按照同期贷款利率将赔偿款一并划转给章启龙。2020年1月13日，章启龙在徐州市房屋置换中心填写了《徐州市存量房监管资金领款申请书》申请领取涉案房屋房款，并在该申请书中注明：本人取款，双方无纠纷。同日，章启龙在徐州市房屋置换中心领取了购房款653000元及利息1725.76元。一审法院于2019年11月26日立案受理了赵彦、王广营提起的强制执行申请，案号为(2019)苏0311执4036号。2019年12月10日，该案执行完毕，徐州市房屋已登记至赵彦、王广营名下。2020年4月26日，章启龙向徐州市中级人民法院申请再审，要求撤销(2019)苏0311民初3885号民事判决。2020年6月10日，徐州市中级人民法院作出(2020)苏03民申100号民事裁定书，裁定驳回章启龙的再审申请。章启龙不服（2019）苏0311民初3885号民事判决，向徐州市泉山区人民检察院申请监督。2020年7月27日，徐州市泉山区人民检察院作出泉检民监（2020）32031100006号《不支持监督申请决定书》，决定不支持章启龙的监督申请。2020年9月10日，一审法院受理章启龙强制执行申请，章启龙要求按照(2019)苏0311民初3885号民事判决，继续履行《存量房买卖合同》，但被申请人赵彦、王广营一直没有履行，故申请强制执行。经查明相关事实后，一审法院于2020年10月19日作出（2020）苏0311执2655号执行裁定，驳回章启龙对赵彦、王广营的执行申请。一审另查明，徐州市房屋置换中心系全民所有制企业，其主管部门为徐州市房地产市场管理处。一审法院认为，一、业已生效的（2019）苏0311民初3885号民事判决已经确认了章启龙与赵彦、王广营双方所签订《存量房买卖合同》的法律效力，对因赵彦变更付款方式导致双方合同继续履行产生的款项支付、违约责任、房屋过户等纠纷进行认定和处理。1、本案中，对于章启龙主张的利息损失。根据双方合同约定，赵彦、王广营最迟应在2019年4月16日前办理完相关银行贷款批准手续，然后双方根据合同约定在赵彦、王广营取得房屋产权登记证书后，章启龙可以领取对应的卖房房款。后因赵彦、王广营未能顺利办理银行贷款，赵彦变更了付款方式，在合同约定最迟付款日之前全额将购房款直接汇入至监管账户。章启龙称如果赵彦、王广营以现金一次性支付，其支付的日期应在2019年1月16日，其所称的该意见既没有合同依据，也没有举证证实其所陈述的意见。故章启龙要求自2019年1月17日计算利息的主张，不能成立。2、2019年5月章启龙回国后便与赵彦、王广营就合同继续履行进行了磋商，但未能达成一致意见。此时无论是从减少损失或防止损失扩大的角度，还是从合同便于继续履行为出发点，在没有损害章启龙根本利益的前提下，其可以在变更合同且领取房款后，再行根据赵彦、王广营是否存在违约的情形另行向赵彦、王广营主张自己的权利，而不应当以消极应对、怠于继续履行合同的方式处理已经出现的问题。根据章启龙所提交的证据，结合查明的事实，其从徐州市房屋置换中心领取房款时，该中心亦将相对应的利息一并予以支付。故章启龙主张利息损失的请求，于法无据，一审法院不予支持。二、对于赵彦、王广营是否应承担违约责任的问题。1、在业已生效的（2019）苏0311民初3885号民事判决中已经予以了阐述和认定。本案中，章启龙继续主张赵彦支付违约金的请求，一审法院不再予以理涉。2、虽然业已生效的民事判决驳回了章启龙要求赵彦、王广营支付违约金的请求，但是纵观本次纠纷产生的原因以及就合同履行产生的其他问题，均出自于赵彦、王广营未能按照合同约定办理好房屋贷款且自行改变房屋付款方式所致。在赵彦、王广营未能与章启龙联系上且知道章启龙在国外工作的情形下，更没有与章启龙沟通一致的前提下，其自行变更了付款方式，此时章启龙对于合同的履行并无过错。赵彦、王广营在未能联系上章启龙的情况下全额将房款汇入资金监管账户，既有银行贷款无法办理的实际情况，也可能考虑到避免合同违约的情形出现。在此情形下，赵彦、王广营更应妥善的与章启龙沟通，争取章启龙的理解和配合，同时也应支付章启龙由此造成的不必要的合理损失，而不应直接短信告知章启龙如认为其违约可以直接起诉等刺激性言语，这不仅不利于问题的解决，反而更容易激化双方矛盾。3、诚实信用系维护经济秩序稳定和社会和谐的重要基础，因赵彦、王广营变更付款方式导致章启龙在2019年5月回国处理合同继续履行等问题，系赵彦、王广营履行合同存在瑕疵造成章启龙产生了非必要费用。章启龙在提供相应证据的前提下，根据双方合同约定和履行过程中各自的过错程度，要求赵彦、王广营承担相应费用并无不当，赵彦、王广营根据自身过错也应考量和尊重章启龙的合理诉求，而非一诉了之。三、在徐州市中级人民法院作出的（2020）苏03民终3854号民事裁定中，已经明确说明徐州市房屋置换中心承担责任，应当是基于徐州市房屋置换中心的行政行为。本案章启龙主张的利息损失是基于其与赵彦、王广营之间的房屋买卖合同，且双方的房屋买卖合同已经履行完毕。这两者之间并非同一法律关系，章启龙要求徐州市房屋置换中心在本案中承担利息损失，不属于民事案件处理范围，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十四条第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回章启龙的诉讼请求。案件受理费669元，由赵彦、王广营负担。本案二审期间争议焦点为：赵彦、王广营、徐州市房屋置换中心应否向章启龙支付涉案房款违约金（利息）。二审中，上诉人章启龙提交如下证据材料：1、章启龙于2020年2月21日向江苏省徐州市泉山区人民法院提出的强制执行申请书、邮寄凭证和签收查询单。2、江苏省徐州市泉山区人民法院给章启龙邮寄的裁定书和法院专递邮件详情单。3、章启龙向江苏省徐州市泉山区人民法院邮寄的收件说明函、邮寄凭证和签收查询单。该三份证据意在证明江苏省徐州市泉山区人民法院作出的（2019）苏0311民初3885号民事判决以及据该判决进行的强制执行，均系错误。经质证，赵彦认为，对该三份证据不予认可。徐州市房屋置换中心认为，该三份证据与本案无关，不能证明章启龙的举证目的。章启龙系（2019）苏0311民初3885号判决的义务人，无权申请强制执行。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于赵彦、王广营应否向章启龙支付涉案房款违约金（利息）的问题。首先，赵彦、王广营在支付涉案房款的过程中未按涉案房屋买卖合同约定以银行贷款方式支付剩余房款，其变更了支付方式，直接将剩余全部房款缴入指定资金监管账户，其履行行为确实存在瑕疵。但赵彦、王广营在双方签订的《存量房买卖合同》约定的贷款办理期限之前，向监管账户存入了剩余的全部房款，既不构成合同约定的毁约情形，也非必然损害章启龙收取购房款的权益。其次，章启龙作为涉案房屋买卖合同的相对方，其应承担避免损失扩大的义务。赵彦、王广营向章启龙主张将剩余房款的支付方式由银行贷款变更为一次性全额支付，该项主张并非必然损害章启龙利益，且有利于减少损失和继续履行合同。章启龙可同意赵彦、王广营有关支付全款的主张，变更合同并就变更后的合同继续履行，从而避免损失扩大。如章启龙认为赵彦、王广营在交易过程中给其造成损失，章启龙可就该部分损失另行主张权利。但章启龙在知道赵彦、王广营关于变更付款方式的主张后，并未积极采取措施减少损失或者防止损失扩大，一定程度上导致了其迟延收到涉案房款。对于章启龙主张的逾期领取房款的损失，其自身存在一定过错。最后，结合上述理由，考虑到章启龙与赵彦、王广营并未约定逾期领款违约金（利息），且房屋置换中心已经向其支付了一定利息，赵彦、王广营不应向章启龙支付涉案房款违约金（利息）。二、关于徐州市房屋置换中心应否向章启龙支付涉案房款违约金（利息）的问题。章启龙要求徐州市房屋置换中心承担责任，系基于徐州市房屋置换中心的行政行为，不属于民事案件处理范围，一审法院对其该项诉讼请求不予理涉，并无不当。综上所述，章启龙上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669元，由上诉人章启龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年八月十六日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹