江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初491号原告（反诉被告）：刘松，男，1990年9月6日出生，汉族，个体户，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：李章伟、李冲，江西智桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘金财，男，1979年6月11日出生，汉族，个体户，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）刘松与被告（反诉原告）刘金财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序于2021年5月26日、2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘松及其委托诉讼代理人李冲、被告（反诉原告）刘金财及其委托诉讼代理人左鸫鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用等损失暂计：10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失7349.4元、装饰装修补偿479137元、搬迁费用17013.92元、押金5000元。上述费用合计：508500.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：（1）被告将位于吉安市青原区（以下简称案涉房屋）租赁给原告用于经营宾馆；（2）租赁期限从2014年9月1日起至2023年8月30日止。现案涉房屋已经被政府征收拆迁，且被告已经获得拆迁补偿的所有款项，原告多次与被告协商，请求被告将应当属于原告的补偿款项（停产停业损失、装修损失、搬迁费用等）支付给原告，但被告对原告的请求置之不理，故起诉至法院，望判如所请。被告刘金财辩称，1、双方所签合同第6、7条已约定,租赁房屋政府征用时,原告的装修损失以政府相关部门评估为准应由政府赔偿；2、因政府属于强制拆迁导致双方未签订拆迁协议，被告的损失都未得到合理赔偿，被告的原有装修都未全面赔偿，原告要求被告赔偿显然错误，原告应向政府主张；3、被告并未取得原告诉称的停业损失，其诉称系无中生有而不能成立；4、原告起诉缺乏事实依据，应依法驳回其诉讼请求。反诉原告刘金财向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告偿付尚欠租金52876元；2、要求反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉被告只交纳租金至2020年7月，其租赁至2021年1月份才搬出，尚欠五个月租金52875元（5个月×10575元/月）未付，反诉被告应给付反诉原告。反诉原告于庭审结束后经核实，认可反诉被告已将租金交至2020年8月30日，故主张反诉被告向其偿付拖欠2020年9月1日至2021年1月15日的租金47587.5元。反诉被告刘松辩称：其认可存在部分租金未付的情况，但反诉原告主张的金额过高，理由如下：1、反诉原告承诺过反诉被告有一个月的免租期，应当核减这一个月的租金，2020年受疫情影响，全国各地对经营性租房都有减免租金的政策；2、反诉原告计算租金是至反诉被告实际搬离的时间，反诉被告承租的房屋为整栋，应当有一个月的搬离期限，故应当核减一个月搬离期限的租金；3、反诉被告交纳的租金是至2020年9月1日，故反诉原告主张的租金多了一个月应当核减。综上，反诉被告仅需向反诉原告支付两个月的租金为21150元。原告（反诉被告）刘松围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告具备诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》、《营业执照》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原告租赁被告的案涉房屋用于经营吉安市青原区枫林晚宾馆及大塘农家菜；3、拆迁通知1份、房屋征收补偿安置协议书3份，房屋分层分户平面图1份。证明:（1）案涉房屋已经被政府征收，被告也与政府签订了房屋征收安置协议；（2）证明案涉房屋已经被拆除，被告因征收房屋所获得的补偿款中含有原告应得的部分，被告应当向原告支付相应款项的事实；（3）证明被告房屋被征收后，获得了相应的征收补偿，原告有权根据租赁面积要求被告支付装修补偿479137元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用17013.92元的事实；4、拆迁房屋视频6份、图片10张（均在光盘1张内）。证明被告提供的房屋装修及附着物评估明细表、补偿明细表载明的内容与房屋实际情况不一致，即补偿明细表不客观，不能以补偿明细表载明的内容确定装饰装修补偿的项目，应当按房屋面积确定补偿标准；5、转让协议、物品清单各1份，收条2张，证明原告因案涉房屋的装修支付了538000元转让费，应当视为原告对案涉房屋进行了装修，原告有权享有房屋的装饰装修款项；6、江西洪利房地产土地评估顾问有限公司（以下简称洪利评估公司）于2021年3月3日出具的房屋装修及附着物评估明细表复印件1份，刘金财的征收补偿明细表复印件1份，证明评估明细表、征收补偿明细表与原告提供的房屋状况不符，不客观，不公正，不应当作为本案的依据，应当以房屋的面积确定装修补偿。被告（反诉原告）刘金财依法提交了以下证据：1、刘金财身份证，证明反诉原告主体资格；2、《房屋租赁合同》，证明：房屋拆迁由政府评估赔偿，与出租方无关，租金是每月10575元；3、拆迁部门委托评估明细表，证明刘松承租案涉房屋的装修补偿仅为37028元；4、证人刘某、夏某当庭证言，证明刘金财于2009年对案涉房屋进行了整体装修的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换并相互质证，对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证认为，对第3组证据中的3份拆迁安置协议三性均有异议，原告提供的证据是复印件，没有盖章，被告没有与政府签订安置协议，政府是强制拆除的；对第5组证据三性均有异议，首先甲方的签字真实性无法确认，是否履行无法确认，即使真的存在转让，对被告没有约束力，因为房屋装修及房屋产权属于被告所有，任何人不得以被告的财产进行转让营利，故该组证据不能作为定案依据，对原告（反诉被告）提供的其他证据均无异议。对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）质证认为，对第1组证据三性均无异议；对第2组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋拆迁虽然是政府行为，但是被告获得了相应的补偿款，并且补偿款中享有原告的份额，被告应当予以赔偿。原告是从2016年5月1日起承租的，也就是说按合同约定的租金递增模式，原告2021年的租金应当为9200元/月;对第3组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。明细表明显存在不客观，不公正的情况，应当以房屋的总面积装修赔偿标准,该组证据不能达到被告主张原告的补偿仅为37028元的证明目的。本院分析双方提供的证据，结合双方的质证意见后认为，原告提供的第5组证据转让协议、物品清单、收条，因出让方和收款人均未到庭作证，也无转账凭证等其他证据予以佐证，故真实性不能确定，对该组证据本院不予采信，但结合双方《房屋租赁合同》的约定、证人夏某的当庭陈述等，可以反映案涉房屋存在多次转租、转让的情况。被告提出对3份拆迁安置协议三性均有异议，认为是复印件，没有盖章，其也没有签字，但庭审过程中被告认可其是按该3份拆迁安置协议确定的内容，在青原区木山（庙上）片区棚改项目建设指挥部（以下简称木山棚改指挥部）领取了全部的拆迁安置补偿款并选定了产权调换安置房，故原告（反诉被告）提供的第1、2、3、4、6组证据、被告（反诉原告）提供的第1、2、3组证据及证人刘某、夏某当庭证言，可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力予以确认，并在卷佐证。为了查明案件事实，本院至木山棚改指挥部依法调取了两组证据：1、《房屋征收评估委托合同》1份；证明洪利评估公司受木山棚改指挥部的委托对案涉房屋进行依法评估；2、视频资料1份，证明洪利评估公司对案涉房屋勘查现场进行录制的情况。对本院依法调取的证据，原告（反诉被告）质证后认为，对第1组证据三性均无异议，洪利评估公司是受木山棚改指挥部的委托进行评估鉴定，但并不代表其所评估的内容公正，客观，完整。对第2组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，视频中的内容确定是案涉房屋的情况，但在视频中恰恰反映了案涉房屋的装修情况是较为新颖的，结合庭审情况，被告也自认仅完成了一次装修的事实，从而印证了洪利评估公司出具的装修评估明细表并不客观，对于应当归属原告的装修项目或者由原告进行翻修的装修内容没有载明，故评估明细表不能作为本案装修补偿的依据。被告（反诉原告）经质证后对两组证据的三性均无异议。对本院调取的证据结合原、被告双方的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。原告（反诉被告）刘松于庭审结束后向本院补充提交了中国建设银行个人活期账户交易明细1份，证明其于2019年8月19日通过名下账户（卡号：62×××73）向被告（反诉原告）刘金财的妻子肖足女（卡号：62×××49）转账支付了2019年9月1日至2020年8月30日的租金110400元。刘金财庭审结束后经核实，认可其尚有5000元租赁押金未退还给刘松，且刘松已将租金交至2020年8月30日的事实，故本院对该组证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原告（反诉被告）刘松（乙方）与被告（反诉原告）刘金财（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁标的：位于吉安市青原区，具体为一楼三个门面，二楼至六楼全部、七楼露台。详见附图。二、租赁期限及交付日期：租期为九年，从2014年9月1日起至2023年8月30日止；双方约定该房屋于2014年9月1日交付给乙方使用。三、租金及付款方式：租金为人民币玖万陆仟元／年，从合同签订起，乙方向甲方交付房屋租赁押金人民币伍仟元，房租付款方式为壹年壹付，双方协定，每三年为一个租金递增点，第四年至第六年年租金为人民币壹拾壹万零肆佰元整，第七年至期满年租金为人民币壹拾贰万陆仟玖佰元整......六、乙方对租赁物装修的投入，以合同附件装修合同及费用支出结算单为准，乙方有义务告知甲方。七、合同期内，如遇不可抗力事由，如政府征用等情况，甲方须按政府相关部门的合理装修评估赔偿乙方装修损失。八、在租赁期内，乙方有权对租赁标的进行转租他人做合法经营，乙方收取转让费用，告知甲方转让事项，甲方保证受转让方按本租赁合同履行义务及享受权利。如甲方违反，须赔偿乙方装修损失......十一、如本店需转让，甲方须收取一定的转让费。”等内容，刘金财将案涉房屋交给了刘松经营宾馆和餐馆，刘松也支付了租赁押金5000元并按期支付了至2020年8月30日的租金，双方均按照合同的约定实际履行各自的权利和义务。在合同履行期间，刘松为了经营的需要，对案涉房屋进行了装修和改造，但未将装修和改造的具体情况告知刘金财。2021年1月7日，木山棚改指挥部向木山片区拆迁户（承租户）发出通知称，该部前期与拆迁户进行了房屋征收安置协议签订等各项工作，决定于2021年1月10日起开始对木山村房屋陆续进行断水断电，2021年1月17日止完成木山整村房屋断水断电工作，2021年1月11日开始陆续启动房屋拆除工作，要求各位村民（承租户)按照该部工作推进的时间安排，提前做好房屋腾空等准备工作。根据该通知要求，刘松于2021年1月15日从案涉房屋中开始搬离，案涉房屋随后被拆除。依照与木山棚改指挥部于2020年7月20日签订的《房屋征收评估委托合同》，洪利评估公司于2021年1月6日对案涉房屋进行现场勘查后出具了《房屋装修及附着物评估明细表》，确定案涉房屋的房屋装修及附着物评估价值为82161元。刘金财按照2021年1月7日的3份《房屋征收补偿安置协议书》确定的内容，在木山棚改指挥部领取了全部的拆迁安置补偿款并选定了产权调换安置房。案涉房屋被拆除后，刘松多次与刘金财协商，要求刘金财支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用、押金等，双方发生争议，遂诉讼至法院。本院认为，原告（反诉被告）刘松与被告（反诉原告）刘金财签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。该合同第六条、第七条的约定可以看出，双方都已预见案涉房屋会在租赁期间面临拆迁的可能，也对因此产生的风险和后果进行了预判，对双方的责任有了明确的约定。而从该合同第八条、第十一条的约定并结合庭审情况也可以看出，刘金财于2009年对案涉房屋装修后，将房屋一直出租给他人进行经营活动，刘金财同意承租人对房屋进行装修、改造，也同意承租人进行转租、转让，故从2009年起至2021年被政府拆除为止，案涉房屋经过多人多次转手经营。在此期间，包括刘松在内的承租人为了经营需要，对案涉房屋均进行过一定的装修、改造。现因政府征用，按照合同约定，刘金财须按政府相关部门的合理装修评估赔偿给刘松。洪利评估公司受木山棚改指挥部委托，专门对案涉房屋进行了现场勘查，确定案涉房屋的装修价值为82161元，该评估结果客观真实，本院予以确认。该评估价值实为刘金财的初始装修残值和刘松的新装修残值，因案涉房屋在本案诉讼之前已被拆除，无法再还原厘清双方的装修情况。刘金财的初始装修经过十余年的租赁使用相对所剩残值更少，其价值也通过十余年获得的租金收入得以实现，而刘松投入的新装修因使用年限短而所剩残值更高，其价值是期望于通过租赁期内的经营活动实现，而租赁期因政府拆迁提前了将近三年结束，作为实际经营者刘松的直接损失更大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本院确定刘松享有该82161元装饰装修损失的80%即65729元，刘金财享有该82161元装饰装修损失的20%即16432元，被告（反诉原告）刘金财应当向原告（反诉被告）刘松支付装饰装修损失65729元。刘金财提出刘松只享有82161元中的装修价值37208元、其享有装修价值44953元的主张，没有提供证据证实，该主张不符合客观事实，也违背了公平原则，本院不予支持。洪利评估公司进行现场勘查时，刘松的成年家属在场，刘松提供的视频与洪利评估公司现场勘查的视频内容一致，故刘松提出评估明细表的内容不客观、不公正、不完整的主张，本院也不予支持。3份《房屋征收补偿安置协议书》是木山棚改指挥部对刘金财一家名下3栋房屋征收确定的总金额，3栋房屋因自住、出租等不同原因装修情况各有不同，故刘松提出按照该3份协议书的装修补偿费总额479137元来主张其装饰装修损失或按照该3份协议书的装修补偿费总额479137元除以3栋房屋总面积1137.56平方米后的单价来确定案涉房屋的装饰装修价值与事实不符，并按3份协议书载明的搬迁费金额累计主张搬迁费用17013.92元也与事实不符，本院均不予支持。《房屋征收补偿安置协议书》中列明的非住宅类搬迁费900元（商铺面积60平方米×15元/平方米）和停业停产补助费7349.4元（60平方米×6805元/平方米×3‰×6个月）系案涉房屋拆迁发生的实际损失，刘松是案涉房屋拆迁时的实际经营者，从租赁协议期未满及公平角度，刘松应当在实际损失范围内得到补偿，刘金财也同意将停业停产补助费7349.4元支付给刘松，并认可其尚未将租赁押金5000元退还给刘松，故被告（反诉原告）刘金财应当向原告（反诉被告）刘松支付停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元、押金5000元。刘金财提出要扣除水费1500元的主张没有提供证据证实，本院不予支持。关于反诉原告（被告）刘金财要求反诉被告（原告）刘松偿付尚欠租金47587.5元的诉请，本院认为，本案系政府拆迁导致租赁合同难以继续履行，双方当事人对解除合同均无过错，木山棚改指挥部于2021年1月7日向拆迁户（承租户）发出通知，对木山村房屋进行断水断电并启动房屋拆除工作，从该日起刘松已无法再正常经营餐馆，租赁合同客观上已无法继续履行，本院确定刘松与刘金财签订的《房屋租赁合同》解除时间为2021年1月7日。虽然刘松未能提供证据证明刘金财承诺过给其各一个月的免租期和搬离期，但根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；”并结合2020年初新冠疫情对社会生产造成影响的事实，本院酌定核减承租人刘松一个月的租金较为公平合理。从双方合同约定和刘松已按110400元/年的标准支付了2017年9月1日至2020年8月30日的租金可以看出，从2020年9月1日起至2023年8月30日的租金标准为126900元/年，刘松拖欠刘金财2020年9月1日至2021年1月7日的租金为44767.5元（10575元/月×4个月+10575元/月÷30天×7天），核减一个月的租金10575元后，反诉被告（原告）刘松应当向反诉原告（被告）刘金财支付租金34192.5元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（一）项、第七百零三条、第七百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第（四)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘金财向原告（反诉被告）刘松支付装饰装修损失65729元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元、押金5000元，合计78978.4元；二、反诉被告（原告）刘松向反诉原告（被告）刘金财支付拖欠的租金34192.5元；三、以上一、二项相品后，被告（反诉原告）刘金财还须向原告（反诉被告）刘松支付44785.9元，限被告（反诉原告）刘金财于本判决生效后7日内付清；四、驳回原告（反诉被告）刘松、反诉原告（被告）刘金财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8890元，原告（反诉被告）刘松负担7115元，被告（反诉原告）刘金财负担1775元；反诉费1130元，反诉原告（被告）刘金财负担475元，反诉被告（原告）刘松负担655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  赖 明人民陪审员  刘慧媛人民陪审员  刘秀平二〇二一年八月二十三日书 记 员  李 燕附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初491号原告（反诉被告）：刘松，男，1990年9月6日出生，汉族，个体户，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：李章伟、李冲，江西智桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘金财，男，1979年6月11日出生，汉族，个体户，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）刘松与被告（反诉原告）刘金财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序于2021年5月26日、2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘松及其委托诉讼代理人李冲、被告（反诉原告）刘金财及其委托诉讼代理人左鸫鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用等损失暂计：10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付停产停业损失7349.4元、装饰装修补偿479137元、搬迁费用17013.92元、押金5000元。上述费用合计：508500.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：（1）被告将位于吉安市青原区（以下简称案涉房屋）租赁给原告用于经营宾馆；（2）租赁期限从2014年9月1日起至2023年8月30日止。现案涉房屋已经被政府征收拆迁，且被告已经获得拆迁补偿的所有款项，原告多次与被告协商，请求被告将应当属于原告的补偿款项（停产停业损失、装修损失、搬迁费用等）支付给原告，但被告对原告的请求置之不理，故起诉至法院，望判如所请。被告刘金财辩称，1、双方所签合同第6、7条已约定,租赁房屋政府征用时,原告的装修损失以政府相关部门评估为准应由政府赔偿；2、因政府属于强制拆迁导致双方未签订拆迁协议，被告的损失都未得到合理赔偿，被告的原有装修都未全面赔偿，原告要求被告赔偿显然错误，原告应向政府主张；3、被告并未取得原告诉称的停业损失，其诉称系无中生有而不能成立；4、原告起诉缺乏事实依据，应依法驳回其诉讼请求。反诉原告刘金财向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告偿付尚欠租金52876元；2、要求反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉被告只交纳租金至2020年7月，其租赁至2021年1月份才搬出，尚欠五个月租金52875元（5个月×10575元/月）未付，反诉被告应给付反诉原告。反诉原告于庭审结束后经核实，认可反诉被告已将租金交至2020年8月30日，故主张反诉被告向其偿付拖欠2020年9月1日至2021年1月15日的租金47587.5元。反诉被告刘松辩称：其认可存在部分租金未付的情况，但反诉原告主张的金额过高，理由如下：1、反诉原告承诺过反诉被告有一个月的免租期，应当核减这一个月的租金，2020年受疫情影响，全国各地对经营性租房都有减免租金的政策；2、反诉原告计算租金是至反诉被告实际搬离的时间，反诉被告承租的房屋为整栋，应当有一个月的搬离期限，故应当核减一个月搬离期限的租金；3、反诉被告交纳的租金是至2020年9月1日，故反诉原告主张的租金多了一个月应当核减。综上，反诉被告仅需向反诉原告支付两个月的租金为21150元。原告（反诉被告）刘松围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告具备诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》、《营业执照》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原告租赁被告的案涉房屋用于经营吉安市青原区枫林晚宾馆及大塘农家菜；3、拆迁通知1份、房屋征收补偿安置协议书3份，房屋分层分户平面图1份。证明:（1）案涉房屋已经被政府征收，被告也与政府签订了房屋征收安置协议；（2）证明案涉房屋已经被拆除，被告因征收房屋所获得的补偿款中含有原告应得的部分，被告应当向原告支付相应款项的事实；（3）证明被告房屋被征收后，获得了相应的征收补偿，原告有权根据租赁面积要求被告支付装修补偿479137元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用17013.92元的事实；4、拆迁房屋视频6份、图片10张（均在光盘1张内）。证明被告提供的房屋装修及附着物评估明细表、补偿明细表载明的内容与房屋实际情况不一致，即补偿明细表不客观，不能以补偿明细表载明的内容确定装饰装修补偿的项目，应当按房屋面积确定补偿标准；5、转让协议、物品清单各1份，收条2张，证明原告因案涉房屋的装修支付了538000元转让费，应当视为原告对案涉房屋进行了装修，原告有权享有房屋的装饰装修款项；6、江西洪利房地产土地评估顾问有限公司（以下简称洪利评估公司）于2021年3月3日出具的房屋装修及附着物评估明细表复印件1份，刘金财的征收补偿明细表复印件1份，证明评估明细表、征收补偿明细表与原告提供的房屋状况不符，不客观，不公正，不应当作为本案的依据，应当以房屋的面积确定装修补偿。被告（反诉原告）刘金财依法提交了以下证据：1、刘金财身份证，证明反诉原告主体资格；2、《房屋租赁合同》，证明：房屋拆迁由政府评估赔偿，与出租方无关，租金是每月10575元；3、拆迁部门委托评估明细表，证明刘松承租案涉房屋的装修补偿仅为37028元；4、证人刘某、夏某当庭证言，证明刘金财于2009年对案涉房屋进行了整体装修的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换并相互质证，对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证认为，对第3组证据中的3份拆迁安置协议三性均有异议，原告提供的证据是复印件，没有盖章，被告没有与政府签订安置协议，政府是强制拆除的；对第5组证据三性均有异议，首先甲方的签字真实性无法确认，是否履行无法确认，即使真的存在转让，对被告没有约束力，因为房屋装修及房屋产权属于被告所有，任何人不得以被告的财产进行转让营利，故该组证据不能作为定案依据，对原告（反诉被告）提供的其他证据均无异议。对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）质证认为，对第1组证据三性均无异议；对第2组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋拆迁虽然是政府行为，但是被告获得了相应的补偿款，并且补偿款中享有原告的份额，被告应当予以赔偿。原告是从2016年5月1日起承租的，也就是说按合同约定的租金递增模式，原告2021年的租金应当为9200元/月;对第3组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。明细表明显存在不客观，不公正的情况，应当以房屋的总面积装修赔偿标准,该组证据不能达到被告主张原告的补偿仅为37028元的证明目的。本院分析双方提供的证据，结合双方的质证意见后认为，原告提供的第5组证据转让协议、物品清单、收条，因出让方和收款人均未到庭作证，也无转账凭证等其他证据予以佐证，故真实性不能确定，对该组证据本院不予采信，但结合双方《房屋租赁合同》的约定、证人夏某的当庭陈述等，可以反映案涉房屋存在多次转租、转让的情况。被告提出对3份拆迁安置协议三性均有异议，认为是复印件，没有盖章，其也没有签字，但庭审过程中被告认可其是按该3份拆迁安置协议确定的内容，在青原区木山（庙上）片区棚改项目建设指挥部（以下简称木山棚改指挥部）领取了全部的拆迁安置补偿款并选定了产权调换安置房，故原告（反诉被告）提供的第1、2、3、4、6组证据、被告（反诉原告）提供的第1、2、3组证据及证人刘某、夏某当庭证言，可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力予以确认，并在卷佐证。为了查明案件事实，本院至木山棚改指挥部依法调取了两组证据：1、《房屋征收评估委托合同》1份；证明洪利评估公司受木山棚改指挥部的委托对案涉房屋进行依法评估；2、视频资料1份，证明洪利评估公司对案涉房屋勘查现场进行录制的情况。对本院依法调取的证据，原告（反诉被告）质证后认为，对第1组证据三性均无异议，洪利评估公司是受木山棚改指挥部的委托进行评估鉴定，但并不代表其所评估的内容公正，客观，完整。对第2组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，视频中的内容确定是案涉房屋的情况，但在视频中恰恰反映了案涉房屋的装修情况是较为新颖的，结合庭审情况，被告也自认仅完成了一次装修的事实，从而印证了洪利评估公司出具的装修评估明细表并不客观，对于应当归属原告的装修项目或者由原告进行翻修的装修内容没有载明，故评估明细表不能作为本案装修补偿的依据。被告（反诉原告）经质证后对两组证据的三性均无异议。对本院调取的证据结合原、被告双方的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。原告（反诉被告）刘松于庭审结束后向本院补充提交了中国建设银行个人活期账户交易明细1份，证明其于2019年8月19日通过名下账户（卡号：62×××73）向被告（反诉原告）刘金财的妻子肖足女（卡号：62×××49）转账支付了2019年9月1日至2020年8月30日的租金110400元。刘金财庭审结束后经核实，认可其尚有5000元租赁押金未退还给刘松，且刘松已将租金交至2020年8月30日的事实，故本院对该组证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原告（反诉被告）刘松（乙方）与被告（反诉原告）刘金财（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁标的：位于吉安市青原区，具体为一楼三个门面，二楼至六楼全部、七楼露台。详见附图。二、租赁期限及交付日期：租期为九年，从2014年9月1日起至2023年8月30日止；双方约定该房屋于2014年9月1日交付给乙方使用。三、租金及付款方式：租金为人民币玖万陆仟元／年，从合同签订起，乙方向甲方交付房屋租赁押金人民币伍仟元，房租付款方式为壹年壹付，双方协定，每三年为一个租金递增点，第四年至第六年年租金为人民币壹拾壹万零肆佰元整，第七年至期满年租金为人民币壹拾贰万陆仟玖佰元整......六、乙方对租赁物装修的投入，以合同附件装修合同及费用支出结算单为准，乙方有义务告知甲方。七、合同期内，如遇不可抗力事由，如政府征用等情况，甲方须按政府相关部门的合理装修评估赔偿乙方装修损失。八、在租赁期内，乙方有权对租赁标的进行转租他人做合法经营，乙方收取转让费用，告知甲方转让事项，甲方保证受转让方按本租赁合同履行义务及享受权利。如甲方违反，须赔偿乙方装修损失......十一、如本店需转让，甲方须收取一定的转让费。”等内容，刘金财将案涉房屋交给了刘松经营宾馆和餐馆，刘松也支付了租赁押金5000元并按期支付了至2020年8月30日的租金，双方均按照合同的约定实际履行各自的权利和义务。在合同履行期间，刘松为了经营的需要，对案涉房屋进行了装修和改造，但未将装修和改造的具体情况告知刘金财。2021年1月7日，木山棚改指挥部向木山片区拆迁户（承租户）发出通知称，该部前期与拆迁户进行了房屋征收安置协议签订等各项工作，决定于2021年1月10日起开始对木山村房屋陆续进行断水断电，2021年1月17日止完成木山整村房屋断水断电工作，2021年1月11日开始陆续启动房屋拆除工作，要求各位村民（承租户)按照该部工作推进的时间安排，提前做好房屋腾空等准备工作。根据该通知要求，刘松于2021年1月15日从案涉房屋中开始搬离，案涉房屋随后被拆除。依照与木山棚改指挥部于2020年7月20日签订的《房屋征收评估委托合同》，洪利评估公司于2021年1月6日对案涉房屋进行现场勘查后出具了《房屋装修及附着物评估明细表》，确定案涉房屋的房屋装修及附着物评估价值为82161元。刘金财按照2021年1月7日的3份《房屋征收补偿安置协议书》确定的内容，在木山棚改指挥部领取了全部的拆迁安置补偿款并选定了产权调换安置房。案涉房屋被拆除后，刘松多次与刘金财协商，要求刘金财支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用、押金等，双方发生争议，遂诉讼至法院。本院认为，原告（反诉被告）刘松与被告（反诉原告）刘金财签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。该合同第六条、第七条的约定可以看出，双方都已预见案涉房屋会在租赁期间面临拆迁的可能，也对因此产生的风险和后果进行了预判，对双方的责任有了明确的约定。而从该合同第八条、第十一条的约定并结合庭审情况也可以看出，刘金财于2009年对案涉房屋装修后，将房屋一直出租给他人进行经营活动，刘金财同意承租人对房屋进行装修、改造，也同意承租人进行转租、转让，故从2009年起至2021年被政府拆除为止，案涉房屋经过多人多次转手经营。在此期间，包括刘松在内的承租人为了经营需要，对案涉房屋均进行过一定的装修、改造。现因政府征用，按照合同约定，刘金财须按政府相关部门的合理装修评估赔偿给刘松。洪利评估公司受木山棚改指挥部委托，专门对案涉房屋进行了现场勘查，确定案涉房屋的装修价值为82161元，该评估结果客观真实，本院予以确认。该评估价值实为刘金财的初始装修残值和刘松的新装修残值，因案涉房屋在本案诉讼之前已被拆除，无法再还原厘清双方的装修情况。刘金财的初始装修经过十余年的租赁使用相对所剩残值更少，其价值也通过十余年获得的租金收入得以实现，而刘松投入的新装修因使用年限短而所剩残值更高，其价值是期望于通过租赁期内的经营活动实现，而租赁期因政府拆迁提前了将近三年结束，作为实际经营者刘松的直接损失更大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本院确定刘松享有该82161元装饰装修损失的80%即65729元，刘金财享有该82161元装饰装修损失的20%即16432元，被告（反诉原告）刘金财应当向原告（反诉被告）刘松支付装饰装修损失65729元。刘金财提出刘松只享有82161元中的装修价值37208元、其享有装修价值44953元的主张，没有提供证据证实，该主张不符合客观事实，也违背了公平原则，本院不予支持。洪利评估公司进行现场勘查时，刘松的成年家属在场，刘松提供的视频与洪利评估公司现场勘查的视频内容一致，故刘松提出评估明细表的内容不客观、不公正、不完整的主张，本院也不予支持。3份《房屋征收补偿安置协议书》是木山棚改指挥部对刘金财一家名下3栋房屋征收确定的总金额，3栋房屋因自住、出租等不同原因装修情况各有不同，故刘松提出按照该3份协议书的装修补偿费总额479137元来主张其装饰装修损失或按照该3份协议书的装修补偿费总额479137元除以3栋房屋总面积1137.56平方米后的单价来确定案涉房屋的装饰装修价值与事实不符，并按3份协议书载明的搬迁费金额累计主张搬迁费用17013.92元也与事实不符，本院均不予支持。《房屋征收补偿安置协议书》中列明的非住宅类搬迁费900元（商铺面积60平方米×15元/平方米）和停业停产补助费7349.4元（60平方米×6805元/平方米×3‰×6个月）系案涉房屋拆迁发生的实际损失，刘松是案涉房屋拆迁时的实际经营者，从租赁协议期未满及公平角度，刘松应当在实际损失范围内得到补偿，刘金财也同意将停业停产补助费7349.4元支付给刘松，并认可其尚未将租赁押金5000元退还给刘松，故被告（反诉原告）刘金财应当向原告（反诉被告）刘松支付停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元、押金5000元。刘金财提出要扣除水费1500元的主张没有提供证据证实，本院不予支持。关于反诉原告（被告）刘金财要求反诉被告（原告）刘松偿付尚欠租金47587.5元的诉请，本院认为，本案系政府拆迁导致租赁合同难以继续履行，双方当事人对解除合同均无过错，木山棚改指挥部于2021年1月7日向拆迁户（承租户）发出通知，对木山村房屋进行断水断电并启动房屋拆除工作，从该日起刘松已无法再正常经营餐馆，租赁合同客观上已无法继续履行，本院确定刘松与刘金财签订的《房屋租赁合同》解除时间为2021年1月7日。虽然刘松未能提供证据证明刘金财承诺过给其各一个月的免租期和搬离期，但根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；”并结合2020年初新冠疫情对社会生产造成影响的事实，本院酌定核减承租人刘松一个月的租金较为公平合理。从双方合同约定和刘松已按110400元/年的标准支付了2017年9月1日至2020年8月30日的租金可以看出，从2020年9月1日起至2023年8月30日的租金标准为126900元/年，刘松拖欠刘金财2020年9月1日至2021年1月7日的租金为44767.5元（10575元/月×4个月+10575元/月÷30天×7天），核减一个月的租金10575元后，反诉被告（原告）刘松应当向反诉原告（被告）刘金财支付租金34192.5元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（一）项、第七百零三条、第七百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第（四)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘金财向原告（反诉被告）刘松支付装饰装修损失65729元、停产停业损失7349.4元、搬迁费用900元、押金5000元，合计78978.4元；二、反诉被告（原告）刘松向反诉原告（被告）刘金财支付拖欠的租金34192.5元；三、以上一、二项相品后，被告（反诉原告）刘金财还须向原告（反诉被告）刘松支付44785.9元，限被告（反诉原告）刘金财于本判决生效后7日内付清；四、驳回原告（反诉被告）刘松、反诉原告（被告）刘金财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8890元，原告（反诉被告）刘松负担7115元，被告（反诉原告）刘金财负担1775元；反诉费1130元，反诉原告（被告）刘金财负担475元，反诉被告（原告）刘松负担655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  赖 明人民陪审员  刘慧媛人民陪审员  刘秀平二〇二一年八月二十三日书 记 员  李 燕附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。