阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0902民初1287号原告：池某某，男，1964年4月11日生，汉族，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：徐斌，辽宁海泉律师事务所律师。被告：于某某，男，1985年6月22日生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：王洪生，辽宁阜诚律师事务所律师。被告：沈阳华鼎置业有限公司阜新分公司，住所地：阜新市经济开发区迎宾大街甲386-6-1号，统一社会信用代码：91210900MA0QDFUQ6A（未到庭）。负责人：王玲坤，总经理。原告池某某与被告于某某、沈阳华鼎置业有限公司阜新分公司（以下简称：华鼎公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月20日作出（2021）辽0902执异5号执行裁定书。送达后，原告池某某不服向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年8月23日公开开庭进行了审理。原告池某某的委托诉讼代理人徐斌，被告于某某的委托诉讼代理人王洪生到庭参加诉讼。被告华鼎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告池某某向本院提出诉讼请求，请求贵院继续强制执行，查封阜新市海州区滨河路华鼎商业广场A座7-2-16门房屋（价值20万元整）；诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与华鼎公司房屋买卖合同纠纷一案，该案的基本案情为，原告池某某经营阜新东方资产职业经营管理有限公司（以下简称：东方公司），2013-2014年间六次借款给华鼎公司，同时为保障原告权益，双方签了21份《商品房买卖合同》，且均在阜新市房地产信息中心办理了商品房买卖合同网上备案手续，此时包括本案涉案房屋在内的21套房屋实际为抵押担保性质，但是却真实的办理了当时能履行的全部的产权转移手续。此案经由阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初193号民事判决，判令被告华鼎公司偿还原告本金1,624,399元并按约定支付利息。原告申请执行时，被告于某某提出了执行异议，理由为其在2011年就已经与华鼎公司签订了商品房交易契约书并支付了全部房款。海州区人民法院于2021年1月20日做出了（2021）辽0902执异5号执行裁定书，支持了于某某的异议。原告认为这严重侵犯了原告的权益，海州区人民法院在未查清案件事实的情况下做出了违反了现行法律规定的裁定。首先，被告于某某主张其在2011年10月就签订了商品房交易契约书，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。于某某提供的商品房契约书并非是具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同性质的合同，且对于其是否缴纳房屋全款不能仅凭一张收据，于某某应向法庭提供合法的普通发票后，再由法庭确认其是否符合法律规定。其次，原告在2014年已经办理了网签，如果于某某是真实的占有该房屋为何不及时的办理网签，如果于某某主张的购房事实是真实的并且及时办理网签，原告办理网签时就会发现这个问题进而及时的与华鼎公司交涉，就不会造成今日的局面，这完全是由于于某某个人的原因才导致其在此时无法主张权利。最后，华鼎公司成立于2011年3月15日，根据阜新市政府关于商业区建设的总体规划要求，阜新华鼎商业广场系市重点商业建设项目，工程计划2012年7月15日开工建设，2013年12月31日竣工交付使用。根据原告掌握的新闻报道，于某某在执行异议中主张的2011年10月签订房屋契约书的时间早于该地块的批复时间及计划开工建设时间，更是早于竣工交付使用时间。这足够说明于某某在提起执行异议时提交的证据系伪造，系虚构买房事实意图阻碍原告申请强制执行。综上，我方认为于某某虚构购房事实提出执行异议，致使法院适用法律错误。恳请贵院支持我方诉讼请求，继续强制执行查封阜新市海州区滨河路华鼎商业广场A座7-2-16门房屋。被告于某某辩称，一、答辩人购买涉案的房屋是事实，交付了全部房款，已经实际入住，并占有使用，答辩人在购房中没有任何的过错。答辩人于2011年9月14日与华鼎公司达成购房意向，交付定金50,000元，于2011年9月27日交付房款1,341,320元。于2011年10月24日与华鼎公司签订了《华鼎商业广场订房协议》、《商品房交易契约书》，购买华鼎公司位于-16门商铺，面积133.63m，单价为34,000元/平方米，优惠后为30,600元/平方米，总房价：4,089,078元。答辩人于合同签订之日交付房款1,430,000元，于2011年12月8日交付房款1,267,758元，华鼎公司给答辩人出具了收款收据。前后交付四次房款，2015年3月26日答辩人与华鼎公司办理了《华鼎商业广场A座住宅业主入住汇签证明》，办理了入住手续。现答辩人实际入住该房屋，并实际占有该房屋。因当时整个大楼工程未竣工，没有给予答辩人办理大票和房照等手续，原因在于华鼎公司，不在答辩人。二、原告持有该房屋的手续是虚假的。原告不是该房屋的合法购买人。首先，依据原告的执行异议之诉的起诉状，在该起诉状的事实和理由部分中说：“原告池某某经营阜新东方资产职业经营管理公司，2013年-2014年间六次借款给被告华鼎公司，同时为了保障原告的权益，双方签订了21份《商品房买卖合同》，实际为抵押担保性质。”海州区法院（2016）辽0902民初193号民事判决书，判令被告华鼎公司偿还原告本金16,243,999.99元，说明海州区的判决书是判令华鼎公司偿还东方公司的借款和利息。这件案件的债权人是东方公司而不是本案原告池某某，池某某不是借款案件的债权人。池某某个人与东方公司是两个独立的个体，是一个法人和自然人的关系，该两个主体的债务是不能混同的。东方公司的债权不是想当然的就是原告池某某的债权，池某某没有通过合法的转让的形式取得东方公司的资产或者债权，所以，本案池某某取得本案争议的房屋是非法的、没有合法来源的房屋，原告取得该房屋的手续，是有巨大的瑕疵非法行为，不能得到法律的保护。池某某不是该争议房屋的合法所有人，不能提出本案的执行异议之诉。三、原告的顶账行为是在答辩人之后，不是购买房屋的真实行为，也不是抵押行为，没有办理抵押登记手续。依据原告的诉状所说是东方公司借款给华鼎公司款项，时间是在2013年-2014年之间，晚于答辩人的购房时间，是顶账给东方公司而写在原告的名下，实际不是池某某的债权，而是东方公司的债权，原告池某某不是该债权的真正的所有人，将该债权登记在原告池某某的名下是违法的。东方公司借给华鼎公司，该争议房屋应该是抵账给东方公司而不是抵账给原告池某某。原告不是该抵账房屋的合法所有人，池某某以其拥有该债权是完全错误的，他们不是一个主体。四、华鼎公司取得规划手续的先后，不影响答辩人的买房事实。现实社会中，有许多房地产企业，都是先施工后办手续，先卖楼花后办手续，这种情况比比皆是，不光是华鼎公司。这不影响答辩人购买房屋合同的成立和有效。在案件审理时取得房屋规划、建设许可证、销售许可证等法定手续，通过购买的方式取得的房屋就是合法的房屋。五、原告企图用20万元换取400多万元的房屋是巧取豪夺。答辩人是以每平方米单价30,600元的价格，花费4,089,078元的购买了该房屋。而原告却认为该门市房屋价值20万元，这与答辩人购买价格相差巨大的悬殊。原告是想通过执行异议之诉达到以低廉的价格占有价值巨大房屋的非法目的。为此，敬请法院依法驳回原告的非法的诉讼请求，还答辩人于某某一个公正。综上所述，答辩人认为，答辩人与华鼎公司签订的《华鼎商业广场订房协议》、《商品房交易契约书》是真实、合法、有效的合同，答辩人也实际交付了房款，也实际占有了该房屋，在整个过程中答辩人没有任何过错。而原告是抵账房，抵账的主体错误，原告个人没有真实的借款行为，也没有出资购买房屋，抵账是东方公司的债权不是原告个人的真实债权。原告提出执行异议无理由无事实依据。答辩人是真实的购房，而原告是虚假的债权人和虚假的购房人，无权提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于于某某的购买房屋行为符合这一规定，可以排除原告的执行，敬请法院依法驳回原告的执行异议之诉，依法保护答辩人的合法财产权益不受侵犯。被告华鼎公司未答辩。经审理查明：2011年10月24日，被告于某某与华鼎公司签订《华鼎商业广场订房协议》及《阜新市商品房交易契约书》，合同约定：于某某购买华鼎公司开发建设的位于阜新市海州区-16门建筑面积133.63平方米商业网点，购房总金额为4,089,078元。合同签订后，于某某分别于2011年9月14日、2011年9月27日、2011年10月24日、2011年12月8日支付华鼎公司购房款50,000元、1，341，320元、1,430,000元、1,267,758元。2015年3月26日，华鼎公司向于某某交付涉案房屋。另查明，2016年8月2日，本院作出（2016）辽0902执461号执行裁定书，查封位于阜新市海州区-16门房屋，查封期限为三年。后于某某得知其房屋已被本院查封，向本院提出执行异议。本院于2021年1月20日作出（2021）辽0902执异5号执行裁定书，支持异议人于某某提出的异议。池某某不服，于2021年4月20日诉至本院并提出前述诉讼请求。上述事实有原、被告陈述，《华鼎商业广场订房协议》，《阜新市商品房交易契约书》，购房款收据，入住会签证明，执行裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告于某某与华鼎公司已于2011年10月24日签订《商品房交易契约书》，并于2011年12月8日支付完毕全部购房款，华鼎公司于2015年3月26日将涉案房屋交付给于某某，不能办理涉案房屋的过户登记并非由于于某某的原因导致。因此，于某某对涉案房屋享有的权益足以排除（2016）辽0902执641号执行案件对案涉房屋的强制执行，故本院不得强制执行位于阜新市海州区-16门的案涉房屋，同时，对其采取的查封措施应当予以解除。故对原告请求继续强制执行、查封阜新市海州区-16门的案涉房屋，本院不予支持。综上所述，案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告池某某的诉讼请求。案件受理费4300元（原告预交1000元），由原告池某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长 张 超人民陪审员 孙 帅人民陪审员 安东颖二〇二一年八月三十日法官 助理 刘晓潭书 记 员 贺馨瀛