宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2021）宁0205民初902号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：沈晓明，系中国长城资产管理股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：魏金娥，宁夏综义律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王明明，中国长城资产管理股份有限公司员工，特别授权代理。被告（案外人)：王娇，女，1994年5月18日出生，回族，住银川市兴庆区。委托诉讼代理人：赵瑞、高宇，宁夏剑平律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人)：宁夏嘉利源房地产开发有限公司，住所地石嘴山市惠农区。法定代表人：杜和平，宁夏嘉利源房地产开发有限公司董事长。原告中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产管理公司）与被告王娇、第三人宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称嘉利源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告长城资产管理公司的委托诉讼代理人魏金娥、王明明，被告王娇的委托诉讼代理人赵瑞、高宇到庭参加了诉讼，第三人嘉利源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。长城资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令对备案登记在原告名下位于惠农区尚城名邸1号楼1单元302号房屋准许执行（价值16万元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与第三人嘉利源公司于2014年5月9日签订了《商品房买卖合同》，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所进行了合同备案，虽然该合同名义上为买卖合同，但其实质是为了担保债权的实现。因石嘴山市房屋产权产籍管理所就债务重组协议项下的抵押合同无法办理抵押登记，故通过签订买卖合同并进行合同备案的形式以设立担保物权。本案中，原告与嘉利源公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》实质上为“其他具有担保功能的合同”，对该合同进行备案登记已完成对担保物权的设立，因此，原告对涉案房屋的买卖合同完成备案登记后，对涉案房屋的担保物权便已设立。被告对涉案房屋仅享有普通债权，不具有优先性，不能排除执行；被告未尽到审慎义务且怠于行使权利，对涉案房屋产生权属纠纷存在过错，应承担不利后果。因此被告不能阻却对涉案房屋的执行。王娇辩称：1、惠农区法院（2021）宁0205执异29号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，应当予以支持；2、长城资产管理公司与嘉利源公司签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，不具有法律效力。《物权法》第186条条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。而长城资产管理公司通过《商品房买卖合同》在债务到期之前就将案涉房屋所有权固定在自己名下，该《商品房买卖合同》事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。同时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，长城资产管理公司对案涉房屋设立担保物权，享有优先受偿权的说辞也不能成立；3、案涉房屋系拆迁补偿安置房屋具有排他性、优先性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该司法解释赋予了被拆迁人对安置房具有优先权，在符合条件的情形下，任何人不得将补偿安置房另行处置给第三人，可以说这种优先是绝对的优先，其立法价值就是倾向性的保护被拆迁人。而涉案房屋是《房屋征收补偿安置协议书》中的被拆迁人取得的拆迁补偿安置房屋,那么王娇从被拆迁人处购买取得涉案房屋，自然承接该拆迁补偿安置房屋的权利义务，并不改变拆迁补偿安置房屋的性质。4、涉案房屋不能办理备案登记的原因是第三人造成的，不能归责于答辩人,不存在答辩人怠于行使权利之说。从时间及先后顺序看，《房屋征收补偿安置协议书》签订在前，长城资产管理公司与嘉利源公司签订合同时间在后。即便参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定，答辩人有权排除长城资产管理公司的执行。综上所述，惠农区法院（2021）宁0205执异29号《执行裁定书》，应当予以支持。长城资产管理公司的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，请求依法判决驳回其诉讼请求。嘉利源公司未到庭，亦未答辩。长城资产管理公司为证明其诉讼主张，提交了下列证据，王娇进行了质证，本院予以认证。证据一、（2021）宁0205执异29号《执行裁定书》一份证明惠农区人民法院裁定中止对涉案房屋的执行，裁定书认定事实错误，原告依法提起执行异议之诉程序合法。王娇对（2021）宁0205执异29号执行裁定书的三性无异议。证明目的不予认可。该在执行裁定书下发日期为2021年2月1日，而原告提起执行异议的日期为2021年3月8日，已经超过15日的诉讼时效。因（2021）宁0205执异29号《执行裁定书》系本院作出的生效法律文书，对该裁定书本院予以采信，对其证明目的本院结合其他证据认定。因文书生效时间应为当事人签收之日起算至十五日后，而非文书落款时间，故对王娇称长城资产管理公司提起执行异议之诉超过法定期间的质证意见不予采纳。证据二、《抵押合同》、《商品房预售许可证》、《石嘴山市商品房买卖合同》各一份，证明：1.2011年12月2日，石嘴山市住房保障和城市管理局向嘉利源公司颁发《商品房预售许可证》，涉案房屋所在楼栋自2011年12月2日起可以办理备案登记，2.2014年4月24日，原告与嘉利源公司签订《抵押合同》，约定：宁夏嘉利源房地产开发有限公司以其合法所有的“尚城名邸”、“领航鑫源”项目为2014年4月24日双方签订的《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。后双方前往石嘴山市不动产登记中心办理抵押登记时，由于抵押担保的主合同为《债务重组协议》，无法办理抵押登记。因此，2014年5月9日，原告与嘉利源公司就案涉房屋（“尚城名邸”小区1号楼1单元302号房屋）签订了《石嘴山市商品房买卖合同》并于2014年5月14日将案涉房屋备案登记在原告名下，以此种方式担保原告债权的实现，即原告的担保物权于备案登记之日起设立。王娇对该组证据的合法性和证明目的均不予认可。原告是通过商品房买卖合同在债务到期前将房屋所有权固定在自己名下，事实达到了流质契约的效果，违反法律规定。因《抵押合同》、《石嘴山市商品房买卖合同》系原件，合同上均加盖有长城资产管理公司、嘉利源公司的印章，《商品房预售许可证》系有权机关颁发，故对该组证据真实性本院予以采信。证据三、（2016）宁民初44号《民事调解书》、（2016）宁民初44-1号《民事裁定书》、（2018）宁0205执255号之六《执行裁定书》各一份，证明原告与嘉利源公司合同纠纷一案经宁夏回族自治区高级人民法院裁判后，指定惠农区人民法院执行。2016年6月24日，惠农区人民法院对宁夏嘉利源房地产开发并登记备案在原告名下的位于石嘴山市惠农区“尚城名邸”小区201套房屋、“领航鑫源”小区32套房屋予以查封。后原告向贵院申请强制执行，在执行过程中贵院依法委托宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司对被执行人宁夏嘉利源房地产开发有限公司抵押在原告名下的位于石嘴山市惠农区“尚城名邸”小区的81套房产、“领航鑫源”小区的13套房产，共计94套房产进行评估。于2019年1月27日、2019年3月4日分别进行第一、二次网络拍卖，流拍后对上述房屋进行变卖。变卖失败后，原告对上述房屋中“尚城名邸”小区的71套房产、“领航鑫源”小区的10套房产接受以物抵债，并依法完成了交付手续。因此，原告已合法享有涉案房屋的所有权，被告的异议不足以排除原告对涉案房屋的执行。王娇对民事调解书三性无异议，证明目的不予认可。该调解书系原告与第三人达成的协议，对其他人并不具有约束力，其中原告享受的优先权仅是第三人给其的承诺，并不能约束案外权益人。保全裁定书三性无异议，证明目的不予认可。该裁定书只是原告申请的保全裁定书，并不能证明案涉房屋的归属和性质。（2018）宁0205执255号之六执行裁定书三性无异议，证明目的不予认可。该裁定只是原告申请的执行时，执行机关下发的裁定书，并未明确涉案房屋的门牌号，也未就案涉房屋的归属和性质进行实质核查。该组证据系生效法律文书确认的事实，本院予以采信。王娇为证明其抗辩主张，提交了下列证据，长城资产管理公司当庭进行了质证，本院予认证。证据一、《房屋征收补偿协议》、《房屋买卖协议》各1份，证实2012年9月21日，被拆迁人闫嘉豪与惠农区滨河新区征地安置办公室、本案第三人嘉利源公司签订《房屋征收补偿协议》，将尚城名邸1号楼1单元302号房屋以产权调换的形式安置给被拆迁人闫嘉豪，2015年4月2日，被拆迁人闫嘉豪将安置房屋以27万元的价格卖给被告王娇的事实。案涉房屋无法办理产权证书，所以该房屋系拆迁补偿安置房的性质一直没有发生改变。长城资产管理公司对房屋征收补偿协议真实性予以认可。其他均不予认可。仅凭该协议不能证明嘉利源公司应当向闫嘉豪交付房屋，该协议第六条第4、5款，写明乙方入住前必须付清全部房款，否则丙方不予办理入住手续，房屋建成后，三方手续齐全后甲乙双方配合丙方直接将安置房屋产权办理至乙方名下，故仅凭该协议不能证明三方已经完全履行了该协议且手续齐全，乙方交清了房款。售房协议三性和证明目的均不予认可，因为案涉房屋系拆迁安置房屋，2015年该房屋还没有办理产权证书，不允许上市交易。该组证据均当庭核对原件，协议上有双方的签字、加盖了石嘴山市惠农区滨河新区征地安置办公室的印章，能够证实2012年9月21日，被拆迁人闫嘉豪与惠农区滨河新区征地安置办公室签订《房屋征收补偿协议》，将尚城名邸1号楼1单元302号房屋以产权调换的方式安置给被拆迁人闫嘉豪以及2015年4月2日，闫嘉豪将安置房屋以270000元价格卖给王娇的事实，故对该组证据本院予以采信。证据二、《尚城名邸房屋征收补偿结算情况表》、收条各1张，证实被拆迁人闫嘉豪、被告王娇取得拆迁补偿安置房屋均支付了对价的事实。长城资产管理公司认为证据中该收条系复印件，且该收条中的四人名字并非案件当事人，无法证实与案件有关联性，对三性及证明目的均不予认可。该组证据中《尚城名邸房屋征收补偿结算情况表》上加盖了石嘴山市惠农区滨河新区征地安置办公室的印章，收条与证据一能相互印证，故对其真实性本院予以认可。证据三、收据三份，证实被拆迁人闫嘉豪、被告王娇持续占有使用涉案房屋的事实。长城资产管理公司认为三张收据三性及证明目的均不予认可。该收据上载明的时间是2020年8月20日，2019年10月9日惠农区法院以以物抵债的裁定形式将案涉房屋所有权裁定给原告名下，被告明显是在原告接受以物抵债后未依法行使自己的权利擅自撬开了原告的门锁进行装修，物业公司在明知道该房屋已经抵债给原告的情况下，向闫嘉豪收取相关费用，违反法律规定。案涉房屋2015年闫嘉豪出卖给王娇，2020年8月份以闫嘉豪的名义收取费用，其提供的证据前后矛盾，情况表真实性予以认可。合法性关联性及证明目的均不予认可。意见同房屋征收补偿协议意见一致。该组证据与王娇提交的证据一、二之间相互印证，客观真实，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年，因惠农区滨河新区纬六路工程建设需要，对工程建设地段实施房屋征收，闫嘉豪居住房屋属征收范围。2012年9月21日惠农区滨河新区征地安置办公室、嘉利源公司与闫嘉豪签订房屋征收补偿协议一份，协议约定，惠农区滨河新区征地安置办公室对闫嘉豪以产权调换方式为主，货币方式为辅进行补偿。惠农区滨河新区征地安置办公室负责征收，嘉利源公司对闫嘉豪按照房屋征收补偿协议提供安置房屋。闫嘉豪自愿选择位于惠农区尚城名邸小区1号楼1单元302号房屋作为拆迁安置房屋。房屋建成后，嘉利源公司将该房屋交付给闫嘉豪时，未进行登记备案。2015年4月2日，被拆迁人闫嘉豪与王娇签订售房协议一份，闫嘉豪将其位于惠农区尚城名邸小区1号楼1单元302号的房屋以270000元的价格出售给王娇，王娇支付了购房款240000元，闫嘉豪将房屋交付王娇。同时查明，2014年5月10日，嘉利源公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，约定将惠农区兴业街尚城名邸1幢1单元102号、1幢1单元302号（即1号楼1单元102号及1号楼1单元302号）房屋销售给长城资产管理公司。另查明，2016年6月24日，长城资产管理公司与嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜买和合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书内容为：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元，其中货款5000万元、利息8263888.89元(暂计算至2016年3月20日)、违约金2235391.25元、财务顾问服务费120万元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金；二、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任;三、长城资产管理公司对杜和平质押的嘉利源公司1140万元(万股)股权享有优先受偿权;四、长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权(土地证号：惠国用(2010)第XXXX号，抵押面积2741平方米；土地证号：惠国用(2012)第XXXX号，抵押面积83308平方米)享有优先受偿权;五、长城资产管理公司对杜买和质押的石嘴山市和通工贸有限公司840万元(万股)股权享有优先受偿权;六、案件受理费350296元，减半收取计175148元，保全费5000元，合计180148元，由嘉利源公司负担。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定对嘉利源公司开发并登记备案在长城资产管理公司名下的位于石嘴山市惠农区“尚城名邸”小区201套房屋、“领航鑫源”小区32套房屋予以查封。因嘉利源公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定惠农区人民法院执行。本院在执行过程中，王娇以其为惠农区尚城名邸1号楼1单元302号房屋实际权利人为由向本院提出执行异议，本院于2021年2月1日作出（2021）宁0205执异29号执行裁定书，裁定中止对位于惠农区尚城名邸小区1号楼1单元302号房屋的执行。本院认为，本案是申请执行人长城资产管理公司提起的诉讼，本案案由应为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”,第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，惠农区滨河新区征地安置办公室以产权置换、货币补偿方式，将嘉利源公司开发的位于惠农区尚城名邸1号楼1单元302号房屋置换给闫嘉豪，双方于2012年9月21日签订《房屋征收补偿协议》，系双方真实意思表示，合法有效，嘉利源公司已按照安置协议对闫嘉豪进行了安置。后闫嘉豪于2015年4月2日与王娇签订售房协议，约定将惠农区尚城名邸小区1号楼1单元302号房屋出售给王娇，该协议由出卖人闫嘉豪与买受人王娇签字捺印，依照约定，协议自双方签字之日生效。王娇依约支付了对价，闫嘉豪依约将该房屋交由王娇使用，至此，王娇基于买卖行为继受取得了尚城名邸小区1号楼1单元302号房屋的所有权。嘉利源公司与长城资产管理公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》，约定将尚城名邸小区1号楼1单元302号房屋出售给长城资产管理公司，根据法庭查明的事实，该买卖合同未实际履行，即便双方签订的买卖合同属于“其他具有担保功能的合同”并欲以设定抵押，但抵押权作为担保物权，依法应当办理抵押权设立登记，抵押权自有关管理部门有效登记记载时设立。对抵押权的设立登记，管理部门有法定的严格的办理登记程序，长城资产管理公司与嘉利源公司仅就《石嘴山市商品房买卖合同》内容在石嘴山市房屋产权产籍管理所进行了登记备案，而该“登记备案”不等同于“抵押登记”，不直接产生设立抵押权的效力。因长城资产管理公司未完成抵押登记，其对涉案房屋享有的权利并非物权，不具有优先性和排他性。且嘉利源公司与长城资产管理公司签订买卖合同之前，涉案房屋已经安置给闫嘉豪，嘉利源公司仅为名义上的房屋登记人，该房屋登记系法律上对权利状态的推定，与本案现有证据认定的房屋真实的物权状态不符，其将涉案房屋抵押给长城资产管理公司属于无权处分行为，因长城资产管理公司至今未进行抵押权的设立登记，亦未提交他项权利证明书，故不符合不动产抵押权善意取得的情形。嘉利源公司在其已不享有任何权利的房屋上为债权人长城资产管理公司设定抵押，存在主观过错，该抵押行为直接影响到涉案房屋后续正常办理过户登记手续。本案中王娇向被拆迁人闫嘉豪支付合理对价并实际占有使用涉案房屋，其自身对于涉案房屋至今未变更登记至其名下不存在过错。故王娇主张就涉案房屋享有排除长城资产管理公司申请法院强制执行的权益具有事实和法律依据，应予支持。长城资产管理公司要求准许对惠农区尚城名邸小区1号楼1单元302号房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。嘉利源公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证等权利，由此产生的一切不利后果由被告承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告中国长城资产管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 马国平人民陪审员 郭兴儒人民陪审员 罗振红二○二一年八月三日书记员 刘  云附本判决适用的相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承办经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。