山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终8677号上诉人（原审被告）：王士圣，男。委托诉讼代理人：贾鲁燕，山东青凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛安海投资开发有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：王为军，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘斌，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘松涛，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。上诉人王士圣因与被上诉人青岛安海投资开发有限公司（以下简称安海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初22066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王士圣上诉请求：1.请求法院依法改判安海公司向王士圣退还剩余购房款305526元；2.请求法院依法驳回安海公司的第二项诉讼请求；3.上诉费用由安海公司承担。事实和理由：一、王士圣同意安海公司扣除定金50000元后返还剩余购房款共计305526元。2019年7月30日，王士圣与安海公司签订《金地自在城商品房认购书》（以下简称认购书），从认购书第3条、第4条、第8条可以得出，因王士圣违约，安海公司可以将认购房屋另行出售，并依法不予退还王士圣所缴纳的定金50000元，王士圣对认购房屋时约定的违约责任是认可的。二、王士圣不同意按《补充协议》第7.1.2条向安海公司支付违约金，因该条款与王士圣所签的《认购书》违约条款有冲突，且安海公司要求王士圣签订《补充条款》时未尽到明确提示义务，请求法院查明事实后依法改判。（一）2019年8月27日，王士圣到安海公司的售楼处签订《商品房买卖合同》，销售人员未向王士圣明确说明违约责任按附件十一《补充协议》来执行，只强调违约责任在本合同第八页，并找来其他合同范本要求王士圣按照安海公司提供的格式――签字并摁手印，并口头告知如果不签，之前购房的定金5万元将不予退还，且承诺贷款银行与安海公司有密切的合作关系，会帮助王士圣通过贷款审核，王士圣便按售楼处人员提供的合同模版进行逐页签字摁手印。（二）本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》本质上来讲是一种格式合同及格式条款，安海公司在《补充协议》中规定了39条格式条款以免除自己的责任，排除王士圣各种重大合法权益，且未向王士圣解释各种条款的法律效力，安海公司提供的补充协议是为了重复使用而预先拟定，系在订立合同时未与王士圣协商的条款，且字体偏小而密麻紧凑，更未尽到明确提示义务，致使王士圣一直认为即使办不下银行贷款，最多损失50000元购房定金。《补充协议》基本上排除了王士圣《商品房买卖合同》正文中的合法权益，明显违反法律公平原则及如实告知原则。（三）根据《合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”。第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。综上，王士圣请求法院认定安海公司出具的《补充协议》为无效条款，王士圣不应当按照《补充协议》支付违约金。三、安海公司请求律师费由王士圣支付无有效的合同条款约定，同时也超出了其所依据的《山东省律师收费标准》的相关规定，王士圣不同意支付此项费用。安海公司基于其单方制作的格式条款来主张律师费、该格式条款违反了《合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，应当认定为无效条款。另根据2020年12月7日的一审庭审笔录可以看出，安海公司按原《山东省律师收费标准》主张律师费，但其主张律师费的基础、即本案的标的额是错误的，本案争议的标的额是违约金116552.6元，并非商品房的总价款1165526元，以争议违约金116552.6元为基数，按照《山东省律师收费标准》计算律师代理费收费区间是8727.63-12093.16元，安海公司的请求无有效合同依据，且故意混淆本案标的额主张过高的律师费，在格式条款无效的情况下，王士圣不同意支付律师费，故请求法院驳回安海公司的第二项诉讼请求。安海公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，《金地自在城商品房认购书》已自行终止，且双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不存在无效情形。1.《金地自在城商品房认购书》第6条约定：双方签订的《商品房买卖（预售）合同》生效后本认购书自行终止。故，在安海公司与王士圣签订《商品房买卖合同（预售）》（下称“《预售合同》”）及《补充协议》后，认购书已自行终止。王士圣应按照《预售合同》及《补充协议》约定履行义务并承担责任。2.双方所签订的《预售合同》及《补充协议》系中华人民共和国住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局备案的标准版本，并非安海公司单方出具的格式合同。《补充协议》7.1.2条是针对付款方式及违约责任的约定，不存在任何免除安海公司责任或限制、加重王士圣责任或排除其主要权利的情形，且王士圣也在本条款所在页单独签字捺印进行确认。故，该条款系双方真实意思表示，合法有效。3.本案审理期间，安海公司对外出售王士圣同类房屋价格每平方米下降1215.58元，按王士圣购买房屋面积118.52平方米计算，因王士圣违约行为已给安海公司造成经济损失144070.54元，超过合同约定的违约金116552.60元。故，双方约定的逾期付款违约责任公平合理，王士圣应按照《补充协议》第7.1.2、31.9等条款承担违约责任，向安海公司支付违约金116552.60元。二、因王士圣严重违反合同约定的付款义务，且经安海公司多次催告拒不履行，安海公司不得已聘请律师维权，且已实际支付了律师费。根据《补充协议》的相关约定，安海公司有权要求王士圣承担律师费22000.00元。根据《补充协议》第8条、第31.9条约定：若因王士圣违约导致合同或本补充协议解除的，则王士圣除应按照合同及本补充协议相关约定承担违约责任外，对于安海公司因此所遭受的损失（包括但不限于律师费等），王士圣应据实予以赔偿。现因王士圣个人征信的原因无法办理按揭贷款，且经安海公司多次催告，至今未依约履行付款义务，已导致安海公司蒙受较大经济损失。安海公司按照合同约定依法聘请律师维护合法权益，且已实际支付律师费22000.00元，有权要求王士圣承担该费用。另外，本案中一审法院确定争议财产标的额为355526.00元，参照《山东省律师服务收费管理办法》计算，本案律师费收费区间为20676.30元-35100.00元之间，安海公司支付的22000.00元律师费金额并未超过该幅度。故，安海公司要求王士圣承担律师费具有合法有效的合同依据，且公平合理。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决结果正确。安海公司请求二审法院依法判决驳回王士圣的全部上诉请求，维持原判。安海公司向一审法院起诉请求：1.判令解除安海公司与王士圣所签订合同编号为201900241009的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并判令王士圣向安海公司赔付违约金116552.6元；2.判令王士圣向安海公司支付律师费22000元；3.案件受理费由王士圣承担。一审法院认定事实：2019年7月30日，安海公司（出卖人）、王士圣（买受人）签订《金地自在城商品房认购书》，约定王士圣购买位于青岛市黄岛区，暂测建筑面积为118.52平方米，单价为9834元／平方米，总房款为1165526元；签署本认购书同时，买受人应缴纳购房签约定金50000元，签署认购书后7天内，买受人应到销售中心签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并向出卖人交纳首付款355526元，余款买受人按照法律和银行规定办理按揭贷款有关手续。王士圣于2019年7月30日向安海公司支付50000元定金，于2019年8月10日向安海公司支付首付款305526元。2019年8月27日，安海公司（出卖人）、王士圣（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：商品房为黄岛区玉泉路177号19栋2单元802，总价款1165526.00元；合同第十二条约定:出卖人未按照第十一条时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：逾期在180日以内，双方应继续履行合同，但自逾期后的第1日起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日的，则买受人有权解除本协议，前述按日计算的违约金出卖人不再支付，但出卖人应按照买受人已付购房款总额1%向买受人支付解约违约金。合同附件约定：付款金额为1165526元，付款方式为银行按揭贷款，付款时间20190824，付款金额355526，贷款申请时间20190824，贷款金额810000元，贷款机构放款时间20191024。补充协议7.12约定：采取银行按揭贷款方式的应于合同签订之日起60日内到达出卖人指定账户，非因出卖人的原因导致贷款未按时按额到达出卖人指定账户，视为买受人逾期付款，如逾期达30日以上，出卖人有权解除合同，要求买受人赔偿损失(包括但不限于市场价格调整导致出卖人的损失)，同时收取总房价款10％的违约金(损失赔偿及违约金从买受人已付款中优先扣除)，有关公证、法律审查、保险等费用由买受人自行承担；补充协议8.1约定：买受人逾期付款应按照合同及补充协议约定承担逾期付款责任，同时，出卖人有权向王士圣追偿因承担保证责任及为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失(包括不限于诉讼费、律师费、执行费等)。2020年4月2日，安海公司通过中国邮政特快专递向王士圣发送《按揭催告函》，要求王士圣及时支付剩余房款，安海公司提交的快递流程单显示王士圣于2020年4月7日签收该函件。对有争议的证据和事实，双方质证意见如下：安海公司要求解除与王士圣签订的合同及补充协议，安海公司在庭审中提交的快递流程单显示：2020年4月14日，安海公司通过中国邮政特快专递向王士圣发送《解除购房合同告知书》，并要求王士圣按照合同约定向安海公司支付违约金116552.60元，该邮件于4月17日签收，签收人为收发室。王士圣称并未收到《解除购房合同告知书》，认为直到2020年5月20日，合同仍在继续履行，相互配合办理银行按揭。王士圣为证明其主张提交与安海公司销售人员曾媛媛、王帅的微信聊天记录，上述聊天记录显示：王士圣与安海公司的工作人员就征信问题能否办理贷款进行了沟通，安海公司的工作人员为王士圣提供了多个可以办理贷款的银行。安海公司对王士圣提交的证据真实性予以确认，但认为王士圣延期付款是王士圣的征信有问题，无法办理贷款是王士圣自身的问题。安海公司提交与北京市中伦（青岛）律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，安海公司提交的律师费发票显示律师费为22000元。安海公司主张从王士圣已付购房款中扣除违约金、律师费后，再将王士圣已付购房款返还。王士圣认为只应扣除定金50000元，返还剩余购房款。一审法院认为，安海公司、王士圣双方签署的《金地自在城商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方在《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中明确约定非因安海公司的原因导致贷款未按时按额到达安海公司指定账户，视为王士圣逾期付款，如逾期达30日以上，安海公司有权解除合同。本案中，根据王士圣提交的微信聊天记录，可以认定王士圣没有办理贷款、支付剩余房款是因为王士圣征信问题。故安海公司要求解除合同，一审法院依法予以支持。关于安海公司主张的按合同总价款计算10%的违约金。王士圣认为安海公司未对《补充协议》中涉及违约金的格式条款作出明确提示，请求驳回安海公司的该项诉讼请求。对此，一审法院认为，王士圣在补充协议中签字并按手印，应视为王士圣对协议中所列条款均已知悉，且合同中亦约定了安海公司逾期交房应承担的责任，故王士圣应按协议约定支付违约金116552.60元。关于安海公司主张的律师费22000元。王士圣认为安海公司对补充协议中约定的律师费承担未向王士圣明确告知，不同意支付律师费。一审法院认为，补充协议系双方真实意思表示，安海公司因本案诉讼支出的律师费，应由王士圣赔偿安海公司。合同解除后，王士圣已支付安海公司购房款355526元，扣除违约金116552.6元，安海公司应退还王士圣剩余购房款238973.40元，同时王士圣应支付安海公司律师费22000元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、解除安海公司与王士圣于2019年8月27日签订的《青岛市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201900241009）及补充协议；二、安海公司于本判决生效之日起十五日内退还王士圣剩余购房款238973.40元；三、王士圣于本判决生效之日起十日内支付安海公司律师费22000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3316元（安海公司已预交），由王士圣负担。二审中，王士圣提交以下证据：证据一、行政处罚决定书，证明安海公司在销售涉案房产“金地自在城”房产项目时涉嫌对规划或建设中的交通设施（地铁六号线）作误导宣传而被青岛市西海岸新区市场监督管理局处以罚款11.6万元，安海公司在销售涉案房产时不仅存在误导性宣传，在与王士圣签订《金地自在城商品房认购书》后，未明确提示和告知王士圣的情况下，将附件十一以格式条款的形式附于《商品房买卖合同（预售）》后，安海公司的行为侵犯了王士圣的知情权，附件十一《补充协议》内容应当认定为格式条款，当属无效。证据二、法人和其他组织信用信息概况，证明安海公司在销售涉案房产“金地自在城”房产项目时未经批准，非法占用小台后村集体土地1753平方米，被处以没收违法所得，没收非法财物、并处以4.3825万元的罚款；安海公司在销售涉案房产时的种种侵权行为，其为了一己私利，一再侵犯王士圣的知情权，本案安海公司更是先入为主，将王士圣作为被告要求法院按照其提前拟好的格式条款判令上当受骗的王士圣按照购房总金额的10%来承担违约金和律师费，安海公司一再挑衅我国法律，无视法律的威严，已经说明安海公司诉讼目的的不单纯性，请求依法按《金地自在城商品房认购书》载明的违约条款做出公正判决。安海公司对证据一的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该证据无法证明王士圣的证明目的。安海公司进行广告宣传的法律责任与《补充协议》约定的购房者付款义务及违约责任无关联性，且该行政处罚决定书中并没有认定安海公司的合同条款是无效的格式条款。对证据二的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该证据无法证明王士圣的证明目的。该份处罚决定书不存在任何涉及安海公司与购房者之间约定或争议的内容，更与王士圣无关，不能否定《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中违约条款及支付律师费条款的合法效力。安海公司提交以下证据：证据一、安海公司与第三方签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，证明本案审理期间，安海公司与第三方签订《商品房买卖合同（预售）》，对外出售王士圣同类房屋价格为8616.42元/m2，较王士圣购买房屋价格9834.00元/m2，下降1215.58元/m2。按王士圣购买房屋面积118.52m2计算，安海公司损失已达144070.54元。因王士圣违约行为给安海公司造成的经济损失已超过合同约定的违约金116552.60元。双方约定的逾期付款违约责任公平合理，王士圣应按照《补充协议》第7.1.2条等条款承担违约责任，向安海公司支付违约金116552.60元。证据二、山东省非税收入通用票据及律师费发票各一份，证明青岛市黄岛区人民法院于2021年5月31日向安海公司出具山东省非税收入通用票据一份，载明双方商品房预售合同纠纷【案号：（2020）鲁0211民初22066号】案件标的金额为355526.00元。参照《山东省律师服务收费管理办法》计算，本案律师费收费区间为20676.30元-35100.00元，安海公司支付的22000.00元律师费金额并未超过该幅度。安海公司要求王士圣承担律师费具有合法有效的合同依据，且公平合理，王士圣应承担安海公司为维权实际支付的律师费22000.00元。王士圣对证据一的真实性不予认可，该证据原件与复印件并不一致，无法体现购买人的真实身份，而且此合同有无备案真实交易有待商榷。对证明内容及目的不予认可，房价市场波动属正常现象，与王士圣是否违约无关。即使是王士圣违约，也应当按照双方当时签订认购合同书的真实意思表示来确定违约责任。对证据二的真实性认可，但对证明目的和证明内容不认可。本案诉讼的成立产生的费用系安海公司恶意诉讼，扩大损失。根据双方签订的认购合同书，安海公司完全可以将房屋另行出售并扣除5万元定金，而安海公司为了索取更大个人利益利用事先拟好的格式条款，先入为主要求王士圣承担房屋交易金额10%的违约责任并承担高额律师费。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，安海公司、王士圣双方签署的《金地自在城商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《金地自在城商品房认购书》第6条约定：双方签订的《商品房买卖（预售）合同》生效后本认购书自行终止。故，在安海公司与王士圣签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》后，认购书已自行终止。王士圣应按照《预售合同》及《补充协议》的约定履行义务并承担责任。本案中，根据王士圣提交的微信聊天记录，可以认定王士圣没有办理贷款、支付剩余房款是因为王士圣征信问题。故安海公司要求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。王士圣上诉主张安海公司未对《补充协议》中涉及违约金的格式条款作出明确提示，该条款为无效条款。对此本院认为，《补充协议》7.1.2条系针对付款方式及违约责任的约定，不存在任何免除安海公司责任或限制、加重王士圣责任或排除其主要权利的情形，且王士圣也在本条款所在页单独签字捺印进行确认，同时合同中亦约定了安海公司逾期交房应承担的责任，故王士圣应按协议约定支付违约金116552.60元。王士圣该上诉理由不成立，本院不予支持。合同解除后，王士圣已支付安海公司购房款355526元，扣除违约金116552.6元，一审认定安海公司应退还王士圣剩余购房款238973.40元，并无不当，本院予以维持。王士圣上诉主张不同意承担律师费，对此本院认为，补充协议系双方真实意思表示，安海公司要求王士圣承担律师费具有合法有效的合同依据，且律师费的收取数额并未超出合理的收费幅度，王士圣该上诉理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，王士圣的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人王士圣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 马 喆审 判 员 甘玉军二〇二一年八月十九日法官助理 王莉莉书 记 员 胡荣华