天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终3043号上诉人（原审被告）：天津市南开区建设开发有限公司，住所地天津市南开区南丰路5号。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：吉德章，天津煦朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼宇，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市凯达房地产开发有限公司，住所地天津市南开区鹊桥路2号南开商委院内。法定代表人：胡玉林，董事长。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏强，天津万聚律师事务所律师。原审第三人：天津市太极房地产开发公司，住所地天津市河北区民族路47号。法定代表人：王晓梅。原审第三人：王书堂，男，1957年12月4日出生，汉族，住天津市红桥区。原审第三人:轧文才,男,1959年4月6日出生,汉族,住天津市南开区。原审第三人:张永利,男,1961年11月27日出生,汉族,住天津市南开区。原审第三人:肖建国,男,1955年5月1日出生，汉族,住天津市南开区。原审第三人:李桂芳,女,1962年11月15日出生,汉族,住天津市南开区。原审第三人:朱建荣,女,1954年5月17日出生,汉族,住天津市南开区。原审第三人:王汝森,男,1964年1月18日出生,汉族,住天津市南开区。上诉人天津市南开区建设开发有限公司（以下简称南开建设开发公司）因与被上诉人天津市凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司)及原审第三人天津市太极房地产开发公司（以下简称太极公司）、王书堂、轧文才、张永利、肖建国、李桂芳、朱建荣、王汝森财产损害赔偿纠纷一案，不服天津市南开区（2019）津0104民初13064号人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南开建设开发公司的委托诉讼代理人吉德章、张曼宇，被上诉人凯达公司的委托诉讼代理人吴忠新、魏强，原审第三人王书堂、朱建荣、王汝森到庭参加诉讼。第三人太极公司、王书堂、轧文才、张永利、肖建国、李桂芳经合法传唤为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南开建设开发公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，南开建设开发公司安置大和里之外的居民已向太极公司支付了合理对价，大和里之外的居民合法取得房屋，应当享有房屋所有权，南开建设开发公司的上诉请求应予支持。凯达公司辩称，驳回南开建设开发公司的上诉请求。王书堂、朱建荣、王汝森述称，驳回南开建设开发公司的上诉请求。张永利、肖建国、李桂芳未出庭参加但提供答辩意见称，驳回南开建设开发公司的上诉请求。太极公司、轧文才未出庭参加诉讼亦未提供书面答辩意见。凯达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告无权处分的幸福北里房屋377.02平方米，如不能返还则按现在房屋价值10962610.5元主张赔偿（按照评估价值的平均单价计算）;2.诉讼费、评估费等全部诉讼产生费用由被告承担。一审法院认定事实：1.凯达公司系本市南开区幸福北里开发建设方。1994年8月10日，凯达公司（甲方）与太极公司（乙方）签订《联合建房协议》，其中载明：经双方多次协商，因太极公司对天津市南开区大和里片危陋房屋进行改造，为安置该片部分拆迁居民，双方在烈士路××联合××还××楼房。协议中主要约定：一、甲方责任为：1、负责申报计划，办理土地划拨，招标选择施工队伍，办理开工证和委托设计等工作，联建手续及对方开展工作均以甲方名义进行；2、负责施工全过程中的管理和监督工作，保证按计划、按质量于95年10月1日前将联建七层、框轻、双气，总面积9000㎡（其中偏单56套，独单108套）的还迁楼竣工，交付乙方还迁使用；3、负责提供给乙方有关联建的一套土建、水、电、暖通设计图纸，以便相互监督实施，如遇重大变更必须经双方共同研究确定，否则无效；4、负责定期与乙方通报工程存在问题，以便双方共同研究解决，为合作双方都能准确掌握进度，同时负责每月提供进度报表一式两份，甲乙双方各执一份供考核；5、联建工程乙方按协议投资外，其余资金全部由甲方承担，联建房屋乙方按协议规定应得外，其余房屋属甲方所有。二、乙方责任为：1、为保证工程正常施工，按时还迁，乙方负责总投资1700万元资金的落实工作，确保按工程形象步位分期拨款，开工前拨入200万元，主体完成后拨入200万元，交付使用时（具备进住条件）拨入900万元，完成供热和煤气通气后拨入400万元；2、委派工程师一名到现场与甲方工程技术人员共同管理，监督其工程的进度和质量；3、在甲方配合下，乙方负责大和里片居民的分配还迁安置工作，有关产权归属事宜，按照大和里拆迁片与房管局及居民所签订的协议执行，其余产权归甲方所有。……四、联建分房原则，以立体整门分配为主，具体定位，双方协商议定，以“联建房屋分配明细表”为准。五、双方议定，甲方为安置大和里片居民所使用的面积均享受乙方大和里片的危改优惠政策。2.1995年6月28日，凯达公司（甲方）与太极公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：一、甲方按乙方需要提供框轻七层双气还迁楼房9000㎡，其中偏单56套，独单108套，具体定位是四号楼一、二、三门独单各两组，四门整门，五号楼一、二、三门整门（详见附件）。二、乙方所投资资金按所得房屋建筑面积（以房管局下发房屋产权证面积为准）约9000㎡，1900元㎡出资投入，所投资金不超过1700万元，低于1700万元部分由甲方退回乙方，付款时间为本协议生效后6月30日前付200万元、8月1-15日间付200万元、房屋交付使用时付900万元（甲方保证供水供电）、甲方完成供热及煤气通入后付清余款……四、工程竣工，甲方交给乙方钥匙后，乙方积极做好还迁工作，甲方努力配合。五、有关9000㎡产权问题，除按照乙方要求应交房管局和办理私产的以外，其余部分产权归属凯达公司管理。六、关于办理产权过户，应交房管局的费用一律由乙方负责。七、还迁居民时所收取的安置费和煤暖气初装费等一律归由乙方所有。此后，凯达公司依据约定将幸福北里房屋交付太极公司用于安置拆迁居民。自1995年7月3日至1999年2月11日，太极公司共计向凯达公司支付款项8130000元。3.1999年4月12日，南开建设开发公司（甲方）与太极公司（乙方）签订《协议书》，主要内容为：一、甲乙双方经共同核查，甲方占用乙方幸福北里双气住宅1692.6平方米，价值3215940元，占用汾阳里双气住宅416.93平方米，价值783828元，总价值3999768元。二、甲乙双方经共同核查乙方占用甲方义兴里双气二室单元一套及另（零）散独单三套，价值398616.4元。在此协议签订前于99年元月6日甲方已偿付乙方房款贰拾捌万元。综上：甲乙双方占用房屋的价值相抵及已偿还款额抵冲后，甲方尚欠乙方3321151.6元，为此经双方商定偿还协议如下：1、乙方尚欠通合房地产开发公司购房款捌拾叁万贰仟伍佰元整，甲方同意为其偿付。2、余额2488651.6元，乙方同意分批分期偿付。此协议双方签字生效甲方即付乙方488651.6元，余款200万元由99年5月份起每月支付50万元，于99年8月30日之前付清。南开建设开发公司没有提交该协议原件，凯达公司不认可该协议的真实性，无法核实该证据真实性，故依法不予采信。庭审中，南开建设开发公司提交了相关付款凭证，证实其自1999年11月12日至2003年7月3日向太极公司共支付款项2448651.6元。4.凯达公司提交了一份由南开建设开发公司于1999年5月15日出具的《证明》，上载明：“我南开区建设开发公司于九四年负责太极房地产开发公司开发大和里片拆迁安置工作。由太极房地产开发公司和凯达房地产开发公司签订了’联合建房协议’，地点在烈士××××北里。我公司于九六年对大和里片居民进行还迁安置，将太极投资联合建房款，应分得约4600平米全部用于原住户还迁。”该证明上加盖有“天津市南开区建设开发公司拆迁安置专用章”以及“天津市南开区人民政府办公室”印章。对该证据，南开建设开发公司不认可真实性，一是认为该证据系彩色复印件，而是认为其本身并未使用过该样式的印章。对此，凯达公司在庭审中出示了证据原件，从外观上观察并未发现存在明显影印的痕迹，不能判定为复印件。另外，虽然南开建设开发公司认为并未使用过该样式公章，但并未提供证据予以证实，亦未申请司法鉴定其真伪，故依法采信该证据。5.凯达公司提供的《太极原户名单（其中含非大和里拆迁户16户）》、《太极原户名单（大和里原拆迁户）》、《建设开发用幸福北里住房明细表（非原大和里拆迁户）》等统计表格及2011年间制作的幸福北里还迁户的《房屋情况调查表》。对于上述证据，南开建设开发公司认为系凯达公司自行统计制作，故不认可真实性。凯达公司提供的上述表格虽系自行制作，但其提供的《房屋情况调查表》中附带了还迁住户的相关还迁手续、交款票据等原始材料，同时上述统计表及《房屋情况调查表》中包含的王书堂等七位第三人的信息，结合七位第三人当庭的陈述及出示的还迁安置手续，能够相互印证，鉴于本案涉及的还迁安置时间距今逾二十年，相关资料已难以收集全面，故上述统计表、调查表等证据具备证明效力上的高度盖然性，且于2017年5月22日对凯达公司与南开建设开发公司所做的《庭前会议笔录》中记载，当时凯达公司出示过上述统计表、调查表等作为证据，南开建设开发公司表示认可真实性，而且认可其将16户非大和里拆迁片的住户安置到了幸福北里。综上，凯达公司提交的上述统计表、调查表及王书堂等七位第三人的相关还迁安置信息，予以采信。在七户第三人提的还迁安置手续中，有部分交款凭证中加盖有“天津市南开区建设开发公司”财务专用章。6.凯达公司提交的《信访件选报单》、《关于大和里拆迁安置遗留问题造成不稳定因素的综合情况》、天津市第一中级人民法院2013年12月10日出具的诉讼收费凭证、《关于凯达房地产有限责任公司有关事项解决意见的专题报告》、2017年10月24日对荆宝泽的调查笔录、（2018）津0104民初9676号民事裁定书。南开建设开发公司除认可（2018）津0104民初9676号民事裁定书外，其他证据均不认可。对此，《关于大和里拆迁安置遗留问题造成不稳定因素的综合情况》、《信访件选报单》、上均由相关领导批示，且已由信访部门进行过处理，故真实性可以确认。天津市第一中级人民法院2013年12月10日出具的诉讼收费凭证的真实性可以确认。《关于凯达房地产有限责任公司有关事项解决意见的专题报告》系复印件，且没有南开建设开发公司加盖公章。凯达公司表示该报告由南开建设开发公司于2016年4月14日做出并用于向南开区领导汇报。就该证据的取得过程，凯达公司陈述称其当时参加区政府协商会的时候保留的一份复印件，因此并未取得原件。该证据可以采信，理由如下：1.2017年10月24日本院对原南开建设开发公司总经理荆宝泽的调查笔录中，承办人询问其是否清楚南开区政府曾给凯达房地产和南开建设开发公司就拆迁安置问题进行过协调，荆宝泽陈述“2013年时我被任命在建设开发公司当一把手至2016年5月4日。在任期间，我只是听原告的法定代表人胡玉林跟我说过这个事的情况，但是我的前任一把手没跟我提过。区里的孙树田跟我也提过这事，但具体过程我不清楚……”，可知当时区政府有关领导确曾出面协调，这与凯达房地产公司陈述取得报告的复印件的过程能够相互吻合；2.该报告第一页的抬头部分有“天津市南开区建设开发公司”字样，显系南开建设开发公司的公文用纸；3.于2017年5月22日对凯达公司与南开建设开发公司所做的《庭前会议笔录》中记载，当时凯达公司出示该报告作为证据，南开建设开发公司表示认可真实性。故综合考虑，该证据的真实性本院予以确认。该报告载明：“凯达公司原在区政府后院部分房屋内办公，于2014年搬出产生一定的经济损失。另，1994年我公司对南开三马路原大和里进行拆迁，由凯达公司负责安置和办理产权登记，但至今仍有部分安置户的产权证没有办理，导致这部分群众不断上访。对此，区领导责成我公司与凯达公司进行协商，一并解决上述事项。经反复沟通，双方在相互体谅、维护稳定，统筹考虑的基础上，达成以下意向，报告如下：一、我公司将坐落于永基花园1100平方米左右的写字楼按每平米5000元价格，有偿优惠转让凯达公司，作为凯达公司搬迁的一次性经济补偿。二、由凯达公司负责办理南开三马路原大和里等片安置户的产权登记事宜，分类办理产权登记或签定租赁合同等事项，保证安置户房屋权属登记等。三、我公司在收到房款后交付房屋，但所有权保留，待安置户房屋产权登记事项全部办结，经我公司核准后，我公司再办理所有权转让登记。四、双方协议履行后，双方不存在任何经济纠纷，任何一方违约，需承担购房款总额的20%违约金。”7.庭审中，南开建设开发公司表示其在当时向幸福北里安置拆迁住户时知晓凯达公司与太极公司签订的《联合建房协议》，但对于该协议的履行情况不知情。8.审理过程中，凯达公司向本院申请对七位自然人第三人名下房屋进行价值评估。后本院依法委托天津杰诺德房地产土地评估咨询有限公司对该事项进行评估，并于2020年6月5日出具《评估报告书》。评估结果为本次评估房地产在2020年6月4日的市场价值为11006354元（平均单价为29077元／平方米），具体明细为：2-2-102号房屋（居住人为王玉兰）建筑面积55.69平方米，评估总价1828531元；2--3-204号房屋（居住人为轧文才）建筑面积70.65平方米，评估总价2204139元；2-3-703号房屋（居住人为张永利）建筑面积50.44平方米，评估总价1325160元；2-2-603号房屋（居住人为肖建国）建筑面积50.44平方米，评估总价1358299元；2-5-602号房屋（居住人为李桂芳）建筑面积50.44平方米，评估总价1358299元；2-4-303号房屋（居住认为朱建荣）建筑面积50.44平方米，评估总价1573627元；2-3-603号房屋（居住人为王汝森）建筑面积50.44，评估总价1358299元。凯达公司为此支付评估费29010元。经采取其他送达方式无法向太极公司送达起诉状副本、传票等应诉材料，故依法采取公告方式向其送达上述应诉材料。凯达公司为此垫付了公告费用。一审法院认为，凯达公司立案起诉以不当得利为由主张南开建设开发公司予以返还或赔偿，庭审中变更诉讼请求以南开建设开发公司无权处分为由主张返还或赔偿，故本案案由应变更为财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点为：1.南开建设开发公司是否无权处分了凯达公司的幸福北里房屋；2.如南开建设开发公司存在无权处分行为，则是否需要返还无权处分的财产或赔偿的具体金额；3.凯达公司的诉讼主张是否超过了诉讼时效。关于第一个争议焦点。首先，凯达公司和太极公司在《联合建房协议》中约定“在甲方配合下，乙方负责大和里片居民的分配还迁安置工作，有关产权归属事宜，按照大和里拆迁片与房管局及居民所签订的协议执行，其余产权归甲方所有”，根据该约定可明确无论太极公司是向凯达公司购买房屋，还是和凯达公司联合建设房屋，双方对房屋建成后的产权分配是有明晰约定的，即除安置大和里拆迁片居民使用以外的房屋产权应属于凯达公司所有。其次，根据已经查明的情况，太极公司向凯达公司实际支付的款项为8130000元，按照《联合建房协议》及其补充协议的中关于房屋单价为每平方米1900元的约定，可知太极公司实际应得的房屋面积为4278.95平方米。而南开建设开发公司通过太极公司或由其自身安置拆迁居民所占用的房屋面积实为4655.97平方米，这部分事实与南开建设开发公司1999年5月15日出具的《证明》中载明的内容相吻合。但南开建设开发公司与太极公司均未支付超出的377.02平方米房屋的对价。再次，南开建设开发公司抗辩其安置拆迁居民所使用的幸福北里房屋系基于其与太极公司签订的《协议书》，但该协议书的真实性无法得到证实，因此即使南开建设开发公司已实际向太极公司支付了2448651.6元，亦不能说明其已经向太极公司支付全部房屋对价；最后，南开建设开发公司在庭审中表示当时是知晓凯达公司和太极公司之间的《联合建房协议》，因此其应该明知凯达公司和太极公司对幸福北里房屋产权分配的约定，但仍使用幸福北里房屋安置了16户非大和里拆迁片居民。综合上述分析，南开建设开发公司安置非大和里拆迁片居民所使用的377.02平方米幸福北里房屋确系无权处分，侵害了凯达公司对上述房屋的所有权。关于第二个争议焦点。凯达公司主张南开建设开发公司向其返还幸福北里377.02平方米的房屋，但该房屋已被南开建设开发公司安置非大和里片拆迁居民。包括本案第三人王书堂、轧文才等七位第三人在内的16户非大和里片拆迁居民已交付原居住房屋、交纳了相关费用、办理了拆迁安置手续并已居住二十余年，且对南开建设开发公司无权处分行为并不知情，应属善意取得安置房屋。因此南开建设开发公司返还幸福北里377.02平方米房屋已无客观可能，故应对凯达公司进行经济赔偿。至于赔偿金额，凯达公司申请对王书堂等七位第三人居住的幸福北里房屋进行了价值评估，评估结果为在2020年6月4日的七套房屋市场价值为11006354元，平均单价为29077元/平方米。评估的七套房屋均系安置的非大和里片拆迁居民，属于南开建设开发公司无权处分的房屋，且七套房屋的楼层分部较为分散，故平均单价29077元/平方米的评估结果具有合理性，可以作为赔偿金额的计算依据。经计算，南开建设开发公司应向凯达公司支付赔偿款金额为10962610.5元（29077元/平方米×377.02平方米）。关于第三个争议焦点。南开建设开发公司抗辩本案诉讼主张已经经过诉讼时效。首先，本案凯达公司的诉讼请求为返还无权处分的房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，不动产物权的权利人请求返还财产的不适用诉讼时效地的规定，因此关于此项诉请本身不适用诉讼时效制度。另外，即使在客观上不具备返还原房屋的条件，凯达公司主张南开建设开发公司赔偿其经济损失的诉讼请求亦未经过诉讼时效期间。南开建设开发公司认为应自凯达公司知晓太极公司未支付剩余房款之时，即1999年就应该起算诉讼时效期间。但本案系凯达公司向南开建设开发公司主张损害赔偿责任，故应自其知晓权利受到损害之时开始起算诉讼时效期间。根据已查明的事实，凯达公司系2011年间通过对幸福北里还迁安置居民情况调查后才发现南开建设开发公司安置了非大和里片拆迁居民，故应从2011年开始起算诉讼时效期间。且此后凯达公司通过区政府协调、向天津市第一中级人民法院和本院起诉等方式，始终向南开建设开发公司主张权利，诉讼时效期间未曾中断，故南开建设开发公司的诉讼时效抗辩不能成立。综合上述分析，南开建设开发公司因安置非大和里拆迁片居民而使用的幸福北里377.02平方米房屋系无权处分，应就该部分房屋价值给予凯达公司经济赔偿。本案所涉拆迁安置行为距今已逾二十年，由于当时拆迁安置过程存在诸多不规范、不严谨的情况，导致多年来凯达公司与南开建设开发公司诉争不断，也造成了包括王书堂等七位第三人在内的非大和里片拆迁居民的房屋权属登记手续始终无法办理，损害了众多拆迁安置居民的合法权益。凯达公司和南开建设开发公司应尽快化解矛盾，一方面凯达公司尽快为非大和里片拆迁安置居民办理权属登记手续，另一方面南开建设开发公司因赔偿凯达公司而受到的损失可依据其与太极公司的约定另行主张权利。太极公司经合法传唤，未到庭参见诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，依据查明事实缺席裁判。综上，原告凯达公司要求被告南开建设开发公司赔偿幸福北里房屋377.02平方米房屋损失10962610.5元的诉讼主张，有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告天津市南开区建设开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告天津市凯达房地产开发有限公司赔偿款10962610.5元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87576元、评估费29010元、公告费凭票确定，由被告天津市南开区建设开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津市凯达房地产开发有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，南开建设开发公司提供了其与太极公司签订的《协议书》原件。本院认为，凯达公司按照《联合建房协议》及其补充协议的约定向太极公司交付房屋安置大和里拆迁片拆迁居民，交付房屋面积为4655.97平方米，太极公司向凯达公司实际支付房屋款8130000元，根据凯达公司与太极公司约定的房屋单价每平方米1900元计算，太极公司存在377.02平方米房屋未支付对价。依《联合建房协议》及其补充协议的约定凯达公司按太极公司需提供还迁楼房9000㎡，实际交付房屋面积为4655.97平方米，太极公司根据与南开建设开发公司的约定安置非大和里拆迁片居民未超出合同约定交付面积的范围，故不存在无权处分的情形。对使用幸福北里房屋安置的非大和里拆迁片居民，南开建设开发公司虽已依其与太极公司的《协议书》支付了相应款项，但南开建设开发公司与太极公司的协议对凯达公司无约束力，南开建设开发公司应代太极公司向凯达公司支付377.02平方米房屋的对价及利息，结合案件实际付款情况，酌定利息自太极公司向凯达公司最后一次付款日起算。南开建设开发公司与太极公司的纠纷，可另行主张。一审法院按评估的2020年6月4日的房屋单价29077元/平方米计算损失有误，本院应予改判。综上所述，天津市南开区建设开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初13064号民事判决；二、上诉人天津市南开区建设开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人天津市凯达房地产开发有限公司716338元（377.02平方米×1900元），利息以716338元为基数，自1999年2月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20起至本判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回天津市南开区建设开发有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。一审案件受理费87576元、评估费29010元、公告费凭票确定，由天津市凯达房地产开发有限公司、天津市南开区建设开发有限公司各半负担；二审案件受理费87576元，由天津市凯达房地产开发有限公司、天津市南开区建设开发有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长 尹 来审判员 魏道博审判员 李志锋二〇二一年八月三十日书记员 张 蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……