山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8675号上诉人（原审被告）：港中旅（青岛）海泉湾有限公司，住所地青岛市。法定代表人：冯刚，董事长。委托诉讼代理人：姜福海，山东慧勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正修，山东慧勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于佳玉，女。委托诉讼代理人：王顺昌，山东王顺昌律师事务所律师。上诉人港中旅（青岛）海泉湾有限公司（以下简称港中旅公司）因与被上诉人于佳玉商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初17253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人港中旅公司的委托诉讼代理人陈正修，被上诉人于佳玉的委托诉讼代理人王顺昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港中旅公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回于佳玉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于佳玉负担。事实和理由：一审法院认定违约金应从视为交付时间即2016年5月31日开始计算，于法无据，与合同不符。一、双方的《商品房预售合同》补充条款第五条明确约定：该房屋于交付使用后180个工作日内，由甲方办理房地产权属登记。该约定不违反法律法规，系双方真实意思表示，因此，房地产权属登记证应从房屋交付使用第二日开始计算办理时间。于佳玉房屋交付使用时间应为2017年9月21日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。基于房屋这种不动产的特点，交付了房屋钥匙等关键性物品即能够达到买方实现排他性的占有、使用及收益的合同目的，即实际转移了对房屋的占有。2017年9月21日，于佳玉委托其亲属于淑君代为验收房屋、领取钥匙及交纳物业费。由于淑君在物品领取表、入伙会签单、房屋交付验收表、钥匙代管委托书、居家消防管理责任书及业主资料卡上签字确认，因此涉案房屋实际交付使用的时间为2017年9月21日。二、一审法院认定应从视为交付房屋即2016年5月31日计算违约金错误。港中旅公司依照合同约定通知于佳玉接房时间为2016年5月31日，尽到了通知接房的义务，而何时接房的决定权在于于佳玉，于佳玉在通知时间内并未接收房屋，是对自身权利的放弃，一审法院以收取物业费时间推定接房时间与合同不符，无论于佳玉何时接房，物业管理费均是从约定的最后办理入住手续的次日计算物业费，不能够认定于佳玉的实际接房时间。三、涉案房屋于2017年9月21日交付使用。自2017年9月21日起算180个工作日（即266天）至2018年6月13日办理权属登记即可，而港中旅公司于2018年6月8日办理权属登记，并未超出上述期限，因此并未违约。综上，一审判决适用法律错误，港中旅公司并未违约，不应支付违约金，应改判驳回于佳玉的诉讼请求。于佳玉辩称，一、港中旅公司提交的《港中旅公馆Ⅱ入伙通知书》主要内容为，于佳玉务必于2016年5月31日前办理入住手续，逾期未来，视同已于此日办理完毕，相关物业费将由于佳玉承担，还载明物业费于2016年6月1日开始收取。以上可以证明，虽于佳玉远在外地未能按该通知期限办理入住手续，但港中旅公司视同于佳玉已于2016年5月31日办理完毕。于佳玉提交的2016年6月1日至2017年12月期间的物业费收据可以证明，港中旅公司用收取于佳玉物业费的行为表示双方均对涉案房屋已于2016年5月31日交付的事实不持异议。港中旅公司主张涉案房屋交付时间为2017年9月21日，与其发放的《入住通知》和2016年6月1日开始收取物业费的行为相矛盾。二、《商品房预售合同》第十三条约定：房屋交付的标志为乙方验收房屋后签署的交付验收单或甲方发出交付通知满15日。补充条款第四条约定，乙方未在规定的日期办理该房的验收交接手续的，视同已经办理了领房手续，自行承担房屋毁损、灭失责任和前期物业管理费用。依据上述合同约定，虽然于佳玉未能在通知期限内办理入住手续，也应视为于佳玉已经验收房屋并签署交付验收单。一审认定房屋交付日期为2016年5月31日，港中旅公司应承担违约责任，认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。于佳玉向一审法院提出诉讼请求：1.港中旅公司向于佳玉支付逾期办理房产证违约金171019元；2.诉讼费用由港中旅公司承担。一审法院认定事实：2016年4月3日，于佳玉（乙方）与港中旅公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，并进行备案登记。合同约定，乙方购买即墨区，建筑面积130.84平方米，总房价款915628元，2016年3月14日前付定金20000元、2016年4月3日签约并支付首付款535628元、2016年5月3日前支付购房款360000元。房屋交付必须取得房屋单体竣工验收备案表。关于交付时间，甲方定于2014年8月18日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90天，甲方按照乙方已支付的房价款的0.5%向乙方支付违约金，合同继续履行。交房期限届满，乙方未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，甲方有权拒绝交房，顺延期限不视为交付逾期，同时乙方需按照合同约定的交付日期起支付房屋管理费用。房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的条件为乙方验收房屋后签署的交付验收单或甲方发出交付通知满15日。关于房屋权属登记，甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。补充条款第五条约定该房屋于交付使用后180个工作日内由甲方办理房地产权属登记。乙方未在法定期限内要求甲方配合其申请办理房屋权属转移登记的，甲方不承担任何违约责任及其他法律责任，一切后果由乙方承担。于佳玉按约支付了全部购房款。2016年4月6日，于佳玉交纳房屋维修资金17401.72元。2017年9月21日，案外人于淑君代于佳玉签署了入伙会签单等资料并领用了相关物品，并于当日向港中旅物业管理（深圳）有限公司青岛分公司交纳涉案房屋2016年6月1日至2017年12月期间的物业服务费合计7475.32元。于佳玉认可港中旅公司以邮寄入伙通知书的形式通知其于2016年5月31日办理房屋交付，但于佳玉并未前往收房。2018年6月8日，包括涉案房屋在内的即墨区鹤山东路7号1-8号楼（1-13幢）别墅具备房地产登记条件。2018年9月30日，涉案房屋办理了不动产权证。一审法院认为，于佳玉与港中旅公司签订的《青岛市商品房预售合同》未违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议及合同约定行使权利、履行义务。“合同条款的理解有争议的，应按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。港中旅公司主张补充条款第五条“该房屋于交付使用后180个工作日内由甲方办理房地产权属登记”意为开发商在于佳玉实际接收房屋后180个工作日内办理“大证”，于佳玉不予认可。一审法院认为，根据合同相关条款和业务办理流程，本条款约定内容为港中旅公司应于房屋交付后180个工作日内办理房屋的初始登记，不应因房屋系实际交付或视为交付而有所区别。根据双方均认可的证据，涉案房屋于2016年5月31日已经视为交付且于佳玉于2016年6月1日起交纳物业服务费，港中旅公司应于房屋交付使用后180个工作日内即2017年2月17日前办理房地产权属初始登记。对于港中旅公司主张办理“大证”期间应自2017年9月21日起计算的抗辩意见不予采纳。港中旅公司于2018年6月8日办理了房地产初始登记，在此之前无论于佳玉是否向港中旅公司申请协助办理房屋产权证书，港中旅公司均无法按照合同约定实现协助业主办理房屋产权转移登记的义务，港中旅公司已经构成违约，应当承担自2017年2月18日至2018年6月8日期间的逾期办证违约金，合计475天。因于佳玉无证据证实曾向港中旅公司要求协助办理房屋产权转移登记且于佳玉在2018年9月30日已经办理房产证，对于2018年6月9日至2018年9月30日期间的逾期办证违约金，一审法院不予支持。“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故一审法院认定港中旅公司应向于佳玉支付的逾期办理房产证违约金金额为45875元（915628元×3.85%÷365×475天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审判决：一、港中旅（青岛）海泉湾有限公司于判决生效后十日内向于佳玉支付违约金45875元；二、驳回于佳玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1860元，由于佳玉负担1387元，港中旅（青岛）海泉湾有限公司负担473元。港中旅（青岛）海泉湾有限公司应在判决生效之日起十日内直接支付于佳玉。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案房屋交付日期应当如何认定。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条约定，房屋符合交付条件后，甲方（港中旅公司）应在交付之日前3天书面通知乙方（于佳玉）办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的条件为乙方验收房屋后签署的交付验收单或甲方发出交付通知满15日。该合同第十五条约定，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。该合同补充条款第四条第6项约定，乙方未按合同第十五条之催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由乙方承担，包括承担催告书规定领房之日起的商品房毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用，且甲方或物业管理公司有权按前期物业管理的有关约定对该商品房进行管理，由此产生的费用由乙方承担。港中旅公司按双方合同约定书面通知于佳玉于2016年5月31日前来办理房屋交付手续，于佳玉在接到该书面通知后未按照通知要求办理房屋交付手续，后港中旅公司未向于佳玉发出书面催告书，仅通过电话催促其前来办理相关手续。2017年9月21日，于佳玉之姐于淑君代其签署了入伙会签单等资料并领用了相关物品，并交纳了涉案房屋2016年6月1日至2017年12月期间的物业服务费。综合分析上述合同约定及事实，根据双方合同及补充条款的约定，于佳玉未按港中旅公司发出的书面通知和电话催告办理涉案房屋的验收交接手续，应视同于佳玉已办理收房手续，一审据此认定涉案房屋交付之日为2016年5月31日，并无不当，本院予以确认。虽然于佳玉此时未领用涉案房屋的钥匙等相关物品，但按双方合同约定涉案房屋相关风险、责任已转移给于佳玉，港中旅公司主张于佳玉于2017年9月21日领用钥匙时房屋实际转移占有，应视为涉案房屋交付之日，与双方合同约定不符，且依据不足，本院不予支持。按照双方签订的预售合同补充条款的约定，港中旅公司应于房屋交付使用后180个工作日内即2017年2月17日前办理房地产权属登记，港中旅公司于2018年6月8日办理了房地产初始登记，此时涉案房屋才具备办理房地产登记的条件，其已经构成违约，其应当承担2017年2月18日至2018年6月8日期间的逾期办证违约金，一审认定港中旅公司向于佳玉支付相应的逾期办证违约金并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人港中旅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费947元，由上诉人港中旅（青岛）海泉湾有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  齐 新审 判 员  甘玉军二〇二一年八月十九日法官助理  于遨洋书 记 员  贾 立书 记 员  于国英