重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初13415号 原告（反诉被告）：詹苗，女，1989年8月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：范义，与詹苗系夫妻关系。被告（反诉原告）：肖春全，女，1972年2月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告（反诉被告）詹苗与被告（反诉原告）肖春全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员陈纪纲、李岚组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹苗的委托诉讼代理人范义，被告（反诉原告）肖春全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）詹苗向本院提出诉讼请求：1、判决被告承担已维修/更换设备的费用合计5580元（含冰箱二次上门检修费200元，冰箱采购费2800元，洗衣机上门检修费50元，洗衣机采购费1900元，家政服务费150元，灯具维修费300元，阳台吊顶维修费180元）；2、判决被告向电力和水务公司结清2021年3月份之前的一切费用，并向原告提供结清单据；3、判决被告对尚未维修的设备进行维修（详见设备故障清单未维修部分），并书面承诺依法持续履行租赁期间设备维修义务；4、判决被告退还原告设备未完全维修好之前的租金1600元（暂计算至3月31日，实际计算至所有设备全部维修好之日）；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2021年2月17日，原告作为承租人与被告签署《房屋租赁合同》，约定租期自3月1日起的一年，租金为3200元/月，押一付三。签约当日，原告向被告支付押金和房租共计14 400元。原告在入住前认真检查时，除了发现水电费未结清、卫生状况十分糟糕外，各种设备均已使用超过7年以上。因久无人居住，缺乏维护保养，许多设备老化损坏。陆续发现洗衣机、冰箱、电视、燃气灶、水龙头、照明灯具、阳台吊顶、儿童床、马桶、地漏排水管等设备均存在严重故障，无法正常使用。原告与被告进行沟通，被告认为原告要求过高，极不情愿的情况下承担了儿童床和第一次冰箱的维修费用后，就以工作繁忙、维修费用太高、不愿受原告打扰为由，不回信息和电话，也未主动来现场查看和解决问题。原告遂起诉。被告（反诉原告）肖春全辩称，1、詹苗更换设备的费用5580元未经其同意与肖春全无关，没有理由要求肖春全承担。冰箱上门检修、维修洗衣机50元和儿童床维修费用470元肖春全已支付。2、肖春全购买了全新的全自动洗衣机并喊货拉拉送货上门，但詹苗的配偶范义拆开后，以纸箱外包装脏，不是滚筒洗衣机，衣服洗不干净为由，拒绝收货。家中的清洁是打扫干净交付的。交付与詹苗时所有家具、家电都能正常使用。詹苗称家中有小孩灯要亮，故自行更换了部分装饰灯具。3、2021年2月17日交付房屋钥匙时已核对水电气表度数，费用已全部结清。4、2021年2月18日入住前已进行过维修，詹苗要求自己找维修人员后又以维修不好、高价检修为由强行更换；4、2021年2月17日至2021年2月28日已全部维修好，后续费用应由詹苗自行承担。5、詹苗无理取闹，在肖春全上班期间多次打电话，发微信图片，打扰了肖春全正常工作和生活，因此诉讼费、律师费及肖春全的精神损失和误工费均应由詹苗负担。被告（反诉原告）肖春全向本院提出反诉请求，1、要求詹苗返还接房时的所有物品（以交房时图片物品为证）；2、应解除合同，詹苗交清所有水电气和物管费用，如室内损坏东西照价赔偿；3、要求詹苗赔偿精神损失和误工费（3月1日至今月均2.2万元）。原告（反诉被告）詹苗辩称，詹苗没有违约，不同意解除合同。肖春全称2021年2月17日交房时检查了房屋所有设备，并拍摄了照片，结清所有水电气费用，但詹苗没有收到这些单据，肖春全的图片不是当天拍摄。肖春全应提供詹苗骚扰其的证据，不同意对其进行赔偿。要求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、转账凭证等证据本院予以采信。经审理查明，2021年2月17日，肖春全作为出租方（甲方），詹苗作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。因乙方需要，甲方同意将重庆x房屋给乙方做居住使用。第一条、租期自2021年3月1日起至2022年2月28日止，共计12个月。第二条、租金为每月3200元，押一付三，至少提前5天支付下一季度房租。第三条、屋内主要设备清单:空调格力（2）热水器（1）床（2）床垫（3）沙发（2）茶几（1）冰箱（1）衣柜（2）窗帘（5）餐桌（1）餐椅（6）洗衣机（1）电视（1）钥匙（3）门禁止（2）鱼缸（1）及其他中央空调一台（设备正常损耗外，因乙方原因造成的人为损坏需赔偿）水表数5电表数226.5燃气表数1422。因使用该至内设备所产生的有关费用由乙方负担，如：物业费、水、电、燃气、宽带等等。第九条、补充条款 因乙方搬家需要，双方商定首月份房租减半收取。同日，詹苗向肖春全支付了14 400元，备注押金3200，房租支付到六月底。詹苗举示的其与肖春全的微信内容为，2021年2月18日，詹苗发送了洗衣机和垃圾的图片给肖春全。詹：洗衣机坏了，得维修。肖：花几百块钱修一下吧，我给你预留了1600块钱，你请人修洗衣机和那个大扫除。詹苗发送了了床的图片，称：上下铺的床梁，基本都坏了，这个我们修不来。灯坏了14个。肖：床看看做装修的装两根木条或者放竹块也行。你看看冰箱有问题没有？詹：今天还没弄到冰箱，洗衣机甩不了干。床换六根木方，一根15元，工钱100元，要不要修。2021年2月21日詹：冰箱不制冷。儿童房还少窗帘。坏的灯也基本修好了，然后今天喊人修电器（冰箱、洗衣机）。2021年2月25日，詹：刚才维修师傅说你喊熟悉的维修师傅来修，请抽空把电话发给我一下。肖：我去看看维修冰箱的。下午抽空过来。2021年2月27日，詹：洗衣机轴承坏了，修不了，要海尔专业售后才修。冰箱漏氟，拆后盖，氧切割，拆内部上下层，增压后检查泄露位置，堵漏，抽真空，加R134a制冷剂，变频的，比小冰箱，修了四个小时，收费350元，砍价后给了280元。师傅说修好能用多久不好说，只能先用看看。詹苗还发送了燃气灶的图片，称：点火器、炉头、分火器都需要更换。维修费用370元。2021年3月2日，詹苗向肖春全发送了《房屋租赁合同》补充申明，内容为，因双方在签约时未对房屋设备保养情况进行现场一一确认。特做以下补充申明：1、乙方入住前发现冰箱、洗衣机、电视机、燃气灶等电器设备存在故障，在与甲方协商后由甲方出资对冰箱进行了设备维修（其它设备未维修），因以上电器设备均有一定的使用年限，已过保修期并存在一定自然老化，乙方不能保证在未来向甲方交还房屋时这些设备是完好的，因此，对于原告第三条的设备损坏赔偿约定，以上设备不适用。2、乙方发现房屋存在较多的灯具、水龙头、花洒、进出水软管、洗手池柜子等生锈损坏、木质材料受潮腐蚀、房屋吊顶开裂、沙发皮面磨损和变形等，乙方在能力范围内对部分设备进行了简单维修。乙方尽量维护保养，但不能绝对确保这些设备是持续完好的。3、入住前，乙方发现房屋存在部分装修问题，如阳台吊顶表层脱落，卫生间和房门部分木材受潮脱皮开裂，以及部分墙壁和墙纸损坏及人为乱涂乱画、乱钉钉子等情况，以上情况甲方知悉，乙方进行部分维修，但乙方对受损设备不具有保障责任。4、因双方交接时间为春季，室内气温较低，空调无法进行测试，双方约定于2021年5月10日前，择日再进行空调测试，如发现空调设备有故障，由甲方负责维修，或甲方出资委托乙方维修。5、窗帘数量应为4幅。肖春全未予回复。2021年3月26日，詹：冰箱又不行了，请你安排美的专业售后来维修。并发送了关于冰箱第二次维修的沟通函，内容为，要求肖春全在收到本函24小时内，通知并安排专业人员上门检修，如未安排的，我方将自行安排，届时产生的一切费用，由你方承担。詹：冰箱漏氟，需要更换整套制冷系统，维修费用很高。我的建议是：你出2500元，剩余的部分我出，由我来重新买一台双开门的冰箱。（现在一台双开门的冰箱大概4000（元）左右）。洗衣机你出1000，剩余部分我出，由我来买一台滚筒的。如你拒绝维修或更换同类型设备，我们也有权拒绝缴纳房租。肖春全未予回复。后詹苗又向肖春全发出冰箱二次维修失败的通知函，内容为，经过两次维修，冰箱存在老化，严重漏氟，售后建议更换新冰箱。介于你方不愿主动出资，我方拟于今天下午自行前往购买相同或相似容积的双门冰箱。本次售后检修费用200元，请你在收到本函当日向我方支付。肖春全回复：以上所有的条款都是你单方的无理要求，前面维修费用已付清，没经过我同意，所有费用我不可能承担。詹苗向肖春全发送了冰箱和洗衣机的图片及收据，并发出付款通知书，付款通知书内容为，于今日采购了小米牌双开门冰箱，价格2800元，加上原旧冰箱的检修费用200元，合计3000元，请在收取本付款通知书后，2日内向我方支付上述费用。其中一份收据的内容为琼宇电器批发部收到詹苗2800元的收据。另一份为200元的收据，收据上载明，冰箱上门检测费用2次，经检查，冰箱低压漏氟，气管漏已无法维修。肖春全举示的其与詹苗的微信聊天记录显示：2021年3月2日，肖：洗衣机配的新的，估计下周发货，到时候注意查收就好。几个空调肯定没有问题的，马上测试就是，一次检查完。只要接受新旧差距就可以了。2021年3月22日，肖：在吗？詹：送洗衣机？肖：对。詹：在家。肖春全称其购置了新的洗衣机，但詹苗拒绝收货。2021年4月30日，詹苗以短信方式向肖春全发出《房屋质量问题维修通知函》，内容为客厅阳台和厨房阳台的两处防护栏杆，被非法切割改装，做成了可拆卸活动的。请在24小时内，安排工人上门维修。如拒绝维修，我方有权自行维修，你方有义务承担维修费用。2021年5月2日，詹苗向肖春全发出《关于空调检修的通知函》，内容为，经检测，室外压缩机正常启动，内机有风，但不太冷，室内温度虽有下降，但效果不明显。推测是空调压缩机缺制冷液。要求致格力公司售后上门检测并维修。詹苗与肖春全均认可儿童床的维修费用470元肖春全已支付。詹苗另向本院举示如下证据：1、故障设备清单，内容为，已维修部分 含冰箱费用3000元；洗衣机费用1950元；客厅灯具费用300元；儿童床费用已支付；阳台吊顶费用180元；未维修部分含电视、燃气灶、马桶、次卧吊灯、水龙头、沐浴头、地漏。2、图片两张，图片上显示有垃圾；收据1份，载明为清洁费150元。所证明清洁服务费150元；3、维修服务单，维修过程：检查轴承、油封坏，需要换，报价800-1000元。收上门检查50元。4、收据，购买海尔洗衣机一台，金额1900元。上述证据拟证明洗衣机的维修和购买的费用。5、2021年2月24日收据，收款事由为灯具300元，吊顶维修费用180元。肖春全对上述证据的质证意见为，证据1是詹苗单方制作；证据2不真实，没有垃圾，款是詹苗支付，肖春全不清楚；证据3不清楚，与其无关；证据4肖春全不管，詹苗应当是发了的，但其没有看。证据5与其无关。肖春全另向本院举示了如下证据：1、货拉拉的送货上门记录和照片，拟证明其积极配合处理问题。2、图片，拟证明房屋交接时窗帘、灯、床等情况。詹苗对上述证据的质证意见为，证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，肖春全没有来过现场，也没有喊维修师傅配合；图片的拍摄时间不对。詹苗称房屋交接时没有对房屋内的设施设备进行检查。由于灯具偏多，交房时只开了客厅大灯，看没有问题就没有对所有的灯进行检查；从2019年10月起肖春全拖欠了水电费，但詹苗起诉后其已将所欠费用缴纳。要求维修的主要依据是《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条的规定，具体维修的物品以其维修清单为准。由于肖春全未履行维修义务，要求减半收取租金至维修完毕之日。肖春全称双方房屋交接时对房屋内设施设备进行了检查，是检查完后才签字付的钱。解除合同的主要理由是由于詹苗无理取闹，要求太高，房屋无法达到其要求。由于詹苗影响其正常工作，故要求赔偿精神损失费。对于詹苗所发出的所有函件，肖春全均称詹苗应当是发了的，但其未看。本院认为，詹苗与肖春全所签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”；第七百一十三条规定“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务”。从詹苗与肖春全的微信聊天记录来看，双方有如下表述：“詹：洗衣机坏了，得维修。肖：花几百块钱修一下吧，我给你预留了1600块钱，你请人修洗衣机和那个大扫除”；“詹：今天还没弄到冰箱，洗衣机甩不了干”；“詹：然后今天喊人修电器（冰箱、洗衣机）”；“肖：我去看看维修冰箱的。下午抽空过来”；结合肖春全支付的儿童床的维修费用来看，双方在交接房屋时对房屋内的物品可能存在损坏，需要进行维修是有预期的。也即双方交接时并不确定房屋内的物品是否完好，在此情况下，只能认定现在出租房屋内的物品的损坏是由于交付时肖春全的原因造成，而不能认定为是詹苗使用过程中造成的损坏，故肖春全对房屋内的物品应当承担维修义务。由于肖春全未履行维修义务，詹苗也按时足额支付了房屋租金，故对其要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。鉴于肖春全未履行维修义务，故对詹苗要求的冰箱维修费200元，洗衣机维修费用50元，灯具维修费300元，阳台吊顶维修费180元，共计730元应当由肖春全承担。对于清洁费不属于维修费的范畴，加之，清洁卫生是很直观的问题，詹苗应当在接房时发现，其无权在接房后以此为由要求费用。对于购置冰箱和洗衣机的费用，不符合《中华人民共和国民法典》第七百一十三条的规定，本院不予支持。对于詹苗要求肖春全缴纳2021年3月前的水电费用的请求，此时间段并非詹苗承租房屋的时间段，费用不会由其承担；加之其在庭审中也认可肖春全已缴纳费用，故对其此项诉讼请求本院不予支持。对于詹苗要求肖春全提供结清单据的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对詹苗的提出的电视、燃气灶、马桶、次卧吊顶、水龙头、沐浴头、地漏、空调等问题，詹苗虽未举示证据证明故障存在，但肖春全作为出租人也有回应及检修的义务，而不应置之不理。对于詹苗提出的防护栏杆问题，由于防护栏杆也是其可以直观发现的，其接收房屋时对此并无异议，现无权要求肖春全进行维修。对于詹苗提出了要求肖春全书面承诺依法持续履行租赁期间设备维修义务的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对于调低租金的问题，鉴于肖春全确有怠于履行维修义务的事实，故本院酌情将租金标准每月调低500元，从2021年3月起调整至维修完毕时止（由于2021年3月肖春全只收取一半的租金，故该月标准为250元）。鉴于詹苗已缴纳2021年3月1日至6月30日的房屋租金，此时间段调低的费用可在后续费用中予以抵扣。对于肖春全的反诉请求中的精神损失费和误工费，肖春全并未举示证据，加之精神损失费并非合同纠纷的请求范围，故本院不予支持。对其余下的反诉请求，由于其要求解除合同的诉讼请求本院不予支持，詹苗对租赁房屋及其附属物品仍在合法占有使用，肖春全暂无权要求返还，故对此部分诉讼请求本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖春全在本判决生效后立即向原告（反诉被告）詹苗支付维修费730元；二、被告（反诉原告）肖春全在本判决生效后十日内完成对重庆江与城景上时光T4-0306房屋内的电视、燃气灶、马桶、次卧吊顶、水龙头、沐浴头、地漏、空调等设备的检查，存在故障的予以维修；三、原告（反诉被告）詹苗有权从2021年3月16日起按每月2700元/月的租金标准向被告（反诉原告）肖春全支付房屋租金至被告（反诉原告）肖春全履行完毕维修义务之日止；四、驳回原告（反诉被告）詹苗的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）肖春全的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由被告（反诉原告）肖春全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 长  胡可萍人民陪审员    陈纪纲人民陪审员    李  岚   二○二一年八月十八日 书 记 员  张春凤 - 1 -