河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0923民初425号原告：胡卫东，男，1969年6月20日出生，汉族，住南乐县。被告：孙卫法，男，1957年5月24日出生，汉族，住南乐县。被告：孙芳军，男，1985年10月6日出生，汉族，住南乐县，系被告孙卫法长子。被告：孙芳海，男，1987年7月10日出生，汉族，住南乐县，系被告孙卫法次子。第三人：孙亚伟，男，1977年10月13日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：扈志超，濮阳市南乐县众信法律服务所法律工作者，执业证号31609071100019。原告胡卫东与被告孙卫法、孙芳军、孙芳海确认合同有效纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡卫东、第三人委托诉讼代理人扈志超到庭参加诉讼。被告孙卫法、孙芳军、孙芳海经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡卫东向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告孙卫法订立的“房屋租赁合同”有效；2.依法解除原告与以上三被告所签订的“房屋土地转让协议”。事实和理由：2009年元月至2015年元月，被告以建设楼房为由，累计向原告借款60万元，后经原告多次催要，被告都因资金紧张拒不还款，2015年5月被告孙芳海找到原告说愿意将自己与父亲和哥哥共同在本村建设的房屋，抵消所欠的部分债务，之后，经双方协商同意，于2015年5月30日订立了“房屋土地转让协议”订完协议回家后，原告经过反复考虑，为了保险起见，决定再与被告签订一份该房屋的租赁合同，当天下午就去找被告，当时就只找到了被告孙卫法，于是原告与孙卫法订立了房屋租赁合同，此时该房屋原告与被告拥有了两个合同，该房屋于2015年9月份办理了交接手续，2017年孙卫法突发脑血栓，经原告再三考虑决定解除原告与被告订立的“房屋土地转让协议”。请求法院依法判决原告与被告孙卫法签订的“房屋租赁合同”有效。原告就其诉讼主张提供的证据有：1.2015年5月30日原告与被告孙卫法签订租赁合同一份，证明原、被告签订租赁合同的时间、租赁期限、租赁费，双方约定用租赁费抵清原告欠款等事实；2.原告与案外人孙国占签订租赁合同一份，证明原告将涉案仓库转租给案外人孙国占，原告收取一年租金的事实；3.涉案仓库乐房权证城Ｄ区字第2011-××号房产证一份，证明被告孙卫法将其所拥有的仓库合法租赁给原告；4.2015年5月30日原告与三被告签订的房屋土地转让协议一份，2015年5月30日三被告出具收条一份，证明涉案仓库同时签订了两份合同，一份为租赁合同，一份为转让合同，原告选择一个执行，并且证明原告债权50万抵仓库款；5.涉案仓库濮房权证南乐县字第××号房产证一份，证明被告于2015年8月3日将涉案仓库转移给第三人孙亚伟。被告孙卫法、孙芳军、孙芳海在法定期间内未提交答辩意见，亦未提交相关证据。第三人孙亚伟述称，原告诉讼请求中第一项和第二项为两个案由不同的案件，不应该在一个案件中审理，应驳回其诉讼请求。另依据（2019）豫行申388号河南省高级人民法院行政裁定书认为原告胡卫东尚未取得本案涉案房屋的所有权和土地的使用权，而只享有债权。本案涉案房屋第三人孙亚伟取得房屋所有权证后，该房屋所有权证与原告不存在法律上的利害关系，综上原告除了与孙卫法之间存在债权外，也不享有之前与孙卫法签订的房屋租赁合同中的租赁权利。原告所诉确认其与孙卫法在2015年5月30日签订房屋租赁合同有效，该诉讼请求不成立，原告与孙卫法所签订的房屋租赁合同已经有第三人孙亚伟在2015年8月3日合法取得，并已经办理了房屋所有权证，不管原告与孙卫法所签订的房屋租赁合同是否有效，孙卫法对该房屋已经不具备所有权及对外的租赁权，原告依据租赁合同也应该向房屋所有人孙亚伟进行协商是否继续对该房屋租赁事宜。本案中原告最早对该房屋主张行使使用权利的时间是2017年10月31日，至今起诉日已经超过了确认合同有效的3年诉讼时效，原告已经丧失了本案的诉权，本案应驳回原告确认合同有效的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告之间存在民间借贷关系，被告拖欠原告借款600000元，经原告催要，被告因资金紧张未偿还。经原、被告协商，于2015年5月30日签订了房屋土地转让协议，被告以物抵债清偿所欠原告欠款500000元。房屋土地转让协议约定：“被告将坐落在南乐县××北侧，××西侧的仓库，从南向北第一间仓库，面积大约290平方米及仓库南面的门卫室和卫生间大约80平方米，和仓库北面第一排楼房西侧自东向西第五间车库，南北长6.5米，东西长3.5米，面积22.75平方米，以上所有建筑和土地使用权被告以50万元出卖给原告……。自2015年5月31日以前该房屋的所有事项归被告，如与第三方发生债务纠纷，被告愿负法律责任……”。房屋土地转让协议签订后，未依照法律、行政法规规定到相关部门办理房产过户手续。房屋土地转让协议签订的当天，原告又与被告孙卫法针对同一标的物，双方签订了房屋租赁合同，被告以租赁物的租赁权抵偿所欠原告欠款500000元，合同约定：“被告将坐落在南乐县××北侧，××西侧的仓库，从南向北第一间仓库，面积大约290平方米及仓库南面的门卫室和卫生间大约80平方米，和仓库北面第一排楼房西侧自东向西第五间车库，南北长6.5米，东西长3.5米，面积22.75平方米，以上所有建筑和土地使用权，被告以五十万元租赁给原告，租期从2015年5月30日起到2085年5月30日终，租期为七十年，原告于2015年5月30日一次性交清70年的全部租金。根据国家法律规定，房屋租赁合同最多不能超过20年，故本合同分4次来完成，每20年免费续签一次合同”。该租赁合同签订后，未依照法律、行政法规规定到相关部门办理租赁合同登记备案手续。2016年9月17日，原告与案外人孙国占签订了房屋租赁合同，原告将涉案仓库租赁给案外人孙国占，并收取了一年的租金。该租赁合同签订后亦未按照法律、行政法规规定到相关部门办理租赁合同登记备案手续。2015年8月3日，南乐县房地产管理所针对涉案仓库向本案第三人孙亚伟颁发了濮房权证南乐县字第××号房屋所有权证书，房屋所有权人为孙亚伟，共有情况为按份共有，共有人李振平38%,李艳军57%。涉案仓库初始登记房屋所有人为被告孙卫法和案外人杨翠英，初始登记时间为2011年8月1日，房屋所有权证书号为乐房权证城Ｄ区字第2011-××号，共有情况为共同共有。诉讼中，原告变更诉讼请求为撤回诉状中第二项诉讼请求。上述事实有原告提交的房屋租赁合同、收据、房屋产权证书、房屋土地转让协议等证据及当事人陈述在卷佐证，本院对原告提交的证据予以确认。本院认为，原、被告虽然在同一天基于同一笔款项针对同一标的物，签订了两个法律关系不同的房屋买卖合同和房屋租赁合同，上述两个合同的签订均是当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，因此两个合同均依法成立并有效，原、被告是在同一标的物上同时设定了买卖和租赁两个性质不同的法律关系，导致两个合同客观上不能同时履行，但原、被告是履行房屋买卖合同，还是履行房屋租赁合同，当事人具有选择性。原告有权选择履行其中一个法律关系，故本院对原告要求确认房屋租赁合同有效的诉讼请求，依法予以部分支持。涉案租赁合同租赁期限约定为70年，依据法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故本院依法确认20年的租赁期限，即涉案租赁合同的租赁期限为自2015年5月30日起至2035年5月29日止，超过二十年部分无效，本院依法不予支持。超过二十年无效期间，原告可向被告请求返还合同对价。根据租赁合同约定，涉案租赁合同70年租金为500000元，年租金应为7142.9元。被告孙卫法应依法履行租赁合同，如被告孙卫法客观上不能履行租赁合同，应当将抵债的租金退还给原告，并应依法承担违约责任。因原告在诉讼中撤回诉状中的第二项诉讼请求，涉案租赁合同为原告与被告孙卫法签订，故本院对原告对被告孙芳军、孙芳海的诉讼请求，依法不予支持。原告变更诉讼请求是对自己诉权的合法处分，本院予以准许。综上所述，本院对原告要求确认房屋租赁合同有效的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零五条、第七百零六条、第七百一十六条、第七百二十三条、第七百二十四条、第七百二十五条、第七百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告胡卫东与被告孙卫法2015年5月30日签订的房屋租赁合同部分有效（即租赁期限自2015年5月30日起至2035年5月29日止部分有效），超过二十年租赁期间无效；二、驳回原告胡卫东对被告孙芳军、孙芳海的诉讼请求；三、驳回原告胡卫东的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙卫法负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  王丽婷审判员  张和平审判员  陈宏飞二〇二一年八月二十日书记员  张冬冬