黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1004民初831号原告：秦宁，女，1975年3月21日出生，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：季鹏飞，黑龙江国大律师事务所律师。被告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区中华路西53号4层，现办公地点牡丹江市爱民区东新荣街米厂路万兴铭苑售楼处。法定代表人：宋睿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。第三人：曹秀华，女，1954年8月30日出生，住牡丹江市阳明区。原告秦宁与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华公司）、第三人曹秀华商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭审理了本案。原告秦宁及其委托诉讼代理人季鹏飞、被告英华公司的委托诉讼代理人王玮平、第三人曹秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦宁向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议合法有效，英华公司向秦宁交付“萬兴铭苑”×号楼×单元×层×××室房屋；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，秦宁从第三人曹秀华处购买一套英华公司抵账给曹秀华的房屋（“萬兴铭苑”×号楼×单元×层×××室，价款为232000元）。在曹秀华的协调下，秦宁与英华公司签订了萬兴铭苑优先认购权协议，约定案涉房屋面积116.36平方米，总价款472189元。后秦宁在准备入住该房屋时，英华公司以追加房屋差价款等不当理由拒绝办理房屋交付手续，损害了秦宁的权利，故秦宁诉至法院，请求如上。英华公司辩称，对于原告诉请确认认购协议合法有效没有异议，对于交付案涉房屋有异议。首先，根据优先认购权协议，该房屋的总价款为472189元，而原告自认交付的价款为232000元，因此尚有价款争议。其次，认购权协议性质为预约合同，不产生本约合同的效力。认购协议中明确写明英华公司不具备商品房预售许可证，该协议也不具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要条款和内容。最后，优先认购权协议中约定了定金条款，被告同意以双倍返还定金的方式承担违约责任。第三人述称，案涉房屋是按照每平方米2000元约定的价格，并没有说以后有变化，且这个价格也是英华公司定的。第三人当时知道有人要买房子，从英华公司处得知案涉房屋要卖，就从中联系了，案涉房屋不是第三人的，是英华公司的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：秦宁举示的证据一、萬兴铭苑优先认购权协议复印件（与原件核对无异）1份、收据复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，英华公司及曹秀华对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明秦宁于2015年12月31日与英华公司签订萬兴铭苑优先认购权协议，同日英华公司为秦宁出具收据，载明交款单位秦宁、人民币肆拾柒万贰仟壹佰捌拾玖元整，收款事由万兴铭苑×#×-×××房款单价4058/㎡，建面：116.36㎡，对以上事实，本院予以确认。证据二、售房协议书复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据结合庭审调查能够证明英华公司收取案涉房屋购房款232000元，对此本院予以确认。但英华公司表示案涉房屋并不是抵顶工程款的房屋，亦未授权曹秀华对外销售，故对原告欲证明案涉房屋系英华公司抵账给曹秀华，曹秀华又出售给原告的证明问题，单凭此份证据无法证实，本院不予确认。证据三、萬兴铭苑居安物业公告照片打印件1份、4号楼照片打印件1份。本院认为，此份证据结合法庭调查，英华公司认可案涉房屋却已交付案外人，对此事实，本院予以确认。被告英华公司及第三人曹秀华未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：英华公司系牡丹江市爱民区萬兴铭苑项目的开发公司，在第三人曹秀华的介绍下，秦宁与英华公司于2015年12月31日签订了协议编号××××萬兴铭苑优先认购权协议，主要内容为：“一、乙方（秦宁）于本协议签订之日自愿向甲方（英华公司）交付人民币肆拾柒万贰仟壹佰捌拾玖元整（小写：￥472189元），作为优先认购定金，有权优先认购“萬兴铭苑”×号×单元×层×××号房，参考建筑面积116.36平方米（房屋面积以实际测量面积为准），该商品房的原价为4058元/平方米（建筑面积），总价款为人民币肆拾柒万贰仟壹佰捌拾玖元整（小写：￥472189元）…。三、本协议第一条约定面积是现阶段依初步图纸的预测面积，不作为最终确定的面积，最终以实测面积为准，面积发生变化，甲乙双方均同意只执行多退少补的约定，不执行其他政策规定。四、甲方具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同，乙方为按揭贷款客户应依照购房合同条款办理相关手续。乙方向甲方交付的本协议第一条、第二条款项（不含利息）在签订购房合同时作为房款的一部分。六、本协议采用实名制，签约时不得更名（直系亲属除外）”。协议落款处盖有被告英华公司合同专用章、法定代表人宋睿的名章及秦宁的签字。同日英华公司出具了收据，载明交款单位秦宁、人民币肆拾柒万贰仟壹佰捌拾玖元整，收款事由万兴铭苑×#×-×××房款单价4058/㎡，建面：116.36㎡，收据上加盖有英华公司现金收讫章。2016年1月4日，秦宁与曹秀华签订售房协议书，约定“甲方（曹秀华）在万兴铭苑有商品房一处×号楼×单元×层×××号房，面积116.36平方米，原价为肆拾柒万贰仟壹佰捌拾玖元整（482189元）。曹秀华自愿以贰拾叁万贰仟万元整（232000.00元）转让给秦宁，希望双方共同遵守不得违约。本合同一式两份，签字之日起生效”。英华公司认可收到购房款232000元。另查，2019年7月30日，英华公司取得了诉争房屋的商品房预售许可证。英华公司称诉争房屋没有竣工验收，不具备交付条件。秦宁称诉争房屋所在小区已有业主入住，回迁房及部分补完差价款的住户也已入住，具备交付条件，但未举证证实。本院认为，本案争议的焦点：原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议是否为预约合同、是否合法有效；被告是否应向原告交付诉争房屋。关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案案涉认购权协议签订于民法典施行前，现因该法律事实引起的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。一、关于萬兴铭苑优先认购权协议的性质问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当具备的合同条款，包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、价款的确定方式、总价款及约定给付方式时间、交付使用条件及日期、房屋面积及差异处理方式、违约责任、解决争议的办法等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议时，英华公司尚未取得商品房预售许可证，萬兴铭苑优先认购权协议中虽然约定了房屋的具体位置、面积、价款，但未约定购房款给付方式时间、交付使用条件及日期、争议的解决办法以及违约责任等商品房买卖合同的主要内容且从双方约定英华公司具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同的内容看，原、被告签订萬兴铭苑优先认购权协议的意思表示是为了后续签订正式的商品房买卖合同，因此原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议在性质上属于预约合同。二、关于原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议是否合法、有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，秦宁于2015年12月31日与英华房产公司签订协议编号1183萬兴铭苑优先认购权协议，盖有英华公司的合同专用章及秦宁的签名，该协议是双方当事人真实意思表示，且协议内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议合法有效，本院对秦宁主张其与英华公司签订的萬兴铭苑优先认购权协议合法有效的诉讼请求予以支持。三、关于秦宁诉请交付诉争房屋是否应予支持的问题。因原、被告双方签订的萬兴铭苑优先认购权协议是预约合同，而非商品房买卖合同，原、被告签订的萬兴铭苑优先认购权协议约定英华公司具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同，且依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，秦宁亦未举示充分证据证实案涉案房屋已具备法定交付条件。故本院对秦宁要求交付诉争房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告主张确认原、被告签订的协议编号1183的萬兴铭苑优先认购权协议合法有效的诉讼请求予以支持，对于原告秦宁的其他诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告秦宁与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于2015年12月31日签订的协议编号××××（萬兴铭苑×号楼×单元×层×××号房）的萬兴铭苑优先认购权协议合法有效；二、驳回原告秦宁的其他诉讼请求。案件受理费4780元，减半收取计2390元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员 张 雪二〇二一年八月九日书记员 张家颖