贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1233号上诉人（原审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢。统一社会信用代码：91520400766077546Y。法定代表人：张其龙。委托诉讼代理人：黄平，男，系该公司员工,代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：张瑜，女，1971年1月25日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：曾俊，男，1967年10月2日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区西街街道塔山西路169号。统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：张根浩，执行董事。委托诉讼代理人：俞治友，男，系该公司员工，代理权限：特别授权。上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称安泰商管公司）因与被上诉人张瑜、曾俊、原审被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。安泰商管公司二审上诉请求：改判减免四个月租金7040元，一审错判诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实及理由：2020年1月到4月的疫情影响，这是众所周知的不可抗力，根据安顺市人民政府在疫情期间服务行业停业的通告要求，我公司受被上诉人委托出租的酒店客房根本不能经营，更没有任何收益，这一期间的租金应当予以减免。因此被上诉人主张的租金只能是扣除税款和4个月租金的余额：24000×0.88÷12=1760元/月。实际租金41360-1760×4=34320元，为此，依据事实和法律，请求二审法院依法改判，撤销一审判决。被上诉人、原审被告二审均未答辩。原审原告张瑜、曾俊一审起诉请求：一、依法判令被告给原告办理房屋产权证。二、依法判令被告安顺市安泰商业管理服务有限公司支付原告2018年11月1日至2020年10月30日期间的收益金41360元及滞纳金。并按《天河商务港酒店物业委托管理合同》要求计付违约金。三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对前述款项承担连带支付责任；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、按《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告与2010年9月30日和2011年12月27日分两次付清购房款，2010年9月30日交付契税、维修基金、产权登记费、交易手续费等费用；截止到现在2020年10月贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司依然没有办理房屋产权证，为维护原告的合法权利，根据《民法通则》第111条、《合同法》第107条和《城市房地产管理法》第60条等法律之规定，恳请法官支持原告办理房屋房产证及赔偿损失的诉讼请求，以维护原告的合法权益。二、依据已经发生法律效力的贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民终491号民事调解书，要求被告支付原告从2013年至2018年10月31日所欠租金65748元后。被告2018年11月1日至2020年10月30日又无故拖欠原告租金41360元【（23000+24000）88%＝41360】依据《天河商务港酒店物业委托管理合同》第九条违约责任：在物业委托管理经营使用期内，如被告不能按时支付收益，应支付原告本合同贰拾年收益总额30%的违约金。三、被告一直无故拖欠原告租金，原告多次催讨无果，为维护社会和谐及经济发展，维护社会诚信及法律尊严，现原告无奈诉至贵院，望依法支持原告诉讼请求为谢。一审法院查明的事实与原告所述一致，二被告对二原告所主张的事实不持异议，但认为违约金约定过高，申请法院进行调整。同时查明：庭审中二原告撤回第一项诉讼请求；原告诉请主张的金额为《“天河商务港”酒店物业委托管理合同》中约定的第七年租金23000元、第八年租金24000元。安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。一审法院认为：二原告与二被告签订的《“天河商务港”酒店物业委托管理合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。二被告对欠付2018年11月1日至2020年10月30日的租金41360元不持异议，予以支持。关于原告诉请的滞纳金和违约金的问题。因而被告逾期支付租金承担的是逾期违约责任，而一项违约行为不应承担两项违约责任，同时合同亦约定逾期支付租金的按合同约定标准计算违约金，因此一审法院仅支持一项违约责任。合同约定实行按季度支付、先租金后使用的原则，被告应于2018年11月1日开始按季支付2018年11月1日至2020年10月30日期间的租金。二原告按二十年总收益额的30%计算违约金已超过所欠租金本金金额，该约定过高，一审法院酌情调整为按同期贷款利率（2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%，从2018年11月1日起以5060元为基数计算至2019年1月31日；从2019年2月1日起以10120元为基数计算至2019年4月30日；从2019年5月1日起以15180元为基数计算至2019年7月31日；从2019年8月1日起以20240元为基数计算至2019年10月31日；从2019年11月1日起以25520元为基数计算至2020年1月31日；从2020年2月1日起以30800元为基数计算至2020年4月30日；从2020年5月1日起以36080元为基数计算至2020年7月31日；从2020年8月1日以41360元为基数计算至租金付清之日止。二原告庭审中撤回第一项诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日内支付原告张瑜、曾俊2018年11月1日至2020年10月30日期间的租金人民币41360元；二、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告张瑜、曾俊违约金（2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，8月20日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2018年11月1日起以5060元为基数计算至2019年1月31日；从2019年2月1日起以10120元为基数计算至2019年4月30日；从2019年5月1日起以15180元为基数计算至2019年7月31日；从2019年8月1日起以20240元为基数计算至2019年10月31日；从2019年11月1日起以25520元为基数计算至2020年1月31日；从2020年2月1日起以30800元为基数计算至2020年4月30日；从2020年5月1日起以36080元为基数计算至2020年7月31日；从2020年8月1日以41360元为基数计算至租金付清之日止）；三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。本案受理费人民币834元，减半收取人民币417元，由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：上诉人诉请减免租金能否得到支持。本院认为，案涉《“天河商务港”酒店物业委托管理合同》系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应当按照合同约定履行义务。根据合同约定,上诉人安泰商管公司未按约定支付被上诉人2018年11月1日至2020年10月30日租金41360元，已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”的规定,2020年初突然爆发的疫情虽属不可抗力,但从上诉人违约的期间来看,其违约事实发生开始于疫情发生之前,且违约行为持续，上诉人也未提交证据证明案涉房屋的使用情况，是否因疫情导致商铺停业情况不清，故疫情不是其欠付租金的理由,不能免除上诉人承担支付租金的责任，对上诉人该主张本院不予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 谢 伟审判员 朱俊蓉二〇二一年八月三十日书记员 王 杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。