河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终9454号上诉人（原审被告）：河南鑫地房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市登封市嵩阳街道嵩山路南段新都万象城12号楼5楼。法定代表人：王建省，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘吴阳，河南群达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任曹果，男，1973年10月2日出生，汉族，住河南省登封市。上诉人河南鑫地房地产开发有限公司（以下简称鑫地公司）因与被上诉人任曹果房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人鑫地公司的委托诉讼代理人刘吴阳，被上诉人任曹果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫地公司上诉请求：1.依法撤销登封市人民法院（2021）豫0185民初2806号民事判决书的第二项判决；2.依法将本案发回重审或者依法将第二项判决改判为不应向被上诉人支付85644元的租金（不服金额为85644元）；3.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人所主张的两年的房租，在合同签订时就已经支付完毕不存在未支付的情况，所以一审的判决存在错误，同时被上诉人也存在不实陈述的情况，应当予以改判。1.《商铺租赁合间》中已经明确载明了，被上诉人在2019年3月20日就已经收到前两年的租金了，被上诉人也已经签字认可。双方在2019年3月20日签订的《商铺租赁合同》第五条第1款已经明确约定：“甲方前两年收益已在双方签订房屋买卖合同时得到返还，两年后每年的收益将会按续租的委托管理合同中签订的返还日期按时支付”而双方也是在2019年3月20日签订的《商铺认购合同》并且也是先签订的《商铺认购合同》再签订的《商铺租赁合同》（该签订顺序被上诉人在一审诉状中也认可）。所以按照《商铺租赁合同》中载明的事实该两年的房租已经在2019年3月20日签订《商铺认购合同》时上诉人就已经支付，被上诉人也已经明确认可收到，其再次要求支付显然是在不实诉讼。2.如果上诉人前两年的房租没有支付给被上诉人，其也不可能等到两年后才提起诉讼，并且两年期间其也不会不向上诉人进行主张，这显然也不符合常理。3.与被上诉人一样与上诉人签订《认购合同》和《租赁合同》的还有3家，他们的流程也完全一样，其他人都认可收到租金一事，而被上诉人却不予认可，显然是不实陈述。综上所述，一审认定存在错误二审应当依法予以改判，同时对于不实陈述的行为应当予以处罚。任曹果辩称：2019年3月份，我签订的是购房合同和租赁合同，没有收到任何租金。当时上诉人和我签合同，我发现其中有问题，我交的合同原本上有改动，跟卖方的售楼部人员说，对方称是临时合同，后期签正式合同。合同签订后，我未收到一分钱租金，房款我交了30万，后来我与售楼部联系，他的电话已经停机，我去临时售楼部找人，已经关门，我跟合同上留的电话的人联系，他说是新来的，不清楚情况会帮我问问，已经推了两年。合同上公司的地址已经找不到了，两年内我一直在催要租金。一直到2021年3月19号，我以交剩余房款的方式与他联系，他才让我去公司新的地址找一个姓周的经理与我对接。到新公司地址，姓周的经理对我说，房子交不了，证也办不了，明显的就是一个诈骗，跟我协商退房款，还不给我退，还要到半年以后分批退，我没有答应，所以起诉。任曹果向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告双方签订的商铺认购合同；2.依法判决解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；3.依法判决被告返还原告30万元购房款，并由被告按合同约定支付违约金，共计385644元；4.依法判决被告支付原告2019年3月19日至今的房租（房租以每年42822元的标准计算），并由被告按合同约定支付违约金；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月20日，被告河南鑫地房地产开发有限公司即甲方与原告任曹果即乙方签订了商铺认购合同一份，该合同约定：甲方将位于河南省登封市，建筑面积43.51平方米出卖给乙方，该商铺总房款为526106元，乙方选择分期付款，签约当日支付总房款的57.7％即30万元，剩余全部价款42.3％即226106元，于2022年3月付清。同时合同中还约定出卖人应当在交房后720个工作日内为认购人办理房屋所有权证，但办理过程中需要认购人交纳的税费费用由认购人承担，也可以选择原价回购，在出卖人支付全部房款后，本合同终止，如出卖人未按时支付房款，出卖人按未付房款的3％赔偿认购人损失。上述商铺认购合同签订的当日，原告任曹果作为出租方即甲方与河南鑫地房地产开发有限公司作为承租方即乙方签订了一份商铺租赁合同，该合同约定将任曹果在河南鑫地房地产开发有限公司认购的鑫地华府6号楼第一层1-020号商铺出租给河南鑫地房地产开发有限公司使用，出租期限为2年即2019年3月20日起至2021年3月19日止。同时合同还约定了甲方前两年收益已在双方签订房屋买卖合同时得到返还，两年后每年的收益将会按续租的委托管理合同中签订的返还日期按时计付。租金核算以甲方所购商铺的合同金额为计算依据，第一年按所购商铺的合同款金额的7％计算，实际租金为42800元，第二年同第一年的计算方式一致。原告任曹果提供的平安银行交易明细显示，2019年3月20日原告取款30万元。同日被告河南鑫地房地产开发有限公司给原告出具收到首付款人民币30万元的收据。上述合同签订后，被告没有在约定期限向原告支付租金及交付房屋，原告诉至该院。一审法院认为，原被告签订的商铺认购合同、商铺租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，均为有效合同，当事人应当全面履行。被告未按合同约定的期限将涉案商铺交付给原告，原告以起诉的方式主张解除认购合同，被告亦同意解除，符合法律规定，本案商铺认购合同自起诉状副本送达被告时即2021年6月4日解除。本案中，原被告以售后返租的方式将涉案商铺予以出租，租赁期限为2年，该合同履行期限已经届满，合同权利义务已终止，无需另行解除。根据法律规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期交付房屋致使商铺认购合同解除，应由被告承担违约责任，即退还原告购房款30万元，并按照合同约定向原告支付已付房款3％的违约金。涉案商铺售后返租被告，被告未按合同约定将两年租金85644元支付给原告，被告应当支付并按照合同约定承担的违约金。因涉案商铺并未交付原告，原告诉请被告支付2021年3月19日至今的租金无事实依据，该院不予支持。被告辩称已经将两年租金从原告首付30万元购房款中扣除返还原告，原告实际支付购房款21万余元，但未提交证据证明，该院不予采信。综上所述，被告应当返还原告购房款30万元及支付租金85644元，支付逾期交房违约金9000元及逾期支付租金的违约金。原告诉请总金额为385644元系对其民事权利的自愿处分，符合法律规定。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百零一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、原告任曹果与被告河南鑫地房地产开发有限公司签订的商铺认购合同于2021年6月4日解除；二、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告任曹果购房款30万元，支付原告租金85644元，共计385644元；三、驳回原告任曹果的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7084元，减半收取3542元，由被告河南鑫地房地产开发有限公司负担。本院二审期间，鑫地公司提交其和耿东阳、杨俊丽签订的认购合同、租赁合同和退款协议。该合同和任曹果签订的合同是一样的，日期只隔一天，从该合同中可以看出，前两年的租金在签订租赁合同时就已经支付。任曹果质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，与事实不符，我未收到一分钱的租金。根据当事人举证质证意见，本院经审查认为，鑫地公司提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为前两年的租金在任曹果签订合同时是否已经支付的问题。鑫地公司称商铺租赁合同中明确载明“甲方前两年收益已在双方签订房屋买卖合同时得到返还”，因此，在任曹果签订合同时，鑫地公司已将两年租金支付给任曹果，支付租金的方式是“直接在任曹果应缴的房款中予以扣除，扣除合同约定的金额85644元”。任曹果对此不予认可，称未收到任何租金，其首付款交的是30万元，并非20余万元。为支持其主张，任曹果提交了鑫地公司加盖财务专用章的收据，上面明确载明收到任曹果首付款30万元。而鑫地公司对其上述主张，未能提供有效证据予以证明，应承担举证不能的后果。综上所述，鑫地公司的上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1942元，由河南鑫地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年八月五日书记员 赵凌杰