山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初2446号     原告：大同市江鸿物业服务有限责任公司，住所地山西省大同市平城区御河东路东侧南环路北侧江鸿铂蓝郡小区9号楼。法定代表人：李奕斌，职务：执行董事兼总经理委托诉讼代理人：赵伟，山西云冈律师事务所律师。被告:赵宴华，女，汉族，1965年9月29日生，无业，住大同市建设里8栋3单元5号。委托诉讼代理人：韩莉，山西领瀚律师事务所律师。原告大同市江鸿物业服务有限责任公司诉被告赵宴华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大同市江鸿物业服务有限责任公司的委托诉讼的代理人赵伟，被告赵宴华及其委托诉讼代理人韩莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                                                                               原告大同市江鸿物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业费119639.2元；2、请求判令被告向原告支付迟延支付物业费产生的滞纳金14857.28元（标准为2021年1月20日1年期LPR-3.85%，暂时计算至2021年3月6日，此后的滞纳金按照上述标准计算直至被告付清全部款项。）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，大同市江鸿房地产开发有限责任公司与被告签订了《江鸿铂蓝郡项目商品房认购合同》，被告认购大同市江鸿房地产开发有限责任公司位于大同市御东新区御河东路江鸿铂蓝郡项目B25栋1号商品房一套，面积为370.4m2。原告与被告签订了《江鸿·铂蓝郡前期物业服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告支付相应的物业服务费用。该协议第四章第十三条的规定，物业服务费用标准（按建筑面积算）为别墅3.8元/月/平方米（不含公摊费）。该协议第五章第十七条第二款规定：“2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金。无故不缴纳物业服务费以及甲方代垫支付的水费、电费，拖欠费用3个月以上的（含3个月），甲方有权停止对该业主/使用人相关的服务或向违约业主提起诉讼”。自2013年12月1日至2020年12月31日，被告共欠物业费119639.2元，现原告依据2021年1月20日贷款市场报价利率（1年期LPR为3.85%），请求被告支付逾期支付物业费所产生的滞纳金14857.28元。为此原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告赵宴华辩称，答辩人要求支付物业费的诉求已过3年诉讼时效，即便支持，也应仅支持从本案立案之日起往前推算3年的物业费。但因被答辩人不仅没有依照约定履行物业服务，还导致答辩人家中于2016年遭受多日水淹和2020年家中失窃，也就是说答辩人多次因其失职行为遭受巨大损失，至今尚未对答辩人进行赔付或者解决，因此答辩人不应支付其物业费。具体来说，在2016年冬天，因答辩人不在家，家中二层暖气管接口裂开导致大面积漏水，造成二层、一层及地下一层室内屋顶、墙体大面积被淹，家用电器、实木家具及其它家用配套设施均被水浸泡，造成不同程度的损坏，已无法使用，且存在严重的安全隐患。车库也被水淹，家具家电及基础装修被水泡程度严重，地下室淹水水渍高度达到50公分，墙皮及木质家具出现大量开裂情况，车库门外能看见明显的水淹溢出后结的厚冰。经过事后专业评估，漏水事故已持续至少3天，因答辩人家中属于豪华装修，家中有影音室、红木家具、真皮欧式沙发等等贵重物品均被毁，此次损失保守估计在百万元。如果被答辩人确实依照合同定期巡视的话，根本不会导致辨人的损失如此巨大。在事后答辩人找被答辩人沟通时，被答辩人坚决不承认的自己失职。答辩人后续请了专业评估公司评估损失，但因被答辩人要求协商，所以答辩人未付评估费，导致一直拖到如今未能解决此次纠纷。所以答辩人请求法院能够支持被答辩人赔偿此次损失。另外是在2020年9月30日，答辩人回家后发现家中被盗，出入小院的门上玻璃被打碎，从公共巡视区域明显可以看到家中被盗。答辩人当时立即联系了被答辩人，被答辩人却拒绝立即报警，他们派人先行进入案发现场擅自进行查看，不仅破坏了案发现场，还声称系监控摄像头出现问题未能提供答辩人家附近的监控，导致案件至今未能抓获犯罪嫌疑人。后来据警方分析，犯罪分子并不是实施一次，而是多次盗窃。初步统计，答辩人的损失在2万元。因此，被答辩人在别墅配备低矮外墙一般成人均可翻入的情况下，却未能按照约定巡视并及时对监控设施予以维护，明显存在履行物业服务上的管理责任上的不善和安全保障维护义务上的失职。因此，被答辩人根本没有按照协议履行义务，不应获取高额物业费对价，并且应当赔偿答辩人所遭受的损失。请贵院考虑答辩人未付物业管理费确系事出有因，请贵院判令对被答辩人的相关请求不予支持。本院经审理，认定事实如下： 2012年8月31日，原、被告签订《江鸿铂蓝郡前期物业服务协议》，约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议承担相应的责任。协议对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费和其他费用、违约责任等内容进行了约定。协议签订后，被告按约缴纳2013年11月30日前的物业管理费。被告房屋的物业管理费标准为每月每平方米3.8元。此后被告再未缴纳物业管理费。以上事实，有原、被告陈述及原告提供的业主接房流程单、江鸿铂蓝郡项目商品房认购合同、江鸿铂蓝郡前期物业服务协议、房屋实测面积登记、物业费收据、收费标准备案表予以证明。被告对证据真实性均无异议，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的《物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务，原告提供物业服务，被告应缴纳物业管理费。关于诉讼时效，原告提供缴费催款通知书，证明从2016年起曾多次向被告催要物业管理费。被告对证据真实性不认可，称未实际收到催缴通知。本院认为，原告提供的证据均为单方出具，其未举证证明以何种方式向被告送达或被告已知晓通知书内容，故对原告待证事实，本院不予确认。《物业服务协议》第十三条第六项约定：乙方应于每月20日内主动到甲方收费处缴清当月应缴纳的各项费用。本案被告从2013年12月至今未缴纳物业管理费，原告未及时追缴，其于2021年4月22日提起诉讼，根据法律规定，2018年4月21日之前的物业管理费的主张，已超法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。2018年4月22日至2020年12月31日，共两年零254天，被告应缴物业管理费为45697元。关于滞纳金，《物业服务协议》第十三条第六项约定：乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金。现原告主张以“年”为单位按2021年1月20日一年期LPR年利率3.85%的标准计算逾期付款滞纳金，未超过双方约定且符合法律规定，至2021年3月6日滞纳金应计算为：3.85%÷365×（11917×794+28807×429+45697×64）=2610.08元，本院应予支持。《物业服务协议》第九条第四项约定：物业区域内如发生偷盗及其他事件，责任的承担以司法机关界定为准。根据此约定，在被告家中发生漏水、被盗等事件中，原告是否应承担责任，被告应另行主张权利予以确定，以此为由拒绝缴纳物业管理费，不符合双方约定，故对其抗辩，本院不予采信。诉讼费依法由败诉方承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赵宴华在本判决生效后十日内向原告大同市江鸿物业服务有限责任公司支付物业管理费45697元（交至2020年12月31日），滞纳金2610.08元（计算至2021年3月6日），合计48307.08元，此后滞纳金以未付款为基数按2021年4月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至欠款清偿之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元（已减半收取），由原告负担958元，被告负担537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。  审  判  长   武抒琴人民陪审员   顾媛媛人民陪审员   赵  娜   二0二一年八月三十日 书  记  员    温砚青