山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6865号上诉人（原审被告）：青岛大通汽车控股有限公司，住所地：山东省平度市同和街道办事处新台路路西凤阳路路南，统一社会信用代码91370283760281538L。法定代表人：王玉修，执行董事。委托诉讼代理人：郑伟,山东道安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李闯，男，1967年5月4日，汉族，住山东省济南市历下区，系青岛大通汽车控股有限公司职工。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东大同宏业物业管理有限公司，住所地：山东省济南市市中区舜玉南区113号楼601室。统一社会信用代码9137010374956083P.法定代表人：阴法明，执行董事。委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：官清文，男，1963年7月12日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：李宗烨，北京市中银（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛大通汽车控股有限公司（以下简称大通汽车公司）、山东大同宏业物业管理有限公司（以下简称大同物业公司）因与被上诉人官清文房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭于2021年8月6日通过网络庭审，公开开庭进行了审理，大通汽车公司的委托诉讼代理人郑伟、大通汽车公司的委托诉讼代理人宋海涛、被上诉人官清文及其委托诉讼代理人李宗烨通过网络参加庭审。本案现已审理终结。大通汽车公司向本院提出如下上诉请求：一、请求二审法院撤销原审民事判决书第一、二、三、四项并依法改判。二、请求判令被上诉人官清文承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。根据合同相对性，大通汽车公司和官清文未签署过任何形式的合同，更没有签订过和本案诉讼关联的房屋租赁合同，也未收取过官清文的任何租赁费用，涉案房屋无建设规划许可证。一审法院认定官清文有权依据租赁合同中约定的拆迁收益归属无合同依据。二、判令大通汽车公司给付设备拆迁补偿款387710元认定错误，事实不清证据不足。三、判令大通汽车公司给付房屋装修及附属设施补偿款493647元事实不清，证据不足，该费用的评估是按照上诉人的企业的装饰装修评估的，与官清文无关。四、判令给付搬迁补助费69635元事实不清、证据不足，该费用的评估是按照大通汽车公司的企业评估的。五、判令给付停产停业损失996348元，事实不清、证据不足，该费用的评估是按照大通汽车公司的企业评估的，应当归属于大通汽车公司。另，2020年12月4日证据不应采信。一审法院庭审程序违法。一审在2021年2月25日准许官清文在本诉、反诉均已经法庭调查完毕且法庭辩论终结后当庭再变更诉讼请求，且未给予大通汽车公司15天答辩期，属于程序不当。被上诉人官清文答辩称：大同物业公司受大通汽车公司委托与官清文签订了本案租赁合同。官清文是该租赁合同承租人。大同物业公司与官清文签订的租赁合同第五条明确约定若因政府有关租赁行为的法律法规的修改，或遇政策变动须拆迁，官清文自行添设的设施、获得的经营性补偿或赔偿，由官清文无条件获得。如因政府拆迁，官清文自行添设的设施设备所获得拆迁收益，包括但不限于搬迁费、补偿费、停产停业损失补偿费等无条件归官清文所有。设备拆迁补偿款387710元、房屋装修及附属设施补偿款493647元、搬迁补助费69635元、停产停业损失补偿费996348元，判决由官清文享有事实清楚、证据充足，符合法律规定。大通汽车公司称其失去永久性的租赁经营利益，这是错误的。综上所述，无论是在事实上、还是在法律规定，设备拆迁补偿款387710元、搬迁补助费69635元、停产停业损失补偿费996348元，一审法院判归官清文所有没有任何错误。证据的采信及程序合理合法。大通汽车公司上诉状中所述证据是法院依职权调取，而非当事人提供。一审法院审理该案件符合法律规定。关于违约金、保证金、租金。一审法院驳回大同物业公司租金违约金的请求符合法律规定。关于腾空奖、房屋拆除价值。官清文迟迟不能搬离涉案场地的原因是因为大同物业公司及其委托人大通汽车公司没有依据合同约定向官清文支付搬迁费、经营损失费、返还已经缴纳的未到期租金、保证金等等费用，官清文享有抗辩权。关于解除租赁合同、腾退场地。一审法院判决驳回大同物业公司解除租赁合同及腾退场地并无过错。综上所述，依法应驳回其上诉请求。大通汽车公司提出合同无效属于恶意提出，不应予以支持。大通汽车公司在2016年10月与官清文签订合同时没有提出房屋没有合法手续，隔了5年也未提出，在一审中也未提出。属于恶意提出合同无效。大同物业公司辩称，同意大通汽车公司的上诉请求。大同物业公司向本院提出上诉请求：一、请求二审法院撤销一审民事判决书第五、六项，依法判决不予返还；二、请求二审法院撤销一审民事判决书第九项，依法判决官清文承担2020年7月20日至2021年2月9日房屋租金；三、请求二审法院撤销一审民事判决书第十、十一、十二项依法判决被上诉人官清文承担以上费用；四、请求二审法院撤销一审民事判决书十三项，按照2021年2月9日解除租赁合同。五、请求判令被上诉人官清文承担一、二审案件受理费、公告费用。事实与理由：一、一审民事判决书第五项返还保证金、第六项返还租赁费认定错误。二、一审民事判决书第十项驳回逾期房租违约金认定错误。官清文租赁费全部迟延缴纳，构成根本性违约，应当支付违约金，一审法院在未查实的情况下驳回，认定错误。三、一审民事判决书第十一项驳回房屋腾空奖励认定错误。因官清文迟迟不腾退房屋，导致上诉人无法在2020年3月31前如期向青岛大同汽车公司移交房屋，该奖励无法取得。四、一审民事判决书第十二项驳回房屋拆除价值认定错误。如果官清文如期搬出，完全可以拆除涉案厂房，拆除后的残值价值15万元。因官清文的迟延搬出，导致涉案厂房无法在规定时间内进行拆除，逾期后上诉人丧失了该厂房拆除权，导致无法取得残值费用。该过错系官清文造成，其应当承担过错后果。五、一审民事判决书第十三项驳回解除租赁合同、腾退场地事实认定错误。官清文及上诉人均认可其在2021年2月9日腾退场地，这是合同正式解除的时间，一审认定双方租赁合同解除时间是2019年3月4日或5日，之后形成了不定期的租赁，2020年6月6日土地使用权注销后，不定期租赁也不存在是错误的。综上所述，大同物业公司认为一审法院在对于以上问题的认定上属于事实认定错误，依法应予以纠正，请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。被上诉人官清文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。大通汽车公司辩称，同意大同物业公司的上诉请求。官清文向一审法院起诉请求：1.请依法判令大通汽车公司给付设备拆迁补偿款387710元、房屋装修及附属设施补偿款493647元、搬迁补助费99634.8元、停产停业损失996348元，共计1977339.8元；2.请依法判令大同物业公司返还剩余租期租金、保证金2万元，大通汽车公司对未到期租金、保证金的返还承担连带责任；3.请依法判令大同物业公司、大通汽车公司给付上述款项后，租赁合同解除；4.本案诉讼费由大通汽车公司、大同物业公司承担。事实与理由：2016年官清文在赶集网上看到大通汽车公司发布的出租信息，到现场确认了本案所涉厂房情况后，联系大通汽车公司签订租赁合同。2016年10月31号，大通汽车公司、大同物业公司到官清文处签订了“平度厂房租赁合同”。2019年7月19日，大同物业公司收取2019年7月21日至2020年7月20日，房租18万元，保证金2万元。现涉案厂房被拆迁，平度市人民政府凤台街道办事处是拆迁人，拆迁相关费用在凤台街道办事处。故起诉。大同宏业物业公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令官清文向大同宏业物业公司支付拖欠至（2020年）8月19日租金15000元（以实际腾退场地为准计算租金）；2.判令官清文支付逾期房租违约金108000元；3.判令官清文支付房屋腾空奖励286517元；4.判令官清文支付房屋拆除价值150000元；5.判令解除合同，官清文腾退场地；6.判令官清文承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：官清文与杨月敏系夫妻关系。大通汽车公司欠大同物业公司的款项，将本案涉案场地于2014年6月8日签订委托管理协议委托大同物业公司管理、收益。2016年10月31号，大同物业公司与官清文签订了《平度厂房租赁合同》。将坐落于平度市凤阳路路南的厂房出租给官清文。期限自2017年2月1日至2022年1月31日，年租赁费18万元，合同生效前，官清文须向大同物业公司缴纳租赁保证金2万元，以后的租金在每年的12月31日欠缴纳。若因政府拆迁，山东大同宏业物业管理有限公司须提前6个月通知官清文。官清文自行添加的设施、设备（不含围墙、大门）获得经营性补偿或赔偿，由官清文所得。对官清文所预交的租金未到期，双方结算后退还。2016年11月10日，杨月敏利用官清文租赁的场地成立的青岛月敏钢化玻璃有限公司，添加了部分建筑物，该公司为官清文缴纳失业、工伤、企业养老保险。该公司2018年连续三年交税情况正常。因平度市南部新区须征收土地，2018年8月1日，平度市人民政府凤台街道办事处向大通汽车公司出具《青岛大通汽车控股有限公司设备搬迁补偿价值明细表》。2018年9月4日（不能查询到官清文收件时间）、2020年1月2日（原告2020年1月3日收到）、2020年1月13日（无官清文收件时间），大同物业公司三次邮寄通知给官清文、“平度月敏钢化玻璃厂”“月敏钢化玻璃厂”终止租赁合同，做好搬迁工作，并限于2020年1月15日腾空厂区。2019年7月19日，大同物业公司收取2019年7月21日至2020年7月20日，房租18万元，保证金2万元。2020年6月16日，大通汽车公司平国用（2013）第0049号土地使用权被注销。2020年6月29日平度市人民政府凤台街道办事处向青岛大通汽车控股有限公司发放最后一笔补偿款10214083.29元。2020年12月4日平度市人民政府凤台街道办事处向一审法院提交“证明”：根据青岛大通汽车控股有限公司与我街道签订的《平度市南部新区企业搬迁补偿协议》规定，该公司的搬迁补偿款总额为：28651706元。其中土地补偿金额为21960092元、房屋建筑物补偿金额为2595703元，房屋装修及附属物补偿数额为2630098元、搬迁补助费为69635元、设备的搬迁补助费为399830元、停产停业损失费为996348元。截止目前，除200万元被法院冻结外，其余补偿款均已补偿给大通汽车公司。官清文主张的各项赔偿额计算依据为。1.设备搬迁补偿款387710元。大通汽车公司设备拆迁补偿价格评估明细表，该表合计数额399830元，其中该表第二项行车非官清文所有，故应从总合计数中扣除399830-12120=387710元。2.房屋装修及附属设施补偿款493647元=（1）90665+（2）402982元。（1）房屋建筑物价值明细表中所列房屋3、房屋7系原告所承建，故对应的价值归原告所有：75356元+15309元=90665元。（2）装饰及附属物价值明细表中打勾部分属官清文所有，明细如下：房屋1挂式空调200元、立式空调300元、铝合金玻璃隔断3564元；房屋5变压器5000元、电缆34020元、电缆184680元、塑钢栅栏960元；构筑物6厕所800元；构筑物9彩钢瓦棚1807元、彩钢瓦隔断1680元、铁蒺藜5491元、水池10710元、套管井4500元、排水沟1102元、电线杆800元、电线杆800元；房屋3暖气片3600元、洗手盆300元、地砖4320元、石膏吊顶10080元、立式空调拆装费300元、挂式空调拆装费200元、监控2000元、太阳能热水器拆装费400元、电话400元、铁防盗窗2000元；构筑物8彩钢夹芯板棚4814元、狗窝200元、电缆4590元、手压井800元、果树3400元、狗窝100元；构筑物4简易房6800元；构筑物10禽畜舍238元、排水管1500元、砼路面87446元、化粪池2000元、砼基座2080元、套管井9000元、以上总计402982元。3.搬迁补助费99634.8元：按照拆迁人公告第六条第一款第四项：根据确认的房屋建筑面积，按30元/平方米的标准，给予货币补偿。计算公式为：3321.16平方米×30元/平方米=99634.8元。但停产停业损失及搬迁补助明细表中所列搬迁补助费为69635元。4.停产停业损失996348元，系停产停业损失及搬迁补助明细表所确定的数字，符合拆迁人公告第六条第一款第三项：正在用于生产经营并与营业执照、税务登记载明地点相一致且近三年内有纳税记录（或免税证明）的合法办公用房和厂房，根据确认的建筑经营面积，按照每月每平方米30元标准，一次性计发10个月。计算公式为：3321.16平方米×30元/平方米×10个月=996348元。一审庭审中，大同物业公司的反诉诉讼请求的第一、二项诉讼请提交的证据官清文不认可，大同物业公司未再提交证据，反诉诉讼请求的第三、四项称无证据。另查明，涉案土地2021年2月9日青岛月敏钢化玻璃有限公司将占用的场所腾交平度市人民政府凤台街道办事处。官清文在一审诉讼过程中，申请冻结了大通汽车公司在平度市人民政府凤台政府办事处200万元的拆迁补偿款。调解中，一审法院三次支持调解，官清文主张补偿款不低于180万元，大通汽车公司、大同物业公司不同意。一审法院认为，大同物业公司与大通汽车公司签订的以物抵债的委托管理协议不违反法律规定，合法有效。大同物业公司在授权范围内有权出租大通汽车公司的厂房收取收益。官清文与山东大同宏业物业管理有限公司签订的《平度厂房租赁合同》，系双方当事人意思的真实表示，合法有效。官清文与杨月敏系夫妻关系，杨月敏利用官清文租赁的场地用夫妻共同财产成立了一人责任制的青岛月敏钢化玻璃有限公司，官清文系该公司的监事，根据合同的相对性，官清文有权依据租赁合同中约定的拆迁利益归属约定向大通汽车公司、大同物业公司主张权利。官清文与山东大同宏业物业管理有限公司签订的《平度厂房租赁合同》，在合同履行未到期的情况下，因出现合同中约定的政府征收土地情形，在山东大同宏业物业管理有限公司2018年9月4日向官清文（扫描不能查到官清文收件时间）及其认可的场地占用者青岛月敏钢化玻璃有限公司发出解约通知，按照双方合同的约定提前6个月通知的时限，在官清文未提出异议的情形下，推定双方之间的《平度厂房租赁合同》于2019年3月4日或3月5日（根据第二次通知1天到达官清文的时间，推定第一次通知可能到达官清文的时间）解除。双方之后再未签订书面合同，青岛月敏钢化玻璃有限公司继续占地经营，双方形成不定期租赁合同关系。2020年6月16日大通汽车公司的涉案土地使用权被注销，涉案土地所有权归征收人平度市人民政府凤台街道办事处所有，故双方之间已不存在不定期的租赁关系。大同物业公司应返还官清文2020年6月16日至2020年7月20日尚未到期的租赁费。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，平度市人民政府凤台街道办事处与土地所有者大通汽车公司签订拆迁补偿协议，赔偿表列举了涉案土地上的各种附属物的价值，部分附属物系青岛月敏钢化玻璃有限公司所有，官清文请求列表中的补偿款系青岛月敏钢化玻璃有限公司所有的诉讼请求有事实依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2019年7月19日山东大同宏业物业管理有限公司收取官清文2019年7月21日至2020年7月20日的租金18万元、保证金2万元。因涉案土地使用权2020年6月16日被征收后注销，各方均无违约情形，故大同物业公司应返还官清文2万元定金，官清文要求大通汽车公司与大同物业公司共同返还定金的诉讼请求无法律依据。大同物业公司主张官清文违约无事实依据，其要求官清文支付违约金的诉讼请求予以驳回。大同物业公司主张官清文支付拖欠至（2020年）8月19日租金15000元的诉讼请求，无事实依据，不予支持。综上，官清文的诉讼请求基本成立，大同物业公司、大通汽车公司未按约定给付官清文补偿款，退还保证金、租金，其行为违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、青岛大通汽车控股有限公司于判决生效后十日内给付官清文设备搬迁补偿款387710元；二、青岛大通汽车控股有限公司于判决生效后十日内给付官清文房屋装修及附属设施补偿款493647元；三、青岛大通汽车控股有限公司于判决生效后十日内给付官清文搬迁补助费69635元（实际补偿额）；四、青岛大通汽车控股有限公司于判决生效后十日内给付官清文停产停业损失996348元；五、山东大同宏业物业管理有限公司于判决生效后十日内返还官清文保证金2万元；六、山东大同宏业物业管理有限公司于判决生效后十日内返还官清文租赁费16767.12元（18万元÷365天×34天）；七、驳回官清文要求解除租赁合同的诉讼请求；八、驳回官清文的其他诉讼请求；九、驳回山东大同宏业物业管理有限公司要求官清文支付欠至2020年8月19日租金15000元的诉讼请求；十、驳回山东大同宏业物业管理有限公司要求官清文支付逾期房租违约金108000元的诉讼请求；十一、驳回山东大同宏业物业管理有限公司要求官清文支付房屋腾空奖励286517元的诉讼请求；十二、驳回山东大同宏业物业管理有限公司要求官清文支付房屋拆除价值150000元的诉讼请求；十三、驳回山东大同宏业物业管理有限公司要求与官清文解除租赁合同、腾退场地的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22776元，由官清文承担275元、青岛大通汽车控股有限公司承担22351元，山东大同宏业物业管理有限公司承担150元。保全费5000元，由青岛大通汽车控股有限公司承担。公告费300元，由青岛大通汽车控股有限公司承担150元、山东大同宏业物业管理有限公司承担150元。反诉案件受理费9395元，由山东大同宏业物业管理有限公司承担。本院二审中，为查明案件事实，本院依法委托平度法院到平度市规划局调取了涉案房产的规划许可证，平度市规划局出具了证明，证明的内容如下：平度市城市规划中心关于有关情况的证明：“经查，2006年7月18日，青岛大通汽车控股有限公司取得《建设项目选址意见书》（平规选字（2006）136号）用地面97481平方米；2007年6月11日，青岛大通汽车控股有限公司取得《建设用地规划许可》（平地规（2007）23号，用地面97481平方米；未查到该项目建设工程规划许可手续”。大通汽车质证称：对该证明真实性无异议。官清文质证称：对该证明真实性无异议，但是此用地是否包含涉案土地不能确定。所以本案涉案房屋是否有建设规程规划许可手续并未可知。大通汽车公司对自己是否有建设工程规划许可手续应非常了解，在2016年10月31日与官清文签订合同时出具了建设用地使用权证，如果本案涉案房屋没有建设规程规划许可手续，导致合同无效。也是上诉人的责任。上诉人大同物业未到庭，未质证。本院依法确认该涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。案经调解未果。本院认为，本案的争议焦点在于租赁合同的效力及相应拆迁权益的归属。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，根据上述司法解释的规定，涉案房屋的租赁合同应认定为无效合同。一审法院关于租赁合同效力的认定有误，应予纠正。因本案官清文起诉的诉讼请求系解除租赁合同及其法律后果，而双方之间的租赁合同系无效合同，无效合同自始无效，故并不存在合同的解除及其法律后果问题，因而对大同物业公司、官清文要求解除合同的请求应予以驳回。一审判决对此认定错误但结果正确，应予维持。合同虽然无效，但双方对拆迁时的处理约定系双方真实意思表示，应依据该约定予以处理。未约定或约定不明部分，应依据法律规定及公平、诚实信用原则进行处理。因此官清文自行添加的设施、设备对应的经营性补偿或赔偿，应归官清文所有。对官清文所预交的租金未到期的应予退还。官清文起诉的设备搬迁补偿款，系依据《设备搬迁不产价值明细表》，二审中大同物业公司确认，该表中所有设备均非大同物业公司的，大通汽车公司确认该表中仅有第2项行车属于大通汽车公司。因此扣除该表中第2项行车对应的费用，其他设备所对应的费用应归官清文所有。一审对此认定正确，本院予以认可。房屋装修及附属设施补偿款对应：1、《房屋建筑物价值明细表》中房屋3和房屋7的价值。大通汽车公司、大同物业公司二审中主张房屋7不是官清文所建、房屋3系拆除旧建筑后扩建的，原有面积100平米左右，新建成部分评估为170余平米。但两上诉人对此均未提交证据予以证明，且大通汽车认可该表中剩余两处房屋（房屋1、房屋2）系合同中对应的大厂房和传达室，故本院对官清文主张房屋3和房屋7系其所建补偿价值归其所有予以认可。2、《装饰及附属物价值明细表》，二审庭审中经询问，官清文对第45项一审中申请证人出庭作证，其他均无证据予以证明。大同物业公司对官清文主张部分第6项电缆、第7项电缆、第32项电缆、第37项果树、第45项主张是大同物业公司进行的添附的，其余认可均不是大同物业公司所添附。大同物业公司亦无证据予以证明。对大同物业公司不主张为其所建部分，本院依法认定为被上诉人所建，相关权益归被上诉人所有。对双方均主张为自己所建部分第6、7、32项电缆，各方均无直接证据证明上述争议部分归属，但两上诉人认可涉案场地除被上诉人外无其他人使用，且拆迁时上述物品由被上诉人直接控制使用，且被上诉人在使用期间亦重新配备变压器，在此基础上进行电缆配备更符合常理。故上述3项本院依法认定为被上诉人投资，相关权益应归被上诉人所有。第45项官清文一审申请证人证明，而大同物业公司、大通汽车公司未提供相反证据，故本院第45项认可应归官清文所有。关于第37项果树，标注为幼龄，因此本院认定为归承租人官清文所有。关于第16项、17项大同物业公司提出异议，但上述两项官清文在一审中并未主张。综上，该部分一审认定数额正确，本院予以认可。关于搬迁补助费，依据拆迁协议实际应得为69635元。因大同物业公司认可租赁期间只有官清文使用涉案场地，故对该费用应归官清文所有。关于停产停业损失费，有约定的应依据约定，没有约定的应结合租赁情况按照公平原则处理。对租赁合同而言，因拆迁导致租赁合同不能继续履行，出租人、承租人均具有损失。出租人、产权人丧失了房屋继续对外出租所获得的的租金收益，承租人丧失了继续使用租赁场地盈利的收益。因此，在停产停业未有约定的情况下，应结合全部租赁期限、剩余租赁期限、具体使用情况，在出租人（产权人）及承租人之间进行适当的分割。双方约定，官清文自行添加的设施、设备（不含围墙、大门）获得经营性补偿或赔偿，由官清文所得。因此，房屋3、房屋7对应的停产停业补偿应归官清文所有。但依据房屋建筑物价值明细表和停车停业损失及搬迁补助明细表对照，测绘总面积、确认生产经营面积和房屋1、2、3、7面积总和均不一致，即不能认定房屋3、房屋7的全部面积被认定为生产经营面积、用以计算停产停业损失。因此，本案的停产停业损失应结合本案租赁合同履行情况及实际使用情况综合认定。本院酌情认定承租人应分得停产停业费用的50%，即498174元。关于大通汽车公司主张其与官清文之间并无租赁合同，本院认为，大同物业公司与大通汽车公司签订的抵债委托管理协议合法有效，大同物业公司在授权范围内有权取得相应收益。大通汽车公司作为被拆迁人，基于物权可享有相应拆迁权益。官清文依据其与大同物业公司直接的约定，可向两上诉人主张权利。另外，大通汽车公司领取的拆迁补偿款中有应属官清文的部分，其已领取部分应支付给官清文。关于大同物业公司上诉部分的保证金及租赁费用，本院认为，一审依据大通汽车公司土地证吊销时间，认定双方租赁合同已不能实际履行，该认定正确，之后官清文占用使用涉案场地与大通汽车公司、大同物业公司无关，因此上述费用应退还。因合同无效，大同物业公司要求违约金的上诉请求本院不予支持。关于房屋腾空奖励和房屋拆除价值，大同物业公司未提交证据证明，故本院不予支持。两上诉人的其他上诉请求，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，青岛大同物业公司、青岛大通公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1471号民事判决书第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项。二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1471号民事判决书第八项；三、变更山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1471号民事判决书第四项为498174元。四、驳回官清文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22776元（由官清文预交），由官清文承担8800元，由山东大同宏业物业管理有限公司承担150元，由青岛大通汽车控股有限公司承担13826元。保全费5000元（由官清文预交），由青岛大通汽车控股有限公司承担。公告费300元（由官清文预交），由青岛大通汽车控股有限公司承担。以上山东大同宏业物业管理有限公司承担150元、青岛大通汽车控股有限公司承担19126元，直接支付给官清文。一审反诉案件受理费9395元（由山东大同宏业物业管理有限公司预交），由山东大同宏业物业管理有限公司承担。上诉人山东大同宏业物业管理有限公司预交二审案件受理费9563元，由山东大同宏业物业管理有限公司承担9563元；上诉人青岛大通汽车控股有限公司预交二审案件受理费22326元，由青岛大通汽车控股有限公司承担13526元，由官清文承担8800元。以上官清文承担8800元直接支付青岛大通汽车控股有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 李焕亭审 判 员 王颖颖审 判 员 于 梦二〇二一年八月十二日法官助理 李敦收书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕