湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初3456号原告：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区珍珠路161号。法定代表人：钟国军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗勇，男，1966年8月3日出生，汉族，住湖南省双牌县，系该公司员工。被告：胡新珍，女，1968年1月16日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：毛春阳，男，1972年3月2日出生，汉族，住湖南省祁阳市。被告：张征东，男，1970年10月24日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：邓铁球，男，1979年10月3日出生，汉族，住湖南省祁阳市。原告永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告胡新珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理。在诉讼过程中，原告嘉祥物业公司申请追加毛春阳作为共同被告，被告胡新珍、毛春阳申请追加张征东、邓铁球作为共同被告，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年11月1日至2021年4月30日期间的物业管理费10835元；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告于2015年6月14日与永州市茗渚物业管理有限公司签订了《银海富都前期物业协议书》，协议约定：被告是银海富都小区5栋101.102门面业主，房屋建筑面积为225.73平方米；服务费每季度缴纳一次，临街商铺按建筑面积每月每平方米2.4元计算；如逾期三个月未缴纳服务费，物业公司依法向人民法院起诉。2018年4月份，原告经招标，接管银海富都小区的物业管理，并与永州市明祥房地产开发有限公司签订了一份《银海富都前期物业服务合同》，合同约定：自2018年4月28日起由原告负责小区服务工作并收取物业管理费；物业按建筑面积缴纳。临街商铺按每月每平方米1.6元计算；物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在当季的首月十五前履行交纳义务。2019年9月6日，永州市茗渚物业管理有限公司将其所有的2015年1月1日至2018年4月8日期间的物业服务费债权全部转让给原告。被告自2018年11月1日至2021年4月30日期间欠交物业管理费10835元，经原告多次催收未果。被告毛春阳、胡新珍辩称，1.如果物业公司做出了相应的服务是应该收取费用，现在服务不到位所以租户不交物业费；2.答辩人的房子已经租出去，答辩人认为应该起诉房屋承租人，不应该起诉答辩人。被告邓铁球、张征东辩称，1.小区安全设备、监控设备损坏；2.日常卫生未清理；3.路面烂未进行维护，导致车辆轮胎被扎；4.保安未巡逻，门面的卷闸门被撬；5.消防栓没有水。本院经审理查明，银海富都5栋-101、102室的房屋所有权人为胡新珍、毛春阳，房屋建筑面积共计为227.28平方米。2018年4月8日，永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与原告嘉祥物业公司（乙方）签订了《银海富都前期物业服务合同》，该合同主要约定：一、带电梯住宅乙方可按永价函[2010]141号核定的带电梯住宅物业管理服务费1元/平方米每月收取；商铺按1.6元/平方米每月收取。二、自2018年4月8日起由嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；已竣工但尚未出租、出售或因甲方未能按时交给买受人的物业（买受人的原因除外），乙方不收取物业管理费。三、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业管理公司向物业使用人收取服务费。四、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在当季的首月十五日前履行。五、乙方不按本合同规定提供物业服务时，甲方或业主有权对乙方提出整改要求，若乙方拒不整改，甲方或业主有权停交物业管理费，乙方违约擅自提高收费标准的，业主或物业使用人有权拒交超额部分。六、本合同期限自2018年4月10日起到2023年4月9日，在本合同期限内，若本小区成立业务委员会，则业主委员会代表全体业主另行签订物业管理服务合同时，本合同无条件自动终止。七、合同还约定了其他权利义务。2018年6月14日，原告（乙方）与被告胡新珍（甲方）签订了《银海富都前期物业服务协议书》，该协议主要约定：一、本物业名称：银海富都小区5单元101、102房；二、甲方交纳费用时间：服务费每季度缴交一次，住宅按建筑面积每月每平方米共计1.2元；多层为0.75元每平方米；临街商铺按建筑面积每月每平方米共计2.4元；甲方出租物业的物业费按照甲方与承租人约定的交费人交纳，甲方负最终的连带承担责任。该协议还约定了其他权利义务。2018年8月1日，被告毛春阳、胡新珍（甲方）与被告张征东、邓铁球（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方愿意将冷水滩区银象路银海富都五栋101、102商铺出租给乙方；二、双方约定租赁期限为8年，自2018年8月1日起至2026年8月1日止；三、租赁期间，该商铺所产生的水、电费及物业管理费皆由乙方负担，如乙方按时结清，在租赁期满时由甲方从租金中扣除。2018年6月14日，被告张征东向原告交纳了5栋-101、-102铺面自2018年5月1日起至2018年10月30日止的物业费2166元（225.73×1.6×6），物业公司按225.73平方米收取物业管理费。以上事实，有当事人提供的不动产权情况查询证明、银海富都前期物业服务合同、银海富都前期物业服务协议书、商铺租赁合同、收据等证据在卷予以证实，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，因银海富都小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市明祥房地产开发有限公司于2018年4月8日与原告嘉祥物业公司签订的《银海富都前期物业服务合同》系真实意思表示，合法有效，对原告嘉祥物业公司和小区业主均具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。同时被告胡新珍与原告签订的《银海富都前期物业服务协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对合同双方当事人均具有法律约束力。庭审中，四被告均认为原告嘉祥物业公司所提供的服务不符合行业标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区存在的物业公司限制业主交纳水电费、卫生未清洁、消防通道被堵塞等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环，故业主应当按时交纳物业服务费。另案涉《商铺租赁合同》系被告胡新珍、毛春阳与被告张征东、邓铁球的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对合同当事人具有法律约束力。被告张征东向原告交纳了自2018年5月1日起至2018年10月30日止的物业管理费，原告对被告之间租赁事实知悉，被告胡新珍、毛春阳与被告张征东、邓铁球之间约定了物业费由物业使用人即被告张征东、邓铁球交纳，且《银海富都前期物业服务协议书》约定“甲方出租物业的物业费按照甲方与承租人约定的交费人交纳，甲方负最终的连带承担责任”，故对被告胡新珍、毛春阳辩称因由承租方承担物业管理费，本院依法予以采信，被告胡新珍、毛春阳对上述物业服务费承担连带责任。因此，本院支持被告张征东、邓铁球支付自2018年11月1日至2021年4月30日期间的物业管理费10835元（225.73平方米×1.6元/月?m2×30月），被告胡新珍、毛春阳对该期间的物业管理费承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告邓铁球、张征东自本判决生效之日起十日内给付原告永州嘉祥物业管理有限公司2018年11月1日至2021年4月30日的物业管理费10835元；二、被告胡新珍、毛春阳对上述第一项物业管理费承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费72元，减半收取计36元，由被告胡新珍、毛春阳、张征东、邓铁球负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇二一年八月二十六日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽