广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初9973号原告(反诉被告)：深圳市港龙教育科技有限公司，原称云兴（深圳）教育科技有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道福光社区塘朗车辆段旁塘朗城广场（西区）A座903。法定代表人：卢亚军。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州弘达业晟商业管理有限公司（原称广州弘达商业控股有限公司），住所地广州市越秀区越秀北路379号202房、301房、401房。法定代表人：杨福勇。委托诉讼代理人：邹建生，广东百高律师事务所律师。被告：广州喜聚物业有限公司，住所广州市越秀区越秀北路319号401自编320A房。法定代表人：江远东。原告深圳市港龙教育科技有限公司诉被告广州弘达业晟商业管理有限公司（以下简称弘达公司）、广州喜聚物业有限公司（以下简称喜聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘致煌，被告弘达公司委托诉讼代理人邹建生，被告喜聚公司法定代表人江远东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除就喜聚广场301自编250房签订的《租赁合同》；2、判令被告双倍退还原告租赁保证金54000元；3、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告就喜聚广场301自编250商铺于2016年6月签订租赁合同，租金从2019年6月17日至2024年4月30日。合同签订后，原告接收涉诉商铺，并依约交付保证金27000元。两被告于2020年7月15日共同通知喜聚广场所有租户由弘达公司接替喜聚公司作为新出租方全面经营管理喜聚广场。被告于2020年7月27日、29日分别向原告派发2020年7月、8月租金、管理费、电费缴费单，通知原告缴纳费用。弘达公司接替喜聚广场后对商铺进行全面拆除，尤其是被告未与原告就涉诉房屋拆除事宜达成一直意见，也未经原告同意单方面擅自于8月底将原告商铺全部拆除。被告单方擅自拆除原告承租商铺的行为，致使原告不能实现合同目的，构成根本违约。被告违约行为及侵权行为，严重侵害原告合法权利，并造成原告重大损失，故提起本案诉讼。被告弘达公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告违约在先，被告无需向其退还租赁保证金与水电保证金。原告逾期支付2020年7月与8月的租金等场地使用费，被告有权解除合同、收回场地，并没收租赁保证金。被告在原告自行搬离涉案场地后，对涉案场地进行升级装修。被告喜聚公司辩称，同意弘达公司的答辩意见。另，1.根据原告与被告喜聚公司签署的租赁合同第13条第2款，喜聚公司有权单方变更出租人且不改变合同条件，故自2020年7月15日后原告与喜聚公已不存在租赁关系，且原告对该事实也已确认和认可，故喜聚公对原告无需再承担责任。2.弘达公司已取代喜聚公成为涉案场地新的出租人的情况下，因原告迟延缴纳租金等费用构成根本违约时，弘达公司据此单方解除合同有事实和合同依据，见租赁合同第6条第4款和第13条第2款。被告弘达公司提起如下反诉请求：1、判令解除原被告于2019年6月24日签署的《企业入孵合同》；2、判令原告向被告支付2020年7月尚欠的租金3000元、物业管理费1100元与电费125.55元共计4225.55元，及2020年8月尚欠的租金3000元、物业管理费1100元与电费36.45元共计4136.45元；3、判令原告已缴纳的的租赁保证金27000元归还给被告所有，并向被告按租赁保证金的金额27000元赔偿损失。事实及理由：2020年7月15日，两被告发出通知，请原告于2020年7月31日办理租赁合同变更手续。原告一直未与被告办理相关变更手续，并未依约支付2020年7月租金、物业管理费与电费等场地使用费。被告于7月29日向原告派发缴费通知，要求被告在8月5日前支付7月、8月租金等场地使用费。同时为积极解决双方争议，被告于8月12日向原告提出场地置换和租金优惠方案，原告以不同意变更经营场地为由拒绝该方案。2020年8月25日，原告既未向被告支付场地使用费，也不接受场地置换与租金优惠方案，在没有与被告办理退场手续的情形下，单方自行搬离涉案场地。原告行为已构成根本违约。就弘达公司反诉请求，原告辩称，我方不同意被告的反诉请求，请求法院予以驳回。事实与理由如下：1.原告之所以未能缴纳2020年7月的租金，完全是由于两被告之间进行涉案场地的租金交接及两租赁合同权利义务的概括转让，导致对于合同的履行尤其是租金的交付方式、收款账户、应付租金及水电费的金额等问题无法落实确认，此外，由于弘达公司对场地提出要进行升级改造直接影响了涉案两份租赁合同的正常履行及原告对涉案场地的正常使用。2.按照以往原告与喜聚公司对于租金及水电费缴付的惯例，每月均由出租方向原告发出缴费通知，主要原因是涉及到水电费按月计算的问题，所以原告缴付相关费用也只能依据出租方发出的缴费通知，本案证据显示弘达公司是在2020年7月27日才向原告发出7、8月份的缴费通知，该通知包含了租金和水电费，并且该通知明确提出了是在8月5日之前缴付，这表明被告对于7、8月租金缴付的期限已进行了修订，也表明了被告对原告7月份的租金未缴付的一种认可，被告在缴付通知里并未提出任何违约责任的问题。3.尽管合同第13条第2款约定甲方拥有变更出租人的权利，但是依据合同法的规定该项合同主体的变更实际上是合同权利和义务的概括转让，依法应征得原告方的同意，但是被告并没有执行合同法的强制性规定，且该条款里也规定了出租方在行使该项规定时应提前通知我方，但被告并没有履行该项合同约定的义务，根据上述事实和理由，我方认为被告指责我方违反事实和合同约定，没有事实和法律规定。喜聚公司辩称，同意被告弘达公司的反诉请求。确认涉讼合同出租人已变更为被告弘达公司。经审理查明，原告（承租方、乙方）与被告喜聚公司（出租方、甲方）签订《企业入孵合同》，约定：乙方入驻甲方位于广州市越秀区越秀北路319号301自编256房，面积约67平方米，作乙方办公用房使用；入孵期限从2019年6月24日至2021年6月30日；其中2020年6月24日至2021年6月30日入孵服务费为每月9540元，入孵服务费每月结算一次，乙方应于每月5日前向甲方指定账户缴纳当月的入孵服务费；若乙方逾期支付入孵服务费超过30日及以上的，则甲方有权采取停水、停电等临时性措施直到单方解除合同；乙方应向甲方缴纳履约保证金27000元；甲方不能提供入孵场所或所提供的入孵场所不符合约定条件，严重影响乙方使用，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除合同，收回履约保证金，并要求甲方按照履约保证金金额赔偿损失:乙方不支付或不完全支付本合同约定的所有费用达30日及以上的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回入孵场所，没收履约保证金，并要求乙方按照履约保证金金额赔偿损失；等。后双方签订《换房补充协议》，约定乙方办公场所从256房搬至250房，租赁期限从2019年6月24日至2021年6月30日，月租金管理费4100元，履约保证金不变等。合同签订后，喜聚公司向原告交付房屋，原告支付押金27000元。2020年7月15日，两被告发出《联合通知》，内容为：从2020年7月15日起，弘达公司接替喜聚公司，作为新出租方全面经营管理喜聚广场，目前更替出租方的移交工作已完成，请各商户携带证明材料在7月31日前办理合同变更手续。本次合同变更只都涉及出租方主体的变更，合同条款内容与租赁条件与原租赁合同条款一致，不发生变动。2020年7月27日，被告弘达公司向原告发出《商户缴费通知单》两份，要求原告于2020年8月5日前缴纳7月租金3000元、物业管理费1100元、至6月23日的电费共计4225.55元，及8月租金3000元、物业管理费1100元、至7月23日电费共计4136.45元。2020年8月12日，弘达公司通过在微信聊天群中发出《关于弘达教育城（原喜聚广场）升级改造通知》、《港龙方案》、2F平面图等，其中改造通知内容为被告将于2020年8月11日开始对商场进行升级改造为期60天……关于原告现有位置，被告作出两点处理意见，1.原告可以优先在二楼或三楼选位置进行置换；2.解除合同，按合同约定进行解除。《方案》内容为“若虽贵司没有继续经营的意向，我司将会在8月月底与贵司结算租金和水电费，贵司须在8月31日前搬走，扣除租金和水电费的剩余按金将在贵司搬走后三个工作日内退回”。2020年8月26日，原告向被告弘达公司支付前述7、8月费用。同日弘达公司将款项退回原告，附言原路退回。被告弘达公司表示其退回款项是因8月12日已书面告知原告未付租金在保证金中扣除。2020年9月2日，原告向被告弘达公司发出《业务函》，称被告成为出租方后，并未依照原合同条款内容即租赁条件继续履行合同，而是对喜聚广场进行全面拆除，被告全面拆除行为使商铺已不具备正常的经营环境，原告承租的商铺因被告单方行为被迫于2020年8月11日起已停止营业。被告行为直接导致原告无法实现合同目的，已构成根本违约。现函告被告赔偿原告相关实际损失等。2020年9月11日，被告弘达公司向原告发出《通知函》，内容为原告自2020年7月起至今已拖欠2020年7月、8月、9日共计三个月租金、物业管理费、水电费等费用。因此，原告逾期支付上述费用的行为，已构成违约，为此，被告函告原告解除与原告的租赁合同、收回上述商铺，并按合同约定追究原告违约责任、损失赔偿责任等一切合法权利。关于合同解除及涉诉商铺拆除的问题。原告表示其从未主动搬离涉诉商铺，涉诉房屋于2020年8月25日被拆除，并提交照片予以证明。被告弘达公司表示：商铺是在原告搬离场地后拆除，拆除时间为8月25日，其于8月12日现给原告发出改造通知和场地置换方案，因原告不同意置换，被告并未对原告正在使用的涉案场地进行拆除，被告向原告发出缴费通知单后原告亦现被告支付相关费用，可以证明原告8月仍在使用商铺，被告拆除场地之前没有发出过解除合同通知。本院认为，原告与喜聚公司签订的《企业入孵合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同名为入孵合同，实为租赁合同，双方之间形成房屋租赁关系。两被告于2020年7月15日通知原告变更合同出租人为被告弘达公司，上述行为并未经原告同意。现喜聚公司表示涉诉合同出租人已变更为被告弘达公司，弘达公司亦予以确认，故应由两被告共同上述租赁合同中的义务。现涉诉商铺已由被告弘达公司拆除并重新间隔，双方租赁合同已实际解除，本院不再行判处。本案争议焦点为合同解除的违约责任。根据现有证据显示，被告弘达公司于2020年7月27日向原告发出7月、8月租金及物业费的缴费通知，通知原告于8月5日前缴交费用。而此前两被告通知原告变更出租人为弘达公司，原告与被告弘达公司就涉诉商铺位置调整事宜进行协商，被告弘达公司要求调整原告承租位置或解除合同。原告基于上述情况至2020年8月26日向弘达公司支付款项，并不构成根本违约，被告无权解除合同，故被告弘达公司主张原告违约其有权解除合同，缺乏依据，本院不予支持。反之，双方未就合同变更达成一致，弘达公司在未向原告发出解除通知情况下，拆除涉诉商铺，导致原告无法使用商铺，已构成违约，应承担相应的违约。现原告要求双倍退还租赁保证金的请求，合理合法，本院予以支持。至于弘达公司要求被告支付2020年7月、8月欠付费用，鉴于原告曾于8月26日向弘达公司支付上述款项，本院对此予以照准。因被告违约导致合同解除，故本案诉讼费、反诉费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条，第一百零七条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州弘达业晟商业管理有限公司、广州喜聚物业有限公司向原告深圳市港龙教育科技有限公司退还租赁保证金27000元及支付赔偿款27000元；二、驳回原告深圳市港龙教育科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广州弘达业晟商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取575元，由被告广州弘达业晟商业管理有限公司、广州喜聚物业有限公司共同承担；反诉费730元，被告广州弘达业晟商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二一年八月二日书记员  梁菁菁