贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1907号上诉人（一审原告）：陈丹妮，女，1992年1月31日出生，苗族，贵州省台江县人，住台江县，现住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋丽，女，1966年12月2日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。系原告陈丹妮之母。委托诉讼代理人（特别授权）：杨承治，贵州争荣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨光忠，男，苗族，1971年6月1日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：杨俊，男，苗族，1972年11月15日出生，住贵州省凯里市。上诉人陈丹妮因与被上诉人杨光忠、杨俊案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，2021年7月29日上诉人陈丹妮的委托诉讼代理人蒋丽、杨承治，被上诉人杨光忠到庭接受本院庭询，杨俊无正当理由未到庭。本案现已审理终结。陈丹妮上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17247号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。周江群夫妇在享受国家供给的经济适用房后，因无钱购买，经与上诉人母亲蒋丽协商一致后，由上诉人以被上诉人杨俊之妻周江群的名义向房屋建设方购买。购房费用已经由上诉人母亲蒋丽全部付清，房屋也已经交付给上诉人并经请人装修入住至今有十年时间。上诉人购买的案涉房屋现在已达到国家规定的上市条件，可以上市交易，未办理上市证系因被上诉人杨俊长期在外打工，他不协助就不能办理。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人所购买的房屋已完全具备上述法律规定的条件，一审驳回上诉人诉讼请求，属适用法律错误。综上，请求判决支持上诉人的上诉请求。杨光忠辩称，是否对房屋享有合法权利应以登记为准，登记是谁的就是谁的。杨俊二审未作答辩。陈丹妮向一审法院起诉请求：1.请求法院判决不执行被告杨俊名下位于凯里市屋；2.判决确认原告与被告杨俊签订的《房屋转让协议》有效（价值99047元）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：陈丹妮的母亲蒋丽与杨俊的爱人周江群系表姐妹关系。杨光忠因杨俊拖欠其工程款而向我院提起诉讼，我院作出（2015）凯民初字第1382号民事调解书后，因杨俊未按该调解书履行义务，杨光忠遂向我院申请强制执行。后杨光忠与杨俊虽达成执行和解协议，但杨俊未按执行和解协议约定的内容履行义务，我院于2020年11月17日作出（2020）黔2601执恢109号执行裁定书，裁定查封了杨俊名下的位于凯里市凯运大道桐荫坪路1号凯里市房屋。陈丹妮于2020年11月25日向我院提出执行异议，我院于2020年11月28日以（2020）执异340号执行裁定书，裁定驳回异议人陈丹妮的异议请求。陈丹妮不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。另查明，凯里市凯运大道桐荫坪路1号凯里市房屋系以周江群为买受人、杨俊作为买受人配偶于2010年12月13日与贵州天行健房地产开发有限公司签订的《凯里市经济适用住房买卖合同》，合同编号为：天行健2011-68号；2010年6月6日以周江群、杨俊（夫）为转让人（甲方）、陈丹妮为买受人（乙方），双方签订了《房屋转让协议》。该协议第一条约定：……总房价为99892元；第二条约定：乙方一次性付给甲方人民币55000元，其中包括甲方交纳总房款50%的预订房款约50000（实为49946元）和甲方贷款购房发生的利息5000元。第五条约定：本协议双方签字后，该房屋的所有权即从甲方转移到乙方。周江群与陈丹妮签订的《房屋转让协议》未办理公证和其他备案手续。凯里市凯运大道桐荫坪路1号凯里市房屋至今未办理上市手续，该房屋现仍登记在杨俊和周江群名下。陈丹妮未提供其已付款给杨俊、周江群的相关证据。一审法院认为，经济适用房是国家对符合购买条件的买受人提供的保障性住房，且在五年内不得私自出售；案外人提出执行异议之诉，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并负有举证证明的责任。本案中，周江群、杨俊作为买受人与贵州天行健房地产开发有限公司签订的《凯里市经济适用住房买卖合同》的时间为2010年12月13日，而周江群与陈丹妮签订的《房屋转让协议》时间为2010年6月6日，亦即房屋转让时间在前，而购买房屋时间在后，不符合经济适用房购买五年后才能出让的规定，故周江群与陈丹妮签订的《房屋转让协议》不符合相关法律规定，本院对其效力不予认可。因该房屋至今仍登记在杨俊和周江群名下，尚未取得上市手续，依我国物权法关于不动产所有权取得的规定，陈丹妮尚未取得凯里市凯运大道桐荫坪路1号凯里市房屋的所有权。陈丹妮亦未提供其已支付购房款的证据。故陈丹妮提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。杨俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告陈丹妮的诉讼请求。案件受理费2276元，由原告陈丹妮负担。本院二审期间，陈丹妮提交凯里市房地产事业发展管理局出具的贵州省行政事业单位资金往来结算票据一份，拟证明其向该局交纳土地收益金后，案涉房屋已可以上市交易。经质证，杨光忠有异议，本院认为，从该份票据上载明的内容可以看出凯里市房地产事业发展管理局于2021年2月22日收取了周江群交来的土地收益金1980.90元，且在该票据上有凯里市人民政府住房制度改革领导小组办公室加盖印章，注明上市证编号为20687，上述部门作为经济适用房的相关管理部门，在收取土地收益金后，具有确认案涉房屋是否可以上市交易的职权，能够证明待证事实，对该证据本院予以采信。陈丹妮提交王恩珍出具的《证明》一份，经审查，不属于新证据，本院不予采纳。二审查明，2010年6月6日签订《房屋转让协议》当日陈丹妮就通过其母亲蒋丽支付给周江群房屋转让款55000元，剩余购房款则由蒋丽以周江群的名义直接支付给贵州天行健房地产开发有限公司，2012年8月10日该公司出具了购房金额为99047元的发票一份，2011年房屋交付后即由陈丹妮母亲蒋丽请人将案涉房屋装修，同年陈丹妮及其家人搬入该房屋居住至今。2021年2月22日，由周江群向凯里市房地产事业发展管理局交纳1980.90元土地收益金后，凯里市人民政府住房制度改革领导小组办公室盖章确认案涉房屋的上市证编号为20687，房屋已经可以上市交易。上述事实有陈丹妮一审提交的周江群出具的《收条》、《证明》，贵州天行健房地产开发有限公司出具的销售不动产统一发票、凯里市第三期经济适用房业主委员会出具的《证明》和二审提交的贵州省行政事业单位资金往来结算票据等证据证实。一审法院认定陈丹妮未提供已付房屋转让款的相关证据错误，本院予以纠正。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1.2010年6月6日陈丹妮与周江群、杨俊签订的《房屋转让协议》是否有效；2.陈丹妮对登记在周江群、杨俊名下的位于凯里市凯运大道北侧桐荫坪路1号凯里市房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于争议焦点1，周江群、杨俊因自有资金不足，无力购买案涉经济适用房，在经与陈丹妮母亲蒋丽协商后，通过签订《房屋转让协议》，自愿将其有权购买的位于凯里市凯运大道北侧桐荫坪路1号凯里市房屋以99892元的价格转让给陈丹妮，《房屋转让协议》内容系双方真实意思表示，协议签订后陈丹妮通过其母亲蒋丽已经支付了全部购房款，周江群、杨俊在接收房屋后即将房屋交付给陈丹妮，房屋需要办理的相关手续也由周江群负责协助办理，《房屋转让协议》已经实际履行完毕。本案纠纷发生后，杨俊、周江群对《房屋转让协议》约定的权利义务均予认可，未对协议的效力提出任何异议。关于在《房屋转让协议》签订时，案涉房屋尚未购买满五年的问题。根据《经济适用住房管理办法》第三十条第二款关于经济适用住房购买不满五年的，不得直接上市交易的规定，2010年6月6日《房屋转让协议》签订时房屋尚未交付，杨俊、周江群显然未购买满五年，此协议效力此时确实存在一定瑕疵。但在本案一审法庭辩论终结前已经购买满五年时间，《房屋转让协议》存在效力瑕疵的情形已经消失，2021年2月22日，案涉经济适用住房的相关管理部门已经收取土地收益金，已允许案涉房屋上市交易。因此，2010年6月6日陈丹妮与周江群、杨俊签订的《房屋转让协议》具有法律效力，本院予以确认，一审判决对《房屋转让协议》的效力不予认可不当，本院予以纠正。关于争议焦点2，2010年12月13日周江群、杨俊二人与贵州天行健房地产开发有限公司签订《凯里市经济适用住房买卖合同》，二人购买了位于凯里市凯运大道北侧桐荫坪路1号凯里市房屋，房屋合同价为99892元。2012年10月11日对案涉房屋办理了产权登记，登记的所有权人为周江群、杨俊。2010年6月6日陈丹妮与周江群、杨俊二人签订《房屋转让协议》，周江群、杨俊二人自愿将凯里市第三期经济适用房Ｃ栋1单元2层1号房屋以99892元的价格转让给陈丹妮。协议签订后，陈丹妮的母亲蒋丽于当日即代为支付55000元给周江群，剩余房款则直接支付给贵州天行健房地产开发有限公司。案涉房屋交付后，直接由陈丹妮占用、使用、管理，2011年陈丹妮母亲蒋丽安排人员进行装修施工，装修完毕后，蒋丽、陈丹妮在该房屋一直居住至今。从《房屋转让协议》的内容和其后双方实际履行该协议的情况看，凯里市第三期经济适用房Ｃ栋1单元2层1号房屋虽登记在周江群、杨俊名下，但二人已通过签订《房屋转让协议》将该房屋实际转让给陈丹妮，自房屋交付时起就一直由陈丹妮及其家人对房屋进行占有、管理和使用，其享有对房屋的实际权利。案涉房屋现虽仍登记在杨俊、周江群名下，但自2011年房屋装修完毕后，陈丹妮及其家人即在该房屋居住至今，已经形成稳定的居住生活环境，其基于《房屋转让协议》对该房屋享有的占有、使用、居住的权利应受到法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈丹妮从杨俊、周江群处购买的位于凯里市凯运大道北侧桐荫坪路1号凯里市房屋已符合上述规定的条件，对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，因此，陈丹妮对人民法院强制执行案涉房屋提出的执行异议成立，本院予以支持。一审法院认为陈丹妮对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，判决驳回陈丹妮的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，陈丹妮的上诉请求成立，予以支持。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17247号民事判决；二、陈丹妮与周江群、杨俊2010年6月6日签订的《房屋转让协议》具有法律效力；三、不得执行登记在周江群、杨俊名下的位于凯里市凯运大道北侧桐荫坪路1号凯里市房屋。一审案件受理费2276元，由杨光忠负担；二审案件受理费4552元，由杨光忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 王山地审 判 员 龙集东审 判 员 王 莉二〇二一年八月十三日法官助理 张 强书 记 员 王 嘉