河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀11民终1778号上诉人（原审被告）：衡水斯凯学园房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区问津街5幢6号。法定代表人：李晓明，执行董事。委托诉讼代理人：谭齐，女，1992年4月14日出生，汉族，住址河北省沧州市运河区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：李洪亮，男，1967年8月22日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：卢新东，河北新旭光律师事务所律师。上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司（以下简称斯凯学园公司）因与被上诉人李洪亮房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人谭齐、被上诉人李洪亮及其委托诉讼代理人卢新东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斯凯学园公司的上诉请求：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院作出的（2020）冀1102民初1783号民事判决书，并发回重审或在查明事实的基础上依法改判。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人不应当向被上诉人交付××、××、××门店。（一）一审法院不能仅按照选房图的位置来确定被上诉人的房屋位置，选房图是被上诉人与回迁办之间的文件，没有上诉人的认可，一审法院按照选房图判决5号楼底商27号门店、6号楼底商32号门店对应位置是××、××、××门店没有任何我司认可的材料，一审法院一边认定拆迁安置补偿协议是上诉人与被上诉人签订的，一方面又以没有上诉人确认的选房图判决回迁协议中的现门店位置，前后矛盾。如果判决我司按《拆迁安置补偿协议》履行，那么，选房图也应当经上诉人认可，否则，上诉人实在不应该依据一份没有任何上诉人确认的材料，就给被上诉人三间门店，实属损害上诉人的权益。（二）一审法院按照选房图来确定回迁位置，至少在面积上不应当有31.386平方米与171.63平方米如此之高的出入，差距如此之大，可以看出即便按照选房图确定被上诉人的房屋位置，位置和面积也不是严丝合缝的。（三）一审法院仅按照选房图确定被上诉人房屋位置，但按照此种方式，不能将多余应回迁的面积确定在31.386平方米左右，甚至作出多余应回迁的面积为171.63平方米的认定，明显不当。二、即便将××、××、××门店确定给被上诉人，对于该三套门店多出的面积171.63平方米中扣除31.386平方米的部分，也不应当按照6000元／平方米计算差价款。（一）按照《拆迁安置补偿协议》的房屋面积计算，被上诉人置换的两套房屋面积为138.68平方米，多出应回迁的面积31.386平方米，如果按照6000元／平方米计算差价款的话，也只能是将31.386平方米按照6000元／平方米计算，而不能将多出的面积171.63平方米全部按照6000元／平方米计算。因为在被上诉人签订《拆迁安置补偿协议》时，其预期可得的多余应回迁面积仅控制在31.386平方米，即便上下浮动3%，也仅为40.8平方米。而一审法院却以“被告（上诉人）自行变更回迁安置房屋的位置未与原告协商确认，被告（上诉人）自行变更的行为应属无效”为由，先将××、××、××确定给被上诉人，继而将171.63平方米以明显过分低于市场价的价格6000元确定为差价款的计算基数，使得被上诉人没有任何依据的获取到不当利益，使上诉人利益受损。（二）上诉人认为，即便将××、××、××三套门店确认给被上诉人，对于三套门店超出应回迁面积171.63平方米，在扣除原《拆迁安置补偿协议》中超出应回迁面积31.386平方米之后，剩余的面积应当按照市场价格，由被上诉人向上诉人补交差价款，以维护上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为，××、××、××不应当判决给被上诉人，如果将该三套门店判决给被上诉人，对于多出应回迁面积，被上诉人应当按照市场价格向上诉人补交差价款。一审法院认定事实不清，所作判决明显不公，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或在查明事实的基础上依法改判。李洪亮答辩称，一、向李洪亮交付27号、32号门店，是斯凯学园公司必须执行的合同义务和政府安置义务。1、安置协议第二条第2项载明，给李洪亮安置调换的门店位于人民路，为27号、32号两处门店。该协议由斯凯学园公司的前身衡水中城万源置业有限公司直接盖章签署，斯凯学园公司应遵照执行。2、安置协议约定的27号、32号门店，来源于回迁门店原始选房图，该图是拆迁时衡水市市区“一拆两改”指挥部对拆迁户所做的安置承诺，并且该承诺由中标企业（斯凯学园公司）具体落实。以上可参见安置协议第三条第8项及《衡水市人民政府房屋征收办公室关于立即××沿××回迁门店××房的通知》。3、当初政府动员拆迁做工作时确定的安置政策是“谁先拆，谁优先选房”，原始选房图就是按照该原则制作的。李洪亮作为拆迁政策的积极响应人是以首批拆迁户的身份参加选房的，选房时经再三比较，选择了第27号、32号门店。二、27号、32号门店的显著特征：1、27号、32号两门店的背面都是紧靠住宅单元电梯间，这样选择的好处是：同样面积，因南北进深短导致沿人民路东西宽度长，门店沿街规模大。本案27号门店和32号门店分别位于小区北门口两侧，其中27号门店系小区北门口自东向西第一个背靠单元电梯间的门店，32号门店系小区北门口自西向东第一个背靠单元电梯间的门店。2、27号和32号两个门店东西宽度都是7.2米，每个门店分别设计有两个门口。3、27号门店的西邻是26号周某，东邻是28号徐某；32号门店的西邻是31号崔金栋，东邻是33号孙芳芳。斯凯学园公司的分房方案违反了安置协议位置约定。自选好房后，众多回迁户天天紧盯自己门店的在建情况，稍有变化便相互告知。在沿人民路门店建设过程中，涉及沿街门店东西开间宽度和选房图一致，没有变化，但是开发商把南北进深向北扩展了近6米，这样导致所有沿人民路的门店面积都变大了。李洪亮的两门店，由于原状是东西长南北短，因此南北扩展后面积相对增加较大。建设中的另一处变更是，斯凯学园公司挤占小区大门口面积，在大门口两边分别建设了东西宽3.6米南北长约10米的2层门店，该两处门店开发商已另行分配给了未在此处选房的回迁户陈三杏。陈述以上事实是为了说明，沿人民路回迁门店只是普遍面积增大了，但是门店宽度没有变，左邻右舍的位置没有变化，原来的排序编号也没有变化。门店建成后，斯凯学园公司为了谋取最大化利益，打破原有顺序按面积分房，准备将李洪亮的原27号门店转让给赵景才，在28号徐某门店增大的面积中另行分给李洪亮68.72平方米。具体实施方法是，将28号徐某门店分为两部分，西边给徐某东边给李洪亮。这直接导致作为27号门店的西邻变成了28号徐某，东邻变成了29号何向东门店，完全违背了原始选房图的排序。况且，拆分28号徐某门店，业主徐某本人就坚决不同意，现徐某已经将28号门店全部占有，并出租给了友邻超市。涉及32号门店存在同样问题，斯凯学园公司准备将李洪亮的32号门店收回，在31号崔金栋门店增大的面积中另行分给李洪亮67.42平方米。具体方案是，将31号崔金栋门店分为两部分，西边给李洪亮东边给崔金栋。斯凯学园公司的上述安排，将导致32号门店的西邻变为了30号房兰桥，东邻变为了31号崔金栋，这样做同样违背了原始选房图的排序。况且，拆分31号崔金栋门店，业主崔金栋本人坚决不同意，现崔金栋也已经将31号门店全部占有，并且出租给了龙马药房。上述斯凯学园公司分房方案，违反了安置协议关于门店位置的约定，是本案纠纷发生的主要起因。四、现××门店系原始选房图27号门店，现670、××门店系原始选房图32号门店。1、27号门店具有如下特征：（1）西邻是26号周某，东邻是28号徐某；（2）位于小区北门口自东向西第一个背靠单元电梯间门店，东西宽度是7.2米，有两个门口；（3）原面积为69.34㎡，扩大约6米后增加面积为86.4㎡（7.2×6×2层），现面积为69.34＋86.4＝155.74㎡，减去计算误差和××门店实测面积155.91㎡基本一致。综合以上特征，现××门店系原始选房图27号门店。2、32号门店的特征：（1）西邻是31号崔金栋，东邻是33号孙芳芳；（2）位于小区北门口自西向东第一个背靠单元电梯间的门店，东西宽度是7.2米，有两个门口；（3）原面积为69.34㎡，扩大约6米后增加面积为86.4㎡（7.2×6×2层），现面积为69.34＋86.4＝155.74㎡，减去计算误差该面积和××门店154.4㎡一致。综合以上特征，现670、××门店系原始选房图32号门店。3、斯凯学园公司申请楼盘预售时向衡水市住建局直接申报的楼盘信息载明：（1）位于5号楼的李洪亮拆迁用房（即争议的27号门店），为地上1至2层、用途商业、类型安置房、面积155.38㎡、序号商2、业主李洪亮，该安置房两侧邻居分别为徐某和周某。上述内容表明，斯凯学园公司开始向衡水市住建局申报预售楼盘信息时，申报的5号楼李洪亮安置房面积即为155.38㎡，并且位于两侧邻居徐某和周某之间。（2）位于6号楼的李洪亮拆迁用房（即争议的32号门店），为地上1至2层、用途商业、类型安置房、面积150.1㎡、序号商14、业主李洪亮，该安置房两侧邻居分别为崔金栋、孙芳芳。上述内容表明，斯凯学园公司开始向衡水市住建局申报预售楼盘信息时，申报的6号楼李洪亮安置房面积即为150.1㎡。以上证据来自于一审法院调取的衡水市住建局微机存档，能证明斯凯学园公司预售申报的李洪亮门店和原27号、32号门店位置一致，面积和636、670、××门店实测面积相对应，同时说明斯凯学园公司过去认可李洪亮两门店面积增大的事实，同意将面积增大的门店转给李洪亮，而不是其现在辩称的分配644、688门店（644号门店面积为68.72㎡，688号门店面积为67.42㎡）。五、增加面积按6000元／㎡计算，应补交差价款总计1029780元。原27、32号门店现636、670、××门店，经衡水市房产测绘队实测，××门店面积为155.91㎡，××为76.81㎡，××为77.59㎡。以上共计310.31㎡，比安置协议约定面积多出171.63㎡。根据安置协议第三条第1项规定，整体二层门店按6000元／㎡补交差价款，总计应交1029780元。综上，本案一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。李洪亮向一审法院起诉请求：1、要求斯凯学园公司交付碧桂园天悦府5号楼底商27号门店、6号楼底商32号门店；2、超出的回迁面积171.6平方米，按照协议中约定的价格即每平方米6000元的价格补偿给斯凯学园公司（即1029600元）3、诉讼费用由斯凯学园公司承担。一审法院认定事实：2009年11月16日，原告与衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部签订《人民公园区域门店拆迁安置补偿协议》，中房集团衡水中城万源置业有限公司（现为衡水斯凯学园房地产开发有限公司）作为中标企业，在协议上盖章予以确认，协议约定：乙方被拆迁沿街门店按补偿标准结算后应回迁面积为107.294㎡，甲方在人民路给乙方××门店为××、××号，建筑面积138.68㎡，多于应回迁面积31.386㎡。乙方选择调换门店面积多于应回迁面积的，在签订协议后十五日内，乙方向甲方补交差价款时，整体二层门店按6000元／㎡。2019年9月6日衡水市人民政府房屋征收办公室发出通知，要求被告尽快交付已建成的沿人民路回迁门店，由被告履行衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部与被拆迁人签订的补偿安置协议。5号楼底商27号门店对应位置为现测绘图中的测绘编号105号门店（现门牌号为××）,6号楼底商32号门店对应位置为测绘图上的测绘编号115号门店（现门牌号为××）和116号门店（现门牌号为××）。一审法院认为，原告李洪亮与被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司（原中房集团衡水中城万源置业有限公司）及衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部签订的编号为第30号《房屋拆迁安置补偿协议》就被拆迁房屋状况、安置方式、过渡费支付、回迁时间、违约责任等事项进行了约定，且三方均在协议落款处签字盖章确认，为有效合同，应认定其效力。关于涉案门店的具体位置，原告诉称要求被告交付碧桂园天悦府5号楼底商27号门店、6号楼底商32号门店。被告辩称同意交付原告拆迁安置补偿协议约定的门店，并表示门店位置为5号楼644号测绘编号103，6号楼668号测绘编号为120。依据《房屋拆迁安置补偿协议》及选房图，被告应向原告交付的拆迁安置房为27号门店及32号门店，被告自行变更回迁安置房屋的位置未与原告协商确认，被告自行变更的行为应属无效，故被告辩称应向原告交付位置为5号楼644号测绘编号103号门店，6号楼668号测绘编号为120门店，不符合法律规定，一审法院不予认可，被告应依据《房屋拆迁安置补偿协议》及选房图向原告交付碧桂园天悦府5号楼底商27号门店、6号楼底商32号门店（即现门牌号为：××门店、××门店、××门店）。关于原告主张超出的回迁面积171.6平方米，按照协议中约定的价格即每平方米6000元的价格由原告补偿给被告（即1029600元）的诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中第三条第四款约定，回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准，超出或不足面积按第二条第二款和第三条第一款的标准结算。根据该协议第二条第二款，原告在签订协议时交纳的差价款为188316元，签订协议时多于应回迁的面积为31.386平方米，可以得出原告是按照每平方米6000元交纳的差价款，现上述回迁房实测面积与应回迁面积的差额为171.63平方，故原告应交付差价款1029780元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李洪亮交付碧桂园天悦府5号楼底商27号门店、6号楼底商32号门店（即现门牌号为：××门店、××门店、××门店）；二、原告李洪亮于上述门店交付之日起五日内向被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司交付差价款1029780元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7033元，被告衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人李洪亮申请证人徐某、周某出庭作证，拟证明：一、27号门店的位置，27号门店的东邻是徐某门店，西邻是周某门店；二、沿人民路的门店在建设过程中都增大了；三、增加的面积是按照每平米6000元补交的差价款；四、上诉人想拆分徐某的门店把其中的一部分分配给李洪亮，对这一点徐某坚决不同意，并且本人也实际占有了全部门店，也就是说李洪亮按上诉人的方案现在没有任何门店可分。经质证，上诉人斯凯学园公司对徐某的证言关联性不予以认可，徐某依据选房图认为被上诉人李洪亮是其邻居，但是选房图没有我司盖章，再有根据周某的证言以及我司的实际交房情况，李洪亮尚未收楼，不能证明徐某的西邻是李洪亮，并且徐某自己在作证过程中也提到了案涉纠纷涉及到了自己的利益，因为证人徐某不能作为本案的证人，对其证言我司不予以认可。对于周某的证言，周某并不知道被上诉人是否收房，并且周某也不是涉案房屋的拆迁主体、建设主体，没有权利认定被上诉人的具体房屋位置，并且周某证言也提到并不知道李洪亮是否办理收房，对其证言不予以采信。周某的房屋与被上诉人的房屋没有关联性，周某补交的差价款的金额、时间均不能作为被上诉人补交差价款的依据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，关于上诉人应交付给被上诉人门店位置的问题。案涉安置协议约定的27号、32号门店，来源于回迁门店原始选房图，该图是拆迁时衡水市市区“一拆两改”指挥部对拆迁户所做的安置承诺，并且该承诺由中标企业（斯凯学园公司）具体落实。上诉人主张原始选房图没有经过其确认所以不予认可，没有事实与法律依据。根据原始选房图，27号门店具有如下特征：西邻是26号周某，东邻是28号徐某，位于小区北门口自东向西第一个背靠单元电梯间门店；32号门店的特征：西邻是31号崔金栋，东邻是33号孙芳芳，位于小区北门口自西向东第一个背靠单元电梯间的门店。根据斯凯学园公司申请楼盘预售时向衡水市住建局申报的楼盘信息载明：位于5号楼的李洪亮拆迁用房为地上1至2层、用途商业、类型安置房、面积155.38㎡、序号商2，该安置房两侧邻居分别为徐某和周某；位于6号楼的李洪亮拆迁用房为地上1至2层、用途商业、类型安置房、面积150.1㎡、序号商14，该安置房两侧邻居分别为崔金栋、孙芳芳。综合以上特征，现××门店系原始选房图27号门店，现670、××门店系原始选房图32号门店。上诉人主张应向被上诉人交付的5号楼644号、6号楼668号，系单方根据面积对回迁门店的重新分配，违反了案涉安置协议关于门店位置的约定，也没有经过被上诉人同意，该主张不能成立。关于超出应回迁面积部分差价的问题。被上诉人所得门店面积与应回迁面积差距过大是由于上诉人实际建设变更造成的，被上诉人对此并无过错。被上诉人主张补交差价款整体二层门店按6000元/㎡计算，符合案涉安置协议约定。上诉人主张多出应回迁面积按照市场价格补交差价款，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，衡水斯凯学园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14068元，由上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  贾志英审判员  刘 畅二〇二一年八月十八日书记员  吴晓雪