新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0104民初3977号 原告（案外人）：黄林义，男，1974年7月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张士磊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晨，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师罗晨。被告（申请人）：徐礼芝，女，1985年12月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王大江，乌鲁木齐高新区（新市区）正大法律服务所法律工作者。被告（被申请人）：杨维志，男，1970年3月19日出生，汉族，住四川省苍溪县。原告黄林义与被告徐礼芝、杨维志案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月9日公开开庭进行了审理。原告黄林义委托诉讼代理人张士磊、被告徐礼芝委托诉讼代理人王大江到庭参加诉讼，被告杨维志经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。黄林义向本院提出诉讼请求：1．请求依法停止对乌鲁木齐市新市区通安南路1888号恒昌万象天地28栋14层1单元1401室房屋（价值826,599元）的执行，解除对该房屋的保全、查封措施；2．请求确认该房屋归原告所有。事实和理由：2019年新市区法院因被告徐礼芝与被告杨维志买卖合同纠纷一案，应徐礼芝的财产保全申请，查封预告登记于被告杨维志名下位于乌鲁木齐市新市区房屋一套。该房屋杨维志2015年10月已出售给原告，原告为此提出执行异议，新市区法院作出（2021）新0104执异22号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。原告系乌鲁木齐市金钟默乐电气成套设备有限公司（以下简称金钟默乐公司）的销售经理，2015年10月3日被告杨维志与金钟默乐公司签署《设备买卖合同》，金钟默乐公司向其出售共计950,067元的配电箱，该合同约定杨维志将其名下位于乌鲁木齐市新市区通安南路1888号恒昌万象天地28栋14层1单元1401室房屋（以下称涉案房屋）作价826,599元折抵货款，剩余货款现金支付。买卖合同签署后金钟默乐公司将货物全部托运交付给杨维志，同时原告向金钟默乐公司申请该批货物货款826,599元由原告承担，原告取得涉案房屋，金钟默乐公司同意。2015年10月3日杨维志向原告出具证明再次确认此事。2015年12月23日原告到房产交易中心查询涉案房屋，显示所有权人为杨维志且无任何查封、冻结情形，原告同意接收涉案房屋。2016年8月9日原告与杨维志共同与开发商签署《补充协议》，开发商退还涉案房屋面积差价款183.39元。当日，原告也从开发商处接收涉案房屋，签署了《房屋移交验房登记表》，并缴纳电费100元、水费40元、天然气制卡费28.70元、装修垃圾清运费811.10元、2015年11月-2016年10月的物业费2,920.10元、2015年10月15日至2016年4月15日暖气费2,742.90元。2017年5月17日，原告与新疆和融热力有限公司签署涉案房屋《城市供用热力合同》，当日原告也缴纳了涉案房屋的契税11,808.57元、产权登记费80元、土地登记费88元（该三笔费用签的杨维志名字），交由开发商办理涉案房屋产权证。涉案房屋因开发商原因一直无法办理产权证，为保障自身合法权益，2017年4月18日原告与被告杨维志和杨维志妻子马桂芳共同到新疆维吾尔自治区公证处就涉案房屋归原告所有进行了公证。2018年8月13日，申请取得了涉案房屋物业公司的《装修许可证》，着手装修涉案房屋。涉案房屋的暖气费、物业费均是由原告缴纳至了2019年年底。2020年开发商通知可办理产权证了，原告到开发商处办理涉案房屋产权证时发现涉案房屋于2019年被新市区法院查封，查封裁定为（2019）新0104财保258号和（2019）新0104执保423号。后在裁判文书网上查询到徐礼芝诉杨维志买卖合同纠纷一案，新市区法院作出（2019）新0104民初10098号民事判决，杨维志不服上诉至乌市中级人民法院后撤回上诉。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋被告杨维志在2015年10月3日就已出售（折抵）给原告并签署了合同，原告已全额付清购房款并于2016年8月9日从开发商处接收并合法占有房屋至今且缴纳了各项费用直至今日，产权证书至今未办理也非原告原因导致，完全符合上诉法律规定，新市区院应依法排除对涉案房屋的执行、解除查封。综上，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。徐礼芝辩称，申请保全查封的是杨维志名下的财产，程序及法律依据正确。原告与杨维志之间是二手房买卖关系，其对房屋进行使用并缴纳相关费用不足以排除强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。黄林义对自己诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1．《商品房预售合同》、《商品房预售合同签合约证明和预告登记申请书》、房款收据、住宅专项维修资金专用收据、契税缴款书、预告登记费及产权、土地登记费收款收据，用以证明杨维志2014年购买涉案房屋、2015年折抵给黄林义，其于2016年以杨维志名义缴纳专项维修资金、契税以及登记费，但因小区房产证未办理而无法过户。徐礼芝对以上证据的真实性、关联性认可，对证明目的不予认可，认为房屋归属杨维志，与黄林义无关。2．《设备买卖合同》、承运单及运输协议书、驾驶证复印件、出库单、杨维志2015年10月3日和2016年4月25日的《证明》、2015年-2017年的《乌鲁木齐市住房情况查询记录》三份、金钟默乐公司出具的《证明》、2016年8月9日补充协议（面积确认）及收款收据，用以证明杨维志以房屋折抵货款以及折抵给黄林义，折抵时房屋无查封，房屋面积补差是黄林义和杨维志共同办理。徐礼芝对以上证据的真实性认可，对关联性及有效性不予认可，认为货物买卖与本案无关，证明、查询记录以及补充协议等均不能证明房屋的权属。3．公证书两份，用于证明当时因无法办理过户手续，杨维志夫妇出具委托书，由黄林义自行办理过户手续。徐礼芝对以上证据的真实性、关联性认可，但认为公证书不具有确认权利的效力。4．房屋移交验收表、装修许可证、出入证，用以证明黄林义合法占有使用房屋。徐礼芝对以上证据的真实性、关联性不予认可。该组证据有物业公司的盖章、记载黄林义的姓名以及其签名，符合物业管理以及房屋交接的通行做法，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。5．《城市供用热力合同》以及暖气费、物业费、电费、水费、垃圾清运（处置）费、天然气制卡费的收据，用以证明黄林义使用房屋，缴纳了相关费用。徐礼芝对以上证据的真实性认可，关联性、有效性不予认可，认为房屋使用产生的费用不能证明房屋权属。对于上述1-5组证据的证明力以及证明力的大小，本院综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，徐礼芝向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）新0104财保258号民事裁定，查封、冻结杨维志价值85万元的财产。同月25日，本院下达协助执行通知书，查封、冻结杨维志名下位于乌鲁木齐市新市区通安南路1888号恒昌万象天地28栋1单元14层1401室房产手续。徐礼芝与杨维志买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日作出（2019）新0104民初10098号民事判决，杨维志支付徐礼芝货款659,320元、利息10,889.80元。黄林义对查封、冻结房屋提出案外人执行异议，本院于2021年3月4日作出（2021）新0104执异22号执行裁定，驳回黄林义的异议请求。2014年11月16日，杨维志与阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司（以下简称阳光恒昌地产公司）签订《商品房预售合同》，购买位于乌鲁木齐市新市区通安南路1888号恒昌万象天地28栋1单元14层1401室建筑面积（预测）135.22平方米预售商品住宅，合同约定的单价为6,113元、2014年11月16日付清全款826,599.86元，房屋交付期限为2015年10月31日前。该商品房预售合同书以及商品房预售合同签合约证明和预告登记申请书、房款收款收据、住宅专项维修资金专用收据和契税缴款书的原件现为黄林义持有，专项维修资金和契税的缴款时间为2016年8月，黄林义还持有阳光恒昌地产公司2016年8月9日出具的预告登记费和产权、土地登记费的收款收据原件。2015年10月3日，金钟默乐公司（出卖人）与杨维志（买受人）签订《M&L设备买卖合同》，合同约定配电箱一批总价款950,067元，结算方式、时间及期限为1．买受人先付10万元预付款2．余款买受人用坐落于乌鲁木齐市新市区北京路1888号万象天地小区28栋1单元1401室房屋（折合826,599元）抵扣货款；合同签订后，买受人于30个工作日内配合办理房产过户相关手续，过户至出卖人指定的人名下。同日，杨维志在一份打印的证明上以欠款人名义签名，该证明的内容为：杨维志把乌鲁木齐市新市区通安南路阳光恒昌万象天地28栋1单元1401室住房抵账过户给黄林义，杨维志需在2017年5月30日前过户给黄林义，因阳光恒昌地产公司2017年5月份才能统一办理房产证，注：按房产公司办理为准（注：此房抵账原因：杨维志欠黄林义塔城地区人民医院项目配电柜、箱材料款）。该房屋在2015年12月以及2016年11月、2017年4月向房产登记部门查询信息均显示：预告权利人杨维志，预告证明号乌房新市区预字第418820号，登记日期2014年11月16日，无预告抵押、无查封。2016年8月9日，阳光恒昌地产公司与黄林义签订补充协议（面积确认）并支付面积差价款183.39元，该补充协议及收款收据上杨维志的签名为黄林义书写。2017年4月18日，杨维志、马桂芳夫妻委托黄林义办理上述房屋相关手续的委托书经新疆维吾尔自治区公证处公证，公证书字号为（2017）新证民字第9394号，委托办理事项为：1、调取并复印房地产档案。2、代办上述房地产票据等丢失的补办手续。3、办理房地产抵押手续、解押手续、延押手续、领取他项权证、领取房产证。4、办理及领取上述房产的土地使用权证。5、办理上述房产证及土地使用权证的补办、换证（包括变更地址事宜）、领证的全部事宜；办理上述房产证及土地证增加面积、修籍手续、分户手续的全部事宜；协助买方办理二手房银行按揭贷款、公积金按揭贷款并代为领取银行贷款等相关事宜。6、办理上述房产的过户转让手续，签订《房产转让合同》。7、办理土地使用权的转让、过户手续，签订《土地使用权转让合同》及办理土地使用权转让的所有相关手续（包括办理公证事宜）；办理退税的相关事宜及领取退税款。8、代收二手房银行按揭贷款、代收资金监管的售房款，银行贷款及贷款尾款均打入受托人名下，交纳各项税费。9、办理网上交易、挂牌、签约、银行资金监管等有关事宜。10、办理此房地产过户有关的全部事宜，并在相关文件上签字。11、代办上述房屋的交接及其物业交接，水卡、电卡及天然气卡的补办、挂失、领卡及过户手续，有线电视的过户手续；代办保险公司退保费手续、领取保险金及办理与退房有关的一切手续。12、代为开具唯一一套生活住房的证明，代为开具首次购房的证明，代为开具地址变更的证明。13、代办上述不动产的转移登记、过户、领取不动产权证等所有相关手续及相关事宜。受托人在其权限范围内签署的一切相关文件我均承认，由此在法律上产生的权利、义务由委托人享有和承担。委托期限2017年4月18日起至上述委托事项办理完毕为止。受托人有转委托权。同日，杨维志、马桂芳夫妻（甲方）与黄林义（乙方）上述房屋转让协议经新疆维吾尔自治区公证处公证，公证书字号为（2017）新证民字第9395号，协议内容为：一、上述房地产的转让总价为82.66万元，甲乙双方签订完此协议书之后之日，乙方需向甲方支付全部购房款，甲方收到购房款后需给乙方打收条，并且甲乙双方自愿放弃上述房产的资金监管，二、违约责任：上述房地产的房产证还未过户至乙方或乙方指定人员名下之前，甲方不得将此房地产再次转让第三方或用此房地产抵押、质押、典当、贷款、出租、出售，否则将给乙方赔付甲乙双方约定的上述房地产转让总价款的双倍金额。三、于二〇一七年四月十八日之日，甲方收到上述房地产购房款后，甲方需将上述房地产的全部手续、票据、合同等交付给乙方；自二〇一七年四月十八日之日后，甲方收到此房款起，甲方不得挂失此房地产的相关票据、合同等全部手续，并且不得单方面撤销关于此房地产的授权委托书，乙方有权用委托书将上述房产转让给其他人，乙方无异议。四、甲方有义务协助乙方办理房地产转让过户事宜，房地产过户时产生的所有费用（包括个人所得税）及国家新规定的甲方名下的各项税费均乙方自行承担，甲方不承担任何费用。五、如甲方个人在外面有欠款、欠债等经济纠纷，均与上述房地产无关，上述房地产均不作为甲方偿还欠款及还债的标的物。六、甲乙双方签订此协议书之日起，甲方自愿放弃上述房地产的全部产权。七、甲乙双方具有民事行为能力，办理此协议书均为甲乙双方的真实意思表示，无任何异议。八、未尽事宜，甲乙双方协商解决。2017年5月17日，黄林义与新疆和融热力有限公司签订上述房屋的《城市供用热力合同》，缴纳该房屋2016-2017年度热计量费及基础热费。该房屋2018-2019年度基础热费为黄林义缴纳。黄林义持有万象物业处收取该房屋2015年10月15日至2016年4月15日暖气费收据一份、2015年10月20日至2018年12月31日物业费收据五份、2015年11月的装修垃圾清运费和用电收据各一份、2016年8月的天然气制卡费收据一份及垃圾处置费、用水收据一份，合计十份，除一份物业费收据外，其他收据上业户签名为黄林义。2018年8月13日，该物业处向黄林义办理装修许可证一份及出入证一份，装修期限及出入时间为2018年8月13日至同年10月13日。黄林义签名的《房屋移交验房登记表》上物业公司确认为签名、未盖章，无房屋交验时间。2020年10月21日，金钟默乐公司出具证明一份，主要内容为：买卖合同签署后金钟默乐公司将货物全部交付给杨维志，黄林义提出该批货物的826,599元由其承担，其取得涉案房屋所有权，我公司对此异议且由黄林义与杨维志办理涉案房屋的相关手续，即该涉案房屋的所有权归黄林义所有，我公司无任何异议。该证明上金钟默乐公司盖章并有法定代表人黄献义签名。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院查封涉案房屋手续的时间为2019年4月25日，在此之前，黄林义、杨维志夫妇已于2017年4月18日订立该房屋转让协议并经公证处公证，转让协议是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。黄林义提供的设备买卖合同及该买卖合同履行的相应证据、杨维志和金钟默乐公司的证明，可以证实杨维志以涉案房屋抵付金钟默乐公司的货款，设备买卖合同约定杨维志配合将房屋过户至金钟默乐公司指定人员名下，金钟默乐公司对黄林义取得该房屋无异议，故应认定涉案房屋房款已全部支付。黄林义本案提供的证据相互印证，应认定其在本院查封前已占有使用涉案房屋。涉案房屋为预售商品房，2014年11月在不动产登记部门预告登记杨维志为权利人，该预告登记不产生物权效力，本院2019年4月查封属于预查封，房屋所有权登记在杨维志名下后转为正式查封，杨维志购房款为一次性付清，在可以办理产权登记至其名下时，因查封而不能向黄林义过户，故未办理过户非黄林义的原因所致。黄林义对于涉案房屋同时具备上述司法解释所规定的情形，其权利的标的物即为涉案房屋，故可以排除一般金钱债权对涉案房屋的强制执行。杨维志未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。物权是权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。黄林义与杨维志之间涉案房屋转让属于合同关系，是不动产物权变动的原因行为，我国法律未承认物权行为无因性，黄林义的权利为债权，即请求杨维志协助办理房屋过户手续，合同成立或者占有房屋并不发生不动产物权变动的效力，故黄林义请求确认涉案房屋归其所有无事实及法律依据。综上所述，黄林义请求停止执行涉案房屋，本院予以支持。黄林义请求确认该房屋归其所有，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、不得执行预告登记权利人杨维志名下位于乌鲁木齐市新市区通安南路1888号恒昌万象天地28栋1单元14层1401室房屋；二、驳回原告黄林义确认上述房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费12,065.99元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。本院（2021）新0104执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审  判  长   郭 荣人民 陪 审员   刘亚英人民 陪 审员   李玉梅二 〇 二 一 年 八 月 十 六 日书  记  员   史雅楠