四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6475号上诉人（原审原告）：李志伟，男，1984年1月29日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：雷琴，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚林，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘长金，男，1953年9月16日出生，汉族，住成都市武侯区。被上诉人（原审被告）：潘军，男，19x1年11月25日出生，汉族，住成都市武侯区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：金笛，四川衡平律师事务律师。原审第三人：成都大兴业房地产经纪有限公司，住所地：成都市总府路18号1栋1单元19层2号。法定代表人：周小圆，业务总监。委托诉讼代理人：张巧丽，四川拓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。上诉人李志伟因与被上诉人潘长金、潘军、原审第三人成都大兴业房地产经纪有限公司（以下简称大兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11976号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。李志伟上诉请求：请求依法撤销成都市锦江区人民法院作出的（2020）川0104民初11976号民事判决，改判支持李志伟全部诉讼请求。事实与理由：一、本案的关键因素是托管合》，一审法院应当从法律及事实上对托管合同对李志伟的损害结果进行分析。同时，一审法院认可了潘长金的违约事实，但不认可李志伟的所有损失，属于事实认定错误。1.一审法院混淆了案涉两个商铺的可得收益与李志伟最终能得到的收益两个概念。一审法院认为托管合同并未影响案涉两个商铺的收益。但根据一审法院审理查明：潘长金并未向李志伟如实告知托管合同一直在被履行，即潘长金统一向承租人收取联营服务费（租金），扣除其自己和潘军的商铺应得收益外，再将托管给王卫人的商铺对应的收益及王卫人的利润支付给王卫人。即上述托管合同、联营协议书同时存在的情况下，2800000元租金仅属于案涉两个商铺的合计可得收益，而并非李志伟能获得的租金收益。因此，只要存在《托管合同》，李志伟能得到的租金收益必定会受到损失。2.一审法院认为即使在有托管合同存在的情况下，只要能继续联营，案涉商铺的总收益不会下降。属于事实认定错误。一审庭审查明：承租人（阿迪达斯）只认可王卫人和潘长金，并表明李志伟要更改合同，收取租金或继续联营必须经过王卫人同意。根据李志伟与王卫人沟通，王卫人已经明确提出李志伟若要继续联营，获取收益，必须履行《托管合同》。按照《托管合同》的约定，托管商铺的租金收益由王卫人享有，再由王卫人向商铺所有权人支付13万托管收益。因此，事实上，李志伟要全部享有2个商铺的租金收益已经存在实质性障碍。3.一审法院认为李志伟知晓案涉商铺需要联营才能获得收益以及认为李志伟没有充分证据证明x7号商铺的单独租赁收益，属于事实认定错误。首先，x7号、x1号获取收益并不仅限于联营。x7号、x1号商铺为一个整体，这两个商铺可以整体对外出租，也可与其他商铺联营共同对外出租。其次，x7号、x1号商铺的收益不应当单独计算。两个商铺实际上属于一个完整的铺面，仅只是存在两个不动产权登记号，且潘军、潘长金系父子关系，在出售时也是按照一个整体的铺面进行出售，合并计价，并未按照市场价分别计算x7号、x1号两个商铺的房价。同时，在出租中，也是一直作为整体出租，收取租金，未分开出租。综上，一审法院未对本案的纠纷进行实质性的处理。二、李志伟有权依据《房屋买卖合同》向潘长金、潘军主张2800000元租金损失。确保租赁合同变更以及李志伟获得2800000元的租金收益系潘长金、潘军的约定及法定义务之一，李志伟无法收到2800000元租金，即可根据合同相对性原则向潘长金、潘军主张，法院不应当以承租人是否向潘长金、潘军支付租金为前提条件。三、律师费在性质上属于财产利益，根据合同法第一百二十二条的规定，因潘长金、潘军违约给李志伟造成了巨大的损失，产生的律师费应当由潘长金、潘军承担。潘长金辩称，一、首先，一审认定托管合同的存在并未实际影响案涉两个商铺的收益符合事实。在购买案涉商铺时，李志伟清楚案涉两个商铺是与其他几个商铺打通后共同组成168平方米的连通空间才能与他人联营从而获取约定的收益。而以后对于联营各方是否愿意以同等条件继续合作，这不是潘长金、潘军能够做主的。也不是任何一方可以决定的。单就A-x7号商铺而言，在没有托管合同的情况下，在不与其他商铺打通的情况下，A-x7号商铺在托管改建前的进出口在商城内部狭窄通道上，单独租赁的市场价格年租金仅有30000元左右。现托管合同约定的托管收益每年130000元，远高于单独租赁的市场价格。托管合同的存在不仅没有造成A-x7号商铺收益损失，而是增加了收益。其次，李志伟以预计2021年5月至2022年5月可分得的联营收益2800000元为前提，主张所谓A-x7号未来许多年后的租金损失。这种主张根本不成立，其一，联营到2022年5月结束后市场经济如何？各方是否继续联营？联营收益如何？等等都不确定。该主张的前提条件根本不存在。其二，本案房屋买卖合同已经履行完毕，买方已经登记取得房产证。买卖合同对房屋未来许多年后如何占有、使用、收益、处分没有约定。李志伟主张以自己假设的收益目标计算损失赔偿，显然不合情理，也无合同依据。最后，李志伟关于“x7号、x1号商铺为一个整体”“两个商铺实际上属于一个完整的铺面”的上诉理由不成立。x7号、x1号商铺根本不是一个整体。x7号的商铺进出口在商场内部通道，与x1号商铺进出口方向完全相反，且x7号商铺的三面隔墙与相邻的其他三个商铺共有。如果不经过商场几十户业主一致同意托管后由托管方拆除原商铺隔墙、拆除原通道隔墙，进行改建，x7号商铺根本不可能与x1号商铺成为一个整体。二、潘长金、潘军无任何违约行为。买卖双方根据托管及联营情况预计收益2800000元，没有承诺能收到2800000元，没有承诺今后不发生联营纠纷。李志伟认为“确保租赁合同变更以及李志伟获得2800000元的租金收益系潘长金、潘军的约定及法定义务之一”，这属于李志伟无稽之谈。房屋所有权过户到李志伟名下后，收付房租及是否签订租赁变更合同系房屋所有人李志伟与承租人之间的自主事项，潘长金、潘军一直表示协助，不存在不协助的问题。三、潘长金、潘军无任何违约行为，李志伟歪曲事实提起诉讼并主张自己的律师费的上诉理由也不成立。请求驳回李志伟的上诉请求。潘军辩称，其原自有位于“万紫时装城”1层临街的A-x1号门面商铺一间面积38.94平方米。2009年3月，潘长金代潘军与朱立国签订了联营协议，将包括潘军的商铺在内共168平方米出租给朱立国作为“阿迪达斯”专卖店。后约定联营期限延长到2022年5月7日。2020年5月，李志伟与潘军协商购买该商铺，在签订买卖合同前，李志伟知道托管联营才组成的168平方米整体的“阿迪达斯”专卖店，李志伟还到“万紫时装城”和“阿迪达斯”专卖店查看使用现状。潘军没有违约行为，一审法院也没有认为潘军违约。李志伟提出的“x7号、x1号商铺为一个整体”、“两个商铺实际上属于一个完整的铺面”的上诉理由根本不能成立。x7号与潘军的商铺根本不是一个整体。x7号的商铺进出口在商场内部通道，与潘军的商铺进出口方向完全相反，且x7号商铺的三面隔墙与相邻的其他三个商铺共有。在2009年4月未托管改建前十年，潘军的商铺都是单独使用。如果不经过商场几十户业主一致同意托管后由托管方拆除原商铺隔墙、拆除原通道隔墙，进行改建，x7号商铺根本不可能与潘军的商铺成为一个整体。房地产买卖合同约定，卖方有义务协助买方与承租人签订租赁变更合同。房屋所有权过户到李志伟名下后，收付房租及是否签订租赁变更合同是业主李志伟与承租人之间的自主事项，不存在潘军不协助的问题。请求驳回李志伟的上诉请求。大兴业公司述称，一、无论是一审期间还是二审，李志伟未对公司提出诉讼请求，因此公司在本案中不应当承担责任。二、认为潘长金、潘军在答辩意见所陈述的事实，回避了本案争议的基本事实，潘长金、潘军也认可了一审法院查明的事实，本案的事实是潘长金、潘军未向李志伟披露托管合同的存在，构成违约，潘长金、潘军对该事实予以了认可，依据买卖不破租赁，托管合同的存在直接限制了李志伟的权力行使，造成了李志伟的经济损失，经济损失如何认定由法院审查。三、潘长金、潘军在本案中已经查明存在违约行为，若不承担相应的赔偿责任，无异于鼓励不诚信的交易行为，综上请二审法院查明本案事实，对潘长金、潘军的不诚信行为予以惩戒。李志伟向一审法院起诉请求：1．判决潘长金、潘军共同赔偿李志伟损失8241883.36元（因潘长金、潘军作为合同共同签署人，故要求共同承担责任）；2．判决潘长金、潘军承担律师费60000元以及全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月5日，潘长金、潘军（卖方）与李志伟（买方）、大兴业公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》。合同约定：买卖双方通过经纪方推荐就买卖位于成都市锦江区房屋的所有买卖条件达成一致意见。该物业建筑面积为57.61平方米（Ａ-x7号18.67平方米，Ａ-x1号38.94平方米）。该物业是以现状按套售予买方。本合同签署前，买方已经实际查看了该物业，对于物业的坐落位置、周边环境、设施设备、装修装饰、使用状况等现状均已经明确知悉，且无任何异议。该物业现状为带租约，买方连租约一同购入。租赁期至2022年5月7日，租赁总金额为2800000元（为最后一年年租金），租期为2017年5月8日至2022年5月7日，租金详见合同；卖方有义务协助买方与承租人签订租赁变更合同。本合同签署时，买方已经查看了该物业的租赁合同，且无任何异议。该物业总房价款为15500000元。前述三方签订《补充协议》。协议约定：三方已签订《房地产买卖及居间合同》，三方补充如下：买卖双方约定于过户的当日或之前到承租方处变更租赁合同及办理相关手续，卖方退还承租方支付租赁保证金500000元给买方。卖方不退2020年5月8日至2021年5月7日的租金。前述合同及协议签订后，李志伟按约向潘长金、潘军支付了房款。李志伟为本案支出律师费60000元。一审另查明，2009年3月23日，潘长金（甲方）与案外人朱立国（乙方）签订《联营协议书》。该协议约定：甲方负责提供经营场所，乙方负责投入联营活动所需资金、人员，进行自主经营，双方按照本协议约定内容各自独立行使权利义务并各自独立承担责任。乙方在甲方提供的联营场地经营服饰品牌零售业务。甲方提供位于成都市锦江区万紫商场一楼部分面积（约168㎡）作为联营场地。联营期限为2009年4月2日至2017年4月1日。联营期内，乙方向甲方交纳服务费，第一年2600000元，第二年2730000元，第三年2866500元……本合同签订后三个工作日内乙方向甲方支付履约保证金500000元。2011年9月22日，潘长金（甲方）与朱立国（乙方）签订《补充协议》。该协议对场地装修改造事宜进行补充约定，同时约定：将联营期限在《联营协议书》的基础上再延长5年，即从2017年5月8日至2022年5月7日，每年乙方须向甲方交纳的服务费如下：……2020年3月10日前交纳服务费6067807.2元，服务有效期限2020年5月8日至2021年5月7日；2021年3月10日前，交纳服务费6371197.5元，服务有效期2021年5月8日至2022年5月7日。潘长金（甲方、委托方）与案外人王卫人（乙方、受托方）签订《万紫时装城商业用房托管合同》（以下简称《托管合同》）。该合同约定：托管标的为成都市青年路2号万紫时装城内甲方所购置的房屋一楼A-x7号，建筑面积19平方米。甲方将其所有的万紫时装城的房产全权委托给乙方代为经营管理，授权乙方可以对托管物业进行统一包装改造，并且授权乙方可以在法律允许的范围内无需另外获得甲方特别许可自主决定经营模式，包括多次转租、联营等等不侵犯甲方所有权、收益权的一切合法形式，甲方不得以任何理由干涉，并且有义务提供全部法律手续予以配合。同时，甲方郑重承诺本托管合同对乙方的全部授权包括特别授权均是排他性的、不可撤销的、不间断的，甲方不得以任何理由取消给乙方的授权。并且，甲方承诺在托管合同有效期内甲方不得以任何理由收回托管物业的经营使用权。委托期限为10年，从2019年5月8日起，止于2029年5月7日。托管期满，如双方不能续签《托管合同》，乙方须按合同附图标准复原现有布局。甲方保证在即使产权转让时，必须将本合同规定的全部权利和义务作为完整交易条件一并转移。甲方必须确保受让方单独与乙方重新签订《万紫时装城商业用房托管合同》。托管收益：本合同有效期内约定托管收益130000元/年，没有递增。乙方每一年向甲方支付一次托管收益。一审庭审中，李志伟、潘长金、潘军一致陈述：包括A-x7号（商铺内侧楼梯间位置）、A-x1号（临街位置）两个案涉商铺在内的一楼商铺（约168㎡，位于转角处）包含其他业主的几个商铺，现由朱立国根据《联营协议书》在经营阿迪达斯专卖店。根据该《联营协议书》，案涉两个商铺在2021年5月8日至2022年5月7日期间应分得的服务费（即《房地产买卖及居间合同》中所指的租金）为2800000元。李志伟陈述，《房地产买卖及居间合同》约定卖方有义务协助买方与承租人签订租赁变更合同。实际上李志伟持有《房地产买卖及居间合同》及产权证去找朱立国时，朱立国明确告知如果要变更租约，必须由潘长金及王卫人一起签字，拒绝李志伟要求变更租赁合同的要求，同时明确说明租金只能支付给潘长金。潘长金、潘军陈述，A-x1号商铺临街，没有托管给王卫人。包括案涉A-x7号商铺在内的其他不临街商铺均托管给王卫人。由王卫人统一改造后对外招商。因潘长金熟悉该商圈，故王卫人委托潘长金对外进行招商，因此，潘长金代表王卫人与朱立国签订案涉《联营协议书》。《联营协议书》中涉及的小商铺，除A-x1号外，均托管给了王卫人。潘长金统一向朱立国收取联营服务费，扣除其自己与潘军的商铺应得收益外，再将托管给王卫人的商铺对应的托管收益及王卫人的利润支付给王卫人。潘长金也未见过王卫人与其他业主的托管合同，不知道其他商铺具体的托管费。在中介公司场地商谈时，给李志伟看过《托管合同》，当时中介公司人员未在场。2800000元的租金收益是当着李志伟的面计算的，计算依据即为《联营协议书》、《托管合同》、与王卫人的结算单等。潘长金可以协助李志伟办理租赁变更，就算最终未能变更，潘长金收到朱立国支付款项后会转交给李志伟。一审法院认为，《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按约履行自己的义务。前述合同签订后，李志伟依约支付了购房款，潘长金、潘军依约配合办理了房屋不动产权登记手续。买卖双方因A-x7号商铺存在《托管合同》发生本案纠纷。关于潘长金、潘军是否向李志伟如实告知了《托管合同》。一审法院认为，根据《房地产买卖及居间合同》可知，潘长金、潘军告知李志伟案涉商铺存在的租约到期日为2022年5月7日。而潘长金就A-x7号商铺与王卫人签订的《托管合同》的到期日为2029年。因此，《房地产买卖及居间合同》中所指的租约仅指《联营协议书》，不包括2029年到期的《托管合同》。在此情形下，潘长金、潘军应当举证证明其向李志伟告知了《托管合同》。一审庭审中，潘长金、潘军陈述，商铺统一托管给王卫人是众所周知的事实，但其同时陈述并未看到过王卫人与其他业主的托管合同，其陈述明显自相矛盾。即使所有商铺业主都知道托管给王卫人的事实，不代表业主外的其他人知道这一事实，故潘长金、潘军主张托管一事为众所周知的事实不能成立。李志伟在购买案涉商铺前对商铺现场进行实地查看，也并不一定能直接获知《托管合同》的存在。潘长金、潘军陈述，其在中介公司场所向李志伟展示了《托管合同》但没有中介公司工作人员在场。该陈述与常理不符。潘长金、潘军陈述，计算出2800000元的年租金这一结果可以倒推李志伟知道《托管合同》一事，亦无直接证据支撑。综上，关于是否告知李志伟《托管合同》，潘长金、潘军仅单方陈述其已告知，未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定潘长金、潘军未如实告知李志伟《托管合同》的存在。关于李志伟主张的相当于案涉商铺2021年5月8日至2022年5月7日期间的年租金2800000元损失。根据《联营协议书》约定，包含该笔租金在内的2021年5月8日至2022年5月7日期间的服务费6371197.5元的付款截止日期为2021年3月10日。在该日期到来前，尚不能确定《联营协议书》相对方朱立国不按约支付服务费；即使朱立国将该笔服务费仍支付给潘长金，也不能确定潘长金不会将该款转交给李志伟。因此，本案现有证据无法证明该项损失已实际产生或必然产生，故对李志伟的该部分诉讼请求不予支持。关于李志伟主张的《托管合同》托管期间最后7年（即2022年5月8日至2029年5月7日期间）A-x7号商铺的租金损失（x77411.908元×7年）。一审法院认为，2022年5月7日前，在《托管合同》与《联营协议书》均同时存在的情况下，案涉两个商铺的收益在2021年5月8日至2022年5月7日期间预计有2800000元。即2022年5月7日前，《托管合同》的存在并未实际影响案涉两个商铺的收益。2022年5月8日至2029年5月7日期间，《联营协议书》约定联营期间届满后，若李志伟能以现有条件与联营相对方续签联营合同，那么案涉两个商铺的收益均不会下降。可见，即使在有《托管合同》存在的情况下，只要能继续联营，案涉两个商铺的总收益并不会下降。也就是说，影响案涉两个商铺收益的关键因素，并非《托管合同》，而是联营各方是否愿意以同等条件继续合作。同时，在购买案涉商铺时，李志伟亦清楚案涉两个商铺是与其他几个商铺打通后共同组成168平方米的连通空间才能与他人联营从而获取约定的收益。因此，单就A-x7号商铺而言，现并无证据证明该商铺在没有《托管合同》的情况下，在不与其他商铺打通的情况下，能取得多少租金收益，即无法确定该商铺单独租赁的市场价格，亦无法确定该商铺单独租赁的市场价格与《托管合同》约定的托管收益孰高孰低，进而更无法确定《托管合同》的存在必然造成A-x7号商铺收益损失。综上，现无证据证明2022年5月8日至2029年5月7日期间A-x7号商铺单独租赁的市场价格，也无确切证据证明《托管合同》会降低A-x7号商铺的租金收益。故一审法院对李志伟的该部分诉讼请求不予支持。关于李志伟主张的律师费。因本案未支持李志伟的其他诉讼请求，且律师费无合同依据，故一审法院不予支持。综上所述，潘长金、潘军确实未告知李志伟《托管合同》的存在，但本案现无证据证明李志伟在将来必然因《托管合同》的存在而遭受损失，更无证据证明其将来的损失具体数额。因此，对于李志伟的诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李志伟的诉讼请求。一审案件受理费69913元，减半收取计34956.5元，保全费5000元，共计39956.5元，由李志伟承担。二审中，李志伟向本院提交以下证据：1.成都市铨翎商贸有限公司工商基本信息成都市滔博商贸有限公司员工梁夏丽工作牌、百度地图，拟证明成都市铨翎商贸有限公司的股东系成都市滔博商贸有限公司。成都市滔博商贸有限公司员位于成都市武侯区。本案中，提到的“朱立国”、“滔博公司”、“百丽公司”均系指成都市铨翎商贸有限公司；2.李志伟与成都市滔博商贸有限公司员工（商务）沈石磊微信截图、李志伟与潘长金微信截图，拟证明（1）案涉商铺系整体出租给朱立国的；（2）无论Ａ-x7出租多少，李志伟只能收取130000元托管费用，只要托管合同存在，无论是否履行，李志伟的租金均会产生损失；3.2021年3月18日大兴业公司《情况说明》，拟证明（1）Ａx7、Ａx1整体出售，总价18000000元，折合每平方米310000元。潘长金、潘军承诺2021年5月至2022年5月租金2800000元，李志伟系带租约购入；（2）潘长金、潘军并未告知《托管合同》的存在。也并未协助李志伟签订变更租赁合同；4.案涉商铺附近商铺出租价格，拟证明案涉商铺附近面积仅有20-30平方米左右的商铺，出租价格超100000元／月，200元／㎡／天，远高于托管合同130000元／年的约定，案涉商铺57.61㎡，面积远远大于上述商铺，同时系整体出租，因此应当按照整体出租的价格计算每平方米的租金，无论如何计算，都远超潘长金与王卫人之间的130000元／年的约定。潘长金、潘军质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，认可承租人是铨翎公司；对证据2的真实性认可，但聊天内容不完成，不能达到其证明目的；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可。情况说明是李志伟与大兴业公司串通来写的，与事实不符，一审时大兴业公司参加了诉讼。且潘长金、潘军没有承诺过2021年5月至2022年5月租金2800000元，合同上也没有该内容。潘长金、潘军不清楚对方是否清楚，但潘长金、潘军给李志伟看过了；对于证据4，商城整个托管的房子托管费都是130000元，托管之前只有几万，商铺价格与附近不能对应，这是商城的实际情况。大兴业公司质证认为，对于我方出具的情况说明的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其他证据由法院依法认定。潘长金、潘军向本院提交以下证据：1.关于万紫合同变更及保证金收据开具确认函，拟证明承租人已经知道李志伟在2017年7月20日取得房屋所有权。承租人的保证金收取人变更为李志伟，三方都知道。所有权人和保证金收取人都发生了变更，要求李志伟出具保证金收取变更的收据。承租人要求李志伟变更合同并开具收据，但到3月15日李志伟都没有去；2.关于协助配合签订租赁变更合同及催收房租告知函，拟证明潘长金履行了协助义务及协助催收房屋的义务；3.潘长金与李志伟、王卫人、百丽公司沈石磊短信记录，拟证明潘长金发送了告知函给李志伟，我方履行了协助义务；4.13份网络公开信息，拟证明案涉阿迪达斯专卖店目前经营差，现在要达到6000000多元/年，客观上存在困难；5.万紫业主协商总群聊天记录，拟证明万紫时装城内小商铺广大业主强烈要求托管，托管前的费用低，万紫的商铺不能与外面独立的商铺做对比，不托管的收益达不到130000元。李志伟质证认为，1.对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但无法但到其证明目的，我方认为能证明铨翎公司一直在催促潘长金办理合同变更的协议，否则铨翎公司无法支付租金，而我方也在产权变更后催促潘长金变更协议，但因潘长金没有变更才在他们协议签订后9月份提起诉讼。对方认为不办理变更协议的责任在我方与实际情况不符，王卫人是案涉商铺实际控制人，潘长金与王卫人有内部协议，如果发生变更新的产权人要履行与王卫人的托管协议，王卫人同意才能变更，因此责任不在李志伟；2.对证据2的真实性认可，但对其内容不予认可，因为与事实不符；3.对于证据3中李志伟的回复，三性认可，我方明确了愿意配合和协助，没有任何违约行为，在没有将出租人变更到我方之前，要收取租金没有意见，只是我方认为收取的租金要支付给我方；4.对证据4的真实性没有异议，但与本案关联性不予认可，本案是2020年签订的合同，而阿迪达斯股价大跌是在二审发生的事情，与本案无关，在本案中争议的不是商业风险，而是潘长金、潘军隐瞒托管协议和不办理房屋买卖合同约定的义务而产生的法律责任。5.对证据5的真实性不予认可，我方未看到该消息，也不在这个群里，群说“租赁价格低”，而x7、x1号的商铺是临街的商铺，不认为租不起价与本案有关，我方一审提交的证据能够看出是案涉商铺是临街的商铺，不存在x7号租不起价格的问题。大兴业公司质证认为，我方同意李志伟的质证意见。补充一点，潘长金、潘军在二审提交的资料形成时间是2021年3月，一审下判决是在2020年，假设所有证据真实，恰恰证明潘长金、潘军违约。李志伟在庭后补充提交以下证据：1.铨翎公司于2021年4月29日向王卫人、李志伟出具的《情况说明》、王卫人的于2021年4月30日的《情况说明》、铨翎公司商务人员沈石磊、李志伟及其律师周世明、潘长金、王卫人对话的录音记录，均拟证明潘长金不配合变更主体；2.两份《租赁合同》，拟证明案涉商铺附近的商铺出租价格为2170000元、1005900元、958000元，均远高于托管合同130000元/年的约定，更何况案涉商铺面积远大于仅有20平方米的上述商铺，因此应当按照2800000元计算案涉商铺的租金损失。潘军、潘长金质证认为，一、铨翎公司的《情况说明》不具有合法性，不能证明潘长金不协助变更。联营协议实际履行十几年后，突然要求潘长金提供其他业主的授权证明材料，完全是铨翎公司为自己不支付租金的违约寻找借口。现在变更租赁合同主体，可以由李志伟及潘长金作为出租方与承租方铨翎公司签订租赁合同主体变更协议；也可以由李志伟及王卫人作为出租方与承租方铨翎公司签订租赁合同主体变更协议。根本不存在潘长金不协助变更的问题。铨翎公司企图将自己的违约责任嫁祸于潘长金，铨翎公司的企图不会得逞。二、王卫人的《情况说明》不具有合法性，不能证明潘长金不协助变更。2021年4月28日潘长金协助李志伟与铨翎公司、王卫人当面协商变更租赁合同主体。潘长金委托律师多次申明潘长金与其他小业主没有权利义务关系。其他小业主交给王卫人托管后，王卫人委托潘长金进行联营，期至2022年5月合法有效，无需其他小业主出具在联营期内的最后一年的委托书。潘长金已经多次书面向铨翎公司承诺，现再次当面承诺对铨翎公司在联营期内的最后一年使用场地承担保证责任。十几年来租金都是与王卫人进行分配后，再由王卫人向其他小业主支付。其他小业主与王卫人之间的托管关系由王卫人自行处理。王卫人的《情况说明》没有否认联营至2022年。王卫人委托潘长金进行联营与万紫商场没有关系，该《情况说明》以“我商场”作说明不能证明联营主体变更事宜。三、《录音记录》不完整真实，没有法律效力，不能证明潘长金不协助变更租赁协议。四、对李志伟提交他人的《租赁合同》的真实性、合法性、关联性均不认可。托管前，A-x7号进出的商场内部小通道严重堵塞，原有60多间不临街的小商铺每间年租金在8000元至40000元之间。2009年起统一托管后每间年租金从50000元递增到130000元，托管有利于不临街的几十间小商铺的业主。李志伟提交的他人房屋与万紫商场内部不临街的小商铺根本没有可比性。潘军、潘长金庭后补充提交以下证据：递交给承租人代表沈石磊签收的《关于协助配合变更租赁合同的告知函》以及《合同主体变更协议》、发给李志伟、王卫人《关于协助配合变更租赁合同的告知函》和《合同主体变更协议》的短信，拟证明潘军、潘长金履行了协助义务。李志伟质证认为，一、对《关于协助配合变更租赁合同的函》的三性不予以认可，更无法达到潘军、潘长金的证明目的。房屋买卖合同中明确约定，潘军、潘长金要变更租赁合同主体，将出租人变更为李志伟，由李志伟收取租金。但截至目前，由于潘军、潘长金的原因，上述租赁合同主体变更协议未签署，李志伟也未收到租金。二、对《合同主体变更协议》三性不予以认可，也无法达到潘军、潘长金的证明目的。首先，由于潘军、潘长金隐瞒《托管合同》以及未签订租赁合同主体变更协议，李志伟的租金损失已经实际上产生了；其次，该份证据也并没有变更租赁合同主体的意思表示。潘军、潘长金要求承租人铨翎公司将租金直接支付给李志伟，这也与租赁合同主体变更是相悖的。三、对发给李志伟的微信及发给王卫人的短信的三性不予以认可，王卫人已经明确潘长金无权代表王卫人，即潘军、潘长金从与李志伟接洽到买卖合同建立，甚至到现在都一直在隐瞒案件真相，做虚假陈述，并非诚实信用的表现。对前述庭后证据大业兴公司未发表质证意见。本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，案涉房地产买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。根据各方当事人的诉讼请求及答辩意见，本院对本案二审争议焦点分述如下：关于潘长金、潘军是否应当承担相应房屋买卖合同项下的违约责任。本院认为，买卖合同的当事人是否应当承担违约责任之判定，应从案涉合同的约定予以判断，应当综合考察分析其签订的商品房买卖合同以及达成交易时的相关背景、具体意思表示内容等各项因素而定。首先，潘长金与案外人朱立国签订的《联营协议书》，潘长金不参与实际经营、不承担经营风险、不分取经营利润，而是按时向朱立国收取固定金额的房屋租金，该协议标的为万紫商场一楼约168平米的铺面。李志伟从潘长金、潘军购得仅57.61平米的A-x7、A-x1两套铺面。本案中租赁合同未变更为出租人的根本原因，就是李志伟未得到租赁合同标的项下其他所有权人、实际承租人及关联案外人的同意。在李志伟、潘长金和潘军、大兴业公司三方签订的《房地产买卖居间合同》中约定：“卖方有义务协助买方与承租人签订租赁变更合同。”同日三方签订的《补充协议》约定：“三方已签订《房地产买卖及居间合同》，三方补充如下：买卖双方约定于过户的当日或之前到承租方处变更租赁合同及办理相关手续，卖方退还承租方支付租赁保证金500000元给买方。”在上述《房地产买卖居间合同》、《补充协议》的条款中，双方约定潘长金的协助义务，从书面约定来看并未不应包括获取前述人员同意义务。租赁合同标的项下其他所有权人是否认同，承租人是否愿意从李志伟处租赁铺面，以及租赁价格、租赁时间、租赁面积也系各方关联人员进行自由磋商的范围。房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，当事人之间建立买卖合同关系的直接目的是一方让渡标的物的所有权以获取对价，另一方支付对价并取得标的物的所有权。纵观整个房屋买卖交易整个过程，李志伟已经取得了案涉房屋所有权实现了其主要合同目的，而潘长金和潘军已经获取房款并协助将案涉房屋进行了过户应当视为其履行了主要合同权利义务。因李志伟于二审举示的证据不能证明其于本案中的证明目的，本院不予采信。故本案中，李志伟认为潘长金和潘军未履行确保租赁合同变更及李志伟获得2800000元的租金收益的义务，基于房屋买卖合同项下违约责任主张权利缺乏相应的请求权基础，也没有相应合同约定及法律规定。关于李志伟主张的相当于案涉商铺2021年5月8日至2022年5月7日期间的年租金2800000元损失。本院认为，李志伟作为房屋所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益的合法权利。如果案涉房屋实际使用人或承租人拒绝与其签订租赁合同，即便在李志伟未能变更为出租人的情形之下，也有权向承租人主张相应的房屋占有使用费用。故李志伟基于买卖合同项下权利义务请求潘长金赔偿2800000元租金损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于李志伟主张的《托管合同》托管期间最后7年（即2022年5月8日至2029年5月7日期间）A-x7号商铺的租金损失的问题。本院认为，首先，如前所述，李志伟主张享有租金损失缺乏依据。且案涉《联营协议书》于2022年5月到期，后续房屋租赁所涉情况均处在不确定状态，因此李志伟计算损失的方式也无合同依据，本院依法不予支持。此外，在李志伟与潘长金、潘军签订的房地产买卖合同中并没有明确约定律师费承担，故李志伟主张潘长金、潘军承担律师费的请求缺乏依据，本院不予支持。当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。本案中，经本院多次询问，李志伟当庭明确本案诉讼请求的请求权基础为向潘长金、潘军主张买卖合同项下的违约责任。故本案二审审查评价范围为潘长金、潘军是否应当承担买卖合同项下违约责任。如果李志伟认为潘长金、潘军存在未如实告知李志伟托管合同等情况且导致其对在合同订立时产生重大误解或者合同存在显失公平等情形，可以另行依法主张相应合法权利，不属于本案二审审理范围，本院不做评判。综上，李志伟的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按照一审判决认定负担方式执行；二审案件受理费69913元，由李志伟负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年八月十七日书记员 何佳林