北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9545号上诉人(原审被告)：北京鑫大洋国际商贸管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路段西侧37号-1。法定代表人：冯伟，经理。上诉人(原审被告)：北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里309号楼1层309-01内03。负责人：李中良，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李娜，女，1981年4月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京钊睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢艳，北京钊睿律师事务所律师。上诉人北京鑫大洋国际商贸管理有限公司（以下简称鑫大洋公司）、北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司（鑫大洋分公司）因与被上诉人李娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初27026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人鑫大洋公司及鑫大洋分公司的委托诉讼代理人程潇潇，鑫大洋分公司负责人李中良，被上诉人李娜及其委托诉讼代理人杨晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫大洋公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回李娜一审诉讼请求；2．诉讼费由李娜承担。主要事实和理由：1．双方租赁合同主体变更为鑫大洋分公司与李娜。因租赁合同第三期及以后的租金均由鑫大洋分公司负责人李中良支付，李娜对此知情且未提出异议，故合同主体已经变更为鑫大洋分公司，鑫大洋公司不再承担合同义务；2．如果鑫大洋分公司属于合同加入，则鑫大洋分公司与李娜系协商解除合同，并非单方违约，李娜主张违约金没有事实及法律依据。本案中，鑫大洋分公司已于2020年2月即提出解除合同，符合合同第七条提前三个月通知的条件。2020年11月双方沟通解除合同以及交房事宜，在起诉前，李娜也从未向鑫大洋公司主张继续履行合同或支付违约金，据此应当认定李娜通过行为表示同意解除合同。根据《北京市高级人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答》第24条规定，双方属于协商解除合同，履行交房义务后才搬离房屋，不属于拒绝接收或单方搬离情形；3．鑫大洋公司解除合同系疫情原因导致经营困难，合同目的无法实现，因不可抗力解除合同，不应承担违约责任。本案中，鑫大洋公司租赁房屋系经营商店，疫情影响，涉案房屋所在小区实行封闭管控措施，四周均有路障阻拦交通，导致鑫大洋公司无法正常经营；4．一审法院依据递增后2020年月租金为标准计算违约金，违约金标准过高。租赁期内，双方协商以每月20000元标准执行租赁合同，应当视为租金标准变更，故应以该标准计算违约金。鑫大洋分公司上诉请求与鑫大洋公司一致。事实及理由与鑫大洋公司第2、3、4点意见一致。李娜辩称，同意一审法院判决，不同意鑫大洋公司、鑫大洋分公司的上诉请求。1．鑫大洋公司与李娜签订《租赁合同》，该合同合法有效，鑫大洋公司作为合同一方主体应当履行合同义务。鑫大洋分公司属于债务加入，并未取代鑫大洋公司的合同主体地位；2．鑫大洋公司违反合同约定，单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。李中良2020年2月联系李娜表示当月要搬走，但李娜并未同意，且鑫大洋公司一直占有房屋至2020年11月30日。鑫大洋公司以无法继续经营为由撤店，以其实际行为表明不再继续履行合同，李娜对此也提出了异议；3．疫情并未导致其经营困难。2019年11月，鑫大洋公司就称经营困难，未按时支付租金。鑫大洋公司经营店铺在小区内部，没有证据证明疫情管控措施导致其经营困难；4．鑫大洋公司要求将2020年6月1日至11月30日的租金标准降低至每月20000元，后续租金按合同约定执行。故鑫大洋公司自2020年12月起应按照合同约定支付租金。但鑫大洋公司违反合同约定，提前解除合同，导致李娜房屋自2020年12月起空置，直至2020年5月20日。李娜之所以同意给予鑫大洋公司降低租金是为合同继续履行，如果鑫大洋公司提前解除合同，降低租金应当补交，相应半个月免租期租金也应当由鑫大洋公司承担。李娜向一审法院起诉请求：1、请求法院确认李娜与鑫大洋公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》于2020年11月30日解除；2、判令鑫大洋公司、鑫大洋分公司共同向李娜支付租金140452．8元；3、判令鑫大洋公司、鑫大洋分公司共同向李娜支付欠付租金的利息（以140452．8元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令鑫大洋公司、鑫大洋分公司共同向李娜支付违约金135795．2元；5、判令鑫大洋公司、鑫大洋分公司共同向李娜支付2018年5月16日至2018年5月31日期间的房屋占用使用费16000元。一审法院认定事实：鑫大洋公司、鑫大洋分公司系总分公司关系。位于北京市朝阳区房屋（以下简称“涉案房屋”）产权人系李娜。2018年4月28日，李娜作为出租方（甲方），鑫大洋公司作为承租方（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为便民服务中心场地使用，出租房屋面积为188．47平米，其经营性质为商用，在租赁期内未经甲方同意不得擅自更改，否则视为乙方违约。租赁期为5年，免租期为30天，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。房屋租金为5．66元（每天／平米），月租金人民币32000元（大写：叁万贰仟元），支付方式为半年，支付金额为192000元（大写：拾玖万贰仟元），本房屋租金每年递增3％。租金从正式起租之日起计算，乙方于每个结算周期开始后的前30日通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。2018年5月2日，鑫大洋公司向李娜支付半年租金192000元。2018年11月5日，鑫大洋公司（浙商银行股份有限公司代）向李娜支付半年租金192000元。2019年5月27日，李中良（鑫大洋分公司负责人）向李娜支付半年租金197760元。2019年11月24日，李中良向李娜支付租金54000元。2019年12月10日，李中良向李娜支付租金27000元。2020年2月18日，李中良向李娜支付租金60000元。2020年5月13日，李中良向李娜支付租金30000元。2020年5月21日，李中良向李娜支付租金30000元。2020年8月22日，李中良及其爱人共计向李娜支付租金60000元。一审庭审中，李娜认可鑫大洋公司以及李中良上述租赁的支付情况。一审庭审中，各方均认可涉案房屋实际使用人系鑫大洋分公司。鑫大洋分公司于2020年11月30日将涉案房屋交还李娜。一审庭审中，李娜提交其与鑫大洋分公司负责人李中良的微信聊天记录若干，用以证明虽然其多次同意降低租金，但是提前条件是继续履行合同，且李娜曾经表明表示过，如后期经营情况改善，需按照原合同房租金额补回房租；鑫大洋分公司亦提交其公司负责人李中良与李娜的微信聊天记录若干，用以证明李娜同意2019年12月-2020年5月房租按每月27000元支付，合同其他内容不变；后李娜又同意2020年3月1日至5月31日期间房屋共计为6万元（每月2万元）；后李娜又同意2020年6月1日至2020年12月1日期间房租按每月20000元支付，分两次支付，第一次在5月10日支付6万元，第二次在8月10日前支付6万元。故就此，鑫大洋分公司支付了全部租金，并不存在欠付租金的情形。一审庭审中，就提前退租原因，鑫大洋公司、鑫大洋分公司表示系疫情期间赛洛城小区实行封闭管理，导致其店铺送货车无法进入，严重影响经营状况；李娜对此表示，小区确实在疫情期间实行了封闭管理，进货车确实是进不去，但是可以用小推车推货进入。关于鑫大洋公司、鑫大洋分公司所说营业额的问题，系其自己经营管理所致。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李娜与鑫大洋公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就李娜要求鑫大洋公司、鑫大洋分公司共同承担责任一节，因鑫大洋公司系合同签订相对方，故其理应承担合同义务；就鑫大洋分公司承担责任一事，因合同后几期租金以及租金交付事宜沟通均系该公司负责人李中良与李娜进行，且鑫大洋分公司也认可实际上系其公司使用涉案地点用于经营，对此，一审法院认定构成了鑫大洋分公司对该合同的加入，故就该合同应承担责任部分，其应与鑫大洋公司共同承担。就李娜第一项诉讼请求，现双方均确认合同于2020年11月30日解除，一审法院对此不持异议。就李娜第二项诉讼请求，首先，根据各方提交的微信聊天记录显示，双方就租金降低一事进行了多次沟通，鑫大洋分公司负责人李中良每次支付租金前，都会就具体租金数额一节，与李娜进行沟通，李娜亦每次对其支付租金的行为都表示认可；在此后李中良支付下一期租金时，李娜也未提及让他补足上期租金等问题；其次，李娜虽称其同意为鑫大洋公司、鑫大洋分公司减免租金的前提条件是合同继续履行，但根据各方提交的微信聊天记录显示，就此减免租金提前条件，李娜并未充分告知李中良；最后，结合鑫大洋公司、鑫大洋分公司对涉案房屋的实际使用情况，疫情期间确实会对鑫大洋公司、鑫大洋分公司使用房屋造成一定影响，李娜对租金标准予以下降也属合理。综上，一审法院对李娜第二项诉讼请求不予支持。就李娜第三项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。就李娜第四项诉讼请求，鑫大洋公司、鑫大洋分公司在租赁合同未到期之前提前解约，构成违约，应向李娜承担相应的违约责任。一审法院依照公平以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，鑫大洋公司、鑫大洋分公司对解除合同的过错程度以及由此给李娜造成的实际损失，认定李娜就此违约金的主张较为合理，对此予以支持。就李娜第五项诉讼请求，李娜的损失已在其主张的违约金部分予以弥补，此项诉请于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月8日判决：一、确认李娜与北京鑫大洋国际商贸管理有限公司于二〇一八年四月二十八日签订的《租赁合同》于二〇二〇年十一月三十日解除；二、判令北京鑫大洋国际商贸管理有限公司、北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司于判决生效后七日内共同给付李娜违约金十三万五千七百九十五元二角；三、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，鑫大洋公司与鑫大洋分公司围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1．四张照片及2个视频，证明李娜将涉案房屋2021年4月初已经再次出租，鑫大洋分公司解除合同并没给对方造成房屋空置损失；证据2．李中良与李娜微信聊天记录，证明李娜认可双方租赁合同月租金2万元，违约金应以该标准计算。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李娜对上述证据发表质证意见如下：证据1．照片真实性认可，视频内容无法核实，真实性不认可，证明目的不认可，李娜是2021年4月10对外出租，免租期到5月20日；证据2．真实性认可，证明目的不认可。本院对鑫大洋公司及鑫大洋分公司上述证据认证如下：本院将结合其他事实综合认定。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案《租赁合同》的主体认定；二、涉案《租赁合同》是否系双方协商一致解除；三、违约金的认定标准。关于争议焦点一。鑫大洋公司与李娜于2018年4月28日签订《租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订主体为鑫大洋公司与李娜，故《租赁合同》对双方均具有约束力，鑫大洋公司作为合同主体负有履行《租赁合同》的义务。关于鑫大洋分公司是否构成债务加入。据已查明事实，自2019年5月起，房屋租金均由鑫大洋分公司向李娜支付，对于后续租金减免以及是否解除合同事宜亦是由鑫大洋分公司与李娜进行协商，且各方均认可涉案房屋实际使用人是鑫大洋分公司。综合以上事实，可以认定鑫大洋分公司以实际行为履行了《租赁合同》项下鑫大洋公司应承担的合同义务，且其履行行为对其自身具有直接利益，故一审法院认定鑫大洋分公司构成债务加入正确。因现无证据证明李娜同意《租赁合同》项下债务全部转移给鑫大洋分公司或者鑫大洋公司退出合同关系，故本院不能认定鑫大洋公司与鑫大洋分公司构成债务转移，李娜有权依据债务加入关系，向鑫大洋公司与鑫大洋分公司主张权利。关于争议焦点二。涉案租赁合同是否系双方协商一致解除。根据《租赁合同》约定，租金从正式起租之日起计算，乙方于每个结算周期开始后的前30日通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。据本案已查明事实，鑫大洋分公司于2020年11月12日向李娜提出解除合同，并于2020年11月30日与李娜进行房屋交接，鑫大洋分公司在合同履行期内未按合同约定提前三个月告知李娜解除合同，且存在逾期支付租金的情形，构成违约。虽2020年11月30日，李娜表示同意鑫大洋分公司搬离涉案房屋，但该时点违约事实已经发生，李娜系基于鑫大洋分公司的违约行为主张收回房屋。双方对于不再继续履行合同以及房屋交接的行为，并非双方协商一致解除合同，而是鑫大洋分公司对于李娜收回房屋主张的认可。因鑫大洋分公司构成违约，李娜有权向其主张违约责任。关于争议焦点三。违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。如上文所述，鑫大洋分公司提前解约构成违约，其应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同履行情况、鑫大洋分公司解除合同的过错程度以及给李娜造成的损失等情形，确定鑫大洋公司及鑫大洋分公司向李娜支付违约金135795．2元并无明显不当。鑫大洋公司主张按照月租金20000元计算违约金，无事实依据，本院对此不予采信。鑫大洋分公司主张因疫情管控导致其无法经营，属于不可抗力而解除合同，不应承担违约责任的上诉意见。对此，本院认为，新冠疫情确发生于双方租赁期限内，鑫大洋分公司作为经营商铺的主体，疫情及疫情管控措施确对其经营造成客观影响，但对于运货车辆无法进入小区的情况，李娜已配合鑫大洋分公司与物业进行了协调，并对租金予以部分减免，鑫大洋分公司亦继续经营至2020年11月，说明疫情及疫情管控措施并未对双方租赁合同继续履行造成根本性影响，故本院对鑫大洋分公司该项上诉意见，不予采信。综上所述，鑫大洋公司、鑫大洋分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6032元，由北京鑫大洋国际商贸管理有限公司、北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二一年八月十六日法官助理  向 玗法官助理  刘旭萌-1-