吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初5043号原告：高某某，女，1989年9月17日生，汉族，住吉林省长春市南关区。；；        委托诉讼代理人：王臻，长春市净月法律服务所基层法律工作者。        被告：王某某，男，1992年1月19日生，满族，住吉林省长春市南关区。；；        被告：王某某，女，1990年10月25日生，汉族，住吉林省长春市南关区。；；        原告高某某与被告王某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高某某的委托诉讼代理人王臻、被告王某某、王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。；；        高某某向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告租金7000元（第四季：2021年4月8日-2021年9月8日房租款）及同期人民银行利息；2．判令被告立即支付原告为被告垫付的物业费201元及同期人民银行利息；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租期二年（自2020年1月10日到2022年1月30日），租金标准及支付方式（上打租）租金1400元／月，每五个月为一季度交7000元，每次应当在8号前交付。原告按照合同约定将房屋及门钥匙等交付给被告，被告经过验收后入住。原告于2021年4月8日向被告收缴第四季房租及本年度物业费时，被告提出要将房租交给高峰（已故房主）来拖欠房租。对此，原告、辖区派出所警员多次上门解释、发函均无效果。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告无正当理由拒不支付租金、物业费等行为已严重违法了双方合同的约定及相关法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判决。；；        王某某、王某某辩称，该合同没有约定承租期限，为无固定期限租赁合同，签订合同时，合同上没有勾涂修改增添的内容，该合同内容以打印的合同文本为准，高某某向法院提供的合同存在勾涂修改增添的内容，该内容系高某某方肆意篡改，未与我方协商一致，该内容是虚假的，我方不予认可。2021年6月5日，我方搬离该房屋，并通知王臻来验房，王臻以没空为由拒绝验房收房，随后造成的一切损失应由王臻赔付高某某。截至2021年6月5日，双方尚未将押金租金结算清。我方入住后，该房屋内设施老化，无法正常使用，高某某方拒不修理，我方自行购买了热水器和洗衣机。不同意承担违约责任，高峰系该房屋实际所有人，高峰已经死亡，高某某是否是高峰唯一合法继承人，是否能完整继承该房屋的各项权利，是否委托王臻向外出租该房，上述情况直接影响合同效力，直至我方解除合同，高某某和王臻也没能提供合法有效的证明文件证实该合同系合法生效的合同而非效力待定的合同。截至2021年6月5日，我方共计缴纳18个月房租25200元，我方自行购买的热水器、洗衣机抵扣一个月房租。我方不欠高某某任何房租费用，我方要求高某某将押金2800元返还给我方。该房已欠12年物业费，桃园小区物业要求高峰一次性缴纳所有清欠物业费，因此，我方作为承租人无法缴纳物业费，不存在过错。；；        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年1月8日，王臻（甲方、出租方）与王某某、王某某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于长春市南关区桃园春晓19栋1门401号房屋出租给乙方居住，房屋租赁期限自2020年1月10日到2022年1月30日（加赠20天），租金标准及支付方式（上打租），月租金1400元，五个月一交房费7000元，每次交费在8号之前，押金2800元，租赁期满押金退还（如有拖欠费用，除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方）。租赁合同第五条约定，租赁期内的下列费用中均由乙方承担：水费、电费、物业管理费、室内设施维修费，乙方应根据缴费凭据向甲方出示，证明已交所应承担的缴纳费用。合同第三条违约责任约定，甲方有第二条第1项约定的情形之一的，应按年租金的10％向乙方支付违约金；乙方有第二条第2、3、4、5、6项约定的情形之一的，应承担违约责任，按年租金的10％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失（按实际损失计算）。王某某于签订合同当天向王臻微信转款500元，为租房定金。2020年1月10日，王某某向王臻微信转款9300元，其中2300元为押金，7000元为2020年1月10日至2020年6月9日房租。此前500元定金转为押金，共计2800元。2020年6月8日，王某某向王臻微信转款7000元，为2020年6月10日至2020年11月9日房租。2020年11月20日，高某某向王某某、王某某发出《催交租房款通知书》，主要内容为：已拖欠2020年11月、12月，2021年1月、2月、3月期间的房租，通知二人在收到催缴通知后缴纳拖欠的房租至出租人王臻的中国建设银行账户内，2020年11月27日，王某某向王臻指定的银行账户转款7000元，应为2020年11月10日-2021年4月9日房租。2021年5月31日，王某某向王臻给付了2021年4月10日-2021年5月9日的租金1400元。；；        2020年11月7日，桃园春晓物业服务中心向春晓19栋1单元401室业主发出《催缴通知》，主要内容为：自2010年至2020年，共计11年2211元，滞纳金947.85元。2021年5月25日，桃园春晓物业服务中心出具《不欠物业费证明》，证明19栋1单元401室高峰已缴纳2020、2021年度物业费。        另查，长春市南关区桃园春晓小区19栋1门401室房屋为高峰于2006年8月27日棚户区拆迁补偿安置房屋，高峰于2013年8月16日死亡，高某某为高峰女儿。2017年5月1日，高某某出具《授权委托书》，委托人为高某某，受托人为王臻，授权王臻处理长春市南关区春晓小区19栋1门401号房屋事宜，代理权限自2017年5月1日至领取上述房屋产权证止，代理事项包括：代理人管理、办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金等。2021年5月25日，长春房地集团有限责任公司物业发展公司桃源春晓物业服务中心出具《证明》，证明高峰女儿高某某继承案涉房屋，产权正在办理中。；；        认定以上事实的证据有《房屋租赁合同》、转账记录、《证明》《授权委托书》《催交租房款通知书》、微信记录、通话录音等证据在卷为凭。        本院认为，王臻受高某某委托与王某某、王某某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并且出租人是否有权处分并不影响本案租赁合同的效力。关于王某某、王某某提出高某某方提供的《房屋租赁合同》有勾涂修改的问题，因王某某、王某某未提供其应该持有的房屋租赁合同，并且在合同履行过程中，王某某、王某某按照合同中手写的租金数额、交纳时间、押金数额等条款履行，可以认定双方按照高某某提供的租赁合同内容履行双方的权利义务。；；        关于双方租赁合同的状态问题，因合同在租赁期内，王某某、王某某无权单方面解除合同，但根据通话录音，王某某、王某某于2021年6月5日通知高某某已搬离房屋，在2021年7月5日庭审中，王某某、王某某明确提出解除合同，高某某提出如解除合同，王某某、王某某应承担违约责任，现双方的合同已无法继续履行，故可以确认双方的租赁合同于2021年7月5日解除，但王某某、王某某提前解除合同，应承担违约责任。；；        关于高某某主张王某某、王某某支付2021年4月8日-2021年9月8日房屋租金及利息的问题，王某某已给付了2021年4月10日-2021年5月9日期间的租金，租赁合同于2021年7月5日解除，故王某某、王某某应给付高某某2021年5月10日-2021年7月5日期间的房屋租金2660元（1400元／月÷30天×57天）及利息（自2021年4月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。王某某、王某某未按约定支付租金并提前解除合同，属违约行为，应承担违约责任，按租赁合同约定，应按年租金的10％向高某某支付违约金1680元（1400元／月×12个月×10％）。；；        关于高某某主张王某某、王某某支付其垫付的物业费的意见，高某某未提供其垫付的王某某、王某某租赁期间欠缴物业费的具体数额及缴费发票等证据，对此主张不予支持。；；        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：        王某某、王某某于本判决生效后五日内给付高某某房屋租金2660元及利息（自2021年4月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；；        王某某、王某某于本判决生效后五日内给付高某某违约金1680元；；；        驳回高某某的其他诉讼请求。；；        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元，由王某某、王某某负担。；；        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    李光大二〇二一年八月三日书记员    张佳妮