北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11108号上诉人（原审被告）：祝克友，男，1965年12月8日出生，汉族，无业，住河南省固始县。委托诉讼代理人：瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京嘉豪若尔服装有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇南街一村新开路**。法定代表人：张钱武，经理。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。原审第三人:时天龙，男，1971年12月16日出生，汉族，无业，住河南省固始县。上诉人祝克友因与被上诉人北京嘉豪若尔服装有限公司(以下简称嘉豪若尔公司)、原审第三人时天龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝克友上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项，并驳回嘉豪若尔公司的一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由嘉豪若尔公司承担。事实和理由：一、嘉豪若尔公司不是租赁合同当事人，也不是租赁合同的实际履行人和租赁标的实际使用人，一审判决认定嘉豪若尔公司主体适格存在错误。1.从合同签订情况来看，案涉租赁合同是由张钱武签订的，张钱武是案涉租赁合同的当事人。2.从租金支付等合同履行情况来看，张钱武系租赁标的实际使用人、是租赁合同实际履行人。3.租赁合同当事人张钱武除了是嘉豪若尔公司的法定代表人之外，还是“廊坊思派服装有限公司”的法定代表人，以及个体工商户“北京南街钱武五金店”的实际经营人。在祝克友既不知悉嘉豪若尔公司存在、嘉豪若尔公司又从未参与过合同履行。嘉豪若尔公司一审期间提供的《授权委托书》，在租赁合同签订时，无论是张钱武还是嘉豪若尔公司，均未以任何形式向祝克友出示。此系嘉豪若尔公司为进行本次诉讼而事后炮制。4.在本次诉讼之前，嘉豪若尔公司就同一租赁事由曾经起诉过祝克友，后来撤回起诉，嘉豪若尔公司在撤回起诉后炮制并补充了证据“授权委托书”等。二、承租人承租的案涉院落是由祝克友进行装修改造完成后对外租赁的，在租赁关系存续期间，张钱武及祝克友均未进行任何装修改造；嘉豪若尔公司在一审期间提供的其进行过装修改造的证据均不具有合法性，不应作为定案依据。1.《租赁合同》第四条明确约定除承租人损坏外，由出租人进行租赁房屋的维修；合同第八条明确约定未经出租人同意不得随意改变租赁标的原貌，若进行添附在遇拆迁时归出租人所有，承租人不得提出任何赔偿。在存在上述约定的情况下，承租人不需要、也不可能在未经出租人同意的情况下对租赁标的进行装修改造和添附。2.一审时嘉豪若尔公司提供的装修改造证据不具有合法性，系伪造，不应作为定案依据。一审已经查明祝克友与张钱武签订《租赁合同》的时间是2014年6月16日，一审时嘉豪若尔公司提供的《厂房装饰装修合同》签订时间是2014年6月8日。在承租人与出租人尚未对租赁事宜达成租赁意向时，承租人即签订装饰装修合同与事实不符。证人柯某系嘉豪若尔公司的股东，持有嘉豪若尔公司公司30%的股权,本案的审理结果与证人柯某具有直接利害关系且证人柯某未依法出庭作证，故其证人证言应不应被采信。嘉豪若尔公司提供的《厂房装饰装修合同》中，发包人是张钱武，承包人是本案证人柯某，这与张钱武和柯某同为嘉豪若尔公司的股东等存在矛盾，与最基本的日常情理不符，该合同及装修结算单等证据明显系伪造，均不具有合法性，也均不应作为定案依据。三、一审判决在认定嘉豪若尔公司没有证据证实评估报告中所载明的附属物系嘉豪若尔公司所添置的情况下，酌定其享有装修及附属物补偿费没有任何依据。该酌定违背嘉豪若尔公司没有对租赁标的进行装饰装修的客观事实，违背“谁主张、谁举证”的证明规则，缺失客观依据。四、一审判决程序违法。一审中，祝克友认可在租赁关系存续期间，张钱武在履行租赁合同中约定的租金支付义务时，按照祝克友的要求将租金支付给祝克友指定的收款人时天龙。时天龙在租赁合同履行期间，其身份仅仅是祝克友指定的收款人，其与本案的处理结果不具有任何利害关系。依据我国民事诉讼法的相关规定，其身份既不是有独立请求权的第三人、也不是无独立请求权的第三人。一审将其列为第三人参加诉讼，属于程序违法。嘉豪若尔公司辩称，同意一审判决。不同意祝克友的上诉请求。关于主体问题，合同约定用于经营，张钱武租赁之后也是服装经营。张钱武作为法定代表人，不管是法定代表人还是代理人身份履行都是没问题的，一审主体是没问题的。张钱武还是其他公司的法定代表人和本案无关。关于装修问题，我方交租日期为2014年5月21日和22日，交完之后我方进行装修，装修的日期和合同入住起算日期6月16日提前的，5月21日至6月16日是免租期的装修，结合租赁房屋进行需求的装修是惯例符合实际生活，祝克友在租赁的时候不知道具体，不可能完全符合需求的房屋交给我们，装修人身份问题不影响装修实际。关于程序违法问题，时天龙是收取租金的人，可能也是合伙人或者共同经营人或者有其他利益关系，一审作为第三人是合法的。时天龙述称，同意祝克友的意见，一审判决不符合实际。嘉豪若尔公司向一审法院起诉请求：1.请求祝克友返还租金2万元；2.祝克友支付装修及附属物补偿费490788元、搬迁补助费93173元、一次停产停业综合补助费318294元、提前搬家奖260883元，以上共计1163138元；3.诉讼费由祝克友承担。一审法院认定事实：2014年6月16日，祝克友（甲方）与张钱武（乙方）签订了租赁合同，合同约定甲方将位于大兴区××路南侧厂房及院落出租给乙方使用。租赁期限为五年，从2014年6月16日至2019年6月15日止。租金及付款方式：租金前三年为35万元，后两年为385000元。上付款一年交两次，即上半年交60％，下半年交40％，付款日期前一个月交纳租金，若拖欠一个月，按年租金10％的滞纳金，超过两月者，甲方有权责令乙方停止营业，按乙方自动解除合同处理。在合同期内，如遇不可抗力的自然灾害造成的损失，甲乙双方不承担责任损失自负。在合同期内如遇政府拆迁或占用土地，甲方一次性赔偿乙方所有的损失费3万元。合同自动终止，在终止合同之日退回乙方未使用完剩余租金，乙方无条件搬迁，乙方不承担任何经济损失和其它补偿。合同签订后，张钱武按期交付了租金，将租金打入祝克友指定的收款人时天龙的账户；祝克友将涉案房屋及院落交付张钱武使用。2017年7月10日，张钱武交纳租金20万元，租金交至2017年12月15日。张钱武承租房屋后，由其担任法定代表人的嘉豪若尔公司实际占有使用承租的房屋和院落。因涉案房屋及院落涉及拆除腾退，嘉豪若尔公司于2017年11月26日搬出涉案房屋，将涉案房屋及院落腾退给祝克友。拆迁档案资料显示：2019年11月11日，北京盛世宏华置业有限公司（拆除腾退人、甲方）与祝克友（被拆除腾退人、乙方）签订非住宅房屋搬迁腾退补偿协议，协议约定：乙方在腾退范围内房屋建筑面积：1863.45平方米，被腾退房屋位于北京市大兴区西红门镇五连环工业区。甲方应支付乙方搬迁腾退补偿款3284550元，具体情况如下：经北京银城房地产评估有限责任公司评估，被搬迁腾退房屋的评估价格：2500393元，其中包括：（1）房屋重置成新补偿费：872527元；（2）拆除费：49487元；（3）搬迁腾退配合奖：877252元；（4）装修及附属物：701127元。乙方搬迁腾退补助及奖励费共计784157元，其中包括：（1）搬迁补助费：93173元；（2）一次停产停业综合补助费：318294元；（3）提前搬家奖：372690元；（4）其他：0元。拆迁档案中交房通知单记载：被腾退人祝克友交房时间为2017年11月30日。拆迁档案资料中房屋买卖合同记载：2013年11月29日，买方时天新、祝克友共同购买卖方赵月收涉案房屋及租赁地使用权，转让费为190万元。祝克友认可其出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证。嘉豪若尔公司提交2014年6月8日厂房装饰装修合同、2014年8月8日结算说明、柯某证言、嘉豪若尔公司（装修结算单）证明其承租房屋后对承租房屋进行了装饰装修。2014年6月8日，张钱武（发包方、甲方）与柯某（承包方、乙方）签订厂房装饰装修合同，合同约定：1、工程地址：位于大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧。2、厂房规格：独立院落。3、厂房面积：约2000㎡。4、工程装修内容：厂房、车间、宿舍、办公区、展厅等整体装修及所有水电路改造，包工包料。5、工程时间:2014年6月8日至2014年8月5日。双方约定装修价款为891275元，按实际履行情况支付。2014年8月8日，结算说明载明：工程地址：北京大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧北京嘉豪若尔服装厂。装修概况：厂房车间，宿舍，办公区，展厅等整体装修及所有水电路改造。日期:2014年6月8日-2014年8月5日。施工完后总金额为891275元。证人证言载明：本人柯某于2014年6月8日与张钱武约定，由本人为嘉豪若尔公司装修北京大兴区西红门镇五连环投资公司宏昌路南侧厂房位置的房屋，装修过程及项目内容，费用大约合计891275元，包工包料，大约2014年8月5日完工。特此证明。本分承诺上述陈述均属客观事实，若有虚假，本人自愿承担法律责任。嘉豪若尔公司（装修结算单）载明所有装修项目合计金额为891275元。祝克友对嘉豪若尔公司提交的上述证据的真实性和证明目的均不认可。嘉豪若尔公司提交其给张钱武出具的授权委托书证明张钱武与其系隐名代理关系，张钱武与祝克友签订租赁合同、支付租金均是代理其公司的职务行为。授权委托书载明：因我公司经营业务情况需要租赁一处厂房作为经营场地使用，现特委托我公司法定代表人张钱武(身份证号:×××)全权代理我公司进行租赁厂房的选址、租赁、履行等全部事宜。我公司授予张钱武的代理权限为：1、代为进行该厂房的选址、谈判、租赁合同签订、合同履行；2、代为进行该厂房的装饰装修合同的谈判、签订、履行。祝克友、时天龙对该授权委托书的真实性及嘉豪若尔公司的证明目的不予认可。一审法院认为，本案争议焦点一为嘉豪若尔公司是否具有原告主体资格。《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。结合本案中嘉豪若尔公司给张钱武出具的授权委托书，张钱武以自己名义与祝克友签订租赁合同，嘉豪若尔公司在张钱武承租的房屋及院落实际经营，祝克友并不知道张钱武与嘉豪若尔公司存在代理关系，且祝克友未提供证据证明其与张钱武订立合同时如果知道嘉豪若尔公司就不会订立合同，在本案庭审过程中亦从未有此方面表示；现祝克友拒绝向张钱武赔偿涉案房屋拆除腾退的相应损失，嘉豪若尔公司可以行使受托人张钱武对祝克友的相关权利。故嘉豪若尔公司在本案中具有原告主体资格。祝克友关于其与张钱武签订的房屋租赁合同，与嘉豪若尔公司无关，嘉豪若尔公司不具有原告主体资格的答辩意见，一审法院不予采纳。本案争议焦点二为祝克友是否应当依照租赁合同的约定即在合同期内如遇政府拆迁或占用土地，甲方一次性赔偿乙方所有的损失费3万元承担相应赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。祝克友与张钱武就涉案房屋签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的强制性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据上述法律规定，双方在房屋租赁合同中关于在合同期内如遇政府拆迁或占用土地，甲方一次性赔偿乙方所有的损失费3万元的约定属于实体权利的约定，并非解决争议方法的条款，故该约定对双方当事人没有法律约束力，即祝克友不能依照该约定承担赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因祝克友作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议并实际领取了拆迁款，故祝克友所获取的拆迁利益中应当归属于嘉豪若尔公司部分应当予以返还嘉豪若尔公司。关于退还租金，因双方均认可嘉豪若尔公司2017年7月10日交纳租金20万元，租金已交至2017年12月15日，涉案的房屋于2017年11月26日腾退给祝克友，故对嘉豪若尔公司要求祝克友返还租金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于嘉豪若尔公司要求装修及附属物补偿费的诉讼请求，本案涉案房屋及院落装修及附属物补偿款为701127元。在诉讼中嘉豪若尔公司虽未能提交充分证据证实银城估字2018第009号-WLH-F-017号估价结果通知单中所载明的附属物系其所添置，但是考虑到嘉豪若尔公司为使用租赁场地实际发生的装修及附属物支出，祝克友亦主张其购买涉案房屋后曾进行装修，一审法院酌定确定嘉豪若尔公司享有的装修及附属物补偿费为420676元。关于嘉豪若尔公司要求搬迁补助费的诉讼请求，本案涉案房屋及院落搬迁补助费为93173元，嘉豪若尔公司2017年11月26日将涉案房屋及院落已经腾退，完成全部搬迁工作，祝克友于2017年11月30日将涉案房屋及院落交付拆除公司，故上述搬迁补助费应由嘉豪若尔公司享有。关于嘉豪若尔公司要求一次性停产停业综合补助费的诉讼请求，涉案房屋及院落一次性停产停业综合补助费为318924元，考虑嘉豪若尔公司在涉案房屋及院落实际经营的实际情况，涉案房屋及院落祝克友亦用于出租经营的事实，上述一次性停产停业综合补助费在嘉豪若尔公司和祝克友之间进行合理分配为宜，一审法院酌情确定嘉豪若尔公司享有一次性停产停业综合补助费为159462元。关于嘉豪若尔公司要求提前搬家奖的诉讼请求，从性质上来说，属于涉案房屋及院落拆除腾退的“奖励”，而非“补偿”性质，嘉豪若尔公司与祝克友之间签订租赁合同，现合同无效，嘉豪若尔公司仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，嘉豪若尔公司并非被拆除腾退人，无权按照拆除腾退标准取得奖励，该类奖励不是嘉豪若尔公司正常履行合同而必然取得的收益，不属于嘉豪若尔公司的损失，嘉豪若尔公司无权取得该部分奖励，故一审法院对嘉豪若尔公司该项请求不予支持。据此,一审法院于2021年6月4日判决：一、祝克友于判决生效后10内返还北京嘉豪若尔服装有限公司租金2万元；二、祝克友于判决生效后10内给付北京嘉豪若尔服装有限公司装修及附属物补偿费420676元、搬迁补助费93173元、一次性停产停业综合补助费159462元，以上共计673311元；三、驳回北京嘉豪若尔服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与一审基本一致。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理期间，祝克友主张涉案房屋为其在出租之前已经装修完毕，但未能就银城估字2018第009号-WLH-F-017号估价结果通知单中所载明的附属物系其所添附提供相应证据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此本案中当事人之间签订的租赁合同系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因祝克友作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议并实际领取了拆迁款，故祝克友所获取的拆迁利益中应当归属于承租人部分应当予以返还。关于嘉豪若尔公司是否为适格原告问题，嘉豪若尔公司向张钱武出具授权委托书，张钱武以自己名义与祝克友签订租赁合同，嘉豪若尔公司在张钱武承租的房屋及院落实际经营。虽然在签订合同时祝克友并不知道张钱武与嘉豪若尔公司存在代理关系，但祝克友未提供证据证明其与张钱武订立合同时如果知道合同相对方为嘉豪若尔公司就不会订立合同。根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。现祝克友拒绝向张钱武赔偿涉案房屋拆除腾退的相应损失，嘉豪若尔公司可以行使受托人张钱武对祝克友的相关权利。故一审法院认定嘉豪若尔公司在本案中具有原告主体资格并无不当。祝克友现主张嘉豪若尔公司向张钱武出具的授权委托书系诉讼中所填写，在嘉豪若尔公司与张钱武均予以否认的情况下，祝克友未能提供证据证实其主张，因此祝克友此节上诉主张本院难以支持。关于本案涉案房屋及院落装修及附属物补偿款问题。虽然祝克友及嘉豪若尔公司均主张涉案房屋系己方装修装饰，但双方均未能提供充分证据证实银城估字2018第009号-WLH-F-017号估价结果通知单中所载明的附属物系其所添置。在此情况下，一审法院考虑到嘉豪若尔公司实际使用租赁场地酌情确定嘉豪若尔公司享有的装修及附属物补偿费为420676元并无不当。故祝克友此项上诉主张本院不予支持。关于祝克友所提时天龙并非案件第三人，一审审判程序违法问题，经查，嘉豪若尔公司起诉时将时天龙作为第三人提起诉讼，至于时天龙是否应当承担责任需要通过庭审予以查明，因此一审法院审判程序合法。祝克友此节上诉主张本院不予支持。综上所述，祝克友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10733元，由祝克友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年八月二十五日法官助理  冯海鑫书 记 员  刘芯怡