湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2773号上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：何力，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余山西，男，汉族，1977年7月10日出生，户籍所在地湖南省临湘市。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称和立东升公司）因与被上诉人余山西商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初3578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。和立东升公司的委托诉讼代理人何化、何力，被上诉人余山西的委托诉讼代理人黄灿灿到庭参加了庭审。本案现已审理终结。和立东升公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中“日万分之一的标准”，将标准改判为日万分之零点五；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人承担逾期办证违约金过高，请二审依法纠正。1、一审中，被上诉人未举证证明上诉人逾期办证造成了其多少经济损失，而事实上，上诉人逾期办证也并不会造成其经济损失。尽管上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同（预售）》约定了逾期办证按已付房款的日万分之一计算违约金，但该约定明显过高，根据原《合同法》第一百一十四条第二款的规定，应将违约金下调。一审法院在没有证据证明被上诉人损失的情况下，机械地以合同约定的高标准为据下判，明显错误。2、一审判决未依法对同类型的案件进行检索，造成同案不同判，违反了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的相关规定，损害了上诉人的合法权益。综上，请求支持和立东升公司的上诉请求。余山西辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，一审判决有明确的合同依据，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、《商品房买卖合同（预售）》第二十条对于逾期办证的违约金约定具体、明确、合理，且合同文本中将违约金约定以划横线做特别提示，一审法院以购房款为基数按照每日万分之一的标准判决违约金，符合合同约定，系遵守意思自治基本民法原则的体现，因此二审法院不应改判；二、本案每日万分之一的违约金标准并不高，且上诉人主张一审判决违约金过高，但是并未举证任何违约金过分高于损失的证据，本案不符合法院可调整违约金的情形；三、上诉人存在长期无法办妥并交付房产证的违约事实，已构成根本违约，因此逾期办证并非一般违约事实，如按照上诉人的意见，固定1%的违约金，将与其根本违约的违约情况明显不对等，有违公平原则，因此法院不应调整；四、涉案楼盘逾期办证长达数年，损害数百户至上千户业主的利益，请求不予改判。余山西向一审起诉请求：1、判决和立东升公司向余山西支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以382244元为基数，按照每日万分之一的标准计算，计算期限自2018年8月28日起计算至实际办妥房屋产权证之日止，暂计算至2021年4月10日，957天36580元）。2、由和立东升公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：一、2016年4月28日，余山西、和立东升公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：（一）余山西以382244元的价格购买和立东升公司开发的建筑面积为17.81平方米的金悦洋商业公园7幢1层1123号房屋，余山西应于2016年4月28日前支付房款192244元，余款190000元申请办理银行按揭贷款手续；（二）合同第九条、第十一条约定，和立东升公司应当在2017年6月30日前向余山西交付涉案房屋，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等条件；（三）合同第二十条约定，因和立东升公司的原因，余山西未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如余山西不退房，和立东升公司每日按已付房款的0.01%向余山西支付违约金。合同签订后，余山西支付了全部购房款382244元。二、2016年9月27日，余山西与和立东升公司提前办理了房屋交接手续。涉案房屋所在项目至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致涉案房屋没有办妥不动产权利证书。一审法院认为，余山西、和立东升公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性，合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。双方签订涉案合同后，余山西向和立东升公司交付了涉案房款，和立东升公司未按约为余山西办理房屋所有权证,其行为构成违约,应承担违约责任。一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，双方在合同中约定，和立东升公司应每日按照已付房款的万分之一支付违约金，并无不当，一审予以支持。二、余山西主张涉案逾期办证违约金起算时间为2018年8月28日，即自涉案房屋实际交付之日起第700日开始计算。一审认为，涉案房屋虽然未经竣工验收备案，但已达到基本使用条件，2016年9月27日余山西的收房行为可视为双方对收房条件和时间进行了变更。涉案合同在签订之时，双方无法充分预见提前收房情形的发生，和立东升公司积极交付房屋的履约行为不能因此受到苛责并承担相应违约责任，否则过于加重被告的合同义务，且按照合同约定的交付时间计算违约金并不低于原告签订合同时的期待利益，故对和立东升公司主张以合同约定的交房时间后第700天开始计算逾期办证的起算时间的辩称，予以采纳。综上，和立东升公司应当以382244元为基数，按照日万分之一的标准向余山西支付自2019年5月31日起至实际办妥房屋产权证之日止的违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、和立东升公司在判决书生效后七日内以382244元为基数，按照日万分之一的标准支付余山西自2019年5月31日起至办证之日止的违约金。二、驳回余山西其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取357元，由和立东升公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一审判决以已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算逾期办证违约金是否过高，和立东升公司要求按日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人达成的关于逾期办证按照已付房款的日万分之一计算违约金的约定，是双方当事人真实意思的表示且未违反法律规定。因此和立东升公司违约未在合同约定的期间办理不动产权证时，根据合同严守原则，应当按照约定承担违约责任。关于逾期办证的违约责任，虽然其他法院和本院作出过低于日万分之一标准的判决，但各个案件中开发商违约的性质、过错程度均存在不同，还存在其他客观情形的差别等情况。另外违约金还具有惩罚性的性质，案涉合同关于违约金的约定并未明显过高，故和立东升公司要求减轻违约责任，以日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金的意见不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人和立东升公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费357元，由湖南和立东升实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  胡 哲二〇二一年八月二十日书记员  荣晴瑶