河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3464号上诉人（原审原告）：汤世强，男，汉族，1989年10月1日出生，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李永、杨猛（实习），河南涵信律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：范保安，男，汉族，1971年5月13日出生，住河南省光山县。委托诉讼代理人:陈晓晖，河南人天律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审第三人）：光山县北向店乡崔大湾村民委员会。法定代表人：卢庆竹，该村村支书兼主任。上诉人汤世强因与被上诉人范保安、光山县北向店乡崔大湾村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2021）豫1522民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汤世强的委托诉讼代理人李永、杨猛和被上诉人范保安的委托诉讼代理人陈晓晖到庭参加了诉讼。被上诉人光山县北向店乡崔大湾村民委员会经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人汤世强的上诉请求：1、请求依法撤销河南省光山县人民法院(2021)豫1522民初2366号民事判决，改判解除双方签订的《场地转租合同》；2、依法判令被上诉人范保安返还场地租金3万元，并从2018年11月6日开始，以3万元为本金按银行同期利率支付利息至3万元全部还清为止；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、上诉人在2019年6月10日才知道从被上诉人处租来的土地根本无法使用，即上诉人在2019年6月10日才知道合同解除的事由。2018年11月6日，上诉人与被上诉人签订《场地转租合同》一份，合同约定“甲方根据政策，将自己于2011年依法建成的原华英小区，位于北向店乡崔大湾村林场场地，有围墙，占地约9亩多，转租给乙方，租赁期从2018年12月30日起到2021年12月30日止。租金为一次性付齐，每年场地租金壹万元人民币，三年合计为叁万元人民币。”，2018年11月8日，上诉人进行场地清理时，遭到西龚楼村民组部分村民的阻挠，无法清理场地。但这时上诉人根本不知道场地的确无法使用，被上诉人还一直承诺帮助上诉人找人托关系解决纠纷。根据上诉人提供的上诉人与被上诉人2018年11月8日的聊天记录:晚上20：33分“范保安:就说我叫你们修理围墙。盖好棚子。投资生产，先礼后兵，我们是合法投资，合法租用过来的，你有我的原始合同，你们先动人情关系，真是他们阻拦你施工。你们可报警，他们不会无法无天的。”，晚上20:51分范保安:“我对你处理这些有信心，想想办法。谢所长(谢福田)会教你。万事开头难。创业更难。”汤世强:“嗯嗯，不管怎样，先跟村里面好好沟通。不想跟范总添麻烦，到时要是真的需要，也麻烦范总帮忙打电话说几句，帮忙打个招呼，毕竟范总的面子比我大太多了。”范保安:“你爸说西公楼有你亲戚啊，先动用人情，谈不下来，再说。”汤世强:“嗯嗯，下午就在找的，有啥情况随时向您汇报，我先找找人试试都沟通下”等内容可知，上诉人一直寄希望被上诉人能够出面协调解决问题，也一直相信被上诉人能够疏通关系，帮助上诉人使用租来的场地。即上诉人在2018年11月8日，并不知道租来的场地的确无法使用，也不知道合同解除的事由。2019年6月7日晚上21:30分上诉人给被上诉人发微信:“范总，你好，鸭厂村里面人一直不让干，卢支书也没办法，中间一直拖了好多人都搞不好，你看这都快半年了，本不想麻烦你，但现在村里面确实谈不好解决不了，你看有啥办法没，怎么弄好?”2019年6月10日晚上20:18分汤世强:“范总，鸭厂拖了好多人说不好，看来是真弄不了了，村里面人都说你们没给地租，谁来都说不好，这主要是你那边的责任，只能麻烦你来帮忙调节了，实在不行麻烦你退我的地租费，毕竟这也是我爸妈辛辛苦苦挣来的，我从他们那借来的。”根据这些聊天记录可知，上诉人从2019年6月10日才知道租来的场地无法使用，即从2019年6月10日才知道合同解除的事由。因此，一审法院认定上诉人在合同履行期限开始之前就已经明确知道该合同可能会因人为阻挠导致无法履行错误。2、上诉人已于2019年6月10日向被上诉人发出了解除合同的通知，一审法院认定上诉人于2020年6月18日才向被上诉人发出解除合同的通知错误。根据上述2019年6月10日晚上20:18分上诉人汤世强给被上诉人范保安发微信可知，上诉人在2019年6月10日知道租来的场地无法使用，即从2019年6月10日才知道合同解除的事由。同时，上诉人也在2019年6月10日当天向被上诉人发出了解除合同的通知。根据上诉人向被上诉人发的聊天内容:“看来是真弄不了了，村里面人都说你们没给地租，谁来都说不好，这主要是你那边的责任，只能麻烦你来帮忙调节了，实在不行麻烦你退我的地租费。”上诉人已经要求被上诉人退还地租费，即已经发出了解除合同的通知。一审法院认定2019年6月10日这天上诉人没有明确发出要求解除合同的意思表示错误。在农村都是熟人社会，上诉人和被上诉人签订合同也是在亲戚朋友的介绍下达成的。因此，在得知租来的土地无法使用后，上诉人并不想和被上诉人彻底撕破脸皮，只能以商量的语气请求被上诉人退还地租费。2019年6月10日，上诉人给被上诉人发的微信实则就是上诉人解除合同，要求被上诉人退还地租费的意思表示。此后，被上诉人对上诉人发的信息一直不予回复。2020年6月18日，上诉人再次给被上诉人发送微信，要求被上诉人退一年的地租费。因此，一审法院认定上诉人于2020年6月18日才向被上诉人发出解除合同的意思表示错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院简单适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款，认定上诉人的解除权已过除斥期间错误。本案的法律事实和纠纷发生的时间，均在《民法典》生效之前，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十五条:“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭:解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”因此，本案上诉人与被上诉人的纠纷发生在《民法典》施行前，上诉人已经知道了合同解除的事由，也向被上诉人发出了解除合同的通知，上诉人的解除权已经行使，并未超过除斥期间，一审法院简单适用《民法典》第五百六十四条第二款关于解除权的规定，忽略最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定严重错误。如果法院认为上诉人没有有效行使解除权，民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释也没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，那上诉人也有权在民法典施行之日起一年内通过诉讼方式行使。因此，没有超过解除权期限。三、被上诉人应当退还上诉人的三万元场地租金。上诉人依照合同约定，从被上诉人处租来土地，但因为被上诉人原因，上诉人一直无法使用租来的土地，导致上诉人的合同目的无法实现，上诉人已经向被上诉人发出了解除合同的通知。因此，被上诉人应当退还上诉人三万元场地租。被上诉人范保安答辩称：一审判决正确，请求维持原判。一、一审法院认定事实清楚。1、被上诉人与上诉人签订的《场地转租合同》系双方真实意思表示，合法有效，且被上诉人与上诉人均已履行完合同约定的交付义务，不存在法定的“不可抗力致使不能实现合同目的及当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”解除事由，双方应依法继续履行合同。被上诉人与上诉人之间签订的《场地转租合同》是经双方反复协商后签订的，每一条款双方均知悉其意思表示，在合同签订后，被上诉人如约将该出租地块交付给上诉人使用，且2018年11月8日上诉人便已进场进行了地面平整，拆除了相关场房，被上诉人已按协议履行完全部义务。上诉人应依《合同》约定继续履行自己的合同义务。2、经庭审查实，第三人从未阻止过上诉人进场施工，且如出现第三人阻止其施工，上诉人完全可以依法维护自己的合法权益，采取报警等相关措施，对阻止其施工的违法行为进行依法打击。并且合同明确约定，被上诉人将场地交付后，无论上诉人是否使用，租金概不退还，同时场地交付后，所有纠纷均由上诉人自行解决，与被上诉人无关。被上诉人在将土地转租给上诉人之前，还将该土地租给其他人使用均无纠纷，也没有村民阻拦，上诉人之所以不愿继续租赁该土地是因为其从事的木材加工相关证件没能办理成功。3、2018年11月8日，上诉人进场平整土地时，面对个别村民阻挠，其应该知道该合同可能会因人为阻挠导致无法履行，其完全可以及时行使解除权，防止双方利益受到损失，但直到2019年6月10日双方的聊天过程中，上诉人仍未明确要求解除合同，直至2020年6月18日聊天中才明确因租赁土地根本用不了为由，要求退一年租金。从上诉人知道或应当知道合同解除事由到2020年6月18日明确提出解除合同早已超过一年期限，到2021年5月提起诉讼更是长达两年半之久。即使按上诉人自己的主张2019年6月10日知道解除事由，被上诉人早已明确表示不会退还任何租金，而上诉人到2021年5月份才提起诉讼，时隔近两年时间未有效行使解除权，上诉人对自己的解除权怠于行使，该权利消灭。二、一审法院适用法律正确。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条正确，该条规定是对原《合同法》第九十五条的延续，因此同样适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十五条。即《民法典》实施以前关于合同解除权已有明确规定。原《合同法》第九十五条第二款之规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利灭失。”，被上诉人从上诉人第一次提出纠纷的时候，便要求上诉人通过法律手段，依法解决。但是，上诉人一致未有效行使解除权，并未向法院提起诉讼要求解除合同，该权利早已灭失。现在距离合同到期时间还有四个月左右，上诉人要求解除合同，完全是多此一举。被上诉人光山县北向店乡崔大湾村民委员会未到庭、未答辩。汤世强向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《场地转租合同》；2、被告返还原告场地租金3万元，并从2018年11月6日开始以3万元为本金按银行同期利率支付利息至3万元全部还清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告准备在光山县北向店老家寻求一块场地堆放木材。2018年11月初，原告经人介绍认识被告，被告对原告说被告对位于光山县北向店乡崔大湾村林场有一块场地和部分土地（约9亩多）享有承包使用权，被告愿意转包给原告使用，原告同意。2018年11月6日，原告与被告签订《场地转租合同》一份，合同签订之后，原告当天即把3万元租金通过银行转账的方式转给被告，但因为被告与第三人存在纠纷，第三人不让原告使用土地，被告也不出面解决，导致原告的合同目的无法实现。2019年6月10日，原告曾通过微信聊天的方式找被告退还租金，被告一直不予解决。为维护原告合法权益，故具状起诉。一审法院认定的事实:2010年4月28日，第三人为了招商引资，将位于该村西龚楼村民组范围内的归第三人所有的西龚楼林场（指林场上的无树的空闲地）和部分土地面积出租给被告使用，双方签订了《集体土地（林地）租赁合同》，约定租赁期限自2010年5月1日起至2050年5月1日止，共计40年；同时合同第五条约定，第三人不向被告收取合同期内的租赁费（因被告出资平整了土地），被告也不向原告索要对土地的任何管理费；被告在该土地上经营，解决10余人就业等相关内容。被告在租赁上述土地后，在该地块上建造鸭场养鸭，在被告开办鸭场期间，按合同约定雇佣了西龚楼村民组的部分村民，被告经营一年多后，因为亏损没有继续经营，之后被告将鸭场转租给他人经营过一段时间。2018年11月6日，原、被告双方签订《场地转租合同》，约定将被告所建的原鸭场场地转租给原告使用，合同第一条约定租赁期从2018年12月20日起到2021年12月30日止，租金一次性付齐，每年的租金为10000元，三年合计为30000元，全部租金于合同签订之日，一次性全部付齐。第二条约定原告在租赁期间不得损坏、改变原场地围墙内的界限。合法经营，活动自负盈亏，所有消防、安全生产、与外界的一切纠纷均由原告负责解决。被告只提供现有的设施及场地内的所有物品给原告使用。第四条约定，在原告租赁期间，任何单位和个人找原告生产经营所引起的纠纷均由原告负责处理及产生的所有费用，被告只租给原告场地，其他一概不管。第五条约定，租赁期间，不论原告是否使用，被告不退租金。该合同一式两份，由原、被告分别签字认可。合同签订当日，原告即通过银行转账支付给被告三年的租赁费用30000元。2018年11月8日，原告进行场地清理时，遭到西龚楼村民组部分村民阻挠，导致无法使用场地，此后原、被告双方协商想办法解决问题未果，2019年6月10日晚上20.18，原告向被告发送微信信息：“范总，鸭厂拖了好多人说不好，看来是真弄不了了，村里面人都说你们没给地租，谁来都说不好，这主要是你那边的责任，只能麻烦你来帮忙调节了！实在不行麻烦你退我的地租费！毕竟这也是我爸妈辛辛苦苦挣来的，我从他们那借来的！合同虽然写了“纠纷与你无关，”但这属于你那边的纠纷，跟你有关系的”。2020年6月18日晚上20:30,原告向被告发送微信信息：“范总，打扰你！那块地虽然租了三年，但纠纷太多根本用不了，你也知道一直都在那放着！今年家里确实比较困难，麻烦你能退一年的地租费吗？你再租给别人吧，家里确实为难，麻烦你！”2020年11月14日晚上21:02,原告向被告发送微信信息：“范总你好！场地一直没法用，毕竟是父母的血汗钱租的，麻烦你退下地租费！毕竟里面是你们合伙人的纠纷，我没法干涉！”虽然原、被告双方通过微信多次协商，但事情未能解决，原告一直未能利用场地，被告也拒绝返还原告场地租赁费用。庭审时，第三人与被告均否认二者之间存在纠纷，对原告所说的第三人不让原告使用场地，被告不出面解决一事，被告和第三人均不予认可。一审法院认为，庭审时，原、被告双方围绕导致《场地转租合同》无法履行究竟是不是由于被告与第三人或者西龚楼村民组村民之间存在纠纷引起的，以及原、被告双方所签订的《场地转租合同》中第二条、第四条、第五条中约定的：所有纠纷均由原告解决、与被告无关和“租赁期间，不论原告是否使用，被告不退租金”这些条款能否支持被告免除退还租赁费用进行了举证、质证和辩论。由于原告起诉时距离合同履行期限届满仅剩大半年，故在这些争议点解决之前，还应当依法审查原告行使解除权是否超过了法定的期限。通过庭审查明，原告早在合同约定的租赁期开始的时间（即2018年12月20日）之前的2018年11月8日进行场地清理时，就遭到西龚楼村民组部分村民的阻挠，导致无法清理场地，表明在合同履行期限开始之前原告就已经明确知道该合同可能会因人为阻挠导致无法履行，在此时间至合同履行期开始的期间有一月有余，如果在这个时间段原、被告不能解决上述问题，原告完全可以及时行使解除权，防止双方利益受到损失，但直到2019年6月10日，原告向被告发送微信信息“范总，鸭厂拖了好多人说不好，看来是真弄不了了，村里面人都说你们没给地租，谁来都说不好，这主要是你那边的责任，只能麻烦你来帮忙调节了！实在不行麻烦你退我的地租费！毕竟这也是我爸妈辛辛苦苦挣来的，我从他们那借来的！合同虽然写了“纠纷与你无关”，但这属于你那边的纠纷，跟你有关系的”，在此信息中，原告仍然未明确向被告发出要求解除合同的意思表示，直至2020年6月18日,原告再次向被告发送微信信息：“范总，打扰你！那块地虽然租了三年，但纠纷太多根本用不了，你也知道一直都在那放着！今年家里确实比较困难，麻烦你能退一年的地租费吗？你再租给别人吧，家里确实为难，麻烦你！”，在该信息中，原告才明确通知被告要求解除合同，退还余下一年的场地租赁费，但自原告知道合同应当解除的事由开始之日（即2018年11月8日）至原告明确要求解除合同之日（2020年6月18日），时间已经过去近两年，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，故原告行使合同解除权的时间超过其知道解除事由之日的一年，故原告的解除权归于消灭。退一步讲，即使按原告在2019年6月10日向被告发送信息协商解决问题之日起视为原告知道合同应当解除的事由开始之日，至2020年6月18日，也超过了一年，故原告的解除权均归于消灭。因原告怠于行使解除权，并于合同履行期限经过了两年多才将被告诉至本院，要求解除合同，不仅导致自身解除权消灭，而且即使此时解除合同，也导致被告场地闲置两年多，无法利用，不能及时止损，故抛开合同约定，被告不同意解除合同也是有事实依据的。综上，因原告行使解除权超过法定的一年期限，故对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款、第五百六十五条之规定，判决：驳回原告汤世强的诉讼请求。案件受理费依法减半收取325元，由原告汤世强承担。二审中，上诉人汤世强和被上诉人范保安、光山县北向店乡崔大湾村民委员会均未提供新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十三条（《中华人民共和国合同法》第二百二十八条）“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”规定：出租人对租赁物承担权利瑕疵担保责任，承租人对租赁物权利瑕疵及时通知出租人的义务。本案争议焦点：上诉人汤世强诉讼请求被上诉人范保安退还已支付的租赁费应否支持。经查：上诉人汤世强于2018年11月6日与被上诉人范保安签订案涉林场“场地转租合同”用于经营木材生意后，一次性将三年租赁费30000元（每年10000元）支付给了被上诉人范保安。其在入场平整案涉租赁物场地时，遭到村民阻止，其通过自助措施已无法使用到该林场租赁物后，才于2019年6月10日通过微信通知被上诉人范保安，至2021年5月13日才具状起诉解除合同和退还租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十三条（《中华人民共和国合同法》第二百二十八条）的规定，被上诉人范保安应案涉林场租赁物承担权利瑕疵担保责任，上诉人汤世强诉讼请求与被上诉人范保安解除合同和退还租金的请求依法有据；上诉人汤世强未将第三人阻止其使用租赁物的情况及时通知出租人范保安，怠于行使其及时通过义务，其诉讼被上诉人范保安全额退还租金的请求，本院不予支持。根据公平原则，本院确定被上诉人范保安退还上诉人汤世强已交付的租赁费一半。综上，原判决适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。上诉人汤世强诉讼请求解除合同和退还部分租金的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省光山县人民法院（2021）豫1522民初2366号民事判决；二、解除上诉人汤世强与被上诉人范保安于2018年11月6日签订的“场地转租合同”；三、限被上诉人范保安于本判决生效后十日内退还上诉人汤世强已交付的租金15000元；四、驳回上诉人汤世强的其他诉讼请求。一审案件受理费325元，由上诉人汤世强负担163元，被上诉人范保安负担162元；二审案件受理费650元，由上诉人汤世强负担325元，被上诉人范保安负担325元。本判决为终审判决。审 判 长 吴孔玉审 判 员 汪 涛审 判 员 吴 斌二〇二一年八月十七日法官助理 黄 涛书 记 员 陈紫薇