北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6129号上诉人（原审被告）：英华公学（北京）教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：徐喜才，执行董事。委托诉讼代理人：程意萍，男，1962年9月17日出生，英华公学（北京）教育科技有限公司职员，住河南省长垣市。被上诉人（原审原告）：北京睿鸿商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路73号院1号楼1层102号F501。法定代表人：丁晖，经理。委托诉讼代理人：从浩洲，男，1991年12月10日，北京睿鸿商业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。上诉人英华公学（北京）教育科技有限公司（以下简称英华公司）因与被上诉人北京睿鸿商业管理有限公司（以下简称睿鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初65898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人英华公司之委托诉讼代理人程意萍，被上诉人睿鸿公司之委托诉讼代理人从浩洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英华公司上诉请求：1.同意一审判决第一项；2.不同意一审判决第二项，改判英华公司不予支付该项金额；3.同意一审判决第三项；4.不同意一审判决第四项房屋占有使用费127753元和物业费46666元，同意支付首期租金优惠230174元和违约金59417元，其他费用不同意支付，如英华公司履约保证金和押金数额超过上述金额，请求睿鸿公司退还。事实和理由：一、关于租金及费用，一审法院事实没有厘清、证据不充分，从而得出不合理的结论，在新的证据支持下，请求二审法院全部免除英华公司的租金和费用。（一）英华公司发现新证据证明睿鸿公司所管理的物业属于“转租”的国有资产，按照国家政策，英华公司作为小微企业享受“减免至少3个月租金”国家疫情政策支持。1.睿鸿公司所管理的物业“远洋未来广场（we-life）”是国有控股资产的物业。2.疫情期间国家政策：国有资产物业（包括转租）对中小微企业给予“至少免除上半年3个月房屋租金”的政策支持，英华公司应该享有。按照国家中小企业划型标准规定，英华公司属于小型企业。按照国家疫情政策，即使是“转租的”国有资产，承租人也应该享有“至少免除上半年3个月房屋租金”优惠政策。同时，按照最高人民法院疫情政策，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业，请求免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。3.根据国家疫情政策：2020年1月27日至2020年4月26日，英华公司3个月的租金及费用应该免除。英华公司于2020年1月18日已缴纳1月份8万元租金，相当于支付了到2020年1月27日租金。2020年1月24日，全国宣布处于防疫一级，处于严重疫情爆发期，疫情产生的严重影响已经可以预见。因此，根据国家和高法政策，英华公司在租金和费用上应该享有“至少免除上半年3个月房屋租金”，并且上半年减免期限不足的，在下半年进行补足或顺延，该期间英华公司的租金及费用应该免除。（二）根据民法典和民法通则不可抗力条款，请求二审法院全部免除英华公司的租金和费用。1.首先，一审法院没有厘清不可抗力下睿鸿公司的租金和费用损失是否与英华公司迟延履行给付具有直接的因果关系。实际上，1月24日之后睿鸿公司的租金及费用的实际损失与英华公司迟延履行根本不存在直接的因果原因。英华公司1月份租金已经支付到2020年1月27日，属于迟延履行给付，也属于非根本性违约、不完全履行、过失违约。由于不可抗力严重影响，即使英华公司不迟延履行给付责任（假设英华公司完全履行给付），睿鸿公司的租金和费用也会100%产生，因为睿鸿公司出租的场所终将因为国家疫情政策而被勒令停业，不可能有任何出租收入。睿鸿公司的租金和费用的实际损失并不是英华公司迟延履行造成的。2.根据法律，即使英华公司存在迟延履行给付，在不可抗力下，英华公司可以免责。首先，英华公司因迟延履行给睿鸿公司造成的实际损失，在一审中睿鸿公司并没有举证，存在证据不足的情形。其次，不可抗力发生后，睿鸿公司的房屋并不存在毁损，所以英华公司因不可抗力可以免责。第三，尽管英华公司存在迟延履行给付，但是因强制性不可抗力政策，睿鸿公司的租金和费用的实际损失并不是英华公司迟延履行所致。且在不可抗力下，睿鸿公司没有出租收入，英华公司也没有经营收入。纵然英华公司没有给付迟延，睿鸿公司租金和费用的损失仍将发生，因此英华公司可以免责。二、关于所谓的房屋“占有使用费”，一审法院存在事实没有厘清、证据不充分，从而得出不合理的结论，在新的证据支持下，请求二审法院予以改判，英华公司不承担所谓的房屋“占有使用费”。（一）睿鸿公司将搬家交还商铺时间定为2020年4月17日，这个时间存在极大政策风险，违背北京市总体防疫和管控政策。同时，由于不可抗力，英华公司也无法在4月17日实现搬家交接商铺。1.2020年4月17日，睿鸿公司安排的商铺搬家交接不可能实现。作为人群聚集受政策严格管控的商场，这一点睿鸿公司本身比谁都清楚。2.在疫情期间，由于不可抗力，英华公司客观上无法从原籍湖北到北京，实现睿鸿公司主观上安排在4月17日的搬家交接商铺的计划。（二）睿鸿公司实际上已经于2020年4月17日强行收回了商铺。1.2020年4月17日，睿鸿公司在英华公司所在的商铺门前张贴了《关于撤铺清理遗留物品的函》声明：睿鸿公司有权收回该商铺，并有权处置遗留在租赁商铺内的所有物品。上一论点已论证该日期搬家交接商铺不可能实现的事实，在2020年4月17日这一天，英华公司不处置商铺内遗留物品，等于声明放弃了对商铺内所有物品的所有权。而睿鸿公司已经在函中声明了拥有了对物品的处置权。所以，事实上不存在英华公司物品对房屋的占用使用。无论商铺是否搬家交接，实际上是包括物品在内的商铺已被睿鸿公司强制占有，即按照睿鸿公司自己的说法，过了4月17日这一天，睿鸿公司已经有权处置商铺内的物品，等于是已经强制收回了其商铺。至于睿鸿公司是否处置遗留物品是该公司自己的事情，与英华公司无关。2.双方合同约定，在合同解除的情况下，视为英华公司已经放弃了所有遗留物品的所有权及一切权利，睿鸿公司有权以任何方式自行处置物品，并有权自行将该租赁物业查封、收回及出租。在此情况下，一审判决再要求英华公司支付2020年4月17日之后的所谓房屋“占用使用费”完全不合理的，违背合同约定的。（三）睿鸿公司多次拒绝英华公司拿走公章、社保卡等必需品（没有要求大件物品），证明除了睿鸿公司客观上已经强制收回占有商铺外，也证明了纵然英华公司的物品占用房屋，其占用的结果也是由于睿鸿公司的直接行为所致，其占用使用的责任应该由睿鸿公司自己承担，且不得就扩大的损失要求英华公司赔偿。1.英华公司需要取走公章、税控盘等必需物品，多次被睿鸿公司拒绝。2.根据法律规定，物品“占用”商铺是睿鸿公司直接因果行为所致，应当由睿鸿公司承担造成和扩大的全部损失。因此，睿鸿公司客观故意拒绝英华公司的行为，导致了英华公司物品“占用”房屋，其结果是由睿鸿公司的行为直接因果关系所致。一审判决英华公司支付房屋占用使用费不合法的，应由睿鸿公司承担责任，且不得就扩大的损失要求英华公司赔偿。（四）即使睿鸿公司认为英华公司的物品“占用”了房屋，在疫情不可抗力下，睿鸿公司的房屋“占用使用”的损失费用与英华公司的“遗留”物品“占用”没有直接的因果关系。因此，在疫情不可抗力下，英华公司可以免责。1.睿鸿公司的房屋“占用使用”损失费用与英华公司的“遗留”物品“占用”没有直接的因果关系。2.一审中，睿鸿公司对英华公司因房屋“占用使用”给其造成的实际损失并没有举证，证据不足。一审判决由“双方均担”所谓的房屋“占用使用费”，没有厘清睿鸿公司的房屋“占用使用”损失与英华公司的物品“占用”并没有直接因果关系，有失偏颇。（五）关于所谓房屋“占用使用费”的期限，一审法院按照英华公司拿走部分物品清单的交接时间7月5日来确定，这一认定忽视了事实的前因后果。4月17日因疫情政策管控，搬家交接商铺不可能实现，实际上英华公司已经放弃了商铺全部物品的所有权，睿鸿公司已经强制性收回“占有”了商铺。4月24日之后，睿鸿公司多次拒绝英华公司拿走“必需品”，进一步证明了睿鸿公司已强制性收回商铺，且睿鸿公司拒绝英华公司拿走物品导致英华公司物品“占有使用”房屋，是睿鸿公司行为直接所致，造成扩大的损失由责任人自己承担。4月16日之后，睿鸿公司的房屋“占用使用”的损失与英华公司的“遗留”物品“占用”没有直接的因果关系。因此，在疫情不可抗力下，英华公司应该免责。7月5日英华公司拿走物品的“交接清单”，作为“商铺交还”的证据，与事实不符。7月5日睿鸿公司临时性微信通知英华公司，让英华公司可以拿走物品，并不是“商铺交还”手续，真实原因是睿鸿公司的新租户要准备装修，希望英华公司拉走物品。实际上，根据睿鸿公司在一审中承认的，新的租户在8月14日开始进场装修。双方没有按照合同约定履行“租赁物业交还确认书”签署，证明当日并非履行“商铺交还”手续。三、关于违约金，一审法院判决20万元违约金，大大超过了实际损失。（一）在睿鸿公司没有举证实际损失、没有就因英华公司迟延履行给付其造成实际损失进行事实厘清的情况下，一审法院判决的违约金金额严重偏离实际。1.睿鸿公司没有举证其因英华公司迟延履行给其造成的实际损失。2.“违约造成的实际损失”是《民法典》第五百八十五条最重要的核心要点。英华公司迟延履行的违约金应该以给睿鸿公司造成的实际损失为标准。（二）一审法院“结合各方过错程度、月租金标准酌情判处……”，其判决结果也与合同法释义的相关内涵相差甚远。1.一审判决英华公司的违约金超过了实际损失的30%。2.考虑到不可抗力、国家疫情政策、英华公司履行程度、非恶意违约、给睿鸿公司造成的实际损失以及民法典违约金以补偿性功能为出发点，兼顾这些因素来看，一审法院对英华公司违约金20万元的判决严重过高。睿鸿公司辩称：针对英华公司的第一项诉讼请求的答辩。（一）针对租金和费用，英华公司关于租金和费用等的诉求与事实不符，有悖于相关法律法规，其诉求不应得到支持。首先，睿鸿公司和英华公司的房屋租赁合同纠纷并不适用关于政府发布的关于国有企业或国有资产的减租政策。其一，租赁合同的出租人是睿鸿公司，睿鸿公司并非国有企业，不属于相关政策所说的相关企业。其二，英华公司所说的承租商铺位于的未来广场属于国有资产也与实际不符。远洋集团控股有限公司的股东中国人寿保险股份有限公司股权占比为29.59%，不足30%，并不是远洋集团的实际控制人而只是财务投资者。其三，即使未来广场属于国有资产，英华公司主张权益也应直接向相关国有企业主张而非睿鸿公司。综上，睿鸿公司关于至少减免3个月租金的请求不应得到支持。其次，一审法院关于让双方共同承担疫情损失的判决符合公平原则。疫情发生后，睿鸿公司相应国家号召，向所有在场经营商户发布了减租通知。新冠疫情对于商户经营产生了一定影响，同时也对出租人睿鸿公司产生了巨大影响。睿鸿公司关于只要求一方承担损失的主张显然有悖于公平原则，不应得到支持。最后，租金支付行为不受疫情影响不适用不可抗力。支付租金都是通过网上银行转账，在疫情期间该项业务并没有受到影响，因此英华公司关于适用不可抗力免除迟延履行责任的主张不能成立。另外，英华公司在疫情发生前就多次欠费，其迟延履行行为属于单纯的恶意拖欠行为和疫情无关。（二）针对占有使用费等诉求，英华公司关占用使用费等的诉求与事实不符有悖于相关合同条款，其诉求不应得到支持。首先，英华公司未按时履行交还商铺义务，导致商铺一直被占用。根据双方签署的租赁合同第12.2条的相关约定，英华公司交还商铺应符合三条交还标准：（1）乙方应将其拥有所有权的可移动的资产和商品撤出；（2）甲方有权届时选择要求乙方将租赁物业以现状或者恢复至甲方向乙方交付时的原状，并交还给甲方；（3）办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续，或以乙方名义开立的有关能源、通讯等账户的注销或变更手续（如）。关于第（1）条交还标准，商场多次联系英华公司要求其按时缴清欠费并办理商铺交接，但英华公司一直未履行前述义务。其联系商场索要部分物品并非是要和商场办理缴费交还商铺，而只是在拖延履行的情况下让商场通融配合。关于第（3）条交还标准，英华公司直到2020年8月份才完成上述手续，在这期间导致该商铺工商注册地址一直被占用。综上，英华公司关于商铺占用是由于睿鸿公司造成的主张不能成立。其次，英华公司主张睿鸿公司发函后已经实际收回商铺的主张不能成立。虽然睿鸿公司在函件中称有权收回商铺，但实际一直并未行使这一权利。由于英华公司拖欠大量租金，且在商铺内留有大量物品且负责人并未失联，所以商场对于英华公司铺位并未实施强制清铺。英华公司因未退还预收会员学费，涉及会员数量大，且组织多次集体维权，商场无法在这种情况下强制清退商铺重新招商。综上，英华公司恶意拖欠租金，不配合商场完成交还商铺，且遗留大量会员纠纷导致商铺一直处于被占用状态，一审法院据此作出要求英华公司支付占用使用费的判决符合事实和合同条款。英华公司在上诉状中的相关主张与事实和合同不符，不应得到支持。（三）针对违约金等诉求，英华公司关占违约金的等诉求不应得到支持。首先，英华公司主张违约金过高，应负举证责任证明违约金显著高于实际损失。但英华公司对此并未举证，而只是发表评论意见。因此，双方均应适用租赁合同关于违约责任的相关约定。其次，英华公司恶意拖欠租金导致合同被解除，对于商场的业态不均和租金水平等正常经营产生负面影响。因英华公司违约导致租赁合同提前解除，睿鸿公司对于新招商的租户需要给予装修免租期、租金扶持等优惠政策，造成了睿鸿公司租金收入降低。最后，逾期付款违约责任应优先适用合同相关约定。租赁合同第二部分14.2条对于迟延付款责任已经进行了约定，应按照相关约定作为确定逾期付款责任的依据。二、针对英华公司的第二项诉讼请求，请求法院对该项请求予以驳回。综上所述，英华公司诉求无事实与法律依据，故请贵院依法驳回英华公司的全部诉讼请求。睿鸿公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令英华公司支付2020年1月27日至4月16日的租金257846.32元、推广费24682.19元、MIS系统使用费2808元、物业费123410.96元；3.判令英华公司支付2019年10月、12月的水费1073.5元，2019年10月、12月、2020年1月、2月、3月的电费15260.34元；4.判令英华公司支付上述第2项、第3项诉讼请求的迟延履行违约金211939.77元（暂计算至2020年5月14日，实际要求计算至英华公司付清全部款项之日）；5.判令英华公司支付自2019年7月至今已付款项的迟延履行违约金65162元；6.判令英华公司支付解约违约金432609元、首期租金优惠230174.4元；7.判令英华公司支付合同解除后次日起的房屋占有使用费380065.77元、物业费138833.73元、水电费1905.33元。一审法院认定事实：2019年3月21日，出租方（甲方）睿鸿公司与承租方（乙方）英华公司签订《北京未来广场项目商铺租赁合同》，内容如下：“第一部分合同协议书。一、商铺位置及租赁面积：1.甲方将本项目×号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。2.该商铺已经测绘机构实测的套内建筑面积为500平方米，建筑面积约为1056.86平方米。甲乙双方同意该商铺租赁面积以套内建筑面积计取。……四、租赁期限：租赁期限为60个月零65天，即自2019年3月16日至2024年5月19日，租赁起始日以实际交付日为准。……七、乙方自交付日开始承担商铺的租金，租赁期限内该商铺租金采取固定租金和抽成租金两者取高方式……3.租金标准：第一个租赁年度2019年3月16日至2019年6月30日，月应缴纳总金额（含税）（元/月）31718.02元，首期交纳租金总额合计人民币111565.41元；2019年7月1日至2020年5月31日，月应交纳总金额95815元,于当月20日前交纳下月租金。……八、履约保证金：乙方应在本合同签署后10日内、商铺交付前（以时间先到者为支付时间），向甲方交纳履约保证金人民币432609元（大写：肆拾叁万贰仟陆佰零玖元整），相当于整个租赁期间三个月的平均月含税固定租金（首期租金除外）、平均月含税物业服务费和平均月含税推广费之和。……九、物业服务相关费用及其他费用。1.物业服务相关费用：物业费现行按照人民币（含税）70/平方米/月收取。2.推广费：推广费现行按照人民币（含税）14元/平房米/月收取。……十、销售专用收银系统（MIS系统）相关费用：MIS系统押金11700元/台，MIS系统使用费702元/台/月。……第二部分通用条款。……第十四条违约责任。14.2双方确认，在本合同履行期内，乙方不得以任何理由拒绝交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、采暖费等能源费用或电话费以及各项费用应交纳税金等其他应当由乙方承担的费用。乙方迟延交纳本合同项下租金及费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的违约金。……14.5.2乙方有迟延、补足交纳本合同项下租金及其他任何费用超过15日或累计超过30日或累计超过3次的，甲方有权解除本合同。……14.6除合同另有约定外，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权扣除履约保证金，并要求乙方支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权提前收回租赁物业任何部分，并继续追讨截止到甲方收回租赁物业之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。并要求乙方返还已享受的首期租金优惠，即按照首期租金后第二期租金的日租金标准向甲方补交首期租金差额（即首期租金后的第二期租金日租金标准*首期租金天数-已支付的首期租金金额）。……上述履约保证金扣除及违约金的收取并不影响甲方要求乙方支付延期付款违约金和延期交房期间的房屋占有费及延期交房违约金和经营免租期租金等权利。”2019年3月14日，双方就涉案房屋进行交接，签订《零售商铺收铺记录表》。合同签订后，睿鸿公司向英华公司交付了涉案房屋，英华公司支付履约保证金432609元、POS机押金11700元。2020年4月3日，北京市京都律师事务所接受睿鸿公司委托，出具律师函，内容如下：“……本所律师认为，贵公司与睿鸿公司双方签署的《租赁合同》合法有效，睿鸿公司已于2019年3月14日向贵公司交付承租商铺，贵公司欠付商铺租金及相关费用的行为已构成严重违约，严重损害了睿鸿公司的合法权益。因此，请贵公司于收到本函后3个工作日内向睿鸿公司以下收款账户支付上述1-3项欠付款项及7、8项迟延履行违约金共计526554.72元。……根据《租赁合同》通用条款第14.5.2条的约定，对于贵公司拖欠租金及相关费用的行为，睿鸿公司已有权解除《租赁合同》，如贵公司在本函所述日期内仍未按照要求支付相关款项，双方签署的《租赁合同》及《补充协议》将于贵公司收到本函后的第4个工作日自动解除，睿鸿公司将于合同解除之日提前收回贵公司承租商铺，贵公司应按照《租赁合同》通用条款第12.2条的交还标准交还商铺，睿鸿公司有权依据《租赁合同》通用条款第14.6条等条款约定追究贵公司违约责任，并将采取包括但不限于诉讼等法律措施维护自身的合法权益。”英华公司认可于2020年4月11日收到该律师函。2020年7月5日，就涉案房屋英华公司与睿鸿公司签订《交接清单》，内容如下：“至：北京睿鸿商业管理有限公司本公司于2020年7月5日拿走物品明细如下1.电视2台……28.玩具三个。本公司确认已拿走所有物品，除上述名单所列物品之外的包括但不限于遗留装修及其他物品等商铺财产均由甲方自行清理，本公司不再主张任何权利。英华公学（北京）教育科技有限公司，2020年7月5日。”就租金的支付情况，睿鸿公司主张根据合同约定，英华公司应于2019年12月20日前支付2020年1月的租金95815元，但是英华公司实际于2020年1月18日支付租金80000元，睿鸿公司主张英华公司的租金交至2020年1月26日，英华公司认为租金交至2020年1月18日，法院以睿鸿公司自认的时间为准。关于英华公司拖欠的各项费用，睿鸿公司明确如下：1.固定租金。根据双方合同约定，自2019年7月1日至2021年5月31日的月固定租金为95815元，睿鸿公司主张2020年1月27日至4月16日的租金，共计257846.32元。2.物业费。根据合同约定，按照70元每月每平米收取，每月的物业费金额系35000元，睿鸿公司主张2020年1至3月以及4月份16天的物业费，共计123410.96元。3.MIS系统使用费。根据合同约定，MIS系统每月固定费用702元，睿鸿公司主张4个月的费用共计2808元。4.推广费。根据合同约定，按照14元每月每平米收取，每月的推广费金额系7000元，睿鸿公司主张2020年1至3月以及4月份16天的推广费，共计24682.19元。5.2019年10月水费332.5元、电费3330.45元，2019年12月水费741元、电费5856.3元，2020年1月电费4148.55元、2月电费988.81元、3月电费936.23元。6.占有使用费。按照月固定租金95815元的标准，主张自2020年4月17日至8月14日的占有使用费380065.77元。7.占有使用期间的物业费。按照70元每月每平米收取，每月的物业费金额系35000元，主张自2020年4月17日至8月14日的物业费138833.73元。8.2020年4月水费551元、电费895.19元，2020年5月电费459.14元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，睿鸿公司与英华公司的签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。关于《租赁合同》的解除，英华公司迟延交付租金，经睿鸿公司发送律师函催告后仍未履行，且双方已于2020年7月5日完成交接，现双方均认可《租赁合同》已经解除，英华公司抗辩以2020年1月18日作为解除合同的时间无法律依据，法院确认合同解除的时间以睿鸿公司发送律师函中确定的4月16日为准。关于英华公司拖欠的各项费用，英华公司以发生疫情无力经营为由提出抗辩，认为疫情及疫情防控措施导致其资金周转困难，英华公司作为线下教育培训机构，考虑疫情及防控措施对线下教育机构的影响，其抗辩意见具有一定合理性，基于公平原则，法院判处2020年1月27日至4月16日的租金、物业费、推广费、MIS系统使用费由双方均担，酌情判处英华公司向睿鸿公司支付租金128923元、物业费61705元、推广费12341元、MIS系统使用费1404元。2019年10月及12月及2020年1月的水电费英华公司表示认可，法院不持异议，结合睿鸿公司提交的水电费交费通知单，判处英华公司向睿鸿公司支付水费1073.5元、电费13335.3元。针对于2020年2至5月的水电费，英华公司表示此期间未营业，不会产生水电费用，睿鸿公司对此亦未举证，应承担举证不能的不利后果，法院不予支持。关于占有使用费，英华公司于2020年4月11日收到睿鸿公司发送的律师函，合同于2020年4月16日解除，合同解除后，英华公司继续占有使用涉案房屋，睿鸿公司要求英华公司支付占有使用费及物业费并无不当，关于占有使用费及物业费的标准，睿鸿公司参照双方租赁合同的标准进行主张，法院予以支持。关于需支付的期间，结合在案证据，双方于2020年7月5日完成交接，故英华公司应支付2020年4月17日至2020年7月5日期间的占有使用费及物业费，同样，对该两笔费用由双方进行均担，法院以月租金95815元为准，酌情判处英华公司向睿鸿公司支付占有使用费127753元及占有使用期间的物业费46666元。关于首期租金优惠，根据双方合同约定，英华公司应该予以返还，睿鸿公司金额计算正确，法院酌情予以支持。就睿鸿公司主张的两笔迟延履行滞纳金和违约金，英华公司认为违约金标准约定过高，要求降低，且睿鸿公司并未举证证明实际损失，法院结合各方过错程度、月租金标准酌情判处违约金20万元。另，睿鸿公司表示英华公司支付的432609元履约保证金及POS押金11700元均未予退还，法院进行相应扣减。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条之规定，判决：一、北京睿鸿商业管理有限公司与英华公学（北京）教育科技有限公司签订的《北京未来广场项目商铺租赁合同》于二〇二〇年四月十六日解除。二、英华公学（北京）教育科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京睿鸿商业管理有限公司租金十二万八千九百二十三元、物业费六万一千七百零五元、MIS系统使用费一千四百零四元、推广费一万二千三百四十一元。三、英华公学（北京）教育科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京睿鸿商业管理有限公司水费一千零七十三元五角、电费一万三千三百三十五元三角。四、英华公学（北京）教育科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京睿鸿商业管理有限公司房屋占有使用费十二万七千七百五十三元、占有使用期间的物业费四万六千六百六十六元、首期租金优惠二十三万零一百七十四元、违约金二十万元，以上金额抵扣英华公学（北京）教育科技有限公司的履约保证金四十三万二千六百零九元及POS机押金一万一千七百元后，英华公学（北京）教育科技有限公司向北京睿鸿商业管理有限公司支付剩余款项共计十六万零二百八十四元。五、驳回北京睿鸿商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，英华公司围绕上诉请求向本院提交5份新证据，睿鸿公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。英华公司提交的证据为：证据1远洋集团股权结构打印件、证据2中国人寿保险（集团）公司股权结构打印件，证明目的均为远洋未来广场是国有控股企业；证据3微信聊天记录打印件，证明目的为4月17日英华公司无法跟睿鸿公司交接商铺；证据4微信聊天记录打印件，证明4月17日睿鸿公司已经收回商铺，睿鸿公司拒绝英华公司进入；证据5微信聊天记录打印件，证明一审法院将7月5日英华公司拿走物品的交接清单作为商铺交接证据与事实不符，是睿鸿公司通知英华公司拿东西，双方没有按合同约定签署租赁物业交还确认书。睿鸿公司针对英华公司提交的证据质证意见为：对证据1、证据2的真实性认可，证明目的不认可，远洋未来广场不属于国有资产，远洋集团不属于国有集团，远洋未来广场的母公司是远洋中国，远洋中国的母公司远洋集团的股东之一是中国人寿，远洋集团属于港资企业；对证据3、证据4、证据5的真实性认可，证明目的不认可。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。睿鸿公司与英华公司签订的《北京未来广场项目商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行己方义务。《北京未来广场项目商铺租赁合同》约定，英华公司有迟延、补足交纳本合同项下租金及其他任何费用超过15日或累计超过30日或累计超过3次的，睿鸿公司有权解除本合同。根据查明的事实，英华公司迟延交付租金，经睿鸿公司发送律师函催告后仍未履行交付义务。睿鸿公司的律师函载明，双方签署的《租赁合同》及《补充协议》将于英华公司收到本函后的第4个工作日自动解除。庭审中，英华公司认可于2020年4月11日收到该律师函。一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月16日解除，具有事实及法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，庭审中睿鸿公司主张英华公司的租金交至2020年1月26日，英华公司认为租金交至2020年1月18日，一审法院以睿鸿公司自认的时间确认英华公司交纳租金至2020年1月26日，并无不当。英华公司上诉主张因不可抗力的影响，其不应支付租金及相关费用，对此本院认为，鉴于新冠肺炎疫情的影响，英华公司在租赁商铺期间未能正常经营，应综合考虑涉案合同约定内容、双方实际履行情况等因素，酌情确定2020年1月27日至合同解除之日即2020年4月16日英华公司应支付的租金、物业费、MIS系统使用费及推广费，一审法院据此酌情确定的数额并无不当。英华公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。英华公司上诉主张睿鸿公司所管理的物业属于转租的国有资产，英华公司作为小微企业享受减免至少3个月租金的国家疫情政策支持，并提交远洋集团股权结构打印件、中国人寿保险（集团）公司股权结构打印件予以证明，但上述证据并不足以证明其上述主张，本院对此不予采纳。关于水电费，英华公司对一审判决的数额并无异议，本院不持异议。关于睿鸿公司主张英华公司支付占有使用费一节。合同解除后，英华公司继续占有涉案房屋，睿鸿公司要求英华公司支付占有使用费及物业费，合法有据。根据查明的事实，2020年7月5日，英华公司与睿鸿公司就腾退涉案房屋签订《交接清单》，故英华公司应向睿鸿公司支付合同解除之日即2020年4月16日至双方交接之日即2020年7月5日期间的占有使用费及物业费。英华公司上诉主张其不应支付该期间的占有使用费，缺乏事实依据，一审法院综合考虑新冠肺炎疫情的影响、涉案合同约定内容、双方履行情况等，酌情确定英华公司向睿鸿公司支付占有使用费及占有使用期间的物业费，具有事实及法律依据。关于首期优惠租金，英华公司同意支付首期租金优惠230174元，本院对此不持异议。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就睿鸿公司主张的迟延履行及解约违约金，英华公司上诉主张一审法院判决20万元违约金超过了睿鸿公司的实际损失，本院认为，英华公司逾期交纳房屋租金，构成违约，应承担相应违约责任，但双方合同履行期间由于受新冠肺炎疫情影响，对英华公司正常经营确实造成了不利影响，睿鸿公司并未举证证明其实际损失，对于违约金数额的认定应综合考虑英华公司过错程度、双方履行合同情形、睿鸿公司解除合同情形等因素，一审法院判决英华公司支付的违约金数额过高，本院酌情确定英华公司向睿鸿公司支付违约金8万元。因睿鸿公司对英华公司支付的432609元履约保证金及POS押金11700元均未予退还，故对上述费用进行相应折抵。综上，英华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第一百一十四条、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初65898号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初65898号民事判决第四项、第五项；三、英华公学（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京睿鸿商业管理有限公司房屋占有使用费十二万七千七百五十三元、占有使用期间的物业费四万六千六百六十六元、首期租金优惠二十三万零一百七十四元、违约金八万元，以上金额抵扣英华公学（北京）教育科技有限公司的履约保证金四十三万二千六百零九元及POS机押金一万一千七百元后，英华公学（北京）教育科技有限公司向原告北京睿鸿商业管理有限公司支付剩余款项共计四万零二百八十四元；五、驳回北京睿鸿商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10885元，由英华公学（北京）教育科技有限公司负担4060元（于本判决生效后七日内交纳），由北京睿鸿商业管理有限公司负担6825元（已交纳）。二审案件受理费8994元，由英华公学（北京）教育科技有限公司负担6916元（已交纳），由北京睿鸿商业管理有限公司负担2078元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年八月二日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 王 艳书 记 员 卢园园