广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14634号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市全华实业有限公司，住所地广州市白云区同泰路松园北一号之一。法定代表人：赖志光。委托诉讼代理人：黄锦辉，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭迎柏，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈**娣，女，1955年3月9日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县，委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：任玉娇，广东格林律师事务所实习人员。上诉人广州市全华实业有限公司因与被上诉人陈**娣房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初2800号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广州市全华实业有限公司上诉请求：1.请求撤销广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初2800号民事判决，支持上诉人一审的反诉主张；2.判决被上诉人承担本案一审本诉受理费6900元和反诉费6922.5元；3.判决被上诉人承担本案的二审受理费。事实与理由：一、原审法院认定本案的事实存在选择性，是错误的认定。1、原审法院认定“双方就过户费用问题未能协商一致”与合同约定和事实相违背，属于认定错误。2、上诉人已履行告知过户的义务，被上诉人接到书函通知后，对涉案房屋过户的事项却置之不理，也没有任何回复。被上诉人的行为属于怠于过户的违约行为，但原审法院判决己履行告知义务且没有任何过错过失的上诉人承担被上诉人的本诉受理费，和驳回上诉人根据该合同约定提起反诉的主张，属于违背事实的错误判决。既然涉案合同合法有效，被上诉人没有按照合同约定配合上诉人完成涉案房屋的过户手续，应当承担违约责任并支付违约金。二、原审法院的判决对上诉人显失公平。应被上诉人要求，上诉人派出员工并出具了《证明》，协助被上诉人到房管部门办理涉案房屋过户登记手续，因为被上诉人属于限制购房的对象，因此未能办成，才产生本案的诉讼。上诉人在本案中没有任何过错，但是原审法院依然作出对上诉人不公平、不公正的判决。陈**娣辩称：请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。1.一审法院不存在选择性认定事实，没有偏袒被上诉人，虽然房地产买卖合同第4条约定被上诉人承担税费，但房屋至今无法过户的原因不仅仅只是税费承担的问题，还有其他两个原因。一是上诉人至今拒不开具购房发票，导致被上诉人无法自行办理房屋过户。根据房管部门的要求，购房发票是过户的必要资料；二是上诉人单方要求被上诉人在买卖合同以外另行支付20万元才愿意办理过户，上诉人在一审庭审陈述是过户所需要的费用，既然被上诉人当时不愿意支付该20万元，足以证明一审判决认定双方就过户费用未能协商一致是属实的。尽管被上诉人在一审庭审表示愿意承担根据法律规定应当由其承担的土地出让金和相关税费，但不代表双方在以往曾就过户费用问题协商一致。另，上诉人主张的履行告知义务没有提供合法的证据证明。其提供有关送达的证据没有快递公司的盖章，即使其辩解是网页打印件也无法判断是从什么网站上打印下来，从内容上看该证据也是一张简单表格，任何人都可以自己制作。2.被上诉人已支付了全额房款，上诉人就应当过户。在房屋买卖合同关系中，购房者的主义务是支付房款，售房者的主要义务是交付房屋，包括事实和法律上的交付义务，即办证。在被上诉人已经足额支付购房款的情况下，上诉人无权再以逾期办证为由解除合同，这是权利义务对等性的要求。上诉人已经收到了全额房款就应当交付房屋，一审判决对上诉人没有不公之处。3.即使上诉人有权解除合同，其合同解除权早已消灭。上诉人提供了广州市国土局的公告，显示有关松园山庄项目楼盘进行二级市场交易的政策最迟在2010年6月12日出台。根据房地产买卖合同第6条第3款房屋的办证期限是1年，也就是到2011年6月12日截止，同时根据房地产买卖合同第8条买方自2011年7月12日享有合同解除权。由于房地产买卖合同没有约定合同解除权的行使期限，根据2003年的商品房买卖合同纠纷解释第15条第2款，上诉人即使还有解除权也应当是在2012年7月12日前行使，现上诉人直到2020年才在本案中以反诉的形式要求解除合同，但合同解除权的行使期限已经届满，权利已经消灭。陈**娣向一审法院提出诉讼请求：1.广州市全华实业有限公司将位于广州市白云区同和镇同泰路松园北街14号房屋过户至我名下；2.诉讼费由广州市全华实业有限公司承担。广州市全华实业有限公司提出如下反诉请求：1.解除我司与陈**娣签订的《房地产买卖合同》，陈**娣向我司返还涉案房屋，并由我司向陈**娣退回房款100万元；2.陈**娣向我支付违约金10万元，并从已付房价款100万元中直接扣除；3.陈**娣赔偿我支付的律师费5000元；4.本诉诉讼费由陈**娣承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2006年8月29日，陈**娣（买方）与广州市全华实业有限公司（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：本合同内买卖的房地产坐落于广州市白云区同和镇同泰路松园北街14号（以下简称涉案房屋）；总建筑面积237.35平方米；双方议定房屋交易价为100万元，签订合同的当天即向卖方支付定金3万元，买方在2006年9月15日前向卖方支付房款60万元，在2007年3月15日前向卖方支付房款20万元，余下房款20万元整，待该房屋在广州市房地产交易登记中心办理房地产过户登记后的7个工作日内，买方向卖方一次性付清；卖方收到买方购房款60万元后，即将房屋交付买方使用；卖方应在有关农村集资房允许进入二手市场流通的政策出台后的一年内与买方一起为该房屋办理房地产过户登记手续（第六条）；因卖方原因导致该房屋的过户登记手续未能按合同第六条规定的时间办理的卖方违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期在20日以内，自本合同第六条规定的应办理房地产过户登记手续期限之第二天起至实际办理房地产过户登记手续之日止，卖方按日向买方支付已付房款0.1%的违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，买方有权解除合同。买方主张解除合同的，卖方不得有异议，卖方退回买方已付的购房款给买方并承担房价总款的10%的违约金；买方须全力协助卖方办理该房屋的过户登记手续。因买方怠于配合导致该房屋的过户登记手续未能按本合同第六条规定的时间办理，由买方承担全部责任。买方逾期办理该房地产过户登记手续的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期在20日以内，自本合同第六条规定的应办理房地产过户登记手续期限之第二天起至实际办理房地产过户登记手续之日止，买方按日向买方支付已付房款0.1%的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日的，卖方有权解除合同。卖方主张解除合同的，买方不得有异议，且买方还应按房价总款的10%支付违约金给卖方。卖方有权直接从买方已付的房款中扣除违约金后，余款在7个工作日内退还给买方等。上述合同签订后，陈**娣向广州市全华实业有限公司支付了全部购房款，具体支付情况如下：于2006年9月19日向广州市全华实业有限公司支付第一期购房款60万元，于2007年3月16日向广州市全华实业有限公司支付第二期购房款16万元，于2007年9月22日向广州市全华实业有限公司支付第三期购房款4万元，于2011年7月9日向广州市全华实业有限公司支付购房款20万元。广州市全华实业有限公司于2006年9月将涉案房屋交付陈**娣使用。2010年6月12日，广州市国土资源和房屋管理局向涉案房屋所在的“松园山庄”项目发出《公告》，主要内容为：一、根据市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号）的规定，你楼盘已完善商品房住宅用地、规划、报建、确权等手续，且已经领取房地产权属证书的房屋可以进入房地产二级市场交易。二、在房地产二级市场交易时，出售人应当按照房屋交易价的5%补交土地出让金，并按照二手房交易的收费项目和标准缴纳相关税费。三、需办理进入房地产二级市场交易手续的，可到房产所在辖区的广州市各区房地产交易登记中心办理。后广州市全华实业有限公司向陈**娣发出关于涉案房屋可以进入房地产二级市场交易的通知，通知陈**娣到房管部门办理涉案房屋的交易过户手续。此后，双方因过户费用问题存在争议，未到房管部门办理涉案房屋的交易过户手续。另根据一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的产权、查封、抵押情况的复函显示，经查涉案房屋的现登记产权人为广州市全华实业有限公司，原有查封已解封，无抵押登记。另该函还表示，根据相关文件要求，集资房进入二级市场交易时应按房屋交易价相应比例补缴土地出让金等。诉讼中，陈**娣表示其愿意承担办理涉案房屋办理房屋过户手续过程中应由其承担的土地出让金和相关税费。一审法院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。陈**娣与广州市全华实业有限公司签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，陈**娣已向广州市全华实业有限公司支付了全部购房款，广州市全华实业有限公司亦已将涉案房屋交付陈**娣使用多年，根据上述合同约定，广州市全华实业有限公司应在有关农村集资房允许进入二手市场流通的政策出台后的一年内与陈**娣其办理涉案房屋的过户交易手续，而涉案房屋所在的“松园山庄”项目已于2010年6月12日即可进入房地产二级市场交易，故现陈**娣要求广州市全华实业有限公司协助办理涉案房屋的房地产权证有据，一审法院予以支持。在房屋买卖关系中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付房屋和协助办理产权交易过户手续，现陈**娣作为买受人已经支付了全部购房款，广州市全华实业有限公司亦将房屋交付陈**娣使用多年，双方就房屋买卖的交易已基本完成。根据查明的事实情况，目前涉案房屋本身并不存在客观上无法办理交易过户的障碍，且从双方就办理产权过户问题的经过看，造成涉案房屋至今无法过户的主要原因，是因双方就过户费用的问题未能协商一致才导致，陈**娣无主观上试图通过怠于履行过户登记手续而终止双方的交易的恶意。此外，双方就涉案房屋的交易发生在2006年，且支付大部分购房款的时间也发生在广州市住房限购政策出台之前，故双方的交易并不受广州市住房限购政策的影响。综上，广州市全华实业有限公司以陈**娣怠于配合办理过户手续和目前无购房资格为由要求解除合同并要求陈**娣交还涉案房屋，并由其向陈**娣退还购房款的理据不足，一审法院不予支持。因广州市全华实业有限公司主张要求解除合同的理由不能成立，故广州市全华实业有限公司要求陈**娣支付合同解除违约金10万元和赔偿律师费5000元的主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，广州市全华实业有限公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助陈**娣办理位于广州市白云区同泰路松园北街14号的房地产权证；二、驳回广州市全华实业有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费6900元，反诉受理费6922.5元，均由广州市全华实业有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。二审期间，陈**娣提交证据：广州市个人名下不动产登记结果查询证明，拟证明截止2021年7月1日，陈**娣名下没有登记任何不动产。广州市全华实业有限公司质证如下：真实性、合法性由法院依法认定，我方认为该证据与本案没有关联性。经审查，一审判决中书写的“2020年6月12日，广州市国土资源和房屋管理局向涉案房屋所在的松园山庄项目发出《公告》”的日期属于笔误，该日期应为“2010年6月12日”。一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，涉案合同第四条约定：国家和地方政府就该房屋的过户登记所需的一切税费及日后该房屋转为商品房所需补交的一切税费由买方负责。2010年6月12日，广州市国土资源和房屋管理局向涉案房屋所在的“松园山庄”项目发出《公告》，主要内容为：二、在房地产二级市场交易时，出售人应当按照房屋交易价的5%补交土地出让金，并按照二手房交易的收费项目和标准缴纳相关税费。二审期间，对于上述土地出让金及交易双方的税费等费用，陈**娣明确表示愿意负担。本院认为，二审争议的焦点在于合同应否解除及陈**娣应否支付解除合同的违约金。涉案合同于2006年8月29日签订，房屋已交付使用及陈**娣亦将购房款支付完毕，涉案合同基本已履行完毕。因涉案合同交易于2006年，且支付大部分款项的时间发生在广州市住房限购政策出台之前，过户并不会发生障碍。根据本案查明事实，陈**娣不仅支付了办证前的款项，还支付了双方约定的办证后才支付的余款20万元，故陈**娣并无怠于履行过户手续的主观故意。结合合同基本履行完毕，一审不支持广州市全华实业有限公司解除合同并无不当。另广州市全华实业有限公司在对方起诉履行合同后才反诉请求解除合同亦于法无据，同理，广州市全华实业有限公司基于解除合同而请求的违约金、律师费均不应得到支持。根据当事人在一审期间陈述，在一审起诉前曾去房管部门办理过户手续，因陈**娣现无购房资格而房管部门无法确认涉案合同在限购前交易的真实性而未能成功办理过户，由此可见广州市全华实业有限公司陈述因陈**娣的购房资格问题而未办理过户的意见存在合理性。陈**娣提起本案诉讼主要是为了确认双方签订涉案买卖合同及履行的真实性，鉴于本案的上述情况，一审诉讼本诉部分的诉讼费应由陈**娣自行承担较为合理。广州市全华实业有限公司一审反诉解除合同，如前所述理据不足，相应的一审案件受理费及二审上诉费用均应由其自行承担。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州市全华实业有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉受理费6900元，由陈**娣负担，反诉受理费6922.5元，由广州市全华实业有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。二审受理费13845元，由广州市全华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年八月二十六日书记员 钟丹霞谢金泽