江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2660号上诉人（原审被告）：罗娅，女，1977年6月12日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，江苏彭嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁伟，男，1969年3月10日生，汉族，个体，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。原审第三人：潘天池，女，2003年2月9日生，汉族，学生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：薛寒冰，江苏润亿律师事务所律师。上诉人罗娅因与被上诉人梁伟、原审第三人潘天池房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗娅的委托诉讼代理人徐兵、王猛，被上诉人梁伟及其委托诉讼代理人陈青，原审第三人潘天池的委托诉讼代理人薛寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗娅上诉请求：1、请求撤销徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初255号判决，并依法改判；2、本案的诉讼费用由梁伟承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院并未查明购房《协议》及收条的真实性，综合本案现有证据无法证明罗庆已收到购房款30万。本案被上诉人梁伟仅能证明自己有银行取款记录，其对收条进行了大量的涂抹、篡改，收款日期是阿拉伯数字和中文汉字混合组成，十分混乱，目的是为了与银行取款记录的时间相对应，其真实性已不得而知，对此证据不应采纳。且根据梁伟陈述“每次付款都是通过中间人”(即蔡某,4)，但其是否将款项交给罗庆不得而知，梁伟也无法证明将30万交给了罗庆。即使蔡某,4能证明这一点，但蔡某,4与梁伟有20多年故交，双方关系密切，且罗庆欠蔡某,420万煤炭款，与罗庆具有事实上的利害关系，因此该证人证言不应作为定案依据。结合以上两点，梁伟提供的证据不足以证明其已支付给罗庆购房款30万元。2、一审法院没有查清涉案房屋的全部继承人，仅认定罗庆与罗娅各占50%份额，也属事实认定不清。梁伟与罗庆签订房屋买卖《协议》的时间是2015年4月3日，此时虽然罗振远与其配偶李会琴已去世，但罗振远的父母、李会琴的父母是否在世，法院并未查清，该涉案房屋当时存在除罗庆及罗娅以外的其他法定继承人。即罗庆对于该房屋所占份额并非50%，故梁伟取得的份额也应当相应的予以减少，其对应的拆迁补偿也应减少。二、一审法院对梁伟分配拆迁补偿款时适用法律错误。梁伟在签订购房协议时已明知该房屋不是罗庆单独所有，且明知该房屋还有另一所有权人罗娅的存在，《协议》甲方落款处明确载明“房子与我姐罗娅无关”。罗庆与梁伟签订房屋买卖《协议》时，其父母罗振远及李会琴已去世，作为遗产房屋并未进行分割，其所有权人应是罗庆与罗娅，所有权形态为按份共有。罗庆在对外签订房屋买卖合同时只能处分自己的份额，而无权处分罗娅相应的份额。梁伟在此情形下，其仍坚持签订购房协议，主观上具有明知的恶意，并非善意买受人。本案因涉及宅基地买卖，被上诉人梁伟不属于本案房屋所在地群英村的村集体经济组织成员，故卖房《协议》违背了集体经济组织权益，因违反法律禁止性规定而无效。一审法院根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，即认为本案房屋已被拆迁，已经不能返还，因此根据双方在缔约过程中的过错责任大小、双方的投入、土地增值等因素综合考虑赔偿房屋的拆迁补偿利益，从而判决梁伟应当分得加盖部分的拆迁利益以及整体房屋拆迁利益的40%。而该法条的立法原则，应建立在诚实信用、等价有偿、公平合理的基础之上，即假设梁伟在签订购房协议时是善意的买受人，购房协议被认定无效后，但房屋已增值，按照原来的购房款已无法买到当时相同价值的房屋，则此时应当保护作为善意买受人信赖利益的损失。但梁伟在签订房屋时具有明显的主观恶意，此时仍依据《合同法》第58条按过错大小、土地增值等因素对梁伟进行补偿，明显违背了立法初衷，违背了诚实信用、公平合理的原则，故不应对梁伟分配拆迁补偿。被上诉人梁伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、罗娅在上诉状中陈述明显与事实不符，梁伟与罗庆之间是真实的房屋买卖合同关系，已支付全部购房款，并实际占有居住至拆迁时止,在一审中已经提供相关的证据予以证实.上诉人也没有其他证据证明其上诉中的事实和理由。罗庆作为罗振远的长子，其将罗振远的身份证原件、案涉房屋产权证原件、宅基地证原件一并交付给梁伟，并明确告知此房与罗娅无关，并在房屋买卖协议明确写明与罗娅无关。按照农村风俗习惯，罗娅是嫁出去的闺女，梁伟有理由相信罗庆有处分房屋的权利。2、关于案涉继承人不存在遗漏。罗娅应当知道其家庭成员情况，法院2019年10月19日的谈话笔录中可以证实。3、一审依据合同法第五十八条之规定是正确无误的。上诉人理解错误，其在上诉状中所述不符合法律规定。4、被上诉人出资30万元购买整套房产，一审认为罗庆出售房屋行为中处分了罗娅部分房产，并认定为各占50%的份额。但是梁伟实际出资购买了包括罗娅那部分份额，罗娅应当返还给梁伟。梁伟保留另诉的诉讼权利。原审第三人潘天池述称：1、一审未查明购房协议及收条的真实性，无法证实罗庆已经将该房屋出售给梁伟，也无法证明罗庆已收到该购房款项。2、即使该购房协议是真实的，梁伟明知该房屋罗庆并没有处分权，且梁伟并不是该集体的成员，其无权享有该房屋的居住权及该土地的使用权。梁伟并非善意买受人。一审判决给付其拆迁补偿利益的40%显然过高，依法应予减少，减少的部分应由上诉人返还给第三人。综上，请求人民法院依法予以改判。梁伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令罗娅支付梁伟2361339元(赔偿梁伟原购房价款与现房屋之间的差价，梁伟因扩建、改建、装修使房屋增值的部分，因房屋拆迁而使罗娅获得拆迁权利及土地增值的部分等)；2、诉讼费、保全费由罗娅承担。一审法院认定事实如下：罗振远与李会芹系夫妻关系，二人育有一子罗庆、一女罗娅。罗振远于2010年1月27日去世，李会芹于2014年3月18日去世。罗庆与潘珊珊原系夫妻关系，二人育有一女潘天池；后二人于2004年10月20日登记离婚，离婚后潘天池随潘珊珊生活；罗庆于2016年2月13日去世。罗振远系徐州市泉山区群英村1组村民，其房屋所有权证(1996年7月20日经徐州市九里区房地产管理处、徐州市九里区房管处产权发放办公室填发，徐孔房村镇字第05510号)载明所有权人为罗振远，房屋坐落于火花乡群英村一队，房屋两幢，均为砖混结构，一层，建筑面积分别为90.40平方米(主屋长11.03米×宽8.42米包含门廊3.30米×宽1.50米)、13.81平方米(主屋东南角偏房长3.25米x宽4.25米)。其集体土地建筑用地使用权证(2003年6月11日徐州市国土资源局填发，徐土集建2003字第01699号)载明土地使用者为罗振远，地址为九里区群英村，用地面积为226.29平方米，其中超标面积26.29平方米按临时用地处理。梁伟户籍地为安徽省宿州市萧县赵庄镇刘阁行政村刘阁自然村17号，其以承包工程为业，经他人介绍认识罗庆。庭审中，梁伟提交了徐孔房村镇字第05510号房屋所有权证、徐土集建(2003)字第01699号集体土地建筑用地使用权证、罗振远居民身份证原件各一份，另提交了《协议》一份、收条二张(三份)，用以证明其与罗庆签订了房屋买卖合同并支付了购房款。《协议》为打印件两页，罗庆为甲方、梁伟为乙方，主要内容为：甲方自愿将其村证房位于徐州九里区裴来喜，东临罗跃远，南临马路，北靠汪义刚附图)罗振远(甲方的父亲)名下的房产(土地面积226.29平方米)以人民币30万元(大写叁拾万元整)价格出售给乙方；本合同签订后，甲方对房屋土地使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；甲乙双方签订本协议后，乙方2日内支付给甲方定金人民币15万元整，待乙方所有权益人都签字乙方在10日内将余款付清；甲乙双方交易后，甲方没有任何权利任何理由收回该房地等，如遇该房地被政府拆迁征用，相关所有权利均归乙方所有；本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。协议最后一行文字后方手写有“蔡某,4”字样并按有指模；尾部打印“甲方签名按手印”后手写有“罗庆320304197706120011”、“房子与我姐罗娅无关”字样，均按有指模；尾部打印“乙方签名”后手写有“梁伟342222196903103315”字样并按有指模；尾部填写日期为2015(以3修改成5)年4月3日；协议第一页首部空白处还手写有“今收梁伟房款拾伍万元整罗庆2015.4.3”字样并按有指模；第二页尾部右下方空白处手写有“房款叁拾万已付清罗庆2015.4.18”字样并按有指模。二张(三份)收条均为手写，其中一张内容为“今收到梁伟购房款伍万元整50000元罗庆2015年4月十六号”、“今收贰万钱+、五千元5月十4号罗庆”并多处按有指模，其中明显可看出“2015”原写为“2014”上面按有指模，“十六”、“5月十4号”字迹颜色较深；另一张内容为“今收到梁伟人民币陆万元整。罗庆2015.7.6”并按有指模。罗娅质证时认为上述协议和收条中有大量删减涂改内容，协议上“罗庆”的三处签名不一致，认为协议及收条是虚假的，并陈述罗庆婚后一直离家出走，神经时好时坏，于2016年不明原因死亡，且死亡时无任何遗产；其了解到罗庆在外欠款很多，欠蔡某,4煤炭款200000元，就将罗振远的房证押给蔡某,4，而蔡某,4又将房证出售给梁伟，梁伟取出的现金也交给蔡某,4，与罗庆没有关系；出售房屋时罗庆不在现场，罗振远就怕其房屋出现问题才将铁门焊上，故不认可协议系罗庆所签。第三人潘天池亦认为上述协议和收条中存在多处更改痕迹，无法辨明真伪，且协议上手写有“房款叁拾万已付清”与收条显示其后又收到130000元相矛盾，请求法院不予采信。关于协议和收条的形成过程，梁伟还作如下陈述：每次付款都通过中间人，只有一次证人没去，但梁伟给打了招呼，2015年4月3日在群英村门口通过蔡某,4给了150000元，当时把钥匙、房产证、身份证当场给梁伟；2015年4月16日在房子门口付了50000元；2015年5月14日在民馨园的桥北头给的20000元，当天下午罗庆急需用钱又给了5000元；2015年7月6日上午梁伟在大建行给罗庆取了60000元，当天下午又取了15000元在银行门口交给罗庆，罗庆书写“购房款30万元已付清”及“房子和我姐罗娅无关”，落款时间应该是7月6日。梁伟还提供了礼单一本，证明因其女儿结婚家中存有现金；梁伟妻子记账笔记本一本，证明梁伟系建筑包工头，从业过程中大量收取现金；中国建设银行账户明细查询单一份，证明取款时间与收条时间一致。礼单显示2015年2月14日共收取礼金163060元(罗庆给付了礼金200元)；账户明细查询单显示梁伟6214661256888858账户于2015年7月6日分别支取现金60000元、15000元。梁伟还申请证人蔡某,4(居民身份证登记为蔡敦荣)出庭作证，蔡某,4当庭陈述如下：其认识罗庆二十年了，与罗庆、梁伟均系朋友关系，2015、2016年罗庆三天两头去证人那，当时罗庆找了女朋友，找到证人说想把涉案房子卖了，之后到柳新住，证人问梁伟要不要买房子，梁伟说去看看，看完房证、土地证和身份证后，罗庆知道梁伟有钱，希望梁伟买房子，当时罗庆要400000元，他们自己谈的价，至于他们怎么买的证人不清楚。2015年春天，梁伟起草的协议，他们在群英大队写的协议，付了现金150000元，罗庆自己在协议手写的“150000元”处签名，“蔡某,4”是证人签的，除了“房款叁拾万已付清”这部分签名证人不清楚，其他的字都是当天写的。房屋当时无人住，门是焊死的，从门口看是一个独院，普通农村的房子，一个大门围墙围着院子，房子的西头还有空，是一层的老房子。梁伟付钱时有两次证人在场，证人亲眼看见付的现金150000元、第二回是50000元，还有一回20000元。其他时候是梁伟给证人打电话，后来几回付钱证人就不知道，罗庆什么时候失踪的证人不知道。罗庆大概欠证人十几万，罗庆卖完房屋后还清了，是收到购房款之后还给证人的。因徐商公路北(桃花源片区)改造项目需要，罗振远名下的房屋被征收(征收编号4-188)。2017年11月16日，罗娅(被征收人，乙方)与徐州市泉山区房屋征收办公室(房屋征收部门，甲方)签订了《房屋征收补偿协议》一份，该补偿协议载明：被征收房屋建筑面积为370.3+94.91平方米，用地面积为264.5平方米，土地性质为集体，土地用途为住宅；补偿总额为2361339元(包含房屋价值2097167元；附属物37217+16450=53667元；搬迁、过渡、奖励等费用5970+17489+27913+8600+200=60172元；其它10%货币补贴150333元)；乙方自愿选择产权调换方式(泉盛美家住宅小区10幢2单元903室131.73平方米)；甲方提供的产权调换房屋总价款为627035元，乙方补偿总款2361339元，差价款1734304元由甲方支付乙方。《被征收房屋现状测绘调查表》、《补偿测算表》、《房屋面积确认单》载明房屋现状为长16.82米、宽15.71米、二层、面积为528.48平方米；土地面积为264.50平方米，合法建筑面积为370.30平方米、奖励面积为94.91平方米、无证面积为63.27平方米、公示面积为528.48平方米(证件挂失于2017年11月10日《徐州日报》，待证件调档后生效)；房屋补偿2247500元[评估款2097167元(465.21平方米x4508元/平方米)+货币10%补贴150333元(333.48平方米x4508元/平方米x10%)]、附属物53667元[有证37217元(465.21平方米x80元/平方米)+无证16450元(63.27平方米×260元/平方米)]；政策奖60172元(提前奖[8000元+600元+27913元(465.21平方米x2元/平方米×30天)]、误工费200元、预付过渡费17489元[9485元(131.73平方米×8元/平方米×9月)+8004元(333.48平方米x8元/平方米×3月)])；泉盛美家房价131.73平方米x4760元/平方米=627035平方米。上述《房屋征收补偿协议》签订后，案涉房屋被拆除。在(2017)苏0311民初6749号案审理期间，一审法院曾组织当事人至涉案房屋处进行勘验，勘验情况为涉案房屋为二层结构(无院落)，后半部分系在原老房之上加盖了一层，老房东边、西边空地上亦加盖二层，前半部分一层、二层均为五间，大门位于前半部分一层中间一间，从外观上可以看出后半部分二层的加盖痕迹及前半部分二层的加盖痕迹。关于2015年4月时的房屋状况及加盖情况，梁伟作如下陈述：当时房子后面为上、下两层，前面为一层，左右各两间，中间是门堂，门堂上面是石棉瓦倒塌了，梁伟就在门堂上盖了楼板并在前面加盖了二层五间，为了拆迁梁伟就加盖房屋，想多挣点钱。房屋曾在2009年由罗振远进行过扩建，费用也由罗振远支付。梁伟还申请王某,4、陶某,4、郑某,4出庭作证，证明其加盖了房屋前部一层门堂及二层五间。证人王某,4陈述：2015年4月梁伟找其盖房子，其到罗王庄看了，当时把中间过道上的石棉瓦拆掉了，盖上楼板，上面加盖五间，总共六间，有一百七八十个平方，梁伟盖房子是为了多赔钱，梁伟当时住在闫窝，闫窝拆迁后就搬到罗王庄了。证人陶某,4陈述：2015年4月，梁伟在罗王庄加盖的房子，盖了过道，上面又接了五间，盖了有一百多平方，梁伟搬家时证人去了，给帮忙装的箱。证人郑某,4陈述：其住在罗王庄(群英村1组)，和梁伟住的房子相隔几米，证人不常在家，在正南大棚地喂猪，反正往上面接了，还换了大门，可能是接的前面，接了二楼，证人也没注意，房子原先后面可能有两层，前面可能是一层吧，改动的时候证人都没注意，知道换了大门，证人忘了是否给罗娅出过“房屋全部是罗娅加盖”的《证明》，这两年脑子特别不好。罗娅作如下陈述：2007年由罗娅加盖的房屋，罗振远在2005年之后身体不好，其与李会芹二人没有固定收入，当时传说房屋要拆迁，村里都在加盖房屋，由于罗庆常年在外，就由罗娅加盖房屋。罗娅并申请证人刘某,4出庭作证，证人刘某,4陈述：证人住罗娅家后面，证人在2006年盖房，罗娅那时问证人多少钱一平方，证人去罗娅家时，罗娅在浇水。罗娅是在2007年盖的房子，她的房子是四方形的，当时盖的哪些证人也不清楚，加盖后是两层，都盖满了，证人没见过盖房子的人，就是见过也不认识，2007年罗娅在那住，罗庆没在那住。关于当事人在案涉房屋的居住情况，梁伟陈述其原在闫窝村居住，闫窝村拆迁后搬至涉案房屋内居住，住了半年就搬走了，当时嫌那边太脏。罗娅陈述其一直在徐州生活，不在群英家中居住，在段庄舅舅家居住，罗庆曾回来时给罗娅说将房子租出去了，每年租金6000元，当时罗娅也有房屋居住，所以对于梁伟在房屋内居住没有加以制止。关于罗振远与李会芹是否还有其他继承人，庭审时罗娅陈述，(2018)苏03民终5276号案审理期间，二审法官曾向当事人出具过调查令，但前往派出所调查时，未能调取到相关材料。一审法院认为，根据本案当事人诉争的焦点，分述如下：一、关于梁伟与罗庆所签《协议》的真实性问题。根据《协议》上多处有罗庆的签名及捺印，梁伟持有案涉房屋所有权证、集体土地建筑用地使用权证、罗振远身份证等原件，梁伟曾在该房屋内居住，梁伟及相关证人陈述梁伟曾加盖房屋，梁伟及证人对付款情况的陈述、梁伟的银行卡交易记录、罗庆书写的收条，综合对以上证据的认证，一审法院对于该《协议》的真实性予以认可。罗娅及第三人抗辩该协议虚假，除其陈述以外，并未提供其他证据加以证明，故对其抗辩主张不予采信。二、关于梁伟与罗庆所签《协议》的效力问题。该协议的主要内容虽为房屋买卖，但实际上涉及宅基地的买卖，因梁伟不属于案涉房屋所在地群英村的村集体经济组织成员，依照法律规定，其无权购买案涉房屋，故该协议因违反了法律效力性强制性规定，应认定为无效。协议无效后，因案涉房屋已被征收并拆迁，已无相互返还的必要，故一审法院将根据有关法律规定处理当事人诉争的房屋被征收后的拆迁利益。三、关于诉争房屋被征收后的拆迁利益在当事人之间的分配问题。对于梁伟增建的面积及拆迁利益的认定。根据梁伟的陈述、证人证言等证据，能够证明梁伟增建的事实，对于其增建的面积，梁伟主张为178.89平方米，因一层门堂原已有屋顶，该部分面积不应计入梁伟增建部分，结合房屋所有权证上的附图及拆迁部门的测量调查表，一审法院确认梁伟增建的面积为122.62平方米[长16.82米x宽(15.71米-8.42米)]。《被征收房屋现状测绘调查表》、《补偿测算表》、《房屋面积确认单》中确认案涉被拆迁的房屋中无证面积为63.27平方米，由于梁伟未举证证明其增建时曾经过合法审批而建，一审法院认定梁伟增建的房屋面积中无证面积为63.27平方米、合法面积为59.35平方米，依照本案拆迁补偿的相关标准，经核算，梁伟增建部分的拆迁利益为284000元(59.35平方米x4508元/平方米+63.27平方米×260元/平方米)，该部分拆迁利益应属梁伟所有。案涉征收补偿协议确定的补偿款总额为2361339元，扣除上述认定的梁伟增建部分的拆迁利益284000元后，所余的2077339元应在本案当事人之间进行分配。一方面，由于案涉房屋在罗庆与梁伟签订协议时该房屋已为罗振远与李会芹死亡后的遗产，应由罗庆及罗娅继承，二人各占50%的份额，罗庆出售房屋的行为侵害了罗娅的权利，其处分罗娅部分的房屋属于无权处分；另一方面，考虑到梁伟及罗庆在缔约过程中均有过错、双方的投入、土地增值等因素，以及罗庆出售房屋时已获得了对价300000元因而应当少分；据此，一审法院酌定梁伟分得2077339元补偿款中的40%即830935.6元，罗娅分得其中的50%即1038669.5元，第三人潘天池作为罗庆的继承人分得其中的10%即207733.9元。梁伟应分得的830935.6元与其增建部分应得的284000元，合计为1114935.6元，此即为一审法院支持梁伟的诉请数额。对第三人潘天池的诉请，一审法院支持207733.9元，对其余诉请不予支持。由于涉案房屋的拆迁补偿利益已由罗娅经签订房屋征收补偿协议取得，故而应当由罗娅在其取得拆迁补偿利益的范围内向梁伟及第三人支付上述款项。综上，遂判决：一、罗娅于判决生效后十日内给付梁伟1114935.6元；二、罗娅于判决生效后十日内给付第三人潘天池207733.9元；三、驳回梁伟的其他诉讼请求；四、驳回第三人潘天池的其他诉讼请求。梁伟交纳的案件受理费25691元、保全费5000元，合计30691元，由梁伟负担15691元，由罗娅负担15000元。第三人潘天池交纳的案件受理费11800元，由第三人潘天池负担8800元，由罗娅负担3000元。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、梁伟与罗庆之间的购房协议真实性如何确定。2、梁伟是否实际支付300000元购房款。3、购房协议的效力和法律后果如何确定。本院认为：关于梁伟与罗庆之间的购房协议的真实性问题。购房协议甲方签订人罗庆在本案诉讼前已经死亡，对罗庆签名的真实性难以核对。综合考虑证人蔡某,4出庭作证证明了购房协议的签订过程，梁伟持有案涉房屋所有权证、集体土地建筑用地使用权证、房主罗振远身份证原件等证据，以及梁伟在购房后在该房屋上进行加盖等事实，能够认定梁伟与罗庆签订了案涉购房协议。关于梁伟是否实际支付300000元购房款的问题。协议甲方签订人罗庆在本案诉讼前已经死亡，对罗庆是否收到300000元无法对其本人进行核实。据梁伟陈述，其付款均是现金支付，不能提供转账手续等直接证据佐证。但结合案涉购房协议已被认定为真实协议，且购房协议上有罗庆签字收到购房款的内容，以及罗庆单独书写的收款收条，证人蔡某,4的证言亦与梁伟的取款和付款的陈述能相互印证，故倾向于认定梁伟向罗庆实际支付了购房款，购房款300000元已付清。对于该300000元如何使用，是否用于家庭生活的问题。蔡某,4陈述罗庆将其中的十几万元偿还了蔡某,4的借款。因罗庆并未和罗娅、潘天池共同生活，清偿欠款后下余的款项应为罗庆个人开支使用。关于购房协议的效力及法律后果问题。因案涉房屋是在集体土地上建造的房屋，梁伟不是群英村本村村民，无权购买案涉房屋，梁伟与罗庆之间签订的购房协议违法了土地管理法的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于购房协议签订时案涉房屋所在的火花社区的拆迁工作已经开始，梁伟取得房屋后即进行了加盖，且梁伟申请出庭的证人证明梁伟“盖房子是为了多赔钱”，梁伟亦自述“为了拆迁就加盖房屋”、“住了半年就搬走了”。故可以认定梁伟购买房屋不是为了居住使用，而是为了获得其无权分配的拆迁补偿利益。故在合同无效返还时，应考虑梁伟的合同目的，仅应返还其实际支付的300000元购房款，不应再行分配其购买的房屋及宅基地的拆迁补偿款。对于梁伟购买后加盖的面积，一审认定为122.62平方米，罗娅不认可梁伟进行了加盖。但根据一审法院现场勘查记录，结合证人证言，能够认定梁伟有加盖行为，故对一审法院认定的加盖面积122.62平方米，二审予以确认。梁伟加盖的房屋是在罗振远所有的宅基地之上加盖，故梁伟增建部分的拆迁补偿款中应包含对占用的宅基地部分的补偿，并非全部是对增建面积的补偿，不应全部归梁伟所有。但考虑到梁伟出资的300000元自2015年以来还存在一定的利息损失，且梁伟亦陈述对房屋进行了一定的装修，故一审将增建面积的全部拆迁补偿款284000元(59.35平方米×4508元/平方米+63.27平方米×260元/平方米)判决给梁伟所有，具有一定的合理性，二审不再调整。综上，罗娅作为案涉房屋拆迁利益控制人应给付梁伟300000元购房款和284000元增建部分补偿款，合计584000元。综上所述，上诉人罗娅的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初255号民事判决第二项、第四项；二、撤销徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初255号民事判决第三项；三、变更徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初255号民事判决第一项为“罗娅于本判决生效后十日内给付梁伟584000元”；四、驳回梁伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。梁伟缴纳的一审案件受理费25691元、保全费5000元，合计30691元，由梁伟负担23101元，罗娅负担7590元。潘天池缴纳的一审案件受理费11800元，由潘天池负担8800元，罗娅负担3000元。罗娅缴纳的二审案件受理费16704元，由罗娅负担4131元，梁伟负担12573元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年八月二十四日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹