广西壮族自治区平乐县人民法院执 行 裁 定 书（2021）桂0330执异5号异议人（案外人）：黄玉琼，女，汉族，1962年5月5日出生，住桂林市七星区。异议人（案外人）:黄玉平，女，汉族，1964年12月28日出生，住桂林市七星区。异议人（案外人）：黄正秀，女，汉族，1971年7月2日出生，住广西阳朔县。异议人（案外人）：黄干凤，女，汉族，1980年4月7日出生，住广西阳朔县。委托代理人：黄楠，广西问策律师事务所律师（特别授权）。申请执行人：广西平乐农村合作银行，住所地：平乐县平乐镇金子岭路1号，统一社会信用代码914503307086931645。法定代表人：阳勇军，该行董事长。委托代理人：李军芬，广西平乐农村合作银行法律合规部经理（特别授权）。委托代理人：徐伟，广西平乐农村合作银行法律合规部工作人员（特别授权）。被执行人：贲定辉，男，1977年8月1日出生，瑶族，广西平乐县人，住广西平乐县。本院在执行申请执行人广西平乐农村合作银行与被执行人贲定辉金融借款合同纠纷一案中，案外人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平于2021年8月18日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2021年8月26日公开举行听证。案外人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平的委托代理人黄楠，申请执行人广西平乐农村合作银行的委托代理人李军芬、徐伟到庭参加了听证，被执行人贲定辉经传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平称，请求法院依法撤销广西平乐县人民法院作出（2021）桂0330执381号之一执行裁定书与协助执行通知书，并终止对异议人购买的平乐县平乐镇原粮食局的一、二楼综合商铺的执行。事实与理由：广西平乐县人民法院因广西平乐农村合作银行与贲定辉金融借款合同纠纷执行一案，作出（2021）桂0330执381号之一执行裁定书与协助执行通知书，协助执行通知书请邓思平、唐玉春协助执行，从2021年8月起，每月提取被执行人贲定辉房屋租金收入9200元至够1985000元到平乐县人民法院。异议人认为，异议人是案涉房屋的买受人，属于商品房消费者，对于已经合法收房的案涉房屋享有出租的收益权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议何复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人符合上述规定，其权利能够排除金钱债权执行。具体理由如下：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与被执行人于2011年5月17日已签订了案涉房屋的《房屋买卖协议》，该合同真实、合法，收到法律保护。异议人是案涉房屋的买受人，属于商品房消费者。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案涉房屋建成并通过验收后，于2013年初，异议人经被执行人交付案涉房屋已实际、合法占有该不动产。异议人采取在案涉房屋处张贴租赁广告、熟人介绍等方式，经过几个月的对外招租后，异议人与承租方邓思平、唐玉春就案涉房屋签订了《门面租赁合同》，并将案涉房屋交付给承租人装修、使用至今。三、已支付全部价款。2011年7月20日，被执行人向异议人出具收款单，载明收到粮食局门面款300万元。异议人已按照《房屋买卖合同》支付全部价款，履行完毕作为房屋买受人的付款义务，依法应对案涉房屋享有物权期待权。四、非因买受人自身原因未办理原因未办理登记过户登记。异议人收房后多次与被执行人联络，要求办理过户登记，但被执行人以各种理由推脱。如今异议人方才得知，被执行人将案涉房屋的土地使用权与在建房屋工程向广西平乐农村合作银行办理抵押贷款，至今尚未解除抵押、办理首次登记。因此，案涉房屋非因异议人自身原因未办理过户登记。反观而言，申请执行人广西平乐农村合作银行系2013年7月15日与被执行人签订《借款合同》，届时，案涉房屋已建成并交付给异议人，异议人已通过在案涉房屋处张贴招租广告等方式对外招租。申请执行人对于案涉房屋的相关事实未进行审查审核，就签订借款合同，发放该笔贷款，其自身存在严重过错。广西平乐农村合作银行的金钱债权执行不能对抗作为商品房消费者的异议人的物权期待权，应排除其执行。综上所述，异议人作为真实合法的购房人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，依法对案涉房屋享有物权期待权，其权利对案涉房屋享有物权期待权，其权利能排除广西平乐农村合作银行的执行。因此，异议人特依据我国民事诉讼法第227条之规定，提出执行异议请求，望贵院依法支持。申请执行人广西平乐农村合作银行称，一、关于申请人提交的证据。(一)异议人提供的证据1，《购房补充协议》中只有被执行人贲定辉签字，故该协议并未生效。(二)异议人提供的证据2，《银行取款回单》与本案无关;《银行流水明细》与本案无关;《领(借)款单》中未载明付款人，也未载明该款项用途，这仅是一张证明力低并容易造假的字条，我方认为该字条与异议人、被执行人之间的所谓《房屋买卖协议》无关联。(三)异议人提供的证据3，《门面租货合同》并不是可以排除执行的原因，故该合同与此次执行异议无关。二、案件事实部分。(一)根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，异议人所诉的物权期待权是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。我方基于对此款规定的理解认为:异议人并未合法占有该处不动产，此处的物权期待权系基于对生存权的保护，故占有的意思应理解为生活居住。显然异议人并未入住，而是将此处不动产出租。并且由于房产并未登记在异议人名下，异议人出租此处房产的行为是无权处分。(二)我方并不认为异议人的证据能证明其已经支付全部价款，一是因为异议人提供的领(借)款单性质无法确定是借款?工程款?还是购房款?我方也不认为该张字条与《房屋买卖协议》之间存在关联。二是因为异议人所称的“购房款”是在2011年7月20日付清的，此时被执行人并没有任何合法的建房手续，异议人是基于怎样的的信任和怎样的目的才会将这么大ー笔款项交付给被执行人，我方对此抱有强烈的质疑。三是异议人所称的“购房款”为何没有更加直接的证据，异议人是通过怎样的方式将所谓“购房款”交给被执行人的?是汇款吗?还是现金?为什么伍拾万元的定金有转账凭证，数额更大的参佰万元却没有?异议人的行为有违常理。基于以上，我方不认为异议人已支付全部价款。(三)我行于2013年7月17日根据定辉所提供的土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证在平乐县房地产管理所完成抵押登记，其证件齐全，在整个业务办理过程中遵守法律法规的规定并没有违法行为，我行已尽到了合理审查义务，并不存在过错。异议人所称我行存在“严重”过错，既没有法条支撑也无证据可言。反观而言，结合异议人所提供的证据及其陈诉，异议人在被执行人没有任何建房资质的情况下，将其所称的合计佰五拾万元款项支付给被执行人贲定辉用于购房，没有尽到基本的审核义务，该行为存在过错，应当承担该房屋无法办理过户的相应责任。三、法律适用部分。异议人认为自己属于商品房消费者，认为适用的法律条款为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》(以下称为《执行异议和复议规定》)第十八条。但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、127条规定，商品房消费者适用的条款应当为《执行异议和复议规定》第二十九条，而不是第十八条。故我方认为异议人适用法律错误。再者，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》中十ー款关于案外人救济案件的审理相关规定，《执行异议和复议规定》第二十七条(申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定除外。)中但书所言的例外情況，是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，应当严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，但异议人所称的买房行为，并不是用于居住，而是用于租赁，故不符合其生存至上的立法意图。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，更何况异议人并不符合其规定。故我方认为应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条前半部分而非其但书部分。综上所诉，异议人适用法律错误，证据不够充分，恳请平乐县人民法院依法驳回异议人的执行异议申请，继续执行。被执行人贲定辉称，一、答辩人与被答辩人签订的关于案涉房屋的《房屋买卖协议》系真实合法有效，被答辩人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平应是案涉房屋的真实买受人。二、被答人通过周建旺、黄干凤、黄初荣等人银行转账至答辩人、答辩人姐姐贲丽瑾的账户以及周建旺交付现金的方式向答辩人支付购房款。答辩人出具的“收到粮食局门面款300万元”的单据是2011年7月20日书写并签字按手，是真实的。答人确认已全额收到被答辩人购房款300万元，只是由于双方已作结算确认，加上时间久远，部分相关款项凭证未能留存。本院查明，案外人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平系亲属关系（其中黄玉琼与黄玉平是姐妹关系，黄干凤与黄正秀是姐妹关系）。2011年5月17日，案外人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平与被执行人贲定辉签订《房屋买卖协议》，被执行人贲定辉将其计划开发拆迁的原平乐县粮食局职工宿舍楼地块上的一、二楼商业铺面出卖给案外人，双方于2011年7月20日又签订了《购房补充协议》。《购房补充协议》明确了贲定辉于2011年7月10日已收到案外人所交购房款人民币300万元，同时约定贲定辉于2012年7月9日前将商铺交给案外人，并由贲定辉负责办理好该房屋的土地证和房产证给案外人。2013年初，贲定辉将建成的商铺交给案外人。案外人于2013年8月9日与邓思平、唐玉春签订《门面租赁合同》，将门面出租给邓思平、唐玉春。贲定辉对该地块开发办证情况：于2012年6月18日办理好平国用（2012）第010414号国有土地使用证，于2013年7月1日办理好建筑工程施工许可证（编号补平2013-21号），于2012年6月4日办理好建设用地规划许可证（地字第450330201210043号），于2012年6月4日办理好建设工程规划许可证（建字第450330201210044号）。上述证件均是以贲定辉个人名义办理的。贲定辉因开发建设该地块资金不足，于2013年7月15日与广西平乐农村合作银行签订《借款合同》，向广西平乐农村合作银行借款本金人民币200万元。同日，双方还签订了《抵押担保合同》，贲定辉用上述建房证件作抵押担保，并办理好抵押登记手续。借款逾期后，贲定辉没有按约履行还款义务，广西平乐农村合作银行提起诉讼，本院于2021年4月29日作出（2021）桂0330民初600号民事判决书，判决贲定辉偿还借款本金人民币1985195.02元及利息，对在拍卖、变卖该不动产价款享有优先受偿权。因贲定辉未能履行生效判决书确定的义务，广西平乐农村合作银行申请执行，本院于2021年7月22日作出（2021）桂0330执381号之一执行裁定书，从2021年8月起每月提取该商铺门面租金9200元。因此，案外人提出异议。至今，贲定辉没有将该商铺门面的产权证件办到案外人名下。本院认为，本案中，案外人虽然在本案发生之前已经签订了房屋买卖协议并支付全部购房款，但此后至今，该房屋产权仍登记在贲定辉名下，案外人称一直催促贲定辉办理房屋产权变更登记，但未提供证据证实。案外人对未办理该房屋变更登记到其名下是因其他原因造成而非异议人自身原因的证据不足。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有在上述四个条件同时具备时，案外人才能享有足以排除强制执行的民事权益。因此，案外人提出的异议请求，证据不充足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人黄干凤、黄正秀、黄玉琼、黄玉平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向平乐县人民法院提起诉讼。审判长 肖 丹审判员 杨宗海审判员 周顺勇二〇二一年八月三十一日书记员 谢楚逸附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。