新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初572号 原告（反诉被告）：汪建秋，女，1968年9月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告（反诉被告）：新疆光银恒瑞房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地西路街道办事处稻香南路东侧。法定代表人：张硕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢小军，男，1987年6月1日出生，汉族，该公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。第三人：北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）凤凰山街500号。负责人：司磊，该银行分行行长。委托诉讼代理人：高亚军，新疆金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，新疆金桥律师事务所律师。原告（反诉被告）汪建秋与被告（反诉被告）新疆光银恒瑞房地产开发有限公司（以下简称：光银恒瑞公司）、第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称：北京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪建秋、被告光银恒瑞公司的委托诉讼代理人谢小军、第三人北京银行的委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪建秋向本院提出诉讼请求：1、解除2017年9月30日原告与被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司签订的商品房预售合同；2、解除原告与第三人签订的个人购房担保借款合同；3、判令被告光银恒瑞公司返还原告的首付款423,130元；4、判令被告光银恒瑞公司返还原告的违约金179,122.95元（833,130元×银行贷款利息月息5‰×从2017年11月15日支付第一笔首付款之日至2021年6月30日共43个月）；5、判决被告光银恒瑞公司返还原告截至2021年1月30日原告已支付的按揭款175,591.49元；2021年1月30日至判决生效之日原告实际支付给银行的按揭贷款及利息由被告承担；6、被告光银恒瑞公司返还代收各项费用25,880.28元，其中包括抵押费550元，契税23,803.71元，预告费550元，产证费550元，工本费10元，印花税416.57元；7、判决被告支付原告仲裁申请费10,264.62元；8、要求被告支付财产保全费3,833.46元、保险费1,000元，合计4,833.46元；以上合计818,822.8元；9、被告承担本案诉讼费用及邮寄费80元。事实及理由：2017年9月30日，原告与被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司签订商品房预售合同，按揭购买被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司开发的XXXX小区X号楼X层X单元XXX号房，房屋代码为：600XXX1，合同编号：2017预XXX，原告交纳了首付款，并在第三人北京银行乌鲁木齐分行办理了按揭贷款手续，签订了个人购房担保借款合同。并且原告已按月交纳了按揭贷款，被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司应当按照合同约定于2017年12月24日前向原告交付房屋，但被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司至今未交付房屋，构成根本违约，导致合同目的不能实现，根据合同第九条第2项，故起诉至法院。被告光银恒瑞公司辩称：1、我公司不同意解除商品房预售合同，合同约定交房时间是2017年12月24日前，但是因为在2022年元旦期间才交房了，距离现在还有半年左右的时间；2、不同意解除原告和北京银行的个人购房担保借款合同；3、因为不同意解除合同，故不同意返还首付款；4、根据双方合同第九条第二款规定，在180天以内按照日万分之一，180天以外按照原告已购付房款（即首付款＋银行按揭款）的万分之二在交房之后给付违约金，但是如果合同解除了，我们就不应该履行违约金条款；5、合同不解除，就不支付原告已支付的按揭款，相应的利息也不承担；6、代收费已经交至相关税务部门，不同意退还，我公司只是代收人代缴人，上述的款项我公司已经缴纳给相关部门，需要原告自行前往相关机关办理，我公司愿意协助原告办理代收费的退款，契税票和印花税票在公司财务部门，我公司可以提供上述代收代缴票据；7、我公司不同意支付仲裁申请费，是原告自己的行为与我公司无关；8、我公司不同意支付保险费和财产保全费用；9、诉讼费和邮寄送达费我公司不愿意承担。第三人北京银行辩称：光银恒瑞公司没有违反与汪建秋签订的《商品房预售合同》有关交房期限的约定，合同履行过程中未实施导致合同约定解除或法定解除的行为。汪建秋要求解除《商品房预售合同》及《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》及其他赔偿或给付主张没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回汪建秋的诉讼请求。如果法院判决解除合同，我公司作为有独立请求权的第三人提出独立的诉讼请求：1、解除原告与被告汪建秋、光银恒瑞公司签订的编号为4000XXXX0039的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；2、判令被告汪建秋偿还剩余贷款本金286,608.45元（贷款本金410,000元减去已还款自2017年10月31日至2021年6月15日已偿还本金123,391.55元）；3、被告汪建秋支付自2021年6月15日至全部清偿贷款本金之日止的利息（未偿还的银行贷款本金286,608.45元×合同所约定的签订合同之日银行贷款利率保证合同上的D1条即2017年10月31日放款之日银行基准利率年息4.9%×1.2）；4、被告汪建秋支付罚息（未偿还的银行贷款本金286,608.45元×保证合同上的D3条所约定的2017年10月31日放款之日银行基准利率4.9%×1.2×1.4）；上述共计286,608.45元；5、被告光银恒瑞公司对上述债务承担连带保证责任；6、判令上述被告承担本案的案件受理费、邮寄送达费。事实与理由：2017年9月30日被告汪建秋与光银恒瑞公司签订了编号为2017预XXXX的《商品房预售合同》，双方并就合同约定的坐落于乌鲁木齐市米东区XXX路XXX号XXXX号楼X层X单元XXX号建筑面积68.89平方米的预售商品房办理了预告登记。2017年10月31日原告与被告汪建秋、光银恒瑞公司签订了编号为4000XXXX0039的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，合同约定，被告汪建秋为购买编号为2017预XXXX的《商品房预售合同》约定的预售商品房，向原告贷款410,000元，贷款期限为120个月，贷款利率为放款日2017年10月31日同期基准利率上浮20%，由被告光银恒瑞公司对被告汪建秋在贷款合同项下发生的全部债务提供连带责任保证，以被告汪建秋购买的预售商品房提供抵押担保。合同签订后，原告按约定向被告汪建秋发放了贷款。目前，被告汪建秋尚有贷款本金292,837.43元应予偿还。2021年1月，被告汪建秋起诉被告光银恒瑞公司、原告（位列第三人），请求解除被告汪建秋与被告光银恒瑞公司签订的《商品房预售合同》及原告与两被告签订的贷款合同，并要求被告光银恒瑞公司返还房屋首付款、赔偿相应损失等。根据贷款合同第9.1、9.4条的约定，被告汪建秋与被告光银恒瑞公司发生诉讼纠纷构成借款人违约，原告有权解除合同，并要求其赔偿损失。原告汪建秋针对第三人北京银行的诉讼请求答辩称：1、同意解除三方的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；2、不同意偿还剩余贷款本金，因为不是我违约，我在按时清偿本息，违约方是光银恒瑞公司，我贷款是为了买房子，现在贷款目的未实现，解除合同之后，房子归光银恒瑞公司，各项费用应该由光银恒瑞公司承担；3、不同意承担利息和罚息，理由和第二项一致；4、不同意承担诉讼费和邮寄送达费。被告光银恒瑞公司针对第三人北京银行的诉讼请求答辩称：我公司不同意解除贷款借款合同，因为合同是合法的，没有理由去解除，我公司同意承担连带保证责任，对于本金的利息和罚息不同意承担。经审理查明：2017年9月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：买受人购买的商品房位于乌鲁木齐市米东区XXX路XXX号XXX小区X栋X层X单元XXX号房，建筑面积共68.89平方米，套内建筑面积42.36平方米，分摊建筑面积26.53平方米。商品房总金额833,130元；买受人以按揭付款方式按期付款，买受人需向出卖人交付423,130元，余款410,000元以商业贷款方式支付；第八条、出卖人应当在2017年12月24日前将商品房验收合格交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同个，出卖人可据实予以延期：…非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期180日，超出180日，按第九条第一项执行。第九条第一项约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十九条，本合同履行过程中发生的争议，当事人协商不成的，提交合同签订地仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告向被告支付首付款423,130元，预告登记费550元，产证登记费550元，抵押登记费550元，工本费10元，印花税416.57元，契税23,803.71元，共计25,880.28元。2017年10月31日，原告（借款人）、第三人（贷款人）、被告（保证人）三方签订编号为4000XXXX0039的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》一份，约定：借款人借款本金为410,000元，贷款用途为购买乌鲁木齐市米东区XXX路XXX号XXX小区X栋X单元X层XXX号房屋，贷款期限120个月，自2017年至2027年止。D条记载本合同贷款利率为贷款发放日的同期基准利率上浮20%，遇中国人民银行调查基准利率，本合同利率于基准利率调整日次年1月1日起调整，逾期罚息利率为合同利率上浮40%。签订本合同时的中国人民银行同期同档贷款基准年利率为4.9％。本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户为新疆光银恒瑞房地产开发有限公司，还款日为每月15日。抵押财产系涉案房屋，被告光银恒瑞公司作为保证担保方保证方式为阶段性保证责任。合同由原告、被告、第三人签字盖章。后原告作为乙方抵押人与第三人作为甲方抵押权人签订《房产抵押合同》。2017年10月31日，第三人向原告银行账户内转入借款410,000元。2017年10月至2021年7月13日本案开庭审理之日，五年以上中国人民银行同期贷款基准利率为年利率4.9%。原告自2017年12月15日开始逐月向第三人归还贷款本息，截至2021年6月15日已累计归还贷款本金123,391.55元，已还利息74,773.85元，未还本金286,608.45元。2017年12月12日，被告向原告送达涉案房屋《承诺书》，记载：“针对近日广大业主高度关注的交房和赔付两大问题，我公司现作出如下承诺：一、房屋交付时间问题我公司已于20I7年10月19日发布了《关于银河王朝项目交房时间的说明》文件，已明确每栋楼的具体交付时间节点。根据政府指示，我公司已将所有人力、物力、财力全部用于抢抓银河王朝的项目进度，在全力促成政府相关拆迁、市政配套按需跟进的情况下，保证按照约定的交房节点时间交房。二、延期交房赔偿问题我公司将自2018年9月30日起，按照与业主签订的《商品房买卖合同》中的相关条款约定，履行延期交房赔偿的清算工作，进行统一赔付。2019年3月19日，被告再次向原告送达《承诺书》，记载：“致银河王朝项目各位业主，银河王朝项目因拆迁、办理土地证、更换施工单位等原因，致使项目未能如期向各位业主交付，对此我公司深表歉意，现在此向各位业主郑重承诺如下：1、本项目力争在2019年12月30日前交房。2、在2019年4月23日至28日间全面复工。3、对项目所在地原拆迁户的过渡费，在2019年5月15日支付给各位拆迁户。特此承诺。2020年6月19日，原告就涉案房屋及被告光银恒瑞公司之间的纠纷向乌鲁木齐仲裁委员会申请仲裁，于10月15日撤回仲裁申请，原告交纳仲裁费10,880.5元。被告称涉案房屋至今尚未交付于原告。以上事实，有《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《收据》、《房产抵押合同》、银行还款清单、承诺书及庭审笔录等证据为证。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。本案争议焦点被告存在的逾期交房行为是否构成原告解除《商品房预售合同》的法定条件。《中华人民共和国合同法》对于合同的解除有具体的规定，该法律第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，由于出卖人被告的原因，导致无法按照合同约定的2017年12月24日及180日之后的2018年6月22日前向买受人交付房屋，被告直到2019年3月19日向原告出具承诺于当年12月30日交房。被告未按合同约定期限且逾期180天未交房之行为严重影响了原告订立合同时所期望的经济利益，致使原告订立合同的目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。根据双方《商品房预售合同》第九条第二款的约定，出卖人逾期180日交房，买受人有权解除合同，故原告要求解除合同之诉讼请求，本院应予以支持。被告辩解不同意解除合同的答辩意见无事实依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。据此，原告主张解除与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》之诉讼请求，本院亦予以支持。根据2019年3月19日承诺书中所记载的2019年12月30日前交房的承诺，原告应于2020年12月30日前行使解除权。本案中，原告已于2020年6月19日申请仲裁，未超过解除权一年的行使期限，后至法院起诉，该期限未超过一年期限，第三人答辩称原告所起诉的解除权已经超过一年解除权行使期限的答辩意见，本院不予采信。原告要求被告返还首付款423,130元、已付按揭款198,165.4元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第二十一条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告要求被告返还首付款423,130元有首付款收据为证，本院予以支持，本院根据第三人提出的涉案房屋截至2021年7月13日的还款清单，确认被告应返还原告已清偿的银行按揭款本金123,391.55元及利息74,773.85元，二项合计198,165.4元。原告要求被告返还代收费用25,880.28元，其中抵押费550元，契税23,803.71元，预告费550元，产证费550元，工本费10元，印花税416.57元的诉讼请求，有收据为证，本院予以支持。原告要求被告支付违约金179,122.95元的诉讼请求，本案中双方当事人已经在合同第九条中约定按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金，应当按照双方约定执行，原告要求增加违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，被告应按照合同约定向原告支付违约金为8,331.3元（累计已付款833,130元×1%）。原告要求被告支付仲裁申请费10,264.62元的诉讼请求，系原告自己选择申请仲裁又撤回仲裁申请，其该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付财产保全费3,833.46元的诉讼请求，属于案件诉讼期间的必要支出，本院对此予以支持。原告要求被告支付保险费1,000元的诉讼请求，因该项费用非必须支出，本院对此不予准许。第三人北京银行要求解除原告与被告汪建秋、光银恒瑞公司签订的编号为4000XXXX0039的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修订）》第二十一条规定以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因原告与被告之间的主合同商品房预售合同已经解除，故该从合同应一并解除。第三人要求被告汪建秋偿还剩余贷款本金286,608.45元（贷款本金410,000元减去已还款自2017年10月31日至2021年6月15日已偿还本金123,391.55元）；第三人要求反诉被告汪建秋支付各项费用，并由反诉被告光银恒瑞房地产公司承担连带保证责任，由于本案的纠纷是由反诉被告光银恒瑞房地产公司未按约定交付房屋所引起，故本院确定第三人所主张的各项费用均由反诉被告光银恒瑞房地产公司承担，反诉被告汪建秋不需要承担。第三人北京银行所主张的自2021年6月15日之后的借款本金286,608.45元的诉讼请求，本院予以确认。第三人北京银行所主张以未偿还的银行贷款本金286,608.45元为基数，按照双方合同D条所约定的银行基准利率4.9%的1.2倍的标准支付自2021年6月15日至全部清偿贷款本金之日止的利息，并按照银行基准利率4.9%的1.2倍的1.4的标准支付罚息的诉讼请求，有合同约定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第十一条、第十三条第三款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告汪建秋与被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司2017年9月30日签订的《商品房预售合同》；二、解除原告汪建秋与第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《房产抵押合同》；三、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还原告汪建秋房屋首付款423,130元；四、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还原告汪建秋截至2021年7月13日已支付的银行按揭款本金123,391.55元、利息74,773.85元，二项合计198,165.4元；同时，若2021年7月13日之后银行按揭贷款仍然由原告汪建秋清偿，则被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司应返还原告汪建秋自2021年7月13日至判决生效之日的银行按揭贷款金额；五、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还原告汪建秋抵押费550元、契税23,803.71元、预告费550元、产证费550元、工本费10元、印花税416.57元六项代收费用共计25,880.28元；六、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司支付原告汪建秋违约金8,331.3元；七、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司支付原告汪建秋保全费3,833.46元；八、驳回原告汪建秋的其他各项诉讼请求；九、解除第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行与被告汪建秋、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司签订的编号为4000XXXX0039的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；十、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司偿还第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行自2021年6月15日之后的贷款本金286,608.45元；十一、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司以未偿还的银行贷款本金286,608.45元为基数，按照银行基准利率年息4.9%的1.2倍的标准向第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付自2021年6月15日至全部清偿贷款本金之日止的利息；十二、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司以未偿还的银行贷款本金286,608.45元为基数，按照银行基准利率年息4.9%的1.2倍的1.4倍的标准向第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付自2021年6月15日至全部清偿贷款本金之日止的罚息；十三、驳回第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行的其他各项诉讼请求。被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司应给付原告汪建秋上述第三至七项款项合计659,340.44元，应给付第三人北京银行股份有限公司乌鲁木齐分行上述第十项款项286,608.45元，上述款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告起诉标的1,053,231.31元，核定给付金额659,340.44元，占诉讼标的62.60%。案件受理费14,279.08元，（原告预交），邮寄送达费80元，合计14,359.08元，由原告负担37.40%，即5,370.06元，由被告负担62.60%，即8,989.02元。第三人起诉标的286,608.45元，案件受理费5,599.13元（第三人预交），因在案中合并审理，受理费减收取2,799.56元，向第三人北京银行退还2,799.56元；实际收取案件受理费2,799.56元，由被告光银恒瑞房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张 娜人民 陪 审员   刘 莹人民 陪 审员   陈玉华二 〇 二 一 年 八 月 九 日书  记  员   高 玟