重庆市大足区人民法院民事判决书  (2021)渝0111民初4095号 原告：杜亚南，女，1976年7月30日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人:蒋云伟,重庆泰升律师事务所律师。委托诉讼代理人:周书文,重庆泰升律师事务所律师。被告:重庆市升泰商业管理有限公司,住所地重庆市大足区龙岗街道办事处西路正华大厦B幢2号,统一社会信用代码915002253052644618。法定代表人:胡小宇,总经理。被告:重庆金鸿百货有限公司,住所地重庆市大足区龙岗街道龙岗中路246号2-14,统一社会信用代码91500225MA612NLD25。法定代表人:杨奇,总经理。第三人:重庆市大足区喜来购百货超市有限公司,住所地重庆市大足区龙水镇龙玉路139号附42号,统一社会信用代码91500225MA60H9C36D。法定代表人:侯成,总经理。原告杜亚南与被告重庆市升泰商业管理有限公司(以下简称升泰公司)、重庆金鸿百货有限公司(以下简称金鸿公司)、第三人重庆市大足区喜来购百货超市有限公司（以下简称喜来购公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月9日立案后,依法适用简易程序，由审判员彭黎明独任审判，于2021年7月19日、2021年8月11日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告杜亚南的一般授权委托诉讼代理人蒋云伟、周书文到庭参加诉讼,被告升泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告杜亚南的一般授权委托诉讼代理人周书文,被告升泰公司的法定代表人胡小宇，第三人喜来购公司的法定代表人侯成到庭参加诉讼；被告金鸿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜亚南向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告升泰公司签订的《商铺合作协议》,并由被告升泰公司返还重庆市大足区XXX号商铺;2.由被告升泰公司支付原告截止2021年3月31日的租金22481元;3.由被告升泰公司、金鸿公司共同支付2021年3月31日后的租金,按照每月2223.65元的标准支付至返还重庆市大足区XXX号商铺之日止;4.由被告升泰公司支付原告违约金26683.8元。事实和理由:2019年4月25日,原告杜亚南与被告升泰公司签订《商铺合作协议》,约定杜亚南将重庆市大足区XXX号商铺出租给升泰公司,租期自合同签订日至2029年4月25日,前两年租金按65元/平方米/月计算,每季度支付。合同第8.3条约定了违约责任。被告升泰公司自2020年3月30日开始拖欠原告租金,截止2021年3月31日，累积拖欠原告租金22481元。目前，被告金鸿公司占有使用案涉商铺经营“好又多生活超市大足阳光鑫城店”。现原告提起诉讼，请求依法判决。被告升泰公司辩称,1.同意解除原告与升泰公司签订的《商铺合作协议》，但是，升泰公司在履行合同过程中与第三人喜来购公司签订了租赁合同，如果喜来购公司因此追究升泰公司的责任，则该责任由原告承担;2.升泰公司同意支付欠付原告的租金；3.原告主张的违约金过高,要求按照当前欠付租金的20%计算违约金。被告金鸿公司未作答辩。第三人喜来购公司述称,1.喜来购公司与升泰公司就案涉房屋签订租赁合同后,喜来购公司又登记成立金鸿公司,由金鸿公司在实际使用案涉房屋进行经营；2.喜来购公司与升泰公司签订租赁合同时,升泰公司出示了其与房屋业主的委托协议,委托协议上约定了十年或二十年的委托经营时间,因此喜来购公司才与升泰公司签订了十年的租赁合同,合同签订后,也按照与升泰公司的合同约定及升泰公司的指定向各房屋业主支付了租金,业主收到租金后未向喜来购公司及升泰公司提出异议,因此喜来购公司认为房屋业主是默认了这个租金标准的；3.原告与升泰公司解除房屋租赁合同可能导致喜来购公司与升泰公司之间的合同无法履行,将给喜来购公司造成很大的损失,因此喜来购公司不同意解除原告与升泰公司之间的租赁合同；4.喜来购公司已对案涉房屋进行了装饰装修,投资800多万元,于2020年11月20日开业经营,因原、被告之间的纠纷导致使用案涉房屋经营的超市已于2021年7月20日关闭经营,因辞退员工已赔偿十多万元,产生了很大损失,第三人也将要求业主及升泰公司进行赔偿。本院经审理认定事实如下：被告升泰公司由重庆升泰商业管理有限公司进行名称变更登记而来。2019年4月25日,原告杜亚南（甲方）与重庆升泰商业管理有限公司（乙方）订立《商铺合作协议》,主要约定：1.由甲方将大足区XXX号商铺（建筑面积34.21平方米）全权委托乙方有偿使用经营，并进行整体招商运营，经营期间为签订合同起至2029年4月25日（含8个月装修免租期）。2.经营期间，商铺由乙方使用及运营,并自行装修或交由招商商家进行装修；同时在经营期间，甲方不得收回商铺，避免与他人发生争议和纠纷,影响乙方的运营及使用。3.租金按照65元/平方米/月的标准计算，免租期到期后第三年开始逐年递增6%的租金；租金的起算时间以免租期截止之次日起计算,支付时间为每年的3月30日、6月30日、9月30日、12月30日前。4.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如有违反,乙方应向甲方承担违约责任。2020年5月20日,升泰公司（甲方）与喜来购公司（乙方）订立《房屋租赁合同》,主要约定：1.租赁房屋为重庆市大足区龙岗街道龙岗中路246号负一楼1至188号，建筑面积为5388平方米，甲方承诺拥有房屋的使用权以及委托租赁权,有权向乙方出租，按照物业现状交付。2.租赁期限为121个月,从2020年5月20日起至2030年6月30日止；租金按照27元/平方米/月的标准计算，月租金为145476元,每三年在上一年的基础上上浮6%,租金每季度支付一次。3.免租期为2020年5月20日至2020年6月30日、2021年1月1日至2021年4月30日、2022年1月1日至2022年4月30日、2023年1月1日至2023年4月30日,免租期期间不计租金。2020年7月31日,金鸿公司登记成立,喜来购公司法定代表人侯成系金鸿公司股东。金鸿公司以喜来购公司承租的重庆市大足区XXX号负一楼1至188号商铺作为经营场所，经装饰装修后用于经营大型超市,于2020年11月20日开业经营。重庆市大足区XXX号负一楼1至188号商铺由重庆市宝雍房地产开发有限公司开发建设,共有商铺188个,面积共计5379.39平方米。188个商铺中，已销售商铺58个,面积共计1168.45平方米；通过以物抵债方式转让商铺73个，面积共计2399.14平方米；重庆市宝雍房地产开发有限公司自持商铺57个，面积共计1811.8平方米。该188个商铺权利人均已通过与升泰公司订立合同等方式将商铺交由升泰公司统一管理经营。另查明：因被告升泰公司拖欠部分租金，其分别于2020年6月30日、2020年10月20日向原告杜亚南出具欠条两份,载明欠到杜亚南坐落于重庆市大足区XXX号商铺从免租期截止之日起至2020年6月30日止的租金8010元、2020年6月30日起至2020年9月30日止的租金3900元,并承诺于2021年4月1日前付清；2020年10月1日至2020年12月31日期间，原告杜亚南已经收到按照27元/平方米/月为标准计算的租金。与本案原告杜亚南向本院提起类似诉讼的共有56案，涉及重庆市宝雍房地产开发有限公司销售的重庆市大足区龙岗街道龙岗中路246号负一楼1至188号商铺中的56个商铺，面积共计1128.48平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。针对原告杜亚南的诉讼请求，结合本案事实，本院综合评析如下：关于合同的解除以及返还商铺问题。本院认为，原告杜亚南与被告升泰公司于2019年4月25日订立的《商铺合作协议》，按照该合同中升泰公司有权对原告商铺进行使用和整体招商运营，原告在合同期间不得以任何理由收回商铺，影响升泰公司的统一经营、统一管理，由升泰公司向原告支付租金及承担违约责任等约定，该合同实为租赁合同关系。该合同系原告与升泰公司的真实意思，不违反法律强制性规定，合法有效。根据该合同约定，升泰公司对原告的商铺有转租的权利。被告升泰公司于2020年5月20日与第三人喜来购公司订立《房屋租赁合同》，因升泰公司对租赁标的物享有出租和再出租的权利，该转租合同系升泰公司与喜来购公司真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦合法有效。第三人喜来购公司基于对《商铺合作协议》中升泰公司有转租权的信任，第三人喜来购公司在转租合同中的承租人权利受法律保护。原告与升泰公司之间的《商铺合作协议》是升泰公司与第三人喜来购公司之间《房屋租赁合同》存在和履行的前提，原告同意升泰公司有转租权，转租合同因此对原告产生法律约束力，故双方解除合同应以不影响第三人权利为前提，原告与升泰公司订立《商铺合作协议》时，明知升泰公司将会把原告的商铺与其他商铺形成整体转租他人用于统一经营，因此，原告、升泰公司约定了转租权，基于保护转租合同承租人的权利，构成原告、升泰公司之间《商铺合作协议》解除权行使的限制。本案中，原告要求解除《商铺合作协议》和升泰公司同意解除合同的行为，将直接导致升泰公司与第三人喜来购公司的《房屋租赁合同》无法履行，不仅侵害了转租合同中次承租人喜来购公司的合同权利，也与原告、升泰公司自身合同义务相违背。同时，涉案商铺位于负一层，与同为负一层的另外187个商铺形成一个面积合计为5379.39平方米的整体，各商铺无法完全单独隔离。升泰公司经原告及另外187个商铺权利人同意，将该188个商铺整体出租给第三人喜来购公司用于经营大型超市，现第三人喜来购公司已对案涉商铺进行装饰装修及投资，并实际投入运营。虽然原告、升泰公司同意解除双方订立的《商铺合作协议》，但包括本案原告在内要求解除合同的商铺权利人所持有的56个商铺面积仅占该负一层整体商铺面积的21%左右，在其他商铺权利人未要求解除与升泰公司订立的合同的情况下，如原告与升泰公司解除合同,将严重损害其他商铺权利人的利益。据此，对原告要求解除与升泰公司订立的合同及返还商铺的请求，本院不予支持。关于欠付租金的问题。在租赁合同关系中，承租人应当按照约定的期限支付租金。按照合同约定以及被告升泰公司出具的欠条,本院对原告杜亚南要求被告升泰公司支付截止2021年3月31日的租金共计22481元的请求,本院予以支持。关于2021年3月31日至合同解除之日期间的租金和合同解除之日至返还重庆市大足区XXX号商铺之日期间的占用费的问题。因原告杜亚南的该主张是基于解除合同，在合同未解除的情况下，本院对该主张不予支持。关于违约金的问题。原告杜亚南与被告升泰公司订立的《商铺合作协议》约定了“任何一方不得违反协议约定,否则应向守约方承担违约责任”，被告升泰公司未按时足额向原告支付租金,违反了合同约定,应承担违约责任。虽然该合同对违约责任未作明确约定,但结合被告辩称其认为原告杜亚南主张的违约金过高,请求减少,愿意按照当前欠付租金的20%计算违约金。按照法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，综合考虑合同履行情况、双方过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院酌情就逾期支付租金的违约金予以减少,结合升泰公司的意见，违约金按照欠付租金的20%计算,为4496.2元（22481元×20%）。  综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,缺席判决如下：一、由被告重庆市升泰商业管理有限公司支付原告杜亚南租金22481元及逾期支付租金的违约金4496.2元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杜亚南的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4902.32元,减半收取计2451.16元,由被告重庆市升泰商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员      彭黎明              二〇二一年八月二十五日                   法  官  助  理      龚朝菊书    记    员      何  丽    - 1 -