江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4127号上诉人（原审被告）：李克桥，男，1965年10月2日生，汉族，农民，住邳州市。委托诉讼代理人：王仁堂，江苏古彭大众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：位贤玲，女，1969年12月22日生，汉族，个体工商户，住邳州市。委托诉讼代理人：王业伟，江苏金合(邳州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂新永，江苏金合(邳州)律师事务所实习律师。原审被告：李耀，男，1987年10月24日生，汉族，司机，住邳州市。上诉人李克桥因与被上诉人位贤玲、原审被告李耀不当得利纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人李克桥及其委托诉讼代理人王仁堂、被上诉人位贤玲及其委托诉讼代理人王业伟、聂新永、原审被告李耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李克桥上诉请求：一、撤销江苏省邳州市人民法院(2020)苏0382民初4545号民事判决书；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：原判决认定事实及适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，应当撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、原判决认定上诉人给付被上诉人11003元附属物补偿款，系认定事实和适用法律错误。该补偿款包含柜机移机费用300元，广告牌3875元，监控2500元，宽带108元、博古架4220元，合计为11003元。首先，上述物品的所有权不属于被上诉人所有。李耀主张其系该组物品所有权人，被上诉人与李耀之间就该组物品所有权存在争议；根据被上诉人与李耀签订的租赁合同第九条约定，租赁期限届满时，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走，如有任何遗留物品，李耀有权径行处理。评估时租赁期限已经届满，被上诉人遗留的物品所有权已经归李耀所有，故其无权主张该物的补偿款。其次，该物品在评估后已由被上诉人拿走，根据《邳州市房屋征收补偿协议》第五条约定，房屋门窗及对补偿过的物品(树木除外)不得损坏或自行带走，否则，将从补偿款中扣除该部分补偿款。上述物品已经由被上诉人拿走，其不应当再主张相关补偿。详见2020年8月4日第一次开庭笔录第6页中间部分。【被代：里面附属设施及货物均被拆走和搬走是事实吗?原告：都拆走了】二、原判决认定上诉人给付被上诉人5131元搬家费，系认定事实和适用法律错误。上诉人房屋建筑总面积为685.25平方米，搬家费11720元，被上诉人承租面积为300平方米，原判决认定应得5131元，属于认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人之间系租赁合同关系，其应当根据租赁合同认定相关事实；其次，该搬家费系根据房屋面积补偿给房屋所有权人的，并非补偿给实际使用人的；该搬家费补偿的对象是不动产所有权人，并非动产所有权人。三、原判决认定上诉人给付被上诉人100092元停业损失费，系认定事实和适用法律错误。该补偿系按上诉人被征收的房屋面积给予上诉人的一种补偿，并非依据被上诉人要搬迁东西的多少给与的补偿。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定，为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。该条例明确将拆迁的补偿方界定为房屋所有权人。被上诉人主张其以拆迁房屋实际使用人、承租人的身份受偿，无法律依据。其次，根据被上诉人与李耀签订的租赁合同，双方已对将可能发生的拆迁事宜进行约定，以期避免将来的纠纷，故相关权利应当按照约定及法律规定享有。最后，原判决认定拆迁前由被上诉人实际经营，停业损失费是对其经营损失的补偿，显属认定事实及适用法律错误。该费用是拆迁非住宅房屋造成的停业、停产而由拆迁人对被拆迁人的一次性损失补偿费，其计算依据一般为房屋地产评估额的6%，而非按照被上诉人实际产生的经营损失赔偿，本案未对被上诉人经营的商品、财物账册、纳税记录等项目进行审计、评估，足以说明该补偿费与其无关。综上所述，原判决认定事实和适用法律均有错误，请予以撤销，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案全部诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人位贤玲答辩意见：一审查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。一审法院是在查明案件事实后依据法律作出的判决，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。第一、上诉人称原判决认定上诉人给付被上诉人11003元附属物补偿款，系认定事实和适用法律错误，该观点是站不住脚的。因为答辩人对拆迁补偿的项目：柜机、广告牌、监控、宽带、博古架等拥有使用权和所有权，这些附属物是拆迁工作人员在答辩人经营的超市进行逐一登记而来，虽然答辩人空调柜机监控和博古架搬走，但是其补偿款应当属于答辩人所有。拆迁补偿并非是对五项附属物的对价购买，不应因答辩人搬走部分附属物而影响补偿款的领取。换句话说，对答辩人的附属物补偿，无论如何也不会落到上诉人的头上。上诉人是没有任何理由得到这部分补偿款的。第二、上诉人称原审认定上诉人给付被上诉人5131元搬家费，系认定事实和适用法律错误，该观点也是站不住脚的。答辩人与上诉人之间系不定期租赁关系，在首次租赁合同中约定使用面积为300平方米，实际使用是301.55平方米，在拆迁时，答辩人正在经营，由于上诉人于6月1日夜里签订了拆迁补偿协议，所以说在6月2日早上，部分拆迁工作人员就对被上诉人的超市物品强行搬出，上诉人的房屋总面积是685.25平方米，搬家费是11720元，所以答辩人使用的300平方米搬家费，应当支付给答辩人，这也是权利与义务一致性的体现。答辩人合法使用被拆迁房屋经营，直至拆迁搬迁时被迫停止经营，烟酒降价处理及部分货物损坏经济损失近20万元。首先该停业损失是对经营人的补偿，对于经营所占用的房屋面积已经给出了超出了普通居住房屋45%的价款，没有答辩人的经营超市，上诉人的这部分房屋面积的补偿费用，应当与其他房屋补偿费一样，不会超出普通居住房屋45%补偿。综上所述，答辩人完全享有领取附属物补偿款、搬家费及停业损失费的权利，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。位贤玲向一审法院提起诉讼请求：1、判令李克桥、李耀赔偿损失116252元；2、判令李克桥、李耀承担诉讼费用。一审法院经审理查明认定以下事实：李克桥与李耀系父子关系。原坐落在邳州市交汇处的房屋及两间门面房属于李克桥所有，建筑面积为685.25平方米（含门面房301.55平方米），原由李耀经营“南京路批发超市”（包括菜篮子）。2016年11月18日，李耀与位贤玲签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（李耀）将坐落在南京路与邳新路交汇处的门面房，建筑面积约300平方米出租给乙方（位贤玲），第一年租金加基础设施共计陆万元整（60000元），第二年租金叁万元（30000元），租赁期自2017年1月1日起至2019年1月1日止，共计24个月，合同期租金总额为58000元整。租金按年结算，由乙方以现金形式在每期开始的前30天以前支付给甲方。租赁期内甲方为乙方提供营业执照、食品经营许可证等使用，租赁期内如遇拆迁，房租按照多退少补的原则。合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，位贤玲于2016年11月19日支付了房屋租赁费及超市内设施、货物等价款计116000元。李耀也将租赁房屋及其营业执照交付位贤玲使用。2018年9月至10月份，位贤玲相继办理了本人的营业执照及食品经营许可证。2019年1月1日合同到期后，双方未再续签租赁合同，但位贤玲仍继续租赁使用该房屋经营，双方口头协商年租金为37000元。2020年1月1日，位贤玲交付租金5000元，期满后又交付租赁费10000元，按照所交租金计算租赁使用房屋至2020年5月底。期间，评估人员上门评估损失时，李克桥、李耀曾通知位贤玲租赁房屋面临拆迁问题。2020年6月1日，李克桥与邳州市运河街道办事处签订了《房屋征收补偿协议》，同年6月2日，拆迁办工作人员给位贤玲出具书面说明一份，内容为：位贤玲、李克桥两户附属物牵扯矛盾，搬家后负责协调处理，位贤玲附属物补偿：广告门头、烟柜、酒柜、空调移机、监控。当日，位贤玲搬离租赁房屋。后因补偿问题协商未果，位贤玲遂于2020年7月6日诉至一审法院，请求赔偿各项损失116252元。另查明，附属物评估分户报告单中显示：广告牌3875元、宽带108元、监控2500元、博古架4220元、柜机移机费用300元，合计11003元。一审法院审理后认为，关于位贤玲主张给付的各项损失问题，一、拆迁办人员给位贤玲出具的书面说明，已注明位贤玲附属物补偿：广告门头、烟柜、酒柜、空调移机、监控。因此，根据附属物评估报告中附属物分项评估显示，其中，柜机移机费用300元、广告牌3875元、监控2500元、宽带108元、博古架4220元，合计为11003元，故一审法院对上述损失依法应予认定。庭审中，李耀虽认为广告牌是其原来开超市时所有，且宽带楼上也有，但在其租赁房屋时已将超市内的货物及设施一并转让给位贤玲，且超市一直由位贤玲经营至拆迁前，故上述附属物补偿费用应当归位贤玲所有，一审法院对李耀的辩驳意见不予采信；二、关于位贤玲主张的搬迁费5157元，李克桥的房屋建筑总面积为685.25平方米，而其签订的拆迁补偿协议中搬家费共计补偿为11720元，出租给原告房屋建筑面积为300平方米（合同约定面积），应计算租赁房屋搬家费为5131元。因该门面房屋系位贤玲租赁使用，因此，对位贤玲主张的搬家费应当认定5131元；三、关于停业损失100092元，2019年1月1日租赁合同到期后，虽未再续签租赁合同，但双方以各自行为建立了不定期的租赁关系，且位贤玲在租赁房屋内实际经营至2020年6月2日，即签订拆迁补偿安置协议后，因此，有关停业损失应当补偿给实际经营人即位贤玲，故一审法院对位贤玲主张的停业损失应当予以支持。综上，鉴于拆迁补偿补偿协议系李克桥与拆迁部门签订，相关补偿款也是由李克桥领取，故上述款项应当由李克桥支付给位贤玲。李耀不是拆迁补偿的相对人，也未领取拆迁补偿款，故李耀在本案中不负赔偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》七十五条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第（四）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第七条、第十五条第（四）项之规定，判决如下：一、李克桥于本判决生效之日起五日内给付位贤玲附属物补偿11003元，搬家费5131元，停业损失费100092元，合计116226元。二、驳回位贤玲对李耀的诉讼请求。案件受理费2300元，由李克桥负担。经本院查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于房屋拆迁中的附属物、搬家费、停工停业损失补偿款的归属问题。首先，关于位贤玲主张的附属物补偿款归属问题。按照租赁合同的约定，位贤玲已支付的费用中除包含房屋租赁费外，还包括超市内设施、货物等，而广告门头等诉争的附属物属于超市内设施和物品，在位贤玲支付完上述费用后，上述附属物补偿款应归位贤玲所有，况且拆迁办工作人员已经通过现场清理，向位贤玲出具了清单说明，即使位贤玲认可将上述附属物拉走，亦不构成李克桥不应将附属物补偿款给付位贤玲的理由，故对李克桥主张其应享有附属物补偿款而不应给付位贤玲的上诉理由，本院依法不予支持。其次，关于搬家费补偿款及停工停业损失补偿款归属问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定被征收补偿人为：房屋所有权人，其中第十七条明确列明对被征收人给与的补偿包括搬迁费、停产停业损失等，邳州市人民政府本次房屋征收决定及补偿方案即根据上述条例制定并实施拆迁，同时明确在征收范围公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系。本案中，李克桥为被拆迁人，李克桥、李耀与位贤玲之间系租赁合同关系。双方关于搬家费及停工停业损失的归属问题，只能由双方协商解决，或者按照租赁合同的约定依法解决。依照本案事实，双方租赁合同在2019年1月1日到期后，一致认可未再签订租赁合同，自此双方处于不定期租赁合同关系之中。按照法律规定，在不定期租赁合同关系中，出租人享有随时解除合同权利，但必须给与承租人适当的准备及搬离时间。本案中，双方一致认可，早在2019年底及2020年初，李克桥一方就接到了拆迁通知，李克桥一方也将拆迁通知告知了位贤玲，位贤玲亦认可其接到了李克桥一方通知，对房屋即将拆迁是明知的，且也没再按照原约定一次性缴纳一年的租赁费用，而仅分两次将租赁费缴纳至2020年5月底，上述事实足以证实，双方对不定期租赁合同关系维持至5月底，因房屋拆迁原因不定期租赁合同关系即将自行解除是明知的。而在合同的解除上，李克桥一方不存在过错，不应承担位贤玲一方损失。一个正常履行完毕的租赁合同关系中，不存在出租人必须承担承租人搬家费、停工停业损失的约定和规定。加之上述房屋征收与补偿条例中明确规定搬家费、停工停业损失是对被征收人的补偿，搬家费系根据被拆迁人房屋面积一次性计算而来，停工停业损失亦是依据李克桥一方非住宅房屋面积存在因拆迁而导致经营损失的事实计算而来，而并非按照位贤玲一方经营状况为依据计算而来，李耀一方原来也在房屋中存在经营事实，拆迁时位贤玲非被征收人，基于双方租赁合同上述履行情况的事实，位贤玲无权享有搬家费及停工停业损失补偿款。本案租赁合同在5月底实际已经自行解除，但鉴于6月2日位贤玲一方毕竟尚未搬离以及需要搬至他处经营的事实，李克桥一方需要给与位贤玲一方适当的时间准备，因时间紧迫也必然会给位贤玲经营带来短暂影响，本院酌定判令李克桥一方应给与位贤玲一方30000元补偿，较为适当。综上，上诉人李克桥的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；一审法院认定本案事实清楚，但适用法律不当，本院依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初4545号民事判决；二、李克桥于本判决生效之日起十日内给付位贤玲附属物补偿款11003元、搬家费及停产停业补偿款30000元，合计41003元。三、驳回位贤玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由位贤玲负担1500元。由李克桥负担800元；二审案件受理费2300元，由位贤玲负担1300，由李克桥负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 赵东平审 判 员 周东海二〇二一年八月二十三日法官助理 吴 轩书 记 员 杨荔媛