北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9880号上诉人（原审被告）：王秀兰，女，1958年8月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石佳霖，上海市方达（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马志强，男，1956年11月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王亚丽，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小丽，女，1963年5月28日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：杜道强（刘小丽之夫），住北京市北京经济技术开发区。原审被告：王桂花，女，1959年7月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭蔚，北京市盈科律师事务所律师。上诉人王秀兰、上诉人马志强因与被上诉人刘小丽、原审被告王桂花确认合同无效纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀兰上诉请求及辩称：1、撤销一审判决，改判驳回刘小丽的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费均由刘小丽承担。事实和理由：王秀兰在购买北京市××区×街×号院×号楼×层×单元102号房屋（以下简称102号房屋）前已查验房产证，实地看房尽到了合理审查注意义务，属于善意的买受人，但因刘小丽长期怠于办理过户，且不在102号房屋居住，王秀兰无从得知前手买卖交易的存在，原审法院遗漏了刘小丽怠于办理过户登记这一事实；其次，王秀兰虽无书面证据材料证明双方真实的房屋交易价格为330万元，但王秀兰已提交银行转账凭证、收条等书面证据证明直接向王桂花、马志强支付了330万元购房款，在王秀兰及家人并不对王桂花、马志强负有任何其他债务的情况下，支付高达330万元款项的唯一合理解释就是支付购房款；因王秀兰与王桂花、马志强曾经是街坊，双方之间原本就存在基础的信任关系，口头约定买卖房屋的合同内容，短时间内履行完毕故对于付款方式、付款期限、违约责任等合同重要内容口头约定也是正常的；王桂花当庭认可10.5万元定金系以现金收取，对此不能苛求王秀兰对现金支付10.5万元还要保存相关证据；王秀兰要求房屋过户后再付余款，也是出于保护自身合法权益的需要，另一方面也是剩余100万元购房款需要向家人及朋友借款，而王桂花、马志强夫妇也同意这一履行顺序，合乎情理。综上，王秀兰与王桂花、马志强签订和履行《北京市存量房屋买卖合同》并不存在多项疑点，不足以达到恶意串通的证明标准，故原审法院认定事实错误，王秀兰对判决结果不予认可，提起上诉。针对马志强的上诉请求事实理由表示同意。马志强上诉请求及辩称：1、撤销一审判决，改判驳回刘小丽的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费均由刘小丽承担。原审法院没有认定102号房屋系王桂花与马志强的夫妻共同财产，遗漏了《职工集资建房认购协议书》涉及的合同当事人、分房资格、是否有福利性质等事实；就《房屋购买权转让协议》的认定事实存在错误和遗漏，王桂花签订该协议并没有经马志强同意，且该协议真正相对人不是刘小丽，而是刘小丽的前夫张某；刘小丽与王秀兰是多年老熟人，比王桂花与王秀兰更熟悉，且双方关系很好，王秀兰没有损害刘小丽合法利益的故意和可能。综上，不同意原审法院的判决结果。针对王秀兰的上诉请求、事实及理由表示同意。刘小丽对王秀兰上诉辩称：同意一审判决，不同意王秀兰的上诉请求、事实及理由。1、刘小丽是否办理过户与王秀兰上当受骗没有因果关系，也不是本案的事实，一审法院无需查明这个事实。2、房屋买卖合同是王桂花与王秀兰自愿签订，并提交备案的唯一书面交易形式，是双方房屋买卖的真实意思表示，是认定150万元成交价的直接书证，王秀兰所谓的319.5万元的成交价格没有约定，无法认定其意思表示，一审法院认定王秀兰与王桂花的319万元也是属于瑕疵认定。3、王秀兰自认与王桂花、马志强曾经是邻居，有基本信任，买卖双方的特殊社会关系说明双方不是普通的买卖当事人，王桂花与王秀兰所谓的319.5万元付款方式和期限没有任何书面约定，在证据上不能认定319.5万元成交价格。4、一审法院对双方的10.5万元白条不予认定是正确的，没有证据证明现金交易，也无法证明来源。5、购房款在登记后支付违反常理，证明了双方的恶意串通行为。6、刘小丽的租赁合同、转帐凭证和法院调取的中介公司的证明，可以形成证据链，证明从2018年3月到2020年8月，该房屋由刘小丽占有。刘小丽对马志强的上诉辩称：马志强提出的全部上诉理由，与一审判决内容无关，没有任何法律上的关联；马志强提出一审法院适用法律错误的理由，与一审法院适用法律无关。王桂花述称，同意王秀兰与马志强的上诉请求、事实及理由。刘小丽向一审法院提出诉讼请求：1.确认王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由王桂花、马志强与王秀兰共同承担。一审法院认定事实：王桂花原系×物业公司的员工，马志强与王桂花系夫妻关系。102号房屋所在小区名称为××。2006年5月21日，×物业公司（甲方）与王桂花（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》，载明：“本人王桂花（乙方），自愿参加北京×物业管理公司（甲方）组织的集资建房，并购买位于×—×—102号住房壹套……并在本协议书签订后承诺以下保证：一、我同意按照上述文件规定的选房顺序参加选房及认购，并于认购之日2006年5月21日交认购保证金人民币伍仟元及首付房款15万元。同意按照北京×公司统一规定分三期付房款的规定；同意按规定的时间交付第二期、第三期房款……”。同日，华北电网有限公司北京×公司物业管理公司出具《集资建房通知书》，载明：“北京×物业管理公司：王桂花同志已获得×-×-102房集资建房权，请办理相关手续”。2006年10月18日，王桂花（转让人）与刘小丽（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，载明：“北京×物业管理公司职工王桂花在2006年×公司集资建房时购买×区×座102号房，面积为110平米，住房壹套的购买权自愿转于刘小丽名下，从协议生效起，冠名在王桂花名下的这套102号房的购买权和以后购得的房屋产权均归刘小丽拥有。此基础上双方协议如下：1.2006年5月21日王桂花预交的保证金伍仟元和第一期房款壹拾伍万元整。在房屋权确认已转移为刘小丽名下之日起，由刘小丽支付王桂花预交款壹拾伍万伍仟元整。2.第二期房款和以后所有应付房屋税费款由刘小丽接管支付。3.关于手续衔接协商如下：（1）此房屋取得房产证时王桂花协助刘小丽办理房产过户手续。（2）房屋购买权转让时，北京×物业管理公司出具的收据和楼房号证明一并转交刘小丽……”102号房屋建成后，由刘小丽占有使用，并将102号房屋出租。王桂花取得房屋产权证，并于2019年5月22日将该房屋过户至王秀兰名下。另查，王桂花、马志强（出卖人）与王秀兰（买受人）于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为×××），该合同约定成交价格为150万元。王秀兰于2019年5月22日交纳个人所得税134295.65元（应由卖方缴纳的税费）和契税22500元，同日，双方办理产权转移登记手续，将102号房屋登记至王秀兰名下。在本案审理过程中，王秀兰申请对102号房屋在2019年5月14日时市场价值进行鉴定，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具鉴定报告书，鉴定意见为481.3万元。同时，鉴定机构出具说明函，载明正常负担下的价格应为卖方实得金额和应由卖方缴纳的税费的总和。关于王秀兰与王桂花、马志强之间房屋买卖合同成交价款问题，王秀兰与王桂花、马志强均主张102号房屋的实际成交价格为330万元，标的为150万元的房屋买卖合同系网签合同，与实际价格不一致的原因是为了避税。关于王秀兰与王桂花、马志强之间未签订标的为330万元书面房屋买卖合同的原因。王秀兰与王桂花、马志强称双方系老街坊，基于对对方的信任，所以未签订书面合同。双方口头约定1个月内完成交易，购房款共计330万元，定金35万元（其中现金给付105000元，银行转款245000元），网签和过户的同时支付195万元，过户后1周内给付尾款100万元。关于王桂花、马志强从102号房屋租户处收回房屋时间问题。王秀兰提供租户于2019年4月27日出具的收条，证明王桂花之子马超将剩余房租及押金退还租户刘洪超、张玉芹、郑麒维及梁超，王桂花于2019年4月30日收房，导致王秀兰在2019年5月实地看房时未发现房屋异常。刘小丽提供其与“北京美丽屋资产管理有限公司”的租赁合同和租金给付凭证，证明租金每季度给付一次，截止2020年8月仍在给付。关于王秀兰给付购房款问题。王秀兰的配偶张明山于2019年5月10日向王桂花的儿子马超转款245000元；张明山于2019年5月23日向王桂花转款1950000元；王秀兰的儿子张雷于2019年5月30日向王桂花转款1000000元，以上共计3195000元。王秀兰主张2019年5月9日现金给付105000元，王桂花向其出具了收条。针对102号房屋是否存在提前收房问题，法院依职权与王秀兰提供收条（4份）所记载收款人和北京美丽屋资产管理有限公司联系。有1名租户否认出具过收条、有1名租户否认承租过102号房屋、有2名租户认可在合同未到期时业主要求提前退房并赔偿了相应的经济损失，具体腾房时间记不清了。美丽屋公司称不清楚业主提前收房事宜，其与租户之间的房屋租赁合同是到期终止，租户亦未向其公司反映过提前退房情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，刘小丽与王桂花于2006年10月18日签订《房屋购买权转让协议》。刘小丽在签订上述协议后为购买102号房屋支付了价款，并在房屋建成后实际控制该房屋，将房屋出租。本案争议的焦点是王桂花、马志强与王秀兰之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力问题。第一，王秀兰与王桂花、马志强无书面合同、无书面证据材料佐证双方真实的交易价格为330万元；第二，王秀兰与王桂花、马志强无充分的证据证明双方关于付款方式、付款期限、违约责任等合同重要内容进行过其他约定；第三，即使按照王桂花、马志强与王秀兰主张为规避税款隐瞒了真实的交易价格，真实交易价格为330万元，王秀兰提供的转款凭证共计3195000元，但另外105000元除王桂花出具的收条外无其他证据材料予以佐证。第四，王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为×××）约定买受人于过户当日向出卖人支付购房款1500000元，双方于2019年5月22日将102号房屋登记至王秀兰名下。即使将本案中王桂花、马志强、王秀兰主张的王秀兰及其家人向王桂花及其家人转款均认定为购房款，买方于2019年5月10日支付购房款245000元、于2019年5月23日支付购房款1950000元、于2019年5月30日支付购房款1000000元，大部分购房款系在房屋转移登记后给付，与合同约定及常理均相悖；第五，依据鉴定报告意见书，102号房屋的评估现值为4813000元。在无其他书面合同亦无其他材料佐证双方合意价格为330万元的情况下，网签合同价格为150万元，依据此价格应认定王秀兰购买102号房屋的成交价明显低于市场价格；即使将本案中王桂花、马志强、王秀兰主张的王秀兰及其家人向王桂花及其家人转款均认定为购房款，转款金额共计3195000元，加上王秀兰支付个人所得税134295.65元，王秀兰累计支付购房成本3329295.65元，该金额明显低于102号房屋的评估现值，亦应认定王秀兰购买102号房屋的成交价明显低于市场价格；第六，关于王秀兰购房过程中看房情况，结合北京美丽屋资产管理有限公司反馈102号房屋与租户的合同为到期解除等情况，王秀兰提供的租户收据仅能证明业主曾持有房屋产权证要求租户腾房并退还租金、押金情况，但租户是否全部腾退及何时腾退尚不清楚；第七，王桂花、马志强与王秀兰系老街坊，马志强称自1977年搬入与王秀兰成为街坊，平时关系和睦，双方均主张基于对对方的信任未签订其他的书面合同。需要指出的是，房屋买卖对于普通家庭属于重大事项和重大支出，交易过程中一般双方均应比较谨慎，结合本案情况，102号房屋的房款给付、房屋交接均过于随意、简单。综上，法院认定王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的房屋买卖合同应属无效。因王桂花、马志强向法院申请调取的证据非本案必要证据，故对于上述申请，法院不予准许。关于王桂花申请案外人张某作为本案第三人参加诉讼的请求，因非本案必要追加，故对于该申请法院不予准许。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决：确认王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二审中，王秀兰、刘小丽均未提供新证据。马志强提供了第一组证据为刘小丽与张某的夫妻约定、离婚财产分配协议、离婚调解书及开庭笔录、盈科律师事务所郭蔚与张某的询问笔录、张某委托刘小丽购买其他房屋的材料，证明刘小丽与张某约定，刘小丽不是102号房屋的实际购买人；第二组证据为1：张某开给王桂花的收条及张某出具的声明，证明王桂花与张某解除了102号房屋的购买权转让协议，王桂花向张某退回了其已付的购房款；第三组证据为刘小丽《集资建房通知单》，证明刘小丽已于2006年5月21日申请了集资建房，享受了集资建房的待遇，故不能再享受集资建房的待遇；第四组证据为《职工集资建房认购协议书》、王桂花的《集资建房通知单》、北京汇德甫房地产开发有限公司出具的房产发票、契税、专项维修资金交款通知，《关于××购房事宜的函》《亦庄集资建房材料移交清单》，证明刘小丽与王桂花签订的《房屋购买权转让协议》损害了集体、同单位其他员工的利益，且标的不具可履行性，应被认定为无效合同；第五组证据为王桂花与马志强的结婚证，102号房屋的房产证、物业费收据、收条，证明102号房屋是王桂花、马志强的夫妻共同财产；第六组证据为《北京市商品房现房买卖合同》，证明王桂花没有转让购房资格，购买的是商品房现房。刘小丽认为上述证据均不是新证据，且均与本案无关，刘小丽与张某之间的夫妻约定，离婚财产分配协议均系复印件，不能证明案件事实。王秀兰表示对上述证据的真实性其无法核实，不了解刘小丽与张某之间的约定及婚姻状况。王桂花认可上述证据的真实性及证明目的。证人张某出庭作证，证明《夫妻约定》《离婚财产分配协议》是真实的，但原件都被刘小丽拿走给烧了。102号房屋是其委托刘小丽买的，是为了给儿子张皖买的，张某出的钱，之后和王桂花协商退还102号房屋，认为不需要询问刘小丽的意见，而且也找不到刘小丽，没有和刘小丽商量102号房屋的事情。刘小丽认为张某超出举证期限，法庭不应该允许其出庭作证，且其作证内容与本案并无关系。王秀兰表示对张某陈述的相关情况均不清楚。马志强在本院审理过程中申请调取2006年北京×物业管理公司关于《职工集资建房分售房实施细则》和补充文件之一、之二、之三，证明目的为查明刘小丽的诉讼主体资格；王桂花在本院审理期间申请对刘小丽提交的4份证据（收到15万、后续房款由刘小丽支付、4万收据、委托刘小丽出租房屋的文书）的“王桂花”签名进行笔迹鉴定。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，刘小丽与王桂花于2006年10月18日签订《房屋购买权转让协议》，双方在协议中亦对物权转让事宜进行了约定。刘小丽在签订上述协议后为购买102号房屋支付了价款，且在房屋建成后实际控制该房屋，刘小丽履行了《房屋购买权转让协议》的相关义务，亦实际取得涉诉房屋，刘小丽基于协议，有权要求王桂花在取得产权证时协助刘小丽办理房产过户手续。故王桂花将涉案房屋过户至王秀兰名下时，侵害了刘小丽的合法权益，刘小丽有权主张权利，因此，刘小丽起诉符合法律规定。马志强认为刘小丽无诉讼主体资格的意见与法律规定不符，本院不予采纳。本案争议的焦点是王桂花、马志强与王秀兰之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通，损害刘小丽利益的情形。对此，本院认为，王桂花与刘小丽之间签订《房屋购买权转让协议》，王桂花本人将涉案房屋的购买权转让给刘小丽，刘小丽有理由相信王桂花作为马志强的配偶对于家庭重大财产的处分，是经过夫妻双方同意的，且马志强与王桂花共同生活多年，对于家庭重大财产的转让不知情亦与日常生活经验不符。因此，马志强表示其不知道王桂花转让房屋购买权的上诉意见，本院不予采纳。因此，王桂花、马志强在涉案房屋已经转让给刘小丽，其应当履行合同义务的情况下，违反协议约定，将房屋转让给王秀兰，具有损害刘小丽利益的恶意。对于王秀兰与王桂花、马志强之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通一节，应当结合王秀兰与王桂花、马志强签订房屋买卖合同的具体过程综合分析。首先，王秀兰主张其购房前实地查看房屋时无人居住，但根据原审法院调查后的结果，不能证明王桂花在与王秀兰签订合同时已将租户全部腾退，故王秀兰主张其在购房前已对涉案房屋实际情况进行了查看，房屋未出租的事实依据不足，本院对此不予采信。其次，王秀兰与王桂花、马志强虽然签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方对于付款方式、付款期限、房屋交付时间、不动产登记时间、违约责任等房屋买卖交易中重要的合同内容，均未作书面约定，与正常的房屋交易过程亦不相符。王秀兰与王桂花双方对此的解释为两家关系好，有口头约定的意见并不能令人信服。作为买方王秀兰，对于房屋交付时间、不动产登记时间均不作书面约定，实难让人理解。再有，对于房屋价款及付款情况，王秀兰与王桂花、马志强在《北京市存量房屋买卖合同》中约定房屋价款为150万元，明显低于市场价格；王秀兰、王桂花、马志强表示双方口头约定房价款为330万元，对于口头约定双方并无证据证实，且结合王秀兰提供的付款过程，在房屋过户前仅支付了24.5万元，余款均于房屋过户后支付，此与正常的房屋交易亦不相符。王秀兰主张定金10.5万元系现金支付，对此并未提供任何证据予以证实，在双方房屋买卖交易过程中存在诸多疑点的情况下，仅凭王桂花出具的收条不足以认定王秀兰现金支付10.5万元。就此，即使按王秀兰与王桂花、马志强所主张的口头约定房屋交易价格为330万元，也明显低于市场价格，原审法院对此已充分论述，认定正确，本院对此不持异议。综合以上情形，王桂花、马志强与王秀兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通，损害刘小丽利益的情形，双方之间的房屋买卖合同应属无效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。马志强向本院申请调取的证据并非本案必要证据，与本案并无关联，故对于上述申请，本院不予准许。王桂花对本案并未提起上诉，故其认可原审判决，其在二审审理期间的笔迹鉴定申请亦与本案无关联，本院对其鉴定申请不予准许。证人张某出庭作证，但其陈述与刘小丽之间达成的《夫妻约定》及《离婚财产分割协议》均无原件，本院对其该部分陈述内容不予采信；其主张刘小丽受其委托与王桂花签订了《房屋购买权转让协议》，现张某已与王桂花解除了该协议，张某并未提供其委托刘小丽购房的相关证据，且刘小丽对张某陈述不予认可，因该协议系刘小丽与王桂花签订，张某并非签订协议一方，故本院对张某的证人证言不予采信。综上所述，马志强、王秀兰的上诉理由无事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36600元，由马志强负担18300元（已交纳），由王秀兰负担18300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二一年八月三十日法官助理 王一洲书 记 员 李 丽