广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14685号上诉人（原审原告）：龚新华，男，1964年7月25日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：吴琼，女，1967年5月19日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：广州丰实房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区蓝藤街10号108、109房，统一社会信用代码91440116304426510P。法定代表人：王洪志，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕伟，该司职员。上诉人龚新华、吴琼因与被上诉人广州丰实房地产开发有限公司（以下简称丰实公司）定金合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。上诉人龚新华、吴琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持龚新华、吴琼的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由丰实公司承担。事实和理由如下：（一）一审认定事实错误。1.一审仅依据丰实公司一面之辞认定《“实地·常春藤”商品房认购书》（以下简称《认购书》）是双方真实意思表示，与龚新华、吴琼提供录音证据不符。录音证据（附录1：录音证据转化为文字）清晰表明，在签署《认购书》之前，龚新华、吴琼已明确告知丰实公司称首付资金不足，于是丰实公司告知可以用房屋抵押贷款付首付，但丰实公司对龚新华、吴琼隐瞒了这是违规的操作【附录2：《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发﹝2021﹞39号）】，还要进行包装才能实现的事实，直接导致龚新华、吴琼以为解决了资金不足的问题，签署了《认购书》。事后，当龚新华、吴琼向银行的朋友询问房屋抵押贷款事宜时，才得知了这一信息。于是找到实地·常春藤售楼部商量解决这一问题未果。由此可知，《认购书》是在销售人员隐瞒了用房屋抵押贷款付购房首付款是违法违规行为这一关键信息的条件下签署的，并非龚新华、吴琼真实意愿的表达。一审仅以丰实公司提供的龚新华、吴琼通过微信向丰实公司销售人员表示因为缺钱，这套房屋买不了了的片面之辞，就认定《认购书》是双方真实意思表示错误。上述认定存在逻辑悖论，因龚新华、吴琼在签署《认购书》前已知道由于缺钱，这套房子买不了，其签署《认购书》是在丰实公司恶意欺骗和诱导解决缺钱的途径或方法的前提下实施的。2.一审认定《认购书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，只是依据双方是否签署《认购书》，而没有对《认购书》的内容进行认真审视，对其中诸多自相矛盾的内容以及诸多违反公平性原则的条款视而不见，对龚新华、吴琼提出的事实不予采信，仅将丰实公司的答辩词重抄一遍作为判决依据，导致事实认定错误。（1）《认购书》中诸多实质性的内容自相矛盾。《认购书》约定的付款方式与《置业计划》相矛盾，且《认购书》漏洞百出，自相矛盾，这也是《认购书》无效，需要撤销的重要证据，一审对龚新华、吴琼受欺骗签订的《认购书》的证据置之不理不当。（2）丰实公司在一审答辩时称总价3205756元，可额外享受99折及国庆94折，最终优惠2896796元。为何丰实公司没有具体写出总价是2896796元，因为51000元中有22000元是龚新华、吴琼买房入住时支付的家电费用。置业计划中的计算步骤一清二楚，这也是钟焕亮销售房屋时给龚新华、吴琼承诺的优惠。可见，一审没有对证据进行仔细审阅，作出公正判决。（2）《认购书》双方权利义务严重失衡，客观上严重显失公平。《认购书》中甲方只有权利，基本没有义务，仅对非因乙方原因解除本《认购书》的，无息退还已付款项（含定金）等作出约定，且该约定与《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定相违背。另外，《认购书》也没有对达不到房屋的质量标准、装修标准、周边配套设施等规定标准，应承担何种责任和义务，进行承诺和说明。（二）一审认定1000元拎包入住服务定金收款方并非丰实公司，因此，龚新华、吴琼无权要求丰实公司返还，与龚新华、吴琼提供的证据证明事实不符，属于认定事实错误。1.丰实公司已陈述收取这笔费用的目的，就是售楼公司为了购房者以更好的体验。2.丰实公司已认可该公司收取的这笔钱，即是销售黄漫嘉所收。龚新华、吴琼提供的录音证据中钟焕亮说了三遍1000元可以退，是子公司收的。因此，一审判决不符合民事诉讼法的规定，也不符合法律对法院职责的要求，请求二审法院全面审查案情和证据，纠正一审错误判决。被上诉人丰实公司二审答辩称，同意一审判决，不同意龚新华、吴琼的上诉请求。（一）龚新华、吴琼作为完全民事行为能力人，在充分、全面了解广州市黄埔区尚藤花园2#（幢）23（层）2301（号）房（以下简称涉案房屋）、价格等信息后自愿签署该《认购书》，应对其签约及履约行为承担法律责任。其签订《认购书》并缴纳定金的行为，系其充分考虑后所作出的谨慎决定，系其真实意思表示。《认购书》第十条明确约定了，该《认购书》自双方签字盖章之日起即生效，且《认购书》的内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方应按照《认购书》的约定，履行其权利义务。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有在宣传广告中所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才应被视为合同内容。丰实公司发布的售楼宣传资料内容并不具体、确定，仅为要约邀请。《认购书》第六条龚新华、吴琼已明确确认其已知悉涉案房屋状况、周边环境及可能存在的不利因素以及可能产生的后续问题，并同意按照认购书约定签约。龚新华、吴琼应对其签约及履约行为承担法律责任，不能据此拒绝签订《商品房买卖合同》并要求丰实公司退还定金。（三）龚新华、吴琼因自身原因未依约按时签署《商品房买卖合同》并支付购房款，已构成违约，丰实公司有权解除《认购书》且不予退还5万元的定金。龚新华、吴琼在签订《认购书》后，并未按时依约与丰实公司签署《商品房买卖合同》及支付约定房价款，而是向丰实公司表示“因为缺钱”、“现在借钱遇到了麻烦，钱不够”、“后来就缺钱了”等，要求不再购买涉案房屋及退还定金。丰实公司已于2020年10月20日向龚新华、吴琼邮寄《关于催促签订〈商品房买卖合同〉、缴交首期房款的函》，催促龚新华、吴琼前往售楼部签署《商品房买卖合同》、缴交购房款。催促无果后，丰实公司于2020年10月27日邮寄《〈认购书〉解除通知书》，通知龚新华、吴琼解除认购书、不予退还5万元定金。龚新华、吴琼因无法筹集资金而拒不按时签署正式的《商品房买卖合同》及支付约定房价款，根据《认购书》约定，丰实公司有权不予退还5万元定金。（四）根据龚新华、吴琼微信零钱通的账单详情显示，该1000元的拎包入住服务定金收款方并非丰实公司，其无权要求丰实公司返还。因此，龚新华、吴琼的上诉请求无任何事实与法律依据，恳请贵院公正审理，依法维持原判，驳回龚新华、吴琼的全部上诉请求。龚新华、吴琼于2021年2月9日向一审法院起诉请求判令：1.撤销《“实地·常春藤”商品房认购书》；2.丰实公司退还龚新华、吴琼购房诚意金51000元，并自2020年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率向龚新华、吴琼支付利息至实际退还诚意金之日止；3.诉讼费用由丰实公司承担。一审法院认定事实：2020年10月6日，丰实公司（甲方）与龚新华、吴琼（乙方）签订《认购书》，约定:1.乙方认购甲方广东省广州市黄埔区尚藤花园2#（幢）23（层）2301（号）房，建筑面积为99.0346㎡，套内建筑面积为80.2344㎡，该商品房总价款3854900元，乙方于签约本认购书时支付定金50000元；2.签订《商品房买卖合同》（含附件）后，乙方已付的定金自动转为房款；3.乙方选择的付款方式为商业贷款（9-10月首付分期），获一口价折扣优惠后，该商品房总价款2896796元。乙方于2020年10月13日前支付首期房款324604元（含定金），于2020年12月5日前支付第二期款320576元，于2021年1月4日前支付第三期款320576元，余款2240000元以按揭贷款方式付款，乙方于2021年1月4日前申办按揭贷款；4.乙方应自本认购书签订之日起7日内（即2020年10月13日前）到甲方售楼部与甲方签署正式的《商品房买卖合同》，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》等文件，并支付约定房价款及相关费用。否则，甲方有权单方解除本认购书，并另行销售该商品房且不退还定金；5.如乙方签署《商品房买卖合同》后，按揭申请不为银行接受（含接受申请但最终银行未批准放款）或银行批准同意的按揭金额小于乙方申请金额或乙方逾期未办妥贷款手续（含逾期不交齐贷款资料），则乙方同意付款方式自动变更为“一次性付款”或相应增加首期款金额，乙方仍须自行筹措资金并按《商品房买卖合同》有关条款约定补足房款；6.乙方已预见贷款额度和利率等贷款政策或房屋限购政策的不时变化，并确认该等变化不属于不可抗力或情势变迁事件。乙方已全面了解该商品房所在城市的购房、限贷政策，并确认享有购买该商品房、办理按揭贷款（如有）的条件及资格，如因乙方不符合购房政策导致本认购书无法履行的，甲方有权单方解除本认购书，在不另行书面通知乙方的情况下另行销售该商品房且不退还定金。2020年10月6日，龚新华、吴琼向丰实公司支付涉案房屋购房定金50000元。另向北京实地拎包科技有限公司购买拎包入住服务并向该公司支付1000元。《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》期限届满，龚新华、吴琼未按约定与丰实公司签订合同。2020年10月20日，丰实公司向龚新华、吴琼邮寄《关于催促签订〈商品房买卖合同〉、缴交首期房款的函》，催促龚新华、吴琼在2020年10月25日前到项目售楼部签署《商品房买卖合同》、缴交首期房价款及提交相关资料，否则，丰实公司将按照《认购书》约定解除《认购书》并不退还定金并将该单元另行出售。龚新华、吴琼于2020年10月23日签收该函件后，通过微信向丰实公司销售人员表示“因为缺钱，这套房子买不了了”，要求销售人员与丰实公司沟通退还51000元。2020年10月27日，丰实公司向龚新华、吴琼邮寄《〈认购书〉解除通知书》，通知龚新华、吴琼解除认购书并不退还定金。该通知书龚新华、吴琼已收到。龚新华、吴琼提供“实地·常春藤”宣传资料、投诉材料、录音等证据，主张丰实公司的工作人员在销售房屋过程中存在虚假宣传、胁迫、欺骗、恶意诱导龚新华、吴琼买房。丰实公司对“实地·常春藤”宣传资料、录音的真实性、合法性确认，对关联性不确认，对投诉材料三性不确认，认为上述证据不能证明丰实公司存在虚假宣传、胁迫、欺骗、恶意诱导龚新华、吴琼买房的行为。一审法院认为，龚新华、吴琼与丰实公司于2020年10月6日签署的《“实地·常春藤”商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应恪守履行。一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。相对于《商品房买卖合同》来说，《认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平诚信原则，否认预约合同中的已决条款，拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。如果属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，在这种情况下预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案是因丰实公司没收龚新华、吴琼交付的定金而引发纠纷，丰实公司没收定金的理由是龚新华、吴琼未在《认购书》约定的时间内与丰实公司签订《商品房买卖合同》及其附件并支付首期房价款，违反了《认购书》的约定。本案事实证明，龚新华、吴琼未能在2020年10月13日前与丰实公司签订《商品房买卖合同》，经丰实公司催促后，龚新华、吴琼仍未依期与丰实公司签约，而是通过微信向丰实公司的销售人员表示“因为缺钱，我们这套房子买不了了”，明确是因为无法筹集资金放弃了房屋购买权，构成对《认购书》的违约，应承担违约责任。二、关于丰实公司是否存在虚假性宣传、胁迫、欺骗、恶意诱导龚新华、吴琼买房的行为。首先，本案双方当事人是平等的民事主体，作为销售方对于所售的商品房承责，而支付对价能力则属于认购方承责内容，即龚新华、吴琼对自己的资金能力、购房条件、能否取得银行贷款承责。其次，本案无法交易的主要障碍在于龚新华、吴琼无法筹措到购房资金，责任并不在丰实公司，龚新华、吴琼将承责后果归于丰实公司理由不充分。再次，聊天记录及录音资料不能证明丰实公司的工作人员存在虚假宣传、胁迫、欺骗、恶意诱导龚新华、吴琼买房的行为，龚新华、吴琼该主张，一审法院不予采信，其请求丰实公司退还购房定金及支付利息证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。三、关于龚新华、吴琼已支付的1000元拎包入住服务定金，收款方并非丰实公司。因此，龚新华、吴琼请求丰实公司返还于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年5月8日作出如下判决：一、解除龚新华、吴琼与丰实公司于2020年10月6日签订的《“实地·常春藤”商品房认购书》；二、驳回龚新华、吴琼的其他诉讼请求。一审案件受理费538元，由龚新华、吴琼共同负担。经查，上诉人龚新华、吴琼与被上诉人丰实公司对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人表示对一审判决《认购书》解除无异议。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合龚新华、吴琼的上诉请求和理由以及丰实公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：龚新华、吴琼主张撤销《认购书》以及退还51000元的理由能否成立问题。现评析如下：其一，从龚新华、吴琼二审提交的录音证据转化为文字的内容看，双方当事人在签订《认购书》之前，曾就如何支付首期款进行了沟通，在沟通过程中，龚新华、吴琼已明确对丰实公司销售人员提出用其自有房屋进行抵押而获取的贷款来支付涉案房屋首期款的方案表示担心，且认为违规，可见，龚新华、吴琼对于用房屋抵押取得贷款来支付首付款涉嫌违反有关贷款政策是明知的，故其上诉认为丰实公司向其隐瞒了用房屋抵押贷款支付购房首付款是违法违规行为，与事实不符，本院不予采纳。其二，龚新华、吴琼认为涉案《认购书》是在丰实公司恶意欺骗和诱导的前提下签订，对此，其在一审提交的聊天记录和录音资料并不足以证明其主张，二审中，龚新华、吴琼也未能进一步举证证明。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由龚新华、吴琼承担不利法律后果。其三，涉案《认购书》的性质为预约合同，一般情况下，房屋买卖预约合同包括拟购买房屋的基本信息、买卖房屋的价格、定金条款、协商签订房屋买卖合同的期限等内容。本案中，《认购书》已就上述内容等作出了相应约定。龚新华、吴琼以《认购书》未对房屋的质量标准、装修配置、周边的配套设施等达不到规定标准应承担责任和义务作出约定，以及基本没有约定丰实公司的义务为由，主张《认购书》约定双方权利义务严重失衡，客观上也显失公平，理据不充分，本院不予采信。其四，龚新华、吴琼称《认购书》的付款方式与《置业计划》存在矛盾，且《置业计划》中的51000元中包括了22000元入住时的家电费用，对此丰实公司不予确认。而龚新华、吴琼提交的《置业计划》中也未载明购房定金中包含了22000元为入住时的家电费用，且《置业计划》是在《认购书》签订之前，由丰实公司的销售人员单方出具，即使存在差异，也应以双方之后签订的《认购书》的载明的内容为准。龚新华、吴琼以此认为《认购书》漏洞百出、自相矛盾，以及认为一审法院未审阅上述证据，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据上述分析，本院认为一审法院认定涉案《认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应恪守履行正确，本院予以确认。龚新华、吴琼上诉主张撤销双方当事人签订的《认购书》，理由不成立，本院不予支持。由于龚新华、吴琼未依照《认购书》的约定，与丰实公司签订《商品房买卖合同》，因此，其上诉要求退还定金50000元，与《认购书》的约定不符，一审法院驳回其诉请，并无不当，本院予以维持。至于龚新华、吴琼提出的1000元拎包入住服务定金问题，因其未能充分举证证明向丰实公司支付了上述费用，故龚新华、吴琼上诉坚持要求丰实公司向其返还该款，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，上诉人龚新华、吴琼的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1075元，由上诉人龚新华、吴琼负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 盾二〇二一年八月二十六日法官助理  王日平书 记 员  谢金泽