北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9268号上诉人（原审原告）：尹长安，男，1952年7月25日出生，汉族，退休员工。被上诉人（原审被告）：北京市京工物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区成寿寺中路2号一号楼。法定代表人：韩永，总经理。委托诉讼代理人：任靖，女，北京市京工物业管理有限责任公司员工。上诉人尹长安因与被上诉人北京市京工物业管理有限责任公司（以下简称京工公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初8626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹长安上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.请求判令“2.5元/月/每平方米”的物业收费标准无效；3.本案的一、二审诉讼费由京工公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审判决对于建筑物总面积的认定错误，未将地下室一层的面积计入建筑物总面积，实际同意票数面积17095.4平方米并未超过建筑物总面积35458.63平方米的半数，不符合法律规定的“双过半”原则。2.《方宝苑小区物业服务费用评估报告》并未计入开发企业所有部分的面积，因此该报告的内容和结果不具有合法性和真实性。3.《成寿寺社区居委会会议纪要》的建筑物总面积认定错误。4.一审中京工公司的法庭陈述并不属实，存在故意干扰审判员判断事实的行为。5.证人吴某证言不实，其系京工公司项目经理，是本案利害关系人，其陈述内容不应该采信。6.因京工公司原因导致上诉人未能提交重要证据。二、一审判决的诉讼请求与我诉讼请求不符。三、一审判决适用法律不正确。应根据物业管理条例第六条、物业服务纠纷案件司法解释第五条、合同法第六十条规定支持上诉人的请求。京工公司辩称，同意一审判决，不同意尹长安的上诉请求和理由。尹长安向一审法院起诉请求：1.请求确认因投票确认的2.5元/月.平方米的物业收费不合法；2.京工公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：尹长安为北京市丰台区成寿寺中路2号院1号楼12层8-1202号房屋的业主，该房屋的建筑面积为109.59平方米。京工公司系尹长安所在方宝苑小区的前期物业公司，已在方宝苑小区服务多年。2018年4月，京工公司委托北京军明永信物业服务评估监理有限公司（以下简称军明公司）对方宝苑小区物业服务费用进行评估，2018年10月军明公司出具《评估报告》，认定本项目物业服务费用评估基准日为2018年10月9日，住宅（高层）收费标准为2.86元/平方米.月，住宅（多层）收费标准为2.56元/平方米.月。2019年1月2日，京工公司经与东铁匠营街道成寿寺社区居民委员会（以下简称成寿寺社区）党委书记刘冰冰沟通后在方宝苑小区正门附近公告栏处以红色展板张贴《关于方宝苑物业费调整的说明》，载明调整后的物业费金额为：住宅（高层）：现收费标准1.232，评估标准2.86，现调标准2.5；住宅（多层）：现收费标准0.68，评估标准2.56，现调标准1.36等。同时在物业办公室蓝色展板张贴此内容。此后，京工物业于2019年1月16日在公告栏张贴《重要通知》，载明：物业费调整方案已公示15日，从现在开始进行投票，无论同意与否请到物业办公室投票......2019年1月22日，京工公司再次在公告栏张贴《重要通知》，载明：方宝苑小区物业费调整投票已经进入倒计时，截止时间为2019年1月30日，还没表达自己意愿的业主请您积极到物业办公室投票。投票结束后由社区居委会进行开箱、计票，然后将投票结果进行公示。2019年1月29日，京工公司再次在公告栏张贴《重要通知》，载明：小区物业费调整公示、投票阶段按要求于2019年1月30日下午五点截至，居委会五点后将票箱封存取走。社区居委会定于2019年1月31号上午9点30分在社区大会议室现场开箱验票。届时请方宝苑广大业主积极参加。2019年1月31日，经成寿寺社区工作人员在成寿寺社区会议室唱票、计票，形成《成寿寺社区会议纪要》，载明：唱票过程显示：物业共有347户居民，248户居民已参与本次投票，票数过半，符合投票程序；唱票结果：收到票248张，同意票178张、不同意票45张；其他情况：随大溜票5张、要求解决车位才同意涨物业费1张、价位高7张、同意调到价位2.4元1张、涨价幅度过高11张；方宝苑小区总面积33335.15平方米，同意票数面积17095.40平方米，同意票过半，同意票总面积过半；本次投票同意物业费上调符合双过半原则，社区随后将结果上报东铁匠营街道办事处居民科，并通知物业公司等。2019年8月23日，京工公司对物业服务合同变更事项向北京市住房和城乡建设委员会备案。此后，尹长安因质疑京工公司发起的物业费调整投票程序存在程序违法的问题，故诉至法院。审理中，京工公司申请证人吴某到庭参加作证。吴某述称：我们小区这次涨价是从48家有资格的评估机构中选的，所以是合法有效。投票从头到尾都是刘冰冰指导下进行的，票箱钥匙也在书记手里，全程合法有效。张安娜、刘思博、何祎楠的父母来投票都是告知要涨到2.5元，康绍鹏是我公司的退休员工，当时他跟我说他自己无所谓，就怕收不上来，我说收不收得来就是我的事情了；投票的事情是我本人去找了丰台建委，在2018年5、6月份询问评估的事情，有了评估报告之后就找涨价的调整说明，找了张福友，他让我找刘冰冰，刘冰冰指导了整个流程怎么做，有公示环节、公示涨价幅度，之后就开始通知大家投票，投票之间从刘冰冰手里取了两个票箱，她嘱咐我一定要看好票箱，聊天记录都有的；投票票样是提前询问的，书记给我建议要协商票价，但我们没有写价钱的原因是每个住户可能是不同类型，涨价幅度存在差异。让业主父母投票，是因为询问过他们，而且之前维修电梯什么的也有家里人出来签字的情况。尹长安对证人证言真实性不予认可，京工公司对证人证言予以认可。一审法院认为，根据《北京市物业管理办法》第十一条的规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，现有证据能够证明京工公司在有关部门关于程序方面的指导下，其上涨物业费事项已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，京工公司上调物业费的行为符合形式要求。证人吴某的证言与双方提交的证据相互吻合，法院予以采信，通过证人证言以及当事人陈述，法院认为本案中物业费涨价投票过程中确实存有一定瑕疵，但考虑到物业公司在方宝苑小区服务多年对小区内人员具有相当的熟悉程度，且现有证据不足以证明投票过程存在足以影响投票结果的重大问题，故尹长安据此要求确认因投票确认的2.5元/月.平方米的物业收费不合法的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面。物业公司和业主之间的关系应为长期共赢关系，而非短期对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是获取业主信任、改进物业服务质量和水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，加强与业主之间的沟通，认真研究对策，力争消除误解，切实提高物业服务水平。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回尹长安的诉讼请求。二审中，为证明其上诉主张，尹长安提交微信聊天记录、房屋使用管理维修公约、小区照片等证据。京工公司不认可上述证据的证明目的。京工公司提交《评估报告》、购房合同附件二、使用权转让协议书、方宝苑小区总面积图、建设工程规划许可证附件、郑立云签字记录、购房合同附件一、房屋平面图，方宝苑小区房屋使用、管理、维修公约、住户手册、住宅说明书、住宅质量保证书等封面，证明物业费调整的合法性。尹长安不认可上述证据证明目的。庭后尹长安申请撤回对本案的起诉，京工公司称尹长安此前曾就本案提起诉讼后又撤回起诉，之后再次提起诉讼，故不同意尹长安撤回本案的起诉。二审查明的其他事实与一审无异。本院认为，案涉小区物业收费标准调整的事实发生在2019年初，根据当时适用的《北京市物业管理办法》第十一条规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。京工公司提交的证据证明上调物业费的行为已经通过全体业主投票的形式，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意，符合法律规定的变更物业费标准的程序要件。现尹长安上诉称京工公司组织业主投票时未将地下一层面积计入建筑物总面积中，投票过程不符合法定“双过半”的标准，调整物业收费标准程序不合法，要求确认该小区现行的物业收费标准无效，主张按照原有的物业收费标准缴纳物业费。经查，该小区地下一层的产权人为该小区开发商，产权人并未就物业费调整提出异议。在表决之前，京工公司也委托专业评估机构对该小区物业费收费标准进行了评估，现行收费标准低于评估标准。尹长安所提的表决程序问题，并未对表决结果构成实质性影响。物业收费标准涉及小区全体业主的共同利益，业主个人对物业收费标准有异议可以通过提议召开业主大会方式依法定程序解决，尹长安现要求撤销表决决议依据不足，法院不予支持。综上所述，尹长安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院》第八条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由尹长安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年八月三十日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心