贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12914号原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520502308805630M，住所：贵州省毕节市七星关区德溪街道翰林路1号万晟阳光城25＃、26＃楼。法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：李梅（特别授权代理），系该公司员工，公民身份号码：5224011988××××××××。委托诉讼代理人：温蔺虹（一般授权代理），系该公司员工。被告：聂玉英，女，1981年12月26日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张仁义（特别授权代理），男，1983年11月9日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系被告聂玉英丈夫。原告贵州滕王阁物业管理有限公司（以下简称滕王阁物业公司）与被告聂玉英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告滕王阁物业公司的委托诉讼代理人李梅、温蔺虹、被告聂玉英的委托诉讼代理人张仁义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业管理费3,335.22元及违约金暂计300元（该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日为止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签定了《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为电梯洋房住宅每月每平方米1.8元；高层住宅、单身公寓房每月每平方米1.5元等条款。被告购买“万晟阳光城”14栋吊2单元B107号房屋（房屋建筑面积52.97平方米，为单身公寓房），交房后，物业管理费仅交至2018年1月1日，从2018年1月1日至2021年6月30日尚欠原告物业管理费用共计3,335.22元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对“万晟阳光城”小区进行了物业管理提供服务，被告应按照合同的约定支付物业服务管理费，然而，被告至今未交清物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，恳请依法判如所诉。被告辩称：一、原告诉称管理费3,335.22元的事实不能成立，违约金的300元被告更不认可，理由是：（1）物业管理网线电线不规范，存在安全隐患；（2）垃圾长期堆放，存在污染，影响正常生活；（3）被告住房通道采光通风被其它住户擅自改装后现无采光通风；（4）因上层漏水致使被告部分家具财物受损；（5）楼层没有监控造成房六被翘坏，停车库当仓库容易引起火灾，也没有灭火器类似消防用具。以上5项经多次向原告反映均处理无果，所以造成被告未履行交付管理费的直接原因，原告管理存在不负责任，违约在先。二、合同中第五条第二项明文规定，室外小车位80元/月，可是原告违反合同，强行按250元/月收取，遭拒付后引起纠纷，原告还恶人先告状，将被告丈夫拘留五天。三、服务协议中第二页第八条原告不履行协议，几年来不公布所有收支停车费、电梯费、广告费等账目。四、原告收取的停车费原是按发改委规定的半小时免费，一小时2元，24小时不得超出16元。2021年原告擅自改为24小时30元，严重侵害了该小区住户的利益。根据上述一系列的原告严重违约问题，被告请求法庭判令原告履行服务协议，纠正和处理好上述情况，特别是停车费按协议每月80元收取，含物业管理费。综上所述：原告违反协议中停车80元/月含物业管理费，造成该小区大部分住户不满引起纠纷，涉及几十上百户的合法利益，原告代理人根本不知情，原告仅以合同中被告未缴纳的物管费提起诉讼，所以请求法官在审理后作出公平公正的判决。本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与毕节万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2017年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体时间是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。被告房屋的建筑面积为52.94平方米，属于住宅单身公寓房，其物业管理费仅交至2017年12月31日，从2018年1月1日起至2021年6月30日的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方杂物及垃圾堆放不规范、垃圾处理不及时，电线网线管理不规范存在安全隐患等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实有原、被告的陈述，以及原告所举营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》、物业专用收据、物业服务的相关照片等证据；上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约履行了自己的服务，被告应按合同约定的交费标准交纳物业服务费，其只交至2017年12月31日，从2018年1月1日起至2021年6月30日的物业管理服务费未支付。已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年1月1日至2021年6月30日期间（共42个月）的物业费为3,335.22元（1.50元/平方米×52.94平方米×42个月），被告应当向原告交纳。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况、该小区及被告房屋的现状考虑，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即3,335.22元×90%=3,001.70元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原告及被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对被告主张因上层漏水及造成的损失，因与本案无关，本院不予采纳，被告可另行主张权利。对被告主张的停车费收费标准，涉案物业合同中室外小车位80元/个/月（含物业管理费），结合《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定，此处的物业管理费应当指车辆停放场地服务管理费而非房屋住房本身的物业管理费用及车辆停车费，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告聂玉英于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州滕王阁物业管理有限公司2018年1月1日至2021年6月30日期间（共42个月）的物业管理服务费3,001.70元；二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告聂玉英负担。本判决为终审判决。审判员  潘兴荣二〇二一年八月二十七日书记员  聂 熙