广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27456号原告：李少凤，女，1970年2月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：李少贤，女，1959年10月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告：李少清，女，1961年12月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述三原告共同委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：何珊红，广东诺臣律师事务所律师。被告：李启钊，男，1989年10月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王怡，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：李国兴，男，1963年8月29日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，第三人：王肖珍，女，1964年1月8日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，第三人：李启峰，男，1995年4月27日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，第三人：李啟林，男，1992年3月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，指定诉讼代理人：盘奀媚，女，1967年5月3日出生，汉族，系李啟林母亲。原告李少凤、李少贤、李少清与被告李启钊、第三人李国兴、王肖珍、李启峰、李啟林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少凤、李少清及其与原告李少贤的共同委托诉讼代理人何珊红，被告李启钊的委托诉讼代理人王怡，第三人李启峰、李国兴到庭参加了诉讼，第三人王肖珍、李啟林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。三原告共同提起诉讼请求：1、被告将位于广州市白云区三元里抗英大街42号604房的房屋过户登记至原告名下，过户中产生的相关税费由被告承担；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求包含了解除合同的主张，并明确涉案房屋应过户登记至三原告及李啟林名下。事实与理由如下：被告是李联礼的孙子，第三人李国兴、王肖珍是李联礼的儿子、儿媳，是被告与第三人李启峰的父母。2018年6月，被告购买了李联礼所有的广州市白云区三元里抗英大街***号***房（以下简称涉案房屋），李联礼已将房屋过户至被告名下，但被告至今未支付完购房款。期间，李联礼多次要求被告支付购房款，亦委托律师发函要求被告履行付款义务，但被告拒不支付，已构成根本违约。李联礼的合同目的无法实现。2020年8月6日，李联礼委托律师发送律师函，书面通知被告及第三人，解除李联礼与被告之间的房屋买卖合同。合同已解除，被告应当向李联礼返还涉案房屋，将房屋过户给李联礼，并承担过户中产生的相关税费。李联礼提起本案诉讼后去世，三原告为李联礼的法定继承人，愿意作为原告参加诉讼。被告李启钊辩称：第一，被告李启钊与李联礼就涉案房屋签订过广州市存量房买卖合同，合同编号是穗存量房合字××号，房屋的总价款为人民币59万元，被告李启钊已经委托母亲王肖珍通过转账及现金方式支付了总计59万的购房款。第二，涉案房屋是被告李启钊与李联礼共同到房管部门办理的房屋过户手续，且被告李启钊也按照广州市存量房买卖合同的约定支付了相关的房屋税费手续，在办理完相关手续后，涉案房屋顺利登记在被告李启钊名下，李联礼也没有提出过异议。第三，被告李启钊与李联礼就涉案房屋未签订过其他房屋买卖协议，本案中李联礼提供的房屋买卖协议被告李启钊不知道，也从未签字确认，该房屋买卖协议对被告李启钊不成立。如法院认为需要核实相关情况，被告李启钊可以申请笔迹鉴定来证明被告李启钊所言是否属实。综上，原告起诉的没有任何事实及依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人李国兴陈述：不同意原告的诉讼请求，如果法院支持李联礼的诉讼请求，我不主张涉案房屋的继承权。第三人王肖珍无陈述。第三人李启峰陈述：同意被告的答辩意见。第三人李啟林陈述：不放弃继承权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的房屋买卖协议、广州市不动产登记查册表、律师催告函、律师函、快递单、物流信息、电话录音及文字记录、三元里村抗英大街同类型二手房市场价格、视频文字记录、租房合约、收据、证人证言、广州市存量房买卖合同、广东增值税普通发票、税收完税证明、银联商务签购单、广东省非税收入（电子）票据、不动产权证书、中国工商银行转账回单、光盘、鉴定报告、鉴定费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，李联礼（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）及案外人广州房卫士按揭代理服务有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定买卖房产为涉案房屋，面积98.38平方米，总金额590000元，签订本合同时乙方向甲方支付50000元作为购房定金，（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款，总金额590000元乙方应在递件过户成功当天向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方约定双方共同于2018年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；等等。2018年6月23日，被告李启钊缴纳涉案房屋的契税13206.66元并取得涉案房屋的房款发票，金额为590000元。2018年7月8日，广州市国土资源和规划委员会向被告李启钊出具涉案房屋的《不动产权证书》，记载李启钊为涉案房屋的单独所有权人。2018年10月17日，第三人王肖珍向李联礼支付500000元。2020年7月21日，李联礼委托律师向被告及第三人作出律师函，内容是被告及第三人共同出具《房屋买卖协议》后，尚拖欠100万元购房款及加装电梯费95000元未付，请被告收函后2日内支付上述费用及利息，请第三人李国兴、王肖珍、李启峰收函后敦促被告按时支付上述款项；等等。原告出示EMS快递单，显示将该律师函邮寄至被告及三人李国兴、王肖珍、李启峰，地址均为越秀区景苑街35号602房；查询显示该些邮件除李国兴的邮件为他人代收外，其余邮件均被本人签收。被告及第三人李启峰对上述证据均不予确认。2020年8月6日，李联礼委托律师向被告及第三人李国兴、王肖珍、李启峰发出律师函，内容是李联礼已于2020年7月21日发律师函要求被告收函后2日内支付拖欠的购房款，但被告于次日收函后逾期未付；现因被告拖欠支付购房款长达2年时间，经李联礼多次催告拒不支付，已构成根本违约，原告合同目的无法实现，李联礼有权解除双方的买卖关系，请被告在收函2日内将涉案房屋过户至李联礼名下；等等。原告出示EMS快递单，显示将该律师函邮寄至被告及第三人李国兴、王肖珍、李启峰，地址均为越秀区景苑街35号602房；查询显示该些邮件均被家人代收。被告及第三人李启峰对上述证据均不予确认。原告另出示房屋买卖协议，记载甲方为李联礼，乙方为被告，买卖房屋为涉案房屋，内容是乙方需待甲方百年归老后，方可收回房屋；甲方在房屋使用期间，如出现电梯加装的情况，费用由乙方支付；另河田富悦街**号***房屋与被告无关，不得反悔；甲方百年归老后，河田富悦街**号***房如果出现买卖情况，被告合府需全力支持配合。该协议落款处有李联礼、被告及第三人李国兴、王肖珍、李启峰的签名字样。被告及第三人李国兴、王肖珍、李启峰称该协议中其各方的签名均不属实并申请笔迹鉴定。本院摇珠选定广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所进行本次鉴定。2020年11月24日，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所作出本次鉴定结论，依据被告及第三人在本院书写的鉴定样本，以及被告及第三人签收的送达回证的签名作为对比样本，鉴定得出房屋买卖协议中被告及第三人的签名均不是本人所签，亦不是其中一人代签。被告为此支付鉴定费21600元。原告对该鉴定结论不予认可，主张所依据的鉴定对比样本均是诉讼后形成，并非同时期的自然对比样本。被告及第三人李启峰对该鉴定报告无异议。原告为证实原、被告真实交易价款为150万元，出示录音三份及一份视频，第一份录音原告称是杨添律师与被告的对话，对话中被告称先给了500000元，剩下的1000000元有就慢慢给，关于继续给钱问题需要协商；第二份录音原告称是陈旺律师与被告的对话，对话中被告称约星期六面谈；第三份录音原告称是陈旺律师、李联礼与被告的对话，对话中李联礼称要拿回涉案房屋；视频是李国兴、王肖珍在与人对话，对话中王肖珍称已支付500000元，对方称还差1000000元，李国兴之后有讲年尾会给钱。被告对上述录音均不予确认，称因原告年事已高精神状态不清楚，被告所称的以后慢慢还均是对原告情绪的安抚，并不代表被告认可涉案房屋为150万元；原告律师在与被告通话中未出示授权，被告不清楚原告身份情况及目的，不会如实告知真实情况给对方也属正常；对视频不予确认，称李联礼在视频中并未提及欠款1000000元。被告为证实李联礼精神状态不清醒重复收取租客租金，出示视频录像五段，显示李联礼向租客收取租金时，租客拍摄视频予以记录。原告对该视频录像均不予确认，称视频均是2020年9月之后，与涉案房屋交易时间2018年并无关联。审理中，被告称《存量房买卖合同》中约定的590000元房款已支付完毕，除第三人王肖珍代被告支付的500000元外，剩余90000元在签订该合同时支付了50000元现金，过户后又支付了40000元现金，基于被告与李联礼之间的爷孙关系，故未出具收据。原告称未收到被告所称的90000元现金。另，原、被告均确认李联礼的遗产尚未开始继承。另查，李联礼配偶为颜崧，两人共同生育女儿李少贤、李少清、李少凤、李少碧，儿子李国兴、李国胜。李国胜与盘奀媚于1991年4月4日登记结婚，生育儿子李啟林。2021年1月22日，李联礼去世；2021年4月22日，颜崧去世。原、被告及第三人均确认李国胜、李少碧在李联礼去世前已去世，不能提供李少碧的继承人身份情况；均确认李啟林精神状况不稳定，均同意盘奀媚作为李啟林在本案中的指定诉讼代理人。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。《存量房买卖合同》是李联礼与被告双方所签署，被告向李联礼支付购房款500000元，该事实原、被告均予以确认，故根据该付款事实可以认定李联礼与被告就涉案房屋形成房屋买卖合同关系。关于涉案房屋的交易交款，原告主张为1500000元，被告主张为590000元。因原告出示的《房屋买卖协议》中被告及第三人李国兴、王肖珍、李启峰的签名均不是本人所签，亦不是被告或第三人李国兴、王肖珍、李启峰其中一人代签，故该协议在原、被告之间尚未成立。原告还提供了对话录音及视频，录音中被告未对尚有1000000元房款未支付的事实提出异议，且前后几次录音逻辑连贯；视频中李国兴亦未对欠款1000000元的事实提出异议而是表示继续支付，因此，原告主张涉案房屋的真实交易价格为1500000元具有合理性，本院予以采信。被告仅能出示转账500000元的房款支付记录，且在李联礼起诉前发送律师函催要房款后，被告均未能及时支付，原告有权解除该《存量房买卖合同》。现原告诉请中包含解除合同的意思表示，故本院确认《存量房买卖合同》解除。合同解除后，已经履行的可要求恢复原状。但因李联礼已去世，涉案房屋已无法恢复登记至李联礼名下。但涉案房屋在合同解除后仍属于李联礼的遗产，现李联礼的财产及债务继承尚未开始，尚有继承人李少碧的子女身份情况不明，原、被告及第三人可另行就房屋主张继承权利，而不宜在本案房屋买卖合同纠纷中直接处理继承纠纷。因此，原告在本案中要求将涉案房屋过户登记至三原告及李啟林名下，本院不予支持，予以驳回。第三人王肖珍、李啟林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李少凤、李少贤、李少清的全部诉讼请求。本案受理费4850元，由原告李少凤、李少贤、李少清共同负担。本案鉴定费21600元，由原告李少凤、李少贤、李少清共同负担。原告承担的鉴定费应在本判决生效之日起五日内向被告李启钊直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年八月十九日书记员  孔捷昕