北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7016号上诉人（原审被告）：任杰，男，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：梁永安，男，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁浩波（梁永安之子），住北京市昌平区。上诉人任杰因与被上诉人梁永安房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任杰上诉请求：撤销一审判决中关于支付梁永安2019年3月7日至2019年10月6日期间房屋空置损失33600元的内容，依法改判任杰不支付梁永安房屋空置损失。事实与理由：1.双方当事人签订的租赁合同已经生效判决解除，双方不存在租赁合同关系；2.2019年3月7日任杰已经将租赁房屋交还给梁永安，梁永安不存在无法占有、使用该房屋的情形，房屋空置与任杰无关。3.生效判决已经认定任杰存在违约行为，承担违约责任，梁永安主张的违约金4800元属于任杰的违约责任，任杰对该违约金予以认可。4.一审判决适用法律错误。涉案房屋由梁永安占有、使用、收益、处分，任杰对该房屋没有任何权利；房屋空置的损失是由梁永安主观行为导致，梁永安主张该损失，具有完全的主观恶意；任杰与房屋空置没有直接因果关系；一审判决没有法律依据，超越法律规定偏袒梁永安，损害了任杰的合法权益。梁永安辩称：不同意上诉人的上诉请求和理由；虽然对一审判决不满意，但是未提起上诉。梁永安向一审法院起诉请求：1.任杰支付梁永安违约金4800元；2.任杰支付梁永安2018年10月至2019年3月7日间租金25080元；3.任杰支付梁永安2018年6月和2019年1月至3月7日间物业费514元；4.任杰支付梁永安水费64元、供暖费2565元；5.任杰支付梁永安未恢复原状期间（2019年3月7日至2020年11月3日）的租金损失91200元。6.本案诉讼费由任杰承担。一审法院认定事实如下：坐落于北京市昌平区和平家园7号楼1层3单元102的房屋（以下简称涉案房屋）登记在梁永安名下，建筑面积106.90平方米，规划用途为商业。2018年5月31日，梁永安（甲方、出租人）与任杰（乙方、承租人）签订了《北京市商业租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定由任杰承租涉案房屋，免租期一个月，计价租期1年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。租金标准为4800元/月，支付方式为按季支付，合同押金为4800元。乙方不按照约定支付租金达十日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同还约定了其他事项。同日，双方交接涉案房屋，任杰向梁永安交付了自2018年6月30日至2018年9月29日的租金14400元。2019年1月，任杰因涉案房屋管道漏水问题与梁永安交涉，就合同的解除，双方多次协商未果，向法院提起诉讼，请求：1.解除双方于2018年5月31日签订的《北京市商业租赁合同》；2.梁永安返还任杰2018年7月13日至2018年9月30日的房租12000元；3.梁永安返还任杰租房押金4800元；4.梁永安赔偿任杰装修费损失29000元；5.梁永安赔偿任杰经营损失20000元；6.梁永安返还任杰物业费800元、管理费350元；7.诉讼费由梁永安承担。法院经审理后认为：双方对下水管道堵塞的原因存在争议，任杰称下水管道堵塞的位置系主管道，而主管道的使用和维护具有一定的公共属性，任杰未举证证明下水管道堵塞的原因系涉案房屋本身存在的问题，与其实际使用方式或其他业主的使用方式无任何关系、通过审慎使用仍不能避免，故应当由任杰承担举证不能的法律后果。第二，双方对涉案房屋下水管道堵塞的次数未达成一致意见，任杰对于2018年7月19日的堵塞未提供充分证据予以证明，且任杰认可每次下水管道堵塞后均已由物业公司疏通，因此，任杰所提供证据无法证明相关情形已严重到属于“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋”的解除情形，故其无权单方解除合同。但考虑到任杰已经单方搬离涉案房屋，并于2019年3月7日当庭向梁永安交付了钥匙，其明确表示不愿继续履行租赁合同，而该义务性质又不宜强制履行，经法院释明梁永安仍坚持不主张解除合同，但租赁合同目的已无法实现，故法院根据案件具体情况酌情认定涉案合同于2019年3月7日解除。需要指出的是，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担违约责任；出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。梁永安对于合同解除的法律后果，可另行主张。关于任杰要求返还房租及物业费的诉讼请求，考虑到任杰对于涉案合同解除前仍有数月租金未交纳，其交付的物业费也是2018年7月1日至2018年12月31日期间的，任杰虽称其已于2018年10月搬离了涉案房屋，但是未提交充分证据予以证明，法院不予采信。考虑合同解除前涉案房屋仍由任杰实际控制，故其起诉要求梁永安返还租金、物业费的诉讼请求，法院不予支持。关于返还押金一节，因梁永安未提起反诉，双方对应由任杰承担的费用、租金未行清算、抵扣后不确定是否有剩余的情况下，押金暂不具备返还条件，故不予支持。关于赔偿装修损失、装修管理费以及经营损失一节，由于任杰提前搬离涉案房屋，对于合同解除自身存在一定过错，涉案合同的解除并非由于梁永安存在根本违约行为，而是承租义务性质不宜强制履行，任杰作为有民事行为能力的理性成年人，其应当意识到在合同不具备解除条件的情况下，自行搬离涉案房屋必然导致装修价值不能充分利用以及无法继续经营等损失，且任杰对其主张的经营损失未提供充分证据予以证明，故其要求梁永安赔偿装修损失、装修管理费以及经营损失的诉讼请求，法院不予支持。2019年6月5日，法院作出（2019）京0114民初1098号民事判决书，判决：一、确认任杰与梁永安于2018年5月31日签订的《北京市商业租赁合同》于2019年3月7日解除；二、驳回任杰的其他诉讼请求。后梁永安不服，提出上诉，2019年7月26日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7041号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月，梁永安诉至法院，就合同解除后的法律后果，请求如上。本案庭审中，任杰认可拖欠梁永安房屋租金25080元、物业费514元、水费64元、供暖费2565元，并同意向梁永安支付。关于涉案房屋恢复原状问题，2020年11月3日，在法院主持下，任杰向梁永安支付费用10000元，由梁永安自行恢复。关于押金4800元，任杰、梁永安均同意冲抵欠付的租金。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方对于房屋租金、物业费、水费、供暖费及违约金的请求数额及支付意愿已达成一致意见，对此法院不持异议并予以确认，经核算，在冲抵押金后任杰还应向梁永安支付上述费用余款28223元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，就涉案房屋未恢复原状期间的损失，梁永安提出任杰应支付2019年3月7日（合同确认解除之日）至2020年11月3日（法院主持双方确认恢复方案之日）的租金损失91200元（4800元/月，实际主张19个月）。就其合理性，法院做如下分析：首先，涉案房屋租赁合同的解除方式应属合同僵局下的司法处理，在此特殊情形下，任杰作为违约方虽得以终止合同权利义务关系，但仍应就其违约造成的损失予以赔偿。其次，任杰的赔偿责任应同其过错程度及梁永安的防范条件相适应。前诉审理中，双方就合同能否继续履行的争议较大，梁永安的主张虽未被支持，但终审判决作出前（2019年7月26日）其并不具备准确预判条件，故对该期间的房屋空置损失，应由任杰承担赔偿责任。终审判决作出后，双方对合同解除、恢复原状及损失扩大的风险已具备预判条件，梁永安在早已收回房屋钥匙的情况下，遇双方协商不成时，应在合理期间经过后自行修复，防止损失的扩大。但本案中，梁永安仅以双方无法达成修复合意为由主张长达19个月的房屋空置损失，其总额已数倍于任杰违约所造成的直接损失，故合理协商期间以外的房屋空置损失应视为梁永安放任扩大的部分，法院对此不予支持。对双方可协商解决的合理期间，法院结合全案实际情况，为便于计算最终费用考虑，综合确定2019年10月6日为双方协商解决的合理截止时间（即本日后房屋空置的损失属于梁永安放任扩大的部分）。经法院核算，任杰应支付2019年3月7日至2019年10月6日期间的房屋空置损失33600元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、任杰于判决生效后十日内支付梁永安房屋租金、物业费、水费、供暖费、违约金、空置损失等共计61823元；二、驳回梁永安的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，承租人应当予以赔偿。本案中，双方当事人就租赁合同的解除一直处于诉讼过程中，即便在2019年7月26日本院作出（2019）京01民终7041号判决后，涉案房屋的恢复原状问题也并未解决，因此客观上影响了梁永安继续出租房屋。虽然任杰认可向梁永安支付违约金4800元，但远远不能弥补梁永安房屋空置期间的损失，因此梁永安再行主张房屋空置损失，本院予以支持。2019年7月26日本院作出（2019）京01民终7041号判决前，梁永安并不具备准确预判条件，故对该期间的房屋空置损失，应由任杰承担赔偿责任。上述终审判决作出后，双方对合同解除、恢复原状及损失扩大的风险已具备预判条件，梁永安在经过合理期间后能够自行修复房屋、防止租金损失扩大。一审法院结合全案实际情况，综合确定2019年10月6日为房屋空置截止时间并无不当，本院对此予以确认。综上所述，任杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由任杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  吴博文审 判 员  王丽蕊二〇二一年八月二十七日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊