四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1902民初3680号原告：赵仕琼，女，汉族，生于1961年，住巴中市巴州区。委托代理人：刘亮，四川宏坤律师事务所律师。委托代理人：王一，女，汉族，生于1982年，个体，系原告赵仕琼之女，住巴中市巴州区。被告：佘东林，男，汉族，生于1969年，居民，中专文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。被告：郑勇，男，汉族，生于1969年，高中文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，身份同上。被告：佘小林，男，汉族，生于1966年，大专文化，恩阳区国税局工作，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）：陈宗元，身份同上。被告：四川省巴中新时代房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区南池街（新时代小区10号楼3楼）。法定代表人：王国清，董事长。原告赵仕琼与被告佘东林、郑勇、佘小林、四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月30日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵仕琼委托代理人刘亮、王一，被告佘东林、郑勇、佘小林共同委托代理人陈宗元到庭参加诉讼；被告新时代公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵仕琼诉称：2021年巴州区人民法院在执行佘东林、郑勇、佘小林与新时代公司民间借贷纠纷一案中，查封了原告赵仕琼购买的房屋。得知此消息后，原告向贵院提出书面执行异议申请，贵院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2021年4月15日作出（2021）川1902执异39号民事裁定书，驳回申请人异议请求。现申请人不服依法提起诉讼。一、本案争议房屋系原告财产，并非被告新时代公司公司财产，依法应当停止对该房屋的执行。1、本案的事实情况是，2017年4月21日案外人赵明因与被告新时代公司因债务纠纷，自愿签订《商品房认购协议》一份，约定赵明以348687元的价格购买被告新时代公司公司开发的位于巴中市新市房屋，用于抵偿被告新时代公司在案外人赵明处的借款。协议签订后，由被告新时代公司向案外人出具收据一张以及“售房结算清单”，并将案涉房屋钥匙交由赵明。为此，赵明依据合同法的规定，对案涉房屋享有完全处分权，这一行为发生在被告向巴州区人民法院申请执查封案涉房屋之前。2、2018年赵明因资金紧张，于2018年8月22日与原告商议将案涉房屋转售给原告，同时原告在付完购房款后，在赵明的协助下被告新时代公司直接与原告签订《商品房认购协议》并交付房屋。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《民法典》第208条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错。故，人民法院不得查封扣押冻结该财产。二、（2021）川1902执异39号《执行裁定书》认定事实不清，适应法律错。1、被告申请执行依据（2014）巴州民初字第872号《民事判决书》存在事实查明不清、审理程序违法等严重影响本案判决结果的情形。2014年10月23日，因被告佘东林、郑勇、佘小林与被告新时代公司、雒芮民间借贷纠纷一案，巴州区法院作出（2014）巴州民初字第872号《民事判决书》，根据判书第六页第二段，事实上被告新时代公司并非该笔借款实际使用人，雒芮在因资金不足向被告等人借款，在无充分证据证实情形下错误的认定职务行为，判决被告新时代公司对雒芮的个人借款承担偿还义务。2017年10月12日巴州区人民法院作出（2015）巴州法执字第374—3号《执行裁定书》裁定查封房屋的范围超出了原债务本息。2020年10月10日进行了续查封，这一行为实则上是对原告民事权益的侵害。2、被告在申请查封案涉房屋前，赵明已基于合同关系取得标的物。且非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，案涉房屋买卖同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，原告的期待物权足以排除执行。本案所涉房屋，案外人赵明在查封之前已签订合法有效的购房合同且支付了全部房款，并合法占有了房屋，也没有证据证明未办理过户手续系案外人的过错，完全符合第二十八条、二十九条规定的法律要件情形应享有排除执行的权利。三、巴州区人民法院2017年10月12日作出的（2015）巴州法执字第374-3号执行裁定书事实查明不清，错误地査封了不属于被告新时代公司的财产，损害了原告民事权益。原告与被告新时代公司签订的案涉房屋买卖行为时间上虽然为2018年8月22日，但是在人民法院查封之前，赵明就通过抵债方式取得了房屋的物权期待权。赵明随后的转售行为，是双方真实意思，且原告依约支付了全部价款并占有使用房屋至今。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、立即停止对原告购买的位于巴中市新市房屋执行，并解除对上述房屋的查封；2、原告赵仕琼与被告新时代公司签订的《商品房认购合同》合法有效，并确认上述房屋归原告所有；3、被告新时代公司继续履行合同，协助原告办理不动产登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告佘东林、郑勇、佘小林共同辩称：1、被告三人依据法院的生效判决（2014）872号民事判决书于2015年向法院申请执行，原告无权对被告的生效判决提出意见。2、被告查封房屋不是三被告申请的，而是法院依职权查到的案涉房屋登记在被告新时代公司名下。3、2017年10月12日法院查封该房屋时，包括被告新时代公司及其他案外人均无任何人提出异议，说明新时代公司作为房屋开发商，在预售房屋前享有物权，案涉房屋没有向外抵债的情形。4、赵仕琼是2018年8月12日与被告新时代公司签订的协议，是在法院查封后，赵仕琼应在房管部门查询下房屋是否被查封，原告没有尽到审查的义务。5、按原告说法，案外人赵明早已取得房屋产权，赵明是以房抵债，也未经过法院判决确定合同效力，即使取得了房屋所有权，再给赵仕琼也没有依法缴纳税收，串通行为损害国家利益。综上39号执行裁定书认定事实清楚、适用法律准确。请驳回原告诉请。被告新时代公司未作答辩。经审理查明：原告赵仕琼提供的落款时间为2017年4月21日被告新时代公司与案外人赵明签订的《商品房认购协议》显示，双方约定由赵明以总价348687元购买被告新时代公司开发的富力锦城B幢Z1单元25楼4号房屋（案涉房屋）。同日被告新时代公司出具总金额为348687元的收据一张，收据下方备注“抵王总原借款，并非现金及转账”。该协议第五条约定：出卖人在取得商品房预售许可证时通知买受人签订正式合同。2018年8月22日，案外人赵明书写承诺，载明“本人自愿将富丽景城B幢25—4号转给赵仕琼”。同日，原告赵仕琼与被告新时代公司就案涉房屋签订《商品房认购合同》，约定房屋总价为32万元。合同签订当日，原告赵仕琼向赵明转款31万元，被告新时代公司给原告赵仕琼出具总金额为348687的元收据一张，收据下方备注“收回赵明收据，给赵仕琼重新开具收据”。同时查明，2014年3月3日，本院受理原告佘东林、郑勇、佘小林诉新时代公司、雒芮民间借贷纠纷一案。2014年10月23日，本院作出（2014）巴州民初字第872号民事判决书，判决被告新时代公司偿还三原告借款1610000元及资金利息，利息从2014年3月3日始按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算至清偿时止。嗣后，新时代公司提起上诉，因其未缴纳上诉费，巴中市中级人民法院于2015年2月27日裁定按撤回上诉处理，三原告遂依据（2014）巴州民初字第872号生效民事判决向本院申请强制执行。本院先后于2017年10月12日、2020年10月10日分别作出（2015）巴州法执字第374—3号、（2020）川1902执恢380号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封。执行过程中，原告赵仕琼向本院提出执行异议，本院于2021年4月15日作出（2021）川1902执异39号执行裁定书，裁定“驳回异议人赵仕琼的异议请求”。原告赵仕琼遂起诉来院并提出前述请求。本案在审理过程中，原告赵仕琼自愿撤回其第2、3项诉讼请求。上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，商品房认购协议，商品房认购合同，收据，银行明细，民事判决书，民事裁定书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案争议房屋买、卖时间发生于2021年1月1日之前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律规定。原告赵仕琼与被告新时代公司仅就案涉房屋签订《商品房认购合同》，未办理产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告赵仕琼不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍归被告新时代公司所有，故被告佘东林、郑勇、佘小林依据生效法律文书要求执行案涉房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告赵仕琼称案涉房屋系其自案外人赵明处购买，赵明与被告新时代公司签订《商品房认购协议》在本院查封之前。本案的焦点是在人民法院查封之前，原告赵仕琼与被告新时代公司是否签订合法有效的书面合同。首先，原告赵仕琼提供的被告新时代公司给赵明出具的落款时间为2017年4月21日的收据备注“抵王总原借款，并非现金及转账”，即赵明与被告新时代公司签订的《商品房认购协议》是用于借款抵押还是房屋买卖，是抵公司的借款还是抵王总个人借款不明确。其次，赵明与被告新时代公司签订落款时间为2017年4月21日的《商品房认购协议》第五条约定：出卖人在取得商品房预售许可证时通知买受人签订正式合同，原告赵仕琼既未提供赵明与被告新时代公司签订的正式商品房买卖合同，也没有说明未签订正式商品房买卖合同的原因。第三，即便原告赵仕琼诉称的赵明与被告新时代公司于本院查封案涉房屋之前即签订了合法有效的商品房买卖合同，因案外人赵明与被告新时代公司签订《商品房认购协议》和原告赵仕琼与被告新时代公司签订《商品房认购协议》分属两个合同，原告赵仕琼与被告新时代公司之所以能够签订《商品房认购协议》，是因为案外人赵明与被告新时代公司终结了双方之前的买卖关系。当案外人赵明与被告新时代公司终结买卖关系后，因案涉房屋处于查封状态，其查封的法律效力决定了此时被告新时代公司不得对外转让案涉房屋。同时，赵明合同签订时间不代表原告赵仕琼与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间。原告赵仕琼与被告新时代公司签订《商品房认购协议》的时间为2018年8月22日，本院对案涉房屋进行查封的时间为2017年10月12日。本院对案涉房屋查封在前，原告赵仕琼与被告新时代公司签订《商品房认购协议》在后，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”排除执行的条件。故对原告赵仕琼要求停止对其购买的案涉房屋执行，并解除对案涉房屋的查封的诉讼请求本院不予支持。本案在审理过程中，原告赵仕琼自愿撤回第2、3项诉讼请求系其对自身权利所作的处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告赵仕琼的诉讼请求。本案受理费3100元，由原告赵仕琼负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  吴**志人民陪审员  刘泽奎人民陪审员  文 静二〇二一年八月三日书 记 员  桂茜琳