广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10554号上诉人（原审被告）：广州超耀企业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江东村段31号。法定代表人：梁艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炳雄，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林纬安，男，1996年5月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉昊，广东华誉品智律师事务所律师。原审被告：广州市力昶贸易有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场5街5号。法定代表人：曾锡祥。原审被告：广州超耀物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇西环路沙湾茶博城一街25号。法定代表人：梁艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炳雄，广州超耀企业管理有限公司员工。上诉人广州超耀企业管理有限公司（以下简称超耀企业公司）因与被上诉人林纬安、原审被告广州市力昶贸易有限公司（以下简称力昶公司）及广州超耀物业管理有限公司（以下简称超耀物业公司）物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人超耀企业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项或发回重审；2.一审、二审案件受理费由林纬安承担。事实和理由：一、涉讼房屋为空置状态，且林纬安无证据证明超耀企业公司存在使用涉讼房屋或其他妨害物权的行为，故林纬安要求超耀企业公司腾退涉讼房屋没有事实依据。二、林纬安要求超耀企业公司腾退涉讼房屋没有法律依据。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第二款及《中华人民共和国合同法》第229条的规定，在房屋所有权发生变动的情况下，原租赁合同继续约束承租人和新业主，新业主自动承继旧业主的一切权利义务，仍应按原合同的条件允许承租人使用房屋。上述法律和司法解释没有明确规定抵押权设定后租赁合同对新业主不发生法律效力，其法律效力高于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定。三、一审法院判决超耀企业公司、超耀物业公司共同腾退涉讼房屋是错误的。根据合同相对性和占有的唯一性，不可能两个主体同时占有同一租赁物，只有占有使用的主体才能协助腾退。《商铺租赁合同》的签订双方为超耀企业公司和力昶公司，超耀物业公司与力昶公司没有合同关系，且超耀企业公司、超耀物业公司在2018年4月8日后没有实际占有使用涉讼房屋，不应承担腾退义务。四、一审法院判决超耀企业公司按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准向林纬安支付占有使用费没有依据。第一，根据评估机构现场勘查情况可知，2018年4月8日至今涉讼房屋为空置状态，此前涉讼房屋退租后一直无人租赁使用，超耀企业公司没有占用涉讼房屋，林纬安也没有证据证明超耀企业公司有实际占用，故无需向林纬安支付占有使用费。第二，假设超耀企业公司有占用涉讼房屋，林纬安主张的占用费与《租赁合同》约定的租金标准都是针对同一租赁物，且超耀企业公司一直不知涉讼房屋设有抵押权，没有蓄意拒绝腾退的主观意图和行为，鉴于2019年底至今疫情的严重影响，占有使用费应当从林纬安拿到产权证并有效通知超耀企业公司之日起按照超耀企业公司与力昶公司签订的《租赁合同》的租金标准计算，且疫情期间的使用费应予以减免。此外，林纬安在竞拍前看过现场，明知涉讼房屋不交吉，成交价之所以远低于市场价，就是已经预估腾退期间没有占有使用费或者收不到。五、考虑到与力昶公司签订的租赁合同期限为20年，超耀企业公司才会花费巨资整改、装修租赁物并自行出资修建水电、路面等公用硬件设施，一审判决不仅不能维护林纬安的权利，反而会激化矛盾，产生社会群体事件，建议法院主持调解促成双方重新协商租金标准签订租赁合同，以根本解决问题。综上，请求二审法院支持超耀企业公司的上诉请求。被上诉人林纬安二审辩称：一、涉讼房屋的抵押权设立早于超耀企业公司所称的租赁合同，无论该租赁关系是否真实，该租赁合同对林纬安均无约束力。林纬安是通过法院拍卖取得涉讼房屋的，法院勘查后公示的商铺租赁状态为无租赁，故林纬安对超耀企业公司提交的租赁合同及证据的真实性不予确认。无论该租赁合同是否真实，该租赁合同的签订日期为2015年4月1日，晚于涉讼房屋办理抵押登记的日期2015年2月26日。林纬安通过法院竞拍和实现抵押权的方式取得涉讼房屋的所有权，根据《物权法》第一百九十条、担保法司法解释第六十六条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，前述的租赁合同对林纬安无约束力。二、超耀企业公司在上诉期间主动联系林纬安，并于2021年2月1日履行了一审判决第一项，即交付了涉讼房屋，超耀企业公司的上诉行为与其交还行为自相矛盾，应驳回其该诉请。三、超耀企业公司、超耀物业公司妨碍林纬安对涉讼房屋行使所有权，一审法院判决两公司腾房并无不妥。超耀企业公司声称其对涉讼房屋有所谓的租赁权以对抗林纬安的腾房请求，而超耀物业公司以超耀企业公司有租赁权为由阻挠林纬安收房，两公司均妨碍了林纬安行使对涉讼房屋的物权，林纬安有权要求排除妨碍。四、林纬安经拍卖取得涉讼房屋的所有权后，有权对涉讼房屋进行占有、使用、收益、处分，但超耀企业公司一直拒绝向林纬安交付涉讼房屋，造成了林纬安的损失。在超耀企业公司占据涉讼房屋的情况下，无论其是否已实际使用，均应向林纬安支付占有使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回超耀企业公司的上诉请求，维持原判。原审被告力昶公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审被告超耀物业公司二审辩称：对超耀企业公司的上诉没有异议。因本案纠纷，林纬安于2020年1月19日诉至一审法院，请求判令：1.力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司将广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街XX号商铺交付给林纬安管业；2.力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司按照市场同类物业月租金标准向林纬安支付上述商铺的占有使用费（以评估为准，暂定为每月3000元，自2018年3月13日起，支付至力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司将上述商铺实际交付给林纬安之日止，暂计至2019年11月13日为60000元）；3.林纬安为本案支付的律师费8000元由力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司承担；4.诉讼费由力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司承担。一审诉讼中，林纬安明确第2项诉讼请求的标准应参照生效判决书（2019）粤0113民初2617号中超耀企业公司应向周泉光支付的每平方米的租金标准，即每月每平方米60元，每年递增5%，建筑面积按57.96平方米计算。一审法院经审理查明：涉讼房屋位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街XX号，建筑面积为57.96平方米，原产权人为力昶公司。根据产权登记信息显示，该房屋曾于2015年2月10日办理抵押登记，权利人为彭婉玲，后于2015年2月16日涂销抵押；另于2015年2月26日办理抵押登记，权利人为胡淑琼，该抵押于2018年7月11日涂销。胡淑琼诉曾锡祥、力昶公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2015）穗番法民一初字第1642号判决（以下简称1642号民事判决），判令：一、曾锡祥、力昶公司应于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款320万元给胡淑琼。二、胡淑琼对依法拍卖、变卖力昶公司名下的位于广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街10号、2街4号、2街11号、3街11号、3街16号、4街15号的房屋（共6套）所得的价款在担保范围内享有优先受偿权。该判决生效后，胡淑琼申请强制执行，一审法院遂以（2016）粤0113执4034号（以下简称4034号执行案）立案执行。因胡淑琼在执行过程中将上述债权转让给龚伟锋，龚伟锋向一审法院申请变更其为申请执行人，一审法院经审查后作出（2017）粤0113执异119号执行裁定，将4034号执行案的申请执行人由胡淑琼变更为龚伟锋。2018年2月6日，一审法院于阿里拍卖平台就涉讼房屋公布《竞买公告》《竞买须知》及《标的物介绍》等文件，拍卖页面显示标的物为二次拍卖，起拍价为435568元。其中，《竞买公告》载明的拍卖标的为1642号民事判决判项中确定的包含涉讼房屋在内的六个物业。《标的物介绍》所附《拍卖标的调查情况表》载明，拍品为涉讼房屋，无钥匙、无租赁情况，欠费由买受人自行至相关部门核实并承担，此次拍卖为按现状拍卖，法院不负责清场等；附件穗衡鼎评报房字[2017]第B389号《房地产估价结果报告》载明涉讼房屋于现场勘察之日（2017年5月12日）为空置状态。在其后的网络竞价中，林纬安以435568元的最高价竞得涉讼房屋。一审法院遂于2018年3月13日作出（2016）粤0113执4034号之一民事裁定，解除对涉讼房屋的查封，涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人林纬安所有，该财产权于裁定送达林纬安时起转移等。该裁定于2018年4月8日送达林纬安。2018年7月11日，林纬安取得涉讼房屋的不动产权证书。林纬安曾于2019年10月11日委托广东华誉品智律师事务所以EMS特快专递的方式向力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司发出《律师函》，主要内容为因力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司一直阻挠林纬安收回商铺，现再次通知要求力昶公司、超耀企业公司、超耀物业公司于2019年10月20日前将包括涉讼房屋在内的物业交还林纬安管业，并自2018年3月13日起按市场同类物业租金价格标准向林纬安支付占有使用费至交还管业之日止。上述邮件均因“收件人迁移新址，原址无此人”被退回寄件人。2020年1月19日，林纬安提起本案诉讼。因以《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其它送达方式无法向力昶公司送达传票等诉讼材料，一审法院遂发出公告，公告期满后未见力昶公司与一审法院联系。一审庭审过程中，超耀企业公司主张其与力昶公司之间存在真实有效的租赁合同关系，因其司在涉案沙湾茶博城投入大量基础设施，且其对力昶公司享有到期债权，与租金抵销后，其司并没有拖欠力昶公司租金。超耀企业公司为其主张向一审法院提交了《商铺租赁合同》（签约日期为2015年4月1日）及其补充合同1、2、3，力昶公司向超耀企业公司出具的押金收据，《沙湾茶博城（原新城市广场）广州超耀企业管理有限公司投资金额确认》，代付押金、租金统计表及相应银行转账凭证，超耀企业公司股东证明，水电等相关工程合同及支付凭证等证据为证。林纬安质证后对上述证据均不予确认，并提出签订长达20年的合同却不办理租赁备案登记、租金标准远低于市场价格、租金支付方式等均存在有违常理的情形。另外，对于涉讼房屋的使用费标准，林纬安以商铺位置相近为由，主张参照力昶公司与其另一租户周泉光经生效判决确认的租金标准，并提交了（2019）粤0113民初2617号民事判决书为证。超耀企业公司则主张应按照其与力昶公司约定的租金标准支付占用费。而对于主张超耀物业公司腾退房屋的原因，林纬安解释为其欲接收物业时是超耀物业公司阻止其开门，该公司工作人员并称超耀企业公司对涉讼房屋享有权利。超耀企业公司、超耀物业公司对此回应称与力昶公司的租赁合同为超耀企业公司所签订，涉讼房屋由其方公司负责经营，但因位置比较偏僻，故一直没有出租出去。一审法院认为，林纬安通过竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋的所有权，其对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据本案所查明的事实可知，涉讼房屋是因实现抵押权而被拍卖从而变更所有权人为林纬安，即使原债权人、抵押权人胡淑琼在执行程序中转让债权给龚伟锋，亦不影响该性质的认定。虽超耀企业公司举证拟证明其在涉讼房屋物权变动前已与力昶公司签订租赁合同，但且不论该租赁合同的真实性，单从该租赁合同的签订时间（2015年4月1日）晚于权利人为胡淑琼的抵押权设立的时间（2015年2月26日）来看，根据前述法律规定，该租赁合同亦已不足以约束房屋受让人林纬安。超耀企业公司为涉讼房屋的实际占有人，而超耀物业公司阻挠林纬安收回房屋对其物权造成妨害，因此，林纬安诉请超耀企业公司、超耀物业公司交付涉讼房屋，合理有据，一审法院予以支持。力昶公司虽为涉讼房屋的原产权人，但根据评估机构现场勘查的情况可知，涉讼房屋为空置状态，现并无证据证实力昶公司存在使用涉讼房屋或其他妨害物权的行为，故林纬安诉请力昶公司承担搬迁义务依据不足，一审法院不予支持。超耀企业公司占用涉讼房屋，应向林纬安支付占有使用费。涉讼房屋的所有权自（2016）粤0113执4034号之一民事裁定送达林纬安之日（2018年4月8日）起转移，故占有使用费应自当日起算。由于超耀企业公司及林纬安所主张的占有使用费标准均依据不足，根据公平原则及交易习惯，一审法院酌定占有使用费的标准应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。林纬安所主张的律师费8000元并非处理本案纠纷所必然产生的费用，故一审法院对其该诉请不予支持。力昶公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、举证等相关诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年12月8日作出如下判决：一、超耀企业公司、超耀物业公司应于本判决发生法律效力之日起七日内腾退广州市番禺区沙湾镇西环路新城市广场一街XX号房屋，将该房屋交还林纬安管业；二、超耀企业公司应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准，向林纬安支付自2018年4月8日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费，应自本判决发生法律效力之日起七日内支付；本判决发生法律效力之日后产生的占有使用费，应分别于每月30日前支付完毕）；三、驳回林纬安的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1600元，由超耀企业公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，林纬安提交了证据1《房屋交付证明》、证据2《商铺交接现状说明》，拟共同说明超耀企业公司、超耀物业公司已于2021年2月1日将涉讼房屋腾退交付给林纬安，确认及履行了一审判决第一项；证据3超耀企业公司、超耀物业公司的国家企业信用公示信息，拟证明两公司的法定代表人均为梁艺超，其于2021年2月1日代表两公司与林纬安办理涉讼房屋的交接手续。超耀企业公司、超耀物业公司对此共同质证称：对证据1至证据3的真实性予以确认，涉讼房屋已交还林纬安，一审判决第一项已经履行完毕。双方在二审期间确认超耀企业公司、超耀物业公司已于2021年2月1日将涉讼房屋交还给林纬安，一审判决第一项的腾退和交还义务已履行完毕。超耀企业公司撤回了要求撤销一审判决第一项的上诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与双方纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。超耀企业公司、超耀物业公司已于2021年2月1日将涉讼房屋交还林纬安，一审判决第一项已经实际履行完毕。超耀企业公司要求撤回对该判项提起的上诉，是其对自身诉讼权利的合法处分，本院依法予以准许，该判项亦无需再履行。本案二审争议的焦点是超耀企业公司是否需要向林纬安支付房屋占有使用费问题。首先，超耀企业公司在一审期间抗辩其与涉讼房屋的原所有权人力昶公司存在租赁合同关系，涉讼房屋属于租赁合同的范围内，仅是以没有收益而主张无需支付占有使用费，结合超耀企业公司在2021年2月1日才将涉讼房屋交还给林纬安，可以认定涉讼房屋在此之前一直在超耀企业公司的控制和管理之下。超耀企业公司上诉认为其没有占用涉讼房屋缺乏事实依据，本院不予采纳，至于超耀企业公司是否实际使用了涉讼房屋进行经营获利，不影响其向林纬安支付房屋占有使用费。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。从本案查明的事实来看，涉讼房屋在2015年2月26日办理了权利人为胡淑琼的抵押登记手续，而超耀企业公司提交的其与力昶公司的《商铺租赁合同》载明的签约时间为2015年4月1日，即租赁合同的签订时间晚于抵押权的设立时间。涉讼房屋是因实现抵押权而被拍卖从而变更所有权人为林纬安，故即便《商铺租赁合同》是真实的，对林纬安亦无法律约束力。超耀企业公司上诉要求按照《商铺租赁合同》约定的租金标准来计算房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。再次，本案是物权保护纠纷，超耀企业公司与林纬安之间不存在合法有效的租赁关系，超耀企业公司上诉要求减免疫情期间的房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。综上，一审法院参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定超耀企业公司应支付的房屋占有使用费标准处置得当，本院予以认可。房屋占有使用费从2018年4月8日支付至双方确认的涉讼房屋的交还日期即2021年2月1日，一审判决第二项对此处理正确，双方据实计算即可。综上所述，上诉人超耀企业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人广州超耀企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年八月三十一日书记员 莫善友区敏儿