北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8782号上诉人（原审被告）：汪欢，男，1985年11月10日出生，汉族，九州驿股份有限公司经理，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：李田明，男，1977年3月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人汪欢因与被上诉人李田明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初58329号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪欢上诉请求：1.撤销一审判决，改判李田明赔偿汪欢相关损失56088元，驳回李田明对汪欢的诉讼请求。2.一、二审费用全部由李田明负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.双方签订定金收条，形成定金合同关系，汪欢已明确告知李田明关于转租的相关限制和转租流程（以注册新公司的方式），且李田明明确表示同意；2.汪欢协助李田明办理新公司注册，待新公司注册后即可完成转租，但中途由于李田明的单方面停止，导致无法完成后续工作，最终导致无法转租，该结果系李田明单方面原因导致；3.在汪欢与李田明签署定金收条并收取定金后，汪欢已实际协助李田明办理新公司注册、原址腾空等工作，以便李田明入驻，汪欢因此支付了商铺内设备拆卸费、运输费、原公司迁出费等共计22568元，因李田明无故终止，导致原合同押金63520元全额被扣，共计导致汪欢直接经济损失86088元，扣除已交定金3万元，李田明应赔偿汪欢56088元。李田明辩称：同意一审法院判决，不同意汪欢的上诉请求。汪欢不具备相应手续，李田明才进行诉讼的。汪欢手续不全无法租赁商铺导致无法签订合同，是汪欢的责任，与李田明无关。李田明向一审法院起诉请求：要求汪欢退还定金3万元。一审法院认定事实：2020年6月8日，李田明给付汪欢2万元，汪欢为李田明书写收据，内容为：今收到李田明交来×门店（×中路×号院×号院××）的租金定金2万元；我方负责将合同以新合同（李田明）名义与原合同方签署正式补充协议，明确租赁关系，协助李田明办证。2020年6月10日，李田明再次给付汪欢1万元，汪欢确认收到总计3万元。李田明主张汪欢承租朝阳区×中路×号院×号楼×层×商铺，汪欢欲将该商铺转租李田明，故李田明向汪欢交纳租赁定金3万元，之后李田明得知汪欢无转租权。李田明就其主张向一审法院提交由汪欢担任法定代表人的九州驿股份有限公司与出租方北京思源国际商业物业管理有限公司就租赁上述商铺签订的《房屋租赁合同》、李田明与商铺出租方人员的电话录音。汪欢主张李田明对《房屋租赁合同》中有限制转租的条款知情，李田明同意通过注册新公司和签署补充协议的方式办理原《房屋租赁合同》权利义务的转让，为将商铺腾空，以便李田明进入装修，汪欢支付了商铺内设备拆卸费、运输费、临时仓库租赁费、九州驿股份有限公司迁出费等费用。汪欢就出租方同意汪欢将涉案商铺转租他人或同意汪欢将《房屋租赁合同》的权利义务转移他人，未向一审法院举证。一审法院认为，李田明与汪欢签订定金收条，双方形成定金合同关系。在汪欢收取李田明支付的租赁定金后，双方未签订租赁合同。因无证据证明出租方同意汪欢将涉案商铺转租给李田明，或出租方同意汪欢将涉案租赁合同的权利义务转移给李田明，故李田明、汪欢订立合同的目的不能实现。对李田明要求退还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。汪欢经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院判决：汪欢于判决生效后七日内退还李田明定金3万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由汪欢负担（于判决生效后7日内交纳）。本院二审期间，汪欢围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪欢提交：1.通话记录，证明李田明在2020年6月8日与我见面前多次主动联系本人，且通话时间较长，进一步证明双方已经在见面前就进行了充分沟通。2.收据及承诺，“收据”证明本人在2020年6月8日收到李田明支付的两万元；“承诺”证明李田明至少在取得该收据及承诺时，明确知晓原合同存在转租限制条款，且明确知晓并同意以注册新公司和签署补充协议的方式办理原合同项下的权利转让；同时亦证明本人在事前已对李田明件在李田进行了充分的告知义务。3.微信对话记录，证明2020年6月8日下午，本人建立了一个微信对话群，群内包括本人、李田明、吴某（物业经理），并告知了李田明吴某是物业经理的身份，以便对接下一步的装修事宜。证明了本人已经将李田明和出租方建立了联系。4.微信对话记录，证明在2020年6月8日下午，李田明向我提供注册新公司的名称资料，进一步证明李田明是知道并同意通过注册新公司办理原合同项下的权利转移。5.微信对话记录，证明李田明要招租合租，询问我是否能在商铺门上贴广告；同时要求我把58同城上发布的转让记录广告撤销；同时请我帮其在58同城上发布一个招租广告，我回复其隔天办理。6.微信对话记录，证明2020年6月9日早晨，李田明又发来注册新公司的名称资料，请我帮助其进行工商核名。7.微信对话记录，证明2020年6月9日早晨，我建立了一个微信群，群内包括我本人、李田明、毕某，该群主要是协助李田明办理注册新公司。8.微信对话记录，证明2020年6月9日上午9：36分，我方协助李田明注册新公司的工商核名已经通过，并立即截图发给李田明，李田明予以了确认。9.微信对话记录，证明2020年6月9日中午，李田明请我帮其在58同城发布招租广告，并将广告的内容编辑好发给我，我帮其发布成功了。10.微信对话记录，证明2020年6月10日上午，毕某（系汪欢妻子）联系出租方（思源物业）的员工刘某（139XXXX****）,告知其×商铺要换一个新公司，请其办理住址证明，刘某回复还有另一家商铺和我们情况一样，需要做三方变更。该证据证明可以换新公司，而且有其他商铺也在操作。11.微信对话记录，证明2020年6月10日下午，因李田明支付的费用不足以承担相关办事费用，经过9分钟的微信电话沟通，李田明通过微信向我支付了一万元，并回复“剩下费用等我同甲方补充协议对接上，我一次付清”，再次证明李田明知晓并同意通过注册新公司办理原合同项下的权利转移，且认可补充协议的方式和效力。12.微信对话记录，证明2020年6月12日中午，李田明以微信文字要求我再次确认补充协议中的权利可以转让到新公司名下，并且要求在补充协议签署后再支付新一期的租金及物业费，我答应说没问题。该据再次证明了李田明是知晓以注册新公司的形式完成权利转让，并认同补充协议的方式和效力。13.微信对话记录，证明2020年6月12日下午，我将之前的《补充协议》拍了照片发给李田明，并将其中涉及权利转移的条款以红线划出，向李田明证明补充协议的效力，李田明回复收到，并未提出其他要求。14.微信对话记录，证明2020年6月13日（当天北京新发地新一轮疫情爆发）晚间，李田明突然来电话说不做了，要求我全额退款。电话后，李田明和我在微信上又进行了沟通，李田明借由“租金定金”不当为由，执意要求退款，双方未能协商一致。15.微信对话记录，证明2020年6月18日，刘某向毕某发来截图，并微信文字告知已经发给商铺产权方走流程了（指办理新公司所需的住址证明）。16.微信对话记录，证明2020年6月28日，刘某向毕某发微信告知“材料下来了，直接发快递“（指办理新公司所需的住址证明）。该证据证明出租方和产权方均知晓并认可变更新公司，所以产权方出具了《住址证明》，因为注册新公司需要先取得产权方的《住址证明》。17.微信对话记录，证明2020年7月2日，我再次询问李田明是否继续做，若是做，我帮其再承担半个月的租金。李田明答复要求我拿到出租方同意转租的书面文件。这一点在之前双方均从未提及，且《三方补充协议》需要李田明的新公司注册完成后才能签署。该证据证明我方已经按照约履行，且额外作出让步；李田明执意违约，且刻意制造困难、捏造理由意图归咎与我。18.快递记录，证明商铺产权方（北京市保障性住房建设投资中心）的员工贺某于2020年6月28日寄出，6月29日送达，快递内物品是用于办理注册新公司所需的《住址证明》，因李田明无故违约退出，该快递在收到后并未拆封，直接退回了。该证据证明我方已经取得了办理新公司所需的《住址证明》。19.证人证言，证明毕某（系本人妻子）于2020年6月8日下午全程参与了我与李田明的见面沟通，且是当天会面除当事人外的唯一证人（当天会面沟通有我、毕某、李田明）。20.商铺内设备拆卸及运输费，证明6月8日支付2000元，6月15日支付200元（运输费），7月1日支付2000元，7月2日支付2368元（其中368是运输费），共计6568元。解释：我方店内原来设备是智能机器人设备，包括七轴机器人、智能蒸柜、智能蒸箱、智能煮锅、智能存储柜、自动取餐台、水电控制系统、中央控制系统等等，因全部采用传感器和弱电信号进行自动化智能控制，线路非常复杂，且需严格按照技术标准拆卸，所以拆卸特别麻烦（参考拆卸照片）,拆卸费相较其它普通设备也较高（6000元，但该价格实际是低于正常市场价的）。21.原公司迁移费用，证明总费用16000元，2020年6月11日已支付6000元，2021年3月9日支付12000元，其中2000元为额外的会计费（代理记账）。22.原租赁合同及附件，证明原合同有效性、经过两次补充协议变更、押金数额。23.关于公租房项目的函及产权方出具的营业场所证明，证明目的同证明内容一致。李田明的质证意见是：证据1真实性认可，证明目的认可。证据2真实性认可，证明目的不认可，没有对李田明充分告知。证据3真实性认可，证明目的不认可，李田明与吴某根本没有联系过。证据4真实性认可，证明目的认可。证据5、6、7、8、9真实性认可，证明目的认可。证据10真实性与证明目的均不认可，因为汪欢根本没有取得居住证明，注册不了新公司。证据11真实性认可，证明目的不认可，不理解其要表达的意思。证据12、13、14、15、16真实性认可，证明目的不认可。证据17真实性认可，证明目的不认可。证据18、19、20、21真实性及证明目的均不认可。证据22真实认可，证明目的认可，是他和甲方的合同。证据23真实性无法核实，证明目的不认可。保障房中心和出租方是两码事，李田明和汪欢之间的关系是建立在汪欢和出租方的合同上的，合同明确说了不许出租转让，不能证明出租方同意汪欢转租转让，所以证明和本案无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案据查明的事实，李田明与汪欢签订定金收条，双方形成定金合同关系。李田明主张汪欢无法出具出租方同意其转租的证明，故要求退还定金。从本案一审、二审中双方提交的证据来看，双方整个沟通的过程中，汪欢并未明确告知李田明原租赁合同中约定其不能转租，也未有证据显示李田明对原合同约定不能转租的情形明知且同意，故李田明现要求不再履行合同，汪欢返还定金，应予支持，一审对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，汪欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由汪欢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年八月二十七日法官助理 仵 霞书 记 员 席 颖