北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6158号上诉人（原审原告）：白云，男，1989年8月29日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人（原审原告）：张淑萍，女，1941年12月3日出生，汉族，住北京市石景山区。白云、张淑萍共同委托诉讼代理人：温延新，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京启迪和谐投资发展有限公司，住所地北京市石景山区香山南路105号院4号楼五层502-3。法定代表人：陈文斌，董事长。委托诉讼代理人：刘新兵，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人白云、张淑萍因与被上诉人北京启迪和谐投资发展有限公司（以下简称启迪和谐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2021）京0107民初6045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白云、张淑萍共同委托诉讼代理人温延新，被上诉人启迪和谐公司的委托诉讼代理人刘新兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白云、张淑萍上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判启迪和谐公司向白云、张淑萍返还购房款1264663元及利息。事实和理由：一、张淑萍签订《北京市商品房预售合同》时已经75岁，远超过银行规定的65岁贷款年龄上限，合同解除的原因为无法办理贷款，属于不可归责于双方的原因，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定返还白云、张淑萍本金及利息。二、合同中关于无法办理按揭贷款即应一次性付清全款，否则需承担逾期付款违约金的条款属于格式条款，应认定为无效条款。三、合同并非因白云、张淑萍逾期付款导致的解除，而是因为贷款无法办理，合同无法继续履行，双方已经协商解除合同，不存在逾期付款的情形，一审判决白云、张淑萍承担逾期付款违约金及印花税损失属于事实认定错误、适用法律错误。启迪和谐公司辩称，同意一审判决，不同意白云、张淑萍的上诉请求和理由。合同是双方真实意思表示，为有效合同。附件五中约定了买受人以商业贷款方式交付剩余房款，申请的贷款无法足额发放的，买受人可选择一次性付款方式，并与出卖人就变更付款方式签订补充协议，但买受人仍保证最迟于2017年9月30日前付清全款，否则承担相应的违约责任。白云、张淑萍并非无力支付房款，其购买的四套房产中有两套要求退房，启迪和谐公司出于好意已经同意其退还其中一套并退还了100多万元，故白云、张淑萍有支付能力，其要求解除合同的实际原因是房价下跌。白云、张淑萍向一审法院起诉请求：1．判决解除白云、张淑萍与启迪和谐公司签订的编号为Y1960188的《北京市商品房预售合同》；2．判令启迪和谐公司向白云、张淑萍返还购房款人民币1264663元及利息（自2016年10月15日起至实际给付之日，2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价支付利息）；3．本案全部诉讼费用由启迪和谐公司承担。一审法院认定事实：2016年10月14日，白云、张淑萍（买受人）与启迪和谐公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（编号Y1960188）及附件一至附件八。《北京市商品房预售合同》载明：白云购买位于石景山区416（暂定编号，以下简称涉案房屋）房屋，建筑面积47.8平方米，总价款2514663元整。第六条付款方式及期限4、具体付款方式及期限的约定见附件五。第十条设计变更的内容（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息…。第十一条逾期付款责任买受人未按约定的时间付款的，（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。…第十五条面积差异处理2（2）建筑面积…买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日60日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息…。第十七条商品房、质量、装饰设备标准的约定（二）2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且双方办理完毕，合同注销手续后60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息…。第二十一条不动产登记（一）初始登记出卖人应当在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼座的权属证明。…附件五付款方式及期限的约定二、买受人以商业贷款方式交付剩余房款，申请的贷款无法足额发放的，买受人可选择一次性付款方式，并与出卖人就变更付款方式签订补充协议，但买受人仍保证全部房款最迟于2017年9月30日前到达出卖人指定账户；三、买受人未在上述约定期限内完成各项付款事宜的，视为买受人逾期向出卖人支付各笔房款，出卖人有权按照预售合同第十一条有关逾期付款的约定追究买受人的违约责任；五、因买受人逾期付款导致合同解除的，买受人除按预售合同第十一条的约定向出卖人支付违约金外，还应向出卖人赔偿印花税损失（总房款的0.05％）…。…附件八补充协议二（一）关于银行按揭付款方式的约定…3、如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十一条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10％向出卖人支付违约金…。2016年8月27日，白云、张淑萍支付了定金10万元；2016年10月14日，白云、张淑萍支付购房款1164663元；白云、张淑萍按约定在2016年10月14日前支付了购房款1264663元后，未再支付剩余房款。启迪和谐公司认可收到了白云、张淑萍2020年12月10日的退房申请，白云、张淑萍申请解除涉案房屋的购房合同。庭审中，白云、张淑萍对启迪和谐公司所提交的3张催款函快递回单的证明目的不认可。白云、张淑萍认为，张淑萍的年龄是客观事实，当时签订合同时就是不具备贷款条件，开发商应该比其更了解政策，房屋签订时张淑萍就已经不具备贷款条件，启迪和谐公司对此是知晓的，造成贷款合同无法继续履行是因为商业银行关于贷款人资格要求导致没有办理贷款，不应该归责原告或双方的事由，根据商品房买卖合同司法解释第十九条规定，出卖人应当返还购房人的本金及利息。关于启迪和谐公司主张的白云、张淑萍应承担印花税损失和违约金等，白云、张淑萍认为本身合同是格式条款，另外白云、张淑萍在合同解除过程中不存在过错，不应承担违约金和其他损失的责任。启迪和谐公司否认收到白云、张淑萍2017年11月15日和2017年12月29日的退房申请，表示即便白云、张淑萍发了申请双方也没有达成一致意见，白云、张淑萍要求退房，启迪和谐公司不同意，并多次向白云、张淑萍发出催款通知，后来白云、张淑萍一家人与启迪和谐公司协商后，启迪和谐公司给白云、张淑萍退了一套房屋，且未收取违约金，并与白云、张淑萍签署了保密协议，所以白云、张淑萍是有履行能力的。启迪和谐公司认为，白云、张淑萍没有支付剩余房款启迪和谐公司有权利拒绝交付房屋，并要求白云、张淑萍支付违约金。附件八第二条第一款第3项约定，如果因为贷款没有批下来，白云、张淑萍也应该在银行最终审批之日起15日内支付剩余房款，并且不能享受优惠折扣，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十一条的约定承担逾期付款的违约责任。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。白云、张淑萍说启迪和谐公司哄骗白云、张淑萍签订合同没有事实依据，合同是双方充分协商后签订的，不是格式合同。双方在合同附件五、附件八中约定无论白云、张淑萍贷款申请能否获得批准、批准的额度是否足额，白云、张淑萍都承诺按照约定时间2017年9月30日或者银行审核后支付全款，如果不支付全款要承担逾期付款违约责任。白云、张淑萍要求解除合同的理由不成立，无责解除更不成立，如果非要解除就要承担违约金。因为白云、张淑萍自己付不清剩余房款解除合同，白云、张淑萍必须按照约定支付房价总款的10%违约金，并赔偿房屋总价款0.05%的印花税损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2016年10月14日，白云、张淑萍与启迪和谐公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件一至附件八，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，白云、张淑萍至2016年10月14日支付了购房款1264663元后未再支付剩余房款，并以无法办理银行贷款为由向启迪和谐公司申请解除《北京市商品房预售合同》，双方未能就解除本案合同达成一致意见。白云、张淑萍未按照合同约定支付剩余房款，已构成违约。白云、张淑萍关于合同是格式条款、白云、张淑萍在合同解除过程中不存在过错、造成贷款合同无法继续履行、不应该归责白云、张淑萍或双方的事由，白云、张淑萍不应承担违约金和其他损失的责任的主张，没有事实及法律依据，法院不予支持。现白云和张淑萍主张判令解除合同、启迪和谐公司退还已付房款并支付利息，应依据合同约定解决处理。合同附件八约定“如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10％向出卖人支付违约金”、附件五约定“因买受人逾期付款导致合同解除的，买受人除按预售合同第十一条的约定向出卖人支付违约金外，还应向出卖人赔偿印花税损失（总房款的0.05％）”。启迪和谐公司关于白云、张淑萍因为自己付不清剩余房款解除合同，应按照约定支付房价总款的10％违约金并赔偿房屋总价款0.05％的印花税损失的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。涉案房屋总价款为2514663元，10％的违约金为251466.3元，0.05％的印花税损失为1257.3元，白云、张淑萍已付房款1264663元。启迪和谐公司应退还白云、张淑萍1011939.4元并依合同约定按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。综上，一审法院判决：一、解除原告白云、张淑萍与被告北京启迪和谐投资发展有限公司于2016年10月14日签订的编号为Y1960188的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京启迪和谐投资发展有限公司于本判决生效后六十日内返还原告白云、张淑萍购房款本金1011939.4元及其利息（自2016年10月15日起至实际给付之日按照中国人民银行同期活期存款利率计算）；三、驳回原告白云、张淑萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，白云、张淑萍与启迪和谐公司就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》及附件不违反国家法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审法院判决解除合同后，双方当事人对此均未提出上诉请求，本院对该项不予审理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。白云、张淑萍自2016年10月14日支付了购房款1264663元后未再支付剩余房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院根据合同及附件条款的约定内容认定白云、张淑萍应向启迪和谐公司承担房价总款的10％违约金并赔偿房屋总价款0.05％的印花税，处理正确，本院予以确认。白云、张淑萍上诉提出的合同存在格式条款，白云、张淑萍在合同解除过程中不存在过错，合同无法继续履行系因不应该归责白云、张淑萍或双方的事由，白云、张淑萍不应承担违约金和其他损失的责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，亦无属于法律、司法解释另外规定的情形，故本案应适用当时的法律及司法解释进行处理。综上所述，白云、张淑萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26917元，由白云、张淑萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  刘国俊审 判 员  刘 磊二〇二一年八月十二日法官助理  王 梦书 记 员  马子萌