四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终14550号上诉人（原审原告、反诉被告）：饶姗，女，1988年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任文玉，男，1968年2月14日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师。上诉人饶姗因与被上诉人任文玉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。饶姗上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持饶姗的全部诉讼请求并驳回任文玉的全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费由任文玉负担。事实和理由：一、一审法院判决饶姗从2019年11月起按照5666元/月的租金标准向任文玉支付租金或房屋占用费用是错误的。（一）一审法院扣除了2019年4月水管爆裂导致装修延期的一个月的租金，按其裁判思路，2019年7月第二次水管爆裂导致无法正常使用期间的租金也应扣除。（二）2019年7月10日第二次水管爆裂维修完毕之后的租金饶姗也不应支付。首先，租赁房屋在二次维修后仍旧无法正常使用。2019年7月10日，水管第二次爆裂过后，饶姗多次联系任文玉，但未根本解决问题。承租房屋天花板至今还有长约50厘米、宽约40厘米的破洞，仍旧在渗水，屋内臭味熏天。饶姗承租房屋是用于经营经络养生和美体的，但案涉房屋环境一片狼藉、臭味熏天，顾客根本无法忍受，饶姗根本无法正常开展经营。其次，任文玉为把水管爆裂的责任转嫁给物管公司，要求饶姗不改变屋内漏水物品被浸泡后的状态，不挪动屋内物品，保持屋内污水遍地、物品毁损的现状，故租赁房屋不能正常使用的原因不在饶姗。再次，饶姗向法院出示的与任文玉的微信聊天记录显示租赁房屋此前也存在漏水情况，说明任文玉故意隐瞒情况，案涉房屋一开始就不能满足正常的使用。最后，饶姗于2019年9月就以房屋无法正常使用为由向任文玉提出了解除合同，是任文玉拒绝接收租赁房屋，故2019年9月之后的租金不应支付。（三）一审法院未扣减新冠疫情期间受疫情影响而应减少的租金。综上，按照租赁合同的约定，饶姗支付租金的前提条件是租赁房屋能够正常使用。然而整个期间饶姗基本没有正常使用过房屋，加之此后又受疫情影响，故饶姗不应该支付租金或最多承担2019年5月中旬至2019年6月的租金，剩余租金任文玉应当返还。二、饶姗并无恶意违约情形，一审法院判决饶姗支付违约金是错误的，即使饶姗要承担违约责任，一审法院认定的违约金标准崎高。签订合同后，饶姗便按约支付了半年租金及履约保证金。进场装修便连续发生水管爆裂，饶姗一直在与任文玉积极协商，但任文玉一直在转嫁责任。饶姗并未恶意违约，不应承担违约责任。三、饶姗提供了充分证据证明损失金额，一审法院仅支持饶姗主张的部分损失是错误的。第一，一审法院认定垃圾费、装修服务费、广告装修费是饶姗的直接损失，因两次水管爆裂导致饶姗根本无法正常开展经营，该损失任文玉应予以赔偿。第二，货柜、沙发、热水器、镜子、空调、美容床、条码打印机等物品，被污水浸泡后均受到不同程度损坏，无法继续正常使用，该损失任文玉也应予以赔偿。第三，饶姗被水浸泡的货品价值9724元，上述货品无法二次销售，该货品的全部金额任文玉均应予以赔偿，一审法院酌情认定按照价值的50%进行赔偿有失公允。第四，任文玉未提供正常使用的房屋导致案涉合同解除，故饶姗的全部损失都应由任文玉承担。任文玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院判决饶姗从2019年11月起按5666元/月的租金标准支付租金（占用费）完全正确。1.一审查明，按照双方租赁合同约定饶姗应在2019年9月支付2019年10月至2020年3月房租，但其在持续占用案涉铺面的情况下又以种种理由拒不支付合同约定的租赁费。一审判决根据任文玉的自认扣减一个月租金，判令饶姗支付租赁费从2019年11月起计算至法院判决腾退之日止。如未按法院判决期限腾退，按租金标准支付占用费，于法有据，并无不当。2.关于2019年7月公共落水管爆裂是否还应扣除租金问题。一审法院作出扣除1个月租金的认定是根据庭审查明的事实，并结合任文玉的自认，再根据全案耽误营业时间情况作出的综合认定，已包含两次维修所耽误的时间，且该时间已足以覆盖因案涉商铺的维修所耽误的营业时间。3.2019年7月10日爆管维修完毕后的租金理应支付。首先，根据一审中合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具的《情况说明》、法院2020年1月3日的现场勘察和对物管公司经理曾启林的询问笔录，2019年7月10日爆管后物管立即进行了更换弯头处理，并告知可以使用，待顶棚干透后更换顶棚即可，处理非常及时，不会导致合同无法履行（法院现场勘验情况足以证明）。但饶姗以赔偿未谈好为由，恶意拒不配合后续更换顶棚工作，使案涉商铺长期处于锁门状态，导致物管公司迟迟不能完成修复工作。在此情形下，一审法院已经扣除1个月的租金足以弥补维修的时间损失，故在其占有支配案涉商铺期间的租金依法应当支付。4.新冠疫情对本案处理结果并无影响。早在2019年3月26日双方就签订了租赁合同，期限为5年。在疫情发生前饶姗因经营不善就已长期锁门不再营业，故疫情是否发生对本案处理结果并无影响。5.饶姗恶意拖延，故意锁闭案涉商铺，导致损失不断扩大。一审过程中，任文玉不止一次提出，既然双方都同意不再继续履行租赁合同，而本案损失赔偿已进入诉讼程序，该损失应由谁承担，承担多少一切交由法院裁定。建议饶姗可先将案涉商铺腾退，避免租金损失进一步扩大。一审法院对此也多次建议、多次调解，但饶姗坚持不满足其条件就不归还商铺，执意继续锁闭案涉商铺，致使租金损失不断扩大。6.一审法院支持饶姗部分损失赔偿诉求是已充分考虑了全案情况，对评估机构都无法评估的所谓产品酌情认定任文玉承担50%损失，更是充分照顾了饶姗的利益。任文玉对此虽有不同看法但为尽快息诉止争，也未再提起上诉。综上，一审判决并无不当，请求二审法院依法予以维持。饶姗向一审法院起诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.返还房屋租金34039元、房屋租赁押金6000元，合计40039元；3.赔偿装修损失38856元；4.赔偿财物损失费12229元；5.支付按房屋租金1倍计算的违约金34039元。任文玉向一审法院反诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.饶姗支付商铺租金（租金应按合同计算至退还商铺之日止，暂计至2019年12月31日为17000元）；3.饶姗承担违约金15300元；4.饶姗支付拖欠的物管费、卫生费1563.42元。一审法院认定事实：2019年3月26日，任文玉（出租方，甲方）与饶姗（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市新都区“福地广场”xx号商铺出租给饶姗使用，租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，头三年租金标准为68000元／年，履约保证金为6000元。合同第三条第二款载明：“租金按半年计算并按半年支付，乙方应在半年到期一个月前将下半年租金以现金或银行转账方式一次性交付给甲方。”。第五条第一款载明“物业管理费：承租方自行承担并按时向物业管理公司缴纳。”。第七条第一款载明：“甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可正常使用的商铺。”。第八条第一款载明：“……乙方必须依约按期足额缴纳租金及其他费用，不得拖欠。”。第八条第三款载明：“乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付违约金。”。第九条第二款载明：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（2）乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过15日的；（3）应由违反法律、行政法规的行为。”。合同签订后，任文玉交付了案涉商铺，杨爱迪（系饶姗的合伙人）分三次以微信转账的方式向任文玉支付款项合计40039元（包含2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金34000元及履约保证金6000，手续费39元）。2019年3月26日，饶姗向成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）缴纳商铺垃圾处理费、商业物业服务费合计781.71元及2019年3月26日至2019年4月6日期间的装修服务费/装修管理费501元。2019年4月3日，位于案涉商铺屋顶的排水管道发生爆裂。次日，任文玉与物管人员一同查看并维修了爆裂的排水管。2019年7月10日，该排水管再次发生爆裂，导致墙体渗水、屋内积水，部分室内物品被水浸泡。当日，维修人员将爆裂的排水管拆卸，并更换弯头。从更换管道的现场照片显示，第一次维修人员仅用塑料胶带缠绕了爆裂排水管以作处理。管道爆裂造成了案涉商铺装修的吊顶破损，任文玉同意免收饶姗1个月的房租，在双方协商过程中，任文玉同意饶姗解除合同，要求饶姗腾退案涉商铺，饶姗坚持要赔偿后才腾退。之后，饶姗未进行经营，由于双方因排水管爆裂导致物品损失的赔偿问题，多次协商未果，遂引发纠纷。一审另查明以下事实：一、2019年3月25日，饶姗与杨爱迪签订《合伙经营协议书》，约定双方自愿合伙经营艾菲经络养生馆，总投资为500000元，双方各占投资总额的50%。二、2019年4月1日，饶姗与成都市林杉装饰工程有限公司（以下简称林杉公司）签订《铺面装修协议》，约定饶姗委托林杉公司对案涉商铺进行设计装修，装修期限为2019年4月1日至2019年4月20日。合同附件（预算表）载明工程总价为19657.7元，2020年1月2日林杉公司出具了装修款发票。三、2019年10月17日，任文玉向饶姗邮寄《律师函》，函告饶姗应在接函后七个工作日内与任文玉联系，并付清拖欠费用，即2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金34000元及自2019年7月起应缴纳的物管费。饶姗于2019年10月18日签收该《律师函》。2019年12月18日，合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具《合力物业服务有限公司福地广场缴费通知单》，催收2019年7月至12月期间的物业费1503.42元、垃圾管理费60元，合计1563.42元。四、2019年12月17日，合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具《情况说明》，载明：“1.该商铺2019年3月24日进场装修，经物管提醒后于2019年3月26日交纳装修管理费，申报装修时间11天。2.2019年4月4日物业管理处接到该商户漏水并立即派遣工程人员上门维修。2019年7月10日，因该雨水管内有硬物冲击，导致该部位再次破裂，我公司马上派工程人员重新维修做更换弯头处理。3.因吊顶部分需时间干燥后才能恢复，我司告知租户，现已不漏水，可以使用，半月后来恢复吊顶。但此后，我司工作人员多次电话预约，上门做后续恢复吊顶工作。该商铺均无人开门配合，故至今无法进行恢复吊顶工作（租户以出差在外，需先赔偿才能恢复为由，拒不配合）。4.我司针对该情况也组织租户和业主双方到办公室调解三四次，均因租户要求太高未达成一致。”。五、由于案涉商铺排水管道爆裂的原因存在争议，且爆裂原因未经相关部门认定，一审法院于2020年1月3日进行了现场勘查，并询问了案涉商铺物管公司经理曾启林，其陈述了两次排水管道爆裂的情况，主要内容为：1.第一次排水管爆裂后，维修人员只是直接补的，没有更换新的管道，该维修人员现已离职。2.认为石块造成了第二次排水管道爆裂。六、饶姗为明确损失金额，于2020年2月24日提出申请，要求对损失物品进行评估。经摇号选取了成都泰宇房地产交易评估有限责任公司作为评估机构。2020年4月26日，该评估机构申请退回一审法院委托的评估项目，在该申请中载明：“……我公司与承办法官、双方当事人于2020年4月3日进行了现场查勘，申请鉴定的物品中美容、养护等用品外包装有损坏，由于资质受限，我们不能对其内部质量损坏情况进行鉴定，故而不能对其损失金额进行评估，不能出具《资产评估报告》。”。一审法院认为，饶姗与任文玉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家的法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，任文玉交付了案涉商铺，饶姗支付了半年的租金及物管等费用。合同履行过程中，饶姗要求解除合同，但双方未达成一致意见。现双方的争议焦点为：1.谁享有合同解除权；2.应付租金和损失赔偿数额。针对争议焦点，认定如下：1.关于谁享有合同解除权的问题。饶姗主张任文玉交付的房屋不符合合同约定，不能实现合同目的。一审法院认为，任文玉出租的房屋系自己按揭购买、合法取得的房屋，房屋属于商铺，在交付饶姗时没有任何质量问题。在合同履行期，案涉商铺的排水管道两次爆裂，任文玉积极联系物管，对管道进行了维修，履行了作为出租人的维修义务，是由于物管人员在第一次维修时，仅对破裂管道进行修补，没有进行更换，致使管道第二次爆裂，给饶姗造成了一定损失，但是管道经维修后，不会影响饶姗对商铺的占有、使用和经营，并且案涉商铺屋顶的排水管道系公用的雨水管道，物管负有法定的维修义务。故饶姗的主张依法不能成立，一审法院不予采纳。按照双方合同的约定，饶姗应在2019年9月支付2019年10月至2020年3月的房租，饶姗至今没有履行租金支付义务，违约事实清楚明确。因一方违约而解除合同的，行使解除权的只能是守约方，违约方不享有合同的解除权。即使按照双方合同约定“一方提前终止合同的，需提前60天通知对方，且违约方需支付两个月租金作为解除合同的违约金。”。因此，饶姗不享有合同的法定解除权，饶姗要求任文玉退还房租、给付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”。因此，任文玉要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，饶姗应将案涉商铺腾退给任文玉，任文玉应退还饶姗履约保证金6000元。2.关于应付租金和损失赔偿数额的问题。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。根据该规定，双方的《商铺租赁合同》解除后，任文玉要求饶姗给付违约金和合同解除前的房屋租金，符合双方的合同约定和法律规定，一审法院予以支持。任文玉自认由于管道破裂，免收一个月的房租，一审法院对此予以确认。房租按照5666元/月的标准，从2019年11月起计算至一审法院判决腾退房屋之日止，如未按一审法院判决期限内腾退房屋的，按照租金标准支付房屋占用费用。按照双方合同约定“逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期之款项的0.5%支付违约金”，故任文玉要求给付违约金15300元，一审法院予以支持。任文玉要求支付拖欠的物管费、卫生费，由于双方在合同中约定系饶姗自行向物管公司缴纳，现任文玉没有提交证据证明已代饶姗缴纳了上述费用，故其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但是双方在合同中约定“在交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用后，可无息退还履约保证金”，为避免诉累，任文玉可在缴纳了相关费用后，与应退还饶姗的履约保证金进行抵扣。至于饶姗的损失，①饶姗主张的装修损失38856元，包括物管垃圾费781.71元、装修服务管理费501元、货柜1500元、防护栏500元、窗帘+轨道1040元、热水器720元、灯具1147元、镜子358元、地毯+脚垫232元、广告装修2860元、空调+安装费8086元、沙发1570元、装修费19561元。一审法院认为，饶姗与有资质的装修公司签订了装修协议，并支付了装修费，已由装修公司出具了发票，由于腾退商铺后，装修价值已附着在房屋上，故饶姗要求赔偿装修费19561元，其诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于防护栏及窗帘，考虑到不易拆卸，并且案涉商铺以后可以利用，因此，饶姗要求任文玉赔偿防护栏及窗帘费用1540元，一审法院予以支持。垃圾费和装修服务费是饶姗承租商铺期间应当缴纳的费用，广告装修也是经营期间应当支出的费用，其主张任文玉赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。至于货柜、沙发、热水器、镜子、空调等的其他物品，饶姗均可以拆卸、搬走，饶姗主张赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。因此，一审法院认定任文玉赔偿饶姗的装修损失为21197.7元（19657.7元+1540元）②饶姗主张的财物损失12229元（包括货品损失9724元和物品损失2505元）。一审法院认为，2019年7月10日管道爆裂后，根据饶姗清点，案涉商铺中被水浸泡过的货品为精油13瓶（价值5174元）、套盒8盒（价值2384元）、面膜28盒（价值1624元）、卫生纸巾2盒（价值326元）、洗发露+发膜2盒（价值216元），经评估机构现场勘查，物品为外包装损坏，内部质量是否损坏无法评估，一审法院酌定由任文玉赔偿上述货品价值的50%，即4871元（9742元×50%）。饶姗要求赔偿服装陈列架、条码打印机、美容小推车、美容床、挂烫机、服装挂衣架共计2505元，饶姗没有提交证据证明上述物品因爆管而受到损害，并且合同解除后，上述物品饶姗可以自行搬走，故饶姗的该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除饶姗与任文玉于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》；二、任文玉在判决发生法律效力之日起七日内退还饶姗履约保证金6000元；三、饶姗在判决发生法律效力之日起七日内腾退案涉商铺，并向任文玉支付租金（房租按照5666元/月，从2019年11月起计算至一审法院判决腾退房屋之日止，如未按一审法院判决期限腾退房屋的，按照租金标准支付房屋占用费用）；四、饶姗在判决发生法律效力之日起七日内向任文玉支付违约金15300元；五、任文玉在判决发生法律效力之日起七日内赔偿饶姗装修损失费21197.7元、财物损失费4871元，合计为26068.7元；六、驳回饶姗本诉的其他诉讼请求；七、驳回任文玉反诉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1377元（已因适用简易程序减半收取），由饶姗负担1024元，任文玉负担353元；反诉案件受理费423元（已因适用简易程序减半收取），由任文玉负担50元，饶姗负担373元。二审中，任文玉对一审查明的事实无异议，饶姗对一审查明的事实未提出异议，但是认为一审有漏查的事实。任文玉二审中未提交新证据。饶姗提交以下新证据：证据1.2020年6月15日杨爱迪与任文玉的微信聊天记录，证明目的：饶姗已经腾退并返还房屋。证据2.两段腾房的视频，证明目的：案涉房屋2020年6月12日仍在漏水。证据3.杨爱迪与任文玉2019年4月3日-2019年10月12日的微信（语音、文字）完整整理稿；证明目的：饶姗与杨爱迪2019年4月1日合伙租赁任文玉案涉房屋后，4月3日即发生了第一次爆管事故。杨爱迪多次催促后，物管仅用胶带缠绕已经坏掉的水管，而任文玉对物管第一次处理方式知情，且明确知道管不久，但却未告知饶姗，还让杨爱迪放心装修，任文玉这一侥幸行为导致了饶姗装修、货品等损失的扩大，2019年7月10日发生第二次大的爆管后，任文玉仍旧逃避责任，将在责任推卸给物管。证据4.视频、照片6张（拍摄于2020年10月13日）；证明目的：案涉房屋在开庭前两日已经出租给新的租户，新租户反映原漏水破洞的地方已经修补，且楼顶上的水管已更换为新的水管。充分证明案涉房屋一直存在漏水隐患，直到任文玉再次出租，才将上述问题根本解决。任文玉质证认为，对证据1三性予以认可。对证据2真实性无异议，但是在2020年6月12日之前案涉商铺一直处于饶姗的控制中，一审法官现场查看时无漏水情况。对证据3真实性予以认可，但不能达到饶姗的证明目的，微信聊天记录显示任文玉在积极联系物管，且维修责任在物管，任文玉无权干涉。针对证据4，一审已经查明在2019年7月10日物管已经更换了水管。本院经审查认为，对以上证据的真实性予以认可，且能够证明饶姗已经于2020年6月15日腾退案涉房屋，对于饶姗的其他证明目的，本院将综合进行认定。本院另查明，1.在案涉《商铺租赁合同》履行过程中，一直是由饶姗的合伙人杨爱迪与任文玉进行沟通。2.2019年9月1日，杨爱迪通过微信向任文玉发出了解除合同的意思表示。2019年9月28日，任文玉要求杨爱迪搬离案涉房屋，避免损失扩大，杨爱迪则再次要求解除合同并要求任文玉赔偿损失。3.2019年4月3日发生漏水时，饶姗尚未营业，处于装修房屋阶段。排水管维修之后饶姗继续装修并经营了一个月左右，2019年7月10日再次漏水时，饶姗正处于经营状态，漏水导致室内部分物品被浸泡。4.2019年7月10日发生漏水后，杨爱迪与任文玉通过微信沟通，微信聊天记录显示，任文玉告知杨爱迪必须等物管赔偿之后才能让物管维修。维修之后任文玉坚持让杨爱迪找物业索赔，杨爱迪多次联系任文玉一起去物业处理损失赔偿事宜，但任文玉均未予以配合。5.案涉房屋在2019年8月23日仍然漏水，杨爱迪通过微信告知任文玉，任文玉称还在漏水就是好事情，对于饶姗和杨爱迪的损失，物管应该要赔偿。饶姗陈述2019年8月23日物管现场查看后说房顶被水泡，需要一两个月才能干。6.饶姗于2020年6月15日将案涉商铺返还给任文玉。本院二审查明的其他事实和一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。饶姗与任文玉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据饶姗的上诉意见和任文玉的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下：一、关于合同解除和履约保证金的问题案涉房屋于2019年4月3日因顶部排水管道爆裂导致漏水，维修后于2019年7月10日再次发生漏水，并将案涉房屋的装修和饶姗的部分物品泡坏，在租赁合同中，承租人的主给付义务是支付租金，而出租人的主给付义务则是交付租赁物并保持租赁物适于使用收益的状态。虽然可能物管对案涉房屋的排水管道有维修义务，但是根据合同的相对性，任文玉有义务对案涉房屋进行维修，否则构成违约。本案中，在案涉房屋第一次漏水后，任文玉未进行适当的维修，导致案涉房屋二次漏水，且对饶姗的赔偿诉求推诿，双方之间的信赖基础基本丧失，第二次漏水发生在饶姗经营期间，导致饶姗的装修损坏和室内物品泡坏，且在2019年7月10日更换排水管弯头后，在2019年8月23日仍然漏水，任文玉未能保持案涉房屋适于使用收益的状态，任文玉构成根本违约，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，饶姗有权解除案涉《商铺租赁合同》。饶姗于2019年9月1日向任文玉发送了解除合同的意思表示，故本院认定案涉合同于2019年9月1日解除。饶姗已经支付了2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，且因漏水问题，任文玉同意免收饶姗一个月的房租，根据案涉合同约定，租金应提前一个月预付，饶姗行使解除权时，未到支付下个半年租金的期限，饶姗并不存在迟延支付租金的情况，没有违约行为，任文玉不享有合同解除权。因合同解除系任文玉违约导致，故合同解除后，任文玉应当退还饶姗履约保证金6000元。二、关于租金的问题饶姗主张任文玉退还其已经支付的租金，任文玉则主张饶姗支付租金到实际退还商铺之日止。本院已经认定案涉合同于2019年9月1日解除，并查明饶姗于2020年6月15日将案涉商铺返还给任文玉，故任文玉主张的租金在性质上应为房屋占有使用费。对于双方的主张，本院分述如下：（一）关于退还租金的问题。2019年4月3日漏水之后，物管进行了维修，之后饶姗继续装修并经营至2019年7月10日再次发生爆管，之后饶姗于2019年9月1日解除合同。2019年7月10日之前的租金，因饶姗实际使用经营，其应当支付。2019年7月10日至2019年8月31日期间的租金，根据原《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，虽然任文玉未能保持租赁物适于使用收益的状态，构成违约，饶姗有权解除合同，但是饶姗在合同履行中也有减损义务，在任文玉不予维修时饶姗可以自行维修或者及时解除合同腾退房屋以避免损失扩大，饶姗未履行减损义务导致损失扩大的部分应由其自行承担。本院认为，综合考虑案涉房屋漏水情况和维修的难度，可以给予饶姗一个月的期间用于减损，超出部分视为饶姗怠于行权或者止损造成的损失扩大部分，不应退还其租金，故应当免收饶姗一个月的租金，本案中任文玉自认因管道破裂免收饶姗一个月租金，与本院认定一致，本院予以确认，并在计算房屋占有使用费时予以品迭。（二）关于房屋占有使用费的问题。饶姗于2019年9月1日解除合同，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，饶姗应当及时将房屋返还给任文玉，但其直至2020年6月15日才将房屋返还，其应当向任文玉支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，应参照双方约定的租金标准确定，即5666元/月。本案中，饶姗已经支付租金至2019年9月30日，另外还因房屋漏水免除了一个月的租金，以上可以品迭2019年9月1日至2019年10月31日的房屋占有使用费。因此，饶姗应当向任文玉支付的房屋占有使用费应为42495元（5666元/月×7.5/月）。三、关于赔偿损失和违约金的问题饶姗主张任文玉应赔偿其装修损失、财物损失等，还要求任文玉向其支付违约金；任文玉也主张饶姗应向其支付违约金。对于双方的主张，本院分述如下：（一）关于饶姗主张的损失赔偿问题。本院认为，关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十一条第一款第一项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，任文玉应当向饶姗赔偿装修损失。关于装修损失的金额，首先装修费19657.7元有装修协议、发票等为证，可予以支持。对于饶姗主张的其他装修损失，一审综合考虑除防护栏和窗帘不易拆卸，其他物品则可以搬走的特点，认定任文玉仅需赔偿防护栏和窗帘的价值1540元，本院认为一审的上述认定并无不当，应予维持。关于物品损失，案涉商铺中被水浸泡过的货品为精油13瓶（价值5174元）、套盒8盒（价值2384元）、面膜28盒（价值1624元）、卫生纸巾2盒（价值326元）、洗发露+发膜2盒（价值216元），经评估机构现场勘查，物品为外包装损坏，内部质量是否损坏无法评估，因此一审法院酌定由任文玉赔偿上述货品价值的50%，即4871元并无不当，本院予以维持。关于要求赔偿服装陈列架、条码打印机、美容小推车、美容床、挂烫机、服装挂衣架共计2505元，饶姗没有提交证据证明上述物品因爆管而受到损害，其主张的这些物品损失不能得到支持。（二）关于饶姗主张的违约金。本院认为，本院已经对饶姗主张的损失赔偿进行了充分的支持，其损失已经得到了填补，故对其主张的违约金不予支持。（三）关于任文玉主张的违约金，因本案为任文玉违约导致合同解除，饶姗并无违约行为，因此任文玉主张的违约金没有依据，本院不予支持。综上，饶姗的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决第二项、第五项；二、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项；三、变更成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决第一项为：“饶姗与任文玉于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月1日解除”；四、饶姗于本判决生效之日起十日内向任文玉支付房屋占有使用费42495元；五、驳回饶姗的其他诉讼请求；六、驳回任文玉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1377元，由饶姗负担1024元，任文玉负担353元；一审反诉案件受理费323元，由饶姗负担161.5元，由任文玉负担161.5元；二审案件受理费2754元，由饶姗负担2385元，由任文玉负担369元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  赵 韬审 判 员  王 果审 判 员  廖 方二〇二一年八月三十一日法官助理  余海洋书 记 员  袁雅丽四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终14550号上诉人（原审原告、反诉被告）：饶姗，女，1988年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任文玉，男，1968年2月14日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师。上诉人饶姗因与被上诉人任文玉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。饶姗上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持饶姗的全部诉讼请求并驳回任文玉的全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费由任文玉负担。事实和理由：一、一审法院判决饶姗从2019年11月起按照5666元/月的租金标准向任文玉支付租金或房屋占用费用是错误的。（一）一审法院扣除了2019年4月水管爆裂导致装修延期的一个月的租金，按其裁判思路，2019年7月第二次水管爆裂导致无法正常使用期间的租金也应扣除。（二）2019年7月10日第二次水管爆裂维修完毕之后的租金饶姗也不应支付。首先，租赁房屋在二次维修后仍旧无法正常使用。2019年7月10日，水管第二次爆裂过后，饶姗多次联系任文玉，但未根本解决问题。承租房屋天花板至今还有长约50厘米、宽约40厘米的破洞，仍旧在渗水，屋内臭味熏天。饶姗承租房屋是用于经营经络养生和美体的，但案涉房屋环境一片狼藉、臭味熏天，顾客根本无法忍受，饶姗根本无法正常开展经营。其次，任文玉为把水管爆裂的责任转嫁给物管公司，要求饶姗不改变屋内漏水物品被浸泡后的状态，不挪动屋内物品，保持屋内污水遍地、物品毁损的现状，故租赁房屋不能正常使用的原因不在饶姗。再次，饶姗向法院出示的与任文玉的微信聊天记录显示租赁房屋此前也存在漏水情况，说明任文玉故意隐瞒情况，案涉房屋一开始就不能满足正常的使用。最后，饶姗于2019年9月就以房屋无法正常使用为由向任文玉提出了解除合同，是任文玉拒绝接收租赁房屋，故2019年9月之后的租金不应支付。（三）一审法院未扣减新冠疫情期间受疫情影响而应减少的租金。综上，按照租赁合同的约定，饶姗支付租金的前提条件是租赁房屋能够正常使用。然而整个期间饶姗基本没有正常使用过房屋，加之此后又受疫情影响，故饶姗不应该支付租金或最多承担2019年5月中旬至2019年6月的租金，剩余租金任文玉应当返还。二、饶姗并无恶意违约情形，一审法院判决饶姗支付违约金是错误的，即使饶姗要承担违约责任，一审法院认定的违约金标准崎高。签订合同后，饶姗便按约支付了半年租金及履约保证金。进场装修便连续发生水管爆裂，饶姗一直在与任文玉积极协商，但任文玉一直在转嫁责任。饶姗并未恶意违约，不应承担违约责任。三、饶姗提供了充分证据证明损失金额，一审法院仅支持饶姗主张的部分损失是错误的。第一，一审法院认定垃圾费、装修服务费、广告装修费是饶姗的直接损失，因两次水管爆裂导致饶姗根本无法正常开展经营，该损失任文玉应予以赔偿。第二，货柜、沙发、热水器、镜子、空调、美容床、条码打印机等物品，被污水浸泡后均受到不同程度损坏，无法继续正常使用，该损失任文玉也应予以赔偿。第三，饶姗被水浸泡的货品价值9724元，上述货品无法二次销售，该货品的全部金额任文玉均应予以赔偿，一审法院酌情认定按照价值的50%进行赔偿有失公允。第四，任文玉未提供正常使用的房屋导致案涉合同解除，故饶姗的全部损失都应由任文玉承担。任文玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院判决饶姗从2019年11月起按5666元/月的租金标准支付租金（占用费）完全正确。1.一审查明，按照双方租赁合同约定饶姗应在2019年9月支付2019年10月至2020年3月房租，但其在持续占用案涉铺面的情况下又以种种理由拒不支付合同约定的租赁费。一审判决根据任文玉的自认扣减一个月租金，判令饶姗支付租赁费从2019年11月起计算至法院判决腾退之日止。如未按法院判决期限腾退，按租金标准支付占用费，于法有据，并无不当。2.关于2019年7月公共落水管爆裂是否还应扣除租金问题。一审法院作出扣除1个月租金的认定是根据庭审查明的事实，并结合任文玉的自认，再根据全案耽误营业时间情况作出的综合认定，已包含两次维修所耽误的时间，且该时间已足以覆盖因案涉商铺的维修所耽误的营业时间。3.2019年7月10日爆管维修完毕后的租金理应支付。首先，根据一审中合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具的《情况说明》、法院2020年1月3日的现场勘察和对物管公司经理曾启林的询问笔录，2019年7月10日爆管后物管立即进行了更换弯头处理，并告知可以使用，待顶棚干透后更换顶棚即可，处理非常及时，不会导致合同无法履行（法院现场勘验情况足以证明）。但饶姗以赔偿未谈好为由，恶意拒不配合后续更换顶棚工作，使案涉商铺长期处于锁门状态，导致物管公司迟迟不能完成修复工作。在此情形下，一审法院已经扣除1个月的租金足以弥补维修的时间损失，故在其占有支配案涉商铺期间的租金依法应当支付。4.新冠疫情对本案处理结果并无影响。早在2019年3月26日双方就签订了租赁合同，期限为5年。在疫情发生前饶姗因经营不善就已长期锁门不再营业，故疫情是否发生对本案处理结果并无影响。5.饶姗恶意拖延，故意锁闭案涉商铺，导致损失不断扩大。一审过程中，任文玉不止一次提出，既然双方都同意不再继续履行租赁合同，而本案损失赔偿已进入诉讼程序，该损失应由谁承担，承担多少一切交由法院裁定。建议饶姗可先将案涉商铺腾退，避免租金损失进一步扩大。一审法院对此也多次建议、多次调解，但饶姗坚持不满足其条件就不归还商铺，执意继续锁闭案涉商铺，致使租金损失不断扩大。6.一审法院支持饶姗部分损失赔偿诉求是已充分考虑了全案情况，对评估机构都无法评估的所谓产品酌情认定任文玉承担50%损失，更是充分照顾了饶姗的利益。任文玉对此虽有不同看法但为尽快息诉止争，也未再提起上诉。综上，一审判决并无不当，请求二审法院依法予以维持。饶姗向一审法院起诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.返还房屋租金34039元、房屋租赁押金6000元，合计40039元；3.赔偿装修损失38856元；4.赔偿财物损失费12229元；5.支付按房屋租金1倍计算的违约金34039元。任文玉向一审法院反诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.饶姗支付商铺租金（租金应按合同计算至退还商铺之日止，暂计至2019年12月31日为17000元）；3.饶姗承担违约金15300元；4.饶姗支付拖欠的物管费、卫生费1563.42元。一审法院认定事实：2019年3月26日，任文玉（出租方，甲方）与饶姗（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市新都区“福地广场”xx号商铺出租给饶姗使用，租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，头三年租金标准为68000元／年，履约保证金为6000元。合同第三条第二款载明：“租金按半年计算并按半年支付，乙方应在半年到期一个月前将下半年租金以现金或银行转账方式一次性交付给甲方。”。第五条第一款载明“物业管理费：承租方自行承担并按时向物业管理公司缴纳。”。第七条第一款载明：“甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可正常使用的商铺。”。第八条第一款载明：“……乙方必须依约按期足额缴纳租金及其他费用，不得拖欠。”。第八条第三款载明：“乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付违约金。”。第九条第二款载明：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（2）乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过15日的；（3）应由违反法律、行政法规的行为。”。合同签订后，任文玉交付了案涉商铺，杨爱迪（系饶姗的合伙人）分三次以微信转账的方式向任文玉支付款项合计40039元（包含2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金34000元及履约保证金6000，手续费39元）。2019年3月26日，饶姗向成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）缴纳商铺垃圾处理费、商业物业服务费合计781.71元及2019年3月26日至2019年4月6日期间的装修服务费/装修管理费501元。2019年4月3日，位于案涉商铺屋顶的排水管道发生爆裂。次日，任文玉与物管人员一同查看并维修了爆裂的排水管。2019年7月10日，该排水管再次发生爆裂，导致墙体渗水、屋内积水，部分室内物品被水浸泡。当日，维修人员将爆裂的排水管拆卸，并更换弯头。从更换管道的现场照片显示，第一次维修人员仅用塑料胶带缠绕了爆裂排水管以作处理。管道爆裂造成了案涉商铺装修的吊顶破损，任文玉同意免收饶姗1个月的房租，在双方协商过程中，任文玉同意饶姗解除合同，要求饶姗腾退案涉商铺，饶姗坚持要赔偿后才腾退。之后，饶姗未进行经营，由于双方因排水管爆裂导致物品损失的赔偿问题，多次协商未果，遂引发纠纷。一审另查明以下事实：一、2019年3月25日，饶姗与杨爱迪签订《合伙经营协议书》，约定双方自愿合伙经营艾菲经络养生馆，总投资为500000元，双方各占投资总额的50%。二、2019年4月1日，饶姗与成都市林杉装饰工程有限公司（以下简称林杉公司）签订《铺面装修协议》，约定饶姗委托林杉公司对案涉商铺进行设计装修，装修期限为2019年4月1日至2019年4月20日。合同附件（预算表）载明工程总价为19657.7元，2020年1月2日林杉公司出具了装修款发票。三、2019年10月17日，任文玉向饶姗邮寄《律师函》，函告饶姗应在接函后七个工作日内与任文玉联系，并付清拖欠费用，即2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金34000元及自2019年7月起应缴纳的物管费。饶姗于2019年10月18日签收该《律师函》。2019年12月18日，合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具《合力物业服务有限公司福地广场缴费通知单》，催收2019年7月至12月期间的物业费1503.42元、垃圾管理费60元，合计1563.42元。四、2019年12月17日，合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具《情况说明》，载明：“1.该商铺2019年3月24日进场装修，经物管提醒后于2019年3月26日交纳装修管理费，申报装修时间11天。2.2019年4月4日物业管理处接到该商户漏水并立即派遣工程人员上门维修。2019年7月10日，因该雨水管内有硬物冲击，导致该部位再次破裂，我公司马上派工程人员重新维修做更换弯头处理。3.因吊顶部分需时间干燥后才能恢复，我司告知租户，现已不漏水，可以使用，半月后来恢复吊顶。但此后，我司工作人员多次电话预约，上门做后续恢复吊顶工作。该商铺均无人开门配合，故至今无法进行恢复吊顶工作（租户以出差在外，需先赔偿才能恢复为由，拒不配合）。4.我司针对该情况也组织租户和业主双方到办公室调解三四次，均因租户要求太高未达成一致。”。五、由于案涉商铺排水管道爆裂的原因存在争议，且爆裂原因未经相关部门认定，一审法院于2020年1月3日进行了现场勘查，并询问了案涉商铺物管公司经理曾启林，其陈述了两次排水管道爆裂的情况，主要内容为：1.第一次排水管爆裂后，维修人员只是直接补的，没有更换新的管道，该维修人员现已离职。2.认为石块造成了第二次排水管道爆裂。六、饶姗为明确损失金额，于2020年2月24日提出申请，要求对损失物品进行评估。经摇号选取了成都泰宇房地产交易评估有限责任公司作为评估机构。2020年4月26日，该评估机构申请退回一审法院委托的评估项目，在该申请中载明：“……我公司与承办法官、双方当事人于2020年4月3日进行了现场查勘，申请鉴定的物品中美容、养护等用品外包装有损坏，由于资质受限，我们不能对其内部质量损坏情况进行鉴定，故而不能对其损失金额进行评估，不能出具《资产评估报告》。”。一审法院认为，饶姗与任文玉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家的法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，任文玉交付了案涉商铺，饶姗支付了半年的租金及物管等费用。合同履行过程中，饶姗要求解除合同，但双方未达成一致意见。现双方的争议焦点为：1.谁享有合同解除权；2.应付租金和损失赔偿数额。针对争议焦点，认定如下：1.关于谁享有合同解除权的问题。饶姗主张任文玉交付的房屋不符合合同约定，不能实现合同目的。一审法院认为，任文玉出租的房屋系自己按揭购买、合法取得的房屋，房屋属于商铺，在交付饶姗时没有任何质量问题。在合同履行期，案涉商铺的排水管道两次爆裂，任文玉积极联系物管，对管道进行了维修，履行了作为出租人的维修义务，是由于物管人员在第一次维修时，仅对破裂管道进行修补，没有进行更换，致使管道第二次爆裂，给饶姗造成了一定损失，但是管道经维修后，不会影响饶姗对商铺的占有、使用和经营，并且案涉商铺屋顶的排水管道系公用的雨水管道，物管负有法定的维修义务。故饶姗的主张依法不能成立，一审法院不予采纳。按照双方合同的约定，饶姗应在2019年9月支付2019年10月至2020年3月的房租，饶姗至今没有履行租金支付义务，违约事实清楚明确。因一方违约而解除合同的，行使解除权的只能是守约方，违约方不享有合同的解除权。即使按照双方合同约定“一方提前终止合同的，需提前60天通知对方，且违约方需支付两个月租金作为解除合同的违约金。”。因此，饶姗不享有合同的法定解除权，饶姗要求任文玉退还房租、给付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”。因此，任文玉要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，饶姗应将案涉商铺腾退给任文玉，任文玉应退还饶姗履约保证金6000元。2.关于应付租金和损失赔偿数额的问题。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。根据该规定，双方的《商铺租赁合同》解除后，任文玉要求饶姗给付违约金和合同解除前的房屋租金，符合双方的合同约定和法律规定，一审法院予以支持。任文玉自认由于管道破裂，免收一个月的房租，一审法院对此予以确认。房租按照5666元/月的标准，从2019年11月起计算至一审法院判决腾退房屋之日止，如未按一审法院判决期限内腾退房屋的，按照租金标准支付房屋占用费用。按照双方合同约定“逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期之款项的0.5%支付违约金”，故任文玉要求给付违约金15300元，一审法院予以支持。任文玉要求支付拖欠的物管费、卫生费，由于双方在合同中约定系饶姗自行向物管公司缴纳，现任文玉没有提交证据证明已代饶姗缴纳了上述费用，故其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但是双方在合同中约定“在交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用后，可无息退还履约保证金”，为避免诉累，任文玉可在缴纳了相关费用后，与应退还饶姗的履约保证金进行抵扣。至于饶姗的损失，①饶姗主张的装修损失38856元，包括物管垃圾费781.71元、装修服务管理费501元、货柜1500元、防护栏500元、窗帘+轨道1040元、热水器720元、灯具1147元、镜子358元、地毯+脚垫232元、广告装修2860元、空调+安装费8086元、沙发1570元、装修费19561元。一审法院认为，饶姗与有资质的装修公司签订了装修协议，并支付了装修费，已由装修公司出具了发票，由于腾退商铺后，装修价值已附着在房屋上，故饶姗要求赔偿装修费19561元，其诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于防护栏及窗帘，考虑到不易拆卸，并且案涉商铺以后可以利用，因此，饶姗要求任文玉赔偿防护栏及窗帘费用1540元，一审法院予以支持。垃圾费和装修服务费是饶姗承租商铺期间应当缴纳的费用，广告装修也是经营期间应当支出的费用，其主张任文玉赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。至于货柜、沙发、热水器、镜子、空调等的其他物品，饶姗均可以拆卸、搬走，饶姗主张赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。因此，一审法院认定任文玉赔偿饶姗的装修损失为21197.7元（19657.7元+1540元）②饶姗主张的财物损失12229元（包括货品损失9724元和物品损失2505元）。一审法院认为，2019年7月10日管道爆裂后，根据饶姗清点，案涉商铺中被水浸泡过的货品为精油13瓶（价值5174元）、套盒8盒（价值2384元）、面膜28盒（价值1624元）、卫生纸巾2盒（价值326元）、洗发露+发膜2盒（价值216元），经评估机构现场勘查，物品为外包装损坏，内部质量是否损坏无法评估，一审法院酌定由任文玉赔偿上述货品价值的50%，即4871元（9742元×50%）。饶姗要求赔偿服装陈列架、条码打印机、美容小推车、美容床、挂烫机、服装挂衣架共计2505元，饶姗没有提交证据证明上述物品因爆管而受到损害，并且合同解除后，上述物品饶姗可以自行搬走，故饶姗的该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除饶姗与任文玉于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》；二、任文玉在判决发生法律效力之日起七日内退还饶姗履约保证金6000元；三、饶姗在判决发生法律效力之日起七日内腾退案涉商铺，并向任文玉支付租金（房租按照5666元/月，从2019年11月起计算至一审法院判决腾退房屋之日止，如未按一审法院判决期限腾退房屋的，按照租金标准支付房屋占用费用）；四、饶姗在判决发生法律效力之日起七日内向任文玉支付违约金15300元；五、任文玉在判决发生法律效力之日起七日内赔偿饶姗装修损失费21197.7元、财物损失费4871元，合计为26068.7元；六、驳回饶姗本诉的其他诉讼请求；七、驳回任文玉反诉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1377元（已因适用简易程序减半收取），由饶姗负担1024元，任文玉负担353元；反诉案件受理费423元（已因适用简易程序减半收取），由任文玉负担50元，饶姗负担373元。二审中，任文玉对一审查明的事实无异议，饶姗对一审查明的事实未提出异议，但是认为一审有漏查的事实。任文玉二审中未提交新证据。饶姗提交以下新证据：证据1.2020年6月15日杨爱迪与任文玉的微信聊天记录，证明目的：饶姗已经腾退并返还房屋。证据2.两段腾房的视频，证明目的：案涉房屋2020年6月12日仍在漏水。证据3.杨爱迪与任文玉2019年4月3日-2019年10月12日的微信（语音、文字）完整整理稿；证明目的：饶姗与杨爱迪2019年4月1日合伙租赁任文玉案涉房屋后，4月3日即发生了第一次爆管事故。杨爱迪多次催促后，物管仅用胶带缠绕已经坏掉的水管，而任文玉对物管第一次处理方式知情，且明确知道管不久，但却未告知饶姗，还让杨爱迪放心装修，任文玉这一侥幸行为导致了饶姗装修、货品等损失的扩大，2019年7月10日发生第二次大的爆管后，任文玉仍旧逃避责任，将在责任推卸给物管。证据4.视频、照片6张（拍摄于2020年10月13日）；证明目的：案涉房屋在开庭前两日已经出租给新的租户，新租户反映原漏水破洞的地方已经修补，且楼顶上的水管已更换为新的水管。充分证明案涉房屋一直存在漏水隐患，直到任文玉再次出租，才将上述问题根本解决。任文玉质证认为，对证据1三性予以认可。对证据2真实性无异议，但是在2020年6月12日之前案涉商铺一直处于饶姗的控制中，一审法官现场查看时无漏水情况。对证据3真实性予以认可，但不能达到饶姗的证明目的，微信聊天记录显示任文玉在积极联系物管，且维修责任在物管，任文玉无权干涉。针对证据4，一审已经查明在2019年7月10日物管已经更换了水管。本院经审查认为，对以上证据的真实性予以认可，且能够证明饶姗已经于2020年6月15日腾退案涉房屋，对于饶姗的其他证明目的，本院将综合进行认定。本院另查明，1.在案涉《商铺租赁合同》履行过程中，一直是由饶姗的合伙人杨爱迪与任文玉进行沟通。2.2019年9月1日，杨爱迪通过微信向任文玉发出了解除合同的意思表示。2019年9月28日，任文玉要求杨爱迪搬离案涉房屋，避免损失扩大，杨爱迪则再次要求解除合同并要求任文玉赔偿损失。3.2019年4月3日发生漏水时，饶姗尚未营业，处于装修房屋阶段。排水管维修之后饶姗继续装修并经营了一个月左右，2019年7月10日再次漏水时，饶姗正处于经营状态，漏水导致室内部分物品被浸泡。4.2019年7月10日发生漏水后，杨爱迪与任文玉通过微信沟通，微信聊天记录显示，任文玉告知杨爱迪必须等物管赔偿之后才能让物管维修。维修之后任文玉坚持让杨爱迪找物业索赔，杨爱迪多次联系任文玉一起去物业处理损失赔偿事宜，但任文玉均未予以配合。5.案涉房屋在2019年8月23日仍然漏水，杨爱迪通过微信告知任文玉，任文玉称还在漏水就是好事情，对于饶姗和杨爱迪的损失，物管应该要赔偿。饶姗陈述2019年8月23日物管现场查看后说房顶被水泡，需要一两个月才能干。6.饶姗于2020年6月15日将案涉商铺返还给任文玉。本院二审查明的其他事实和一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。饶姗与任文玉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据饶姗的上诉意见和任文玉的答辩意见，本案二审的争议焦点有三个，本院分述如下：一、关于合同解除和履约保证金的问题案涉房屋于2019年4月3日因顶部排水管道爆裂导致漏水，维修后于2019年7月10日再次发生漏水，并将案涉房屋的装修和饶姗的部分物品泡坏，在租赁合同中，承租人的主给付义务是支付租金，而出租人的主给付义务则是交付租赁物并保持租赁物适于使用收益的状态。虽然可能物管对案涉房屋的排水管道有维修义务，但是根据合同的相对性，任文玉有义务对案涉房屋进行维修，否则构成违约。本案中，在案涉房屋第一次漏水后，任文玉未进行适当的维修，导致案涉房屋二次漏水，且对饶姗的赔偿诉求推诿，双方之间的信赖基础基本丧失，第二次漏水发生在饶姗经营期间，导致饶姗的装修损坏和室内物品泡坏，且在2019年7月10日更换排水管弯头后，在2019年8月23日仍然漏水，任文玉未能保持案涉房屋适于使用收益的状态，任文玉构成根本违约，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，饶姗有权解除案涉《商铺租赁合同》。饶姗于2019年9月1日向任文玉发送了解除合同的意思表示，故本院认定案涉合同于2019年9月1日解除。饶姗已经支付了2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，且因漏水问题，任文玉同意免收饶姗一个月的房租，根据案涉合同约定，租金应提前一个月预付，饶姗行使解除权时，未到支付下个半年租金的期限，饶姗并不存在迟延支付租金的情况，没有违约行为，任文玉不享有合同解除权。因合同解除系任文玉违约导致，故合同解除后，任文玉应当退还饶姗履约保证金6000元。二、关于租金的问题饶姗主张任文玉退还其已经支付的租金，任文玉则主张饶姗支付租金到实际退还商铺之日止。本院已经认定案涉合同于2019年9月1日解除，并查明饶姗于2020年6月15日将案涉商铺返还给任文玉，故任文玉主张的租金在性质上应为房屋占有使用费。对于双方的主张，本院分述如下：（一）关于退还租金的问题。2019年4月3日漏水之后，物管进行了维修，之后饶姗继续装修并经营至2019年7月10日再次发生爆管，之后饶姗于2019年9月1日解除合同。2019年7月10日之前的租金，因饶姗实际使用经营，其应当支付。2019年7月10日至2019年8月31日期间的租金，根据原《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，虽然任文玉未能保持租赁物适于使用收益的状态，构成违约，饶姗有权解除合同，但是饶姗在合同履行中也有减损义务，在任文玉不予维修时饶姗可以自行维修或者及时解除合同腾退房屋以避免损失扩大，饶姗未履行减损义务导致损失扩大的部分应由其自行承担。本院认为，综合考虑案涉房屋漏水情况和维修的难度，可以给予饶姗一个月的期间用于减损，超出部分视为饶姗怠于行权或者止损造成的损失扩大部分，不应退还其租金，故应当免收饶姗一个月的租金，本案中任文玉自认因管道破裂免收饶姗一个月租金，与本院认定一致，本院予以确认，并在计算房屋占有使用费时予以品迭。（二）关于房屋占有使用费的问题。饶姗于2019年9月1日解除合同，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，饶姗应当及时将房屋返还给任文玉，但其直至2020年6月15日才将房屋返还，其应当向任文玉支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，应参照双方约定的租金标准确定，即5666元/月。本案中，饶姗已经支付租金至2019年9月30日，另外还因房屋漏水免除了一个月的租金，以上可以品迭2019年9月1日至2019年10月31日的房屋占有使用费。因此，饶姗应当向任文玉支付的房屋占有使用费应为42495元（5666元/月×7.5/月）。三、关于赔偿损失和违约金的问题饶姗主张任文玉应赔偿其装修损失、财物损失等，还要求任文玉向其支付违约金；任文玉也主张饶姗应向其支付违约金。对于双方的主张，本院分述如下：（一）关于饶姗主张的损失赔偿问题。本院认为，关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十一条第一款第一项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，任文玉应当向饶姗赔偿装修损失。关于装修损失的金额，首先装修费19657.7元有装修协议、发票等为证，可予以支持。对于饶姗主张的其他装修损失，一审综合考虑除防护栏和窗帘不易拆卸，其他物品则可以搬走的特点，认定任文玉仅需赔偿防护栏和窗帘的价值1540元，本院认为一审的上述认定并无不当，应予维持。关于物品损失，案涉商铺中被水浸泡过的货品为精油13瓶（价值5174元）、套盒8盒（价值2384元）、面膜28盒（价值1624元）、卫生纸巾2盒（价值326元）、洗发露+发膜2盒（价值216元），经评估机构现场勘查，物品为外包装损坏，内部质量是否损坏无法评估，因此一审法院酌定由任文玉赔偿上述货品价值的50%，即4871元并无不当，本院予以维持。关于要求赔偿服装陈列架、条码打印机、美容小推车、美容床、挂烫机、服装挂衣架共计2505元，饶姗没有提交证据证明上述物品因爆管而受到损害，其主张的这些物品损失不能得到支持。（二）关于饶姗主张的违约金。本院认为，本院已经对饶姗主张的损失赔偿进行了充分的支持，其损失已经得到了填补，故对其主张的违约金不予支持。（三）关于任文玉主张的违约金，因本案为任文玉违约导致合同解除，饶姗并无违约行为，因此任文玉主张的违约金没有依据，本院不予支持。综上，饶姗的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决第二项、第五项；二、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项；三、变更成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9811号民事判决第一项为：“饶姗与任文玉于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月1日解除”；四、饶姗于本判决生效之日起十日内向任文玉支付房屋占有使用费42495元；五、驳回饶姗的其他诉讼请求；六、驳回任文玉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1377元，由饶姗负担1024元，任文玉负担353元；一审反诉案件受理费323元，由饶姗负担161.5元，由任文玉负担161.5元；二审案件受理费2754元，由饶姗负担2385元，由任文玉负担369元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  赵 韬审 判 员  王 果审 判 员  廖 方二〇二一年八月三十一日法官助理  余海洋书 记 员  袁雅丽