苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初6592号原告：常雪洪，女，1955年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：周晚宁，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。被告：苏州南泊湾国际酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇望湖村环湖路。法定代表人：陈有红，执行董事。原告常雪洪与被告苏州南泊湾国际酒店管理有限公司（以下简称“南泊湾酒店”）合同纠纷一案，原告常雪洪于2021年4月27日起诉，本院于2021年6月3日立案受理后，依法由审判员张金花适用简易程序于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告常雪洪及其委托诉讼代理人周晚宁到庭参加诉讼，经本院传票传唤，被告南伯湾公司无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常雪洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告之间的《公寓委托经营管理协议》；2.判令被告向原告支付租金27141.67元；3.判令被告向原告退还装修款66666.67元；4.判令被告向原告按日万分之三支付逾期付款滞纳金3077.39元；5.判令本案诉讼费由被告承担。以上共计：人民币96885.73元。事实和理由：原告与被告于2017年10月18日签订合法有效的《公寓委托经营管理协议》，将原告名下位于苏州市吴江区七都镇南太湖大道5883号汇都湖畔大厦919室的公寓(以下简称“公寓”)租赁给被告，合同期限自2017年10月18日至2032年2月28日止。自合同签署之日起，被告已实际占用公寓，并转租于开元曼居酒店盈利。合同“付款方式”条款第1条确定，该房屋合同总价款为500000元。第2条约定，本协议为季度付款，每个季度提前5天支付，如逾期付款，需支付当期租金日万分之三的滞纳金。根据第3条约定，年租金为甲方购房合同价的比例支付(从交房四个月后开始支付租金，每三年一次调整，第一次年收益为购房合同价的5%、第二次年收益为购房合同价的6%)。根据前述合同条款约定，在合同订立之初的3年内租金为购房合同价的5%，即25000元每年、6250元每季度；在合同有效期内的第二个3年内为购房合同价的6%，即30000元每年、7500元每季度。然而被告多次欠付、少付、迟付租金。2019年，被告仅向原告支付三笔租金，分别为两笔6250元及一笔5010.42元；2020年初至2020年10月30日，被告仅向原告支付两笔租金，分别为两笔3670.83元。截至2020年10月30日，被告欠付租金18897.92元。经过原告催要，被告仅于2020年11月向原告支付5506.25元。加上欠付的2020年第4季度的租金，被告2019年和2020年向原告欠付的租金共计19641.67元。被告2021年第一季度欠付的租金为7500元。截至原告向法院提起诉讼之日，被告向原告欠付租金总额共计27141.67元。此外，被告在和原告订立《公寓委托经营管理协议》之时，向原告一次性收取了15年的装修费用，共计100000元。因原告主张解除和被告之间的《公寓委托经营管理协议》时合同期限只过去三分之一，故向被告主张返还三分之二的装修费用。原告认为，原告与被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，但是被告的拒付租金的行为已经构成了根本违约，造成原告严重的经济损失，故原告提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告南泊湾酒店未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，综合证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：常雪洪作为买受人与案外人苏州市七都科技园开发有限公司（以及简称“七都科技园”）作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定常雪洪购买七都科技园开发的位于苏州市××区七都镇××都湖畔大厦××室房屋，房屋总价为50万元。该合同上未写明签署时间。2017年10月18日，常雪洪（委托方，甲方）与南泊湾酒店（受托方，乙方）签订《公寓委托经营管理协议》一份，约定甲方将汇都湖畔大厦B幢919室公寓委托给乙方统一经营、管理，公寓委托经营期自2017年10月18日起至2032年2月28日止，以开发商实际交付该公寓日，次日起算；房屋合同总价款为50万元；本协议为季度付款，每个季度提前5天支付，如逾期付款，需支付当期租金日万分之三的滞纳金；年租金为甲方购房合同价的比例支付(从交房4个月后开始支付租金，每三年一次调整，第一次年收益为购房合同价的5%、第二次年收益为购房合同价的6%、第三次年收益为购房合同价的7%)，十年后按市场实际租金甲乙双方按9：1回报；租赁期满后，如甲方出售该物业，乙方以不低于原购房总价款150%的总价，乙方享有优先购买权。2017年10月19日，常雪洪（委托方）还与王月飞（受托方）签订《租赁授权委托书》一份，委托受托人就常雪洪所有的位于苏州市××区××大道××室房屋租赁事宜，全权办理下列事项：1、上述房屋租赁合同的签署、租金发票、注册登记变更办理等事务；2、上述房屋租金代收、物管费、水电费等代收；3、上述房屋的一切其他事宜；授权期限2017年10月18日至2032年10月18日；收款人账户为严仍安名下的中国工商银行账户。南泊湾酒店在受托人处盖章。2017年10月19日，XX建筑工程有限公司（注：该盖章较模糊，不能辨认）向常雪洪开具收据一份，写明收款10万元，收款方式为刷卡，收款事由为B幢919室装修款。涉案919室房屋于2018年1月18日办理不动产权登记，登记的权利人为常雪洪。2018年3月2日、5月24日、8月20日、11月19日、2019年3月13日，廖光明的账户分别向严仍安的上述工商银行账户各转账6250元，业务摘要分别备注为“3月份工资”、“房租”、“房租费”；2019年5月15日、10月9日、2020年6月11日、10月23日、11月11日、2021年5月14日、6月15日，南泊湾酒店的账户分别向严仍安的上述工商银行账户转账6250元、5010.42元、3670.83元、3670.82元、5506.25元、5506.25元、5506.25元。上述付款共计66370.83元。常雪洪在庭审时并明确滞纳金的具体计算方式：开发商于2017年10月19日向其交付案涉公寓，滞纳金均按照日万分之六计算，付款日从2018年2月19日起，每三个月一付：第一期租金应于2018年2月19日支付，实际于2018年3月2日支付，逾期11天，故滞纳金为20.63元；第二期租金应于2018年5月19日支付，实际于2018年5月24日支付，逾期5天，滞纳金为9.38元；第三期租金应于2018年8月19日支付，实际于2018年8月20日支付，逾期1天，滞纳金为1.88元；第四期租金系按时支付；第五期租金应于2019年2月19日支付，实际于2019年3月13日支付，逾期22天，滞纳金为41.25元；第六期租金于2019年5月15日支付，比合同约定提前了5天支付；第七期租金应于2019年8月19日支付，实际于2019年10月9日才支付，且仅支付了5010.42元，存在逾期支付且未足额支付的情形，计算至2021年5月18日的滞纳金为313.92元；第八期租金应于2019年11月19日支付，实际于2020年6月11日才支付，且仅支付了3670.83元，存在逾期支付且未足额支付的情形，计算至2021年5月18日的滞纳金为644.48元；第九期租金应于2020年2月19日支付，实际于2020年10月23日才支付，且仅支付了3670.83元，存在逾期支付且未足额支付的情形，计算至2021年5月18日的滞纳金为622.19元；第十期租金应于2020年5月19日支付，实际于2020年11月11日才支付，且仅支付了5506.25元，存在逾期支付且未足额支付的情形，计算至2021年5月18日的滞纳金为372.17元；第十一期、第十二期、第十三期的租金分别应于2020年8月19日、2020年11月19日、2021年2月19日支付，但均未支付，该三期租金计算至2021年5月18日的滞纳金分别为511.86元、339.38元、200.25元。原告起诉后，被告分别于2021年5月14日、6月15日各支付了5506.25元，截至到2021年5月19日，共计欠付租金23629.17元、滞纳金3077.39元。另查明，南泊湾酒店向多家小业主签订了公寓委托经营管理协议，将承租的公寓统一进行酒店经营；七都科技园的法定代表人为廖光明；原告常雪洪称廖光明系被告南泊湾酒店的实际控制人，原告也是与廖光明电话联系租金事宜的。以上事实，有常雪洪提供的苏州市商品房买卖合同、公寓委托经营管理协议、租赁授权委托书、不动产权证书、收据，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告常雪洪与被告南泊湾酒店签订的《公寓委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据《公寓委托经营管理协议》的约定，公寓委托经营期自开发商实际交付该公寓次日起算，从交房四个月后开始支付租金，逾期付款的，需支付当期租金日万分之三的滞纳金，根据原告常雪洪的陈述，开发商于2017年10月19日向其交付案涉房屋,故租赁期间应自交房次日即2017年10月20日起算，第一期租金应自2018年2月19日开始计算。《公寓委托经营管理协议》约定租金为季度付款，每个季度提前5天支付，故被告南泊湾酒店应分别于每个租赁期限季度首月的14日提前支付当季度的租金，双方约定的滞纳金实为逾期付款的违约金。现被告南泊湾酒店拖欠租金未付，显属违约，原告常雪洪有权要求被告南泊湾酒店支付拖欠的租金即租赁经营费用，并支付逾期付款滞纳金。原告常雪洪主张以该季度首月的19日为滞纳金计算的起点，系对自身权利的处分，本院予以准许。根据法律规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当按照债务到期的先后顺序抵充。债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充:（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。被告南泊湾酒店自2018年3月2日起支付的租金即存在延期支付，所支付的款项本应先抵充滞纳金，再抵充主债务租金，但原告常雪洪自认先抵充主债务，系对自身权利的处分，本院予以准许。根据双方的约定，前三年的租金为25000元（500000×5%），即每季度的租金为6250元，第四年至第六年的租金为7500元（500000×6%），至2021年5月19日，被告南泊湾酒店应支付至2021年8月18日的租金共计90000元（6250×12+7500×2），但根据原告常雪洪提交的证据及自认，被告南泊湾酒店仅支付了66370.83元，尚欠23629.17元，被告南泊湾酒店应予支付。原告常雪洪主张的滞纳金计算标准、计算基数、起止时间均符合合同约定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。南泊湾酒店的用房系由多个小业主整体委托南泊湾酒店经营管理，为了确保整个酒店的正常运转，亦为了保障多数小业主利益的实现，单个小业主利益原则上应服从整体利益，故对原告常雪洪要求解除《公寓委托经营管理协议》及返还装修款的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告苏州南泊湾国际酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告常雪洪23629.17元，并支付逾期付款滞纳金3077.39元，共计26706.56元。二、驳回原告常雪洪的其他诉讼请求。如果被告苏州南泊湾国际酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取929元，由原告常雪洪负担695元，由被告苏州南泊湾国际酒店管理有限公司负担234元，并于本判决生效之日起十日内交纳至本院（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行，账号：6228400407403597564），原告常雪洪已预交的案件受理费中的234元由本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预缴上诉案件受理费。审判员  张金花二〇二一年八月十九日书记员  吴斯源附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。