北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5172号上诉人(原审原告)：第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张华，男，1969年11月20日出生，住北京市海淀区。上诉人第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业）与上诉人张华物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。第一物业服务上诉请求：撤销一审判决，改判张华支付2014年1月1日至2019年12月31日物业服务费23245．2元、违约金25104．82元，合计48350．02元。事实和理由：一审法院判决张华支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费16271．64元明显过低，自由裁量权使用不当。首先物业为小区提供了公共区域配套设施的维修，以及消防设施的检查，小区卫生、电梯、绿化等服务，并且物业每年在小区公示栏公示小区的收益与支出情况，物业也会每年定期做满意度调查，为小区业主提供良好的生活环境一直是物业工作服务的重点。第一物业在工作过程中有着大量的工作记录，做到了有迹可循。张华一审中所提供的第一物业服务瑕疵的照片无法证明拍照时间，亦不能证明拍照显示的情况是动态持续的存在，因此该证据不能证实第一物业的服务存在质量问题。自第一物业开始为涉案小区进行服务起，为小区提供了优质的物业服务，该服务范围从未发生过重大安全事故、火灾事故、偷盗事故等，这是全体业主和物业员工共同努力的成果。但第一物业收取的物业服务费持续20年维持在2．5元/平米/月，同时，每年业主自主正常交费率也是高达90%左右，一审法院判决张华仅需支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费16271．64元，远低于物业服务合同约定的金额。张华不同意第一物业的上诉请求和理由，同时提出上诉请求：撤销一审判决，改判张华支付2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费8135．82元。事实和理由：一审没有考虑诉讼时效，对于明显怠于行使权利的物业管理企业应当适用诉讼时效规定，本案也不属于同一债务分期履行的情形。第一物业2020年10月24日的物业费催收函与一审起诉状中的金额不一致，第一物业当时物业管理服务不好、物业管理水平较低，第一物业明显怠于行使权利，没有向张华主张过权利。第一物业辩称，不同意张华的上诉请求和理由。第一物业向一审法院起诉请求：1、判令张华向第一物业支付2001年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费32867．8元，违约金55217．9元，合计88085．7元；2、张华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张华系北京市海淀区青云里满庭芳园X室房屋所有权人，房屋建筑面积为129．14平方米。2001年8月20日，北京当代城市房地产开发有限公司（甲方、委托方）与北京当代物业管理有限责任公司（乙方、受托方）签订《满庭芳园前期物业管理委托合同》，约定，甲方将满庭芳园小区委托乙方实行物业管理，物业管理服务费为2．5元每月每平方米。……第五章物业管理服务质量标准第二十二条乙方应实现目标管理第五项为组建管委会，完成由发展商指定物业管理公司到业主管委会选定物业管理公司的过程。第六章第二十三条物业管理服务费，约定，住宅房屋及非住宅房屋均由乙方按建筑面积2．5元每月每平方米向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以月息1．5‰计算交纳滞纳金。2009年3月31日，北京当代城市房地产开发有限公司（甲方、开发建设单位）与第一物业服务（北京）有限公司（乙方、物业服务企业）签订《满庭芳园前期物业管理委托合同补充协议》，写明，鉴于北京当代物业管理有限责任公司名称已经变更为第一物业服务（北京）有限公司，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。庭审中，双方确认涉案房屋物业费收费标准为2．5元每月每平米，房屋建筑面积为129．14平方米，每年物业费为3874．2元。对欠付期间双方存在争议，第一物业主张张华欠付期间分别为2001年4月1日至2001年12月31日、2002年1月1日至2002年3月31日、2007年10月1日至2007年12月31日，2011年1月1日至2011年12月31日期间欠付三个月、2012年1月1日至2012年12月31日期间欠付六个月、2013年1月1日至2013年12月31日期间欠付五个月零二十五天、2014年1月1日至2019年12月31日六年。张华对此不认可，称从未欠付过2008年以前的物业费，第一物业也从未向其主张过2008年以前的物业费，对2008年至2010年三年的物业费也都全额缴纳，对2011年后约六年的时间，其与第一物业协商在原物业费标准上打折，故已经缴纳了全年的物业费，并未欠付，并提交了2009年、2010年2011年、2012年、2013年物业费发票及刷卡单据。张华称第一物业服务存在严重瑕疵，提交了照片，证明墙砖脱落、消防设施破乱、小区绿植干枯、地面裸露见土、公共空间设置商业设施被占用。一审法院认为，第一物业为涉案小区提供物业服务，张华作为涉案房屋所有权人，享受了第一物业提供的物业服务，故张华应当交纳相应的物业管理费。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，对第一物业主张张华欠付2001年9个月、2002年3个月、2007年3个月、2011年3个月、2012年6个月、2013年5个月25天。第一物业既未将后收取的物业费优先充抵以前的物业费差额，亦未在每年开具票据时注明拖欠的物业费金额，且在相当长的时间内未向业主主张物业费的差额，故法院有理由相信第一物业公司在收取张华2014年以前物业费时，对于物业费收费标准是认可的，故对于第一物业公司主张2014年以前的物业费的诉讼请求，法院不予支持。对2014年至2019年的物业费，张华未能提交证据证明已交纳该段时间的物业费，故应交纳该时间的物业费，从张华提交的照片中可以看出，第一物业服务存在严重瑕疵，法院对张华应缴纳的物业费予以酌减，具体金额法院根据服务内容、瑕疵程度酌情予以判决。对第一物业主张违约金的请求，考虑到第一物业服务存在瑕疵，在双方就物业服务质量存在争议的情况下，张华逾期交纳物业费，不属恶意违约，故对第一物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条之、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张华于本判决生效后七日内一次性支付第一物业服务（北京）有限公司自2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理费16271．64元；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，北京当代城市房地产开发有限公司与北京当代物业管理有限责任公司签订《满庭芳园前期物业管理委托合同》，后北京当代物业管理有限责任公司名称变更为第一物业服务（北京）有限公司，第一物业为张华所在的小区提供物业服务，张华应当交纳相应的物业管理费。第一物业作为涉案小区的前期物业公司，理应尽职尽责履行物业服务义务，根据张华在一审提交的证据显示，第一物业在履行物业服务过程中存在瑕疵，第一物业抗辩称张华提交的照片无法证明拍照时间，亦不能证明拍照显示的情况是动态持续的存在。本院认为，张华提交的证据虽然无法反映涉案小区物业服务瑕疵持续存在，但是该些照片仍然能够客观上反映小区部分共用部位存在垃圾处理、环境卫生、消防、绿化等不到位情形，第一物业未能按照委托合同全面履行义务，张华作为普通业主已尽到相应的举证责任，第一物业并未提交充分的证据予以反驳，故可以认定第一物业在履行物业服务过程中存在服务瑕疵，一审根据双方的举证情况并考虑到物业服务的持续性而酌定的物业服务费，并未违反法律规定，本院予以确认。第一物业就物业服务费的金额提出的上诉，本院不予支持。关于第一物业的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利，稳定法律秩序和维护交易安全。本案中，第一物业提交了催缴物业费通知单，证明其未怠于行使权利，符合诉讼时效中断的情形。虽然张华对此不予认可，但其未能提交充分证据予以否定，且考虑到物业服务具有一定的持续性，因而在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，故本院认定第一物业的起诉未超过法定诉讼时效期间。综上所述，第一物业、张华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由第一物业服务（北京）有限公司负担602元（已交纳），由张华负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  张永钢审 判 员  丁少芃二〇二一年八月三十日法官助理  陈大林书 记 员  赵倬希