北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10487号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市金点点商贸有限责任公司，住所地北京市房山区青龙湖镇北刘庄村78号。法定代表人：国凤霞，总经理。委托诉讼代理人：田博，男，该公司经理。委托诉讼代理人：张国伟，北京腾铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李进东，男，1978年12月3日出生，汉族，住北京市房山区良乡镇拱辰南大街44号院1号楼2单元1205号。上诉人北京市金点点商贸有限责任公司（以下简称金点点公司）因与被上诉人李进东租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金点点公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持金点点公司一审反诉请求，诉讼费由李进东负担。事实与理由：金点点公司主张李进东违约突然撤店应承担违约责任，李进东签字确认结算单应视为对扣点和水费计费的认同，李进先认可后反悔故举证责任在李进东；一审判决房屋租金金额错误，金点点公司已经告知十三店结算单上2020年7月房屋租金7646.2元，六店结算单扣点6028.95元，一审法院两项多计算30782.02元，三方扣点存在同样情况；水费应当包含水的正常使用费和污水费，虽然合同未约定但该费用因李进东使用造成应当由李进东负担；三方扣点千分之三应属于李进东经营行为并由其承担，金点点公司收取部分房租及销售扣点后其他费用应由李进东承担，合同对此亦有约定；一审判决装修补偿有失公正，金点点公司出租时未收租金相当于让利，对于该店的装修类似于金点点公司承担该费用了，合同亦约定了非经金点点公司同意李进东不得拆除；一审判决金点点公司退还押金适用法律错误，根据联营商户协议约定李进东未到期自行解除合同则押金不退，一审法院认定金点点公司违约退还违反合同约定。李进东辩称，同意一审判决。李进东向一审法院起诉请求判决：1.解除李进东与金点点公司于2017年10月22日签订的《联营商户协议》和2018年7月28日签订的《联营商户协议》；2.金点点公司支付点点超市六店和总店（十三店）2020年11月1日至2020年11月13日的经营收入约10万元（扣除场地使用费、租金、设备管理费、水费、电费）；3.金点点公司返还多扣的水费、租金及扣点计98095.21元；4.金点点公司返还押金4万元；5.金点点公司赔偿经济损失24.5万元；共计483095.21元；6.诉讼费由金点点公司承担。金点点公司向一审法院提起反诉请求判决：1.李进东赔偿12万元；2.李进东因不经营造成的经营损失10万元；3.诉讼费由李进东负担。一审法院认定事实：一、第六分店的协议。2017年12月22日，金点点公司（甲方）与李进东（乙方）签订《联营商户协议》，协议约定：1.甲方提供点点超市第六分店40平方米的营业场地，由乙方自主经营主食、熟食、凉拌菜等项目。乙方自负盈亏，与甲方无关。甲方与乙方之间不存在隶属关系。2.合作起止日期为2018年1月1日至2020年12月31日。3.租金标准为：租金加扣点形式。第一年免租金，乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费（扣点）。第二年租金6万元，及乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费（扣点）。第三年租金6万元，及乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费（扣点）。4.租金实行上付制，每一年支付一次，第一年租金无，以后各期租金在当期结束前30天交纳。双方约定在每月5日结账（节假日顺延）。结账时将扣点和水费、电费及其它乙方应交的费用一并结算。电表、水表单装，收费标准以门店实际支付费用为准，称由甲方提供，乙方需交押金／元，称每月管理费150元。5.乙方向甲方支付2万元押金（此费用在乙方合同期满30天后，无顾客投诉，无违反甲方规章制度，无经营事故、施工事故、无相关部门处罚的情况下全额返还，如有上述情况及乙方未到期自行解除合同的情况下，乙方所交纳的押金不退）。6.场地装修。柜位装修由乙方负责，装修费用由乙方自行承担。不论合约是否到期，乙方在甲方场地的装潢、陈列道具等非经甲方同意不得拆除。7.违约责任及合同解除。因不可抗力的自然灾害和国家政策的变化无法履行本合同时，双方互不承担违约责任，本合同自动解除。甲、乙双方解除合同后，乙方所属设备必须在3天内搬运离店，超过3天甲方有权对设备进行处理。因乙方违约，装饰装修等都无偿归甲方所有。合同到期，乙方如果不继续租赁甲方的场地，乙方装修等不动产附属物无偿归甲方所有。如果乙方违约，甲方可以解除租赁合同，并要求乙方承担赔偿责任。如果甲方违约，乙方可以解除租赁合同，并要求甲方承担赔偿责任。违约情形包括不限于甲方、乙方单方面不按照合同履行其义务或者违背法律、法规的规定等情形。二、总部店（第十三店）的协议。2018年7月28日，金点点公司（甲方）与李进东（乙方）签订《联营商户协议》，协议约定：1.甲方提供点点超市总部店48平方米的营业场地，由乙方自主经营主食、熟食、凉拌菜等项目。乙方自负盈亏，与甲方无关。甲方与乙方之间不存在隶属关系。2.合作起止日期为2018年9月1日至2021年8月31日。3.租金标准为：扣点形式。第一年乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费。第二年、第三年为乙方入店商品销售额的8%为乙方交付甲方的月场地使用费。4.双方约定在每月5日结账（节假日顺延）。结账时将扣点和水费、电费及其它乙方应交的费用一并结算。电表、水表单装，收费标准以门店实际支付费用为准，称由甲方提供，乙方需交押金／元，称每月管理费150元。5.乙方向甲方支付2万元押金（此费用在乙方合同期满30天后，无顾客投诉，无违反甲方规章制度，无经营事故、施工事故、无相关部门处罚的情况下全额返带，如有上述情况及乙方未到期自行解除合同的情况下，乙方所交纳的押金不退）。6.场地装修。柜位装修由乙方负责，装修费用由乙方自行承担。不论合约是否到期，乙方在甲方场地的装潢、陈列道具等非经甲方同意不得拆除。7.违约责任及合同解除。因不可抗力的自然灾害和国家政策的变化无法履行本合同时，双方互不承担违约责任，本合同自动解除。甲、乙双方解除合同后，乙方所属设备必须在3天内搬运离店，超过3天甲方有权对设备进行处理。三、双方协议履行情况。合同签订后，金点点公司将经营场地交付给李进东从事主食、熟食、凉菜等经营。2017年12月22日，李进东向金点点公司支付第六分店质保金2万元。2018年8月5日，李进东向金点点公司支付十三店质保金2万元。2020年7月之前，按照上述两份协议的约定，金点点公司每月在扣除场地使用费、水电费、设备使用费后，将李进东的营业收入返还给李进东。一审中，金点点公司认可李进东向其支付了第六分店的租金12万元。关于2020年7月以后扣除的相关费用，李进东与金点点公司提交的支出凭证及记账单载明的内容一致，法院予以确认，其中第六分店2020年7月扣除李进东三方付扣点1489.19元、房租金24819.17元；8月扣除三方付扣点413.15元、房租金6885.94元；9月扣除三方付扣点339.51元、房租金5658.62元；10月扣除三方付扣点317.71元、房租金5295.21元；11月扣除三方付扣点115.41元、无税票暂时扣点1923.43元。其中十三分店2020年4月扣除李进东水费2300元（以100元每吨计算）；5月扣除水费2600元；6月扣除水费2900元；7月扣除三方付扣点1178.28元、房租金19638.26元、水费2900元；8月扣除三方付扣点330.21元、房租金5503.19元、水费2300元；9月扣除三方付扣点280.94元、房租金4682.27元、水费2500元；10月扣除三方付扣点281.52元、房租金4692.03元、水费2600元；11月扣除三方付扣点110.25元、无税票暂时扣点1837.88元、水费100元（以10元每吨计算）。后因扣费问题双方发生争议，李进东于2020年11月13日同时停止第六分店、十三店的经营。因上述争议，李进东将金点点公司诉至法院，要求解除两份协议、返还多扣的水费、租金及扣点费、押金并赔偿经济损失共计383095.21元。金点点公司提出反诉，要求李进东赔偿其各项损失共计22万元。2017年12月18日，合智营造空间设计（北京）有限公司出具收据，载明北潞园点点超市六店主食厨房大包装修共计155000元。2018年8月10日，合智营造空间设计（北京）有限公司出具收据，载明北刘庄点点超市十三店主食厨房大包装修款共计9万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于协议的解除时间。李进东要求解除协议，金点点公司予以认可。李进东于2020年11月13日撤店，后一直未继续经营，涉案两份协议于2020年11月13日已经实质解除，故法院确认双方签订的协议于2020年11月13日解除。关于违约责任的认定。本案中，李进东主张金点点公司多扣除其相关款项构成违约，导致其撤店协议无法继续履行，金点点公司对此不予认可，称扣除相应款项系双方协商一致变更，李进东无故撤店构成违约，导致协议无法继续履行。当事人协商一致，可以变更合同。金点点公司主张其于2020年4月份已告知李进东要扣除相关款项，并从李进东2020年7月的经营收益中予以扣除，但根据2020年9月8日李进东与金点点公司相关工作人员的电话记录载明，双方曾就扣款的相关事宜进行协商，未能达成一致。金点点公司现有证据不足以证明其与李进东就扣款事宜达成一致，金点点公司未按照协议约定扣除李进东三方扣点等，是造成合同无法履行的主要原因，应承担违约责任。李进东主张协议无法履行，但其未向金点点公司提出解除协议亦未提前告知金点点公司而直接撤店的行为，亦构成违约。综上，对金点点公司关于双方已协商一致变更协议的辩称，法院不予采纳。鉴于此，对李进东要求退还多扣的水费、房租金及三方扣点、押金，金点点公司辩称扣除的房租金系无税票的扣点、三方扣点是支付给第三方平台的、水费增加是十三店的污水费涨价了，且李进东违约，不同意退还。在双方未协商一致的前提下，原协议并未约定李进东需要向金点点公司提供增值税发票，双方亦未约定支付方式，故对于金点点公司关于三方扣点和无税票扣点的辩称，法院不予采纳。双方约定水费的收费标准以门店实际支付费用为准，金点点公司现有证据不足以证明其水费按照100元/吨标准支付，故对其辩称法院不予采纳。金点点公司不同意退还押金的辩称，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。对李进东的诉讼请求，法院予以支持，经核算，金点点公司应退还的水费为16290元、三方扣点4630.52元、房租金77174.69元、押金40000元。关于装饰装修的损失。双方在协议中约定由李进东对承租经营场地进行装修，无论合约是否到期，非经金点点公司同意，李进东不得拆除场地的装潢、陈列。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。第六分店于2020年12月31日到期，第十三分店于2021年8月31日到期，法院根据协议履行情况、违约责任等酌情确认装饰装修损失为20351.35元，李进东的过高诉讼请求，法院不予支持。关于赔偿损失的反诉请求。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，综合考虑双方合同履行情况及违约责任的认定，法院酌情确定为9000元，金点点公司过高的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年5月判决：一、确认李进东与北京市金点点商贸有限责任公司分别于2017年12月22日、2018年7月28日签订的《联营商户协议》于2020年11月13日解除；二、北京市金点点商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内退还李进东水费16290元、三方扣点4630.52元、房租金77174.69元、押金40000元；三、北京市金点点商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿李进东装饰装修损失20351.35元；四、李进东于判决生效之日起十日内赔偿北京市金点点商贸有限责任公司损失9000元；五、驳回李进东的其他诉讼请求；六、驳回北京市金点点商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，金点点公司补充提交其自行制作的结算统计表，称该统计表系其公司在一审结束后制作的，主张以此证明双方结算的真实书记。李进东对金点点公司提交的统计表及证明目的均不认可。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李进东与金点点公司签订的《联营商户协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效，双方均应依约履行。李进东主张金点点公司多扣相关款项导致协议无法继续履行，故而撤店，并提供对账单予以证明；金点点公司称相应款项系双方协商一致变更，但其提交的电话记录未能证明双方就扣款事项协商一致，其举证不足以证明双方已达成一致。金点点公司未依约扣除李进东款项应承担违约责任，李进东未就解除合同主张通知金点点公司即行撤店，亦有违约行为。现李进东要求解除协议，金点点公司对解除协议未持异议，一审法院根据李进东撤店时间和协议实质上不再履行的事实，认定涉案合同于2020年11月13日解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，李进东主张金点点公司应退还多扣的房屋租金和三方扣点，金点点公司虽称扣除的房租系无税票扣点、三方扣点系支付给第三方平台的，但双方未约定李进东应提供增值税发票或支付方式，金点点公司未按照合同约定收取费用，一审法院据此认定金点点公司退还房租，并根据结算单记载认定金点点公司退还相应三方扣点，并无不当。李进东主张金点点公司应退还多扣的水费，金点点公司称因十三店污水费涨价故该部分水费应由李进东承担，但金点点公司提供的证据不足以证明水费应按照100元/吨标准支付，一审法院据此认定金点点公司退还多扣的水费，并无不当。李进东主张金点点公司承担装饰装修损失，因涉案两店由李进东装修，一审法院根据双方履约情况和违约责任认定酌定装饰装修损失金额，并无不当。金点点公司主张其未收租金行为相当于让利装修费但无证据证明，合同亦无约定装修损失由李进东承担，故一审法院对金点点公司该项主张未予采纳，亦无不当。关于押金和赔偿责任，一审法院综合考虑双方履约情况和均存在一定违约情节的事实，认定金点点公司退还李进东押金40000元，酌定李进东赔偿金点点公司损失9000元，均无不当。据此，本院对金点点公司的上诉请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由北京市金点点商贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年八月二十七日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树