陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2021)陕0112民初19115号 原告：姚某，女，1989年9月30日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王蒙，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亮，陕西耀轩律师事务所律师。被告：陕西某某管理有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码91610131MA6URLJQ3A。法定代表人：刘锐，总经理。被告：陕西某某工程有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码91610113MA6W4QL70M。法定代表人：陈慧东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：祁煜，该公司员工。原告姚某与被告陕西某某管理有限公司（以下简称大城小屋公司）、陕西某某工程有限公司（以下简称芈琼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理，公开开庭进行了审理。原告姚某的委托诉讼代理人王蒙，被告芈琼公司委托诉讼代理人祁煜到庭参加诉讼。被告大城小屋公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年1月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告共同支付租金10201.8元（暂计算至起诉之日）；3、判令二被告支付物业费879.8元；4、判令二被告支付违约金62969.2元；5、判令二被告退还家电费用共计16800元；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告大城小屋公司于2020年1月4日签订房屋租赁合同，约定将其位于西安市未央区XX路XX小区XX栋XX单元XX室的房屋托管给被告，由被告进行装修及出租，被告每月支付原告租金3400.6元，租赁期限自2020年1月20日至2023年3月19日共计38个月，其中前两个月为免租期。合同约定装修费为62969.2元（包含家电费用），原告已预先支付，原告按照大城小屋公司要求转到芈琼公司账户。现二被告未装修完便退场，不愿再继续履行合同，原告要求被告退款遭拒。截止起诉日，被告拖欠三个月租金10201.8元，以及物业费879.8元，已构成严重违约，经原告多次催促仍未支付，故诉至法院，望判如所请。被告大城小屋公司未到庭亦未提交书面答辩意见。被告芈琼公司辩称，不认可第四项诉请，房屋硬装已完成，不能在完成装修情况下再次赔偿，且原告提供证据无法证明其损失为62969.2元。第五项诉请，约定是按照供应商价格退还，原告按照市场价计算，不予认可。前三项诉请由大城小屋公司支付，与答辩人无关，答辩人只提供装修服务。本院经审理认定本案事实如下： 2020年1月4日，原告姚某（甲方）与被告陕西某某管理有限公司（乙方）签订编号为：DCXW2020-（029）661《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在西安市未央区XX路XX小区XX栋XX单元XX室的房屋出租给乙方，该房屋为房产证面积97.16平方米，装修状况毛坯。租赁期限甲方为乙方提供免租期（装修期）2个月，租赁期限：甲方收租期36个月，装修期2个月，空置期0个月，合计租赁期38个月，自2020年1月20日至2023年3月19日止。月租金3400.6元，自甲方将房屋交付给乙方之日起2个日为免租期，免租期结束后的次月20号乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20号支付租金。乙方指定收款账号159535060，户名陕西某某工程有限公司，乙方通过该账户收取装修费。甲方委托乙方装修，房屋装修总价89956元，在本合同签订当日一次性付清。合同第十三条合同的解除第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2.二次及以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者存储危险品的。合同第十四条违约责任第四款约定：乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。2021年1月17日，原告姚某（甲方）与被告陕西某某管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议一，约定给予装修费7折，折后装修费共计62969.2元。2020年1月3日，原告向芈琼公司转账5000元，同日芈琼公司向原告出具收据，载明为华远枫悦18-1-1402装修款； 2020年1月4日，原告向芈琼公司转账56210.8元，同日芈琼公司向原告出具收据，载明为华远枫悦18-1-1402装修款；2020年1月17日，原告向芈琼公司转账1758.5元，同日芈琼公司向原告出具收据，载明为华远枫悦18-1-1402增项款。在合同履行过程中，被告拖欠原告2021年1月、2月、4月至今的房租及2021年1月至今的物业费。另，被告已完成双方《公寓基础装修施工项目清单（报价单）》中大部分项目，仅余投影仪、冰箱、洗衣机、空调、密码锁未完成。被告芈琼公司认可按照供应商价格退还装修内容中未完成的家电部分共计9267元。庭审中，原告未提供证据证明因被告违约给其造成的实际损失，因原、被告各执已见，致调解未果。以上事实有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、银行流水、支付宝转账记录、收据、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。双方在合同履行过程中，因租金问题发生纠纷，协商未果，酿成本案诉讼。关于合同解除问题。根据双方合同约定，原告有权解除合同，原告未证明其向被告大城小屋公司发出过合同解除通知书，本院依法以向被告大城小屋公司送达起诉状之日为合同解除之日，故本院确认原、被告大城小屋公司签订的《房屋托管合同》于2021年5月28日解除，被告大城小屋公司同时向原告返还涉案房屋。关于欠付租金数额及房屋占有使用费。被告大城小屋公司应当向原告支付自2021年1月、2月、4月、5月租金及合同解除后至房屋返还之日（暂计算至2021年8月5日）的占有使用费，房屋占有使用费参考房屋金额，租金及占有使用费标准为3400.6元/月，经计算为21084元（3400.6元/30×186日）。关于欠付物业费金额。根据被告证据，物业费每月219.95月，期间自2021年1月1日至2021年8月5日，经计算为1584元（219.95元/30×216日）。对于违约金。因原告未提供证据证明其实际损失金额，且双方约定的违约金明显过高，本院根据合同履行情况、损失情况，酌定由被告按照三个月租金标准向原告支付违约金，即确认违约金为10201.8元。关于退还家电费用。原告主张金额无依据，本院根据原告提供的退款单中的数额9267元予以支持。关于二被告责任承担。根据合同相对性原则，租赁合同为原告与大城小屋公司签订，故由大城小屋公司承担责任。但鉴于装修费由原告直接支付给芈琼公司，故退还家电费用由芈琼公司承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告姚某与被告陕西某某管理有限公司于2020年1月4日签订的《房屋租赁合同》于2021年5月28日解除。二、被告陕西某某管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告姚某暂计算至2021年8月5日的房屋租金及房屋占有使用费21084元、物业费1584、违约金10201.8元，前述共计32869.8元。2021年8月6日至实际交房之日的房屋占有使用费以3400.6元/月为标准、物业费以219.95元/月为标准。三、被告陕西某某管理有限公司、陕西某某工程有限公司于本判决生效后十五日内退还原告姚某家电费用9267元。四、驳回原告姚某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费2070元（原告已交纳）,由被告负担1000元，其他部分由原告自行负担，被告负担部分于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员     杭萌萌  二〇二一年八月五日 法 官助 理    卢  涛书 记 员    张文静 1