广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13728号上诉人（原审原告、反诉被告)：广东申润材料科技有限公司（原珠海市宝基材料科技有限公司），住所地广东省珠海市横琴新区环岛东路1889号创意谷18栋110室-494（集中办公区）。法定代表人：黄观林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王虑，广东品颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：广州六通商贸有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇沙湾路128号金丽北七街35号。法定代表人：余展进，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜锦锋，广东三峰律师事务所律师。上诉人广东申润材料科技有限公司（以下简称申润公司）因与被上诉人广州六通商贸有限公司（以下简称六通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人申润公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，将本案发回重审；或改判第二项为申润公司无需向六通公司支付2020年2月1日至3月20日期的占有使用费20万元；六通公司向申润公司支付延期退还租赁押金的滞纳金172800元（自2020年2月11日起以48万元为基数按每日1%的标准计付，暂计至2020年3月7日）；六通公司向申润公司支付律师费12000元；2.一、二审诉讼费由六通公司负担。事实和理由：一、一审法院判决申润公司向六通公司支付20万元占有使用费没有事实和法律依据。（一）一审法院避开了双方签订的《中转库仓储租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），第三条第3点：如因不可抗力因素，导致甲方中转库不能继续正常运营，自不可抗力发生之日起，甲方在三日内向乙方全额无息退还押金及剩余租金，待能正常运营后，甲方及时通知乙方，乙方应当在三日内重新按本合同第二条向甲方支付押金和租金，否则，本合同自动解除。据此，六通公司应向六通公司退还押金及剩余租金，如以后合同继续履行，则申润公司再重新交付押金和租金，否则合同解除。无论合同是否有效，该条款属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，对双方具有约束力。（二）申润公司已于2020年2月18日书面通知六通公司三日内派员办理交接手续，是六通公司不予理会，故应认定2月18日已符合交回场地的条件，一审法院酌情认定交回场地为3月20日与事实不符。（三）依照前述合同约定，因不可抗力导致中转库不能继续正常运营，合同处理中止履行状态，六通公司需退还押金和剩余租金。举重以明轻，则申润公司自2020年1月24日起不需要支付占用费。（四）六通公司并无证据证明其向经济社支付了租金，一审法院错误适用公平合理、风险共担原则，缺乏事实和法律依据。二、依照涉案租赁合同第五条、第六条第2点的规定，六通公司未向申润公司退回相应费用的，则每日按1%计付滞纳金，并由六通公司负担律师费。三、如前文所述，涉案租赁合同中关于占有使用费、滞纳金、律师费关于争议解决的问题，属于合法有效约定，法院应适用该相应条款处理本案，而非适用自由裁量权。因此，申润公司上诉请求二审法院依法纠正。被上诉人六通公司二审答辩称：一、申润公司的上诉请求没有事实根据及法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。二、六通公司在提起上诉后撤回上诉是基于其他因素的考虑，不代表六通公司完全认同一审判决，更不代表六通公司认同申润公司的上诉请求。三、一审法院认定合同无效，则不可因疫情不可抗力减免占用费，申润公司称不用支付占用费没有法律依据。四、申润公司发出通知函要求减免租金，也即其明知疫情不属于法律依据上的不可抗力，故申润公司没有理由要求免除占用费等费用。申润公司于2020年4月14日向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.六通公司退还水泥中转库租赁押金480000元；2.六通公司支付延期退还租赁押金的滞纳金172800元（自2020年2月11日起暂计至2020年3月7日，直至六通公司付清日止）；3.六通公司支付本案律师费12000元；4.六通公司承担本案诉讼费用。六通公司反诉请求：1.申润公司支付拖欠的租金1200000元及违约金1068000元（每月租金违约金自每月4日起，每日按当月租金额的3%计算至付清全部租金之日止，以当月租金本金为限，详见《违约金计算清单》）；2.本案诉讼费由申润公司承担。一审法院经审理查明事实如下：珠海市宝基材料科技有限公司（以下简称宝基公司）于2020年4月28日更名为申润公司。2016年5月23日，广州天宏混凝土有限公司（以下简称天宏公司）与广州市番禺区石碁镇雁洲村股份合作经济社（以下简称雁洲经济社）签订《土地租赁合同》，约定由天宏公司向雁洲经济社承租位于雁洲村土名为“朱沙口”土地面积11233.8平方米，合同载明租赁的土地没有相应的产权证照。2016年12月22日，天宏公司出具《授权委托书》，委托余志欢代为管理、订立租赁或有关征地拆迁的协议、收取租金、支付租金等事宜。2017年1月25日，雁洲村经济社、天宏公司、余志欢达成协议，约定天宏公司承租涉案场地的权利转让给余志欢。余志欢为六通公司的股东之一。2019年3月26日，六通公司（甲方、出租方）与申润公司签订《中转库仓储租赁合同书》，约定：乙方承租位于广州市番禺区金雁南街的沙湾石井水泥中转库，租赁物包括四个900吨圆柱形钢板水泥储存罐的散装库（仅限原地使用不得搬动）、8嘴打包机生产线、水泥中转设备、办公区域及办公区内所有配套设备（以下统称为“水泥中转库”），具体以甲乙双方另行签订的《租赁物明细清单》为准，为明确租赁范围，由甲方制作平面图，在平面图中划定乙方承租的具体范围及面积；租赁期为自2019年4月1日起至2022年3月31日止，月租金标准24万元，乙方须于每月3日前向甲方支付当月租金；乙方须向甲方支付48万元作为履行合同的押金；甲方保证交付的中转库能正常运作，保证乙方能正常独立经营，乙方经营过程中，如出现政府行为、环保检查的，甲方应当组织协调解决；如在收到政府相关部门责令整改、停业等通知或从外界到中转库的道路被封闭不能通行的，甲方协调乙方处理有关事宜，在停业整改或道路封闭期间，甲方免收乙方停业期间的租金，如在收到整改、停业通知之日起30日内连续无法恢复正常经营，该30天予以免租，甲方应当在该30日届满后三日向乙方全额无息退还押金及剩余租金；待水泥中转库恢复正常经营之后，甲方及时通知乙方，乙方应当在三日内重新按本合同约定向甲方支付押金和租金，否则，本合同自动解除；如因不可抗力因素，导致甲方中转库不能继续正常运营，自不可抗力发生之日起，甲方在三日内向乙方全额无息退还押金及剩余租金，待能正常运营后，甲方及时通知乙方，乙方应当在三日内重新按本合同第二条向甲方支付押金和租金，否则，本合同自动解除；甲方应当协调从外界到中转库的道路通畅，运载车辆能正常进出中转库；乙方在生产经营过程中如需增加生产设备的，应经甲方书面同意，乙方增加的生产设备，在合同终止或解除时，乙方可以拆走，但应对甲方原有设备予以恢复原状并保证能正常生产；乙方应于租赁期满后，或依据本合同其他条款，按《租赁物明细清单》将租赁物如数交还给甲方，交还时，乙方应当保持水泥储存罐的罐体及其他设施、设备的完好，不得留存物品或影响散装水泥罐的正常使用，甲方对乙方交还的租赁物，不得计算合理损耗，如设施设备能正常运转，甲方应当在租赁期满或双方协商解除合同后3日内，全额退还押金；本合同履行至一年以上，乙方如需终止本合同，应提前2个月书面通知甲方，否则，乙方仍须按合同履行支付租金至一年零两个月届满，乙方才可解除合同并办理交接手续，乙方未办妥交接手续的，需继续支付租金，甲乙双方经协商同意可在该两个月内提前办理交接手续，则乙方按实际使用天数计算租金，甲方向乙方全额无息退还押金及剩余的租金；合同终止或解除之日起五日内，乙方应将全部水泥清空、完好退还甲方水泥中转库（合理损耗外），将自有物品搬走，否则，甲方有权自行处理并要求乙方承担相关清理费用，并按日收取乙方占用费（按每日租金8000元的标准计算）至乙方将场地及水泥中转库退还之日止；本合同因终止或解除的，一方依约向对方发出的书面交接通知，对方应在三日内派员办妥交接手续，否则，视为双方已办妥交接手续；乙方不按时支付租金的，除须补交外，每逾期一天，按当月租金的3%向甲方支付违约金，逾期超过七天作违约处理，甲方有权解除合同并收回该水泥中转库，乙方所交押金不予退回，乙方应完好退还甲方租赁场地及水泥中转库，合理损耗除外；甲方未依据本合同向乙方退回相关费用，自逾期之日起，按日1%的标准向对方支付滞纳金；一方违约，另一方为维护合法权益而实际发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、公告费、强制执行费、评估拍卖费、为实现财产保全所产生的担保费、律师代理等所有费用，均由违约方承担；等等。2020年2月1日，申润公司通过微信向六通公司提出减免租金的请求。同日，申润公司向六通公司发出《关于减免沙湾石井水泥中转库租金的工作联系函》，要求调整租金：2020年2月1日至2020年2月29日免租一个月、2020年3月1日至2020年4月30日租金按合同标准减半收取。同月4日，申润公司又发出《关于沙湾石井水泥中转库租赁合同履行调整的通知》，再次要求2020年2月1日至2020年2月29日免租一个月。2020年2月7日，申润公司向六通公司发出《关于限期退回押金的通知》，认为新冠疫情的防控措施属于政府行为，且已构成不可抗力，依据合同第三条第三点，通知六通公司于2020年2月10日前无息退还押金48万元。2020年2月8日、2020年2月20日，六通公司两次向申润公司发出《通知》，告知因申润公司未支付2020年2月份的租金24万元，违反了合同约定，要求尽快支付，否则将按照合同约定追究责任。2020年2月17日，广州市番禺区石碁镇人民政府经济服务办公室发出《致石碁镇广大企业的一封信》，告知番禺区坚持疫情防控和复工复产两手抓、两不误，近期，石碁镇将开展走访联系服务企业活动，进一步指导服务企业做好疫情防控和复工复产工作，设法帮助企业解决防疫、用工、融资等方面的问题，有需要可与镇政府经济办联系。2020年2月18日，申润公司向六通公司发出《中转库交接通知》，告知其已将中转库内全部水泥清空，要求六通公司在三日内派工作人员办妥交接手续，否则，依据合同约定视为双方已办妥交接手续。2020年2月20日，申润公司再次发出《中转库交接通知》，告知中转库水泥清空，要求六通公司在2020年2月21日前办妥交接手续，否则，依据合同约定视为双方已办妥交接手续。2020年2月19日，广州市番禺区石碁镇长坦村民委员会（以下简称长坦村委会）出具《证明》，载明：受新冠××疫情影响，广东省重大突发公共卫生事件一级响应期间，石碁镇长坦村根据相关政策实施封闭管理，期间相关运输车辆、外来人员等均不可进入本村（包括但不限于快递员，外卖员等人员及车辆），申润公司也受此影响。2020年7月1日，长坦村民委员会出具《情况说明》，载明：2020年2月19日，申润公司相关人员到我村反映客户催促公司交货（水泥），但由于受到我村在沿江路水闸处封闭道路影响，以需出具证明给其客户为由，要求我村出具相关证明，故我村于当日向该公司出具了一份《证明》。同日，该村还出具了另一份《证明》，载明：根据上级政府要求，我村为防控新冠疫情，于2020年2月14日至23日期间，在我村沿江路白水律水闸处封闭道路，后于2020年2月23日解除道路封闭。2020年7月30日，雁洲村经济社出具一份《证明》，载明：余志欢承租的土地租期自2017年1月1日至2036年12月31日，本案申润公司承租的水泥中转库占用范围的土地在余志欢承租土地范围内，土地上的水泥储存罐、厂房、打包机生产线、水泥中转设备、办公用房及所有设备等均为余志欢所有。同日还出具了另一份《证明》，载明新冠疫情期间，雁洲村经济社未给予余志欢减免租金。另外，双方在2019年4月10日签订一份《确认函》，确认在合同履行过程中，申润公司对六通公司原有起水设备进行更换，拆除原有设备、购置及安装设备所产生的费用均由申润公司承担，申润公司在安装二手或新的起水设备前将原有的起水设备拆除并已交回给六通公司及存放于租赁场地。一审庭审中，双方对于上述起水设备的归属存在争议。申润公司于二次庭审中明确本次诉讼不主张返还上述起水设备。一审法院认为，现无证据证明申润公司租赁的涉案场地的土地性质可用于水泥中转库，且租赁场地内的厂房未取得建设工程规划许可证，故申润公司与六通公司签订的《中转库仓储租赁合同书》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”申润公司要求六通公司退还保证金48万元的诉讼请求，符合上述法律规定，一审法院予以支持。因造成合同无效，双方均存在过错，故对于申润公司要求六通公司支付延期返还保证金的利息、律师费，一审法院不予支持。关于申润公司应支付的占有使用费。因合同无效，申润公司应将场地返还给六通公司。根据申润公司提交的证据显示，申润公司因双方协商减免租金未果，遂多次告知六通公司其已将水泥清空、要求现场办理场地交还手续，但六通公司均不予配合。虽场地上有申润公司安装的起水设备，双方对起水设备的归属存在争议，但并不影响场地整体交还，且申润公司明确本次诉讼不主张起水设备的返还，六通公司也未在收到交还场地通知后提出要求拆除起水设备、或是其余设备不能正常使用的抗辩，故六通公司应当在合理期限内及时收回场地以防损失扩大。结合申润公司与六通公司就减免租金的往来函件内容，及双方签订的合同的相关约定，当事人于庭审中的陈述，一审法院酌情确认六通公司收回场地的合理期限应在2020年3月20日之前。六通公司收回场地之前，申润公司应当支付相应的占有使用费。关于占有使用费的计收标准，一审法院认为，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，全国大范围实行交通封锁。依据长坦村委会出具的几份《证明》，该村于2020年2月14日至2月23日对沿江路水闸处实施道路封闭，申润公司是受到该措施影响的。因此，申润公司因疫情防控措施原因未能正常使用涉案场地，六通公司要求按照合同约定的租金标准支付占有使用费有欠公平，应当适当予以减免。六通公司提交的证据证明雁洲村经济社未给予其租金优惠，结合六通公司向雁洲村经济社支付的租金，根据公平合理、风险共担原则，酌情支持申润公司应支付2020年2月1日至3月20日的占有使用费共20万元（24万元×50%+24万元/30天×20天×50%）。六通公司主张超过部分占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。另因合同无效，六通公司主张逾期支付占有使用费的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月15日判决如下：一、广州六通商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广东申润材料科技有限公司退还保证金48万元；二、广东申润材料科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州六通商贸有限公司支付2020年2月1日至3月20日的占有使用费20万元；三、驳回广东申润材料科技有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州六通商贸有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10448元、财产保全费3844元，由广东申润材料科技有限公司承担9132元，广州六通商贸有限公司承担5160元；反诉受理费12472元，由广东申润材料科技有限公司承担1100元，广州六通商贸有限公司承担11372元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方二审均无新证据提交。另查明，六通公司曾在上诉期内向一审法院递交了上诉状，但其未按法院通知限期内预交二审案件受理费，故本案对其上诉主张不作审查。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、占有使用费计付的问题；二、申润公司诉请六通公司支付逾期退还押金的滞纳金以及本案律师费的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，占有使用费计付的问题。一审法院认定涉案双方签订的《中转库仓储租赁合同书》无效，六通公司应向申润公司返还押金480000元，合法有据，双方均无异议。关于申润公司应支付的占有使用费，一审法院综合疫情影响及双方责任等具体案情酌情作出认定，判决申润公司应支付2020年2月1日至3月20日的占有使用费共20万元（24万元×50%+24万元/30天×20天×50%），并对此已作充分阐述。一审判决体现了疫情期间当事人风险共担、共渡难关的原则，充分保障了双方当事人的合法权益，本院不作赘述。申润公司虽对此不予认可，但并无证据推翻一审判决认定的事实和处理结果，故其上诉主张不能成立。二、关于争议焦点二，申润公司诉请六通公司支付逾期退还押金的滞纳金以及本案律师费的问题。由于《中转库仓储租赁合同书》无效，申润公司对此亦有过错，其所主张前述的费用应由其自行承担。申润公司依照《中转库仓储租赁合同书》第三条、第五条、第六条的相关规定诉请六通公司承担。因《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，涉案《中转库仓储租赁合同书》整体无效，前述条款并非该法律规定的“有关解决争议方法的条款”。申润公司主张前述合同条款有效并据此提出该项上诉主张，于法不符，本院不予支持。另外，双方在一审庭审中对于涉案起水设备的归属存在争议。申润公司于二次庭审中明确本次诉讼不主张返还上述起水设备，一审法院对此不作处理，并无不妥。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人申润公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7072元，由上诉人广东申润材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶