四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13854号上诉人（原审被告）：成都市成华区危房改造开发办公室。住所地：四川省成都市成华区万年场上街东景丽苑B区二楼。法定代表人：赵新，主任。委托诉讼代理人：梁熙，四川善嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文逸，四川善嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟玲，女，1971年5月1日出生，汉族，住四川省成都市成华区。被上诉人（原审原告）：李少奎，男，1963年11月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。上诉人成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称成华危改办）因与被上诉人钟玲、李少奎商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初15691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。成华危改办上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钟玲、李少奎全部诉讼请求；2.本案的上诉费由钟玲、李少奎承担。事实及理由：一、逾期办理产权证系不可抗力造成，并非成华危改办的原因。钟玲、李少奎要求成华危改办按《商品房买卖合同》第十九条第二款约定支付产权逾期办理违约金，无事实依据。由于“双证合一”政策，成都市房管局于2016年7月开始停止受理产权办理资料，2016年11月正式实施不动产证办理。因房屋产权证与国土证“双证合一”为全国性政策调整，成华危改办只能按照最新的“不动产权证书”办理程序进行申请，从而导致在2016年7月初至2016年11月底期间均无法递件办理不动产权证而最终导致了办证迟延。根据补充协议第八条第三款约定，“因政策及政府主管部门工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任”。根据此条约定，逾期办理房屋权属转移登记非成华危改办自身原因，对于成华危改办而言该事件是不可预见、不能克服的客观情况，属不可抗力，成华危改办不应承担违约责任。二、成华危改办与钟玲、李少奎并未在合同中约定对案涉房屋办理统一不动产权证书，2016年11月17日后成华危改办从事实和法律上已无法为钟玲、李少奎单独办理房屋所有权证书，合同约定的相关义务因不可抗力丧失履行条件。自2016年11月23日起成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及土地使用证，因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化后的责任不应当归责于成华危改办。且成华危改办与钟玲、李少奎并未就成华危改办应当承担办理案涉房屋统一不动产权证书的义务对原合同作出补充约定或对原合同作出相应的变更，即对新的义务的内容、履行期限及相应的违约责任等未作出明确约定；在未明确约定的情况下，成华危改办履行为钟玲、李少奎办理不动产权证书的义务应当以收到钟玲、李少奎的相关催告或是通知为履行期限起始点。事实上，成华危改办已为其办理不动产权证。因此钟玲、李少奎要求成华危改办因此承担违约金无事实依据。三、钟玲、李少奎未提供其因成华危改办办理不动产权证书不符合其要求而遭受损失的证明材料，其要求成华危改办承担违约损失无相关事实基础予以支撑。钟玲、李少奎辩称，成华危改办违约不属于不可抗力，其应当遵守合同的约定，一审判决中也对相关事实进行了载明，请求维持原判。钟玲、李少奎向一审法院起诉请求：1.判令成华危改办向钟玲、李少奎支付的违约金5461.44元（自2016年12月22日起按照央行活期存款年利率0.35%计算至2019年6月22日止）；2.本案的诉讼费由成华危改办承担。一审法院认定事实：经审理查明，2013年6月16日，李少奎、钟玲（乙方）和成华危改办（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定李少奎、钟玲购买成华危改办开发的位于成都市成华区房屋，购房总价款为602734元。合同第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年12月22日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2015年12月22日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的出卖人应该去的该商品房所在楼栋的权属证明期限届满至次日起之实际取得权属证明之日止，出卖人应当按照买受人已付房款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并与出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）1.买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的出卖人应该取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满至次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按照买受人已付房款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并与出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。同日，双方签订的《商品房买卖合同附件及补充协议件》第八条办理产权登记的补充约定：2.买受人应在买受人付清全部房价款（含面积补差价）及相关税、费（含专项维修基金收费用，下同）且买受人提供齐全部资料后730天内为买受人办理完该房屋分户产权登记,如出卖人原因未在约定的时间办理完该房屋分户产权登记的，每逾期一日，出卖人应当在按买受人房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并与出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。3、因政策及政府主管部门工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任。合同签订后，钟玲、李少奎按约定足额缴纳购房款，一审庭审中，钟玲、李少奎和成华危改办均认可案涉房屋于2014年11月30日交付。案涉房屋于2019年4月24日办理产权证书。一审另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。一审庭审中，钟玲、李少奎明确主张成华危改办承担的违约金性质为逾期办理房屋所有权证违约金。一审另查明，2016年度至2019年度中国人民银行公布的活期存款年利率为0.35%。一审法院认定上述事实，有双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议件》，产权契税费收据以及双方当事人当庭陈述等。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。一、关于成华危改办是否存在逾期办理案涉房屋产权登记行为的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋约定交付时间为2014年12月22日，实际交房时间为2014年11月30日，按照合同约定办理案涉房屋权属证书时间为实际交房后730日，即2016年11月29日，从2016年11月30日起成华危改办若逾期未办理房屋权属证书则应承担逾期办证违约责任。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。而成华危改办实际于2019年4月24日将案涉房屋转移登记在钟玲、李少奎名下。同时钟玲、李少奎和成华危改办签订的补充协议中并没有约定办理国有土地使用权证时间，且补充协议第八条办理产权登记的补充约定：2.买受人应在买受人付清全部房价款（含面积补差价）及相关税、费（含专项维修基金收费用，下同）且买受人提供齐全部资料后730天内为买受人办理完该房屋分户产权登记,如出卖人原因未在约定的时间办理完该房屋分户产权登记的，每逾期一日，出卖人应当按买受人房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。3.因政策及政府主管部门工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任。本案中，成华危改办实际应为钟玲、李少奎办理案涉房屋权属证书为2019年4月24日，且成华危改办并未举证证实存在因政策及政府主管部门工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的相关证据，应承担举证不能的后果。虽然钟玲、李少奎主张成华危改办办理房屋所有权证违约金，但因二证合一政策出台后，登记机关已经无法办理房屋所有权证，同时鉴于案涉补充协议中并未约定办理国有土地证截止时间，而案涉房屋于2019年4月24日才登记在钟玲、李少奎名下，足以证实成华危改办存在逾期办证违约行为，故一审法院认定成华危改办存在逾期办理行为，应承担逾期办证违约金。二、关于逾期办证违约金计算问题。鉴于一审法院认定成华危改办存在逾期办证违约行为，成华危改办应支付逾期办证违约金，具体计算如下：以钟玲、李少奎缴纳的购房款602734元为基数，从钟玲、李少奎主张的2016年12月22日起计算至2019年4月23日共计853天，扣减实施暂停受理业务6日，实际违约天数847天，按照中国人民银行公布的同期同档次人民币活期存款年利率标准0.35%计算，按照每年365天的标准，计算违约金约为4895.36元（≈602734元×847天×0.35%÷365天）。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、成都市成华区危房改造开发办公室于本判决生效之日起五日内向钟玲、李少奎支付逾期办证违约金4895.36元；二、驳回钟玲、李少奎的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由成都市成华区危房改造开发办公室负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。二审另查明，《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。又查明，《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）1.买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的买受人应当取得该商品房的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按买受人已付房价款的同期中国人民银行活期存在利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释。本院认为，本案二审的争议焦点为成华危改办是否应向钟玲、李少奎支付逾期办证违约金。本院认为，钟玲、李少奎与成华危改办签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，成华危改办未在合同约定的时间内为钟玲、李少奎办理案涉房屋的权属证书，构成违约，其应承担违约责任。成华危改办上诉主要理由：双方未约定对案涉房屋办理不动产权证；成都市实施不动产统一登记政策，对成华危改办而言，是不可预见、不能克服的客观情况，属不可抗力，不应承担违约责任；钟玲、李少奎未提交因逾期办证遭受损失的证明材料，其要求成华危改办承担违约损失无依据。关于双方未约定对案涉房屋办理不动产权证的问题。本院认为，作为开发商的成华危改办有为钟玲、李少奎办理案涉房屋权属证书的义务。虽然案涉合同未约定办理不动产权证，但成都市实施不动产统一登记政策即“两证合一”政策后，不能继续办理房屋所有权证和国有土地使用权证，只能办理不动产权证，而不动产权证具有房屋所有权证和国有土地使用权证的功能属性，故成华危改办仍有为钟玲、李少奎办理案涉房屋不动产权证的义务。关于成都市实施不动产统一登记政策，是否属于不可抗力的问题。本院认为，依据原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。根据查明的事实，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，作为开发商的成华危改办应当知晓，对成都市实施该条例应当能够预见。故成都市实施不动产统一登记政策不属于不可抗力，成华危改办的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于钟玲、李少奎未提交因逾期办证遭受损失的证明材料，其要求成华危改办承担违约损失无依据的问题。本院审查后认为，成华危改办作为出卖人，其与买受人签订的合同中约定了其负有协助办证之义务并约定了逾期办证违约责任，据此，钟玲、李少奎起诉主张权利具有合同依据。故成华危改办未在合同约定的时间内为钟玲、李少奎办理案涉房屋的权属证书构成违约，其应按约定向钟玲、李少奎支付逾期办证违约金。综上，成华危改办的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由成都市成华区危房改造开发办公室负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年八月二十三日书记员  夏玉荣