四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9167号上诉人（原审原告、反诉被告）：保利（成都）房地产开发有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1号。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周兴文，男，1988年8月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘权，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚敏，四川高扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋慧霖，女，1989年10月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：刘权，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚敏，四川高扬律师事务所律师。上诉人保利（成都）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人周兴文、宋慧霖商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11280号民事判决书，改判支持保利公司一审本诉请求，驳回周兴文、宋慧霖一审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由周兴文、宋慧霖承担。事实及理由：一、保利公司与周兴文、宋慧霖建立了合法有效的房屋买卖合同法律关系，在周兴文、宋慧霖违约，且保利公司没有任何违约行为并明确要求继续履行合同的情形下，一审法院认定周兴文、宋慧霖有权解除合同，没有任何事实和法律依据，损害了保利公司合法权益和正常交易秩序。1.一审法院认定“现保利公司还未交付房屋，周兴文、宋慧霖亦未接受房屋。故不存在周兴文、宋慧霖在享受合同权利义务的情况下不履行单纯金钱给付义务的情形”属于认定事实错误，应当依法予以改判。一审法院己经认定双方于2019年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第九条第（二）款第二点以及第十八条第（一）款的约定，周兴文、宋慧霖应在2020年12月30日前向保利公司支付完毕购房款，保利公司应在2021年12月31日前向其交房。保利公司履行交房义务的期限尚未届满，周兴文、宋慧霖未按时履行支付购房款的义务己构成违约，但一审法院忽视交房期限未届满、保利公司不负有立即交房义务且保利公司享有先履行抗辩权的事实而认定周兴文、宋慧霖不享有合同约定权利，并在周兴文、宋慧霖明显己经违约支付购房款的情况下认定周兴文、宋慧霖不存在不履行单纯金钱给付义务的情形与事实严重不符，属于认定事实错误，应当依法予以改判。2.一审法院认定“保利公司销售人员曾在买卖合同签订时与周兴文、宋慧霖沟通过小额贷款方式购房，但其后并未办理”属于事实认定错误。首先，合法有效的《商品房买卖合同》第九条第(二）款第2点明确约定周兴文、宋慧霖通过分期付款方式支付涉案房屋购房款，而非其主张的拟通过贷款方式购房案涉房屋。其次，从周兴文、宋慧霖提交的证据无法看出周兴文、宋慧霖在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前与销售人员沟通过小额贷款方式购房，根据保利公司提供的证据明显可知周兴文、宋慧霖于2020年10月22日即在签订合同长达约一年之后才与销售人员就小额贷款事宜进行的沟通，且销售人员也明确表示：“小额贷现在没有额度，要等额度。”“我明天问一下公司，看能不能转成按揭，得看公司允许不允许。”以上微信聊天记录也是周兴文、宋慧霖在一审中提交的证据，但一审法院并未查明以上微信聊天均是在《商品房买卖合同》签订后且周兴文、宋慧霖拖欠第二期购房款后才向销售人员咨询了解变更《商品房买卖合同》付款方式的事实，而错误的认定保利公司销售人员在签订《商品房买卖合同》时与周兴文、宋慧霖沟通过小额贷款方式购房，但销售人员之后并未办理。并以该事由作为审判的事实依据，明显属于事实认定错误。3.一审法院认为：“故在周兴文、宋慧霖不存在恶意违约的情形且要求其继续履行合同显失公平（无经济能力），保利公司拒绝解除合同违反诚实信用原则的，周兴文、宋慧霖可以诉请解除合同”属于事实认定错误。一审法院仅因周兴文、宋慧霖单方主张其无经济能力而认定保利公司要求周兴文、宋慧霖履行对双方均有效的合同系显失公平，属于事实认定错误。显失公平是指一方当事人利用优势或对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则。既然一审法院己经认定双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务，那么周兴文、宋慧霖就应按照合同约定履行付款义务。但一审法院又认定保利公司要求周兴文、宋慧霖继续履行合同系显失公平，明显与事实不符合，明显与显失公平的法律定义不符合。按照一审法院的逻辑，在合同履行过程中，是否只要守约方要求违约方履行合同，违约方称无履行能力就是显失公平的表现？是否法院在执行过程中要求被执行人履行生效法律文书，被执行人称无履行能力也是显失公平的表现？4.周兴文、宋慧霖作为违约方无权要求解除合同及补充协议，其要求解除合同无法律及合同依据。首先根据商品房买卖合同的约定，周兴文、宋慧霖作为逾期缴纳购房款的违约方不具有约定的合同解除权，其次，周兴文、宋慧霖也不具有原《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条等法律规定的解除权。合同的解除是法律允许守约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于守约方，而非违约方。原《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“非金钱债务的违约责任当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”从上述法律规定的适用前提来看，事实上不能履行，应当解除，其适用的债务种类为“非金钱债务”，周兴文、宋慧霖向保利公司支付购房款的义务系金钱债务，并不适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，且无力继续履行的经济情况仅能影响保利公司合同对价是否能够得以实际全部实现，并不能因此赋予周兴文、宋慧霖合同解除权。—审法院整个判决过程都未查明周兴文、宋慧霖享有合同解除权的法律依据及合同依据，仅从认定的错误事实来判决周兴文、宋慧霖享有合同解除权，未依法判决。5.一审法院忽视违约的周兴文、宋慧霖，而认定无任何违约行为的保利公司违反诚信原则系一审法院事实认定错误。根据上述分析，《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行，且周兴文、宋慧霖不具有合同解除权，但周兴文、宋慧霖确未按《商品房买卖合同》约定履行支付购房款的义务并以各种无理理由诉请法院解除合同，系违反诚实信用原则及契约精神的体现。6.一审法院仅从周兴文、宋慧霖存在医疗花销较大的情形就认定其无经济能力支付剩余购房款，过于片面，系事实认定不清。首先，存在较大医疗花销并不等于无经济能力支付剩余购房款，其次周兴文、宋慧霖的医疗花销与其履行《商品房买卖合同》约定的支付购房款义务并无必然联系。二、周兴文、宋慧霖违约拖欠购房款，依法应承担支付购房款的义务并承担相应的违约责任。根据双方签订的合法有效的合同及补充协议，约定周兴文、宋慧霖购买案涉房屋，房屋总价款1256730元，已付购房款125673元。根据合同第九条第（二）款约定，周兴文、宋慧霖支付该笔购房款的时间已到期，但截止到本案一审开庭之日，周兴文、宋慧霖尚未支付该笔购房款，周兴文、宋慧霖违约的事实清楚，证据确实充分，应当承担违约责任。周兴文、宋慧霖应根据双方签订的合同第十条的约定承担相应的违约责任。周兴文、宋慧霖辩称，保利公司所陈述的事实与本案真实情况不符，其上诉理由无相应证据予以支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。保利公司向一审法院起诉请求：1.周兴文、宋慧霖向保利公司支付购房款502692元及违约金4524.23元，暂共计507216.23元（违约金计算方式：502692*30*0.0003，自2020年6月30日暂计算至2020年7月30日，要求计算至实际付清之日止，违约金标准全部按每日0.0004计算。）2.周兴文、宋慧霖承担本案诉讼费。周兴文、宋慧霖向一审法院反诉请求：1.保利公司退还收取的定金125673元（大写壹拾贰万伍仟陆佰柒拾叁元整）；2.解除保利公司与周兴文、宋慧霖之间签订的房屋定购合同；3.保利公司承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，周兴文、宋慧霖变更第二项诉讼请求为请求解除双方的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2019年12月30日，保利公司与周兴文、宋慧霖签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称补充协议），约定由周兴文、宋慧霖购买保利公司位于成都市高新区的房屋，建筑面积共52.22平方米。第八条：商品房单价为每平方米36843.45元，总价款为1256730元（大写壹佰贰拾伍万陆仟柒佰叁拾元整）。出卖人（保利公司）与买受人（周兴文、宋慧霖）按照分期付款方式购买案涉房屋，周兴文、宋慧霖已在合同签订前支付100000元以抵作购房款。周兴文、宋慧霖在2020年12月30日前分三期支付该商品房全部价款；其中，周兴文、宋慧霖于2019年12月30日前首期支付该商品房全部价款的10%，金额125673元；周兴文、宋慧霖于2020年6月30日前第二期支付该商品房全部价款的40%，金额502692元；周兴文、宋慧霖于2020年12月30日前第三期支付该商品房全部价款的50%，金额628365元。第十条：周兴文、宋慧霖未按合同约定时间付款的，逾期在90日以内，周兴文、宋慧霖按日计算向保利公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天后，保利公司有权解除合同。保利公司解除合同的，书面通知周兴文、宋慧霖，周兴文、宋慧霖自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向保利公司支付违约金，同时，保利公司退还买受人已付全部房价款。保利公司不解除合同的，周兴文、宋慧霖按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。第十一条：已交购房款金额125673元。第十八条：出卖人在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。合同及补充协议签订后，周兴文、宋慧霖于2019年12月28日支付100000元，2019年12月30日支付25673元，保利公司分别出具收据。双方确认该款项已转为购房款。一审法院另查明，周兴文、宋慧霖与保利公司公司销售人员王海龙通过微信协商贷款以及付款事宜，王海龙回复“小额贷款目前没有额度，目前通知的是11月才有额度，具体等通知，目前有两个客户都在等小额贷”，周兴文、宋慧霖回复“前期通过的能否想办法挪一个给我呢？花点钱吧。公司现在不同意解除，只能用之前说的小额贷了，另外你再沟通一下转按揭的问题吧，只有用小额贷和按揭才能解决目前的问题，感谢了。”王海龙回复“小额贷现在没有额度，要等额度，公司这边允许你转按揭吗？”周兴文、宋慧霖回复“我没有沟通，我给公司沟通的都是解除合同，你之前不是说可以的嘛，要上浮1个点，对公司回款也相对有力，你再沟通一下吧。”王海龙回复“我明天问一下公司，看能不能转成按揭，得看公司允不允许。”一审法院再查明，宋慧霖为周兴文配偶，自2019年3月至2020年10月期间在医院接受治疗，花销较大。一审庭审过程中，周兴文、宋慧霖陈述自合同签订后一直未收到合同副本，且保利公司提交给法庭的合同与其原件不一致，复印件与原件关于支付方式有差异，后保利公司提交书面情况说明，表明该不一致的情形并非保利公司私自更改合同内容，而系保利公司工作人员在复印过程中操作错误，以原件为准。另，在一审法院向保利公司释明如果判决合同解除是什么意见时，保利公司坚持继续履行合同的诉讼请求。此外，双方对保利公司还未交付房屋的情况予以确认。一审法院认定以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》、收据、微信聊天记录、周兴文、宋慧霖宋慧霖住院消费记录、《情况说明》等证据在案佐证。一审法院认为，保利公司与周兴文、宋慧霖之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。关于合同解除的问题。首先，从法律层面分析，保利公司认为周兴文、宋慧霖不享有法定的合同解除权，且合同法第一百一十条系针对非金钱债务的履行不能进行规定，保利公司与周兴文、宋慧霖签订的买卖合同不属于非金钱债务。一审法院认为，案涉合同并非仅仅系金钱债务，而系双务合同，即保利公司有交房等义务，周兴文、宋慧霖有支付房款等义务。现保利公司还未交付房屋，周兴文、宋慧霖亦未接受房屋。故不存在周兴文、宋慧霖在享受了合同权利的情况下不履行单纯的金钱给付义务的情形。其次，从事实层面分析，第一，从周兴文提交的与保利公司销售人员王海龙的微信聊天记录可以看出，保利公司销售人员曾在买卖合同签订时与周兴文、宋慧霖沟通过小额贷款方式购房，但其后未能办理；第二、周兴文妻子宋慧霖确实存在医疗花销较大的情形。由此可见，周兴文、宋慧霖确无经济能力支付剩余房款。故在周兴文、宋慧霖不存在恶意违约的情形且要求其继续履行合同显失公平（无经济能力），保利公司拒绝解除合同违反诚实信用原则的，周兴文、宋慧霖可以起诉请求解除合同。综上，对于周兴文、宋慧霖主张解除案涉房屋买卖合同的诉请，一审法院予以支持。周兴文、宋慧霖于2020年10月29日一审庭审提出将解除认购合同的诉请变更为解除房屋买卖合同，故房屋买卖合同的解除之日为送达保利公司之日即2020年10月29日。保利公司主张继续履行合同、支付购房款及逾期违约金的诉请，一审法院不予支持。此外，在一审法院向保利公司释明若一审法院判决解除的合同的意见时，保利公司坚持继续履行合同的诉讼请求，故保利公司关于合同解除后的权利可另行主张。关于购房款的问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十一条已经明确已交款项125673元为购房款，故合同解除后，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，保利公司应将已收的购房款返还给周兴文、宋慧霖，故对该诉请一审法院予以支持。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、保利公司与周兴文、宋慧霖在2019年12月30日签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年10月29日解除；二、保利公司于判决生效之日起三日内向周兴文、宋慧霖退还购房款125673元；三、驳回保利公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为4436元，由保利公司负担；一审反诉案件受理费减半收取为8055元，由保利公司负担。二审中，保利公司向本院提交证据：周兴文与保利公司销售人员的微信聊天记录，拟证明周兴文在2020年10月22日即在签订合同约一年后才与保利公司的销售人员就小额贷款事宜进行沟通，并非发生在签订合同时，一审法院认定事实错误。周兴文、宋慧霖质证认为，对该证据真实性无异议，但用小额贷款方式处理贷款行为本身就是地产销售的行业惯例，在2019年12月30日即签订合同就与前销售人员及置业顾问沟通过小额贷款事宜，后2020年6月初置业顾问离职，周兴文无法办理小额贷款，后多次与保利公司协商未果；从聊天记录本身来说，可以印证销售人员前期有提示过小额贷款事宜，只是没有额度；从合同签订的付款方式来看，就是以低首付、转按揭的方式吸引购买者。本院经审查认为，对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以认可，该聊天记录的具体内容一审已查明，本院确认该聊天记录发生于2020年10月22日。本院另查明，根据周兴文、宋慧霖一审中提交的医疗费用票据，宋慧霖于2019年3月至2020年10月期间，医疗费用支出为21000余元。本院二审中，经本院多次调解，保利公司坚持要求继续履行合同。本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：周兴文、宋慧霖是否享有合同解除权。经本院二审中明确，周兴文、宋慧霖反诉要求解除合同系根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定行使法定解除权，周兴文、宋慧霖主张其合同目的是以贷款方式购买案涉房屋，但后因保利公司原因导致无法办理贷款，违背保利公司销售人员的前期许诺，超出周兴文、宋慧霖的履行能力，致使合同目的不能实现。本院认为，根据本案查明事实，周兴文与保利公司销售人员王海龙沟通小额贷款事宜发生于2020年10月22日，即合同签订约一年后，且根据微信聊天记录的内容，王海龙及保利公司并未承诺能够以小额贷款方式支付房款；其次，案涉《商品房买卖合同》明确约定房款的支付方式为分期付款，周兴文、宋慧霖亦无其他证据证明其在签订合同时及合同履行过程中就付款方式的变更与保利公司达成新的合意，或者保利公司存在其他的违约行为致使合同目的不能实现，故案涉《商品房买卖合同》不符合法定解除的条件，对于保利公司基于继续履行合同而主张的欠付购房款及逾期付款违约金，本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误，本院对此予以纠正。关于周兴文、宋慧霖主张其因医疗花销较大、无经济能力支付剩余房款的问题，本案现有证据不能证明周兴文、宋慧霖无履约能力，亦不能证明保利公司要求继续履行合同显失公平或者违反诚实信用原则，故对该上诉理由，本院不予支持。另，经本院核定，本案二审诉讼费用为20675.51元。综上所述，保利公司的上诉请求成立，予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11280号民事判决；二、周兴文、宋慧霖于本判决生效之日起十五日内向保利（成都）房地产开发有限公司支付购房款502692元及违约金（以502692元为基数，从2020年7月1日起按每日0.0004计算至实际给付之日止）；三、驳回周兴文、宋慧霖全部反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为4436元，由周兴文、宋慧霖负担，一审反诉案件受理费减半收取为8055元，由周兴文、宋慧霖负担；二审案件受理费20675.51元，由周兴文、宋慧霖负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月二十三日法官助理 蔡诗言书 记 员 夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9167号上诉人（原审原告、反诉被告）：保利（成都）房地产开发有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1号。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周兴文，男，1988年8月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘权，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚敏，四川高扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋慧霖，女，1989年10月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：刘权，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚敏，四川高扬律师事务所律师。上诉人保利（成都）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人周兴文、宋慧霖商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11280号民事判决书，改判支持保利公司一审本诉请求，驳回周兴文、宋慧霖一审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由周兴文、宋慧霖承担。事实及理由：一、保利公司与周兴文、宋慧霖建立了合法有效的房屋买卖合同法律关系，在周兴文、宋慧霖违约，且保利公司没有任何违约行为并明确要求继续履行合同的情形下，一审法院认定周兴文、宋慧霖有权解除合同，没有任何事实和法律依据，损害了保利公司合法权益和正常交易秩序。1.一审法院认定“现保利公司还未交付房屋，周兴文、宋慧霖亦未接受房屋。故不存在周兴文、宋慧霖在享受合同权利义务的情况下不履行单纯金钱给付义务的情形”属于认定事实错误，应当依法予以改判。一审法院己经认定双方于2019年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第九条第（二）款第二点以及第十八条第（一）款的约定，周兴文、宋慧霖应在2020年12月30日前向保利公司支付完毕购房款，保利公司应在2021年12月31日前向其交房。保利公司履行交房义务的期限尚未届满，周兴文、宋慧霖未按时履行支付购房款的义务己构成违约，但一审法院忽视交房期限未届满、保利公司不负有立即交房义务且保利公司享有先履行抗辩权的事实而认定周兴文、宋慧霖不享有合同约定权利，并在周兴文、宋慧霖明显己经违约支付购房款的情况下认定周兴文、宋慧霖不存在不履行单纯金钱给付义务的情形与事实严重不符，属于认定事实错误，应当依法予以改判。2.一审法院认定“保利公司销售人员曾在买卖合同签订时与周兴文、宋慧霖沟通过小额贷款方式购房，但其后并未办理”属于事实认定错误。首先，合法有效的《商品房买卖合同》第九条第(二）款第2点明确约定周兴文、宋慧霖通过分期付款方式支付涉案房屋购房款，而非其主张的拟通过贷款方式购房案涉房屋。其次，从周兴文、宋慧霖提交的证据无法看出周兴文、宋慧霖在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前与销售人员沟通过小额贷款方式购房，根据保利公司提供的证据明显可知周兴文、宋慧霖于2020年10月22日即在签订合同长达约一年之后才与销售人员就小额贷款事宜进行的沟通，且销售人员也明确表示：“小额贷现在没有额度，要等额度。”“我明天问一下公司，看能不能转成按揭，得看公司允许不允许。”以上微信聊天记录也是周兴文、宋慧霖在一审中提交的证据，但一审法院并未查明以上微信聊天均是在《商品房买卖合同》签订后且周兴文、宋慧霖拖欠第二期购房款后才向销售人员咨询了解变更《商品房买卖合同》付款方式的事实，而错误的认定保利公司销售人员在签订《商品房买卖合同》时与周兴文、宋慧霖沟通过小额贷款方式购房，但销售人员之后并未办理。并以该事由作为审判的事实依据，明显属于事实认定错误。3.一审法院认为：“故在周兴文、宋慧霖不存在恶意违约的情形且要求其继续履行合同显失公平（无经济能力），保利公司拒绝解除合同违反诚实信用原则的，周兴文、宋慧霖可以诉请解除合同”属于事实认定错误。一审法院仅因周兴文、宋慧霖单方主张其无经济能力而认定保利公司要求周兴文、宋慧霖履行对双方均有效的合同系显失公平，属于事实认定错误。显失公平是指一方当事人利用优势或对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则。既然一审法院己经认定双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务，那么周兴文、宋慧霖就应按照合同约定履行付款义务。但一审法院又认定保利公司要求周兴文、宋慧霖继续履行合同系显失公平，明显与事实不符合，明显与显失公平的法律定义不符合。按照一审法院的逻辑，在合同履行过程中，是否只要守约方要求违约方履行合同，违约方称无履行能力就是显失公平的表现？是否法院在执行过程中要求被执行人履行生效法律文书，被执行人称无履行能力也是显失公平的表现？4.周兴文、宋慧霖作为违约方无权要求解除合同及补充协议，其要求解除合同无法律及合同依据。首先根据商品房买卖合同的约定，周兴文、宋慧霖作为逾期缴纳购房款的违约方不具有约定的合同解除权，其次，周兴文、宋慧霖也不具有原《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条等法律规定的解除权。合同的解除是法律允许守约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于守约方，而非违约方。原《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“非金钱债务的违约责任当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”从上述法律规定的适用前提来看，事实上不能履行，应当解除，其适用的债务种类为“非金钱债务”，周兴文、宋慧霖向保利公司支付购房款的义务系金钱债务，并不适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，且无力继续履行的经济情况仅能影响保利公司合同对价是否能够得以实际全部实现，并不能因此赋予周兴文、宋慧霖合同解除权。—审法院整个判决过程都未查明周兴文、宋慧霖享有合同解除权的法律依据及合同依据，仅从认定的错误事实来判决周兴文、宋慧霖享有合同解除权，未依法判决。5.一审法院忽视违约的周兴文、宋慧霖，而认定无任何违约行为的保利公司违反诚信原则系一审法院事实认定错误。根据上述分析，《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行，且周兴文、宋慧霖不具有合同解除权，但周兴文、宋慧霖确未按《商品房买卖合同》约定履行支付购房款的义务并以各种无理理由诉请法院解除合同，系违反诚实信用原则及契约精神的体现。6.一审法院仅从周兴文、宋慧霖存在医疗花销较大的情形就认定其无经济能力支付剩余购房款，过于片面，系事实认定不清。首先，存在较大医疗花销并不等于无经济能力支付剩余购房款，其次周兴文、宋慧霖的医疗花销与其履行《商品房买卖合同》约定的支付购房款义务并无必然联系。二、周兴文、宋慧霖违约拖欠购房款，依法应承担支付购房款的义务并承担相应的违约责任。根据双方签订的合法有效的合同及补充协议，约定周兴文、宋慧霖购买案涉房屋，房屋总价款1256730元，已付购房款125673元。根据合同第九条第（二）款约定，周兴文、宋慧霖支付该笔购房款的时间已到期，但截止到本案一审开庭之日，周兴文、宋慧霖尚未支付该笔购房款，周兴文、宋慧霖违约的事实清楚，证据确实充分，应当承担违约责任。周兴文、宋慧霖应根据双方签订的合同第十条的约定承担相应的违约责任。周兴文、宋慧霖辩称，保利公司所陈述的事实与本案真实情况不符，其上诉理由无相应证据予以支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。保利公司向一审法院起诉请求：1.周兴文、宋慧霖向保利公司支付购房款502692元及违约金4524.23元，暂共计507216.23元（违约金计算方式：502692*30*0.0003，自2020年6月30日暂计算至2020年7月30日，要求计算至实际付清之日止，违约金标准全部按每日0.0004计算。）2.周兴文、宋慧霖承担本案诉讼费。周兴文、宋慧霖向一审法院反诉请求：1.保利公司退还收取的定金125673元（大写壹拾贰万伍仟陆佰柒拾叁元整）；2.解除保利公司与周兴文、宋慧霖之间签订的房屋定购合同；3.保利公司承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，周兴文、宋慧霖变更第二项诉讼请求为请求解除双方的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2019年12月30日，保利公司与周兴文、宋慧霖签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称补充协议），约定由周兴文、宋慧霖购买保利公司位于成都市高新区的房屋，建筑面积共52.22平方米。第八条：商品房单价为每平方米36843.45元，总价款为1256730元（大写壹佰贰拾伍万陆仟柒佰叁拾元整）。出卖人（保利公司）与买受人（周兴文、宋慧霖）按照分期付款方式购买案涉房屋，周兴文、宋慧霖已在合同签订前支付100000元以抵作购房款。周兴文、宋慧霖在2020年12月30日前分三期支付该商品房全部价款；其中，周兴文、宋慧霖于2019年12月30日前首期支付该商品房全部价款的10%，金额125673元；周兴文、宋慧霖于2020年6月30日前第二期支付该商品房全部价款的40%，金额502692元；周兴文、宋慧霖于2020年12月30日前第三期支付该商品房全部价款的50%，金额628365元。第十条：周兴文、宋慧霖未按合同约定时间付款的，逾期在90日以内，周兴文、宋慧霖按日计算向保利公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天后，保利公司有权解除合同。保利公司解除合同的，书面通知周兴文、宋慧霖，周兴文、宋慧霖自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向保利公司支付违约金，同时，保利公司退还买受人已付全部房价款。保利公司不解除合同的，周兴文、宋慧霖按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。第十一条：已交购房款金额125673元。第十八条：出卖人在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。合同及补充协议签订后，周兴文、宋慧霖于2019年12月28日支付100000元，2019年12月30日支付25673元，保利公司分别出具收据。双方确认该款项已转为购房款。一审法院另查明，周兴文、宋慧霖与保利公司公司销售人员王海龙通过微信协商贷款以及付款事宜，王海龙回复“小额贷款目前没有额度，目前通知的是11月才有额度，具体等通知，目前有两个客户都在等小额贷”，周兴文、宋慧霖回复“前期通过的能否想办法挪一个给我呢？花点钱吧。公司现在不同意解除，只能用之前说的小额贷了，另外你再沟通一下转按揭的问题吧，只有用小额贷和按揭才能解决目前的问题，感谢了。”王海龙回复“小额贷现在没有额度，要等额度，公司这边允许你转按揭吗？”周兴文、宋慧霖回复“我没有沟通，我给公司沟通的都是解除合同，你之前不是说可以的嘛，要上浮1个点，对公司回款也相对有力，你再沟通一下吧。”王海龙回复“我明天问一下公司，看能不能转成按揭，得看公司允不允许。”一审法院再查明，宋慧霖为周兴文配偶，自2019年3月至2020年10月期间在医院接受治疗，花销较大。一审庭审过程中，周兴文、宋慧霖陈述自合同签订后一直未收到合同副本，且保利公司提交给法庭的合同与其原件不一致，复印件与原件关于支付方式有差异，后保利公司提交书面情况说明，表明该不一致的情形并非保利公司私自更改合同内容，而系保利公司工作人员在复印过程中操作错误，以原件为准。另，在一审法院向保利公司释明如果判决合同解除是什么意见时，保利公司坚持继续履行合同的诉讼请求。此外，双方对保利公司还未交付房屋的情况予以确认。一审法院认定以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》、收据、微信聊天记录、周兴文、宋慧霖宋慧霖住院消费记录、《情况说明》等证据在案佐证。一审法院认为，保利公司与周兴文、宋慧霖之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《保利广场项目商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。关于合同解除的问题。首先，从法律层面分析，保利公司认为周兴文、宋慧霖不享有法定的合同解除权，且合同法第一百一十条系针对非金钱债务的履行不能进行规定，保利公司与周兴文、宋慧霖签订的买卖合同不属于非金钱债务。一审法院认为，案涉合同并非仅仅系金钱债务，而系双务合同，即保利公司有交房等义务，周兴文、宋慧霖有支付房款等义务。现保利公司还未交付房屋，周兴文、宋慧霖亦未接受房屋。故不存在周兴文、宋慧霖在享受了合同权利的情况下不履行单纯的金钱给付义务的情形。其次，从事实层面分析，第一，从周兴文提交的与保利公司销售人员王海龙的微信聊天记录可以看出，保利公司销售人员曾在买卖合同签订时与周兴文、宋慧霖沟通过小额贷款方式购房，但其后未能办理；第二、周兴文妻子宋慧霖确实存在医疗花销较大的情形。由此可见，周兴文、宋慧霖确无经济能力支付剩余房款。故在周兴文、宋慧霖不存在恶意违约的情形且要求其继续履行合同显失公平（无经济能力），保利公司拒绝解除合同违反诚实信用原则的，周兴文、宋慧霖可以起诉请求解除合同。综上，对于周兴文、宋慧霖主张解除案涉房屋买卖合同的诉请，一审法院予以支持。周兴文、宋慧霖于2020年10月29日一审庭审提出将解除认购合同的诉请变更为解除房屋买卖合同，故房屋买卖合同的解除之日为送达保利公司之日即2020年10月29日。保利公司主张继续履行合同、支付购房款及逾期违约金的诉请，一审法院不予支持。此外，在一审法院向保利公司释明若一审法院判决解除的合同的意见时，保利公司坚持继续履行合同的诉讼请求，故保利公司关于合同解除后的权利可另行主张。关于购房款的问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十一条已经明确已交款项125673元为购房款，故合同解除后，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，保利公司应将已收的购房款返还给周兴文、宋慧霖，故对该诉请一审法院予以支持。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、保利公司与周兴文、宋慧霖在2019年12月30日签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年10月29日解除；二、保利公司于判决生效之日起三日内向周兴文、宋慧霖退还购房款125673元；三、驳回保利公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为4436元，由保利公司负担；一审反诉案件受理费减半收取为8055元，由保利公司负担。二审中，保利公司向本院提交证据：周兴文与保利公司销售人员的微信聊天记录，拟证明周兴文在2020年10月22日即在签订合同约一年后才与保利公司的销售人员就小额贷款事宜进行沟通，并非发生在签订合同时，一审法院认定事实错误。周兴文、宋慧霖质证认为，对该证据真实性无异议，但用小额贷款方式处理贷款行为本身就是地产销售的行业惯例，在2019年12月30日即签订合同就与前销售人员及置业顾问沟通过小额贷款事宜，后2020年6月初置业顾问离职，周兴文无法办理小额贷款，后多次与保利公司协商未果；从聊天记录本身来说，可以印证销售人员前期有提示过小额贷款事宜，只是没有额度；从合同签订的付款方式来看，就是以低首付、转按揭的方式吸引购买者。本院经审查认为，对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以认可，该聊天记录的具体内容一审已查明，本院确认该聊天记录发生于2020年10月22日。本院另查明，根据周兴文、宋慧霖一审中提交的医疗费用票据，宋慧霖于2019年3月至2020年10月期间，医疗费用支出为21000余元。本院二审中，经本院多次调解，保利公司坚持要求继续履行合同。本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：周兴文、宋慧霖是否享有合同解除权。经本院二审中明确，周兴文、宋慧霖反诉要求解除合同系根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定行使法定解除权，周兴文、宋慧霖主张其合同目的是以贷款方式购买案涉房屋，但后因保利公司原因导致无法办理贷款，违背保利公司销售人员的前期许诺，超出周兴文、宋慧霖的履行能力，致使合同目的不能实现。本院认为，根据本案查明事实，周兴文与保利公司销售人员王海龙沟通小额贷款事宜发生于2020年10月22日，即合同签订约一年后，且根据微信聊天记录的内容，王海龙及保利公司并未承诺能够以小额贷款方式支付房款；其次，案涉《商品房买卖合同》明确约定房款的支付方式为分期付款，周兴文、宋慧霖亦无其他证据证明其在签订合同时及合同履行过程中就付款方式的变更与保利公司达成新的合意，或者保利公司存在其他的违约行为致使合同目的不能实现，故案涉《商品房买卖合同》不符合法定解除的条件，对于保利公司基于继续履行合同而主张的欠付购房款及逾期付款违约金，本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误，本院对此予以纠正。关于周兴文、宋慧霖主张其因医疗花销较大、无经济能力支付剩余房款的问题，本案现有证据不能证明周兴文、宋慧霖无履约能力，亦不能证明保利公司要求继续履行合同显失公平或者违反诚实信用原则，故对该上诉理由，本院不予支持。另，经本院核定，本案二审诉讼费用为20675.51元。综上所述，保利公司的上诉请求成立，予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11280号民事判决；二、周兴文、宋慧霖于本判决生效之日起十五日内向保利（成都）房地产开发有限公司支付购房款502692元及违约金（以502692元为基数，从2020年7月1日起按每日0.0004计算至实际给付之日止）；三、驳回周兴文、宋慧霖全部反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为4436元，由周兴文、宋慧霖负担，一审反诉案件受理费减半收取为8055元，由周兴文、宋慧霖负担；二审案件受理费20675.51元，由周兴文、宋慧霖负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月二十三日法官助理 蔡诗言书 记 员 夏玉荣