新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4322民初5号     原告：程刚，男，1982年5月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区福海县福海镇北一路西53号1单元402室。委托诉讼代理人：程培香（程刚姐姐），女，住新疆维吾尔自治区福海县齐干迭乡克孜勒吾英克村20号。被告：富蕴县自然资源局，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县库额尔齐斯镇赛尔江东路28-1号。法定代表人：甘红江，该单位书记。委托诉讼代理人：刘瑜，男，该单位工作人员。第三人：卢思义，男，1977年5月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县额河小区高层2单元402室。第三人：唐继刚，男，1987年2月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县金蕴小区集资房12号楼1单元601室。原告程刚与被告富蕴县自然资源局、第三人卢思义、唐继刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告不倒翁山庄及程刚的委托诉讼代理人程培香、被告富蕴县自然资源局的委托诉讼代理人刘瑜到庭参加诉讼，第三人卢思义、唐继刚经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程刚向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《富蕴县林业管护站对外承包合同》；2．被告支付建筑装饰工程合同价款260万元；3．被告赔偿原告经营投资设备损失2,072,210元；4．被告赔偿2018年至2020年经营损失180万元；5．被告赔偿开业前投资损失562,437.5元；6．被告支付利息954,588元；7．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月5日，被告富蕴县自然资源局将富蕴县原自来水厂旁，即额河流域中心管护站、富蕴县库额尔齐斯镇林业管护站合并为一体，作为富蕴县打造“游、购、娱、吃、住、行”一条龙商业服务的旅游品牌。富蕴县自然资源局与程刚签订《工程协议书》，将上述两站包括铺地砖、墙面瓷砖、水暖线路等工程承包给程刚，工期30天，总承包价款248,000元。该项目交工后，富蕴县自然资源局未支付所欠248,000元工程款。2014年12月6日，富蕴县自然资源局与原告不倒翁山庄签订《富蕴县林业管护站对外承包合同》，实际承包经营人为程刚，合同承包期为2015年1月1日至2025年12月31日。房屋建筑面积共794.26平方米，均为二层建筑，包括一个水塘，每年的承包费10万元，因合同签订时期正值冬天无法装修，经口头协商从2015年6月1日执行（装修期为6个月），免除6个月的房租。原局长杨兆清口头允许在所承包的两站内建“蒙古包”“厨房”“储存室”“卫生间”“员工宿舍”等配套设施。从而原告依照双方所签订的合同内容，对两站装修，对园内进行全封闭，并且修建了“9个蒙古包”“厨房”“储存室”“卫生间”“员工宿舍”等多个设施，原告共花费投入8,196,431.5元。2015年8月，完善全部设施后正式营业，作为招商引资打造阿勒泰旅游品牌进行推广。2017年3月，富蕴县自然资源局要求解除合同。2018年7月9日，原林业局以未交三年房屋租赁费为由起诉，后被驳回起诉。2018年7月，富蕴县自然资源局以两站院内私搭乱建为由，未下发相应通知、未经评估强制拆除。富蕴县自然资源局辩称，同意解除合同，被告未缴纳租赁费用，构成违约。租赁房屋院内附属设施并非被告拆除。第三人卢思义、唐继刚未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1. 2014年12月6日，富蕴县不倒翁农庄与原林业局签订的《富蕴县林业管护站对外承包合同》。2014年10月15日，林业局给富蕴县人民政府的报告。证明承租人富蕴县不倒翁农庄承租“两站”，承包期为10年，自2015年1月1日至2023年12月31日。被告自然资源局对该组证据真实性无异议，但认为批示上写明了研处并非同意。本院认证意见为该组证据与其他证据能够相互印证其主张的待证事实，本院予以确认。2. 2014年10月5日，原林业局与程刚签订的《工程协议书》。证明自然资源局的前身林业局欠程刚248,000元装修款应该折抵房屋租金。被告富蕴县自然资源局对该组证据的真实性无异议。本院认证意见为该组证据与本案不具关联性，本院不予确认。3.2020年6月28日，原富蕴县林业局的局长杨兆清在富蕴县公证处作的公证证人证言、2020年6月28日，富蕴县林业局马忠华原局长关于富蕴县林业局和富蕴县不倒翁农庄的租赁合同纠纷情况说明、2020年6月20 日，现任林业局局长甘红江关于房屋租赁纠纷的情况说明。证明当时签订合同情况，原告程刚和富蕴县不倒翁农庄承包了两站，承包期为10年，在承包期内，允许原告在院内进行装修，允许建设餐饮服务所配套的设施，包括蒙古包、厨房、储存室、卫生间和员工宿舍。被告富蕴县自然资源局对该组证据不认可，认为多余部分应当按照相关规定办理证照。本院认证意见为该组证据来源合法、真实，与案件事实具有关联性，本院予以确认。4．两站经营及装修、拆除的图片，证明农庄的经营情况、装修情况和拆除后的现状。被告富蕴县自然资源局对该组证据无异议。本院认证意见为该组证据与其主张的待证事实本院不予确认。5．建筑装饰工程施工合同、不倒翁农庄所有设备的票据、2016年到2017年经营的单据、油烟机检验报告、欠条和执行案件登记表。证明装修价款260万元、设备价款2,279,406元、2018年到2020年的经营损失180万元、2018年前开业损失。被告富蕴县自然资源局对该组证据不认可无异议。本院认证意见为该组证据无其他证据佐证，本院对其不予确认。被告富蕴县自然资源局提交唐继刚关于拆迁不倒翁农庄的说明。证明唐继刚为住建局拆迁办的工作人员。原告对该组证据不认可。本院认证意见为该组证据与其主张的待证事实不具关联性，本院不予确认。经原告申请，本院委托新疆驰远天合工程管理咨询有限责任公司作出的新驰天价鉴［2021］1-0458号鉴定意见书，鉴定结论为确定性造价为1,406,345.86元，选择性造价为12,600元、鉴定费为74,792元。原告对其无异议，被告对其不认可。本院认证意见为该鉴定程序符合法律规定，本院对其鉴定结论予以确认。经审理查明，本院认定案件事实如下：2014年10月15日，原富蕴县林业局作出请示，内容为库镇林业工作站和中心管护站位于富蕴县自来水厂以东、二级电站以南、一级电站下游，额尔齐斯河北岸，方圆55亩院落，含水塘一个。两栋楼房为二层，均坐北朝南，现计划将上述两站对外承包，年承包费10万元，承包期间10年，请批示。该请示的批示为请林业局研处。同日，原富蕴县林业局与程刚签订《工程协议书》，约定原富蕴县林业局将林业局中心管护站工程承包给程刚，包工包料。工程总价款为248,000元。2018年5月案涉房屋停止经营。2018年8月，原富蕴县林业局起诉原告，要求解除合同。2014年12月6日，原富蕴县林业局作为出租方，富蕴县不倒翁农庄作为承租方，签订《富蕴县林业管护站对外承包合同》，程刚、程培香在承租方处签名。约定原富蕴县林业局将其所有的位于富蕴县老水泥厂旁，为额河流域汇中心管护站（302平方米）、库镇林业管护站（492.26平方米）出租给富蕴县不倒翁农庄，租期10年，自2015年1月1日起至2025年12月31日，两座房屋年租金10万元。另约定，原林业局负责提供房屋，富蕴县不倒翁农庄自己完成装修。 2020年6月28日，马忠华对原林业局与富蕴县不倒翁山庄房租租赁纠纷进行情况说明，在其2017年3月任原林业局局长一职期间，发现原林业局位于富蕴县老水泥厂旁边的额河流域中心管护站和库镇林业管护站以房屋出租的方式于2015年12月6日租赁给不倒翁山庄，租金为每年10万元，房租租金三年未缴纳，遂委托律师起诉至法院，后被驳回起诉。县政府于2018年针对县城内私搭乱建情况进行排查，发现不倒翁山庄在未经原林业局同意的情况下私自搭建厨房一座，县拆违工作队要求其拆除。2020年6月29日，原林业局局长杨兆清经富蕴县公证处公证证明，在其任职期间，富蕴县为打造游购娱吃住行一条龙旅游品牌，经原林业局集体研究，将额河流域中心管护站和库镇林业管护站对外承包，富蕴县不倒翁农庄的程刚与原富蕴县林业局签订《富蕴县林业管护站对外承包合同》，合同签订后，同意富蕴县不倒翁农庄在上述两站内进行装修就餐包厢，并为餐饮服务建设所需配套设施，有蒙古包、厨房、储存室、卫生间、员工宿舍，但应当前往富蕴县城建部门办理临时建设相关手续。经富蕴县不倒翁山庄申请，我院委托新疆驰远天合工程管理咨询有限责任公司进行评估。2021年8月10日，该公司作出新驰天价鉴［2021］1-0459号，鉴定意见为确定性造价为1,406,345.86元，其中装修工程造价为1,115,927.48元、附属工程造价为290,418.38元、选择性造价为12,600元。鉴定费为74,792元。本院认为，本案争议问题为1．案涉《富蕴县林业管护站对外承包合同》是否应当解除；2．原告主张的各项损失如何认定。一、关于案涉《富蕴县林业管护站对外承包合同》的解除问题。双方签订的《富蕴县林业管护站对外承包合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。庭审中双方均要求解除，本院予以准许。另，案涉合同的签订主体为富蕴县不倒翁农庄，该个体工商户于诉前已注销，其权利义务应当由其经营者程刚承担，原告富蕴县不倒翁山庄及其经营者与本案无关，其不具备作为原告的主体资格，应驳回其起诉。二、关于原告主张的各项损失如何认定的问题。原告在本案中主张的损失有1．案涉房屋附属设施工程及装修损失；2．原告因经营购买设备的损失；3．2018年至2020年的经营损失；4．开业前投资损失；5．上述投资款的利息损失。庭审中，原告称解除合同的原因为院内附属设施被拆除造成其无法经营，且被告为解除合同采取封门等措施干涉经营。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，案涉房屋与其院内附属设施相分离，院内附属设施的拆除并不必然导致无法经营，关于原告称被告封门导致其无法经营的主张，因其未提交证据予以证实，本院不予采信，对于原告主张的购买设备的损失及经营损失，双方房屋租赁合同解除，原告应拆除其购买的设备，原告称设备为经营投入，现已被其债权人以物抵债，故对其主张的设备款、经营损失、开业前投资及上述投资款的利息，本院不予支持。关于原告主张的装修及附属设施损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的， 适用其规定。” 第十二条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。” 本案中，认定原告的损失应当首先厘清双方合同履行过程中违约责任及过错责任问题。被告自然资源局称原告未按期缴纳房屋租金构成违约，故案涉房屋租赁合同的解除原因应当归责于原告。原告称被告自然资源局与其约定以欠付装修款抵扣房屋租金，故未缴纳租金并非原告有意违约拖欠。经查，原告与原林业局就工程款抵房屋租金事项进行协商，最终因未获政府批准而协商无果，可知原林业局对工程款抵扣房租租金与原告达成过合意，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对于原告在院内扩建的附属设施，经原林业局同意，但作为违法建筑被拆除，故对该部分损失应当由双方共同承担。根据双方过错情况，本院酌定原告对上述损失承担30%责任，被告富蕴县自然资源局对损失承担70%责任。鉴定意见中的选择造价12,600元为货物运费，该费用发生具有合理性，故本院予以支持。本案中鉴定意见中装修工程造价为1,115,927.48元，按时租赁合同承包期限为十年，双方自2014年12月6日签订合同，被告认可自2018年5月起原告停业至今，原告经营租期为41月，故剩余租期内装修装饰的残值损失为734,656.08元（1,115,927.48元-［1,115,927.48元÷120月×41月］）。鉴定费为74,792元，被告富蕴县自然资源局应当负担52,354.4元。综上被告富蕴县自然资源局应当支付各项损失726,372.12元（［734,656.08元＋290,418.38元＋12,600元］×70%）。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。” 本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告富蕴县自然资源局于本判决生效之日起十五日给付原告程刚损失726,372.12元；二、鉴定费为74,792元（富蕴县人民法院垫付），由被告富蕴县自然资源局于负担52,354.4元，由原告程刚负担22,437.6元，上述款项于本判决生效之日起十五日向富蕴县人民法院缴纳；三、驳回原告程刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67,724元，由富蕴县自然资源局负担11,063.72元，由原告程刚负担56,660.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  长   卢瑶瑶                  人民陪审员   张  勇                  人民陪审员   沈建梅     二 〇 二 一 年 八 月 三 十 一 日   书  记  员   郭宇婕       附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》    第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。    民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。    民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》    第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。    依法成立的合同，受法律保护。    第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。    第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：     （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；    （五）法律规定的其他情形。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。    第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条    法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》    第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。    在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 - 1 -