湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终2261号上诉人（原审被告）：卢光辉，男，1973年11月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审被告）：梁启香，女，1974年2月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢何清，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃国栋，男，1981年4月2日出生，汉族，住岳阳市君山区。上诉人卢光辉、梁启香因与被上诉人覃国栋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卢光辉、梁启香上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人有权出租涉案门面，双方签订的租赁合同合法有效。2、被上诉人对涉案门面的装修未经上诉人同意，装饰装修费用及添置的设施设备费用应由被上诉人承担。3、原审判决中被上诉人自认涉案门面所有权人刘美红允许其继续经营三个月。事实上被上诉人一直承租涉案门面至今。4、即使认定被上诉人不能继续租赁的门面造成损失，也应剔除门面中未形成附和物的价值。覃国栋辩称，1、门面承租后，必须进行装修。2、上诉人明知门面被法院查封还出租系欺诈。3、装修中其他电子配件上诉人如果不认可以撤销。请求驳回上诉维持原判。覃国栋向一审法院起诉请求：1.赔偿原告房屋租金、门面装修费用及物品采购费用共计176457元；2.承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确租金为37000元、装修费用为89457元、物品采购费用为50000元。一审法院认定事实：2020年2月10日，原告覃国栋（乙方）和被告梁启香（甲方）签订一份《门店租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于岳阳市岳阳楼区××路××号房屋经营水果零食，租赁期限自2020年2月10日至2023年2月9日，租金4500元／月，租赁押金10000元；合同还对其它事项进行了约定。该租赁合同签订前，原告已向梁启香交纳租赁门面押金10000元、租金27000元。诉讼过程中，梁启香及被告卢光辉自认双方为夫妻关系。租赁房屋交付后，原告对该房屋进行了装修，并添置设施设备开始经营。原告主张租赁门面的装修费用为89457元、添置设施设备费用为50000元，并提供了相关费用的收据。两被告对此不予认可。2020年11月12日，原告申请对装修费用及添置设施设备的价值进行鉴定。2021年1月7日，湖南公立价格评估咨询有限公司受一审法院委托，作出湖公价评210103号《价格评估结论书》，认定原告装修、添置设备设施费用为66228元。本次鉴定费为5000元。两被告对评估的ＬＥＤ滚动电子广告牌价值2000元提出异议，原告表示对此项可以放弃。另查明，卢光辉之前因与第三人的债务，将涉案门面抵押。2020年4月20日，一审法院依法拍卖涉案门面，裁定涉案门面归竞拍人刘美红所有。原告自认，刘美红竞拍成功后允许其继续经营3个月，其现在向刘美红交纳租金。一审法院认为，被告梁启香和原告覃国栋2020年2月10日签订《门店租赁合同》时，涉案门面已被被告卢光辉抵押，因抵押权人行使抵押权，该门面于2020年4月20日被人民法院依法拍卖，《门店租赁合同》已事实上无法继续履行，梁启香应当承担违约责任。故该租赁合同依法应当解除，由梁启香退还原告交纳的押金10000元，并赔偿原告不能继续租赁所造成的损失。《门店租赁合同》约定租赁期限为36个月（2020年2月10日至2023年2月9日），原告实际使用门面2.333月（2020年2月10日至2020年4月20日），对实际使用期间的租金10500元（4500元/月*2.333月），原告应当交纳，原告已交纳租金27000元，故梁启香应退还原告租金16500元。本案因梁启香不能保证原告正常使用租赁门面而导致租赁合同被解除，梁启香应当赔偿原告剩余租赁期内的装修损失。原告的装修、设施设备投入费用经评估后双方确认为64228元，核减原告实际使用的2.333月后，梁启香还应赔偿原告该项损失60066元[64228元*（1－2.333月/36月）]。故此，梁启香应退还、赔偿原告共计86566元（10000元+16500元+60066元），对超出该请求的部分，一审法院不予支持。从卢光辉将涉案房屋抵押、两被告自认是夫妻关系来看，可以认定卢光辉是涉案门面的所有权人，原告要求卢光辉承担本案赔偿责任的理由成立，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、卢光辉、梁启香在判决生效后十日内退还覃国栋租赁押金10000元、租金16500元，并赔偿覃国栋装修、添置设施设备费用60066元，共计86566元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回覃国栋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1915元、鉴定费5000元，合计6915元，由覃国栋负担976元，由卢光辉、梁启香连带负担5939元。本院二审期间，双方均未提交新的证据。经二审审理查明，覃国栋自认其实际承租房屋至2021年7月11日。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、本案涉案房屋在出租之时已被抵押，后因抵押权人行使抵押权被法院拍卖给案外人发生所有权变动，导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同无法继续履行，故双方所签租赁合同应予解除。因合同无法继续履行系上诉人的原因，故上诉人应承担相应的违约责任。二、关于未形成附和的装饰装修物。因被上诉人承租涉案门面系用于经营，其进行装饰装修符合常理，且被上诉人承租几个月，上诉人亦未提交充分证据证明其提出异议，双方在合同中亦未约定不能进行装饰装修。故被上诉人进行装饰装修应视为已经被上诉人同意。另根据一审法院委托相关机构出具的评估报告显示，本案被上诉人承租房屋所购买的未形成附和的装饰装修物均系为了经营使用，因租赁合同解除无法继续履行导致被上诉人购买的相关物品不能实现被上诉人利用其盈利的目的，无法充分实现其经营价值，故上诉人应予以赔偿。但因被上诉人实际使用涉案门面至2021年7月11日，共使用17个月，另双方约定的租赁期限为36个月，故涉案装修、设施设备剩余租赁期限内的残值损失为34040元[64228元×（1-17÷36）]。综上所述，卢光辉、梁启香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因在二审期间出现新的事实，故本院将原审判决的部分判项予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3109号民事判决第二项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3109号民事判决第一项为：卢光辉、梁启香在本判决生效后十日内退还覃国栋租赁押金10000元、租金16500元，并赔偿覃国栋装修、添置设施设备费用34040元，共计60540元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取1915元、鉴定费5000元，合计6915元，由覃国栋负担976元，卢光辉、梁启香共同负担5939元。二审案件受理费1964元，由卢光辉、梁启香共同负担负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年八月五日书记员  张周舟