重庆市长寿区人民法院民事判决书 （2021）渝0115民初2941号 原告：郭琦，男，1988年2月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：熊娅，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。被告：重庆久华汽车销售有限公司，住所地重庆市长寿区渡舟街道渡舟正街146号3幢，统一社会信用代码91500115050388437B。法定代表人：肖远荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：李儒明，重庆市长寿区江南法律服务所法律工作者。原告郭琦与被告重庆久华汽车销售有限公司（以下简称久华汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告郭琦的委托代理人熊娅、被告久华汽车公司的法定代表人肖远荣及其委托代理人李儒明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭琦向本院提出诉讼请求：1.判令被告久华汽车公司支付尚欠原告郭琦的房屋租金354139元并支付赔偿金（从2020年7月1日起按每日万分之六计算至付清时止）；2.判令被告久华汽车公司支付房屋占有使用费188788元并支付占用期间损失（从2020年12月2日起按一年期市场报价利率四倍计算至付清时止）；3.判令被告久华汽车公司支付物管费35663元并支付资金占用利息（从起诉之日起按一年期市场报价利率四倍计算至付清时止）；4.判令被告久华汽车公司向原告郭琦支付律师代理费23000元。审理中，原告郭琦增加诉讼请求：请求判令被告久华汽车公司向原告郭琦缴纳的履约保证金100000元不予退还；变更第二、三项诉讼请求为：判令被告久华汽车公司支付房屋占用费68739.11元，并支付占用期间损失，从2020年12月2日起以68739.11元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至付清时止；判令被告久华汽车公司支付原告郭琦物管费111444.3元，并从起诉之日起按一年期贷款市场报价利率计算至付清时止。事实与理由：2015年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于长寿区北城大道21号的九间房屋按现状出租给被告经营使用，租赁期限为5年，从2015年12月1日起至2020年11月30日止，第一年度至第三年度每月租金为56607元，此后每年度的月租金在上年度月租金基础上递增5%，租金按季度支付。租房房屋产生水电气费用及物管费由被告负担。若一方不履行本合同，应承担给对方因此造成的经济损失并承担违约金100000元，被告不按期足额支付租金，除应及时如数补交外，每逾期一天按未付租金金额的万分之六作为赔偿金。原、被告之间的租赁合同于2020年6月30日解除，解除前被告欠付原告租金354139元及物管费111444.3元。被告未按约定交还转租的4间房屋，应从2020年7月1日起至2020年12月1日期间承担租赁房屋占有使用费68739.11元。为了维护原告郭琦的合法利益不受侵害，故起诉至法院，望判如所请。被告久华汽车公司辩称，原告诉我司欠租金不是事实，我司不但不欠租金，反而原告欠我司保证金100000元和场地维修费30600元，被告要求这130600元纳入本案一并解决。本案涉案的租赁房在合同中明确约定房屋面积为1580平方米，虽然计租面积是990平方米，但是原告郭琦当时是小区的开发商，把该小区的平层和夹层有596平方米指给被告使用，原告在这596平方米房屋为被告添置了日常生活设施。2017年初，长寿区丰景苑的业主委员会就找到了被告，称该小区的平层和夹层是属于长寿区丰景苑的业主会所有的。为此原、被告因租赁面积发生了争议，经区房管部门查询核实租赁房的平层和夹层，约400平方米系丰景苑的业主委员会所有，于是被告就与原告的父亲郭建云在长寿区圣天茶楼商量，达成一致意见，同意从2017.4.1起每月的租金在原基础上降低20%，直到丰景苑的业主委员会将400平方米交回由我方使用为止。且我方将协商结果通过微信发送给了原告，且原告起草了一个补充合同，通过微信发给我司法人，当时补充协议约定是在1年后，交给被告使用后，租金就恢复到合同约定的金额。直到合同解除（2020年6月30日），原告都没有把丰景苑的业主委员会拿去的400平方米交给我方使用，所以我司从2017年4月1日起就按双方约定的每月的租金降低20%向原告如期足额缴纳了租金。直到合同期满前三个月，我方就告知原告，我们双方合同快到期了，对该房我司不续租，要求原告退还保证金和维修费，在这种情况下原告才要求我司缴纳因平层和夹层所降的20%的租金，且原告从2017年4月1日降低租金后直到2020年3月原告也未提出任何异议，在此期间也未催收过租金。原告要求支付房屋占用费及利息没有事实依据和法律依据，合同中没有约定占用房屋费和利息。我司不欠原告的物管费，因原告没有尽到租赁房屋的物业管理义务和修缮义务。我司承租后，租赁的场地下水管道多次出现不同程度的地砖断裂，下水道粪便外流，导致我司停业。我方也报过警，找过物管，物管称房主一直未缴纳物管费，由房主负责维修。而我司多次找原告，原告一直不维修，我司才承包给别人维修，共花费30600元维修费。根据合同法约定原告应承担维修费用或减少租金。且在2015年12月原告也认可从2015年12月-2016年12月期间的物管费由原告自行缴纳。在合同中第五条甲方的权利和义务第二款明确约定原告提供消防、环保验收合格复印件相关资料，而从合同形成到终止，原告一直不提供。在经营期不到一年，长寿区消防支队多次检查消防不合格责令停业，我司不得不将门面转租给他人使用，充分说明是原告在合同中存在违约。综上该合同在履行期是原告多方面和多次违约，给被告造成了很大的损失，应双倍退还保证金，所以原告要求我司支付租金和赔偿金、房屋占用费和物管费等没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告诉求，本案诉讼费由原告自行承担。对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据和事实的质证和认定如下：被告久华汽车公司提交的关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的函复印件，函下方有原告郭琦父亲郭建云手写内容，该内容证明郭琦父亲郭建云代表郭琦同意2015年12月份至2016年12月份期间的物业管理费（小区）由其缴纳，其后按双方租赁合同约定由久华汽车公司自行缴纳。原告郭琦对关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的函的打印部分内容认可，对该函手写部分内容的真实性不予认可，原告郭琦提交的关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的函亦系复印件，该函件下方部分贴有特快专递邮寄单，无法核实下方是否有手写部分，该函件系原告郭琦作出，原告郭琦对该手写部分不予认可，应提供原件予以比对核实，原告郭琦不能提供函件原件予以核实，本院对被告久华汽车公司提交的关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的函复印件的三性予以认定。被告久华汽车公司提供的照片、光盘、证明、证人任兴会出庭作证的证人证言，证明原告郭琦将属于重庆市长寿区北城大道21号的房屋夹层、平层指给被告久华汽车公司使用，2017年3月，该部分被业主委员会收回一部分使用的事实。结合原告郭琦举示的照片，及《房屋租赁合同》关于租赁房屋面积的约定、证人任兴会的证言，本院对被告久华汽车公司陈述涉案房屋存在夹层及平层且在2018年左右该夹层及平层被租赁房屋小区业主委员会收回部分使用的事实予以采信。被告久华汽车公司陈述其转租的桃源北二路301#、303#、305#、307#共计271.08㎡门面从2020年1月起至2020年6月止由原告郭琦父亲郭建云收回自行出租，对此被告久华汽车公司没有提供证据证实，本院对其陈述意见不予采信。本院经审理认定事实如下：桃源北二路301号（建筑面积186.57平方米）、303号（建筑面积111.71号）、305号（建筑面积161.95平方米）、307号（建筑面积44.14平方米）、309号（建筑面积90.71平方米）、311号（建筑面积42.36平方米）、313号（建筑面积71.26平方米）、315号（82.69平方米）、317号（74.67平方米）房屋属于原告郭琦所有。2015年11月1日，出租人郭琦（以下简称甲方）与承租人久华汽车公司（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市长寿区北城大道21号的房屋，房屋面积约1580平方米（其中产权面积约990平方米）按现状房屋出租给乙方，具体租赁范围、面积详见第三条。乙方应于本合同签订前现场核实、查勘租赁房屋面积、位置、结构等情况，否则由乙方自行担责。租赁期限为5年，即从2015年12月1日起至2020年11月30日止。租金计算方式（本租赁合同租金单价及金额未包含物业管理费、房租税金及发票）1.桃源北二路301号（建筑面积74.67㎡，单价46元/月/㎡，租金3434.82元）、2.303号（建筑面积82.69㎡，单价46元/月/㎡，租金3803.74元）、3.305号（建筑面积71.4㎡，单价46元/月/㎡，租金3284.4元）、4.307号（建筑面积42.32㎡，单价46元/月/㎡，租金1946.72元）、5.309号（建筑面积215㎡，单价46元/月/㎡，租金9890元）、6.311号（建筑面积44.14㎡，单价46元/月/㎡，租金2030.44元）、7.313号（建筑面积166㎡，单价70元/月/㎡，租金11620元）、8.315号（111.71㎡，单价70元/月/㎡，租金7819.7元）、9.317号（182.53㎡，单价70元/月/㎡，租金12777.1元）。上列房屋月租金合计金额为56607元，第一年度（2015.12.1-2016.11.30）每月租金标准调整为56607，第二年度（2016.12.1-2017.11.30）每月租金标准为56607元，第三年度（2017.12.1-2018.11.30）每月租金标准为56607元，此后每年度的月租金在上年度月租金基础上递增5%；免租期60日（即2015.11.1-2015.12.31）。租金按季度支付。即：在每年3月20日前缴纳当年4、5、6月的租金，6月20日前缴纳当年7、8、9月的租金，9月20日前缴纳当年10、11、12月的租金，12月20日前缴纳次年1、2、3月的租金，并以此类推。按时向相关单位缴纳水、电、气使用费、物管费。合同签订后若一方不履行本合同，应承担给对方因此造成的经济损失并承担违约金100000元，被告不按期足额支付租金（法定节假日顺延），除应及时如数补交外，每逾期一天按未付租金金额的万分之六作为赔偿金。为保证本合同的履行，乙方在签订本合同时，向甲方交纳履约保证金（人民币）100000元（大写：壹拾万元整），同时甲方将所租房屋钥匙交付乙方，乙方违约的无权要求退还履约保证金，损坏房屋及设施设备的甲方有权从保证金中扣除。乙方如无违约行为的前提下，合同终止或解除并办理交接后，履约保证金无息退还乙方。任何一方违约导致守约方起诉产生的诉讼费、律师费、执行费等由违约方承担。乙方确认甲方提供本合同约定向乙方履行通知义务的通信地址：重庆市长寿区渡舟正街146号，联系人：肖远荣，电话：15909322616。合同签订后，被告久华汽车公司向原告郭琦缴纳100000元履约保证金，原、被告双方均按照《房屋租赁合同》约定履行了各自的权利义务。2016年4月20日，郭琦向久华汽车公司发出关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的函，主要载明：“贵司与我于2015年11月1日签订了位于重庆市长寿区北城大道21号《房屋租赁合同》，我已按合同约定全面履行了责任和义务，然而贵司未按合同约定在今年3月20日前支付今年4、5、6月的房屋租金169821元，延至4月15日才履行支付义务，希望下不为例。否则将要求贵司一并承担违约责任。贵司提出将所租房屋其中的桃源北二路301#、303#、305#、307#共计271.08㎡进行转租。在贵司严格按贵我双方2015年11月1日签订位于重庆市长寿区北城大道21号《房屋租赁合同》相关约定履行责任和义务的前提下，同意贵司对上述271.08㎡的房屋进行转租，其租金仍由贵司按贵我双方《房屋租赁合同》的约定标准及时间对我履行支付责任和义务。特此函告。”该函下方有郭建云代郭琦手写部分内容，该内容主要载明“我同意2015年12月份至2016年12月份期间的物业管理费（小区）由我缴纳，其后按双方租赁合同约定由你司自行缴纳”。2017年，原告郭琦接受被告久华汽车公司提出的2017年4月1日至2018年3月31日期间，每个月的租金减少支付百分之二十的请求，即从2017年4月1日至2018年3月31日期间，被告久华汽车公司按照每月45285元，每季度135856元的标准向原告郭琦交纳租金。租赁涉案房屋期间，被告久华汽车公司除使用租赁合同约定的产权面积外，一直在使用涉案房屋夹层及平层。2018年左右，被告久华汽车公司使用的平层及夹层部分被租赁房屋小区业主委员会收回自行使用。2018年3月23日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金110000元；2018年6月7日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金25856元；2018年6月30日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金125856元；2018年7月2日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金10000元；2018年9月22日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金135856元；2018年12月28日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金135856元；2019年3月25日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金135856元（交易用途处备注4-6房租费）；2019年6月30日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金135856元；2019年9月30日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金100000元；2019年10月8日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金35856元；2020年1月7日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金105856元；2020年3月29日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金70570元（交易用途处备注房租费4-6月）；2020年6月1日，被告久华汽车公司向原告郭琦交纳房屋租金59000元（交易用途处备注北城301-307#门面2020年11月30日止房租尾款）。庭审中，原告郭琦陈述因为疫情，原告郭琦减免了2020年第二季度的一个月房屋租金。2020年6月30日，原告郭琦与被告久华汽车公司协商解除了《房屋租赁合同》。被告久华汽车公司转租的桃源北二路301#、303#、305#、307#共计271.08㎡房屋使用到2020年11月30日才交还原告郭琦。2018年12月5日，原告郭琦向重庆凤武物业管理有限公司缴纳了长寿区桃源北二路301号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费16325.05元（186.57×2.5=466.43×35个月）；303号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费9774.8元（111.71×2.5=279.28×35个月）；305号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费14170.8元（161.95×2.5=404.88×35个月）；307号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费3862.25元（44.14×2.5=110.35×35个月）；309号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费7937.3元（90.71×2.5=226.78×35个月）；311号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费3706.5元（42.36×2.5=105.9×35个月）；313号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费6235.25元（71.26×2.5=178.15×35个月）；315号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费7235.55元（82.69×2.5=206.73×35个月）；317号门面2016年1月至2018年11月计35个月物业费6533.8元（74.67×2.5=186.68×35个月）。2021年1月5日，原告郭琦向四川万联物业管理有限公司重庆分公司缴纳了长寿区桃源北二路303号、305号2018年12月1日至2020年6月30日的物业管理费15675元；307号、309号2018年12月1日至2020年6月30日的物业管理费3729.2元；311号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费2541.6元；313号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费4275.6元；315号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费4961.4元；317号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费4480.2元，以上费用共计111444.3元。审理过程中，被告久华汽车公司认为原告郭琦主张的违约金过高，请求法院予以调整。  原告郭琦为提起本案诉讼，支付了律师费23000元。本院认为，原、被告于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：1.关于被告久华汽车公司是否拖欠租金的问题。原、被告的签订租赁合同明确约定了使用面积及产权面积，该约定说明被告可以使用租赁房屋夹层及平层系符合双方真实意思表示，且该使用面积属于租赁合同租金的附加值。从原、被告履行合同的情况看，从2018年4月开始被告久华汽车公司按照45285元/月的租金标准向原告郭琦交纳租金至双方协商解除合同时，长达两年多时间里原告郭琦没有举证证明其对此提出了异议，在双方租赁合同履行初期，被告久华汽车公司没有按期交纳租金，原告郭琦向被告久华汽车公司发出了关于履行《房屋租赁合同》相关事宜的函，原告郭琦的行为前后反差较大且不符合常理。同时，双方在租赁合同履行期间确实存在租赁房屋使用面积减少的情况。结合以上三种情况，被告久华汽车公司辩称原、被告双方因为租赁房屋使用面积减少口头达成了协议，租金标准按照45285元/月支付具有合理性及高度盖然性，本院予以采信。2020年1月至2020年6月30日期间，除原告郭琦因疫情减免一个月租金外，被告久华汽车公司交纳租金为176426元，被告久华汽车公司辩称因该期间转租的四个门面由原告郭琦父亲郭建云自行收回转租。原、被告双方补充协议明确约定，该转租门面由被告久华汽车公司转租，原、被告之间按照《房屋租赁合同》约定履行。同时，双方解除合同后，对于转租的门面占用使用费仍系被告久华汽车公司向原告郭琦支付，被告久华汽车公司前后陈述自相矛盾且对其陈述没有提供证据证明，本院对被告久华汽车公司的辩称意见不予采纳。按照双方变更后的租金标准，被告久华汽车公司还应向原告交纳租金50000元。被告久华汽车公司没有足额交纳租金构成违约，按照《房屋租赁合同》约定应支付赔偿金，因该赔偿金约定过高，被告久华汽车公司请求本院予以调整，根据被告久华汽车公司违约情况及给原告郭琦造成的损失，本院认为赔偿金从2020年7月1日按照一年期市场报价利率上浮30%主张为宜。2.关于被告久华汽车公司是否应当支付房屋占有使用费的问题。解除合同后，被告久华汽车公司按照双方变更后的租金标准向原告郭琦交纳了转租门面的房屋占用使用费59000元，原告郭琦请求被告久华汽车公司支付房屋占用使用费没有事实依据，本院不予支持。3.关于原告郭琦请求被告久华汽车公司支付物业管理费的问题。按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间房屋租金由被告久华汽车公司交纳，现原告郭琦交纳后有权请求被告向其支付代其交纳的物业管理费，原告郭琦同意由其交纳的期间应予以扣除。故被告久华汽车公司应向原告郭琦交纳的物业管理费为：长寿区桃源北二路301号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费10727.89元（186.57×2.5=466.43×23个月）；303号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费6423.44元（111.71×2.5=279.28×23个月）；305号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费9312.24元（161.95×2.5=404.88×23个月）；307号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费2538.05元（44.14×2.5=110.35×23个月）；309号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费5215.94元（90.71×2.5=226.78×23个月）；311号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费2435.7元（42.36×2.5=105.9×23个月）；313号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费4097.45元（71.26×2.5=178.15×23个月）；315号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费4754.79元（82.69×2.5=206.73×23个月）；317号门面2017年1月至2018年11月计23个月物业费4293.64元（74.67×2.5=186.68×23个月）。长寿区桃源北二路303号、305号2018年12月1日至2020年6月30日的物业管理费15675元；307号、309号2018年12月1日至2020年6月30日的物业管理费3729.2元；311号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费2541.6元；313号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费4275.6元；315号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费4961.4元；317号2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费4480.2元，以上物业管理费共计85462.14元。被告久华汽车公司拖欠应付物业管理费费用，属违约行为，应承担违约责任。原告郭琦可以请求从起诉之日按照一年期市场报价利率上浮30%主张资金占用利息，原告郭琦按照一年期市场报价利率4倍主张资金占用利息没有法律依据，本院不予支持。4.关于原告郭琦请求没收被告久华汽车公司交纳的100000元保证金的问题。因交纳保证金的主体是被告久华汽车公司，原告郭琦没有请求权基础，原告郭琦的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。5.关于原告郭琦请求被告久华汽车公司支付律师费23000元的问题。原、被告在合同中明确约定了被告违约导致原告诉讼被告应承担律师费，据此原告请求被告承担律师费符合合同约定，本院予以支持。被告久华汽车公司请求将向原告郭琦支付的保证金100000元和场地维修费30600元纳入本案一并处理的问题，因被告久华汽车公司没有在本案中提起反诉，该部分不属于本案审理范围，对前述请求被告久华汽车公司可以另案提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆久华汽车销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭琦房屋租金50000元及赔偿金（赔偿金从2020年7月1日起按照一年期市场报价利率上浮30%计算至付清时止）；二、被告重庆久华汽车销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭琦物业管理费85462.14元及资金占用利息（资金占用利息从2021年4月14日起以85462.14元为基数按照一年期市场报价利率上浮30%计算至付清时止）；三、被告重庆久华汽车销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭琦律师代理费23000元；四、驳回原告郭琦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5082.95元，由原告郭琦负担3348元，被告久华汽车销售有限公司负担1734.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。       审  判  员   杨春秀   二O二一年七月二十九日   法  官  助  理      孙  望书  记  员     左欣玉-1-