新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0104民初7879号 原告（案外人）：新疆新联物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路83号。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：袁洪，新疆道合律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧敏，新疆道合律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵永明，男，1963年6月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：庞婷婷，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁渤坤，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆信达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区上海路1号商一区39号。法定代表人：韩留信，执行董事。委托诉讼代理人：刘惠霞，女，该公司员工。原告新疆新联物业服务有限责任公司（以下简称新联物业公司）与被告赵永明、新疆信达房地产开发有限公司（以下简称信达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月6日公开开庭进行了审理。新联物业公司委托诉讼代理人袁慧敏、赵永明委托诉讼代理人庞婷婷、信达房地产公司委托诉讼代理人刘惠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新联物业公司向本院提出诉讼请求：1．中止对信达房地产公司名下位于新市区喀什西路115号底商住宅楼2栋1层物业用房（137.72m2）及对应土地使用权的执行；2．确认位于新市区喀什西路115号底商住宅楼2栋1层物业用房（137.72m2）及对应土地使用权归原告所有；3．判令二被告承担本案全部诉讼费用。撤回第2项诉讼请求。事实和理由：在申请执行人赵永明与被执行人信达房地产公司一案中，新市区法院查封涉案房产，并将对涉案房产进行评估拍卖。上述房产及对应的土地使用权系原告所有，原告因拆迁补偿取得上述房产。原告的房产已被信达房地产公司拆除，信达房地产公司向原告交付了涉案房产，原告已使用涉案房产多年，因信达房地产公司违约，未将涉案房产所有权变更至原告名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，新市区法院不得查封涉案房产。新市区法院将原告的房产当作信达房地产公司的财产予以执行，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判决如诉。赵永明辩称，一、原告的请求没有事实和法律依据。1、涉案房产经法院查询确认是登记在被执行人信达房地产公司名下的，属于信达公司的财产，查封程序并无任何不妥之处，目前并未进入评估拍卖程序。2、原告称因拆迁补偿而取得上述房产，但在原告与信达公司签订拆迁补偿协议、约定拆迁补偿已经过去十年之久，在此期间，原告并未将涉案房屋办理过户手续，同时也并未去相关部门进行过任何登记或备案，由此可见原告存在明显的过错。3、原告称因拆迁补偿取得了涉案房屋，但原告与信达公司签订的拆迁补偿协议并未明确约定拆迁补偿金额，涉案房屋价值也只是原告预估的价格，原告占有、使用并出租涉案房屋进行收益已经长达十年之久，这期间的占有、使用、收益是否就是当时约定的拆迁补偿款或者说可以折抵拆迁补偿款此时原告再来主张涉案房屋的所有权，违背了事实，不符合常理，对赵永明也不公平。4、原告诉状中称信达公司向原告交付了涉案房屋，原告已使用涉案房产多年。这里强调一下，享有占有、使用、收益的权利并不代表就当然享有所有权。根据产权登记以及上述的分析，赵永明认为涉案房屋的所有权依旧归信达房产所有。二、原告适用法律错误。1、原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，主张不得对涉案房屋进行查封是错误的。首先，原告依据该第十五条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”这条法律规定，认为自己对未办理过户登记手续没有过错，所以不得查封涉案房屋，但实际情况是，第一，这条法律规定的前提是被执行人将房屋出卖给第三人，但本案是原告与信达房产的拆迁补偿款问题，并不涉及买卖关系；第二，就算可以参照买卖关系来处理，原告也并没有支付全部价款，因为涉案房屋当时拆迁补偿多少金额双方根本没有约定，怎么就能认定已经支付全部价款而且就算支付全部价款也应是信达公司给原告支付，而不是本条法律规定的第三人支付全部价款，主体就已经混淆了；第三，拆迁已过去多年，原告一直未主张过自己的权益，也并未去相关部门办理产权变更手续，哪怕是备案，提出预告登记等自己的权利都未主张过，赵永明认为原告是具有一定过错的。其次，如果要适用该条的规定，那么第一款的规定更加符合本案的事实，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，由此可见，原告并非本案权利人，无权提起该执行异议。综上，赵永明认为对涉案房屋的执行并无错误，为赵永明的合法权益，应继续执行。信达房地产公司辩称，与新联物业公司的拆迁补偿案件在审理当中，同意中止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．新联物业公司提交与信达房地产公司签订的《拆迁补偿合同》，用以证明涉案房屋是信达房地产公司按规定及合同约定配置的物业管理用房。赵永明对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为其非合同当事人，协议未明确约定拆迁补偿的房屋及面积；信达房地产公司对证据的真实性认可、关联性不予认可。因信达房地产公司认可证据的真实性，合同内容与待证事实关联，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2．新联物业公司提交房屋租赁合同及审批表、租金收据记账联（存根）及转款回单、水电费收据存根，用以证明房屋为其占有并以出租方式进行使用。赵永明、信达房地产公司对真实性认可，对关联性不予认可。该组证据可以反映房屋占有使用的情况，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。3．新联物业公司提交财产保全费及案件受理费缴款书、民事起诉状、传票，用以证明其请求信达房地产公司办理涉诉房屋过户手续。信达房地产公司对真实性认可、对关联性不予认可；赵永明对真实性、合法性、关联性均不予认可。缴款书为人民法院出具，信达房地产公司对诉争案件无异议，诉状中请求涉及本案涉诉房屋，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，本院作出（2019）新0104民初2295号民事判决，信达房地产公司向赵永明返还工程履约保证金1,000万元。该民事判决发生法律效力后赵永明向本院申请强制执行，本院于2020年3月26日下达（2020）新0104执97号协助执行通知书，查封、冻结信达房地产公司名下位于本市新市区喀什西路115号底商住宅楼2栋1层物业用房及对应的土地使用权手续（产权证号：乌房权证新市区字第XXXX号，建筑面积137.72m2）。新联物业公司提出执行异议，本院于2021年6月23日作出（2021）新0104执异115号执行裁定，驳回新联物业公司的异议请求。2009年8月31日，新联物业公司（甲方）与信达房地产公司签订《拆迁补偿合同书》，合同如下内容：甲乙双方经友好协商，本着共同开发、共同收益、互惠互利、诚实守信原则，就甲方所属的乌市北京北路29号新联市场地面房屋、所属经营场地设施拆除及经营搬迁过渡补偿之事达成以下协议：一、项目地点及范围：项目地点位于本市北京北路29号、宗地号03-059-08-26，四至范围为东至信达公司综合楼、西至第二济困医院、南至喀什西路、北至生活区主干道新联路，该宗地面积约为2.1万平方米，该地原有建筑为一栋三层青春饭店、一栋二层老年活动室、4800平方米大棚、公厕一栋、砖混平房30间和部分临建小平房。二、建设项目内容：甲方同意将该宗土地使用权（划拨）由市国土资源局土地交易中心挂牌出让，乙方出资在土地交易中心将该宗地摘牌受让，并出资将该宗地上的原有旧房拆除。乙方出资开发商住小区及地下一层，地上一层部分作为商业用房、二层以上为商住楼全框架结构，建筑面积使用功能按规划设计为准。三、建设工期要求：乙方负责在2007年8月30日前办理完用地、规划、建设等各项手续，所发生费用由乙方负担，乙方办理相关手续必须报甲方备案一份。工程做三期开发，作两段施工，2007年11月30日完成负一层及地面一层的施工，2008年10月底前全部竣工。如甲方原因不能在2007年8月30日开工合同工期顺延。四、房屋标准及质量要求：1、新建房屋工程质量应达到国家建设工程技术标准及验收规范规定的合格等级，并要求有质检部门认可的勘察、设计、监理和签署的符合本合同约定质量等级的证明文件，方可交付使用；2、小区建设应符合乌鲁木齐市政府规划部门小区的配套设施标准的要求，满足各项经济技术指标。五、补偿方式：1、根据甲方要求，乙方同意补偿甲方一层商铺面积不低于4000m2，实际面积按规划审批面积为准。最终一层商铺规划面积超过10000m2，乙方再给甲方补偿商住楼面积500m2。一层商铺面积若有变化减少，也必须保证补偿甲方4000m2一层商铺；2、甲方按比例分得的商铺，单间面积乙方按甲方要求进行隔断。甲方按比例分得的商铺位置在喀什西路占50%、新联路占50%；3、由乙方承担市场现有经营户的搬迁补偿50万元，并无条件将现有信达二期一层作为甲方临时过渡场地，给现租市场固定摊位的经营户经营，直至乙方将市场建成交于甲方使用为止；4、工程完工后，双方同时办理各自产权手续，交付之前乙方不得将补偿给甲方的一层商铺对外销售或抵押，否则承担违约责任；5、如乙方一层建设面积未达到甲方最低补偿面积或未按合同约定向甲方交付全部商铺，乙方按6,000元/m2向甲方以货币补偿，并承担未履行补偿面积总价值的30%的违约责任；7、甲方分得的一层周边门面房每间应分隔为20m2-30m2，施工前向甲方提供设计图，经甲方确认后施工。地面为水泥压光面，但同时应遵守规划设计要求。六、双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务：（1）在乙方办完规划之日起15天内，甲方将经营性固定资产（大棚、临时彩板房及经营设备）转移后，全部腾空原建筑物，交接乙方拆除。甲方若不能按时腾空未交给乙方拆除，则工期顺延，乙方不承担合同中的违约责任；（2）甲方负责提供建设项目所需的文件及资料，协助乙方协调好有关方面的关系，参与工程的验收，所发生费用由乙方负担；（3）甲方参与建设方案的设计和审定，但必须符合规划设计部门要求。方案确定后，任何一方不得私自更改；（4）如遇建设方案变更，甲方不承担因新增手续、项目、设计更改等变化增加或减少的费用；（5）甲方保证乙方施工期间正常用水、用电，乙方必须保证按时向甲方交纳水、电费。2、乙方的权利和义务：（1）乙方负责非甲方所有的私房的搬迁补偿工作（包括活动房）；（2）改建项目的组织实施（从原建筑拆除到新建筑及小区道路绿化等投入使用），办理从前期报建、施工到竣工、售房的各项手续，并承担在此期间发生的全部费用，建设期间发生土地出让金由乙方承担；（3）乙方负责建设施工过程中对影响施工的暖气管线、上下水管线、电线、通讯线路主动与有关产权单位协商改线方案，并负责移改，承担费用；（4）新建楼的供水可接入甲方管网（乙方负责办理增容手续）、采暖接热力公司管网、供电采用直供式、排水接市政管网，以上各项均由乙方按市场经济方式自行与相关企业协商，按规定渠道向有关部门申报，并自行实施；（5）合同签订后，乙方在办手续和设计实施过程中不得以任何方面的成本增加为理由要求甲方承担费用或调整减少应向甲方分成的面积，保证甲方一层的面积；（6）项目开工后应保证施工进度的连续稳定，不得以资金问题及任何纠纷为由停工拖期；（7）项目竣工交付使用后第二年，其物业管理由新疆新联物业管理有限责任负责管理，双方签订有效合同委托甲方接管物业管理。乙方应将新建小区所有手续和基础设施及施工用所有的图纸向甲方交付，乙方应按照物业管理条例的规定对小区的物业管理用房等设施要一次性配套到位，物业管理办公室的用房面积不低于80平方米；（8）住宅每户应安装磁卡水、电、暖表，实行分户计量；（9）乙方在本合同签订前必须将一期欠甲方工程款以及搬迁补偿款50万元支付给甲方，并明确二期甲方应得补偿面积，办理相关手续。七、违约责任：1、乙方按规定的时限，保证该项目的实施与竣工，承担非甲方原因造成的停工、延期竣工而给甲方造成的一切直接经济损失（即搬迁费、过渡费、人员安置费、交通费、盈利损失及按项目总投资3‰的违约金），乙方损失由乙方自行承担；2、如因乙方资金或乙方责任范围内原因造成的该合同协议不能按期完成履行，乙方要承担违约责任，违约责任相当于给甲方补偿的房屋价值的20%；3、如出现乙方责任延期交工，乙方应向甲方增加分成面积，每延期1天向甲方补偿1平方米（或6,000元）；4、乙方如未能对小区物业管理用房及配套设施一并交工的，乙方承担相应的重建费用或补偿20万元。八、为使本合同有效履行，乙方提供乙方公司的80%股权作为担保，待乙方补偿给甲方的房屋交付后，担保解除。九、本合同未尽事宜，双方可另行协商，经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同所指一期为现有新联物业1号楼，二期为原甲方俱乐部地面上改建的信达高层双子楼，三期为现双方待开发的新联市场。本案涉诉房屋为新联物业公司对外出租。2021年5月，新联物业公司向本市中级人民法院起诉信达房地产公司，其请求办理已补偿房屋产权转移登记中包括本案涉诉房屋。新联物业公司该案诉前申请财产保全轮候查封本案涉诉房屋。本院认为，本案信达房地产公司与新联物业公司签订的《拆迁补偿合同》合法有效，从新联物业提交的租赁合同、租金收据存根等证据以及双方之间的诉讼情况来看，本案涉诉房屋为新联物业公司占有使用的事实应予认定。本案涉诉房屋为物业管理用房，虽登记在信达房地产公司名下，但根据《物业管理条例》规定的“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”、“物业管理用房的所有权依法属于业主”，新联物业公司虽未将涉诉房屋作为物业管理用房使用，但不能改变该房屋权属的性质。新联物业公司与信达房地产公司为拆迁补偿合同关系，新联物业公司根据合同约定取得补偿房屋而成为小区的业主，合同约定由新联物业公司为该小区提供物业服务，新联物业公司终止物业服务后其业主身份并不发生变化，其改变房屋用途可另行处理，即便房屋产权登记在其名下后房屋为物业管理用房的性质不变，故新联物业公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行新疆信达房地产开发有限公司名下位于乌鲁木齐市新市区喀什西路115号底商住宅楼2栋1层物业用房及对应的土地使用权（产权证号：乌房权证新市区字第XXXX号，建筑面积137.72m2）。案件受理费0.98万元（原告已预交）由被告赵永明负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。本院（2021）新0104执异115号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审  判  长   郭 荣人民 陪 审员   李玉梅人民 陪 审员   侯卫霞二 〇 二 一 年 八 月 十 日书  记  员   史雅楠