北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10004号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京浩瀚星空艺术培训有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡白家楼村一区34号。法定代表人：刘淑芳，校长。委托诉讼代理人：郭远遥，北京砾洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京食珍园商贸有限公司，住所地北京市门头沟区曹各庄路32号院3号楼110。法定代表人高珊，总经理。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。上诉人北京浩瀚星空艺术培训有限公司(以下简称浩瀚星空公司)因与被上诉人北京食珍园商贸有限公司(以下简称食珍园公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初52336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浩瀚星空公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判浩瀚星空公司无须支付食珍园公司房屋使用费；2．诉讼费用由食珍园公司承担。事实和理由：一、浩瀚星空公司于2018年1月开始租赁涉案房屋用于少儿艺术培训,2019年9月食珍园公司以村委会名义威胁浩瀚星空公司立即搬家或高价租赁房屋,浩瀚星空公司要求其出具与村委会的原始租赁合同,村委会负责人王秀敏威胁浩瀚星空公司必须与食珍园公司签订租赁合同,浩瀚星空公司无奈只得与其签订租赁合同，后实名举报村委会王秀敏以权谋私，目前已提交朝阳区检察院。二、2019年5月食珍园公司明确表示不再租赁房屋给浩瀚星空公司，并威胁3天搬家，后疫情一直延续，浩瀚星空公司未使用房屋，直至10月村委会表示房屋可继续使用，食珍园公司违约，会与食珍园公司解除租赁合同，故浩瀚星空公司才放心使用房屋。浩瀚星空公司已经支付食珍园公司22万元，村委会与食珍园公司约定年租金23万元，故浩瀚星空公司对房屋的使用费应当按照村委会对外租赁的标准支付。一审判决按照食珍园公司胁迫浩瀚星空公司签订的租赁合同支付房屋使用费，食珍园公司违约还可不当得利，显失公平。三、食珍园公司无权使用租赁房屋，现又被村委会以违约解除合同，同伙已被移交检察院，都在一个村内，严重影响浩瀚星空公司正常经营，浩瀚星空公司的装饰装修费用，错失一项价值30万元的专属合作，要求食珍园公司赔偿。四、浩瀚星空公司不应支付房屋使用费，若二审法院判决浩瀚星空公司支付，扣除已交付食珍园公司的租金，浩瀚星空公司应支付食珍园公司的房屋使用费为6．4万元。食珍园公司辩称：同意一审判决，不同意浩瀚星空公司的上诉请求和理由，浩瀚星空公司所陈述事实均不存在。食珍园公司向一审法院提出诉讼请求：1．要求浩瀚星空公司向食珍园公司支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的租金333333元；2．要求浩瀚星空公司向食珍园公司支付延期付款滞纳金（以333333元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年5月1日计算至实际给付之日止）。浩瀚星空公司向一审法院提出反诉请求：1．要求判令食珍园公司、浩瀚星空公司于2019年11月6日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；2．要求食珍园公司向浩瀚星空公司赔偿装修损失173000元。一审法院认定事实：2019年11月6日，食珍园公司作为出租方（甲方）与浩瀚星空公司作为承租人（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给浩瀚星空公司。租期10年，自2019年11月1日起至2029年10月31日止。年租金40万元，半年付。合同签订后，食珍园公司按时交付涉案房屋，浩瀚星空公司向食珍园公司支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金20万元，后续租金未支付。涉案房屋目前未办理交接，仍由浩瀚星空公司占有使用。经询，浩瀚星空公司称其租赁涉案房屋主要用于从事少儿舞蹈、美术、书法培训，全部课程必须线下进行，没有办法线上完成。食珍园公司对此予以认可。一审庭审中，浩瀚星空公司称受疫情影响，2020年3月至2020年8月，其被责令禁止营业；2020年9月复工后，因食珍园公司一直拒绝开发票，浩瀚星空公司无法办理新的教学许可手续，致使很多课程无法开办，经营收入大受影响。浩瀚星空公司主张装修损失173000元，据此提交《北京市建设工程施工合同》《格力中央空调购销安装合同》《收条》及转账记录若干佐证。食珍园公司不认可上述证据的真实性。一审另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。双方均表示如果法院认定涉案合同无效，要求一并处理合同无效的法律后果。食珍园公司诉讼请求变更为：要求浩瀚星空公司向食珍园公司支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费333333元；浩瀚星空公司反诉请求变更为：要求食珍园公司向浩瀚星空公司赔偿装修损失173000元。经询，食珍园公司称涉案房屋产权方明确告知食珍园公司，自2021年3月1日起，食珍园公司退出就涉案房屋形成的租赁关系，产权方会自行与浩瀚星空公司协商是否继续租赁涉案房屋，故食珍园公司在本案中不要求浩瀚星空公司向食珍园公司返还涉案房屋。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、浩瀚星空公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，食珍园公司明确表示不要求浩瀚星空公司返还涉案房屋，一审法院不持异议；考虑到浩瀚星空公司仍在使用涉案房屋，其主张的装修损失尚未发生，故一审法院对浩瀚星空公司反诉要求食珍园公司向其赔偿装修损失一节，暂不予支持。食珍园公司主张2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费，于法有据，一审法院综合考虑北京市政府相关政策、浩瀚星空公司实际经营情况、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素，酌情认定食珍园公司对浩瀚星空公司免收2020年3月至2020年8月期间的房屋占有使用费共计60000元，鉴于浩瀚星空公司已交纳2020年3月及4月的房屋占有使用费，该期间的减免优惠应顺延，即浩瀚星空公司应向食珍园公司支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费共计273333元。浩瀚星空公司抗辩食珍园公司对涉案房屋无出租权，故其不同意向食珍园公司支付房屋占有使用费，该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院于2021年4月26日作出判决：一、食珍园公司与浩瀚星空公司于二〇一九年十一月六日签订的《租赁合同》无效；二、浩瀚星空公司于判决生效之日起七日内向食珍园公司支付房屋占有使用费273333元；三、驳回食珍园公司的其他诉讼请求；四、驳回浩瀚星空公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院另查：2019年12月6日，北京市朝阳区高碑店乡北花园村经济合作社（甲方）与北京食珍园公司（乙方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租期20年。自2019年12月1日起至2038年11月31日止。租金：第一年235425元。每十年递增5%。本院经审理查明的其他事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为浩瀚星空公司是否应向食珍园公司支付房屋占用有使用费。本案中，据已查明事实，食珍园公司与浩瀚星空公司签订的《租赁合同》因未办理规划审批手续而无效。虽《租赁合同》无效，浩瀚星空公司基于实际使用涉案房屋，应向食珍园公司支付房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，食珍园公司有权根据双方约定的租金标准向浩瀚星空公司主张权利。一审法院综合浩瀚星空实际经营情况、双方受疫情影响所产生实际损失等因素，在免除浩瀚星空公司给付2020年3月至2020年8月期间房屋占有使用费6万的情况下，认定浩瀚星空公司应向食珍园公司支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费，并无不当。浩瀚星空公司主张应以食珍园公司与北京市朝阳区高碑店乡北花园村经济合作社之间约定的租金标准向食珍园公司支付占有使用费，没有事实及法律依据，本院对其该项上诉主张不予采信。综上所述，浩瀚星空公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7650元，由北京浩瀚星空艺术培训有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年八月十七日法官助理 刘旭萌法官助理 向 玗