四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2021)川0402民初3377号原告：攀枝花市金泰物业管理有限公司，注册所在地四川省攀枝花市东区炳草岗大街137号，统一社会信用代码91510400555750964E。法定代表人：蔡炜，总经理。委托诉讼代理人：刘德玉,四川三才律师事务所执业律师，执业证号15104200520851683。被告：杨炫益，男，1987年12月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称：金泰物业公司）与被告杨炫益物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司委托诉讼代理人刘德玉、被告杨炫益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨炫益向其支付尚欠的2015年2月13日至2021年6月30日期间的物业服务费11514元；2.2014年3月1日至2021年6月30日期间的生活垃圾处理费528元；3.支付违约金3612元；4.承担本案诉讼费。事实及理由：被告杨炫益作为公园大地小区业主，2014年2月与原告金泰物业公司签订了小区前期物业服务协议，在2019年原告与小区业委会重新签订正式物业服务合同，原告按照前期物业协议和正式物业服务合同履行了约定物业管理服务。被告仅交付了第一年的物业服务费，后续的物业服务费和接房以来的生活垃圾清运处置费长期欠缴，经多次催收，被告总是以物业服务未达到其认为的标准为由拒绝缴纳，其行为已经违反合同约定并严重损害了物业服务企业和其他全额缴费业主的合法权益，为此提起诉讼，请判如前诉请。原告对其主张提供以下证据：1.金泰物业公司与华升富士达电梯有限公司成都分公司签订的金泰公园大地项目26台电梯维保合同3份；2.金泰物业公司与四川联华消防工程有限公司攀枝花分公司签订的金泰公园大地东西两侧消防设施维保合同2份；3.金泰物业公司与攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所等签订的公园大地小区生活垃圾清运处置委托合同11份；4.公园大地小区《前期物业服务协议》1份；5.公园大地小区《物业服务合同》1份；6.物业缴费催款通知书及照片12份；7.四川省攀枝花市中级人民法院（2021）川04民终810号、162号民事判决书各1份。被告杨炫益辩称，原告金泰物业公司诉称其欠缴垃圾清运费和物业服务费属实，现同意全额补交垃圾清运费，愿意补交2015年2月3日至2020年1月31日的物业服务费的80%，不同意承担违约金和诉讼费。抗辩事实及理由：金泰物业公司没有按物业服务协议或合同约定全面履行物业服务，如小区关于业主和车辆出入小区需要刷卡没有做到，小区游泳池对外出租后坏了没有维修，雇请60岁以上的老人保洁，物业费列支信息没有公示，环境卫生、秩序安全、物业修缮三大服务内容均未做到。不同意按照1.5元/平方米的物业费标准缴费。其本人怀疑新源路社区和金泰物业勾结签定的小区物业合同，业主黄芮、胡四海在攀枝花市东区人民法院（2021）川0402民初1560号、2087号案件庭审中明确提到是请大学生来开业主大会，业主委员会成立后，其主任及委员先后陆续辞职，其真实性可疑。不认可业委会与原告签订的《物业服务合同》的效力。被告杨炫益对其抗辩意见未能提供明确具体的证据。经审理，本院对以下无争议事实审查予以确认：被告杨炫益于2012年12月在开发商攀枝花市金泰房地产集团有限公司购得位于攀枝花市东区，产权面积100.21平方米。2014年2月杨炫益接收该房时与金泰物业公司签定《前期物业服务协议》并缴纳1年期物业服务费。金泰物业公司从开发商处接到该公园大地小区公共物业之后服务至今，其间，2019年3月该小区召开小区业主大会选举成立业委会，业委会代表与金泰物业公司就小区公共物业管理协商签订了正式《物业服务合同》；杨炫益作为小区业主尚欠其自接收房屋时至2021年6月30日期间的垃圾清运费528元和2015年2月13日至2021年6月30日期间的物业服务费11514元；金泰物业公司向其催收该费用时，杨炫益表示物业服务未达合同约定的按照业主单独所有物业产权面积每月每平方米支付1.5元的公共物业服务费标准，主张按照所欠物业费的80%缴纳，双方发生争议，金泰物业公司起诉来本院。本院针对双方争议的事实（即：金泰物业公司在“公园大地”小区的公共物业服务是否符合《物业服务合同》的约定），在原被告间依法分配了举证责任，庭审中进行了举证、质证。本院结合原被告举证质证意见进行综合评述认证并认定事实如下：原告当庭举示的“金泰.公园大地”26台电梯维保合同及缴费票据、消防设施维保合同及缴费票据、生活垃圾清运处置委托合同、开发商移交的小区公共物业构成明细单、部分催交物业通知、攀枝花市中级人民法院（2021）川04民终162号、810号民事判决书，《前期物业服务协议》、《物业服务合同》，被告当庭质证对《物业服务合同》不认可外的其余证据的合法性、真实性和关联性无异议。本院认为，原告当庭举示上述证据是其进行物业管理过程中实际发生的并依法收执的凭证，来源合法、内容真实、与本案争议事实关联，具有证明力，本院对以上证据予以采信；被告针对原告诉请的抗辩仅提出本院审理的（2021）川0402民初1560号案件以及（2021）川0402民初2087号案件的当事人有相关证据意见，庭审中未调集到相关证据且未进行当庭质证，属于当庭未举示明确具体的证据，本院不予采信。据此，对双方争议事实本院认定如下：原告金泰物业公司与被告杨炫益之间签订的《前期物业服务协议》以及与公园大地小区业委会签订的《物业服务合同》均真实合法有效，双方建立了物业服务关系，对双方当事人具有约束力；金泰物业公司在公园大地小区物业服务是否达到双方合同约定标准的事实，已有生效的攀枝花市中级人民法院（2021）川04民终810号民事判决书对该同一法律事实予以认定，本院依法直接采信认定，金泰物业公司实际履行了合同义务，保障了小区公共物业的正常运行，小区部分业主之间对门禁使用等日常管理存有分歧，对管理标准有不同认识，分别向金泰物业公司提出主张，并以物业不采纳意见就是不作为为由而拒缴物业费，金泰物业公司对物业服务合同未细化管理事项按照业主正当利用物业方便生活进行管理公共物业并无不妥，公园大地小区的物业管理服务总体上符合合同约定。本院认为，本案诉辩双方争议焦点为：（一）关于被告杨炫益以业委会签订的《物业服务合同》对其无效以及物业服务质量达不到收费标准为由，进行抗辩原告诉请并要求减少缴纳物业费的问题；（二）关于被告杨炫益对其欠缴物业费抗辩不承担违约金的问题。（一）关于被告杨炫益以业委会签订的《物业服务合同》对其无效以及物业服务质量达不到收费标准为由，进行抗辩原告诉请并要求减少缴纳物业费的问题。本院认为，被告杨炫益作为公园大地小区业主，与原告金泰物业公司签订的《前期物业服务协议》以及该小区业委会依法重新签订的《物业服务合同》，不违反法律规定合法有效。对小区业主和物业公司均具有拘束力。双方当事人应当按照约定各自享有权利和履行义务，但小区业主群体人数众多，对小区物业管理意见建议繁多，前期物业服务阶段很难形成一致意见，小区业主本应通过业主大会形式集中统一业主物业管理方案以供全体业主遵循和物业企业执行。公园大地物业采用政府指导价包干制方式签订的物业服务合同，对物业管理服务标准的约定仅仅作了概括式描述，并非量化标准，物业服务从时间上是持续状态，服务内容是日常性重复的，原告金泰物业公司当庭举示的物业管理记录和支付物业运营票证能够证明其履行了合同义务，被告杨炫益抗辩陈述的事例片面不足以证明其主张的整体物业服务质量达不到收费标准的事实。事实上，小区个别业主不遵守业主公约，为其一己之方便破坏小区管理秩序，物业管理人员劝谏无效反成仇，反而能证明金泰物业公司对小区公共物业进行管理、协助小区业主维持安全秩序的事实。虽然金泰物业公司管理服务水平离部分业主需求差距较大，但服务内容基本符合有效合同的约定，不存在物业服务质量瑕疵，杨炫益以此拒绝缴纳或减少缴纳物业服务费抗辩不成立。（二）关于被告杨炫益对其欠缴物业费抗辩不承担违约金的问题。本院认为，被告杨炫益作为业主以原告金泰物业公司物业服务不符合其要求，自2015年2月13日以来欠缴物业服务费的事实，双方无争议，根据杨炫益与金泰物业公司签订的公园大地小区《前期物业服务协议》第三章二条以及小区业委会与金泰物业公司续订的《物业服务合同》第七条的约定，《物业管理条例》第七条规定，业主有按时缴纳物业管理费的义务，《物业管理条例》第六十七条规定，物业公司有权向法院提起诉讼。原告金泰物业公司按照公园大地小区业主《前期物业合同》和与业委会接续签订的《物业服务合同》的约定，主张违约金的请求有事实依据和合同约定，但合同约定违约金已经超过相关法律规定最高限额，原告虽然主动调减为欠费金额的30%，其比例仍然过高，本院在违约金标准限额内综合考虑保护全额缴费业主利益及物业服务企业损失等因素，尊重当事人约定和遵守合法、公平诚信原则，依法酌情调减支持欠费金额的10%比例违约金。综上，因“公园大地”小区物业业态属于建筑物区分所有以居住功能为主的综合性小区业态，既有单户业主区分单独所有物业空间区域，也有小区全体业主共同所有物业的空间区域和共有设施设备，这类住宅业态符合我国土地资源相对紧缺国情下的土地综合利用政策，能够满足当下大多数人民群众所能承受的经济条件下的居住要求，但该业态的业主群体在使用物业中涉及公共部分共同共有关系和区分单独所有部分物权关系。对共有部分区域和设施设备需要全体业主共同维护管理并承担相应费用，这是聘请专业物业管理公司依照与全体业主及其代表共同签订的物业服务合同进行公共物业管理和为小区业主提供秩序维护服务的需求，签订服务合同内容关系到公共物业部分，物业小区单户业主应当按照建筑物区分所有面积承担小区公共部分的物业的运营管理费用。业主与业主单独物业形成相邻关系，各业主应当依照相邻关系合理利用物业，自觉维护公共秩序和爱护公共设施设备，个别业主不应将裁决邻里纠纷、不遵守业主公约行为的惩戒等视为物业企业的合同义务，并以此为由长期欠缴公共物业费，其行为将会影响小区内其他全额缴纳物业费的业主和物业服务企业的合法权益。物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务,对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患,应当及时消除,否则致业主财产损害后,物业服务企业应承担违约责任,对业主的损失进行赔偿，单户业主认为物业服务企业违约或相邻业主侵犯其合法权益造成损失的，可与对应违约侵权主体协商解决或通过其他法律渠道救济。单户业主的物业管理意见未通过业主大会等组织形式形成多数业主意见不能代表全体业主集体意见，更不能以此破坏小区秩序损害全体业主的利益，物业企业服务品质是否达到物业服务合同的约定标准，是否提出集体减少物业费，应由业主大会选定的业主代表出面与物业企业交涉，而非单户业主单独提出个人意见来充当业主集体意见，更不能在业主之间区别标准缴费，形成小区业主之间权利义务的不公平。被告杨炫益以物业管理达不到收费标准和其本人不满意为由抗辩不交和减少缴纳物业费意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同时，金泰物业公司作为公园大地小区物业服务企业，应当按照约定妥善管理合同确定的小区公共物业和协助小区业主维护小区公共秩序，提升物业服务水平，努力与业主共同创建和谐的安居乐业环境。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条三项、第二十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨炫益在本判决生效后十日内一次性向攀枝花市金泰物业管理有限公司补缴2015年2月13日至2021年6月30日期间所欠物业服务费11514元和2021年6月30日之前的垃圾清运费528元，并按照前述款项总额的10%支付违约金1204.2元；二、驳回攀枝花市金泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由被告杨炫益承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 熊 志二〇二一年八月十八日书记员 龙妮娜