江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4632号上诉人（原审原告）：刘光超，男，1975年3月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：罗建，江苏恒邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王真理，男，1988年12月18日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：常保生，江苏苏淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琪，江苏苏淮律师事务所实习律师。上诉人刘光超因与被上诉人王真理房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市经济技术开发区人民法院（2021）苏0391民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘光超的委托诉讼代理人罗建，被上诉人王真理及其委托诉讼代理人常保生、吴琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光超上诉请求：1、撤销徐州经济技术开发区人民法院(2021)苏0391民初87号民事判决书第二项，依法改判被上诉人返还上诉人厂房租赁费用256000元，或发回重审。2、一二审诉讼费用由王真理承担。事实和理由：1、2020年7月14日，刘光超被开发区国土局告知租赁厂房系违建并限期搬迁。刘光超当晚就通知王真理要求协商解除租赁合同，并于2020年7月30日完成了厂房的全面搬迁，不存在继续占有使用租赁物的事实。一审中刘光超提供的与王真理的聊天记录能够佐证。一审中被上诉人提供的厂房内照片也可以证明刘光超已经将全部设备拆除。2、租赁物厂房的钥匙之所以在刘光超手中是因为王真理根本不愿意和刘光超见面，不愿意接收钥匙。偌大的厂房仅凭一把钥匙就能占有显然违背基本生活常识。一审庭审后，刘光超按照王真理要求积极恢复原状，王真理无端阻止，这点有徐庄派出所的接处警记录可以证明。以上完全可以看出，上诉人早已经将厂房腾空，锁门是为避免王真理不必要的损失和误解。刘光超自2020年7月31日已经不存在对涉案厂房占有和使用的情况。一审法院认定涉案厂房占有的状态显然不符合事实。上诉人没有要求返还全部的租赁费用，虽然合同无效上诉人也仅仅主张了2020年7月31日后的租金，一审法院没有支持上诉人该项诉讼请求明显违背公平原则。王真理辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由并不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。1、刘光超认为是开发区国土局告知租赁房屋系违法，这不是事实。一审时刘光超自述是因为环保局要求的整改，是刘光超噪音扰民，并不是王真理的原因所造成的，至于刘光超租赁房屋从事何种经营，只要不违法，王真理无权干涉。在一审时刘光超承认房屋没有恢复原状，厂房钥匙也没有交付被上诉人。一审时双方经过法院的调解，同意协商处理，开庭后上诉人仅是用被上诉人的土进行了回填大坑，支付了被上诉人4000元的拖车费用，答应在春节后进行打混凝土，始终没有恢复。2、关于钥匙的交付问题。刘光超没有将要钥匙交到王真理手中，也没有办理任何的交接手续。刘光超将没有交付钥匙的原因归责于王真理是不对的。刘光超并没有主动和王真理进行联系，也没有就如何恢复厂房的地面和王真理进行沟通。一审开庭后，2月22日，王真理和朱大校进行了电话联系，王真理还是同意继续恢复基础坑，但事后刘光超也未和王真理进行联系，然后王真理继续和朱大校进行电话联系，朱大校拒绝接通电话，然后刘光超进行联系，刘光超说案件到法院了由法院来解决。无奈王真理于合同到期后，在2021年4月20日、21日，自行找工人设备进行了施工，支付费用22000元。根据双方合同第七条约定该项费用应由上诉人刘光超承担。刘光超向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认双方之间《厂房租赁合同》无效。2、判决王真理返还厂房租赁费用256000元。3、诉讼费用由王真理承担。一审法院认定事实如下：2020年4月1日，刘光超（承租方、乙方）与王真理（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定刘光超租赁王真理位于徐州经济技术开发区西头的厂房使用，租赁物面积为4000平方米。租赁期限为三年，即从2020年4月1日起至2023年4月1日止。三年内房租不变，三年后随行就市。租金每年为人民币叁拾捌万肆仟元整。合同签订之前，刘光超按照合同约定分别于2020年3月26日、2020年3月27日分两次，将2020年4月1日至2021年4月1日的租金合计384000元按照王真理的指示转账至王真理父亲王茂祥的银行账户。在庭审中，王真理自认案涉房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，刘光超自认尚未将案涉房屋的钥匙交付给王真理。一审法院认为：（一）双方签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，鉴于案涉房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，该合同属于无效合同。（二）关于刘光超诉请判决王真理返还厂房租赁费用256000元的认定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，刘光超应返还租赁物并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，王真理应退还多收取的刘光超交付的房屋占用使用费。鉴于刘光超尚未返还租赁物，其主张王真理应返还多收取的房屋占用使用费实际上处于不确定状态，故其诉请判决王真理返还厂房租赁费用256000元无事实与法律基础。综上，遂判决：一、确认刘光超与王真理于2020年4月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回刘光超其他的诉讼请求。案件受理费5240元、减半收取2620元，由刘光超负担2000元、王真理负担620元。本院二审期间，上诉人刘光超提交以下证据材料：1、提供徐州市经济开发区经开区分局徐庄派出所接出警工作登记表原件一份。2、提供刘光超与王真理的微信聊天记录截图打印件两页。拟证明刘光超与王真理就租赁物恢复原状发生纠纷，2021年1月19日，经徐庄派出所调解，刘光超补偿王真理4000元，该笔款项刘光超已经支付。因联系不到王真理，刘光超将厂房钥匙放在了厂房的窗户上，并拍摄视频发送给了王真理。被上诉人王真理发表质证意见：1、对接出警登记表的真实性无异议，但是并非上诉人所说的朱大校给与王真理一定的经济补偿，而是朱大校所用的回填土是王真理的，王真理要求其支付回填土5000元，后经派出所调解，朱大校同意支付购买王真理的回填土款4000元，我方有朱大校签字的手续。2、对于微信聊天的内容是真实的，但是在2月22日朱大校拍摄了手机视频，将钥匙放在窗户上，该行为并不能视为履行厂房交接手续，上诉人在2月22日并没有将王真理处的基础坑进行回填，于是在收到视频以后王真理主动和朱大校进行了电话联系，在双方纠纷的过程中朱大校仍然同意继续对厂房的基础进行回填，但事后王真理和朱大校进行联系，朱大校拒接电话，有王真理和朱大校的录音为证。综上，以上证据均不能证实上诉人刘光超的观点。被上诉人王真理提交以下证据材料：1、提供2021年1月19日朱大校所写的关于4000元回填土的说明复印件1份，内容是：朱大校购买王真理回填土4000元整，由精系丝机械制造科技有限公司支付。证明该4000元并非刘光超所说的补偿，而是朱大校购买的回填土的款，在回填土之上还需要打混凝土、铺石子相关工序，刘光超并没有履行完毕，不能视为进行了场地的恢复。2、提供照片打印件17张，证实在上诉人没有对厂房场地恢复的情况下，王真理在4月20日、21日找人对场地进行修复的现场照片，王真理共计支付费用22000元，有相关混凝土和石子的打款记录及工人工资的支付凭证。根据双方合同第七条的约定，该费用应当由上诉人刘光超承担。同时，证实在合同期满4月1日前，刘光超并未对场地进行修复。3、2021年2月10日、2月22日朱大校与王真理的通话录音光盘及对应书面材料。上诉人刘光超发表质证意见：对于证据1的真实性无异议，需要向法庭说明，朱大校是上诉人刘光超的合伙人，其购买的王真理的回填土本身就是当时铺设设备时挖出的土，上诉人刘光超在对基础坑进行恢复时，王真理的父亲进行阻挠，所以才有了刘光超的报警以及最终的4000元的补偿款。对于证据2的回填施工照片真实性无异议，对其余聊天记录包括过磅单的影印件不予认可。因刘光超没有办法确定聊天记录的双方当事人都是谁，同时所谓的过磅单也不能证明被上诉人因为回填支出了22000元。对证据3的通话内容的真实性无异议，从2021年2月22日上诉人与被上诉人的通话录音中可以反映王真理的父亲一直以各种理由阻挠刘光超对涉案厂房恢复原状，并非刘光超怠于履行义务。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：王真理应否向刘光超返还租赁费用。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发双方之间继承纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于王真理应否向刘光超返还租赁费用的问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据已查明的事实，以及一审庭审中王真理关于案涉房屋未取得建设工程规划许可证的自认，能够认定刘光超与王真理于2020年4月1日签订的《厂房租赁合同》系无效合同。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘光超举证的徐州市经济开发区经开区分局徐庄派出所《接处警工作登记表》载明：双方因案涉厂房未恢复原样于2021年1月19日产生纠纷。故，刘光超关于已于2020年7月14日将厂房交付给王真理的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉合同第七条约定：本合同提前终止或者有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁界限届满之日迁离租赁物，并完好无损的将其返还甲方。王真理举证的2021年1月19日朱大校所写的关于4000元回填土的《说明》能够证明朱大校所支付4000元并非恢复场地的补偿费用。故，刘光超关于已支付给王真理恢复场地费用的主张，本院不予支持。王真理举证的2021年2月22日王真理与朱大校的通话记录载明：朱大校已将案涉厂区地面挖坑处用土填平，但王真理要求朱大校在填平的坑上打混凝土，朱大校答应改日进行混凝土施工。案涉场地于2021年4月20日、21日的回填复原照片能够证明混凝土施工系租赁期满后王真理自行施工。故，现有证据不能够证明在租赁合同期满前刘光超将租赁厂房按照约定返还给了王真理。综上，刘光超要求王真理返还厂房租赁费用的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人刘光超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5240元，由刘光超负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年八月二十五日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰