陕西省铜川市中级人民法院民事判决书 （2021）陕02民终327号 上诉人（原审被告）：陕西华居置业有限公司。住所地陕西省铜川市印台区。统一社会信用代码：9161000068158555X5。法定代表人：丁银锁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王文学，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张宏昌，陕西国衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜川瑞泰实业有限公司。住所地陕西省铜川市王益区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6928。法定代表人：梁延强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马西元，该公司副总经理。委托诉讼代理人：姬红侠，系该公司财务总监。委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。上诉人陕西华居置业有限公司与被上诉人铜川瑞泰实业有限公司诉民间借贷纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院（2021）陕0203民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西华居置业有限公司的委托诉讼代理人王文学、张宏昌，被上诉人铜川瑞泰实业有限公司委托诉讼代理人马西元、姬红侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陕西华居置业有限公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项、第三项。二、依法发回重审或改判。三、依法确认上诉人与被上诉人签订的《借（贷）款抵押合同书》无效。四、驳回铜川瑞泰实业有限公司对陕西华居置业有限公司的诉讼请求。五、一二审案件受理费均由铜川瑞泰实业有限公司负担。事实和理由：一、一审在收到上诉人调取证据申请后并未依法调取收集证据，严重违反法定程序。二、原审未依法认定铜川瑞泰实业有限公司与上诉人签订的《借（贷）款抵押合同书》无效属于认定事实不清，适用法律错误。一审原告起诉上诉人民事案件是在民法典施行后，而一审适用合同法且未准确适用《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》适用法律错误。一审将被上诉人投资款转为借款本金、认为借款利息转化为借款本金未超出法律规定认定事实不清。判决上诉人向被上诉人支付借款本金和利息，并以抵押房屋折价、拍卖后者变卖所得价款优先清偿借款本息错误。三、上诉人请求驳回被上诉人诉讼请求，是因为被上诉人承认其与铜川融合投资有限公司系关联企业，也承认通过其股东和高管人员收取利息，而原一审判决却未依法认定。铜川瑞泰实业有限公司答辩称，一审审理程序合法，适用法律并无不当，合同不存在无效情形，本案借款并非单纯民间借贷，一审认定合同有效正确。一审判决正确，不同意上诉人上诉请求。铜川瑞泰实业有限公司一审诉讼请求：1、请求依法判令被告陕西华居置业有限公司归还原告借款本金1660000元，并支付截止到2020年12月31日的利息1050678元。2、判令被告支付原告从2021年1月1日起至实际清偿日止按年息15.4%计算的利息。3、判令以位于铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼10套商品房（房号为：10504、10805、11003、11203、20303、20305、20405、20406、20407、20505）XX城XX号楼4套商品房（房号为：12604、12301、10803、10804）折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿诉请中第1、2项的本金及利息。4、本案的诉讼费用由被告承担。一审审理查明，被告与原告协议联合开发并原告出资为650万元，后双方协商将该笔投资款中剩余的500万元转为借款并签订借款合同，后将500万元拆分为两笔借款并约定了还款期限及利率并提供抵押担保。双方于2013年1月1日签订了《借（贷）款抵押合同书》一份，合同约定借款数额为650万元，借款利率为月息1.6分；借款期限原则上为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。利息采取半年清一次。抵押方式为：被告用其铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼53套商品房做抵押，这53套商品房建筑面积约为6092.5平方米。具体抵押办法为被告将抵押房屋按市场销售的方式以650万的价格一次性出售给原告（必须按每房签订网签购买合同、出具收款收据），形成买卖事实。借款合同到期时，被告再用650万元将其所抵押房屋一次性回购回去，原告收到回购款后将每房每户的购房合同和收款收据一并退还给被告。自此，双方投资关系转化为借款。2015年12月底合同到期时，因被告承诺在2016年第一季度归还本金450万元，双方就在2016年1月1日另行续签了《借（贷）款抵押合同书》一份，合同约定的借款金额为200万元，月息仍为1.6分，借款期限为2016年1月1日至2016年7月31日，抵押物为位于铜川市XX路XX小区XX居XX号楼18套商品房。后被告承诺在2016年第一季度还款450万元，仅在2016年1月27日还款150万元。剩余的300万元，由原告将债权转让给铜川融合投资有限公司，被告与铜川融合投资有限公司在2016年另行续签了借款合同。原、被告之间的200万元借款在上述合同到期后，又分别于2016年8月31日、2017年8月31日另行续签了《借（贷）款抵押合同书》二份，其中仅就借款期限及抵押物进行了调整，其他约定内容不变。被告在2017年10月份归还本金34万元，借款期限已于2018年8月31日到期，被告对下余借款本金166万元未归还，对拖欠的2017年9月1日至2020年12月31日利息1050678元及后期利息至今未支付。一审法院认为，经原、被告双方协商一致，原告向被告出借贷款，被告以出售房屋作为合同履行的保证，原、被告双方意思表示真实；原告按双方约定履行了出借义务，合同到期后，被告应按照合同约定的时间按时向原告承担还款义务。被告向原告借款166万元，后由于被告未能按时清偿而多次续签借款合同。被告辩称原告系职业放贷人，不应受法律保护，从本案实际来看该笔借款的形成主要系双方因合作开发共同投资，后因双方借款到期后，被告无力偿还而发生多次转贷，双方多次续签借款合同，系同一笔借款的延续，故被告认为该笔借款系职业放贷形成的抗辩不能成立,因此双方借贷行为符合法律规定，该借款合同应受法律保护。原告诉至法院后，提交有双方签订的借款合同、买卖合同及收款收据，故原告请求被告偿还借款本金及利息的诉讼请求依法应予支持。原、被告间约定每月利息1.6分，符合法律保护范围。双方对利息清算截止时间认可，无异议，予以认可。被告主张利息清偿数额及本金归还账目不清无法确认数额，且原告自认双方多次多笔发生借贷行为；诉讼中，原告提交了其向被告出具的收款收据等相关票据，被告亦应对其主张向法庭提交相关证据，否则要承担举证不能的法律责任，因被告未能向法庭提交相关的证据，故不予采信。由于双方借款行为发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，经计算从2017年9月1日至2020年12月31日前拖欠利息应为1050687元，原告请求为1050678元，视为原告对其权利义务的放弃，故利息应认定为1050678元。因此对于借款本金166万元及2017年9月1日至2020年12月31日前拖欠的利息1050678元，被告应当继续偿还，且利息应偿还至借款实际清偿之日止。另,根据法律规定，债务人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先偿还债务。本案中，原、被告间以签订房屋买卖合同的形式为借款合同提供担保，系双方真实意思表示，抵押合同真实有效，不能因为房屋未办理抵押登记影响合同的效力，故对原告请求折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿以上本金及利息，依法予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第六十八条之规定，判决：一、被告陕西华居置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告铜川瑞泰实业有限公司支付借款本金1660000元，从2017年9月1日起至2020年12月31日止的借款利息1050678元。二、被告陕西华居置业有限公司支付原告铜川瑞泰实业有限公司从2021年1月1日起至实际清偿之日止的利息。（以1660000为基数，以同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准计息）。三、以位于铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼10套商品房（房号为：10504、10805、11003、11203、20303、20305、20405、20406、20407、20505）XX城XX号楼4套商品房（房号为：12604、12301、10803、10804）折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿以上借款本金及利息。四、驳回原告铜川瑞泰实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费14243元，由被告陕西华居置业有限公司承担。二审中双方均未提交新的有效证据。本院对原审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《借（贷）款抵押合同书》是否有效。二、一审认定的欠款本金及利息是否正确。三、铜川瑞泰实业有限公司是否能够为实现案涉债权对位于铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼10套商品房（房号为：10504、10805、11003、11203、20303、20305、20405、20406、20407、20505）XX城XX号楼4套商品房（房号为：12604、12301、10803、10804）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于第一个焦点。本案双方因联合开发项目原告依约出资650万元，因合作失败原告要求退还投资款，就退还投资款问题双方协商将投资款转为借款，并将出售房屋作为履约保证而形成《借（贷）款抵押合同书》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。本案为将返还的投资款转为借款而发生的纠纷，与通常的民间借贷纠纷并不相同，不应按照职业放贷人有关规定判断合同效力，一审认定案涉《借（贷）款抵押合同书》有效并无不当。关于第二个焦点。双方2016年8月31日、2017年8月31日续签的《借（贷）款抵押合同书》涉及的投资款转借款的金额为200万元，被告于2017年10月份归还本金34万元，一审确定2017年9月1日至2020年12月31日被告拖欠本金166万元、利息1050678元并无不当。关于第三个焦点。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，双方虽然在《借（贷）款抵押合同书》对借款有担保内容，但并未办理抵押登记，抵押权并未设立，因此对于铜川瑞泰实业有限公司主张对铜川市印台区XX路XX小区XX居XX号楼10套商品房（房号为：10504、10805、11003、11203、20303、20305、20405、20406、20407、20505）XX城XX号楼4套商品房（房号为：12604、12301、10803、10804）折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿权请求应不予支持。一审对此处理有误。关于上诉人上诉提到的其他问题，本院分别论述如下：一、上诉人陕西华居置业有限公司于2021年2月3日提交《调取、收集证据申请书》，一审法院认为其申请不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条之规定，不予准许，并向其送达了《不予调取证据通知书》，程序并无不当，上诉人该项上诉理由不能成立。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案法律事实引起的民事纠纷发生于民法典施行之前，应适用当时的法律，一审适用法律并无不当，上诉人该项上诉理由亦不能成立。三、案外人铜川融合投资有限公司并非本案当事人，铜川瑞泰实业有限公司与案外人铜川融合投资有限公司是否关联公司不影响本案审理，一审对此未予认定并无不当。综上，原审认定事实基本清楚，唯对借款抵押部分处理不当，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持铜川市印台区人民法院（2021）陕0203民初16号民事判决第一项、第二项。二、撤销铜川市印台区人民法院（2021）陕0203民初16号民事判决第三项、第四项。三、驳回铜川瑞泰实业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费14243元，由陕西华居置业有限公司负担7121.5元，由铜川瑞泰实业有限公司负担7121.5元；二审案件受理费28484元，由陕西华居置业有限公司14242元，由铜川瑞泰实业有限公司负担14242元。本判决为终审判决。 审 判 长  梁    勇审 判 员  康 建 军审 判 员  董    敏                        二〇二一年八月二十六日法官助理  郑 况 纳书 记 员  郝    静   1