重庆市永川区人民法院民事判决书 （2021）渝0118民初5974号 原告：重庆正方物业管理有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道（北段）西侧附2号，统一社会信用代码91500118688923769R。法定代表人：刘永，董事长。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，重庆新源律师事务所实习律师。被告：重庆市楠庭房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区萱花路188号至200号，统一社会信用代码91500118686246143R。法定代表人：陈松荣，执行董事。委托诉讼代理人：何志强，重庆三大律师事务所律师。原告重庆正方物业管理有限公司（以下简称正方公司）与被告重庆市楠庭房地产开发有限公司（以下简称楠庭公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正方公司委托诉讼代理人张莲、被告楠庭公司委托诉讼代理人何志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正方公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告返还《前期物业服务合同》履约保证金200000元，并从2020年11月14日起以200000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至付清之日止；二、判令被告支付从2019年2月1日起至2021年6月30日的车位管理费1066560元，并从起诉之日起以1066560元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至付清之日止；三、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：其与被告于2016年5月30日签订了《前期物业服务合同》，合同第十九条约定了其缴纳履约保证金条款。2016年6月7日，其向被告缴纳了履约保证金200000元。2018年11月13日，双方签订了《关于萱花广场项目〈前期物业服务合同〉的补充协议》，该补充协议约定，被告应于2020年11月14日之前退还其缴纳的保证金200000元。该补充协议还约定，被告从2019年2月1日起应当按实际车位数量（606个）以60元/月/个的标准向其缴纳地下车库车位管理费，一个季度交一次，每季度第一个月10日前一次性付清。合同签订后，其保质保量地完成了自身的合同义务，但被告却未向其履行任何付款义务，经其多次催收仍未缴纳。被告楠庭公司辩称，履约保证金未达到退还条件，不应当退还；关于车位，双方并未办理移交手续，也未确定车位数量，原告并未为车位提供物业服务；原告在物业服务中收取了车位的停车费，至今未与其结算，原告要求支付物业服务费的条件未成就，因此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，楠庭公司（甲方）与正方公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发的楠庭·萱花广场项目提供物业服务。双方对物业范围、服务项目及质量、监督管理、服务收费等进行了详细约定，其中包括对属于开发商的车位的租金收取标准，以及如何扣除物业服务费和限期打入甲方银行账户的约定，还包括由乙方向甲方缴纳履约保证金200000元的约定。该合同签订后，正方公司于2016年6月7日向楠庭公司缴纳了履约保证金200000元。楠庭·萱花广场项目由于楠庭公司的原因造成迟延交房，导致了与购房业主的纠纷，楠庭公司需对购房业主进行一定经济补偿。在此情况下，楠庭公司（甲方）与正方公司（乙方）经协商于2018年11月13日签订了《关于萱花广场项目〈前期物业服务合同〉的补充协议》（下称《补充协议》），就乙方对该项目住宅业主实行半年免物业管理费的优惠接房条件进行了约定，对商业用房物管费标准等进行了重新约定。《补充协议》相关约定还包括：第3条（5）关于地下车库停车管理费约定：“从2019年2月1日起由开发商按实际的车位个数向物管公司缴纳60.00元/月/个的管理费，一个季度交一次，每季度的第一个月10日前一次性交清，不得拖欠。”第5条关于履约保证金约定：“乙方向甲方交纳的20万元保证金二年后应及时退还给乙方（即2021年1月前）。”第7条关于《补充协议》与原合同冲突如何处理约定：“以上补充协议如与原合同有冲突的地方，以该协议为准。”另查明，楠庭·萱花广场项目登记在楠庭公司名下的车位共计599个（391个+4个+203个+1个），产权证号为：渝（2021）永川区不动产权第XXXXXXXXX号。楠庭公司已将部分车位出让，但未办理产权转移登记。楠庭公司未提供其已出售车位的资料。双方争议的事实是正方公司是否对车位提供了物业服务。审理中，楠庭公司确认其自己未对车位进行管理，也未委托其他物业公司进行管理，正方公司为此申请了证人王英出庭作证。根据王英的证言，正方公司对楠庭·萱花广场项目实施了各项物业管理服务，其中包括对车位的管理。证人王英还陈述，已有约20多个车位的业主接收了所购车位。2021年7月27日，正方公司通过快递方式向楠庭公司寄送了《车位管理费缴纳通知书》。楠庭公司于次日收到了该通知书，但未按通知书缴纳车位管理费。本院认为，一、关于正方公司是否为楠庭公司的车位提供物业服务的问题。根据楠庭公司陈述，其自己并未进行管理，也未委托其他物业公司进行管理，还陈述正方公司在物业服务中收取了停车费，这与其所称的正方公司未对车位进行管理存在矛盾。同时，证人王英的证言证实，正方公司对楠庭·萱花广场项目实施了各项物业管理服务，其中包括对车位的管理。因此，本院对楠庭公司所称正方公司未对车位进行管理的意见不予采纳。二、《前期物业服务合同》和《补充协议》均由楠庭公司与正方公司协商一致后签订，系双方真实意思表示，且相关条款不违反法律法规强制性规定，对双方具有法律约束力。两份合同中《补充协议》系后签订的合同，且《补充协议》中明确约定“以上补充协议如与原合同有冲突的地方，以该协议为准”，故《补充协议》的效力优于《前期物业服务合同》。三、根据《补充协议》，楠庭公司应当于2021年1月前退还正方公司保证金200000元，故正方公司请求楠庭公司退还该款的诉讼请求本院予以支持。楠庭公司未退还该款属违约行为，应承担违约赔偿责任，故正方公司请求楠庭公司支付相应利息的诉讼请求本院予以支持，利息起算点应为约定期限2021年1月届满后的2021年2月1日。四、根据《补充协议》关于“从2019年2月1日起由开发商按实际的车位个数向物管公司缴纳60.00元/月/个的管理费，一个季度交一次，每季度的第一个月10日前一次性交清，不得拖欠”的约定，楠庭公司应当向正方公司给付车位管理费，没有前置条件，故正方公司请求楠庭公司支付相应车位管理费的诉讼请求本院予以支持。楠庭公司共有车位599个，除去其转让并交付的25个（据证人证言酌定），尚有574个，截止2021年6月30日，按约定应交纳的车位管理费共计998760元（60元/月/个×29月×574个）。楠庭公司拖欠车位管理费亦属违约，应负违约责任，故正方公司请求楠庭公司从本案起诉之日2021年6月16日起支付相应利息，本院亦予以支持。此外，对于楠庭公司所称正方公司在物业服务中收取了停车费未结算的问题，根据《补充协议》对车位管理费支付的约定，不影响正方公司的诉讼请求，楠庭公司可在本案之外另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告重庆市楠庭房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还原告重庆正方物业管理有限公司履约保证金200000元，并从2021年2月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；二、由被告重庆市楠庭房地产开发有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆正方物业管理有限公司车位管理费998760元，并从2021年6月16日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；三、驳回原告重庆正方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15556元，减半收取7778元，由被告重庆市楠庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员  郭晓华   二○二一年八月六日 书 记 员  陈   婧  - 1 -