吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终1002号上诉人（原审被告）：毕升，女，1998年2月20日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。        委托诉讼代理人：刘云秀（系毕升母亲），女，1977年2月28日出生，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。    被上诉人（原审原告）：白城市智城物业服务有限公司，住所白城市洮安西略31-6号。        法定代表人：董倩，系该公司经理。        委托诉讼代理人：梁晶，系该公司工作人员。        委托诉讼代理人：王晓微，系该公司工作人员。        上诉人毕升因与被上诉人白城市智城物业服务有限公司（以下简称智城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        智城物业公司上诉请求：1．请求贵院撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初2037号民事判决书；2．请求贵院依法改判驳回智城物业公司的诉讼请求3．本案一审二审诉讼费用由智城物业公司承担。事实和理由：一、原判决智城物业公司与铂金时代业委会签订的协议不合法，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会，业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律，法规的规定”，第二百七十八条规定：选举业主委员会或者更换业委会成员应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主参决。铂金时代业主共有800余户，但业委会成立时参与会议的业主人数没有满足法律规定的人数，因此业委会成立的不合法，所签订的合同也是无效的。二、原审在智城物业公司阐述事实都不清楚的情况下，就予以判决，存在违法行为，智城物业公司对业主的极其不尊重，毕升为女性，竟被写成男性，还当场宣读，可见从来没有和业主沟通过，智城物业公司的委托诉讼代理人邹庆宇连合同内容都一无所知，此人是从开始就在智城物业公司的工作人员，几年时间都不曾见过合同，业主就更不曾见过合同，因此毕升认为此合同的签订是在违背广大业主的意愿下进行的私人违法操作，严重侵害业主的权利，此合同不合法，为无效合同。综上，原审存在案件事实错误，判决错误，请求贵院予以纠正，支持毕升的上诉请求，改判驳回智城物业公司的起诉。        智城物业公司辩称，毕升所说的事实与理由与智城物业公司起诉的不符，智城物业公司起诉的只是让毕升交物业费，毕升想要更换物业或者业主委员会和本案无关。        智城物业公司向一审法院起诉请求：一、判令毕升支付智城物业公司物业管理费人民币1994元、滞纳金人民币1456元；欠费时间：2019年4月1日-2021年4月1日，物业费为1.5元／㎡。        一审法院认定事实：毕升的房屋面积为41.52平方米。2018年5月25日，经济开发区铂金时代业主委员会与智城物业公司签订小区物业管理委托合同一份，该合同第十三条约定：“委托管理期限为五年。自2018年5月25日起至2023年5月24日止。”合同第十六条第一款约定：“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；”第三款约定：“业主和物业使用人逾期交纳的，按下列防范处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。”合同第十七条第一款约定：“房屋的共有部位、公用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费用中承担；大中修费用、更新费用，由乙方指定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。”第二款约定：“公共耗能：100元／户／年；”第三款约定：“电梯维护保养费：100元／户／年；二次供水加压：50元／户／年。”。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，2018年5月25日，经济开发区铂金时代业主委员会与智城物业公司签订小区物业管理委托合同对业主毕升具有约束力。毕升应按照合同约定交纳物业费。毕升主张智城物业公司服务不到位，但未向法院提交证据，对其抗辩主张法院不予支持。关于物业费的数额，毕升的房屋面积为41.52平方米，每平方米1.5元，故智城物业公司请求的物业费为1494元（41.52平方米×1.5元／㎡×12个月×2年）。该合同内约定了公共能耗100元每年、电梯维护保养费100元每年、二次供水加压费50元每年，故毕升应按照合同约定交纳上述费用，两年共计500元。故毕升应向智城物业公司交纳物业费1994元。关于智城物业公司要求毕升交纳违约金的请求，因物业服务合同内，未就交纳物业费的时间进行约定。        一审法院认为，根据物业行业的物业费收费习惯，物业服务合同具有持续履行的特点，双方合同没有约定需在一个物业服务年度开始前交纳物业费，毕升在一个物业服务年度内交纳物业费均符合合同约定，但毕升在该服务年度内未能交纳物业费存在违约行为，故毕升应从该服务年度期满次日起支付违约金。因合同约定的违约金过高，法院适当调整至日万分之五，故2019年4月1日至2020年3月31日的物业费产生的违约金从2020年4月1日开始计算至2021年3月31日，经计算毕升应向智城物业公司支付位违约金179.46元。智城物业公司主张2020年4月1日至2021年3月31日年度物业费的违约金，智城物业公司本次主张物业费违约金计算日期截止到2021年3月31日，故该年度物业费智城物业公司不应支付违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、毕升于判决生效之日起七日内给付智城物业公司物业费1994元，违约金179.46元；二、驳回智城物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由毕升负担。        二审中毕升出示下列证据：录像光盘一张、通话录音光盘一张、业主委员会材料一组、业主签名一份。证明物业服务不到位。业主委员会成立不合法，业委会成员不是业主，未经授权。业主不知道签订物业服务合同的事情。智城物业公司质证称，每天无论是公共区域的服务，还是业主家的维修，都会拍照记录。智城物业公司服务的800多户业主，现在只有少数业主是不认可智城物业公司的，大部分业主对智城物业公司非常满意。业主委员会的材料不是智城物业公司的。物业服务合同有在墙上公示，不知道为什么业主没有看到。智城物业公司出示下列证据：照片28张、维修派工单21份、满意度调查13份、业主签订服务协议3份、保安巡逻签到表15张。证明大部分业主对智城物业公司的服务满意，协议已经超过半数人签订，提供了相应的物业服务，有24小时安保服务。毕升质证称，服务协议未公开。铂金时代的服务协议是2020年，如果公开的话业主应该都知道。满意度调查没有时间。其他没有意见。        证人张玉玲、叶长宇出庭作证，证明没有见过物业和业主委员会签订的合同，业主委员会成立不合法，物业服务不到位。毕升对证人证言无异议。智城物业公司质证称，证人所述和事实不符，智城物业公司是合法取得物业管理委托合同的。        上述证据在本院认为部分综合论述。        本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为：一、智城物业公司与经济开发区铂金时代业主委员会签订物业服务合同是否有效。二、毕升是否应当支付物业服务费。        一、智城物业公司与经济开发区铂金时代业主委员会签订物业服务合同是否有效。        毕升主张业主委员会成立的不合法，所签订的合同也是无效的。关于业主委员会成立是否合法的问题，毕升所提交的业主委员会的资料是吉林省兴隆物业管理有限公司与经济开发区铂金时代业主委员会之间的物业管理资料，与本案智城物业公司无关。仅凭该交接材料及证人证言无法证明经济开发区铂金时代业主委员会成立违反法定程序。故本院对上述证据不予采信。依照《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十九条第二款：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”之规定，经济开发区铂金时代业主委员会与智城物业公司签订物业服务合同的决定既未经府行政机关或者人民法院撤销，物业服务合同亦未经法定程序确认无效，因此智城物业公司与经济开发区铂金时代业主委员会签订物业服务合同对于双方具有约束力，业主毕升应当恪守履行。毕升所提交的业主签名仅能够证明部分业主不知晓物业服务合同的签订，而不能够达到证明物业服务合同无效的目的，本院不予采信。        二、毕升是否应当支付物业服务费。        依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”智城物业公司提交的照片、维修派工单、满意度调查、业主签订服务协议、保安巡逻签到表等证据能够证明其已经在物业管理过程中提供了日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等物业服务，已尽到了合同的主要义务。毕升虽主张智城物业公司未尽到物业服务义务，但提交的录音、录像等证据及证人证言不足以证明其主张，故本院不予采信。因此，毕升应当按照物业服务合同之约定向智城物业公司支付物业费。        综上所述，毕升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由毕升负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    曹宝明审判员    孙晓琦审判员    李瑞二〇二一年八月二十四日书记员    张钟月