吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3394号原告：郭佳，男，汉族，1983年10月2日出生，现住吉林省白山市浑江区。        委托诉讼代理人：王也，吉林庆合律师事务所律师。        被告：公主岭桐波房地产开发有限公司        法定代表人：李正钢，总经理。        地址：公主岭市大岭镇城壹号13号楼107室        委托诉讼代理人：许静莹，系公司员工。        第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长春分行，地址长春市南关区人民大街3518号        负责人：李靖，行长        原告郭佳与被告公主岭桐波房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行（以下简称上海浦东银行长春分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭佳及其诉讼代理人，被告桐波公司委托诉讼代理人许静莹到庭参加诉讼，第三人上海浦东银行长春分行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        郭佳向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号202003100056）；2．请求依法判令被告返还原告已付房款600，198.00元、被告代收的不动产登记代办费660.00元、物业维修基金3，703.00元，三项合计604，561.00元；3．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年2月24日，原告与妻子周航去往被告售楼处（大岭镇恒大水世界项目）购房，当日与被告签订了《长春恒大文化旅游城商品房认购书》，约定由原告认购被告销售的长春恒大文化旅游城C区（A-03）-高层（桐波））3栋2单元2507号房作为住宅用，房屋面积为92.57平方米，每平单价6，483.72元，房屋总价600，198.00元。约定支付房屋首付160，198.00元，以商业贷款42万元的方式购买案涉房屋，原告于当日向被告分两笔支付了定金2万元。2020年2月25日，原告向被告支付160，198.00元房屋首付款，不动产权登记费、不动产权代办费、抵押登记费共660.00元，物业维修基金费3，703.00元，被告给原告出具了相应收款收据。2020年3月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告买受的房屋位于公主岭市大岭镇甲二街以南、乙十四路以西、甲三街以北，项目名称为吉林恒大水世界C区建设项目，购买房屋为3（C区3#）幢2单元25层012507（2507）号，建筑面积92.57平方米，单价及购房款同《长春恒大文化旅游城商品房认购书》中的约定。2020年3月10日，原被告签订了上述合同后，同时签订了《无理由退房协议书》，约定如原告按照《商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行各项义务，无任何违约行为，则自签署《商品房认购书》及《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2020年3月19日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司长春分行签订了《个人购房担保借款合同》（编号61012020101463130301）合同约定的借款人为原告，抵押人为原告，抵押财产为案涉房屋，借款金额为人民币42万元，借款期限为20年，本合同贷款资金支付的交易对象为被告（公主岭桐波房地产开发有限公司），账号×××。合同签订后银行将贷款支付到被告账户。至此，原告已经完全履行了购房付款及合同约定中的义务。但是，被告在房屋交付前突然将房屋所在项目的其他商品房降低价格，以4000余元每平的价格销售，被告不诚信的销售行为导致原告利益严重受损，原告根据《无理由退房协议书》向被告主张退房，但被告未予以答复。原告目前仍每月支付购房贷款，经不起漫无休止的等待，为维护原告的合法权益，望贵院判如所请。        公主岭桐波房地产开发有限公司辩称，同意解除商品房买卖合同，需原告配合撤销合同网签备案。依据无理由退房协议约定我司仅退还扣除推荐佣金6002元后的楼款本金。诉讼费、保全费不同意承担。        上海浦东银行长春分行缺席无陈述意见。        经审理查明，2020年2月24日，原、被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G1873021），原告认购了被告开发的长春恒大文化旅游城项目中的C区（A-03）-高层（桐波）3栋幢2单元2507号房，房屋总价600，198元。并向被告支付了定金2万元。3月10日，双方就认购的房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202003100056）《无理由退房协议书》，约定首付款160198元，余款支付方式为按揭付款：并约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告支付首付款180，198元（含2万定金），维修基金3703元，产权证代办费和不动产登记费660.00元。原告与第三人于2020年3月19日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为61012020101463130301），贷款金额420，000元。第三人向原告发放的贷款本金420，000元划入被告桐波公司账户。原告自借款合同签订后逐月向第三人归还贷款本息。2021年6月，原告向被告提出无理由退房。        上述事实有当事人陈述与辩解，各方当事人提交的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《个人购房担保借款合同》、缴款收据等在卷佐证。        本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告同第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告也同意解除，本院予以解除。原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，借款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同纠纷的处理与借款合同纠纷的处理存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告与被告双方的商品房买卖合同解除，原告请求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人不存在违约行为，其权益应依借款合同的约定予以保障。因此，被告桐波公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告。即被告应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金420，000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人。原告应同时向第三人清偿被告还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告桐波公司还应在商品房买卖合同解除后，向原告返还购房首付款180，198元（含20，000元定金），维修基金3703元，产权证代办费和不动产登记费660元，以及原告已向第三人归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。被告主张返还原告购房款中，应扣除推荐佣金6002元，原告对推荐佣金6002元不予认可，被告提供发生推荐佣金6002元的证据不足以支持其主张，故不予扣除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，原告为购买商品房向第三人借款支付购房款，使用了贷款本金，至商品房买卖合同解除前产生的贷款利息，即其已向第三人支付的贷款利息应由其自行负担。有关《商品房买卖合同（预售）》及《房屋按揭借款合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款的规定，判决如下：        一、解除郭佳与公主岭桐波房地产开发有限公司签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G1873021）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202003100056）；        二、解除郭佳与上海浦东发展银行股份有限公司长春分行签订的《房屋按揭借款合同》（合同编号为61012020101463130301）；        三、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郭佳返还购房款184，561元（含维修基金3703元，产权证代办费和不动产登记费660元）及郭佳已向上海浦东发展银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以上海浦东发展银行股份有限公司长春分行系统显示数据为准）；        四、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司长春分行返还郭佳至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金420，000元减除郭佳已还部分，具体金额以上海浦东发展银行股份有限公司长春分行系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭桐波房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、郭佳于本判决发生法律效力之日起十日内，向上海浦东发展银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭桐波房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日上海浦东发展银行股份有限公司长春分行系统显示数据为准）；        六、驳回郭佳的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4900元由被告公主岭桐波房地产开发有限公司负担、保全费3542元由郭佳负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    潘正龙二〇二一年八月十六日书记员    孙琪