湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0321执异48号异议人（案外人）：倪华，女，1977年3月3日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。申请执行人：李长林，男，1962年4月12日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。委托诉讼代理人：刘山丰，湖南碧泉律师事务所律师。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三湘村（原三合村）上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。关于李长林申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院执行完毕后，依申请执行人李长林的请求，于2021年7月12日第二次张贴房屋交付公告，将湘潭县杨嘉桥镇三合村“湘潭金农公司交易中心”第五栋1单元2号、3号、4号三处门面交付申请执行人李长林。案外人倪华认为上述房屋中的3、4号门面已归其所有，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人倪华称，2015年6月5日异议人与金农公司签订了《房屋买卖合同》，约定：买受人倪华购买的房屋及门面为金农农资交易中心项目中的第5栋1单元3、4号门面，7栋6单元401号房，该房屋及门面的用途为商住，总金额860000元，付款方式及期限为买受人按一次性付款方式付款，已付清，办理过户费用由买受方负责，出卖人应当在房屋交付后90日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。倪华和金农公司法定代表人陈卫根均在该合同上签字并加盖公司公章。同年2月1日金农公司向倪华出具加盖有公司财务专用章的收据两份，编号2802450收据注明：收倪华购7号楼6单元401房款30万元，一次性付清了。编号2802451收据注明：收倪华、倪美村（倪华之妹）购5号楼3、4号门面款55万元，一次性付清了。同年9月10日陈卫根向倪华出具收据称“收到购房款一万元”。倪华提交的相应证据显示其向陈卫根及金农公司支付购房现金23.5万元（含借款、购房定金等），另外金农公司应支付倪华之父倪国安的田土补偿款23万元，金农公司应支付倪国安工程结算款406544元。经双方协商，金农公司同意倪华支付购房款及倪国安的田土补偿款、工程结算款抵扣倪华上述购房款。倪华购买了前述涉案房屋后，安装了护窗、防盗门，已实际占有了上述房屋及门面。但因出卖人原因涉案房屋至今没有办理权属登记。2016年李长林到涉案房屋及门面称涉案门面归其所有时，与异议人发生冲突。经派出所调解，李长林到现在为止再没有向异议人提出腾房要求，直至2021年7月12日异议人才看见县法院张贴的房屋交付公告。金农公司获得有相关部门同意建设的批复后，办理了国土使用证和建设用地规划许可证等手续，实际开发建设金农农资交易中心。根据我国《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此金农公司对已经开发建设完成的涉案房屋及门面享有物权。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该条款属于管理性规定，从以上事实来看，应理解为涉案房屋及门面未达到办理产权登记的条件，一旦条件具备，即可办理权属登记，金农公司有权处分自己享有物权的房屋。因此，异议人倪华与金农公司的买卖行为合法有效。综上，异议人在法院查封之前就与金农公司签订了《房屋买卖合同》，合法占有了该不动产，全额支付了价款，没有办理过户登记不是异议人自身的原因。请求法院停止对金农农贸交易中心第五栋1单元3、4号门面的执行，并将该两门面确认归异议人所有。申请执行人李长林称，一、李长林对涉案房屋享有所有权。2015年7月31日，其与金农公司签订了《房屋买卖合同》，购买了金农公司第五栋1单元2、3、4号门面及402号住房。合同签订后，其向金农公司履行了付款义务，但金农公司未依约交付房屋，故其于2016年4月18日诉至法院，在法院的调解下，金农公司同意将第五栋1单元2、3、4号门面以及402号住房交付给其，并由法院于2016年8月4日作出了（2016）湘0321民初748号民事调解书予以确认。因金农公司是第五栋1单元2、3、4号门面的建设方，也是该房产的初始所有人，依据《民法典》第二百四十条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有使用，收益和处置的权利，金农公司将上述房产转让给了其并经法院生效的法律文书确认，且法院通过执行程序于2017年11月23日将上述房产交付给其并于同日予以公告。故其对“湘潭金农公司交易中心”第五栋1单元3、4号门面享有所有权；二、异议人倪华只享有对金农公司的债权，不享有对涉案房屋的物权，因此不能阻却法院对涉案房屋强制执行。当时金农公司将涉案门面房屋出售给李长林和倪华，两份合同都具有效力。但涉案房屋经法院生效的民事调解书确认，并经执行程序交付给李长林，李长林已经享有对涉案房屋物权，倪华只能向金农公司主张债权和合同违约责任；三、人民法院已经于2017年11月23日将涉案房屋交付给李长林，执行已终结，倪华所提异议已超过规定期限。综上，请法院驳回异议人倪华的异议申请。被执行人金农公司未提交申辩意见。本院查明，李长林诉金农公司房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，双方达成如下协议：金农公司确认李长林与金农公司所签订的《房屋买卖合同》购买位于湘潭县门面以及402号住房一套归李长林所有；金农公司自愿继续履行与李长林所签订的《房屋买卖合同》，并协助办理房屋产权过户登记手续，过户费用由李长林负担。以上协议已由本院于2016年8月4日作出生效的（2016）湘0321民初748号民事调解书予以确认。案件进入执行程序后，本院于2017年11月23日组织金农公司实际控制人陈卫根和李长林完成涉案房屋的交付，并于同日作出结案通知书送达各方当事人。2021年7月12日应李长林的请求，本院再次作出（2017）湘0321执825号之一房屋交付公告并张贴，公告标明本院已将上述涉案房屋交付申请执行人李长林。案外人倪华获悉后，遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2015年6月5日倪华与金农公司签订了《房屋买卖合同》，约定：买受人倪华购买的房屋为金农农资交易中心项目中的第5栋一单元一层3、4号门面、7栋6单元401号房，该房屋的用途为商住，总金额860000元，付款方式及期限为买受人按一次性付款方式付款，已付清，办理过户费用由买受方负责，出卖人应当在房屋交付后90日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。倪华和金农公司法定代表人陈卫根均在该合同上签字并加盖公司公章。同年2月1日金农公司向倪华出具加盖有公司财务专用章的收据两份，编号2802450收据注明：收倪华购7号楼6单元401房款30万元，一次性付清了。编号2802451收据注明：收倪华、倪美村（倪华之妹）购5号楼3、4号门面款55万元，一次性付清了。同日陈卫根出具承诺称倪华购7#楼401房，倪华、倪美村购5#栋3#、4#门面一次性付清了包括国有手续（房产证、国有手续、二证齐全到手）。倪华提交的相应证据显示其向陈卫根及金农公司支付购房现金23.5万元（含借款、购房定金等），另外金农公司应支付倪华之父倪国安的田土补偿款23万元，金农公司应支付倪国安工程结算款406544元。金农公司出具证明证实了倪华支付购房款及倪国安的田土补偿款、工程结算款抵扣倪华购房款的事实。另查明，被执行人金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪，陈卫根系金农公司实际控制人。本院在执行钱喜桃申请执行金农公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人金农公司开发建设的金农农资交易中心5＃楼一单元502、302住房及1号门面，7＃楼六单元501、502、401、402、201、202住房及22号地下室。案外人倪华认为本院查封、拍卖上述房屋中的7＃楼六单元401号住房侵害其合法权益，故提出书面异议。本院审查后认为，倪华与金农公司的买卖行为合法有效，遂于2021年4月12日作出（2021）湘0321执异19号执行裁定书，裁定中止对金农农资交易中心七号楼××单元××号房屋的执行。本院认为，本院作出的（2016）湘0321民初748号民事调解书已确认湘潭县门面以及402号住房一套归李长林所有。在执行过程中，本院依据已生效的法律文书，已将上述涉案房屋交付申请执行人李长林，案件已于2017年11月23日执行完毕。我国《民法典》第二百二十九条规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”，因此李长林依据生效的民事调解书已经取得涉案房屋的物权。倪华所提异议不属于执行异议审查范围，如果异议人认为其合法权益受到损害，应通过申请对（2016）湘0321民初748号案件再审或者向金农公司主张权利等方式解决。本院在（2021）湘0321执异19号案件中虽然认定倪华与金农公司的买卖行为合法有效，但并未确认倪华取得涉案房屋物权，买卖行为有效并不表示倪华取得涉案房屋物权，且本院对该异议案的审查只针对农资交易中心七号楼××单元××号房屋。综上所述，异议人的异议理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：驳回异议人倪华的异议申请。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  陈楚银人民陪审员  朱立华二〇二一年八月二十四日书 记 员  毛里莎附法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。