河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终3043号上诉人（原审原告、申请执行人）：李鸿毅，男，1985年10月15日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：陈旭、石娜，河北万强律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人)：河北民健融资担保有限公司，住所地邯郸市邯山区兴业苑小区1号楼2单元22层。统一社会信用代码911304027727724228。法定代表人：李清珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李铎良、赵艳伟，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：和志远，男，1965年12月27日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：李晶，河北紫微星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赵银周，男，1967年12月12日出生，汉族，住邯郸市复兴区。上诉人李鸿毅因与被上诉人河北民健融资担保有限公司、和志远、赵银周执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。李鸿毅上诉请求：1、请求法院撤销邯郸市复兴区人民法院作出的（2020）冀0404民初998号民事判决书，依法改判或发回重审；2、请求法院判决对被上诉人和志远名下位于邯郸市邯山区间房产继续执行；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2016年5月19日签订抵债协议书是涉案房产抵偿的是为聚鲜源食品公司2014年的贷款。2014年的贷款已由聚鲜源食品公司偿还，债务已经消灭，民健担保未曾代偿，因此可见民建担保公司所持的日期为2016年5月19日《抵债协议书》是虚假的。《抵债协议书》、《房屋交接确认书》是为担保和志远如不能偿还贷款将用房屋抵偿，并未在《抵债协议书》及《房屋交接确认书》上填写日期且该协议书属于流质条款，应认定无效。《抵债协议书》损害了债务人和志远其他债权人的利益。首先，抵债协议书上日期为2016年5月19日，并且日期系民健担保公司自己填写。其次，被上诉人和志远因拖欠上诉人的钱，于2016年1月3日向原告签署还款承诺书。抵债协议书显然侵害了上诉人的利益，应确认无效。二、被上诉人民健担保公司不符合阻却上诉人执行涉案房产的要件。首先《抵债协议书》无效，且不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第1款所述的买卖合同。其次，民健担保公司并非合法占有涉案房产，而是强行占有，且庭审时被上诉人和志远承认涉案房产系民健担保公司强行撬锁进入，并非主动交付，法院可向物业进行核实。第三，邯郸市邯商中小企业服务中心出具的代偿证明没有负责人签字。民健担保公司提交的抵押反担保合同约定涉案房产抵押担保411.79万元，而被上诉人民健担保称涉案房产抵偿贷款500万元，这明显不符合常理。三、以物抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债物主张权利。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益。即便民健担保与和志远达成的抵债协议书系真实意思表示，该抵债协议书也不能阻止上诉人对案涉房产的执行。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应撤销原审判决，依法改判或发还重审。河北民健融资担保有限公司未提交书面答辩状，二审中称其答辩意见与一审意见相同。李鸿毅向一审法院起诉请求：1、请求法院对被告和志远名下位于邯郸市邯山区间房产继续执行；2、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2014年6月12日民健担保公司与聚鲜源食品公司、和志远债务纠纷经邯郸县人民法院（2014）邯县调确字第45号民事裁定书裁定：确认三申请人邯郸县民间担保有限公司、邯郸市聚鲜源食品有限公司、和志远达成的上述协议合法有效，三申请人均应按照该调解协议的约定自动履行义务。2015年1月14日，民健担保公司依据该调解协议向原邯郸县人民法院申请强制执行，2015年3月9日，该院作出（2015）邯县法执字第52号执行裁定，查封和志远名下坐落于邯郸市共计10套房产，查封期限三年。2017年2月23日，复兴区人民法院（2016）冀0404民初2245号民事调解书执行过程中，申请人李鸿毅与被执行人和志远达成执行和解协议，复兴区人民法院作出（2017）冀0404执5号执行裁定书，将和志远名下坐落于邯郸市共计10套房产作价460万元，交付李鸿毅抵偿借款460万元．．．。2018年3月6日，河北省邯郸市经济开发区人民法院作出（2015）邯县法执字第52号之一裁定，续封和志远名下坐落于邯郸市共计10套房产，查封期限二年。2018年7月26日，因李鸿毅提出书面异议，河北省邯郸市经济开发区人民法院作出（2018）冀0491执异36号执行裁定书，撤销该院（2015）邯县法执字第52号之一裁定书对和志远名下坐落于邯郸市共计10套房产的续封。民健担保公司上不服该裁定，向邯郸市中级人民法院申请复议。2018年12月5日，邯郸市中级人民法院作出（2018）冀04执复138号执行裁定书，驳回了民健担保公司的复议申请，维持了河北省邯郸市经济开发区人民法院（2018）冀0491执异36号执行裁定书。2018年8月26日，因民健担保公司对案涉10套房产交付申请执行人的行为不服向复兴区人民法院提出异议，本院经审查后作出（2018）冀0404执异20号执行裁定书，撤销了（2017）冀0404执5号执行裁定书及（2017）冀0404执5-1号执行裁定书。李鸿毅不服该裁定，向邯郸市中级人民法院申请复议。2018年12月5日，邯郸市中级人民法院作出（2018）冀04执复137号执行裁定书，驳回了李鸿毅的复议申请，维持了河北省邯郸市复兴区人民法院（2018）冀0404执异20号执行裁定。2019年10月12日，本院执行李鸿毅与和志远、赵银周民间借贷执行一案中，民健担保公司对执行标的提出书面异议，本院经审查后作出（2019）冀0404执异21号裁定，中止对和志远名下位于邯郸市共计10间房产的执行。李鸿毅不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点为，民健担保公司主张其对案涉邯郸市共计10间房产享有的实体权利能否阻却强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，要产生排除强制执行的结果，除了满足在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同、支付全部价款、实际占有使用外，还应当满足非因买受人自身原因未办理过户登记手续的条件。本案中，原告与和志远、赵银周民间借贷执行案双方执行和解的时间为2017年7月23日，被告民健担保公司在2016年5月19日即与和志远、王秀玲签订了《抵债协议书》，并已实际占有案涉房屋，且案涉房屋至今未办理房产初始登记，未过户非因被告自身原因导致，故其享有的实体权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告李鸿毅请求恢复对案涉邯郸市房产恢复强制执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告赵银周经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对自行放弃辩解、质证等民事诉讼权利。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条、第三百一十三条之规定，遂判决：驳回原告李鸿毅的诉讼请求。案件受理费80元，由李鸿毅负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：邯郸市复兴区人民法院于2019年9月23日作出（2019）冀0404执恢23号执行裁定书，继续查封案涉房产，查封期限为三年（自2019年9月25日起至2022年9月24日止）。因案涉房屋的房地产开发公司存在违规行为，目前尚未在邯郸市不动产登记中心进行备案登记。河北民健融资担保有限公司于2016年5月19日与和志远、王秀玲签订《抵债协议书》后，并未到房地产开发有限公司变更涉案房屋买卖协议。而李鸿毅与和志远、赵银周签订执行和解协议后，双方于2017年7月27日到案涉房屋房地产开发有限公司变更案涉房屋买卖协议，现案涉房屋买卖合同实际买受人为李鸿毅。再查明：案涉楼盘业主正常的入住手续为，由购买该房产的业主向物业管理公司提交业主与房地产开发公司签订的购房协议后再办理入住手续。河北民健融资担保有限公司入住案涉房产时，和志远并未到场，也未向物业管理公司部门提交（办理）任何入住手续。河北民健融资担保有限公司雇佣开锁公司开锁人员直接开门入住。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为，案外人河北民健融资担保有限公司是否对涉案房产享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据上诉人的上诉请求、事实和理由以及被上诉人的答辩意见，归纳如下三个法律问题：一、本案所涉以房抵债协议(即《抵债协议书》)是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“合法有效的书面买卖合同”；二、“实际占有”的是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的“已合法占有该不动产”；三、河北民健融资担保有限公司基于以房抵债协议之请求权能否排除法院的强制执行。一、关于本案所涉以房抵债协议是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的合法有效的书面买卖合同问题。本院认为，以房抵债协议是债权人与债务人以债务人名下房屋来抵消原有之债的双方合意，在性质上属于原有之债务履行方式的变更。因此，房屋抵顶行为实际为原有之债权利义务的履行，而非基于房屋买卖合同作出的意思表示和行为。因此，以房抵债协议一旦有效成立，其直接效果即是债权人无需支付购房款即可取得债务人交付抵债房屋之请求权。对于一般房屋买卖合同而言，合同有效成立，购房者支付购房款后才可以要求出卖方履行交房义务并办理过户手续。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项规定的排除执行两项条件的意义在于，不仅要求购房合同在法院查封之前有效成立，并以购房款的支付予以佐证。而由于以房抵债的购房款系抵顶之债的转化，因此债权人只要举证证明以房抵债协议成立，即满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项的规定，不仅丧失了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第一、三项相互印证的证明效果，且有可能使得法院查封时间的限制性规定形同虚设。本案中，河北民健融资担保有限公司于2016年5月19日与和志远、王秀玲签订了《抵债协议书》，河北民健融资担保有限公司也认可是以案涉房屋来抵顶原有欠款，因此，河北民健融资担保有限公司与和志远之间的以房抵债协议即使有效，也不能认定该以房抵债协议适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的情形。二、河北民健融资担保有限公司的“实际占有”是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的“合法占有”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“占有”，是指购房者对涉案房屋实际管理或控制的对外公示效力，亦为降低被执行人与第三人恶意串通的可能性。因此，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“占有”的理解是对不动产的管理和支配。即使占有亦必须合法的占有，河北民健融资担保有限公司亦应进一步举证其对案涉房屋已合法占有的相关证据。因本案系以房抵债协议，河北民健融资担保有限公司与和志远、王秀玲之间《抵债协议书》因一、二审期间，被上诉人和志远均称该协议并非其真实意思表示，系河北民健融资担保有限公司强行占有案涉房产，结合本院依法到案涉房产的物业公司进行调查取证的相关情况，该案涉房产与房地产开发有限公司签订买卖协议方为李鸿毅，而非河北民健融资担保有限公司，河北民健融资担保有限公司入住该涉案房产时，和志远并未到场，也未办理正常的入住手续，河北民健融资担保有限公司认定自己已经“占有”案涉房屋，其主张不能成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。三、关于河北民健融资担保有限公司以房抵债协议的履行之请求能否享有排除法院强制执行的民事权益。以房抵债协议目的为旧债清偿，是对原有之债法律关系的履行。因此，河北民健融资担保有限公司只有在抵债之房产所有权转移至其名下后，才实现债的清偿，而在债务清偿的履行过程中，以房抵债协议仅为一般债权。在案涉抵债房屋完成不动产变更登记之前，河北民健融资担保有限公司仅享有债权请求权，不享有优先于一般债权的权益。故河北民健融资担保有限公司以其对案涉房屋享有的债权排除法院执行，缺乏法律依据，本院不予支持。河北民健融资担保有限公司在以房抵债实现债权的求偿方式无法实现后，可以据其与和志远之间原有之债的法律关系另行主张权利。综上所述，上诉人李鸿毅的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实并无不当，但法律条文理解偏差，应予改判。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初998号民事判决书；二、准予执行河北省邯郸市复兴区人民法院（2016）冀0404民初2245号裁定书，执行被执行人和志远名下位于邯郸市邯山区。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元。由河北民健融资担保有限公司负担。河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404执异21号裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  王一民审判员  王双振审判员  米秉华二〇二一年八月三十日书记员  王宇鑫