湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终2450号上诉人（原审原告）：任千怀，男，1951年2月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人（原审原告）：汤艳辉（任千怀之妻），女，1956年3月6日出生，汉族，住湖南省湘阴县。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：吕方芝，湖南大相正行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张松权，男，1955年4月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：朱铂，湘阴县南湖法律服务所法律工作者。上诉人任千怀、汤艳辉因与被上诉人张松权合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2021）湘0624民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任千怀、汤艳辉上诉称，请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。任千怀客观上从未与张松权达成任何《房屋买卖契约》，所谓的契约根本不成立。根据鉴定结论，在案的《房屋买卖契约》中任千怀的签名是伪造的，因此，该契约在法律上不具有任何的法律效力。一审判决认定的“任千怀、张松权还填写了湘阴县人民政府印发的格式《房屋买卖契约》”以及“任千怀、张松权于2001年3月6日签订《房屋买卖契约》”与事实不符，所谓的《房屋买卖契约》根本未成立。另外，一审判决以任千怀在房管部门的相关文件中的出卖人一栏签字为由，推出本案存在实质上的房屋转让协议，也与客观事实不符。房管部门的相关文件不仅有任千怀的签字，还有汤艳辉被伪造的签名，如果要据此推定在双方之间存在一个实质上的协议，也应推定出汤艳辉并不同意任千怀的处分行为，汤艳辉对相关事宜不知情。二、本案适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第11条的规定错误。第11条第1款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该条中的善意，与支付合理对价、办理产权登记是应当分开确认的独立事项。但一审判决却以支付对价、办理产权登记去反推张松权具有善意，再以张松权具有善意为由，认定其取得房屋登记是“合法的”，属于重复论证。此条中善意的认定对象，应当指向的是张松权是否有合理理由相信汤艳辉是同意任千怀出卖房屋的。在本案中，张松权不是善意。客观上，张松权与任千怀并未达成书面的房屋转让协议，在此局面下，张松权不惜以伪造签名的方式虚构《房屋买卖契约》，在主观上不具有任何诚信可言。同时，为了虚构一个汤艳辉同意任千怀转让房屋的假象，又不惜以伪造汤艳辉签名的方式去达到其目的。如果张松权是善意的，其就应当相信任千怀有权代汤艳辉行使相关的处分权能，而不是去伪造汤艳辉的签名。该行为只能说明张松权在当时明知汤艳辉不会同意任千怀的这一处分行为。三、本案适用《合同法》第52条第五项的规定错误。张松权以伪造签名的方式虚构合同，骗取国家房管部门对房屋转让法定形式要件的许可，属于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的行为。进而以该份虚假的《房屋买卖契约》，占有了任千怀、汤艳辉的房屋，属于以合法形式掩盖非法目的的行为。但一审法院却以在案事实不符合第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”为由，认定任千怀、汤艳辉的主张不予支持，完全是在回避焦点、回避问题。一份虚假的、被伪造签名的协议自始不成立，怎么能是有效的协议?因此，由于任千怀并未签字，《房屋买卖契约》不成立。即使认为其实质上成立了，根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，在汤艳辉未追认的情况下，涉案的“协议”应当是无效的。同时，因为张松权并非善意，《婚姻法解释三》第11条的规定对其并不适用。综上，请求支持上诉人的上诉请求。张松权辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审维持原判。一、上诉人认为双方没有房屋买卖契约是错误的。在双方交易的过程中，上诉人任千怀出具了出卖房屋申请书，在办理房屋权属转移登记时，任千怀签了字；二、上诉人认为答辩人提供了虚假材料，骗取上诉人出卖案涉房屋，但至今未提供证据予以证实。虽然汤艳辉的签字非其本人所签，其称对房屋的过户也不知情，但案涉房屋办理过户登记时，上诉人两夫妻是在场的，答辩人取得案涉房屋符合善意取得的构成要件，汤艳辉如认为任千怀没有处分权，其可以找任千怀主张赔偿；三、上诉人系夫妻关系，且任千怀欠答辩人借款有证据予以证明，根据交易和生活习惯，案涉房屋买卖的事实距今已近二十年，汤艳辉主张其对任千怀将案涉房屋出售给答辩人的事实不知情，不符合生活习惯，汤艳辉的陈述明显有假。任千怀、汤艳辉向一审法院起诉请求：1.确认房屋转移登记（权证号为××号）程序所依据的基础事实《房屋买卖契约》无效；2.判令被告张松权立即腾退并返还房屋（位于文星镇江，土地证号为43××15号）给原告任千怀、汤艳辉；3.判令被告立即主动向（或配合）政府相关职能机构办理撤销00××65号房产证事宜；4.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，坐落于湘阴县平方米房屋原系任千怀、汤艳辉夫妇共有，登记在任千怀名下。2000年3月1日，任千怀因需资金周转向张松权借款20000元并出具借条，约定本金20000元，月息400元，借款期限6个月，本息合计22400元，任千怀在借条上备注：“……房产证壹本不准转借，于不归还原始房屋所有权归张松权所有与其它人无关”。2000年3月3日，任千怀又向张松权借款20000元并出具借条，约定本金20000元，月息400元，借款期限6个月，本息合计22400元，任千怀在借条上备注：“单据两张总本金肆万元整”。因任千怀无力偿还到期债务，2001年3月6日，任千怀、张松权相约到当时的湘阴县房地产交易所办理转移登记手续。当日，任千怀填写了《出卖房屋申请书》，内容为：“我有房屋壹幢1-2层，6大小7间，混合结构，建筑面积162.8㎡，因欠款自愿将房屋出卖给张松权，并与买方谈妥。望你所派员对房屋价格进行评估，并办理立契鉴证手续”。申请人落款处为汤艳辉、任千怀。任千怀还出具了一张落款时间“二〇〇一年三月六日”的材料，内容为：“县房产公司负责同志，关于借款一事，我任千怀借张松权同志现金肆万元，我本人因做生意货款成交等多方原因款未到手，估计在八月份前能结清欠款，张松权不同意推迟时间，同意过户给张松权同志……”，落款为任千怀。张松权则填写了《购买房屋申请书》，内容为：“兹因任千怀欠了我的钱，欲购买座（坐）落在文星镇尚书路6号房屋壹幢1-2层大小13间，该房屋系混合结构，建筑面积162.8㎡，并与卖方谈妥。望你所派员对房屋价格进行评估，并办理立契鉴证手续”。任千怀、张松权还填写了湘阴县人民政府印发的格式《房屋买卖契约》（共2页），其中第一页约定，立契人任千怀自愿将己有之座（坐）落在湘阴县，东至本屋自墙、南至前檐滴水、西至本屋自墙、北至后檐滴水，计壹幢壹拾叁间，建筑面积162.8㎡的房屋，出卖给张松权为业，经房地产管理部门核定人民币50000.00元整。上项房价款当面交清，此系两愿，各无反诲（悔），自立契后，如有产权纠纷，由出卖人负责处理，与承买人无干，恐口无凭，特立此据为证”；第二页约定房屋为混合结构，1-2层，朝南，建筑面积162.8㎡，正房6间，杂房7间，房屋价款50000元，契税2000元，交易管理费900元，立契日期2001年3月6日等。出卖人落款处为汤艳辉、任千怀，承买人落款处为张松权。当日，张松权向湘阴县房地产管理局房地产交易中心缴纳交易手续费2800元。2001年3月9日，案涉房屋转移登记至张松权名下，产权证上附记：于2001年由任千怀抵债所得。2020年7月2日，任千怀以行政登记纠纷将湘阴县自然资源局作为被告、张松权作为第三人诉至屈原管理区人民法院，案号为（2020）湘0691行初109号，要求撤销湘阴县房地产管理局于2001年3月6日为张松权办理的权证号为××号《房屋所有权证》；撤销湘阴县房地产管理局将任千怀权证号为湘证房字第××号《房屋所有权证》予以注销的行为并为任千怀换发新证；诉讼费用由湘阴县自然资源局承担。屈原管理区人民法院审理该案过程中，委托湖南西正司法鉴定所对《出卖房屋申请书》、《房屋买卖契约》等材料上汤艳辉、任千怀二人的签名字迹进行鉴定。湖南西正司法鉴定所于2021年1月8日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：2001年3月6日《出卖房屋申请书》上申请人处汤艳辉签名字迹与委托人提供的汤艳辉样本字迹不是同一人所写，任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹是同一人所写；2001年3月6日《房屋买卖契约》上第一页第一行处的任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹不是同一人所写；二〇〇一年三月六日的材料上申请人处的任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹是同一人所写；2001年3月6日《房屋买卖契约》上第二页处汤艳辉签名字迹与委托人提供的汤艳辉样本字迹不是同一人所写，任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹是同一人所写。2021年1月18日，任千怀以要求对案涉房屋的基础法律关系进行民事诉讼为由请求屈原管理区人民法院中止审理，屈原管理区人民法院经审查后裁定中止诉讼。2021年3月2日，任千怀、汤艳辉诉至本院。庭审中，任千怀、汤艳辉陈述，2001年借钱后二人外出务工，不在案涉房屋中居住，直到2016年才回湘阴，回湘阴后无房可住，二人找到张松权想让他给一层用于居住，但张松权拒绝，二人无奈之下只好申请公租房。汤艳辉称对任千怀向张松权借款40000元不知情，直到2019年社区让其迁出才知道案涉房屋被卖，张松权早在2002年就已经在收租。张松权则在庭审中陈述，他不清楚任千怀、汤艳辉二人何时搬出，案涉房屋实际到手的时间是2003年，2009年他将案涉房屋以50000元的价格转让给他的侄儿（没有办理过户）。以上事实有原、被告的诉讼材料及举证材料等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，确认合同无效请求权是形成权，不适用诉讼时效的规定，《中华人民共和国合同法》中也没有关于确认合同无效请求权的除斥期间的规定，故本案不存在时效或期间经过的情形。任千怀称从未与张松权达成任何协议，但湖南西正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书显示，《出卖房屋申请书》的申请人处、落款时间为“二〇〇一年三月六日”的材料上以及《房屋买卖契约》的出卖人处均是任千怀本人签字，任千怀作为完全民事行为能力人，对签署上述文件将产生何种法律后果应当有一定认识。任千怀、张松权于2001年3月6日签订《房屋买卖契约》时，双方之间的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《房屋买卖契约》,建立房屋买卖合同关系。该《房屋买卖契约》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期任千怀难以清偿债务时，双方协商通过将任千怀所有的案涉房屋出售给张松权的方式，实现双方权利义务平衡。《房屋买卖契约》及与其相关的《出卖房屋申请书》、《购买房屋申请书》以及落款时间为“二〇〇一年三月六日”的材料的内容均表明，张松权具有实际向任千怀购买案涉房屋的真实意愿，任千怀亦具有向张松权出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国担保法》第四十条规定禁止的情形。故，对任千怀主张依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定认定《房屋买卖契约》无效的主张，本院依法不予支持。汤艳辉作为案涉房屋的原共有人，并未在《出卖房屋申请书》以及《房屋买卖契约》上签字，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，据此，本院对汤艳辉要求认定《房屋买卖契约》无效的主张亦不予支持。在《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》出台之前，司法实践中通常将婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务认定为夫妻共同债务，在当时（2001年）张松权有理由相信任千怀、汤艳辉夫妇因无力偿还夫妻共同债务而将房屋出售，是善意第三人，张松权以其对任千怀的到期债权作为合理对价购买了案涉房屋并办理转移登记。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故，对任千怀、汤艳辉主张张松权腾退、返还案涉房屋并主动或配合政府相关职能机构办理撤销房产证的诉讼请求，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回任千怀、汤艳辉的全部诉讼请求。一审案件受理费1000元，减半收取计500元，由任千怀、汤艳辉负担。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、上诉人任千怀是否与被上诉人张松权签订了《房屋买卖契约》，即本案是否存在房屋买卖关系？二、2001年3月6日的《房屋买卖契约》是否合法有效，任千怀、汤艳辉主张该《房屋买卖契约》无效的请求应否得到支持？三、张松权是否属于“善意取得”案涉房屋的所有权，任千怀、汤艳辉主张张松权腾退、返还案涉房屋并主动或配合政府相关职能机构办理撤销房产证等的诉讼请求应否得到支持？本院评析如下：一、经审查，任千怀分别于2000年3月1日和2000年3月3日各向张松权借款2万元，并约定每笔借款月息400元，借款期限为6个月。借款到期后任千怀本息均未归还的事实双方无异议。二、任千怀因无力偿还到期债务，任千怀以其与汤艳辉夫妇共有的案涉房屋出售给张松权以偿还上述借款本息。任千怀与张松权虽未签订书面、规范的房屋买卖合同，但任千怀向湘阴县房产管理部门提交了《出卖房屋申请书》、向“县房产公司负责同志”出具了一张落款时间为“二00一年三月六日”的材料和在2001年3月6日《房屋买卖契约》的“出卖人”栏处签字共三份书面材料，上述三份书面材料中“任千怀”的签字经湖南西正司法鉴定所鉴定系任千怀本人亲笔签名。从上述三份书面材料载明的文字内容可以确认：“任千怀借张松权现金4万元到期后未能归还，同意将案涉房屋出卖并过户给张松权，案涉房屋建筑面积162.80平方米、房屋间数正房陆间杂房柒间、出卖价款为伍万元整…”等事实。同时，张松权向湘阴县房产管理部门填写了《购买房屋申请书》，向湘阴县房地产管理局房地产交易中心缴纳交易手续费2800元。2001年3月9日，案涉房屋转移登记至张松权名下，产权证上附记：于2001年由任千怀抵债所得。但《出卖房屋申请书》中的申请人、《房屋买卖契约》中的出卖人“汤艳辉”的签名经鉴定非汤艳辉签名。综合上述事实，应认定任千怀、张松权已就案涉房屋达成了《房屋买卖契约》，双方之间的房屋买卖合同关系成立。任千怀上诉主张其从未与张松权达成任何《房屋买卖契约》的事实，与查明的事实不符，本院不予采信。三、案涉房屋系任千怀、汤艳辉的夫妻共同财产，汤艳辉系共有人，虽然汤艳辉未在《出卖房屋申请书》和2001年3月6日的《房屋买卖契约》上签字，但任千怀作为案涉房屋的所有权人已签字，汤艳辉未签字的行为，不影响《房屋买卖契约》效力的认定。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应认定2001年3月6日的《房屋买卖契约》合法有效，对任千怀、汤艳辉主张确认《房屋买卖契约》无效的请求，本院不予支持。四、任千怀处分案涉房屋的目的是为了偿还张松权的借款，而该借款发生在任千怀、汤艳辉的夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务。案涉房屋在2001年3月由任千怀处理还债后，房屋已由张松权占有、管理接近20年，这期间任千怀、汤艳辉既未对房屋管理，又未偿还原所欠债务，后且申请了公租房居住。上述系列行为可以证实，案涉房屋已出售给张松权的事实，任千怀、汤艳辉所称案涉房屋并未出售给张松权的主张明显与客观事实不符，虽汤艳辉在办理案涉房屋的过户手续时并未亲自签名，但应确认其是知晓该事实的。五、案涉房屋张松权支付了相应对价，办理了产权的转移登记过户至张松权名下的手续，且房屋已交付张松权使用多年。张松权属“善意取得”案涉房屋的所有权，任千怀、汤艳辉主张张松权腾退、返还案涉房屋并主动或配合政府相关职能机构办理撤销房产证等的诉讼请求不应得到支持。综上，任千怀、汤艳辉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由任千怀、汤艳辉负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  蒋立春审判员  程 鹏二〇二一年八月十日书记员  周师师