北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11515号上诉人（原审原告）：张炎生，男，1954年6月3日出生，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：孔明，山西鼎谦和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：校军海，男，1971年6月7日出生，住河北省石家庄市栾城区。被上诉人（原审被告）：张燕平，男，1948年5月20日出生，住河北省石家庄栾城县。上诉人张炎生因与被上诉人校军海、张燕平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张炎生上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由校军海、张燕平承担。事实和理由：一、我提出上诉而未另行主张腾退、返还房屋、赔偿损失的原因是：从一审判决结果看一审已经对于腾退、返还房屋、赔偿损失的诉讼请求进行了审理并作出了判决，并不是驳回我腾退、返还房屋、赔偿损失的起诉，故我面临重复起诉的风险。二、一审法院在确定涉案《租赁协议》无效的情况下应当一并对腾退、返还房屋及赔偿问题作出判决。涉案房产属于我和张燕平共同共有，且确认张燕平和校军海签订的《租赁协议》无效，涉案房屋由校军海经营民宿，应当判决由其腾退。校军海和张燕平共同侵犯了我的权益，且校军海、张燕平回避纠纷，不到庭参加诉讼，法庭无法查明校军海向张燕平交纳租金的相关情况，在此情况下从保护我权益的角度出发应当判决张燕平、校军海共同承担损失符合客观实际，校军海多付租金可要求张燕平返还。三、一审认定事实错误。校军海仅仅是对案涉的9间房屋进行装修，并未翻建。四、依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定，本案属于发回重审的案件。请二审法院节约诉讼时间，维护我的合法权益。校军海辩称，我同意一审判决，不同意张炎生的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张燕平未作答辩。张炎生向一审法院起诉请求：1.请求确认张燕平与校军海于2016年5月签订的《租赁协议》无效，校军海立即将北京市东城区赵府街x号院腾退并交还张炎生及张燕平；2.请求判令校军海、张燕平共同向张炎生赔偿2016年7月1日至2019年12月31日期间占用房屋给张炎生造成的损失525000元，并按每月12500元的标准赔偿自2020年1月1日至校军海实际腾退房屋之日的损失。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区赵府街x号（1幢南房3间、3幢北房3间）的产权原登记在张炎生、张燕平之母李文英名下。北京市东城区赵府街x号2幢西房1间登记在张炎生、张燕平名下。2017年7月25日，张炎生以张燕平为被告，以案外人邓秀辰为第三人，以继承纠纷为由诉至法院，要求判令张炎生继承李文英名下北京市东城区赵府街x号房屋50%的产权份额。在该案审理中，法院查明以下事实：诉争房屋为李文英的遗产。李文英去世后，案外人车春兰、张莹、张晓茹及张燕滨作为李文英的继承人及转继承人分别表示放弃继承权，张炎生、张燕平与车春兰及张燕滨就补偿问题达成一致。同时，张炎生、张燕平双方就诉争房屋的继承问题达成一致意见，即各自继承50%的份额，并办理了公证。张炎生依据公证要求继承李文英名下位于北京市东城区赵府街x号房屋（北房3间、南房3间）50%的份额。但张炎生和张燕平均认可该房屋在未取得相关部门审批手续的情况下，进行了翻建并扩大建筑面积，未重新进行登记，原有房屋已不存在，该地址上的现有房屋信息、权属性质不明确。基于此，法院认为张炎生的起诉不能成立。故作出（2017）京0101民初14658号民事裁定书，驳回张炎生的起诉。此后，张炎生上诉于北京市第二中级人民法院，该院经审理作出（2018）京02民终1048号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。此后，张炎生向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年12月21日作出（2018）京民申5071号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。北京市第二中级人民法院组成合议庭进行了审理，该院经再审审理认为，张炎生起诉要求继承李文英名下位于北京市东城区赵府街x号房屋50%的产权份额，原审认为房屋经过翻修，间数发生变化，张炎生起诉要求继承的房屋尚不能具体确定并裁定驳回张炎生的起诉，缺乏事实和法律依据。裁定撤销该院（2018）京02民终1048号民事裁定及北京市东城区人民法院（2017）京0101民初14658号民事裁定，指令北京市东城区人民法院对该案进行审理。此后，在法院再审审理中，依法追加案外人车春兰、张晓茹、张莹、张燕滨为被告参加诉讼。当事人于诉讼中达成调解协议，内容为：一、登记在李文英名下位于北京市东城区赵府街x号房屋（房号1、房号3），建筑面积合计74.5平方米由张炎生与张燕平继承并按份共有，每人各享有50%的产权份额；二、案件受理费6900元由张炎生负担3450元（已交纳），由张燕平负担3450元（于本调解生效之日起七日内交予张炎生）。法院出具（2019）京0101民初7795号民事调解书对上述调解内容予以确认。诉讼中，张炎生提交校军海、张燕平于2016年5月11日签订的《租赁协议》，载明张燕平将东城区赵府街x号院租予校军海，租金每年12万元，以后逐年按6000元的标准递增。另附房屋钥匙、设备设施押金1万元，该押金在乙方停止租赁，经甲方检查房屋设备设施完好后，并交还钥匙，原数退还乙方。租赁期限自2016年7月1日至2028年6月30日，每年在租期临界前半个月内乙方向甲方支付下年房租。因现有房屋格局与乙方要求不符，甲方同意乙方按自己需要同时参照北京四合院模式进行翻建。翻建方案经甲方同意后，在不违背法律法规的情况下进行。甲方免收乙方第一年租金，除此之外其余翻建费用均由乙方承担，翻建后房屋产权仍归甲方所有。租赁期内，在不违背相关法律的前提下，乙方可进行转租。张炎生另提交2017年2月19日张炎生与张燕平书写的停工情况说明，载明因赵府街5号院系二人共有，签租赁协议张炎生不知情没有签字，存在分歧，所以要求你们暂停施工，待和租赁户谈好后再行施工。另查，2018年4月20日，张炎生将张燕平、校军海诉至法院，要求1.确认校军海、张燕平于2016年5月签订的《租赁协议》无效，校军海立即腾退北京市东城区赵府街x号院；2.要求校军海、张燕平按照每月12500元的标准，向张炎生赔偿2016年7月1日至校军海实际搬离涉案房屋之日的租金损失。该案审理中，张燕平未到庭应诉，张炎生亦提交了上述租赁协议，校军海表示其与张燕平系经朋友介绍认识。张炎生提供的租赁协议是张燕平和校军海签订。签合同时，张燕平向其出示了产权证，产权人是李文英，还有李文英委托张燕平管理、承租涉案房屋的委托书，校军海并不知道涉案房屋与张炎生的关系。校军海于2016年7月1日入住该房屋，承租时赵府街x号院内一共有9间房屋，均有租户居住。对于9间房屋，张炎生表示涉案房屋在发还时产权证上虽然记载为7间，但实际上发还了9间，张炎生进行了维修，维修后仍是9间，但因为没有报规划，现状的9间房屋没有产权证。法院经审理认为，张炎生提起诉讼请求的权利基础系基于其继承李文英所遗北京市东城区赵府街x号房屋的二分之一份额，鉴于生效裁定已认定上述房屋经过翻修，张炎生要求继承的房屋尚不能具体确定，且张炎生在本案诉讼中亦认可现赵府街x号现为9间房屋，未报规划审批，亦未进行产权登记，故张炎生基于其享有50%产权提起诉讼，其起诉不能成立。综上裁定驳回张炎生的起诉。此后，张炎生上诉我院，我院于2018年8月7日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。张炎生为证明其主张的房屋占有使用费标准，提交58同城网页截图，证明涉案房屋周边相似房屋的市场租赁价格。张炎生另提交爱彼迎民宿网的网页截图，证明涉案房屋用于经营民宿。另，张炎生表示校军海承租房屋后肯定支付过租金，但具体交纳情况不清楚，但没有给过张炎生。诉讼中，经法院现场勘验，涉案房屋现用作日租房使用，入户处为门厅，院落内为客房，有客人进出。张炎生表示涉案房屋平时没有固定人员在该处进行管理。钥匙由房客和保洁人员持有，房客退房时自行搬离，因为有押金，无需当场办理交接手续。保洁人员只有保洁时才到涉案房屋。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案校军海、张燕平经法院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明事实，张炎生与张燕平系北京市东城区赵府街x号（1幢、2幢、3幢）的产权人，上述房屋被拆除重新翻建为9间，虽未办理规划手续，但张炎生及张燕平对于上述9间房屋均享有相应处分的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。校军海承租的北京市东城区赵府街x号房屋9间，未取得建设工程规划手续，故校军海、张燕平签署的《租赁协议》当属无效，故张炎生要求确认租赁合同无效的诉讼请求于法有据，法院予以和支持。但关于张炎生所述张燕平以较低价格将涉案房屋出租予校军海，二人恶意串通损害其利益一节，鉴于根据现有证据尚不足以证明校军海承租涉案房屋时，校军海、张燕平存在恶意串通的故意，且校军海、张燕平的租赁合同约定，校军海承租涉案房屋后参照北京四合院模式进行翻建，双方约定的租赁价格系在校军海翻建房屋的基础上进行的约定，根据现有证据尚不足以证明该租赁价格是否明显过低，故张炎生以二人恶意串通损害张炎生利益主张合同无效的观点，法院不予采信。另鉴于张炎生要求确认租赁合同无效，系确认合同效力纠纷，张炎生主张返还房屋，赔偿损失等诉讼请求，不宜在本案中一并解决，张炎生作为北京市东城区赵府街x号（1幢、2幢、3幢）的产权人，可另行解决。据此，一审法院于2021年4月21日判决：一、确认张燕平与校军海于2016年5月签订的《租赁协议》无效；二、驳回张炎生的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。校军海承租的北京市东城区赵府街x号房屋9间，未取得建设工程规划手续，故张燕平和校军海签署的《租赁协议》当属无效。根据现有证据尚不足以证明校军海承租涉案房屋时，张燕平和校军海存在恶意串通的故意，现有证据亦不足以证明该租赁价格明显过低，故本院无法认定二人恶意串通损害张炎生的利益。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理x权利和义务。根据已生效的民事调解书，北京市东城区赵府街x号房屋（房号1、房号3），由张炎生与张燕平继承并按份共有，每人各享有50%的产权份额。张炎生及张燕平虽然对于涉案房屋按份共有，但未予分割，无法确认其各自所属房屋的具体范围，当前在没有约定的情况下，张炎生及张燕平对于上述房屋均享有管理的权利和义务。故张炎生在本案中请求判令校军海、张燕平共同赔偿占用房屋给其造成的损失及校军海腾退房屋，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张炎生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由张炎生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 王 磊二〇二一年八月三十一日法官助理 梁 辰书 记 员 赵 越