福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0725民初625号原告：政和县财政局，住所地政和县熊山街道中元路12号。法定代表人：许灼禄，副局长(主持工作)。原告：政和县国有资产管理中心，住所地政和县熊山街道中元路12号。法定代表人：许灼禄，负责人（主持工作）。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈勇，福建五仁律师事务所执业律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈婷婷，福建五仁律师事务所实习律师。被告：叶晓文，男，1984年2月25日出生，汉族，个体户，住政和县。原告政和县财政局、政和县国有资产管理中心与被告叶晓文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政和县财政局、政和县国有资产管理中心共同委托诉讼代理人陈勇、被告叶晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。政和县财政局、政和县国有资产管理中心向本院提出诉讼请求：1.叶晓文退出租赁场所并将租赁场所返还给政和县财政局、政和县国有资产管理中心;2.叶晓文按每月2000元计算并支付从2020年1月1日起至将租赁场所交还之日止的租金或是占用费。事实与理由：自2012年开始，政和县财政局、政和县国有资产管理中心将原政和县茶厂后方房屋及空地出租给叶晓文开办政和县顺达汽车美容养护中心使用，但双方没有签订书面的租赁合同。自2014年开始，租金为每年24000元。现因上述租赁房屋被认定为危房，政和县财政局、政和县国有资产管理中心通知叶晓文应退出租赁场所，但叶晓文拒绝退出。2021年2月25日，政和县国有资产管理中心委托福建五仁律师事务所向叶晓文送律师函，明确双方为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国民法典》第734条、第730条规定，任何一方均可随时解除合同，双方的房屋租赁关系自该律师函送达给叶晓文之日解除，叶晓文应将租赁房屋返还给政和县财政局、政和县国有资产管理中心。但叶晓文接到律师函后仍是占用着租赁房屋。根据《中华人民共和国民法典》第565条规定，寄送的律师函自叶晓文接收之日起，双方的合同关系即已解除，叶晓文占用房屋已无依据，应承担返还房屋及按原租金的标准支付房屋占用费。叶晓文辩称，1.原告主体不适格。自承租之日起是与政和县外贸投企公司离退休干部理事会达成租赁协议，每年的租金也是交到该理事会的账户。政和县财政局、政和县国有资产管理中心与叶晓文之间不存在租赁合同关系。2.自承租之日起至2020年底，所有租金已经缴纳完毕。其与出租人达成协议，先交租后使用，叶晓文于2015年1月19日交租24000元，2016年2月16日交租24000元，2017年1月3日交租24000元，2018年1月5日交租24000元，2018年12月18日交租5000元和2018年12月29日交租19000元，共计：24000元（2019年度租金），2020年1月17日交租24000元（2020年度租金）。以上事实从转款凭证可以得到证明。3.政和县财政局、政和县国有资产管理中心提供的房产证的所有权人是政和茶厂（招待所），并不是房屋所有权人，起诉房屋租赁合同纠纷没有法律依据。4.自承租涉案房屋后，叶晓文每年都对该房屋进行装饰装修，并对经营的设备进行升级更新。由于涉案的房产2019年8月就已经被鉴定为危房，出租人没有及时履行告知义务，导致叶晓文未能及时作出应对措施，合理地减少损失。出租人对叶晓文因装饰装修及设备升级更新而增加投入所造成的直接损失是存在重大过错的，应当承担赔偿责任。5.《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，出租人在明知是危房后，没有及时通知承租人，仍然在2019年，2020年继续将涉案房屋出租给叶晓文使用并收取租金，给叶晓文带来潜在的危险。该租赁行为应当予以撤销，并返还已经收取的租金。综上，原告的诉讼请求及事实和理由缺乏依据，恳请人民法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：政和县房产管理所于1994年6月颁发政房西大街字第0××5号房屋所有权证，载明政和县熊山镇西大街25号房屋所有权人为政和茶厂（招待所），所有权性质为公有。2012年叶晓文从原机关修理厂转租政和县茶厂后方房屋及空地，于2012年10月1日开业经营“政和县顺达汽车美容养护中心”。叶晓文未与政和县财政局、政和县国有资产管理中心签订书面租赁合同，租赁费用、租金缴纳方式等均以口头方式确定。涉案房屋租金从2013年度开始由叶晓文缴纳，期间，年租金从12000元调整为24000元。叶晓文于2013年10月29日支付租金24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司于2013年10月31日出具编号0000443号收款收据，缴款人汽修厂，摘要为“房租2013-2014年12月31日，12000元／年”；2015年1月19日交租24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司于2015年1月30日出具编号0000313号收款收据，缴款人叶晓文，摘要“房租2014年”；2016年2月16日交租24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司同日出具编号0000327号收款收据，缴款人叶晓文，摘要“房租2015年”；2017年1月3日交租24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司2017年1月5日出具编号0000339号收款收据，缴款人叶晓文，摘要“房租2016年”；2018年1月5日交租24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司2018年1月5日出具编号0000453号收款收据，缴款人叶晓文，摘要“房租2017年”；2018年12月18日交租5000元和2018年12月29日交租19000元，共计24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司于2018年12月29日出具编号0000462号收款收据，缴款人叶晓文，摘要“房租2018年”；2020年1月17日交租24000元，政和县财政局国有资产投资经营公司出具编号0000470号收款收据，缴款人叶晓文，摘要“房租2019年”。上述租金均由叶晓文汇入政和县财政局指定对公账户（政和县外贸投企公司离退休干部理事会1399××××7133账户），政和县财政局国有资产投资经营公司收款收据均为第三联财务联，叶晓文未领取上述收款收据客户联。涉案房屋于2019年8月19日经福建博海工程技术有限公司鉴定，房屋危险性鉴定等级综合评定为D级，其承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。双方均认可涉案房屋被认定为危房的事实。叶晓文于2020年12月23日向政和县财政局提交《关于洗车场拆除补助的申请报告》，报告主要内容：认可2012年开始租赁政和县财政局位于政和县茶场后方房屋及空地，双方未签订租赁协议，2012-2014年租赁费用为12000元/年，2015后为24000元/年，每年的租金年初打入政和县财政局指定的对公账户，因租用的场所被认定危房，未及时通知停办搬迁，给叶晓文造成损失，以及疫情影响造成经营困难，特向政和县财政局提出申请给予适当经济补助。2021年2月25日，福建五仁律师事务所受政和县国有资产管理中心委托向叶晓文发送律师函，告知双方房屋租赁关系自律师函送达给叶晓文之日解除，叶晓文在收到律师函之日起停止使用并将租赁房屋返还。叶晓文于2021年2月26日签收律师函，在本案诉讼期间，于2021年7月5日将涉案房屋腾空交付给政和县国有资产管理中心。另查明，2020年2月11日，政和县人民政府作出《关于积极应对疫情支持中小企业共渡难关的通知》，第七点减租降费稳定生产中要求对承租国有经营性房产的中小企业及个体工商户，租金2月份免收，3、4月份减半。上述事实，有政和县财政局、政和县国有资产管理中心提交的政房西大街字第0××5号房屋所有权证、《关于洗车场拆除补助的申请报告》、《福建五仁律师事务所律师函》、ＥＭＳ中国邮政速递物流单、收款收据、银行转账记录，叶晓文提交的房屋腾空收条、检验报告，以及双方庭审陈述所证实，足以认定。本院认为，本案法律事实发生于民法典施行前，持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，适用民法典的规定。涉案房屋系国有资产，改制后交由政和县财政局进行管理，由政和县国有资产管理中心具体经营，政和县财政局、政和县国有资产管理中心依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。政和县外贸投企公司离退休干部理事会银行账户系政和县财政局指定交付租金账户，叶晓文向政和县财政局的申请报告中亦予以认可。政和县财政局、政和县国有资产管理中心主体适格。对叶晓文关于原告主体不适格的辩解不予采纳。政和县财政局、政和县国有资产管理中心向叶晓文交付涉案的房屋，叶晓文使用该房屋,并向指定账户支付了多个年度的租金，双方成立房屋租赁合同关系，但双方均认可未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。政和县国有资产管理中心于2021年2月25日委托福建五仁律师事务所向叶晓文发送律师函，通知其解除双方租赁关系。叶晓文于2021年2月26日签收律师函。双方租赁关系于2021年2月26日解除。叶晓文于2021年7月5日将涉案房屋腾空交付给政和县国有资产管理中心。故政和县财政局、政和县国有资产管理中心诉请叶晓文退出租赁场所并将租赁场所返还的第一项诉讼请求，无需主张。政和县财政局、政和县国有资产管理中心诉请叶晓文按每月2000元计算并支付从2020年1月1日起至实际退出将租赁场所交还给原告之日止的租金或是占用费。叶晓文抗辩其为先租后用，租金2020年度已经支付。根据政和县国有资产管理中心于2013年10月31日出具的0000443号收款收据，内容摘要“房租2013-2014年12月31日，12000元／年”，2015年1月30日出具编号0000313号收款收据，摘要“房租2014年”，后者摘要仍然为“房租2014年度”系重复缴纳。结合其他年度的收款收据，从租金缴纳的连续性看，认定2013-2014年度租金为12000元／年，2015年开始租金为24000元／年，叶晓文已支付租金至2020年度。故对叶晓文先租后用的辩解意见予以采纳。叶晓文实际占用涉案房屋至2021年7月5日，其应缴纳的租金从2021年1月1日至2021年2月26日止，从2021年2月27日至年7月5日参照2000元／月租金标准支付占用费。叶晓文向本院申请按照国家政策减免××期间租金，鉴于叶晓文经营的“政和县顺达汽车美容养护中心”疫情期间确实有按照国家防疫政策停业等因素，根据疫情期间承租国有房屋有关优惠政策及政和县人民政府2020年2月11日《关于积极应对疫情支持中小企业共渡难关的通知》减租降费稳定生产精神，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六点规定，减免叶晓文2020年度3个月租金,叶晓文尚应支付租金及占用费6333.3元（3个月零5天）。对政和县财政局、政和县国有资产投资管理中心超出部分主张不予支持。叶晓文还辩称涉案房屋为危房，应返还租金及赔偿损失，但其租赁后持续占有使用涉案房屋，未能证明该房屋系危房而产生实际损失，对该辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、叶晓文于本判决生效之日起十日内支付政和县财政局、政和县国有资产管理中心从2020年1月1日起至2021年7月5日止租金及占用费合计6333.3元；二、驳回政和县财政局、政和县国有资产管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由政和县财政局、政和县国有资产管理中心负担281元，叶晓文负担69元。该款于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本判决书发生法律效力后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书所确定的法律义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 郑和兴二〇二一年八月六日法官助理 范丽丽书 记 员 张 倩本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。