重庆市璧山区人民法院民事判决书（2021）渝0120民初3604号原告：重庆市璧山区家源物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道向阳街68号，统一社会信用代码91500227790736361L。法定代表人：刘家源，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：傅静洁，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：文倩，重庆承业律师事务所律师。被告：璧山区森美家具经营部，住所地重庆市璧山区沿河东路北段67号附1号2单元5-2，统一社会信用代码92500227MA5Y9PD31U。经营者：张译元，女，汉族，1988年02月25日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：何鹏岑，系经营部合伙人，男，汉族，1987年12月20日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：向梦月，重庆瀛永律师事务所律师。被告：周文，男，汉族，1987年01月18日出生，住重庆市璧山区。被告：尹先群，女，汉族，1973年04月20日出生，住重庆市璧山区。被告：雷见荣，男，汉族，1950年06月23日出生，住重庆市璧山区。被告：罗世清，女，汉族，1969年07月08日出生，住重庆市璧山区。原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司（以下简称家源物业）与被告璧山区森美家具经营部（以下简称森美家具）、周文、尹先群、雷见荣、罗世清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，适用简易程序，由审判员况伦独任审判，公开开庭进行了审理。原告家源物业的委托诉讼代理人傅静洁、文倩，被告森美家具的委托诉讼代理人何鹏岑、向梦月到庭参加了诉讼。被告周文、尹先群、雷见荣、罗世清经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家源物业向本院提出诉讼请求： 1、判令被告森美家具立即向原告支付2019年1月12日至2021年3月11日的物业服务费141,722.7元、排污费2700元，共计144,422.7元（详见欠付明细）；2、判令被告森美家具以144,422.7元为基数，从2021年3月11日起按照2021年2月20日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（3.8%）的四倍支付违约滞纳金（至2021年4月30日暂计3089.04元）直至付清之日止；3、判令由经营者张译元以个人财产及家庭财产承担被告森美家具的债务（物业服务费及违约滞纳金）；4、判令由被告周文以家庭财产承担被告森美家具的债务（物业服务费及违约滞纳金）；5、判令由被告尹先群、雷见荣、罗世清对被告森美家具欠付的物业服务费及违约滞纳金承担连带责任；6、本案诉讼费及申请诉讼保全费用由上述被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告森美家具签订了《物业服务合同》，由原告（乙方）对被告森美家具（甲方）所购物业（或租赁物业）提供物业管理和服务，并对物业服务内容、项目名称、物业服务费、交费方式、违约责任等进行了明确约定。根据该《物业服务合同》约定，服务时间为10年，从2014年3月12日起至2024年3月11日止。涉案物业面积2170平方米，物业服务费按建筑面积计算，收费标准为，门市、办公：1.6元/㎡/月（第一、二年不涨价，从第三年开始每年递增10%）；排污费100元/月。物业服务费按月交纳，每月1-10日交纳。如未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，即交纳滞纳金，滞纳金按当月服务费总额每日万分之六计算至付清之日止。从2014年3月12日《物业服务合同》生效至今，原告一直兢兢业业做好物业管理服务工作，但被告从2019年1月12日起一直未交纳物业服务费，经原告多次催收未果。据原告了解，被告周文与张译元系夫妻关系。张译元 系个体工商户，于2015年7月3日开办森美家具。本案所涉债务系张译元在生产、经营过程中发生的，周文对其生产、经营的收益享有夫妻共有财产权，周文应以家庭财产对张译元在生产、经营中发生的债务承担给付义务。被告尹先群、雷见荣、罗世清系涉案房屋的业主，鉴于使用人不按约定支付物业服务费，根据相关法律的规定，要求被告业主尹先群、雷见荣、罗世清对森美家具所负债务承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令所请。被告森美家具辩称，一、因原告未按约定提供服务，原被告双方的矛盾由来已久。原告曾起诉被告支付2015年1月至2016年4月之间的物业服务费用和滞纳金，但由于我方当时没有足够的证据证明原告没有履行职责，最后经璧山区人民法院及重庆市第一中级人民法院两审终审，认定原告确未按照合同约定义务进行全面履行，被告可拒交部分物业费，因原、被告无法协议一致，故物业服务费法院酌定被告森美家具缴纳60%为宜，且由于原告本身有部分过错，滞纳金没有得到支持。之后在2019年，由于原告仍未改善服务，原告再次提起诉讼，要求被告支付2016年4月-2018年12月期间的物业服务费，最后结合双方证据，双方按照起诉金额48%的比例进行了调解结案。二、之前的案件了结后，原告仍旧没有按照双方的约定提供相应的服务，原告不仅没有对之前产生矛盾的缘由进行纠正和完善，甚至还愈演愈烈，完全停止了相关服务、森美家具虽多次要求原告履行相应义务，但原告仍是拒绝。且原告在2020年2月-3月的疫情期间，原告完全没有派人上班，未向被告提供任何服务。三、本案中既然原告并未按照双方签订的《物业服务合同》的内容向被告提供物业服务，那么被告自然可以依照双方的约定及法律规定拒绝向原告支付物业服务费及滞纳金。被告周文、尹先群、罗世清、雷见荣未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见及证据。经本院审理认定的事实如下：被告尹先群、雷见荣、罗世清系涉案房屋的业主，被告森美家具租用该房屋用于经营家具。2014年3月1日，森美家具（甲方）与家源物业（乙方）就涉案房屋的物业服务问题签订了一份《物业服务合同》，约定由家源物业为涉案房屋提供物业管理服务。合同主要内容有：第一条为双方约定的17项服务内容；第二条项目名称及位置（位于重庆市璧山区璧城街道金剑路16号“国际雅苑”商住楼三楼，项目名称“森美家居”，面积2170平方米）；第三条物业服务费标准，门市、办公按建筑面积计算为1.6元/㎡/月（第一、二年不涨价，从第三年开始每年递增10%），排污费100元/月；第四条交费方式，每月1-10日交纳；第五条维护共同利益；第六条附件；第七条服务时间，自2014年3月12日起至2024年3月11日止，时间为10年；第八条违约责任，未按时交纳物业服务费，按当月服务费总额每日万分之六计算滞纳金，如乙方没有按合同内容执行，甲方有权拒交物管费；第九条生效日期，从2014年3月12日起生效。合同签订后，原告家源物业部分履行了《物业服务合同》中约定的服务事项。自2015年1月12日开始，被告森美家居未及时向原告支付物业管理费。原告家源物业曾两次起诉至本院，要求森美家具支付自2015年1月12日至2018年12月11日止的物业服务费等费用。经查明，原告家源物业在2015年1月12日至2016年4月11日期间，未按合同约定全面履行在公共环境卫生、清洁打扫和电梯维护方面的义务。本案中，被告森美家具向本院提交了2019年6月至2021年4月期间其店铺内摄像头拍摄的视频，视频拍摄地为森美家具店铺门口，视频均有连续性，本院予以认可。上述视频可以反映出原告家源物业在公共环境卫生、公共秩序及车辆管理方面未按合同约定履行全部义务。至于原告提交的清洁工签到表和保安巡逻签到表，因无法反映出对应的位置信息，本院不予认可。同时查明，被告森美家具欠付2019年1月12日至2021年3月11日的物业服务费141,722.7元，排污费2700元。上述费用经原告多次催收，被告森美家具均未交纳。上述事实，有原、被告的陈述，《物业服务合同》，《房屋买卖合同》，（2016）渝0120民初3546号及（2017）渝01民终4288号民事判决书，（2019）渝0120民初216号民事调解书，视频，清洁工签到表，巡逻签到表等证据，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告家源物业与被告森美家具之前签订的《物业服务合同》，该合同系双方就原告家源物业向被告森美家具提供物业管理服务进行的特别约定，应属合法有效，双方均应遵守。故本案应由被告森美家具承担相应费用的清偿责任，被告尹先群、雷见荣、罗世清在本案中不承担清偿责任。本案中，被告森美家具的经营者张译元系个体工商户，张译元本身就应该对森美家具在经营过程中产生的债务承担清偿责任，原告的第三项诉讼请求，属重复主张，本院不予认可。因原告并未举证证明森美家具系张译元与其配偶共同经营，本院对原告的第四项请求，亦不予支持。对于原告主张的2019年1月12日至2021年3月11日的物业服务费141,722.7元，排污费2700元，根据双方在庭审中举示的证据，本院认为原告家源物业上述期间内，仍在公共环境卫生、公共秩序及车辆管理方面存在服务不完全的问题，其提供的物业管理服务质量和水平没有根本好转，故本院酌情确定被告森美家具按欠付物业服务费的60%交纳为宜，即141,722.7元×60%＋100元/月×27个月=87,733.62元。至于原告主张的违约滞纳金，因原告家源物业在服务过程中，未全面履行自身的合同义务，家源物业本身存在过程，其主张的违约滞纳金本院不予支持。另外，双方签订的《物业服务合同》在履行了不到一年的时间后，双方就开始产生矛盾。双方曾因物业服务合同纠纷多次在法院“对簿公堂”，继而导致双方的矛盾越来越激化和突出。物业管理服务本身就是一个长期性、持续性的服务过程，在这个过程中，原告家源物业作为物业服务的提供者，固然存在服务不到位的情况，但被告森美家具是否也存在以某一时、某一刻的服务情况来评价原告的物业质量的情况。现在距离双方之间的《物业服务合同》的服务期限届满还有不到三年的时间，希望双方在接下来的时间里，原告能不断和提高自己的物业管理服务的水平和质量，被告森美家具也能多沟通、多理解，争取在剩余的合同履行期限内，原告家源物业与被告森美家具都能自觉遵守合同的约定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五十四条、第五十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告璧山区森美家具经营部在本判决生效之日起五日内向原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司支付2019年1月12日至2021年3月11日的物业服务费及排污费，合计87,733.62元；二、驳回原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625.12元（已减半），财产保全费1257.56元，由原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司承担1153.07元，被告璧山区森美家具经营部承担1729.61元（此款原告已垫付，限被告在支付案款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员   况 伦    二〇二一年八月六日 法 官助 理   黄同楠书 记 员   曾 燕  -1-