湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终2040号上诉人（原审被告）：张金娥，住绥宁县。委托诉讼代理人：秋长明，绥宁县平民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨金香，住绥宁县。委托诉讼代理人：杨爱香（杨金香胞姐），住绥宁县。被上诉人（原审被告）：周小阳，住绥宁县。上诉人张金娥因与被上诉人杨金香、周小阳确认合同无效纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2021）湘0527民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张金娥上诉请求：1、依法撤销原判第二项，改判驳回杨金香针对张金娥的诉讼主张；2、本案一、二审诉讼费用由杨金香、周小阳承担。事实和理由：作为完全民事行为能力人，杨金香购房时明知必须得到周小阳、张金娥的共同认可，仍在周小阳的多次托辞下无视风险，与周小阳单独签订房屋买卖合同，杨金香、周小阳的行为共同侵害了张金娥作为配偶和财产共有权人的合法权利。张金娥对周小阳、杨金香买卖房屋的行为不知情，当知情后坚决反对该交易行为，也未收取购房款，因此应由周小阳个人承担返还购房款的责任，一审判决张金娥与周小阳共同承担返还购房款的责任于法相悖。杨金香辩称，在购房前，杨金香与周小阳、张金娥夫妻素未谋面，签订购房合同时，杨金香要求周小阳夫妻签字，但周小阳称该房系单位所分，与张金娥无关，杨金香作为一个没有见识、经验的农村妇女，所以相信了周小阳。此外，杨金香签订购房合同时主观上是善意且支付了合理价格，应当认定为善意取得，但既然一审法院认定合同无效，就应该返还购房款。在本案审理过程中，双方进行多次庭外协商，但因周小阳与张金娥之间的夫妻矛盾未果。一审法院认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。杨金香向一审法院起诉请求：1、判令杨金香与周小阳签订的《房屋买卖合同书》无效；2、判令周小阳、张金娥返还杨金香购房款及物业管理费、物业专项维修资金266783元；3、本案诉讼费由周小阳、张金娥承担。一审法院认定事实：周小阳与张金娥系夫妻关系。2020年5月，杨金香得知周小阳在绥宁县有一套房子出售后同周小阳一起去现场查看房屋，随后杨金香与周小阳达成了购房意向。2020年5月17日，杨金香向周小阳交纳定金5万元。2020年5月18日，杨金香与周小阳签订《房屋买卖合同书》，合同约定：“周小阳转让给杨金香的房产系绥宁县城某某小区某某栋某某单元某某房，面积109.66平方米，总房款为32万元。周小阳确保该房产可进行市场交易，手续齐全，没有设定抵押、保全，未被查封，周小阳对该房产享有完全的处分权，房产无任何瑕疵、不受他人合法追索，周小阳出售该房产已取得共有权人同意”。合同签订当日，杨金香又向周小阳支付购房款21万元，杨金香按照周小阳的指示将21万元购房款支付给袁某某，袁某某与周小阳形成债权债务关系。同时，周小阳向杨金香出具了26万元购房款收条并交付了该房屋钥匙。2020年5月20日，杨金香缴纳了物业专项维修资金5483元。另查明，周小阳系绥宁县某某公司某某采育场职工,涉案房屋系绥宁县某某公司棚户区改造房。2016年3月5日，根据邵阳市发改农字（2012）517号文件精神，周小阳与绥宁县某某公司签订了《棚户区改造购房协议书》，协议第八条约定：“乙方（周小阳）必须按时提供合法有效的身份资料给甲方（绥宁县某某公司）办理土地证、房产证，甲方为乙方办理的土地使用证为划拨土地使用证。土地使用证、房产证的产权人名称只办理享受对象职工的名称，有家庭共有人的，由乙方提供资料增加共有人的名称。办理房产证应缴纳的住房维修金由乙方负责缴纳，乙方五年内不得将该产权转让。”第十条约定：交房时间暂定2017年12月31日前。2020年5月17日，周小阳将杨金香首付的5万元购房款支付了拖欠的部分建房集资款才取得该房屋。至今，涉案房屋仍未办理不动产登记权证。一审法院认为，本案属确认合同无效纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本案第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”涉案房屋属于棚户区改造房屋，同时也属于单位集资合作建房，根据我国建设部、国家发展和改革委员会、国家监察委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行国家税务总局发布的《经济适用住房管理办法》第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行......。”第三十条规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”该行政法规明确规定了经济适用房禁止上市交易的期限为5年。周小阳在取得涉案房屋未经过5年期限进行市场交易，违反了行政法规的强制性规定。故杨金香请求确认该合同无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同被确认无效后，合同双方基于该合同所取得的财产应当返还给对方。杨金香主张周小阳、张金娥返还物业管理费1300元，因无证据证实，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨金香与周小阳于2020年5月18日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、周小阳、张金娥在判决生效后十日内退还杨金香购房款260000元、物业专项维修基金5483元，以上合计265483元；同时杨金香应将绥宁县某某栋某某单元某某房退还给周小阳、张金娥；三、驳回杨金香的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3101元，财产保全费1853.92元，合计4954.92元，由周小阳、张金娥负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理确认原审查明的事实。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉《房屋买卖合同书》成立于2020年5月18日，因此应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》等法律规定处理本案。各方当事人对一审法院认定案涉房屋买卖合同无效均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点是：张金娥应否承担共同返还购房款等款项的民事责任。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案中，周小阳与杨金香签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，被认定为无效后，周小阳应当退还杨金香的购房款等款项。因案涉房屋系周小阳、张金娥的夫妻共同财产，周小阳出售房屋后亦将所得的部分款项支付了该房屋所欠的集资款，因此一审法院据此判决周小阳、张金娥共同返还杨金香购房款、物业专项维修基金共计265483元并无不妥。综上所述，张金娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，鉴于处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5282元，由上诉人张金娥负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海玲审 判 员  李 鹏审 判 员  李文明二〇二一年八月三十一日法官 助理  汪 臻代理书记员  赵纯倩附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……