湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3935号上诉人（原审原告）：陆美蓉，女，汉族，1964年2月12日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：熊飞燕，女，汉族，1971年7月27日出生，住岳阳楼区。上诉人（原审原告）：刘海燕，女，汉族，1979年6月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。三上诉人的共同委托诉讼代理人：李立宏，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南恒同建设工程有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路相思街71号。法定代表人：于铁祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：田晓红，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市岳阳楼区枫桥湖街道新胜社区居民委员会，住所地岳阳市岳阳楼区德胜路和站西街交汇处。法定代表人：欧四良，该社区主任。委托诉讼代理人：柴立新，湖南理威律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂芳，岳阳市岳阳楼区枫桥湖街道新胜社区居委会副书记。上诉人熊飞燕、刘海燕、陆美蓉、湖南恒同建设工程有限公司（原岳阳市岳州工程有限公司,以下简称“恒同公司”）因与被上诉人岳阳市岳阳楼区枫桥湖街道新胜社区居民委员会（以下简称“新胜社区”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人熊飞燕、刘海燕、陆美蓉及委托诉讼代理人李立宏，被上诉人恒同公司的委托诉讼代理人田晓红，新胜社区的委托诉讼代理人柴立新、孙桂芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的上诉请求：一、撤销一审民事判决的第二项；依法改判为恒同公司、新胜社区共同支付318万元违约金给陆美蓉、熊飞燕、刘海燕(具体数额以判决为准)，同时判令恒同公司、新胜社区在合理期限内将房屋权属证书交给陆美蓉、熊飞燕、刘海燕。二、请求判决由恒同公司、新胜社区承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认定《购房合同书》无效的基本事实错误。幼儿园的集体土地性质并不导致《购房合同书》无效，理由如下:其一，《购房合同书》系双方经过充分协商后自愿签订。2011年7月26日陆美蓉、熊飞燕、刘海燕与恒同公司、新胜社区签订的《购房合同书》经过了充分协商，合同约定的土地性质为国有土地，而且恒同公司、新胜社区承诺在约定期限内办好房产证，否则按日向陆美蓉、熊飞燕、刘海燕支付已付房款总额万分之五的违约金。新胜社区是该幼儿园的土地所有权人和使用权人，恒同公司因建造该幼儿园而享有该房屋出售后的利润，恒同公司、新胜社区作为共同的权利人与陆美蓉、熊飞燕、刘海燕协商一致达成了房屋买卖合同，且均在该合同书上加盖了公章。其二，该幼儿园土地可以变性为国有出让地。早在2010年8月2日，新胜社区已向岳阳市国土资源局楼区分局出具书面《关于新胜拆迁还建小区改变建设用地性质的请示》，要求将追加的包括本案所涉房屋幼儿园在内的两亩建设用地变性为国有出让地。2010年8月3日，楼区发改局以岳楼发改局基[2010]003号文件，批准新胜居委会《关于核准新胜小区追加投资计划的申请报告》，同意追加总建筑面积8000平方，其中4栋6层住宅楼，1栋幼儿园。2010年9月3日，岳阳市规划局楼区分局为幼儿园的建造颁发了《建设工程规划许可证》。由于土地一直未办妥变更土地性质的手续，相关国土资源管理部门在《土地违法案件补办用地报批手续通知书》签署“拟同意依法补办用地手续”等意见，通知新胜居委会补办手续，但新胜社区、恒同公司未及时办理。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕履行了主要的合同义务，而新胜社区、恒同公司不及时办理变更土地性质手续，其行为构成根本违约。其三，2015年1月1日起实施的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》赋予了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股等权能。新的《土地管理法》第六十三条也有相关规定。国家致力于促成集体经营性建设用地入市流转，而没有当事人应当具有集体组织成员资格的限制。本案中一审法院以该土地属集体所有、三上诉人不具有集体组织成员资格为由判定合同无效是错误的，与国策法律规定不符。本案的《购房合同书》系双方自愿签订，符合国策与法律，是合法有效的合同。二、新胜社区与恒同公司应当共同承担民事责任。新胜社区与恒同公司签订了《承包还建小区建筑工程协议书》，案涉幼儿园是小区内多建的房屋，出售后利润归恒同公司所有，成本则归新胜社区所有。新胜社区与恒同公司对幼儿园共享权利，应当共同承担民事责任。请求二审撤销一审判决，维护合法权益。恒同公司辩称：该建设用地从开始建设就违法。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的上诉请求。新胜社区无答辩意见。恒同公司的上诉请求：撤销一审民事判决书，驳回陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定部分事实错误。1、认定陆美蓉、熊飞燕、刘海燕已经支付473.5万元购房款错误。依据《购房合同书》约定:2011年7月26日签订合同时，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕支付定金100万元，2011年8月10日交房时，支付200万元；2011年12月30日前，再支付200万元。而陆美蓉、熊飞燕、刘海燕实际付款时间是2011年7月29日才支付100万元定金。2011年：9月9日付款29万、9月14日付款27万、9月15日付款10万、9月21日付款25万、9月26日付款51万、9月30日付款10万、10月8日付款26万、10月12日付款6万、10月31日付款16.5万。2012年：1月4日付款66万、6月18日付款65万、9月30日付款2万元。累计付款433.5万元(应付款500万元)陆美蓉、熊飞燕、刘海燕一直没有提供购房款的支付凭证，一审仅凭被陆美蓉、熊飞燕、刘海燕一面之言，就认定已经支付了473.5万元，完全是偏听偏信，没有事实依据。2、一审没有认定无法办理产权手续责任在哪一方。本案房产无法办理过户手续，原因是涉案房屋的土地为集体土地。本案合同无效的责任在谁，谁就要承担无效合同的后果责任。恒同公司仅仅只是施工单位，集体土地要变更为国有出让土地，恒同公司是没有职权的，更没有义务。不论是法律规定，还是政策规定，土地没有变性，都不应该是恒同公司的过错。3、一审判决陆美蓉、熊飞燕、刘海燕不再支付剩余的108万元(办证后支付尾款)，但没有对陆美蓉、熊飞燕、刘海燕合同约定应付而没有支付的500万元之内的房款作出判决，显然也是错误的。按一审判决的已付473.5万元计算，也还有26.5万元，按本案证据还有66.5万元，这是早就应该支付的房款，一审法院应当予以处理。二、一审判决自相矛盾，而且没有法律依据。一审判决最后认定：“基于合同无效，原告要求被告承担违约责任并办理房产证及国有土地使用权证的诉讼请求，不予支持”。三原告亦无须支付剩余的购房款108万元。本案中，原、被告均未对合同无效后的返还财产问题提出请求，不予处理。首先，合同无效，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的诉讼请求没有了事实和法律依据，肯定不予支持，但剩余房款108万元应当支付。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕起诉状上并无此请求，违反了“不告不理”的原则。其次，既然双方没有对合同无效返还财产提出请求，判决108万元尾款不再支付完全错误。再次，无效合同的后果，相关法律及司法解释都规定得非常清楚，可判决结果与法律规定明显不符。人民法院对无效合同的后果，有权作出处理，不应只处理恒同公司一方。综上，请求撤销一审判决，驳回陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的诉讼请求。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕辩称：一、一审认定陆美蓉、熊飞燕、刘海燕支付房款473.5万元正确。恒同公司诉称陆美蓉、熊飞燕、刘海燕实际付款的433.5万元，只是恒同公司已出具了收款凭证的部分，而陆美蓉于2012年的1月31日付款19万、9月30日付款11万和12月31日付款10万共计40万，恒同公司在收到汇款后并没有向陆美蓉出具收款凭证，原因是恒同公司同意陆美蓉延期付款，并且双方约定在款项交齐后再开收款凭证给陆美蓉。恒同公司在原一审提交的新胜社区“科目明细账”证据中，已经证明了这40万元汇款到账的事实。此外，陆美蓉尚欠26.5万元由陆美蓉于2012年12月向恒同公司原法定代表人伍坤龙出具了欠条。故一审认定陆美蓉、熊飞燕、刘海燕共计已支付房款473.5万元现金是正确的。二、没有及时办理产权证的责任在于恒同公司和新胜居委会。2011年7月26日双方经过充分协商后，签订标的物是《购房合同书》中的商品房，约定办好房产证是恒同公司和新胜居委会的义务。而且该幼儿园的建造获得了政府批准，其土地可以变性为国有出让地，但恒同公司和新胜居委会能办理土地变性却未及时办理。具体事实如下：早在2010年8月2日，新胜居委会已向市国土资源局楼区分局出具书面《关于新胜拆迁还建小区改变建设用地性质的请示》，要求将包括本案所涉房屋幼儿园在内的两亩建设用地变性为国有出让地，次日楼区发改局以岳楼发改局基[2010]003号文件，批准同意追加4栋6层住宅楼1栋幼儿园，总建筑面积8000平方米;2010年9月3日市规划局楼区分局为该幼儿园的建造颁发了《建设工程规划许可证》，但土地变性手续却没有办完。2013年11月和12月，区市省三级国土资源管理部门分别在《土地违法案件补办用地报批手续通知书》签署“拟同意依法补办用地手续”等意见，通知新胜居委会补办用地报批手续，但恒同公司和新胜居委会并未及时办理，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕多次催促未果。可见，恒同公司和新胜居委会能办理土地变性却未及时办理，该行为不能成为导致合同无效的原因，而恰恰是其根本违约的事实，责任完全在于恒同公司和新胜居委会。三、陆美蓉、熊飞燕、刘海燕不再支付余款107.8万元是合同约定的权利。2011年7月26日双方当事人签订的《购房合同书》约定：1、幼儿园转让价为607.8万元，甲方(即恒同公司、新胜社区)交付幼儿园之日乙方(即陆美蓉、熊飞燕、刘海燕)支付300万元，同年12月30日前再支付200万元；余款107.8万元在交付国有土地总证时支付50%，房产证办理后乙方10日内一次付清余款。2、不能在2013年12月30日前取得房产证和土地使用权证，乙方余款不付，甲方按日向乙方支付已付房款总额万分之五的违约金。可见，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕不再支付余款107.8万元是合同约定的权利，是合法的行为，而且陆美蓉、熊飞燕、刘海燕还有权要求甲方按日向乙方支付已付房款总额万分之五的违约金。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕在一审提出的诉讼请求：1、判令恒同公司、新胜社区支付陆美蓉、熊飞燕、刘海燕违约金300万元；2、判令恒同公司、新胜社区在合理期限内将出让房屋的房产证和土地使用证交给陆美蓉、熊飞燕、刘海燕；3、本案诉讼费由恒同公司、新胜社区承担。一审诉讼过程中，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕将诉讼请求变更为：1、判令恒同公司、新胜社区支付陆美蓉、熊飞燕、刘海燕违约金518.48万元（截止至2019年12月30日）；2、陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的余款108万元不予支付；3、恒同公司、新胜社区在合理期限内将出让房屋的房产证和土地使用权证交给陆美蓉、熊飞燕、刘海燕；4、本案诉讼费由恒同公司、新胜社区承担。一审法院认定的事实：2006年11月1日，岳阳市岳阳楼区发改局以岳楼发改局基【2006】035号文件，批准同意新胜居委会《申请拆迁还建“新胜小区”项目立项报告》。2007年5月20日，依据岳府阅【2007】19号文件《关于枫桥湖路新胜还建小区建设有关问题的会议纪要》和岳阳楼区政府【2007】第7次《岳阳市岳阳楼区人民政府区长办公会议纪要》，恒同公司和新胜社区签订《承包还建小区建筑工程协议书》，约定恒同公司总承包新胜居委会拆迁还建“新胜小区”工程，合同第五条第2款约定“在安排好拆迁还建户的住房后，小区内多建的房屋为弥补乙方（即恒同公司）的经济损失，甲方（即新胜居委会）同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归乙方所有”。2010年8月3日，岳阳市岳阳楼区发改局以岳楼发改局基【2010】003号文件，批准新胜居委会《关于核准新胜小区追加投资计划的申请报告》，同意追加总建筑面积8000平方米：其中4栋6层住宅楼，1栋幼儿园。2010年9月3日，岳阳市规划局楼区分局为追加的4栋6层住宅楼和1栋幼儿园颁发了《建设工程规划许可证》。2010年8月6日，新胜居委会在岳阳楼区区领导签署“请国土分局给予支持”后，将《关于新胜拆迁还建小区改变建设用地性质的请示》递交给了岳阳市国土资源局楼区分局。2011年7月26日，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕与恒同公司签订《购房合同书》，约定：1、恒同公司将在新胜小区新建的一栋五层框架结构，建筑面积为1665．82平方米的幼儿园转让给陆美蓉、熊飞燕、刘海燕，转让价为607．8万元。恒同公司交付幼儿园之日陆美蓉、熊飞燕、刘海燕支付300万元，2011年12月30日前陆美蓉、熊飞燕、刘海燕再支付200万元；余款107．8万元在交国有土地总证时付50％，房产证办理后陆美蓉、熊飞燕、刘海燕将余款10日内一次付清余款。2、产权登记手续由恒同公司办理，因恒同公司原因致使不能在2013年12月30日前取得房产证和土地使用证，恒同公司按日向陆美蓉、熊飞燕、刘海燕支付已付房款总额万分之五的违约金。新胜社区在该合同尾部签署“同意出让”的意见，并加盖了公章。之后，恒同公司将案涉的幼儿园交付给了陆美蓉、熊飞燕、刘海燕。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕已经按照约定向恒同公司支付了房屋转让款473．5万元，其中2011年10月30日前支付了300万元、2012年6月18日之后支付了173.5万元（2011年10月31日支付0.5万元、2012年1月4日支付66万元、2012年1月30日支付19万元、2012年6月18日支付65万元、2012年9月30日支付11万元、2012年12月31日支付10万元）。2013年12月，国土资源管理部门向新胜社区下发《土地违法案件补办用地报批手续通知书》（主要内容为：新胜社区于2009年5月未经批准，擅自占用岳阳市岳阳楼区东风湖居委会3155平方米集体土地，建设枫桥湖路二期还建项目。目前该宗地上已建4栋还建住宅及配套幼儿园，属非法占地行为。处理执行情况为：1、责令退还非法占用的土地，将其地上新建的建筑物及地上设施没收至岳阳市岳阳楼区国有资产监督管理办公室；2、该单位已履行罚款31550元）。后区、市和省三级国土资源管理部门均“拟同意依法补办用地手续”，但恒同公司、新胜社区未完成补办手续，至今未办理房产证和土地使用证。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕多次催促未果。恒同公司认为，未办理房产证及土地使用证的原因，系案涉房屋所在的土地仍是集体土地，没有办理转为国有土地的手续；新胜社区认为造成无法办证的原因为新胜社区占用其他社区的土地，所以无法完成土地审批手续。一审法院认为，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕与恒同公司签订《购房合同书》，双方买卖的房屋所在的“新胜小区”土地性质仍为集体土地，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕并非新胜社区的成员,没有购买集体土地上房屋的资格。故该购房合同因违反法律规定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于合同无效，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕要求恒同公司、新胜社区承担违约金并办理房产证及国土使用权证的诉讼请求，一审不予支持。陆美蓉、熊飞燕、刘海燕亦无须支付剩余的购房款108万元。本案中，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕与恒同公司、新胜社区均未对合同无效后的返还财产问题提出请求，一审不予处理。新胜社区并非购房合同的当事人，对幼儿园也没有权利，在合同中签署“同意转让”，系恒同公司向新胜社区履行相应的义务，故陆美蓉、熊飞燕、刘海燕要求新胜社区承担责任的诉讼请求，一审不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定,判决：一、陆美蓉、熊飞燕、刘海燕不再支付剩余的房款108万元；二、驳回陆美蓉、熊飞燕、刘海燕的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费48094元，财产保全费5000元，共计53094元，由陆美蓉、熊飞燕、刘海燕承担。二审期间，陆美蓉、刘海燕、熊飞燕提交了新胜社区还建户购房协议。证明目的:如果这个土地没变性的话，这个土地价格应为700元每平米，陆美蓉、刘海燕、熊飞燕当时买的三千多，当时的要求是国有土地，也是按国有土地的价格购买的，故陆美蓉、刘海燕、熊飞燕认为购买的土地需要办证。恒同公司质证认为：一、这是还建协议，而不是买卖协议，所以与本案的性质完全不同。二、房屋分配是不同的方式，故价格与商品房买卖价格不同。三、产权手续由甲方统一办理可看出，恒同公司没有办证的权利。本院认为，该购房协议系新胜社区与案外人宋玲娜之间的购房协议，宋玲娜系该社区居民，与本案购房主体身份不同，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二审期间，恒同公司与新胜社区未向本院提供证据。二审经审理查明，经陆美蓉、刘海燕、熊飞燕申请，就本案相关事实，本院向岳阳市自然资源和规划局进行咨询，岳阳市岳阳楼区自然资源局收到岳阳市自然资源和规划局批转的《调查函》后，向本院答复如下：一、2013年12月3日向新胜社区下发的《土地违法案件补办用地报批手续通知书》中同意依法补办用地手续是：新胜社区应当办理农用地转用和土地征收手续，新胜社区未办理。二、该宗地目前的土地性质仍为集体土地。如果要办理出让手续，先要办理农用地转用和土地征收手续，然后再依法按程序办理土地出让手续。陆美蓉、刘海燕、熊飞燕与恒同公司、新胜社区对其真实性、合法性、关联性没有异议。岳阳市岳阳楼区自然资源局向本院回复的书面报告可以说明新胜社区应当补办用地手续而未办理。因涉案土地非农用地，不存在农用地转用手续，土地上已完成拆迁，规划部门已按城镇规划区建设颁发了建设用地规划许可证而非乡村建设规划许可证，补办用地手续主要为办理交纳出让金等土地出让手续。本案案涉土地原为集体土地，但该土地及周边属岳阳市中心城区，非传统意义上的农村集体土地。因岳阳市枫桥湖路建设，新胜社区部分居民房屋被拆迁，2006年11月1日岳阳市岳阳楼区发展和改革局批准新胜社区申请拆迁还建“新胜小区”居民点项目的立项。2007年3月15日，岳阳市人民政府印发《关于枫桥湖路新胜还建小区建设有关问题的会议纪要》，同意新胜还建小区建设的整体规划。2007年4月2日，岳阳市岳阳楼区人民政府办公室下发[2007]第7次区长办公会议纪要，同意新胜社区承担新胜小区还建任务。2009年11月18日，新胜社区在向岳阳市规划局楼区分局出具“请求办理新胜还建小区相关手续的报告”中陈述因建筑成本增加，“楼区政府研究决定，采取小区多建部分房屋由承包商自行出售的办法，以弥补承包方的不足”。2010年1月28日，新胜社区向岳阳市规划局出具的“关于解决新胜小区拆迁还建安置房用地的请示”陈述，除枫桥湖路拆迁房需安置外，还需安置部分站前西路拆迁户，小区入住近千人，其与东风湖社区居委会协调集体土地解决还没有安置的拆迁户和修建小型公共活动场所，相关费用由新胜社区协商解决，最终把新胜小区变成一个设施配套齐全的样板还建小区。2010年7月13日，岳阳市规划局岳阳楼区分局就拆迁还建居民区项目向新胜社区颁发了建设用地规划许可证。2010年8月2日新胜小区向岳阳市国土资源局楼区分局申请将还建小区包括幼儿园在内的后期建设用地性质改变为国有出让土地。2010年8月3日，为完善小区建设，确保民生，岳阳市岳阳楼区发展和改革局准许新胜社区在新胜小区内追加4栋住宅楼及1栋幼儿园投资建设项目。2010年8月26日岳阳市国土资源管理局岳阳楼分局向岳阳市规划局岳阳楼区分局出函“正在办理该宗地用地手续，请求贵局办理该宗地其他相关手续”。2010年9月岳阳市规划局岳阳楼区分局颁发了后期住宅及幼儿园建设项目的建设工程规划许可证。2013年，新胜社区因占用东风湖社区居委会土地被国土管理部门罚款31550元后，湖南省、岳阳市，岳阳楼区三级国土资源管理部门均同意新胜社区就案涉土地依法补办用地手续，但新胜社区未予办理。因新胜小区建设，新胜社区与恒同公司（原岳阳市岳州工程有限公司）签订《承包还建小区建筑工程协议书》，约定恒同公司总承包新胜小区建设工程，新胜社区分期分批收取还建户的房款，支付工程款，所有还建户的土地使用证与房产证由新胜社区负责统一办理，恒同公司提供相应资料及手续，也约定了恒同公司安排好拆迁还建户的住房后，小区内多建的房屋为弥补乙方低价还建所造成的乙方的经济损失，甲方同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归恒同公司所有。房屋权属证书原包括国有出让土地使用证和房屋所有权证，现根据相关法规由不动产登记部门统一办理不动产证（权利性质为出让，权利类型为国有建设用地使用权、房屋所有权）。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案中当事人之间的法律地位及签订的《购房合同书》的法律效力；二、已付房款的具体数额；三、恒同公司提出陆美蓉、刘海燕、熊飞燕应支付剩余款项能否支持。四、恒同公司是否应承担违约责任及违约金如何确定；五、新胜社区在本案中是否应当承担责任。关于焦点一，1、因城市重点项目岳阳市枫桥湖路的建设，岳阳市人民政府形成关于枫桥湖路新胜还建小区建设有关问题的会议纪要，新胜社区为还建小区进行还建项目建设，解决枫桥湖路拆迁户及站前西路拆迁户住房问题。案涉幼儿园为批准建设的小区配套幼儿园。为此，新胜社区与恒同公司（即原岳阳市岳州工程有限公司）签订《承包还建小区建筑工程协议书》，该协议中第五条第2点约定“小区内多建的房屋为弥补乙方低价还建所造成乙方的经济损失，甲方同意乙方全部向外出售，出售部分的利润归乙方所有”。新胜社区为包含幼儿园在内的新胜小区房屋的建设单位和权利人，享有的是物权。恒同公司作为施工单位，基于新胜社区愿意补偿其经济损失，具有可将部分房屋出售后获得出售利润的债权。2、关于恒同公司与陆美蓉、刘海燕、熊飞燕签订的《购房合同书》的法律效力：（1）、新胜社区属岳阳市中心城区岳阳楼区下属一级组织机构，地理位置特殊，紧邻岳阳市核心商业圈，该社区土地进行了拆迁还建项目开发。新胜社区所辖土地不是传统意义上的农村集体土地或农村宅基地。（2）、本案所涉土地上为拆迁还建项目，岳阳市人民政府就新胜还建小区建设有关问题形成了会议纪要，岳阳市岳阳楼区人民政府会议纪要中明确指出“枫桥湖路新胜小区建设，是城市建设重点工程的重要组成”，会议中同意新胜社区具体承担新胜小区还建任务。岳阳楼区发展和改革局的批复中同意新胜小区追加投资计划项目，包括本案诉争的房屋。新胜社区向岳阳市国土资源局楼区分局请示“将新胜拆迁还建小区后期建设用地性质改变为国有出让土地”。案涉房屋土地办理了建设用地规划许可证及房屋建设办理了建设工程规划许可证。以上可知，该土地上建设的房屋买卖不同于农村宅基地上的房屋买卖。（3）、本院通过到岳阳楼区自然资源局咨询了解，并无该社区土地完全无法变为国有土地的情形及无法办理相关权属证书的情形。（4）、陆美蓉、熊飞燕、刘海燕与恒同公司就涉案幼儿园签订的《购房合同书》是双方当事人的真实意思表示,且获得了权利人新胜社区的认可。由此可以认定案涉《购房合同书》以及权利人新胜社区向恒同公司和陆美蓉、熊飞燕、刘海燕作出同意出让幼儿园房屋的行为是各方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,系合法有效的民事法律行为。恒同公司、新胜社区认为陆美蓉、熊飞燕、刘海燕非拆迁户不具有购买幼儿园的资格没有事实和法律依据。另外,涉案幼儿园交付陆美蓉、熊飞燕、刘海燕使用已逾十年,该土地性质也为经批准的经营性建设用地,而非宅基地更非农用地,一审判决以陆美蓉、熊飞燕、刘海燕非新胜社区成员,该房屋买卖合同即无效的主张亦于法无据。恒同公司认为合同无效的理由不能成立。关于焦点二，签订购房合同后，陆美蓉、熊飞燕、刘海燕提出已经支付了473.5万元，而恒同公司认为只支付了443.5万元。双方存在分歧的是陆美蓉交纳的40万元。从提供的多张“科目明细账”来看（熊飞燕、刘海燕、陆美蓉均支付了款项），单位均为新胜小区，均为应付账款及载明“幼儿园账房款”，其中2012年1月12日陆美蓉明细账中有转账记录支付400000元，该张明细账与恒同公司加盖公章的明细账从形式及内容上看均一致，能够证明陆美蓉向恒同公司支付了40万元，故本院认定陆美蓉、熊飞燕、刘海燕已经支付了473.5万元。关于焦点三，双方对合同价款607.8万元没有异议。陆美蓉、刘海燕、熊飞燕已经支付了473.5万元，剩余134.3万元未予支付。陆美蓉提出其尚欠26.5万元，于2012年12月向恒同公司原法定代表人伍坤龙出具了欠条，陆美蓉未提供相关证据予以证实，恒同公司对此予以否认，在无法确定出具欠条的真实性的情况下，本院认定未付款项为134.3万元。恒同公司无权就该26.5万元重复主张权利。恒同公司为本案工程的建设施工方，因新胜社区无力支付相应工程款，同意恒同公司将承建房屋进行出售，尽管合同约定办证义务，但未取得土地、房屋相关权属证书并非恒同公司单方面原因造成，亦非其主观故意不予办理，不支付剩余款项有失公平，陆美蓉、刘海燕、熊飞燕提出不应支付剩余款项的理由不能成立。陆美蓉、刘海燕、熊飞燕应于权属证书办妥之日起十日内予以支付。关于办证费用，根据《购房合同书》第二条约定，办证税费按国家规定由双方各自承担。故因办证产生的税费金额及缴纳主体依照国家规定执行。关于焦点四，基于焦点一阐述，双方签订的《购房合同书》有效，合同中第二条明确约定，由甲方负责办理房产证及国土证，恒同公司至今未按约定办理相关权证，存在延期办证的违约行为，应当承担违约责任。陆美蓉、刘海燕、熊飞燕主张恒同公司支付违约金的请求本院予以支持。陆美蓉、刘海燕、熊飞燕要求交付房屋权属证书，本院予以支持。关于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《购房合同书》第十条约定，产权登记手续由甲方（即恒同公司）办理，因甲方原因致使乙方不能在2013年12月30日前取得房地产权属证书和国有出让土地使用证，责任由甲方负责，乙方余款不付，甲方并按日向乙方支付已付房款总额万分之五的违约金。考虑到本案工程项目系还建项目，相关手续需完备且非恒同公司故意违约不进行办理及房屋交付后一直在经营使用，未造成经营上的损失等实际情况，可认定合同约定日万分之五的违约金标准明显过高，本院酌情调整至日万分之零点八。违约金从2014年1月1日起以已付款数额473.5万元为基数，按日万分之零点八计算至本案案涉权属证书办妥之日止。关于焦点五，新胜社区为土地使用权人，为房屋建设的开发人、发包人，因无力直接支付恒同公司相关工程建设的工程款，同意恒同公司出售案涉房屋，即负有将土地性质进行变更的义务。就房屋相关权属证书的办理，新胜社区作为同意出让的物权人应承担相应的责任。根据岳阳市岳阳楼区自然资源局的回复，本案房屋并非完全不能办理相关权属证书，新胜社区应当办理相关土地征收手续但未办理，也未按程序办理土地出让手续，导致案涉房屋现未办理国土证及房产证。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。尽管恒同公司为本案房屋的建设施工方，但合同中明确约定恒同公司办理房产证及国土证，故恒同公司作为施工单位及合同相对方应督促新胜社区办证及履行办证的协助义务。案涉不动产补办用地手续后，即可进行不动产登记，新胜社区应补办用地手续且已被省、市、区三级主管部门准许补办用地手续，但却不补办，反而以其不作为主张驳回陆美蓉、刘海燕、熊飞燕要求办理房屋产权证的意见没有法律依据，也不符合《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发【2017】39号）以及岳阳市人民政府下发的《岳阳市人民政府办公室关于妥善处理不动产登记中有关问题的通知》（岳政办法【2017】29号）等相关文件精神。综上所述，陆美蓉、刘海燕、熊飞燕与恒同公司的部分上诉请求成立，对成立部分，本院予以部分支持。一审认定事实有误，适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照当时有效的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7505号民事判决；二、限湖南恒同建设工程有限公司协助岳阳市岳阳楼区枫桥湖街道新胜社区居民委员会于本判决生效之日起60日内将案涉幼儿园房屋土地性质为出让、权利类型为国有建设用地使用权的不动产权证办理至陆美蓉、刘海燕、熊飞燕名下，因办证产生的税费金额及缴纳主体依照国家规定执行；三、由湖南恒同建设工程有限公司向陆美蓉、刘海燕、熊飞燕支付违约金（违约金数额从2014年1月1日起按已付款数额473.5万元为基数按日万分之零点八计算至本案权属证书办妥之日止）；四、陆美蓉、刘海燕、熊飞燕在幼儿园的权属证书办妥之日起十日内向湖南恒同建设工程有限公司支付剩余款项134.3万元；五、驳回陆美蓉、刘海燕、熊飞燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费及保全费53094元，由湖南恒同建设工程有限公司承担43094元，陆美蓉、刘海燕、熊飞燕负担10000元。二审案件受理费46760元，由湖南恒同建设工程有限公司负担36760元，陆美蓉、刘海燕、熊飞燕负担10000元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年八月十六日书记员  潘 烨