山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初7614号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码9137010067318406XC。代表人：薛国宾，经理。委托诉讼代理人：李树兰，山东广则律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成玉，山东广则律师事务所律师。被告：于濬，女，1979年2月19日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：贾骞（系于濬之夫），住济南市历城区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称中实杰山东公司）与被告于濬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中实杰山东公司的委托诉讼代理人李树兰、王成玉，被告于濬的委托诉讼代理人贾骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中实杰山东公司向本院提出诉讼请求：1、判令于濬支付中实杰山东公司2015年11月25日至2017年8月31日期间物业管理费4104.4元及车位使用费159.1元；2、判令于濬支付中实杰山东公司对物业管理费资金占用期间的利息(以每个周期未交数额为基数，自2015年11月25日起至2020年8月19日，按年利率6%计算；自2020年8月20日起至实际清偿日止，按年利率3.85%计算)；3、本案案件受理费由于濬承担。事实与理由：2011年11月30日，重汽翡翠清河小区建设单位中国重汽房地产开发有限公司依法与中实杰山东公司签订《前期物业管理服务协议》，中实杰山东公司入驻该小区提供物业服务。2014年5月24日，于濬又与中实杰山东公司签订单独的《前期物业服务协议》。于濬系重汽·翡翠清河小区西区业主，房屋建筑面积为159.1平方米，自2015年11月25日至2017年8月31日期间拖欠物业管理费4104.4元及车位使用费159.1元。以上费用中实杰山东公司多次催交，于濬至今未交。为维护中实杰山东公司自身的合法权益，故诉至法院。于濬书面答辩如下：一、公共管理方面。1、按照双方签订的《前期物业服务协议》第三章第三条第五款之约定，中实杰山东公司应提供公共绿化的养护和管理服务。翡翠清河小区西区配有中水系统，可在节约水资源的情况进行绿化养护。但中实杰山东公司长期对树木和草地不管不问，造成大量树木死亡，草皮枯黄退化。以上情况可由贵院调查了解现在的物业公司，其接手本小区物业管理后经过一年的修复与保养，绿化才基本恢复，但小区内仍有以前枯死的木桩。2、按照双方签订的《前期物业服务协议》第三章第三条第六款之约定，中实杰山东公司应提供车辆行驶及车辆停放秩序管理服务。本小区西区为人车分流管理小区，地上提供公共车位。中实杰山东公司不履行义务。一是擅自将公共车位出租获取利润，二是对小区进出车辆不加管理，造成小区车辆行驶通道及地下车库严重拥堵。以上情况中实杰山东公司出租车位应有账目记录，小区通道及地下车库拥堵情况应有监控录像资料证明，建议贵院依法要求中实杰山东公司提供账目及视频证明。3、按照双方签订的《前期物业服务协议》第三章第三条第七款之约定，中实杰山东公司应提供公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。翡翠清河小区西区为封闭式管理小区，但中实杰山东公司不履行义务，对人员出入不管不问，因小区地处全福立交桥交叉口处，大量非小区居民穿行小区，造成大量失窃被盗或小区设施毁损，小区居民怨声载道。以上情况中实杰山东公司应有监控录像资料证明，建议贵院依法要求北京中实公司提供视频证明。二、个人服务方面。1、中实杰山东公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，交房时就由其工作人员包揽了房屋问题登记、维修业务。本人在交房时提出的塑钢窗压条损坏的问题，居住两年时间都没有解决，迫不得已自行找人维修，花费200元。该问题交房登记表上有记载，建议贵院要求北京中实公司提供。2、交房后，因本人一楼楼顶漏水，中实杰山东公司在一楼修补未果的情况下在本人已交付的房屋内多次实验性施工，最后将卫生间内地面重新起掉后再次做防水。施工中还将本人家中热水管道破坏。因施工方使用劣质防水材料，气味极大，造成家中一周无法住人。中实杰山东公司工作人员当时承诺事后给予适当补偿，但其后告知工作人员已辞职，不能补偿。此情况一楼邻居为共同受害方，贵院可向其核实。因上述实验施工中灌水实验，当时未发现出水点，此后灌水点隔壁及邻近墙壁、门套出现墙皮渗水鼓胀、木门套变形发霉，多次找中实杰山东公司均不予理睬。至今未修复，提供目前现场照片，贵院可进行现场勘查。因防水施工方不负责施工，在卫生间内用干铺方式重铺瓷砖，当时本人即提出异议，但施工人员与中实杰山东公司人员均不接受，造成瓷砖很快浮动开裂，多次找中实杰山东公司要求维修，中实杰山东公司均不予理睬，每次都是登记完事。此后瓷砖大面积破碎，无奈之下，2015年个人请队伍重做防水并铺设新砖，花费2400元。因当时找的散工，没有索要发票，提供现卫生间地面照片，本人收房后厨房与卫生间都未换铺，与厨房和另一卫生间对比可提供证实。3、按照双方签订的《前期物业服务协议》第三章第三条第二款之约定，中实杰山东公司应提供上下水管道、落水管等公共设施维修、养护、管理服务。本人家住二楼，一楼为单独排水，即本人房屋为整栋的最低排水楼层，中实杰山东公司不履行公共管道维修、养护义务。居住仅一年就开始因主管道不通畅造成家中厨房泡水，此后一年内先后泡水三次，家中污水横流，每次找中实杰山东公司，均介绍其一个熟人收费疏通，因每次都是家中泡水的紧急时刻，只能接受自费疏通本该物业公司疏通的主管道，三次累计收费700元，但每次都是治标不治本。最后该工人也因主管道堵得太死而放弃再次疏通。因问题迟迟得不到解决，最终自行请专业队伍，采取更改主管道的方式化解问题，支出2000元。经向楼上居民讲明情况，三楼、四楼、九楼邻居各承担200元，本人负担1600元，提供更改前后的照片为证。4、虽然发生诸多问题，但本人一直忍气吞声。本小区物业费收取为半年一次，每年6月、12月收取前半年的物业费。2016年1月1日，在得知物业收取2015下半年物业费后，本人主动到物业管理处交纳了2015年下半年的物业费和2016年上半年物业费，缴费期限为2015年5月25日至2016年5月24日。但2016年6月，中实杰山东公司要求本人交的2015年11月25日至2016年5月24日的物业费。此后多次要求从到2015年11月25日开始补交物业费，直至现在起诉，本人多次携带收据找其反映，依然不予理睬。提供2015年11月25日至2016年5月24日收款收据复印件证明。此后，本人无法交纳物业费，原因皆为中实杰山东公司管理混乱，欺压小区居民造成。中实杰山东公司不厦行物业管理义务，无权收取管理费，本人拒绝支付。本院经审理认定事实如下：1、于濬系济南市历城区重汽•翡翠清河小区的业主，其所有的房屋为该小区西区，建筑面积为128.89平方米。2014年5月24日，于濬（甲方）与中实杰山东公司（乙方）与签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务，并约定物业服务费用实行包干制，甲方首次预缴半年物业管理服务费用，以后在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行缴付；物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米每月，地下平面车位服务费38.5元每个每月……乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金；本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。于濬未向中实杰山东公司支付2015年1月27日至2017年5月31日期间物业费及车位使用费。2、根据法院生效判决查明，重汽•翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日，中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由中实杰山东公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定:在乙方（中实杰山东公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：1、外观完好、整洁，空调等外安装按照有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2、房物完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3、为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4、小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5、小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6、对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7、甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损、车辆管理制度完善。8、严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安机部门处理等约定。2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数为240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米，不同意更换物业公司票数109票，对应住宅面积11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向中实杰山东公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。3、根据法院生效判决查明，中实杰山东公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱画现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成了过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，法院认定翡翠清河小区全体业主对中实杰山东公司的服务不满意，中实杰山东公司服务质量存在瑕疵。4、2018年8月，中实杰山东公司提起（2018）鲁0112民初7258号民事诉讼，要求于濬支付物业服务费，后于2018年12月撤回诉讼。2019年8月29日，中实杰山东公司曾通过在生活日报刊登公告的方式向翡翠清河业主催交物业费。本院认为：一、关于于濬与中实杰山东公司签订的服务合同的效力及期限。中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订的三份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行时间分别为2011年12月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2017年5月31日，2017年6月1日至2018年5月31日。前两份合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在2016年小区业委会成立后，根据《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及《前期物业服务协议》的约定，开发商重汽地产已无权再与物业公司签订合同，故第三份合同属于无效合同，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。中实杰山东公司为涉案小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、于濬与北京中实杰物业公司所履行的物业服务合同是否存在违约、服务是否存在瑕疵。于濬与中实杰山东公司签订的《前期物业服务协议》以及2011年12月1日、2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司分别与中实杰山东公司签订的《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行义务。因中实杰山东公司提供的服务质量存在重大瑕疵，影响了业主在服务合同中应享有的权利。综上所述，根据本案事实及相关法律规定，本院酌定于濬按照70%交纳2015年11月25日至2017年5月31日期间物业费，即2463.09元[2015年11月25日至2017年5月31日，（128.89平方米×1.5元/月/平方米×18个月×70%+128.89平方米×1.5元/月/平方米÷30天×6天）×70%]，车位费2017年4月26日至2017年5月31日7.7元（每个每月38.5元÷30天×6天）系实际产生的费用，本院予以确认。因中实杰山东公司的服务存在瑕疵，本院对其要求于濬支付利息的请求不予支持。于濬不交纳物业费的抗辩理由未提交相关证据予以佐证，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限于濬于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业费2463.09元及车位使用费7.7元；二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司负担11元，于濬负担14元。本判决为终审判决。审判员  张俊丽二〇二一年八月二十七日书记员  赵 妍