江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终575号上诉人（原审被告）：无锡子靓商贸有限公司，住所地无锡市滨湖区天鹅湖花园B区100-44号。法定代表人：戴怀洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王蕾，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡海威半导体科技有限公司，住所地无锡市新吴区梅村群兴路30号。法定代表人：胡达广，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所律师。上诉人无锡子靓商贸有限公司（以下简称子靓公司）因与被上诉人无锡海威半导体科技有限公司（以下简称海威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初6563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。子靓公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海威公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉《厂房租赁合同》明确约定双方根据厂房的实际使用面积，按照180元/平方米计算房租。在合同履行过程中双方一直对交付的厂房实际使用面积存在争议，海威公司没有证据证明按照合同约定足额交付相应面积的厂房，其按照自行测量的厂房面积2956平方米，已经足额支付所有租金。二、其于2018年6月22日支付的60000元及6月25日支付的40000元，共计100000元就是支付的案涉租金。一方面，其在签订合同之前就已经实际接收了案涉厂房，即存在先出租后补签合同的事实。另一方面，其已经举证足额、依约支付了房租，如海威公司认为该100000元系双方存在其他法律关系，应提供充分的证据来使法院高度认可存在其他法律关系。一审法院分配举证责任错误。三、即使一审法院认定正确，海威公司也无权因拖欠30000元租金就认定其根本违约并行使合同解除权。案涉合同为年租赁合同，一年租金600000元左右，租金半年一付，30000元远远达不到“一期租金”的金额，不能因为30000元没有按时交付就视为根本违约。四、海威公司为解除双方之间的租赁关系以获取更高收益，百般刁难、使用各种手段包括但不限于强拆其所租厂房的围墙、强行扣减面积、虚构转租情形、强拆其大门以及虚构违约支付租金的情形，海威公司的违约意图明显。综上，一审法院认定事实错误，举证责任分配不当，程序违法，其不存在违约行为，双方之间的《厂房租赁合同》不应当解除，双方应当继续履行。海威公司辩称，一、其已按合同约定足额交付相应面积的厂房。双方是先确定承租区域再签订的合同，当初子靓公司所要求的租赁区域就是实际承租使用的区域。合同上的面积包含了公摊面积，子靓公司签署合同即表示对租赁面积的认可。公摊面积计算在内是行业惯例，其厂区内其他租户亦是按此种方法计算承租面积的。子靓公司在签订合同之前也承租过其的厂房，当时计算租金的面积也是包含了公摊面积的。如果子靓公司认为在签订合同时存在重大误解的情形，应当举证并请求撤销合同。二、子靓公司2018年6月支付的100000元并非本案案涉合同的租金。案涉合同下租赁的厂房是其新建的厂房，在此之前双方亦有过租赁关系，2018年6月支付的系之前的租金，而非案涉合同的租金。三、租赁合同系双方自愿、平等的前提下签订，系双方真实意思表示，子靓公司逾期支付租金已超过一个月，且其就支付租金的问题多次催告，但子靓公司始终以种种不合理的理由拖欠租金。此外，子靓公司还存在未经其同意擅自转租等违约情形。子靓公司在履行合同过程中已根本违约，其有权依据合同约定解除合同。四、其经营多年，一贯遵纪守法，与园区内诸多承租企业保持和谐租赁关系多年，绝非子靓公司所称恶意毁约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海威公司向一审法院起诉请求：一、判令解除海威公司、子靓公司于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》；二、判令子靓公司向海威公司支付以97461.68元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算的违约金。一审法院认定事实：2018年7月1日，海威公司作为出租方（甲方）与子靓公司作为承租方（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：“1、甲方同意将甲方所有的无锡市新吴区梅村群兴路30号厂房租赁给乙方使用，以满足乙方做精密加工车间的目的。该租赁厂房实际使用面积3343.64平方米，该房屋的法律情况为产权清晰；2、双方确认，签订本合同时，厂房的装潢及相应的附属设计以拍照形式且双方认可签字为准。乙方确认在签订本协议时已接收了该厂房；3、乙方租用厂房期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止；4、经甲乙协商，厂房的年租金为601855元，上述租金每六个月一付，首期租金即2018年7月1日的租金人民币300927.50元；5、双方约定付定金人民币贰万元整，由乙方在本协议签订后，实际进场前支付给甲方。合约期满乙方付清租金及一切费用之后同时恢复原样，甲方应将定金全额无息退还乙方；6、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变厂房内、外部结构和设施，也不得将综合楼出借或转租给他人，否则甲方有权单方解除合同，乙方转让股权且继续使用租赁厂房时，应事先通知甲方并获得甲方同意后，由资产受让人与甲方重新订立租赁合同；7、违约责任：（1）任何一方违反本合同约定的义务给另一方造成损失的，应及时采取补救措施并赔偿对方的损失；（2）若乙方不按约、足额支付租金及保证金的，每逾期一天应当给甲方支付应付款万分之五的违约金；若乙方逾期支付任一期租金超过一个月的，视为重大违约，甲方除有权要求乙方支付上述违约金外，还有权单方解除合同；若甲方逾期未按约退还保证金的，每逾期一天应当向乙方支付应付款万分之五的违约金；8、双方确认每年支付物业管理费肆万零壹佰贰拾元，自签订本协议后，开始支付租金月起，于每个月的前十日向甲方交纳”。合同签订后，子靓公司开始实际使用案涉厂房。2019年2月2日，海威公司向子靓公司发出《解除租赁合同通知书》，通知书载明“贵公司与我公司双方于2018年7月1日签订《厂房租赁合同》，但贵方第一期及第二期租金均未按合同约定按时足额支付，虽经我司多次催讨，但贵公司依然拖欠大部分租金拒不支付。根据双方签订的《厂房租赁合同》中第十五条第二款约定，贵公司已构成重大违约，按照合同约定我公司有权解除租赁合同，现我司特依法通知贵公司：一、解除双方于2018年7月1日所签订的厂房租赁合同，请贵公司收到本通知书之日起十五日内搬离租赁厂房，将租赁厂房恢复原状交还我公司。二、对前期租赁合同所拖欠的租金按照实际使用时间及时结清，并按时结清贵公司应承担的水电物业费等相关费用。否则我公司将依法采取法律途径维护我公司的合法权益，并保留追究贵公司违约责任的权利”。子靓公司于次日向海威公司寄送了《不同意解除租赁合同通知书》，通知书载明“贵公司与我公司双方于2018年7月1日签订《厂房租赁合同》。但贵方未能按合同约定的使用面积全部交付给我公司使用，多次要求贵方按合同约定把尚未交付的面积交付我司使用未果，贵公司已构成严重违约，而我司仍然在按期支付相应租金。现我司依法通知贵公司：一、请贵公司按照合同约定，把尚未交付的面积交付我司使用；二、对前期因交付面积不足，给我司造成的损失给予赔偿；三、希望贵公司改正恶意解约的行为，并对贵方的《解除租赁合同通知书》提出异议，要求贵公司继续履行合同约定，避免给我司造成更大的损失”。后双方因租金问题产生纠纷，海威公司遂于2019年10月29日诉至法院。另查明，2018年1月29日，子靓公司向海威公司支付现金30000元，海威公司于当日出具收据，确认收到租房押金30000元。2018年6月22日，子靓公司向海威公司转账60000元。2018年6月25日，子靓公司向海威公司转账40000元。2018年8月2日，子靓公司向海威公司转账100000元。2018年8月21日，子靓公司向海威公司转账200000元。2019年1月8日，子靓公司向海威公司转账支付2019年1月至6月租金271548元。2019年1月8日，子靓公司向海威公司转账支付2019年1月物业费3017.20元。2019年3月6日，海威公司向子靓公司退还3150.91元。2019年7月21日，子靓公司向海威公司转账支付2019年下半年租金106708元。2019年7月21日，子靓公司向海威公司转账支付2019年7月物业费2115元。又查明，子靓公司在庭审中自认自2019年2月16日起其实际承租面积为2115.7平方米。以上事实，有《厂房租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、《不同意解除租赁合同通知书》、转账凭证以及当事人的到庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、海威公司向子靓公司交付的厂房面积是否与合同约定的面积一致；二、子靓公司是否存在拖欠租金、违法转租的违约行为；三、海威公司在本案中是否享有解除合同的权利。关于第一个争议焦点。子靓公司辩称，双方在合同中明确约定租赁厂房的实际使用面积为3343.64平米，但海威公司交付的租赁面积少于合同约定的面积，其曾多次要求海威公司对租赁的厂房进行面积测算，但海威公司一直予以拒绝。海威公司辩称，合同中约定的实际使用面积3343.64平米是由海威公司先行测量，再由子靓公司自行测量复核，子靓公司测算后表示实际面积并非3343.64平米，海威公司向其说明其中包含了部分公摊面积，之后双方签订了案涉的租赁合同，故海威公司已经按照合同约定交付了3343.64平米厂房。法院认为，子靓公司主张海威公司实际交付的厂房面积不足3343.64平米，但并未提供相应证据证明，且子靓公司在庭审中自认其2018年6月至2018年8月期间支付的租金系按照合同面积3343.64平米予以支付。因双方在合同中明确约定了租赁面积，现子靓公司抗辩海威公司交付的厂房面积与合同约定不符，应当承担相应的举证责任，因其未能提供证据证明其主张，故对其辩称意见，不予采信。关于争议焦点二。海威公司主张子靓公司拖欠2019年7月1日至2019年12月31日期间租金97461.68元。关于该期间应当支付的租金数额，双方存在争议。海威公司陈述在2019年2月双方就子靓公司已经承租的厂房进行了部分面积核减，当时双方一致确认子靓公司退还租赁面积980.01平米，故子靓公司在2019年2月后实际承租面积为2268.55平米。子靓公司对此予以否认，其称当时海威公司强行将其承租厂房中的一堵围墙拆除，减少的面积实际为897.2平米，其自2019年2月16日起实际租赁使用的面积为2115.7平米。对于实际退还的租赁面积，庭审中双方均未能提供证据证明，现子靓公司自认自2019年2月16日起租赁面积为2115.7平米，予以采信。根据双方合同约定，租金需每六个月支付一次。故子靓公司应于2018年7月1日支付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金300927.50元、于2019年1月1日支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租金300927.50元、于2019年7月1日支付2019年7月1日至2019年12月31日期间租金300927.50元，现因2019年2月16日起子靓公司承租面积变更为2115.7平米，故子靓公司应于2019年1月1日支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租金218041.65元，于2019年7月1日支付2019年7月1日至2019年12月31日期间租金190413元。关于子靓公司支付租金的情况，子靓公司主张其于2018年1月29日支付租房押金30000元、2018年6月22日支付60000元、2018年6月25日支付40000元、2018年8月2日支付100000元、2018年8月21日支付200000元、2019年1月8日支付271548元、2019年7月21日支付106708元。海威公司辩称双方租赁合同签订于2018年7月1日，故在合同签订前子靓公司于2018年6月22日支付的60000元、2018年6月25日支付的40000元并非案涉的租金，因双方在此之前就已经有租赁往来，故该两笔款项系支付的其他租金，而非本案租金。关于该两笔款项的性质，因支付日期早于双方合同签订日期，现子靓公司主张系支付的案涉租金应当提供证据予以证明，但其未能举证证明。故对于该两笔款项，法院认为并非支付的案涉租金。子靓公司应于2018年7月1日支付租金300927.50元、于2019年1月1日支付租金218041.65元、于2019年7月1日支付租金190413元，其实际于2018年8月2日、2018年8月21日共计支付租金300000元、于2019年1月8日支付2019年上半年租金271548元、于2019年7月1日支付2019年下半年租金106708元，其中2018年下半年租金尚结欠927.50元、2019年上半年租金已足额支付、2019年下半年租金扣除2019年上半年实际多支付的部分尚结欠30198.65元。现海威公司自认2018年7月1日至2019年6月30日期间租金子靓公司已经结清，予以确认。关于海威公司主张的子靓公司存在违法转租的事实，海威公司仅提供了部分照片，但从该照片中无法确认其中所拍摄的厂房系子靓公司实际承租使用，且除该份证据外，海威公司并未提供其他有效证据证明其主张，故对其主张的子靓公司存在违法转租的事实，不予认可。关于争议焦点三。根据案涉的租赁合同约定，如子靓公司存在逾期支付任意一期租金超过一个月的，视为重大违约，海威公司有权单方解除合同。现子靓公司实际结欠2019年7月1日至2019年12月31日期间租金30198.65元，且已逾期超过一个月，故海威公司主张按照合同约定解除案涉合同，依法有据，予以支持。关于海威公司主张的违约金，根据合同约定，子靓公司未足额支付租金的，每逾期一天应当按照应付款万分之五的标准支付违约金，故子靓公司应于2019年7月1日起至实际支付之日止，以30198.65元为基础，按日万分之五的标准支付海威公司违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除海威公司、子靓公司于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》；二、子靓公司于判决发生法律效力之日起十日内支付海威公司违约金（以30198.65元为基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回海威公司的其他诉讼请求。一审案件受理费54612元，由子靓公司负担54141元，由海威公司负担471元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于海威公司交付的厂房是否符合约定面积的问题，案涉合同载明的租赁厂房实际使用面积为3343.64平方米，在订立合同之前,子靓公司已经接收了案涉厂房。合同履行过程中，子靓公司认为实际使用面积少于合同约定的面积，其自行测量的厂房面积为2956平方米，对此，海威公司表示合同载明的使用面积包含了部分公摊面积。按子靓公司测量的面积，加上公摊面积计算，与合同载明的厂房面积基本相符。由于签订合同时子靓公司未对合同载明的厂房面积提出异议，应视为接受按合同约定的面积计算租金。即便子靓公司对租赁面积有重大误解，也应当及时请求撤销或变更合同，但子靓公司在知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，据此可以认定海威公司交付的厂房符合约定的面积。子靓公司认为海威公司交付的厂房不符合约定面积的上诉意见，本院不予支持。关于子靓公司2018年6月22日支付的60000元及6月25日支付的40000元的性质，双方于2018年7月1日签订合同，子靓公司在使用案涉厂房前，双方就已经存在租赁关系。合同约定租金每六个月一付，子靓公司于2018年8月共支付300000元，与六个月租金数额相当，故海威公司抗辩子靓公司在合同签订前支付的上述100000元并非案涉的租金有合理性。子靓公司主张系支付的本案租金，应就先前的租赁关系中租金已经结清的事实承担进一步的举证证明责任，但子靓公司未提供相应证据，故一审法院认定子靓公司支付的上述100000元并非本案租金，并无不当。子靓公司认为该100000元应为案涉租金的上诉意见，本院不予支持。关于海威公司是否有权解除合同的问题，子靓公司作为承租人负有按照约定支付租金的义务。双方租赁合同约定，租金每六个月一付，故一期租金应按六个月计算。经核算，子靓公司尚结欠2019年7月1日至2019年12月31日期间租金30198.65元。子靓公司认可海威公司曾向其催交，但子靓公司认为其按实际面积已足额支付租金，因此未向海威公司补足差额。因双方租赁合同约定，如子靓公司存在逾期支付任意一期租金超过一个月的，视为重大违约，海威公司有权单方解除合同。子靓公司未足额支付租金已逾期超过一个月，且系子靓公司自身错误认知所造成，按合同约定应视为重大违约，故海威公司有权按照合同约定行使解除权。子靓公司认为海威公司无权解除合同的上诉意见，本院不予支持。综上所述，子靓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54612元，由上诉人子靓公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年八月十九日书记员  李 睿