四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）川32民终124号上诉人（原审原告）：阿坝县查理寺民主管理委员会，住所地：阿坝县查理乡塔哇村。负责人：次真南甲。委托诉讼代理人：翁少林，四川经纬通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜小东，四川盛豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：红原县红橙蓝商业管理有限责任公司，住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州红原县邛溪镇阳嘎中街。法定代表人：龚婷婷。委托诉讼代理人：兰俭，泰和泰律师事务所律师。上诉人阿坝县查理寺民主管理委员会（以下简称查理寺）不服四川省红原县人民法院作出的（2020）川3233民初78号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉，本院于2021年5月16立案后，审理了本案。上诉人查理寺上诉请求：撤销四川省红原县人民法院（2020）川3233民初78号民事裁定；判令被诉人立即向上诉人交付案涉14套商铺并为上诉人办理房屋所有权转移登记手续；判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币492514.00元。事实及理由：一审法院对本案的法律关系认定错误，进而作出了错误的裁定。上诉人与被上诉人签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同》，合同中明确了双方的权利义务，约定被上诉人在2019年5月31日前交付商铺，上诉人已向被上诉人交付了2691335.00元购房款，被上诉人出具了收据。上诉人从未与被上诉人签订过任何形式的借款合同，双方在签订商品房买卖合同之前还签订了《定金合同》，上诉人与被上诉人之间每一份合同体现的都是买卖合同关系，而非借贷关系。本案是因被上诉人未履行《买卖合同》的交付义务而引发的纠纷，实质就是合同纠纷，上诉人与被上诉人所签订的合同是真实有效的。上诉人提交的证据之间相互印证，且与被上诉人提交的证据相互印证，形成了完整的证据锁链。被上诉人陈述与事实不符，没有法律依据，且没有充分的证据印证其主张。被上诉人为免除自己的违约责任，编造案涉合同是以买卖合同实现对上诉人的借款担保的谎言，以此来误导人民法院将本合同中的买卖事由认定为无效进而支持其不构成违约来免除被上诉人的违约行为。被上诉人引用《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同的目的是实现所有权的转移”以及第一百九十六条“借贷合同的目的是实现资金转移”的规定，属断章取义，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中上诉人购买的是被上诉人预售的商铺，上诉人支付被上诉人价款是鉴于上诉人已取得了《商品房预售许可证》等法定资质，该预售商铺转移所有权是要以交房时为实际转移的，故被上诉人是在曲解本条法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第一百九十七条第二项“借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款”，被上诉人将上诉人支付购房价款解读为本案中实现了资金转移，是没有法律依据的。被上诉人提交的《定金合同》等证据，刚好印证了上诉人购买了被上诉人预售的14间商铺并支付了部分购房价款，符合预售商品房买卖的交易习惯。被上诉人因自身资金不足的原因，未按要求办理竣工验收，也未向红原县自然资源局涉工程的土地出让金，无法办理房屋产权证，由此可以看出被上诉人明显缺乏资金实力，在建房屋极有可能会完全停滞，所以被上诉人便想到了多处云套取资金的办法，一方面对上诉人下达延期交房通知，放弃回购通知书，另一方面又将本来售予上诉人的14间商铺与案外人签订了《红橙蓝街区商铺买卖合同》并进行了商品房买卖合同备案。被上诉人这种一房二卖的违法行为应受到制裁，上诉人有权请求被上诉人承担赔偿责任。上诉人提交的证据足以证明本案系买卖合同关系以及被上诉人违约的事实。被上诉人应按合同约定的违约金计算方法向上诉人支付违约金，并承担其他的违约责任直至合同全面履行。被上诉人未提交书面答辩状。查理寺向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即向原告交付案涉14套商铺并为原告办理房屋所有权转移登记手续；2.请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金492514.00元；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年2月2日，原告与被告签订了《定金合同》14份，原告预定被告独家代理销售的红橙蓝街区项目商铺，商铺为：1、橙街第2-1-107号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款600000.00元，原告预付90000.00元；2、橙街2-1-108号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款594000.00元，原告预付89100.00元；3、橙街2-1-109号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款643500.00元，原告预付96525.00元；4、橙街2-1-110号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款650000.00元，原告预付97500.00元；5、橙街2-1-111号商铺，预测建筑面积为62.08平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款606000.00元，原告预付90900.00元；6、橙街2-1-114号商铺，预测建筑面积为15.52平方米，预测套内面积为15平方米，单价为10400.00元/平方米，总价款156000.00元，原告预付23400.00元；7、橙街2-1-115号商铺，预测建筑面积为58.65平方米，预测套内面积为55.84平方米，赠送套内面积25平方米，单价为10300.00元/平方米，总价款575152.00元，原告预付86273.00元；8、橙街2-1-117号商铺，预测建筑面积为51.80平方米，预测套内面积为49.25平方米,赠送套内面积为24.25平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款497425.00元，原告预付74614.00元；9、橙街2-1-118号商铺，预测建筑面积为52.60平方米，预测套内面积为50平方米，赠送套内面积为25平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款505000.00元，原告预付75750.00元；10、橙街2-1-119号商铺，预测建筑面积为52.57平方米，预测套内面积为50.00平方米，赠送套内面积为24.1平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款505000.00元，原告预付75750.00元；11、橙街2-1-120号商铺，预测建筑面积为60.83平方米，预测套内面积为58.02平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款586002.00元，原告预付87900.00元；12、橙街2-1-121号商铺，预测建筑面积为61.64平方米，预测套内面积为58.78平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款593678.00元，原告预付89052.00元；13、橙街2-1-122号商铺，预测建筑面积为55.19平方米，预测套内面积为52.50平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款530250.00元，原告预付79537.00元；14、橙街2-1-202号商铺，预测建筑面积为252.52平方米，预测套内面积为253.83平方米，单价为7600.00元／平方米，总价款1929108.00元，原告预付289366.00元。原告通过甲央兰木加6228454130066883717的账号向熊瑛6228480469002577879的账号转账1345667.00元，被告于2018年2月2日出具定金收据，定金收据载明：金额1345667.00元，经手人：熊瑛，并盖有被告红橙蓝公司财务专用章，注明《购买红橙蓝街区商铺定金合同》（合同编号Ｄ007-Ｄ020）。签订《定金合同》时，原被告双方约定于2018年2月7日前原告到被告位红原县银珠东路的红橙蓝街区招商中心或被告位于成都金沙万瑞中心办公区签订《买卖合同》，并在每份《定金合同》后附有《商铺在所在楼栋的平面位置示意图及户型平面图》。2018年2月8日，原告与被告签订了《红橙蓝街区商铺买卖合同》14份，原告购买被告开发的位于红橙蓝街区项目商铺，商铺为：1、橙街第2-1-107号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款600000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计180000.00元；2、橙街2-1-108号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款594000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计178200.00元；3、橙街2-1-109号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款643500.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计193050.00元；4、橙街2-1-110号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款650000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计195000.00元；5、橙街2-1-111号商铺，预测建筑面积为62.08平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款606000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计181800.00元；6、橙街2-1-114号商铺，预测建筑面积为15.52平方米，预测套内面积为15平方米，单价为10400.00元/平方米，总价款156000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计46800.00元；7、橙街2-1-115号商铺，预测建筑面积为58.65平方米，预测套内面积为55.84平方米，赠送套内面积25平方米，单价为10300.00元/平方米，总价款575152.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计172546.00元；8、橙街2-1-117号商铺，预测建筑面积为51.80平方米，预测套内面积为49.25平方米,赠送套内面积为24.25平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款497425.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计149228.00元；9、橙街2-1-118号商铺，预测建筑面积为52.60平方米，预测套内面积为50平方米，赠送套内面积为25平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款505000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计151500.00元；10、橙街2-1-119号商铺，预测建筑面积为52.57平方米，预测套内面积为50.00平方米，赠送套内面积为24.1平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款505000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计151500.00元；11、橙街2-1-120号商铺，预测建筑面积为60.83平方米，预测套内面积为58.02平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款586002.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计175801.00元；12、橙街2-1-121号商铺，预测建筑面积为61.64平方米，预测套内面积为58.78平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款593678.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计178103.00元；13、橙街2-1-122号商铺，预测建筑面积为55.19平方米，预测套内面积为52.50平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款530250.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计159075.00元；14、橙街2-1-202号商铺，预测建筑面积为252.52平方米，预测套内面积为253.83平方米，单价为7600.00元/平方米，总价款1929,108.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计578732.00元。14份《买卖合同》总价款为8971115.00元，原告与被告在《买卖合同》中约定，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计2691,335.00元，其中在签订《定金合同》时已付1345667.00元，在签订《买卖合同》时应付1345668.00元。剩余房款由双方另行协商确定。原告通过次真南甲6228494138003309574的账号向熊瑛的账号转款1345668.00元，被告于2018年2月10日出具购房款收据，收据载明:金额2691335.00元，经手人：熊瑛，并盖有被告红橙蓝公司财务专用章,注明《红橙蓝街区商铺买卖合同》（编号S015-S028）。在每份《买卖合同》后附有《商铺在所在楼栋的平面位置示意图及户型平面图》。原被告双在《买卖合同》中第十二条约定14套商铺交付条件为：1、商铺已取得建设工程竣工验收合格证明；2、商铺已取得房屋面积实测报告书。交付时间为2019年5月31日前。第十六条约定逾期交房责任：1、除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付商铺的，双方同意按照下列方式处理：自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。2、由于买受人原因，导致商铺未按本合同约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部房价款的万分之五的违约金。第十九条约定买卖双方同意不将本合同到政府部门办理备案登记。第二十条约定买卖双方同意自商铺按本合同约定交付使用之日起两年内，共同向房屋登记机构申请办理商铺的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。在签订《买卖合同》的同时，原被告双方又签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同补充协议》，《补充协议》约定被告于2019年2月8日前向原告回购案涉14间商铺，回购商铺为：1、橙街第2-1-107号商铺，退还房款本金180000.00元，收益64800.00元，本金和收益合计244800.00元；2、橙街2-1-108号商铺，退还房款本金178200.00元，收益64152.00元，本金和收益合计242352.00元；3、橙街2-1-109号商铺，退还房款本金193050.00元，收益69498.00元，本金和收益合计262548.00元；4、橙街2-1-110号商铺，退还房款本金195000.00元，收益70200.00元，本金和收益合计265200.00元；5、橙街2-1-111号商铺，退还房款本金181800.00元，收益65448.00元，本金和收益合计247248.00元；6、橙街2-1-114号商铺，退还房款本金46800.00元，收益16848.00元，本金和收益合计63648.00元；7、橙街2-1-115号商铺，退还房款本金172546.00元，收益62116.00元，本金和收益合计234662.00元；8、橙街2-1-117号商铺，退还房款本金149228.00元，收益53722.00元，本金和收益合计202950.00元；9、橙街2-1-118号商铺，退还房款本金151500.00元，收益54540.00元，本金和收益合计206040.00元；10、橙街2-1-119号商铺，退还房款本金151500.00元，收益54540.00元，本金和收益合计206040.00元；11、橙街2-1-120号商铺，退还房款本金175801.00元，收益63288.00元，本金和收益合计239089.00元；12、橙街2-1-121号商铺，退还房款本金178103.00元，收益64117.00元，本金和收益合计242220.00元；13、橙街2-1-122号商铺，退还房款本金159075.00元，收益57267.00元，本金和收益合计216342.00元；14、橙街2-1-202号商铺，退还房款本金578732.00元，收益208344.00元，本金和收益合计787076.00元。其中14间商铺的本金共计2691335.00元，回购收益共计968880.00元。《补充协议》还约定被告于2019年2月8日向原先回购14间商铺，如被告拒绝履行回购义务，则该14间商铺所有权归原告，且原告不再向被告支付后续房款。如果该商铺已出租，则此后（2019年2月8日）由原告享受该商铺的租金收益。《补充协议》与《买卖合同》不一致处，以《补充协议》为准。2019年2月18日，被告向原告传真一份《放弃回购通知书》，《放弃回购通知书》载明：我司决定放弃回购贵方购买的13套商铺，贵方不再支付后续房款，所有商铺归原告所有。2020年4月27日，被告向原告出具一份《延期交房通知》，载明：你所购买的红原县，未能按期达到商铺买卖合同第十二条约定的交付条件，交房时间另行通知。关于延期交房的相关事宜，将在交房时按合同约定处理。一审法院认为：本案争议的焦点是，原告与被告之间形成的是借贷关系还是房屋买卖关系。原被告双方签订的《买卖合同》和《补充协议》，约定原告只支付商铺价款的30%，即2691335.00元，被告应当在一年内归还原告支付的购买商铺的本金2691335.00元和支付回购收益968880.00元，双方约定在商铺交付前就对所购买的14间商铺进行回购，不符合买卖的常理。原被告签定的《买卖合同》约定不到政府部门办理14份《买卖合同》的备案登记，而且案涉14套商铺被告已与案外人签定《红橙蓝街区商铺买卖合同》并到红原县住房和城乡建设局进行了商品房买卖合同备案登记，说明原告与被告签订《买卖合同》与《补充协议》的真实目的不是获得商铺，而是通过签订《买卖合同》为双方之间的借贷行为提供担保，原被告双方形成的是名为买卖实为借贷的法律关系。在审理过程中，合议庭向原告释明将本案按照民间借贷法律关系审理，原告当庭拒绝，明确表示要按照买卖合同进行审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，故该院对原告的诉讼请求依法予以驳回。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：驳回原告阿坝县查理寺民主管理委员会的起诉。案件受理费8688.00元，由原告阿坝县查理寺民主管理委员会负担。二审阶段上诉人及被上诉均未提供证据。本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：是否驳回上诉人的起诉，主要审查上诉人与被上诉人之间真实的法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。房屋买卖合同其最主要的特征是约定出卖方转移房屋所有权、买受人支付相应对价。借款合同最主要的特征是标的物为货币、贷款人提供借款，借款人到期返还本金及利息。本案中，上诉人与被上诉人签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同》，虽约定了上诉人支付商铺价款，被上诉人交付商铺的时间，但合同中的价款支付方面仅就30%的首付款进行了详细约定，未约定剩余70%商铺价款的支付时间，合同第十九条还约定买卖合同双方同意不将本合同到政府部门办理备案登记。双方在《红橙蓝街区商铺买卖合同》签订的同时又签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同补充协议》，约定本案被上诉人于2019年8月8日前回购出卖的商铺，退还已支付的30%购房款本金,并支付收益款。以上情况可以看出双方合同的约定明显不同于常见的房屋买卖合同，不是被上诉人以转移房屋所有权，上诉人支付对应款项为目的，并且不按常见购房政策到房产管理部门进行备案，不符合房屋买卖合同的主要特征。双方之间实质上是上诉人为被上诉人提供借款，被上诉人在到期后偿还上诉人借款并给付一定利息，同时被上诉人在一审答辩时认可双方形成“名为买卖实为借贷”的民间借贷法律关系,案涉合同是该公司以买卖合同实现对上诉人的借贷行为的担保。上诉人主张双方之间形成房屋买卖合同关系的主张不成立，本院不予支持。一审法院已向上诉人阿坝县查理寺民主管理委员会释明将本案按照民间借贷法律关系审理，上诉人拒绝变更诉讼请求，明确表示要求按照买卖合同进行审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，一审法院驳回上诉人阿坝县查理寺民主管理委员会起诉恰当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。一、二审案件受理费各8688.00元，退还阿坝县查理寺民主管理委员会。本裁定为终审裁定。审 判 长 杨  嵋审 判 员 史 立 新审 判 员 俄美斯基二〇二一年八月六日法官助理 央 金 措书 记 员 何 泓 一四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）川32民终124号上诉人（原审原告）：阿坝县查理寺民主管理委员会，住所地：阿坝县查理乡塔哇村。负责人：次真南甲。委托诉讼代理人：翁少林，四川经纬通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜小东，四川盛豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：红原县红橙蓝商业管理有限责任公司，住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州红原县邛溪镇阳嘎中街。法定代表人：龚婷婷。委托诉讼代理人：兰俭，泰和泰律师事务所律师。上诉人阿坝县查理寺民主管理委员会（以下简称查理寺）不服四川省红原县人民法院作出的（2020）川3233民初78号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉，本院于2021年5月16立案后，审理了本案。上诉人查理寺上诉请求：撤销四川省红原县人民法院（2020）川3233民初78号民事裁定；判令被诉人立即向上诉人交付案涉14套商铺并为上诉人办理房屋所有权转移登记手续；判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币492514.00元。事实及理由：一审法院对本案的法律关系认定错误，进而作出了错误的裁定。上诉人与被上诉人签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同》，合同中明确了双方的权利义务，约定被上诉人在2019年5月31日前交付商铺，上诉人已向被上诉人交付了2691335.00元购房款，被上诉人出具了收据。上诉人从未与被上诉人签订过任何形式的借款合同，双方在签订商品房买卖合同之前还签订了《定金合同》，上诉人与被上诉人之间每一份合同体现的都是买卖合同关系，而非借贷关系。本案是因被上诉人未履行《买卖合同》的交付义务而引发的纠纷，实质就是合同纠纷，上诉人与被上诉人所签订的合同是真实有效的。上诉人提交的证据之间相互印证，且与被上诉人提交的证据相互印证，形成了完整的证据锁链。被上诉人陈述与事实不符，没有法律依据，且没有充分的证据印证其主张。被上诉人为免除自己的违约责任，编造案涉合同是以买卖合同实现对上诉人的借款担保的谎言，以此来误导人民法院将本合同中的买卖事由认定为无效进而支持其不构成违约来免除被上诉人的违约行为。被上诉人引用《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同的目的是实现所有权的转移”以及第一百九十六条“借贷合同的目的是实现资金转移”的规定，属断章取义，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中上诉人购买的是被上诉人预售的商铺，上诉人支付被上诉人价款是鉴于上诉人已取得了《商品房预售许可证》等法定资质，该预售商铺转移所有权是要以交房时为实际转移的，故被上诉人是在曲解本条法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第一百九十七条第二项“借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款”，被上诉人将上诉人支付购房价款解读为本案中实现了资金转移，是没有法律依据的。被上诉人提交的《定金合同》等证据，刚好印证了上诉人购买了被上诉人预售的14间商铺并支付了部分购房价款，符合预售商品房买卖的交易习惯。被上诉人因自身资金不足的原因，未按要求办理竣工验收，也未向红原县自然资源局涉工程的土地出让金，无法办理房屋产权证，由此可以看出被上诉人明显缺乏资金实力，在建房屋极有可能会完全停滞，所以被上诉人便想到了多处云套取资金的办法，一方面对上诉人下达延期交房通知，放弃回购通知书，另一方面又将本来售予上诉人的14间商铺与案外人签订了《红橙蓝街区商铺买卖合同》并进行了商品房买卖合同备案。被上诉人这种一房二卖的违法行为应受到制裁，上诉人有权请求被上诉人承担赔偿责任。上诉人提交的证据足以证明本案系买卖合同关系以及被上诉人违约的事实。被上诉人应按合同约定的违约金计算方法向上诉人支付违约金，并承担其他的违约责任直至合同全面履行。被上诉人未提交书面答辩状。查理寺向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即向原告交付案涉14套商铺并为原告办理房屋所有权转移登记手续；2.请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金492514.00元；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年2月2日，原告与被告签订了《定金合同》14份，原告预定被告独家代理销售的红橙蓝街区项目商铺，商铺为：1、橙街第2-1-107号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款600000.00元，原告预付90000.00元；2、橙街2-1-108号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款594000.00元，原告预付89100.00元；3、橙街2-1-109号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款643500.00元，原告预付96525.00元；4、橙街2-1-110号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款650000.00元，原告预付97500.00元；5、橙街2-1-111号商铺，预测建筑面积为62.08平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款606000.00元，原告预付90900.00元；6、橙街2-1-114号商铺，预测建筑面积为15.52平方米，预测套内面积为15平方米，单价为10400.00元/平方米，总价款156000.00元，原告预付23400.00元；7、橙街2-1-115号商铺，预测建筑面积为58.65平方米，预测套内面积为55.84平方米，赠送套内面积25平方米，单价为10300.00元/平方米，总价款575152.00元，原告预付86273.00元；8、橙街2-1-117号商铺，预测建筑面积为51.80平方米，预测套内面积为49.25平方米,赠送套内面积为24.25平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款497425.00元，原告预付74614.00元；9、橙街2-1-118号商铺，预测建筑面积为52.60平方米，预测套内面积为50平方米，赠送套内面积为25平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款505000.00元，原告预付75750.00元；10、橙街2-1-119号商铺，预测建筑面积为52.57平方米，预测套内面积为50.00平方米，赠送套内面积为24.1平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款505000.00元，原告预付75750.00元；11、橙街2-1-120号商铺，预测建筑面积为60.83平方米，预测套内面积为58.02平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款586002.00元，原告预付87900.00元；12、橙街2-1-121号商铺，预测建筑面积为61.64平方米，预测套内面积为58.78平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款593678.00元，原告预付89052.00元；13、橙街2-1-122号商铺，预测建筑面积为55.19平方米，预测套内面积为52.50平方米，单价为10100.00元／平方米，总价款530250.00元，原告预付79537.00元；14、橙街2-1-202号商铺，预测建筑面积为252.52平方米，预测套内面积为253.83平方米，单价为7600.00元／平方米，总价款1929108.00元，原告预付289366.00元。原告通过甲央兰木加6228454130066883717的账号向熊瑛6228480469002577879的账号转账1345667.00元，被告于2018年2月2日出具定金收据，定金收据载明：金额1345667.00元，经手人：熊瑛，并盖有被告红橙蓝公司财务专用章，注明《购买红橙蓝街区商铺定金合同》（合同编号Ｄ007-Ｄ020）。签订《定金合同》时，原被告双方约定于2018年2月7日前原告到被告位红原县银珠东路的红橙蓝街区招商中心或被告位于成都金沙万瑞中心办公区签订《买卖合同》，并在每份《定金合同》后附有《商铺在所在楼栋的平面位置示意图及户型平面图》。2018年2月8日，原告与被告签订了《红橙蓝街区商铺买卖合同》14份，原告购买被告开发的位于红橙蓝街区项目商铺，商铺为：1、橙街第2-1-107号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款600000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计180000.00元；2、橙街2-1-108号商铺，预测建筑面积为62.18平方米，预测套内面积为60平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款594000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计178200.00元；3、橙街2-1-109号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为9900.00元/平方米，总价款643500.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计193050.00元；4、橙街2-1-110号商铺，预测建筑面积为67.25平方米，预测套内面积为65平方米，单价为10000.00元/平方米，总价款650000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计195000.00元；5、橙街2-1-111号商铺，预测建筑面积为62.08平方米，预测套内面积为60平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款606000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计181800.00元；6、橙街2-1-114号商铺，预测建筑面积为15.52平方米，预测套内面积为15平方米，单价为10400.00元/平方米，总价款156000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计46800.00元；7、橙街2-1-115号商铺，预测建筑面积为58.65平方米，预测套内面积为55.84平方米，赠送套内面积25平方米，单价为10300.00元/平方米，总价款575152.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计172546.00元；8、橙街2-1-117号商铺，预测建筑面积为51.80平方米，预测套内面积为49.25平方米,赠送套内面积为24.25平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款497425.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计149228.00元；9、橙街2-1-118号商铺，预测建筑面积为52.60平方米，预测套内面积为50平方米，赠送套内面积为25平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款505000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计151500.00元；10、橙街2-1-119号商铺，预测建筑面积为52.57平方米，预测套内面积为50.00平方米，赠送套内面积为24.1平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款505000.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计151500.00元；11、橙街2-1-120号商铺，预测建筑面积为60.83平方米，预测套内面积为58.02平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款586002.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计175801.00元；12、橙街2-1-121号商铺，预测建筑面积为61.64平方米，预测套内面积为58.78平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款593678.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计178103.00元；13、橙街2-1-122号商铺，预测建筑面积为55.19平方米，预测套内面积为52.50平方米，单价为10100.00元/平方米，总价款530250.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计159075.00元；14、橙街2-1-202号商铺，预测建筑面积为252.52平方米，预测套内面积为253.83平方米，单价为7600.00元/平方米，总价款1929,108.00元，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计578732.00元。14份《买卖合同》总价款为8971115.00元，原告与被告在《买卖合同》中约定，原告首期支付商铺全部价款的30%，共计2691,335.00元，其中在签订《定金合同》时已付1345667.00元，在签订《买卖合同》时应付1345668.00元。剩余房款由双方另行协商确定。原告通过次真南甲6228494138003309574的账号向熊瑛的账号转款1345668.00元，被告于2018年2月10日出具购房款收据，收据载明:金额2691335.00元，经手人：熊瑛，并盖有被告红橙蓝公司财务专用章,注明《红橙蓝街区商铺买卖合同》（编号S015-S028）。在每份《买卖合同》后附有《商铺在所在楼栋的平面位置示意图及户型平面图》。原被告双在《买卖合同》中第十二条约定14套商铺交付条件为：1、商铺已取得建设工程竣工验收合格证明；2、商铺已取得房屋面积实测报告书。交付时间为2019年5月31日前。第十六条约定逾期交房责任：1、除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付商铺的，双方同意按照下列方式处理：自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。2、由于买受人原因，导致商铺未按本合同约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部房价款的万分之五的违约金。第十九条约定买卖双方同意不将本合同到政府部门办理备案登记。第二十条约定买卖双方同意自商铺按本合同约定交付使用之日起两年内，共同向房屋登记机构申请办理商铺的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。在签订《买卖合同》的同时，原被告双方又签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同补充协议》，《补充协议》约定被告于2019年2月8日前向原告回购案涉14间商铺，回购商铺为：1、橙街第2-1-107号商铺，退还房款本金180000.00元，收益64800.00元，本金和收益合计244800.00元；2、橙街2-1-108号商铺，退还房款本金178200.00元，收益64152.00元，本金和收益合计242352.00元；3、橙街2-1-109号商铺，退还房款本金193050.00元，收益69498.00元，本金和收益合计262548.00元；4、橙街2-1-110号商铺，退还房款本金195000.00元，收益70200.00元，本金和收益合计265200.00元；5、橙街2-1-111号商铺，退还房款本金181800.00元，收益65448.00元，本金和收益合计247248.00元；6、橙街2-1-114号商铺，退还房款本金46800.00元，收益16848.00元，本金和收益合计63648.00元；7、橙街2-1-115号商铺，退还房款本金172546.00元，收益62116.00元，本金和收益合计234662.00元；8、橙街2-1-117号商铺，退还房款本金149228.00元，收益53722.00元，本金和收益合计202950.00元；9、橙街2-1-118号商铺，退还房款本金151500.00元，收益54540.00元，本金和收益合计206040.00元；10、橙街2-1-119号商铺，退还房款本金151500.00元，收益54540.00元，本金和收益合计206040.00元；11、橙街2-1-120号商铺，退还房款本金175801.00元，收益63288.00元，本金和收益合计239089.00元；12、橙街2-1-121号商铺，退还房款本金178103.00元，收益64117.00元，本金和收益合计242220.00元；13、橙街2-1-122号商铺，退还房款本金159075.00元，收益57267.00元，本金和收益合计216342.00元；14、橙街2-1-202号商铺，退还房款本金578732.00元，收益208344.00元，本金和收益合计787076.00元。其中14间商铺的本金共计2691335.00元，回购收益共计968880.00元。《补充协议》还约定被告于2019年2月8日向原先回购14间商铺，如被告拒绝履行回购义务，则该14间商铺所有权归原告，且原告不再向被告支付后续房款。如果该商铺已出租，则此后（2019年2月8日）由原告享受该商铺的租金收益。《补充协议》与《买卖合同》不一致处，以《补充协议》为准。2019年2月18日，被告向原告传真一份《放弃回购通知书》，《放弃回购通知书》载明：我司决定放弃回购贵方购买的13套商铺，贵方不再支付后续房款，所有商铺归原告所有。2020年4月27日，被告向原告出具一份《延期交房通知》，载明：你所购买的红原县，未能按期达到商铺买卖合同第十二条约定的交付条件，交房时间另行通知。关于延期交房的相关事宜，将在交房时按合同约定处理。一审法院认为：本案争议的焦点是，原告与被告之间形成的是借贷关系还是房屋买卖关系。原被告双方签订的《买卖合同》和《补充协议》，约定原告只支付商铺价款的30%，即2691335.00元，被告应当在一年内归还原告支付的购买商铺的本金2691335.00元和支付回购收益968880.00元，双方约定在商铺交付前就对所购买的14间商铺进行回购，不符合买卖的常理。原被告签定的《买卖合同》约定不到政府部门办理14份《买卖合同》的备案登记，而且案涉14套商铺被告已与案外人签定《红橙蓝街区商铺买卖合同》并到红原县住房和城乡建设局进行了商品房买卖合同备案登记，说明原告与被告签订《买卖合同》与《补充协议》的真实目的不是获得商铺，而是通过签订《买卖合同》为双方之间的借贷行为提供担保，原被告双方形成的是名为买卖实为借贷的法律关系。在审理过程中，合议庭向原告释明将本案按照民间借贷法律关系审理，原告当庭拒绝，明确表示要按照买卖合同进行审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，故该院对原告的诉讼请求依法予以驳回。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：驳回原告阿坝县查理寺民主管理委员会的起诉。案件受理费8688.00元，由原告阿坝县查理寺民主管理委员会负担。二审阶段上诉人及被上诉均未提供证据。本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：是否驳回上诉人的起诉，主要审查上诉人与被上诉人之间真实的法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。房屋买卖合同其最主要的特征是约定出卖方转移房屋所有权、买受人支付相应对价。借款合同最主要的特征是标的物为货币、贷款人提供借款，借款人到期返还本金及利息。本案中，上诉人与被上诉人签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同》，虽约定了上诉人支付商铺价款，被上诉人交付商铺的时间，但合同中的价款支付方面仅就30%的首付款进行了详细约定，未约定剩余70%商铺价款的支付时间，合同第十九条还约定买卖合同双方同意不将本合同到政府部门办理备案登记。双方在《红橙蓝街区商铺买卖合同》签订的同时又签订了14份《红橙蓝街区商铺买卖合同补充协议》，约定本案被上诉人于2019年8月8日前回购出卖的商铺，退还已支付的30%购房款本金,并支付收益款。以上情况可以看出双方合同的约定明显不同于常见的房屋买卖合同，不是被上诉人以转移房屋所有权，上诉人支付对应款项为目的，并且不按常见购房政策到房产管理部门进行备案，不符合房屋买卖合同的主要特征。双方之间实质上是上诉人为被上诉人提供借款，被上诉人在到期后偿还上诉人借款并给付一定利息，同时被上诉人在一审答辩时认可双方形成“名为买卖实为借贷”的民间借贷法律关系,案涉合同是该公司以买卖合同实现对上诉人的借贷行为的担保。上诉人主张双方之间形成房屋买卖合同关系的主张不成立，本院不予支持。一审法院已向上诉人阿坝县查理寺民主管理委员会释明将本案按照民间借贷法律关系审理，上诉人拒绝变更诉讼请求，明确表示要求按照买卖合同进行审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，一审法院驳回上诉人阿坝县查理寺民主管理委员会起诉恰当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。一、二审案件受理费各8688.00元，退还阿坝县查理寺民主管理委员会。本裁定为终审裁定。审 判 长 杨  嵋审 判 员 史 立 新审 判 员 俄美斯基二〇二一年八月六日法官助理 央 金 措书 记 员 何 泓 一