陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2021）陕0602民初4479号 原告：中国农业银行股份有限公司延安小东门支行（以下简称农行小东门支行），营业场所：陕西省延安市宝塔区小东门，统一社会信用代码：91610600555663959Q。负责人：高红军，该行行长。委托代理人：王静茹，陕西嘉岭律师事务所律师。被告：马薪濮，（曾用名马万军），男，汉族，1976年4月4日出生，延安市延川县人，初中文化，无业，现住延安市宝塔区。被告：胡桂玲，女，汉族，1983年3月1日出生，陕西省延安市人，现住延安市宝塔区。被告：延安嘉丰房地产开发有限公司（以下简称嘉丰公司），住所地：延安市宝塔区。统一社会信用代码：91610600790768216A。法定代表人：马建雄，系该公司总经理。委托代理人：卜俊峰，男，汉族，1973年4月21日出生，陕西省延安市人，大学专科，现住延安市宝塔区，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司延安小东门支行与被告马薪濮、胡桂玲、延安嘉丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王静茹、被告马薪濮、被告延安嘉丰房地产开发有限公司委托代理人卜俊峰到庭参加了诉讼，被告胡桂玲经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原被告签订的《个人购房担保借款合同》立即到期；2、依法判决被告马薪濮、胡桂玲清偿全部剩余借款本金169311.87元及自2020年5月27日至实际清偿之日的利息、罚息、复利（截止2021年4月30日已产生利息、罚息、复利5522.49元），律师代理费3000元，以上暂计177834.36元；3、依法判决被告延安嘉丰房地产开发有限公司承担连带保证责任，连带清偿上述借款本金、利息、罚息、复利及律师代理费；4、依法判决原告对本案抵押物折抵或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利；5、本案诉讼费及其他债权实现费由被告承担。事实与理由：2008年12月27日，原告与被告马薪濮、胡桂玲、延安嘉丰房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为310000.00元，借款用途为购买住房，借款期限为240个月，自2008年12月27日至2028年12月26日。借款利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，执行年利率5.049%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率。借款人未按期归还借款本金的，从逾期之日起在借款利率基础上上浮30%计收罚息，如利率调整，罚息利率相应调整。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。为保证债权的实现，被告马薪濮、胡桂玲用本合同按揭房屋抵押担保该笔借款，办理抵押预告登记，证明号：预购房屋抵押登记备案证明。同时，被告延安嘉丰房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性保证担保，担保方式为连带责任担保。担保期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。因被告的原因，现在尚未办妥正式抵押登记，所以仍在保证期限内，被告延安嘉丰房地产开发有限公司应该承担连带保证责任。另据合同第15条约定：“与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等一切债权实现费用由借款人、抵押人、保证人承担”。合同签订后，原告按约定足额向贷款人指定账户发放借款310000.00元，被告马薪濮、胡桂玲按月清偿借款本金及利息至2020年4月27日，2020年5月27日开始逾期，原告多次向被告马薪濮、胡桂玲催要未果。依据合同第12条第2款第2项的约定：“借款人未足额偿还借款本息超过90日，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期或者采取其他保全措施。被告马薪濮、胡桂玲逾期付款已违约，原告有权宣布《个人购房担保借款合同》立即到期，并请求被告马薪濮、胡桂玲清偿全部剩余借款本金168063.86元及自2020年5月27日至实际清偿之日的利息、罚息、复利。综上所述，被告马薪濮、胡桂玲违约行为明显，该违约行为导致原告债权无法实现，请求人民法院依法支持原告上述全部诉讼请求，维护原告合法权益。被告马薪濮辩称，贷款属实，当时其一个人贷款用于购买被告延安嘉丰上城的房子A座2112室，贷款买房时是开发商办理的贷款手续。因为去年疫情，被告本人又有四个孩子都在上学，去年在大明宫做生意赔了300000元，所以没有经济能力偿还，还款金额不会算。从2008年一直按期还款，去年发生了中断。目前欠下的金额最近准备还，希望后面可以按月偿还。被告胡桂玲未到庭答辩，亦未向法院提交任何证据。被告嘉丰公司辩称，一、本案应该以抵押物作为清偿标的，马薪濮在XX城XX座XX单元XX层XX房XX室时，以该房作为抵押，从原告处贷款310000元，该公司作为担保方，是以该房作为抵押物，提供阶段性担保，所以原告首先应当行使借款人提供的物的担保，因此本案中，XX城XX室抵押物清偿原告债权。二、该房已于2012年12月11日进行了产权登记，为购买人办理了产权证，房产证号延房权证宝南字第020331号，根据三方借款合同约定，该公司自办理产权证登记之日起不再承担担保责任。本院经审理认定事实如下：2008年12月27日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款用途为购房，借款人购买的房产位于延安市XX城，借款金额310000元，借款期限240个月，自2008年12月27日起至2028年12月26日止，借款利率采用浮动利率方式，借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮15%，执行年利率5.049%。借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率。浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款对应日。划款方式约定为借款人应在贷款人处开立结算账户（卡号XXXXXXXXXXXXXX6115）。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入延安嘉丰房地产开发有限公司的账户。合同约定借款人以所购买的延安市XX城房产作抵押，由嘉丰公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人保证期间为自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。同时约定保证方式为连带责任担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同违约责任第12.1条约定借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第12.2条约定本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天。合同签订前，被告胡桂玲作为马薪濮的配偶和财产共有人向原告出具承诺和个人住房按揭贷款申请书，载明贷款用于夫妻二人购买案涉嘉丰上城住房。2008年12月25日，案涉房屋在原延安市房地产管理局办理预购（售）房屋抵押登记备案证明。2008年12月27日，原告依约向被告马薪濮指定账户发放借款310000元。2012年12月11日，案涉房屋延安市宝塔区XX城XX座XX室登记在被告马薪濮名下，该房屋至今未办理抵押登记。2020年5月27日开始被告马薪濮陆续发生逾期，原告故而诉至本院，为实现债权提起诉讼花费律师代理费3000元。截止2021年7月21日，尚欠借款本金164283.06元，尚欠利息6273.39元。本院认为，原告农行小东门支行与被告马薪濮、嘉丰公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告各方应当按合同约定履行义务。原告农行小东门支行按照合同约定向被告马薪濮指定账户发放贷款，履行了合同义务，被告马薪濮应按合同约定向原告全面履行还本付息义务。现被告马薪濮未按时足额偿付借款本息，已构成违约，依约应承担相应的违约责任。即原告有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期，被告马薪濮除按合同约定支付相应利息外，还应支付罚息、复息及律师费。本案借款系被告胡桂玲与被告马薪濮在婚姻关系存续期间以马薪濮名义拟为家庭购买住房所负债务，应认定本案借款为夫妻共同债务，故对原告要求被告胡桂玲对上述债务承担共同偿还责任的主张予以支持。原告要求被告嘉丰公司承担连带保证责任，连带清偿借款本金、利息、罚息、复利及律师代理费的主张，因合同约定的保证期间自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，因案涉房屋至今未办理抵押登记手续，故仍在担保期限内，被告嘉丰公司作为连带保证人应当为上述款项承担连带保证责任。根据法律规定，用不动产进行抵押的，应当在相关部门办理抵押登记，未办理抵押登记的抵押权不成立，故本案所涉房屋抵押权不成立，对原告主张就案涉房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马薪濮、胡桂玲于本判决生效后十日内一次性给付原告中国农业银行股份有限公司延安小东门支行欠款本金164283.06元，并支付该款自2020年5月27日起至实际还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算以马薪濮（马万军）在中国农业银行股份有限公司延安小东门支行案涉还款账号实际产生数据为准）；二、被告马薪濮、胡桂玲于本判决生效后十日内一次性给付原告中国农业银行股份有限公司延安小东门支行律师代理费3000元；三、被告延安嘉丰房地产开发有限公司为上述一、二项内容承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后依法可向被告马薪濮、胡桂玲追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4057元，原告已预交，减半收取，实际由被告马薪濮、胡桂玲、延安嘉丰房地产开发有限公司负担2028.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                           审 判 员   祝  娜                       二0二一年八月十二日                          书 记 员   贺丽娜