广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂08民终1625号上诉人(原审被告、反诉原告):桂平市鑫盛投资实业有限公司，地址：广西壮族自治区贵港市住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，联系方式：07753368808。法定代表人：杨正新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕君，广西和清佑成律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：唐天富，男，，41岁，1979年10月13日出生，汉族，地址：广西壮族自治区贵港市住桂平市号，、187××××9319。委托诉讼代理人：黄亮，法律工作者广西诚济（桂平）律师事务所律师。上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）桂平市鑫盛投资实业有限公司因与被上诉人唐天富商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2021）桂0881民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开（或不公开）开庭审理了本案。……（写明当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（未开庭的，写：“本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”）鑫盛公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初1533号民事判决第一、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、被上诉人已得到房屋并使用，并不产生任何实际损失，一审判决认定按年利率3%计算违约金过高，应按一次性补偿1000元/户为宜。二、不能及时办证是因为政府部门未能及时处理所导致，即使按一审法院认定的上诉人自身存在原因，上诉人自身也不可能预见行政机关会处置这么长时间。上诉人已及时向不动产登记部门提交了资料，上诉人的义务完成至资料提交时止，一审判决计算逾期办证违约金至获得房屋权属证书之日是错误的。三、关于上诉人提起的反诉，上诉人所主张的是被上诉人未能根据合同约定，迟延提交办理按揭所需资料的违约责任。合同的履行是持续性的，一审判决认定诉讼时效已过是错误的。即使已过诉讼时效，在双方互负债务的情况下，上诉人的反诉是行使抵消权的行为，是不受诉讼时效约束的。……（概括写明原审认定的事实和判决结果，简述上诉人提起上诉的请求和主要理由，被上诉人的主要答辩，以及第三人的意见。）唐天富辩称，一审判决正确，请求维持原判。唐天富向一审法院起诉请求：被告鑫盛公司支付迟延办证违约金48315.70元(违约金计算方式:从2016年8月25日起计算至2020年11月24日止，以全部房价款373575元为基数，按年利率3%计算)给原告。鑫盛公司向一审法院反诉请求：反诉被告唐天富应支付逾期付款违约金965.70元给鑫盛公司。一审查明，2013年3月26日，原告唐天富与被告鑫盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同，合同约定原告购买被告开发的位于桂平市岭头村式鑫盛嘉园小区”第9幢B单元20层01号商品房，总价款373575元，其中合同第十五条约定被告应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。合同附件四第一条第一款第（三）项约定：买受人选择了申请银行按揭贷款，买受人承诺在签订本合同后七日与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按合同第七条规定追究买受人的违约责任。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约支付首期购房款112575元给被告，中国银行桂平支行于2013年6月3日将原告按揭贷款261000元划付到被告账户。被告于2013年3月13日收取原告的办证费2000元。被告于2015年5月27日将上述商品房交付原告。2020年6月15日，桂平市自然资源局对被告未按照建设工程规划许可证的规定进行建设商住楼地下室的违法行为作出【2020】3186号行政处罚决定书。2020年11月13日，原告签署办证授权书给被告。案涉商品房的产权证书于2020年11月24日办理至原告名下。一审认为，首先，对于本诉。原告与被告签订的《商品房预售合同（预售）》合法有效。依据涉及“鑫盛嘉园小区”同类型案件生效的判决，已确认被告为业主办理房屋产权登记证的期限是455天，即自交房之日（2015年5月27日）起至2016年8月24日（455天）止办讫房屋产权登记证给原告。由于被告未能在上述期限内办理房屋产权登记证，而双方没有约定逾期办证违约责任的承担方式，比照逾期付款、逾期交房的违约责任，被告应自逾期之日（2016年8月25日）起至2020年11月24日止，以原告已付购房款373575元为基数，按年利率3%计算违约金给原告。另，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。自2020年11月24日办通证后，原告已知道其权利受到损害，而原告于2021年3月22日才提起诉讼，并要求被告支付迟延办证违约金，故原告要求被告支付逾期办证违约金诉讼请求中的2018年3月21日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不予保护。因此，被告向原告支付违约金期限应自2018年3月22日起至2020年11月24日止。被告认为违约金过高应调整，没有提供证据予以证明其主张，不予采纳。对被告提出应扣除办证期限问题。根据查明的事实，由于涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，造成被告不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，逾期办证是被告的原因造成的，对被告该主张不予采纳。其次，对于反诉。由于原告已于2013年6月3日付清按掲贷款给被告，被告已知道其权利受到损害，而被告在本案审理期间才提出反诉并主张权利，明显已超过诉讼时效，丧失了实体权利的胜诉权，依法应驳回被告的反诉请求。一审判决:一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应当支付迟延办证违约金【以购房款373575元为基数，自2018年3月22日起至2020年11月24日止,按年利率%计算】给原告唐天富；二、驳回原告唐天富的其他诉讼请求;三、驳回被告桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。对一审查明的事实，本院予以确认。经审理查明，……（写明二审认定的事实和证据）。本院认为，一、关于上诉人是否存在逾期办证的违约行为，如存在，违约责任应如何认定的问题。本案中，由于上诉人所建的涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，因此不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，上诉人存在违约行为事实清楚。一审法院结合合同内容、同类案件的生效判决等情况，所确定的逾期办证违约金计算方式及结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人提出因政府原因导致办证迟延、计算违约金方式不当、违约金过高等原因，应调整逾期办证违约金的主张，均未能充分举证予以证明，本院依法不予采信。二、关于被上诉人是否存在逾期提交资料的违约行为，如构成，违约责任应如何认定的问题。上诉人反诉提出被上诉人逾期提交办理按揭所需资料构成违约的主张，但在被上诉人已于2013年6月3日付清按掲揭贷款给上诉人的情况下，上诉人在2021年的本案审理期间才提出反诉主张权利，明显已超过诉讼时效。一审法院据此驳回上诉人的反诉请求正确，本院依法予以维持。综上所述，鑫盛公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费573元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。……（根据二审查明的事实，针对上诉请求和理由，就原审判决认定事实和适用法律是否正确，上诉理由能否成立，上诉请求是否应予支持，以及被上诉人的答辩是否有理等，进行有分析的评论，阐明维持原判或者改判的理由）。依照……（写明判决所依据的法律条款项）的规定，判决如下：……〔写明判决结果。分四种情况：第一、维持原判的，写：“驳回上诉，维持原判。”第二、全部改判的，写：“一、撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初1533号民事判决；二、……（写明改判的内容，内容多的可分项书写）。”第三、部分改判的，写：“一、维持桂平市人民法院（2021）桂0881民初1533号民事判决的第×项，即……（写明维持的具体内容）；二、撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初1533号民事判决的第×项，即……（写明撤销的具体内容）；三、……（写明部分改判的内容，内容多的可分项书写）。”第四、维持原判，又有加判内容的，写：“一、维持桂平市人民法院（2021）桂0881民初1533号民事判决；二、……（写明加判的内容）。”〕……（写明诉讼费用的负担）。本判决为终审判决。审判长  陈伟民审判员  黄 奔审判员  陈燕霞二〇二一年八月五日二〇二一年八月十七日书记员  何 冰