湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4254号原告：李盈初，男，汉族，出生于1963年4月19日，户籍地湖南省怀化市委托诉讼代理人彭小东（特别授权），系怀化市鹤城区金鹰法律服务所法律工作者被告：怀化市金瑞达房地产开发有限公司，住所地怀化市法定代表人：李炯樟。委托诉讼代理人：唐松英(特别授权），女，汉族，出生于1976年8月7日，户籍地湖南省溆浦县委托诉讼代理人：杨修松（一般代理），出生于1977年9月3日，户籍地湖南省中方县原告李盈初与被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司(以下简称金瑞达公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告李盈初及其委托诉讼代理人彭小东、被告金瑞达公司委托诉讼代理人唐松英、杨修松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李盈初向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年11月13日签订的“怀化市商品房买卖合同”；2、判令被告向原告返还2037320元及违约金86691元(违约金以每天万分之二计算，从2020年10月31日暂计至2021年5月31日，共计213天)，一直计算至该欠款付清之日止;3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年11月11日，被告与原告、案外人(廖昌喜)签订了“债权转让协议”，协议第一条约定被告所欠案外人(廖昌喜)太平盛世C栋工程款和质保金3544998.7元.....第二条约定案外人(廖昌喜)对被告享有的以上全部债权重的2101017.7元优先转让给原告，用于归还.....或以合法房产合理价格抵偿给原告。2019年11月12日被告为原告出具“工程款冲抵房款业务审批表”。同年11月13日原被告签订“怀化市商品房买卖合同”，约定将“太平盛世”一栋三层13(313)、14(314)、15(315)房以1675095元，另3016房以362225元(共计2037320元)抵扣被告欠原告的欠款。原被告签订的“怀化市商品房买卖合同”约定交房期为2020年10月30日，但被告至今没有向原告完成交付房屋。后经原告核实，案涉房屋有部分已被法院查封或者办理了在建工程抵押，导致原告权益受损。期间，原告为此多次与被告多次协商未果。综上，原告认为，原、被告双方签订的“怀化市商品房买卖合同”符合法定解除条件，同时被告的行为已构成违约，其行为严重侵害了原告的合法权益，现原告特依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告金瑞达公司辩称：一、依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理办法》的有关法律法规之规定，及本合同第十一条关于交付期限及条件的明确约定，遇到重大设计变更或政府行为所导致，答辩人可据实予以延期，不承担任何违约责任。项目自2010年9月开始拆迁到2015年7月才完成，加之受国家宏观调控政策的影响及2020年新冠肺炎疫情影响，是导致答辩人未能在2020年10月30日前交房的原因。二、根据答辩人公司关于物业更名管理的规定第一项明确约定，“施工单位及各承包商工程款抵偿，免费更名一次，以后再次更名需适当收取更名费等权限”，答辩人公司针对所需更名资产必须在放弃追诉权的条件下才能更名，更名时答辩人只负责协助或办理房产部门的所需资料(如办理相关证件、商品房买卖合同、更名等)。因此，对于被答辩人向法院的各项诉求，明显缺乏事实依据，于法依规，不应予支持。三、依据相关法律法规的规定、本合同第一条约定及湖南省住房和城乡建设厅文件详见[2020]30号的通知，遇到不可抗力因素或政府行为导致的，可据实予以延期交付使用，不承担违约责任。综上，答辩人认为，被答辩人诉讼答辩人给其造成的各项损失明显缺乏事实和法律依据。请求法庭查明事实真相，按照合同法有关规定，维护双方权益，依法公正处理。经审理查明：2019年11月11日，被告与原告、案外人廖昌喜签订了《债权转让协议》约定：被告所欠案外人廖昌喜太平盛世C栋工程款和质保金3544998.7元，被告将其中的2101017.7元优先转让给原告，用于归还廖昌喜名下合伙人李龙新向原告的借款，被告同意将该债权直接支付给原告或以合法房产合理体格抵账给原告。同年11月13日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：将“太平盛世”一栋3层313、314、315房以共计1675095元的价格抵偿给原告；出卖人应当在2020年10月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于出卖人的原因未按合同约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。次日，被告向原告出具了收到原告购买太平盛世B栋3楼313、314、315商铺款的收据。另外，被告为了将太平盛世B栋3106房以362225元抵偿给原告，于2019年11月14日向原告出具了金额为362225元的购房款收据。上述事实，有原、被告身份信息、债权转让协议、工程款冲抵房款业务审批表、预售许可证、《怀化市商品房买卖合同》一份、收据二份、《竣工验收备案表》、房屋查询证明、现场照片及庭审笔录予以证明。本院认为，2019年11月13日，原告以债权抵作购房款购买太平盛世B栋3楼313、314、315商铺，与被告签订了《怀化市商品房买卖合同》，该合同属于商品房预售合同，该合同真实、合法、有效。合同约定被告应于2020年10月30日前交房，但案涉313、314、315商铺所在楼栋至今尚未取得符合合同约定的《竣工验收备案表》，被告未能交付房屋给原告，现原告要求解除合同，符合合同约定的解除条件，本院支持。合同解除后，被告应当退还给原告购房款1675095元。关于违约金，合同约定为已付购房款的0.3%，即5025.29元（1675095×0.3%=5025.29）。对于被告辩称系因拆迁延迟、政府行为等不可抗力才导致其未能按期交房的抗辩理由，因无事实与法律依据，本院不予采信。对于原告主张的案涉3106号商铺，因双方并未签订书面合同，与本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》无关，双方因购买该商铺所产生的纠纷，与本案案涉313、314、315商铺的合同不属于同一法律关系，故本院不予处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李盈初与被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司于2019年11月13日签订的《怀化市商品房买卖合同》;二、被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还给原告李盈初购买太平盛世B栋3楼313、314、315商铺款1675095元，并赔偿给原告李盈初违约金5025.29元；三、驳回原告李盈初的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20518元，减半收取为10259元，由原告李盈初承担298.5元，由被告怀化市金瑞达达房地产开发有限公司承担9960.5。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  吴家林二〇二一年八月十三日代理书记员  周**银附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。