北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11376号上诉人（原审原告、反诉被告）：王娇，女，1986年9月13日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公室501室-1466。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司员工。上诉人王娇因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人王娇，被上诉人自如公司之委托诉讼代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娇上诉请求：撤销一审判决，改判双方所签《资产管理服务合同》自本案判决生效之日解除，自如公司向我支付2020年10月1日至2021年6月30日期间的租金65353.5元；本案一、二审诉讼费由自如公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.收到电子密码的日期没有任何法律意义。在确认自如公司无单方解约权且合同尚未解除的前提下，一审法院毫无理由地以“收到电子密码”之日为解约日期，系对案件重要事实的认定错误。目前合同还未解除，发送电子密码毫无任何意义。根据相关规定，电子锁必须有机械钥匙，自如公司至今未交机械钥匙，违反了相关规定，故仅提供电子密码作为交接房屋的形式属于无效约定，一审法院判决将发放密码日期视为解约日，也未从法律上和安全强制规定的角度去考虑此事的安全性。2.案涉合同并非传统意义上的租赁合同，完全可以继续履行。支付房屋出租收益显然属于金钱债务，不具有人身性质，不存在不适于强制履行的情况。3.我不存在扩大损失的情形。损失完全由自如公司制造和引起，自如公司恶意清退租户，对业主以降租或者解约要挟，从未承认其自身违约，且未支付违约金，从未拿出有效沟通与谈判的态度。所谓的《结算协议》中的结算金额至今分文未付，故合同至今未合法解除也未做解约清算。自如公司于2020年10月30日起止付租金，根据《资产管理服务合同》之约定，止付超过15个工作日方为违约，故到2020年11月20日自如公司实质违约，此前均为双方协商阶段。此期间我也联系自如公司负责北京市东城区X401房屋（以下简称涉案房屋）的管家和客服做过沟通和提醒，均未得到有效回应。自如公司实质违约后，我于11月底及时起诉，不存在扩大损失的情况。二、一审法院错误适用法律。1.本案不适用《民法典》的规定。2.一审法院对《合同法》第一百一十条的理解适用有误。本案中自如公司实际上只对我负担一项义务，即按约定支付预期收益，而这项义务是金钱债务，因此不存在适用第一百一十条的前提。本案不存在第一百一十条规定的法定除外情形。自如公司至今仍然在照常开展长租业务，甚至还扩大了注册资本，而且自如公司从未举证证明本案合同与其他正常履行的合同存在本质区别，更无法证明合同“法律上或者事实上不能履行”。一审法院亦未就合同不适于强制履行进行充分说理，助长了自如公司转嫁商业风险、实施机会主义行为侵害守约方利益，引发道德风险，严重危害交易秩序和交易安全。一审法院明知自如公司违约没有合同解除权，合同未解除，却以密码下发日为解约日，前后矛盾。且2020年12月29日下发密码时，自如公司也未起诉解约，一审法院以密码下发日12月29日为判决解约日，是支持了违约方的通知解除权，属于严重的适用法律错误。即便判合同解除也理应是法院判决生效日为合同解除日。在本案中，我作为债权人在自如公司造成事实违约后及时提起了诉讼，并未造成损失扩大，一审法院应判令自如公司继续履行合同。自如公司辩称，同意一审判决，不同意王娇的上诉请求。关于密码和电子锁的问题，智能锁系由我公司合作供应商提供。我公司与王娇所签资产管理协议约定，如果我公司为标的资产安装智能门锁的，返还标的资产时，仅需向王娇提供智能密码锁密码，本案中由于我公司长期持续同王娇就解约或继续履行事宜进行沟通，但王娇拒绝相关建议。我公司在告知单方解约时一并告知了智能门锁的领取方式，但是王娇没有自行在我公司经营的APP中领取智能门锁，我公司在2020年12月29日针对具有相同情形的所有房屋所有权人，联系相关门锁厂家调取了各自门锁的密码情况，通过腾讯短信平台，发送了名字为自如密码提示的短信，短信内容大致为合同已经解除并告知门锁密码。我公司和2家电子智能锁生产厂家核实，所有智能门锁交付给我公司时均不提供机械钥匙，并签订机械钥匙销毁协议，以此说明我公司对机械钥匙始终不掌握，对于智能门锁及其密码，根据双方合同约定，所有权归业主，业主可以通过微信公众号和小程序等方式联系厂家。我公司已经在解约日前完成了房屋的解约清退工作，不再掌握房屋相关物品。此外，我公司系互联网管理平台，目前王娇的活动信息和门锁信息我公司均不再掌握。由于门锁密码已经告知王娇，王娇可以通过修改密码等方式来规避相关风险，因此我公司认为房屋的交还工作已经完成并实际交付。王娇向一审法院起诉请求：1.判令自如公司继续履行双方之间的租赁合同；2.判令自如公司支付2020年10月1日至2021年6月30日期间的租金65353.5元（按照月租金7261.5元计算）；3.判令自如公司支付水费、电费、燃气费1136.52元。自如公司向一审法院反诉请求：确认双方之间的合同于2020年11月22日解除。一审法院认定事实：涉案房屋登记在王娇名下，户型为两室一厅。2018年8月12日，王娇（甲方）与自如公司（乙方）订立《资产管理服务合同》，约定甲方同意委托乙方管理涉案房屋，用途为居住。管理期限自2018年10月4日至2023年2月15日，管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。标的资产预期合理收益为7050元/月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天、第二个管理周期起每个管理周期25天。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益上涨而上涨），每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计7050元。双方认可自2018年12月3日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。本合同项下首个结算日为2019年1月2日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。同时，甲方将配合乙方办理装修改造所需的相应手续、审批、许可文件。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：300元/年的维修基金。本合同管理期间到期或解除、终止的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件载明涉案房屋居室数量为3室1起居室。上述合同订立后，自如公司将租金支付至2020年9月30日。2020年10月1日至2020年12月31日期间，涉案房屋月预期合理收益为7261.5元。2019年10月，自如公司在有关部门的督促下拆除涉案房屋优化间。2020年11月8日，王娇拒绝接收自如公司解约通知函。2020年11月19日，自如公司以短信的形式告知王娇解约清算款已核对完毕。2020年12月29日，自如公司以短信形式向王娇发送涉案房屋电子锁密码。一审审理中，王娇称其并未进入涉案房屋并接收房屋。在自如公司现已明确表示不同意继续履行合同，亦已发送智能门锁密码的情况下，王娇在庭审中仍表示不同意接收涉案房屋，并要求自如公司继续履行双方之间的租赁合同。另，王娇提供了如下相关证据，自如公司进行了质证。1.电话记录截图及录音证据，以证明自如公司强行要求降租或解约，其已经尽到提示义务，自如公司恶意清退租户，扩大损失。经质证，自如公司认可上述证据的真实性，认为恰恰证明自己已经多次与王娇协商降租及解约事宜，未果，且已向王娇解释无法继续履行合同的原因。2.自如公司被处罚信息、微信聊天记录、网页截图，以证明自如公司明知加隔断违法仍然与其订立合同，且自如公司明确表示隔断被拆除与业主无关。经质证，自如公司认为不同时期相应政策不同，因此被处罚信息与本案不具有关联性。微信聊天记录中的工作人员分别为启管家和链家公司人员，均无权代表其豁免业主责任。3.自如公司的情况说明及微信朋友圈，以证明自如公司有能力履行合同。经质证，自如公司认可上述证据的真实性，但否认证明目的，称其现已调整业务，原有产品已不再运营。自如公司出示《结算协议》，但认可该协议并非双方合意，仅为其结算工具。就自如公司是否将结算款项支付给王娇一节，自如公司经核实称已于2020年11月22日向王娇账户汇款，但当日显示支付异常，款项被退回。现自如公司同意支付2020年10月1日至2020年11月22日期间的租金及水电费。经质证，王娇否认《结算协议》的真实性与关联性，称双方并未合意解除合同。一审法院认为：王娇与自如公司于2018年8月12日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司自2020年10月1日始未按时支付租金，且于2020年11月8日、2020年11月19日分别向王娇提出解除合同，并于2020年12月29日向王娇下发智能门锁永久密码，自如公司单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，经法院释明王娇坚持不要求解除合同，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故法院对于自如公司要求确认解除合同的反诉请求予以支持。关于合同解除时间，因自如公司不享有合同约定的解除权，因此其要求确认《解约通知函》载明日期作为解约日，依据不足，法院不予支持。2020年12月29日自如公司以短信形式向王娇下发智能门锁永久密码，视为该公司以实际行动搬离涉案房屋，法院确认双方之间的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除。王娇要求继续履行双方之间的合同，法院不予支持。但自如公司认为由于优化间的拆除，导致履约基础发生变化，其因此享有合同解除权一节，根据王娇提交的相关证据并考虑自如公司作为专营租赁业务主体应充分悉知相关规定、政策等，自如公司提出上述抗辩意见，理由不成立，法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司自2020年10月1日始未再支付租金，故法院以2020年12月29日王娇收到电子密码的时间为限，以月租金7261.5元为依据，酌情判处自如公司支付王娇自2020年10月1日至2020年12月29日期间的租金。自如公司同意支付水费、电费、燃气费，法院照准。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因王娇在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，对于自如公司提前解除合同的责任问题，王娇可在判决生效后另行起诉，服务质量保证金在本案中不宜处理。据此，一审法院判决：一、确认王娇与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效后七日内向王娇支付2020年10月1日至2020年12月29日期间的房屋租金21316元；三、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效后七日内向王娇支付水费、电费、燃气费1136.52元；四、驳回王娇的其他诉讼请求；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，王娇除提出自如公司没有证据证实其账户异常无法支付退还款项外，对一审判决认定的其他事实并无争议。自如公司对一审判决认定的事实表示认可，就王娇针对一审事实提出的异议则主张其一审时已经就此提供证据，并再次出示查询记录，显示2020年11月22日曾向向王娇账户汇款，但显示账户异常，汇款不成功。本院认为因自如公司提供的证据，可以证实一审判决相关认定并无不当，而双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。另，双方对于一审判决确认的2020年10月1日至2020年12月29日期间的房屋租金数额均予以认可；对一审判决第三项确认的水、电及燃气费亦认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。王娇与自如公司于2018年8月12日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。双方在该合同中约定，本合同管理期间到期或解除、终止的，自如公司为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向王娇提供智能密码锁密码。王娇主张该约定无效，缺乏事实及法律依据，本院无法采信。在合同履行期限内，自如公司自2020年10月1日始未按时支付租金，且其于2020年11月8日、2020年11月19日分别向王娇提出解除合同，并于2020年12月29日向王娇下发智能门锁电子密码，单方搬离涉案房屋并通知出租人收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，经一审法院释明王娇坚持不要求解除合同，一审法院考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个较长的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故判决将自如公司明确以短信形式向王娇发送智能门锁电子密码、通知王娇解除合同收回房屋的日期，认定为双方之间的《资产管理服务合同》的解除日期，并无明显不当。现王娇上诉提出应以本案判决生效日期作为合同解除日期，依据不足，本院实难支持。至于王娇上诉提出的一审判决认定该日期为合同解除时间，纵容了违约方的违约行为，本院对此认为，因其在本案一审中并未提出追究自如公司相关责任的请求，而一审判决已经明确其可就相关问题另行起诉，故并不存在纵容自如公司违约行为的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现双方对于一审判决确认的2020年10月1日至2020年12月29日期间的房屋租金数额并无争议，对自如公司应当承担的租赁期间的水、电及燃气费均表示认可，本院亦不持异议，也不再就相关问题进行赘述。至于王娇主张的合同解除后的租金，因自如公司已经按照约定方式向王娇交还涉案房屋，王娇坚持不接收房屋有自行扩大损失之嫌，本院对其此项请求实难支持。综上所述，王娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1497元，由王娇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  刁久豹二〇二一年八月十七日书记员  刘 荧书记员  韩 铮