山东省枣庄市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0402执异164号异议人：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处。法定代表人：周来杰，董事长。委托代理人：朱绪发、苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。申请执行人：李雪艳，女，汉族，1977年1月20日出生，住枣庄市市中区。被执行人：张永恒，男，汉族，1980年10月25日出生，住枣庄市市中区。在本院执行申请执行人李雪艳与被执行人张永恒民间借贷纠纷一案中，异议人山东恒欣房地产开发有限公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人山东恒欣房地产开发有限公司称：一、异议人山东恒欣房地产开发有限公司(以下简称恒欣公司)与被执行人张永恒及案外人马洪萍就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除，被执行人张永恒取得产权的依据丧失，法院对涉案房屋预查封的基础条件不存在。案涉房屋不再属于被执行人张永恒可再执行财产的范围，预查封应当解除。2015年4月14日，异议人恒欣公司与被执行人张永恒及案外人马洪萍签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为566762元，首付款176762元，并通过按揭贷款支付购房余款390000元。合同履行过程中，因被执行人张永恒及案外人马洪萍连续逾期未偿还房屋按揭贷款，导致中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行分别于2020年4月1日、2020年7月1日向异议人恒欣公司送达《个人逾期贷款通知书》、《个人贷款提前到期通知书》，宣布合同项下所有未结算贷款提前到期；并要求承担连带保证责任。遂异议人恒欣公司提起民事诉讼，且经枣庄市市中区人民法院审理作出(2020)鲁0402民初2685号民事判决书、枣庄市中级人民法院作出(2020)鲁04民终3134号民事判决书，以张永恒、马洪萍自恒欣公司发出书面通知后约定期限内仍未足额还款，符合合同约定的解除条件，判决恒欣公司与张永恒、马洪萍签署的《商品房买卖合同》解除。根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定：对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。可见，本案涉案房屋虽可进行预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。基于预查封的上述特性，对于被执行人购买的商品房被预查封后，在未来执行的方向上就存在两种可能：一种是买卖合同履行完毕，房屋过户登记至被执行人名下，则该房屋属于被执行人 财产，属于可执行财产；另一种则是合同因无效、被撤销、被解除等原因而消灭，于此情形，买受人确定不能获得房屋所有权，则房屋不属于可执行财产。因此，预查封并不能限制商品房预售合同在不能履行时，出卖人基于正当的理由解除合同。本案中，异议人恒欣公司与被执行人张永恒及案外人马洪萍所签订的《商品房买卖合同》已经枣庄市市中区人民法院、枣庄市中级人民法院判决解除，可见异议人恒欣公司解除《商品房买卖合同》的理由是正当的，合法有效。因此，涉案房产登记在被执行人张永恒及案外人马洪萍名下的基础和依据也已经丧失。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”，贵院预查封失去对象，已经没有了预查封的前提条件，法院应当解除预查封。补充说明一点，被执行人张永恒及案外人马洪萍在婚姻关系存续期间即2015年4月14日共同与异议人恒欣公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉枣庄市市中区房产。根据婚姻法的相关规定，婚姻关系存续期间取得的财产应视为被执行人张永恒及案外人马洪萍的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，人民法院依据被执行人张永恒对房屋享有的共同共有权以及其应当履行的债务，对案涉房产采取的查封措施，不能影响或侵害案外人马洪萍对诉争房产享有共同共有权之状态。二、案涉枣庄市市中区房产，仅办理网签备案并没有过户登记，仍系属于异议人山东恒欣房地产开发有限公司所有。虽然被执行人张永恒及案外人马洪萍于2015年4月14日购买异议人恒欣公司开发的案涉房屋，但该房屋仅依照行政管理法的相关规定，办理了《商品房买卖合同》备案手续，并没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段，为了避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于权属登记，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《商品房买卖合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。本案中，被执行人张永恒及案外人马洪萍因《商品房买卖合同》违约而导致异议人恒欣公司解除合同，且本案该房屋所有权一直都在异议人恒欣公司名下没有变更。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述法律规定，被查封的案涉房屋并未进行物权过户登记，被执行人张永恒及案外人马洪萍尚未取得涉案房产物权。《商品房买卖合同》被解除后，房屋买受人即张永恒、马洪萍不再享有物权期待权，仅享有合同债权。不动产登记簿记载的该房产所有权人为异议人恒欣公司，因物权效力大于债权效力，因此异议人具有足以阻却执行的理由。且案涉《商品房买卖合同》条件成就时解除合同，仅系被查封财产上原有基础法律关系的变更，也是申请执行人李雪艳及被执行人张永恒在预查封时即能预料到的风险，并不是以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属即占有现状的行为。综上所述，根据现有法律规定，涉案房屋应归异议人恒欣公司所有，请求法院依法解除对涉案房屋的查封措施、中止执行。本院查明：2019年5月24日，经申请人张颖、田德芹、李雪艳人的申请，本院作出（2019）鲁0402财保267、268、269号民事裁定书，裁定查封被申请人张永恒位于市中区的房产。2019年9月7日，本院做出（2019）鲁0402民初3246号民事判决书，判决内容：1、被告张永恒应于本判决生效之日起十日内向原告李雪艳支付借款本金170000元及利息、诉讼财产保全责任保险费510元。2、驳回原告李雪艳其他诉讼请求。2020年9月3日，本院立案执行，执行案号（2020）鲁0402执3159号。同日，本院依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令、传票等相关法律文书。另查明：2015年4月14日，山东恒欣房地产开发有限公司与张永恒、马洪萍签订商品房买卖合同（合同编号：YS0053852）,双方约定，东湖豪庭19号楼1单元902室房产，买卖金额566762元。首付款176762元，并通过按揭贷款支付购房余款，张永恒、马洪萍连续逾期未偿还房屋按揭贷款。2020年8月7日，本院做出（2020）鲁0402民初2685号民事判决书，判决内容：1、解除原告山东恒欣房地产开发有限公司与被告张永恒、马洪萍于2015年4月4日签订的编号YS0053852《商品房买卖合同》。2、被告张永恒、马洪萍于本判决生效之日起十日内给付原告山东恒欣房地产开发有限公司律师代理费21399元。3、驳回原告恒欣房地产公司其他的诉讼请求。后被告张永恒、马洪萍不服，提起上诉。2020年12月9日，枣庄市中级人民法院作出（2020）鲁04民终3134号驳回上诉，维持原判的终审判决。本院认为：异议人山东恒欣房地产开发有限公司与张永恒、马洪萍之间签订的《商品房买卖合同》是涉案房产预登记在张永恒、马洪萍名下的基础和依据，现生效的（2020）鲁0402民初2685号民事判决书判决解除涉案房产的买卖合同，涉案房产登记的基础和依据已经丧失。案涉房产所有权归属于异议人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；因此，异议人的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，现裁决如下：中止（2020）鲁0402执3159号案件中对案涉枣庄市市中区房产的执行，解除对该房产的查封。案外人、当事人，如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向山东省枣庄市市中区人民法院提起诉讼。审判长李新平审判员李中伟审判员孙启磊二〇二一年八月五日法官助理张珂书记员张晶