北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10696号上诉人（原审被告）：北京中海广场商业发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华东里中海大厦6层。法定代表人：王林林，董事长。委托诉讼代理人：王学刚，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢睿，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京安合信达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区日坛路6号1号楼5层502室。法定代表人：何猛，执行董事。委托诉讼代理人：刘莎，女，北京安合信达房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：王辉，北京云亭律师事务所律师。原审被告：威创集团股份有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科珠路233号。法定代表人：顾桂新，董事长，委托诉讼代理人：李绣君，女，威创集团股份有限公司法务。上诉人北京中海广场商业发展有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人北京安合信达房地产经纪有限公司（以下简称安合公司）、原审被告威创集团股份有限公司（以下简称威创公司）中介合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初8637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘丽杰独任审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安合公司全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院片面理解中介费用支付的条件，认定只要安合公司促成签订租赁合同，我公司就应立即支付全部的中介费用，该认定缺乏事实依据；一审法院混淆“有效租金”与“租金”的定义，对“有效租金”未进行分析与解释。从中介合同的合同目的来看，安合公司除了促成签订租赁合同外，其工作内容应当是一个时段性的服务，而不应只看合同成立时间，安合公司在居间服务还未完成时，合同就出现了重大的变化，其介绍的承租入违反租赁合同的约定，在签约后立即表示要解除合同，安合公司作为辅助的居间人未能根据新情况进行适当的调整。威创公司突然解约导致我公司无法获得预期租金收益，所以我公司认为《租户转介确认函》中约定的“有效租金”应以实际收到的租金作为计算依据。威创公司仅向中海广场支付了3个月的租金，远远低于合同约定的60个月租赁期限。根据公平原则，作为租赁合同的附属，居间中介合同及中介费用均应适当调整。我公司的付款流程为，签署确认转介函—签署正式的租赁合同—客户签约成功并入驻1个月后—启动给付居间费用的付款流程。我公司与安合公司并未签订居间合同，双方在《租户转介确认函》中也并没有关于给付居间费用时间节点及违约条款的约定，且本交易在履行中出现租赁合同解除的情况，威创公司并未入驻，故我公司不存在逾期付款的违约行为，安合公司关于违约损失的主张没有合同及法律依据。安合公司辩称，同意一审判决。威创公司述称，同意一审判决。安合公司向一审法院起诉请求：1.判令中海公司支付中介服务费1240172.80元。2.判令中海公司支付违约损失（以1240172.80元为基数，按照年利率5.39%为标准，2020年10月16日起计算至实际清偿之日）。3.威创公司对前两项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2020年9月，威创公司（委托人）与安合公司（被委托人）签订《委托代理协议》，约定威创公司委托安合公司作为独家物业顾问，协助威创公司分析此次租赁需求和各种存在的选择可能并现场考察，代表威创公司向发展商及业主方了解情况。安合公司将根据行业惯例，由出租方支付此项服务代理费。2020年9月，威创公司签署《租赁意向书》，确认承租XXX中心。随后，安合公司通过电子邮件将《委托代理协议》《租赁意向书》《租赁建议书》等发送给中海公司，向中海公司表明威创公司的承租意向，并就租赁事宜与中海公司进行洽谈。中海公司对安合公司的邮件进行回复，并对《租赁建议书》提出修改意见。2020年9月17日，安合公司（代理公司）与中海公司（业主方）签订《租户转介确认函》，约定内容为：致安合公司，由贵司作为租户代理，现有下述租户对XXX中心表示兴趣，下附租户及代理公司确认资料。公司名称：威创公司，行业：科技，需求面积：2869.11平方米，首次踏勘现场时间：2020年9月2日11时，代理公司名称：安合公司。上述客户已于上述时间经贵司人员带领进行现场踏勘，本公司特此通知贵公司上述客户登记被正式确认（如上述公司取消对贵公司委托或特别指派其他代理公司，我公司有权取消本客户确认）。此确认书有效期为1.5个月，由确认日期起1.5个月内，上述客户可由贵司跟进，在确认书有效期内，若上述客户经贵公司安排与业主签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则我司将支付贵公司代理费用，代理费用为1.3个月有效租金。2020年10月12日，中海公司（出租人、甲方）与威创公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意乙方承租位于北京市XXX3层整层房屋，建筑面积2869.11平方米；房屋交付日为2020年11月1日，租期自交付日至2025年10月31日，共60个月；自2021年2月1日至2021年3月31日的租金1842547.71元、增值税税金165829.29元为乙方应实际支付的第一期租金、增值税税金，自2021年2月1日至2021年3月31日的物业管理费430366.50元为第一期物业管理费，乙方应于本合同签署之日起五个工作日内支付；租金标准：每月每平方米350元（含增值税），合计每月1004188.50元（含增值税），合计每月921273.86元（不含增值税）；租赁保证金3270785.40元。同年10月16日，威创公司支付中海公司首期租金、首期物业管理费及保证金合计5709528.90元。同年12月31日，中海公司与威创公司合意解除《房屋租赁合同》，威创公司因此支付了中海公司600万元的赔偿款。2020年11月9日，安合公司通过电子邮件向中海公司送达《付款通知》，主要内容为：中海公司应支付1.3个月有效租金作为代理佣金：建筑面积2869.11平方米，承租价格350元/平方米/月（不含物业管理费），现申请佣金1240172.80元。关于中介服务费，安合公司主张应当依据《租户转介确认函》约定的1.3个月有效租金作为服务费，有效租金是指计入免租期等折让后每平方米在单位时间的实际租金收入，服务费的计算公式为：含税月租金1004188.50元×57个月÷60个月×1.3=1240172.80元；中海公司主张有效租金应当指其实际收到的租金，其收到的有效租金为5709528.90元，占租赁合同约定的60个月租金总额65415708元的比例为8.7%，故依据公平原则，同意按照8.7%的比例支付安合同公司诉请中介服务费。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。安合公司与中海公司之间的《租户转介确认函》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于中介服务费。《租户转介确认函》约定，在确认书有效期内，若威创公司经安合公司安排与中海公司签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则中海公司将支付安合公司代理费用，代理费用为1.3个月有效租金。根据法院查明的事实，安合公司提供服务促成中海公司与威创公司于2020年10月12日签订了房屋租赁合同。2020年10月16日，威创公司支付中海公司首期租金、首期物业管理费及保证金合计5709528.90元。因此，安合公司已经履行了合同约定的居间义务，而且《租户转介确认函》约定的代理费用的付款条件已经成就，中海公司依约应支付代理费。中海公司关于安合公司未在其与威创公司解除租赁合同时尽到居间义务的抗辩，缺乏合同依据，法院不予采信。关于中介服务费的数额，安合公司主张有效租金是指扣除免租期后出租人在约定租期内的月平均租金，中海公司应当按照1.3个月有效租金的标准支付服务费；中海公司主张其实际收到的首期租金、首期物业管理费及保证金5709528.90元占全部租金比例为8.7%，同意按照8.7%的比例支付安合同公司诉请中介服务费。法院对中海公司同意支付中介服务费不持异议，但其主张的比例缺乏合同及法律依据，法院不予采信。经审查，安合公司关于中介服务费的诉请符合合同约定且计算无误，法院予以支持。关于违约损失。中海公司未支付中介服务费构成违约，中海公司应当赔偿安合公司相应的违约损失。《租户转介确认函》约定，若威创公司经安合公司安排与中海公司签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则中海公司将支付安合公司代理费。威创公司于2020年10月16日向中海公司支付首期租金、保证金及物业管理费，安合公司主张的违约损失从2020年10月16日起算符合合同约定，法院不持异议。安合公司主张的违约损失标准，没有合同依据，应按照同期同类贷款利率计算损失。关于连带责任。安合公司要求威创公司就中介服务费及违约损失承担连带赔偿责任，缺乏合同及法律依据，法院予以驳回。据此，法院对安合公司诉讼请求中合理部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，北京中海广场商业发展有限公司给付北京安合信达房地产经纪有限公司中介服务费1240172.80元；二、判决生效之日起七日内，北京中海广场商业发展有限公司给付北京安合信达房地产经纪有限公司违约损失（以1240172.80元为基数，自2020年10月16日至实际支付之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京安合信达房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为中海公司应否支付中介服务费及承担违约损失的问题。关于中海公司应否支付中介服务费的问题。首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。具体到本案，安合公司与中海公司通过签订《租户转介确认函》建立居间合同关系，该函亦约定“在确认书有效期内，若威创公司经安合公司安排与中海公司签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则中海公司将支付安合公司代理费用，代理费用为1.3个月有效租金”，后威创公司与中海公司在安合公司居间下签订了《房屋租赁合同》，并于2020年10月16日向中海公司支付首期租金、首期物业管理费及保证金合计5709528.90元，故安合公司向中海公司支付中介服务费的条件已经成就，一审法院以扣除免租期后出租人在约定租期内的月平均租金为标准，判决中海公司支付1.3个月有效租金作为服务费之处理正确，本院予以维持。中海公司主张安合公司未提供完整的居间服务，《房屋租赁合同》最终解除，应当以其实际收到的租金为基础计算中介服务费，缺乏依据，且客观上中海公司已经因威创公司解除合同获得了相应的赔偿，故就中海公司的该项主张，本院不予支持。关于中海公司应否承担违约损失的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2020年10月16日威创公司向中海公司支付首期租金、首期物业管理费及保证金后，中海公司即负有支付中介服务费的义务，故其逾期支付服务费之行为构成违约，应当赔偿损失，一审法院按照同期贷款利率计算损失，判决中海公司承担违约责任，并不不当，对该判决结果本院予以维持。综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16289元，由北京中海广场商业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘丽杰二〇二一年八月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪