北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9267号上诉人(原审被告、反诉原告)：李冰若，女，1985年1月18日出生，回族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：潘建华，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪原，北京市盈科律师事务所实习律师被上诉人(原审原告、反诉被告)：程美红，女，1984年10月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯超(程美红之夫)，1985年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人李冰若因与被上诉人程美红租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2021)京0111民初4505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李冰若上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人支付上诉人违约金3000元、被上诉人退还租金3000元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，上诉人仅应支付自2021年1月4日至2021年2月6日的租金3000元。上诉人实际在2021年2月6日就已经搬离租赁房屋并告知被上诉人，但被上诉人不收回钥匙。2.并非上诉人违约在先，上诉人不应承担违约责任，上诉人按时交纳了2020年10月4日至2021年1月3日的租金9000元，因2020年10月21日租赁房屋卫生间下水管道破开导致卫生间无法使用，给上诉人造成严重不便，多次与被上诉人沟通，被上诉人消极对待，且被上诉人在2021年1月31日断水，是被上诉人违约，应由被上诉人承担违约责任被上诉人应当退还6000元租金。程美红辩称，同意一审判决，不同意李冰若的上诉请求。程美红向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除程美红和李冰若之间的房屋租赁合同；2.请求法院判令李冰若支付程美红自2021年1月4日起至实际完整交还程美红房屋之日止的租金及利息，按每月3000元计算；3.请求判令李冰若支付程美红违约金3000；，4.请求法院判令李冰若支付程美红损害赔偿金3000元；请求法院判令李冰若赔偿程美红装修损失费8000元；6.请求法院判令李冰若腾退房屋。李冰若向一审法院提出反诉请求：1.判令程美红退还李冰若房屋押金3000元；2.判令程美红向李冰若支付违约金300元；3.判令程美红向李冰若返还11月、12月2个月的房租共6000元；4.判令程美红赔偿李冰若水费70元，电费54.97元，燃气费468.234元；5.判令程美红赔偿李冰若误工费、交通费、精神损失费等共计6万元；6.程美红承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实：2020年1月1日，出租人(甲方)程美红与承租人(乙方)李冰若签订《北京市房屋租赁合同》，具体内容如下：第一：房屋基本情况，房屋坐落于北京市房山区窦店镇街道办事处(乡镇)于瓦北路17号院15号楼15层2单元1502，建筑面积99.26平方米。第二：房屋的租赁情况及登记备案(一)乙方租赁用途：居住。如租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过6人。第三条租赁期限(一)房屋租赁期自2020年1月4日至2023年1月3日，共计3年，甲方应于2020年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙或水电燃气卡后视为交付完成第四条租金及押金(一)租金标准：3000元/月，租金总计：人民币108000元，按季度支付。乙方应提前3日，预付下一周期房屋租金及相关费用。各租金支付日期2020年1月4日、2020年4月4日、2020年8月4日、2020年12月4日；(二)押金：人民币叁仟元，交于甲方保存，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金可以抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当如数返还乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。第七条房屋维护及维修(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属品、设施处于适用和安全的状态1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第九条合同解除(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达3日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。(四)乙方有下列情形之的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达3日的。2.欠缴各项费用达200元。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任(一)甲方由第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形，应按月租金的100%向甲方支付违约金。守约方同时可追究违约方的相应的经济损失。(二)租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未到期的租金。(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应当承担赔偿责任。(四)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定的时间返还房屋的，应当按月租金的100%支付违约金方还约定了其他权利义务。最后由双方签字确双方均确认2020年9月27日，李冰若接到物业通知，涉案房屋发生漏水，李冰若通知了程美红要求前来维修；9月28日，程美红通知维修人员前来查看检修，但是未做实际的修理；10月8日；本来维修人员和李冰若约好上门维修，但是电话无法接通，李冰若称因维修工人未按时前往，维修工人自此无法联系上李冰若进行实际的维修。双方均确认，李冰若入住后交付的租金截止到2021年1月4日到期，之后未交纳过租金。2021年3月24日，李冰若将涉案租赁房屋钥匙给付租房中介，并向程美红告知。程美红3月24日接到李冰若告知短信后至2021年4月22日并未前往中介领取钥匙接受房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年1月1日，程美红与李冰若签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人协商致，可以解除合同。程美红要求解除涉案的租赁合同，李冰若当庭表示同意解除，对此法院不持异议。关于合同解除时间，法院以2021年2月7日向李冰若送达起诉状副本时间认定。因李冰若在程美红起诉时仍未交付房屋钥匙，直至2021年3月24日将钥匙交付给中介机构，故程美红要求李冰若支付2021年1月4日至实际交付房屋之日的租金的诉讼请求法院予以支持，2021年1月4日至2021年3月24日租金为8000元(按照每月3000元计算)，法院予以支持，超过部分法院不予支持。对于该部分租金的利息，于法无据，法院不予支持。李冰若在2021年1月4日租金交付到期后，并未按时交付租金，根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条、第十条的约定，程美红要求李冰若支付违约金3000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。程美红要求李冰若给付损害赔偿金和装修损失费，因上述损害目前尚未进行实际修理，亦未进行装修，上述费用并未实际发生，故法院暂不处理，程美红可待装修等损失确定后另行诉讼。因李冰若于2021年3月24日之前已经从涉案房屋中搬走，其确认房屋内所留存的切物品与其无关，并将钥匙放置在我爱我家中介处，视为李冰若已经腾退了房屋，故对程美红要求李冰若腾房的诉讼请求，法院不予支持。李冰若反诉要求程美红退还押金3000元，因李冰若在2020年1月1日与程美红签订《北京市房屋租赁合同》中约定押金可以抵扣租金或者违约金但并不是必须，因法院已经判令李冰若承担上述支付租金和违约金的义务，故李冰若反诉要求退还押金，法院予以支持。李冰若认为程美红未及时对房屋进行维修，双方均确认房屋的漏水问题发生于2020年9月27日，李冰若通知了程美红，2020年9月28日，程美红已经委托维修人员上门检修，但因为该问题并非一次性可以及解决，但是后期维修人员上门，李冰若作为租户并未让维修人员入户维修，故法院认为上述问题程美红并未发生违约行为，故对李冰若要求程美红给付违约金的反诉请求法院不予支持。李冰若认为程美红的未维修行为以及其他行为影响了房屋的正常使用，反诉要求程美红返还11月、12月已经交付的两个月房租6000元，但其并未提交充分的证据予以证明房屋不能正常使用，且双方确认程美红有委托维修人员上门修理，后期李冰若拒绝维修人员进门，故对此项反诉请求法院不予支持。李冰若要求程美红退还剩余水费70元、电费5.97元、燃气费468.234元，程美红逾期对此并未确认，法院认可李冰若反诉。李冰若要求程美红支付误工费、交通费、精神损失费共计6万元，但其未能提交证据证明其上述费用与程美红的行为具有直接因果关系，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、程美红与李冰若于2020年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年2月7日解除；二、李冰若于判决生效之日起十日内给付程美红2021年1月4日至2021年3月24日的租金8000元；三、李冰若于判决生效之日起十日内给付程美红违约金3000元；四、程美红于判决生效之日起十日内退还李冰若押金3000元；五、程美红于判决生效之日起十日内退还李冰若水费70元、电费54.97元、燃气费468.234元；六、驳回程美红的其他诉讼请求；七、驳回李冰若的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李冰若提交微信聊天记录、货拉拉搬家记录截图刘剑锐的书面证词，证明李冰若未拒绝配合维修，系维修工人屡次爽约，出租方未尽到房屋维修义务，程美红之夫冯超于2020年12月5日抢走房屋钥匙，李冰若实际搬离涉案房屋的时间是2021年2月6日，程美红在没有提前告知的情况下多次敲门影响其生命健康安全，房屋漏水问题始终没有解决等事实。程美红不认可上述证据证明目的，程美红称其带物业和中介上门协商维修时间甚至报警，但李冰若从未允许进门维修，一审中有维修工人作证，李冰若何时搬走并未告知程美红，未进行房屋交接，直到2021年3月24日才被告知其将钥匙交给了中介。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案争议焦点是涉案租赁关系中违约方为哪方，谁应承担违约责任，程美红应否退还租金，一审认定的租金金额是否适当。依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，李冰若与程美红签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李冰若主张程美红未就房屋提供维修服务构成违约并请求程美红退还租金，根据双方提交的证据，李冰若因漏水问题通知程美红后，程美红已经委托维修人员上门检修，但是后期维修人员上门时，无法联系上李冰若或李冰若拒绝维修人员入户维修，故未能对房屋进行维修，并非程美红的原因造成，程美红已经履行了出租方的义务，李冰若主张程美红构成违约并请求程美红退还租金，缺乏事实依据，一审法院未采信其主张，并无不当。根据合同约定，李冰若应该于2021年1月4日交纳下一周期房屋租金，李冰若未按期交纳租金，已达到合同约定的违约情形，程美红请求李冰若支付违约金，具有事实及合同依据，一审法院对违约金所作认定，并无不当。双方均认可李冰若已经交纳租金至2021年1月3日，李冰若于2021年3月24日将房屋钥匙交至中介并通知程美红，一审法院根据在案事实认定李冰若应按合同约定支付2021年1月4日至2021年3月24日期间租金8000元，具有合理依据。李冰若上诉坚持主张其已于2021年2月6日搬离涉案房屋，故不同意支付后续租金，但李冰若未及时告知程美红并办理房屋交接，应承担相应的后果。李冰若的上诉意见，本院难以采纳。综上所述，李冰若的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由李冰若负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年八月三十日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心