辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽11民终871号上诉人（原审被告）：吴春明，男，1977年1月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。被上诉人（原审原告）：辽宁福兴生活物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。法定代表人：高松宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾海洪，女，系该公司职员。上诉人吴春明因与被上诉人辽宁福兴生活物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院(2021)辽1102民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴春明、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人贾海洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴春明上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判或发回重审。二、判令物业公司承担一审和二审的案涉费用。事实与理由：一、物业公司诉状中称，其与吴春明于2018年9月4曰签署了《前期物业管理服务协议》，不是事实。吴春明于2018年9月4日只签署了装修许可证和装修注意事项，而且物业公司在所谓的物业服务期间，也没有按照《中华人民共和国民法典》和《盘锦市物业管理条件》规定的标准为吴春明等广大业主服务。小区环境卫生脏乱差，物业从业人员无证上岗，房屋漏水无人问津，更无人修缮，物业管理极其混乱，巧立名目收取费用。既然吴春明没有与物业公司签订协议，物业公司也没有很好履行服务义务，那么吴春明就不应该向物业公司交纳物业服务费。二、物业公司诉请判令吴春明交纳电梯维修费480元，没有事实和法律依据。物业公司辩称，第一点、物业公司有证据证明物业公司与吴春明所签署的前期物业管理服务协议生效属实。第二点、对于吴春明所述的电梯管理服务费存在异议的，物业公司有证据表明电梯是有正规维保公司在维护的。第三点、吴春明所述的房屋漏水情况，物业公司未予解决的事情。物业公司与吴春明曾签署过私自封闭阳台规定的协议，协议规定的第八条明确表示，如因业主封闭阳台后发生自家或邻居家漏水情况，地产物业不予维修。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴春明给付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1648元，电梯维护费480元，合计2128元。2、请求判令吴春明支付拖欠物业管理费的滞纳金。滞纳金从逾期之日(2020年1月1日)按应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。3、由吴春明承担诉讼费。一审法院认定事实：物业公司于2018年8月通过竞标的方式承接盘锦市双台子区铁东街道新城雅苑小区的物业服务。吴春明系盘锦市双台子区铁东街道盘锦市双台子区铁东街道新城雅苑小区15-1-902室的业主，房屋建筑面积114.45平方米。2018年9月4日物业公司、吴春明双方签订《前期物业管理服务协议》(以下简称“协议”)，协议对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、费用、房屋维修资金的管理与使用、保险以及违约责任等作出具体规定。协议第五条关于物业管理服务费用约定：住宅服务费用为1.2元/平方米/月，物业管理服务费为一年一付，于每年12月31日前交纳下一年度全年的物业管理服务费用。协议第十一条第2项规定约定乙方(即吴春明)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(即物业公司)有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议第十二条第3项规定：本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。吴春明拖欠2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1648元，电梯维护费480元，合计2128元。另查明，该小区至今没有成立业主委员会。一审法院认为，物业公司、吴春明双方签订的《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，物业公司、吴春明之间形成物业服务合同关系。在合同存续期间，双方均应按照约定行使权利，并履行相应的义务。物业公司已经对吴春明提供物业服务，吴春明应当交纳物业服务费，吴春明未按规定交纳物业服务费构成违约，物业公司要求吴春明给付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1648元的诉讼请求，予以支持。关于物业公司电梯维护费480元的诉求，虽然双方当事人关于电梯费没有约定，但是电梯服务是高层业主生活中不可或缺的服务，物业公司已经实际对电梯的维护进行了投入，业主也在实际生活中对电梯进行了使用，且物业公司从承接该小区开始，按照每月每户40元的标准收取电梯费的标准被广大业主接受，故根据公平原则，关于物业公司电梯费的诉请，予以支持。关于物业公司要求吴春明支付滞纳金的诉求，一方面，考虑到吴春明并非恶意拖欠物业费，而是由于自家的漏水问题一直得不到合理解决；另一方面，创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境不仅应该是物业服务企业的服务宗旨，亦是广大业主的共同心愿，物业服务企业应该尽心尽责履行物业服务义务，不断提高服务质量，业主亦应及时交纳物业费，双方应尽量避免不必要的矛盾和摩擦，故依照公平合理的民法原则，对物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于吴春明提出的房屋漏水问题，因为与本案不属于同一民事法律关系，故不予处理。判决：一、吴春明于一审判决生效后十五日内一次性支付辽宁福兴生活物业管理股份有限公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币2，128元(1.2元/月/平方米*12个月*114.45平方米平方米+40元/户/梯*12个月)。二、驳回辽宁福兴生活物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴春明提交光盘一张，证明电梯年检贴是复印件。被上诉人物业公司质证认为，对于上诉人吴春明所说的电梯年检贴是复印件，原件在物业公司保留存根。电梯的所有年检的文件全部都是复印件。我们有原件，随时可以去物业公司查看。被上诉人物业公司提交私自封闭阳台协议一份，证明：物业公司在与吴春明签署封阳台协议时就告知过吴春明，如因业主封闭阳台后发生自家或邻居家漏水的情况，地产和物业不予维修。上诉人吴春明质证认为，协议不是我本人签字的，封阳台事实存在。但是漏雨不是从阳台漏的，而是从楼上漏的，漏到我屋子里。本院认证如下：当事人提交的证据能够证明案件事实，予以采信。二审查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，被上诉人辽宁福兴生活物业管理股份有限公司已于2021年5月28日更名为辽宁福兴生活物业管理有限公司。本院认为，关于上诉人提出“其不应交纳物业服务费”的上诉请求。物业公司、吴春明双方签订的《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，物业公司、吴春明之间形成物业服务合同关系。在合同存续期间，双方均应按照约定行使权利，并履行相应的义务。物业公司已经对吴春明提供物业服务，吴春明应当交纳物业服务费，虽然上诉人主张被上诉人所提供的物业服务质量低下，但其并无充分证据相佐证。据此，上诉人的该上诉请求依据不足，不予支持。关于上诉人提出“交纳电梯维修费480元没有事实和法律依据”的上诉理由。虽然双方当事人关于电梯维修费没有约定，物业公司已经实际对电梯的维护进行了投入，业主也在实际生活中对电梯进行了使用。双方已形成了事实上的合同关系。被上诉人电梯维修费收费标准并不违反法律、行政法规的规定。据此，对上诉人的该上诉理由不予支持。关于上诉人提出的房屋漏水问题，因为与本案不属于同一民事法律关系，原审判决不予处理并无不当。上诉人吴春明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴春明负担。本判决为终审判决。审判长  王玉荣审判员  董千里审判员  刘 雪二〇二一年八月三十日书记员  武庆瑞