河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3059号上诉人（原审被告）：张伟，男，汉族，1979年11月26日生，户籍地：河南省淮滨县，现居住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：胡睿，河南豫金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳永泰物业服务有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区工业路331号，实际办公地址：河南省淮滨县北城淮滨花园小区。统一社会信用代码：91411500MA404K6Q1T。法定代表人：李培涵。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人信阳永泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡睿，被上诉人的委托诉讼代理人韩艳鸽参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张伟上诉请求：1、依法撤销原判,发回重审或改判上诉人只交50%的物业费且免交2018年9月5日之前的物业费;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审查明的事实不清,适用法律错误,导致本案判决严重错误。一、被上诉人物业服务期间不作为、严重失职,上诉人在一审提交的证据足以证实,然一审法院对上诉人提交的证据熟视无睹,认定被上诉人按合同约定提供了物业管理和服务系严重的事实审理错误。1、安保服务是物业服务最基础的一项,被上诉人在服务期间严重失职,导致小区门卫常年只有一位年纪大的人把守(有时甚至没有人把守),外来人员、小偷随意进出小区,导致小区里不少业主丢失车辆、家中被盗的事情不断发生,常年查看不到保安在小区内巡查,小区监控也是残缺不堪,如此的服务方式让小区业主的居住环境存在极大的不安全因素,被上诉人的服务严重违背了《前期物业合同》第四条第七项的规定。2、小区消防存在极大安全隐患,首先因保安人员的严重缺乏导致小区车辆管理混乱,乱停乱放占用消防通道,被上诉人却从来不监管,严重违背合同第四条第八项之规定;其次,消防设施设备常年不检查、不更换,严重违背合同第四条第九项之规定。如此失职服务的方式置全体业主的人身安全于不顾,然而这种状态却已经形成了常态,如何让业主放心的交纳物业费?3、合同第四条第四项约定小区共用设施的日常维修养护内容，其中化粪池清理这一项被上诉人从未进行处理过，小区建成至今数十年，被上诉人连这最基本的一项服务都没有达到，谁还愿意交物业费？更不要提条款约定的道路、车棚等项目的养护了，被上诉人系严重违约。4、合同第四条第六项约定的公共环境卫生的清洁也是极其差劲，小区的垃圾箱因上诉人常年不及时清理导致垃圾堆积成山，夏天的时候更是苍蝇横飞、恶臭不断，业主们多次对被上诉人进行劝说，然被上诉人仍旧无动于衷，如此恶劣的态度让业主们极度不满，被上诉人不作为和失职的行为远远不止于此，小区上千户业主，有60％以上的业主都不愿意交物业费，其中缘由可想而知，一审中上诉人提交了相关证据，但一审法院却熟视无睹依旧认定“被上诉人按合同约定提供了绿化、安保等基本服务”系严重认定错误，2018年9月5日由被上诉人单方发出的告示中也自认了内部管理不善、业主不交费的责任全在公司身上的内容，这充分印证了上诉人的主张，故一审法院查明的事实严重不清，导致判决错误，应当予以纠正。二、被上诉人提供的不符合同约定的服务，属于严重的违约行为，一审判决要求上诉人全额交纳物业费无事实和法律依据，物业费应当依法予以减免50%（其中2018年9月5日之前的物业费免交）。因被上诉人在2018年9月5日发出的告示也承认自己在此之前完全没尽责，且表示从即日起再开始征收物业费，故在此之前的物业费应当予以免交。业主们也是看到被上诉人的告示后才愿意给其一次改过自新的机会，愿意继续接受其服务，但被上诉人依旧是故技重演，为小区服务的质量没有任何改善，故在此期间的物业费应当只需交50％符合公平原则。综上所述，只有被上诉人履行的内容符合合同约定才有权收取全额物业费，但从小区几百户业主拒交的行为来看，被上诉人的不作为和失职引起了群众的公愤，故根据司法解释和民法的公平原则，应当依法减免物业费。被上诉人信阳永泰物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、被上诉人已经履行了物业服务的义务，上诉人应当全额支付物业费。被上诉人在原审已经向法院提交了相关证据证明被上诉人已经履行了物业服务的义务。原审中，被上诉人提交了物业公司在小区提供服务的部分图片，包含监控、安保、绿化、垃圾清运，向开发商及房管中心反映房屋漏水情况、修复报告以及解决方案等相关证据，足以证明物业公司已经尽到了物业服务的义务。1、上诉人居住的小区自2008年交房之初，小区的监控分布就比较少，物业公司进驻之后，为保障小区业主的人身及财产安全，在小区加装了部分监控设施，也在日常工作中对设施设备进行维护。门岗处也有保安进行正常的秩序维护，物业公司己经尽到了相关义务。2、因小区交付长达13年之久；随着经济的发展，小区机动车及非机动车辆日益增长。部分业主将车辆停放于消防通道，物业公司在发现之后积极与业主沟通，制止业主停放。但物业公司无执法权。无权对乱停放的车辆进行实质性的处理。物业公司己经向执法部门上报相关情况，后续也会配合执法部分工作对相关问题进行处理。同时，需要说明的是，小区的环境不仅需要物业公司的日常管理与服务，也是需要业主来共同进行维护的。二、上诉人自2013年起至今，拖欠被上诉人近八年的物业费，的物业服务也是有成本的，除了人工成本，还有各项维修维护的支出也是需要靠业主缴纳物业费来支撑的。小区业主及作为物业服务的受益人，在物业公司实际提供服务的前提下，按照约定缴纳相关费用是其义务。物业公司在该小区提供物业服务是事实，上诉人长期逃避其支付物业费的义务，势必不利于小区的和谐，导致物业公司无法开展工作。物业公司的生存基于业主缴纳的物业费，物业服务的提供也基于此，若业主均以各种理由拒交物业费，势必会导致物业公司入不敷出，物业服务质量恶化，最终退出小区，导致小区陷入无人管理的混乱状态。因此，上诉人应当按时足额交纳物业费。物业服务是长期的、整体的、动态的，上诉人在小区服务长达十三年，一直在兢兢业业的履行物业服务的义务。小区的物业费标准相对较低，在如此低的收费标准下，物业公司己经在义务范围内尽到了最大的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应当予以维持。信阳永泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4867.8元（截止到2020年12月31日）；2、判令被告支付从逾期之日起按照年利率15.4％的标准向原告支付滞纳金至物业费、滞纳金完全付清之日（暂计算截至2021年1月5日滞纳金2647.96元）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张伟购买淮滨花园小区一期7号楼2单元504房产一套，房屋总面积133平方米，2012年3月6日，原告信阳永泰物业有限公司（甲方）与张伟（乙方）签订《淮滨花园小区前期物业服务合同》，协议约定：前期物业服务时间是指从张伟接到售房单位开出的《房屋交接单》之日起至业主大会委托业主委员会与原告签订《物业服务合同》时止。物业费标准为住宅0.25元／平方米／月（2014年后改为0.4元／平方米／月）。自被告张伟入住以来，一直按照双方约定的金额缴纳物业服务费，但自从2013年1月起，被告一直未缴纳物业费，经原告多次催收仍不缴纳。合同签订后，原告提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映业主房屋漏水，道路积水情况等。另查明，截止到起诉之日，淮滨花园一期仍未成立业主委员会，消防通道不能正常使用，安保人员年纪较大。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为小区提供了绿化、安保等基本物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务，且被告对欠费事实无异议，故法院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为住宅0.25元／平方米／月（2014年后改为0.4元／平方米／月），被告欠缴时间为2013年1月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为4867.8元，原告诉求被告缴纳4867.8元物业费存在事实和法律依据，故法院对原告要求被告缴纳4867.8元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉求，法院认为，因被告未按约支付物业管理费系不满原告的物业服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故法院对该项诉求，不予支持。关于被告辩称物业服务不到位、设施维护维修不及时、不完善等问题，法院认为，原告已实际提供基本物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张伟于判决生效之日起十日内给付原告信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费4867.8元；二、驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张伟承担。二审中，上诉人提供了2021年７月18日拍的16页照片和网上链接视频，以证明被上诉人未完全履行物业服务义务；另提供2021年６月３日被上诉人的服务公告，被上诉人决定于2021年９月３日退出物业服务。被上诉人提供10页照片以证明履行了物业服务义务。被上诉人对2021年６月３日的服务公告认可。二审其它查明事实与一审基本一致。本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人应该依合同约定提供物业服务，上诉人应当依合同约定支付物业费。从上诉人提供的照片和网上链接视频看，上诉人所在的淮滨花园小区物业管理混乱，消防通道被占用，饭店后门外接大量排气管，电线和变压器乱拉、乱放，存在一定的安全隐患，同时楼道间小广告横行，垃圾桶脏、破、旧，绿化带杂草丛生，路边堆积的废弃建筑材料无人认领，废弃物品、生活垃圾乱丢乱堆现象严重。下水道管道堵塞，造成小区单元楼地下室积水。被上诉人在2018年9月5日的告示中亦认可内部管理不善，责任完全在自己公司等内容，故被上诉人未完全尽到合同义务；一审法院对此认定有误，二审予以纠正。同时，上诉人多年未交纳物业费，亦违反了合同义务；考虑到双方均有违反合同义务行为，无法确定哪方先违反合同义务，被上诉人多年来毕竟提供了一定的物业服务，小区的物业费标准相对较低等各方面因素情况下，本院酌定上诉人向被上诉人交纳一审判决确定的未交纳物业费的60％。综上所述，张伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初858号民事判决第二项即“驳回信阳永泰物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初858号民事判决第一项为：张伟于判决生效之日起十日内给付信阳永泰物业服务有限公司拖欠物业费2920.68元。一审案件受理费25元由被上诉人信阳永泰物业服务有限公司负担，二审案件受理费50元由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡晓峰审 判 员 徐 宏审 判 员 邰本海二〇二一年八月十三日法官助理 李艺璇书 记 员 许哲瑞