北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6690号上诉人（原审被告）：谭静，女，1974年2月14日出生，白族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张维钦，北京瀚江律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹤铭，北京瀚江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘荣，女，1980年9月6日出生，汉族，无业，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗赢政，北京嘉观律师事务所律师。上诉人谭静因与被上诉人刘荣合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谭静及其委托诉讼代理人张维钦、徐鹤铭，被上诉人刘荣及其委托诉讼代理人韩雪、罗赢政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭静上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回刘荣的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。谭静与刘荣之间从未达成借名买房协议，北京市1802号的房屋（以下简称涉案房屋）系双方在合意一致的基础上共同出资购买并登记在谭静名下的，谭静是房屋所有权人。涉案房屋的出资款中，谭静共计支付586.5万元。因谭静身体不好、居住较远，刘荣的居住地离涉案房屋较近，为便于管理，故谭静委托刘荣负责办理房屋交易事宜，并承诺按照出资比例共享收益。2.涉案房屋为全款购买，并未贷款，刘荣在房屋交易办理完毕后才以涉案房屋抵押进行贷款，贷款用作其他用途，一审判决对于该部分事实认定错误。3.一审判决适用法律错误。谭静对于刘荣在一审期间提交的刘荣向汤国才转账的记录复印件不予认可，一审法院将此作为认定事实的依据，违反法律规定。4.刘荣主张的两项损失并非同一法律关系所产生，不应在一个案件中审理。5.谭静仅发出《解除委托通知》，不同意刘荣继续代理谭静出售涉案房屋，不能说明谭静有与第三方解除房屋买卖合同的意思表示。刘荣在此之后私自与史博达成《解除协议》并赔偿，与谭静无关，且一审判决认定的违约损失过高，不应由谭静承担。刘荣辩称，同意一审判决，不同意谭静的上诉请求和理由。1.现有证据能够证明涉案房屋实际是刘荣出资购买的。2.涉案房屋出租后收益由刘荣收取，说明刘荣实际控制涉案房屋。3.谭静在双方之间的微信沟通中多次说涉案房屋是刘荣的。4.涉案房屋的购房发票、合同以及出售涉案房屋合同等文件均在刘荣处。5.刘荣曾以涉案房屋为抵押办理贷款，说明涉案房屋是刘荣的。6.双方之间不存在借款的事实和共同买房的事实，刘荣从未向谭静借款。双方从未约定共同购买涉案房屋，谭静也没有提供证据证明双方存在借款的事实以及共同买房的合意。7.双方构成借名买房法律关系，谭静拒不履行办理过户手续的义务，给刘荣造成售房违约损失，谭静应该承担损失赔偿责任。8.谭静在履行借名买房合同义务的过程中私自挪用刘荣用于偿还银行贷款的资金70万元，谭静对该70万元也应承担赔偿责任。刘荣向一审法院起诉请求：1.判令谭静配合将位于北京市1802号的房屋过户至刘荣名下；2.谭静赔偿其违约行为给刘荣造成的银行资金损失700000元；3.谭静赔偿其违约行为给刘荣造成的损失489920元（包含定金损失30万元、居间服务费损失169920元、诉讼保全责任保险费损失2万元）。一审法院认定事实：2017年3月10日，出卖人董绍辉与买受人谭静签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“……出卖人所售房屋，坐落为1802号（室）……经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为750万元，其中：净房屋价格为152万元；家具、家电、装修装饰、附属配套设施设备、搬迁补偿金等为598万元……买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二（不高于房屋成交总价的20%）。”落款人处出卖人董绍辉签字，买受人处刘荣代谭静签字，代理人刘荣签字。同日签订了该合同附件二《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》，约定：“……买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）100万元。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付10万元，剩余90万元于该房屋确权后2个工作日内支付40万元，于2017年3月3日前支付剩余50万元；若买受人以资金监管方式支付定金，则支付的首笔监管资金中即包含定金……3、物业交接保证金；出卖人同意将购房款7.5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。4、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为【B】……B、有户籍登记情况，出卖人应于本合同签订之日起140日内迁出。出卖人同意将购房款10万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人，户籍迁出前产生的责任由出卖人承担。5、剩余购房款（剩余购房款=成交价格-定金-解押款-物业交接保证金-户籍迁出保证金）：（1）买受人于2017年6月20日前支付出卖人购房款152万元，支付方式为【C】；（2）买受人于2017年6月20日前支付出卖人购房款480.5万元，支付方式为【A】；……A、银行资金监管……C、存量房自有交易资金监管账户资金监管。”落款处有出卖人董绍辉签字，买受人处谭静为刘荣代签字、代理人处刘荣签字。2017年3月10日，刘荣向董绍辉账户分两笔5万元支付定金10万元，4月23日刘荣向董绍辉账户转入第一笔购房款50万元，6月13日转给谭静10万元，2017年6月13日分两笔50万元转给谭静共计100万元，同日，刘荣通过备注名为房赢家贝壳公司的62××××××××××××91账号转给谭静40万元，6月20日-21日刘荣向董绍辉妻子汤国才分别转款20万元、80万元、374.5万元、7.5万元，其中7.5万元是物业交接保证金。9月5日向董绍辉账户转入户籍迁出保证金10万元。涉案房屋为贷款购买，贷款均由刘荣偿还。涉案房屋办理房屋所有权证，所有权人登记为谭静。刘荣将该房出租，并收取租金。谭静表示租金应由两人共有，只是暂由刘荣收取，由双方再行分配。刘荣不予认可，谭静未就此进行举证。2020年3月6日出卖人谭静与买受人史博签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定；“……出卖人所售房屋坐落为1802号……该房屋已经设定抵押，抵押权人哈尔滨银行，抵押登记日期2017年8月19日……出卖人应当于丙方通知之日起七日内办理完毕抵押权注销登记；……出卖人已将该房屋出租，租赁期限：自2019年10月11日至2021年9月31日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。……经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为708万元。购房定金30万元（不高于成交价格的20%），买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。……出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。”落款处出卖人刘荣代谭静签字，委托代理人处刘荣签字，买受人处史博签字。上述买卖行为系由谭静委托刘荣出售房屋。2020年4月24日张华（史博亲属）向刘荣银行转账支付定金30万元。因涉案房屋贷款尚未清偿，故刘荣自行书写偿还贷款的委托合同。刘荣汇入还贷账户286.5万元，史博汇入还贷账户70万元，用于偿还贷款。谭静将该还款账户内款项转出70万元至其个人账户内。刘荣为了偿还贷款，再次向还贷账户汇入680727元。2020年3月23日，谭静向北京中原房地产经纪有限公司发送《解除委托通知》，该通知载明：“北京中原房地产经纪有限公司（碧水云天分行店）我本人谭静……委托刘荣……卖位于北京市1802号室的授权，现特告知贵方意见解除其所有委托，刘荣不再以任何形式处理授权权限，请贵方务必慎重处理。”落款通知方为谭静。2020年4月24日，甲方刘荣与乙方史博签署了《北京市存量房屋买卖合同》解除协议，该协议约定：“1、2017年甲方以谭静名义购买位于1802的房屋（以下称标的房屋），获得房屋所有权；2、2020年3月6日，甲方以谭静名义与乙方签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下称《房屋买卖合同》），将标的房屋出售予乙方；3、乙方已将房屋定金30万元支付予甲方，并将房屋首付款70万元支付至谭静名下银行账户；4、现因谭静拒绝配合办理房屋登记手续，致使《房屋买卖合同》无法继续履行；5、现甲方自愿承担以谭静名义与乙方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件的相关义务。经甲乙双方友好协商，本着互相理解的原则，达成本协议：第一条本协议生效当日，甲方退还乙方100万元，其中包括购房定金30万元及乙方支付于谭静账户的70万元房款。第二条本协议生效当日，甲方向乙方另行支付补偿金30万元。……”2020年4月24日13时44分，刘荣向张华账户转入100万元，附言:退还房屋定金及首付。2020年4月24日13时46分，刘荣向张华账户转入30万元，附言:违约金。2020年3月6日，甲方（出卖人）谭静，代理人刘荣与乙方（买受人）史博、丙方（居间人）签订房屋买卖居间合同，该合同约定乙方向丙方支付居间服务费169920元。因谭静撤回刘荣售房委托，导致与史博的房屋买卖不能继续履行，刘荣因此承担中介费用。刘荣于2020年4月24日通过中国工商银行62××××××××××××5743账号向北京中原房地产经纪有限公司城市商业银行01×××××××××××××××××6596账户汇款169920元，附言：中介服务费。本案中，刘荣对谭静名下财产进行保全申请，就此提交了中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司保单及发票，显示总保险费金额为20000元。刘荣于2020年3月15日向法院提出财产保全申请，法院于2020年4月17日作出（2020）京0108民初12547号民事裁定书，裁定：“一、查封谭静名下位于北京市1802号房屋，不得买卖、抵押、转让；二、冻结被申请人谭静的财产3565000元。”对双方有争议的事实和证据，法院认定如下：一、关于谭静是否对涉案房屋出资的审查谭静称其向刘荣账户汇款分别转入370万元和64.5万元作为购买涉案房屋出资，未向法院出具充分证据证明上述款项为其个人出资。另谭静银行流水交易明细中显示的消费记录转出资金152万元及税款2.1万元，系使用刘荣于6月13日转给谭静的155万元。二、关于涉案房屋的使用情况自谭静取得涉案房屋所有权证后，该房屋由刘荣出租，并收取租金。谭静称租金由双方共有，未向法院出具证据。一审法院认为：刘荣主张涉案房屋系其出资购买，向法院出具的购房的出资转账情况，能够得出涉案房屋的出资款均由刘荣出资。谭静主张涉案房屋其亦出资，但其未向法院充分举证，故法院对其抗辩理由不予采信。另购买房屋的相关手续均由刘荣办理，涉案房屋取得房屋产权后，刘荣亦将其出租收益，谭静称双方分割房屋租金，但在房屋出租后相当长的时间内，双方并未分割，故法院认定房屋亦是由刘荣使用。另，在购买涉案房屋时，刘荣并不具备购买涉案房屋的资格，综上，法院认为，刘荣与谭静之间系借名买房的关系，现刘荣已符合北京市购房条件，故其要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，法院支持。关于刘荣第二项诉讼请求，谭静将汇入还贷账户的款项转至其个人账户，且该款项并非谭静个人所有的款项，故刘荣的该项诉讼请求，法院支持。根据法院认定，刘荣是借用谭静的名义进行买房，因房屋所有权人登记为谭静，故需以谭静的名义办理相关的售房手续，谭静亦向刘荣出具售房委托书，但由于谭静在售房过程中反悔，取消对刘荣的售房授权，致使售房手续不能正常进行，造成实际房屋所有权人对购房人的违约，因此支付违约金及中介费用。故谭静应对刘荣的损失进行赔偿，法院对刘荣要求谭静支付违约金及中介费用的主张予以支持。刘荣主张因案件保全产生的保险费用，于法无据，故法院不予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、谭静于本判决生效后七日内将位于北京市1802号的房屋过户至刘荣名下；二、谭静于本判决生效后七日内赔偿刘荣的银行资金损失700000元；三、谭静于本判决生效后七日内赔偿刘荣损失469920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院另查，一审法院关于“涉案房屋为贷款购买，贷款均由刘荣偿还”的认定有误，本院予以纠正：涉案房屋为全款购买。在涉案房屋登记到谭静名下之后，刘荣以涉案房屋为抵押、以谭静的名义办理了贷款，但贷款实际由刘荣使用，且由刘荣予以偿还。另，购买涉案房屋时的合同等相关交易文件材料原件均由刘荣持有，谭静不持有前述文件材料。谭静在2017年7月26日给刘荣发微信称：……你买的房子贷款的事，我不能配合你做了。你看你要不找个有资格购买的朋友把房子过户给他。谭静在2018年6月25日给刘荣发微信称：看看你哪天时间方便，约个时间把海淀的房子过户手续给办一下。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于谭静与刘荣之间是存在刘荣借用谭静的名义购买涉案房屋的合同关系，还是存在谭静与刘荣合意共同出资购买涉案房屋的合同关系。对此，本院分述如下：1.从购房款的出资情况来看，根据刘荣提供的购房款出资情况的相关证据，可以看出涉案房屋的购房款均由刘荣予以支付；谭静主张其支付了部分购房款以及其和刘荣约定以刘荣欠谭静的款项转为购房出资款的内容，未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。2.从涉案房屋的购买情况来看。涉案房屋虽以谭静名义购买，但房屋买卖合同等均系刘荣以代理人身份亲自签署，合同文本等相关交易文件材料由刘荣持有。谭静所称因自身原因不便管理涉案房屋的理由，不足以作为其不亲自签署合同且一直未持有前述文件材料的合理解释，本院对此不予采信。3.从涉案房屋的使用情况来看，在涉案房屋购买之后，涉案房屋对外出租获取的租金收益均直接转入刘荣的银行账户，谭静主张其与刘荣约定双方分割出租收益，但并未提供证据证明双方存在此种约定，亦未提供证据证明其曾向刘荣主张过分割租金收益，本院对谭静的该项主张不予采信。在涉案房屋购买之后，刘荣还以涉案房屋为抵押办理了贷款。4.从涉案房屋的转售情况来看，涉案房屋被另行出售给案外人，该另行出售的合同亦系刘荣以代理人身份亲自签署，且由刘荣办理相关手续。5.刘荣在2017年购买涉案房屋之时尚未取得北京市购房资格，其对于借用谭静名义购买涉案房屋作出了合理解释，谭静在双方的往来信息中也曾表示要把房屋过户给刘荣。谭静主张其与刘荣之间存在共同买房的合意，但并未对此提供证据予以证明，本院对此不予采信。综合前述内容，一审法院认定谭静与刘荣之间存在刘荣借用谭静名义购买涉案房屋的合同关系，并判令谭静将涉案房屋过户至刘荣名下，具有事实和法律依据，对于谭静主张双方共同出资购买涉案房屋的上诉理由，本院不予采信，对其要求驳回刘荣关于过户的诉求的上诉请求，本院不予支持。因涉案房屋系刘荣借用谭静名义购买，则在涉案房屋具备过户条件之时，谭静负有协助刘荣将涉案房屋过户至刘荣名下或刘荣指定的第三人名下的义务。在刘荣以谭静的名义将涉案房屋出售给案外人史博之后，案外人史博在履行房屋买卖合同的过程中汇入还贷账户的70万元，系用于偿还贷款后办理解除抵押手续，谭静擅自将该还款账户内的70万元转至其个人账户内，没有任何法律依据，现刘荣已经将连同该70万元首付款在内的款项退还给案外人史博，刘荣主张谭静应当向其支付该70万元，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。谭静在刘荣以谭静的名义将涉案房屋出售给案外人史博后，擅自发送《解除委托通知》的行为，是以自己的行为明确表示不愿意履行协助刘荣办理过户的义务，因其违约行为给刘荣造成的实际损失，应当由谭静予以负担，一审法院判令谭静赔偿刘荣的相应损失，具有事实和法律依据，本院予以维持。对于谭静上诉主张前述损失与其无关、与本案并非同一法律关系等上诉理由，不具有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院未支持刘荣主张的保险费用，并无不当，但一审判决主文中存在漏判，本院予以纠正。综上所述，谭静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12547号民事判决第一项、第二项、第三项；二、驳回刘荣的其他诉讼请求。保全费5000元，由谭静负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费15509元，由刘荣负担261元（已交纳），由谭静负担15248元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费15329元，由谭静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 刘佳洁二〇二一年八月三十日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪