湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初5466号原告：王玲，女，1959年6月6日出生，汉族。原告：罗朝晖，男，1989年11月6日出生，苗族。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：许小珏，湖南五湖（怀化）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：顔雅臻，湖南五湖（怀化）律师事务所实习人员。被告：怀化市金瑞达房地产开发有限公司。法定代表人：李炯樟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨修松（特别授权），男，汉族，1977年9月3日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐松英（特别授权），女，汉族，1976年8月7日出生，系该公司员工。原告王玲、罗朝晖与被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司（以下简称“金瑞达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玲、被告委托诉讼代理人杨修松和唐松英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲、罗朝晖向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告自合同约定交房之日起至实际交房之日止按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交房违约金（暂计至2021年3月31日为166583.3元）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2014年4月27日、2014年11月17日与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区红星路福星数码城旁泰平盛世楼盘的第ABC幢11层1120-A号、1121-A号、311号商品房；1120-A号、1121-A号购房总价为398057元，311号房购房总价为682523元，合计1080580元；付款方式为分期付款。1120-A、1121-A原告已付房款240824元（含办证费用1990元），311号房已付房款543005元（含办证费用2969元），共付房款783829元。同时合同约定被告应当分别在2015年10月31日前、2015年3月31日前将1120-A号、1121-A号、311号房屋交付原告。合同约定交房期限届满，被告所售房屋未达到交付条件至今未予交付，故诉诸法院，望判如所请。被告金瑞达公司辩称：一、根据原被告签订的1120-A、1121-A号商品房的《怀化市商品房买卖合同》第十条交付期限和条件及311号商铺的《怀化市商品房买卖合同》第十一条交付期限及条件，遇到重大设计变更或政府行为导致等，可据实予以延期，被告不承担违约责任。本案所涉“泰平盛世”项目是供销社居民安置区，也是怀化市太平溪综合治理二期工程的重点配置安置项目，依据被告与怀化城市建设投资有限公司签订的《安置区项目合作开发投资建设合同》，被告延迟交房的原因系怀化城市建设投资有限公司拆迁工作严重滞后所致，应追加怀化城市建设投资有限公司承担连带责任，同时，受整个国家房地产宏观调控政策的影响，也是导致被告未能在合同约定期限内交房的原因。二、依据中华人民共和国有关法律法规的规定，对于被原告要求被告支付逾期交房违约金166583.30元，已过诉讼时效期，请求法院酌情减少处理。本案所涉商品房约定交房时间为2015年10月31日前，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，依法不予支持，请求人民法院参照类似案件酌情处理。经审理查明，2014年4月27日，原告王玲、罗朝晖（买受人）与被告金瑞达公司（出卖人）签订合同编号为201300761120-A的《怀化市商品房买卖合同》及合同编号为201300761121-A的《怀化市商品房买卖合同》各一份。合同约定：原告分别购买被告金瑞达公司开发的“泰平盛世”项目中第ABC幢11层1120-A号、1121-A号房屋，购房总价款分别为200726元、197331元；付款方式为1120-A号房款30%（含定金）即60218元于本合同签订之日支付，30%即60218元于房屋主体六楼盖板时支付，30%即60218元于房屋封顶时支付房款，剩余房款20072元于交房之日前付清；1121-A号房款30%（含定金）即59199元于本合同签订之日支付，房款30%即59199元于房屋主体六楼盖板时支付，房款30%即59199元于房屋封顶时支付，剩余房款19734元于交房之日前付清；两份合同第十条均约定出卖人应当在2015年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须竣工并经当地建设工程质量监督管理机构验收合格（可单栋交付）；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。2014年11月17日，原告王玲、罗朝晖（买受人）与被告金瑞达公司（出卖人）签订合同编号为20130076311的《怀化市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为泰平盛世项目中的第ABC幢3层311号房，建筑面积共82.2平方米，购房总价款为593795元，首付款（含定金）296898元于本合同签订之日支付，剩余房款20%即118759元于2015年3月25日支付，余款20%即118759元于2015年7月25日支付，余款10%即59379元于2015年11月25日支付；出卖人应当在2015年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付1120-A号及1121-A号两套房屋购房款238834元，交付311号房屋购房款451328元，共计交纳购房款690162元。本案所涉商品房至今仍未竣工验收，故被告也未能按约定向原告交付房屋，酿成纠纷。另查明，2014年11月17日，罗朝辉、王玲（甲方）与金瑞达公司（乙方）签订《泰平盛世商业用房委托经营合同》，约定甲方将案涉311号房委托乙方经营，委托经营期限为5年，即自2015年3月31日至2020年3月30日，经营收益支付方式为自委托经营起始日2015年3月31日起，乙方按购房总价款682523元的固定比例支付给甲方，具体比例为第一年6%、第二年7%、第三年至第五年均为8%；其中第一年、第二年的经营收益双方签订该物业正式《商品房买卖合同》时已一次性冲抵了该物业购房款，后三年经营收益每半年支付一次等。上述事实，经原被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有原告身份信息资料、被告公司营业执照、商品房预售许可证、《怀化市商品房买卖合同》三份、商品房预告登记证明三份、《泰平盛世商业用房委托经营合同》、购房款收据四份等证据及本案庭审笔录予以证明。被告提交的怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议办公室文件怀房处联办﹝2018﹞10号文件、中标通知书、领据、进账单、《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》均与本案的审理无直接关联性，本院不予采信。本院认为：原、被告双方签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约向被告支付了购房款，被告理应遵循诚实信用原则，按约定的时间及符合约定条件的商品房交付给原告使用。被告至今未交房给原告，构成违约。原告要求被告继续履行合同义务并支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但对原告主张的已付房款783829元，本院根据原告的购房款收据核实原告实际交纳的购房款为690162元。原告交纳的办证费不属购房款范畴，不应计算在购房款之内。另原被告签订的《泰平盛世商业用房委托经营合同》约定被告应付原告的311号房两年经营收益，属委托经营合同纠纷，与本案属不同的法律关系，不应在本案中一并处理，原告可另行主张权利。故原告主张的逾期交房违约金应以原告实际已交纳的购房款690162元为基数计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2021年3月18日向本院提起诉讼，故本院仅支持原告自2018年3月18日起的逾期交房违约金，2018年3月18日前的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，本院不予支持。自2018年3月18日计算至2021年3月31日，被告应支付原告逾期交房违约金为76539元（690162元×0.0001×1109天＝76539元），后续逾期交房违约金自2021年4月1日起按已支付购房款690162元每日万分之一的标准向原告计付至实际交房之日止。同时，被告应积极采取补救措施，在房屋符合合同约定条件后及时向原告交付。被告认为其逾期交房的原因系因整个国家房地产宏观调控政策影响所致，但没有提交可免责的充分证据证实，本院不予支持。合同违约责任系严格责任，被告认为系案外人怀化城市建设投资有限公司拆迁工作严重滞后的原因造成其逾期交房没有可免责的充分事实依据和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司在房屋竣工验收合格并符合合同约定交房条件后5日内将“泰平盛世”项目中第ABC幢3层311号及11层1120-A号、1121-A号房屋交付原告王玲、罗朝晖；二、被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王玲、罗朝晖支付截至2021年3月31日的逾期交房违约金76539元，后续逾期交房违约金以购房款690162元为基数按日万分之一的标准自2021年4月1日起计算至实际交房之日止；三、驳回原告王玲、罗朝晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，减半收取1816元，由原告王玲、罗朝晖负担959元，被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向好英二〇二一年八月二十三日代理书记员  丁翠霞