安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1469号上诉人（原审被告）：王兆霖，男，1977年9月17日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。委托诉讼代理人：张欣，安徽民昭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文轩，男，1967年3月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。上诉人王兆霖因与被上诉人刘文轩房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2021）皖0503民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。王兆霖上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项,改判王兆霖无须支付刘文轩违约金;2.本案一审、二审诉讼费用由刘文轩承担。事实与理由：一、2019年10月31日,王兆霖在搬离涉案房屋之前一年,已向刘文轩提出不再续租该房屋,后王兆霖经刘文轩同意又将涉案房屋转租给第三方。但经过一年的经营,第三方认为房租成本过高,无力承担后退租。王兆霖再次向刘文轩提出解除租房合同,并协助刘文轩将涉案房屋转租,后王兆霖多次提出将房屋钥匙交还刘文轩,但刘文轩拒收,王兆霖无奈将钥匙交由刘文轩的另一租户代交还钥匙。王兆霖已经按照合同约定履行了相关义务。王兆霖退租后,刘文轩立即贴出招租广告并将涉案房屋出租,不存在租金损失。二、一审法院适用法律错误。涉案租房合同加重了刘文轩方的责任和义务,而减轻了自身的权利,显示公平。根据相关法律规定:违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的过分高于造成的损失(而可以要求予以调整)。在通常情况下违约金最高约定不应超过损失的30%。刘文轩并没有任何损失的证据,即便有损失,该合同约定的违约金标准已经远超过法律规定。刘文轩已扣押了王兆霖定金2万元,该2万元足以弥补刘文轩的各项损失。刘文轩辩称，双方签订5年期租房合同，已履行4年，2019年9月25日开始，王兆霖以各种理由拒付下期房租，拒不遵守合同，不响应刘文轩最低诉求将钥匙扔给第三人，欠房租水电费的情形下跑路，属于违约。王兆霖未履行合同相关义务，王兆霖将房屋交于第三人经营与刘文轩无关，微信记录足以证明王兆霖在转租期间仍与刘文轩执行原合同。合同有效期内的365天加上3天，是刘文轩的直接损失。双方自愿协商签订的合同是公平合理的，违约金十万元是双方履约的保证，十万元未超过5年期租金总额的30%，符合法律规定。刘文轩向一审法院提出诉讼请求：1.判令王兆霖给付所欠房租110916.66元；2.判令王兆霖按照合同第十三条约定赔付违约金10万元；3.判令王兆霖支付案件诉讼费；4.判令王兆霖支付应欠的水费159.12元、摄像费150元、打印材料费180元；5.判令王兆霖支付刘文轩精神损失费5000元；6.判令王兆霖支付延期利息（按同档次贷款利息计算）。一审法院认定事实：2015年9月28日，刘文轩（甲方）与王兆霖（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将中岗二村9-10栋底商门面房一间出租给乙方从事快餐经营；租期自2015年10月8日至2020年10月7日止；前三年每年租金10万元，后二年每年租金11万元，租金按先付后用原则每六个月支付一次，房租到期前第10天支付下期房租；乙方支付20000元用于租房定金（不计利息），定金任何时间或任何理由不得冲抵房租，合同最后期也不能冲抵，冲抵即乙方违约，乙方的定金在清空房屋、解除合同、结清水电气费、交出钥匙后在不违约的前提下，才能结算；合同期内任何理由退租也是违约，如违约，定金自动转为违约金的一部分赔给甲方；如续租，应在到期前三个月协商签订新合同；无论哪一方不愿意续签，乙方立即无条件允许甲方在本房屋玻璃门内或显著位置贴出招租启示，乙方不得撕毁招租广告、应允许看房，并不得以任何理由、任何方式阻止或变相阻止甲方招租，否则乙方除承担合同违约责任外，还应承担甲方之后的房屋空置租金，直至下一个租期租金产生前一天止；任何理由不能拒交房租，逾期三天视为违约，按第十三条约定处理；逾期七天甲方有权强制收回房屋，甲方强制收回所发生的人员雇佣费、交通费、搬运费、摄影摄像费、公证费、物品仓储保管费、之后空置的房租、产生的合理费用，及甲方的一切损失、后续影响结果均由乙方承担，乙方的损失自己承担；任何一方违反合同约定即为违约，违约必须赔偿对方违约金10万元，即租期内租金总额的30%以内，被违约方任意时间通过手机短信通知对方即可单方解除合同，违约方独自承担甲乙双方一切直接、间接损失和责任（合同第十三条）。后刘文轩将案涉房屋交付给王兆霖占有使用，王兆霖支付定金20000元，并支付租金至2019年10月7日。2019年9月25日，刘文轩向王兆霖催要房租，未果。2019年10月3日，王兆霖向刘文轩提出将案涉房屋退回去，但刘文轩未予以同意。2019年10月31日，王兆霖给刘文轩发短信称其因亏损无力承担房租，已将门钥匙放在隔壁的门馆，刘文轩回微信称系王兆霖违约造成房屋空置，王兆霖应尽快把房屋转租出去。2019年11月28日，刘文轩收回案涉房屋。诉讼中，刘文轩提供其与案外人产启和于2020年9月27日就案涉房屋签订的《租房合同》一份，该份合同上载明的租期自2020年10月11日至2023年10月10日。另查明，王兆霖搬离案涉房屋时尚欠水电费159.12元。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。刘文轩与王兆霖签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。王兆霖在双方约定的租赁期限届满前要求解除案涉租赁合同，构成违约行为，应承担违约责任。一、关于刘文轩主张的租金及利息。王兆霖于2019年10月31日搬离案涉房屋，将钥匙留在隔壁店铺，并发信息告知刘文轩，故认定双方之间的租赁合同事实上于2019年10月31日解除。因王兆霖实际交付租金至2019年10月7日，故其尚应支付刘文轩自2019年10月8日起按照年租金11万元计算的至2019年10月31日止的租金7233元。同时，王兆霖应支付刘文轩以7233元为本金的自2019年9月28日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的至实际支付该租金之日止的利息。二、关于刘文轩主张的违约金。按照合同约定，违约方须赔偿对方违约金10万元，王兆霖提前解除合同的行为构成违约，应按照合同约定支付刘文轩违约金10万元。又因双方合同约定，合同期内任何理由退租属于违约，定金自动转为违约金的一部分赔给甲方，故王兆霖支付给刘文轩的定金20000元可以冲抵上述违约金，即刘文轩无需再返还王兆霖定金20000元，而王兆霖实际尚应支付刘文轩定金80000元。三、关于刘文轩主张的水费、摄像费、打印材料费。王兆霖对水费150.12元予以认可，故对刘文轩关于水费的主张，予以支持。摄像费、打印材料费无法律依据，不予以支持。四、关于刘文轩主张的精神损失费。法律规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。因刘文轩未提供证据证明王兆霖的违约行为损害其人格权并造成严重精神损失，故对刘文轩主张的精神损失费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、王兆霖于判决生效之日起七日内支付租金7233元，以及7233元为本金的自2019年9月28日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的至实际支付该租金之日止的利息；二、王兆霖于本判决生效之日起七日内支付违约金80000元；三、王兆霖于判决生效之日起七日内支付水费159.12元；四、驳回刘文轩的其他诉讼请求。案件受理费4546元，减半收取2273元，由刘文轩负担1281元、王兆霖负担992元。二审期间,双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，围绕上诉请求，综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王兆霖应否向刘文轩支付违约金80000元。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘文轩与王兆霖签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王兆霖未按照合同约定，在房租到期前履行足额支付租金的义务，且在租赁期限届满前要求解除租赁合同，构成违约，应承担合同约定的违约责任。王兆霖称已按照合同履行相关义务与查明的事实不符，本院不予采信。关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，涉案租赁合同明确约定了违约金的数额及计算方法。王兆霖提前解除涉案租赁合同，致使刘文轩直至2020年9月27日方与案外人另行缔约出租房屋，造成房屋空置损失。一审法院在考虑合同的约定、履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，将定金20000元冲抵违约金后，判决王兆霖支付刘文轩违约金80000元并无不当。故王兆霖关于违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王兆霖的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王兆霖负担。本判决为终审判决。审 判 长  齐 萍审 判 员  范秀媛审 判 员  张瑞菊二〇二一年八月三十日法官助理  俞家佳书 记 员  袁 园