湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4326号原告：伍胜英，女，1971年9月21日出生，侗族。被告：怀化市金瑞达房地产开发有限公司。法定代表人：李炯樟，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐松英，女，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨修松，男，汉族，系该公司员工。原告伍胜英与被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司（以下简称“金瑞达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍胜英、被告金瑞达公司的委托诉讼代理人唐松英、杨修松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍胜英向本院提出了如下诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告延期交房违约金共计79515元整（截止起诉日），起诉次日至实际办证交付日违约金按合同约定计算；2、判令被告立即办理开通正式电、备用电并给付正式电卡；3、判令被告立即交付商品房竣工验收备案表；4、判令被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区怀西路锦绣家园1栋302号房屋的《不动产权证》；5、本案全部诉讼费用由被告负担。庭审过程中，原告明确其诉讼请求第1项中“起诉次日至实际办证交付日的违约金”为延期办证违约金。事实和理由：2017年5月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买位于怀化市鹤城区怀西路锦绣家园1栋302号房屋。签订合同后，原告履行各项付款义务，被告却迟迟没有为原告办理房屋不动产证。经多次协商未果，故起诉至法院，望判如所请。被告金瑞达公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。一、锦绣家园项目涉案工程怀化市商业企业改制服务办公室为发包方（甲方），金瑞达公司为代建商（乙方）。锦绣家园项目逾期交房原因系发包方未按约履行项目土地出让金返还义务所致。根据本合同第十一条交付期限及条件等相关内容，金瑞达公司延期交房不承担相应违约金的支付。原告要求金瑞达公司支付逾期交房违约金79515元显失公平，原告应追加发包方为共同被告承担连带责任。二、原告伍胜英购买的锦绣家园1栋302号房是在原客户胡金菊名下，是工程款抵偿资产，根据金瑞达公司规定的管理制度（第1项），针对工程款抵偿资产（房屋）或购房客户将房屋进行转卖二次交易的，金瑞达公司在购房客户放弃追诉权并适当缴纳更名费的条件下协助配合提供相关房产部门办证或做商品房买卖网签合同或更名资料等权限，其他概不承担任何违约责任。三、原告要求支付逾期交房违约金79515元已过诉讼时效期，依法不应予以支持。根据当事人的人陈述及本院审查采信的证据，本院认定本案的事实如下：2017年5月24日，原告伍胜英（买受人）与被告金瑞达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告自愿购买被告开发的锦绣家园项目中第1幢3层302号商品房；房屋建筑面积87.68平方米，每平方米3187.43元，总金额279,474元；该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户铺设的所有费用；付款方式采用一次性付款，于本合同签订之日支付；合同第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；合同第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十八条约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后270日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金等。合同签订后，原告依约付清了购房款，并缴纳了契税和物业专项维修资金。2017年5月31日，原告自行到涉案房屋物业处拿钥匙装修入住，但未与物业公司办理房屋交付手续。2021年3月28日，涉案房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格。开庭过程中，被告称因发包方未按约定返还土地出让金致案涉房屋现未能办理不动产权证。上述事实，经原被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有原告身份信息资料、被告公司营业执照、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、购房款发票、契税及维修基金发票、承诺书、锦绣家园1栋302号房屋物业费明细及装修押金欠条、2019年续交电费收据、涉案房屋竣工验收备案表等证据及本案庭审笔录予以证明。原告提交的微信截图、消防整改函、照片等证据拟证明的原告房屋渗水、门禁系统不能正常使用、消防未完工等事实与本案的审理无直接关联性，故在本案中本院不予采信。被告提交的怀化市商贸物流改制企业无房职工安置房建设项目建设合作协议、怀化市人民政府专题会议纪要［2011］第82次、锦绣家园1栋302房屋工程抵偿款收据、中国银行进账单、怀化市商业企业改制服务办公室怀商改办{2020}6号文件均与本案的审理无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约向被告付清了购房款，被告理应遵循诚实信用原则，按约定的时间将符合约定条件的商品房交付给原告使用。根据合同约定，被告金瑞达公司交付房屋不符合合同约定时，原告有权拒绝收房，但原告已于2017年5月31日自行收房并装修入住，应视为其对交房条件的变更和认可。因原告已在约定期限内收房，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付办证违约金的诉讼请求，涉案《商品房买卖合同》中第十八条约定被告应在涉案房屋交付使用后720日内为原告办理好不动产权证书，被告至今仍未能为原告房屋办理不动产权证，存在逾期办证的违约行为，故原告要求被告自起诉次日起至实际交房日止以购房款279474元为基数，按日万分之一支付逾期办证违约金的诉请符合合同约定，本院予以支持。自起诉次日2021年6月8日起计算至判决日2021年8月11日的逾期办证违约金为1760.68元（279474元×0.0001/天×63天），后续逾期办证违约金应以该标准计付至被告办妥不动产权证日止。关于原告要求被告交付《商品房竣工验收备案表》的诉讼请求，因该备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，开发商持该备案表才能办理房产相关登记手续，涉案合同也仅约定在房屋交付时被告应出示该备案表，且庭审过程中原告对被告当庭出示的《商品房竣工验收备案表》无异议，可视为被告已实际出示该备案表，故原告该项诉讼请求已无判决履行之必要。对于原告要求被告办理开通正式电及备用电、交付电卡的诉请，因原告已于2017年5月31日实际收房，收房时原告并未对水电开通情况持异议，收房后原告装修入住至今达四年之久，故原告该项诉讼请求已超过法定诉讼时效，本院不予支持。对于原告要求被告立即办理交付不动产权证的诉讼请求，因被告庭审中明确表示不动产权证尚未能办理，故交付不动产权证的义务现阶段属被告履行不能。被告应抓紧不动产权证的办理工作，在办妥不动产权证前应向原告持续承担逾期办证违约金。对于被告辩称本案延期办证系发包方拆迁工作严重滞后所致以及原告所购房屋系工程款抵偿资产被告不承担违约责任的抗辩理由，因涉案《怀化市商品房买卖合同》并未约定该两项抗辩理由系被告逾期办证的免责事由，且被告与发包单位的纠纷不能影响本案合同的履行，本院对被告该抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伍胜英支付自2021年6月8日起至2021年8月11日止的逾期办证违约金1760.68元，后续违约金以购房款279474元为基数按日万分之一的标准自2021年8月12日起计算至房屋不动产权证办妥之日止；二、驳回原告伍胜英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元，减半收取894元，由原告伍胜英与被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司各负担447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向好英二〇二一年八月十一日代理书记员  丁翠霞