江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4209号上诉人（原审原告）：田华，女，1974年10月20日出生，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿夫贵，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。法定代表人：程宏，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司，住所地安徽省宿州市循环经济示范园。法定代表人：程宏,该公司经理。上诉人田华因与被上诉人徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称徐州瑞远公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称安徽恒泰公司）、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司（以下简称南翔恒泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初10949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人田华上诉请求：1、判令徐州瑞远公司、安徽恒泰公司、南翔恒泰公司向田华赔偿逾期交房违约金，赔付到房屋验收合格日(具备通燃气，通污水管网)，按合同上约定日万分之二计算2019年11月1日至2020年12月31日止为64695.67元，2020年12月31日后的违约金要求按照日万分之二计算直至三公司履行完合同约定上房标准；2、就虚假宣传行为，责令三公司向田华支付赔偿金7575.6元；3、由三公司承担本案诉讼全部费用。事实和理由：田华与徐州瑞远公司于2018年6月16日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定由田华购买山水文园小区2幢1单元102室房屋，该房屋总价为675524.88元，4幢1单元004车库，房屋总价82035.7元。约定交房时间为2019年10月31日。田华按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今徐州瑞远公司仍未能按照合同约定时间办理商品房上房手续。同时，徐州瑞远公司在出售涉案房产时，存在如下欺诈消费者的情形：1、徐州瑞远公司一直对外宣称山水文园小区将会由万科物业公司提供物业服务，并以万科物业服务的房产会比周边房价高出20%作为噱头，而实际服务物业公司仅为徐州瑞远公司关联的物业公司，且服务质量较差，收费畸高；2、徐州瑞远公司谎称恒泰山水文园以新中式园林景观为依托，通过各种形式的喷泉、缤纷水景，配以极具雕塑感、层次感的植物景观及富有浓郁中国文化特色的各式雕塑，打造出区域内罕见的至尊新中式园景。6000m²中央景观轴，配以30000m*绿地空间，层次立体丰富，水面、绿地、建筑完美结合，绿化率达35%以上，形成生态环绕、尊贵舒适的徐州西低密宜居住区。但实际上并没有喷泉景观和雕塑，绿化率远远达不到35%。另外，徐州瑞远公司存在不按照规划图施工的情形：小区北门口东西干道规划蓝图路面为7M宽双向道，但实际建成路面仅有3.5米，后期会给居民未来出行带来诸多不便；小区效果图及规划图都没有泵房，现建成的泵房挤占了规划图的花园绿化空间，同时泵房的噪音会影响生活质量，居住环境舒适性降低，直接导致房屋贬值。徐州瑞远公司除上述违法及违约行为外还存在楼梯踏步残缺不全，屋面渗漏，房屋多处开裂，燃气无法开通，以及污水处理设备不全等情形。涉案小区实际上是由安徽恒泰公司承建，在对外宣传上，也全部都是以安徽恒泰公司的名义建设的，并且项目命名为恒泰山水文园。因此，安徽恒泰公司对田华的损失同样应承担赔偿责任。田华等业主基于徐州瑞远公司的虚假宣传签订《商品房买卖合同》，但是却无法享受到万科物业的高端服务，徐州瑞远公司的上述行为严重违背《合同法》以及《民法总则》中诚实信用的基本原则，田华就徐州瑞远公司存在的逾期交房以及现在涉案房屋存在的诸多问题与该公司协商处理未果，现依法诉讼到二审法院，望判如所请。被上诉人徐州瑞远公司答辩称：涉案小区在2020年5月28日已经取得了竣工验收备案表，已经公示过，并于2020年5月28日起向业主寄送上房通知，通知业主办理上房手续。被上诉人既然已经拿到了竣工验收备案表，说明我们已经具备了上房条件。被上诉人安徽恒泰公司未到庭，亦未提交书面答辩状。被上诉人南翔恒泰公司未到庭，亦未提交书面答辩状。田华向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州瑞远公司、安徽恒泰公司、南翔恒泰公司向田华支付逾期上房违约金64686.23（以757524.88元为基数，按日万分之二，自2019年11月1日起计算至具备上房条件之日止）；2、就三公司虚假宣传行为，判令其向田华支付赔偿金6754.64元;3、本案诉讼费用由三公司承担。一审法院经审理查明，2018年6月16日，田华（买受人）与徐州瑞远公司（出卖人）与签订编号为TS0066328的《商品房买卖合同》一份，约定田华购买徐州瑞远公司开发的位于徐州铜山区商品房，建筑面积110.95平方米，总价款675524.88元。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。田华在合同首页备注的地址为江苏省徐州市鼓楼区煤机东村2幢1单元201室，手机号码尾号为0998。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件十一补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。2018年9月11日，田华（买受人）又与徐州瑞远公司（出卖人）与签订编号为TS0074345的《商品房买卖合同》一份，约定田华购买徐州瑞远公司开发的位于徐州铜山区商品房，建筑面积22.97平方米，总价款82000元。其余合同内容均同编号为TS0066328的《商品房买卖合同》一致。上述合同签订后，田华按照合同履行了全部付款义务，总计支付徐州瑞远公司757524.88元。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为徐州瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。庭审中，徐州瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2020年5月29日，徐州瑞远公司向业主作出《山水文园入伙通知书》，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日（上午8：30-下午17：30）到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。2020年9月29日，徐州瑞远公司向田华邮寄了《收房敦促函》，邮寄地址为徐州市鼓楼区煤机东村2-1-201，收件人为田华，电话尾号为0998，EMS快递单号为1172351704953，经查询，该快递于2020年10月1日签收，签收人系收发室。田华主张未收到徐州瑞远公司的上房通知书。一审法院另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号）、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》橙色预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，徐州瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注：已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，认定徐州瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。徐州瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对徐州瑞远公司罚款20万元。根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。一审法院又查明，徐州瑞远公司成立于2008年9月4日，系法人独资的有限责任公司，股东为南翔恒泰公司。南翔恒泰公司成立于2013年2月6日，股东为安徽恒泰公司和南翔（宿州）金融服务有限公司。一审法院认为，一、关于田华诉请支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，徐州瑞远公司应于2019年10月31日前向田华交付该商品房，而徐州瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，田华有权按照合同第十二条的约定要求徐州瑞远公司自2019年11月1日起支付违约金。因约定的每日按照房屋价款万分之二的比例支付违约金并未约定具体起算期限，结合逾期90日交房相较90内交房，其违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起算。其次，徐州瑞远公司抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。对此，一审法院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是徐州瑞远公司不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，但徐州瑞远公司提交的要求停工的相关政府文件及通知的下发时间部分在田华2018年6月16日和2018年9月11日购商品房之前，其要求相应扣除涉案合同签订日期之前的停工天数共计8天，没有事实与法律依据，其要求扣除2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共18天的时间，一审法院予以支持。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，徐州瑞远公司违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，并非被告所能控制，按照合同附件（十二）第5.1条的约定，属于双方约定的免责事由，徐州瑞远公司因此不承担逾期交房的违约责任。第四，徐州瑞远公司按照合同约定的地址和电话通过EMS向田华邮寄《收房敦促函》，且邮寄回执显示该快递已在2020年10月1日签收，田华陈述未收到与事实不符，且徐州瑞远公司系按照约定地址和电话送达，即使田华未收到也应按照合同约定视为徐州瑞远公司已履行了送达的义务，徐州瑞远公司依约也不应当承担违约责任。故徐州瑞远公司应向田华支付2019年11月1日至2020年10月1日期间的逾期上房违约金，合计48027.08元[757524.88元×0.0002×（335天-18天）]。二、关于田华诉请徐州瑞远公司就虚假宣传行为赔偿6754.64元的问题。一审法院认为，徐州瑞远公司宣称的万科物业等承诺未能实现，因徐州瑞远公司上述宣传的内容，有助于提供高小区居住环境，徐州瑞远公司亦可以利用此在房屋销售时获取相应利益，现徐州瑞远公司的行为被认定为虚假宣传，应对相关业主作出赔偿。结合小区现状及市场行情，田华主张6754.64元一审法院予以支持。四、关于南翔恒泰公司和安徽恒泰公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。徐州瑞远公司是法人独资的有限责任公司，而南翔恒泰公司则是徐州瑞远公司的唯一股东，南翔恒泰公司并未提交证据证明徐州瑞远公司的财产独立于南翔恒泰公司的财产，按照上述法律规定，南翔恒泰公司应对徐州瑞远公司的涉案债务承担连带责任。南翔恒泰公司的股东并非仅是安徽恒泰公司，田华要求安徽恒泰公司承担责任，没有事实及法律依据。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向田华支付逾期交房违约金48027.08元、因虚假宣传行为造成的损失6754.64元，合计54781.72元；二、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回田华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取793.45，由田华负担208.45元，由徐州瑞远房地产开发有限公司、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司负担585元。二审中，上诉人田华提交徐州市铜山区水务局文件（复印件）、《关于山水文园通气的情况说明》（复印件）、《关于王虎信访事项的处理意见书》（复印件），以证明涉案燃气、污水管网不通是因为瑞远公司的原因导致。被上诉人徐州瑞远公司质证称，这些证据都是不真实的，现在涉案小区管网已经铺设到位，可以保证正常使用。燃气在小区内部已经全部铺设完毕并且试压完成，需要等待徐州市港华燃气和铜山港华燃气进行对接。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于涉案房屋逾期交房违约金应计算至何时的问题。上诉人田华与被上诉人徐州瑞远公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同附件（十一）补充协议第5.1条“交付条件”部分明确约定，该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件，而涉案房屋已于2020年5月28日取得《竣工验收备案证明书》，并向田华寄送了《收房敦促函》，应视为徐州瑞远公司已履行了送达的义务，一审法院据此判令徐州瑞远公司应向田华支付2019年11月1日至2020年10月1日期间的逾期上房违约金,并无不当，本院予以确认。虽然田华主张涉案房屋至今污水管网和天然气不通，不符合上房条件，但根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，非瑞远公司所能控制。田华二审中提交的证据，不能证明其主张，故对于田华的该项上诉请求，本院不予支持。二、关于田华主张的因被上诉人存在虚假宣传行为，三公司应支付赔偿金7575.6元的问题。因徐州瑞远公司的行为被认定为虚假宣传，故其应对相关业主作出赔偿。一审法院已经对于田华提出的损失6754.64元予以支持，其在二审中主张变更损失数额为7575.6元，超出一审诉讼请求范围，本院不予支持。三、关于安徽恒泰公司是否应当承担连带责任问题。一审法院已经判令南翔恒泰公司对于徐州瑞远公司的债务承担连带责任，而安徽恒泰公司并非南翔恒泰公司唯一股东，故一审法院对于田华要求安徽恒泰公司承担责任的主张不予支持,并无不当，本院予以确认。综上，上诉人田华的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由上诉人田华负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  苏 团审判员  孟 娟二〇二一年八月二十五日书记员  侯梦池