重庆市大足区人民法院民事判决书 (2021)渝0111民初4454号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。    法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：张云霞，女，1988年11月14日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蒋韦，男， 1975年6月11日出生，汉族，住重庆市双桥区。被告：何值尹，男， 1989年5月04日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：尹经万，男，1966年1月7日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：陈小艳，女， 1973年9月7日出生，汉族，住重庆市永川区。    原告金科智慧服务集团股份有限公司与被告何值尹、陈小艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告金科智慧服务集团股份有限公司委托代理人张云霞、被告何值尹委托代理人尹经万、被告陈小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科智慧服务集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付下欠的(2019年1月1日-2020年7月31日)物业服务费5536.24元、违约金 1000元，共计6536.24元。 2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：重庆市金科物业服务有限公司与重庆市金科途鸿置业有限公司于2013年7月1日签订了前期物业服务合同，合同约定由原告为金科中央公园城小区提供物业服务，合同第十二条至第十四条约定了合同期限及解除条件。合同签订后，原告一直为该小区提供服务至今，被告系该小区业主，却不按合同交纳物业服务费用，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金；从2019年1月1日起至2020年7月31日，被告共欠物业服务费5536.24元，应承担违约金1000元。原重庆市金科物业服务有限公司，现已更名为金科智慧服务集团股份有限公司。为了维护自己的合法权益不受侵害，特起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告何值尹辩称：自2017年12月接收XX房以来，我前期是一直缴了费的。被告陈小艳承租该房屋后我们约定由承租人向原告交纳物业服务费。2018年原告私自设立垃圾站，我方多次交涉搬迁垃圾站，原告也进行了承诺，但是一直没有搬迁，称没有找到合适的地方，还在绿化带里硬化了一块地方来放垃圾，每天在那里转运垃圾，长达6-7小时。我到信访办投诉，政府几个部门责令原告在2020年7月31日前搬离，原告才将垃圾站搬离，我方愿意支付物业费，但原告也应对私自设立垃圾站承担责任。被告陈小艳辩称：一、被告未履行物业公司的应尽职责，存在过错，答辩人不应支付2019年1月至2020年7月31日期间的物管费。理由：答辩人于2018年4月1日与房东签订租赁合同在此开店，2018年4月1日至2018年12月31日都按时交纳物管费，2020年8月1日至今也按时交纳物管费。原告在2018年6月开始，在答辩人所承租的门市前公共区域即金科28栋距离门市10米左右的位置，私自不合理设置垃圾站，长期堆放整个小区（一期、二期、三期、四期）所有生活垃圾，堆放时间长达两年多，数量每天周转高达几百桶。每天生活垃圾发酵后产生的难以忍受的臭气严重影响了店铺的客流量，造成答辩人生意上不可估量的损失。答辩人多次要求原告搬走生活垃圾站，原告多般推脱不予解决。身受其害的业主及租户通过区长信箱反映，相关部门责令原告必须于2020年7月31日前搬离垃圾站，至此垃圾站才得以搬离。因此答辩人不应支付2019年1月至2020年7月31日的物管费；二、答辩人不存在违约，不应支付原告主张的违约金。经审理查明：原告金科智慧服务集团股份有限公司依次由重庆市金科物业服务有限公司、金科物业服务有限公司、金科物业服务集团有限公司变更而来。重庆市大足区棠香街道“金科中央公园城”小区系重庆市金科途鸿置业有限公司开发建设。2013年7月1日重庆市金科物业服务有限公司与重庆市金科途鸿置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定：重庆市金科途鸿置业有限公司选聘其对“金科中央公园城”进行前期物业管理服务，对“金科中央公园城”小区的物业共用部位进行日常维修、养护和管理；对物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、对排水管道、污水管道的疏通等提供物业服务。物业服务费采取包干制，其收费标准为:高层1.8元/月/㎡、花园洋房2.5元/月/㎡、商业门面4.2元/月/㎡等；物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月25日前履行缴纳当月费用的义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水电公摊费等约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额千分之三的标准向原告支付违约金等。合同还约定：合同期限为“金科中央公园城”项目首次交房至本项目业委会正式成立后止，如业主委员会或建设单位与续聘或选聘的物业服务公司签订物业管理合同时，本前期物业合同终止。现原告金科智慧服务集团股份有限公司仍在该小区进行物业服务。被告何值尹系大足区XX的业主，该商服用房建筑面积69.39平方米，被告何值尹接房时间为2018年3月12日。被告陈小艳系XX的承租人和实际使用人，用于售卖空调。“金科中央公园城”小区《前期物业服务合同》附件《物业服务要求和标准》（五）“保洁服务”的要求和标准为：每幢房屋设置专门的垃圾堆放处，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。但是，2015年6月至2018年3月期间，原告将整个小区的生活垃圾临时堆放、中转场所设于20栋的消防通道，2018年4月至2020年7月31日期间，原告将整个小区的生活垃圾临时堆放、中转场所设于28栋的消防通道，并未按《物业服务要求和标准》（五）“保洁服务”的要求和标准堆放、处理生活垃圾。被告何值尹所有、被告陈小艳承租的“金科中央公园城” 28商业-113商服用房距离生活垃圾堆放、中转处较近。二被告与28栋其他商业用房的所有人或实际使用人多次要求原告不要将28栋消防通道作为生活垃圾堆放、中转场所，原告以找不到合适的堆放场地为由未满足二被告及28栋其他商业用房的所有人或实际使用人的诉求，直至酿成信访后，在政府相关部门协调、督促下，方于2020年7月31日由原告出资实行一站式垃圾收取，直接在每栋楼下运走垃圾，不再集中堆放、转运。为此，二被告拒交2019年1月1日至2020年7月31日的物业服务费。 本院认为，2013年7月1日重庆市金科物业服务有限公司与重庆市金科途鸿置业有限公司签订了《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，该《前期物业服务合同》合法有效，对物业服务单位、业主和实际使用人均具有约束力，各方当事人均应按照该《前期物业服务合同》的约定享有权利并履行义务。1、关于二被告欠交2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费及违约金问题。首先，原告在“金科中央公园城”小区28栋消防通道处设置小区生活垃圾临时堆放、转运点，距离28商业-113商服用房过近，而堆放的生活垃圾极易滋生蚊虫、散发异味，同时也造成视觉上的不快，这不可避免的对XX用房的承租人即被告陈小艳的生活、经营带来一定影响；其次，原告未按《物业服务要求和标准》（五）“保洁服务”的要求和标准堆放和处理小区生活垃圾，系违约行为。二被告多次向原告交涉生活垃圾不当堆放给其造成影响问题，原告均以找不到合适的堆放、中转点为由迟迟不予解决，后经相关部门出面督促整改后，原告自行出资实行一站式垃圾收取，直接在每栋楼下运走垃圾，不再集中堆放、转运，问题得以实质性解决，说明原告此前在解决二被告提出的合理诉求时行为消极，有过错；第三，由于原告的违约行为和不积极作为，客观上对被告陈小艳的生活、经营造成了不利影响，但是，《前期物业服务合同》约定的保洁服务仅是服务的内容之一，二被告据此拒交全部物业服务费也属违约。因被告陈小艳并未提供证据证明其具体的经营损失，可根据XX用房与生活垃圾堆放点的远近、被告陈小艳所售卖商品的种类以及生活、经营受影响的时间，酌情减免其应交纳的物业服务费；第四，在此期间，原、被告双方均有违约行为，原告诉请二被告支付违约金，本院不予支持。2、关于二被告对欠交的物业服务费承担问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。按此规定，被告陈小艳系XX用房的承租人，应承担物业服务费的交纳责任，被告尹伦英系XX的业主，应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈小艳于本判决生效后十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司支付2019年1月1 日至2020年7月31日期间的物业服务费3986.00元，被告何值尹承担连带责任。二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由原告原告金科智慧服务集团股份有限公司负担10元，被告陈小艳负担15元。本判决为终审判决。    审  判  员  喻正直   二〇二一年七月二十七日（院印）书 记 员  彭文博   - 1 –