四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川11民终1110号上诉人（原审原告）：黄碧辉，女，1974年9月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：陈源，沐川中城律师事务所基层法律服务工作者。上诉人（原审原告）：王研凤，女，1965年5月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：陈源，沐川中城律师事务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：犍为县黄家超市，住所地：四川省犍为县玉津镇梧荫街，统一社会信用代码：9151112374964422X7。主要负责人：段月琼，该个人独资企业投资人。委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。原审第三人：沐川县宏通电器经营部，住所地：四川省沐川县沐溪镇梨园街268号附1号，统一社会信用代码：92511129MA65APJB6M。经营者：莫洪，男，汉族，1972年2月27日出生，个体工商户,住四川省沐川县。原审第三人：孙兴才，男，汉族，1965年10月15日出生，住四川省沐川县。原审第三人：沐川通天大药房，住所地：四川省沐川县沐溪镇梨园街蟠桃新城国际E区八栋，统一社会信用代码：91511129MA67J9694A。主要负责人:余强，该个人独资企业投资人。原审第三人：鄢植文，男，1992年7月24日出生，汉族，住四川省沐川县。上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：莫洪，男，住四川省沐川县。上诉人黄碧辉、王研凤因与被上诉人犍为县黄家超市（以下简称黄家超市）、原审第三人沐川县宏通电器经营部、孙兴才、沐川通天大药房、鄢植文房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省沐川县人民法院（2021）川1129民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄碧辉、王研凤上诉请求：撤销一审判决，改判确认2021年3月24日黄碧辉、王研凤送达黄家超市的解除物业租赁合同通知的解除行为有效，一、二审诉讼费用由黄家超市承担。事实和理由：一、一审认定黄碧辉、王研凤知道或应当知道黄家超市将租赁房屋中的部分转租之事实明显错误。1.最高院关于租赁合同司法解释第16条的前提是出租人知道或者应当知道承租人转租的事实并在6个月内未提出异议。黄碧辉、王研凤与黄家超市于2016年4月10日签订租赁合同，黄家超市与孙兴才于2014年3月5日签订租赁合同，转租发生在与黄碧辉、王研凤签订租赁合同之前，属于客观事实，黄碧辉、王研凤予以认可。但黄家超市主张鄢植文、苏美水开业和营业执照事实进而主张黄碧辉、王研凤知道或者应当知道黄家超市转租的事实，未就其主张的事实提供证据予以证明，一审仅以开业悬挂招牌和办理营业执照迳行认定黄碧辉、王研凤应当知道案涉房屋转租的事实，属于认定事实明显错误。2.黄碧辉、王研凤知道或应当知道房屋转租事实的时间为2020年6月24日。2019年春节期间，黄碧辉、王研凤打算出售房屋时才发现黄家超市多占物业面积，与其沟通未果于2020年5月28日提出侵权诉讼，在侵权案件第一次开庭时（2020年6月24日），黄碧辉、王研凤才知道转租的事实，当即在7月16日发出解除通知，并于7月底提起确认之诉，因黄家超市否认，黄碧辉、王研凤无进一步证据证明解除通知送达最终败诉。黄碧辉、王研凤在2020年6月24日才知道黄家超市转租的违约行为，对转租6个月的异议期应从6月24日起算。3.黄碧辉、王研凤长期在外地工作生活，对租赁房屋的管理控制程度低，黄家超市主张次承租人使用经营场所要进行登记的公示和开业悬挂招牌公示进而主张黄碧辉、王研凤知道或应当知道转租的事实缺乏事实依据，黄碧辉、王研凤有理由相信黄家超市诚信履约，不应当知道转租的事实。二、黄碧辉、王研凤在知道转租事宜后，已在6个月内向黄家超市提出异议，且该异议已送达黄家超市。1.黄碧辉、王研凤在2020年6月24日知道转租事实后即要求解除租赁合同，并以确认租赁合同于2020年7月16日解除为诉请起诉。2.黄碧辉、王研凤已就转租向黄家超市提出异议，黄碧辉、王研凤于2020年7月起诉包含三层意思，第一、提出异议，不同意转租，第二、要求解除租赁合同，第三、确认租赁合同已于2020年7月16日解除，3.黄碧辉、王研凤发出的转租异议已送达黄家超市，667号案诉状副本的送达即为一种通知方式，故黄碧辉、王研凤提出的异议已送达黄家超市。三、黄家超市严重违约，黄碧辉、王研凤已在知道或应当知道之日起6个月内提出异议，且在知道之日起1年内行使了解除权，应当认定租赁合同已于2021年3月24日解除。黄碧辉、王研凤自2020年6月24日知道房屋存在转租事实后在6个月内提出了异议，且在2021年3月24日向黄家超市送达了解除租赁合同通知书，未超过解除事由之日起1年，解除行为有效，租赁合同已于2021年3月24日解除。四、一审判决适用法律错误。本案转租的行为持续到民法典施行后，应当适用民法典第七百一十八条的规定。黄家超市辩称，一审判决结果是正确的，认定的事实清楚，请依法维持一审判决。沐川县宏通电器经营部、孙兴才、沐川通天大药房、鄢植文共同述称，这个事情和我们没有关系，请法院依法判决。黄碧辉、王研凤一审诉讼请求：1.确认黄碧辉、王研凤与黄家超市于2016年4月10日《物业租赁合同》已于2021年3月24日解除；2.判令黄家超市返还黄碧辉、王研凤出租的位于沐川县蟠桃·新城国际Ｅ区8幢底物业（川（2018）沐川县不动产权证第0000015号）;3.本案诉讼费用由黄家超市承担。一审法院认定以下案件事实：四川裕和房地产开发有限公司系沐川县蟠桃·新城国际小区开发商，2012年11月23日，黄家超市股东黄远友与裕和公司协商一致，由黄家超市租用四川裕和房地产开发有限公司的房屋，当日黄家超市股东黄远友支付裕和公司10万元定金。2012年12月22日，四川裕和房地产开发有限公司与黄家超市签订《物业租赁合同》，合同约定：“乙方（黄家超市）自愿租用甲方（裕和公司）位于沐川县蟠桃·新城国际Ｅ区8栋底层物业建筑面积1200平方米；租赁期限为10年，从2013年4月15日起至2023年4月14日止”。第五条约定“租赁期间，乙方不得转租该物业（柜台租赁业务除外）。如乙方确需转租，须征得甲方同意。如乙方在未征求甲方同意的情况下，自将物业转租他人的，则甲方有权单方面解除该合同，并有权将该物业收回另租他人……”。2014年3月5日，黄家超市与第三人孙兴才签订《黄家超市柜台租赁合同》，约定孙兴才租赁案涉房屋中的柜台，孙兴才租用后在该区域设立海尔专卖店。2014年6月，孙兴才与沐川县宏通电器经营部负责人莫洪口头约定，将自己与黄家超市的权利义务概括转移既“转让”给第三人沐川县宏通电器经营部，由沐川县宏通电器经营部以莫洪的名义继续履行黄家超市与第三人孙兴才签订《黄家超市柜台租赁合同》，沐川县宏通电器经营部从2014年8月起又将承租的房屋的一部分（125平方米）“转让”给沐川通天大药房。沐川县宏通电器经营部、沐川通天大药房在承租房内分别经营电器、药房至今，均以莫洪的名义向黄家超市交纳租金，房屋租金从2014年6月份开始交至2021年3月17日。2016年1月9日，四川裕和房地产开发有限公司与黄碧辉、王研凤签订《商品房买卖合同》，约定：裕和公司将蟠桃·新城国际Ｅ8幢第一层商品房出卖给黄碧辉、王研凤，面积共1827.57平方米。该合同于2016年1月12日在沐川县房地产管理局商品房预售登记备案。2016年4月9日，因租用的物业产权发生变更，四川裕和房地产开发有限公司与犍为县黄家超市签订《解除物业租赁合同协议》，解除于2012年12月22日签订的《物业租赁合同》，并约定双方均不承担违约责任，黄家超市与新产权人重新签订物业租赁合同。2016年4月10日，黄碧辉、王研凤与黄家超市签订《物业租赁合同》，约定犍为县黄家超市租用黄碧辉、王研凤位于沐川县蟠桃·新城国际Ｅ区8栋底层物业，建筑面积1200平方米，租期自2016年4月15日至2023年4月14日止。2016年7月18日，黄碧辉、王研凤为蟠桃·新城国际E区8栋底层的房屋办理产权登记，产权证号为沐房权证（2016）字第10669号，证载登记日期为2016年6月1日，建筑面积为1827.57平方米。另查明，王研凤、黄碧辉于2020年5月28日，向一审法院诉讼，请求判令黄家超市、段月琼、黄远友返还其侵占的沐川县沐溪镇梨园街269号E区8幢1-1的627.57平方米的物业并恢复原状。认为段月琼为黄家超市个人独资企业的投资人，出资人对企业债务承担无限责任，故段月琼应当承担与黄家超市承担连带责任。2020年，乐山市中级人民法院作出（2020）川11民终1428号终审判决，认为黄家超市系基于合同约定使用案涉门市1，827.57平方米，不构成侵权，王研凤、黄碧辉要求黄家超市、段月琼、黄远友返还627.57平方米的请求不应支持。2019年12月3日，黄家超市沐川新城国际店与苏美水签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中的1间房屋租赁给苏美水经营眼镜店，苏美水于2020年1月在该店铺开设雪亮眼镜行。2019年11月26日，沐川黄家超市新城国际店与鄢植文签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中的部分出租给鄢植文，2019年12月鄢植文取得营业执照，在该承租房开设明亮眼镜店铺。王研风、黄碧辉于2021年3月24日向黄家超市发出《物业租赁合同》通知书。王研风、黄碧辉于2021年3月29日诉来一审法院，请求判如所请。2021年3月29日，黄家超市在先立案向一审法院提出诉讼请求：1.确认2021年3月24日王研风、黄碧辉送达黄家超市《解除王研凤、黄碧辉与犍为县黄家超市于2016年4月10日签订的的通知函》（简称解除合同通知）的解除行为无效；2.案件受理费由王研风、黄碧辉负担。该案案号为（2021）川1129民初字第379号。2021年4月9日，因本案与一审法院受理的（2021）川1129民初字第379号案件基于同一事实，一审法院作出（2021）川1129民初381号民事裁定，将本案并入（2021）川1129民初字第379号案件合并审理。一审法院认为，王研风、黄碧辉作为房屋出租人与黄家超市作为房屋使用权的承租人，双方于2016年4月10日签订的《物业租赁合同》系其真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,具有法律约束力。本案争议的焦点：一、黄家超市是否存在转租问题。黄家超市分别先后将承租的房屋中部分出租给孙兴才独立经营“海尔电器”、鄢植文独立经营“明亮眼镜”店、苏美水独立经营“雪亮眼境”行，三家次承租人承租相对独立的门市，且自负盈亏，不受黄家超市的监督管理，黄家超市将承租的房屋中部分出租的行为已构成转租，转租的事实并经（2020）川11民终1428号生效判决书所确认，况且双方签订的《物业租赁合同》中，对不得转租的事项进行了特别约定，既然有约定，黄家超市认为“房屋系整体出租”“该物业的小部分出租就不构成出租”的理由便不能成立。本案中无证据体现黄家超市与三家次承租人之的转租行为取得了王研风、黄碧辉的书面同意或者确认，该转租行为违反了王研风、黄碧辉与黄家超市之间的合同约定。二、王研风、黄碧辉知道或者应当知道房屋转租时间认定。1.关于黄家超市转租给第三人孙兴才。2012年12月22日，黄家超市与四川裕和房地产开发有限公司签订《物业租赁合同》，2014年3月5日将租赁房屋中的部分出租给第三人孙兴才，孙兴才租用后在该区域设立海尔专卖店，2014年6月起，孙兴才又概括转移给沐川县宏通电器经营部，2014年8月起又转租部分给沐川通天大药房。王研凤、黄碧辉与黄家超市签订《物业租赁合同》是在2016年4月10日，签订合同的原因系产权变更，合同格式、内容除租金部分外也基本一致，租赁截止日也与四川裕和房地产开发有限公司与黄家超市签订的租赁合同约定的一致，王研凤、黄碧辉与黄家超市签订的租赁合同实际只对四川裕和房地产开发有限公司和犍为县黄家超市签订的租赁合同的出租方进行了变更，标的并未改变。王研凤、黄碧辉作为租赁物的所有权人，且房屋作为大宗商品，按常理对自己所有的房屋坐落、面积、是否转租等基本情况应有清楚的认识，因此一审法院认为，王研凤、黄碧辉与黄家超市签订《物业租赁合同》时，即2016年4月10日，就知道或应当知道黄家超市将租赁房屋中的部分转租给第三人孙兴才、沐川通天大药房的事实。2.关于黄家超市转租给第三人鄢植文、苏美水。根据案件查明的事实，2019年12月鄢植文取得营业执照，在承租开设明亮眼镜店铺。苏美水于2020年1月在承租房开设雪亮眼镜行。其开业要进行悬挂招牌和营业执照，因而具有公示效力。法律不支持躺在权利上睡觉的人，对王研风、黄碧辉“不常住沐川，并不知道转租的事实，自2020年12月4日根据（2020）川11民终1428号判决书才确信被告转租的事实”的辩护理由，一审法院不予采纳。一审法院认为王研风、黄碧辉知道或应当知道将租赁房屋中的部分转租给鄢植文、苏美水的时间分别确定为2019年12月和2020年1月。综上所述，黄家超市转租房屋的事实发生在2021年1月1日以前，且最后一次转租行为发生在2020年1月，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案引起本案民事纠纷的法律事实在民法典施行前，故应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定，据此根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，对黄家超市三次转租房屋的事实，王研风、黄碧辉均未在知道或者应当知道的六个月内提出异议。虽然王研风、黄碧辉于2020年5月28日向黄家超市提出过涉案房屋的侵权之诉，但一审法院认为，因侵权之诉与转租行为违约之诉是不同的法律关系，故一审法院不予确认为该侵权之诉系对转租行为的异议。根据《中华人民共和国民法典法》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”规定，王研风、黄碧辉向黄家超市发出解除的通知时间为2021年3月24日，已超过撤销事由之日起1年，故王研风、黄碧辉撤销权一审法院确认为消灭。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回黄碧辉、王研凤的诉讼请求。本案受理费50.00元（已减半），由黄碧辉、王研凤共同负担。二审中，王研风、黄碧辉提交一份新证据：（2020）川1129民初525号、667号案庭审笔录，拟证明王研风、黄碧辉在2020年6月24日才知道黄家超市存在转租的行为，提出异议的时间为667号案件受理时间即2020年7月27日。黄家超市对证据的三性无异议，但不认可其证明目的。沐川县宏通电器经营部、孙兴才、沐川通天大药房、鄢植文没有意见，认为与其无关。本院认为，两次庭审笔录真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。二审经审理查明事实除以下事实外与一审已查明事实一致，本院予以确认。另查明：（2020）川1129民初525号案系王研风、黄碧辉向黄家超市提起的侵权之诉，2020年6月24日开庭审理中，王研风、黄碧辉的特别授权代理人谢方田陈述“今年打算卖房子，才在春节期间发现面积不对，找了黄家超市，明确说了租给雪亮、明亮眼镜店的租金不慌收，但是后面他们还是收了。”（2020）川1129民初667号案系王研风、黄碧辉向黄家超市提起的确认租赁合同于2020年7月16日解除之诉，该案一审法院于2020年7月27日受理，于2020年9月3日以王研风、黄碧辉无证据证明在2020年7月16日向黄家超市送达了解除合同通知书为由判决驳回王研风、黄碧辉的诉讼请求。鄢植文租赁的房屋面积约80平方米左右、苏美水租赁的房屋面积约150平方米左右。以上事实有（2020）川1129民初525号案庭审笔录、（2020）川1129民初667号判决书、当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为黄碧辉、王研凤于2021年3月24日向黄家超市发出的解除租赁合同通知是否有效？第一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日通过）第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。”该条规定的六个月系除斥期间，是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，出租人在知道或应当知道承租人存在转租情况的，应当以行使解除权的方式提出异议，逾期解除权消灭；第二、黄碧辉、王研凤与黄家超市于2016年4月签订租赁合同时，案涉房屋上已存在黄家超市对沐川县宏通电器经营部、孙兴才的转租事实，黄碧辉、王研凤知晓该转租事实，一直未提出异议且在二审中也认可该事实，基于黄家超市对沐川县宏通电器经营部、孙兴才的转租行为，黄碧辉、王研凤的合同解除权已消灭，无权以此为由要求解除租赁合同；第三、黄家超市在2019年11月、12月向鄢植文、苏美水转租房屋部分位置，鄢植文、苏美水承租后用于开设明亮、雪亮眼镜店，分别于2019年12月及2020年1月开业，虽不能以二人开业的时间就直接认定黄碧辉、王研凤知道或应当知道黄家超市转租行为，但二人在2020年开庭的另案中陈述“今年打算卖房子，才在春节期间发现面积不对，找了黄家超市，明确说了租给雪亮、明亮眼镜店的租金不慌收，但是后面他们还是收了。”表明黄碧辉、王研凤在2020年1月春节时已清楚的知道黄家超市转租给鄢植文、苏美水开设眼镜店，但未对转租提出异议，仅是要求黄家超市暂不收取这两个眼镜店的租金，没有表示不同意转租，应当认定黄碧辉、王研凤在2020年1月已知道转租的事实，二人于2021年3月24日向黄家超市发出的解除租赁合同通知已超过法定六个月的除斥期间，解除权已消灭，解除通知不产生法律效力；第四、即便认定王研风、黄碧辉在2020年7月27日曾提出确认解除合同有效之诉，二人有解除合同的意思表示，该时间距离春节也超过了六个月，根据本案租赁物使用的实际情况目前也不宜于解除，黄家超市租赁合同约定的面积为1200平方米，实际使用的房屋套内面积为1565平方米，黄家超市用于开设超市，向鄢植文、苏美水转租房屋的面积约230平方米左右，仅占黄家超市租赁房屋的小部分，并非整体的转租，这种转租行为系为了提高房屋的利用率，也没有损害出租人的利益，基于本案的实际情况，目前解除租赁合同不宜于发挥租赁物“物尽其用”的功能，不利于促进交易、提高资源的利用效率。第五、本案转租的事实发生在2019年底，在民法典生效之前，一审法院适用当时的法律符合法律规定。综上，黄碧辉、王研凤于2021年3月24日向黄家超市发出的解除租赁合同通知不发生效力。综上，黄碧辉、王研凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但认定承租人基于转租产生的解除权在1年内行使不当，但判决结果正确，应予维持。依照《《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日通过）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄碧辉、王研凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅晓兰审 判 员 周文勤审 判 员 伍 健二〇二一年八月四日法官助理 朱保见书 记 员 唐 颖