湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初3866号原告：怀化市领特不动产经纪有限公司。法定代表人：朱景钟，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：向志刚，湖南五湖（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜雅臻，湖南五湖（怀化）律师事务所实习律师。被告：怀化市鸿翔房地产开发有限公司。法定代表人：陈先红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁海山，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。第三人：湖南多房房地产营销策划有限公司。法定代表人：邱燕，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马建凌，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭森庭，湖南诚怀律师事务所实习律师。原告怀化市领特不动产经纪有限公司（以下简称“领特公司”）与被告怀化市鸿翔房地产开发有限公司（以下简称“鸿翔公司”）合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理。案件审理过程中，被告鸿翔公司申请追加湖南多房房地产营销策划有限公司（以下简称“多房公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院经审查依法追加多房公司为本案第三人，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告领特公司的法定代表人朱景钟及委托诉讼代理人向志刚、颜雅臻，被告鸿翔公司的委托诉讼代理人梁海山、熊丽，第三人多房公司的法定代表人邱燕及委托诉讼代理人马建凌、谭森庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领特公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告合同溢价款4501474.37元、保证金10万元及资金占用费（以4601474.37元为基础，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价率LPR的四倍计算资金占用费，从起诉之日起计算至付清之日止）；2、判令诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告当庭增加诉讼请求“判令被告向原告赔偿律师费5万元”。事实与理由：原、被告于2020年8月5日签订《商品房独家销售合同》，约定被告委托原告独家销售位于怀化市迎丰东路160号的泰和庄园87套商品房，委托期限自2020年8月5日至2021年1月31日，原告至少按照包销价格4500元/平方米收购被告委托乙方销售总房源的80%，被告同意给予原告超出4500元/平方米的溢价部分。现原告已在约定时间销售72套（超过合同约定的80%）案涉房屋，按照合同约定被告应向原告结算销售溢价款5156075元。被告至今仅向原告支付654600.63元，其余未与原告按照合同约定进行清算并支付款项。另外，原告向被告支付的10万元保证金被告也未按时退还。原告与被告签订的《商品房独家销售合同》系双方真实意思表示，合法有效。原被告作为合同当事方，应当按照合同约定全面履行自己的义务，承担相关法律责任。原告在按合同约定销售完案涉商品房后，要求被告支付合同约定款项，符合合同约定，是被告应尽的合同义务，被告未按约支付销售佣金构成违约，应依法承担违约责任。故诉诸法院，望判如所请。被告鸿翔公司答辩称，鸿翔公司已经按照《商品房独家销售合同》约定与领特公司职务代理人完成结算并按照开具的发票支付了销售溢价款。领特公司主张的请求权不成立，理由如下：一、2020年7月份期间，邱燕多次与鸿翔公司就泰和庄园商品房包销事宜进行协商。2020年8月5日，邱燕以领特公司名义与鸿翔公司签订案涉《商品房独家销售合同》，约定将泰和庄园87套商品房委托领特公司独家销售，委托销售价格为4500元/平方米，超了4500元/平方米价格以上视为领特公司的溢价部分，扣除溢价部分的税点后溢价款全部给予领特公司。期满未完成销售，领特公司可以申请延长90天包销期。合同签订定后，领特公司委派邱燕、王婷婷履行《商品房独家销售合同》义务。领特公司采取低首付方式销售泰和庄园商品房，即领特公司销售团队与购房业主签订的《商品房认购协议》中约定的购房价款不是鸿翔公司与业主之间的真实价款。鸿翔公司与领特公司的溢价款结算标准为：实际成交总价款-保底房价（房屋面积×4500元/㎡）-超过保底房价税费（网签总价-保底房价款）×17%税费＝应支付的溢价款。2020年8月27日，领特公司销售团队负责人邱燕、王婷婷以及领特公司隐名股东谌格漩成立多房公司，并以该公司名义对外推销泰和庄园商品房。王婷婷、邱燕于2020年10月27日至2021年2月期间，向鸿翔公司共计开具佣金发票3040848.64元，其中多房公司开具2386247.95元发票，领特公司开具654600.69元发票。鸿翔公司依据邱燕、王婷婷提供的佣金发票，分别向领特公司付款654600.63元，向多房公司付款2314323.37元。经鸿翔公司和邱燕、王婷婷结算，鸿翔公司总计应付佣金为3046786.99元，已付2968924元，尚剩余77862.99元未付。该剩余款项未付是因尚未达到付款条件：一是邱燕、王婷婷尚有部分发票未提供；二是因2-602业主杨大璋、2-407业主李明、韦瑞华尚有部分购房款未支付；三是领特公司未按合同约定完成87套商品销售任务，存在违约行为。二、邱燕、王婷婷与鸿翔公司的结算以及指示鸿翔公司将部分溢价款（佣金）支付到多房公司的行为系职务代理行为，对领特公司具有法律约束力。邱燕、王婷婷系领特公司委托履行《商品房独家销售合同》义务的职务代理人，该两人组织团队销售鸿翔公司泰和庄园商品房的行为以及与鸿翔公司的溢价结算行为及向鸿翔公司提供溢价款结算发票和要求鸿翔公司按照发票抬头支付佣金的行为，均属于领特公司的职务代理行为。即便领特公司内部对邱燕、王婷婷职权范围存在限制，也不能对抗善意相对人鸿翔公司。三、领特公司与多房公司构成人格混同，鸿翔公司向该两家公司支付溢价款的行为，应认定为履行了《商品房独家销售合同》约定的付款义务。多房公司的股东为领特公司的原显名股东邱燕、隐名股东谌格漩和新房部合伙股东王婷婷，售房团队人员相同，多房公司开展的泰和庄园商品房销售业务是领特公司在案涉《商品房独家销售合同》中的同一商品房销售业务，领特公司将鸿翔公司支付的溢价款654600.63元也将给多房公司法定代表人邱燕管理。该两家公司人员混同、财产混同、业务混同，构成典型的公司人格混同。故鸿翔公司对其中任何一家公司履行付款义务均应当视为履行了《商品房独家销售合同》约定的付款义务。四、领特公司如果否认邱燕、王婷婷的行为是职务代理行为，则领特公司未履行和鸿翔公司签订的《商品房独家销售合同》义务，无权向鸿翔公司主张支付溢价款的权利。五、合同保证金尚不具备返还条件，亦更不存在支付保证金资金占用费，领特公司应当完成全部87套商品房销售后，方能要求退还保证金。六、本案是领特公司股东利益分配纠纷引发的部分股东以领特公司名义提起的恶意诉讼，由此导致鸿翔公司应诉造成的损失，应当由领特公司承担。第三人多房公司陈述称：一、领特公司委派邱燕、王婷婷履行案涉《商品房独家销售合同》约定的商品房销售义务。2020年6月，朱景钟、邱燕、杨小兰、谌格漩等17人拟发起设立领特公司，并在微信建立“领特不动产经济有限公司老总群”。2020年7月1日，领特公司经登记成立，法定股东为朱景钟、杨小兰、尹秀珍、邱燕、谌满球。2020年7月15日，17名发起人签订《怀化市领特不动产经济有限公司17名股东合伙协议书》。领特公司开拓新房业务，由邱燕多次和鸿翔公司协商代理销售该公司泰和庄园商品房事宜，为保证新房业务顺利开展，领特公司设立新房部并于2020年7月29日和王婷婷签订《领特不动产经纪有限公司新房部门股东合伙协议》约定双方合作开展新房业务。经邱燕与鸿翔公司就泰和庄园商品房包销事宜达成合意后，2020年8月5日，领特公司与鸿翔公司签订《商品房独家销售合同》。二、多房公司系经领特公司17名股东同意，为销售泰和庄园商品房而设立的关联公司，2020年8月27日，由邱燕、王婷婷、谌格漩设立多房公司，并以多房公司名义向同行推介销售泰和庄园商品房。三、鸿翔公司应付的溢价款为3046786.99元，不是领特公司主张的4501474.37元。为尽快完成包销任务，经在微信“领特不动产经济有限公司老总群”通报股东同意。泰和庄园商品房采取低首付方式吸引客户销售。因此，大部分购房业主实际应付商品房价款按照销售工作人员与购房业主签订商品房认购协议确定的价款支付，而网签《商品房买卖合同》中约定的购房价款不是鸿翔公司与业主之间的真实价款。经邱燕、王婷婷和鸿翔公司进行溢价款（佣金）结算，总计应付溢价款3046786.99元，邱燕以领特公司名义向鸿翔公司开具佣金发票654600.63元，鸿翔公司向领特公司支付654600.63元后，因领特公司新房部财务由邱燕管理并独立核算，领特公司通过法定代表人朱景钟又将该款支付给邱燕个人账户。四、多房公司收取鸿翔公司支付的溢价款（佣金），领特公司股东均知情且无异议。经审理查明：2020年6月，朱景钟、邱燕、杨小兰、谌格漩等17人发起设立领特公司，并建立微信群“领特不动产经纪有限公司老总群”。2020年7月1日，领特公司登记成立，登记股东为朱景钟、杨小兰、尹秀珍、邱燕、谌满球五人。2020年7月15日，领特公司17名发起人签订《怀化市领特不动产经济有限公司17名股东合伙协议书》，约定领特公司由17名股东共同均等投资设立，公司盈利和亏损由全体17名股东按照实缴出资比例均等分享和承担等。领特公司成立后，为开拓新房销售业务，委派股东邱燕多次和鸿翔公司协商洽谈代理销售该公司泰和庄园商品房事宜。2020年7月29日领特公司和王婷婷签订《领特不动产经纪有限公司新房部门股东合伙协议》，约定领特公司指派王婷婷担任该公司新房部负责人即新房部门股东，就公司的新房项目在经营管理活动中有重大决策的权力，双方合作开展新房业务。2020年8月5日，原告领特公司（乙方）与被告鸿翔公司（甲方）签订《商品房独家销售合同》，约定：甲方将位于怀化市迎丰东路160号泰和庄园87套商品房独家委托乙方进行销售，独家委托销售期限届满前，乙方成功销售以甲方实际收到的成交（签订网签合同）套数为准；甲方同意给予乙方的委托销售价格为人民币4500元/平方米（毛坯价），超出4500元/平方米价格以上视为乙方的溢价部分，扣除溢价部分的税点后溢价部分款项全部给予乙方；委托期限自2020年8月5日至2021年1月31日；乙方应于本合同签订3日向甲方支付人民币10万元的销售保证金；乙方将委托销售房源的其中2套进行装修，装修的费用由乙方负责出资装修；在包销合同期限到期，乙方未能完成甲方委托乙方销售的全部房源，乙方必须在提前15天向甲方申请延长包销时间（不超过90天），如乙方在延长时间后还未能销售完全部房源，乙方必须按双方签订的包销价格（4500元/平方米）收购甲方委托乙方销售的总房源80%；委托价格与乙方对外销售价格之间的差额即为乙方可收取的销售溢价；溢价结算方式为甲方收取委托价格的全部合同购房房款，含购房客户贷款产生的溢价部分必须全部进入甲方的专管专用账户，再按照甲乙双方的结算由甲方转入乙方；溢价结算条件为当甲方收到首期款以及银行系统贷款审批通过（拿到银行借款合同）时，就认定为达到结算佣金及溢价部分的条件，溢价部分的税点由乙方承担，甲方应在2个工作日之内把首付款和贷款尾款全部的溢价部（扣除溢价款税点，剩余溢价部分）当日内结算支付给乙方；在乙方达到销售溢价支付条件后，甲方代乙方收到的溢价部分，甲方应按时向乙方支付销售溢价部分，无正当理由不得拖延支付，如拖延甲方应按月利息2分的利息每天计算；本合同签订后，甲方无权自行销售已经约定由乙方独家销售的商品房；甲方不得以任何理由或条件使该楼盘出售价格低于乙方销售价格（老板特殊关系户除外，但甲方须赔偿乙方6%的佣金），如因甲方低价或乱价出售原因导致乙方销售困难或失败，乙方有权追究甲方责任，甲方须赔偿所售房源6%的佣金给乙方；本合同中乙方的损失包括但不限于乙方的实际损失，因甲方或与甲方有关的原因导致乙方向第三方支付违约金、损害赔偿金等，乙方追索甲方或乙方被第三方追索而支出的损害赔偿金、保全费、诉讼费、执行费、律师费、差旅费等费用。《泰和庄园包销房源清单》作为《商品房独家销售合同》的附件，合同双方当事人并签订确认《泰和庄园包销房源清单》的85套房为包销房屋。合同签订后，原告于当日向被告鸿翔公司交付销售保证金10万元。2020年8月，为了助推泰和庄园商品房的销售工作，领特公司经各股东微信讨论，由领特公司出资以领特公司股东邱燕、谌格漩及领特公司新房部负责人王婷婷名义设立多房公司。2020年8月27日多房公司登记成立，邱燕任该公司法定代表人，王婷婷、谌格漩登记为该公司股东。2020年9月4日，邱燕从领特公司登记的显名股东中退出，实际仍为该公司隐名股东。多房公司设立后，主要负责向同行推介销售泰和庄园商品房。2021年5月25日，被告鸿翔公司与多房公司负责人邱燕、王婷婷就已销售房屋溢价款进行结算，双方并签订《结算单》确认已售泰和庄园商品房72套，鸿翔公司应向领特公司支付的溢价款总金额为3046786.99元。2020年10月27日至2021年2月期间，多房公司向被告鸿翔公司开具面值2386247.95元的溢价款发票，领特公司向被告开具面值654600.69元的溢价款发票。领特公司和多房公司共开具发票面值3040848.64元。被告依据发票面值向领特公司支付溢款654600.63元，向多房公司支付溢价款2314323.37元，尚欠溢价款77862.99元未付。领特公司在收到被告鸿翔支付的溢价款654600.63元后，通过法定代表人朱景钟又将该款支付给邱燕个人账户用于多房公司的前期投入。本案在庭审过程中，多房公司认可鸿翔公司尚欠溢价款77862.99元未付原因是尚有部分发票未提供以及已销售房屋中2-602业主杨大璋、2-407业主李明、韦瑞华尚有部分购房款未支付。上述事实，有领特公司企业信息公示报告、多房公司企业信息公示报告、《商品房独家销售合同》及附件《泰和庄园包销房源清单》、销售保证金收据、领特公司的中国建设银行账户活期存款明细、泰和庄园商品房预售许可证、鸿翔公司与邱燕及王婷婷签订的《结算单》、领特公司出具的佣金发票7份、多房公司开具的佣金发票38份、鸿翔公司付款对账单、领特公司老总群微信聊天信息、《怀化市领特不动产经济有限公司17名股东合伙协议书》、《领特公司新房部门股东合伙协议》、邱燕建设银行账户交易明细、邱燕工商银行账户交易明细等证据及本案庭审笔录予以证明。本院认为，原告领特公司与被告鸿翔公司签订的《商品房独家销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违背法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为：邱燕及王婷婷与鸿翔公司的结算行为是否构成对领特公司的职务代理行为？鸿翔公司支付给多房公司的溢价款能否视为向领特公司履行合同义务？《中华人民共和国民法典》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，《商品房独家销售合同》签订前，领特公司系委派股东邱燕与鸿翔公司协商洽谈代理销售泰和庄园商品房事宜。《商品房独家销售合同》签订后，邱燕、谌格漩及王婷婷三人具体负责泰和庄园商品房销售工作。被告鸿翔公司有理由相信邱燕、王婷婷与鸿翔公司对泰和庄园商品房销售的结算行为系其二人职权范围内的事项，故邱燕、王婷婷结算行为及签订《结算单》构成对领特公司的职务代理行为，该结算行为对领特公司发生效力。关于鸿翔公司支付给多房公司的溢价款能否视为向领特公司履行合同义务的问题。领特公司为了助推泰和庄园商品房的销售工作，经各股东微信讨论同意，由领特公司出资以领特公司股东邱燕、谌格漩及领特公司新房部负责人王婷婷名义设立多房公司。2020年8月27日多房公司设立后，主要工作是负责向同行推介销售泰和庄园商品房。领特公司在收到鸿翔公司支付的溢价款654600.63元后也将该款转付给多房公司法定代表人邱燕用作多房公司的前期投入。从上述事实可以看出，多房公司系领特公司的关联公司，两个公司人员混同、财产混同、业务混同，构成典型的公司人格混同。鸿翔公司对多房公司履行付款义务应当视为对领特公司履行了《商品房独家销售合同》付款义务。《结算单》确认鸿翔公司应向领特公司支付的溢价款3046786.99元，鸿翔公司已向领特公司支付654600.63元，向多房公司支付2314323.37元，尚欠77862.99元未付。多房公司认可鸿翔公司对该部分款项未付系因尚有部分发票未提供及尚有两户业主购房款未全额支付，故原告要求支付该部分未付溢价款及退还保证金的条件尚未成就，本院不予支持。同理，因原告的诉请尚不成立，原告要求支付律师费的请求也无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告怀化市领特不动产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费44662元，减半收取为22331元，由原告怀化市领特不动产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向好英二〇二一年八月十一日代理书记员  丁翠霞