江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3904号上诉人（原审原告）：邵长治，男，1978年1月24日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：沙晓陆，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李政，男，1994年7月6日生，回族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。上诉人邵长治因与被上诉人李政房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵长治上诉请求：增加判决租金33000元、重新装潢期间租金损失8400元的部分(上诉涉及金额为41400元)。事实与理由：一、一审认定双方房屋租赁合同于2020年3月5日解除是错误的。发生火灾后直至合同期满，被上诉人并未向上诉人交还房屋。被上诉人陈述已经与上诉人协商一致解除合同、已交还房屋的主张，没有事实和法律依据。一审认定被上诉人发出的《解除房屋租赁合同通知书》具有法律效力，没有事实和法律依据。二、重新装潢期间的租金损失应当在本案中一并处理。鉴于火灾是由于被上诉人的原因所造成，且直至一审庭审中，被上诉人才认可是由于其原因所引发的火灾，在火灾的损失等未确定之前，被上诉人没有权利以合同目的不能达到为由，行使合同解除权。被上诉人李政向本院提交书面答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持一审判决。1.根据快递单显示，接收快递的电话号码是上诉人的，住址也是上诉人的住址，该快递虽系他人代收，但根据被上诉人通过快递公司和当时投递人员确认，在快递人员进行投递时，要先打电话给上诉人进行确认是否自己接收还是让他人代收，只有在签收人同意后，快递员才会将快递交给签收人指定的代收人，因此，被上诉人发出的解除通知已送达。2.涉案房屋遭受火灾后，无法继续使用，已经达不到合同履行的目的，被上诉人解除合同是合法、合理要求。3.关于重新装修的损失不能得到支持。上诉人如果能够在发生火灾后及时装修，那么判决被上诉人支付租金的这段期间是可以完成装修的，对于损失扩大，应由上诉人自行承担。邵长治向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决李政赔偿装潢损失82197元、承担鉴定费1500元、赔偿重新装潢期间租金损失8400元（按3个月时间计算）、支付拖欠房屋租金42000元；2、诉讼费由李政承担。一审法院经审理查明：2019年2月12日，邵长治（甲方）与李政（乙方）签订《绿地房产房屋租赁合同》。上载明：1、甲方将位于左岸公馆D1-1005建筑面积136平方米的房屋承租给乙方做办公使用。2、房屋租金每月为人民币2800元，按季度结算。3、房租期限自2019年2月15日至2021年2月14日止。合同期限为24个月期满自行终止。4、甲方保证出租的房屋能正常使用，负责对房屋及附着物定期检查，经常与承租人进行沟通。5、因使用不当或人为原因使房屋或设施损坏的，乙方负责给予修复或赔偿。6、在本合同签订当日乙方一次性交纳3个月的租金8400元、押金2800元。8、室内设施：室内装修、门禁卡（3个）。合同还约定了其他内容。合同签订后，邵长治将房屋交付给被告使用。2019年10月12日，案涉房屋发生火灾，主要烧毁布料、纸板和办公用品等物品。徐州市公安消防支队云龙区大队出具徐云消火认字[2019]第0006号火灾事故认定书，上载明经调查，对起火原因认定如下：起火部分位于徐州市云龙区内的夹层部位楼梯口上方，起火原因因为电气线路故障引发火灾。对于起火的原因，邵长治陈述：我屋里没有任何电器，只有插座，是李政的插排引起的。李政陈述：李政是做服装样衣加工，在邵长治房屋内存放一些样衣，熨衣服的过程中插孔的位置擦出火后把样衣烧了，可能是负荷过大。火灾发生后，李政对邵长治房屋的窗户进行了修复，其他并未进行修复或赔偿损失。据李政称，在火灾发生的3个月，李政将个人物品搬走，钥匙已经交接，门禁卡找不到了。另李政提供与邵长治的对象案外人王海荣（微信名浅凝半夏）2020年1月13日微信聊天记录，上载明王海荣向李政说：窗户装好把钥匙给我放到原来的地方。我明天上午看看去。邵长治对此称：李政只是让我们查看窗户安装的情况，没有交接，钥匙还在房子窗户上面。另李政于2020年3月3日向邵长治邮寄解除房屋租赁合同通知书，邮寄的地址为江苏省徐州市云龙区紫金东郡37号楼2单元403室（收件人邵长治，电话180××××1898），2020年3月5日EMS邮寄状态为他人代收，通知书载明：我与你方于2019年2月12日签订《绿地房产房屋租赁合同》，现因该处房屋突发火灾导致我方无法正常经营，致使合同目的无法实现，为挽回你我双方损失，特向你方提出解除该《绿地房产房屋租赁合同》。自你方接收到该解除通知之日起，双方权利义务终结，并请你方尽快办理房屋交接手续。如因你方逾期不办理导致损失扩大的，就该损失我方不承担任何赔偿责任。对此邵长治陈述，没有收到该通知，且通知书内容与事实不符，不能依据此通知解除合同。双方均认可，案涉房屋租金交至2019年11月15日。押金2800元邵长治未退还。邵长治为证明其装修损失，向法院提交了其2018年3月2日与徐州拓宇装饰工程有限公司签订的装修合同、预算报价书、收据。李政对上述材料均不认可。邵长治另向法院申请对案涉房屋火灾导致房屋装潢损失数额进行评估，评估基准日2020年12月16日，2021年1月12日，江苏中盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司出具苏中盛评报字[2021]第0002号资产评估报告，上载明，资产-装饰装修清查评估明细表：复合地板，净值9552元；踢脚线，净值801元……总合计82197元。邵长治为此次评估支出1500元评估费。李政对此鉴定报告陈述：该评估报告形成于2021年1月12日，在评估报告第六条评估依据第二项法律依据是物权法，在2021年1月1日物权法被废止，因此评估机构依据的被废止的法律作为法律依据显然不合法。第五项中的取价依据是按照市场询价资料，这样的市场询价资料如何形成及价格是多少均未体现，所以依据不足，第九条第五项本次评估报告假设评估方提供的资料真实合法，但在之前的庭审中被告已经就原告提供的装修协议进行了质证，对该证据真实性不认可，2016年的装修协议至今保存完好，不具有合理性，从其新旧程度看系为了本次诉讼而伪造，也缺乏装修发票及付款凭证，所以对存疑的装修协议不应作为鉴定依据，评估鉴定的基准日选择缺乏依据，财产损害赔偿是以给邵长治造成的损失为准，鉴定报告依据的基准日是2020年12月16日，而邵长治维修在2015、2016年的时候，材料的实际成本应该是以装修时的材料成本作为鉴定依据。报告中的资产装饰装修清查评估明细表中的单价不合理，其成新率均按照9成计算甚至按照10成计算，房屋的装修在2015、2016年，根本无法达到9或10成新，其成新率和单价均不具有合理性。邵长治称，该报告评估的基准日是2020年12月16日，做出时间是2021年1月12日，其引用物权法没有任何错误。该报告取价的依据均有明确说明，市场询价及其过程等均系评估作业的资料，不需在评估报告中予以明确表述，是报告的通常做法。李政认为邵长治在庭审中提供的装修协议系伪造，该主张是李政的单方认为，并没有任何证据能够推翻邵长治向法庭提供装修协议的真实性、客观性或能证明该协议系伪造。损失赔偿额的计算即基准日的选择，评估报告的选择没有任何问题，本案涉及的是赔偿损失，是在损失发生后的数额为认定依据，当初的装修价格是其装修时支出的数额，随着物价的上涨其受到的损失应以损失发生后装饰装修材料及人工费的标准为损失数额认定的依据。鉴定机构是具有相关资质的机构，相关人员是具有相关资质的工作人员，其对于受损部位的认定具有专业性的判断，李政对成新不予认可并没有任何证据支持其主张，李政就评估报告所谓合法性提出的异议均没有事实和法律依据，依法不应予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《绿地房产房屋租赁合同》合法有效，其房屋用途为办公使用，李政依约向邵长治支付租金，邵长治向李政交付房屋。现因案涉房屋发生火灾，其合同目的已不能实现，双方当事人都可解除合同，遂李政向邵长治发出的《解除房屋租赁合同通知书》有法律效力，双方签订的租赁合同于2020年3月5日解除。李政房屋租金支付至2019年11月15日，遂李政仍需向邵长治支付租金10267元（月租金2800元×3月零20天）。未退还的押金2800元应抵扣租金。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，本案中案涉房屋因李政的不当操作造成邵长治的房屋造成损失，李政应向其赔偿。关于案涉房屋装潢损失数额，江苏中盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司出具的苏中盛评报字[2021]第0002号资产评估报告上已载明损失为82197元。李政虽对本次鉴定不予认可，但其鉴定基准日为2020年12月16日，适用法律正确，另该次鉴定评估均通知双方现场参与，鉴定程序合法，鉴定认定的损失项目均有照片印证，对鉴定结果予以确认，鉴定费1500元亦有票据佐证，亦予以确认，遂李政应向邵长治赔偿房屋装潢损失82197元及鉴定费。关于邵长治要求李政支付重新装潢期间租金损失，因邵长治尚未实际重新装潢，无法确定装潢的具体天数，暂不予支持，邵长治可待天数确定后另行主张权利。遂判决：一、李政于判决生效后十日内向邵长治支付房屋租金7467元（已扣除押金2800元）、赔偿房屋装潢损失82197元；二、驳回邵长治的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议问题：1.涉案租赁合同是否解除以及解除时间认定；2.涉案租金计算起止期间及数额；3.涉案房屋重新装修期间的损失问题。一、关于涉案租赁合同解除的认定问题。上诉人与被上诉人于2019年2月12日签订的《绿地房产房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人按照约定向上诉人支付了房屋租金，上诉人亦将涉案房屋交由被上诉人使用，由于被上诉人在使用涉案房屋过程中操作不当引发火灾，致使涉案房屋租赁合同目的不能实现，被上诉人向上诉人邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除涉案房屋租赁合同。经查，该通知书于2020年3月5日送达，显示为他人代收，上诉人虽抗辩未收到该通知书，但对于该送达地址和电话均认可是其本人的地址和电话，故对一审法院确认上诉人与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同于2020年3月5日解除，本院予以维持。二、关于涉案租金计算起止期间及数额认定问题。因被上诉人在合同履行过程中单方解除涉案租赁合同，故对上诉人主张自涉案合同解除之日之后的租金请求，本院不予支持。同时，结合一审中双方陈述，以及李政与邵长治配偶王海荣2020年1月13日的微信聊天记录，李政在涉案房屋发生火灾后3个月将个人物品搬走，故自涉案合同解除后，亦不产生房屋占有使用费用。三、关于上诉人主张的重新装潢期间的租金损失问题。因涉案房屋重新装修事实尚未确定，一审法院释明由上诉人重新装潢完毕后另行主张相应权利，本院予以维持。综上，上诉人邵长治的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835元，由上诉人邵长治负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年八月十六日书记员 宗 正