贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3647号上诉人（原审被告）:徐良相，男，汉族，1979年3月12日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）:贵州青云物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520102766068412N，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路199号（成筑大厦6楼3号）。法定代表人：周贵学。委托诉讼代理人（特别授权）：任成金，男，1997年12月13日出生，住贵州省桐梓县，系该公司员工。上诉人徐良相因与被上诉人贵州青云物业管理有限公司（以下简称青云物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1015号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人徐良相上诉请求：1、撤销原判改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定事实不清。从被上诉人提交的《前期物业服务合同》中约定，被上诉人贵州青云物业管理有限公司向业主提供物业服务，但被上诉人并没有按照《前期物业服务合同》约定的内容及质量标准提供物业服务。上诉人在一审庭审中也提交了图片等资料，以证明被上诉人在物业服务过程中，已经严重违约，已经构成根本性违约。故上诉人有权拒绝缴纳物业费，直至被上诉人提供的物业服务达到《前期物业服务合同》约定的物业服务标准，但在整个一审庭审过程中，被上诉人并没有证据能够证实其物业服务符合《前期物业服务合同》及其他合同的约定标准，按照谁主张谁举证的原则，被上诉人应当承担举证不力的法律后果。二、一审法院适用法律错误。一审法院在庭审过程中，已经查明被上诉人未按照《前期物业服务合同》的约定履行合同约定的义务，上诉人认为其已经构成根本性违约。而一审法院认定被上诉人已经履行了合同大部分义务，要求上诉人向原告履行支付90%的物业服务费义务，纯属适用法律错误。在本案中，被上诉人未能提供证据证实其已经履行《前期物业服务合同》约定的维修、养护、管理和维护等义务，故对其诉讼请求，依法不应当得到支持，请求二审支持其上诉请求。被上诉人青云物业公司二审答辩称：其已按合同履行了物业管理服务，对于上诉人提出的顶楼存在违章建筑，被上诉人已多次向社区等部门反映处理，已尽到管理责任，对于其他存在的瑕疵已全部整改，上诉人拒交物业费的理由不能成立，请求二审维持原判。原审原告青云物业公司向一审法院起诉请求:一、判令被告立即支付毕节市七星关区学院路振华商贸大厦一期2-14-2号房屋的物业费4,596元，违约金1,378.80元，合计：5,974.80元；二、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原告是毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司开发建设的振华苑“振华商贸大厦”小区的物业管理公司，被告是该小区住户。2011年5月6日，原告与毕节市振华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：原告为振华苑二期“振华商贸大厦”提供前期物业管理服务事宜，双方对物业服务的服务项目、服务费用及列支项目、物业的经营与管理、物业的使用与维修、违约责任等进行了约定。其中该合同约定：振华苑二期“振华商贸大厦”物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业：每平方米1.20元/月；商业物业（非住宅）：每平方米3.00元/月；停车费：根据物价局审核的标准执行，双方另行商定并签署协议，最终根据协议内容执行。二次供水电费：0.60元/吨。本合同自甲乙双方签字之日起至本项目业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同时止。2013年7月22日，原告与被告签订《前期物业管理合同》，合同约定由原告向被告提供物业服务，具体收费标准为：住宅每平方米1.2元/月；商业每平方米3元/月。物业服务的内容为：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、二次加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、项目规划红线内所属物业管理范围的市政公用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、积水池、检查井、绿化、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。4、项目规划红线内所属配套服务设施的维修养护和管理。5、项目公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。6、项目交通、车辆行驶、停车场及泊位管理等。合同签订后，在原告向小区业主提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵。例如：卫生清理不及时，屋顶出现违章建筑，停车场外包他人经营管理，车辆停放管理不规范，出现车辆乱停乱放等现象。另查明，被告系毕节市七星关区业主，涉案房屋建筑面积为123.54平方米。从2018年3月1日至2020年9月30日，被告未向原告缴纳物业服务费。一审法院认为：原告与毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告徐良相作为居住在毕节市七星关区业主，原告与毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告徐良相具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在卫生清理不及时，屋顶出现违章建筑，停车场外包他人经营管理，车辆停放管理不规范，出现车辆乱停乱放等现象。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，原告履行了大部分合同义务，被告应支付相应的物业费，根据原告的履约情况，本院酌情认定原告承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为123.54平方米×1.20元／月／平方米×31个月×90%＝4136.12元。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十二条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐良相于本判决生效之日起十日内支付原告贵州青云物业管理有限公司物业费4,136.12元；二、驳回原告贵州青云物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元，由被告徐良相负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：图片一张和被上诉人关于请求拆除楼顶违章建筑的报告，证明涉案小区楼顶存在违章建筑和二次供水出现混浊的现象，被上诉人物业服务存在严重不到位的情况。被上诉人质证图片与本案无关联性，报告反而证明其多次向相关部门反映违章建筑要求拆除的事实。本院认为，以上证据客观真实，但不能达到上诉人拒交物业服务费的证明目的。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人在物业服务过程中存在服务不到位的瑕疵，上诉人是否有权拒交物业服务费。经查，被上诉人青云物业公司与毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由被上诉人为该住宅小区进行物业管理，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对小区业主具有约束力。上诉人作为居住在涉案小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，经一审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题，但其履行了合同约定的大部分义务，故一审酌情判定被上诉人自行承担10%物业管理服务费并无不当。而上诉人作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费。且从上诉人二审提交的报告看，被上诉人确实对小区违章建筑尽到向相关部门报告的责任，物业报务瑕疵不是上诉人拒交物业服务费的理由，故上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐良相承担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年八月九日书记员 宗航程