安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖10民终626号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽富尔达电梯销售有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新园东路93号安东园10幢50号，统一社会信用代码91341000695710016P。法定代表人：汪百寅，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山好旺家物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区阳光绿水花园1幢114室，统一社会信用代码913410000952113954。法定代表人：齐文仙，该公司总经理。上诉人安徽富尔达电梯销售有限公司（以下简称富尔达公司）与被上诉人黄山好旺家物业管理有限公司（以下简称好旺家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。富尔达公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第二项，并改判好旺家公司退还其租金17433元；2.一、二审诉讼费用由好旺家公司承担。事实与理由：一审法院在认定案涉租赁物实际面积小于双方签订的租赁合同约定面积的情况下，以合同约定租金标准为固定金额，富尔达公司在租赁期间未提出异议为由，对其要求好旺家公司退还其部分租金的诉请不予支持，缺乏事实和法律依据。好旺家公司辩称：1.双方当事人签订的租赁合同中并没有约定房屋的租金按照面积来计算；2.双方当事人签订的租赁合同文本系富尔达公司提供；3.富尔达公司是在租赁合同履行届满后才自行委托相关的测绘部门对案涉场地面积进行测绘，不符合租赁常理。综上，请求二审法院驳回富尔达公司的上诉请求，维持一审判决。富尔达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令好旺家公司退还租金17433元；2.由好旺家公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：富尔达公司有意承租好旺家公司所使用的位于安徽省黄山市屯溪区，遂与好旺家公司协商，后好旺家公司将该物业用房中欲出租的场地空间分隔并通知富尔达公司察看现场后，双方于2017年8月6日签订《租赁合同》，约定：好旺家公司将位于屯溪区，房屋面积约180平方米，出租给富尔达公司；出租期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日；3年租金共计50000元，租金已包含物业费，租金每半年支付一次，支付金额为8333元，先付款后使用；租赁期间，非富尔达公司原因导致的与房屋质量有关的设施损毁，由好旺家公司负责维修，保证富尔达公司的正常使用，所需费用由好旺家公司承担；富尔达公司在租赁期间，不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经好旺家公司同意后方可进行，富尔达公司如因故意造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状；租赁期满或合同解除，富尔达公司必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在事宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给好旺家公司，富尔达公司自行安装的空调、电视、办公桌、橱柜等设施用品可搬走。好旺家公司将处于“毛坯”状态的分割好的物业用房交付给富尔达公司后，富尔达公司对该物业用房进行了装修。富尔达公司于2017年11月7日、2018年8月27日、2019年5月30日、2020年1月22日、2020年5月15日分别支付好旺家公司租金8333元，于2018年6月25日支付租金6333元。2018年5月份，因案涉房屋下水管堵塞，富尔达公司为清理粪便、污水、疏通下水道支出费用2000元，好旺家公司以下水管堵塞系富尔达公司装修改变管道所致为由不认可该笔费用由其承担。上述《租赁合同》到期后，富尔达公司已归还案涉房屋，但双方未办理交接手续，富尔达公司未能提供证据证明其搬离时间，好旺家公司自认富尔达公司搬离时间为2020年9月底。富尔达公司搬离时将其装修投入的门、橱柜拆除造成已装修的墙面损坏。另查明，富尔达公司委托黄山领创测绘有限公司对案涉租赁场地的套内建筑面积进行了测绘，由黄山领创测绘有限公司于2020年9月7日出具房产分层分户图确认案涉场地的套内建筑面积为117.24平方米。一审法院认为：富尔达公司与好旺家公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一、关于富尔达公司主张退还租金的本诉请求。本案中，富尔达公司在与好旺家公司签订合同前，已经察看过所承租场地，在签订合同时双方已经确认租赁标的物为由好旺家公司分割开的特定场地，且合同约定的租金标准为固定数额，并未约定按照租赁标的物的套内面积计算租金，富尔达公司在好旺家公司交付案涉场地后直至租赁期间届满长达三年的时间内也未提出异议，现其以合同约定面积与实际面积不符为由主张减负租金，应不予支持。二、关于好旺家公司的反诉请求：1.关于占有使用费的反诉请求。根据《租赁合同》约定，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，在双方未达成续签合同的情况下，富尔达公司应于2020年8月31日前搬离所承租场地，其未能举证证明何时搬离，好旺家公司自认富尔达公司搬离时间为2020年9月底，对于该自认的事实一审法院予以确认。富尔达公司未能按照约定搬离，应当支付好旺家公司在2020年9月1日至2020年9月底期间的占有使用费，现好旺家公司仅主张其2020年9月1日至2020年9月24日期间的占有使用费1094元，系对其自身权利的放弃，不违反法律规定，一审法院予以支持。2.关于未付租金2000元的反诉请求。根据《租赁合同》中“租赁期间，非富尔达公司原因导致的与房屋质量有关的设施损毁，由好旺家公司负责维修，保证富尔达公司的正常使用，所需费用由好旺家公司承担”的约定以及《中华人民共和国民法典》第七百一十一条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，在富尔达公司承租期限内，案涉房屋下水管堵塞好旺家公司应承担维修义务，好旺家公司虽辩称下水管堵塞系富尔达公司装修改变管道所致，但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果，故富尔达公司因下水道堵塞而支出的费用应由好旺家公司来承担，该费用由富尔达公司垫付，其主张该费用与租金抵扣，符合法律规定，一审法院予以采纳，故对好旺家公司要求富尔达公司支付租金2000元的反诉请求不予支持。3.关于恢复原状的反诉请求。庭审中，经一审法院二次释明，好旺家公司将诉请2进一步表述为判令富尔达公司将承租的房屋恢复至正常使用或基础使用的状态。根据《租赁合同》约定，租赁期满或合同解除，富尔达公司应将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在事宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给好旺家公司，富尔达公司自行安装的空调、电视、办公桌、橱柜等设施用品可搬走，但富尔达公司搬离时造成了已装修的墙面损坏，不符合双方约定的“清洁、良好状态”，好旺家公司反诉要求富尔达公司将租赁房屋恢复至正常使用或基础使用状态，但正常使用或基础使用状态均为抽象的概念，不具有可操作性，故一审法院对该反诉请求不予支持。4.关于15000元经济损失的反诉请求。好旺家公司仅提供证人吴某证言试图证明因富尔达公司在搬离时拆除门及橱柜造成墙体损坏导致案涉房屋未能出租，但证人吴某未出庭接受质询，且无其他证据予以佐证，不能达到富尔达公司在搬离时拆除门及橱柜造成墙体损坏与案涉房屋至今未出租之间存在因果关系的证明目的，故一审法院对其要求富尔达公司赔偿15000元经济损失的反诉请求不予支持。综上，依据相关法律规定，一审法院判决：富尔达公司于本判决生效之日起五日内支付好旺家公司占有使用费1094元；二、驳回富尔达公司的本诉请求；三、驳回好旺家公司的其他反诉请求。本诉案件受理费118元，由富尔达公司负担；反诉案件受理费126.20元，由富尔达公司负担25元，好旺家公司负担101.20元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：富尔达公司主张涉案场地的实际面积小于合同约定的计租面积，好旺家公司是否应当退还多收取的租金。作为承租人，在签订租赁合同时，应对租赁物的性质包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使签订合同时未核实租赁物的面积，亦应当在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认，未在合理期限内提出异议的，应视为对约定计租面积的接受和认可。本案中，富尔达公司与好旺家公司经过现场实地察看后，于2017年8月6日签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日。合同订立后富尔达公司实际接收使用了涉案场地，并对该租赁场地进行了装修，同时分期支付了相应租金至合同履行期满之日，其行为可以表明该公司认可涉案场地的面积。2021年4月6日，富尔达公司以涉案场地实际租赁面积与合同约定面积不符为由向一审法院提起民事诉讼。一审法院经审查后认为，租赁合同系双方当事人在实地察看租赁物现状后予以订立，是双方真实意思表示，且富尔达公司对涉案场地面积异议期限明显超出了合理期间，据此对富尔达公司诉请不予支持并无不当。富尔达公司上诉认为一审法院判决不具有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，富尔达公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人安徽富尔达电梯销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱继全审判员  吴天石审判员  孙 健二〇二一年八月十二日书记员  许燕燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖10民终626号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽富尔达电梯销售有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新园东路93号安东园10幢50号，统一社会信用代码91341000695710016P。法定代表人：汪百寅，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山好旺家物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区阳光绿水花园1幢114室，统一社会信用代码913410000952113954。法定代表人：齐文仙，该公司总经理。上诉人安徽富尔达电梯销售有限公司（以下简称富尔达公司）与被上诉人黄山好旺家物业管理有限公司（以下简称好旺家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2021）皖1002民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。富尔达公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第二项，并改判好旺家公司退还其租金17433元；2.一、二审诉讼费用由好旺家公司承担。事实与理由：一审法院在认定案涉租赁物实际面积小于双方签订的租赁合同约定面积的情况下，以合同约定租金标准为固定金额，富尔达公司在租赁期间未提出异议为由，对其要求好旺家公司退还其部分租金的诉请不予支持，缺乏事实和法律依据。好旺家公司辩称：1.双方当事人签订的租赁合同中并没有约定房屋的租金按照面积来计算；2.双方当事人签订的租赁合同文本系富尔达公司提供；3.富尔达公司是在租赁合同履行届满后才自行委托相关的测绘部门对案涉场地面积进行测绘，不符合租赁常理。综上，请求二审法院驳回富尔达公司的上诉请求，维持一审判决。富尔达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令好旺家公司退还租金17433元；2.由好旺家公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：富尔达公司有意承租好旺家公司所使用的位于安徽省黄山市屯溪区，遂与好旺家公司协商，后好旺家公司将该物业用房中欲出租的场地空间分隔并通知富尔达公司察看现场后，双方于2017年8月6日签订《租赁合同》，约定：好旺家公司将位于屯溪区，房屋面积约180平方米，出租给富尔达公司；出租期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日；3年租金共计50000元，租金已包含物业费，租金每半年支付一次，支付金额为8333元，先付款后使用；租赁期间，非富尔达公司原因导致的与房屋质量有关的设施损毁，由好旺家公司负责维修，保证富尔达公司的正常使用，所需费用由好旺家公司承担；富尔达公司在租赁期间，不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经好旺家公司同意后方可进行，富尔达公司如因故意造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状；租赁期满或合同解除，富尔达公司必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在事宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给好旺家公司，富尔达公司自行安装的空调、电视、办公桌、橱柜等设施用品可搬走。好旺家公司将处于“毛坯”状态的分割好的物业用房交付给富尔达公司后，富尔达公司对该物业用房进行了装修。富尔达公司于2017年11月7日、2018年8月27日、2019年5月30日、2020年1月22日、2020年5月15日分别支付好旺家公司租金8333元，于2018年6月25日支付租金6333元。2018年5月份，因案涉房屋下水管堵塞，富尔达公司为清理粪便、污水、疏通下水道支出费用2000元，好旺家公司以下水管堵塞系富尔达公司装修改变管道所致为由不认可该笔费用由其承担。上述《租赁合同》到期后，富尔达公司已归还案涉房屋，但双方未办理交接手续，富尔达公司未能提供证据证明其搬离时间，好旺家公司自认富尔达公司搬离时间为2020年9月底。富尔达公司搬离时将其装修投入的门、橱柜拆除造成已装修的墙面损坏。另查明，富尔达公司委托黄山领创测绘有限公司对案涉租赁场地的套内建筑面积进行了测绘，由黄山领创测绘有限公司于2020年9月7日出具房产分层分户图确认案涉场地的套内建筑面积为117.24平方米。一审法院认为：富尔达公司与好旺家公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一、关于富尔达公司主张退还租金的本诉请求。本案中，富尔达公司在与好旺家公司签订合同前，已经察看过所承租场地，在签订合同时双方已经确认租赁标的物为由好旺家公司分割开的特定场地，且合同约定的租金标准为固定数额，并未约定按照租赁标的物的套内面积计算租金，富尔达公司在好旺家公司交付案涉场地后直至租赁期间届满长达三年的时间内也未提出异议，现其以合同约定面积与实际面积不符为由主张减负租金，应不予支持。二、关于好旺家公司的反诉请求：1.关于占有使用费的反诉请求。根据《租赁合同》约定，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，在双方未达成续签合同的情况下，富尔达公司应于2020年8月31日前搬离所承租场地，其未能举证证明何时搬离，好旺家公司自认富尔达公司搬离时间为2020年9月底，对于该自认的事实一审法院予以确认。富尔达公司未能按照约定搬离，应当支付好旺家公司在2020年9月1日至2020年9月底期间的占有使用费，现好旺家公司仅主张其2020年9月1日至2020年9月24日期间的占有使用费1094元，系对其自身权利的放弃，不违反法律规定，一审法院予以支持。2.关于未付租金2000元的反诉请求。根据《租赁合同》中“租赁期间，非富尔达公司原因导致的与房屋质量有关的设施损毁，由好旺家公司负责维修，保证富尔达公司的正常使用，所需费用由好旺家公司承担”的约定以及《中华人民共和国民法典》第七百一十一条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，在富尔达公司承租期限内，案涉房屋下水管堵塞好旺家公司应承担维修义务，好旺家公司虽辩称下水管堵塞系富尔达公司装修改变管道所致，但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果，故富尔达公司因下水道堵塞而支出的费用应由好旺家公司来承担，该费用由富尔达公司垫付，其主张该费用与租金抵扣，符合法律规定，一审法院予以采纳，故对好旺家公司要求富尔达公司支付租金2000元的反诉请求不予支持。3.关于恢复原状的反诉请求。庭审中，经一审法院二次释明，好旺家公司将诉请2进一步表述为判令富尔达公司将承租的房屋恢复至正常使用或基础使用的状态。根据《租赁合同》约定，租赁期满或合同解除，富尔达公司应将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在事宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给好旺家公司，富尔达公司自行安装的空调、电视、办公桌、橱柜等设施用品可搬走，但富尔达公司搬离时造成了已装修的墙面损坏，不符合双方约定的“清洁、良好状态”，好旺家公司反诉要求富尔达公司将租赁房屋恢复至正常使用或基础使用状态，但正常使用或基础使用状态均为抽象的概念，不具有可操作性，故一审法院对该反诉请求不予支持。4.关于15000元经济损失的反诉请求。好旺家公司仅提供证人吴某证言试图证明因富尔达公司在搬离时拆除门及橱柜造成墙体损坏导致案涉房屋未能出租，但证人吴某未出庭接受质询，且无其他证据予以佐证，不能达到富尔达公司在搬离时拆除门及橱柜造成墙体损坏与案涉房屋至今未出租之间存在因果关系的证明目的，故一审法院对其要求富尔达公司赔偿15000元经济损失的反诉请求不予支持。综上，依据相关法律规定，一审法院判决：富尔达公司于本判决生效之日起五日内支付好旺家公司占有使用费1094元；二、驳回富尔达公司的本诉请求；三、驳回好旺家公司的其他反诉请求。本诉案件受理费118元，由富尔达公司负担；反诉案件受理费126.20元，由富尔达公司负担25元，好旺家公司负担101.20元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：富尔达公司主张涉案场地的实际面积小于合同约定的计租面积，好旺家公司是否应当退还多收取的租金。作为承租人，在签订租赁合同时，应对租赁物的性质包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使签订合同时未核实租赁物的面积，亦应当在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认，未在合理期限内提出异议的，应视为对约定计租面积的接受和认可。本案中，富尔达公司与好旺家公司经过现场实地察看后，于2017年8月6日签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日。合同订立后富尔达公司实际接收使用了涉案场地，并对该租赁场地进行了装修，同时分期支付了相应租金至合同履行期满之日，其行为可以表明该公司认可涉案场地的面积。2021年4月6日，富尔达公司以涉案场地实际租赁面积与合同约定面积不符为由向一审法院提起民事诉讼。一审法院经审查后认为，租赁合同系双方当事人在实地察看租赁物现状后予以订立，是双方真实意思表示，且富尔达公司对涉案场地面积异议期限明显超出了合理期间，据此对富尔达公司诉请不予支持并无不当。富尔达公司上诉认为一审法院判决不具有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，富尔达公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人安徽富尔达电梯销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱继全审判员  吴天石审判员  孙 健二〇二一年八月十二日书记员  许燕燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。