贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10208号原告：吴长信，男，汉族，1971年9月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘斌（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200310326666。委托诉讼代理人：胡锦（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。证号：23072104210141。被告：毕节天钰房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园旁）。统一社会信用代码：91520500798807726E。法定代表人：刘保明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李阳（特别授权代理），系该公司法务部工作人员。原告吴长信与被告毕节天钰房地产开发有限公司（下称：天钰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年7月20日、2021年8月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告吴长信及委托诉讼代理人刘斌、胡锦，被告天钰房开公司的委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。第二次庭审，原告吴长信的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼，被告天钰房开公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，作缺席审理。本案现已审理终结。原告吴长信向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理天钰花园11幢负一层22号门面房不动产权属证书；2、判令被告支付逾期办证违约金暂计14,000.00元（以购房款149,523.00元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2018年6月1日起至被告履行付款义务之日止）；3、判令被告退还案涉房屋面积差价款24,563.00元及利息暂计人民币2,000.00元（以24,563.00元为基数按年利率4.75%从2012年7月25日起算至被告付清面积差价款之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号270号），购买位于天钰花园第11幢负一层22号门面。该房屋合同约定：第3条——合同建筑面积30.68㎡，套内建筑面积19.08㎡，按套内建筑面积每平方米人民币7,551.67元，总金额人民币149,523.00元。第5条——房屋面积误差部分房款价应返还买受人。第6条——原告首付款人民币75,523.00元，贷款人民币74,000.00元。第15条——出卖人应当在商品房缴付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。原告收房后，2013年6月8日，原告将案涉商业用房出租给被告，《租赁合同》显示：案涉房屋建筑面积为25.64㎡，与《商品房买卖合同》的案涉房屋建筑面积不相符合，相差5.04㎡。原告已履行全部付款义务，且缴付了办理房屋产权证的税费，被告收到办理房屋权属登记的税费后，经原告多次催告，迟迟未为原告办理房屋权属登记。原告认为，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对原被告双方均有法律约束力。《合同法》第8条：当事人依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第107条当事人不履行合同义务的或者履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案中，被告违反《商品房买卖合同》的约定，未在约定的期限内为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，其应承担为原告办理案涉房屋不动产权属证书等违约责任；由于该合同违约金约定不明，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中第14条：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故，原告诉请从起诉之日前三年起按金融机构计收逾期贷款利息计算违约金于法有据。且被告交付给原告的案涉房屋，面积小于合同约定的面积，按照合同约定的上述内容，被告负有返还面积差房价款给原告的义务（计算式为：按照建筑面积30.68㎡，案涉房屋总价值人民币149,523.00元，每平方米人民币4874元，面积差5.04㎡，被告返还金额4874元/㎡×5.04㎡=24,563.00元）。为此，原告特根据法律的规定，特具此状诉至贵院，恳请支持原告诉讼请求。庭审时，原告吴长信撤回第三项诉讼请求。同时，吴长信补充陈述：2009年我购买的涉案房屋建筑面积为29.88平方米，单价应为5,606.50元，我的购房总价为167,522.00元。在签订商品房买卖合同当日，被告公司返租了两年，第一年的租金按总价5%计算，第二年租金按总价6%计算，两年租金共计为17,999.00元，并作为抵扣购房款，最后应付购房款为149,523.00元，该数据与商品房买卖合同上的数据完全吻合。实际购房款为167,522.00元，逾期办证违约金应以此为基数进行计算；如出现面积差，应以实测的建筑面积计算而不是按套内面积计算；关于违约金的约定，我认为约定不公平，买受人逾期交付房款是按日计算违约金，出卖人逾期办证也应按日计算违约金。被告向我们出具的合同是格式合同，且合同中没有提示我们要认真阅读合同，故我们认为合同中违约金的约定显失公平，所以我们要求逾期办证的违约金应按逾期交款的违约金按日万分之一进行计算。被告天钰房开公司辩称：一、双方签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，是平等的，应按照合同记载的购房款确定案涉房屋的实际购房款；二、关于原告方主张违约金，被告方已于2013年6月24日取得商品房备案证明书，符合办证条件，不存在违约；三、合同明确确定了违约金的计付方式，原告诉请违约金计付方式无事实及法律依据。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月27日，原告吴长信与被告天钰房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：270），约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市南部新区门面，建筑面积30.68平方米，套内建筑面积19.80平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为7551.67元，总金额149523.00元；原告采用银行按揭贷款方式付款，首付金额75523.00元，贷款金额74000.00元；被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2．原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件四：合同补充协议约定产权证由被告给原告代办，原告购买该房屋按相关部门规定交纳标准的契税、维修基金、印花税、房屋产权费、交易费、测绘费、评估费等由原告承担，并提交给被告。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告交付涉案商品房购房款。被告于2010年6月29日、2010年7月2日向原告收取了涉案商品房办证所需的契税、维修基金、交易、测绘等费用7978.00元。2010年12月31日，被告将涉案商品房交付给原告。至今，被告尚未为原告办理涉案商品房的权属登记。原告认为，被告未按合同约定办理房屋产权证书，构成违约，被告依法应承担违约责任，故原告以上述诉请诉至本院。另查明，毕节市房产事业局于2013年6月24日为被告颁发了毕节市南部新区天钰花园11幢的《商品房备案证明书》（毕房（ＢＪ13）登字第××号）。再查明，2009年8月29日，吴长信为出租方（甲方），南京博乐投资顾问有限公司毕节分公司为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：乙方所租赁的房屋位于毕节天钰商贸城壹拾壹号楼负贰层贰拾贰号门面，面积约29.88㎡。租赁期限自2011年3月31日至2013年3月31日止，共24月。签定合同时，由乙方一次性支付二年租金给甲方。2011年3月31日起开始计算租金。租金的收取标准为贰年租金总额人民币17,999.00元整。该合同还约定了其他内容。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，原告吴长信与被告天钰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按约定履行了付款义务，被告应按合同约定履行其相应的义务。对于原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，基于我国对房屋的所有权变动采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助办理转移登记的义务。被告于2013年6月24日取得《商品房备案证明书》，已具备办理转移登记的条件，但按《商品房买卖合同》“附件四：合同补充协议1．产权证由出卖人给买受人代办，买受人购买该房屋按相关部门规定交纳标准的契税、维修基金、印花税、房屋产权费、交易费、测绘费、评估费等由买受人承担，并提交给出卖人”的约定，被告有代办不动产权证书的合同义务，被告至今尚未代原告办理不动产权证书，即未履行完毕合同义务，原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书，有合同约定，本院予以支持，但原告应负提交办证资料（应由原告提交的部分）并交纳相关税费的义务。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2．买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”及“产权证由出卖人给买受人代办”的约定，被告于2010年12月31日向原告交付涉案房屋，故被告至迟应于2011年12月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并代原告办理涉案商品房的产权证书，2011年12月30日前被告未按约定履行上述义务，致原告至今未取得涉案房屋的权属证书，被告违约，应向原告支付违约金。对于违约金的计算标准，原告主张违约金的计算约定不明要求按照日万分之一的标准计算，本案中，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约金计算方式为以已付房价款的0.05%计算，该约定明确且不违反法律规定，应当按照此约定计算违约金，原告的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于违约金的计算基数，原告主张涉案商品房的实际购房款为167,522.00元，应以167,522.00元为计算违约金的基数，《商品房买卖合同》中明确约定涉案商品房的总金额为149,523.00元，原告向被告交付的购房款亦为149,523.00元，原告的该主张无事实依据，本院不予支持。综上，按合同约定，违约金经计算为74.76元（149,523.00元×0.05%=74.76元），故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院以74.76元为限予以支持。原告在庭审时撤回第三项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告毕节天钰房地产开发有限公司于原告吴长信缴纳办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告吴长信办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告毕节天钰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴长信逾期办证违约金74.76元；三、驳回原告吴长信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407.00元（已按简易程序减半收取），由原告吴长信负担382.00元，由被告毕节天钰房地产开发有限公司负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇二一年八月三十日书记员  高立