山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初7689号原告：张欢，女，汉族，1980年4月28日出生，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。原告张欢与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月2日公开开庭进行了审理。原告张欢的委托诉讼代理人钱雨，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欢向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期办证违约金27956.64元(自2020年1月7日计算至2020年12月21日(共计349天)，(计算方法为801049.73*1/10000*349天)；2.本案诉讼费用由景和置业公司承担。事实和理由：张欢、景和置业公司双方于2016年3月14日签订《济南市商品房买卖合同》，张欢购买景和置业公司开发的景和山庄×号楼×单元×号房屋，张欢按照约定支付总房款801049.73元，合同约定景和置业公司商品房交付使用后365个工作日内，为张欢办理权属登记相关事宜，张欢于2018年8月2日收房，但景和置业公司迟迟未能在合同关于产权登记的约定期限内为张欢办理权属登记。景和置业公司怠于履行上述合同义务的行为侵犯了张欢的合法权益，张欢特依法诉至贵院，望判如所请。景和置业公司辩称，景和置业公司并未违约，张欢要求景和置业公司支付逾期办证违约金无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，根据张欢、景和置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条及补充协议第五条约定，出卖人应当在2017年12月15日前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付给买受人；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该合同约定内容，涉案房屋取得竣工验收备案证明系房屋交付的前提条件，而涉案房屋取得竣工验收备案证明系出卖人将办理权属登记需由景和置业公司提供的资料报产权登记机关备案的前提条件，根据上述约定，景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日。其次，景和置业公司虽于2020年1月22日具备了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，但自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，在计算景和置业公司最晚将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间时应扣除自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的期限。再次，景和置业公司已于2020年9月14日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕，履行期限亦未超过合同约定的最晚期限，景和置业公司并未违约，张欢要求景和置业公司承担逾期办证违约责任即无事实依据亦无合同及法律依据。综上，请求法院查明事实，依法驳回张欢的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.张欢（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年3月14日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）×）约定：张欢购买景和置业公司开发的景和山庄×号楼×单元×号房屋，该商品房建筑面积100.28平方米，合同总价款为800890元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如因买受人原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，出卖人不承担违约责任。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第八条关于合同网签备案及权属登记的约定2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。3、若出卖人在主合同约定的交付期限届满前交房的，买受人同意：办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间仍从主合同约定的交付期限届满之次日起开始计算。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算。2.合同签订后，张欢按照合同约定及面积差额共向景和置业公司交纳了购房款801049.73元，房屋实际建筑面积为100.3平方米，张欢于2018年8月1日收取涉案房屋。3.涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。4.景和置业公司提交《收件回执》一份，载明：“登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记-建筑物申请人山东景和置业有限公司受理时间2020.9.14坐落历城区凤鸣路3366号景和山庄9号楼501”等。5.张欢提交《景和山庄不动产权证办理通知》一份，载明：“尊敬的景和山庄业主您好：景和山庄已经具备办理不动产权证条件，我们将逐楼逐栋通知业主办理……本次办理楼栋：景和山庄九号楼、十号楼办理时间：2020年12月21日：九号楼1-9层2020年12月22日：九号楼10-18层2020年12月23日：十号楼1单元2020年12月24日：十号楼2单元，落款通知时间为2020年12月18日。本院认为，张欢与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准，对于张欢关于补充协议第八条系格式条款的主张不予采信。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。张欢已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向张欢办理房屋产权证。本案争议焦点为：（一）关于计算逾期办证违约金的起止日期及涉及疫情期间的逾期天数是否应当顺延的问题。张欢主张逾期办证违约金自实际收房之日后365个工作日即2020年1月7日计算至2020年12月21日止，理由为：第一，该《收件回执》与张欢能否取得房屋登记，能否实现合同目的没有关联性，景和置业公司不能以此来规避其相应的违约责任。第二，景和置业公司也不能据此证明因为产权登记机关的原因导致备案延迟；第三，《收件回执》与景和置业公司出具的景和山庄不动产权证办理通知相互矛盾。景和置业公司实际具备办理房屋权属登记的是办证通知显示的时间。根据日常生活经验，如果开发商具备办证条件是不可能不通知业主办理产权登记的，因为其不通知会承担相应违约责任，因此，本案中应该以开发商通知张欢能办理产权登记的时间作为计算违约金的截止时间。退一步讲，即使开发商在比较早的时间办理的房屋的初始登记，但其怠于行使通知的义务，致使张欢方在长达数月之后才收到办理产权登记的通知，其行为也已构成违约，应当对此承担相应的违约责任。景和置业公司辩称，交房后第365个工作日的次日应为2020年1月17日，且其向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日，景和置业公司虽于2020年1月22日具备了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，但自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，在计算景和置业公司最晚将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间时应扣除自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的期限。景和置业公司已于2020年9月14日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕，履行期限亦未超过合同约定的最晚期限，景和置业公司并未违约。景和置业公司为证实其主张提交：1.山东省卫生健康委员会官方网站2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应》及《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》文件打印件各一份。经质证，张欢对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，根据交房时间及合同约定，景和置业公司办证的逾期时间发生在疫情发生之前，并不是在合同履行期间，根据《民法典》第五百九十条规定，迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力，故此，景和置业公司对于疫情发生后的抗辩不当，应予以驳回。本院认为，关于逾期办理房屋产权证违约金起算日期，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%”，根据《补充协议》第八条第3款约定：若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算，故景和置业公司应于商品房实际交付之日起365个工作日内报产权登记机关备案，即自2020年1月17日起计算逾期办理房屋产权证违约金。关于逾期办理房屋产权证违约金截止日期，根据《补充协议》第八条约定：“主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准”，根据景和置业公司的举证情况，涉案房屋逾期办理房屋产权证违约金应计算至2020年9月14日。关于涉及疫情期间的逾期天数是否应当顺延的问题，涉案商品房已于2020年1月22日取得竣工验收备案证明，具备了房屋办证条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋办证条件，但无法由出卖人提供资料向行政管理部门办理备案事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司的该项辩称本院部分予以支持，酌定扣除43天。（二）针对逾期办证违约金是否应超过合同约定的2%限额。张欢主张合同约定限额为总购房款的2%系景和置业公司确定的格式条款，景和置业公司并未遵照合同法公平、诚信原则确定双方的权利义务，参考合同第七条和合同第九条双方如果违约承担不同违约责任的约定，违约条款明显对业主不公平。其次，提供格式条款的开发商免除其责任加重业主责任，排除业主主要权利，该条款因不符合合同法第四十条之规定而无效；第三，景和置业公司迟延办证已经持续好几年，合同约定的2%违约金限额已经远远低于张欢的实际损失，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以请求人民法院对违约金进行调整。第四，在实际的审判过程中对实际交房违约金已经突破了合同约定2%的限额，实际的评判标准是给业主造成的实际损失。景和置业公司辩称双方已在合同中明确约定违约金最高数额不应超过张欢已付房款的2%，如张欢认为其实际损失大于合同约定的违约金额，其应当提交相应的证据予以证实，否则其主张不成立。本院认为，关于逾期办证违约金不超2%的条款已进行下划线提醒标注，且张欢并未提交逾期办证违约金的实际损失超过已付房款2%的证据，张欢的该项请求中超2%的部分，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据合同约定本案涉案房屋的逾期办证违约金计算方式应为：801049.73元×0.0001×199天（2020年1月17日至2020年9月14日再扣除疫情期43天）=15940.89元，已付房款的2%为16020.99元（801049.73元×2%=16020.99元），张欢主张的逾期办证违约金数额高于合同约定金额，故应在合同约定金额的范围内予以调减，对张欢的诉讼主张，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张欢支付逾期办理房屋产权证违约金15940.89元。二、驳回张欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由山东景和置业有限公司负担99元，由张欢负担150元。本判决为终审判决。审 判 员  刘 明二〇二一年八月六日法官助理  刘 梅书 记 员  翟文丽