辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9250号上诉人（原审被告）：杜亚南，女，汉族，1979年3月2日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：金阁，系杜亚楠的丈夫。委托诉讼代理人：崔健，辽宁相如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩宝香，女，汉族，1970年10月20日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王洪涛，系韩宝香的丈夫。上诉人杜亚南因与被上诉人韩宝香房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜亚南上诉请求：1.撤销一审判决的第一项和第二项，重新审理或改判；2.全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：我方承租案涉房屋十多年，从未拖欠被上诉人的租金。到2020年底，我方交纳了四万五的房租后，对方拒收2021年房租并称应该按照105,000元交纳。对方答应收取14万元，但后来反悔。2020年11月并未到交租时间，对方主张因拖欠租金而主张腾房没有法律依据，我方愿意对收条的字迹和时间进行鉴定。韩宝香辩称：同意一审法院判决结果。韩宝香向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间所签订的《租房协议》并请求被告立即腾退房屋；2.被告给付所欠原告租金35,000元（计算至起诉之日起），具体数额计算至被告返还所占用房屋之日；3.被告支付延期使用承租房屋产生的水、电及煤气等费用；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系位于沈阳市铁西区7门的房主。被告自2009年起租用该房屋，2018年12月24日，原、被告续签《租房协议》，约定被告租赁该房屋，租赁期5年，自2019年1月12日至2024年1月11日，租金每年105,000元，付租方式为每年付一次，预缴租金。租期内采暖费、物业费由原告方承担。被告在原告处有押金500元，到期后返还。合同签订后，被告一直租赁此房屋。后因疫情缘故，双方协商将2020年及2021年租金每年减免5000元，租金变更为100,000元。其中2020年的租金，被告首次交付了55,000元，余款45,000元双方协商延期至2020年七、八月份交纳。按年租金10万元计算，被告已将2020年7月30日前租金付清。原告主张被告再未交纳租金，因此请求解除与被告之间的租赁协议。被告向法庭出示收条一张，该收条为A4纸右上角，内容为：“房租肆万五千元正”，落款为“韩宝香”。被告主张其已经于2020年11月28日以现金形式向原告支付了2020年剩余租金45,000元，付款时只有其二人在场，原告在收款后向其出具该收条。原告对该收条中落款处其本人签名的真实性不予认可，且明确表示被告并未支付2020年剩余租金45,000元。被告出示十余张原告之前书写的租金收条，这些收条均显示有明确的收款意思表示。原告向法庭提供2020年12月17日的视频一份，该视频中被告之夫即本案代理人明确表示：向原告支付2021年租金10万元，共向原告支付租金14万元。原告以此证明被告于2020年11月28日向其支付租金45,000元一事为虚构。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告于2018年12月24日续签《租房协议》。该协议约定，被告应当提前一个月支付下一年度1月12日至次年1月11日的租金。关于2020年及2021年租金数额的问题，双方已在微信中确定2020年度及2021年度租金为10万元，对此予以认定。被告主张其已向原告支付完毕2020年度租金10万元，原告对其中的55,000元予以认可，对其余45,000元不予认可。被告向法庭举证收条一份，内容为：“房租肆万五千元正”，落款为“韩宝香”，并以此证明其已于2020年11月28日向原告支付租金45,000元，原告对该收条不予认可，且明确表示被告并未支付该45,000元租金。被告举证的该证据即使为原告书写，但该证据中未作出收到租金的意思表示，同时比对原告之前出具的十余份租金收条，每份收条中均有明确的收到租金的意思表示，此外原告向法庭提交的视频显示，被告之夫即本案代理人，于2020年12月18日明确表示要向原告交纳2020年的欠付租金40,000元（应为45,000元），结合以上证据认定，被告并未向原告交纳2020年欠付的租金45,000元。综上，被告未按约定向原告支付租金，经原告一再催促，被告仍拒不交纳，原告可以依法解除其与被告之间的《租房协议》，故对原告请求解除其与被告之间所签的《租房协议》并请求被告立即腾退房屋的主张予以支持。被告应向原告支付2020年7月31日起至实际腾退房屋之日止的租金（该租金金额应减掉被告已向原告交纳的租房押金500元），其中2020年及2021年的租金按年租金10万元计算，如被告于2021年12月31日后腾退房屋，2022年及之后的租金按105,000元每年计算。关于原告请求被告支付水、电及燃气费的主张，原告并未举证证明被告有欠费行为，故对原告该项诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告杜亚南于本判决发生法律效力之日起10日将登记于原告韩宝香名下位于沈阳市铁西区7门房屋腾空并交还原告韩宝香；二、被告杜亚南于本判决发生法律效力之日起10日内向原告韩宝香支付2020年7月31日起至房屋实际腾退之日止的租金，其中2020年及2021年的租金按年租金10万元计算，2022年及之后的租金按105,000元每年计算；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,440元，由被告杜亚南承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人杜亚南与被上诉人韩宝香于2018年12月24日签订的《租房协议》系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。双方当事人此前分别于2008年12月5日和2014年3月19日签订的协议，因合同约定的履行期限届满而终止履行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因双方于2018年12月24日签订的《租房协议》中并未明确约定支付租金的期限，且上诉人杜亚南已承租使用案涉房屋十余年，其未拖欠2020年7月30日以前的租金。就2020年度的剩余租金45,000元问题，因当事双方就此是否已实际履行存在争议，被上诉人韩宝香因此提起本案诉讼，而并非上诉人杜亚南恶意违约拒付租金。本案诉讼期间，上诉人杜亚南提交收条以证实韩宝香已实际收到2020年的剩余租金45,000元，但该收条与此前韩宝香开具的诸多收条存在显著不同：一方面并未写明该租金所覆盖的租期范围，另一方面韩宝香并未签署收款日期。上诉人杜亚南亦未提交取证凭证或其他证据对其交纳该笔租金的行为予以佐证，故仅凭该收条不足以证实杜亚南已向韩宝香实际交纳了2020年的剩余租金45,000元。二审庭审期间，当事双方均认可2020年和2021年的租金为10万元/年，且上诉人杜亚南自认其愿意随时交纳2021年的租金。因双方于2018年12月24日签订的《租房协议》中并未明确约定支付租金的期限，亦未明确约定违约责任和解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，上诉人杜亚南至迟于2022年1月11日交纳2021年的租金并不违反我国法律规定。因上诉人杜亚南是否已实际交纳2020年的剩余租金45,000元存在争议，其至今未交纳2021年的租金也并不违反我国法律规定，故上诉人杜亚南并不存在恶意违约拖欠租金的行为，不符合我国法律关于解除合同的条件，故对被上诉人韩宝香主张解除合同并腾退房屋的诉讼请求不予支持。但上诉人杜亚南应依约交纳2020年的剩余租金45,000元及2021年的租金100,000元，至于2022年及后续租金问题双方均应按照《租房协议》继续履行。基于本案事实并兼顾公平原则，本院决定由双方共同分担本案的全部诉讼费用。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人杜亚南的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1484号民事判决第一、三项，即“一、被告杜亚南于本判决发生法律效力之日起10日将登记于原告韩宝香名下位于沈阳市铁西区7门房屋腾空并交还原告韩宝香；三、驳回原告其他诉讼请求。”二、变更沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1484号民事判决第二项，即“二、被告杜亚南于本判决发生法律效力之日起10日内向原告韩宝香支付2020年7月31日起至房屋实际腾退之日止的租金，其中2020年及2021年的租金按年租金10万元计算，2022年及之后的租金按105,000元每年计算；”为“二、杜亚南于本判决发生法律效力之日起十日内给付韩宝香2020年剩余租金45,000元和2021年租金100,000元；”三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计46,880元，由杜亚南负担23,440元，由韩宝香负担23,440元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月十三日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。