淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4432号原告（反诉被告）:孙晓东，男，1993年9月20日出生，满族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张梦含，江苏引航律师事务所律师。、被告（反诉原告）：姜显伟，男，1980年1月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周峰，江苏昊震翰律师事务律师。被告：冯亮，男，1979年7月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区原告孙晓东与被告姜显伟、冯亮中介合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序于2021年7月6日公开开庭进行审理。原告孙晓东及委托代理人张梦含，被告姜显伟的委托代理人周峰及被告冯亮到庭参加诉讼。现已审理终结。本诉原告孙晓东向本院提出诉讼请求：依法判令解除双方的居间合同，两被告退还居间费4万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告冯亮系朋友关系，因原告有租赁房屋的需求，被告姜显伟系从事居间服务，与被告冯亮系朋友关系，被告冯亮介绍原告与姜显伟认识，由被告冯亮、姜显伟为原告寻找合适的房源。2020年10月22日，原告与被告姜显伟签订《居间合同》一份，约定两被告促成原告与淮安市商铺房东签订房屋租赁合同，原告先行支付4万元的居间费用，用于两被告的前期工作，并按照被告冯亮的指示汇入案外人史红的银行账户，但合同签订后，两被告未做任何工作，未促成原告与上述三间房屋产权人签订租赁合同，上述三间房屋已出租给他人，两被告亦未给原告提供其他房源。原告要求被告退还居间费用，两被告不予理会，原告遂诉至本院。本诉被告姜显伟辩称：被告已经花费了大量精力，促成了原告与涉案房屋房东签订租赁合同，是原告一直拖延不肯签订租赁合同，至2020年12月原告仍然没有签订，涉案房屋被他人租赁，现在原告要求返还居间费用无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。本诉被告冯亮辩称：原告开始找冯亮租房子，冯亮从姜显伟处得到信息，有三间房屋对外出租，告知原告居间费用在5万元，经协商，付了4万元给冯亮，原告已经看好了商铺的位置，姜显伟委托曹某,4去与房东谈关于租金的事情，后经过大量的沟通努力，房东愿意与原告签订租赁合同，但因原告个人原因没有签订房屋租赁合同，请求依法驳回原告诉请。反诉原告姜显伟向本院提出诉讼请求：依法判令反诉被告孙晓东支付违约金3万元，并承担反诉费用。事实和理由：2020年10月22日，反诉原告姜显伟与反诉被告孙晓东签订居间合同一份，约定由反诉原告从事居间服务，促成反诉被告租赁到淮安市商铺。反诉原告收取反诉被告4万元居间费用后，通过自己的关系，与商铺房主的代理人取得联系并进行沟通，最终与房主达成租赁意向，并都愿意签订租赁合同，后反诉被告以资金出现问题，公司认为位置不好等理由拖延，致使租赁合同一直未能签订，反诉被告的行为违反了合同约定，应当支付违约金。反诉被告孙晓东辩称：姜显伟提供房屋不符合租赁条件，最终导致孙晓东与房东没有签订房屋租赁合同，孙晓东与姜显伟在签订居间合同时，案涉三间商铺已经有实际承租人，冯亮告知孙晓东可以签订租赁合同，但是必须与房东的代理人签订，因孙晓东系替公司租赁房屋进行生产经营，向公司汇报之后，公司认为必须与房东本人签订，孙晓东将该诉求告知姜显伟、冯亮及曹某,4，但三人不理原告，就再未联系过。被告冯亮述称：居间合同第一条约定了不予返还情形，孙晓东要求其与房东签订的请求没有收到，最终合同没有签订不是因为让其与房东签订合同，而是孙晓东认为商铺没有达到他们的100分，所以属于孙晓东违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的居间合同1份、微信聊天截屏（与冯亮）3张、手机银行电子回单截屏1张，被告冯亮举证的微信聊天截屏1张，经质证，双方对真实性均无异议，本院予以采信。被告姜显伟申请证人曹某,4到庭作证，证言主要内容为：孙晓东先找到冯亮，让冯亮帮忙拿锦绣装饰城好的位置，冯亮和曹某,4说了这个事，曹某,4找到姜显伟，姜显伟有关系能找到房东的代理律师。因为姜显伟比较忙，就委托曹某,4和吉某,4对接；曹某,4和冯亮帮姜显伟做事，孙晓东付了4万元的费用，姜显伟、曹某,4、冯亮三人分配。曹某,4忙了起码一个月，具体时间记不清楚了，前期与房东代理律师吉某,4洽谈房租、保证金等细节，谈妥后就与原租户洽谈关于补偿方面细节，大概一个多月，也一直与孙晓东沟通，孙晓东说回总部申请费用；谈妥后就把合同发给孙晓东，孙晓东一直拖，最后回复冯亮说不要了。经质证，原、被告对证言真实性无异议，本院予以采信。本院庭后对吉某,4进行了调查，吉某,4在笔录中陈述：对与曹某,4的微信聊天记录真实性无异议，涉案房屋原先是由房东出租给王火禁的，后来王火禁因为疫情影响生意不好，想提前终止租赁关系，王火禁就将曹某,4介绍到吉某,4这里来谈房屋租赁事宜，吉某,4联系房东告知王火禁准备提前终止租赁关系由曹某,4重新与房东签订租赁合同，房东同意，经沟通，房东重新确定房屋租金，曹某,4接受房东的要求，吉某,4与王火禁联系，王火禁要求曹某,4补偿他的装修费用以及空调费用，后又在王火禁和曹某,4之间就装修及空调进行磋商，双方达成一致意见，吉某,4为他们三方拟定了房屋租赁合同，并发给房东、王火禁、曹某,4看，三方一致同意协议内容，吉某,4就让曹某,4签协议，曹某,4说要以孙晓东的名义签字，孙晓东回老家筹钱了，让等一等，吉某,4就等了一段时间，后又催促曹某,4多次，但曹某,4一直说孙晓东没有凑到钱，让再等一等，后来再发消息就没有回。2020年12月2日吉某,4最后一次微信问曹某,4房子是否还要，曹某,4一直未回复，现在房子已经租给其他人了；曹某,4和吉某,4一直在协商租房事情，而且基本谈好了，就差签字；如果签合同的话，所有合同都是房东本人签字，吉某,4只是帮他们处理合同内容事宜。经质证，原、被告对吉某,4证言的真实性均无异议，本院予以采信。被告姜显伟提供微信聊天截屏55张（曹某,4与吉某,4的聊天记录），证明姜显伟利用自己的人脉关系与涉案房屋房主的代理人取得联系，代理人为江苏穿石律师事务所吉某,4，同时委托证人曹某,4与吉某,4就房屋租金及租赁细节进行反复沟通，吉某,4又与房主进行沟通，最终形成了租赁方案及合同，房主愿意按照此方案签订租赁合同，姜显伟为此花费5000元。经质证，原告有异议，称部分聊天记录在2020年10月22日之前，而2020年10月22日原告才与被告签订居间合同，所以聊天记录不能反映是为促成房东与原告所签订合同做的工作，从其内容可以看出被告知晓后期签订合同是不能与房东本人签订的，但在居间合同签订前并未告知原告，原告并非个人租赁房屋，而是为了公司经营需要，如果原告在签订合同之前知晓不能与房东本人签订，必然不会与被告签订居间合同。被告冯亮提供租赁合同三份，证明其已经履行居间义务，但因原告原因导致合同没有实际签订。经质证，原告认为与本案无关。经审查，本院认为，被告姜显伟提供的微信聊天截屏以及冯亮提供的租赁合同，与曹某,4、吉某,4的证言相互印证，能够证明两被告从事居间活动，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月份，原告孙晓东因租赁房屋需要联系被告冯亮，委托冯亮为其寻找房源，并于2020年10月19日向冯亮支付了4万元费用。被告冯亮则联系被告姜显伟为原告寻找租赁房源。2020年10月22日，原告孙晓东（甲方）与被告姜显伟（乙方）签订居间合同，约定：“甲方准备租赁位于淮安市商铺，因甲方对准备租赁的商铺所有权人和管理人均不了解，甲方委托乙方利用自己的人脉关系，促成甲方能够租赁到上述商铺。甲乙双方在合法、自愿的基础上，自愿达成如下协议：一、甲方看好位于淮安市锦绣装饰城商铺，委托乙方去了解锦绣国际装饰城商铺的信息。甲方先支付乙方4万元用于从事居间活动支出的费用。甲方后期即使没有租赁乙方提供给甲方商铺信息中的商铺，甲方不得要求乙方返还该4万元（该4万元在本合同签订前已付）。二、经过乙方提供的锦绣国际装饰城商铺的信息和乙方带领甲方实地勘查，甲方确定看好位于淮安市间商铺，准备租赁该三间商铺。三、甲方委托乙方去商谈租赁第二条中的三间商铺，甲方支付乙方报酬人民币34万元整。在本合同签订之日三天内甲方向乙方支付人民币20万元，余款在甲方与锦绣国际装饰城1幢124、125、126号三间商铺所有人签订租赁合同时一次性支付给乙方。四、在乙方按照甲方要求（甲方要求有：1、租赁合同期限5年；2、124号商铺租金为人民币8.244万元、125号商铺租金为人民币9万元整、126号商铺租金为人民币12.895万元；3、租赁合同期内不涨租金）和商铺所有人都达成一致意见的情况下，由于甲方原因没有和商铺所有人签订租赁合同的，则甲方在合同签订之日支付给乙方的20万元，不得要求乙方返还。五、甲方若没有按照本合同第三条的约定按时支付乙方报酬，甲方则承担违约金3万元。六、在履行本合同过程中发生争议，应友好协商解决，协商不成可向合同签订淮安市清江浦区法院起诉。甲乙双方确认上述住所地即为法律文书的送达地址。”合同签订后，被告姜显伟安排曹某,4与淮安市商铺的所有人协商房屋租赁事宜。2020年10月25日，被告冯亮将三份合同微信发送给原告，10月26日原告在微信中回复“这个位置跟我们总经理看过了，然后呢，他觉得不是没有达到标准”，冯亮回复“10月24号都和你都确认好的，今天下午打款20万，26号上午九点签租赁合同了，下午你们说不要了，怎么跟三个房东解释？这样做事太离谱了”，10月27日原告回复“这个事儿呢，也实在没有办法，最终批钱呢，是总部，我肯定要和总部确认最终的位置，但是呢，今天上午和总部领导聊了一下，他觉得这个位置呢，不是特别的好，打分儿的情况下呢，打了80分，他还想希望有百分之百”。之后，因租赁合同一直没有签订，涉案商铺的所有人将商铺另租他人。原告要求两被告退还4万元费用，双方发生争议，遂诉至法院。本院认为：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告孙晓东与被告姜显伟签订居间合同，委托被告商谈租赁淮安市锦绣装饰城商铺事宜，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方形成中介合同关系，原、被告应按合同约定履行各自的义务。被告冯亮虽未在合同上签字，但是根据双方陈述，和被告姜显伟一起为原告联系房源，为原告提供中介服务，同时也收取了原告4万元的费用，应认定冯亮也为居间合同的当事人。根据合同约定，原告委托两被告商谈租赁淮安市商铺事宜，现商铺已经被所有人租赁给他人，涉案居间合同目的已无法实现，故原告要求解除居间合同的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以支持。原告要求两被告返还居间费用4万元，理由是两被告未做任何工作，未促成原告与上述三间房屋产权人签订租赁合同。本院认为原告的理由不能成立，理由如下：首先，涉案的4万元系原告支付给被告用于从事居间活动支出的费用，而双方居间合同明确约定“甲方后期即使没有租赁乙方提供给甲方商铺信息中的商铺，甲方不得要求乙方返还该4万元”，被告虽然未促成合同成立，但是根据合同约定，不用退还原告支付的活动费用；其次，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。虽然两被告未促成合同成立，但从庭审调查来看，被告方一直在和涉案商铺的所有人洽谈商铺租赁事宜，且合同内容基本谈好，应认定两被告从事了居间合同约定的媒介服务，原告应当支付必要费用；最后，原告称租赁合同没有最终签订的原因系被告没有按照其条件完成居间活动，而其提出的条件是要与房东本人签订合同，商铺租赁时间从签订合同之后越快越好，三间商铺的原租户不会产生其他的费用，但是关于原告对租赁商铺的要求，居间合同中有明确的约定，而原告提出的上述条件并未约定在合同中，庭审时原告也认可被告在洽谈租赁合同的过程中关于租赁期限、租金的要求符合居间合同的约定，调查时证人吉某,4的证言也说明最终还是由商铺所有人来签合同，因此涉案商铺最终没有签订租赁合同并非被告过错造成。综上，本院认为，两被告未促成合同成立，但是提供了相应的中介服务，原告应当按照约定支付从事中介活动支出的费用，故对原告要求两被告返还4万元费用的诉讼请求本院不予支持。被告姜显伟反诉要求孙晓东承担违约金3万元，本院认为居间合同约定在租赁合同签订后，孙晓东若没有按照合同约定支付报酬，则承担违约金3万元，但是本案中涉及的租赁合同并没有成立，原告无需支付报酬，故被告姜显伟的此项诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第九百六十一条、第九百六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告孙晓东与本诉被告姜显伟、冯亮之间的居间合同。二、驳回本诉原告孙晓东的其他诉讼请求。二、驳回反诉原告姜显伟的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元（已减半收取），由本诉原告孙晓东负担。反诉案件受理费275元（已减半收取），由反诉原告姜显伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年八月九日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。