北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10411号上诉人（原审原告、反诉被告）：田冰，女，1988年9月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王永秀，北京清汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘籽鹏，北京清汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀荣，女，1954年10月23日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人田冰因与被上诉人张秀荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2021)京0101民初7938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田冰上诉请求：撤销一审判决，改判支持我全部诉讼请求；驳回张秀荣全部诉讼请求；本案全部诉讼费由张秀荣承担。事实与理由：我与张秀荣在租赁合同到期后未续签书面合同，依法应认定为不定期租赁合同。根据我国合同法相关规定，我作为承租人有权随时解除合同且无须在合理期限之前通知张秀荣。张秀荣辩称：同意一审判决，不同意田冰的上诉请求和理由。田冰向一审法院起诉请求：1.判令张秀荣返还田冰房屋租赁押金4750元；2.诉讼费用由张秀荣负担。张秀荣向一审法院提起反诉请求：1.依据合同约定第10条第二款支付违约金月租金200%，依据合同约定第九条支付应交的煤气费54.8元，水费50.3元，卫生费加垃圾费一年72元（物业36元、居委会36元），两年共144元。公共楼道用电费30元，买灶具送的烤箱，我是让田冰在房间里使用的不是送给田冰的（烤箱和相关费用我可以不要了，让田冰凭着自己良心给吧）；2.诉讼费用由田冰负担。一审法院认定事实：2018年11月18日，张秀荣（出租方、甲方）与田冰（承租方、乙方）及居间人我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方自愿将其所有的坐落于北京市东城区×××306房屋出租给乙方居住，居住人数为1人，最多不超过3人；房屋租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止，共12个月；租金标准为4750元/月，租金总计57000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期：2018年12月1日，2019年3月1日，2019年6月1日，2019年9月1日；押金4750元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费、卫生费等由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，张秀荣按约定将房屋交付田冰，田冰按照合同约定支付了佣金，押金4750元，及租赁期间的租金，双方均按照合同约定履行完毕了该租赁合同。租赁期限届满后，田冰继续居住在案涉房屋内，并按照月租金5000元的标准季付租金，最后一笔租金2020年9月1日支付15000元，付至2020年11月30日止的租金。关于案涉房屋的生活缴费，田冰提交的缴费账单记录显示：电费最后一笔缴费是2020年11月30日20:49缴费10元，水费最后一笔缴费是2020年8月3日缴费80元，燃气费最后一笔缴费是2020年7月26日缴费114.84元。张秀荣提交的缴费记录显示，2021年1月12日缴纳水费50.00元，2021年1月30日缴纳燃气费54.81元。庭审中，双方均提交了二人之间的微信聊天记录，显示：2020年11月23日19:26，田冰说“阿姨，打扰拉~房子月底应该就到期了，到期之后我就不续租了，我这周也准备开始找房子了，如果找到合适的就搬了，您这边也可以早点安排哈~谢谢~”，随后，张秀荣发起语音通话显示“对方已取消”。2020年11月24日11:11，张秀荣说“你什么时候在家，今天晚上在吗？有看房的？”并发起语音通话显示“对方已取消”，张秀荣继续发消息“？”“什么情况呀？”，当日12:40田冰回复“昨天晚上跟美国那边开会，开到1点多，刚起来”“我在家，您让他到了打我手机就行”，张秀荣随后发起语音通话显示通话时长近7分钟。2020年11月30日16:19，田冰说“阿姨，我这边房子找好了，昨天已经办的差不多了，您看晚上什么时候有时间，我把钥匙给您送过去。我再把水电燃气的表数炒一下~”，随后双方微信沟通张秀荣上门收房事宜。当日，张秀荣收回案涉房屋。关于收房后的状况，张秀荣表示，12月是淡季，我就没有租出去。后来有一个朋友孩子要高考，现在住在这儿，而且他是短租的，住到高考结束就不住了。他是2021年2月份过完春节住在这儿的，12月份整个一个月都是空着的。一审法院认为，根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，田冰与张秀荣之间曾签订房屋租赁合同，在租赁期间届满后，田冰继续住在案涉房屋内长达一年，并按月租金5000元的标准按季度交纳租金，双方之间成立事实上的房屋租赁合同关系。田冰主张双方续租的租赁期限为一年，但提交的证据不足以证明，在张秀荣不予认可的情况下，续租依法应当视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据双方签订的原租赁合同的约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本案中，田冰仅提前7日通知退租，与双方之间的合同约定不符，构成违约，应当承担相应的违约责任。经计算，违约金金额为1万元。关于张秀荣主张的田冰欠缴的水费、燃气费，法院依据在案票据，分别确定为50元、54.8元。关于卫生费加垃圾费、公共楼道用电费、烤箱等，张秀荣未提交相应票据，同时也表示可以不要，该部分诉讼请求法院不予支持。关于租房押金，按照双方之间的原租赁合同约定，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。经计算，押金尚不足以抵扣上述水费、燃气费、违约金。抵扣后，田冰应当赔偿张秀荣违约金5354.8元。判决：一、田冰于判决生效之日起十日内赔偿张秀荣违约金5354.8元；二、驳回田冰的诉讼请求；三、驳回张秀荣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，双方签订的租赁合同期限届满后，田冰继续居住在案涉房屋内，并按照月租金5000元的标准季付租金。诉讼中，双方对于续租期限陈述不一，田冰主张续租1年，张秀荣主张双方口头约定为长期租赁。综合双方陈述情况，可以认定续租期限至少为1年。虽田冰于2020年11月23日告知张秀荣该月底到期后不再续租，但结合双方之前书面合同的约定、房屋租赁市场的行业惯例、租赁市场行情的季节性影响等具体因素，可以认定田冰的行为给张秀荣造成了实际损失。结合张秀荣的实际损失、田冰交纳的押金、水费、燃气费等情况，本院酌定经抵扣后，田冰应给付张秀荣354.8元。综上所述，田冰的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院(2021)京0101民初7938号民事判决第二项；二、撤销北京市东城区人民法院(2021)京0101民初7938号民事判决第三项；三、变更北京市东城区人民法院(2021)京0101民初7938号民事判决第一项为：田冰于本判决生效之日起十日内给付张秀荣354.8元；四、驳回张秀荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元，由田冰负担。反诉案件受理费25元，由张秀荣负担（均已交纳）；二审案件受理费50元，由田冰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年八月二十四日法官助理  张海桃法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静