重庆市江津区人民法院民事判决书（2021）渝0116民初3684号原告：李红梅，女，汉族，1967年9月8日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：赖兴武（李红梅丈夫）。委托诉讼代理人：赖流其，贵州如松律师事务所律师。被告：重庆坤伍房地产集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道772号6层，统一社会信用代码91500116762699479Q。法定代表人：聂坤伍，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。被告：重庆香山建博城市场管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号，统一社会信用代码91500116320468681N。法定代表人：唐晓庄，经理。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。原告李红梅与被告重庆坤伍房地产集团有限公司（下称坤伍公司）、重庆香山建博城市场管理有限公司（下称香山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法由审判员漆恒邦适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告李红梅申请司法鉴定，现鉴定报告已作出。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员漆恒邦担任审判长，与人民陪审员周利容、罗永芳组成合议庭，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告李红梅的委托诉讼代理人赖兴武、赖流其，被告坤伍公司的委托诉讼代理人杜后利、李智，被告香山公司的法定代表人唐晓庄、委托诉讼代理人刘朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红梅向本院提出诉讼请求：一、判令第一被告赔偿尚欠的逾期交房、逾期办理产权登记违约金共计27087元。二、判令二被告立即腾退位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号商铺给原告，赔偿占用房屋期间给原告造成的损失:以房屋面积261.73平方米为基数，从2017年2月29日起按市场租金标准计算至被告腾退房屋交付原告使用之日止。三、诉讼费由二被告承担。事实及理由:原告于2015年8月12日与被告一签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买坐落于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号商铺一套，该房屋建筑面积261.73平方米，房价总款929142元。合同签订后，原告按约交付了房款，但被告一却未按合同约定的时间实际交付房屋，也未按合同约定期限给原告办理房屋产权证书。原告于2020年8月领取不动产权登记证，证所载时间为2019年12月9日。经原告多次催讨，被告一才于2020年8月17日向原告支付了部分逾期交房违约金、逾期办证违约金115739元，尚欠逾期交房、逾期办证违约金27087元。原告找到案涉房屋大概位置时，才发现商铺已被二被告强占，且正常经营，原告多次要求二被告腾退房屋，二被告相互推诿，不予腾退，导致原告无法实现购买房屋的目的，给原告造成严重损失。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法审理，判如所请。被告坤伍公司辩称，原被告双方于2020年7月21号签订结算清单，对逾期交房的违约金、逾期办证的违约金以及应退房款均进行了载明，且载明经上述结算找补后，买卖双方均已履行完毕全部义务，互不追究一切法律及经济责任。被告于2020年8月17号将结算清单上载明的金额115739元转账支付给原告，故原告再要求被告支付逾期交房及逾期办证的违约金没有事实及法律依据。故请求法院驳回原告诉求。被告香山公司辩称，原告选择了商品房销售合同的法律关系，因此我司不是商品房买卖合同的当事人，不是适格被告，且原告在诉求中也没有要求被告香山公司承担逾期交房和逾期办证的违约金的法律责任。故而我司在本案中不是适格被告，原告陈述的二被告侵占原告购买的商品房这一部分与本案无关。综上，故请求法院驳回原告对我司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月12日，原告李红梅与被告坤伍公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：甲方（卖方）：重庆坤伍房地产开发有限公司  乙方（买方）：李红梅  第一条本商品房的项目名称及土地状况  本商品房项目:暂定名为:明月香山。第二条本商品房销售依据  甲方销售的商品房为下列第(2)项：2、预售商品房。《商品房预售许可证》号:津国土房管(2015)预字第(050)号。第三条乙方所购商品房的基本情况  （一）本商品房座落为:重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X。（四）本商品房建筑面积:261.73平方米，其中，套内建筑面积:178.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积:83.44平方米。本商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条购房价款  （一）本商品房为清水房，总成交金额为929142元整(大写:玖拾贰万玖仟壹佰肆拾贰元整)，建筑面积单价为3550元/平方米，套内建筑面积单价为5211.41元/平方米。第五条付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额929142元整(大写:玖拾贰万玖仟壹佰肆拾贰元整)。(1)签合同时支付购房款￥469142元整(大写;肆拾陆万玖仟壹佰肆拾贰元整)，剩余房款￥460000整(大写:肆拾陆万元整)银行按揭付清。第七条交房期限及交付条件  (一)本商品房交房期限  2、属预售商品房的，甲方应当在2016年08月30且前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二)本商品房交付时应符合以下条件：(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证。(2)本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定(具体约定见附件四)。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期在90日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在90日(含)之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.30(该比率不大于第九条1款(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日(与本条第1款(1)项约定的日期相同)后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.30(该比率应不大于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十三条关于办理产权登记的约定  2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期在90日(含)之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过90日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之X向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之X(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金等内容。原告李红梅与被告坤伍公司签订的《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》载明：第八条：交付期限及交付条件2、《重庆市商品房屋买卖合同》第七条第一款约定的交房时间，其适用的先决条件是乙方付清了房款。若乙方未付清房款，则甲方不受此交房时间的约束，不承担逾期交房的责任。若乙方付清房款的时间超过《重庆市商品房屋买卖合同》第七条第一款约定的交房时间的，则甲方实际交房时间为自乙方付清房款之日起30日内。3、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按照合同约定完清全部房款、公共维修基金、契税等相关费用，若乙方未履行上述义务，则甲方有权推迟将该商品房交付乙方，直到乙方履行完毕上述事项，由此造成的损失由乙方自行承担，甲方无需承担责任等内容。庭审中，原告李红梅与被告坤伍公司一致认可案涉房屋交付时间为2017年4月17日。2019年12月9日，原告李红梅取得案涉房屋不动产权证。庭审中，被告坤伍公司出示《结算清单》，载明：房号：明月香山商业X幢吊X-X号结算情况：1、逾期交房违约金￥22578元（大写：贰万贰仟伍佰柒拾捌元整）2、逾期办证违约金￥3345元（大写：叁仟叁佰肆拾伍元整）3、应退房款￥89816元（大写：捌万玖仟捌佰壹拾陆元整）。1、2、3项品迭后应退合计115739.00元（大写：壹拾壹万伍仟柒佰叁拾玖元整。经上述结算找补后，买卖双方均已履行完毕全部义务，互不追究一切法律及经济责任。客户签字确认：赖兴武代（签名捺印）2020年7月21日。出示的《领条》载明：今收到重庆坤伍房地产集团有限公司明月香山项目商业1幢吊3-69号房屋逾期交房违约金￥22578元（大写：贰万贰仟伍佰柒拾捌元整），逾期办证违约金￥3345元（大写：叁仟叁佰肆拾伍元整），退房款￥89816元（大写：捌万玖仟捌佰壹拾陆元整），合计115739.00元（大写：壹拾壹万伍仟柒佰叁拾玖元整。上述款项转入本人如下账户：转入户名：李红梅  开户行：重庆农村商业银行九龙坡区支行渝州路分理处  银行账号：6214XXX4991  领款人签字：赖兴武代（签名捺印） 2020年7月21日。出示农村商业银行业务凭证，拟证明原被告双方于2020年7月21号达成结算清单，结算清单对逾期交房的违约金、逾期办证的违约金及应退房款的金额均进行了载明，同时约定经上述结算找补后，买卖双方均已履行完毕全部义务，互不追究一切法律及经济责任。被告于2020年8月17号将结算清单中载明的金额115739元转账支付给原告，故原告再次要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金没有任何依据。原告李红梅对结算清单真实性认可，签字是赖兴武签的，但并未得到李红梅的授权。领条也是赖兴武出具的，转账的钱是得到的。但逾期交房、逾期办证的违约金没有支付足够。被告香山公司对坤伍公司出示的上述证据三性予以认可。2021年4月7日，原告李红梅申请对《结算清单》中是否是赖兴武签字和盖手印进行司法鉴定，产生鉴定费3960元。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》载明：四、鉴定意见1.落款日期为“2020年7月21日”的领条原件右下“领款人签字：”处的“赖兴武”署名字迹是赖兴武书写形成，同部位押名指印是赖兴武右手拇指捺印形成。2.落款日期为“2020年7月21日”、房号为“明月香山商业X幢吊X-X号”的《结算清单》原件右下“客户签字确认”处的“赖兴武”署名字迹是赖兴武书写形成，同部位押名指印是赖兴武右手拇指捺印形成。西南政法大学司法鉴定中心鉴定人贾治辉出庭证实：由于签名属于动态痕迹，每一次书写前后都会存在不同的变化，所以从形态上看，不同是一种正常的书写反映，但从特征上来说，我们没有发现不同的特征。指纹鉴定是根据指纹的乳突线花纹形态特征来进行鉴定，在鉴定过程中没有发现差异和不同点。原告李红梅针对《司法鉴定意见书》及鉴定人贾治辉当庭陈述意见，不认可赖兴武签名和指纹的真实性。认为2020年7月21号赖兴武的真实签名和指纹鉴定来做样品才科学，因为2020年7月21号赖兴武在坤伍公司本身就签了名盖了手印，因此，7月21号的签名和指纹才真实。被告坤伍公司认为鉴定意见客观真实，也印证了我方出具的领条及结算清单的真实性，请求法院予以采信。被告香山公司认为鉴定意见书及鉴定人的陈述是专业客观的，原告提到的鉴定检材应当依照2020年7月21号其所书写的签名或指纹作为比对的样本，这是违背指纹鉴定的科学性的，其理由不应成立。依原告李红梅的申请，被告坤伍公司的员工陈柳出庭证实：去年7月份，日期是结算清单上的日期，当时是赖兴武和赖新芳一起来明月天意六楼坤伍公司来办理结算，赖兴武是把房产证领取了的，赖新芳差了很多房款，当时他们都把结算清单签了，后来才领的房产证。当时是他们两个本人来签字办理的。结算清单、领条均有签字，工作簿也有签字，具体签了好多字要回去核查才清楚。结算清单和收条是写好了签的字。双方肯定是协商过，拿给他看了讲了是怎么计算来的。另查明：原告李红梅与赖兴武系夫妻关系。原告李红梅自认收到被告重庆坤伍房地产集团有限公司115739元。庭审中，原告申请撤回判令二被告立即腾退位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号商铺给原告，赔偿占用房屋期间给原告造成的损失:以房屋面积261.73平方米为基数，从2017年2月29日起按市场租金标准计算至被告腾退房屋交付原告使用之日止的诉讼请求。庭审结束后，原告又申请对《结算清单》和《领条》上的签名“赖兴武代”及同部位押名指印是否为2020年7月21日上午9-10时同一时间段形成进行鉴定。本院认为，原告李红梅与被告坤伍公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》均为合同相对方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务，否则应承担违约责任。针对被告坤伍公司出示的《结算清单》和《领条》，原告李红梅在举证质证阶段认可其真实性，事后又申请对《结算清单》和《领条》中是否是赖兴武签字和盖手印进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》载明：四、鉴定意见1.落款日期为“2020年7月21日”的领条原件右下“领款人签字：”处的“赖兴武”署名字迹是赖兴武书写形成，同部位押名指印是赖兴武右手拇指捺印形成。2.落款日期为“2020年7月21日”、房号为“明月香山商业X幢吊X-X号”的《结算清单》原件右下“客户签字确认”处的“赖兴武”署名字迹是赖兴武书写形成，同部位押名指印是赖兴武右手拇指捺印形成；结合西南政法大学司法鉴定中心鉴定人贾治辉出庭证实鉴定过程中的相关情况。赖兴武虽然否认系其签名和捺印，但并无证据证明其主张，故赖兴武否认系其签名和捺印与查明事实不符，本院不予采纳。《结算清单》和《领条》结构连贯，并无人为事后添加情形。同时，根据证人陈柳出庭证实《结算清单》和《领条》签署过程的证言。结合被告坤伍公司已经按照《结算清单》和《领条》中所确定的金额向原告李红梅开设的银行账户实际转款，原告李红梅也自认收到被告坤伍公司115739元的事实。以及赖兴武与原告李红梅系夫妻关系，故赖兴武签署的《结算清单》和《领条》效力及于原告李红梅。《结算清单》中“经上述结算找补后，买卖双方均已履行完毕全部义务，互不追究一切法律及经济责任”的条款为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应为有效，双方均应受此条款的约束。现被告坤伍公司已经履行《结算清单》中所确定的义务，原告李红梅主张的逾期交房和逾期办理产权登记违约金缺乏相关事实和法律依据，本院依法不予支持。同理，庭审后，原告又申请对《结算清单》和《领条》上的签名“赖兴武代”及同部位押名指印是否为2020年7月21日上午9-10时同一时间段形成进行鉴定，即使同意进行鉴定，鉴定结论对本案处理结果并无影响，故该鉴定确无必要，本院依法不予准许。庭审中，原告申请撤回判令二被告立即腾退位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)X幢吊X-X号商铺给原告，赔偿占用房屋期间给原告造成的损失:以房屋面积261.73平方米为基数，从2017年2月29日起按市场租金标准计算至被告腾退房屋交付原告使用之日止的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李红梅的诉讼请求。案件受理费1228元，鉴定费3960元，合计5188元，由原告李红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审 判 长   漆恒邦人民陪审员   周利容人民陪审员   罗永芳    二〇二一年八月十七日 书 记 员   蔡媛媛1