北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5977号上诉人（原审原告、反诉被告）:北京忆彩缤纷教育科技有限公司，住所地北京市海淀区知春路118号A座4层401A。法定代表人：王秋敏，执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）:北京豪景知春房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区知春里豪景佳苑2号楼1层104（住宅）。法定代表人：赵昌松，总经理。委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。上诉人北京忆彩缤纷教育科技有限公司（以下简称亿彩公司）因与被上诉人北京豪景知春房地产经纪有限公司（以下简称豪景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初44506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月3日开庭审理了本案，上诉人亿彩公司之法定代表人王秋敏、被上诉人豪景公司之委托诉讼代理人王守国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿彩公司上诉请求:同意一审判决第一项，以及关于押金的判项。不同意其他判项，要求改判豪景公司返还租金134974元、居间服务费12040元、不退款的利息9936元、违约金损失10500元。事实与理由：合同终止不影响合同中结算和清理条款的效力，亿彩公司承租豪景公司房屋，根据经营需要与装饰设计公司签订了室内装修二次改造合同，后因疫情爆发，物业公司禁止人员进入，致使亿彩公司从未占有使用涉案房屋。豪景公司不同意解除合同，拒绝办理交接手续，构成严重违约和不当得利，应退还2020年3月17日至2020年7月10日合同解除后全部租金，一审法院仅判决退还4月11日至7月10日部分房租，明显对亿彩公司不公。豪景公司的不退款行为给亿彩公司造成损失，亿彩公司无奈向银行贷款，存在很大的经济上的损失。豪景公司辩称：不同意亿彩公司的上诉请求和理由。一审法院已经充分考虑了双方的损失，进行了合理的分配。亿彩公司所称贷款与本案无关。亿彩公司向一审法院起诉请求：1、确认亿彩公司与豪景公司签订的《豪景知春房产租赁合同》（以下简称《合同》）于2020年1月23日解除；2、豪景公司返还租金134974元、押金24079元；3、豪景公司返还居间服务费12040元；4、豪景公司支付在合同解除后仍不退款的利息9936元、违约金损失10500元。豪景公司向一审法院反诉请求：1、确认《合同》于2020年7月31日解除；2、忆彩公司赔偿将房屋另租他人所产生的一个月免租期的租金损失24079元；3、忆彩公司赔偿租金差价28948元；4、无需退还押金24079元。一审法院认定事实：2019年12月30日，豪景公司作为出租方与忆彩公司签订《合同》。约定将位于海淀区知春路118号知春大厦A座4040D室，出租给忆彩公司使用。租期自2020年1月11日至2023年1月31日，月租金24079元，租金交付方式为押一付六。《合同》第四条第二项约定：出现不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。另查，涉案房屋是房主委托豪景公司办理对外出租事宜。委托内容包括：洽谈、联系签约、收取租金。《合同》签订后，忆彩公司按约定向豪景公司支付押金24079元、6个月的租金144474元。其还另向豪景公司支付中介费12040元。2020年3月17日，忆彩公司的法定代表人向豪景公司的法定代表人发微信，内容为“本合同已经自行解除”。后双方办理房屋钥匙的交接，但对交接的具体日期，双方均未向法庭提供充分证据。一审法院认为，《合同》中明确约定“出现不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”。且双方也是在疫情发生后解除了《合同》，并办理了交接。故法院认定，《合同》确系为因疫情原因而解除，而非因一方违约而解除。对于解除时间。法院认为，《合同》约定了“出现不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，但对解除时间如何确定并未约定。虽此次疫情对社会生活的影响虽然严重，但尚未达到连解除通知都无法发出、送达的程度。故法院认为，要求解除《合同》的一方还是应当给予对方通知。而《合同》的解除时间，也应根据《合同法》第九十六条第一款的规定来确定，即合同自解除通知到达对方时解除。本案中忆彩公司的法定代表人于2020年3月17日，向豪景公司法定代表人所发微信，可以视为忆彩公司发出的解除《合同》的通知，该通知于当日到达豪景公司，故法院确定《合同》的解除日期应为2020年3月17日。因双方在《合同》履行过程中均无违约行为，故《合同》解除后，豪景公司应将所收取押金及房屋交接后的租金退还忆彩公司。因双方对房屋交接的具体日期均未向法庭提供充分证据，故法院酌定豪景公司应向忆彩公司退还3个月的租金。对于豪景公司是否应退还所收中介费的问题，法院认为，虽在《合同》中写明该公司为出租方，但其并非房主，而只是接受房主委托对外出租房屋，即该公司与忆彩公司签订《合同》也是促成了房主的房屋对外出租，即其实际上也是为房主的房屋对外出租提供了中介服务。加之对中介费的收取也是双方协商一致的结果，故对忆彩公司要求退还中介费的诉请，法院不予支持。因《合同》中对解除后豪景公司如不退还相关款项，需以支付利息及违约金的方式承担相应责任，并无明确的约定。故对忆彩公司要求豪景公司支付利息及违约金的诉请，法院不予支持。因忆彩公司在履约过程中并无违约情形，故对豪景公司要求忆彩公司承担违约责任的反诉意见，法院不予采信，对其反诉诉请法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项，第九十六条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、北京忆彩缤纷教育科技有限公司与北京豪景知春房地产经纪有限公司签订的《豪景知春房产租赁合同》，于2020年3月17日解除；二、北京豪景知春房地产经纪有限公司向北京忆彩缤纷教育科技有限公司退还租金72237元、押金24079元，于判决生效后7日内履行；三、驳回北京忆彩缤纷教育科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京豪景知春房地产经纪有限公司的反诉诉讼请求。二审中，亿彩公司提交：1、对账单及贷款管理，证明其于2021年6月20日向当时经营场所缴纳了房租，原因在于豪景公司未能及时退款，导致其向银行贷款支付房租；2、贷款证明，证明贷款的目的是向豪景公司支付房租，己方的损失系由豪景公司的行为造成；3、视频光盘，内容为豪景公司拒绝办理交接手续，拒绝接收钥匙，证明豪景公司存在违约及不当得利。豪景公司认可证据1的真实性，认为与本案无关，不认可证明目的；不认可证据2的证明目的，称亿彩公司的银行贷款行为是其商业行为，与本案诉争无关；对证据3的真实性及证明目的均不予认可。本院经审查认为，上述证据未见与本案诉争存在关联，无法达到证明目的，故均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《合同》明确约定了“出现不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除”，2020年的疫情确为不可抗力，亿彩公司于2020年3月17日向豪景公司发出解除合同通知，故双方《合同》于当日解除。《合同》的解除确因疫情导致，双方在履行过程中均不存在违约的情形，故合同解除后，豪景公司应将房屋的租金退还亿彩公司，鉴于双方均未就涉案房屋的具体交接日期举证，一审法院酌定豪景公司退还3个月的租金，即72237元，本院认为该处理并无不当，予以确认。关于居间服务费。豪景公司虽为出租方，但并非房主，其定位为接受房主委托对外出租房屋，其与亿彩公司签订的《合同》系为涉案房屋的出租提供中介服务，且收取中介费亦是双方协商一致的结果，故对亿彩公司上诉要求豪景公司退还该笔费用，本院不予支持。关于不退款的利息以及违约金损失。因双方在合同中没有明确约定，本院难以支持。综上所述，亿彩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2180元，由北京忆彩缤纷教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  姚 红二〇二一年八月十九日法官助理  王 飞书 记 员  宋惠玲