江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终6986号上诉人（原审原告）：苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会，住所地苏州市吴中区。负责人：卞莉，该业委会主任。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州新苏皇冠物业管理有限公司，住所地苏州市工业园区星海国际商务广场1幢1202室。法定代表人：韦荣良，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏葭，江苏海容律师事务所律师委托诉讼代理人：邵志渊，江苏海容律师事务所律师。上诉人苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会（以下简称中茵星墅湾业委会）、上诉人苏州新苏皇冠物业管理有限公司（以下简称新苏皇冠物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1872号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中茵星墅湾业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.新苏皇冠物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、合同期限为201年7月1日至2015年12月30日的《苏州市前期物业管理委托合同》是建设单位与新苏皇冠物业公司签订，该份合同的实际受益人与负担人是全体业主，建设单位只对其未出售的部分享有权利承担义务，该合同中第十条、第十三条的内容损害他人合法权益，均属于无效条款。新苏皇冠物业公司与建设单位属于关联公司，建设单位通过合同将不属于自己的财产权益处分给关联公司，严重损害了全体业主的合法权益。小区交付初期，不需要巨大的成本支出，公共设施设备场地均处于维保期内，物业费也可以正常收取，没有理由需要以地面停车费补贴物业管理成本。二、关于露天停车位，根据新苏皇冠物业公司提供的证据，小区业主的入住率越高，车位租赁费用反而下降，这不符合小区的实际情况。新苏皇冠物业公司一审答辩时的陈述与后期提供的证据不符，说明其存在虚假陈述或虚假提供证据情况。对于露天车位的租金，新苏皇冠物业公司并未单独列账，是导致其不能完整提供证据的主要原因，其应当承担不利后果。三、关于物业用房，新苏皇冠物业公司与承租户签订的租赁期限为十年，而前期物业委托合同的期限只有二年；租期十年的合同中，租金并未约定逐年增长，租金标准远低于市场价；承租户自2017年9月开始拖欠租金，新苏皇冠物业公司并未积极通过司法途径主张权利。综上，足以说明新苏皇冠物业公司在出租过程中存在重大过失甚至故意，严重侵害全体业主的合法权益。四、关于公共收益的支出。一审法院对公共收益的支出并未进行严格审查，简单依据新苏皇冠物业公司提供的材料直接予以认定。新苏皇冠物业公司提供的支出中大部分不应使用公共收益，而应动用维修基金，相关改造也没有征求业主的意见，而是肆意支出属于全体业主的公共收益。上诉人新苏皇冠物业公司上诉请求：1.请求二审法院查明事实，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中茵星墅湾业委会承担。事实和理由：一、中茵星墅湾业委会无权提起本案诉讼。1.同意授权业主委员会通过诉讼/仲裁等手段追索归属全体业主的公共利益系在2019年7月8日中茵星墅湾业委会发布的所谓第一届业主大会第二次会议决议的所谓表决结果的第二项决议，但该第二次会议决议不符合相关法律法规规定及规则约定，应予以撤销。2.第二次会议决议已于2020年1月9日被苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处、苏州市吴中区住建和城乡建设局撤销。即使行政主管部门明确第二项决议并不在撤销之列，也不能简单联想此系对第二项决议内容的书面形式追认。3.中茵星墅湾业委会曾以第二次会议决议为凭，另案起诉新苏皇冠物业公司，生效裁定已驳回中茵星墅湾业委会的起诉。二、新苏皇冠物业公司依法依约收取公共收益，移交纳入维修基金的公共收益的条件并未成就。中茵星墅湾业委会未提交证据证明其取得业主大会的授权，业主大会也未有相关规定，中茵星墅湾业委会擅作主张强行要求新苏皇冠物业公司移交公共收益，可能严重损害广大业主的合法权益。三、退一万步讲，若第二次业主大会第二项决议有效，其也仅授权业委会通过诉讼/仲裁手段追索归属于全体业主的公共收益，并未授权业委会聘请律师进行诉讼，中茵星墅湾业委会属于超出授权范围办事。另外，一审法院认定两套住宅用房为新苏皇冠物业公司实际获取收益，自2016年至2019年的收益共计10万元，无任何依据，该10万元不应计入费用金额中。中茵星墅湾业委会向一审法院起诉请求：1.判令新苏皇冠物业公司向中茵星墅湾业委会支付2014年7月1日起至2019年12月31日止收取的归属全体业主所有的停车费收益1455300元（共计210个地面车位、按每个每月150元计算5.5年，并按70%提取）；2.判令新苏皇冠物业公司向中茵星墅湾业委会支付2014年7月1日起至2019年12月31日止收取的归属全体业主所有的物业用房租金收益2840191.2元（具体以评估鉴定为准）；3.判令新苏皇冠物业公司向中茵星墅湾业委会支付2014年1月1日起至2018年12月31日止收取的归属全体业主所有的广告费及其他场地租赁费收益245804.97元。一审法院认定事实如下：2018年12月12日，中茵星墅湾业委会获得苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处备案，明确该业委会于2018年10月15日成立。2019年7月8日，中茵星墅湾业委会发布第一届业主大会第二次会议决议：明确在2019年7月8日在社区居委会见证下进行了开票唱票，经统计，表决结果为：1.不同意与新苏皇冠物业公司续签物业服务合同；2.同意授权业主委员会通过诉讼/仲裁等手段追索归属全体业主的公共收益。2019年8月5日，中茵星墅湾业委会发布会议决议，载明：根据第一届业主大会第二次会议决议，业委会就具体执行大会会议表决通过如下决议：1.按业主大会会议决议，决定终止与新苏皇冠物业公司的物业服务合同关系，考虑到法律法规要求提前三个月告知物业公司撤场，故解除即撤场时间定为2019年11月15日。2.按业主大会会议决议，启动选聘新物业（公开招标）工作，由邓全法负责该项工作，由罗琴、韦仁仁协助。3.按照业主大会会议决议，同意委托江苏同益大地律师事务所代理起诉苏州新苏皇冠物业管理有限公司追索小区公共收益。2020年1月7日，苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处、苏州市吴中区住房和城乡建设局共同发布《关于撤销中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议决议的决定》，明确该小区第一届业主大会第二次会议并未按照《议事规则》的规定召开，违反了《物业管理条例》第七条、第十六条的规定，决定撤销中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议决议。2020年5月15日，中茵星墅湾业委会书面函询苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处、苏州市吴中区住房和城乡建设局，关于中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议中的第二项决议即是否授权业委会追索公共收益的决议是否在撤销之列。同月19日，苏州市吴中区住房和城乡建设局明确，其2020年1月7日发出的《关于撤销中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议决议的决定》仅针对第一项议题，不包含第二项议题的决议内容。新苏皇冠物业公司（乙方、受委托方、物业管理企业）曾与苏州皇冠置业有限公司（甲方、委托方、房地产开发企业）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，明确物业交付期为2013年12月31日，前期物业管理服务期限为2年，自2013年12月31日零时起至2015年12月30日零时止。该合同第十条约定，本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，用于补贴本物业维护管理费用。该合同第十三条约定，乙方受委托经营停车场（库）的、受委托经营相关配套设施的，按照100%提取管理成本。该前期物业管理委托合同报送表中明确地面车位为172个，报送时间为2011年10月25日。2014年11月，新苏皇冠物业公司（乙方、物业服务单位）与苏州皇冠置业有限公司（甲方、开发建设单位）签订《苏州市前期物业服务合同》，约定中茵星墅湾地面车位172个，为物业预留物业服务用房1194.05平方米。前期物业服务期限自2015年12月31日零时至2017年12月30日零时。前期物业管理期间，物业公共服务费采用包干制，物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列账，按实合理分摊。其中生活水泵已经纳入市政管网管理，除运营电费外的其他费用不列入物业服务成本。同时明确了根据物业类型、分别按照每月每平米收取不同的代收代缴费用。该合同第十七条约定：露天车位费150元/月/个。该合同第二十二条约定：乙方应当将露天车位汽车停放费、共有部分公用设备设施以及物业经营性用房的经营收入单独列账。业主大会成立前所得收益（收入扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等）的百分之七十纳入项目的维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。其中纳入维修资金的应当在业主大会成立后交给业主大会授权的业主委员会，或按照业主大会的规定执行。该物业服务合同备案表显示，报送时间为2016年10月31日，报送的地面停车位为172个。2018年10月16日，经业主大会讨论通过业主大会议事规则，该议事规则第五条明确：业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业的共同事务，并对全体业主负责。就选聘和解聘物业服务企业、决定业主大会诉讼事宜等事项由业主（代表）大会依法决定。该议事规则补充规定：1.小区内实际形成的南区和北区的现有环境、绿化、各项设备设施不得随意改变；南区设计为人车分离，因此南区小区道路以及连同南北区的小桥不得通行机动车。2.业主（代表）大会选择集体讨论或者集体讨论和书面征求意见相结合的形式召开会议，其中集体讨论议事的方式，如采取由全体业主参加大会会议的，会议决定涉及南区事务以及变更上述第1项规定事项时，必须同时征得南区50%以上业主的同意；涉及南区事务的业主（代表）大会不得采取书面征求意见的形式召开；3、业主委员会的9明委员中至少两名委员由南区业主担任。一审审理中，双方一致确认：中茵星墅湾业委会成立后，新苏皇冠物业公司共移交20000元公共收益。中茵星墅湾业委会发布第一届业主大会第二次会议决议后，中茵星墅湾业委会未再组织业主大会就是否授权业委会追索公共收益进行决议。涉案小区1、2号楼以及商业街停车场于2013年12月底交付业主，3、4、5号楼在2014年6月交付业主、6号楼于2014年12月交付业主。南区是在2015年12月交付业主。住宅的地面停车场在2014年下半年启用。新苏皇冠物业公司自认，关于物业经营性用房、公共部位经营设施，其并未单独列账。以上事实，由中茵星墅湾业委会提供的中茵星墅湾业委会和业主大会会议决议、业委会备案表、议事规则、前期物业服务合同，新苏皇冠物业公司提供的前期物业服务合同，一审法院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。本案争议焦点为：一、中茵星墅湾业委会是否有权提起本案诉讼；二、2014年7月1日至2015年12月30日期间的露天停车位收益、物业用房收益中茵星墅湾业委会有无权利主张；三、2015年12月31日之后，中茵星墅湾业委会主张的各项费用明细、数量、金额，以及新苏皇冠物业公司陈述的支出成本是否应得到支持。关于争议焦点一，中茵星墅湾业委会是否有权提起本案诉讼的问题。中茵星墅湾业委会认为其获得业主大会授权，具有本案诉讼主体资格。新苏皇冠物业公司认为，依据议事规则，表决形式和表决结果均应同时符合南区50%业主的同意，且不得采取书面征求意见的形式。只要涉及南区事务的，均是涉及南区业主的事项，均应按照上述议事规则要求执行，即使苏州市吴中区住房和城乡建设局明确回复就中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议决议第二项议程不予撤销的，法院也应该作出实质性审查，其认为中茵星墅湾业委会不具有本案诉讼主体资格。一审审理中，关于小区物业用房、露天车位、广告费及其他场地费所产生的区域，中茵星墅湾业委会明确，物业用房属于全体业主所有且均位于小区北区，地面车位都在小区北区，广告费收益也是北区的电梯收益，均不涉及南区。新苏皇冠物业公司认为，具体方位还需核实，但南区、北区均属于整个小区，收益属于全体业主，北区的事务也属于南区的事务，包括公共收益。关于争议焦点二，2014年7月1日至2015年12月30日期间的露天停车位收益、物业用房收益中茵星墅湾业委会有无权利主张的问题。新苏皇冠物业公司认为中茵星墅湾业委会无权主张，主要是依据第一份《苏州市前期物业管理委托合同》第十条、第十三条的规定。中茵星墅湾业委会认为，该条款与本案无关，开发商不能将不属于自己的收入处分给自己的关联公司，按照相关规定，新苏皇冠物业公司擅自经营如果主张扣除合理成本，应当对成本支出及合理性承担举证责任。合同约定的100%提取管理成本的条款明显是新苏皇冠物业公司与其关联公司通过不正当约定侵害了全体业主的合法权益。对此，新苏皇冠物业公司认为，从小区的交付时间而言，2014年小区未全部交付，物业费收缴比较少，新苏皇冠物业公司作为物业方与开发公司签订的合同应予以尊重，该约定也是符合小区实际情况的。对此，中茵星墅湾业委会反驳，没有完全交付故成本也相应减少，新苏皇冠物业公司在该期间不需要支出。只有经全体业主大会决议同意才能补贴物业公司，否则物业服务企业应当全额退还，返还全体业主。关于争议焦点三，中茵星墅湾业委会主张的各项费用明细、数量和金额和支出成本的问题。1.关于露天停车位。（1）个数问题。中茵星墅湾业委会主张露天车位共210个，提供了区域图。新苏皇冠物业公司自认露天车位198个，并明确了争议车位的具体位置，对此，中茵星墅湾业委会未在规定时间内提出异议。（2）露天车位费单价。新苏皇冠物业公司认为，露天车位每个每月收取150元，其中100元为租金，50元为管理费，并提供了露天车位管理合同佐证。中茵星墅湾业委会对此不予认可，并表示，按照苏州市住建局和物价局发布的相关规定，露天车位不应区分租金和管理费，且若新苏皇冠物业公司所述，150元中有50元为管理费，则新苏皇冠物业公司还有什么理由要求30%归属全体业主的公共收益呢？（3）关于露天车位的收费情况。中茵星墅湾业委会未能提供相应证据。新苏皇冠物业公司提供了自2016年起的停车位收费统计表和部分露天车位合同，显示：2016年收到车位租赁费180450元、车位管理费90225元（未明确统计车位编号和数量分部）；2017年收到车位租赁费284550元、车位管理费189700元（商业街车位和1-74号中的部分露天车位）；2018年收到车位费190300元（商业街车位和1-74号露天车位），不含50元/月/个的管理费；2019年收到车位费113200元（商业街车位和1-13、15-74号露天车位），不含50元/月/个的管理费。中茵星墅湾业委会经抽查认为部分车位并无相关信息，新苏皇冠物业公司并未完整提供。2.关于归属全体业主所有的物业用房租金收益。（1）具体坐落。双方一致确认，涉案小区2幢102室（建筑面积31.88平方米）、103室（建筑面积29.05平方米）、104室（建筑面积30.58平方米）、105室（建筑面积31.74平方米）、106室（建筑面积32.69平方米）、109室（建筑面积38.14平方米）、110室（建筑面积32.34平方米）、111室（建筑面积222.45平方米）、112室（建筑面积85.89平方米）共9个商铺属于商铺物业用房，2幢302室（建筑面积94.89平方米）、303室（建筑面积94.89平方米）属住宅型物业用房，其中业委会自用的2幢202室、物业用房2幢101室的收益未主张。（2）使用情况。一审庭审中，新苏皇冠物业公司自认涉案小区2幢302、303室，两套住宅性物业用房实际由物业公司员工居住，并未实际出租。关于商业街2幢102-111室，共计448.87平方米的毛坯房，新苏皇冠物业公司与案外人华锋签订了房屋租赁合同，明确租期10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，免租期9个月。每平米每月租金25元，每年租金134661元，10年租金共计1346610元，扣除免租期9个月，故案外人应支付租金1245614.25元，租金支付方式每半年支付一次，先付后用。关于商业街2-112号，新苏皇冠物业公司和苏州安质达建筑安装工程有限公司签订房屋租赁合同，约定建筑面积30平方米，租期24个月，自2018年3月1日起至2020年2月29日止。每年租金20000元，租金支付方式为现金，先付后用。新苏皇冠物业公司认为，物业用房还需要根据实际收益来确定，为此，提供了收据、刷卡单、发票和微信催缴截图等，证实租客华锋2016年至2017年8月底共计支付租金231168.13元，自2017年9月起属欠付状态，新苏皇冠物业公司进行了催费。关于2幢112号房屋于2019年2月28日终止，仅收到租金2万元，之后即空置状态。中茵星墅湾业委会认为，新苏皇冠物业公司应充分利用法律手段主张费用，其不认可新苏皇冠物业公司和华峰签订的租赁合同，认为租金约定金额偏低，远低于市场价，且华峰并非自用，据了解，华峰与新苏皇冠物业公司母公司副总有特殊关系，新苏皇冠物业公司作为专业的物业公司，签订了远低于市场价的合同，侵害了全体业主的利益。关于2幢112号房屋，合同约定面积30平方米，实际建筑面积应为84平方米，新苏皇冠物业公司通过做小出租面积降低租金，损害了全体业主的利益。对此，新苏皇冠物业公司解释，涉案小区2014年才开始陆续交房，商业用房需要培育的时间，当时为了盘活小区商业环境，才和华峰签订了十年租期。2幢112号房屋租赁合同中面积可能存在笔误，整套出租一年租金20000元。3.广告费和其他场地租赁费的收益。中茵星墅湾业委会明确，其主张收益分为广告费、场地租金、移动公司信号塔租金，为此提供了新苏皇冠物业公司向中茵星墅湾业委会提供的2015年底至2018年底的公共部分收益，扣除物业可经营可出租房源、所有的临时停车和地面车位租金，其进行统计，金额为351149.96元，按该金额的70%进行提取。新苏皇冠物业公司对上述表格的真实性不持异议，但认为应将2015年12月31日之前的收入补贴物业管理费用，其认可2015年12月30日之后的收益金额为368134.91元，但认为应扣除支出成本。4.支出成本。新苏皇冠物业公司提供了其自行制作的统计表格、部分记账联、发票、申请材料等共同证明，包含地面公共道路改造、电梯维修、消防系统维修改造、弱电系统维修改造、公共区域采购和维修等项目，该小区自2015年12月31日起至2019年12月31日止共847820.42元，新苏皇冠物业公司认为，广告费和其他场地租赁费收支抵扣后，中茵星墅湾业委会无权提取。对此，中茵星墅湾业委会认为，公共收益的支出应进行区分，若是产生该公共收益本身必须支出的，如税金，则应在该项中予以扣除，若是新苏皇冠物业公司替全体业主收钱后又替全体业主花光了这个钱，这个支出属于未经权利人同意的擅自处分，中茵星墅湾业委会不予认可。新苏皇冠物业公司提供的支出若属实，大部分也应该走维修资金。一审法院认为：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司管理运作的一个组织。依据《苏州市住宅区物业管理条例》第五十八条：业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，虽2019年7月8日中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议的决议被苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处、苏州市吴中区住房和城乡建设局于2020年1月7日撤销，但苏州市吴中区住房和城乡建设局于2020年5月19日明确，关于中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议的第二项决议并不在撤销之列，即行政主管部门以书面形式追认了第二项决议的内容。且中茵星墅湾业委会提供了其备案材料，可证明其系依法成立且已在政府部门进行备案，得到了相关部门的认可。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，中茵星墅湾业委会要求新苏皇冠物业公司返还公共收益属于履行上述职责的一部分，故中茵星墅湾业委会有权提起该诉讼。涉案小区自2013年12月开始才陆续办理交付手续，2014年7月1日至2015年12月30日期间，小区分批次交付业主，结合物业所需的装修期、通风期等特点，该期间物业入住率低，露天车位、物业用房、广告和其他场地收益的可能性较低。一则，新苏皇冠物业公司提供了其与开发商签订的2013年12月31日起至2015年12月30日止《苏州市前期物业管理委托合同》，明确物业公司受托经营停车场（库）、相关配套设施，按100%提取管理成本，该合同已经行政主管部门备案，合同内容应获尊重；二则，中茵星墅湾业委会也并未举证证明该期间的确存在公共收益，故争议焦点二，一审法院采信新苏皇冠物业公司的辩称意见。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。综上，小区公共区域的收益应属全体业主。上述收益包含公共区域停车位收益、各种广告收入、物业管理用房经营收益等。关于露天车位，两份前期物业服务合同备案表中均明确露天车位数量为172个，现新苏皇冠物业公司自认露天车位存在增划，露天车位数198个。物业小区车位增划的背景是小区物业停车难，结合小区物业车位增划的条件和背景可知，涉案小区机动车停车位紧张。新苏皇冠物业公司虽提供了自行统计的露天车位2016年至2019年期间的车位费收取表和相应车位费票据、合同，但上述车位费的收取存在以下几个问题：1.新苏皇冠物业公司自行制作的表格中，2018年、2019年的露天车位费仅包含车位租金每月每个100元，并不含中茵星墅湾业委会所谓的车位管理费每月每个50元，而2016年、2017年的露天车位费按每月每个收取150元，其中100元系车位租金、50元系管理费，中茵星墅湾业委会上述表格统计的标准不一致；2.新苏皇冠物业公司自行统计的表格中，2016年至2019年，露天车位收益率在降低，一方面增划露天车位，一方面实际出租率在降低，不符合常理；3.露天车位收益应归全体业主所有，物业公司按照法律规定、按照合同约定，均应单独列账，本案新苏皇冠物业公司确未将该项目单独列账；4.新苏皇冠物业公司在答辩期间陈述，停车使用费金额为1554408.11元，与其提供的上述证据金额不符。结合该小区的露天车位数量和单价，一审法院认定新苏皇冠物业公司答辩时所述露天停车使用费1554408.11元较为合理，予以采信。关于物业用房收益问题。关于其中的住宅用房，实际系物业私自安排员工使用收益，虽账目中不存在上述两套物业住宅用房的收益，但新苏皇冠物业公司实际获取了该项利益，属新苏皇冠物业公司的隐形收益，该行为并未获得物业所有人的同意，物业公司应将其获取的隐性收益交付物业所有权人即全体业主，结合本案所涉期间段、房屋的毛坯状态、面积、空置率、地段、交通便捷等问题，一审法院酌情认定两套房2016年至2019年共计收益100000元。关于其中的商业用房，虽一审庭审中，中茵星墅湾业委会强调，新苏皇冠物业公司与案外人签订的租赁合同约定的单价明显偏低，不予认可，但小区物业用房系物业公司受委托而和案外人签订的，物业用房的收益应以实际获取的收益为准，中茵星墅湾业委会可依法行使监督权，若认为上述物业用房的租赁合同存在显失公平等情况的，应及时行使撤销权等权利，若新苏皇冠物业公司存在故意损害中茵星墅湾业委会权利的行为，中茵星墅湾业委会可另行组织证据主张赔偿损失，本案中，仍应以小区物业实际收益为准。现新苏皇冠物业公司提供了收据、刷卡单、发票、催账材料等证实2016年至2019年期间，商业用房收益金额为251168.13元，一审法院予以确认。综上，该期间物业用房实际收益为351168.13元。关于广告费和其他场地租赁费。一审庭审中中茵星墅湾业委会确认，其主张的广告费、其他场地租赁费产生期间为2015年12月31日至2018年12月31日。新苏皇冠物业公司自认该期间的广告费和其他场地租赁费共计368134.91元，该金额和中茵星墅湾业委会自行统计金额351149.96元相当，一审法院对新苏皇冠物业公司的上述陈述予以采信。综上，上述三个项目收益金额总额为2273711.15元，按照物业服务合同的约定三七分成后，新苏皇冠物业公司应向中茵星墅湾业委会返还1591597.81元。依据2014年11月版《前期物业服务合同》，关于露天车位停放费、共有部分共用设施以及物业经营性用房的经营收入，在业主大会成立前的所得收益（扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用和税金）的百分之七十纳入项目维修资金，其余部分补贴物业服务费，其中纳入维修资金的应当在业主大会成立后交给业主大会授权的业主委员会，或按照业主大会的规定执行。现新苏皇冠物业公司提供了2015年12月31日至2019年12月31日期间的公共成本支出明细，均列明金额、提供票据和会计记账凭证和审批单，总额为847820.42元，一审法院对上述期间的公共成本支出予以认可。故扣除公共费用支出847820.42元后，新苏皇冠物业公司还应返还743777.39元。现双方一致确认，新苏皇冠物业公司已交付中茵星墅湾业委会公共收益20000元，故新苏皇冠物业公司还需返还金额为723777.39元。至于新苏皇冠物业公司辩称的税费成本，第一，新苏皇冠物业公司未能提供相应的缴纳税金的证据；第二，新苏皇冠物业公司未能提供证据证明上述税金已实际产生，故本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、苏州新苏皇冠物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会2015年12月31日起至2019年12月31日止的露天停车位收益、物业用房租金收益、广告费及其他场地租赁费收益共计723777.39元。二、驳回苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费42970元、财产保全申请费5000元，共计47970元，由苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会负担31932元，由苏州新苏皇冠物业管理有限公司负担16038元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，虽然2019年7月8日中茵星墅湾第一届业主大会第二次会议的决议被苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处、苏州市吴中区住房和城乡建设局于2020年1月7日撤销，但2020年5月19日苏州市吴中区住房和城乡建设局明确，撤销决定仅针对第一项议题，不包含第二项议题的决议内容，故第二项议题“同意授权业主委员会通过诉讼/仲裁等手段追索归属全体业主的公共收益”并未被撤销，应为合法有效。本案系中茵星墅湾业委会起诉新苏皇冠物业公司主张公共收益，符合上述第二项议题的授权，故中茵星墅湾业委会有权提起本案诉讼。根据苏州皇冠置业有限公司与新苏皇冠物业公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》第十条、第十三条的约定，2013年12月31日至2015年12月30日期间，新苏皇冠物业公司受委托经营停车场、相关配套设施的，按照100%提取管理成本。中茵星墅湾业委会主张相关条款无效，缺乏依据，本院碍难支持。故中茵星墅湾业委会仅有权主张2015年12月31日之后的公共收益。关于露天停车位的收益，一审法院采信新苏皇冠物业公司在答辩时陈述的露天停车使用费1554408.11元较为合理，中茵星墅湾业委会虽对此不予认可，但未能提供反驳证据，故对中茵星墅湾业委会的异议本院碍难采纳。关于物业用房的收益，其中两套住宅用房，新苏皇冠物业公司私自安排员工使用，应视为实际获取了该两套房屋的收益，一审法院酌情认定该两套房屋2016年至2019年的收益共计10万元，并无不当，本院予以确认；商业用房部分，虽然中茵星墅湾业委会认为新苏皇冠物业公司出租给案外人的租金明显过低，且未积极主张权利，但新苏皇冠物业公司收取的租金已经列入收益，中茵星墅湾业委会主张的收益应以新苏皇冠物业公司实际获取的收益为准。如中茵星墅湾业委会认为新苏皇冠物业公司在租赁过程中存在侵害业主权益行为的，可依法另行主张权利。关于2015年12月31日至2019年12月31日期间的公共成本支出，一审中新苏皇冠物业公司提供了支出明细，并提供了票据、会计记账凭证和审批单，总额为847820.42元，中茵星墅湾业委会虽对此不予认可，但并无反驳证据，故一审法院对上述公共成本支出予以认定，亦无不当。中茵星墅湾业委会系经业主大会授权向新苏皇冠物业公司主张公共收益，故新苏皇冠物业公司向中茵星墅湾业委会移交公共收益的条件已经成就。综上，中茵星墅湾业委会、新苏皇冠物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会预交的二审案件受理费42970元，由苏州市吴中区郭巷街道通达路1999号（中茵星墅湾）业主委员会负担；上诉人苏州新苏皇冠物业管理有限公司预交的二审案件受理费42970元，由苏州新苏皇冠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年八月十八日书记员 张颖彤俞是碧法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。