广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初3149号原告：广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路988号美的西海岸西区5栋首层，统一社会信用代码91440608584668564A。负责人申红涛。委托诉讼代理人：吕悦君，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱沛献，男，该司员工。被告：何瑞鹏，男，1984年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司与被告何瑞鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吕悦君、朱沛献及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付暂计至起诉当月的物业服务费6842.88元及其违约金3141.11元（计算明细详见附表），以上诉讼请求金额暂合计9983.99元（计付至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确违约金从2018年6月1日开始计算，以物业费本金为基数，每天千分之一的标准，计算至2021年2月28日。事实和理由：原告是为被告名下位于佛山市高明区X商铺所在物业提供物管服务的企业。依据原被告双方签署的物业服务相关文件，被告应当按照相关文件约定向原告支付物业服务费，逾期应支付违约金。被告自2018年6月开始拖欠原告物业费至今。经原告多次催收，被告至今不愿缴纳上述费用。物业服务费中大部分属对物业维护、维修、保养等的成本、费用，被告拖欠物业服务费的行为，不仅构成违约，损害了原告合法权益，也损害了小区内业主公共利益。被告辩称，原告提供的服务与收费不对等，商铺业主没有享受到大部分的服务，被告认为对商铺业主不公平，所以被告不缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据2EMS快递单1份，被告确认收到该份快递，本院对该证据予以采信。2.被告提交的证据：物业维修基金存折、照片、房产证，原告对其真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认定事实如下：2015年1月15日，佛山市高明区美的房地产发展有限公司与佛山市美的物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，委托后者管理美的西海岸花园（东区）。2015年1月16日，佛山市高明区发展规划和统计局向佛山市美的物业管理有限公司高明分公司作出《物业服务收费备案回执》（2015年1号），该回执载明：“你公司接管由广东省中奥物业管理有限公司管理的美的西海岸花园（西区、东区）小区，已到区国土城建和水务局办理了物业备案登记证明，你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案，请你公司严格按以下要求执行……二、实行市场调节价的商业、别墅的物业服务收费，由你公司与业主协议收费。”2018年3月1日，广东美的物业管理股份有限公司高明分公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，就前期物业服务达成了协议，约定：在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容，1.物业共用部位的维修、养护和管理，2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4.公共绿化的养护和管理，5.车辆停放服务，6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7.装饰装修管理服务，8.物业档案资料管理；乙方交纳物业服务费的标准，按其拥有物业的建筑面积4元/平方米·月计收，乙方物业的建筑面积51.84平方米，按上述计算方式，乙方每月应交物业服务费总额207.36元；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应每月开始的10号前向甲方交纳当期的物业服务费，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一每天向甲方支付违约金。同日，被告在交楼通知书上签名。2018年3月22日，被告为涉案商铺办理了产权登记，产权人为被告。另查明，佛山市美的物业管理有限公司于2016年6月28日变更为广东美的物业管理股份有限公司。广东美的物业管理股份有限公司高明分公司于2020年9月18日变更为原告，即广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司。截止庭审辩论结束，被告仍未交纳2018年6月1日至2021年2月28日期间的物业费。本院认为，案涉协议签订在民法典施行前并持续履行至今，原告请求被告依协议约定支付的物业服务费既有产生在民法典施行前的，也有产生在民法典施行以后的。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。关于被告是否应当向原告支付物业费。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。被告辩称原告未按协议约定提供物业服务，未提供证据证实，且根据被告提供照片，可以看出商铺门前道路卫生情况、车辆停放秩序良好，对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。据此，被告应向原告支付2018年6月至2021年2月的物业费，合计6842.88元（51.84㎡×4元/月×33个月）。关于原告请求被告支付逾期交纳物业费的违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》，被告应在每月10号前交纳当月物业费，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之一每日向被告收取违约金。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金计算标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告拖欠的2018年6月1日至2019年8月31日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费207.36元为本金，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2021年2月28日止；被告拖欠的2019年9月1日至2021年2月28日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费207.36元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2021年2月28日止。原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何瑞鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司支付2018年6月1日至2021年2月28日期间的物业费6842.88元及违约金（被告拖欠的2018年6月1日至2019年8月31日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费207.36元为本金，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2021年2月28日止；被告拖欠的2019年9月1日至2021年2月28日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费207.36元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至2021年2月28日止）；二、驳回原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告何瑞鹏负担。被告负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年八月四日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍