四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12057号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都万江物流有限公司，住所地四川省成都市天府新区新兴街道油坊村1组505号1栋2层505号。法定代表人：周刚烈，董事长。委托诉讼代理人：李英，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁玫，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都雅士物流有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道翠龙街66号11楼附1126号。法定代表人：彭龙，总经理。委托诉讼代理人：陈渝，女，系公司员工。委托诉讼代理人：顾小兵，北京京师（成都）律师事务所律师。上诉人成都万江物流有限公司（以下简称万江公司）因与被上诉人成都雅士物流有限公司（以下简称雅士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万江公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持万江公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由雅士公司承担。事实与理由：一、一审法院认定万江公司与雅士公司签订的《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》于2020年4月30日解除，属认定错误。雅士公司解除的理由不符合法律和合同约定，其行使解除权的条件不成就，故其出具的函件不产生解除合同的效力。二、一审法院关于违约金金额的认定存在错误，且一审法院认定2020年4月30日后，雅士公司占用租赁物的行为属于万江公司自行扩大损失，一审法院驳回万江公司主张占用使用费及物管费的诉请，明显系认定事实错误。首先，双方对违约解除合同的违约金有明确的约定，雅士公司从未要求调低违约金，即使其要求调低，违约金的确定也应当根据合同履行情况、过错程度、逾期损失等因素综合评判，一审法院认定的违约金金额明显低于万江公司的实际损失，认定存在错误。其次，雅士公司并未向万江公司归还钥匙并返还租赁物，2020年4月30日后，雅士公司一直占用万江公司的租赁物，其应当按照合同约定支付房屋占用费，一审法院认为即便雅士公司未交还钥匙，万江公司也可自行采取更换钥匙等方法减少合理损失属事实认定错误。万江公司自收到雅士公司不能达到解除合同效力的函件后立即提起诉讼要求继续履行合同，就是对雅士公司违约行为提出的异议，也是在维护自身权利，减少损失。万江公司并无擅自扩大损失的故意，也未实施擅自扩大损失的行为。诉讼过程中，雅士公司也没有提出要求解除合同，直至一审中，在法院主持下，双方于2020年11月27日才前往仓库，由雅士公司用钥匙及遥控器打开仓库，双方对仓库内设施设备进行查验后，当场签订《入驻（退场）签收单》，雅士公司将钥匙归还万江公司，至此，万江公司才获得了仓库的控制权和处分权。在返还钥匙前，雅士公司实际占用租赁物，应当支付相应的使用费和物管费。三、一审法院未支持万江公司要求雅士公司补足免租期租金的诉求属认定事实错误。万江公司是基于雅士公司要长期租赁租赁物才给予的免租期，双方签订的租赁期为五年，雅士公司在合同履行不足两年就中途违约，因此，万江公司给予的免租期条件不成就，雅士公司应当支付免租期租金。雅士公司辩称，一、万江公司的第一项上诉理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，一审法院查明在4月31日前雅士公司已经搬离租赁场地，其租金支付至4月30日，且明确发函要求解除合同，该情况与法律规定相符，即在合同届满前雅士公司以自己的行为明确表示不履行合同，一审法院基于此作出的认定，与事实和法律符合，不存在错误。二、针对万江公司在2020年4月30日后的扩大损失，一审法院认定正确。因4月30日解除合同，在此之前雅士公司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，及时通知了万江公司，履行了法定的通知义务，同时履行了合同约定的提前30天的告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，一审中无任何证据证明万江公司采取补救措施或防止扩大损失，其就扩大损失要求雅士公司赔偿于法无据，雅士公司不应当支付。三、一审法院对免租期租金的认定正确，免租期是基于合同约定的商业行为，是万江公司为招揽客户的招商广告，并未减少万江公司的收入，与合同的实际履行情况相违背。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回万江公司的上诉请求，维持原判。万江公司向一审法院起诉请求：1.判令雅士公司支付拖欠的租金143784.68元、物业费8295.27元、电费316.85元（三项合计152396.8元）；2.判令雅士公司支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金按照拖欠金额为基数，按每日千分之三的标准从2020年4月1日开始支付至实际清偿之日止；3.判令雅士公司支付万江公司为实现债权产生的基础律师费10000元。一审诉讼中，经一审法院释明，万江公司变更诉讼请求为：1.请求判令雅士公司向其支付单方解除合同的违约金215677.02元；2.请求判令雅士公司支付房屋（仓库）占用费654220.294元（按照合同约定租金标准的1.3倍从2020年5月起计算至2020年11月止）；3.判令雅士公司支付免收的租金71892.34元；4.判令雅士公司支付万江公司为实现债权产生的基础律师费10000元；5.判令雅士公司支付2020年5月至11月共计7个月的物业管理费，每月2765.09元。雅士公司向一审法院反诉请求：1.确认万江公司与雅士公司签订的《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除；2.判令万江公司退还雅士公司租赁保证金71892.34元；3.判令万江公司支付逾期返还租赁保证金期间的资金占用利息损失1016.4元。一审法院认定事实：2018年7月20日，万江公司作为甲方与作为乙方的雅士公司签订《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》（以下简称《仓库租赁合同》），约定甲方将位于四川省成都市天府新区国际物流商贸港内3号仓库（以下简称租赁物）租赁给乙方作城市配送、电子商务、货物仓库等使用，建筑面积为2765.09平方米，租赁期限为5年，即从2018年8月1日至2023年7月31日止。租金价格：租金（已含税）单价为26元／㎡／月，租赁期限60个月，免租期限：合同签订5年，免租期为3个月，每租赁财年内最后一个月作为免租期，免交当月租金。租赁保证金为71892.34元，租金中不含水费、电费、物业费、通讯费等，水、电费根据乙方实际使用情况收费，物业费为1元／㎡／月，通讯费由乙方自行开户、自行缴费。租赁期限届满，在乙方已向甲方缴清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7个工作日内，甲方将向乙方无偿退还保证金，若乙方有拖欠甲方任何费用及违约金的情况下，甲方有权直接从保证金中予以扣除，保证金不足以抵扣上述费用的，乙方还应当补足上述费用。付款方式，按照先支付后使用的原则，乙方在签订合同后7个工作日内一次性缴纳租赁保证金71892.34元，租金支付方式为3个月1付，首次支付为签订合同之日起7个工作日内，租金每次提前30日交付，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之三。租赁物交付及返还，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应当向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任。仓库租赁合同的解除及终止：1.在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过7个工作日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，给甲方造成的一切损失由乙方承担；2.乙方确需提前解约，须提前30个工作日通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本合同产生的费用。违约责任：乙方有任何违反本合同约定及法律规定的行为应当向甲方承担违约责任，违约金为合同总价款的20%，违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿损失，赔偿范围包括但不限于甲方的直接损失和间接损失以及实现该债权所支付的律师费、交通费、调查取证费、鉴定费等费用。合同签订后，万江公司按约向雅士公司交付了租赁物，雅士公司按照约定支付了租金，并交纳了租赁保证金71892.34元。2019年12月31日，雅士公司向万江公司支付了223972.02元，租金及物业管理费缴付至2020年4月30日。2020年3月2日，雅士公司向万江公司发出《雅士物流万江仓拆装货架告知函》（以下简称《告知函》），载明“我司从2018年8月1日开始租赁贵司仓库，用作电商仓配业务发货仓库，期间为了更好的利用场地，提高仓储使用率，在征得贵司同意后我司加装了131组重型货架。现因我司中外运仓库操作场地受限，生产作业无法保障，决定将万江仓货架拆装至中外运仓库使用。此次拆装属于我司经营调整行为，不影响原租赁合同的正常履约，在双方未达成新的合同协议之前，原合同正常有效……”。2020年3月2日《成都万江物流有限公司会议纪要》（以下简称《会议纪要》）载明会议内容为：2020年3月2日星期一下午2点，雅士公司和万江公司人员就雅士公司拆除货架事宜洽谈如下，雅士公司：1.因公司发展需要，需对本园区仓库内货架进行拆除；2.此次拆除货架属于本公司经营行为需要，不影响在园区内的正常经营，同时保证在租赁合同解除前按照合同正常履约。万江物流：1.不能违反租赁合同所规定的内容；2.在拆除货架期间，雅士公司自行承担安全等相关责任；3.提供拆除货架公司（人员）的相关资质及疫情期间所需要的健康相关证明、证件；4.雅士公司在进场拆除货架前需提供书面的申请，内容为本次会议所涉及的事项并加盖公章。2020年3月20日，雅士公司向万江公司发出《退仓通知函》，载明“成都雅士物流有限公司于2018年8月租用成都万江物流有限公司位于天府新区新兴镇凉水村八组300号的天府国际物流商贸港3号仓库作为正常业务经营使用。但租赁期间因我公司业务萎缩，且使用该仓库的客户于2019年上半年已流失，加上新冠疫情影响，我公司业务进一步下滑，对目前该仓库已没有实际需求。故根据双方租赁合同的约定，若我公司提前解约需提前30个工作日通知贵方，因我司确定将于2020年3月25日前搬离仓库，同时向贵公司发出解约通知。为表达我司的诚意，在双方协商一致的前提下，我司可放弃索回已支付给贵公司至2020年4月底的仓库租金的权利，但贵公司必须将仓库租赁保证金全额退还至我公司指定账户。以上请贵公司审慎考虑并配合处理为妥，否则由此导致的法律纠纷及结果将由贵公司承担”。2020年3月21日，《退仓通知函》送达至万江公司。2020年4月9日，万江公司向雅士公司发出《租金及物业管理费催款通知书》（以下简称《通知书》），载明2020年5月至7月期间的租金和物业费，按照合同应在2020年3月31日前支付万江公司。万江公司于2020年2月28日已把结算清单发给雅士公司。雅士公司人员尹彦博于2月28日签收，雅士公司至今拖欠2020年5月至7月期间的租金143784.68元、物业费8295.27元、2020年2月至3月的电费316.85元，请雅士公司及时缴纳。2020年4月13日，雅士公司向万江公司发出《关于租金及物业管理费催收通知书回复函》（以下简称《回复函》），载明雅士公司于2020年4月12日收到万江公司有关租金及物业管理费用催款通知。现回复如下：1.雅士公司于2020年3月20日发出《退仓通知书》明确说明，雅士公司将于2020年3月25日前完成撤仓，并按照合同要求，提前30个工作日提出终止租赁并解约的通知；2.雅士公司实际于2020年3月25日退仓并将仓库交回万江公司后再无使用，请万江公司收到本回复函后7日内退回雅士公司享有的租金、物业管理费及保证金。2020年9月11日，雅士公司向万江公司转账222.35元电费。2020年9月18日，雅士公司向万江公司转账94.5元。一审另查明，万江公司因本次诉讼支出律师费10000元。一审法院认定上述事实主要采信了《仓库租赁合同》《告知函》《会议纪要》《退仓告知函》《回复函》《通知书》、转账凭证、保证金收据、微信聊天记录等相关证据材料及当事人一审当庭陈述。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.雅士公司解除合同是否符合合同约定；2.雅士公司是否应当承担违约责任。关于雅士公司解除合同是否符合合同约定，根据双方签订的《仓库租赁合同》第八条第2点约定，乙方确需提前解约，须提前30个工作日通知甲方，向甲方交回租赁物、交清承租期间的租金及其他因本合同产生的费用。雅士公司于2020年3月20日向万江公司发出《退仓通知函》，该函件于2020年3月21日送达万江公司，雅士公司请求确认《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除。2020年3月21日为星期六，非工作日，故按照合同约定的提前30个工作日通知，2020年5月7日才达到30个工作日的条件。其次，合同约定要交清全部费用，但案涉房屋的2020年2月至3月的电费316.85元，雅士公司分别于2020年9月11日支付222.35元，于2020年9月18日支付94.5元。雅士公司辩称没有收到万江公司的电费催缴单，并不是故意拖延交纳电费。但2020年4月9日，万江公司向雅士公司发出《租金及物业管理费催款通知书》也明确载明尚欠电费316.85元。据此，雅士公司请求确认《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除不符合合同约定，但鉴于其已于3月25日自行搬离，且租金只缴纳至2020年4月30日，其以实际行动表明不再继续履行合同，故一审法院认定2020年4月30日双方合同解除。关于雅士公司是否应当承担违约责任，根据《仓库租赁合同》约定，“乙方有任何违反本合同约定及法律规定的行为应当向甲方赔偿违约责任，违约金为合同总价款的20%，违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿损失，赔偿范围包括但不限于甲方的直接损失和间接损失以及实现该债权所支付的律师费、交通费、调查取证费、鉴定费等费用”。一审法院认为，雅士公司解除合同不符合合同约定，在双方达成解除协议前自行搬离违反了合同约定，应当承担违约责任。本案中，雅士公司于2020年3月2日向万江公司发出《雅士物流万江仓拆装货架告知函》，在其中明确承诺在此次拆除货架属于本公司经营行为需要，不影响在园区内的正常经营，同时保证在租赁合同解除前按照合同正常履约。在完成拆除货架等任务后，于2020年3月20日发出解约通知，很难排除其预先搬离物品后再撤场的合理怀疑。新冠疫情的爆发确会给各经济主体造成一定影响，雅士公司与万江公司作为合作伙伴本应互商互量，共克难关。但雅士公司却以先搬离再告知解除合同的方式解除合同，有违诚实信用原则。故一审法院根据合同履行情况、主观过错程度等对违约金予以综合考量，酌定违约金为143784.68元。关于占用费及物业管理费。雅士公司在2020年3月20日函件中已告知万江公司其于3月25日会完成腾退，万江公司认为雅士公司未归还钥匙，故应当继续支付房屋占用费。一审法院认为，从雅士公司提交的函件、照片及一审法院2020年11月组织双方现场交接的情况看，案涉仓库均处于腾空的状况。即便雅士公司未交还钥匙，万江公司也可以采取如更换钥匙等行为减少其合理损失。故在雅士公司已明确告知将搬离的情况下，万江公司应当积极采取措施避免其自身损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。结合本案，雅士公司于2020年3月20日函告万江公司将于3月25日搬离，雅士公司已将租金、物管费交纳至2020年4月30日，故对万江公司主张的5月1日之后的占用费及物业管理费属于其扩大损失，一审法院不予支持。关于万江公司要求雅士公司支付免租期的租金71892.34元，该请求不符合合同约定，一审法院不予支持；关于万江公司主张的律师费10000元，其提交了代理合同及律师费发票，符合合同约定，一审法院予以支持。关于雅士公司支付的保证金，根据《租赁合同》约定，“若乙方有拖欠甲方任何费用及违约金的情况下，甲方有权直接从保证金中予以扣除，保证金不足以抵扣上述费用的，乙方还应当补足上述费用”。故雅士公司交纳的保证金应当在其应支付的违约金中予以品迭，由雅士公司向万江公司支付违约金71892.34元。对于雅士公司要求的资金占用利息损失，因其违反合同约定，构成违约，故一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、万江公司与雅士公司签订的《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》于2020年4月30日解除；二、雅士公司于判决生效之日起十五日内支付万江公司违约金71892.34元；三、雅士公司于判决生效之日起十五日内支付万江公司律师费10000元；四、驳回万江公司的其他诉讼请求；五、驳回雅士公司的反诉请求。一审本诉案件受理费1972元，反诉案件受理费812元，由雅士公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明：万江公司主张要求雅士公司支付的免租期租金71892.34元系2018年8月1日至2019年7月31日年度的一个月免租期租金。本院认为，万江公司与雅士公司签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.万江公司与雅士公司签订的《仓库租赁合同》于何时解除；2.一审法院认定的违约金是否合理、适当；3.雅士公司是否应当支付仓库占用费、物管费以及免租期内的租金。现就争议焦点评述如下：第一，关于争议焦点一。根据《仓库租赁合同》约定，若雅士公司要提前解除合同，须提前30个工作日通知万江公司，且向万江公司返还租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用。在履行合同过程中，雅士公司欲提前解除合同，于2020年3月20日向万江公司发送了《退仓通知函》，次日，该函件到达万江公司。但是，根据《仓库租赁合同》约定，解除合同要符合上述列明的合同约定的各项条件，不仅只是“提前30个工作日”。换言之，即使雅士公司通知了雅士公司要解除《仓库租赁合同》，也不必然于产生合同解除的法律后果。雅士公司没有法定的合同解除权，根据雅士公司的履约情况，其通知解除也不产生行使约定解除权的法律后果。但是从万江公司的诉讼请求来看，其要求雅士公司支付单方解除合同的违约金以及从2020年5月起的仓库占用费等费用，其认可《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除，但认为雅士公司应当承担违约责任。故本院认为一审法院认定《仓库租赁合同》解除时间为2020年4月30日并无不当。第二，关于争议焦点二。依据《仓库租赁合同》约定，雅士公司应当在2020年3月支付5月至7月的租金。其在应当支付租金当月的2日向万江公司发送《告知函》，告知万江公司，因经营调整，需拆除仓库内的货架，该行为不影响原租赁合同的正常履行。随后，在当月的20日，雅士公司又向万江公司发送《退仓通知函》，载明使用案涉仓库的客户于2019年上半年流失，加上疫情影响，公司业务进一步下滑，对该仓库已无实际需求，故通知万江公司提前解除合同。针对雅士公司的上述行为，本院认为，雅士公司通知万江公司解除合同所依据的客户流失、疫情两个理由均产生在其拆除货架之前，其在拆除货架时并未告知万江公司自己对仓库已无使用需求，反而告知万江公司其拆除行为不影响租赁合同的正常履行。从雅士公司上述行为的时间节点以及陈述的内容来看，其行为有违诚信。一审法院结合合同的履行情况、主观过错程度等因素，酌定违约金为143784.68元并无不当，本院予以支持。依据双方合同的约定品迭保证金后，雅士公司还应当向万江公司支付违约金71892.34元。第三，关于争议焦点三。首先，关于万江公司主张的房屋占用费及物管费。雅士公司在2020年3月20日告知了万江公司，其将于2020年3月25日搬离仓库。2020年4月9日，万江公司向雅士公司催收租金等费用时，雅士公司于4月13日再次告知万江公司，自己已于3月25日完成撤仓。本院认为，此时万江公司应当知晓雅士公司已搬离仓库的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，并且遵循诚实信用、公平原则，万江公司在合理期间内应当采取措施防止损失的扩大。至于雅士公司是否交换仓库钥匙不影响万江公司履行止损业务。虽然雅士公司撤离后已经没有实际使用仓库，但是也应当给予万江公司一定的合理期限止损。且即便万江公司采取了措施止损，止损期间也存在空置期损失，客观上该仓库也确实存在空置事实。而万江公司主张的房屋占用费及物管费实为损失，故在已经支持上述违约金的情况下，本院综合考虑以上因素，酌情认定该项费用为223972.29元。其次，关于免租期租金租金问题。根据《仓库租赁合同》约定，免租期为3个月，每租赁财年内最后一个月为免租期。从合同的实际履行情况来看，雅士公司仅免交了2018年8月1日至2019年7月31日期间的一个月租金。本院认为，在上述期间，雅士公司无违约行为，即使其于2020年3月违约，该年度其尚未享受免租一个月的权利，故万江公司要求雅士公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的免租金租金没有依据，本院不予支持。综上，本院认为，万江公司的上诉请求部分成立，对于符合法律规定的部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用部分法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初3196号民事判决第一项“成都万江物流有限公司与成都雅士物流有限公司签订的《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》于2020年4月30日解除”；第二项“成都雅士物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付成都万江物流有限公司违约金71892.34元”；第三项“成都雅士物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付成都万江物流有限公司律师费10000元”；第五项“驳回成都雅士物流有限公司的反诉请求”；二、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初3196号民事判决第四项“驳回成都万江物流有限公司的其他诉讼请求”；三、成都雅士物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都万江物流有限公司房屋占用费及物管费共计223972.29元；四、驳回成都万江物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费5568元，由成都万江物流有限公司负担3596元，成都雅士物流有限公司负担1972元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月十六日书记员  罗 芳四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12057号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都万江物流有限公司，住所地四川省成都市天府新区新兴街道油坊村1组505号1栋2层505号。法定代表人：周刚烈，董事长。委托诉讼代理人：李英，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁玫，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都雅士物流有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道翠龙街66号11楼附1126号。法定代表人：彭龙，总经理。委托诉讼代理人：陈渝，女，系公司员工。委托诉讼代理人：顾小兵，北京京师（成都）律师事务所律师。上诉人成都万江物流有限公司（以下简称万江公司）因与被上诉人成都雅士物流有限公司（以下简称雅士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万江公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持万江公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由雅士公司承担。事实与理由：一、一审法院认定万江公司与雅士公司签订的《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》于2020年4月30日解除，属认定错误。雅士公司解除的理由不符合法律和合同约定，其行使解除权的条件不成就，故其出具的函件不产生解除合同的效力。二、一审法院关于违约金金额的认定存在错误，且一审法院认定2020年4月30日后，雅士公司占用租赁物的行为属于万江公司自行扩大损失，一审法院驳回万江公司主张占用使用费及物管费的诉请，明显系认定事实错误。首先，双方对违约解除合同的违约金有明确的约定，雅士公司从未要求调低违约金，即使其要求调低，违约金的确定也应当根据合同履行情况、过错程度、逾期损失等因素综合评判，一审法院认定的违约金金额明显低于万江公司的实际损失，认定存在错误。其次，雅士公司并未向万江公司归还钥匙并返还租赁物，2020年4月30日后，雅士公司一直占用万江公司的租赁物，其应当按照合同约定支付房屋占用费，一审法院认为即便雅士公司未交还钥匙，万江公司也可自行采取更换钥匙等方法减少合理损失属事实认定错误。万江公司自收到雅士公司不能达到解除合同效力的函件后立即提起诉讼要求继续履行合同，就是对雅士公司违约行为提出的异议，也是在维护自身权利，减少损失。万江公司并无擅自扩大损失的故意，也未实施擅自扩大损失的行为。诉讼过程中，雅士公司也没有提出要求解除合同，直至一审中，在法院主持下，双方于2020年11月27日才前往仓库，由雅士公司用钥匙及遥控器打开仓库，双方对仓库内设施设备进行查验后，当场签订《入驻（退场）签收单》，雅士公司将钥匙归还万江公司，至此，万江公司才获得了仓库的控制权和处分权。在返还钥匙前，雅士公司实际占用租赁物，应当支付相应的使用费和物管费。三、一审法院未支持万江公司要求雅士公司补足免租期租金的诉求属认定事实错误。万江公司是基于雅士公司要长期租赁租赁物才给予的免租期，双方签订的租赁期为五年，雅士公司在合同履行不足两年就中途违约，因此，万江公司给予的免租期条件不成就，雅士公司应当支付免租期租金。雅士公司辩称，一、万江公司的第一项上诉理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，一审法院查明在4月31日前雅士公司已经搬离租赁场地，其租金支付至4月30日，且明确发函要求解除合同，该情况与法律规定相符，即在合同届满前雅士公司以自己的行为明确表示不履行合同，一审法院基于此作出的认定，与事实和法律符合，不存在错误。二、针对万江公司在2020年4月30日后的扩大损失，一审法院认定正确。因4月30日解除合同，在此之前雅士公司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，及时通知了万江公司，履行了法定的通知义务，同时履行了合同约定的提前30天的告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，一审中无任何证据证明万江公司采取补救措施或防止扩大损失，其就扩大损失要求雅士公司赔偿于法无据，雅士公司不应当支付。三、一审法院对免租期租金的认定正确，免租期是基于合同约定的商业行为，是万江公司为招揽客户的招商广告，并未减少万江公司的收入，与合同的实际履行情况相违背。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回万江公司的上诉请求，维持原判。万江公司向一审法院起诉请求：1.判令雅士公司支付拖欠的租金143784.68元、物业费8295.27元、电费316.85元（三项合计152396.8元）；2.判令雅士公司支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金按照拖欠金额为基数，按每日千分之三的标准从2020年4月1日开始支付至实际清偿之日止；3.判令雅士公司支付万江公司为实现债权产生的基础律师费10000元。一审诉讼中，经一审法院释明，万江公司变更诉讼请求为：1.请求判令雅士公司向其支付单方解除合同的违约金215677.02元；2.请求判令雅士公司支付房屋（仓库）占用费654220.294元（按照合同约定租金标准的1.3倍从2020年5月起计算至2020年11月止）；3.判令雅士公司支付免收的租金71892.34元；4.判令雅士公司支付万江公司为实现债权产生的基础律师费10000元；5.判令雅士公司支付2020年5月至11月共计7个月的物业管理费，每月2765.09元。雅士公司向一审法院反诉请求：1.确认万江公司与雅士公司签订的《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除；2.判令万江公司退还雅士公司租赁保证金71892.34元；3.判令万江公司支付逾期返还租赁保证金期间的资金占用利息损失1016.4元。一审法院认定事实：2018年7月20日，万江公司作为甲方与作为乙方的雅士公司签订《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》（以下简称《仓库租赁合同》），约定甲方将位于四川省成都市天府新区国际物流商贸港内3号仓库（以下简称租赁物）租赁给乙方作城市配送、电子商务、货物仓库等使用，建筑面积为2765.09平方米，租赁期限为5年，即从2018年8月1日至2023年7月31日止。租金价格：租金（已含税）单价为26元／㎡／月，租赁期限60个月，免租期限：合同签订5年，免租期为3个月，每租赁财年内最后一个月作为免租期，免交当月租金。租赁保证金为71892.34元，租金中不含水费、电费、物业费、通讯费等，水、电费根据乙方实际使用情况收费，物业费为1元／㎡／月，通讯费由乙方自行开户、自行缴费。租赁期限届满，在乙方已向甲方缴清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7个工作日内，甲方将向乙方无偿退还保证金，若乙方有拖欠甲方任何费用及违约金的情况下，甲方有权直接从保证金中予以扣除，保证金不足以抵扣上述费用的，乙方还应当补足上述费用。付款方式，按照先支付后使用的原则，乙方在签订合同后7个工作日内一次性缴纳租赁保证金71892.34元，租金支付方式为3个月1付，首次支付为签订合同之日起7个工作日内，租金每次提前30日交付，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之三。租赁物交付及返还，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应当向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任。仓库租赁合同的解除及终止：1.在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过7个工作日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，给甲方造成的一切损失由乙方承担；2.乙方确需提前解约，须提前30个工作日通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本合同产生的费用。违约责任：乙方有任何违反本合同约定及法律规定的行为应当向甲方承担违约责任，违约金为合同总价款的20%，违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿损失，赔偿范围包括但不限于甲方的直接损失和间接损失以及实现该债权所支付的律师费、交通费、调查取证费、鉴定费等费用。合同签订后，万江公司按约向雅士公司交付了租赁物，雅士公司按照约定支付了租金，并交纳了租赁保证金71892.34元。2019年12月31日，雅士公司向万江公司支付了223972.02元，租金及物业管理费缴付至2020年4月30日。2020年3月2日，雅士公司向万江公司发出《雅士物流万江仓拆装货架告知函》（以下简称《告知函》），载明“我司从2018年8月1日开始租赁贵司仓库，用作电商仓配业务发货仓库，期间为了更好的利用场地，提高仓储使用率，在征得贵司同意后我司加装了131组重型货架。现因我司中外运仓库操作场地受限，生产作业无法保障，决定将万江仓货架拆装至中外运仓库使用。此次拆装属于我司经营调整行为，不影响原租赁合同的正常履约，在双方未达成新的合同协议之前，原合同正常有效……”。2020年3月2日《成都万江物流有限公司会议纪要》（以下简称《会议纪要》）载明会议内容为：2020年3月2日星期一下午2点，雅士公司和万江公司人员就雅士公司拆除货架事宜洽谈如下，雅士公司：1.因公司发展需要，需对本园区仓库内货架进行拆除；2.此次拆除货架属于本公司经营行为需要，不影响在园区内的正常经营，同时保证在租赁合同解除前按照合同正常履约。万江物流：1.不能违反租赁合同所规定的内容；2.在拆除货架期间，雅士公司自行承担安全等相关责任；3.提供拆除货架公司（人员）的相关资质及疫情期间所需要的健康相关证明、证件；4.雅士公司在进场拆除货架前需提供书面的申请，内容为本次会议所涉及的事项并加盖公章。2020年3月20日，雅士公司向万江公司发出《退仓通知函》，载明“成都雅士物流有限公司于2018年8月租用成都万江物流有限公司位于天府新区新兴镇凉水村八组300号的天府国际物流商贸港3号仓库作为正常业务经营使用。但租赁期间因我公司业务萎缩，且使用该仓库的客户于2019年上半年已流失，加上新冠疫情影响，我公司业务进一步下滑，对目前该仓库已没有实际需求。故根据双方租赁合同的约定，若我公司提前解约需提前30个工作日通知贵方，因我司确定将于2020年3月25日前搬离仓库，同时向贵公司发出解约通知。为表达我司的诚意，在双方协商一致的前提下，我司可放弃索回已支付给贵公司至2020年4月底的仓库租金的权利，但贵公司必须将仓库租赁保证金全额退还至我公司指定账户。以上请贵公司审慎考虑并配合处理为妥，否则由此导致的法律纠纷及结果将由贵公司承担”。2020年3月21日，《退仓通知函》送达至万江公司。2020年4月9日，万江公司向雅士公司发出《租金及物业管理费催款通知书》（以下简称《通知书》），载明2020年5月至7月期间的租金和物业费，按照合同应在2020年3月31日前支付万江公司。万江公司于2020年2月28日已把结算清单发给雅士公司。雅士公司人员尹彦博于2月28日签收，雅士公司至今拖欠2020年5月至7月期间的租金143784.68元、物业费8295.27元、2020年2月至3月的电费316.85元，请雅士公司及时缴纳。2020年4月13日，雅士公司向万江公司发出《关于租金及物业管理费催收通知书回复函》（以下简称《回复函》），载明雅士公司于2020年4月12日收到万江公司有关租金及物业管理费用催款通知。现回复如下：1.雅士公司于2020年3月20日发出《退仓通知书》明确说明，雅士公司将于2020年3月25日前完成撤仓，并按照合同要求，提前30个工作日提出终止租赁并解约的通知；2.雅士公司实际于2020年3月25日退仓并将仓库交回万江公司后再无使用，请万江公司收到本回复函后7日内退回雅士公司享有的租金、物业管理费及保证金。2020年9月11日，雅士公司向万江公司转账222.35元电费。2020年9月18日，雅士公司向万江公司转账94.5元。一审另查明，万江公司因本次诉讼支出律师费10000元。一审法院认定上述事实主要采信了《仓库租赁合同》《告知函》《会议纪要》《退仓告知函》《回复函》《通知书》、转账凭证、保证金收据、微信聊天记录等相关证据材料及当事人一审当庭陈述。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.雅士公司解除合同是否符合合同约定；2.雅士公司是否应当承担违约责任。关于雅士公司解除合同是否符合合同约定，根据双方签订的《仓库租赁合同》第八条第2点约定，乙方确需提前解约，须提前30个工作日通知甲方，向甲方交回租赁物、交清承租期间的租金及其他因本合同产生的费用。雅士公司于2020年3月20日向万江公司发出《退仓通知函》，该函件于2020年3月21日送达万江公司，雅士公司请求确认《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除。2020年3月21日为星期六，非工作日，故按照合同约定的提前30个工作日通知，2020年5月7日才达到30个工作日的条件。其次，合同约定要交清全部费用，但案涉房屋的2020年2月至3月的电费316.85元，雅士公司分别于2020年9月11日支付222.35元，于2020年9月18日支付94.5元。雅士公司辩称没有收到万江公司的电费催缴单，并不是故意拖延交纳电费。但2020年4月9日，万江公司向雅士公司发出《租金及物业管理费催款通知书》也明确载明尚欠电费316.85元。据此，雅士公司请求确认《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除不符合合同约定，但鉴于其已于3月25日自行搬离，且租金只缴纳至2020年4月30日，其以实际行动表明不再继续履行合同，故一审法院认定2020年4月30日双方合同解除。关于雅士公司是否应当承担违约责任，根据《仓库租赁合同》约定，“乙方有任何违反本合同约定及法律规定的行为应当向甲方赔偿违约责任，违约金为合同总价款的20%，违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿损失，赔偿范围包括但不限于甲方的直接损失和间接损失以及实现该债权所支付的律师费、交通费、调查取证费、鉴定费等费用”。一审法院认为，雅士公司解除合同不符合合同约定，在双方达成解除协议前自行搬离违反了合同约定，应当承担违约责任。本案中，雅士公司于2020年3月2日向万江公司发出《雅士物流万江仓拆装货架告知函》，在其中明确承诺在此次拆除货架属于本公司经营行为需要，不影响在园区内的正常经营，同时保证在租赁合同解除前按照合同正常履约。在完成拆除货架等任务后，于2020年3月20日发出解约通知，很难排除其预先搬离物品后再撤场的合理怀疑。新冠疫情的爆发确会给各经济主体造成一定影响，雅士公司与万江公司作为合作伙伴本应互商互量，共克难关。但雅士公司却以先搬离再告知解除合同的方式解除合同，有违诚实信用原则。故一审法院根据合同履行情况、主观过错程度等对违约金予以综合考量，酌定违约金为143784.68元。关于占用费及物业管理费。雅士公司在2020年3月20日函件中已告知万江公司其于3月25日会完成腾退，万江公司认为雅士公司未归还钥匙，故应当继续支付房屋占用费。一审法院认为，从雅士公司提交的函件、照片及一审法院2020年11月组织双方现场交接的情况看，案涉仓库均处于腾空的状况。即便雅士公司未交还钥匙，万江公司也可以采取如更换钥匙等行为减少其合理损失。故在雅士公司已明确告知将搬离的情况下，万江公司应当积极采取措施避免其自身损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。结合本案，雅士公司于2020年3月20日函告万江公司将于3月25日搬离，雅士公司已将租金、物管费交纳至2020年4月30日，故对万江公司主张的5月1日之后的占用费及物业管理费属于其扩大损失，一审法院不予支持。关于万江公司要求雅士公司支付免租期的租金71892.34元，该请求不符合合同约定，一审法院不予支持；关于万江公司主张的律师费10000元，其提交了代理合同及律师费发票，符合合同约定，一审法院予以支持。关于雅士公司支付的保证金，根据《租赁合同》约定，“若乙方有拖欠甲方任何费用及违约金的情况下，甲方有权直接从保证金中予以扣除，保证金不足以抵扣上述费用的，乙方还应当补足上述费用”。故雅士公司交纳的保证金应当在其应支付的违约金中予以品迭，由雅士公司向万江公司支付违约金71892.34元。对于雅士公司要求的资金占用利息损失，因其违反合同约定，构成违约，故一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、万江公司与雅士公司签订的《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》于2020年4月30日解除；二、雅士公司于判决生效之日起十五日内支付万江公司违约金71892.34元；三、雅士公司于判决生效之日起十五日内支付万江公司律师费10000元；四、驳回万江公司的其他诉讼请求；五、驳回雅士公司的反诉请求。一审本诉案件受理费1972元，反诉案件受理费812元，由雅士公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明：万江公司主张要求雅士公司支付的免租期租金71892.34元系2018年8月1日至2019年7月31日年度的一个月免租期租金。本院认为，万江公司与雅士公司签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.万江公司与雅士公司签订的《仓库租赁合同》于何时解除；2.一审法院认定的违约金是否合理、适当；3.雅士公司是否应当支付仓库占用费、物管费以及免租期内的租金。现就争议焦点评述如下：第一，关于争议焦点一。根据《仓库租赁合同》约定，若雅士公司要提前解除合同，须提前30个工作日通知万江公司，且向万江公司返还租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用。在履行合同过程中，雅士公司欲提前解除合同，于2020年3月20日向万江公司发送了《退仓通知函》，次日，该函件到达万江公司。但是，根据《仓库租赁合同》约定，解除合同要符合上述列明的合同约定的各项条件，不仅只是“提前30个工作日”。换言之，即使雅士公司通知了雅士公司要解除《仓库租赁合同》，也不必然于产生合同解除的法律后果。雅士公司没有法定的合同解除权，根据雅士公司的履约情况，其通知解除也不产生行使约定解除权的法律后果。但是从万江公司的诉讼请求来看，其要求雅士公司支付单方解除合同的违约金以及从2020年5月起的仓库占用费等费用，其认可《仓库租赁合同》于2020年4月30日解除，但认为雅士公司应当承担违约责任。故本院认为一审法院认定《仓库租赁合同》解除时间为2020年4月30日并无不当。第二，关于争议焦点二。依据《仓库租赁合同》约定，雅士公司应当在2020年3月支付5月至7月的租金。其在应当支付租金当月的2日向万江公司发送《告知函》，告知万江公司，因经营调整，需拆除仓库内的货架，该行为不影响原租赁合同的正常履行。随后，在当月的20日，雅士公司又向万江公司发送《退仓通知函》，载明使用案涉仓库的客户于2019年上半年流失，加上疫情影响，公司业务进一步下滑，对该仓库已无实际需求，故通知万江公司提前解除合同。针对雅士公司的上述行为，本院认为，雅士公司通知万江公司解除合同所依据的客户流失、疫情两个理由均产生在其拆除货架之前，其在拆除货架时并未告知万江公司自己对仓库已无使用需求，反而告知万江公司其拆除行为不影响租赁合同的正常履行。从雅士公司上述行为的时间节点以及陈述的内容来看，其行为有违诚信。一审法院结合合同的履行情况、主观过错程度等因素，酌定违约金为143784.68元并无不当，本院予以支持。依据双方合同的约定品迭保证金后，雅士公司还应当向万江公司支付违约金71892.34元。第三，关于争议焦点三。首先，关于万江公司主张的房屋占用费及物管费。雅士公司在2020年3月20日告知了万江公司，其将于2020年3月25日搬离仓库。2020年4月9日，万江公司向雅士公司催收租金等费用时，雅士公司于4月13日再次告知万江公司，自己已于3月25日完成撤仓。本院认为，此时万江公司应当知晓雅士公司已搬离仓库的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，并且遵循诚实信用、公平原则，万江公司在合理期间内应当采取措施防止损失的扩大。至于雅士公司是否交换仓库钥匙不影响万江公司履行止损业务。虽然雅士公司撤离后已经没有实际使用仓库，但是也应当给予万江公司一定的合理期限止损。且即便万江公司采取了措施止损，止损期间也存在空置期损失，客观上该仓库也确实存在空置事实。而万江公司主张的房屋占用费及物管费实为损失，故在已经支持上述违约金的情况下，本院综合考虑以上因素，酌情认定该项费用为223972.29元。其次，关于免租期租金租金问题。根据《仓库租赁合同》约定，免租期为3个月，每租赁财年内最后一个月为免租期。从合同的实际履行情况来看，雅士公司仅免交了2018年8月1日至2019年7月31日期间的一个月租金。本院认为，在上述期间，雅士公司无违约行为，即使其于2020年3月违约，该年度其尚未享受免租一个月的权利，故万江公司要求雅士公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的免租金租金没有依据，本院不予支持。综上，本院认为，万江公司的上诉请求部分成立，对于符合法律规定的部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用部分法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初3196号民事判决第一项“成都万江物流有限公司与成都雅士物流有限公司签订的《和润·天府国际物流商贸港仓库租赁合同》于2020年4月30日解除”；第二项“成都雅士物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付成都万江物流有限公司违约金71892.34元”；第三项“成都雅士物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付成都万江物流有限公司律师费10000元”；第五项“驳回成都雅士物流有限公司的反诉请求”；二、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初3196号民事判决第四项“驳回成都万江物流有限公司的其他诉讼请求”；三、成都雅士物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都万江物流有限公司房屋占用费及物管费共计223972.29元；四、驳回成都万江物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费5568元，由成都万江物流有限公司负担3596元，成都雅士物流有限公司负担1972元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月十六日书记员  罗 芳