宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初2776号原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街新天地3号楼4层B、C段。        法定代表人：高怀玺，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：刘海霞，宁夏言宗律师事务所律师。        委托诉讼代理人：李子龙，宁夏言宗律师事务所实习律师。        被告：孙世鹏，男，1978年2月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。        被告：王凤杰，女，1985年2月17日出生，汉族，宁夏博物馆职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：李世鹏，北京市京师（银川）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：刘佳，北京市京师（银川）律师事务所律师。        被告：金铮，男，1976年2月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区青铜峡市。        委托诉讼代理人：郑茜，宁夏兴业律师事务所律师。        原告宁夏世和房地产开发有限责任公司（以下简称世和房地产公司）与被告孙世鹏、王凤杰、金铮房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2021年2月23日立案，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告世和房地产公司的委托诉讼代理人刘海霞、李子龙，被告孙世鹏，被告王凤杰及其委托诉讼代理人李世鹏、刘佳，被告金铮的委托诉讼代理人郑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        世和房地产公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《世和·天玺国际中心房屋租赁合同》解除，被告立即腾空涉案房屋并交还给原告；2．三被告共同支付原告房屋租赁费161802元、违约金57477元（暂计算至2020年12月31日，如实际交付日迟于该日的，应继续计算违约金），合计219279元；3．三被告按照每平方米55元／月支付自合同解除日至被告从出租房屋内搬离之日止的占用费；4．三被告承担因违约致使合同解除而承担的违约金54555元，并确认原告不予退还被告已经缴纳的保证金；5．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉请为：确认双方签的租赁合同解除；第三项诉讼请求为：被告按照每平方米55元／月标准支付到2020年12月17日房屋占用费为12000元。事实和理由：2018年8月16日，原告将自行开发建设的世和·天玺国际中心C328号、C329号商铺出租给张飞龙经营，经营项目为：口才宝语商乐园。双方签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：租赁期限为3年，即自2018年10月1日至2021年9月30日；月固定租金为每平方米55元，按季预付租金，同时约定，被告拖欠支付租金、物业管理费、水、电、燃气及相关费用的，逾期一日按逾期支付金额的1‰支付违约金，以上费用累计欠缴两次的，原告有权单方终止合同，原告单方终止合同后，被告向原告承担当年租金3个月租金的违约金，且租赁保证金不予退还，仍不足以赔偿原告全部损失的，乙方应补足赔偿差额。2018年8月30日，原告与张飞龙及被告孙世鹏签订《补充协议》，约定原告与张飞龙签订的租赁合同中承租方变更为被告孙世鹏，该合同中张飞龙的权利义务由被告孙世鹏继承。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告开始经营。后原告得知，被告孙世鹏签订涉案租赁合同系为被告王凤杰帮忙，涉案房屋实际由被告王凤杰经营使用。2019年10月15日，被告王凤杰与被告金铮签订《合作经营协议》，约定对口才宝语商乐园合作经营，被告王凤杰占股40％，被告金铮占股60％。2019年8月16日至今，被告欠缴租赁费至今，原告多次通过口头、书面方式催收租金，被告始终置之不理。故原告诉至法院，请求依法判如所请。        孙世鹏辩称，其与被告王凤杰系战友，只是帮被告王凤杰代签一份补充协议，房屋实际由被告王凤杰使用，房屋租金也是有被告王凤杰交纳的，孙世鹏不应当承担原告主张的各项费用。        王凤杰辩称，涉案《补充协议》系被告王凤杰要求被告孙世鹏代其签订的，该协议的权利义务由被告王凤杰承担。但在2019年9月，被告王凤杰与金铮签订了《转让协议》及《合作经营协议》，王凤杰将口才宝语商乐园天玺校区转让给被告金铮经营管理，协议签订后被告金铮接管了口才宝语商乐园天玺校区的所有运营、财务的管理。这个情况原告是知晓的，故涉案房屋实际经营人在2019年9月份已经由被告王凤杰转变为被告金铮。在被告王凤杰2018年至2019年9月经营管理期间，已经付清所有房租费用，不存在费用拖欠。拖欠房租系被告金峥经营管理期间个人行为，与王凤杰无关，王凤杰不应承担连带责任。王凤杰对原告主张的违约金及房屋占用费不予认可，王凤杰经营管理期间从未有任何违约情形，该违约责任系被告金峥经营管理期间造成的。由于王凤杰于2019年9月已经将口才宝语商乐园天玺校区转让给被告金峥经营管理，是被告金铮怠于缴纳房租致使合同解除，由此产生的房屋占用费王凤杰不承担。        金铮辩称，原告诉讼主体错误，被告金铮不是本案适格被告。被告金铮不是涉案房屋租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，原告应当向合同相对人主张房屋租金，被告金铮不应承担向原告交纳租金的义务。被告金铮也不是涉案房屋实际使用人。2019年4月24日涉案房屋是转给宁夏与子成说文化艺术传播有限公司实际使用，被告金铮也没有向任何主体支付过租金。故请依法驳回原告对被告金铮的诉讼请求。        原、被告围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人提交的证据及双方陈述，经本院审理认定事实如下：2018年5月17日，原告与案外人高丽婷签订《商品房买卖合同（现售）》，约定原告将其开发建设的世和·天玺国际中心C328号商铺出售给案外人。2018年8月16日，原告与案外人高丽婷就上述商铺签订了《委托代管协议》，约定高丽婷将其所购上述商铺委托原告负责日常管理及租金催收。世和·天玺国际中心C329号商铺亦由原告开发建设。2018年8月16日，原告与案外人张飞龙签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区凤凰北街313号世和·天玺国际中心C段三层C0328、C0329号商铺出租给张飞龙经营口才宝语商乐园（儿童培训）；承租面积约为242.46平方米；租赁期限为三年，第一个租约年自2018年10月1日至2019年9月30日，月租金每平方米55元，月固定租金为13335.30元，季固定租金为40006元，经营免租期为2019年4月1日至2019年6月30日，第一个租约年实际需交纳租金共9个月，共计120018元。第2个租约年自2019年10月1日至2020年9月30日，经营免租期为2020年4月1日至2020年6月30日，租金与第一个租约年一致。第三个租约年自2020年10月1日至2021年9月30日，月租金每平方米55元，月固定租金为13335.30元，年租金为160024元。租金按季度支付，应当在每个交租期结束月的15日或之前向原告一次性足额支付写一个租期的租金。承租方在签订《商铺租赁合同》前一次性向原告交纳租赁保证金18185元，承租方如提前解除或终止本合同，租赁保证金不予退还；若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和／或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知；本合同签署后，如果不按约定向原告足额支付租金、管理费、推广费中任何一项的，则自承租方逾期支付第5日起，原告有权以书面通知方式解除本合同，原告解除合同的，承租方应当向原告支付相当于首期租金、管理费、推广费应付金额的违约金。租赁期内，承租方如逾期支付任何费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金。由于承租人原因导致本合同承租主体发生变更的，承租人应提前向原告申请，在获得原告批准且承租人完全履行本合同一切义务、结清应缴费用后，本合同终止，变更后的承租人应与原告另行签订合同。2018年8月30日，原告、被告孙世鹏及案外人张飞龙签订《补充协议》一份，约定，将2018年8月16日签订的《商铺租赁合同》中承租人由张飞龙变更为孙世鹏，原合同中承租方的权利义务均由孙世鹏承继，张飞龙不再享有该租赁合同中的权利，张飞龙已交的租金及保证金合计58191元，作为孙世鹏应交纳的租金，其后的租金的费用由孙世鹏进行交纳。庭审中，被告孙世鹏称其系为被告王凤杰代签上述补偿协议，该补偿协议承租方实际变更为被告王凤杰。被告王凤杰认可被告孙世鹏上述陈述，称孙世鹏签订的补充协议的权利义务均由其承担。补偿协议签订后，被告王凤杰实际租赁使用涉案房屋，并支付租金至2019年8月15日，下剩租金一直未予支付。故原告于2019年7月22日向被告孙世鹏下达《租赁费交付通知书》进行催交2019年8月16日至2019年11月15日期间租金，被告孙世鹏、王凤杰均未支付。2020年11月19日，原告通过邮寄方式向被告孙世鹏发出一份《租赁合同解除通知书》，表明由于被告多次未按合同约定按期缴纳租金，根据双方签订的合同规定，原告方可以解除《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，在接到本通知后10日内腾退房屋，缴清所欠租赁费并承担违约责任，逾期未腾退房屋的，公司将按合同约定采取相应措施收回房屋。2020年11月20日，上述邮件显示已签收。2020年12月17日，原告收回了涉案租赁房屋，房屋交接确认单中承租人处加盖了宁夏与子成说文化艺术传播有限公司的印章。后原告向被告主张租金未果，故诉至本院，请求判如所请。        另查明，2019年9月3日，被告王凤杰与金铮签订《转让协议》，约定被告王凤杰将其拥有的宁夏与子成说文化艺术传播有限公司加盟的口才宝语商乐园天玺校区以40万元转让给被告金铮，被告王凤杰保留百分之四十的股份，被告金铮除去校区所有的开支费用后，按所占股比例利润分成，每年结算一次。2019年10月15日，被告王凤杰、金铮又签订《合作经营协议》一份，就口才宝语商乐园天玺校区的合作经营达成了协议。上述协议签订后，被告金铮实际管理经营口才宝语商乐园天玺校区，使用涉案租赁的商铺。但被告王凤杰、金铮并未就涉案商铺承租人变更与原告达成协议。        本院认为，被告孙世鹏代被告王凤杰与原告签订《补充协议》约定，将被告孙世鹏变更为2018年8月16日签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》中承租人。被告王凤杰认可被告孙世鹏的上述代理行为，故被告王凤杰应承担2018年8月16日《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》中承租人的权利及义务。上述租赁合同的签订系双方真实意思表示，依法成立并生效，原告及被告王凤杰均应按照约定履行合同义务。原告请求确认解除双方之间的租赁合同，因被告王凤杰自2019年8月16日未支付涉案房屋的租金，原告依约以书面形式向其催付租金，并发送《租赁合同解除通知书》，告知被告解除案涉租赁合同、交还房屋等事项，至起诉时被告均已知晓解除合同事宜。根据合同约定：被告未能按本合同约定期限向原告足额支付各项费用的，则自被告逾期支付第5日起，原告即有权以书面通知方式解除合同。现被告逾期支付租金，已构成违约，原告依据合同约定已向被告告知解除事宜，故本院依法确认原告与被告王凤杰之间形成的租赁合同已解除。合同虽解除，但涉案商铺于2020年12月17日进行腾退，自2019年8月16日至2020年12月17日的租金，被告王凤杰应依约予以支付。按照合同约定涉案商铺月固定租金为13335.30元，合同约定的经营免租期2020年4月1日至2020年6月30日不计算租金，因此2019年8月16日至2020年3月31日和2020年7月1日至2020年12月17日租金合计为174248元（13335.30×7.5＋13335.30×5＋13335.30÷30×17）。合同中约定承租方向原告交付租赁保证金为18185元，并约定“若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和／或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知”，故上述保证金可抵扣租金、占有使用费等，故被告王凤杰应支付原告租金156063元（174248元-18185元）。对于原告既主张逾期付款违约金又主张解除合同违约金，约定过高，本院酌情支持被告王凤杰支付原告二个月租金之和26670.6元（13335.30×3）作为违约金，超出部分，不予支持。对于原告要求被告金铮支付款项的诉讼请求，因原告与被告金铮之间不存在租赁合同关系，涉案房屋亦非被告金铮个人使用，故对原告对被告金铮的诉讼请求，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：        一、确认原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告王凤杰之间形成的租赁合同解除；        二、被告王凤杰于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租金156063元，违约金26670.6元，合计182733.6元；        三、驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。        如果被告王凤杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4589元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担1514元，被告王凤杰负担3075元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    汪婷二〇二一年八月十九日书记员    刘嘉辉《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-10--11-