浙江省江山市人民法院民事判决书（2020）浙0881民初4677号        原告：叶井雅，女，1967年9月27日出生，汉族，住江山市。                原告：徐芝荣，男，1967年5月14日出生，汉族，住江山市。                二原告共同委托诉讼代理人：叶小勇，浙江开岚律师事务所律师。                被告：姜刚雄，男，1965年10月9日出生，汉族，住江山市。                被告：朱新妹，女，1967年5月2日出生，汉族，住江山市。                二被告共同委托诉讼代理人：余胜，浙江远图律师事务所律师。                二被告共同委托诉讼代理人：周雄伟，浙江远图律师事务所律师。                原告徐芝荣、叶井雅与被告姜刚雄确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月10日立案，依法适用简易程序。诉讼过程中，根据原告徐芝荣、叶井雅的申请，本院追加朱新妹为被告参加本案诉讼。本案双方当事人同意审理期限到期后继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案于2021年1月21日、2021年1月28日、4月30日、7月30日公开开庭进行了审理。原告叶井雅、二原告委托诉讼代理人周雄伟，被告姜刚雄、朱新妹及二被告委托诉讼代理人周雄伟均到庭参加诉讼。原告徐芝荣第三次开庭到庭参加诉讼，二被告委托诉讼代理人余胜第一次、第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                徐芝荣、叶井雅向本院提出诉讼请求：1．确认原告徐芝荣与被告姜刚雄2001年2月15日签订的《房屋出售协议书》无效；2．被告姜刚雄返还二原告所有的坐落于江山市的三层楼房（大桥头山江朝阳房屋后面）；3．本案诉讼费由被告承担。庭审中，徐芝荣、叶井雅变更第2项诉讼请求为：二被告腾空并返还二原告所有的坐落于江山市的三层楼房（大桥头山江朝阳房屋后面）。事实和理由：原告徐芝荣、叶井雅于1989年11月26日登记结婚，于2018年5月25日离婚。1993年婚姻存续期间，二原告共同出资建造一幢坐落于江山市的三层楼房。2001年2月15日，原告徐芝荣与被告姜刚雄签订《房屋出售协议书》一份，约定将原告所有的上述房屋（连同水井）出售给被告。事后原告多次要求被告返还房屋，但被告均以各种理由拒绝。原告认为，原告徐芝荣与被告姜刚雄签订的房屋买卖协议，因违反法律、行政法规的强制性规定无效。                姜刚雄、朱新妹辩称，对二原告的婚姻情况、何时造房不清楚，但原告起诉前未要求过被告返还房产。被告夫妻购房前，已经租赁使用案涉房产，且房产转让时是毛坯房。原告为筹集资金到别处建房，多次通过原何家山乡广播站对全乡广播出售案涉房产。无人问津情况下，原告多次鼓励作为案涉房产承租人的被告夫妻购买。鉴于原告诚心，被告放弃到他处购买房产而购买了案涉房产。2001年2月15日双方签订《房屋出售协议书》，房产连同水井共计80000元。为防双方反悔，消除被告顾虑，经原告提议双方夫妻四人于2002年2月1日到江山市公证处办理《房屋转让合同》公证（为少交公证费，原告建议用于公证的房屋转让协议将房产转让价格写为60000元）。原告将其办理的房产证（江房权证何私字第XXXX号、江房乡私共字第005654号）交付二被告。被告购房后对整栋房产进行多次装修，增设了一口地下水井、化粪池等生活设施。原告在获得房产转让款后另行购置其他房产，而被告夫妻自2001年购置案涉房产后无其他房产，该房产是被告夫妻唯一住房。被告基于信赖从原告处购买案涉房产，购房协议经江山市公证处公证，合法有效。即便购房协议无效，基于上述事实，过错均在原告处，原告应给予被告合理的搬迁时间并承担被告的损失：房屋增值部分（按虎山街道拆迁补偿标准计算扣除购买价），房产装修及添附财产的价值，搬迁费用，因原告背信弃义而诉讼产生的一切费用。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。                诉讼过程中，本院委托衢州中瑞华房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。针对评估机构出具的评估报告，原告徐芝荣、叶井雅认为案涉房屋的市场价值不应该包括所在土地的使用权价值，被告姜刚雄、朱新妹认为采用成本法价估价不合理，评估总价过低，装修及附属物中的部分项目估价过低，案涉房屋周边场地的价值遗漏未评估。本院认为，房屋与土地不可分离，且双方在《房屋出售协议书》中明确约定，协议签订后案涉房屋的房产权、土地使用权归属买方，故案涉房屋的市场价值应该包括其所坐落的土地使用权价值。根据评估报告对估价方法的说明，评估机构采用的成本法，实际是按照案涉房屋评估时点的土地价值，加上建筑物的重置价格乘以成新率，该评估方法公平合理。被告姜刚雄、朱新妹认为评估总价过低、装修及附属物中的部分项目估价过低，评估机构核实后对部分项目的估价进行了调整，调整后被告姜刚雄、朱新妹虽仍然认为装修及附属物中的部分项目估价过低，但未举证证明。关于二被告主张的案涉房屋的市场价值应包括案涉房屋周边场地的价值。原、被告之间签订的房屋买卖合同明确约定案涉房屋的四至参照土地使用权证，周边场地所有权属于集体所有，使用权也不是案涉房屋的附属物或者组成部分，故案涉房屋的市场价值不应包括周边场地使用权的价值。综上，本院认为衢州中瑞华房地产评估有限公司出具的评估报告可以作为认定案涉房屋现有市场价值的依据。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                原告徐芝荣、叶井雅于1989年11月26日登记结婚，于2018年5月25日离婚，户籍地均为江山市。被告姜刚雄、朱新妹系夫妻关系，户籍地均为江山市。                原告徐芝荣、叶井雅在夫妻关系存续期间共同建造了坐落于江山市（产权证号为江房权证何私字第XXXX号，房产证登记的坐落地址为何家山何家山村大桥头）的三层房屋。该房屋所坐落土地登记的土地使用者为徐芝荣，土地使用权面积127.68平方米。2001年2月15日，原告徐芝荣（甲方）与被告姜刚雄（乙方）签订了一份《房屋出售协议书》。协议约定，甲方把前述房屋连同一口水井作价80000元转让给乙方，协议签订之日开始该房屋的产权、土地使用权归属乙方所有，该房屋的四至参照土地使用证等事项。2002年2月1日，经江山市公证处公证，原告徐芝荣、叶井雅作为出让方（甲方），被告姜刚雄、朱新妹作为受让方（乙方），另签订了一份《房屋转让合同》。合同约定了原告徐芝荣、叶井雅将前述坐落于江山市的房屋及房屋占用范围的土地使用权一并转让给被告姜刚雄、朱新妹等事项。被告姜刚雄、朱新妹分两次支付了80000元购房款，购买后陆续对案涉房屋进行了装修，并一直占有、使用至今。                诉讼过程中，本院委托衢州中瑞华房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，评估机构出具的评估报告认为案涉房屋的市场价值共计为772207元，其中，土地使用权价值为394600元，建筑物价值270000元，装修及附属设施价值107607元。                本院认为，案涉房屋系原告徐芝荣、叶井雅婚姻存续期间共同建造的，虽然二原告在离婚时约定案涉房屋归属原告徐芝荣所有，但该约定仅在二人之间有约束力，且徐芝荣对于叶井雅主张权利并未提出异议，故被告姜刚雄、朱新妹主张叶井雅不具有原告主体资格本院不予支持。                原、被告在庭审中均确认案涉房屋买卖实际履行的是《房屋出售协议书》，虽然该协议只有徐芝荣、姜刚雄二人签字，但叶井雅和朱新妹对协议内容均知情并认可，故该《房屋出售协议书》应认定为是二原告与二被告之间的协议。原、被告签订的房屋买卖合同约定二原告将案涉房屋及案涉房屋所坐落的宅基地使用权一并转让给二被告。根据我国现行土地管理法的规定，宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权具有社会保障和社会福利性质，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。二被告不属于案涉房屋所在的集体经济组成成员，无权取得案涉房屋所在的宅基地使用权。根据“房地一体”原则，原、被告之间的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间的房屋买卖合同被确认无效后，二原告应返还二被告支付的购房款80000元，二被告应返还案涉房屋给二原告。关于二被告因房屋买卖合同无效所产生的损失，双方在诉讼过程中都同意按照案涉房屋的现市场价与原成交价的差额确定，现案涉房屋的现市场价经评估为772207元，原成交价为80000元，故本院确定为692207元。二原告明知案涉房屋的土地性质为农村集体所有仍予以转让，且在房屋出卖近二十年后又以违反法律、行政法规的强制性规定为由要求确认合同无效，应对合同无效承担主要责任，二被告明知案涉房屋的土地性质为农村集体所有仍予以购买，应对合同无效承担次要责任，本院据此确定二被告因房屋买卖合同无效所产生的损失由二原告承担85％的责任，计为588376元，二被告自行承担15％的责任。                依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，判决如下：                一、确认原告徐芝荣与被告姜刚雄2001年2月15日签订的《房屋出售协议书》无效。                二、被告姜刚雄、朱新妹于本判决生效之日起九十日内腾空并返还坐落于江山市的房屋及其附属设施（房屋所有权证号为江房权证何私字第XXXX号，共有权证号为江房乡私共字第005654号，地号为9-7-7-49，登记的土地使用者为徐芝荣，附属设施按照衢州中瑞华房地产评估有限公司2021年7月28日装修及附属物评估明细表确定）。                三、原告徐芝荣、叶井雅于本判决生效之日起二十日内返还被告姜刚雄、朱新妹转让款80000元，赔偿被告姜刚雄、朱新妹损失588376元。                案件受理费11522元，减半收取计5761元，由原告徐芝荣、叶井雅负担5242元，被告姜刚雄、朱新妹负担519元；评估费2574元（原告徐芝荣、叶井雅与被告姜刚雄、朱新妹已各自预缴1287元），由原告徐芝荣、叶井雅负担2188元，被告姜刚雄、朱新妹负担386元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。                    审判员李亿朝    二○二一年八月三日            书记员邵灵燕