北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7053号上诉人（原审被告）：北京凯尔康大药房有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳星园三区20号楼商业街1层20-5。法定代表人：刘雯雯，总经理。委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵礼峰，男，1980年5月19日出生，住山东省青岛市市南区。上诉人北京凯尔康大药房有限责任公司（以下简称凯尔康大药房）因与被上诉人赵礼峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初18007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯尔康大药房上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回赵礼峰关于房屋占用费的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院与2019年7月25日向凯尔康大药房送达《协助执行通知书》，要求凯尔康大药房将应支付张岩的租赁费汇至法院账户，凯尔康大药房才知晓涉诉房屋产权人为张岩而非赵礼峰。凯尔康大药房收到《协助执行通知书》后，于2019年11月向一审法院执行局提交《关于房屋退租的说明》，明确表示租期到期后不再续租该房屋，且完成物品整理，随时准备腾房。但因赵礼峰针对诉争房屋提出执行异议之诉，凯尔康大药房不知向谁腾房、向谁付租金，至2020年7月13日一审法院才最终确认收取涉诉房屋租金的权利人是赵礼峰。凯尔康大药房同意将房屋交给赵礼峰，但认为，即使计算房屋占用使用费，也应当计算至2019年11月凯尔康大药房提交《关于房屋退租的说明》之时。2.赵礼峰违背诚实信用原则，恶意不办理房屋交接手续。依据双方《房屋租赁合同》，涉诉房屋的租赁期限截至2020年2月26日。赵礼峰应当知道合同到期后凯尔康大药房应交还房屋。而其不向凯尔康大药房主张接收房屋，躲避凯尔康大药房办理房屋交接，造成损失的扩大，凯尔康大药房不应支付2020年2月26日至2021年5月22日的房屋占用使用费。赵礼峰辩称，同意一审判决，不同意凯尔康大药房的上诉请求。1.涉诉房屋产权人于2021年6月30日变更为案外人。凯尔康大药房于2021年5月22日交还房屋，赵礼峰有权主张本案诉争的房屋占用费。2.凯尔康大药房早就知道房屋所有权的情况及事件经过，凯尔康大药房未通知赵礼峰要求交接房屋。租赁合同到期后，赵礼峰致电凯尔康大药房要求其交还房屋，其均以法院《协助执行通知书》为由拒不交还房屋。3.凯尔康大药房违背诚实信用原则，故意不与赵礼峰办理房屋交接手续。赵礼峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令凯尔康大药房将房屋立即交还赵礼峰并办理相关的交接手续；2.判令凯尔康大药房支付赵礼峰2019年11月27日至2020年2月26日房屋租金82125元；3.判令凯尔康大药房支付赵礼峰房屋占用费按每天1800元从2020年2月27日起至凯尔康大药房与赵礼峰办理完房屋交接手续之日止（暂计算至起诉之日为588600元）。一审法院认定事实：出租方（甲方）张岩与承租方（乙方）赵礼峰就甲方位于北京市昌平区**镇**区*号楼*层**（房屋建筑面积约为640.29平方米）及昌平区**镇**区*号楼*层**（房屋建筑面积约为627.02平方米）的出租事宜达成合意，并签订了《房屋租赁合同》，约定了如下部分内容：1.租赁用途为商业经营。2.租赁期限自2019年2月21日至2029年2月21日。3.因甲方欠乙方借款700万元以及自2015年5月21日以来的利息尚未偿还，双方约定以每年乙方应向甲方收取的利息抵顶每年乙方需向甲方支付的房租。4.乙方租赁期内可以整体或部分面积转租、转让或转借给第三方，甲方不得以任何理由干涉。但该合同尾部未标注落款时间。2019年2月27日，出租方（甲方）赵礼峰与承租方（乙方）凯尔康大药房就甲方位于北京市昌平区**镇**区*号楼*层**（以下简称涉案房屋）的出租事宜达成合意，并签订了《房屋租赁合同》，约定了如下部分内容：1.甲方将涉案房屋出租给乙方用于开设药房，建筑面积约为180平方米。2.租赁期限自2019年2月27日起至2020年2月26日止。3.房屋租金为每平方米每天5元，采用季付方式，付款日期分别为2019年2月27日、2019年5月27日、2019年8月27日、2019年11月27日，各付款日期应付租金均为82125元。4.在签订本合同时，乙方应向甲方支付人民币27375元为保证金，甲方为乙方开具正规收款凭证。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还。如果乙方有违反本合同的情况，则甲方不退还保证金，如果乙方给甲方造成损害后果而保证金不能弥补甲方损失，甲方对乙方投入的财产享有留置权，直至弥补甲方全部损失。5.因其他任何债权债务纠纷，受到法院查封造成乙方无法正常经营，结清相关费用后，租金据实结算并退还押金。6.本合同约定的房屋租赁期限届满后，合同终止。乙方须立即将房屋交还给甲方并及时与甲方办理房屋交接手续。7.乙方应当在本合同租赁期限届满之日，将属于其所有的物品搬走，并立即将房屋交还给甲方并及时与甲方办理房屋交接手续。对于乙方逾期仍未搬走并遗留在租赁房屋内的物品，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权进行清理处置，乙方不得要求甲方返还或者要求赔偿、补偿，并且乙方应承担甲方因处置该遗留物品而产生的全部费用。8.如果乙方未在本合同租赁届满之日内腾退且继续占用租赁房屋，则每逾期一日甲方有权按合同期内日租金标准双倍的标准向乙方收取房屋占用费，并且甲方有权随时强行清理和处置，由此产生的一切责任和相应法律后果均应由乙方承担，并且乙方还应承担甲方在清理和处置过程中产生的全部费用，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。9.在本合同期限内，任何一方违反本合同约定，均应当向守约方承担违约责任，违约方应向守约方支付相当于一个月租金的违约金。如乙方违约则乙方所付的租金和保证金不予返还，乙方因装修而形成的不可移动财产归甲方所有。10.若乙方未能按本合同约定日期向甲方支付当期房屋租金，除补足租金外，每逾期一日乙方应按照合同期内每日租金金额的标准向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租金超过3日，则甲方有权解除本合同并收回租赁房屋，并向乙方继续追缴所欠房屋。同时押金不予退还。2019年2月28日，赵礼峰就收到的刘雯雯支付的凯尔康大药房租赁涉案房屋的保证金27375元出具收条。截止2019年11月26日，凯尔康大药房已将之前的所有房屋租金全部支付给了赵礼峰。2019年7月25日，北京市昌平区人民法院出具（2016）京0114执2091号《协助执行通知书》，写明北京市中信公证处对刘丹申请执行张岩公证债权文书纠纷一案的执行证书已经发生法律效力。因张岩未在指定期间内履行相关法律义务，根据我国民事诉讼法，将凯尔康大药房应支付给被执行人张岩的房屋租金，在每期支付期限届满后十日内汇至法院账户中。根据该通知，凯尔康大药房未支付赵礼峰2019年11月27日至2020年2月26日房屋租金82125元。在执行刘丹与张岩公证债权文书一案过程中，赵礼峰对一审法院执行的北京市昌平区**镇**区*号楼*层**及**的房屋租金提出书面异议。该院作出（2019）京0114执异582号执行裁定书，驳回了赵礼峰的异议请求。北京市第一中级人民法院于2020年3月13日裁定撤销一审法院（2019）京0114执异582号执行裁定书，发回一审法院重新审查。一审法院于2020年7月13日出具（2020）京0114执异150号裁定，确认（2016）京0114执2091号裁定书并未查封本案案涉房屋，赵礼峰的部分异议成立，裁定中止对北京市昌平区**镇**区*号楼*层**房屋中1层租金的执行。2021年5月22日，赵礼峰与凯尔康大药房就涉案房屋完成交接，且双方签订了《房屋交接函》，写明经甲方凯尔康大药房与乙方赵礼峰沟通一致，确定房屋交接日期为2021年5月22日10时整，交接地址为涉案房屋，主要交接内容包括涉案房屋的钥匙及水电卡。经手人为魏湘华。另，在赵礼峰与凯尔康大药房签订的《房屋租赁合同》中，承租方处所写明的联系人刘成谋系原凯尔康大药房的法定代表人。后凯尔康大药房将法定代表人变更为刘雯雯。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案凯尔康大药房未返还房屋的违约行为持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。赵礼峰与凯尔康大药房之间建立的房屋租赁合同关系，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定或法律规定履行合同。对于赵礼峰提出的要求凯尔康大药房将房屋立即交还赵礼峰并办理相关的交接手续的诉讼请求。由于在本案的审理过程中，赵礼峰与凯尔康大药房的授权代表詹淡璇已于2021年5月22日将涉案房屋交接完毕，已不存在凯尔康大药房将涉案房屋交还给赵礼峰的问题。对于该项诉讼请求，该院不予支持。对于赵礼峰提出的要求凯尔康大药房支付赵礼峰2019年11月27日至2020年2月26日房屋租金82125元的诉讼请求。庭审中，凯尔康大药房表示同意给付赵礼峰租金82125元。根据（2016）京0114执2091号《协助执行通知书》，凯尔康大药房不应将案涉房屋租金支付给赵礼峰。但赵礼峰针对案涉房屋提出的执行异议被支持，根据（2020）京0114执异150号民事裁定书，凯尔康大药房应当向赵礼峰支付2019年11月27日至2020年2月26日房屋租金82125元。对于赵礼峰提出的要求凯尔康大药房支付2020年2月27日至办理完房屋交接手续之日止的房屋占有使用费的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》约定，凯尔康大药房应当在本合同租赁期限届满之日，将属于其所有的物品搬走，并立即将房屋交还给赵礼峰并及时与赵礼峰办理房屋交接手续。现双方当事人于2021年5月22日就涉案房屋退还进行了交接并签订了《房屋交接函》。关于凯尔康大药房提出的其于2020年2月26日就已将案涉房屋退还赵礼峰的主张，因其提交的证据材料不足以证明，故该院根据《房屋交接函》确定实际退还日期。根据《房屋租赁合同》约定，如果凯尔康大药房未在本合同租赁届满之日内腾退且继续占用租赁房屋，则每逾期一日甲方有权按合同期内日租金标准双倍的标准向凯尔康大药房收取房屋占用费。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据凯尔康大药房的请求，该院对上述违约金进行适当的减少，确定按照日租金1170元标准进行计算。另外，自2020年2月27日至2020年7月26日，受疫情影响，赵礼峰此期间的房屋即使收回也难以出租，故此期间给其造成的损失进一步减少，该院再进行酌减为按照日租金900元标准计算。自2020年2月27日至2021年5月22日，计451日，总计486900元。扣除已支付保证金，计459525元。综上所述，该院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：1.凯尔康大药房于判决生效之日起7日内支付赵礼峰房屋租金82125元；2.凯尔康大药房于判决生效之日起7日内支付赵礼峰房屋占有使用费459525元；3.驳回赵礼峰的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。凯尔康大药房提交了其出具的《关于房屋退租的说明》，落款日期为2019年11月，内容为其向一审法院执行局告知其不再租赁涉诉房屋，已完成房间内物品的整理，具体退租条件。该证据证明目的为凯尔康大药房已向一审法院提交过这份说明，当时就具备退租条件。赵礼峰认为该证据是凯尔康大药房自行制作，不认可证明目的。赵礼峰提交以下证据：证据1.微信聊天记录，证明其主动联系凯尔康大药房的工作人员侯某要求办理房屋交接，对方未办理；证据2.不动产登记信息查询结果告知单，证明涉诉房屋变更新的产权人的时间是2021年6月30日；证据3.张岩与凯尔康大药房之间的租赁合同及附件，证明凯尔康大药房了解房屋房屋产权人等相关情况，其与张岩的合同已履行完毕。凯尔康大药房对上述证据发表质证意见称：对证据1真实性无法核实，该员工已离职，未向公司汇报相关情况；对证据2无异议；对证据3的真实性认可，凯尔康大药房了解房屋情况不影响凯尔康大药房上诉意见的成立。本院经审查认为，凯尔康大药房提交的证据系其自行作出，即使其曾向一审法院执行局提交过该材料，亦不足以证明其实际退租房屋，故对该证据的证明目的不予确认。赵礼峰提交的证据1从内容上仅涉及赵礼峰前往凯尔康大药房以及向对方发送裁判文书的内容，未包含要求凯尔康大药房交接房屋而对方未办理的内容，故对证据1证明目的不予确认；凯尔康大药房对赵礼峰提交的证据2、证据3予以认可，但证据2所涉事项双方已无争议，证据3所涉事项对案件处理结果并无影响，故本院在本案中对该两份证据亦均不予确认。本院二审期间依法补充查明，一审诉讼中，赵礼峰提交了2020年5月21日涉诉房屋的照片，房屋外悬“凯尔康……”招牌，室内摆设药品。凯尔康大药房认可照片的真实性，但主张系赵礼峰不接受退房导致没有办理退租。二审诉讼中，经询，凯尔康大药房表示其并无直接证据证明赵礼峰恶意不与其办理交接，但因为合同到期发生在疫情期间，凯尔康大药房无法经营，肯定希望退租，而赵礼峰收回房屋也难以出租，故赵礼峰不办理交接。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，赵礼峰与凯尔康大药房签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应全面履行合同义务。凯尔康大药房所称应以2019年11月份作为其退租房屋的意见，与其一审诉讼、二审诉讼中均认可的同意支付2019年11月27日至2020年2月26日（即《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日）的租金的意见相矛盾，且与凯尔康大药房与赵礼峰实际交接房屋的时间系2021年5月22日的事实相悖，本院对此不予采信。本案二审争议焦点为自租赁合同到期至双方实际交接房屋，是否存在赵礼峰恶意不办理交接而使凯尔康大药房免予支付涉诉房屋实际交接前的房屋占有使用费的情形。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。凯尔康大药房主张其占有赵礼峰房屋系基于赵礼峰恶意不办理房屋交接，但并未对此提供直接的证据，其以疫情原因对方难以出租、己方难以经营为由推定赵礼峰恶意不办理房屋交接手续，于法无据，本院不予采信。凯尔康大药房虽主张其在租赁合同约定的租赁期限届满前即提出退租，但一直持续占有使用涉诉房屋，且未支付租赁期限内的最后一期房租。在凯尔康大药房未付清租金及其他费用的情况下，凯尔康大药房所主张的赵礼峰恶意不收回房屋，不符合常理。从涉诉房屋交接前的照片看，涉诉房屋悬挂凯尔康大药房招牌，室内摆放相关药品，并非处于空置状态。赵礼峰提起本案诉讼要求凯尔康大药房交还房屋，即是赵礼峰对房屋交还一事主张权利的表现。故对凯尔康大药房该项上诉意见不予采信。凯尔康大药房租赁期限届满后仍占有、使用涉诉房屋，应向赵礼峰支付房屋占用使用费。一审法院结合当事人的实际损失、疫情的影响，对双方合同约定的违约占用房屋的房屋占用费标准予以酌减，处理结果并无不当，本院亦予确认。综上所述，凯尔康大药房的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8193元，由北京凯尔康大药房有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二一年八月二十六日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲