四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终198号上诉人（原审原告、反诉被告）：四川执美生物科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号6栋1单元10层1012号。法定代表人：邓彩霞，总经理。委托诉讼代理人：黄轩，四川韬世律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷家春，四川韬世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都汇金通源企业管理咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号3栋3单元18层1802号。法定代表人：全国钦，总经理。委托诉讼代理人：蒋一扉，四川衡纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：全国钦，男，1978年12月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：蒋一扉，四川衡纵律师事务所律师。上诉人四川执美生物科技有限公司（以下简称执美公司）因与被上诉人成都汇金通源企业管理咨询有限公司（以下简称汇金通源公司）、全国钦房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。执美公司上诉请求：1.依法撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初2994号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判支持执美公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由汇金通源公司和全国钦承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，2019年8月5日执美公司支付汇金通源公司、全国钦的143089.7元是案涉房屋的租金，不存在任何违约行为，汇金通源公司、全国钦应当共同承担提前解除《房产租赁合同》的违约责任。第一，执美公司在转款中明确备注“物业费”的字样，物业费通常理解为物业公司收取的管理费用或与房屋有关的购房款或租金，结合双方的房屋租赁关系，该笔款项应为案涉房屋的租金。第二，全国钦明确案外人王俊为案涉房屋的代出租人，基于王俊与汇金通源公司、全国钦的关系，执美公司有理由相信王俊有权代表其作出提前支付租金及税费后可享受优惠的承诺，因此才按照王俊的要求向汇金通源公司、全国钦支付了143089.7元的租金（含税费）。第三、全国钦已承认其要求王俊在3月底前将位于成都市环球中心xx1-xx5和xx4（含执美公司在内）的租客全部清退，故2020年3月10日双方案涉合同提前解除的原因是汇金通源公司、全国钦自身违约所致，应当承担违约责任。第四、案涉合同约定汇金通源公司的收款账户为全国钦个人账户，且从全国钦个人账户明细来看有大量租金往来，故汇金通源公司、全国钦以该种方式故意滥用法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害公司债权人利益的，应当承担连带责任。第五、原审法院在认定143089.7元并非租金时所采纳的证据所依据的是全国钦和王俊之间的微信聊天记录，但是该份聊天记录并不完整，存在修改，其对象身份难以核实，该份证据的真实性、合法性和关联性均有疑点，原审法院对该份证据的采纳不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第四款的规定，属适用法律错误。汇金通源公司辩称：一、关于支付的款项143089.7元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。从支付主体来看，邓燕并非执美公司的法定代表人，执美公司未出具授权委托书等相关文件，邓燕以其本人名义以本人的银行卡支付的款项不能证明是执美公司支付的；从款项的性质来看，合同约定物业管理费用由汇金通源公司承担，因此执美公司明确知晓其无需支付物业费，且根据银行流水明细来看，执美公司每次支付款项都是备注“房租”，将邓燕支付的备注为“物业费”的款项认定为其支付的租金不符合常理。此外，根据案涉合同第5.2条约定以及执美公司一审提交的租金转账记录和收据来看，执美公司支付租金时从未支付过税费，仅支付合同约定的租金金额。汇金通源公司提交的证据也可以证明执美公司另行要求汇金通源公司开具租赁发票，并另行支付了税费；从款项的支付时间来看，合同约定租金为按月支付，执美公司也一直在依约履行支付义务，2019年8月13日和2019年9月16日仍在支付租金，但却在8月5日支付一笔数额与租金不对应的资金，该事实与执美公司的主张相悖。二、关于执美公司是否应支付欠付租金，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，执美公司承认自签约至2020年3月10日占用案涉房屋的事实，理应履行该期间内支付租金的合同义务，执美公司仅支付至2019年10月24日的租金，欠付租金的事实存在，一审对此认定正确。三、关于执美公司是否违约，结合邓燕支付的资金并非案涉房屋的租金、执美公司未按照约定支付租金的事实，执美公司欠付租金已构成违约，应当承担违约责任，支付相应的违约金。一审法院在考量违约金弥补损失的功能的前提下，结合双方过错程度对违约金进行调整，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。全国钦辩称：答辩意见同汇金通源公司的答辩意见一致。执美公司向一审法院起诉请求：1.《房产租赁合同》已于2020年3月10日解除；2.汇金通源公司向执美公司返还10000元房屋租赁保证金；3.汇金通源公司向执美公司返还已收取的租金余额98089.7元；4.汇金通源公司向执美公司支付违约金30000元；5.汇金通源公司向执美公司支付律师费损失7000元；6.全国钦对上述请求承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由汇金通源公司、全国钦共同承担。汇金通源公司向一审法院反诉请求：1.执美公司支付汇金通源公司2019年11月至2020年3月共计5个月房租50000元；2.执美公司支付汇金通源公司违约金30000元。一审法院认定事实：2019年2月，汇金通源公司（甲方）与执美公司（乙方）就位于成都高新区天xx号中的办公室签订《房产租赁合同》，主要约定：2.1.租赁期为1年，自2019年3月25日至2020年3月24日；3.1.租金为10000元／月；3.3.甲方指定的银行账户为户名：全国钦，开户行：中国建设银行股份有限公司成都第三支行，账号：6214××××xx；4.1.乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元；4.2.租赁期满合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方，不足部分，由乙方继续支付；5.1.租赁期期间，乙方使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、物业管理费等由甲方承担；6.1.甲方应于2019年3月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。6.2.租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施明细表》上签字盖章。6.3.乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：乙方放弃收回归甲方所有，甲方无需支付费用，乙方不得恶意损坏或拆除，甲方不承担为乙方变卖、保管、补偿等责任。9.4.乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的或欠缴各项费用达10000元的。10.3.乙方有本合同第九条第9.4款约定的情形之一的，应按租金的3倍向甲方支付违约金。10.4.租赁期内，乙方需提前退租，应提前30日通知甲方，并按月租金的3倍支付违约金。交付的房屋吴若语在乙方代理人处签字，电话为184××××5439。上述合同签订后，执美公司已支付租赁保证金10000元和截至2019年10月24日的租金，租金支付方式为：执美公司通过网上银行按月向全国钦支付。2020年3月，汇金通源公司要求西南商友公司工作人员王俊让入驻租户（包括执美公司）搬离租赁房屋。2020年3月10日，执美公司搬离案涉租赁房屋。一审另查明，汇金通源公司与西南商友公司于2018年12月17日签订《联合办公招商合作协议》，主要约定：双方就成都市环球中心xx至xx和xx办公室场地合作使用相关事宜。合作期限为6年，自2018年12月17日至2025年2月22日。合作期限内，西南商友公司为汇金通源公司引入会员单位入驻办公，合作期限开始后，三个月内，保证入驻率达60%，至第四、五个月达到70%，在以后的合作期间，必须保证租赁率达70%以上。2019年8月1日，西南商友会的工作人员王俊通过微信向全国钦发送了《联合办公利润核算》，双方对费用进行了核算。2019年8月5日下午13:59，王俊通过微信向全国钦发送了143089.7的图片，并问全国钦收到了吗，全国钦回答收到了。一审再查明，邓燕于2019年8月5日下午13:53向全国钦支付143089.7元，转账附言：物业费，银行摘要：全国钦1854物业费。对于该笔费用的性质，执美公司述称其为执美公司委托监事、股东邓燕代其支付的多功能会议厅（另一租赁房屋）及案涉租赁房屋的租金135000元及税费8089.7元，提交的证据有：转款委托书；汇金通源公司和全国钦辩称该笔费用为西南商友（北京）商务服务有限公司与汇金通源公司签订的《联合办公招商合作协议》项下的结算费用，提交的证据有：《联合办公招商合作协议》《联合办公利润核算》、各租户的租金收据（包括执美公司）、微信聊天记录。对于该项争议将在一审法院认为中一并阐述。一审法院认为，汇金通源公司与执美公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于解除合同的问题。全国钦述称，于2020年3月要求西南商友会招租的租户全部搬离，执美公司于2020年3月10日搬离完成，故双方解除《房产租赁合同》的时间为2020年3月10日。关于邓燕支付的143089.7元的资金性质。首先，从执美公司支付2019年10月24日前的租金的转账记录和收据来看，执美公司支付租金时从未支付过税费，仅支付合同约定的租金金额。其次，邓燕的转款记录的银行摘要载明“全国钦xx物业费”，未指明系案涉租赁房屋的费用。再次，执美公司实际在2019年8月13日及9月16日仍在支付当月租金。最后，从《联合办公招商合作协议》《联合办公利润核算》以及全国钦与王俊的微信聊天记录（双方进行了结算，王俊于2020年8月5日下午13:59时向全国钦发送了143089.7的图片，并问全国钦收到了吗）、邓燕支付的转账记录（时间为2020年8月5日下午13:53时）来看，汇金通源公司提交的证据足以证明该笔费用143089.7元是《联合办公招商合作协议》项下结算的费用。综上，邓燕支付的143089.7元并非执美公司支付的案涉租赁房屋的租金。关于汇金通源公司主张执美公司支付租金的问题。执美公司支付了截至2019年10月24日的租金，《房产租赁合同》于2020年3月10日解除，执美公司于2020年3月10日搬离腾退案涉租赁房屋。故执美公司应当支付2019年10月25日至2020年3月10日的租金45000元（计算方式为：10000元/月×4个月15天）。关于汇金通源公司主张执美公司支付违约金的问题。执美公司未按约支付租金，应当承担违约责任。按照合同的约定，应按月租金的3倍支付违约金。但违约金的主要功能系弥补损失，汇金通源公司的损失主要为资金占用利息，故一审法院以实际损失为基础，综合考虑双方的过错程度，将违约金调减为5000元。关于执美公司主张汇金通源公司支付解除合同违约金和律师费的问题。执美公司未按约支付租金，存在违约，汇金通源公司有权解除合同，执美公司产生的损失应由自身承担，故该两项诉请，一审法院不予支持。关于执美公司主张汇金通源公司返还租赁保证金的问题。合同约定，租赁期满合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由执美公司承担的费用、租金以及应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分汇金通源公司无息返还执美公司，不足部分，由执美公司继续支付。故该租赁保证金予以抵扣执美公司欠付的租金后，执美公司还应支付租金35000元。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、执美公司与汇金通源公司于2019年2月就位于成都高新区天xx号中的办公室签订的《房产租赁合同》于2020年3月10日解除；二、执美公司于判决生效之日起三日内向汇金通源公司支付2019年10月25日至2020年3月10日的租金35000元；三、执美公司于判决生效之日起三日内向汇金通源公司支付违约金5000元；四、驳回执美公司的其他诉讼请求；五、驳回汇金通源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为1601元，由执美公司负担；反诉案件受理费减半收取为900元，由执美公司负担400元，由汇金通源公司负担500元。二审中，汇金通源公司提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行举证、质证。汇金通源公司提交了如下证据：证据一、执美公司要求汇金通源公司开具发票的微信聊天记录、执美公司向汇金通源公司支付税额的支付凭证及汇金通源公司开具的增值税专用发票。拟证明：1.由于双方合同中租金为不含税价格，执美公司于2019年12月24日支付汇金通源公司18900元税金，汇金通源公司已经开具发票；2.执美公司在上诉状及一审庭审中所述的143089.7元包含标的房屋的租金及税费主张与事实不符，邓燕支付的143089.7元根本不是租金。证据二、执美公司企业信用信息报告。拟证明：1.邓燕并非执美公司的法定代表人，无权代理执美公司支付前款；2.邓燕于2019年8月5日以本人名义及银行卡支付的143089.7元时，执美公司并未送达邓燕的授权委托书，不能证明是执美公司支付的案涉房屋的租金。证据三、汇金通源公司在同类案件中依据判决支付给执美公司房屋租赁保证金的支付凭证及执美公司收到款项的相关证明。拟证明：1.在（2020）川0193民初2993号案判决生效后，汇金通源公司及时足额退还了保证金，履行了判决义务；2.两案为相同主体，在另案中已经履行了义务，本案中汇金通源公司的合法权益应当得到保护。执美公司质证认为：1.认可证据一的真实性、合法性，关联性不认可。汇金通源公司提交的执美公司于12月支付的18900元税费是另案支付，票据也是另案的票据，与本案无关，反而证明执美公司有支付税费的交易习惯。对于证据二，认可其真实性、合法性，不认可关联性。在邓燕支付143089.7元时，邓燕属于执美公司股东及监事，与执美公司有直接利益关联，并且在本案租赁管理中，一直是邓燕代表执美公司与王俊交流，所以该款项是租金。对于证据三，对其真实性、合法性认可，关联性不认可，汇金通源公司陈述的保证金是另案主张，与本案无关联。本院将对上述证据的证据资格及证明力在本院认为部分作综合认定。二审中，执美公司申请证人“王骏”出庭，提交的出庭作证申请书中载明身份证号为：513022198409××××，实际到庭的证人为王俊，身份证号为：510722198609××××。经双方辨认，认可王俊的身份，曾系西南商友会的员工。执美公司陈述其在庭前提交的证人出庭作证申请书中“王骏”的身份证复印件系出庭人员王俊本人提供。双方当事人及本庭就案涉相关问题对王俊进行了询问，对王俊的证言本院将作综合认定。二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人曾当庭调解，已形成初步调解方案，但全国钦最终表示不愿意调解，故调解无果。二审中，执美公司仍主张由于消防验收未通过导致汇金通源公司让其搬离，但仍未对此提交证据予以证明。本院认为，双方当事人签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方具有拘束力。根据双方的诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：1.一审认定案涉143089.7元的款项性质并非房屋租金是否恰当；2.一审认定的违约金是否恰当；3.汇金通源公司是否应当返还租赁保证金；4.汇金通源公司是否应当支付律师费。对此，本案分别评议如下：关于第一个争议焦点。首先，汇金通源公司提交的第一组证据可看出，双方约定的税费标准是9%，该笔税费金额为18900元，按照9%的税率可计算出对应的金额为210000元，这与双方的聊天记录是一一对应的，表示双方对9%的开票税率是认可的，且也是按照该金额进行实际支付的。其次，按照双方的交易习惯及案涉合同5.2条的约定，执美公司均仅支付合同约定的租金，从未有过租金与税金一并支付的情况，即使按照执美公司陈述所言，是一并支付案涉房屋和（2020）川0193民初2993号案件所指向房屋的一个季度的租金135000元，那么按照9%的税率计算，应当支付的总金额为147150元，与143089.7元金额不符。即使按照执美主张的6%的税率计算，那么应支付的金额为143100元，亦与143089.7元金额不符。再次，143089.7元系在2019年8月5日支付，但执美公司在2019年8月13日及9月16日仍在支付案涉房屋和2993号案的房租，且在2019年10月16日及2019年11月15日仍在支付2993号案的房租，这与执美公司所主张的其支付的143089.7元系提前支付的房租及以143089.7元来抵扣后续房租的情况不符。最后，结合全国钦与王俊的聊天记录以及双方在《联合办公招商合作协议》项下的结算费用为143089.7元的情况来看，该143089.7元为利润结算的可能性更高。综上所述，一审认定案涉143089.7元并非执美公司基于《房产租赁合同》支付的租金并无不当，本院予以维持，执美公司的该项上诉请求不能成立。关于第二个争议焦点。因双方均认可执美公司于2020年3月10日搬离腾退案涉房屋，故执美公司应当支付至腾退之日的租金，一审对此认定并无不当，本院予以维持。另，执美公司未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任，因违约金旨在填补损失，一审法院以双方实际损失为基础，根据双方的过错程度等对违约金进行调减并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点。因案涉合同已经租期届满，且执美公司也已经搬离，汇金通源公司应当退还已收取的租赁保证金10000元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。关于第四个争议焦点。因双方在合同中对律师费并未进行约定，且执美公司存在违约行为，故对该项上诉请求不予支持。综上所述，执美公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4526元，由四川执美生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  杜玉兰审判员  王 果审判员  赵 韬二〇二一年八月三日书记员  何浩铭四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终198号上诉人（原审原告、反诉被告）：四川执美生物科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号6栋1单元10层1012号。法定代表人：邓彩霞，总经理。委托诉讼代理人：黄轩，四川韬世律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷家春，四川韬世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都汇金通源企业管理咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号3栋3单元18层1802号。法定代表人：全国钦，总经理。委托诉讼代理人：蒋一扉，四川衡纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：全国钦，男，1978年12月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：蒋一扉，四川衡纵律师事务所律师。上诉人四川执美生物科技有限公司（以下简称执美公司）因与被上诉人成都汇金通源企业管理咨询有限公司（以下简称汇金通源公司）、全国钦房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。执美公司上诉请求：1.依法撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初2994号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判支持执美公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由汇金通源公司和全国钦承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，2019年8月5日执美公司支付汇金通源公司、全国钦的143089.7元是案涉房屋的租金，不存在任何违约行为，汇金通源公司、全国钦应当共同承担提前解除《房产租赁合同》的违约责任。第一，执美公司在转款中明确备注“物业费”的字样，物业费通常理解为物业公司收取的管理费用或与房屋有关的购房款或租金，结合双方的房屋租赁关系，该笔款项应为案涉房屋的租金。第二，全国钦明确案外人王俊为案涉房屋的代出租人，基于王俊与汇金通源公司、全国钦的关系，执美公司有理由相信王俊有权代表其作出提前支付租金及税费后可享受优惠的承诺，因此才按照王俊的要求向汇金通源公司、全国钦支付了143089.7元的租金（含税费）。第三、全国钦已承认其要求王俊在3月底前将位于成都市环球中心xx1-xx5和xx4（含执美公司在内）的租客全部清退，故2020年3月10日双方案涉合同提前解除的原因是汇金通源公司、全国钦自身违约所致，应当承担违约责任。第四、案涉合同约定汇金通源公司的收款账户为全国钦个人账户，且从全国钦个人账户明细来看有大量租金往来，故汇金通源公司、全国钦以该种方式故意滥用法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害公司债权人利益的，应当承担连带责任。第五、原审法院在认定143089.7元并非租金时所采纳的证据所依据的是全国钦和王俊之间的微信聊天记录，但是该份聊天记录并不完整，存在修改，其对象身份难以核实，该份证据的真实性、合法性和关联性均有疑点，原审法院对该份证据的采纳不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第四款的规定，属适用法律错误。汇金通源公司辩称：一、关于支付的款项143089.7元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。从支付主体来看，邓燕并非执美公司的法定代表人，执美公司未出具授权委托书等相关文件，邓燕以其本人名义以本人的银行卡支付的款项不能证明是执美公司支付的；从款项的性质来看，合同约定物业管理费用由汇金通源公司承担，因此执美公司明确知晓其无需支付物业费，且根据银行流水明细来看，执美公司每次支付款项都是备注“房租”，将邓燕支付的备注为“物业费”的款项认定为其支付的租金不符合常理。此外，根据案涉合同第5.2条约定以及执美公司一审提交的租金转账记录和收据来看，执美公司支付租金时从未支付过税费，仅支付合同约定的租金金额。汇金通源公司提交的证据也可以证明执美公司另行要求汇金通源公司开具租赁发票，并另行支付了税费；从款项的支付时间来看，合同约定租金为按月支付，执美公司也一直在依约履行支付义务，2019年8月13日和2019年9月16日仍在支付租金，但却在8月5日支付一笔数额与租金不对应的资金，该事实与执美公司的主张相悖。二、关于执美公司是否应支付欠付租金，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，执美公司承认自签约至2020年3月10日占用案涉房屋的事实，理应履行该期间内支付租金的合同义务，执美公司仅支付至2019年10月24日的租金，欠付租金的事实存在，一审对此认定正确。三、关于执美公司是否违约，结合邓燕支付的资金并非案涉房屋的租金、执美公司未按照约定支付租金的事实，执美公司欠付租金已构成违约，应当承担违约责任，支付相应的违约金。一审法院在考量违约金弥补损失的功能的前提下，结合双方过错程度对违约金进行调整，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。全国钦辩称：答辩意见同汇金通源公司的答辩意见一致。执美公司向一审法院起诉请求：1.《房产租赁合同》已于2020年3月10日解除；2.汇金通源公司向执美公司返还10000元房屋租赁保证金；3.汇金通源公司向执美公司返还已收取的租金余额98089.7元；4.汇金通源公司向执美公司支付违约金30000元；5.汇金通源公司向执美公司支付律师费损失7000元；6.全国钦对上述请求承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由汇金通源公司、全国钦共同承担。汇金通源公司向一审法院反诉请求：1.执美公司支付汇金通源公司2019年11月至2020年3月共计5个月房租50000元；2.执美公司支付汇金通源公司违约金30000元。一审法院认定事实：2019年2月，汇金通源公司（甲方）与执美公司（乙方）就位于成都高新区天xx号中的办公室签订《房产租赁合同》，主要约定：2.1.租赁期为1年，自2019年3月25日至2020年3月24日；3.1.租金为10000元／月；3.3.甲方指定的银行账户为户名：全国钦，开户行：中国建设银行股份有限公司成都第三支行，账号：6214××××xx；4.1.乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元；4.2.租赁期满合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方，不足部分，由乙方继续支付；5.1.租赁期期间，乙方使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、物业管理费等由甲方承担；6.1.甲方应于2019年3月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。6.2.租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施明细表》上签字盖章。6.3.乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：乙方放弃收回归甲方所有，甲方无需支付费用，乙方不得恶意损坏或拆除，甲方不承担为乙方变卖、保管、补偿等责任。9.4.乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的或欠缴各项费用达10000元的。10.3.乙方有本合同第九条第9.4款约定的情形之一的，应按租金的3倍向甲方支付违约金。10.4.租赁期内，乙方需提前退租，应提前30日通知甲方，并按月租金的3倍支付违约金。交付的房屋吴若语在乙方代理人处签字，电话为184××××5439。上述合同签订后，执美公司已支付租赁保证金10000元和截至2019年10月24日的租金，租金支付方式为：执美公司通过网上银行按月向全国钦支付。2020年3月，汇金通源公司要求西南商友公司工作人员王俊让入驻租户（包括执美公司）搬离租赁房屋。2020年3月10日，执美公司搬离案涉租赁房屋。一审另查明，汇金通源公司与西南商友公司于2018年12月17日签订《联合办公招商合作协议》，主要约定：双方就成都市环球中心xx至xx和xx办公室场地合作使用相关事宜。合作期限为6年，自2018年12月17日至2025年2月22日。合作期限内，西南商友公司为汇金通源公司引入会员单位入驻办公，合作期限开始后，三个月内，保证入驻率达60%，至第四、五个月达到70%，在以后的合作期间，必须保证租赁率达70%以上。2019年8月1日，西南商友会的工作人员王俊通过微信向全国钦发送了《联合办公利润核算》，双方对费用进行了核算。2019年8月5日下午13:59，王俊通过微信向全国钦发送了143089.7的图片，并问全国钦收到了吗，全国钦回答收到了。一审再查明，邓燕于2019年8月5日下午13:53向全国钦支付143089.7元，转账附言：物业费，银行摘要：全国钦1854物业费。对于该笔费用的性质，执美公司述称其为执美公司委托监事、股东邓燕代其支付的多功能会议厅（另一租赁房屋）及案涉租赁房屋的租金135000元及税费8089.7元，提交的证据有：转款委托书；汇金通源公司和全国钦辩称该笔费用为西南商友（北京）商务服务有限公司与汇金通源公司签订的《联合办公招商合作协议》项下的结算费用，提交的证据有：《联合办公招商合作协议》《联合办公利润核算》、各租户的租金收据（包括执美公司）、微信聊天记录。对于该项争议将在一审法院认为中一并阐述。一审法院认为，汇金通源公司与执美公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于解除合同的问题。全国钦述称，于2020年3月要求西南商友会招租的租户全部搬离，执美公司于2020年3月10日搬离完成，故双方解除《房产租赁合同》的时间为2020年3月10日。关于邓燕支付的143089.7元的资金性质。首先，从执美公司支付2019年10月24日前的租金的转账记录和收据来看，执美公司支付租金时从未支付过税费，仅支付合同约定的租金金额。其次，邓燕的转款记录的银行摘要载明“全国钦xx物业费”，未指明系案涉租赁房屋的费用。再次，执美公司实际在2019年8月13日及9月16日仍在支付当月租金。最后，从《联合办公招商合作协议》《联合办公利润核算》以及全国钦与王俊的微信聊天记录（双方进行了结算，王俊于2020年8月5日下午13:59时向全国钦发送了143089.7的图片，并问全国钦收到了吗）、邓燕支付的转账记录（时间为2020年8月5日下午13:53时）来看，汇金通源公司提交的证据足以证明该笔费用143089.7元是《联合办公招商合作协议》项下结算的费用。综上，邓燕支付的143089.7元并非执美公司支付的案涉租赁房屋的租金。关于汇金通源公司主张执美公司支付租金的问题。执美公司支付了截至2019年10月24日的租金，《房产租赁合同》于2020年3月10日解除，执美公司于2020年3月10日搬离腾退案涉租赁房屋。故执美公司应当支付2019年10月25日至2020年3月10日的租金45000元（计算方式为：10000元/月×4个月15天）。关于汇金通源公司主张执美公司支付违约金的问题。执美公司未按约支付租金，应当承担违约责任。按照合同的约定，应按月租金的3倍支付违约金。但违约金的主要功能系弥补损失，汇金通源公司的损失主要为资金占用利息，故一审法院以实际损失为基础，综合考虑双方的过错程度，将违约金调减为5000元。关于执美公司主张汇金通源公司支付解除合同违约金和律师费的问题。执美公司未按约支付租金，存在违约，汇金通源公司有权解除合同，执美公司产生的损失应由自身承担，故该两项诉请，一审法院不予支持。关于执美公司主张汇金通源公司返还租赁保证金的问题。合同约定，租赁期满合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由执美公司承担的费用、租金以及应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分汇金通源公司无息返还执美公司，不足部分，由执美公司继续支付。故该租赁保证金予以抵扣执美公司欠付的租金后，执美公司还应支付租金35000元。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、执美公司与汇金通源公司于2019年2月就位于成都高新区天xx号中的办公室签订的《房产租赁合同》于2020年3月10日解除；二、执美公司于判决生效之日起三日内向汇金通源公司支付2019年10月25日至2020年3月10日的租金35000元；三、执美公司于判决生效之日起三日内向汇金通源公司支付违约金5000元；四、驳回执美公司的其他诉讼请求；五、驳回汇金通源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为1601元，由执美公司负担；反诉案件受理费减半收取为900元，由执美公司负担400元，由汇金通源公司负担500元。二审中，汇金通源公司提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行举证、质证。汇金通源公司提交了如下证据：证据一、执美公司要求汇金通源公司开具发票的微信聊天记录、执美公司向汇金通源公司支付税额的支付凭证及汇金通源公司开具的增值税专用发票。拟证明：1.由于双方合同中租金为不含税价格，执美公司于2019年12月24日支付汇金通源公司18900元税金，汇金通源公司已经开具发票；2.执美公司在上诉状及一审庭审中所述的143089.7元包含标的房屋的租金及税费主张与事实不符，邓燕支付的143089.7元根本不是租金。证据二、执美公司企业信用信息报告。拟证明：1.邓燕并非执美公司的法定代表人，无权代理执美公司支付前款；2.邓燕于2019年8月5日以本人名义及银行卡支付的143089.7元时，执美公司并未送达邓燕的授权委托书，不能证明是执美公司支付的案涉房屋的租金。证据三、汇金通源公司在同类案件中依据判决支付给执美公司房屋租赁保证金的支付凭证及执美公司收到款项的相关证明。拟证明：1.在（2020）川0193民初2993号案判决生效后，汇金通源公司及时足额退还了保证金，履行了判决义务；2.两案为相同主体，在另案中已经履行了义务，本案中汇金通源公司的合法权益应当得到保护。执美公司质证认为：1.认可证据一的真实性、合法性，关联性不认可。汇金通源公司提交的执美公司于12月支付的18900元税费是另案支付，票据也是另案的票据，与本案无关，反而证明执美公司有支付税费的交易习惯。对于证据二，认可其真实性、合法性，不认可关联性。在邓燕支付143089.7元时，邓燕属于执美公司股东及监事，与执美公司有直接利益关联，并且在本案租赁管理中，一直是邓燕代表执美公司与王俊交流，所以该款项是租金。对于证据三，对其真实性、合法性认可，关联性不认可，汇金通源公司陈述的保证金是另案主张，与本案无关联。本院将对上述证据的证据资格及证明力在本院认为部分作综合认定。二审中，执美公司申请证人“王骏”出庭，提交的出庭作证申请书中载明身份证号为：513022198409××××，实际到庭的证人为王俊，身份证号为：510722198609××××。经双方辨认，认可王俊的身份，曾系西南商友会的员工。执美公司陈述其在庭前提交的证人出庭作证申请书中“王骏”的身份证复印件系出庭人员王俊本人提供。双方当事人及本庭就案涉相关问题对王俊进行了询问，对王俊的证言本院将作综合认定。二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人曾当庭调解，已形成初步调解方案，但全国钦最终表示不愿意调解，故调解无果。二审中，执美公司仍主张由于消防验收未通过导致汇金通源公司让其搬离，但仍未对此提交证据予以证明。本院认为，双方当事人签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方具有拘束力。根据双方的诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：1.一审认定案涉143089.7元的款项性质并非房屋租金是否恰当；2.一审认定的违约金是否恰当；3.汇金通源公司是否应当返还租赁保证金；4.汇金通源公司是否应当支付律师费。对此，本案分别评议如下：关于第一个争议焦点。首先，汇金通源公司提交的第一组证据可看出，双方约定的税费标准是9%，该笔税费金额为18900元，按照9%的税率可计算出对应的金额为210000元，这与双方的聊天记录是一一对应的，表示双方对9%的开票税率是认可的，且也是按照该金额进行实际支付的。其次，按照双方的交易习惯及案涉合同5.2条的约定，执美公司均仅支付合同约定的租金，从未有过租金与税金一并支付的情况，即使按照执美公司陈述所言，是一并支付案涉房屋和（2020）川0193民初2993号案件所指向房屋的一个季度的租金135000元，那么按照9%的税率计算，应当支付的总金额为147150元，与143089.7元金额不符。即使按照执美主张的6%的税率计算，那么应支付的金额为143100元，亦与143089.7元金额不符。再次，143089.7元系在2019年8月5日支付，但执美公司在2019年8月13日及9月16日仍在支付案涉房屋和2993号案的房租，且在2019年10月16日及2019年11月15日仍在支付2993号案的房租，这与执美公司所主张的其支付的143089.7元系提前支付的房租及以143089.7元来抵扣后续房租的情况不符。最后，结合全国钦与王俊的聊天记录以及双方在《联合办公招商合作协议》项下的结算费用为143089.7元的情况来看，该143089.7元为利润结算的可能性更高。综上所述，一审认定案涉143089.7元并非执美公司基于《房产租赁合同》支付的租金并无不当，本院予以维持，执美公司的该项上诉请求不能成立。关于第二个争议焦点。因双方均认可执美公司于2020年3月10日搬离腾退案涉房屋，故执美公司应当支付至腾退之日的租金，一审对此认定并无不当，本院予以维持。另，执美公司未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任，因违约金旨在填补损失，一审法院以双方实际损失为基础，根据双方的过错程度等对违约金进行调减并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点。因案涉合同已经租期届满，且执美公司也已经搬离，汇金通源公司应当退还已收取的租赁保证金10000元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。关于第四个争议焦点。因双方在合同中对律师费并未进行约定，且执美公司存在违约行为，故对该项上诉请求不予支持。综上所述，执美公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4526元，由四川执美生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  杜玉兰审判员  王 果审判员  赵 韬二〇二一年八月三日书记员  何浩铭