青海省海东市中级人民法院民事判决书（2021）青02民终351号上诉人（原审被告）：刘保建，男，1974年3月20日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区，现在甘肃省金昌监狱服刑。        委托诉讼代理人：王飞跃，兰州连海律师事务所律师。        委托诉讼代理人：薛伟，兰州连海律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：宁志存，男，1970年12月12日出生，土族，住青海省民和县。        委托诉讼代理人：寇菊兰，民和县诚信法律服务所法律工作者。        委托诉讼代理人：张小琴，民和县诚信法律服务所法律工作者。        上诉人刘保建因与被上诉人宁志存租赁合同纠纷一案，不服青海省海东市民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问不开庭进行了审理。本案现已审理终结。        刘保建上诉请求：1．撤销原判，依法改判；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．原审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人除承租被上诉人房屋外，一并租赁了被上诉人的停车场。停车场的面积为3500平方米，与房屋租金标准相同。但是停车场在使用过程中，却遭到小区业主的阻挡，不让上诉人使用，小区业委会就此两次给上诉人发出书面通知书，致使上诉人的客户无法停车，对于宾馆经营而言，没有停车场地的影响是显而易见的。因此租金中应当依法扣减停车场的租金790000元。2．疫情期间税务部门已给被上诉人减免了一个月的房产税，上诉人与被上诉人协商一致后，被上诉人也同意减免上诉人2个月的租金。因此上诉人认为该部分租金应当扣减。综上所述，上诉人认为，原审判决对本案的基本事实并未查明，故上诉人请求二审法院秉着以事实为依据，以法律为准绳的原则，在查明事实的基础上，撤销原判，依法改判。        宁志存辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于停车场的790000元请求，合同当中约定是与房屋一起租赁的，上诉人一直在使用，不存在业主阻拦的情况，没有单独的租赁停车场的书面协议；减租2个月的要求，上诉人没有提交双方之间关于减免租金的口头或者书面协议；关于员工工资，上诉人签订合同之后，经营管理问题应当由上诉人自行承担，上诉人的上诉请求及理由没有合同约定和法律依据。        宁志存向一审法院起诉请求：1．被告支付原告自2020年3月15日至2021年8月30日期间房屋租金218.75万元；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为房屋租金计算时间为2020年1月13日起至2021年8月30日止，共计243.75万元，除去被告已支付的15万元，尚欠228.75万元。        一审法院认定事实：原、被告经协商，原告将民和县川垣新区帝豪塔院5号楼房屋租赁给被告，用于经营六洲国际酒店。双方于2016年12月19日签订了《租赁合同书》，约定每年租金为150万元，每年5月30日前付清次年租金。租赁期限是2017年8月底至2029年8月30日，共计12年。合同签订后，被告对该房屋进行了装潢，垫付了电梯、消防设计等应由原告承担的费用，截至2020年2月被告使用该房屋达3年，期间分三次向原告交付租金135万元。2020年2月原告将被告诉至我院后，经调解原、被告就垫付资金及2018年3月1日至2020年1月13日的租金进行了核算，达成被告支付原告租金639091元的给付协议。2020年1月13日之后，被告向原告支付租金15万元，其余租金至今未付。另查明，虽被告目前在押于红古看守所，但该涉案房屋由其实际经营使用，涉案房屋于2018年1月15日通过消防验收。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告等签订了书面的租赁合同后，被告向原告支付了截至2020年1月13日之前的租金，双方租赁合同关系成立，其租赁合同内容系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告将房屋交付给被告使用，被告于约定的时间2020年1月14日至2021年8月30日未向原告支付租赁费228.75万，实属被告违约，原告要求被告支付的理由正当，被告对原告变更后的租赁时间及租金数额予以认可，法院予以支持。被告辩称的合同签订时，该租赁的房屋消防工程未验收，因此合同无效之说因该合同已经双方签订成立并实际履行，履行过程中通过了消防验收，因此被告的辩称理由不成立，法院不予支持。其主张因消防未验收，期间导致其遭受了重大经济损失，因原告出具了租金从消防验收合格后才开始予以计算的证据，证明双方就此已达成计算方法上的一致，故被告主张的损失理由不能成立，法院不予支持。关于被告所述地下停车场，由于业主不认可，不让住店顾客停车而产生的损失，具体损失金额不明确，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：被告刘保建在判决生效之日起十日内支付原告宁志存的房屋租赁费228.75万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25100元，由被告刘保建负担。        二审中，上诉人围绕其请求提交如下证据：        1．承诺书一份、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证一份。证明：①“承诺书”。被上诉人宁志存于2016年12月30日向上诉人刘保建出具承诺书，承诺积极协调消防办证，如因消防原因导致不能正常开业，同意以实际营业开始计算租金；②“公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。证明合同项下的宾馆于2018年1月19日取得消防相关许可证，承诺书出具与消防合格证取得历经383天，期间，上诉人基于对被上诉人的信赖，为筹措开业客观上产生大量的费用支出。        被上诉人质证认为，对该证据的真实性认可，对证明方向有异议，我方从2018年1月才起算的租金。        2．“刘总（刘保建）替宁总（宁志存）垫付工程款明细表”一份及个别支出项目的税务发票。证明：租赁合同达成之初，合同项下的宾馆不具备实际投入使用的条件，经当事人协商，由上诉人对宾馆基础性建设垫付费用合计达到1463267元的事实。        被上诉人质证认为，对于垫资表，我方认为当时约定的是合同履行十年后进行核算。        3．塔园业主管理工作委员会“通知”一份、业主群部分聊天记录、六洲国际酒店综合营业区间表一份。证明：合同项下面积为3500平方米的宾馆停车场因物权纠纷被业主阻止使用，宾馆业务因此蒙受损失的事实，该项损失客观存在，具体营业损失应当参照同期宾馆营业收入计算，该损失应当从约定租金中予以扣除。        被上诉人质证认为，对于以上证据三性均不认可。        4．六洲国际饭店员工2017年6月至12月期间工资表一份。证明：2017年8月至2018年1月期间因消防设施一直不得验收，上诉人酒店因此不能如期开张，上诉人负担所聘用人员工资合计737228元。        被上诉人质证认为，对该证据三性均不认可。对于工资表，上诉人作为承租人经营宾馆，对员工工资和管理应该自行承担。        5．青政（2020）28号文件一份。证明：针对疫情，青海省人民政府颁发关于“青海省人民政府关于新冠肺炎疫情期间房产税、城镇土地使用税困难性减免有关事项的通知”被上诉人根据该通知，享受2020年2月至4月期间的房产税减免政策，根据该通知，上诉人2020年2月至4月期间的租金应当从被上诉人主张的租金中予以扣除。        被上诉人质证认为，对该份证据真实性无异议，但是只能反映国家在疫情期间对经营者的照顾，与上诉人的诉求没有直接关系。        综合双方举证、质证本院认为上诉人提交上述证据与本案租赁关系无直接关联性，对其证明方向不予采信。        双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。        本院认为，宁志存与刘保建2016年12月19日签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同中双方对租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行约定，合同签订后，被上诉人宁志存实际交付了租赁的地上房屋及地下停车场，上诉人刘保建依约分次支付了部分租金。除去已支付的租金，双方对2020年1月14日之前的租金已在民和县人民法院（2020）青0222民初377号案件中调解，已达成给付协议，对2020年1月14日至2021年8月30日未支付的228.75万元租金，上诉人刘保建应当按照合同约定，履行给付义务；关于上诉人主张其一并租赁了被上诉人的停车场但因业主阻拦等原因未能使用，租金中应扣减停车场租金790000元，根据双方签订的《租赁合同书》约定的内容，双方一并对地上及地下的建筑面积进行租赁并约定租金，未单独约定停车场的租金，上诉人也未提交停车场自租赁后不能使用导致的具体损失的证据，上诉人的该主张不能成立，应予驳回；关于上诉人认为因为消防问题及疫情期间的政策，应减免其租金的主张，首先，无证据证明双方的租赁关系因消防问题而导致房屋租赁受到严重影响无法履行或造成损失。上诉人要求被上诉人扣减其开业前因消防问题产生的员工工资737228元，该主张与双方租赁关系无关。其次，减免租金及消防问题双方已在（2020）青0222民初377号调解书中扣减了相应的租金。综上所述，刘保建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费25100元，由上诉人刘保建负担。        本判决为终审判决。        审判长    马秀英审判员    林海审判员    张银生二〇二一年八月三十一日法官助理    冶海玲书记员    李桂芳