辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再89号原审原告（反诉被告）：沈阳车沙龙汽车美容有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路14号。法定代表人：高伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜頔，上海九安律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵悦，上海丰进立和律师事务所律师。原审被告：沈阳中安达旅游渡假服务有限公司，住所地沈阳市苏家屯区陈相屯镇黑牛屯村。法定代表人：周代春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙宁，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：黄玲，女，1972年4月27日出生，汉族，住沈阳市大东区。原审原告（反诉被告）沈阳车沙龙汽车美容有限公司（以下简称车沙龙公司）与原审被告沈阳中安达旅游渡假服务有限公司（以下简称中安达公司）、原审被告（反诉原告）黄玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日作出（2017）辽01民初239号民事判决。宣判后，黄玲不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，该院于2018年4月26日作出（2018）辽民终124号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，中安达公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年3月25日作出（2019）最高法民申1024号民事裁定，指令辽宁省高级人民法院再审本案。该院于2020年7月29日作出（2019）辽民再159号民事裁定，撤销该院(2018)辽民终l24号民事判决及本院（2017）辽0l民初239号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭公开进行了审理。原审原告（反诉被告）车沙龙公司的委托诉讼代理人姜頔、赵悦，原审被告中安达公司的法定代表人周代春到庭参加诉讼。原审被告（反诉原告）黄玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）车沙龙公司在本院重审期间诉称：一、请求依法判令解除车沙龙公司与中安达公司签订的《房屋租赁合同》；二、请求依法判令中安达公司返还车沙龙公司押金70000元；三、请求依法判令中安达公司返还电梯维修费35000元；四、请求依法判令中安达公司赔偿车沙龙公司租金损失484250元；五、请求依法判令中安达公司赔偿车沙龙公司装修损失8368679.86元；六、请求依法判令中安达公司赔偿车沙龙公司设备损失392730元；七、请求法院判令中安达公司向车沙龙公司开具租金发票；八、请求依法判令黄玲对诉讼请求二至六项承担连带赔偿责任；九、本案的全部诉讼费用由中安达公司、黄玲承担。事实及理由：2013年7月2日，车沙龙公司法定代表人与中安达公司（由沈阳市野森贸易有限公司变更而来）签订房屋租赁合同。合同约定沈阳市野森贸易有限公司将沈阳市和平区哈尔滨路14号负一层至地上三层，共计四层，面积3000余平方米的房屋出租给车沙龙公司。合同租期10年，第一年房租为人民币税后739900元，第二年至第十年房租为人民币税后839900元。合同约定装修期为5个月，租期自2013年12月2日开始起算。同时中安达公司保证租赁标的产权明确、无抵押等他项权利，如果因此给车沙龙公司造成损失，中安达公司将双倍赔偿（含租金）。黄玲就中安达公司的违约责任对车沙龙公司承担连带保证责任。合同签订后，车沙龙公司依约向沈阳市野森贸易有限公司支付了房租及水电费押金共计710000元，并出资就租赁房屋进行装修，购买相应设备货物。其中装修花费6250000元，购买设备花费622300元，并与第三方签订了众多买卖合同或代理合同。2014年6月3日，车沙龙公司突然接到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（1998）哈执字第360-5号民事裁定书，告知中安达公司无权出租被查封的房屋，要求车沙龙公司停止经营。因此，车沙龙公司无法继续经营，大量货物滞留租赁房屋内，设备荒废，为此车沙龙公司要求中安达公司返还押金及剩余租金，并赔偿车沙龙公司的损失，中安达公司拒不给付，车沙龙公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。原审被告中安达公司在本院重审期间辩称：一、车沙龙公司不是案涉租赁合同的主体，没有起诉资格，不具备诉权。案涉合同显示，车沙龙公司不是该合同的签约主体，也没有经合同相对方同意概括继受高伟的权利义务，因此，车沙龙公司不是租赁合同的当事人，与本案没有直接利害关系。中安达公司、黄玲从未曾同意过车沙龙公司概括继受高伟在合同中的权利义务。二、中安达公司不是合同主体，不受案涉合同约束。黄玲已经不是中安达公司的法定代表人，也没有获得中安达公司的授权，签约时没有使用中安达公司的名称及加盖中安达公司的公章，即黄玲签署案涉合同时没有使用中安达公司的名义，其使用的公司名称是沈阳市野森贸易有限公司（以下简称野森公司），而野森公司早在2005年2月1日就已改名为中安达公司并一直使用至今。另外高伟存在过错，并非“主观上善意”。首先，其未对黄玲出示的营业执照（复印件）进行正常核查，也未核实野森公司的年检记录，存在疏忽。其次，高伟也未核查房产证原件，事实上，黄玲手中没有房产证原件，高伟在此有明显的过错。第三，在房产证复印件对房产抵押有记载的情况下，高伟依然与黄玲签署长达十年的租房合同，如果不是自愿选择承受相关风险，至少有明显的疏失。而车沙龙公司起诉的重要理由就是认为与抵押相关的拍卖可能影响其对案涉房屋的长期使用。第四，案涉租赁房屋至今没有通过消防验收，高伟却在知情的情况下长租此房屋开展经营活动，明显是有意选择案涉房屋。三、本案中，黄玲虽然不是以中安达公司的名义进行活动，但其以一个企业被废止的名义进行活动，黄玲理应以当事人的身份对案涉合同负责，而不是仅仅以保证人的身份参与诉讼；相应地，中安达公司不应以合同当事人的身份作为被告参加诉讼。四、车沙龙公司不是案涉合同的当事人，无权依据该合同对中安达公司提出索赔；中安达公司也不是案涉合同的当事人，对该合同不负有任何责任。五、车沙龙公司解除合同的理由不成立，因为车沙龙公司这么多年一直在持续经营，不存在租金损失。中安达公司没有收到押金，无从返回。同时也没有收到租金，无法赔偿，更不可能开发票。六、车沙龙公司没有证据证明其存在装修、设备、货物损失。本院重审期间，原审被告（反诉原告）黄玲经合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。本院经审理查明，2013年7月2日，车沙龙公司法定代表人高伟（乙方）与野森公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定野森公司将沈阳市和平区哈尔滨路14号负一层至地上三层，共计四层，面积3000余平方米的房屋出租给车沙龙公司。合同租期10年，第一年房租739900元，第二年至第十年房租为839900元。合同约定装修期为5个月，租期自2013年12月2日开始起算。合同第四条第2款项约定，甲方保证该房屋产权明确、无抵押、无出租、无其他纠纷。若存在上述问题，甲方隐瞒未告知乙方，甲方承担因此带给乙方的相关损失的2倍责任（含租赁费2倍）的赔偿。2013年10月10日，车沙龙公司出具一份公司声明，称车沙龙公司对高伟所签的本案诉争的房屋租赁协议予以承认，高伟作为承租方所承担的权利义务由车沙龙公司承担。合同签订当日，野森公司向车沙龙公司出具权利声明，承诺租赁房屋没有被抵押、查封，无第三人主张权利，黄玲也向车沙龙公司出具保证书，保证对该份房屋出租协议，承担连带责任。合同签订后，车沙龙公司依约向野森公司支付了租金640000元及水电费押金70000元。车沙龙公司装修房屋发生费用6250000元。2014年6月3日，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出（1998）哈执字第360-5号民事裁定，主要内容为“一、继续查封沈阳市野森贸易有限公司所有的位于沈阳市和平区哈尔滨路14号1-12层房产，建筑面积9270平方米（卷号和平111）；二、被执行人沈阳市野森贸易有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人沈阳市野森贸易有限公司可以使用被查封财产……；三、查封日期2014年7月2日至2015年7月1日”。野森公司于2005年2月1日变更为中安达公司,2009年12月1日，法定代表人由黄玲变更为周代春。2001年11月2日前黄玲曾担任野森公司的法定代表人。本院另查明，2017年3月20日，本院执行法官在给车沙龙公司法定代表人高伟做执行笔录中称，诉争房屋于1998年已抵押，已查封，现本院正在评估、拍卖程序中，要求其将承租房产腾空。高伟表示同意，等法院评估、拍卖完毕后，将配合法院将屋内所有物品搬出。本院还查明，关于申请执行人张福顺与被执行人沈阳荣中房地产开发有限公司、中安达公司借款合同纠纷执行一案，本院于2018年10月24日作出（2014）沈中执字第105号执行裁定书，该裁定书载明因中安达公司（原野森公司）所有的坐落于沈阳市和平区哈尔滨路14号房产（即本案租赁房屋所在的房产）项下为国有土地，未办理土地使用权登记，所以未评估土地使用权，经本院选定评估机构进行评估，评估机构提交《退卷说明》，由于没有评估所需的土地资料，其无法完成评估工作，特此退卷。至此导致该房屋无法继续处置。因本案经执行已经穷尽了财产查控措施，并完成对被执行人及其法定代表人的惩戒措施、强制措施，因查控到的被执行人的财产无法处置，本案符合终结本次执行程序的事由及条件。故裁定：终结本院（2014）沈中执字第105号案件的本次执行程序。目前，该案尚未恢复执行。在本院审理期间，车沙龙公司至今仍占有、使用租赁房屋，并进行经营。本院认为，高伟与野森公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，应为有效。高伟系车沙龙公司的法定代表人，其在房屋租赁合同上加盖了车沙龙公司的印章，虽然签订合同时车沙龙公司尚未成立，但车沙龙公司事后已经对高伟所签的本案诉争的房屋租赁协议予以承认，故高伟作为承租方所承担的权利义务由车沙龙公司承担，车沙龙公司具有本案原告的适格主体资格。车沙龙公司起诉主张因租赁房屋被法院查封且将要被拍卖执行，导致其无法实现合同目的，从而要求解除租赁合同并由中安达公司、黄玲赔偿损失。但根据本院（2014）沈中执字第105号执行裁定书的内容，案涉租赁房屋因无法进行土地评估导致无法继续处置，故而本次执行程序已经终结。且车沙龙公司至今仍占有、使用租赁房屋，并进行经营，由此可以认定车沙龙公司并未因执行案件导致其无法继续经营，其经营权利并未因执行案件而受到实际影响。至于将来租赁房屋抵押权的实现是否影响车沙龙公司的租赁经营尚不确定，且虽然租赁合同中野森公司保证租赁房屋无查封、无抵押，但是该项约定并非合同解除的条件，且是否解除合同应当以合同主体是否能够实现合同目的为条件，故车沙龙公司要求解除房屋租赁合同的理由并不充分，本院不予支持。因双方租赁合同尚未解除，故车沙龙公司基于解除合同的请求而主张赔偿各项损失的请求亦不能成立。关于车沙龙公司要求开具租金发票的问题，因房屋租金由黄玲实际收取，中安达公司并未收到租金，故车沙龙公司要求中安达公司为其开具租金收据无事实依据，本院不予支持。关于黄玲反诉要求车沙龙公司给付租金的问题。因本案房屋租赁合同系高伟与野森公司签订，并非以黄玲个人名义签订，虽然野森公司在签订租赁协议前已经更名为中安达公司，但无论实际出租人是野森公司还是中安达公司，黄玲均无权以自己的名义主张房屋租金，故本院对于黄玲的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回沈阳车沙龙汽车美容有限公司的诉讼请求；二、驳回黄玲的反诉请求。本诉案件受理费78568元，由沈阳车沙龙汽车美容有限公司负担。反诉案件受理费9870元，由黄玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  韩 鹏审 判 员  孙晓娟审 判 员  石 兴二〇二一年八月三十日法官助理  陆政贤书 记 员  封 雷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。