辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终532号上诉人（原审原告）孟凡琦，男，1986年3月25日出生，满族，辽宁省本溪市人，本溪钢铁集团北营公司职工，现住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人黄艳，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人席炎飞，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区胜利路8栋世佳商务大厦-1-4层。法定代表人庞海龙，该公司经理。被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区新城路50栋5单元24号。法定代表人陈福君，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人李娇，辽宁腾坤律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人孟凡琦与被上诉人本溪世佳购物（中心）有限公司（下称世佳公司）、本溪国茂房地产开发有限公司（下称国茂公司）因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2020)辽0502民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孟凡琦的委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，被上诉人世佳公司、国茂公司的共同委托诉讼代理人李娇、孙彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：原告孟凡琦（买方）与被告国茂公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）签订《世佳购物中心内部认购书》，买卖双方经充分协商后，买方为取得世佳购物中心(门市摊位铺位写字间)的优先购买权，自愿签订本认购书，并自愿交纳认购诚意金，认购书的主要内容为：认购物业：本溪市平山区胜利路与解放二路交汇处的‘本溪世佳购物中心’之1层A10号(门市摊位铺位写字间)，建筑面积为8.52平方米(最终面积以产权登记部门核准面积为准)；一次性付款，双方约定按该房屋的(建筑使用)面积计算房款，销售单价为39402/㎡，优惠后总楼款为335705.04元。买方于本认购书签订当日交纳定金30000元，余款305705.04元于2008年3月28日前一次性付清。买卖双方签订本认购书后，卖方有义务为买方保留该物业。本《认购书》签订之后，买方如要求退房，所交定金不予退还；买方如要求调房，卖方在有可调换房源的前提下予以考虑并执行届时价格；买方如逾期付款将取消优惠，逾期付款超过10天，将视为放弃认购，卖方有权解除认购协议，买方所交定金不予退还。买方不得自行办理更名手续或将认购书的权益转让。如确需变更认购人姓名的，须经甲方审核，并书面同意后方可变更，甲方每套每次收取变更手续费3000元。本认购书目的在于确定买卖双方对买卖意向形成一致的意思表示，并对双方具有法律约束力。本认购书须由买方经慎重考虑后亲自签署，如由他人代签须提供经公证机关公证的委托文件；同时本认购书之权益不得转让。立约双方，于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受，否则违约方须按购房款日万分之五支付违约金。本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性/预约性行为形式，待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。合同签订后，原告按约定交纳了认购款，被告国茂公司为原告开具了收据。原告孟凡琦（买方）购买了被告国茂公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）开发建设的“本溪世佳购物中心”一层A区10号商铺。后原告（甲方、出租方）又与世佳公司（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，其主要内容为：“甲、乙方双方经平等、友好协商，依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律法规的有关规定，达成甲方自愿将所购‘本溪世佳房地产开发有限公司’的商铺出租给乙方，并由乙方(本溪世佳购物中心)全权经营管理和使用(其中包括但不限于统一进行整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。并就有关租赁事宜，达成如下协议：第一条：租赁标的及租赁期限1、甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物(中心)有限公司一层A区10号，使用面积为8.52平方米的产权商铺出租给乙方全权使用(其中包括但不限于统一整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。2、租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。租赁期满，乙方有优先续租权，并于期满前三个月内重新签订租赁合同。第二条：租金1、甲方将租赁标的商铺出租给乙方由乙方全权管理和使用。租赁期间，乙方拥有除商铺处分权之外的一切权利包括但不限于规划权、招租招商权、经营管理权、调整权、使用权等，商铺的产权归甲方所有，在乙方租赁期间如产权方（甲方）将商铺转卖则产权方有责任与购买方共同履行本协议。2、甲、乙双方租赁期内，前五年乙方每年按甲方实际投资额(购铺款)的10%(含税)；从第六个经营年度开始，乙方前三年（即第六年、第七年、第八年）按甲方实际投资额（购铺款）递增2%(含税)，即给付购铺款的12%（含税）的租金，后两年（即第九年、第十年）按甲方实际投资额（购铺款）递增3%（含税），即给付购铺款的15%（含税）的租金；以上从租赁期开始均平均至各月给付甲方租金。其中乙方在租赁期内，每年扣除一个月的租金作为乙方对甲方商铺的管理费用（即乙方实际每年给付甲方十一个月税后租金）。3、租金自本商场正式开业日起的第二个月的第一周为第一次租金支付期。届时甲方凭商铺购买合同、房款发票、产权人身份证等相关证件领取租金，每季度支付一次租金，依此顺延。第三条：使用租赁物特别约定1、乙方基于对本溪世佳购物（中心）有限公司统一规划、招商、经营、管理等使项目良性的正常经营为宗旨，有权将本租赁物转租给第三者，有权分割、重新改动或与其它商铺合并装修、使用，无需另行取得甲方同意。2、向甲方交房前，甲方亦同意乙方对商铺进行改动或者设计、规划、装修，但不得违反甲方与‘本溪世佳房地产开发有限公司’签订的购房协议。3、甲方依规定应按期交纳本户（租赁标的）之贷款本金及利息，如因延迟或拖欠上述未缴款项，乙方有权在支付甲方之租金时予以扣缴向，因拖欠与租赁标的有关贷款和税费发生的纠纷不影响乙方对租赁标的物使用，在纠纷过程中乙方有权暂停支付租金。4、乙方于租赁期满，未续租时，应于租赁期满前的十五个工作日内明确将租赁物返还甲方的意向并于租赁期满之日归还甲方。5、租赁期满，乙方迁出时应保持清洁，遗留设备、杂物、货品不搬者，视为放弃，听由甲方处理。第四条：责任归属甲方的权利和义务：1、租赁期内甲方有责任对产权商铺进行必要保险，由甲方投保并负担所需费用。如因意外或不可抗力导致的房屋、铺位损毁，乙方不负赔偿责任。2、本租赁物租赁期内，乙方经营过程中，甲方不承担该商铺的公共维修基金、物业管理及经营管理。3、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常的租赁与经营管理。4、甲方可自由转让其拥有的商铺，但在租赁期内须事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署并延续不间断的履行本合同，否则甲方给乙方造成的损失负一切赔偿责任。5、甲方不得单方面解除本合同。乙方的权利和义务：6、乙方及其转租之第三人应尽管理人之责任使用本商铺时，除因不可抗力及意外事件外，如未尽应负之责任致使商铺毁损、灭失时，乙方应承担赔偿责任。7、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的场地损坏，以致不适用于使用或租用，乙方可以暂停支付全部租金，直到甲方将承租地修复或恢复原状。8、本租赁物由于租赁而产生的一切税、费，由甲方负担乙方代扣代缴。在租赁期间，营业上应纳之税及水、电、煤气费用由乙方负担。9、非乙方责任发生连续停暖、停气、停水、停电等事件或因不可抗力导致商场不能正常营业，乙方有权按停业期限相应减免租金或无租金顺延租期。承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准。第五条：违约责任1、本商场为整体性规划、招商、经营、管理，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同，应向乙方支付当年租金的十倍作为违约金，并赔偿乙方因此所致一切损失。损失包括但不限于整体规划、招商、广告投放、装修等项所产生的一切费用和预期利润。同时乙方有权要求继续履行本合同。2、若乙方连续两次发生拖欠租金，以致损害甲方之权益者，乙方应负担赔偿责任。3、若乙方原因致本商铺不能使用或产生收益，仍应履行支付租金义务。第六条：甲方应保证该商铺权属清楚无争议。无纠纷并已征得共有人同意，否则引起的一切不良后果均由甲方自行承担。甲方如有产权转移、出让之行为，应于提前一个月以书面形式通知乙方。甲方必须告知承受人、继受人、受让人等均须受本约及附件之各项约定，并应于产权转移完后一周内与乙方办妥更名或换约手续，并向乙方缴纳更名费(2000元/铺)甲方并应为受让第三者之履行承担连带保证责任，否则乙方暂时终止租金之给付并由甲方承担因此给乙方造成的一切损失之赔偿责任（包括但不限于规划、招商、经营、广告投放、装修、管理、预期利润等产生的一切费用）。第七条：本协议之一切规定，对于甲乙双方权利、义务人之受让人及继承人具有同等约束力。第八条：甲乙双方对本协议所约定的各条款已有明确、充分、相同的理解认识，双方自愿按本合同规定严格遵照执行。第九条：合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、本合同有效期届满。第十条：本协议未尽事宜，甲乙双方协商后另行签订补充协议。补充协议与本合同矛盾之处，以补充协议为准。第十一条：本协议壹式两份，双方各执壹份，自甲方签字、乙方盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，世佳公司开始规划、管理包括原告所购商铺在内的整个世佳购物中心，后在2009年12月末开始试营业世佳购物中心，并陆续给付原告租金，但自2013年1月起，世佳公司不再向包括原告在内的广大购铺业主给付租金。再查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，被告曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：“根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。”2015年12月28日，被告国茂公司为原告开具了销售不动产统一发票，后协助原告完成了房屋产权登记，原告取得了诉争房屋的产权证书。现原、被告就上述房屋租赁事宜产生争议，原告来院提起本案诉讼。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，原告与世佳公司签订的租赁合同期限为十年，但世佳公司于2012年12月28日向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》中表示自2013年起不再返租，此后世佳公司于2013年1月1日起亦不再向原告支付租金，说明世佳公司已经通过通知及行为向原告告知了自2013年1月1日双方解除租赁关系，此后原告并未对此提出仲裁或诉讼以确认其解除的效力，因此双方的租赁关系自2013年1月1日已经解除，现原告要求被告给付2013年1月1日以后的租金，没有事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：驳回原告孟凡琦的诉讼请求。案件受理费5270元，由原告孟凡琦负担。上诉人孟凡琦的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认为上诉人与世佳公司之间的租赁关系自2013年1月1日已经解除，属事实认定不清，法律适用错误。涉案商铺租赁合同并未依法解除，世佳公司欠付七年租金，应当根据《中华人民共和国合同法》第227条承担支付欠付租金的违约责任。一审法院未就国贸公司是否应当承担连带责任进行判决。国贸公司应当与世佳公司承担连带责任等等。被上诉人世佳公司、国茂公司提出答辩：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原审判决。世佳公司已经履行了租赁合同约定的支付租赁费的义务。在2012年12月份在商场的多处明显位置张贴了解除合同的告知书，所以双方的租赁日期于2012年12月31日已终止。上诉人要求支付2013年之后的租赁费用，2013年之后世佳公司并没有实际使用该商铺，因此，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中引起纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故此应适用当时的法律、司法解释的规定。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，上诉人孟凡琦与被上诉人世佳公司签订的租赁合同期限虽为十年，但世佳公司于2012年12月28日即向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》，且张贴于上诉人所购物业世佳购物中心的多处明显位置，函中明确表示自2013年起不再返租，此后于2013年1月1日起亦确实不再支付租金。该行为说明世佳公司已经通过通知及行为向上诉人告知了自2013年1月1日双方解除租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”若上诉人对租赁合同解除存在异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但此后上诉人并未对此提出仲裁或诉讼，因此双方的租赁关系自2013年1月1日已经解除，现上诉人要求给付2013年1月1日合同解除以后的租金，没有事实及法律依据，本院无法支持。综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五千二百七十元，由上诉人孟凡琦负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 刘立志审 判 员 潘秀菊审 判 员 高广明审 判 员 朱 飞审 判 员 王淑新审 判 员 刘 杰审 判 员 郑 红审 判 员 孙 源审 判 员 高 伟二〇二一年八月二十三日法官助理 彭译萱书 记 员 回 娜附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。