北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10412号上诉人（原审被告）：乳山市翔海房产营销策划有限公司，住所地山东市乳山市胜利街东。法定代表人：武士红，总经理。委托诉讼代理人：李峰，男，乳山市翔海房产营销策划有限公司职员。委托诉讼代理人：诸葛雨,女，乳山市翔海房产营销策划有限公司职员。被上诉人（原审原告）：陈孔东，男。委托诉讼代理人：田英君，北京市中友律师事务所律师。上诉人乳山市翔海房产营销策划有限公司（下称“乳山翔海公司”）因与被上诉人陈孔东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乳山翔海公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判乳山翔海公司少支付陈孔东房屋使用费42250元；2．诉讼费由陈孔东承担。事实与理由：双方最后协商的期限为2020年5月22日，在2020年5月22日之后，损失的扩大完全是被上诉人承担，一审并未根据法律规定进行判决，而是通过法官的自由裁量权进行判决，应当改判上诉人少支付被上诉人房屋使用费42250元。陈孔东同意一审判决，不同意乳山翔海公司的上诉主张，请求驳回上诉维持原判。陈孔东向一审法院起诉请求判令：1．乳山翔海公司给付陈孔东2020年3月1日至2021年4月8日房屋使用费119400元；2．乳山翔海公司给付陈孔东冷水费1390元、热水费3780元、开锁费700元；3．乳山翔海公司给付陈孔东违约金9000元；4．诉讼费由乳山翔海公司承担。事实和理由：陈孔东于2019年2月27日将陈孔东名下位于北京市丰台区×室（建筑面积118．47平方米，下称“涉案房屋”）房屋租赁给乳山翔海公司作为北京地区员工宿舍，租期自2019年3月1日至2020年3月1日，共计1年，租金为9000元/月，押一付三；原合同租期内乳山翔海公司如期履行支付房租的义务；2020年3月，乳山翔海公司经办人董凤媛通过微信聊天方式向陈孔东要求继续续租B-1106室，续租合同陈孔东签字后由董凤媛拿走但至今未返还；期间，乳山翔海公司未按合同约定如期支付房屋租金；陈孔东在房租被拖欠三个月时，曾试图收回房屋时发现防盗门锁芯已被更换，且乳山翔海公司工作人员说屋内存放其他公司物品，无法腾退，后经陈孔东与乳山翔海公司负责人王磊多次电话协调未果，遂成此诉。乳山翔海公司一审辩称：不同意陈孔东的诉讼请求；双方之间的合同于2020年3月1日到期，到期后由于受不可抗力的疫情影响，在双方未签订正式合同情况下，公司员工的东西未能及时搬出，造成对陈孔东房屋的占用，而非乳山翔海公司的原因；根据法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；根据北京疫情防控的规定，在2020年4月30日前，由于乳山翔海公司员工无法返京，未能及时将东西搬出，按照法律规定不承担民事责任；根据陈孔东的聊天记录，董凤媛就合同事宜跟陈孔东进行了磋商，但双方就新签订的合同细节未能达成一致，包括租金多少，什么时候交租金但直至5月21日对于是否免租，租金支付时间最终未达成一致，造成没有签订新的租赁合同；在这个过程中，乳山翔海公司员工确实存在缔约过失责任，但是陈孔东的损失也仅在5月份造成其房屋空置，乳山翔海公司支付半个月租金就完全能够弥补其损失；根据聊天记录显示，陈孔东在2020年5月21日晚上18点11分向乳山翔海公司下达最后通牒，其要采取一切措施来处理这些事情；乳山翔海公司认为这些措施包括将东西清空、报警、向法院起诉、向公证处进行提存，将乳山翔海公司的东西进行留置变卖等；因此，就陈孔东的损失来说，在2020年3月2日至同年5月21日双方对损失均有责任，但在2020年5月21日后，乳山翔海公司对损失扩大没有责任；根据规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿；认可双方未办理房屋交接；综上，同意给付3月2日至5月21日期间的房屋使用费，由法院酌定；不同意给付5月21日之后的房屋使用费；认可欠付水费及开锁费，同意给付；不同意承担违约金，因为双方未签订租赁合同，不存在违约行为。一审法院认定事实：陈孔东系涉案房屋的所有权人；2019年2月27日，甲方陈孔东与乙方乳山翔海公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定“乙方租赁涉案房屋用于居住，居住人数为6人，最多不超过6人．租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，共计1年，甲方应于2019年3月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。乙方继续承租的，应提前7日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订租赁合同。押金9000元，每月租金9000元，按季支付，押一付三”；乳山翔海公司已按约定支付租金；合同到期后，陈孔东与乳山翔海公司工作人员董凤媛交流续租事宜，董凤媛表示继续承租；后陈孔东将签好名字的新一年房屋租赁合同交给乳山翔海公司，该公司因陈孔东未给予免租期故未签字；直至2020年5月21日，乳山翔海公司未支付任何费用，亦未将房屋交还给陈孔东；乳山翔海公司称该公司于2020年5月21日已告知陈孔东不再租赁房屋，陈孔东对此不予认可，并称乳山翔海公司工作人员王雷曾告知陈孔东将屋内物品另行存放后再予以出租；陈孔东称其打不开房屋大门，无地方存放物品，且警察建议不要强制开锁，故直至2020年11月诉至法院；在2021年4月6日庭审过程中，乳山翔海公司称房屋内没有其工作人员物品，因工作人员均不在北京，故无法到场办理交接；2021年4月8日，陈孔东在物业工作人员见证下，强制开锁收回房屋；双方确认屋内无乳山翔海公司工作人员个人物品，遗留多个双层架子床；尚欠冷水费1390元、热水费3780元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；陈孔东与乳山翔海公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效；双方之间的租赁合同已于2020年3月1日到期；合同到期后，乳山翔海公司工作人员先是表示继续承租房屋，后以未给予免租期为由不再承租，陈孔东在与其工作人员交流过程中最迟于2021年5月21日已知乳山翔海公司不再续租房屋，并要求陈孔东收回房屋另行出租，但双方未办理交接；乳山翔海公司未与陈孔东及时交接存在过错，陈孔东迟至2020年11月中旬才诉至本院，于2021年4月8日自行收回房屋，亦存在怠于行使权利扩大自己损失行为；陈孔东要求乳山翔海公司按照合同约定标准支付自2020年3月2日至2020年5月21日期间房屋使用费，于法有据，法院予以支持；关于2020年5月22日至2021年4月8日期间的房屋使用费，法院参照租赁合同租金标准、考虑双方过错程度酌情判定；乳山翔海公司认可水费及开锁费用金额并同意给付，法院不持异议；双方均同意以押金抵扣欠付费用，法院亦不持异议；合同到期终止，陈孔东要求乳山翔海公司给付违约金没有法律依据，法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定，于2021年4月29日判决：一、乳山市翔海房产营销策划有限公司于判决生效之日起七日内给付陈孔东房屋使用费62250元（已抵扣押金9000元后的数额）；二、乳山市翔海房产营销策划有限公司于判决生效之日起七日内给付陈孔东冷水费1390元、热水费3780元、开锁费700元；三、驳回陈孔东其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案上诉争议焦点为一审判决确定的房屋使用费数额是否适当；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，当事人在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外，“（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”；本案中，乳山翔海公司主张双方最后协商的期限为2020年5月22日，在2020年5月22日之后，损失的扩大完全应由陈孔东承担，一审并未根据法律规定进行判决，而是通过法官的自由裁量权进行判决，应当改判乳山翔海公司少支付陈孔东房屋使用费42250元，乳山翔海公司应当对上述主张承担举证责任；经查，案涉合同的租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日，合同到期后，乳山翔海公司工作人员表示继续承租，但并未在新的房屋租赁合同上签字，直至2020年5月21日，乳山翔海公司仍未将房屋交还给陈孔东；陈孔东于2020年11月诉至法院，后陈孔东于2021年4月8日在物业人员见证下强制开锁收回房屋；合同到期后，双方当事人应当按照合同的性质及履行情况积极行使权利，处理交接事宜，但本案当事人对于合同到期之后的终止、清算及房屋交付事项均存在怠于行使权利的情况，对于租金损失的扩大均存在过错；乳山翔海公司虽在二审庭审中主张其于2020年5月21日之后不再使用房屋，但并未提供具体证据予以证明，亦不能就此认定该房屋已处于陈孔东的实际控制之下，一审法院综合全案证据并听取当事人陈述后，判决认定乳山翔海公司应当支付2020年3月2日至2020年5月21日期间的房屋使用费，并对2020年5月22日之后的房屋使用费损失与陈孔东共同分担，并无不当，本院予以确认；鉴于乳山翔海公司并未继续提供证据对上述认定事实予以反证，对该公司所提上诉主张，本院不予采信。综上，乳山翔海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由乳山市翔海房产营销策划有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年八月二十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌