西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0112民初20810号 原告：冯荣，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李奇，甘肃合睿律师事务所律师。被告：陕西小屋智趣房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市，统一社会信用代码91610132MA6TT4J04L。法定代表人：惠小洲，总经理。委托诉讼代理人：祁煜，男，汉族，住陕西省兴平市。原告冯荣与被告陕西小屋智趣房地产经纪有限公司（以下简称小屋智趣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯荣的委托诉讼代理人李奇到庭参加诉讼，被告小屋智趣公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2020年9月8日签署的《合同书》（房屋租赁合同）；2、被告向原告支付拖欠的租金23455.81元；3、被告立即向原告腾房，并向原告支付自原告起诉之日至实际腾房之日的租金（2021年12月之前每月标准为10705.27元，2022年1月之后每月标准为8754.39元）；4、被告向原告支付违约金105052.68元（按约以一年的租金标准计算）；以上共计128508.49元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年9月8日，原、被告签署《合同书》（房屋租赁合同）。其中约定：租赁标的物为原告位于西安市未央区XX路XX公馆XX室的房屋，租赁用途为经营公寓及办公或配套项目，租赁期内未征得原告同意，不得擅自改变房屋的租赁用途，租赁期限为120个月，自2020年12月25日至2030年12月24日；租金标准为8660元/月；支付方式：自租赁起算之日起每月20日支付上个租赁月租金，如遇法定节假日或银行等第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付。合同还约定：被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋： 1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的。2.二次及以上拖欠各项费用达1万元的。违约责任约定：被告有上述情形之一的，原告要求解除合同，被告应按照一年的租金标准向原告支付违约金。2020年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》补充协议一，约定：签约时月租金为8660元，现调整为8754.39元。2021年1月20日，被告未按约向原告支付第一个月的租金。2021年1月24日，经原、被告协商，又签订《补充协议》，约定：原告同意被告2021年1月和2月的租金分期支付，自2021年3月至12月十个月内通过逐月分摊方式向原告分期支付2021年1月和2月的租金，2021年3月及之后租期的租金按照合同约定足额支付。另被告每月额外补偿原告200元，共计补偿2000元，随每月租金一同支付。根据上述约定，被告应当自2021年3月20日开始，以每月10705.27元的租金标准向原告支付至2021年12月20日。但被告从未按照约定履行合同义务。2021年3月23日，被告仅向原告支付8660元，还差2045.27元。另，在未足额支付一个月租金后，被告至今再未支付过任何租金，逾期已超过60日，拖欠租金达23455.81元（分别为：3月应补差额2045.27元、4月应付租金10705.27元、5月应付租金10705.27元）。为此，原告多次与被告沟通协商，被告却以各种理由推脱责任不继续履行合同。在此情况下，原告有权依照合同约定，依法解除原、被告之间的合同，收回房屋，并要求被告承担违约责任。被告小屋智趣公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2020年9月8日，原告冯荣与陕西大城小屋不动产管理有限公司签订服务合同，与陕西芈琼建筑工程有限公司签订装饰装修合同。同时，原告冯荣（甲方、出租方）与被告小屋智趣公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定如下:第一条房屋基本情况，原告将位于西安市未央区XX路XX公馆XX栋XX单元XX室的房屋出租给乙方，合计面积为240平方米。第二条该房屋租赁用途为经营公寓及办公或配套项目，租赁期内未征得甲方同意，不得擅自改变该房屋的租赁用途。第四条租赁期限共计120个月，自2020年12月25日至2030年12月24日止。第五条租金标准及支付方式，月租金为8660元，其中该房屋物业管理费为1.5元/月，乙方支付甲方的上述租金中包含物业管理费，支付方式：自租赁期限起算之日起每月20日支付上个租赁月租金（如果非因装修公司的原因导致工期延误的，乙方向甲方支付租金时，应该扣除实际延误期间的租金），如遇法定节假日或银行等第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付；对甲方与装修公司签订的合同中基础装修费用的付款方式采用第4种方式的，乙方确认知情，即基础装修费用的50%装修公司同意每月以乙方需支付给甲方的月租金金额的50%进行抵付（另外月租金金额的50%乙方依据本合同约定向甲方正常支付），自乙方支付甲方第一次租金时开始抵付，直至抵付完成。抵付完后由乙方依据本合同约定继续向甲方足额支付租金，抵付完之前本合同或甲方与装修公司的合同提前终止的，甲方同意仍由甲方依据本合同规定承担相应义务和责任；自甲方收到租金的第一个月起计算，租金（物业管理费除外）以每三年递增5%进行计算。第六条房屋的交付及返还，甲方为了方便和节省时间，委托装修公司在装修期限届满后或者装修工程实际完工后将房屋交付给乙方，实际交付以装修公司和乙方共同签署的《房屋装修物品清单》为准，甲方均予以认可。第十三条合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2、二次及以上拖欠各项费达1万元；……第十四条违约责任：甲乙双方应严格按照本合同之规定执行，若因一方的违约行为造成另一方经济或其它利益损失，违约方应承担相应赔偿责任。乙方有本合同第十三条约定的违约情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照一年的租金标准向甲方支付违约金；甲方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按照一年的租金标准向乙方支付违约金；等等。2020年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》补充协议一，约定“因签约时物业费与业主实际给物业公司缴费有差，签约时月租金为8660元，现调整为8754.39元”。2021年1月24日，原、被告再次签订补充协议，约定“甲方同意乙方2021年1月和2月的租金/运营收益分期支付，乙方将自2021年3月至2021年12月十个月之内通过逐月分摊的方式向甲方分期支付2021年1月和2月的租金/运营收益，2021年3月及之后租期的租金/收益按照合同约定足额支付。另乙方每月额外补偿甲方200元，共计补偿十个月即2000元，随每月租金/运营收益一同支付”。上述协议签订后，陕西芈琼建筑工程有限公司未在约定期限内将房屋装修完毕，故案涉房屋未交付至被告。被告于2021年3月23日，向原告转账支付租金8660元，其余租金均未支付。诉讼中，本院于2021年5月20日向本院送达起诉状副本。另查明，原告冯荣诉陕西芈琼建筑工程有限公司签订装饰装修合同一案，本院作出（2021）陕0112民初20812号民事判决，认定陕西芈琼建筑工程有限公司在履行装饰装修合同中构成根本性违约，判决：一、原告冯荣与被告陕西芈琼建筑工程有限公司签订的房屋装修合同于2021年5月20日依法解除；二、被告陕西芈琼建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯荣装饰装修款182000元，并支付利息（以182000万元为基数，自2021年9月8日起至实际付清之日止，按照年利率3.85%计算）。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、银行交易记录    及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行各自的义务。原告与装修公司签订装饰装修合同的同时，与被告签订租赁合同。租赁合同第五条约定“自租赁期限起算之日起每月20日支付上个租赁月租金（如果非因装修公司的原因导致工期延误的，乙方向甲方支付租金时，应该扣除实际延误期间的租金）”，从该约定可以看出，如果因装修公司的原因导致工期延误的，租金不扣减。在原告诉陕西芈琼建筑工程有限公司装饰装修合同纠纷一案中，法院认定系因装修公司原因导致工期延误，故租金不扣减，被告应按期支付租金。在履行租赁合同过程中，被告未支付租金已达60日，且拖欠各项费用达1万元以上，符合房屋租赁合同第十三条第三款约定的合同解除条件，对于原告主张解除双方之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同的解除时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者自仲裁申请书副本送达对方时解除”。本院向被告送达起诉状副本的时间是2021年5月20日，本院认定双方之间的房屋租赁合同于该日解除。自2020年12月25日起至2021年5月20日止，共计应付租金43598.77元【5个月×（8754.39元+200元）-（12月×8754.39元+2000元）÷365天×4天】，扣除已付的租金8660元，被告应当向原告支付其余租金34938.77元。庭审中，原告认可于2021年5月20日收回房屋，故其要求原告腾房及支付自2021年5月21日至实际腾房之日租金的诉讼请求，本案不再处理。关于违约金，合同约定按照一年的租金标准支付违约金，结合装饰装修合同、房屋租赁合同的履行情况，该约定明显过高，本院酌情调整为1年租金的30%即32115.8元【（8754.39元×12月+2000元）×30%】。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西小屋智趣房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯荣租金34938.77元及违约金32115.8元；二、驳回原告冯荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435元（原告已预交）,由原告负担686元，被告负担749元，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员      刘晓国   二〇二一年七月二十七日   法官 助理       杨  晏书  记  员      张  刚    1