山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1323民初3331号原告：山东优佳置业有限公司。住所地:沂水县沂博路39号。法定代表人：徐厚民,董事长委托诉讼代理人：林兴春，山东天达星律师事务所，律师。被告：李磊，男，汉族，居民，原籍沂水县，住址济南市历下区。原告山东优佳置业有限公司与被告李磊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月30日公开开庭进行了审理。原告山东优佳置业有限公司委托诉讼代理人林兴春到庭参加诉讼，被告李磊经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。山东优佳置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法调解或判决解除原、被告双方签订的编号为YS0063416《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.请求被告李磊按合同约定承担违约责任；3.本案诉讼费用由被告李磊承担。事实和理由：2018年12月5日，山东优佳置业有限公司、李磊签订编号为YS0063416《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份及合同相关附件，约定李磊购买山东优佳置业有限公司开发的位于北方明珠小区福源里F7号楼2单元401号楼房一套（含地下车位及储藏室各一个，详见编号为YS0063416《山东省新建商品房买卖合同（预售）》），该房产李磊向中国工商银行沂水支行办理按揭贷款并由山东优佳置业有限公司提供阶段性担保。根据该份预售合同附件11第2条的约定：如买受人采用银行按揭方式支付房款，由出卖人提供阶段性担保，则买受人（李磊）对银行构成违约视为对出卖人（山东优佳置业有限公司）的违约，如买受人对银行构成违约，出卖人（山东优佳置业有限公司）有权解除与李磊的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。银行贷款发放后，李磊在偿还银行贷款过程中，从2021年四月份开始因自己原因无力继续支付银行按揭贷款，并且已无实际履行合同的能力。李磊的行为已构成根本违约，致使山东优佳置业有限公司不能达到合同目的，并符合解除合同的条件。为此，特诉至法院，前妻法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告李磊未出庭参加庭审未发表答辩意见。原告山东优佳置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书原件各一份。证明原告的主体资格；2、编号为YS0063416号的商品房预售合同及附件复印件一份。证明：(1)原告于2018年12月5日与被告签订商品房预售合同及附件一份，由被告购买原告开发的沂水县北方明珠小区福源里F7号楼2单元401号房及地下车位、储藏室各一个(详见编号为YS0063416号的商品房预售合同)，同时该合同附件十一第2条明确约定：如买受人对银行构成违约(买受人不按时足额归还按揭款项，买受人所购房屋被司法查封等情形)，出卖人有权解除本合同。3、个人住房借款合同复印件一份，原告为被告垫付银行贷款的还款凭证复印件3张。2019年7月30日被告与中国工商银行沂水支行签订借款合同一份由原告提供担保，自2021年4月份被告因没有按时偿还银行借款构成违约，截止2021年7月原告已为被告垫付3个月贷款；4、济南高新技术开发区法院案号为(2020)鲁0191刑初206号刑事判决书一份。该证据证明被告挪用其所工作的单位资金4000余万元，被法院判处12年有期徒刑，从而证明被告已无能力履行合同。以上证据足以证明，被告已经根本违约，致使原告不能实现合同目的，并给原告造成巨大经济损失，违反双方合同的约定，符合解除合同条件。被告未出庭参加庭审，未对原告提供的证据发表质证意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年12月5日，被告李磊与原告山东优佳置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及合同附件，合同编号为YS0063416号，合同约定由被告李磊购买原告开发的位于北方明珠小区福源里F7号楼2单元401号楼房一套，含地下车位及储藏室各一个。2018年10月29日，被告李磊支付首付款176121元，总房款为879121元，附件十一补充协议第二条规定，如买受人采用银行按揭方式支付房款，由出卖人提供阶段性担保，则买受人对银行构成违约，视为对出卖人的违约，如买受人对银行构成违约（含买受人不按时足额归还按揭款项、买受人所购房屋被司法查封等情形），出卖人有权解除本商品房预售合同。2019年7月30日，被告李磊、案外人高培贞（被告母亲）与中国工商银行签订个人购房借款、担保合同一份，编号为：01610002052019一手贷0000385，原告山东优佳置业有限公司作为保证人，在合同上均签字捺印，由原告担保银行按揭贷款金额为703000元，截止2021年3月份，被告李磊共偿还银行贷款本金为15544元。2020年5月份因涉嫌挪用资金罪被监视居住。2021年3月31日，济南市高新技术产业开发区人民法院作出（2020）鲁0191刑初206号刑事判决书，判决：李磊因犯职务侵占罪，判处有期徒刑12年。被告李磊自2021年4月开始违约不再向银行支付按揭贷款。根据原告提供的中国工商银行网上银行电子回单显示，原告作为涉案房产的借款担保人，自2021年4月份至7月份，共垫付被告银行贷款本息为15808.79元，截止2021年7月29日，该涉案房产尚欠银行本金684011.49元。另查明，2018年10月29日，被告刘磊支付涉案房产首付款176121元；截止2021年3月份被告李磊共偿还银行贷款本金为15544元。自2021年4月-7月，原告为被告刘磊垫付银行贷款15808.79元。本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。2018年12月5日，原、被告双方签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及合同附件，该合同依法成立并有效，原、被告双方作为合同当事人，受合同约束。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告李磊作为买受人，应当按时足额履行还款义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除事由发生时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》附件十一第2条明确约定：如买受人对银行构成违约(买受人不按时足额归还按揭款项，买受人所购房屋被司法查封等情形)，出卖人有权解除本合同。因被告被判处12年有期徒刑，且从2021年4月份起被告已经违约无法支付银行贷款，因此被告无法继续履行合同约定的内容，且被告的行为符合合同约定中解除合同的事由，故对于原告要求解除该预售合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。被告李磊因个人原因，无法继续履行合同，根据合同约定应当承担违约责任。原、被告签订的合同附件十一补充协议第二条规定，买受人承担约定总房款10%的违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因原告只垫付房贷款三个月，且数额较少，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告在解除合同后应将被告李磊支付的首付款176121元及偿还的房贷本金15544元，共计191665元返还给被告，并按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心在公布的贷款市场报价利率计算。以191665元为本金，自支付首付款时间至2021年3月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十九条、第二十一条第二款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及有关民事法律政策之规定判决如下：一、解除原告山东优佳置业有限公司与被告李磊签订的合同编号为YS0063416《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同；二、原告山东优佳置业有限公司返还被告李磊房款191665元及利息（利息以191665元为基数，自2018年10月29日支付首付款之日起至2021年3月31日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心在公布的贷款市场报价利率计算）；三、上述款项于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、驳回原告山东优佳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6296元（已减半），由被告李磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 朱先胜二〇二一年八月十日法官助理 刘 晓书 记 员 高安美