山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终8220号上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘加伟，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王贵祥，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美志，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人王贵祥、李美志商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在取得房地产权属登记证明之后多次通知被上诉人到上诉人处核对办证资料，一直在积极协助被上诉人办理涉案房屋的交付、过户手续，现因被上诉人拒绝按照合同约定接收房屋、拒绝提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理完毕。上诉人未怠于交房、未怠于履行协助被上诉人办理过户登记手续，原审认定事实错误，导致判决错误。上诉人案涉房屋符合办证条件后于2019年12月30日直至2020年8月23日期间，多次通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知被上诉人携带相关办证资料到上诉人处沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即刻办理房产证。但因被上诉人一直拒绝接收房屋，迟迟不与上诉人联系沟通，更没有向上诉人出示相关办证资料与上诉人确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。上诉人在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助被上诉人办理房屋产权证书，案涉房屋未交付、未能办理房屋产权证书的原因系被上诉人造成的。上诉人已严格按照预售合同的约定和相关房屋产权登记法律法规履行协助义务，并无过错。二、被上诉人未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款182987元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，被上诉人应将房款支付到上诉人名下账户中，但是经上诉人核对，并未收到被上诉人银行转账方式支付的房款，被上诉人尚欠付涉案房屋首付款182987元。因被上诉人未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求上诉人协助办证。原审仅以购房收据认定被上诉人已按合同约定支付了全部房款是错误的。三、被上诉人尚未返还上诉人超付的逾期交房违约金15974元，无权要求上诉人协助办证。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条约定，由于上诉人工作人员计算错误，上诉人实际向被上诉人多支付了15974元，被上诉人没有法律依据取得了上诉人计算失误多付的资金，而因此受到损失，已构成不当得利。被上诉人至今未返还，在被上诉人返还之前无权要求上诉人协助办证。四、被上诉人未按合同约定向上诉人支付逾期付款(贷款)违约金8400元，无权要求上诉人协助办证。根据《商品房预售合同》附件一及《商品房预售合同》第七条约定，被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金8400元，但被上诉人至今未支付。被上诉人贷款逾期，影响了公司正常资金周转，给公司造成不可挽回的损失。但被上诉人却拒绝支付其逾期付款的违约金及赔偿，反而向公司索要违约金，意图通过诉讼方式达到不支付给公司违约金的目的，被上诉人的这种行为不应得到法律支持。贷款逾期可能有多方面原因，首先应由被上诉人提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，被上诉人也不得因此影响房款及时支付。因此被上诉人应该向上诉人支付逾期付款违约金。五、被上诉人未按照合同约定补齐面积差价386元。被上诉人购买的涉案房屋实测面积比暂测面积多0.06平方米，按照合同约定被上诉人应补面积差价386元，被上诉人至今未补交。被上诉人称可以在办理房产证时根据房产证载明的房屋实际面积支付上诉人相应的房屋面积差价没有依据。王贵祥、李美志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中能公司的上诉，维持原判。一、中能公司要求王贵祥、李美志额外提交材料不合理，未能办理产权手续的责任在于中能公司。二、王贵祥、李美志已经按照合同约定足额支付了购房款。三、王贵祥、李美志无须返还逾期交房违约金，也无须支付逾期贷款违约金，并且违约金的争议不应当作为办理产权手续的前置条件。四、中能公司未提交证据证明房屋的实测面积大于合同约定面积，一审认定合法合理。王贵祥、李美志向一审法院起诉请求：1.判令中能公司为王贵祥、李美志办理城阳区房屋的不动产权证;2.诉讼费由中能公司承担。一审法院认定事实：2015年5月28日，王贵祥、李美志与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201500086012），主要约定：王贵祥、李美志购买中能公司开发的位于青岛市城阳区房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积90.54平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6439元，总房价款暂定为582987元；其中第十四条约定在被告取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。王贵祥、李美志已向中能公司支付购房款582987元，中能公司于2016年4月13日为王贵祥、李美志开具发票。中能公司已将涉案房屋交付给王贵祥、李美志使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为王贵祥、李美志办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向王贵祥、李美志发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，因此通知王贵祥、李美志于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，并且该通知还载明王贵祥、李美志实际交齐房款日期为2016年3月28日，要求王贵祥、李美志支付逾期付款违约金8400元、退还中能公司超付逾期交房违约金15974元、补齐面积差价386元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为中能公司是否应当为王贵祥、李美志办理涉案房屋的不动产产权证。双方签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应在遵循诚实信用原则的基础上,按照合同约定,全面履行自己的义务。王贵祥、李美志已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助原告办理涉案房屋的不动产权证。关于中能公司称，王贵祥、李美志应支付中能公司房屋面积差价的问题，法院认为,支付房屋面积差价系王贵祥、李美志应当承担的付款义务,但因中能公司未举证证明涉案房屋实际实测房屋面积大小，故王贵祥、李美志可以在办理房产证时，根据房产证载明的房屋实际面积，支付中能公司相应的房屋面积差价。关于中能公司称王贵祥、李美志未付清首付款、退还中能公司超付的逾期交房违约金及应支付贷款逾期放款违约金的抗辩意见，法院认为，王贵祥、李美志已经按照合同约定支付足额购房款，王贵祥、李美志未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助王贵祥、李美志办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助王贵祥、李美志办证的合法理由，综上，对中能公司的抗辩意见均不予采纳，希望中能公司遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。一审判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助王贵祥、李美志办理青岛市城阳区房屋的不动产权证。案件受理费减半收取50元，青岛中能文化旅游投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王贵祥、李美志与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助王贵祥、李美志办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以王贵祥、李美志拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向王贵祥、李美志出具了购房款收据，中能公司亦实际将房屋交付给王贵祥、李美志。中能公司现主张王贵祥、李美志尚欠购房款182987元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向王贵祥、李美志开具全额购房收据和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助王贵祥、李美志办理不动产权属登记手续，本院不予采信。即便如中能公司所述存在王贵祥、李美志应当支付逾期贷款违约金的情形，该违约金应否支付与本案中能公司履行协助办证的合同义务系两个不同的法律关系，中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院不予支持。关于房屋面积差价。中能公司主张王贵祥、李美志应当支付0.06㎡的房屋面积差价383元，但并未提交有效证据证明涉案房屋应当补交面积差价，应承担举证不能的不利后果，其据此主张不应协助王贵祥、李美志办理不动产权属登记手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  孙向东审 判 员  齐 新二〇二一年八月十六日法官助理  于遨洋书 记 员  王冉冉书 记 员  于国英