北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10362号上诉人（原审被告）：香江财富房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里六区8号楼1层107。法定代表人：孙桂芝。委托诉讼代理人：王秀宇，男，香江财富房地产经纪（北京）有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王同建，男，1972年9月23日出生，住河南省民权县。上诉人香江财富房地产经纪（北京）有限公司（以下简称香江财富公司）因与被上诉人王同建居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初49322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张玉娜独任审理。上诉人香江财富公司的委托诉讼代理人王秀宇、被上诉人王同建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香江财富公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回王同建的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王同建承担。事实和理由：香江财富公司与王同建的咨询服务协议期限已经超过了三年多，已经超过了法律规定的诉讼时效时间。从2017年3月14日签署协议至起诉日的三年多时间里，王同建从未向香江财富公司提出关于香江财富公司收取费用不合理和退费的任何问题。王同建提供的房产信息的所有权人在外省市法院有诉讼情况，但该房产当时并未被查封，该房产已由王同建使用了三年多时间，近期开发商以偿还银行贷款为由收回了房屋。王同建才起诉香江财富公司。作为在北京市提供房产信息咨询服务的香江财富公司，无法去外省市法院查阅和核实这些信息，全国各地的法院也无法支持香江财富公司去查询。香江财富公司向建委咨询，建委明确说明该房产属于预售房产，暂无产权登记，无法查到该房产的抵押情况和查封情况，该产权所属的建筑整体归属开发商，应向产权方了解相关信息。目前该房屋的产权状态属于开发商，香江财富公司已向开发商北京信远置业有限公司的经理咨询该房产的情况，开发商的代表经理也作出该房产的情况说明，该房产所有权人未接到法院诉讼情况，房产已抵押给贷款银行，开发商没有义务配合出具盖章证明。房产目前产权属于开发商，开发商以预售方式出售后，买受人与银行做的抵押贷款，如果买受人不偿还银行贷款，该房产应由银行拍卖所得来偿还买受人的银行借款。该房产在建委登记为预售房，没有产权证，该房产是否有诉讼情况，作为咨询机构提供咨询情况时无法向法院进行查询。香江财富公司履行了向王同建提供多条房产信息、提供合同相关信息咨询、合同咨询、见证服务等咨询工作，香江财富公司履行了该房产的相关咨询服务的审查工作。因为该房产未取得房产证，无法在北京市建委网站上进行正规签约和后续办理产权。只是双方签署房屋买卖合同，建委明确要求这类不完全产权的房产，不具有提供居间服务的属性，不能提供房屋居间服务，只能提供房产信息咨询服务。对于香江财富公司提供的房产信息咨询服务，在房地产经纪公司力所能及的情况下，香江财富公司向王同建提供房产信息咨询服务，最终由王同建与房屋出售人双方自行洽谈购买过程的一些条款情况和签署合同的条款，香江财富公司提供见证服务。香江财富公司目前只收取了全部咨询服务费的90%，香江财富公司在王同建与房产出售方的整个购买过程中提供信息咨询服务，并将该房产的目前状况和未来的风险，进行了充分的告知。王同建与出卖方的合同还在履行当中，只是出售人目前失踪，无法联系，也没有得到最终宣判，无法证实出售人能否正常将房产最终过户给王同建。举例：作为律师为委托人提供法律咨询服务，也不会因为败诉而不支付法律咨询服务费。综上所述，一审判决引用居间合同关系与咨询服务关系不一样的角色，造成香江财富公司的责任范围扩大，错误地判断香江财富公司无法完成的责任与义务，在王同建与出卖人的合同纠纷还没有判决结果的情况下就认定香江财富公司未尽到房产审查的责任与义务，该认定错误。请二审人民法院本着公平公正的办案原则，依法支持香江财富公司的上述请求。王同建辩称，同意一审判决，不同意香江财富公司的上诉请求。买房时香江财富公司陈述与庭审陈述不符，其提供的是中介服务，当时香江财富公司保证房屋没有问题，还一起签了合同，后也有附加协议。香江财富公司诱导我方先交100万，说让客户尽快把银行贷款还完，到时候协助避税。香江财富公司虚假陈述，推脱责任，房子卖给王同建前没有与房主核实，没有到政府部门核实。王同建于2017年3月14日购买涉案房屋，而涉案房屋2016年8月18日已经被南京法院查封。3月20日出台政策后无法过户，王同建多次找香江财富公司协商，也与原房主联系解除合同退款，但是原房主拒绝。一直拖到春节，香江财富公司说第一批房产证已经下来了，会尽快办理。2018年王同建向朝阳法院起诉陈亚庆，第三人为香江财富公司。因为诉讼时间较长，王同建于11月26日向管庄派出所报案。香江财富公司提供的是中介服务，不是信息服务；关于诉讼时效问题，王同建曾多次向香江财富公司主张，包括前往香江财富公司办公室、电话联系，但香江财富公司一直推脱，王同建一直在联系香江财富公司。一审法院判决退款17000元，王同建认为应该退还全部中介费。但因为当时香江财富公司已经提起上诉，所以王同建没有上诉。王同建向一审法院起诉请求：1.要求香江财富公司返还信息服务费34650元；2.要求香江财富公司支付经济损失100000元。一审法院认定事实：2014年6月17日，陈亚庆（买受人）与北京信远置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1613074），约定陈亚庆购买位于北京市朝阳区管庄北二里（x地块）xx办公楼xx层2021房屋。2017年3月14日，经由香江财富公司提供居间服务，王同建（买受人）与陈亚庆（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，王同建、陈亚庆及香江财富公司另签订《补充协议》和《补充协议二》，约定王同建自陈亚庆处购买涉案房屋（坐落位置变更为：北京市朝阳区xx路x号院x幢2021号），建筑面积37.3平方米，房屋成交价格175万元。陈亚庆应当于2017年3月20日将房屋交付王同建。王同建应于2017年3月14日支付定金6万元、于2017年3月15日支付定金14万元，于2017年3月16日支付60万元，于2017年3月20日支付20万元，剩余款项75万元在房屋所有权转移登记手续办理当日一次性全额支付。陈亚庆承诺在开发商签署的该商品房买卖合同中约定办理完产权日期取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知王同建、香江财富公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。陈亚庆在取得房屋所有权证后十日内，王同建、陈亚庆应共同办理房屋所有权转移登记手续。王同建与陈亚庆应于2017年3月20日办理物业交割手续，香江财富公司陪同。鉴于涉案房屋系陈亚庆以银行贷款方式购买，陈亚庆须在该商品房办理产权证之前一个月将银行款项付清，配合办理房产过户，如因陈亚庆未能还清银行贷款，并造成延期违约，视为陈亚庆违约，并承担单方违约支付违约金。自该合同约定交房之日起租金收益及合同权利均由陈亚庆转归王同建。后，王同建向陈亚庆累计支付100万元，余款75万元至今未付。王同建向香江财富公司支付34650元，香江财富公司出具收款收据。王同建提交涉案房屋查封登记信息，显示涉案房屋2017年1月7日被江苏省南京市玄武区人民法院查封、2018年1月16日被北京市通州区人民法院查封、2018年4月19日被北京市东城区人民法院查封。本案争议焦点为：应否认定香江财富公司履行了提供信息咨询服务的合同义务。就此，王同建认为，鉴于涉案房屋自2017年1月7日即被法院司法查封，所以，香江财富公司在促成王同建和陈亚庆就涉案房屋签订买卖合同时，未如实提供并查询涉案房屋的权属信息，构成根本违约，应退还所收款项并赔偿损失。香江财富公司对此提出异议。一审法院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，香江财富公司系接受王同建委托而提供媒介居间服务，促成王同建与案外人陈亚庆签订《北京市存量房屋买卖合同》，王同建、香江财富公司之间构成居间合同法律关系。涉案房屋在香江财富公司促成王同建和陈亚庆另行订立买卖合同时仅为陈亚庆自北京信远置业有限公司处购买所得预售房，尚未登记在陈亚庆名下，所以，后期是否可以如约登记至陈亚庆名下、是否可以如约自陈亚庆名下转移登记至王同建名下均存在很大不确定性，就此权属转移的风险，在王同建、香江财富公司和陈亚庆三方所签《补充协议》、《补充协议二》中已得以明确提示，可以认定香江财富公司尽到了风险提示义务。至于涉案房屋是否涉及法院查封，应属于香江财富公司事先审查的范畴，但就此事实，却未见双方在协议中体现。虽然香江财富公司主张曾向北京信远置业有限公司委托的销售员工核实，但作为涉及不动产的权属信息，应向特定的政府主管部门核实，而非仅向某一位员工核定，并藉此将不确定的风险转嫁他人。所以，一审法院认为，香江财富公司虽提供了诸多详细的信息服务，但并未就涉案房屋是否涉及法院查封的信息予以审查，存在违约，应退还部分款项。关于退还款项的数额，由一审法院予以酌定。关于赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因为涉案房屋未如约过户至王同建名下，并非起源于香江财富公司的违约行为，而是王同建与陈亚庆之间房屋买卖合同中关于违约方和违约责任审定的范畴。而且，王同建主张的10万元数额缺乏证据支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、香江财富公司于判决生效之日起七日内退还王同建信息服务费一万七千元；二、驳回王同建的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，香江财富公司向委托人王同建提供促成王同建与案外人陈亚庆签订《北京市存量房屋买卖合同》媒介服务，香江财富公司与王同建之间构成合同法规定的居间合同法律关系。在香江财富公司促成王同建与陈亚庆订立房屋买卖合同时，涉案房屋属于预售房屋，并未登记至陈亚庆名下，基于此，香江财富公司作为专业的房地产经纪公司更应对涉案房屋是否存在影响正常交易的情况，包括法院查封的信息，予以审查，现香江财富公司并未提供充分证据证明其在向王同建提供交易信息时，对涉案房屋的信息情况包括法院查封情况进行了核查，一审法院认定香江财富公司存在违约并据此判令香江财富公司退还部分款项17000元，有事实和法律依据，本院予以确认。香江财富公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，香江财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由香江财富房地产经纪（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张玉娜二〇二一年八月十八日法官助理  单海涛法官助理  童家瑶