浙江省青田县人民法院民事判决书（2021）浙1121民初50号        原告：青田香溢物业服务有限公司，统一社会信用代码91331121758054758P，住所地浙江省鹤城街道龙东路159号。                法定代表人：徐冠洪，公司总经理。                委托诉讼代理人：华永水，青田侨乡法律服务所基层法律服务工作者。                委托诉讼代理人：傅岳洪，系公司员工。                被告：青田县国有资产控股集团有限公司，统一社会信用代码91331121704763815F，住所地浙江省丽水市青田县鹤城街道临江东路1号8楼。                法定代表人：艾永敏，董事长。                委托诉讼代理人：潘足飞、王耀逸，浙江潘源律师事务所律师。                第三人：青田县农副产品批发市场有限公司，统一社会信用代码913311217047619672，住所地青田县瓯南街道水南村。                法定代表人：陈海春，总经理。                原告青田香溢物业服务有限公司（以下简称香溢物业）诉被告青田县国有资产经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告于2021年1月15日更名为青田县国有资产控股集团有限公司（以下简称：国资控股集团）。本案于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告香溢物业的委托诉讼代理人华永水、傅岳洪，被告国资控股集团的委托诉讼代理人王耀逸到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。在审理过程中，原告香溢物业向本院申请追加青田县农副产品批发市场有限公司（以下简称：农副产品批发市场）为本案第三人，本院审查后依法予以准许。本案于2021年8月5日第二次公开开庭进行审理，原告香溢物业的委托诉讼代理人华永水、傅岳洪，被告国资控股集团的委托诉讼代理人王耀逸到庭参加诉讼，第三人农副产品批发市场经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告香溢物业向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业费582704元；二、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，经本院准许，其变更第一项诉讼请求为：依法判决被告立即支付原告物业费427120元。                事实与理由：被告的商业用房在青田县山水嘉苑小区（是原来水南农贸城的位置），被告商业用房由青田县农副产品批发市场使用。原告与原房地产开发商江西华奥实验有限公司青田分公司签订《青田县水南农贸城前期物业服务合同》，物业费为每月每平方米1.00元计算，每年物业费如没有按期缴纳物业费，滞纳金每天以千分之二计算，商业用房分别是：（1）山水嘉苑农贸市场A62号，面积为1067.4平方米；（2）山水嘉苑地下层C105号，面积为395.74平方米；（3）山水嘉苑7幢1-101室，面积为28.81平方米；（4）山水嘉苑7幢1-201室，面积为27.7平；（5）山水嘉苑地下车库及农贸市场C105，面积为2410.52平方米；（6）山水嘉苑7幢1-101，面积为203.45平方米；（7）山水嘉苑1-6号地下车库及农贸市场A62，面积为6501.4平方米；（8）山水嘉苑7幢1-201，面积为195.59平方米，总面积为10830.86平方米。被告每一年缴纳物业费是：10830.86平方米×每个月1.00元×12个月=129970元。被告的房屋使用人青田县农副产品批发市场（包括其承租商铺的店主）从2013年10月1日起至2020年10月1日止共计才缴纳321088元，交了2年6个月的物业费。被告应从2016年4月1日起至2020年10月1日止，还要缴纳物业费582740元。综上所述，原、被告之间是物业服务与被服务的关系、事实很清楚，由于被告没有缴清物业费，造成原告的经济损失，为了原告的合法权益，根据《中华人民共和国物业条例》、《浙江省物业条例》以及最高人民法院司法解释之规定，希望贵院支持原告的诉讼请求。                在审理过程中，原告补充陈述称：总物业面积应为9311.21平方米，物业费按照每月每平方米1元计算，从2013年10月1日起计算至2020年6月30日止，扣除已支付的物业费321088元，尚欠物业费计427120元。                被告国资公司答辩称：1．山水嘉苑已经成立业主委员会，原告与开发商签订物业服务合同是在业主委员会成立前，业主委员会成立后也没决定继续选聘原告提供物业服务，前期物业服务合同在业主委员会成立时就应当终止；2．即使被告应该缴纳物业费，对于2017年以前的物业费也已经超过诉讼时效。原告在上次起诉中于9月21日追加国资公司，是第一次向被告催讨物业管理费。故对于2017年以前物业管理费已经超过法定诉讼时效；3．对方物业费计算存在异议。合同约定多层住宅物业费为0.8元／月·每平方米，高层建筑是1元／月·每平方米。该合同系2009年签订，根据当时民用建筑设计通则规定住宅建筑一层至三层为低层建筑，四层至六层为多层建筑，住宅之外的民用建筑高度不超过24米的，为单层、低层和多层民用建筑。被告的房屋都是位于一层或者地下室的，但现在原告却按照1元／月·每平方米的标准计算物业费是存在问题的。                第三人农副产品批发市场未到庭，也未向本院提交书面答辩状。                经审理，本院认定事实如下：2008年8月12日，原告作为乙方，案涉小区的开发商江西华奥实业有限公司青田分公司作为甲方，签订《前期物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对青田县水南农贸城提供物业服务；在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.80元／月·平方米；高层住宅：1.00元／月·平方米；水果批发市场商业物业：1.00元／月·平方米；四、根据物业管理条例，农贸城所有业主应于开发商通知交房的次月开始交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（物业服务资金）的，从其约定交纳，业主负连带交纳责任；物业服务费按每年初始预交12个月交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务；本合同期限自2009年6月1日起至小区业主委员会成立止。                国资控股集团系青田县瓯南街道山水嘉苑（即原水南农贸城）1-6号地下车库及农贸市场A62（面积为6501.65平方米）、山水嘉苑1-6号地下车库及农贸市场C105（面积为2410.52平方米）、山水嘉苑7幢1-101（面积为203.45平方米）、山水嘉苑7幢1-201（面积为195.59平方米）房产的所有权人。其中山水嘉苑1-6号地下车库及农贸市场A62、C105系商业用途；山水嘉苑7幢1-101、山水嘉苑7幢1-201系办公用途。2009年10月左右，国资控股集团将上述房产提供给第三人农副产品批发市场使用，第三人在农贸市场A62、C105开设商铺，并出租给他人。                2014年1月15日，原告以第三人农副产品批发市场管理使用的青田县水南农贸城内商业、办公等用房拖欠自2009年10月起至2013年9月止的物业费150562元为由，向本院提起诉讼，请求农副产品批发市场支付物业费及滞纳金共计475775元［案号（2014）丽青民初字第71号］。后经本院组织调解，双方当事人达成调解协议，农副产品批发市场支付原告香溢物业截至2013年9月止的物业服务费70000元。                2020年7月，香溢物业向本院提起诉讼，请求农副产品批发市场支付自2013年10月1日起至2020年10月31日止的物业服务费612700元［案号（2020）浙1121民初2161号］。在审理过程中，香溢物业申请追加青田县国有资产经营有限公司为该案被告，并撤回了对农副产品市场的起诉。2020年11月20日，原告向本院提出撤诉申请，本院审查后依法裁定予以准许。                在审理过程中，本院于2021年4月9日组织原、被告进行了现场勘查，并向青田县农业农村局干部郭晓勇作了询问笔录。郭晓勇陈述称：相关房产归被告所有，但之前一直是青田县农业农村局下属的农副产品批发市场使用，直到2020年7月1日才转给了青田县侨乡农业发展有限公司。我于2010年6月到2015年12月在这边上班，有经手过物业费的相关事宜。物业费统一是按《前期物业服务合同》上所载的“水果批发市场商业物业”的标准计收（包括办公楼、通道、公共场所），但我们一直也有异议。国资公司与农副产品批发市场未签订合同，但应该有说好由农副产品批发市场付物业费。物业费是由农副产品批发市场向农贸市场内的租户收取后，再付给物业公司。物业公司每年都有向我及青田县农业农村局催讨物业费。另外，2005年之前这里有经营蔬菜水果批发，后来没有了。                另查明，原告于2020年3月17日向第三人农副产品公司送达物业费催交函。其上载明第三人尚欠“2018年6月17日至2019年12月31日的物业费80000元”；于2020年12月15日张贴公告，向被告催交物业费582702元。                再查明，在审理过程中，原告陈述称：农副产品批发市场于2014年至2019年间，陆续支付给原告物业服务费327088元，包括：一、2014年，承租商铺的店主缴纳物业费35120元；二、2015年2月，第三人缴纳物业费30000元；三、2016年，第三人于2月缴纳物业费25000元、于12月缴纳20000元，另商铺店主缴纳16628元；四、2017年，第三人于12月缴纳物业费35000元，商铺缴纳23280元；五、2018年，第三人缴纳物业费42500元；六、2019年，第三人于2月份缴纳12500元、12月份缴纳30000元，商铺缴纳三笔17600元、22680元、16780元；原、被告均确认现小区业主委员会已成立，但并未与原告或其他物业公司签订物业服务合同。                上述事实，有前期物业服务合同、青田县不动产权属信息查询记录、缴纳物业费清单、物业费催讨函、民事裁定书、调查笔录及原、被告的陈述等予以证明。                本院认为，原告香溢物业与江西华奥实业有限公司青田分公司签订《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。合同中虽约定“本合同期限自2009年6月1日起至小区业主委员会成立止”，但业主委员会成立后，并未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，且原告仍继续为该小区提供物业服务，故原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主仍应按《前期物业服务合同》的约定，缴纳物业费。被告辩称双方未重新签订合同、原告无权收取物业费，于法无据，本院不予采纳。                关于物业费计收标准。原告主张物业费按合同中约定的“水果批发市场商业物业”的标准计收，此处以前被称为水果批发市场，“水果批发市场商业物业”即指小区内的所有商业物业。被告辩称此处没有水果批发市场，且被告所有的物业均位于一层或者地下室的，应按多层住宅的标准收取。本院审查后认为，一般而言，物业按照具体用途，可以分为商业物业、住宅物业、工业物业、市政物业、公益物业和其他物业等。商业物业是指那些通过商贸经营可以获得盈利性回报的物业，进一步可以分为商服物业和办公物业。本案中，原告虽未提交证据证明青田县瓯南街道山水嘉苑小区原被称为水果批发市场，但结合物业分类及《前期物业服务合同》中的相关约定可知，该物业服务合同实际上将小区内的物业分为住宅物业和商业物业两类，“多层住宅”、“高层住宅”已囊括了小区内的住宅物业，“水果批发市场商业物业”则应指小区内的商业物业。山水嘉苑1-6号地下车库及农贸市场A62、C105系用于出租给他人开设商铺，显然属于商业物业，而山水嘉苑7幢1-101、1-201系用于办公用途，亦属于商业物业。故原告主张对案涉物业按1元／月·平方米的标准计收，符合合同约定，本院予以确认。                关于欠缴物业费金额。被告主张根据原告于2020年3月17日所张贴的物业费催讨函可知，2018年6月17日前的物业费已支付完毕。因为原告与第三人曾有口头约定，由原告自行向商铺租户收取物业费，由此可以推断此前的物业费已足额向租户收取。原告对此不予认可，其称系工作人员的失误导致的，催讨函也没有免除其他年限欠缴的物业费，应根据事实来认定尚欠物业费。本院认为，书面催交系物业服务公司企业起诉的前置程序，其目的系告知物业使用人缴纳物业费，且在物业使用人拒绝缴纳的情形下提起诉讼。其中一般并不含有变更物业费金额的意思表示。故即使物业费催讨函中所催讨的物业费金额与实际不符，亦不会导致原告的权利变化。被告应支付的物业费金额应以实际尚欠金额为准。同时，被告虽主张物业费已由原告自行向商铺租户收取，但其并未就该事实尽相应的举证责任，本院对该项主张不予采信。                关于被告提出的时效抗辩。本院认为，物业费的支付方式为分期履行，使得各期物业费的支付具备一定的独立性，但支付的独立性不足以否认物业费债权的整体性和关联性。若从每一期债务履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，将使得债权人频繁主张权利，不利于促进商业交易，也造成债权人过重负担。故本院认为，应从最后一期物业费支付期限届满之日起计算诉讼时效。现原告仍在为案涉物业提供物业服务，诉讼时效尚未起算。被告提出的诉讼时效抗辩，不能成立。                综上，2013年10月1日至2020年6月30日，被告应付原告物业费9311.21×1×81=754208.01元。原告自认已收到物业费327088元，故被告还需支付原告物业费427120.01元。现原告主张要求被告支付物业费427120元，于法有据，本院予以支持。第三人农副产品批发市场未到庭，视为放弃抗辩权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会会议通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：                被告青田县国有资产控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告青田香溢物业服务有限公司物业服务费427120元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费9628元，由原告青田香溢物业服务有限公司负担1921元，由被告青田县国有资产控股集团有限公司负担7707元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判长赖骏            人民陪审员蒋东达            人民陪审员林晓    二O二一年八月十三日            代书记员洪津杰            附：本案适用的主要法律条文            一、《中华人民共和国合同法》            第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。            依法成立的合同，受法律保护。            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会会议通过）            第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。            第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。            三、《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。