江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3141号上诉人（原审原告）：周红彬，男，1977年9月19日生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：张恒，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋娟，女，1977年2月4日生，汉族，住河南省浚县。被上诉人（原审被告）：宋艳，女，1972年11月15日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。上诉人周红彬因与被上诉人宋娟、宋艳房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初6853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周红彬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由宋娟、宋艳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。出租的房屋有燃气管道和油烟排放管道，具备烹饪条件，是承租人没有对房屋进行消防、环保等必要的改造以及安装使用高效油烟净化设施，违法经营，才导致邻居投诉引起环保部门的检查，承租人单方解除合同构成违约。二、一审判决对违约责任的认定有失公平。1、关于免租期损失。合同约定的租期为5年，基于此，其才同意给予9个月的免租期，承租人违约提前解除合同时，其可撤销该赠与，要求支付免租期的租金。2、关于房屋恢复原状的损失。其提供的证据能够证明承租人没有将房屋交还给其，还将装修拆除，其为了恢复房屋原状而委托装修公司进行修复，足以证明恢复费用，承租人应当赔偿。3、关于物业费损失。虽然承租人在2019年12月底搬离房屋，但没有直接通知其，也没有将房屋交还给其，导致房屋闲置，此期间的物业费损失应由承租人承担。4、关于违约金。由于承租人单方面违约解除合同，且未提前通知其，房屋长期闲置，承租人根据合同约定应当按照剩余租期的全部租金支付违约金，其对此已调整为6个月租金，合理合法。宋娟、宋艳辩称：其并未对房屋内的装修进行破坏性拆除，只是把厨房里的设备物品搬走，房屋在2019年12月15日前交接完毕，还给了房东。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周红彬向一审法院起诉请求：1、判令宋娟、宋艳向其赔偿损失113165.95元(包含免租期损失47775元、房屋修复恢复原状费用60000元、物业费损失5390元)；2、判令宋娟、宋艳向其支付违约金34050元；3、判令押金12000元不予退还；4、本案诉讼费用由宋娟、宋艳承担。一审法院认定事实：2018年3月25日，出租方周红彬（甲方）与承租方宋娟、宋艳（乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定将坐落于无锡市房屋出租给乙方；租赁期限为五年，2166-2-401室房屋租期自2018年10月1日起至2023年9月30日止，2018年4月1日之前交付使用，租赁期满，合同自然终止。装修免租期180天。2166-2-402室房屋租期自2018年10月1日起至2023年9月30日止，2018年6月1日之前交付使用。装修免租期120天；房屋用途仅作为餐饮会所使用；房屋租金为5675元／月，每半年支付一次，先支付后使用；合同签字生效后，乙方向甲方缴纳保证金12000元整，合同终止无违约一次性退还乙方；首次付款时间为2018年9月30日，每半年支付34050元（56756）；租赁期间乙方应按时缴纳自行负担的费用：水、电、通信、物业、卫生、联防和涉及的环保、消防改造等费用（包括免租期的各类费用）；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及设备归甲方所有。如果乙方拆走，乙方必须负责恢复工程实际发生的一切费用；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋原样交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋的完好状态，并可直接正常使用。不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品视为乙方放弃甲方有权处置；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，退还已收房租，还应支付乙方本合同期内剩余房租总额作为违约金；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并向甲方支付违约金。违约金以少租多少时间租金计算。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到弥补全部损失为止。……未经甲方同意，乙方擅自退租或乙方装修损害房屋的，保证金和所剩租金不退抵违约金；特别约定：双方约定，租期自2019年1月1日至2023年12月31日截止，为合同补充内容，有效约定，首次房租于2018年12月30日支付。合同落款处，甲方有周红彬签字，乙方处签有宋娟、宋艳。后周红彬将上述房屋交付给宋娟、宋艳使用，宋娟、宋艳实际用作为附近经营的月子会所制作月子餐以及招待亲朋好友的场所。宋艳于2018年6月22日支付保证金12000元，2019年1月10日支付房屋租金35000元，宋娟于2019年7月2日支付房屋租金33100元，故宋娟、宋艳已支付2019年整年房屋租金。2019年12月15日，周红彬通过微信联系宋艳要求按时交纳房租，宋艳表示不再承租案涉房屋，12月份已不再使用，房屋钥匙被中间人华厂拿走。周红彬则表示房屋钥匙不在华厂处，宋娟、宋艳未办理交接手续。另查明：位于无锡市房屋登记在吴茂志名下，房屋建筑面积149.60㎡，用途载明其他商服用地／办公。2020年10月27日，吴茂志出具说明一份，称其为周红彬姐夫，2166-2-401室房屋登记的房屋所有权人为吴茂志，实际持有人为周红彬，其仅为代持人，该房屋在挂名吴茂志持有期间，所有的费用支出及收益均为周红彬承担和享有。位于无锡市房屋登记在施颖、刘韻名下，房屋建筑面积86.82㎡，用途载明办公。周红彬提供了上海澜博轴承有限公司、无锡市华文机电有限公司与施颖和刘韻签订的《商住房屋抵账协议》以及无锡市华文机电有限公司、房屋原持有人出具的说明，以证明周红彬对2166-2-402室房屋有权对外出租。周红彬与徐燕萍系夫妻关系，并于2008年4月3日登记结婚。再查明：庭审中，周红彬提供增值税发票，证明其支付了案涉房屋自2020年1月1日起至6月30日的物业费共计5389元；提供装修合同、施工报价清单、支付凭证及发票，证明其支付的房屋修复费用60000元；提供《解除房屋租赁合同通知书》，证明其于2020年2月7日书面通知解除合同；提供房屋内部照片、视频，证明宋娟、宋艳提前终止租赁合同后，破坏性拆除了房屋内部的装修附着物，房屋内部未恢复原状，后其委托装修公司对房屋内部进行修复。宋娟提供无锡市滨湖区蠡园街道环境监察管理办公室出具的无锡市污染防治综合监管平台的记录3页，时间：2019年3月5日，线索内容：××××无名饭店油烟扰民，现场检查内容：经现场调查了解，据该地负责人介绍此地不对外开放经营餐饮活动，只提供自家月子中心配餐及亲朋好友聚餐，现场检查结论：区环保监察大队对该店进行现场检查，对负责人做了笔录，要求该场所不可从事餐饮活动，需另选地方。庭审中，宋艳陈述“案涉房屋在12月15日前交付完毕”、“2019年12月底前已经完成房屋交付”，宋娟陈述“于2019年12月前归还房屋”、“11月份搬离的”。上述事实，有《房屋租赁合同》、不动产权证、权属情况说明、《商住房屋抵账协议》、结婚证、微信聊天记录截图、《解除房屋租赁合同通知书》、照片、视频、装修合同、发票、银行业务回单、监管平台记录等证据及当事人陈述笔录在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，周红彬与宋娟、宋艳于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人双方真实意思的表示，该合同依法有效，对双方均具有约束力。根据《房屋租赁合同》签订及合同实际履行的情况，可得出承租方系宋娟、宋艳，宋艳抗辩其仅作为宋娟的代理人，但未就其本人签名作出合理解释，故一审法院对此不予采纳。关于周红彬在本案中是否具备出租案涉房屋的资格，该问题不属于本案主要争议焦点，周红彬已按约将案涉房屋交付给宋娟、宋艳使用，在使用过程中未有案外人向承租方主张权利，且造成本案解除合同的理由并非周红彬不具备出租资格，故该抗辩意见一审法院不予采纳。关于解除合同，合同自通知到达对方时解除，根据周红彬提供的微信聊天截图等证据以及双方陈述，可得出《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除。案涉房屋位于中锐佳诚国际大厦四楼，现查明案涉房屋只能用作办公，不能用作餐饮经营。虽然屋内设有烟管通道，但相关物业反映只能进行内部烹饪以解决员工吃饭问题，而不能用作宋娟、宋艳所谓的“餐饮会所”，对此承租人宋娟、宋艳具有过错。而周红彬作为出租方，应当清楚出租房屋的性质、用途，在此情况下，周红彬仍将案涉房屋提供给宋娟、宋艳用于烧制月子餐和提供宴席，违反了相关规定，最终致使合同目的无法实现，亦具有过错。关于周红彬主张损失113165元（取整），包括免租期损失47775元（取整），该主张无合同依据；2020年1月1日至6月30日期间的物业费损失5390元，该期间属于案涉房屋的空置期间，但《房屋租赁合同》在此之前已经解除，周红彬当时已经明确知晓承租方搬离房屋的情况，故该物业费损失不应由宋娟、宋艳承担；关于房屋修复恢复原状费用60000元以及周红彬主张的违约金34050元，周红彬并未在本案中提供房屋原状的有关证据且宋娟、宋艳对于案涉房屋因其拆除而产生恢复费用的情况不予认可，但考虑到宋娟、宋艳未与周红彬办理完毕搬离时的交接手续，亦未提供证据证明将承租房屋按照原样交还至周红彬且保证房屋可即时使用，综合上述情况，一审法院酌情支持违约金25000元。另外，本案中《房屋租赁合同》的解除并非宋娟、宋艳单方违约导致，双方均具有过错，结合合同实际履行、租金缴纳、合同解除过程等，周红彬应当退还保证金12000元；关于宋娟要求抵扣2019年8月至12月的已收租金，宋娟、宋艳对于何时搬离案涉房屋前后陈述均不明确，且未提供证据予以证明，故一审法院认定其于2019年12月底实际搬离，对于抵扣租金的要求不予采纳。综上，周红彬要求宋娟、宋艳承担违约金25000元的主张，一审法院予以支持，同时周红彬应退还保证金12000元，对于其他主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宋娟、宋艳应于判决生效之日起三日内向周红彬支付违约金25000元；二、周红彬应于判决生效之日起三日内向宋娟、宋艳退还保证金12000元；三、驳回周红彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3484元、保全费1370元，合计4854元，其中1960元由宋娟、宋艳共同负担，2894元由周红彬负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：案涉出租房屋的性质根据产权证记载为办公用房，不能作为商业经营场所，本案双方当事人签订《房屋租赁合同》约定将案涉房屋作为餐饮会所使用，系擅自改变房屋的规划用途，这并非承租人加装油烟净化设施等即能使之经营合法化，实际履行中，所在区域的环保监察大队对该店进行现场检查后也明确要求“该场所不可从事餐饮活动”，故案涉租赁合同的租赁目的无法实现，应当予以解除。因双方当事人对此均有过错，故相应损失应当自行承担。出租人周红彬主张的免租期损失、空置期物业费损失、解约违约金等，均属于违约方应当承担的责任，但本案合同并非承租人宋娟、宋艳单方违约解除，故对上述赔偿项目不予支持。关于房屋的返还，合同约定“依附于房屋的装修及设备归甲方所有，如果乙方拆走，乙方必须负责恢复工程实际发生的一切费用”，应理解为按退租时的现状返还。考虑到承租人宋娟、宋艳搬离房屋时未与出租人周红彬办理交接手续，对当时的房屋状况缺乏证据证明，但出租人周红彬举证的装修合同中工程施工报价清单含有“拆除旧墙”、“封门砌墙”等反映为重新装修而非修理修复的施工项目，故一审法院酌情判令承租人宋娟、宋艳承担违约金2.5万元，较为合理，并无不当。综上所述，周红彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2985元，由周红彬负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月十日书记员  曹士成