山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初4851号原告：卜某乙，男，1975年8月1日出生，汉族，住济南市历城区。原告：卜某甲，男，1950年11月27日出生，汉族，住济南市历城区。二原告共同委托诉讼代理人：刘云志，济南槐荫天诚法律服务所法律工作者。被告：南山区黄草谷饭店，住济南市历城区。统一社会信用代码：92370128MA3R8BUW3C。主要负责人：杨成，经营者。委托诉讼代理人：周治强，山东瀛岱律师事务所律师。原告卜某乙、卜某甲与被告南山区黄草谷饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月2日、2021年7月30日公开开庭进行了审理。原告卜某乙、卜某甲的委托诉讼代理人、被告南山区黄草谷饭店的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。卜某乙、卜某甲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除2020年4月22日原告卜某乙与被告南山区黄草谷饭店（负责人：杨成）签订的“房屋租赁合同”，并要求被告承担违约责任（支付违约金3000元）；2.请求本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月22日，原被告双方经协商自愿达成“房屋租赁合同”（以下简称租赁合同）。依据“租赁合同”卜某甲、卜某乙认真履行，卜某甲、卜某乙将土地使用权登记在卜某甲名下，由卜某乙承建，位于历城区黄巢村291号院内的二层楼房，建筑面积500平方米及院子整体出租给被告使用，租赁期为10年。由于被告未按“租赁合同”第二条履行按时交费义务。同时违反“租赁合同”第四条“乙方不得随意损坏房屋设施，如需要装修或改造，需先征得甲方同意。”且已履行“租赁合同”第六条，提前通知义务。被告的行为已构成违约。因此，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条、七百二十二条之规定，请求人民法院依法解除2020年4月22日卜某乙与南山区黄草谷饭店（负责人：杨成）签订的“房屋租赁合同”，并责令被告承担违约责任。本案的诉讼费判由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方向本院提交《合伙投资合作协议》一份，以证明杨成、杨吉才、张柯良、卜某乙在涉案地点开设被告饭店，并决定按现金方式出资，合伙期限为2020年1月至2030年12月31日；原告称，《合伙投资合作协议》系合伙相关事宜，与本案无关；本院认为，根据该《合伙投资合作协议》，2020年3月16日，杨成、杨吉才、张柯良、卜某乙约定：“……在柳埠黄巢村291号合作开设饭店……以现金方式出资，分别占总额的25%......对不履行义务、不符合合伙人要求的投资人，经合伙人会议研究，按少数服从多数的原则劝退、除名……”。本院经全面考察原被告双方提交的证据，该《合伙投资合作协议》关系到被告方是否支付房租的关键问题，对本案具有相关性，本院对该协议上载明的事实予以认定。1996年9月15日,济南市土地管理局颁布的集体土地使用证显示，土地使用者为卜某甲，地号为052082119的位于柳埠镇黄巢村的土地批准使用期限为长期。卜某甲系卜某乙之父。2020年4月22日，卜某乙与南山区黄草谷饭店订立《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）卜某乙，承租方（乙方）南山区黄草谷饭店（成员：杨成、杨吉才、张柯良、卜某乙），甲、乙就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于黄巢村291号院内的二层楼房出租给乙方居住使用，租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日。二、本房屋前5年年租金为人民币捌仟元，第6年至第10年逐年增加伍佰元。每年租期前一个月南山区黄草谷饭店向卜某乙支付下年年租金……四、乙方不得随意破坏房屋设施，如需装修或者改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用……六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金……。被告方提交微信群聊聊天截图打印件若干张，其中在黄草谷内部群群聊中，2019年12月30日，备注名为“二叔”的人说：“……每个人先打给杨强2万，行不行？杨强发个账号，记好明细。卜勇第一年的房租算投资。”被告方提交《活期存款账户交易明细》一份，载明2020年1月2日，原告卜某乙向账号6223795310109064273汇款12000元，杨吉才、张柯良分别于2019年12月30日、31日向上述账户各汇款2万元。被告方提交2020年8月27日作出的《情况说明》原件一份，载明共同投资人卜某乙一直到2020年8月26日止仍不履行协议中规定的出资义务，按照规定经合伙人讨论一致同意将其除名；被告方提交《杨强买断南山黄草谷饭店款项分配方案》一份，载明：对每个投资人的返还资金，按照本金+利息（一分）+开业前的实际出工日工资（每天壹百元），返还给出资人……卜某乙：1、本金2万元（其中现金12000元，房租8000元）2、利息、本金2万元从元月1日至8月31日产生利息1600元。3、出工日15天1500元。以上三项共计23100元……。被告方提交的《中国农业银行银行卡∕活期存折交易明细清单》显示，2020年9月17日，户名为杨成的6228480250051833318账号向原告卜某乙转支23100元。关于此23100元的款项性质。被告方提交分配方案一份，时间是2020年8月31日，证实经过合伙人商议，退还卜某乙本金20000元，利息1600元，出工日的工资1500元，共计23100元，与农行交易记录完全一致。被告方称，以上证据可证实卜某乙按合伙约定向被告支付了12000元，但是作为20000元投资款，8000元房租已包括在内，后合伙人将卜某乙开除，经过结算，退还给卜德勇23100元，可以证实被告已支付房租的事实，2万元一个月就是200元，8个月乘以200即1600元；原告称，23100元是收到了12000元的投资，另外按约定10个点，12000元的10个点乘以8个月，得出9600元，然后加1500元工资，得出23100元。为此，原告提交2020年9月17日卜某乙与杨成的通话录音以证明上述其关于23100元的组成的陈述；本院认为，原被告双方对于此款项的组成内容存在较大争议，原告方提交的上述通话录音不能证明“10个点”为月利率，且原告投资总数额为2万元，原告所称的此计算方法亦无其他证据相呼应，本院对于原告主张的此款项组成不予采信；而被告所称的此23100元的组成有被告方提交的《杨强买断南山黄草谷饭店款项分配方案》等证据形成证据链，本院对此予以采信。故，此23100元，包含8000元的房租。2021年3月4日，被告方通过农业银行账户向原告卜某乙的民生银行账户转支8000元，并附言“房租”。关于被告是否随意损坏房屋设施、装修改造是否得到原告同意的事实？原告称，被告在使用房屋的过程中将其上水管擅自斩断，并提供涉案房屋外墙照片；被告称，照片是否真实我方不清楚，原告没有提供该照片拍摄时间，无法证实其修缮的具体的时间。另外，我方有证据证实无论涉案房屋进行了如何的修缮，原告都是知情的，当时的装修是由原告自己装的；被告提供微信群聊聊天记录截图打印件若干，其中在2020年3月1日备注“二叔”的人说“110PE焊接工具找到”并发照片两张，照片显示一些水管材料；提交《明细表》一份，载明包含PE110管在内的各自支出明细，尾部有杨吉才作的说明及其签名、捺印；原告称，被告提供的装修投资明细是被告自己单方形成的投资情况，很显然未经其他合伙人核实，原告不予认可；本院认为，原告在微信群群聊之中，同时其作为合伙人之一，对合伙事项应有比一般出租人更多的了解，故其应当知道房屋整修相关事宜。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该合同约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金。可见，原被告双方并未约定单方的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，只有符合法律规定的情形，合同双方才具有法定合同解除权。本案中，原告方称，被告未履行按时交费义务，根据本院认定事实，折抵房租8000元后，2020年1月2日原告卜某乙向被告转账12000元作为投资；2021年3月4日，被告方向原告卜某乙支付房租8000元。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日，每年租期前一个月乙方向甲方支付下年年租金，故2021年的租金应于2021年3月1日之前交付。被告虽然迟延支付租金3日，但尚构不成根本违约，原告针对被告迟延交付租金的行为不享有法定解除权。原告主张被告违反《房屋租赁合同》第四条“乙方不得随意损坏房屋设施，如需要装修或改造，需先征得甲方同意”的约定，但是被告对涉案房屋的整修是在原告知情的情况下进行的，且原告所称被告折断下水管并提供照片，但是未证明照片拍摄时间，不能证明下水管系房屋租赁期间为被告所折断，且折断下水管的行为亦不能达到致使合同目的不能实现的程度，故原告不享有法定解除权。综上，原告主张解除《房屋租赁合同》以及要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告卜某乙、卜某甲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，减半收取计994元，由原告卜某乙、卜某甲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 仪 挺二〇二一年八月九日书记员 马秀菊