北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6004号上诉人（原审原告）：北京上古健康科技有限责任公司，住所地北京市海淀区三里河路13号一层西侧。法定代表人：施如兰，经理。上诉人（原审原告）：北京江海人家餐饮有限公司，住所地北京市海淀区三里河路13号一层、地下一层。法定代表人：施如兰，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张洪岩，北京市中北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建筑文化中心，住所地北京市海淀区三里河路13号。法定代表人：曾少华，主任。委托诉讼代理人：张毅，北京护宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁月，北京护宪律师事务所实习律师。上诉人北京上古健康科技有限责任公司（以下简称上古公司）、北京江海人家餐饮有限公司（以下简称江海公司）因与被上诉人中国建筑文化中心（以下简称文化中心）确认合同效力纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初56987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上古公司、江海公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持上古公司、江海公司一审诉讼请求。事实和理由：1.《备忘录》签订在先，《房屋租赁合同》签订在后，《备忘录》系双方签订《房屋租赁合同》的先决条件，而非补充条款，《房屋租赁合同》关于合同到期后上古公司、江海公司在同等条件下享有优先续租权的条款系格式条款，不影响《备忘录》的法律效力，一审以《备忘录》系补充条款、非独立合同为由判决驳回对《备忘录》合法效力的认定，无事实和法律依据；2.即使《备忘录》系补充条款，亦是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力；3.上古公司、江海公司一审只要求对《备忘录》效力进行裁判，并未要求续签租赁合同，一审判决违反不告不理原则，是错误的。文化中心辩称，同意一审法院判决，不同意上古公司、江海公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.上古公司、江海公司在上诉状中关于《备忘录》的描述不准确；2.上古公司、江海公司不认可《备忘录》是《房屋租赁合同》的补充条款，但是不影响一审判决结果，《备忘录》已经被签订在后的《房屋租赁合同》取代；3.《备忘录》缺少合同成立所需的主要条款，没有对租金的价格、方式、期限等重要内容作出具体规定，不具有可操作性，《备忘录》不是合同；4.《备忘录》的效力不能孤立看待，应当结合实际情况、《房屋租赁合同》以及会议纪要等文件综合考虑。上古公司、江海公司向一审法院起诉请求：1.判决上古公司、江海公司与文化中心于2014年4月20日签订的《备忘录》有效；2.诉讼费由文化中心承担。一审法院认定事实：2004年8月18日，文化中心（甲方）与北京世禧君悦餐饮有限公司（以下简称世禧君悦公司，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所属多功能厅出租给乙方经营餐饮，出租期为2004年2月15日至2014年2月15日，租金为每年280万元。同日，文化中心（甲方）与世禧君悦公司（乙方）签订补充合同（一），约定甲方将多功能厅南侧电控室租给乙方，多功能厅的两个西门，甲方同意乙方向西平移，以上两块面积年租金为8万元。2005年6月24日，文化中心（甲方）与世禧君悦公司（乙方）签订补充合同（二），约定甲方根据乙方经营的实际情况同意调整多功能厅的租金，调整后的租金为每年220万元，乙方将多功能厅北侧门厅面积退给甲方。2006年10月15日，文化中心（甲方）与世禧君悦公司（乙方）签订补充协议，约定甲方暂将乙方租金调整如下：2006年度全年为200万元，2007年度、2008年度为每年190万元。2009年度以后的租金标准届时再议定。2009年3月31日，文化中心（甲方）与世禧君悦公司（乙方）签订房屋租赁补充合同，约定租赁期为2009年2月25日至2017年2月24日，建筑面积为3569.82平方米，租金为每年190万元。2012年10月31日，文化中心（甲方）与世禧君悦公司（乙方）签订房屋租赁补充合同，约定租赁期由原来的2009年2月25日至2017年2月24日，延长至2020年2月24日。2014年4月18日，文化中心（甲方）与世禧君悦公司（乙方）签订合同终止协议，根据餐饮行业市场情况的变化，乙方拟定进行经营结构的调整报告已经甲方同意，为此，甲乙双方协商，终止此前甲乙双方签订的房屋租赁关系，合同终止日期为2014年4月14日，同时乙方交齐2014年租金554167元。世禧君悦公司之后变更为江海公司，江海公司与上古公司系关联公司。2014年4月20日，文化中心、江海公司、上古公司签订《备忘录》，约定经住房和城乡建设部批准，文化中心与属同一投资人的江海公司及上古公司分别签订了为期5年的房屋租赁合同，合同起止日期为自2014年4月15日起至2019年4月14日止，考虑到上述两家公司的前期投入和经营项目的培育发展，经文化中心主任会议研究，2019年租赁期满后，同意可续签为期不超5年的合同。特此备忘。2014年4月23日，文化中心（甲方）与江海公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市海淀区三里河路13号（一层及地下一层）出租给乙方，租赁房屋建筑面积为941.14平方米，租赁期限为2014年4月15日至2019年4月14日；本合同租期届满时，在同等条件下，乙方可优先续租；租金每年90万元。同日，双方签订中国建筑文化中心房屋租户社会治安消防安全责任书。同日，文化中心（甲方）与上古公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将多功能厅部分地下一层面积出租给乙方，租赁房屋建筑面积为1851.68平方米，租赁期限为2014年4月15日至2019年4月14日；本合同租期届满时，在同等条件下，乙方可优先续租；租金每年100万元。同日，双方签订中国建筑文化中心房屋租户社会治安消防安全责任书。2014年10月14日，文化中心（甲方）与上古公司（乙方）签订补充协议，约定就2014年4月23日签订的房屋租赁合同，签订本补充协议，同意免租期顺延一个月（2014年10月15日至2014年11月14日）。2014年12月19日，文化中心（甲方）与上古公司（乙方）签订补充协议，约定考虑到2014年4月23日签订的房屋租赁合同所涉及租赁房屋消防、备案等相关手续尚未办妥，经甲乙双方协商，签订本补充协议，同意免租期继续顺延一个半月（2014年11月15日至2014年12月31日）。2019年1月起，文化中心多次向江海公司与上古公司发出函件，主要内容为：双方签订的租赁合同将于2019年4月14日到期，根据部里有关要求，合同到期后，将按房屋出租有关规定和程序公开招租、竞租。文化中心就其主张的公开竞价招租一事提交相关部委文件、函件佐证。江海公司与上古公司收到上述函件后亦向文化中心发出函件，主要内容为：双方签订的租赁合同将于2019年4月15日到期，为了我们前期投入及市场培育，以及保证合同实施的延续性和维护我方在商业市场的信用，按照双方约定现特提请续签5年。由于市场变化的要求，近年不得不投入大量资金进行经营调整及店面的装修，如果店面易主，对我们必将带来很大的损失，同时对新的承租人也是一种浪费，还会产生新的招租过程中时间无法完全衔接的效益损失，所以希望与贵中心按原来的租金及交付方式续签以此减少我们公司的损失。双方签订的房屋租赁合同到期后，文化中心向江海公司与上古公司发函要求与两公司协商合同到期后的善后事宜，并要求两公司明确是否参与公开竞价招租。江海公司与上古公司回函表示不参与公开竞价招租，要求双方按照《备忘录》续签房屋租赁合同。经查，房屋租赁合同到期后，江海公司、上古公司未参与公开竞价招租，文化中心与江海公司、上古公司未续签房屋租赁合同，江海公司、上古公司现仍占有使用租赁房屋。一审法院认为，根据查明及双方陈述可知，2014年之前，世禧君悦公司（之后变更为江海公司）曾与文化中心签订多份房屋租赁合同，2014年4月20日，文化中心与上古公司、江海公司签订《备忘录》，约定双方签订了为期5年的房屋租赁合同，2019年租赁期满后，同意可续签为期不超5年的合同，文化中心并于2014年4月23日分别与江海公司、上古公司签订为期5年的房屋租赁合同，约定本合同租期届满时，在同等条件下，上古公司、江海公司可优先续租。综合上述事实可知，《备忘录》并非一份独立的合同，其应为房屋租赁合同的补充条款，结合《备忘录》及房屋租赁合同签订顺序及其内容可知，文化中心与上古公司、江海公司约定，2019年4月14日房屋租赁合同到期后，上古公司、江海公司在同等条件下，享有优先续租权，并非直接续签房屋租赁合同。根据双方往来函件及文化中心提交的相关文件可知，房屋租赁合同到期后，文化中心要采用公开竞价招租方式对外出租房屋，文化中心采用这种出租方式并不影响上古公司、江海公司在同等条件下享有优先续租权，但上古公司、江海公司提出不通过公开竞价招租方式直接与文化中心续签房屋租赁合同依据不足。综上，法院认为，《备忘录》系附属于文化中心与江海公司、上古公司签订的两份房屋租赁合同的补充条款，并非独立合同，现两份房屋租赁合同已到期，双方并未续签房屋租赁合同，上古公司、江海公司要求确认《备忘录》有效，并依此续签房屋租赁合同，依据不足，法院依法不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判。综上所述，法院依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回北京上古健康科技有限责任公司、北京江海人家餐饮有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，文化中心与上古公司、江海公司于2014年4月20日签订《备忘录》，约定2019年租赁期满后，同意可续签为期不超5年的合同。该约定系双方的真实意思表示，但对于租赁期满后续签的具体条件，双方未作更细致的约定。随后，2014年4月23日，文化中心与上古公司、江海公司分别签订《房屋租赁合同》，双方对租赁合同续签事宜进行了进一步的调整细化，明确约定“本合同租期届满时，在同等条件下，乙方可优先续租”。因此，《备忘录》中的约定已被双方后续签订的《房屋租赁合同》中的相关条款所调整，在此情况下，上古公司、江海公司起诉要求确认《备忘录》有效，不能成立。一审判决驳回上古公司、江海公司的诉讼请求是正确的，应予维持。上古公司、江海公司上诉主张《备忘录》系双方签订《房屋租赁合同》的先决条件，但未提交充分证据予以证明；其上诉主张《房屋租赁合同》中关于乙方同等条件下享有优先续租权的条款系文化中心提供的格式条款，亦未就此提供证据，且即使该条款系格式条款，亦不存在文化中心免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，上古公司、江海公司据此否认《房屋租赁合同》中该条款的效力，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，上古公司、江海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京上古健康科技有限责任公司、北京江海人家餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 悦审 判 员  刘国俊审 判 员  刘佳洁二〇二一年八月十一日法官助理  王湘羽书 记 员  赵梦芸