安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0722民初2222号原告（反诉被告）：程云，男，1977年9月7日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。原告（反诉被告）：陶美丽，女，1982年1月7日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。上述两位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：朱祥，安徽枞杨律师事务所律师。上述两位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴伟，安徽枞杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。统一社会信用代码913407626881017301。法定代表人：肖礼单，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高悦乐，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汪甲，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）程云、陶美丽与被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程云及原告（反诉被告）程云、陶美丽共同的委托诉讼代理人吴伟，被告（反诉原告）华金公司的委托诉讼代理人高悦乐、汪甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程云、陶美丽向本院提出诉讼请求：1．判令华金公司向程云、陶美丽支付自2019年10月1日起至2021年5月17日期间的逾期交房违约金67116元，并自2021年5月18日起，以376000元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金至实际交房之日止；2.本案诉讼费用由华金公司负担。事实和理由：程云与陶美丽系夫妻关系。2018年6月6日，程云、陶美丽与华金公司之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定程云、陶美丽购买华金公司开发的绿岛家园第17幢2单元103号住宅房，建筑面积98.82平方米，房款为376000元。同时，合同第八条、第九条约定，华金公司应当在2019年9月30日前，将验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付给程云、陶美丽；逾期交房的，程云、陶美丽有权要求华金公司继续履行合同，并自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之三标准向程云、陶美丽支付违约金。程云、陶美丽已按合同约定支付全部的购房款，但华金公司未能按合同约定时间交房，直至2021年7月1日程云、陶美丽才去拿了最后一把钥匙，但双方未办理房屋交接手续等。双方就逾期交房产生的违约金事宜多次协商未果，诉至法院。华金公司辩称，1.案涉房屋未能如期交付系施工单位延误工期所致，并非华金公司故意违约，请求法院结合实际情况予以核减。2.2020年发生新冠肺炎疫情，致停工停产，属不可抗力，停工期间的违约金不应计算在内，请求法院对因疫情强制停工停产期间（即2020年2月9日至2020年3月9日）的违约金予以核减。同时，华金公司向本院提出反诉请求：1.判令程云、陶美丽立即向华金公司支付第17幢2单元103号住宅房外墙外立面复原费用20000元（以司法鉴定结果为准）；2.本案的反诉费用由程云、陶美丽负担。事实和理由：本案双方之间签订的《商品房买卖合同》约定程云、陶美丽购买华金公司开发的绿岛家园第17幢2单元103号住宅房。华金公司在发现案涉房屋有人入住装修且外墙外立面破损后，于2021年6月17日发函告知对方要求其恢复原状等相关内容，但程云、陶美丽拒收邮件，发短信给他们亦不回复。华金公司在未达到交房条件时，程云、陶美丽擅自进入房屋装修并入住，其装修行为导致第17幢楼外墙外立面严重破损，影响了华金公司的房屋验收及导致交房时间延迟。因此，华金公司向法院提起反诉诉求。程云、陶美丽反诉辩称，1.程云、陶美丽购买了华金公司开发的案涉住宅房，并缴纳了全部购房款，案涉住宅房属于程云、陶美丽所有，即使存在所谓的外墙外立面修复也是由程云、陶美丽处理，与华金公司无关。2.陈**、陶美丽并未破坏外墙外立面，只是拆除了室内门窗以及栏杆。3.程云、陶美丽未擅入案涉房屋进行装修，2020年华金公司将案涉房屋其中的五把钥匙交于程云、陶美丽，并告知可以入住和装修。4.案涉房屋延期交房系华金公司与施工方延期导致。综上，程云、陶美丽不存在破坏外墙外立面，请求驳回华金公司的反诉诉求。程云、陶美丽为证明其本诉主张及抗辩华金公司的反诉主张，向本院提交以下证据：1.程云、陶美丽的身份证复印件各一份。证明他们主体身份情况及诉讼主体适格。2.华金公司的企业信息查询单复印件一份。证明华金公司的企业身份信息情况。3.2018年6月6日程云、陶美丽与华金公司之间签订的《商品房买卖合同》复印件一份。4.2018年6月份安徽增值税普通发票（价税合计376000元）复印件一份。5.2019年12月26日住宅专项维修资金专用收据复印件一份。上述证据3至证据5（庭审中出示了原件，原件已退回），证明双方签订合同的事实及合同约定的权利义务情况，程云、陶美丽按合同约定支付了全部购房款376000元及华金公司违约的事实。华金公司为抗辩程云、陶美丽的本诉主张及证明其反诉主张，向本院提交以下证据（备注：证据1至证据3系本诉证据，证据4至证据8系反诉证据）：1.《枞阳县.绿岛家园三期工程总承包施工合同》、安徽省铜陵市中级人民法院通知书复印件各一份。证明华金公司并非故意逾期交房，逾期交房系承包方安徽东华建设有限公司延误工期所致，华金公司就其违约行为已提起诉讼的事实。2.《的通知》《合肥市疫情防控应急指挥部10号文件》网页截图复印件各一份。证明发生新冠肺炎疫情属不可抗力，疫情期间建筑企业不能违反疫情防控规定复工复业；同时证明根据相关部门的规定，房地产建筑企业的复工时间为2020年3月9日。3.绿岛家园第17幢楼不动产权证书、2021年6月30日的交房通知书及短信发送的截图复印件各一份。证明华金公司已告知程云、陶美丽购房的商品房已具备交房条件，尽快办理房屋交接手续。4.程云、陶美丽的身份证复印件与华金公司营业执照复印件及法定代表人身份证明书原件各一份。证明双方的诉讼主体适格。5.2018年6月6日程云、陶美丽与华金公司之间签订的《商品房买卖合同》复印件一份。证明华金公司将案涉房屋出售给程云、陶美丽的事实。6.第17幢楼外墙外立面破坏情况照片4张。证明程云、陶美丽因装修导致外墙破损的客观事实。7.同其提交的证据3。证明华金公司交房时间及程云、陶美丽在交房前已入住案涉房屋进行装修的客观事实。8.2021年6月15日的函告、短信发送截屏及邮件拒收材料各一份。证明华金公司发函要求程云、陶美丽承担外墙外立面修复责任，对方不予理睬的事实。经过庭审举证、质证，双方当事人对对方提供的证据发表质证意见如下：华金公司对程云、陶美丽提供的证据1至证据5均无异议。程云、陶美丽对华金公司提供的证据1真实性无异议，但认为达不到其证明目的，合同具有相对性，华金公司应对程云、陶美丽承担违约责任，第三人违约不是免除华金公司承担责任的理由。对其提供的证据2真实性无异议，但认为与本案无关联性，达不到其证明目的，本案合同约定的交房时间是在新冠肺炎疫情之前。对其提供的证据3真实性无异议，华金公司缺少建筑工程质量认证书，双方尚未办理交接手续，2021年7月1日程云、陶美丽去拿了最后一把钥匙。对其提供的证据4及证据5无异议。对其提供的证据6真实性无异议，但认为达不到其证明目的，理由同答辩意见。对其提供的证据7真实性无异议，但程云、陶美丽在交房前入住系华金公司通知他们可以入住的。对其提供的证据8，是收到了，但认为程云、陶美丽并没有破坏外墙外立面。经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对双方当事人提供的证据作以下认定：对程云、陶美丽提供的证据1至证据5，对方对其均无异议，本院经审查对该些证据予以确认。对华金公司提供的证据1及证据2，本院认为，证据1系因案外人违约相关的证据，即使属实也不是免除其对合同相对人承担违约责任的法定理由；证据2系新冠肺炎疫情相关证据，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但华金公司根据合同约定应于2019年9月30日前就应交付房屋，此时新冠肺炎疫情尚未发生，华金公司系因迟延履行后发生新冠肺炎疫情的，不能免除其责任。综上，华金公司提供的证据1及证据2与本案无关联性，达不到其证明目的。对其提供的证据3，本院经审查对其真实性予以确认。对其提供的证据4、证据5及证据7，对方对其真实性均无异议，本院经审查，对其真实性予以确认。对其提供的证据6及证据8，对方对其真实性无异议，本案经审查对其真实性予以确认，但是否达到其证明目的，仍需要其他证据予以佐证，对其证明目的不予采信。依据以上认定的证据，结合双方当事人陈述，本院经审理查明事实如下：程云与陶美丽系夫妻关系。2018年6月6日，程云、陶美丽与华金公司之间签订了《商品房买卖合同》，约定程云、陶美丽购买华金公司开发的绿岛家园第17幢2单元103号住宅房，建筑面积98.82平方米，房款为376000元。同时，合同第八条、第九条约定，华金公司应当在2019年9月30日前，将验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付给程云、陶美丽；逾期交房的，程云、陶美丽有权要求华金公司继续履行合同，并自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之三标准向程云、陶美丽支付违约金。程云、陶美丽已按照合同约定向华金公司支付了全部购房款。华金公司未能按合同约定时间交房，直至2021年6月30日才通过发短息、邮寄等方式通知程云、陶美丽办理交房手续。双方就逾期交房产生的违约金事宜多次协商未果，由此成讼。另查明，2021年6月30日，案涉绿岛家园第17幢楼已办理了不动产权证，不动产权证号为皖（2021）枞阳县不动产权第××号。本院认为，2018年6月6日，程云、陶美丽与华金公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华金公司未按合同约定履行交付房屋义务已构成违约，应承担相应的民事责任。案涉绿岛家园第17幢楼于2021年6月30日已办理了不动产权证，证实涉案第17幢楼已达到合同中约定的交付条件，即验收合格并取得竣工验收备案证明。故本案计算逾期交房违约金的购房款为376000元，计算违约金的截止时间为2021年6月30日，即逾期交房的违约金应为71966元（从约定交房日期次日即2019年10月1日起至2021年6月30日止共计638日，每日按已付的购房款376000元的万分之三计算）。关于华金公司称因案外人的原因导致其违约，要求减免其逾期交房违约金的抗辩意见缺乏事实和法律依据，即使华金公司所述因案外人违约属实也不是免除其对合同相对人承担违约责任的法定理由，故不予采纳该抗辩意见。关于华金公司要求扣除因新冠肺炎疫情导致的停工期间产生的违约金，本院认为，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但本案合同中明确约定华金公司应于2019年9月30日前向程云、陶美丽交付房屋，华金公司未能在此期限前交付房屋，已构成违约，而新冠肺炎疫情是发生在华金公司违约之后，因迟延履行后发生了不可抗力的，不能免除华金公司的责任，故对此抗辩理由亦不予采纳。关于华金公司要求程云、陶美丽支付因破坏外墙外立面产生复原的费用，本院认为，华金公司提供的证据未能形成完整的证据链，不能证明程云、陶美丽已对外墙外立面造成的损坏达到需要修复的程度，且案涉房屋在未达交付条件之前即交付钥匙让购房户入住和装修，系华金公司自身管理的严重疏漏，其责任不在购房户。故对华金公司的反诉诉求依法不予支持。因此，对华金公司要求对外墙外立面修复费用请求鉴定的要求，亦无必要。综上所述，华金公司应向程云、陶美丽支付逾期交房违约金71966元；对华金公司要求程云、陶美丽支付第17幢2单元103号住宅房外墙外立面复原费用的反诉诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）程云、陶美丽逾期交房违约金71966元。二、驳回被告（反诉原告）枞阳县华金房地产开发有限责任公司对原告（反诉被告）程云、陶美丽的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，减半收取计739元；反诉费用300元，减半收取计150元，均由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  朱士标二〇二一年八月九日书记员  郑 丽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。