湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1746号上诉人（原审原告）：杨威林，男，1988年8月20日出生，汉族，自由职业，住平江县。被上诉人（原审被告）：平江县智和商业运营管理有限公司，住所地平江县新城区烈士公园。法定代表人：金社良，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗丹丹，湖南汉昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，湖南汉昌律师事务所实习律师。上诉人杨威林因与被上诉人平江县智和商业运营管理有限公司（以下简称智和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2021）湘0626民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨威林上诉请求：1、请求二审撤销一审判决；2、依法判令被上诉人立即支付上诉人租金83851及利息（利息参照现银行定期基本利率，从2014年9月1日起，至清偿日为止）；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原裁判认定事实错误，应依法予以撤销。1.上诉人多次找被上诉人收取租金，被上诉人都以租金已抵扣房款为由拒绝支付租金，人证物证俱在，所以一审认定上诉人债权已经超过三年诉讼时效不成立。2.上诉人与平江印象城141号商铺业主租赁合同一样，根据湖南省岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终740号民事判决书结果，一审认定被上诉人已支付了上诉人三年租金的理由不能成立。智和公司辩称：一、案涉165号铺面实际购房款为465836元，上诉人杨威林与公司签订的《商品房买卖合同》中载明的购房款381081元是已经抵扣了答辩人返租铺面三年（即2014年11月21日-2017年11月20日）租金83851元及特批优惠905元后的价格（即465836元-83851元-905元=381081元），即答辩人不存在再向上诉人支付83851元租金的义务；二、上诉人主张的案涉165号铺面2014年11月21日-2017年11月20日的租金共计83851元已超过法定诉讼时效；三、上诉人在一审中提交的湖南省岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终740号民事判决书在本案中不具有参考性，不应当作为认定本案事实的依据。杨威林向一审法院起诉请求：请求法院判令智和公司支付原告租金83851元及利息（利息按银行定期基本利率，从2014年9月1日起至清偿日为止）。一审法院认定事实：原告从平江县鑫磊置业有限公司购买平江县，被告主张，原告与平江县鑫磊置业有限公司协商时签订了一份《平江印象城签约流程单》，载明原总房款489994元，经过一系列优惠，减去返租83851元和特批905元后，成交总价为381081元，原告对其真实性无异议。2014年8月31日，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋购买价格为381081元，单价为16011.81元，建筑面积23.8㎡。2014年9月1日，原告将该商铺出租给被告，双方签订《平江印象城商铺租赁合同书》，主要约定：1、租赁期限自2014年11月21日至2017年11月20日；2、第1、2、3年度，按甲方向平江县鑫磊置业有限公司购买该商铺的总价款的5%、6%、7%分别计算年租金，前三年租金总计83851元；3、租金给付方式：前三年租金在双方签订本合同之日由乙方一次性支付给甲方（乙方已征得平江县鑫磊置业有限公司的同意，前三年租金抵减甲方应付给平江县鑫磊置业有限公司购房款）”。租赁期满后，被告逾期交付涉案铺面产生了占用费，向原告支付了2017年11月20日至2019年11月20日的商铺占用费17157元。一审法院认为，原告与被告签订的《平江印象城商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告主张原告请求被告支付租金的债权已过诉讼时效，本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告于2014年9月1日签订商铺租赁合同，约定的租赁期限为2014年11月21日至2017年11月20日，租金应在合同签订之日给付。合同到期后，被告逾期交付铺面，双方是对被告逾期交铺产生的占用费进行结算并实际支付，占用费与租金支付标准亦不同，因此，双方的租赁合同到期后并未延续。现原告于2021年1月7日起诉主张向被告支付前三年的租金，被告主张诉讼时效抗辩，原告没有提供证据证明其在诉讼时效期间内向被告主张权利，故原告的债权已经超过了三年诉讼时效。原告主张被告未支付2014年11月21日至2017年11月20日的租金83851元，被告认为，前三年的租金已经在购买商铺总价款中予以抵扣，并提供了《平江印象城签约流程单》一份。双方于2014年8月31日签订了《商品房买卖合同》，于次日签订了《平江印象城商铺租赁合同书》。原告对该签约流程单的真实性无异议，签约流程单体现双方为缔结商铺买卖合同磋商的过程，其中注明原总房款489994元，经过一系列优惠，价格为465836元，减去返租83851元和特批905元，成交总价为381081元，旁边打印字体注明了“以上信息为合同的主要内容，客户确认无误后签字”。结合双方签订的租赁合同中第四条租金标准及给付方式中明确约定：“前三年租金在双方签订本合同之日由乙方一次性支付给甲方（乙方已征得平江县鑫磊置业有限公司的同意，前三年租金抵减甲方应付给平江县鑫磊置业有限公司购房款）”。按照双方的约定优惠后的购房款465836元，计算前三年的租金为83580.48元（465836×5%+465836×6%+465836×7%），签约流程单载明的返租情况与租赁合同中的租金给付方式能够相互印证，形成完整的证据链条，能证明前三年的租金已经在购买商铺总价款中予以抵扣。原告诉请被告支付前三年租金及逾期利息的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干问题》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第七百零三条、第七百零七条之规定，判决：驳回原告杨威林的全部诉讼请求。本案受理费1896元，减半收取948元，由原告杨威林负担。杨威林在二审中申请了证人邱某（系杨威林妻弟，相邻163号商铺业主）出庭作证，邱某证实杨威林就案涉租金问题多次找智和公司相关人员催讨，并多次上访的事实。杨威林同时提供了刘富强的书面证言，证实其多次与杨威林就案涉租金问题多次找智和公司相关人员催讨，智和公司以租金已抵购房款为由拒绝支付。智和公司对邱某、刘富强的证人证言均不予认可。本院二审对一审所查明双方无异议的事实予以确认。对智和公司是否尚差欠杨威林涉案租金83851元及杨威林的本案诉讼请求是否已经超过了诉讼时效的争议事实，在本院认为中来作分析认定。本案双方争议的焦点问题是：智和公司是否尚差欠杨威林涉案租金83851元？杨威林提出的本案诉讼是否已经超过了诉讼时效？本院评析如下：一、关于智和公司是否尚差欠杨威林涉案租金83851元的问题。杨威林主张智和公司差欠其2014年11月21日至2017年11月20日的租金83851元，智和公司则认为该三年的租金已经在购买商铺总价款中予以抵扣。平江县鑫磊置业有限公司（涉案商铺开发公司）与杨威林2014年8月31日签订的《商品房买卖合同》中，虽明确杨威林购买的165号商铺房屋购买价格为381081元，单价为16011.81元，建筑面积23.8㎡。但双方签订的《平江印象城●签约流程单》中，明确载明165号商铺原总房款489994元，经过一系列优惠，减去返租83851元和特批905元后，成交总价为381081元。该签约流程单旁边打印字体注明了“以上信息为合同的主要内容，客户确认无误后签字”，杨威林的父亲杨燕辉代为签字。同时，杨威林将该商铺出租给智和公司，双方于2014年9月1日签订的《平江印象城商铺租赁合同书》。该合同第四条中的租金标准及给付方式中明确约定：第1、2、3年度（2014年11月21日至2017年11月20日）的租金，按甲方（杨威林）向平江县鑫磊置业有限公司购买该商铺的总价款的5%、6%、7%分别计算年租金，前三年租金总计83851元。在双方签订本合同之日由乙方一次性支付给甲方（乙方已征得平江县鑫磊置业有限公司同意，前三年租金抵减甲方应付给平江县鑫磊置业有限公司购房款）”。而按照双方的约定优惠后的购房款465836元，计算其第1、2、3年度的租金为83850.48元（465836×5%+465836×6%+465836×7%），与约定的租金数额一致。上述《平江印象城●签约流程单》及《平江印象城商铺租赁合同书》中相关约定能够相互印证，形成完整的证据链条，足以证实杨威林所主张的2014年11月21日至2017年11月20日的租金83851元，已经在杨威林购买平江县鑫磊置业有限公司商铺总价款中予以了抵扣，且平江县鑫磊置业有限公司对该抵扣行为无异议，故智和公司已不差欠杨威林的涉案租金83851元。二、杨威林提出的本案诉讼是否已经超过了诉讼时效的问题。根据杨威林向原平江县地税稽查局及有关部门的举报材料来看，杨威林确实就涉案租金的问题提出过请求，同时结合二审证人证言来分析，可证实杨威林就涉案租金的问题有过多次请求，诉讼时效有中断情形，故本案可确认杨威林提出的本案诉讼未超过诉讼时效。对一审认定的该事实本院予以纠正。三、本院（2017）湘06民终740号民事判决所确认的事实与本案的事实不一，故该判决不能成为本案判决的依据。综上所述，杨威林主张本案未超过诉讼时效的理由成立，本院予以支持。杨威林主张智和公司差欠其2014年11月21日至2017年11月20日租金83851元的事实不能成立，其请求本院不能支持。虽本案一审认定杨威林提出的本案诉讼已超过诉讼时效的事实有误，但其不影响到本案的处理结果。一审判决认定智和公司已不差欠杨威林涉案租金的事实清楚，判决驳回杨威林诉讼请求的处理正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由杨威林负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  蒋立春审判员  程 鹏二〇二一年八月二十六日书记员  周师师