文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4243号上诉人（原审被告）：徐遵生，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：吴颜，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：贾敏杰，江苏良修律师事务所律师。原审被告：姜黎，住江苏省新沂市。上诉人徐遵生因与被上诉人吴颜、原审被告姜黎房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初5871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐遵生，被上诉人吴颜的委托诉讼代理人贾敏杰，原审被告姜黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐遵生上诉请求：撤销一审判决，请求驳回吴颜的诉讼请求。事实与理由：一审判决事实不清、适用法律错误，应驳回吴颜的诉讼请求。一、徐遵生与吴颜签订《商铺租赁合同》时，徐遵生对案涉房屋享有所有权，虽然徐遵生与江苏省苏盐连锁有限公司徐州分公司（以下简称苏盐公司）《房屋买卖合同》被确认无效，但按照“买卖不破租赁”的法律规定，苏盐公司应当继续履行该《租赁合同》。否则，吴颜可以通过法律途径来保护其承租权，吴颜未行使该权利，视同其自行放弃该项权利。二、在法院执行案涉房屋时，吴颜在法院的《发还财物清单上》注明“上述房屋内物品已经搬完，剩余自愿放弃”，说明吴颜自愿放弃租赁房屋的相关权利。三、一审法院酌定装修损失及经营损失的数额缺乏事实与法律依据，酌定数额过高。1.吴颜主张每月最低利润不低于20000元的证据不足，应自行承担举证不能的法律后果；2.案涉店面在搬迁之前营业情况事实不清，一审法院参照同类行业在岗职工平均工资来酌定经营损失，该认定错误。综上，请求二审法院依法改判，驳回吴颜的诉讼请求。徐遵生当庭补充提交上诉意见：1.重审认定赔偿损失6元、装修损失2万元，没有事实依据和核算方式，不予认可。《商铺租赁合同》第六条“房屋装修或改造”约定：乙方（吴颜）如需要租赁房屋进行装修或改造时，必须征得甲方（徐遵生）书面同意，改造的费用由乙方自负。吴颜已违反合同约定，一审酌情确认徐遵生赔偿吴颜装修损失2万元，无事实和法律依据。2.一审判决徐遵生赔偿吴颜经营损失6万元，但吴颜没有营业执照，损失数额是酌定的。3.违约是吴颜单方造成，吴颜尚欠案涉房屋租金。一审以《租赁合同》无效为由，判决徐遵生返还押金5000元，该认定错误。吴颜辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、徐遵生应赔偿吴颜装修损失。1.吴颜对案涉房屋进行装修是事实，徐遵生应对装修所造成的损失进行赔偿。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持¨¨¨。徐遵生应对吴颜剩余租赁期限内装饰装修残值进行赔偿。2.法院执行该房屋时，吴颜委托人在一审法院《发还财物清单》上注明：上述屋内物品已搬完，剩余自愿放弃。装修的装饰物不属于房屋内物品，无法搬走，吴颜放弃的仅是房屋内物品。3.吴颜无法继续使用案涉房屋是徐遵生造成的，徐遵生应对该后果承担赔偿责任。二、徐遵生应赔偿涉案房屋被强制执行后吴颜的营业损失。1.涉案房屋被强制执行期间，法院向吴颜下达协助执行通知时，案涉房屋正在使用。2.吴颜与徐遵生签订的《租赁合同》第9条“违约”条款约定：甲方单方面取消、终止合同，须赔偿乙方装修，合同期内的一切利润赔偿（每月最低利润2万元）。违约标准约定明确，徐遵生应按照该约定标准，对吴颜进行营业损失赔偿，吴颜无需对营业额、利润情况等进行举证。3.一审在判决时，已酌情降低了吴颜的营业损失和装修损失的赔偿标准。综上，徐遵生上诉理由不成立，请依法予以驳回。关于5000元押金问题，徐遵生与吴颜的合同无法继续履行，责任在徐遵生一方，徐遵生应向吴颜返还5000元押金。徐遵生明确说明了吴颜欠付的房租是从2019年3月份起算，涉案房屋2018年12月5日就已经被法院强制执行，此时吴颜已搬离房屋，因此不存在欠付房租的情形。吴颜向一审法院提出诉讼请求：1．判令徐遵生、姜黎赔偿吴颜装修损失25万元、营业利润损失40万元，退还吴颜保证金5000元，合计65.5万元；2．案件受理费由徐遵生、姜黎承担。事实和理由：吴颜与徐遵生、姜黎于2016年3月22日签订《商铺租赁合同》，约定徐遵生、姜黎将其所有的位于新沂市房屋出租于吴颜，租期为八年。吴颜于2016年3月28日与案外人新沂市美尚装饰工程有限公司签订《施工合同》的装修协议，将吴颜承租被告的商铺进行装修，吴颜因此支付装修费用30万元。上述租赁商铺（装修），吴颜仅使用2年时间，在使用期间内多次出现漏水等情况且至今未修缮完毕，严重影响吴颜使用。2018年8月27日，新沂市人民法院在租赁商铺处张贴(2018)苏0381执2904号公告，此时吴颜方知徐遵生至少自2016年3月7日起已不是涉案商铺的权利人，徐遵生在明知其应将涉案商铺返还苏盐公司的情况下，仍将涉案商铺出租于吴颜，最终造成吴颜不能使用上述商铺，导致吴颜装修损失及营业损失。2018年8月27日，新沂市人民法院执行局电话告知吴颜立即从涉案商铺中搬离，2018年8月29日再次电话告知吴颜搬离。综上，在租赁合同签订时徐遵生明知无权出租，仍将涉案商铺出租于吴颜，造成吴颜使用过程中遭受装修和不能营业等损失，徐遵生、姜黎应予赔偿。一审法院认定事实：2012年12月14日，徐遵生与苏盐公司签订房屋租赁合同，约定苏盐公司将其所有的位于新沂市的房屋（包括涉案房屋在内）出租给徐遵生使用，租赁期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年10月30日，苏盐公司委托江苏协和拍卖有限公司对上述房屋进行拍卖，徐遵生竞买成功并签订了拍卖成交确认书。2011年11月7日，苏盐公司与徐遵生就前述竞买成功的房屋签订一份《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》，认可拍卖结果，并约定了款项支付、税费负担、标的物交接、办理权属登记等内容。后苏盐公司向徐州市仲裁委员会申请仲裁，要求解除房地产转让合同及租赁合同，返还租赁房屋并支付租金、违约金等。仲裁期间，徐遵生诉至徐州市泉山区人民法院，要求确认江苏协和拍卖有限公司拍卖无效，返还佣金及购房款利息等。徐州市泉山区人民法院经审理后于2014年1月17日作出（2013）泉商初字802号民事判决，确认拍卖行为无效，并判决返还佣金。江苏协和拍卖有限公司不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后于2014年4月28日作出（2014）徐商终字第0160号民事判决，驳回上诉，维持原判。后徐州市仲裁委员会于2016年3月7日作出（2012）徐仲裁字第96号裁决，该裁决认定拍卖是转让的前提条件，转让是拍卖结果的体现，因为拍卖无效，所以转让也无效；关于苏盐公司与徐遵生之间房屋租赁的效力及相关的权利义务关系问题：在当事人双方签订房屋转让合同后，便无需就同一房屋再继续履行房屋租赁合同，但在转让合同被认定为无效的同时，该租赁合同应当认为是苏盐公司与徐遵生在房屋使用上相互之间权利义务关系的依据。事实上，徐遵生自签订该房屋租赁合同起，一直在使用该房屋从事经营活动，其理所应当向苏盐公司支付使用房屋的租金，但其房屋租金至今未付，是受到了房屋买卖的影响，对苏盐公司提出的徐遵生对其未付房租的行为应当承担违约责任的主张，不予支持。房屋租赁合同第二条约定房屋从2011年1月1日起将房屋交付徐遵生使用至2015年12月31日收回，房屋租赁期满，苏盐公司主张其出租的房屋收回，不违反法律的规定且符合双方的约定，对苏盐公司的这一仲裁申请予以支持。裁决如下：徐遵生应当在本裁决送达后10日内，向苏盐公司支付2012年1月至2015年12月房屋租金90000元、返还位于新沂市比照双方约定的租金数额（每年30000元）支付自2016年1月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费。二、驳回苏盐公司的其他请求。三、仲裁费用20000元由苏盐公司负担10000元，由徐遵生负担10000元，由徐遵生负担的部分随第一项款项一并支付苏盐公司。本裁决为终局裁决，裁决作出之日起，即具有法律效力。如一方不履行，另一方有权申请人民法院强制执行。2016年5月4日，徐遵生诉至一审法院，要求确认其与苏盐公司在2011年11月7日签订的《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》无效，苏盐公司返还购房款、赔偿损失。一审法院经审理后于2016年9月13日作出（2016）苏0381民初2895号民事判决，确认双方签订的《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》无效，并判决苏盐公司返还购房款240万元及利息。苏盐公司不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后于2017年2月4日作出（2016）苏03民终5891号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年5月9日，姜黎与徐遵生签订《房屋租赁合同》，约定徐遵生将现代商城N06幢1104-1105、2104-2108、3104-3108房屋出租给姜黎用于办公使用，租赁期限为十年，自2014年5月20日起至2024年5月20日止，租金每年6万元。吴颜、徐遵生分别提交了内容一致的《商铺租赁合同》，合同约定：出租方将案涉房屋出租给承租方使用，租赁期为八年，自2016年3月22日起至2024年3月21日止，前五年的租金标准为每年5.5万元，自第六年起，租金标准为每年6万元；合同第6.1条约定：承租方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得出租方书面同意，改造的费用由承租方自负；第6.2条约定：第一次装修，装修期三个月；第二次装修，装修期两个月，甲方给予乙方装修时间。第9.3条约定：出租方单方面取消、终止合同，须赔偿承租方装修，合同期内的一切利润赔偿（每月最低利润2万元）；补充处注明：押金5000元。该合同记载的签字日期为2016年3月22日。该合同首尾部注明：“出租方：徐遵生（姜黎）、徐遵生（以下简称甲方），承租方：吴颜（以下简称乙方）”，合同尾部甲方经办人处为姜黎的签名及捺印，乙方经办人处为吴颜的签名及捺印。双方当事人均认可上述合同先是由吴颜与姜黎签订，徐遵生在该合同上的签名、捺印为后补。吴颜起初主张合同记载的日期即该合同实际签订日期，后认可合同签订日期为2016年2月22日，即交纳押金及第一年租金的日期。吴颜于2016年2月22日向姜黎交付5000元房租押金及55000元租金，姜黎向吴颜分别出具收条，姜黎、徐遵生均表示该两笔款已由姜黎转交徐遵生。涉案房屋交付后，吴颜在涉案房屋内从事美容美发职业培训。吴颜于2017年3月21日支付了2017年3月22日至2018年3月22日期间的租金55000元，于2018年3月23日支付租金3万元。因徐遵生未按照（2012）徐仲裁字第96号裁决履行义务，苏盐公司申请强制执行。执行过程中，一审法院于2018年8月9日在涉案房屋张贴公告，要求房屋占有人于2018年8月25日前迁出。2018年12月5日，吴颜委托他人办理涉案房屋的交付手续，交付经办人员在《发还财物清单上》注明“上述房屋内物品已搬完，剩余自愿放弃”。吴颜在（2018）苏0381民初8375号案件审理中陈述，其承租涉案房屋后，于2016年3月28日与新沂市美尚装饰工程有限公司签订《施工合同》，对涉案房屋进行了装修，并分别于2016年4月1日、2016年6月10日分别通过现金方式各支付装修费用15万元，共计30万元；并提供了《施工合同》、装饰工程决算价目表、新沂市美尚装饰工程有限公司出具的收据及收取款项证明、房屋内部照片等佐证其陈述。在本案诉讼中，吴颜起初陈述装修款大部分是现金支付，部分是转账，但无法找到转账记录，后变更陈述为15万元装修款是现金支付，另外15万元是转账支付，虽然新沂市美尚装饰工程有限公司出具的是两张收据，但不是两次付清的，付款有的是现金，有的是刷信用卡，有的是转账，支付凭证无法提供。对于主张的装修损失，吴颜陈述装修款是30万元，租期为八年，按每年3.75万元计算，剩余租赁期限为六年，另外考虑到房屋折旧，故主张装修损失25万元。对于主张的营业利润损失，吴颜陈述系依照《商铺租赁合同》第9.3条“每月最低利润2万元”的标准，根据剩余租赁期限计算得出。一审另查明，案涉房屋未曾变更登记至徐遵生名下。一审法院认为，吴颜主张姜黎与徐遵生均系涉案租赁合同的出租人，但涉案《商铺租赁合同》首尾部均列明徐遵生是出租人，姜黎为徐遵生签订《租赁合同》的经办人，结合签约过程、签约背景、合同履行等情况可以认定，涉案房屋租赁合同的出租人为徐遵生，承租人为吴颜，故吴颜主张姜黎系涉案房屋的共同出租人，要求姜黎承担违约责任的诉请，不予支持。因拍卖程序违法，拍卖行为被认定无效，必然导致《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》无效。因无效合同自始没有法律拘束力，故徐遵生无法依据其与苏盐公司签订的《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》对涉案房屋享有所有权，继而，未经房屋权利人苏盐公司同意，徐遵生无权将涉案房屋出租给吴颜，故徐遵生与吴颜签订的《商铺租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于吴颜主张的装修损失。吴颜虽主张承租涉案房屋时房屋系毛坯房，徐遵生不予认可，且涉案房屋系徐遵生承租多年的房屋，故涉案房屋为毛坯房的可能性较小，故对吴颜的上述主张不予采信。根据吴颜对涉案房屋的经营方向及涉案房屋的现场照片，认定吴颜对涉案房屋存在装修的事实，但因涉案房屋已被权利人收回，造成装修工程鉴定不能的现实情况。吴颜对于装修价款实际支付未提交切实证据加以证实，对于装修价款的支付陈述前后矛盾，且除了数额完全相同的《施工合同》、装饰工程决算价目表、装修款收据之外，并无图纸等其他证据予以佐证。对于未形成附合的装饰装修物，吴颜有权取回，但吴颜在法院执行中表示涉案房屋内物品已搬完，剩余自愿放弃，而根据吴颜提交的搬离后照片显示装修是完整的，故吴颜并没有将未形成附合的装饰装修物搬离涉案房屋。综合吴颜与徐遵生的过错程度、涉案房屋装修规模、同类型装修价格、租赁合同已履行的期限、租赁合同中关于装修的约定及以上因素，酌情认定吴颜装修损失为2万元。关于吴颜主张的经营损失即剩余租期内的可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因徐遵生的违约行为导致吴颜无法继续使用租赁场所，造成吴颜正常经营情况下的预期利益受损，故徐遵生应赔偿吴颜合理期限内的经营损失。虽然吴颜主张按照合同约定的“每月最低利润2万元”的标准，根据剩余租赁期限计算经营损失，但未有提供充分、确实的证据证明其营业收入情况，且在知晓涉案房屋无法继续使用后，其亦负有防止损失扩大的义务，故对其经营损失的计算方式不予支持。综合考虑吴颜与徐遵生的过错程度、店面规模、租金数额、合同履行情况、所支出的成本等因素，参照同类行业在岗职工平均工资标准，酌情认定其经营损失为6万元。关于吴颜主张的返还押金5000元，因吴颜与徐遵生签订的涉案《商铺租赁合同》无效，故对于该项请求予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，一审判决：一、徐遵生应于判决生效后十日内赔偿吴颜装修损失2万元、赔偿吴颜经营损失6万元、返还吴颜租赁押金5000元，共计85000元；二、驳回吴颜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10350元，由吴颜负担8425元，徐遵生负担1925元。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：吴颜要求赔偿装修损失、营业损失，退还租赁押金的主张是否应予支持。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：2018年9月27日，吴颜向一审法院提起本案诉讼。2019年3月27日，一审法院作出(2018)苏0381民初8375号民事判决：一、徐遵生应于判决生效之日起十日内返还吴颜租赁押金0.5万元、赔偿吴颜经营损失8万元，合计8.5万元。二、驳回吴颜的其他诉讼请求。徐遵生不服(2018)苏0381民初8375号民事判决，提起上诉，本院经审理后于2020年3月14日作出（2019）苏03民终4362号民事裁定：一、撤销江苏省新沂市人民法院(2018)苏0381民初8375号民事判决；二、本案发回江苏省新沂市人民法院重审。一审法院另组合议庭进行审理后，作出（2020）苏0381民初5871号民事判决。本院认为：一、关于吴颜主张赔偿案涉房屋装修损失、退还租赁押金问题因案涉房屋拍卖中程序违法，拍卖行为被认定无效，则苏盐公司与徐遵生签订的《新沂现代商城06号楼1104-1108、2104-2108、3102-3106室房地产转让合同》无效。因无效合同自始没有法律拘束力，故徐遵生对涉案房屋不享有所有权，徐遵生无权将涉案房屋出租给吴颜。从吴颜对涉案房屋装修情况来看，吴颜对涉案房屋存在装修的事实，因涉案房屋已被权利人收回，一审法院综合吴颜与徐遵生的过错程度、涉案房屋装修规模、同类型装修价格、租赁合同已履行的期限、租赁合同中关于装修的约定及以上因素，酌情认定徐遵生赔偿吴颜装修损失2万元、退还5000元押金，并无不当。二、关于吴颜主张赔偿经营利益损失问题《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因徐遵生的违约行为导致吴颜无法继续使用租赁房屋，造成吴颜无法正常经营，预期利益受损。故徐遵生应赔偿吴颜合理期限内的经营损失。双方签订的案涉《商铺租赁合同》虽然约定：因甲方（徐遵生）违约，按每月最低2万元利润赔偿乙方（吴颜）。但吴颜未提供充分、确实的证据证明其营业收入情况，且在知晓涉案房屋无法继续使用后，没有积极采取防止损失扩大的措施。一审法院综合考虑吴颜与徐遵生的过错程度、店面规模、租金数额、合同履行情况、所支出的成本等因素，并参照同类行业在岗职工平均工资标准，酌情认定吴颜经营利益损失为6万元，并不违反法律规定。综上所述，徐遵生的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人徐遵生负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  胡元静审 判 员  孟 娟二〇二一年八月二十日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷