北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6156号上诉人（原审原告）：董桂芝，女，1944年11月9日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张士军，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼9层904室。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭，北京市京都律师事务所律师。上诉人董桂芝因与被上诉人北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘佳洁独任审理，于2021年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人董桂芝的委托诉讼代理人张士军，被上诉人绿城中交公司的委托诉讼代理人张立琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董桂芝上诉请求：撤销一审判决，改判：1.绿城中交公司向董桂芝支付自2019年10月20日至2021年1月16日的逾期交房违约金，违约金计算方法为按照合同约定的全部房价款每日万分之二计算，违约天数455天，违约金共计871388.7元；2.涉案房屋的保修期自2021年1月17日交付之日起计算。事实与理由：绿城中交公司逾期交房，逾期交房的责任在于绿城中交公司一方，一审酌定违约金远远低于董桂芝的损失，不符合法律规定及合同约定。合同约定按照日万分之二的标准计算违约金，符合公平原则，绿城中交公司逾期交房导致董桂芝交付的购房资金不能及时产生效益，遭受到资金被占用的损失。绿城中交公司发出的《至某家人书》《北京某项目入伙通知书》均承诺该公司将按照合同约定承担违约责任。按照双方合同约定，鉴于绿城中交公司的违约及过错，以及董桂芝遭受到的经济损失，绿城中交公司应当支付董桂芝违约金871388.7元。涉案房屋于2021年1月17日达到交付条件，董桂芝于当日收房，按照合同约定保修期应当从该日起算。绿城中交公司辩称，董桂芝以装修质量瑕疵为由主张逾期交房违约金无法律依据和合同依据。双方合同约定，涉案房屋的建筑装饰及设备状况并非交付条件，装饰及设备瑕疵问题并非逾期交房障碍事由，其公司不因此承当违约金给付责任。董桂芝以绿城中交公司未提供《住宅质量分户验收表》为由主张未达到交付条件，缺乏事实和法律依据。涉案房屋所在楼宇已经验收合格，不存在董桂芝所称的无法入住的严重质量问题，董桂芝所述迟延交房并非装饰维修施工所致，而是董桂芝个性化诉求及其家庭原因所致。董桂芝主张违约金，不应当得到支持。董桂芝向一审法院起诉请求：1.绿城中交公司向董桂芝支付自2019年10月20日至2021年1月16日的逾期交房违约金，违约金计算方法为按照合同约定的全部房价款每日万分之二计算，违约天数455天，共计违约金871388.7元；2.涉案房屋的保修期自2021年1月17日交付之日起计算。一审法院认定事实：2018年6月8日，绿城中交公司（出卖人）与董桂芝（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y20XX）（以下简称预售合同），约定董桂芝购买绿城中交公司开发的位于北京市门头沟区301号（以下简称301号）房屋，商品房规划性质为住宅，商品房所属项目核准名称为某家园，预测建筑面积为138.98平方米，房屋总价款为9575722元。付款方式和期限。预售合同第七条约定：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。预售合同附件四约定，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付总价款9575722元。交付条件。预售合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。附件十二《补充协议》第五条约定：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用；2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。装饰和设备标准。该商品房应当适用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家和本市的强制性标准和双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求及时更换和修理的方式处理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。预售合同附件六包括以下约定，内墙为壁纸、木饰面、皮革、瓷砖等，顶棚石膏板吊顶、涂料，室内地面为大理石、实木复合地板、瓷砖等。厨房地面为石材、瓷砖等，墙面瓷砖等，顶棚石膏板吊顶、涂料等。卫生间地面为石材、瓷砖等，墙面瓷砖等，顶棚石膏板、吊顶涂料等。交付时间和手续。预售合同第十一条约定：（一）出卖人应当于2019年10月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。逾期交付责任。预售合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。对于保修期，预售合同附件八，载明：该商品房的保修期自房屋交付之日起计算；装饰装修工程中，室内装修工程质量保修期限为2年。合同签订后，董桂芝依按照合同约定支付全部房屋价款，双方对此无争议。2019年11月6日，绿城中交公司向董桂芝出具《北京某项目入伙通知书》，主要载明：“您所购买的301号房屋，已经具备交付条件。请您于2019年11月19日前办理入伙手续……如您未按照本入伙通知书约定的时间办理入伙手续，依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关费用（包括但不限于物业服务费、采暖费、水电费）自入伙通知书约定的入伙之日（即2019年11月19日）起由您承担……”绿城中交公司告知董桂芝于2019年11月19日前办理房屋入伙手续，并承诺支付一定违约金，但是双方未达成一致意见。另查，绿城中交公司就301号房屋所在楼栋于2019年11月13日取得《工程竣工验收备案表》。301号房屋所在楼栋于2019年12月25日正式供电。一审法院至301号房屋查看现场，燃气管道接口、墙面、墙砖等已经修复完毕，厨房橱柜等家具尚未安装完毕。双方认可，301号房屋虽然董桂芝已经收房，但是房屋的装饰装修尚未全部修理完毕。对于房屋是否达到交付条件，董桂芝认为：第一，2019年11月19日验房时，董桂芝认为绿城中交公司未出示《住宅工程质量分户验收表》；第二，尚未正式供电；第三，燃气管接口未符合国家规定标准；第四，房屋内精装修未达到交房条件，不符合约定的交付条件，未实际接收房屋。对此，董桂芝提供了以下证据：1.照片和视频若干。证明房屋踢脚线、墙面等存在潮湿、长霉的情形，墙面基层二次脱落，房屋大面积存在问题，房屋卧室地板、木式家具、踢脚线，厨房、卫生间的墙砖、地砖都存在问题，导致业主无法实际入住、使用房屋，除了客厅的地砖，其余部位均是修补重做，直至2021年1月17日案涉房屋才实际交付。2.背面载有“此表于2021年1月17日出示给业主首次出示徐某”签字的《住宅工程质量分户验收表》。绿城中交公司认为：第一，绿城中交公司已经通知了董桂芝收房，只要房屋不存在主体结构问题，董桂芝不能因为装修问题，拒绝收房，绿城中交公司也不因此承担逾期交房的责任。第二，《住宅工程质量分户验收表》均在通知验房当日张贴于入户门的对面，并提供了李某的证人证言，表示入户门背面张贴着《住宅工程质量分户验收表》，当时让业主看了，向业主送达了业主验房单。第三，绿城中交公司提供了包括卧室贴壁纸、铺地板、安装踢脚线，客厅安装背景墙、吊顶打磨、客厅贴壁纸、石膏找平、客厅更换灯带、客厅石材维修、客厅安装踢脚线、走廊墙面刮腻子、墙面安装插座，卫生间、厨房内的全部地砖和墙砖的重新铺设等46项维修记录，绿城中交公司认可董桂芝主张的大部分维修部位，并辩称董桂芝主张房屋出现质量问题之后，开发商为了避免矛盾扩大，按照董桂芝的需求，做的拆开检查，但是经过拆开检查无问题。由于需要恢复房屋原状，董桂芝的个性化需求较多，导致绿城中交公司的装修周期较长。第四，即使法院认定构成逾期交房，绿城中交公司认为约定违约金过高，要求交违约金调整为零。对上述争议的证据和事实，法院认定如下：结合双方的对301号房屋维修部位的确认，法院认可董桂芝提交的照片及视频录像的真实性。上述照片和视频是均显示在2019年11月至12月份，301号房屋的踢脚线、木门套、墙面壁纸均有严重潮湿发霉的现象；在2020年5月份，绿城中交公司对墙壁、木门等重新修理的过程。上述维修部位足以导致房屋不能正常居住使用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，董桂芝与绿城中交公司就301号房屋约定交付房屋时间是2019年10月20日，但是通知实际收房时间是2019年11月19日，已经构成逾期交房。对于验房之后，因房屋装修质量问题产生的争议，法院论述如下：案涉房屋的装饰装修问题存在于客厅所有墙面，卧室地板，卫生间、厨房的地砖和墙砖，这些功能性质量瑕疵足以严重影响正常居住使用，故董桂芝因装修严重质量问题导致无法入住的主张，法院予以支持；对于绿城中交公司表示因装修问题不属于合同约定的拒收房屋的答辩意见，法院不予采纳。绿城中交公司主张，因为董桂芝个人原因，导致装饰装修的问题从2019年11月到2021年1月尚未维修完毕，但亦未提供证据证明，对于该项答辩意见，法院不予采纳。对于绿城中交公司辩称是依据董桂芝的个性化定制而将房屋装饰装修重新修理的意见，不符合常理，并未提供证据证明，法院不予支持。根据查明的事实，法院认为案涉房屋于2021年1月17日达到交付条件。关于董桂芝要求绿城中交公司支付2019年10月20日至2021年1月16日期间迟延交付的违约金，法院根据预售合同及补充协议，绿城中交公司应于2019年10月20日前将符合交付条件的房屋交付给董桂芝，逾期交付则应以购房款为基数按日万分之二的标准向董桂芝支付违约金，但是绿城中交公司认为己方没有过错，应当将违约金调整为零。法院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，董桂芝的诉讼请求远远超出了其实际损失。由于301号房屋因存在功能性质量瑕疵影响居住使用、逾期未通正式电、逾期通知交房的情形，法院综合考虑双方合同的履行情况、董桂芝的损失情况、房屋装饰装修维修期限以及绿城中交公司的过错程度，根据公平原则，酌情确定绿城中交公司应给付董桂芝因逾期交付房屋产生的违约金130000元。对董桂芝超出该数额的主张，法院不予支持。预售合同约定保修期自房屋交付之日起计算，该交付之日应当是通知交付之日，而不是董桂芝实际领取房屋之日，对于董桂芝要求房屋保修期于2021年1月17日起计算的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付董桂芝逾期交房违约金130000元；二、驳回董桂芝的其他诉讼请求。二审中，董桂芝提交《致某家人书》、手机电话记录截屏，欲证明绿城中交公司应当按照合同约定和后续承诺的比例支付逾期交房违约金。绿城中交公司认可《致某家人书》的真实性，不认可手机电话记录截屏的真实性，不认可上述证据的证明目的。从内容上看上述证据无法体现董桂芝所述证明目的，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。绿城中交公司并未就本案提起上诉，本案围绕董桂芝提出的上诉请求和理由的范围进行审理。董桂芝与绿城中交公司签订的预售合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。双方预售合同约定交付房屋时间为2019年10月20日，但涉案房屋于2021年1月17日达到交付条件，绿城中交公司构成逾期交房，应当向董桂芝支付逾期交房违约金。关于违约金的数额。违约金的功能和本意在于违约损害赔偿，弥补守约方的实际损失。现董桂芝上诉主张一审酌定的违约金数额偏低，绿城中交公司应当按照合同约定标准支付违约金，董桂芝主张其所遭受损失为购房款的资金占用损失。对此本院认为，一方面董桂芝与绿城中交公司签订预售合同时，已经对房屋交付时间与付款时间存在差异有基本认识和判断，且该房款支付系基于合同约定付款，对价为房屋所有权，该情形下绿城中交公司持有房屋价款并不构成资金占用需支付相应利息的情形。另一方面董桂芝未能举证证明其所受实际损失情况。一审法院结合董桂芝的损失情况、房屋装饰装修维修期限以及绿城中交公司的过错情况，酌定违约金130000元，处理正确。董桂芝关于违约金偏低的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于保修期自2021年1月17日交付之日起计算的上诉请求，该请求确认的是一个基本事实而非法律关系，董桂芝的该项诉求缺乏诉的利益，不符合起诉的条件，本院不予处理。综上所述，董桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11214元，由董桂芝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘佳洁二〇二一年八月十八日法官助理 李 正书 记 员 李佳星