辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1282民初2551号原告（反诉被告）:邵某某,男，1962年出生，汉族，住辽宁省开原市。被告（反诉原告）:张某某,男，1989年出生，满族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：张冬明，系辽宁君扬律师事务所律师。第三人：开原宏达热电有限公司，住所地开原市哈大路43号，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：庞立敏。委托代理人：赵玉杰，系该公司员工。原告邵某某与被告张某某、第三人开原宏达热电有限公司（以下简称宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告卲明春、被告张某某及其委托诉讼代理人张冬明、第三人委托诉讼代理人赵玉杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、1.解除原、被告租赁合同，支付违约金；2.支付拖欠两年取暖费93560元及滞纳金，或与供暖公司结清乙方租赁甲方房屋期间的取暖费，保证该房屋正常取暖权利；3.消防系统恢复：1.8万元，室内外地面恢复、空调系统恢复及照明系统恢复：15万元，二、应付未付款项，水费2018元。电费792元，至2020年9月29日取暖费及滞纳金2018年至2019年取暖费46780.14元、滞纳金97536.59元，至2020年9月29日取暖费及滞纳金2019年至2020年度取暖费46780.14元，滞纳金46312.34元。三、恢复期房费支出，寰宇健身游泳广场恢复至原貌需要45天，房费损失43750元。总需寰宇健身赔偿451969.21元。四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月25日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将自有位于开原市嘟啦啦少年宫二楼，面积1417.58平方米楼房整体出租给被告开办寰宇健身运动场馆。双方约定租期三年，租期至2021年7月6日止，每年租金35万元，被告向原告缴纳5万元保证金。同时约定每年提前三个月即每年4月6日前一次性向原告支付下一年租金。不能按期支付租金视为被告违约，原告有权收回房屋，保证金作为清除混凝土设备保证金等不予退还，损失由被告赔偿。可被告使用仅仅两年就违反合同约定，拒绝缴纳房租金，提出解除租赁关系。原告考虑形成租赁关系的情谊，同意他的请求。要求他对破坏的房屋给予修缮和恢复原样，这也是合同的约定。可是，被告不但不履行合同的约定，还强行的搬离物品、财物。原告无奈向法院申请保全措施。而因被告突然终止合同，造成楼房毁损严重，修复房屋还需要几个月的时间，严重的影响原告使用或者向外出租，造成重大经济损失，应该按照合同约定给予赔偿。其破坏的物品及需要清理的如下：1、清除乙方建设的混泥土结构，恢复整屋地面原貌等；2、赔偿原告被损毁的房屋设施：即赔偿二楼防火卷帘门损毁损失；赔偿6个消火栓内设施损失；赔偿消防烟感、喷淋系统全损坏损失；赔偿二楼北侧墙体大面积损坏损失；赔偿支付拆除被告建造设施支出的损失；赔偿6个空调出风口破坏的损失；赔偿后院地面及棚架破损恢复的损失；赔偿室外消防通道破损的损失；赔偿原有室内180个照明灯的损失。请求支持原告的诉讼主张。被告张某某辩称，1.合同的根本违约方是原告，我方将当庭提起反诉。2.合同在没有依法解除的前提下，原告将被告经营场所电源掐断，使被告无法使用房屋。合同无法继续履行的责任在原告。3.被告没有违约和重大违约行为，原告无权终止合同履行，无权解除合同。4.取暖问题责任在原告。5.在没有通知被告的情况下，对被告经营场所断电，造成损失。6.照明灯系被告安装，归被告所有。二楼北侧墙体系防水问题，与被告无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院予以确认并在卷佐证。原告卲明春举证：1.《房屋租赁合同》，证明被告未按期缴纳房租和取暖费。我有权断电，损失被告承担。合同第五条约定我有权收回房产。被告代：真实性无异议，该合同虽约定按期交租金，但被告在2020年之前一直如约给付租金，2020年初，因疫情影响，属于不可抗力，国家提倡减免租金。由于疫情以外情况被告没有及时给付租金，并不是对合同的故意违约。也不是被告方弃租的意思表示，不应当按合同约定，原告方无权单方收回该房产。合同约定取暖费由被告承担，前提是产生取暖费情况下，缴纳取暖费的条件是被告享用了供暖。而在被告没有接受供暖服务的前提下，被告没有义务给付取暖费。2.装修报价表，证明我要求所赔付的内容，房屋损失需要花费的金额。被告代：对三性有异议，不能证明其真实性，无法证明与其待证损失的事实有关。无法证明其价格合理性及与待证损失事实有关。3.照片160张，U盘一个（照片电子版），证明房屋损失。被告代：对三性均有异议，照片大部分为建筑垃圾照片，一部分与被告租赁房屋无关联性。消防栓照片与被告租赁时一样，无任何改变。空调照片被告没使用过，与租赁时一样。侧墙损毁系防水问题，与被告无关。清理建筑垃圾与重新装修是两个概念，重新装修费用不应算在被告头上，该组照片证明了被告没有任何故意损害、损毁、破坏租赁房屋行为。原告的主张没有合同依据，没有法律依据，没有事实依据。4.联合声明一份，证明被告为了减免取暖费，让我们给他写一个证明。当时给他做这个证明是假的，违背事实的。实际被告使用取暖费了，供暖了。被告代：三性有异议，被告认为原告为被告出具的没使用取暖情况说明是真实的。该证据无法证明其情况说明的不真实性。被告（反诉原告）张某某提出诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人承担违约责任，赔偿原告因被告违约造成的经济损失411502元；2、请求法院判令被告履行合同，允许申请人立即将游泳池拆除，并将保证金5万元返还申请人。3、请求法院判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费。事实理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月25日签订了房屋租赁合同一份，在2020年6月5日，反诉被告以没有解决供暖问题为由，不但没有依据合同保证反诉原告对租赁房屋的正常使用，反而将反诉原告租赁的经营场所断电，使反诉原告无法正常使用，是反诉被告对合同的根本违约，给反诉原告造成了巨大的经济损失和商誉损害，首先，供暖问题不是反诉原告的责任，这一点在本诉的答辩状有充分的陈述，其次，供暖问题即便是反诉原告承担责任，也不构成反诉原告根本违约，就是重大违约也不是，不能成为被反诉被告实施断电这种根本违约行为的借口和理由，反诉被告更没有对合同的解除权，被反诉原告擅自强行终止合同履行，没有法律依据，已经构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿反诉人经济损失和商誉损失。于2018年5月25日签订房屋租赁合同，第六条约定，由反诉原告负责拆除游泳池，反诉被告扣押5万元保证金，现在游泳池底座还没有拆除，按约定，申请人要求反诉被告允许其进入租赁房屋进行拆除，拆除后，立即返还抵押金5万元。反诉被告（原告）卲明春辩称，签订合同中房屋租金、取暖费、水费、电费必须按时结清，反诉原告拖欠2年取暖费没有结清，多次追问说他解决，后来张某某想搬走，因原告无法追要取暖费，商场因使用造成的损失，所以停电关门阻止搬迁，后期申请保全，关门原因经过铁西分局备案，合同中非常明确说明取暖费、水费电费必须按时按约定规定交清，在没有结清取暖费、电费、水费的前提下偷偷搬走，严重违约，反诉原告提出的互相矛盾2点，说不构成违约是无稽之谈，鉴定报告中所列各项，除墙体地面，立体建筑结构，地面大部分未恢复，鉴定部门根据实际情况进行了测评，且鉴定结果远远低于实际的损失价值，反诉原告在2021.6.24增加的反诉诉讼请求书中所说的2楼游泳池钢结构部分，原则上来说反诉原告已经搬走一年，现在想回来拆除游泳池提出返还5万元完全是无理的，保证金不予退还。反诉原告张某某举证：A、情况说明复印件一份，证明反诉被告签名的情况说明原件在开原供暖办公室。证明反诉原告没有使用供暖，没有享受到供暖权利的事实，根据权利义务原则反诉原告没有享受到供暖权利，不应当承担缴纳供暖费的义务，情况说明证明反诉原告没有享受供暖经过。反诉被告（原告）：是我写的，当时被告说没有钱，运营不下去了，别收我取暖费了，证词是为了解决不交取暖费，我写下这个就是违心写的，是帮助他。B、寰宇健身工资表2020.6.6-2020.7.6。证明因反诉被告违约造成反诉原告损失，维持反诉原告基本业务运行造成的经济损失。反诉被告（原告）：在合同中第5条明确写明不按期结清费用甲方有强制清除乙方的权利，造成损失由乙方负责。C、2020.5/6营业收入明细一份。证明这两份证明足以证明反诉原告的收入损失，参照数为2019年212910元。反诉被告：根据租房合同运作，保护权益。与我无关，违约在先，没有按时解决好取暖费问题，应该自己负责。D、合同一份，清河迈动健身俱乐部承接寰宇健身合同，证明由于反诉被告违约造成反诉原告不能正常营业，反诉原告为了减少损失将器材及会员转给清河迈动健身俱乐部，该转接共造成直接经济损失14916元。反诉被告：所说的发生在准备偷偷搬走后的行为，原因是因为不能按时结清取暖费水费电费，违约后原告保全自身利益。关门、保全之后发生的。E、联名证明信一份。有反诉原告员工及会员共计18名证人联名证明反诉原告没有使用过反诉被告供暖的事实。反诉被告：按常理，不使用取暖应该申请报停，不能不用还不申报报停，多次说能处理好，找庞总没有问题，实际是正常使用的。F、损失清单一份。该组证据2-4已经举证完毕，第1项证据数据计算，租金损失通过数据计算证明为30139元。证明租金损失为30139元。第三人宏达公司提出诉讼请求：1、确认原告与被告房屋租赁合同损害了第三人的民事合法权益；2、要求原告卲明春给付取暖费及损失，共计93560元，时间为2018.11.1-2020.3.31（2年的费用）；3、由原告卲明春承担此次的诉讼费用。原告卲明春辩称：使用人被告张某某必须结清取暖费。被告张某某辩称，第三人与我方没有直接的法律关系，也没有向我方主张权利，因为我方没有实际使用供暖，因此不承担缴纳取暖费的义务。第三人宏达公司举证：供热收费专用收款收据，证明原告卲明春2018-2020年欠取暖费46780.14元×2，滞纳金74941.78元＋126166.04元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，原告卲明春与被告张某某签订了一份房屋租赁合同，甲方邵某某将坐落于开原市嘟啦啦少年宫二楼，1417.58平方米出租给乙方张某某使用，开办寰宇健身运动场所，约定租期三年，从2018年6月6日至2021年7月6日（其中从6月5日至7月6日为免租期）。租金每年35万元，三年租金不变，乙方每年提前三个月即每年四月六日前一次性交清下一年租金。合同第四条约定，被告向原告交付游泳池混凝土清除保证金5万元，合同期满，乙方守约情况下，保证金退回。第五条约定，乙方必须按期交清租金，该房产租赁税费、房产税、环保卫生费、取暖费、由乙方承担，不按期交清，按乙方违约弃租处理，甲方有权收回房产，损失由乙方负责。第六条约定，期满不续租，游泳池及其他装修材料，由乙方拆除，并恢复原貌，费用自理。否则按乙方违约，保证金归甲方所有。第七条约定了水电费，第八条约定房屋维修由乙方负责。合同签订后，双方如约履行。原告交纳了房屋租金及游泳池拆除保证金。被告在经营期内，未交纳取暖费，亦未办理报停手续。从2018至2020年欠取暖费共计93560.28元。至2020年2月，因全国爆发新冠疫情。被告方经营的健身中心生意影响较大，几个月未开业经营，生意损失严重，被告提出减少租金，原告未同意。因此双方发生矛盾。被告欲搬出该房屋，原告发现后，断电、关闭大门阻止起搬走健身器材。并申请法院财产保全，查封了被告的健身器材。被告未按合同约定继续交纳下一年租金。致使双方租赁合同不能继续履行。原告房屋的损失，经铁岭中实资产评估事务所评估，共计78040元。评估费5000元。本院认为，原被告之间的房屋出租合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告作为承租人，有义务按照合同约定的时间和金额支付租金，现合同约定支付第二年租金的时间已过，被告未履行义务。本案中，因房屋租赁产生矛盾，主要是因为全国的防疫斗争，影响了被告的生产经营，房屋租金成本负担较重，这类纠纷在全国普遍存在，原告方应理解被告方的经营困境，双方未能协商达成一致意见降低房租，导致双方的租赁合同未能继续履行，对双方都是损失。被告方在未解除合同的情况下，未按约定的时间交纳租金，属被告违约。依据《民法典》第七百二十一条规定“承租人应当按照约定的期限支付资金……”。本案中对于第三人主张的取暖费，数额按照欠交纳的二年数额计算，93560.28元，按照原、被告签订租赁合同，应由被告张某某负担，原告邵某某应承担连带责任。对原告主张的房屋损失，双方约定由被告负责维修、管理，并恢复原状，依据《民法典》第七百一十四条“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损灭失的，应当承担赔偿责任”。故应由被告张某某承担赔偿责任。数额按照评估结论认定，应由被告赔偿应承担因此产生的损失。损失、评估费5000元，共计83040元。关于原、被告双方主张的游泳池保证金，双方在合同中约定，被告未违约情况下，拆除后退回，现因被告违约，并未拆除，不应退回，但该游泳池装修部分已与房屋整体形成附和，原告同意利用，应给被告适当补偿。应补偿被告2万元为宜。关于被告张某某提出的反诉请求，因被告的损失与违约责任的关系，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实，应当提供证据加以证明，……。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。对原告主张的水、电费损失，垃圾清理费，因未提交证据本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张某某于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）邵某某83040元；二、原告（反诉被告）邵某某于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）张某某2万元；三、被告（反诉原告）张某某于本判决生效后十日内给付第三人开原市宏达热电有限公司取暖费93560.28元。原告（反诉被告）邵某某承担连带责任；四、驳回原告（反诉被告）邵某某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4171元，原告邵某某已预交；反诉费7473元被告张某某已预交，第三人诉讼费1063元，第三人宏达公司已预交，保全费1520元，合计6754元，由被告（反诉原告）张某某负担，于本判决生效之日起七日内向开原市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告邵某某预交的案件受理费4171元，保全费1520元应予退还，第三人宏达公司预交的诉讼费1063元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  佟 伟人民陪审员  姜兴良人民陪审员  杨大鹏二〇二一年八月八日书 记 员  王 琪