吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初1737号原告：吉林省合和物业管理有限责任公司，住所地吉林省镇赉县扶余西路与庆生南街交汇处。        法定代表人：温聪军，系公司董事长。        委托诉讼代理人：张娜，系公司员工。        被告：潘月，女，1989年5月15日生，汉族，无业，住吉林省镇赉县。        委托诉讼代理人：王伟（与潘月系夫妻关系），男，1987年11月26日生，汉族，无业，住吉林省镇赉县。        原告吉林省合和物业管理有限责任公司（以下简称合和物业公司）与被告潘月物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。原告合和物业公司委托诉讼代理人张娜，被告潘月委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        合和物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求潘月支付物业费2645元，合同违约金724.07元，迟延支付利息125.64元，合计3，494.71元；二、要求潘月承担诉讼费。事实和理由：潘月系镇赉县英伦印象小区10号楼2单元601室业主，房屋建筑面积73.46平方米，2016年12月7日至2021年12月7日五个年度的物业费共计2645元。期间合和物业公司多次以电话、贴物业费催缴单、上门收取等方式向潘月收取物业费，然潘月均以各种理由推托，拒不给付。依据《合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《吉林省物业管理办法》第五十三条，《白城市区物业管理办法》第二十一条及《物业管理服务合同》第四条、第六条相关规定内容要求潘月支付所欠物业费、合同违约金及迟延给付利息等费用。为维护合和物业公司的合法权益，维护其他已交物业费业主的利益，推进当地物业市场良性规范发展，提高百姓整洁舒适的居住生活环境，提升当地城市文明发展的社会形象，遏制警示其他大量业主类似效仿恶意欠拒缴物业费的社会怪象，故依法诉至贵院。        潘月辩称，我所居住的楼房是2012年建成的，我是2015年购买的。我家的可视门铃、防盗门都是坏的，屋里也是坏的，但是物业都不管，也没有人问过。我和物业签订合同时已经标注我家哪个位置损坏了，物业公司说给维修，但一直也没给我修，让我去一楼至五楼问问其他业主可视门玲是否坏了，这些问题四、五年都没给解决。物业公司的服务不到位。        本院经审理认定事实如下：潘月系镇赉县英伦印象小区业主之一，其楼位于镇赉县英伦印象小区10栋2单元601室，房屋建筑面积为73.46平方米。2016年3月14日，合和物业公司（甲方）与潘月（乙方）签订《合和物业物业管理服务合同》，合同中约定“物业管理服务费标准：住宅楼按照建筑面积，每平方米0.6元／月。缴纳费用时间：按年缴纳。每年结束前一个月统一缴纳下一年物业管理服务费。逾期交费：则从逾期之日起，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金。违约责任：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补交。每逾期一日，乙方应当按欠缴物业管理服务费总额的3‰（千分之三）向甲方支付违约金。”潘月自2016年12月7日至2021年12月7日止五个年度未缴纳物业管理费2645元（73.46平方米×0.6元／月×12月×5年）。        认定上述事实的证据：物业服务合同、工作联系单、派式单、物业费催缴照片及当事人陈述。        对合和物业公司提供的商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定，该证据并不完整，且与本案待证事实无关联性，本院不予评判；对潘月提供的光盘，光盘显示潘月家房屋漏雨导致房屋内部分损坏，本院认为，房屋漏雨与本院待证事实无关，故不予评判。        本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”合和物业公司与潘月签订的《合和物业物业管理服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。上述法律第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中，潘月作为小区业主，在合和物业公司履行了提供物业服务义务的前提下，其理应按合同约定向合和物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经合和物业公司催要，潘月仍拒付物业费的行为与法律相悖。故合和物业公司要求潘月给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。        至于潘月称房屋漏雨的问题，根据协议书约定，此项问题非物业公司服务范围，故业主不应以此作为不交物业费的理由。而潘月主张的可视门玲、防盗门损坏四五年，物业公司未进行修理等问题。本院认为，因合和物业公司已提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。虽该公司在物业服务的个别方面存在瑕疵，但若以此认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。考虑到合和物业公司在从事物业服务的某些方面存在瑕疵，本院认为，潘月应向合和物业公司交纳2016年12月7日至2021年12月7日止五个年度物业费的90％，即2，380.5元（2645元×90％）。        关于合和物业公司主张的违约金的问题。双方在物业服务合同中对逾期缴费的违约金作出了明确规定，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金，但本院认为，该违约金的计算标准过高。潘月应以476元（73.46平方米×0.6元／月×12月×90％）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2016年12月7日起至2017年12月7日止的利息作为违约金；以952元（529元／年×2年×90％）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2017年12月8日起至2018年12月7日止的利息作为违约金；以1428元（529元／年×3年×90％）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2018年12月8日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以1428元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至2019年12月7日止的利息作为违约金；以1904元（529元／年×4年×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年12月8日起至2020年12月7日止的利息作为违约金；以2380元（529元／年×5年×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2020年12月8日起至付清之日止（2021年12月7日之前）的利息作为违约金。        关于合和物业公司主张的迟延履行利息，因本案尚未生效，尚未进入执行程序，故对其该项诉求本院不予支持。        依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：        一、潘月于本判决生效之日起五日内给付吉林省合和物业管理有限责任公司2016年12月7日至2021年12月7日止五年度的物业费2，380.5元；        二、潘月于本判决生效后五日内，以476元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2016年12月7日起至2017年12月7日止的利息作为违约金；以952元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2017年12月8日起至2018年12月7日止的利息作为违约金；以1428元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2018年12月8日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以1428元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至2019年12月7日止的利息作为违约金；以1904元（529元／年×4年×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年12月8日起至2020年12月7日止的利息作为违约金；以2380元（529元／年×5年×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2020年12月8日起至付清之日止（2021年12月7日之前）的利息作为违约金。        三、驳回吉林省合和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元（已减半收取），保全费54.95元，保函费用100元，潘月负担161.95元，吉林省合和物业管理有限责任公司负担18元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。        期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。        审判员    韩丽丽二〇二一年八月二十五日书记员    赵书淼