徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初6351号原告：魏锦，女，1975年10月14日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张珊花，江苏众联成律师事务所律师。被告：华润置地（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。法定代表人：王昕轶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李聘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告魏锦与被告华润置地（徐州）有限公司（以下简称华润置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏锦及其委托诉讼代理人张珊花，被告华润置地公司的委托诉讼代理人李聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏锦向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购买商品房面积差价损失费40802.90元[（223.15-218.21）*8310.16]；2.判令被告支付逾期交付违约金103846元(1854413*万分之二*280天，自2018年12月16日计算至2019年9月24日为283天，原告主张280天）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于徐州市，合同约定:房屋建筑面积223.15平方米，房屋总价1854413元，合成房屋单价为8310.16元/平方米。合同签订后，原告依约付清了全款。被告本应于2018年12月15日将交于将于原告，却因房屋存在屋面、墙面、地面渗漏和开裂等严重质量问题而未能在约定时间将房屋付与原告。在原告多次要求下，被告修复了房屋。被告修复的房屋虽未能达到原告满意程度，但原告为了尽快使用房屋，于2019年9月29日接收了房屋。被告将房屋交付原告时尚未办理齐全房屋登记手续，2021年2月1日，原告几经周折将房产证办理下来后，发现房产证面积比合同面积少4.94平方米。被告逾期将房屋交付原告，且交付的房屋面积少于约定面积，违反了合同约定，应当向原告支付违约金，并赔偿原告房屋面积的差额损失。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告华润置地公司答辩称，一、被告不存在违约行为，不应支付违约金。案涉房屋在合同约定的交付日期前达到了双方约定的交付使用条件，依法取得了《竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》。被告已经按约定，书面通知原告办理交付手续，原告也在约定的交付期限内验收了房屋。原告虽然没有领取钥匙，也应视为被告在合同约定交付期限内交付了房屋，故不存在逾期交付的违约行为，无需承担违约金。二、原告所主张的逾期交付违约金高于合同的约定。案涉房屋总价1854413元，原告主张的逾期交房违约金103846元，已经超出了房款总额的5%即92720.65元，高于合同约定。三、原告主张的面积差价损失费没有合同和法律依据，不应得到支持。按照合同约定，该商品房实测建筑面积与主合同约定的建筑面积存在误差，双方同意按套计算总价不变，商品房总价款不因面积误差而变化。综上所述，原告要求被告承担逾期交房违约金、退还面积差价损失费等的请求，欠缺法律和事实依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月6日，原告魏锦（买受人）与被告华润置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号TS0067184），约定：被告经批准，在以出让方式取得的地块上建设的商品房项目核准名称为云龙湖悦府；原告购买的商品房为云龙湖悦府x幢x单元x号，该商品房预测建筑面积共223.15平方米，其中套内建筑面积201.78平方米，分摊共有建筑面积21.37平方米。第六条“计价方式与价款”中约定：该商品房价款按套计算，总价款为1854413.00元。第九条“商品房交付条件”中约定：该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定了商品房相关设施设备交付条件。第十一条“交付时间和手续”中约定：（一）被告应当在2018年12月15日前向原告交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之前为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。(三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条“逾期交付责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之二的违约金。第十三条“面积差异处理”中约定：该商品房交付时，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：4.双方自行约定，见补充协议。第十六条“商品房质量”中约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。见补充协议。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。该《商品房买卖合同》附件十一为《商品房买卖合同补充协议》，其中第二条第4项约定：主合同所列该商品房的建筑面积、套内建筑面积、共用部位与共用房屋分摊建筑面积以竣工后产权登记机关最终审核的为准，买受人对此已知悉并予以认可。第七条第1项约定：该商品房交付时应当取得《竣工验收备案表》，出卖人取得《竣工验收备案表》，即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。第九条中约定：5.买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装修装饰、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定进行履行保修义务，出卖人在维修期间不构成逾期交付。买受人以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装修装饰、设备的标准为由拒绝接收该商品房，视为该商品房已交付，交付时间为通知的交付截至日期或合同约定的交付截至日期，两者先到达者为准。6.关于房屋质量异议，双方一致同意按下述约定处理：6.1买受人在查验房屋时对该商品房的质量问题提出异议的，应以书面形式一次性提出，由买受人或其授权委托人亲笔签字，否则视为无异议。出卖人处理完买受人书面异议后，通知买受人对修复部分验收之日起10日内，买受人未验收或未提出书面意见拒绝验收的，视为买受人已验收完毕。第十条第3项约定：逾期超过90日后，买受人选择履行合同的，自主合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的5%。第十一条约定：该商品房交付时，实测面积与主合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理。1.根据主合同第六条关于按套计价的约定，双方同意按下述约定处理：1.1若该发商品房实测建筑面积与主合同约定的建筑面积存在误差，双方同意按照第六条约定的按套计算总价不变，商品房总价款不因面积误差而变化；1.3套内建筑面与公摊建筑面积仅供参考，不做计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊建筑面积差异要求出卖人承担返还房价款或其他违约责任。第十四条第2项约定：在该商品房交付时，如发生地基基础和主体结构以外的其他质量问题，买受人不能以此为由拒绝该商品房的收房手续，双方一致同意按照本补充协议关于该商品房交付时的房屋质量异议的约定处理。上述合同及补充协议签订后，原告依约向被告交付了购房款。2018年12月13日，被告华润置地公司取得华润云龙湖悦府60-67#、75-80#、84-87#的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年12月14日，徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司出具房产实测成果报告书（编号201812140202），其中载明原告购买的云龙湖悦府x号楼x单元x号房屋套内面积197.222平方米、分摊面积20.986平方米、建筑面积218.21平方米。2018年12月12日，被告通过快递邮寄方式向原告送达《交付通知书》，载明：原告应于2018年12月16日10时30分至2018年12月16日11时30分到云龙湖悦府会所一楼办理入住手续；逾期未办理的，房屋的风险责任按双方合同的约定转移。原告于次日收到被告邮寄的通知书，并于2018年12月16日至云龙湖悦府处对案涉房屋进行验收。被告提供的房屋验收单上载明房屋存在如下问题：“1.南卧室露台GRC线条2处干裂；2.南阳台GRC线条破坏，阳台顶面渗漏；3.阁楼南天沟垃圾未清理，天沟有破坏（整体刮一遍）；4.地漏未试水；5.瓦需要排查；6.玄关铝合金门真石漆门套线距墙缝隙过大。窗口上方真石漆修补；7.车位太窄；8.电梯太窄”，原告在房屋验收单上签字确认。因房屋存在上述问题，原告要求被告维修，并未领取涉案房屋的钥匙。2019年9月24日，原告与涉案小区物业公司办理了物业验收交接确认手续，并向徐州市铜山区税务局缴纳案涉房屋买卖契税，备注中载明房屋面积223.15平方米。2021年2月1日，原告取得案涉房屋产权证书，证书载明房屋建筑面积218.21平方米，其中房屋专有建筑面积197.22平方米，分摊建筑面积20.99平方米。后因原告向被告主张逾期交房违约金及房屋面积差价损失未果，产生本案诉争。原告起诉时列华润置地（北京）物业管理有限公司徐州分公司为本案被告，诉讼中撤回了对该公司的起诉，本院予以准许。本案争议焦点为：一、被告华润置地公司是否存在逾期交付房屋的违约行为；二、原告主张房屋面积差价损失费有无事实和法律依据。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，当事人均应依约履行合同义务。原告负有依约支付购房款的义务，被告负有按时将符合约定标准的房屋交付给原告的义务。一、关于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为的问题。首先，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议中约定，被告应当在2018年12月15日前向原告交付房屋，案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后，即视为具备交房条件。被告分别于2018年12月13日、12月14日取得案涉房屋的《竣工验收备案表》和《房屋建筑面积测量报告》，应视为案涉房屋具备交房条件。2018年12月12日，被告向原告邮寄送达交房通知书，告知原告于12月16日办理上房手续。考虑到大批业主同时交房，被告需组织多批次开展交房工作，故被告晚于合同约定1日向原告交房亦属合理，不应视为违约。其次，原被告签订的合同及补充协议中约定，“除了地基基础和主体结构质量问题外，原告不得以其他工程质量为由拒绝接收该商品房，但被告应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定进行履行保修义务，在维修期间不构成逾期交付。”“买受人以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装修装饰、设备的标准为由拒绝接收该商品房，视为该商品房已交付”。2018年12月16日，原告至被告处对案涉房屋进行了验收检查，房屋交接单上列明的8项问题并不涉及地基基础和主体结构质量问题，亦未达到严重影响正常居住使用的程度，故不能作为原告拒绝接收房屋的理由。综上，应视为被告于2018年12月16日完成了按约交付房屋的义务，不存在逾期交房的违约行为，故原告主张逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。二、关于原告主张的房屋面积差价损失费问题。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释〔2003〕７号）第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案合同第六条约定，案涉房屋以套为单位进行出售，总价款为1854413.00元，而非以房屋建筑面积*单价来计算商品房价款；补充协议第十一条约定“双方同意若该商品房实测建筑面积与主合同约定的建筑面积存在误差，仍按套计算总价不变，商品房总价款不因面积误差而变化；同时双方不得以套内建筑面积、公摊建筑面积差异要求被告承担返还房价款或其他违约责任。”本案中，虽然案涉房屋产权证书上显示建筑面积为218.21平方米，与合同第三条所载明的223.15平方米不一致，但根据双方上述约定的房屋计价方式及面积差异处理规则，原告主张被告支付房屋面积差价损失没有依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释〔2003〕７号）第十二条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条规定，判决如下：驳回原告魏锦的诉讼请求。案件受理费3193元，减半收取1596.5元，由原告魏锦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 彭银凤二〇二一年八月四日法官助理 孔庆宇书 记 员 陶玉娇