河北省石家庄市栾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0111民初1291号原告：张金玮，女，1970年11月17日出生，汉族，住址：河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：赵福琳，河北三言律师事务所律师。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司石家庄分公司。统一社会信用代码：91130102MA0DL0FJ4C。营业场所：河北省石家庄市裕华区建华大街万达写字楼B座2506。负责人：刘锐，公司总经理。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司。统一社会信用代码：91610131MA6URLJQ3A。住所：陕西省西安市高新区沣惠南路16号金贸国际7号楼2401室。法定代表人：刘锐，公司总经理。原告张金玮与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司石家庄分公司（以下简称大城小屋石家庄公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张金玮委托诉讼代理人赵福琳到庭参加诉讼，被告大城小屋石家庄公司、大城小屋公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张金玮向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司石家庄分公司签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令二被告支付自2020年12月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金（按照每月7680元计算，自2020年12月1日至2021年4月30日暂计38400元）；3.请求判令二被告支付2021年2月至《房屋租赁合同》解除之日的物业费（按照每月600元计算，自2021年2月至2021年4月暂计1800元）；4.请求判令二被告支付违约金92160元；5.请求判令诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年9月16日原告与陕西大城小屋不动产管理有限公司石家庄分公司（以下简称“被告一”）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于石家庄市栾城区的房屋出租给被告一，租金为7680元／月，租金于次月20日支付，由被告一承担水费、电费、物业费等。后原告将房屋交付给被告一，并向被告一支付了225000元装修费。现被告一自2020年12月1日开始，就未向原告支付租金，根据《房屋租赁合同》第十三条第三款规定，原告请求解除与被告一的《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第十四条第四款的约定，被告一应向原告支付装修费全款225000元的违约金，但经原告考虑将违约金数额降为92160元（即一年租金的数额）。由于被告一为陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称“被告二”）的分公司，被告二应对被告一的债务承担责任。故诉至贵院，望支持诉讼请求。原告张金玮在案件审理过程中，将诉讼请求第一项变更为“请求确认2021年5月29日原告与被告一签订的房屋租赁合同解除”；诉讼请求第二项变更为“自2020年12月23日至解除之日的租金”；诉讼请求第三项变更为“自2021年2月23日起至解除之日的物业费”。被告大城小屋石家庄公司未到庭应诉亦未提交答辩状。被告大城小屋公司未到庭应诉亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，原告张金玮（甲方）与被告大城小屋石家庄公司（乙方）签订“《房屋租赁合同》”一份和“《房屋租赁合同》补充协议一”一份，合同约定原告张金玮将坐落于石家庄市栾城区的房屋出租给被告大城小屋石家庄公司，租金为7680元／月，租赁期限自2019年10月23日至2027年12月22日，自原告张金玮将房屋交付给被告大城小屋石家庄公司起两个月为免租期，租金于免租期结束后的次月20日支付，以后每月20日支付租金。合同还约定原告张金玮委托被告大城小屋石家庄公司对该租赁房屋进行装修，基础装修费加增项合计实收225000元。后2019年9月21日原告张金玮将房屋交付给被告大城小屋石家庄公司，并签订房屋交割清单一份。原告张金玮按照“《房屋租赁合同》补充协议一”的约定分别于2019年9月20日、2019年11月1日向被告大城小屋石家庄公司支付了225000元装修费。被告大城小屋石家庄公司已经按照约定支付房屋租金7680元／月至2020年12月22日；支付房屋物业费600元／月至2021年2月22日。原告张金玮于2021年5月26日通过中国邮政向被告大城小屋石家庄公司邮寄了解除合约通知函，通知函中要求解除双方在2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付所欠租金及违约金。被告大城小屋石家庄公司并未签收，根据《房屋租赁合同》第十六条其他约定中第三项通知及送达“如为通过EMS快递服务发出，为该服务受理后3天”，2021年5月29日应视为已送达。另查明，被告大城小屋石家庄公司为被告大城小屋公司的分公司。上述事实，有原告张金玮提交的房屋租赁合同、补充协议及附件、银行流水、解除合约通知函、快递投递详情等证据及当事人当庭陈述予证明。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”。此案所涉及的法律事实引起的纠纷发生在民法典实施之前，故应适用民法典实施前的法律。原告张金玮为出租方，被告大城小屋石家庄公司为承租方，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思的表示，不违反国家法律规定，合法有效。原告张金玮按照合同约定支付了装修款并向被告交付了房屋，原被告双方形成房屋租赁合同关系。关于原告张金玮诉讼请求第一项，要求确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》在2021年5月29日解除，原被告双方签订的《房屋租赁合同》第十三条合同的解除第三款1.“不支付或者不按照约定支付租金达60日的”，根据原告张金玮提交的银行流水显示，被告大城小屋石家庄公司支付租金至2020年12月22日，至2021年5月26日原告张金玮向被告大城小屋石家庄公司邮寄解除合约通知函时已满足合同约定的解除条件，根据双方在合同中约定的送达方式，原告张金玮在2021年5月26日通过EMS快递服务的方式向被告大城小屋石家庄公司邮寄了解除合约通知函，交寄的三日后，即2021年5月29日应为送达之日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告大城小屋石家庄公司并未提出异议。因此，本院认为，原告张金玮与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司石家庄分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月29日解除。关于原告张金玮诉讼请求第二、三项，要求被告支付欠付的房屋租金和物业费的诉讼请求，原被告在《房屋租赁合同》中明确约定了房屋租金为7680元/月、物业费为600元/月，因此被告大城小屋石家庄公司作为合同的承租方，应该按照约定承担付款责任，但被告大城小屋石家庄公司作为被告大城小屋公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，因此被告大城小屋石家庄公司作为被告大城小屋公司的分公司，不具备法人资格，被告大城小屋公司应该承担合同约定的付款责任，合同约定的租金为7680元/月，2021年5月29日双方解除租赁合同，因此租金应自2020年12月23日计算到2021年5月28日共计39680元；物业费600元/月自2021年2月23日计算到2021年5月28日共计1900元。关于原告张金玮诉讼请求第四项，要求被告支付违约金92160元的诉讼请求，原被告双方签订的《房屋租赁合同》第十四条违约责任“乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金”，原被告双方合同中明确约定了房屋装修款为225000元，并且原告张金玮已经按照约定实际向被告大城小屋石家庄公司支付了225000元装修款，现被告大城小屋石家庄公司未按照合同约定支付租金违反了《房屋租赁合同》第十三条第三款第一项的约定，故应该向原告张金玮支付违约金，原告张金玮要求被告大城小屋石家庄公司支付92160元的违约金并未超过合同约定数额，被告大城小屋石家庄公司作为被告大城小屋公司的分公司不具备法人资格，被告大城小屋公司应该承担该笔违约金的给付责任。被告大城小屋石家庄公司、被告大城小屋公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，缺席判决如下：一、原告张金玮与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司石家庄分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月29日解除。二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效后三日内付给原告张金玮拖欠的租金39680元、物业费1900元，共计41580元。三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效后三日内付给原告张金玮违约金92160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2948元，减半收取1474元，由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311－886××××7）。上诉案件受理费2948元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 邢 辉二〇二一年八月五日位置]书记员 邢晓蕊