安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初2897号原告（反诉被告）：叶冬雄，女，1983年4月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告（反诉原告）：叶梅花，女，1978年12月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人:刘亚洋，安徽百师律师事务所律师。原告叶冬雄与被告叶梅花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月16日公开开庭进行了审理。2021年7月7日，叶梅花向本院提起反诉，本院予以受理。原告叶冬雄，被告叶梅花的委托诉讼代理人刘亚洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶冬雄向本院提出诉讼请求：1、叶梅花返还租房押金1000元、房租2800元（2020年10月26日至2020年12月8日多交的房租）；2、叶梅花赔偿装修费5000元；3、叶梅花承担因停水、停电造成的经济损失13200元（自2020年10月26日起至2020年12月8日止按每天300元计算）；4、叶梅花承担2020年12月8日至2021年1月16日（叶冬雄正式找到门面营业之日）期间38天的停业装修人员损失11400元（按300元每天计算）；5、叶梅花返还疫情期间应减免的一个月房租2000元；6、本案诉讼费由叶梅花承担。事实和理由：2019年12月8日，叶冬雄与叶梅花签订《房屋租赁合同》,约定：叶梅花将铜冠花园4栋8号网点一楼、使用面积70平方米出租给叶冬雄经营使用,租期自2019年12月8日至2021年12月7日止；月租金2000元,一季度一交，租赁期间的水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费均由叶梅花支付，押金1000元。在承租期间，叶冬雄支付了装修费5000元，并与叶梅花约定：若半年悔约，叶梅花全额承担装修费，一年悔约承担装修费的90%。在双方的租赁期未到一年时间，叶梅花单方面恶意违约，另行转租，未经叶冬雄同意且未等待叶冬雄找到经营场所，便故意不交电费，造成叶冬雄无法经营。2020年10月26日，叶冬雄报警备案，自当日起关门歇业，损失惨重。2021年1月16日，叶冬雄找到了新的门面开业。综上所述，叶梅花应对因自己的违约行为对叶冬雄造成的损失承担赔偿责任，由于叶梅花违约而给叶冬雄造成的损失，叶冬雄可以另行主张权利。叶梅花辩称，1、叶冬雄与叶梅花之间签订的《房屋租赁合同》已经解除。2020年9月15日，房东要求收回房屋，并与案外人签订了房屋租赁合同，叶梅花实际已不再享有涉案房屋的租赁使用权。次日，叶梅花将该情况告知了叶冬雄，要求叶冬雄搬离，并按照双方签订的协议承担装修违约损失，但叶冬雄不予配合。后叶梅花起诉要求解除合同，并要求叶冬雄搬离房屋。法院判决后，叶冬雄仍然占据房屋不搬离，直至2021年3月3日才与房东办理了交接手续，叶冬雄仍应支付欠付的部分租金。2、叶梅花未断水断电，自房东与案外人签订房屋租赁合同后，叶梅花已经丧失租赁房屋的使用权，已经从房屋中退出，对房屋的使用并不参与，电费问题可能系叶冬雄与房东未按时缴纳，叶梅花并不知情，且经叶梅花向房东核实，房东已经按时缴纳水电费，不存在拖欠事实，叶冬雄要求叶梅花承担营业损失无事实和法律依据。叶冬雄与叶梅花关于提前解约已经作出了特别约定，半年毁约赔付五千元，一年毁约赔付四千五百元。叶冬雄主张的损失超过合同约定，也缺乏相应证据。3、叶冬雄要求减免疫情期间一个月租金无法律依据，叶梅花不予认可。综上，请求判令驳回叶冬雄的诉讼请求，并判令叶冬雄向叶梅花支付租金及电费损失。叶梅花向本院提出反诉请求：1、叶冬雄支付2020年9月15日至2021年3月3日期间的租金及水电费共计23211.93元〔其中，租金21999.40元（扣除叶冬雄已经缴纳的6000元租金），水电费1212.53元〕；2、叶冬雄承担本案反诉费用。事实与理由：2019年12月8日，叶梅花与叶冬雄签订《房屋租赁合同》时，叶梅花已经告知叶冬雄，叶梅花与房东的合同于2020年4月30日到期，不满半年，由于生意不好，租赁期间是否转让还是续租不能确定，如果叶梅花不能履行该合同，提前解约，愿意承担叶冬雄的装修损失，并就此在房屋租赁合同中予以特别约定。2020年9月15日，房东与案外人王琨也签订了《房屋租赁合同》，叶梅花即不再承租涉案房屋，遂就此与叶冬雄交涉，愿意按合同约定承担装修损失，但叶冬雄拒绝配合。由于叶梅花本身与房东解除了租赁合同关系，其与叶冬雄之间的《房屋租赁合同》已经无法履行，在叶梅花愿意按照合同承担违约责任的情况下，叶冬雄恶意占有房屋，直至2021年3月3日才与房东办理了交接手续，搬离房屋，导致涉案房屋的一楼、二楼无法使用，房东向叶梅花追索租金和水电费共计29211.93元。自2020年9月15日起，叶梅花已经退出房屋，并解除了租赁合同，仅需依据房屋租赁合同对叶冬雄承担违约责任，但房屋被占用的租金损失及水电费应当由房屋的实际占有人叶冬雄来承担。叶冬雄辩称，叶冬雄于2020年9月8日交纳了第四季度的房租，叶梅花要求叶冬雄9月15日退房，但退房需要一定的时间。即使承担房租，叶冬雄最多也只能承担一审判决确定的履行期间以后至2021年3月3日的房租，且只承担个人承租的部分。水电费双方约定由出租人承担，所以叶冬雄不应当承担水电费。本院经审理认定事实如下：叶梅花从铜陵市银禾农资有限公司（以下简称银禾公司）处承租了铜冠华园4栋8号网点房，该网点房共两层。2019年12月8日，叶梅花（出租方、甲方）与叶冬雄（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于铜冠花园四栋八号网点一楼出租给乙方经营使用，使用面积为70平方米，期限自2019年12月8日至2021年12月7日；月租金人民币2000元，押金1000元，一个季度交一次，提前一个星期给付；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由甲方支付；乙方装修费用5000元，签订合同为贰年时间，半年毁约甲方全额赔付乙方5000元，壹年毁约赔付90%，贰年毁约赔付80%，如因乙方原因退租，由乙方自行承担，两年以后任何费用与甲方无关。合同签订后，叶梅花即将房屋交付给叶冬雄使用，叶冬雄按照合同约定向叶梅花支付押金1000元，并按季度向叶梅花支付了房租（其中，最后一次支付房租时间为2020年9月8日，房租已支付至2020年12月7日）。在与银禾公司的租赁期限尚未届满时，叶梅花表示不再继续承租上述两层房屋，并介绍案外人王琨于2020年9月15日与银禾公司重新签订了《房屋租赁合同》。2020年9月16日，叶梅花向叶冬雄发微信，告知其房屋已经重新转租事宜，要求叶冬雄提前搬离房屋，但叶冬雄未能同意。2020年9月25日，叶梅花要求退还剩余三个月的房租6000元，但叶冬雄未接受。后因叶梅花不缴纳水电费，导致供电部门将叶冬雄承租的房屋予以断电，叶冬雄于2020年10月26日将大门锁上，此后再未继续经营。2020年11月4日，叶梅花向本院提起诉讼，要求提前解除其与叶冬雄签订的《房屋租赁合同》，并要求叶冬雄搬离房屋。2020年12月14日，本院作出（2020）皖0705民初5410号民事判决，解除了叶梅花与叶冬雄签订的《房屋租赁合同》，并判令叶冬雄在判决生效后十日内搬离房屋。宣判后，叶冬雄不服提出上诉。期间，叶冬雄重新寻找了门面，并于2021年1月16日重新开业。2021年2月22日，叶冬雄撤回上诉。2021年3月3日，叶冬雄返还了承租的门面及物品。后因叶冬雄与叶梅花就损失的承担问题未能协商一致，叶冬雄遂诉至本院。关于叶冬雄主张的费用，庭审中，叶梅花同意承担装修费4500元，押金1000元不同意退还。关于叶梅花主张的费用，庭审中，叶冬雄同意承担2021年1月1日至2021年3月3日期间的一楼租金，水电费不同意承担。另，庭审中，根据叶梅花代理人的询问，叶冬雄认可去往二楼必须通过其承租的一楼进入。本院认为，叶冬雄与叶梅花签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决解除，为此，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。依据上述规定，在《房屋租赁合同》解除后，相关当事人仍有权向对方主张相应的违约责任。关于叶冬雄主张的相关费用。1、租房押金1000元，因该款的性质是押金，且双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，叶梅花继续占有押金并无依据，该款叶梅花应退还给叶冬雄。2、叶冬雄已经交纳的2020年10月26日至2020年12月7日房租2800元，因叶冬雄已于2020年10月26日停止经营，且无法经营的原因在于叶梅花没有交纳水电费、以致供电部门断电，责任在于叶梅花，该款叶梅花应退还给叶冬雄。3、装修费5000元，因叶梅花毁约的时间为2020年9月，系叶冬雄承租房屋的一年以内，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，叶梅花应承担装修费4500元，且叶梅花在庭审中也愿意承担4500元。4、2020年10月26日至2020年12月7日期间的经营损失13200元，双方在《房屋租赁合同》中对此虽未明确约定，因无法继续经营的原因在于叶梅花，叶冬雄在本案中虽未提供经营损失方面的具体证据，但从本案实际情况来看，其存在经营损失这一事实客观存在，本院根据实际情况，按50%酌情认定为6600元。5、2020年12月8日至2021年1月16日（叶冬雄正式找到门面营业）期间38天的停业装修人员损失11400元，鉴于双方约定的租赁期限已于2020年12月7日届满，此后产生的相关费用应由叶冬雄自行承担，对此本院不予支持。6、疫情期间减免一个月房租2000元，该请求具有相应的事实和证据证明，本院予以支持。关于叶梅花主张的相关费用。1、2020年9月15日至2020年10月26日期间的房租，该期间叶冬雄尚未关门停业，该部分租金叶冬雄已经交纳，且叶冬雄在本案中也没有要求叶梅花退还该部分租金。因此，该部分租金应由叶冬雄承担。2、2020年10月26日至2020年12月7日期间的租金，因叶冬雄从2020年10月26日以后未再继续承租房屋，且无法经营的原因在于叶梅花没有交纳水电费，以致供电部门断电，虽然本院在（2020）皖0705民初5410号案件中支持了叶梅花的诉讼请求，但双方发生争议的责任在于叶梅花，该部分租金叶冬雄不应承担。3、2020年12月8日至2020年12月31日期间的租金，该期间双方虽正进行民事诉讼，但鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月7日届满，且叶冬雄承租的房屋已由产权人另行租赁给了他人，叶冬雄与叶梅花不可能续签房屋租赁合同，在租赁期限届满后，叶冬雄不返还房屋已无依据，依法应承担相应的租金损失，参照双方签订的《房屋租赁合同》关于租金标准的约定，叶冬雄应承担的该部分租金数额为1600元。4、2021年1月1日至2021年3月3日期间的租金，叶冬雄在庭审中同意承担，参照双方签订的《房屋租赁合同》关于租金标准的约定，叶冬雄应承担的该部分租金数额为4200元。5、叶梅花主张的二楼房租，因双方约定的租赁期限截止日期为2020年12月7日，在此期间叶冬雄不退还房屋符合法律规定，在此之前的二楼房租不应由叶冬雄承担。2020年12月7日以后，叶冬雄将一楼大门锁住不返还给叶梅花，鉴于去往二楼必须经过一楼进入，在叶冬雄没有返还一楼房屋的情况下，叶梅花无法按照合同约定将一楼、二楼整体返还给产权人，以致二楼也产生了租金损失，且产权人已向叶梅花主张了两层楼的租金损失，相应的法律后果应由叶冬雄承担，本院根据二楼的租金标准以及叶冬雄返还房屋的时间认定该部分租金数额为8600元。6、水电费问题，参照双方在《房屋租赁合同》中约定的承担主体，水电费应由叶梅花承担。综上所述，叶冬雄要求叶梅花承担相关费用符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持。叶梅花要求叶冬雄承担相关费用符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告叶梅花退还原告叶冬雄租房押金1000元，租金4800元，并支付装修费4500元，营业损失6600元，合计16900元；二、原告叶冬雄承担被告叶梅花租金损失14400元；三、上述第一、二项付款义务相互冲抵后，被告叶梅花支付原告叶冬雄各项费用2500元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告叶冬雄的其他诉讼请求；五、驳回被告叶梅花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费685元，减半收取计342.50元，由原告叶冬雄负担179元，被告叶梅花负担163.50元；反诉案件受理费190元，由原告叶冬雄负担118元，被告叶梅花负担72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇二一年八月十八日书记员  朱 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条——合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十四条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失第五百八十五条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十二条——当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条——下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条——民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。