连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初961号原告：李熙，女，汉族，住连云港市赣榆区。被告：江苏润都置业投资有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路5号。法定代表人：邵世民，执行董事。委托诉讼代理人：周明智，江苏传扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董洪波。原告李熙与被告江苏润都置业投资有限公司（以下简称“润都置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李熙与被告润都置业公司的委托诉讼代理人周明智、董洪波到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李熙与被告润都置业公司的委托诉讼代理人周明智、董洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李熙向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告按每日万分之三支付逾期交房违约金75594.90元；二、请求法院依法判决被告按约定安装新风系统和净水系统；三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年2月1日与被告签订了《商品房买卖合同》并依约履行了付款义务，向被告购买位于赣榆区××镇××路××××路××××××小区××号楼×单元×××××室,房屋总价款为976252元。该小区于2019年11月08日竣工，合同约定被告应于2019年11月30日前交付该房屋，原告在2019年12月至2020年5月期间多次到售楼处询问交房时间情况，均告知：本月底可交房。逾期交房期间，被告不愿告知逾期交房真正原因，原告到微信公众号连云港12345市民热线进行询问。2020年5月中旬，连云港12345市民热线进行回复：四季花城2号楼已经通过竣工验收备案，可以交付使用。原告再次去售楼处询问交房时间，均告知：近期交房！直至2020年8月14日原告才收到被告按合同约定发送的交房通知书。原被告签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，格式合同提供方在合同中约定限制对方权益增加乙方义务的条约无效。本案案涉合同第七条，第九条及附件四就是这样的合同约定，应属无效合同。因合同约定的违约金计算标准远远低于市场标准（万分之一至万分之三)，现请求法院以每日万分之三的标准进行调整，自2019年12月1日起至2020年8月14日止，被告逾期交房共计258天。另外，根据2017年8月10日四季花城线上公众号做出的项目简介内容以及线下纸质单页及售楼处工作人员的细致宣传，承诺给原告安装新风系统、净水系统、夜光跑道、分户地暖等配套设施打造赣榆高端智能社区。房屋交付后原告才发现被告仅安装分户地暖，未履行承诺给原告安装新风系统及净水系统，理由是新风系统以及净水系统不符合建筑安全，被告未经过充分调研、论证、设计就承诺安装新风系统及净水系统的行为已经涉嫌虚假宣传，误导原告当年高于周边房价购买涉案房屋，应承担违约贵任，应按照新风系统及净水系统市场价格对原告进行赔偿。被告润都置业公司答辩状中称，一、被告逾期交房是出现不可抗力约定的情形，被告和原告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间一期是2019年11月30日。2019年连云港市创建国家级卫生及文明城市和治理大气污染，国庆节日等原因,政府命令停工达90日，这是原被告双方在签订合同时无法预见的客观事件出现，属不可抗力情形的政府行为。继而2020年1月24日在全国出现的新冠肺炎疫情，这是不可抗力情形中的自然灾害。上述事由导致工地停工至2020年3月27日后才恢复施工。故应当将上述不可抗力的法定免除责任时间顺延143天。二、原告主张的新风、净水系统安装或赔偿款不成立。1、在涉案小区楼宇开盘前，被告已经公示告知其新风、净水系统因涉及规划的原因取消，之后双方签订的定购书及后来的《商品房买卖合同》，在签订涉案合同时已经向原告出示范本及补充协议和有关事项说明，并经修改后形成的该合同。这是双方的真实意思表示。合同并未排除原告的主要权利，且被告也不是独占企业，原告有自主的购买选择权，故其认为是格式合同的观点难以成立。补充协议明确约定，“销售人员的口头承诺、宣传资料等与合同或补充协议不一致的，均以合同及附件、补充协议内容为准，买受人放弃援引合同及附件，补充协议之外的资料内容进行任何权利的主张”。在合同及附件或者补充协议中已经排除了宣传资料等关于新风、净水系统附属设施。连云港市中院关于《房地产纠纷案件疑难问题解答》第六条规定，双方在合同或协议中明确排除的除外。故原告依据上述资料主张该两项的安装或赔偿依法不能成立。2、原告在诉状中陈述双方签订的是格式条约，应属无效合同。依据原告主张，应当适用民法及合同法规定的无效合同处理方法，即返还财产、赔偿损失。被告也愿意适用双方相互返还的方式处理本案。原告认为双方签订的涉案合同无效，则不存在延期交房的违约金问题。故原告请求中的主张违约金不成立。三、原告主张逾期交房违约金外的租金、交通费等无依据。原告主张的违约金过低，是双方自愿认可后签订的合同。原告的房屋现增值每平方3000元左右，被告是否可以向法院申请撤销当初合同签订的每平方单价而按照现值？如果原告认为双方约定的违约金过低，应当在合同签订后一年内向法院或仲裁机构要求调整或撤销，现已时近四年才提出此请求，与法不符。即使时效符合法律规定，原告也应当向法院提交其本人因签订该合同所受到的实际损失等证据予以证实采纳后才能调整。现原告并无该方面的证据，故其该点请求难以成立。原告主张的违约金外的租金，交通费等其他损失，无法律依据及充分的证据证实其主张。请求法庭依据事实及证据依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，原告李熙作为买受人，与作为出卖人的被告润都置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF20181018963）。该《商品房买卖合同》文本系江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制的标准文本。合同约定，第一条，项目建设依据。地块位于连云港市榆区××镇××路×××金海路北侧，暂定名为“赣榆四季花城”；第三条，房屋坐落第2号楼3单元3-702室；第四条，计价方式与价款，房屋面积130.55平方米，单价7477.99元/平方米，总金额976252元；第八条，交付期限，出卖人应当在2019-11-30前，依国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……。5.该商品房经四方验收合格，并按本合同附件四《合同补充协议》约定执行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因市政供水、供电、燃气、市政道路等配套，基础设施造成工期延误或遇其它特殊原因不承担延期交房责任。3、买受人在买售过程中有违约行为的，出卖人不承担延期交房责任。第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。……。2.买受人选择不退房，按如下约定执行：逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款的万分之0.05的违约金。第十一条，交接，商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。合同并约定了其他事项。被告在合同的出卖人处加盖被告法定代表人私人印章和合同专用章，原告的受托人刘方在买受人处代原告李熙签名，并代原告捺印。《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议》中约定：出卖人为被告润都置业公司，买受人为原告李熙。出卖人在签订合同之前已向买受人出示了《商品房买卖合同》示范文本及本协议、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，并且公示了商品房预售面积测绘技术报告书，并同时按照买受人要求作出了合理说明，买受人已清楚无异议，在此基础上对合同有关条款作如下补充：……。第四条、其他补充条款。……；4、销售人员的口头承诺、任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型等资料内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，买受人自愿放弃援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行任何权利的主张。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以本《商品房买卖合同》及附件、补充条款之内容为准。……。第十条、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，与《商品房买卖合同》同时有效，《商品房买卖合同》条款与本补充协议冲突的部分，以本补充协议为准。该《附件四：合同补充协议》并约定了其他事项。被告在合同《附件四：合同补充协议》的出卖人处加盖合同专用章，原告的受托人刘方在买受人处代原告李熙签名，并代原告捺印。合同及补充协议等签订后，原告李熙按合同及补充协议等约定缴纳了购房款。被告润都置业公司开发的“四季花城”建设，由连云港德晖工程项目管理有限公司负责工程施工监理。监理单位出具了有关工程施工停工的《证明》，证明工程建设过程中，由连云港市及赣榆区有关部门发出施工工地停工的紧急通知、预警管控通知、冬期停止建筑施工等文件或通知，被告所属施工工地因此共停工155天。其中：连云港市及赣榆区创建文明城市和卫生城市污染防治停工7天、49天和12天；国庆节法定假日停工8天；冬期停止施工17天；春节及新冠肺炎疫情防控停工62天（包括春节法定假日7天）。另，被告在另案中举证《施工日志》，可以证明新冠肺炎疫情防控自2020年1月25日起至3月13日复工，期间为48天。2020年7月30日，被告润都置业公司向原告李熙发出《交房通知书》。通知书中载明，请您于2020年7月31日至2020年8月31日到小区内物业公司办公室办理交房确认手续。原告在《交房确认单》的业主签字处签名，原告并亲笔注明未安装新风系统、净水系统。后原被告并共同办理了《苏（2020）赣榆区不动产权第0××6号》。原告李熙以被告润都置业公司未按约定期限交付原告所购商品房，向被告索要违约金；并要求被告安装新风系统和净水系统。经双方协商未果，原告遂诉至本院。庭审中，经本院释明，原告李熙和被告润都置业公司的委托诉讼代理人对被告提供的制式《商品房买卖合同》均无异议；对该合同中填写的部分均无异议；对合同《附件四：合同补充协议》均无异议。原告再经释明，不同意与被告解除《商品房买卖合同》。原被告对合同及附件上的被告的合同专用章及原告方的签名、捺印均无异议。原告称收到被告的《交房通知书》时曾向被告提出意见，但原告称不能举证证明。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方应按约定履行义务。原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》。补充协议中明确载明“在签订合同之前已经向买受人出示了《商品房买卖合同》示范文本及本协议……，并同时按照买受人要求做了合理说明”。原告作为具有完全民事行为能力人，在明确知晓合同及补充协议内容的情况下，与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，即合同及补充协议中的内容均为原被告双方的真实意思表示。原被告双方签订的合同及补充协议合法有效。原被告双方应依法按合同及补充协议的约定履行义务。合同和补充协议签订后，原告按约定支付了购房款。但被告未在合同约定的交房期限内将经验收合格、入住验收文件齐全、办理权属登记的房屋向原告交付。原告诉称的有关部门回复所称，被告在约定交付日前即竣工并通过竣工验收备案，可以交付使用。该回复与事实不符。通过验收备案，仅指资料验收备案等，并非工程通过验收。商品房交付，依法依约须所购商品房经验收合格、入住验收文件齐全、办理权属登记。后被告在具备合同约定条件后，向原告发出交房通知，原告在交房通知上签名，确认接收合同约定的商品房。一、《商品房买卖合同》效力。本案所涉《商品房买卖合同》，系国家有关部门依法监制的固定格式合同，原被告经协商并经被告充分释明后签订的该合同。该合同依法成立。故对该合同的真实性、合法性及合同效力依法应予确认。原告认为与己不利即合同无效，与法无据。虽被告辩称可以与原告解除该合同，但经本院释明，原告不要求与被告解除该合同，仍愿就合同与己有利部分继续履行。为维护合同的稳定性、严肃性，本案《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》应依法继续履行。二、逾期交房违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。赔偿性违约金应当以实际损失为基础，据以衡量计算损失赔偿。首先，本案中原告诉求的逾期交房违约金为75594.90元。计算的依据系按合同第九条约定，逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款的万分之3的违约金，即原告系按其自认的所谓日万分之3的市场标准计算。其计算的期间系自行按合同约定的2019年11月30日的交房时间，至原告收到被告发出的交房通知书的2020年8月10日，期间共计应为252天。其次，原告据以计算违约金的逾期交房期间为252天。被告不予认可，并举证监理单位《证明》，由市、区有关部门发文，证明系因行政行为的不可抗力和自然灾害的不可抗力所致，共计停工155天。据被告举证的证据和相关资料，被告开发商品房建设停工时间应为：疫情防控48天；创建文明城市和卫生城市污染防治停工26天；2020年国庆70年大庆，节前污染防控及节日休假停工14天。共计停工88天。该停工期间系行政行为和自然灾害等不可抗力所致停工，被告无法预见，系合理的停工期间。监理单位《证明》中有部分期间与被告举证《施工日志》不符，应以被告举证为准；另有被告期间系被告的施工单位在施工和承建合同中计算建设工期时应预见到的停工时间，不应视为行政行为的不可抗力。该部分时间不应计算在合理的停工时间内。故计算逾期交房的时间应为164天（252天-88天）。再次，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。至原告诉讼时，其所购商品房自购买之日已大幅升值，这是众所周知的事实。即原告至诉讼时房屋升值已远超所谓被告应支付的违约金，原告并非有实际损失。但也应考虑被告逾期交房的实际情况。原告诉求违约金过高，且原被告均未请求评定同类房屋租金。本院根据按当地租赁房屋面积、地段、装修、设施、新旧程度，是否拎包即住等等情况，与其购买商品房相当的租赁价格，以众所周知的租金标准，据实调整为每年房屋租金约12000元。即每日租金为32.88元。综上，基于对原告已支付所购房屋价款976252元，原被告均无异议。按原告已支付购房总价款976252元，逾期交房期间164天，相应的房屋租金应为5392.32元（164天×32.88元/天）。也即原告诉求的违约金依法应为5392.32元。三、关于新风系统和净水系统。原告称，按照被告线上公众号做出的项目简介内容以及线下纸质单页及售楼处工作人员的细致宣传，承诺给原告安装新风系统、净水系统等。原被告签订的《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》中，均未涉及安装新风系统和净水系统。且在补充协议中，原告明确告知：销售人员口头承诺、任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型等资料内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，买受人自愿放弃援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行任何权利的主张。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以本《商品房买卖合同》及附件、补充条款之内容为准。并且补充协议中已申明已向原告受托人作合理说明。原告的受托人代原告在该份补充协议上签名、捺印。说明原告知晓并确认该涉案商品房不再安装新风系统和净水系统，也系原被告间对不再安装新风系统和净水系统已明确确认。现原告在接收涉案商品房后出尔反尔，实属不妥。其要求安装新风系统和净水系统的诉求，依法、依约均不应支持。综上所述，原被告签订的合同合同补充协议合法有效。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法部分予以支持；对原告要求被告安装新风系统和净水系统的诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称部分属实，本院亦应部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏润都置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李熙违租金5392.32元。二、驳回原告李熙的其他诉讼请求。案件受理费1710元，由原告负担1660元，被告负担50元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  杨 健审 判 员  曹书源人民陪审员  杨明明二〇二一年八月三日书 记 员  李 征附：一、本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：根据国务院《诉讼费交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。