重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初23987号 原告：重庆集美嘉铭物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路139号鼎祥风华美锦3幢26-2，统一社会信用代码91500112750087061A。法定代表人：杨晓东，董事长。委托诉讼代理人：陈玥，女，汉族，被告公司员工。被告：游睿，女，汉族，1982年4月8日出生，住重庆市渝北区。原告重庆集美嘉铭物业管理有限公司（以下简称集美嘉铭物业公司）与被告游睿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告集美嘉铭物业公司的委托诉讼代理人陈玥、被告游睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告集美嘉铭物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告2014年11月至2020年8月的物业管理相关费用8621.7元、水电公摊费700元；2、判决被告支付违约金8846.38元。事实和理由：原告系位于重庆市金山名都小区的物业服务企业，原告与该小区的业主委员会签订了《前期物业服务合同》约定了物业费标准、违约责任等，被告系该小区的业主，原告入驻该小区为该小区进行服务至今。在原告提供物业服务期间，被告未按时交纳物业管理费，原告多次催收未果。故诉请至法院。被告游睿辩称，本案已经超过了诉讼时效；原告提供的两份《物业服务合同》均不具备法律效力；费用涨价并没有达到法定条件，并没有达到法律规定的双过半；小区外墙大面积脱落；小区清洁做得很差；被告的房屋栏杆锈坏了，天花板也垮塌了；卫生间漏水；客厅、卧室墙面掉落等问题，原告均未进行任何处理。楼层的电灯都是坏的；电梯井老化，多次起火，严重危害业主安全；车库消防报警系统瘫痪；小区绿化管理不作为；小区环境脏乱差，垃圾枯叶乱堆；安保人员不作为，小区人员随意进出、安保人员值班睡觉；公共收益账目不透明、无明细、不公开；原告提供的服务严重不达标。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告游睿系位于重庆市北部新区经开园金渝大道83号××号房屋业主，该房屋建筑面积为99.01平方米，系住宅。2014年5月15日，以原告为乙方，重庆市北部新区金山名都业主委员会作为甲方，双方签订了《金山名都小区物业服务合同》一份。该合同约定由原告为金山名都小区提供物业服务。该合同第十六条约定：本物业管理区域的物业服务收费方式选择包干制方式（公共停车库除外），物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/㎡·月、小区水电等能源公摊费用10元/月/户；合同有效期三年，2014年5月20日至2017年5月19日止；约定逾期缴纳费用的，从欠费次月1日起计付违约金，违约金标准每日按欠付金额千分之1计算。该合同第二条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托和管理事项、物业服务费用及相关费用、双方权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。2017年6月15日，金山名都小区业委发布了《业主大会表决结果公示》载明续签物业服务合同表决结果同意户数占比73.5%、同意面积占比75.5%；业主管理规约、业主大会及业主委员会议事规则表决结果同意户数占比73.6%、同意面积占比75.5%。2017年7月15日，以原告为乙方，重庆市北部新区金山名都业主委员会作为甲方，双方签订了《金山名都小区物业服务合同》一份。该合同约定由原告为金山名都小区提供物业服务。该合同第十六条约定：本物业管理区域的物业服务收费方式选择包干制方式（公共停车库除外），物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：2017年6月1日至2018年5月31日1.2元/㎡·月；2018年6月1日至2020年5月31日1.3元/㎡·月；2020年6月1日至2023年5月31日1.4元/㎡·月、小区水电等能源公摊费用10元/月/户；合同有效期六年，2017年5月20日至2023年5月31日止；约定逾期缴纳费用的，从欠费次月1日起计付违约金，违约金标准每日按欠付金额千分之1计算。该合同第二条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托和管理事项、物业服务费用及相关费用、双方权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。2017年7月10日，该合同取得了物业服务合同备案证明。2019年10月8日，重庆集美嘉铭物业管理股份有限公司变更登记为重庆集美嘉铭物业管理有限公司。该合同签订后，原告进驻该小区为该小区服务至今。在原告为该小区提供物业服务期间，庭审中被告也认可原告诉请期间没有缴纳物业服务费，对欠付的金额没有异议。庭审中，原告举示了2017年5月28日、2018年7月8日、2019年9月19日的邮寄单，进行了物业费的欠费催收；邮寄地址为被告在该小区的房屋地址。庭审中被告举示了小区照片，照片显示原告在为金山名都小区提供物业服务期间其服务质量方面存在的瑕疵。以上事实，有土地房屋权属查询单、《金山名都物业服务合同》、物业服务合同备案证明存根、《业主大会表决结果公示》、邮寄单、被告提供的照片、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与金山名都业主委员会签订的两份《物业服务合同》，其内容不违反法律规定，合法有效，对于被告答辩称2017年签订的《物业服务合同》投票存在弄虚作假的问题，被告未能举证予以证明，并且该合同在重庆市渝北区房屋管理局进行了登记备案，该合同合法有效，对金山名都小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。虽然被告对欠付的事实没有争议，但是主张原告的诉请已经超过了诉讼时效，就是原告举示催收证据看，最早的催收时间为2017年5月28日，故2015年5月28日前的诉请已经超过了诉讼时效，原告最后的催收时间为2019年9月19日，该时间之后的欠付金额原告尚未经过书面催收，故本院不予支持。关于物业服务费收费标准，根据两份《物业服务合同》的约定，住宅的物业服务费标准在2014年5月20日至2018年5月31日期间为1.2元/㎡·月；2018年6月1日至2020年5月31日期间为1.3元/㎡·月；2020年6月1日至2023年5月31日期间为1.4元/㎡·月；被告的房屋系住宅，故2015年5月28日至2019年9月19日期间，被告应当交纳的物业服务费为4740.6元（1.2元/平方米·月×99.01平方米×36月+1.3元/平方米·月×99.01平方米×3.6个月），对原告诉请中超过该计算标准的物业服务费，本院不予支持。2015年5月28日至2019年9月19日期间，被告应当交纳公摊费为39.6月×10元=396元，对原告诉请中超过该计算标准的物业服务费，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告辩称小区外墙大面积脱落、小区清洁做得很差、楼层的电灯损害、电梯井老化起火、车库消防报警系统瘫痪、小区绿化管理不作为、小区环境脏乱差、安保人员不作为、安保人员值班睡觉等问题，系原告提供的服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求被告支付违约金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒缴物业服务费本金。且物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告的服务有一定瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则必然对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平，亦不利于小区服务与管理的改善。被告还辩称其被告的房屋栏杆锈坏、天花板垮塌了、卫生间漏水、客厅、卧室墙面掉落、公共收益账目不透明、无明细、不公开等问题，不属本案审理范畴，本院不予评判。关于小额诉讼程序的问题，经审理本案的标的金额、案件复杂程度等均符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于适用小额诉讼程序的规定，故本院依法适用小额诉讼程序。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下：一、被告游睿在本判决生效后五日内支付原告重庆集美嘉铭物业管理有限公司2015年5月28日至2019年9月19日期间的物业服务费4740.6元以及该期间的水电公摊费396元；二、驳回原告重庆集美嘉铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费127.10元（已减半收取），由原告重庆集美嘉铭物业管理有限公司负担63.55元，被告游睿负担63.55元。本判决为终审判决。  审  判  员   郭  莉   二○二一年八月十二日 书 记 员  莫  密 - 1 -