重庆市巫山县人民法院民事判决书 （2021）渝0237民初2744号 原告：巫山县万佳物业管理有限责任公司，住所地重庆市巫山县XX街道净坛一路65号，统一社会信用代码91500237770878425G。法定代表人:邓以金，总经理。委托诉讼代理人：江小艳，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。被告：李永辉，男，1973年12月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张义（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。被告：马振菊，女，1974年5月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告巫山县万佳物业管理有限责任公司与被告李永辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫山县万佳物业管理有限责任公司的法定代表人邓以金及其委托诉讼代理人江小艳、赵本田、被告李永辉的委托诉讼代理人张义到庭参加诉讼。2021年8月6日，本院依职权追加马振菊为本案被告参加诉讼。适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫山县万佳物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人江小艳、被告李永辉的委托诉讼代理人张义、被告马振菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫山县万佳物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2020年1月1日至2021年12月31日期间的租金20 000元；2.依法判令被告支付原告2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金49 860元；3.依法判令被告自2021年1月2日起至付清租金之日止，以欠付的租金为基数，按日1‰向原告支付违约金；4.由被告支付原告因本案所支出的律师服务费5000元；5.本案的诉讼费由被告承担。原告在庭审过程中变更第一项诉讼请求：依法判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金20 000元。事实和理由：2018年1月24日，原、被告签订两份《新XX市场商铺/摊位租赁合同》，被告租赁了原告经营管理的位于重庆市巫山县XX路新XX市场第7层干货摊区57和58号店铺，租赁期限为1年，自2018年1月24日起至2019年1月23日止，租金为42.5元/月/平方米。自2019年1月1日起，店铺租金调整为50元/月/平方米。被告后又陆续向原告租赁了重庆市巫山县XX路新XX市场第7层干货摊区35、36、60、61、66号店铺，租赁的店铺面积共计83.1平方米。按合同的约定，因被告一直未提出解除合同，租赁期已顺延至2021年12月31日，但被告未按时足额支付租金。经原告多次催收，被告一直拒绝支付。被告李永辉辩称，一、被告不欠原告2020年的租金。2020年因疫情原因，政府免除了三个月的租金，因此被告余下2万元租金可以和免除的部分抵扣。二、原、被告还没有就2021年租赁摊位事项达成一致意见，被告不欠原告2021年的租金，但愿意支付合理的占用费。原被告从2018年签订书面合同后，2019年和2020年达成了口头租赁合同，租赁价格和租赁范围发生了改变，但在2021年原被告双方并没有对续租摊位合同达成一致意见，主要是答辩人认为原告没有履行到其作为出租方应尽的义务，导致市场管理混乱、占用消防通道威胁到答辩人人身安全、被告货物受到损失等情况。被告要求原告进行整改，然后被告才会继续和原告协商租赁摊位事项，因此被告没有支付2021年租金的义务，且合同是原告方提供的格式合同，应作对原告不利的解释。原告称“按合同约定因被告一直没有解除合同，所以合同顺延至2021年12月31日”不是事实。因原被告未就2021年的租赁事项达成一致意见，所以不会有违约行为，也就不会产生违约金及支付律师费的后果。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告马振菊辩称，李永辉是我丈夫，我们从老市场搬过来，8楼有卖干货的，邓以金是承诺的是八楼不允许卖干货，2019年、2020年的租金也涨了，我们没有签合同，我们不给租金的话，就强制性给我们停水、停电，2020年下半年8楼就有卖干货的了，我们去找政府，邓以金在微信里面出了通知，邓以金把消防通道全部占用了，我们受到的损失邓以金也不管，基于这些原因我们才没有交租金。本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，巫山县人民政府XX街道办事处与巫山县万佳物业管理有限责任公司签订《新XX市场摊位/店铺租赁合同》，载明：“根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规规定，经甲、乙平等、自愿、协商一致，甲方就巫山县新XX市场7、8楼中属国有资产的摊位和店铺出租给乙方自主经营。为明确双方的权利和义务，双方自愿签订本合同，供诚信遵照履行。第一条租赁物的基本情况1.租赁物性质:所属国有资产的商业摊位和店铺。2.租赁物座落:巫山县XX街道XX路新XX市场7楼、8楼。3.租赁物范围:新XX市场设计摊位222个(含移民优购摊位175个)、店铺139个(总面积2117.70m2)。其中，属国有资产范围的租赁摊位47个、租赁店铺139个。具体摊位及店铺详见附件。……”在该合同附件中载明 第七层有干货类店铺24个，第八层有干货类店铺15个。2018年12月29日，巫山县人民政府XX街道办事处与巫山县万佳物业管理有限责任公司签订《新XX市场摊位/店铺租赁合同补充协议书》。2018年1月24日，以原告巫山县万佳物业有限责任公司为甲方，被告李永辉、马振菊为乙方，双方签订两份《新XX市场商铺/摊位租赁合同》，约定由被告自愿承租原告经营管理的巫山县XX路新XX市场第7层干货摊区57号、58号店铺，面积分别为10.8平方米、11.8平方米，经营范围干货类，租期1年，即自2018年1月24日起至2019年1月23日止。其中:免租期自2018年1月24日起至2018年7月23日，租赁期满，被告需续租的，应提前30日书面通知原告，原告在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。原告同意续租的，双方重新签订租赁合同。被告提出续租书面通知后，未在租赁期满前作出书面答复的，视为原告同意续租，本合同租期顺延一年。57号店铺的租金42.50元/月/平方米，租金总额实收3010.00元，58号店铺的租金42.50元/月/平方米，租金总额实收2754.00元。被告未按照约定支付租金或水电等费用的，逾期交纳者，每逾期一日应按应交费金额的1%支付原告违约金。任何一方违反本合同约定条款，导致守约方向违约方主张权利的，因此所产生的诉讼费、保全费、律师费、鉴定费、差旅费等一切费用均由违约方承担。原告在上述两份合同的甲方处盖章，二被告在乙方处签名。合同到期后，原、被告双方未签订书面租赁合同，但二被告实际继续租赁57号、58号店铺，还租赁了35号、36号、60号、61号、66号店铺，七个店铺共计83.1平方米。2020年的租金调整至50元/平方米/月，被告按照50元/平方米/月支付了2020年1月至2020年12月31期间的部分租金，至今下欠2020年1月至2020年12月31期间的租金20 000元，2021年至起诉之日的租金未支付。2021年5月18日，原告与重庆江晟律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托重庆江晟律师事务所就本案进行诉讼。2021年6月3日，原告向重庆江晟律师事务所支付律师代理费5000元。另查明，2021年6月4日，一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，原告与二被告于2018年就57号、58号店铺签订《新XX市场商铺/摊位租赁合同》，对店铺的位置、面积、租金等进行了明确约定，租赁期满后，原、被告双方未签订书面租赁合同，但二被告实际继续租赁57号、58号店铺，还租赁了35号、36号、60号、61号、66号店铺，至今下欠2020年1月至2020年12月31期间的租金20 000元，故原告要求被告支付下欠的2020年1月至2020年12月31期间的租金20 000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。参照2020年的租金标准50元/平方米/月，原告可要求被告支付2021年起诉之前的应支付的租金，即从2021年1月至2021年6月4日的租金，共计21 329元。对于原告起诉时未产生的租金，本院不予支持，待租金实际产生后，原告可另行主张权利。关于原告要求被告支付违约金、律师费的问题，虽然原、被告在2018年租赁57、58号店铺时签订的租赁合同对违约金、律师费的承担进行了约定，但原告提高租金标准的行为对合同的主要权利义务进行了变更，现原告未提供证据证明双方对合同的其他内容达成了合意，亦未提供证据证明2018年的租赁合同条款在2020年、2021年仍对双方产生约束力，同时被告租用的35、36、60、61、66店铺未与原告签订租赁合同，故原告以2018年双方签订租赁合同中的约定条款要求二被告支付违约金、律师费的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。但原告可要求被告从起诉之日起，以欠付的租金为基数，按年利率3.85%主张资金占用损失。被告李永辉辩称，2020年因疫情原因，政府免除了三个月的租金，因此被告余下2万元租金可以和免除的部分抵扣。本院认为，政府因疫情免收承租人的租金需承租人向政府有关部门履行审批手续，是否免收租金、免收多少租金由政府相关部门审查决定，被告自己直接抵扣应支付给原告的租金，缺乏法律依据，其辩称理由不成立，本院不予采纳。被告马振菊辩称，原告承诺八楼不允许经营干货及原告占用消防通道造成安全隐患，并且原告没有解决被告的货物损失，所以才不交租金。关于八楼是否能经营干货以及消防通道是否被占用，不能成为被告拒向原告支付租金的理由，同时被告未提供证据证明其货物损失，且被告的货物是否有损失，原告是否应赔偿系另一法律关系，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告李永辉、马振菊于本判决生效后十日内，支付原告巫山县万佳物业管理有限责任公司租金41 329元及资金占用损失（资金占用损失从2021年6月4日起至付清之日止，按年利率3.85%计算）。二、驳回原告巫山县万佳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1672元，减半交纳836元，由原告巫山县万佳物业管理有限责任公司负担300元，被告李永辉、马振菊负担536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。      审  判  员 易朝阳   二〇二一年八月二十日  书 记 员 龚秀玲  - 1 -