广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11784号上诉人（原审被告）：刁智勇，男，1964年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刁媚，女，1962年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：刁巧玲，女，1974年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刁智达，男，1972年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：刁志谋（曾用名：曾志谋），男，1967年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：曾仕娥，女，1937年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱科，男，1987年6月17日出生，汉族，身份证住址河南省武陟县。委托诉讼代理人：陈宇平，由朱科的工作单位广州市塔酥科技有限公司推荐。上诉人刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥因与被上诉人朱科房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22546号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱科的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由朱科承担。事实和理由：一、一审判决对案件关键事实认定有误。1.刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥对出售房屋的态度前后是一致的。朱科支付款项的性质在2019年9月11日之前是诚意金，在该日之后转化为定金。在诚意金转化为定金后，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥出售房屋的态度从来没有变化过，由于涉案房屋的产权人人数众多，很多合同细节需要产权人之间互相协商，而一审法院仅凭产权人需要协商为由就认定其对于出售房屋的态度前后不一致，明显属于认定事实错误，对刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥不公平。2.一审法院认为多个落名人方案不影响买卖合同的订立，但该问题是关系到买卖合同是否成立的关键因素，一审该认定明显错误。朱科提出的多个落名人的交易购买方案，必然导致买卖合同关系的不稳定及交易期限过长，与房屋交易的成立有必然的影响，甚至直接影响合同的订立。一个房屋买卖合同关系，连最基本的合同相对方都无法最终确定，合同主体不确定，作为产权人的刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥提出异议是合情合理合法的。而一审法院却认定多个备选的落名人与房屋交易的成立并无必然影响。同时认定刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥作为产权人，多次以朱科未明确落名人为由提出异议不合理，明显认定错误。二、一审判决漏查重要事实即朱科购房资格问题。朱科作为房屋的买受方，签订房屋买卖合同时应具有广州市购房资格，而一审判决对该情况并未查明。在朱科明知自己不具备购房资格的情况下，故意更改双方已协商好的合同条款，直接导致合同无法签订。一审法院未查明相关事实，直接认定刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥违约是错误的。三、朱科支付定金后拒绝签约的动机是房地产市场行情没有快速上涨，其作为炒房者觉得无利可图，不愿继续交易，一审判决对此完全忽略，实属不当。2019年5月至之后的一年多的时间，广州市房价相对稳定，因疫情原因部分地区房价出现回落。作为经纪人的朱科，看市场行情不好，不能在短期内快速出手，所以在诚意金转化为定金后，故意出尔反尔，修改合同内容，直接导致合同无法签订。2019年9月12日之后，朱科一边和刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥见面仅磋商退款事宜，避而不谈合同签订问题；另一边又发函敦促刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥履行合同，是朱科利用磋商机会特意制造对自己有利的证据（利用自己是专业房地产从业人员的优势），从而制造出其一直要求履约的假象，并且中介谢某发微信明确敦促函只是通知的意思。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥从没有表示过拒绝出售房屋，对合同部分条款提出异议也是产权人的合理做法，一审判决认定刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥违约没有任何证据和依据，责任认定错误。退一步讲，即便刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥不愿意出售房屋，其完全可以在诚意金时期就退还给朱科，没有可能在2019年9月12日之后诚意金转化为定金后才决定不卖，这样故意让自己陷入违约的境地，这不符合常理更不符合逻辑，明显该情况不可能存在。四、关于2019年9月11日和9月12日合同的差异问题及后果。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥已经在一审庭审中明确自己的意见，自己作为一般市民，不是法律专业人士，也不是房地产专业从业人员，最看重的约定就是2019年9月11日合同双方已经确定的“买方因个人原因的具体情形”的直接明确约定，可能从法律专业人士或者房地产专业人员看来，朱科2019年9月12日合同提出的个人原因（包括但不限于）名额、资金、贷款等原因与9月11日合同没有本质区别，但刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥作为一般市民，认为只有明确具体的直接约定，才能保护自己的合法权益。而在9月12日的合同中，朱科不顾双方已经协商好的具体条款，执意修改合同具体备注内容，是导致合同没有签订的原因。退一步讲，朱科作为房地产专业从业人员，既然认为两份合同没有本质区别，为何朱科在9月12日不恢复为双方已经协商好的合同备注条款，以便双方能够顺利签约。由此可见，是朱科故意修改合同内容，导致合同无法签订。综上所述，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥认为，一审判决错误认定关键性事实，适用法律错误，判决有失公允，导致合同未签订的原因完全在于朱科。请求二审法院依法改判。被上诉人朱科二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，朱科不同意刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的上诉请求及上诉理由，由于其违约导致涉案物业的买卖合同最终无法签订。朱科在一审中提交的所有证据充分证明刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的实际违约行为，并且在一审判决后，根据朱科的调查，其在贝壳网站上对涉案物业放盘，从该放盘信息中显示的价格来看，放盘价远超于涉案物业在双方协商之时所约定的成交价，也进一步证明了其收取的诚意金在2019年9月转为购房定金后其一直未配合并拒绝签订买卖合同、拒绝出售涉案物业，其目的就是想要另外高价出售涉案物业。朱科于2020年7月15日向一审法院起诉，请求：1.判决刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥双倍返还定金336000元；2.判决刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥承担连带返还责任；3.判决刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥承担本案受理费。一审法院经审理查明：位于广州市海珠区××房登记在刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥名下，共有方式为按份共有，其中刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁志谋、刁智达各占涉案房屋的1/10产权份额，曾仕娥占涉案房屋的5/10产权份额，房屋建筑面积118.0805平方米。朱科称其通过德诚行地产的介绍，有意愿购买涉案房屋，朱科提交转账记录及收据，拟证明诚意金的支付情况。其中转账记录显示朱科于2019年5月31日转账168000元给刁智勇，备注“承购海珠区信裕街22号1207”，朱科转账同日理财赎回5万元，后余额为118856.05元，再由朱科磊转账汇入朱科账号10万元，后余额为218856.05元；《收据》载明“本人刁巧玲、刁志谋、刁智勇、刁媚、刁智达、曾仕娥……是广州市海珠区××房之业主，现收到朱科先生交来购买该单位之诚意金168000元。与彭毅先生解除网签后，诚意金自动转定金168000元”，该收据上有刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的签名及捺印。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥确认《收据》的真实性，但认为签名时收据上的买家姓名是空白的，因为朱科当时并无明确落名人，并提交同一格式、时间、内容的《收据》，该收据上载明“现收到先生/小姐交来购买该单位之诚意金168000元”。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥提交《存量房买卖合同》，签订时间为2018年7月17日，合同中载明的卖方是刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥，买方是案外人洪静、彭毅，成交价格是4738000元；付款方式为：买方在签订合同时支付30万元作为定金；于交易过户当天支付剩余房款4438000元；交易不成的违约责任为：1.卖方不能按本合同约定将该房地产出售给买方的，应向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；备注：由于买方资金问题，双方约定办理递件过户时间为2019年7月16日之前，乙方于递件当天付清所有楼款；交房时间为甲方收齐楼款3天内；等。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥提交落款时间为2019年5月31日的《解除网签合同协议》，载明卖方（甲方）为刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥，买方（乙方）为案外人洪静、彭毅，内容为“根据存量房买卖合同第八条交易不成的违约责任乙方不能按本合同约定买入海珠区××房，应当向甲方支付违约金，违约金为人民币138000元。双方友好协议：补充一下条例：1.乙方（买方）已支付定金：叁拾万元30万元整给甲方（卖方），甲方（卖方）同意退回部分定金：壹拾陆万贰仟元162000元给乙方（买方）。退款时间为：成功解除网签合同时退款。2.违约方乙方（买方）已支付中介费人民币47380元（已付清）。3.甲乙双方自愿解除穗存量房合字××号网签合同，甲乙双方同意互不追究任何法律责任”。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥提交《广州市房地产中介服务合同撤下申请表》，载明合同编号为穗房中介合字××号，中介机构为广东中原地产代理有限公司；卖方为曾仕娥等；房屋地址为海珠区××房；委托期限为2018年7月18日至2018年10月18日，合同双方本着诚实信用的原则，经协商一致，撤下网上签订的穗房中介合字××号《房地产中介服务合同》和房源信息，双方的合同关系根据相关法律法规规定处理。该申请表打印时间为2019年9月12日上午11点37分12秒。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥提交《收款收据》，载明“彭毅洪静收到海珠区××房解除网签合同，除违约金人民币壹拾叁万捌仟元外剩余部分定金壹拾陆万贰仟元按解除网签协议退回卖方，违约金不退回并不得追讨卖方，以后买卖双方互不追究任何法律责任”，落款处有“彭毅、洪静”签名字样，落款时间为2019年9月12日。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥称是朱科同意代其向案外人彭毅退回定金162000元，其才同意撤下网签合同，即其要求实收的购房金额仍为4738000元。朱科对上述证据不予确认，认为是刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥与案外人的房屋交易经过，朱科不知情。朱科、刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥均提交刁智勇与德诚行中介谢某的微信聊天记录，其中2019年6月3日，刁智勇发送微信“谢生，你发给我的合同，我都发给各产权人看了，个个意见都不一样，唉，实在产权人太多了，统一不了意见，实在没办法落实，先冷静一下吧！诚意金先退回你们先把，后面再说吧”，中介谢某回复“你们是想太多了，我们什么都配合你们，你们却天天变化。……客户朱科那里说要买哦，他们并没有什么过错……你们担心什么事呢？人家也是正常交易的，没有任何过分要求？”，刁智勇回复“房子我们暂时还是不卖了，等一切都理顺了，再说”。2019年6月4日，中介谢某发送微信“对方说现在是朱先生是自己住，那个李生是帮忙看合同”，刁智勇回复“我妈说暂时先不卖了”。2019年6月6日，刁智勇发送微信“我退回诚意金，你约下客户”，中介谢某回复“客户还是想买，我们客户没有任何丁点过分的要求”，刁智勇发送微信“我只收客诚意金，没签任何东西，你们也明白”，中介谢某回复“客户不这么想，你们当时答应的，不是客户的单方想法，还屁颠屁颠地跑过来，没什么就给钱你们的！等了好几个小时，你亲自落实的……我当时就是太相信你，才让客户那么被动”。2019年9月11日，中介谢某发送微信“网签；所有产权人本人带身份证、房产证、买家带本人带身份证”，刁智勇回复“明天我们和老师解网签，然后跟新买家朱科网签呢？是这样吗？”，中介谢某回复“是的”。2019年9月12日上午10点53分，中介谢某发送微信图片并发送微信“合同备注改成这样。我们的合同不能知法犯法，我写到补充协议。我会将正常首付写到合同上”，该图片显示“1.买卖双方同意待该物业产权证够两年（2020年3月30日前）交易过户；2.卖方知悉其同意买方贷款或者政策原因交易不了，可将买方更换为朱科磊、李某其中之一。买卖双方协商，如约定交易时间到期，买方个人原因（包括但不仅限于）名额、资金、贷款条件等原因，无法交易过户的，卖方不退还已收的定金60万元整，卖方有权无责解除合同；4.卖方要求尾期楼款平均打入6个产权人账号”；当天14点03分，中介谢某发送微信“我已经到了，还没吃饭，现在吃点饭。我忘记通知拿合同同时来这里，我以为通知了。估计等多20分钟，不好意思”；同日下午17点13分，中介谢某发送微信图片三张，显示《房屋买卖合同》，该合同上甲方（卖方）已写明为刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥，乙方（买方）已经写明为朱科，交易房屋为涉案房屋，成交价为460万元；约定付款方式为乙方应于签订本合同时支付人民币60万元作为定金；首期楼款（含定金）638000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；另外贷款3962000元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；备注载明：1.买卖双方同意待该物业产权证够两年（即2020年3月30前）交易过户；2.卖方知悉并同意买方如贷款或者政策原因交易不了，可将买方更换为朱科磊、李某其中之一；3.买卖双方协商如约定交易时间到期，因买方个人原因，造成交易无法过户的，卖方不退还已收定金人民币陆拾万元整，并解除合同。2019年9月21日，中介谢某发送微信“刁生，你们家人什么时候有空一起把约签了”，刁智勇回复“一直在你行跟买家谈的合同，去房管局那天买家重新换了，为什么？再要签我们也要重新考虑过怎么签，我们才能有保障呢”，中介谢某回复“朱科……也算换了？”，刁智勇回复“你认为那天朱科磊突然重新改写的那份合同我们可以签吗？”，中介谢某回复“仓促之下不能签，现在也等了好久了”。2019年11月16日，刁智勇发送微信“你之前跟我说交易这个房子是李生说了算，为什么又换成了朱科磊，前面谈的内容都不算，重新换了一份合同来，是什么意思？”，中介谢某回复“你都知道他们情况，说首选下名字是朱科磊他们两兄弟的，但是抓主意一开始就是李生，但后来不是那么顺利，就他们要商量一些事情，但总的来说他们想法是一致的。都说是优化，暂时他们推送一位出来，其他不行再兜底”，刁智勇回复“签正式合同，哪有暂时的？大家需要确定法律责任的”，“没签三方合同，那为什么去房管局那天叫我们去做网签呢？”，中介谢某回复“那是你们要求……”。2019年11月18日，刁智勇发送微信“我已约好我家人明天十点到你行与我房屋买家朱科进行面谈”。2019年11月19日，中介谢某发送微信“不好意思，今天大家都比较激动，敦促函只是通知的意思”，刁智勇回复“今天朱科，朱科磊拍桌子是一个极其不友好和缺乏诚意的和谈”。2019年11月20日，中介谢某发送微信“早晨，刁生，请问卖房这件事想现在怎样解决？”，刁智勇回复“现在先要知道，朱科，朱科磊，李某三个之中哪一位才是真正的买我房的人，我要明确知道”，中介谢某回复“没有回复”；刁智勇发送微信“请买方尽快说明落实真实有效的购房人名字，以便尽快促成买卖双方交易的（广州市存量房买卖合同的签定）并进行办理交易过户手续。敬请把以上内容传达给买方”，中介谢某回复“对方说备注内容按照最后在房管局协商的内容不变。就是买方有诚意想买你们的房子，首选朱科，为了保险，如果朱科不行再选朱科磊或者李某，这些都是签名商量好的”。2019年11月29日，中介谢某发送微信“他们的意思是要回前面给你们的钱，事情发展到这样，唉”，刁智勇回复“按朱科一方要求，我方与彭毅在9月12日已解除了网签，如果朱科他现在不买我们的房子，那就是他单方面毁约，定金将不予退回，请你转告朱科”。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥主张中介谢某于2019年9月12日通过微信发送的《房屋买卖合同》（以下简称：9月12日合同）与原协商的合同内容不一致，提交另一份《房屋买卖合同》，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥称该《房屋买卖合同》形成时间为2019年9月11日（以下简称：9月11日合同）。对比9月11日合同及9月12日合同，两份合同内容仅备注部分不同，9月11日合同备注内容为：1.买卖双方同意待该物业房产证够2年（2020年3月前）再交易；2.卖方知悉并同意买方出新房地产证人名为朱科、朱科磊、李某三人其中一位，三人均为房地产从业人员；3.买方首期（含定金）不能少于人民币陆拾万元，首期（含定金）加贷款总额为人民币肆佰陆拾万元整；4.双方协商时间到期后，买方若个人原因（包括但不限于）名额、资金、贷款条件等原因，无法进行交易过户递件、卖方不退还定金60万元整，卖方有权无责任解除合同；5.每期楼款平均打入六个业主账户。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥称9月11日的合同为双方协商达成的合同，但因朱科私自变更合同内容，其主要针对9月12日合同备注第四条提出异议，认为删除了“买方若个人原因”后的具体情形，因此其拒绝签订9月12日的合同。对此，一审法院询问如下问题：1.三个备选人对于刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥有何影响？2.两份合同中备注内容并无对合同达成、房产交易、款项收取的实质性不同，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥为何拒绝签订9月12日的合同？3.刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥明确拒签9月12日合同是因为朱科无法明确最终的落名人，还是因为备注中第四点个人原因处没有列明具体情形？刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥针对三个问题答复如下：1.9月11日已经与李某达成了合同，9月12日朱科对于合同内容不确认，所以我方要求明确谁才是购房人；2.刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥不是专业的法律人士，当时最关注的就是备注内容的第四点，即认为“买方因个人原因”必须写明具体情形，而9月12日的合同只写明了“买方因个人原因”，其无法放心与朱科签订定合同，且朱科三人都是中介人员；3.主要针对备注内容的第四点没有列明具体情形。朱科对此不予确认，认为两份合同中备注内容的修改并不影响合同的成立，且之所以要将朱科、朱科磊、李某列为房屋落名备选人，是为了向刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥表达朱科一定会购买其房屋的意愿。2019年11月16日，朱科通过邮件方式向刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥发出《敦促函》，载明“……贵方在2019年5月31日收取我方关于广州市海珠区××房的诚意金168000元，并签署了《收据》，收据中约定，若贵方与彭毅先生解除网签后，则该诚意金自动转为定金。根据贵方此前的表示，贵方已经与彭毅先生解除网签，而且支付诚意金/定金至今已半年，多次由经纪方德诚行地产谢某先生约贵方签署《存量房买卖合同》未果，我方需要购房自住，烦请贵方：1.若贵方已与彭毅先生解除网签，请于2019年11月20日前与我方到广州市海珠区赤岗路2号德诚行门店签订《广州市存量房买卖合同》并进行按揭办理、交易过户手续；2.若贵方未与彭毅先生解除网签，则于2019年11月21日前退回已收我方的诚意金/定金168000元”。该邮件已于2019年11月17日作作废处理，派送记录载明2019年11月16日派送时由于收方客户拒收快件。2019年11月21日，朱科通过邮件方式向刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥发出《知会函》，载明“……我们于2019年11月19日在赤岗路德诚行门店见面，因价款及交易方式问题自贵方收取诚意金后一直未能谈妥，现在通知贵方，请于2019年11月23日早上10:00到广州市海珠区赤岗路2号德诚行地产门店退回贵方已收我方的诚意金人民币168000元”。该邮件已于2019年11月22日签收。2019年11月28日，朱科再次通过邮件方式发出《敦促函》，载明“……贵方于2019年5月31日收取……诚意金（后转为定金）168000元，由于贵方原因，交易一直未能如期签署《存量房买卖合同》，而我方急需购房自住，现通知贵方于2019年11月30日将贵方已收的上述定金退回我账户，自该笔退定金款项到达我账户，视为贵方与我方和平取消该宗房产买卖交易，我方不向贵方追究任何违约责任。若在2019年11月30日前未能将已收取我方的定金转到上述账户，我方有权向贵方追究违约责任，要求贵方双倍返还定金”，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥确认上述三份函件的真实性，但认为是朱科在协商过程中完全不提买房事宜，只是要求退款，所以认为朱科违约。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥提交广州市房屋交易监管中心于2020年1月14日出具的《关于刁智勇诉求事项的答复意见书》（穗房监管群字[2020]126号），载明“刁智勇：你于2019年12月16日向我中心反映德诚行公司在促成海珠区××房交易过程中存在欺诈行为……经核查，现将有关情况函复如下：一、调查情况接到你反映的情况后，我中心向德诚行公司了解情况，该司表示涉案交易是由获授权使用其品牌的广州市德鸿行房地产代理有限公司提供服务的。德鸿行公司书面函复我中心表示：1.大约在2019年5月，卖方刁智勇向我司表示有意出售位于海珠区××房，我司随后介绍意向客户朱科购买此物业，买方朱科自行向产权人通过转账方式支付诚意金16.8万元（与彭毅解除网签合同后自动转为定金）；2.由于产权人多次变更意愿且提出不合理要求，故买方表示不愿意继续交易，要求产权人退还诚意金，但产权人不同意退还，买方表示会通过司法途径追讨；3.由于该交易只是初步阶段，未达成一致意见签署买卖合同，故朱科未向我司书面承诺具备购房资格；4.在该宗交易中，我司未收取中介费。……二、处理意见1.关于你认为德鸿行公司存在欺诈行为，根据目前的材料，不能证明德鸿行公司存在欺诈行为，如你有进一步的证据材料，可向我中心提交，我中心将依法处理……；等。朱科于2020年7月14日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，双方均确认朱科于2019年5月31日支付的诚意金168000元已于2019年9月12日转为购房定金，双方就涉案房屋原定于2020年9月12日拟订立正式买卖合同，故朱科支付的定金实际为“立约定金”性质，也即朱科交付定金在双方买卖合同成立之前，目的在于保证能够正式订立买卖合同。本案中，对于定金是否应全额退还，仍应综合考量双方对于造成买卖合同无法成立的结果的过错程度。综合双方提交的证据，可以认定双方在2019年9月11日已对房屋总价、支付方式、交房时间、交房状态基本达成一致。关于刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥抗辩的落名人问题。根据9月11日合同中备注内容第2点可知，其对于朱科、朱科磊、李某三人作为房屋落名备选人、三人均为房地产从业人员是清楚知悉的；而多个备选的落名人及落名人的职业，与房屋交易的成立并无必然影响。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在与中介谢某的微信沟通中及本次一审诉讼中，多次以朱科未明确落名人、朱科的职业为由提出异议，是不合理且难以采信的。关于刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥抗辩的9月11日合同、9月12日合同在备注内容有较大差异的问题。纵观两份合同内容，两份合同的主文内容并无改变，9月11日合同的备注第3点关于付款的内容已经写入9月12日合同第八条付款细则中；9月11日合同的备注第4点虽然删减了“买方因个人原因”的具体情形，但也已明确了若因朱科原因导致无法交易过户的违约责任，并无影响刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的合法权益；9月11日合同的备注第5点在房屋买卖实操过程中较难实现，且刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在一审诉讼中亦未针对此项提出异议。故对比两份合同可知，9月12日合同中对于9月11日合同的备注内容的修改并不影响合同的成立，修改的部分也未涉及到房屋买卖过程中最核心的内容，即房屋的交易价格、过户条件、交房条件、违约责任等，两份合同并无实质的区别。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥以备注内容修改为由，认为朱科修改合同，导致合同存在重大改变，影响其签约的观点，难以成立亦难以采信。从双方提交的刁智勇与中介人员谢某的聊天记录来看，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在收取朱科的诚意金后，先于2019年6月表示不愿意卖房给朱科，要退回诚意金；再到收到朱科敦促函后（朱科在敦促函中已经表明“可以退回定金就和平解决本次纠纷，无需追究刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥违约责任”），依然坚持表示要协商出售房屋。可见，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥对于出售房屋的态度前后并不一致，相反朱科从支付定金（2019年9月12日前为诚意金）后直到发出敦促函之前，其态度一直都是促成房屋交易的，而刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥对于出售房屋态度的改变及其对9月12日合同的不认可，是导致本次买卖合同无法成立的主要原因。从公平原则及自愿原则出发，截止至本案一审立案之日，朱科支付的定金168000元已被刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥占用长达一年之久，即便刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在一审诉讼中表态仍愿意出售房屋给朱科，但朱科表示失去交易信心，不同意继续购买涉案房屋的态度，一审法院予以理解。现朱科要求双倍退还定金168000元，合法合理，一审法院予以支持。朱科支付的定金虽由刁智勇一人收取，但刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥作为涉案房屋的产权人，也作为本次交易的共同卖方，在《收据》上共同签名确认，故朱科主张刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥承担连带返还责任，一审法院予以支持。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的其他抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。本案因刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥违约引起，故本案受理费应由刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥共同承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第一百一十五条之规定，于2021年2月5日判决如下：被告刁智勇、被告刁媚、被告刁巧玲、被告刁智达、被告刁志谋、被告曾仕娥在本判决生效之日起10日内，连带向原告朱科双倍返还定金336000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6340元，由六被告共同承担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，朱科提交两张贝壳网站的截图，拟证明刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在一审判决后对涉案物业进行放盘、另行出售，虽然另行出售涉案物业属于其作为业主的权利，但从该时间点以及价格中可体现出其另行出售涉案物业的目的是为了可以更高价出售涉案房屋，朱科作为买方，在2019年由于刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的违约行为导致无法成功购买涉案物业，如再想购买同类型房屋，该成交价远高于双方在2019年所洽谈的成交价，即使朱科拿到了本案一审判决书所载明的款项，也无法弥补再次购房所遭受的实际损失。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥质证称：对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据与本案无关，也无法证明朱科的主张。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥上诉主张其无需退回朱科购房定金是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，尽管刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在收取朱科的诚意金后，先于2019年6月表示不愿意卖房给朱科，要退回诚意金，但之后双方经由中介一直在进行协商。根据一审查明的事实，可以认定双方在2019年9月11日已对房屋总价、支付方式、交房时间、交房状态基本达成一致。但在2019年9月12日由于双方对合同备注内容产生争议未达成一致导致双方未能签订房屋买卖合同。第二，对比两份合同文本内容可知，2019年9月12日合同文本对于9月11日合同文本的备注内容进行修改，修改的部分虽未涉及到房屋买卖过程中房屋的交易价格、过户条件、交房条件等核心内容，但涉及到违约责任的内容。从本案查明事实可知，朱科一方为房地产从业人员，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥并非房地产从业人员，其作为一般市民对作为房地产从业人员的合同相对方在双方已协商好的条款内容基础上提出的修改意见存有疑虑及提出异议实属人之常情，符合常理，因此，其后其以备注内容修改为由，认为朱科修改合同，导致合同存在重大改变，影响其签约的抗辩，与本案查明的事实相符，应予以采信。由此双方并未对房屋买卖合同文本的内容达成一致意见而导致涉案房屋买卖的交易无法进行，买卖双方均不宜认定为违约方。第三，在2019年9月12日之后，双方亦未对涉案房屋买卖合同的签订及履行达成一致意见。虽然在一审诉讼中刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥表态仍愿意出售房屋给朱科，但朱科表示失去交易信心，不同意继续购买涉案房屋的态度，亦符合常理，应予以理解。因此，本案双方系因无法对房屋买卖合同的内容达成一致意见而导致涉案房屋买卖的交易无法进行，刁智勇收取朱科的定金168000元应予以返还，朱科要求双倍返还定金，理据不足，应不予支持，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。朱科支付的定金虽由刁智勇一人收取，但刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥作为涉案房屋的产权人，也作为本次交易的共同卖方，在《收据》上共同签名确认，故朱科主张刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥承担连带返还责任，一审法院予以支持，并无不当，应予维持。刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥上诉主张一审认定其为违约方不当，有理据，本院予以采信，但其主张无需向朱科返还定金依据不足，本院不予支持。综上所述，刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审判决认定事实不当，导致处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22546号民事判决为：刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥在本判决生效之日起10日内，连带向朱科返还定金168000元；二、驳回朱科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6340元，由朱科负担3170元，由刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥负担3170元。二审案件受理费6340元，由朱科负担3170元，由刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥负担3170元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年八月三日书记员 冯 韵彭诗敏