吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2020）吉0602民初655号原告：中国工商银行股份有限公司白山北安支行。住所地：吉林省白山市浑江区通江路67号（江北开发区）。统一社会信用代码：912206019444017761。        负责人：刘立文，系行长。        委托诉讼代理人：刘可欣，吉林浩祥律师事务所律师。        被告：张玉禄，男，1961年5月9日生，汉族，吉林省白山市浑江区六道江镇横道村农民，住吉林省白山市浑江区。        被告：牛凤琴，女，1963年7月19日生，汉族，吉林省白山市浑江区东兴街东山村农民，住吉林省白山市浑江区。        被告：白山苏州商贸城开发有限公司。住所地：吉林省白山市白山经济开发区（江北）（开发区）。统一社会信用代码：91220601660134581M。        法定代表人：于成慧，该公司董事长。        委托诉讼代理人：韩玉兰，女，1960年4月13日生，汉族，该公司职员，住吉林省通化市东昌区。        原告中国工商银行股份有限公司白山北安支行（以下简称工行白山北安支行）与被告张玉禄、牛凤琴、白山苏州商贸城开发有限公司（以下简称白山苏州商贸城）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行白山北安支行的委托诉讼代理人刘可欣、被告张玉禄、牛凤琴到庭参加诉讼。被告白山苏州商贸城经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        工行白山北安支行向本院提出诉讼请求：1．判令张玉禄、牛凤琴立即偿还我行个人住房贷款一笔未偿本金303978.02元及截止到2020年2月21日利息94920.68元及2020年2月22日至贷款结清之日所产生的利息和罚息；2．要求保证人白山苏州商贸城承担全程连带保证责任；3．确认本案抵押合同有效，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4．被告承担诉讼费。事实和理由：张玉禄、牛凤琴于2014年8月11日向中国工商银行股份有限公司白山民中支行（以下简称工行白山民中支行）申请一笔个人住房贷款332000元，借款期限为120个月，张玉禄、牛凤琴自愿以所购一处个人住房尚高一品5-4-801住房作为贷款抵押。原告于2014年7月31日同三被告签订《个人购房借款／担保合同》编号：［一手］字［白山分］行［民中］支行［2014］年［0041］号，并于2014年8月11日向张玉禄、牛凤琴发放个人住房贷款332000元。款项按合同要求一次性划入户名：白山苏州商贸城开发有限公司；账号：×××；开户行：工行白山民中支行。从2016年2月起张玉禄、牛凤琴未按照还款计划按时还款，我行多次对张玉禄、牛凤琴进行催收并下达催收违约贷款通知书，张玉禄、牛凤琴以没有钱为由拒绝还款，截止至2020年2月21日，借款人贷款余额303978.02元，积欠利息94920.68元。根据《个人购房借款／担保合同》第一部分基本约定第十一条争议解决约定，原告依法向贷款人所在地人民法院提起诉讼。被告保证人白山苏州商贸城根据《个人购房借款／担保合同》第一部分基本约定第十条第10.1种方式承担全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。现原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。        张玉禄、牛凤琴辩称：2014年张玉禄、牛凤琴夫妻想给孩子买套房子，所以就签了这套手续，后来又不买了。通过牛凤琴的弟弟牛俊平联系的白山苏州商贸城开发有限公司的人，说能便宜点，后来因为交付时间长了我们就不买了。这么多年过去了，也不知道什么情况，后来接到法院的传票。        案件审理过程中，经本院询问，白山苏州商贸城称对工行白山北安支行的诉请无异议，同意承担连带保证责任。        经审理查明：张玉禄与牛凤琴系夫妻关系。2014年7月31日，工行白山民中支行与张玉禄、牛凤琴签订了《个人购房借款／担保合同》，合同编号A：［一手］字［白山分］行［民中］支行［2014］年［0041］号。合同约定：借款人、抵押人为张玉禄、牛凤琴。贷款金额332000元，用于购买坐落于浑江区尚高一品5-4-801、建筑面积133.21平方米的房屋，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款法，每月5日为还款日。贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％确定。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率基础上加收50％确定。白山苏州商贸城为该笔贷款提供全程连带责任保证。张玉禄、牛凤琴以坐落浑江区江北街08-0022-0877-0028-040801的房屋为上述贷款提供抵押担保，并于2014年8月11日办理抵押权登记（白山房他证白BQ字第2014002768号）。工行白山民中支行于2014年8月11日向张玉禄、牛凤琴指定的白山苏州商贸城账户发放贷款332000元。工行白山民中支行后更名为工行白山北安支行。截止至2020年2月21日，张玉禄、牛凤琴尚欠借款本金303978.02元，利息94920.68元。        2021年4月1日，白山苏州商贸城开发有限公司与张玉禄、牛凤琴签订《协议书》，载明：张玉禄、牛凤琴在2014年9月份在尚高一品小区按揭贷款购买的5号楼4单元801室（面积133.21平方米），由于张玉禄、牛凤琴现无能力偿还此房贷款，现由白山苏州商贸城开发有限公司收购，按揭贷款所欠本金303978.02元、利息126912.19元，两项合计欠款430890.21元。此款全部由白山苏州商贸城开发有限公司还款，与张玉禄、牛凤琴无关。所发生的经济责任与张玉禄无关。待房屋办理产权证时张玉禄必须全力配合。工行白山北安支行对上述《协议书》的真实性无异议，但认为该协议系张玉禄、牛凤琴与白山苏州商贸城开发有限公司之间的约定，工行白山北安支行仍坚持原诉请。        以上案件事实有《个人购房借款／担保合同》、个人住房贷款申请表、承诺函、商品房买卖合同、收据、个人借款凭证、房屋他项权证书、自营历史明细列表、张玉禄和牛凤琴的结婚证、户口簿、中国银监会白山监管分局（2018）31号文件复印件、工银吉复（2018）238号文件复印件、工银白山任免（2018）40号文件复印件、协议书等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷为凭。        本院认为，工行白山北安支行与张玉禄、牛凤琴签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。工行白山北安支行已依约定向张玉禄、牛凤琴履行332000元放款义务，但张玉禄、牛凤琴并未依约履行还本付息的义务，属违约。张玉禄、牛凤琴自愿用其购买的房屋提供抵押担保，并已经办理抵押登记，抵押权设立，故工行白山北安支行要求对抵押物行使优先受偿权，于法有据，本院予以支持。工行白山北安支行要求白山苏州商贸城依据约定依法承担连带保证责任，白山苏州商贸城亦予以认可，故工行白山北安支行先就抵押的房屋实现债权，不足部分由白山苏州商贸城承担连带保证责任。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”、《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”、第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：        一、张玉禄、牛凤琴于本判决发生法律效力后立即偿还中国工商银行股份有限公司白山北安支行借款本金303978.02元及利息94920.68元（截至2020年2月21日），并以本金303978.02元为基数按照《个人购房借款／担保合同》约定标准支付自2020年2月22日起至款项还清之日止的利息、罚息；        二、中国工商银行股份有限公司白山北安支行有权对张玉禄、牛凤琴抵押房屋（白山房他证白BQ字第2014002768号、坐落白山市浑江区江北街08-0022-0877-0028-040801）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；        三、白山苏州商贸城开发有限公司对上述抵押房屋（白山房他证白BQ字第2014002768号、坐落白山市浑江区江北街08-0022-0877-0028-040801）以外的债务承担连带偿还责任。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费7284元，减半收取计3642元，由张玉禄、牛凤琴、白山苏州商贸城开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。        审判员    孙玉霞二〇二一年八月三十日书记员    陈莫琳