山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6390号上诉人（原审被告）：济南元一置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：孙志峰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑蒙，山东高行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉翠，女，1974年11月27日出生，汉族，住济南市。上诉人济南元一置业有限公司（以下简称元一公司）因与被上诉人李玉翠商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2021)鲁0104民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。元一公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回李玉翠全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由李玉翠承担。事实和理由：一、依据案涉《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第三条第一款第一项之规定，具体交付房屋时间应以出卖人发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，元一公司向李玉翠发出的房屋交付通知上载明的交房时间为2021年1月26日，李玉翠亦认可该日期为实际交付日期，因此，元一公司并无逾期交房的违约行为。原审法院认定元一公司未按照合同约定时间向李玉翠交付房屋构成违约系认定事实错误。案涉补充协议第三条第一款第一项约定“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2020年10月31日之前，具体时间以出卖人发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，买受人对此无异议”，基于此，元一公司具体交房时间应以房屋交付通知确定的交房时间为准而非2020年10月31日。元一公司依约于2021年1月25日向李玉翠发出《交房通知函》并通知李玉翠于2021年1月26日上午9点-11点，下午14点-17点前往畅和苑商业中心营销中心的交房现场办理交付手续。依据补充协议第三条第一款第一项的约定，元一公司向李玉翠交付商品房的时间应为2021年1月26日，且李玉翠亦认可该日为实际交付之日。元一公司依约履行交房告知义务且并未违反合同约定的交房时间交付案涉商品房，故元一公司不存在任何违约行为，原审法院认定元一公司存在逾期交房的违约行为系认定事实错误。二、退一步讲，即便元一公司存在逾期交房的违约行为，依据补充协议第三条第二款的约定及民法典第五百九十条的规定，因案涉商品房的建设工期受新冠肺炎疫情导致的不可抗力影响，应当免除元一公司逾期交房的违约责任。案涉补充协议第三条第二款第四项约定“因出卖人无法预见和控制的客观原因(包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、异常天气、传染病等)造成的工期延误。若出卖人向买受人交付该商品房的期限因不可抗力或上文列明之原因延期的，出卖人不需就该等延期向买受人承担任何违约责任，且本合同有关出卖人交付该房屋之期限相应顺延。”本案中，新冠肺炎疫情在2020年年初爆发并持续至今，虽然元一公司与李玉翠在2020年6月签订案涉《商品房买卖合同》，但是新冠肺炎疫情在此时依然持续，特别是下半年国外输入疫情使得国内疫情防控工作呈高压状态，在此情况下，元一公司无法按照合同签订时的计划进行施工，工人及材料供应因疫情防控多次出现短缺情况，尤其运输行业受到疫情防控影响致使建材供应得不到及时的保障，项目施工进度受到实质影响，交房日期应当予以顺延。根据补充协议的前述约定及民法典第五百九十条之规定，因元一公司的建设工程项目受到新冠肺炎疫情导致的不可抗力影响，元一公司不应承担逾期交房责任。三、再退一步讲，即使元一公司应当承担逾期交房违约责任，因李玉翠主张的违约金远高于其受到的实际损失，同时元一公司受到新冠疫情防控措施的影响，客观上难以按约履行交房义务，因此依据民法典第五百八十五条第二款之规定，对李玉翠主张的违约金应当予以减少，原审法院未对违约金予以减少明显不公。民法典第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”依据民法典第五百八十四之规定，损失包括直接损失与间接损失，李玉翠应当就其受到的直接损失负举证责任，而间接损失则不能超过元一公司在签订案涉合同时所能预见到的范围。本案中，在签订案涉合同时，元一公司并不知晓李玉翠对案涉商品房的使用方式及目的，元一公司在签订案涉合同时所能预见到的，因逾期交房给李玉翠造成的损失仅为租金损失，原审法院认定“元一公司逾期交房致使李玉翠不能及时办理食品卫生许可证及获得经营店铺应享有的相关收益”不仅缺乏事实根据，也超出了元一公司所能预见的范围，且前述“经营店铺应享有的收益”与元一公司的逾期交房行为亦不存在因果关系，因此原审法院认定前述损失为实际损失系认定事实错误。李玉翠的实际损失应以租金认定较为合理，而租赁案涉房屋87天产生的租金远小于前述数额，因此李玉翠主张的违约金远远超过其受到的实际损失，同时，受新冠疫情防控措施影响，元一公司客观上难以按约履行交房义务，因此应当予以减少违约金，原审法院未对违约金予以减少明显不公。李玉翠辩称，一、双方于2020年6月12日签订商品房买卖合同，合同约定李玉翠人购买元一公司出售的畅和苑商业中心6-***商品房一套，并缴纳购房款94.62万元。补充协议第三条第一款第一项约定“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2020年10月31日之前，具体时间以出卖人发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，买受人对此无异议。”元一公司在2021年1月25日发出《交房通知函》，定于2021年1月26日交房。李玉翠按合同约定的时间和金额已经履行双方签订的合同，元一公司未按合同约定时间交付房屋，构成违约。二、根据2020年2月15日《济南市住房和城乡建设局关于进一步做好建筑工程“防疫情、促复工”保障工作的通知》济建发【2020】9号、《济南市住房和城乡建设局关于帮助企业推进建筑工程开工复产工作的通知》济建发【2020】10号、《济南市住房和城乡建设局关于做好辖区房地产企业、建筑业企业开工复产工作的通知》济建发【2020】11号文件精神，济南市建筑企业已经可以复工复产，正常开展生产任务。2020年5月7日济南市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组下发《全面做好新冠肺炎疫情常态化防控工作方案》，方案中明确指出当时的疫情已是常态化形势，并不影响正常的生产、生活。2020年6月2日济南制定《关于推动济南夜间经济提质升级打造“夜泉城”2.0版的若干措施》，措施明确要求开放夜市，扩大城市居民就业机会。根据上述一系列政策及措施可以看出，双方在2020年6月12日签订的合同是在解除疫情防控措施，复工复产约四个月之后，此时的疫情是可控的，可预见的，工程进展应不受疫情影响。直至目前济南也没有出现疫情反复或突变的现象。本合同是在新冠疫情爆发后，是在一种常态化管理的情形下，与元一公司签订的商品房买卖合同，且合同文本、交房时间全部由元一公司制定，因此不能将新冠疫情作为不可抗力因素，成为逾期交房免责的事由。三、李玉翠于2021年4月9日办理营业执照，4月15日办理从业人员健康证，4月24日办理食品卫生许可证，元一公司因延期交房，致使李玉翠不能及时办理上述各项手续，已造成相应的损失。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方签订合同的第九条第1项约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。元一公司延期交房87天，应按已交付房价款的万分之三赔付违约金。李玉翠向一审法院起诉请求：1.判令元一公司支付逾期交房违约金24695.82元（自2020年11月1日至2021年1月26日共计87天）；2.元一公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年6月12日，李玉翠（买受人）与元一公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）202017403560】，约定李玉翠购买元一公司开发的畅和苑商业中心6号楼*单元***号商品房一套，用途为商业用房，总金额946200元。关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2020年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包含违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房日，买受人的个人贷款申请手续未经银行批准的（即按揭款未划入出卖人指定账户），交房期限顺延；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误；4.买受人所购房屋因买受人原因存在诉讼纠纷、被法院查封、拍卖等情形及买受人未按期向银行贷款机构偿还借款，导致出卖人承担担保责任或出卖人虽未承担担保责任，但因买受人原因使出卖人因该房屋陷入相应纠纷的，出卖人可延期交房。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同还对其他事项进行了约定。附随该合同，另有附件五合同补充协议，第三条第一款第一项约定，“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2020年10月31日之前，具体时间以出卖人发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，买受人对此无异议。”第二款关于交付期限特殊原因的补充约定第四项约定，“因出卖人原因无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、异常天气、传染病等）造成的工期延误。若出卖人向买受人交付该商品房的期限因不可抗力或上文列明之原因而延期的，出卖人不需就该等延期向买受人承担任何违约责任，且本合同有关出卖人交付该房屋之期限相应顺延。”协议还对其他事项进行了约定。李玉翠按照合同约定向元一公司支付全部购房款共计946200元，元一公司于2021年1月26日将涉案商品房交付李玉翠使用。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.元一公司提交《关于新冠病毒肺炎疫情导致交房日期顺延告知函》、EMS邮件查询回单、单体验收备案单、交房通知函等材料，拟证明由于受到新冠肺炎疫情影响，案涉房地产开发项目工程受到实质性影响，因此导致延期交房，属于合同约定的交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房违约责任的情形，其逾期交房具有免责事由。李玉翠对其证明目的不予认可。对此，一审法院认为在商品房买卖过程中，开发商作为出卖人，其与买受人签订的购房合同一般为开发商向个人提供的合同文本，合同文本中对交房时间的约定开发商可据实予以制定。本案中，双方是在新型冠状病毒肺炎疫情爆发后签订的购房合同，元一公司作为开发商，其完全可以结合当时的疫情防控情况提前预知疫情对工程节点的影响，进而在合同中制定符合实际的交房时间。另外，元一公司未能提交其他证据证明案涉房地产开发项目施工进程在双方签订合同后因疫情出现突变进而导致工程实际上受到实质性影响，无法证明其逾期交房确系属于合同中约定的因不可抗力原因导致工期延误交房期限可据实顺延而不承担违约责任的情形。因此，对于元一公司主张的逾期交房具有免责事由的事实，一审法院不予认定。2.李玉翠主张元一公司按照合同中关于逾期交房违约金的约定，按日向其支付已付房价款万分之三的违约金，元一公司辩称李玉翠主张的违约金高于实际损失，应以实际损失计算违约金数额，申请法院予以调低。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案中，关于元一公司逾期交房给李玉翠造成的损失，在合同约定的前提下，应以实际损失为基数。在李玉翠已按约定支付完毕全部购房款的情况下，元一公司逾期交房致使李玉翠不能及时办理食品卫生许可证及获得经营店铺应享有的相关收益，对于违约责任，合同约定的按日支付已付房款万分之三的违约金显然更能弥补李玉翠因此产生的损失，且在双方签订合同中已明确约定了逾期交房违约金的情况下，李玉翠要求依据合同约定支付违约金，符合双方的约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。故元一公司申请法院调低违约金，依据不足，一审法院不予支持。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，李玉翠与元一公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。李玉翠和元一公司应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李玉翠的主要合同义务是按约定时间和数额向元一公司支付购房款，元一公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向李玉翠交付商品房。但元一公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约。虽然元一公司主张其未按照约定时间交付房屋具有免责事由，但其提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释第》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”元一公司主张具有免责事由，依据不足，其应当按照合同约定向李玉翠承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金，双方签订的《济南市商品房买卖合同》中对于出卖人逾期交房的违约责任约定按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现元一公司逾期交房未超过90天，结合元一公司于2021年1月26日将案涉房屋交付李玉翠使用，其违约金的截止日期应计算至2021年1月25日。因此，李玉翠要求元一公司支付以946200元为基数，自2020年11月1日起计算至2021年1月25日，按照日万分之三计算的违约金，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。判决：济南元一公司有限公司于判决生效之日起十日内向李玉翠支付违约金（以946200元为基数，自2020年11月1日起，按照日万分之三的标准，计算至2021年1月25日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，减半收取计209元，由济南元一置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、合同约定的房屋交付时间如何确定；二、元一公司的交房时间能否顺延；三、涉案合同约定的逾期交房违约金应否予以调低。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”本案中，补充协议第三条第一款第一项约定：“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2020年10月31日之前，具体时间以出卖人发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，买受人对此无异议。”双方对此条款的理解存有争议。元一公司主张具体的交房时间应当以其发出交房通知确定的交房时间为准，不受2020年10月31日交房时间的限制。李玉翠主张元一公司可以在签订合同之后至2020年10月31日之前的任意一天交付房屋，但最晚不超过2020年10月31日。经审查，根据元一公司的主张，该条款的前半部分约定的交房时间为2020年10月31日之前，后半部分却约定可以在2020年10月31日之后交房存有矛盾，且涉案合同系元一公司提供，根据上述法律规定，应当作出对元一公司不利的解释，故元一公司应当在2020年10月31日之前向李玉翠交房。元一公司于2021年1月26日将案涉房屋交付李玉翠使用，构成逾期交付房屋。关于争议焦点二，元一公司与李玉翠签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议时间为2020年6月12日，系发生于新型冠状病毒肺炎疫情爆发之后，元一公司作为格式合同的提供方和交房时间的确定方，理应综合考量工程施工进度受疫情等相关因素的影响程度，合理确定交房日期，且涉案合同签订后，济南市疫情防控形势持续稳定，并未出现疫情反弹的情况，故一审法院对元一公司关于受新冠疫情影响交房时间应当顺延的主张不予支持并无不当，本院予以维持。元一公司应当承担相应的逾期交房违约责任。关于争议焦点三，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类租金标准确定。”本案中，涉案合同约定，逾期交房违约金的标准为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。元一公司主张合同约定的违约金过高，应对其主张承担相应的举证责任。但元一公司仅提交房屋网络中介平台公布的其他商铺的租赁信息打印件，未申请鉴定，不足以证实元一公司的主张，故一审法院对元一公司要求调低违约金的主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，元一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人济南元一置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  闵 雯二〇二一年八月四日法官助理  陈 超书 记 员  薛嘉丽