北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5225号上诉人（原审被告）：承德缘天然便利车企业管理有限公司，住所地河北省承德市丰宁满族自治县大阁镇**路**（丰宁缘天然乳业有限公司****）法定代表人：张玮，经理。委托诉讼代理人：冯海霞，北京正尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小霞，北京圣莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海宾，男，1969年5月10日出生,住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。上诉人承德缘天然便利车企业管理有限公司（以下简称承德缘公司）因与被上诉人李海宾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟人民法院（2021）京0109民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德缘公司之委托诉讼代理人冯海霞，被上诉人李海宾及委托诉讼代理人周保民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德缘公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回李海宾的全部诉讼请求。事实和理由：本案涉案房屋承德缘公司在2019年11月交还给了李海宾，李海宾通知承德缘公司搬物品。承德缘公司去搬物品时又不让搬，李海宾把门锁换了。之后李海宾让承德缘公司把注册公司的手续从该房屋地址迁走，承德缘公司也迁走了。本案涉案租赁合同已于2019年11月份经双方合意解除，李海宾已于2019年11月份将涉案房屋收回并换锁，之后承德缘公司一直就没法进入涉案房屋，屋内物品也没法搬走，后因疫情李海宾没能将涉案房屋重新出租，李海宾为转嫁损失才进行了本案诉讼。李海宾辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求理由。2020年11月底李海宾去看房屋，当时房屋是紧锁的，还购买了当天的报纸证明李海宾是2020年11月底去的，有2020年11月22日的报纸照片一张交给了一审法院。李海宾向一审法院起诉请求：判令：1、李海宾与承德缘公司于2019年1月3日签订的《北京冯村商业街租赁协议》（以下简称租赁协议）于承德缘公司收到起诉状之日起解除；二、承德缘公司支付2020年1月3日至2020年12月3日房屋租金362080元；三、承德缘公司支付李海宾逾期滞纳金325872元（按照逾期30天计算）；四、承德缘公司支付李海宾2019年11月至2020年3月取暖费12800元；五、本案诉讼费用由承德缘公司承担。一审法院认定事实：2019年1月3日，出租方（甲方）李海宾，承租方（乙方）承德缘公司签订租赁协议，主要内容如下：第一条租赁位置门头沟冯村商业街底商10230号，建筑面积160平方米的商铺使用权出租给乙方做商业房使用。第二条租赁期限五年，自2019年1月3日起至2024年1月3日止。第三条租金押金，租金人民币362080元/年，含物业管理费，付款方式：无押金，于签订合同当日支付首期30000元定金，合同签署之日起10日内付清租金尾款332080元，提前一个月交纳下期年租金。逾期缴纳，每逾期一天需向甲方支付应交租金及费用的3％作为滞纳金。逾期30天，甲方有权利单方面解除本合同，由此造成的损失由乙方自行承担。第四条其他费用，乙方应按照物业管理公司规定按时如数的交纳相关费用。包括但不限于物业管理费：水/电/气等乙方生产的费用按照实际交纳。注明：现行价格，水每吨5元，供暖费每平方米80元，电费每一度电1.5元。第六条，9.乙方有下列情形之一，甲方有权直接解除合同，收回房屋使用权，已缴纳的租金押金不退还，由此造成的损失乙方应向甲方赔偿：（1）乙方未经甲方运行改变合同约定的经营范围；（2）乙方拖欠租金及其他各项费用达到一个月；（3）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途；（4）乙方擅自将出租房屋全部或部分，分租转租给他人。第七条违约金和违约责任，1.若甲乙双方任何一方违反本合同以上条款之约定则视为单方面违约（违约金不足抵付给对方造成损失的双方协商解决，协商不成，守约方可以诉诸法律）守约方有单方面解除合同的或者要求对方继续履行合同的权利，2.乙方不按期交房租违约行为，按违约处理。第十一条补充协议，首年取暖费交一半即6400元收取。合同签订后，李海宾向承德缘公司交付房屋，承德缘公司在此经营。承德缘公司向李海宾支付了一年租金362080元。自2020年1月3日以后的租金，承德缘公司未交纳租金。2020年12月初，李海宾表示一直联系不上承德缘公司，为了减少损失，将案涉租赁场所内属于承德缘公司的物品暂存到仓库，自行将案涉房屋收回进行装修。法院于2021年1月11日至租赁场地查看，该场所已经无承德缘公司物品，房屋在李海宾控制下，正在装修过程中。庭审中，承德缘公司主张私下解决李海宾返还室内物品问题，李海宾表示同意返还属于承德缘公司的物品，双方对此无争议。法院向承德缘公司邮寄送达了起诉状及证据材料，其于2021年1月1日签收，双方对此无异议。承德缘公司申请证人陈某出庭作证，证明2019年11月份之前李海宾已经通知公司搬走承德缘公司的物品，承德缘公司指定陈某去搬走物品，仅仅是陈某到现场后，又不让搬了，说明双方就合同解除达成一致意见，租赁协议已经实际解除。陈某证人证言表示，“2019年10月底11月初，承德缘公司的孙某某和我商量，说租了李海宾的房子，里面还有点东西，让拉到我的办公室，后来跟李海宾沟通，同意我去拉，后来我派人去拉，说营业执照还没有迁走呢，先别拉了。我不知道双方的合同关系，承德缘公司也没有给我开具的委托手续。”李海宾对证人证言不认可，认为陈某不知晓李海宾和承德缘公司之间的合同关系，陈某不是公司职工，亦无承德缘公司委托收取案涉租赁房屋。承德缘公司提供了承德缘公司联系人崔某某与李海宾微信聊天记录，证明承德缘公司与李海宾一直沟通注销营业执照事宜，房屋在李海宾控制之下。李海宾认为崔某某是来门店办理执照迁址和注销，但是一直也没有办理，微信聊天记录也没有任何协商解除合同的内容。对于合同解除原因及解除日期，李海宾认为，是因为承德缘公司未支付租金违约在先，己方行使法定解除权，要求确认合同自承德缘公司收到本案起诉状之日解除；承德缘公司主张自2019年11月合同已经实际解除，并提供了陈某的证人证言作证，证明公司按照李海宾要求搬东西，承德缘公司指定陈某搬东西时，李海宾拒不配合，未提供其他证据证明合同已经于2019年11月解除。但是未办理房屋交接手续，因为房屋已经在李海宾控制之下，故也未返还房屋钥匙。庭审中，法院向承德缘公司释明，如果法院不采纳其主张的合同于2019年11月解除的答辩意见，询问其对疫情期间的租金和滞纳金按照每日交纳全部租金3％的意见，承德缘公司仍然坚持原来答辩意见，其仍主张不应当交纳租金和滞纳金。一审法院认为：租赁协议合法有效，双方均应按照合同履行义务。承德缘公司未如期交纳租金，属于根本违约，李海宾主张解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。对于合同解除的时间，本案确认为承德缘公司收到起诉状之日，即2021年1月1日。承德缘公司主张租赁协议已经于2019年11月实际解除，但是其提供的证据不足以证明该事实，而且未返还房屋钥匙，室内尚有承德缘公司物品占用，未办理房屋交还手续，故对于承德缘公司的该答辩意见，法院不予采纳。合同解除后，李海宾主张承德缘公司支付2020年1月3日至2020年12月3日的租金，具有事实和法律依据，法院予以支持，经计算11个月的租金为331906元，李海宾计算错误，法院予以更正。李海宾按照合同要求承德缘公司支付欠付租金一个月的滞纳金325872元，但是该滞纳金约定过高，远远超出了其实际损失金额，有违公平原则，法院依法将滞纳金酌减为57000元。对于2019年11月至2020年3月的供暖费，合同有明确约定，应当由承德缘公司缴纳，对该项诉讼请求，法院予以支持。对于租赁场所内承德缘公司的物品，双方同意私下或另案解决，法院不持异议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2019年1月3日李海宾与承德缘天然便利车企业管理有限公司于签订的《北京冯村商业街租赁协议》于2021年1月1日解除；二、承德缘天然便利车企业管理有限公司于判决生效之日起七日内向李海宾支付2020年1月3日至2020年12月3日的租金331906元；三、承德缘天然便利车企业管理有限公司于判决生效之日起七日内向李海宾支付租金逾期滞纳金57000元；四、承德缘天然便利车企业管理有限公司于判决生效之日起七日内向李海宾支付2019年11月至2020年3月取暖费12800元；五、驳回李海宾的其他诉讼请求。二审期间，承德缘公司申请证人王某、陈某出庭作证，证明：涉案租赁合同已于2019年11月经双方合意解除，且李海宾已经收房，李海宾向承德缘公司主张2019年11月份以后的房租没有事实及法律依据。证人王某代承德缘公司与李海宾进行了涉案房屋的交接。证人陈某参与了退租后与李海宾沟通搬运承德缘公司放置在涉案房屋内的物品事宜。王某证人证言表示：“我当时在承德缘公司上班。2019年1月租的房子，到2020年1月之前这个房子就退给李海宾了。我在店里卖牛奶，代做便利车加盟，李海宾没事也去。因为快交下一季度的房租，当时店里面没有别人，只有我一个人，我们老板跟我说不租了，跟李海宾也说不租了。我们当时在门上贴了出租的条，上面写的是李海宾的电话。房子当时是2020年11月份交给李海宾。合同是2019年1月签的。2020年11月我离开承德缘公司租的这个房子。”陈某证人证言表示其陈述跟一审期间作证的内容是一致的，另外表示：“缘天然的人是我哥们，给我打电话让我去的，没有委托书。”李海宾对证人证言均不认可，认为王某是承德缘公司的员工，双方有利害关系；王某不知道双方合同约定了违约金，因为合同没有到期是存在违约金的。陈某自称与承德缘公司的人是朋友关系，其证言不可信；陈某不是承德缘公司的员工，来拉东西没有授权委托书，也没有拉东西的清单，因为房屋中有一部分物品是李海宾所有的，如果要拉东西要先解除合同并结算。本院认定如下：因王某系承德缘公司员工，双方存在利害关系，本院对其证言不予采纳。陈某没有向李海宾提交承德缘公司的相关委托授权手续，其无权与李海宾沟通搬运涉案房屋内物品的事宜。双方当事人在二审审理期间没有提交书面证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：李海宾与承德缘公司于2019年1月3日签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。本案中，承德缘公司主张其公司于2019年11月就将本案所涉房屋交还给了李海宾，故双方已于当月经合意解除租赁协议，但承德缘公司所提供的证据不足以证明上述事实。经本院查明，承德缘公司从未返还涉案房屋钥匙，且室内尚有承德缘公司物品占用，双方未办理房屋交接手续，故本院对承德缘公司要求确认双方于2019年11月解除租赁协议的主张不予支持。承德缘公司未如期交纳租金，属于根本违约。李海宾就此提起诉讼，要求与承德缘公司解除双方签订的租赁协议。一审法院确认承德缘公司收到起诉状之日，即2021年1月1日双方解除租赁协议，本院对此不持异议。李海宾主张承德缘公司应向其支付2020年1月3日至2020年12月3日的租金，有事实及法律依据，本院应予支持。一审法院此项判定数额正确，本院不持异议。承德缘公司因未履行租赁协议，构成违约，给李海宾造成了相关损失，承德缘公司理应对李海宾予以赔偿。一审法院考虑到双方租赁协议中滞纳金约定过高，结合李海宾的损失情况，将滞纳金数额酌减为57000元，本院对此判定不持异议。现承德缘公司不同意向李海宾支付上述租金及滞纳金，无事实及合同依据，本院不予支持。对于2019年11月至2020年3月的供暖费，双方租赁协议中有明确约定，应当由承德缘公司缴纳。承德缘公司不同意支付此笔供暖费，无法律依据，本院不予支持。对于租赁场所内承德缘公司的物品，双方同意私下或另案解决，本院不持异议。综上所述，承德缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7326元，由承德缘天然便利车企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年八月二十七日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣