山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6780号上诉人（原审被告）：孙玉密，男，1953年4月29日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王兴超，山东元衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫忠，山东元衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛山川海绵有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区瑞金路50号，统一社会信用代码913702137180006328。法定代表人：李光军，总经理。委托诉讼代理人：赵春林，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雅男，山东文鸿律师事务所律师。上诉人孙玉密因与被上诉人青岛山川海绵有限公司（以下简称山川海绵公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙玉密上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者请求撤销一审判决，依法改判上诉人不支付被上诉人经营性补助费647655.6元以及改判上诉人不支付被上诉人搬迁补助费97148.34元；2.一、二审诉讼费用、保全费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、虽然山川海绵公司租赁孙玉密的厂房用于生产海绵的行为系经营行为，但是孙玉密将涉案厂房租赁给山川海绵公司使用的行为也是经营行为，而且拆迁孙玉密的涉案厂房对孙玉密造成的经济损失要远高于山川海绵公司的经济损失，山川海绵公司可以通过提前搬迁来继续经营避免损失扩大，实际上山川海绵公司在青岛市平度市有自己的厂房用于生产经营，在得知拆迁后，山川海绵公司已经开始将在即墨的生产转移到平度生产，但孙玉密的厂房被拆迁后不能再通过出租厂房的方式来获得租金收益，也不能继续使用厂房，仅能一次性取得拆迁补偿利益，因此，拆迁所获得的经营性补助应当给予孙玉密，即使非要给予山川海绵公司，鉴于对山川海绵公司的生产影响较小，经营性补助的比例也不应当按照一审判决的40%给予，应当不超过20%的比例支付经营性补助。2、合同有明确约定的，应当按照合同约定履行，这是“自愿原则”的体现，但山川海绵公司没有按照2017年8月1日所签订的《租赁合同》的约定“乙方应在每年7月31日前一次性付清下一年的租赁费给甲方”支付租赁费，至今未支付，山川海绵公司违反合同约定在先，后孙玉密通过送达解除租赁通知书的行为解除该租赁合同，因此，该租赁合同所应得的经营性补助费、搬迁补助费，山川海绵公司不应获得，没有理由与法律依据所获得。3、一审法院“山川海绵公司并非恶意拖欠租赁费，系因知晓租赁合同履行不能而行使抗辩权，故被告抗辩2017年8月1日的《租赁合同》已经解除的依据不足，本院不予采纳。”的认定没有事实与法律依据，该认定是错误的，应当更正，虽然孙玉密的儿子孙志强于7月14日与李光军协商拆迁事宜，但此时，仅仅是列入拆迁计划，孙玉密并没有签订拆迁补偿协议，也没有进入实质拆迁阶段，并不足以影响租赁合同的继续履行，仅是孙志强让李光军做好腾退厂房的准备，因此，何时拆迁，是否进行拆迁不仅仅取决于拆迁计划，更在于孙玉密是否同意拆迁以及何时签订拆迁补偿协议，如孙玉密不签订拆迁补偿协议，该涉案厂房是不能拆迁的，如此，山川海绵公司还要继续使用孙玉密的厂房，但不需要支付租赁费？故，一审法院的认定系逻辑错误，颠倒了顺序。首先无论是否拆迁以及何时拆迁，山川海绵公司仍应当按照合同约定支付租赁费，待拆迁时，孙玉密根据合同履行情况将未到期的租赁费返还给山川海绵公司才符合常理与法律规定。4、一审判决是错误的，不应当按照5397.13平方米来计算山川海绵的经营性补助费、搬迁补助费，应当按照4000平方米来计算。首先，租赁合同明确约定了山川公司的使用建筑面积为4000平方米：2016年6月1日、2017年8月1日的租赁合同所约定的青岛山川海绵有限公司的使用建筑面积各为2000平方米，共计4000平方米，但一审判决按照5397.13平方米计算山川海绵公司的经营性补助费、搬迁补助费，明显超过承租方的实际使用面积，最多应按照4000平方米来计算，而不是按照5397.13平方米来计算。其次，涉案厂房并不仅仅是山川海绵公司在实际使用，孙玉密本人也在使用，孙玉密并将山川海绵公司未使用的厂房出租给别人使用，这都是事实，因此，计算山川海绵公司的经营性补助费、搬迁补助费并不应当按照补偿的总面积5397.13平方米来计算。最后，按照补偿的总面积5397.13平方米来计算经营性补助费、搬迁补助费时，应当按照评估来计算，孙玉密的厂房实际占地面积不止5397.13平方米，因此，直接按照5397.13平方米来计算支付给山川海绵的补偿是错误的，应当考虑到评估的计算标准。5、一审判决支付经营性补助费的比例过高，不应当按照40%计算，至多按照30%，甚至最多按照20%计算，因为搬迁对出租方而言损失较大，对承租方而言，损失较小，作为承租方的山川海绵公司可以通过搬迁的方式较快的实现生产经营，但出租方不能再获得相对等的土地以及厂房进行出租来获得经营收益；一审判决支付搬迁补助费的比例过高，不应当按照90%计算，至多按照30%、甚至最多按照20%计算，因为，相对于山川海绵公司的搬迁继续经营而言，孙玉密作为出租方以及使用方所要搬迁的花费更高以及对其影响会更大，孙玉密不能再获得厂房或者用所得的拆迁利益来获得同等面积的厂房。6、在孙志强与李光军商讨拆迁事宜时，并非租赁合同履行不能，基于孙玉密可以拒绝拆迁，可以不签订拆迁补偿协议而使合同继续履行，当时孙玉密尚未确定、肯定拆迁、搬迁，在尚未启动拆迁、搬迁前或者签订拆迁补偿协议之前，山川海绵公司怎能以知晓租赁合同履行不能而行使抗辩权，实际上按照租赁合同的约定，山川海绵公司应当先支付租赁费，待孙玉密签订拆迁补偿协议确定拆迁时作为行使抗辩权的时间点，而不是协商时作为行使抗辩权的时间点，一审判决是错误的，应当予以纠正。二审审理期间，上诉人明确应按照4397.13平米乘以30元／平米乘以10个月乘以40%得出527655.6元支付被上诉人经营性补助费。被上诉人答辩如下，一、山川海绵公司于涉案土地及厂房进行经营系实际占有经营者。上诉人认可了山川海绵公司在此租赁厂房系经营性行为，根据山东省高级人民法院（2019）鲁民再742号民事判决书中第7页中认定：“拆迁时的经营性补助费、搬迁补助费的性质决定了享有经营性补助费、搬迁补助费两项补助的人应为决定拆迁时仍在被拆迁院落房屋实际占有经营者。”又跟据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第四十二条，拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。在本案涉案院落房屋拆迁时，在该院落房屋上依法注册并实际进行经营者系青岛山川海绵有限公司即墨分公司。因此经营性补助费、搬迁补助费用理应归山川海绵公司所有。二、山川海绵公司于平度建厂属于山川海绵公司自身的商业行为。山川海绵公司于2018年5月17日成立青岛山川海绵有限公司平度分公司系山川海绵公司自身商业行为，系自身发展经营的需要,而本案中，涉案厂房的拆迁于2020年，本身山川海绵公司的自身发展与本案因涉案厂房拆迁无关，因涉案厂房的拆迁山川海绵公司受到的损失是既定事实。至于拆迁后，山川海绵公司搬迁至平度也是因势而为，上诉人不能因山川海绵公司可以有厂房继续经营而推论出山川海绵公司损失极少这一观点。三、山川海绵公司完全履行两份《租赁合同》的义务，合同的解除并非因山川海绵公司违约。山川海绵公司与上诉人分别于2016年6月1日、2017年8月1日签订租赁合同，按约向上诉人支付租赁费用，截止至2020年6月，上诉人通知山川海绵公司进行拆迁后，山川海绵公司一直租赁地点进行生产经营，无任何违约行为。2020年6月,上诉人通知山川海绵公司承租厂房马上进行拆迁,而且该厂房现已根据政府相关规定进行拆迁评估,承租厂房无法继续承租使用,基于此,山川海绵公司在本合同项下的全部合同义务已经履行完毕,山川海绵公司不存在违约行为。厂房既已通知拆迁,租赁合同的根本目的根本无法实现，上诉人主张解除《租赁合同》无任何事实与法律依据,山川海绵公司也不应承担任何逾期付款或逾期交房等任何责任。关于上诉人主张应当以4000平方米为依据计算经营性补偿，是不合理的。根据评估报告显示，经营性补偿的依据即为5397.13平方米，在该涉案厂房仅有青岛山川海绵有限公司一人进行生产经营，因此应当以此数为基础进行经营性补偿，原审法院在此处认定并无错误。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护山川海绵公司的合法权益。山川海绵公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决孙玉密支付山川海绵公司拆迁利益（经营性补助费、装修附属物、机器设备、搬迁费用，具体以评估报告为准）暂计2000000元，具体数额以实际评估为准；2.诉讼费由孙玉密承担。事实与理由：双方签订租赁合同，租赁期间山川海绵公司所承租的孙玉密厂房面临拆迁，现因孙玉密拒不支付山川海绵公司享有的承租厂房拆迁利益，为了维护山川海绵公司的合法权益，特具状起诉，望判如所请。山川海绵公司当庭明确诉讼请求：1.判令孙玉密支付山川海绵公司经营性补助费1619139元、搬迁费107942.6元；2.诉讼费、保全费由孙玉密承担。孙玉密在原审中辩称，山川海绵公司诉请无事实与法律依据，应当驳回。山川海绵公司系租赁合同中的承租方，而不是出租方，山川海绵公司不享有拆迁利益，拆迁的是孙玉密的厂房以及基于孙玉密所享有的土地使用权，拆迁利益应当归孙玉密，而不是山川海绵公司。拆迁安置补偿合同中的一方当事人属于孙玉密，而不是山川海绵公司，山川海绵公司并不属于拆迁安置补偿合同中应当予以补偿的一方，山川海绵公司不应获得拆迁利益。山川海绵公司与孙玉密于2017年8月1日所签订的租赁合同已经解除，原因在于山川海绵公司没有按照租赁合同的约定于2020年7月31日之前一次性付清下一年的租赁费，导致孙玉密于2020年9月11日向山川海绵公司送达解除《租赁合同》通知书，因此，该租赁合同已经解除，孙玉密不应再享有拆迁利益。孙玉密不腾退房屋，不解除租赁合同的目的，就是为了获得拆迁利益，孙玉密不应获得拆迁利益。原审查明，涉案厂房位于青岛市即墨区后,海尔路东侧。涉案厂房无建设工程规划许可证。2016年6月1日,孙玉密（甲方）与山川海绵公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定，一、甲方厂房位于通济工业××楼××疃村后，海尔路东侧。建筑面积2000平方米，东至西62米，南至北40.9米，共占地面积2535平方米。二、租赁期6年，从2016年6月1日起至2022年5月31日止。三、乙方租赁甲方厂房及变压器，6年租金共计柒拾叁万元整，本租金乙方于2016年5月全部付清。乙方租赁期间应按使用面积承担土地使用税，税额以税务部门税票为准。四、甲方拥有厂房、场地及变压器的所有权，在合同期内乙方拥有使用权，但不得做任何抵押及转租。山川海绵公司分别于2016年3月23日、4月1日、4月25日向孙玉密的儿子孙志强转账20万元、20万元、20万元用于支付上述《租赁合同》的租金。山川海绵称另又在涉案厂房购买、设计、安装变压器共花费142251元，共计742251元，已经全部付清2016年6月1日《租赁合同》的全部租金。孙玉密认可2016年6月1日《租赁合同》的全部租金已经付清，但是不认可山川海绵公司购买、设计安装变压器花费的数额，只认可山川海绵公司以13万元抵顶剩余的租金。2017年8月1日，孙玉密（甲方）与山川海绵公司法定代表人李光军（乙方）又签订《租赁合同》，约定，一、甲方厂房位于通济工业园内楼××疃村后，海尔路东侧。有主厂房21间，附房14间，办公室6间，传达室2间，卫生间一处。建筑面积2000平方米。东至西80米，南至北42.5米。共占地面积3400元。二、租赁期共5年，从2017年8月1日起至2022年7月31日止。三、每年租金为壹拾柒万元。甲乙双方在合同签订之日，乙方应全部付清当年租金壹拾柒万元。乙方应在每年7月31日前一次性付清下一年的租赁费给甲方。山川海绵公司已经向孙玉密支付2017年8月1日至2020年7月31日的租金510000元。2020年7月14日，山川海绵公司法定代表人李光军与孙玉密的儿子孙志强对话：李光军称“你既然拆迁那个情况那么我这块怎么弄”。孙志强称“你那块怎么弄，再说”。李光军称“你不是再说的事，你那个东西得有个说法，包括你比如说我拆迁损失这一块，还有那个那两块车间我投资盖起来的，时间也还没到，这些账都得算明白”。孙志强称“我该给钱给钱啊”……李光军称“环保局还没签字，愁死了，你说的意思，你昨天就签字的，他现在还没来评估就到了签字，你只是签字同意拆迁就是了，那么政府的拆迁文件下来了吗？应该有个拆迁文件，政府既然拆迁应该有个拆迁文件，你既然签字，你是基于什么签”。孙志强称“都是，拿过去大家拿过去都签，都没有个看的，谁看，都签了。……九家，那一面一片一片的，都签了，哪有没签的”。2020年9月11日，孙玉密向山川海绵公司送达解除《租赁合同》通知书，其中载明：“双方于2017年8月1日签订的《租赁合同》，根据《租赁合同》第三条第1款约定，乙方应于2020年7月31日前付清下一年度租赁费给甲方。根据《租赁合同》第六条第2款约定，租金超过1个月不缴纳，甲方有权终止合同。现在甲方决定自2020年9月解除《租赁合同》，本解除通知书即日送达贵方时，《租赁合同》解除。”山川海绵公司对该解除通知书的真实性无异议，但是主张因厂房涉及拆迁，下一年的租赁已经不可能发生，孙玉密要求继续支付租金的行为于法无据，山川海绵公司并不存在违约行为，孙玉密所谓的解除合同于法无据。山川海绵公司在一审中当庭称已经搬离涉案厂房。山东恒德房地产土地评估有限公司出具的涉案厂房评估报告显示，涉案厂房面积为5397.13平方米，经营性补助费30元/㎡×10个月、搬迁补助费20元/㎡，一次性支付。2021年1月21日，孙玉密与青岛即墨区通济街道楼子疃村民委员会（以下简称楼子疃村委）签订《即墨区通济新经济区城马路以西、淮涉河二路以南非住宅房屋搬迁货币补偿协议》（工业、仓储类及其它），其中载明孙玉密现有城马路以西、淮涉河二路以南工业类非住宅房屋一处，房屋所有权证、集体土地使用证、其它批准建设手续载明或经甲方和相关机构确认的房屋建筑经营面积5397.13平方米。楼子疃村委支付孙玉密所述国有土地、被搬迁房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、搬迁补助费、经营性补助费共计17569325元。楼子疃村委支付孙玉密签约腾房奖励2万元。未在规定期限内签约并搬迁腾房的，此项奖励费不予发放，以签订《搬迁腾房确认书》时间为准。综上，甲方应支付乙方的补偿费及各项奖励共计17589325元。原审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方当事人均未能提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故，山川海绵公司与孙玉密就涉案厂房分别于2016年6月1日、2017年8月1日签订的《租赁合同》均无效。关于孙玉密辩称山川海绵公司未按照合同约定按时缴纳2017年8月1日《租赁合同》的租金，该租赁合同已经解除。2020年7月14日，孙玉密的儿子已经与李光军商谈拆迁事宜，虽然孙玉密抗辩称其儿子孙志强未经其授权的商谈行为无效，但是可以证明涉案厂房确实已经进入拆迁筹备阶段，双方就拆迁补偿也进入了商讨。可见山川海绵公司并非恶意拖欠租赁费，系因知晓租赁合同履行不能而行使抗辩权，故孙玉密抗辩2017年8月1日的《租赁合同》已经解除的依据不足，原审法院不予采纳。关于山川海绵公司主张的经营性补助费1619139元、搬迁费107942.6元。首先，孙玉密应否支付山川海绵公司经营性补助费和搬迁补助费。拆迁时的经营性补助费、搬迁补助费的性质决定了享有经营性补助费、搬迁补助费两项补助的人员应当为决定拆迁时仍在被拆迁厂房内实际占有的经营者。本案中在被拆迁厂房中实际经营的是山川海绵公司，因此山川海绵公司应当享受经营性补助费和搬迁补助费。其次，孙玉密与山川海绵公司签订的两份租赁合同均无效，双方对此均存在过错。山川海绵公司自2016年、2017年与孙玉密签订租赁合同并开始在涉案厂房经营使用，租期均到2022年，后因政府对涉案房屋进行征迁，在合同履行期限届满前搬离，必然对其经营产生实质性影响，也会实际产生搬迁费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，孙玉密应根据过错大小支付山川海绵公司相应的经营性损失和搬迁费。孙玉密与楼子疃村委签订征收货币补偿协议的时间为2021年1月21日。补偿协议上约定的货币补偿金为17569325元，孙玉密在庭审中称楼子疃村委在发放补偿款时扣除土地补偿93万元，说明楼子疃村委已经向孙玉密发放大部分补偿款。根据山东恒德房地产土地评估有限公司出具的涉案厂房评估报告显示，孙玉密领取的经营性补助费为1619139元（30元/㎡×5397.13㎡×10个月）、搬迁补助费为107942.6元（20元/㎡×5397.13㎡）。考虑到双方当事人对于合同无效均有过错，同时考虑到山川海绵公司剩余租赁期限，原审法院酌定孙玉密支付给山川海绵公司经营性补助费647655.6元（1619139元×40%）。因搬迁补助费是给实际腾迁者的搬迁费用，山川海绵公司认可孙玉密在涉案厂房处有二层小楼，考虑到孙玉密也有搬迁的需要，原审法院酌定孙玉密支付山川海绵搬迁补助费97148.34元（107942.6元×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、孙玉密于判决生效后十日内支付青岛山川海绵有限公司经营性补助费647655.6元；二、孙玉密于判决生效后十日内支付青岛山川海绵有限公司搬迁补助费97148.34元；三、驳回青岛山川海绵有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元（山川海绵公司预交），保全费5000元，由孙玉密负担15492元,由青岛山川海绵有限公司负担12308元。二审审理期间，上诉人提交如下证据：证据1、评估结果明细表一张、孙玉密手绘厂房平面图一张，证明在涉案厂房内并不仅是青岛山川海绵有限公司在实际经营以及实际使用，还有孙志强、马某使用涉案厂房，因此在计算青岛山川海绵有限公司的经营面积时，根据两份租赁合同的约定，评估的经营面积为3911.39平米，根据2016年6月1日租赁合同的约定，山川海绵公司所评估的经营面积为2196.07平米，我方认为应按照2196.07平米计算。因此，一审法院根据整个涉案厂房的经营面积5397.13平米来支持山川海绵公司的40%的经营性补助费是没有考虑到评估标准，而且在一审中也没有调取评估明细表来确定山川海绵公司的实际使用的经营面积。证据2、孙玉密与马某于2019年3月15日所签订的租赁合同一份，租赁孙玉密的涉案厂房中建筑面积1000平米，占地面积1200平米，证明涉案厂房的实际经营者并不仅仅是山川海绵公司，还包括马某及孙志强。马某是在孙玉密通知涉案厂房涉及拆迁之后于2020年3月之前已经搬迁。证明在计算山川海绵公司的经营性补助费时应当扣除马某所占用的经营面积，并申请证人马某、薛某出庭作证，证明马某与上诉人孙玉密签订房屋租赁合同，合同约定时间为2019年3月15日至2022年3月14日，租赁地址为即墨区，租金为9万元，由马某微信支付3000元，剩余款项由薛某通过银行卡转账。被上诉人发表质证意见如下，对证据1真实性不予认可，证明事项不予认可。该证据系上诉人单方形成单方制作，且根据上诉人提交的评估明细表中载明经营性补助费及拆迁补助费计算依据均为以5397.13平米为依据计算所得，因此原审法院对此认定并无异议。关于上诉人所述的评估公司评估经营面积，在该证据中无法体现。且根据双方所签订的租赁合同，我方租赁的厂房占地面积共为5935平米与评估明细所载明的平方数基本相吻合，应当以此计算经营性补助及搬迁补助费。对证据1中手绘图真实性及证明事项均不予认可，系上诉人单方制作。除了手绘图中二层楼之外其他的手绘图中所载明的房间均为我方租赁。被上诉人对于证据2及证人证言发表如下意见，对租赁合同真实性不予认可，证明事项不予认可。该租赁合同系上诉人与第三人制作，真实性无法确认。并且该案在一审过程中经二次开庭，且经历诉讼时间约为6个月。因此，若租赁为事实，上诉人应当在一审诉讼过程中提交。对转账凭证真实性无异议，但与本案并无实际联系，上诉人所表明的跨行实时汇入均为账户名称为薛某也并非上诉人提交的马某进行的打款。证人证言并不能证明在拆迁时证人仍在涉案厂房处租赁并经营。拆迁时的经营性补助费、搬迁费的性质决定了享有经营性补助费、搬迁补助费的人应为决定拆迁时仍在被拆院落房屋实际占有的经营者，而证人没有证据证明其在拆迁时在租赁厂房有过生产经营行为或登记注册，因此证人证言并不能证明其应当享有1000平米的经营性补偿，并且1000平米的建筑面积应当以实际测量为准，而不应该模糊计算。本院认为，证据1系上诉人单方制作，没有其他证据予以佐证，且被上诉人对此不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。证据2不属于新证据，虽有证人证言相佐证，但与上诉人在一审中陈述的“没有出租给被上诉人之外的他人”相矛盾，本院不予采纳。二审所查其他事实同一审，本院对此予以确认。案经调解未果。本院认为，本案系租赁合同纠纷，上诉人在二审审理期间明确应按照4397.13平米×30元/平米乘以10个月×40%得出527655.6元支付被上诉人经营性补助费。本案焦点问题系一审法院对上诉人支付被上诉人经营性补助费、搬迁补助费计算面积的认定是否正确。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方当事人均未能提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，一审据此认定涉案两份租赁合同无效符合法律规定，本院对此予以确认。合同确认无效后，有过错方应当赔偿对方因此受到的损失。一审法院据此判决上诉人应赔偿被上诉人经营性补助费和搬迁补助费于法有据，且上诉人在二审期间对于应支付被上诉人经营性补助费、搬迁补助费亦予以认可，仅对计算的面积有异议。根据涉案《即墨区通济新经济区城马路以西、淮涉河二路以南非住宅房屋搬迁货币补偿协议》（工业、仓储类及其它）的记载，对于经营性补助费、搬迁补助费的面积是按照相关机关确认的房屋建筑经营面积5397.13平米计算，而非按照占地面积。故，承租人作为一审原告应对其租赁场地中经相关机关确认的房屋建筑经营面积承担举证责任。涉案第一份租赁合同约定的被上诉人承租建筑面积为2000平米，占地面积2535平米，第二份合同约定的被上诉人承租建筑面积为2000平米，占地面积3400平米。在上诉人一、二审均主张并非所有能确认经营面积的房屋均由承租人使用，承租人亦认可有部分房屋由上诉人使用的情形下，承租人不能仅以租赁合同约定的占地面积5935平米与搬迁补偿协议中确认的房屋建筑经营面积5397.13平米相近而主张按照全部确认的房屋建筑经营面积5397.13平米计算经营性补助费和搬迁补助费。一审法院按照全部确认的房屋建筑经营面积5397.13平米计算经营性补助费和搬迁补助费有误，应予纠正。双方均认可的被上诉人在一审中提交的《评估结果明细表》载明了相关机关确认的房屋建筑经营面积。但因涉案房屋未能提交建设工程规划许可证且涉案场地已拆除，故无法确认被上诉人承租的具体房屋及拆迁协议中对应的具体面积。参照涉案两份租赁合同约定的承租建筑面积共计4000平米、上诉人在一、二审中的陈述及两份土地使用权证中面积的记载，上诉人关于按照4397.13平米计算经营性补助费和搬迁补助费的主张达到了民事案件的证明程度，本院对此予以采纳。即上诉人应支付被上诉人的经营性补助费为527655.6元（4397.13平米×30元/平米×10个月×40%）。上述面积对应的搬迁补助费亦应给付实际搬迁的承租人，即上诉人应支付被上诉人搬迁补助费87942.6元（4397.13×20元/㎡）。综上所述，上诉人孙玉密的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本案属二审出现新情况，对原审予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12312号民事判决第三项；二、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12312号民事判决第一项为：上诉人孙玉密于本判决生效后十日内支付被上诉人青岛山川海绵有限公司经营性补助费527655.6元；三、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12312号民事判决第二项为：上诉人孙玉密于本判决生效后十日内支付被上诉人青岛山川海绵有限公司搬迁补助费87942.6元；四、驳回被上诉人青岛山川海绵有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元（由被上诉人预交），保全费5000元（由被上诉人预交），由上诉人孙玉密负担10800元，被上诉人青岛山川海绵有限公司负担17000元；二审案件受理费11248元（由上诉人预交），由上诉人孙玉密负担6248元，被上诉人青岛山川海绵有限公司负担5000元。以上折抵后，上诉人孙玉密应于本判决生效后十日内将应负担的5800元直接支付被上诉人青岛山川海绵有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 李焕亭审 判 员 王颖颖审 判 员 于 梦二〇二一年八月十二日法官助理 李敦收书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕