江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2671号上诉人（原审原告）：吕福亮，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：吕福广，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆熙康，江苏海晟律师事务所实习律师。上诉人吕福亮因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕福亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判滨河置业以475514元为基数按照每日万分之一自2018年7月4日计算至滨河置业完成房地产权属证书备案及交付日止，暂计算至2020年11月30日为41845.23元。事实与理由：吕福亮与滨河置业房屋买卖合同纠纷一案，一审法院未查明案件事实适用法律错误。第一，房屋买卖合同中关于逾期办理房产证的约定是无效格式条款。本案合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按照购房款固定比例计算，法院应当对该条款的效力进行审查。按照固定比例计算违约金数额极低，明显是开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。所以应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。第二、一审法院一味的强调违约金应当根据吕福亮实际损失来计算的做法是错误的。吕福亮2017年年初购房至今还不能取得房产证，违约金的计算法院还应当结合该合同的履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整违约金的计算方式。被上诉人滨河置业答辩称：1.双方在《商品房买卖合同》中已对产权登记的事宜进行了明确约定，该比例也是双方自愿达成的。2.没有强制性法律法规对逾期办证违约金要以日为标准计算作出规定。3.《商品房买卖合同》不存在格式条款无效的情形，是合法有效的。4.吕福亮已经实际接收房屋，滨河置业也已经按每日万分之一的标准支付了逾期交房违约金，吕福亮没有因逾期办证产生实际损失，一审法院按照双方约定的违约金进行判决并无不当。5.已经生效判决也是按照合同约定的房价0.1%计算逾期办证违约金的。吕福亮向一审法院起诉，请求判令：1.支付违约金41845.23元（计算方式为以475514元为基数，按照每日万分之一自2018年7月4日计算至滨河置业完成房地产权属证书备案及交付之日止（暂计算至2020年11月30日为880日）；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院查明事实：2017年2月10日，吕福亮（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号分别为LYGSPF2017900505。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区××镇×××路×××××路×××社区×期×号楼×单元×××××室房屋，建筑面积124.48平方米，每平方米3820元，总价475514元，自签定合同之日买受人支付房款95514元，余款380000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，吕福亮即按约向滨河置业交付房款。滨河置业于2018年4月4日将樱花社区一期X号楼X单元X-X01室房屋交付给吕福亮，滨河置业至今未将樱花社区一期X号楼X单元X-X01室房屋权属登记资料提交产权登记机构备案。一审法院认为，吕福亮与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，吕福亮于2018年4月4日接收涉案房屋后，滨河置业至今未能依照合同约定期限向产权登记机关提交产权登记资料，其行为已构成违约，依法应当相应的违约责任。根据原滨河置业双方签订的合同约定，滨河置业应按照已付房价款的0.1%向吕福亮支付违约金。对此，吕福亮主张应按照日万分之一计算违约金，但吕福亮未能提供证据证实其因滨河置业逾期办证而遭受了实际损失，也未能举证证明约定的违约金低于造成的损失。故一审法院在《商品房买卖合同》对逾期办证违约金已有明确约定，且吕福亮未能举证证明实际损失的情况下，按照平等保护的原则和诚实信用的原则，认定滨河置业应按照合同约定支付吕福亮逾期办证违约金共计475.51元（475514元*0.1%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滨河置业于判决生效之日起十日内给付吕福亮逾期办证违约金475.51元。二、驳回吕福亮的其他诉讼请求。一审案件受理费846元，由滨河置业负担（吕福亮已预交，滨河置业在支付上述款项时一并给付吕福亮）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人吕福亮主张调整逾期办证违约金能否成立。本院经审查后认为，虽然双方在《商品房买卖合同》第十五条第2项对出卖人原因致使逾期办证的违约金已有约定，但结合本案出卖人滨河置业自2018年4月4日将涉案房屋交付给吕福亮后至今也未按《商品房买卖合同》约定向产权登记机构提交房屋权属登记资料，以及滨河置业对今后何时能提交相关资料也没有合理预期，本院可以认定双方《商品房买卖合同》约定的已付房款0.1%的逾期办证违约金过低，吕福亮主张调高违约金的主张应当予以支持，其应当举证遭受的损失大于合同约定的违约金。又因客观上吕福亮难以举证逾期办证的损失，而逾期办证又确实对吕福亮造成了损失，且《商品房买卖合同》对出卖人逾期办证违约金与买房人逾期付款违约金的约定明显不对等，吕福亮请求按照已付房款日万分之一计算逾期办证违约金符合实际情况，本院依法予以支持。滨河置业应当支付吕福亮自2018年7月4日至2020年11月30日的逾期办证违约金41845.23元（475514元×0.1‰×880天），2020年12月1日起至滨河置业向产权登记机构提交需由其提供的办理权属登记资料期间的逾期办证违约金按已付房款日万分之一计算。综上，上诉人吕福亮的上诉请求能够成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初506号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初506号民事判决第一项为：连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付吕福亮自2018年7月4日至2020年11月30日的逾期办证违约金41845.23元，2020年12月1日起至连云港滨河置业有限公司向产权登记机构提交需由其提供的办理权属登记资料期间的逾期办证违约金按已付房款日万分之一计算。一审案件受理费846元，由吕福亮负担46元，由连云港滨河置业有限公司负担800元；二审案件受理费846元（吕福亮已预交），由吕福亮负担46元，由连云港滨河置业有限公司负担800元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年八月十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。