广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终2054号上诉人（原审原告、反诉被告）：张雪，女，1990年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。委托诉讼代理人：蔡小强，广西红盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦辉，男，1988年6月20日出生，壮族，住广西壮族自治区。上诉人张雪因与被上诉人韦辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初6482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。张雪上诉请求：一、撤销一审判决第一项至第四项，支持张雪的诉讼请求：二、判决韦辉向张雪支付拖欠的房屋建设投资款26380元；三、判决韦辉向张雪支付拖欠的五个月房屋占用使用费和物业费27130元；四、本案的全部诉讼费用由韦辉承担。事实和理由：一、一审法院事实认定超盛公司2020年3月1日解除与张雪的租赁合同是错误的。超盛公司与张雪签订的租赁合同期限是三年，合同有限期至2022年8月31日，张雪已缴纳的物业管理费至2020年8月31日，并预交了水电费，张雪迄今未收到过超盛公司解除合同的通知，超盛公司与张雪签订的租赁合同合法有效。一审法院仅凭超盛公司2020年9月7日向韦辰铭出具的一份《情况说明》认定超盛公司2020年3月1日解除与张雪的租赁合同没有事实依据，也没有生效法律文书认定超盛公司与张雪的租赁合同无效，显然一审法院的事实认定严重错误。韦辉实际占用涉案房屋至2020年5月底。张雪主张韦辉支付拖欠的五个月房屋占用费和物业费27130元有事实依据。一审法院将2019年10月24日张雪与韦辉签订的《三楼合作协议》第四条的费用，认定为装修费是错误的。从该协议的内容看，“三楼已装修的费用包括墙，25380元，窗9000元，地面8000元，瓦9000元，合计51380元”这些已经超出了装修的范畴，属于房屋的基本建设，属于韦辉对涉案房屋的投资，张雪与韦辉签订的是合作协议，而非租赁协议，也恰恰证明了这一点。此外，张雪还给了韦辉两个月的装修免租期，韦辉自2019年8月底实际占用房屋并进行了装修，2019年11月起才向张雪缴纳涉案房屋占用使用费。显然，《三楼合作协议》第四条的费用，实际上是韦辉对租赁房屋的建设投资费用，并非装修费，一审的认定是错误的。二、一审法院法律适用错误。超盛公司2020年3月1日解除与张雪的房屋租赁合同是另一个法律关系，该合同目前仍合法有效，既没有生效法律文书认定超盛公司与张雪的租赁合同无效，也没有证据证明没有生效法律文书认定超盛公司与张雪的租赁合同无效，也没有证据证明超盛公司解除与张雪的租赁合同并通知张雪，一审法院仅凭超盛给案外第三人出具的情况说明，就认定超盛公司解除了与张雪的房屋租赁合同，没有法律依据。《三楼合作协议》第四条的费用，实际上是韦辉对租赁房屋的建设投资费用。合同无效，韦辉要求返还建设投资款没有法律依据。《三楼合作协议》第四条不应认定无效，韦辉仍应履行合同义务，应向张雪支付拖欠的房屋建设投资款26380元。韦辉没有提交答辩意见。张雪向一审法院起诉请求：一、判决解除张雪、韦辉2019年8月18日签订的《三楼合作协议》；二、判决韦辉向张雪支付拖欠的装修费26380元；三、判决韦辉向张雪支付拖欠的5个月的租金和物业费27130元，合计53510元；四、本案的全部诉讼费用由韦辉承担。韦辉向一审法院反诉请求：一、驳回张雪的全部诉讼请求；二、判决确认张雪与韦辉于2019年10月24日签订的《三楼合作协议》无效；三、判决张雪返还韦辉已付的装修费25000元；四、判决张雪支付反诉人违约金14994元(4998元／月3个月)；五、由张雪承担本案所有的诉讼费。一审法院认定事实：柳州市超盛商业管理有限公司（以下简称超盛公司）作为甲方（出租人），张雪作为乙方（承租人）签订有一份《租赁合同》，约定：甲方拥有坐落于广西柳州市香颂公馆商业项目的合法出租权，甲方同意将商业项目中的8号楼2层109、110号商铺出租给乙方作为培训使用。房屋建筑面积为285.61平方米，租赁期限为36个月，自2019年9月1日起至2022年8月31日。乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。合同还就其他权利义务进行了约定。2019年10月24日，张雪作为出租人（甲方），韦辉作为承租人（乙方）签订一份《三楼合作协议》，约定：出租方出租的房屋坐落为柳州市北雀路43号香颂e公馆8栋109、110号商铺整3层，租赁期限为3年，自2019年8月13日起至2022年8月13日止。乙方自2019年11月1日开始承担该楼层的租金，每月以35元／平方米的房租以及3元／平方米的物业费分摊建筑面积为285.61平方米的门面租金，自合同签订后每年租金递增5％，甲乙双方各一半；每月房屋租金9996.35元，乙方须向甲方支付4998元；每月物业费856.83元，乙方须向甲方支付428元；房屋租金和物业费每月合计5426元。房租采取预付制，按月支付，先付后用，乙方应在当月的25日前向甲方一次性足额支付下月租金。经双方约定三层现已装修的费用包含墙、窗、地面、瓦盖，乙方分两期交还给甲方，合计51380元，第一期2019年10月31日前支付三楼费用25000元，第二期2020年4月30日前支付三楼费用26380元。双方还就其他相关权利义务进行了约定。2019年10月25日，韦辉向张雪农业银行账户转账支付35852元，附言为“韦辉房租和建设费”。2020年5月31日，超盛公司与案外人韦辰铭签订《房屋租赁合同》，将柳州市北雀路43号之二香颂公馆商业项目8号楼2层109、110号商铺即案涉房屋出租给韦辰铭。2020年9月7日，超盛公司向韦辰铭出具一份《情况说明》称109、110号商铺场地自2020年3月1日起已经解除，并已通知合同签订人张雪。一审法院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则开展民事活动。当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。根据张雪的诉请和陈述的事实及韦辉的答辩意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的三楼合作协议是否合法有效；二、本诉张雪和韦辉主张的各项诉请是否有事实和法律依据。对于争议焦点一：一审法院认为，本案张雪、韦辉签订的《三楼合作协议》，实质为张雪将无建设工程规划许可证违章搭建的三层租赁给韦辉，并由韦辉支付三层的装修建设费用，该合同的性质为城镇房屋租赁合同。该合同标的的8栋109、110号商铺3层，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，该合同应认定为无效合同。对于争议焦点二：如前所述，张雪、韦辉所签订的《三楼合作协议》为无效合同。因此，张雪要求韦辉继续支付未支付的装修费26380元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，因合同无效，张雪、韦辉因此合同取得的财产应当予以返还，张雪此前向韦辉收取的装修费25000元，应当返还给韦辉。对于张雪主张的租金：张雪、韦辉签订的合同为无效合同，但韦辉实际占有使用了该房屋，张雪仍可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，张雪主张租金和物业费性质认定有误，一审法院予以纠正。至2020年3月1日超盛公司通知张雪解除合同，韦辉不能证明在此之前其已将房屋交还给张雪，故韦辉应当向张雪支付2020年1月1日至2020年2月29日两个月的房屋占用费，计算为：5426元／月×2个月=10852元。对张雪主张应付的费用超出此数额部分，一审法院依法不予支持。对于韦辉主张的违约金。一审法院认为，《三楼合作协议》为无效合同，且从双方签订的《三楼合作协议》内容来看，韦辉应当知悉标的房屋为改建、搭建所得。本案中，韦辉作为承租人，应当审慎审查房屋的相关手续，而张雪作为转出租人，也应当如实告知房屋的真实情况。张雪和韦辉对合同无效均存在过错，韦辉要求张雪支付违约金没有事实和法律，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决：一、确认张雪与韦辉于2019年10月24日签订的《三楼合作协议》为无效合同；二、韦辉向张雪支付房屋占用费10852元；三、张雪向韦辉退还装修费25000元；四、驳回张雪的其他诉讼请求；五、驳回韦辉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费866元（张雪已预交），由韦辉负担176元，张雪自行负担690元。一审反诉案件受理费400元（韦辉已预交），由张雪负担250元，韦辉自行负担150元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审查明的事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，张雪、韦辉签订的《三楼合作协议》，约定张雪把柳州市北雀路43号香颂e公馆8栋109、110号商铺整3层出租给韦辉使用，韦辉按月向张雪支付租金，故《三楼合作协议》为租赁合同。张雪出租的房屋没有取得规划取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，该合同没有法律约束力。张雪主张韦辉按照《三楼合作协议》第四条支付费用，该主张与法律规定不符，本院不予支持。张雪应把已经收取的建设、装修费退还给韦辉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，租赁的房屋是在张雪承租的柳州市搭建的，韦辉提交的证据已经证明出租人超盛公司已经在2020年3月1日把柳州市北雀路43号香颂ｅ公馆8栋2屋109、110号商铺另行出租给案外人使用，超盛公司解除了其与张雪的租赁合同。张雪没有提交证据反驳前述事实，也没有提交证据证明韦辉在2020年3月1日后继续使用三层房屋。张雪主张韦辉应交纳2020年3月1日之后房屋占有使用费、物业费没有事实依据，本院不予支持。一审判决韦辉向张雪支付2020年1月1日至2020年2月29日的房屋占有使用费，符合事实和法律规定，本院予以维持。综上所述，张雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由张雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 江 桢审判员 杨显强审判员 黄继湘二〇二一年八月二十四日书记员 陈梦圆