贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10557号原告：贵州创和物业有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办东城印象13栋201号房屋。统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。法定代表人：王祖华，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），该公司员工。委托诉讼代理人：赵蝶（一般代理），该公司员工。被告：杨孟菊，女，汉族，1979年9月18日出生，住贵州省毕节市。原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业）与被告杨孟菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告创和物业委托诉讼代理人阳东海、赵蝶，被告杨孟菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创和物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨孟菊向原告支付（2017年8月1日至2021年6月1日）物业服务费4,657.73元；2、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息，暂计460元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：92.05平方米，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵法院起诉，恳请依法判如所诉。被告杨孟菊答辩称：一、原告未提供充分证据证明涉案业主委员会一定具备代表业主签订合同主体资格。七星关区房产局、碧阳街道办事处查明该业主委员会未备案，换届后未移交档案。依法应当存档备查的业主投票、专人监票和计票结果是证明业主委员会依法成立的证据，是证明业主大会决定选聘物业服务企业据以签订合同的证据，业主委员会隐匿档案证据不报备不移交，规避审查，不符合常理，不排除其选举造假、选聘掺假、代表业主签订合同主体资格虚假等等可能。创和公司未提出相反证据排除合理怀疑，主张该物业服务合同对业主具有约束力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，创和公司有责任提供证据，证明该业主委员会一定具备代表业主签订合同主体资格的事实，创和公司举证不能，其主张不能成立。二、创和公司明知涉案业主委员会不一定具备代表业主签订合同主体资格，串通其签订合同，损害业主权利。创和公司应该知道，通过当地政府主管部门查询，可以发现合同甲方业主大会成立事实缺乏证据证明，业主委员会并非一定具备代表业主签订合同主体资格。创和公司明知故犯，使用变相贿赂、虚假承诺的手段，串通其冒充业主大会签订合同，损害业主共同选聘物业服务企业的权利，主观恶意已达排除合理怀疑程度，应适用当时合同法第五十二条第二项、现行民法典第一百五十四条第二款的规定判决该合同无效。证明创和公司向当时业委会主任付立全发放费用的《公告》证据、安排当时业主委员会委员成某刚、赵某学到公司办公室项下任职的《值班表》证据、虚假承诺服务事项的《中标后承诺》证据附后（证据清单第1号-第4号；创和公司质证自认事实证据，有另案庭审笔录为凭），请法庭审查。三、创和公司事实服务质量恶劣，参按丁级标准收费。1、侵占业主公摊（证据清单第5号-24号）；2、保洁绿化恶劣（证据清单第25号-40号）；3、消防通道堵塞（证据清单第41号）；4、电梯关停常态（证据清单第42号）；5、消防设施破损（证据清单第43号）；6、车辆停进楼道及保安岗亭虚设（证据清单第44-46号）；7、敷衍塞责整改（证据清单第47号）；8、规章制度奇缺，未公布服务合同、未使用发票、未公开上岗人员信息、未制定安全紧急预案、未公示电梯停运时第三方出具的检验检修报告等。根据《贵州省物业管理收费管理办法》第十二条第三款高层住宅每平方米建筑面积月收费标准规定（含电梯维修养护）：甲级0.6元至0.8元，乙级0.45元至0.6元，丙级0.35元至0.45元，丁级0.25元至0.35元。创和公司的事实服务质量极其恶劣，勉强达到丁级收费标准。根据当事人的陈述及所举证据，本院确认以下事实：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《瑞丰铭城小区物业服务合同》，约定原告为被告所居住的瑞丰铭城小区提供物业管理服务。物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留。业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区提供物业服务。原告在履行物业管理服务的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、小区绿化养护不到位等问题。被告杨孟菊系居住在瑞丰铭城小区1号楼B栋14-2房屋的业主，其房屋建筑面积为92.05平方米。被告杨孟菊未支付2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业费。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据并经举证、质证，在卷为凭。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，被告杨孟菊系瑞丰铭城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的《瑞丰铭城小区物业服务合同》对其具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然被告对业主委员会合同主体资格质疑，但不能据此否认业主委员会与原告所签的物业服务合同的效力。且原告所诉物业费的期间，涉案小区并未重新选聘物业公司进场，仍由原告向小区业主提供物业服务，且尚在物业服务合同约定的期限内。被告也未举证证明案涉物业服务合同存在无效情形，故被告应按物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。按照物业服务合同的约定，被告杨孟菊应支付2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业服务费为4,657.73元（92.05平方米×1.1元/月/平方米×46个月）。但原告在为该小区提供物业服务过程中并未充分履行合同义务，在该小区的物业服务上存在服务不到位的情况，如：局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，综合原、被告双方的陈述及举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务。故原告诉请的物业服务费，本院支持3,260.41元（4,657.73元×70%）。对原告主张的资金占用费，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因原告未完全履行合同义务，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，故原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告杨孟菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业服务费3,260.41元。二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担9元，被告杨孟菊负担16元。本判决为终审判决。审判员  刘玉桂二〇二一年八月四日书记员  张婵婵