辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽05民终535号上诉人（原审原告）张月忠，男，1947年11月2日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，退休职工，现住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地：辽宁省本溪市平山区胜利路8栋世佳商务大厦-1-4层。法定代表人庞海龙，该公司经理。被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地：辽宁省本溪市平山区新城路50栋5单元24号。法定代表人陈福君，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人李娇、孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人张月忠与被上诉人本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称世佳公司）、本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称国茂公司）租赁合同纠纷一案，上诉人张月忠不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2020)辽0502民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2007年11月27日，张月忠（认购方）与国茂公司（原名为本溪世佳房地产开发有限公司）签订《世佳商业城内部认购书》，双方约定认购方为取得世佳商业城(门市、摊位、铺位、写字间)的优先购买权，经慎重考虑填写本表，并自愿交纳认购诚意金。认购书的主要内容为：第一条：认购房屋情况：1、认购方自愿认购永丰街世佳商业城(门市、摊位、铺位、写字间)三层C15号房屋，(建筑、使用)面积为15.62平方米。（实际面积以产权部门实际测量为准)。2、双方约定按该房屋的(建筑、使用)面积计算房款。总房款为：¥215556元。大写：（人民币）贰拾壹万伍仟伍佰伍拾陆元。第二条：付款约定双方约定认购人采取下列第3种方式支付房款。3、银行按揭认购方于签订协议当日交纳定金¥30000元，首付款于2007年11月30日前交纳¥105556元，余款¥80000元办理银行按揭。第三条：认购约定1、双方签订此认购书后，开发商有义务为认购方保留该房屋，如开发商将房屋另行出售他人，则双倍赔偿认购方所交定金。2、双方签订此认购书后，认购方要求退房，所交定金不予退还；若认购方要求调房，开发商予以考虑并执行届时价格。3、认购方逾期付款将取消优惠：逾期付款超过十天，视为放弃认购，开发商有权解除认购协议，认购方所交定金不予退还。4、双方在签订商品房买卖合同，前此认购书有效，合同签订后本认购书自行失效。双方一切权利义务以商品房买卖合同和管理协议为准。5、本认购书双方签字盖章后即生效，任何一方不能擅自解除该认购约定，否则按房款的日万分之五扣取违约金。6、购房者或承租人要求服从商业城管理部门统一管理，遵守商业城管理制度，否则商业城管理部门有权停止其经营行为，限期整改。凡不符合条件者拒绝入场经营。7、购买人出租公寓写字间或摊位时，有义务与承租人明确商业城管理规定和费用收取标准，否则出现纠纷将承担第三方责任。8、物业费收取标准将以物价局批复文件为准。9、公寓写字间的划分为：5-18层为写字间；19-21层为公寓。10、商业城各层经营项目为：地下一层：美食天地：一层：珠宝、化妆品、家电、电讯等：二层：品牌服装：三层：休闲服装、床上用品：四层：男女品牌鞋、皮具、体育用品、文化办公用品等。11、甲方有权按分区经营的总体规划根据乙方摊位所在位置，限定乙方的经营范围，乙方对此必须无条件服从。12、本认购书一式两份，双方各自一份，具有同等效力。13、本认购书的解释权归本溪世佳房地产开发有限公司所有。同签订后，张月忠按约定交纳了认购款，国茂公司为张月忠开具了收据。张月忠（买方）购买了国茂公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）开发建设的“本溪世佳购物中心”三层C区15号商铺。后张月忠（甲方、出租方）又与世佳公司（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，其主要内容为：“甲、乙方双方经平等、友好协商，依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律法规的有关规定，达成甲方自愿将所购‘本溪世佳房地产开发有限公司’的商铺出租给乙方，并由乙方(本溪世佳购物中心)全权经营管理和使用(其中包括但不限于统一进行整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。并就有关租赁事宜，达成如下协议：第一条：租赁标的及租赁期限1、甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物(中心)有限公司三层C区15号，建筑面积(以最终测绘面积为准)为15.62平方米，总房款(以最终测绘面积核定的总房款为准)215556元的产权商铺出租给乙方全权使用(其中包括但不限于统一整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。2、租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。租赁期满，在相同租金条件下，乙方有优先续租权。第二条：租金1、甲方将租赁标的商铺出租给乙方由乙方全权管理和使用。租赁期间，乙方拥有除商铺处分权之外的一切权利包括但不限于规划权、招租招商权、经营管理权、调整权、使用权等，商铺的产权归甲方所有。2、甲、乙双方租赁期内，第一至第五个经营年度的每年租金为甲方实际投资额(购铺款)的10%(含税，乙方按国家相关税法规定代扣代缴，下同)；第六至第八个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的12%，第九至第十个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的15%；月租金按年租金的十二分之一计算。其中，在租赁期内，每年扣除甲方一个月的租金作为乙方对甲方商铺的管理费用。3、自本商场正式开业日起的第二个月的第一周为第一次租金的支付日期，依此顺延，每季度支付一次租金。届时甲方凭商铺购买合同、房款发票、产权人身份证等乙方要求的相关证件领取租金。第三条：使用租赁物特别约定1、乙方基于对本溪世佳购物中心统一规划、招商、经营、管理等使项目良性的正常经营为宗旨，有权将本租赁物转租给第三人，有权分割、重新改动或与其它商铺合并装修、使用，无需另行取得甲方同意。2、甲方亦接受乙方在甲方取得产权前对商铺进行的改动或者设计、规划、装修，但不得违反甲方与‘本溪世佳房地产开发有限公司’签订的购房协议。3、甲方依与本溪世佳房地产开发有限公司签订的《购房协议》之约定，应按期交纳贷款本金及利息，如因拖欠上述款项，乙方有权在向甲方支付租金时代为扣缴，如因拖欠与租赁标的物有关的贷款和税费而发生争议时，乙方仍对租赁标的物享有本合同约定的全部权利，在争议解决前，乙方有权暂停支付租金。4、租赁期满，如乙方未续租，应于租赁期满前的十五个工作日内明确解除本合同的意向并于租赁期满之日将商铺归还甲方。5、租赁期满，乙方迁出时应保持清洁，遗留设备、杂物、货品不搬者，视为放弃，听由甲方处理。第四条：责任归属甲方的权利和义务：1、租赁期内甲方应对产权商铺进行必要保险，由甲方投保并负担所需费用。如因意外或不可抗力导致的房屋、铺位损毁，乙方不负赔偿责任。2、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先(请注明提前时限)书面通知乙方，抵押权的设立和实现不影响本合同的效力。3、甲方可自由转让商铺所有权，但在租赁期内须提前一个月内以书面通知乙方，所有权转让不影响本合同的效力。如甲方未按要求时限通知乙方，造成乙方损失，甲方应负赔偿责任。4、租赁期内，甲方不得单方面解除本合同。乙方的权利和义务：5、乙方及其转租之第三人在使用本商铺时应尽管理人之责任，除因不可抗力及意外事件外，如未尽应负之责任致使商铺毁损、灭失时，乙方应承担赔偿责任。6、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，以致不适用于使用或租用，乙方可以暂停支付全部租金，直到甲方将商铺恢复原状。7、本租赁物由于租赁而产生的一切税、费，由甲方负担，但由乙方代扣代缴。在租赁期间，营业上应纳税款及水、电、煤气费用由乙方负担。8、因非乙方责任发生连续停暖、停气、停水、停电等事件或因不可抗力导致商场不能正常营业，乙方有权按停业期限相应减免租金或无租金顺延租期。第五条：违约责任1、本商场为整体性规划、招商、经营、管理，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同，应向乙方支付当年租金的五倍作为违约金，并赔偿乙方因此所致一切损失。损失包括但不限于整体规划、招商、广告投放、装修等项所产生的一切费用和预期利润。同时乙方有权要求继续履行本合同。2、若乙方连续两次发生拖欠租金，以致损害甲方之权益者，乙方应负担赔偿责任。3、若乙方原因致本商铺不能使用或产生收益，乙方应在剩余租赁期内，每年向甲方支付租金，直至租赁期满或双方协商解除合同为止。第六条：甲方应保证该商铺权属清楚无瑕疵，并已征得共有人同意，否则引起的一切不良后果均由甲方自行承担。甲方如转让产权，应提前一个月以书面形式通知乙方。甲方必须告知受让人并须受让人接受本合同及附件、补充协议之各项约定，并应于产权转让后一周内与乙方办妥更名或换约手续，并向乙方缴纳更名费(2000元/铺)；转让后的租金计算基数及比例仍按本合同第一条、第二条的约定计算给付。甲方应对乙方在受让人与乙方的新租赁合同项下的债权承担连带保证责任，保证期间为二年。第七条：本合同之一切规定，对于甲乙双方及其权利、义务之受让人及继承人具有同等约束力。第八条：甲乙双方对本协议所约定的各条款已有明确、充分、相同的理解认识，双方自愿按本合同规定严格遵照执行。第九条：合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、遇国家政策性变化时；3、企业分立、合并、解散等；4、本合同有效期届满。第十条：本协议未尽事宜，甲乙双方协商后另行签订补充协议。补充协议与本合同矛盾之处，以补充协议为准。第十一条：本协议壹式三份，甲方执壹份，乙方两份，自双方签字、盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，世佳公司开始规划、管理包括张月忠所购商铺在内的整个世佳购物中心，后在2009年12月末开始试营业世佳购物中心，并陆续给付张月忠租金，但自2013年1月起，世佳公司不再向包括张月忠在内的广大购铺业主给付租金。再查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，国茂公司曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。张月忠对涉案房屋完成了付款义务，现双方当事人就上述房屋租赁事宜产生争议，张月忠来院提起诉讼。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。预约又称预约合同或预约协议，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约与本约相对，以将来当事人间应再缔结一定之合同为内容，通常当事人依预约所负之义务为行为义务，可能为订约之义务或再为磋商之义务，而并非给付特定物之义务。通过审查张月忠与世佳公司签订的租赁合同中：“租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。”的约定可知，双方的该约定同时成立两个不同性质的合同即本约合同和预约合同，前者是自正式开业日起为期三年的租赁合同，为本约合同，后者是前者的租赁合同期限届满后双方再订立下一个为期三年的租赁合同的合同，后者是对未来双方订立租赁合同的约定，其性质是订立租赁合同的预约合同而非租赁合同，故张月忠与世佳公司之间签订的租赁合同的租期为三年，张月忠主张十年没有事实和法律依据，不予支持。关于张月忠要求世佳公司给付2013年1月1日以后租金一节。如前所述，张月忠与世佳公司签订的租赁合同租期系三年，租赁期限届满日为2012年12月31日，世佳公司在租赁期限届满之前没有再与张月忠签订新的租赁合同，因此世佳公司再无依据合同约定继续给付张月忠2013年1月1日以后租金的合同义务，张月忠要求世佳公司给付此后租金的主张，没有事实依据，不予支持。关于张月忠要求国茂公司给付2013年1月1日以后租金一节。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案中，张月忠将所购商铺出租给世佳公司统一经营管理后，世佳公司停止经营管理及不再给付租金的行为，系张月忠与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的国茂公司之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故张月忠要求国茂公司承担给付租金的责任，不予支持。据此，原审法院判决如下：驳回张月忠的诉讼请求。案件受理费3699元，由张月忠负担上诉人张月忠的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由世佳公司、国茂公司承担。事实及理由：关于涉案《商铺租赁合同》的性质是本约合同而非与预约合同，一审法院认定事实错误、法律适用错误。世佳公司应当根据《商铺租赁合同》约定以及长期占用商铺的事实，向张月忠支付2013年度至2019年度的租金。一审法院认为本案系张月忠与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与张月忠与作为销售方的国茂公司之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，系事实认定不清、法律适用错误。国茂公司应当与世佳公司承担连带责任。张月忠对世佳公司、国贸公司以关联企业身份就世佳购物中心进行返租经营已形成了合理信赖，国茂公司应当对世佳公司的行为承担连带责任。被上诉人世佳公司、国茂公司答辩：原审判决认定事实，适用法律正确，请求维持原判。世佳公司已经履行了租赁合同约定的支付租赁费的义务。在2012年12月份在商场的多处明显位置张贴了解除合同的告知书，所以双方的租赁日期于2012年12月31日已终止。张月忠要求支付2013年之后的租赁费用，2013年之后世佳公司并没有实际使用该商铺，因此，张月忠的上诉主张没有事实及法律依据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中引起纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故此应适用当时的法律、司法解释的规定。因此，依照当时《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，上诉人张月忠与被上诉人世佳公司签订的租赁合同期限虽为十年，但世佳公司于2012年12月28日即向广大业主作出《致世佳购物中心购铺业主函》，且张贴于张月忠所购物业世佳购物中心的多处明显位置，函中明确表示自2013年起不再返租，此后于2013年1月1日起亦确实不再支付租金。该行为说明世佳公司已经通过通知及行为向张月忠告知了自2013年1月1日双方解除租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”若张月忠对租赁合同解除存在异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但此后张月忠并未对此提出仲裁或诉讼，因此双方的租赁关系自2013年1月1日已经解除，现张月忠要求给付2013年1月1日合同解除以后的租金，没有事实及法律依据，本院无法支持。综上，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费三千六百九十九元，由上诉人张月忠负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 刘立志审 判 员 潘秀菊审 判 员 高广明审 判 员 朱 飞审 判 员 王淑新审 判 员 刘 杰审 判 员 郑 红审 判 员 孙 源审 判 员 高 伟二〇二一年八月二十三日法官助理 王晓雪书 记 员 回 娜附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；