长春市绿园区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0106执异87号案外人吉林省天汇房地产有限责任公司（以下简称天汇地产），住所地长春市二道区。法定代表人卢忠友，执行董事。委托代理人孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。移送部门长春市绿园区人民法院刑事审判庭。被执行人王自改，男，1967年3月15日生，汉族，户籍所在地：吉林省长春市汽开区。身份证号：XXX。本院在执行刑事审判庭移送的被执行人王自改刑事财产刑执行一案中,异议人吉林省天汇房地产有限责任公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，现已审查终结。案外人吉林省天汇房地产有限责任公司请求依法裁定撤销绿园区人民法院（2016）吉0106执654号执行裁定，立即停止对被执行房屋(蓝色港湾二期XXX)的执行行为。事实与理由:绿园区法院的执行违反了法律规定，侵害了异议申请人的合法权益。一、二道区人民法院（2018）吉0105民初2002号民事判决书，肯定了异议申请人的房屋所有权人地位及享有的物权性质的返还请求权，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条之规定，可排除绿园区人民法院的执行。1、（2018）吉0105民初2002号民事判决解除了异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》、《购房借款协议书》，撤销合同备案及被执行人支付异议申请人35222.37元等，该判决已于2018年12月18日生效，而法院查封的房屋不是被执行人所有的，被执行人对被查封房屋只是一般的债权请求权，根据《物权法》第九条的规定。该房屋至今未办理产权登记，被执行人不是该房屋所有权人，异议申请人一直都是该房屋的合法所有权人，故上述判决可排除绿园区法院的执行，绿园法院无权查封房屋。2、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条……之规定，异议申请人符合该规定，可排除贵院执行，故贵院无权查封执行该房屋。二、绿园法院（2016）吉0106执654号执行裁定书，所要执行的蓝色港湾二期XXX房屋为异议申请人的财产，被执行人非房屋所有权人，其未支付任何购房款，也未实际占有、使用该房屋，该房屋也未办理产权登记，故法院无权对该房屋实施查封评估拍卖等执行措施。1、该房屋的首付款188892元为异议申请人出借给被执行人的，且被执行人至今未偿。异议申请人与被执行人于2015年先后签订了《“蓝色港湾”商品房认购书》、《购房借款协议书》及《商品房买卖合同》，《购房借款协议书》第一条约定了“乙方向甲方借款金额为人民币188892元”，该借款申请人已按协议书约定将其用于垫付乙方购买商品房的首付款，被执行人至今未偿还该笔借款。2、异议申请人作为连带责任保证人，已向中信银行股份有限公司长春分行履行了该房屋贷款的连带保证责任，成为房屋的实际所有权人。异议申请人作为连带责任保证人在2015年10月20日与被执行人李岩峰及中信银行股份有限公司长春分行签订了《中信银行个人购房借款合同》，合同约定“甲方向中信银行借款41万，贷款期限180个月，天汇房地产公司对上述借款合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关程序，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年……。2015年，中信银行依合同约定向被执行人发放贷款41万后，被执行人未按约定还款，异议申请人代为偿还19382.08元，2018年南关法院判决异议申请人连带支付欠款本金392731.45元，利息罚息及复利5617.32元，判决生效后，异议申请人共支付银行428304.58元，故异议申请人支付了该房屋的全部款项，即为该房屋的合法所有权人，被执行人未支付任何房款，非房屋合法权益，故法院无权查封执行该房屋。3、该房屋并未交付被执行人，被执行人未占有、使用该房屋也未办理产权登记，故其不是该房屋的合法权人。三、法院查封的房产属于超标地查封，不符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条“查封、扣押、冻结被执行人财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封扣押冻结之规定，法院现查封房屋价值约为50多万元，明显超过执行标的额5万，属于违法行为。案外人为证实自己的主张，向法庭提供了长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初2002号民事判决书及法律文书生效证明等证据。在本院审查中，根据案外人提交的证据显示：吉林省天汇房地产有限责任公司与王自改于2015年9月28日签订了《“蓝色港湾”商品房认购书》、《购房借款协议书》、约定王自改以按揭贷款方式购买天汇地产开发的蓝色港湾二期XXX的房屋。为购买该房，王自改向天汇地产借款188892元支付首付款，并经天汇地产担保向中信银行股份有限公司长春分行贷款41万元。另查明，2015年10月13日，案涉房屋办理了商品房合同备案登记，备案登记的买受人为执行人王自改再查明，长春市绿园区人民法院于2016年7月1日作出（2016）吉0106刑初77号刑事判决书，判决内容：一、被告人王自改犯诈骗罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币五万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年12月4日起至2020年6月3日止，罚金于判决生效后立即缴纳。）二、责令被告人王自改退赔犯罪所得人民币十五万元返还被害人张宏涛。因王自改未能主动履行生效法律文书所确定的义务，本院刑事审判庭于2016年9月7日移送执行，案号（2016）吉0106执654号。2016年11月22日，本院对被执行人王自改购买的、由吉林省天汇房产有限责任公司开发的、位于长春市二道区裕民路以南、广德街以西蓝色港湾二期XXX号、丘地号XXX建筑面积82.64平方米的房屋预查封，预查封期限三年。2019年11月22日进行了续封。现本案争议的焦点为案外人请求停止对被执行房屋(蓝色港湾二期XXX号)的执行行为的主张能否支持？针对本案争议的焦点，本院评判如下：一、二道法院作出的生效判决不能阻却本案对执行标的的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行的，应予支持。本案中，案外人为证实自己的主张，向法庭提供了长春市二道区人民法院于2018年11月30作出的（2018）吉0105民初2002号民事判决书，判决解除吉林省天汇房地产有限责任公司与王自改签订的《商品房买卖合同》、《购房借款协议书》，王自改协助吉林省天汇房地产有限责任公司办理注销《商品房买卖合同》备案等取消交易的手续……。此生效法律文书作出的时间是在执行标的被查封之后，案外人主张对执行标的的实体权利应通过案外人异议等程序实现，而不是另行诉讼，故案外人以二道法院作出的生效判决来阻却本案对执行标的的执行，本院不予支持。二、本院有权对案涉房屋实施查封评估拍卖等执行措施。被执行人王自改通过支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向天汇地产支付了全部购房款，并办理了商品房合同备案登记，即使天汇地产主张解除《商品房买卖合同》，其对王自改享有的也仅为普通债权，对案涉房产不享有物权请求权；即使天汇公司借给王自改首付款、为王自改承担担保责任，也只是对王自改有债权清偿或追偿权利，王自改依法对案涉房屋享有物权期待权，具有对抗第三人的效力，天汇地产对诉争房产不享有足以阻却执行的权利，故本院对天汇地产的异议请求不予支持。本院有权对案涉房屋实施查封评估拍卖等执行措施。三、法院查封的案涉房产未超标的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第21条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案的执行标的为罚金5万元，退赔犯罪所得15万元，依据此规定，本院查封的案涉房屋未超标的。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下：驳回案外人吉林省天汇房地产有限责任公司的异议申请。如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十日内，向长春市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘 昊人民陪审员  张蕊红人民陪审员  王亚辉二〇二一年八月二十七日书 记 员  孙佳羽