安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1623民初4929号原告：杨翠英，女，1974年11月12日出生，汉族，安徽省利辛县人，住安徽省亳州市利辛县,现住。被告：利辛县莱弗置业有限公司，住所地安徽省利辛县和平路莱弗销售中心，统一社会信用代码：91341623083661866C。法定代表人：杨子敬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张健，安徽和协律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐向阳，该公司员工，男，汉族，1969年10月2日出生，住浙江省东阳市南市。第三人：王俊玲，男，1979年10月1日出生，汉族，安徽省利辛县人，住利辛县。原告杨翠英与被告利辛县莱弗置业有限公司（以下简称莱弗置业公司）、第三人王俊玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠英，被告莱弗置业有限公司委托诉讼代理人张健、徐向阳到庭参加诉讼。第三人王俊玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨翠英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年2月7日签订的商品房买卖合同预售合同编号201802070025；2、依法判决被告退还所收原告的购房款162972元和支付违约金暂计25000元（诉讼中变更为35000元），合计:197972元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告开发的商住楼莱弗广场，位于利辛县侧，前进路南侧，原告与第三人王俊玲于2018年2月7日购买了被告开发的第0018幢11层1102号，支付了首期购房款162972元，后因被告的原因导致不能正常办理按揭贷款，且按照合同约定在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，但一直到目前被告均未完工验收交付房屋，被告严重违约，依法应解除合同，被告承担违约责任。原告与第三人王俊玲因为离婚后财产纠纷上诉到亳州市中级人民法院，双方在调解员主持调解达成协议，双方购置的利辛县莱弗广场小区0018幢11层1102房归原告杨翠英所有，王俊玲放弃对该房的权利，房屋以后的付款义务由杨翠英单方承担。原告多次催促被告配合办理按揭贷款，按期交房，被告一直解决不了，原告实在无奈只有起诉解除合同，被告承担违约责任。原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。莱弗置业公司辩称：1、案涉房产系原告与第三人于2018年2月7日共同购买，且二人共同支付了首期购房款162972元，现原告独立就案涉房屋纠纷提起诉讼，是漏列原告，明显属于诉讼主体不适格；2、原告诉称是莱弗置业公司的原因“导致不能正常办理按揭贷款”，与事实不符。首先，莱弗置业公司售人员多次主动督促原告、第三人办理银行按揭，期间原告、第三人闹离婚。因案涉购房合同登记的是原告、第三人共同共有，原告、第三人互相不配合，故无法办理银行按揭手续。其次，经莱弗置业公司销售人员与原告沟通得知，经法院调理离婚已经把案涉房所有权以及首付款判给原告，但因办理银行按揭要求，需要先把购房合同变更到原告名下才能顺利办理按揭，莱弗置业公司销售人员多次与原告、第三人沟通，但其二人始终未能办理合同变更，也导致不能正常办理银行按揭手续。因此不存在原告诉称因莱弗置业公司原因导致不能办理按揭贷款的情况；3、按照莱弗置业公司施工进度，原告所购买涉案房屋应于2018年12月31日交房，18#楼其他主均已办理按揭以及交房手续。因原告迟迟不能办理按揭或其他方式支付剩余房款，莱弗置业公司销售人员多次催办未果，导致案涉房屋不能交付，莱弗置业公司在原告欠款的情况下也不可能交付给原告，故莱弗置业公司依法不应承担违约责任。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人王俊玲未到庭，未陈述、未举证。原告杨翠英围绕其诉讼请求提交证据如下：证据1、合同，证明被告2018年12月31日交房，被告未交房，被告违约；2、2021年2月23日原告与黄磊的通话录音，证明按揭贷款办不出来，不能贷款；3、民事调解书，证明共同购买的房子给原告了，原告没能力买这个房子了；4、（2019）皖1623民初1100号民事裁定书，证明莱弗置业公司的代理律师同意退原告首付款才撤诉的，同时证明当时就贷不出来款了；5、莱弗广场业主群的聊天记录，证明2021年1月19日莱弗广场还没交房；6、利辛县不动产登记中心登记查询结果证明、及不动产权利及其他事项登记信息，证明莱弗置业公司案涉房屋未办理不动产前期登记及被查封的事实。莱弗置业公司围绕其主张提交证据如下：1、被告的营业执照、法人代表身份证明，证明被告的身份信息；2、民事裁定书、民事起诉状，证明原告因拒不办理按揭事项，被告于2019年起诉到法院的事实，直接证明了，被告在本案中不存在拒办按揭以及不能交付房屋的事实。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，经庭审举证、质证：一、莱弗置业公司对原告所举证据1，对合同本身无异议，对证明目的有异议，该合同虽然约定了交房时间，但因原告迟迟没有办理按揭，房款支付不能，根据该合同其他条款的约定，被告无法向其交房也不同意向其交房；对证据2，仅能证明告知其不能办理按揭贷款，并不能证明是何原因不能贷款；对证据3，真实性无异议，对证明目的也无异议，恰恰说明，原告解除合同是自身原因导致与被告无关；对证据4，真实性无异议，证明目的有异议，该裁定只能证明被告起诉过原告后撤诉的事实，并不能证明撤诉原因；对证据5异议为与本案无关联性，交房屋应以交房通知为准，同时，原告提供证据交房事项不明，无法确定是案涉房屋；对证据6真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明被告不能交付房屋的事实。二、原告杨翠英对莱弗置业公司所举证据1无异议；对证据2裁定书无异议，民事诉状与本案无关。三、第三人王俊玲未到庭，视为放弃质证权。通过庭审双方举证、质证意见，本院对双方无争议的事实，予以认定。对有争议的事实认定如下，对原告所举证据2,2021年2月23日原告与黄磊的通话录音，因黄磊未到庭，无法核实其真实性，且该时间并不是在合同约定的办理按揭贷款期限内，本院不予认定；对原告所举证据5莱弗广场业主群的聊天记录，证明2021年1月19日莱弗广场还没交房，该证据与案涉房屋无关，案涉房屋是否交房应以书面交房通知为准，对该证据本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，莱弗置业公司与杨翠英、王俊玲签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201802070025），约定杨翠英、王俊玲购买莱弗置业公司开发建设的利辛县侧、前进路南侧莱弗广场第0018幢11层1102号房屋。合同约定的建筑面积96.91平方米，合同单价为5602.85元每平米，总金额542972元。合同第五条房屋权利状况承诺第3款约定该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布同期贷款基准利率20%（不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。合同第七条关于付款方式及期限约定，买受人于2018年2月7日前支付首期房价款162972元，占全部房款价的30%，余款380000元向中国建设银行股份有限公司利辛支行申请贷款支付。合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定，买受人逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十一条约定，出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付违约责任约定，处不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。1……；2.自约定交付之日起至达到第十一条款规定交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。合同附件十一补充协议第三条第2款关于贷款的约定：买受人应于签订《商品房买卖合同》10日内签订按揭贷款合同，并在签订按揭合同当日按照银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料；第4款第（2）向约定：因不归责于双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式，期限另行协商，并签订补充协议。合同签订后，杨翠英、王俊玲向莱弗置业公司支付首付款162972元，余下房款380000元未办理银行按揭贷款，也未支付。案涉房屋至今亦没有交付。2019年5月13日，莱弗置业公司起诉杨翠英、王俊玲，以杨翠英、王俊玲未支付房屋余款为由，请求解除与杨翠英、王俊玲签订的《商品房买卖合同》并支付违约金，后于2019年8月6日撤回起诉。2021年1月13日，杨翠英、王俊玲因离婚后财产纠纷一案，经安徽省亳州市中级人民法院（2021）皖16民终422号民事调解书调解确认：双方购置利辛县莱弗置业有限公司莱弗广场小区0018幢11层1102房归杨翠英所有，王俊玲放弃该房的权利，房屋以后的付款义务由杨翠英单方承担。2019年7月1日，案涉房产被查封，至今未解除，不能办理房屋产权登记。本院认为，莱弗置业公司与杨翠英、王俊玲签订《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,应属有效,双方当事人均应依约履行。本案中，双方争议的焦点为：一、原告杨翠英是否可以作为原告单独提起诉讼；二、原告杨翠英主张与被告解除合同和支付违约金的诉讼请求能否得到支持。关于原告杨翠英是否可以作为原告单独提起诉讼的问题，案涉《商品房买卖合同》虽系莱弗置业公司与杨翠英、王俊玲签订，但杨翠英、王俊玲因离婚后财产纠纷一案，经安徽省亳州市中级人民法院（2021）皖16民终422号民事调解书调解确认：双方购置利辛县莱弗置业有限公司莱弗广场小区0018幢11层1102房归杨翠英所有，王俊玲放弃该房的权利，房屋以后的付款义务由杨翠英单方承担，故杨翠英享有该合同的权利并履行该合同的义务，本案中，杨翠英即把王俊玲作为第三人提起诉讼，并不属于漏列当事人，原告杨翠英作为原告单独提起诉讼，并无不当。关于焦点二，经庭审查明，合同约定的付款方式是买受人于2018年2月7日前支付首期房价款162972元，占全部房款价的30%，余款380000元向中国建设银行股份有限公司利辛支行申请贷款支付。杨翠英、王俊玲已履行了首付款的交付，对办理按揭贷款，杨翠英提供的2021年2月23日原告与黄磊的通话录音，因黄磊未到庭，无法核实其真实性，且该时间并不是在合同约定的办理按揭贷款期限内，该证据不能证明系被告莱弗置业有限公司的原因不能办理按揭贷款，同时莱弗置业有限公司亦未能提供证据证明系买受人的原因在合同期限内不能办理按揭贷款，按照补充协议的约定，因不归责于双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式，期限另行协商，并签订补充协议。本案中，被告莱弗置业有限公司未能提供证据证明对剩余房款的付款方式，达成了具体的付款补充协议。现因案涉房屋未交付且已被查封，导致不能办理产权登记，对于买受人购买房屋存在不确定的风险，不能实现合同目的，故对原告杨翠英诉请解除商品房买卖合同的请求，予以支持。原告杨翠英主张被告莱弗置业有限公司返还已付购房款支付违约金的主张，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，原告未付清全部房价款，合同解除后，原告杨翠英主张返还已付购房款的主张，本院予以支持。原告主张的违约金35000元，可按照原告已交付购房款的合理利息损失计算，由被告莱弗置业有限公司承担返还义务。利息按照本金162972元，从合同签订之日2018年2月7日起到2019年8月19日参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2018年2月份，中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率为4.35%，该期间的产生利息为10870元，从2019年8月20日至原告变更诉讼请求之日即2021年6月30日，可参照起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%标准计算，该期间利息为11677元，上述利息合计为22547元为合理利息损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨翠英、第三人王俊玲2018年2月7日与被告利辛县莱弗置业有限公司签订的编号201802070025《商品房买卖合同》（预售）；二、被告利辛县莱弗置业有限公司于本判决生效之日起十日返还原告杨翠英购房款162972元及利息22547元；三、驳回原告杨翠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元减半收取2130元，由被告利辛县莱弗置业有限公司负担1996元，原告杨翠英负担134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  张海涛二〇二一年八月九日书记员  于 强附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。