广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0224民初1543号原告:广西南宁和祥物业服务有限责任公司。住所地：南宁市良庆区金龙路2号南宁万科大厦3栋4栋及地下室十二层1212号办公。统一社会信用代码：91450108682108165L。法定代表人:温贤钦，该公司经理。委托诉讼代理人:唐铭，广西广来律师事务所律师。委托诉讼代理人:李宝佳，广西广来律师事务所律师。被告:蔡红英，女，1975年11月23日出生，汉族，现住广西柳州市融安县融江南路1号东方上城41栋1单元601房。委托诉讼代理人:蒋田中，男，1973年10月29日出生，汉族，现住广西柳州市融安县融江南路1号东方上城41栋1单元903房。系被告蔡红英邻居。案由:物业服务合同纠纷适用程序:小额诉讼程序立案日期:2021年6月15日开庭日期:2021年8月4日原告诉讼请求:一、请求判令被告支付自2017年12月1日起至2020年10月30日止物业服务费2744元，电梯费300元，公共照明费60元，配件平摊费30.7元，以上各项费用合计3134.7元。二、请求判令按欠费总额的20%收违约金，被告应支付违约金合计为626.94元。以上两项诉讼请求合计为3761.64元。三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的广西柳州市融安县融江南路1号东方上城41栋1单元601号房业主。开发商与原告于2017年10月17日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对该住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2017年11月1日到本小区业主大会依法选举产生的业主委员会与物业公司合法签订物业服务合同时自然终止（原告退场时终止）。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.45元/㎡·月的标准向原告交纳物业服务费。协议生效后原告依约为被告提供完美的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，自2017年12月1日起至2020年10月30日，被告共欠物业服务费、公共照明等费用共计3134.7元应交纳，同时被告亦应承担逾期不交费而产生的违约金626.94元。被告答辩意见:一、和祥物业没有按照合同约定给答辩人提供完善的物业管理服务，东方上城小区人居状况脏乱差，致使业主财产损失，甚至危及业主的生命安全；二、答辩人没有拖欠和祥物业电梯费，业主已交齐2017年12月1日-2020年12月31日期间的电梯维修费；三、和祥物业诉请的物业费金额不准确；四、答辩人没有与原告签订物业合同，也没有委托任何单位与原告签订合同，故此份合同应当对答辩人没有法律约束力；五、和祥物业无权要求业主支付违约金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。查明事实:原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司成立于2008年11月27日，经营范围是物业服务、房屋租赁、对园林景观业、室内装饰业的投资、销售等。被告蔡红英系融安县长安镇东方上城小区41栋1单元601号房业主，该住宅建筑面积为130.63㎡（高层住宅有电梯）。2017年10月17日，广西天裕来房地产开发有限公司就其开发位于融安县融江南路1号的“东方上城”小区与原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司签订《东方上城前期物业服务管理合同》。合同中将东方上城小区服务标准定位为三级二类服务，并约定合同自签订之日起生效，自小区依法成立业主大会继续聘用或重新选聘物业服务公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止，合同还对双方的权利义务及具体的收费标准进行了约定，即高层住宅物业服务费（有电梯）按月0.6元/㎡收取，电梯维护费按月每户30元收取，公共照明电费按月每户6元收取，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积计算并在当月足额交纳；服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修，其中共用部位、共用设施包括公共部位、电梯升降系统、排水系统、供水系统、公共照明系统、消防系统、智能化系统；业主和物业使用人未按合同的约定按时足额交纳物业管理费用的，应按欠费金额按日3‰的标准向原告支付违约金，从逾期之日起计算至实际交纳之日止。合同签订后，原告于2017年11月进驻“东方上城”小区对该小区进行前期物业管理，并自2017年12月1日起开始向业主收取物业费。2020年10月21日，原告在东方上城小区张贴《关于广西南宁和祥物业终止“东方上城”物业管理服务的公告》，公告称原告与长安镇人民政府、融安县住房和城乡建设局、融江社区居民委员会、广西天裕来房地产开发有限公司商讨决定撤场，撤场时间为2020年11月1日，公告内容对撤场事由作了说明，同时提示催告欠交物业服务费的业主交纳费用。在原告进驻东方上城小区开始物业管理后，被告没有交纳2017年12月-2020年10月物业服务费、2020年1月-2020年10月公共照明费。被告于2020年11月通过业主自筹交纳电梯维护费300元（2020年度）。原告于2020年8月14日通过发送短信方式、于2020年11月16日通过在小区各楼道口张贴律师函及欠费明细的方式向被告催收物业服务等费用。因原告在服务过程中存在某时段某区域卫生清洁、安保等管理不到位的情形，包括被告在内的部分业主认为自己并没有与原告签订物业合同、且原告存在物业服务不到位的问题，遂没有交纳物业费。原告在催收未果后向本院提起诉讼。庭审经询问原告，其诉请要求被告支付的物业费为至2020年11月1日撤场之日前按月计算所欠付的物业费。本院意见:本院认为，对于被告是否应该交纳物业费的问题，原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司于2017年10月17日与建设单位广西天裕来房地产开发公司签订了《东方上城住宅小区前期物业服务合同》，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。原告作为物业服务人已进驻东方上城小区并实际持续地提供了物业服务，被告作为东方上城小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告诉请的物业费用的收费项目及收费标准符合合同约定及相关法律、法规的规定，本院予以支持；但鉴于原告服务行为有不到位的瑕疵情况，因此其诉请的物业服务费应予以酌情扣减20%。综上，被告尚欠原告自2017年12月起至2020年10月止共计35个月的物业服务费2194.58元(0.6元/㎡×130.63㎡×35个月×80%），被告应支付给原告。公共照明电费的收取主要是用以维护小区业主共同利益，是保障小区共有部分、公共设施的正常运转为目的，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全的环境，对于业主来说，潜在的享受了这部分利益，因此被告应按合同约定支付自2020年1月起至2020年10月止共计10个月公共照明费60元（6元/月×10个月）。原告主张被告逾期未交纳2020年1月-10月电梯维保费300元，被告提供已交纳2020年度电梯维保费的证据，本院予以采纳，故对原告该项诉请本院不予支持。电梯配件平摊费在合同中未约定，原告亦未提交证据予以证明，故该项诉请本院不予支持。关于原告主张被告逾期未交纳物业服务费而产生违约金的问题。物业公司作为小区的物业服务企业，应当按照签订的前期物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务；被告作为该小区业主亦应交纳相应的物业服务等费用。根据查明的案件事实，部分业主提供的证据可以证实原告的物业服务确实存在管理不到位的现象，该现象对于小区所有的业主都普通存在，原告提供的物业服务与合同约定的标准存在一定差距；被告亦未按时交纳相应的物业费用。原、被告双方在履行合同中均有过错，故对原告的该项诉请，本院不予支持。判决依据:《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十六条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定。判决主文:一、被告蔡红英应于本判决生效之日起十日内向原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司支付物业服务费2194.58元、公共照明费60元，合计2254.58元；二、驳回原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司其他诉讼请求。权利告知:义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。诉讼费:案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取计25元，由被告蔡红英负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 娟二〇二一年八月十八日法官助理  石 爽书 记 员  覃蔓春