大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初5526号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭佳音，女，1996年7月9日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫静，女，1984年10月12日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。被告：王家鸿，男，1968年10月22日生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区，现住辽宁省大连市西岗区。原告大连万科物业服务有限公司与被告王家鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司委托诉讼代理人谭佳音，被告王家鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业费人民币7730.73元；2、判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业费欠交之日起2020年1月1日至2021年9月30日违约金暂为人民币1055.24元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所居住的大连百年港湾3号楼1单元2604室，为被告所有。但被告未能按时向原告交纳2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业费人民币7730.73元；违约金暂为人民币1055.24元，合计人民币8785.97元。虽经原告多次催缴，但被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。根据《百年港湾项目物业服务合同》第五章十七条“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。”根据《合同法》第107条的规定，为维护自身的合法权益，原告现特向贵院提起诉讼。被告辩称，不同意原告诉讼请求，不同意支付违约金。不同意原告所诉的2020年1月1日至2021年9月30日的欠费期间，因为物业合同期限至2021年6月30日。物业合同第一章第二条第1款约定了物业共有部分的维修、养护和管理，附件三中明确写明包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、房屋的屋面。在原告提供服务期间，我们家发生了内井漏水，导致我家墙面受到损坏，事情发生在2019年之后，我与原告多次沟通，没有结果。原告给我的答复是，房屋质量在保，应由开发商承担责任。我让原告给我修复，在我多次催促之下，原告于2020年8月1日派了一个非专业防水人士维修天井，很粗暴地把漏水点抹了一下，导致漏水问题越来越严重。到了2020年12月，因为快过年了，我与原告经理沟通，原告派人到我家维修。将墙纸扒开之后，发现墙面发生霉变。我在墙面霉变的情况下，住了两年。屋内维修完毕后，原告在2021年4月7日派了一个专业人士维修了楼上房顶，但是时至今日还是漏水，所以我只能暂时以不交物业费的方式督促原告尽快维修。经审理查明，2018年7月9日，原告（乙方）与大连市百年港湾小区第一届业主委员会（甲方）签订《百年港湾物业服务合同》，约定大连市百年港湾小区第一届业主委员会代表全体业主委托原告对“百年港湾”住宅小区进行物业服务管理，委托管理服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；高层住宅按3.5元/月/平方米（含税）收取物业服务费；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于季度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。被告系大连市西岗区百年港湾3号楼1单元2604房屋业主，房屋建筑面积为105.18平方米。被告自2020年1月1日起未交纳物业费。另查，《百年港湾物业服务合同》委托期限届满后至法庭审理终结前即2021年8月17日，案涉小区并未另行委托其他物业公司提供服务，亦未另行与其他物业公司签订物业服务合同，原告实际向案涉百年港湾小区持续提供物业服务。本院所确认的上述事实，有原告提供的百年港湾物业服务合同、管家微信催费记录、住宅质量保证书、商品房买卖合同、照片，被告提供的照片等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，可以采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与大连市百年港湾小区第一届业主委员会签订的《百年港湾物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告及物业的全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。现原告提供了相应的物业服务，有权按照约定向被告收取物业服务费。被告作为系争房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位，物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉请于法有据。关于支付物业费的期间，百年港湾物业服务合同的委托期限截止到2021年6月30日，委托期限届满后至法庭审理终结前即2021年8月17日，原告仍实际向案涉百年港湾小区持续提供物业服务。故原告主张被告支付2020年1月1日至2021年8月17日期间的物业费7191元（3.5元/月/平方米×105.18平方米×19个月+3.5元/月/平方米÷30天×105.18平方米×16天）本院应予支持，原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务，积极解决业主提出的问题。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告辩称家中墙体开裂、漏水等问题。首先，被告提供的证据无法证明房屋出现漏水的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。其次，房屋超过质保期后，物业公司可以申请维修基金，但维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。现被告未提供证据证明原告对此有过错或未履行相关责任，故，被告以此为由拒缴物业费没有法律依据。关于被告要求原告赔偿损失一节，被告可对此另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王家鸿于本判决生效之日起十日内支付原告大连万科物业服务有限公司2020年1月1日至2021年8月17日期间的物业服务费7191元。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王家鸿负担20元，由原告大连万科物业服务有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 员  陈 佩二〇二一年八月十七日法官助理  吴殿文书 记 员  江云峰