青海省海晏县人民法院   民事判决书   （2021）青2223民初247号   原告：解X,男,汉族,青海省西宁市总家镇。公民身份号码：XXX   被告：杨X，男，汉族，青海省海晏县西海镇。公民身份号码：XXX   原告解X与被告杨X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序于2021年8月2日公开开庭进行了审理，原告解X与被告杨X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告解X向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告房屋租赁合同；2.判令被告支付自2018年7月12日至2021年7月5日所产生的房屋租金26587元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求：1.撤回请求腾退房屋的诉求；2.增加请求租赁费截止到判决之日。   事实与理由：2018年7月12日，原、被告经协商签订房屋租赁合同，将原告位于海晏县西海镇央隆停车场房屋租赁给被告，合同约定：房租每月为800元，年租金为9600元，出租期限为一年。截止目前，被告未腾退房屋，仅于2019年10月1日支付租金2000元；现原告得知被告在未经过原告同意前提下已将房屋转租给他人，被告一直未支付房租且原告多次催要未果，现诉至法院请求依法判决。   被告杨X辩称，同意解除房屋租赁合同，但是自承租该房屋后未曾取得收益且遭受重大经济损失，合同中约定每年房租按照十个月计算，原告愿意减免两个月的房租，故愿意分期支付房屋租金10000元；另，该房屋已于2021年3月转租他人，转租之后所产生的租金自己不再负责；再者，自己的发动机在该房屋中丢失原告应承担相应的赔偿责任。   原告为主张自己的诉讼请求向本院提交双方于2018年7月12日签订的央隆路停车场商铺租赁合同原件1份，欲证实原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系及被告欠付租金的事实。   被告对上述证据质证认为，对以上证据的真实性均无异议，但该合同明确约定自合同签订之日起免两个月的房租。   被告在法定期限内未向法庭提交证据。   本院对上述证据分析认为，对原、被告双方均无异议的证据，本院予以认可，将作为定案依据。原告提交的证据可以证实原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系的事实。   经本院审理查明：2018年7月12日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于海晏县西海镇央隆停车场房屋租赁给被告，房租每月为800元，年租金为9600元，出租期限为一年，即2018年7月12日至2019年7月12日。另查明，房屋租赁合同签订后，被告交付押金3000元，后支付房屋租金2000元；合同到期后，原、被告未续签合同，但被告仍继续使用房屋，原告亦未提出异议。再查明，被告于2021年3月已将该房屋转租案外第三人。   本院认为，合法有效的房屋关系受法律保护，原、被告签订的《央隆路停车场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属于合法有效的民事法律关系，应当得到遵照和执行，双方签订的房屋租赁合同为定期租赁合同，双方协商一致即可解除，本案中所涉合同双方在庭前调解及庭审中对于解除合同均不持异议，本院予以确认。   关于原告主张被告支付房屋租赁费的问题。本院认为，原、被告签订的《央隆路停车场商铺租赁合同》属于合法有效的民事法律关系，应当得到遵照和执行，被告应履行给付租金的义务；因双方在该合同签订之初即约定“本合同自签订起免两个月房租”，为尊重民事法律行为中的当事人意思自治，且结合庭审中原被告诉辩意见、合同全文解释等方面综合考虑，该约定系对房屋租金的特殊约定，故本案所涉房屋年租金应为减免后即十个月租金为准。据此，本案实际所产生的租金分别为：2018年7月12日至2019年7月11日期间按照减免后即10个月租金为8000元、2019年7月12日至2020年7月11日期间按照减免后即10个月租金为8000元、2020年7月12日至2021年7月11日期间按照减免后即10个月租金为8000元、2021年7月11日至本案判决之日即20天为530元，以上共计24530元。另，被告签订合同之初交付押金3000元，因该房屋租赁合同双方已就解除事宜达成一致意见，该笔款项可在所产生的房屋租赁费中予以扣除，不再退还；再者，被告已支付房屋租赁费2000元。综上所述，扣除上述两笔款项后，被告应支付原告房屋租赁费19530元。   对于被告辩解自承租该房屋后未曾取得收益且遭受重大经济损失，愿意分期支付房屋租金10000元及该房屋已于2021年3月转租他人，转租之后所产生的租金自己不再负责、自己的发动机在该房屋中丢失原告应承担相应的赔偿责任的意见。本院认为，定期租赁合同的转租应当得到出租人的同意且双方签订的合同中对此有明确约定，被告私自转租已构成根本违约且按照合同相对性的原则及保护合同善意相对方等方面考虑，被告应承担转租后的租金；另，对被告称其承租该房屋后未曾取得收益且遭受重大经济损失，愿意分期支付房屋租金10000元的意见显然无事实及法律依据，民事法律行为中完全民事行为能力人从事相关经营性行为时应该风险自担，不能随意转嫁经营性风险，破坏正常的市场交易行为。对被告称自己发动机在出租屋内丢失，原告应当赔偿的问题，因不属于本案的审理范围，可在辖区相关机关报案处理。据此，本院对上述答辩意见不予采信。   综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决如下：   一、解除原告解X与被告杨X于2018年7月12日签订的《央隆路停车场房屋租赁合同》；   二、被告杨X于本判决生效后15日内支付原告解X房屋租赁费19530元；   三、驳回原告解X的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费232.34元，由被告杨X负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。   本判决一经生效，义务人尚未履行义务的权利人可在2年内向本院申请对义务人强制执行。   审判员 陈 琴   二〇二一年八月三日   法官助理 王维强   书记员 王 琪   法律链接：   《中华人民共和国合同法》   第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。