广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14676号上诉人（原审被告）：广州优居家网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区华强路1号1503室（部位：自编1509C房）。法定代表人：张丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘作朋，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周东满，男，1986年5月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。原审第三人：广州市辉瑾房地产发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇拓展路1号莲溪村汽配生活区公寓3栋601房。法定代表人：顾海涛，该公司经理。委托诉讼代理人：李婉文、董莉莉，该公司员工。上诉人广州优居家网络科技有限公司（以下简称优居家公司）因与被上诉人周东满、原审第三人广州市辉瑾房地产发展有限公司（以下简称辉瑾公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优居家公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判为驳回周东满的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由周东满承担。事实与理由：一、优居家公司已实际向周东满、辉瑾公司提供居间服务，周东满于签订认购书当日一并向优居家公司支付居间费用，即为同意并接受优居家公司的居间服务，一审法院认定优居家公司履行居间合同义务存在瑕疵有误。一审庭审中，辉瑾公司确认了周东满购买的3栋2003房屋的备案价为3068986元，经优居家公司的引荐及申请，周东满购买的3栋2003房屋被定性为特惠房，给予超级优惠价2854156元，并在该基础之上，辉瑾公司另行再给予周东满99折优惠，最终价格为2825614元，据此，优居家公司的居间服务已履行完毕，且该价格优惠的事实已得到辉瑾公司的认可。再者，结合一审庭审中周东满提交的《南沙水恋项目销售价格确认书》其中显示的“原价”实质上系为了区分两次优惠，第一次系在周东满同意接受优居家公司的居间服务后所获得的优惠价格2854156元，第二次系在2854156元的价格上再给予99折的折扣。并非周东满所称的原价，即为初始价格，因此，一审法院认定初始价格为2854156元的事实有误。其次，周东满在签订认购书当日同时向优居家公司支付足额的居间服务费，可见其接受并认可优居家公司的居间服务。综上，优居家公司认为居间服务费事先经由优居家公司与周东满的约定，并由优居家公司向周东满提供无瑕疵的居间服务及咨询，周东满方支付居间费用。居间服务的价格及价值体现在争取优惠价格、提供咨询、带客看房等服务，一审法院孤立地看待居间服务费的价值，片面的认定优惠价格即为居间服务的价值所在有误。二、周东满已接受居间服务并支付了居间费用，其与优居家公司之间的居间合同已因双方的权利义务已经行使、履行完毕而终止，不存在合同变更的事由，一审法院据此以履行瑕疵为由变更居间服务费金额没有法律依据。本案中，自周东满首次到访直至签订认购协议，期间优居家公司向周东满提供了包括价格优惠、带看、提供居间咨询等服务内容，后周东满认可优居家公司的居间服务并足额支付居间服务费，双方之间的居间关系因双方的认可并履行完毕而终止。其次，在合同履行的过程中，不存在重大误解、欺诈、胁迫、双方协商一致等可撤销、变更合同的事由，周东满也未在优居家公司提出、提供居间服务期间给予明确的拒绝或对费用的不认可，即周东满在居间合同履行期间均未提出异议，应遵循合同约定的权利与义务。因此，在居间合同履行过程中充分享受权利的周东满在居间服务终后提出其支付居间服务费系“受误导”的行为实在有违诚实守信。此，居间合同依法成立并生效，因双方完全履行而终止，不存在其可变更的事由。综上，请求判如所请。被上诉人周东满答辩称：1.请求维持一审判决。该合同为居间合同关系，那么居间费用应当由辉瑾公司支付，而不应当转嫁在周东满之上；2.优居家公司为了提供证据证明其已经将优惠的程度明确告知周东满，实际情况优惠幅度远远低于周东满获得的优惠，明显不符合常理，因此优居家公司应当退还差价部分符合法律规定。原审第三人辉瑾公司述称：本案是居间合同，但辉瑾公司以正常的价格销售，所以辉瑾公司是基于与优居家公司之间有合作，才给予周东满优惠，并在优惠基础上再给予折扣。我方认为一审认定优惠价格没有达到条件，不合理。周东满向一审法院起诉请求：1.解除周东满、优居家公司居间服务合同；2.周东满返还居间服务费6万元（当庭变更）。一审法院认定事实：周东满提供的《南沙水恋项目销售价格确认书》显示：房号3栋-2003，原价2854156，认购日期2019-07-28，特批折扣99折，2825614，本人确认已清晰了解上述单元销售折扣组成和最终成交价格，如客户对销售过程有任何疑问请拨打方圆集团客服热线4000088200，周东满与案外人陈楚雯签名确认。2019年9月7日，周东满与案外人陈楚雯向辉瑾公司认购南沙水恋项目3栋-2003的物业，总房款2825614元，定金3万元。同日，周东满、案外人陈楚雯（乙方）与辉瑾公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买南沙区水恋一街7号2003房，总金额2825614元，首期款在预售合同网上签订之日支付全部房价款的44.08%即1245614元，余款1580000元按照按揭方式支付。周东满同日向优居家公司支付6万元，优居家公司出具收据载明“今收到周东满南沙水恋-3栋-2003房优惠团购费60000元”，加盖优居家公司财务专用章。一审庭审中，优居家公司主张辉瑾公司委托广州优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）代理销售案涉楼盘项目，优居家公司是优居公司的下属公司，对此提供了以下证据：1.《场外委托销售代理服务合同（优居）》，约定佣金的结算：由乙方（优居公司）销售团队有效推介成交，甲方（辉瑾公司）同意按以下标准向乙方计算佣金，即委托期内有效推介客户成交，乙方可向成交客户收取团购服务费，约定团购费为60000元每套费用；合同除约定上述佣金条款外，没有约定其他代理销售的费用；2.公司关系证明书及营业执照。周东满对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；认为证据2与本案无关。辉瑾公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。辉瑾公司主张已给予周东满购房优惠价，对此提供了以下证据：1.广州市住建局阳光家缘网商品房销售系统网页截图两张；2.广州市住建局阳光家缘网商品房销售系统导出的已备案的《销售价格表》，证据1-2拟证明周东满购买的3栋2003房房屋在广州市住建局备案价格为3068986元；3.《方圆合景南沙水恋项目客户优惠申请确认书》，拟证明周东满购买的3栋2003房屋经优居家公司引荐，辉瑾公司确定该房屋为特惠房，原房价3068986元，现给予超级优惠价2854156元。周东满对上述证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，无论公示价格多少均是周东满与辉瑾公司协商确定的，与优居家公司无关，而且根据周东满与辉瑾公司签订的认购书或者预售合同均没有出现优居家公司的名称或者是关于团购优惠费的约定，更能证明商品房买卖价格与优居家公司无关，证据3不能证明优居家公司有合理的依据收取周东满费用。优居家公司对上述证据对证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，认为从证据3可以看出案涉房屋是在优居家公司提供居间服务下成交的，优居家公司已为周东满向辉瑾公司争取一口价优惠2854156元，并在该基础之上，辉瑾公司又给予周东满99折优惠，优居家公司的居间服务已履行完毕，周东满应予以支付居间报酬。周东满主张是自行到案涉楼盘认购案涉房产。优居家公司主张周东满是优居家公司委托的中介推荐下到案涉楼盘认购案涉房产，并有向辉瑾公司进行报备，但未在一审法院指定期间内提交证据予以证明。一审法院认为：关于周东满与优居家公司的关系。优居家公司出具的收据载明“今收到周东满南沙水恋-3栋-2003房优惠团购费60000元”，结合周东满、优居家公司、辉瑾公司的陈述及各方提交的证据，优居家公司为周东满与辉瑾公司之间签订房屋买卖合同提供居间服务，故周东满与优居家公司之间为居间合同关系。本案中各方分歧主要在于优居家公司是否已履行为周东满争取购房优惠的合同义务，对此，一审法院分析如下：辉瑾公司与案外人优居公司签订《场外委托销售代理服务合同（优居）》约定优居公司有权向推介成功的客户收取60000元的“团购费”，该处的“团购费”实为辉瑾公司应当向优居公司支付的佣金，双方约定将该费用转嫁至购房客户身上，显然不合理。而优居家公司又确认其为优居公司的下属公司，故该合同能够反映出辉瑾公司与优居家公司在面对周东满等购房客户时，具有一定利害关系。周东满作为购房客户，其与优居家公司之间存在居间合同关系，优居家公司有义务为其争取购房优惠，根据公平原则，周东满有权知悉自身购房享受的优惠幅度再决定是否购买房屋。辉瑾公司虽提供了证据证明周东满购房价格比备案价格享受了优惠，但未提供证据证明其已将该优惠幅度明确告知周东满，现周东满对该优惠幅度不予认可，故不能以周东满不知情的备案价格认定周东满已享受优惠幅度。相比而言，周东满提供的《南沙水恋项目销售价格确认书》显示案涉房屋原价2854156元，特批折扣99折为2825614元，周东满确认“已清晰了解上述单元销售折扣组成和最终成交价格”，周东满对上述优惠幅度28542元（2854156元-2825614元）应当知悉。周东满支付了团购费60000元，按照常理应当享受比团购费更高幅度的优惠，实际上仅享受优惠幅度28542元，故优居家公司履行居家合同义务存在瑕疵，因双方未约定瑕疵履行的违约责任，故一审法院根据周东满要求退还团购费全款的要求，酌定优居家公司退回差价部分31458元（60000元-28542元）。因一审法院已判令优居家公司减少价款，故一审法院不再支持周东满要求解除与优居家公司之间的居间合同的诉请。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、优居家公司于判决发生法律效力之日起三日内，向周东满退回团购费31458元；二、驳回周东满的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由周东满负担714元，优居家公司负担586元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审后，上诉人优居家公司向本院提交证据：微信报备记录等。被上诉人周东满、原审第三人辉瑾公司均未对上述记录发表质证意见。二审查明，二审庭审中，辉瑾公司称购房人可以不要求优居家公司提供服务，但是这样其就没有优惠价了，每套房的朝向楼层都不一样，所以价格不一样，优惠程度也不一样，优惠并不是固定的百分比，还要考虑到淡季旺季的情况。此外，二审庭审中，优居家公司与周东满均确认双方未就优惠团购费签订书面合同，无约定该优惠团购费不予退还。上诉人优居家公司称：该6万元属于居间服务费，交易习惯采用团购费的字眼，实际上为居间服务费。被上诉人周东满则称：其在购房中心支付的，是通过刷卡支付的，其误以为收取费用的是辉瑾公司的工作人员，优居家公司并没有出示工作证明也没有向其表明身份，且根据价格确认书上显示房屋原价是2854156元，其误以为支付了团购费用后会享受更优惠的价格，所以才支付的。再查，二审庭审中，周东满确认案涉房屋已交楼，但房款还没有付清等。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：优居家公司是否应退还周东满优惠团购费的问题。经查，周东满提交的《南沙水恋项目销售价格确认书》显示，案涉房屋原价2854156元，特批折扣99折，折后价为2825614元，上述折后价格与周东满和辉瑾公司签署的《认购协议》及《商品房预售合同》载明的商品房价格一致。另，在周东满等与辉瑾公司签订《认购协议》《商品房预售合同》的当日，周东满向优居家公司支付了6万元，并收取了由优居家公司开具的收取优惠团购费6万元的收据。此外，二审庭审中，周东满确认其已收楼。综合以上，虽然前述《南沙水恋项目销售价格确认书》表面上显示周东满享受的房价优惠仅为约28542元，但从该价格确认书对折扣的描述为“特批折扣”，以及周东满等签订《认购协议》《商品房预售合同》、支付优惠团购费、收取收款收据等的过程来看，周东满对于价格确认书中所载的优惠显示低于预售合同载明的房价是清楚知悉但其并未对此及时提出异议，优居家公司主张周东满实际享受的优惠较价格确认书载明的优惠更大，符合常理。结合周东满支付优惠团购费是为了购买案涉房屋并获取房价优惠的目的，其已为购买案涉房屋自愿支付6万元团购费，现其亦已与辉瑾公司签订《商品房预售合同》并实际收楼，即各方均已依据《商品房预售合同》实际履行，故其起诉主张要求解除与优居家公司的居间服务合同并要求退还优惠团购费，理据不足，本院不予支持。综上所述，优居家公司上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。一审判决认定事实部分有误，处理部分欠妥，对该部分应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13101号民事判决；二、驳回周东满的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，由周东满负担。二审案件受理费586元，由周东满负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年八月二十六日书记员  郭 俏古文娜