-1-广西壮族自治区上思县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0621民初817号原告：周世冲，男，1968年12月4日出生，壮族，住广西上思县。委托诉讼代理人：黄文薇，广西昊弘律师事务所律师。被告:钟盛，男,1971年12月31日出生，壮族，住广西上思县。被告:钟洪基，男，1944年10月8日出生，壮族，住广西上思县。被告:黄艳芳，女，1944年12月10日出生，壮族，住广西上思县。被告:钟玉，男，1977年4月16日出生，壮族，住广西上思县-2-路2号。被告钟洪基、黄艳芳、钟玉的共同委托诉讼代理人：钟盛。原告周世冲与被告钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用简易程序分别于2021年7月30日、2021年8月6日公开开庭进行了审理。原告周世冲的委托诉讼代理人黄文薇，被告钟盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周世冲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》无效；原告于2021年7月30日当庭将该诉请变更为：解除原、被告于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》；2.被告返还原告购房款80万元，并支付利息（以80万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2015年9月14日起计算至债务实际清偿之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月14日，被告与原告签订一份《房屋转让协议》，约定将位于上思县自有产权房转让给原告，原告支付了全部购房款80万元。原告于2020年5月8日向上思县人民法院起诉，要求被告履行《房屋转让协议》的交付义务，一审判决支持了原告的诉请，被告上诉，并提供该房屋的其他共有人黄爱淑的房屋登记信息。因《房屋转让协议》出让方并无黄爱淑，黄爱淑并未同意转让，故二审法院驳回了原告的诉请。综上，被告在向原告转让房屋过程中隐瞒有其他共有人的事实，导致原告无法实现物权变动的权益，《房屋转让协议》的目的无法实现。被告的行为存在过错，其应赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。-3-被告答辩称，一、房屋转让协议其实就是无效的合同，产生的真实的原因是被告向原告借钱，而且借的是高利贷，从2014年开始借，利息远远比本金还高，被告除了工资收入也没有别的收入，这种情况下，没有办法承担那么多的债务，利滚利之后，在原告步步紧逼的胁迫下，只能与原告签订了《房屋转让协议》，双方真正的意图不是房屋的转让，而是债务的担保形式，所以合同本身就是无效的，不存在解除的情形。二、由于不存在购房款，而且数额的问题也不是八十万，其中有十万是以借条形式来举证，而这十万被告已偿还，由于过分相信原告，所以还没把借条拿回来，现在原告居然把这款项当作购房款来进行举证，不符合事实。另外，2016年9月21日，被告曾经偿还了43万元，这是在原告的要求下，通过银行转账方式向原告指定的账户（唐尚南）转账，说明被告尚欠款项不可能是原告主张的八十万。这几年来，被告断断续续通过微信或者转账方式每个月还一两万不等，这个数额累计起来是巨大的，只是由于时间的原因，证据保存不足，现在被告不能完整举证。三、原告的诉求没有事实和法律依据，诉讼费用应当由原告承担。请求法庭在审理过程当中对相关的疑点问题、关键节点深入调查，为了公平正义，请求法庭慎重调查。原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1.身份证，证明被告身份信息；2.房屋转让协议，证明被告将位于上思县自有产权房转让给原告，并签订协议；3.借条、收条，证明原告向被告支付购房款80万元；4.一审、二审判决书，证明《房屋转让协议》出让方并无案外人黄爱淑。被告对其辩解向本院提供如下证据：1.通话记录，证明通话内容中本金有五十五万，并不是诉状中八十万，五十五万也是利滚利造成的，本金实际上没有那么多，而且里面说的利息也是偏高的，是非法放贷；2.银行流水，证明被告用涉案房-4-屋抵押贷款，得来的钱当天就向原告指定的账户（唐尚南）转账四十三万，若房屋转让协议成立，则房产证已交给原告，不可能会用于抵押贷款，本案其实是借贷关系。经开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，认为其中在钟洪基及黄艳芳的身份证上写明仅限用于2015年9月14日借款，《房屋买卖协议》确实是因为借款，而不是买卖；证据2不是真正的转让协议，而是对债务的担保形式，但在该协议上面签字的确实是被告三人，黄艳芳不是本人签字，支付购房款变更为2016年8月30日，延长了两个月，若真是购房款的话，被告不可能同意延长两个月；证据3《借条》可以看出，房屋转让协议不是真实意思表示，且借条的10万元被告已偿还给原告；证据4是真实的。原告对被告提交证据1的三性有异议，认为该份证据录音不是完整的，也不是有效的，被录音人的身份并没有固定，形成的时间、地点都有可能已经被修改，并不能证实被告所要证明的内容；证据2真实性没有异议，但对于关联性有异议，认为是与本案没有关联性的转账记录，与原告无关。对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、-4真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告提供证据1经本院对被告手机（录音载体）核对，客观真实，本院综合案情，予以认定；证据2无法证明与本案具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2014年9月8日，钟盛向周世冲借款100000元，并出具借条，载明：“今借到周世冲现金人民币壹拾万元整（￥100000元），借期壹个月。”担保人蒙席军，借款人钟盛。-5-2015年9月14日，被告钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的原告周世冲签订《房屋转让协议》，约定：“甲方将位于上思县自有产权房（房号为：0700573号房，面积为272.22平方米）转让给乙方;二、本协议约定该套房的转让金额为80万元，乙方先付甲方购房预付款35万元后，由甲方将该房屋房产证移交乙方保管，乙方要妥善保管好相关证件，不得将该房产证进行抵押、转借；三、乙方付清全部房款后，乙方对该套房拥有完全的占有、使用、收益及处分权，甲方应将该套房屋全部钥匙和所有的相关手续及证件交付乙方；四、甲方有义务协助乙方办理房产证登记过户等手续，费用由乙方承担；五、……；六、本协议签订后，乙方务必于2016年6月30日前付清所有购房款，如到期乙方未付清房款的，甲方有权解除本协议，并退还乙方预付款，乙方应当退还甲方该房的房产证；七、本协议履行期间，甲乙双方均需严格遵守本协议，不因甲乙双方代表人的变更而变更，任何一方不得擅自变更或解除本协议，否则承担违约责任，如有违约的，违约方需向对方支付本协议约定首付金额的一倍作为违约金。”原、被告分别在《房屋转让协议》上乙方、甲方处签字并摁手印。当日，被告出具《收据》，载明今收到周世冲交来民政西路楼房购房款35万圆整（￥350000）。2016年6月20日，原、被告双方在该《房屋转让协议》上补充填写“经甲乙双方协商同意，多延长时间两个月。原于2016年6月30日前付清所有购房款，现变更为到2016年8月30日前，超过8月30日视为违约。”2016年7月9日，原告通过银行向被告钟盛的账户62×××44转账35万元。同日，被告钟盛、钟洪基、黄艳-6-芳出具《收据》，载明收到周世冲交来民政西路楼房购房款35万圆整（￥350000）。2020年12月16日，本院作出（2020）桂0621民初521号民事判决，判决被告钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉履行其与原告周世冲于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》的义务，将位于思阳镇民政西路一栋房号为0700573号的自有产权房交付给原告周世冲使用并协助办理房屋产权登记手续。被告上诉，防城港市中级人民法院经审理认定，案涉房屋位于上思县（房屋所有权证为0700573），房屋共有人为钟盛、钟洪基、黄艳芳、黄爱淑；涉案《房屋转让协议》的出让方并无案外人黄爱淑，因案涉房屋黄爱淑并未同意转让。于2021年4月29日作出撤销广西壮族自治区上思县人民法院（2020）桂0621民初521号民事判决，驳回被上诉人周世冲的诉讼请求。庭审中，被告称2014年已收到原告出借的10万元借款，但之后已经偿清，原告在与被告的通话记录里对此予以认可；被告还称两笔35万转款是空转，系签完收据后，原、被告到银行取出，实际上述70万元款项未真正转给被告。经本院询问，被告明确表示不愿意将案涉房屋过户给原告。本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本案中，《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表-7-示，合同内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同。但涉案房屋共同共有人为钟盛、钟洪基、黄艳芳、黄爱淑，并非钟盛、钟洪基、黄艳芳、钟玉；未经共同共有人黄爱淑同意，不产生涉案房屋物权变动的效果。并且庭审中，被告明确表示不愿意将案涉房屋过户给原告，《房屋转让协议》不能实现合同目的。因此，原告要求解除原、被告于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，《房屋转让协议》签订后，原告履行了支付房款的义务；被告辩称两笔35万转账是空转，但其未提供相关证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，对其该辩解，本院不予采纳。原告于2021年6月8日向本院提起诉讼，本院于2021年6月15日将起诉状副本送达被告，但2021年7月30日第一次开庭时，原告当庭变更诉请为解除合同，被告亦当庭才收悉，即涉案《房屋转让协议》解除的时间为2021年7月30日。合同解除后，原告有权要求被告返还已付款项。因被告已偿还10万元，尚欠原告购房款70万元，故原告要求被告返还购房款80万元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于利息问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因《房屋转让协议》已解除，已付购房款尚未产生迟延履行利息，故利息应从解除合同之次日即2021年7月31日开始计算，以70万元为基数，按全国银行间同业拆借中心每月公布-8-的贷款市场报价利率，计至债务实际清偿之日止。故对原告要求被告支付利息的诉请，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告周世冲与被告钟盛、钟玉、钟洪基、黄艳芳于2015年9月14日签订的《房屋转让协议》于2021年7月30日解除；二、被告钟盛、钟玉、钟洪基、黄艳芳返还原告周世冲购房款70万元并支付利息（利息计算方式：以70万元为基数，从2021年7月31日起至债务实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告周世冲的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5900元（原告已预交），由被告钟盛、钟玉、钟洪基、黄艳芳负担5162.5元，由原告周世冲负担737.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对-9-方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费11800元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 员 唐雅婷二〇二一年八月十二日法官助理 杨 梅书 记 员 廖常杰