北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8705号上诉人（原审被告，反诉原告）：孙智，男，1982年6月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹婧，北京福和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李俊杰，男，1972年2月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊祎夫，北京友恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明贵，男，1970年11月26日出生，汉族，住河南省固始县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：蒋世威，男，1982年4月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村委会。负责人：李春光，社长。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。上诉人孙智因与被上诉人李俊杰、李明贵、蒋世威，原审第三人北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社（以下简称吕家营合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙智上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李俊杰一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.孙智已于2018年8月23日交还房屋，一审认定为2019年11月16日是错误的。2.一审法院认定合同履行至2019年9月30日终止是错误的，合同已于2018年8月23日解除。3.一审法院认定截至2018年8月15日孙智欠缴70万元租金是错误的，孙智不仅不欠付租金，李俊杰还应返还相应租金。4.孙智在合同期内未能正常经营，李俊杰应退还105万元租金并赔偿损失。5.一审法院不支持孙智装修费用是违背事实基础的。李俊杰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。李明贵辩称：本案与李明贵无关，李明贵只是牵线，没参与一切事项活动，他们之间所发生的一切事情李明贵都不知，故不认可一审判决李明贵连带责任。蒋世威二审未答辩。吕家营合作社述称：同意一审判决，不清楚双方之间的租赁合同纠纷，与吕家营合作社无关。李俊杰向一审法院起诉请求：1．解除李俊杰与孙智、蒋世威、李明贵于2018年8月15日签订的《租赁合同》；2．孙智、蒋世威、李明贵共同支付拖欠的租金352.1万元，主张至涉案房屋实际被拆除的2019年12月10日；3．孙智、蒋世威、李明贵支付违约金60万元。孙智、蒋世威向一审法院反诉请求：1.确认李俊杰与孙智、蒋世威、李明贵之间的租赁合同于2018年8月23日解除；2.李俊杰赔偿孙智、蒋世威、李明贵装修损失10万元；3.李俊杰返还孙智、蒋世威、李明贵租金105万元；4.吕家营合作社支付孙智、蒋世威、李明贵提前搬家奖励费、工程配合奖71.505万元。一审法院认定事实：2018年8月15日，李俊杰（甲方）与孙智、蒋世威、李明贵（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，用于乙方经营便民农贸超市；建筑面积2043平方米，租赁期限自2018年3月9日起至2019年9月30日止；年租金200万元，半年交纳一次，在合同签字生效7日内交纳第一次租金，从第二次开始，租金按应交期限的第一个月的15日交纳；租赁期间，在征得甲方同意的情况下，乙方可以对租赁资产进行改造，费用自理；合同解除或租赁期满后，乙方将租赁资产交还甲方，对于更新改造后的租赁资产归甲方所有；合同在履行过程中期限不满，单方撕毁合同，一方违约时应向对方支付合同标的30％的违约金或赔偿金，以弥补对方的损失，损失小按违约金处理，损失大直接按照赔偿金处理；乙方对应交付的租金不按期交付的，逾期超过30日，甲方有权解除合同；如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除。一审庭审中，李俊杰称涉案房屋最初系吕家营合作社出租给大青花公司，后大青花公司与计某某签订《门面房转让协议》，将涉案房屋的承租人变更为计某某，计某某与李俊杰系夫妻关系，李俊杰又将涉案房屋出租给李明贵、杨某某，后孙智、蒋世威又取代了杨某某的承租人地位，李俊杰与孙智、蒋世威、李明贵重新签订合同，即涉案租赁合同。李俊杰提交《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》及其附件、《门面房转让协议》、收条、租赁合同等对此予以佐证。另，此后大青花公司的营业执照随着涉案房屋承租人的变化不断转给新的承租人。李俊杰另提交高某出具的书面证人证言，称孙智曾因招不到商户找高某想办法，孙智还曾表示杨某某欠李俊杰的租金80万元由孙智支付，杨某某以前的债务也由孙智支付。高某未到庭接受询问，孙智、蒋世威、李明贵对其证言不予认可。孙智、蒋世威另表示，其不知道涉案房屋的上一手承租人是谁，孙智认识杨某某，但不知道杨某某与涉案房屋有关或杨某某承租过涉案房屋；高某是在涉案房屋原开办的市场小吃城的商户，孙智曾经找高某要求其支付租金，但未与其商谈过其他事宜。李明贵则表示其不清楚孙智、蒋世威是否从杨某某手中受让了涉案房屋，其在杨某某承租涉案房屋的时候就退出经营了，后来孙智、蒋世威因为李俊杰不将房子租给他们，就又拉李明贵入伙，但李明贵不清楚孙智、蒋世威与杨某某的关系，李明贵熟悉高某，高某总到市场去，至于高某是否在市场进行经营以及高某与孙智、蒋世威、杨某某、李俊杰的关系李明贵都不清楚，李明贵从来没有承诺过要交5万元的租金，孙智、蒋世威跟李明贵说过不需要李明贵出钱。孙智、蒋世威提交孙智名下中国工商银行、中国邮政储蓄银行交易明细，显示孙智于2018年3月23日向李俊杰转账50万元，于2018年3月27日向李俊杰转账20万元，于2018年5月24日向李俊杰转账20万元，于2018年8月6日向李俊杰转账5万元，于2018年8月8日向李俊杰转账10万元，合计105万元，称系向李俊杰支付的租金。李俊杰称其中只有25万元系租金，剩余80万元是替上一家租户杨某某、李明贵支付的欠交租金，该80万元实际上是孙智、蒋世威支付给杨某某的转让费。经询，李俊杰称孙智、蒋世威从杨某某手中承租涉案房屋未签订书面协议。根据李俊杰提供的联系方式，一审法院未能与杨某某取得联系并通知其到庭作证。李俊杰提交孙智于2018年8月15日出具的《还款计划书》，其中载明：本人因个人原因共欠房东房租70万元，经双方协商，在2018年9月30日前还清。经询，孙智认可该还款计划书落款处系其本人签名，但称之所以签订该文件，系因李俊杰在2018年8月15日签订租赁合同并交接涉案房屋时，违反租赁合同关于租金半年支付一次的约定，要求孙智交付2018年8月15日之后一年的租金，否则不交付涉案房屋，后经协商，孙智在不得已的情况下才出具金额为70万元的还款计划书。李俊杰称，因孙智、蒋世威、李明贵逾期支付租金，其于2019年4月15日向其发出律师函，称孙智、蒋世威、李明贵逾期支付租金超过30日，构成根本违约，故通知其三人解除租赁合同，腾退涉案房屋，并支付欠付租金及违约金。孙智、蒋世威表示收到该律师函，李明贵则表示没有收到过。孙智、蒋世威提交北京市朝阳区十八里店乡吕家营村村民委员会（以下简称吕家营村委会）与吕家营合作社于2018年7月16日共同发出的《吕家营村非首都功能疏解腾退通知》（其中要求在2018年7月15日至2018年7月31日腾空涉案房屋，等待疏解，租赁合同自2018年7月31日自动终止）和2018年8月23日发出的《解除合同并限期腾退告知书》（其中要求在2018年10月1日前腾空涉案房屋并将房屋交还吕家营合作社，否则视为放弃对租赁土地上的地上物及所有物品的所有权及相关权益，届时合作社将采取停水、停电等措施，并将采取相关措施收回该土地），称其于2018年8月15日接收涉案房屋后一周就收到《解除合同并限期腾退告知书》，得知涉案房屋即将因非首都功能疏解被拆除腾退，后经了解，吕家营村委会及吕家营合作社早在李俊杰与孙智、蒋世威、李明贵签订租赁合同之前的2018年7月16日就发出过腾退通知，但李俊杰向孙智、蒋世威、李明贵隐瞒了这一事实，故孙智、蒋世威、李明贵主张租赁合同于其收到《解除合同并限期腾退告知书》的2018年8月23日解除，其无需向李俊杰支付后续租金。孙智、蒋世威、李明贵未提交其他证据证明将涉案房屋交还出租人的事实。李俊杰则称其在2018年2月就已经向孙智、蒋世威、李明贵交付了涉案房屋，孙智、蒋世威、李明贵一直在涉案房屋开展经营直至房屋实际被拆除的2019年12月10日。吕家营合作社称，其认可的就涉案房屋与其成立租赁合同的承租人为计某某，计某某与吕家营合作社签订解除合同的日期是2018年7月1日，涉案房屋交还吕家营合作社的日期为2019年11月16日；截至计某某与吕家营合作社解除合同之日的2018年7月1日，计某某不欠吕家营合作社租金。另，吕家营合作社表示其尚未正式与计某某签订拆迁协议，拆迁款的发放条件尚不具备。另经一审法院询问，吕家营合作社表示，其于2019年10月对涉案房屋断水、断电，因为吕家营合作社与计某某签订的原租赁合同到期日为2019年9月30日，但在该日之前计某某没有向吕家营合作社交还房屋，亦未补交相应租金，吕家营合作社才采取了断水、断电的措施；2019年10月以前吕家营合作社未对涉案房屋采取过其他腾退措施。吕家营合作社表示不放弃向计某某主张截至实际交还涉案房屋之日以前的租金的权利。孙智、蒋世威则表示涉案房屋实际于2018年8月底断水、断电，但对此其未提交证据佐证。李俊杰提交孙智（以大青花公司名义）与案外人邢大明于2018年5月11日签订的《联营合同》及租金支付凭证，拟证明孙智在租赁合同签订前已经实际入住涉案房屋并将房屋进行分租。因李俊杰未提交上述证据的原件，孙智、蒋世威不认可上述证据的真实性。李俊杰另提交孙智、蒋世威、李明贵在以大青花公司名义起诉李俊杰房屋租赁合同纠纷案件（后大青花公司撤回了起诉）中提交法院的对涉案房屋进行装修及支付装修费用的证据，其中装修工程款收条的出具日期均在2018年4月，宽带入网时间也在2018年4月，故可以证明李俊杰在2018年2月就已经将涉案房屋交付孙智、蒋世威、李明贵。孙智、蒋世威、李明贵称装修款均系预付款，宽带入网肯定要在入驻以前，不能证明装修工程实际开始以及李俊杰实际交付涉案房屋的时间。孙智、蒋世威提交孙智代表大青花公司与案外人于2018年8月6日签订的《吕家营精品农贸市场策划方案》，拟证明其入住涉案房屋后曾对房屋进行简单装修，其主张李俊杰赔偿装修损失10万元。李俊杰不认可该证据的真实性和证明目的。孙智、蒋世威提交《商铺租赁合同》两份，称在2018年8月15日其入场前，涉案房屋上一手承租人与次承租人签订的合同尚未到期，孙智、蒋世威实际无法进场经营。经查，两份合同有一份未填写租赁期间，但约定租期12个月，该合同签订日期为2017年2月25日，另一份合同的到期日为2018年4月30日。李俊杰认为孙智、蒋世威、李明贵所说的入驻就是将摊位对外出租，因此只要有商户经营就是孙智、蒋世威、李明贵入驻了涉案房屋。一审法院认为，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。本案中，租赁合同约定，如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除。根据庭审查明的事实，吕家营村委会与吕家营合作社虽于2018年7月16日发布了《吕家营村非首都功能疏解腾退通知》，但直至2019年10月方开始采取腾退措施，对涉案房屋断水、断电。故一审法院认为，租赁合同正常履行至2019年9月30日到期终止。李俊杰虽于2019年4月15日发出解除通知，孙智、蒋世威认可收到该通知，但李俊杰未提交证据证明该解除通知实际送达了李明贵，故一审法院认为该解除通知未能发生解除租赁合同的效力，租赁合同仍一直履行至2019年9月30日。本案中，租赁合同于2019年9月30日到期终止，孙智、蒋世威、李明贵应支付该日期以前的租金。根据孙智提交的转账记录，其已向李俊杰支付了105万元，李俊杰虽称其中80万元系孙智代杨某某支付的前期杨某某欠付李俊杰的租金，但对此未提交证据佐证，一审法院对此不予认定。根据孙智于2018年8月15日出具的《还款计划书》，孙智确认截至该日欠李俊杰租金70万元，一审法院对此予以认定。因此前支付的款项均通过孙智的账户支付，故一审法院认为孙智出具该《还款计划书》对李明贵、蒋世威构成表见代理，该笔欠付的租金70万元应由孙智、蒋世威、李明贵共同偿还。考虑到吕家营合作社已经就涉案房屋发出腾退通知，孙智、蒋世威、李明贵后期使用房屋过程中势必会受到周边腾退环境等因素的影响，一审法院综合上述因素，酌情对孙智、蒋世威、李明贵应支付的租金予以减少，确认截至2019年9月30日，孙智、蒋世威、李俊杰另应支付租金213万元。孙智、蒋世威要求李俊杰返还租金，一审法院不予支持。李明贵虽称孙智、蒋世威承诺不需要其支付租金，孙智、蒋世威对此亦予以认可，但其三人的内部约定不能对抗李俊杰，故孙智、蒋世威、李明贵应对应当支付的租金承担连带责任。关于李俊杰要求孙智、蒋世威、李明贵支付租金至实际腾退之日止的请求，孙智、蒋世威、李明贵未能提交证据证明其实际搬离涉案房屋的日期，现吕家营合作社表示其曾于2019年10月对涉案房屋采取了停水、停电的措施，并称实际收回涉案房屋的日期为2019年11月16日。一审法院根据上述事实，认为孙智、蒋世威、李明贵应另行支付2019年11月16日实际腾退以前的房屋占有使用费，具体金额一审法院酌定为3万元。关于李俊杰主张的违约金，因租赁合同系到期终止，而非因孙智、蒋世威、李明贵的违约行为解除，故一审法院对李俊杰该项请求不予支持。关于孙智、蒋世威主张的装修损失，其提交的证据不能证明其曾经出资对涉案房屋进行了装修，且租赁合同到期终止，即便孙智、蒋世威对涉案房屋进行了装修，根据租赁合同的约定，更新改造后的租赁资产应归李俊杰所有，故一审法院对其该项反诉请求不予支持。关于孙智、蒋世威主张的提前搬家奖励费及工程配合奖等拆迁补助费用，因拆迁协议尚未正式签订，拆迁款发放的条件尚不具备，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、李俊杰与孙智、李明贵、蒋世威签订的《租赁合同》于二○一九年九月三十日终止；二、孙智、李明贵、蒋世威于判决生效之日七日内连带给付李俊杰租金2830000元；三、孙智、李明贵、蒋世威于判决生效之日七日内连带给付李俊杰房屋占有使用费30000元；四、驳回李俊杰的其他诉讼请求；五、驳回孙智、蒋世威的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费39768元，由李俊杰负担10088元（已交纳）、孙智、蒋世威、李明贵负担29680元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费21585元，由孙智、蒋世威负担（已交纳15882元，其余5703元于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，孙智围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙智提交：现场照片，证明2018年10月17日前已经无法正常经营，李俊杰应当退还租金并赔偿损失。2018年10月21日吕家营村委会广播通知，证明吕家营村委会发出腾退告知书后一直在组织腾退工作，孙智已无法正常经营，且已于2018年8月23日交还房屋。孙智同时申请证人韩某出庭作证。韩某称其7月份租的摊位，孙智后来接手了市场让与他交接，8月份村委会通知市场要拆迁腾退，8月底韩某是市场最后一个撤出的。李俊杰的质证意见是：第一组证据现场照片均不认可。现场照片无法确认实际的这个场地，不能证明涉案场地在2018年10月17号无法正常经营。证据二的真实性无法核实，证明目的也不认可，因为这个通知与实际让他腾退的时间是有差距的，以吕家营合作社在一审陈述的事实的腾交房时间为准。不认可证人证言。证人与孙智是市场老板的关系，一个是市场老板，一个是租户是有利害关系的，因此证言的真实性及客观性是有偏向的。即便证人是8月底撤出的孙智也有可能实际控制到2019年的11月，因为还有一年多的时间可以重新租给其他的商户经营。吕家营合作社的质证意见是：对现场照片不知情，吕家营合作社没有参与。广播内容是村委会的广播，证明在2018、2019年，吕家营村一直在实施疏解腾退工作，涉案房屋腾退情况以吕家营合作社一审陈述为准。证人证言所述的内容和要证明的情况与吕家营合作社无关，所以不发表质证意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据本案中查明的事实，吕家营村委会与吕家营合作社虽于2018年7月16日发布了《吕家营村非首都功能疏解腾退通知》，但直至2019年10月方开始采取腾退措施，对涉案房屋断水、断电。结合合同履行过程中双方均并未依法有效向对方送达合同解除通知的情形，一审认定租赁合同正常履行至2019年9月30日到期终止，认定正确，本院对此予以确认。租赁合同于2019年9月30日到期终止，孙智、蒋世威、李明贵应支付该日期以前的租金。根据孙智提交的转账记录可以确认其已向李俊杰支付了105万元，根据孙智于2018年8月15日出具的《还款计划书》，能够确认截至该日其欠李俊杰租金70万元。一审考虑到吕家营合作社已经就涉案房屋发出腾退通知，孙智、蒋世威、李明贵后期使用房屋过程中势必会受到周边腾退环境等因素的影响，综合上述因素，酌情对孙智、蒋世威、李明贵应支付的租金予以减少，确认截至2019年9月30日，孙智、蒋世威、李俊杰另应支付租金213万元，并无不当，应予维持。关于李俊杰要求孙智、蒋世威、李明贵支付租金至实际腾退之日止的请求，孙智、蒋世威、李明贵未能提交证据证明其实际搬离并交还涉案房屋的日期。孙智二审中虽提交现场照片、吕家营村广播通知并申请了证人摊位商户韩某出庭作证，但上述证据并不足以证明孙智实际腾退全部房屋并交还李俊杰的时间为2018年8月，故对孙智的该项上诉意见，本院不予采纳。吕家营合作社表示其曾于2019年10月对涉案房屋采取了停水、停电的措施，并称实际收回涉案房屋的日期为2019年11月16日。一审根据上述事实，认定孙智、蒋世威、李明贵应另行支付2019年11月16日实际腾退以前的房屋占有使用费，具体金额酌定为3万元，处理正当。关于孙智、蒋世威主张的装修损失，其提交的证据不能证明其曾经出资对涉案房屋进行了装修，且租赁合同到期终止，故一审对其该项反诉请求未予支持，并无不当。综上所述，孙智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61353元，由孙智负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年八月二十五日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 席 颖