贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0324民初3840号原告：遵义华庭物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县迎宾大道华锐城A3栋附1号商铺。统一社会信用代码91520324082790156P。法定代表人：李琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务工作人员。被告：冯林辉，男，1973年1月29日出生，汉族，住贵州省正安县。原告遵义华庭物业管理有限公司（以下简称“华庭物业公司”）与被告冯林辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华庭物业公司委托诉讼代理人秦开灿，被告冯林辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华庭物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告冯林辉支付原告物业管理服务费1796元，并按照合同约定承担违约金；2、由被告承担本案诉讼费25元。事实及理由：被告冯林辉购买了贵州遵义华锐房地产开发有限公司开发的正安县房屋一套（系步梯楼），面积为133.04㎡。按照原告与贵州遵义华锐房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定，由原告对华锐城小区进行物业服务管理。被告接房时与原告签订了“物业管理协议”，被告应按步梯楼0.5元／㎡／月缴纳物业服务费，因原告对该小区进行了规范的物业服务管理，但被告自2019年3月11日起未缴纳物业费，截止2021年6月11日共计欠费金额为1796元。经原告催收未果，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告冯林辉辩称，原告没有尽到他们的服务管理义务，比如小区的绿化被肆意破坏，侵害了业主的权利，物业不作为；小区的两个消防通道被占用，这个是业主的公共面积，被修建成车库盈利，收益也应该给业主，另外一个消防出口，被一业主私自扩建占用；小区内有些业主可以随意开车进小区，有些人甚至还有花杆的遥控器，进入小区的车辆乱停乱放，造成道路堵塞。由于原告未尽到服务管理的义务，所以我才没有交物业费。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、原告公司备案证、营业执照，证明原告公司有资质对涉案小区提供物业服务。2、正安县华锐城《前期物业管理委托合同》一份，证明该小区未成立业主委员会，经开发商委托，原告公司与开发商签订物业服务合同，对该小区提供物业服务。3、正安县发改局文件及附件，证明原告公司的收费是按照相关单位的标准来收取的。4、房屋交接相关约定一份，证明被告在接房时与原告签订了协议，明确了原被告双方的义务，合同载明了服务内容、服务质量、收费标准等约定。5、华锐城消防施工合同、消防维护合同、油污管道化粪池的清掏合同，证明原告对该小区消防定期进行维护，保证所有业主的生活环境安全得到保障。证明原告按照约定对小区化粪池、油污管道等进行维护，保障业主正常使用的事实。6、巡查记录，证明物业公司有巡逻保安对小区的公共区域进行巡逻巡防，发现问题及时反映处理的事实。7、综合执法局责令限期整改通知书一张、责令限期拆除违法通知书、物业公司的停工整改通知一份、城乡规划局责令限期拆除违法通知书两份，证明华锐城小区个别业主占用小区业主的公共区域和消防通道进行违规搭建，物业公司进行劝阻并向有关部门报告，尽到了管理义务的事实。8、工作照片10张，证明物业公司根据合同约定对小区的公共区域及公共设施的清理、维护及养护的事实。9、照片6张，证明被告所在的小区车辆的乱停乱放不是经常存在，只是偶尔行为。10、报告一份，证明物业公司接到业主反映及时向养狗的业主下发通知，要求由执法大队及城管进行整治，张贴了要求业主文明饲养的公告。11、催缴通知单，证明被告欠物业费的起止时间，原告公司进行过催收的事实。被告冯林辉对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、10、11无异议；对证据7有异议，认为该报告不真实，是现在才补的，即使报告相关部门，并没有得到相关部门的处理；对证据9有异议，认为照片不真实，即使真实也不是偶尔停车，是一直都有乱停乱放的现象。被告冯林辉向本院提供了照片11张，证明小区内绿化带严重损毁，原告没有尽到管护义务；消防通道被占用，业主的生命安全没有得到保障；小区内车辆乱停乱放的现象严重，原告不作为。原告认为图片反应的违规搭建占用了消防通道的现象存在，但原告没有执法的权利，已尽到了上报的义务，被告不能以此拒缴物业费。本院在诉讼过程中，会同正安县住建局、正安县消防大队、正安县消费者协会、凤仪街道办事处对原告在华锐城小区的物业服务质量考评的评分表4份及现场查看照片10张，证明原告的服务存在车辆乱停乱放、小区绿化达不到要求、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、步梯楼楼梯间“四网合一”网线杂乱、发电房及配电室无巡查记录或记录不全等瑕疵，综合评分为93.42分。原告无异议；被告认为考评对消防通道占用、建私人花园等问题没有提及，考评不全面。对原、被告提供的证据以及本院调取的证据作如下认定：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、10、11，因被告无异议，其证明效力，本院予以确认；对证据7，虽然被告有异议，但能证明原告在管理过程中对业主乱搭乱建现象已向相关部门报告并请求处理的事实，其证明效力，本院予以确认；对原告提供的证据9，不能证明小区车辆乱停乱放只是偶尔现象，其证明目的，本院不予采纳。对被告提供的照片11张，与本院会同正安县住建局等单位的考评表及现场照片10张，能印证证明原告在服务管理过程中存在服务瑕疵的事实，本院予以确认。本院经审理查明：2013年12月1日，贵州遵义华锐房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告华庭物业公司从签订合同之日起对贵州遵义华锐房地产开发有限公司开发的正安县凤仪镇桃园社区华锐城小区进行物业管理。服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；小区绿化及花草的养护管理；公共区域的环境卫生、垃圾的清理、污水管道疏通及消防管理；车辆停放及地下车库管理等，收费实行包干制，商业及电梯楼按1元/m2/月、步梯楼0.5元/m2/月计算收取。物业管理期限至该小区成立业主委员会并与新的物业管理企业签订服务合同之日止。被告冯林辉系该小区C2栋1单元202号步梯房的业主，房屋建筑面积均为133.04m2。2018年3月11日，被告在接房时与原告签订了《物业管理协议》，约定双方的权利和义务、物业服务管理的内容、质量以及违约责任。原告按照《前期物业管理委托合同》以及《物业管理协议》对涉案小区进行了物业服务管理。被告自2019年3月11日起未交物业服务费。原告催收未果后诉至本院，请求被告缴纳所欠截止2021年6月11日前的物业费共计1,796元，并承担违约金。在诉讼过程中，原告放弃了违约金的主张。本院认为：原告主张的是2019年3月11日到2021年6月11日的物业服务费，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，结合本案中原、被告签订了《物业管理协议》，原告与开发商签订的前期物业服务合同对包括被告在内的所有业主均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告冯林辉应负向原告支付相应物业费的义务。因被告所有的房屋未按约定向原告缴纳相应的物业服务费，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”规定，对原告请求被告冯林辉支付物业服务期间的物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在华锐城小区服务期间存在车辆乱停乱放、小区绿化达不到要求、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、楼梯间“四网合一”网线杂乱、发电房及配电室无巡查记录或记录不全等瑕疵的情况，结合本院于2021年5月19日对原告的物业服务质量量化考核评分为93.42分实际，按照物业服务等价有偿原则，酌定由被告按原告服务质量的93.42%的标准支付原告物业服务费，从2019年3月11日至2021年6月11日的物业费为1,677.86元【（133.04㎡×27个月×0.5元/月/㎡）×93.42%】，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告在诉讼过程中放弃了违约金及资料费的主张，本院予以支持。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、限被告冯林辉于本判决生效后五日内支付原告遵义华庭物业管理有限公司从2019年3月11日至2021年6月11日止的物业费1,677.86元；二、驳回原告遵义华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯林辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员 袁定刚二〇二一年八月十三日法官助理 车登燕书 记 员 纪朝君贵州省正安县人民法院民事判决书(2021)黔0324民初3840号原告：遵义华庭物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县迎宾大道华锐城A3栋附1号商铺。统一社会信用代码91520324082790156P。法定代表人：李琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务工作人员。被告：冯林辉，男，1973年1月29日出生，汉族，住贵州省正安县。原告遵义华庭物业管理有限公司（以下简称“华庭物业公司”）与被告冯林辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华庭物业公司委托诉讼代理人秦开灿，被告冯林辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华庭物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告冯林辉支付原告物业管理服务费1796元，并按照合同约定承担违约金；2、由被告承担本案诉讼费25元。事实及理由：被告冯林辉购买了贵州遵义华锐房地产开发有限公司开发的正安县房屋一套（系步梯楼），面积为133.04㎡。按照原告与贵州遵义华锐房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定，由原告对华锐城小区进行物业服务管理。被告接房时与原告签订了“物业管理协议”，被告应按步梯楼0.5元／㎡／月缴纳物业服务费，因原告对该小区进行了规范的物业服务管理，但被告自2019年3月11日起未缴纳物业费，截止2021年6月11日共计欠费金额为1796元。经原告催收未果，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告冯林辉辩称，原告没有尽到他们的服务管理义务，比如小区的绿化被肆意破坏，侵害了业主的权利，物业不作为；小区的两个消防通道被占用，这个是业主的公共面积，被修建成车库盈利，收益也应该给业主，另外一个消防出口，被一业主私自扩建占用；小区内有些业主可以随意开车进小区，有些人甚至还有花杆的遥控器，进入小区的车辆乱停乱放，造成道路堵塞。由于原告未尽到服务管理的义务，所以我才没有交物业费。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、原告公司备案证、营业执照，证明原告公司有资质对涉案小区提供物业服务。2、正安县华锐城《前期物业管理委托合同》一份，证明该小区未成立业主委员会，经开发商委托，原告公司与开发商签订物业服务合同，对该小区提供物业服务。3、正安县发改局文件及附件，证明原告公司的收费是按照相关单位的标准来收取的。4、房屋交接相关约定一份，证明被告在接房时与原告签订了协议，明确了原被告双方的义务，合同载明了服务内容、服务质量、收费标准等约定。5、华锐城消防施工合同、消防维护合同、油污管道化粪池的清掏合同，证明原告对该小区消防定期进行维护，保证所有业主的生活环境安全得到保障。证明原告按照约定对小区化粪池、油污管道等进行维护，保障业主正常使用的事实。6、巡查记录，证明物业公司有巡逻保安对小区的公共区域进行巡逻巡防，发现问题及时反映处理的事实。7、综合执法局责令限期整改通知书一张、责令限期拆除违法通知书、物业公司的停工整改通知一份、城乡规划局责令限期拆除违法通知书两份，证明华锐城小区个别业主占用小区业主的公共区域和消防通道进行违规搭建，物业公司进行劝阻并向有关部门报告，尽到了管理义务的事实。8、工作照片10张，证明物业公司根据合同约定对小区的公共区域及公共设施的清理、维护及养护的事实。9、照片6张，证明被告所在的小区车辆的乱停乱放不是经常存在，只是偶尔行为。10、报告一份，证明物业公司接到业主反映及时向养狗的业主下发通知，要求由执法大队及城管进行整治，张贴了要求业主文明饲养的公告。11、催缴通知单，证明被告欠物业费的起止时间，原告公司进行过催收的事实。被告冯林辉对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、10、11无异议；对证据7有异议，认为该报告不真实，是现在才补的，即使报告相关部门，并没有得到相关部门的处理；对证据9有异议，认为照片不真实，即使真实也不是偶尔停车，是一直都有乱停乱放的现象。被告冯林辉向本院提供了照片11张，证明小区内绿化带严重损毁，原告没有尽到管护义务；消防通道被占用，业主的生命安全没有得到保障；小区内车辆乱停乱放的现象严重，原告不作为。原告认为图片反应的违规搭建占用了消防通道的现象存在，但原告没有执法的权利，已尽到了上报的义务，被告不能以此拒缴物业费。本院在诉讼过程中，会同正安县住建局、正安县消防大队、正安县消费者协会、凤仪街道办事处对原告在华锐城小区的物业服务质量考评的评分表4份及现场查看照片10张，证明原告的服务存在车辆乱停乱放、小区绿化达不到要求、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、步梯楼楼梯间“四网合一”网线杂乱、发电房及配电室无巡查记录或记录不全等瑕疵，综合评分为93.42分。原告无异议；被告认为考评对消防通道占用、建私人花园等问题没有提及，考评不全面。对原、被告提供的证据以及本院调取的证据作如下认定：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、10、11，因被告无异议，其证明效力，本院予以确认；对证据7，虽然被告有异议，但能证明原告在管理过程中对业主乱搭乱建现象已向相关部门报告并请求处理的事实，其证明效力，本院予以确认；对原告提供的证据9，不能证明小区车辆乱停乱放只是偶尔现象，其证明目的，本院不予采纳。对被告提供的照片11张，与本院会同正安县住建局等单位的考评表及现场照片10张，能印证证明原告在服务管理过程中存在服务瑕疵的事实，本院予以确认。本院经审理查明：2013年12月1日，贵州遵义华锐房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告华庭物业公司从签订合同之日起对贵州遵义华锐房地产开发有限公司开发的正安县凤仪镇桃园社区华锐城小区进行物业管理。服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；小区绿化及花草的养护管理；公共区域的环境卫生、垃圾的清理、污水管道疏通及消防管理；车辆停放及地下车库管理等，收费实行包干制，商业及电梯楼按1元/m2/月、步梯楼0.5元/m2/月计算收取。物业管理期限至该小区成立业主委员会并与新的物业管理企业签订服务合同之日止。被告冯林辉系该小区C2栋1单元202号步梯房的业主，房屋建筑面积均为133.04m2。2018年3月11日，被告在接房时与原告签订了《物业管理协议》，约定双方的权利和义务、物业服务管理的内容、质量以及违约责任。原告按照《前期物业管理委托合同》以及《物业管理协议》对涉案小区进行了物业服务管理。被告自2019年3月11日起未交物业服务费。原告催收未果后诉至本院，请求被告缴纳所欠截止2021年6月11日前的物业费共计1,796元，并承担违约金。在诉讼过程中，原告放弃了违约金的主张。本院认为：原告主张的是2019年3月11日到2021年6月11日的物业服务费，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，结合本案中原、被告签订了《物业管理协议》，原告与开发商签订的前期物业服务合同对包括被告在内的所有业主均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告冯林辉应负向原告支付相应物业费的义务。因被告所有的房屋未按约定向原告缴纳相应的物业服务费，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”规定，对原告请求被告冯林辉支付物业服务期间的物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在华锐城小区服务期间存在车辆乱停乱放、小区绿化达不到要求、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、楼梯间“四网合一”网线杂乱、发电房及配电室无巡查记录或记录不全等瑕疵的情况，结合本院于2021年5月19日对原告的物业服务质量量化考核评分为93.42分实际，按照物业服务等价有偿原则，酌定由被告按原告服务质量的93.42%的标准支付原告物业服务费，从2019年3月11日至2021年6月11日的物业费为1,677.86元【（133.04㎡×27个月×0.5元/月/㎡）×93.42%】，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告在诉讼过程中放弃了违约金及资料费的主张，本院予以支持。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、限被告冯林辉于本判决生效后五日内支付原告遵义华庭物业管理有限公司从2019年3月11日至2021年6月11日止的物业费1,677.86元；二、驳回原告遵义华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯林辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员袁定刚二〇二一年八月十三日法官助理车登燕书记员纪朝君