北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10363号上诉人（原审原告）：北京东恒家园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号院17楼1层0114。法定代表人：张军。委托诉讼代理人：李卉，女，北京东恒家园房地产经纪有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）：刘子萱，男。被上诉人（原审被告）兼被上诉人刘子萱的委托诉讼代理人：邓娟，刘子萱之母。上诉人北京东恒家园房地产经纪有限公司（下称“东恒家园公司”）因与被上诉人邓娟、刘子萱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东恒家园公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．判令邓娟、刘子萱退还房租共计8233．33元；3．判令邓娟、刘子萱删除违法持有及发布的文件照片并道歉；4．一、二审案件受理费由邓娟、刘子萱承担。事实和理由：东恒家园公司作为承租方并无案涉房屋的钥匙，无法进入房屋也无法知晓并阻止他人进入房屋，出租方曾进入房屋盗取文件并将文件照片发送微信群要求补偿并拒绝退还押金，邓娟带客户看房的次数多于两次，疫情防控期间小区封闭管理，带人看房违背了防疫规定，承租方无法阻止他人进入房屋，财产受到威胁，承租方配合搬走出于受胁自保而非出于自愿，承租方受疫情影响自4月4日无法使用房屋且4月22日被迫提前搬离房屋后由出租方单独使用房屋，故应当退还相应租金，一审中东恒家园个公司被要求撤诉并提供庭外和解申请书，有违程序正当、诚实守信的基本原则。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误且有违法定程序。邓娟、刘子萱同意一审判决，不同意东恒家园公司所提上诉主张，请求驳回上诉维持原判。东恒家园公司向一审法院起诉请求判决：1．邓娟、刘子萱返还押金19000元；2．邓娟、刘子萱返还租金8233．33元（包括2020年4月4日至2020年4月22日共18日租金的一半5700元，2020年4月22日至2020年4月26日共4日的租金2533．33元），上述两项共计27233．33元。诉讼过程中，东恒家园公司变更诉讼请求为判令邓娟、刘子萱返还租金8233．33元（包括2020年4月4日至2020年4月22日共18日租金的一半5700元，2020年4月22日至2020年4月26日共4日的租金2533．33元）。一审法院认定事实：2018年4月25日，东恒家园公司与邓娟、刘子萱签订房屋租赁合同，约定“将涉案房屋出租给东恒家园公司，供实际居住人使用；租赁期限自2018年4月27日起至2020年4月26日止；租金标准为19000元/月，最后一期租金的支付日期为2020年1月25日；租赁期内，邓娟、刘子萱需提前收回房屋，或东恒家园公司需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，邓娟、刘子萱还应退还未发生的租金”；东恒家园公司按约支付了最后一期租金57000元；2020年1月，实际居住人离开我国，直至租赁期间届满再未入境；2020年4月，邓娟先后两次带客户看房；2020年4月22日，在实际居住人未到场的情况下，邓娟与东恒家园公司配合，将实际居住人的物品搬离涉案房屋；双方当事人对上述事实无争议，法院予以确认；围绕有争议的事实，双方当事人分别提交了证据；东恒家园公司主张2020年4月，邓娟未在该公司同意且在场的情况下带客户看房，并提交了部分微信聊天截图，截图显示2020年3月26日，东恒家园公司的委托诉讼代理人李卉提出邓娟可直接与实际居住人联系带客户看房一事，同日李卉还提出实际居住人表示愿意配合邓娟带客户看房，想和邓娟约定2020年4月13日这一周集中半天时间看房，邓娟对此时间是否可行未作答复；2020年4月3日，邓娟向实际居住人提出第二天有客户准备看房，实际居住人表示可由李卉代表其本人在现场监督；2020年4月4日，邓娟询问实际居住人当天下午能否带客户看房，实际居住人表示邓娟可以带一个客户进入涉案房屋；邓娟、刘子萱认可上述截图的真实性，不认可证明目的；邓娟、刘子萱否认东恒家园公司曾提出必须经过其同意且在场的情况下才能带客户看房，主张邓娟带客户看房前经过了实际居住人同意，并提交了二张微信聊天截图，其中一张截图与前述东恒家园公司提交的截图完全一致，另一张截图显示2020年4月10日，邓娟询问实际居住人第二天能否带客户看房，实际居住人表示同意；东恒家园公司认可该截图的真实性，不认可证明目的；东恒家园公司主张邓娟要求实际居住人提前搬离涉案房屋，并提交了微信聊天截图；截图显示2020年4月12日，邓娟向实际居住人提出其与新的承租人签订的合同从2020年4月27日开始，希望实际居住人不要在租赁期间的最后一日搬家，实际居住人表示会提前搬出自己的物品；邓娟、刘子萱认可截图的真实性，不认可证明目的，并提交了二张微信聊天截图；该截图显示2020年4月16日，实际居住人表示已请求同事协助搬家，询问邓娟能否提供帮助，邓娟表示同意；同日,实际居住人的同事向邓娟提出计划于2020年4月22日进入涉案房屋，2020年4月23日完成搬家，邓娟表示同意；东恒家园公司认可该截图的真实性，不认可证明目的。一审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、银行对账单、微信聊天记录截图及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；本案中，综合双方当事人的举证，可以认定自2020年3月起，李卉、邓娟和实际居住人就租赁期间届满后实际居住人搬离涉案房屋、邓娟带客户看房等事宜进行协商，李卉明确表示东恒家园公司不再续租，同意邓娟带客户看房，并提出邓娟可直接与实际居住人协商，邓娟在征得实际居住人同意后，于2020年4月先后二次带客户看房，邓娟告知实际居住人“最好不要最后一天搬，最后一天清洁、和李卉公司交接”，实际居住人回复“会提前搬的”，实际居住人向邓娟表示已请求同事协助搬离涉案房屋后，该同事向邓娟表示定于2020年4月22日开始搬运；根据上述事实，在租赁期间届满前，东恒家园公司明确表示不再续约，邓娟经过东恒家园公司和实际居住人的允许后带客户看房，不能据此认定邓娟对涉案房屋进行了实际控制、使用，东恒家园公司亦未举证证明在此期间邓娟对涉案房屋进行了实际控制、使用，东恒家园公司提出的邓娟自2020年4月4日起是涉案房屋的实际使用人的主张不能成立，退还2020年4月4日至2020年4月22日租金的一半的诉讼请求缺乏依据；此外，根据上述事实，应当认定实际居住人于2020年4月22日搬离涉案房屋的行为，属于租赁期间届满、承租人返还租赁物，不属于提前退租，且根据现有证据不能证明邓娟提前收回涉案房屋；根据双方合同约定，东恒家园公司提出的退还2020年4月22日至2020年4月26日的租金的诉讼请求缺乏依据。综上，一审法院对东恒家园公司提出的诉讼请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年11月15日判决：驳回北京东恒家园房地产经纪有限公司的诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于一审判决驳回东恒家园要求返还租金的诉求是否适当；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，东恒家园公司主张其并无案涉房屋钥匙，无法进入房屋也无法知晓并阻止他人进入房屋，出租方曾进入房屋盗取文件并将文件照片发送微信群要求补偿并拒绝退还押金，邓娟带客户看房的次数多于两次，且带人看房违背了防疫规定，承租方财产受到威胁，配合搬走出于受胁自保而非出于自愿，承租方受疫情影响自4月4日无法使用房屋且4月22日被迫提前搬离房屋后由出租方单独使用房屋，故应当退还相应租金，一审中东恒家园公司被要求撤诉并提供庭外和解申请书，有违程序正当、诚实守信的基本原则，东恒家园公司应当对其上述主张承担证明责任；经查，一审法院的审理程序符合法律规定，东恒家园公司系以房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉要求邓娟、刘子萱退还有关租金，故该公司所提要求出租人删除文件照片并道歉的上诉请求已超出本案的二审审理范围，该项争议应另案诉讼予以解决；对于租金返还问题，邓娟将案涉房屋出租给东恒家园公司，并供实际居住人进行使用，租赁期限自2018年4月27日至2020年4月26日;经查，邓娟已于2020年3月向东恒家园公司说明若需续约应当提前30日确认，东恒家园公司表示需要等公司正式确认，但该公司之后并未就续约事宜向邓娟发出正式通知；2020年4月起，邓娟、东恒家园公司及实际居住人对新租户看房事宜及搬家时间进行协商，且看房事宜及搬家日期均得到了实际居住人的确认；根据现有证据，上述过程属于租赁期限届满前当事人对租赁物的返还事宜进行协商及交付的过程，不能认定为当事人存在提前退租或提前收房的违约行为，鉴于东恒家园公司并未提供证据证明上述过程存在意思表示不自由的因素，故新客户看房的次数及实际居住人的搬离行为均无法证明邓娟已实际使用或控制案涉房屋，亦不能构成东恒家园公司要求返还租金的事实依据，对于东恒家园的上诉主张，本院不予采信；一审法院综合案涉证据并听取当事人陈述后，据此驳回东恒家园的一审诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以确认；综上，东恒家园公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，所提上诉请求应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理结果均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京东恒家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年八月十八日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌