河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1628民初1961号原告：鹿邑县佳美新时代商贸有限公司，统一社会信用代码91411628MA45GBPB52，住所地鹿邑县紫气大道西段佳美新时代。法定代表人：李春丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王小光，河南弘善律师事务所律师。被告：鹿邑县福乐轩美食广场，统一社会信用代码92411628MA44WTGDXA，经营场所鹿邑县紫气大道西段（华联广场）。经营者：郭保才，男，汉族，1975年6月27日出生，住河南省沈丘县。原告鹿邑县佳美新时代商贸有限公司与被告鹿邑县福乐轩美食广场租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月12日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王小光到庭参加诉讼，被告鹿邑县福乐轩美食广场经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除鹿邑华联商厦有限公司、被告于2018年3月25日签订的《租赁合同》及鹿邑县华联商厦有限公司、原、被告三方于2019年12月18日签订的《协议书》；2.判令被告支付原告租赁费801167元（租赁费计至2021年3月14日，2021年3月14日以后的租赁费按合同约定另计至被告腾空租赁地设施并交付原告验收合格后止）；3.判令被告支付原告物业服务费217467元（物业服务费计至2021年3月14日，2021年3月14日以后的物业服务费按合同约定另计至被告腾空租赁地设施并交付原告验收合格后止）；4.判令被告支付原告水费2669元，电费34259.4元（以后水费、电费按合同约定另计至被告腾空租赁地设施并交付原告验收合格后止）；5.判令被告支付原告合同违约金172500元；6.判令被告支付原告逾期违约金200000元（逾期违约金计算至2021年3月14日，以后违约金按照一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍另计至租赁费、物业费、水费及电费结清为止）；7.判令被告承担本案全部诉讼费及原告为实现债权支出的其他合理费用。事实与理由：2018年3月25日，鹿邑华联商厦有限公司与被告签订《租赁合同》约定：被告租赁鹿邑华联商厦四楼场地，营业场地面积为2425.4㎡，用于生产经营饮品、快餐及特色小吃，租期5年，第一、二年租金标准为25元/月/平方米/，第三年租金递增6%，第四年租金递增7%，第五年租金递增7%，租金应在本协议签订当日内支付，采取先付后租的形式，物业服务费标准为5元/月/平方米，物业服务费按照被告租用面积计算，每3个月支付一次，采取先交费后享受服务的方式。合同也明确约定了被告如逾期支付相关费用，每逾期一日，按照应付款项额的千分之五向原告支付违约金，逾期超过30日的，鹿邑华联商厦有限公司有权解除合同等合同内容。后2019年12月18日，鹿邑华联商厦有限公司、原告及被告三方签订《协议书》，约定鹿邑华联商厦有限公司将其于2018年3月25日与被告签订《租赁合同》中的权利义务全部转移给原告，原被告对此予以同意认可。但自三方签订协议书后，被告一直没有完全按照合同约定向原告支付租赁费、物业服务费、水电费，经原告多次向被告催要，被告至今未能支付。根据相关法律规定，依法请求解除《租赁合同》及《协议书》，同时要求被告支付租赁费、物业服务费、水电费、合同违约金、逾期违约金及承担其他合理费用的责任。被告未答辩。原告围绕诉讼请求提交以下证据：1.美食广场租赁合同1份，证明被告与华联商厦签订租赁合同，租赁的面积为2425.4㎡，租赁期限为五年，时间计2018年6月28日至2023年6月27日，物业费标准为5元/月/平方，从2020年1月18日至2021年3月14日下欠物业费为159467元，电费标准为1.2元/度，水费标准为4.4元/吨，租金标准为第一年租金为25元/月/平方，第三年租金递增6%，第四年租金递增7%，第五年租金递增7%，租金应在本协议签订当日内支付，采取先付后租的形式，租金从2019年1月16日至2021年3月14日应收租金为1491167元，按照合同约定免去一年租金690000元，实欠租金为801167元。合同7.2.10约定被告如逾期支付相关费用，每逾期一日，按照应付款项额的千分之五向原告支付违约金，逾期超过30日的，鹿邑华联商厦有限公司有权解除合同等合同内容，按照此约定租金和物业费逾期违约金为1407864.5。2.协议书1份，证明2019年12月18日经原、被告及鹿邑华联商厦有限公司三方约定，鹿邑华联商厦有限公司将其与被告在2018年3月25日签订的租赁合同相应的权利义务全部转让给原告。协议书第五条约定任何一方违约，违约方向守约方支付三月租金的违约金，按照此规定被告应向原告支付合同违约金172500元，另外更正租赁面积为2300平方米。3.费用结算清单1份，证明2019年12月8日经双方结算物业费，截止到2020年1月17日下欠物业费为138000元，2020年1月已缴纳物业费80000元，实际下欠物业费58000元，电费被告已缴至2019年11月份。4.电费明细清单1份及电表照片三张，证明从2019年12月1日至2021年3月14日用电共计58236度，电费单价为0.79元/度，总电费为46006.4元，被告的租户已替被告缴纳电费11746.8元，被告还下欠34259.34元未支付。被告缺席，视为自动放弃质证权利。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，鹿邑华联商厦有限公司与被告签订《租赁合同》约定：被告租赁鹿邑华联商厦四楼场地，营业场地面积为2425.4㎡，用于生产经营饮品、快餐及特色小吃，租期5年，第一、二年租金标准为25元/月/平方米/，第三年租金递增6%，第四年租金递增7%，第五年租金递增7%，租金应在本协议签订当日内支付，采取先付后租的形式，物业服务费标准为5元/月/平方米，物业服务费按照被告租用面积计算，每3个月支付一次，采取先交费后享受服务的方式。合同也明确约定了被告如逾期支付相关费用，每逾期一日，按照应付款项额的千分之五向原告支付违约金，逾期超过30日的，鹿邑华联商厦有限公司有权解除合同等合同内容。后2019年12月18日，鹿邑华联商厦有限公司、原告及被告三方签订《协议书》，约定鹿邑华联商厦有限公司将其于2018年3月25日与被告签订《租赁合同》中的权利义务全部转移给原告，原、被告对此予以同意认可。但自三方签订协议书后，被告一直没有完全按照合同约定向原告支付租赁费、物业服务费、水电费，经原告多次向被告催要，被告至今未能支付。2019年1月16日鹿邑华联商厦开业，至2019年12月18日，经原、被告结算，被告欠原告物业费138000元，电费59316.46元，水费1178.54元，后交水电费60495元、物业费80000元，下欠物业费58000元，自2019年12月18日至2021年3月14日，被告应交物业159467元（2300平方米×5元÷30天×778天）。被告应交租赁费801167元（2300平方米×25÷30天×778天-一年租金2300平方米×25÷30×360天）、被告应交电费34259.34元，共计欠原告物业费、租赁费、电费1052893.34元。鹿邑华联商厦有限公司已收取被告认租定金20000元、意向保证金50000元、租金121270元共计191270元。本院认为，被告租赁原告商场，现被告已停止营业，又拒不支付租赁费、物业费、电费，已构成根本违约，应当解除鹿邑华联商厦有限公司、被告于2018年3月25日签订的《租赁合同》及鹿邑县华联商厦有限公司、原、被告三方于2019年12月18日签订的《协议书》，案外人鹿邑华联商厦有限公司同意解除，本院予以解除。被告应当按照约定支付原告租赁费、物业费、电费，至2021年3月14日被告共欠原告租赁费、物业费、电费1052893.34元，鹿邑华联商厦有限公司已收取被告191270元，尚欠原告861623.34元，被告应予以支付。根据2019年12月18日三方协议，被告应支付原告三个月的违约金172500元（2300平方米×25÷30天×90天）。原告要求被告支付逾期违约金，按日5‰，双方约定的违约金过高，应当按照一年期市场贷款报价利率计算，被告支付原告逾期违约金30112元。原告请求判令被告支付水费，由于没有提供证据证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鹿邑县佳美新时代商贸有限公司与鹿邑华联商厦有限公司、被告鹿邑县福乐轩美食广场2019年12月18日三方签订《协议书》。二、被告鹿邑县福乐轩美食广场于判决生效之日起十日内支付原告鹿邑县佳美新时代商贸有限公司租赁费、物业费、电费861623.34元。三、被告鹿邑县福乐轩美食广场于判决生效之日起十日内支付原告鹿邑县佳美新时代商贸有限公司违约金172500元、逾期违约金30112元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17587.26元，由原告承担3209.14元，被告承担14378.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 李 杰审判员 荆武成审判员 孙永连二〇二一年八月五日书记员 龚博文