北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初3025号原告：郭辉，女，1970年11月10日出生，汉族，北京地铁信息发展有限公司职工，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲,总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告郭辉与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭辉，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭辉向本院提出诉讼请求：天台山公司给付原告逾期办理产权登记证书违约金（以已付房款总额7808300元为基数，按照每天万分之一的标准，自2020年8月26日计算至2021年3月14日）。事实和理由：2013年9月28日，郭辉与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1535087，合同约定郭辉向天台山公司购买位于门头沟区21-218居住项目（A13）门头沟居住项目12层1201号（以下简称1201号）房屋，房屋总价款8835378元。原告履行了全部付款义务。按照《预售合同》约定，天台山公司应当于2015年7月31日前向原告交付1201号房屋。《预售合同》第二十二条产权登记（二）款的约定，被告应当于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书，但实际办理房屋产权登记时间为2021年3月15日。2021年4月19日被告已支付原告2017年8月18日至2020年8月25日止的逾期办证违约金，但原告实际于2021年3月15日取得房屋产权证书，被告应继续以7808300元为基数，按照日万分之一支付原告逾期办证违约金。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、原告主张的逾期办证违约金于法无据。1．原告委托第三方对房屋进行加建，应由其自行承担未能如期办证的后果。2．原告未能按照约定交齐相关费用，办证期限应相应顺延，被告不应承担责任。三、原告主张的违约金计算有误。根据《西园嘉园收房补充协议》，被告已经按照合同约定书面通知原告收房，且1201号房屋在约定交房之日前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行收房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。因被告已向原告支付31日的延期交房补偿金，办证期限应当顺延31天，或将该金额予以扣减。四、原告主张的违约金标准过高。本案中，加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。原告应就其损失承担举证责任，否则应当认定无损失。五、2020年1月23日新冠疫情暴发以来，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使1201号房屋的权属登记工作无法进行，天台山公司不应承担2020年1月23日起至今的逾期办证责任，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应予以核减。六、自2021年2月27日以来，被告已经在积极履行义务，违约期限应截止至2021年2月27日。七、此前生效判决中未就原告逾期收房、协商延期收房等情况予以核减逾期办证违约金，但并不影响在本案中予以核减。八、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2013年9月28日，天台山公司（出卖人）与郭辉（买受人）签订《预售合同》，约定郭辉购买1201号房屋，房屋预测建筑面积222．44平方米，总价款7808300元。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。郭辉曾于2020年6月19日将天台山公司、堆龙金祥旅游文化发展有限公司、永泰房地产（集团）有限公司诉至本院，要求三被告支付逾期办证违约金，本院于2020年8月31日作出(2020)京0109民初2282号民事判决书，判决：天台山公司于本判决生效之日起七日内向郭辉支付2017年8月18日至2020年8月25日的逾期办证违约金862036．32元。案件受理费6277元，由郭辉负担95元，由北京天台山房地产开发有限公司负担6182元。后郭辉上诉至北京市第一中级人民法院，2020年12月30日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终7416号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2282号民事判决书；二、准许原审原告郭辉撤回起诉。2021年4月9日，郭辉再次将天台山公司诉至本院，要求天台山公司支付自2017年8月18日至2020年8月25日的逾期办证违约金，诉讼中双方达成一致调解，本院于2021年4月19日作出（2021）京0109民初2148号民事调解书，调解协议如下：一、天台山公司于2021年4月19日之前给付郭辉2017年8月18日至2020年8月25日的逾期办证违约金及（2020）京0109民初2282号一审案件的案件受理费共计868218．32元；二、双方关于本案的争议一次性解决，再无其他争议。2021年2月28日，郭辉向天台山公司出具《承诺书》，主要载明：……现因承诺人个人原因，向天台山公司提出自行办理房屋转移登记手续的要求，故承诺人对自行办理房屋转移登记手续事宜做出以下承诺：……二、承诺人自行办理1201号房屋权属转移登记手续时，天台山公司应在收到承诺人书面通知后履行配合义务（已具备条件的情况下），履行如下配合义务（附件一）：自办产权领取资料明细中文件，自承诺人签字确认之日起视为天台山公司履行完毕配合义务。三、承诺人承诺：天台山公司配合义务履行完毕后，天台山公司对该套房屋权属转移登记不再承担其他任何义务，承诺人不得在就办理房屋权属转移登记事宜要求天台山公司履行除本承诺书第二条的配合义务之外其他义务，届时，如承诺人逾期或无法办理登记手续的，天台山公司不再向承诺人承担违约责任，一切后果由承诺人自行承担。附件一为自办产权领取资料明细，落款处有郭辉签字，落款日期为2021年2月28日。郭辉对于该承诺书及附件一的真实性予以认可，但其主张其实际领取资料和签字日期为2021年3月10日，其同意逾期办证违约金计算至2021年2月28日。本院认为，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案案件事实清楚，双方权利义务关系明确，无原则分歧，可以适用简易程序，故对天台山公司辩称应当适用普通程序的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。天台山公司辩称由于郭辉委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于逾期办证起算时间。本院曾作出(2020)京0109民初2282号民事判决书，判决天台山公司支付郭辉2017年8月18日至2020年8月25日的逾期办证违约金862036．32元，该判决虽因郭辉撤回起诉未发生法律效力，但双方再次达成调解协议，天台山公司自愿支付郭辉2017年8月18日至2020年8月25日的逾期办证违约金862036．32元，且天台山公司已履行给付义务。天台山公司与郭辉达成该调解协议时，天台山公司所主张的逾期办证起算时间有误、新冠疫情暴发等情况均已存在，其在明知该事实存在的情况下，依然自愿支付2017年8月18日至2020年8月25日期间的逾期办证违约金，本院认为其已对自身权利作出处分，认可逾期办证于2017年8月18日起算，现无新情况，新理由，本院对于逾期办证违约金起算时间不再予以调整，对其上述两项意见不予采纳。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。天台山公司存在逾期办证的事实，应当依据《预售合同》的约定，按照日万分之一的标准支付违约金。郭辉同意逾期办证违约金计算至2021年2月28日，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭辉二〇二〇年八月二十六日至二〇二一年二月二十八日止的逾期办证违约金146015．21元。二、驳回郭辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1719元，由郭辉负担120元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担1599元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二一年八月十七日法官助理  宋霞敏书 记 员  况 曦-1-