辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2364号上诉人（原审被告，反诉原告）：营口经济技术开发区红旺超市有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街东海华路南红旺家园第一栋1-2层。法定代表人：王玉琰，系公司总经理。委托诉讼代理人：曲武昌，辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：温明军，男，1966年10月10日出生，汉族，住辽宁省盖州市。上诉人营口经济技术开发区红旺超市有限公司因与被上诉人温明军租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院作出的（2021)辽0804民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人营口经济技术开发区红旺超市有限公司的委托诉讼代理人曲武昌，被上诉人温明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营口经济技术开发区红旺超市有限公司上诉请求：一、请求依法撤销（2021)辽0804民初144号民事判决书，依法改判或发回重审；二、请求判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定“被上诉人虽然未在三个月内就上诉人解除租赁合同的通知提起诉讼或仲裁，但其向商业局信访，视为被上诉人表达了不同意解除租赁协议的意愿”，这一认定事实不清。理由：依照《合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。综上，法律明确规定被通知人虽然有异议，但未约定异议期间的，应当自收到解除合同通知3个月内法院提起诉讼。本案中，上诉人依法作出解除合同通知，被上诉人在法定期限内并未向法院提起诉讼，因此原审法院认定被通知人向信访局提起异议，但对于收到解除合同通知后是否在3个月起诉期不予核实，系事实不清。二、原审法院认定的租金金额错误。原审法院认定“上诉人减免支付被上诉人3个月租金，即支付被上诉人摊床租金的75%”这项金额比重过高。理由：从双方签订租赁合同之日起，答辩人即连年亏损，且2020年受新冠疫情影响，上诉人自解除合同之日之后一直未使用被上诉人的商铺，被上诉人对于自己所有的商铺产生的扩大损失应当由其自行承担。因此，原审法院判决上诉人支付75%的摊位租金明显不当。综上，原审法院适用的法律错误，应当予以纠正。上诉人特向贵院提起上诉，请求二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。庭审中，上诉人增加诉讼请求：判令解除双方之间的租赁合同，如不构成则请求确认双方之间的租赁合同已经解除。理由：被上诉人未在收到解除通知三个月内提起诉讼或仲裁，解除合同通知已经生效，双方之间的合同已经解除。温明军辩称，原审上诉人的反诉请求是判令解除案涉租赁合同，现增加诉讼请求确认双方之间的合同已经解除超过原审诉请。被上诉人坚持原审的答辩意见，上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。被上诉人在收到上诉人的解除合同通知后就通过向商业局信访表达了不同意解除合同的意见，相关部门也组织多次调解，被上诉人在收到商业局的书面回复后立即向鲅鱼圈法院提起诉讼，故原审认定案涉合同继续有效，并兼顾公平原则判决上诉人承担75%的年租金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。温明军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行2013年5月签订的《红旺市场摊位租赁协议》；2.判令被告支付第八年租金18200元，租金按协议约定的每平方米1300元标准计算（1300元/平方米/年×14平方米）；3.本案诉讼费用由被告承担。红旺超市向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原、被告于2013年5月4日签订的《红旺市场摊位租赁协议》；2.反诉费用由反诉被告承担。一审法院经审理查明，2013年5月，原告与被告签订一份《红旺市场摊位租赁协议》，约定被告向原告租赁红旺市场C类8号14平方米的摊床，租赁期间为12年，即从2013年5月4日至2025年5月3日，租金计算方式为每年递增方式：第一年投资回报率4.59%，每平方回报金额450元；第二年回报率5.61%，每平方回报金额550元；第三年投资回报率6.63%，每平方米回报金额650元；第四年投资回报率8.16%，每平方回报金额800元；第五年投资回报率9.69%，每平方回报金额950元；第六年投资回报率10.2%，每平方回报金额1000元；第七年投资回报率12.24%，每平方回报金额1200元；第八年投资回报率13.27%，每平方回报金额1300元；第九年投资回报率14.29%，每平方回报金额1400元；第十年投资回报率15.31%，每平方回报金额1500元；第11年投资回报率16.33%，每平方回报金额1600元；第12年投资回报率17.35%，每平方回报金额1700元。租金支付时间为每年5月4日至5月25日一次性付清。合同签订后，原告交付摊床给被告经营。2020年3月，被告以经营亏损为由，要求当年的租金由每平方米1300元降到900元，原告不同意。2020年4月1日，被告通知原告，决定红旺家园超市将于2020年5月9日不再继续返租摊铺，通知各位业主在收到信息后，于2020年4月9日前到红旺家园超市二楼办公室办理相关事宜。原告不同意，集中到营口经济技术开发区商务局信访，商务局几次调解无法达成一致，于2020年5月18日下达信访事项不予受理告知书，告知原告应向人民法院诉讼。另查，庭审中，原告表示因受新冠××疫情影响，可以给被告减免2-3个月租金。一审法院认为，1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《红旺市场摊位租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，至今已履行七年，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按照租赁协议履行，即案涉商铺由被告继续租赁，被告支付原告租金。但，2020年全国爆发新冠××疫情，受疫情影响,被告正常营业受到影响,营业收入明显减少,此时，继续按租赁合同支付租金对其明显不公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，依据公平原则，并结合本地区防控疫情的实际情况，酌定被告减免支付原告3个月租金，即支付原告租金的75%。对原告的部分诉讼请求，予以支持。2.对于反诉原告解除租赁协议的反诉请求，虽然反诉原告于2020年4月1日向各反诉被告发出解除合同的通知，但各反诉被告不同意解除租赁协议，向营口经济技术开发区商务局信访，在接到2020年5月18日商务局发出的[2020]3号文件后，向本院提起诉讼。虽然各反诉被告未在三个月内就反诉原告解除租赁合同的通知，提起诉讼或仲裁，但其向商业局信访，视为反诉被告表达了不同意解除租赁协议的意愿，主张了相关权利。故对反诉原告解除租赁协议的反诉请求，不予支持，对反诉被告继续履行租赁协议的答辩意见，予以采纳。综上，一审法院判决如下：一、原告与被告签订的《红旺市场摊位租赁协议》继续履行。二、被告营口经济技术开发区红旺超市有限公司于本判决生效后十日内按每平米1300元的租金标准向原告温明军支付2020年5月4日至2021年5月3日间摊床租金的75%，即13650（1300×14×75%）元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的反诉请求。诉讼费255元，由被告负担191元，原告负担64元。反诉费100元，由反诉原告负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点问题为上诉人向被上诉人发出的解除合同通知的效力问题及案涉房屋租金金额问题。对于上诉人向被上诉人发出的解除合同通知的效力问题。上诉人主张依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被上诉人未在三个月异议期内提起仲裁或诉讼，解除合同通知即发生法律效力。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除条件。否则，即使解除通知到达对方也不产生解除的效力。理由如下：第一，从相关立法条文看，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除必须符合相应的条件，否则合同不能解除；第二，从合同法的立法目的来看，任意解除合同破坏了合同的严肃性，严重影响经济发展和社会秩序；第三，从法理上看，合同守约方通常因相对方违约而取得法定的合同解除权，实际上是限制了合同解除权的滥用。本案中，上诉人称因情势变更及疫情影响解除合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（二）规定，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。在被上诉人不存在违约行为，上诉人提出解除合同也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定情形下，虽然被上诉人未在法定期限内向法院提起仲裁或诉讼，解除合同通知书对被上诉人也不发生法律效力。对于案涉房屋租金金额问题。如前所述，上诉人发出的解除通知书对被上诉人不发生法律效力。原审法院充分考虑到上诉人受新冠××疫情影响,营业收入明显减少，故根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，依据公平原则，并结合本地区防控疫情的实际情况，判决上诉人支付被上诉人租金的75%并无不当。综上所述，上诉人营口经济技术开发区红旺超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141元，由上诉人营口经济技术开发区红旺超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟宪云审 判 员 姚 望审 判 员 徐 丹二〇二一年八月三十一日法官助理 孙**华书 记 员 徐鹏媛