上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初12949号原告：上海瑞麒物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：严慧瑛，执行董事。委托诉讼代理人：朱敏超，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜男，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告：上海挺浩物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘纯海，总经理。委托诉讼代理人：宋振球，上海和华利盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵珅勇，上海和华利盛律师事务所律师。原告上海瑞麒物流有限公司(以下简称瑞麒公司)与被告上海挺浩物流有限公司(以下简称挺浩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞麒公司的委托诉讼代理人朱敏超、李胜男，被告挺浩公司委托诉讼代理人宋振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞麒公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2019年8月23日解除；2、被告返还原告保证金人民币41,062元；3、被告返还原告多付租金116,075.6元；4、被告支付原告违约金41,062元；5、被告支付原告租赁期间内租金上浮损失72,285元。事实和理由：2018年6月28日，原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告承租位于上海宝山区铁山路XXX号内1号库部分,面积500平方米的仓库，租期自2018年7月10日起至2020年6月30日止，年租金(含物业费)246,375元。2018年9月18日，原告以同等条件在前述仓库旁扩租500平方米。被告提供了产权人上海神源企业集团有限公司(以下简称神源公司)产证、被告工商执照等资料作为租赁资料提供给原告。被告将上述仓库交付给原告使用了1年余的时间内，原被告均依约履行。但自2019年8月起，原告等所有园区租户陆续接到仓库所在园区的管理方上海圳鑫物流有限公司(以下简称圳鑫公司)及现产权人上海道驰电子科技有限公司(以下简称道驰公司)通知，称圳鑫公司将于2019年8月22日撤离园区，园区将由道驰公司接管，道驰公司要求原告瑞麒公司直接向道驰公司签订租赁合同或搬离仓库。后经了解，原告得知仓库所在园区原系原产权人神源公司所有，神源公司将房屋交由圳鑫公司经营管理，后因神源公司破产，园区整体已被司法拍卖。道驰公司于2016年8月通过竞买获得房屋产权。但神源公司及圳鑫公司一直占有并管理该园区。而道驰公司虽办出产证，但事实上一直并没有与圳鑫交接，没有实际取得房屋的实际占有使用权。被告曾于2015年作为承租人对前述执行案件提出过执行异议，被上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)驳回，案号(2015)浦执异字第286号。挺浩公司从未将该执行异议及房产已被司法拍卖等情况告知原告。2019年5月29日，上海浦东新区人民法院重新出具公告，责令占有该园区的被执行人或第三人应于15日内迁出。2019年6月至8月期间，圳鑫公司与道驰公司在浦东法院商谈后签订了移交协议。移交协议签订后圳鑫公司于2019年8月22日出具了前述的通知，通知各租户搬离。道驰公司已经于2019年8月底接管园区，并采取强硬手段逼迫原告在内的所有园区租户选择与道驰公司签约还是搬离。2019年8月23日原告与道驰公司委托管理方上海敏瞻电子有限公司(以下简称敏瞻公司)签订了《厂房租赁合同》,租期从2019年8月23日起至2020年11月9日止。原告支付敏瞻公司自2019年8月23日起的租金、保证金等费用。挺浩公司已于道驰公司接管园区之日起即2019年8月23日起实际丧失对房屋的占有使用，原告已经与合法产权人道驰公司委托方敏瞻公司签订了合法有效的租赁合同，故原告与被告之间租赁合同应于2019年8月23日解除，与此相关的违约责任应由被告承担，故原告诉至本院。被告挺浩公司辩称，双方之间的合同并没有解除，而是于2020年6月30日合同期限届满。原告没有按照合同的约定支付租金，2020年1月9日之后的租金就没有向被告支付过，本案的实际违约方是原告，不是被告，故不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月28日，挺浩公司(甲方)与瑞麒公司(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于上海宝山区铁山路XXX号内1号库部分,面积500平方米，租期自2018年7月10日起至2020年6月30日止，年租金(含物业费)246,375元。合同第10.2条约定，有下列情形之一的，甲方支付乙方一个月的租金作为违约金，并退还乙方租赁保证金，且乙方有权经书面通知甲方后单方面解除本合同：(1)甲方在合同期间违反合同约定擅自对乙方递增房屋租金的；(2)在乙方合法经营情况下，甲方提前收回乙方使用的房屋(本合同第九条所归定的内容除外)。2018年9月18日，挺浩公司(甲方)与瑞麒公司(乙方)又签订《租赁合同》，约定乙方向甲方扩租仓库租赁面积。合同第10.2条约定内容与前述租赁合同相同。在该合同落款处注明“二次租金2019年3月25日金额118,926元(仓库面积不足500平米)”。另，瑞麒公司支付挺浩公司保证金共计41,062元。挺浩公司对其收取瑞麒公司支付的2019年8月23日至2020年1月9日期间租金116,075.60元无异议。另查明，系争厂房原权利人为神源公司。2015年3月26日，挺浩公司与神源公司授权代理人圳鑫公司签订《仓库租赁合同》，约定神源公司名下的上海市宝山区铁山路XXX号内的1号仓库及2号仓库租给挺浩公司。2016年8月5日，浦东法院出具(2015)浦执字第2007-1号执行裁定书，裁定被执行人神源公司名下位于上海市宝山区铁山路XXX号7、12、13、14、15、16幢房地产所有权归买受人道驰公司所有等。同年9月26日，道驰公司取得上海市宝山区铁山路XXX号房屋产权。2019年5月29日，浦东法院张贴公告，要求相关义务人迁出上述场地。2019年8月22日，圳鑫公司向仓库租户发函，称其管理人员于2019年8月22日撤离，后续租赁事宜由租户直接与道驰公司接洽。再查明，2019年11月6日，瑞麒公司(乙方)与道驰公司的受托人敏瞻公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区铁山路XXX号13幢东边偏南厂房约1000平方米出租乙方，租期自2019年8月23日起至2020年11月9日止，年租金为584,000元，付六押一。合同签订后，瑞麒公司汇至敏瞻公司银行账户两笔钱款，一笔48,666元，并注明“押金”，一笔292,000元，并注明“2019年8月23日至2020年2月23日租金”。本院认为，瑞麒公司与挺浩公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效，双方均应切实履行。根据本院查明事实，挺浩公司在双方合同履行期间未能确保瑞麒公司正常使用系争厂房，已构成根本违约，瑞麒公司要求解除双方之间的房屋租赁合同符合法律规定，本院予以支持。双方之间合同以起诉状副本送达之日即2021年5月18日起解除。合同解除后，挺浩公司应将收取的保证金41,062元返还给瑞麒公司。瑞麒公司主张的违约金，结合双方合同约定的租金标准，本院确定违约金40,352.25元。挺浩公司自2019年8月23日起丧失了对仓库的控制权，故其收取的2019年8月23日之后的租金116,075.60元应返还给瑞麒公司。关于瑞麒公司主张的损失，瑞麒公司已根据合同约定主张相关违约金，足以弥补其损失，且违约方的赔偿责任应当遵循“可预见原则”，故其再主张相关损失本院难以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，第五百六十六条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞麒物流有限公司与被告上海挺浩物流有限公司之间签订的《租赁合同》于2021年5月18日解除；二、被告上海挺浩物流有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海瑞麒物流有限公司保证金41,062元；三、被告上海挺浩物流有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海瑞麒物流有限公司租金116,075.60元；四、被告上海挺浩物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海瑞麒物流有限公司违约金40,352.25元；五、驳回原告上海瑞麒物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,356元，减半收取计2,678元，由原告上海瑞麒物流有限公司负担553元，被告上海挺浩物流有限公司负担2,125元。保全费1,872元，由被告上海挺浩物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……