四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川11民终1044号上诉人（原审原告）：饶宗亮，男，1956年2月19日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。被上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。法定代表人：蒋金富，董事长。委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。上诉人饶宗亮因与被上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2021）川1111民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饶宗亮上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判昶星公司支付2013年9月30日至2018年5月30日共计56个月的违约金11,728元(以已付房款227,771元为基数按照月千分之一计算56个月，计算得出违约金为12,755元，饶宗亮只主张11,728元)；3.本案一、二审诉讼费用由昶星公司承担。事实和理由：2011年10月2日昶星公司向饶宗亮交付了案涉房屋，按照合同约定，昶星公司应在2013年9月22日为饶宗亮办理产权登记。饶宗亮长期都在成都不在乐山，本人没有去找过昶星公司也没有去信访过，但和另案当事人李蓉的代理人张立私下关系比较好，是由张立代表去主张权利，但没有出具书面的授权委托手续。此外其他业主就办理产权登记起诉昶星公司承担违约责任的判决书即（2020）川11民终587号民事判决书也可以证明一审判决错误，请求二审法院依法改判。昶星公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》，昶星公司确实应在2013年9月30日左右为饶宗亮办理房屋产权登记。饶宗亮作为完全民事行为能力人，其清楚地知晓合同的约定，但其一直没有要求昶星公司办理房屋产权登记，也没有要求支付逾期办理房产证的违约金，应视为其怠于行使权利；而且案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是以月为单位累计计算，诉讼时效期间则应按月分别计算，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法典》的规定，饶宗亮提起本案诉讼时，2013年9月至2018年3月的违约金已超过诉讼时效期间。饶宗亮也未提交任何证据证明诉讼时效期间存在中止、中断情形，故其应承担举证不能的后果。在（2020）川11民终587号案中，昶星公司因为某些原因没有提出时效抗辩，但不影响该公司在其他案件中提出时效抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。饶宗亮向一审法院起诉请求：1.昶星公司立即为饶宗亮办理房产证并支付饶宗亮2013年9月30日至2018年5月30日前违约金11,728.28元；2.本案诉讼费由昶星公司承担。诉讼过程中，饶宗亮自愿撤回要求昶星公司立即办理房产证的诉讼请求。一审法院认定事实：2010年7月11日，饶宗亮与昶星公司签订《商品房买卖合同》，饶宗亮购买昶星公司开发的位于乐山市沙湾区的房屋，饶宗亮采用贷款方式付款，合同约定出卖人应在2011年9月30日交付房屋。合同第二十条第（二）款第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。2011年10月1日，昶星公司向饶宗亮交付房屋，饶宗亮支付房屋总价款228216.00元。2018年5月24日，因7号楼房屋质量问题，饶宗亮与昶星公司、福州一建司签订《公园一号一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，该协议第七条约定，饶宗亮获得本协议补偿款后，饶宗亮的损失已得到弥补，因此不得以本次维修、加固前本项目质量问题向昶星公司主张赔偿或请求解除本房屋购房合同。2019年1月15日，饶宗亮与昶星公司、福州一建司签订《补充协议》，对因维修加固可能造成饶宗亮室内装修损失补偿达成协议。后，昶星公司对7号楼进行加固维修处理。2020年11月23日，7号楼经加固维修处理后交付给饶宗亮。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是另有规定的除外。故，本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为关于逾期办证违约金的问题。第一，按照合同约定，昶星公司应当在饶宗亮收到商品房之日起720日内为饶宗亮办理房屋所有权证书，而饶宗亮在2011年10月1日收房，按约定昶星公司应在2013年9月21日前为饶宗亮办理产权登记。但在2013年9月21日之前，昶星公司并未为饶宗亮办理好过户手续。第二，2014年11月开始，所涉房屋楼栋7号楼发生质量问题，饶宗亮与昶星公司及建设方于2018年5月签订了维修加固及补偿协议，在该补偿协议中虽有约定饶宗亮不得以本次维修、加固前本项目质量问题向昶星公司主张赔偿或请求解除房屋购房合同，但并没有约定饶宗亮不得就逾期办证产生的违约金进行主张，且也没有明确载明违约金包含在补偿金里面。因此，昶星公司称双方在2018年5月签订的补偿协议里已经包括饶宗亮主张的违约金，与查明事实不符，该院对昶星公司的该辩称不予采信。对于昶星公司称逾期办证责任不在昶星公司的辩称，该院认为正是因为作为开发商的昶星公司向饶宗亮交付的房屋出现了质量问题，从而导致后续加固维修，也导致产权证办理的暂缓，对于昶星公司的该辩称，该院不予采信。第三，对于昶星公司称饶宗亮的主张已经超过诉讼时效的辩称。《中华人民共和国民法通则》规定普通诉讼时效为二年，2017年10月1日实行的《中华人民共和国民法总则》规定普通诉讼时效为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中双方当事人在合同中约定以月为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债务，计算诉讼时效时应以每个月进行计算。饶宗亮在2013年9月21日就应当知道昶星公司未为其办理房产证，应当自此日起计算诉讼时效期间，并按月分别计算违约金的诉讼时效期间。饶宗亮主张的从2013年9月30日至2017年10月1日已经届满两年的部分适用两年的诉讼时效，未届满两年的部分适用三年的诉讼时效，从2017年10月1日至2018年5月30日的诉讼时效应适用三年的时效期。饶宗亮于2021年4月15日向该院起诉，其主张的2013年9月30日至2018年4月14日的诉讼时效确已超过三年。因此，饶宗亮要求昶星公司支付2013年9月30日至2018年4月14日期间的违约金，因已超过诉讼时效，该院不予支持。但是，饶宗亮主张的2018年4月15日至2018年5月30日期间的违约金，没有超过三年的诉讼时效，该院予以支持。第四，违约金的金额，按合同约定，昶星公司每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，本案中，饶宗亮已付房款为228,216.00元，昶星公司应支付给饶宗亮的违约金为228,216.00×0.1%×2个月=456.43元。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昶星公司在本判决生效之日起十五日内支付饶宗亮逾期办理产权证的违约金456.43元；二、驳回饶宗亮的其他诉讼请求。案件受理费94元，减半收取计47元，由饶宗亮负担25元（已交），由乐山市昶星置业有限公司负担22元（在本判决生效之日起七日内向该院缴纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审法院查明的事实予以确认以外，另查明：饶宗亮于2021年4月14日向一审法院提交起诉状，该院于次日即2021年4月15日受理本案。二审中，双方均认可按照《商品房买卖合同》约定，昶星公司应在2013年9月22日前就案涉房屋为饶宗亮办理产权登记。本院认为，因双方对一审判决关于昶星公司应为饶宗亮办理案涉房屋不动产权证及应支付饶宗亮2018年4月、5月违约金的认定均未提出异议，故本院予以确认。本案的争议焦点：昶星公司是否应支付饶宗亮2013年9月30日至2018年3月31日期间的逾期办证违约金？《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”，第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定昶星公司应当自双方约定取得产权证之日至实际取得产权证之日止，每月按照已付房款的0.1%向买受人支付逾期办证违约金。因以“月”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，加之双方均认可按照合同约定昶星公司应在2013年9月22日前为饶宗亮办理房屋产权登记，故从2013年9月23日产生的逾期办证违约金应按月分别计算诉讼时效期间。因2013年9月至2018年3月期间的最晚一期违约金即2018年3月违约金的诉讼时效期间应于2021年3月届满，而饶宗亮于2021年4月14日才提起本案诉讼，虽然饶宗亮主张其曾委托另案当事人李蓉的代理人张立代理其主张权利，但其没有提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，即饶宗亮没有提交证据证明2013年9月至2018年3月违约金的诉讼时效期间存在中止、中断情形，故一审判决以2013年9月至2018年3月期间的违约金均已超过诉讼时效期间为由对饶宗亮主张的前述期间违约金不予支持并无不当。综上所述，饶宗亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由饶宗亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎琳审 判 员 伍健审 判 员 王进二〇二一年八月十七日法官助理 吴君书 记 员 孙影