北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7558号上诉人（原审被告、反诉原告）：保之家保险销售股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路8号院4号楼10层1102。法定代表人：夏广宇，董事长。委托诉讼代理人：焦高魁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高伯梁，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王梅涛，男，1977年4月10日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：刘鹏辉，北京市天伦怡达律师事务所律师。上诉人保之家保险销售股份有限公司（以下简称保之家公司）因与被上诉人王梅涛租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保之家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判保之家公司与王梅涛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间为2020年8月12日；2.撤销一审判决第二项，改判保之家公司支付的租金仅计算至2020年8月11日，且金额应做减免；3.撤销一审判决第三项，调整违约金数额，改判保之家公司向王梅涛支付的违约金不高于王梅涛实际损失的30%；4.撤销一审判决第四项，改判保之家公司向王梅涛支付的物业费、制冷费计算至2020年8月12日；5.判决王梅涛赔偿保之家公司装修等损失人民币484091.36元；本案一、二审诉讼费用由王梅涛承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.本案一审法院审理过程中未结合新冠疫情这一背景。本案涉及的房屋租赁发生在新冠疫情期间，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中对疫情期间的房屋租赁合同相关纠纷审理，作出了明确的指导意见，保之家公司因疫情影响而超过约定期限交纳房租，应参照适用该意见第5条。2.因王梅涛的过错及违约行为导致合同解除的时间应为2020年8月12日。王梅涛在2020年8月11日，未经双方协商一致，将租赁房屋锁门，致使保之家公司无法经营使用，合同根本目的无法实现，是王梅涛的行为导致合同解除，且解除合同时间应为锁门行为发生之日。二、1.本案适用法律错误。最高人民法院对疫情期间房屋租赁合同的审理有明确的意见，但一审法院没有参照该意见第5条、第6条规定，亦没有考虑疫情的客观因素，机械地按照租赁合同内容判决。2.依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定的违约金明显过高，本案中合同的违约责任不在于保之家公司，不应由保之家公司承担支付违约金的责任，即使保之家公司应当支付违约金，一审判决中的25万余元也过高，应当减少或免除。王梅涛辩称，同意一审判决，不同意保之家公司的上诉请求和理由。王梅涛向一审法院起诉请求：1.判令解除王梅涛与保之家公司于2019年11月25日签订的商铺租赁合同及补充协议；2.判令保之家公司支付王梅涛房屋租金506432元（2020年5月26日至2020年9月25日）；3.判令保之家公司支付王梅涛违约金253215元；4.判令保之家公司支付王梅涛物业费20070元、制冷费14866元；5.本案诉讼费由保之家公司承担。保之家公司向一审法院提出反诉请求：1.确认王梅涛与保之家公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议已于2020年8月12日解除；2.判令王梅涛赔偿保之家公司装修费462091.36元、搬家费2000元、家具仓储费20000元及违约金253200元；3.判令王梅涛返还押金253200元。一审法院认定事实：2019年11月25日，王梅涛（甲方）与保之家保险销售股份有限公司（乙方，已变更名称为保之家公司）签订的《商铺租赁合同》约定，乙方承租甲方位于北京经济技术开发区文化园西路8号院39号楼1至2层102单元商铺（以下简称涉案房屋），租赁面积495.53平方米，租期为10年，自2019年11月26日起至2029年11月25日止；2020年11月26日至2021年11月25日的租金为8.4元/日/㎡，年租金1519295元；物业管理费、取暖费及水电等其他使用当中产生的费用由乙方支付。第六条约定，租金应按每半年租约到期前五个工作日内支付，首期租金应于2019年11月28日前支付。第8.1条约定，租赁保证金为两个月房租，即253215元，此保证金包含在第一期房租里，一起支付给甲方，即第一期房租759647.5元为除两个月免租期外的4个月房租和两个月押金。第8.2条约定，合同期满，在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，乙方交清所欠的一切自己的经营费用后（包括水、电、气及电话等费用），甲方应于10日内退还乙方租赁保证金253215元，乙方收到退还的保证金后，将此房的钥匙交付给甲方。第9.3条约定，本租约有效期内，甲方原因导致本租约不能继续履行的，甲方应向乙方支付两个月房租作为违约金，并返还剩余已付押金和租金，并赔偿乙方全部经济损失。第11.1条约定，甲乙双方自租约签订之日起，在本租约有效期内，如租约双方任何一方违反本合同的任何约定，使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后通知违约方要求其予以纠正，十个工作日内违约的行为仍未得到纠正的情况下，有权解除并终止本合同；如租赁双方任何一方违约，违约方应向对方支付数额相当于2个月房屋租金（即人民币253215元整）作为违约金。第11.2.2条约定，乙方逾期五天未支付租金且乙方在收到甲方通知七个工作日后，仍未支付租金即视为违约。2019年11月26日，王梅涛收到保之家公司2019年11月26日至2020年5月25日租金506432.5元、押金253215元。2020年7月7日，王梅涛（出租方）与保之家公司（承租方）签订《之补充协议》，对原合同之收款账户进行变更，并在第2条载明，承租方将2020年5月27日—2022年5月26日期间的房租，支付到新的收款账户。自本协议签订后5个工作日内，支付2020年5月27日—2020年8月26日期间的房租379823.75元到新的收款账户。王梅涛提交的其代理人曹刚与保之家公司员工杨鑫的微信聊天记录显示，2020年7月16日曹刚询问何时可以交纳租金，杨鑫回复一有消息就通知曹刚。2020年7月24日、28日杨鑫均发送其与他人沟通催款的截图给曹刚；2020年8月10日，曹刚发微信给杨鑫称“再没信就关门吧”，8月11日，杨鑫回复曹刚“我公司人下午四点多能到门店”。2020年10月13日，王梅涛向保之家公司发送《通知函》，载明：“你公司与通知人于2019年11月25日所签订的商铺租赁合同及2020年7月7日签订补充协议，约定双方租赁商铺的权利和义务。……你公司支付房租到2020年5月25日后就没有再支付任何租金，经通知人多次催促通知仍没有按时支付租金。你公司的行为已经违反法律及双方合同约定，属于严重违约行为。……，现通知你公司从通知之日起3日内将所有物品搬离租赁房屋，否则我们将依法处理，一切法律后果由你公司承担。”该《通知函》于次日被保之家公司签收。庭审中，双方均确认王梅涛于2020年10月15日将涉案房屋收回。为证明物业费、制冷费，王梅涛提交了由北京晟邦物业管理有限公司林肯公园服务中心出具的《缴费通知书》，通知书载明：客户单元为39-102，面积为495.53㎡，缴费期间为2020.5.1-2020.9.30的制冷费应交14866元（单价为30元/㎡/月）；缴费期间为2020.1.1-2020.12.31的物业费应交26745元（单价为4.5元/㎡/月）。为证明王梅涛违约锁门导致保之家公司无法经营，且名誉受损，保之家公司提交了王梅涛一方锁门的视频，视频显示：2020年8月11日下午17：00左右，王梅涛一方两工作人员将涉案房屋上锁；为证明保之家公司存在巨大装修损失、经营损失，其提交了与第三方签订的《装饰装修工程施工合同》、报价明细单等，以及就装修费所形成的微信转账记录、银行付款回执单、员工王影的离职工作交接微信聊天记录。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同。本案中，王梅涛与保之家公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议合法有效，在王梅涛如约交付涉案房屋给保之家公司使用的情况下，保之家公司负有按时交纳租金、物业费等费用的义务。依据双方签订的《之补充协议》中的约定，保之家公司应于2020年7月12日之前支付2020年5月27日至2020年8月26日期间的房租，保之家公司逾期未交，且经王梅涛多次催要后仍未交纳，保之家公司已构成违约，按照《商铺租赁合同》约定，王梅涛有权解除合同，并要求保之家公司承担违约责任。就合同解除的具体时间，王梅涛主张合同应自2020年9月25日起解除，保之家公司称因王梅涛于2020年8月11日将涉案房屋上锁，合同应自8月12日起解除。对此一审法院认为，王梅涛庭审中并未提交证据证明其于2020年9月25日依法行使了合同解除权，而保之家公司所称的上锁行为，按照常理，应视为王梅涛催促保之家公司履行义务的手段，并无证据表明双方于2020年8月12日就合同解除事宜达成一致，故对王梅涛、保之家公司的上述意见一审法院均不予采纳。享有解除权的一方行使单方解除权时负有通知的义务，合同应自通知到达对方时解除，2020年10月14日，具有解除合同意思表示的《通知函》被保之家公司签收，因此，一审法院确认王梅涛与保之家公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2020年10月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于王梅涛要求支付的房屋租金，其要求支付的期间为2020年5月26日至9月25日，双方在《之补充协议》中已就保之家公司欠付租金的起算点进行了约定，故起算点应为2020年5月27日；2020年5月27日至8月11日期间，经核算，拖欠的租金数额为320508.8元；2020年8月12日至9月25日，考虑到此期间内作为出租方的王梅涛将涉案房屋上锁，保之家公司实际上已无法经营，此期间内的租金应适当予以酌减，一审法院将该期间内的欠付租金确定为93655.17元；综上，保之家公司应支付的租金共计414163.97元。关于王梅涛要求保之家公司按照合同约定支付相当于两个月租金的违约金253215元，保之家公司虽辩称违约金数额过高应该予以酌减，但并无任何相关证据，一审法院对其辩称不予采纳，对王梅涛的该项请求予以支持。关于王梅涛要求支付的物业费、制冷费，保之家公司在返还涉案房屋时并未支付完毕，理应将尚欠部分支付给王梅涛，《缴费通知书》中载明的物业费及制冷费的起算点分别为2020年1月1日和5月1日，结合《缴费通知书》中载明的计算标准，经核算，王梅涛请求数额在合理范围内，一审法院对此予以支持。保之家公司要求王梅涛退还押金253200元，未超出实际支付的押金范围，一审法院予以支持。至于保之家公司一并要求的违约金以及装修费、搬家费等损失，并无证据表明王梅涛存在违反合同约定的情形，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。一审法院判决：一、王梅涛与保之家保险销售股份有限公司于二〇一九年十一月二十五日签订的《商铺租赁合同》及于二〇二〇年七月七日签订的《之补充协议》于二〇二〇年十月十四日解除；二、保之家保险销售股份有限公司于判决生效之日起十日内向王梅涛支付欠付租金414163.97元；三、保之家保险销售股份有限公司于判决生效之日起十日内向王梅涛支付违约金253215元；四、保之家保险销售股份有限公司于判决生效之日起十日内向王梅涛支付物业费20070元、制冷费14866元；五、王梅涛于判决生效之日起十日内向保之家保险销售股份有限公司退还租房押金253200元；六、驳回王梅涛的其他诉讼请求；七、驳回保之家保险销售股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，保之家公司主张案涉房屋虽然临街，但在疫情期间小区采取了在周围安装栏杆的防控措施，其公司员工需持通行证进入，外人无法进入，影响其公司业务，并就此提交了2020年2月底一些网站上关于涉案房屋所在地安装护栏将商圈封闭的新闻报道及图片，该证据下载经北京市国立公证处公证。王梅涛认可该证据的真实性，但不认可证明目的。本院认为，本案的争议焦点是本案中租赁合同的解除日期；王梅涛是否应当赔偿公司装修损失；是否应当对保之家公司支付的租金和违约金数额进行减免。保之家公司与王梅涛签订《商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。依据双方签订的《之补充协议》中的约定，保之家公司应于2020年7月12日之前支付2020年5月27日至2020年8月26日期间的房租，保之家公司逾期未交，且经王梅涛多次催要后仍未交纳，保之家公司已构成违约，按照《商铺租赁合同》约定，王梅涛有权解除合同，并要求保之家公司承担违约责任。关于本案中租赁合同的解除日期，因保之家公司拖欠房租，经催告后仍未缴支付，已构成违约，王梅涛8月11日对案涉房屋上锁的行为系为讨要租金的自力救济，并未收回房屋且后来又将锁打开，保之家公司仍在使用房屋，故保之家公司主张合同因王梅涛违约而于8月12日解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。由于双方均未就自己主张的合同解除日期提供足够的证据，享有解除权的一方行使单方解除权时负有通知的义务，合同应自通知到达对方时解除，2020年10月14日，王梅涛发出的具有解除合同意思表示的《通知函》被保之家公司签收，因此，一审法院确认王梅涛与保之家公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2020年10月14日解除，并无不当，本院予以确认。根据合同解除时间，一审法院根据合同约定及双方履行情况确定了应付租金数额、物业费、制冷费等亦无不当。保之家公司主张在新冠疫情之中，由于小区采取防控措施，保险门店所在社区的防护措施使其保险业务量降低。因保之家公司的工作人员可以在社区设置防护措施之后出入门店，并不影响其正常工作，保之家公司作为保险销售公司，当前保险销售的主要模式是通过电话、网络等进行推销，或者由业务员主动联系拜访客户的方式进行销售，等待客户主动到门店办理保险并不是保险销售的主要方式，其公司提交的证据不足以证明新冠疫情严重影响其营业收入。因此，保之家公司主张适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》，减免其租金或违约责任，因缺乏事实依据，本院不予支持。一审确定的租金和违约金数额符合合同约定且酌情对2020年8月12日后的租金予以适当减少，本院予以确认。对于保之家公司主张的装修损失。本案中，王梅涛采取的上锁行为虽有不当之处，但系因保之家公司未依约支付房租所致，保之家公司作为导致合同解除的违约方，无权要求王梅涛承担装修损失，故其公司该项请求缺乏事实和法律依据，一审未予支持，并无不当。综上所述，保之家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11746元，由保之家保险销售股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年八月十二日法官助理 马赫擎书 记 员 岳国英