北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10528号上诉人（原审原告）：吕冏，男，1976年9月13日出生，汉族，王佐镇政府安全员，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：王守明，执行董事。委托诉讼代理人：熊凯，男，该公司工作人员。上诉人吕冏因与被上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初10443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吕冏上诉请求：1．依法撤销（2021）京0106民初10443号民事判决；2．判令青龙湖公司向吕冏支付合同违约金40971．19元（1452870*0．0002*141）；3．案件受理费由青龙湖公司负担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。1．本合同是格式合同，青龙湖公司理应在签合同时作出必要的说明。2．合同中附件十第63页19．10条上虽有本人签名，但本人对这个签名的认知与实际情况有很大的出入，签名不是本人真实意思表示，合同中附件十第63页19．10条为无效条款。3．2019年6月5日只是房产证上的初始登记日期，本人并不知道初始登记已经完成，所以违约日期应到本人实际取得房产证，即在房管所登记领取的日期为准。本人实际取得房产证和知道自己已经取得房产证至少是2019年8月9日（抵押登记）以后，在青龙湖公司通知后才到房管所签字领到的房产证。二、青龙湖公司认为违约金过高，应由青龙湖公司举证。本合同是由青龙湖公司提出的，其中违约金一项的计算规定也是其提出。青龙湖公司在违约后，才说自己的计算标准过高，要求法院调整有失公平。我的实际损失都大于4万，不应对违约金调整。青龙湖公司辩称，同意一审判决。1．双方签订的合同是双方真实意思表示，我方认为合同协议没有违反法律规定，对双方都具有法律约束力。2．关于违约金终止计算的时间，应当以附件十第11．1条约定为准。3．吕冏的损失是说房屋没有取得产权证，按照相关规定，我方的房屋有预售许可证，并且是进行了网签的房屋，出租不受产权证的影响，吕冏提出的损失是他的预期损失，不是必然发生，我方不予认可。吕冏向一审法院起诉请求：1．判令青龙湖公司支付合同违约金40971．19元及迟延履行期间的利息（以40971．19元为基数，按照年利率5％的标准计算自2019年8月10日至实际支付之日止）；2．判令青龙湖公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月27日，吕冏（买受人）与青龙湖公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》，约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块15#自住型商品住房11层2单元-1102号房屋，该房屋预测建筑面积共85．23平方米，其中套内建筑面积70．13平方米，套内建筑面积单价为每平方米20699．23元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2017年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并约定转移登记事项按照附件十处理。同日签订的附件十《补充协议》第十一条11．1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。11．2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。吕冏提交西山湖佳苑入住费用明细表，载明：原房号15-2-1102，现房号3-2-1103，合同建筑面积85．23平方米，套内面积70．13平方米，实测建筑面积85．42平方米，套内面积70．19平方米，实测总价1452879元。2019年6月5日，吕冏取得上述房屋的《不动产权证书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。吕冏与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。依据现有证据及当事人陈述，在青龙湖公司交付房屋前，吕冏已依约交纳相关款项，此后青龙湖公司未在约定期限内即房屋交付后720日内协助吕冏办理房屋的所有权转移登记，已构成违约，应当承担违约责任。现吕冏要求青龙湖公司支付相应违约金的诉讼请求，法院理应支持，吕冏主张的违约期间计算有误，法院予以调整。青龙湖公司辩称违约金计算标准过高，要求予以调整的意见，鉴于吕冏针对其主张的违约金，未举证证明实际损失，故法院基于公平原则和诚实信用原则酌情对违约金予以调整，并确定违约金金额为11041．88元，对于超出部分，法院不予支持。吕冏主张利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，一审法院于2021年4月判决：一、北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付吕冏逾期办理房屋所有权转移登记违约金11041．88元；二、驳回吕冏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕冏提交了新证据微信聊天记录，欲证明2019年7月19日吕冏曾询问青龙湖公司工作人员房产证何时能到。青龙湖公司质证意见：真实性无法核实，也无法确定聊天记录人员是我方工作人员。另查，一审中，吕冏曾提交《不动产权证书》（京2019丰不动产权第0024227号），《不动产权证书》登记日期为2019年6月5日，权利人为吕冏，房屋坐落丰台区文林北街1号院一区3号楼11层2单元1103（以下简称涉案房屋），附记页有“已设立抵押登记2019年8月9日”印样。一审中，青龙湖公司对该证据真实性并无异议。二审中，双方均认可涉案房屋交付时间为2017年3月31日。吕冏主张其取得《不动产权证书》的日期为2019年8月9日，吕冏未就该主张提供其他证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，结合二审庭审情况及吕冏的上诉请求，本案的争议焦点为：青龙湖公司应向吕冏支付逾期办理所有权登记手续的违约金数额。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据已查明的事实，青龙湖公司未能于涉案房屋交付之日起720日内办理涉案房屋所有权登记手续，存在违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额一节，考虑到涉案商品房预售合同主要权利义务已履行完毕，一审法院以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额并无不当，本院对此不持异议。综上所述，吕冏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由吕冏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈雨菡二〇二一年八月三十日法官助理 肖彦青书 记 员 张 璐