宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初7468号原告：龚帆，女，1961年12月18日出生，汉族，宁夏中房实业集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：郭彦汝，北京德恒（银川）律师事务所律师。        被告：杨彦军，男，1982年1月9日出生，回族，住宁夏回族自治区同心县（该身份信息由原告提供）。        原告龚帆与被告杨彦军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年4月14日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告龚帆的委托诉讼代理人郭彦汝到庭参加诉讼，被告杨彦军经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。        龚帆向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付欠付租金376250元；2．判令被告向原告支付采暖费62362元；3．判令被告向原告支付水费6135元；4．判令被告向原告支付物业费14595元；5．判令被告向原告支付违约金137803元（按照欠付总额的30％主张）；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告作为承租人租赁原告位于银川市兴庆区某房三层商业房，建筑面积534.64平方米，租赁期限为2016年10月1日至2022年10月1日，合同对租金、付款期限、付款方式等皆予以明确约定。截止2019年12月2日，被告欠付原告租金共计376250元，经原告多次催要，被告未予支付。同时《房屋租赁合同》第七条约定，租赁房屋的水、暖、电、物业管理费及与承租方经营有关的其他税费由承租方自行承担。但在租赁期间，被告一直未能按时支付上述费用。截止目前，原告为被告垫付水费6135元、采暖费62362元、物业费14595元，后经原告多次催促，被告至今未能偿还。同时依据《房屋租赁合同》第十条约定，承租方延迟支付租金的，每逾期一天，应向出租方支付年租金总额千分之五的违约金，现原告酌情按照欠款总额的30％主张违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。        杨彦军未作答辩。        原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年7月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将坐落于新华东街某房三层商业房，面积534.64平方米房屋交付被告使用。租赁期限为6年，自2016年10月1日至2022年10月1日。租金支付方式：第一年19万元，第二年20万元，第三年20万元，第四年21万元，第五年21万元，第六年22万元；第一年租金分两次付，合同签订时付5万元，2016年12月31日前付剩余14万元，其余各年租金于9月15日前一次付清下一年的租金。租赁期间，租赁房屋的水、暖、电、物业管理费及与承租方经营有关的其它税费由被告自行承担。被告迟延支付租金的，每逾期一天，应向原告支付年租金总额千分之五的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2021年4月22日，宁夏西部热电有限公司向原告出具采暖费催缴通知书，载明涉案房屋欠缴2017-2018年度采暖费16039.2元，滞纳金8958元；欠缴2018-2019年度采暖费16039.2元，滞纳金6030.7元；欠缴2019-2020年度采暖费20851元，滞纳金4034.7元；欠缴2020-2021年度采暖费20851元，滞纳金229.3元，合计欠缴采暖费73780.4元，滞纳金19252.7元，合计93033.1元。2021年6月3日，银川中房物业集团股份有限公司中城区域公司东城项目部出具情况说明一份，载明涉案房屋欠付2018年1月1日至2018年12月31日物业费5838元，欠付2019年1月1日至2019年12月31日物业费5838元，欠付2020年1月1日至2020年6月30日物业费2919元，合计欠费金额14595元。被告未按约支付上述费用，故原告诉至本院。        庭审中原告称，租赁期间被告向原告共计支付租金266250元。合同履行至2019年12月2日，被告向原告交还了涉案房屋。原告提交的一份微信聊天记录，原告向对方发送消息：“别忘了我帮你垫付的水费6135还没给我”，对方回复：“嗯”。        本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效。合同履行过程中，被告于2019年12月2日向原告交还了房屋，应视为双方协商解除了合同，被告应当承担自计租日（2016年10月1日）至2019年12月2日期间的租金625096元（210000元÷365天×61天＋190000元＋200000元＋200000元），扣减被告已经支付的租金266250元，被告还需向原告支付租金358846元。关于原告主张的采暖费、物业费，因原告并未实际向物业公司及供热公司支付费用，最终产生的具体费用无法确定，故对原告主张的采暖费、物业费本院不予支持。关于原告主张的水费，原告提交的微信聊天记录不能证明聊天对方即是被告，也未有其他证据证实被告欠付水费的事实，故对原告主张的水费本院不予支持。根据被告欠付租金的总额，原告在本案中主张的违约金过高，本院予以调整，即被告按照欠付租金总额的20％向原告承担违约金71770元（358846元×20％），对原告主张超出部分本院不予支持。被告杨彦军经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告杨彦军于本判决生效之日起七日内向原告龚帆支付租金358846元，并承担违约金71770元。        二、驳回原告龚帆的其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4886元，由原告龚帆负担1363元，被告杨彦军负担3523元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    宋志军二〇二一年八月十六日法官助理    马聪聪书记员    杨兰《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。