贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9522号原告：郭栩瑜，女，汉族，1986年8月11日出生，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。执业证号:15224201710675742。委托诉讼代理人：孙园丁（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所实习律师。证号:23072101119088。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴发俊（一般授权代理），系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。执业证号：15201202010252353。原告郭栩瑜与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭栩瑜及其委托诉讼代理人朱超，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人吴发俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭栩瑜向本院提出诉讼请求：一、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司立即向原告双倍返还其多支付商品房面积（32.87平方米）房款为708,073.00元；二、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；三、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计355,734.00元（实际金额以原告已付总房款4,185,107.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月29日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；四、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月17日，原告与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的别墅一栋，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”据此，原告已按合同约定向被告付清了4,185,107.00元购房款，但被告至今未向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告的行为已然构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。双方在合同第五章面积差异处理方式第十五条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。据此，原告已按合同约定向被告付清了4185107元购房款，但被告交付原告的房屋实测套内面积少32.87平方米，被告应当向原告双倍返还其多支付商品房面积（32.87平方米）房款为708,073.00元。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告已经按照合同约定支付完购房款，但被告并未按照双方签订的合同履行自身的合同义务即取得涉案商品房的初始登记并向原告按时交付商品房转移登记的有关文书，故被告应当向原告承担相应的违约责任，同时并返还原告多支付商品房面积（32.87平方米）房款。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定时间向原告交付房屋及交付办理产权转移登记的相关文书，同时也未按期向原告交房，应当承担违约责任，并双倍返还原告多支付商品房面积房款。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢!被告碧桂园房开公司辩称：1、原告起诉部分已经超过诉讼时效，不应得到支持;2、被告与2019年6月18日取得涉案房屋的初始登记及产权，超过违约金不应得到计算；3、对于房屋面积差应当以房产中心出示的备案登记显示面积为依据，4；在合同中双方出示登记是没有明确约定违约金的计算标准，原告主张万分之二无事实依据及法律依据；5、该涉案房屋已经与2019年6月18日之前可以办理涉案房屋产权。但办理涉案产权需要原告身份证、授权委托书及购房合同和发票等需要原告提交的文件，但起诉至今原告均未向被告提交上述文件，故被告认为办理逾期属于原告的原因导致，不应由被告承担违约后果。因原告违约扩大损失应当由原告自行承担。庭审中，原告将诉请第一项中的面积变更为36.15平方米。审理过程中，原告申请撤回诉请第二项。本院经审理查明：2015年4月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；该商品房建筑面积403.76平方米，套内建筑面积388.56平方米。第七条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下述第1种方式，计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10770.81元，总价款为4185107.00元。第十五条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）实测面积与第三条载明的的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3、双方自行约定：详见附件十二《补充协议》第六条的约定。第二十二条、房屋登记。三、转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第___项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。第二十九条本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容订立书面补充协议进行并更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款4185107.00元。被告向原告出具的涉案房屋的购房发票载明，金额为3795742.00元。原告自认，被告于2021年6月1日通知原告提交相关资料进行办证，原告已经委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，现原告已经取得涉案房屋的不动产权证，该不动产权证记载，不动产权证号为：黔（2021）毕节市不动产权第××号，权利人为郭栩瑜，坐落为毕节市七星关区，专有建筑面积352.41平方米，分摊建筑面积11.25平方米。另查明，原告提供的合同附件十二《补充协议》，原、被告双方均未在该补充协议上签字或盖章确认。原告认为被告未按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书已经构成违约，应当承担违约责任，且被告交付原告使用的房屋面积与双方合同约定的不一致，被告应返还其多收取的购房款，遂以前诉诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述，及原、被告提交的各项证据，上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告退还多收取的商品房面积差房款的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定面积差异处理方式由双方自行约定，但原、被告并未约定面积差异的处理方式。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“第七条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下述第1种方式，计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10770.81元，总价款为4,185,107.00元。”的约定，结合涉案商品房不动产权证书的记载，涉案商品房专有建筑面积为352.41平方米，原告应支付被告碧桂园房开公司的购房款为3,795,741.15元（352.41平方米×10770.81元/平方米）。原告郭栩瑜已经交付被告碧桂园房开的房屋价款为4,185,107.00元，故，被告应返还原告的购房款为389,365.85元（4,185,107.00元-3,795,741.15元）。关于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。对此，被告提出诉讼时效抗辩，被告的违约责任属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提起诉讼之日（2021年5月24日）回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2018年5月24日起计算。因原告自认系委托被告代为为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，而原告自认被告已经于2021年6月1日通知原告提交相关资料办证，被告已经履行完毕合同约定的义务，故，违约金应截止到2021年6月1日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，出卖人超过180日以后未交付办理商品房转移登记的有关文书的，原、被告双方未约定违约金的计算标准，现被告逾期已超过180日，根据上述法律的规定，违约金的计算方式可以原告已付购房款3,795,741.15元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2018年5月24日起计算至2021年6月1日止。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2018年5月24日至2019年8月19日，以原告已付购房款3,795,741.15元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2021年6月1日，以原告已付购房款3,795,741.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告申请撤回诉请第二项系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郭栩瑜交纳的购房款389,365.85元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭栩瑜支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算方式为：2018年5月24日至2019年8月19日，以原告已付购房款3,795,741.15元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2021年6月1日，以原告已付购房款3,795,741.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告郭栩瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,187.00元（已按简易程序减半收取），由原告郭栩瑜负担204.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担6,983.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇二一年八月十六日书记员  单 凤