山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初5982号原告：银丰物业管理有限公司，住所地济南市市中区。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：张家山，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘海云，女，该公司员工。被告：柴政宝，男，1982年4月28日出生，汉族，户籍所在地济南市历下区，现住济南市历城区。原告银丰物业管理有限公司（以下简称银丰物业公司）与被告柴政宝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银丰物业公司的委托诉讼代理人张家山、刘海云，被告柴政宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费9498元及滞纳金12115.65元、电费749.50元、水费1156.60元，上述费用共计23519.75元；2.本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系银丰玫瑰园小区物业管理公司，被告系银丰玫瑰园小区业主。自2019年1月1日起至2021年6月30日，被告拖欠物业费9498元（2019年1月1日至2021年6月30日）、滞纳金12115.65元，电费749.50元（截止到2020年1月14日移交供电局之前）、水费1156.60元（截止到2020年1月25日移交水务局之前），上述费用共计23519.75元，原告多次催交未果。基于上述事实，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。柴政宝辩称，一、原告物业服务水平与收费严重不符。双方签订的《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》约定服务质量需达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》[济价费字（2012）76号]规定的基本要求与五星级标准，但是原告有很多方面远远未达标准。1.原告的物业服务不达标以及不作为，给业主带来极大的安全隐患（涉及道路、用水、用电、人防），并受到相关部门处罚并下达责令整改，属于极重大瑕疵。2.物业服务人员不具备良好的职业道德，被告家2020年8月室内水管破裂，楼管家迟迟不予处理，而且态度蛮横，最终引起语言冲突，物业管家向业主抛掷手机。3.物业人员未能按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中相关要求对相关物业进行管理，造成小区私搭乱建严重、公共绿地被个别业主自行圈占硬化改变其绿地用途、建筑垃圾长期裸露不外运、垃圾遍地且不能及时清扫、施工现场无防护、动物粪便未及时清理等情形，对业主的生活带来极大的影响。4.物业管理人员不具备相关管理职业资格证书，被告曾要求原告前期物业经理张玉瑶公示其任职期间的相关证书及三年以上小区物业经理经验证明，原告至今未能提供。5.原告的行为不符合《济南市普通住宅物业服务标准》第三项规章制度中的节能管理制度，物业办公室、南区北门长期存在开着空调开着门现象，未能主动节约业主资源。6.综合管理服务标准要求客户接待场所工作时间不少于12小时，其他时间设置值班人员。原告接待场所长期执行8:30-17:30的工作时间，其他时间接待室无工作人员值班，24小时值班电话无人接听。7.对投诉整改长时间不予理会。原告未能提供代收邮件、电瓶车接送、短时间内物品存放、配置雨具等服务，达不到前期物业服务协议中约定的五星级服务标准。二、《山东省物业服务收费管理办法》第十六条规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。涉案小区分批交付物业，其中南区交房时间为2018年6月30日，北区交房时间为2018年8月30日。至今，太阳能、市政用水均未交付，处于不能使用状态。期间均受到政府部门下达的责令整改通知书与行政处罚。市政燃气供应时间在2019年1月，市政电供应时间为2020年1月24日，市政用水交付时间为2021年1月25日，经水务集团确认至今水箱未交付，且原告疏于对水箱进行消毒清理（其已经受到相关部门的处罚）。之前存在抽取地下水作为小区饮用水现象，并因水箱长期不清理被相关部门处罚。三、《山东省物业服务收费管理办法》第二十九条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。第三十条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。但是原告包括电梯内广告、商铺公用部位广告牌、公共车位租赁、饮水机入场费、车库门起落杆广告费、信用卡办理进入小区的费用等诸多相关费用，至今没有向业主公示，原告所作所为不符合规定。综上所述，原告违反前期物业协议约定，未能提供其承诺的《济南市普通住宅物业服务等级标准》五星级服务标准以及基本要求，其诉讼请求无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.银丰物业公司系从事物业管理及相关业务咨询、会议服务、房屋租赁等业务的公司，该公司受济南银丰唐冶房地产开发有限公司的委托，被聘为银丰唐郡玫瑰园项目前期物业管理服务的企业，为业主提供物业管理服务。柴政宝系银丰唐郡玫瑰园业主，该房屋建筑面积为134.72平方米。2018年5月31日，柴政宝（甲方）与银丰物业公司（乙方）签订《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》一份，明确了物业管理服务内容及双方的权利义务，并约定以下内容：“物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，（小）高层标准为2.35元/月/平方米；物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年末月20日前交纳下一个半年物业服务费用;受有关部门或单位的委托，为便民服务，乙方提供部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；乙方违反本协议,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正造成损失的,乙方承当相应的法律责任;甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费总额的3‰交纳滞纳金，并按《山东省物业管理条例》的相关规定执行；本合同期限自2018年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时止。”该协议签订当日，柴政宝签署了银丰唐郡玫瑰园入住会签单，接收涉案房屋并办理入住手续，且入住会签单上载明“物业费自2018年6月1日起计”。2.柴政宝因对银丰物业公司提供的物业服务质量不满意，拒绝按照前期物业服务协议的约定支付自2019年1月1日起至2021年6月30日的物业费，共计30个月，计款9498元。另银丰物业公司代收代缴水电费，根据其与柴政宝妻子张焕红的微信聊天记录所载，涉案房屋截至2020年1月14日电费移交之日，共拖欠电费749.50元，截至2021年1月25日水费移交之日，共拖欠水费1156.60元。因双方协商未果，银丰物业公司提起诉讼，主张柴政宝拖欠的物业费、电费、水费及滞纳金。柴政宝对上述拖欠物业费、电费、水费的数额无异议，对滞纳金的收取不认可。本院认为，银丰物业公司系涉案小区的物业服务人，柴政宝与银丰物业公司签订的《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》，对双方的权利义务予以明确，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。银丰物业公司提供了物业服务，柴政宝作为业主享受了银丰物业公司提供的服务，应依照《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》约定交纳物业费。柴政宝称因银丰物业公司的服务未达到约定标准，所以拒交物业费。因小区内的物业管理是一个动态过程，柴政宝主张的物业服务未达标的多种问题，存在小区物业及配套设施规划设计、物业管理维护、业主不文明习惯等多种产生原因。银丰物业公司已经提供了相应物业服务，对于其提供的服务中存在的瑕疵，业主有权要求其改正，如业主仅以不满意物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务人对于业主以不同方式提出的投诉、建议，均应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，柴政宝应按照约定支付银丰物业公司2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业费。电费及水费系由银丰物业公司代收代缴，对已经使用并产生的电费、水费，柴政宝理应支付。本案中柴政宝提交的证据可以证实银丰物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，对银丰物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下:一、柴政宝于本判决生效之日起十日内支付银丰物业管理有限公司物业费9498元；二、柴政宝于本判决生效之日起十日内支付银丰物业管理有限公司电费749.50元；三、柴政宝于本判决生效之日起十日内支付银丰物业管理有限公司水费1156.60元；四、驳回银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由银丰物业管理有限公司负担100元，由柴政宝负担94元。本判决为终审判决。审 判 员 任雅雯二〇二一年八月十日法官助理 申 林书 记 员 马中辰