江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2907号上诉人（原审被告）：南青洋，男，1992年11月18日生，汉族，户籍所在地滨海县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：周震宇，江苏文方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈爱娣，女，1990年6月26日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。原审第三人：无锡恒家房地产经纪有限公司，住所地无锡市惠山区堰新路2号。法定代表人：程晓玲，该公司总经理。上诉人南青洋因与被上诉人陈爱娣，原审第三人无锡恒家房地产经纪有限公司（以下简称恒家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初5071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南青洋上诉请求：1、依法判令撤销一审判决，驳回陈爱娣的诉讼请求；2、依法判令房屋买卖合同无效或未生效，或调整违约金数额。事实和理由：本案涉案的标的是堰湾沃澄府X-XXXX房屋，该房屋登记在朱国良、王香妹名下，陈爱娣和恒家公司在签订房屋买卖合同前应该是明知的，并且应该知道朱国良夫妇签订的房屋买卖合同才能在不动产登记中心完成过户手续，也应该知道其与陈爱娣签订合同有可能是无效的。恒家公司为了促成交易，违背《房屋经纪管理办法》的规定和中介职业操守，指导签订涉案房屋买卖合同，其是受到了恒家公司欺瞒，导致涉案房价过低没有获得朱国良夫妇的认可，而没有促成交易。在职业中介的居间情况下，如果以涉案房屋买卖合同的价格成交，不符合公平原则。即使其应当承担责任，陈爱娣、恒家公司也存在过错，应该减轻其的责任。被上诉人陈爱娣辩称，南青洋混淆了合同效力和是否能产生物权变更效力的概念，南青洋作为完全民事行为能力人与其签订房屋买卖合同，南青洋的行为有违诚信原则，应当按照合同约定承担相应的责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回南青洋的上诉请求。原审第三人恒家公司未作陈述。陈爱娣向一审法院起诉请求：1.确认陈爱娣与南青洋2020年3月25日签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年9月1日解除；2.判令南青洋退还购房定金30000元，并赔偿违约金186000元（930000元×20%）、律师费损失14800元。一审法院认定事实：2018年3月25日，南青洋（甲方）与陈爱娣（乙方）签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定南青洋将无锡市惠山区堰湾沃橙府X-XXXX室房屋出售给陈爱娣，建筑面积79.34平方米，房屋不动产权证号为苏锡XXXXXXX；转让价共计93万元，定金为3万元，乙方应于2020年3月25日前支付第一笔定金5000元，于2020年3月26日支付第二笔定金25000元；乙方应在2020年5月30日将首付款245000元以存量房资金监管的方式支付给甲方；乙方贷款65万元，甲乙双方于贷款还清后7个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方应当在过户后7个工作日自行办理物业交割手续，乙方从合同约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，办理物业交割当日，签署物业交割确认书后，由乙方自行划转至甲方；出售方提供的房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的、出售方拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的、将房屋出售给第三方的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还已支付的购房款；因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；居间人为恒家公司。2018年3月25日，南青洋、陈爱娣与恒家公司签订《居间服务合同》。陈爱娣、恒家公司陈述佣金为18600元，应由陈爱娣支付，但因房屋买卖未完成，故陈爱娣未支付佣金。2018年3月25日14时许，陈爱娣向南青洋转账支付定金5000元，2018年3月25日17时许，陈爱娣向南青洋转账支付定金25000元。2020年8月31日，陈爱娣向南青洋邮寄《解除通知函》，南青洋于2020年9月1日收到该函。该函的内容为：合同签订后，本人积极履行合同义务，但你却逾期履行合同义务，在本人与中介公司的一再催促下，你明确表示拒绝将房屋出售给本人，你的行为已构成根本违约。本人根据合同约定，正式通知你立即解除本人与你签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，请你立即向本人全额退还购房定金，并赔偿违约金等由此给本人造成的一切损失。案涉房屋于2018年5月2日登记到朱国良、王香妹名下，建筑面积79.34平方米。2021年2月25日，案涉房屋登记到案外人胡娟娟名下。陈爱娣提交其与南青洋、恒家公司工作人员胡小军在房屋交易群中的微信聊天记录、其与恒家公司工作人员胡小军的微信聊天记录，证明南青洋拒绝履行合同，构成根本违约。经质证，恒家公司对上述微信聊天记录的真实性均无异议，南青洋对房屋交易群中的微信聊天记录无异议，关于陈爱娣与胡小军的微信聊天记录，其无法确认真实性。在2020年8月16日房屋交易群的微信聊天记录中，南青洋表示不卖房子了。恒家公司提交胡小军与南青洋的微信聊天记录，证明事件的相关发展过程。经质证，南青洋对该聊天记录的真实性无异议。陈爱娣提交《委托代理协议》、律师费发票，证明其因本案花费律师费14800元。经质证，南青洋对真实性不予认可，恒家公司无异议。南青洋提交朱国良、王香妹出具的《说明》、录像光盘，证明朱国良、王香妹表示其未授权南青洋出售房屋，朱国良、王香妹对南青洋与陈爱娣签署的房屋买卖合同，也不予追认。陈爱娣陈述：在签订房屋买卖合同前，南青洋出示过房产证的照片，当时房产证并不登记在南青洋的名下，但南青洋称案涉房屋实际是南青洋的，因其炒房，其不能再买房子，故其用亲戚的名字登记房屋，亲戚是代持房屋。南青洋拒绝出售房屋后，因房屋涨价，其无法在同地段购买房屋，2020年11月，其在江阴中奥光年购买了一套房屋，单价13797元，总价120万元。另外，按2020年8月无锡出台的新政策，如其重新购买二手房，需多缴5.3%的增值税。南青洋陈述：案涉房屋所有权人是朱国良、王香妹，与其没有关系，朱国良、王香妹是其二姐的公公、婆婆。其从没有说过房屋是其的，其只是代卖房屋，其并未取得朱国良、王香妹的授权委托，其无权签署房屋买卖合同。案涉房屋已于2020年5月18日被朱国良、王香妹以105万元的价格出售给案外人胡娟娟。案涉房屋系朱国良、王香妹以按揭贷款的形式购买，朱国良、王香妹于2020年7月将贷款全部还清，并注销银行他项权证。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：南青洋与陈爱娣签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对南青洋辩称“该合同并未成立或者无效”的意见不予采信。签订该合同之前，南青洋将案涉房屋产权证的照片出示给恒家公司和陈爱娣，南青洋、恒家公司、陈爱娣均知晓该房屋登记在朱国良、王香妹名下。虽然在当时该房屋并不登记在南青洋名下，但南青洋、陈爱娣仍然签订房屋买卖合同，南青洋应确保房屋买卖合同能得到履行、该房屋能顺利过户至陈爱娣名下。根据微信聊天记录，在陈爱娣支付定金后，南青洋迟迟未能出面配合陈爱娣办理房屋贷款、过户等相关手续，且于2020年8月16日明确房屋不卖了。在审理中，南青洋提交朱国良、王香妹出具的《说明》，证明朱国良、王香妹并未授权其出售房屋，朱国良、王香妹对其出售房屋的行为也不予追认，且实际上朱国良、王香妹已将该房屋出售给他人。南青洋无法按约履行《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其已构成根本违约，陈爱娣向南青洋发送《解除通知函》，南青洋于2020年9月1日收到该函，法院确认《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年9月1日解除。南青洋辩称“恒家公司可能涉及欺瞒房屋的真实市场价格，不排除恒家公司与陈爱娣有串通的可能”，其并未提交证据证明，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈爱娣要求退还购房定金30000元，符合法律规定，予以支持。关于陈爱娣要求南青洋赔偿违约金186000元（930000元×20%）。《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》载明出售方根本违约的，买受人有权要求出售方支付房屋转让价20%的违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因南青洋根本违约，陈爱娣选择向其主张违约金，符合法律规定。案涉房屋未能成功交易，从房屋买卖合同中对违约金的约定、南青洋根本违约的情况、陈爱娣因房屋上涨遭受实际损失等因素综合考量，陈爱娣主张的违约金186000元合理，故对其该主张予以支持。关于陈爱娣要求南青洋赔偿律师费损失14800元。《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》载明因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。律师费损失的承担在房屋买卖合同中已有明确约定，陈爱娣主张的14800元也在合理范围内，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈爱娣、南青洋在2020年3月25日签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年9月1日解除；二、南青洋于判决生效之日起十日内退还陈爱娣购房定金30000元，并赔偿陈爱娣违约金186000元、律师费损失14800元。一审案件受理费14977元、财产保全费1720元，合计16697元（已由陈爱娣预交），由南青洋负担。南青洋于判决生效之日起十日内将16697元支付给陈爱娣。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同由南青洋以本人名义与陈爱娣签订，系双方真实意思表示，当时房屋未登记在南青洋名下，并不构成合同无效的法定情形，南青洋认为合同无效或未生效，没有法律依据，本院不予采纳。签订合同前，南青洋将案涉房屋产权证的照片出示给恒家公司和陈爱娣，恒家公司、陈爱娣均知晓该房屋登记在朱国良、王香妹名下，签订合同当天南青洋已收取了陈爱娣支付的定金3万元，后陈爱娣就办理房屋贷款、网签等相关手续，多次联系南青洋，南青洋迟迟未能出面配合，且于2020年8月16日明确房屋不卖了，在此过程中，南青洋从未作出过其没有经朱国良、王香妹授权出售房屋的意思表示，陈爱娣基于对南青洋的合理信赖而签订合同，不存在过错。另南青洋作为出卖方，应当对房屋的市场价格有所了解，当房屋价格符合其心理预期时才会决定出售房屋，南青洋认为受到了恒家公司欺瞒，恒家公司为促成交易存在过错的意见，明显有违生活常理。因南青洋明确表示不履行合同，同时朱国良、王香妹已将该房屋出售给他人，客观上南青洋也无法继续履行，导致陈爱娣解除合同，南青洋构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。一审法院根据本案实际确定南青洋承担的违约金数额，并无不当。南青洋提出陈爱娣、恒家公司存在过错，应减轻其责任的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，南青洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14977元，由上诉人南青洋负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年八月十二日书记员  李 睿