江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4378号上诉人（原审被告）：杨兴荣，男，1947年10月23日生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审被告）：陆菊萍，女，1951年6月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：范亚东，男，1964年11月10日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆晔芸，北京大成(无锡)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文英，女，1967年8月5日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆晔芸，北京大成(无锡)律师事务所律师。原审第三人：无锡锡东新城建设发展有限公司，统一社会信用代码91320205685850824D，住所地无锡市锡山区安镇镇东兴路198号。法定代表人：陆相林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。上诉人杨兴荣、陆菊萍因与被上诉人范亚东、王文英，原审第三人无锡锡东新城建设发展有限公司（以下简称锡东新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2021)苏0205民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨兴荣、陆菊萍上诉请求：撤销一审判决，改判范亚东、王文英登门道歉，双方协商解决纠纷；本案诉讼费、保全费由范亚东、王文英承担。事实与理由：1.其从未有违约行为，一审法院未经调解直接判决激化群众矛盾；2.其曾多次通知范亚东、王文英办理产权过户手续，但范亚东、王文英均以暂时缺钱为由不予办理，后二人急于出手房屋倒逼其办理，在得到其承诺五月份办理后，却还恶意诉讼，造成其名誉损失、精神损失。范亚东、王文英答辩称，1.根据合同约定，国家政策允许办理过户时，杨兴荣、陆菊萍应无偿并主动配合其办理产权过户手续，现房屋办证及产权过户手续条件已经具备，杨兴荣、陆菊萍应当按照合同约定履行义务。2.一审法院曾组织双方调解，但未达成调解方案，故调解未成。3.双方于本案起诉前就办理产权过户手续有过和平协商，并未发生争执。锡东新城公司述称，对一审判决无异议，请求法院依法判决。范亚东、王文英向一审法院起诉请求：1.确认双方于2012年5月8日签订的房屋买卖协议有效；2.判令杨兴荣、陆菊萍配合其办理无锡市锡山区安镇街道山韵佳苑C区30-802室房屋所有权变更登记手续，锡东新城公司予以配合；3.判令杨兴荣、陆菊萍付违约金7.65万元（以房屋成交价25.5万元计算30%所得）；4.本案的诉讼费由上述杨兴荣、陆菊萍承担。一审法院认定事实：2010年7月13日，杨兴荣与无锡佳时房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）以杨兴荣为被拆迁人签订锡山区集体土地住宅房屋拆迁安置补偿（产权调换）协议书1份，约定因建设安置房Ｅ、Ｆ块项目需要，拆迁公司需拆除杨兴荣位于××村××组××号房屋，建筑面积为177.84平方米，产权调换房地点金牛小区，安置建筑面积为177.84平方米。杨兴荣在协议书上签字。2012年5月8日，××村××组××号杨兴荣户实际拆迁安置了坐落于山韵佳苑Ｃ-12-30-802、Ｃ-5-13-502两套房屋，拆迁房安置表上登记的Ｃ-12-30-802房屋面积为91.74平方米，安置表由杨兴荣签字确认。坐落于查桥吼山村杨家桥25的房屋登记在杨兴荣名下，登记的房屋状况为1层混合结构建筑面积35.14平方米，2层混合结构建筑面积91.96平方米，建筑年代均为1983，坐落于查桥吼山村杨介桥村民小组的土地登记卡上载明的使用权人为杨兴荣，家庭人口为4。关于案涉被拆迁房的建造情况，杨兴荣、陆菊萍称：被拆迁房屋系杨兴荣弟弟建造，因宅基地置换转让给杨兴荣，当时杨兴荣弟弟要造新房子，将杨兴荣户的房子拆了，占用了杨兴荣户的宅基地，遂将杨家桥25的房屋给了杨兴荣夫妇。2012年5月8日，杨兴荣、陆菊萍二人为甲方与范亚东、王文英为乙方签订房屋买卖协议1份，约定甲方（包括子女）同意将坐落于无锡市锡山区××幢××号××室的房屋出卖给乙方，面积为92平方米，价格为255000元。协议约定乙方负责承担该房屋的进户费和领取产权证，承担该房屋以后过户的一切费用，在国家政策允许办理过户时，甲方应无偿并主动配合乙方立即办理过户手续，双方应认真履行上述协议，遵守承诺，今后不论市场房屋价格涨跌，该房屋价格永不变动，甲乙双方不得反悔，若甲方反悔违约，按房价的三倍赔偿给乙方。协议同时约定由甲方亲弟弟确认并签字。杨兴荣、陆菊萍在协议落款甲方处签字、捺印，范亚东、王文英在协议落款乙方处签字、捺印。范亚媛、杨进荣在见证方处签字、捺印。杨屹峰也在协议上签字确认。合同签订当日购房款255000元以现金形式一次性付清，房屋即交付范亚东、王文英装修后入住至今。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。涉案山韵佳苑C区30-802房屋所有权初始登记在锡东新城公司名下，已符合条件可以办理相关手续及上市交易。本案审理过程中，范亚东、王文英要求将房屋过户至其名下所有，并愿意承担办理不动产所有权变更登记中产生的契税、手续费、土地出让金等费用。以上事实，有房屋买卖协议、照片、拆迁安置补偿协议书、结算表、不动产登记簿证明、土地登记卡、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，杨兴荣、陆菊萍与范亚东、王文英签订的房屋买卖协议，不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的意思自治，应属有效。根据现有证据及杨兴荣、陆菊萍的陈述，案涉房屋系拆迁的查桥吼山村杨家桥25的房屋置换而来，查桥吼山村杨家桥25的房屋所有权及所占土地使用权均登记在杨兴荣一人名下。根据杨兴荣、陆菊萍的陈述，杨家桥25的房屋由杨兴荣弟弟建造，因宅基地置换由杨兴荣弟弟转给杨兴荣、陆菊萍所有，该院认定涉案安置房系杨兴荣与陆菊萍的共同财产，杨兴荣与陆菊萍均在转让合同上签字同意出售案涉房屋给范亚东、王文英，购房款已全部付清，房屋也已完成交付由范亚东、王文英实际占有使用至今。现案涉房屋已符合不动产所有权办理登记及过户条件，杨兴荣、陆菊萍应当按照合同约定履行办理房屋产权证及过户手续的义务，故杨兴荣、陆菊萍应及时至锡东新城公司办理案涉房屋不动产所有权登记，并协助范亚东、王文英办理不动产所有权变更登记，根据房屋买卖协议的约定及范亚东、王文英的意愿，因办理不动产所有权登记及变更登记所产生的费用均由范亚东、王文英负担。杨兴荣、陆菊萍称范亚东、王文英的起诉损害其名誉，要求向其道歉，否则不配合过户的意见，于法无据，该院不予采纳。关于违约金，从房屋买卖协议的内容来看，三倍房价赔偿的约定系针对房屋价格永不变动的约定，无法明确该违约赔偿的约定也适用于杨兴荣、陆菊萍不配合过户的情形，且范亚东、王文英也未提供证据证明杨兴荣、陆菊萍不配合过户给其造成的实际损失，该院认为范亚东、王文英要求杨兴荣、陆菊萍承担购房款30%的违约金的诉讼请求，证据并不充分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认杨兴荣、陆菊萍与范亚东、王文英于2012年5月8日签订的房屋买卖协议有效。二、杨兴荣、陆菊萍应于判决生效之日起十日内办理山韵佳苑C区30-802房屋不动产所有权登记手续，锡东新城公司予以协助；杨兴荣、陆菊萍应于取得上述房屋权属登记之日起三日内，协助范亚东、王文英将山韵佳苑C区30-802房屋不动产所有权变更登记至范亚东、王文英名下；前述登记及变更登记产生的费用均由范亚东、王文英负担。三、驳回范亚东、王文英的其他诉讼请求。一审案件受理费1712元，减半收取计856元，保全费2220元，合计3076元，由杨兴荣、陆菊萍共同负担。二审中，双方均未提供新证据，本院经二审审理对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，杨兴荣、陆菊萍与范亚东、王文英签订的房屋买卖协议合法有效，双方应全面恪守合同义务。根据双方约定，案涉房屋符合不动产所有权办理登记及过户条件时，杨兴荣、陆菊萍应履行办理房屋产权证及过户手续的义务。现案涉房屋不动产所有权办理登记及过户条件已经具备，范亚东、王文英有权要求杨兴荣、陆菊萍办理不动产所有权登记并协助办理不动产所有权变更登记，一审法院对其诉请予以支持并无不当。调解并非民事诉讼必经程序，且应以双方当事人自愿为原则，杨兴荣、陆菊萍以本案未经调解为由提起上诉，于法无据，本院不予采纳。此外，杨兴荣、陆菊萍上诉请求范亚东、王文英向其道歉，无法律依据，且其于一审中并未提出反诉，对该项上诉请求，本院不予理涉。综上，杨兴荣、陆菊萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1712元，由上诉人杨兴荣、陆菊萍负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年八月三十一日书记员  刘 滢