北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8049号上诉人（原审被告）：冯超，男，1978年9月9日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵亚丽（冯超之妻），1981年2月19日出生，住湖北省浠水县。被上诉人（原审原告）：北京中盛天宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区盛坊路1号3幢6层603。法定代表人：高海林，执行董事。委托诉讼代理人：曹婧，北京福和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷炳丽，北京福和律师事务所实习律师。上诉人冯超因与被上诉人北京中盛天宇物业管理有限公司（以下简中盛天宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初5693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯超上诉请求：1．撤销北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初5693号民事判决，依法改判冯超向支付中盛天宇公司2020年3月20日至2020年9月28日期间的租金20589．9元；2．本案的一、二审诉讼费用由中盛天宇公司负担。事实与理由：1．一审法院认定《房屋租赁合同》的解除时间为2020年11月19日仅有中盛天宇公司单方陈述，无任何其他依据。关于合同解除时间的未查清楚。2020年9月28日，双方已经就合同解除时间达成一致，《房屋租赁合同》的解除时间应为2020年9月28日。2．我应承担的租金为20589．9元。我是从事餐饮服务类的公司，受疫情影响，无法正常营业。中盛天宇公司为中粮集团国有企业园区，根据规定其应免除我三个月的房租。其也在2020年4月和9月承诺过会按照国家政策免除我三个月的房租。因此中盛天宇公司应减免我2020年3月20日至2020年6月19日的房租。此外，2020年7月29日至2020年9月8日不能使用案涉房屋系因中盛天宇公司施工断路导致，我不应承担此期间内的房租。综上，我只需承担2020年7月20日至7月29日共9天和2020年9月8日至2020年9月28日共20天的租金，以上押金共20589．9元。房屋押金抵扣2020年6月20日至7月19日的租金。3．中盛天宇公司在一审中并未主张不予退还押金，一审法院以我支付的押金折抵违约金超出了当事人的请求范围。4．我并无违约行为，不应承担任何违约金。一审法院认定我违约没有任何依据。双方的合同应于2020年9月28日解除，这是双方协商一致解除的，并非因我违约解除。中盛天宇公司在疫情期间加码管理，导致我在两次疫情期间4个多月未能营业，8月份又因园区断路施工导致我公司不能营业，前后导致我公司共计5个多月不能正常经营，损失惨重且无任何收入。根据相关规定，我不应承担违约责任。此外，在疫情期间我多次主动与中盛天宇公司沟通解除合同事宜，中盛天宇公司一直用拖延方式拒绝解除合同，一审法院认定我违约对弱势群体有所不公。中盛天宇公司答辩称，同意一审判决，不同意冯超的上诉请求。我方提供的证据可以证明冯超在2020年11月19日仍未腾退以及办理房屋交接手续；一审法院考虑到疫情等因素已经减免了冯超两个月的租金及一个月的违约金；冯超在合同履行期间擅自搬离房屋，其违约行为给我方造成了一定损失。中盛天宇公司向一审法院起诉请求：1．判令冯超向中盛天宇公司支付2020年3月20日起至2021年3月19日期间房屋租金259149．6元；2．判令冯超向中盛天宇公司支付逾期付款违约金（自2020年3月20日起至实际付清之日止，按每日1079．79元的标准计算）；3．判令冯超向中盛天宇公司支付违约金43191．6元；4．本案诉讼费由冯超承担。一审法院认定事实：2019年2月25日，中盛天宇公司（出租方、甲方）与冯超（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在北京市大兴区盛坊路1号三利工业园中盛天宇大厦2#403、404出租给乙方使用。租赁用途为办公使用。该房屋租赁期共24个月，自2019年3月20日起至2021年3月19日止。4．1该房屋月租金为21595．8元。4．2．1该房屋租金支付方式：押1付3月；先付后用，第一期租金签订合同当日支付86383．33元，含1个月押金费用，以后每期租金提前30日支付。4．3乙方违反本条4．2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分每日按月租金的5%向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过10个工作日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。9．2在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，甲方有权自保证金中先行扣除违约金部分；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。经询，双方均认可冯超向中盛天宇公司交纳押金21595．8元，租金交纳至2020年3月19日。冯超租赁房屋用于中食天盛餐饮管理（北京）有限公司办公使用，因为疫情影响，冯超向中盛天宇公司提出减免租金申请，双方就减免租金事宜未协商一致。2020年7月27日，冯超之妻赵亚丽微信联系中盛天宇公司职员：我们复工了，方便的时候下来坐坐，我们聊下房子的事情啊。2020年7月29日，中盛天宇公司职员在微信群内发送：你们不是退租了吗？还进园区吗。其后赵亚丽通过微信联系中盛天宇公司经理。2020年9月28日，赵亚丽微信联系中盛天宇公司职员：最终是怎么沟通的呢？这么一直拖着也不是事儿啊；免租的事呢。2020年7月29日，中盛天宇公司职员在微信群内表示：园区目前正在进行雨污分离工程，需切断部分路面，工期大概一个月左右。在此期间，会造成各单位员工及来访人员车辆无法进入园区停放……经询，中盛天宇主张其于2020年11月19日收回房屋，但冯超东西没有搬离，涉案房屋于2021年2月17日租给他人，涉案合同于2021年2月16日解除。冯超主张其于2020年7月29日腾退了房屋，并主张涉案合同于同日解除，但是中盛天宇公司不让其搬家具，到现在家具也还扣留着。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案房屋租赁合同纠纷发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中盛天宇公司与冯超之间签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。冯超主张其并非合同相对方，但鉴于涉案合同系其本人签订，且其认可微信中与中盛天宇公司沟通的系其妻子，根据合同相对性原则，法院对冯超的该项答辩意见不予采信。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，冯超承租房屋用于办公使用，基于北京市采取的疫情防控措施，可以认定会对冯超使用涉案房屋造成一定影响，鉴于双方在本案中均同意解除合同，且中盛天宇公司已经收回涉案房屋并出租他人，涉案合同目的已无法实现，故法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。关于合同解除日期，冯超虽主张于2020年7月29日解除涉案合同，但经审核双方微信聊天记录，直至2020年9月28日，双方仍就免租事宜进行沟通，且冯超未提供充分证据证明其向中盛天宇公司明确作出过解除涉案合同的意思表示，故法院对冯超的该项主张不予采信。鉴于中盛天宇公司已于2020年11月19日收回房屋，故法院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于支付租金问题，考虑到疫情对冯超使用涉案房屋产生一定影响，给中盛天宇公司和冯超均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，且双方在沟通解除及退租事宜过程中，理应友好协商、互相配合进行房屋交接，对合同解除未及时腾退并办理交接手续，双方均存在一定过错，故法院依法酌情减少收取2020年3月20日至2020年11月19日期间的租金，认定冯超应向中盛天宇公司支付租金129574．8元，对中盛天宇公司超出该部分的诉请，法院不予支持。关于违约金，因为疫情因素对冯超继续承租房屋产生影响，但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，相关加快恢复正常经济社会生活秩序的举措也逐步出台，相信因新冠肺炎疫情给人们带来的不利影响将逐步消除。新冠肺炎疫情对其的影响程度会有一定的时效性，其受影响程度可能会得到好转，故冯超以此由为单方主张退租的行为欠妥，法院认定冯超存在一定程度的违约，但考虑疫情影响的因素，法院依法酌情减少违约金数额，以押金折抵违约金，冯超支付的押金不予退还。对中盛天宇公司主张违约金过高的部分，法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、冯超于判决生效之日起十日内支付北京中盛天宇物业管理有限公司2020年3月20日至2020年11月19日期间的租金129574．8元；二、驳回北京中盛天宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，冯超提交微信聊天记录打印件，欲证明2020年7与29日因园区修路导致断路一个月、双方解除合同的时间为2020年9月28日、园区实施加码管理严重影响经营。中盛天宇公司对上述证据的证明目的均不予认可，主张园区仅是对部分路段进行了维修，冯超所述园区不能进入不属实；公司员工没有决策权，已明确表示可以找领导；园区是按照北京市政府发布的疫情管控通知进行管理，并非加码管控。中盛天宇公司提交微信聊天记录打印件，欲证明截止2020年11月16日，冯超仍未与其办理房屋交接手续。冯超对该证据不予认可，主张其在2020年9月28日已经向中盛天宇公司明确进行了退租，因中盛天宇公司的原因导致其家具没拉走，等到员工回到北京后，其就第一时间跟中盛天宇公司协商，但是中盛天宇公司一直不让拉走。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点有三，一是案涉合同的解除时间，二是冯超应当支付的租金数额，三是冯超是否应支付违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。冯超与中盛天宇公司就案涉房屋的租赁事宜签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实及在案证据，中盛天宇公司在合同期内已收回案涉房屋且另租他人，且在庭审中双方均同意解除上述租赁合同，因此一审法院判令双方签订的租赁合同解除并无不当。关于案涉合同解除日期一节，冯超主张案涉的合同解除时间为2020年9月28日，中盛天宇公司对冯超主张的解除时间不予认可，现有证据仅能证明双方曾就案涉房屋的租赁事宜进行了协商，但依据现有在案证据不足以证明双方已经就解除合同达成了一致意见，一审法院以承租人中盛天宇公司收回案涉房屋的时间作为合同解除时间并无明显不当。冯超所提上诉主张依据不足，本院不予支持。关于冯超应当支付的租金数额一节，冯超租赁案涉房屋的用途为办公使用，疫情确会对其使用案涉房屋产生一定的影响，一审法院在认定冯超应支付租金时已经考虑到疫情的影响因素并酌予减免了两个月的租金，冯超上诉主张应减免三个月租金，依据不足本院不予采纳。关于冯超主张因施工断路导致其无法进入园区使用房屋，据此主张免除2020年7月29日至2020年9月8日期间的房租一节，二审中冯超认可主干道路进行维修但支路可以通行，现有在案证据尚不足以证明道路施工导致冯超完全无法使用案涉房屋并因此产生了损失，故本院对冯超此节主张亦不予采纳。关于冯超是否应支付违约金一节，双方签订的合同约定第一期租金支付后，以后租金提前30日支付。乙方（冯超）在逾期支付期间应以逾期支付部分每日按月租金的5%向甲方（中盛天宇公司）承担逾期付款违约金。根据查明的事实，在双方就租金减免、退租等问题尚未协商达成一致的情况下，冯超确存在未按照约定期限支付租金的情况。疫情对于出租人和承租人双方均会造成不同程度的影响，但考虑疫情的影响在逐步缓解，冯超在近9个月的时间内未依约交纳租金，一审法院认定冯超存在违约情形，并在考虑疫情影响因素的基础上酌定以冯超所交纳的押金折抵违约金亦无不当，冯超此节上诉主张本院难以采纳。综上所述，冯超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5836元，由冯超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年八月十九日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞