江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4261号上诉人（原审原告）：徐州风光物业服务有限公司，住所地江苏省沛县风光地带物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。被上诉人（原审被告）：朱信文，男，1973年3月1日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：王凤侠，女，汉族，1975年6月18日生，住江苏省沛县，系被上诉人之妻。上诉人徐州风光物业服务有限公司因与被上诉人朱信文物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2021）苏0322民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人徐州风光物业服务有限公司法定代表人刘培信，被上诉人朱信文委托诉讼代理人王凤侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐州风光物业服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务有限公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》依法成立，合法有效，服务期限自2017年1月1日至2020年12月31日止。合同并未解除或终止，有权向业主收取物业服务费。2、沛城鼓楼社区居委会2021年1月28日出具证明一份，自2020年5月起接手鼓楼小区(物业管理工作)，但该证明并未载明鼓楼社区居委会收取业主2020年5月份以后的物业费。同时也未证明该小区业主可以不交纳2020年5月至2020年12月份期间的物业费。更没有证明徐州风光物业服务有限公司不能收取2020年5月份以后业主应交的物业费。3、沛城街道鼓楼社区居委会于2021年3月8日向沛县人民法院出具证明1份，明确认定鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务有限公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》(自2017年1月1日起至2020年12月31日)，合同期限四年合法有效，按照合同的约定向业主或物业使用人收取欠交的各项费用，同时也表明鼓楼社区居委会及其下属单位和部门也不再向业主收取2021年之前各项费用，应由徐州风光物业服务有限公司收取居民欠交的相关费用。4、沛县人民政府办公室(2016)71号文件，明确规定改造过的老旧小区优化配置的停车位按每辆车每天1元的标准收取车位租金服务费，用于弥补运行经费，《鼓楼小区物业服务合同》第十五条第(一)项按照71号文件规定向业主收取车辆服务费，凡有车辆的业主务必交纳车位租金服务费。被上诉人朱信文有一辆出租轿车，物业公司给予提供相应服务，务必交纳四年的车位服务费1440元。5、按照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同受法律保护，徐州风光物业服务有限公司于2017年1月1日对鼓楼小区实施物业管理服务约定试用期两个月，期满以后，经沛城街道鼓楼社区居委会对物业管理服务工作行为和表现鉴定工作业绩，认为满意，愿意委托该物业公司管理服务鼓楼小区，于2017年2月10日，甲乙双方自愿签订了《鼓楼小区物业服务合同》服务期限四年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止，一审法院认定按合同签订的时间判决朱信文应交费的时间，而不按合同约定的起止时间，与事实不符，认定错误，请求二审法院依法查正予以判决。6、违约金计算错误应予以纠正，一审法院认定徐州风光物业服务有限公司要求朱信文支付违约金至2020年12月31日未超出相关法律规定，朱信文支付的违约金经计算为346元。后徐州风光物业服务有限公司计算，总计违约金734元，判决违约金346元，少算388元。综上所述,一审法院认定的事实不清，适用法律错误，应依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱信文辩称：1、2017年3月至2018年3月，上诉人并不在鼓楼小区，上诉人实际服务三十个月。被上诉人的房屋面积是87.86平方米，被上诉人同意按照每平方0.3元的标准缴纳。没按时缴纳是因为物业公司不按照标准收费，每年多收156元的水电费，垃圾清运费属于强行收取，被上诉人不认可。2、上诉人要求赔付滞纳金被上诉人不认可，因为不及时缴纳不是被上诉人的责任，上诉人先违约应付违约金。3、上诉人于2017年11月进驻鼓楼小区，至2020年4月24日被小区居民驱逐，鼓楼社区居委会接管至2020年底。2016年9月下旬老旧小区开始整改，小区改造后先期由街道办事处负责六个月管理，物业服务站服务半年后多数居民认可，物业服务站按照每月每平方米0.3元标准收取居民的综合服务费，综合服务费多名律师解释为包括所有费用，服务合同中故意漏掉综合两个字，被上诉人只认可综合服务费标准。4、关于每年多收的156元，要求物业公司出示物价局批复。水费收取没有依据，垃圾清运费在自来水费中扣除了，再收属于重复收费。电费应该包括在综合服务费里。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人徐州风光物业服务有限公司向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令朱信文应缴纳物业服务费1296元，公共水、电、垃圾费624元，车位租金费1440元及违约金1512元，合计4874元。2、案件受理费由朱信文承担。一审法院认定事实，沛县鼓楼小区系沛县沛城居民居住的老旧小区，分为鼓楼小区一期、二期、三期、四期。朱信文系沛县鼓楼小区8号楼2单元601室的业主。2016年9月14日，沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，对全县4个街道办事处辖区内的老旧小区进行改造整治。该《实施方案》第六条第（四）项第1款规定，小区改造后，先期由街道办事处负责6个月的物业管理经费。……，物业服务站按照每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费。小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费。……，街道办事处根据每个小区具体情况配套补贴经费，保障物业服务站的正常运转。2019年7月3日沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2019）28号《关于进一步加强全县住宅小区物业管理工作的实施意见》，沛县人民政府办公室颁发沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》同时废止。2017年3月10日，沛县沛城镇鼓楼社区居委会法定代表人白侠代表该鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》一份。双方约定委托服务期限为4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。该合同第十五条物业管理服务费中规定：（一）、住宅、车库、储藏室按照（2016）71号规定，按照业主房产建筑面积每月每平方米0.30元向业主或者物业使用人收取，小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费；……；（四）、公共设施设备所产生的水费、电费等能源消耗及运行维修的经费，暂按每户每月10元收取；……；（七）、小区改造交付使用之日起，业主或者物业使用人预缴12个月的物业管理服务费，并于每年物业服务费到期前第1个月10日前，缴纳当期物业服务费；（八）、业主或者物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金。沛县沛城镇鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》后一周，徐州风光物业服务有限公司入住沛县鼓楼小区一、二、三期进行物业管理服务。2019年5月8日，沛县沛城镇鼓楼社区居委会出具证明一份，内容为该鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务公司于2017年3月10日签订的物业服务合同作废。经调查核实，该鼓楼社区居委会只是出具证明但并未实际与徐州风光物业服务有限公司解除合同。2021年1月28日，沛县沛城街道鼓楼社区居委会出具证明一份，内容为沛县沛城街道鼓楼社区居委会于2020年5月主动接手鼓楼小区物业管理工作。经一审法院调查核实，该鼓楼社区居委会于2020年5月初主动接手鼓楼小区物业管理工作。另查明，沛县鼓楼小区未成立业主委员会，朱信文自认自2017年1月1日以来未缴纳物业服务费。一审法院认为，沛县人民政府为了改善辖区内居民生活环境和居住条件，对老旧小区改造整治。街道办事处或者社区居（村）民委员会、社区服务机构根据县政府文件精神在老旧小区改造完成后，根据相关法律法规委托具备物业服务资质的物业服务管理公司进行物业管理服务，目的是为了小区居民的居住环境能够路平、灯亮、整洁、有序。因此，在沛县鼓楼小区未成立业主委员会的情况下，沛县沛城镇鼓楼社区居委会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，办理本居住地区居民的公共事务，与徐州风光物业服务有限公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，系真实有效的物业服务合同，对双方均有约束力。朱信文居住在沛县鼓楼小区内，可以认定徐州风光物业服务有限公司、朱信文之间存在事实物业服务合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，鼓楼社区居委会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与徐州风光物业服务有限公司签订物业服务合同，虽形式上存在瑕疵，但内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且朱信文亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对业主朱信文具有约束力。一审庭审中，徐州风光物业服务有限公司为支持其主张提供了相关证据，朱信文亦自认未缴纳物业服务费用。根据庭审中的证据，结合所在居民委员会的证明及调查笔录，徐州风光物业服务有限公司根据《鼓楼小区物业服务合同》的约定收取相关费用并无不当，同时可以认定徐州风光物业服务有限公司对朱信文等鼓楼小区业主服务的时间为2017年3月17日，结束日期为2020年4月。徐州风光物业服务有限公司要求朱信文按照《鼓楼小区物业服务合同》约定的2017年1月1日开始支付服务期间的物业管理服务费用不应得到支持。根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，朱信文住房面积89平方米，徐州风光物业服务有限公司要求朱信文按照住房面积缴纳物业服务费符合法律规定。经计算被告朱信文应当缴纳的物业服务费至2020年4月止为973元，公共水电、垃圾费每月13元，计474元，以上合计1447元；徐州风光物业服务有限公司未提供出相关证据证明朱信文使用小区优化配置的停车位。根据证据规则，徐州风光物业服务有限公司要求朱信文给付车位费的主张，一审法院不予支持；根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，朱信文应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。徐州风光物业服务有限公司要求朱信文支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。徐州风光物业服务有限公司要求朱信文支付违约金至2020年12月31日未超出相关法律规定，朱信文应支付的违约金经计算为346元。徐州风光物业服务有限公司的以上诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。综上，遂判决：一、朱信文于判决生效后十日内支付给徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费计1447元，逾期付款违约金346元，合计1793元；二、驳回徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。二审期间，上诉人徐州风光物业服务有限公司向本院提供如下证据：1.沛城街道鼓楼社区居委会2021年3月8日向沛县法院出具的证明，拟证明上一届鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务有限公司签订过鼓楼小区物业服务合同，委托服务期限为四年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。合同期限已满，鼓楼一、二、三期相关物业费用风光物业是否已收取应收取多少，依据相关法律法规诉请法院判决。2.提交鼓楼社区居委会、鼓楼小区物业公司联合下发的一个缴纳车位租金的通知，拟证明被上诉人应当缴纳车位租金。被上诉人朱信文质证称，上诉人表述2017年1月至2020年12月31与事实不符，签订四年的合同与事实不符。被上诉人有证据证明2017年11月之前都是鼓楼物业服务站管理小区。一直到2020年5月鼓楼社区居委会接管小区物业。实际上，上诉人服务小区30个月，而且其收费的标准，没有按照国家法定的综合服务费收取。被上诉人家有一辆出租车，但是出租车进行出租，早六点与晚六点交车，不在小区内停放。综上，上诉人诉称的停车费不合理，也不合法。本院认为，上诉人提交的鼓楼社区居委会的证明因鼓楼社区居委会不予认可，本院不予采信。交纳车位租金的通知与被上诉人朱信文是否在小区内停车没有关联性，本院不予采信。被上诉人朱信文向本院提交如下证据：1.2019年5月8日，鼓楼社区居委会开具的证明一份；2.小区业主联合签字证明一份；3.物业经理聘用合同一份；4.2021年1月28日，沛城镇鼓楼社区居委会证明一份；5.沛政办发（2019）28号文件一份。拟证明徐州风光物业服务有限公司2017年11月之前不在鼓楼小区服务，一直到2020年5月，共计30个月。上诉人徐州风光物业服务有限公司质证称，被上诉人举证的这组材料，系虚假的材料。尤其是鼓楼小区业主为了少交物业费，联合行动无理取闹。根据徐州市中级人民法院（2020）苏03民终809号、810号两份终审判决，徐州风光物业服务有限公司有权利收取物业费。涉案物业协议是鼓楼社区居委会与徐州风光物业服务有限公司签订的物业服务合同，合法有效。该合同在任何时候都没有解除和终止，服务期限四年。所以这组证据没有证明效力或事实依据，都是虚假的，请求二审法院依法驳回。本院认为，被上诉人提交的该组证据与上诉人徐州风光物业服务有限公司的服务期限没有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。二审期间，本院查明的其他案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本院归纳二审期间争议焦点为：被上诉人朱信文应给付上诉人徐州风光物业服务有限公司物业费及违约金具体数额为多少。本院认为，一、关于徐州风光物业服务有限公司在鼓楼小区服务期限的问题。一方面，虽然徐州风光物业服务有限公司提供了其与沛城街道鼓楼社区居委会签订的《鼓楼小区物业服务合同》，合同约定徐州风光物业服务有限公司的服务时间是2017年1月1日至2020年12月31日，但根据（2020）苏03民终810号生效判决，已经认定徐州风光物业服务有限公司实际服务鼓楼小区的开始时间是2017年3月17日，故徐州风光物业服务有限公司服务鼓楼小区的开始时间应为2017年3月17日。另一方面，二审期间，本院依职权前往沛城街道鼓楼社区居委会调查。经本院调查核实，2020年5月，鼓楼社区居委会接管鼓楼小区物业工作，鼓楼小区物业服务的保洁人员、安保人员等工资，由鼓楼社区居委会支付，鼓楼社区居委会不向该小区业主收取物业费。故徐州风光物业服务有限公司服务鼓楼小区的截止时间系至2020年4月30日。一审判决徐州风光物业服务有限公司收取物业费截止时间至2020年4月并无不当。二、关于徐州风光物业服务有限公司应否收取被上诉人朱信文停车费的问题。徐州风光物业服务有限公司主张被上诉人有一辆出租车，故其应当缴纳停车费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐州风光物业服务有限公司应当举证证明被上诉人的车辆经物业公司登记，且停放在该小区内。但徐州风光物业服务有限公司并未提供证据证明被上诉人车辆在物业公司登记，也没有证据证明被上诉人车辆停放在鼓楼小区内。故对其该项主张，本院不予支持。综上，上诉人徐州风光物业服务有限公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州风光物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 周东海审 判 员 赵东平二〇二一年八月十二日法官助理 吴 轩书 记 员 杨荔媛