新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民事判决书（2021）新4301民初900号原告：魏超，男，1971年2月25日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。        委托诉讼代理人：王友豪，新疆翔瑞律师事务所律师。        被告：新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市北屯西北路明豪酒店五楼。        法定代表人：魏广申，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：余艳，女，1983年12月29日出生，汉族，新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司业务经理，住新疆维吾尔自治区北屯市。        委托诉讼代理人：周湖，新疆克兰律师事务所律师。        第三人：新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰地区布尔津县神湖东路。        法定代表人：杜新伟，系该公司主要负责人。        委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。        原告魏超与被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司（以下简称龙宇易居公司）、第三人新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司（以下简称天筑华鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理，现已审理终结。        魏超向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决龙宇易居公司配合魏超办理阿勒泰市北屯镇西北路东方时代广场一号楼二层XXXXXX号商铺的房屋预告登记，并按照合同约定办理产权登记手续；2．请求判决龙宇易居公司支付自2014年12月31日至2021年4月1日期间，逾期交房违约金870，974元（1，913，237元×4.85％×1.5倍÷365天×2284天＝870，974元）；3．请求判决龙宇易居公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年，原告魏超承建被告龙宇易居公司开发的阿勒泰市北屯镇东方时代广场项目。为抵偿施工款，施工完成后于2015年1月5日，原告魏超、被告龙宇易居公司、案外人刘英签订一份《协议》，协议约定：“丙方刘英收到款后立即将登记在自己名下的东方广场XXXXXX号商铺，计302.893平方米，价值192万元的房产登记到甲方魏超名下”。原、被告双方于2014年10月30日签订关于转让东方时代广场一号楼二层XXXXXX号商铺的《商品房买卖合同》，合同号码2013027，该合同未在北屯镇房管所办理备案登记，且该房屋在达到预定可使用状态后即对外出租，租金一直由被告收取。原告魏超多次催促被告龙宇易居公司配合办理商品房买卖合同备案登记，被告迟迟不予配合，故诉至法院。        被告龙宇易居公司辩称，原告的诉讼主体不适格，原、被告之间没有签订过任何建设工程施工合，原告只是该项目的管理者，原告主张的诉请实为工程款纠纷，因由第三人作为诉讼主体。工程完工后，因第三人拖延提交项目资料，原告以此要挟被告持续向天筑公司支付工程款，导致被告造成巨额经济损失。对事实部分，被告已超付工程款，被告将13套住宅进行预告登记是为了保障第三人的工程款支付问题，属房屋担保行为，且原告与第三人均未对协议中约定的房屋支付房款，被告与第三人至今未决算，原告的主张已过诉讼时效，请求法庭依法驳回原告的诉请。        第三人天筑华鑫公司述称：本案是原告与被告之间的工程款转换为房屋买卖的关系，原告挂靠第三人名义进行投标，东方时代广场实际施工人是原告，故工程决算都是原告与被告的约定，与第三人无关。        原告魏超为证明其主张向法院提交如下证据：        1.2014年10月30日原、被告签订的《商品房买卖合同》，证实被告因欠付原告工程款，向原告折抵东方时代广场第一幢二层XXXXXX号房，对于逾期交房的违约责任没有具体约定；        2.2011年1月27日，原、被告签订的《建筑合同》一份，证明原告作为富蕴天德建筑工程有限责任公司的项目负责人签字，原告实际是东方时代广场的项目负责人；        3.2011年3月21日，第三人与原告签订的《协议书》一份，证明：原告系东方实地广场项目的实际施工人；        4.2014年11月21日，原、被告签订的东方时代建设项目建设款工资等结算协议，证明：原、被告已进行了决算；        5．2015年1月5日，原、被告及案外人刘英签订的《协议》一份，证明：经三方协议由被告将上述商铺登记在原告名下；        6.2014年6月26日原、被告签署的，北屯东方时代广场建筑工程补充协议一页及东方时代广场合同外及变更项目确认单一份。证明：被告对额外增加的工程量进行了确认；        7。商品房买卖合同九份，证明：东方时代广场第二层、第三层的房屋与本案相同的方式折抵给原告并办理了预告登记，被告以实际行动履行了双方签订的结算协议内容，被告对该协议是认可的；        8。建设安装工程施工合同，证实：该合同系原告与被告签订，原告具有主体资格。        经被告龙宇易居公司质证：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，双方约定原告按照一次性付款方式来支付房屋总价款1，913，237元，截至目前被告未收到购房款；证据2的真实性认可，证明目的不认可，合同前期由布尔津金驼房地产开发公司进行开发，于2011年9月22日变更项目主体为被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司，项目中标单位为第三人，原告系第三人的管理人员，此项目前期由富蕴县天德建筑工程有限责任公司承建，原告是该公司项目负责人，因富蕴县天德建筑工程有限责任公司资质不够，因此发生施工单位的变更，而原、被告之间没有直接的施工合同关系；证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，此协议为原告与第三人签订，被告未参与，属于内部事务，但认可原告就是第三人公司的项目管理人员；证据4的合法性、关联性、证明目的不认可，此协议中涉及三个不同工程项目，仅有明豪二号楼系原告魏超和王世泉施工，其余均与原告魏超无合同关系，同时明豪二号楼不是魏超开发项目，因此合同中关于三项工程款的约定未做工程结算，协议中记载的价款与事实不符，因此该协议书不合法；对证据5的真实性认可，证明目的不认可，因被告与第三人尚未工程决算，被告已超付东方时代广场工程价格，协议书是为了保障第三人工程款支付而做的房屋担保行为，原告及第三人均未支付协议书中所涉房屋的房款；对证据6中补充协议的真实性认可，变更项目确认单的真实性不认可，证明目的不认可，工程尚未结算；证据7真实性认可，证明目的不认可，9份合同的房屋价款实质上是被告支付给第三人的工程款；对证据8安装合同真实性无异议，证明目的不认可。        经第三人天筑华鑫公司质证：对原告出具的1-8组证据的三性及证明目的均认可，涉案房屋买卖款项均由原告以房屋价款抵偿原告工程款与第三人无关联。        被告龙宇易居公司为抗辩原告主张，向本院举证如下：        1。备案工程概况表、阿勒泰市企业投资项目备案登记表、关于阿勒泰市北屯镇东方时代广场建设项目变更意见、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可书。证明：东方时代广场建设项目审批合法，于2011年9月22日，北屯镇东方时代广场建设项目的建设单位由布尔津金驼房地产开发有限责任公司变更为被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司；        2。中标通知书及建设工程施工合同、单位工程竣工验收监督计价表各一份，证明：被告中标东方时代广场建设项目，并签订建设工程施工合同，约定合同价款，施工期限及案涉工程于2015年5月4日通过竣工验收；        3。收款凭证163张、天筑建筑公司欠款明细一份、统计表一份、公证书一份、协议书一份、收条一份，证明：被告已向第三人支付工程款76，882，957.16元；        4.2013年10月18日签订的建筑工程合同、工程计算清单、收条，证明东方时代广场的装修工程由魏某、李海龙承包施工；        5.2011年5月10日订立的建设工程合同一份、2015年11月26日签订的协议一份、结算清单一份，证明：明豪二号楼工程款建设项目是由新疆宏鑫房地产开发有限公司承包给魏超、王世泉进行施工，该工程与被告无关。        经原告魏超质证：对证据1的真实性无法核实，但对被告开发建设东方时代广场项目无异议；对证据2的真实性无法核实，对被告的证明目的不予认可，对第三人中标东方时代广场建设项目无异议，原告借用第三人资质进行投标的事实被告是明知的，所以不具备与第三人订立建设工程施工合同以及让第三人实际施工的真实意思，应当认定与原告存在事实上的建设施工合同的法律关系；对证据3的三性均不予认可，虽有原告魏超实际收款和书写收款，但总金额无法核实，同时本案已经被告在结算协议上盖章签字，已经支付了多少工程款在结算时双方已经算清了，与本案的诉争事实没有关联；对证据4的真实性认可，其中结算协议上有被告法定代表人魏广申和原告魏超的签字确认，收条上也有魏超的签字确认，魏超和魏某是亲戚关系，实际上装修工程也是魏超承建和施工的，魏超有权利与被告进行结算，因此对被告的证明目的不予认可；对证据5中建设工程施工合同的真实性予以认可，协议和结算清单的真实性不予确认，对被告的证明目的不予认可，被告陈述的明豪二号楼系新疆宏鑫房地产开发有限责任公司开发建设的，但是无证据，魏超本人陈述，魏广申挂靠宏鑫公司开发建设的明豪二号楼被告的住所地也是在这栋楼，建筑合同的甲方是魏广申本人，不管是挂靠还是实际的开发建设者就是魏广申本人。原告魏超承建了部分工程，有权利要求结算，因为双方之间有多个工程合作，在我方出示的结算协议中一并对应明豪工程所欠付的工程做的结算，是合法有效的。        经第三人新疆天筑华鑫公司质证：对证据1、2真实性无法核实，对证据3的真实性、关联性、合法性均不认可，因为被告从未向我公司支付东方时代广场的工程款，都是由实际支付人向被告处领取工程款，工程款数额不清楚。对证据4、5，由于时代广场的实际施工人原告借用我方的施工资质，实际施工人的施工范围与我公司无关，因此对该组证明不发表质证意见。        第三人新疆天筑华鑫投资公司向本院提交以下证据：        证据1.2011年3月21日由第三人与原告签订的协议书、2011年5月10日被告与第三人签订的建设工程施工合同，证明第三人中标的东方时代广场项目实际的建设者为本案被告，该项目的实际施工人是原告魏超，并且该施工是大包干的实际施工，一切由原告魏超自主经营独立核算，与第三人不存在任何关联。        证据2、2015年3月18日由第三人与被告签订的一份协议，此协议书就原告挂靠第三人建设施工东方时代广场的建设项目，所涉及的工资建筑工程款等事项作出的约定，我方证明该工程的实际工程，且实际施工人魏超在该工程所涉的一切工程款均由被告独立承担，与第三方无关联。        经原告魏超质证：对第三人出示的上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。        经被告龙宇易居公司质证：对证据1中第三人与原告签订协议书的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的不予认可，对于建设工程施工合同的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2该协议书没有被告的签章，我方对其三性均不予认可。        经本院认证，结合各方当事人的质证意见，对原告魏超出具的证据1、2、3、4、5、7、8因被告对其真实性予以认可，本院对真实性予以确认。证据6中《东方时代广场建筑工程补充协议》因被告对真实性认可，本院对真实性予以确认，对《东方时代广场合同外及变更项目确认单》的真实性予以确认，但无被告签字或盖章，故对证明目的不予认可。对被告出具的证据1、2、4真实性予以确认，对证据3中书款凭证真实性予以确认，但是以上款项支付日期均在工程决算日期之前，故对证明目的不予认可，对协议书、收条、公证书因与本案无关故对证明目的不认可，证据5中建筑合同的真实性予以确认，但签订的建筑合同日期在本案涉及工程之前，且对协议与建筑合同之间无法对应，故与本案关联性与证明目的不予认可。对第三人出示的证据1、2真实性均予以确认。        经审理查明：2011年3月21日第三人与原告魏超签订《协议书》，约定东方时代广场项目由原告魏超作为该工程项目负责人，原告魏超在具体经营项目过程中，有权自主经营、独立核算、自负盈亏，享有该工程建设施工管理，人员安排，物资统购，财务结算等一切与工程相关的权利，该项目工程第三人全权委托原告与建设方进行谈判，并以委托代理人的身份在甲方与建设方所签订的建设施工合同署名，原告在具体施工过程中，原告实行大包干施工，包质量，包工期，包安全，包材料采购，包人员与施工组织，原告有权自主决定该工程项目施工过程中的一切事宜，第三人不得干涉，在施工过程中的所有费用，由原告自行承担，第三人不承担任何费用。        2011年5月10日，布尔津金驼房产开发有限责任公司与第三人新疆天筑华鑫公司签订《建筑安装工程施工合同》，合同中工程地点为西北路南北百灵批发站院内，工程内容为土建工程、给排水工程、电气工程、安装工程等，合同工期从2011年4月16日至2012年11月16日，合同价款为40，060，000元。2011年9月22日，经阿勒泰市发展与改革委员会同意，北屯镇东方时代广场建设项目的建设单位由布尔津金驼房产开发有限责任公司变更为被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司。2013年11月16日，被告与第三人签订《建筑安装工程施工合同》，约定工程名称为北屯镇东方时代广场底商综合楼，承包范围为一至五楼纸面石膏板轻钢龙骨吊顶及铝格栅吊顶，承包方式为包工包料，工期为：2013年11月16日至2013年12月30日。现阿勒泰市北屯镇东方时代广场建设项目于2015年5月4日通过竣工验收。        审理过程中，第三人明确表示原告魏超系该案涉工程实际施工人，有权代表第三人行使权力，实质性决算都是原告与被告之间的约定，与第三人无关。2014年6月26日被告与第三人签订《北屯东方时代广场建筑工程补充协议》，该协议第三条也提到欠款经魏超认可，被告直接给付原告魏超。        2014年10月30日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，编号为2013027，被告将位于阿勒泰市北屯镇西北路东方时代广场一号楼二层XXXXXX号房出卖给原告魏超，该六套房建筑面积共302.893平方米，该商品房单价为6，316元每平方米，总金额为1，913，237元，双方对违约责任、交付期限未作约定。2014年11月21日，被告与原告签订东方时代广场建设项目建设款工资等结算协议，该协议中约定原告魏超承建被告新疆北屯镇东方广场建设工程，被告以东方时代广场第二层、第三层共计583.265平米面积抵偿所欠工程款，以上抵偿不动产需在签订合同后立即进行不动产预告登记。2015年3年18日，第三人与被告签订《协议书》，约定：“阿勒泰市北屯镇东方时代广场建设项目实际施工人为原告魏超，由原告魏超与被告进行核算，与第三人无关”。        另查明，2010年8月13日，布尔津县天筑建筑安装有限责任公司企业名称变更为新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司。        再查明，位于阿勒泰市北屯镇西北路东方时代广场一号楼二层XXXXXX号房屋房产登记机构备案登记为所有权属于被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司。以上房屋经原告魏超向本院申请财产保全，本院于2021年4月14日保全查封。        本案的争议焦点是，本案法律关系系建设工程施工合同还是房屋买卖合同；原告诉讼主体是否适格；涉案房屋是否应当过户给原告；原告的诉讼时效是否已过。        本院认为，本案涉案工程开工、竣工、结算等法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。        本案系原告魏超要求被告龙宇易居公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，其权利来源于《东方时代广场建设款工资等结算协议》，约定以案涉房屋来支付部分工程款，故本案案由应属建设工程施工合同纠纷。        根据原告魏超与第三人2011年3月21日签订《协议书》内容可以看出，原告挂靠于第三人，借用第三人的资质与被告形成建设工程施工合同关系，且被告直接向原告支付其与第三人之间合同项下的工程款，也说明原告与第三人属于挂靠关系，原告系阿勒泰市北屯镇东方时代广场建设项目实际施工人。原、被告之间进行结算协议，约定被告以东方时代广场第二层、第三层共计583.265平米面积抵偿其所欠部分工程款，并签订房屋买卖合同，而合同并不是买卖合同，二是以房抵款，因此，合同未约定交付时间和付款期限。原告诉求的房屋就是欠付工程款顶账。双方根据结算协议以房抵款，不违反律规定，原告请求被告在欠付东方时代广场建设项目价款范围内配合办理位于阿勒泰市北屯镇西北路东方时代广场一号楼二层XXXXXX号房屋的预告登记，办理产权登记手续，以抵偿施工款的理由成立，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，未约定交付期限，被告也未实际履行，故本院对被告认为本案已过诉讼时效的理由，不予认可。关于原告要求逾期交房违约金的诉请，因双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋未约定交房期限，双方也未对交房时间另行协商，所以原告的该主张无法律依据，故本院不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：        一、被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司于本判决生效之日协助原告魏超办理阿勒泰市北屯镇西北路东方时代广场一号楼二层XXXXXX号商铺的预告登记和权属登记手续，办理权属登记的税费由原告魏超承担；        二、驳回原告魏超的其他诉讼请求。        案件受理费12，510元，减半收取计6，255元，保全费5，000元，由原告魏超负担3，127.5元，由被告新疆龙宇易居房地产开发有限责任公司负担8，127.5元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。        审判员    阿娜尔阿勒玛斯二〇二一年八月二十日书记员    森达尔公社别克