广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22065号上诉人（原审原告、反诉被告）常明委托诉讼代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹亮，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）潘建秋委托诉讼代理人：刘江天，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明，广东盛唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市万福房地产投资顾问有限公司法定代表人：刘庆良。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳福田支行法定代表人：区兵。上诉人常明因与被上诉人潘建秋、深圳市万福房地产投资顾问有限公司（以下简称万福公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称农业银行福田支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初29729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人常明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四判项;2.改判潘建秋继续履行《房地产买卖合同》，将房屋过户到常明名下;3.改判潘建秋支付违约金165600元。（暂计至2017年10月31日，实际计至房产过户至常明名下止）;4.依法改判潘建秋办理完毕涉案房产的赎楼手续，农业银行福田支行予以配合;5.改判潘建秋配合常明去不动产相关主管部门签订涉案房产的房地产买卖合同;6.改判潘建秋配合常明将涉案房产过户至常明名下，过户时产生的税费由潘建秋承担;7.改判潘建秋将涉案房产交付给常明;8.改判涉案房产所欠的所有税费由潘建秋承担;9.改判诉讼费由潘建秋承担。上诉事实和理由：一、中介和潘建秋明知常明的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同存在过错。潘建秋知道常明不具备深户，不具有购房资格，需要办理深户才能获得购房资格。由于获得深户的时间存在不确定性，导致过户的时间也存在一定的不确定性，故双方才同意不在原定支付首期款履行期限2017年3月25日去办理首期款的监管手续，双方对于过户时间存在不确定性是有心理预期的。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）时至2017年8月30日才支付完补充合同约定的款项50万元，逾期15天构成违约属于事实认定错误。1.自始至终潘建秋并未认为常明时至2017年8月30日才支付完补充合同约定的款项50万元，逾期15天构成违约。2017年10月18日潘建秋发出律师函认为常明未在2017年9月30日前获得购房资格构成违约，并未认为常明时至2017年8月30日才支付完补充合同约定的款项50万元，逾期15天构成违约。2017年12月11日潘建秋提交的反诉状认为常明未获得购房资格、未交付首期款、未取得银行贷款承诺函构成违约，并未认为常明时至2017年8月30日才支付完补充合同约定的款项50万元，逾期15天构成违约。2.双方对支付50万元款项的最后时间变更为2017年8月31日。常明于2017年8月31日向潘建秋支付了10万元，而不是一审法院认定的2017年8月30日万福公司员工谢文财于2017年8月15日要求常明在8月15日24点前支付15万元，谢文财于2017年8月19日要求常明月底向业主支付10万元。常明均按照谢文财指定的时间支付了款项，潘建秋也在2017年8月31日出具了收据，这也表示潘建秋对付款时间的认可，否则潘建秋不可能会出具收据，也不会再收款项。（二）时至2017年10月9日常明方具备购房资格，至此启动此前的各项交易程序，必然导致合同履行远超过约定过户期限2017年9月30日属于事实认定错误。如果潘建秋完成了赎楼，则2017年10月9日双方可以监管楼款并办理过户手续，但由于潘建秋未赎楼导致交易时间迟延。一审中潘建秋仅提供委托赎楼的公证，只能说明潘建秋委托担保公司办理赎楼，但并未与担保公司签署担保合同，也未提供其他证据证明受委托的担保公司已实际履行委托事项完成赎楼，亦未有证据证明潘建秋自行赎楼。因此潘建秋违反了合同第四条第3款的约定，没有履行赎楼义务，属于在先违约，常明有权行使先履行抗辩权。（三）时至原审一审庭审，常明仍未支付首期款构成违约属于事实认定错误。常明没有办法在合理的时间内支付首期款，按照3成首付计算首期款为67.5万元，常明已经支付了55万元给潘建秋，只剩很少的一部分12.5万元未付，常明没有理由拖延支付，首期款没支付双方均未提出反对意见，双方均认可首付款可以在过户时一并办理。三、常明没有及时办出深户不存在过错。潘建秋收到定金后，本来以为常明的深户很快能办下来，但实际上并没有预想的那么快，直到2017年9月28日常明才获得准予迁入证明，客观上该时间对合同的履行有一定影响，但是对于深户办得的时间常明并不能控制，也不存在过错，潘建秋也知晓并同意等待常明办理深户来过户。根据《买卖房产补充合同》约定双方于2017年9月30日办理完毕过户手续；合同第十四条约定，买方逾期履行义务超过七日的，卖方可解除合同；因为第七天仍然是假期，故解除合同的日期顺延到工作日后的一天，2017年10月9日正式上班，故至2017年10月10日，卖方才有解除权。而在2017年10月9日，常明具备了过户的条件，实质上仅迟延了一天获得深户，没有影响合同的履行，不构成根本违约。且2017年10月9日，常明发函要求潘建秋继续履行合同。潘建秋因为房价上涨而不愿意继续履行合同。四、一审法院判决常明承担违约金过重。增加定金减少首期款是支付方式的根本变化，双方已改变首期款的监管时间，对于首期款的监管时间尚需双方进一步协商。常明缺乏法律常识，认为增加定金，就足以表明自己购房的诚意，潘建秋及中介也并未催收首期款，也未配合办理资金监管手续，潘建秋和中介对此存在过错。在合同履行过程中，合同双方各自违反合同义务，各自均应承担相应的违约责任。被上诉人潘建秋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人万福公司辩称，与一审的答辩意见一致。原审第三人农业银行福田支行未到庭答辩。常明向一审法院起诉请求：1.继续履行《房地产买卖合同》，办理房屋产权过户手续，价值230万元；2.潘建秋支付违约金165600元；3.潘建秋承担诉讼费。本案重审期间，常明明确继续履行合同的事项为：潘建秋办理完毕涉案房产的赎楼手续，第三人予以配合；潘建秋配合常明前往不动产相关主管部门签订涉案房产的房地产买卖合同；潘建秋配合常明将涉案房产过户至常明名下，过户产生的税费由潘建秋承担；潘建秋将涉案房产交付常明；涉案房产所欠的所有税费由潘建秋承担。潘建秋向一审法院反诉请求：1.解除潘建秋与常明签订的《房地产买卖合同》；2.潘建秋无需返还常明已交付的定金450000元；3.常明承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市某商品房，登记于潘建秋名下；于2015年8月13日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司深圳福田支行；一审法院据常明申请自2017年11月27日起对涉案房产进行查封。2017年3月18日，常明作为买方，潘建秋作为卖方，双方签订了编号为0140327的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市光明新区单位，转让成交价为2250000元；2.买方在签订本合同时向卖方支付定金50000元；3.第二部分房款人民币2200000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起7内付清首期款（成交价减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款）；买方应于约定的应付首期款之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4.该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；5.买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留10000元作为交房保证金，此款在完成产权转移登记及买方实际交付房地产时进行结算；6.如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价款20%的违约金承担违约责任或没收已付的定金；7.合同列举十九项税费，均约定由买方承担。2017年3月20日，广东省深圳市宝安公证处出具（2017）深证字第5969号《公证委托书》，潘建秋作为委托人，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、连陈、王勉、刘小腾、黄遥等人作为代理人，在代理期限（2017年3月20日至2018年3月19日）内办理涉案房地产赎楼、资金监管、注销抵押登记、递件过户等事项。2017年6月25日，常明作为乙方，与作为甲方的潘建秋签订《买卖房产补充合同》，约定：1.于2017年3月18日签下购房合同，合同编号ＮＯ0140327，现因乙方个人原因经双方同意乙方自愿追加定金50万元，分2次付清，当天付款20万元，剩余30万元于2017年8月15日前付清，定金为55万元，应在签订本合同于2017年9月30日办理完毕过户手续。2017年6月6日至2017年8月31日期间，常明多次通过支付宝转账至案外人谢文财账户，合计543665.59元：2017年6月6日22131.59元、2017年6月25日五笔合计221534元、2017年8月15日十三笔合计20万元、2017年8月31日10万元。后谢文财向潘建秋转账50万元。此后，常明未支付首期款、未办理资金监管；潘建秋未完成赎楼、注销抵押登记、未向常明交付涉案房产。常明要求继续履行合同，潘建秋认为常明未如期支付首期款、未于2017年9月30日符合过户条件，常明构成违约，潘建秋主张解除合同。一审庭审中，潘建秋申请案外人谢文财作为证人出庭作证，谢文财系万福公司的前店长，任职期间负责涉案房产交易，于2017年4月从万福公司离职。其出庭陈述称：常明在签订涉案合同时并不具有购房资格，且没有按照合同约定交纳首期款，没有取得银行贷款承诺函，潘建秋按照合同约定办理了赎楼公证手续。常明向万福公司通过ＰＯＳ机刷卡支付定金5万元，向谢文财本人通过支付宝转账543665.59元，后谢文财向潘建秋转账50万元，该50万元按照常明与潘建秋的约定性质为定金。潘建秋当庭确认收到谢文财转账的50万元。一审庭审中，万福公司确认收到常明支付的定金5万元，并主张已将其中4万元转给潘建秋，剩余1万元作为交楼保证金留存在万福公司处。常明主张潘建秋未按照合同约定自行赎楼、注销抵押登记，未将房地产证原件交予经纪方托管的行为违约，故常明诉至法院，请求判令潘建秋继续履行合同，且潘建秋向常明支付违约金165600元。潘建秋反诉称常明未按期支付首期款、拒绝办理过户手续的行为违约，请求判令解除《房地产买卖合同》，并判令潘建秋无须返还常明已经交付的定金45万元。另查明，据不动产登记部门于2019年12月20日出具的《购房资格证明》：常明家庭具备在深住房购买资格，可购一套。一审庭审中，常明陈述可一次性付清剩余购房款，垫付相关税费，并提供其银行清单，证实其账户于2017年11月9日的余额足以支付上述款项。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。常明与潘建秋签订的《房地产买卖合同》及《房产买卖补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同义务。关于违约责任的认定。根据涉案《房地产买卖合同》约定的房款支付条款：买方应于签署本合同之日起7日内（含当日）付清首期房款，首期房款为大概款项，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款；买方应于约定的应付首期款之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续。对该条款应当理解为：常明应于2017年3月25日前支付一定的首期房款，于2017年3月28日前办理完毕银行按揭申请手续，待银行出具承诺贷款书后对首期款进行多退少补。时至2017年6月25日，常明并未履行支付首期款的义务，已构成违约，已属于逾期履行义务超过七日的守约方解约的情形。此时，双方签订《买卖房产补充合同》，视为守约方同意继续履行合同。补充合同中，对定金的金额及支付时间予以变更，但对于首付款的支付并未作出补充约定，故按照《房地产买卖合同》的约定，常明仍应在签订补充合同之后的合理期限内支付首期款。在常明已根本违约的情况下，潘建秋放弃解约权利，双方重新协商履约，常明应当严格履行补充协议的条款。但是，据签订补充合同后的履行情况，常明仍存在三个违约行为：一、时至2017年8月30日才支付完补充合同约定的款项50万元，逾期15天。二、时至2017年10月9日常明方具备购房资格，至此启动此前的各项交易程序，必然导致合同履行远超过约定过户期限2017年9月30日。三、时至一审庭审，常明仍未支付首期款。因此，一审法院确认常明的行为已经构成违约，常明作为违约方，无权要求继续履行涉案合同。常明主张潘建秋未履行赎楼义务，根据潘建秋提供的证据，潘建秋于2017年3月20日办理了赎楼公证委托手续，即潘建秋已在合同约定的时间内履行了作为卖方相应的义务，并不存在违约行为。潘建秋作为守约方有权主张解除涉案合同，并要求常明承担违约责任。一审法院确认常明与潘建秋于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》于本案反诉状送达之日，即2017年12月20日解除。关于违约责任的金额。据涉案合同约定，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或没收买方已支付的定金。涉案房屋买卖合同的定金约定为55万元，已超过20%的定金法定上限，依法调整为20%即45万元。常明的行为构成违约，潘建秋依约有权要求没收常明已经支付的定金45万元，其该部分反诉诉求，一审法院予以支持。剩余10万元转化为预付的购房款，由于合同已解除，潘建秋应将收取的购房款10万元返还常明。其中，托管于万福公司处的1万元由其负责返还常明，剩余金额9万元由潘建秋迳付常明。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，一审判决：一、常明和潘建秋签订的涉案《房地产买卖合同》于2017年12月20日解除。二、潘建秋应于判决发生法律效力之日起五日内向常明返还购房款10万元（其中，托管在万福公司处的金额1万元由万福公司负责返还常明，剩余金额9万元由潘建秋迳付常明）。三、确认潘建秋无需返还常明购房定金45万元。四、驳回常明的诉讼请求。五、驳回潘建秋的其他诉讼请求。给付方如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费26525元，保全费5000元，反诉费4025元，均由常明负担。本院审理查明，一、潘建秋与常明于2017年6月25日签订的《买卖房产补充合同》载明：“现因常明个人原因经双方同意常明自愿追加定金伍拾万元整分2次付清，……应在签订本合同于2017年9月30日办理完毕过户手续。”本案二审期间，常明称其于2017年10月9日始具有购房资格。二、2017年6月至2017年8月期间，常明通过支付宝向案外人谢文财转账支付多笔款项，其中最后一笔款项的支付时间为2017年8月31日。本案一审期间，潘建秋确认已收到谢文财向其转账支付的涉案定金款项50万元。三、涉案《房地产买卖合同》约定：卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予经纪方托管。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。五、本案二审期间，常明提交其与案外人（微信名显示“Ｚ万福谢文财”）的微信聊天记录，拟证明其按中介人员谢文财的要求在2017年8月底支付定金、不存在违约，且其于2017年9月28日已向谢文财告知其深圳准迁证已办理、愿意一次性付购房款；常明提交其与案外人（微信名显示“Ｚ××××”）的微信聊天记录，拟证明谢文财未将其代收款付至潘建秋、潘建秋希望加价出售房产；常明提交录音资料，拟证明其于2017年11月15日向潘建秋表示愿意一次性付款。潘建秋对常明提交的前述证据材料的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》（下称涉案合同）、《买卖房产补充合同》（下称涉案补充合同）均系合同各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。针对常明上诉主张，本院对本案二审争议焦点分析如下：关于焦点一，违约方的认定问题。依本案查明事实，涉案补充合同仅对定金金额、房产过户的完成时间进行了补充约定，并未变更涉案合同中关于支付首期款、申请按揭贷款、赎楼等各项合同义务履行顺序的约定。依涉案合同约定，常明应于签订合同之日起七日内支付首期款、于签订合同之日起十日内完成按揭贷款的申请手续，潘建秋至迟应于签订合同之日起四十日内完成赎楼。故此，常明应履行支付首期款、申请银行按揭贷款的合同义务在先，潘建秋完成赎楼的合同义务在后。本案中，潘建秋已公证委托担保公司进行赎楼，现在常明尚未支付首期款、未申请按揭贷款的情形下，潘建秋可予行使先履行抗辩权，拒绝完成赎楼义务，其该行为并非违约。常明上诉主张潘建秋未完成赎楼构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。另一方面，从涉案合同及其补充合同签订及履行的情况看，买卖双方自2017年3月18日签订涉案合同约定交易事宜，至2017年6月25日签订补充合同，期间已经过三个月，常明并未在涉案合同约定的期限内支付首期款、申请按揭贷款。双方系在考量常明尚未能取得购房资格的背景下签订补充合同，并最终商定应于2017年9月30日完成房产过户手续，可见潘建秋已给予常明一定的履约宽限期。据此，常明应信守承诺，其至迟应于2017年9月30日前付清首期款、完成按揭贷款申请、取得购房资格，并最迟于2017年9月30日完成房产过户手续。然本案中，截至买卖双方约定完成房产过户的最后日期即2017年9月30日，常明仍未具备购房资格、未支付首期款、未申请银行按揭贷款，该情形显已致潘建秋关于涉案合同的合同目的无法实现，构成根本违约。故潘建秋诉请解除合同，于法有据，本院予以支持；常明上诉主张继续履行合同，理据不足，本院不予支持。一审认定常明为根本违约方，并据此判决合同解除，处理正确，应予维持。至于常明上诉主张潘建秋未予配合办理手续，导致其未能完成支付首期款、申请按揭贷款的合同义务，本院认为，本案中未有证据表明常明曾于2017年9月30日前要求潘建秋配合而遭拒绝，故常明前述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。关于常明于本案二审期间提交的微信聊天记录及录音资料，因常明未提交其他证据佐证该微信聊天人员、录音对话人员的身份，故本院对该微信聊天记录、录音资料不予采信。关于焦点二，违约责任的承担问题。本案中，涉案合同系因常明根本违约导致解除。故此，潘建秋诉请没收定金45万元，具合同依据，本院予以支持。一审关于涉案定金款项的认定及处理均正确，本院不再赘述，予以维持。另，常明上诉主张潘建秋诱导其签订涉案合同、存在过错，其就此并未举证，故应承担举证不能的不利后果，本院对常明该主张不予采纳。至于常明主张中介方亦存在过错，本院认为，该主张属常明与中介方的居间合同纠纷，与本案非属同一法律关系，故本案对此不作处理，常明可另循法律途径解决。综上，常明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26525元（常明已预交），由常明负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年八月二十七日书记员 陈晓莹（兼）