湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终876号上诉人（原审被告）:邱耀斌，男，汉族，1997年3月23日出生，户籍地:湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）:罗石坚，男，汉族，1969年5月1日出生，户籍地：广东省惠州市惠城区。上诉人邱耀斌因与被上诉人罗石坚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱耀斌上诉请求：1.依法撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302初1042号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定房屋租金应计算至2021年2月28日是错误的。被上诉人早在2020年10月20日就向被上诉人明确提出不租了，被上诉人立即换了锁芯，上诉人从此没有租赁使用该房屋，证明双方已解除合同，即使后来被上诉人不承认，那么2020年11月15号，再次更换门锁，并继续扣押房屋物品。随后在大科派出所民警和小区物业部门的调解下协商让上诉人支付3000元左右的费用给被上诉人，遭到被上诉人拒绝，协商无果。因此原审判决认定房屋租金应计算至2021年2月28日是错误的。二、按《租赁合同》约定“如乙方未准时付下两个月的租金，属乙方违约，终止本租赁合同”，该租赁合同也已终止，不需再计算租金。综上所述，上诉人特依《民事诉讼法》的规定，提起上诉，请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。罗石坚辩称：一、原审法院认定房屋租金计算至2021年2月28日，是依据事实的依法判决。二、被答辩人所写的2020年11月15日的事情经过，与事实不符。三、上诉人应承担违约责任，上诉人所交的押金应当归被上诉人所有。四、上诉人应赔偿被上诉人财产损失费用4100元。罗石坚向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《××××租赁合同》，由被告向原告交付租赁的房产；2.被告按月租金1988元支付自2020年9月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金（截止2021年2月28日租金为11928元，此后租金（占用费）计算至房屋返还实际交付之日止）；3.被告一次性结清自2020年7月2日起至返还租赁房屋之日止所拖欠的物业管理费（按每月181元计算）、水费、电费、停车费、管道煤气费、有线电视费、网络费等；4.被告赔偿租赁房屋内部分财产损失费用合计4100元；5.被告承担违约责任，被告所交付的4000元押金归原告所有；6.由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告罗石坚拥有一套位于娄底市娄星区××路××幢××＃房屋（建筑面积166.92㎡）。2020年6月30日，被告邱耀斌向原告罗石坚租赁该套房屋。同日，原告罗石坚将该套租赁房屋交付给被告邱耀斌。2020年7月1日，原告罗石坚作为出租方（甲方）、被告邱耀斌作为承租方（乙方）签订了《××××租赁合同》，双方约定：甲方将娄底市××××××××00××幢×××#的房屋租赁给乙方，租赁期限为2020年7月1日至2021年6月30日。合同期内，乙方单方面终止合同，甲方收取乙方的租赁合同押金4000元和已预付的房租都不退。租金1988元／月，租金每二个月付一次，9月1日前、11月1日前、次年1月1日前、次年3月1日前、次年5月1日前预付下二个月的租金4000元，如乙方未准时支付下二个月的租金，属乙方单方面违约，终止本租赁合同，甲方收取乙方的租赁合同押金4000元和已预付的房租都不退，因此所产生的其它责任与损失，由乙方承担。乙方在承租期内，××××××××00××幢×××#的物业费、水费、电费、停车费、管道煤气费、有线电视费、网络费等所有费用，均由乙方全额承担，2020年7月2日之前的上述费用，甲方都已全部结清。房屋内财产如有损坏，乙方原价赔偿（注：达到赔偿的损坏条件是该物件完全不能使用）……。合同签订后，被告邱耀斌向原告罗石坚支付了押金4000元及2个月房屋租金3976元。之后，被告邱耀斌未向原告罗石坚支付租金。之后，原告向被告催讨租金未果，遂诉至法院。在庭审中，原、被告均表示电费结清，水费尚欠9.8元。被告缴纳了3个月的物业费用，之后，被告未缴纳物业费用。被告认为2020年10月初即不再使用该租赁房屋，并表示原告在2020年10月即更换门锁，但原告认为在2020年11月15日才更换租赁房屋的门锁，表示被告2020年11月15日后是否使用该房屋不知情，2021年3月1日收回了该套房屋。另查明，2008年6月30日，原告与娄底市东升物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，租赁房屋物业服务费收费标准1.03元／月／㎡。一审法院认为，原、被告签订的《××××租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同约定履行。原告已按照约定向被告交付了租赁房屋，被告应按照约定支付租金和承担物业费用等其他费用。被告仅支付2个月租金（2020年7月1日至2020年8月31日），此后一直拖欠原告租金，且按约定应由其承担的租赁期间物业费、水费亦未付清。因此，被告应当支付拖欠的租金及物业费、水费。原、被告未对租赁房屋的结算、清退达成一致协议，被告辩称2020年10月20日即告知原告不再使用租赁房屋，双方租赁合同已解除的答辩意见，与事实不符，且被告未提供任何证据证明，法院不予支持。原告自认其于2021年3月1日收回租赁房屋，因此，结合本案实际情况，本案房屋租金应计算至2021年2月28日，被告拖欠租金共计为11928元（1988元／月×6月）。被告应支付的物业费为859.64元（1.03元／月／㎡×166.92㎡×5月），水费9.8元。被告拖欠租金的行为，已构成违约，原告有权要求其承担违约责任。原、被告在合同中约定如被告未准时支付下二个月的租金，原告收取的租赁合同押金4000元和已预付的房租都不退。原告主张4000元押金归其所有，结合本案实际情况，该违约金过高，法院酌定被告支付违约金2000元。该4000元扣除2000元违约金后，剩余押金2000元可抵扣被告拖欠租金，被告尚应支付原告租金为9928元（11928元-2000元）。原告要求解除其与被告签订的《××××租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除之后，双方之间的权利、义务终止。原告实际已于2021年3月1日收回案涉租赁房屋，故本案不存在被告返还租赁物及支付后续租金的问题。原告要求被告支付2021年3月1日起至房屋返还实际交付之日止的租金的诉讼请求，法院不予支持。原告要求被告赔偿租赁房屋内部分财产损失费用4100元的诉讼请求，未提供足够有效的证据证明，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告罗石坚与被告邱耀斌于2020年7月1日签订的《××××租赁合同》；二、被告邱耀斌在判决生效之日起三日内向原告罗石坚支付拖欠的租金9928元；三、被告邱耀斌在判决生效之日起三日内向原告罗石坚支付拖欠的物业费859.64元、水费9.8元；四、被告邱耀斌支付原告罗石坚违约金2000元（从被告邱耀斌支付给原告罗石坚押金4000元中折抵违约金2000元）；五、驳回原告罗石坚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327.50元，减半收取163.75元，由原告罗石坚负担43.81元，被告邱耀斌负担119.94元。二审中，上诉人没有提交新的证据。被上诉人提交的与违约金计算及财产损失有关的证据，因被上诉人并未提出上诉，故对此不予审查。经审理，本院二审确认一审法院查明的事实。本院认为，本案二审争议的焦点问题是租金应计算到什么时间的问题。上诉人称于2020年10月20日已经告知被上诉人不再使用租赁房屋，租赁合同于当时已解除。但上诉人并未提交其通知被上诉人终止租赁合同，并将租赁房屋腾退交付被诉人的证据，故对上诉人该陈述不予采信。至于租赁合同所约定的“如乙方未准时付下两个月的租金，属乙方违约，终止本租赁合同”，该约定系指如果承租人未按时交纳房租，则出租方有权终止租赁合同，承租人违约未交纳房租，并不直接发生租赁合同终止的事实。租赁合同的实际终止时间，应当根据承租人通知出租人终止租赁，并腾退交还房屋的事实来认定，一审法院将租期计算至2021年2月28日符合本案的实际情况，二审予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120.00元，由上诉人邱耀斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 威审 判 员  李云霞审 判 员  周 怡二〇二一年八月十日法官助理  刘 赛书 记 员  蒋 品附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。