贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初4625号原告：朱红倩，女，1971年07月01日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州博泰投资管理有限公司，住所地贵阳市白云区云峰大道199号博泰世界岛D栋5楼，统一社会信用代码：91520113565019876H。法定代表人：邢广智，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄佳，系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：金民辉，系贵州中创联律师事务所实习律师，执业证号：23012007119115。代理权限：一般代理。原告朱红倩诉被告贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告朱红倩、被告博泰公司之委托诉讼代理人黄佳、金民辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿以下费用：1、逾期违约金：2020年1月1日至2021年6月20日共计32360元；2、逾期违约金：2021年6月21日至整改验收合格交房日止，按每日60.26元累计；3、实际交房前物业相关管理费：时间从起收月至整改验收合格实际交房当月止，按月以每月415.8元累计；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月19日签署购房合同，原告认购被告中京国际贵阳北站CBD建设项目房屋，并于当日全额支付房款602583元，约定交房日期为2019年12月31日，约定精装修后交付。被告于2019年5月底电话通知原告2020年6月1日起开始验收收房，被告已构成实质性逾期交房。原告于2020年6月2日前往验房，提出被告逾期交房已违约，被告工作人员称有补偿方案，但未见书面出示及公示。原告验房后发现装修方案严重功能缺陷，且质量很差，如卫生间无废气外排气道、无排风扇预留开关位置及预埋电线、无排气扇、未将烟道延长引导至油烟机位置并开好孔、窗户安全防护栏杆未焊接固定等，无法当日收房，故在房屋验收表上填写了具体整改项目，待被告整改完成再行验收。但被告一直未通知原告整改结束再行验房。2021年5月6日，原告前往现场查看，发现被告并未整改，暴露出的装修问题更严重。2021年6月15日，原告微信与被告指定的执行房屋验收整改的责任主体贵州泰天下物业管理有限公司的C栋房屋管家专职服务人员陈香月沟通，让其准备好文件要求再次验收房屋，其表示未整改好。16日原告到现场发现仍未整改好，经与陈月香沟通，其提出房开自愿代缴2020年12月31日以前的物业费，与合同规定差额很大。而被告对2021年1月1日之后至整改后实际收房日的违约金也无方案。被告逾期不交房、逾期不整改、装修方案有严重功能缺陷及严重质量问题，导致原告不能收房，不能实现原告购房目的，给原告造成经济损失。参照同栋楼出租房标准，被告给原告造成租金损失达18个月，共计约36000元。根据合同约定，被告逾期交房，应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。同时合同对房屋整改、修复进行了约定。但被告逾期一年半未作整改修复，充分说明房屋质量问题严重，不能短期解决处理，应赔偿原告违约金。因被告原因房屋不能交付，不能达成原告购房目的，在验收合格交付之月前，415.8元/月的物业管理费应由被告承担。原告为维护自己的合法权益，故诉到法院，请求支持如前诉请。被告辩称：一、原告的第一项诉请计算逾期交房违约金时间不符合双方合同约定，根据双方签订的合同，被告应该在2019年12月31日向原告交付案涉房屋，但在此期间因遇到政府部门消防验收职责转移以及新冠疫情的不可抗力影响，被告逾期交房，上诉两项时间不应计算在内。根据本案中其他业主起诉被告因逾期交房要求解除商品房买卖合同的案件，贵阳市中级法院作出生效判决，驳回了业主的诉请，即被告承担逾期交房违约金的期限应该不超过90天。原告在2020年6月2日收房时被告已经符合合同第11条约定的交付条件以及附件六中关于商业用房的交付标准。二、原告诉请的第二项逾期整改违约金没有事实和法律依据，原告没有举证证明因为被告交付条件达不到合同约定给其造成的损失，需要承担整改违约金。第三、原告诉请的要求被告承担物业管理费损失，原告与物业公司的关系属于另一法律关系。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的在庭陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2018年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的白云区房屋，房屋总价602583元。合同第十一条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日向买受人交付商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任约定：逾期90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条：1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续；……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿……”。第二十七条对不可抗力影响进行了约定。附件六《装饰、设备标准的约定》对交付商品房的装修部分进行了详细约定。合同签订后，原告按约支付了购房款602583元。被告于2019年5月底电话通知原告2020年6月1日起开始验收收房。原告于2020年6月2日前往验房收房，在验房过程中以案涉房屋存在质量问题，要求被告进行整改为由未接受房屋。此后，原告又前往房屋现场并与案涉房屋物管人员进行对接整改情况，但一直未予解决。为此原告诉来本院，诉请如前。另查明，案涉房屋所在楼栋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年1月15日竣工验收备案机构同意竣工验收备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系有效合同。关于原告主张的逾期交房违约金，原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未按合同约定在2019年12月31日向原告交付房屋，而是在2020年5月底才通知原告自2020年6月1日起开始验房收房，被告存在逾期交房，构成违约，应依照合同约定承担逾期交房的违约责任。对于被告提出在2020年6月2日收房时被告已经符合合同第11条约定的交付条件以及附件六中关于商业用房的交付标准，因遇到政府部门消防验收职责转移以及新冠疫情的不可抗力影响，被告逾期交房，上诉两项时间不应计算在内，交房时间应予顺延的抗辩。本院认为，政府部门消防验收职责转移在2019年6月30日以前，而《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年12月31日前，被告有较为充裕的时间办理验收；新冠疫情发生在合同约定的交房日期之后，该不可抗力并未实际影响被告交付房屋，故被告的该辩解，本院不予采纳。案涉房屋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年1月15日取得建筑工程竣工验收备案，被告通知原告收房时，案涉房屋已符合合同约定的交房条件，故逾期交房的时间应从2020年1月1日至2020年6月1日，共计152日，逾期交房违约金为9159元（602583元×0.1‰×152日），故对原告主张逾期交房违约金的合理部分，本院予以支持。对于原告主张案涉房屋存在质量问题需整改验收合格交房日止的违约金，本院认为，案涉房屋在被告通知原告收房时，已具备合同约定的交付条件的相关文件，应视为房屋已达交付使用条件。原告在对所案涉房屋验房过程中发现存在质量问题，致使未能完成房屋交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定和《商品房买卖合同》有关交付房屋标准的约定，原告虽多次提出房屋存在质量缺陷需整改，但均系房屋质量瑕疵，不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现，不构成严重影响正常居住的根本违约，同时根据原告提供与物管工作人员的微信聊天记录显示，被告方亦与原告协商对房屋瑕疵进行修复和整改，原告主张按每日60.26元计算逾期违约金，合同中对房屋质量缺陷的修复及赔偿并无该项约定，因此原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房并主张违约金没有法律依据，且原告未向本院提供造成损失的相关证据，故原告的该诉请本院不予支持。对于原告主张被告赔偿从起收月至整改验收合格实际交房当月止的物业管理费，因该费用原告尚未交纳，并未实际发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱红倩逾期交房违约金9159元；二、驳回原告朱红倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取372元，由原告朱红倩负担110元，被告贵州博泰投资管理有限公司负担262元。本判决为终审判决。审 判 员 马雪恒二〇二一年八月二十六日法官助理 孙郦琬书 记 员 覃亚群