吉林省长春市绿园区人民法院民事判决书（2021）吉0106民初3186号原告：王歆，女，1979年7月24日生，汉族，住长春市绿园区。        被告：长春中海地产有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区。        法定代表人：刘长胜，董事长。        委托诉讼代理人：许琳璟，吉林瀛庆律师事务所律师。        被告：中海物业管理有限公司长春分公司，住所地：长春市净月高新技术产业开发区。        负责人：王新刚，总经理。        委托诉讼代理人：韦志帮，系该公司员工。        王歆与长春中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）、中海物业管理有限公司长春分公司（以下简称中海物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王歆，中海地产公司的委托诉讼代理人许琳璟，中海物业公司的委托诉讼代理人韦志帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王歆向本院提出诉讼请求：1．依法判决上述二被告立即将原告购买的坐落于长春市绿园区的房屋墙体、地下车位及阳台空调流水处修复至不漏水为止，同时赔偿原告各项财产损失10000元；2．案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月16日，被告长春中海地产有限公司与原告签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定：被告将坐落于长春市绿园区的房屋出售给原告，于2018年11月30日将此房交付原告。原告均按照被告在该合同中约定条款按时支付费用，2018年11月30日被告交付此房屋。但2019年3月份，该房屋地下室的西墙、南墙均不同程度的漏水，原告找到上述被证该墙体不再漏水，若再漏水，被告就将原告购买的该房屋整体重新做一遍防水，并给原告留下微信，方便联系到“李红”，可是被告越是灌浆漏水越严重，原告再次联系“李红”。“李红”开始拒绝接电话、微信、信息，原告无奈开始投诉被告提供400进行投诉、市长热线投诉等进行维权，均未果。2020年9月3日，物业管家电话告知原告车位漏水，原告多次与被告物业协商修复车位漏水事宜，未果（物业认为是被告长春中海地产有限公司的责任），让原告无法接受的是，地下车位漏的水将原告的车辆×××号城市越野车浸泡，更严重的是，该漏水滴在该车辆上根本无法去掉，原告车辆是2019年9月18日购买的，现在就被漏水浸泡的如此严重，原告再次要求上述被告处理漏水事宜，被告总以各种理由拒绝修复，上述问题未解决，2021年4月17日被告再次将原告的花园、墙壁都进行了漏水，原告找到被告中海物业管理有限公司长春分公司，其说马上排产、处理（至今也未说明水的来历），事实上就是拖延时间，让原告花园里水自行侵入到原告墙体中，原告联系被告长春中海地产有限公司，其一直承诺马上处理，但至今为由任何行动及诚意。原告认为，原告花高价购得房屋，是为了安居，该房屋、车位、阳台至今漏水不止，难以居住及使用，现在原告合理的认为2021年4月17日原告花园里有水是被告恶意所为。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。        中海地产公司辩称：一、原告王歆主张房屋漏水和地下车位漏水，并非答辩人行为所致，是105室业主的侵权行为所致，原告诉讼对象错误。原告所有房屋系2018年11月30日收房并居住，原告漏水时间为2019年8月13日，系原告隔壁3单元105室业主入住后，对一楼外墙体防水层进行破坏性装修导致。105室业主于入住后进行花园改造装修，将花园地面防水层破坏并进行下挖（我方提交现场照片为证），物业发现后于2019年4月5日向105室业主下发违规装修整改通知单。该户业主于同日签署两份承诺书，承诺保持原有外保温及防水层不被破坏，并承担因其自行下卧部分导致的积水、漏水等后果，且承担相邻业主的一切损害。现105室业主的装修改造行为导致地面防水层破坏，雨水渗漏造成原告所主张的漏水情况。综上，原告所述漏水情况系105室业主行为所致，应由105室业主承担修复及赔偿责任。二、为查明案件事实，答辩人申请对漏水原因进行鉴定。本案漏水原因系105室业主装修改造行为所致，答辩人申请对漏水原因进行鉴定，确定实际侵权人。如鉴定意见认定答辩人并非侵权人，则应由被答辩人承担鉴定费。        中海物业公司辩称：一、原告诉请的房屋及车位漏水事宜属于房屋质量问题，与被告物业公司无关；1．房屋漏水问题；依据《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定：交付使用房屋存质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，案涉房屋于2018年11月30日办理入住，2019年3月份出现墙面漏水情况，属于房屋质量问题且在保修期五年之内，应由开发商负责维修，与物业公司无关。2．车位漏水问题；地下车位的转让方为开发商，使用权人为原告，车位的交付时间为2019年6月。被告物业公司按照物业合同的约定对地下车位提供卫生保洁、车辆有序通行、停放等基本服务，地下车位的漏水问题亦属于质量问题，原告应向转让方主张权利，与被告物业公司无关。二、被告物业公司已经按照物业服务合同的约定，履行了沟通上报的义务；原告方诉请的房屋及车位漏水问题，被告已经将此问题上报反映给开发商，开发商就漏水问题也进行了相应的维修工作，可以证明物业公司尽到了合同义务。综上，请求法庭驳回原告对我方的诉请。        经审理查明：2017年6月16日，原告王歆与被告中海地产公司签订《商品房买卖合同》。约定王歆购买中海地产公司开发的坐落于长春市绿园区房屋，建筑面积122.21平方米。2018年11月25日，中海地产公司为王歆出具《住宅质量保证书》，防水保修五年；当日30日将房屋交与王歆使用，随后由被告中海物业公司为小区提供物业服务。2018年7月22日，王歆与中海地产公司签订《中海景阳公馆地下停车位使用权转让合同》，中海地产公司将中海景阳公馆C区6栋3单元106室房屋地下的C区C005号车位使用权以15.3万元的价格转让给王歆。2019年3月，106室房屋地下室的西墙、南墙出现不同程度的漏水。2020年9月3日C005号车位漏水。2021年4月17日106室房屋的花园、墙壁出现漏水情况。王歆提出本案诉讼。        中海地产公司抗辩称，王歆的106室房屋漏水和地下车位漏水，是隔壁的105室业主的侵权行为所致，并申请司法鉴定。经本院委托，吉林省佳翔检测有限公司于2021年7月6日出具退卷函，并称“该项鉴定很难客观、公正地找到真正的漏水原因，一是导致漏水的原因可能是业主私自改变房屋使用性能所致；二是导致漏水原因也可能是建造楼盘时墙体存在裂缝和防水工程既有的质量缺陷所致。上述问题即便是大面积的挖、拆也很难确定是既有工程质量问题，还是业主改变使用性能造成的。”2021年8月4日，吉林省华科检测有限公司退回司法鉴定，并称“1．中海景阳公馆C区6栋3单元106室一层北侧房间墙体角部局部出现刮白发霉，未见漏水。2.106室地下室墙体未见明显的漏水及渗水现象。3．C区6栋地下车库中的被申请人所属车位顶板出现一处渗水点。根据上述初勘情况，无法鉴定其漏水原因，故将该项委托退回。”        本院认为：国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条第一款规定，建设工程实行质量保修制度。第四十条第规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”本案，王歆购买中海景阳公馆C区6栋3单元106室房屋，中海地产公司于2018年11月交付使用。王歆于2021年4月提起诉讼，没有超出行政法规规定的5年的最低保修期限。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。据此，在5年的最低保修期限内，房屋墙体、地下车位出现渗水的，房屋的出卖人应当对买受人承担保修义务。对此法律并未附加任何条件，只要在保修期内出现保修事项，建设单位应当无条件保修。何况，中海地产公司为王歆出具的《住宅质量保证书》，明确承诺防水保修五年。中海地产公司抗辩称，漏水是因“105室业主的侵权行为所致”。但经司法鉴定被退卷，无法确定系该原因导致，对中海地产公司抗辩主张，不予采纳。        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，中海地产公司应当向王歆履行保修义务。拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由中海地产公司承担。        房屋质量和漏水问题并非物业服务合同维修范围，故中海物业公司在本案不承担责任。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王歆主张的财产损失10000元，没有提供充分的证据证明，不予保护。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一项、第六百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：        一、被告长春中海地产有限公司于本判决生效之日起九十日内将出售给原告王歆的坐落于长春市绿园区房屋、C区C005号车位维修至防渗漏状态，维修后恢复原状；        二、被告长春中海地产有限公司逾期拒不维修或者拖延修复的，可由原告王歆自行委托专业机构进行维修，相关维修费用由被告长春中海地产有限公司承担（需要提供维修方案和正规票据）；        三、驳回原告王歆的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告长春中海地产有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    张季二〇二一年八月十一日书记员    郝娜