贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9494号原告：贵州祥和盛物业管理有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区碧阳大道观邸御景庭，统一社会信用代码91520502069900752J。法定代表人：聂杨俊，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：聂祥顺（特别授权代理），系该公司工作人员。被告：周健，男，汉族，1985年3月5日出生，住址：贵州省毕节市。原告贵州祥和盛物业管理有限公司（下称：祥和盛物业）与被告周健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告祥和盛物业的法定代表人聂杨俊，被告周健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告祥和盛物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告（观邸A-6-1号业主）立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币1851元，欠费明细如下：从2019年12月1日起至2020年11月30日，12个月的物业服务费，（建筑面积98.89㎡×1.2元/月=119元/每月×12个月）合计为：1424元，违约金427元，共计1851元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为观邸Ａ-6-1号业主。原告与毕节市七星关区业主委员会于2019年11月29日签订了物业服务合同。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2019年12月1日起至今未缴纳物业费，截止2020年11月30日，欠费月数12个月，每月金额119元，据此，被告欠缴物业费1424元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求427元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计1851元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告周健口头答辩称：原告服务不到位，水池脏没有清理导致我们吃的水很脏，多次反应无果，消防是堵死的，楼上违建导致排气孔堵死，夏天气味很难闻，卫生做的不到位，地下停车场严重受损，服务不规范不完善，楼上排气管堵塞导致气味难闻是原告公司没有管理完善，原告起诉我未交纳物业管理费用属实，但是是因为原告服务不到位我才没有交纳的，小区广告信息收取没有向业主公布过。本审理经审理查明：2019年11月29日，毕节市七星关区业主委员会（甲方）与贵州祥和盛物业管理有限公司（乙方）签订《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》，约定甲方将毕节市七星关区碧阳大道（毕节市政府右侧）观邸·商住小区委托乙方进行物业服务管理；乙方提供管理服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业用人，本物业的全体业主和物业使用人在享有相应权利的同时，均应履行相应的义务及本合同约定的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的电梯、监控系统、可视门禁系统、水池、上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；负责管理与物业相关的工程图纸、住户、用户档案与竣工竣收资料；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、相关物业管理服务费；2、各项有偿服务费；3、应该由业主（物业使用人）承担的二次供水加压费：4、其他代收代缴服务费。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝，批评、警告、制止、上报相关政府执行部门等措施。合同委托管理期限为一年，时间自2019年12月1日起至2020年11月30止。乙方权利义务：1、严格按照物业验收规定及程序接管物业；2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规章、制度；3、对业主和使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行监管、处理；5、根据相关规定可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；6负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养炉计划和中大修方案，经甲方同意后组织实施；7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关房屋装修中的禁止行为和注意事项，订立书面约定，并负责监督：8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；9、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部档案资料。物业小区采用物业管理费用包干制，乙方自主经营，自负盈亏，管理服务费采用市场调节价，此条与其他条款有冲突的，按其他的具体条款执行；基本物业服务费按住宅建筑面积2020年每月每平方米1.20元收取，商铺、办公及住改非住宅房屋按建筑面积每月平方米2.50元收取，实际操作中如果需要调整收费标准和收费项目由甲乙双方共同协商。关于物业费的缴纳，根据《贵州省物管条例》和业主的实际情况（如时间等）执行“先服务后缴费”原则，增加缴费服务的灵活性，业主可按年交纳，按季度交纳，按月交纳。应该由业主、物业使用人承担的水费，由乙方代收代缴，业主和物业使用人应当及时、足额缴纳；二次供水加压费按每立方0.70元收取：无正当理由拒交的，物业公司有权采取停水措施。商铺、办公物业业主（物业使用人）所使用的商用水电费，属于经过小区总表的水电费，由乙方代收代缴；业主和物业使用人无正当理由拒交的，物业公司有权采取停电措施。业主和使用人应当按合同约定的收费项目和标准，按时向乙方足额缴纳；不按规定缴纳的，乙方可按合同规定和要求追偿，并加收每日千分之三收滞纳金；经过催缴，业主和物业使用人仍不缴纳的，乙方可以通过司法诉讼程序追缴。合同签订后，从2019年12月1日起至2020年11月30日，原告在观邸小区进行了物业服务。被告系观邸小区Ａ-6-1号房业主，该住房建筑面积为98.89平方米。被告未按照《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》的约定向原告缴纳2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费。原告向被告催收无果，遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案小区内存在业主在共用部位进行违法搭建和使用的事实。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的各项证据，上述证据，本院已经组织举证质证，并收集在卷为凭。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》等法律及相应司法解释的有关规定予以调整。本案中，原告与毕节市七星关区业主委员会签订的《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属有效合同。被告周健系居住在毕节市七星关区的业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与毕节市七星关区业主委员会签订的《毕节市观邸·商住小区物业服务委托合同》对原、被告均具有法律上约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。在本案中，原告对涉案小区业主提供了物业服务，被告为涉案小区的业主，应向原告支付物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定及合同“……基本物业服务费按住宅建筑面积2020年每月每平方米1.20元收取”约定，结合原告的诉讼请求，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理费。但是，在原告提供物业服务管理期间，涉案小区内存在业主在共用部位进行违法搭建和使用的事实，原告提供的证据不能证明其采取了规劝、上报相关政府执行部门等措施，存在瑕疵履行，应承担违约责任。鉴于原告履行的是提供物业服务，根据合同性质及履行情况，本院酌情减少其应收取的物业服务费，减少比例为10%。因此，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业费服务1281.61元（1.2元／月·平方米×98.89平方米×12个月×90%）。另，原告存在瑕疵履行，对其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。对被告提出的其他抗辩意见，因其未提供相应证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周健于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州祥和盛物业管理有限公司物业管理费1281.61元；二、驳回原告贵州祥和盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州祥和盛物业管理有限公司负担7.69元，由被告周健负担17.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇二一年八月十八日书记员  单 凤