辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初3542号原告：张明刚，男，汉族，1963年1月24日出生，住址：辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：郭芷含，系辽宁天博律师事务所律师。被告：恒威（鞍山）置业有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区孟家沟街26号，统一社会信用代码：91210300692661167E。法定代表人：应永通，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王悦铱，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔勃，系该公司员工。原告张明刚诉被告恒威（鞍山）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月11日公开开庭进行审理。原告张明刚及委托诉讼代理人郭芷含、被告恒威（鞍山）置业有限公司委托诉讼代理人王悦铱、崔勃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2017年10月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号2014021112032），原告购买了被告开发的位于鞍山市立山区滨江国际三期第11幢2单元3层2号房屋，购房总价款为374000元。原告已按照合同约定履行付款义务，被告于2018年6月30日将案涉房屋交付给原告。依据上述合同第十五条约定在交付案涉房屋使用后90日内被告应协助原告办理商品房所有权证书。但截止至起诉之日被告一直未给原告办理房屋产权属证书，导致原告迟迟无法办理产权登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应按原告已付总房款的0.5%支付违约金。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付逾期办理产权属证书违约金1870元；二、被告在90日内协助原告办理恒威滨江国际三期第11幢2单元3层2号，产籍号为3-23-127-2032房地产权属证书登记；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：答辩人与原告于2018年1月18日签订商品房买卖合同，在合同附件四补充协议第七条中明确约定“合同第十五条中‘关于产权登记的约定’，双方约定办理时间为滨江国际三期每批次项目整体综合验收合格后365个工作日内开始办理产权证，因不可抗力情形或政府有关部门因素导致初始登记备案延迟的，约定的期限顺延”。原告购买的滨江国际三期房屋未进行整体综合验收，依据合同约定，办理房产证的前提条件未成就，答辩人未违反合同约定。依据商品房买卖合同主合同第十五条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。”，现原告不能取得权属证书的原因不在于答辩人，首先由于2019年年末疫情不可抗力原因导致政府部门很多工作停滞，其次由于政府职能调整，工作交接时间上中断过久，至此无法完成综合验收。经审理查明：原、被告于2018年1月18日签订《商品房买卖合同》一份，其中包含合同补充协议附件一至附件四。该合同第十五条约定：“自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同附件四补充协议第七条约定：“合同第十五条中‘关于产权登记的约定’，双方约定办理时间为滨江国际三期每批次项目整体综合验收合格后365个工作日内开始办理产权证，因不可抗力情形或政府有关部门因素导致初始登记备案延迟的，约定的期限顺延”。上述事实，有原被告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同、发票两张、入住通知单一份；被告提供的证据有：商品房买卖合同及合同附件、2018年8月8日建设工程消防验收备案受理凭证、2018年12月3日鞍山市消防局出具的建设工程消防验收意见书、2020年7月鞍山市住房和城乡建设局出具的特殊建设工程消防验收不予受理证、鞍山市立山区住房和城乡建设局出具的关于综合验收名词解释。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。关于被告所提证据，原告质证意见认为：1、商品房销售合同真实性无异议，但原告认为其在补充协议中对办理产权证条件的变更，加重了原告的责任和义务，完全免除了被告的责任，属于格式条款。被告在签字时应采取合理的方式提示原告注意免除或减轻其责任等与原告有重大利害关系的条款，但合同全文被告除在主合同第一二三四条中的关键信息，如计价方式、价款、商品房的基本情况有做下划线向被告进行了提醒，其他加重原告义务影响原告权利的产权证办理的条件在与主合同发生变化并且严重影响原告权利时却没有提醒，并且通过合同整体的字间距及字号来看并不利于阅读理解，同时原告作为一个普通购房者对于相关的信息的了解并不对等，而且被告在销售房屋时从没有向原告提示过办理产权证的方式有变更，宣传一直是以交付房屋90日内进行产权办理登记，所以补充协议中第七条的约定作为合同格式条款依照民法典规定不应作为合同的组成内容，此条的制定是完全不平等的，双方并不是在公平的原则的情况下确定的双方的权利，并且本案涉合同补充协议对合同关于产权登记约定的变更并没有在原告签字页，此份合同并不能够认为是原告的认可，也无法认定被告已进行了说明；2、被告虽提交了相关验收备案手续，但在主合同约定期限内并没有向原告办理产权登记，且被告说3.1期消防验收合格，3.2期消防没有验收合格，说明滨江国际三期项目整体验收合格并不是给原告办理产权证的必要条件，被告可以将3.1期与3.2期分开进行验收，但被告为了节约成本在合同约定时将滨江国际三期整体作为办理产权证的条件，明显加重了原告的风险，将被告违约办证的风险完全免除，其与法律规定开发商违约办证、逾期办证违约金的规定立法本意是相违背的。补充协议第26条明确三期项目划分为两个批次，每个批次楼盘楼号有哪些，无论被告出示几份购房合同，其均是进行重复使用的，且对产权登记的约定解释也非常统一，即滨江国际三期项目整体验收合格后365个工作日内，说明被告一直在利用提供格式合同的优势来免除其因延期办证产生的风险，转嫁了应承担的责任，扩大了原告的风险，符合格式条款内容，被告当庭陈述三期消防没有验收合格，按照消防法第十条第三款的规定，没有经过消防验收的房屋不得交付使用，而被告将其交付给原告显然违法；3、被告并没有举证证明其除第二项之外其他验收已全部合格；4、两份合同是同一天我本人签署的，买房子的时候销售说过怎么办房产证，但我现在记不住了，我没注意过合同中有365天的字样，我没问过，销售人员也没和我说房产证什么时间能办，只说能办的时候会通知我。关于原告的质证意见，被告作出解释如下：1、主合同是鞍山市房产局备案的格式条款，备案时需要系统填写所以不能够进行增改。附件补充合同也在备案中，但是附件补充合同是可以更改的，是主合同的修订和细化。附件补充合同是单独签字盖章的合同，是对合同附件一至四的认可，对于主合同的变更也是原告签字认可的，对部分内容的不理解不能够构成对于补充协议的否定。关于商品房买卖合同的附件是双方在平等协商的情况下对于不能变更主合同的情况下的一个退而求其次的补充约定，因为综合现在的房产开发商进行房屋产权证办理的实际情况来看，不可能在交付房屋90日内即能办理房产证，故有此补充协议的约定，并且在补充协议的第二十五条明确约定了本补充协议作为商品房买卖合同不可分割的组成部分与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突部分以本补充协议为准，原被告均在此页盖章签字认可；2、滨江国际3.1期和3.2期工程是在一个建设规划许可工程当中，要取得整个工程的总体验收备案需两个工程一起完成，消防可以分开验收，但是比如绿化规划是不可以分开验收的，所以滨江国际三期需要综合整体验收，故被告并没有消极办理产权备案等相关手续；3、2018年年末滨江国际三期3.1期消防验收完毕，3.2期2019年11月末全部入住完毕，我们于2019年12月11日向消防部门提交过3.2期的消防验收，但由于2020年年初疫情及政府职能部门交替，导致3.2期的消防验收不予受理通知滞后，2020年6月份验收由鞍山市住建局承担，2020年7月份以材料不合格为由要求我们重新提交，我们于2020年7月13日接到不予受理凭证，在修正材料后于2020年8月左右再次提交，现在处于验收中，最新收到的通知是还有一两个月能验收合格；4、综合验收现在还差建设工程竣工验收备案没有完成，消防在验收过程中，争取两个月之内验收合格，所有项目均验收合格大约要在今年年底。交房是质量验收合格，也是综合验收的一项。本院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案原、被告签订的《商品房销售合同》及补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。主合同与补充合同均系原、被告本人签字，商品房销售合同中明确约定滨江国际三期每批次项目整体综合验收合格后365个工作日内开始办理产权证，现滨江国际三期每批次项目整体综合验收尚未合格，被告无法为原告办理产权证，不属于违约行为，故本院对原告的诉讼请求不予以支持。关于原告质证意见认为原、被告签订的《商品房销售合同》及补充合同为格式条款一节，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案双方当事人签订的补充协议，作为合同的附件，是对《商品房买卖合同》的补充和修订,双方在补充协议中对合同的多项条款进行了细化和修订。该补充协议第二十五条约定作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有冲突，冲突部分以本补充协议为准。故本院认定补充协议不属于合同法规定的格式条款，该补充协议合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：驳回原告张明刚的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由原告张明刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刘冬晨二〇二一年八月二十七日书记员  刘思琦