广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15797号上诉人（原审被告）：广东冠雄物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：韩香，职务总经理。委托诉讼代理人：张昊，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人:倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审被告：广州市国龙大厦业主委员会，住所地：广州市越秀区。负责人：周耀华。原审被告：周耀华，男，身份证住址：广州市海珠区。原审被告：顾立群，男，身份证住址：广州市越秀区。原审被告：黄扬，男，身份证住址广州市越秀区。原审被告：孙保禄，男，身份证住址：广州市黄埔区。原审被告：黄斌（曾用名黄亚木），男，身份证住址：广州市海珠区。原审被告：邵炳权，男，身份证住址：广州市越秀区。原审被告：贺友华，男，身份证住址：广州市荔湾区。原审被告：蒙秋瑶，女，身份证住址：广州市海珠区。原审被告：黎伟彦，男，身份证住址：广州市荔湾区。上述九自然人共同委托诉讼代理人：李杰、李星叶，均系广东五羊律师事务所律师。上诉人广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司）因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审被告广州市国龙大厦业主委员会（以下简称国龙大厦业委会）、周耀华、顾立群、黄扬、孙保禄、黄斌、邵炳权、贺友华、蒙秋瑶、黎伟彦侵权责任纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初26099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冠雄公司代理人张昊、被上诉人国龙公司代理人陈佳佳、原审被告周耀华、顾立群、黄扬、孙保禄、邵炳权、贺友华、蒙秋瑶、黎伟彦（以下简称周耀华等8人）到庭参加诉讼。原审被告国龙大厦业委会、黄斌经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冠雄公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判冠雄公司不承担侵权责任，不向国龙公司返还租金收益；2.本案全部诉讼费用均由国龙公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。（一）本案一审判决已经查明，国龙公司于2007年中因实施一房二卖、出具假房产证等犯罪行为，被依法追究刑事责任，主要工作人员被抓捕，法定代表人失踪，公司停止运营，国龙公司下属的物业公司也同时停业。当时国龙大厦尚未完工，在越秀区人民政府、街道办事处的组织下，国龙大厦业主组织成立了国龙大厦业委会，主持国龙大厦的后续开发管理事宜。在国龙大厦业委会掌握国龙大厦管理权、越秀区人民政府及街道办事处首肯下，冠雄公司确认国龙大厦业委会有权代理进行国龙大厦的后续开发、建设、使用事宜，在此基础上，冠雄公司与国龙大厦业委会签署《委托物业服务管理合同》，并于2012年进行续签。冠雄公司承担本案讼争物业的管理事务，期间冠雄公司从未收到或者听闻国龙大厦业主方对此有任何异议。因此，即使国龙大厦业委会没有真正获得国龙公司的委托授权，亦显然构成表见代理，冠雄公司作为善意第三人，不应当认定为侵权责任人。（二）冠雄公司代理国龙大厦业务委员会管理各项费用没有侵犯国龙公司合法权益，不是冠雄公司承担侵权责任的理由。因国龙大厦业委会掌握国龙大厦整体的管理权，但该单位当时无法开立单位账户，故委托冠雄公司代收代支物业费用及各项支出。冠雄公司根据国龙大厦业委会授权收取和支付相关费用，从未截留任何费用，亦属于善意第三人的行为，不应当认定侵犯了国龙公司的财产权利，不是冠雄公司承担侵权责任的理由。（三）本案侵权责任金额认定错误。虽然国龙大厦业委会在未经国龙公司同意的情况下即进行了国龙公司名下物业的授权出租，但国龙公司并没有举证证实讼争的负一层、负二层车位使用权于2007年至2015年底均处在被侵权的情况下。本案一审判决简单的以专项审计报告的推算结论代替国龙公司的侵权事实举证责任，既不合法，也于事实不相符。实际上，大量车位在未出租或者被占用状态下，侵权事实是不存在的，国龙公司有责任举证证实具体的车位的具体被侵权时间，以此计算被侵权的金额。一审法院简单以专项审计报告的推算金额推理认定国龙公司被侵权金额显然错误。二、一审判决法律适用错误。国龙大厦业委会在2007年即与冠雄公司签署了《委托物业服务管理合同》，2012年进行了续签。该时段内国龙公司法定代表人并未被羁押，其知晓国龙大厦相关物业的情况。而国龙公司直至2015年与国龙大厦业委会商讨时亦未主张由本案各原审被告承担所谓侵权责任。20l7年1月才向人民法院提起诉讼主张所谓侵权责任。因此，应当适用《民法总则》一百八十八条的关于诉讼时效的规定，对于国龙公司2014年1月前的诉讼主张不予支持。而一审法院却错误适用最高人民法院关于适用(中华人民共和国企业破产法)若干问题的规定(二)》第十九条关于诉讼时效中断的规定，显然属于适用法律错误。综上所述，冠雄公司请求二审法院依法予以改判。国龙公司二审答辩称：一、涉案物业的产权人为国龙公司，国龙公司依法对涉案物业享有占有、使用、收益及处分的权利。就算国龙公司陷入困境，国龙公司作为物权人的上述权利也不应该被侵犯。冠雄公司与国龙大厦业委会签订有关协议将涉案物业交给冠雄公司进行出租或自用，应当采取有利于国龙公司的方式，且期间产生的收益应由国龙公司享有。冠雄公司和国龙大厦业委会出租涉案物业取得的租金，应当及时转交给国龙公司，但冠雄公司和国龙大厦业委会均未返还上述收益。因此给国龙公司造成了损失，应当承担赔偿责任。二、涉案评估报告是经法院摇珠选定的评估公司作出的，该评估公司具有价格的资质、评估程序合法，依据充足，该份评估报告应当作为认定案件事实的根据。原审法院引用该评估报告认定有关金额符合法律规定。三、关于诉讼时效。从2007年至2015年，国龙公司仍处于无人管理状态，法定代表人、股东陈中兴外逃美国，没有人知道这个损害事实，更无人有权去代表国龙公司提起诉讼。到2015年12月30日，广州市中级人民法院受理对国龙公司破产清算的申请，广东君信律师事务所接受广州市中级人民法院的指定，成为国龙公司的管理人，才真正有人能代表国龙公司对外提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十四条，债务人享有债权，其诉讼时效自人民法院受理债务人的破产申请之日起，适用《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效中断的规定。国龙公司管理人也是从那时才知道冠雄公司与业委会将国龙公司的物业对外出租，产生了租金，且未返还的损害事实，才开始提起请求赔偿损失的诉讼，从2015年12月30日管理人应该知道该事实之日起至管理人提起诉讼时（2017年1月），有关诉讼时效并未超过。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回冠雄公司的上诉请求，维持一审判决。周耀华等8人二审答辩称其同意一审判决，业委会在2015年已经结束任期，至今国龙大厦新的业委会还未产生。国龙大厦业委会、黄斌二审未答辩。国龙公司于2018年7月4日向一审法院起诉请求：1.众原审被告向国龙公司共同赔偿因共同侵权而给国龙公司造成的部分损失20829548.59元（计算日期为2007年8月31日至2015年12月30日）。2.本案诉讼费用由众原审被告承担。一审法院认定事实：据广州市不动产登记查册表记载，国龙公司是广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层（以下简称“案涉物业”）的业主；案涉物业建筑面积分别为3467.87平方米及3532.41平方米，使用性质为车库。2007年6月18日，国龙大厦第一届业主委员会经原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局备案。2012年2月15日，国龙大厦第二届业主委员会经原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局备案，任期为2012年1月18日至2017年1月17日，周耀华、顾立群、黄扬、孙保禄、黄斌、邵炳权、贺友华、蒙秋瑶、黎伟彦（以下统称业委会委员）为该届业主委员会成员。2007年8月31日，冠雄公司（乙方）与国龙大厦业委会（甲方）签订《委托物业服务管理合同》，约定：甲方代表国龙大厦全体业主委托乙方提供物业服务管理，甲方全体业主及物业使用人均平等享有乙方基于本合同所提供的各项服务并承担相应义务；本合同期限为五年，自2007年9月1日至2012年8月31日止，在本合同期限到期后，如果乙方没有严重违约行为，在同等条件下，乙方享有有限优先续约权；等内容。2012年8月25日，冠雄公司（乙方）与国龙大厦业委会（甲方）续签《委托物业服务管理合同》，约定合同期限为2012年9月1日至2017年8月31日等内容。2016年3月29日，国龙大厦业委会向国龙公司发出《告知书》，内容为国龙大厦业委会于2015年12月31日对国龙大厦的公共收益、六楼写字楼、停车位租金，从2007年5月至2015年12月31日的收入为3206456.90元，支出为3148406.40元。2016年4月5日，国龙大厦业委会向冠雄公司发出《告知函》，内容为根据广州市中级人民法院的相关判决，由国龙公司资产管理人收回六楼和负一、二停车场，经业委会商议决定，从2016年1月1日起解除与冠雄公司签订的大厦六楼和负一、二停车场协议，请冠雄公司与国龙公司管理人交接工作。业主委员会于2015年12月31日对国龙大厦的公共收益、六楼写字楼、停车位租金，剩余58050.5元，请冠雄公司将余款转入国龙公司账户。国龙公司确认，上述款项冠雄公司已经转入管理人账户。2016年4月17日，国龙公司（甲方）与冠雄公司（乙方）签订《国龙大厦负一层、负二层停车场协议书》，约定双方对2016年1月1日之前有关停车场租赁及使用的事宜如存在任何争议，不受该协议约束，由双方另行协商或通过诉讼解决。国龙公司为证明众原审被告将涉诉国龙大厦负一层、负二层对外出租，侵犯其权益，向一审法院提交以下证据：1、《补充协议》复印件，显示系冠雄公司（乙方）与国龙大厦业主委员会（甲方）于2007年8月31日签订，内容为：双方就国龙大厦停车场、广告位、写字楼等公共收益部位收益达成协议，停车场负一层车位69个，减除已售出3个，实际66个收租，负二层车位62个，减除泰兴物业公司已收走的车位租金后，乙方按280/月/个向甲方交纳车位租金，各付个税等；2、《协议书》复印件（加盖有“广州市国龙大厦业主委员会”印章），显示系冠雄公司（乙方）与国龙大厦业主委员会（甲方）于2012年8月28日签订，内容为负一层车位69个，减除已售3个，剩余66个，负二层车位62个，共128个，乙方每月按250元/个（32000元）向甲方交纳车位租金，此租金为甲方实收，本协议在执行中，负一层负二层车位若拍卖或国龙清算组同意业主收楼的，两项自行终止，乙方停止向甲方支付费用，本协议的执行期限从2012年9月1日开始至2017年8月31日止，本协议签订后，之前签订的协议如与本协议有冲突的，以本协议为准等；3、《国龙大厦管理处代业委会收支费用明细汇总表》一套；4、《商品房买卖合同》复印件；5、《评估报告》；6、《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》，载明负一、负二层为停车场，预售停车场可售套数为163，预售证有效期为2001年12月28日至2002年12月28日。经质证，周耀华、顾立群、黄扬、孙保禄、黄斌、邵炳权、贺友华、蒙秋瑶、黎伟彦的质证意见为：确认上述证据1、2、3的真实性，但认为本案为无因管理收取及支付的费用，且上述协议涉及车位128个并非国龙公司主张的163个，且因其中两个车位是国龙公司自行划出的，故真实车位个数为126个；因没有原件核对故对证据4真实性不确认，对所载的出售价格亦不确认，但确认国龙公司曾出售过车位；对证据5的真实性确认，对关联性不确认，因为国龙公司本案主张的是2007年至2015年的损失，而该报告是2015年12月30日委托评估的，不能证明车位在2007年的价格；对证据6的真实性不确认，因与其国龙大厦的《商品房预售许可证（穗房预字第××号）》记载的车位129个不一致。冠雄公司质证认为，同意上述众原审被告的质证意见，并认为车位数量应以实际的129个为准，与国龙公司提供的证据6中的房屋平面图吻合。冠雄公司为证明其主张，向一审法院提交以下证据：《国龙大厦管理处代业委会收支费用明细汇总表》及《国龙大厦六、七楼写字楼、仓库及车位出租情况表（表1）》若干套。国龙公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为冠雄公司、国龙大厦业委会分成后扣除有关费用才将余款58050.5元转到管理人的账户，故冠雄公司、国龙大厦业委会共同损害了其利益。周耀华、顾立群、黄扬、孙保禄、黄斌、邵炳权、贺友华、蒙秋瑶、黎伟彦为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.一审法院于2010年5月19日作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，其中判决广州国龙房地产公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等；2.新华网于2007年4月18日新闻报道“国龙大厦受骗业主增14户、业主欲集体起诉—多部门联合成立善后小组”；3.南方都市报2007年4月17日新闻报道“假证无证骗了国龙大厦110住户、手中房产证系伪造”；4.广州日报于2007年4月20日新闻报道“国龙大厦业主欲诉诸法律途径”；5.照片若干；6.（2014）穗中法民五终字第462号民事裁定书；7.广州市物业专项维修资金管理中心于2016年6月1日作出的《关于国龙大厦业主委员会申请追缴物业专项维修资金的复函》；8.广州市金埔会计师事务所有限公司作出的（2012）第C-111号《报告书》、（2017）第C-064号《报告书》；9.收款收据2张；10.《商品房预售许可证（穗房预字第××号）》复印件，载明地下一、二层3870平方米，共129套，有效期为1998年11月20日至1999年11月20日。国龙公司质证认为，对证据1真实性无异议，但对部分关联性有异议，对证据2、3、4真实性、合法性及关联性均不确认，认为新闻报道不真实；对证据5真实性不予确认，认为照片显示了冠雄公司没有尽管理责任的后果；对证据6、7、9真实性、合法性及关联性均确认；对证据8的真实性无异议，对关联性不予确认，认为提及的内容不应由国龙公司承担。冠雄公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认；对证据10的真实性不予确认。一审案件审理过程中，国龙公司向一审法院提出对冠雄公司及国龙大厦业主委员会自2007年8月31日起至2015年12月30日止的收支情况进行审计的申请，经摇珠确定由广东泽信会计师事务所有限公司（以下简称泽信公司）进行审计。该公司于2019年1月15日派员对上述场地进行勘验，后于2020年11月30日作出粤泽信专审字[2020]第80813号专项审计报告，其中载明：二、审计情况，(三）业委会取得的租赁收入分成情况，根据法院提供的2007年9月至2015年12月冠雄公司国龙大厦管理处代业委会收支原始单据及《国龙大厦管理处代业委会收支费用明细汇总表》，业委会取得国龙大厦2007年9月至2015年12月期间租金收入税后分成金额合计5646844.55元，其中，出租国龙公司物业取得租金收入分成合计4473333.86元，包括：负一、负二层车位租金收入分成合计3182684.00元等；其他非国龙公司产权物业租金收入分成合计1173510.69元。(四）冠雄公司取得租金收入分成情况，1、六楼写字楼、负一负二层仓库、负一负二层车位租金收入情况。六楼写字楼、仓库上述时间之外的租金收入及车位的租金收入均为业委会以收取管理费形式向冠雄公司收取固定金额，因冠雄公司未提供相关会计账册资料和出租合同等资料，根据现有资料，我们无法核实冠雄公司实际对外出租收取的租金收入。三、审计意见。我们通过对法院提供的相关资料进行审计，我们认为：(一)2007年9月至2015年12月期间，业委会取得租金收入分成合计5646844.55元，其中：出租国龙公司物业取得租金收入分成合计4473333.86元，出租其他非国龙公司产权物业取得租金收入分成合计1173510.69元。(二）冠雄公司取得租金收入分成合计606968.55元，负一负二层车位的租金收入等均为业委会以收取管理费形式向冠雄公司收取固定金额，因冠雄公司未提供相关会计账册资料和出租合同等资料，根据现有资料，我们无法核实冠雄公司实际对外出租收取的租金收入。(三)收到社保补贴18436.26元；收到代开收据税费15562.00元。根据现有资料，与负一负二层仓库、负一负二层车位、六楼写字楼出租物业无关。(四)2007年9月至2015年12月期间，业委会费用支出合计144975.20元，根据现有资料分析，与负一负二层仓库、负一负二层车位、六楼写字楼物业出租管理无关。(五)2007年9月至2015年12月期间，冠雄公司代业委会支出中，负一层、负二层支出204822.05元；六楼写字楼支出0.00元；国龙大厦办公楼整体维护支出3249629.86元，国龙大厦办公楼整体维护支出，因冠雄公司提供资料不完整，缺乏具体支出依据，无法判断支出归属；代业委会日常管理开支483479.44元，根据现有资料分析，与负一负二层仓库、负一负二层车位、六楼写字楼物业出租管理无关；七楼写字楼支出779292.80元，七楼写字楼为国龙大厦架空层，属于全体业主共有的公共部分，我们认为，七楼写字楼支出与负一负二层仓库、负一负二层车位、六楼写字楼物业出租管理无关。四、特别事项说明，（一）冠雄公司及业委会仅提供了相关原始凭证，未提供会计凭证、明细账等会计资料；未提供六楼写字楼、负一负二层仓库、负一负二层车位的租赁合同，根据冠雄物业公司对要求补充资料的回复“国龙大厦管理处出租六楼写字楼、七楼708房、负一负二仓库租赁、公共广告租赁等租赁合同，在与业委会结算时，所有租赁合同及租金金额都己经双方确认，这些租赁合同己打包存档，但现在怎样都找不到，可能是办公室重新装修时，在搬迁过程中遗失。负一负二车库及东侧外围车位，全部没有签订租赁合同，属于月保的车主，每月交费后，凭月保卡出入，临保的车主，每出入一次，按时计算停车位费，即时收取的，与业委会是按车位个数结算费用的”，因此，根据现有资料，我们无法确定冠雄公司与业委会将国龙公司物业对外出租获取的全部收益情况，只能统计业委会取得的分成部分，以及冠雄公司按分成比例与业委会分成期间取得的分成收入。在2020年11月26日的质证笔录中，业委会委员表示实际收入没有收到447万，而是320万。而冠雄公司及业委会委员无法确定上述差额127万如何归类，双方对有关收入和支出也有争议。国龙公司对上述审计报告没有提出异议。冠雄公司表示：国龙大厦2007年9月至2015年12月期间六楼写字楼、负一及负二层车位、负一及负二层仓库、东外围车位、708房、广告位等取得的收入共计5646844.55元；冠雄公司国龙大厦管理处已通过业主委员会确认作为国龙大厦公共收益支出且已代支付5475857.66元，六楼写字楼、负一及负二层车位、仓库作为国龙大厦整体的一部分，也是公用收益支出受益人，理应承担其所应分摊的费用；冠雄公司已经支付给国龙公司剩余租金58050.50元没有显示；冠雄公司以现金形式支付自2012年9月至2015年12月止六楼写字楼、负一负二层仓库、708房租金共592372元给业主委员会，由其成员自行支配，报告中没有显示；收支费用冠雄公司只是代为管理并没有侵占，同时亦由业委会监管，所有收支费用均经业委会同意及确认且每年均将相关公示给广大业主；至2015年12月止冠雄公司拟代管收支费用余额为17986.89元。业委会委员表示：一、2015年1月至6月，冠雄公司代业委会收支结余317969.44元没有移交业委会。2015年7月至12月，业委会没有收到冠雄公司代业委会收支费用汇总表，也没有收到冠雄公司应支付给业委会的租金收入分成共300714元；二、负一负二层仓库不在地下停车场范围内，属于全体业主共同所有的公建部分，租金收益不属于国龙物业取得。三、业委会聘请文员工资、社保、住房公积金支出283114.25元，应纳入业委会费用支出统计。另，国龙公司还向一审法院提出对广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库的车位占用期间（从2007年8月31日至2015年12月30日止）的出租利润和收入进行评估。经摇珠确定由广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）进行评估。一审法院于2019年1月15日组织各方勘验现场，现场所见有车位划线和挂牌的车位为147个。另无车位线、无挂牌但有停车或摆放了“雪糕筒路障”的位置有3个。安衡公司于2020年12月30日作出穗安价（估）字〔2020〕A318号《关于广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库车位占用期间出租利润和收入的价格鉴证评估报告》(以下简称评估报告)，其中载明：（三）标的车位收入项目和车位数量的确定。根据审计报告显示，标的车库在评估时段内有101-128个车位和3个自购车位，由冠雄公司分别每月收取固定保管费（以下简称“月保”）及物业管理费；另外经鉴证评估人员现场勘查，标的车库除月保车位和自购车位外，还有其余车位停放着车辆，根据现有评估材料和本案的实际情况总和考虑，其余车位（19-46个，含争议的车位）按临时保管用途（以下简称“临保”计算车位收入）。经鉴证评估人员现场勘查清点，标的车库共150个停车位，其中负一层共有79个，负二层共有71个，争议车位负一层2个和负二层1个，因双方当事人对涉案停车场中3个已停放车辆，但没有划线和挂牌的停车位存在争议，故本次鉴定评估将该车位收入列作争议项目评估，最终由法院认定。标的车位收入项目和数量详见附表一和附表二。(四）标的车位收入单价的评估。因客观原因，双方当事人无法提供标的车库在评估时段内车位收入和停放次数等详细记录数据，故本次鉴证评估以评估时段内政府颁布的相关收费政策和市场平均水平进行测算。3.标的车位月保收费单价的评估。参考有关当事人提供的资料，结合鉴证评估人员对评估时段内收集的市场调查信息，通过分析标的车库的规格状况、使用群体和区域内同类型停车场月保收费的平均价格等相关资料，最终确定标的车位各个时期的月保收费评估单价。标的车位各个时期的月保收费评估单价详见附表一。4.标的自购车位物业管理收费单价的评估。标的车位各个时期的自购车位物业管理收费单价详见附表一。5.标的车位临保收费单价的评估。根据鉴证评估人员现场勘查，结合评估时段内收集的市场调查信息，通过分析标的车库所在大厦的使用群体和一至五层商业经营类型，综合考虑各时段的停车需求量、停放时长、空置率、免费时间和区域内同类型停车场临保收费的平均价格等实际情况，最终测算出标的车位在各个时期的平均临保单日收入价格。标的车位各个时期的平均临保收入单日价格详见附表二。6.标的车位收入的计算。根据以上标的车位的数量、计算时长和各项目收入单价的评估，按以下公式计算标的车位在评估时段各项目的收入合计：（1）标的车位月保收入合计=∑(车位出租个数×月份数×评估单价）=5285600元；（2）标的自购车位物管费收入合计=∑(车位个数×月份数×评估单价）=36000元；（3）标的车位临保收入合计=∑(车位个数×日数×评估单价）=1488304元（四舍五入到元位）；（4）标的车位争议临保收入合计=∑(车位个数×日数×评估单价）=221285元（四舍五入到元位），标的各项目计算过程详见附表一和附表二。(五）标的车位经营费用的评估。因双方当事人提供的资料和《专项审计报告》无法完整显示标的车库日常经营的成本费用，仅能列出在评估时段内标的车库增添设备和加建修缮的费用支出，标的车库日常运营中的人员职工薪酬、设施设备折旧费、水电费、卫生清洁费和期间成本等费用支出未能详细列明，故本次评估参考广州市价格成本调查队出具的机动车停放保管服务经营成本监审以及审计报告列出的负一和负二层的相关费用支出，结合评估时段区域内同类型停车库经营成本的市场平均水平进行修正计算。1.标的车库经营费用的项目构成和项目支出的确定。参照《广东省物价局机动车停放保管服务定价成本监审办法》的相关成本归集方法，机动车停放保管服务经营成本由直接成本、间接成本和税费三部分组成。根据有关当事人提供的资料和本案的实际情况，标的车库由冠雄公司经营管理，比对同类型物业管理公司经营停车场的成本构成，确定直接成本主要包括停车场经营管理过程中的人员职工薪酬、设施设备折旧费、修理维护费、低值易耗品、水电费和卫生清洁费等；间接成本主要包括分摊企业管理费用和财务费用；税费主要包括营业企业应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等。另根据有关当事人提供的由国龙大厦业主委员会与冠雄公司签订的《协议书》内容显示，冠雄公司收取停车位的月保收入后，需支出分成给国龙大厦业主委员会，2007年9月至2012年8月期间，每个车位每月支付280元，2012年9月至2015年12月期间，每个车位每月支付250元。2.标的车库单方经营费用的评估。根据有关当事人提供的资料，结合鉴证评估人员现场勘查了解，参考广州市价格成本调查队发布的停车场成本监审信息和市场信息，综合考虑标的车库实际经营状况、建筑面积、人员配置和设备实施的投入情况，以及各年度的价格水平变化，再通过对同类型停车库的市场平均单方经营费用进行比较修正，最终评估出标的各个时期的单方经营费用，该单方经营费用已包含直接成本、间接成本和税费。标的各个时期的单方经营费用详见附表三。3.标的车库经营费用的合计。根据以上标的车库的业委会费用、经营费用、车位数量、计算月份数和停车场面积（不含仓库面积）等，按以下公式计算标的车位在评估时段总费用的合计：（1）业委会费用合计=∑(车位个数×月份数×业委会费用单价）=3394000元；（2）经营费用合计=∑(停车场面积×单方经营费用）=2070680元；（3）标的总费用合计=∑(业委会费用合计+经营费用合计）=5655480元。标的各项目计算过程详见附表三。(六）标的车位总收入和利润的计算。根据以上标的车位各项目的车位收入（不含争议车位收入）和车位总费用的计算，按以下公式计算标的车位总收入和利润：标的车位总收入=月保收入合计+物业管理费收入合计+临保收入合计=5285600元+36000元+1488304元=6809904元，标的车位利润=标的车位总收入-总费用合计=6809904元-5464680元=1354224元。八、价格鉴证评估结论。1.广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库车位占用期间出租收入为人民币6809904元;2.广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库车位占用期间出租争议收入为人民币221285元;3.广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库车位占用期间出租利润为人民币1354224元。国龙公司对上述评估报告的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为：结合粤泽信专审字[2020]第80813号专项审计报告及这份评估报告可知：一、2007年9月至2015年12月期间，业委会出租国龙大厦负一层、负二层车位租金收入分成合3182684元（实收金额），税前为3394000元（审计报告第4页至5页和评估报告附表三“业委会费用合计3394000元”二、2007年9月至2012年8月，业委会出租国龙大厦负一层仓库租金收入分成合计270668.86元；2007年9月至2012年8月，业委会出租国龙大厦负二层仓库租金收入分成合计285083.75元；2012年至2013年12月负一、负二层仓库租金收入分成合计为173290元(审计报告第3页至第4页，附件4-附件5);综上所述，2007年9月至2015年12月期间，业委会出租国龙公司名下负一层、负二层物业取得租金收入分成合计为3911726.61元。三、按照冠雄公司与业委会之间的分成协议，冠雄公司本无权取得国龙公司的租金收入，但实际上冠雄公司取得了分成，该种“取得行为”实质应该是用于支付冠雄公司应当或可以收取的停车场的物业管理费；所以国龙公司无需再为此支付物业管理费。四、评估报告中涉及的“总费用5464680元”，是附表三中“业委会费用3394000元”与“经营费用合计2070680”之和，管理人认为附件三中的“业委会费用3394000元”实际为业委会出租国龙公司地下车位取得的租金收入，不能被当成冠雄的“总费用”。五、业委会出租国龙地下停车场收取的租金收入（合计为3911726.61元）理应全部返还给国龙公司。但考虑到冠雄公司代业委会支出了部分费用（小部分应该国龙公司承担，大部分属于专项维修基金承担)，管理人同意扣除上述费用，但关于专项维修基金的具体数额尚需广州市房屋安全管理所确认。六、这份评估报告名称为“关于广州市越秀区环市中路276号地下室1号、地下室2号车库车位占用期间出租利润和收入价格鉴证评估报告”，所谓的利润和收入，完全是从冠雄公司的立场进行评估的，而非从物业持有人国龙公司的立场进行评估。如果是从国龙公司的视角进行评估，就不会出现将“业委会收取的月保车位租金收入”表述为“业委会费用”的情况了。故综上，对于这份评估报告的内容，我方只认可业委会分成收取的车位租金收入3394000元。至于其他经营费用、利润与我方无关。原审被告方则质证认为，一、本案所涉车位数量问题应以政府房管部门核定的预售许可证载明的车位个数计，通过原业委会与冠雄公司的委托出租协议，或现国龙公司出租给冠雄公司的协议，均确认该地下车场车位个数为129个（含已售3个)，虽评估单位现场清点约有150个划线位，多出合规车位21个，该部分或是在过道上，或是在规划自行车区域内等，非正常使用车位，为此，多出所谓车位不应记入正常车位范围并计算租金。二、月保车位的出租收入。1、报告第八条1项中评估结论为：“出租收入6809904元”及相应附表一中的月收入为每月400元、500元与实际不符。该评估月单价系广州市政府规定最高限价，其限价为月保租金价，虽在理论上可收到此限价，但评估报告忽视了冠雄公司系该受评估地的物业管理公司，作为物管公司对管理区域内的车位须收取物业管理费的，本案中质证人可收取的限价租金除按委托协议支付业委会280元外，尚余120元系收取的物业管理费，因此单个月保车位的租金收益仅为280元，评估报告计为400元显然多计，共涉及128个月保车位。2、自购3个车位每月120元的收入系物业管理费收入，不应计算在总出租车位的租金收入中。三、临保车位的出租收入，1、评估报告附表二中将临保收入评估为每日22元/个与实际不符。评估报告所涉被评估期间的车位最高限价为7.5元/个（3-12)小时，以此计每日最高为15元，远低于评估报告中的22元，至于临保车辆使用车位的不固定性，因此一个临保车位的租金收入也可能高于限价，但在车位少时也可能低于限价，所以以高于限价50%计算收入与实际情况不符。2、同理，临保车位也同样需支付物业管理费用，但评估报告中并未将临保车位的物业管理费计入并扣减。四、评估报告中的评估租金收入价格系理论上在车场正常使用情况下，满载计算，但事实上由于各种历史原因，业主拒付车位租金的情况大量存在，事实上冠雄公司受托代收的车位租金并不能正常全部收取，对该事实可向本案国龙公司核实，其于2016年初接受车场后的实际租金收入予以证实，同时，通过现本案国龙公司包租车场给冠雄公司后的实际车位数及租金收入以及业主拒交车位租金的现状，均可证实，因此国龙大厦负一、二层停车场的租金收入应在评估报告满打满算的基础上扣减20%计算，才能与该停车场的实际情况相符。后安衡公司又于2021年1月18日作出《评估修改说明函》，载明：经2021年1月18日开庭质询，有关当事人对评估报告的内容提出异议，经研究对报告内容有误处进行修改，详细如下：一、临停车位数量修改，对“附表二”中的“一、其余车位临保收入”的车位个数中的数量及计算金额进行调减修改；对“汇总表”中的“临保收入合计”和“利润”的金额进行调减修改，最终修改结果详见后附表格。二、报告评估结论修改。对第八点“价格鉴证个评估结论”中的第1点修改为“1.广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库车位占用期间出租收入为人民币6588620元”；第3点修改为“3.广州市越秀区环市中路276号地下室1层、地下室2层车库车位占用期间出租利润为人民币1123940元。国龙公司坚持其此前的质证意见，各原审被告亦坚持其此前的质证意见，并提供按审计报告作出的《国龙大厦负一、负二层车位租金收入及应交税费明细表》及按评估报告作出的《国龙大厦负一、负二层车位租金收入及应交税费明细表》，认为报告所列的经营成本与事实不符，按照129个车位计算，去除物业管理费，冠雄公司没有其他任何收益。安衡公司回应称，该报告是冠雄公司为经营主体作出评估的，故不再收每个车位的管理费，评估报告中所计算的车位月保和临保收入已经包含了其应收取的物业管理费；关于税费的问题，评估报告已按整个停车场经营收入进行综合考虑，已经放入经营费用部分进行计算。因此，评估报告无需作出修改。在上述审计及评估过程中，国龙公司、各原审被告均提供了各自的评估依据及对上述审计报告、评估报告包括其说明函等提出了各自不同的意见，泽信公司及安衡公司均进行了回复，并最终出具了上述审计报告、评估报告及评估修改说明函。国龙公司已向泽信公司支付了审计费160000元，亦已向安衡公司支付了评估费66744元。另查明，2017年，因涉诉国龙大厦第六层纠纷，国龙公司起诉各原审被告要求赔偿共同侵权造成的损失。一审法院以（2017）粤0104民初22987号受理该案，在该案庭审中，冠雄公司及业委会委员均确认国龙大厦业委会为了避嫌并未设立账户，委托冠雄公司设立专户进行管理，收入均是进入该账户，双方再根据约定分成，从该账户中直接支出。国龙公司在该案中还提交了《国龙大厦六楼写字楼使用协议》复印件，显示系冠雄公司（乙方）与国龙大厦业主委员会（甲方）于2010年6月12日签订，内容为国龙大厦六楼写字楼原属国龙房地产开发公司物业，由于国龙公司法人失踪，欠下国龙大厦全体业主的物业维修基金，而原国龙大厦管理公司泰兴物业管理公司也因此而撤出，并在撤出前使国龙大厦设施设备遭到严重的破坏。这种恶劣情况下，大厦在政府部门指导下成立业委会，并委托冠雄公司进行管理，确保大厦秩序正常，……为弥补大厦维修基金和物业公司的物业管理费成本不足，双方达成协议等内容。冠雄公司及业委会委员表示确认有签订过上述《国龙大厦六楼写字楼使用协议》，但均是第一届业委会任期内发生的。再查明，广州市中级人民法院于2015年12月30日作出(2015)穗中法民二破（算）字第5号-1《民事裁定书》，裁定受理对国龙公司的破产清算申请。一审法院认为：国龙公司为涉诉国龙大厦地下室1层、地下室2层的产权人，依法对涉诉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。因国龙公司被判犯合同诈骗罪，导致国龙大厦管理陷入困境，国龙大厦业委会因此与冠雄公司签订《协议书》及《补充协议》，将国龙大厦地下室1层、地下室2层交由冠雄公司出租或自用，但期间产生的收益应由国龙公司享有。鉴于冠雄公司并未提交相关会计账册资料和出租合同等资料，根据现有证据材料，无法通过审计方式核实冠雄公司实际对外出租收取的租金收入。而安衡公司在双方当事人无法提供标的车库在评估时段内车位收入和停放次数等详细记录数据的情况下，以评估时段内政府颁布的相关收费政策和市场平均水平进行测算，作出了评估报告。虽然国龙公司、各原审被告双方均对评估报告包括其评估修改说明函提出了一些异议，但经审核，安衡公司领有《价格评估机构资质登记证书》，具备价格评估等评估资质，同时安衡公司对异议进行多次回复并到庭解释，并最终出具了上述评估报告及评估修改说明函，国龙公司、各原审被告对此也没有足以反驳的相反证据和理由，故一审法院对该评估报告及评估修改说明函均予以采纳。关于对上述评估报告及评估修改说明函所记载的出租利润与收入的确定的问题，安衡公司在评估报告汇总表中分为六个部分，即月保收入合计、自购车位物业管理费收入合计、临保收入合计、总费用合计、利润、争议车位临保收入合计。因此，所涉车位的收入的具体数额应以该评估报告的结论结合案情及举证责任分配规则予以最终确定。如前所述，国龙大厦地下室1层、地下室2层车库的车位出租期间所产生的收益应由国龙公司享有。因国龙公司、各原审被告双方据以主张车位数量的预售许可证有效期均已届满，而案涉地下室1层、地下室2层车库的各个车位并未办理产权分割，故一审法院认为，案涉车库车位的数量应以现场勘验的有划线、有挂牌的实际车位个数为准，即：现场勘验的150个停车位-已售出的3个车位-没有划线、挂牌的3个争议车位=144个。关于讼争期间上述144个车位的收益问题。首先，评估报告中关于“自购车位物业管理费”36000元不属于上述争议车位的出租收益，故该费用应在“标的车位总收入”中剔除。即“标的车位总收入”剔除“自购车位物业管理费”后，应为月保收入5285600元+临保收入1267020元=6552620元。其次，因冠雄公司确认业委会并未设立账户，由该公司设立专户进行管理，收入由冠雄公司代收代管、支出由冠雄公司代付，即收支款项均由冠雄公司管理，而冠雄公司与业委会之间亦对有关收入和支出存在争议，故上述收益款项应由冠雄公司退还国龙公司。同时，考虑到冠雄公司出租案涉车位的过程中需支出日常经营成本费用，故冠雄公司关于应扣除合理管理费用后才返还国龙公司费用的抗辩意见，合情合理，一审法院予以采纳。安衡公司对“车库单方经营费用”的项目构成和支出的确定作出了详细的说明，并将直接成本、间接成本和税费计算后得出2070680元，一审法院认为该费用应予以扣除。如前所述，上述收益款项由冠雄公司直接退还国龙公司，故评估报告中关于“业委会费用”3394000元，一审法院不作扣除。至于原审被告之间就款项收支结算问题，双方可另寻途径解决。综上所述，因冠雄公司并未提交相关会计账册资料和出租合同等资料证明其实际收益的情况，故根据评估报告，计得讼争期间占用车位产生的收益应为6552620元-2070680元=4481940元。由于冠雄公司已经按照国龙公司发出的《告知函》要求，向国龙公司支付58050.50元，故冠雄公司还应向国龙公司支付4481940元-58050.50元=4423889.5元。至于业委会成员在协议书及补充协议中签名的行为，属其履行职务行为的表现，国龙公司要求各成员承担责任，于法无据，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，法院于2015年12月30日受理国龙公司破产申请，自该日期起其对外享有债权的诉讼时效中断，故原审被告主张超过诉讼时效的请求，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，于2021年4月19日判决如下：一、本判决发生法律效力之日十日内，被告广东冠雄物业管理有限公司向原告广州市国龙房地产开发有限公司返还租金收益4423889.5元；二、驳回原告广州市国龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费372691.7元（含案件受理费145947.7元，审计费160000元，评估费66744元），由原告广州市国龙房地产开发有限公司负担293681.1元，被告广东冠雄物业管理有限公司负担79010.6元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方上诉意见与答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、冠雄公司是否应当返还国龙大厦负一、二层车位租金4423889.5元给国龙公司？二、国龙公司于2017年提起本案诉讼要求冠雄公司支付2014年1月之前的车位租金收益是否超过诉讼时效？对此，本院分析如下：从一审查明事实来看，国龙大厦地下室1层、地下室2层的产权人是国龙公司，依《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，国龙公司享有占有、使用、收益和处分的权利。国龙大厦业委会与冠雄公司在国龙公司被判犯合同诈骗罪，管理陷入困境的情况下，签订《协议书》及《补充协议》，将国龙大厦地下室1层、地下室2层交由冠雄公司出租或自用，期间产生了大量收益，而该收益依法应由国龙公司享有，但现冠雄公司提供账户收取该收益，无证据显示该收益返还国龙公司，国龙公司据此主张冠雄公司对其构成侵权成立，一审法院予以支持并无不当，本院予以认可。冠雄公司上诉提出该司系善意第三人主张的理据不成立，本院不予采纳。由于冠雄公司并未提交相关会计账册资料和出租合同等资料，本案无法通过审计的方式核实冠雄公司实际对外出租收取的租金收入。而在双方当事人无法提供标的车库在评估时段内车位收入和停放次数等详细记录数据的情况下，一审依法委托安衡公司就前述物业出租收益作出评估报告，国龙公司、各原审被告虽提出异议，但一审诉讼中，安衡公司已对异议进行多次回复并到庭解释，并最终出具了上述评估报告及评估修改说明函，国龙公司、各原审被告对此也没有足以反驳的相反证据和理由，一审法院对该评估报告及评估修改说明函均予以采纳无误。冠雄公司二审虽提出部分租金收益已被国龙公司预先收取，但其一审提交的证据未被安衡公司采用，二审再次提出亦不足以证明其主张，本院不予采纳。一审法院根据评估报告，综合考虑各项成本、税费计得讼争期间占用车位产生的收益应为6552620元-2070680元=4481940元并无不妥，本院予以认可和维持。由于冠雄公司已经按照国龙公司发出的《告知函》要求，向国龙公司支付58050.50元，故冠雄公司还应向国龙公司支付4481940元-58050.50元=4423889.5元。至于诉讼时效问题。如前所述，由于国龙公司犯合同诈骗罪，管理陷入困境，冠雄公司与国龙大厦业委会、业委会成员一审答辩中亦陈述自“2007年3月至2015年底，国龙公司一直没有任何经营活动…”等，由此可见，国龙公司亦因此无法提出相关的诉讼主张，而本院于2015年12月30日受理国龙公司破产申请，指定破产管理人，故自该日期起国龙公司才知道且应知道其权益受到损害，该司提起本案诉讼主张2007年8月31日至2015年12月30日的租金收益并未超过诉讼时效。对冠雄公司提出国龙公司所主张2014年1月前的部分租金收益超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。综上所述，冠雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第六条、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）第三十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2021年1月1日施行）第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42823.2元，由广东冠雄物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年八月二十五日书记员  吴浩正徐毅敏