北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10001号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村北花园中路花园金地写字楼B座一层106室。法定代表人：王升，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：计通时代（北京）商贸有限公司，住所地北京市丰台区西局西街300号北楼511F号。法定代表人：许元元，项目经理。委托诉讼代理人：裴中强，男，1980年10月6日出生，汉族，计通时代（北京）商贸有限公司员工，住山东省德州市德城区。上诉人北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司（以下简称福民兴邦公司）因与被上诉人计通时代（北京）商贸有限公司（以下简称计通时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。福民兴邦公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．将本案发回重审，依法改判。事实与理由：1．一审审理期间，法院未提供证据证明涉案房屋为违法建筑，也并未进行相关质证，一审法院以“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”判定合同无效，违反法定程序且无事实依据，证据不足，应该依法撤销一审判决，发回重审。2．一审法院认定涉案房屋为违法建筑，事实认定错误，适用法律错误，应该依法撤销一审判决，发回重审。3．一审法院认定福民兴邦公司应支付计通时代公司2019年10月22日至2019年12月1日房屋占有使用费8000元，事实认定错误，适用法律不当。4．计通时代公司未足额缴纳诉讼费，应当视为撤诉，其反诉不成立。5．计通时代公司在一审过程中，伪造证据，应依法追究相应责任。6．若认定涉案房屋为违法建筑，计通时代公司非为该房屋所有权人，其为不适合的诉讼主体，应驳回其所有诉讼请求。按照庭审内容，若认定涉案房屋为违法建筑，福民兴邦公司不要求在本案处理，将另案诉讼追究计通时代公司违法损害责任，应视为撤案，而非一审法官认定的驳回福民兴邦公司诉讼请求。一审法院判决事实认定错误，法律适用不当，应发回重新审理。计通时代公司辩称：同意一审判决，不同意福民兴邦公司的上诉请求。福民兴邦公司向一审法院起诉请求：1．要求计通时代公司立即为福民兴邦公司打开位于北京市朝阳区高碑店北花园中路×1室房屋（以下简称涉案房屋）房门；2．要求计通时代公司向福民兴邦公司退还押金5596元、2019年7月22日至2019年8月26日期间的租金6888．13元；3．要求计通时代公司向福民兴邦公司赔偿违约金5819元；4．要求计通时代公司向福民兴邦公司赔偿员工工资、社保损失20000元；5．要求计通时代公司向福民兴邦公司赔偿装修损失，估算10000元；6．要求计通时代公司向福民兴邦公司赔偿误工损失30000元。计通时代公司向一审法院反诉请求：1．要求福民兴邦公司立即腾退涉案房屋并交还计通时代公司；2．要求福民兴邦公司向计通时代公司支付房屋占有使用费（按照6352．66元/月的标准，自2019年10月22日计算至实际返还房屋之日止）。一审法院认定事实：2017年8月3日，计通时代公司作为出租方（甲方）与福民兴邦公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公。租期自2017年8月27日起至2018年8月26日止，首年月租金标准为5596元，押金5596元。2018年8月7日，计通时代公司作为出租方（甲方）与福民兴邦公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：双方就涉案房屋继续签订租赁合同，租期24个月，自2018年8月27日起至2020年8月26日止。第一年年租金为69838元，第二年年租金为72632元，租金方式为季付。合同签订后，计通时代公司按时交付涉案房屋，福民兴邦公司支付押金5596元。福民兴邦公司按时支付租金至2019年8月26日，未支付后续租金。2019年7月22日，A幢房屋开始被拆除，拆除期间，A幢房屋及涉案房屋所在区域被隔离起来，涉案房屋水、电供应被切断。A幢房屋拆除期间，造成涉案房屋所在一排平房部分玻璃幕墙毁损。庭审中，福民兴邦公司称A幢房屋拆除过程持续至2019年8月31日；2019年9月15日，涉案房屋恢复供电；福民兴邦公司自2019年9月15日至2019年12月1日实际使用涉案房屋，但由于房屋门前垃圾一直无人清理、拆除过程损坏的墙面一直没有修复、计通时代公司一直未提供新的水源，导致涉案房屋没有达到合同约定的交付标准，福民兴邦公司有权延付租金。计通时代公司对此不予认可，称A幢房屋拆除过程持续至2019年8月中旬，涉案房屋于2019年8月底恢复供电、于2019年9月初恢复供水，涉案房屋门前垃圾已经清理完毕，具体日期不清楚。2019年12月2日，计通时代公司以福民兴邦公司未按时支付租金为由将涉案房屋房门上锁至今，福民兴邦公司办公用品至今未搬离涉案房屋。计通时代公司称双方曾口头协商计通时代公司免收2019年8月26日至2019年10月21日期间的租金。福民兴邦公司对此不予认可，表示计通时代公司口头承诺在A幢房屋所在区域新建花园完成后，会将涉案房屋外立面恢复原状，后福民兴邦公司才需支付租金。经询，福民兴邦公司称其于2021年1月去涉案房屋现场发现涉案房屋所在区域再次被围挡围起来，无法出入。计通时代公司对此予以认可，表示其于2021年1月在涉案房屋及A幢房屋所在区域四周新建了围挡，目的是其需要对上述区域统一重新进行规划。福民兴邦公司要求计通时代公司向其赔偿各项经济损失，并提交其社保缴纳记录、中国工商银行电子回单、微信聊天记录等证据佐证。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。福民兴邦公司表示如果法院认定涉案合同无效，其不要求一并处理合同无效的法律后果。计通时代公司表示如果法院认定涉案合同无效，其要求一并处理合同无效的法律后果，其反诉请求不变。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，福民兴邦公司、计通时代公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，计通时代公司要求福民兴邦公司支付房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持，关于占有使用费数额，考虑到涉案房屋自2019年7月22日起无法使用、福民兴邦公司自述其于2019年9月15日起重新使用涉案房屋、计通时代公司同意免收2019年8月26日至2019年10月21日期间的占有使用费、计通时代公司于2019年12月2日起将涉案房屋房门上锁至今等情形，法院认定福民兴邦公司应向计通时代公司支付2019年10月22日至2019年12月1日期间的房屋占有使用费8000元。因福民兴邦公司自2019年12月2日起已无法使用涉案房屋，故计通时代公司要求福民兴邦公司支付自该日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，于法无据，法院不予支持。关于返还房屋一节，有事实和法律依据，法院不持异议，如福民兴邦公司未按照本判决确定的期限返还房屋，则仍需在履行期限届满后向计通时代公司支付房屋占有使用费至其实际返还房屋之日止，标准为每月6000元。福民兴邦公司明确表示不要求在本案中一并处理合同无效的法律后果，法院不持异议。综上，一审法院判决：一、确认北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司与计通时代（北京）商贸有限公司于二〇一七年八月三日、于二〇一八年八月七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司于判决生效之日起七日内向计通时代（北京）商贸有限公司支付二〇一九年十月二十二日至二〇一九年十二月一日期间的房屋占有使用费8000元；三、北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区高碑店北花园中路6号院花园金地B幢106室房屋，并将上述房屋交还计通时代（北京）商贸有限公司；四、如北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司未按照判决第三项确定的期限返还上述房屋，则需在该期限届满后次日起至实际返还房屋之日止，按照每月6000元的标准向计通时代（北京）商贸有限公司支付房屋占有使用费；五、驳回北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司的全部诉讼请求；六、驳回计通时代（北京）商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据一审法院调查情况及北京市规划和自然资源委员会朝阳分局出具的回函，涉案房屋未办理规划审批手续，故双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于占有使用费的问题，一审法院根据涉案房屋的实际使用情况，考虑到自2019年7月22日起无法使用、福民兴邦公司自述其于2019年9月15日起重新使用涉案房屋、计通时代公司同意免收2019年8月26日至2019年10月21日期间的占有使用费、计通时代公司于2019年12月2日起将涉案房屋上锁等情形，酌定福民兴邦公司向计通时代公司支付2019年10月22日至2019年12月1日期间的房屋占有使用费8000元并无明显不当。对于计通时代公司主张自2019年12月2日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，因福民兴邦公司自2019年12月2日起已无法使用涉案房屋，故对其该项主张，一审法院不予支持并无不当。关于返还房屋的问题，因双方《房屋租赁合同》无效，计通时代公司主张福民兴邦公司返还涉案房屋，于法有据，一审法院对其主张予以支持亦无不当。福民兴邦公司的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，福民兴邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年八月二十四日书记员  张 立