湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终2451号上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区冷水铺知青路洛王工区4幢402号。法定代表人：林家新，总经理。委托诉讼代理人：李雪兰，系公司员工。委托诉讼代理人：许勇，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：颜家福，男，汉族，1955年2月16日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。原审被告：李雪兰，女，汉族，1969年3月26日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称“东辉公司”）因与被上诉人颜家福、原审被告李雪兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜家福的诉讼请求、判令双方继续履行合同和东辉公司协助办理过户手续，颜家福交清剩余款项，并由颜家福承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：东辉公司与颜家福签订购房协议后，颜家福陆续支付110万元购房款，东辉公司也将案涉房屋交付给颜家福使用，双方均已完成合同约定的大部分义务，而且案涉房屋至今（包括东辉公司与案外人杨静的债务纠纷解决期间）均由颜家福实际控制并对外以2500元/月出租收取租金，该事实足以证明东辉公司并未给颜家福造成任何损失，尽管当时案涉房屋办理了抵押未能及时办理过户手续，颜家福至今也未交清剩余的尾款63.12万元，一审法院仅以颜家福不同意接受门面为由，就判决解除合同，并惩罚性赔偿66万元，对东辉公司不公。按惯例，双方合同已大部分履行，且继续履行并无法律上的障碍，本着鼓励交易的基本原则，双方的合同应继续履行。综上，请求支持东辉公司的上诉请求。颜家福辩称:一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持原判；二、东辉公司的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。1、涉案房产曾经由颜家福对外收取租金并不代表由其实际控制。本案的实际情况是，东辉公司于2013年11月将涉案房产抵押给案外人杨静，一审法院于2019年1月14日将该房屋强制执行交付给杨静的事实，足以证明东辉公司对颜家福购买房屋的所有权造成了严重侵害，且在一审拍卖后，涉案门面的租金也由杨静收取，并非东辉公司在上诉中陈述“涉案门面至今均由颜家福实际控制再对外以2500元/月收租”的事实，颜家福早已失去对该房屋的控制权，根本无法使用涉案门面，颜家福存在未能收取租金的损失；2、颜家福未付清涉案门面尾款，系“东辉公司和李雪兰在颜家福不知情的情况下，将已出售给颜家福的涉案门面抵押给杨静，导致无法办理过户手续，并屡次拖延过户、隐瞒侵权事实”的原因造成，颜家福在履行合同中无过错。颜家福从知道自己权利受侵害之日起，就有权主张解除合同，并要求东辉公司承担违约赔偿责任，一审认定的利息及确定的赔偿责任合理合法，并未违反法律的规定；3、在起诉之前，东辉公司抵押涉案门面的行为导致颜家福无法取得该房屋，合同目的无法实现，颜家福有权选择什么时候、什么方式行使合同解除权，颜家福不愿意继续与东辉公司维系合同。综上，请求驳回东辉公司的上诉请求，维持原判。李雪兰答辩同意东辉公司的上诉意见和上诉请求。颜家福向一审起诉请求：1、解除颜家福和东辉公司、李雪兰签订的《认购协议》；2、东辉公司、李雪兰返还购房款140万元，并按月利率2%标准支付自2012年6月7日起至实际给付之日止的利息；3、东辉公司、李雪兰赔偿颜家福经济损失3.16万元；4、由东辉公司、李雪兰支付颜家福赔偿金140万元；5、由东辉公司、李雪兰承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年6月7日，颜家福和李雪兰签订一份《认购协议》，约定出卖人即东辉公司将其开发的湘岳兰庭小区001栋－1层（－102）出卖给颜家福，房屋总建筑面积86.56平方米，单价2万元/平方米，总金额173.12万元，本协议签订后颜家福付款80万元，余款在办理房产证完毕后一并付清，付款至李雪兰尾号为5650的建设银行账号上，东辉公司在签订本协议后一个星期内将商铺钥匙交给颜家福，合同还对其他事项进行了约定。该合同由颜家福和李雪兰签名。诉讼过程中，颜家福主张当时和李雪兰约定房屋单价为1.6万元/平方米，李雪兰予以否认。2012年6月18日，李雪兰向颜家福出具了收到颜家福购买诉争房屋定金80万元的收条。2012年8月18日，颜家福再次向李雪兰汇款20万元。李雪兰于2012年8月21日向颜家福出具20万元的收条。2015年1月27日，颜家福又一次向李雪兰账户汇款10万元，东辉公司于次日向颜家福出具了收条。颜家福主张，还另行向李雪兰的儿子汇款10万元，共计支付购房款140万元（80万+20万元+20万元+10万元+10万元）。被告主张，2012年8月18日汇款20万元和李雪兰2012年8月21日出具的20万元收条是同一笔款，未曾收到颜家福向李雪兰儿子支付的购房款，实际收取颜家福购房共计110万元（80万+20万元+10万元）。颜家福主张2012年8月21日是以现金的方式向李雪兰支付20万元购房款，但未提交证据证明。颜家福未提交向李雪兰儿子汇款10万元的证据。在颜家福支付80万元购房款后，东辉公司向颜家福交付了诉争房屋。被告主张，该房屋是李雪兰个人向颜家福交付，因为李雪兰是公司股东，该房屋已分配归李雪兰个人所有，该交付行为不是东辉公司所为。颜家福收到房屋后，将房屋以2500元/月的价格出租，其向一审法院提交的两份租赁合同证明租赁时间已至2025年5月18日。另查明，东辉公司因向案外人杨静借款130万元，于2013年11月29日将诉争房屋抵押给杨静。杨静于2016年11月16日对两被告提起诉讼，一审法院于2017年3月28日作出（2016）湘0602民初4772号民事判决书，判令东辉公司偿还杨静借款本金130万元及相应利息，杨静对东辉公司抵押的房屋有优先受偿权，李雪兰对东辉公司履行不能的部分承担连带清偿责任。因两被告未履行该生效裁判确定的义务，一审法院于2019年1月14日对抵押房屋进行拍卖，颜家福失去了对诉争房屋的控制。本案诉讼过程中，东辉公司于2019年11月19日从杨静手中赎回了诉争门面，但颜家福不同意再接收该门面。一审法院认为，颜家福和李雪兰签订的《认购协议》的交易对象为诉争门面，该门面登记在东辉公司名下，而李雪兰是东辉公司的股东，颜家福向李雪兰汇款后，东辉公司出具了收条，故应认定李雪兰和颜家福签订买卖合同是职务行为，《认购协议》的法律后果应由东辉公司承受，李雪兰对《认购协议》没有直接的权利义务，两被告之间关于诉争门面的分配约定，对颜家福没有约束力。颜家福主张和李雪兰口头约定房屋单价为1.6万元/平方米，没有证据证明，不予采信，房屋单价应按合同约定的2万元/平方米计算。颜家福未提供证据证明2012年8月21日以现金的方式向李雪兰支付20万元购房款的证据，而颜家福2012年8月18日的汇款李雪兰或东辉公司又未出具收据，可以认定李雪兰2012年8月21日的收条是对2012年8月18日汇款的确认。颜家福未提供向李雪兰儿子汇款10万元的证据，两被告也不予认可，颜家福要求认定该10万元为购房款的主张，没有证据支持。故此，颜家福实际支付的购房款应认定为110万元。东辉公司在向颜家福交付诉争门面后，又将诉争门面抵押，并因此导致颜家福失去对诉争门面的占有、使用和收益，应对颜家福承担违约责任，虽然东辉公司现在重新取得诉讼门面的所有权，但颜家福有权不再接收，故对颜家福要求解除《认购协议》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，东辉公司应向颜家福退还购房款110万元及相应利息。颜家福在诉争门面被拍卖前，对诉争门面享有收益，故利息的支付时间应从2019年1月14日起算，利息可比照借款年利率6%标准计算。东辉公司将诉争门面交付给颜家福后，又抵押给他人，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，东辉公司还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；考虑东辉公司积极减少过错购回了诉争门面，颜家福因个人原因不愿再接受该门面，且之前收取了该门面租金的事实，一审确定赔偿金额为已付购房款的60%，即66万。东辉公司已承担已付购房款一倍以下的赔偿责任，颜家福还要求东辉公司承担经济损失3.16万元，属于重复请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除颜家福和李雪兰2012年6月7日签订的《认购协议》；二、东辉公司退还颜家福购房款110万元，并按年利率6%标准支付自2019年1月14日起至债务清偿之日止的利息；三、东辉公司赔偿颜家福损失66万元。以上二、三项，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回颜家福的其他诉讼请求。一审案件受理费51763元，财产保全费5000元,合计56763元，由颜家福负担34632元，由东辉公司负担22131元。二审期间，颜家福向本院提交了一份涉案门面承租人于2019年7月15日、10月15日向案外人杨静支付租金的微信聊天截图，拟证明东辉公司上诉陈述涉案门面由颜家福一直控制的事实不属实。东辉公司、李雪兰质证对该证据的“三性”均有异议。本院于2021年8月19日到涉案门面现场对承租人周游就其是否向杨静支付租金的事实进行了核实，经调查、核实，颜家福提交的该份证据反映的“周游向杨静支付租金”的事实属实，对该证据的真实性及证明目的，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、颜家福和李雪兰2012年6月7日签订的《认购协议》是否应当继续履行，一审判决解除该《认购协议》是否正确；二、东辉公司上诉主张协助颜家福办理诉争门面过户手续，颜家福向东辉公司支付剩余门面款的请求应否予以支持；三、一审判决东辉公司赔偿颜家福损失66万元是否恰当。关于焦点一，李雪兰代表东辉公司与颜家福签订《认购协议》并将诉争门面交付给颜家福后，东辉公司又将诉争门面抵押给案外人杨静，因东辉公司与杨静的债权债务纠纷原因，导致颜家福失去对诉争门面的占有、使用和收益，东辉公司构成违约，应对颜家福承担违约责任。东辉公司在颜家福提起本案一审诉讼立案及一审庭审辩论终结前，并未收回诉争门面的所有权，颜家福要求解除《认购协议》的理由成立。虽然东辉公司在一审判决前已从杨静手中赎回诉争门面，但是否接受诉争门面的选择权在颜家福，而非在东辉公司，颜家福在本案中坚持选择拒收门面、解除《认购协议》，一审判决解除《认购协议》，并无不当，本院予以确认。东辉公司上诉主张继续履行《认购协议》的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，因已判决解除双方的《认购协议》，故对东辉公司主张“协助颜家福办理诉争门面过户手续，颜家福向东辉公司支付剩余门面款”的请求，本院不予支持。关于焦点三，虽然东辉公司将诉争门面出卖给颜家福后，又将该门面抵押给案外人杨静，影响了颜家福行使诉争门面的使用、收益及占有权利，但东辉公司在本案一审判决作出前，已从杨静手中收回了诉争门面，如果颜家福选择接受诉争门面，则双方买卖诉争门面的合同目的可以实现。颜家福在签订《认购协议》后接受了诉争门面，且将诉争门面出租，租赁合同至今也未到期，虽然颜家福在收租过程中，因东辉公司与杨静的债务纠纷问题，影响其收取租金，但根据本院对承租人的调查，承租人陈述仅向杨静支付了2019年1月15日至2020年1月15日的租金，其后的租金因双方存在纠纷而未再支付，如果颜家福选择继续履行合同，则其只有一年的租金损失，其余的租金仍可从承租人处收取。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正，法释（2020）17号）已删除了原该司法解释第八条的规定，且本案并非属于“完全导致颜家福无法取得诉争门面、双方的合同目的不能实现”的情形。综上评析，本院认为，一审判决东辉公司赔偿颜家福损失66万元，适用法律错误且处理结果欠妥，应予纠正。综合考虑到东辉公司的违约情形、颜家福拒绝选择继续履行合同及其损失等因素，根据本案案情，本院酌情确定由东辉公司赔偿颜家福损失11万元，对东辉公司的该项上诉意见及理由，本院予以采纳。综上，上诉人东辉公司的上诉请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5970号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5970号民事判决第三项、第四项；三、岳阳东辉房地产开发有限公司赔偿颜家福损失11万元；以上一、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回颜家福的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22076元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担15177元，由颜家福负担6899元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年八月二十六日书记员  荣晴瑶