北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7548号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京智仁达图文科技有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号1层108。法定代表人：陈甫生，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟健华，男，1979年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，总经理。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。上诉人北京智仁达图文科技有限公司（下称智仁达公司）因与被上诉人钟健华、北京鼎铭物业管理有限公司（下称鼎铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初20338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。智仁达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审的诉讼请求；本案诉讼费用由钟健华和鼎铭公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，双方签订租赁合同后，我公司一直按时交纳租金。受疫情影响，案涉房屋一直未开门营业，停业达两个月之久，开门营业后我公司与钟健华的代理人积极协商减免租金事宜。一审法院无视疫情因素，认定我欠租，脱离事实，于法不合。我公司响应国务院指示精神已与钟健华达成口头退租协议，我不存在违约行为，有搬家前对方发给我的信息为证。其次，在我公司搬家时鼎铭公司扣押我公司财物达12个小时，还收取现金11000元。我公司未与之签订物业服务合同，案涉房屋的物业费按照我与钟健华签订的合同应由钟健华支付。一审法院认定我公司应缴纳物业费，于法无据。钟健华辩称，同意一审判决，不同意智仁达公司的上诉意见。鼎铭公司辩称，同意一审判决，不同意智仁达公司的上诉意见。智仁达公司向一审法院起诉请求：1.钟健华向智仁达公司返还扣除三个半月租金后的剩余保证金4500元、物业费7143.44元；2.鼎铭公司对钟健华退还物业费承担连带责任；3.诉讼费由钟健华与鼎铭公司负担。钟健华向一审法院提出反诉请求：1.智仁达公司向钟健华支付2020年5月9日至2020年8月24日租金50187元；2.钟健华不退还智仁达公司履约保证金57000元；3.智仁达公司支付钟健华单方解除合同的违约金63000元；4.智仁达公司向钟健华支付逾期支付的滞纳金4630元；5.诉讼费由智仁达公司负担。一审法院认定事实：2017年11月，钟健华与陈甫生建立房屋租赁合同关系。尔后钟健华、陈甫生、北京智仁达办公设备有限公司又订立更名协议，载明钟健华与陈甫生于2017年11月23日订立有租赁合同，期限自2017年11月24日至2022年11月23日，现三方同意将租赁合同的承租人由陈甫生变更为北京智仁达办公设备有限公司。2018年12月24日，钟健华、陈甫生、北京智仁达办公设备有限公司、智仁达公司再订立更名协议，载明四方同意将租赁合同的承租人由陈甫生、北京智仁达办公设备有限公司变更为智仁达公司，自2018年11月23日起，智仁达公司将租金等费用支付至钟健华指定账户。在此之后，钟健华与智仁达公司签订房屋租赁合同，约定智仁达公司向钟健华承租案涉房屋，建筑面积64.13平方米；智仁达公司使用案涉房屋的用途为图文设计；期限自2019年5月24日至2022年11月3日，无免租期；租金为每月15000元（含物业费，另有9元/平/采暖季的采暖费差价由智仁达公司自行承担），上述租金标准在合同期限内从2019年11月24日开始做递增调整，租金一年为一期，每一期租金比上期租金比例递增5%；上述租金中已含物业费，标准为每建筑平方米22元/月，智仁达公司应当将租金中所含的物业费直接付至物业服务企业，并将扣除物业费后的纯租金支付给钟健华；智仁达公司应当以三个月为一期支付租金，每期到期前的5天之前向钟健华支付下期租金；履约保证金57000元，如租赁期限内智仁达公司违反约定单方解除合同，或由于智仁达公司违约导致钟健华提前解除合同的，智仁达公司应当承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时智仁达公司还应按照合同约定承担相应违约责任，履约保证金不得折抵租赁期内任何时间所拖欠的租金及能源费用等相关费用；智仁达公司未按合同约定履行，提前单方解除合同，或由于智仁达公司违约行为导致钟健华单方行使权利解除合同的，智仁达公司应承担违约责任，即履约保证金不予退还，合同履行期不满二年解除合同的，智仁达公司向钟健华支付违约金标准为4个月的租金标准，智仁达公司进一步确认及承诺自愿依据上述标准向钟健华支付违约金，无权以约定违约金过高请求法院予以适当减少；智仁达公司逾期支付租金及相关费用的，则每逾期一日应向钟健华支付逾期未支付款项千分之一的滞纳金。2017年11月23日，陈甫生向钟健华支付了案涉房屋的保证金及租金109000元。2020年6月24日、2020年7月3日，北京鼎铭物业管理有限公司第一分公司两次向智仁达公司发送催缴物业费的通知，要求智仁达公司支付2020年3月至6月的物业费4232.58元。智仁达公司认可收到上述通知，但认为自己与鼎铭公司没有关系。2020年7月2日，智仁达公司向鼎铭公司发送物业费用缴纳说明，内容为受疫情影响，智仁达公司经营困难，物业费用与租金是在一起缴纳，之前也曾向开发商王经理申请并沟通：租金与物业费延期至7月底缴纳。智仁达公司表示该说明是按照对方要求出具的。2020年8月24日，鼎铭公司为智仁达公司开具物业费7143.44元的发票，备注为“2020.03.08-2020.04.07部分，2020.04.08-2020.09.07”。另，智仁达公司、钟健华均确认，智仁达公司已交纳房屋租金至2020年5月8日。为证明其主张，智仁达公司出示了其与王铁山的微信聊天记录，显示2020年8月17日，王铁山告知智仁达公司“你在25日之前不搬东西，就要再交租金了”，智仁达公司询问“可以再延后几天嘛王经理”，王铁山回答“不行，业主不同意”。钟健华与鼎铭公司认可微信聊天记录的真实性，表示王铁山是钟健华委托代管租赁房屋的。智仁达公司又出示了两段录像，以证明其于2020年8月22日搬离案涉房屋。经质证，钟健华、鼎铭公司认可证据真实性，但录像内容仅是去ATM机取款，因此不认可智仁达公司的证明目的。为证明其抗辩意见，钟健华出具租户退租确认单，日期为2020年8月24日，落款处租户栏有智仁达公司法定代表人陈甫生签字。智仁达公司认可该证据的真实性，但是认为租户退租确认单并非退租当日出具，而是开具物业费发票当日出具，故不认可2020年8月24日为腾退案涉房屋的日期。一审法院认为，智仁达公司与钟健华的房屋租赁合同约定，智仁达公司自愿按照合同约定标准向钟健华支付违约金，且无权以约定的违约金高于造成的损失为由，请求人民法院予以适当减少。该约定违反了法律、法规的相关规定，排除了智仁达公司的法定权利，应属无效。而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，因此智仁达公司与钟健华之间的房屋租赁合同除前述条款外的其他条款合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同的约定，智仁达公司向钟健华承租案涉房屋的租金标准自2019年11月24日递增为每月15750元，亦即双方约定自该日期起变更房屋租金标准。房屋租赁合同同时载明案涉房屋的物业费每月1410.86元，已包含在租金中，钟健华收到租金后将其中的物业费直接付至物业公司。而智仁达公司未按照约定变更后的标准按时足额支付房屋租金，因此钟健华仅将智仁达公司已支付的物业费转交鼎铭公司，对于差额部分由鼎铭公司直接向智仁达公司收取，并无不当。鼎铭公司同意向智仁达公司退还2020年8月24日至9月7日的物业费705.43元，对此法院照准。智仁达公司要求钟健华退还其他物业费、并要求鼎铭公司就此承担连带责任，依据不足，法院不予支持。关于智仁达公司腾退案涉房屋的日期，因智仁达公司出示的证据不足以证明其主张的腾退日期，且不能举证证明退租确认单是事后补签，法院依法认定其腾退日期为2020年8月24日。此外，关于智仁达公司与钟健华的房屋租赁合同解除的原因，根据在案证据，智仁达公司未能按期足额支付房屋租金，其曾向钟健华提出展期，但后者未予同意，可知双方合同未能继续履行的原因在于智仁达公司欠租的违约行为。根据房屋租赁合同的约定，如因智仁达公司违约导致合同解除，则保证金不予退还。故智仁达公司要求钟健华退还保证金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。应当指出，保证金的性质为保障合同的顺利履行，在智仁达公司违约时，保证金为其违约责任承担方式。但钟健华反诉主张的解除合同违约金、欠付租金滞纳金亦为智仁达公司的违约责任承担方式，与保证金有重复之处，而保证金已足以弥补智仁达公司违约给钟健华造成的经济损失，现智仁达公司以违约金标准过高为由请求法院予以适当减少，理由正当，法院比照法律对于违约金的相关规定予以调整。因保证金已作为违约责任承担方式，故不应再以保证金抵扣欠付租金。现钟健华要求智仁达公司支付2020年5月9日至8月24日的房租，理由正当，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京鼎铭物业管理有限公司于判决生效后七日内，退还北京智仁达图文科技有限公司物业费705.43元；二、钟健华不退还北京智仁达图文科技有限公司保证金57000元；三、北京智仁达图文科技有限公司于判决生效后七日内，支付钟健华房屋租金50186.99元；四、驳回北京智仁达图文科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回钟健华的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，智仁达公司称2020年6月公司与钟健华的代表王铁山曾达成减免租金协议，并提交与王铁山的微信聊天记录截屏予以证明。钟健华对该证据的证明目的不予认可，称双方确曾就减免租金展开过协商，我方同意减免租金的前提是对方全面履行房屋租赁协议，如果对方违约，则不再享受减免优惠，但最终双方没有达成一致，对方提前退租了。2020年6月18日的微信截屏显示，王铁山于该日曾要求智仁达公司尽快给将减免租金协议盖章给其，同时交租金。经询，智仁达公司称此后并未交纳租金并提出退租，并称在其提出退租之后，双方协商一致解除合同，用押金抵销未支付的租金后余款退还，前提是智仁达公司在2020年8月25日搬走，对此2020年8月17日王铁山在微信中所称“你在25日之前不搬东西，就要再交租金了”可以证明。钟健华称双方就此并未协商一致，王铁山这样说是对对方的善意提醒，因为按照双方租赁合同的约定25日是交纳租金的节点，超过该节点就要进入下一个周期，需要再交纳租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，智仁达公司与钟健华的房屋租赁合同，除有关智仁达公司无权请求人民法院减少违约金的条款外的其他的条款，无证据显示并非当事人的真实意思表示，为有效条款，对双方具有约束力，双方均应依约履行。智仁达公司上诉称其公司不存在欠租的违约行为，但是根据在案证据和双方当事人陈述可知，智仁达公司因疫情原因要求减免租金，并申请延期交付租金，但钟健华未同意智仁达公司延期交付，后智仁达公司提出退租。结合智仁达公司实际交纳租金至2020年5月8日的事实，可以确认智仁达公司存在违约行为。智仁达公司称其提出退租之后，双方协商一致，其公司在2020年8月25日搬走，押金与未支付的租金抵销后余款退还。但是其提交的2020年8月17日与王铁山的微信记录显示的是25日前不搬东西的后果，未能体现保证金和租金支付之间的关系，钟健华亦不认可智仁达公司对该条微信的理解并对该微信的意思作出了解释。结合双方所签订的房屋租赁合同中有关租期、租金调整期限、租金支付期限的约定以及因智仁达公司违约导致合同解除保证金不予退还的约定，本院认为，钟健华的解释具有合理性，智仁达公司提供的现有证据不足以证明其公司的该项主张。综合合同约定和双方举证质证情况，一审法院判决钟健华不退还保证金、智仁达公司支付钟健华2020年5月9日至8月24日的租金，并无不当，本院予以维持。智仁达公司上诉称案涉房屋的物业费应由钟健华支付，鼎铭公司不应向其收取物业费。但是双方签订的房屋租赁合同中约定每月租金中已含物业费，智仁达公司应当将租金中所含的物业费直接付至物业服务企业，并将扣除物业费后的纯租金支付给钟健华。综合合同约定的租金支付标准、租金和物业费的支付情况以及智仁达公司支付房屋租金的情况，一审法院判决驳回智仁达公司要求钟健华退还其他物业费并要求鼎铭公司就此承担连带责任的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，智仁达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2663元，由北京智仁达图文科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王艳芳二〇二一年八月十三日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳书 记 员 汪雅昭