四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10270号上诉人（原审原告）：罗以吉，男，1983年4月22日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人（原审原告）：粟洁瑶，女，1989年3月8日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审被告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地：成都市新都区三河街道办三河大道23号。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：黄思雨，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人罗以吉、粟洁瑶因与被上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2021）川0114民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。罗以吉、粟洁瑶上诉请求：1.撤销四川省成都市新都区人民法院（2021）川0114民初186号民事判决，改判支持罗以吉、粟洁瑶一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由保利公司负担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，法律适用错误。1.一审法院对房屋的逾期交付事实认定错误，判决事实和结论自相矛盾。从一审认定的事实中可以看出双方约定交房日期是2020年3月31日前，实际交房时间是2020年10月15日，逾期交房共计198天。然而一审法院判决却认为保利公司不存在逾期交房的事实，和法院审理认定的事实自相矛盾。2.一审法院对保利公司违约事实认定错误，法律适用错误。民法典第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》第六条关于房屋交付的规定和双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第四款约定，房屋交付程序只有4个步骤：核实身份、查验房屋、确认房屋面积及结清房屋面积差异产生费、办理房屋占有使用的交接手续。根本不存在需要预缴物业费才交付房屋要求和约定；罗以吉、粟洁瑶在2020年5月5日办理房屋交接手续已经完成核实身份、查验房屋、确认房屋面积及结清房屋面积差异产生费，下一步就应该是办理房屋占有使用的交接手续：交付房屋的钥匙。保利公司擅自增加预缴6个月物业费再交付房屋的交付过程，明显违反了相关规定及合同约定。在一审认定的事实中可以看到交付过程中并不存在合同约定的视为交付情况，也没有证据证明保利公司在当天交付了房屋钥匙。既然不存在视为交付情况，保利公司又不交付买受人钥匙，这样明显的违反合同约定，一审法院居然认为保利公司没有违约行为。3.一审法院对事件发生顺序和过程认识错误，企图掩盖保利公司交房逾期违约的事实。一审判决书认定事实部分对签订相关文件的时间选择性忽略不写，片面强调保利公司2020年10月15日已经交房的事实，企图混淆整个事实发生过程，跳过罗以吉、粟洁瑶分别在2020年5月和9月行使自己收房权利被拒的事实，特别是罗以吉、粟洁瑶向法院提起诉讼维权后保利公司才交房的事实，淡化了逾期交房的事实。然而事实是：罗以吉、粟洁瑶根据保利公司的通知要求于2020年5月5日去收房，有当日签订的《自愿缴纳维修资金承诺书》《自行缴纳契税承诺书》《面积差异结算协议》等文件复印件作证，证明罗以吉、粟洁瑶在保利公司要求的时间和地点前去收房，并且履行了合同约定的交房程序的前三步，但是保利公司以罗以吉、粟洁瑶不预缴6个月物业费为由拒绝继续办理交房手续。罗以吉、粟洁瑶随即向市长热线寻求帮助，后新都区管理部门在5月7日给罗以吉打电话沟通并且说随后同保利公司沟通，当晚罗以吉、粟洁瑶收到物业管家电话，告知是误会，并且可以随时去办理交房。罗以吉、粟洁瑶怀着包容的心态于2020年9月2日再去收房，结果保利公司还是以不交物业费为由拒绝交房，有再次签订的《产权办理知晓承诺书》《委托办理不动产登记手续》等文件复印件作证，还有该次收房过程视频作证。罗以吉、粟洁瑶为了维护自身权利于同月向一审法院起诉，在9月底保利公司接到一审法院通知后联系罗以吉、粟洁瑶并且明确告知沟通收房，相互沟通后罗以吉、粟洁瑶于2020年10月15日前去收房，当天领取到了房屋钥匙、电卡以及购房发票，并签署了《业主资料、物品领取清单》，完成收房。一审庭审过程中保利公司对罗以吉、粟洁瑶在2020年5月5日和2020年9月2日两次前去收房，均没有收到房屋钥匙的事实没有异议，并且对罗以吉、粟洁瑶起诉后，在2020年10月15日才收到房屋钥匙及当日签署《业主资料、物品领取清单》的真实性、合法性均无异议。一审判决对整个事情的前后顺序时间颠倒，偷换概念，企图编造保利公司在逾期长达198天的时间里罗以吉、粟洁瑶只去收房一次的“故事”。二、一审法院认定事实不清，对本案争论焦点选择性忽略。1.一审法院对合同约定的房屋完成交付的条件认定不清，法律适用错误。在双方签订的合同合法有效的情况下，针对案涉房屋的交付，就应该按照双方签订的合同约定执行。在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第15款中明确写到“出卖人满足下列情况之一的，按照完成了房屋交付处理。包括买受人应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务和责任。（1）买受人接受钥匙的。（2）根据合同约定视为交付的。”该合同既然法院认为合法有效，对房屋的完成交付只能存在两个情况：罗以吉、粟洁瑶收到了钥匙或者保利公司存在视为交付的情况。一审判决对房屋的实际交付是何种情况都没有理清的情况下，在约定交房日期和实际交房日期间隔198天的情况下，居然跳过双方合同的约定，得出保利公司不存在逾期交付的结论，让人匪夷所思。2.一审法院对本案的房屋是否逾期交付的举证责任认定不清。一审庭审中罗以吉、粟洁瑶提交了证据证明罗以吉、粟洁瑶履行合同收房义务，是保利公司以罗以吉、粟洁瑶不缴纳物业费，就拒绝交付房屋，罗以吉、粟洁瑶的举证义务已经完成。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，保利公司负有履行交付房屋的义务，是否交付了房屋就应该是保利公司的举证责任，但从一审判决书中仅表明保利公司只履行了通知的义务，没有任何证据证明保利公司在罗以吉、粟洁瑶5月和9月两次前去收房，履行了交付房屋钥匙的交房义务。并且罗以吉、粟洁瑶经过法庭许可，一审当庭出示了2020年9月2日罗以吉、粟洁瑶收房过程中录制的视频证据，用来证明保利公司确实是因为物业服务费原因拒绝交房，结果一审法院对该证据只字不提，最后居然判决罗以吉、粟洁瑶没有证据证明保利公司存在逾期交房的行为，违反举证责任相关规定，违背了基本的生活常理，既然保利公司按照约定交付了房屋，罗以吉、粟洁瑶还需要向市长热线投诉，向法院起诉吗？3.一审法院对罗以吉、粟洁瑶与保利物业发展股份有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》法律关系认定有误，法律适用错误。《前期物业服务协议》是罗以吉、粟洁瑶同保利物业发展股份有限公司成都分公司签署，和《四川省商品房买卖合同（预售）》是不同的民事主体、不同的民事法律关系。一审判决书认定事实部分很牵强地把《前期物业服务协议》第八条“物业服务费”条款认定为事实，为何不把《前期物业服务协议》的第十四条“违约责任”：“……罗以吉、粟洁瑶不按照约定缴纳物业费，保利物业发股份有限公司成都分公司按照合同第十四条约定向法院起诉”写出？难道该条不是事实？难道一审法院认为不履行《前期物业服务协议》就可以成为保利公司不交付房屋的理由？4.一审法院关于违约金认定事实不清，法律适用错误，违背了公平原则和民法典关于格式条款的相关规定。一审对逾期交房违约金事实认定：合同第十九条“逾期交房责任”载明：“在本条第（一）款第一项第（1）目中约定，逾期90日内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第一项第（1）目中的比率）”，而对合同第十条第（一）款第一项第（1）目选择性遗漏；合同第十条为“逾期付款责任”，该条第（一）款第一项第（1）目中约定买受人没有按照合同约定付款的，逾期90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。如果按照一审认定事实部分违约金比率为万分之二，将违背了民法公平原则，违反民法典第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定，违反了民法典第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定。三、本案有新的证据证明保利公司在交房过程中存在“增加交付物业费的程序和不交物业费就不交付钥匙”的违约行为。2021年2月21日连线成都市市长热线寻求帮助，得知2020年5月5日罗以吉、粟洁瑶向市长热线寻求维权的记录可以在成都市政务网站上查询，罗以吉、粟洁瑶经过查询得到当时的维权记录及相关单位反馈的信息，从该记录中可以明确看出，保利公司在交房程序中存在违反合同及相关政府规定擅自增加了“物业签约资料及缴纳物业费”的程序，并且还是交付房屋钥匙增加交付物业费的程序和不交物业费就不交付钥匙的前置必要程序。通过该证据可以证明保利公司存在违反合同交房约定及逾期交房的事实。综上所述，一审法院脱离双方合同约定，违背双方认定的事实，乱套法律关系，严重损害了法律和法院的权威，望依法予以改判。保利公司辩称：一、保利公司已经按照合同约定按时履行完毕案涉房屋的交付义务，不存在逾期交房违约行为，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚。根据《商品房买卖合同》第十八条第（一）项约定交房时间为2020年3月31日，保利公司于2020年3月19日便向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达了《保利公园198三期拉菲云邸项目交付通知书》，载明案涉房屋已达到合同约定的交付条件,并且办理收房时间为2020年3月27日起，因疫情原因可预约收房，同时明确载明物业费开始计费时间为2020年4月1日。但罗以吉、粟洁瑶因自身原因一直未前来收房，保利公司于2020年4月29日再次向罗以吉、粟洁瑶送达《交付催告函》明确告知因其未按时收房，案涉房屋已于交付通知书通知的交付时间视为交付，并再次催促罗以吉、粟洁瑶收房，但罗以吉、粟洁瑶一直于2020年10月15日才办理完毕收房手续，系罗以吉、粟洁瑶自身原因导致，与保利公司无关。根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项以及《商品房买卖合同补充协议》第六条第10点、第12点、第15点的约定，因罗以吉、粟洁瑶未能按时办理案涉房屋交接手续的，视为保利公司已经按期完成交付，罗以吉、粟洁瑶应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务。故本案案涉房屋在合同约定交付日前达到交付条件，保利公司也已提前通知罗以吉、粟洁瑶交房，罗以吉、粟洁瑶因自身原因未按时办理交付手续按照合同约定已视为罗以吉、粟洁瑶按期完成交付，故保利公司不存在逾期交房的违约行为，罗以吉、粟洁瑶主张逾期交房违约金无事实及合同约定。故保利公司已经按照合同约定按时履行完毕案涉房屋的交付义务，不存在逾期交房违约行为，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚。二、罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担因其自身原因逾期收房期间物业服务费没有事实法律及依据。根据上述合同及补充协议的约定，保利公司在规定的时间内书面通知了罗以吉、粟洁瑶办理房屋交付手续的时间、地点，罗以吉、粟洁瑶因自身原因未及时办理接房手续，视为保利公司已经交房，罗以吉、粟洁瑶应当承担缴纳物业服务费等义务和责任。《交付通知书》第四条：“物业费开始计费时间：2020年4月1日”，该条同时用加黑加粗的方式提醒了罗以吉、粟洁瑶，罗以吉、粟洁瑶收到了该《交付通知书》，保利公司有理由相信罗以吉、粟洁瑶已知悉物业费计费时间是从2020年4月1日开始。因此本案从2020年4月1日起至罗以吉、粟洁瑶接房之日止的物业费由罗以吉、粟洁瑶承担，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担物业服务费的请求没有事实依据。同时保利公司并非物业费的支付和收取主体，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担物业费无法律、合同依据。三、罗以吉、粟洁瑶并未提供任何证据证明保利公司以未缴半年物业费为由拒绝交付房屋，应当承担举证不能法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”罗以吉、粟洁瑶提供的证据并不能证明保利公司以其未交物业费为由拒绝向其交付房屋，反而从提交的证据中均可看出系罗以吉、粟洁瑶自身原因未按照保利公司发出的交房通知接房，根据补充协议第六条第5点的约定，相应法律后果应当由罗以吉、粟洁瑶承担，罗以吉、粟洁瑶应自行承担物业费。四、一审法院适用法律正确，罗以吉、粟洁瑶主张适用的民法典于2021月1日才施行，但本案的法律事实发生在2020年，遂不应当适用民法典的规定。综上，一审法院认定案件事实清楚、适用法律正确，请求驳回罗以吉、粟洁瑶的上诉请求。罗以吉、粟洁瑶向一审法院起诉请求：1.要求保利公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋；2.要求保利公司按照合同约定支付逾期交房违约金44154.33元（暂计算到2020年8月31日，逾期153天，总房款1442952元，合同约定逾期交房90日内以上违约金为按日计算全房款的万分之二，即1442952×153×0.02%元／天），最终违约金计算以实际交付日止；3.要求保利公司承担逾期交房期间物业费；4.判令保利公司承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，罗以吉、粟洁瑶变更诉讼请求为：1.保利公司按照合同约定支付逾期交房违约金85711.35元（实际交付时间为2020年10月15日，逾期198天，总房款1442952元，合同约定逾期交房90日以上违约金为按日计算全房款的万分之三，即1442952×198×0.03%元／天）；2.保利公司承担逾期交房期间物业费1984.18元（实际交付时间为2020年10月15日，逾期6.5个月，逾期期间物业费为每月物业费2.18元／平方米／月×137.91平方米×6.5＝1954.18元）；3.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，保利公司（出卖人）与罗以吉、粟洁瑶（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利拉斐云邸商品房买卖合同附件》及《保利拉斐云邸项目商品房买卖合同补充协议》，约定罗以吉、粟洁瑶购买保利公司开发的案涉房屋，房屋总价款为1442952元。合同第十八条“交付时间和手续”载明：“（一）出卖人在2020年3月31日前向买受人交付该商品房……”；合同第十九条“逾期交房责任”载明：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之二的违约金（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）”；补充协议第六条“关于交付条件和交付手续的补充约定”第8款载明：“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖延或逾期交房的……”。合同签订后，双方办理了合同签约备案，备案号为464266；同时，罗以吉、粟洁瑶付清了全部购房款，保利公司对此予以认可。2020年3月20日，保利公司向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《保利公园198三期拉斐云邸项目交付通知书》（以下简称交房通知书），通知书记载：“……因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，为维护公共卫生安全，切实保障广大业主的身体健康和生命安全，故建议您待疫情结束后再办理收房手续。一、温馨提示：1、再次提醒您对疫情防控决不可放松警惕，避免在疫情还未得到有效控制的情况下前来办理收房手续……。2、如您有特殊情况必须要办理收房手续，请提前通过微信公众号“成都保利会”后台进行预约，……。二、办理收（验）楼手续时间及地点安排。办理收房时间：自2020年3月27日起，请按照微信公众号预约时间按时到访；办理收房地点：拉斐云邸项目物业服务中心。……四、物业费开始计费时间：2020年4月1日。备注：若您尚有未结清的购房款或违约金，请您尽快到我公司销售现场结清。在您结清欠款前，我公司有权拒绝交付房屋，由此造成的相关责任由您本人承担”。2020年4月29日，保利公司向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《交付催告函》，催告罗以吉、粟洁瑶办理交付手续。2020年10月15日，罗以吉签署《业主资料、物品领取清单》，并接收案涉房屋。另外，罗以吉、粟洁瑶与保利公司还签订有《自愿缴纳维修基金承诺书》《自行缴纳契税承诺书》《面积差异结算协议》、办理不动产登记手续的《委托书》及《产权办理知晓承诺书》等等。一审再查明，2017年9月14日，罗以吉、粟洁瑶与保利物业发展股份有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，协议第八条“物业服务费用”记载，物业服务费自罗以吉、粟洁瑶与开发商签订的商品房买卖合同约定交付之日起开始计算，且在收房时，罗以吉、粟洁瑶应一次性预交6个月物业服务费。一审法院认为，罗以吉、粟洁瑶与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，双方当事人均应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议的约定内容履行。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，保利公司应于2020年3月31日前向罗以吉、粟洁瑶交付案涉房屋。截至2020年3月31日，案涉房屋已符合合同约定的交房条件。保利公司于2020年3月20日，向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达交房通知书，建议业主待疫情结束后再办理收房手续，于2020年4月29日，向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《交付催告函》，催告罗以吉、粟洁瑶办理交付手续，履行了书面通知办理案涉房屋交房手续的义务。罗以吉、粟洁瑶于2020年5月到拉菲云邸项目物业服务中心办理收房手续，称保利公司以其未缴半年物业费为由，拒绝交付房屋，但罗以吉、粟洁瑶向本院提供的证据不足以证明其主张事实，不能证明保利公司存在逾期交房的行为，故对罗以吉、粟洁瑶要求保利公司支付逾期交房违约金这一主张不予支持。对于保利公司是否承担逾期交房期间物业费的问题，因罗以吉、粟洁瑶不能证明保利公司存在逾期交房行为，亦不存在因逾期交房保利公司应承担逾期交房期间物业费的问题，对该诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗以吉、粟洁瑶的全部诉讼请求。一审案件受理费651.93元（已减半收取），由罗以吉、粟洁瑶承担。二审中，罗以吉提交以下证据：1.成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图，拟证明保利公司违反合同约定，擅自增加交纳物业费的收房前置程序，同时证明罗以吉、粟洁瑶于2020年5月5日收房时被保利公司拒绝；2.案涉房屋2020年4月至2020年10月的物业管理费发票，拟证明罗以吉、粟洁瑶交纳该部分费用。保利公司质证认为，1.对成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图的真实性、合法性、关联性均不予认可，保利公司无法确定该截图的时间，且该证据系罗以吉、粟洁瑶单方向第三方陈述，不能作为认定案件的依据，不能达到其证明目的；2.对物业管理费发票的真实性无异议，但从该发票可看出缴费主体为罗以吉，物业服务也是由罗以吉享受的，故该物业费应当由罗以吉、粟洁瑶承担，要求保利公司承担没有依据。本院经审查认为，对成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图的真实性予以认可，但该投诉处理情况“来电内容”系罗以吉的单方陈述，“办理结果”反映的相关行政部门的回复内容并不能证明保利公司拒绝交房，故本院对该证据不予采信；对案涉房屋2020年4月至2020年10月的物业管理费发票的真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合评述。本院对一审法院审理查明事实依法予以确认。本院另查明：1.保利公司与罗以吉、粟洁瑶签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条“逾期交房责任”约定：“（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：1、由买受人自行承担房屋返潮、观感变化等自然变化的影响，不由出卖人承担责任。2、视同出卖人已经按期完成交付，并按照交付完毕处理各项法律和经济问题，例如包括：房屋毁损灭失责任由买受人承担；质保期起算；物业服务费开始计收。”2.保利公司与罗以吉、粟洁瑶签订的《保利拉斐云邸项目商品房买卖合同补充协议》第六条“关于交付条件和交付手续的补充约定”约定：“9、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清商品房总价款、违约金（如有）、面积差价款（如有）、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用（含契税、印花税等税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证及他项权利登记的各项手续、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。10、在出卖人具备了合同第十五条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，买受人应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务和责任。12、买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的或‘特别约定’所约定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日或‘特别约定’所约定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。15、出卖人满足下列情况之一的，按照完成了房屋交付处理，包括买受人应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务和责任。（1）买受人接收钥匙的。（2）根据合同约定视为交付的。”第九条“对前期物业服务的补充约定”约定：“3、本小区实行统一管理，《临时管理规约》《前期物业服务合同》见合同附件，买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，买受人同意按照前述文件的约定交纳物业费及享有权利承担义务。买受人应在办理房屋交付手续时，交纳物业服务费及其他费用，未交纳的按照本补充协议有关房屋交付的约定承担责任。”3.罗以吉、粟洁瑶一审中提交的2020年9月2日办理交房时的录像显示，自称物业公司工作人员告知罗以吉、粟洁瑶应当按照《前期物业服务合同》的约定预交6个月的物业费。4.罗以吉在二审中陈述：“《交房通知书》载明建议我方疫情后再收房，我方认为3月31日就不应当视为交付，且根据《补充协议》第12条的约定，我方认为应当按照疫情结束的时间视为交房日期，双方之间也打电话达成了合意，把收房时间延后到了疫情结束。保利公司发送的《催告函》，表明双方当时达成了合意5月收房。”本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、保利公司是否存在逾期交房的违约行为；二、罗以吉、粟洁瑶主张保利公司支付物业费的请求能否成立。一、关于保利公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。根据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，保利公司应于2020年3月31日前向罗以吉、粟洁瑶交付案涉房屋，保利公司于2020年3月20日向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《交房通知书》，该《交房通知书》中载明案涉房屋符合合同约定的交房条件，但因新冠肺炎疫情影响，建议业主待疫情结束后再办理收房手续，并自2020年3月27日起可以预约方式办理交房手续，后保利公司又于2020年4月29日邮寄送达《交付催告函》，催告罗以吉、粟洁瑶办理房屋交付手续，故保利公司履行了通知罗以吉、粟洁瑶办理案涉房屋交房手续的义务。根据罗以吉二审中的陈述，其与保利公司因新冠肺炎疫情的影响达成了合意于2020年5月再行收房，而罗以吉、粟洁瑶又主张保利公司自2020年3月31日起承担逾期交房的违约责任与其自认相互矛盾，故对于罗以吉、粟洁瑶要求保利公司自2020年3月31日起承担逾期交房的违约责任的主张，本院不予支持。关于罗以吉、粟洁瑶主张其于2020年5月5日办理交房手续被保利公司以不缴纳半年物业费为由拒绝的问题，因罗以吉、粟洁瑶未提交相应证据证明系保利公司的原因拒绝向其交房，本院不予支持。关于罗以吉、粟洁瑶主张其于2020年9月2日再次办理交房手续被保利公司以相同理由拒绝的问题，根据罗以吉提交的视频显示，自称物业公司工作人员告知罗以吉、粟洁瑶应按照《前期物业服务合同》交纳物业费后办理相应的手续，双方确因交纳物业费产生争议而未办理全部的交房手续。对此，本院认为，《前期物业服务合同》明确约定物业费自罗以吉、粟洁瑶与开发商签订的商品房买卖合同约定交付之日起开始计算，且在收房时，罗以吉、粟洁瑶应一次性预交6个月物业服务费；而双方在《补充协议》第九条中，明确约定买受人统一按照《前期物业服务合同》的相关约定交纳物业费并在办理房屋交付手续时交纳物业费，故虽然“在收房时，罗以吉、粟洁瑶应一次性预交6个月物业服务费”系罗以吉、粟洁瑶与物业服务方保利物业发展股份有限公司成都分公司的约定，但在罗以吉、粟洁瑶与保利公司签订的《补充协议》中对此亦进行了明确约定，罗以吉、粟洁瑶依据该《补充协议》的约定负有在交房时一次性预交6个月物业服务费的合同义务，双方因此产生争议而未交房，系罗以吉、粟洁瑶自身原因造成，根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项及《补充协议》第六条第9、10、12、15项的约定，保利公司不承担逾期交房的违约责任。二、罗以吉、粟洁瑶主张保利公司支付物业费的请求能否成立。如前所述，保利公司不存在逾期交房的违约行为，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，保利公司已按合同约定完成案涉房屋交付，物业费应当由买受人罗以吉、粟洁瑶自行承担。故本院对该项上诉请求，不予支持。另，关于本案法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，罗以吉、粟洁瑶的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决认定的执行；二审案件受理费2092.39元，由罗以吉、粟洁瑶负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  冯 璐二〇二一年八月十日法官助理  蔡诗言书 记 员  何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10270号上诉人（原审原告）：罗以吉，男，1983年4月22日出生，汉族，住成都市高新区。上诉人（原审原告）：粟洁瑶，女，1989年3月8日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审被告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地：成都市新都区三河街道办三河大道23号。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：黄思雨，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人罗以吉、粟洁瑶因与被上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2021）川0114民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。罗以吉、粟洁瑶上诉请求：1.撤销四川省成都市新都区人民法院（2021）川0114民初186号民事判决，改判支持罗以吉、粟洁瑶一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由保利公司负担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，法律适用错误。1.一审法院对房屋的逾期交付事实认定错误，判决事实和结论自相矛盾。从一审认定的事实中可以看出双方约定交房日期是2020年3月31日前，实际交房时间是2020年10月15日，逾期交房共计198天。然而一审法院判决却认为保利公司不存在逾期交房的事实，和法院审理认定的事实自相矛盾。2.一审法院对保利公司违约事实认定错误，法律适用错误。民法典第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》第六条关于房屋交付的规定和双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第四款约定，房屋交付程序只有4个步骤：核实身份、查验房屋、确认房屋面积及结清房屋面积差异产生费、办理房屋占有使用的交接手续。根本不存在需要预缴物业费才交付房屋要求和约定；罗以吉、粟洁瑶在2020年5月5日办理房屋交接手续已经完成核实身份、查验房屋、确认房屋面积及结清房屋面积差异产生费，下一步就应该是办理房屋占有使用的交接手续：交付房屋的钥匙。保利公司擅自增加预缴6个月物业费再交付房屋的交付过程，明显违反了相关规定及合同约定。在一审认定的事实中可以看到交付过程中并不存在合同约定的视为交付情况，也没有证据证明保利公司在当天交付了房屋钥匙。既然不存在视为交付情况，保利公司又不交付买受人钥匙，这样明显的违反合同约定，一审法院居然认为保利公司没有违约行为。3.一审法院对事件发生顺序和过程认识错误，企图掩盖保利公司交房逾期违约的事实。一审判决书认定事实部分对签订相关文件的时间选择性忽略不写，片面强调保利公司2020年10月15日已经交房的事实，企图混淆整个事实发生过程，跳过罗以吉、粟洁瑶分别在2020年5月和9月行使自己收房权利被拒的事实，特别是罗以吉、粟洁瑶向法院提起诉讼维权后保利公司才交房的事实，淡化了逾期交房的事实。然而事实是：罗以吉、粟洁瑶根据保利公司的通知要求于2020年5月5日去收房，有当日签订的《自愿缴纳维修资金承诺书》《自行缴纳契税承诺书》《面积差异结算协议》等文件复印件作证，证明罗以吉、粟洁瑶在保利公司要求的时间和地点前去收房，并且履行了合同约定的交房程序的前三步，但是保利公司以罗以吉、粟洁瑶不预缴6个月物业费为由拒绝继续办理交房手续。罗以吉、粟洁瑶随即向市长热线寻求帮助，后新都区管理部门在5月7日给罗以吉打电话沟通并且说随后同保利公司沟通，当晚罗以吉、粟洁瑶收到物业管家电话，告知是误会，并且可以随时去办理交房。罗以吉、粟洁瑶怀着包容的心态于2020年9月2日再去收房，结果保利公司还是以不交物业费为由拒绝交房，有再次签订的《产权办理知晓承诺书》《委托办理不动产登记手续》等文件复印件作证，还有该次收房过程视频作证。罗以吉、粟洁瑶为了维护自身权利于同月向一审法院起诉，在9月底保利公司接到一审法院通知后联系罗以吉、粟洁瑶并且明确告知沟通收房，相互沟通后罗以吉、粟洁瑶于2020年10月15日前去收房，当天领取到了房屋钥匙、电卡以及购房发票，并签署了《业主资料、物品领取清单》，完成收房。一审庭审过程中保利公司对罗以吉、粟洁瑶在2020年5月5日和2020年9月2日两次前去收房，均没有收到房屋钥匙的事实没有异议，并且对罗以吉、粟洁瑶起诉后，在2020年10月15日才收到房屋钥匙及当日签署《业主资料、物品领取清单》的真实性、合法性均无异议。一审判决对整个事情的前后顺序时间颠倒，偷换概念，企图编造保利公司在逾期长达198天的时间里罗以吉、粟洁瑶只去收房一次的“故事”。二、一审法院认定事实不清，对本案争论焦点选择性忽略。1.一审法院对合同约定的房屋完成交付的条件认定不清，法律适用错误。在双方签订的合同合法有效的情况下，针对案涉房屋的交付，就应该按照双方签订的合同约定执行。在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第15款中明确写到“出卖人满足下列情况之一的，按照完成了房屋交付处理。包括买受人应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务和责任。（1）买受人接受钥匙的。（2）根据合同约定视为交付的。”该合同既然法院认为合法有效，对房屋的完成交付只能存在两个情况：罗以吉、粟洁瑶收到了钥匙或者保利公司存在视为交付的情况。一审判决对房屋的实际交付是何种情况都没有理清的情况下，在约定交房日期和实际交房日期间隔198天的情况下，居然跳过双方合同的约定，得出保利公司不存在逾期交付的结论，让人匪夷所思。2.一审法院对本案的房屋是否逾期交付的举证责任认定不清。一审庭审中罗以吉、粟洁瑶提交了证据证明罗以吉、粟洁瑶履行合同收房义务，是保利公司以罗以吉、粟洁瑶不缴纳物业费，就拒绝交付房屋，罗以吉、粟洁瑶的举证义务已经完成。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，保利公司负有履行交付房屋的义务，是否交付了房屋就应该是保利公司的举证责任，但从一审判决书中仅表明保利公司只履行了通知的义务，没有任何证据证明保利公司在罗以吉、粟洁瑶5月和9月两次前去收房，履行了交付房屋钥匙的交房义务。并且罗以吉、粟洁瑶经过法庭许可，一审当庭出示了2020年9月2日罗以吉、粟洁瑶收房过程中录制的视频证据，用来证明保利公司确实是因为物业服务费原因拒绝交房，结果一审法院对该证据只字不提，最后居然判决罗以吉、粟洁瑶没有证据证明保利公司存在逾期交房的行为，违反举证责任相关规定，违背了基本的生活常理，既然保利公司按照约定交付了房屋，罗以吉、粟洁瑶还需要向市长热线投诉，向法院起诉吗？3.一审法院对罗以吉、粟洁瑶与保利物业发展股份有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》法律关系认定有误，法律适用错误。《前期物业服务协议》是罗以吉、粟洁瑶同保利物业发展股份有限公司成都分公司签署，和《四川省商品房买卖合同（预售）》是不同的民事主体、不同的民事法律关系。一审判决书认定事实部分很牵强地把《前期物业服务协议》第八条“物业服务费”条款认定为事实，为何不把《前期物业服务协议》的第十四条“违约责任”：“……罗以吉、粟洁瑶不按照约定缴纳物业费，保利物业发股份有限公司成都分公司按照合同第十四条约定向法院起诉”写出？难道该条不是事实？难道一审法院认为不履行《前期物业服务协议》就可以成为保利公司不交付房屋的理由？4.一审法院关于违约金认定事实不清，法律适用错误，违背了公平原则和民法典关于格式条款的相关规定。一审对逾期交房违约金事实认定：合同第十九条“逾期交房责任”载明：“在本条第（一）款第一项第（1）目中约定，逾期90日内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第一项第（1）目中的比率）”，而对合同第十条第（一）款第一项第（1）目选择性遗漏；合同第十条为“逾期付款责任”，该条第（一）款第一项第（1）目中约定买受人没有按照合同约定付款的，逾期90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。如果按照一审认定事实部分违约金比率为万分之二，将违背了民法公平原则，违反民法典第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定，违反了民法典第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定。三、本案有新的证据证明保利公司在交房过程中存在“增加交付物业费的程序和不交物业费就不交付钥匙”的违约行为。2021年2月21日连线成都市市长热线寻求帮助，得知2020年5月5日罗以吉、粟洁瑶向市长热线寻求维权的记录可以在成都市政务网站上查询，罗以吉、粟洁瑶经过查询得到当时的维权记录及相关单位反馈的信息，从该记录中可以明确看出，保利公司在交房程序中存在违反合同及相关政府规定擅自增加了“物业签约资料及缴纳物业费”的程序，并且还是交付房屋钥匙增加交付物业费的程序和不交物业费就不交付钥匙的前置必要程序。通过该证据可以证明保利公司存在违反合同交房约定及逾期交房的事实。综上所述，一审法院脱离双方合同约定，违背双方认定的事实，乱套法律关系，严重损害了法律和法院的权威，望依法予以改判。保利公司辩称：一、保利公司已经按照合同约定按时履行完毕案涉房屋的交付义务，不存在逾期交房违约行为，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚。根据《商品房买卖合同》第十八条第（一）项约定交房时间为2020年3月31日，保利公司于2020年3月19日便向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达了《保利公园198三期拉菲云邸项目交付通知书》，载明案涉房屋已达到合同约定的交付条件,并且办理收房时间为2020年3月27日起，因疫情原因可预约收房，同时明确载明物业费开始计费时间为2020年4月1日。但罗以吉、粟洁瑶因自身原因一直未前来收房，保利公司于2020年4月29日再次向罗以吉、粟洁瑶送达《交付催告函》明确告知因其未按时收房，案涉房屋已于交付通知书通知的交付时间视为交付，并再次催促罗以吉、粟洁瑶收房，但罗以吉、粟洁瑶一直于2020年10月15日才办理完毕收房手续，系罗以吉、粟洁瑶自身原因导致，与保利公司无关。根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项以及《商品房买卖合同补充协议》第六条第10点、第12点、第15点的约定，因罗以吉、粟洁瑶未能按时办理案涉房屋交接手续的，视为保利公司已经按期完成交付，罗以吉、粟洁瑶应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务。故本案案涉房屋在合同约定交付日前达到交付条件，保利公司也已提前通知罗以吉、粟洁瑶交房，罗以吉、粟洁瑶因自身原因未按时办理交付手续按照合同约定已视为罗以吉、粟洁瑶按期完成交付，故保利公司不存在逾期交房的违约行为，罗以吉、粟洁瑶主张逾期交房违约金无事实及合同约定。故保利公司已经按照合同约定按时履行完毕案涉房屋的交付义务，不存在逾期交房违约行为，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚。二、罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担因其自身原因逾期收房期间物业服务费没有事实法律及依据。根据上述合同及补充协议的约定，保利公司在规定的时间内书面通知了罗以吉、粟洁瑶办理房屋交付手续的时间、地点，罗以吉、粟洁瑶因自身原因未及时办理接房手续，视为保利公司已经交房，罗以吉、粟洁瑶应当承担缴纳物业服务费等义务和责任。《交付通知书》第四条：“物业费开始计费时间：2020年4月1日”，该条同时用加黑加粗的方式提醒了罗以吉、粟洁瑶，罗以吉、粟洁瑶收到了该《交付通知书》，保利公司有理由相信罗以吉、粟洁瑶已知悉物业费计费时间是从2020年4月1日开始。因此本案从2020年4月1日起至罗以吉、粟洁瑶接房之日止的物业费由罗以吉、粟洁瑶承担，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担物业服务费的请求没有事实依据。同时保利公司并非物业费的支付和收取主体，罗以吉、粟洁瑶要求保利公司承担物业费无法律、合同依据。三、罗以吉、粟洁瑶并未提供任何证据证明保利公司以未缴半年物业费为由拒绝交付房屋，应当承担举证不能法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”罗以吉、粟洁瑶提供的证据并不能证明保利公司以其未交物业费为由拒绝向其交付房屋，反而从提交的证据中均可看出系罗以吉、粟洁瑶自身原因未按照保利公司发出的交房通知接房，根据补充协议第六条第5点的约定，相应法律后果应当由罗以吉、粟洁瑶承担，罗以吉、粟洁瑶应自行承担物业费。四、一审法院适用法律正确，罗以吉、粟洁瑶主张适用的民法典于2021月1日才施行，但本案的法律事实发生在2020年，遂不应当适用民法典的规定。综上，一审法院认定案件事实清楚、适用法律正确，请求驳回罗以吉、粟洁瑶的上诉请求。罗以吉、粟洁瑶向一审法院起诉请求：1.要求保利公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋；2.要求保利公司按照合同约定支付逾期交房违约金44154.33元（暂计算到2020年8月31日，逾期153天，总房款1442952元，合同约定逾期交房90日内以上违约金为按日计算全房款的万分之二，即1442952×153×0.02%元／天），最终违约金计算以实际交付日止；3.要求保利公司承担逾期交房期间物业费；4.判令保利公司承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，罗以吉、粟洁瑶变更诉讼请求为：1.保利公司按照合同约定支付逾期交房违约金85711.35元（实际交付时间为2020年10月15日，逾期198天，总房款1442952元，合同约定逾期交房90日以上违约金为按日计算全房款的万分之三，即1442952×198×0.03%元／天）；2.保利公司承担逾期交房期间物业费1984.18元（实际交付时间为2020年10月15日，逾期6.5个月，逾期期间物业费为每月物业费2.18元／平方米／月×137.91平方米×6.5＝1954.18元）；3.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，保利公司（出卖人）与罗以吉、粟洁瑶（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利拉斐云邸商品房买卖合同附件》及《保利拉斐云邸项目商品房买卖合同补充协议》，约定罗以吉、粟洁瑶购买保利公司开发的案涉房屋，房屋总价款为1442952元。合同第十八条“交付时间和手续”载明：“（一）出卖人在2020年3月31日前向买受人交付该商品房……”；合同第十九条“逾期交房责任”载明：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之二的违约金（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）”；补充协议第六条“关于交付条件和交付手续的补充约定”第8款载明：“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖延或逾期交房的……”。合同签订后，双方办理了合同签约备案，备案号为464266；同时，罗以吉、粟洁瑶付清了全部购房款，保利公司对此予以认可。2020年3月20日，保利公司向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《保利公园198三期拉斐云邸项目交付通知书》（以下简称交房通知书），通知书记载：“……因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，为维护公共卫生安全，切实保障广大业主的身体健康和生命安全，故建议您待疫情结束后再办理收房手续。一、温馨提示：1、再次提醒您对疫情防控决不可放松警惕，避免在疫情还未得到有效控制的情况下前来办理收房手续……。2、如您有特殊情况必须要办理收房手续，请提前通过微信公众号“成都保利会”后台进行预约，……。二、办理收（验）楼手续时间及地点安排。办理收房时间：自2020年3月27日起，请按照微信公众号预约时间按时到访；办理收房地点：拉斐云邸项目物业服务中心。……四、物业费开始计费时间：2020年4月1日。备注：若您尚有未结清的购房款或违约金，请您尽快到我公司销售现场结清。在您结清欠款前，我公司有权拒绝交付房屋，由此造成的相关责任由您本人承担”。2020年4月29日，保利公司向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《交付催告函》，催告罗以吉、粟洁瑶办理交付手续。2020年10月15日，罗以吉签署《业主资料、物品领取清单》，并接收案涉房屋。另外，罗以吉、粟洁瑶与保利公司还签订有《自愿缴纳维修基金承诺书》《自行缴纳契税承诺书》《面积差异结算协议》、办理不动产登记手续的《委托书》及《产权办理知晓承诺书》等等。一审再查明，2017年9月14日，罗以吉、粟洁瑶与保利物业发展股份有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，协议第八条“物业服务费用”记载，物业服务费自罗以吉、粟洁瑶与开发商签订的商品房买卖合同约定交付之日起开始计算，且在收房时，罗以吉、粟洁瑶应一次性预交6个月物业服务费。一审法院认为，罗以吉、粟洁瑶与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，双方当事人均应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议的约定内容履行。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，保利公司应于2020年3月31日前向罗以吉、粟洁瑶交付案涉房屋。截至2020年3月31日，案涉房屋已符合合同约定的交房条件。保利公司于2020年3月20日，向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达交房通知书，建议业主待疫情结束后再办理收房手续，于2020年4月29日，向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《交付催告函》，催告罗以吉、粟洁瑶办理交付手续，履行了书面通知办理案涉房屋交房手续的义务。罗以吉、粟洁瑶于2020年5月到拉菲云邸项目物业服务中心办理收房手续，称保利公司以其未缴半年物业费为由，拒绝交付房屋，但罗以吉、粟洁瑶向本院提供的证据不足以证明其主张事实，不能证明保利公司存在逾期交房的行为，故对罗以吉、粟洁瑶要求保利公司支付逾期交房违约金这一主张不予支持。对于保利公司是否承担逾期交房期间物业费的问题，因罗以吉、粟洁瑶不能证明保利公司存在逾期交房行为，亦不存在因逾期交房保利公司应承担逾期交房期间物业费的问题，对该诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗以吉、粟洁瑶的全部诉讼请求。一审案件受理费651.93元（已减半收取），由罗以吉、粟洁瑶承担。二审中，罗以吉提交以下证据：1.成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图，拟证明保利公司违反合同约定，擅自增加交纳物业费的收房前置程序，同时证明罗以吉、粟洁瑶于2020年5月5日收房时被保利公司拒绝；2.案涉房屋2020年4月至2020年10月的物业管理费发票，拟证明罗以吉、粟洁瑶交纳该部分费用。保利公司质证认为，1.对成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图的真实性、合法性、关联性均不予认可，保利公司无法确定该截图的时间，且该证据系罗以吉、粟洁瑶单方向第三方陈述，不能作为认定案件的依据，不能达到其证明目的；2.对物业管理费发票的真实性无异议，但从该发票可看出缴费主体为罗以吉，物业服务也是由罗以吉享受的，故该物业费应当由罗以吉、粟洁瑶承担，要求保利公司承担没有依据。本院经审查认为，对成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图的真实性予以认可，但该投诉处理情况“来电内容”系罗以吉的单方陈述，“办理结果”反映的相关行政部门的回复内容并不能证明保利公司拒绝交房，故本院对该证据不予采信；对案涉房屋2020年4月至2020年10月的物业管理费发票的真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合评述。本院对一审法院审理查明事实依法予以确认。本院另查明：1.保利公司与罗以吉、粟洁瑶签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条“逾期交房责任”约定：“（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：1、由买受人自行承担房屋返潮、观感变化等自然变化的影响，不由出卖人承担责任。2、视同出卖人已经按期完成交付，并按照交付完毕处理各项法律和经济问题，例如包括：房屋毁损灭失责任由买受人承担；质保期起算；物业服务费开始计收。”2.保利公司与罗以吉、粟洁瑶签订的《保利拉斐云邸项目商品房买卖合同补充协议》第六条“关于交付条件和交付手续的补充约定”约定：“9、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清商品房总价款、违约金（如有）、面积差价款（如有）、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用（含契税、印花税等税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证及他项权利登记的各项手续、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。10、在出卖人具备了合同第十五条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，买受人应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务和责任。12、买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的或‘特别约定’所约定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日或‘特别约定’所约定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。15、出卖人满足下列情况之一的，按照完成了房屋交付处理，包括买受人应当承担缴纳物业服务费、房屋毁损灭失等义务和责任。（1）买受人接收钥匙的。（2）根据合同约定视为交付的。”第九条“对前期物业服务的补充约定”约定：“3、本小区实行统一管理，《临时管理规约》《前期物业服务合同》见合同附件，买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，买受人同意按照前述文件的约定交纳物业费及享有权利承担义务。买受人应在办理房屋交付手续时，交纳物业服务费及其他费用，未交纳的按照本补充协议有关房屋交付的约定承担责任。”3.罗以吉、粟洁瑶一审中提交的2020年9月2日办理交房时的录像显示，自称物业公司工作人员告知罗以吉、粟洁瑶应当按照《前期物业服务合同》的约定预交6个月的物业费。4.罗以吉在二审中陈述：“《交房通知书》载明建议我方疫情后再收房，我方认为3月31日就不应当视为交付，且根据《补充协议》第12条的约定，我方认为应当按照疫情结束的时间视为交房日期，双方之间也打电话达成了合意，把收房时间延后到了疫情结束。保利公司发送的《催告函》，表明双方当时达成了合意5月收房。”本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、保利公司是否存在逾期交房的违约行为；二、罗以吉、粟洁瑶主张保利公司支付物业费的请求能否成立。一、关于保利公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。根据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，保利公司应于2020年3月31日前向罗以吉、粟洁瑶交付案涉房屋，保利公司于2020年3月20日向罗以吉、粟洁瑶邮寄送达《交房通知书》，该《交房通知书》中载明案涉房屋符合合同约定的交房条件，但因新冠肺炎疫情影响，建议业主待疫情结束后再办理收房手续，并自2020年3月27日起可以预约方式办理交房手续，后保利公司又于2020年4月29日邮寄送达《交付催告函》，催告罗以吉、粟洁瑶办理房屋交付手续，故保利公司履行了通知罗以吉、粟洁瑶办理案涉房屋交房手续的义务。根据罗以吉二审中的陈述，其与保利公司因新冠肺炎疫情的影响达成了合意于2020年5月再行收房，而罗以吉、粟洁瑶又主张保利公司自2020年3月31日起承担逾期交房的违约责任与其自认相互矛盾，故对于罗以吉、粟洁瑶要求保利公司自2020年3月31日起承担逾期交房的违约责任的主张，本院不予支持。关于罗以吉、粟洁瑶主张其于2020年5月5日办理交房手续被保利公司以不缴纳半年物业费为由拒绝的问题，因罗以吉、粟洁瑶未提交相应证据证明系保利公司的原因拒绝向其交房，本院不予支持。关于罗以吉、粟洁瑶主张其于2020年9月2日再次办理交房手续被保利公司以相同理由拒绝的问题，根据罗以吉提交的视频显示，自称物业公司工作人员告知罗以吉、粟洁瑶应按照《前期物业服务合同》交纳物业费后办理相应的手续，双方确因交纳物业费产生争议而未办理全部的交房手续。对此，本院认为，《前期物业服务合同》明确约定物业费自罗以吉、粟洁瑶与开发商签订的商品房买卖合同约定交付之日起开始计算，且在收房时，罗以吉、粟洁瑶应一次性预交6个月物业服务费；而双方在《补充协议》第九条中，明确约定买受人统一按照《前期物业服务合同》的相关约定交纳物业费并在办理房屋交付手续时交纳物业费，故虽然“在收房时，罗以吉、粟洁瑶应一次性预交6个月物业服务费”系罗以吉、粟洁瑶与物业服务方保利物业发展股份有限公司成都分公司的约定，但在罗以吉、粟洁瑶与保利公司签订的《补充协议》中对此亦进行了明确约定，罗以吉、粟洁瑶依据该《补充协议》的约定负有在交房时一次性预交6个月物业服务费的合同义务，双方因此产生争议而未交房，系罗以吉、粟洁瑶自身原因造成，根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项及《补充协议》第六条第9、10、12、15项的约定，保利公司不承担逾期交房的违约责任。二、罗以吉、粟洁瑶主张保利公司支付物业费的请求能否成立。如前所述，保利公司不存在逾期交房的违约行为，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，保利公司已按合同约定完成案涉房屋交付，物业费应当由买受人罗以吉、粟洁瑶自行承担。故本院对该项上诉请求，不予支持。另，关于本案法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，罗以吉、粟洁瑶的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决认定的执行；二审案件受理费2092.39元，由罗以吉、粟洁瑶负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  冯 璐二〇二一年八月十日法官助理  蔡诗言书 记 员  何佳林