四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13655号上诉人（原审被告）：成都春喜夜食品牌管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区商业场街1号1楼（自编号108-33号）。法定代表人：段荣锦，执行董事兼董事长。委托诉讼代理人：任建伟，四川习工律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田珊，女，1992年6月22日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：叶素兰，泰和泰律师事务所律师。原审被告：成都千城万家房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市青羊区提督街1号1栋32层4号。法定代表人：冯建将，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王瑶，女，系该公司员工。上诉人成都春喜夜食品牌管理有限公司（以下简称春喜公司）因与被上诉人田珊、原审被告成都千城万家房地产营销策划有限公司（以下简称千城万家房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初12624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。春喜公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回田珊全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由田珊承担。事实与理由：一审法院认定的本案争议的案涉租赁标的物没有通水通电错误，实际上该市场水电是通的，一审法院基于基本事实的错误认定而适用的法律属当然错误。田珊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回春喜公司的上诉请求。千城万家房产公司未发表陈述意见。田珊向一审法院起诉请求：1．判令解除田珊与春喜公司签订的《房屋租赁合同》；2．判令春喜公司退还押金20000元；3．判令春喜公司赔偿损失201457元；4．判令千城万家房产公司对春喜公司的损失赔偿承担连带责任；5．判令春喜公司和千城万家房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：春喜公司系经营范围为餐饮企业管理、企业形象设计等项目的有限责任公司，住所地为成都市锦江区商业场街1号1楼，何海亮系春喜公司的股东之一。2019年10月，春喜公司以大型广告方式通过图片、巨型电子视频在现场、第三人处宣称拟打造“春熙路网红首创夜市街”，并宣称“汇聚百余种网红餐饮品牌”、“开启新商业模式”，并制作了开业前期方案。千城万家房产公司接受春喜公司委托对外出租房屋（含花车即摊位）。经千城万家房产公司居间介绍，2019年11月，春喜公司（出租方，甲方）与田珊（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于成都市锦江区，以目前的现状出租给乙方经营贵州小吃使用，为保护商户权益，避免同类别恶性竞争，每铺在入住之前确定经营产品类别，合同期内不得更改。租赁期限：租赁期限自2019年11月26日至2021年11月25日止。租金、保证金及其交付：该房屋每月租金总额为：11200元；每年递增比例为0%；第一年月租金为11200元，总额为134400元；第二年月租金为11200元，总额为134400元。租金支付时间按每6个月支付一次，由乙方在每期开始前的30日前缴付下一期租金，首期租金在本合间签订当日内支付给甲方，总额为67200元；本合同签订当日乙方应向甲方支付20000元，作为履约保证金。合同期限届满或本合同提前终止时，甲方应在乙方按照本合同的约定将租赁摊位交还甲方后30天内在扣除乙方应缴费用（与履行本合同相关费用）后将剩余的保证金无息退还乙方，履约保证金凭押金条退还乙方，本合同另有约定的除外。租赁期限内，若乙方提出提前终止本合同，则乙方无权要求甲方返还已支付的保证金，如乙方对甲方负有其它债务，甲方将有权提出进一步索赔的权利。甲方负责提供相关的手续协助乙方申领营业执照，有关经营使用该场地而产生的各项税费由乙方自行承担；甲方有权对该租赁房屋和场地租赁期间的治安、消防、卫生、用电、天然气、经营时间等提出具体要求并监督，无报备并获通过（均需书面）情况下未营业一次（指在统一规定的营业时间里未营业一整天）扣除保证金20%；未营业两次扣除保证金50%；无故未营业达到三天或三次及其以上视为自动解除本合同。甲方不承担任何责任。在租赁期内，乙方需要对场地和房屋进行装修，门头装修风格要统一按照甲方的要求装修，在不改变场地和房屋主体承重结构的前提下经甲方书面同意可自行安排施工。装修改造费用、安全责任等均由乙方自行负责。租赁期满或中途退场，乙方承诺该铺面内的装修和门头固定的装修无偿的归甲方所有，可移动的乙方自行处理，保留原来的装修风格风貌不能拆除，甲方要求拆除的除外；租赁期内，若因国家政策，市政规划，市政建设或自然灾害等不可抗力原因导致本合同不能全部或部分履行时，甲、乙双方无条件解除本合同，互不追究违约责任，甲方无息退回乙方所有剩余预缴租金及合同履约保证金；甲方因不可抗力因素导致本合同无法正常履行或致乙方损失的，甲方全部免责。该不可抗力因素包括但不限于：地震、火灾、风灾、水灾等自然灾害；战争、紧急状态、骚乱、暴动、大规模疫情等；政府出台新的法律、法规、规定、通知等文件；因市政工程等原因导致的水、电、气等公用设施中断供应或发生故障；以及其他的政府行为。进场费为30000元，乙方自愿支付该进场费并清楚明确知道该进场费是一次性使用，自本合同生效之日起不予退还，不作其他用途。田珊支付千城万家房产公司中介费9000元。合同签订后，田珊向春喜公司支付6个月房屋租金67200元及物业费4440元、进场费30000元、押金20000元，2019年11月26日，春喜公司向田珊出具了相应金额的收据。2019年11月28日，田珊（甲方）与案外人成都爱洛伊软装饰设计有限公司（乙方）签订《装修合同》，约定：装修施工地点为成都市锦江区春熙路小吃店，施工面积32平方米；工程总价42500元。田珊接收涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修、购买产品及开业准备。在装修过程中支出装修管理费500元。2020年4月1日，田珊以租赁合同项下租赁场地为经营场所办理个体工商户营业执照，取字号为“锦江区叁三芝味小吃店”。因春喜公司的宣传、营销没有达到预期宣传的商家入驻率，春熙夜市街推迟统一开业，田珊未能正常经营。其他与田珊类似情况租赁春熙夜市街商铺（含花车）商家因春熙夜市街未统一开业，没有形成预期的商业氛围，纷纷向春喜公司提出解除合同、退还款项及赔偿损失未果。2020年4月8日，司法调解所组织春喜公司、何海亮（甲方）、承租春熙夜市街商铺（含花车）代表冯爱金、郭章睿、肖玉政、贾旭琳（乙方）就夜市街至今未进场营业产生的经济纠纷进行调解。司法调解所工作人员制作《民间纠纷受理调解登记表》，内容为：经调解，达成如下协议：签合同后，与春喜公司联系，双方商议开业时间，春喜公司认为需要打造，因此，开业推迟；乙方就营业执照未办理提出异议；乙方提出甲方给出具体回复时间，甲方4月9日与公司股东沟通。《民间纠纷受理调解登记表》后附《情况说明》，内容为：兹证明成都市锦江区商业场街1号1楼春熙路夜市街原承诺2019年11月20日左右开业，但至2020年4月21日仍未开业，春喜公司及何海亮承诺，夜市街未统一开业前不收租金，各商户要求解除合同，并退还所有费用，包括但不限于（租金、中介费、入场费等）及赔偿损失。上述内容与司法所调解的录音内容一致。同日，贾旭琳等人在夜市街进行现场拍摄，内容为：商业场街xx号大门锁闭，从后门进入夜市街，无人经营，花车未通电通水，商铺未通水通气。2020年5月25日，贾旭琳等人向四川省成都市国力公证处申请对位于成都市锦江区商业场街xx号的春熙路夜市街商铺（含花车）经营现状进行保全证据公证，内容为：商业场街xx号夜市街无人经营，花车未通电通水。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：田珊提交的《房屋租赁合同》、收据、账单详情、营业执照、授权书、春熙夜市街宣传片及照片、支付存根及收据、租赁定金协议及收款收据、房屋装修合同及收据、产品清单及收据、其他春熙夜市街商家的租赁合同及声明、情况说明、民间纠纷受理调解登记表、调解现场谈话录音、2020年4月8日春熙夜市街现场录像（光盘）、春熙夜市街现场照片、公证书。一审法院认为，春喜公司与田珊签订《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用当时的法律、司法解释。一、关于《房屋租赁合同》是否解除田珊基于对春喜公司享有案涉房屋出租权、春喜公司对春熙夜市进行统一打造、推广的信任而与之签订《房屋租赁合同》，合同签订后因春喜公司的宣传、营销没有达到预期宣传的商家入驻率而推迟统一开业，田珊未能正常经营，田珊承租涉案房屋的目的在于利用该房屋进行商业经营并获取经营收益，自2019年11月双方签订《房屋租赁合同》至今，春熙夜市街未统一开业、商业氛围未能形成显然会降低案涉房屋的商业价值，同时春喜公司亦不能确定春熙夜市街统一开业的具体时间，因此田珊承租案涉商铺进行经营盈利的合同目的实现具有不确定性，已超出田珊签订《房屋租赁合同》时根据春喜公司的招商宣传所能承受的心理预期。春喜公司主张继续履行《房屋租赁合同》，有违诚实信用原则，对田珊亦不公平，故一审法院对田珊要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。二、关于田珊主张的退赔项目及范围是否合法有据根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案双方在解除《房屋租赁合同》中均不存在过错，春喜公司亦认可待春熙夜市街统一开业后收取租金，故田珊无需向春喜公司支付案涉房屋租金、物业费，春喜公司向田珊预收的案涉房屋租金67200元、物业费4440元、押金20000元和入场费30000元应予返还。至于田珊要求赔偿的其余损失包括中介费9000元、装修费42500元、装修管理费500元、消防改造费1500元、购买机器设备及材料费46317元，一审法院认为，本案中，田珊虽提供了装修合同及收据，但不能证明装修费的具体构成、是否形成附合物以及拆除情况，而双方租赁合同约定装修改造费用由承租人承担，租赁期满或中途退场铺面内的装修无偿归出租方所有，可移动的由承租人自行处理，故一审法院对田珊主张的装修费、装修管理费及消防改造费不予支持。至于田珊主张的中介费、购买机器设备及材料费损失，于法无据，一审法院不予支持。三、关于千城万家房产公司的责任认定本案中，千城万家房产公司已按约完成了促成春喜公司与田珊双方达成租赁条件并签订相关协议的居间义务，亦不存在田珊诉称的恶意欺诈代理出租和重大过失，故田珊要求千城万家房产公司对春喜公司的赔偿责任承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、解除田珊与春喜公司签订的《房屋租赁合同》；二、春喜公司应于判决生效之日起十日内向田珊退还租金67200元、物业费4440元、进场费30000元、保证金20000元，合计121640元；三、驳回田珊的其他诉讼请求。如果春喜公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4622元，田珊负担1889元，春喜公司负担2733元。本院二审期间，田珊未向本院提交新证据；春喜公司向本院提交了营业执照、照片，拟证明案涉美食街自2019年12月至今一直有商户在正常营业。田珊质证认为，营业执照、照片都是复印件，对真实性不予认可，也不能达到春喜公司的证明目的，无法看出铺面在正常营业，不能证明美食街已经统一开业。千城万家房产公司未发表质证意见。本院将在下文中对上述证据材料的证明资格、证明力大小予以阐释。春喜公司对一审法院查明的“上述内容与司法所调解的录音内容一致”以及田珊等人拍摄反映铺面未通电通水、公证书载明铺面未通电通水等事实有异议，春喜公司对一审法院查明的其他事实无异议。田珊对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对各方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于案涉《房屋租赁合同》是否解除的问题本院认为，田珊承租案涉铺面是为了在案涉美食街项目中从事经营活动，如案涉美食街项目未开业则田珊的经营活动必然受到影响，进而田珊承租案涉铺面的目的无法实现，加之春喜公司系案涉美食街项目的运营方负有及时启动案涉美食街项目确保田珊等承租人开展经营活动的义务。因此，在案涉美食街项目未能开业的情况下，田珊可以要求解除案涉《房屋租赁合同》。现春喜公司并未举出充分证据证明案涉美食街项目已经开业以及具体开业时间，而田珊举示的证据能够证明案涉美食街项目一直未能开业，且田珊等承租人通过司法调解要求春喜公司明确何时能开业时，春喜公司仍不能明确开业时间，因此，在春喜公司不能确认案涉美食街项目何时开业的情况下，田珊有权解除案涉《房屋租赁合同》。二、关于春喜公司是否应当返还租金、管理费、进场费、保证金的问题本院认为，案涉《房屋租赁合同》解除后，双方应当办理结算。因案涉美食街项目未能开业，田珊承租案涉铺面的目的不能实现，春喜公司应当将田珊交纳的款项全部予以返还。虽案涉《房屋租赁合同》约定进场费不予退还，但从本案事实来看，春喜公司在案涉美食街项目未能开业的情况下，田珊交纳进场费从事经营的目的不能实现，春喜公司应当将进场费予以返还。综上所述，春喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4622元，由成都春喜夜食品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月三十日书记员  罗 芳