江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2843号上诉人（原审原告）：陈沧桑，男，1967年2月22日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：彭秀娟，女，1967年5月15日生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：溧阳市房屋征收与补偿办公室，住所地溧阳市罗湾路8号五星建设大楼三楼。法定代表人：姜卫，该办公室主任。委托诉讼代理人：史俊，江苏顺邦律师事务所律师。上诉人陈沧桑与被上诉人溧阳市房屋征收与补偿办公室（以下简称溧阳征收办）所有权确认纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院(2021)苏0481民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈沧桑上诉请求：1.撤销溧阳市人民法院（2021）苏0481民初984号民事判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：本案为确权之诉，并在确权的基础上要求溧阳征收办停止侵害、恢复原状，故本案的争议焦点首先是溧阳市庄家小区2幢1号-3营业房（以下简称3号营业房）凸入庄家小区2幢1号101室（以下简称101室）房屋中实测面积4.82平方米部分是否属于101室房屋产权证所含面积；其次是上诉人购买101室房屋后是否有权主张该部分面积。1.本案争议的房屋面积属于庄家小区2幢1号门101室房屋产权证所含面积。首先，上诉人从溧阳市不动产登记中心调取的前任房主的101室房屋产权证所附的“房地产平面图”，该平面图反映101室房屋是长方形。而现房屋形状呈现为凹字形，该凹进去的部位就是被上诉人3号营业房凸出的部位，又通过实地测量101室房屋面积，发现比产权证登记面积少了4.82平方米，而该少掉的4.82平方米与现凹进去的部位（同时也是被上诉人3号营业房凸出的部位）面积相同。根据上述证据和事实已基本能判断该凹进去的部位面积应属于上诉人产权证上的面积。其次，上诉人在一审中提供了从被上诉人处拍摄的“庄家新村2楼(现）底层营业、住宅面积交付图”。该图纸反映出争议房屋所在的2楼所有沿街营业房与住宅房相连的形状以及营业房的面积，根据该图形，所有营业房与住宅相连的位置在同一水平线上，不存在凹凸。其中，3号营业房和其相邻的1号、2号营业房与住宅房相连处也处在一条直线上，不存在3号营业房单独向住宅房内凸出的情况。该图形还反映了3号营业房面积为17.79平方米，如果被上诉人认为该凸出的4.82平方米属于3号营业房，则应由被上诉人举证证明。最后，庄家小区2幢1号门101室所在单元房屋结构一致，从一楼以上人家均可证明101室对应的楼上房间和3号营业房楼上对应的房间之间存在隔墙，而本案争议部分均在101室对应的房间内，这也间接反映，争议房属于101室的组成部分。2.上诉人作为101室房屋的买受人有权对属于101室房屋面积的争议面积主张权利。首先，根据原房主的产权证面积和产权证所附房屋平面图，原房主取得的101室房屋包括争议部分的面积，即原房主对该争议部分面积取得了法律上保护的所有权。其次，颁布产权证时，权证所附房屋平面图应该与实际房屋一致。故该房屋向原房主交接时该争议部分面积尚未被被上诉人侵占。再次，被上诉人侵占争议房屋的行为发生在原房主接收房屋前和接收后均不影响原房主对该争议房屋享有的所有权，只能说明原房主没有及时主张权利，但没有及时主张权利并不等于原房主同意该部分房屋的所有权归被上诉人所有。因此，原房主在向上诉人出售房屋前本案争议面积已被侵占的事实不能改变原房主对该争议面积享有的所有权。3.一审判决书引导上诉人重新对101室房屋的面积进行测量，并申请产权登记机关对现产权进行变更登记，是让上诉人放弃对权利的主张，还是引导上诉人向原房主主张权利？实为多此一举。被上诉人溧阳征收办二审答辩称：争议的房屋面积属于101室房屋产权证所含面积是没有事实依据的。此外，上诉人提供的图纸是手绘位置图，不能作为房屋结构的依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈沧桑向一审法院起诉请求：1.确认溧阳市庄××小区××幢××号××房××庄××小区××幢××号××室房屋中实测面积4.82平方米为陈沧桑所有（价值约3万元）；2.责令溧阳征收办停止对陈沧桑房屋所有权的侵害，并立即恢复原状；3.本案诉讼费用由溧阳征收办承担。一审法院认定事实：2020年11月，陈沧桑向王宝英购买了坐落于溧阳市庄××小区××幢××室××幢××号营业房（编号自东向西）,住宅房登记权证为苏（2020）溧阳市不动产权第0××8号，登记房屋面积为64.72平方米结构为混合结构，分摊土地使用权面积为12.6平方米。该幢楼房坐北朝南，底层房屋分为前、后相连两部分，北部分可用于生活居住或仓储，南部分为临街营业房。陈沧桑购买的庄家小区2幢1-101室房屋北面与临街1、2、3号营业房相接，进出须从临街1号营业房进出，无其他门可供进出。庄家小区2幢1-101室房屋西面墙体紧靠2幢1单元楼梯间，该房屋西墙与南墙结合部若开门可直通楼梯间，便可从庄家小区内2幢1单元楼梯间自由出入房屋内，而临街3号营业房的北墙凸出部分正好在可以开门的位置，构成陈沧桑的房屋形状为凹字形。陈沧桑在购买房屋后，为便于出行欲打通西面墙体开凿房门；其与庄家小区2幢3号营业房使用人协商要求拆除临街3号营业房凸字形部分，临街3号营业房使用人未同意。陈沧桑与溧阳征收办交涉又无果，故涉讼。另查明，溧阳征收办将溧阳市庄家小区2幢1-101室房屋及临街1号营业房安置给拆迁户王宝英使用，产权登记在王宝英名下。庄家小区2幢3号营业房暂安置给其他拆迁户使用，产权登记在溧阳征收办名下。陈沧桑认为，房产权证平面图能够真实地反映房屋形状为长方形，而房屋现状为凹字形，并非长方形，缺少部分为庄家小区2幢3号营业房凸入部分，通过实地测量房屋面积比登记面积少了4.82平方米(已含楼梯间的公摊面积），与溧阳征收办侵占其房屋凸入部分面积相同。该幢楼纵向自二楼至六楼每层均有房门通往楼梯间，横向最西面同样套型的房屋楼梯间也有房门。原房主王宝英夫妇及最西面的住户，均说在靠近楼梯间的墙体没有门，从楼梯间进出房屋，需要自己凿通墙体开门。现临街3号营业房凸出部分是3号营业房使用人自行凿通墙体重砌，现与2幢1号门101室房屋共用墙体，并不是原始墙体。陈沧桑购买的房屋没有可供人进出的门，是不符合常理的。庄家小区2幢1号门101室房屋与临街1号营业房各自有房屋所有权证，各自有门供人使用，庄家小区2幢1号门101室房屋也必须要有门，陈沧桑要求溧阳征收办停止侵害，能让其正常进出房屋。溧阳征收办认为，陈沧桑提出的庄家小区2幢3号营业房凸出部分面积为4.82平方米,陈沧桑持有的不动产权证登记的面积包含该部分，仅凭人工手画的房屋平面示意图并不能反映房屋结构的真实情况，不能作为认定房屋面积的依据，应该按建筑设计图、施工图、备案图予以确认房屋结构情况。溧阳征收办在陈沧桑的参与下多次寻找设计图、施工图、备案图，均未有结果。一审中，溧阳征收办到施工单位（溧阳市庄家建筑公司）、设计单位（溧阳市设计院）、建设档案馆寻找相关资料，也未有结果。原房主对陈沧桑说可以凿通西面墙体开门，首先原墙体是否有进出门，是否可以凿通开门，或者原先有进出门被他人堵掉的，陈沧桑未提供证据予以证明。陈沧桑购买房屋时现状就是如此，原先就没有门，且不可以凿通。若原先有门是原房主或他人堵的，原房主有义务恢复原状；若建造时房屋本无门，原房主以可以凿通墙体开门误导陈沧桑交易房屋，陈沧桑应该起诉原房主。根据一审庭审陈述及法官会同双方当事人勘查现场,庄家小区2幢1号门101室房屋建造时本身就没有门，庄家小区2幢楼房东、西两头房屋套形结构相同，西边住户自行凿通墙体开门，证明房屋本身无门，需从营业房大门进出，住宅部分与营业房系一个整体。陈沧桑明知房屋原先没有门却要购买，一是自身选定错误，二是受原房主误导，本纠纷关键在于陈沧桑与原房主签订的买卖合同标的物存在缺陷问题，与溧阳征收办没有关系，请求驳回陈沧桑的诉讼请求，建议陈沧桑以房屋买卖合同纠纷为由起诉。以上事实，有陈沧桑提供的苏（2020）溧阳市不动产权第0××8号房屋所有权证、房地产平面图、示意图及当事人双方的庭审陈述附卷佐证。一审法院认为，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。陈沧桑所购的庄家小区2幢1-101室房屋的前任房主持有的房产证登记面积与其现有房产登记面积相同，且原有房屋结构也与现在房屋现状相同，陈沧桑并未提供证据证明前任房主占有、使用时，房屋被他人破墙切割或自行改造房屋结构的情形，因此，陈沧桑仅凭房产证登记面积并不能证明房屋原有结构状况，应以交付房屋时的结构状况为准，其要求确认庄××小区××幢××号××房××庄××小区××幢××室房屋凹入部分面积为其所有的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。陈沧桑在没有证据证明现有房屋系溧阳征收办破墙切割，破坏房屋原有结构导致房屋面积减少的相关证据，陈沧桑要求溧阳征收办停止侵害、恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。房屋面积是由测绘公司测绘所得，陈沧桑购买的房屋实际面积与房产证登记面积若有误差，可经测绘公司测绘后向不动产登记中心申请更正登记。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十四条、第二百三十六条、第二百四十条、第二百六十七条规定，该院遂判决：驳回陈沧桑的诉讼请求。一审案件受理费275元（已减半收取），由陈沧桑负担。二审期间，上诉人陈沧桑向本院提供3号营业房后部隔墙（案涉面积）拍摄的图片一张，证明3号营业房北墙与101室的小房间南墙之间的通道原来就存在，3号营业房存在侵占101室内通道的事实。被上诉人溧阳征收办经质证认为，被上诉人去过现场，3号营业房到101室墙面没有变动的痕迹。被上诉人向本院提供以下证据：1.庭审笔录复印件一份，该笔录中的原告潘彩萍为3号营业房现在的使用人，其在庭审中陈述卫生间是其建造的，但现状就是这样，证明案涉争议部分的面积并非上诉人所有。2.3号营业房房产证复印件一份，房产证显示本案争议的4.8平方米面积不在3号营业房权证范围内。3.被上诉人与潘彩萍拆迁安置补偿协议复印件一份，补偿协议显示是货币安置，3号营业房在拆迁过程中临时安置给潘彩萍使用。此外，在一审中，被上诉人还向法院提供《房屋交付结算清单》一份。上诉人经质证认为：1.对庭审笔录不予认可，这只是个人陈述。2.3号营业房的产权证说明本案争议的面积并不在其权证范围内。3.拆迁补偿协议与我方无关。4.对《房屋交付结算清单》无异议。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，3号营业房登记权证为苏（2021）溧阳市不动产权第0001843号，坐落庄家小区2幢1号-3，房屋建筑面积17.79平方米，分摊土地使用权面积3.49平方米。在潘彩萍与溧阳征收办房屋拆迁补偿合同纠纷一案2020年6月15日的庭审笔录中，潘彩萍陈述：“拿到了甘露小区一个车库，但是没有办手续，我在里面做了卫生间。本来是在甘露寺门口的，后来又移到了里面。现在的现状和交付给我的时候一样的。”还查明，溧阳征收办在一审中提交《房屋交付结算清单》一份，载明，“调查表姓名：王宝英；安置房幢室号：营2-01、19.24平方米，2-101、64.72平方米……”。当事人双方对一审卷宗中王宝英原产权证均无异议。王宝英原产权证号为溧房权证溧交字第Ｎ××5号，产权证记载的建筑面积为64.72平方米，设计用途为住宅；产权证所附房地产平面图记载1-101室结构为长方形。本院认为，3号营业房凸出部分应为陈沧桑所有，其有权要求被上诉人恢复原状。一方面，虽然陈沧桑持有的房屋产权证中未附案涉101室平面图，但是王宝英持有的案涉房屋原产权证所附的房屋平面图记载，案涉101室结构为长方形。王宝英持有的原产权证登记建筑面积与陈沧桑的产权证所登记的建筑面积相一致，均为64.72平方米，在溧阳征收办未提供证据证明案涉101室房屋结构发生变化的情形下，案涉101室房屋的结构仍应为规整的长方形。但是，3号营业房凸出部分的存在导致101室的现状并非为原产权证记载的长方形。另一方面，溧阳征收办在二审中提供了3号营业房的产权证，并陈述3号营业房凸出部分即本案争议的4.8平方米面积不在3号营业房的权证范围内。虽然，溧阳征收办认为上述争议面积也不属于101室所有，但在陈沧桑提供了101室平面图后，溧阳征收办未能提供房屋设计图、施工图、备案图等证据来证明案涉争议面积的归属或者101室建筑面积的构成，故应承担举证不能的不利后果。此外，3号营业房占有案涉争议面积与101室应有的独立使用价值相悖。溧阳征收办作为3号营业房的所有人，擅自占用不属于自己的建筑面积，自应承担恢复原状的责任，即拆除3号营业房凸入101室部分的装饰装修，并将3号营业房北墙门洞修复完整。综上所述，陈沧桑的上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审判决确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省溧阳市人民法院（2021)苏0481民初984号民事判决；二、确认庄家小区2幢1号-3房屋凸入庄家小区2幢1号门101室部分为陈沧桑所有；三、溧阳市房屋征收与补偿办公室应于本判决生效之日起三十日内将庄家小区2幢1号-3房屋恢复原状。一审案件受理费按规定减半收取275元、二审案件受理费550元，均由溧阳征收办负担。上述一、二审诉讼费用已由陈沧桑预交，溧阳征收办应于本判决生效之日起三十日内将应负担的一、二审诉讼费用合计825元迳付陈沧桑。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年八月十二日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青