北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11985号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐志军，男，1968年11月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩丽娜（徐志军之妻），住北京市房山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司，住所地北京市海淀区恩济花园13号楼五层。法定代表人：董贤钧，董事长。委托诉讼代理人：王强强，男，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里东区1号1号楼三段五层。法定代表人：刘泉，经理。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，北京市建诚律师事务所律师。上诉人徐志军因与被上诉人北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（下称天鸿宝地物业公司）、北京首开荣泰置业有限公司（下称首开荣泰置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初8866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人徐志军及其委托诉讼代理人韩丽娜、被上诉人天鸿宝地物业公司之委托诉讼代理人王强强、被上诉人首开荣泰置业公司之委托诉讼代理人孙宏博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志军上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四项，依法改判支持我的全部诉讼请求并依法改判驳回天鸿宝地物业公司要求我支付物业费的诉讼请求。事实与理由：1.天鸿宝地物业公司和开发商首开荣泰置业公司交房时，未告知我毛坯房水电布局，主卫生间不通热水管，导致我装修完毕安装了热水器后才发现主卫生间没有热水。我找天鸿宝地物业公司解决，其一直拖延，说是开发商首开荣泰置业公司的问题，我也说了问题解决了我就交物业费。2.一审判决对我可预见的实际损失没有支持，导致我房屋主卫生间没有热水的原因是天鸿宝地物业公司没有积极配合出具水电布局图，其行为已构成侵权。天鸿宝地物业公司辩称：同意一审判决，不同意徐志军的上诉请求和理由。2017年11月，徐志军在对北京市房山区怡和北路1号院5号楼6层601号房屋（下称涉案房屋）装修时没有向我公司调阅涉案房屋管线图。徐志军没有理由拒交物业费。徐志军的行为侵害了小区内其他业主的权利。首开荣泰置业公司辩称：不同意徐志军的上诉请求和理由。我公司作为小区开发商，已经将管线图交付给了天鸿宝业物业公司保管，购房人有权随时要求调阅，但由于徐志军自己没有申请调取，导致其现在房屋情况，与我公司无关。而且徐志军主张的诉讼请求也已经超过诉讼时效。我公司也不是物业服务企业，应裁定驳回徐志军对我公司的起诉。徐志军向一审法院起诉请求：1.判令天鸿宝地物业公司、首开荣泰置业公司支付我因次卫生间三年不能使用的改造费用42358.62元；2.判令天鸿宝地物业公司、首开荣泰置业公司支付我因三年未解决问题造成全家人生活中的种种不便及补偿我精神损失费15000元。天鸿宝地物业公司向一审法院反诉请求：1.判令徐志军给付2018年2月21日至2021年5月25日期间的物业费14039.56元及违约金2000元；2.判令徐志军给付2018年2月21日至2021年2月20日的生活垃圾清运费90元、公共能源费180元。一审查明事实：徐志军与其妻子韩丽娜共同与首开荣泰置业公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了涉案房屋，该房不动产权证为京（2020）房不动产权第XXXX号，产权人系徐志军。2017年2月21日，徐志军办理了房屋进住验收手续，当日，徐志军、韩丽娜（甲方）与天鸿宝地物业公司（乙方）签订了《北京市房山区长阳镇熙兆嘉园住宅前期物业管理服务协议》，该协议有约定：第二章物业基本情况：第二条物业基本情况物业类型：住宅；坐落位置：北京市房山区长阳镇起步区3号地北侧地块5楼601室；建筑面积：141.4平方米。第三章服务内容与质量标准：第三条乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度。……第四章服务费用：第七条物业服务费：1.经建设单位委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为【高层住宅】（1-4、9-15号楼）2.4元/平方米/月，【高层住宅】（5-8号楼）2.54元/平方米/月，【商业办公】3.2元/平方米/月，【商业物业】6.00元/平方米/月。……6.物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应于每年首月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。7.甲方入住前，甲方、建设单位与建设单位指定银行签订前期物业服务费托收协议，交付房屋时，甲方同意乙方代收一年度物业服务费，代存入甲方“业主一卡通”账户。第十四条其他费用：2.代收代缴费用（此费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据价格政策调整进行相应调整），2.1公共能源费（含公共照明电费、楼宇对讲等设施）：60元/户/年，由本单元全体业主均摊，每年定期结算公示，结算的年终节余或亏损的处理方式：2.1.1有年度节余的，直接纳入下个年度公共能源费用；2.1.2发生年度亏损的，由业主在下年度均摊补足。2.2生活垃圾清运费：30元/户/年（物业公司代收代缴）。第五章双方的权利和义务：第十六条甲方的权利及义务：6.根据本合同的约定缴纳物业服务费和特约服务费。第七章违约责任：第二十二条，甲方在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额的3‰的标准向乙方支付违约金。同年11月7日，徐志军向天鸿宝地物业公司申请房屋装修并提交了申请表，该表“装修项目”中“卫生间”的“水电改造”项目未予打勾确认。徐志军称，其以为全屋水管都是通的，故装修时未对卫生间的水管进行改造，装修完成后，其在涉案房屋的厨房安装了热水器，但发现次卫生间的管线与厨房相通，次卫生间和主卫生间的热水管线不通，以至于主卫生间没有热水，则徐志军以首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司为被告诉至法院，要求给付卫生间改造费42358.62元，及精神损失费15000元。针对徐志军提起的诉讼，天鸿宝地物业公司提起反诉，要求徐志军支付2018年2月21日至2021年5月25日的物业费及违约金；要求徐志军支付2018年2月21日至2021年2月20日的生活垃圾清运费及公共能源费。另查明，徐志军主张的卫生间改造费用尚未发生；2018年2月21日至2021年5月25日的物业费及2018年2月21日至2021年2月20日的生活垃圾清运费及公共能源费，徐志军认可尚未支付。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐志军以首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司未向其提供涉案房屋管线图纸为由要求支付卫生间改造费用42358.62元，然针对该主张，徐志军提供的证据既不能有效证明首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司负有主动向其提供管线图纸的义务，亦不能有效证明其向首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司提出查阅、复制涉案房屋管线图纸的事实，且徐志军主张的卫生间改造费用尚未发生，故徐志军的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于徐志军要求支付精神损失费15000元的主张，亦缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。关于天鸿宝地物业公司要求徐志军支付2018年2月21日至2021年5月25日物业费14039.56元、2018年2月21日至2021年2月20日生活垃圾清运费90元和公共能源费180元，并给付违约金的主张，双方《前期物业管理服务协议》不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，该协议对业主具有约束力，徐志军作为业主，在接受了天鸿宝地物业公司的物业服务后，应当依约交纳上述物业费等费用。庭审中，徐志军认可其确未交纳上述费用，理由为物业服务不合格，对此，徐志军提供了照片、微信聊天截图、证人证言等证据佐证其主张的真实性，法院认为，天鸿宝地物业公司的物业服务确存在瑕疵，但不足以成为徐志军不交纳物业费等费用的理由，天鸿宝地物业公司要求徐志军交纳物业费等费用的主张正当，法院予以支持，同时，考虑到天鸿宝地物业公司提供物业服务过程中确存在过错，故其主张的违约金法院不予支持。据此，一审法院于2021年7月22日判决：一、徐志军于判决生效后十日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司支付2018年2月21日至2021年5月25日物业费14039.56元；二、徐志军于判决生效后十日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司支付2018年2月21日至2021年2月20日生活垃圾清运费90元和公共能源费180元；三、驳回徐志军的全部诉讼请求；四、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案中，虽徐志军主张天鸿宝地物业公司、首开荣泰置业公司未能给其提供涉案房屋管线图纸导致其损失，但首先，徐志军与天鸿宝地物业公司签订的《北京市房山区长阳镇熙兆嘉园住宅前期物业管理服务协议》中并未对此进行约定，天鸿宝地物业公司不存在上述合同义务，亦无法定义务；其次，徐志军在一审审理中提交的证人证言尚不足以证明其在装修涉案房屋时曾向天鸿宝地物业公司要求提供管线图纸，且徐志军在其装修涉案房屋时提交的申请表中对此亦无相关记载内容，徐志军就此未能作出合理解释，故徐志军关于天鸿宝地物业公司拒绝给付涉案房屋管线图纸的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，一审法院判决驳回徐志军以此为由提出的全部诉讼请求，事实依据充分，本院予以维持。同时，依据双方签订的《北京市房山区长阳镇熙兆嘉园住宅前期物业管理服务协议》，徐志军应履行按时足额交纳物业费的合同义务。经查，徐志军欠付2018年2月21日至2021年5月25日期间的物业费，故一审法院依据天鸿宝地物业公司的反诉请求予以判决，并无不当。徐志军不同意支付欠付物业费的上诉理由，不能成立，本院不予支持。另，应当指出，本案系物业服务合同纠纷，首开荣泰置业公司并非物业服务合同相对方，徐志军以首开荣泰置业公司作为本案被告主体，缺乏法律依据，应予驳回。综上所述，徐志军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1442元，由徐志军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年八月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪