广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14687号上诉人（原审被告）：曾锦招，女，1969年3月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘国萍，广东绿儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧，广东绿儒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：石水连，女，1993年6月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：朱共清，广东民诚众信律师事务所律师。原审第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该司员工。上诉人曾锦招因与被上诉人石水连、原审第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。上诉人曾锦招上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判曾锦招赔偿违约金100000元给石水连；2.撤销一审判决第四项，调整曾锦招承担律师费金额；3.二审诉讼费由石水连承担。事实和理由：（一）一审法院按照总楼价百分之十认定违约金，显失公平。涉案合同约定的违约金有两种选择，且金额相差2倍以上，如何确定违约金，不仅考量石水连的选择，更应考虑实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素。一审仅依照《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定，判决按照总楼价款百分之一确定违约金，有失个案公正。违约金的设定目的应是弥补实际损失和适当惩罚。涉案合同第六条第2点约定可以说明双方在签订合同的时候是有预见到若出现违约情况，其实际损失有可能被定金覆盖，也有可能超过本金。石水连在合同履行中，投入了定金10万元和首期款60.5万元，在合同可以履行的情况下，石水连坚决不继续履行，曾锦招同意退回定金及首期款共70.5万元，此时石水连的实际损失只有资金占用的损失，资金占用费按照贷款市场报价率计算仅1万余元，赔偿定金10万元已超过实际损失近10倍。适用总房价百分之十更达22.35万元，达到实际损失的近20倍。目前涉案地区房价稳定，并无大幅度上涨的情况（甚至有下跌趋势），曾锦招也愿意继续履行合同，石水连无预期利益损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院无视曾锦招降低违约金的请求，亦未综合考虑石水连的实际损失，显失公平。另外，对于合同的解除，石水连亦有过错。合同的履行受阻是因为曾锦招未能及时办理涂销登记，而未能及时办理涂销登记的原因是石水连在支付首期款临时要求曾锦招办理抵押登记（二押）。涉案合同签订后，曾锦招本已提前与垫资公司以及原抵押银行沟通提前还贷的事情（当时石水连还没设定二押），但因石水连在涉案房屋上设立了二押，曾锦招再次找垫资公司垫资时，因出现二押新情况，房屋无余值，导致垫资失败，进而导致赎契进度被耽搁。在涉案合同签订时，石水连是明确知晓需要垫资才能办理提前还贷手续的。石水连办理二押时曾锦招不知晓会直接影响一押的涂销登记手续，而且第三人也告知曾锦招二押不影响一押的涂销登记手续。但发现二押的存在影响垫资、从而影响一押的涂销手续后，曾锦招跟石水连、第三人沟通让其提前涂销二押以便曾锦招顺利获得垫资涂销并涂销一押一事被拒绝，最终导致合同的履行受阻。房屋抵押金额超过市场价格，没有剩余价值，是基本常识，垫资公司因房屋没有余值不予垫资也是符合逻辑的，一审法院却以理据不足为由，不予采纳曾锦招的陈述，不考虑石水连在履行合同中的过错，直接采用总楼价10%作为违约金，有失公允。（二）律师费5万元证据不足，且过高，一审法院全额支持难以使人信服。石水连仅提供律师费发票，并未提供委托代理合同，亦未提供石水连支付律师费的银行流水，在曾锦招提出异议后仍未补充证明，证据链不完整，不应支持，或不应全额支持。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，本案诉讼请求合计约1001500元，应按照基础费用1000元至8000元，并按照不超过标的金额3%确定律师费，应在30145元至38045元之间上下浮动不超过20%收费，一审案件事实清楚，法律关系简单，更无须代理律师多次调查、收集证据，证据均由石水连提供，并非疑难案件，律师工作量低。起诉前，石水连委托律师也只提供一份律师函，且该律师函上无联系方式，并未发挥作用。该律师只是立案，参加庭审，其工作难度和工作量、办案成本、增城区社会发展经济状况与其收取的5万元律师费极不匹配，曾锦招请求一审法院综合考量，一审法院却依然以理据不足为由不予采纳。因此，一审查明事实不清，适用法律错误，无视个案诚信和公平，请求依法改判支持诉请。被上诉人石水连二审提交书面答辩意见称，一审认定事实清楚，判决正确，曾锦招上诉理由无事实和法律依据，请求驳回其上诉，维护石水连的合法权益。事实和理由如下：（一）曾锦招违约事实确实，根据石水连与曾锦招及第三人签订的《房地产买卖合同》第二条第5点的约定，曾锦招应在买方同意贷款书出具七日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。但曾锦招并未在约定的时间内办理提前还贷并涂销抵押，甚至在石水连发生催促函和律师函后仍未履行，致使无法办理房屋过户变更登记手续，这说明曾锦招是在故意不履行合同之约定，明显已违约，理应承担违约责任。关于违约金的确认，按照《房地产买卖合同》第六条第2点的约定，石水连完全有权选择曾锦招承担支付等额于总楼价百分之十的违约金，此约定条款并无违反法律规定。（二）关于律师费，石水连是按照与受托律师事务所的约定进行支付，石水连认为该收费并不违反相关法律法规规定，是合理的。保值公司二审提交书面意见述称，对一审查明事实和判决结果没有异议，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。石水连于2021年1月22日向一审法院起诉请求判令：1.解除石水连、曾锦招双方于2020年8月17日签订的《房地产买卖合同》；2.曾锦招承担违约责任与支付223500元违约金给石水连（按总楼价百分之十计算违约金）；3.曾锦招返还石水连支付的首期房款705000元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.由曾锦招偿付石水连支付的按揭服务费23000元和聘请律师的费用50000元及其他的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2020年8月17日，石水连（买方）、曾锦招（卖方）、第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增××××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币2235000元。……四、交易方式买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序详见合同附件。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任或因应诉而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：……2、买方同意协助卖方赎证，首期赎证。……付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币100000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）人民币705000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方……3、剩余楼价款人民币1530000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。……4、买方应在签订本合同后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方同意贷款书出具七日向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。……”。曾锦招出具《定金收据》，载明收到石水连支付的涉案房屋的定金100000元。2020年9月23日，曾锦招出具《首期收据》，载明收到石水连支付的涉案房屋的首期款605000元。同日，广州市规划和自然资源局出具粤（2020）广州市不动产证明第10068374号《不动产登记证明》，载明：证明权利或事项：抵押权；权利人：石水连；坐落：增城区荔城街府佑路228号6幢1202房。其他：债权数额：人民币705000元。2020年10月23日，石水连向曾锦招发出《履约催促函》，载明要求曾锦招在2020年10月30日前向银行提前还贷并涂销抵押登记以便合同继续履行。如仍未履行，石水连将按合同约定解除合同并追究违约责任等内容。2020年11月16日，石水连委托律师向曾锦招发出《律师函》，载明要求曾锦招在本月底前履行义务，配合石水连办理过户手续等内容。2021年1月14日，广东民诚众信律师事务所开具发票，载明石水连律师费50000元等内容。2021年2月7日，广州市规划和自然资源局出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，载明：权利人曾锦招；抵押权人广发银行股份有限公司广州分行，债权数额175万元，存续期限10年；抵押权人石水连，债权数额70.5万元，债务履行结束时间2020年12月31日。一审审理中，石水连另提供如下证据：1、落款日期为2020年9月17日的《个人住房贷款初审结果通知书》，载明：经本行初审已获批准商业性人民币贷款金额壹佰伍拾叁万元整等内容。2、收据，载明今收到石水连按揭服务费23000元。经手人：梁尚立。另查明，一审法院于2021年1月30日向曾锦招送达起诉状副本。一审审理中，一、石水连、曾锦招共同确认以下事实：石水连共向曾锦招支付了705000元房款。二、石水连陈述以下内容：1、石水连的第一项诉讼请求是解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系。2、石水连第三项诉讼请求利息计算到曾锦招还清房款705000元之日止。3、石水连申请按揭的具体日期不记得了，但是同贷书于2020年9月17日出具。石水连是委托其他按揭公司办理的，不清楚有无签订委托合同，按揭服务费是用现金支付给按揭公司的经办人。4、不确认双方对提前还贷时间做了修改。三、曾锦招陈述以下内容：1、有约定由曾锦招出资赎契，合同虽然约定了在同贷书出具后7天申请提前还贷，但是双方对该时间做了修改，没有约定变更后的具体时间，只是说尽快申请。2、在2020年9月20日左右曾锦招知道同贷书作出后就有向银行口头申请提前还贷，在银行答复可以后，曾锦招找垫资公司垫资赎契，垫资公司初审同意，但是2020年9月23日石水连、曾锦招就涉案房屋做了二押，当时曾锦招以为这是房屋交易的正常流程没有想太多，但9月底垫底公司提出涉案房屋的两次抵押已经超过房屋价值，无法垫资，导致曾锦招一直无法提前还款涂销抵押。3、本案未达到合同约定的10%违约金的约定，应该适用双倍返还定金，且双倍返还定金包含石水连的所有损失，且律师费过高。一审法院认为，石水连、曾锦招以及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《房地产买卖合同》付款方式第二条第5点“如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方同意贷款书出具七日向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。”以及合同备注“2、买方同意协助卖方赎证，首期赎证。”的约定，以及曾锦招庭审陈述的涉案房屋是由曾锦招出资赎契，但曾锦招并无证据证明其在上述时间内办理提前还款并涂销抵押，故曾锦招的行为已经构成违约。关于曾锦招辩称因涉案房屋办理二押导致无法垫资赎契不构成违约，理据不足，一审法院不予采纳。现石水连请求解除石水连、曾锦招之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，一审法院确认石水连、曾锦招之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系自2021年1月30日解除。因曾锦招违约，故石水连请求曾锦招返还首期款705000元、从起诉之日即2021年1月22日起算利息以及支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。利息应以705000元为本金，从2021年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。关于违约金的计算，根据《房地产买卖合同》第六条第2点的约定，违约金总额为223500元（2235000元×10%）。关于违约金的问题，曾锦招抗辩应适用双倍返还定金且包含了石水连所有损失，曾锦招并无证据证明该违约金过高，并结合曾锦招在石水连发出催促函及律师函后仍未履行，对于曾锦招上述抗辩，一审法院不予采纳。关于石水连要求曾锦招赔偿按揭服务费及律师费的请求。根据《房地产买卖合同》第六条第4点的约定，石水连要求曾锦招赔偿律师费50000元，于法有据，一审法院予以支持。关于曾锦招抗辩律师费过高，理据不足，一审法院不予采纳。关于按揭服务费，石水连仅提供个人收款收据，并无其他证据予以佐证，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年3月18日作出如下判决：一、确认石水连与曾锦招签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系自2021年1月30日解除；二、曾锦招在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款705000元及利息（利息以705000元为本金，从2021年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）给石水连；三、曾锦招在判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金223500元给石水连；四、曾锦招在判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费50000元给石水连；五、驳回石水连的其他诉讼请求。一审案件受理费12632元，由石水连负担126元，曾锦招负担12506元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，因曾锦招认为石水连支付律师费证据不足，石水连向本院提交了其与广东民诚众律师事务所于2020年12月16日签订的《民事委托代理合同》以及于2020年12月17日向广东民众律师事务所微信转账2万元的转账记录查询和2021年7月5日向广东民众律师事务所微信转账3万元的交易详情。对民事委托合同曾锦招质证认可该证据的真实性、合法性、关联性，但该合同签订日期为2020年12月16日，合同第五条第l点写明“甲方（石水连）同意向乙方支付律师代理费人民币五万元整，签订合同时支付。”即石水连应于2020年12月16日支付律师费5万元。假定石水连提交的两份转账记录真实，支付时间为2020年12月17日转账2万元，2021年7月5日转账3万元，于2021年l月14日开具5万元律师费发票。合同约定支付日期及支付金额与实际付款日期严重不符，且广东民诚众信律师事务所收到2万元律师费却开具5万元律师费发票，涉嫌虚开发票。截至一审判决之日2021年3月18日，石水连尚未实际支付3万元律师费，未实际产生3万元律师费损失，曾锦招不应对尚未实际产生的损失承担赔付责任。对转账记录2万元、转账记录3万元曾锦招质证认可真实性、合法性，对关联性及证明目的不认可。两份转账记录均无法确认付款人是石水连，也没有任何备注说明是为本案支付的律师费，且与《民事委托合同》第五条约定的支付日期和支付金额不符合，不能证明系石水连为本案支付的律师费。转账记录3万元，系在一审判决后产生，无法确定与本案具有关联性。保值公司质证称对上述证据真实性没有异议，合法性和关联性由法院依法认定。此外，各方当事人均同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合曾锦招的上诉请求和理由以及石水连的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系解除责任认定；2.曾锦招要求调低赔偿违约金和律师费金额应否支持问题。现评析如下：关于涉案《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系解除责任认定问题。根据双方当事人签订《房地产买卖合同》的约定以及双方在一审的陈述可知，石水连同意向曾锦招支付首期款用于赎契，曾锦招应在石水连同意贷款书出具七日向银行申请提前还贷。现石水连已向曾锦招支付了定金和首期款，有关单位也向石水连出具同意贷款书，而曾锦招在石水连的催告下，至今仍未举证证明提前还款并涂销抵押，显然其行为已构成违约。由于曾锦招拒不履行合同义务，导致石水连要求解除《房地产买卖合同》，因此，本院确认涉案《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系解除的责任在于曾锦招。曾锦招认为因涉案房屋办理了二押导致无法垫资赎契，但二押也是在曾锦招的配合下完成，可见，曾锦招在办理二押时就应预知能否垫资赎契的后果和风险，因此，其以此表示双方房屋买卖法律关系的解除，石水连亦有过错，依据不充分，本院不予支持。关于曾锦招要求调低赔偿违约金和律师费金额应否支持问题。其一，违约金应否调减问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案中，因曾锦招拒不履行合同义务，导致双方合同中的房屋买卖法律关系解除。曾锦招上述违约行为势必给石水连造成损失，该损失除了石水连已付款项的利息损失外，还应包括石水连未能获得涉案房屋的可得利益损失。曾锦招认为涉案房屋的房价没有上涨甚至有下跌的趋势，石水连不存在预期利益损失，就此未能提交证据予以佐证。且双方签订的《房地产买卖合同》出自各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行，因此，在本案无证据证明石水连对于房屋买卖法律关系解除存在过错的情况下，一审法院依照《房地产买卖合同》有关曾锦招逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担等额于总楼价百分之十的违约金的约定，判决曾锦招向石水连赔偿223500元的违约金，并无不当，本院予以维持。曾锦招上诉要求调减违约金为100000元，理据不充分，本院不予支持。其二，律师费应否调减问题。石水连在一审已提交了广东民诚众律师事务所开具的发票，二审期间也提交了与该所签订《民事委托代理合同》以及支付50000元的微信转账记录，上述证据足以证明石水连因本案诉讼向广东民诚众律师事务所支付了50000元的事实。曾锦招虽对律师费支付时间等提出异议，但并无提供相反证据否定该证据的真实性，故其认为石水连主张上述律师费的证据不足，依据不充分，本院不予采纳。曾锦招上诉称石水连主张的律师费并非按照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定计付，以此要求调减石水连已付律师费金额，但根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）、《广东发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（粤发改价格［2015］436号）规定，律师服务费已实行市场调节价，因此，曾锦招的该主张欠缺依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曾锦招的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3770元，由上诉人曾锦招负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 盾二〇二一年八月三十日法官助理  王日平书 记 员  谢金泽