山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0303民初4820号原告（反诉被告）：孙海珍，女，1972年3月8日出生，汉族，住淄博市临淄区。被告（反诉原告）：刘连国，男，1980年10月29日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：李弘，女，1984年12月26日出生，汉族，住淄博市张店区，系刘连国之妻。原告（反诉被告）孙海珍与被告（反诉原告）刘连国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙海珍、被告（反诉原告）刘连国及其委托诉讼代理人李弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙海珍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令刘连国支付孙海珍购房尾款10000元；2.请求依法判令刘连国支付孙海珍违约金200000元（诉讼中放弃该项诉讼请求）；3.请求依法判令刘连国支付孙海珍利息损失5元／日（以10000元为基数自2018年7月10日至实际支付之日止，按每日万分之五计算）；4.本案诉讼费等费用由刘连国支付。事实与理由：孙海珍（甲方）与刘连国（乙方）于2018年4月2日签订《房屋买卖合同》，乙方以171万元购买甲方坐落于张店区生活区的房屋。合同第三条约定：甲方未按期交房、迁户口的，每逾期一日甲方应向乙方支付全部已付款千分之一的违约金。按照合同约定刘连国应支付孙海珍违约金1217200元，孙海珍出于人道主义只收取200000元违约金。我国合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。该房屋买卖合同只约定了一方的违约责任显然违背了第五条公平原则因此该条违约条款应视为双方共同遵守。合同签订以后，刘连国没有按照合同约定支付首付款以及其他购房款，特别是涉案的尾款10000元，按照合同第二条约定交付房屋之日付清尾款10000元。双方于2018年5月3日办理了过户手续，同年7月9日孙海珍通过“军人搬家公司”将室内家具等搬出交付房屋，刘连国至今没有按照约定支付尾款10000元，而孙海珍已经支付刘连国逾期未迁出户口的违约金。刘连国针对本诉辩称，请求驳回孙海珍的起诉或判决刘连国无需支付孙海珍所诉钱款，诉讼费用由孙海珍负担。1、此次纠纷刘连国无任何责任，全部责任在于孙海珍，对此（2020）鲁0303民初877号民事判决已有认定，截至本案立案孙海珍也未履行判决中的给付义务；尾款10000元作为交房押金是在孙海珍履行完合同中约定如期交房、迁出户口、结算完水电燃气物业等费用并且对房屋设施无异议的情况下退还，孙海珍对以上义务均未履行，且对刘连国造成很大经济损失、精神损害等，10000元交房押金已远不足以弥补刘连国损失，故孙海珍无权再索要押金。2、合同约定2018年7月10日前交房并迁出户口，但孙海珍未按期迁出户口并故意刁难不交房、延迟交房；给钥匙日期为2018年7月12日，但当时由于房屋设施损坏不能正常入住，不具备交房条件，刘连国整修后可以正常使用的时间为2018年11月底，因此实际交房日期为2018年11月底，同等条件的房屋租赁价格约为4000元/月，而合同约定每逾期交房一日须支付房屋总价千分之一的违约金，对方需支付的违约金已达数十万元。当时答应留下的沙发茶几等家具家电未经商量擅自搬走，洗漱盆、热水器等破坏拆除致使水管、燃气管破坏暴露，并因此多处漏水，不能正常使用，而且存在很大安全隐患需重新购买并找人整修才能使用；暖气管道破坏漏水给楼下四家车库造成损失，其中赔付一家损失1200元，其余三家表示待需要整修时据实赔付，并且因木地板泡水须拆除重新铺地面花费近万元。3、孙海珍不按约定日期交房、迁出户口存在主观恶意，本来能交房、迁出户口但就是不按期交房、迁户口；本来可以先交房再协商户口事宜，非要在未履行完合同义务的情况下索要交房押金才交房；孙海珍想把户口迁至农村老家换取开发补偿，所以一直拖延不迁出，等着直接迁至农村老家，其完全可以迁至集体户或临淄区新房下，但必须由孙海珍到场申请办理。刘连国多次联系催促，孙海珍态度恶劣，之后所有沟通工具均不回应。2019年7月终于联系到孙海珍其称很快就能迁出户口，不存在迁出困难问题。刘连国在微信中也明确告知过户和交房拖延时间太长交房押金绝对不退，孙海珍已无权再索要押金。4、刘连国买房是为了落户孩子上学，孙海珍户口一直未迁出影响落户，对以后孩子入学造成不可预计的影响，如需上私立学校或重新购房将损失巨大。5、孙海珍诉讼200000违约金应属恶意诉讼，请求判决诉讼费用由孙海珍负担。刘连国向本院提出反诉请求：1.请求判决孙海珍支付刘连国迟延交房违约金、房屋设施损坏及迟延交房等违约行为造成的损失共计10000元（庭审中明确为逾期交房违约金5000元、设施损坏损失5000元）；2.反诉费用由孙海珍负担。事实与理由同本诉答辩意见。孙海珍针对反诉辩称，根据合同履行，刘连国买本人的房子必须付钱包括这两年的利息，刘连国的反诉在之前的案子中已经起诉处理了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙海珍提交其本人中国银行交易流水一份、房屋买卖合同一份，证明目的为刘连国尚有10000元购房款未付。刘连国对以上证据的真实性无异议，但认为不能证明尚有10000元未付，该10000元是押金应在孙海珍履行完合同义务后支付，孙海珍拖延时间太长造成刘连国重大损失其无权再要该押金，已在微信中告知孙海珍。对以上证据的真实性本院予以确认。刘连国提交的证据、证明目的及孙海珍的质证意见如下：1、刘连国与孙海珍的微信聊天记录一份，证明目的为孙海珍对延期交房和房屋设施损坏存在主观故意，其在未履行完合同义务的前提下失联长达一年。2、刘连国与邻居的微信聊天记录一份、微信账单四份，证明目的为因暖气管道漏水赔付楼下车库钱款以及重新安装地板费用、购买热水器费用等。3、补充合同一份，证明目的为双方于2018年7月12日交付钥匙时补充了合同，交房押金为10000元。4、录音证据一份，证明房屋内设施损坏的情况。孙海珍质证称对上述2号证据不知情，对其他证据的真实性无异议，但1号证据不能证明刘连国的主张，3号证据当时说的是迁户口后给钱，4号证据不能证明其主张，房屋内的东西并没有说给刘连国。孙海珍对上述2号证据未提供反驳证据，因此对刘连国提供的以上证据的真实性本院亦予以确认。根据确认的证据本院认定事实如下：2018年4月2日原被告签订房屋买卖合同一份，约定孙海珍将其位于张店区东户的房屋附带车库一间以171万元价格出让给刘连国；上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、车库、维修基金、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利；交付房屋之日，付清尾款1万元；双方定于2018年7月10日前正式交付该房屋，孙海珍保证交房前对各项附属设施设备及其装饰装修保持良好的状态；孙海珍应当在2018年7月10日前办理完成与该房屋相关的户口迁出手续；如孙海珍未按期交房、迁出户口的，每逾期一日，应向刘连国支付全部已付款千分之一的违约金；如孙海珍出售的房屋存在质量问题影响到刘连国居住权利的行使，一切责任由孙海珍承担并赔偿损失。上述合同并未列明房屋附属设施设备及相关物品明细。合同生效后双方于2018年5月3日办理了房屋过户手续，刘连国依约向孙海珍支付了购房款170万元；2018年7月10日双方就房屋交接、户口迁出、尾款支付问题发生争议，次日刘连国向孙海珍发微信称“如果在两天之内能够交房，我们不追究逾期交房责任，户口迁出时间可以宽限但不能太长这个另行协商，商定日期内迁出户口交房押金1万元全额退还，如继续违约按合同追究违约责任”；双方于当月12日达成补充合同内容为“房屋于今日交接（2018-7-12），交房押金在户口正式搬出后退还，逾期未迁出按原合同执行，交房押金（壹万元整），孙海珍，2018-7-12”。2018年11月4日刘连国因“水灾”赔偿邻居1200元损失。后孙海珍在刘连国多次催促下于2019年7月8日将户口迁出。本院于2020年4月24日作出（2020）鲁0303民初877号民事判决，判决孙海珍向刘连国支付逾期迁出户口违约金14520元、水电燃气物业等费用434.17元；在该判决中明确刘连国欠付孙海珍的1万元购房押金，由于孙海珍未主张扣减或者反诉，本院未作为调低违约金标准的其中因素加以考虑；该判决已生效且已全部执行完毕。本院认为，涉案争议的1万元款项在房屋买卖合同中约定为尾款，在补充合同中约定为交房押金，补充合同中明确约定“交房押金在户口正式搬出后退还，逾期未迁出按原合同执行”。原被告双方已于2018年7月12日对房屋进行了交接，2019年7月8日孙海珍已将户口迁出，且孙海珍已承担了逾期迁出户口的违约责任，因此上述1万元交房押金已具备返还条件。因孙海珍存在违约行为且在本诉之前一直未向刘连国主张返还以上款项，故对其主张的利息损失本院自其起诉之日（2021年4月1日）起予以支持，另其主张的损失计算标准不当，本院予以纠正。当事人对自己提出的主张应当提供证据。本案中，双方已达成补充合同且于2018年7月12日对涉案房屋进行了交接，交接时刘连国并未就房内设施提出异议，其提供的证据不能证明交接时涉案房屋不具备约定的交房条件；合同中并未明确约定热水器、洗手盆为应留下的物品；刘连国所称的暖气漏水发生在其接收房屋近4个月之后，其无确凿证据证明暖气漏水系由孙海珍造成；综上，刘连国应当承担举证不利的法律后果，对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘连国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙海珍返还交房押金10000元并赔偿相应利息损失（以本金10000元为基数，自2021年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。二、驳回原告（反诉被告）孙海珍的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘连国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）刘连国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  马江祥二〇二一年八月十日书记员  连 娟