山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民初95号原告（申请执行人）：郝俊峰，男，1979年2月17日生，汉族，现住晋城市城区。        委托诉讼代理人：魏刚，山西弘毅律师事务所律师。        委托诉讼代理人：郭萌，山西弘毅律师事务所律师。        被告（案外人）：黄书庆，男，1956年2月28日生，汉族，山西省沁水县人。        委托诉讼代理人：李红，山西泽州律师事务所律师。        被告（被执行人）：王贞廷，男，1963年4月20日生，汉族，住晋城市城区。        原告郝俊峰与被告黄书庆、被告王贞廷申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝俊峰的委托诉讼代理人魏刚、郭萌，被告黄书庆的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。被告王贞廷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。        原告郝俊峰向本院提出诉讼请求：1．依法判决准予执行晋城市城区文昌西街晋城市粮油副食销售中心商住楼1504、1505室房屋；2．本案诉讼费用由二被告承担。        事实与理由：2019年5月14日，晋城市中级人民法院对郝俊峰与王贞廷民间借贷纠纷一案作出（2019）晋05民终442号民事判决书，判决王贞廷偿还郝俊峰借款本金250万元及相应利息。判决生效后，因王贞廷未履行判决确定的义务，原告向晋城市中级人民法院申请强制执行，晋城市中级人民法院于2020年11月11日作出（2020）晋05执99号执行裁定书。被告黄书庆对执行标的提出书面异议。2021年4月23日，晋城市中级人法院作出（2021）晋05执异7号执行裁定书，裁定：中止对晋城市城区文昌西街晋城市粮油副食销售中心商住楼1504、1505室的执行。原告认为，该裁定书存在错误。理由：第一，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的范围是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议”。本案中，涉案房屋尚未取得不动产登记，并未登记在被执行人名下，且该涉案房屋是集资建房，是否能办理不动产登记现在尚不明确。第二、被告黄书庆提供的买卖合同是李克兵与其签订的，并非本案被告王贞廷，被告黄书庆与被告王贞廷之间不存在合法有效的书面买卖合同。第三，涉案房屋至今仍由被告王贞廷及其家人居住使用，被告黄书庆并未实际占有使用涉案房屋，其在申请执行异议的过程中也未向法庭提供任何证据证明其已合法占有了涉案房屋。第四，被告黄书庆不存在支付房屋价款的情形。被告黄书庆提供的转款凭证未标明用途，该款项性质是否属于购房款有待考究，特别是李克兵在2019年10月1日给被告黄书庆所打收条中明确标注房款已全部付清后，被告黄书庆在2020年1月22日又再次向李克兵支付了10万元，标注内容为“交房贷”，明显存在矛盾。另外，其在合同中约定煤气初装、门铃、闭路、甚至装修费用作为购房款的一部分直接支付给由被告王贞廷实际控制的物业公司，极其不符合常理。被告黄书庆仅提供了该物业公司出具的收据，但并没有提供其给物业公司支付该相关款项的转款凭证。第五、该房屋未办理过户登记系所谓的“买受人”黄书庆自身原因导致。被告黄书庆提供的购房合同时间为2019年10月5日，在此时间点该房屋尚未办理不动产登记，根本不具备买卖、过户的条件，况且该买卖合同的出卖方是李克兵，而并非被告王贞廷，而且该买卖合同中对办理过户手续等相关内容未做任何约定。可见，所谓的买受人黄书庆对未取得不动产登记，不具备买卖及过户条件是明知的。综上，原告认为，被告黄书庆提出的执行异议没有事实和法律依据。        被告黄书庆辩称：1.2015年12月13日，王贞廷与原告所签订的的协议书约定将涉案房屋抵押给郝俊峰，该约定处分了属于他人的财产，是无效约定。原告没有任何有效证据证明涉案房屋的所有权属于王贞廷，原告根据无效约定申请查封房屋并提起执行异议之诉，是滥用诉权，对于因此产生的损失，答辩人将保留另案追究的权利。2．答辩人与李克兵签订的书面房屋买卖合同合法有效，答辩人支付了合同约定的153万元房款，并通过与开发商重新签订《房屋认购书》，完成了合同的更名手续，于2019年10月12日拿到了房屋钥匙，随即对房屋进行了装修，于2020年7月初已实际入住，所以在法院查封前，答辩人已经合法占有涉案房屋。涉案房屋所在住宅楼因过户客观条件不成熟无法办理登记，因此，并非答辩人原因未办理房屋的过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条的规定，答辩人对于涉案房屋具有合法的物权期待权，对原告要求执行涉案房屋的请求，应当予以驳回。        被告王贞廷未到庭，未进行答辩。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。        被告黄书庆代理人述称，黄书庆已经全额出资购买了涉案房屋，在涉案房屋被查封前实际入住，且与开发商完成了合同更名手续费，黄书庆对涉案房屋享有物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。提供如下证据（本院均留存复印件）：        第一组证据：        证据1.2014年1月14日晋城市凤翔粮店改造工程项目部出具的房款收据一支；        证据2.2014年1月15日晋城市建筑工程总公司与李克兵签订的《房屋认购协议书》。        第一组证据用于证明李克兵作为买受人向晋城市建筑工程总公司购买了1503、1504、1505三套房屋，并支付了房款2902130元。原告郝俊峰对第一组证据的真实性不认可。理由：1．晋城市凤翔粮店改造工程项目部的实际控制人是王贞廷，该项目部的印章现在仍由王贞廷保管，而证据2《房屋认购协议书》中，晋城市建筑工程总公司并未加盖公司印章；2．本案没有李克兵实际支付房款的证明，《房屋认购协议书》对房屋交付未作出约定，事实上并没有将案涉房屋进行交付，《房屋认购协议书》对房屋价款的约定不合常理。本院经查，李克兵对证据2的真实性予以确认，并明确表示涉案房屋是由王贞廷顶账顶给了李克兵，李克兵没有另外再向王贞廷或晋城市建筑工程总公司支付过相应房款。本院结合晋城市建筑有限公司2021年8月3日出具的情况说明内容及2014年1月14日退股协议中所约定由王贞廷以房屋抵顶所欠鑫烨晨小额贷款公司欠款的事实，对被告所举第一组证据予以采信，并结合本案其他相关证据确认与本案相关的事实。        第二组证据：        证据3.2019年10月5日李克兵与黄书庆签订的《房屋转让合同》；        证据4.2019年10月10日晋城市建筑工程总公司与黄书庆签订的《商品房认购协议书》；        证据5.2019年10月10日晋城市华御建筑装饰有限公司出具的物业费等费用180000元的收据及银行转账该款的业务回单；        证据6.2019年10月12日黄书庆向李克兵转账1000000元的银行业务凭证；        证据7.2019年10月1日至2021年3月30日期间，黄书庆建设银行卡号×××交易明细二页（其中记录：2019年10月10日，该卡转给王贞廷180000元用于交纳物业欠费及其他款；2019年11月13日，该卡转给李克兵200000元）；        证据8.2019年12月1日，李克兵出具的收到黄书庆房款50000元的收条一支；        证据9.2020年1月22日，黄书庆转给李克兵100000元银行业务凭证一支（当庭未出示原件供核对）。        第二组证据用于证明李克兵与黄书庆于2019年10月5日签订房屋转让合同，约定李克兵将涉案1504、1505两套房屋以1530000元的价格转让给黄书庆；黄书庆将180000元通过银行转账给物业公司支付了房屋所欠的物业等费用，将1350000元直接支付给了李克兵；黄书庆在支付1000000元后取得了涉案房屋的钥匙。原告郝俊峰对第二组证据的真实性持异议，认为证据3《房屋转让合同》的出卖方是李克兵，但李克兵不享有房屋所有权，且合同约定的价格有悖常理，李克兵在2014年以7000元／平方米的价格购入的房屋于2019年10月以5182元／平方米的价格出卖给黄书庆，不合常理。该合同没有约定房屋的交付，且付款方式是按照黄书庆与李克兵的往来记录进行约定的。该合同中出现了见证方、物业方，一般合同中不会出现这两方当事人。见证方、物业方签订合同的日期与买卖双方签订该合同的日期相差了4天，不符合见证习惯。证据4《商品房认购协议书》不是原件，而是在复印件上加盖印章和签名，这从该协议书第一条就可以明显看出来。该协议书的出卖方是王贞廷。证据5收据上的日期“2019”的“9”明显有修改痕迹，可以证明2019年10月10日前王贞廷与李克兵之间没有进行房屋交付；如果是真实的，说明是王贞廷与黄书庆直接进行交付的。如果王贞廷在2014年将房屋顶账给了李克兵，就不会产生装修费用。对证据6的真实性没有异议，但该转款凭证不是黄书庆支付房款，而是黄书庆与李克兵之间的其他业务往来款。对证据7的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的，该银行交易明细中转给李克兵的200000元体现不出支付的是房款，另外的180000元直接支付给了王贞廷个人，王贞廷是本案的被执行人，这笔钱与购房款无关。证据8收据中提到的50000元房款，在银行记录中没有此笔款项记录，且该收据中提到收此50000元后，房款全部付清，但被告提供证据9显示在2020年1月22日，李克兵又收到黄书庆100000元，二证据存在矛盾。被告提供的证据9虽然没有原件核对，但原告认可该证据的真实性，但该证据不能证明此笔100000元系房款，因为上面注明是“交房贷”。本院认为，当事人对证据6、7、9的真实性均无异议，本院对上述三份证据的真实性予以确认，并结合案涉其他证据认定相关事实。原告虽对证据3、4、5、8持有异议，但结合本院询问李克兵时，李克兵对如上相关证据予以认可及对180000元房款支付给王贞廷事由所作的相关陈述及晋城市华御建筑装饰有限公司于2021年7月31日出具的书面证明内容，本院对第二组证据予以采信，并结合本案其他相关证据认定与本案相关事实。        第三组证据：        证据10.2019年11月4日，张晓云与刘青青签订的怡口软水机《居然之家商品销售合同》及销货订单、交款凭证各一份；        证据11.2019年11月4日，张晓云与山西舒适美家科技有限公司签订的购买中央空调的《销售合同》及交款凭证各一份；        证据12.2019年11月8日，张晓云与晋城市城区元筑空间室内装修部签订的《装修工程合同》（14万元）、《装修设计合同》（1万元）各一份及交款凭证三支；        证据13.2019年11月13日，张晓云与居然之家黄**店东鹏地板签订《商品销售合同》及交款凭证（36000元）；        证据14.2019年11月20日，张晓云与勾利强签订的《整木定制预算》（明细）、《商品销售合同》及交款凭证（89000元）各一份；        证据15.2019年11月23日，张晓云与晋城市城区卓源建材经销部签订的《商品销售合同》及交款凭证、付款存根各一份；        证据16.2019年12月1日，伟星管业向黄书庆出具的《质保卡》一份；        证据17.2019年12月至2020年8月期间，网购浴室柜、电磁炉等天猫购买记录的网购记录截图；        证据18.2020年5月25日，张晓云与居然之家久盛木地板签订的《商品销售合同》及《出库单》；        证据19.2020年7月4日，浙江东阳大成尚品公司发货单一张、微信聊天截图一张；        第三组证据用于证明2019年10月李克兵交付房屋后，黄书庆以占有和使用房屋为目的委托其女儿张晓云（又名张云）对房屋进行了装修，投入了大量时间和金钱，已经实际入住。原告质证认为，第三组证据是以张晓云名义签订的，与本案没有关联性。被告提供了装修期间各种用品清单，但没有提供冰箱、彩电、洗衣机、床等大宗日用物品的订购清单，不合常理。本院经查，黄书庆在庭后提供了张晓云尾数为4156的借记卡历史明细清单，该清单记录与黄书庆所提供的以张晓云名义签订的《商品销售合同》所附刷卡记录部分可印证，且张晓云系黄书庆的女儿，应当认定黄书庆以其女张晓云名义订购房屋装修及其他用品的事实真实存在。        第四组证据：        证据20．户主为黄书庆的民用煤气使用证、集中供热用户使用证、水卡、气卡、电卡各一张（原物由举证人持有，本院留存复印件）；        证据21．黄书庆及家人在案涉房屋日常居住生活的照片六张；        证据22．水电费、物业费收据及装修押金共16支；        证据23.2021年4月26日，晋城市中级人民法院执行人员制作的现场调查笔录一份。        第四组证据用于证明2020年7月28日案涉房屋装修完毕，黄书庆携全家入住，产生了水、电、燃气及物业费用，黄书庆以居住为目的实际占有使用了案涉房屋。原告对第四组证据持异议，认为证据20的水卡、电卡是1503室的，与本案无关，煤气使用证没有相关单位盖章，煤气使用证的签发时间是2019年10月10日，而据被告陈述，该日期是向王贞廷转款的日期，当时房屋尚未交付，尚未装修，在未装修时取得煤气使用证不合常理。证据21的照片体现不出黄书庆在案涉房屋内居住的时间，排除不了案涉房屋被查封后进行居住的可能。证据22收据的收款单位物业公司是王贞廷投资并控制的，对该证据不认可。对证据23的真实性认可，但该证据只能证明黄书庆在2021年4月26日以后居住案涉房屋的事实，且该调查笔录中记载由“异议人装修”，原告不认可。本院经查，被告黄书庆提供的案涉房屋所在楼层视频录像显示，案涉房屋所在单元及楼层的入户门只有三个，案涉1501、1502共用一个入户门，位于该楼层最右端，1503独用一个入户门，位于中间，1504、1505共用一个入户门，位于该楼层最左端，再结合王贞廷、李克兵及黄书庆代理人所陈述的涉案房屋所在楼道入户门所作一致陈述，案涉房屋的水卡、电卡上标注房号为“1503”，可得到合理解释，本院对证据20予以采信。证据21照片不能反映出黄书庆及其家人居住使用的是否涉案房屋，也不能反映出居住使用的时间，故因与本案欠缺必要关联性，不予采信。涉案房屋处于晋城市华御建筑装饰有限公司物业服务区域内，该公司虽系王贞廷与其妻子出资开办的公司，但不能据此否认物业费、水电费及装修押金收据的真实性，在原告郝俊峰仅是质疑而没有证据证明证据22存在虚假的情况下，本院对证据22予以采信。证据23系本院执行人员所作现场调查笔录，应当确认该真实性，并结合本案其他相关证据认定本案相关事实。        原告郝俊峰提供如下证据（本院留存均为复印件）：        证据24.2014年1月14日《退股协议》一份。        原告述称该证据是在执行异议听证程序中由他方当事人提交的。原告认为，如果该《退股协议》是真实的，按照该协议的约定，案涉房屋的单价应当为6330元，李克兵在明知案涉房屋顶账的单价为6330元的情况下，不可能以7000元的价格签订《房屋认购协议》（见证据2）。被告黄书庆对该证据的真实性认可，但认为李克兵与王贞廷的关系和本案无直接关联。经本院询问李克兵和王贞廷，二人对该《退股协议》的真实性均予以认可，故本院对该份证据的真实性予以确认，并结合本案其他相关证据认定本案相关事实。        证据25．在中国建设银行调取的14页个人账户信息明细及在中国农业银行账号的账户信息33页。        原告代理人述称，在中国建设银行调取的14页个人账户信息明细显示被告黄书庆所提供证据7中黄书庆名下尾号为9632的银行卡未能查询得到。原告认为，证据25证明黄书庆所开银行账户显示不出其提供的证据7中记载的转款20万元的记录，也显示不出其在2019年12月1日之前提取5万元的记录，黄秋奇给黄书庆转款100万元标注的是房款，而不是借款，而黄书庆于第二天转给李克兵100万元时，标注的是“转支”，没有用途，黄书庆主张的100万元房款实际是黄秋奇支付的。被告黄书庆对证据25在中国农业银行账号的账户信息33页的真实性认可，述称黄秋奇是黄书庆的儿子，黄书庆因为要买房，将其保管在黄秋奇处的钱转了过来。对于黄书庆名下尾号为9632的银行卡账户是否存在问题，黄书庆代理人向本院提交了黄书庆名下该账户的建设银行交易明细，用于证明该账号确实存在，且在该账号发生有证据7中显示的20万元及18万元转款事项。基于如上证据均系银行出具，本院对真实性均予确认，结合李克兵出具的房款收据及晋城市华御建筑装饰有限公司出具的物业费等费用的收据，本院对黄书庆分别向李克兵转款20万元和向王贞廷转款18万元的事实予以确认。        庭后，被告王贞廷向本院提供如下证据：        1．晋城市华御建筑装饰有限公司于2021年7月31日出具的书面证明一份，用于证明晋城市华御建筑装饰有限公司同意将安涉1504、1505号房屋2019年底以前的物业费、煤气初装、门铃卡、电卡、窗纱、装修费用（初装）共计18万元直接转给王贞廷。原告郝俊峰代理人认为晋城市华御建筑装饰有限公司是王贞廷和其妻子开的公司，对证据的真实性和证明目的不认可。被告黄书庆对该证据认可。本院认为，该证明的内容与李克兵的陈述可以相互印证，且黄书庆向王贞廷转款18万元是事实，故本院对对该证据予以采信。        2．晋城市建筑工程有限公司于2021年8月3日出具的情况说明一份及晋城市建筑工程总公司总字（2011）第5号文件一份，用于证明晋城市建筑工程总公司于2011年3月5日成立第七工程处，负责人为王贞廷；该公司开发公司与晋城市城区粮食局在2009年签订协议，开发改造凤翔粮店，施工由该公司第七工程处施工，由王贞廷全额投资，除公建外，住宅部分由王贞廷出售以收回出资，收款以“凤翔粮店改造工程项目部”为准，由王贞廷签字确认。原告郝俊峰代理人认为情况说明上只有公章而没有证明出具人签字，不符合证明的形式要件，但对该情况说明的内容认可；总字（2011）第5号文件是复印件，对真实性存疑。被告黄书庆对该证据未提异议。        本院认为，晋城市建筑工程有限公司于2021年8月3日出具的情况说明系原件，且加盖有该公司公章，在原告并未提供相应反驳证据且对该份证据的内容予以认可的情况下，应当确认该证据的真实性。晋城市建筑工程总公司总字（2011）第5号文件一份虽为复印件，但该证据中反映的事实与晋城市建筑工程有限公司在情况说明中提及的相关内容相互印证，且与2011年6月14日、6月15日城区粮食局会议记录反映的事实也有一定印证之处，故本院对该证据亦予以采信，并综合全案证据认定与本案相关事实。        3.2011年6月14日、6月15日城区粮食局会议记录共3页。用于证明王贞廷具体负责并承建凤翔粮店销售中心大楼项目，王贞廷有权对外出卖案涉房屋。原告郝俊峰代理人认为该证据是复印件，没有复印单位盖章，对真实性存疑，但原告认可住宅楼确实是王贞廷投资修建的。被告黄书庆认可该证据。        本院认为，城区粮食局会议记录虽为复印件，但相关复印人员已在该会议记录上手写注明“复印于原件，因单位撤销，没有公章”，对未加盖公章进行了说明，应当具有可信性。该会议记录产生于本案纠纷发生之前，应当具有真实客观性，且内容与晋城市建筑工程有限公司于2021年8月3日出具的情况说明及2009年3月18日晋城市粮食局城区分局与晋城市建筑工程总公司房地产开发公司签订的《关于修建凤翔粮店副食销售中心协议书》相关内容相互关联和印证，本院予以采信。        4.2009年3月18日晋城市粮食局城区分局与晋城市建筑工程总公司房地产开发公司签订的《关于修建凤翔粮店副食销售中心协议书》一份，用于证明晋城市粮食局城区分局与晋城市建筑工程总公司房地产开发公司约定由晋城市建筑工程总公司房地产开发公司投资开发案涉房屋所在的凤翔粮店副食销售中心。原告郝俊峰代理人认为该证据是复印件，对真实性存疑，但认可是晋城市建筑工程总公司承建了凤翔粮店副食销售中心大楼项目。        本院认为，该证据与王贞廷对于凤翔粮店副食销售中心大楼项目承建的相关事实的陈述相印证，与各方当事人均认可的（2021）晋05执异7号执行裁定书中查明事实一致，故本院对该证据真实性予以确认，并结合其他证据认定本案相关事实。        根据本院要求，被告黄书庆于庭后提供如下证据：        1．张晓云尾号4156借记卡历史明细清单8页，用于证明庭审中黄书庆提供的以其女儿之名在居然之家签订《商品销售合同》而付款的事实存在。原告郝俊峰代理人对该证据的真实性认可，但认为该证据不能证明张晓云所购买商品用于了涉案房屋之内，并认为黄书庆提供的《商品销售合同》后面并没有全部附有银行转款凭证，不能够做到一一映对。被告王贞廷对该份证据的真实性认可。        本院认为，该证据系银行出具，应当认定其真实性，并据以认定张晓云按照《商品销售合同》购买商品从而支付对价的事实。关于张晓云所购商品是否用于涉案房屋的问题，本院认为，在黄书庆庭审中提供的《商品销售合同》中可看出，合同上明确标注有房号，且所购商品又大都是大件和不好移动的房屋装修期间需要用到的商品，应当认定以张晓云名义购买的相关商品用于了涉案房屋。        2．案涉房屋所在楼层楼道格局图及视频一份，用于证明案涉1504、1505所在楼道的入户门开设情况。当事人对该份证据所反映的情况不持异议，本院结合本案当事人和李克兵的相关陈述及本院执行人员所作现场调查确认案涉两套房屋打通改造后共用一个入户门，且该楼道内总共只有三个入户门的事实。        另外，本院于2021年8月5日对李克兵进行了询问，李克兵述称：案涉1504、1505号房屋是王贞廷顶账顶给李克兵的，李克兵拿到这两套房子后就进行了打通改造，这两套房子在楼道里只有一个门出入，另外1501和1502共用一个门、1503独立用一个门，该层楼道内总共就是这三个出入门。李克兵后来通过中间人介绍，将这两套房子卖给了黄书庆，由于房子没有产权证等手续，所以卖给黄书庆的价格就低了一些。当时李克兵让黄书庆把所欠物业费、装修费等共计18万元直接给了王贞廷，李克兵实际收取了135万元。        基于如上证据的分析和认定，本院确认如下事实：晋城市粮食局城区分局作为甲方、晋城市建筑工程总公司房地产开发公司作为乙方，于2009年3月18日签订《关于修建凤翔粮店副食销售中心协议书》，载明：经晋城市粮食局同意，晋城市发展和改革委员会、晋城市规划局批准，晋城市凤翔粮店副食销售中心大楼，建筑面积约4000多平米，其中营业面积约1000平米，其余为住宅用房。由于甲方资金短缺，特委托乙方投资开发。该协议第一条约定，该项目一至二层为粮油副食销售中心的营业场所，工程完工后由乙方无偿交付给甲方，产权归甲方所有。三层以上为住宅房，其中十五套住宅由乙方以低于市场价（每平方300-500元）的价格交付甲方，由甲方用于安排内部职工，其余住宅和地下层由乙方按照房地产开发的有关规定自行处置。以上住宅房和地下层处置收入全部归乙方所有，作为乙方投资修建的成本。2009年6月16日，晋城市凤翔粮店作为发包人，晋城市建筑工程总公司（现更名为晋城市建筑工程有限公司）作为承包人，签订了《建设工程施工合同》，约定由晋城市建筑工程总公司承建“粮油副食销售中心”。根据晋城市建筑工程有限公司出具的情况说明，承建“粮油副食销售中心”实际由王贞廷全额出资，除公建外，住宅部分由王贞廷以凤翔粮店改造工程项目部的名义出售，并由王贞廷签字确认。王贞廷通过出售住宅收回其投资。        李克兵是泽州县鑫烨辰小额贷款有限公司的控股股东。2014年1月14日，王贞廷与李克兵、车炎军签订了《退股协议》，约定：王贞廷自愿用其所有的6套商品房抵销其欠泽州县鑫烨辰小额贷款有限公司的587.5万元。2014年1月15日，李克兵作为认购人与晋城市凤翔粮店改造工程项目部签订了《项目认购书》，约定由李克兵认购第1幢1单元15层03、04、05号房屋，面积总计414.59平方米。该《项目认购书》约定，由认购人李克兵一次性付清房款，晋城市凤翔粮店改造工程项目部于当日出具房款收据，确认其收到了案涉房屋的房款。诉讼中，李克兵述称其是根据上述《退股协议》的约定通过免除王贞廷相应债务的方式支付了房屋对价款。另外，李克兵和王贞廷均陈述，该《项目认购书》约定认购的房屋虽为1503、1504、1505号三套房屋，但王贞廷实际只向李克兵交付了1504、1505号两套房屋（1503号房屋由王贞廷另外转让给了案外第三人）。李克兵在实际占有1504、1505号房屋后，对该两套房屋进行了打通改造，并由王贞廷的妻子所开装修公司为房屋装了地暖等。        2019年10月5日，李克兵作为出卖人（甲方）、黄书庆作为买受人（乙方），签订了《房屋转让合同》，约定：甲方自愿将案涉房屋（1504号、1505号）以153万元的价格出售给乙方，其中135万元由乙方支付给甲方，其余18万元由乙方以转账方式支付给物业公司，用于支付物业欠费、铺设地暖费、水电改造等费。合同签订后，黄书庆根据晋城市华御建筑装饰有限公司的要求于2019年10月10日向王贞廷银行转账18万元，晋城市华御建筑装饰有限公司于同日向黄书庆出具的收到物业费、煤气初装费、装修费用（初装）等费用18万元的收款收据。2019年10月12日、2019年11月13日、2020年1月22日，黄书庆通过银行转账向李克兵分别付款100万元、20万元、10万元，并于2019年12月1日向李克兵交付现金5万元，以上共向李克兵支付房款135万元。另外，为进行合同更名，黄书庆作为认购人，于2019年10月10日与晋城市凤翔粮店改造工程项目部就认购案涉1504、1505两套房屋事项签订了《项目认购书》。        另查明，黄书庆于2019年10月10日取得了案涉房屋的煤气使用证，并在庭审中提供了标注房号为“1503”的水卡和集中供热证以及2019年11月以来水费、电费、物业费的收据。2019年11月4日起至2020年6月期间，黄书庆之女张晓云即以自己名义为案涉房屋购入了软水机、空调机，对外签订了对案涉房屋进行装修的装修合同、采购了磁砖、订制了木制家俱、购买灯具、浴室柜等装修用品。        根据当事人的陈述并结合案涉房屋所在楼层现场视频及执行法院工作人员的现场调查，该楼层原为5套房屋，分别是1501、1502、1503、1504、1505。但现在该楼层楼道里只有三个入户门。其中1501、1502号两套房屋因进行了打通改造，只有一个入户门，1503号单独使用一个入户门，1504、1505号房屋在打通改造后也只有一个入户门（位于最西面）。被告黄书庆代理人述称，正是因为该楼层楼道内只有三个入户门，所以物业人员习惯上将本案所涉1504、1505号房称作1503室，从而在案涉房屋的物业费、水费、电费收据及水卡、供热证上标注的房号均是“1503”。        还查明：郝俊峰与王贞廷民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月14日作出（2019）晋05民终442号民事判决书，判决：王贞廷在本判决生效后十日内偿还被上诉人郝俊峰借款本金250万元，并从2016年11月10日起以250万元为基数按月利率2％支付利息至借款清偿之日止。判决生效后，因王贞廷未履行生效判决确定的义务，郝俊峰向本院申请执行。本院立案执行后，于2020年11月11日作出（2020）晋05执99号执行裁定书，裁定：查封被执行人王贞廷名下的位于晋城市城区文昌西街晋城市粮油副食销售中心商住楼301室、303室、1504室、1505室、太行南路星辰花园4楼402室共五套不动产。        本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋于2020年11月11日被人民法院裁定查封，而在此之前，李克兵作为认购人已经与晋城市凤翔粮店改造工程项目部、王贞廷签订了《项目认购书》，该份《项目认购书》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。李克兵在晋城市凤翔粮店改造工程项目部于2014年1月15日出具房款收款收据确认收到了案涉两套房屋的房款，并实际占有了涉案房屋后，其又作为出卖人与被告黄书庆就案涉房屋的转让事项签订了《房屋转让合同》，并通过由黄书庆与与晋城市凤翔粮店改造工程项目部签订了《项目认购书》的方式，完成了在开发商处的合同更名手续，而该《房屋转让合同》和黄书庆于2019年10月10日所签的《项目认购书》也均系合同当事人的真实意思表示，相关约定不违反法律和行政法规的强制性规定，因此，应当认定在案涉房屋被查封之前，相关当事人已经就案涉房屋的转让事项签订了合法有效的书面买卖合同。被告黄书庆根据《房屋转让合同》约定的价款总额及支付方式，于房屋被查封之前完成了全额支付房款的合同义务，且于2019年10月已经取得案涉房屋的煤气使用证，并在2019年11月以来多次向物业交纳物业费、水费、电费，还以其女张晓云名义对外签订装修合同、购买装修所用材料和器具，应当认定被告黄书庆在房屋被查封之前已经全额支付了房款并合法占有了房屋。房屋迄今未办理过户手续，系因该住宅楼住户的意见一直不能达成一致所致，不应当认定系因黄书庆原因致使房屋未办理过户手续。        综上所述，被告黄书庆对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，原告郝俊峰要求准予对案涉房屋强制执行的主张，不能成立，对其请求不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：        驳回原告郝俊峰的诉讼请求。        案件受理费18570元（原告郝俊峰预交），由原告郝俊峰负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。        审判长    张艳丽审判员    王天明审判员    焦瑛琴二○二一年八月十九日法官助理    苏瑞庭书记员    李丹