宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初10341号原告：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒大御景小区20号楼一层。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁梦瑶，女，该公司职工。委托诉讼代理人：罗静，女，该公司职工。被告：乔羽，男，1985年8月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区平罗县。委托诉讼代理人：曹晶晶（系被告乔羽之妻），住宁夏回族自治区平罗县。被告：曹晶晶，女，1987年3月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区平罗县。原告宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房产公司）与被告乔羽、曹晶晶商品房预售合同纠纷一案，原告昊天房产公司于2021年6月1日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年7月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊天房产公司的委托诉讼代理人鲁梦瑶，被告曹晶晶并作为被告乔羽的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊天房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年9月21日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.被告将银川恒大御景某室房屋恢复原状并返还给原告；3.被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续；4.本案诉讼费由被告负担。乔羽、曹晶晶辩称，原告至今未向被告交房，原告也存在违约行为。被告乔羽曾多次与原告协商银行贷款事宜，但由于原告的不作为导致纠纷至今未解决。另外案涉房屋存在多家债务问题，被告单方无法解除合同。被告对合同附件四的约定有异议，被告所交款项不予退还不合理。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月21日，原告（甲方、出卖人）与被告乔羽、曹晶晶（乙方、买受人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定二被告购买原告开发的兴庆区某室房屋，建筑面积125.08平方米，总价款815895元，首付款为335895元，按揭贷款支付480000元。合同附加条款约定：买受人确认在本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已履行了通知义务；在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。2014年12月10日，原、被告及中国农业银行兴庆支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告乔羽向中国农业银行兴庆支行贷款480000元，还款方式为等额本息还款法，被告乔羽、曹晶晶以案涉房屋进行抵押，原告提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。2014年10月14日，原告将涉案房屋备案至被告乔羽、曹晶晶名下。后因被告乔羽、曹晶晶逾期偿还贷款，银行催收逾期款项未果后，于2019年3月29日分两笔从原告的母公司账户共计扣划433298.26元代偿被告乔羽、曹晶晶应还贷款本息，贷款已全部结清。原告于2020年3月17日根据二被告在《银川市商品房买卖合同》中确认的有效送达地址和联系方式通过EMS邮政快递邮寄《还款提示函》一份，敦促二被告归还代偿的贷款本息433298.26元。2020年3月20日邮件他人代收。2020年3月25日，原告又向此地址给二被告邮寄（邮件号：1023925217827）《解除合同通知书》一份，载明“由于阁下逾期还款导致我司于2019年3月29日履行担保责任，即代阁下偿还了全部贷款余额及利息、罚息433298.26元……我司现正式通知您：（1）解除双方签订的合同，收回银川恒大御景某室商品房……”，该邮件现无法查询送达信息。后原告以二被告违约为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，原、被告均认可案涉房屋尚未交房。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照该合同约定，买受人未按贷款合同约定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方合同解除权。因被告乔羽逾期偿还贷款，原告于2019年3月29日按《个人购房担保借款合同》的约定代被告乔羽、曹晶晶向银行偿还贷款本息合计433298.26元。此时，原、被告约定解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。原告于2020年3月25日向二被告预留的地址邮寄《解除合同通知书》，但无法查询该邮件的后续送达信息，原告亦无其他证据证明被告实际收到《解除合同通知书》，故合同解除时间为起诉状副本送达二被告时即2021年6月15日，本院对此予以确认。因案涉房屋尚未交付被告，原告要求被告将案涉房屋恢复原状并返还给原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告配合协助解除房屋备案手续的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条规定，判决如下：一、原告宁夏昊天房地产开发有限公司与被告乔羽、曹晶晶签订的合同编号201400049035号《银川市商品房买卖合同》于2021年6月15日解除；二、被告乔羽、曹晶晶于本判决生效之日起十五日内协助原告宁夏昊天房地产开发有限公司办理位于银川市兴庆区某室房屋撤销备案手续；三、驳回原告宁夏昊天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计50元，由被告乔羽、曹晶晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 谷胜龙二〇二一年八月三日书记员 郭 威附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。