山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1887号上诉人（原审被告）：张建立（曾用名张建利），男，1976年4月21日出生，汉族，住山东省滨州市。上诉人（原审被告）：蔺延青，1975年4月16日出生，汉族，与张建立系夫妻关系，住山东省滨州市。两上诉人委托诉讼代理人：牛玉江，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁小勇，男，1979年10月2日出生，汉族，住山东省滨州市。委托诉讼代理人：李娜，山东民颂律师事务所律师。上诉人张建立、蔺延青因与被上诉人梁小勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2021）鲁1602民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建立、蔺延青上诉请求：1.撤销滨城区人民法院作出的（2021）鲁1602民初1504号民事判决第二项上诉人返还被上诉人资金占用费部分的内容：以51万元为基数，自2018年6月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止到上诉之日起共计58012.5元。依法予以改判，驳回被上诉人该部分的诉讼请求；2.二审诉讼费及其他费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定上诉人占有被上诉人的51万元购房款，但未向被上诉人交付房产，应向被上诉人支付资金占用费，系认定事实不清，适用法律不当。理由如下：一、本案中被上诉人存在过错。本案中被上诉人明知道自己购买的涉案房屋属于法律规定禁止向非集体经济成员转让的小产权房而仍购买，明显存在过错。二、被上诉人明显存在恶意。因现在房价降了，被上诉人认为自己顶账的房屋没有升值空间，是导致本案被上诉人起诉上诉人买卖合同无效的主要原因。三、当时被上诉人购买上诉人的涉案房屋目的主要是为了顶账。本案上诉人从被上诉人处购买建筑材料，被上诉人给上诉人施工阖裕家园工程，经结算上诉人欠被上诉人工程款20万元。被上诉人主动购买上诉人的涉案房屋，主要目的就是将上诉人所欠工程款20万元顶账。故退一步讲即使上诉人需要支付资金占用费，该部分顶账款项被上诉人是有利润的，不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，被上诉人在本案中应承担相应的过错责任，而一审法院不但支持被上诉人退还房款，且要求上诉人向被上诉人支付资金占用费，明显不合理。故一审认定事实不清，适用法律不当。梁小勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由无任何事实及法律依据，其上诉请求依法应当被驳回，具体理由如下：一、上诉人主张不支付资金占用费没有事实及法律依据。通过《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254条）第34条“双方合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销”的会议精神，交付房屋并支付房款的情况下，房屋买卖合同被确认无效后，房屋使用费和资金占用费可以相互抵消。但本案上诉人与被上诉人签订房屋转让协议后，被上诉人于2018年6月6日前通过转账和顶账方式向上诉人支付了全部房款，然上诉人并未向被上诉人交付房屋，不存在房屋使用费与资金占用费相互抵消的情形，因此一审判决上诉人向被上诉人支付资金占用费合法、合理。二、顶账款20万元在2018年4月25日前已经明确上诉人欠被上诉人，并由上诉人占有、使用至今，其主张不支付资金占用费没有任何法律依据。更何况即便是支付资金占用费也无法弥补因通货膨胀等因素给被上诉人造成的损失。三、上诉人主张被上诉人存在过错及恶意不符合客观事实。实际情况是，上诉人至今没有取得涉案房屋，不具备交付可能。上诉人没有取得涉案房屋仍出售，才系过错方。梁小勇向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告张建立于2018年4月25日签订的房屋转让协议无效；2.判令两被告向原告退还购房款51万元及支付资金占用费75140元(暂自2018年6月6日计算至2020年11月6日)，并以51万元为基数，自2020年11月7日起至实际支付之日止，按年利率6%计算剩余资金占用费；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：原被告达成以房抵款协议并于2018年1月15日签署说明一份，载明张建立已将新庄家园130户型房子和车库（约22平方米）总价50万元转给梁小勇，抵去阖裕家园工程款20万元，剩余30万元由梁小勇支付（定于2018年5月1日前付清），并注明为五楼加阁楼。2018年4月25日，原告与被告张建立又签订房屋转让协议，约定被告将位于新庄家园15-3-502楼房及西北2号车库转让给原告，包括开口费和赠送阁楼，总房款为51万元。同日，被告张建立向原告出具收到房款20万元的收据一份。原告通过尚红艳账户于2018年4月26日、2018年5月5日向被告蔺延青账户转账5万元、10万元。被告张建立、蔺延青共同出具了收到房款5万元、10万元的收据。原告通过尚红艳账户又于2018年6月5日向被告蔺延青账户转账16万元。被告张建立出具了房款收据。另，原被告均明知涉案房产系小产权房，原告并非该房产所占土地集体经济组织成员。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释。涉案房屋系小产权性质。集体土地宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原被告之间所签订的房屋转让协议的标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，且只能在本村村民间进行流转。原告并非涉案房屋所占土地的集体经济组织成员，因此，原被告所签订的房屋转让协议，违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告通过抵顶欠款、转账等方式向被告支付了房款51万元。被告张建立均出具了房款收据。涉案合同无效，两被告应将房款51万元退还原告。两被告占有上述资金，但未向原告交付房产，应向原告支付资金占用费。结合原告的资金占用费主张以及相关法律规定，该资金占用费以51万元为基数，自2018年6月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第七项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决：一、原告梁小勇与被告张建立于2018年4月25日签订的房屋转让协议无效；二、被告张建立、蔺延青于本判决生效之日起十日内返还原告梁小勇购房款51万元并支付资金占用费（以51万元为基数，自2018年6月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告梁小勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9652元，减半收取4826元，由被告张建立、蔺延青负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付资金占用费的问题。首先，上诉人与被上诉人签订的合同属无效合同，上诉人应当返还被上诉人已经支付的涉案房款。其次，上诉人占有涉案房款，但却未向被上诉人交付房产。一审判决上诉人向被上诉人支付资金占用费并无不当，本院予以维持。综上所述，张建立、蔺延青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人张建立、蔺延青负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 张 珊二〇二一年八月一日法官助理 郑文燕书 记 员 董学学