湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1434号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓向阳，住隆回县。委托诉讼代理人：赵佳俊，湖南湘华源律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴毓琦，湖南湘华源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗平初，住隆回县。委托诉讼代理人：李华菊，湖南鎏芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗吉平，湖南天戟律师事务所律师。上诉人邓向阳因与被上诉人罗平初合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2021）湘0524民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓向阳上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项，改判由罗平初向邓向阳支付违约金30万元、场地占用费12万元（2021年4月6日以后的场地占用费按54.79元/天计算）；2.本案一、二审案件受理费由罗平初承担。事实与理由：一、房屋建筑面积应当以不动产登记证上记载建筑面积139.57㎡为准，根据该面积并按850元/㎡计算，邓向阳已交清建房款，罗平初一审主张邓向阳尚欠89679元房款无事实及法律依据；二、邓向阳已依照《家居房承建协议》约定按时足额交清了全部房款，但罗平初却未按约交付房屋，因此罗平初应履行应有义务并承担相应的法律责任；三、邓向阳提交的视频与报案记录等证据均可证明罗平初已将涉案房屋出租给第三人，即使未查明罗平初具体收租情况，一审法院也可参照市场价格判令罗平初向邓向阳支付场地占用费，而一审法院对邓向阳的该项诉讼请求未予支持，显然于法相悖。罗平初辩称，不认可邓向阳的上诉请求和理由。一、根据双方签订的协议，涉案房产的面积应当按实际面积计算为158.20㎡，该事实罗平初已提交相关证据予以证明；二、一审中双方均提交了催收函，可以证实邓向阳下欠89679元房款的事实，且邓向阳现还欠维修基金、房产证及土地使用权证等费用尚未支付；三、邓向阳拖欠房款在先且经罗平初催收后仍未支付，罗平初未交付房屋不构成迟延交付；四、罗平初在房屋建好后请人对房屋进行看护管理，邓向阳上诉主张房屋占用费的理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。邓向阳向一审法院起诉请求：1.判决罗平初将罗平初等5人合伙建房第1层01房及房屋产权登记证交还给邓向阳；2.判决罗平初支付邓向阳从2015年4月8日起至2021年4月7日止的场地占用费120000元，2021年4月6日以后的场地占用费按54.79元／天计算；3.判决罗平初承担违约金300000元；4.本案诉讼费由罗平初承担。罗平初向一审法院反诉请求：1.确认邓向阳丧失隆回县原百纺公司仓库家属楼合伙建房权（即丧失购房权）；2.判令罗平初向邓向阳返还11.2万元的地基款和购房款。一审法院认定事实：2013年4月8日，邓向阳与罗平初及案外人黄某某、邓某甲、邓某乙因企改购买原百纺公司仓库120平方米的职工安居房用地，邓向阳、黄某某等4户（甲方）与罗平初（乙方）签订《合伙修建住宅楼房协议书》，后在隆回县公证处的公证下在《合伙修建住宅楼房协议书》的基础上签订了一份《家居房承建协议》，主要内容包括：一、黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲、罗平初拟建家居房位于原县百纺公司家属楼地基，占地总面积约240平方米（以国土测绘为准）。由黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲、罗平初合伙修建此地总面积的二分之一的住宅楼（套间）。建筑层数一至五层，五层以上不分摊土地使用权证.房产权归乙方所有，甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）无权干涉，甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）不用承担五层以上建筑所需一切费用。二、甲方以包工包料、砖混结构方式将家居房包给乙方承建：乙方必须按设计院图纸施工，修建期间甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）委托专人督查质量，如发现有违反设计院图纸的行为，必须照图返工，前面外墙贴瓷砖，楼梯间贴1米高的瓷砖，钢材使用涟钢生产的钢材，窗户必须用1.2mm铝材，主电线必须用金杯牌铜线做主线及雄塑产或联塑产的PPR水管，水电必须安装到户，安装费、材料费由乙方承担，电力落户1个总表费用由乙方负责，其它分表安装到户。天然气、网线、有线电视线、电话线布线由乙方安装到户，开通费用由甲方承担。三、该楼建筑甲方按建筑面积850元/㎡付给乙方（包括办理建房手续、过户手续、房屋设计费、正负零以下所有费用）。在原基地（见合伙修建楼房协议复印图）挑出部分按实际面积850元/㎡计算，罚款挑出部分由甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）负担每层2000元，由乙方办好建房落户及房产证、土地使用证。办理建房各项手续费用由甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）每户分担付给乙方1.5万元，交房产证时付清。其余由乙方承担。维修资金由甲方自负（以房产局的收据为准）。四、按工程进度分批预付工程款，工程开工时，由乙方电话通知甲方，甲方应在3日之内每户付给乙方5万元，如甲方未按时付款，乙方于3日后将原交的地基款（4.2万元）不计息退还给甲方并视该户自动放弃建房权。第二层打完混凝土后3日内电话通知甲方每户付2万元给乙方，如甲方任何一户在3日内未付清此款，视该户自动放弃建房权，第三层打完混凝土后3日内电话通知甲方每户付1万元给乙方，如甲方未按时付款，乙方于3日后将原交的地基（4.2万元）和所交修房款不计息退还给甲方。整栋竣工按规划验收合格后按房产局所测量的图纸面积计算金额，3天之内结清所有房款。如甲方任何一户在3日内未付清此款，视该户自动放弃建房权，乙方于3日后将原交的地基（4.2万元）及所交的修房款项不计利息退还给甲方。五、乙方必须在二年内（以公证日期为准）完成工程，将房屋交给甲方使用。如每延误一天由乙方付给甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）违约金按整栋工程总造价的1%支付。六、乙方包工包料砖混结构，乙方必须按图施工、修建期间甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）委托专人监督质量，如有违反设计图行为，必须照图返工，返工费用由乙方承担，国家各部门应收的各种建房费用及违反国家政策的建房超高、超面积等各种罚款、税收、各种纠纷以及修建过程中如发生安全事故的经济损失，全部由乙方承担，甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）不承担任何经济责任。协议签订后，在黄某某作为专人监督下，罗平初修建了每户155㎡的房屋及完成相关必要附属工程，工程竣工经验收合格后，黄某某、邓某甲按合同交清了所有的房款（含附属工程款和罚款）；2014年10月3日，邓向阳与黄某某、邓某甲、罗平初、邓某乙签了《家居房共同遵守协议》一、一楼的路灯和门铃所用的电费在一楼安装一个分表，由二至七楼分摊电费，另加5元一户手续费（计30元）。二、楼顶不准私自打棚，种花、种菜、养家禽、堆放杂物，只能晒衣物、乘凉、公共使用。三、每一层的防漏、防水由自己负责，如造成损失由上一层负责赔偿损失。四、下水道、化粪池维修费用由七户共同平摊。五、此协议一式五份，签字生效。因邓向阳未结清包括附属工程款和罚款在内的所有房款，2014年11月4日，罗平初向邓向阳发出通知，主要内容为：邓向阳、邓某乙、邓某甲、黄某某、罗平初五人合伙建房，现已竣工，已通过规划验收，地面、天然气、水、电已落好户；现书面和短信再次通知你们，限你们在2014年11月6日内把建房所欠款捌万陆仟零柒拾玖元交清，否则责任自负，属自动放弃建房权，房屋将另做处理，原合伙已交款项请提供银行账号，三天内退还并附清单1份。2014年11月8日，邓向阳在收到罗平初的催收通知后转了50000元给罗平初，罗平初于2014年11月12日出具了收条，邓向阳拒绝交清有余下的39679元款项，2014年11月12日，罗平初向邓向阳发出通知，主要内容为请你们五日内交清房款分房；交清房款和其他费用的优先选房、逾期后果自负。2015年4月2日，在社区副主任刘某某的监督下，已交清房款的邓某甲、黄某某、罗平初通过抓阄分房，对未全部交清的邓向阳、邓某乙，黄某某代表邓向阳抽到一楼，罗平初将房屋交给黄某某、邓某甲使用。2016年5月30日，罗平初依合同给邓向阳办理了房权证和土地使用权证，登记的房屋建筑面积是139.57㎡；对余下的39679元房款，因邓向阳一直在外地，其岳父和妻子多次与罗平初协商未成，一直拖延至今未交清余款，罗平初未将房屋交给邓向阳使用，故酿成纠纷。一审法院认为，本案为合同纠纷。《家居房承建协议》除第四条约定如修房方任何一户在3日内未付清此款，则视该户自动放弃建房权因违反法律规定而无效，其余均为有效，双方应按协议继续履行。邓向阳诉请判令判决罗平初将罗平初等5人合伙建房第1层01房及房屋产权登记证交还给邓向阳，予以支持；邓向阳诉请判令罗平初承担违约金300000元归邓向阳所有，因双方协议约定的是乙方必须在二年内（以公证日期为准）完成工程，将房屋交给甲方使用。如每延误一天由乙方付给甲方（黄某某、邓向阳、邓某乙、邓某甲）违约金按整栋工程总造价的1%支付，罗平初在协议约定的时间内完成了工程，并且交付了甲方的黄某某、邓某甲使用，没有交付邓向阳使用是因为邓向阳未交清款项，故不能认定罗平初延迟交房，邓向阳诉请判令罗平初承担违约金300000元不予支持；邓向阳诉请判令罗平初支付邓向阳从2015年4月8日起至2021年4月7日止的场地占用费120000元，2021年4月6日以后的场地占用费按54.79元／天计算，邓向阳虽提交了视频证明罗平初将邓向阳的房屋交他人使用，但无其他证据佐证，不能确定具体的使用人、使用时间及罗平初获得利益的情况，邓向阳该诉请计算依据不充分，不予支持，邓向阳可另案起诉；罗平初请求判决确认邓向阳丧失隆回县原百纺公司仓库家属楼合伙建房权（即丧失购房权），因该房是在原县百纺公司家属楼地基所建家居房工程，且邓向阳已交清大部分房款，该项条款因违反法律规定应认定为无效，对罗平初的该项反诉请求不予支持；同理罗平初请求判决罗平初返还邓向阳11.2万元的地基款和购房款，亦不予支持；邓向阳提出罗平初在其已交清所有款项的基础上还要邓向阳交纳费用89679元，遂提出异议，但未提供证据证明，且邓向阳在收到罗平初的催收通知后交了50000元，罗平初限邓向阳余款39679元五日内交清，邓向阳一直没有与罗平初结算，也无书面异议，对罗平初要求邓向阳交清下欠余款39679元予以支持；罗平初与邓向阳有其他未尽事项由双方协商确定，协商不成，罗平初可另案起诉；对于协议中无争议的办理建房各项手续费用、维修资金的交付，邓向阳应按协议约定履行。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、罗平初在判决生效后五日内将罗平初等5人合伙建房第1层01房及房屋产权登记证及土地使用权证交还给邓向阳；二、邓向阳在判决生效后五日内支付罗平初下欠的房款39679元；三、邓向阳应按协议约定履行对合同中无争议的其他内容办理建房各项手续费用、维修资金双方继续按合同约定履行；四、驳回邓向阳的其他诉讼请求；五、驳回罗平初的其他反诉请求。一审案件受理费减半收取3800元，由邓向阳负担3404元，罗平初负担396元；反诉费减半收取3800元，由罗平初负担3404元，邓向阳负担396元。本院二审期间，邓向阳提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明同地段房屋的租金情况；2、微信语音消息一则、聊天记录截图一1份、视频2份，拟证明罗平初将本应交付给邓向阳的房屋出租给覃某某的事实。罗平初质证认为该两份证据均不属于新证据，证据1为复印件且罗平初并非该租赁合同的主体，故该证据与本案无关；对于证据2，认为不能达到罗平初应当支付房屋占用费的证明目的。本院经审查认为，邓向阳提交的证据1、2均与本案的待证事实无关，且不能达到其证明目的，不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、邓向阳是否拖欠罗平初建房款39679元；二、罗平初是否存在迟延交房的行为，应否向邓向阳支付违约金；三、邓向阳主张罗平初应向其支付场地占用费的依据是否充分，该诉请应否得到支持。对此，本院评判如下：关于邓向阳是否拖欠罗平初建房款39679元的焦点。本案中，因双方就涉案房屋房款事宜未能协商一致，罗平初分别于2014年9月18日、11月4日、11月12日向邓向阳发出催款通知，要求邓向阳支付余下的合伙建房款，邓向阳于11月8日向罗平初支付50000元价款。在一审庭审中，邓向阳对收到2014年9月18日催款通知及合伙建房清单的事实并不否认，但对收到11月4日、11月12日催款通知的事实不予认可。根据一般生活经验及交易习惯，邓向阳如不认可涉案房屋面积及房款数额，则应当及时向罗平初提出抗辩或异议，而不可能在收到第一次催款通知后仍继续履行涉案协议。此外，与邓向阳、罗平初一同合伙建房的黄某某、邓某甲亦证明，罗平初交付给邓向阳的涉案房屋面积为155㎡，确已超出协议约定的房屋面积35㎡，该超出约定的35㎡系经全体建房户协商一致同意修建的，但邓向阳至今仍未向罗平初付清余下的房款。综合审查全案证据，一审判决认定邓向阳拖欠罗平初建房款39679元并无不当，应予维持。邓向阳提出该价款系提前支付120㎡房屋的后续房款，且并不构成对罗平初单方面作出的通知、收条和清单的履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于罗平初是否存在迟延交房的行为，应否向邓向阳支付违约金的焦点。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《家居房承建协议》第五条“乙方必须在二年内（以公证日期为准）完成工程，将房屋交给甲方使用”的约定，涉案房屋已于约定的时间竣工，因邓向阳未能按约履行支付房款的义务，罗平初有权拒绝向邓向阳交付房屋。故邓向阳关于罗平初迟延交房应承担违约责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于邓向阳主张罗平初应向其支付场地占用费的依据是否充分，该诉请应否得到支持的焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。因邓向阳未能提供充分证据证明罗平初出让或出租涉案房屋的事实，亦无法确定罗平初因此所获得的财产利益，故其提出罗平初应支付涉案房屋自2015年4月8日起至今的场地占用费的上诉主张缺乏充分的依据，本院不予支持。邓向阳可依法另行主张权利。综上所述，邓向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由邓向阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红伟审 判 员 王文俊审 判 员 颜锦霞二〇二一年八月十日法官助理 杨碧波书 记 员 付 璇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……