陕西省略阳县人民法院 民事判决书 (2021)陕0727民初395号原告：余全文，男，汉族。原告：杨燕，女，汉族。以上二原告共同委托诉讼代理人：封建昌，略阳县白水江法律服务所法律工作者。被告：陕西易家方略投资有限公司，住所地:陕西省汉中市汉台区。法定代表人：邓伟谦，该公司执行董事。原告余全文、杨燕与被告陕西易家方略投资有限公司(以下简称“易家方略公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余全文、杨燕的共同委托诉讼代理人封建昌到庭参加诉讼。被告陕西易家方略投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告余全文、杨燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的商品房屋买卖合同无效；2.判令被告立即返还原告的购房款431000元；3.要求被告承担债务利息15641.41元及违约金156950元；4.要求被告承担原告因陕西顺华建设有限公司起诉所产生的诉讼费4900元及代理费8000元；5.本案诉讼费用、交通费用、代理费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项，要求依法解除原、被告双方签订的商品房买卖合同。事实和理由：2010年12月13日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，被告把自己开发的位于略阳县XX幢XX单元XX号XX房（以下简称“讼争房屋”）出卖给原告，原告按照合同的约定分三次向被告支付房屋总价款431000元。原告购得该房屋后，对房屋进行了装修，并于2013年1月入住至今。2020年10月原告接到略阳县人民法院的传票及相关诉讼材料，自己被陕西顺华建设有限公司（以下简称 “顺华公司”）起诉，要求腾房，原告才知道自己与被告签订商品房买卖合同之前，即2010年6月11日经西省汉中市中级人民法院(2010)汉中民初字第005号民事判决，该房屋已判归陕西顺华建设有限公司所有，汉中市中级人民法院于2011年1月18日依法查封了被告开发的略阳兴洲国际住宅商品房37套，原告所购房屋也在查封之列，原告对此事毫不知情。被告违反诚实信用原则，明知自己开发的房屋已被法院判决并查封拍卖，却故意隐瞒事实，在该房屋所有权已发生转移的情况下，与原告签订了商品房买卖合同，把本不属于自己的房屋出卖给毫不知情的原告，明显存在民事欺诈行为，给原告造成了重大的经济损失。由于被告的违法行为，导致原告被陕西顺华建设有限公司起诉，要求原告再支付给其购房款30万元。上述事实，足以证明原、被告双方签订的合同符合合同无效的构成要件，原告给付被告的431000元购房款系民法上的不当得利之债，应当予以返还。原告现提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告易家方略公司未向本院提交答辩意见。原告为支持自己的诉讼请求,向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件、被告公司登记基本情况，证明原、被告是适格主体。2.原、被告签订的《商品房买卖合同》、购房款收据，证明2010年12月13日原告从被告处购买了略阳县XX幢XX单元XX号XX房，并向被告支付购房款431000元。3.原告余全文离婚协议，证明2014年2月18日原告与其妻离婚时共同约定将该房屋赠与其女儿杨燕。4.陕西省顺华建设有限公司起诉二被告返还原物纠纷一案起诉状等诉讼材料、略阳县人民法院（2020）陕0727民初1048号民事判决书、汉中市中级人民法院（2021）陕0727民终382号民事调解书及收据；证明陕西省顺华建设有限公司于2020年9月1日起诉要求本案原告返还兴州国际房屋并承担占住期间租金，一审判决本案原告向顺华公司交付兴洲国际房屋，二审调解由本案原告向顺华公司支付购房款30万元后，兴洲国际房屋归杨燕所有的事实；本案原告支付一审、二审案件受理费共计4900元及二审代理费8000元的事实。5.被告出具情况说明，证明原告余全文与其妻将兴洲国际房屋赠与其女杨燕（本案原告）所有，房屋所有权应办理在杨燕名下。6.汉中市中级人民法院（2011）汉中执字第00014-3号执行裁定书，证明2011年11月2日兴洲国际房屋被汉中市中级人民法院查封，被告应当返还购房款。7. 汉中市中级人民法院（2010）汉中民初字第005号民事判决书、（2011）汉中执字第00014-8号执行裁定书。证明2010年6月11日汉中市中级人民法院判决本案被告向顺华公司支付工程款、利息、违约金共计14835917.46元；因本案被告未履行生效法律文书确定的义务，2012年10月18日兴洲国际房屋被汉中市中级人民法院拍卖后抵偿给顺华公司，该房屋所有权自交付时起转移给顺华公司，被告应当返还购房款8.利息计算清单，证明原告支付购房款431000元产生的利息为15641.41元。被告易家方略公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。因原告提交的证据6执行裁定书载明查封房屋系被告在建的主楼临街方二楼商品房，而非讼争房屋，故对该证据不予采信，对原告提交的其他证据的合法性、真实性、关联性予以认定。被告易家方略公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月13日，原告余全文、杨燕（买受人）与被告易家方略公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定：买受人购买的出卖人开发建设的位于略阳县XX座XX号XX房，建筑面积139.68平方米，房屋总价款431000元。合同第十二条约定：出卖人保证销售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一的标准向买受人承担违约责任。原告于2010年12月13日、2011年12月25日分三次支付了购房款431000元，被告向其开具收据三张，并于2010年12月13日将该房屋交付给原告，原告进行装修后，于2013年1月入住至今。陕西省汉中市中级人民法院于2010年4月12日受理原告陕西省顺华建设有限公司与被告易家方略投资有限公司建设工程合同纠纷一案,2010年6月11日汉中市中级人民法院判决本案被告易家方略公司向顺华公司支付工程款、利息、违约金共计14835917.46元。判决生效后，顺华公司申请法院强制执行。因本案被告易家方略公司未履行生效法律文书确定的义务，2012年10月18日汉中市中级人民法院裁定将查封的兴洲国际项目住宅商品房36套（包含讼争房屋）,以流拍价抵偿给顺华公司。2020年9月1日顺华公司以返还原物纠纷为由向本院起诉要求本案原告返还兴洲国际房屋，原告始知该房屋已被查封拍卖。本院判决本案原告向顺华公司交付兴洲国际房屋，本案原告上诉后，2021425经汉中市中级人民法院于2021年4月25日调解达成协议：由本案原告向顺华公司支付购房款30万元后，兴州国际房屋归本案原告杨燕所有。另查明，本案二原告系父女关系。原告余全文于2014年2月18日与其妻签订离婚协议，协议中约定将兴州国际房屋赠与其女儿杨燕。原告在返还原物纠纷案一审、二审中支付案件受理费共计4900元及代理费8000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于该合同是否应当依法解除,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于讼争房屋已被汉中市中级人民法院以流拍价裁定抵偿给了顺华公司，房屋所有权已经发生转移，已无法办理产权登记，不能实现合同目的,故该《商品房买卖合同》符合法定解除条件，原告有权主张解除该合同，因此原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。关于被告是否构成违约及违约责任如何承担,由于被告未履行汉中市中级人民法院（2010）汉中民初字第005号民事判决书确定的义务，致使讼争房屋被依法查封抵偿给顺华公司，因所有权发生转移原告无法办理产权登记，被告违反了合同第十二条、第十五条的约定，构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。原告请求根据合同第十五条的约定支付违约金，符合法律规定，本院予以支持；但违约金计算方式应为：3613天×43.1元/天=155720.3元，故对原告要求支付违约金156950元的超出部分金额不予支持。同时因原、被告未就利息进行约定，故对原告请求被告承担债务利息的诉讼请求，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告应就违约行为赔偿原告相应损失，故原告请求被告承担顺华公司起诉所产生的一审、二审案件受理费及代理费，本院予以支持；但原告提供的证据不足以证明因本案产生的交通费及代理费系被告违约所造成的损失，故对原告要求被告承担该两项费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告余全文、杨燕与被告陕西易家方略投资有限公司于2010年12月13日签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》2021；二、被告陕西易家方略投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余全文、杨燕购房款431000元；三、被告陕西易家方略投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余全文、杨燕违约金155720.3元；四、被告陕西易家方略投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余全文、杨燕因违约造成的经济损失共计12900元；五、驳回原告余全文、杨燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元，由被告陕西易家方略投资有限公司负担（限判决生效后五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。        审  判  长    王  略                                       审  判  员    胡  锟                                            人民陪审员    任国权           二〇二一年七月二十八日        法官 助理      郑  婷       书  记  员     郭云婷1     1