重庆市潼南区人民法院  重庆市潼南区人民法院民事判决书  (2021)渝0152民初5450号 原告：曾凡菊，女，1975年9月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：赵钊，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。    被告：重庆云廷置业有限责任公司，住所地重庆市潼南区宝龙镇街村镇政府办公楼2-15号，统一社会信用代码9150022355204516X2。法定代表人：李文庆，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈小军，男，该公司员工。原告曾凡菊与被告重庆云廷置业有限责任公司（以下简称云廷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告曾凡菊的委托诉讼代理人赵钊、夏雪春，被告云廷公司的委托诉讼代理人陈小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾凡菊向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金17839.19元；2、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2018年4月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市潼南区XX街道办事处XXX路XXX号X幢XX-X号房屋，总价为326725元，付款方式为按揭付款，交房时间为2019年12月30日前;若被告未按期向原告交付房屋，则按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告全面履行了交付房款的合同义务，并依法缴纳契税、大修基金等费用，被告于2020年7月1日向原告交付房屋，逾期交房共计182天，至今未向原告支付逾期交房违约金。被告云廷公司辩称，原告已经案涉房屋转让他人，其不是本案的适格主体；因雨水、疫情等不可抗力影响，被告已按合同约定告知原告将延迟交房，故被告不应当承担逾期交房违约责任；即使被告有责任，违约期间应为2020年1月1日至2020年6月30日，并且应扣除因疫情影响的91天；违约金按万分之三计算过高，请求调整为万分之一。本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，云廷公司（甲方）与曾凡菊（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发建设的位于重庆市潼南区XX街道办事处XXX路XXX号X幢XX-X号房屋以预售的方式出让给乙方，房屋建筑面积为94.32平方米，总成交金额为326725元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”载明：“属预售商品房的，甲方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，曾凡菊按合同约定向云廷公司支付全部购房款。2020年6月初，云廷公司通知曾凡菊于2020年6月30日接房。曾凡菊于2020年7月1日接房。2020年11月30日，曾凡菊与黄艳签订房屋转让书，约定曾凡菊将案涉房屋转让给黄艳。XXXXX小区X幢楼于2020年6月30日通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收，并于同日通过消防验收，至今未取得竣工验收备案登记证。另查明，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布《关于做好突发公共卫生时间应急响应有关工作的通知》（渝肺炎组发〔2020〕2号），决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、收据、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效。被告辩称因原告已将房屋转让他人，故没有诉讼主体资格。本院认为，原告将房屋转让他人并不导致案涉合同的解除，根据合同的相对性，原告可以依据合同向被告主张违约责任，故对于被告的该项辩解，本院不予采纳。依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用应达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已合法交付使用。本案中，被告通知原告于2020年6月30日接房，且该日案涉房屋通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位的竣工验收，以及行政主管部门的消防验收，应视为被告于2020年6月30日向原告履行了交房义务。根据合同约定，被告应于2019年12月30日前完成交房义务，故被告存在逾期交房的违约行为，违约期间为2019年12月31日至2020年6月30日（共计183天）。被告辩称其不应当承担违约责任以及违约期间应扣除疫情影响的期间，但因疫情发生在逾期交房的违约行为产生之后，且被告未举证证明合同约定的交房时间届满前发生了其他不可抗力事件，故被告不能以发生不可抗力为由免责，本院对其辩解不予采纳。关于违约金是否应当进行调整。被告未按照合同约定的时间向原告交房，已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定的违约金过高，当事人提出调整的，应当根据履行合同的违约过错、损失大小等综合考量。本案中，被告逾期交房，造成原告不能在约定的时间取得对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，原告可能产生的损失即为租用同等条件房屋花费的租金损失或者因不能及时将案涉房屋出租导致的租金损失，故原告的损失可以比照适当高于同地段同类房屋的租金标准进行计算。原、被告在合同约定的按日支付已付房款万分之3的标准明显过高，本院酌情调整逾期交房违约金标准为按日支付已付房价款万分之1.5。原告主张的违约期间为182天，系对自身权利的处分，本院予以认可。综上，依据原告的主张，被告应当承担的违约金为：326725元×0.15‰/日×182日=8919.59元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告重庆云廷置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告曾凡菊支付逾期交房违约金8919.59元；二、驳回原告曾凡菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245.98元，减半收取122.99元，由原告曾凡菊负担61.50元，由被告重庆云廷置业有限责任公司负担61.49元。本判决为终审判决。  审    判    员   张   娥  二〇二一年八月二十五日 法  官  助  理    王 康 力书   记   员    莫邹灵翎 -1-