宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初9776号原告：韩金明，男，1973年9月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。        委托诉讼代理人：罗祥，宁夏瀛智律师事务所律师。        原告：刘小美，女，1973年10月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：罗祥，宁夏瀛智律师事务所律师。        被告：翁琦，男，1983年5月15日出生，汉族，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。        委托诉讼代理人：张丽丽，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：孙岳，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。        原告韩金明、刘小美与被告翁琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩金明、刘小美的共同委托诉讼代理人罗祥，被告翁琦及其委托诉讼代理人张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        韩金明向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告房屋并恢复原状；2．判令被告向原告支付租赁合同解除后仍实际占有期间的房屋使用费250000元（2020年1月至2020年10月）；3．判令被告向原告支付违约金100000元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告原系夫妻关系，原告刘小美与被告于2018年11月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告将银川市兴庆区某号房屋出租给被告经营宠物店，租赁期限为5年，自2018年12月23日起至2023年12月23日止，年租金为30万元。被告必须于每年10月23日前一次性足额付清当年租金。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金及50000元保证金。按照约定，被告应于2019年10月23日前交清下一年度房屋租金，但截至2020年1月3日，被告一直未交纳2019年至2020年度的房屋租金，原告依约向被告发出告知函，解除与被告的《房屋租赁合同》，被告予以签收。但被告一直拒不返还房屋及交回钥匙，也不支付房屋占有使用费，因被告经营的宠物店内活体动物难以处置，原告也无法自行收回房屋，故原告诉至法院。        翁琦辩称，因案涉房屋冬季没有暖气、漏水严重等原因，造成被告宠物店无法正常经营，被告与原告多次交涉无果，加之原告向被告送达告知函，宣布于2020年1月3日解除合同，被告无奈于2020年2月将案涉房屋腾空。原告主张的违约金没有合同依据，合同约定因原告原因导致被告无法正常经营时，被告有权要求原告支付违约金100000元。因案涉房屋没有暖气、漏水严重等原因，被告根本无法开展正常经营，被告据此完全可以向原告主张违约金100000元，但为了息事宁人，暂时没有主张，被告保留就违约金条款及事实向原告主张权利。因原告于2020年1月3日宣布解除合同，被告于2020年2月将案涉房屋腾空，不存在继续占用的情形。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月23日，原告刘小美与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告承租原告位于银川市兴庆区某号（原鼎盛钱庄KTV）一层北侧，用于经营宠物店；租赁期限为五年，自2018年12月23日起至2023年12月23日止，年租金为300000元，五年房租共计1500000元；交房日期为2018年12月23日；本合同项下的合同履行、房屋、设备、设施保证金为人民币50000元整，签订合同时与租金一并支付；在租赁期内，未经原告书面同意，被告无权将该房屋部分或全部转租、转让或承包给其他任何第三人；被告逾期不支付租金累计超过15天的，原告可以单方面无条件解除本合同，并且足额扣除本合同项下保证金作为补偿，由此造成的各项损失由被告自行足额承担；给原告造成经济损失的，如果原告扣除的保证金不足以抵付原告损失的，被告还应给原告赔偿由此造成的实际经济损失；因原告过错导致被告不能正常经营，被告有权单方面解除合同，并要求原告赔偿相应损失，支付100000元的违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告也向原告交清第一年的房屋租金及保证金50000元。2020年1月3日，原告韩金明委托案外人陶志华向被告送达告知函，载明：“翁琦：自本人与你签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）以来，你一直不按本合同约定时间交纳承包费，经我方多次催收依然未能如期履行，至今仍然下欠租赁费人民币叁拾万元整（¥30万元），现你已构成严重违约事实。为此特发此函：一、依照本合同第八条8.4.1款乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可以单方面无条件解除本合同，并且足额扣除本合同项下保证金作为补偿，由此造成的各项损失由乙方自行足额承担；给甲方造成经济损失的，如果甲方扣除的保证金不足以抵付甲方损失的，乙方还应给甲方赔偿由此造成的实际经济损失”的约定，发包人于2020年1月3日与你解除本合同，由此造成的经济损失由你完全负责。三、甲方保留向你继续索赔的权利。韩金明，二〇二〇年一月三日。2020年2月，被告将案涉房屋腾空并搬离，当时一直帮原告打理案涉房屋租赁事宜的案外人陶志华在场。        本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，因被告未按约定交纳房屋租金，原告于2020年1月3日向被告送达告知函，解除与被告之间的《房屋租赁合同》，被告于2020年2月将案涉房屋腾空并搬离，原告对此是明知的，但原告至今不自行收房，造成损失扩大，原告应自行承担该损失。因被告无法明确具体的搬离日期，故本院酌定租金应计算至2020年2月29日，自2019年12月24日至2020年2月29日共计68天，计房屋租金55890.41元（300000元÷365天×68天），扣除被告已交纳的保证金50000元，不足部分5890.41元由被告给付原告，本院对此予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，合同中的违约金条款系针对原告违约的情形，故原告主张的违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。        依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：        一、被告翁琦于本判决之日起三日内向原告韩金明、刘小美支付房屋租金5890.41元；        二、驳回原告韩金明、刘小美的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费已减半收取计3275元，由原告韩金明、刘小美负担3220元，被告翁琦负担55元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    谷胜龙二○二一年八月三十一日书记员    郭威《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-8--9-