四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14842号上诉人（原审被告）：李玉芹，女，1990年10月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：陈田，四川信诺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:四川小天鹅饮食文化有限责任公司，住所地：四川省成都市新都区斑竹园镇金花村二社。法定代表人：刘洪，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶奎勇，四川集文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨棋茹，四川集文律师事务所律师。上诉人李玉芹因与被上诉人四川小天鹅饮食文化有限责任公司（以下简称小天鹅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2021）川0114民初4771号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李玉芹上诉请求：一、请求依法撤销成都市新都区人民法院作出的(2021)川0114民初4771号民事判决；二、请求依法对本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费用由小天鹅公司承担。二审中，李玉芹表示仅就一审判决其支付2021年3月至2021年5月的租金50000元提起上诉，对一审判决其他认定不再提起上诉。事实和理由：一、一审法院没有进行法庭辩论即作出判决，审理程序严重违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条之规定，2021年5月13日，李玉芹在一审开庭过程中没有对相关证据进行质证，也没有进行法庭辩论。一审法院便作出判决，程序严重违法。二、一审法院认定事实不清。根据李玉芹与小天鹅公司签订的《租房合同》第七条约定，小天鹅公司于2021年4月3日书面通知李玉芹搬迁，但小天鹅公司举证载明的是致“阿坝塔幼儿园及家长”，而不是李玉芹经营的“斑竹园亲亲宝贝幼儿园”，小天鹅公司没有尽到提前通知的义务。即使认为2021年4月3日的通知系对李玉芹发出，三个月期限也并未到期，一审法院判决李玉芹于2021年6月7日前腾退承租房屋属于认定事实不清。综上所述，一审判决程序违法，认定事实不清，判决结果有失公允。请求依法查清事实，支持李玉芹的全部上诉请求。二审中，李玉芹表示撤销事实与理由第一部分，不再主张一审程序存在违法情形。小天鹅公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。小天鹅公司向一审法院起诉请求：1.判令小天鹅公司与李玉芹之间签订的《租房合同》于2020年9月3日解除；2.判令李玉芹立即腾退房屋；3.判令李玉芹支付小天鹅公司租金50000元；4.本案诉讼费由李玉芹承担。一审法院认定事实：小天鹅公司（甲方）与李玉芹（乙方）于2017年9月1日签订《租房合同》一份，约定小天鹅公司将其位于成都市新都区，合同期限从2017年9月1日至2036年9月1日，年租金200000元，租金在每年9月2日前一次性支付。合同第七条约定：协议有效期内，如因政策变化、征用、转项、改造等因素事宜，以政府有关部门文件为准，甲方有权终止协议但必须提前3个月通知乙方。现涉案房屋因地铁27号线一期大丰车辆工程建设用地拆迁，小天鹅公司在接到政府拆迁通知后，协商与李玉芹解除合同，因双方未就搬迁时间达成一致，小天鹅公司遂诉至一审法院，请求依法裁决。一审法院另查明，李玉芹于2020年9月10日缴纳了2021年9月至2021年2月期间的房屋租金，从2021年3月起未缴纳租金。一审法院认为，涉案《租房合同》自2017年9月1日起履行至今，现双方因该合同的履行发生纠纷，属因民法典实施前的持续至民法典施行后的法律事实引发的纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用民法典的规定。本案小天鹅公司与李玉芹签订的租房合同是双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。现涉案房屋因地铁27号线建设，在政府征用范围内，属于法定解除情形，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”之规定，小天鹅公司诉请解除双方于2017年9月1日签订的《租房合同》有事实及法律依据，李玉芹对此也无异议，一审法院予以支持。一审庭审中李玉芹对支付2021年3月至5月租金50000元的金额未有异议，一审法院予以确认。关于房屋的腾退问题，本案中，小天鹅公司与李玉芹签订的《租房合同》第七条约定“协议有效期内，如因政策变化、征用、转项、改造等因素事宜，以政府有关部门文件为准，甲方有权终止协议但必须提前3个月通知乙方。”现案涉房屋因政府征用拆迁，新都区人民政府斑竹园街道办事处在2021年1月20日以拆迁公告的方式，明确了拆迁期限为2020年11月-2021年2月。一审庭审中李玉芹陈述2021年3月13日小天鹅公司“霍姐”电话通知其搬迁；小天鹅公司陈述2021年4月3日小天鹅公司以书面形式通知李玉芹搬迁，但一审庭审举证中该搬迁通知载明的却是致“阿坝塔幼儿园及家长”而非李玉芹经营的“斑竹园亲亲宝贝幼儿园”，故不能认定小天鹅公司完全依约履行了提前通知的义务。尽管如此，根据2021年1月政府拆迁公告以及小天鹅公司、李玉芹间的微信记录和电话，李玉芹知道并且应当知道自己租赁小天鹅公司房屋并经营的幼儿园在拆迁范围内，且小天鹅公司、李玉芹2017年在签订租房合同时双方对可能的拆迁也早有预期并通过该合同的第七条对可能出现的该情况予以了事先约定。现根据政府拆迁公告，李玉芹经营的幼儿园拆迁及拆迁时间已经确定的情况下，李玉芹主张小天鹅公司提前三个月通知义务已无必要，且坚持三个月只会无端加重损失的扩大。结合本案先调阶段小天鹅公司、李玉芹的反馈情况，一审法院确定李玉芹于解除合同后一周内腾退涉案房屋为宜，小天鹅公司应给予李玉芹合理的时间处理搬迁事宜。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除小天鹅公司与李玉芹2017年9月1日签订的《租房合同》；二、李玉芹于2021年6月7日前腾退承租房屋；三、李玉芹于2021年5月31日前支付小天鹅公司房屋租金（2021年3、4、5月）50000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元（已因适用简易程序减半收取），由小天鹅公司承担262.5元，李玉芹承担262.5元。本院二审期间，李玉芹依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉芹提交以下证据：一、2021年5月25日的微信聊天记录截图。拟证明：李玉芹正在积极地准备腾退房屋，只是双方没有协商好。二、民办非企业单位登记证书。拟证明：签订的租房合同当时签订的主体经营单位为成都市新都区斑竹园亲亲宝贝幼儿园，而不是搬迁通知上通知的主体，小天鹅公司没有尽到通知义务。三、2021年2月22日的微信聊天记录截图。拟证明：小天鹅公司的工作人员“霍姐”明确了免除2021年3月起的租金。小天鹅公司发表质证意见称，一、对2021年5月25日的微信聊天记录及民办非企业单位登记证书，因李玉芹没有举示原件，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二、对2021年2月22日的微信聊天记录截图的真实性予以认可，但关联性不予认可。本院对李玉芹提供证据认定如下，一、对2021年5月25日的微信聊天记录及民办非企业单位登记证书，因未提交原件，无法核实真实性，本院依法不予采信。二、对2021年2月22日的微信聊天记录截图的真实性予以认可，对关联性及证明力，在本院认为部分进行综合认定。本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，一、双方皆认可2021年5月底时李玉芹已经搬走，案涉房屋也已经被拆除了。二、李玉芹缴纳了2020年9月至2021年2月的房屋租金，一审法院对此记载错误，本院予以纠正。本院认为，李玉芹与小天鹅公司签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：李玉芹是否应当支付2021年3月至2021年5月的租金50000元。现评判如下。关于李玉芹是否应当支付2021年3月至2021年5月的租金50000元的问题，本院认为，案涉合同租赁期限为2017年9月1日至2036年9月1日，根据案涉合同第九条约定，前二年租金为200000元，余下时间租金在上一年基础上递增5%。故前两年月租金为16667元。现李玉芹认可其未付2021年3月至2021年5月的租金，小天鹅公司主张李玉芹支付该期间租金50000元，一审予以支持并无不当，本院予以维持。至于李玉芹主张小天鹅公司员工“霍姐”表示因案涉房屋面临拆迁，免除其2021年3月至2021年5月的租金。但李玉芹提交的与“幼儿园房东霍”的微信聊天记录中并未显示上述内容。故因缺乏证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，李玉芹的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由李玉芹承担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 赵 韬审 判 员 王 果二〇二一年八月二十三日法官助理 郑 帅书 记 员 曹成香