文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3862号上诉人（原审原告）：李运昌，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：张允花（上诉人李运昌妻子），住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：冯仰伟，江苏彭淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省邳州市房产服务中心，住所地江苏省邳州市民主东路。法定代表人：吴荣飞，该中心主任。委托诉讼代理人：李亚飞，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永，江苏景来律师事务所实习律师。上诉人李运昌与邳州市房产服务中心（以下简称邳州房产中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2020）苏0382民初9013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李运昌及其委托诉讼代理人张允花、冯仰伟，被上诉人邳州房产中心委托诉讼代理人李亚飞、刘永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李运昌上诉请求：依法撤销一审判决，判令邳州房产中心履行与李运昌签订的锦江小区15号楼东数第9间门面房租赁协议。事实与理由：1.一审认定李运昌未在7日内补足差额租金及押金，未将房屋实际使用人姜峰清退出案涉房屋，与事实不符。事实上是李运昌到邳州房产中心多次要求补交差额租金及押金，邳州房产中心拒收，声称在签订合同时一次性补足差额。2.李运昌竞租成功后，案外人姜峰实际占有案涉房屋，致使李运昌无法使用案涉房屋，不存在转租事实。3.邳州市工商联邳联社函(2020)3号文件要求邳州房产中心配合协调一间房屋用于邳州炒货店使用，不是针对案涉房屋，涉案房屋不存在政府征用情况。因此，一审驳回李运昌的起诉，无事实和法律依据。邳州房产中心辩称：1.李运昌在租赁期限内，未经邳州房产中心同意，将房屋转租给姜峰，转租期限超出了邳州房产中心与李运昌签订的《邳州市房屋租赁合同》约定。李运昌与姜峰发生纠纷，致使姜峰实际占有涉案房屋长达两年，两年期间房屋租金无人承担。2.李运昌“竞租保证书”载明：一、竞租成功后7日内签订合同，签订合同前除保证金外补足租金差额及押金，竞标成功者保证自己经营使用，不得转租。一周内仍存在转租情况，承租者不得签约，视为违约，保证金不予退还，房屋由房主收回。二、竞租不成功者保证不就此事与房主作任何纠缠，房主不负责此前任何纠纷。李运昌竞租成功后，既未补缴差额租金和押金，又未消除转租情形。直至2020年5月，案涉房屋才被邳州房产中心收回。李运昌违反了保证约定，致使邳州房产中心无法与其签订房屋租赁合同。3.2010年7月案涉房屋交由邳州市工商联调配，房屋已与其他房屋对调后出租使用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回李运昌的上诉请求。李运昌向一审法院提出诉讼请求：1.判令邳州房产中心将锦江小区15号楼东数第9间门面房租赁给李运昌使用，并履行签订房屋租赁协议的义务；2.诉讼费由邳州房产中心承担。事实和理由：李运昌与邳州房产中心签订房屋租赁合同，租赁邳州房产中心锦江小区15号楼东数第9间门面房使用，后李运昌将案涉房屋借给他人暂时使用，李运昌与实际使用人因租赁房屋事宜产生矛盾，邳州房产中心于2018年4月20日采取竞租的方式确定房屋租赁人。李运昌竞租成功后，邳州房产中心一直拒不签订租赁合同，李运昌一直未能使用案涉房屋。李运昌曾多次到邳州房产中心处协调合同签订事宜，2019年4月17日邳州房产中心相关工作人员在李运昌的声明上签署意见，确认李运昌竞租成功，认可竞租事宜。现邳州房产中心将李运昌竞租成功的房屋与其他租户进行房屋调换，不与李运昌签订房屋租赁合同。为此特具状起诉，请求判如所请。一审法院认定事实：2017年4月5日，李运昌与邳州房产中心签订《邳州市房屋租赁合同》，约定邳州房产中心将锦江小区9#（自东向西）出租给李运昌使用，租赁期限自2017年4月9日至2018年4月9日，租金标准为24500元/年，如承租方需转租、转让、转借给第三人使用或与第三人互换房屋使用，须征得出租方书面同意，否则出租方有权随时收回房屋，终止合同。合同签订后，李运昌交纳了租金，邳州房产中心将房屋交付李运昌使用。2017年7月23日，李运昌未经邳州房产中心同意将案涉房屋转租给姜枫使用，转租期间为2017年7月23日至2018年7月23日，李运昌收取姜枫租金并出具收条一份。2018年4月9日，邳州房产中心与李运昌签订的《邳州市房屋租赁合同》到期后，因李运昌与姜枫就房屋续租问题产生矛盾，邳州房产中心研究决定以竞租方式确定承租人，并于当日收取了李运昌交纳的竞租保证金58500元。2018年4月20日，李运昌出具“锦江小区15号楼东数第9间门面房竞租情况说明”，内容为：“锦江小区15号楼东数第9间门面房原承租人为李运昌，现在实际使用人为姜枫。现李运昌租赁合同已到期，现实际情况是李运昌转租给姜枫使用。邳州市房产服务中心领导班子对转租等现象形成决议：‘一、存在转租行为的，一律取消租赁合同。二、对有竞租的门面房实行竞租，价高者得。三、同等条件下原承租者优先。’根据此决议，邳州市房产服务中心决定对门面房进行竞租。竞租规则如下：一、起竞价为35000元/年。二、每次加价不低于1000元。三、同等价格原承租人为中标受益人。四、竞标前签订《保证书》。特此说明本人已经认真阅读知晓并认可以上内容”。2018年4月23日，李运昌出具“保证书”：“本人自愿参加邳州市锦江小区15号楼东数第9间门面房的竞租，实现高价者承租。保证如下：一、竞租成功后7日内签订合同，签订合同前除保证金外要补足差额租金及押金，竞标成功者保证房屋自己经营使用，不得转租，一周内仍存在转租情况，承租者不得签约，视为违约，保证金不予退还，房屋由房主收回。二、竞租不成功者保证不就此事与房主作任何纠缠，房主不负责此前任何纠纷。特此保证。”当日，李运昌以年租金65000元价格竞租成功。但李运昌未在7日内补足差额租金及押金，亦未在一周内将实际使用人姜枫清退出房屋，邳州房产中心未再与李运昌签订房屋租赁合同。2019年4月18日，案外人姜枫出具“情况说明”一份，内容为：“1.锦江小区门面房9#货物为姜枫本人所有。2.我没搬离店面是因为我想承租房产局门面房，继续使用，由于李运昌到店闹事导致我无法正常经营，货物全部过期血本无归。3.我愿配合房产局解决方案。以上所写为客观事实，是我们真实意愿。”2020年7月，江苏省邳州市工商业联合会向邳州房产中心房产中心发出邳联函（2020）3号《关于协调租用门面房的函》，内容为：“市房产房屋中心：为落实市委、市政府关于农产品品牌建设的工作部署，打造特色农产品形象店，现需租用锦江花园有关房屋用于建设形象店，请贵单位予以协调支持为盼。”一审法院认为，李运昌要求与邳州房产中心就案涉房屋签订租赁合同，无事实及法律依据，不应支持，理由如下：第一，根据民事主体意思自治原则，邳州房产中心作为案涉房屋的实际管理使用人，有权决定案涉房屋的使用。第二，虽然邳州房产中心于2018年4月20日组织李运昌及案外人姜枫进行竞租，李运昌也以年租金65000元竞租成功，但在李运昌竞租前出具的保证书中明确载明：“竞租成功后7日内签订合同，签订合同前除保证金外要补足差额租金及押金，竞标成功者保证房屋自己经营使用，不得转租，一周内仍存在转租情况承租者不得签约，视为违约，保证金不予退还，房屋由房主收回”，可知邳州房产中心同意与竞租成功者签订协议的前提，是竞租成功者签订合同前要补足租金与竞租保证金的差额以及交纳押金，而且由于案涉房屋当时被姜枫转租使用，竞租成功者要保证于一周内消除转租，使案涉房屋处于可出租状态，而实际上李运昌竞租成功后，并未完成该两项承诺，邳州房产中心据此不与其签订房屋租赁合同，符合双方的约定。第三，案涉房屋邳州房产中心已根据邳联函（2020）3号文件交由政府统一调配使用，客观上无法再由房产中心向外出租。因此，李运昌的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回李运昌的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由李运昌负担。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：李运昌要求邳州房产中心与其签订房屋租赁合同的主张应否予以支持。二审中，邳州房产中心提供了案外人张小东书写的《关于锦江小区门面房承租权调剂的承诺说明》以及邳州房产中心与张小东签订的《房屋租赁房屋合同》一份，用以证明涉案房屋现由张小东租赁使用。李运昌质证意见：1.案外人张小东的承诺说明和《房屋租赁房屋合同》都是复印件，真实性无法确定；2.2018年4月李运昌对案涉房屋已竞租成功，以上材料不能证明案涉房屋已出租他人使用。二审中，李运昌未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：首先，2018年4月20日邳州房产中心组织李运昌与案外人姜枫对案涉房屋进行竞租，李运昌出具“竞租保证书”载明：“竞租成功后7日内签订合同，签订合同前除保证金外要补足差额租金及押金，竞标成功者保证房屋自己经营使用，不得转租，一周内仍存在转租情况，承租者不得签约，视为违约，保证金不予退还，房屋由房主收回”。李运昌未按“保证书”要求，在约定时间内消除案涉房屋转租状态，当时案涉房屋仍然由姜枫占有。可见，即使李运昌竞租成功，但其并未履行竞租承诺中相关条款约定的内容。其次，合同条款内容的协商，为当事人意思自治的民事法律行为。李运昌诉讼要求与邳州房产中心就案涉房屋与其签订租赁合同，其主张并不符合法律规定。综上所述，上诉人李运昌的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李运昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  胡元静审 判 员  孟 娟二〇二一年八月十日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷