吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终523号   上诉人（原审被告）：吉林省鹏程房地产开发有限公司，住所：吉林省集安市江南郡府售楼处。       法定代表人：金道陆，总经理。       诉讼代理人：张伟，男，1967年11月24日生，汉族，该公司工作人员，住吉林省集安市。       诉讼代理人：辛秀斌，吉林昱诚（二道江）律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）：郑忠祥，男，1993年7月4日生，汉族，住吉林省集安市。       诉讼代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。       上诉人吉林省鹏程房地产开发有限公司（以下简称鹏程公司）因与被上诉人郑忠祥商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2021）吉0582民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       鹏程公司上诉请求：1．撤销集安市人民法院（2021）吉0582民初14号民事判决，并依法改判；2．本案诉讼费用由郑忠祥承担。事实和理由：一、一审判决认定“房屋的建筑面积为121.90平方米，与合同约定的面积减少了40.77平方米”，该认定是错误的。本案诉争房屋的平面建筑面积是162.67平方米，实际的建筑面积也是162.67平方米，只是其中的40.77平方米没有达到标准高度，因而不能办理房屋产权。集安市星达勘测设计有限公司第二次做出的勘测报告是针对诉争房屋中达到标准高度、可以办理房屋产权的部分作出的，并没有涉及到没有达到标准高度的40.77平方米的。不能因为40.77平方米的面积不能办理房屋产权，就否认这40.77平方米房屋存在的客观事实。从严格意义讲，被告交付的房屋建筑面积没有减少，只是其中的40.77平米不符合交付条件。二、一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〈2003〉7号）第十四条之规定判决鹏程公司双倍返还郑忠祥面积误差比超过3％部分的房价款共计528516.14元是错误的。第十四条的适用条件是出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定“面积不符”。该条款的“面积不符”从严格意义来理解是指面积不符部分根本不存在。本案双方签订的商品房买卖合同约定的房屋“预测”建筑面积是162.67平方米，鹏程公司交付的房屋的建筑面积也是162.67平方米，从建筑面积的角度来讲，郑忠祥交付的房屋是符合合同约定的。鹏程公司交付的房屋，其中121.90平方米属于可以办理房照的，40.77是不符合办理房照的面积，鹏程公司的这种情形是不符合严格意义上的“面积不符”的情形，因此不应当适用该条款。三、本案诉争房屋面积出现争议的原因在于房屋的测绘报告。集安市星达勘测设计有限公司第一次根据鹏程公司提供的设计图纸做出的测绘报告，诉争房屋的建筑面积为162.67平方米，鹏程公司也是依据该份测绘报告当中的测绘数据与郑忠祥签订的《商品房销售合同》。集安市星达勘测设计有限公司第二次做出的勘测报告中诉争房屋的建筑面积是121.90平方米，是针对诉争房屋中达到标准高度、可以办理房屋产权的部分作出的，并没有涉及到没有达到标准高度的40.77平方米的。因为集安市星达勘测设计有限公司两次测绘报告给出的测绘结果的差异导致了双方的争议。四、本案中郑忠祥的损失可以初步推定为多支付的300189.51元购房款的利息损失应按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算。不能办理房屋产权的40.77平方米面积部分，是具有使用价值的，从房屋的整体价值考虑，是房屋保值增值的一个亮点。在鹏程公司不需要双倍返还郑忠祥面积误差比超过3％部分房价款的情况下是可以赠送的。       郑忠祥辩称，郑忠祥购买的房屋是要取得物权，也就是办理登记才具有法律效力，体现物权标志。郑忠祥与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积是162.67平方米，这是郑忠祥期待所有权的价值。鹏程公司强调的40.77平方米办理不了产权证照，不属于《房产测绘规范》规定的建筑面积。郑忠祥一次性付清购房款，就是期待取得预期的房屋建筑面积，鹏程公司交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积严重不符，导致郑忠祥合同目的无法实现，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，承担违约责任。       郑忠祥向一审法院起诉请求：1．要求继续履行双方于2019年7月29日签订的《商品房买卖合同》，同意接收江南府小区11栋1单元601号房屋；2．鹏程公司返还购房款35931.44元，并从2019年8月1日起，按2020年11月公布的一年期贷款市场报价利率承担利息；3．鹏程公司双倍返还购房款528516.14元，以上合计564447.58元；4．鹏程公司承担一切诉讼费用。事实与理由：郑忠祥于2019年7月29日在鹏程公司开发的江南府小区购买了一套住宅，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：郑忠祥购买的住宅位于江南府小区11栋1单元601号，建筑面积162.76平方米，房屋单价每平方米7363元，房屋总价款为1197739.21元，房屋交付时间为2020年12月31日前，合同中第十三条“面积差异处理”方式双方对此没有作出约定。合同签订后，郑忠祥全额交清了购房款1197739.21元，同时又全额购买了两个车库。房屋竣工后，郑忠祥去看房时发现住宅面积明显与合同约定要小，询问售楼处后，被告知交付的房屋实际面积是比合同约定的面积减少，为此，郑忠祥提出退房退款并要求支付购房款的利息，但鹏程公司只同意退还购房款，不同意支付利息。2020年11月28日，鹏程公司给郑忠祥发出书面《房屋交付使用通知书》，向郑忠祥交付购买的房屋，故郑忠祥同意履行双方签订的购房合同，同意接收鹏程公司交房的请求。2020年12月1日，郑忠祥到的售楼处办理房屋交接手续时，发现鹏程公司交付的房屋实际面积为121.90平方米，与合同约定面积减少了40.77平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，鹏程公司应当在合同约定房屋面积3％的房款及利息返还给郑忠祥，即35931.44元（162.67㎡×3％=4.88㎡×7363元），超出3％部分房屋面积的购房款被告应当双倍返还，即528516.14元（162.67㎡-121.90㎡=40.77㎡-4.88㎡=35.89㎡×7363元×2）。鹏程公司实际交付的房屋面积远远小于合同约定的房屋面积，完全没有达到郑忠祥购房时的期望值，且鹏程公司在交付房屋时对面积误差的解决没有积极妥善的办法。故根据最高院的司法解释及商品房预售管理办法的相关规定，诉至人民法院依法判令鹏程公司立即返还应返还的购房款及利息，并双倍返还超出规定面积的购房款。       鹏程公司一审辩称，因双方合同中没有约定差异3％范围内的购房款需要支付利息，郑忠祥方要求支付利息的诉讼请求没有依据。鹏程公司与郑忠祥签订的合同中的建筑面积是根据房屋的平面设计图确定的，本案中实测建筑面积小于预测建筑面积的部分是真实存在的，只是由于该部分建筑面积的层高没有达到标准高度，因而不能办理房屋产权。从严格意义讲，鹏程公司交付的房屋建筑面积没有减少，只是其中的40.77平方米不符合交付条件，对于这40.77平方米产生的争议不应当适用双方关于面积差异处理的约定。双方在合同中约定的“绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”过高。       一审法院认定事实：2019年7月29日，郑忠祥与鹏程公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，双方约定鹏程公司向郑忠祥预售其开发的位于集安市江南府小区11号楼035幢1单元601号住宅一栋，预测建筑面积共162.67平方米，房屋单价每平方米7363元，总价款为1197739.21元，鹏程公司应当于2020年12月31日前向郑忠祥交付房屋。郑忠祥于2019年7月15日给付鹏程公司购房定金5万元，于签订合同当日给付剩余购房款1147739.21元。鹏程公司向郑忠祥交付房屋前，经集安市星达勘测设计有限公司勘测，该房屋建筑面积为121.90平方米，与合同中约定的面积减少了40.77平方米，双方为此产生争议。       一审法院认为，郑忠祥要求继续履行双方于2019年7月29日签订的《商品房买卖合同》，鹏程公司亦同意继续履行，故该院对郑忠祥的第一项诉讼请求予以支持。关于“面积差异处理方式”，双方签订的合同书中第五章虽有体现，但双方未选择具体的处理方式，属于约定不明确。应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十四条规定的原则处理，即“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”据此，郑忠祥第二项、第三项诉讼请求于法有据，且计算准确，该院亦予以支持。鹏程公司主张双方约定违约金过高，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十六条予以调整。因双方合同中未具体约定违约金，故该主张不成立，该院不予支持。鹏程公司其他主张亦与上述司法解释相悖，该院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十四条之规定，遂判决：一、鹏程公司继续履行与郑忠祥于2019年7月29日签订的《商品房买卖合同》；二、鹏程公司于判决生效后立即返还郑忠祥面积误差比3％以内部分的房价款35931.44元及利息（利息以35931.44元自2019年8月1日起按全国银行间同业拆借中心2020年11月发布的一年期贷款市场报价利率计算至本息结清之日止）；三、鹏程公司于判决生效后立即双倍返还郑忠祥面积误差比超过3％部分的房价款共计528516.14元。案件受理费9444元，由鹏程公司负担。       本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。另查明，鹏程公司另交付的40.77平方米房屋，因建筑高度未达标，不能办理产权证照。       本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案诉讼发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，鹏程公司交付给郑忠祥的房屋，建筑面积虽未达到合同约定的标准，但其另建设的40.77平方米房屋，系因高度不达标不能办理房照，该部分建筑客观存在，且鹏程公司与郑忠祥签订的《商品房买卖合同》（预售），为预售合同，如果双方不以测绘面积签订合同，房产部门无法办理预售登记，双方合同目的将无法实现。根据实地查看，上述40.77平方米房屋与有照部分，为同一整体，无法分割，若如原审判决，该部分房屋鹏程公司与郑忠祥均无法使用，造成资源浪费。因此，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十四条，判令鹏程公司双倍返还误差比超过3％部分，即35.89平方米的价款，对鹏程公司不公平，并且本案实际情况不符合司法解释规定的适用情形。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案双方当事人均同意继续履行合同，鹏程公司也有意将40.77平方米房屋予以赠送，以求圆满解决纠纷。因鹏程公司交付的房屋存在瑕疵，本着公平、力求物尽其用原则，判令其返还存在瑕疵部分面积的房屋价款为宜，即返还40.77平方米×7363元=300189.51元。40.77平方米房屋作为赠送处理。       综上所述，鹏程公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：       一、维持吉林省集安市人民法院（2021）吉0582民初14号民事判决第一项；       二、撤销吉林省集安市人民法院（2021）吉0582民初14号民事判决第二项、第三项；       三、吉林省鹏程房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还郑忠祥购房款300189.51元及利息（利息以300189.51元为基数，自2019年8月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至本息结清之日止）；       四、驳回郑忠祥其他诉讼请求。       一审案件受理费9444元，二审案件受理费5264元，合计14708元，由上诉人吉林省鹏程房地产开发有限公司负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员王立武   审判员修勇   二〇二一年八月十六日   书记员刘瑄子凡