汉中市南郑区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0703民初2294号原告：朱先军，男，1971年7月11日出生，汉族。被告：叶小汉，男，1964年6月15日出生，汉族。被告：叶鹏博（系被告叶小汉之子），男，1991年9月22日出生，汉族。原告朱先军与被告叶小汉、叶鹏博农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱先军、被告叶小汉到庭参加了诉讼，被告叶鹏博经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。朱先军向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告交付所购房屋；2、判令二被告支付已购房屋的资金占用费76000元；3、判令二被告延迟交房后所约定的违约金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月，二被告向外界传递有意将所建的农村住房对外出售的消息，原告知晓后，与被告叶小汉多次协商，口头达成买卖协议。同年8月21日、22日，原告向被告叶小汉支付购房定金150000元，并于2018年9月4日，通过中证人叶巧云、苗长江、庄房村领导叶晓刚签订了房屋买卖契约。被告叶小汉将房门钥匙交给原告，让原告先行装修，并协助办理过户手续，到次年5月31日前将剩余购房款全部付清。原告严格按约定如期通过微信、转账、现金等方式共计计付被告叶小汉790000元。原告虽有房门钥匙，但被告叶鹏博百般阻挠，并在屋内放置花圈，撞坏卷闸门和门窗，不让原告进住，导致原告的后续购房款也无法如期给付。原告多次找圣水镇政府、庄房村委会协调解决，2019年10月1日，双方达成了协议，协议到期后，二被告仍拒不交房也不退款。2020年10月9日在庄房村委会的调解下，双方再次达成协议，现在协议期限已到，但被告叶鹏博仍不交房和办理过户，故原告诉至法院，要求如前所述。叶小汉承认原告主张的事实和提出的诉讼请求。被告叶小汉出售案涉房屋的原因，是以房款还儿子叶鹏的赌债。卖房时，一家三口都是自愿的，原告已经付了钱，被告叶小汉让原告入住，但儿子叶鹏博百般阻挠，不让原告入住，现在钱也退不了，被告叶小汉同意出售案涉房屋，并承担原告主张的资金占用费和违约金，并承担一半的案件受理费。叶鹏博未答辩。本院经审理认定事实如下：原、被告三人均系圣水镇庄房村农村居民。2012年，因修建高速公路占用被告叶小汉家宅基地，政府在汉中收费站安置点（庄房引道以东）划拨土地，准许被告叶小汉建房。2013年3月7日，被告叶小汉在上述安置点动工建造四间四层房屋，于2013年9月30日完工。2018年，被告叶小汉为偿还债务欲将上述房屋出售，原告朱先军经与被告叶小汉协商，分别于2018年8月21日向被告叶小汉预付购房款100000元、8月22日预付50000元，被告叶小汉均出具收条。2018年9月4日，原告与二被告、叶小汉之妻徐桂芹签订《卖房契约》，载明：叶小汉住南郑区圣水镇庄房村二组，本人因做生意亏损，为还贷款及个人借款，自愿将位于西汉高速汉中东站出口引道旁框架结构楼房一栋四间四层卖给本村六组村民朱先军同志永居住为业；经双方与中间人多次协商定价为壹佰陆拾贰万陆仟整等内容。原告朱先军、被告叶小汉分别在契约上买主、卖主处签名、盖印，被告叶鹏博及其母亲徐桂芹亦在契约上签名、捺印，中证人庄房村六组组长叶巧云、七组组长苗长江、执笔人陈世全均签名。当日，被告叶小汉、叶鹏博及叶鹏博之母徐桂芹共同出具《承诺保证书》，承诺将南郑区圣水镇庄房村西汉高速汉中东站出口引道旁框架结构楼房四间四层售卖给朱先军，以及房屋北面0.35亩三角地和房后中界线内土地归朱先军使用，墙体广告支架归朱先军所有，与叶小汉及家人无关等内容。之后，原告朱先军分别于2018年10月6日向被告叶小汉付款500000元、12月7日付款60000元、2019年2月4日付款80000元。至此，原告朱先军共计支付购房款790000元。因被告叶鹏博多次阻拦原告朱先军入住案涉房屋，导致原告朱先军无法正常入住，二被告与原告于2019年10月1日签订《双方协议》，载明，2019年9月18日经圣水镇派出所民警协调，二被告同意2020年10月1日前退还朱先军已付房款79万元加商定利息76000元，共计866000元；如约定到期，叶小汉退清原告所有费用，朱先军交还房屋钥匙、房屋协议及所有收条；如叶小汉及叶鹏博退还不清朱先军所有费用，若约定未达成，叶小汉、叶鹏博无条件将此房及放线单还于朱先军，朱先军付叶小汉房屋尾款并扣除79万使用期内的利息76000元，共计剩余款760000元交于叶小汉；如遇国家政策需办房屋所有权等一切事务，叶小汉必须配合朱先军办理过户手续等内容。原、被告三人均在落款处签字、捺印，庄房村村长叶晓刚、庄房村村支书穆小军在协议落款处签名并加盖庄房村村委会公章。2020年10月9日，原告与二被告签订《双方再次协议》，约定：朱先军已付房款866000元，因叶鹏博多次违约阻拦朱先军及家人入住，将原协议顺延至2021年2月8日前先退还朱先军部分房款20万元，如叶小汉、叶鹏博在2021年2月8日前退还不了20万元，再无任何条件及理由后必须将房屋交于朱先军，交出此房放线单，完善此房交接手续，并保证此房无任何债权债务，朱先军付清剩余房款76万元整给叶小汉；2021年2月8日退还了朱先军20万元后，剩余房款666000元将于2021年5月1日前退还清所有房款，朱先军交还房屋钥匙契约及所有收条；叶小汉、叶鹏博在2021年5月1日前无法偿还朱先军所有余款666000元，必须无条件将此房交于朱先军，并交出此房放线单，完善此房交接手续，并保证此房无任何债权债务，朱先军付清剩余房款760000元，并加之2021年2月8日退还给朱先军的20万元，合计960000元交于叶小汉；如单方违约，承担保证金2万元（从各自的房款中扣出）等内容。原、被告三人均在落款处签字、捺印，庄房村村长叶晓刚、庄房村村支书穆小军在协议落款处签名。2021年4月30日，被告叶小汉出具《承诺书》，同意并承诺朱先军从2021年5月1日正式入住案涉四间四层房屋。约定时间到期后，被告叶鹏博拒不同意交房，也未向原告朱先军退还购房款。审理中，被告叶小汉对原告诉讼请求予以认可，原告朱先军同意在交房时向被告支付剩余购房款740000元，并自愿承担一半的案件受理费。另查明：叶小汉与徐桂芹于1991年1月28日登记结婚，婚后生育一子叶鹏博，二人于2019年9月27日在南郑区民政局协议离婚，协议约定婚后在南郑县圣水镇自建三间三层和四间四层房屋两栋，离婚后两栋房屋的产权都归男方所有，两栋房屋的继承权都归叶鹏博所有，离婚后两栋房屋与徐桂芹无关等。徐桂芹于2021年7月26日到庭表示，2018年9月4日，自己自愿在《卖房契约》上签名，现自己与叶小汉已离婚，案涉房屋与自己无关，自己不愿参与本案诉讼。上述事实，有原告与被告叶小汉陈述、原被告身份证复印件、《卖房契约》、《双方协议》、《双方再次协议》、《承诺保证书》、据条说明、承诺书、收条5张、放线单复印件、离婚协议复印件等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告叶小汉、叶鹏博及徐桂芹为清偿他人债权，在村组干部参加下，自愿将案涉房屋出售给同村村民的原告，并与原告签订《卖房契约》，不违反相关法律规定，《卖房契约》依法成立并生效，签约双方应按照约定履行各自的义务。截止2019年2月4日，原告已向被告叶小汉支付购房款790000元，但被告叶鹏博反悔阻拦原告入住案涉房屋，后在村干部参加下，原、被告两次达成协议，但二被告均未按协议约定履行相关义务，既不按期退还房款，又拒绝交房，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告按协议约定支付利息76000元、违约金20000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认，该款应在原告应付剩余购房款中扣除。2019年9月27日，被告叶小汉与徐桂芹离婚，二人协议将案涉房屋产权归被告叶小汉所有，故原告主张交房义务人为被告叶小汉、叶鹏博，并无不当。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告朱先军与被告叶小汉、叶鹏博及徐桂芹于2018年9月4日签订的《卖房契约》有效，原告朱先军在本判决生效之日起三十日内向被告叶小汉、叶鹏博支付其余购房款740000元（已减除已付房款、利息、违约金），付款后，原告朱先军即对案涉房屋（位于南郑区圣水镇西汉高速汉中东站出口引道旁框架结构四间四层房屋）享有所有权；付款同日，被告叶小汉、叶鹏博应向原告朱先军交付位于南郑区圣水镇西汉高速汉中东站出口引道旁框架结构四间四层房屋。案件受理费12660元，减半收取6330元，由原告朱先军负担3165元，由被告叶小汉、叶鹏博负担3165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 员  毛 龙二〇二一年八月十日法官助理  易虹秀书 记 员  陈 丹