辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5647号上诉人（原审被告）：王萍，女，1963年12月31日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽阳，女，1968年9月4日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：乔双鹏，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人王萍因与被上诉人周丽阳返还原物纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2019年9月25日作出（2019）辽0211民初6338号民事判决，周丽阳对该判决不服，上诉至本院，本院于2019年12月19日作出（2019）辽02民终10115号民事裁定书，将该案发回重审。大连市甘井子区人民法院重审该案后，于2021年4月16日作出（2020）辽0211民初2920号民事判决，王萍对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王萍上诉请求：撤销原审判决第一项。事实与理由：一、本案系公有住房出售后的居住权纠纷，而非一般的商品房房屋腾退纠纷。1、购买商品房须按市场价格支付对价，故购买后房屋所有人对房屋享有占有、使用、处分和收益的完整权属，对所购房屋享有独占性和排他性。但案涉房屋原系单位分配的公有住房，具有福利性质，出售后的公有住房性质与普通商品房不同。购买公有住房后，虽然从外观上看也办理了房屋产权证书，但公有住房在出售时具有特定的历史背景，有很多政策因素，取得产权的对价也不同，购房人是以比市场价低很多的较小的对价取得房屋产权，且通常情况下购买房屋时房屋中已有共同居住人在此居住。而共同居住人放弃购买权的同时却没有放弃居住权。所以，购买公有住房产权后在特定条件下还是有限制的，不能简单地从房屋权属的角度确认房屋居住权。2、案涉房屋原系周广邦生前其单位分配的福利住房，之后1997年根据当时的房改政策由其购买的房改房。周广邦与其子周顺波（上诉人丈夫）均在同一单位工作，周顺波在生前其单位没有再向其分配住房。周顺波生前一直与其父母周广邦、周桂荣居住在案涉房屋之中。按照当时的公有住房分配政策，单位分配公有住房时，势必要考虑共同居住的家庭成员情况。3、上诉人系合法占有案涉房屋，享有居住权。上诉人在案涉房屋中居住是基于其与周顺波的婚姻关系，1988年上诉人自与周顺波结婚后即作为家庭成员入住案涉房屋，户口于1990年迁入，1990年女儿亦在此出生居住。之后上诉人一家三口一直与其公婆周广邦、周桂荣在案涉房屋内居住生活。1995年上诉人丈夫去世后，上诉人为了照顾女儿和两位老人一直未改嫁，与其女儿仍在在案涉房屋内跟公婆共同居住生活，独自承担起抚养女儿、照顾公婆生活起居的责任，直至公婆去世，对公婆尽了主要赡养义务。4、在上诉人自1988年至今居住在案涉房屋期间，虽然房屋的权属情况发生了多次变化，由最初的单位分配的福利房，到之后房改由公房变为公民个人的私有房产，从周广邦到周桂荣，最后在2011年又变到周丽阳名下，但上诉人和女儿在此居住的情况一直没有发生变化。这也证明公有房屋转为私人产权房之后，无论谁取得产权，上诉人作为共同居住人的权利仍应得以延续，上诉人并未放弃房屋的居住权。二、上诉人的居住权应受到保护。1、国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次。根据上述规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，这明显区别于一般商品房买卖。公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。而上诉人在1988年自与周顺波结婚后即作为家庭成员入住案涉房屋，户口于1990年迁入，一直居住至今，没有侵权的事实发生。周广邦1997年因房改而购买了案涉房屋，即该房房改时上诉人是居住在案涉房屋的，是共同居住人。在共同居住人未放弃居住权的情况下，一般不应改变房屋居住现状，上诉人对案涉房屋享有的居住权应受到保护。2、上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》（沪高法（1996）250号）规定，“18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理”。该规定虽然不能作为处理本案的依据，但可以参考。由于上诉人要独立承担抚养女儿的责任，仅靠其微薄的工资收入支付其母女二人的生活费用，经常是入不敷出，根本没有能力购买住房，所以上诉人无其他房屋居住，应保护上诉人对案涉房屋的居住权。三、保护上诉人居住权未损害被上诉人权益。1、根据上诉人向法庭提供的《大连市房地产买卖合同》，被上诉人是按照一元的价格购买的案涉房屋，并没有按照市场价格支付对价，所以其并无经济上的损失。2、被上诉人购房时已明知案涉房屋使用状况，即该房屋是房改房，房屋一直由其母亲、嫂子、侄女共同居住使用，且该三人无其他住所。所以，保护上诉人居住权并未超出其购房时的预期。四、保护上诉人居住权符合公序良俗。上诉人在年轻时，怀着对生活的美好向往嫁入周家，成为其家庭成员。但不幸的是丈夫英年早逝，自此抚育幼女、照顾年迈公婆的责任仅靠一名弱女子担负。而今，在女儿长大、公婆去世、其也年迈的时候，她就不再是家庭成员了，必须从其居住了30多年的老房子中搬出，这仅是因为被上诉人持有一元钱购买的房屋产权证。但法律还规定，民事活动必须遵守法律，尊重社会公德，并应当遵守诚实信用原则，不能违背公序良俗的基本理念。九民会议纪要中也强调“注意辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则”。综上，上诉人请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，以维护公平正义和上诉人的合法权益。周丽阳辩称，不同意上诉人的上诉请求。具体答辩意见：一、本案为返还原物纠纷，案涉房屋权属清晰，被上诉持有案涉房屋的不动产产权证，且过户流程及手续合法，被上诉人享有的所有权应受法律保护，且被上诉人虽然未按照市场价格支付对价，是基于母女关系的特殊性，被上诉人母亲赠与给被上诉人的，这符合死者生前的意愿。二、案涉房屋是否为单位分房与本案无关。不论单位分房是否考虑了上诉人配偶的因素，都不能依此赋予上诉人居住权，且在一审中，被上诉人申请调查令查询到了周广邦为中央储备粮大连直属库有限公司离休人员的情况，并未查询到有关上诉人配偶的相关情况。三、本案争议焦点并非赡养继承法律关系，上诉人可以另行主张其有关继承的相关权利，上诉人主张的赡养继承法律关系与本案无关，上诉人应腾退该房屋。四、上诉人拒不腾退该房屋违反公序良俗，违反法律规定，侵害了物权人的合法权益。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，保障司法权威。周丽阳向一审法院起诉请求：1、被告立即腾退大连市甘井子区11号1单元2层2号房屋并交付原告；2、被告承担自2011年9月28日至2017年11月30日（共计74个月）租金74000元（以每月1000元标准计算）；2017年12月1日起至2019年6月1日（共计18个月）非法占用房屋期间的使用费36000元（按2000元月标准计算）；2019年6月1日至被告实际腾退之日止，按照2500元月标准计算；3、被告结清占用房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、电话、网络、物业等全部费用。一审法院认定事实：1、周桂荣（已于2017年11月9日去世）与周广邦（已于2007年9月3日去世）系夫妻关系，两人育有二子一女，长子周顺尧、次子周顺波、女儿周丽阳即本案原告。被告与周顺波系夫妻关系，二人系于1988年9月27日登记结婚，育有一女周晟赫，周顺波于1995年去世。2、根据原告提交的周广邦（职工买方）于1997年12月29日与案外人大连市房地产管理局甘井子房地产管理处（卖方）所签订的《公有住房买卖合同》所载：卖方将1977年竣工交付使用的单元式公有住房一套，坐落在大连市甘井子区11号1门洞2楼2号混合结构三居室，总建筑面积57.21平方米（即案涉房屋），出售给买方周广邦。合同中记载周广邦享受折扣优惠包括：购买1993年7月1日前建立租赁关系并已认购住房债券的现已住用的公有住房、参加并按时交纳公积金的购房职工1993年前工龄（周广邦连续工龄为40年）、鼓励职工购房优惠及一次性付清价款优惠。庭审中，向原、被告亦询问周广邦获得分配案涉房屋的政策及是否存在家庭成员因素，原告称在房产管理部门能查询到仅为《公有住房买卖合同》。被告则称因单位人员更换，没有保留相关档案材料。庭后，原告代理人持一审法院向其开具的律师调查令至中央储备粮大连直属库有限公司调查取证，回复为：周广邦系我公司离休人员，其住房分配的情况我公司没有找到相关材料，也无相关记载。周广邦去世后，其继承人对案涉房屋中周广邦的遗产部分办理公证继承，根据（2009）甘证民字第1634号公证书（2009年7月28日）记载：“上述房屋是周广邦与周桂荣的夫妻共有财产，其中一半财产系周广邦的遗产。……其父母先于被继承人死亡；其长子周顺尧于2005年死亡，周顺尧之女周蕾对上述遗产表示放弃继承权；其次子周顺波于1995年死亡，周顺波之女周晟赫对上述遗产表示放弃继承权；其女周丽阳对上述遗产表示放弃继承权。根据《中华人民共和国继承法》之规定，被继承人周广邦的上述遗产由其配偶周桂荣继承。”周桂荣取得案涉房屋的全部产权登记后，于2011年9月27日与原告签订《大连市房地产买卖合同》（编号为300000103813），约定：由原告受让周桂荣案涉房屋，转让价款为1元，付款方式为一次性付款，付款日期为2011年9月27日，双方同意于2011年9月27日由周桂荣将上述房地产正式交付给原告。2011年9月28日，案涉房屋转移登记至原告名下，原告取得案涉房屋房地产权证。原告称其虽然以签订房屋买卖合同的方式取得房屋权属，但实际上周桂荣系将房产赠与原告，原告并未支付房款。3、关于案涉房屋的占有使用情况，原告称案涉房屋自1977年取得后，周广邦、周桂荣及其三名子女在房内居住。1985年周顺尧搬离。1988年被告与周顺波结婚后入住。1995年，周顺波去世。1996年，原告结婚后迁出。此后房屋由周广邦、周桂荣、被告及其女儿共同居住使用。周广邦、周桂荣先后去世后，房屋现由被告居住使用。（2019）辽0211民初6338号案件审理中，被告申请证人出庭作证，三位证人均陈述被告在周顺波去世后对于周广邦、周桂荣尽了主要的赡养义务。一审法院认为：在（2019）辽0211民初6338号民事判决书中，基于民事活动必须遵守法律，尊重社会公德，并应当遵循诚实信用的基本原则，不能违背公序良俗的基本理念。考虑到被告自1988年与丈夫周顺波结婚后至今三十余年的时间里一直在案涉房屋内居住生活及被告作为丧偶儿媳，在独自抚养女儿的同时，又悉心照顾共同居住的公婆，在长达数十年的时间里对二位老人尽到了主要赡养义务，故而认定被告享有案涉房屋的居住权。但《中华人民共和国物权法》第五条明确规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”《中华人民共和国民法典》虽并无此条规定，但在物权编第十四章规定了居住权的相关内容，其中第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”被告居住在案涉房屋时尚无居住权的明确规定，故在书面形式上不应做严格要求，但被告应提供初步证据证明其与原告或周桂荣对案涉房屋享有居住权有过明确约定。现被告辩称，周桂荣以1元价格将案涉房屋出售给原告，显然是附有保证周桂荣及被告及其女儿在案涉房屋居住权利条件。庭审中，原告亦认可房屋虽以买卖形式完成产权过户，实际上是周桂荣对原告的赠与。而在原告取得房屋权属登记后，并未改变案涉房屋的使用状态继续由周桂荣及被告居住。但无论房屋原使用状态得以继续的原因是什么，都不能以仅以使用的现状来认定被告的居住权必然形成。故被告所答辩其对案涉房屋享有合法的居住权，因不符法律规定亦无事实依据，无法予以采纳。关于被告辩称其作为丧偶儿媳对周广邦、周桂荣尽了主要赡养义务应享有继承权一节，案涉房屋在周广邦去世后就其享有份额完成遗产分割，此时被告并未主张其享有继承权，而被告女儿作为继承人放弃继承，故周广邦的房产份额由周桂荣继承。而周桂荣在生前已将房屋以买卖形式过户给原告，故被告虽可通过证人证言来证明其对周广邦、周桂荣尽了赡养义务，但案涉房屋并非周桂荣的遗产，被告即使可作为继承人，对案涉房屋也没有相应的继承权利。关于被告辩称周广邦在取得案涉房屋的福利分配时及购买房屋产权时，相关政策均包含家庭成员情况。但《大连市房地产买卖合同》仅体现周广邦作为单位职工购买房屋因其工龄所享有的相应优惠，而周广邦取得房屋分配的相关档案因时间过久无法查询到，故此被告此节答辩无充分证据予以证明，一审法院无法予以采纳。综上，被告无法证明其对案涉房屋享有合法的物权，故原告作为登记的物权权利人诉请被告将占用的房屋返还，应予支持。关于原告主张被告支付自2011年9月28日起占有使用费一节，一审法院认为，被告占用案涉房屋系基于家庭常年形成的使用状态故其认定对案涉房屋享有合法的居住权、物权，此占用行为并非基于故意或恶意。被告虽然作为丧偶儿媳在多年里对周广邦、周桂荣尽到赡养义务，但因案涉房屋在周桂荣生前便转让给原告所有，故被告无法作为继承人继承案涉房屋。原告对案涉房屋所享有的物权虽应予以保护，但如仅以物权权属及占用事实而再要求被告承担占用费用违背公序良俗的基本原则。同时考虑到被告无住房的情况，应给予被告一定时间寻找新住所后腾退房屋较为公平合理，故此一审法院确定被告腾退及返还房屋的履行期限为180日。关于原告第三项诉请，原告未提供证据证明其已支付相应的水、电等费用，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王萍自本判决生效之日起180日内腾退坐落于大连市甘井子区11号1单元2层2号房屋并返还给原告周丽阳。二、驳回原告周丽阳的其他诉讼请求。案件受理费5310元（原告已预交），由被告王萍承担2810元；由原告周丽阳承担2500元。本院二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷，上诉人王萍对案涉房屋的占有事实持续至今，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款和第三条之规定（第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第三条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”），在本案法律适用过程中，不应将《中华人民共和国民法典》物权编第十四章居住权的规定作为评判本案的法律依据，因为该章节所称“居住权”在案涉纠纷发生时，在上诉人王萍占有案涉房屋时均无规定，且明显增加双方当事人的法定义务，并背离当事人合理预期。再结合《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民法典》第二百三十五条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之一致规定，本案应当以该法律规定作为评判权利人周丽阳是否有权要求王萍返还案涉房屋的法律依据。本案中，双方当事人对于周丽阳为案涉房屋的所有权人无争议，基于此，周丽阳是否可依据前述法律规定要求王萍返还案涉房屋，争议的主要焦点问题是王萍占有案涉房屋是否是无权占有。从本案已查明的案件事实看，一方面，王萍自1988年与周顺波结婚后至今三十余年的时间里一直在案涉房屋内居住生活，其作为丧偶儿媳，一直与公婆共同居住，抚养年幼女儿的同时又赡养老人，至今未改嫁，亦无其他居所。另一方面，周丽阳于2011年9月28日已经取得案涉房屋的权属证书，被登记为案涉房屋的权利人，其与母亲签订的《大连市房地产买卖合同》也约定了2011年9月17日应由母亲周桂荣将案涉房屋正式交付给周丽阳，但实际上，案涉房屋自始未转移交付，至2017年11月周桂荣过世，各方并非因案涉房屋由王萍居住的事实发生争议，直至2019年5月周丽阳以本案诉讼方式向王萍主张返还案涉房屋，期间数年，周丽阳并未提供证据证明其曾向王萍主张过权利或对王萍无权占有的事实提出过异议。综合考量以上本案具体情节，本院认为，周丽阳以王萍无权占有案涉房屋为由要求其腾退案涉房屋，有悖善良风俗，也不利于弘扬社会主义核心价值观，故对于周丽阳的诉讼请求，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2920号民事判决；二、驳回周丽阳的全部诉讼请求。一审案件受理费5310元（周丽阳已预交），由周丽阳负担；二审案件受理费2810元（王萍已预交），由周丽阳负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘小南二〇二一年八月二十七日书记员  葛美玲