湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初1532号原告：杨实秋，女，汉族，1993年1月16日出生，住邵阳市大祥区。原告：吴小波，男，汉族，1993年5月15日出生，住邵阳市双清区。两原告共同委托诉讼代理人：熊佳，湖南富强律师事务所律师。被告：湖南上善置业投资有限公司，住所：邵阳市大祥区火车南站站台前区25-2#地第5栋1楼。法定代表人：周军。委托诉讼代理人：马昌永，湖南谐正律师事务所律师。原告杨实秋、吴小波与被告湖南上善置业投资有限公司（以下简称上善置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨实秋、吴小波的共同诉讼代理人熊佳及被告上善置业的诉讼代理人马昌永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨实秋、吴小波向本院提出诉讼请求：1、责令被告按照《商品房买卖合同》的约定立即向原告交付房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金9500元；2、责令被告向原告提供契税、维修基金发票；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月6日，原被告签订了合同编号为SF-X-X的《商品房买卖合同》，原告向被告交纳房款950000元，并于同日通过邵阳市商品房销售与网上签约备案管理系统备案，备案号07XX1。2019年12月30日被告通知原告收房，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向不动产登记机关备案，如因出卖人责任，买受人未能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。”经原告多次催告，被告仍拒不履行约定义务。由于被告现仍未履行该项义务，原告请求法院责令被告立即向原告交付房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金9500元。原告向被告购买房屋，支付房款、契税、维修基金发票，被告理应履行向原告提供契税、维修基金发票的义务。被告上善置业投资有限公司辩称：1、根据双方的《商品房买卖合同》的约定，被告在房屋交付后360天内向房地产权登记部门提交备案资料，这个工作被告已经完成，合同没有约定办理房屋产权属证书的具体时间，被告不存在违约，无需支付违约金，且现在办证工作正在进行中，尚未办结，被告现在也无法交付房地产权属证书；2、被告代收两被告的契税、维修基金，这些工作与商品房权属登记是同时进行的，也没有在合同中约定具体的办结时间，被告会积极处理，但不存在违约。本院经审理查明：2018年8月6日，原告杨实秋、吴小波与被告上善置业签订了编号为SF-X-X的《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：杨实秋、吴小波购买上善置业开发建设的第X楼栋X单元X层X号商品房，商品房的总价为950000元，付款方式是一次性付款；交房时间：2019年12月30日前；关于产权登记的约定为：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此后，上善置业按合同约定向杨实秋、吴小波履行了交房义务，但至今上善置业没有为杨实秋、吴小波办理好所购买商品房的不动产登记证书。以上事实，有原告身份信息、被告营业执照、编号为SF-X-X的《商品房买卖合同》、购房款发票以及当事人的陈述等在卷证实，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并合法有效。根据当事人的诉辩主张及理由，本案争议的焦点是：1、被告是否违约以及应该按何种标准支付违约金；2、被告向原告交付房地产权属证书的条件是否已经成立；3、被告是否系提供契税、维修基金发票的主体，是否应该向原告提供契税、维修基金发票。原告杨实秋、吴小波与被告上善置业签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人未能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上善置业至今仍没有为杨实秋、吴小波办理好房地产权属证书，无论从双方的约定还是法律的规定，上善置业没有为杨实秋、吴小波办理不动产登记证书已构成违约。关于违约金的计算，原、被告双方虽然对违约金的计算方式进行了约定，但原告没有提交证据证明因被告违约行为所造成实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依法适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于杨实秋、吴小波要求上善置业赔偿违约金的请求，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告主张的违约金为9500元，本院酌情认定为3800元。对于原告杨实秋、吴小波要求被告上善置业交付房地产权属证书的诉讼请求，由于杨实秋、吴小波与上善置业暂未到房屋产权管理部门办理好涉案商品房不动产登记证书，原告只能要求被告继续协助其办理商品房不动产登记证书，虽经本院释明，但原告仍不变更诉请，故对该诉讼请求，本院不予支持。另，对于原告杨实秋、吴小波要求被告上善置业向其提供契税、维修基金发票的请求，被告代收了契税及维修基金，故被告理应将发票交给原告，故对原告要求被告向其提供契税及维修基金发票的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，本院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起十五日之内给付原告杨实秋、吴小波违约金3800元。二、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起十五日之内向原告杨实秋、吴小波提供所购房屋契税、维修基金发票。三、驳回原告杨实秋、吴小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费50元，由原告杨实秋、吴小波承担20元，由被告湖南上善置业投资有限公司承担30元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘玉红二〇二一年八月四日法官助理 高益玉书 记 员 陈璧漩附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。