北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11157号上诉人（原审被告）：北京东华汇苑物业管理有限公司，住所地北京市西城区大栅栏街18号5号楼2层。法定代表人：李冬华，总经理。委托诉讼代理人：臧君慧，女，北京东华汇苑物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：付伟，北京正尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京鸿运置业股份有限公司，住所地北京市东城区安乐林路54号。法定代表人：周法田，董事长。委托诉讼代理人：宋长江，北京墨贤律师事务所律师。上诉人北京东华汇苑物业管理有限公司（以下简称东华汇苑公司）因与被上诉人北京鸿运置业股份有限公司（以下简称鸿运置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人东华汇苑公司之法定代表人李冬华及委托诉讼代理人臧君慧、付伟，被上诉人鸿运置业公司之委托诉讼代理人宋长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东华汇苑公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鸿运置业公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决置鸿运置业公司明显存在的违约事实于不顾，认定事实存在严重错误和遗漏。1.我公司所租北京市东城区天天家园3号楼负一层B1号房屋（以下简称涉案房屋）因通风设施不符合要求，鸿运置业公司未能保证涉案房屋处于约定的适用状态，构成违约，一审判决对此未予认定。2020年6月，我公司利用涉案房屋经营的超市因通风设备不符合防疫要求还被政府口头决定停业。一审法院对这一双方争议焦点问题并未查清。在双方均认可超市停业，对这一事实举证困难且我公司已经提供了部分间接证据的情况下，一审法院应查明超市停业原因与通风设施不符合要求是否有关，但一审法院未予查明。一审法院应查未查，程序违法。一审法院以现有证据无法证明为由回避依法应当且可以查明的事实显然不符合实体法和程序法的要求。2.一审判决未对房屋漏水系鸿运置业公司违约的事实予以认定，是错误的。3.一审判决认定我公司交纳押金数额为60593.66元，是错误的。我公司实际交纳押金70288.64元。二、一审判决关于涉案房屋不符合疫情期间关于通风的相关要求，但并非鸿运置业公司过错所致的认定是错误的。提供和保证涉案房屋处于合同约定的适用状态是作为出租人的鸿运置业公司负担的基本义务，未能提供适用房屋就已构成违约。三、鸿运置业公司违约在先，我公司自2020年7月起就无法正常使用涉案房屋用于经营超市，故我公司对其要求支付的2020年9月1日起的租金依法有权予以拒绝。鸿运置业公司辩称：同意一审判决，不同意东华汇苑公司的上诉请求。1.疫情期间政府临时管控要求经营场所加强通风、疏散密集人群的要求可以理解，但是因我公司原因导致东华汇苑公司停产停业的情况我公司不予认可，政府没有出具要求停产停业的正式文书，东华汇苑公司自承租以来一直经营超市，没有对通风提出要求，且其对涉案房屋的情况十分清楚，我公司不存在过错。2.关于漏水问题，涉案房屋第1次漏水发生在签订合同前，通过我公司维修后，双方才签订了正式的房屋租赁合同。第2次漏水是因为房屋没人，没有正常维护，这是东华汇苑公司导致，最终我公司通过物业公司找到东华汇苑公司让其开门后进行的维修。3.押金问题，经过核实，东华汇苑公司确实在2017年12月补交了3029元押金，但是我公司对其主张的在2018年、2019年补交押金的情况不予认可。鸿运置业公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2021年5月10日解除；2.判令东华汇苑公司腾退涉案房屋；3.判令东华汇苑公司支付2020年9月1日至2021年5月10日的租金302564.32元，并按月租金36962.13元的标准支付2021年5月10日至实际腾退涉案房屋之日的房屋占有使用费；4.判令东华汇苑公司支付违约金73924.26元。一审法院认定事实：涉案房屋为鸿运置业公司所有。2017年1月3日，鸿运置业公司（甲方）与东华汇苑公司（乙方）签订《租赁合同》。主要内容为：甲方将上述房屋建筑面积996.06平方米的房屋租予东华汇苑公司经营超市；租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，无免租期；2016年12月1日至2017年11月30日期间月租金30296.83元……2019年12月1日至2020年11月30日期间月租金35144.32元；2020年12月1日至2021年11月30日期间月租金36962.13元；支付方式为每3个月支付租金，先支付后用房，提前10日支付当期租金；押金60593.66元；乙方拖欠租金及本合同约定的其他款项达到30日或欠交金额总额超过1个月以上租金和物业费的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方交纳的押金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追偿；租赁期内，甲乙双方任何一方单方任意解除、终止或部分终止合同，或严重违约致使合同无法继续履行，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方支付相当于2个月租金的赔偿金。2019年7月29日，东华汇苑公司向鸿运置业公司提出延长租期减免租金，鸿运置业公司未予书面回复。鸿运置业公司表示双方未达成续租意思表示。2020年9月9日，东华汇苑公司向鸿运置业公司发送续签合同的申请，提出拟对地下室升级改造，费用500000元，由其承担，改造期3个月，希望免收租金；2021年11月30日合同到期后，双方续签合同5年。双方就此未能达成一致。2021年1月19日，鸿运置业公司向东华汇苑公司发送律师函催交租金。另查，2020年双方两次签订《补充协议》，主要内容为：因东华汇苑公司提出受新冠病毒肺炎疫情影响严重，鸿运置业公司减收其2020年2月租金35144.32元，3月、4月租金共计70288.64元。一审审理中，关于东华汇苑公司支付租金，双方均认可鸿运置业公司免除了东华汇苑公司疫情期间3个月租金，东华汇苑公司已将租金交纳至2020年8月31日，此后未交纳。东华汇苑公司已交押金60593.66元。东华汇苑公司为证明鸿运置业公司违约，提交以下证据1.鸿运置业公司提交的涉案合同首页及2016年10月涉案房屋内污水管爆裂照片。该合同首页有手写内容“天天家园超市因漏水问题推迟起租期至2016年12月1日（原合同为2016年5月1日）”。经质证，鸿运置业公司对其真实性认可，并表示双方于2016年5月曾经签订过一份合同，租期自2016年5月1日至2021年4月底。当时房屋确实存在漏水问题，其已自行进行了修复，在符合租赁条件后才于2017年1月3日与东华汇苑公司重新签订了涉案合同；租期自2016年12月1日起算，但涉案房屋于2016年5月就已交付给东华汇苑公司，也未收取2016年12月前的租金。2.疫情期间关于空调通风系统运行管理的指南及2020年相关部门到涉案房屋联合执法照片，欲证明涉案房屋因通风系统达不到防疫要求被责令停业，但表示未向其送达责令停业的书面通知。经质证，鸿运置业公司对该证据真实性认可，但表示该文件是指导性文件，并非强制性文件，相关部门亦未向其下达过停业通知，且其也未向东华汇苑公司下达停业通知，其对于疫情期间相关部门不允许超市营业一事并不知情，直到2020年9月9日，东华汇苑公司向其发送的续租申请中才提到对地下空间升级改造以达到疫情防控形势下超市经营的新要求，故其不存在违约行为。3.2021年1月涉案房屋漏水照片及东华汇苑公司法人与小区物业工作人员微信聊天记录，欲证明涉案房屋水管爆裂漏水，其支出相关费用600元。鸿运置业公司对该证据真实性认可，关联性不予认可。表示2021年1月因涉案房屋空置，自来水管被冻裂，是其通知物业找到东华汇苑公司，东华汇苑公司才将房门打开，其予以修复，且房屋保管看护义务应由东华汇苑公司承担，支付修复费用是东华汇苑公司应尽的义务。但实际上水管是其修复的，东华汇苑公司支出的600元是清洁房屋费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。合同约定，东华汇苑公司拖欠租金及本合同约定的其他款项达到30日或欠交金额总额超过1个月以上租金和物业费的，鸿运置业公司有权终止合同并收回房屋，现东华汇苑公司将租金交纳至2020年8月31日，期间鸿运置业公司已考虑疫情因素免除东华汇苑公司3个月租金，且自2020年7月，疫情防控等级已经降低，但东华汇苑公司仍未支付此后的租金，故鸿运置业公司要求解除合同的诉讼请求于法有据。鉴于法院于2021年5月10日向东华汇苑公司送达了本案诉讼材料，故应确认涉案合同于2021年5月10日解除。合同解除后，东华汇苑公司占有涉案房屋缺乏依据，故鸿运置业公司要求其腾退房屋的诉讼请求，于法有据，应予以支持。合同解除前，鸿运置业公司欠付租金应予支付，鉴于其承租房屋时，涉案房屋符合其经营超市的合同目的，其亦表示此前直至疫情严重的2020年2月至4月份一直在经营。即使涉案房屋不符合疫情期间关于通风的相关要求，但并非鸿运置业公司过错所致，且根据现有证据无法证明其停业系因相关部门责令停业所致，鸿运置业公司亦已免除了其3个月租金，故鸿运置业公司以上述理由拒付租金的意见，法院不予采信。鸿运置业公司交纳的押金应予抵扣。合同解除后至东华汇苑公司腾退涉案房屋之前实际占有使用期间的房屋占用费应予支付，关于占有使用费标准，法院将综合考虑合同履行情况并参照租金标准予以酌定。合同约定，租赁期内任何一方严重违约致使合同无法继续履行，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方支付相当于2个月租金的赔偿金。鸿运置业公司主张的违约金实为上述赔偿金，鉴于涉案合同系因东华汇苑公司违约解除，故对鸿运置业公司要求其支付违约金的诉讼请求，应予以支持。违约金的实质系用于弥补因对方违约给守约方造成的损失，鉴于东华汇苑公司提出违约金标准过高，要求法院予以调整，故法院将综合考虑合同履行情况、东华汇苑公司违约行为、鸿运置业公司损失等情况，按照公平原则予以酌定。据此，一审法院判决：一、确认北京鸿运置业股份有限公司与北京东华汇苑物业管理有限公司签订的租赁合同于2021年5月10日解除；二、北京东华汇苑物业管理有限公司于判决生效后7日内将北京市东城区天天家园3号楼-1层B1号房屋腾退并交还北京鸿运置业股份有限公司；三、北京东华汇苑物业管理有限公司于判决生效后7日内向北京鸿运置业股份有限公司支付2020年9月1日至2021年5月10日期间的租金241801.88元，并按照每月36962.13元的标准支付自2021年5月11日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费（押金60593.66元已抵扣租金）；四、北京东华汇苑物业管理有限公司于判决生效后7日内向北京鸿运置业股份有限公司支付违约金36962.13元；五、驳回北京鸿运置业股份有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，东华汇苑公司对一审判决认定的其交纳押金数额有异议，并提交2017年12月7日收据1张，载明其补交押金3029.68元。鸿运置业公司对上述收据予以认可，故本院确认东华汇苑公司共交纳押金63623.34元，并对一审判决已经认定的除押金交纳数额之外的其他事实予以确认。本院认为，东华汇苑公司并未就一审判决判令其将涉案房屋腾退返还鸿运置业公司提出异议，本院对此不持异议，亦不再就此进行分析论述。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。东华汇苑公司与鸿运置业公司所签《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规强制性规定，当属合法有效。双方均应当遵照执行。双方在合同中约定，东华汇苑公司拖欠租金及其他款项达到30日或欠交租金和物业费金额总额超过1个月以上的，鸿运置业公司有权终止合同并收回房屋。虽然2020年北京遭遇新冠肺炎疫情，但在鸿运置业公司已考虑疫情因素免除东华汇苑公司3个月租金的情况下，特别是在2020年7月疫情防控风险降低后，东华汇苑公司也仅将租金交纳至2020年8月31日，仍未按照合同约定支付此后的租金，确已构成违约，双方约定的合同解除条件已经成就，鸿运置业公司要求解除合同、东华汇苑公司承担违约责任，理由充足，应予支持。一审法院于2021年5月10日向东华汇苑公司送达了本案诉讼材料，故一审法院将该日期确认为合同解除日期，是适当的。至于东华汇苑公司上诉提出的鸿运置业公司未能保证租赁物适用状态，构成违约一事，其所诉第1次漏水事件，发生在双方签订本案合同之前，与本案合同履行并无关联；第2次漏水发生在2021年1月，且不论漏水原因和责任承担，单就该事实发生在其应当支付租金的2020年8月20日之后数月来看，该主张不能成为其迟延支付租金的合理抗辩。关于东华汇苑公司主张涉案房屋因通风设施不符合疫情防控要求，被相关部门责令停业，涉案房屋不符合经营用途的问题。首先，在双方发生本次争议前，东华汇苑公司在鸿运置业公司交付的涉案房屋处注册经营已数年，说明鸿运置业公司交付的房屋符合约定用途；其次，东华汇苑公司并未提供充足证据证实其因通风设施不符合要求被要求停业，对此其应自行承担不利后果，其申请本院调取相关证据，因其自认行政机关并未作出任何决定，本院无法调取，故本院对其此项主张不予采信。关于东华汇苑公司主张鸿运置业公司阻碍其改造通风设施构成违约一节，东华汇苑公司所述曾向鸿运置业公司申请改造通风设施，体现在其《关于续签租赁合同的申请》《关于延长租期和减免的申请》等函件中，但其在申请书中是以延长租期、免租或者续签合同为条件的，鸿运置业公司不同意其提出的条件，故并不能由此认定鸿运置业公司阻碍其改造通风设施。同时，基于上述分析认定，东华汇苑公司不同意支付2020年9月1日之后的租金，显然缺乏事实及法律依据，本院实难支持。关于东华汇苑公司实际交纳的押金金额，鉴于其二审提供了新证据证实其除一审判决认定的交纳押金金额外，还于2017年12月7日补交押金3029.68元，故本院认定其共计交纳押金63623.34元，且其已交押金应全部与其应交租金折抵。一审判决第二项确认的租金数额有误，本院予以变更。综上所述，东华汇苑公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10414号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10414号民事判决第五项；三、变更北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10414号民事判决第三项为：北京东华汇苑物业管理有限公司于本判决生效后10日内向北京鸿运置业股份有限公司支付2020年9月1日至2021年5月10日期间的租金238772.2元，并按照每月36962.13元的标准支付自2021年5月11日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费（押金63623.34元已抵扣租金）；四、驳回北京鸿运置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3381元，由北京鸿运置业股份有限公司负担906元（已交纳），由北京东华汇苑物业管理有限公司负担2475元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费6762元，由北京东华汇苑物业管理有限公司负担6706元（已交纳），由北京鸿运置业股份有限公司负担56元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  刁久豹二〇二一年八月十六日书记员  刘 荧书记员  韩 铮