江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复41号复议申请人（承租人、异议人）：黄婷，女，1983年12月24日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。申请执行人：江西樟树农村商业银行股份有限公司。住所地：樟树市药都南大道。法定代表人：熊小妹，该行董事长。被执行人：聂志清，男，1970年1月16日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。被执行人：方美珍，女，1972年10月20日出生，汉族，江西樟树人，住樟树市。复议申请人黄婷不服樟树市人民法院作出的（2021）赣0982执异9号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。樟树市人民法院在执行申请执行人江西樟树农村商业银行股份有限公司（以下简称樟树农商银行）与被执行人聂志清、方美珍金融借款合同纠纷一案中，裁定评估、拍卖被执行人聂志清名下位于樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）房产，案外人黄婷以樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室顶层（无产权证）存在租赁权为由提出异议，要求撤销（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，停止拍卖该涉案房屋。该院审查后驳回了黄婷的异议请求。樟树市人民法院查明，樟树农商银行与聂志清、方美珍金融借款合同纠纷一案，该院已经发生法律效力的（2016）赣0982民初256号民事调解书确认：确定聂志清、方美珍欠樟树农商银行借款本金180万元及截止2016年4月1日利息115773.97元，该款项在2016年7月1日前付清；聂志清、方美珍承担自2016年4月2日起实际给付之日的利息；若聂志清、方美珍未按期归还欠款，樟树农商银行对聂志清、方美珍的抵押房产樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）享有优先受偿权。该案执行过程中，该院于2021年2月24日作出（2021）赣0982执恢27号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人聂志清名下位于樟树市（产权证号：Ａ1××**）、樟树市药王街79号（产权证号：Ａ0××**）、樟树市新天国际住宅小区8栋1单元601室（产权证号：Ａ1××**）房产。该院另查明，聂志清、方美珍于1996年12月31日登记结婚，涉案位于樟树市房屋登记在方美珍名下，2015年1月27日，聂志清以该房屋等房产作为抵押向樟树农商银行借款180万元，并到樟树市房地产管理局办理了抵押登记手续。樟树市人民法院异议审查认为，涉案位于樟树市登记在方美珍名下，聂志清、方美珍夫妻为该房屋的所有权人。异议人黄婷称已付清20年房屋租金，有违租房的常规方式，即使异议人黄婷已租赁该房屋，也不影响对该房屋进行评估拍卖。遂于2021年6月9日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，作出（2021）赣0982执异9号执行裁定，驳回异议人黄婷的异议请求。黄婷向本院复议称，1、樟树市人民法院仅以复议申请人已付清20年的房屋租金有违常规而不予认定涉案房屋存在合法的租赁关系，属认定事实不清。复议申请人因感情不和与丈夫分居，独自带着孩子无处可去，因复议申请人是被执行人聂志清的表妹，当时求到聂志清头上，希望能便宜租住新天国际8栋1单元601室的顶层（无产权房屋）。聂志清答应将房屋便宜出租给复议申请人，但前提是要帮着照看下老人并且要求一年内付清租金。于是双方签订了《房屋租赁合同》，由复议申请人承租聂志清位于新天国际8栋1单元601室顶层，租期为20年，租金为每年3600元，复议申请人在一年之内将租金全部支付给了聂志清。按照“法不禁止即自由”的原则，复议申请人在法律规范内活动，将租金先行全部支付并不违法。2、樟树市人民法院法律适用错误。樟树市人民法院认为即使复议申请人已租赁该房屋，也不影响依法进行评估、拍卖，但实际上认定该房屋存在租赁关系，对能否保障复议申请人的承租权、评估结果及拍卖程序均有影响。一方面认定租赁事实可以保障复议申请人的承租权，另一方面房屋上存有20年的租赁权价值显然降低，同时，承租人享有优先购买权。请求依法撤销樟树市人民法院（2021）赣0982执异9号执行裁定，并认定拟拍卖房屋上已存有合法的租赁权。申请执行人樟树农商银行在复议中辩称，首先，被执行人聂志清将名下房屋租赁给其表妹黄婷并收取租金的行为明显与常理不符。其次，《房屋租赁合同》的租赁期限长达20年之久（租赁合同法定的最长期限），且该《房屋租赁合同》在格式、内容上与聂义根的《房屋租赁合同》完全一致，明显系事后统一伪造而成，对其复议申请依法应当予以驳回。本院对樟树市人民法院查明的事实予以确认。另补充查明：1、根据黄婷提供的证据材料显示，黄婷于2015年3月1日与被执行人聂志清、方美珍签订《房屋租赁合同》，约定出租方（甲方）方美珍、聂志清将位于樟树市新天国际8栋1-601室顶层（备注：此顶层住房属无产权房）出租给乙方黄婷20年，自2015年3月1日起至2035年3月31日止，房屋租金每年3600元，共72000元，付款方式为现金。2、方美珍于2015年3月1日出具收到黄婷交来新天国际8栋1单元601室顶楼房租款现金人民币4万元、2015年7月12日收到房租款3万2千元的收条共2张。3、2021年6月3日，聂志清、方美珍出具《情况说明》，证明黄婷系聂志清表妹，2014年因与丈夫感情不和而分居，于是找到聂志清希望能便宜租住新天国际8栋1单元601室顶楼。由于是亲戚关系，且她有时候也可以帮忙照看下老人便答应了，并于2015年3月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由黄婷承租该房屋20年，租金为每年3600元。本院认为，本案争议焦点主要有以下三点：一是案外人所主张的租赁合同是否真实；二是该租赁权能否对抗执行或排除执行法院对涉案标的物的评估拍卖；三是对案外人以租赁权为由提出排除执行异议应以何种程序进行审查？现就上述三点分述如下：一、关于案外人所主张的租赁合同是否真实的问题。本案中，被执行人聂志清与复议申请人黄婷系亲戚关系，根据复议申请人黄婷的叙述，其只是因感情不和与丈夫暂时分居，独自带着孩子想找一个暂时安身的地方，在新天国际8栋1单元601室已于2014年10月1日租赁给聂义根的情况下，被执行人聂志清再将该房产上无独立产权证的顶层租赁给黄婷，无论是从亲戚关系还是从601室已有承租人的角度，或是从夫妻关系不和只是暂时分居的角度看，均有悖于常理。且签订的是20年的长期租赁协议，租赁费却在半年时间内全部交清，明显不合常理。同时，复议申请人并未提供实际占有该承租房屋的相关证据，执行法院依法对该租赁关系不予认可并无不当。二、关于该租赁权能否对抗执行或排除执行法院对涉案标的物评估拍卖的问题。根据相关法律规定，执行程序中对涉案标的物上存在的租赁权一般采取涤除租赁和带租拍卖两种形式，即司法拍卖对于担保物权采取涤除主义，对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即如果租赁关系成立于抵押权或查封之前，适用“买卖不破租赁”原则，承租人可以要求带租拍卖，拍卖房屋上原有的租赁及其他用益物权不因拍卖而消灭，承租人有权阻止将诉争房屋向受让人移交占有，但无权阻止涉案房产的权属转移。如果租赁权成立于涉案房产抵押或查封之后，或被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系对抗执行，因租赁权继续存在于拍卖房产上会对在先的抵押权或者其他优先受偿权实现造成影响，人民法院应当将租赁权除去后再进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。本案中，复议申请人仅凭其与被执行人聂志清、方美珍之间签订的存在诸多疑点的《房屋租赁合同》要求排除执行，无论该租赁关系是否真实存在或是否合法有效，均不能产生对抗申请执行人的效力，执行法院在执行程序中依法可以涤除该租赁权予以拍卖处置。租赁合同当事人之间因租赁合同项上的权利义务发生纠纷的，可以另行主张权利，不应成为其对抗或阻止对涉案房产执行拍卖的法定理由。三、关于对案外人以租赁权为由提出排除执行异议应以何种程序进行审查的问题。根据“买卖不破租赁”原则，承租人如果在涉案房产设立抵押权之前或在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产，但执行法院在拍卖过程中又未披露涉案房屋承租情况，必将对承租人的占有使用权产生直接影响，在此情形下，承租人要求法院进行“带租拍卖”并阻止将诉争房屋向受让人移交占有而提出异议的，属于利害关系人对执行行为的异议，执行法院依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查处理，赋予当事人不服异议可以向上级人民法院申请复议进行救济的权利。如果承租人以其与被执行人已就执行拍卖标的在抵押、查封之前已签订租赁合同，实际取得该房屋占有权、使用权为由，对拍卖不该涉案房产享有排除移交占有的民事权益提出异议的，属于作为承租人的案外人实体权利（移交占有权）异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理，赋予案外人如不服异议裁定可以通过执行异议之诉进行救济的权利。本案中，案外人黄婷以承租人的身份对樟树市人民法院（2021）赣0982执恢27号之一的评估拍卖裁定不服，要求撤销该评估拍卖裁定并停止拍卖樟树市新天国际8栋1单元601室房产，属于作为承租人的案外人对拍卖房产的实体权利（移交占有权）的异议，依法应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。综上，樟树市人民法院在审查案外人黄婷异议后裁定驳回其异议请求结果虽然正确，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查属适法错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：撤销樟树市人民法院（2021）赣0982执异9号执行裁定书；本案发回樟树市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查后重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年八月二日书记员 甘 桔