吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2021）吉0282民初2415号原告：周某1，住吉林省桦甸市。        委托诉讼代理人：丛某，吉林市船营区松江法律服务所法律工作者。        被告：王某，住吉林省桦甸市。        委托诉讼代理人：代某，桦甸市八道河子镇法律服务所法律工作者。        被告：张某1，住吉林省桦甸市。       委托诉讼代理人：宿某，吉林桦远律师事务所律师。        原告周某1与被告王某、张某1合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某1及其委托诉讼代理人丛某，被告张某1及其委托诉讼代理人宿某，被告王某的委托诉讼代理人代某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        周某1向本院提出诉讼请求：请求法院判令周某1与王某、张某1签订的买卖定金收付书无效；判令王某双倍返还周某1所交定金1万元，合计人民币2万元；判令张某1返还中介定金5000元；本案诉讼费用由王某、张某1承担。事实和理由：2021年3月9日，因周某1结婚急需购买一套婚房，通过微信看到有自己所需要的房子，然后电话联系桦甸市吉家房产中介公司的业务员颜某，之后颜某丈夫领我们看了该房屋，在看房子的过程中颜某给王某打电话来到现场，并进行砍价，在价格达成后，颜某给张某1打电话，张某1带着定金收付书及收款收据来到现场，在周某1交付现金15000元后，张某1出具了收据，三方签订了收付书。但在周某1交付定金后，张某1在办理银行贷款时，不断的向周某1收取高额费用，当时周某1岳母要求不用他们给办理贷款，贷款由我们自行办理，张某1坚决不同意。因该房屋丙方（即张某1）不能按承诺的办理贷款，我又无能力全额购买，导致该房屋至今不能达成交易，根据双方签订的定金收付书中第2条、第4条的约定，王某、张某1应双倍返还定金。在该房屋的整个交易过程中，王某、张某1互相串通，隐瞒事实真相，误导、引诱周某1交付定金，因周某1要求看房屋产权证时，被告提供的产权证故意将产权所有人的姓名遮挡，且不提供委托售卖协议及真实的房屋产权所有人的姓名，而且在没有与周某1签订终止合同的情况下，对该房屋进行改造，为此周某1多次找王某、张某1要求返还所交定金或继续购买该房屋，王某、张某1拒不返还，无奈为维护我的合法权益不受侵犯，诉至贵院，请法院支持周某1的诉讼请求。        王某辩称，王某与周某1签订的房屋买卖协议表见代理有效。周某1在起诉书中自认“2021年3月9日，周某1通过微信看到自己所需要的房子，然后电话委托吉家房屋中介联系到王某，通过现房实地看后，以34.5万元价款与王某签了合同，并于当日2021年3月9日交定金1万元”。2021年3月20日，诉争房屋产权人杜某及爱人尹某从南京机场到长春龙嘉机场后回桦甸，配合周某1对桦甸市XXX小区XXX室的过户。完成了王某的委托，即产权人杜某对合同的确认，故周某1与王某签订的房屋买卖协议有效。合同甲方产权没有瑕疵，在桦甸等待10天配合周某1过户，尽到了合同出售人的义务。从房屋产权人的房产证、杜某、尹某的机票为证房产证没设定抵押、担保等它项权利，2021年3月20日从南京到长春龙嘉机场，2021年3月30日从长春-南京的机票利用10天的时间来桦甸配合过户，并到过建设银行办理贷款，经多次督促周某1交钱办理房屋产权过户直至10天周某1都交不了钱，导致过不了户，实在办不了只好回南京，合同的甲方即王某没有任何过错，周某1没有任何理由起诉合同甲方王某。由于周某1的过错给房屋所有人杜某、尹某因配合过户来桦造成直接损失9652元（另案解决。）该案是委托方（周某1）与受托方（吉家房产）委托代理合同纠纷不应将合同的甲方王某列入被告。1、起诉状事实理由周某1自认的，2021年3月9日通过微信看到自己所需要的房子。2、电话委托吉家房产中介业务员联系的甲方。3、甲乙丙三方签了协议房屋价款34.5万元，乙方向甲方交定金1万元，向丙方交500元中介费。4、乙方购买此楼房委托丙方办理贷款，甲方配合丙方提供银行需资料即配合过户，甲方利用10天时间配合并与乙方、丙方到过建设银行。问题出在办理银行贷款时，乙方、丙方产生矛盾致使贷款目的不能实现，周某1又无能力全额购房，导致该房屋至今不能达成交易。上述原因甲方王某没有任何过错，关于1万元定金，按照定金罚则，周某1不买定金不予退还，出售人不卖则双倍给付。甲方从南京专程到桦甸10天配合过户，合同签订是2021年3月9日，起诉时间是7月8日相据四个月，谁能放下工作等四个月，杜某及委托人何错之有。综上，请法院驳回对王某的诉讼请求。        张某1辩称，2021年3月9日，周某1、王某、张某1三方签订的房屋买卖合同有效。周某1与王某是买卖双方，丙方是中介公司，负责给买卖双方提供信息，并负责帮助办理贷款。本案买卖双方的意思表示真实，周某1看完房后即在买卖定金协议书上签字，并支付了定金1万元，同时支付了中介公司定金5000元，是三方的真实意思表示，合同有效。合同签完后，进入了贷款程序。出售方按照合同到银行去签字，但周某1找的担保人不同意签字，第一次在邮储银行贷款没办成。然后又联系了建设银行贷款，不用找担保人，周某1将个人资料传给了中介，定好的3月23日到银行办理，但周某1又不去了，所以贷款没有办下来。贷款办不下来后，本案买卖合同房屋不能交易，中介公司多次打电话和微信联系周某1，均遭周某1拒绝。2021年3月26日，张某1只好给周某1的妻子打电话，询问其是否继续买房。周某1妻子在电话中明确表示房屋不买了，通话时张某1明确告知如果违约，定金不能退还。张某1又给周某1的姐姐打电话确认，周某1的姐姐也明确表示不买了，张某1随后告知王某，周某1不买了，其可对房屋进行装修。周某1妻子在电话中向张某1明确表示对已签订合同的房屋不买了，是民事法律行为的表见代理，结合其参与了看房、房屋定价、签订合同的全过程，张某1和周某1姐姐的电话确认，周某1已经明确表示不买房屋，不履行合同，是周某1违约，定金不能退还。现周某1起诉要求退还定金，无事实和法律根据。        原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：        证据1．买卖定金收付书。证明2021年3月9日，周某1与王某、张某1签订房屋买卖合同，购房价款为345000元，并按约定向王某交定金1万元，向张某1交付委托其办理贷款定金5000元。经质证，王某对证据的真实性无异议。但王某认为是周某1委托张某1和王某签订合同，张某1与周某1是委托代理关系，与王某无关。张某1对此无异议。本院认为，张某1、王某对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。        证据2．收据。证明周某1交定金1万元，收款人是王某；5000元定金收款人是张某1（张某1）。经质证，王某、张某1无异议，本院予以确认。      证据3．房产证复印件。证明给付其产权证的复印件遮挡了房屋所有权人的姓名，王某不是本案诉争房屋的所有权人。经质证，王某、张某1对此证据的真实性无异议，但认为复印件未复印好可以重新复印，证明不了周某1所要证明的问题。本院认为，经庭审调查，此证据来源系周某1通过他人拍照发到周某1手机里，并非系王某、张某1提供，同时经审查该证据，该证据体现房屋的自然情况就是周某1到现场所看好的房屋，本院对此事实予以确认。        证据4．录音光盘（周某1亲属与张某1）。证明经交涉，王某、张某1不卖本案诉争房屋了。经质证，王某提出异议，认为其未参与，且也未不同意卖房，其现在也同意卖房。张某1承认该录音系其与周某1亲属谈话录音，但认为此录音中并没有体现不同意卖房内容，其也无权不卖房。本院认为，经审查该录音，录音中并没有体现王某、张某1不卖房的内容，本院对此事实予以确认。       王某向本院提供如下证据：        证据1．房产证及信息情况说明。证明本案诉争房屋产权清晰、现房未抵押、未查封、担保等。经质证，周某1、张某1对证据的真实性无异议，但周某1认为其现在才知道产权人为杜某，此前不清楚。本院认为，周某1、张某1对此证据的真实性未提出异议，本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。        证据2．产权人身份证、结婚证、机票。杜某与其丈夫从南京到长春往返的机票证明回桦甸配合周某1过户的时间及在桦甸市等办理过户的天数。经质证，周某1认为该证据系复印件，不能作为证据直接使用；此证据与本案无关，不能证明王某主张。张某1无异议。本院认为，身份证、结婚证只能证明杜某身份关系，机票只能证明杜某从南京至长春的往返，无法证明待证问题，故本院对此证据所证明的事实不予采信。        证据3．杜某录象光盘。证明王某与周某1所签订的房屋买卖合同其确认。经质证，周某1对此证据的真实性未提出异议，但认为此证据不能证明是在签订合同时产生的证据或是杜某的授权，其从未见过杜某。张某1对此无异议。本院认为，经审查该光盘中的录象，杜某手持身份证，可以确认杜某的身份就是本案诉争房屋的所有权人，同时从该录象中杜某明确表示认可王某与周某1所签订的合同，故本院对此证据的真实性及该证据中所载明的内容予以采信。；        张某1向本院提供如下证据：        证据1．吉家房产中价中心证明。证明张某1与张某1系同一人，张某1曾用名为张某1。经质证，周某1、王某对此无异议，本院对张某1与张某1系同一人的事实予以确认。        证据2．颜某手机微信截图。证明周某1在2021年3月5日准备买房时是自己先选的，3月9日让中介领去看房，3月23日周某1取消了去银行办理贷款，从2021年3月23日16时10分以后，周某1开始不接中介电话，无法联系。经质证，周某1对证据的真实性未提出异议，但认为3月5日的截图与本案不具有关联性，3月9日截图无异议，3月23日所说的是想回家商量一下，是因办理贷款张某1负责办理贷款向其索要上万元的费用，说的是此方面的内容。王某对此无异议。本院认为，周某1、王某对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性及上述证据所载明的内容予以采信。；        证据3．张某1手机裁图、联通公司2021年3月份通话单。证明2021年3月18日，为帮助周某1办理贷款，商量可以先签字后偿还车贷，3月23日上午8时38分，周某1将办理贷款个人资料用微信传给张某1；2021年3月26日，张某1和周某1妻子张某2通话4分多钟，和周某1姐姐周某2通话3分钟。经质证，周某1对证据真实性无异议，但认为当时其办理贷款时，还有一套房子，张某1说需找一个担保人，我把担保人找去了，银行说是共同借款人，后来张某1让我多交3、4万元，就不是共同借款人了，我说没那么多钱，所以贷款未办下来。另，张某2并非系周某1妻子。王某认为此证据与其无关。本院认为，经审查上述证据及周某1的质证，本院对上述证据是张某1与周某1、张某2等人协商办理贷款事谊的事实予以确认。        证据4．张某1与张某2、周某2通话录音。证明2021年3月26日，在联系不上周某1的情况下，张某1分别与周某1妻子张某2、姐姐周某2通电话，张某2、周某2都明确表示，本案诉争房屋不买了。经质证，周某1对证据的真实性未提出异议，但认为是周某1买房屋，而不是张某2、周某2买房屋，且其未授权其二人。王某对此无异议。本院认为，经审查该证据，本院对张某1多次给周某1打电话均未接通，后来给张某2、周某2打电话，其二人明确表示因本案诉争房屋没有物业，不想购买的事实予以确认。        根据双方当事人的陈述及所提供的证据，本院认定事实如下：        周某2系周某1姐姐，周某1与张某2系恋人关系。王某从事房屋中介工作，与杜某系朋友关系，杜某委托王某个人出售本案诉争的楼房。因周某1结婚急需购买婚房，2021年3月9日，周某1通过微信看到自己所需要的房屋，联系吉家房产中介公司的业务员颜某，颜某的丈夫与周某1及其未婚妻张某2一同去看本案诉争的房屋，在看房屋时王某也到场与周某1谈价，达成意向后，颜某打电话给张某1，由张某1、周某1、王某三人签订一份买卖定金收付书。该协议书王某作为甲方，周某1作为乙方，张某1（张某1）作为丙方在合同上签字。合同主要内容：1、王某自愿将坐落桦甸市XXX小区的房屋出售给周某1，房屋建筑面积为98.62，产权号XXXXX。周某1对王某所出售的房屋做了充分的了解，并实地看屋，愿意购买该房屋，王某保证上述房屋权属清楚无争议，无民事纠纷。2、双方约定成交价格345000元。周某1负责过户所需所有费用，本协议签订当日由周某1向王某缴纳定金1万元……4、周某1购买此楼房委托张某1（张某1）办理贷款（周某1承担相关费用），王某应配合张某1提供资料到银行签字（周某1申请贷款）。但不影响交易。过户当天付给王某全款（王某配合张某1银行回垫付房款，周某1贷款额）。如因王某、周某1个人原因延误或终止协议，中介公司费用不予返还。如因银行或其他不可抗拒因素导致无法完成贷款事谊，中介公司将全额返还所需费用，王某也应退回周某1所缴纳的定金……。当日，周某1交给王某1万元，交给张某1人民币5000元，并为周某1出具了收据。其中王某出具收据内容为：“今收到周某1购房定金1万元”。张某1出具收据内容为“令收到周某1定金5000元”。为了办理贷款，周某1为张某1留其姐周某2的电话号，同时留下其他联系方式即周某1未婚妻张某2的电话。第一次到邮政银行办理贷款时，因需一个担保人或共同借款人，周某1领其朋友作为共同借款人或但保人，但因在办理贷款手续时周某1的朋友临时反悔，导致邮政银行不给放贷。张某1又联系建设银行，建设银行要求购房者支付一定的首付再行贷款。2021年3月23日张某1通知周某1去办理贷款，周某1微信回复张某1“行姐姐明天先别去银行办了，我回家和我对象商量商量看看咋办吧，手里没有那么多钱”。后张某1及他人给周某1多次打电话，周某1均不接或给回话。再此情况下张某1给周某2、张某2打电话，从通话录音中可以明确体现周某2、张某2表示不想购买本案诉争房屋。另，庭审中周某1表示其是通过张某1购买房屋，而并非通过中介公司购买房屋；杜某委托王某出售房屋并将房屋产权证交付给王某。        本院认为，本案争议焦点为2021年3月9日，双方所签订的买卖定金收付书是否有效，周某1的诉讼请求应否支持。2021年3月9日签订的协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。周某1认为王某、张某1不同意卖房，且对方未给办下贷款及其收到的产权证复印件遮挡了所有权人姓名（房屋所有权人为杜某）及在办理贷款时收取其高额费用，要求自己办理贷款张某1不同意为由，主张合同无效。周某1主张的“王某、张某1不同意卖房，且对方未给办下贷款及在办理贷款时收取高额费用，其要求自己办理贷款张某1不同意”并非系合同无效的构成要件，而是当事人在履行合同过程中是否构成违约的构成要件。在庭审中，周某1未举出任何证据证明王某、张某1不同意卖房，且周某1从未找过王某、张某1办理过户，而庭审中王某明确表示其现在也同意出售房屋，不存在王某、张某1不同意出售房屋的事实，同时其亦未举出证据证明在办理贷款时张某1收取其高额费用、自己要求办理贷款张某1不同意的证据。双方签订协议后，张某1积极为周某1办理贷款事谊，之所以未办理下贷款，是因周某1找的保证人或共同借款人到银行办理贷款时临时反悔及之后办理贷款周某1不去而导致的，并非系张某1违约而造成的，同时亦不符合协议中关于返还费用的约定。在周某1举证不能的情况下，本院不能认定王某、张某1存在违约的事实。同时用手机拍照发给周某1的产权证虽未体现房屋所有权人姓名，但本案诉争的房屋与周某1事先看好的房屋一致，且房屋所有权人杜某的录音录象明确表示认可王某代其签订的房屋买卖协议。王某取得了出售本案诉争房屋的权利，是否未拍下房屋所有权人姓名不是构成买卖合同是否有效的构成要件，而是要看王某是否有权出售或事后是否取得处分权，同时周某1作为一个完全民事行为能力人也可以要求王某提供产权证原件进行审核。而本案中无疑王某是有权出售本案诉争房屋的，且产权证原件亦在其处，故王某出售房屋并签订的合同有效，周某1主张协议无效无事实及法律依据。同时在周某1未举出有效证据证明王某、张某1存在违约的情况下，本院对周某1要求返还定金的诉讼请求不能支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、2021年3月9日，周某1与王某、张某1（张某1）所签订的买卖定金收付书有效；        二、驳回周某1的诉讼请求。        案件受理费213元，由周某1负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    王全新二〇二一年八月三日书记员    张蓝予