辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异337号案外人：石凤根，男，1966年1月8日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。申请执行人：盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，住所地沈阳市沈河区中街路2号。负责人：赵小溪，该支行行长。委托诉讼代理人：高婉莹，该支行工作人员。委托诉讼代理人：冀承，该支行工作人员。被执行人：沈阳嘉普思装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街64甲1(2610)。法定代表人：惠远见，该公司经理。被执行人：沈阳恒信融资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路34号。法定代表人：王英臣，该公司董事长。被执行人：惠远丰，男，1957年5月31日，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：吕忠瑛，女，1957年10月4日，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：惠远见，男，1981年10月16日出生，汉族，住址辽宁省新民市。被执行人：赵月，女，1985年5月17日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被执行人：惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：吴蔚，女，1984年1月27日，汉族，住址哈尔滨市南岗区。本院在执行申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与被执行人沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚（2019）辽0103执213号金融借款合同纠纷一案中，案外人石凤根向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人石凤根称，沈阳市铁西区飞翔路8-8号(惠盛苑)9-2-17号一套商业住房于2017年3月29日由辽宁建宇房地产开发有限公司(法定代表人吕忠英)出卖给案外人，此商品房分别有商品房买卖合同，在签订买卖合同时，合同上面已经注明土地使用转让批准文件号“铁西国用(2007第212号)”;建设工程规划许可证号“沈西规建证字07年0136”;施工许可证号为210106200802270101;预售商品房批准机关为沈阳市房产管理局，商品房预售许可证号为沈房预售第08249号。案外人对此曾多次敦促辽宁建房地产开发有限公司合法合规为该商品房办理房产证(不动产产权证)，从2017年3月29日至今未果。案外人认为：沈阳市铁西区飞路8-8号(惠盛苑)9-2-17号一套商业住房与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》签订时间为2017年3月29日，应该先于(2019)辽0103执213号金融借款合同纠纷一案判决时间，辽宁建宇房地产开发有限公司不应该用已经售出去并且有《房屋买卖合同》的房屋作为银行抵押，辽宁建字房地产开发有限公司与银行签订的《抵押合同》属于违法违规抵押，这种抵押严重侵犯了案外人的权益，法庭执行局不应滋长这种不良行为。案外人并非自身原因未办理该房屋签证手续，案外人已符合不动产无过错买受人物权的应依法受到保护。请求事项：请求中止对位于沈阳市铁西区飞翔路8-8号9＃楼2-17房屋的执行。盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行认为，申请执行人认为案外人陈述的事实与理由不足以排除申请执行人对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。一、案外人并未取得案涉房屋所有权。根据《民法典》物权编的相关规定，不动产所有权变更需要办理权属登记，而本案案涉房屋并未登记在案外人名下，因此案外人并未取得案涉房屋所有权，也不能认定其为合法占有使用案涉房屋。申请人在案涉房屋登记在他人名下而非商品房买卖合同中的出卖人，且涉案房产不能办理预告登记和权属登记的情况下接受买卖或抵顶，主观上具有过错，对案涉房屋享有的权利不具有对外效力。二、案涉房屋登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，执行并查封案涉房产并无不当。本案案涉房产登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，而本案案外人是与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，建宇公司对案涉房产没有处分权，上述合同尚未发生法律效力，涉案房产也并未办理登记手续，不符合《民法典》第三百一十一条不动产善意取得的规定。恒信公司作为被执行人，查封并执行被执行人名下房产并无不当，案外人主张不应得到支持。三、通过以物抵债协议交付的房产，不具有优先其他债权的效力。以物抵债协议约定交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不具有优于其他债权的效力。另案外人主张其享有建设工程优先受偿权，应当通过另案诉讼主张权利，在其并未取得生效判决的情况下，不能认定其享有工程款优先受偿权，更不能据此认定为案涉房屋的实际权利人。本院查明，本院在审理盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案中，本院依盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行申请，于2018年9月20日依据（2018）辽0103民初8203号民事裁定，预查封沈阳恒信担保有限公司（现更名为沈阳融资担保有限公司）名下的位于沈阳市××路××号××房产。本院于2018年8月7日作出（2018）辽0103民初8203号民事判决，判令：“一、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款本金499万元；二、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行截止2018年5月24日所欠的利息（含罚息、复利）666.426.13元以及自2018年5月25日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金499万元的利息、罚息、复利、违约金（按合同约定计算，但不超过以未还本金为基数按年利率24%计算的数额上限）；三、被告沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚对本判决书第一项、第二项确定的被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司的给付义务承担连带责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”上述民事判决生效后，沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚未按判决确定期限履行给付义务。盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行向本院申请强制执行，本院立案执行。现案外人胡忠桥对本院查封案涉房产提出上述异议。另查明，案外人石凤根向本院提交了2017年3月29日签订的《商品房买卖合同》，出卖人为辽宁建宇房地产开发有限公司，买受人为石凤根，合同约定买受人购买案涉房产，计价方式为按套计算，总价款171666元。案外人同时提供了辽宁建宇房地产开发有限公司开具的金额为171666元的收款收据，载明：抵账。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院查封的案涉房产备案登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下。案外人虽然提供了其同辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，但其自述案涉房屋系辽宁建宇房地产开发有限公司抵顶工程款所得，故双方并非真实的买卖关系，案外人未实际支付购房款。综上，案外人的主张不符合上述条款规定的排除执行的法定要件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人石凤根的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  黄耀宇审 判 员  佟 殊二〇二一年八月九日法官助理  张家乐书 记 员  周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。