浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初2315号        原告：张利英，女，1990年10月4日出生，汉族，住嵊州市。                委托诉讼代理人：赵士建，浙江计然律师事务所律师。                被告：王伟李，男，1979年6月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。                被告：陈丽红，女，1981年10月28日出生，汉族，住杭州市萧山区。                两被告共同委托诉讼代理人：刘琼，浙江五联律师事务所律师。                第三人：郑兴娟，女，1976年7月26日出生，汉族，住嵊州市。                第三人：嵊州市富鑫房产信息所，住所地：嵊州市三江街道三江西街406号。                经营者：刘恩香，女，1976年4月5日出生，苗族，住嵊州市通源乡三王堂村59号。                原告张利英与被告王伟李、陈丽红、第三人郑兴娟、嵊州市富鑫房产信息所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月12日第一次公开开庭进行了审理。后两被告申请追加郑兴娟、嵊州市富鑫房产信息所为本案第三人，本院审查后予以准许，并于2021年6月22日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告张利英的委托诉讼代理人赵士建、两被告共同的委托诉讼代理人刘琼均到庭参加诉讼；第二次庭审，原告张利英的委托诉讼代理人赵士建、两被告共同的委托诉讼代理人刘琼、第三人郑兴娟及嵊州市富鑫房产信息所均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告张利英向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告已付定金30000元，并支付原告房产买卖违约金30000元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2021年4月1日，两被告通过嵊州市富鑫房产信息吾悦华府店与原告订立《房地产买卖契约》一份，约定两被告将位于嵊州市高扬路1088号观河盛世府2幢一单元503室及车位的房产转让给原告，房地产成交价格为1050000元，购房款分期支付。原告在合同订立当日向被告方支付购房定金30000元。合同在违约责任中约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起贰日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金，并且中介佣金由违约方支付。2021年4月9日，被告方与房产中介联系说要反悔，除非原告加价，否则不卖了。经房产中介人员劝解无果。原告认为，原告与两被告的买卖合同合法有效，双方均应依约全面履行，两被告反悔房产买卖已构成违约，应当在退还原告已付定金之外，还应支付同等数额的违约金。原告为维护自身合法权益，故而起诉。                被告王伟李答辩称，1、案涉房地产买卖契约系无效合同，被告王伟李从未同意出卖案涉房产，未签订案涉协议，亦未授权中介郑兴娟签订案涉协议。原告提交的中介与陈丽红的微信聊天记录仅能证明郑兴娟就案涉房产买卖事宜与陈丽红进行了沟通，但陈丽红未完全同意该合同的内容，原告及郑兴娟从未与被告王伟李沟通案涉房产事宜，被告王伟李亦未授权，郑兴娟代被告王伟李签订案涉协议的行为属无权代理的行为，被告王伟李也未认可，故案涉协议无效，对被告王伟李不发生效力，被告王伟李无需向原告支付30000元违约金。2、原告在签订案涉协议之际明知郑兴娟无权代理签订合同，仍与郑兴娟签订案涉协议并支付定金，其主观上存在恶意与过错。原告应当自行承担合同无效的风险，与被告王伟李无关。综上，郑兴娟未经被告王伟李授权与原告签订的合同无效，请求法院驳回其诉讼请求。                被告陈丽红答辩称，1、被告未在房屋买卖协议上签字，亦未授权郑兴娟与原告签订房屋买卖协议，被告虽与郑兴娟就出卖案涉房产进行了沟通，但针对付款方式并未与郑兴娟及原告达成一致，被告要求在2021年5月10日前收取全部房款，但郑兴娟与原告签订的协议中约定的付款时间是2021年5月22日，该条款违背了被告的真实意思表示，也没有经被告同意，郑兴娟在未取得被告同意的情况下签订协议属无权代理，且被告拒绝追认，故案涉房屋买卖协议无效或未生效力。被告不再出卖房屋的行为，不属于违约行为，无需支付30000元违约金；2、原告在签订案涉协议之际明知郑兴娟无权代理签订合同，仍与郑兴娟签订案涉协议并支付定金，其主观上存在恶意与过错。综上，被告未授权郑兴娟与原告签订案涉房屋买卖协议，案涉房地产买卖协议无效或未生效仅需返还定金30000元，请求驳回原告请求支付违约金的诉讼请求。                第三人郑兴娟答辩称，原告诉称的属实的，由第三人通过微信、电话沟通的方式与陈丽红沟通案涉房屋买卖事宜，确定以1050000元的价格把案涉房屋转让给原告，陈丽红也是以微信、电话的方式同意由第三人代为签订房地产买卖协议。对于尾款的付款时间，微信上跟被告约定是的2021年5月22日，一开始被告陈丽红是不同意的，后来经过电话联系是同意的。原告这边也是在被告陈丽红确定合同内容后才支付的定金。协议签订后，陈丽红也是积极配合中介，并询问能否提前过户。但到2021年4月9日，陈丽红提出加价。第三人约原告与被告陈丽红协商解决，但未果。本案合同是被告悔约的，第三人是做了很多工作。                第三人嵊州市富鑫房产信息所：陈丽红委托第三人签订合同，且已收到定金，合同已成立。陈丽红在微信中陈述“等下，我发我老公看下”，后来原告才支付定金的，说明两被告是有协商的，被告王伟李是知情的，合同是成立的。是被告方违约，被告方应当退回定金支付违约金，并支付中介费。                原告为证明自己的主张提交了以下证据：                证据1．房地产买卖契约一份、不动产权证一份、身份证一份、支付宝付款回单一份、郑兴娟与被告陈丽红之间的微信聊天记录13页，拟证明原告与被告于2021年4月1日订立房屋买卖合同，约定被告以1050000元的价格转让案涉房产给原告，原告并于当日向被告支付定金30000元等事实；                证据2．郑兴娟与被告陈丽红之间的微信聊天记录7页，拟证明被告在2021年4月9日表示不愿意按原合同履行，经劝解无果，构成违约等事实。                被告王伟李、陈丽红共同质证认为，对房地产买卖协议的证据三性均不予认可，该协议上甲方的签字并非两被告本人所签；对房屋产权证的三性无异议；对30000元转账凭证真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，无法看出是谁转定金给的被告；对微信聊天记录的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，从郑兴娟与陈丽红之间的微信聊天记录看，对郑兴娟发送的委托书，陈丽红从未进行过任何确认，且陈丽红亦从未对房地产买卖协议进行书面确认，且两被告从未收到有被告签字的房地产买卖协议。                第三人郑兴娟、嵊州市富鑫房产信息所对原告提交的证据质证无异议。                本院认为，对房屋产权证、身份证、转账凭证的真实性、合法性本院予以认定；对于陈丽红与郑兴娟之间的微信聊天记录真实性予以认定；对房地产买卖契约将在说理部分论述。                结合庭审当事人陈述，本院认定事实如下：被告陈丽红、王伟李系夫妻，购买了嵊州市高扬路1088号官河盛世府2幢一单元503室（房屋建筑面积为88.49平方米，车位795号为13.20平方米）。2021年4月1日晚18时50分起，原告通过嵊州市富鑫房产信息所的业务员郑兴娟与被告陈丽红沟通案涉房产的买卖事宜。因两被告不在嵊州，所有购房事宜均由中介郑兴娟通过微信、电话与被告陈丽红进行联系。中介郑兴娟将房地产买卖的相关条款内容通过微信拍照发送给被告陈丽红。双方最终约定原告以105万元的价格购买被告方所有的嵊州市高扬路1088号官河盛世府2幢一单元503室（含车位），原告于2021年4月1日支付定金30000元，于2021年4月16日支付首付款300000元并过户，余款720000元由银行按揭贷款方式支付等。2021年4月1日晚21点29分，原告向被告陈丽红转账支付定金30000元。被告陈丽红在收到定金后将两被告的身份证、案涉房产的不动产权证等办理房产过户所需的资料通过微信传给中介郑兴娟后，被告陈丽红曾催促中介要求提早过户。2021年4月9日，被告陈丽红向中介郑兴娟表示因房价总价太低不同意出售房屋。双方在事后亦就案涉房产的买卖事宜曾进行进一步沟通，但未果。                另查明，被告王伟李是同意陈丽红负责处理案涉房屋的出卖事宜的。                本院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或其他形式。依法成立的合同自成立时生效，除法律另有规定或约定的除外。虽然两被告抗辩未在原告提交的房地产买卖契约上签字，亦未授权他人以被告名义在该契约上签字，主张该买卖契约尚未生效，认为无需支付原告违约金30000元，但同时被告在庭审中陈述收到的30000元款项系案涉房屋买卖的定金，双方在2021年4月1日就案涉房屋买卖事宜达成了合意，且被告亦表示愿意退还定金30000元并赔偿原告20000元的损失。可见，原、被告双方对案涉房产的买卖已然达成了协议，并并有原告支付购房定金。对于被告王伟李从未同意出卖案涉房产抗辩，已被其庭审陈述及庭后意见所推翻。因此，对于被告方的抗辩本院不予采信。                本案中，被告在收到30000元购房定金后因房价太低而反悔，已构成根本性违约，收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现原告向本院起诉亦要求解除合同，并要求两被告双倍返还定金，理由正当，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百八十六条第一款、第五百八十七条，判决如下：                王伟李、陈丽红双倍返还张利英定金共计60000元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清。                如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费1300元，减半收取计650元，财产保全申请费620元，合计1270元，由两被告负担，限于本判决发生法律效力后十日内向法院缴纳。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员徐园园    二O二一年八月二十四日            书记员陈丽妹