北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再86号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李**，男，1957年4月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋颖，北京京讯律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：北京海文资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。法定代表人：杨金城，董事长。委托诉讼代理人：李勇慧，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾峰，北京海润天睿律师事务所律师。申诉人李**因与被申诉人北京海文资产经营管理有限公司（以下简称海文公司）排除妨害纠纷一案，不服本院（2019）京03民终14307号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院于2021年3月18日作出京检民监[2021]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2021年4月8日作出（2021）京民抗17号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。北京市人民检察院指令北京市人民检察院第三分院派员出席再审法庭。北京市人民检察院第三分院指派检察官陈昕颖、检察官助理许威出庭依法履行职责。申诉人李**之委托诉讼代理人宋颖、被申诉人海文公司之委托诉讼代理人李勇慧、栾峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为：二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（一）原终审法院认定海文公司提供供热及物业服务具有公益性质，认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。（二）原终审判决将海文公司应当支付的房屋使用费以公益性为由予以酌减，其实质是将海文公司的经营成本转由李**承担，对李**一方明显不公。（三）李**作为涉案房屋的所有权人，物权应当得到完整保护。原终审判决对房屋使用费予以酌减，侵犯了李**的合法权利。（四）涉案小区短期内不具备并入市政统一供暖的条件，若按本案确定的房屋使用费支付标准，将使李**的合法权益长期处于无法得到充分保护的状态。申诉人李**称，请求法院撤销原审判决第一项，依照评估报告的结论改判海文公司给付李**房屋使用费。理由同检察院的抗诉意见一致。被申诉人海文公司辩称，不同意检察院的抗诉意见。（一）其为小区居民提供供暖服务具有公益性质是显而易见的；（二）其经营成本不包括房租，不存在由李**承担经营成本的问题；（三）李**对涉案房屋的历史状况完全知晓，其未侵害李**的合法权益；（四）涉案小区具备并入市政统一供暖的条件，但因小区房屋产权人不承担相关费用而难以实现，并非自己的原因导致不能实现市政统一供暖。李**向一审法院起诉请求：1．海文公司腾退北京市朝阳区×小区×号楼1至2层房屋；2．海文公司向李**支付2013年3月20日至实际腾退之日期间的房屋租金（租金按年支付、年租金标准以评估报告为准）；3．海文公司按年利率6%标准向李**支付2013年3月20日至实际腾退房屋之日期间的逾期支付租金利息。一审法院认定事实：北京市朝阳区×小区×号楼1至2层（以下简称涉案房屋）原为案外人北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）所有，房屋所有权证登记日期为1992年10月8日，记载建筑面积331．8平方米，房屋间数22间，层数为二层。后农工商公司取得临时工程建筑工程规划许可证，在涉案房屋之上加盖了第三层，但该部分未取得房屋所有权证。农工商公司自上世纪九十年代起受涉案房屋所在×小区内楼房的多家产权单位委托进行房屋管理和供暖。2000年，农工商公司与海文公司签订《委托管理服务合同》，委托海文公司为×小区提供物业和供暖服务。2010年双方签订《×小区物业服务合同》约定由海文公司为小区内部分楼栋和公共区域提供物业服务并为小区提供供暖服务。2007年9月27日，烟台经济技术开发区人民法院（以下简称烟台开发区法院）作出（2003）开执字第598-10号民事裁定书，载明：该院依据已经发生法律效力的（2003）开商初字第146号民事判决书，于2003年12月17日向被执行人北京日安德贸易有限公司、北京市兴业乡镇物资公司发出执行通知，责令二被执行人履行法律文书所确定的义务，并于2003年12月l5日作出（2003）开执字第598-3号民事裁定书追加农工商公司为被执行人共同承担清偿责任，但三被执行人至今未履行法律文书所确定的义务；该案执行中查封了涉案房屋并委托拍卖，拍卖保留价为364．648万元，因拍卖无人竞买流拍，申请执行人烟台开发区首钢电子设备有限公司（以下简称烟台首钢公司）同意以364．648万元接受涉案房屋抵顶债务，最终裁定将涉案房屋以364．648万元价值抵顶给烟台首钢公司，对剩余部分债务被执行人应继续清偿。后烟台首钢公司经烟台开发区法院协助执行，取得涉案房屋所有权。烟台首钢公司于2012年申请注销并成立清算组，2012年11月作出的《清算报告》中载明：李**分得净资产485．38万元（其中包括价值215．67万元的涉案房屋）。2013年3月8日清算组出具承诺书，确认同意将涉案房屋清算给李**，同日李**向房屋行政管理部门申请将涉案房屋权属转移登记至其名下。2013年3月20日，涉案房屋所有权登记至李**名下，房屋性质登记为商品房，规划用途登记为库房。烟台首钢公司注销前法定代表人为李**。另查，李**提交的烟台开发区法院（2003）开执字第598号案件卷宗中，《申请拍卖（变卖）呈报表》中“拍卖标的、标的管理人及存放位置”一栏载明：“……目前该楼一、二层由北京海文物业管理公司作为锅炉房和物业办公用”；“需要说明的问题”一栏载明：“……其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决）。”卷宗中2010年9月15日笔录显示，烟台开发区法院执行人员于该日至朝阳区海文大厦与农工商公司负责人陈健及海文公司经办人姚广涛进行谈话，告知海文公司应就涉案房屋一层及二层的使用问题与新的产权人（当时为烟台首钢公司）签订合同，海文公司亦在笔录中承诺其应与新产权人签订合同。再查，海文公司在2013年3月20日至今期间一直在涉案房屋二层部分房间内办公并管理、维护涉案房屋内的锅炉及相关设备，现×小区仍由海文公司负责供热。涉案房屋三层已交付李**实际使用。海文公司于2001年将小区内原燃煤锅炉设备改造替换为燃气锅炉设备时，便将涉案房屋一层及二层大部分面积打通以放置燃气锅炉。2017年8月9日朝阳区潘家园街道办事处出具的情况说明中称：根据北京市及朝阳区环保局要求，×小区锅炉房供暖锅炉技术改造，海文公司已与山东泰山集团股份有限公司签订协议，海文公司先期投入100余万元对锅炉房进行整体更新改造，将于9月入场施工于10月底前完成，以确保11月15日正常供暖。依李**申请，一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋2013年至2018年期间的正常市场租金价值进行评估，结论为市场租金价值总额197．40万元，其中2013年度至2018年度的相应租金分别为31．12万元、31．85万元、32．58万元、33．30万元、33．91万元和34．64万元。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。在烟台开发区法院的执行程序中，烟台首钢公司因涉案房屋流拍，选择接受农工商公司以涉案房屋拍卖保留价的价值抵顶其债务，取得了涉案房屋的所有权，其行使所有权时应当受到拍卖时备注的相关限制条件约束。后烟台首钢公司注销清算时，将涉案房屋清算给李**，李**取得了涉案房屋所有权。李**作为烟台首钢公司的法定代表人，对拍卖时涉案房屋的使用现状及限制情况明确知晓，亦应受到相同约束，即“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止”。现涉案小区并未并入市政统一供热，故李**以其享有涉案房屋所有权为由要求海文公司将涉案房屋腾退，法院难以支持。虽然李**使用涉案房屋的权利因拍卖时受到了相关约定的限制，但“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止”并不意味海文公司可以无偿使用涉案房屋，李**作为所有权人仍应享有收益的权利。烟台开发区法院执行人员在协助将涉案房屋转移给烟台首钢公司时，亦曾告知海文公司应与新的权利人就涉案房屋的使用问题订立合同，海文公司亦表示认可。虽然双方此后并未订立合同，亦未明确约定租金或使用费标准，但海文公司应就其在李**成为所有权人期间其占有、使用涉案房屋向李**支付合理的占有使用费用。因李**主张海文公司支付租金至实际腾退之日，但其腾退请求法院未予支持，故相关使用费用本院支持至上一完整年度即2018年12月31日。考虑到海文公司使用涉案房屋系为涉案小区提供供热及物业服务具有一定公益性质，以及在维持现有使用状态的情况下李**利用涉案房屋取得其他收益的可能性，再结合涉案房屋三层无所有权证且抵顶时亦未体现价值并已实际交付李**使用的事实，本院参考评估机构作出的结论，判定海文公司按其评估金额的50%支付李**相应期间内的使用费用。因双方并未就如何支付使用费用作出明确约定，李**主张相应利息，缺乏法律依据，法院不予支持。一审法院判决：1．北京海文资产经营管理有限公司于判决生效后三十日内给付李**二〇一三年三月二十日至二〇一八年十二月三十一日期间的房屋占有使用费九十八万七千元。2．驳回李**的其他诉讼请求。李**和海文公司均不服一审判决，上诉至本院。李**的上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判房屋占有使用费1974000元，并给付占有使用费的利息（至腾退之日起按年利率6%计息）；2．撤销一审判决第二项，改判海文公司腾退北京市朝阳区×小区×号楼1-2层房屋。海文公司的上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回李**的全部诉讼请求或裁定发回重审；本案一、二审诉讼费用（含案件评估费）均由李**承担。本院二审认定事实：李**提交烟台市诚信房地产评估事务所出具的房地产价值认定估价报告书，以证明三层建筑有实际价值。海文公司发表如下质证意见：估价报告书不属于二审新证据，李**在一审中故意隐瞒该证据；估价报告书中直接体现了执行评估和拍卖时的定价依据，估价对象中明确提及一层和二层部分为锅炉房，剩余部分为物业管理用房；烟台开发区法院在司法技术鉴定委托书中，明确说明其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止；烟台首钢公司取得涉案房屋产权时所支付的对价也不是按照估价报告书中的价格支付的，所以不能据此确定李**为三层支付了相应的对价。烟台市诚信房地产评估事务所出具的房地产价值认定估价报告书有如下相关内容：估价的假设和限制条件：1．估价对象…一层和二层部分为锅炉房，剩余部分为物业管理用房……估价结果：一、二层建筑面积为331．8平方米，单价为10391．09元/平方米，价值为344．78万元；三层建筑面积为164．39平方米，单价为6754．21元/平方米，价值为111．03万元，在估价时点时的总价值为455．81万元。司法技术鉴定委托书中需要说明的问题一栏记载：……其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决），拍卖时对上述因素应予考虑。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院二审认为，依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：一、海文公司应否腾退涉案房屋；二、海文公司应否支付房屋占有使用费及相应利息。一、海文公司应否腾退涉案房屋。依本案查明事实，在烟台开发区法院的执行程序中，在对涉案房屋进行估价时，涉案房屋“目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决）”为其限制条件。后烟台首钢公司因涉案房屋流拍，选择接受农工商公司以涉案房屋拍卖保留价的价值抵顶其债务，取得了涉案房屋的所有权，其行使所有权时应当受到拍卖时备注的相关限制条件约束。至烟台首钢公司注销清算时，将涉案房屋清算给李**，李**取得了涉案房屋所有权。李**作为烟台首钢公司的法定代表人，对拍卖时涉案房屋的使用现状及限制情况明确知晓，亦应受到相同约束。鉴此，在涉案小区现尚未并入市政统一供热的情况下，一审法院对李**要求海文公司将涉案房屋腾退的请求未予支持，并无不当，本院予以确认。二、海文公司应否支付房屋占有使用费及相应利息。虽然李**使用涉案房屋的权利因拍卖而受到了相关约定的限制，但同时，在烟台开发区法院的相关执行材料中，亦有“费用由新产权人与物业公司协商解决”的记载，且烟台开发区法院执行人员在协助将涉案房屋转移给烟台首钢公司时，亦曾告知海文公司应与新的权利人就涉案房屋的使用问题订立合同，海文公司亦表示认可。其后，双方并未订立合同，亦未明确约定租金或使用费标准，但海文公司作为实际使用人应就其占有、使用涉案房屋向李**支付合理的占有使用费用。考虑到海文公司使用涉案房屋系为涉案小区提供供热及物业服务具有一定公益性质，一审法院参考评估机构作出的结论，判定海文公司按照评估金额的50%支付李**相应期间内的使用费用，数额合理，本院予以确认。因双方并未就如何支付使用费用作出明确约定，李**主张相应利息，缺乏法律依据，一审法院未予支持亦无不当，本院予以确认。综上所述，李**、海文公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，海文公司陈述：其从2000年开始使用涉案房屋，为小区提供供暖及物业服务。其与原产权人未签订房屋租赁协议，也未交过租金。其为朝阳区×小区的七百余户居民提供供暖及物业服务，供暖费每平米30元，物业费每平米1．53元，执行的是2001年北京市政府制定的标准。涉案房屋第三层由李**出租。本院再审认定的其他事实与二审法院认定事实一致。上述事实有双方当事人的陈述、评估报告等证据在案佐证。本院再审认为，本案应依法围绕李**的再审请求进行审理。李**的再审请求是要求法院判决海文公司按照评估机构的结论给付其房屋占有使用费一百九十七万四千元。首先，李**因法院执行拍卖和公司抵债于2013年3月20日取得涉案房屋产权证，但海文公司在李**取得涉案房屋产权证之前，从2000年开始就使用涉案房屋的第一层和第二层作为锅炉房和物业办公的场地。海文公司使用涉案房屋作为锅炉及物业办公用房是有历史沿革的，且是为了小区几百户居民提供供暖和物业服务。目前在该小区供暖系统尚未并入市政统一供暖的情况下，海文公司使用涉案房屋为小区居民提供供暖和物业服务存在合理性。李**对于上述情况是知晓的。其次，李**成为涉案房屋的产权人后，曾经多次要求海文公司腾房，但未与海文公司签订涉案房屋租赁协议。本次诉讼李**向一审法院起诉要求海文公司给付租金，后在二审期间将诉讼请求变更为要求海文公司给付其房屋占有使用费。因双方未就涉案房屋租金达成一致意见，而评估机构的结论是涉案房屋第一层、第二层的2013年至2018年期间的正常市场租金价值，故李**作为涉案房屋产权人向海文公司主张涉案房屋占有使用费可予酌情考虑。海文公司实际使用涉案房屋，应当向李**支付合理的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的标准和数额，法院考虑涉案房屋使用用途、历史沿革情况以及海文公司使用涉案房屋为小区居民提供供暖和物业服务等因素予以合理确定。但需要说明的是，本案仅解决双方目前的纠纷，不能把本案的处理结果作为处理其他纠纷的依据。最后，李**作为涉案房屋的产权人，海文公司作为涉案房屋的实际使用人，双方应当尽快就涉案房屋的使用等一系列问题本着互利互让的原则积极协商，解决根本争议。综上所述，李**的申诉请求不能成立，本院不予支持。原一、二审法院根据上述事实并参考相关机构的评估报告结论酌情确定一定期限内的涉案房屋使用费数额并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：维持本院（2019）京03民终14307号民事判决。案件评估费17284元，由李**负担8642元（已交纳），由北京海文资产经营管理有限公司负担8642元（李**已交纳，由北京海文资产经营管理有限公司于本判决生效后七日内给付李**）。一审案件受理费22566元，由李**负担11283元（9756元已交纳，剩余1527元于本判决生效后七日内交纳），由北京海文资产经营管理有限公司负担11283元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费27340元，由李**负担13670元（已交纳），由北京海文资产经营管理有限公司负担13670元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 晖审 判 员  张 明审 判 员  孙 栋二〇二一年八月十三日法官助理  周子俊书 记 员  王 郁