江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民初142号原告：张斌，男，1965年11月1日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许东耕，北京市大道政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉伟，北京市大道政通律师事务所实习人员。被告：中城建科技产业园南通有限公司，统一社会信用代码91320691672523648Q，住所地江苏省南通市开发区星湖大厦1211室。诉讼代表人：丁嘉宏。委托诉讼代理人：吴玥。委托诉讼代理人：孙骥，江苏漫修律师事务所律师。第三人：南通汇达置业有限公司,统一社会信用代码91320691MA25L13D8E，住所地江苏省南通市开发区宏兴路9号能达大厦8楼。法定代表人：纪一男，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄吉，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹鹏飞，北京大成（南通）律师事务所实习人员。第三人：恒丰银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320000792349277E，住所地江苏省南京市长江路188号。负责人：杜娟，该行行长。委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁冲，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告张斌诉被告中城建科技产业园南通有限公司（以下简称中城建公司）物权确认纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用普通程序，后应张斌申请追加无独立请求权第三人南通汇达置业有限公司（以下简称汇达公司）参加诉讼，2021年5月27日恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰银行）申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院于2021年4月15日、6月24日、7月15日组织各方进行证据交换，于2021年月7日15公开开庭进行了审理。原告张斌的委托诉讼代理人许东耕、王嘉伟，被告中城建公司的委托诉讼代理人吴玥，第三人汇达公司的委托诉讼代理人黄吉、尹鹏飞，第三人恒丰银行的委托诉讼代理人胡宜金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张斌向本院提出诉讼请求：1、确认其与中城建公司签订的并经南通市开发区××房屋的《商品房买卖合同》合法有效，其对该54套房屋拥有物权；2、判令中城建公司的管理人将54套房屋从破产清算资产中予以剥离；3、本案诉讼费用由中城建公司承担。事实和理由：2018年11月，南通经济开发区人民法院（以下简称南通开发区法院）裁定受理中城建公司破产清算一案，经江苏省高级人民法院（以下简称江苏省高院）批准，该案移送至无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）审理。2019年5月24日，中城建公司的管理人就确认合同效力纠纷一案起诉其，案号为（2019）苏02民初204号。中城建公司以其未支付54套房屋的房款，以及管理人已于2019年4月向其发函催款、逾期未付解除合同为由，请求无锡中院确认双方于2014年8月签订的54份《商品房买卖合同》已经解除，并判令其立即协助办理网签备案注销登记。其答辩并提供证据证明，案涉《商品房买卖合同》是基于其与中城建公司及关联公司或母公司存在借款事实而签订或发生的，事实上，是以物抵债的一种合同表现形式，合同中约定“2014年8月21日已付清房款”表明借款已转化为购房款，且合同已进行备案登记，具有法律效力，中城建公司要求解除合同没有事实根据和法律依据。2019年11月8日，中城建公司在面临败诉风险时以无力交纳诉讼费为由申请撤诉，无锡中院裁定予以准许。后中城建公司的管理人发布拍卖公告，于2020年9月21日至9月22日在阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，拍品涉及到案涉54套房屋，表明要将该54套房屋重新归入破产财产，并将依法协助竞拍人解除网签备案，这既不诚信，也严重侵害其合法权益。故其提起本案诉讼，请求判如所请。中城建公司辩称：一、案涉54套房屋未办理产权证，张斌不享有物权，且54份《商品房买卖合同》已经解除，其不再负有交付房屋的义务。二、其与张斌之间不存在任何债权债务关系，以物抵债的事实不成立。其并非借款的债务人或担保人，借款也未汇入其账户或由其实际使用，张斌未就以物抵债提供书面协议，仅通过王某事后补充出具的情况说明不足以证明双方曾以口头协商方式达成以物抵债协议。王某是借款的保证人，不排除与张斌恶意串通免除自己保证责任的可能。而且，即使存在以物抵债，由其为关联公司及母公司代偿债务的行为，客观上降低了其的偿债能力，严重损害其他债权人公平受偿的合法权益，不应受法律保护。三、案涉54套房屋属于其的破产财产，管理人有权处置。该在建工程于2021年4月7日通过拍卖程序处置完毕，拍卖公告中注明了本案诉讼情况。综上，请求法院驳回张斌的诉讼请求。汇达公司述称：一、据其了解，张斌和中城建公司没有签订《商品房买卖合同》，中建城公司单方面的网签备案行为不能表明双方的买卖合同已经成立。房屋买卖应当以书面购房合同和支付购房款作为依据，张斌既不持有合同，也未支付相应购房款，故案涉54套房屋仍属于中城建公司所有，属于破产财产。二、张斌主张网签备案是以物抵债的结果，从而要求将54套房屋从破产财产中剥离，没有事实和法律依据。1、张斌向案外人出借3500万元，应当查明资金来源以判定借款合同的效力，借款合同有效的情况下才存在以物抵债。2、张斌与中城建公司没有签订以物抵债协议，不能因中城建公司与案外人有股权投资关系就当然地认为成就了以物抵债。综上，其在参与竞拍前对拍卖资产进行了充分尽调，中城建公司对本案诉讼也进行了披露，其研判认为张斌对54套房屋不享有别除权，请求法院驳回张斌的诉讼请求。恒丰银行述称：案涉54套房屋没有进行物权登记，张斌不享有物权，不能从破产财产中剥离，破产财产应当进行整体拍卖，并保证其在先抵押权的实现，中城建公司的拍卖行为合法有效。恒丰银行作为有独立请求权的第三人向本院提出请求：确认其对中城建公司名下位于南通市经济开发区××路××号××幢××室××房屋的抵押权效力优先于张斌的权利效力。事实和理由：2019年12月17日，无锡中院裁定宣告中城建公司破产。其已被中城建公司的管理人确认为有财产担保的债权人。张斌在2014年与中城建公司签订54份《商品房买卖合同》并网签购买润54套房屋，而其的抵押权登记于2013年8月15日，早于张斌的网签登记时间，且网签的《商品房买卖合同》中附件四补充协议第十二条明确记载已有在建工程抵押和国有土地使用权抵押，故其对案涉54套房屋的抵押权效力优先于张斌的权利效力。因此，案涉54套房屋应当纳入中城建公司的破产财产，并确认其的在先权利。张斌辩称：恒丰银行的抵押权不能对抗案涉54套房屋的《商品房买卖合同》及备案登记效力。如果因设置抵押而否定销售合同的效力，则与房地产开发销售的实情、惯例和相关规定均无法吻合。请求法院驳回恒丰公司的诉讼请求。中城建公司辩称：请求法院依法裁判。汇达公司述称：恒丰公司的请求与其无关，由法院依法审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）54份《商品房买卖合同》的相关情况。（1）2000万元借款。2013年11月15日，甲方（借款人）常州润万嘉置业有限公司（以下简称常州润万嘉公司）、乙方（出借人）张斌、丙方（担保人）王某签订借款合同，约定借款金额2000万元，借款期限6个月（自2013年11月15日至2014年5月15日），利息为月息一分五（合计180万元），王某提供连带保证责任等。张斌于2013年11月14日、11月15日、11月20日分别向常州润万嘉公司转账600万元、1200万元、200万元，合计2000万元。从账户信息反映，张斌的1200万元、200万元分别来自于当天的理财回款，600万元来自于北京中南兴业投资有限公司当天转账。2014年5月10日，甲方常州润万嘉公司、乙方张斌、丙方王某签订补充协议，约定对于上述借款展期3个月（自2014年5月16日至2014年8月15日），展期期间的利息为月息二分（合计120万元），并约定常州润万嘉公司应于2014年5月15日向张斌支付此前6个月的利息180万元。2014年6月16日，常州润万嘉公司向张斌转账支付180万元。（2）1500万元借款。2013年12月16日，甲方（借款人）润地利房地产投资集团有限公司（2014年8月15日变更名称为润地利科技实业投资集团有限公司，以下简称润地利集团公司）、乙方（出借人）张斌、丙方（担保人）王某签订借款合同，约定借款金额1500万元，借款期限6个月（自2013年12月16日至2014年6月16日），利息为月息一分五（合计135万元），王某提供连带保证责任等。张斌于2013年12月16日向润地利集团转账1500万元。从账户信息反映，张斌的1500万元来自于当天理财回款1458万元及自己其他账户转入781385.95元。嗣后，甲方润地利集团公司（协议抬头的甲方打印为“常州润地利房地产有限公司”，上面加盖润地利集团公司印章）、乙方张斌、丙方王某签订补充协议，约定对于上述借款展期2个月（自2014年6月16日至2014年8月15日），展期期间的利息为月息二分（合计60万元），并约定润地利集团公司应于2014年7月30日向张斌支付此前6个月的利息135万元。（3）54份《商品房买卖合同》。2014年9月2日，中城建公司（原名称为“南通润万嘉置业投资有限公司”，2014年8月13日变更为现名）将落款日期为2014年8月21日、买受人为张斌的54份《商品房买卖合同》办理了网签备案，合同载明买受人已于2014年8月21日付清房款，出卖人应当在2015年12月28日前交房等，附件四补充协议第十二条载明“出卖人如实告知：本商品房所处楼盘范围内的在建工程、国有土地使用权已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在本合同约定房屋交付前解除，如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，出卖人向买受人支付按照已付房款金额的每日万之一的违约金；买受人要求退房的，出卖人支付买受人已付房款百分之一的违约金”。备案登记的54套商品房均为办公用房，其中有12套房屋的备案登记信息显示合同状态为“审核未通过”，其余42套均为“审核通过（归档）”。2019年6月13日，王某出具《关于中城建公司与张斌房屋买卖合同签订与履行的情况说明》，内容为：我是润地利集团公司及中城建公司董事长，润地利集团公司在各地，特别是在南通开发了在当地有影响的超高层城市综合体项目。在此过程中，张斌先生于2013年5月份起出借给润地利集团公司共计3500万元，用于该项目的开发建设和资金周转。2014年8月，经双方协商一致，本息合计为5000万元左右，由中城建南通公司与张斌签订房屋买卖合同，按照当时欠款的本金及利息签订了5000多平方米面积的房屋买卖合同，并在当地房屋交易管理部门办理了网签手续。合同中明确约定了房款已支付清讫。当时该条款的约定，实际上是中城建公司以房抵债。由于种种原因，中城建公司未能依照合同交付房屋。以上所说明的情况，皆为当时客观情况的反映，对此，我愿意承担法律责任”。本案中，王某出庭作证确认情况说明的内容。此外，在本院审理的（2019）苏02民初210号常熟市腾达建筑装饰有限责任公司诉中城建公司普通破产债权确认纠纷一案中，王某向本院陈述“润地利集团公司及子公司当时有很多工程，资金都是润地利集团公司统筹安排”，中城建公司原财务总监王义和向本院陈述“王某是润地利集团公司的董事长，集团公司的资金都是统一调配，其听王某的指令”。（4）持股关系。润地利集团公司由王某持股92.9828%并担任法定代表人。常州润万嘉公司由润地利集团公司持股100%，原法定代表人王某，2013年6月6日变更法定代表人为蒋九斤。中城建公司由润地利集团公司持股100%，法定代表人王某。（二）中城建公司破产、财产拍卖的相关情况。2018年11月9日，南通开发区法院根据南通东惠通建设工程股份有限公司的申请裁定受理中城建公司破产清算一案，后经江苏省高院批准，将本案移送本院审理，案号为（2019）苏02破1号。2019年2月27日，本院根据中城建公司的申请裁定对其进行重整。2019年12月17日，本院裁定终止中城建公司重整程序，宣告中城建公司破产。2019年4月22日，中城建公司管理人向张斌发送中城建重管字（2019）第011-3号通知函，载明：在重整过程中发现张斌于2014年8月与中城建公司签订54份《商品房买卖合同》，以合计总价为6876.86万元的金额向中城建公司购买位于南通经济开发区××幢××，根据不动产登记中心备案登记的商品房买卖合同显示，张斌已于2014年8月将54套房屋的购房款一次性付清，然经管理人核查，中城建公司并未接收到张斌支付的任何购房款，故请张斌务必于2019年4月30日前向中城建公司全额付清上述购房款，逾期，管理人即行解除中城建公司与张斌签订的上述商品房买卖合同并注销备案登记。该份通知函由张斌于2019年4月24日签收。2019年5月24日，中城建公司向本院提起诉讼，请求确认其与张斌于2014年8月签订的54份《商品房买卖合同》已经解除，并判令张斌立即协助其办理上述54份《商品房买卖合同》的网签备案注销登记。本院以（2019）苏02民初204号立案受理后，于2019年7月组织双方当事人进行证据交换，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。2019年11月8日，中城建公司以无力交纳诉讼费为由向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2019年11月9日，中城建公司管理人向张斌发送中城建重管字（2019）第021号通知书，载明：管理人于2019年4月22日函告张斌要求限期支付购房款，逾期未付，管理人即行解除前述54份《商品房买卖合同》。因张斌未在管理人催告的期限内付款，前述合同已经解除。虽然张斌提出54套房屋网签系以物抵债，但中城建公司与张斌之间不存在任何债权债务关系，中城建公司的关联方无权以中城建公司的资产无偿为其关联公司清偿债务，因此，管理人认为张斌对中城建公司不享有债权，对上述54套房产亦不享有物权，请张斌在收到本通知后10日内配合管理人至南通开发区不动产登记中心办妥上述54套房产的网签注销手续，逾期，管理人即向无锡中院申请强制注销网签登记。该份通知书由张斌于2019年11月13日签收。后中城建公司管理人发布拍卖公告，定于2020年9月21日10时至2020年9月22日10时止在阿里巴巴司法拍卖网络平台对润华国际中心第3幢在建工程、土地使用权及地下室等进行公开拍卖。公告中提到，有59套房产虽然签订了购房合同并办理了购房网签，但经管理人征询，购房人明确不愿支付房款，故管理人已依照《合同法》第94条规定与之解除合同，将该部分房屋重新归入破产财产，管理人将依法协助解除网签备案。后本场拍卖流拍。2021年3月29日，中城建公司管理人再次发布拍卖公告，定于2021年4月6日10时至2021年4月7日10时止在阿里巴巴司法拍卖网络平台土地使用权、地下室等进行公开拍卖。公告中载明：（1）拍卖标的3号楼、1号楼5间房屋均为在建工程，现为停工状态，电梯、水电安装及消防配套工程均未完成，3号楼主体结构已封顶，玻璃幕墙未安装完毕。（2）3号楼有59套房产虽然签订了购房合同并办理了购房网签，但管理人未在账面查得购房人支付的相应购房款，经管理人征询，购房人明确不愿支付房款，故管理人已依照《合同法》第94条规定与之解除合同，有57套房产的购房人仍有异议，其中54套房产的购房人已向无锡中院提出确认合同之诉，故管理人将对前述争议房屋按照评估报告价格计算对应价格，若拍品在本次拍卖程序中成交，则管理人将按比例计算前述争议房屋对应的成交款并依法提存，最终管理人将按照法院生效判决进行确认处理。2021年4月7日，汇达公司竞拍成功，成交金额196377518.08元。（三）恒丰银行抵押权的相关情况。2013年8月15日，借款人中城建公司与贷款人渤海国际信托有限公司（以下简称渤海信托公司）签订《信托贷款合同》，约定借款金额4.7亿元，借款期限2年等。2013年8月15日，中城建公司与渤海信托公司签订《抵押合同》，约定由中城建公司以位于南通经济开发区××道××道××号楼××室（人防除外）的在建工程为上述《信托贷款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年8月15日，双方办理了抵押登记，土地使用权他项权证的编号为通开他项（2013）第0302037号，润华国际中心3号楼及地下室（人防除外）的在建工程的抵押登记证明书编号为南开房建字第1××0号。2014年11月27日，渤海信托公司以中城建公司欠息为由，向河北省高级人民法院（以下简称河北省高院）提起诉讼，要求中城建公司还本付息，并要求确认对上述抵押物享有优先受偿权等。河北省高院于2016年5月31日作出（2014）冀民二初字第11号民事判决书，判令中城建公司于判决生效后十日内向渤海信托公司偿还贷款本金4.7亿元及相应利息，并确认渤海信托公司对中城建公司名下位于南通经济开发区××道××道××号楼××室（人防除外）的在建工程在上述债务范围内享有优先受偿权。2019年7月31日，渤海信托公司向恒丰银行发送《原状分配通知函》，载明：根据渤海信托公司与广州银行股份有限公司南京分行（以下简称广州银行）签订的《资金信托合同》，广州银行委托渤海信托公司于2013年8月21日向中城建公司发放贷款4.7亿元。鉴于广州银行已于2013年8月21日将该信托项目4.7亿元信托资金对应的信托份额全额转让给恒丰银行，因此恒丰银行作为该信托项目受益人享有上述《资金信托合同》项下的权利和义务。渤海信托公司根据受益人的指令对借款人和担保人提起诉讼，河北省高院出具了（2014）冀民二初字第11号民事判决书，后借款人提起上诉，因未缴纳上诉费用，2017年10月20日被最高人民法院裁定驳回上诉。渤海信托公司根据受益人的指令对借款人和担保人提出执行申请，并按照《资金信托合同》之约定，由渤海信托公司向借款人、担保人发送债权转让通知书，将债权原状分配给恒丰银行。同日，渤海信托公司向中城建公司、润地利集团公司、王某分别发送了债权转让通知书。2020年6月16日，中城建公司提请债权人会议审核的债权表中载明恒丰银行为有财产担保的债权人，核定债权金额807649324.97元，备注“原申报人将债权按原状分配至恒丰银行，债权人名称变更”。以上事实，有借款合同及补充协议、账户信息清单、转账凭证、《商品房买卖合同》及备案登记信息、《关于中城建公司与张斌房屋买卖合同签订与履行的情况说明》、（2019）苏02民初210号民事判决书及相关调查笔录、（2019）苏02破1号民事裁定书、（2019）第011-3号通知函、诉状及庭审笔录、撤诉裁定书、（2019）第021号通知书、拍卖公告、拍卖成交信息、（2014）冀民二初字第11号民事判决书、《原状分配通知函》、债权转让通知书、破产债权核定表以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点为：一、张斌对54套房屋是否享有物权或物权期待权，可要求从破产财产中剥离。二、恒丰银行对54套房屋享有的抵押权之效力是否优先于张斌的权利。本院认为，张斌对54套房屋不享有物权或物权期待权，恒丰银行的抵押权优先于张斌的权利，故54套房屋应作为中城建公司的破产财产予以拍卖处置。具体评析如下：（一）54份《商品房买卖合同》属于以物抵债。张斌向中城建公司的关联企业出借3500万元，约定的最终还款日期为2014年8月15日。中城建公司于2014年9月2日将落款日期为2014年8月21日、买受人为张斌的54份《商品房买卖合同》办理了网签备案，且合同中明确房款已于2014年8月21日付清。虽然中城建公司和张斌之间未另行签订以物抵债协议，仅有王某事后出具的情况说明为证，但王某系中城建公司法定代表人，亦是中城建公司及所涉借款关联企业的实际控制人，其在集团内部统筹安排由中城建公司加入债务采用以房抵债的方式归还张斌借款，从时间上的衔接、内容上的印证，情理上的推断，具有高度可能性，故本院对张斌主张54份《商品房买卖合同》实为以物抵债的事实予以采信。（二）张斌对抵债的房屋不享有物权或物权期待权。1、关于张斌对54套房屋是否享有物权的问题。《商品房买卖合同》的本质属于债的范畴，即使有以物抵债性质，也仅表明双方达成以房屋抵偿债务的利益安排，产生的法律后果是张斌在签订合同后享有要求中城建公司交付房屋并转移房屋所有权的合同履行之债权请求权，但房屋属于应当登记的不动产，根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”、第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋产权过户登记之前，案涉54套房屋的物权并未发生变动，仍属于中城建公司所有，张斌不能依据《商品房买卖合同》直接获得房屋所有权。2、关于张斌对54套房屋是否享有物权期待权的问题。破产清算程序属于综合性执行程序，张斌主张将54套房屋从破产财产中剥离，实际也是对执行标的物的权属提出异议，该权利冲突可以比照执行程序的相关规定处理。（1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该法条确立了购房者在符合前述条件下基于已完成事实交付且对未完成法律交付无过错而享有可以排除执行的物权期待权。本案中即使认为张斌已全额支付购房款，但54套房屋尚未竣工，更未实际交付给张斌占有管理以完成事实交付，张斌欠缺取得物权期待权的条件，故不享有排除破产执行的权利。（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”,该法条基于生存权优先的理念，确立了对消费性购房者基本居住需求的特殊保护。本案中，张斌是以物抵债中的债权人，签订《商品房买卖合同》的目的是清结债权债务，并非以消费为目的购买房屋，且抵债房屋为54套办公用房，显然不符合“一套房”以及“用于生活居住”的消费者认定标准，故不享有排除破产执行的权利。（3）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，本案中的54份《商品房买卖合同》虽然已经办理网签备案，但并未向登记机构申请物权预告登记，商品房网签备案登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，对房地产市场进行管理的行政行为，仅具有债权合同公示效力，不具有物权公示效力，与《中华人民共和国民法典》第二百二十一条预告登记制度中的不动产预告登记存在本质区别，也就是说，网签备案不改变张斌作为合同当事人仅享有的债权性质的合同权利，不享有依据上述法条排除破产执行的权利。（三）恒丰银行对案涉54套房屋享有的抵押权效力优先于张斌的权利。渤海信托公司于2013年8月办理抵押登记，对中城建公司名下位于南通经济开发区××道××道××号楼××室（人防除外）的在建工程设立了抵押权，并经河北省高院（2014）冀民二初字第11号民事判决确认抵押权合法有效，渤海信托公司享有优先受偿权。后渤海信托公司将其对中城建公司的全部债权移交给恒丰银行，并已发函通知，该债权转让对中城建公司发生法律效力。主债权转让的，作为从权利的担保物权也随之转让，因此，恒丰银行对案涉54套房屋所在的润华国际中心3号楼在建工程享有抵押权。抵押权为法定的担保物权，物权优先于债权是民法上的基本原则，《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条亦规定，在破产程序中担保物权人对担保财产仍然享有优先受偿的权利。又，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该法条在确立执行中担保物权的优先受偿地位的同时，基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除，与本案有关的例外性规定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，以及原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，明确了消费性购房者就所购商品房对出买人享有的债权具有特定性和优先性，在受偿顺序上不仅优先于有担保的债权，甚至还优先于建设工程价款优先受偿权，成为居于首位保护的特殊性债权。对于消费性购房者的定义，一是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者行为，二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断标准。本案中，张斌虽然就54套房屋签订了《商品房买卖合同》，但其系通过以物抵债来实现原有债权，并非消费性购房者，不属于上述法条从生存权至上角度考虑应给予特殊保护的对象。张斌提出其基于商品房预售许可制度应当获得保护，本院不予认同。首先，商品房预售许可制度下的抵押可售模式，采用的是价金代位理论，立足点在“销售”，销售是抵押物变现的方式之一，抵押权人将其享有支配权的客体从物转移到销售价金，通过资金监管的保障措施对销售价金优先受偿，实现抵押权人和购房者之间的利益平衡。而本案中，中城建公司与张斌为以物抵债签订的《商品房买卖合同》不属于“销售”的概念，实际是中城建公司在变相处置抵押物，将抵押物用以清偿其他债务，而不是通过正常销售来变现以清偿抵押债务，完全超出了抵押可售模式的预期交易方式和制度目的。其次，案涉《商品房买卖合同》中已明确告知房屋设有抵押，并对如果无法按期解除抵押给予了两种救济途径的选择，可见抵押权的存在和抵押权实现将导致以物抵债不能履行的风险在张斌的预知范围内，没有侵害其任何信赖利益。综上所述，张斌对本案讼争的54套房屋不享有排除破产执行的物权权益，该54套房屋应纳入破产财产由中城建公司的管理人进行处置，抵押权人恒丰银行相对张斌而言享有优先受偿权。但是应当说明，作为以物抵债的《商品房买卖合同》因中城建公司破产清算而无法继续履行，仅系以房屋清偿债务的抵债方式不能实现，不影响张斌另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百一十四条、第三百九十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条之规定，判决如下：一、驳回张斌的诉讼请求；二、恒丰银行股份有限公司南京分行对中城建科技产业园南通有限公司名下位于南通市经济开发区××路××号××号楼××室××房屋的抵押权效力优先于张斌的权利效力。案件受理费578464.5元（含有独三部分192821.5元），由张斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月十三日书记员  蒋 懿本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。《中华人民共和国企业破产法》：第一百零九条对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。