北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9346号上诉人(原审原告)：金圣术，男，1976年5月8日出生，户籍地山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：周全，北京直方律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京龙玺国际影视文化传播有限公司，住所地北京市东城区东单三条8-2号八层801。法定代表人：宋晓勇，执行董事。委托诉讼代理人：聂其龙，男，1976年8月20日出生，北京龙玺国际影视文化传播有限公司员工，户籍地长春市绿园区。上诉人金圣术因与被上诉人北京龙玺国际影视文化传播有限公司（以下简称北京龙玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金圣术上诉请求：请求撤销一审判决改判支持金圣术的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院已认定涉案房屋北京龙玺公司未能与房屋所有权人进行续约，金圣术因需要继续经营，以小得堂公司的名义与房屋所有权人继续签署合同的行为，应当认定为将涉案房屋已经移交给房屋所有权人。涉案房屋北京龙玺公司于2018年3月31日之后已经无法继续履行合同，北京龙玺公司也无法对涉案房屋进行占有，一审法院以双方之间没有进行交接为由，驳回金圣术的诉讼请求，实属认定事实错误。二、双方签订的《房屋承包经营合同》中第五条已经约定了房屋设备设施及现有装修等使用押金，该条款为合同中的特别条款，一审法院以未将房屋装修无偿、完整的保留给北京龙玺公司为由驳回金圣术要求退还经营保证金的诉讼请求，违反公平原则。北京龙玺公司辩称，同意一审判决，不同意金圣术的上诉请求。金圣术向一审法院起诉请求：1．判令北京龙玺公司向金圣术返还承包经营保证金30万元；2．判令北京龙玺公司向金圣术返还装修使用押金3万元；3．本案诉讼费用由北京龙玺公司负担。一审法院认定事实：2014年10月14日，发包方（甲方）北京龙玺公司与承包方（乙方）金圣术签订《房屋承包经营合同》，约定：甲方对涉案房屋拥有合法租赁使用权并作为经营性房产之用。甲方同意将该房屋及房屋内设备设施承包给乙方，作为乙方在合法范围内从事经营活动承包使用。承包房屋现状共二层（其中，一层房屋产权用途为办公，具备房屋产权证书；二层房屋面积为赠送使用面积，但乙方可实际使用全部承包面积）。承包期限从2014年10月20日至2017年12月31日（承包期届满时，如甲方可继续拥有承包房屋的租赁使用权，则承包期限延长至2019年12月31日，届时双方无需另行签订新合同；否则双方同意承包期截止至2017年12月31日）。承包费用标准：2014年12月20日至2016年12月19日，每年180万元；2016年12月30日至2017年12月31日，1859178元；2018年1月1日至2018年12月31日，180万元。本合同签订当日，乙方向甲方交纳相当于2个月承包费用的经营保证金，即30万元。承包经营期满或本合同终止后，如未出现归因于乙方的违约责任，且乙方按照本合同约定期限及条件向甲方返还承包房屋，甲方应在本合同终止后十五个工作日内将保证金无息返还乙方。本合同签订当日，乙方应向甲方支付人民币3万元作为承包房屋现有设备设施及装修使用的押金。合同期满后，乙方将房屋内原有设备设施完好归还且双方不存在争议后，甲方在十个工作日内将押金全部无息返还乙方。本合同履行期限内，甲方不得任意终止本合同。因甲方原因单方终止本合同的（第八条情形除外），甲方须将乙方己支付房屋承包经营费剩余部分及承包经营保证金、设备使用押金无息退还给乙方，并给予乙方相当于2个月承包费用标准的经济补偿；本合同终止时，乙方须将房屋装修无偿、完整地留给甲方；否则乙方承包经营保证金及设备使用押金不予退还。落款处北京龙玺公司加盖公章，委托代理人签字予以确认；金圣术签字捺印予以确认。同日，北京市朝阳区龙玺餐饮街区物业部向金圣术出具2张收据，内容为：今收到龙玺街区B区金圣术交来承包经营保证金30万元、设备设施及装修使用押金3万元。2014年10月17日，北京龙玺公司（甲方）与金圣术（乙方）签署房屋交接单，内容为：甲乙双方于2014年10月14日签订涉案房屋《房屋承包经营合同》。现甲方依据该合同之约定，向乙方交付承包房屋。乙方接收房屋并全部了解房屋实际现状及全部设备设施，不持异议。双方确认，甲方己严格按承包合同完成交房义务，无瑕疵。后附承包房屋物品移交清单。金圣术对该证据的真实性不认可，并称签订合同时确有部分冰柜、厨房用具等交接给金圣术，但北京龙玺公司在2017年12月31日后并未要求金圣术进行交接，金圣术与原房东签署租赁合同后，继续使用房屋。双方确认，涉案房屋产权人为京城公司，双方签订的《房屋承包经营合同》实际履行至2018年3月31日，后双方未进行交接。庭审中，北京龙玺公司还提交了以下证据：1．《合同终止通知函》，证明合同于2018年3月31日终止，金圣术违约，该通知是北京龙玺公司现场送达，左下角签字是金圣术工作人员。金圣术对该证据的真实性、证明目的均不认可，并称:“我方未收到该通知函，即使北京龙玺公司送达了通知函，也是讹诈，据我方所知，北京龙玺公司之所以不能与房主签订合同，是因政策规定国企不能将房屋转租，故房主就直接和北京小得堂餐饮管理有限公司签订了租赁合同。”2．《施工协议》及收据，证明《房屋承包经营合同》项下涉案房屋为北京龙玺公司投资改建。金圣术对该证据的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。经询，金圣术称:“经营保证金就是房屋押金。2018年4月1日，北京小得堂餐饮管理有限公司直接与房主京城公司签订租赁合同。”北京龙玺公司称:“涉案房屋经过我方二次改造，配备了设施设备，金圣术承包后我方进行安全监管。在2017年12月31日后至2018年3月31日，我方和房主商讨续租事宜，但未续签合同。涉案房屋之后的情况我方不清楚。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金圣术与北京龙玺公司签订的《房屋承包经营合同》系双方真实意思表示，该合同无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。根据合同约定，承包期至2017年12月31日，届满时如北京龙玺公司可继续拥有涉案房屋租赁使用权，承包期延长至2019年12月31日，无需另行签订新合同。现双方均确认合同实际履行至2018年3月31日，之后北京龙玺公司未再与涉案房屋所有权人续约，金圣术亦知晓此事，故双方之间的合同权利义务终止，北京龙玺公司并不存在违约行为。另，根据合同约定，承包经营期满或本合同终止后，如未出现归因于金圣术的违约责任，且金圣术按照本合同约定期限及条件向北京龙玺公司返还承包房屋，北京龙玺公司应在本合同终止后十五个工作日内将保证金无息返还金圣术；合同期满后，金圣术将房屋内原有设备设施完好归还且双方不存在争议后，北京龙玺公司在十个工作日内将押金全部无息返还乙方。合同终止时，金圣术须将房屋装修无偿、完整地留给北京龙玺公司，否则金圣术承包经营保证金即设备使用押金不予退还。现双方的合同已终止，虽然金圣术对北京龙玺公司提交的移交清单不予认可，但移交清单系房屋交接单的附件，金圣术并未提交证据证明存在其他清单，故一审法院认可北京龙玺公司提交的移交清单真实性。根据该移交清单可知，北京龙玺公司向金圣术交付房屋时屋内存有大量物品，但合同终止后，金圣术并未将屋内原有设备设施完好归还北京龙玺公司，且未将房屋装修无偿、完整地留给北京龙玺公司，故根据双方约定，承包经营保证金及设备使用押金不予退还，一审法院对金圣术的诉讼请求不予支持。判决：驳回金圣术的诉讼请求。本院二审期间，北京龙玺公司提交：证据一，其与产权人北京机电院高技术股份有限公司签订的《房屋租赁合同》及产权人的承诺函一份，证明其与房屋产权人的房屋租赁关系自2005年12月已开始，于2010年5月17日续签房屋租赁协议，于2017年12月31日期满；证据二，1．3万厂房装修改造标准电力系统示意图，证明北京龙玺公司租赁厂房并进行装修改造，用以打造特色餐饮街区；证据三、四，北京龙玺公司与陈文彩、李蜜蜜分别签订的承包经营合同及设备交接清单，上述合同与金圣术的房屋承包经营合同的模式一致，合同均约定了设备交接清单，用以证明该公司向金圣术移交了物品移交清单中的设施设备。金圣术发表质证意见称：对证据一真实性无异议，但是与产权人签订的合同中约定不允许北京龙玺公司对外以经营或者其他方式转租；对证据二真实性无异议，与本案没有关联性；对证据三、四，与本案没有关联性。金圣术未提交新证据。二审庭审中，对于涉案合同终止履行的原因，金圣术表示因北京龙玺公司没有和产权人继续续约，故金圣术和产权人于2018年4月1日直接签订了租赁合同；北京龙玺公司表示其与产权人的合同在2017年12月31日到期，一直在磋商续租的情况，到2018年3月31日没有磋商成功，北京龙玺公司和产权人的租赁合同终止履行了，与金圣术之间的涉案合同亦终止履行。对于涉案房屋的交接问题，北京龙玺公司表示在与产权人之间的合同终止后，已将整个街区交还产权人，双方进行了交接，产权人给予以其一定的补偿，双方已履行完毕没有争议，但因金圣术未就涉案房屋与北京龙玺公司交接，导致北京龙玺公司在与产权人谈判时造成了困难，主要是金圣术和产权人直接签订了合同，导致产权人就不愿意与北京龙玺公司继续续约。对于北京龙玺公司拒绝退还金圣术保证金和押金的理由，北京龙玺公司称，涉案合同没有经过相关的交接，交接主要是返还租赁的房屋，返还移交清单上的设备和物品。金圣术认可双方合同终止后，未与北京龙玺公司进行交接，亦认可北京龙玺公司曾交接给其部分设施设备。保证金的目的和用途是体现在合同的第四条第二项，房屋要进行对比再跟产权人进行交接。本院查明的其他事实，与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点在于金圣术所交纳的经营保证金30万元及设备设施及装修使用押金3万元应否退还。对于经营保证金，依据涉案合同第四条第二项约定，承包经营期满或本合同终止后，如未出现归因于金圣术的违约责任，且金圣术按照本合同约定期限及条件向北京龙玺公司返还承包房屋，北京龙玺公司在本合同终止后十五个工作日内无息返还。现北京龙玺公司以金圣术未向其返还涉案租赁房屋为由，拒绝返还上述保证金。对此，本案中，涉案合同终止后，金圣术确未与北京龙玺公司就涉案房屋进行交接，但依据查明的情况，涉案合同终止的原因在于北京龙玺公司与产权人之间的合同终止，而金圣术已依据与产权人之间签订的合同继续占有使用涉案房屋，且根据北京龙玺公司自述，其已将包括涉案房屋在内的街区交接给产权人，产权人亦向其支付了相应补偿，其与产权人之间就双方合同的终止事宜不存在争议，故现要求本案双方当事人之间就涉案房屋另行交接已无必要和实际意义。此外，本案中，北京龙玺公司并未提供证据证实因金圣术未向其交还房屋的行为对其造成了经济损失，且亦无证据显示金圣术在涉案合同的履行过程中存在应承担的其他违约责任，现双方合同已经终止，对金圣术要求北京龙玺公司向其返还经营保证金的诉讼请求，本院改判予以支持。对于押金，依据涉案合同第五条约定，在合同期满后，金圣术将房屋内原有设备设施完好归还且双方不存在争议后，由北京龙玺公司在十个工作日内无息返还。本案中，依据双方陈述及北京龙玺公司提交的证据，北京龙玺公司确向金圣术交接了部分设施设备，但双方合同终止后，金圣术未将原有设备设施返还北京龙玺公司，故金圣术要求返还上述押金的条件尚未成就，一审判决驳回其该项诉求正确，本院予以维持。综上所述，金圣术的上诉请求部分成立，本院改判予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24434号民事判决；二、北京龙玺国际影视文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还金圣术经营保证金30万元；三、驳回金圣术其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6250元，由北京龙玺国际影视文化传播有限公司负担5681．8元（于本判决生效后7日内交纳），由金圣术负担568．2元（已交纳）。二审案件受理费6250元，由北京龙玺国际影视文化传播有限公司负担5681．8元（于本判决生效后7日内交纳），由金圣术负担568．2元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 霞审 判 员  何灵灵审 判 员  万丽丽二〇二一年八月十二日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  任 宇