贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4268号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢杰，男，汉族，1981年12月1日出生，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：郭成，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴娜，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄3号小区1栋2楼。统一社会信用代码：91520390085663363U。法定代表人：艾航。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州聚联律师事务所律师。上诉人谢杰因与被上诉人遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称全富房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初12389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢杰上诉请求：1．依法撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0322民初12389号民事判决书第二、三、四、五项，并在查清事实的基础上依法改判。2．改判被上诉人返还上诉人商铺租金、经营保证金、装修保证金及垃圾清运费等各项费用59921元。3．改判被上诉人承担商铺装修款37575元。4．驳回被上诉人一审反诉请求。5．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1．本案租赁合同解除的原因系被上诉人未能履行合同义务，导致涉案商铺周边环境道路不通，外部环境达不到对外营业条件，属于因被上诉人过错导致合同目的不能实现的情形，故被上诉人应当赔偿上诉人相应损失，即本案中的商铺租金、经营保证金、装修保证金、垃圾清运费以及商铺装修款。2．本案中被上诉人未提交消防验收合格资料，据上诉人所知，涉案商铺未进行消防验收，若属实，则上诉人与被上诉人的租赁合同应属无效合同。3．本案合同解除的原因系被上诉人过错导致，故被上诉人的一审反诉请求于法无据，应予驳回。全富房开公司在二审中未提交书面答辩意见。谢杰向一审法院起诉请求：1．解除谢杰与全富房开公司于2017年4月10日签订的东城国际智慧家居公园商铺租赁合同；2、判令全富房开公司返还谢杰商铺租金、保证金及垃圾清运费等各项费用59921元；3、请求判令全富房开公司承担谢杰商铺装修款37575元；4、本案的诉讼费由全富房开公司承担。全富房开公司向一审法院反诉请求：1．判决谢杰向全富房开公司赔偿剩余租期损失36231元；2．判决谢杰将案涉房屋腾空并恢复原状后返还给全富房开公司，还应支付至实际返还之日为止的占用费；3．反诉案件受理费由谢杰承担。一审法院认定事实：2017年4月10日谢杰作为乙方与全富房开公司作为甲方签订《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》（以下简称合同），约定：1、甲方将东城国际智慧家居公园项目8-2-06#、16#商铺（建筑面积合计84.24平方米）出租给乙方用于经营，乙方经营模式为自主投资、自主经营、自负盈亏；2、租赁期限为2017年9月1日至2022年1月31日，共计53个月；3、该商铺采取“先缴费、再使用、费完期满”的原则，乙方一次性向甲方交纳24个月租金，可享受36个月使用权，该物业租金为每月23元每平方米，24个月租金为46500元，该租金于合同签订日付清，2020年9月1日至2022年1月31日租金为每月23元每平方米，该物业所交租金使用权到期截止时间至2020年8月31日；4、乙方在签约时一次性缴纳经营保证金共计人民币10000元，此保证金是为了保证乙方遵循市场统一管理、合法经营和按时缴纳水电物业费用等方面正常运行，在租赁期满后乙方不违约或不欠费的情况下，房屋经甲方验收合格后60日内无息退还；5、在租赁期限内乙方不得提前退租或未经甲方书面同意擅自将物业转给给第三方；6、在乙方履行相关手续并交清费用的情形下甲方在2017年6月1日将本铺面交付乙方使用；7、乙方必须按约缴纳租金、水电费、物业管理费和其他费用，如超过30天，甲方有权收回房屋，不予退还乙方的经营保证金，不足部分甲方有权另行追偿；8、乙方如需对房屋进行装修，需书面报甲方同意，并支付装修保证金3000元，垃圾清运费421元；9、乙方必须在合同期满后5日内将租赁房屋在清洁、完好状况下交还甲方；10、其他。合同签订当日，谢杰向全富房开公司支付租金46500元、经营保证金10000元、装修保证金3000元、垃圾清运费421元。合同签订后全富房开公司将案涉标的物交付谢杰装修使用，在谢杰占有使用案涉标的物过程中，因全富房开公司经营纠纷致谢杰在一定时间内不能正常使用房屋，现谢杰已能正常使用案涉标的物。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：1．双方各自主张的损失及责任负担如何认定；2．合同解除后的法律后果。（一）谢杰与全富房开公司于2017年4月10日签订的《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。谢杰起诉要求解除合同，全富房开公司同意解除，故对谢杰所提第一项诉讼请求，予以支持。（二）关于双方各自主张的损失及责任负担如何认定的问题。谢杰在承租涉案商铺时，理应就相应的经营风险和商业因素进行考量，其并未提供证据证明无法继续经营的原因系全富房开公司的过错所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故在谢杰已经使用了涉案商铺的情况下，对其要求垃圾清运费及赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。结合全富房开公司经营纠纷、疫情发生致谢杰在一定期间内不能正常经营使用房屋的事实，酌情确定全富房开公司返还谢杰经营保证金10000元及装修保证金3000元，并扣减12个月租金84.24×23×12＝23250.24元，共计36250.24元。（三）合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，全富房开公司可以在租赁合同解除后要求谢杰返还商铺，故对全富房开公司的该部分诉讼请求予以支持。其次，按照双方签订的《合同》的约定，谢杰应在2020年9月1日向全富房开公司缴纳房租，但谢杰至今仍占用涉案商铺的情况下，未向全富房开缴纳房租，必然给全富房开公司造成经济损失，故谢杰应按照《合同》的约定向全富房开支付即从2020年9月1日起至实际返还清洁、完整的商铺之日为止的房屋占用费，每月为84.24×23＝1937.52元。关于全富房开主张的剩余租期损失，因双方签订的合同已解除，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除谢杰与遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于2017年4月10日签订的《东城国际智慧家居公园商铺租赁合同》；二、由谢杰在本判决生效之日起十日内将东城国际智慧家居公园项目8-2-06#、16#商铺在清洁、完好的状况下返还遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，如有损坏由谢杰在本判决生效之日起五日内修复；三、由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向谢杰退还租金、经营保证金、装修保证金合计36250.24元；四、由谢杰在本判决生效之日起十日内向遵义全富建材城房地产开发有限责任公司支付2020年9月1日起至谢杰实际返还东城国际智慧家居公园项目8-2-06#、16#商铺日止的租金或房屋占用费每月1937.52元；五、驳回谢杰的其他诉讼请求，遵义全富建材城房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费1120元（已减半收取），由谢杰负担910元，由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担210元，反诉案件受理费355元（已减半收取），由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于双方各自主张的损失及责任负担如何认定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案系由民法典施行前的法律事实引起，且法律、司法解释并未另行规定，故本案应当适用当时的法律、司法解释规定。关于合同效力问题。上诉人以本案可能存在《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》情形认为本案合同应属无效合同。对此，本院认为，该函复已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，且上诉人未能提供其他能够证明本案合同无效的证据，故上诉人的该项理由于法无据，本院不予采纳。关于合同解除后双方当事人的责任分配问题。根据双方当事人签订的《商铺租赁合同》第二条规定：“乙方（上诉人、承租人）经营模式：自主投资、自主经营、自负盈亏。”本案谢杰签订合同的目的在于租赁涉案商铺开展经营活动，因此在涉案房屋已交付给谢杰，且能够正常使用后，全富房开公司已经履行合同主要义务，谢杰签订合同的目的业已实现，至于是否盈利，则属于正常商业风险，应由谢杰自负盈亏，因现有证据无法证明无法继续经营的原因系全富房开公司的过错所致，并且谢杰对于商铺外部环境的所指的具体情形，以及该情形是否与合同目的的实现有充分因果关系亦无说明，故谢杰所持商铺周边环境道路不通，外部环境达不到对外经营条件导致合同目的不能实现的理由不够充分，本院不予采纳。据此，本案解除合同的原因不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”规定的情形；而是属于双方当事人协商解除的情形，应当根据前述法律第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合本案合同履行情况认定双方应当承担的责任；故上诉人要求被上诉人承担合同解除后的全部损失的主张理由不充分，综合被上诉人经营纠纷致使上诉人经营遭受影响的事实，一审法院判决被上诉人返还上诉人经营保证金、装修保证金、租金36250.24元合理合法；综合上诉人在占用商铺的一段时间内未支付相应费用的事实，一审法院关于上诉人应当在合同解除后返还房屋并支付占用商铺期间的租金和商铺占用费的认定亦并无不当，本院予以支持。综上所述，谢杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1120元，由谢杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 亿审 判 员  贺灿灿审 判 员  娄 强二〇二一年八月五日法官助理  陈星宇书 记 员  胡汝静