北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再90号上诉人（原审原告、反诉被告）：仝京红，女，1967年5月16日出生，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：于宗洋，北京明税律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖春华，北京明税律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京玫瑰坊时装定制有限责任公司，住所地北京市西城区西四北大街大红罗厂22号半地下室131室。法定代表人：郭某，总经理。委托诉讼代理人：李吉伟，北京市富程律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙朋，北京市富程律师事务所律师。北京玫瑰坊时装定制有限责任公司（以下简称玫瑰坊公司）与仝京红合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2018年12月11日作出（2018）京0105民初1919号民事判决。玫瑰坊公司不服，上诉至本院。本院于2019年3月20日作出（2019）京03民终3836号民事判决，驳回上诉，维持原判。玫瑰坊公司不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年10月30日作出（2019）京民申5353号民事裁定，提审本案，并于2019年12月31日作出（2019）京民再300号民事裁定，撤销本院（2019）京03民终3836号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1919号民事判决，将本案发回重审。北京市朝阳区人民法院另行组成合议庭进行审理，于2021年4月20日作出（2020）京0105民再31号民事判决。仝京红不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仝京红及其委托诉讼代理人于宗洋、赖春华，被上诉人玫瑰坊公司之委托诉讼代理人李吉伟、孙朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仝京红上诉请求：1．撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民再31号民事判决；2．玫瑰坊公司立即腾退非法占用的涉案房屋；3．玫瑰坊公司按照约定的每月6万元标准支付占用使用费，直至腾退之日；4．玫瑰坊公司按照约定的每月18万元标准支付违约金，直至腾退之日；5．驳回玫瑰坊公司的全部反诉请求；6．玫瑰坊公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．租赁合同合法有效并已履行完毕，应得到法律保护。玫瑰坊公司认可房屋租赁合同真实性，原审判决违反合同意思自治原则，以不符合“日常生活逻辑”和“房屋租赁市场运行规律”为由，否定租金约定的合理性，进而判定房屋租赁合同无效。法官应根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国合同法》等法律明文规定判定房屋租赁合同的效力，而不得滥用自由裁量权。首先，关于礼品卡抵租金，这是房屋租赁合同的明确约定。仝京红在房屋租赁合同期间，在玫瑰坊公司使用礼品卡购置了近百万元价值的衣物，这部分租金约定也已履行。其次，关于货币租金，在2005年至2015年偿还涉案房屋按揭贷款期间，月供额在五万至六万之间，略低于当时的月租金水平。仝京红将涉案房屋作为投资，通过“以租养贷”不仅获得房产升值的实益，在还清按揭款后还有稳定的租金现金流，是明智的选择。并且，对于出租人而言，避免房屋空置是首要考虑。涉案房屋按揭贷款于2015年偿还完，当时同等地段房屋售价和租金水平相比十年前都已经大幅上涨。玫瑰坊公司找仝京红协商续租时，要求按照原来的租金“续着走”续租五年，仝京红考虑玫瑰坊公司经营中可能存在资金周转困难，同意租金保持不变、但只续租二年，等到期后再根据市场价调整租金。房屋租赁合同到期前，双方协商上调租金，并讨论出售的事宜。期间，仝京红与玫瑰坊公司的负责人郭某2微信通话。郭某2在通话中询问售价，并表示：虽然有意购买，但现在经营困难，资金紧张，从其他人那里也很难筹到钱。显然，玫瑰坊公司对涉案房屋归属于仝京红毫无争议。2．以“借名买房”为由提起的反诉是玫瑰坊公司恶意制造的一起虚假诉讼，请求法院将本案移送司法机关，追究玫瑰坊公司及相关人员的刑事责任。首先，仝京红持有能够证明涉案房屋产权权属的最重要文件的原件，即产权证和购房合同，是涉案房屋唯一合法登记产权人和买受人；首付款2835360元全部由王某支付，其中二百万系支票转账。原审判决根据所谓开发商出具的收据上的记载，认定首付款与王某无关，违反民事优势证据规则，也不符合“生活常识的逻辑”。其次，玫瑰坊公司与仝京红之间，既没有书面“借名买房协议”,也没有与仝京红协商借名买房的直接、间接证据。原审判决称，“佳农公司出具的证明，张某证言均能证明当时是玫瑰坊公司有意愿积极购买房屋。”但是，所谓开发商的“证明”因其只有法人盖章而没有其法定代表人或授权代表的签字，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条，不符合证据形式要件，故不能作为裁判的依据；作为当年向涉案房屋按揭贷款银行出具贷款人资格《法律意见书》的玫瑰坊公司的证人张某，出庭作证时也没有承认其本人亲自见证或目睹玫瑰坊公司与仝京红之间进行借名买房协商或存在借名买房协议（口头或书面）。对于“借名买房”这一关键争议事实，不只要看玫瑰坊公司是否有借名意愿，还要看仝京红有无出名意愿。原审判决将玫瑰坊公司非法出租取得的房屋租赁合同也作为证据采信，严重违反证据合法性要求的规则。（二）主审法官违反程序，严重侵害仝京红的诉讼权利。运用举证责任分配规则不当，违反物权法、民事诉讼法等相关规定，造成本案严重司法不公。如：要求仝京红承担支付首付款举证责任，采信漏洞百出的玫瑰坊公司首付款收据，任意推定“借名”约定存在。本案开庭审理期间，法庭未依法组织双方充分进行交换证据和质证，对仝京红的关键证据，郭某2与仝京红的微信通信等，完全漠视。请求保护产权人的合法利益。玫瑰坊公司二审辩称，不同意仝京红的上诉请求和理由，请求驳回仝京红的全部上诉请求，支持玫瑰坊公司的反诉请求。第一，玫瑰坊公司在历次庭审中的陈述的观点、证据作为答辩的一部分。第二，仝京红的全部陈述均不是事实，所陈述的全部理由和观点不能成立，全部请求不应予以支持。一审判决未对房屋租赁合同效力进行判决，上诉状所述不属实。租赁合同中有关礼品卡的内容，综合本案其他证据足以证明，仝京红主张该礼品卡金额抵作租金与事实不符，一审法院依法不予认定，完全符合证据内容。关于房屋租金，一审判决针对客观实际情况将2005年至2015年期间房租有关情况进行了综合评价，与客观事实相符。仝京红所主张的10年期间租金没有变化，其他的租金内容与客观事实完全不致。仝京红关于有关双方商讨租赁合同的内容不是事实，玫瑰坊公司在再审和原审中已经多次向法庭如实陈述双方之间所订立的租赁合同并非真实意思表示，只是玫瑰坊公司股东郭某、郭某2应王某的请求，给仝京红母女打的生活费。关于其他内容，包括微信通话等与事实不符，请求合议庭重审一审法院庭审记录，和本案原审的庭审记录。其上诉状所述一审法院对其提交的证据不予理睬，与事实不符。本案是仝京红以腾房的事由提出诉讼，玫瑰坊公司依法提出反诉，要求办理产权转移登记手续，符合规定北京市高级人民法院的有关指导意见。玫瑰坊公司占有、使用、处分案涉房屋，并非基于租赁合同产生的权利，而是基于双方之间借名买房的关系，且玫瑰坊公司全部支付购房款和贷款、物业费、供暖费的基础上，开发商向被上诉人交付房屋起，被上诉人则具有权利至今。仝京红仅以形式上的租赁合同，否定借名买房关系，理由不充分，要求腾房的诉讼请求没有法律依据。仝京红向一审法院起诉请求：1．要求玫瑰坊公司立即腾退北京市朝阳区×路×号2号楼B座房屋；2．要求玫瑰坊公司参照合同约定的每月6万元租金标准支付自2017年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费；3．要求玫瑰坊公司按照每月18万元的标准支付自2017年7月1日至实际腾退之日止的违约金；4．诉讼费由玫瑰坊公司承担。事实与理由：2015年6月30日前，仝京红以不定期的租赁形式将北京市朝阳区×路×号2号楼B座房屋（以下简称B座房屋）出租给玫瑰坊公司，使用期限近十年。2015年6月30日，双方签订书面房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租金每月6万元。合同履行期限届满后，双方对租金没有达成一致，仝京红决定不再续约，要求玫瑰坊公司腾退B座房屋，但玫瑰坊公司拒绝腾退。因此，仝京红诉至法院，以维护合法权益。玫瑰坊公司一审辩称，仝京红主张的B座房屋购房款全部由玫瑰坊公司支付，实际上是玫瑰坊公司借仝京红名义购买的B座房屋，玫瑰坊公司是B座房屋实际所有权人。借名买房具体事宜都是郭某和仝京红的名义丈夫王某商谈的，郭某与王某是朋友关系，仝京红只是去签了合同，现在我们联系不上王某，B座房屋购房合同解除抵押银行让仝京红拿走后再未返还玫瑰坊公司，所以仝京红有合同原件。开发商最清楚把房子卖给谁，谁付的款，因为我们开始以自己名义购买，后发现以公司名义购买难以贷款，采用6个自然人名称购买了B、C、D三座房屋，开发商已出具证明是我们借名购买。购房后我们一直实际使用，并将三套房屋进行了改造。玫瑰坊公司与仝京红于2015年6月30日签订房屋租赁合同，因为当时王某涉嫌犯罪，仝京红和王某有孩子，只是一种形式，目的是用作玫瑰坊公司向仝京红提供生活费用的依据，同时也是玫瑰坊公司财务做账所需，并非是双方建立了真实的房屋租赁关系。另外，即使仝京红主张的房屋租赁关系存在，其要求的违约金数额也明显过高。玫瑰坊公司不同意仝京红的诉讼请求。玫瑰坊公司在一审提出反诉请求：1．要求仝京红协助办理B座房屋所有权转移登记手续；2．诉讼费用由仝京红承担。事实与理由：2004年，玫瑰坊公司欲购买包括×项目2号楼B、C、D座房屋在内的三套房屋，但因玫瑰坊公司成立不久，经营规模较小，不符合批贷条件。经各方协商，玫瑰坊公司借用仝京红、郭某、王某2等人名义购买了森根国际项目2号楼B座、C座和D座三套房屋，向开发商支付了三套房屋的首付款共计8560480元，并以仝京红、郭某、王某2名义与华夏银行北京亚运村支行（以下简称华夏支行）办理了银行按揭贷款手续。2005年8月，玫瑰坊公司办理了三套房屋的入住手续并实际使用三套房屋。2005年7月开始，玫瑰坊公司按月向华夏支行偿还三套房屋的按揭贷款，直至2015年6月将B座房屋的全部按揭贷款还清。除仝京红与玫瑰坊公司就B座房屋发生争议外，其余两套房屋的被借名人郭某、王某2等人对借名购房事实均没有异议。仝京红利用双方之间多年的交情，骗取玫瑰坊公司的信任与其签署房屋租赁合同，事实上，双方并不存在房屋租赁关系。因此，玫瑰坊公司提起反诉，以维护合法权益。仝京红对玫瑰坊公司反诉辩称，根据物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。就登记生效的物权变动而言，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况等事项与真实情况保持一致。主张物权变动一方，必须提供优势证据证明记载事项与真实情况不一致。根据北京市高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件审理指导意见，在借名买房争议中，主张确认房屋所有权或要求登记人办理过户登记的借名人，应完成对其购房出资之间存在借名登记约定这两项事实的举证责任，否则，应承担举证不能的法律后果。仝京红持有B座房屋的商品房买卖合同和房屋所有权证原件，系B座房屋唯一登记的权利人。玫瑰坊公司声称首付款由其出资、按揭贷款由其全部清偿，缺乏任何有效证据支持。事实上，B座房屋首付款系由仝京红安排案外人王某办理，其中15%使用现金、85%使用第三方公司支票支付。双方在2016年签订的房屋租赁合同中对此予以说明，即玫瑰坊公司在本协议签订前，已实际经营使用和管理租赁房屋。玫瑰坊公司自2005年至2015年期间向仝京红名下银行账户支付的款项，实为向仝京红支付的房屋租金。玫瑰坊公司主张借名买房，毫无事实根据，请求法院依法驳回玫瑰坊公司反诉请求。一审法院认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：仝京红提交了商品房买卖合同、房屋所有权证、房屋租赁合同、银行明细清单、贷款结清证明。仝京红以上述证据证明其购买了B座房屋，系B座房屋所有权人，同时证明双方存在租赁关系。玫瑰坊公司对仝京红提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、房屋租赁合同的真实性均没有异议，但不认可仝京红主张的证明目的；对仝京红提交的银行明细清单表示无法确认，但确认以转账方式向仝京红支付过生活费；对仝京红提交的贷款结清证明表示无法确认。玫瑰坊公司提交了以下证据，第一组证据是商品房买卖合同复印件及房屋所有权证复印件，证明玫瑰坊公司借用仝京红等人名义购买包括B座房屋在内的三套房屋。第二组证据是资金往来发票、转账汇款单、收据、说明，证明玫瑰坊公司支付了包括B座房屋在内的共计三套房屋的首付款8560480元。第三组证据是B、C、D座房屋华夏支行回单、开户通知书、银行个人业务申请表、华夏银行卡，玫瑰坊公司支付三座房屋律师费用凭证，证明仝京红配合玫瑰坊公司于2005年6月前往华夏支行办理了按揭贷款。第四组证据是银行存款回单，证明玫瑰坊公司偿还了银行按揭贷款。第五组证据是B、C、D座房屋公共维修基金、契税、印花税发票、入伙通知书以及装修费凭证，证明玫瑰坊公司缴纳了公共维修基金、契税、印花税，办理了B座房屋入住手续，对B座房屋进行了装修，是实际购房人。第六组证据是北京佳农新贸易发展有限公司（以下简称佳农公司）于2017年9月20日和同年12月5日出具的说明、证明及收据，说明内容是“2005年，北京玫瑰坊时装定制有限责任公司（玫瑰坊公司）的郭某与我司洽谈要购买我公司开发的×项目2号楼B、C、D座，并用于该公司的办公。后在签订购房合同时，郭某说由于当时玫瑰坊公司不具备购房银行贷款的资格和条件，所以上述三套房屋由玫瑰坊公司以个人名义贷款购买。后我司与仝京红签订了2号楼B座房屋；与郭某2、郭某签订了2号楼C座房屋购房合同；与王某2、曹某签订了2号楼D座房屋购房合同，但该三套房屋的手续当时均由郭某统一到我公司办理，当时郭某称玫瑰坊公司资金紧张，向我司借款2135048元，用于支付B、C、D三套房屋的部分首付款。后来借款本息玫瑰坊公司于2005年10月01日至2007年9月30日期间向我公司偿清。特此证明！”。证明内容是“收据号为：0268456、0268454、0268453、0752461、0752463、0752468、0752467、0752466的购房款均为北京玫瑰坊时装定制有限责任公司交纳。特此证明。”收据是佳农公司于2007年和2008年期间为玫瑰坊公司开具的房款收据。证明玫瑰坊公司借用仝京红名义购买B座房屋。第七组证据是律师向银行出具的法律意见书并在北京市高级人民法院出庭作证，证明见证律师参与了B座房屋办理按揭贷款的全过程，并知晓玫瑰坊公司借名买房的事实。第八组证据是玫瑰坊公司和北京缔之衣管理顾问有限公司工商登记信息，证明王某是北京缔之衣管理顾问有限公司股东，玫瑰坊公司和北京缔之衣管理顾问有限公司存在关联关系，玫瑰坊公司基于与王某之间的关系，商定由玫瑰坊公司借用仝京红名义购买B座房屋。第九组证据是社保缴费记录，证明玫瑰坊公司一直为仝京红缴纳社保费用，玫瑰坊公司借用仝京红名义购买B座房屋符合情理。第十组佳农公司的《补充说明》、物业公司《证明》、王某2、曹某、郭某、郭某2、赵某证言欲证明购买三套房屋都是玫瑰坊公司洽商，与仝京红系借名买房。第十一组玫瑰坊公司将B座房屋部分出租，证明享有处分、收益权；第十二组B座房屋自入住以来物业费、供暖费、水电费单据以证明全部由玫瑰坊公司交纳；第十三组证据玫瑰坊公司为偿还向北京碧水庄园房地产开发有限公司（以下简称碧水公司）借款200万元支付首付款，向他人筹措资金用以还款的相关证据。2019年11月5日，永正制衣（天津）有限公司出具的情况说明，2005年期间该公司曾与玫瑰坊公司发生过业务往来，目前双方已无未结清款项及债权债务关系。仝京红对玫瑰坊公司提交第一组至第五组、第七组至第九组证据的真实性均没有异议，但对玫瑰坊公司的证明目的不予认可。仝京红确认按揭贷款由玫瑰坊公司偿还，但表示玫瑰坊公司代仝京红偿还按揭贷款以折抵应付仝京红的租金。仝京红对玫瑰坊公司持有B座房屋公共维修基金、契税和印花税发票原件，表示不清楚为何由玫瑰坊公司持有。仝京红对玫瑰坊公司提交的第六组证据不予认可。仝京红认可第十二组证据真实性，对其他补充证据证明目的均不予认可。2004年，仝京红作为买受人与出卖人佳农公司签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买建筑面积为885．67平方米的B座房屋，单价为每平方米8000元，总金额7085360元，首付2834144元，其余4251216元向华夏支行申请六成十年个人商业用房贷款。合同签订后，仝京红与华夏支行签订按揭贷款合同。玫瑰坊公司提交2004年10月20日至2005年6月20日，佳农公司出具的收据原件，其中部分收据上写明交款人王某，交款理由为玫瑰坊公司购买房屋预付款。贷款实际由玫瑰坊公司偿还，自2005年7月至2015年6月，玫瑰坊公司每月向仝京红、郭某2、王某2每人名下银行卡内存款5万元左右用于偿还银行贷款。仝京红主张上述还款方式实质为以租养贷。自入住后，B座房屋物业费、供暖费等相关费用，仝京红认可均由玫瑰坊公司交纳。2005年5月12日，玫瑰坊公司缴纳了B座房屋公共维修基金、契税和印花税。同年8月22日，佳农公司向仝京红发送入伙通知书，通知仝京红办理交接验收手续，原件由玫瑰坊公司持有。随后，玫瑰坊公司接收B座房屋并在装修后投入使用。2005年10月18日，北京市建设委员会填发编号为京房权证市朝私字第XXXX号房屋所有权证，载明房屋所有权人仝京红，房屋坐落朝阳区×路×号2号楼B座。设定他项权利摘要载明权利人为华夏支行，权利种类为抵押登记，权利价值425万元，设定日期2006年1月5日，约定期限2005年12月27日至2015年6月20日，注销日期2015年10月15日。2015年6月20日，B座房屋贷款本息结清。B座房屋的商品房买卖合同原件和房屋所有权证原件由仝京红持有。玫瑰坊公司主张因办理完毕抵押注销手续后，银行只同意将房屋所有权证原件等资料交给仝京红本人，故其持有原件后未交回。2015年9月8日，仝京红作为甲方与乙方玫瑰坊公司签订房屋租赁合同。主要内容是，甲方将B座房屋出租给乙方。租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租赁期限届满后，双方终止合同的，甲方有权收回房屋；乙方有意续租的，双方可重新签订房屋租赁合同。乙方在本协议签订前，已实际经营使用和管理租赁房屋，并对房屋主体结构进行了改建和装修。鉴于乙方已对房屋进行实际使用和管理的事实，乙方已对房屋的主体及配套设施、设备受损和完备情况、房屋所有工程手续等其他现状充分了解并认可，如房屋在双方签约后出现任何影响乙方经营使用的情况，乙方自行承担因此发生的所有损失和费用，甲方对此不承担任何法律责任。租金由两部分组成，一部分是乙方交纳甲方的货币，一部分是乙方向甲方提供的衣服采购待遇，具体为：1．货币部分租金为每月6万元（不含税），交纳租金产生的税费由乙方承担，甲方可协助乙方办理租金发票；乙方每年给付甲方3万元的礼品卡十张，共计价值30万元，甲方持礼品卡可按乙方VIP特惠价即正常售价的7折价格在乙方处采购和定制衣服，十张礼品卡需在一年内消费完毕，不能跨年使用；租金交纳方式为预付季度租金，即乙方在一个季度即三个月的租赁期限届满前30日内，以现金或银行转账方式向甲方交纳下一个季度的租金；乙方于本合同签订后5日内向甲方支付第一季度即2015年7月1日至2015年9月30日的租金人民币18万元。乙方迟延交纳租金，应当在甲方的书面催告通知规定的期限内缴清款项，迟延履行期间，乙方每日按逾期付款额的万分之三向甲方支付违约金；乙方迟延支付租金超过30日或未支付水电费用累计超过三次，甲方有权解除合同；本合同终止或解除后，若乙方未能按约交付房屋，则每逾期一日，需向甲方缴付相应的滞纳金，标准为房屋合同终止前日租金的三倍。本合同期满后，乙方按约定将房屋按原状交付甲方，不得有任何改变或破坏房屋既有状态的行为，否则乙方应承担支付其违约行为而使甲方发生的所有费用和造成的全部损失。甲方承诺，租赁期满时，在同等条件下，乙方具有优先承租权。双方对合同第八条第五项理解存在分歧，内容为：“合同生效后，甲方向乙方提供办理使用房屋进行工商注册所需的房产证明文件，并协助乙方办理房屋在甲方名下项目的变更手续，但对于乙方办理注册和变更手续的费用和结果不承担任何责任。”佳农公司通知交房后，由玫瑰坊公司接收了×项目2号楼B、C、D座，将三座楼每一平层全部打通后用作办公用房，三座房屋均由玫瑰坊公司装修。北京天驰君泰律师事务所律师张某在北京市高级人民法院再审审理期间出庭作证，2005年3-4月，作为北京市新世达律师事务所律师受华夏银行委托为北京佳农新贸易发展有限公司开发的×项目个人商业按揭贷款项目。玫瑰坊公司购买2号楼B、C、D三套房屋，以公司名义贷款只能办理抵押贷款，需要产权证后才能放款，期限一年。如果以个人名义贷款，贷款期限十年。初步选定郭某2、郭某、曹某作为名义购房者，后经华夏银行评估，因单笔贷款金额太大，每套房屋需要两个自然人作为共同借款主体。后玫瑰坊公司用郭某2、郭某名义购买一套、曹某、王某2名义购买一套、王某、仝京红名义购买一套。张某为玫瑰坊公司出具法律意见书，原件保留在华夏银行。六个自然人在张某面前签署《法律意见书》，相关事宜一直与郭某联系，三套房屋律师费均由玫瑰坊公司支付。玫瑰坊公司提交郭某2、郭某、曹某、王某2证言，四人证明玫瑰坊公司以四人名义贷款购买森根国际项目2号楼B、C、D座，贷款均由玫瑰坊公司偿还，目前房屋所有权证转移登记正在办理中。玫瑰坊公司提交租赁合同及租金收款凭证：2005年5月至2008年4月将B座房屋2层出租给北京东方利禾设计院。2010年6月至2011年4月将B座2层出租给北京东方艾地景观设计有限公司。玫瑰坊公司成立于1997年5月8日，为自然人投资或控股的有限责任公司，公司股东为郭某2、郭某、曹某。玫瑰坊公司主张其法定代表人与王某为朋友关系，2009年王某涉嫌犯罪，为了照顾其配偶，虽然仝京红未在其公司工作但为其缴纳了2009年5月至2017年4月社会保险，直至本案再审期间仝京红才表示她和王某有孩子但未结婚。仝京红对玫瑰坊公司的上述主张不予认可，主张王某与郭某等人相熟，所以为其缴纳了社会保险，王某从未被追究刑事责任，自己不存在被玫瑰坊公司帮助的情况。玫瑰坊公司提交北京顾嘉伟业房地产经纪有限公司出具证明，于2015年11月委托其公司办理×项目2号楼B、C、D座房产过户事宜，在办理填报房产网签过户手续时，发现该项目没有向社会公示信息，无法办理网签过户手续。目前，玫瑰坊公司如需继续办理房产过户手续，需向有关部门办理解密和信息公开事宜后，可代其继续办理房产网签过户手续。北京市高级人民法院审理期间，玫瑰坊公司向该院提供担保后申请财产保全查封B座房屋，支付财产保全费5000元。北京市高级人民法院作出裁定书，现B座房屋在查封状态。一审法院认为：本案争议焦点为双方是否有“借名买房”的事实。仝京红和玫瑰坊公司分别提交证据来看，双方各自持有B座房屋相关购房资料原件，各自对对方持有相关购房资料原件作出一定解释，从现有证据分析判断，本院认定玫瑰坊公司主张成立。理由是，第一，仝京红虽主张自己是B座房屋所有权人，但未提交其支付首付款相关证据。玫瑰坊提交其支付B、C、D座房屋首付款、装修费、公共维修基金和契税发票，现有证据能证明B座房屋首付款由玫瑰坊公司支付、全部按揭贷款由玫瑰坊公司清偿。第二，首付款中一部分虽系王某向其他公司借取，但玫瑰坊公司能够证明由其实际偿还。且王某在向佳农公司支付首付款时，收据上明确注明玫瑰坊公司购买房屋款，亦能证明该款与王某无关。双方均无法提交王某联系方式，对此亦无法再一步查明。第三，“借名买房”约定可以是书面约定，也可以是口头约定。玫瑰坊公司于2004年10月开始陆续支付首付款，2005年3月24日仝京红与佳农公司签订房屋买卖合同，仝京红主张委托王某支付首付款证据不足，法院难以采信。关于B座房屋，佳农公司出具的证明，张某证言均能证明当时是玫瑰坊公司有意愿积极购买房屋。房屋交付后十多年均由玫瑰坊公司实际使用，其打通B、C、D座房屋，对房屋进行了实质上变动，玫瑰坊公司对房屋进行装修、转租、交纳各种费用，但双方无任何直接沟通交流记录，玫瑰坊公司自行负担各项费用，包括偿还银行贷款、对外出租房屋、装修、交纳供暖费、物业费、契税等。仝京红提交2015年双方律师沟通租赁合同文本签署内容公证书（该公证书电子邮件内容不完整），本案审理期间要求仝京红本人出庭并提交电子邮件，仝京红均予拒绝。第四，双方于2015年9月8日签署房屋租赁合同，对租赁期限、租金支付方式及数额等主要事项进行了约定。双方在合同中未约定生活费用，玫瑰坊公司主张以签署房屋租赁合同方式向仝京红支付生活费，仝京红虽不予认可，但依仝京红所述玫瑰坊公司支付30万元当年有效礼品卡抵作租金，依日常生活逻辑如果以该款抵作租金，无法约定是当年有效。双方均认可租金远低于市场价，且玫瑰坊公司使用房屋十余年租金价格基本无变化，不符合近十余年北京房屋租赁市场运行规律。依法律规定，不动产登记簿登记与真实权利人不一致的，真实权利人要求办理所有权转移登记应予准许，故玫瑰坊公司之诉讼请求本院予以支持。仝京红主张双方为房屋租赁合同关系，要求玫瑰坊公司支付使用费、违约金、腾退房屋等诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、原告（反诉被告）仝京红于本判决生效之日起十日内协助将北京市朝阳区×路×号2号楼B座房屋转移登记给被告（反诉原告）北京玫瑰坊时装定制有限责任公司名下。二、驳回原告（反诉被告）仝京红之诉讼请求。二审中，仝京红向本院申请王某出庭作证。王某当庭述称：案涉B座房屋的首付款283万元是王某本人支付，产权人为仝京红。玫瑰坊公司所谓借名买房的说法是虚构的，玫瑰坊公司负责人郭某曾联系王某，要其配合提供虚假陈述，被其拒绝。经法庭询问，王某自述其与仝京红为夫妻关系，目前已分居，但未办理离婚手续，无法提供结婚证，认可与仝京红有一个女儿。原审期间，法院和仝京红没有联系过其出庭。王某与玫瑰坊公司有业务关系，与郭某、郭某2是朋友关系。王某参与了购房的全部过程，共交过5次左右首付款，第一笔200万元大概是在2005年4月从碧水公司借的，其余都是现金，借款的时候没写借条，在财务的出款凭证上签字了。关于为何有关收据上写的是玫瑰坊公司购买房屋预付款，王某表示当时没注意。购房贷款不是王某还的，当时买房的时候其已与郭某、郭某2商量好将房屋租给玫瑰坊公司使用，租金还银行贷款。王某表示首付款的资金来源是其做生意赚的钱，借款200万元已通过碧水集团有限公司的董事长于成波偿还，因为金额比较大，应该是通过支票还的，肯定不是现金，大约一年左右就还清了，还款没有手续。玫瑰坊公司认为，王某所述不实，与在案证据相悖。案涉房屋第一次交款时间是2004年10月，经办人就是王某，而向碧水公司借款时间是2005年4月7日。2004年10月开始支付的定金和首付款，当时仝京红没有签署购房合同。王某与仝京红之间具有特定关系，王某的证言不具有证明效力，不应被采信。仝京红本人出庭应诉。庭审中，仝京红以涉及个人隐私为由拒绝回答其与王某之间的关系，仅表示两人有一个女儿，是事实婚姻，但又称王某领取的结婚证，其本人没有去。仝京红自述二人已分居，未回答是否已办理离婚手续。经法庭询问，仝京红表示购房手续均为王某办理。仝京红对案涉房屋的贷款金额、偿还贷款的本金及利息金额、首付款的支付情况、还贷方式、房屋交付验收情况、2005年至2015年租金标准、玫瑰坊公司交纳租金总金额、玫瑰坊公司持有公共维修基金、契税、印花税发票等原件的原因及上述税费缴纳情况等问题，均称记不清楚了。另，本院在一审基础上补充查明以下事实：关于玫瑰坊公司提及的王某涉嫌刑事犯罪的情况。一审法院2020年7月7日庭前会议笔录显示：仝京红的委托诉讼代理人表示，应该是王某从公司挪用了40万资金给其父亲急用，王某的两个合作人知晓这个事情后勒索王某2亿，王某很生气没答应，这两个合伙人就举报了他。当时确实进行了调查，但最后应该是按无罪处理的。王某在二审出庭时，否认其在2015年因涉嫌犯罪被处理过。关于200万元的借款和还款情况。仝京红主张2005年4月7日王某向碧水公司借款200万元，用于支付购买案涉B座房屋的第一笔首付款，为此仝京红在一审法院审理期间提交了一份《借据》，“兹借北京碧水庄园房地产开发有限公司人民币贰佰万元整。还款日期：2005年12月31日还人民币壹佰万元整；2006年12月31日前还人民币壹佰万元整。支票抬头：北京佳农新贸易发展有限公司。此深表谢意！”借款人处有王某签名，落款日期为2005年4月7日。仝京红表示上述借款系王某偿还，为此提交2020年1月7日碧水集团有限公司出具的《情况说明》，载明：“2005年4月7日王某向我公司借款贰佰万元整，支票号码为：13050180。王某用以下方式归还我公司借款：于2005年12月通过永正制衣（天津）有限公司支票还款50万元；2006年3月通过永正制衣（天津）有限公司支票还款20万元；2007年12月现金还款20万元，通过玫瑰坊公司支票还款10万元；2008年3月现金还款100万元。”仝京红未说明王某是如何取得上述还款中其他公司的支票。玫瑰坊公司则主张，玫瑰坊公司委托王某向碧水公司借款200万元用以支付B、C、D座三套房屋首付款，为此提交了2005年4月11日佳农公司记账凭证，记账凭证载明该200万元系收玫瑰坊公司款。玫瑰坊公司还表示，该借款由玫瑰坊公司偿还，还款系委托王某代交给碧水公司财务，还款资金来源：2005年12月，永正制衣（天津）有限公司支付玫瑰坊公司的货款支票50万元；2006年3月，永正制衣（天津）有限公司支付玫瑰坊公司的货款支票20万元；2007年12月，玫瑰坊公司支票10万元、现金20万元；2008年3月，借用案外人张也现金100万元。2019年11月5日永正制衣（天津）有限公司出具的《情况说明》，证明在2005年期间与玫瑰坊公司有业务往来；2019年10月28日张也出具的《借款说明》，证明2008年2月郭某2找张也借款100万元，用于玫瑰坊公司偿还碧水公司借款，张也出借给玫瑰坊公司100万元现金，使用期限为1年。×物业部2019年9月9日出具的《证明》载明：“北京玫瑰坊时装定制有限责任公司于2005年与我办理了入住园区2B、2C、2D办公区的相关手续。同期玫瑰坊时装定制公司与我物业部办理了装修备案手续，对其入住的三个办公区开始装修。同年装修结束后，该公司搬入我园区的2B、2C、2D办公区开始在此办公。北京玫瑰坊时装定制公司自2005年入住2B、2C、2D至今，一直是该公司自用。办公区的所有费用均由北京玫瑰坊时装定制有限责任公司定期支付给我物业部（包括：物业费、供暖费、制冷费、维修费、水电费等）。”另查，案涉B座房屋的购房合同签订于2005年3月24日，总房款金额为7085360元，首付款金额为2835360元，贷款金额为425万元。一审判决对此节认定有误，本院予以纠正。经询，双方均否认案涉B座房屋系双方共同投资，亦不主张双方之间就案涉B座房屋存在其他法律关系。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、本案历次审理程序的卷宗材料等证据在案佐证。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。一、本案的法律关系法律及相关司法解释规定，民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，仝京红主张双方系房屋租赁合同关系，而玫瑰坊公司则反诉主张双方系借名买房关系。同一诉讼中涉及两个法律关系且均为诉争法律关系，应综合考虑确定案由。鉴于本案的审理实际，为高度概括和更准确地反映双方诉争的民事法律关系的性质，本院变更本案案由为第二级案由，即由房屋租赁合同纠纷变更为合同纠纷。经向双方释明，本案案由的变更不影响案件审理的程序和实体内容以及双方的诉讼权利，双方均未提出异议。二、借名买房认定问题法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，仝京红主张其与玫瑰坊公司之间系租赁合同关系，其为案涉B座房屋的所有权人，为此提交了房屋产权证、购房合同、租赁合同等证据，而玫瑰坊公司则主张其为案涉B座房屋的实际所有权人，仅系借用仝京红名义购买。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以是口头约定。双方不存在书面约定，仝京红亦否认存在口头约定。在此情况下，本院将结合借名买房的缘由、购房及贷款手续等文件的持有、首付款的支付、购房贷款的偿还、房屋交付使用的情况几个方面，予以综合判断：第一，借名买房的缘由。玫瑰坊公司主张，因当时公司成立不久，经营规模较小，不符合银行贷款的资格和条件，经各方协商，借用仝京红等个人名义购买×项目2号楼B、C、D座三套房屋。为此，玫瑰坊公司提交了开发商佳农公司出具的说明，C、D座房屋出名人王某2等人的证言，负责审查案涉B座房屋购房贷款申请资料并向华夏支行出具法律意见书的张某的证言。仝京红对此均不予认可，但未能提供证据证明其曾与开发商、银行洽谈购房及申请贷款事宜。因此，虽玫瑰坊公司提交的上述相关证据为间接证据，但相互之间可以印证，在仝京红未能进一步提出证据反驳的情况下，本院认为玫瑰坊公司所述借名买房的缘由符合客观事实。第二，购房及贷款手续等文件的持有。对于一般的购房者而言，保存购房手续是一种常态，没有特殊原因不会将相关文件、票据交予他人。本案中，双方各持有部分手续原件，仝京红持有房屋所有权证、购房合同、贷款结清证明原件，玫瑰坊公司则持有房屋公共维修基金、契税、印花税发票原件，华夏银行（个人住房贷款）开户通知书、开卡回单、业务申请表的原件，同时持有用于偿还案涉B座房屋购房贷款的银行卡，以及为办理贷款支付律师费的凭证。对此，仝京红表示不清楚为何玫瑰坊公司持有相关发票等文件的原件，记不清楚用于还贷的银行卡是挂失还是银行收回了。而玫瑰坊公司表示，在还完银行贷款，办理完毕抵押注销手续后，银行只同意将房屋所有权证原件等资料交给仝京红本人，仝京红持有原件后未交回。综合各方持有原件的情况，相比仝京红对相关过程并不清楚，玫瑰坊公司的解释具有一定合理性。第三，首付款的支付。玫瑰坊公司主张，支付B、C、D座房屋的相关钱款系混同支付，除一些收据等材料上明确载明系支付案涉B座房屋的房款以外，还有一些票据上显示的是支付B、C、D座房屋的定金，所以无法在每一笔支付凭证上具体区分各个房屋的房款支付情况。但，玫瑰坊公司提交了资金往来发票、转账汇款单、收据等证据，就B、C、D座房屋的首付款支付情况一并进行了举证。虽仝京红持有房屋所有权证、购房合同等原件，但在玫瑰坊公司举证证明B、C、D座房屋的首付款均系其支付的情况下，仝京红对其支付B座房屋首付款的情况亦负有举证责任。从仝京红的举证情况来看，虽首付款中有一笔200万元系王某于2005年4月7日向其他公司借款后支付，后由王某归还上述借款，但2005年4月11日佳农公司记账凭证载明，该200万元收取的是玫瑰坊公司的钱款，且玫瑰坊公司提供了相关证据对该200万元的还款资金来源进行了说明，而仝京红对还款中所使用的其他公司支票的来源并未作出解释。除上述200万元以外，在案涉B座房屋的购房合同签订之前，还曾由王某经手向佳农公司交纳首付款数次，相关收据等材料上亦明确注明的是，玫瑰坊公司购买×园区2号楼B、C、D座定金。王某出庭作证所述内容，不仅与在案证据不符，且与仝京红关于案涉B座房屋首付款支付情况的说法也不一致，加之王某与仝京红之间存在利害关系，故在缺乏其他证据佐证的情况下，王某的证言不能单独作为认定案件事实的依据。综合在案证据，案涉B座房屋的首付款应为玫瑰坊公司实际支付。第四，购房贷款的偿还。根据在案证据，玫瑰坊公司持有用于还贷的银行开卡手续及银行卡，以及自2005年7月至2015年6月，玫瑰坊公司每月向仝京红、郭某2、王某2每人名下银行卡内存款5万元左右用于偿还银行贷款，该事实与王某2等其他房屋出名人的证言相印证，整体上亦增强了相关证人证言的证明力。仝京红主张相关还款方式实质为“以租养贷”的依据不足，仅凭持有贷款结清证明亦不能够证明案涉B座房屋的购房贷款系其个人资金偿还。第五，房屋交付使用的情况。仝京红对于案涉B座房屋何时交付、由谁验收，均表示记不清楚，但认可房屋交付后一直是由玫瑰坊公司在实际使用。玫瑰坊公司则提交了入伙通知书、装修费凭证、物业公司证明，以及自入住以来物业费、供暖费、水电费单据，证明佳农公司通知交房后，由玫瑰坊公司接收了房屋并办理入住和进行装修。结合以上分析，虽然双方签有房屋租赁合同，仝京红提供的相关公证书显示，其曾与郭某、郭某2分别就租赁合同文本的修改及案涉房屋的出售有过沟通，但结合双方全案的举证情况及玫瑰坊公司对房屋租赁合同签订原因所作解释，仝京红主张双方系房屋租赁关系的依据不足。玫瑰坊公司与仝京红之间存在借名买房的事实具有高度可能性，本院确认该事实存在。三、关于法律适用问题依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；第五条规定，民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定。本案一审，系民法典施行前已终审的案件被再审后发回重审，依据上述司法解释的规定，适用当时的司法解释的规定。一审判决作出时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已废止，一审法院直接引用该司法解释的相关条款作为裁判依据不妥，且所引用的该司法解释的名称亦存在错误。本案可先列明《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第五条规定，再列明《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定。虽然当事人对此节未提出上诉，但该问题属于民法典施行后，新旧法律的衔接适用问题，本院审理后应予调整。综上所述，仝京红的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由仝京红负担（于本判决生效后七日内给付北京玫瑰坊时装定制有限责任公司）。一审案件受理费31760元、反诉费30699元，由仝京红负担（已交纳31760元，余款30699元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费62459元，由仝京红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 栋审 判 员  张 明审 判 员  赵 晖二〇二一年八月二十五日法官助理  周子俊法官助理  詹晓莉书 记 员  王 郁