广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13810号上诉人（原审原告）：广州经济技术开发区科技产业总公司，住所地广东省广州经济技术开发区管委会大楼三楼A座。法定代表人：刘萼林，该公司副总经理。代表人：广州经济技术开发区科技产业总公司破产管理人。破产管理人：广东岭南律师事务所，负责人：欧阳兵。委托诉讼代理人：伍瑞祥，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐显祖，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招红明，女，1972年4月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王晓元，广东腾程律师事务所律师。委托诉讼代理人：林汝通，广东腾程律师事务所律师。上诉人广州经济技术开发区科技产业总公司（以下简称开发区科技公司）因与被上诉人招红明物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人开发区科技公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持开发区科技公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由招红明负担。事实与理由：一、招红明清楚知悉案涉房屋为开发区科技公司所有，且所有权从未向案外人广州海电房地产开发公司（以下简称海电公司）、周伟彦转移。首先，招红明曾明确表示案涉房屋为开发区科技公司所有。根据招红明提交的（2018）粤0106民初17199号《民事判决书》显示，招红明及案外人李锋（即招红明前夫的父亲）在17199号案中明确答辩称“案外人周伟彦及广州海电房地产开发公司都不是案涉房屋的所有权人，房管部门的查册记录显示案涉房屋的产权人仍是开发区科技公司。”其次，招红明应当知道案涉房屋为开发区科技公司所有。招红明称案涉房屋是通过房屋中介公司购买，房屋中介公司作为专业的交易机构，在房屋对外放盘前均会核查拟放盘房屋的权属情况，由此可知招红明最迟不晚于2001年9月25日所谓《临时购房合约》签订之日即清楚案涉房屋为开发区科技公司所有。再次，招红明曾以案涉房屋所有权未向案外人海电公司、周伟彦转移为由作过抗辩。招红明及案外人李锋在17199号案中明确答辩称“开发区科技公司持股的阳光公司与海电公司签订《住宅房屋买卖合同》中第七条约定：海电公司付清全部购房款后，上述住宅单元产权即归其所有。但海电公司没有完全支付购房款，导致案涉房屋一直没有过户至海电公司名下。”招红明的上述意见完全证明了招红明清楚知悉案涉房屋为开发区科技公司所有的事实。依据当时施行的《民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《住宅房屋买卖合同》已经明确约定转移房屋产权的要件是“付清全部购房款”，招红明所提交的由广州经济技术开发区阳光房地产公司（以下简称阳光公司）向海电公司出具的《交房通知》已经证明开发区科技公司持股的阳光公司向海电公司催缴余下房款。最后，阳光公司的合同效力不及于开发区科技公司，开发区科技公司未与海电公司发生过交易。阳光公司与开发区科技公司虽然为子母公司关系，但在法律上均为不同法律主体。阳光公司于1989年10月27日与海电公司签订《住宅房屋买卖合同》后，因海电公司未能付清购房款而于1990年将案涉房屋交易给开发区科技公司。一审法院引用的17199号案及（2017）粤01民终3875号案中，两案驳回案外人周伟彦诉请的关键依据均是房屋产权登记在开发区科技公司名下，且上述两案也根本没有任何陈述认定案涉房屋之产权已转移至海电公司。而且无论是3875号案还是17199号案均一致认为招红明与周伟彦或海电公司之间不存在房屋买卖合同关系。二、招红明不存在合法占有案涉房屋的事实与理由。首先，招红明占有案涉房屋的依据为无效合同。作为案涉房屋的所有权人，招红明与周伟彦签订的《临时买卖合约》买卖标的是案涉房屋，开发区科技公司对《临时买卖合约》不知情，也不是合同相对方，该合同主体存在严重缺陷，即使《临时买卖合约》主体标明为“广州海电房地产开发公司（周伟彦）”，但经国家企业信用信息公示系统核查只有名称“广州海电房地产开发公司”的企业而没有名称为“广州海电房地产开发公司（周伟彦）”的企业存在。另外旁边填写的证件编号非公司代码而是个人身份证号，而且海电公司在该合同上并没有签章，该合同主体无论是海电公司还是周伟彦均不适格，属于无效合同。其次，3875号案和17199号案存在严重的程序缺陷和事实不清。作为案涉房屋的所有权人，招红明与周伟彦之间的3875号案和17199号案与开发区科技公司有直接的利害关系，但上述两案均没追加开发区科技公司参加诉讼，两案在不通知开发区科技公司参与诉讼的情况下，只能依据周伟彦与招红明两者的陈述与证据进行判断，法院据此查明的事实真实与否并未向开发区科技公司印证。现开发区科技公司既已明确未授权周伟彦或海电公司对外出售案涉房屋，也明确从未知悉或承认《临时买卖合约》。再次，案涉房屋为公有房产，招红明不符合公房出售的条件。开发区科技公司的性质为全民所有制企业，案涉房屋为开发区科技公司名下房产，属于国有财产。案外人海电公司的性质亦是全民所有制企业，如需对外出售名下房产，也须受相应的法律法规和政策管控，也根本不可能通过中介公司直接对外转让。根据招红明在17199号案中主张的下列规定：1.《广东省公有房产管理条例》（粤府〔1983〕4号）第五条规定、第八条的规定；2.《广州市出售公有住房办法》（1989年10月1日施行）第一条、第五条的规定；3.《广州市出售公有住房有关纪律的若干规定》（穗府〔1989〕103号）第一条的规定。根据招红明在17199号案主张的上述规定，招红明既非开发区科技公司职工也非案外人海电公司职工，自始至终根本无权购买案涉房屋。三、招红明“购买”案涉房屋时并非善意且存在明显过失，无权获得案涉房屋的合法占有权。首先，招红明应知周伟彦无权签订《临时买卖合约》。如前所述，招红明购买房屋时早已得知案涉房屋登记的产权人为开发区科技公司，也清楚海电公司仍欠部分房款未缴清，案涉房屋所有权未交付至海电公司。即便招红明主张是因为着急买房，但案涉房屋未过户至周伟彦名下，且还通过中介交易，不与房屋登记权属人签订合同，而与周伟彦签订合同明显不符合一般人常识。其次，招红明明知其不符合购买公房的条件。招红明购买房屋时早已清楚案涉房屋是公有房产，也清楚相关规定，招红明既不是开发区科技公司职工，也不是海电公司职工，其应当清楚其没有购买案涉房屋的条件。再次，招红明为得到案涉房屋而与周伟彦虚构租赁关系。招红明一直主张案涉房屋是从海电公司处购买，但自2001年至2011年间，招红明一直对接联系的只有周伟彦一人，周伟彦既非海电公司法定代表人也无海电公司授权委托材料，而且海电公司早于2002年亦已被吊销营业执照，既然招红明着急过户一直向中介催办手续，得知海电公司被吊销执照必然心急如焚，但招红明却从未直接联系海电公司，连中介公司都注销了也无动于衷，直至周伟彦时隔近10年至2011年主动通知招红明，招红明才与其共同伪造租赁合同关系，明显不合常理。证明招红明非常清楚案涉房屋产权来源存疑，如主张权利则很有可能被收回，但周伟彦已通知房屋涉及诉讼很有可能会失去房屋，招红明只能配合周伟彦虚构租赁关系。最后，招红明非善意占有案涉房屋。开发区科技公司至今仍是案涉房屋的产权人，但招红明不仅购房时未向开发区科技公司核实，而且自2001年至今近20年时间从未向开发区科技公司主张要求办理过户手续，更是不合常理。四、案件关键证据原件缺失。《临时买卖合约》原件缺失，不能成为招红明合法占有案涉房屋的依据。招红明提交的《临时买卖合约》为复印件，据其主张《临时买卖合约》的原件已经丢失。但蹊跷的是，合同相对方案外人周伟彦所持有的《临时买卖合约》也同样非常巧合的丢失了原件。对于上述情况，案外人周伟彦则称由于与招红明买卖不成，中介方已将买卖双方持有的合约收回销毁，而招红明则无任何合理解释。招红明与合同相对方同时丢失《临时买卖合约》原件不合常理，招红明占有案涉房屋依据明显不足。出现上述情况唯一的可能只能是：中介公司经过核查确认产权人为开发区科技公司而非周伟彦或海电公司，且案涉房屋为公产房，为避免承担责任，中介公司与周伟彦及招红明协商一致决定终止《临时买卖合约》并要求周伟彦及招红明将持有的《临时买卖合约》原件退还中介方销毁，否则根本无法解释为何合同双方均无法提交合同原件而却又恰好保留了合同复印件。五、一审法院以破产管理人无法对招红明多年占有案涉房屋作出合理解释为由判决，裁判依据明显不足。广东岭南律师事务所于2017年12月29日被黄埔法院指定为开发区科技公司的破产管理人处理相关事务。破产管理人自发现招红明非法占用案涉房屋以来，已及时通知要求招红明限期搬出。至于房屋为何被非法占用，非破产管理人之责任，且开发区科技公司停业多年，相关知情职工已死亡或无法查找，合法占有案涉房屋的举证责任在于招红明，而不是破产管理人。综上，请求判如所请。被上诉人招红明答辩称：一、开发区科技公司已经将案涉房屋的所有权转让给海电公司，开发区科技公司不是案涉房屋所有权人，不具有原物返还请求权。本案为物权保护纠纷，开发区科技公司以案涉房屋所有权人的身份，行使原物返还请求权，要求招红明返还案涉房屋。但开发区科技公司在已经在1989年通过签订买卖合同将案涉房屋所有权转让给海电公司，并将房屋实际交付给海电公司占有使用。根据当时的法律规定，案涉房屋从交付之日起，房屋所有权已经从开发区科技公司处转移到了海电公司。开发区科技公司不再是案涉房屋的所有权人，因此其也不具有原物返还请求权，无权要求招红明返还案涉房屋。无论开发区科技公司是否对案涉房屋具有所有权，均不能对招红明行使原物返还请求权。根据《民法典》第二百三十五条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”可知，行使原物返还请求权的前提条件为存在无权占有，而本案中，招红明为有权占有，不符合开发区科技公司行使原物返还请求权的条件。招红明对案涉房屋为有权占有。招红明与海电公司于2001年9月25日签订了《临时买卖合约》，海电公司依据合同将案涉房屋交付给招红明占有使用。并且在（2018）粤0106民初17199号案中海电公司的代理人周伟彦与招红明已经确认《临时买卖合约》真实有效。（2018）粤0106民初17199号民事判决书中，法院认定招红明占有房屋具有合法依据。招红明基于合同关系从海电公司处取得案涉房屋的占有权，系具有本权的有权占有。海电公司对案涉房屋的占有权为有权占有，海电公司于1989年10月27日与阳光公司签订了《住宅房屋买卖合同》，并将案涉房屋交付给海电公司占有使用。阳光公司与海电公司之间的合同真实合法有效，海电公司基于合同关系从阳光公司处取得案涉房屋的占有权，系具有本权的有权占有。招红明对案涉房屋的占有，对于开发区科技公司而言属于有权占有。案涉房屋的占有权从阳光公司转移到海电公司再转移到招红明，是连续的、不间断的、有权的。开发区科技公司全资收购了阳光公司，同时也概括承受了阳光公司所有债权债务。因此，招红明对案涉房屋的占有对于开发区科技公司而言属于有权占有。开发区科技公司要求招红明返还案涉房屋，应当另案起诉海电公司，解除海电公司对案涉房屋的有权占有。因招红明对案涉房屋的占有，对于开发区科技公司而言属于有权占有。现海电公司对案涉房屋的有权占有并未解除，因此，开发区科技公司不能对招红明行使原物返还请求权，其要求招红明返还案涉房屋的诉讼请求不应得到支持。另外，阳光公司与海电公司的房屋买卖合同签订于1989年，并且，阳光公司已经实际将案涉房屋交付给了海电公司使用。阳光公司就该合同已经超过了要求支付房款或者要求解除合同的最长诉讼时效。因此，阳光公司即本案开发区科技公司无论是要求海电公司支付房款还是要求解除与海电公司之间的房屋买卖合同，均无法胜诉。因此，无论海电公司是否支付完毕购房款，均不再影响海电公司对案涉房屋享有合法占有权。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。开发区科技公司向一审法院起诉请求：1.招红明腾空和向开发区科技公司返还广州市天河区黄埔大道西235号702房；2.招红明支付因占用上述房屋而产生的租赁费（按广州市住房和城乡建设局发布的2017年-2018年广州市房屋租金参考价收费标准，2019、2020年按2018年广州市房屋租金参考标准，从2017年1月19日起计至返还房屋之日止）；3.招红明承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：关于广州市天河区黄埔大道235号702房（住宅，建筑面积68.8平方米，简称案涉房屋），广州市国土局房管局于1999年10月29日核发房产证，该证载明权属人为开发区科技公司，权属来源“1990年购买1999年9月分割”。2017年12月29日广州市黄埔区人民法院作出（2017）粤0112破申10号民事裁定，裁定受理岳阳易捷商贸有限公司对开发区科技公司的破产清算申请。2018年3月9日，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112民破1号决定书，指定广东岭南律师事务所担任开发区科技公司的破产管理人。围绕案涉房屋，招红明涉及多个诉讼，其中：一、2016年一审法院立案受理周伟彦诉招红明房屋租赁合同纠纷案，案号（2016）粤0106民初15932号。周伟彦以出租人身份起诉要求招红明腾空交还案涉房屋并支付房屋占用费。2016年12月20日一审法院作出（2016）粤0106民初15932号民事判决，一审判令支持周伟彦的诉请。招红明不服一审判决，提起上诉。2017年6月6日本院作出（2017）粤01民终3875号民事判决，二审认定：周伟彦与招红明之间并不存在真实的租赁合同关系；周伟彦所举证据不足以证实其已成为案涉房屋的合法使用权人或曾经占有、使用案涉房屋等。二审改判：撤销一审判决，驳回周伟彦的全部诉讼请求。二、2018年6月27日一审法院立案受理周伟彦诉招红明、李锋（招红明前夫的父亲）排除妨碍纠纷案，案号（2018）粤0106民初17199号。该案中周伟彦起诉招红明、李锋腾空并交还案涉房屋。2019年6月11日一审法院作出（2018）粤0106民初17199号民事判决（已一审生效），判决认为：招红明现占有使用案涉房屋仍存在合法依据，周伟彦以其与招红明不存在任何法律关系及招红明、李锋已丧失基于从周伟彦除取得的居住于案涉房屋权利的合理依据为由主张招红明、李锋腾空迁出案涉房屋并交还案涉房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判令驳回周伟彦的诉讼请求。一审庭审中招红明表示：我方系向海电公司购买案涉房屋，支付了10000元定金，当时是我方前夫的父亲李锋支付的，据说海电公司后来已破产，也无法办理后续交易手续。招红明对其以上陈述提供《临时买卖合约》［显示签约日期2001年9月25日，抬头买方为招红明、抬头卖方为广州海电房地产开发公司（周伟彦），案涉房屋成交价22万元，落款买方为“李锋代签”、落款卖方为周伟彦等］、订金收据（金额10000元）、煤气费发票、管理费发票等。开发区科技公司表示：对上述《临时买卖合约》、订金收据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对上述煤气费发票、管理费发票等的真实性、合法性、关联性无异议，恰恰证明招红明一直非法占有案涉房屋。一审庭审中一审法院问及：开发区科技公司作为案涉房屋的登记产权人，对其多年来没有实际控制案涉房屋有何合理解释？开发区科技公司回答称：我方是破产管理人，自2017年12月27日才接收开发区科技公司的破产清算事宜，处理历史遗留问题，对之前的情况不太了解。招红明在17199号案中亦将上述《临时买卖合约》作为证据提交，17199号判决在审理查明部分予以载明。另，3875号民事判决认定的事实包括：1.1989年10月27日，案外人阳光公司与案外人海南华信集团广州公司（乙方/购房人）签订《住宅房屋买卖合同》，约定：甲方同意乙方用分期付款的办法订购案涉房屋；乙方订购的住宅购房款为101823元；乙方付清全部购房款后，上述住宅单元产权即归乙方所有等。后海南华信集团广州公司依约向阳光公司支付了购房款；2.1995年4月7日，广州市城乡建设委员会出具《关于广州海电房地产开发公司更名和资质审查问题的函》，同意海南华信集团广州公司更名为海电公司；3.阳光公司系由广州经济技术开发区智能产业总公司与广东省粤建房地产综合开发公司于1988年9月8日签订联合经营合同联合成立的；4.1992年4月13日，广州市经济技术开发区管理委员会作出《关于广州经济技术开发区智能产业总公司名称变更的批复》，同意广州经济技术开发区智能产业总公司名称更改为开发区科技公司；5.1992年7月23日，阳光公司申请称因原合作方于1989年底退股，该司的全部股份已由开发区科技公司收购；后该申请经开发区科技公司于1992年7月27日批准同意；6.1992年7月23日，开发区科技公司向开发区工商局递交《关于重新办理‘阳光房地产企业公司’工商登记的报告》，申请恢复阳光房地产企业公司的经营业务，重新登记的开发区阳光房地产企业公司为该司直属的全民所有制企业。一审法院认为：本案为物权保护纠纷，开发区科技公司以其为案涉房屋所有权人身份起诉招红明非法侵占案涉房屋，本案争议焦点在于招红明使用案涉房屋是否有合法依据。按查明的事实，第一，作为开发区科技公司而言，其作为案涉房屋的登记权属人对案涉房屋为何多年来由招红明占有使用未能作出合理解释。第二，作为招红明而言，招红明对其使用案涉房屋的合法依据提供了《临时买卖合同》、订金收据等证据予以证实。招红明并对案涉房屋的买卖流转情况作出合理陈述。第三，生效的本院3875号判决查明阳光公司在被开发区科技公司收购全部股份前曾以101823元向海南华信集团广州公司出售案涉房屋，该司依约支付了购房款。3875号判决并未认定招红明系无权占用案涉房屋，驳回了周伟彦要求招红明腾房等全部诉请。第四，生效的一审法院17199号判决认定“招红明现占有使用案涉房屋仍存在合法依据”，驳回了周伟彦要求招红明腾房等全部诉请。因此，开发区科技公司诉称招红明非法占有案涉房屋，缺乏理据，一审法院对于开发区科技公司要求招红明腾房及支付占用费的全部诉请均予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回开发区科技公司的全部诉讼请求。本案受理费2561元，由开发区科技公司负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审查明，17199号案法院认为：“从本案查明的事实可知招红明是基于《合约2》而占有使用案涉房屋的。现周伟彦和招红明、李锋对于案涉房屋的买卖合同关系是否已经解除各执一词，但现有证据并未显示《合约2》所涉的案涉房屋的买卖合同关系已解除、于何时解除及解除的法律后果如何，考虑到案涉房屋的返还属于房屋买卖合同关系解除的法律后果之一，周伟彦如认为其是卖方且招红明、李峰应返还案涉房屋，应另循合同之诉等合法途径主张权利。”另查，一审期间，招红明向一审法院提交了证据《临时买卖合约》，但其并不持有该合约原件，其称其目前只有原《临时买卖合约》原件，没有作为证据提交的第二份《临时买卖合约》的原件。但无论是原《临时买卖合约》，还是其作为证据提交的第二份《临时买卖合约》，在17199号案中，作为海电公司代理人的周伟彦与招红明均已经认可两份《临时买卖合约》真实、有效。上诉人开发区科技公司则称：从《合约1》最后见证人处2002年的手写记载“2002年3月31日是志伟与红明签协议书的签字日，同时应她本人要求将20万元的建行存折以及1万元的购房定金和购房合约交给她，即日晚10时20分电告舅父”上述手写记载明显不早于2002年3月31日，上述手写内容已证明中介公司早已退还定金。可以推断案涉房屋最终买卖不成，中介公司于是向招红明前夫父亲李锋退还于2001年9月12日收取的1万元定金并取回定金收据原件及《合约2》原件等。本院认为：本案为物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：招红明占有使用案涉房屋是否有合法依据的问题。首先，生效的本院3875号判决查明阳光公司在被开发区科技公司收购全部股份前曾以101823元向海南华信集团广州公司出售案涉房屋，现有证据亦显示该司支付了大部分购房款。其次，招红明对其占有使用案涉房屋提供了《临时买卖合同》（2001年9月25日）、订金收据等证据予以证实。虽然招红明提供的2001年9月25日《临时买卖合约》为复印件，但17199号案中，周伟彦对该份合约的真实性予以确认。该《临时买卖合同》复印件、订金收据及周伟彦在另案中的陈述均可反映在海南华信集团广州公司向阳光公司购买案涉房屋后，周伟彦再将案涉房屋出售予招红明（李锋），案涉房屋因此由招红明（李锋）使用至今。最后，在海南华信集团广州公司向阳光公司购买案涉房屋，并支付大部分购房款后，阳光公司将案涉房屋交付海南华信集团广州公司使用符合常理；而开发区科技公司作为案涉房屋的登记权属人对案涉房屋由招红明占有使用多年未能作出合理的解释，则与常理不符。综上，17199号案法院认为“从本案查明的事实可知招红明是基于《合约2》而占有使用案涉房屋的。现周伟彦和招红明、李锋对于案涉房屋的买卖合同关系是否已经解除各执一词，但现有证据并未显示《合约2》所涉的案涉房屋的买卖合同关系已解除、于何时解除及解除的法律后果如何，考虑到案涉房屋的返还属于房屋买卖合同关系解除的法律后果之一，周伟彦如认为其是卖方且招红明、李峰应返还案涉房屋，应另循合同之诉等合法途径主张权利。”而本案中，开发区科技公司亦未能提供证据证实阳光公司与海南华信集团广州公司就案涉房屋的买卖合同关系已解除，鉴于招红明已提供相关证据证明案涉房屋的买卖流转情况及其对案涉房屋占有使用的相应依据，一审法院据此驳回开发区科技公司要求招红明腾房及支付占用费的全部诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，开发区科技公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2561元，由广州经济技术开发区科技产业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年八月十八日书记员  郭 俏古文娜