吉林省白山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉06执异34号案外人：贾琼，男，1961年7月1日生，汉族，个体工商户，住吉林省白山市江源区正岔街东升二委十三组。委托诉讼代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。申请执行人：中天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市吴宁路65号。法定代表人：楼永良，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁勇军，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张吉臣，吉林同信法大律师事务所律师。被执行人：白山和丰置业有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区春江花园E1号楼1-2层（开发区）。法定代表人：何亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏永辉，女，1980年4月12日生，汉族，白山和丰置业有限公司职员，住吉林省白山市浑江区七道江镇青山湖六委一组。在本院执行申请执行人中天建设集团有限公司与被执行人白山和丰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人贾琼于2021年8月2日对本院执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的110176号等221户商铺（具体详见查封清单）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年8月10日、8月11日举行听证，案外人贾琼的委托诉讼代理人王盛，申请执行人中天建设集团有限公司的委托诉讼代理人袁勇军、张吉臣到庭参加听证。现本案已审查终结。案外人贾琼称，中天建设集团有限公司（以下简称中天建设公司）依据（2016）吉民初19号民事判决书作为执行依据，申请对白山和丰置业有限公司（以下简称和丰置业公司）开发建设的白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的110176号等221户商铺（具体详见查封清单）予以查封。白山市中级人民法院作出（2019）吉06执恢16号之六执行裁定，无事实及法律依据。案外人贾琼与和丰置业公司签订《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，购买了案涉的房屋。2015年，案外人贾琼从和丰置业公司取得房屋钥匙后开始装修。中天建设公司于2017年11月10日向白山市中级人民法院申请执行。因案外人贾琼在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部价款，且合法占有该不动产，非因买受人自身的原因未能办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人享有足以排除强制执行的民事权益。故请求：停止执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的110176号等221户商铺（具体详见查封清单）。申请执行人中天建设公司称，查封正确，异议理由不具有事实和法律依据。被执行人和丰置业公司未提交答辩意见。本院查明，2013年11月26日，王四光（买受人）与和丰置业公司（出卖人）签订的商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B-1、2、3、4幢110142号房，该商品房建筑面积共5339.04平方米。该商品房的用途为商铺，属框架结构。每平方米7492元，总金额人民币40000088元；所购商铺明细表载明共241户，面积为5339.04平方米。2015年8月26日，贾琼（买受人）与和丰置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B-1、2、3、4幢1101-01号房，该商品房建筑面积共3624.11平方米。该商品房的用途为商铺，属框架结构。每平方米7500元，总金额人民币27180825元；商铺明细载明共186户，面积为3624.11平方米。2015年8月26日，和丰置业公司出具编号为538409号收据，数额为27180825元，事由为春江花园购房款。2015年8月26日，贾琼（买受人）与和丰置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B-1、2、3、4幢1101-12号房，该商品房建筑面积共636.90平方米。该商品房的用途为商铺，属框架结构。每平方米7500元，总金额人民币4776750元。贾琼购买第B-1、2、3、4商铺明细表载明共27户商铺，总面积636.9平方米。2015年8月26日，和丰置业公司向贾琼出具编号为5388405号收据，数额为4776750元，事由为春江花园购房款。和丰置业公司（出卖人）与贾琼（买受人）无签订日期编号GF-2000-0171商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B-1、2、3、4幢1103-17号房，该商品房建筑面积共11150.18平方米。该商品房的用途为商铺，属框架结构。每平方米7500元，总金额人民币83626350元；合同添加手写内容“该房的实际成交价以贾琼和何亮及王瑞斌三方签订的协议成交价和成立金额为准，该合同只作购买凭证使用”。贾琼所购B1、2、3、4商铺明细表载明共522户，面积为11150.18平方米。2016年3月30日，和丰置业公司向贾琼出具编号为6382519、6382520号二张收据，数额分别为56831080元、27158850元，事由为春江花园购房款。2016年3月29日，和丰置业公司（甲方）与贾琼（乙方）签订购房协议一份，约定：甲方将春江花园小区3号部分面积出售给乙方，面积为3621.18平方米，价格为每平方米7500元，合计价款27158850元。甲方将上述3号楼3621.18平方米该给乙方，作为偿还乙方欠款。双方此房款和借款的债权债务全部结清。2016年3月29日，和丰置业公司（甲方）与贾琼（乙方）、王锡斌（丙方）签订购房协议一份，约定：一、2013年末，甲方同意将自己开发的春江花园小区2号楼、4号楼及3号楼部分面积，意向出售给丙方：其中2号楼面积6558.66平方米，4号楼面积5521.40平方米，3号楼部分面积3586.26平方米，总面积15666.32平方米，价格每平方米7500，合计总价款117497400元（其中45000000元需按揭贷款给付甲方外，剩余价款已全部付清）。二、丙方在2012年后分别向乙方借款59000000元，截止到2015年12月31日本息合计68145833元。三、经甲乙丙三方共同协商同意，将丙方意向购买甲方的总面积15666.32平方米房屋转让给乙方。每平方米价格6500元，总价格101831080元。（其中45000000元需按揭贷款的由乙方负责）。丙方已付甲方房款68145833元减去还丙方所借乙方的欠款（丙方欠乙方总款68145833元减去56831080元）剩余欠款11314753元。乙丙双方另行解决。甲方必须将上述2号楼6558.66平方米、4号楼5521.40平方米及3号楼部分面积1166.50平方米办理己方产权（其中3号楼部分面积剩余2419.76平方米以丙方名字按揭）按揭贷款还清后，变更为乙方产权。……。2016年8月15日，王四光、王锡斌（甲方）与贾琼（乙方）签订购房协议一份，约定：将甲方购买和丰置业公司开发的春江花园小区1号楼，建筑面积5542.92平方米，每平方米7000元整，共计人民币38800000元整卖给乙方。二、2016年3月，甲方向乙方借款11314000元整。三、2014年2月25日，甲方向通化招商银行按照（揭）贷款2000万元整，截止2016年8月10日甲方已还本金3625379.34元整，剩余贷款本金16374620.66元整。……五、甲方共欠贷款25094283.98元整从2016年9月1日起由乙方负责偿还本息。……七、通化招商银行贷款及房屋产权由甲方负责变更，乙方配合转到由乙方指定的权益人名下，三个月办理完毕。八、白山市建设银行贷款由甲乙双方共同协商办理转到乙方名下。九、自协议签订日期春江花园小区1号楼建筑面积5542.92平方米产权归乙方所有。……。2020年12月21日，和丰置业公司出具的证明一份，证明“白山市中级人民法院：陈桂兰系该公司出纳员，是我公司的员工。2012年7月9日，贾琼通过银行转款至陈桂兰银行卡内二笔资金，其中一笔300万元，另一笔500万元，共计800万元。此款系贾琼购买我公司销售商铺的预交房款，我公司授权陈桂兰可以代表公司收到销售商铺的销售款。贾琼的800万元资金购买了我公司销售合同第B1、2、3、4、1103-17号，建筑面积11150.18平方米商铺明细表中的第0901-90—1001-55号商铺，共54个商铺（详见明细表），建筑面积1053.92平方米。以上面积和房号的商铺在我公司出售给贾琼800万元之内，且我公司已收到了贾琼交纳的以上商铺的购买款。”。2015年12月1日，白山市浑江区善水源休闲宾馆有限公司（甲方）与吉林省汉和建筑装饰工程有限公司（乙方）签订《汉和建筑装饰施工合同》一份，由乙方对春江花园B-1、2进行居室装潢。落款处甲方由贾琼签字及加盖白山市浑江区善水源休闲宾馆有限公司公章。春江花园B1-4号楼门市2017年电费明细表一张，载明自2017年1月至12月、2018年1月、2019年2月用电情况。2018年电费缴费凭证一张，载明春江花园B1-4号楼门市用电情况。白山鸿成电力实业有限公司向用户名为贾出具票据号自30000916至30000923号收据八张。2013年8月23日，白山市住户和城乡建设局针对和丰置业公司开发项目春江花园B-1、2、3、4号楼（预售面积127933.96平方米）颁发（白山）房预售第2013093号商品房预售许可证。白山市房屋产权管理中心于2018年4月2日出具的《查询证明》载明：经查询，和丰置业公司B-1、2、3、4#楼在2013年8月23日已办理商品房预售许可登记。没有办理房屋产权初始登记，因开发单位未到房屋产权管理中心申请办理”。另查明，2020年10月19日，本院作出(2019)吉06执恢16号之六执行裁定书，裁定:一、查封被执行人和丰置业公司名下的位于吉林省白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋商铺（详见查封清单），共221处；二、期限为三年。案外人贾琼与中天建设公司、和丰置业公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日作出（2018）吉06民初11号民事裁定：“驳回贾琼的起诉。”贾琼不服该裁定，向吉林省高级人民法院提出上诉，吉林省高级人民法院于2018年12月5日作出（2018）吉民终656号民事裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”贾琼不服该裁定，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年12月12日作出（2019）最高法民再375号民事裁定：“一、撤销吉林省高级人民法院（2018）吉民终656号民事裁定、吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民初11号民事裁定；二、指令吉林省白山市中级人民法院对本案进行审理。”本院于2020年9月21日作出（2020）吉06民初60号民事判决书，判决：不得执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺。2021年5月26日，吉林省高级人民法院基于上诉人中天建设公司不服吉林省白山市中级人民法院（2020）吉06民初60号民事判决，作出（2021）吉民终7号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，（2021）吉民终7号民事判决书中，该院认为第（二）关于贾琼对案涉商铺是否形成了正当的民事权益能否以该民事权益排除人民法院就金钱债权强制执行的问题。……二审中，贾琼自认通过购买、受让等形式从和丰置业公司共取得总面积约24600平方米商铺，整体用于经营，通过各种方式支付价款，其中包括受让王四光所购商铺，总价款约1.8亿元，案涉商铺面积18.3平方米，价款137250元，包含在贾琼所购全部商铺内，且该商铺位于春江花园B1、B2、B3、B4栋，各方当事人均无法确定该商铺所在的具体位置。在无相反证据证实案涉商铺未付款的情况下，应认定贾琼已支付了案涉商铺的全部购房价款。本院认为，本案争议焦点为：中止执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的221户商铺是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。依上述查明的事实，因案外人贾琼在对案涉房屋的买卖合同、占有使用、支付购房价款以及非因其自身原因未办理过户的四个条件，均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。再因案外人贾琼所购买案涉商铺时，和丰置业公司已取得《商品房预售许可证》。在此情形下，贾琼向和丰置业公司购买以及其他方式取得案涉商铺，其基于商品房预售许可亦形成善意物权期待权。其向和丰置业公司交付的案涉商铺购房款理应信赖和丰置业公司已经按照相应的法律规定用于清偿对案涉商铺享有优先受偿权人所享有的债权。又因中天建设公司对其建设工程价款优先受偿旨在使其对其建设施工的工程折价、拍卖价款优先受偿，现贾琼已经按照合同履行义务，合法取得了对案涉商铺的物权期待利益，和丰置业公司对案涉商铺相应的财产利益已经从实物形态转化为金钱的购房款，其已经不再享有实质意义上的支配权，而仅有依合同约定协助履行办理房屋物权登记的义务，至此，购房款作为案涉商铺的转化价值就应被纳入和丰置业公司的责任财产范围，中天建设公司可针对该购房款主张优先受偿权利。故，中天建设公司主张对案涉商铺强制执行没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，案外人贾琼提出异议请求的事实与理由符合法律规定，其请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：中止对白山和丰置业有限公司名下的位于吉林省白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋共221处商铺（详见查封清单）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 孙启鹏审 判 员 刘士民审 判 员 孙 卓二〇二一年八月十六日法官助理 韩 旭代书记员 王罗文