广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1307号原告：刘小兰，女，1981年2月27日出生，汉族，住广州市越秀区.原告：周水民，男，1976年4月7日出生，汉族，住广州市越秀区.上列原告共同委托诉讼代理人：刘超艳，广东理奥律师事务所律师。被告：广州知识城置业发展有限公司，住广州市黄埔区（中新广州知识城）万科幸福誉福里街12号。法定代表人：吴健，董事长。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告刘小兰、周水民（以下简称两原告）诉被告广州知识城置业发展有限公司（以下简称知识城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李祖艳于2021年4月7日公开开庭进行独任审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘超艳、被告知识城公司的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.知识城公司向两原告赔偿因迟延履行保修义务产生的租金损失30000元（5000元/月×6个月）、增加生活成本12000元（2000元/月×6个月）、交通费4800元（800元/月×6个月）、物业管理费2400元（400元/月×6个月）、通讯费损失800元，共计50000元；上述租金损失、增加生活成本、交通费、物管费、通讯费等均从2020年1月3日起计算至2020年7月5日；2.知识城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告与被告知识城公司于2018年6月22日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向知识城公司购买位于万科XXXX201房，约定该商品房的建筑面积共98.1152平方米，其中套内建筑面积74.3565平方米，总房价1165510元。该合同还约定，知识城公司须在2018年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用。合同第二十五条还约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，知识城公司应当履行保修义务。合同签订后，知识城公司于2018年11月向两原告交付房屋。2020年1月3日元旦假期放假期间，因家中发臭，两原告发现涉案房屋主卧卫生间沐浴间天花渗水，便于2020年1月3日通知物业管家上门查看及拍照，物业管家有安排工作人员上门查看。此后，两原告三翻四次请求物业管家安排上门维修，由于新冠××病毒疫情影响，并且施工工程师有变动，物业管家承诺2020年3月5日一定会处理好。2020年3月5日，物业管家协同知识城公司工作人员上门查看并拍照。知识城公司提出从涉案房屋天花补漏，但经专业人员查看表明从天花补漏治标不治本，必须从楼上施工做闭水测试。为此，各方人员多次聚齐约谈，却因各种原因始终未能开始进行维修。两原告迫于无奈，于2020年6月拨打12345市民热线寻求帮助，最终两原告经过多番努力，并且请求居委会参与协调，知识城公司才对涉案房屋进行维修。2020年6月29日，知识城公司对案涉房屋楼上完成了闭水测试，直至2020年7月5日才对案涉房屋维修完毕。长达半年有余的漫漫维权之路对两原告来说是苦不堪言的，由于案涉房屋漏水期间，刘小兰分娩不久正在坐月子，家中臭气熏天，已经无法居住使用，两原告担心会危害到娇嫩的宝宝及虚弱的产妇的身体健康，不得不搬到两原告位于广州市越秀区的房产。但是当时该房产已出租，租金为每月5000元。两原告不得不停止出租用于自住，由此产生了租金损失。并且，两原告在广州市越秀区居住额外增加了生活成本。因案涉房屋维修事宜迟迟未得到解决，两原告从广州市越秀区与案涉房屋之间往返多次进行沟通协调，产生了交通费损失。除此之外，两原告不停地联系物业管理、开发商、市民热线、居委会等各个部门，花费了通讯费不低于800元。综上所述，案涉房屋在保修范围和保修期限内发生质量问题，知识城公司应当积极履行保修义务。知识城公司无理由长期拖延维修的行为，已严重侵犯了两原告的合法权益，导致两原告无法居住使用案涉房屋，并给两原告造成巨大损失。被告知识城公司辩称，不同意两原告的诉讼请求，请求依法驳回。理由如下：一、知识城公司已积极履行保修义务，无过错。2020年3月5日，两原告以涉案房屋（201房）主卧卫生间沐浴间天花渗水事宜向知识城公司报修，知识城公司收悉后，派员上门检查，发现为楼上（301房）卫生间渗漏所致；知识城公司派员与301房业主沟通，因301房业主要求知识城公司赔偿后才给与协助，双方未能马上达成一致，知识城公司无法立即予以保修。2020年3月至同年6月中旬期间，经知识城公司通过发函、10多次的上门访谈，组织两原告、街道居委会开展协调会等方式多次与301房业主沟通，因301房业主提出“住宿费、监工费、清洁费”等多项请求，且中途变更补偿方案，双方无法达成一致，知识城公司无法进场维修。2020年6月中下旬，知识城公司与301房业主、两原告终就涉案房屋渗水的维修方案达成一致，知识城公司遂于2020年6月24日开展漏水事宜的维修，至2020年7月5日全部完成，并经两原告及301房业主验收。可见，知识城公司已积极履行保修义务，无过错。二、两原告要求赔偿的项目与购房合同约定不符。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“本合同补充协议”第十九条约定：“保修期房屋不能居住使用的，卖方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。”从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》可知，涉案201房有2个卫生间，发生渗漏的是主卧卫生间，房间其余部位未受影响。涉案房屋可正常使用。而且防水重做主要在楼上301房，201主要维修项目是“拆除卫生间吊顶找出渗漏点；楼上渗漏修复后修复天花，更换被泡天花铝扣板；卫生间部品部件、地面等的清洁”，维修期间并不必然造成房屋无法居住使用。即使法院认为维修期间房屋无法使用，按补充协议的约定，知识城公司按同地段同类房屋租金标准补偿即可。根据2020年广州市房屋租金参考价，万科幸福荟花园为24元/平方米/月；维修期间为2020年6月24日至2020年7月5日。因此，两原告要求按越秀区的房屋租金标准计算涉案房屋区的租金损失，并主张生活成本增加、交通费、物业管理费、通讯费损失等，均与购房合同之补充协议约定不符，应予驳回。三、其他问题：（一）两原告主张之生活成本增加、交通费、通讯费损失未提供相应之证据，应承担举证不能之后果；两原告主张之物业服务费，属于知识城公司与物业公司的物业合同关系，与知识城公司无关，且两原告提供之凭证记载的物业服务费金额与两原告主张金额亦不一致。（二）根据两原告提供之证据及知识城公司答辩，两原告向知识城公司提出保修之时间为2020年3月5日。（三）知识城公司曾向两原告提出从涉案房屋先做防堵，以便房屋的正常使用，但两原告不同意，因此造成的扩大损失应由两原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，两原告（乙方，买方）与知识城公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方所购买的商品房为万科xxxx201房，房屋地址：广州市萝岗区（现为黄埔区）美誉三街26号（自编号A6）201房，该商品房户型结构为3房2厅1厨2卫，建筑面积98.1152平方米。第二十五条工程质量保修约定，正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；……。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证金》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费由甲方承担。附件五前期物业服务合同第三条约定，A1-A7栋高层洋房的物业服务费为3.1元/平方米·月。附件七本合同补充协议第十九条对合同第二十五条的补充约定，保修期间房屋不能居住使用的，卖方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。如买方所购商品房为带装修的，该商品房内的所有电器设备由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准，若因该电器等设备质量事故造成买方人身损害或财产损失，卖方应配合买方向生产厂商索赔。2018年10月27日，两原告收楼。2020年2月24日，万科集团向两原告发送短信：因您的楼栋工程师出现工作调动，目前您的楼栋工程师更换为林工，为了方便您交付后房屋的保修事宜能够顺利开展，现请您关注楼栋工程师林工微信。2020年3月5日，万科服务家先后二次向刘小兰发送短信：您报修的问题已收到，向您推荐便捷线上报修方式，通过微信关注“广州万科万客会”公众号，点击“我的社区”→“入会＼认证”→“绑定房产”即可线上报修、查看维修进展、还有各项万科业务专属服务，期待您的关注!2020年3月9日，知识城公司向涉案房屋楼上的301房业主发出《关于配合修缮函》，告知该业主其于2020年3月5日收到A6-201号房住户投诉，反映该房屋主卧卫生间天花漏水，经初步排查，发现该漏水问题必须经由301号房进行维修，要求其于2020年3月15以书面、当面、电话等形式回复上门检修时间，并告知了联系地址、联系人及联系人的手机号码。经过涉案房屋所在地居委会协调，2020年6月24日，知识城公司进入涉案房屋楼上301房进行维修施工，7月1日进行闭水试验。2020年7月5日，知识城公司修复好涉案房屋，并将涉案房屋的卫生间恢复原状。2020年8月3日，两原告在广州政务反映房屋质量问题下单成功。同月10日，广州市黄埔区人民政府对上述反映问题短信回复：经龙湖幸福誉社区（筹备组）了解，因房屋漏水产生的赔偿问题属于民事诉讼，建议双方继续友好协商或通过法律途径维护自身合法权益。感谢市民对我们工作的支持和配合!知识城公司确认涉案房屋主卧卫生间漏水属于其保修范围，并处于保修期间内。两原告提交的涉案房屋网上报修完成时间记录为2020年3月6日公卫马桶故障、同年3月11日主卧墙面开裂、同年6月29日主卧卫生间天花渗水。两原告主张其因涉案房屋主卧卫生间漏水于2020年1月3日口头向物业管家报修，2020年2月24日的短信可以证实其在该日前已经报修。知识城公司否认两原告主张的报修时间，主张其在2020年3月5日才收到涉案房屋主卧卫生间漏水的报修。两原告主张由于涉案房屋漏水导致无法居住，且刘小兰分娩不久，需要在广州市越秀区租房居住，为此支出房屋租金、物业管理费等费用，并导致生活成本增加，发生交通费、通讯费等损失。两原告提交了户口簿、结婚证、住院证、出生医学证明、租金转账凭证、物业服务费缴费凭证等证实上述费用的发生情况。另查明，广州市房地产租赁管理所公布的《2020年广州市房屋租金参考价》显示，万科幸福荟电梯楼居住用房的租金参考价为24元/㎡/月。上述事实，有两原告提交的广州市商品房买卖合同（预售）及附件、发票、短信、报修记录、知识城公司提交的幸福誉客户钥匙/物品签收表、关于配合修缮函、微信聊天记录以及双方当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审质证，本院依法予以采信。本院认为，两原告与知识城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。知识城公司确认涉案房屋漏水属于其保修范围，并在保修期内，知识城公司在收到两原告的报修申请后应履行保修义务，及时进行维修，但知识城公司迟延至2020年7月5日才维修完毕，其依法应承担维修期间给两原告造成的损失。关于维修期间。两原告主张其于2020年1月3日口头向涉案房屋的物业管家保修漏水事宜，但未提交相关证据证实，应承担举证不能的责任。根据两原告提交的短信，2020年3月5日万科服务家向刘小兰发送短信确认其报修事项，证实刘小兰就涉案房屋的漏水事项进行了报修申请并被接受，故涉案房屋的维修期间应从2020年3月5日起计算至同年7月5日。关于损失。在涉案房屋维修期间，两原告无法使用涉案房屋，知识城公司未按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十九条的约定向两原告提供临时居住房屋，故知识城公司依约应按照涉案房屋所在地同期同地段同类房屋的租金标准赔偿原告的租金损失，参照广州市房地产租赁管理所公布的《2020年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在地同期同地段同类房屋的租金参考价为24元/m2/月，两原告在涉案房屋维修期间的损失为9495.02元（24元/㎡/月×98.1152㎡×4个月1天）。由于维修期间两原告无法使用涉案房屋，涉案房屋在该期间的物业管理费是两原告的实际损失，金额为1226.44元（3.1/㎡/月×98.1152㎡×4个月1天），故应由知识城公司承担。上述损失合计为10721.46元。关于两原告主张的增加生活成本、交通费、通讯费，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定,判决如下:一、被告广州知识城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘小兰、周水民的各项损失10721.46元;二、驳回原告刘小兰、周水民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告刘小兰、周水民负担825元，被告广州知识城置业发展有限公司负担225元。本案受理费已由原告刘小兰、周水民预交，两原告同意被告广州知识城置业发展有限公司在本判决生效后直接向其支付被告应负担的部分。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二一年八月六日异书记员  林碧婷刘婉仪