广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11618号上诉人（原审原告）：广州和力物流有限公司。住所地：广州市白云区太和镇北太路1760号中和货运市场C1栋135-136、235-236档。法定代表人：闫翠丽，职务：经理。委托诉讼代理人：杨雪峰，广东法盛（前海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：联合亚太食品药品物流股份有限公司。住所地：广州市黄埔区隧达街18号507房。法定代表人：梁军伦，职务：总经理。委托诉讼代理人：宁崇怡，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人广州和力物流有限公司（下简称和力公司）、上诉人联合亚太食品药品物流股份有限公司（下简称联合公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。和力公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判联合公司返还涉案物业给和力公司，并支付自2019年11月6日起算的场地占用费至实际返还之日（按照租金两倍标准计算，自2019年11月6日暂计一个月为1106788元）；2.撤销一审判决第五项，改判联合公司赔偿和力公司用电负荷增容损失135万元，仓库照明设备、消防设备、电器设备损坏预期损失342888.87元；3.本案一审、二审诉讼费由联合公司承担。事实与理由：一、经联合公司2019年11月1日来函，我方已经在5日回函确认双方租赁合同关系于该日解除，同月11日，我方向对方发送《关于限期移交承租物业函》，要求联合公司于15日前向我方移交物业，否则遗留物品作遗弃物处理，同月15日，我方在公证处的见证下，再次向对方发送《关于再次限期移交承租物业的函》，要求对方在11月21日前移交物业，但对方拒不回复并拒不移交，鉴于双方至今未办理移交手续，根据我方函件要求，租赁物内遗留物品已作为对方遗弃物，我方有权处置，如对方后续主张遗弃物损失的，对方应向我方支付自2019年11月5日租赁合同解除至实际物业移交返还日的场地占用费。二、我方投入巨资对用电负荷进行增容系基于对方的增容请求和对双方租赁合同持续履行的信赖利益，现对方在租赁合同履行仅一年后即提前违约解除租赁合同，应赔偿或合理分担我方的增容损失。三、由于对方对租赁物不合理不正当使用，解除租赁合同后，造成我方仓库照明设备、消防设备、电器设备损坏，我方不得不产生预期损失，一审法院未予支持不当。特提出上诉。联合公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由和力公司负担。事实与理由：一、我方未欠付对方租赁、水电费，我方搬离时，对方仍未退还延长免租期2个月的租金合计1056453.6元，此款项足以冲抵双方未结清的租金和水电费，我方无需另行支付2019年10月、11月租金、水电费和违约金。（一）我方向对方支付的租金包括物业一和物业二两部分，至双方实际解除租赁合同之日2019年11月1日，物业一租金交至2019年9月30日，物业二交至2019年10月18日，差额只是物业一10月租金和物业二13天租金以及水电费，合计434601.58元，而对方未退还我方的延长免租期2个月租金合计1056453.6元，因此，我方无欠付的主观故意，事实上也无欠付，更无须支付违约金，在双方互有欠款的情况下，应该在足额情况下进行冲抵再结算差额，一审法院只支持租金冲抵但剔除水电费冲抵，不符合合同法的规定。2.虽然双方签订的补充协议有约定水电费滞纳金，但我方是有异议的，每日千分之五的违约金过高，一审法院判处的违约金过高，而关联案件（2020）粤0112民初1130号案（下简称1130案）却又对逾期增容违约金进行大幅调低，对我方明显不公。二、我方提前解除租赁合同行为合法，对方应全额退还租赁保证金。根据租赁合同第十二条第2款、第十五条第4款、第十六条第1款和第三条，涉案物业在2018年7月20日已被政府列入拆迁范围，我方无法在一个随时可能被拆迁的物业上经营，周边物业在合同解约前几个月一直处于拆迁状态中，环境恶劣，对方转租的物业已经不能提供我方正常使用的环境和条件，粉尘导致药物被污染，地面震动也会影响药物品质。涉案物业被围蔽，无法正常用于经营，且对方断水断电，影响我方正常经营，并直接导致我方设备损坏。我方是药物储存和物流企业，运营的数据系统实时反馈到广州市药品监督管理局后台监控系统，对方随意断水断电，造成药品的温度、湿度产生较大变化，影响药物安全，我方在这样的环境下勉强经营，可能因数据异常被吊销经营许可证的风险。可见，涉案物业早已不能提供正常使用的环境和条件，我方提出解约具有合同依据和事实依据，应退还我方的保证金。三、我方无需支付场地占用费，我方发函后，在2019年11月4日已经实际搬离涉案物业，对方也实际控制了物业，不影响对方使用该物业，我方不应支付占用费。对联合公司的上诉，和力公司答辩认为，第一，一审法院已经查明本案事实，联合公司解除租赁合同构成违约，依法应承担违约责任。一审法院判令我方无需退还保证金，并判令对方支付拖欠的租金、水电费，具有事实及法律依据。第二，联合公司在2019年11月1日违约解除租赁合同的来函中已经明确列明了其试图解除租赁合同的理由有两个，一是认为我方断水断电，但双方有明确的合同约定，如联合公司拖欠水电费用的，和力公司有权在提前通知的情况下，停止水电供应。事实上联合公司常年自备发电机，即便在偶发的几次短暂停电过程中，也并未对联合公司对涉案物业的使用产生任何影响，且该事实发生在2018年。联合公司依据一年之前的行为，试图达到其解除租赁合同的目的，显然不合理，也与事实不符。联合公司主张解除租赁合同的第二个理由是我方未提前180天书面通知其涉案物业可能被征收的情况，但一审诉讼期间，涉案物业的产权人广东南电物资有限公司（下简称南电公司）从未同意接受征收，截止今日涉案物业仍矗立在现场，属于可使用状态，根本对联合公司的使用无任何影响，请求二审法院驳回联合公司的上诉。对和力公司的上诉，联合公司答辩认为：答辩意见同我方上诉意见，另外补充如下：第一，关于场地占用费，和力公司提交的证据不足以证明我方存在私自上锁且影响场地移交的事实，而且根据和力公司多次发函的内容，和力公司有权通过合法的途径自行收回涉案物业，并且更换门锁。此外，我方在搬走时已经将相关的钥匙以及场地交还给和力公司，我方的行为并不影响和力公司对涉案物业的占有和控制，但和力公司怠于行使自身的权利，没有采取适当的措施来防止损失的扩大，因此产生的新的损失应当由和力公司自行承担。和力公司主张在联合公司搬走后按双倍租金计算场地占用费，缺乏事实依据和法律依据。第二，关于用电负荷增容损失，根据双方签订的租赁合同第三条第3款的约定，涉案物业用电总增容量的费用是由和力公司负责，而且增容设备的所有权也是归属于和力公司，双方并没有在合同中约定提前终止或者解除之后相关的用电负荷增容费用由联合公司承担。第三，关于仓库照明设备消防设备、电气设备损失等问题，和力公司并没有举证说明上述损失发生的事实，也没有提交证据证明该损失是由联合公司造成，而且对方也没有实际支付相关的维修费用，因此恳请法院二审法院在查明事实的情况下，驳回和力公司的所有上诉请求。和力公司于2020年4月9日向一审法院起诉请求：1.联合公司支付2019年10月、11月（计至2019年11月5日）的租金645626.33元及违约金（自2019年10月25日起计至实际付清之日止按每日1‰计算）；2.联合公司支付拖欠的水电费124600.78元及违约金（自2019年10月25日起计至实际付清之日止按每日0.5%计算）；3.联合公司向和力公司返还广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号物业并支付场地占用费（自2019年11月6日起至实际返还之日止按租金的两倍计算）；4.和力公司无需向联合公司返还租赁保证金1056453.60元；5.和力公司对联合公司原租赁场地内的遗弃物品行使留置权，依法拍卖、变卖款用以冲抵联合公司拖欠和力公司的租金、场地占用费、水电费等；6.联合公司赔偿和力公司用电负荷增容损失1350000元；7.联合公司向和力公司赔偿仓库照明设备、消防设备、电器设备损坏损失342888.87元；8.本案诉讼费由联合公司承担。后和力公司撤回了第5项诉讼请求。一审法院查明事实：广州市黄埔区富兴路63号自编之一栋（建筑面积900.72平方米）和广州市黄埔区富兴路63号自编之二栋（建筑面积13375.68平方米）的所有权人是南电公司。2017年6月18日，南电公司向和力公司出具《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》，载明位于广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的综合性物业租赁项目的中标单位是和力公司，该物业采取包租的方式由和力公司自行管理，南电公司授权和力公司自2017年6月1日起至2022年5月31日止拥有物业管理权和经营权，在租赁期限内拥有转租权。2017年7月31日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同》，第一条物业位置、面积及用途约定：甲方将位于广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的物业租赁于乙方使用。整个物业包括园区空地、绿化带、办公楼和库房各一幢，其中库房共两层，建筑面积共13375.68平方米，办公楼共两层，建筑面积共900.72平方米，其中办公楼2楼楼梯右边办公室由甲方使用，其余均由乙方使用（包括乙方关联企业使用）；整个物业建筑面积为14276.4平方米。第二条租赁期限约定：1.本合同各物业租赁期限及免租期：（1）库房第二层和园区空地、绿化带、办公楼（以下统称为“物业一”）的租赁期间自2017年8月1日起至2022年5月31日止，免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。（2）库房第一层（以下统称为“物业二”）的租赁期间自2017年12月19日起至2022年5月31日止，甲方须在2017年12月19日交付该物业给乙方使用，免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。3.装修免租期内，乙方不需向甲方支付租金，但仍应承担水电费和其他费用，并遵守本合同的其它约定。第三条租赁费用和租赁保证金约定：1.租金：整个物业的首期租金按物业建筑面积每月每平方米37元计算，物业一每月租金以301675.8元计算，物业二每月租金以226551元计算。租金每一年调增一次，调增比例为当期租金的3%，租金自装修免租期届满次日起算。乙方应在每月25日前向甲方支付租金。2.租赁保证金，乙方应在物业一免租期之日起十个工作日内向甲方支付物业一的租赁保证金603351.6元。乙方应在物业二免租期之日起十个工作日内向甲方支付物业二的租赁保证金453102元。租赁保证金不是乙方预付的租金、水电费、滞纳金及其他款项，仅作为乙方履行本合同义务的保证。乙方不得以任何理由要求甲方从其已付的保证金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项。3.其他费用：整个物业用电总容量增容至5000KVA的费用由甲方负责（增容设备的所有权归属于甲方），在物业一免租期起算4个月之内出资解决，库房现场具备用电条件，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月（具体按照交租事宜明细表二），且甲方应在相应延长免租期内负责增容完成。若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，甲方应一次性支付乙方经济补偿金500万元。第四条物业的交付：2.交付前，甲方应完成以下工作且承担因此产生的费用：所有围墙添加防盗网，库房两边行车通道拓宽，库房楼顶完成补漏，办公室及库房内外清洁完工。3.甲方应在交付前向乙方发出《交付通知书》，乙方应当按照《交付通知书》的要求按时办理交接手续，签署《设备设施确认单》，交付确认书签署后，双方的交付/接收义务即告完成。5.自整个物业交付后至乙方交还整个物业之前，整个物业的全部风险（包括治安、消防以及物业内的装饰、设备、施工材料、工具和其他物品等）由乙方自行承担。交付之后，整个物业出现的任何瑕疵或损坏（自然磨损除外）均由乙方负责修复并承担修复费用，由该等瑕疵或损坏而直接或间接对乙方或任何第三方人身或财产造成的损失均由乙方承担。第十一条乙方权利与义务约定：1.应按本合同的规定按时足额交纳物业租金和租赁保证金，相关水费、电费、燃气费、管理费等其它费用。第十二条提前终止合同约定：2.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面提前终止本合同，由此造成的损失应由甲方按照本合同相关条款承担赔偿。（1）甲方违约本合同任一条款；（2）甲方该物业不能提供乙方正常使用/经营环境或条件时。第十五条违约责任约定：1.乙方逾期交纳租金和水、电、燃气等其它费用（其中一项），除应及时如数补交外，每逾期一天还应按相当于当期月租金千分之一的标准向甲方支付违约金。3.如果甲方行使本条约定的终止解除权的，乙方应在收到甲方书面终止解除通知起10个工作日内搬离该物业。乙方逾期未搬离的，甲方有权选择以下方式处置：（1）视为乙方放弃对该物业以及所有设备设施和物品的全部权利，自交还期限届满次日起，甲方有权以任何方式自行处理该物业内的各项设备设施和物品，无需向乙方提供任何补偿，处理物品所发生的费用由乙方承担；采取任何措施阻止乙方或转租户使用该物业（包括但不限于中断该物业的水、电供应，禁止乙方或转租户进出物业等），并有权自行将该物业恢复至适当的状态，收回该物业并更换门锁。（2）甲方按双倍租金标准计算收取占用费。4.在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同任一条款无法执行而需要终止本合同的，甲方应提前180天书面通知乙方。结清租金和其他费用后，甲方应一次性退还乙方已交付的保证金，同时甲方须向乙方一次性支付经济补偿金500万元。5.在本合同规定的期限内，乙方无其他违约情况，确因经营原因致使本合同无法执行而需要终止解除的，乙方应提前90天通知甲方，结清租金和其他费用，租赁保证金不予退回。6.乙方如存在第十一条情形或违反本合同规定的应尽义务而提前终止本合同的，乙方的租赁保证金由甲方没收。第十六条免责条款约定：1.若因政府有关租赁行为的法律法规修改、政策变化、政府拆迁导致甲方无法继续履行本合同的，甲方应及时通知乙方，并按本合同第三条的有关规定返还乙方支付的租赁保证金。上述租赁合同后附有《黄埔仓库租赁合同交租明细表一》和《黄埔仓库租赁合同交租明细表二》。其中，《黄埔仓库租赁合同交租明细表二》标注：物业一2017年8月1日至2017年11月30日为免租期4个月，2017年12月1日至2018年1月31日为延长免租期2个月；物业二2017年12月19日至2018年4月18日为免租期4个月，2018年4月19日至2018年6月18日为延长免租期2个月；月租金均为0元；物业一2019年8月1日至2020年7月31日的月租金为320047元，物业二2018年12月19日至2019年12月18日的月租金为233347元。双方签订上述合同后，和力公司分别于2017年8月1日、2017年12月18日将物业一、物业二交付给联合公司。联合公司分别于2017年8月18日、2018年1月9日向和力公司支付物业一、物业二的租赁保证金603351.6元、453102元，合计1056453.60元。2017年9月13日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》，第一条约定：基于双方签订的租赁合同第三条第3款约定，现经双方协商一致同意自本补充协议签订之日4个月内由甲方出资负责该物业用电总容量增容量至2500KVA。第四条约定：2.除本协议中明确补充修改/变更的条款之外，《租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《租赁合同》约定有不一致之处，均以本补充协议为准。2018年7月26日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）再次签订《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》（合同编号：HL-20180701），第三条电力增容约定:1.甲方已按乙方需求，在保持原有供水供电的基础上，根据乙方生产需要现已完成2500KVA电力增容工程，加上原有630KVA现用电容量为3130KVA。如乙方在经营的过程中需增加用电量、用水量，则增容电量和水量的工程费用由乙方负责。第四条水电的计费方式约定：1.用水计费方式：每月31日依据供水部门提供的用水数量，双方负责人员共同核实，并按每吨6.5元的单价收取乙方水费，乙方收到甲方缴费通知后，于每月12日前交付上月产生的水费通过银行转账方式存入甲方指定账户，甲方核实收妥乙方交纳款项后，根据所收款项的具体名目在三个工作日内向乙方开具相应的增值税专用发票。1.2以上计费方式执行时间自2018年7月1日起至《租赁合同》有效期满止。2.1甲方依据中国南方电网黄埔供电局营业厅提供的每月用电数量和实际应收用电金额的基础上，每度电加收0.03元。2.2甲方每月5日前依据黄埔供电局营业厅提供的每月用电数量和实际应收用电金额，制定上月“电费收缴通知单”后，乙方于每月12日前交付上月产生的电费通过银行转账方式存入甲方指定账户。如因电费缴纳不及时的原因，造成该物业停电及供电部门罚款的事实，由乙方承担相应损失及法律责任。2.4以上计费方式执行时间自2018年7月1日起至《租赁合同》有效期满止。第五条甲方的权利与义务约定：3.甲方有权收取乙方消耗的水电费用，乙方应把所用水电费按时汇入甲方指定账户，如有欠费，甲方有权停止相应供应。5.乙方逾期不缴纳水、电费，甲方有权从逾期之日起向乙方按日收取所欠水电费0.5%的滞纳金。第七条其他条款约定：2.除本协议中明确补充修改/变更的条款之外，《黄埔综合性物业租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《黄埔综合性物业租赁合同》约定不一致之处，均以本补充协议为准。2018年7月2日，和力公司和联合公司签订《广州和力物流（黄埔仓库双沙工业区库）扩建电力增容工程移交清单》，和力公司将涉案物业的电力增容电器设备移交给联合公司。联合公司主张和力公司用电增容迟延，按照租赁合同约定涉案物业免租期顺延2个月，遂于2019年8月26日向和力公司发出《QV关于延长免租期租金返还请求函》，要求和力公司退还物业一2017年12月1日至2018年1月31日的租金和物业二2018年4月19日至2018年6月18日的租金合计1056453.60元，否则联合公司将采取多还少补原则抵扣未来应付的租金金额。和力公司对此解释称增容工程延期是由于用电负荷更改需要重新申报和黄埔区供电局需为该工程征收居民用地、破坏市政路面埋管等原因造成的，因不可抗力造成的延期，不适用延长2个月免租期的协议条款。双方为此发生较大争议，联合公司于2019年10月23日再次去函要求和力公司返还延长免租期的租金，但和力公司复函不予同意。经查，联合公司实际交纳物业一2017年12月1日至2019年9月30日的租金，物业二2018年4月19日至2019年10月18日的租金。2019年11月1日，联合公司向和力公司发出《通知书》，称和力公司存在以下违约行为：1.2019年10月31日上午9时无故拉闸停电，之前多次恶意断电，导致联合公司无法正常使用租赁物业；2.未按约定提前180天书面通知租赁物业拆迁事宜，导致联合公司近几个月无法正常使用物业及投入经营；以上行为严重违反租赁合同第十二条第2款第（2）项和第十五条第4款规定，故正式通知和力公司于2019年11月1日提前终止租赁合同，同时要求和力公司退还租赁保证金、延长免租期2个月的租金及支付经济补偿金并赔偿损失。2019年11月5日，和力公司向联合公司复函内容如下：一、关于断电催费事宜。联合公司屡屡拖欠水电费，至今拖欠2019年9月水费、10月租金和水电费，和力公司在多次通知联合公司限期支付费用否则采取相应催缴措施后，联合公司仍视若罔闻。二、关于提前180日通知征拆事宜。和力公司在2019年8月初知悉涉案物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延段征收范围，经征询南电公司具体情况后，南电公司明确答复不同意征收。目前和力公司与联合公司的租赁合同正常履行，不存在应提前180日通知联合公司征收拆迁事宜的前置条件。三、关于提前解除租赁合同事宜。自2019年10月30日起，联合公司将资产陆续搬离了承租物业，鉴于联合公司以实际行动表明不再继续履行租赁合同并通知要求解除租赁合同，和力公司不得不同意解除并没收租赁保证金，要求联合公司依法承担违约责任。和力公司将于2019年11月10日正式收回出租物业，请联合公司在此之前清空物业。联合公司于2019年11月6日收到上述复函。另，和力公司在本案主张联合公司应交纳涉案物业租金至2019年11月5日。和力公司承认因联合公司逾期缴纳费用确有通过断电方式催收相应电费，断电时间在一小时左右，断电前有通知联合公司，联合公司也有自备发电机。经查，和力公司在租赁合同履行期间曾多次向联合公司发出《催款函》以催收电费，且明确告知逾期交费将采取停电措施。和力公司当庭明确第2项诉讼请求中的水电费是指涉案物业2019年10月1日至11月10日期间的水电费。联合公司为涉案物业交纳水电费至2019年9月30日，尚欠涉案物业2019年10月水电费105224.85元、2019年11月电费19549.28元，其对和力公司主张的逾期支付水电费按日收取所欠水电费0.5%违约金的计算标准无异议。关于征收拆迁事宜，和力公司于2019年8月29日应征拆方要求通知联合公司申报可搬迁物资和不可搬迁物资。2019年8月30日，联合公司向和力公司发函询问申报资产的原因及用途。同日，和力公司在复函中如实披露其司获悉涉案物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延段征收范围的时间和经过并将南电公司不同意征收的意见告知联合公司，表示资产清查申报表格是应征拆方而非业主的要求送达的，和力公司至今未接到南电公司同意征收拆迁并解除租赁合同或要求配合征收拆迁的任何通知。和力公司还于2019年9月20日向联合公司发出《会议通知》，就广州地铁集团拟征收黄埔综合性物业的相关问题通知联合公司派员参加会议。2019年11月28日，南电公司向联合公司发出《关于富兴路63号物业有关情况反映的复函》，表示其司尚未与征拆方达成一致意见，目前涉案物业仍可以正常使用。联合公司于2019年11月10日搬离涉案物业。和力公司主张联合公司将涉案物业上锁后未将钥匙移交，应当视为尚未交还场地。2019年11月11日，和力公司向联合公司发出《关于限期移交承租物业函》，函件中确认联合公司已经于2019年11月10日将所有物资搬离了承租物业，和力公司也于2019年11月11日零时与联合公司的保安人员进行了交班，但联合公司将承租物业上锁后未将钥匙移交和力公司。于是函件要求联合公司在2019年11月15日前移交涉案物业，逾期拒不移交的，和力公司除追收场地占用费外，将委托公证处见证强行开锁收回涉案物业。2019年11月15日，和力公司向联合公司发出《关于再次限期移交承租物业的函》，要求联合公司在2019年11月21日前移交涉案物业的钥匙，逾期拒不移交的，和力公司有权进入并自行收回物业。联合公司承认其仅持有仓库二楼电动卷闸门的钥匙，其余物业均未上锁，且认为即便电动卷闸门关闭，和力公司也可以通过仓库消防通道门自由进入仓库，不存在无法打开仓库的情况。一审另查明，和力公司主张为实现涉案物业用电负荷增容花费135万元，称由于联合公司单方违约解除租赁合同，该项投资无法收回，由此产生的损失应由联合公司承担。此外，和力公司主张涉案物业内仓库照明设备、消防设备、电器设备存在损毁，依据第三方广州盛高电力工程有限公司出具的报价单，维修报价金额为342888.874元。和力公司尚未实际支付维修费用，也没有提交证据证明前述损失与联合公司的行为存在关联性。联合公司对以上损失均不予认可。联合公司与和力公司、南电公司房屋租赁合同纠纷一案（1130号案），一审法院于2020年2月10日立案受理。联合公司向一审法院提出诉讼请求：1.和力公司退还联合公司缴纳的租赁保证金1056453.6元；2.和力公司退还联合公司延长免租期2个月租金1056453.6元；3.和力公司向联合公司支付经济补偿金500万元；4.和力公司赔偿联合公司搬迁损失27075858元；5.南电公司对和力公司负有的第1项至第4项退款和赔偿义务承担连带责任；6.案件诉讼费由和力公司、南电公司承担。2021年2月1日，一审法院作出（2020）粤0112民初1130号民事判决（下简称1130号判决），判令：一、和力公司于本判决生效之日起十日内向联合公司返还2个月免租期租金共计1056453.6元；二、和力公司于本判决生效之日起十日内向联合公司支付迟延完成用电增容违约金500000元；三、驳回联合公司的其他诉讼请求。上述事实有《不动产权证书》《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》《黄埔综合性物业租赁合同》《黄埔仓库租赁合同交租明细表二》《广州和力物流（黄埔区双沙工业区仓库）配套扩建工程及附属工程移交清单》《用电申请报告》《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》《移交清单12-14》《黄埔双沙工业区综合性物业增容改造工程施工合同》、收据、《中国建设银行个人活期账户交易明细》《中国建设银行单位客户专用回单》《关于黄埔综合性物业用电费负荷新装2500KVA增容项目期限延期的确认函》《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》《广州和力物流（黄埔仓库双沙工业区库）扩建电力增容工程移交清单》《催款函》《会议通知》《通知书》、快递单及快递查询记录、《关于限期移交承租物业函》《关于再次限期移交承租物业的函》《和力物流报价单》《黄埔和力物流仓库2019年10月用电报表》《黄埔和力物流仓库2019年10月用水报表》、广东增值税专用发票、《关于延长免租期租金返还请求函》《广州地铁集团关于轨道交通东延长线段双岗停车场选址事宜的函》《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市轨道交通五号线东延段工程建设通告》《关于的复函》《关于富兴路63号物业有关情况反映的复函》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，和力公司与联合公司签订的《黄埔综合性物业租赁合同》《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于联合公司是否享有合同解除权问题。联合公司主张合同解除的理由是和力公司恶意断电和涉案物业面临拆迁而和力公司未提前180日通知。关于断电的问题，和力公司与联合公司在《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》中约定，如联合公司拖欠水电费，和力公司有权停止相应供应。和力公司确认其存在断电催收费用的行为，但在采取断电措施前一般有以书面形式通知联合公司，且断电行为时间不过长，并未完全影响联合公司对涉案物业的使用，故联合公司以此为由提出解除合同缺乏依据。关于征拆提前告知的问题，因涉案物业的业主南电公司与征收方尚未签订拆迁补偿协议，具体拆迁事宜尚未确定。在南电公司明确表态不同意征拆的前提下，联合公司据此要求解除合同的理由不能成立。综上，联合公司不享有合同解除权，其提前终止合同履行，违反约定，应当承担相应的违约责任。鉴于和力公司在2019年11月5日复函同意解除与联合公司的租赁合同，双方的租赁合同关系现已解除，一审法院依法予以确认。关于返还租赁保证金的问题。根据《黄埔综合性物业租赁合同》第十五条第6款规定，联合公司违约提前终止租赁合同的，和力公司有权没收租赁保证金。一审法院在（2020）粤0112民初1130号民事判决中判令驳回联合公司关于退还租赁保证金的诉讼请求，故和力公司在本案中请求无需向联合公司返还租赁保证金，一审法院予以支持。关于2019年10月、11月租金及违约金的问题。综合本案查明事实和双方陈述意见，和力公司与联合公司就延长免租期2个月租金条件是否成就存在较大争议，双方当事人在往来沟通函件中也多次提及退还延长免租期租金事宜。联合公司以和力公司不予退还延长免租期2个月租金为由拒不交纳2019年10月、11月的租金，体现在联合公司向和力公司发函表示将以延长免租期的租金抵扣未来应付的租金。由此可见，联合公司不存在拒不支付2019年10月、11月租金的主观恶意，和力公司要求联合公司支付逾期交纳上述月份租金的违约金，一审法院不予支持。一审法院在1130号判决中判令和力公司向联合公司退还延长免租期2个月的租金，即物业一2017年12月1日至2018年1月31日的租金603351.60元（301675.80元×2个月）和物业二2018年4月19日至2018年6月18日的租金453102元（226551元×2个月），共计1056453.60元。如上所述，联合公司不享有合同解除权，和力公司主张涉案物业租金计算至2019年11月5日，一审法院予以采纳。根据联合公司实际支付租金对应期间，联合公司应在本案中向和力公司支付物业一2019年10月1日至2019年11月5日的租金373388.17元（320047元×1个月+320047元÷30天×5天）、物业二2019年10月19日至2019年11月5日的租金136746.36元（233347元÷31天×13天+233347元÷30天×5天），合计510134.53元。和力公司主张过高部分，一审法院不予支持，数额以本院核定为准。关于水电费及违约金的问题。首先，联合公司对涉案物业2019年10月水电费105224.85元、2019年11月电费19549.28元以及和力公司诉请的违约金计算标准均无异议，一审法院依法予以确认。和力公司主张2019年10月水电费105051.50元和2019年11月电费19549.28元，合计124600.78元，是其对自身权利的合法处分，一审法院予以照准。其次，根据《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》第四条约定，联合公司收到和力公司的水电费缴费通知单后应当于每月12日前交付上月产生的水电费。由此，前述水电费的违约金应是2019年10月的水电费以105051.50元为本金，自2019年11月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日；2019年11月的电费以19549.28元为本金，自2019年12月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日，违约金以不超过本金为限。关于返还涉案物业及场地占用费的问题。双方对于联合公司在2019年11月10日搬离涉案物业的事实并无争议，一审法院依法予以确认。和力公司提交的证据不足以充分证明联合公司存在私自上锁且影响场地移交的事实，并且根据《黄埔综合性物业租赁合同》第十五条第3款约定，以及和力公司向联合公司发出的《关于限期移交承租物业函》《关于再次限期移交承租物业的函》的内容，即便联合公司私自将涉案物业上锁，和力公司也有权通过合法途径自行收回涉案物业并更换门锁，故联合公司拒不移交钥匙的行为并不影响和力公司对涉案物业的占有和控制。和力公司怠于行使自身权利未采取适当措施防止损失的扩大，由此产生损失应由和力公司自行承担。因此，一审法院支持和力公司要求联合公司支付涉案物业2019年11月6日至11月10日占用费的主张，但后续场地占用费及双倍场地占用费则缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。2019年11月6日至11月10日占用费的金额为92232.33元[（320047元+233347元）÷30天×5天]。关于用电负荷增容损失的问题。根据《黄埔综合性物业租赁合同》第三条第3款的约定，涉案物业用电总容量增容的费用由和力公司负责，增容设备的所有权归属于和力公司。双方并未约定租赁合同提前终止或解除后，用电负荷增容费用须由联合公司承担，和力公司据此要求联合公司赔偿用电负荷增容损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于仓库照明设备、消防设施、电器设备损失的问题。和力公司未举证证明上述损失发生的事实，也未能提交证据证明该损失是联合公司造成的。对于该项诉讼请求，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年2月2日判决如下：一、联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向广州和力物流有限公司支付2019年10月、11月的租金510134.53元；二、联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向广州和力物流有限公司支付水电费124600.78元及违约金（其中2019年10月的水电费违约金以105051.50元为本金，自2019年11月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日；2019年11月的电费违约金以19549.28元为本金，自2019年12月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日，违约金以不超过本金为限）；三、联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向广州和力物流有限公司支付2019年11月6日至10日的场地占用费92232.33元；四、广州和力物流有限公司无需向联合亚太食品药品物流股份有限公司返还租赁保证金1056453.60元；五、驳回广州和力物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44420元，由广州和力物流有限公司负担27574元，联合亚太食品药品物流股份有限公司负担16846元。广州和力物流有限公司预缴的案件受理费一审法院不再退还，联合亚太食品药品物流股份有限公司应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付和力公司广州和力物流有限公司。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据。另查明，在1130号案一审庭审过程中，联合公司确认其备有发电机但只能应急使用，提供给需要恒温的仓库。在本案一审过程中，联合公司明确表示对和力公司第1、2项诉请中的违约金计算标准无异议。二审过程中，联合公司确认其没有证据证明其在2019年11月4日搬离，但和力公司发函确认其在2019年11月10日搬离。和力公司在一审庭审中确认联合公司2019年11月10日已经搬离，二审庭审中则称按照联合公司的陈述，涉案物业内可移动物均已搬离，入墙的形成添附的部分没有办法搬离，后和力公司又称，除形成附合部分之外，还有大量货架填满了涉案物业所有空间。联合公司则称，其搬离后涉案物业内遗留物大部分是装修形成附合部分，还有货架，占用场地不多，因其搬走之前政府部门已经开始征拆，要进行评估，当时也通知到业主、和力公司和联合公司，因征拆要把现场物品留存作评估，所以街道办联合各方对现场进行了清点和评估。和力公司在二审过程中确认其没有证据证明设备损坏的损失。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一是联合公司是否需要支付2019年10月、11月的租金、水电费和违约金；二是和力公司应否退还保证金；三是联合公司应否支付场地占用费及具体支付标准、期间；四是联合公司应否向和力公司赔偿电负荷增容损失、仓库设备损坏损失。对此，本院认定如下：第一，联合公司已经在1130号案件中起诉主张和力公司退还延长免租期2个月的租金，其在本案中又主张用该2个月免租期租金抵扣其应缴纳的租金、水电费，属于重复主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于水电费违约金问题，即使联合公司主张和力公司退还两个月免租期租金的请求成立，其多支付的也只是租金，并非水电费，其在2019年8月26日函件中主张对方返还或者抵扣的也是应付的租金金额，并未包括水电费，且其欠付水电费属实，在一审过程中亦明确表示对和力公司关于水电费诉请中的违约金计算标准无异议，一审法院在此基础上按照合同约定的违约金标准支持了和力公司关于水电费违约金的请求，同时设置封顶上限，并未违反相关法律法规的规定，联合公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。第二，关于和力公司收取的租赁保证金是否予以退还的问题。联合公司在2019年11月1日发函解除合同，但其主张的解除合同的两个理由均不能成立，一审法院已对此作出详细论述，本院不再赘述。联合公司对此提出上诉，但其并未提供新的证据，亦未有新的事实和理由，其主张的其在案涉场地不能正常经营并无充分证据证明，和力公司对停电事宜亦作出了合理解释且符合案涉合同约定，故联合公司对此提出的上诉不能成立，其提前解除案涉合同，一审法院认定和力公司收取的租赁保证金无需退还有理，本院予以维持。第三，关于场地占用费的计算问题。联合公司上诉主张其于2019年11月4日搬离案涉场地故无需支付场地占用费，和力公司则主张联合公司至今占用场地故应从2019年11月6日支付按双倍租金标准计算的场地占用费至其实际交还场地之日，对此，本院认为，联合公司明确其并无证据证明其在2019年11月4日搬离，而和力公司在2019年11月11日函件中确认联合公司在2019年11月10日将所有物资搬离，且确认其于2019年11月11日零时与联合公司保安人员进行了交班，至于和力公司主张的联合公司还有钥匙没有移交，以及涉案场地还存有货架等问题，联合公司对钥匙和货架已经作出合理解释，且和力公司多次发函主张其有权自行收回物业，故一审法院确定联合公司应支付2019年11月6日至11月10日的占用费符合本案实际情况，本院予以维持。至于占用费标准，联合公司在2019年11月1日发函要求解除合同后，和力公司在2019年11月5日回函同意解除合同并要求联合公司在2019年11月10日清空物业，后和力公司亦在函件中确认联合公司已经将所有物资搬离，故联合公司在和力公司限期内搬离，并无拖延交付场地，双方保安也进行了交接，和力公司在之后的多份函件中也并未主张按双倍租金计算占用费，故一审法院未支持和力公司按照双倍租金计算占用费的主张有理，本院予以维持。最后，关于联合公司应否向和力公司赔偿电负荷增容损失、仓库设备损坏损失等。和力公司确认其并无证据证明所谓的设备损失，而电负荷增容费用系双方签订的合同中明确约定由和力公司负担的费用，案涉合同同时约定电负荷增容设备所有权归和力公司，联合公司提前解约并不影响和力公司享有该电负荷增容设备所有权，亦不影响和力公司对该设备价值的利用，故一审法院未支持和力公司主张的上述损失并无不当，本院予以维持。综上所述，和力公司、联合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44420元，由广州和力物流有限公司负担27574元，联合亚太食品药品物流股份有限公司负担16846元。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 李 静审 判 员 唐佩莹二〇二一年八月二十三日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪