沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初4842号原告（执行案外人）：谷桂虹，女，1971年1月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：罗明，系辽宁群诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪远，系辽宁群诚律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：华夏银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区青年大街51号。负责人：范永华，系该分行行长。委托诉讼代理人：任毅，系该分行员工。委托诉讼代理人：张馨，系该分行员工。被告（被执行人）：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区七号街21号。法定代表人：王成俊，系该公司总经理。第三人：单连春。委托诉讼代理人：马玉明，系第三人单连春的配偶。第三人：马玉明。原告谷桂虹与被告华夏银行股份有限公司沈阳分行、沈阳巨臣房屋开发有限公司、第三人单连春、马玉明案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷桂虹及委托诉讼代理人罗明、李洪远，被告华夏银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人任毅、张馨，第三人单连春、马玉明均到庭参加诉讼。被告沈阳巨臣房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告谷桂虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除位于沈阳经济技术开发区18门车库的查封；2、判令被告为原告购买的位于沈阳经济技术开发区18门车库办理所有权证；3、判令被告给付原告逾期办理产权证的违约金600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告谷桂虹于2013年10月22日从第三人单连春处购买位于沈阳经济技术开发区18门号车库，价值12万元。2013年10月23日，原告与第三人单连春到被告处签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区18门号车库，价值12万元，将该车库更名至原告名下。原告按照合同约定履行了付款义务，被告没有按照合同履行相关的合同义务，至今还未为原告办理备案合同，致使原告至今也无法取得该车库的产权证书，按照合同约定，被告构成了实质的违约，理应支付给原告违约金，现原告为了维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求法院判令被告为原告购买的位于沈阳经济技术开发区18门号车库办理备案登记并办理产权证书；请求法院判令被告给付原告逾期办理产权证的违约金600元；本案诉讼费由被告承担。被告华夏银行股份有限公司沈阳分行辩称，本行是于2018年查封了案涉车库，原告是于2013年就购买了，这么长时间并没有办理产权证，所以更改过户是否真实根本不了解，且判决书已经判决了沈阳巨臣房屋开发有限公司欠华夏银行的欠款，本行对其名下的房产进行了查封，且法院已经下达了裁定书，针对原告的起诉已经进行了驳回了，原告确认购买房屋的产权归属问题，本行不予认可。被告沈阳巨臣房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。第三人单连春述称，2018年之前，被告沈阳巨臣房屋开发有限公司的房屋无法办理过户手续，其是2005年购买的被告沈阳巨臣房屋开发有限公司的房屋，但本案涉及的车库是被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于2005年顶账给第三人的，后第三人于2013年将车库卖给原告，房屋和车库无法办理房证，本案所涉及的房产现在可以办理房证，是2018年以后才能办理的。第三人马玉明述称，同意第三人单连春的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于被告沈阳巨臣房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，华夏银行股份有限公司沈阳分行以沈阳巨臣房屋开发有限公司为被告、沈阳房地产置业担保集团有限公司为第三人诉至本院，要求判令沈阳巨臣房屋开发有限公司偿还剩余贷款10638773.10元，并承担本案全部诉讼费用及华夏银行股份有限公司沈阳分行为实现债权发生的律师费。在该案审理过程中，本院于2017年11月16日依据（2017）辽0103民初8595号民事裁定书及协助执行通知书，预查封了沈阳巨臣房屋开发有限公司名下的位于沈阳经济技术开发区18门在内的多处房产。2017年12月12日，本院作出（2017）辽0103民初8595号民事判决书，判令：一、沈阳巨臣房屋开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十五日内给付华夏银行股份有限公司沈阳分行剩余贷款10638773.10元；二、驳回华夏银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85632元，保全费5000元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。上述民事判决作出后，因沈阳巨臣房屋开发有限公司未履行生效法律文书确定的给付义务，华夏银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年10月19日依据（2018）辽0103执962号协助执行通知书，继续预查封沈阳巨臣房屋开发有限公司位于沈阳经济技术开发区18门在内的多处房产。执行案外人谷桂虹对此提出执行异议。本院于2021年2月7日作出（2021）辽0103执异34号执行裁定书，该裁定认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，案外人虽提供了其与被执行人签订的商品房买卖合同，但案外人自认其系从单连春处购买的案涉房屋，且该案涉房屋系抵账房。而案外人提供的专用收款收据上载明的内容为抵账孙某，虽然上面标注了2008.5.9单连春字样，但该项内容无法证实与专用收款收据系于同一时间形成，故本院无法确认该商品房买卖合同的合法有效性，其权利不能排除执行。因此，对案外人的异议主张，本院不予支持。”驳回了谷桂虹的异议请求。谷桂虹不服该裁定向本院提起执行异议之诉。原告谷桂虹在庭审中提供其与第三人单连春于2013年10月23日签订的《转让协议》复印件一份，内容载明：本人单连春自愿将青城D5#18门楼号房屋，更名给谷桂虹，并请求对商品房买卖合同的相关内容同时更名给谷桂虹，并以谷桂虹名义办理产权证登记手续，我们自愿承担更名所产生的一切责任，出卖人与巨臣公司签订的上述房屋一切手续均作废（即：商品房买卖合同、收据等）。巨臣公司配合买卖双方办理更名手续，三方没有任何纠纷，各不向巨臣公司主张任何权益。第三人单连春在“出卖人”处签名按手印，原告谷桂虹在“买受人”处签名按手印。第三人单连春自认该份《转让协议》复印件中的签字为其本人书写。同日，即2013年10月23日，原告谷桂虹与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司签署《商品房买卖合同》一份，其中，被告沈阳巨臣房屋开发有限公司作为出卖人，原告谷桂虹作为买受人。合同约定：买受人购买的商品房位于沈阳经济技术开发区D518门号房，该商品房的用途为车库，建筑面积为25.58平方米，买受人于签约当日一次性交纳全部购房款人民币120000元整，出卖人应当在2013年10月23日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，沈阳巨臣房屋开发有限公司须在商品房竣工验收备案书下达后180个工作日内，将办理权属登记所需由沈阳巨臣房屋开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因沈阳巨臣房屋开发有限公司的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房的，沈阳巨臣房屋开发有限公司按已付购房款的千分之五向乙方支付违约金。同日，即2013年10月23日，卡号为62×××84的银行账户向第三人马玉明名下的卡号为62×××17的银行账户分三次转款共计150000元。同日，即2013年10月23日，被告沈阳巨臣房屋开发有限公司向原告谷桂虹出具《专用收款收据》一份，载明：付款单位为谷桂虹，金额为壹拾贰万元整，收款事由为D5#18门车库，“领款人签字”处记载“抵账孙某”。同时，收据中标注“2008.5.9单连春NO00055009”的字样。同时，原告谷桂虹在庭审中提供由沈阳友谊城物业管理有限公司出具的《专用收款收据》一张，载明收取案涉车库自2013年12月1日起至2014年12月1日止的物业费壹佰贰拾贰元整。原告谷桂虹在庭审中又提供由沈阳亿兆星云物业管理有限公司出具的《专用收款收据》二张以及由国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司出具的《收据联》一份，载明收取案涉车库自2020年1月1日起至2021年12月31日止的物业费，每年123元；7号街21号-5栋车库13的用电情况。庭审中，原告谷桂虹又提供《移交抵账房屋审批单》一份，其中，对方单位名称为沈阳市三鑫工业安装有限公司（孙某），我方单位名称为沈阳巨臣房屋开发有限公司，抵顶房屋位置为青城D5#18门、19门车库，总金额贰拾肆万元整。该份审批单中并无被告沈阳巨臣房屋开发有限公司的盖章。原告谷桂虹申请孙某作为证人到庭接受询问，证人孙某对于顶账时间、金额均表示记不清了。再查，2018年12月26日，沈阳经济技术开发区解疑领导小组办公室沈经开解遗办发[2018]10号文件中写明：“友谊城三期”（青城）项目位于经济技术开发区，由沈阳巨臣房屋开发有限公司开发，共涉及无法办证房屋16栋。120套、网点28套。本案诉争车库不包含在内。同时，经本院查询，沈阳市不动产登记中心未查询到案涉车库的备案信息。庭审中，原告谷桂虹陈述2017年有几天物业通知备案，因其当时未在沈阳未能前往，等回来时车库已经被查封，无法办理备案。现原、被告因案外人执行异议之诉产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳巨臣房屋开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告谷桂虹、被告华夏银行股份有限公司沈阳分行、沈阳巨臣房屋开发有限公司、第三人单连春、马玉明提供的证据对本案的事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉。原告谷桂虹作为案外人对本院在执行以被告沈阳巨臣房屋开发有限公司为被执行人的案件中查封的案涉车库提出异议，并在执行异议被本院驳回后提起执行异议之诉，请求确认案涉车库所有权、给付逾期办证违约金，解除本院对案涉车库的查封，即排除对诉争房屋的执行。综合原、被告和第三人的陈述以及各方提供的证据，可以看出本案的争议焦点在于原告（执行案外人）谷桂虹对案涉车库是否享有能够排除对诉争房屋强制执行的权利，对此由原告谷桂虹承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽原告谷桂虹在庭审中提交了其与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于2013年10月23日签订的《商品房买卖合同》，但结合全案证据进行审查后,本院发现如下问题:1、通过原告谷桂虹、第三人单连春、马玉明的陈述及原告提供的中国工商银行转账单，可以看出15万元的款项系向第三人马玉明支付，并非直接支付给被告沈阳巨臣房屋开发有限公司。原告谷桂虹主张案涉车库系第三人单连春与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司之间用以抵顶债务，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定,人民法院对案外人提出的排除执行异议,应当审查案外人是否为权利人以及对执行标的享有的权利是否具有合法性与真实性。现原告谷桂虹提供的《变更申请书》复印件、《移交抵顶房屋审批单》以及形成时间为2008年5月9日、流水号为00055009的专用收款收据照片中均无被告沈阳巨臣房屋开发有限公司的盖章确认。同时，原告谷桂虹提供的形成时间为2013年10月23日、加盖被告沈阳巨臣房屋开发有限公司公章的专用收款收据中载明“抵账孙某”，而证人孙某到庭对于抵账时间和数额均未作出明确陈述。即便收款收据中载明“2008.5.9单连春NO00055009”的字样，但该内容未标注书写时间，亦无法确认书写的人员，且流水号为00055009的收款收据并无被告沈阳巨臣房屋开发有限公司盖章。第三人单连春、证人孙某亦未提供证据证明其与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司之间是否存在真实的债权债务关系，以及款项的具体数额。综上，本院无法据此认定被告沈阳巨臣房屋开发有限公司欠付第三人单连春、证人孙某工程款的真实性，进而无法认定原告谷桂虹与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司之间存在真实有效，并支付合理对价的商品房买卖合同关系。2、原告谷桂虹以相关部门通知办理备案时其未在沈阳为由，对解疑文件中未对案涉车库予以登记作出解释，原告谷桂虹对备案登记的忽略显示其未能尽到足够的注意义务，故，本院认为原告谷桂虹未能及时办理不动产权属登记自身也存在过错，不能确认原告谷桂虹对案涉车库享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人对房屋的物权期待权。因此，原告谷桂虹提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除对案涉房屋强制执行的法定要件。故，对于原告的全部诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告谷桂虹的诉讼请求。案件受理费2712元，由原告谷桂虹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘鸿飞人民陪审员  史秋卓人民陪审员  郑秀丽二〇二一年八月二十五日书 记 员  王 雪本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。