北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9947号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万基广源商贸有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街288号院2、3号楼地下一层B109-1。法定代表人：刘佳，总经理。委托诉讼代理人：甘贵宾，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京渝是乎餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区大柳树富海中心2号楼11层1104C。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：周露，男，1973年9月8日出生，北京渝是乎餐饮管理有限公司法务。上诉人北京万基广源商贸有限公司（以下简称万基广源公司）与上诉人北京渝是乎餐饮管理有限公司（以下简称渝是乎公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万基广源公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，判令渝是乎公司支付违法解除房屋租赁合同的违约金756393.75元；2.撤销一审判决书第八项，判令渝是乎公司支付2020年3月16日至房屋合格交付之日的房屋占用费用524986元（暂计至2020年9月22日）；3.一、二审诉讼费等全部费用由渝是乎公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，万基广源公司的上诉请求应当全部予以支持。一、渝是乎公司解除其与万基广源公司的租赁合同属于违法解除，一审法院仅酌定判决渝是乎公司按照两个月房屋租金标准168087.5元承担违约金，显著低于万基广源公司的实际经济损失，应当依法判令渝是乎公司承担756393.75元的违约金。渝是乎公司存在两方面的违约情形，一是未按照双方租赁合同的约定及时支付房屋租金，根据租赁合同第五条第三款的约定“租赁期限内，每个付款期结束前的5天之前预付下个租赁期的租金”，但是，渝是乎公司将租金仅支付到2020年3月9日，其应当在2020年3月4日前支付下一个季度的租金，但是渝是乎公司未按照约定支付，显然属于违约。二是渝是乎公司为避免承担违约责任，以疫情为借口解除双方租赁合同，显然属于违法解除。疫情虽然对渝是乎公司的经营有一定的影响，但并不必然导致合同不能履行，疫情期间渝是乎公司也是可以营业的，受影响的也仅仅是堂食，渝是乎公司完全可以以送餐等形式降低损失，且双方整个合同期限长达5年，疫情的影响也只是暂时的，对于疫情造成的损失，万基广源公司也愿意通过变更租金方式、延长租赁期限、减免租金等方式给予渝是乎公司力所能及的支持，这也符合最高院关于疫情期间指导意见的精神，但是渝是乎公司坚持解除双方的租赁合同，再结合渝是乎公司其他店面在疫情前后一直营业以及在疫情期间渝是乎公司仍有店面开业的事实，足以说明渝是乎公司借疫情规避经营风险，规避违约金的事实。既然渝是乎公司属于违法解除双方的租赁合同，那么渝是乎公司就应当承担违法解除租赁合同的后果，根据民法典第584的规定和双方租赁合同第十一条第一款第5条的约定，渝是乎公司的违法解除行为，给万基广源公司带来了巨大的经济损失，至今，万基广源公司仍未将涉案的房屋出租，而在此期间的租金损失，显然是由于渝是乎公司的违法解除造成的，应当由渝是乎公司承担，一审法院仅判令2个月的租金作为违约金（即使加上租赁保证金也不足3个月的租金），显然无法弥补因渝是乎公司违约给万基广源公司造成的实际经济损失。二、一审法院驳回万基广源公司要求支付占用费的请求，与事实不符，于法无据，渝是乎公司应当支付房屋占用费用。一审法院认定渝是乎公司未拆除的装饰装修包括传菜洞的恢复不影响万基广源公司的对外出租及使用，而未支持万基广源公司要求渝是乎公司支付房屋占用费的请求属于混淆法律概念，与事实不符。根据租赁合同第十条第二款第8条的规定，渝是乎公司在违法解除涉案房屋的租赁合同后，应当将涉案房屋恢复原状（拆除装修装饰恢复至交付时的状态），但是直至今日，渝是乎公司仍拒绝履行合同义务，其应当承担由此导致的一切后果，即支付房屋占有费用。一审法院将房屋占有使用费和不影响万基广源公司出租的概念混淆，占有使用费是基于渝是乎公司未按照租赁合同约定将涉案房屋合格交付，导致万基广源公司无法正常使用而支付的费用，从万基广源公司提交的现场照片可见，渝是乎公司遗留的物品及装饰装修，挤满了涉案房屋，万基广源公司根本无法正常使用，渝是乎公司的装饰装修及遗留物品占用了涉案房屋，应当支付占用使用费用。而万基广源公司积极出租房屋，是基于避免因渝是乎公司违法解除扩大损失而采取的积极措施。一审法院将占用使用费和对外出租混淆，对万基广源公司显失公平，应当予以改判，判令渝是乎公司支付占有使用费。渝是乎公司辩称，不同意万基广源公司的上诉请求，关于违约金，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，受疫情严重影响的餐饮和线下行业因无力履行租赁合同，合同目的无法实现提出解除的，应当予以支持；出租人不得因为承租人未及时缴纳房租而提出解除，要求承租人承担违约责任的不予支持。双方合同约定不可抗力不应承担违约责任，因为疫情原因解除合同不应承担违约责任。关于占用费，万基广源公司的请求数额超出了一审范围，渝是乎公司不同意在本案中处理；期间没有变化，但数额有变化；法院判决的没有超出部分的占用费是有事实依据的，占用是指一方实际占有，万基广源公司在一审中自行提出了招租的照片和招租的意思表示，证明房屋不由渝是乎公司控制，不存在占用费的问题。渝是乎公司上诉请求：同意一审判决第一、六、八、九项，请求撤销一审判决其他判项，依法改判如下：一、改判支持渝是乎公司的其他反诉请求；二、改判渝是乎公司无需向万基广源公司支付2020年3月10日至15日房租16578元；三、改判渝是乎公司无需向万基广源公司返还免租期租金80129元；四、改判渝是乎公司无需向万基广源公司支付违约金168087.5元；五、改判渝是乎公司无需向万基广源公司支付恢复原状费用30000元，并无需承担占用费用41446元；六、本案全部诉讼费由万基广源公司承担；七、依法改判返还押金70833元。事实和理由：一、2020年2、3月属于新冠肺炎疫情最严重期间，渝是乎公司在该期间处于停业状态。根据最高法指导意见和北京市法院系统对于疫情房租的处理方案，应当减免两到三个月房租。渝是乎公司本不应该缴纳2、3、4月房租。但一审法院不考虑疫情影响，径行按照常态判决支付房租，既有悖政府精神，也不符合常理。二、免租期租金是万基广源公司为了招揽商户提出的优惠条件，是否退还双方无约可从。事实上除非双方有特别约定，渝是乎公司装修期间不收租金也是正常交易习惯。在新冠疫情没来之前，渝是乎公司尽管不盈利，从未拖欠房租，万基广源公司也得到多年的房租收益，其合同目的也大部分实现。本次解除合同也是基于不可抗力，非渝是乎公司主观恶意解除。退而言之，即便要退还，也应当按照公平原则。按照合同期间履行多寡，适当折抵减免。三、关于是否构成违约，渝是乎公司受新冠疫情影响是众所周知的事实，又提供资产负债表，万基广源公司虽不认可，但未提供相反证据证明。在此情况下，渝是乎公司因为无力履行合同，且继续履行会造成更大损失而解除合同，此解除不属于主观恶意违约，属于最高法指导意见罗列的不应承担违约责任的范畴。一审法院的处理欠妥。四、恢复原状费用明显偏高，法院酌定也需要符合市场化，不能随意裁量，否则会对一方显失公平。如果明显高于市场价，渝是乎公司完全可以自行拆除，同理，这种拆除工程，也就两三天完工，酌定十五天明显偏长。万基广源公司自行提供照片有招租的广告，说明该物业已经完全处于其占有。是否支付占用费应以谁实际占有界定。渝是乎公司三月交接后，已经由万基广源公司实际占有。万基广源公司以物品或者设施未清除推定渝是乎公司占有与现有证据指向的事实相悖。事实上，该物业只适合做餐饮，无论谁接手，必然会用传菜电梯，故该电梯相反还有利于出租房屋。万基广源公司至今未找到承租人，系其自身合同快届满所致，没有证据证明改电梯影响其出租。五、关于押金是否应当退还，一审法院认定渝是乎公司有违约行为，酌定两个月违约金，又判决不退押金，前后矛盾。既然判决违约金，就应当退还押金，两者只可选一，没有两个违约责任竞合的处理方式。否则，因为疫情一方反而得利。万基广源公司辩称，不同意退还押金的上诉请求，押金在双方合同中约定是作为履约保证金的性质来交付的，如果渝是乎公司不违反合同约定万基广源公司应当退还，本案中渝是乎公司违约解除合同，渝是乎公司应在3月4日交付下一期租金，直到解除之日都未缴纳。渝是乎公司以不可抗力为由解除合同，但不可抗力有两个条件，一个是不可抗力，一个是导致合同不能履行，万基广源公司不认为合同无法履行，双方完全可以通过其他方式来履行合同。双方协商过程中万基广源公司向渝是乎公司提出了免租、降低租金等方式，但渝是乎公司均不同意，渝是乎公司就是为了疫情而逃避自己的责任。关于房租，如果渝是乎公司认可一审判决第一项的解除日期就应该支付2020年3月10日至15日的租金。不同意渝是乎公司关于免租期租金的请求，万基广源公司给予两个月的免租期是基于整个合同期限给予的免租，渝是乎公司仅仅是履行了不到一半的时间，至少应该返还万基广源公司履行期间对应的免租期租金。不同意渝是乎公司关于违约金的请求，渝是乎公司违法解除应该向万基广源公司支付违约金，渝是乎公司解除合同给万基广源公司造成很大的损失，房屋到现在都未出租出去。关于恢复原状的费用，一审法院针对恢复原状进行了调解，双方均同意法院在5万元至8万元的费用范围内酌情裁决，拆除期限是15天，这个是双方确认的，渝是乎公司再提出上诉请求属于反言，应当禁止反言。万基广源公司向一审法院起诉请求：1.确认万基广源公司、渝是乎公司签订的《万基广场物业租赁合同》及《补充协议》于2020年6月12日解除；2.判令渝是乎公司支付2020年3月10日至2020年6月12日的房屋租金265255.89元及2020年6月13日至渝是乎公司将房屋合格交付给万基广源公司之日的占有使用费298412.88元（暂计至2020年9月22日）；3.判令渝是乎公司支付违法解除房屋租赁合同的违约金756393.75元；4.判令渝是乎公司支付2017年7月12日至2017年9月9日的免租期租金163021.85元；5.渝是乎公司支付万基广源公司遗留的装修部分拆除及恢复原状的费用100000元；6.诉讼费由渝是乎公司承担。渝是乎公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的租赁合同于2020年3月13日解除；2.判令万基广源公司返还渝是乎公司电费27264元，押金70833元，共计98097元。一审法院认定事实：2017年7月6日，万基广源公司（甲方，出租人）与渝是乎公司（乙方，承租人）签订《万基广场物业租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于北京市通州区云景东路×号一、二层，建筑面积240平方米的商业用房（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2017年9月10日至2022年9月9日止，其中2017年7月12日至2017年9月9日为乙方免租期。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前3个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。乙方装修时若需进行结构修改，须报施工方案经甲方和原设计单位审核后方可施工，但甲方和原设计单位应在乙方报施工方案后7日内审核，如7日内未审核或未出具书面审核意见，视为审核通过。五、租金、租赁保证金及支付方式。1.租金分段计算，第1-2年的每年租金为850000元/年；第3-4年的每年租金为892500元/年；第5年的年租金为937125元/年，如甲乙双方续约则第6年租金与第5年租金相同，（即2022年9月10日至2023年9月9日租金为937125元/年）。一年（一个计算年度）是指合同约定起租之日至第二年对应日的前一日，一月（一个计算月度）是指当月起租日至下月对应日的前一日。2.乙方应于本协议签订后5日内向甲方支付70833元作为租赁保证金并开具保证金收据。租赁保证金在本合同终止后10天内，甲方查明乙方无违约及该房无损害等情况后，将租赁保证金不计利息返还乙方。3.乙方以转账的方式向甲方支付租金及租赁保证金。租金支付：每季度支付一次租金，租金实行预付：首次租赁的租金212500元于本合同签订5日内支付；租赁期限内，每个付款期结束前的5天之前，预付下个租赁期的租金，以此类推，直至租赁期满或合同解除、终止。关于电费，双方约定电费采取乙方从甲方处购买方式支付。关于乙方的权利与义务，乙方在租赁期间对该房进行改造装修，以使房屋适合营业用房需要。乙方对该房改造应征得甲方书面同意，甲方书面同意乙方对该房进行装修改造。乙方在租赁期间应向甲方如数按时交付租金；租赁期间，不得改动该房的主体结构、承重结构；租赁期满，乙方不再交纳租金或甲方要求收回该房的，乙方应在租赁期满前将该房腾空后返还甲方，并不得损坏该房主体结构，如期满前乙方未及时腾空该房并交付甲方，给甲方带来的一切损失由乙方承担。关于违约责任，乙方未按合同规定及时足额交付租金超过10日的，甲方有权提前解除合约，如乙方在收到甲方解约通知后10日内未搬离，甲方有权将该房内的物品按垃圾处理，所产生的费用由乙方承担，并赔偿由此给甲方带来的全部损失。甲乙双方如有一方要求提前解约应提前3个月以书面形式通知对方，并支付守约方6个月房租作为赔偿金。关于违约救济措施：1.一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施。2.违约方逾期付款或逾期交付该房的，应按日向另一方按月租金的3‰支付违约金，但本合同另有约定的除外。关于不可抗力，因地震、战争、洪水、瘟疫等不可抗力的原因，造成一方不能履行合同的，免除违约责任。甲方按照实际租赁时间收取乙方租金，多收部分，由甲方退回乙方并退还乙方的保证金。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方即开始实际履行。渝是乎公司使用涉案房屋经营餐饮。2019年9月3日，万基广源公司（甲方，出租人）与渝是乎公司（乙方，承租人）签订《补充协议》，约定自2019年9月10日至2021年9月9日房屋租金由原来的892500元/年调整成1008525元/年；2021年9月10日至2022年9月9日房屋租金由原来的937125元/年调整成1058951元/年；同时甲方为乙方提供同等金额的税率为9%的增值税专用发票。2020年3月12日，渝是乎公司向万基广源公司发出告知函，载明“鉴于我司已于2020年2月16日向贵司发送《解约告知函》，双方已就解约事宜进行了多轮沟通，因此我司决定就解约事宜再次告知。根据《传染病防治法》《突发事件应对法》《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定，本次疫情为不可预见，不能避免并不能克服的不可抗力情形。根据贵我双方签订的《万基广场物业租赁合同》中第十二条关于不可抗力的约定，“因不可抗力原因造成一方不能履行合同的，可以免除违约责任，甲方按照实际租赁时间收取乙方的租金，多收部分，由甲方退回乙方并退化乙方的保证金。”同时，我司已经入不敷出，亏损严重，因疫情影响，没有任何收入，已无力继续承租，故我司已决定于2020年3月13日正式撤离租赁铺位，对店铺内桌椅、设备等设施进行搬离，于当日腾空房屋并返还贵司。由于我司于2020年2月16日向贵司发送的《解约告知函》已对解约日期进行告知，双方租赁关系已于2020年2月18日正式结束，我司已付保证金、已付但未使用部分的租金及其他费用（水、电费等）结算日期为2020年2月18日，并请我司于我司撤场后一周内（2020年3月20日前）予以返还。望贵司尽快指定负责人与我门店工作人员对接撤场事宜。”2020年3月13日，万基广源公司向渝是乎公司发出解约回复函，载明“本公司于今日（2020年3月13日）收到贵司尚凯总经理微信发送的告知函。现正式回复如下：一、本公司不同意解除双方所签署的《万基广场物业租赁合同》，敬请贵司遵守诚信原则，如约履行。二、本公司不认为目前的疫情构成贵司解除合同的理由。三、贵司执意要求今日搬走店内物品，我司不好强拦，可以配合，但不构成我司同意解除租赁合同的意思表示。四、疫情之下，应共度时坚，我司始终愿意在互谅互让的前提下与贵司友好协商履约事宜。依据合同约定，贵司应当在2020年3月4日之前交纳下一期房租，请尽快办理，非常感谢！”渝是乎公司收到《解约回复函》后，将店内可移动物品搬离，2020年3月15日，万基广源公司工作人员霍红梅在电费抄单上进行签字确认，认可剩余电费金额27264元。后，双方就合同解除事宜协商仍未达成一致。2020年5月20日，在涉案房屋上注册的北京渝是乎餐饮管理有限公司通州第一分公司注销。渝是乎公司提交的2020年1月至3月自制经营报表以证明勉强维持经营，万基广源公司对此不予认可。2020年8月25日，万基广源公司向渝是乎公司发出《关于催促腾空、复原、交还房屋并承担各项法律责任的函》，载明“2017年7月6日，我司（作为出租人）与你司（作为承租人）签订了《万基广场物业租赁合同》（以下简称“合同”），按照合同约定，你司租用我司出租的北京市通州区云景东路×号建筑面积240平方米的房屋（以下简称该房屋），租期自2017年9月10日至2022年9月9日，2017年7月12日至2017年9月9日为免租期；租金分段计算，其中第3-4年的每年租金为892500元/年；租金季付，除首期租金，每个付款期结束前的5天之前预付下个租赁期的租金。2019年9月3日，我司与贵司签订《补充协议》，按照《补充协议》约定，自2019年9月10日至2021年9月9日的房屋租金由原来的892500元/年调整成1008525元/年。合同签订后，我司积极全面的履行了约定的义务，你司于2020年3月13日违反法律规定和合同、《补充协议》约定，通过尚凯先生微信发函提出解除合同及《补充协议》（我司随即回复表示不同意解除并催付租金），但至今没有腾空该房屋、（采取拆除等措施）恢复原状并交还，而是占用该房屋至今并仍继续占用。现再次催促你司于2020年8月31日前腾空该房屋，采取拆除等措施恢复原状后交还我司，并按照法律规定和合同、《补充协议》约定赔偿免租期租金、费用损失，支付违约损害赔偿金、违约金，支付占用该房屋期间各项费用，承担其他各项义务、责任，否则我司将委托第三方对该房屋内的现有物品、设备设施、装修等进行抛弃、拆除等处置（我司不承担任何责任，因处置产生的相关费用由你司承担），并起诉请求北京市通州区人民法院判决你司承担各项义务、责任（我司的主张以届时提出的诉讼请求等为准）。望你司秉承诚实信用原则和合同精神，慎重考虑，妥善解决此事。”渝是乎公司认可收到上述函件，但是认为万基广源公司3月至8月期间从未提出过，时隔5个月提出是为了多收取占用费，故意扩大损失，即便渝是乎公司不腾空不搬走万基广源公司可自行处理，合同也对此有约定。庭审中，万基广源公司、渝是乎公司均认可渝是乎公司最后一笔租金交到2020年3月9日。万基广源公司向法院提交建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、北京市通州区梨园镇车里坟村委会出具证明以证明涉案房屋所有权人为北京市通州区梨园镇车里坟村委会（以下简称车里坟村委会）。后车里坟村委会将涉案房屋出租给北京百惠福商贸有限责任公司，后北京百惠福商贸有限责任公司又将涉案房屋出租给万基广源公司法定代表人刘佳。渝是乎公司向法庭提交一份《营业场所证明》，载明分公司名称北京渝是乎餐饮管理有限公司通州第一分公司，营业场所为北京市通州区梨园镇云景东路×号，产权人证明处车里坟村委会盖章表明同意将上述地址提供给该企业使用。需要证明情况处载明上述住所产权人为北京市通州区梨园地区车里坟村民委员会，房屋用途为办公。案件审理过程中，万基广源公司表示渝是乎公司在未征得万基广源公司书面同意的情况下在涉案房屋二层到一层靠墙的位置改造了一个宽一米、长约两三米的传菜洞，并且安装了一个传菜的升降电梯，渝是乎公司表示认可，双方就拆除并恢复原状的期限均认可15天，但万基广源公司认为拆除所需至少80000元，而渝是乎公司则认为至多50000元，双方各执一词，均同意由法院酌定价格。渝是乎公司表示涉案房屋内剩余物品均不要了，合同约定万基广源公司可以按垃圾处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，万基广源公司、渝是乎公司签订的《万基广场物业租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。渝是乎公司辩称万基广源公司并非涉案房屋所有权人且非受人委托转租，《营业场所证明》中也载明用途是办公，所以万基广源公司提供的涉案房屋不能用于商业或餐饮业，故而认为双方之间的租赁合同系无效合同，对此法院认为涉案房屋取得建设工程规划许可证，且不存在法律规定合同无效的情形，故而合同有效，对渝是乎公司的答辩意见法院不予采信。根据合同约定，渝是乎公司应当按季度支付租金并于每个付款期结束前的5天之前预付下个租赁期的租金，但渝是乎公司租金交付至2020年3月9日后未能按期履行预付租金义务，并于2020年3月12日发出《告知函》表示2020年3月13日正式撤离租赁铺位，万基广源公司对此未予以同意，双方就合同解除事宜未达成一致意见，渝是乎公司未按期交纳租金行为构成违约。渝是乎公司2020年3月13日就解约事宜向万基广源公司发送《告知函》，2020年3月15日万基广源公司、渝是乎公司双方在电费抄单上签字，视为渝是乎公司于2020年3月15日正式搬离涉案房屋，故而合同解除日期法院确认为2020年3月15日，渝是乎公司需支付2020年3月10日至2020年3月15日期间的房屋租金，共计16578元。因渝是乎公司未拆除的装饰装修包括传菜洞的存在并不影响万基广源公司继续对外出租，仅是在双方争议的传菜洞的拆除和恢复原状期间会对涉案房屋正常经营使用造成影响，又因双方均同意拆除恢复期限需15天，故而渝是乎公司需将该15天的占有使用费支付万基广源公司，法院确定为41446元，其余期间的占有使用费法院不予支持。关于万基广源公司主张2017年7月12日至2017年9月9日的免租期的诉讼请求，因为万基广源公司是基于渝是乎公司能够按五年的租赁期限履行合同而给予的2017年7月12日至2017年9月9日期间的免租期，现渝是乎公司提前解约，考虑到免租期在整个租赁期间的占比，法院认定渝是乎公司需支付万基广源公司免租期租金80129元。关于渝是乎公司反诉主张万基广源公司返还房屋押金70833元，合同中约定为租赁保证金，法院认为合同约定的租赁保证金系保证合同正常签订，现合同已经得以履行，则租赁保证金转化为押金，合同提前解除，渝是乎公司违约，法院对渝是乎公司反诉主张退还押金的反诉请求不予支持。关于万基广源公司主张的违约金，因渝是乎公司辩称新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同约定因不可抗力造成一方不能履行合同的，免除违约责任。对此，法院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。从合同约定、现有证据及审理情况来看，新冠肺炎疫情确实对渝是乎公司的经营活动造成一定的影响，但不足以导致合同解除，故法院对渝是乎公司的上述辩解意见不予采信，渝是乎公司提前解约的行为仍构成违约，同时考虑到押金不予返还，违约金法院酌定按照两个月房租为168087.5元。关于万基广源公司主张渝是乎公司支付万基广源公司遗留在租赁区域内装修部分拆除、恢复原状费用的诉讼请求，渝是乎公司表示放弃装饰装修部分的财产权利，万基广源公司对此不持异议，法院就渝是乎公司遗留的装饰装修部分拆除及恢复费用进行酌定，考虑到双方报价等因素，法院酌定为拆除及恢复原状费用为60000元，由万基广源公司自行拆除，渝是乎公司需向万基广源公司予以支付该笔费用。渝是乎公司支付的剩余电费27264元，万基广源公司需将其予以返还，故对该项反诉请求法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、北京万基广源商贸有限公司与北京渝是乎餐饮管理有限公司签订的《万基广场物业租赁合同》及《补充协议》于2020年3月15日解除；二、北京渝是乎餐饮管理有限公司支付北京万基广源商贸有限公司自2020年3月10日至2020年3月15日的房屋租金16578元，于判决生效之日起7日内执行清；三、北京渝是乎餐饮管理有限公司支付北京万基广源商贸有限公司免租期租金80129元，于判决生效之日起7日内执行清；四、北京渝是乎餐饮管理有限公司支付北京万基广源商贸有限公司违约金168087.5元，于判决生效之日起7日内执行清；五、北京渝是乎餐饮管理有限公司支付北京万基广源商贸有限公司装修改造部分拆除恢复原状费用60000元及装修改造部分拆除恢复原状期间占有使用费41446元，于判决生效之日起7日内执行清；六、北京万基广源商贸有限公司返还北京渝是乎餐饮管理有限公司电费27264元，于判决生效之日起7日内执行清；八、驳回北京万基广源商贸有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京渝是乎餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，万基广源公司围绕上诉请求向本院提交1组新证据，渝是乎公司提交2组新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。万基广源公司提交的证据为涉案房屋照片打印件6张及承诺书1份，证明目的为渝是乎公司没有按照合同约定将涉案房屋的设施、设备搬离，应该支付占用费。渝是乎公司针对万基广源公司提交的证据质证意见为：对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，从双方合同约定来看，如果东西不移除，出租人可以作为废品自己处理，双方已经办理了房屋交接，照片证明了房屋实际控制人是万基广源公司，如果没有实际控制不可能拍照，不能证明因渝是乎公司的东西没有搬离导致没有与新承租人签订合同，承诺书是渝是乎公司出具的，渝是乎公司不是说不想恢复原状，也不是说不支付恢复原状的费用。渝是乎公司提交的证据为：第一组证据为通州云景里食梯拆除报价单、营业执照、中华人民共和国特种设备安装改造修理许可证，证明目的为电梯实际拆除是不收费的，因为它是可以循环使用，有回收价值的；第二组证据为通州云景里撤店拆除恢复报价单，证明目的为恢复到毛坯状态的报价是31200元，工程期间只有3天。万基广源公司针对渝是乎公司提交的证据质证意见为：对两组证据中营业执照的真实性认可，对其他证据的真实性无法核实，关于装修装饰的拆除工作，双方在一审中已经同意由法院按照5万元至8万元以及拆除期限为15天酌定，按照法律规定应该禁止反言，对两组证据的证明目的均不认可。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2017年7月6日万基广源公司与渝是乎公司签订《万基广场物业租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行己方义务。《万基广场物业租赁合同》约定，每季度支付一次租金，租金实行预付：首次租赁的租金212500元于本合同签订5日内支付；租赁期限内，每个付款期结束前的5天之前，预付下个租赁期的租金，以此类推，直至租赁期满或合同解除、终止。庭审中，万基广源公司、渝是乎公司均认可渝是乎公司最后一笔租金交至2020年3月9日。2020年3月9日之后渝是乎公司未能按照合同约定如期交纳租金。2020年3月12日渝是乎公司向万基广源公司发出告知函，表示2020年3月13日正式撤离租赁铺位。2020年3月13日，万基广源公司向渝是乎公司发出解约回复函，表示不同意解除合同。租赁合同履行期间，虽因新冠肺炎疫情的发生对于渝是乎公司的正常经营产生了不利影响，但不足以导致合同解除，渝是乎公司未按期交纳租金并要求与万基广源公司解除合同构成违约。2020年3月15日万基广源公司与渝是乎公司在电费抄单上签字，一审法院据此认定视为渝是乎公司于2020年3月15日正式搬离涉案房屋，合同解除时间确认为2020年3月15日，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《万基广场物业租赁合同》于2020年3月15日解除，渝是乎公司交纳租金至2020年3月9日，故渝是乎公司应向万基广源公司支付2020年3月10日至2020年3月15日期间的房屋租金。一审法院判决渝是乎公司向万基广源公司支付2020年3月10日至2020年3月15日的房屋租金，具有事实及法律依据。关于渝是乎公司上诉主张受疫情影响，应当减免两到三个月房租一节，鉴于渝是乎公司已经交纳租金至2020年3月9日，万基广源公司明确表示不同意解除合同，并愿意协商履约事宜，但渝是乎公司仍坚持要求解除合同，在此情况下，其要求减免房租，缺乏依据，本院不予采纳。关于装修改造部分，渝是乎公司虽未拆除包括传菜洞在内的装饰装修，但并不影响万基广源公司继续对外出租，仅是在双方争议的传菜洞的拆除和恢复原状期间会对涉案房屋正常经营使用造成影响。庭审中，双方就拆除并恢复原状的期限均认可为15天，一审法院认定渝是乎公司需将该15天的占有使用费41446元支付给万基广源公司，未予支持其余期间的占有使用费，并无不当。万基广源公司上诉主张渝是乎公司的装饰装修及遗留物品占用了涉案房屋，应当支付占有使用费用，并提交涉案房屋照片及承诺书予以证明，但上述证据并不足以证明其上述主张，该主张缺乏依据，本院不予采纳。关于渝是乎公司遗留的装饰装修部分，渝是乎公司表示放弃装饰装修部分的财产权利，万基广源公司对此不持异议，本院予以确认。就万基广源公司主张渝是乎公司遗留在租赁区域内装修部分拆除、恢复原状费用，诉讼中，万基广源公司认为拆除所需至少80000元，渝是乎公司认为至多50000元，双方未能达成一致，均同意由法院进行酌定，一审法院根据查明的事实，综合考虑装修使用状况及双方的报价等因素，确定由万基广源公司自行拆除渝是乎公司遗留的装饰装修部分，酌情确定渝是乎公司向万基广源公司支付60000元，数额合理适当。渝是乎公司上诉主张一审法院认定的拆除恢复原状期间明显偏长，酌定的恢复原状费用明显偏高，并提交通州云景里食梯拆除报价单、营业执照、中华人民共和国特种设备安装改造修理许可证、通州云景里撤店拆除恢复报价单等证据予以证明，但上述证据并不足以证明其上述主张，本院对此不予采纳。关于免租期租金，双方签订的《万基广场物业租赁合同》约定，租赁期限为2017年9月10日至2022年9月9日止，其中2017年7月12日至2017年9月9日为免租期。根据合同约定，免租期的约定是建立在租赁期限为五年基础上的，现渝是乎公司提前解约，一审法院根据双方履行合同情况，考虑到免租期在整个租赁期间的占比，认定渝是乎公司需支付万基广源公司免租期租金80129元，合法有据。渝是乎公司上诉主张免租期租金是万基广源公司为了招揽商户提出的优惠条件，是否退还无约可从，缺乏依据，本院不予采纳。关于电费，双方签订的《万基广场物业租赁合同》约定，电费采取渝是乎公司从万基广源公司处购买方式支付。渝是乎公司支付的剩余电费27264元，万基广源公司应当予以返还，一审法院判决万基广源公司返还渝是乎公司电费，合法有据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于押金，双方签订的《万基广场物业租赁合同》约定，渝是乎公司应于本协议签订后5日内向万基广源公司支付70833元作为租赁保证金并开具保证金收据。租赁保证金在本合同终止后10天内，万基广源公司查明渝是乎公司无违约及该房无损害等情况后，将租赁保证金不计利息返还渝是乎公司。合同约定的租赁保证金系为保证合同正常签订，现合同已经得以履行，则租赁保证金转化为押金，渝是乎公司提前解除合同构成违约，一审法院对渝是乎公司主张退还押金的请求不予支持，并无不当。关于违约金，双方签订的《万基广场物业租赁合同》约定，关于违约救济措施：1.一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施。2.违约方逾期付款或逾期交付该房的，应按日向另一方按月租金的3‰支付违约金，但本合同另有约定的除外。如前所述，渝是乎公司提前解约的行为构成违约，一审法院综合考虑新型冠状肺炎疫情影响、合同履行情况、押金不予返还等因素，酌情确定违约金计算标准按两个月房租168087.5元给付，合法有据。渝是乎公司上诉主张其不属于主观恶意违约，不应承担违约责任，且既酌定两个月违约金，又判决不退押金存在矛盾，万基广源公司上诉主张一审法院酌定的违约金数额显著低于万基广源公司的实际经济损失，但双方均未就其各自主张提交充分有效证据予以证明，本院均不予采纳。综上所述，万基广源公司、渝是乎公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22226元，由北京万基广源商贸有限公司负担14820元（已交纳），由北京渝是乎餐饮管理有限公司负担7406元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 张印龙审 判 员 周艳雯二〇二一年八月二十四日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 王 艳