北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6295号上诉人（原审被告、反诉原告）：张丕华，女，1959年7月25日出生。委托诉讼代理人：刘迪，北京京律律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：束景陵，1970年2月27日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙富江，男，1965年7月25日出生。上诉人张丕华因与被上诉人束景陵、孙富江房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丕华上诉请求：撤销原判，改判解除双方《北京市存量房屋买卖合同》，束景陵、孙富江向张丕华支付合同违约金1016000元；一、二审诉讼费用由束景陵、孙富江负担。事实与理由：一、一审法院未查明事实：1.涉案合同一直未能正常履行的原因不在张丕华。虽然合同未约定履行时间，但张丕华曾多次要求束景陵、孙富江支付购房款，但束景陵、孙富江以各种理由拖延。2.根据涉案合同约定，束景陵、孙富江应在过户前支付至张丕华账户247.5万元，在过户前一日支付168万元至监管账户，这两笔款项的支付无需张丕华配合，但束景陵、孙富江始终未支付这两笔款项，而是拖延支付应付款项。3.束景陵、孙富江未提供证据证明其有能力一次性支付剩余房款。二、一审法院未解决本案争议焦点：束景陵、孙富江在张丕华多次要求履行合同的情况下拖延数年，已经构成违约，由于束景陵、孙富江的违约行为，导致张丕华房屋空置多年，现房价已发生相当大程度的变化，双方无信任可言，继续履行合同在事实上已经不可能。三、一审判决未能真正解决纠纷：如果按照一审法院的判决，束景陵、孙富江仍可继续拖延，纠纷根本未能解决。束景陵、孙富江辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。张丕华同意等束景陵、孙富江卖房后再确定后续交易日期。束景陵、孙富江催促张丕华配合履行后续交易行为，但张丕华不予配合。张丕华没有催要束景陵、孙富江支付剩余房款。束景陵、孙富江有能力一次性支付剩余房款。束景陵、孙富江向一审法院起诉请求：1.依法判令张丕华继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理房屋产权过户；2.依法判令张丕华承担所有诉讼费用。张丕华向一审法院反诉请求：1.依法判令束景陵、孙富江与张丕华双方解除《北京市存量房屋买卖合同》；2.依法判令束景陵、孙富江向张丕华支付合同违约金1016000元；3.由束景陵、孙富江承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：束景陵与孙富江系夫妻。2015年1月27日，张丕华（出卖人）与束景陵、孙富江（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）的中介下签订《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》，约定：出卖人将其名下位于北京市海淀区101号房屋（建筑面积123.59平方米）出售给买受人；经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币5080000元；买受人分五笔支付房款508万元，第一笔：合同签订日（2015年1月27日）支付25000元定金；第二笔：2015年1月28日支付200000元（原定500000元，后经双方协商改为200000元）首付；第三笔：1680000元做资金监管，配合建委过户，过户前一天存入建委账户；第四笔：双方协定过户前支付剩余房款2475000元，买受人直接支付到出卖人指定账户（以实际批贷金额做调整）；第五笔：尾款700000元，买受人以公积金管理中心申请贷款用于支付，付款方式及时间依银行房款时间确定；出卖人应在过户当日前将该房屋交付给买受人。《北京市存量房屋买卖合同》第十条权属转移登记第一款约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续”，该约定中的“180”被涂抹删除并由双方签字确认。就房屋过户时间被涂抹删除的原因，束景陵、孙富江称是双方审核中介提供的合同文本是删除的，因其购买该房屋需要出售其名下的唯一自住房，该自住房只能内部交易、无法抵押贷款，其无法准确预料卖房日期，所以双方约定待其卖房后再支付后续房款，因后续房款付款时间是以过户时间设定的，所以双方没有确定过户时间。张丕华称双方口头协商确定过户时间为180日，束景陵、孙富江提出180天时间有点紧，筹款比较困难，张丕华觉得可以宽限些，所以将过户时间删除了。束景陵、孙富江提交其与张丕华之间的微信沟通记录，能够证明束景陵、孙富江上述主张。上述合同签订后，束景陵、孙富江先后支付了定金25000元和第一笔购房款200000元。束景陵、孙富江为履行合同积极办理出卖自己名下房屋事宜，2016年4月在确定能够卖掉自己唯一自住房，履行自己付款义务的情况下，以微信沟通、发函件等不同形式多次通过中介机构或直接催促张丕华，请求张丕华确认能够继续履行合同，但张丕华一直未予明确答复。束景陵、孙富江提交照片、短信记录、微信记录、催促履约函、快递单、中介公司回复函等证据对上述事实予以证明。本案审理过程中，束景陵、孙富江明确表示请求继续履行房屋买卖合同，要求张丕华配合办理房屋产权过户，经法庭询问，明确表示目前有能力也愿意一次性向张丕华支付剩余购房款485.5万元。另查，张丕华曾于2015年起诉束景陵、孙富江要求支付购房款，之后张丕华撤回起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。双方在合同中未约定房屋过户时间，进而对束景陵、孙富江支付后续房款的时间未明确约定，但束景陵、孙富江已提交证据证明其一直在积极推动合同顺利履行，在能够履行后续付款义务的情况下，以不同形式多次催促张丕华，请求其确认能够继续履行合同，但张丕华一直未予明确答复。张丕华曾于2015年起诉束景陵、孙富江要求支付购房款，之后撤回起诉。综上所述，根据现有证据分析，束景陵、孙富江不存在故意违反合同约定义务的情形，双方房屋买卖合同仍在履行过程中，故张丕华要求一审法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求束景陵、孙富江支付合同违约金1016000元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。本案审理过程中，束景陵、孙富江明确表示请求继续履行房屋买卖合同，要求张丕华配合办理房屋产权过户，经法庭询问，束景陵、孙富江明确表示目前有能力也愿意一次性向张丕华支付剩余购房款485.5万元，故一审法院对束景陵、孙富江要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，判决束景陵、孙富江向张丕华支付剩余购房款485.5万元，张丕华在收到上述购房款后将涉案房屋所有权变更登记至束景陵、孙富江名下。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、束景陵、孙富江于本判决生效后七日内向张丕华支付购房款4855000元；二、张丕华于收到束景陵、孙富江支付的4855000元购房款当日协助束景陵、孙富江将位于北京市海淀区101号房屋所有权变更登记至束景陵、孙富江名下，房屋过户所需税费由束景陵、孙富江承担；三、驳回张丕华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，张丕华与束景陵、孙富江签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，双方合同未明确约定房屋过户时间，从双方微信聊天记录来看，张丕华对于束景陵、孙富江将自有房屋卖出后支付涉案房屋房款的资金筹措方式是有所预期的，张丕华虽曾起诉束景陵、孙富江履行合同，但其撤回起诉，后束景陵、孙富江多次催促张丕华履行合同，但张丕华均未予以明确回复。鉴于双方未就付款时间予以明确约定，且亦无证据证明束景陵、孙富江拖延履行合同，束景陵、孙富江不构成违约，张丕华要求解除合同并支付违约金没有相应依据，一审法院驳回张丕华的反诉请求，支持束景陵、孙富江继续履行合同的诉讼请求正确，本院对此予以确认。综上所述，张丕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22802元，由张丕华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 刘佳洁二〇二一年八月三十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥