辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2311号上诉人（原审被告）：卞玉波，男，1973年7月8日出生，汉族，克山县人，打工，群众，现住盖州市。被上诉人（原审原告）：吕富兴，男，1952年4月14日出生，汉族，营口市人，农民、群众，住鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告）：高秀艳，女，1951年11月21日出生，满族，营口市人，农民、群众，住鲅鱼圈区。二被上诉人的委托诉讼代理人：纪长友，营口市鲅鱼圈区红海法律服务所法律工作者。上诉人卞玉波与被上诉人吕富兴、高秀艳租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2021）辽0804民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。卞玉波上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一)、一审未认涉案鸡舍已经构成危房属于认定事实错误。上诉人提交了鸡舍的照片，一审法官也到现场查看了鸡舍的现状，鸡舍己经破烂不堪，用肉眼也足以认定鸡舍构成危房。一审还以鸡舍系上诉人所建、对鸡舍使用年限应当清楚，租赁合同写明租期十年表明对鸡舍使用年限有预期等理由据此认为鸡舍不构成危房，上诉人想到了“何不食肉糜”的典故，可能并不恰当，但是已经破烂不堪的鸡舍再不维修就要倒塌，难道上诉人要等到鸡舍倒塌时才能说鸡舍是危房吗？(二）被上诉人未履行对租赁物的维修义务，一审法院未认定其已经构成违约属于认定事实错误。租赁期内，被上诉人未履行对租赁物的维修义务，上诉人维修后，被上诉人却拒绝在租金内扣除上诉人支出的维修费用，被上诉人已经构成违约。(三）、一审认定违约条款是指正常收取租金基础上加倍支付一倍的违约金错误。《租赁合同》第四条约定：甲乙双方不得违约，如有违约，双倍返还租金。一审法院认定为：正常收取的租金基础上加倍支付一倍的违约金。如果能够这样认定，那么为什么不支持被上诉人增加诉讼请求后的24万元违约金？又为什么不理解为己经收取的8万元租金基础上加倍支付一倍的违约金？又或者，即使认定上诉人违约，即使按照一审法院的理解认定违约金条款的内容，对本来就是几亩承包地上由上诉人建设的鸡舍，判决上诉人支付12万元的违约金，难道不构成法定的违约金过高的情形吗？如果上诉人养的鸡是下金蛋的鸡，上诉人倒是可以认可一审的判决结果。二、一审法院认为上诉人可以依据《合同法》第二百二十一条规定自行维修后由被上诉人负担维修费，属于适用法律错误。《合同法》二百二十一条是在租赁物需要维修的情形下，赋予承租人可以选择自行维修后主张维修费，也可以选择要求出租人维修的权利，一审法院据此认为承租人在出租人不履行维修义务的情形下必须自行维修属于适用法律错误。吕富兴、高秀艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吕富兴、高秀艳向一审法院起诉请求：一、请求判令被告给付租金120000元整；二、请求判令被告将养鸡场使用设备（价值约4万元）；三、案件受理费由被告承担。原告在庭审中变更诉讼请求：将第一项诉讼请求变更为判令被告给付租赁合同违约金12万元；二、判令被告恢复鸡场营业时原状（如不恢复鸡场原貌，赔偿经济损失6万余元，具体原状被告也清楚，因为被告本身他就租了四年时间，这个照片不太完整，整个就是三栋大棚）。一审法院认定事实：二原告（甲方）与被告（乙方）于2016年3月11日签订《租赁合同》，约定：今有吕富兴将自己的土地鸡场共三栋鸡舍，五亩地左右租给乙方经营，并签订协议为证：一、租期从2016年10月26日至2026年10月26日止，每年租金为人民币2万元。每年上打租。二、在十年当中甲方如国家占地和甲方如需在10年中卖地，必须给乙方适当补偿维修费。在10年中如乙方使用期间，机械所有设备保持不动。三、如果甲方不动迁不出卖10年内必须租给乙方。四、甲乙双方不得违约，如有违约双倍返还租金。合同签订后，被告于2020年10月26日（第4年租期结束）搬走。双方前4年租金均已经结清。原告在庭审提供证据如下：证据四、原告与盖州市熊岳镇莫屯村居民委员会于1998年3月5日起订的《土地承包合同》，被告对这份证据没有异议。但这份证据也证明了鸡舍所在的土地是耕地，鸡舍的建设改变了耕地的用途。证据五，原告自制的被告私自运走清单，证明被告运走的原告鸡场饲料大型粉碎机等设备一共七件。被告认为该证据只是原告方自己的单方记录和说明，不能证明原告所要证明的事实和观点。证据六，被告私自运走原告养鸡场设备时刘晓东的现场录音视频，证明现场这些设备是被告擅自运走的。（我二女儿吕宏杰与刘晓东的录音），证据七、录音一份，（吕宏杰与刘晓东）的录音证明上料车被拉走了。被告认为对于录音首先真实性不能确定是否刘晓东与原告的女儿之间的录音。第二，即使录音真实，也不能据此就证明刘晓东在录音当中陈述的话语属实。第三，刘晓东这在录音当中所体现的内容有鸡场设备是被告所有的意思质证完毕。证据七、鸡场的营业执照，证明是经工商注册的。刘晓东是原告他女儿的前夫，是被告的内弟，是这么关系。证明执照是经营有关部门批准的。被告认为这份营业执照是刘晓东对自己所经营鸡舍申请的工商登记，与被告所租赁的两栋鸡舍没有关系，被告租赁的两栋鸡舍没有营业执照。被告在庭审中提供证据：证据一、照片12张，证明鸡舍已成为险房，无法继续养鸡。照片是2020年10月26日照的。原告认为是被告不养殖是自己特意破坏的。证据二、照片一张，证明2015年9月份环保部门要求养鸡场建粪场，原告答应在租金中扣除，承担一部分。被告建成后至2019年10月份，原告又不同意承担该部分费用，以自己的行为明确表明不履行交付，符合租赁用途的租赁物的义务，构成违约。原告认为养鸡场这个照片看了，你这说是环保部门的，没有环保部门的手续和通知证明。证据三、照片一张。证明邻居在通往养鸡场的道路上设置水泥柱，阻止运输鸡雏合成鸡的大型车辆进入养鸡场，不允许被告继续养鸡。设置路障的时间是2020年4月份。原告认为从照片上看，原告认为没有明显的障碍，这是一条土路。没看出来，影响大型车辆进入养鸡场。另查，经本院对现场进行勘验，被告陈述东侧鸡棚为刘晓东父亲刘汉德建造，西侧两个鸡棚是我租赁土地后建造，土地租赁价格为5000元/年，土地为果树地。原告陈述东侧鸡棚为刘晓东所建，西侧两个鸡棚为卞玉波系其四姐、大姐所建。2016年之后，鸡棚及设备均归我们所有。土地为果树地。被告认为鸡棚及设备归原告所有。原、被告双方均同意解除租赁合同。再查，关于鸡场现状，原告陈述养鸡场从2020年10月26日已经闲置，设备已经拉走一空，还剩下一些残存的养鸡舍。一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。现双方均主张解除合同，故该租赁合同应以解除为宜。关于原告主张的第一项诉讼请求，租赁合同中第三条约定“如果甲方不动迁不出卖10年内必须租给乙方”，从文义上可见，原告与二被告的租期固定为10年，被告现租赁4年后搬走，应属于违约，故被告应按照第四条约定承担违约责任。合同第四条“甲、乙方双方不得违约，如有违约双倍返还租金”会出现两种情况：1、如果甲方违约，则乙方要求返还租金并加付一倍的违约金；2、如果乙方违约，严格来说不会存在返还租金的情况，这里的双倍返还租金实际上一般可理解为正常收取的租金及加倍支付一倍的违约金。故从文义和公平角度理解，违约金为一倍的租金，即12万元。故对于原告主张的违约金12万元，本院予以支持。关于原告主张的返还设备一节，原告未能提供充分证据证明被告取走的设备，原告提供的录音系与案外人的录音，被告又对于上述证据不予认可，也不认可拿走设备，故返还设备一节，原告提供的证据证明效力不足，另本院已经支持了原告12万元违约金，原告自述设备价值约4万元，已可以弥补原告的实际损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的恢复原状一节，第一，原告主张的恢复原状，原告所诉的原状并不明确，双方亦对于鸡舍现状的原因均各执一词，双方租赁合同中也并未约定恢复原状条款。第二，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，上述可见租赁物返还的为使用后的状态；第三，本院亦已经支持了原告12万元违约金，可以弥补原告自述的6余万元损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的原告未进行维修成为危房一节，第一，被告未提供充分证据证明上述养鸡舍已经成为不能使用的危房；第二，养鸡舍系被告所建，被告对所建养鸡舍的使用年限是清楚的，被告在合同中明确写明要租赁10年时间，表明被告对养鸡舍的使用年限是有预期的，故本院不予支持。关于被告提出的与邻居发生冲突问题，被告未提供充分证据证明该事实存在及该事实能够导致合同目的无法实现，故本院不予支持。关于被告提出的原告未尽维修义务一节，第一，合同第二条“在10年当中甲方如国家占地和甲方如需在10年中卖地，必须给乙方适当补偿维修费”，该条款中提到了补偿维修费，可见被告在使用养鸡舍时是进行维修的；第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，假设养鸡舍应由原告进行维修，被告在使用过程中发现养鸡舍需要维修的情况，亦可自行维修，再向原告主张维修费用，而不是采用搬走的方式处理该项问题，故本院不予支持。据双方陈述，本案系房屋租赁合同纠纷，也是邻里纠纷，双方曾经还是姻亲关系，双方在处理纠纷时，应秉持“友善”的态度解决问题，只要有往来就不可避免发生纠纷和矛盾，最好的解决方式“六尺巷”的方式，双方各让一步，方能化干戈为玉帛，化解矛盾。远亲不如近邻，有一位关系好的邻居，在紧要关头对自身也是有益的，希望双方从自身和对方的角度考虑问题，友善处理纠纷，不要因小事而形成大矛盾，而应邻里和共同富。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卞玉波于本判决生效之日起10日内一次性给付原告吕富兴、高秀艳违约金12万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告卞玉波负担。本院二审期间当事人未提交新证据，本院审理查明的事实与原审认定事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。如上所述，当租赁物存在质量问题且出租人不予维修时，承租人可自行维修后向出租人主张承担相应的修为费用。故上诉人仅以鸡舍存在质量问题且被上诉人不予维修为由即搬离鸡舍停止合作系单方违约行为，故一审法院依据上述事实判决上诉人承担相应的违约责任并无不当，本院依法予以确认。另，关于上诉人主张一审判决12万元违约金过高一节，本院认为，合同条款约定不明，双方当事人对违约条款存在两种以上解释时，应当作出不利于格式合同提供方的解释。本案中，双方所签租赁合同为上诉人提供格式文本，该租赁合同第四条明确约定，甲乙双方不得违约，如有违约双倍返还租金。故在上诉人违约时，被上诉人可以要求上诉人交纳双倍租金作为违约金。故一审法院依据上述条款约定和被上诉人诸多诉求综合判决上诉人支付被上诉人12万元违约金并未超出约定范畴，故对上诉人的该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，上诉人卞玉波上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人卞玉波负担。本判决为终审判决。审 判 长 段建勇审 判 员 王 娣审 判 员 杨名环二〇二一年八月二十七日法官助理 宫 剑书 记 员 杜梓琦