文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3682号上诉人（原审被告）：陈菊，女，1971年8月19日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘苏漩，江苏省徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张娅，女，1975年6月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人陈菊因与被上诉人张娅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈菊委托诉讼代理人刘苏漩，被上诉人张娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈菊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉费由张娅承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当。1.张娅在2020年11月6日前一直实际占用房屋。张娅2020年8月通过电话告知陈菊儿子要求解除合同，但当时并未腾空房屋，没有办理房屋交接手续，张娅一直占用案涉房屋。2020年11月6日双方办理房屋交接手续，张娅的部分家具仍滞留在涉案房屋。2.张娅对其何时腾空房屋未尽到举证义务。陈菊认可在8月中旬接到张娅要求解除合同电话，当时张娅一直在占用房屋，并未腾空。没有证据证明张娅与陈菊11月办理案涉房屋交接手续前已腾空房屋。通知解除合同与房屋实际办理交接是两个法律后果，不能以通知解除合同之日为缴纳租金截止之日。3.陈菊一直积极履行合同义务。房屋漏水是由于楼上房屋原因造成，陈菊没有办法自行维修。陈菊在房屋漏水后，第一时间联系楼上房主，在对方不配合维修的情况下，起诉至法院要求及时解决漏水问题，陈菊已尽到积极履行合同义务。张娅未营业不完全是房屋漏水原因，张娅2020年3月已准备转租店铺，并在多家中介公司登记转租需求。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院驳回张娅的诉讼请求，依法改判。陈菊当庭补充提交上诉意见：陈菊不同意解除房屋租赁合同，因目前尚未找到案涉房屋漏水原因。陈菊现以排除妨害为由将楼上房主起诉至法院，现案件已进入鉴定程序，在鉴定结果未出来之前，张娅以房屋漏水为由解除合同，没有事实和法律依据。张娅辩称，2020年8月即通知陈菊儿子解除房屋租赁合同、交接房屋，陈菊方不予配合。张娅在案涉房屋中只滞留了一张足疗沙发，不构成占用房屋，房屋迟迟不能交接的原因是陈菊方一直不愿意配合交接。关于张娅想转租房屋与本案没有关联。张娅向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，陈菊退还张娅8月1日至10月5日已付房租，共计17983元；2、陈菊退还租赁房屋押金8000元，并支付合同违约金8300元。3.案件诉讼费用由陈菊承担。事实和理由：张娅租赁陈菊位于户部山步行街A2-2-26房屋用于商业经营。因房屋漏水造成室内装修严重受损，导致张娅无法正常营业，陈菊不能及时解决房屋漏水问题，案涉房屋无法正常使用，特诉至法院，请求法院支持张娅的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年9月20日，陈菊（甲方）与张娅（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：“1.甲方自愿出租房屋位置彭城路户部山商贸城A2-2-236、237、238；甲方向乙方明示房证、身份证，并保证该房屋产权清楚，功能正常。2.租赁期限自2019年10月6日至2024年10月6日止。乙方如续租，须提前15天与甲方协商，另行签订协议；乙方如不续租，应提前30天通知甲方，甲方可提前10天取得钥匙以便他人看房。3.双方协定房屋租金为每年人民币壹拾万元，按年支付，先付款后上房，以后付款提前十五天支付。逾期不交房租视为违约。4.本协议签订时乙方付押金捌仟元，以保证房屋内设施完好无损，待期满由乙方结清所有费用后甲方无息退还。5.乙方在租赁期内如要对房屋改造或增扩设备时须征得甲方书面同意，费用由乙方自理。如因使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏，乙方应负责赔偿或维修，如因房屋本身质量问题或上下楼原因造成故障由甲方负责维修。¨¨¨7、租赁期内如一方未能遵守协议条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担，并支付壹个月房租的违约金。¨¨¨10、甲方房屋附属设施有麻将机壹个、油烟壹台＋壹台、空调9个、合同签订日付定金壹万元¨¨¨”。合同签订后，张娅支付了租金10万元及押金8000元。2020年8月12日，张娅与陈菊儿子电话联系，告知其因房屋漏水影响正常经营，并要求其拿房屋钥匙，解除合同，陈菊儿子未予同意。13日，张娅又与陈菊儿子电话联系，告知其已经停止营业，并向法院起诉，要求解除合同，陈菊儿子仍未同意。2020年8月18日，因案涉房屋渗水问题，一审法院立案受理陈菊诉林玉奎、周峻宇排除妨害一案，该案未审结。2020年11月初，张娅从陈菊房屋搬出并与陈菊办理房屋交接手续。一审法院认为，张娅与陈菊签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，张娅向陈菊支付租金及押金，陈菊向张娅交付房屋，双方均已按照约定履行了合同义务。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在合同第五条约定：如因房屋本身质量问题或者上下楼原因造成故障，由甲方负责维修。张娅在承租期间，案涉房屋出现渗水情况，张娅在与陈菊儿子交涉时提出解除合同，陈菊作为出租人，有保持租赁物符合约定用途的义务，在租赁物出现渗水情况且交涉未果后，张娅主张解除合同并通知陈菊，应认定案涉合同于2020年8月13日依法解除。关于张娅要求陈菊退还8月1日至10月5日房租并退还房屋押金的诉求问题。张娅分别于2020年8月12日、13日与陈菊儿子交涉，要求解除合同，虽然双方直至2020年11月初才办理案涉房屋交接手续，但由于房屋漏水导致张娅在此期间未能正常营业，故陈菊应返还张娅2020年8月14日至10月5日期间已付租金14247元及押金8000元。张娅与陈菊双方合同约定：因房屋本身质量问题或上下层房屋原因造成故障由甲方负责维修，租赁期内如一方未能遵守协议条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担并支付壹个月房租的违约金。陈菊未能按照合同约定履行房屋的维修义务，张娅要求陈菊支付违约金8300元的请求，符合合同约定，予以支持。陈菊辩称案涉房屋内的物品有所损毁和缺失，要求张娅恢复原状。因陈菊并未将自己持有的合同原件及双方交接手续等证据提交法庭，也未提出反诉，陈菊如主张权利，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除张娅与陈菊2019年9月20日签订的房屋租赁合同；二、判决生效之日起十日内，陈菊返还张娅已付租金14247元，退还押金8000元，支付违约金8300元；三、驳回张娅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费657元，张娅负担57元，陈菊负担600元。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：1.张娅要求解除房屋租赁合同、退还部分房租理由能否成立；2.张娅主张陈菊返还8000元定金、支付8300元违约金是否应予支持。二审中，陈菊提供徐州市云龙区人民法院一审2021年5月21日开庭笔录一份。证明张娅与陈菊签订的房屋租赁合同中备注内容为张娅后来添加。张娅质证意见：对笔录的真实性予以认可。张娅提供2020年8月12日和2020年8月13日张娅与陈菊儿子的手机通话录音及文字稿。证明因房屋漏水不能正常使用，张娅通知陈菊方解除合同并交付房屋钥匙。陈菊质证意见：对证据的真实性没有异议，对房屋漏水不能正常使用情况不予认可。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：张娅与陈菊签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方合同第五条约定：如因房屋本身质量问题或者上下楼原因造成故障，由甲方负责维修。张娅在承租期间，案涉房屋出现渗水，导致张娅不能正常经营使用，陈菊作为出租人应当承担维修义务，保持租赁物符合约定用途。在租赁房屋出现渗水情况后，张娅分别于2020年8月12日、13日与陈菊方交涉，明确要求解除合同并通知了陈菊，虽然双方直至2020年11月初才办理案涉房屋交接手续，但由于房屋漏水导致张娅在此期间未能正常使用，故一审酌情认定案涉房屋租赁合同于2020年8月13日解除，陈菊返还张娅2020年8月14日至10月5日期间已付租金14247元，并无不当。双方签订合同中还约定：协议签订时乙方张娅支付押金捌仟元，以保证房屋内设施完好无损，待期满由乙方张娅结清所有费用后甲方陈菊无息返还；租赁期内如一方未能遵守协议条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担并支付壹个月房租的违约金。陈菊未能按照合同约定履行房屋的维修义务，致使张娅无法正常使用房屋，合同解除，张娅要求陈菊退还8000元押金，符合合同约定；按年租金10万元计算，一审法院酌情认定陈菊支付张娅一个月租金的违约金8300元，并无不当。综上所述，上诉人陈菊的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费657元，由上诉人陈菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  胡元静审 判 员  孟 娟二〇二一年八月六日法官助理  吴良材书 记 员  陆滢冰