贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11789号原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。法定代表人：林奎，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：梁芳琴，女，1973年12月4日出生，壮族，系该公司员工，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡朝凯，男，1979年3月21日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省毕节市七星关区。被告：岳朝岭，男，汉族，1973年4月7日出生，住贵州省毕节市赫章县，现住贵州省毕节市七星关区。原告贵州梦功物业环境服务有限公司与被告岳朝岭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州梦功物业环境服务有限公司的委托诉讼代理人胡朝凯，被告岳朝岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州梦功物业环境服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告岳朝岭立即支付2017年12月5日至2021年5月31日期间物业管理费4,927.97元；2、依法判令由被告岳朝岭承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立，建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。2019年4月10日，原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交，分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》，就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”7号楼1503号房屋，房屋建筑面积为117.8平方米。被告入住后，从2017年12月5日起至2021年5月31日，尚欠原告物业服务费共计4,927.97元。原告认为，原告及新进物业与鸿运物业在“瑞丰新城”小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“瑞丰新城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。为此，特依法起诉，请法院依法判决原告诉讼请求为谢。被告岳朝岭口头辩称，该案是物业服务合同纠纷，我与原告没有签订合同；不清楚原告如何算出诉请的物业费金额，以前涉案小区的物业费单价是0.90元每平方，没有收到原告的通知；原告诉状中的涉案小区环境重大改善不符实际，电梯损坏不维修；催缴物业费未予理睬不符实际，多次与原告沟通要求改善物业服务，但原告从未改善；我家房屋存在漏水问题，车辆被划伤，物业公司未予解决，地下停车场不让业主停车等问题，我就不再缴纳物业费；原告评价的“卫生文明户”对我家存在歧视行为；电梯的广告牌存在安全隐患；电瓶车安全管理也没有做到位。经审理查明：2015年5月12日，案外人毕节市新进物业管理有限公司与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业服务管理委托合同》，约定高层住宅物业费单价1.20元/平方米/月，合同期限为2015年5月12日至2017年12月31日。2016年6月30日，涉案瑞丰新城小区业主委员会与毕节市新进物业管理有限公司签订《物业服务管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，电梯房物业费单价1.00元/平方米/月，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日，毕节市新进物业管理有限公司实际服务至2017年12月4日。2017年12月4日，毕节市新进物业管理有限公司与案外人毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给毕节市鸿运物业管理有限责任公司，经环南社区居委会授权，毕节市鸿运物业管理有限责任公司于2017年12月5日入住涉案小区进行物业管理直至2019年4月原告接手物业管理。2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会，2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1.00元，非住宅每平方米每月2.00元。此外合同还约定了其他相关事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务企业，原告继续为涉案小区提供物业服务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如杂物随意摆放、垃圾清运不及时、小广告未充分取缔、个别单元门禁系统不能使用、车辆管理、墙体脱落等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。另查明：被告系该小区7号楼1503室业主，其房屋的建筑面积为117.8平方米，自毕节市新进物业管理有限公司服务起，又经毕节市鸿运物业管理有限责任公司服务期间，被告从2017年12月5日至2021年5月31日期间物业费一直未缴纳。又查明：原告接手物业服务后，毕节市鸿运物业管理有限责任公司又将被告欠付的物业费债权转让给原告。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据为证，这些证据，经开庭举证、质证，已收集在卷为凭。本院认为，本案争议的焦点是被告是否应向原告支付物业费，金额如何计算？对双方争议的焦点，首先，原告于2019年4月10日入住涉案瑞丰新城小区，原告入住该小区的权利来源于小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定，并于2019年4月22日与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区当时没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该法规规定指定原告接手涉案小区物业管理，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，因此原被告之间构成物业管理服务的法律关系，双方依约履行各自义务。其次，原告主张的物业费除了其入住之日起的物业费，还有原告入住之前与业主委员会签订物业服务合同的新进物业公司、经环南社区居委会授权的鸿运物业公司管理涉案小区的2017年12月1日至2021年5月31日的物业管理费，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过《债权转让协议》的形式将其在涉案小区的未收物业费逐级转让给原告，且原告通过本案诉讼通知被告债权转让的事实。因此被告欠付2017年12月5日至2021年5月31日（共计42个月）的物业费为4,947.60元（117.8平方米×1.00元/平方米×42个月=4,947.60元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情由原告承担20%的物业服务费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境；被告承担80%的责任。故被告应缴纳的物业服务费为3,958.08元（4,947.60元×80%=3,958.08元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。被告的其他抗辩意见，被告未提供证据证明，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十七条、第五百四十八条、第五百九十二条、第五百七十七条，第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告岳朝岭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州梦功物业环境服务有限公司缴纳2017年12月5日至2021年5月31日期间的物业服务费3,958.08元；二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州梦功物业环境服务有限公司负担5.00元，被告岳朝岭负担20.00元。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年八月九日书记员  罗蒙