安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初3705号原告：安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦4018室，统一社会信用代码913403000514575889。负责人：洪魏,总经理。委托诉讼代理人：李菲，该公司员工。委托诉讼代理人：朱迪，该公司员工。被告：张亚强，男，1987年5月7日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原告安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司（以下简称蚌埠海亮物业）与被告张亚强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠海亮物业的委托诉讼代理人李菲，被告张亚强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蚌埠海亮物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业费4854.85元，（自2015年1月1日起至2021年5月31日），及2015年1月1日起至2021年5月31日的违约金24177.15元，之后的违约金计算至款清之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为安徽海亮房地产有限公司蚌埠分公司聘请的海亮明珠小区物业管理服务公司，被告购买了该小区3栋2单元1302室房屋，该房屋建筑面积为84.63平方米。该住宅的物业费收费标准为每平方米0.75元/月。自2015年1月1日起，被告无故拖欠物业费共计4854.85元，原告曾多次通过电话、微信、信函等方式通知被告及时缴纳物业费，但被告一直未予理睬。原告认为，被告拖欠物业费的事实清楚、明确。为维护自身合法权益，故诉至贵院。被告张亚强辩称，拖欠物业费属实，但是原告诉请中物业费的起算点不应是2015年1月1日，应当是2015年6月14日起，且原告物业管理不到位，原告在起诉前也没有向我催缴过物业费。本院经审理认定事实如下：被告张亚强系蚌埠市海亮明珠小区一期3幢2单元1302室房屋的业主，该房屋建筑面积为84.062平方米。2014年6月13日，张亚强作为甲方与作为乙方的原告蚌埠海亮物业签订《前期物业服务协议》，约定乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，前期服务期限自物业交付之日起至业主委员会正式成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止，前期物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.75元/平方米。被告拖欠自2015年1月1日起至2021年5月31日的物业管理服务费至今未交纳。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约为小区业主提供物业管理服务后，被告作为该小区业主，理应按照合同约定及时交纳物业服务费。被告抗辩原告物业管理不到位，对其反应问题没有及时解决，故其不交纳物业服务费，结合被告提供的证据及庭审调查情况，原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，但被告提供的证据不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。被告辩称其已支付一年的物业服务费，其欠付物业费的起算点应为2015年6月14日，但其未提供有效证据予以证明，且其自认房屋交付时间为2014年6月14日，故对该辩解意见，本院不予采信。在本案中考虑到原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应交纳的物业费酌情予以减免，酌定为原告应交2015年1月1日至2021年5月31日的物业服务费80%即3883.66元（0.75元/平方米×84.062平方米×77个月×80%），并对原告提出的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张亚强于本判决生效之日起十日内给付原告安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司2015年1月1日起至2021年5月31日的物业费3883.66元；二、驳回原告安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元，由被告张亚强负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 章一鸣二〇二一年八月十二日法官助理 朱瑨晗书 记 员 冯珍艳安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初3705号原告：安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦4018室，统一社会信用代码913403000514575889。负责人：洪魏,总经理。委托诉讼代理人：李菲，该公司员工。委托诉讼代理人：朱迪，该公司员工。被告：张亚强，男，1987年5月7日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原告安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司（以下简称蚌埠海亮物业）与被告张亚强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠海亮物业的委托诉讼代理人李菲，被告张亚强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蚌埠海亮物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业费4854.85元，（自2015年1月1日起至2021年5月31日），及2015年1月1日起至2021年5月31日的违约金24177.15元，之后的违约金计算至款清之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为安徽海亮房地产有限公司蚌埠分公司聘请的海亮明珠小区物业管理服务公司，被告购买了该小区3栋2单元1302室房屋，该房屋建筑面积为84.63平方米。该住宅的物业费收费标准为每平方米0.75元/月。自2015年1月1日起，被告无故拖欠物业费共计4854.85元，原告曾多次通过电话、微信、信函等方式通知被告及时缴纳物业费，但被告一直未予理睬。原告认为，被告拖欠物业费的事实清楚、明确。为维护自身合法权益，故诉至贵院。被告张亚强辩称，拖欠物业费属实，但是原告诉请中物业费的起算点不应是2015年1月1日，应当是2015年6月14日起，且原告物业管理不到位，原告在起诉前也没有向我催缴过物业费。本院经审理认定事实如下：被告张亚强系蚌埠市海亮明珠小区一期3幢2单元1302室房屋的业主，该房屋建筑面积为84.062平方米。2014年6月13日，张亚强作为甲方与作为乙方的原告蚌埠海亮物业签订《前期物业服务协议》，约定乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，前期服务期限自物业交付之日起至业主委员会正式成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止，前期物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.75元/平方米。被告拖欠自2015年1月1日起至2021年5月31日的物业管理服务费至今未交纳。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约为小区业主提供物业管理服务后，被告作为该小区业主，理应按照合同约定及时交纳物业服务费。被告抗辩原告物业管理不到位，对其反应问题没有及时解决，故其不交纳物业服务费，结合被告提供的证据及庭审调查情况，原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，但被告提供的证据不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。被告辩称其已支付一年的物业服务费，其欠付物业费的起算点应为2015年6月14日，但其未提供有效证据予以证明，且其自认房屋交付时间为2014年6月14日，故对该辩解意见，本院不予采信。在本案中考虑到原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应交纳的物业费酌情予以减免，酌定为原告应交2015年1月1日至2021年5月31日的物业服务费80%即3883.66元（0.75元/平方米×84.062平方米×77个月×80%），并对原告提出的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张亚强于本判决生效之日起十日内给付原告安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司2015年1月1日起至2021年5月31日的物业费3883.66元；二、驳回原告安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元，由被告张亚强负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 章一鸣二〇二一年八月十二日法官助理 朱瑨晗书 记 员 冯珍艳