广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11702号上诉人（原审被告）：钱永强，男，1954年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，上诉人（原审被告）：蔡福荣，男，1974年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，上诉人（原审被告）：陈焕新，男，1975年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，上诉人（原审被告）：龙伟志，男，1970年9月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，上述四上诉人共同委托诉讼代理人：朱光荣，广东广颂律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：梅书慧，广东广颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市从化区良口镇溪头村民委员会，住所地：广州市从化区良口镇溪头村民委员会，统一社会信用代码544401177315827379。法定代表人：蔡云宇，该村委会主任。委托诉讼代理人：李什康，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀连，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化区良口镇善施学校，住所地：广州市从化区良口镇善施学校，统一社会信用代码12440117455402436R。法定代表人：曾杰才，该校校长。委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。上诉人钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志（以下简称钱永强等四人）因与被上诉人广州市从化区良口镇溪头村民委员会（以下简称溪头村委会）、广州市从化区良口镇善施学校（以下简称善施学校）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钱永强等四人上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为确认钱永强与案外人从化市良口镇联溪小学签订的《租用合同》合法有效，判令由溪头村委会继续履行上述《租用合同》中出租方的权利义务；2.本案一审、二审诉讼费由溪头村委会承担。事实和理由：（一）钱永强等四人对一审法院认定案涉场地所有权和房屋管理权归溪头村委会并无异议，但一审法院认定钱永强擅自转租，与事实不符。钱永强与案外人从化市良口镇联溪小学签订的《租用合同》并未约定禁止或限制转租的条款，且溪头村委会和善施学校对钱永强转租部分场地、房屋给蔡福荣、陈焕新、龙伟志的事实是知道且同意的。次承租人租用案涉场地、房屋用于经营广州市从化良口金果湾菜馆和广州市从化良口好休游农庄，溪头村委会和善施学校在次承租人前往政府部门办理相关行业许可证时均出具盖章证明，并协助次承租人办理了营业执照和各项许可证。因此，一审法院认定钱永强擅自转租案涉场地，与事实相悖。（二）一审法院以钱永强等四人租用案涉场地经营农庄的行为与发展当地教育文化事业的目标相悖为由，要求钱永强等四人腾空案涉场地并返还，缺乏事实基础。首先，溪头村委会和善施学校作为案涉场地的权属人和使用人，对于钱永强租用案涉场地和房屋所签订的《租用合同》是明确了解和清楚的，且《租用合同》并未约定租赁场地的使用用途。其次，如前所述，溪头村委会和善施学校对于钱永强等四人在租赁场地的经营行为是清楚知悉，且积极协助办理经营所需的营业执照和有关的许可证照。最后，钱永强自2005年租用案涉场地和房屋后一直合法经营使用，而原联溪小学未被租用的部分场地由善施学校继续开办联溪幼儿园，案涉场地和房屋并不属于空置校舍。因此，一审法院判决钱永强等四人腾空场地并返还没有事实依据。（三）一审法院适用法律错误。其一，一审法院将本案定性为物权保护纠纷，并适用《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条规定，支持溪头村委会要求钱永强等四人、善施学校返还案涉土地的诉求，属于严重的适用法律错误。首先，侵权责任必须具备侵权行为、损害事实、因果关系及主观过错四个构成要件，本案钱永强等四人并不存在侵犯溪头村委会对案涉房屋及土地的管理权和所有权的行为，钱永强等四人合法使用案涉房屋和土地且在租赁期限内按时履行缴纳租金的义务，因此，钱永强等四人当然享有合同的权利，对案涉土地及房屋有合法占用使用权。其次，从强拆通知书上可以看出政府要去拆除的违法建筑是好休游农庄（已停止经营并注销），对于其中加建的临时建筑村委知情并同意，钱永强等四人并无侵权的主观故意。最后，溪头村委会对案涉土地和房屋的所有权和管理权并没有受到任何损害，被拆除的建筑物是在荒地上加建的，没有对原有建筑物构成侵害，且已经配合政府拆除，村委也未受到罚款。相反，钱永强等四人在租赁场地和房屋期间，一直恪尽修缮、保养房屋的义务，因受龙卷风影响，房屋维修费用达38万余元，因要求修缮无果后，钱永强等四人自行出资修缮。因此，钱永强等四人无需承担侵权责任。其二，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定判决钱永强等四人将案涉土地及房屋腾空并交还给溪头村委会，属于法律适用错误。如前所述，溪头村委会对钱永强租用及转租案涉场地和房屋的行为是知悉且同意的，钱永强并不存在擅自转租的行为，且结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，即便溪头村委会和善施学校没有出具同意转租的正式文件，但其在均知道上述转租行为并配合办理相关营业执照的情况下，不仅没有在法律规定期限对转租提出异议，反而积极配合，故本案应确认钱永强与案外人签订的《租用合同》合法有效。（四）本案应为租赁合同纠纷，双方争议的是租赁合同是否需要继续履行的问题。在租赁合同合法有效且未解除的情况下，钱永强依然有权依据租赁合同约定继续使用案涉场地。解决案涉场地权属人的问题，仅能说明具备收回的主体资格，但是否符合收回的条件，则需要根据法律规定及合同约定。正如溪头村委会在起诉状中所述，钱永强承租案涉场地的事实村委知道且同意，故村委应当继续履行租赁合同。此外，租赁场地的收回不能仅凭政府部门对于权属问题的复函意见，政府的政策性文件属于引导、指引，不具有法律强制性约束力，从化发展应在合法、自愿的原则下进行。综上，恳请二审法院判如所请。溪头村委会二审答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。一、依据本案的证据及土地管理法和物权法等法律规定，同时结合我国土地管理的现状，一审法院按认定涉诉的土地归属于溪头村委会是正确的。根据《协议书》第一条“现溪头小学的土地权属归溪头村委会所有”的内容表明，溪头小学的土地权属归溪头村委会所有。善施学校仅作为校舍的管理方，并非场地的权属人，且广州市从化区教育局亦未主张本案校舍的权属。此外，考量目前国家对农村集体土地管理的现状，并非所有集体土地都进行行政确权登记，一般在行政村域范围内的土地则属于该村集体所有，该是现状常识，不能片面脱离历史原因及客观现状一味要求提供土地证明才可认定为权属人。二、本案中，钱永强存在转租、违法加建砖房等行为，并导致良口镇政府强制拆除等，实际已严重损害溪头村委员的合法权益。首先，钱永强一直坚称不存在转租行为，但从其签订的《联溪小学部分房屋承租经营权转让协议书》《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》等明确约定了转让期限及金额，完全证明了钱永强存在转租行为。其次，钱永强二审提交的《个体工商户开业登记申请书》《餐饮服务许可证》《食品经营许可证》等可表明，场地上实际经营者为蔡福荣，结合上述转让协议书，直接证明了钱永强存在多次转租行为。再者，钱永强擅自在案涉场地进行违法建设砖房、棚架共约450平方米，导致良口镇政府于2019年5月9日向钱永强、溪头村委会发出《强制拆除违法建设通知书》，钱永强未按通知自行拆除，后经良口镇政府依法强制拆除。善施学校作为案涉场地的管理者、出租方，除收取租金收益外，未尽合理的管理义务，放任钱永强的转租及违法加建的行为，导致溪头村委会被行政处罚，其管理行为已经失当。三、溪头村委会对于案涉场地存在收回的正当性及必要性。本案的场地如继续由钱永强等四人继续使用于商业，则与《广东省教育厅关于加强农村中小学幼儿园闲置校园校舍管理的指导意见》第三条“（二）整合用于发展非营利性社会公益事业。闲置的校园校舍可在不改变教育属性、权属关系的前提下，统筹发展社会公共事业……”的宗旨相违背。对于溪头村委会作为案涉场地的权属人，现收回案涉联溪小学校园校产拟用于支持和发展溪头徒步小镇建设，既符合《广东省教育厅关于加强农村中小学幼儿园闲置校园校舍管理的指导意见》的要求，也符合国家政府对于发展乡村振兴产业的要求，具备正当性及必要性。四、一审定性是正确合法的，本案是物权纠纷，对于钱永强以及学校存在的租赁合同等不能改变溪头村委会对场地的权属地位，钱永强在空地上面建设违章建筑本身是对溪头村委会的侵权行为，在没有溪头村委会同意的情况下，钱永强擅自加建和使用，溪头村委会有权要求收回场地。此外，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决不仅仅根据政府复函等文件作出本案判决，且依据物权法以及侵权责任法作出判定。善施学校二审辩称，一、善施学校在本案上诉期限内提交了上诉状，由于善施学校工作人员原因没有缴纳上诉费，故虽然我方不是上诉方，但我方请求依法驳回溪头村委会的全部诉讼请求，我方认为本案存在事实不清，发回重审更为恰当。二、我方认为一审判项内容不清晰不明确，如要求判令善施学校将溪头村的土地及校舍腾空交还，目前联溪小学的土地校舍等已经归入善施小学管理，若要归还土地，17个学生在上学需要使用的校舍以及使用的土地如何归还，有违地随房走或房随地走原则。闲置校舍具体是指哪些部分没有划分清楚，整个联溪小学原范围校舍还是除了用于办幼儿园之外的，判项内容不清楚不明确。三、一审判决支持收回的理由仅是基于溪头村委会对土地的所有权和对闲置校舍管理人的身份，该两项认定均不成立。关于所有权的问题，溪头村委会至今未提交合法的权属证明，我国物权采取登记原则，一审法院仅凭土地管理法认定农村和城市郊区的土地属于农民集体所有不当，且农民集体所有并非村委所有，我国大多数农村土地属于经济社和生产队，一审法院据此推断溪头村委会对土地享有所有权是错误的。与学校的协议不能决定校舍与土地的权属，公办学校受学校上级管理，不能仅凭协议确定物权权属。溪头村委会具有闲置校舍管理人身份无从谈起，闲置校舍仍是善施小学的一部分，学校对村委擅自占用校舍和操场，严重影响了学校的正常运作已有很大意见，溪头村委会不具有校舍管理人的身份。一审法院判决溪头村委会将校舍土地收回，从现状来看，完全违背了法律效果和社会效果，且大部分家长签名要求保留学校。溪头村委会于2020年8月26日向一审法院起诉请求：1.请求法院确认溪头村委会与广州市从化区良口镇联溪小学于2005年5月31日签订的《协议书》自2020年7月26日起解除；2.判令钱永强等四人、善施学校立即将位于广州市从××××村联溪小学的房屋及场地腾空并交还溪头村委会；3.判令钱永强等四人、善施学校共同向溪头村委会支付场地占用费暂计5000元（占用费计算标准为：自2020年8月6日起，暂按每天500元的标准计算至交还房屋及场地之日止）；4.本案诉讼费用由钱永强等四人、善施学校承担。一审法院认定事实：本案所涉原联溪小学校舍（含课室、教师宿舍等房屋24间）约6.76亩，由村民集资、政府资助的方式于80年代初建成投入使用。后因布局调整需要，原联溪小学自1999年至2005年分批撤并一到六年级的学生到从××××学校就读，2006年起原良口镇联溪小学办成联溪幼儿园（善施学校附属幼儿园，为公办幼儿园），归善施学校维护和日常管理。2005年5月31日，溪头村委会与从化市良口镇联溪小学签订《协议书》一份，其中约定：1.现溪头小学的土地权属归溪头村委会所有，不论以后联溪小学搬迁，还是国家征用、征收，其权属仍归溪头村委会所有，土地补偿款归溪头村委会收益；2.如今后此土地需办理证件（如国有土地证件等）时，办证费用溪头村委会支付。同日，从化市良口镇联溪小学（甲方）与钱永强（乙方）就出租联溪小学空置的平房及荒地签订《租用合同》一份，其中约定：一、租用地共有：①学校东面的课室四间；②礼堂1间；③礼堂前约150平方米的空地；④西面的杂物房2间、宿舍10间、厨房1间；⑤厨房背后的一块荒地约60平方米。二、租用期限：共三十年，即从2005年6月1日至2035年5月31日止。三、租金及付款方式：上列租用地每年租金为1300元整，以后每5年增加100元（即到最后5年，2030年6月1日至2035年5月31日止，租金每年为1800元）。钱永强在合同签字之日缴交当年租金，以后在每年的五月三十一日前付清当年租金。四、双方的权利、义务。（一）联溪小学的权利、义务：（1）在租用期内，钱永强必须按时缴交租金，如逾期三个月未交，即联溪小学有权终止本合同；（2）在租用期内，如联溪小学急需部分出租场地，钱永强必须无条件提供靠近教学楼的四间房屋及整条走廊给联溪小学使用，直到学校搬迁为止；（3）联溪小学有责任监督钱永强的经营形式。（二）钱永强的权利、义务：（1）钱永强必须守法经营，否则，造成的违法行为与联溪小学无关；（2）钱永强从签字之日起一年内必须投入使用；（3）钱永强在所租用的地方除绿化带外全部要硬底化，房屋要全部维修、保养，确保安全，不能存在安全隐患；（4）钱永强在所租用期间，必须确保生活用水，垃圾不能影响到联溪小学的环境卫生，经营时产生噪音不能影响到学校正常教学秩序。（三）双方的权利和义务：（1）合同签字前，上述租用范围内所涉及的债权、债务由联溪小学负责，合同签订后，所发生的债权、债务归钱永强负责；（2）在租赁期间，因上述租用范围的房屋、空地发生权属界线争议，联溪小学负责解决，否则，钱永强有权拒付租金，并向联溪小学要求赔偿所造成的损失；（3）在租用期间，如遇国家征收上述租用范围的房屋、空地时，土地补偿款归联溪小学收益，处理原有房屋及钱永强今后新增加的，双方再进行协商；（4）今后，如联溪小学教学需要扩建的，联溪小学必须先保障钱永强东面房屋的正常使用，钱永强优先让出西面房屋给联溪小学，届时双方再进行协商减少租金事宜；（五）合同期间，联溪小学允许钱永强在东面房屋基础上进行加建，合同期满，加建的物业全部归联溪小学所有。五、责任：1.租用期间，如遇不可抗力等意外原因造成本合同无法继续履行，双方不得互相追究责任。上述合同签订后，钱永强向联溪小学支付了2005年的租金，联溪小学将案涉场地交付钱永强使用。租赁期间，钱永强出资将西面最后一房屋改作洗手间供师生使用，并将学校后门加固后长期关闭。对此，善施学校于2015年6月11日出具证明予以证实。2015年6月30日，钱永强向善施学校发出请求：“因我早年租赁的善施学校溪头分教点的西面平房年久失修，现时天面木瓦结构腐烂严重，下雨天到处漏水，且多处墙体已出现裂痕（见照片），容易倒塌。为了师生在校园的安全，我将在2015年暑假期间对西面平房进行加固维修，现申请在靠近西面的运动场临时存放维修物料（在2015年9月1日前维修完毕并清场以便开学）。另维修时接用的水、电由我方负责安全并支付费用。恳请善施学校给予批示为盼”，善施学校于2015年7月1日加具意见“同意维修，并注意安全，确保9月1日前竣工并清场”，并加盖公章确认。2015年6月30日，钱永强与蔡福荣、陈焕新签订《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》，约定将案涉场地的部分房屋、荒地（学校西面的杂物房二间、宿舍10间、厨房1间，厨房背后地属学校的一幅空地）的经营权转让给蔡福荣、陈焕新，转让期限从2015年6月30日起至2035年5月31日止。2016年8月29日，钱永强与龙伟志签订《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》，约定将案涉场地的剩余房屋、土地、现状已经建成房屋（原学校东面的课室四间、礼堂1间、礼堂前约150平方米的空地）的经营权转让给龙伟志，转让期限从2016年9月1日起至2035年5月31日止，转让金额为160万元。经营过程中，钱永强擅自在案涉场地（好休游农庄）进行违法建设砖房、棚架共约450平方米，良口镇政府于2019年5月9日向钱永强、溪头村民委员会发出《强制拆除违法建设通知书》，要求其必须立即停止在案涉场地违法建设建（构）筑物的行为，并在三天内自行拆除该违法建设的建（构）筑物及其他设施，恢复原状。钱永强未按上述通知要求自行拆除，2019年7月2日，良口镇政府依法实施强制拆除。2019年12月20日，钱永强以出租方善施学校不确认上述经营权转让协议书的效力和不确认经营主体为由，与龙伟志签订了书面解除协议。2019年12月28日，钱永强以同样理由与蔡福荣、陈焕新签订书面解除协议。2020年3月13日，钱永强与龙伟志、陈焕新、蔡福荣签订《授权委托书》一份，委托其代为处理《从良见字（2005）39号租用合同》相关事务。2020年5月26日，溪头村委会就收回案涉场地的问题召开村民委员会会议，会议一致同意通过与有关部门协商的方式或经法律途径取回案涉场地的权属。同年6月4日，溪头村委会就以上事项召开村民代表大会，会议一致同意通过以上决议。2020年7月22日，溪头村委会委托律师分别向钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志邮寄发出关于交还房屋场地事宜的《律师函》，以其与联溪小学签订的《协议书》未约定具体期限，且钱永强在使用过程中存在擅自转租及违建的行为，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在使用土地及房屋过程中存在擅自违建的行为，要求解除《协议书》并限期于2020年8月5日撤出场地及交还房屋。上述邮件均已妥投。另查明，案涉场地的使用现状：教学楼一共8间课室，其中3间作为联溪幼儿园的课室，现有在读幼儿17人，其余课室因窗户被拆除而闲置；有两列瓦房，靠山的那一列瓦房因年久失修，已荒废不使用，另一列瓦房由钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志经营农庄；教学楼门前的操场仅一半用于活动，另一半被工程队占据。案件审理过程中，为查明案件事实，一审法院于2020年10月20日就善施学校（原良口镇联溪小学）所在用地、校舍设施的权属登记、以及校舍建设情况（包括但不限于学校的筹办、建设立项、规划报建及施工报建、实际施工建设等）分别向广州市规划和自然资源局从化区分局、广州市从化区教育局、广州市从化区人民政府国有资产监督管理局（广州市从化区财政局）发出《调查函》。广州市规划和自然资源局、广州市从化区教育局分别于2020年11月9日复函了我院，均表示善施学校没有不动产登记记录，也未查询到办理该校校舍的规划报建、乡村建设规划许可证的档案材料。广州市从化区财政局向一审法院提供了《广州市从化区财政局关于〈从化区良口镇人民政府关于收回原联溪小学等校产资源用于乡村振兴产业发展的请示〉的复函》，该复函意见明确：同意良口镇收回原联溪小学闲置校产用于支持和发展溪头徒步小镇建设，将原联溪小学委托溪头村委统一管理。2020年11月26日，一审法院向从化区良口镇人民政府发出《意见征询函》，向其征询如下情况的意见：1.在收到区财政局复函后是否收回了原联溪小学闲置校舍，对村委起诉要求钱永强等四人、善施学校返还并腾空场地有何意见；2.若溪头村委收回校舍，对现已开办的幼儿园的现有学生的安置有何意见和建议。2020年12月3日，从化区良口镇人民政府复函称：“一、回收校舍方面：关于溪头村委与善施学校对原联溪小学的校舍（含课室、教师宿舍等房屋）的权属发生争议问题，我镇在收到区财政局复函后，就启动回收程序，但该校已转租给钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志经营农家乐等，上述人员要求补偿高额经济损失，存在国有资产损失风险，故起诉至法院。对于本案溪头村委会起诉要求善施学校及钱永强等人返还并腾空场地问题。为响应《中共广州市从化区委广州市从化区人民政府关于推进乡村振兴战略的实施意见》（从发〔2018〕27号）有关精神，加快实施乡村振兴战略，充分利用闲置资产，推进溪头徒步小镇建设，我镇同意回收原联溪小学，并交由溪头村委统一管理。二、幼儿就读方面：对于原联溪小学校舍现有开办幼儿园问题，我镇认为该学校年久失修，存在严重的安全隐患且师资力量不足，不符合办幼儿园条件。拟将该村幼儿转到教学环境更好、设备设施更全、师资质量更高的广州市流溪河林场幼儿园，并安排校巴进行接送”。一审法院认为，本案主要涉及以下几方面问题：一、本案案由问题。善施学校对本案作为租赁合同纠纷受理提出异议，认为本案应为物权保护纠纷。一审法院认为：从溪头村委会与从化市良口镇联溪小学签订的《协议书》内容来看有两层意思，一是从化市良口镇联溪小学明确告知溪头村委会，准备将小学场地房屋出租给钱永强，二是从化市良口镇联溪小学承认小学的土地权属归溪头村委会。从溪头村委会起诉请求来看，溪头村委会请求解除《协议书》并收回场地房屋，虽然涉及善施学校与钱永强之间的出租合同，也涉及钱永强与蔡福荣、陈焕新、龙伟志的转租合同，但溪头村委会主张上述诉请的事实理由却是溪头村委会认为案涉场地为其所有，故本案案由应定为物权保护纠纷更加适宜。基于上述分析，《协议书》虽然冠以“协议”之名，但实质上是从化市良口镇联溪小学对案涉场地权属的认可，不存在解除问题，故对溪头村委会要求确认《协议书》解除的诉请，一审法院不予支持。二、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志是否为适格被告。溪头村委会认为，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志为案涉场地实际使用方，且钱永强与善施学校存在租用合同关系，钱永强转租给蔡福荣、陈焕新、龙伟志，钱永强等四人存在利害关系，且清空并交还案涉场地亦要其予以配合，故钱永强等四人均为适格主体。钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志对此不予认可，以蔡福荣、陈焕新、龙伟志与钱永强之间为委托关系而非转租关系提出抗辩。一审法院认为，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志签订的《见证书》，名为解除合同后授权委托管理，实为继续履行转租合同，理由如下：1.钱永强分别于2015年与蔡福荣、陈焕新，2016年与龙伟志签订转租协议的事实清楚，直至2019年12月签订解除协议，期间蔡福荣、陈焕新、龙伟志已实际投入并使用经营。2.审查解除协议及《见证书》的内容，解除协议中“双方无须承担违约责任”、“委托乙方经营”的表述，《见证书》中委托权限基本覆盖了经营中诸如扩建、加建、处理有关人员、发放报酬、与政府部门洽谈、处理涉及征用、甚至收取土地补偿款、土地搬迁费的全过程全事项，并特别备注了“《从良见字（2005）39号租用合同》原件已由委托人钱永强已交给受委托人陈焕新、蔡福荣、龙伟志持有”，一方面，从常理来说上述约定已远远超出委托管理范畴，钱永强在《从良见字（2005）39号租用合同》中已没有保留任何权利，甚至连合同原件也交出了，另一方面，蔡福荣、陈焕新、龙伟志支付高额转租金取得转租场地后已实际投入并使用经营，在仅仅使用三年多就同意与钱永强解除协议且约定“双方无须承担违约责任”，显然也不符合常理。综上，《见证书》中双方当事人的真实意思并非钱永强委托蔡福荣、陈焕新、龙伟志代为管理，而是钱永强继续转租案涉场地，蔡福荣、陈焕新、龙伟志自主经营、自负盈亏，钱永强等四人的做法虽冠以“委托”之名，内容无异于是继续履行在前签订的《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》、《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》，故对钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志辩称其为委托关系而非租赁关系的抗辩理由，一审法院不予采纳。结合溪头村委会、钱永强等四人双方提交的证据以及庭审笔录来看，钱永强承租了案涉场地后转租给了蔡福荣、陈焕新、龙伟志经营农庄，钱永强为案涉场地的承租人，蔡福荣、陈焕新和龙伟志为案涉场地的实际使用人，根据溪头村委会的诉讼请求、事实和理由，以上钱永强等四人与本案纠纷均具有法律上的直接利害关系，溪头村委会将其作为本案被告提起诉讼，符合法律规定，即钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志均是本案适格的被告。三、溪头村委会可否收回案涉场地。一审法院认为，溪头村委会有权收回案涉场地，理由如下：（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”的规定，案涉场地联溪小学位于广州市从××××村，在村集体用地范围内，在没有其他材料证明属于国家所有的情况下，一审法院认为该案涉场地的土地为溪头村委会所有；此外，《协议书》中第一条清楚载明“现溪头小学的土地权属归甲方所有”以及钱永强与蔡福荣、陈焕新、龙伟志签署的《联溪学校部分房屋承租经营权转让协议书》、《联溪学校剩余部分房屋承租经营权转让协议书》第一条“房屋基本情况”中也清楚记载“良口镇联溪小学位于从××××村……土地所有权是从××××村民委员会”，可见，善施学校在接手管理联溪小学、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在签署相关租用场地协议书时，对其出租、承租或使用的标的物所涉土地的权属均有清楚的认识，即该校舍所在地的土地权属为溪头村委会。根据举证责任的分配和转移规则，本案现有证据均指向土地所有权属于溪头村委会，溪头村委会的举证责任已完成，善施学校、钱永强等四人若不予认可的，应当对案涉土地的权属属于善施学校的事实承担举证责任，善施学校提交了《关于广州市从化区良口镇善施学校联溪幼儿园的权属情况说明》以及从化区教育局北片教育指导中心出具的《证明》，但两份证据只能证明善施学校负责对闲置校产进行维护和日常管理，而非案涉土地权属人，故善施学校、钱永强等四人的举证责任未完成，应当承担举证不能的法律后果。（二）如广州市从化区教育局复函一审法院所述，“按《印发从化市学校闲置校产处置的实施意见的通知》（从府〔2008〕53号）文件意见，‘农村中小学布局调整后，公办学校的国有和集体所有的闲置建设用地及房产，由区、县级市政府统筹安排，原则上继续用于公办教育学校（含幼儿教育）；联办小学负责对闲置校产行使具体的管理权，负责对闲置校产的维护和日常管理（即联溪幼儿园归善施学校管理）’”故性质为办公学校的联溪小学，在被撤销并入善施学校后，闲置校舍的处分权归属于从化市政府（现从化区政府），善施学校只是负责维护和日常管理。此外，良口镇政府就收回案涉校产用于乡村振兴产业发展请示从化区财政局，从化区财政局明确复函：“同意贵镇收回原联溪小学闲置校产用于支持和发展溪头徒步小镇建设，将原联溪小学委托溪头村委统一管理”，一审法院就溪头村委会回收校舍方面征询良口镇政府意见时，良口镇政府的也明确了意见：“我镇同意回收原联溪小学，并交由溪头村委统一管理”，综上，一审法院认为目前案涉场地房屋的管理权已归由溪头村委会行使。（三）一方面，针对案涉土地，溪头村委会将其所有的土地无偿给联溪小学使用，联溪小学经溪头村委会同意后将案涉场地出租给钱永强，后联溪小学被撤销并入善施学校，善施学校承继了《租用合同》的权利义务，但钱永强在未经善施学校同意擅自将案涉场地转租给蔡福荣、陈焕新、龙志伟经营农庄，蔡福荣、陈焕新、龙志伟在经营过程中违法建设砖房、棚架，导致溪头村委会也被处罚，损害了溪头村委会的合法权益。善施学校作为案涉土地的管理者、出租方，在明知相关法律禁止的情况下，仍放任钱永强转租以及违建的行为，以致溪头村委会因此被罚，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有（一）停止侵害……（四）返还财产……”的规定，现溪头村委会要求钱永强等四人、善施学校返还案涉土地依法有据。另一方面，针对案涉闲置校产，《从化市中小学布局调整实施意见的通知》（从府办〔2005〕106号）第六条“保障措施”中规定：“在学校布局调整过程中，要合理利用原有校舍，防止教育资源的浪费或流失。学校布局调整过程中产生的空置校舍由各教育指导中心统一管理、使用，按照国家有关规定拍卖、置换空置校舍的所得，必须用于中小学建设”，《广东省教育厅关于加强农村中小学幼儿园闲置校园校舍管理的指导意见》（粤教财〔2017〕3号）第三条规定：“坚持教育优先，合理有效处置利用……（二）整合用于发展非营利性社会公益事业。闲置校园校舍可在不改变教育属性、权属关系的前提下，统筹发展社会公共事业，用于举办文化书屋、党员活动室、文化广场，体育健身中心等惠民助教设施，符合当地教育文化事业”，因此，闲置的校园校舍应用于惠民助教设施，而钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志租用案涉校舍后用于经营农庄，显然与发展当地教育文化事业的目标的相悖，现溪头村委会基于管理者身份收回案涉联溪小学校园校产用于支持和发展溪头徒步小镇建设，符合上述规定的要求。综上所述，溪头村委会基于其对土地的所有权和对闲置校舍的管理人身份均有权收回案涉场地，现其起诉要求钱永强等四人、善施学校腾空案涉场地后返还，符合法律规定，一审法院予以支持。四、钱永强等四人、善施学校应否支付场地占用费。溪头村委会诉请钱永强等四人、善施学校于2020年8月5日前撤出案涉场地并交还房屋，但钱永强等四人、善施学校不予配合至今仍侵占案涉场地，侵犯了溪头村委会的合法权益，故钱永强等四人、善施学校应支付场地占用费。一审法院认为，溪头村委会在向钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志发出《律师函》要求其腾空并交还场地时并未提供相关材料证明其对案涉校产具有管理权限，上述钱永强等四人基于与前管理人善施学校签订的《租用合同》未按时腾空案涉场地属人之常情，且在双方对案涉场地有争议的情况下，任何一方不宜改变土地利用现状。此外，善施学校将案涉场地出租给钱永强和钱永强转租给蔡福荣、陈焕新、龙伟志使用期间，善施学校基于其管理者身份督促钱永强履行《租用合同》中硬底化场地、维修保养房屋、维持学校正常教学秩序等义务；钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志在使用期间，为保障师生安全出资加固维修房屋、改建厕所、平整并硬底化场地等，上述做法使得案涉场地的经济价值大大提高，为溪头村委会后期利用案涉场地支持和发展溪头徒步小镇建设提供了极大方便，该价值已经足够弥补溪头村委会所主张的场地占用费，故对溪头村委会提出的钱永强等四人、善施学校支付场地占用费的请求，一审法院不予支持。需要强调的是，联溪幼儿园现正使用部分案涉场地，尚有在读幼儿17人，各方在处理本案纠纷时应遵循尊重历史、正视现实的原则，合理平衡各方当事人利益，实现法律效果和社会效果的最大限度统一，故妥善安排校巴接送、将在读幼儿转到教学环境更好、设备设施更全、师资质量更高的广州市流溪河林场幼儿园就读，从而收回案涉场地用于推进溪头徒步小镇建设，更能为村民大众情感上接受。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，于2021年3月16日判决如下：一、广州市从化区良口镇善施学校、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市从××××村联溪小学涉及的土地及闲置校舍腾空并交还给广州市从化区良口镇溪头村民委员会；二、驳回广州市从化区良口镇溪头村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费9600元（广州市从化区良口镇溪头村民委员会已预交），由广州市从化区良口镇溪头村民委员会负担4800元，由广州市从化区良口镇善施学校、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志负担4800元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志向本院提交以下证据：1.溪头村委会于2013年9月11日出具的《证明》《广州市房屋租赁合同》《个体工商户开业登记申请书》，拟证实溪头村委会与善施学校均知道并同意钱永强等人之间的转租行为，且同意次承租人将租用场地用于经营农家乐餐饮、民宿；2.广州市从化良口好休游农庄营业执照、餐饮服务许可证，及广州市从化良口金果湾菜馆营业执照、广东省污染物排放许可证号和食品经营许可证，拟证实溪头村委会、善施学校盖章确认协助钱永强四人办理有关部门的许可证照，四人为合法经营；3.《临时经营场所使用证明申请表》复印件，拟证实2016年2月23日蔡福荣申办餐饮工商执照时，经过溪头村委会签名盖章确认，溪头村委会已知悉案涉场地用于餐饮，并同意钱永强等人经营农庄；4.《从××××学校及附属联溪分教点关于“4.26”暴雨、龙卷风灾情修复损失的申请》照片打印件，拟证实案涉场地于2016年4月26日遭龙卷风损失严重，钱永强等四人逐级上报后未得到回复，最终自行出资对受损房屋进行修复，现溪头村委会无正当理由要求收回案涉场地有违公平原则。溪头村委会质证表示：证据1中《证明》的真实性、合法性、关联性均不确认，该《证明》仅写明租用人为钱永强，并不包括蔡福荣、陈焕新、龙伟志，钱永强存在非法转租的行为；《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性确认，但该租赁合同可反映原联溪小学的校舍出租方是溪头村委会，即场地及校舍权属均归属于溪头村委会集体所有；证据2真实性、合法性确认、关联性不予确认，证据仅证明经营主体是蔡福荣，钱永强存在转租行为，但溪头村委会并未盖章确认蔡福荣使用场地；证据3、4均未提供原件，不予确认真实性、合法性、关联性。善施学校质证表示对证据1中的由溪头村委会作为出租方签订的《广州市房屋租赁合同》不予确认，案涉校舍至今仍属于善施学校，出租人也应是善施学校；对其他证据均予以确认。本院二审另查明：2010年12月13日，溪头村委会（出租人）与钱永强（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定溪头村委会将坐落在溪头村原联溪小学的房地产出租给钱永强作农家乐饮食用途，建筑面积100平方米，租赁期限2005年6月1日至35年5月31日，月租金108元等。庭审中，钱永强表示该份《广州市房屋租赁合同》是根据政府部门要求签订办理备案，并非真实履行的合同。溪头村委会确认该合同系应政府部门要求签订，实际并未履行。另各方均确认钱永强租用案涉场地期间仅需向善施学校缴纳租金。善施学校表示对钱永强与蔡福荣、陈焕新、龙伟志之间的转租事实清楚并同意转租。再查明，2005年5月31日，溪头村委会与从化市良口镇联溪小学签订《协议书》中约定：为了从化市良口镇联溪小学将溪头小学部分房屋、屋地出租给钱永强同志有关事项，经双方协商，特制定下面协议内容：一、现溪头小学的土地权属归溪头村委会所有，不论以后联溪小学搬迁，还是国家征用、征收，其权属仍归溪头村委会所有，土地补偿款归溪头村委会收益；二、如今后此土地需办理证件（如国有土地证件等）时，办证费用溪头村委会支付等。一审期间，从化区教育局北片教育指导中心于2020年10月20日出具《证明》，内容为：联溪小学因集中办学的需要，自1999年及2005年分批撤并一至六年级的学生到从××××学校就读。将联溪小学办成联溪幼儿园（属善施学校附属幼儿园），学校土地、建筑物、各类资产隶属从化区教育局所有，归从××××学校管理。另广州市从化区教育局于2020年11月9日向一审法院作出《关于原良口镇联溪小学权属情况等问题的复函》，写明：一、基本情况因创建强镇布局调整的需要，原良口镇联溪小学自1999年及2005年分批撤并一到六年级的学生到从××××学校就读后，2006年起将联溪小学办成联溪幼儿园（善施学校附属幼儿园，为公办幼儿园）。按《印发从化市学校闲置校产处置的实施意见通知》（从府﹝2008﹞53号）文件意见“农村中小学布局调整后，公办学校的国家和集体所有的闲置建设用地及房产，由区、县级市政府统筹安排，原则上继续用于公办教育学习（含幼儿教育）；联办小学负责对闲置校产行使具体的管理权，负责对闲置校产的维护和日常管理（即联溪幼儿园归善施学校管理）。”二、权属登记问题在联溪幼儿园与联溪村委会一案中，良口镇善施学校曾到广州市规划和自然资源从化区分局、广州市从化区人民政府国有资产监督管理局查询，没有查询到“广州市从化区良口镇善施学校联溪幼儿园（原良口镇联溪小学）”的相关权属证明材料。经时任校长蔡世为及李永泉等同志回忆，学校没有办理过任何有关权属的材料，上世纪90年代初，教育主管部门曾发通知可以为学校办理国土证，但均认为学校是国有资产且办理国土证时需要一笔费用，就放弃了国土证的办理。现存于善施学校的材料只有一份红线图。三、其他情况说明联溪幼儿园现有在读学生17人，家长们曾自发联名表达不愿意改变学校权属，因为改变学校权属将会使学生没有了就近上学的地方。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，溪头村委会与善施学校、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志之间因案涉场地占有使用问题所引发的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：溪头村委会主张善施学校、钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志腾退并交还原从化市良口镇联溪小学的校舍场地是否可予支持。本案中，溪头村委会以其为联溪小学校舍管理人及土地权属人的身份起诉主张收回案涉场地，一审法院根据其诉讼主张的法律关系性质确定本案案由为物权保护纠纷并无不当。关于溪头村委会提出腾空交还场地主张，本院认为，根据2005年5月31日从化市良口镇联溪小学分别与钱永强、溪头村委会签订的《租用合同》《协议书》约定，联溪小学已将案涉土地、校舍出租给钱永强进行经营管理，溪头村委会对于场地出租事宜清楚知晓并予以认可，且在溪头村委会与联溪小学签订的《协议书》中，仅确认由溪头村委会享有相关土地权属和征地补偿收益，并未对联溪小学的用地期限、用地条件等作出限制性约定。因此，在联溪小学与钱永强签订《租用合同》所约定的有效租赁期限尚未届满的情况下，钱永强享有对租赁物的合法占有使用权。关于溪头村委会主张钱永强租赁场地后存在擅自转租、违建等行为，善施学校未尽管理义务侵害其物权权益问题。首先，钱永强租赁场地后是否存在违法转租属于其履行《租用合同》的法律关系范畴，溪头村委会并非该合同主体，而善施学校作为联溪小学资产接收人和管理人在诉讼中已明确表示知晓并确认钱永强与蔡福荣、陈焕新、龙伟志之间的转租行为，故钱永强进行转租的事实并不导致其丧失对案涉场地的租赁经营权。其次，钱永强于租赁期间搭建违章建筑，已经过良口镇政府作出处罚并早已于2019年7月2日被强制拆除，溪头村委会在相关违建拆除后仍主张其土地权属受到侵害，明显有违客观事实。再次，关于善施学校是否尽到管理义务问题，溪头村委会与联溪小学所签订《协议书》中并未约定禁止土地转租的内容，而善施学校接收联溪小学资产管理权后，溪头村委会也未与其就土地租用管理问题作出补充约定，故溪头村委会仅以善施学校未对钱永强的转租和违建行为进行制止，而要求其一并承担侵权责任，亦缺乏事实和法律依据。据此，溪头村委会提出的各项侵权事实均不成立，本院对其该部分诉讼主张不予支持。此外，关于溪头村委会能否以联溪小学资产管理人身份直接收回案涉场地问题。本案中，虽经一审法院函询，广州市从化区财政局以及从化区良口镇政府均表示同意良口镇收回原联溪小学闲置校产，并将原联溪小学委托溪头村委会统一管理。但即便溪头村委会与善施学校基于政府安排需进行管理权的交接转换，也不能据此推翻善施学校原作为校舍资产管理人对外实施的民事法律行为的法律效力，更不能侵害有效租赁合同关系中承租方对租赁物的合法占有使用权。因此，在钱永强与联溪小学所设立的租赁合同关系仍有效存续的情况下，溪头村委会要求其腾空交还场地，于法无据。至于政府部门对联溪小学校舍校产是否有其他规划用途，均非本案物权保护纠纷考量范围，一审法院仅根据相关政府文件即认定钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志应当腾退场地，缺乏法律依据，本院不予认定。综上所述，钱永强、蔡福荣、陈焕新、龙伟志的上诉请求，理据充分，本院予以支持。一审判决适用法律错误，判决不当，本院予以撤销。本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十九条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初4408号民事判决；二、驳回广州市从化区良口镇溪头村民委员会的诉讼请求。一审案件受理费9600元、二审案件受理费550元，均由广州市从化区良口镇溪头村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年八月十七日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳