北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11908号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈迎庆，男，1971年8月8日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓岚（陈迎庆之妻），1985年6月7日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司员工。上诉人陈迎庆因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，经过双方当事人同意，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈迎庆上诉请求：撤销一审判决，改判自如公司依法继续履行合同，并支付拖欠的预期收益50395.18元（截止至2021年5月6日）；本案一、二审诉讼费由自如公司承担。事实和理由：1.双方之间系金钱债务。我与自如公司之间的债务已经通过双方合同约定，转化为金钱债务，不存在适用《合同法》第一百一十条的前提。只要自如公司正常开展经营，无论实际承租人向自如公司交纳多少租金，都与我的利益无关，我取得的是固定资金收益。本案中自如公司只对我负担一项义务，即按约定支付预期收益，这项义务是金钱债务。2.本案中并不存在法定除外情形。自如公司至今仍然在照常开展长足业务，甚至还扩大了注册资本，且自如公司从未举证证明此合同与其他正常履行的合同存在本质区别，更无法证明合同“法律上或者事实上不能履行”。一审法院也未就合同不适于强制履行进行充分说理，更未正视此类判决赋予自如公司对单个合同的“逆选择权”将给整个长租业态和社会诚信带来的系统性风险。我作为债权人及时提起诉讼，请求法院判令合同继续履行。3.本案中我并不是收到密码锁密码就收房了。合同第6.6条适用的前提是合同已经到期或解除、终止的，但自如公司不具备单方解约条件，也不具备法定解除事由。虽然自如公司发送密码锁，但在我拒绝解除合同的前提下，自如公司发送密码锁的行为并不能产生任何合同解除或者房屋交接的法律效力。自如公司恶意清退租户，在其公司网站下架北京市丰台区X室（以下简称涉案房屋），然后发送密码锁密码，恶意促成合同无法继续履行的情况，但自如公司是能够继续通过后台查看密码并且实际控制房屋，因此合同不存在客观上无法履行的情况。4.将自如公司已支付的5328.04元抵付预期收益不合理，该款项包括水费2220元、电费、燃气费480.44元，我仅同意抵付2627.6元为预期收益。自如公司辩称，同意一审判决，不同意陈迎庆的上诉请求。双方签署的资产管理服务合同经法院认定为房屋租赁合同，合同项下我公司除了要向陈迎庆支付租金外还有维护涉案房屋的义务，合同义务不仅是金钱债务，因此需要双方配合，我公司多次告知不再继续履行合同，从2020年8月开始就合同解除事宜进行沟通，并腾空涉案房屋。依据合同第6.6条，我公司已将密码锁密码交付陈迎庆，陈迎庆可以空置涉案房屋更换密码，但陈迎庆拒不收回房屋，造成的控制损失应由其自行承担。一审法院认定不在本案中解决合同解除后的租金结算，一审判决也没有认定欠付的水电费等，而是直接将我公司支付的费用当作房租收益，其他水电费等可以另案解决，我公司认为这样处理并无不当。陈迎庆向一审法院起诉请求：1.自如公司继续履行编号为BJGYW14902181-01的《资产管理服务合同》；2.自如公司向我交纳截至2021年5月6日的租金50395.18元；3.自如公司承担本案诉讼费用。自如公司向一审法院反诉请求：1.确认双方所签合同于2020年10月25日解除；2.陈迎庆支付装修配置折旧费18844.2元；3.陈迎庆承担本诉费和反诉费。一审法院认定事实：2014年起，陈迎庆将涉案房屋交给自如公司管理。2019年11月16日，陈迎庆（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》（合同编号BJGYW14902181-01），约定：1.1甲方同意委托乙方管理涉案房屋。1.2甲方同意授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住使用。1.3管理期间自2020年3月21日至2023年5月14日。2.1标的资产依据市场行情预期合理收益为6569元/月。2.2甲方同意承受如下空置期：首个管理周期25天，第二个管理周期起每个管理周期15天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不收取任何收益。2.6管理期内乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款，首期服务质量保证金共计6569元。2.7双方认可自2020年4月15日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。3.3合同提前解除，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费。6.1双方协商一致解除。6.2（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同。a迟延交付标的资产达15个工作日，或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件。b不履行本合同约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方行为影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的。c未经乙方书面同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或擅自处分。d其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形或因为甲方原因导致乙方重大损失的。e合同约定的其他乙方可单方解除合同的情形。6.5合同解除或终止后，乙方应按现状向甲方返还标的资产，新配置设施替换前的甲方设施不再返还。6.6乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。7.2甲方违反本合同6.2（1）约定，导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：装修损失费、新配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金。附件一：标的资产信息及所有权证明，其中房屋信息一项载明：“居室数量○3室1厅（含优化间）○2室1厅（不含优化间）”2020年8月起，自如公司几次提出降租或解约，陈迎庆未予接受，形成本诉。一审审理中，双方认可截至2020年9月14日的预期收益已经付清；自如公司主张解约结算抵扣质量保证金6569元、电费燃气费480.44元、水费2220元后给予陈迎庆2020年9月15日至10月26日的收益5328.04元，陈迎庆认可收到此款，不认可证明目的。另，自如公司主张陈迎庆可登录自如APP查询到《解约结算协议》及房屋门锁密码，其于2020年10月26日、12月29日分二次告知陈迎庆，期间以快递方式递送《解约通知函》。陈迎庆称对方于2020年8月电话通知解约，9月短信提出解约，10月26日微信显示已解约，但无密码，12月29日短信收到密码；期间，有一快递未接收。一审法院认为，陈迎庆与自如公司签订的《资产管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同期内，陈迎庆依约履行了义务，自如公司经催告至今未按约定支付收益，且在无法证实对方存在合同6.2（1）情形下单方发送《解约通知函》，即属违约，亦不发生单方解除合同的法律效力。然案涉合同作为长期性合同，履行过程需要双方的相互配合，在自如公司几次提出解约并发送密码锁密码以自己行为表明不再履行合同义务的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，合同目的无法实现，故法院对于陈迎庆要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。根据合同6.6约定，陈迎庆于2020年12月29日收到密码锁密码，视为收回房屋，由此确定案涉合同于当日解除。对于合同期内即2020年9月15日至12月29日的预期收益22773元，自如公司应当支付，已付的5328.04元可作为已付款；对于合同解除后的收益等项损失，陈迎庆应向自如公司另行追偿，本案不宜处理。自如公司要求确认合同于10月26日解除，没有事实和法律依据，对之请求不予支持。关于装修配置折旧费，合同3.3“合同提前解除，甲方应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”与合同6.5条“新配置的设施不再返还”约定明显矛盾，对比两款合同内容，合同3.3条显为免除己方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，而合同为自如公司提供，现无证据显示其以合理方式履行提示或者说明义务，对合同相对方没有约束力；且陈迎庆并无违约行为，合同解除亦为自如公司行为所致，损失应当自行承担。故对自如公司此项反诉请求，法院不予准许。据此，一审法院判决：一、陈迎庆与北京自如生活企业管理有限公司签订的编号为BJGYW14902181-01的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司给付陈迎庆截至2020年12月29日的收益22773元（已给付5328.04元，余款于判决生效之日起十日内履行）；三、驳回陈迎庆的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。陈迎庆提交电子密码锁照片，欲证明智能锁公司只是受自如公司委托来做智能锁服务，属于业务外包。业主与智能锁公司之间没有合同关系，即便业主获得了所谓的“永久密码”，想要获得更改的权限，还需另外交钱。门锁上“Z”图标为自如公司自有品牌密码锁，不存在第三方锁具公司，自如公司所称的“永久密码”不存在，自如公司可以随时获取房间密码。自如公司认为不能核实照片的拍摄地点是否为涉案房屋，但涉案房屋处的锁具确实是摇光公司的锁具，供应商是北京摇光智能科技有限公司，其公司不生产锁，只是购置了物理上的锁具，但锁需要联网使用的是其公司的网关，锁上仅是加上了其公司的标志，但锁是摇光的。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。陈迎庆与自如公司于2019年11月16日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。双方在该合同中约定，本合同管理期间到期或解除、终止的，自如公司为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向陈迎庆提供智能密码锁密码。在合同履行期限内，自如公司未支付2020年9月14日之后的租金，且自2020年8月开始通过电话、短信等方式向陈迎庆提出解除合同，并于2020年12月29日短信向陈迎庆下发智能门锁电子密码，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，现陈迎庆坚持要求继续履行合同，一审法院考虑到案涉合同作为长期性合同，履行过程需要双方的相互配合，在自如公司几次提出解约并发送密码锁密码以自己行为表明不再履行合同义务的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，合同目的无法实现，故判决将自如公司明确以短信形式向陈迎庆发送智能门锁电子密码的日期，认定为双方之间的《资产管理服务合同》的解除日期，并无明显不当。陈迎庆上诉坚持要求继续履行合同，本院实难支持，至于《资产管理服务合同》解除后相关责任问题，陈迎庆可另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现陈迎庆主张自如公司已支付的5328.04元中包括拖欠的水费、电费及燃气费共2700.44元，故不同意将该部分费用直接折抵租金，因自如公司自认本案并未对水电、燃气费进行处理，一审判决亦明确对于合同解除后的收益等项损失，陈迎庆可向自如公司另行追偿，故一审法院将自如公司支付的5328.04元折抵租金并不影响陈迎庆后续向自如公司主张相关费用，故本院对陈迎庆上述意见不予采信。陈迎庆主张的合同解除后的租金，因自如公司已经按照约定方式向陈迎庆交还涉案房屋，陈迎庆坚持不接收房屋有自行扩大损失之嫌，本院对其此项请求实难支持。综上所述，陈迎庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1605元，由陈迎庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年八月二十五日书记员 刘 荧书记员 韩 铮