吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终611号上诉人（原审原告）：梨树县智源房地产开发有限公司，住所地吉林省梨树县榆树台镇西街。        法定代表人：杜天鑫，该公司经理。        被上诉人（原审被告）：吴红，女，1977年10月10日出生，汉族，住吉林省梨树县。        委托诉讼代理人：陈冠宇，吉林英诚律师事务所律师。        上诉人梨树县智源房地产开发有限公司（以下简称智源公司）因与被上诉人吴红房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梨树县人民法院（2021）吉0322民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人智源公司的法定代表人杜天鑫、被上诉人吴红的委托诉讼代理人陈冠宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        智源公司上诉请求：一、请求依法撤销梨树县人民法院作出的（2021）吉0322民初788号民事判决，依法发回重审或改判支持智源公司的一审全部诉请。二、一审、二审案件受理费用全部由吴红承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认定错误，双方债权债务纠纷数额为41467元，该数额为智源公司出售房屋价款与吴红已交付购楼价款的差额部分，一审法院判令吴红仅向智源公司给付9467元，直接致使智源公司按照协议约定应当收取32000元部分购楼款权利灭失。二、人民法院应当对32000元款项的具体性质作出认定，以格式性条款、交付方式等为由否定吴红所欠购楼款项的基本事实明显错误。首先，所有的购楼者均为完全行为能力人，购楼者对32000元进行了书面确认，该事实十分明确。在吴红无任何证据证明无交付事实的情形下，一审法院认定该款并未交付明显不当。其次，从双方房屋买卖协议履行角度，该32000元部分属于双方约定房屋价款中吴红并未给付部分。而且，智源公司已有新证据可以证明32000元交付事实。三、一审法院法律关系认定模糊，按照智源公司的第一项诉讼请求（判令吴红立即偿还从原告处借款41467元），按照民间借贷司法解释规定，一审法院在未告知智源公司变更诉请的情形下径行作出判决明显不当。综上，本案中无论9467元还是32000元，均系名为借款实为吴红所欠的购楼款，望二审法院查明本案基本事实，依法支持智源公司诉请。        吴红辩称，智源公司对于争议的32000元在原审庭审中自认事实为以现金方式出借的房屋装修款，而在上诉状中又称该款为应当支付而未支付的购房款，智源公司对于该款项的性质以及是否已经支付自相矛盾，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回智源公司的上诉请求。        智源公司向一审法院起诉请求：1．判令吴红立刻偿还从智源公司处借款41467元；2．案件受理费由吴红承担。        一审法院认定事实：2017年5月24日，智源公司、吴红签订《房屋买卖补充协议书》约定，甲方将位于梨树县榆树台镇鑫鑫佳园小区的1号楼4单元607室出售给乙方，双方已签订买卖合同，为办理银行贷款及装修双方达成补充协议如下：．．．．．．2．为办理银行贷款，甲方首先出借给乙方9467.00元用于乙方交付首付款（不足部分由甲方处理）。3．办理完贷款手续后，应乙方要求，甲方出借给乙方32000元用于装修本合同项下房屋，该款专款专用，如改变用途则视为乙方以虚构事实方式骗取甲方借款，乙方依法承担刑事责任。乙方接到款项后为甲方出具收条，同时将第2、3两项累计出具欠条，乙方在三年内还清41467元（即2020年5月23日还清），每年的5月23日还款13822元等。同时签订《借款协议书》约定，乙方因购买榆树台镇鑫鑫佳园小区的1号楼4单元607室资金不足，经与甲方协商，甲方同意借给乙方人民币，乙方承诺按照约定向甲方偿还借款，具体约定如下：甲方在2017年5月24日前借给乙方41467元，保证乙方能够满足办理房贷的银行所要求的首付款数额，具体数额以本条括号备注为准［注：乙方借款人民币（大写）肆万壹任肆佰陆拾染元］。乙方在3年内还款，即到2020年5月23日还清，否则按照日息5‰计算利息等。2017年7月4日，吴红为智源公司出具了金额为32000元的收据和金额为41467元的欠据。另查明，智源公司以该种形式对外销售的房屋有多户，均签订与智源公司、吴红以上格式一致的《房屋买卖补充协议书》《借款协议书》、收据、欠据。就同类案件智源公司向一审法院起诉的有十余起。        一审法院认为，智源公司以向购房人出借首付款，并代为购房人办理银行贷款的方式销售房屋，该行为实质为零首付销售。智源公司在向吴红提供9467元首付款后，由吴红取得房屋的所有权，双方形成了房屋买卖合同关系，而非借贷关系。吴红承认此款未给付智源公司，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款……”的规定，有义务按照双方合同约定支付该部分购房款。智源公司该部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。因该款并非借款，智源公司要求按约定给付借款利息无事实及法律依据，一审法院不予支持。在双方签订的《房屋买卖补充协议书》中约定：“3．办理完贷款手续后，应乙方要求，甲方出借给乙方32000元用于装修本合同项下房屋。”智源公司虽提交了吴红（乙方）的收款收据，但该约定属于格式条款，且与通常房屋销售中的情况不符。案件审理中，智源公司主张款项交付时通过现金方式交付的，但未举证现金提款记录，且该主张与企业通常性的财务管理制度不符，其主张吴红借款32000元的事实无法认定，应承担举证不能的法律后果。故智源公司要求吴红偿还借款32000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、吴红于判决生效后十五日内给付智源公司房款9467.00元；二、驳回智源公司其他诉讼请求。        本院二审期间，智源公司提交证据如下：1．吴红的贷款合同，证明：智源公司与吴红签订合同时按照装修的名义进行贷款，其中银行贷款发放的150000元中智源公司借给吴红32000元。吴红质证称，对贷款合同的真实性无异议，合同上所载金额不是真实的房屋总价款，吴红确实贷款了150000元。2．明细账1页、账号户名为杜鹏程的银行流水17页，证明：2017年7月4日智源公司取款130000元，其中给了吴红现金32000元。吴红质证称，对明细账的真实性有异议，该账目为智源公司单方记录，不符合企业财务管理制度。银行流水与本案无关联性，该卡为杜鹏程个人卡，不是智源公司对公账户，该流水没有与吴红的任何资金往来，取现的交易记录也不能证明取款具体用途。3．证人赵海波、孙大伟、杜鹏程的证人证言。证明：智源公司出售的房屋有毛坯房，也有带装修的房屋，吴红在智源公司购买过房屋，买的是不带装修的房屋，所以智源公司退还给她32000万元装修款。吴红质证称，以上证言可以证实吴红缴纳的房款包括装修款，而在交房时交付的是毛坯房，即使存在返还32000万元的事实，返还的也是多收取的装修款而不是借贷。4．智源公司与吴红签订的楼房预售合同，证明：智源公司与吴红是正常的买卖交易。吴红质证称，对该份合同没有异议。本院调取本院（2019）吉03民终1156号卷宗中的两笔杜鹏程银行账户转款的记录及智源公司法定代表人杜天鑫的相关材料，智源公司质证称，其不知情。吴红质证称，这些材料都是代理人在另案中提交的，当时提交为了证明智源公司与云联惠是联盟企业，利用云联惠销售房屋。        本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2017年5月24日，智源公司与吴红签订《楼房预售合同》，约定案涉房屋总价款为159467元，首付款0元。        本院认为，智源公司以零首付的方式向吴红销售案涉房屋，该房屋价款为159467元，吴红通过银行贷款向智源公司支付150000元，故吴红应向智源公司支付剩余的房款9467元。智源公司主张吴红除欠其付房款9467元外，还欠其装修借款32000元，对该项主张智源公司应承担举证责任。经本院已生效相关民事判决书确认，智源公司提交的《房屋买卖补充协议书》、欠据、收据不能证明其已向购房人支付装修借款。智源公司提交的杜鹏程账户的银行流水并非智源公司账户支出，交易金额亦与其主张的借款金额不符。且吴红与智源公司仅为房屋买卖关系，并无其他关联，智源公司在吴红缴纳全部购房款之前，借款给吴红32000元进行装修明显不符合常理。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释（2015）18号）第十六条第二款关于“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。”的规定，智源公司提交的证据不能证明其已向吴红实际支付借款32000元，应承担举证不能的不利后果，故一审法院未支持智源公司要求吴红偿还借款32000元的诉讼请求并无不当。        综上所述，梨树县智源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费837元，由上诉人梨树县智源房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    贺庆华审判员    刘晓东审判员    杨迪二〇二一年八月三十日法官助理    李明霞书记员    兴琪典