重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初12360号 原告：重庆华侨城实业发展有限公司，住所地重庆市北部新区礼仁街59号，统一社会信用代码91500000305083476A。法定代表人：张大帆，执行董事。委托诉讼代理人：彭剑，上海中联（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨涵，上海中联（重庆）律师事务所律师。被告：麻长宇，男，1988年11月9日出生，汉族，住河北省邢台市。委托诉讼代理人：郭利霞，广东国晖（天津）律师事务所律师。原告重庆华侨城实业发展有限公司（以下简称“华侨城公司”）与被告麻长宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年5月18日、8月4日公开开庭进行了审理。原告华侨城公司的委托诉讼代理人彭剑、吴雨涵、被告麻长宇的委托诉讼代理人郭利霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华侨城公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件；2、判决被告立即配合原告解除重庆市两江新区x路x号x幢x号商品房的网签及合同备案登记，且由此产生的费用由被告承担；3、判决被告向原告支付违约金152 692.4元；4、判决被告承担本案的律师费、全部诉讼费用。事实和理由：2020年7月7日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将位于重庆市两江新区x路x号x幢x号房屋出售给被告，付款方式为按揭付款，并约定了逾期付款的违约责任。合同签订后，被告仅支付了首付款306 924元，剩余的1 220 000元按揭尾款，拖延至今未付。遂起诉。被告麻长宇辩称，同意解除合同。解除合同的原因是由于双方的合同目的不能实现，并非麻长宇的过错。在此次购房中，麻长宇无任何违约行为，不承担违约责任及支付违约金。更不同意支付律师费。同时，麻长宇保留向华侨城公司主张占用首付款期间应支付利息的权利。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无争议的重庆市商品房买卖合同及附件、按揭贷款异常提示函及EMS快递单、物流查询记录、重大违约告知函及EMS快递单、物流查询记录、诉讼法律服务合同、银行电子回单、律师费发票、司法局关于同意律所变更名称的文件，因与原件核对无异，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明，2020年7月7日，华侨城公司作为甲方（卖方），麻长宇作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：麻长宇地址：重庆市渝北区x单元x，联系电话185xxxxxx。第三条 乙方所购商品房的基本情况 （一）本商品房座落为：重庆市两江新区x路x号x幢x号。第四条 购房价款 （一）本商品房为清水房，总成交金额为1 526 924元整。第五条 付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：（1）乙方于签订本合同当日付清首付房款306 924元整，余款买方拟向银行申请金额1 220 000元整的按揭贷款，作为买方应支付房款。（三）办理按揭贷款违约责任的约定 2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条 乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。附件五：《合同补充协议》。约定：第三条、关于房价款 2、关于按揭付款：（3）乙方应在本合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料。若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟款金额的万分之一向甲方支付违约金。逾期30日或以上，甲方有权解除本合同及补充协议，且甲方可另行将该商品房出售给第三方、甲方仅向乙方履行其告知义务，乙方应向甲方承担总房款10％的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。同时，作为合同义务，乙方应当配合甲方办理合同的解除事宜，否则甲方有权暂停退款。（4）按揭银行在审批乙方的按揭贷款申请过程中，或者银行按揭审批通过但按揭贷款发放之前，如需乙方另行或补充或新增提供相关资料、证明或其他文件资料、配合银行的电话回访或者实地上门调查时，乙方应自接按揭银行或甲方通知之日起5日内提供完毕银行要求的文件资料和配合银行完成回访调查；若乙方未按期提供按揭所需资料、未办理完毕其他按揭贷款手续、未配合回访调查，乙方应按拟贷款金额每日万分之一的标准向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并将房屋另行出售；在此情况下，乙方还应按总房款10％的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。同时，作为合同义务，乙方应当配合甲方办理合同的解除事宜，否则甲方有权暂停退款。（6）本合同中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件，未能通过按揭审批和取得银行放款。鉴于在签署本协议之时，甲乙双方均已知悉银行贷款等政策随时可能发生变化并对此协议已有充分认识，故双方确认，银行因政策原因或乙方不能满足银行审贷要求原因拒绝向乙方发放贷款或发放贷款少于乙方申请金额的，属于乙方原因，乙方应按本合同及补充协议的约定履行义务。（11）鉴于实践中按揭银行并不就拒绝提供贷款发放提供书面理由和书面通知，甲乙双方同意本合同签订60日后乙方未能通过银行按揭审批，或者放款资料交于银行30日内仍不能放款的，除非乙方能证明是由于甲方的原因，导致乙方未能通过银行按揭审核、放款或获得贷款少于申请贷款数额的，否则乙方应自甲方寄发书面通知之日起30日内以一次性付款或其他方式支付，在此期限内，乙方不承担违约责任，但此期限之后甲方有权解除本合同及补充协议，且甲方可另行将该商品房出售给第三方，甲方仅向乙方履行其告知义务，乙方应向甲方承担总房款10％的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。同时，作为合同义务，乙方应当配合甲方办理合同的解除事宜，否则甲方有权暂停退款。第十六条、本合同的解除：2、乙方提出退房要求，经甲方同意而解除合同的或者因乙方违约甲方选择解除合同的，乙方应按照不低于全部房价款的10％向甲方支付违约金，乙方同时存在其它违约行为的另行计算违约金。如因乙方违约等情形，甲方按照本合同及补充协议约定有权解除合同的，无论乙方是否催告，甲方行使解除权的期限为3年。3、双方协商一致解除本合同或因任何原因导致本合同解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续及该商品房返还过户登记手续，则甲方有权拒绝在双方约定的退款期限内向乙方返还应当返还的各种款项（包括但不限于购房款）；同时，乙方逾期在10日（含10日）以内的，乙方应按房屋总价款万分之一的标准按日向甲方支付逾期办理前述手续的违约金；逾期超过10日的，乙方应按房屋总价款万分之五的标准按日向甲方支付逾期办理前述手续的违约金。4、如因乙方违约导致本合同无法履行甲方选择解除合同时，由此发生的费用（包括但不限于政府规费、税费、律师费、诉讼费、实现债权费用等）和产生的相关责任由乙方承担。第二十六条、甲方向乙方发出交房通知包含邮递、电话、短信、传真方式，甲方有权选择本条约定的任一方式或几种方式组合向乙方发出交房通知，双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按本合同所列传真号码、电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已送达：1、如以邮递形式（应以挂号或快递形式）寄送的，于投寄该文件3日后；2、如以当面递交形式送达，于收件人签收时。3、如以电话、短信形式送达，于接听人接听时、短信发出时。4、如甲方采用几种方式组合向乙方发出交通通知，则以该几种方式按上述原则推算的最早时间为准。如任何一方拒绝签收、联系方式发生变化未按时通知另一方或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。5、为保证房屋交易及产权证办理的顺利进行、提高沟通效率、免于乙方不必要的奔波，双方协商一致，同意甲方可通过短信方式通知乙方提交或补充购房、按揭及办证资料、接房等事宜。乙方在签订本合同时预留的手机号码将作为通知短信的接收地址，现乙方在此予以确认。甲方如按照乙方预留手机号码发送上述通知后，自短信发送成功之时起，即视为乙方已经接收到相关通知。麻长宇向华侨城公司支付了购房款首付款306 924元、契税42 025.43元。2020年7月22日，华侨城公司向麻长宇发送《按揭贷款异常提示函》。载明：根据您（麻长宇）于2020年7月7日与我司签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议，您购买了位于重庆市两江新区x路x号x幢x号房屋。房屋总价款为1 526 924元，您已支付首付款306 924元，尚余1 220 000元房款您选择了按揭贷款方式支付。截至今日，我司尚未收到您向银行申请的按揭购房款，我司现温馨提醒：按揭贷款是您和银行之间的法律和借贷关系，您应积极接洽银行，并按照银行要求于5日内补齐办理按揭贷款所需的全部资料，具体差件明细请与贷款银行联系，也可联系您的置业顾问询问情况。同时请您注意《商品房买卖合同》及其补充协议有关按揭付款期限和相关权利义务的约定，严格按照约定履行义务，以免造成违约。2020年9月10日，华侨城公司向麻长宇发送《重大违约告知函》。载明：根据您（麻长宇）于2020年7月7日与我司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，您购买了我司开发的位于重庆市两江新区x路x号x幢x号房屋，房屋总价款为1 526 924元，您已支付首付款306 924元，尚余1 220 000元房款您选择了按揭贷款方式支付。但时至今日，我司仍未收到您向银行申请的按揭购房款，我司已就此事向您发出过书面提醒，按照合同约定，您现在逾期付款的情形已构成重大违约，我司近期将针对您的重大违约行为启动诉讼程序。但我司仍本着协商、止争、减损的角度友情提醒，请您尽快与我司联系，及时纠正违约并按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定履行付款义务，以降低您不必要的损失与诉累。2021年2月1日，华侨城公司与重庆索通律师事务所签订《诉讼法律服务合同》，委托重庆索通律师事务所代理麻长宇案诉讼活动。华侨城公司支付了律师费60 860元，重庆索通律师事务所开具了重庆增值税发票。后，重庆索通律师事务所更名为上海中联（重庆）律师事务所。本院于2021年3月31日通过EMS法院专递向本案《重庆市商品房买卖合同》中载明的麻长宇的地址和联系电话邮递了起诉状副本，该邮件于2021年4月6日以“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”为由退回妥投。另，麻长宇的个人信用报告显示其有逾期还款行为。麻长宇另向本院举示了如下证据：案涉房屋在2020年12月至2021年5月的实际销售价格，拟证明华侨城公司并无实际损失。华侨城公司对上述证据的质证意见为，对证据的真实性不认可，数据来源不明，对证明目的也不予认可。本院认为，麻长宇另举示的证据因华侨城公司不予认可，故对真实性本院不予采信。麻长宇陈述，其先由中介公司带去看房，加了华侨城公司置业顾问的微信。置业顾问告知其先转账2000元锁定房源，第二天再支付18 000元，共20 000元为定金。后置业顾问要求麻长宇提供个人征信报告，麻长宇打印征信报告后，发现有逾期，去银行咨询回复无法办理按揭贷款。置业顾问告知其可以想办法处理，缓60天进行网签。签订《重庆市商品房买卖合同》时，不需要提供征信报告，但麻长宇明确是以贷款支付购房款。贷款银行也是由华侨城公司指定，故华侨城公司明知麻长宇无贷款资格，还让其签订贷款买房的合同，属于欺诈。打印征信报告后，麻长宇已清楚不能按揭贷款，但置业顾问称可以找小银行试一下，故麻长宇才同意继续签订合同和缴纳首付款。华侨城公司称不清楚麻长宇陈述的购房过程，根据惯例，合同的签订只明确是全款支付或是按揭贷款，具体的贷款问题是麻长宇与银行间形成的贷款合同关系。麻长宇认为华侨城公司主张的违约金过高，其有权申请调低，鉴于案涉房屋市场价格上涨，华侨城公司并无实际损失，故其不应当承担违约责任。且补充协议属于格式条款，加重麻长宇的责任应属无效。补充协议中对违约金部分是重复约定，麻长宇签订合同时未看到也不知道有该内容。对于华侨城公司主张的律师费，麻长宇认为金额过高，不符合相关标准。本院认为，华侨城公司与麻长宇签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。麻长宇作为一个完全民事行为能力人，其在签订合同前，已清楚可能无法采用按揭贷款的方式来支付购房款。对于其所称的置业顾问称“可找小银行试一下”的问题，首先其并无证据证明置业顾问有该陈述，其次也不能证明置业顾问能够代表华侨城公司作出该陈述；第三人置业顾问的陈述也不是表示的一定能够贷款成功。故麻长宇应当预料到无法贷款成功的后果，但其仍然与华侨城公司签订《重庆市商品房买卖合同》，其应当自行承担贷款不能的责任。依据《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款、第十条第1款第（2）项，以及附件五《合同补充协议》第三条第2款第（3）项、第十六条第2款的约定，麻长宇未依约支付购房尾款，华侨城公司有权解除合同，本院以起诉状副本送达麻长宇的2021年4月6日为合同解除时间点。对于违约金，由于违约金兼具补偿性和惩罚性，并不能因华侨城公司无损失而免除麻长宇的违约责任。鉴于华侨城公司与麻长宇均未举示损失的证据，故本院对违约金酌情调整为总房款5%的违约金为73 346.2元。依据附件五《合同补充协议》第十六条第3款的约定，麻长宇应配合华侨城公司解除重庆市两江新区怡华路29号13幢4-5号商品房的网签及合同备案登记；对于华侨城公司要求麻长宇承担办理网签和合同备案登记的费用问题，由于该费用尚未产生，华侨城公司的此项诉讼请求没有依据，本院不予支持。依据附件五《合同补充协议》第十六条第4款的约定，麻长宇应向华侨城公司支付律师费60 860元。对于麻长宇的抗辩意见，由于无证据证明律师费的收取不符合相关规定，且无法律规定法院可以调低律师费，故对麻长宇的抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆华侨城实业发展有限公司与被告麻长宇签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2021年4月6日解除；二、被告麻长宇于本判决生效后立即配合原告重庆华侨城实业发展有限公司解除重庆市两江新区x路x号x幢x号商品房的网签及合同备案登记；三、被告麻长宇于本判决生效后立即支付原告重庆华侨城实业发展有限公司违约金73 346.2元；四、被告麻长宇于本判决生效后立即支付原告重庆华侨城实业发展有限公司律师费60 860元；五、驳回原告重庆华侨城实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18 542.32元，减半收取9271.16元，由被告麻长宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  胡可萍   二○二一年八月十七日 书 记 员  许 迪 - 1 -