河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终9156号上诉人（原审原告）：郑州未奇物业管理有限公司，住所地郑州市二七区民主路6号。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘稚鹤，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：何超，河南并智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州金聚农业科技有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）经南二路29号9号楼3单元12号。法定代表人：魏立民，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔亚男，女，该公司员工。上诉人郑州未奇物业管理有限公司（以下简称未奇公司）与上诉人郑州金聚农业科技有限公司（以下简称金聚公司）物业服务合同纠纷一案，均不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。未奇公司上诉请求：一、请求依法撤销郑州市二七区人民法院作出的（2021）豫0103民初1758号民事判决书，改判支持未奇公司的诉讼请求。二、本案一审、二审案件受理费由金聚公司承担。事实和理由：一、一审法院对于未奇公司提交的与河南华健置业有限公司于2019年1月1日签订的《物业服务协议》第四条理解有误，致使认定事实错误，作出的判决结果应予以撤销。未奇公司2007年6月1日与河南华健置业有限公司签订《物业管理委托合同》，其中物业管理服务费的标准为一、二、三楼每月每平方米3.8元，其他按照每月每平方米2.9元向业主或物业使用人收取。之后随着物价上涨、人员工资上涨等多重因素，未奇公司经与华健商务大厦的全体业主及租户协商一致，同意调整物业费的收费标准。2019年1月1日起，未奇公司陆续与华健商务大厦的全体业主或租户重新签订《物业服务协议》，其中关于物业服务费用的收费标准约定商户4.8元每月每平方米，商铺6.3元每月每平方米。2019年1月1日起，未奇公司与华健商务大厦的全体业主或租户签订的《物业服务协议》有两个版本：第一个版本的合同中关于物业服务费用的表述为“物业服务费用标准按建筑面积收取，大厦写字间3.5元／月／平方米，商铺：5元／月／平方米，公摊区域费用按照1.3元／月／平方米收取，随市场经济变化进行相应调整”；第二个版本的合同中关于物业服务费用的表述为“物业管理服务费商户4.8月／㎡，商铺6.3月／㎡”。第一个版本的合同较第二个版本的合同而言，内容表述较为详细，这也是基于华健商务大厦业主的要求，根据不同需求提供不一样的合同版本。合同版本虽然存在两种，物业服务费用标准表述虽不一致，但是合同表达的意思均为：物业管理服务费商户4.8元／月／㎡，商铺6.3元／月／㎡。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中，商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。民法典第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。金聚公司购买房屋的产权登记中，将房屋建筑面积1612.76㎡分别登记为专有建筑面积1114.94㎡、分摊建筑面积497.82㎡。根据建筑物区分所有权原理，业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；在不动产登记时进行分别登记的目的是为了区分专有部分的所有权和专有部分以外的共有权；未奇公司是对华健商务大厦整体提供物业服务，并不是分别对专有建筑面积和分摊建筑面积分别提供物业服务的，对物业服务费用的计算，应当按照房屋建筑面积计算的，而不是根据专有建筑面积和分摊建筑面积适用不同的物业服务费用标准计算。根据国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。未奇公司与河南华健置业有限公司签订的《物业服务协议》为第一个版本的合同，其中“公摊区域费用”并不是把公摊面积单列出来对公摊区域部分收费，关于物业服务费用标准的理解，应为：3.5元／月／平方米的收费标准包含的是物业管理人员工资和福利，税费，日常办公费用，物业管理企业固定资产折旧，保险费用等；公摊区域费用按照1.3元／月／平方米标准包含的是物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用，秩序维护费用，照明费用、水费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。对此，一审法院也查明并确认在2019年1月1日未奇公司与河南华健置业有限公司签订的《物业服务协议》后，未奇公司又分别与租赁河南华健置业有限公司名下房产的其他租户签订物业协议，对物业费的标准明确为商户4.8元／平方米。因此物业服务费应按照4.8元／月／㎡计算。二、如果按照一审法院对2019年1月1日的《物业服务协议》第四条的理解，物业服务费只达到了2.82元／月／平方米，远低于2007年6月1日的《物业管理委托合同》约定的物业服务费收费标准，一审法院的判决是通过司法手段强制改变未奇公司与全体业主对物业服务费的约定标准，违背了未奇公司与华健商务大厦全体业主及租户协商一致的物业服务费标准的合同目的。在本案中，一审法院关于物业服务费用标准认定为，业主专有建筑面积按照3.5元／月／平方米计算，分摊建筑面积按照1.3元／月／平方米计算，该计算方式与合同双方约定的物业服务费用标准存在偏差，且按照一审法院的计算方式，得出的每月每平方米的物业费收费标准为2.82元，该标准低于2007年时的物业服务费用标准，违背了未奇公司与华健商务大厦业主及租户协商一致调整物业服务费用标准的合同目的。综上所述，一审法院认定的金聚公司应交纳的物业服务费用计算方式有误，应当予以纠正。金聚公司应当按照1612.76平方米×4.8元／月／平方米=7741.25元／月的标准向未奇公司交纳物业服务费。请求依法撤销原判，改判支持未奇公司的诉讼请求。金聚公司辩称：一、未奇公司要求按照4.8元的标准支付物业费无事实法律依据，应当驳回其上诉请求。一审法院已查明，根据未奇公司提供的最新物业服务合同，物业费单价为2.82元/平方米，未奇公司要求按照4.8元/平方米的单价缴纳物业费无事实与法律依据。已生效的郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1748号民事判决、郑州市中级人民法院（2021）豫01民终6236号民事判决已确认未奇公司应当按照2.82元的标准收取物业费，未奇公司的上诉请求无事实法律依据，依法应当驳回。二、未奇公司基本未向金聚公司提供物业服务，金聚公司不应当支付全部物业费。金聚公司购买华健商务大厦十楼房产后，未奇公司单方上调物业费价格，金聚公司因此无法缴纳物业费，未奇公司以不缴纳物业费为由，拒绝提供物业服务，将金聚公司区别对待。在郑州乾迪公司与未奇公司的物业服务合同纠纷案件判决生效后，未奇公司将金聚公司、郑州乾迪公司名下房产的走廊灯停用一半，卫生间灯更换为小功率灯，经常性不打扫卫生等等，金聚公司只能自行聘请保洁打扫，未奇公司未提供物业服务，金聚公司至多按照1.41元的标准缴纳物业费。综上所述，未奇公司要求按照4.8元标准支付物业费无事实法律依据，依法应当驳回其上诉请求。未奇公司将金聚公司区别对待，不提供物业服务，金聚公司不应当支付物业费，支付物业费标准至多不应当超过1.41元。金聚公司上诉请求：1．请求依法撤销（2021）豫0103民初1758号民事判决第一项，依法改判为金聚公司于本判决生效后十日内支付未奇公司2019年3月15日至2020年12月14日期间的物业服务费67735.92元。2．一、二审诉讼费全部由未奇公司承担。事实和理由：一、未奇公司在一审时提交的2019年1月1日签订的《物业服务协议》极有可能是伪造的。未奇公司在一审第二次庭审时提交的2019年1月1日《物业服务协议》极有可能是伪造的。该《物业服务协议》对未奇公司极其有利，未奇公司在本案立案时未将该协议作为证据提交，在第一次庭审时也未作为证据提交，在不能按照法庭要求证明其单方涨价的合理性、程序的正当性时才提交该协议，极度违背常理，因此2019年1月1日的《物业服务协议》极有可能是未奇公司在最后万般无奈的情况下伪造的。金聚公司在一审时，已对该《物业服务协议》的真实性提出质疑，未奇公司应当举证证明该协议的真实性，否则应当承担举证不能的法律后果。二、未奇公司未向金聚公司提供与其他业主同等的物业服务，并且物业服务不到位，物业服务费远高于附近同等物业服务价格，应当按照每月2元/㎡的价格收取物业费。金聚公司未享有与其他业主或租户同等的物业服务，应当在原有的基础上打折收取物业费。金聚公司的保洁、物品维修都是自行解决的，一审庭审时，未奇公司也当庭承认未向金聚公司提供停车物业服务，且在一审判决后，未奇公司采取限电、缩减卫生打扫次数的方式向金聚公司制造障碍。金聚公司多次与未奇公司沟通，且联系物业所在社区老师出面协调，均未恢复正常照明及卫生打扫。因此金聚公司应当在一审判决的物业费价格的基础上打折交纳物业费。三、水箱维修费用应当使用维修基金，不应当由金聚公司承担。金聚公司在购买房产时已经足额交纳了维修基金，未奇公司单方认为无法使用维修基金，在未征得全体业主同意的情况下自行维修水箱，要求各业主承担相应的维修费，无事实法律依据，水箱维修费应当使用维修基金。综上所述，未奇公司无权单方调整物业费价格，未奇公司提交的2019年1月1日签订的《物业服务协议》极有可能是伪造的，金聚公司未享有其他业主一致的物业服务，金聚公司不应当交纳全部的物业费。未奇公司辩称：一、2019年1月1日未奇公司与河南华健置业有限公司签订的《物业服务协议》是其真实意思表示，合法有效，在未奇公司提供物业服务情况下，金聚公司应当按照4.8元/月/平方米向未奇公司交纳物业费。2019年1月1日，河南华健置业有限公司就其名下所有的负一层、A座B座的2、3、4、8、10、12以及B座的6、7、9层房产与未奇公司签订《物业服务协议》，协议中关于物业服务费用的表述为“物业服务费用标准按建筑面积收取，大厦写字间：3.5元/月/平方米，商铺：5元/月/平方米，公摊区域费用按照1.3元/月/平方米收取，随市场经济变化进行相应调整”，合同对于物业服务费收费标准做出了详细的约定，物业服务费的收费标准为商户4.8元/月/m2，铺6.3元/月/m2。2019年3月金聚公司通过司法拍卖程序取得华健商务大厦10层的所有权，根据权利义务概括转让的法律规定，在金聚公司取得涉案房产的所有权后，金聚公司应当按照其取得所有权以前的物业费收费标准向未奇公司支付物业费，即按照4.8元/月/平方米的标准交纳物业费。未奇公司作为华健商务大厦的物业管理人，自2007年起至今一直就在该楼提供物业服务，未奇公司提供的物业服务得到了业主的支持，且得到了街道办、社区的认可与支持，该栋楼的其他业主或者租户，均按时按约定的写字间4.8元/月/平方米，商铺6.3元/月/平方米标准向未奇公司支付物业费。未奇公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到整栋大厦内全体业主的切身利益，一审法院的判决会造成未奇公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，将损害其他写字间业主按照4.8元/月/平方米支付物业费业主的权益，最终将损害包括金聚公司在内的全体业主的利益。二、金聚公司在未过户的情况下并没有缴纳维修资金，还有部分业主也没有缴纳维修资金，造成不能通过维修资金更换维修水箱；在全体业主均分摊水箱维修分摊费用情况下，金聚公司也应当承担水箱维修分摊费用。由于历史遗留原因，华健大厦在初期没有缴纳维修资金。后来河南华健置业有限公司陆陆续续将房屋出售时，购房人在办理过户手续时才缴纳了维修资金，截至目前华健大厦也只有部分业主缴纳了维修资金。涉案的10楼房产一直没有办理过户手续，所以也一直没有缴纳维修资金。因华健大厦维修资金没有全部缴纳，故对水箱的维修费用无法使用维修资金。目前，华健大厦全体业主除金聚公司没有分摊水箱维修费用以外，其他业主均按照总建筑面积与其房屋的建筑面积的比例进行了分摊。因此，金聚公司也应当承担水箱维修分摊费用。综上所述，请求驳回金聚公司的上诉请求，改判支持未奇公司的诉讼请求。未奇公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业服务费162570.24元，分摊水箱费4064元，违约金49990.27元，合计216624.51元；2．本案案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，河南华健置业有限公司与原告郑州未奇物业管理有限公司签订一份物业服务协议，约定原告郑州未奇物业管理有限公司为河南华健置业有限公司名下华健商务大厦负1、AB．2.3.4.8.10.12．B．6.7.9房屋（共计13462平方米）提供物业服务，物业服务收费按照建筑面积收取，大厦写字间：3.5元／月／平方米，商铺：5元／月／平方米，公摊区域费用按照1.3元／月／平方米计算等。后原告郑州未奇物业管理有限公司又分别与租赁河南华健置业有限公司名下上述房产的租户签订物业服务协议，约定物业管理服务费商户4.8元／平方米，商铺6.3元／平方米。物业服务内容中包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（含水箱、加压水泵等）。被告郑州金聚农业科技有限公司通过司法拍卖程序，依据郑州市中级人民法院于2019年3月14日作出的（2018）豫01执恢263、264号之四执行裁定，取得华健商务大厦十层房产的所有权，房屋建筑面积为1612.76平方米，其中登记专有建筑面积为1114.94平方米，分摊建筑面积497.82平方米。被告郑州金聚农业科技有限公司取得华健商务大厦十层上述房屋所有权后，因物业收费标准一直未与原告郑州未奇物业管理有限公司签订物业服务合同，也未交纳物业服务费。原告郑州未奇物业管理有限公司提交2019年4月30日通知载明：大厦水箱已超过使用年限，目前箱体锈蚀出现多处漏点，箱体内固体拉筋和箱体外固体钢条出现多处锈断，失去加固作用，水箱随时可能崩裂，已无维修价值。经多方咨询，更换费用为36500元（含3％的税票），由于维修基金缴存不及时，无法使用维修基金更换水箱，需要各位业主分摊更换费用。原告郑州未奇物业管理有限公司提交2019年5月26日郑州铭达供水设备有限公司出具更换水箱维修报价清单、发票显示总价为36500元。一审法院认为，被告郑州金聚农业科技有限公司依司法拍卖程序依法取得华健商务大厦十层（专有建筑面积为1114.94平方米，分摊建筑面积497.82平方米）所有权后，应当按照其取得所有权以前的物业收费标准向物业服务方原告郑州未奇物业管理有限公司支付相应的物业服务费。依据原告提交的其与该房产原所有人河南华健置业有限公司签订的物业服务协议，被告郑州金聚农业科技有限公司应当按照1114.94平方米×3.5元／月／平方米＋497.82平方米×1.3元／月／平方米=4549.46元／月标准向原告缴纳物业服务费，被告郑州金聚农业科技有限公司应缴纳的物业费应为4549.46元／月×21个月=95538.66元。原告郑州未奇物业管理有限公司关于承担水箱更换分摊费4064元的主张，理由正当，依法予以支持。原告郑州未奇物业管理有限公司关于支付违约金的主张，因双方在缴费标准方面产生争议，导致被告郑州金聚农业科技有限公司至今未缴纳物业服务费的结果，责任在原告郑州未奇物业管理有限公司，故对该项请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百五十六条、第五百七十七条规定，判决：一、被告郑州金聚农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州未奇物业管理有限公司2019年3月15日至2020年12月14日期间的物业服务费95538.66元、水箱维修分摊费用4064元，以上共计99602.66元；二、驳回原告郑州未奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由原告郑州未奇物业管理有限公司负担2460元，被告郑州金聚农业科技有限公司负担2090元。本院二审期间，金聚公司提交如下证据。证据一：郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1748号民事判决、郑州市中级人民法院（2021）豫01民终6236号民事判决。证明目的：证明生效法律文书已确认华健商务大厦的物业费标准为2.82元/平方米，应当同案同判。证据二：照片。证明目的：证明1．金聚公司被区别对待，走廊灯被关停一半，卫生间灯被更换为小功率灯，卫生特别差，不提供物业服务；2．未奇公司基本没向金聚公司提供物业服务，金聚公司自行聘请保洁人员打扫卫生。未奇公司质证称：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。两份法律文书只能说明两级法院对于类似案件的处理结果，我国不是判例法国家，不能以此作为本案的裁判依据，且未奇公司已经向省高院申请再审。对第二组证据的真实性、证明目的有异议。金聚公司提交的照片，无法证明未奇公司没有提供物业服务，物业服务包含多个方面，对建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护，包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生绿化管理服务、专项维修资金的代管服务、物业档案资料的管理等。对物业管理区域内相关秩序的管理维护，包括对建筑物不当装修的监督和制止、私搭乱建的制止、小区访客的登记、小区车辆进出管理等，从而避免危害公共安全、卫生和安宁，并非仅有打扫卫生这一项。照片不足以证明金聚公司的卫生系其自行聘请保洁人员打扫。在金聚公司自入住至今未交纳物业费的情况下，未奇公司始终没有中断提供服务，金聚公司应当及时足额交纳物业费。根据当事人举证质证意见，本院经审查，对金聚公司提交的第一组证据的真实性予以确认，金聚公司提交的第二组证据不能达到其证明目的，对该证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，未奇公司为金聚公司提供了物业服务，金聚公司应当支付相应的物业费。因金聚公司与未奇公司并未签订物业服务协议，一审参照置业公司即河南华健置业有限公司与未奇公司签订的物业服务协议中约定的收费标准，判令金聚公司分别按照其所有的专有部分面积及公摊部分面积计算应支付未奇公司的物业费数额并无不当。未奇公司称其与其他租户签订的物业服务合同约定的服务费标准为4.8元每平方米，因此，本案应按该标准支持物业费。因未奇公司与其他租户签订有单独的物业服务协议，系合同双方真实意思表示，但未奇公司并未与金聚公司签订物业服务协议，金聚公司也非未奇公司与其他租户物业服务协议的合同当事人，未奇公司与其他租户的物业服务协议对金聚公司无约束力，未奇公司以与其他商户的收费标准要求金聚公司支付物业费，依据不足，不予支持。金聚公司称因未奇公司未提供物业服务，应按一半的标准支付物业费，亦依据不足，不予支持。因双方在缴费标准、物业服务等方面存在争议，一审未支持未奇公司违约金的诉讼请求并无不当。对于水箱分摊费用，一审认定亦无不妥，本院予以维持。综上所述，未奇公司和金聚公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5147元，由郑州未奇物业管理有限公司负担4550元，郑州金聚农业科技有限公司负担597元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二一年八月十九日书记员 韩 冰