四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13383号上诉人（原审被告）：吴文辉，男，1975年9月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：刘川江，四川华神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍勇，男，1978年7月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。原审被告：四川福心源物业服务有限公司，住所地四川省成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。法定代表人：尹江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张浩森，泰和泰律师事务所律师。上诉人吴文辉因与被上诉人鲍勇、原审被告四川福心源物业服务有限公司（以下简称福心源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴文辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回鲍勇一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费由鲍勇承担。事实与理由：一、一审判决解除《超市茶坊转让协议书》属适用法律错误。双方签订的转让协议书系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，且签订协议时鲍勇明确知道案涉房屋系物业用房，协议签订后，吴文辉作为出租人履行了主要义务，交付了案涉房屋，无任何违约行为。鲍勇未充分证明合同目的无法实现，也未能证明合同目的无法实现系吴文辉原因导致，且双方并未就协议解除合同达成一致，在约定解除和法定解除权条件均未成就的情形下，一审判决认定协议解除系法律适用错误。二、一审判决认定鲍勇未实际控制、使用租赁房屋，无法与福心源公司签订租赁合同系认定事实错误。2018年8月14日吴文辉与鲍勇签订《超市茶坊转让协议书》，同时二人还签署了《关于吴文辉自愿放弃金牛区天回镇万圣家园AB区物业超市经营权并移交相关转让资料的清单明细》，该清单中明确约定了鲍勇对转让费用、经营条件、环境及不利因素均愿意自行承担后果，鲍勇须与福心源公司另行商定签署事宜。后，鲍勇接收房屋并对房屋进行了部分装修，有其出具的《收条》进行佐证。一审庭审中，吴文辉提供了与福心源公司法定代表人尹江的通话录音，尹江承认公司与鲍勇签订了合同，故一审判决对该事实的认定存在错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持上诉请求。鲍勇辩称，鲍勇与吴文辉签署协议后，鲍勇未实际取得并控制该房屋，合同目的不能实现。吴文辉严重违约，并没有协助鲍勇与福心源签署合同，鲍勇也没有实际使用房屋。因为吴文辉的严重违约行为，导致鲍勇存在相应的损失。一审法院认定事实、适用法律均正确，请求法院驳回吴文辉的上诉请求。福心源公司述称，鲍勇与福心源公司之间无直接合同关系，因此就鲍勇及吴文辉之间的租赁合同而言，福心源公司没有合同义务。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，不符合法定的改判或发回重审的条件。鲍勇向一审法院起诉请求：1．判令解除鲍勇与吴文辉签订的《超市茶坊转让协议书》；2．判令吴文辉退还30万元并支付利息（从起诉之日按银行同期贷款利率计算至本金清偿之日止）；3．判令福心源公司对吴文辉前述清偿义务承担连带责任；4．本案诉讼费用由吴文辉、福心源公司承担。一审法院认定事实：2017年9月，吴文辉与福心源公司签订《房屋租赁协议书》，与本案争议有关的主要内容：1．福心源公司将位于成都市金牛区，二区xx号房屋（建筑面积519.677平方米）出租给吴文辉使用，租期三年，从2017年12月1日至2020年11月30日止，自福心源公司交房之日起计算年租金；2．吴文辉就租赁物只能用于开社区超市或茶铺经营；3．未经福心源公司同意，吴文辉不得转租、分租……。2018年8月14日，吴文辉与鲍勇签订《超市茶坊转让协议书》，与本案争议有关的主要内容：1．确认吴文辉于2017年9月18日已向福心源公司支付租金、物管费、卫生费、押金共计141543元，福心源公司未按时交付租赁房屋；2．吴文辉将上述《房屋租赁协议》约定的承租房屋装修、设备及已向福心源公司支付费用整体转让给鲍勇，转让金为300343元；3．转让后，吴文辉有义务协助鲍勇与福心源公司的合同变更。同日，鲍勇向吴文辉支付了转让金30万元。一审庭审中，吴文辉针对鲍勇提交照片拟证明案涉房屋已由福心源公司实际使用的事实予以认可。一审法院认定上述事实主要采信了《房屋租赁协议书》《超市茶坊转让协议书》《收条》、照片等证据及当事人一审当庭陈述。一审法院认为，根据吴文辉与鲍勇签订《超市茶坊转让协议书》约定内容，吴文辉将在福心源公司已承租的房屋全部转让给鲍勇使用，鲍勇支付相应对价，鲍勇与吴文辉建立了房屋租赁合同关系，且拟与福心源公司重新建立房屋租赁合同关系。合同签订后，吴文辉作为原承租人，负有征得福心源公司对于转租事宜认可的义务，同时也负有按合同约定协助鲍勇与福心源公司重新签订租赁合同的义务。根据本案查明事实，鲍勇向吴文辉支付出让金（包含原租赁合同已支付的租金、物管费及押金）后，鲍勇并未与福心源公司重新签订租赁合同，且鲍勇也未实际控制、使用租赁房屋。鉴于双方当事人签订《超市茶坊转让协议书》后，鲍勇未能实现取得租赁物的合同目的，且无法与福心源公司重新签订租赁合同，故鲍勇主张解除合同、吴文辉退还转让金30万元的诉讼请求，一审法院予以支持；吴文辉退还转让金后，就其与福心源公司建立的租赁合同关系产生的相关权利义务，可另行提起诉讼主张。关于鲍勇主张的资金利息损失，因鲍勇作为次承租人，在签订合同时明知吴文辉未提供福心源公司明确同意转租的相关文件，对于合同可能出现无法履行的风险应有所预判，故对于解除合同后，要求吴文辉承担未及时返还本金的资金利息损失，一审法院不予支持。另，鲍勇主张福心源公司承担连带责任，因福心源公司与鲍勇未建立房屋租赁合同关系，故鲍勇主张福心源公司承担连带责任的诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鲍勇与吴文辉在2018年8月14日签订的《超市茶坊转让协议书》于判决生效之日解除；二、吴文辉于判决生效之日起十日内退还鲍勇转让金30万元；三、驳回鲍勇的其他诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）2900元，由吴文辉承担1800元，鲍勇承担1100元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明：《超市茶坊转让协议书》中约定，吴文辉于2017年9月18日向福心源公司支付租金、物管费、卫生费、押金共计141543元，因福心源公司没有按时交付租赁房屋给吴文辉使用。经双方约定以正式入场经营之日起计算房租及费用，所以目前没有产生任何费用。本院认为，本案争议的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.鲍勇与吴文辉签订《超市茶坊转让协议书》后，是否实际占有使用案涉房屋；2.《超市茶坊转让协议书》是否符合解除条件。现就争议焦点评述如下：首先，关于争议焦点一。根据《超市茶坊转让协议书》约定的内容可知，吴文辉向鲍勇确认福心源公司未向其交付案涉房屋。虽吴文辉与鲍勇签署了移交相关转让资料的清单明细，但移交的内容并不包括案涉房屋。鲍勇向吴文辉出具的收条上载明的也是确认案涉房屋的装修设备完好。鲍勇意欲使用案涉房屋经营的超市、茶坊未办理营业执照更未实际经营。故本院认为，鲍勇未占有使用案涉房屋，吴文辉的抗辩理由不成立，本院不予采纳。其次，关于争议焦点二。从吴文辉及鲍勇签订的《超市茶坊转让协议书》内容可知，除了鲍勇应当向吴文辉支付租金、转让费、装修费、设备费等费用外，吴文辉还应当协助鲍勇与福心源公司重新签订房屋租赁合同。本院认为，鲍勇签订上述协议的目的是通过向吴文辉支付相应费用并在吴文辉的协助下与福心源公司重新签订房屋租赁合同的方式，租用案涉房屋，取得该房屋的使用权。但是，福心源公司收回了房屋，鲍勇并未取得案涉房屋的使用权，其签订《超市茶坊转让协议书》的目的无法实现，故其主张解除上述协议书符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，吴文辉的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，吴文辉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由吴文辉负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月二十三日书记员  罗 芳四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13383号上诉人（原审被告）：吴文辉，男，1975年9月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：刘川江，四川华神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍勇，男，1978年7月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。原审被告：四川福心源物业服务有限公司，住所地四川省成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。法定代表人：尹江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张浩森，泰和泰律师事务所律师。上诉人吴文辉因与被上诉人鲍勇、原审被告四川福心源物业服务有限公司（以下简称福心源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴文辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回鲍勇一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费由鲍勇承担。事实与理由：一、一审判决解除《超市茶坊转让协议书》属适用法律错误。双方签订的转让协议书系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，且签订协议时鲍勇明确知道案涉房屋系物业用房，协议签订后，吴文辉作为出租人履行了主要义务，交付了案涉房屋，无任何违约行为。鲍勇未充分证明合同目的无法实现，也未能证明合同目的无法实现系吴文辉原因导致，且双方并未就协议解除合同达成一致，在约定解除和法定解除权条件均未成就的情形下，一审判决认定协议解除系法律适用错误。二、一审判决认定鲍勇未实际控制、使用租赁房屋，无法与福心源公司签订租赁合同系认定事实错误。2018年8月14日吴文辉与鲍勇签订《超市茶坊转让协议书》，同时二人还签署了《关于吴文辉自愿放弃金牛区天回镇万圣家园AB区物业超市经营权并移交相关转让资料的清单明细》，该清单中明确约定了鲍勇对转让费用、经营条件、环境及不利因素均愿意自行承担后果，鲍勇须与福心源公司另行商定签署事宜。后，鲍勇接收房屋并对房屋进行了部分装修，有其出具的《收条》进行佐证。一审庭审中，吴文辉提供了与福心源公司法定代表人尹江的通话录音，尹江承认公司与鲍勇签订了合同，故一审判决对该事实的认定存在错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持上诉请求。鲍勇辩称，鲍勇与吴文辉签署协议后，鲍勇未实际取得并控制该房屋，合同目的不能实现。吴文辉严重违约，并没有协助鲍勇与福心源签署合同，鲍勇也没有实际使用房屋。因为吴文辉的严重违约行为，导致鲍勇存在相应的损失。一审法院认定事实、适用法律均正确，请求法院驳回吴文辉的上诉请求。福心源公司述称，鲍勇与福心源公司之间无直接合同关系，因此就鲍勇及吴文辉之间的租赁合同而言，福心源公司没有合同义务。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，不符合法定的改判或发回重审的条件。鲍勇向一审法院起诉请求：1．判令解除鲍勇与吴文辉签订的《超市茶坊转让协议书》；2．判令吴文辉退还30万元并支付利息（从起诉之日按银行同期贷款利率计算至本金清偿之日止）；3．判令福心源公司对吴文辉前述清偿义务承担连带责任；4．本案诉讼费用由吴文辉、福心源公司承担。一审法院认定事实：2017年9月，吴文辉与福心源公司签订《房屋租赁协议书》，与本案争议有关的主要内容：1．福心源公司将位于成都市金牛区，二区xx号房屋（建筑面积519.677平方米）出租给吴文辉使用，租期三年，从2017年12月1日至2020年11月30日止，自福心源公司交房之日起计算年租金；2．吴文辉就租赁物只能用于开社区超市或茶铺经营；3．未经福心源公司同意，吴文辉不得转租、分租……。2018年8月14日，吴文辉与鲍勇签订《超市茶坊转让协议书》，与本案争议有关的主要内容：1．确认吴文辉于2017年9月18日已向福心源公司支付租金、物管费、卫生费、押金共计141543元，福心源公司未按时交付租赁房屋；2．吴文辉将上述《房屋租赁协议》约定的承租房屋装修、设备及已向福心源公司支付费用整体转让给鲍勇，转让金为300343元；3．转让后，吴文辉有义务协助鲍勇与福心源公司的合同变更。同日，鲍勇向吴文辉支付了转让金30万元。一审庭审中，吴文辉针对鲍勇提交照片拟证明案涉房屋已由福心源公司实际使用的事实予以认可。一审法院认定上述事实主要采信了《房屋租赁协议书》《超市茶坊转让协议书》《收条》、照片等证据及当事人一审当庭陈述。一审法院认为，根据吴文辉与鲍勇签订《超市茶坊转让协议书》约定内容，吴文辉将在福心源公司已承租的房屋全部转让给鲍勇使用，鲍勇支付相应对价，鲍勇与吴文辉建立了房屋租赁合同关系，且拟与福心源公司重新建立房屋租赁合同关系。合同签订后，吴文辉作为原承租人，负有征得福心源公司对于转租事宜认可的义务，同时也负有按合同约定协助鲍勇与福心源公司重新签订租赁合同的义务。根据本案查明事实，鲍勇向吴文辉支付出让金（包含原租赁合同已支付的租金、物管费及押金）后，鲍勇并未与福心源公司重新签订租赁合同，且鲍勇也未实际控制、使用租赁房屋。鉴于双方当事人签订《超市茶坊转让协议书》后，鲍勇未能实现取得租赁物的合同目的，且无法与福心源公司重新签订租赁合同，故鲍勇主张解除合同、吴文辉退还转让金30万元的诉讼请求，一审法院予以支持；吴文辉退还转让金后，就其与福心源公司建立的租赁合同关系产生的相关权利义务，可另行提起诉讼主张。关于鲍勇主张的资金利息损失，因鲍勇作为次承租人，在签订合同时明知吴文辉未提供福心源公司明确同意转租的相关文件，对于合同可能出现无法履行的风险应有所预判，故对于解除合同后，要求吴文辉承担未及时返还本金的资金利息损失，一审法院不予支持。另，鲍勇主张福心源公司承担连带责任，因福心源公司与鲍勇未建立房屋租赁合同关系，故鲍勇主张福心源公司承担连带责任的诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鲍勇与吴文辉在2018年8月14日签订的《超市茶坊转让协议书》于判决生效之日解除；二、吴文辉于判决生效之日起十日内退还鲍勇转让金30万元；三、驳回鲍勇的其他诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）2900元，由吴文辉承担1800元，鲍勇承担1100元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明：《超市茶坊转让协议书》中约定，吴文辉于2017年9月18日向福心源公司支付租金、物管费、卫生费、押金共计141543元，因福心源公司没有按时交付租赁房屋给吴文辉使用。经双方约定以正式入场经营之日起计算房租及费用，所以目前没有产生任何费用。本院认为，本案争议的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.鲍勇与吴文辉签订《超市茶坊转让协议书》后，是否实际占有使用案涉房屋；2.《超市茶坊转让协议书》是否符合解除条件。现就争议焦点评述如下：首先，关于争议焦点一。根据《超市茶坊转让协议书》约定的内容可知，吴文辉向鲍勇确认福心源公司未向其交付案涉房屋。虽吴文辉与鲍勇签署了移交相关转让资料的清单明细，但移交的内容并不包括案涉房屋。鲍勇向吴文辉出具的收条上载明的也是确认案涉房屋的装修设备完好。鲍勇意欲使用案涉房屋经营的超市、茶坊未办理营业执照更未实际经营。故本院认为，鲍勇未占有使用案涉房屋，吴文辉的抗辩理由不成立，本院不予采纳。其次，关于争议焦点二。从吴文辉及鲍勇签订的《超市茶坊转让协议书》内容可知，除了鲍勇应当向吴文辉支付租金、转让费、装修费、设备费等费用外，吴文辉还应当协助鲍勇与福心源公司重新签订房屋租赁合同。本院认为，鲍勇签订上述协议的目的是通过向吴文辉支付相应费用并在吴文辉的协助下与福心源公司重新签订房屋租赁合同的方式，租用案涉房屋，取得该房屋的使用权。但是，福心源公司收回了房屋，鲍勇并未取得案涉房屋的使用权，其签订《超市茶坊转让协议书》的目的无法实现，故其主张解除上述协议书符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，吴文辉的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，吴文辉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由吴文辉负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年八月二十三日书记员  罗 芳