北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9397号上诉人（原审被告）：程家刚，男，1966年2月20日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：许兴亮，男，1979年2月8日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生，住北京市顺义区。原审被告：冯磊，男，1990年6月10日出生，住浙江省奉化市奉化区。上诉人程家刚因与被上诉人许兴亮、原审被告冯磊租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人程家刚，被上诉人许兴亮之委托诉讼代理人张浩，原审被告冯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程家刚上诉请求：1．撤销一审判决，查清案件事实后改判；2．一、二审案件受理费由许兴亮承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清楚。一审法院认定程家刚与许兴亮之间达成的口头租赁协议无效，其理由为涉案房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续。但程家刚认为，程家刚与许兴亮之间并未签订书面租赁合同，仅是以口头协议方式就房屋租赁达成了约定，且双方已经就房屋租赁实际履行，仅是基于2020年新冠疫情原因导致暂时不能继续使用房屋，许兴亮对房屋所在地村委会的新冠疫情管理措施是明知的，即便如此，其仍然缴纳了2020年1月至3月份租金，并在2020年1月29日后，因新冠疫情无法使用房屋的情况下，再次于2020年4月9日缴纳了2020年4月至6月份的租金（差8000元未缴清），对此程家刚和许兴亮均有继续履行合同的意思表示。二、一审认定退款金额属于法院酌定裁量的结果，未考虑到程家刚答辩所依据的事实，明显违背了公平公正原则。一审法院认定合同无效，已经超出了审判范围，虽双方在一审过程中，均表示在房屋无法使用期间产生的占有使用费可以在租金中扣除，现一审法院认定由程家刚给付许兴亮37384．6元，程家刚无法计算出实际占有期间应扣除的占有使用费。三、程家刚对涉案房屋无法使用不存在过错，一审不应据此认定无效而支持退款，且退款的金额明显过高。一审法院在本院认为部分，对判决支持的金额等进行了阐述，但涉案房屋并非是由程家刚导致无法继续使用的，而是基于新冠疫情这一不可抗力，程家刚对合同履行不存在任何的过错，故一审法院判定支持退还的金额明显过高，违背了公平公正的审判原则。四、程家刚一审答辩理由具有合法和合理地事实根据，应当按照程家刚主张的时间进行折抵租金。程家刚一审中主张解除时间为2020年5月30日，是有事实根据的，基于案外人朱天才和王建光与程家刚签订的协议，可以确定双方的房租租赁关系是于2020年5月30日才正式解除，解除前该房屋一直处于被许兴亮占用状态，新冠疫情属于不可抗力，但在解除前后，北京市疫情已经基本控制，并可凭健康宝、核酸检测等自由通行。一审法院应考虑到2020年5月30日这个关键的时间点，为此程家刚提出仅退一个月的租金是合理的（即2020年5月30日—2020年6月30日）。综上，程家刚认为，程家刚并非是不想退租金，也愿意和许兴亮积极协商，但许兴亮通过各种不当手段干扰了程家刚的正常生活，与履行租赁合同存在一定过错。本案判决退还租金32384．6元以及利息，缺乏事实根据，也与最高人民法院关于疫情期间解决民事审判案件的最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）的指导精神相违背，一审法院如此判决，有失公允。许兴亮辩称，同意一审判决，不同意程家刚的上诉意见。冯磊述称，同意程家刚的上诉意见。许兴亮向一审法院起诉请求：1．判令程家刚、冯磊共同返还许兴亮押金5000元，返还剩余租金42666．76元；2．判令程家刚、冯磊共同支付上述押金、租金的利息损失（以47666．76元为基数，按日万分之五的标准，从2020年7月1日起计算至付清之日止）；3．判令本案诉讼费由程家刚、冯磊共同负担。一审法院认定事实：2019年4月1日，程家刚与殷勇签订《租赁合同》，约定二人就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址位于北京市顺义区高丽营镇四村空闲地（原关东坑），房屋间数为10间北房、大厂房、南侧楼房，租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日。冯磊系程家刚女婿。许兴亮主张冯磊与程家刚系合伙关系，许兴亮与冯磊、程家刚于2019年4月16日达成口头租赁协议，约定冯磊、程家刚将程家刚租赁的场地及房屋部分转租给许兴亮。程家刚、冯磊对此不予认可，称与许兴亮达成口头租赁协议的是程家刚，程家刚雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金。双方均认可租赁标的中许兴亮主要使用房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，双方认可双方达成的口头租赁协议无效。2019年4月16日，许兴亮给付订金5000元。订金收据中收款单位处写有“程家刚”。许兴亮已给付2020年第一季度租金30000元及第二季度租金22000元。冯磊认可其于许兴亮支付第二季度租金时告知租金起算日期为正常营业开始算。双方均认可因新冠肺炎疫情暴发，由于疫情防控涉诉场地所在村委会自2020年1月28日起封锁进出村大门导致许兴亮无法利用涉诉场地进行经营。许兴亮因此要求退还其交纳的2020年1月29日之后的租金。诉讼中，程家刚表示在合同无效的情况下，其要求许兴亮给付占有使用费，从许兴亮已付要求退还的租金中直接扣除。许兴亮对此予以同意，且同意在本案中一并解决。2020年5月30日，王建光、朱天才作为甲方，程家刚作为乙方，双方签订《协议》，内容为：“甲乙双方达成协议，甲方：废品站所有商户，乙方程家刚于2020年6月30日前支付甲方所有租金和压（押）金共计肆拾万左右，以此达成此协议。”许兴亮称该《协议》系王建光、朱天才代表许兴亮、刘新山、张华民、竹洋、王建光与程家刚达成。程家刚称王建光、朱天才除代表许兴亮、刘新山、张华民、竹洋、王建光外，还代表其他人与其达成的《协议》。许兴亮表示双方达成《协议》后，其于2020年5月31日自涉诉租赁场地腾退。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，许兴亮主张程家刚与冯磊系合伙关系，许兴亮与冯磊、程家刚于2019年4月16日达成口头租赁协议，程家刚、冯磊否认与许兴亮形成租赁合同关系的相对方包含冯磊，许兴亮就其主张未提供证据予以证明，而结合许兴亮提交的收据及《协议》，收据收款单位处载明程家刚，《协议》系与程家刚达成，故一审法院据此认定系许兴亮与程家刚之间建立口头租赁合同关系。鉴于双方均认可租赁标的中许兴亮主要使用房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故一审法院认定许兴亮与程家刚之间达成的口头租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故许兴亮要求程家刚返还订金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。在合同无效的情况下，由于许兴亮并未及时将涉诉场地腾退，故应给付程家刚相应占有使用费。考虑到冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故一审法院认定冯磊在预收2020年第二季度租金时关于租金给付起算时间的承诺属于有权代理，该内容对程家刚产生法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均认可许兴亮自2020年1月28日后均未正常营业，故参照冯磊的口头承诺，许兴亮无需给付程家刚2020年4月1日之后的占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间许兴亮未能正常营业，但双方均认可未正常营业系由于新冠疫情防控所致，双方对此并不存在过错，故许兴亮应给付该期间占有使用费的数额一审法院根据本案查明情况酌情确定。许兴亮与程家刚均同意许兴亮应支付的占有使用从其要求退还的租金中折抵，一审法院对此不持异议。判决如下：一、程家刚于判决生效之日起七日内返还许兴亮订金五千元、租金三万二千三百八十四元六角并给付利息（利息以三万七千三百八十四元六角为基数，自二〇二〇年七月一日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回许兴亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费四百九十六元，由许兴亮负担一百二十九元（已交纳），由程家刚负担三百六十七元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。根据程家刚有关“双方已经就房屋租赁实际履行”的陈述及现有证据表明，程家刚与许兴亮已经形成事实上的租赁合同法律关系。故本院对程家刚有关“程家刚与许兴亮之间并未签订书面租赁合同，仅是以口头协议方式就房屋租赁达成了约定，一审法院认定合同无效，已经超出了审判范围”的上诉理由和请求不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，程家刚在法庭辩论终结前未提供证据证明涉案出租房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，程家刚、许兴亮之间事实租赁合同法律关系应属无效，程家刚、许兴亮均应对合同无效承担相应过错责任。房屋租赁合同无效后，程家刚有权请求金利阳公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。综合考量许兴亮和程家刚的过错、许兴亮和程家刚认可的未实际经营的时间、程家刚退还租金和押金的承诺、许兴亮实际搬出的时间、冯磊的承诺、占有使用费与租金折抵等因素，在程家刚提供的证据不能证明一审法院酌定返还的租金、订金及利息损失的处理意见显失公平的情形下，本院对程家刚有关“程家刚对涉案房屋无法使用不存在过错，一审不应据此认定无效而支持退款，且退款的金额明显过高；一审认定退款金额属于法院酌定裁量的结果，未考虑到程家刚答辩所依据的事实，明显违背了公平公正原则；程家刚一审答辩理由具有合法和合理地事实根据，应当按照程家刚主张的时间进行折抵租金；应予改判”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，程家刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元，由程家刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年八月九日法官助理  王永基法官助理  陈文文