湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4429号原告：湖南东升物业服务有限公司，住所娄底市娄星区长青中街75号（市房产局办公楼）。法定代表人：刘向阳，系公司董事长。委托诉讼代理人：袁志猛，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞明，湖南用平律师事务所律师。被告：李保平，男，汉族，1965年10月22日出生，户籍所在地湖南省涟源市，住娄底市娄星区。原告湖南东升物业服务有限公司（以下简称东升物业公司）诉被告李保平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告东升物业公司及其委托代理人袁志猛、陈霞明、被告李保平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东升物业公司请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费4,108元（建筑面积152.14平方米，2017年1月至2021年6月未缴纳，按每月每平方米0.5元标准计算）；2、被告向原告支付违约金1,300元（减按实际损失30%为标准进行计付）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告李保平答辩意见如下：1、2019年11月17日下午其才从广东赶回来过生日，第二天家里来客人，其清早去买菜发现车子被物业公司的保安锁了，其找到保安开锁，保安不理不睬，当时其所停车辆的前面和后面都有车，唯独将其车辆锁了，其车上留有电话号码，没人通知其就锁车，另一业主去找保安，称锁错车了，但是保安称就是要锁这台车，直到第三天其租车送亲戚回来才看见开锁；2、其所住单元门的门禁一直没有修好，门经常没有关，另小区里经常这里一排水泥那里一排水泥，合同约定原告应当配置11个保安、清洁工6人，但是现在只有6个保安和5个清洁工上岗，负责的区域不止该小区，属于欺骗。故原告的服务态度和服务质量太差，其强烈要求原告退出其所居住的小区。综上，请求驳回原告的起诉。查明的事实根据当事人诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下：被告购买了湖南省娄底市娄星区××路××小区××栋××号住房一套，该房屋建筑面积为152.14平方米，于2009年8月20日办理了房屋验收确认手续。2017年1月至2021年6月，被告欠缴物业费共计4108元。2013年12月27日，娄底市水木华庭业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同（试用期）》，约定由原告为水木华庭小区提供物业服务，该合同是试用期合同，试用期满，原告能够全面确实履行本合同约定义务，无重大违约情形，合同自动转为三年期正式合同，使用期限半年，自2013年12月27日起至2014年6月27日止。多层住宅的物业服务费价格为0.5元/月/㎡。物业服务费用每半年收缴一次，每半年的首月交纳，半年内交清。房屋建筑（本体）的更新改造和房屋主体维修，由原告提出方案，经甲乙双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。业主委员会有义务督促业主配合维修相关工作。公共部位及公共设施设备的养护、维修所产生的费用由原告承担。原告负责督促建设单位及时处理在保修期内的房屋质量问题。本合同签订后，原告与娄底市永安置业有限公司签订的《委托前期物业管理合同》的合同主体自动转为本合同的委托方（甲方）和受托方（乙方），该合同的各项约定自动转为本合同的组成部分，对双方都有法律约束力。2017年4月1日、2018年3月26日、2019年3月18日、2020年3月10日，娄底市水木华庭业主委员会先后与原告签订了《物业管理服务合同》，约定缴费方式为物业费每半年收缴一次，每半年的首月交纳，半年内交清。原告提供的物业管理服务内容为：房屋二次装饰装修管理；房屋建筑本体公用部位及公用设施、设备的维修、养护和管理；公用设施、道路、地下主排污（雨水）管、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场的运行、疏通、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理；道路交通、车辆行驶、车辆停放秩序管理等等。对业主的车辆要统一管理，规范停放。业主的车辆要停放在自己购买的车位和车库内，没有车位和车库的业主要通过购买或租赁、借用等方式解决停车位的问题。原告执勤人员对没有停放在自己的车位或乱停乱摆的车辆，应当联系有关业主进行劝诫，拒不听从劝诫的，原告执勤人员可以采取其他措施制止，发生矛盾时由双方共同出面处理。合同还对物业服务要求与标准等其他事项进行了约定。另还约定原告有权依照收费标准向业主收取物业管理费，对逾期未缴纳或拒交物业管理费的业主可以采取相关措施催缴，直至诉诸法律，并可酌情每日收取3‰的违约金。2019年11月18日，被告将其小车停放在小区内，被原告保安以乱停放为由锁住，被告找保安解锁，保安未及时解锁。原告于2021年7月2日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为物业服务管理人，与原告居住小区的业委会签订了《物业管理服务合同》，系双方真实意思的表示，应对全体业主产生法律效力，双方应当按照该合同约定履行各自的义务。原告向业主提供了物业服务并收取物业费，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量，因此，业主在接受物业公司管理服务的同时，理应按约缴纳物业管理费。原告提交的《物业管理服务合同》中约定的物业费为住宅0.5元/月/㎡，该标准未超过本地同类型小区的平均水平，可以认定为本案案涉小区物业费用的收取标准。关于被告答辩称物业服务人员配置不到位的问题，因未提交相关证据证明，对该意见本院不予支持，另还答辩称门禁系统的问题，本院认为即便存在门禁坏了未及时维修也不属于物业服务中的重大瑕疵，但门禁系统牵涉到安全问题，原告应当做好安全保卫工作，保障业主的人身和财产安全。关于被告答辩称其停放在小区的车辆被原告保安锁住并拒绝开锁的意见。原告和案涉小区业委会签订的《物业管理服务合同》中约定，“原告执勤人员对没有停放在自己的车位或乱停乱摆的车辆，应当联系有关业主进行劝诫，拒不听从劝诫的，原告执勤人员可以采取其他措施制止。”原告作为物业服务管理人，鉴于小区停车位供不应求，为了给业主一个文明有序的小区环境，遂对于乱停乱放车辆进行规定以及限制，出发点是为全体业主考虑的，只是在执行过程中应当注意方式方法，比如原告在采取锁车等强制措施前应在小区以公告形式告知全体业主如果车辆乱停会导致保安采取锁车的强制措施，原告雇请的保安即便认为业主车辆停放不妥也应当及时和业主沟通，如果沟通无果再确定是否采取强制措施。本案中，原告保安认为被告车辆停放不妥，未沟通直接锁车，在被告主动沟通时仍拒不开锁，导致矛盾升级。其实原告和全体业主是共生共存的关系，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和原告获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的是原告和全体业主。故考虑到原告为被告所提供的物业服务确实存在重大瑕疵，故应酌情减少被告所负担的物业费数额，本院结合本案实际情况酌情认定被告应缴纳的2017年1月至2021年6月的物业费为3,286元（152.14㎡×0.5元/㎡/月×54个月×80%）。至于被告答辩称要原告退出小区的意见，不在本案审理范围内，被告可行使自己的权利，将相关意见提交业委会，由全体业主决定是否更换物业服务管理人。另被告于2017年之前均缴纳了物业费，现被告因上述原因未交物业费并非恶意拖欠，故本院对原告要求支付违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李保平于本判决生效之日起十日内向原告湖南东升物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费共计3,286元；二、驳回原告湖南东升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳），由被告李保平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二一年八月四日书记员  颜媚附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。