江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2258号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨远韬，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：蒲凡凡，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怡，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘炳霞，女，汉族，住连云港市海州区。上诉人杨远韬因与被上诉人刘炳霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨远韬上诉请求：依法查明案件事实后改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定上诉人违约的依据不足。1、一审法院认为上诉人提供的双方的微信聊天记录是2020年8月4日时上诉人作出了不再承租房屋的意思表示，而道路封闭的照片可以表明道路维修应该是在9月14日开始。但事实是，虽然是9月14日时道路进行了封闭，但在2020年7月份左右板浦镇就开始通知沿街商铺道路要进行封闭维修的情况，上诉人考虑到道路封闭维修会直接影响到其经营的大型农用器械维修，因此上诉人才向被上诉人主张解除租赁合同，上诉人并非无故解除租赁合同。2、上诉人提供的照片是道路已经进行封闭维修时道路维修单位搁置在路口位置的警示牌，该警示牌上明确写明是道路封闭施工，足以证明案涉房屋所在的道路的维修情况。维修单位不可能在沿道路两边，每家每户门口都放置维修警示牌。因此，一审法院据以认定上诉人主张解除租赁合同与道路维修无关的理由是错误的。3、被上诉不认可上诉人的道路封闭施工照片，并同时提供了相关视频，认为至今维修路出租房屋周围商铺经营都正常。但被上诉人举证的视频是2021年1月拍摄，且拍摄地点也非案涉房屋所在地，无法推翻上诉人的图片证据和案涉房产门前道路进行维修的事实。4、上诉人是经营大型农用器械维修的，如果道路封闭或者部分维修都会直接导致农用器械无法运至其经营场所，必然会影响其正常经营，且该道路维修至何时也不可预估。2020年因全国疫情的影响，已使得上诉人的经营难以为继，道路封闭维修更是雪上加霜。因此，上诉人主张解除合同符合在租赁期间如有第三方干扰，导致无法生产经营的，有甲方负全责（退还乙方租金，场地费用由甲方负责）之约定。5、上诉人在2020年8月4日已告知被上诉人要求解除合同并告知其对外出租，且被上诉人也明知上诉人在9月25日已搬离案涉房屋。根据合同约定和法律规定，其都应当对损失扩大部分担责。即使按照合同“提前终止应当提前5个月告知”之约定，上诉人8月告知也符合合同约定，不应构成违约。上诉人也在一审时表示，本着公平原则可以放弃已交至2020年12的房租3333元。综上，一审法院认定上诉人违约是错误的，请求二审法院查明案件事实后依法改判或发回重审。被上诉人刘炳霞答辩称，我的房子不仅出租给了上诉人一家，还出租给了其他两家，我自己家也是做建材生意的，包括其他邻居出入都不受影响。杨远韬向一审法院起诉请求：1、请求判令解除杨远韬、刘炳霞之间的租赁合同；2、请求判令刘炳霞返还杨远韬已支付的剩余房屋租金3333元，并赔偿杨远韬损失5000元，以上共计8333元；3、本案诉讼费由刘炳霞承担。刘炳霞向一审法院反诉请求：1、判令杨远韬支付剩余应付租金及赔偿房屋承租期间内房屋装修损坏费用合计2万元；2、本案本诉与反诉诉讼费均由杨远韬承担。一审法院认定事实：2019年6月16日，刘炳霞（甲方）与杨远韬（乙方）双方签订《合同》，合同约定：乙方租赁甲方204边活动板房面积200平方及门口传达室，还有两间居住房，一栋楼房从事农机经营行业，位置板浦镇老204国道边南时庄对面。乙方租赁土地年限以甲方合同为准，到甲方结束为止，国家建设村建设。租赁乙方租金年付，一租五年，以每年支付贰万元整（20000元整）。乙方在租赁期间应合法经营，否则后果自负。乙方在租赁期间如有第三方干扰，导致无法生产经营，有甲方负全责（退还乙方租金、场地费用由甲方负责）。如双方提前终止合同，应提前五个月通知对方。若有未尽事宜，甲乙双方协商处理。2020年8月4日，杨远韬通过微信向刘炳霞告知内容如下：阿姨你好，我现在手里真没有钱，厂里的款也没有打来。你要是怕我不交钱的话，你现在可以对外出租房子。我这半年房租到期我就搬走。2020年9月25日，杨远涛搬离其所租赁的房屋。其缴纳房租至2020年12月16日。一审庭审中，刘炳霞提供了其所出租房屋的产权证明。一审法院认为，杨远韬与刘炳霞签订的《合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效。但在合同履行过程中，杨远韬提前搬离了涉案的承租房屋，其理由为因道路封闭施工导致其无法正常生产经营，并提供了2020年9月14日道路封闭的照片，对此，刘炳霞并不认可，同时提供了相关视频，认为至今未修路，出租房屋周围商铺经营都正常，且杨远韬提供的照片所在的位置并不是涉案房屋的位置。庭审中，杨远韬、刘炳霞均提交了双方之间的微信聊天记录，其内容载明了在2020年8月4日的时候杨远韬就向刘炳霞做出了不再承租房屋的意思表示。而杨远韬就道路维修导致其无法正常生产经营未提供其他证据予以佐证。故对于杨远韬提出的根据《合同》约定如有第三方干扰，导致无法生产经营，有刘炳霞承担相关返还租金等损失的主张，一审法院不予支持。鉴于杨远韬已经搬离涉案房屋，一审法院本着公平原则，应充分考虑并保障合同双方的权益。《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，考虑到长期性的房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，出租人坚持按照合同履行，而承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已经无法实现，若继续履行合同，对双方都不利。在此前提下，杨远韬要求提前终止合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于违约责任的承担，一审庭审中，刘炳霞表示杨远韬应赔偿损失2万元，杨远韬表示已于2020年9月25日搬离租赁场所，房租已付至2020年12月16日。一审法院认为，在上述法律规定的情形下并不能依违约方一方的意思表示直接产生合同终止的效力，故本案合同终止的时间应为一审法院判决生效的时间。杨远韬拒绝履行租赁合同给出租人刘炳霞造成的损失，应承担赔偿损失的违约责任。根据《江苏省高级人民法院》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。结合本案合同的租期、租赁房屋的位置、承租人的过错程度等因素，一审法院酌定，杨远韬支付刘炳霞违约金人民币5000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、杨远韬与刘炳霞之间签订的《合同》终止；二、杨远韬于判决生效后十日内给付刘炳霞违约金人民币5000元；三、驳回杨远韬其他诉讼请求；四、驳回刘炳霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费150元，由杨远韬负担，反诉案件受理费150元，由刘炳霞负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人杨远韬提前解除租赁合同是否构成违约，如构成违约，违约金如何认定。本院认为，上诉人杨远韬未能举证证明2020年7月左右板浦镇就开始通知道路要封闭维修，亦未能举证证明道路施工对其产生无法经营的影响，故杨远韬关于因道路维修导致其无法经营、其解除合同不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。依据杨远韬与刘炳霞的微信聊天记录，杨远韬在2020年8月4日以手里没钱为由提出刘炳霞可以对外出租房子，半年房租到期就搬走，本院认定杨远韬系不愿意支付下一年度的租金而意欲解除与刘炳霞签订的涉案合同。虽然双方合同约定“如双方提前终止合同，应提前五个月通知对方”，但并未约定该终止合同的意思表示无需对方同意即发生效力，且杨远韬在2020年8月4日的微信聊天记录中并未向刘炳霞提出终止合同，在刘炳霞不同意终止合同的情况下，杨远韬关于其于8月告知刘炳霞终止合同符合合同约定、不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在杨远韬单方终止合同构成违约的情况下，一审法院酌定杨远韬给付刘炳霞违约金5000元并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人杨远韬的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨远韬负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年八月二十四日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰