广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0803民初734号原告：李靖，男，1987年5月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：陈俏，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钰莹，广东辉恒律师事务所律师。被告：湛江市渔人码头商业有限公司，住所地湛江市霞山区胜利长堤路3号之十一，统一社会信用代码91440800MA4UY7GM8X。法定代表人：罗富。委托诉讼代理人：梁蒙，广东敏翔律师事务所律师。原告李靖与被告湛江市渔人码头商业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告李靖的委托诉讼代理人陈俏，被告湛江市渔人码头商业有限公司（以下简称渔人码头公司）的委托诉讼代理人梁蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李靖向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还346221元以及支付利息（以346221元为基数，利息从起诉之日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，应付利息计至还清之日）；2.判令被告向原告双倍返还定金人民币200000元；3.判令被告向原告返还诚意金100000元以及支付利息（以100000元为基数，利息从起诉之日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，应付利息计至还清之日）；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。2021年3月11日，原告变更诉讼请求：1.判令被告向原告返还446221元以及支付利息（以446221元为基数，利息从起诉之日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，应付利息计至还清之日）；2.判令被告向原告双倍返还定金人民币260832.8元；3.判令被告向原告返还诚意金100000元以及支付利息（以100000元为基数，利息从起诉之日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，应付利息计至还清之日）；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。原告于2021年8月17日增加诉讼请求：解除原、被告签订的《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补偿单（确认书）按揭付款》。事实和理由：2018年2月5日，原告欲购买被告所开发的位于湛江市霞山区，故向被告转账支付200000元诚意金（每间商铺需支付100000元诚意金）。2018年5月30日，原告选中被告海鲜区负一层404商铺。因当时原告只选中一间商铺，所有原告此前支付的200000元诚意金中的100000元转为购铺定金。同日原告向被告转账346221元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条及第五百八十七条规定，原告已支付446221元后，被告应与原告签订商品房买卖合同，但被告一直推脱，亦拒绝向原告返还已支付的款项，被告的行为已经构成预期违约。根据定金罚则，被告应当支付双倍定金人民币260832.8元（商铺合同价1304164元×20%＝260832.8元）。根据不动产登记资料查询结果证明，原告选中的负一层404商户已经被广州农村商业银行股份有限公司华夏支行查封，被告无法交付商铺，原告购房目的已经无法实现。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告渔人码头公司辩称，1、认购确认单和补款单是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，由此双方形成的商品房预约合同关系受法律保护，本公司认为预约合同到现在为止仍然是有效的，没有解除或者终止，双方应该继续履行合同约定的义务。2、不存在本公司推脱与原告签订买卖合同这个事实。作为开发商，本公司在任何时候都希望与客户签订买卖合同，这样才能够回笼资金。3、关于案涉商铺首付款，双方约定的首付款是65万元，但补款单没有约定交款的期限，双方一直没有办法就期限达成一致，本公司有权去催促原告交付首付款，但是到现在为止，首付款仍然一分钱没有交付。原告一直要求退款，是原告单方面不愿意履行合同，从此角度看，违约方并不是本公司。不动产登记资料查询结果证明显示案涉商铺的查封时间是2020年5月12日，而签订确认单和补款单是在2018年5月30日，差不多两年时间，双方一直都没有办法签订商铺买卖合同，过错不全在本公司，如果整个过程顺利的话，两年时间可以完成整个买卖的过程，即案涉商铺如果登记在原告的名下，就不存在查封的问题。就算商铺在被查封或者抵押的情况下，也不是必然不能交付，把一部分钱付给债权人，就可以解封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对原告提交的《湛江渔人码头诚意登记书》、2份《收款收据》、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、招商银行户口历史交易明细表，被告对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。2、对原告提交的《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补款单(确认单)按揭付款》，虽然没有原件，但该证据与原告提交的其他证据能形成佐证，本院予以采纳并在卷佐证。3、对原告提交的《不动产登记资料查询结果证明》，被告认为客观性合法性无异议，关联性有异议，尽管是抵押或查封，但是并不必然导致商铺无法交付。经审查，该证据真实、合法，与本案事实存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：湛江市渔人码头商铺项目为被告渔人码头公司开发在建工程。2018年2月5日，原告签订《湛江渔人码头诚意登记书》，申请成为湛江渔人码头的诚意登记客户，因原告欲购买两间商铺，故向被告转账支付200000元诚意金。2018年5月30日，原告认购被告在建的湛江市，签订了《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》，载明：“客户姓名：李靖；商铺位置：负一层404号铺；建筑面积：22.32㎡；单价：￥68000；总价：￥1517760；商铺折后总价：1487405元；前两年返租款10%：148741元；商铺认购价：1338664元；日赚300元累计：34500元；认筹日期：2018.2.5；商铺合同价：1304164元；首期款≥50%：654564元，已支付446221元，现支付100000元；按揭款≤50%：650000元。温馨提示：此处所交款项均为购铺定金，如因购铺人原因未能成功购铺，所交款项归开发商所有。”同日，原告向被告支付346221元，被告出具《收款收据》，载明：“今收到李靖交来：商铺定金（负一404号），金额肆拾肆万陆仟贰佰贰拾壹元，在左下角写着，转定10万，实收346221元。”至此，原告共向被告支付认购款546221元。2021年2月24日，原告向本院提起诉讼。另查明，被告向广州农村商业银行股份有限公司华夏支行贷款278714095.79元，并以湛江市霞山区合计44539.37㎡的土地（批发零售用地）和地上78740.2㎡的在建工程，即渔人码头项目的全部项目用地和在建工程作为抵押，同时追加借款人100%股权作质押，保证人为湛江市渔人码头商业有限公司、深圳市渔人码头商业有限公司、余庆生、龙土金、梁玉芳、龙彦兆。再查明，湛江市霞山渔人码头商铺（农海产品交易区一期地下室、交易3、4、5、6、7区）均取得预售许可证。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。原、被告约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同而签订的《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》，属预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》仅约定了商铺编号、面积及价格，对其他内容，如付款方式、交房时间、租赁形式等未作具体约定，甚至对何时签订商品房买卖的本约合同也未作出具体约定，而涉案商品房已抵押给银行，被告应在预售给原告同时积极注销商品房相应的抵押登记，以便实现原、被告双方订立商品房买卖合同的目的。但是，时至原告起诉，仍不能订立商品房买卖合同，导致订立合同目的不能实现，责任在于被告，被告已根本违约。原告请求解除《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》，本院予以支持。被告抗辩主张原告未依约付清首期款，且是原告单方面不愿意签订商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原告请求被告返还546221元，本院予以支持。关于李靖主张被告渔人码头公司应否支付利息的问题，被告占有该部分资金客观上产生的货币时间价值属其获得的利益,故也应一并返还给原告，结合本案考虑被告渔人码头公司占用资金的实际时长、利用资金的具体情况以及市场行情等相关因素，原告请求以546221元为基数，从起诉之日（2021年2月24日）起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，本院予以支持。被告出具的《收款收据》确认收到原告商铺定金446221元，应为立约定金。由于被告怠于履行义务的原因，导致原、被告双方未能实现订立商品房买卖合同的目的，被告应承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告主张定金罚则，理由充分，应予支持，但依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款的规定，原、被告确认购买商铺的实际价格为1304164元，定金应为260832.8元（1304164元×20%），原告主张被告双倍返还定金260832.8元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李靖与被告湛江市渔人码头商业有限公司于2018年5月30日签订的《湛江渔人码头商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》；二、限被告湛江市渔人码头商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李靖返还546221元及支付利息（以546221元为基数，从2021年2月24日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告湛江市渔人码头商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李靖返还定金260832.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11870.53元（原告已预交），由被告湛江市渔人码头商业有限公司负担。被告湛江市渔人码头商业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交11870.53元，原告李靖可于本判决发生法律效力后向本院申请退付11870.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  韩 剑人民陪审员  刘玉娟人民陪审员  陈妹仔二〇二一年八月十七日法官 助理  廖灵翠书 记 员  李雄敏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。