江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2169号上诉人（原审被告、反诉原告）：高尚，男，1993年6月1日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：高建新（系高尚父亲），男，1969年9月25日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：周红，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安宙辉置业有限公司，住淮安市淮安区楚州大道818号。法定代表人：陈玄德，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昆仑，江苏尚淮律师事务所律师。上诉人高尚因与被上诉人淮安宙辉置业有限公司（以下简称宙辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高尚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请，支持上诉人反诉诉请，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审审理程序违法、事实不清、适用法律错误。1、上诉人反诉损失是房屋排水主管道破裂所致，被上诉人于2018年7月31日向上诉人出具的函件证明其认可雨水管道破裂的事实，对上诉人报送的维修费用部分认可。该事实证明双方一致认可爆裂水管是被上诉人维修范围，双方仅对维修费用及损害赔偿费用未达成一致。2、爆裂水管是该幢楼房雨水主管道，在暴雨时管道因压力增大导致破裂，并非上诉人所致。被上诉人作为出租方，应由被上诉人查明管道破裂原因，一审将无法查明管道破裂原因的举证责任分配上诉人错误。被上诉人对管道损坏原因申请鉴定，在鉴定现场，被上诉人要求承建商在现场勘验的谈话笔录上签字，因承建商不是本案的诉讼主体，所以上诉人不同意其签字，要求被上诉人签字，最终双方对鉴定事项未达成一致意见，导致一审法院没有查清事实。上诉人房屋装修损失系因被上诉人房屋排水主管道破裂漏水造成，至于排水主管道破裂原因是另一方面事实。一审认定上诉人未提供被上诉人与损害后果存在因果关系的有效证据，对上诉人反诉损失不予支持错误。3、一审中，上诉人对各项损失申请鉴定，但因鉴定机构不具备相应的鉴定资质与能力将委托退回，此后一审法院并未另行委托有相应资质与能力的机构进行鉴定，属程序错误。4、上诉人不缴纳租金是因被上诉人没有赔偿损失，是行使抗辩权的合法行为，一审未认定该事实错误。被上诉人宙辉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。雨水管道的破裂系由上诉人原因导致，不应由被上诉人承担责任，本案之所以无法进行鉴定是因为上诉人自行更换了所有破裂的一整根雨水管道，现场要求取样鉴定，因涉案雨水管道破裂被换后，鉴定机构要求从上下管道中截取一段管道进行鉴定，因上诉人不同意，导致鉴定无法进行，并且更换下来的雨水管道，经过三方签字认可保存在上诉人处，上诉人拒绝提供，故请求驳回上诉，维持原判。宙辉公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除双方于2018年1月13日签订《商铺租赁协议》；判令高尚返还该案房屋，支付2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元及利息（以91156.70元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日）；判令高尚自2019年9月21日起按1476.22元/日标准支付房屋使用费至实际返还房屋之日，支付违约金10000元并承担本案诉讼费。高尚向一审法院提出反诉请求：请求判决宙辉公司赔偿高尚装修损失、设备损失、停业损失等暂计人民币16万元。具体数额最终以鉴定为准；由宙辉公司承担本案诉讼费、鉴定费等。一审审理中，高尚增加诉讼请求，要求宙辉公司赔偿违约金1万元。一审法院认定事实：2018年1月13日，宙辉公司（出租方、甲方）与高尚（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：一、1.甲方同意将坐落于淮安市淮安区楚州大道818号H2号楼2层租赁给乙方经营。二、1.租赁期自2018年1月13日起至2028年7月12日止。三、1.履约保证金：乙方须在签订本协议当日，向甲方一次性缴纳履约保证金人民币壹万元整。2.租金：①第一年从2018年1月13日起至2019年7月12日，租金计人民币132860元/年。第二年从2019年7月13日起至2020年7月12日，租金计人民币132860元/年。第三年从2020年7月13日起至2021年7月12日，租金计人民币132860元/年…②本协议签订之日，乙方一次性支付第一年度的半年租金共计人民币66430元；此后每半年支付一次，乙方应提前20天向甲方缴清下一半年度租金费用。七、协议解除的条件：有下列情形之一的，甲方有权解除本协议并收回租赁房屋：1.租金或水、电等其他费用超过壹个月以上未付。八、违约责任：2.乙方延期支付租金等费用的，以实欠租金等费用为基数按银行同期贷款基准利率的利息四倍计算承担违约金。3.任何一方违反协议约定导致协议解除的，应承担违约金人民币壹万元。4.在租赁期限届满后或协议解除时，乙方应于十日内搬离租赁商铺，逾期未搬离的，每天按日租金额的4倍承担使用费，未搬离的物品作为赠送，归甲方所有。十、2.在协议生效后，因一方违约，守约方解除本协议的，自守约方发出书面解除协议通知书之日起第三天生效（以寄出邮戳为准），协议即行解除，乙方应在解除之日起10日内撤出租赁房屋并交还甲方等内容。2018年1月13日，宙辉公司将案涉房屋交付高尚使用，交付时房屋为毛坯房，高尚接收房屋后对案涉房屋进行装修。双方约定2018年1月13日至2018年7月12日为免租期。2018年2月25日，高尚向宙辉公司支付2018年7月13日至2019年1月12日租金66430元。高尚未向宙辉公司支付2019年1月12日以后租金。2018年7月25日，高尚承租的案涉房屋二楼营业厅大门南侧的东边，吧台（面朝西）上面的水管破裂漏水，造成高尚相关损失。2019年8月7日，宙辉公司向高尚邮寄送达《房租催缴通知书》，该通知书载明：高尚先生，你好！贵方承租本司宙辉置业有限公司H2号楼二层作经营使用，按合同约定贵方应在2019年1月13日前和2019年7月13日前分别支付两次各半年期房租，现贵方已逾期半年以上未支付房租，限贵方在2019年8月15日前及时足额缴纳等内容。2019年8月8日，高尚签收上述材料。2019年8月16日，宙辉公司向高尚邮寄送达《解除房屋租赁协议通知》，邮寄地址为：江苏省淮安市楚州大道818号H2号楼轩V温泉浴室会所。该通知载明：高尚先生，你好！你方承租我公司H2号楼二层作经营使用。双方签订书面租赁协议，但由于你方未按协议约定条款于2019年1月13日前和2019年7月13日前分别支付两次各半年期房租，并经我公司书面催告后仍未支付房屋租金，已经严重违反协议约定，现我公司决定解除与你方之间房屋租赁协议。现特通知你方于2019年9月5日前将房屋归还并搬走你方所有物品等内容。2019年8月24日，上述邮件因原址查无此人退回。2019年9月4日，宙辉公司向发出《解除房屋租赁协议通知》，该通知载明：高尚先生，你好！你方承租我公司H2号楼二层作经营使用。双方签订书面租赁协议，但由于你方未按协议约定条款于2019年1月13日前和2019年7月13日前分别支付两次各半年期房租，并经我公司书面催告后仍未支付房屋租金，已经严重违反协议约定，现我公司决定解除与你方之间房屋租赁协议。现特通知你方于2019年9月20日前将房屋归还并搬走你方所有物品等内容。2019年9月6日，宙辉公司将上述通知张贴在被告所经营的轩V温泉浴室会所门上。高尚现仍在使用案涉房屋。因双方对案涉房屋漏水的原因及造成的损失等无法达成一致意见，2020年12月2日，高尚向法院申请对高尚经营的轩V温泉会所因漏水、渗水造成的吊顶、墙面、设备等各项损失进行鉴定。宙辉公司于2020年12月2日向法院申请对当时吧台上方雨水管道损坏原因进行鉴定。2021年2月26日，盱眙国联建设工程质量检测有限公司向法院发出《申请函》，载明，2021年2月1日在法院安排下对涉案现场进行勘验，在与涉案双方问询过程中，涉案双方对我公司提出的现场涉案部位排水管原材料进行取样检测一事不能达成一致意见，且协调不成，导致本鉴定机构无法继续开展鉴定活动，现对该委托鉴定提出退案等内容。2021年3月29日，江苏建纬检测股份有限公司向法院发出《函》，载明，关于原告淮安宙辉置业有限公司、被告高尚房屋租赁合同纠纷一案，因我公司不具备相应的资质与能力，故将本次委托退予贵院，给贵院造成的不便敬请谅解等内容。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宙辉公司、高尚签订的《商铺租赁协议》，不违反法律规定，合法有效，法院予以确认。宙辉公司要求解除双方于2018年1月13日签订《商铺租赁协议》，要求高尚返还该案房屋。法院认为，宙辉公司将案涉房屋租赁给高尚使用，高尚应按合同约定支付租金，高尚应在2018年12月24日支付2019年1月13日至2019年7月12日租金66430元，应在2019年6月23日支付2019年7月13日至2020年1月12日租金66430元。经查，高尚仅在2018年2月25日支付2018年7月13日至2019年1月12日租金66430元，2019年1月12日以后租金并未按合同约定支付，在宙辉公司催要后，高尚仍未支付，根据双方签订的《商铺租赁协议》第七条第一款规定，高尚超过一个月未支付租金，宙辉公司有权解除双方签订的协议并收回租赁房屋，宙辉公司要求解除双方于2018年1月13日签订《商铺租赁协议》，要求高尚返还该案房屋符合法律规定，法院予以支持。宙辉公司主张高尚支付2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元及利息（以91156.70元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日），高尚有异议。法院认为，高尚租赁宙辉公司房屋，应按合同约定支付租金，宙辉公司要求高尚支付租金的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。关于租金计算的起止时间，根据双方签订的《商铺租赁协议》第十条第二款规定“因一方违约，守约方解除本协议的，自守约方发出书面解除协议通知书之日起第三天生效（以寄出邮戳为准），协议即行解除。”宙辉公司分别于2019年8月16日通过邮寄送达的方式，于2019年9月6日通过直接送达的方式向高尚发出《解除房屋租赁协议通知》，要求解除双方签订的租赁协议，要求高尚于2019年9月20日前归还房屋。上述《解除房屋租赁协议通知》符合法律规定，法院予以确认。宙辉公司已按合同约定通知高尚解除租赁协议相关事宜，高尚应在2019年9月20日前归还案涉房屋并支付租金，宙辉公司主张高尚支付2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元，符合法律规定，法院予以支持。宙辉公司主张租金的利息，符合法律规定，予以支持，但其主张以91156.70元为基数，从2019年9月20日起按月利率2%计算至实际给付之日的计算标准偏高，利息计算方法应酌情调整为以91156.70元为基数，从2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。宙辉公司主张高尚自2019年9月21日起按1476.22元/日标准支付房屋使用费至实际返还房屋之日，高尚辩称本案在合同履行期间因疫情影响产生不可抗力因素，赋予了高尚免责的事由，要求减少租金，宙辉公司要求给付租金的理由有部分不能成立。法院认为，双方的《商铺租赁协议》已解除，高尚应在2019年9月20日搬离案涉房屋，现高尚仍在使用案涉房屋，宙辉公司要求高尚支付房屋使用费的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持，考虑高尚经营浴室受新冠疫情影响及结合案件事实，法院酌情减免高尚两个月房屋使用费，同时宙辉公司主张房屋使用费的标准过高，法院酌情调整为房屋使用费为364元/日（132860÷365），对宙辉公司主张超出认定的部分，法院不予支持。高尚应从2019年11月21日起按364元/日标准向宙辉公司支付房屋使用费至实际返还房屋之日止。宙辉公司主张高尚支付违约金10000元，高尚辩称，如法庭认定我方违约，同意承担违约金1万元，不同意承担诉讼请求第3项的利息。法院认为，高尚未足额及时支付宙辉公司租金，违反协议约定，宙辉公司提出解除协议，高尚应承担违约责任，根据《商铺租赁协议》第七条、第八条第二款，宙辉公司主张高尚支付违约金10000元，符合法律规定，法院予以支持。高尚要求宙辉公司赔偿其装修损失、设备损失、停业损失等暂计人民币16万元，宙辉公司有异议。法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宙辉公司与高尚签订《商铺租赁协议》后，于2018年1月13日将案涉房屋交付高尚使用，交付时该房屋为毛坯房，高尚对案涉房屋进行装修，2018年7月25日，涉案房屋因水管破损漏水造成相关损失，高尚要求宙辉公司承担赔偿责任，但并未提供房屋管道破裂漏水造成的损害后果与宙辉公司之间是否存在因果关系的有效证据，法院亦无法查明管道破裂原因，对高尚的该项主张，法院不予支持。高尚要求宙辉公司赔偿违约金1万元，无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、解除宙辉公司与高尚2018年1月13日签订的《商铺租赁协议》；二、高尚在判决生效后三十日内将位于淮安市淮安区楚州大道818号H2号楼第二层房屋返还给宙辉公司；三、高尚在判决生效后十日内给付宙辉公司2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元及利息（利息计算方法为，以91156.70元为基数，从2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；四、高尚在判决生效后十日内给付宙辉公司从2019年11月21日起至实际返还房屋之日止，按364元/日计算的房屋使用费；五、高尚在判决生效后十日内给付宙辉公司违约金10000元；六、驳回宙辉公司的其他诉讼请求；七、驳回高尚的反诉请求。本诉案件受理费42633元（宙辉公司已预交42633元），由高尚负担。反诉案件受理费1850元（高尚已预交1850元），由高尚负担。二审中，当事人提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高尚提交了三组证据，证据一，照片一组，2018年7月25日当晚水管破裂后现场二楼照片、2020年8月19日因下暴雨出现水管破裂情况照片，证明涉案管道破裂位置，管道存在衔接处漏水的情况。上诉人一审反诉针对的是2018年7月25日水管破裂导致二楼的装修损失。证据二，照片一组；证据三，视频一组。证据二、三证明因下暴雨被上诉人出租的房屋漏水，造成了上诉人损失。被上诉人宙辉公司质证认为，证据一在一审中已经提供过，不是新证据。证据二、证据三与本案无关，上诉人第一次起诉提出的漏水地方是另一个地方，与其本次提供的照片不是一个地方。双方的租赁合同已经解除，目前是上诉人占有使用期间，被上诉人不承担任何义务。根据租赁合同约定，被上诉人只负责房屋主体和承重结构的自然损坏，漏水属于物业维修维护的范围，所产生的维修费用应由上诉人自行承担。本院认为上诉人提交的证据不能证明水管破裂的具体时间，对其不予确认。二审中，2021年8月12日，高尚向本院提出申请，要求对涉案房屋漏水原因及因漏水维修至原状所需费用进行鉴定。本院经审查，一审中双方当事人已对涉案房屋雨水管道损坏原因以及漏水导致的损失申请了鉴定，但因当事人对取样材料意见不一致以及鉴定机构不具备资质能力被退回，故本院对其二审鉴定申请不予准许。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2018年7月25日案涉房屋发生漏水后，上诉人未及时向被上诉人主张漏水导致的装修损失，只是在被上诉人要求其支付租金时提出抗辩，本院认为，上诉人作为承租人一直在使用案涉房屋，其应当按照双方合同约定支付租金，不能以此为由不交纳租金。按照双方合同约定，上诉人超过一个月未付租金，被上诉人有权解除合同并收回房屋。关于上诉人所提其反诉损失是租赁房屋排水主管道破裂所致，2018年7月31日被上诉人向上诉人出具的函件证明其认可雨水管道破裂事实。本院认为该份函件并未对雨水管道破裂的原因作出认定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人要求被上诉人赔偿其2018年7月25日因漏水导致的装修损失，则上诉人有义务举证证明案涉雨水管道破裂系因被上诉人出租房屋质量存在问题。关于案涉雨水管道破裂原因，双方当事人意见不一，上诉人主张系因暴雨时管道压力增大导致破裂，被上诉人则主张系因上诉人装修导致。一审中，被上诉人虽然对雨水管道破裂原因申请鉴定，但因双方对于鉴定取材未达成一致意见，导致鉴定无法进行，故本院认为案涉房屋雨水管破裂原因尚不明确，上诉人主张雨水管破裂原因在于被上诉人出租房屋质量不合格的理由不能成立。在此基础上，上诉人要求被上诉人赔偿因管道破裂导致其房屋装修财产损失无事实和法律依据，而其提出对装修损失进行鉴定的申请也无必要，故本院对上诉人上诉理由不予支持。综上，上诉人高尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5807元，由上诉人高尚负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年八月二十六日法官助理 毛学梅书 记 员 费婉燕