广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17368号上诉人（原审被告）：韦毓蛟，男，1981年8月6日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市之一。委托诉讼代理人：王燕妍，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵富强，男，1976年12月8日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市。委托诉讼代理人：陈晓云，广东理奥律师事务所律师。原审被告：广东阳光超市有限公司，住所地广东省广州市天河区珠吉路4号F014房。法定代表人：韦惠昌，执行董事兼总经理。原审被告：韦淼鑫，男，1982年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上述两原审被告的共同委托诉讼代理人：王燕妍，广东广信君达律师事务所律师。上诉人韦毓蛟因与被上诉人赵富强、原审被告广东阳光超市有限公司（以下简称广东阳光公司）、韦淼鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初14945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。韦毓蛟上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回赵富强的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决要求退款没有事实及法律依据。1.根据《转让协议书》第五条、第六条的约定，韦毓蛟已清空商铺，赵富强迟迟不收场地，不配合和业主签订房屋租赁合同，应当按转让协议书的约定，承担违约责任。2.赵富强在一审中提出的返还款项诉求没有请求权基础。赵富强在民事起诉状第3页“原告认为”部分明确写道，赵富强与韦毓蛟之间的转让合同是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。赵富强也没有提出解除合同的诉讼请求，因此，《转让协议书》仍处于合法有效的状态，合同没有解除，不存在返还款项的问题。二、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。根据《转让协议书》第一条的约定，韦毓蛟退出原租赁关系，赵富强与房东（业主）建立新的租赁关系，故韦毓蛟与赵富强之间的法律关系为租赁权转让关系，而非租赁关系，《转让协议书》的性质为租赁权转让合同，而非租赁合同。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认为《转让协议书》无效，是对合同性质的误解，属于认定基本事实不清，适用法律错误。三、一审判决存在越位裁判。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，赵富强在一审起诉状中已明确与韦毓蛟之间的转让合同为合法有效的合同。一审法院对合同效力的认定与当事人不一致时，未履行释明义务，也未将其作为争议焦点进行审理，就径行作出合同无效的裁判，属于超出当事人诉讼请求裁判，违反处分原则和辩论主义。2.根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》相关规定，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。涉案房屋规划报建情况并非本案争议焦点，不影响审理结果，当事人也并未提出相关证据的调查申请，一审法院却主动调查，属于超越职权，依此作出的裁判不符合法律规定。赵富强辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。（一）一审法院认定《转让协议书》无效，属于认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同效力。一审法院依职权审查合同的效力问题，符合程序要求，不存在越位裁判的情形。（二）一审法院认定《转让协议书》无效，赵富强因涉案房屋被部分拆除未能实现《转让协议书》约定的目的，韦毓蛟亦未将涉案房屋交付赵富强进行经营，赵富强要求韦毓蛟返还50万元转让款具有事实依据及法律依据。赵富强在起诉状的事实与理由部分及庭审中明确了要求返还50万元的请求权基础，韦毓蛟隐瞒拆迁实情，导致赵富强在不知情的情况下与韦毓蛟签订合同；涉案店铺实际面积减少了近三分之一，严重影响赵富强使用的空间及用于超市经营目的，不符合《转让协议书》约定转让标的物为承租的阳光超市之合同的全部权利义务，导致赵富强不能实现合同目的，涉案合同解除。依据《合同法》第九十四条、第九十七条之规定，韦毓蛟应将涉案款项返还赵富强。经法院查证涉案房屋未取得规划报建审批记录及产权登记信息，针对《复函》，赵富强发表《质证意见》认为涉案物业无报建及相关产权登记，涉案的转让合同及租赁合同无效，韦毓蛟无合法的使用权限，无法转让，韦毓蛟应将赵富强支付款项返还。《转让协议书》约定2019年8月1日将涉案商铺移交赵富强，至今未交付。从赵富强知道整改拆迁事宜后，催告将涉案款项返还，韦毓蛟已同意。涉案合同已解除，双方仅是在付款时间上发生争议。韦毓蛟一直主张资金周全困难，一直拖延，在交涉中，韦毓蛟已同意返还。证明韦毓蛟确认一直未将涉案场地交付给赵富强。二、一审法院适用法律正确，依法应予维持。赵富强于2020年5月14日向一审法院起诉请求：1.韦毓蛟立即向赵富强返还50万元并支付占用前述费用的利息（利息以已支付的50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计至实际清偿之日止）；2.广东阳光公司、韦淼鑫对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由韦毓蛟、广东阳光公司、韦淼鑫承担。一审法院经审理查明：2019年7月11日，赵富强（乙方）与韦毓蛟（甲方）签订《转让协议书》，约定：一、甲方将承租之涉案房屋店名阳光超市，营业执照注册名为：广州市天河区东圃晓智松商店（以下简称本店）之合同的全部权利义务转予乙方名下。乙方已充分了解合同内容及商铺现状并同意遵照执行。二、乙方只转让甲方空铺，甲方经营当中所产生的债务、法律纠纷由甲方负责，与乙方无关。三、甲方须在2019年8月1日前将本店移交乙方。四、甲方在本协议签订后协助乙方与房东转签协议，并在本协议生效后自行注销相关证照事宜。五、乙方同意向甲方支付人民币90万作为甲方前期基础装修投入之补偿费用，费用按照如下方式向甲方支付：本协议签订当日支付人民币70万；2019年8月1日支付人民币20万。六、如乙方逾期支付相关费用，则逾期一天按千分之五/天向甲方支付滞纳金，逾期10天则本合同自动失效，甲方可收回店铺并没收所有费用……九、如因履行本合同发生争议，双方应协商解决，如协商不成，应提交店铺签订所在地人民法院处理。赵富强分别2019年7月8日、2019年7月11日向韦毓蛟在中国农业银行股份有限公司的银行账号62×××77转账20万元、30万元。赵富强为证明自己的主张，提交了相关证据：1.中国银行交易流水明细单、手机转账记录，证明《转让协议书》签订前（2019年7月8日）及签订当日（2019年7月11日），赵富强共向韦毓蛟支付了50万元，作为店铺转让定金；2.照片，证明涉案房屋因涉嫌违章，已被要求拆除近120平方米；3.赵富强与韦毓蛟的通话录音光盘及微信聊天记录，证明涉案房屋因违建，被强制拆除了近110平方米，韦毓蛟将剩余的230平方米店铺向他人转让了近110平方米，导致涉案商铺实际可用面积仅为110平方米左右，韦毓蛟亦未能按照约定将适格的店铺交付给赵富强，导致赵富强根本不能实现合同目的，严重侵犯了赵富强的合法权益，韦毓蛟已经构成根本违约，鉴于无法实现合同目的，赵富强多次要求韦毓蛟返还收取的转让款50万元，但至今未还。经质证，韦毓蛟、广东阳光公司、韦淼鑫确认证据1真实性，认为赵富强在2019年8月1日前没有依据《转让协议书》的约定向韦毓蛟支付90万元，已构成违约；对证据2真实性确认，对证明内容不予确认。其实地测量商铺前面仅仅拆除50平方米，并非赵富强陈述的拆除近120平方米，不会影响涉案商铺的展示面积，而且涉案经营地点共计350平方米，拆除前面50平方米，不会影响场地的正常使用；对证据3中的通话记录真实性、合法性、关联性不确认，认为存在剪切的可能性，赵富强只是选取其中的一通，无法反映案件的真实情况，确认微信聊天记录的真实性。韦毓蛟、广东阳光公司、韦淼鑫为证明自己的主张，提交了以下证据：1.照片，证明赵富强迟迟不接收场地，城管拆除涉案房屋50平方米，场地大部分都在，不影响使用，并非赵富强在起诉状中所称的120平方米；2.《村镇宅基地使用证》（复印件，显示宅基地坐落：东圃镇车陂村木桥头13号，使用人姓名为马洁娴，面积：451.4平方米），证明涉案房屋权属；3.韦毓蛟（承租方，乙方）与案外人马洁娴（出租方，甲方）于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》及2019年11月16日签订的《补充协议》，证明涉案房屋权属人同意韦毓蛟转租；4.韦毓蛟与案外人吕绍宏于2020年3月28日签订的《租赁协议》（显示韦毓蛟将涉案房屋其中的150平方米转租给吕绍宏经营药店）。经质证，赵富强对证据1真实性、合法性、关联性不予确认；对2真实性予以确认；对证据3认为赵富强非合同相对方，真实性由法院核实；赵富强认为证据4恰好证明了《转让协议书》已解除，因已解除，韦毓蛟才将涉案房屋出租给了第三人，韦毓蛟、广东阳光公司、韦淼鑫应将涉案款项返还给赵富强。一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函调查涉案房屋规划报建情况，广州市规划和自然资源局于2021年5月21日向一审法院出具《关于天河区东圃镇车陂木桥头XX号地段的复函》（穗规划资源协查[2021]815号），该复函内容如下：一、经查，根据来函地址，查无规划报建审批记录。二、经查广州市不动产统一登记信息平台、广州市房地产档案管理系统，查无广州市天河区东圃镇车陂村木桥头XX号的相关产权登记信息。核查时间：2021年5月14日。最新产权登记信息以登记簿为准。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。赵富强、韦毓蛟就涉案房屋签订的《转让协议书》是当事人双方的真实意思表示，但根据《关于天河区东圃镇车陂木桥头XX号地段的复函》的内容，涉案房屋并未取得规划报建审批记录及产权登记信息。因此，《转让协议书》应认定为无效，而赵富强、韦毓蛟双方在明知上述法律强制性规定的情况下，未尽审慎审查的义务，对于合同无效均具有过错，且过错相当。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于赵富强的第一项诉讼请求。如前所述，因《转让协议书》无效，而赵富强因涉案房屋被部分拆除未能实现《转让协议书》约定的合同目的，韦毓蛟亦未将涉案房屋交付给赵富强进行经营的客观情况，赵富强要求韦毓蛟返还50万元转让款的诉请，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。赵富强要求韦毓蛟支付占用50万元款项的利息的诉请，因赵富强对《转让协议书》的无效具有同等过错，根据公平原则，一审法院不予支持。关于赵富强第二项诉讼请求。《转让协议书》是由赵富强与韦毓蛟签订的，而赵富强提交的银行交易对账单亦显示其支付的50万元涉案款项收款人为韦毓蛟，根据合同相对性原则，赵富强要求广东阳光公司、韦淼鑫对第一项诉请承担连带责任，缺乏理据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年6月10日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起7日内，韦毓蛟向赵富强返还款项50万元。二、驳回赵富强的其他诉讼请求。本案受理费8800元，由韦毓蛟负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。韦毓蛟二审提交以下证据：1.腾空店铺视频；2.腾空店铺的图片，证据1、证据2拟证明韦毓蛟按照协议约定对涉案商铺进行腾空的事实；3.韦毓蛟与业主（郝旺）的聊天记录、韦毓蛟与赵富强的微信聊天记录，拟证明韦毓蛟于2019年7月27日积极协助促进赵富强与业主签订合同、业主已发送合同给韦毓蛟，也同意签订合同的事实；4.韦毓蛟与车陂居委小李微信聊天记录，拟证明涉案商铺部分拆除时间为2019年9月17日。赵富强认为该些证据不属于新证据，不应作为二审证据予以采纳。并发表质证意见如下：不确认证据1、证据2的真实性、关联性、合法性，因为图片以及视频不是原始载体，商铺如此大，仅有一张照片不能证明腾空，也有可能是促销。手机显示的时间是2020年7月，与本案合同签订相差一年，即合同签订一年后韦毓蛟才腾空店铺；对证据3、证据4的真实性确认，证明目的不确认，该聊天记录显示的聊天内容不完整，不能反映当时真实的情况，而且从聊天记录中可以显示的是在2019年的7月27日韦毓蛟才将店铺的租赁协议转发给赵富强，属于怠于履行合同义务；对证据5真实性确认，但关联性以及证明目的不予确认，从韦毓蛟手机中显示业主与韦毓蛟沟通的时间是2019年8月，不是其陈述的2019年9月17日，如果拆除时间是8月份，证明韦毓蛟在签订转让协议时已经知道涉案商铺存在可能拆除面积变更的情况，但韦毓蛟隐瞒该情况。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为：一、涉案转让协议书的合同性质及效力如何确定；二、韦毓蛟是否应当向赵富强返还50万元。关于争议焦点一。涉案《转让协议书》约定韦毓蛟将承租的涉案房屋的合同全部权利义务转让给赵富强，且明确只转让空铺，韦毓蛟还需要协助赵富强与房东转签协议。《转让协议书》的实质是韦毓蛟将其承租的标的物转由赵富强承租，故，一审判决认定《转让协议书》的合同性质为租赁合同，并无不当，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因无证据反映涉案房屋已办理规划报建手续，一审判决认定《转让协议书》无效，合理合法，本院予以认可。关于争议焦点二。如前所述，《转让协议书》无效，赵富强亦未实际使用涉案房屋，且涉案房屋部分被拆除，赵富强要求韦毓蛟返还50万元转让款，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，韦毓蛟的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由韦毓蛟负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年八月三十日书记员  林臻灏区敏儿