四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终17762号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红，女，1993年7月28日出生，土家族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：邓莉，贵州元璋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都帷迦创意文化传播有限公司，住所地：成都市青羊区东胜街40号。法定代表人：刘彦燊，董事长。委托诉讼代理人：王舒，北京大成（成都）律师事务所律师。原审第三人：成都市兴城建实业发展有限责任公司，住所地：成都市青羊区大墙东街178号。法定代表人：刘泽华，董事长。原审第三人：四川广播电视台，住所地：成都市高新区世纪城路66号。法定代表人：刘成安。委托诉讼代理人：袁贤颖，男，系单位员工。委托诉讼代理人：王毅，男，系单位员工。上诉人陈红因与被上诉人成都帷迦创意文化传播有限公司（以下简称帷迦公司）、原审第三人成都市兴城建实业发展有限责任公司（以下简称兴城建公司）、四川广播电视台（以下简称四川电视台）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回帷迦公司的上诉请求，支持陈红的反诉请求；二、本案诉讼费由帷迦公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决错误并有失公平。（一）一审判决确认事实部分与客观事实不符，有失公允。一审确认案涉房屋计租面积为212.18平方米与客观事实及双方约定的计租面积均不符。首先，一审未将消防控制室、门卫室面积扣除，认定租赁面积为1层总面积212.18平方米错误。其次，即便一审扣除消防控制室、门卫室面积，但因双方约定计租面积为租赁房屋的套内面积而非租赁房屋的建筑面积，一审以建筑平面图的建筑面积计算租金突破双方约定，对陈红显失公平。最后，案涉合同是帷迦公司提供的格式合同，合同第2.2条约定计租面积为280平方米，明显否定了1.6条对“计租面积”的定义。帷迦公司出具同一份合同中出现相互矛盾的表述时，根据《中华人民共和国合同法》的公平性原则，应当作出对帷迦公司不利的解释，采用租赁合同第1.6条作为本案裁判依据。（二）2018年1月30日，“陈红”与兴城建公司签订的《房屋租赁协议》并非陈红要求以此作为计算租金的依据，而是帷迦公司与陈红签订案涉协议后，要求陈红办理公司才能进驻租赁区域经营。陈红将申办公司的资料交给帷迦公司，帷迦公司委派其工作人员到市场监督管理局给陈红办理的汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司营业执照。后因陈红需办理卫生许可证等手续，到市场监督管理局核查工商备案材料时，才发现“陈红”与兴城建公司的该份《房屋租赁协议》。同时，也因装修时发现计租面积与约定面积不符，陈红与帷迦公司多次交涉无果且帷迦公司不履行出租人义务等情况后，陈红怀疑帷迦公司出租人资格才发生拒付租金的先履行抗辩权。一审庭审中，陈红明确从来没有与兴城建公司签订过租赁合同也未按照该合同履行。二、一审对陈红的反诉事实认定错误，导致本案陈红的合法利益未获得公平的保护。首先，一审对陈红反诉要求帷迦公司退费和补偿的主张不予支持的理由无事实和法律依据。陈红未按照租赁合同约定支付租金是因为帷迦公司未履行其出租人瑕疵担保责任导致，对此，陈红与帷迦公司往来邮件及双方微信聊天记录、照片均可证明。一审以帷迦公司“非房屋开发商或物业提供方”，在其未提交任何维修证据的情况下认定帷迦公司履行了维修义务，作出了对陈红的补充主张不予支持的判决。其次，帷迦公司出租房屋时，未履行出租人对房屋的修缮、维修义务，因出租房屋瑕疵雨季大面积漏水，导致陈红的咖啡店在销售旺季时经营明显受损，一审提交了陈红开业以来的经营流水及照片、陈红工作人员与帷迦公司对此的聊天记录予以佐证。一审在帷迦公司交付房屋不足合同约定的280平方米且未履行其瑕疵担保的先合同义务的情况下，认定陈红未按约支付租金并承担违约责任，于法无据。三、一审判决陈红支付租金及违约金至房屋交付至帷迦公司为止，损害了陈红的合法权益且于法无据。首先，陈红与帷迦公司对合同解除无异议，且一审认定案涉合同于2018年10月19日已经解除，帷迦公司没有向陈红提出交还房屋。一审在租赁面积存在争议、帷迦公司对租赁物的瑕疵担保责任未解决、帷迦公司工作人员频繁变动且未安排人员对租赁物进行移交的情况下，判决陈红支付租金及违约金缺乏公平与公正。其次，一审对本案过度延期审理，并判决陈红在双方合同解除后继续承担租金及违约金，导致陈红损失继续扩大，一审对此应当承担相应法律责任。最后，在2020年1月就开始的新冠肺炎疫情期间，一审仍判决陈红承担租金及违约金系认定错误。四、关于违约问题，陈红作为承租人，已将所有投资物化到案涉房屋中。在帷迦公司违约在先的情况下，不得已采取救济行为，即使一审认定该行为违约，也应公平合理的确认帷迦公司违约在先的行为。陈红一直要求帷迦公司就已付租金出具发票。帷迦公司不仅未出具发票且未按约定面积交付房屋，在后续催收中仍按280平方米向陈红收取、催收租金，作为承租人，不仅承担了雨季亏损，对帷迦公司的违建并出租给陈红的房屋无法处理的漏水却无法主张权利、投资及可以计入成本的租金的租金发票无法保证。帷迦公司辩称，一、一审在认定计租面积时已经扣除了消防控制室和门卫室的面积，不存在陈红所称按1层整层面积计租的情况。二、根据双方租赁合同的约定，陈红应该在2018年5月20日之前支付第二期租金，此时陈红所述的漏水事实都没有发生，故陈红不享有先履行抗辩权，其拒绝支付资金的违约行为在先。关于质量问题，一审判决也载明了陈红是认可帷迦公司进行了维修，而且陈红在一审中提供的证据也证明不了其所主张的经营损失。三、关于上诉状中提到的租金及违约金支付期限的问题，帷迦公司在2018年10月19日发出的解除合同通知中明确了让陈红退房的期限，是陈红拒不腾退，并且实际占用案涉房屋至2020年9月10日，故原审判决认定的违约金及租金支付期限是合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回陈红的全部上诉请求。四川电视台述称，无意见发表。兴城建公司未发表意见。帷迦公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除帷迦公司与陈红签订的《ＷＥ＋酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》；2.陈红立即腾退位于成都市青羊区房屋；3.陈红向帷迦公司支付2018年8月1日起至实际返还房屋之日的租金（暂计算至2018年12月17日为227965.09元）；4.陈红向帷迦公司支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费、水电费（暂计算至2018年12月17日的物业管理费为75600.29元、水电费为21017元）；5.陈红向帷迦公司支付自2018年6月20日起至实际付款之日止的逾期付款违约金（以欠付租金、物管费总和为基数，按照每日万分之五的标准，暂计算至2018年12月17日为21097.79元）；6.陈红向帷迦公司支付解除合同违约金169999.2元；7.陈红迁移或者注销案涉房屋在汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司的工商登记注册地址；8.陈红支付帷迦公司因本案支出的律师费20000元；9.陈红承担本案诉讼费用。陈红向一审法院提起反诉请求：1.帷迦公司补偿陈红装修费、设计费254877元，软装及固定设备费63429.85元，中央空调安装设计费87244元，消防设施29000元，吧台桌子等设施费用37445元，共计480300元；2.帷迦公司返还陈红租赁保证金100000元及已支付的房租300720元；3.本案诉讼费用由帷迦公司承担。一审法院认定事实：（一）成都市青羊区东胜街40号的房屋由四川电视台所有。2016年10月31日，四川电视台（甲方）与兴城建公司（乙方）签订《“东胜街40号文化产业园区”项目运营合作协议书》，约定：鉴于甲方与成都市青羊区人民政府签订的《四川广播电视台与成都市青羊区人民政府共建东胜街40号文化产业园区的合作协议》（以下简称《合作协议》），乙方为成都市青羊区人民政府授权实施并承继《合作协议》权利义务的主体；成都市青羊区东胜街40号园区是甲方原办公区，现有建筑10栋；甲方提供东胜街40号现有的建筑物和场地作为文创产业打造的载体，甲方确保在交付运营时，园区现有产权不存在与第三方的产权纠纷，不存在任何抵押、出租、出借等限制权利的情况；甲方将自身在视听文化领域的影响力和资源整合注入园区，甲方相关投入按年度向乙方收取企业管理服务费，除此之外甲方不得向乙方或者乙方指定机构或者商务合作引进的第三方主张要求任何租金、使用费等费用；乙方在合作期限内负责该园区投资、装修、商务合作、运营、管理，包括但不限于对外开展商务合作并收取运营管理费，负责实施对园区的物业管理；乙方可委托第三方公司全权独立负责园区的运营管理，不再征得甲方同意；乙方将授权专业物业管理公司或其它机构对甲方列明的土地、房屋及附属配套设施设备等进行验收确认；乙方前述《园区物业交接确认书》后，园区运营所涉及的费用均由乙方承担并按时支付；本协议合作期限为15年，即2016年12月1日至2031年11月30日。2017年7月25日，出租方兴城建公司（甲方）与承租方帷迦公司（乙方）签订《少城视井文创产业园入园租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方运营的成都市东胜街40号“少城视井文创产业园”1号楼，物业建筑面积共计1693.72平方米（附件2：楼栋图及测绘报告），其中1层的建筑面积为212.18平方米，2-6层建筑面积为1481.54平方米；物业租赁期限为2017年11月1日至2022年7月31日；1号楼租金均价为60元/平方米/月，乙方第一年租赁物业租金合计为101623.2元/月，租金增幅按每年2%计算；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借租赁物业的全部或部分；乙方签订本协议后，须与本园区的物业管理公司签订物业管理协议，按协议约定交纳物业管理费；乙方每月使用该物业所产生的水电气等费用，由园区物业管理公司代收代缴，乙方应在接到园区物业管理公司提供的有效票据证明及书面通知后缴纳相关费用。该合同所附房屋分层面积统计表载明，1栋1层1号、2号分别为消防控制室、门卫室，面积分别为12.88平方米、17.34平方米；1栋1层的其余部分面积为212.18平方米。2017年12月20日，帷迦公司（甲方）与陈红（乙方）签订《定金合同》，约定：主合同约定的成都市青羊区东胜街40号少城视井文化创业园1号楼103号到108号商铺，面积280平方米，每月租金50120元，租金每年递增6%，期限2018年1月1日至2020年12月31日，免租期1个月，合同期内的物业管理费由乙方承担；甲方于2017年12月25日内交给乙方确认，乙方应在2017年12月28日前签订关于上述物业的租赁合同；乙方应在合同签订之时向甲方交付定金50000元。2017年12月25日，出租方帷迦公司（甲方）与承租方陈红（乙方）签订《WE+酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租甲方可依法出租的成都市青羊区东胜街40号地上一层1-103至1-108区域的商铺；该商铺计租总面积为280平方米，外摆区域0平方米；该计租面积是计算该商铺租金等费用的唯一面积依据，无论现场面积是否发生增减，或者该面积是否与其他测绘机构所测出的面积有差异，甲乙双方均承诺不对上述面积作出调整；租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；商铺交付日期为2018年1月1日；自商铺交付日起算，乙方享有30日的装修免租期；乙方承诺该商铺在2018年1月1日开业，如乙方不能按时开业，应自本合同约定的开业日起全额支付租金及其他费用；租金的计算方式为月固定租金（月单价租金×商铺计租面积×12），第2年递增6%，第3年递增6%，即第1年每月50120元（179元/平方米×280平方米），第2年为53127元/月（189.74元/平方米×280平方米），第3年56314元/月（201.12元/平方米×280平方米）；实行先付后用的原则，每6个月为一期，每期支付一次，乙方应于每期倒数第二个月的第20日前向甲方预先支付下一期固定租金，首、尾月不足一个整月的，按照实际天数计算；乙方应于签署本合同时向甲方支付6个月的首期租金300720元，以及租赁保证金100240元；合同有效期内，甲方有权从租赁保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、违约金及其他费用，保证金不足部分，乙方应于收到甲方书面通知之日起10日内补足；合同有效期内乙方应按照23.38元/平方米/月的标准向甲方支付物业管理费；乙方发现甲方所属的商铺及其附属设施和设备、或商铺内水管通道、装置等设施毁损时，应立即以口头或书面形式通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的48小时内进行维修，逾期不维修的，乙方可代甲方维修，费用由甲方承担；租赁期限届满或本合同提前终止，乙方应确保于本合同终止之日起的30日内以该商铺为注册地址的各类证书执照予以注销或变更【包括但不限于工商税务登记注册、煤气过户（如有）、租赁合同登记备案等】，并将上述注销或变更证明的复印件提交甲方备案；乙方逾期支付本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，每逾期一日，应按欠付费用总额的3%支付违约金；逾期缴付任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日的，甲方有权书面通知违约方解除本合同，违约方按租赁期限内月平均租金和月物业管理费总和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足以抵扣守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；履行本合同过程中发生争议，向该商铺所在地人民法院起诉，败诉方承担包括胜诉方律师费在内的一切诉讼费用。2017年12月29日，陈红向帷迦公司的账户转款150960元、50000元。2017年12月30日，陈红向帷迦公司的账户转款150000元。（二）帷迦公司持有“成都市银杏物业管理有限责任公司”（甲方，以下简称银杏物业公司）与帷迦公司（乙方）于2017年8月1日签订的《物业服务管理协议》一份。合同载明：甲方提供物业管理服务，物业地址为东胜街××［文化产业园］1号楼；合同有效期为2017年8月1日至2019年7月31日；协议有效期内，若乙方转租，须将本协议内容作为转租合同的附件，要求物业继受人继续遵守本协议内容；甲方按约定向乙方收取物业管理服务费；承租户自物业首次交付之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；乙方或其物业使用人须按物业单元的独立记录表读数或按甲方向乙方或物业使用人所提供的管理事业单位缴费通知单所示，在收到甲方提供的缴费通知单后5天内支付水电气费；乙方或其物业使用人将物业管理服务费及其他服务费用存入甲方指定账户；甲方有权就乙方或其物业使用人逾期缴纳物业服务相关费用计收违约金，对甲方垫付的逾期缴纳的水电气费、网络费等费用计收违约金。（三）2018年1月29日，成都市青羊区人民政府少城街道办事处向青羊区市场监督管理局出具《情况说明》，载明“我辖区汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司办公地址为成都市青羊区，经办事处核实无误。该房屋属于四川广播电视台，房屋性质为办公，房产手续正在办理中”。2018年1月30日，陈红与兴城建公司签订《房屋租赁协议》，载明，出租方为兴城建公司，承租方为汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司（以下简称汇锦瑞公司），房屋坐落于成都市青羊区，房屋面积280平方米，租赁期限自2018年1月30日至2019年1月29日，租金每月600元，按季度付款。2018年2月1日，汇锦瑞公司取得成都市青羊区市场和质量监督管理局制发的营业执照，住所地为成都市青羊区，法定代表人为陈红。（四）帷迦公司为实现本案债权，委托北京大成（成都）律师事务所代理诉讼，并已支付律师费20000元。一审审理中，（一）帷迦公司与陈红一致认可，陈红支付了50000元定金转为了租赁保证金，另支付租赁保证金50000元。（二）陈红陈述：1.除装修免租期外，实际使用涉案房屋的时间为2018年2月1日起；2.其已支付2018年2月至7月的租金共计400960元；3.帷迦公司对案涉房屋的漏水进行过维修，但没完全维修好，并称漏水部分为房屋违建部分，其材料太轻薄，帷迦公司无法有效解决该质量问题；也曾找其他人维修，亦称违建的部分无法支撑防水材料；4.其于2018年10月19日收到过帷迦公司发送的关于解除租赁合同的电子邮件，其进行的回复为先履行抗辩权；5.反诉诉请是基于解除合同而提出；6.没有向兴城建公司支付过租金。（三）帷迦公司陈述，水电费票据显示的金额是整栋楼的金额。一审法院认为，（一）关于合同解除。《租赁合同》系双方真实意思表示，根据房屋所有权人四川省广播电视台与兴城建公司关于“乙方（兴城建公司）可委托第三方公司全权独立负责园区的运营管理，不再征得甲方（四川省广播电视台）同意”的约定，以及兴城建公司同意帷迦公司转租涉案房屋的意思表示，帷迦公司具有作为出租人与陈红签订《租赁合同》的权限，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现帷迦公司主张解除《租赁合同》，《租赁合同》约定了帷迦公司在陈红逾期付款超过30日时享有解除合同权，陈红逾期支付租金，帷迦公司据此向陈红发送了解除合同的电子邮件，陈红于2018年10月19日收到帷迦公司发送的解除合同的电子邮件，陈红提起反诉并表示其反诉主张系基于解除该合同，故一审法院支持双方间签订的《租赁合同》于2018年10月19日解除。合同解除，陈红应当腾退涉案房屋。对于帷迦公司主张陈红将汇锦瑞公司的工商登记注册地址从案涉房屋迁移或注销，合同中虽约定“租赁期限届满或本合同提前终止，乙方（陈红）应确保于本合同终止之日起的30日内以该商铺为注册地址的各类证书执照予以注销或变更”，但因涉及案外人汇锦瑞公司权利，一审法院不予支持，帷迦公司可另案主张。（二）关于租金主张。根据兴城建公司与帷迦公司的合同，帷迦公司租赁成都市青羊区东胜街40号1栋，该栋1层除消防控制室、门卫室外的面积为212.18平方米，现无证据证明涉案房屋占用了消防控制室、门卫室，故帷迦公司有权出租1栋1层212.18平方米以内的部分，一审法院对其要求《租赁合同》约定的计租面积中超出212.18平方米部分的租金的主张不予支持。根据《租赁合同》约定的计租单价和上述认定的计租面积计算，2018年2月1日至2018年12月31日的每月租金为37980.22元（179元/平方米×212.18平方米），2019年每月租金为40259.03元（189.74元/平方米×212.18平方米），2020年每月租金为42673.64元（201.12元/平方米×212.18平方米）。根据《租赁合同》约定，租赁保证金应充抵欠付的租金。现帷迦公司主张陈红支付自2018年8月1日起算的租金。因陈红已支付的租金400960元超出了2018年2月1日至2018年7月31日的租金总额，多余部分以及双方在一审审理中一致认可已支付的租赁保证金100000元应在此后应付租金金额中扣除，故陈红还应支付2019年的租金399930.78元[40259.03元/月×12月－（500960元－37980.22元/月×11月）]，并按每月42673.64元的标准支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止的租金。至于陈红辩称租金应按《房屋租赁协议》的约定计付，一审法院认为，《房屋租赁协议》抬头列明的承租人为汇锦瑞公司，该合同签订时间以及明显低于市场价的租金约定，且并未实际支付该租金；再结合兴城建公司与帷迦公司之间签订合同的内容，汇锦瑞公司成立的时间，以及少城街道办事处出具的《情况说明》的内容，一审法院确认《房屋租赁协议》系为汇锦瑞公司登记成立而向市场管理部门提交的材料，对陈红关于租金应按该合同计付的意见不予采纳。（三）关于物业费和水电费主张。根据银杏物业公司与帷迦公司签订的《物业服务管理协议》，银杏物业公司系涉案房屋的物业服务提供方，帷迦公司或物业实际使用人应直接向银杏物业公司缴纳物业费。现无证据证明银杏物业公司委托帷迦公司代收物业费，或帷迦公司实际代陈红向银杏物业公司缴纳物业费，故一审法院对帷迦公司关于物业费的主张不予支持。帷迦公司提交的水电费票据，不能显示1栋103号-108号具体读数和帷迦公司为陈红代缴的具体金额和计算依据，该证据不足以支持其水电费主张，一审法院对该主张不予支持。（四）关于违约金。《租赁合同》约定租金支付方式为，每6个月作为一期，陈红应于每期倒数第二个月的第20日前预先支付下一期固定租金；并约定了标准为每日3%的逾期付款违约金。现帷迦公司主张按每日万分之五计算违约金，一审法院予以确认。陈红按期足额支付了2018年全年的租金；2018年11月20日应付2019年1月至6月的租金，尚欠158376.6元[40259.03元/月×6月－（500960元－37980.22元/月×11月）]未付，故应支付以158376.6元为基数，自2018年11月21日起至付清之日止，按每日0.05%计算的违约金，计算至2020年4月20日为40940.35元（158376.6元×0.05%/天×517天）。按该方法计算，2019年4月20日应付2019年7月至12月的租金241554.18元，未予支付，截至2020年4月20日的违约金为44204.41元（241554.18元×0.05%/天×366天）；2019年11月20日应付2020年1月至6月的租金256041.84元，未予支付，截至2020年4月20日的违约金为19459.18元（256041.84元×0.05%/天×152天）。上述共计104603.94元。2020年4月20日应支付2020年7月至12月的租金，未予支付，故还应支付以912014.46元[（158376.6元＋241554.18元＋256041.84元×2）]为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止，按每日0.05%计算的违约金。对于帷迦公司主张的解除合同违约金169999.2元，一审法院认为，《租赁合同》约定了乙方（陈红）逾期付款违约金，甲方（帷迦公司）在乙方逾期付款超过30日时的解除合同权及相应的违约金，以及乙方赔偿损失的责任。陈红逾期付款对帷迦公司造成资金占用利息损失，帷迦公司未举证证明其他损失；前述每日万分之五的逾期付款违约金已足以弥补帷迦公司的损失。故一审法院对帷迦公司关于解除合同违约金的主张不予支持。（五）关于律师费。根据《租赁合同》的约定及帷迦公司聘请律师作为诉讼代理人参加诉讼并实际支付律师费的事实，一审法院对帷迦公司关于20000元律师费的主张予以支持。（六）关于反诉主张。陈红主张的设计费、装修费、设备费属于其为涉案房屋用于经营所支出的成本。陈红逾期支付租金，构成违约，根据《租赁合同》中“乙方（陈红）逾期缴付任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日的，甲方（帷迦公司）有权书面通知违约方解除本合同”的约定，帷迦公司有权解除合同。故陈红认为该费用系解除合同的损失，缺乏事实依据。陈红称涉案房屋发生漏水、被盗等问题，因帷迦公司并非房屋开发商或物业服务提供方，且帷迦公司按《租赁合同》的约定履行了维修义务，故该意见亦不足以支持陈红的退费和补偿主张。故，陈红的该反诉主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、帷迦公司与陈红签订的《ＷＥ＋酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》于2018年10月19日解除；二、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司腾退位于成都市青羊区；三、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司支付2019年的房屋租金399930.78元；并支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月42673.64元的标准支付的租金；四、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司支付逾期付款违约金（违约金计算方法：截至2020年4月20日的违约金104603.94元；以912014.46元为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止，按每日0.05%计算）；五、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司支付律师费20000元；六、驳回帷迦公司的其他诉讼请求；七、驳回陈红的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3030元，减半收取1515元，由帷迦公司承担754元，陈红承担761元。反诉案件受理费963元，减半收取482元，由陈红承担。本院二审期间，陈红、帷迦公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈红提交新证据：案涉房屋照片。拟证明：帷迦公司存在不完全交付。帷迦公司发表质证意见称，帷迦公司从兴城建公司处承租房屋，在确定计租面积时是以兴城建公司提供的房屋分层面积统计表确定计租面积，而房屋分层面积统计表中对1号楼1层只作了1、2、3号房的区分，其中1、2号房分别为消防控制室和门卫室，该部分面积在一审中予以扣除，现陈红提出其实际使用的103至108号房与房屋分层面积统计表中3号房面积不一致，其提供证据无法证明102号房部分未包含在房屋分层面积统计表中的3号房部分。帷迦公司提交新证据：中国建设银行网上银行电子回执单、四川增值税专用发票。拟证明：帷迦公司向北京大成（成都）律师事务所支付本案二审代理费20000元。陈红发表质证意见称，对帷迦公司提交证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。陈红是针对帷迦公司一审判决进行上诉，至于对方基于二审支出律师费用不应当计算在要求陈红赔偿费用中。本院对陈红、帷迦公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。对陈红就一审查明事实部分的异议，本院认定如下：陈红主张一审在查明一层建筑面积为212.18平方米的情况下，又认定一栋一层的其余部分面积为212.18平方米，存在矛盾。对此本院认为，根据兴城建公司和帷迦公司签订的合同所附房屋分层面积统计表载明，案涉房屋所在建筑一层除消防控制室、门卫室外面积为212.18平方米，一审基于此认定帷迦公司承租租赁物面积为212.18平方米进而认定案涉租赁物面积为212.18平方米并无不当。本院二审另补充查明：一、一审中，对一审法官询问“水泥块有无维修”，陈红回复称“成帷对所有的房屋进行改造和维修”。二、陈红于2020年9月10日腾退案涉房屋并交付给兴城建公司，帷迦公司在二审中对此予以认可。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相符，本院予以确认。本院认为，陈红与帷迦公司签订的《WE+酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，虽双方均对一审认定的案涉合同于2018年10月19日解除不持异议，但陈红认为其未付租金的行为不构成违约。故本案二审的争议焦点为：一、陈红是否构成违约；二、如果陈红构成违约，一审认定的其应当支付相应费用的数额是否正确；三、一审认定陈红承担违约责任是否合理；四、陈红是否应当承担帷迦公司支付的律师费；五、帷迦公司是否应当向陈红返还租赁保证金；六、帷迦公司是否应当向陈红赔偿装修等费用。本院分别认定如下：一、关于陈红是否构成违约的问题。陈红主张，因双方对计租面积存在争议、帷迦公司未按照合同约定的套内面积计租、且帷迦公司存在不完全交付、帷迦公司未完全履行对案涉房屋漏水问题的维修义务及未开具发票的情形，故陈红基于先履行抗辩，有权拒绝支付后续费用。对此本院认为：第一对陈红能否基于其主张的帷迦公司未按照套内面积计租，且存在不完全交付享有先履行抗辩权的问题。本院认为，首先，虽案涉合同第1.6条约定“计租面积”定义为“分隔该商铺分隔墙的墙中线围合区域的面积，包括该商铺内的内墙、内柱的面积”，但合同第2.2条明确约定案涉商铺按照280平方米计租，且该计租面积“无论现场面积是否发生增减，或者该面积是否与其他测绘机构所测出的面积有差异，甲乙双方均承诺不对上述面积作出调整”，且陈红认可其在签订案涉合同前查看过案涉房屋，故其应当知晓案涉房屋的情况，陈红在此基础上签订案涉租赁合同和《商铺使用交接书》，应当视为其对商铺交付标准和计租面积的认可。故不论案涉合同对计租面积的定义如何，在帷迦公司已按房屋现状将房屋交付给陈红后，除双方另有约定外，不应再对计租面积280平方米予以调整，故对陈红以计租面积存在误差为由主张的租金先履行抗辩，本院不予支持。第二陈红主张帷迦公司存在一间房屋上锁未交付，帷迦公司存在不完全交付的情形，但陈红对此提交的证据仅为案涉房屋的照片，从该照片难以判明该房间是否上锁、由谁上锁，以及房屋的使用用途，陈红关于帷迦公司存在不完全交付的证据不足，本院亦不予支持。第三对陈红能否基于其主张的帷迦公司未完全履行维修义务享有先履行抗辩权的问题。本院认为，根据双方当事人沟通记录，案涉房屋确实在2018年5、6、7月及2019年2月发生过漏水，但帷迦公司在陈红告知后均进行了维修。而根据陈红一审提交的照片，漏水部位在门口搭建处，面积较小。陈红一审提交的微信聊天记录、照片等证据不能证明该处漏水就导致合同目的无法实现。加之陈红在合同履行中并未就漏水问题要求减免租金或解除合同，而是持续进行经营使用，应视为其认可案涉房屋仍具有使用功能，案涉合同目的并未受到影响，故对陈红以此为由主张享有先履行抗辩权，本院不予支持。第四对陈红能否基于其主张的帷迦公司未开具发票享有先履行抗辩权的问题。本院认为，案涉合同并未约定帷迦公司开具发票系陈红支付租金的前置条件，而开具发票系系附随义务，陈红以该附随义务对抗其支付租金的主要合同义务的履行，本院不予支持。综上，因陈红并不享有先履行抗辩权，其应当按约支付租金。根据案涉合同第5.1.2条第（1）款约定“固定租金每6个月为一期，每期支付一次，实行先付后用的原则。乙方应于每期倒数第二个月的第20日前向甲方预先支付下一期固定租金”，第13.2条约定，陈红欠付租金连续超过15日或累计超过30日，帷迦公司享有案涉合同解除权。本案中，陈红未按约于2018年5月20日前按约足额支付下一期租金，且已经超过30日，构成违约，一审认定对此并无不当，本院予以维持。五、关于陈红应当支付相应费用数额的确定问题。因各方当事人均认可案涉合同于2018年10月19日解除，陈红亦于2020年9月10日腾退，故帷迦公司一审所诉陈红支付截至腾退之日的租金实质应系主张合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费。对陈红欠付租金及房屋占有使用费的情况认定，本院认为，虽陈红应当按照合同约定的计租面积向帷迦公司支付相应租金，但在一审法院认定计租面积应扣除消防控制室、门卫室，陈红应按扣除后的212.18平方米支付租金的情况下，帷迦公司并未对此提起上诉，应当视为对一审认定结果的认可，本院予以确认。按212.18平方米计算租金，则陈红已经支付的租金及保证金足以覆盖2018年全年租金及房屋占有使用费。故陈红仍应向帷迦公司支付2019年1月1日起至腾退之日即2020年9月10日的房屋占有使用费。因帷迦公司对一审认定的陈红应付2019年租金399930.78元的数额不持异议，故陈红应当向帷迦公司支付房屋占有使用费共计755542.78元（399930.78元+42673.44元/月×8个月+42673.44元/月÷30日×10日）。至于陈红主张其基于解除合同提起本案反诉，帷迦公司应当积极与其办理腾退手续，但并无人告知其应当腾退，帷迦公司也未安排人员与其办理移交手续，一审延期审理亦导致其损失扩大。从查明的事实来看，帷迦公司起诉要求判令解除其与陈红的租赁关系后，陈红亦提起反诉并在一审庭审时明确表示其反诉系基于合同解除而主张，故即使陈红曾对帷迦公司于2018年10月19日发出的解除通知存在异议，但在一审庭审时亦已表示同意，而腾退并交还案涉房屋系陈红作为承租人在合同解除后的当然义务，其应当主动履行。陈红在一审称其在提起本案反诉后陆续停止经营，由此可见其至少在提起反诉后仍存在占有使用案涉房屋进行经营的行为，二审中，经本院多次询问，陈红无法确定其最终停止经营的具体时间，无证据证明其何时将案涉房屋腾空且帷迦公司明知其停止经营和腾空，亦无证据证明其通知帷迦公司接收房屋而帷迦公司拒绝接收或安排人员与其办理交付手续，故现有证据不能证明帷迦公司具有扩大损失的情形，一审将占用费计算至陈红实际腾退之日并无不当。在一审判决作出后，陈红于2020年9月10日腾退案涉房屋并交付给兴城建公司，帷迦公司在二审中对此予以认可，故本院将占用费计算至2020年9月10日。至于陈红基于疫情主张减免租金，本院认为，合同解除后的房屋占有使用费的性质系出租人在承租人已无权而占有房屋的情况下，出租人基于其占有利益的丧失而主张的损失，该费用应纳入违约责任的范畴进行考量。因合同解除及陈红迟延腾退的行为发生于疫情之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，一审对疫情期间的占用费不予免除并无不当，本院予以维持。三、关于一审认定陈红承担违约责任是否合理的问题。本院认为，首先，对一审认定违约金标准是否恰当。根据案涉合同第14.6条约定，陈红逾期支付租金一日，按照欠付费用总额的3%支付违约金。本案陈红存在欠付租金的行为，应当依约承担违约责任。因帷迦公司主张按照日万分之五的标准要求陈红支付违约金，并不过高，一审予以支持并无不当，本院予以维持。其次，关于一审认定违约金基数是否合理。因合同在2018年10月19日解除，后续帷迦公司主张的应系要求陈红返还其占有利益。因一审已经认定陈红支付该期间占有使用费，故对帷迦公司主张要求陈红基于该占有使用费支付违约金，本院不再支持。一审认定违约金基数不当，本院予以变更。陈红应以2018年10月19日前欠付租金为基数支付违约金。因陈红已付款项足以覆盖案涉合同解除前的租金，故本院不再对帷迦公司主张违约金予以支持。四、关于陈红是否应当支付律师费的问题。根据案涉合同第21.3条，败诉方需承担包括律师费在内的一切费用。虽帷迦公司一审诉求为“判令陈红向帷迦公司支付因本案产生的律师费（暂发生了20000元）”，故其诉求应系包含了一、二审律师费。故陈红应向帷迦公司支付一、二审律师费共计40000元。五、关于帷迦公司是否应当向陈红返还租赁保证金并补偿装修等费用的问题。根据合同第6.3条约定，帷迦公司有权以陈红支付的保证金抵扣其欠付租金。故一审将保证金纳入其已付款项中在2019年应付费用中进行抵扣并无不当，本院予以维持。六、关于帷迦公司是否应当赔偿陈红装修等费用。因二审中陈红认可对可移动设施设备其已经进行搬离，故该部分可移动设施设备不应再由帷迦公司进行赔偿。对帷迦公司是否应当赔偿形成附合的装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中，案涉合同实质系基于陈红违约解除，故对其主张帷迦公司向其进行装修补偿，本院不予支持。综上所述，上诉人陈红的上诉请求部分成立，应予支持；因出现新的事实和证据导致一审认定律师费及占用费均应变更，同时一审认定违约责任不当，亦应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第一、七项“成都帷迦创意文化传播有限公司与陈红签订的《WE+酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》于2018年10月19日解除”、“驳回陈红的全部反诉请求。”；二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第二、四、六项“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司腾退位于成都市青羊区“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方法：截至2020年4月20日的违约金104603.94元；以912014.46元为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止，按每日0.05%计算）”、“驳回成都帷迦创意文化传播有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第三项“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付2019年的房屋租金399930.78元；并支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月42673.64元的标准支付的租金”为“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费共计755542.78元”；四、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第五项“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付律师费20000元”为“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付律师费40000元”；五、驳回成都帷迦创意文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费12610元，由陈红承担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 王果审 判 员 廖方审 判 员 赵韬二〇二一年八月十二日法官助理 郑帅书 记 员 袁敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终17762号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红，女，1993年7月28日出生，土家族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：邓莉，贵州元璋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都帷迦创意文化传播有限公司，住所地：成都市青羊区东胜街40号。法定代表人：刘彦燊，董事长。委托诉讼代理人：王舒，北京大成（成都）律师事务所律师。原审第三人：成都市兴城建实业发展有限责任公司，住所地：成都市青羊区大墙东街178号。法定代表人：刘泽华，董事长。原审第三人：四川广播电视台，住所地：成都市高新区世纪城路66号。法定代表人：刘成安。委托诉讼代理人：袁贤颖，男，系单位员工。委托诉讼代理人：王毅，男，系单位员工。上诉人陈红因与被上诉人成都帷迦创意文化传播有限公司（以下简称帷迦公司）、原审第三人成都市兴城建实业发展有限责任公司（以下简称兴城建公司）、四川广播电视台（以下简称四川电视台）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回帷迦公司的上诉请求，支持陈红的反诉请求；二、本案诉讼费由帷迦公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决错误并有失公平。（一）一审判决确认事实部分与客观事实不符，有失公允。一审确认案涉房屋计租面积为212.18平方米与客观事实及双方约定的计租面积均不符。首先，一审未将消防控制室、门卫室面积扣除，认定租赁面积为1层总面积212.18平方米错误。其次，即便一审扣除消防控制室、门卫室面积，但因双方约定计租面积为租赁房屋的套内面积而非租赁房屋的建筑面积，一审以建筑平面图的建筑面积计算租金突破双方约定，对陈红显失公平。最后，案涉合同是帷迦公司提供的格式合同，合同第2.2条约定计租面积为280平方米，明显否定了1.6条对“计租面积”的定义。帷迦公司出具同一份合同中出现相互矛盾的表述时，根据《中华人民共和国合同法》的公平性原则，应当作出对帷迦公司不利的解释，采用租赁合同第1.6条作为本案裁判依据。（二）2018年1月30日，“陈红”与兴城建公司签订的《房屋租赁协议》并非陈红要求以此作为计算租金的依据，而是帷迦公司与陈红签订案涉协议后，要求陈红办理公司才能进驻租赁区域经营。陈红将申办公司的资料交给帷迦公司，帷迦公司委派其工作人员到市场监督管理局给陈红办理的汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司营业执照。后因陈红需办理卫生许可证等手续，到市场监督管理局核查工商备案材料时，才发现“陈红”与兴城建公司的该份《房屋租赁协议》。同时，也因装修时发现计租面积与约定面积不符，陈红与帷迦公司多次交涉无果且帷迦公司不履行出租人义务等情况后，陈红怀疑帷迦公司出租人资格才发生拒付租金的先履行抗辩权。一审庭审中，陈红明确从来没有与兴城建公司签订过租赁合同也未按照该合同履行。二、一审对陈红的反诉事实认定错误，导致本案陈红的合法利益未获得公平的保护。首先，一审对陈红反诉要求帷迦公司退费和补偿的主张不予支持的理由无事实和法律依据。陈红未按照租赁合同约定支付租金是因为帷迦公司未履行其出租人瑕疵担保责任导致，对此，陈红与帷迦公司往来邮件及双方微信聊天记录、照片均可证明。一审以帷迦公司“非房屋开发商或物业提供方”，在其未提交任何维修证据的情况下认定帷迦公司履行了维修义务，作出了对陈红的补充主张不予支持的判决。其次，帷迦公司出租房屋时，未履行出租人对房屋的修缮、维修义务，因出租房屋瑕疵雨季大面积漏水，导致陈红的咖啡店在销售旺季时经营明显受损，一审提交了陈红开业以来的经营流水及照片、陈红工作人员与帷迦公司对此的聊天记录予以佐证。一审在帷迦公司交付房屋不足合同约定的280平方米且未履行其瑕疵担保的先合同义务的情况下，认定陈红未按约支付租金并承担违约责任，于法无据。三、一审判决陈红支付租金及违约金至房屋交付至帷迦公司为止，损害了陈红的合法权益且于法无据。首先，陈红与帷迦公司对合同解除无异议，且一审认定案涉合同于2018年10月19日已经解除，帷迦公司没有向陈红提出交还房屋。一审在租赁面积存在争议、帷迦公司对租赁物的瑕疵担保责任未解决、帷迦公司工作人员频繁变动且未安排人员对租赁物进行移交的情况下，判决陈红支付租金及违约金缺乏公平与公正。其次，一审对本案过度延期审理，并判决陈红在双方合同解除后继续承担租金及违约金，导致陈红损失继续扩大，一审对此应当承担相应法律责任。最后，在2020年1月就开始的新冠肺炎疫情期间，一审仍判决陈红承担租金及违约金系认定错误。四、关于违约问题，陈红作为承租人，已将所有投资物化到案涉房屋中。在帷迦公司违约在先的情况下，不得已采取救济行为，即使一审认定该行为违约，也应公平合理的确认帷迦公司违约在先的行为。陈红一直要求帷迦公司就已付租金出具发票。帷迦公司不仅未出具发票且未按约定面积交付房屋，在后续催收中仍按280平方米向陈红收取、催收租金，作为承租人，不仅承担了雨季亏损，对帷迦公司的违建并出租给陈红的房屋无法处理的漏水却无法主张权利、投资及可以计入成本的租金的租金发票无法保证。帷迦公司辩称，一、一审在认定计租面积时已经扣除了消防控制室和门卫室的面积，不存在陈红所称按1层整层面积计租的情况。二、根据双方租赁合同的约定，陈红应该在2018年5月20日之前支付第二期租金，此时陈红所述的漏水事实都没有发生，故陈红不享有先履行抗辩权，其拒绝支付资金的违约行为在先。关于质量问题，一审判决也载明了陈红是认可帷迦公司进行了维修，而且陈红在一审中提供的证据也证明不了其所主张的经营损失。三、关于上诉状中提到的租金及违约金支付期限的问题，帷迦公司在2018年10月19日发出的解除合同通知中明确了让陈红退房的期限，是陈红拒不腾退，并且实际占用案涉房屋至2020年9月10日，故原审判决认定的违约金及租金支付期限是合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回陈红的全部上诉请求。四川电视台述称，无意见发表。兴城建公司未发表意见。帷迦公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除帷迦公司与陈红签订的《ＷＥ＋酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》；2.陈红立即腾退位于成都市青羊区房屋；3.陈红向帷迦公司支付2018年8月1日起至实际返还房屋之日的租金（暂计算至2018年12月17日为227965.09元）；4.陈红向帷迦公司支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费、水电费（暂计算至2018年12月17日的物业管理费为75600.29元、水电费为21017元）；5.陈红向帷迦公司支付自2018年6月20日起至实际付款之日止的逾期付款违约金（以欠付租金、物管费总和为基数，按照每日万分之五的标准，暂计算至2018年12月17日为21097.79元）；6.陈红向帷迦公司支付解除合同违约金169999.2元；7.陈红迁移或者注销案涉房屋在汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司的工商登记注册地址；8.陈红支付帷迦公司因本案支出的律师费20000元；9.陈红承担本案诉讼费用。陈红向一审法院提起反诉请求：1.帷迦公司补偿陈红装修费、设计费254877元，软装及固定设备费63429.85元，中央空调安装设计费87244元，消防设施29000元，吧台桌子等设施费用37445元，共计480300元；2.帷迦公司返还陈红租赁保证金100000元及已支付的房租300720元；3.本案诉讼费用由帷迦公司承担。一审法院认定事实：（一）成都市青羊区东胜街40号的房屋由四川电视台所有。2016年10月31日，四川电视台（甲方）与兴城建公司（乙方）签订《“东胜街40号文化产业园区”项目运营合作协议书》，约定：鉴于甲方与成都市青羊区人民政府签订的《四川广播电视台与成都市青羊区人民政府共建东胜街40号文化产业园区的合作协议》（以下简称《合作协议》），乙方为成都市青羊区人民政府授权实施并承继《合作协议》权利义务的主体；成都市青羊区东胜街40号园区是甲方原办公区，现有建筑10栋；甲方提供东胜街40号现有的建筑物和场地作为文创产业打造的载体，甲方确保在交付运营时，园区现有产权不存在与第三方的产权纠纷，不存在任何抵押、出租、出借等限制权利的情况；甲方将自身在视听文化领域的影响力和资源整合注入园区，甲方相关投入按年度向乙方收取企业管理服务费，除此之外甲方不得向乙方或者乙方指定机构或者商务合作引进的第三方主张要求任何租金、使用费等费用；乙方在合作期限内负责该园区投资、装修、商务合作、运营、管理，包括但不限于对外开展商务合作并收取运营管理费，负责实施对园区的物业管理；乙方可委托第三方公司全权独立负责园区的运营管理，不再征得甲方同意；乙方将授权专业物业管理公司或其它机构对甲方列明的土地、房屋及附属配套设施设备等进行验收确认；乙方前述《园区物业交接确认书》后，园区运营所涉及的费用均由乙方承担并按时支付；本协议合作期限为15年，即2016年12月1日至2031年11月30日。2017年7月25日，出租方兴城建公司（甲方）与承租方帷迦公司（乙方）签订《少城视井文创产业园入园租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方运营的成都市东胜街40号“少城视井文创产业园”1号楼，物业建筑面积共计1693.72平方米（附件2：楼栋图及测绘报告），其中1层的建筑面积为212.18平方米，2-6层建筑面积为1481.54平方米；物业租赁期限为2017年11月1日至2022年7月31日；1号楼租金均价为60元/平方米/月，乙方第一年租赁物业租金合计为101623.2元/月，租金增幅按每年2%计算；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借租赁物业的全部或部分；乙方签订本协议后，须与本园区的物业管理公司签订物业管理协议，按协议约定交纳物业管理费；乙方每月使用该物业所产生的水电气等费用，由园区物业管理公司代收代缴，乙方应在接到园区物业管理公司提供的有效票据证明及书面通知后缴纳相关费用。该合同所附房屋分层面积统计表载明，1栋1层1号、2号分别为消防控制室、门卫室，面积分别为12.88平方米、17.34平方米；1栋1层的其余部分面积为212.18平方米。2017年12月20日，帷迦公司（甲方）与陈红（乙方）签订《定金合同》，约定：主合同约定的成都市青羊区东胜街40号少城视井文化创业园1号楼103号到108号商铺，面积280平方米，每月租金50120元，租金每年递增6%，期限2018年1月1日至2020年12月31日，免租期1个月，合同期内的物业管理费由乙方承担；甲方于2017年12月25日内交给乙方确认，乙方应在2017年12月28日前签订关于上述物业的租赁合同；乙方应在合同签订之时向甲方交付定金50000元。2017年12月25日，出租方帷迦公司（甲方）与承租方陈红（乙方）签订《WE+酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租甲方可依法出租的成都市青羊区东胜街40号地上一层1-103至1-108区域的商铺；该商铺计租总面积为280平方米，外摆区域0平方米；该计租面积是计算该商铺租金等费用的唯一面积依据，无论现场面积是否发生增减，或者该面积是否与其他测绘机构所测出的面积有差异，甲乙双方均承诺不对上述面积作出调整；租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；商铺交付日期为2018年1月1日；自商铺交付日起算，乙方享有30日的装修免租期；乙方承诺该商铺在2018年1月1日开业，如乙方不能按时开业，应自本合同约定的开业日起全额支付租金及其他费用；租金的计算方式为月固定租金（月单价租金×商铺计租面积×12），第2年递增6%，第3年递增6%，即第1年每月50120元（179元/平方米×280平方米），第2年为53127元/月（189.74元/平方米×280平方米），第3年56314元/月（201.12元/平方米×280平方米）；实行先付后用的原则，每6个月为一期，每期支付一次，乙方应于每期倒数第二个月的第20日前向甲方预先支付下一期固定租金，首、尾月不足一个整月的，按照实际天数计算；乙方应于签署本合同时向甲方支付6个月的首期租金300720元，以及租赁保证金100240元；合同有效期内，甲方有权从租赁保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、违约金及其他费用，保证金不足部分，乙方应于收到甲方书面通知之日起10日内补足；合同有效期内乙方应按照23.38元/平方米/月的标准向甲方支付物业管理费；乙方发现甲方所属的商铺及其附属设施和设备、或商铺内水管通道、装置等设施毁损时，应立即以口头或书面形式通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的48小时内进行维修，逾期不维修的，乙方可代甲方维修，费用由甲方承担；租赁期限届满或本合同提前终止，乙方应确保于本合同终止之日起的30日内以该商铺为注册地址的各类证书执照予以注销或变更【包括但不限于工商税务登记注册、煤气过户（如有）、租赁合同登记备案等】，并将上述注销或变更证明的复印件提交甲方备案；乙方逾期支付本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，每逾期一日，应按欠付费用总额的3%支付违约金；逾期缴付任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日的，甲方有权书面通知违约方解除本合同，违约方按租赁期限内月平均租金和月物业管理费总和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足以抵扣守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；履行本合同过程中发生争议，向该商铺所在地人民法院起诉，败诉方承担包括胜诉方律师费在内的一切诉讼费用。2017年12月29日，陈红向帷迦公司的账户转款150960元、50000元。2017年12月30日，陈红向帷迦公司的账户转款150000元。（二）帷迦公司持有“成都市银杏物业管理有限责任公司”（甲方，以下简称银杏物业公司）与帷迦公司（乙方）于2017年8月1日签订的《物业服务管理协议》一份。合同载明：甲方提供物业管理服务，物业地址为东胜街××［文化产业园］1号楼；合同有效期为2017年8月1日至2019年7月31日；协议有效期内，若乙方转租，须将本协议内容作为转租合同的附件，要求物业继受人继续遵守本协议内容；甲方按约定向乙方收取物业管理服务费；承租户自物业首次交付之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；乙方或其物业使用人须按物业单元的独立记录表读数或按甲方向乙方或物业使用人所提供的管理事业单位缴费通知单所示，在收到甲方提供的缴费通知单后5天内支付水电气费；乙方或其物业使用人将物业管理服务费及其他服务费用存入甲方指定账户；甲方有权就乙方或其物业使用人逾期缴纳物业服务相关费用计收违约金，对甲方垫付的逾期缴纳的水电气费、网络费等费用计收违约金。（三）2018年1月29日，成都市青羊区人民政府少城街道办事处向青羊区市场监督管理局出具《情况说明》，载明“我辖区汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司办公地址为成都市青羊区，经办事处核实无误。该房屋属于四川广播电视台，房屋性质为办公，房产手续正在办理中”。2018年1月30日，陈红与兴城建公司签订《房屋租赁协议》，载明，出租方为兴城建公司，承租方为汇锦瑞（成都）餐饮管理有限公司（以下简称汇锦瑞公司），房屋坐落于成都市青羊区，房屋面积280平方米，租赁期限自2018年1月30日至2019年1月29日，租金每月600元，按季度付款。2018年2月1日，汇锦瑞公司取得成都市青羊区市场和质量监督管理局制发的营业执照，住所地为成都市青羊区，法定代表人为陈红。（四）帷迦公司为实现本案债权，委托北京大成（成都）律师事务所代理诉讼，并已支付律师费20000元。一审审理中，（一）帷迦公司与陈红一致认可，陈红支付了50000元定金转为了租赁保证金，另支付租赁保证金50000元。（二）陈红陈述：1.除装修免租期外，实际使用涉案房屋的时间为2018年2月1日起；2.其已支付2018年2月至7月的租金共计400960元；3.帷迦公司对案涉房屋的漏水进行过维修，但没完全维修好，并称漏水部分为房屋违建部分，其材料太轻薄，帷迦公司无法有效解决该质量问题；也曾找其他人维修，亦称违建的部分无法支撑防水材料；4.其于2018年10月19日收到过帷迦公司发送的关于解除租赁合同的电子邮件，其进行的回复为先履行抗辩权；5.反诉诉请是基于解除合同而提出；6.没有向兴城建公司支付过租金。（三）帷迦公司陈述，水电费票据显示的金额是整栋楼的金额。一审法院认为，（一）关于合同解除。《租赁合同》系双方真实意思表示，根据房屋所有权人四川省广播电视台与兴城建公司关于“乙方（兴城建公司）可委托第三方公司全权独立负责园区的运营管理，不再征得甲方（四川省广播电视台）同意”的约定，以及兴城建公司同意帷迦公司转租涉案房屋的意思表示，帷迦公司具有作为出租人与陈红签订《租赁合同》的权限，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现帷迦公司主张解除《租赁合同》，《租赁合同》约定了帷迦公司在陈红逾期付款超过30日时享有解除合同权，陈红逾期支付租金，帷迦公司据此向陈红发送了解除合同的电子邮件，陈红于2018年10月19日收到帷迦公司发送的解除合同的电子邮件，陈红提起反诉并表示其反诉主张系基于解除该合同，故一审法院支持双方间签订的《租赁合同》于2018年10月19日解除。合同解除，陈红应当腾退涉案房屋。对于帷迦公司主张陈红将汇锦瑞公司的工商登记注册地址从案涉房屋迁移或注销，合同中虽约定“租赁期限届满或本合同提前终止，乙方（陈红）应确保于本合同终止之日起的30日内以该商铺为注册地址的各类证书执照予以注销或变更”，但因涉及案外人汇锦瑞公司权利，一审法院不予支持，帷迦公司可另案主张。（二）关于租金主张。根据兴城建公司与帷迦公司的合同，帷迦公司租赁成都市青羊区东胜街40号1栋，该栋1层除消防控制室、门卫室外的面积为212.18平方米，现无证据证明涉案房屋占用了消防控制室、门卫室，故帷迦公司有权出租1栋1层212.18平方米以内的部分，一审法院对其要求《租赁合同》约定的计租面积中超出212.18平方米部分的租金的主张不予支持。根据《租赁合同》约定的计租单价和上述认定的计租面积计算，2018年2月1日至2018年12月31日的每月租金为37980.22元（179元/平方米×212.18平方米），2019年每月租金为40259.03元（189.74元/平方米×212.18平方米），2020年每月租金为42673.64元（201.12元/平方米×212.18平方米）。根据《租赁合同》约定，租赁保证金应充抵欠付的租金。现帷迦公司主张陈红支付自2018年8月1日起算的租金。因陈红已支付的租金400960元超出了2018年2月1日至2018年7月31日的租金总额，多余部分以及双方在一审审理中一致认可已支付的租赁保证金100000元应在此后应付租金金额中扣除，故陈红还应支付2019年的租金399930.78元[40259.03元/月×12月－（500960元－37980.22元/月×11月）]，并按每月42673.64元的标准支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止的租金。至于陈红辩称租金应按《房屋租赁协议》的约定计付，一审法院认为，《房屋租赁协议》抬头列明的承租人为汇锦瑞公司，该合同签订时间以及明显低于市场价的租金约定，且并未实际支付该租金；再结合兴城建公司与帷迦公司之间签订合同的内容，汇锦瑞公司成立的时间，以及少城街道办事处出具的《情况说明》的内容，一审法院确认《房屋租赁协议》系为汇锦瑞公司登记成立而向市场管理部门提交的材料，对陈红关于租金应按该合同计付的意见不予采纳。（三）关于物业费和水电费主张。根据银杏物业公司与帷迦公司签订的《物业服务管理协议》，银杏物业公司系涉案房屋的物业服务提供方，帷迦公司或物业实际使用人应直接向银杏物业公司缴纳物业费。现无证据证明银杏物业公司委托帷迦公司代收物业费，或帷迦公司实际代陈红向银杏物业公司缴纳物业费，故一审法院对帷迦公司关于物业费的主张不予支持。帷迦公司提交的水电费票据，不能显示1栋103号-108号具体读数和帷迦公司为陈红代缴的具体金额和计算依据，该证据不足以支持其水电费主张，一审法院对该主张不予支持。（四）关于违约金。《租赁合同》约定租金支付方式为，每6个月作为一期，陈红应于每期倒数第二个月的第20日前预先支付下一期固定租金；并约定了标准为每日3%的逾期付款违约金。现帷迦公司主张按每日万分之五计算违约金，一审法院予以确认。陈红按期足额支付了2018年全年的租金；2018年11月20日应付2019年1月至6月的租金，尚欠158376.6元[40259.03元/月×6月－（500960元－37980.22元/月×11月）]未付，故应支付以158376.6元为基数，自2018年11月21日起至付清之日止，按每日0.05%计算的违约金，计算至2020年4月20日为40940.35元（158376.6元×0.05%/天×517天）。按该方法计算，2019年4月20日应付2019年7月至12月的租金241554.18元，未予支付，截至2020年4月20日的违约金为44204.41元（241554.18元×0.05%/天×366天）；2019年11月20日应付2020年1月至6月的租金256041.84元，未予支付，截至2020年4月20日的违约金为19459.18元（256041.84元×0.05%/天×152天）。上述共计104603.94元。2020年4月20日应支付2020年7月至12月的租金，未予支付，故还应支付以912014.46元[（158376.6元＋241554.18元＋256041.84元×2）]为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止，按每日0.05%计算的违约金。对于帷迦公司主张的解除合同违约金169999.2元，一审法院认为，《租赁合同》约定了乙方（陈红）逾期付款违约金，甲方（帷迦公司）在乙方逾期付款超过30日时的解除合同权及相应的违约金，以及乙方赔偿损失的责任。陈红逾期付款对帷迦公司造成资金占用利息损失，帷迦公司未举证证明其他损失；前述每日万分之五的逾期付款违约金已足以弥补帷迦公司的损失。故一审法院对帷迦公司关于解除合同违约金的主张不予支持。（五）关于律师费。根据《租赁合同》的约定及帷迦公司聘请律师作为诉讼代理人参加诉讼并实际支付律师费的事实，一审法院对帷迦公司关于20000元律师费的主张予以支持。（六）关于反诉主张。陈红主张的设计费、装修费、设备费属于其为涉案房屋用于经营所支出的成本。陈红逾期支付租金，构成违约，根据《租赁合同》中“乙方（陈红）逾期缴付任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日的，甲方（帷迦公司）有权书面通知违约方解除本合同”的约定，帷迦公司有权解除合同。故陈红认为该费用系解除合同的损失，缺乏事实依据。陈红称涉案房屋发生漏水、被盗等问题，因帷迦公司并非房屋开发商或物业服务提供方，且帷迦公司按《租赁合同》的约定履行了维修义务，故该意见亦不足以支持陈红的退费和补偿主张。故，陈红的该反诉主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、帷迦公司与陈红签订的《ＷＥ＋酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》于2018年10月19日解除；二、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司腾退位于成都市青羊区；三、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司支付2019年的房屋租金399930.78元；并支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月42673.64元的标准支付的租金；四、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司支付逾期付款违约金（违约金计算方法：截至2020年4月20日的违约金104603.94元；以912014.46元为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止，按每日0.05%计算）；五、陈红于判决发生法律效力之日起十日内向帷迦公司支付律师费20000元；六、驳回帷迦公司的其他诉讼请求；七、驳回陈红的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3030元，减半收取1515元，由帷迦公司承担754元，陈红承担761元。反诉案件受理费963元，减半收取482元，由陈红承担。本院二审期间，陈红、帷迦公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈红提交新证据：案涉房屋照片。拟证明：帷迦公司存在不完全交付。帷迦公司发表质证意见称，帷迦公司从兴城建公司处承租房屋，在确定计租面积时是以兴城建公司提供的房屋分层面积统计表确定计租面积，而房屋分层面积统计表中对1号楼1层只作了1、2、3号房的区分，其中1、2号房分别为消防控制室和门卫室，该部分面积在一审中予以扣除，现陈红提出其实际使用的103至108号房与房屋分层面积统计表中3号房面积不一致，其提供证据无法证明102号房部分未包含在房屋分层面积统计表中的3号房部分。帷迦公司提交新证据：中国建设银行网上银行电子回执单、四川增值税专用发票。拟证明：帷迦公司向北京大成（成都）律师事务所支付本案二审代理费20000元。陈红发表质证意见称，对帷迦公司提交证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。陈红是针对帷迦公司一审判决进行上诉，至于对方基于二审支出律师费用不应当计算在要求陈红赔偿费用中。本院对陈红、帷迦公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。对陈红就一审查明事实部分的异议，本院认定如下：陈红主张一审在查明一层建筑面积为212.18平方米的情况下，又认定一栋一层的其余部分面积为212.18平方米，存在矛盾。对此本院认为，根据兴城建公司和帷迦公司签订的合同所附房屋分层面积统计表载明，案涉房屋所在建筑一层除消防控制室、门卫室外面积为212.18平方米，一审基于此认定帷迦公司承租租赁物面积为212.18平方米进而认定案涉租赁物面积为212.18平方米并无不当。本院二审另补充查明：一、一审中，对一审法官询问“水泥块有无维修”，陈红回复称“成帷对所有的房屋进行改造和维修”。二、陈红于2020年9月10日腾退案涉房屋并交付给兴城建公司，帷迦公司在二审中对此予以认可。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相符，本院予以确认。本院认为，陈红与帷迦公司签订的《WE+酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，虽双方均对一审认定的案涉合同于2018年10月19日解除不持异议，但陈红认为其未付租金的行为不构成违约。故本案二审的争议焦点为：一、陈红是否构成违约；二、如果陈红构成违约，一审认定的其应当支付相应费用的数额是否正确；三、一审认定陈红承担违约责任是否合理；四、陈红是否应当承担帷迦公司支付的律师费；五、帷迦公司是否应当向陈红返还租赁保证金；六、帷迦公司是否应当向陈红赔偿装修等费用。本院分别认定如下：一、关于陈红是否构成违约的问题。陈红主张，因双方对计租面积存在争议、帷迦公司未按照合同约定的套内面积计租、且帷迦公司存在不完全交付、帷迦公司未完全履行对案涉房屋漏水问题的维修义务及未开具发票的情形，故陈红基于先履行抗辩，有权拒绝支付后续费用。对此本院认为：第一对陈红能否基于其主张的帷迦公司未按照套内面积计租，且存在不完全交付享有先履行抗辩权的问题。本院认为，首先，虽案涉合同第1.6条约定“计租面积”定义为“分隔该商铺分隔墙的墙中线围合区域的面积，包括该商铺内的内墙、内柱的面积”，但合同第2.2条明确约定案涉商铺按照280平方米计租，且该计租面积“无论现场面积是否发生增减，或者该面积是否与其他测绘机构所测出的面积有差异，甲乙双方均承诺不对上述面积作出调整”，且陈红认可其在签订案涉合同前查看过案涉房屋，故其应当知晓案涉房屋的情况，陈红在此基础上签订案涉租赁合同和《商铺使用交接书》，应当视为其对商铺交付标准和计租面积的认可。故不论案涉合同对计租面积的定义如何，在帷迦公司已按房屋现状将房屋交付给陈红后，除双方另有约定外，不应再对计租面积280平方米予以调整，故对陈红以计租面积存在误差为由主张的租金先履行抗辩，本院不予支持。第二陈红主张帷迦公司存在一间房屋上锁未交付，帷迦公司存在不完全交付的情形，但陈红对此提交的证据仅为案涉房屋的照片，从该照片难以判明该房间是否上锁、由谁上锁，以及房屋的使用用途，陈红关于帷迦公司存在不完全交付的证据不足，本院亦不予支持。第三对陈红能否基于其主张的帷迦公司未完全履行维修义务享有先履行抗辩权的问题。本院认为，根据双方当事人沟通记录，案涉房屋确实在2018年5、6、7月及2019年2月发生过漏水，但帷迦公司在陈红告知后均进行了维修。而根据陈红一审提交的照片，漏水部位在门口搭建处，面积较小。陈红一审提交的微信聊天记录、照片等证据不能证明该处漏水就导致合同目的无法实现。加之陈红在合同履行中并未就漏水问题要求减免租金或解除合同，而是持续进行经营使用，应视为其认可案涉房屋仍具有使用功能，案涉合同目的并未受到影响，故对陈红以此为由主张享有先履行抗辩权，本院不予支持。第四对陈红能否基于其主张的帷迦公司未开具发票享有先履行抗辩权的问题。本院认为，案涉合同并未约定帷迦公司开具发票系陈红支付租金的前置条件，而开具发票系系附随义务，陈红以该附随义务对抗其支付租金的主要合同义务的履行，本院不予支持。综上，因陈红并不享有先履行抗辩权，其应当按约支付租金。根据案涉合同第5.1.2条第（1）款约定“固定租金每6个月为一期，每期支付一次，实行先付后用的原则。乙方应于每期倒数第二个月的第20日前向甲方预先支付下一期固定租金”，第13.2条约定，陈红欠付租金连续超过15日或累计超过30日，帷迦公司享有案涉合同解除权。本案中，陈红未按约于2018年5月20日前按约足额支付下一期租金，且已经超过30日，构成违约，一审认定对此并无不当，本院予以维持。五、关于陈红应当支付相应费用数额的确定问题。因各方当事人均认可案涉合同于2018年10月19日解除，陈红亦于2020年9月10日腾退，故帷迦公司一审所诉陈红支付截至腾退之日的租金实质应系主张合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费。对陈红欠付租金及房屋占有使用费的情况认定，本院认为，虽陈红应当按照合同约定的计租面积向帷迦公司支付相应租金，但在一审法院认定计租面积应扣除消防控制室、门卫室，陈红应按扣除后的212.18平方米支付租金的情况下，帷迦公司并未对此提起上诉，应当视为对一审认定结果的认可，本院予以确认。按212.18平方米计算租金，则陈红已经支付的租金及保证金足以覆盖2018年全年租金及房屋占有使用费。故陈红仍应向帷迦公司支付2019年1月1日起至腾退之日即2020年9月10日的房屋占有使用费。因帷迦公司对一审认定的陈红应付2019年租金399930.78元的数额不持异议，故陈红应当向帷迦公司支付房屋占有使用费共计755542.78元（399930.78元+42673.44元/月×8个月+42673.44元/月÷30日×10日）。至于陈红主张其基于解除合同提起本案反诉，帷迦公司应当积极与其办理腾退手续，但并无人告知其应当腾退，帷迦公司也未安排人员与其办理移交手续，一审延期审理亦导致其损失扩大。从查明的事实来看，帷迦公司起诉要求判令解除其与陈红的租赁关系后，陈红亦提起反诉并在一审庭审时明确表示其反诉系基于合同解除而主张，故即使陈红曾对帷迦公司于2018年10月19日发出的解除通知存在异议，但在一审庭审时亦已表示同意，而腾退并交还案涉房屋系陈红作为承租人在合同解除后的当然义务，其应当主动履行。陈红在一审称其在提起本案反诉后陆续停止经营，由此可见其至少在提起反诉后仍存在占有使用案涉房屋进行经营的行为，二审中，经本院多次询问，陈红无法确定其最终停止经营的具体时间，无证据证明其何时将案涉房屋腾空且帷迦公司明知其停止经营和腾空，亦无证据证明其通知帷迦公司接收房屋而帷迦公司拒绝接收或安排人员与其办理交付手续，故现有证据不能证明帷迦公司具有扩大损失的情形，一审将占用费计算至陈红实际腾退之日并无不当。在一审判决作出后，陈红于2020年9月10日腾退案涉房屋并交付给兴城建公司，帷迦公司在二审中对此予以认可，故本院将占用费计算至2020年9月10日。至于陈红基于疫情主张减免租金，本院认为，合同解除后的房屋占有使用费的性质系出租人在承租人已无权而占有房屋的情况下，出租人基于其占有利益的丧失而主张的损失，该费用应纳入违约责任的范畴进行考量。因合同解除及陈红迟延腾退的行为发生于疫情之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，一审对疫情期间的占用费不予免除并无不当，本院予以维持。三、关于一审认定陈红承担违约责任是否合理的问题。本院认为，首先，对一审认定违约金标准是否恰当。根据案涉合同第14.6条约定，陈红逾期支付租金一日，按照欠付费用总额的3%支付违约金。本案陈红存在欠付租金的行为，应当依约承担违约责任。因帷迦公司主张按照日万分之五的标准要求陈红支付违约金，并不过高，一审予以支持并无不当，本院予以维持。其次，关于一审认定违约金基数是否合理。因合同在2018年10月19日解除，后续帷迦公司主张的应系要求陈红返还其占有利益。因一审已经认定陈红支付该期间占有使用费，故对帷迦公司主张要求陈红基于该占有使用费支付违约金，本院不再支持。一审认定违约金基数不当，本院予以变更。陈红应以2018年10月19日前欠付租金为基数支付违约金。因陈红已付款项足以覆盖案涉合同解除前的租金，故本院不再对帷迦公司主张违约金予以支持。四、关于陈红是否应当支付律师费的问题。根据案涉合同第21.3条，败诉方需承担包括律师费在内的一切费用。虽帷迦公司一审诉求为“判令陈红向帷迦公司支付因本案产生的律师费（暂发生了20000元）”，故其诉求应系包含了一、二审律师费。故陈红应向帷迦公司支付一、二审律师费共计40000元。五、关于帷迦公司是否应当向陈红返还租赁保证金并补偿装修等费用的问题。根据合同第6.3条约定，帷迦公司有权以陈红支付的保证金抵扣其欠付租金。故一审将保证金纳入其已付款项中在2019年应付费用中进行抵扣并无不当，本院予以维持。六、关于帷迦公司是否应当赔偿陈红装修等费用。因二审中陈红认可对可移动设施设备其已经进行搬离，故该部分可移动设施设备不应再由帷迦公司进行赔偿。对帷迦公司是否应当赔偿形成附合的装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中，案涉合同实质系基于陈红违约解除，故对其主张帷迦公司向其进行装修补偿，本院不予支持。综上所述，上诉人陈红的上诉请求部分成立，应予支持；因出现新的事实和证据导致一审认定律师费及占用费均应变更，同时一审认定违约责任不当，亦应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第一、七项“成都帷迦创意文化传播有限公司与陈红签订的《WE+酷窝（少城视井）项目商铺租赁合同》于2018年10月19日解除”、“驳回陈红的全部反诉请求。”；二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第二、四、六项“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司腾退位于成都市青羊区“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方法：截至2020年4月20日的违约金104603.94元；以912014.46元为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止，按每日0.05%计算）”、“驳回成都帷迦创意文化传播有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第三项“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付2019年的房屋租金399930.78元；并支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月42673.64元的标准支付的租金”为“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费共计755542.78元”；四、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2182号民事判决第五项“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付律师费20000元”为“陈红于本判决发生法律效力之日起十日内向成都帷迦创意文化传播有限公司支付律师费40000元”；五、驳回成都帷迦创意文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费12610元，由陈红承担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 王果审 判 员 廖方审 判 员 赵韬二〇二一年八月十二日法官助理 郑帅书 记 员 袁敬