河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初3868号原告：许昌碧玺置业有限公司，住所许昌市东城区学院路81号。法定代表人：齐艾红，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁娜，女，汉族，该公司员工。被告：贺磊，女，1987年4月20日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李丽，河南许之以昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔宇，河南许之以昌律师事务所律师。原告许昌碧玺置业有限公司与被告贺磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许昌碧玺置业有限公司的委托诉讼代理人梁娜，被告贺磊及其委托诉讼代理人李丽、王翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌碧玺置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＸＣＳ2020-005697）并撤销合同备案；2、判令被告梁娜向原告支付违约金227083元；3、本案受理费等由被告承担。事实和理由：被告贺磊与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＸＣＳ2020-005697）及相关附件,购买原告开发的位于许昌市,房屋总价为1513892元。付款方式为“按揭分期付款”,即被告应当于签订《商品房买卖合同》时支付463892元,必须在2019年8月31日前支付购房款（银行按揭款项）1050000元。根据原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定:“逾期超过90日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”合同签订后至2020年1月17日被告共计支付463892元购房款,剩余按揭款项被告拒绝配合办理贷款手续,至今仍未支付。原告向法院提起诉讼。贺磊辩称，被告同意解除合同，不同意承担违约金。原告应返还购房款463892元。原、被告签订的预售合同系格式合同，根据民法典的相关规定，原告存在以下不当行为：1、双方签订合同时间是2020年4月22日，但约定的付款时间节点却分别为2019年5月31日、2019年8月31日，该时间点也是合同附件四上事先打印好的格式条款，明显付款时间的节点不合理，而原告却未作提示告知，加大了被告的付款责任及违约责任，对被告显失公平，根据法律规定，双方签订的合同中关于付款及违约责任的条款对被告应当无效。2、合同虽约定第二笔款即本案的涉案款项1050000元的付款时间为2019年8月31日，但合同明确约定该笔款系银行贷款方式支付，而双方签订合同的时间为2020年4月22日，在双方尚未签订合同的情况下，被告根本无法办理银行贷款，故合同中关于付款时间的约定明显系不合理且无效的，随之约定的违约责任也应当无效。3、合同约定的第一笔款应当于2019年5月31日前支付，但实际上被告从2019年5月24日至2020年1月17日分13次才付清该笔款，付完该笔款后，双方时隔近4个月才签订合同，足以说明合同上关于付款的约定均是格式条款，双方实际并未按格式条款履行付款。4、《买卖合同重要事项告知书》显示银行按揭1050000元应于2020年8月1日前付清，而时间节点明显改变了原合同的约定，同时该告知书上也没有约定未付清的违约责任，故被告不应承担延迟付款的违约责任。现被告家庭出现重大事故，经济困难，根本无力承担剩余房款，被告并非恶意拖欠房款，故被告不同意支付违约金。经审理查明，贺磊为购买许昌碧玺置业有限公司开发的位于许昌市的房屋，自2019年5月24日起至2020年1月17日分13笔陆续支付购房首付款，共计463892元。2020年4月22日，双方补签了合同编号为ＸＣＳ2020-005697的《许昌市商品房买卖合同（预售）》，并办理了备案登记。合同约定买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.64%给出卖人，即463892元，并于2019年5月31日前向贷款机构办理按揭申请手续，买受人必须在2019年8月31日前，付该商品房总价款的69.36%（银行按揭款项）给出卖人，即1050000元。2020年5月3日，许昌碧玺置业有限公司向贺磊出具《买卖合同重要事项告知书》，该告知书载明：购买的商品房总价款为1513892元，在签订《商品房买卖合同》时已付房款463892元；余下房款合计1050000元请根据合同约定按时交纳，银行按揭1050000元须于2020年8月1日前付清。后因被告家中出现变故，未办理银行按揭贷款。原告于2021年8月9日诉至本院。被告在2021年8月18日开庭审理过程中，明确表示同意解除合同。另查明，2020年7月7日，贺磊向原告销售人员转款15090元用于支付该房屋的维修基金，原告于2020年8月22日为其交纳了维修基金。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:XCS2020-005697)，被告贺磊在2021年8月18日庭审中明确表明同意解除合同，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:XCS2020-005697)于2021年8月18日因双方协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因该合同已经办理了合同备案，被告支付了购房首付款463892元并缴纳了房屋的维修基金15090元，在双方签订的合同解除后，被告贺磊应协助原告办理撤销合同备案手续，原告许昌碧玺置业有限公司应返还原告购房首付款463892元，许昌碧玺置业有限公司并非收取维修基金的主体，但具有协助贺磊办理返还维修基金的义务。关于违约金，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系补签，被告未按照合同约定的付款方式支付购房首付款，但原告陆续收取被告支付的购房首付款应视为对《商品房买卖合同》中关于付款方式的变更。但贺磊在2020年5月3日收到《买卖合同重要事项告知书》后，未按照告知书的约定履行支付剩余按揭贷款的付款义务，属违约行为，结合本案实际情况，被告贺磊应当向原告支付违约金（以1050000元为基数，自2020年8月1日起至2021年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。故原告许昌碧玺置业有限公司要求被告贺磊支付违约金（以1050000元为基数，自2020年8月1日起至2021年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）的请求合法，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告许昌碧玺置业有限公司与被告贺磊于2020年4月22日签订的合同编号为XCS2020-005697《商品房买卖合同(预售)》于2021年8月18日解除；二、被告贺磊于本判决生效后十日内协助原告许昌碧玺置业有限公司办理撤销合同备案手续；三、被告贺磊于本判决生效后十日内向原告许昌碧玺置业有限公司支付违约金（以1050000元为基数，自2020年8月1日起至2021年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、原告许昌碧玺置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告贺磊购房款463892元并协助被告贺磊办理维修基金返还手续；五、驳回原告许昌碧玺置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4707元，减半收取2353元，由原告许昌碧玺置业有限公司负担1923元，由被告贺磊负担430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员 陈 攀二〇二一年八月二十三日书记员 刘冠琪