北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9800号上诉人（原审原告）：北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路2号。法定代表人：周克芹，董事长。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬，男，1970年4月25日出生，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司员工，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：许建亚，女，1956年2月25日出生，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：李莉（许建亚之女），1988年6月17日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：成领（许建亚之女婿），1982年2月26日出生，住北京市海淀区。北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司（以下简称天雅公司）与许建亚房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初36257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天雅公司上诉请求：不同意一审判决第五项，同意其余判项，请求撤销一审判决第五项，依法改判驳回许建亚的该项诉讼请求或发回重审。事实和理由：第一，一审判决关于竞拍事项事实认定不清，一审判决对许建亚是否参加了竞拍活动、竞拍与本案租赁合同间的关联性、竞拍款项具体金额及对应商铺、是否实际向天雅公司交付竞拍款等案件核心事实均认定不清；第二，一审判决认定竞拍事项证据不足，许建亚就其向天雅公司支付竞拍款的举证未到达民事诉讼高度盖然性的证明标准；第三，即便存在竞拍款，该款项应视作获取承租权利的一次性支出而区别于一般租赁成本，在许建亚将原承租人淘汰后该笔费用已经一次性用尽，不存在分摊到承租期的问题，天雅公司亦不具有返还义务。针对天雅公司的上诉请求，许建亚辩称，不同意天雅公司的上诉请求，坚持我方上诉请求及事实和理由。许建亚上诉请求：撤销一审判决第三、五、六项，依法改判我方不支付2017年1月16日后的使用费，现同意腾退；天雅公司返还我方全部竞租款150931元、赔偿我方损失7万元、支付违约赔偿金153816元、返还我方未使用期间押金153816元。事实和理由：第一，一审法院事实认定不清，本案系天雅公司单方违约强行闭市，并未提交充分证据证明系政府的要求，其应按合同约定承担违约责任；第二，即便存在取缔市内小商铺市场经营的政令，也不构成不可抗力，天雅公司不存在法定的免责事由，仍应承担单方解除合同的违约责任；第三，我方通过竞拍的方式一次性取得了30年的承租权，且系依据承租面积交纳的款项，现因对方违约导致我方无法继续承租，天雅公司应一次性退还我方竞租款，不应按照使用年限退还。针对许建亚的上诉请求，天雅公司辩称：不同意许建亚的上诉请求，坚持我方上诉请求。在一审审理过程中，承办法官多次向许建亚释明如拒绝搬离将承担相应的法律风险，许建亚仍坚持不搬离，其应承担相应的不利后果，支付我方相应的房屋占有使用费。天雅公司向一审法院起诉请求：1．判令天雅公司与许建亚于2013年8月1日签订的编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》于本判决生效之日解除；2．判令许建亚立即腾空租赁房屋并交还天雅公司；3．要求许建亚支付天雅公司2018年8月1日至许建亚实际腾空并交还案涉房屋之日的综合运营费（以综合运营费4035元／365天=11．05元／天的标准乘以实际占用天数）。许建亚向一审法院提出反诉请求：1．判令双方签订于2013年8月1日签订的编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》于2017年11月16日解除；2．要求退还B07-19房屋竞拍款150931元；3．要求天雅公司支付违反合同的违约赔偿金153816元（195840元-195840/20年×4年-195840/20年/12个月×3．5个月）；4．支付因闭市对我方造成的营业损失181143元；5．支付茶叶损失20000元；6．要求支付装修残值损失22850元；7．要求天雅公司退还市场宣传费和综合运营费6258元；8．要求天雅公司退还未使用租期内的押金（租金）153816元（195840元-195840/20年×4年-195840/20年/12个月×3．5个月）及利息（以153816元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年11月16日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：1．关于双方涉案房间租赁合同签订情况2013年8月1日，天雅公司作为甲方（出租方）与许建亚作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（天雅租字A区B07-19号），约定，乙方承租天雅大厦A区B07-19号房间，合同期限为20年。自2013年8月1日起至2033年7月31日止。乙方应在签订本合同时向甲方缴纳195840元人民币作为押金（押金不计利息），甲方同意以最优惠的价格每年租金为9792元整出租给乙方，每年租金双方同意在乙方向甲方已交纳的押金中分20年按月抵扣。2．关于租金交纳情况双方均认可涉案房屋交纳的押金即为租金性质，许建亚已一次性交纳2013年8月1日至2033年7月31日租金共计195840元，每年由天雅公司从中扣除租金。3．关于综合运营费和市场宣传管理费交纳情况双方均认可综合运营费即物业管理费，由许建亚交纳给天雅公司，许建亚向天雅公司交纳综合运营费和市场宣传管理费，每年交纳8835元，已经交纳至2018年7月31日。其中2017年11月16日至2018年7月31日综合运营费和市场宣传管理费为6258．13元（8835元÷12个月×8．5个月）。4．涉案房间使用情况双方均认可涉案房间于2017年11月16日起无法实际使用。5．涉案房间腾退交接情况经一审法院释明，许建亚至一审判决作出之日未与天雅公司进行腾退交接。对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1．关于涉案房间租赁合同解除情况天雅公司主张因许建亚违反《租赁合同》第三章第18条约定，“乙方必须保证每天10：00-18：00期间正常开门营业……未经甲方同意连续关门停止营业达5日，甲方视乙方自动放弃该房间的使用权，甲方有权收回该房间的使用权”。其公司有权解除合同收回房间，要求以法院判决生效之日确定为解除时间。许建亚认可上述《租赁合同》约定，但不认可解除理由，其主张由于天雅公司向其送达了清场通知，在2017年11月15日正式闭市，因天雅公司单方违约，无法再继续经营，故双方《租赁合同》已于2017年11月16日解除。许建亚就其上述主张提交了2017年10月28日《通知》，显示：“B1层商户现正式通知如下：北京市全市整体对小商品业态的取缔工作已进行了相当长一段时间了。目前整个朝阳区四环以内只有天雅大厦B1层这一家小商品市场还在经营了。2017年10月27日，朝阳区政府给天雅大厦下的命令是，天雅大厦B1层的小商品市场必须在2017年11月15日前清场完毕。……”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2017年10月28日，许建亚还提交了2017年11月3日《通知》，显示：“天雅大厦B1层商户朋友：您好。……最后的结果是维持原通知2017年11月15日前清场完毕的时间不变，维持原通知的相关退场细则不变。希望商户朋友予以理解并按时退场。如有愿望在B1层市场调整完毕之后还想在大厦经营的，可到市场部登记，但条件是您经营的商品不在北京市禁限目录内，且需符合朝阳区政府的相关规定。天雅大厦将完全执行北京市及朝阳区的相关指示精神，2017年11月16日开始，B1层将不再具备经营环境。为了方便您的退场，请在办理退费手续时务必带上合同签约人的身份证复印件、租赁合同、押金收据及一张北京银行卡。……”落款为“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2017年11月3日。天雅公司对上述《通知》真实性认可，证明目的不认可，主张其公司并未要求解除合同，对于长租合同商户，天雅公司出具了两种方案，既可以选择终止合同不再经营，也可以选择B1层改造后继续经营，许建亚等商户不配合天雅公司的升级改造工作，导致改造工作拖延进行了几个月。综合双方意见，一审法院对2017年10月28日《通知》、2017年11月3日《通知》真实性予以采信。2．关于涉案房间无法使用之原因天雅公司主张2017年10月为响应北京市政府“疏解整治促提升”的号召，对天雅大厦B1层的小商品市场进行升级改造，2017年11月15日前需进行清场，故2017年11月16日该涉案房间无法作为经营使用。天雅公司就此提交了《北京城市总体规划》《北京市规划和自然资源委员会关于发布〈建设项目规划使用性质证明和负面清单〉的通知》予以证明。许建亚对上述证据真实性认可，证明目的不认可，主张最初其以为是因为疏解的原因，并积极配合，后来发现是天雅公司为了提高租金，才借着疏解的理由要求腾退，许建亚对该主张未提交证据。综合双方意见，一审法院对上述证据真实性予以采信。3．关于竞租款的情况许建亚主张为了B07-19房间能继续使用到2033年7月31日，按照天雅公司的要求于2010年10月14日以现金的形式缴纳竞拍款150931元，如果不交该竞拍款，就不能再继续经营。许建亚就该主张提交了《竞租会场管理规定及竞租须知》复印件、《确认书》复印件、《B层二期竞租交费通知单》（有原件）。《竞租会场管理规定及竞租须知》显示：“……10．竞租过程中，不准买卖竞租项目，严禁出现合伙串通竞租的行为，一旦发现，将取消其参与资格，天雅大厦收回摊位或房间的经营权同时扣除竞租保证金；竞租后发现有买卖、串通竞租项目的行为，此竞租项目视同无效，天雅大厦收回。11．天雅大厦有权对本次竞租活动的相关细节进行调整。12．竞租成功后，竞租商户须进行现场签字确认。……”落款为天雅大厦及“北京雅宝路天雅服装市场”公章，日期为2010年8月16日。《B层二期签署合同通知单》显示：“B065房间：感谢您参与天雅大厦B层房间竞租活动，同时通过您自身的努力成功的获得了房间的租赁权，具体房间如下：新房间号为：07-19，房间号：B065，竞租人：许建亚，收取差额（元）150931。请您在接到通知后，于2010年10月8日至2010年10月15日下午16：00前及时缴纳相应费用，如逾期天雅大厦将视同您自动放弃，同时天雅大厦将按照竞租活动《承诺书》的相关规定进行处理。”落款为天雅大厦，日期为2010年9月23日。天雅公司否认提出过要求交纳竞拍款，主张未收过竞拍款。对许建亚提交上述证据真实性、关联性、证明目的均不予认可，就上述证据不申请鉴定。综合双方意见，天雅公司虽然对许建亚上述证据真实性不认可，但未提交证据反驳，而许建亚提交的部分证据系原件且上述证据能相互印证，故一审法院对许建亚提交上述证据真实性予以采信。4．关于许建亚主张损失许建亚主张因天雅公司违约，故造成其实际损失。其估算存在营业损失181143元、茶叶损失20000元、装修残值损失22850元。许建亚就上述主张提交了账本、进货单作为证据。天雅公司对上述证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。虽然天雅公司对上述证据真实性不予认可，但未提交相反的证据反驳，故一审法院对上述证据真实性予以采信。诉讼中，经一审法院释明，许建亚不就上述损失申请鉴定。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是双方行为是否构成违约；二是《租赁合同》能否解除及解除时间如何认定；三是双方各自主张的相关费用请求能否得到支持。关于争议焦点一。天雅公司主张许建亚违反《租赁合同》第三章第18条约定连续停业达5日以上，构成违约；许建亚主张天雅公司向其送达清场通知导致无法继续经营，构成违约。对此，根据本案查明情况，可以认定天雅公司向许建亚发送清场通知，虽然该行为不符合合同约定，但系因涉案房间所在的小商品市场受北京市非首都功能疏解政策影响需要进行调整而为之，系不可归责于双方当事人的事由，因此无需就此承担违约责任。许建亚虽主张天雅公司系因涨租金而以疏解整治为由对其进行腾退，但未提交相应证据佐证，故一审法院对许建亚上述主张不予采纳。因此，对于许建亚要求天雅公司因违约应支付赔偿金153816元的请求，没有依据，一审法院不予支持。由于天雅公司的清场行为，导致许建亚较长时间无法在涉案房间中租赁经营，影响合同目的实现，故许建亚连续停业的行为不构成违约。关于争议焦点二。本案中，天雅公司与许建亚均主张对方违约而请求解除双方《租赁合同》，而双方主张的前述解除事由均不成立，一审法院不予采纳。但是，双方当事人均同意解除《租赁合同》，一审法院不持异议，且涉案《租赁合同》确已无法继续履行，故一审法院判定涉案《租赁合同》解除。关于解除时间，由于双方《租赁合同》自2017年11月16日后就未再实际履行，故一审法院确定双方《租赁合同》于2017年11月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，双方《租赁合同》解除后，天雅公司请求许建亚腾退并返还涉案房屋，具有法律依据，一审法院予以支持。关于争议焦点三。本案中，双方《租赁合同》由于不可归责于双方当事人原因解除，因此，合同解除后，应依据法律规定公平合理处理当事人之间的权利义务关系。首先，关于许建亚主张返还竞租款的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。许建亚主张于2010年10月9日根据天雅公司的要求以现金形式支付了150931元的竞租款，以获取B07-19房间的继续承租权。根据一审法院认定的证据，可以证明天雅公司于2010年召开改造后摊位竞租会，许建亚作为B065房屋的承租人在竞租活动中获得了租赁权，新的房屋为B07-19，并需要许建亚于2010年10月8日至2010年10月15日期间交纳150931元的竞租差额款。同时，结合天雅公司发送的竞租交费通知单中所写“如逾期天雅大厦将视同您自动放弃”的内容，以及许建亚最终就B07-19房间签订《租赁合同》的事实，许建亚关于其支付竞租款150931元的主张与其提交证据相印证，形成高度盖然。故一审法院对许建亚向天雅公司支付了竞租款150931元的事实予以认定。由于竞租款实际上是许建亚租赁成本的一部分，应平摊到自2010年起至2033年之间各租赁年份予以折算。因此，在合同解除后，上述竞租款中尚未实际花费的部分103081．5元（150931元÷23年×15年＋150931元÷23年÷12个月×8．5个月），应由天雅公司返还给许建亚。其次，关于许建亚主张返还B07-19房间押金的问题。根据本案查明情况，上述押金实际上是B07-19号房间的租金。许建亚已交纳押金至2033年7月31日，2017年11月16日至2033年7月31日期间押金为153816元（9792元×15年＋9792元÷12个月×8．5个月）。但经一审法院释明，许建亚未进行腾空交接房屋，综合考虑本案纠纷原因、涉案房间实际状况等因素，一审法院根据公平责任，判令天雅公司返还许建亚自2017年11月16日至许建亚实际腾退之日止期间一半的押金。许建亚实际腾退后，天雅公司应当返还其实际腾退之日起至2033年7月31日的租金。关于许建亚要求天雅公司支付利息的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。第三，许建亚交纳综合运营费和市场宣传管理费的问题。由于双方《租赁合同》自2017年11月16日后未再实际履行，许建亚实际缴纳综合运营费和市场宣传管理费至2018年7月31日，虽然在2018年7月31日前仍占有B07-19号房间放置房屋，但并未实际经营，同时考虑合同解除原因，基于公平原则，故一审法院对许建亚关于返还B07-19房间2017年11月16日至2018年7月31日综合运营费和市场宣传费6258元的诉讼请求予以支持。由于双方《租赁合同》已于2017年11月16日解除，对天雅公司要求许建亚支付2018年7月31日之后的综合运营费的请求，没有依据，一审法院不予支持。第四，关于许建亚主张的装修残值损失、营业损失、茶叶损失的问题。就上述损失，许建亚虽提交了相应证据，但上述证据并不足以证明其主张。尽管如此，考虑到本案合同解除后，许建亚作为经营者，确实会存在一定损失，同时考虑双方在涉案合同因不可归责于双方原因不能履行后，均负有防止损失扩大的义务，因此，综合考虑本案情况，基于公平原则，一审法院酌定由天雅公司对许建亚损失补偿20000元。判决：一、确认北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司与许建亚于二〇一三年八月一日签订的编号为天雅租字A区B07-19号《租赁合同》于二〇一七年十一月十六日解除；二、许建亚于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区雅宝路2号天雅大厦A区B07-19号房间腾退，并交付给北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司；三、北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于判决生效之日起七日内返还许建亚押金［二〇一七年十一月十六日至二〇三三年七月三十一日期间押金为153816元-（自二〇一七年十一月十六日起至许建亚实际腾退之日止的押金）／2］；四、北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于判决生效之日起七日内返还许建亚二〇一七年十一月十六日至二〇一八年七月三十一日综合运营费和市场宣传管理费6258元；五、北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还许建亚竞租款103081．5元；六、北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于判决生效之日起七日内支付许建亚损失费20000元；七、驳回北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司其他诉讼请求；八、驳回许建亚其他反诉请求。一审案件受理费4216．8元，由北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担2000元（已交纳）；由许建亚负担2216．8元（已由北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司交纳，许建亚于本判决生效之日起七日内支付北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司）。反诉费5594．55元，由北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担3068．72元（已由许建亚交纳，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司于判决生效之日起七日内支付许建亚）；由许建亚负担2525．83元（已交纳）。本院二审期间，天雅公司未提交新证据，许建亚提交：证据1、新华网2016年12月20日新闻网页截图，欲证明天雅公司在2016年12月就已在悬挂出疏解的横幅通知，但天雅公司在2017年10月才告知我方，刻意隐瞒政策；证据2、2017年5月26日发布的通知，欲证明天雅公司在2017年5月就知道有升级改造，但是其在2017年10月才告知商户，刻意隐瞒政策，同时也证明天雅公司按照平米数收取租金及竞租款；证据3、刘月梅的声明，欲证明刘月梅的缴款情况与其余商户不一致；证据4、天雅公司现场视频，欲证明天雅公司重新开业之后有大量店铺没有出租出去，我方未搬离货物未对其造成损失；证据5、交费通知，欲证明天雅公司一贯让商户用现金缴费。天雅公司发表质证意见：证据1、真实性认可，可以说明天雅公司在2016年就将疏解清点的横幅悬挂了，对方应该对于疏解的政策早有了解；证据2、真实性认可，通知是在2017年5月天雅公司出具的，是希望部分清空以满足政策的疏解要求，但是这个方案并没有通过，所以才在同年11月做了二期的整体疏解；证据3、真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，不符合证人证言的形式；证据4、无法确定拍摄时间，跟本案没有关联性；证据5、没有天雅公司的确认，跟本案没有关联性。另，庭审后许建亚电话告知本院已于2021年8月12日与天雅公司完成腾退交接。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方二审的诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间的争议焦点包括：合同解除的原因以及合同解除法律后果的处理问题。根据在案证据材料，可以确认双方解除合同的原因系天雅公司所发清偿通知所致，但天雅公司发送清偿通知与北京市非首都功能疏解政策有关，一审法院据此认定涉案协议解除系不可归责于双方当事人的事由所致，并结合租赁地点的经营使用情况等本案具体情况，确定涉案合同的解除时间为2017年11月16日，具有相应的事实和法律依据，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，涉案租赁合同解除系因不可归责于双方当事人的事由而解除，故对于合同解除之后，因履行合同所交纳的各项款项的退还及违约责任的承担均应依照公平合理的原则进行处理。在本案中，双方在二审期间所争议的款项包括违约赔偿金、竞租款、押金、各项损失等。关于违约赔偿金，如前所述，本案合同解除系不可归责于双方当事人的事由，故天雅公司无需就合同解除承担违约责任，一审法院对许建亚要求天雅公司给付违约赔偿金的诉求予以驳回处理正确，本院予以维持。关于竞租款，本院认为，一审法院根据本案查明的事实和有关证据，认定许建亚已经交纳了相应的竞租款，并将竞租款作为租赁成本的一部分平摊于各租赁年份之后将合同解除之后的部分予以退还，处理方式合理公平，本院不持异议，并对双方针对竞租款所提上诉主张均不予采纳。关于押金，根据在案证据材料，本案所涉押金实际是涉案房屋的租金，故在合同解除之后，天雅公司应退还许建亚未使用期间的租金，但许建亚亦应及时腾空交接房屋，以减少双方方损失。一审法院综合考虑合同解除原因、涉案房间实际状况、未腾退原因等本案实际情况判令天雅公司返还许建亚自2017年11月16日至许建亚实际腾退之日止期间一半的押金，并在许建亚实际腾退后，返还其实际腾退之日起至2033年7月31日的押金，处理方式合理公平，本院予以维持。二审庭审后，许建亚联系本院，称双方已经对租赁物进行了交接，如其所述属实亦不影响一审判决对于相关诉争内容的处理结果，双方在核算押金返还数额时可依据实际腾退时间进行计算。关于许建亚主张各项经济损失，一审判决综合涉案合同解除的原因，许建亚针对损失的举证情况以及其自身亦负有防止损失扩大的义务等本案实际情况，酌情判决天雅公司赔偿20000元，属合理裁量范围，本院不再予以调整。综上所述，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司、许建亚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7811．35元，由北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担3068．72元（已交纳），由许建亚负担4742．63元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 霞审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇二一年八月十六日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  王 艳