江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3665号上诉人（原审原告）：吕恋生，女，1988年1月14日出生，汉族，住江苏省徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：裴亮，男，1988年4月10日出生，汉族，系裴亮之夫，住江苏省徐州市经济开发区。被上诉人（原审被告）：江苏金久置业有限公司，住所地江苏省徐州市中山南路望景花园D座1-155室。法定代表人：李科学，该公司经理。委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张堃垚，江苏汇君律师事务所实习律师。上诉人吕恋生与被上诉人江苏金久置业有限公司（以下简称金久公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初10591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕恋生上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；3、被上诉人支付上诉人逾期上房违约金产生的利息损失，从上诉人向被上诉人主张之日，即一审案件立案日期2020年11月19日起计算至被上诉人实际承担违约金之日，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、一、二审案件受理费由金久公司承担。事实与理由：一审法院判决认定事实、理解和适用法律错误，应依法支持上诉人的全部诉讼请求。1、一审法院认为2020年5月2日至2020年6月13日期间为12天，违背基本常识；2、一审法院按日万分之一计算违约金，与合同约定、公平原则、民法典规定及大量生效判决的统一裁判标准均不相符；3、一审法院依据被上诉人提供的毫无关联性证据(产生时间及证明内容的期间均在签署买卖合同时间之前)裁判被上诉人不承担2019年9月29日至2020年5月1日期间任何责任，严重违法且显失公平；4、一审法院部分所谓认定的事实与提交的证据及客观事实明显不符，违背基本的常识，上诉人完全由于被上诉人原因导致逾期办证，被上诉人理应承担逾期办证的违约责任。被上诉人金久公司答辩称：一、被上诉人是按照认购书中所载明的地址通知上诉人进行上房，的确与商品房买卖合同中所约定的地址并不相符。对于这一点，被上诉人在一审中已经解释，该责任的确是由被上诉人工作中的一些疏忽所造成的，但是并未对上诉人的权利造成实质性的影响。同时，该房产在购买过程中，是由上诉人吕恋连生和案外人吴贵祥共同签署的认购书，后来吴贵祥退出了房屋的购买。被上诉人对于通知上存在瑕疵的事实是认可的，且一审法院也作出了认定。二、合同约定的违约金系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，该条款并不存在理解上的歧义，因此不应当适用格式条款的解释规则。三、涉案房屋并不存在延期登记的情况，该房屋交付时间是2020年6月13日，根据合同中的约定，因出卖人的原因导致买受人延期办证的，应当承担违约责任。而上诉人的办证时间是2020年的8月19日提交的电子办证手续，并在2020年11月10日实际取得不动产登记证书，该期限在合同约定的办证期限之内，因此被上诉人不应承担相应的违约责任。四、对于上诉人提出的要求撤销格式条款的上诉请求，我们认为不存在可撤销的情形，该补充协议是双方真实意思表示。而且撤销权的行使必须要经过法定的条件，在法定期限之内行使，上诉人该项上诉请求并不在一审的起诉范围之内。五、鉴于被上诉人在履行合同中并不存在故意违约的情形，因此一审法院在处理延期交付房屋责任时酌定承担12天的违约责任，是建立在一审法院充分考虑到该合同履行过程中双方履行的实际情况来进行的衡平处理。吕恋生向一审法院提出诉讼请求：1、判令金久公司支付逾期交房违约金63976.16元（从2019年9月29日计算至2020年6月13日，计算方式：房屋价款823374元×日万分之三×违约天数259天）；2、金久公司承担吕恋生房屋主卧外墙质量维修费3000元；3、承担房屋延期登记违约金823.37元；4、金久公司退还吕恋生房屋差价3716元（0.41平方米）；5、案件受理费、保全费等费用由金久公司承担。一审法院认定事实：吕恋生和案外人吴贵祥与恒华公司签订山湖湾商品房认购书，认购山湖湾6幢1单元802号商品房，吕恋生和吴贵祥在认购书中确认的通讯地址为：鼓楼区风尚米兰24-709室。2019年4月3日，案外人吴贵祥退出与吕恋生合伙购房，仅吕恋生（买受人）与恒华公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，吕恋生在商品房买卖合同中确认的通讯地址是：紫庄镇旗山村3组212号。《商品房买卖合同》主要条款有：买受人购买出卖人开发的山湖湾商品房，预测建筑面积90.83平方米，单价9065元/平方米，总价款823374元。合同第九条约定：商品房交付应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房相关设施设备交付的条件：供、排水配套设施交付时齐全，并与城市公共供、排水管网连接，因市政配套原因造成供、排水设施延误的不视为出卖人违约；用电纳入城市供电网络并正式供电，因市政配套原因造成供电设施延误的不视为出卖人违约；室内燃气管道完成敷设，并与城市燃气管网连接，因市政配套原因造成燃气设施延误的不视为出卖人违约。合同第十一条约定：出卖人应当在2019年9月28日前向买受人交付商品房，交付商品房时应当出示第九条约定的证明文件，否则由此产生的逾期交付责任按照合同第十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定将商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议第六条约定：如出现以下情况，出卖人可据实延期交房，不承担违约责任：（1）异常天气、突发事件等不可抗的因素；（2）政府行为，包括省市党政机关、行政执法部门或其他有关部门及人员履行公务行为影响施工或验收进度的；（3）因政府部门要求适用新的法律、行政法规、政策、命令或因工程遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长的。合同第十三条约定：房屋实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按第4种方式处理。第4种方式为：祥见合同附件十二。合同附件十二约定：商品房交付时，实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意，面积误差比绝对值在±0.5%以内(含本数)的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值大于±0.5%的，按下列公式据实计算面积差房价款：面积差房价款=本合同第六条约定的房屋单价×产权登记建筑面积与合同约定建筑面积的差额。合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权登记证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十五条约定：买卖人保证在本合同中记载的通讯地址、通讯电话均真实有效，根据本合同发出的文件，均应以书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。同日，吕恋生（乙方）与金久公司（丙方）及恒华公司（甲方）签订补充协议，约定：甲方将商品房买卖合同中所约定的权利和义务转让给丙方承继，乙方不得向甲方主张权利。当日，吕恋生支付房款253374元，于2019年4月26日支付剩余房款570000元。2020年10月23日，吕恋生取得房屋全额增值税发票。2019年10月9日，山湖湾项目验收合格，10月23日取得竣工验收备案。2019年10月23日，金久公司对山湖湾业主反映的问题进行回复，内容有：因山湖湾小区位于，小区东侧民房拆迁一直无法进行，门前道路无法修缮，导入小区的市政管网无法接入，需政府协调推进拆迁及道路施工，故无法给予业主准确的上房时间，但积极寻求政府协调相关施工进度。2020年1月6日，恒华公司向徐州市自然资源和规划局铜山分局出具《关于圣地雅格项目建设竣工日期延后的情况说明》，内容有：2008年2月28日取得项目用地，因经营不善破产，铜山法院于2016年2月15日受理，2017年2月28日金久公司取得合作复工建设该项目。复工建设后，因项目周边房屋拆迁影响管网施工及接入，导致项目竣工延期。承诺书同时加盖汉王镇政府、汉王镇马山村村民委员会印章。2020年4月7日，金久公司向吕恋生及山湖湾全体业主发出通知，告知因小区东侧民房无法拆迁，阻碍市政管网无法接入，加之疫情爆发，工人无法进行施工，经各方协调和政府部门督促，燃气公司承诺于2020年4月26日前接通燃气，并于当日正式办理上房手续。如有业主急需装修愿意提前上房，可提前办理上房手续。2020年4月25日，金久公司向山湖湾业主发出房屋交付通知书，告知业主于2020年4月26日至5月1日开始交房。金久公司同时根据吕恋生和吴贵祥签订的商品房认购书确定的通讯地址，通过EMS邮寄了上房通知书，通知2020年5月1日上房，信件于2020年4月26日签收，但吕恋生未予收到。吕恋生知晓上房时间后，于2020年6月13日办理上房手续，并向金久公司反映房屋存在的质量问题。2020年8月19日，吕恋生办理不动产权证书（电子），实测房屋建筑面积为90.42平方米，与合同预测的90.83平方米，少0.41平方米。2020年11月10日，吕恋生取得房屋所有权证书。2020年4月25日，铜山港华燃气有限公司向金久公司出具告知函，内容为：山湖湾小区内部燃气配套，已完工具备通气条件。由于受地铁施工与综合管廊施工影响，外线联通难度较大，经协商相关施工管理部门，市政燃气中压管道已经连通小区内燃气管网。客户上房后，需按报装流程进行开通燃气。一审法院另查明，为控制大气污染，提高空气质量，省市人民政府及相关部门自2017年秋冬季开始至2020年，多次下发大气管控文件，主要文件有：1、2017年9月12日，徐州市政府《关于印发徐州市2017-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案的通知》，管控时间为2017年9月15日至2018年3月31日，管控措施为：当风力达到五级以上、出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，除市政重点工程及应急抢险工程外，对易产生扬尘的建筑施工、拆迁工地一律停止施工。2、2017年11月14日，徐州市政府办公室《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》，管控时间为2017年11月15日至12月31日，管控措施为：对水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产，切断生产用电；管控期间，所有工地不得进行土石方作业。3、2018年1月20日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，要求各设区市政府，立即采取更有力措施，应对大气严重污染形势，明确要求水泥企业全部停产，工地全部停工。2018年1月21日、3月26日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室分别下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》、《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，要求相关部门在原有管控措施基础上，加大管控力度，要求全市所有工地一律停止土石方作业，所有搅拌站（除市政重点工程和抢险工程配套外）一律停止生产，要求督查组重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况。4、2018年10月12日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室印发《徐州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，行动阶段为2018年10月1日至2019年3月31日，对完成整治并通过复产验收的水泥粉磨站，在黄色及以上重污染天气预警期间实施停产；5、2018年11月26日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室《关于继续落实强化管控措施应对大气污染过程的紧急通知》，要求各地继续落实最严格的红色预警级别管控措施，除市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业，钢铁、建材等重点用车企业，暂停物料运输，停止露天拆除、混凝土搅拌作业。6、2019年1月17日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，根据省大气办要求，自1月18日起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及市政府批准的工程外，建筑、市政等各类施工工地一律停止土石方作业，停止露天拆除、混凝土搅拌作业。7、2019年2月20日，徐州市大气污染防治联席会议办公室《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，自2月20日18时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，施工工地的土方开挖、路面开挖和洗刨、土方运输、楼层垃圾清扫作业以及粉碎等机械暂停作业。8、徐州市重污染天气预警管控情况统计及徐州市生态环境局大气环境处电子邮件回复情况邮箱截图，表明2018年下半年到2020年初，红色和橙色预警的时间共计226天。2018年3月份，位于山湖湾小区附近的市政重点工程泉润大道管廊工程开始施工，工程计划于2020年7月份竣工。2018年5月20日，恒华公司与铜山港华燃气公司签订《地产项目燃气工程配套安装建设合同》，约定工程工期60日，自达到施工条件的时间为项目开始施工时间。金久公司于2020年3月18日向港华燃气公司出具承诺书，内容有：因燃气管道辅设与综合管廊工程存在交叉作业，存在安全隐患，经协调燃气管道向北偏移12米，承诺负责管道偏移事宜的处理，承担偏移改造费用15万元。《江苏省新冠××疫情风险等级名单》，江苏省于2020年1月24日全面启动重大突发卫生公共事件一级响应，2020年2月27日降为二级响应，2020年3月3日降为低风险区域。一审法院认为：本案当事人争议的焦点是金久公司逾期向吕恋生交付商品房是否存在免责事由。本案当事人签订的《商品房买卖合同》第十条约定，因市政配套原因造成燃气设施延误的不视为出卖人违约。金久公司于2018年5月20日就与港华燃气公司签订了燃气工程配套安装建设合同，并交纳了相关费用，施工期限60日，因燃气设施的施工受市政重点工程泉润公园环湖路工程、管廊工程建设的影响，以及因市政工程地铁一号线的建设，山湖湾小区东侧的民房一直未能拆迁，造成燃气管道延期和改道施工，致使燃气管道延期至2020年4月25日才接入小区，而山湖湾项目已于2019年10月9日验收合格，10月23日取得了竣工验收备案，金久公司亦于2019年10月23日、2020年4月7日以书面形式告知了小区全体业主，金久公司也于燃气管道接入小区的当日，通知山湖湾业主于次日交房。因此，山湖湾小区受市政燃气设施建设的影响延误接入，导致金久公司延期交付房屋，符合《商品房买卖合同》第十条的约定，不应视为金久公司违约。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议第六条约定了出卖人延期交房不承担违约责任的三种情形，一是异常天气、突发事件等不可抗的因素；二是政府行为，包括省市党政机关、行政执法部门或其他有关部门及人员履行公务行为影响施工或验收进度的；三是因政府部门要求适用新的法律、行政法规、政策、命令或因工程遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长的。省市人民政府为控制大气污染，提高空气质量，自2017年秋冬季开始，每年秋冬季节多次采取大气管控措施，每当出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，除市政重点工程及应急抢险工程外，对易产生扬尘的建筑施工、水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施的停产措施。省市人民政府的大气污染管控措施，属于《商品房买卖合同》附件十二补充协议第六条约定的情形。这些措施的实施，一方面使得作为建筑施工企业的金久公司不得不停工停产，不能按施工计划完成工程进度，造成工期延误；另一方面会影响金久公司上游材料供应商的生产，造成建筑材料供应困难，导致工期的延误。同时，省市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是金久公司不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为。再之，2020年初突发的新冠疫情，江苏省启动了重大突发卫生公共事件一级响应和二级响应，直接影响到山湖湾小区的建设和上房时间，这亦是金久公司不能预见、不能避免、不能克服的突发事件。综上，金久公司延期至2020年5月1日向小区业主交房不应视为违约。吕恋生在商品房认购书和商品房买卖合同中确认的通讯地址不同，而双方签订的商品房买卖合同第二十五条明确约定，以商品房买卖合同确认的地址作为文书的送达地址，但金久公司未按商品房买卖合同中确认的通讯地址向吕恋生邮寄上房通知书，导致吕恋生延期至2020年6月13日上房，故金久公司应当承担2020年5月2日至2020年6月13日期间的逾期上房违约金988元（总价款823374元×日万分之一×12天）。一审法院确认金久公司于2020年6月13日向吕恋生交付房屋，吕恋生于2020年8月19日、11月10日分别办理了不动产权证书（电子）和纸质不动产权证书，根据商品房买卖合同第二十条约定，金久公司不应当承担为吕恋生办理房屋不动产权登记证书的违约责任。同时，吕恋生亦没有证据证明其办理房屋所有权证书时，金久公司存在不履行协助的义务。关于吕恋生要求金久公司支付房屋维修费用和房屋建筑面积差价问题，双方已自行解决完毕，本案不再涉理。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏金久置业有限公司于判决生效后十日内支付吕恋生逾期上房违约金988元；二、驳回吕恋生其他诉讼请求。案件受理费1588元，减半收取794元，诉讼保全费用720元，合计1514元，吕恋生负担1314元，江苏金久置业有限公司负担200元。二审中，上诉人吕恋生提交光盘一张，第一段证明开发商是2020年10月30日才让上诉人领取发票、办证的材料等。第二段证明一审结束后，物业才通知上诉人去领取全额发票。第三段证明山湖湾小区上房后，上诉人一直催促被上诉人交付办证的材料，但被上诉人一直未予配合，后来通过拨打12××3电话投诉，被上诉人才于2020年10月30日向上诉人交付发票、办证的材料等，证明被上诉人的行为影响了上诉人的办证时间。被上诉人金久公司质证称，对于录音1、2，均是与开发商物业之间一种对话，录音3是热线办事员的对话，对于上诉人与上述人员之间的沟通与联络，与被上诉人无关，也不能代表被上诉人的意思表示。上诉人对一审判决中所查明的基本事实并无异议，而且上述谈话录音与本案的关联性不大，即便上述情况存在，也不影响一审法院的判决结果。因此，对于三份证据的证据三性均不予认可。对于业主群和6号楼中户群的聊天记录，不符合证据的法定形式，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。其他质证意见同对录音1、2、3的质证意见。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于金久公司是否存在逾期交房的情形。上诉人吕恋生与被上诉人金久公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。双方合同约定，交房时间为2019年9月28日前，而吕恋生实际上房日期为2020年6月13日，此时需要判断金久公司是否存在逾期上房的免责事由。首先，双方合同第十条约定，因市政配套原因造成燃气设施延误的不视为出卖人违约。本案中，涉案小区确实存在受市政燃气设施建设的影响延误接入，导致延期交付房屋的情形，不应视为金久公司违约；其次，本案存在因大气管控导致工期延误之情形，亦存在因新冠疫情影响涉案小区建设和上房之情形，故一审法院认定金久公司延期至2020年5月1日向小区业主交房不应视为违约并无不当，本院予以确认。由于金久公司工作失误，未能按商品房买卖合同中确认的通讯地址向吕恋生邮寄上房通知书，导致吕恋生直至2020年6月13日才上房，金久公司应当向吕恋生承担从2020年5月2日至2020年6月13日期间的逾期上房违约金。由于双方合同第十二条明确约定：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定将商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。故金久公司应当向吕恋生支付逾期上房违约金3541元（房屋总价款823374元*日万分之一*43天）。关于逾期上房违约金的计算标准问题，由于双方合同第十二条已经明确约定，应视为双方协商一致结果，故本院对于吕恋生所提出的格式条款主张不予支持，一审法院对于逾期上房违约金天数计算错误，本院予以纠正。二、关于金久公司是否应当支付逾期办证违约金问题。根据双方合同第二十条约定，在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权登记证书，应视为符合合同约定。涉案房屋交付日期为2020年6月13日，且已于2020年8月19日办理电子不动产权证书，吕恋生亦于2020年11月10日取得房屋所有权证书，符合双方合同所约定的办证期间，不应认定为逾期办证。吕恋生在二审中提供的证据不能证明因金久公司原因导致其延期办证，故一审法院对于吕恋生所主张的延期办证违约金不予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人吕恋生的上诉理由和请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决事实认定不清，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初10591号民事判决；二、江苏金久置业有限公司于判决生效后十日内支付吕恋生逾期上房违约金3541元；二、驳回吕恋生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1588元，减半收取794元，诉讼保全费用720元，合计1514元，由吕恋生负担1000元，江苏金久置业有限公司负担514元；二审案件受理费1588元，由吕恋生负担1000元，由江苏金久置业有限公司负担588元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年八月二日书记员  侯梦池