广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终2387号上诉人（原审被告）：何时，男，1970年7月16日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。被上诉人（原审原告）：曾勇，男，1974年9月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：覃杏华，广西桂柳律师事务所律师。上诉人何时因与被上诉人曾勇租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2021）桂0206民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。何时上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持何时的诉讼请求；二、由曾勇承担本案诉讼费用。事实和理由：本案现有证据表明，双方签订的《门面租赁合同》，文字上载明该合同系双方于2020年1月18日签订，客观上，在履约时间上包含了何时要对已经接手的房屋进行供电、供水、排水等方面进行维修，特别是对房屋下水道堵塞进行疏通维修的宽限期。该文字合同实际上是双方于同月的6日签订，何时根据口头商定的合同内容，已经于同日给付了门面押金4000元，另先行给付了半个月的房租2000元。同月13日，何时又给付了房屋月租的一半即2000元；何时在给付房租的同时，很明确的要求曾勇尽快提供房屋的房产证。因此，以2020年1月18日为文字合同的时间节点，何时履行合同约定，即给付了门面押金4000元及一个月的房租4000元。根据书面约定及同月13日的口头约定，曾勇答应在此后的几天内给出，说明曾勇已经对何时的要约予以承诺，应当在此后的数日内将租赁房屋的房产证复印件给何时，以便何时办理营业证照。具体时段上，曾勇至迟应当在收取第二月房屋租金之前即2020年2月18日之前提交房屋的房产证给何时。倘若，何时在2月18日之前得到房产证后仍拒付房屋租金，则属于违反合同约定的义务的情形。事实上，曾勇没有履行该合同义务。另一方面，何时与曾勇签订了门面租赁合同，对双方而言，都明确知道何时租赁该房屋就是用于经营活动，必须有房屋租赁合同及房产证方能办理相关证照。通常情况，类似的门面租赁合同，合同双方不论在口头上或书面达成一致，房屋出租方均应当即时提交房产证的复印件给何时，这就是一种惯例。曾勇不能提供房产证的情形，也就意味着何时订立的合同目的根本上不能实现。何时自2020年2月18日之后拒付房屋租金的事实客观存在，这是何时行使不安抗辩权的举措。首先，自何时与曾勇口头商谈租赁房屋用于经营活动开始，在曾勇的同意下，就已经投入资金对房屋的供电、供水、排水系统进行了检修，并根据经营活动的需要，进行了必要的改造，在合同签约时，已经花费资金近十万元。其次，何时在租赁房的投资数额，即便何时存在违约情形，何时在该房屋内的投资价值，足以弥补曾勇数月的租金损失；再次，何时的各种举动，都表明何时要在租赁房屋内开展经营活动。客观上，从双方口头协议到签订文字合同再到2月18日前，不论如何提醒，如何催促，曾勇就是置之不理，拒不提供房屋复印件，致使何时迟迟不能办理相关证照，预期的营业收入根本就无法实现。为了避免遭受更大的损失，何时基于无奈，行使了不安抗辩权。此后，本案的合同处于暂时中止履行状态。2月18日以后，何时为了妥善处理合同履行问题，请求曾勇尽快提供房屋复印件，并承诺履行租金给付义务。但遗憾的是曾勇一意孤行，纠纷至今未能解决。曾勇通过诉讼，请求解除合同，原判支持了曾勇的诉讼请求，但并未对何时造成的损失予以考虑。柳江区人民法院（2021）桂0206民初472号民事判决书，有何时遭受经济损失的记载。一审判决对于本案的法律事实的认定中，没有区分本案要约的形成，合同生效以及合同的履行的各种细节，过度以“合同中并未约定曾勇在签订合同后有义务先交付房产证复印件给何时，用于办理营业执照等相关条款内容，且何时也未提供相关证据证实双方事后进行了补充约定。”且无视双方于1月13日的口头约定。认定事实不清，适用法律错误，判决不当。曾勇于2021年1月14日在柳江区人民法院提起诉讼，请求解除合同并请求判决何时给付租金。何时在不知情的情形下，在同一法院提起诉讼，请求解除合同并请求判决曾勇赔偿何时的经济损失。由于两案的法律事实认定存在关联性，判决结果也有一定的牵连，因而，请求二审将本案与柳州市柳江区人民法院（2021）桂0206民初472号民事判决的上诉案一并发回重审。曾勇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。曾勇向一审法院起诉请求：一、判决解除曾勇与何时签订的门面租赁合同；二、判令何时给付曾勇房屋租金50000元（租金从2020年2月18日开始计算至2021年3月18日共计13个月）。一审法院认定事实：2020年1月18日，曾勇与何时签订《门面租赁合同》，约定曾勇将其所有的柳江区基隆开发区富鑫市场16号1楼门面至4楼房屋，出租给何时用于合法经营。双方约定租赁期限为5年，租期从2020年1月18日至2025年1月18日；门面押金4000元，门面租金每月4000元。何时须在每月18日前付清当月门面租金及上月产生的水电费用。每月垃圾费由何时自行缴纳。如何时不按时缴纳所有费用，曾勇有权终止合同并收回门面，押金作为违约金赔偿给曾勇。双方还对违约责任等其他相关内容进行了约定。由于疫情原因，何时曾要求减少租金或者延时交纳租金，并要求曾勇提供房产证复印件去办理营业执照，曾勇则要求何时按合同约定先交纳租金，然后才提供房产证复印件，双方各抒己见，未达成协议。此后，双方发生矛盾，何时未按合同约定缴纳租金，曾勇也未提供房产证复印件给何时。曾勇遂于2021年1月14日向法院提起诉讼，请求依法支持其上述诉讼请求。另查明，在曾勇与何时签订《门面租赁合同》之前，双方就案涉房屋的租赁已达成了口头协议，即月租金4000元，押金4000元。2019年12月底，曾勇将案涉房屋交付给何时管理使用至今。2020年1月6日，何时给付曾勇租金4000元和押金2000元，同年1月13日何时补交押金2000元。双方在庭审中均一致同意将何时在租期内疏通下水道自行支付维修费用2000元用于抵扣租金。一审法院认为，曾勇与何时于2020年1月18日签订案涉《门面租赁合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。在案涉《门面租赁合同》签订前，曾勇已将案涉房屋交付给何时使用至今，何时应按合同约定期限按月支付租金，何时仅支付了第一个月的租金4000元，后以曾勇未向其提供案涉房屋的房产证复印件用于办理营业执照为由，一直拒付租金至今。根据双方签订的案涉《门面租赁合同》约定内容，合同中并未约定曾勇在签订合同后有义务先交付房产证复印件给何时，用于办理营业执照等相关条款内容，且何时也未提供相关证据证实双方事后进行了补充约定，现何时以此为由拒付租金，提出先履行抗辩权的辩解理由，因合同没有约定，且曾勇不予认可，不予采信。综上，因何时未按合同约定按期支付租金，属违约行为，故曾勇提出要求解除双方签订的《门面租赁合同》，法院依法予以支持。关于尚欠租金的计算：从2020年2月18日开始至2021年3月18日共计13个月应付租金为52000元（4000元／月×13个月），且双方在庭审中均同意将何时支付的维修费2000元用于抵扣租金，故还尚欠租金50000元（52000元-2000元）。因此，对曾勇提出要求何时支付从2020年2月18日起至2021年3月18日期间尚欠租金50000元的诉请，一审法院依法予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除曾勇与何时于2020年1月18日签订的《门面租赁合同》；二、何时于本案判决生效之日起七日内向曾勇支付从2020年2月18日起至2021年3月18日期间尚欠房屋租金50000元。一审案件受理费900元（曾勇已预交450元），减半收取计450元，由何时负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审查明的事实属实。另查明，何时承租房屋后改建了一间汗蒸房。何时以曾勇没有提供不动产权证复印件用于办理营业执照为由，向一审法院另案起诉请求：一、解除双方签订的《门面租赁合同》；二、判决曾勇向何时赔偿经济损失322989.33元（装修、设备费99789.33元，可得利益损失223200元）。一审法院作出（2021）桂0206民初472号民事判决：一、解除曾勇、何时签订的《门面租赁合同》；二、驳回何时的其他诉讼请求。何时不服，上诉至本院。本院已经在本案中酌情减免了何时一半的租金以补偿何时的部分经济损失，故作出（2021）桂02民终2386号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款和第二款、第五百九十二条第一款、第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，曾勇、何时签订了《门面租赁合同》，该合同有效，双方既要按照合同的约定履行义务，还要遵循诚实信用原则以符合实现合同目的方式履行必要的协助义务。曾勇已经把房屋交付给何时使用，何时应当按照合同约定的时间和金额支付租金。何时没有按照约定支付租金，构成违约。同时，何时承租房屋用于经营，必须办理营业执照才能合规经营。曾勇应当及时提供不动产权证复印件给何时办理营业执照，此为法律规定合同当事人负担的协助义务。曾勇拒绝提供不动产权证复印件给何时办理营业执照，有违诚实信用原则，应当承担相应的责任。支付租金和协助办理营业执照不是互为对价关系的义务，当事人不能以相对人不履行义务为由拒绝履行合同义务。曾勇、何时都违反了合同，应当各自承担相应的责任。双方当事人都主张解除租赁合同，本院维持一审关于解除租赁合同的判决。由于何时不能办理营业执照，不能合规经营，提前解除合同后何时确实会有改建、装修等经济损失，曾勇、何时对此都负有责任。本院酌情判决何时向曾勇支付一半的租金，以补偿何时的部分经济损失，平衡双方当事人的利益。据此，何时应向曾勇支付2020年2月18日至2021年3月18日的租金总额为26000元（4000元×13个月÷2）。双方当事人在诉讼中一致同意把何时支付疏通下水道的2000元费用用于抵付租金，故何时应当向曾勇实际支付的租金应为24000元（26000元-2000元）。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款和第二款、第五百九十二条第一款、第七百零三条的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2021）桂0206民初390号民事判决第一项；二、变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2021）桂0206民初390号民事判决第二项为何时于本案判决生效之日起七日内向曾勇支付从2020年2月18日起至2021年3月18日期间房屋租金24000元；三、驳回曾勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，减半收取450元（曾勇已预交），由何时负担216元，由曾勇负担234元。二审案件受理费900元（何时已预交），由何时负担432元，由曾勇负担468元。本判决为终审判决。审判长 江 桢审判员 杨显强审判员 黄继湘二〇二一年八月十三日书记员 陈梦圆