北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11679号上诉人（原审原告）：李香，女，1982年8月2日出生，汉族，北京七彩阳光宾馆有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：起跑互联科技（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈永兴，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏，男，起跑互联科技（北京）有限公司职员。上诉人李香因与上诉人起跑互联科技（北京）有限公司（下称起跑互联公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李香上诉请求：撤销一审判决，依法改判起跑互联公司给付我装饰装修补偿款1846871.93元。事实与理由：一、一审法院应依法采纳北京中恒正源资产评估有限责任公司（下称评估公司）出具的关于北京市丰台区南苑槐房南路316号院A-1号楼2层部分区域（下称涉案房屋）的残值评估价作为我装饰装修损失的依据。1.双方在庭审时均明确表示以评估价格作为确定施工价格的依据。2.鉴定程序合法，评估结果依法应予采纳。二、一审法院适用公平原则有违当事人的真实意思表示，对装饰装修的评估时点认定错误，对折旧率适用错误。1.资产评估结果对双方都有诉讼风险，双方既然选择评估，就意味着愿意承担风险。2.从合同解除的后果来看，根据法院判决，我在腾退涉案房屋前须一直按照合同约定的租金向起跑互联公司交纳房屋租金，起跑互联公司的租赁收入未受任何影响。本案即便按照评估残值对我进行赔偿，我的损失依然存在，包括投资损失、人员工资、水电费和物业费以及行政罚款，我还承担了腾退房屋前的装饰装修和家具家电的贬损价值，投资本金已无法完全追回。3.装饰装修使用的时间为3年，因此评估公司认定重置成新率为59%，即使一审法院未采纳评估结果，也应适用该重置成新率计算残值。针对李香的上诉，起跑互联公司辩称：不同意李香的上诉请求和理由。前后两次评估内容十分混乱，我公司不应赔偿李香的装饰装修损失，我公司没有违约行为。生效法院判决认定我公司没有违约行为。起跑互联公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李香的全部诉讼请求。一、评估公司严重违反职业操守，故意作出严重高于实际施工价格的评估结论，《评估报告》内容混乱，导致本案查明事实不清。1.评估公司提供的报告正本没有附“评估明细”，每次都需要向我单独索取，而所谓“明细”，都是未经装订的散页，极不严肃。2.评估公司故意使用工程预算价格评估对象，不能真实反映工程价格。评估报告结论不能使用的责任应由评估公司承担，评估费不应由我公司承担。3.评估公司提供的“评估明细”内容也混乱不堪。首先，本案室内装修是自然人施工主体，不能收取“规费”，涉案装饰工程没有正式发票，评估公司把税费、社保都计算在评估价格，属常识性错误。其次，本案评估报告中大量将李香提交的施工合同中原本包工包料项目拆分，使价格虚高。二、评估报告不能使用的情况下，法院不能依据李香的自述价格来作为定案依据，李香所谓的支付260万元工程款的支付凭证在一审中也未质证，不能作为定案证据。三、我公司不存在违约行为，一审判决适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行判决，而不应适用《中华人民共和国合同法》的规定予以判决。针对起跑互联公司的上诉，李香辩称：不同意起跑互联公司的上诉请求和理由。一审法院查明事实是正确的，但是判决依据有误。一审法院没有说评估报告不能使用，一审法院也在判决认定中予以说明，两次评估报告都可以证明。一审法院最终适用公平原则，起跑互联公司不认可我主张的260万元的装修价格，所以才有的评估程序，之所以存在评估价格高于我实际支出，是因为我私下找的施工队，材料价格都是低于市场价格，评估的结论是以市场公平的原则来做的评估。如果采用260万元的价格，重置成新率应适用59%，一审法院既没有采纳260万元，也没有采用59%，是参考使用期限予以酌定的，是按照残值的70%酌定的，我认为这是不公平的。现在整个涉案房屋都已经交由起跑互联公司使用，即使按照180万元赔偿，我的损失也是非常巨大的，我的装修期就是半年，所以折旧率对我来说是不公平的。既然双方都同意按照评估来计算，希望二审法院查明事实予以改判。生效法院判决没有认定起跑互联公司不存在违约行为。李香向一审法院起诉请求：判令起跑互联公司赔偿我装饰装修损失1994407.63元。一审查明事实：2016年12月25日，起跑互联公司（甲方）与李香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1218.29平米；租期7年，自2016年12月25日起至2023年9月7日止；并对租金及其他费用的承担进行了约定。之后，起跑互联公司交付了涉案房屋，李香以此作为公寓用房对外租赁。2019年1月11日，起跑互联公司向法院起诉，要求解除与李香签订的《房屋租赁合同》，并要求李香腾退租赁场地、支付租金、物业费等，法院于2019年7月29日以（2019）京0106民初4900号民事判决认定：起跑互联公司未及时向李香提供涉案房屋用于经营的各种手续构成违约，李香未按照合同约定向起跑互联公司支付各种费用亦构成违约，判决：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.李香将涉案房屋腾退交给起跑互联公司；3.李香给付起跑互联公司房屋租金、使用费及物业费等。后李香不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年12月18日以（2019）京02民终12088号民事判决认定：李香提供的证据不足以证明起跑互联公司拒绝向李香提供房屋手续用于李香办理经营手续，李香以此为由主张行使后履行抗辩权，依据不足；李香欠付租金构成违约，判决：驳回上诉，维持原判。2017年1月8日，李香与何玉龙签订《酒店公寓装饰装修工程施工合同协议》，李香将涉案房屋交由何玉龙进行装修，预计工程款为260万元（不包括家具和家电）。李香出具何玉龙于2019年6月21日写《收条》一张及李香、林谷勇银行账户流水，用以证明李香已支付何玉龙装修工程款260万元。经李香申请法院委托评估公司对涉案房屋装饰装修的残值进行评估，该公司于2020年7月17日出具[2020]第1034号资产评估报告，结论为：涉案房屋装饰装修在评估时点2020年7月1日的价值为1994407.63元。李香支付评估费2万元。李香对该报告表示认可，起跑互联公司对该报告不认可，并申请评估人出庭接受质询。后起跑互联公司申请对涉案房屋的装饰装修工程在2017年1月15日的装修造价及2020年7月20日的残值进行重新评估，评估公司于2021年4月6日出具[2021]第1034号资产评估报告，结论为：涉案房屋装饰装修在评估时点2017年1月的评估价值为3130291.4元、在2020年7月20日的评估价值为1846871.93元。起跑互联公司支付评估费2万元。李香对该报告表示认可，起跑互联公司对该报告不认可，主张各项费用明显偏高，且2017年1月评估价值高于李香施工时的价值（260万元），不同意将该报告作为证据使用。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。起跑互联公司与李香签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》经法院及北京市第二中级人民法院生效判决已经解除，李香已于2020年7月20日将租赁场地连同装饰装修附属物一并返还给了起跑互联公司。双方在合同中并未就提前解除合同时租赁场地的装饰装修及附属物的归属及价值进行约定，按照租赁合同履行的一般规则，承租人经出租人同意对租赁物进行添附的，在租赁期间内承租人有权使用该添附，租赁合同到期后，该添附归出租人所有。现因提前解除合同上述装饰装修及附属物已与租赁场地一并交付起跑互联公司，起跑互联公司应当对李香进行折价补偿。经李香和起跑互联公司分别申请，法院委托评估公司对案涉装饰装修及附属物进行两次评估，两份评估报告均真实有效，可以作为证据使用；但因李香和起跑互联公司分别申请时，均没有对具体装饰装修的施工方式进行限定，故评估公司按照该公司的操作规程出具了评估报告；该评估金额与李香在2017年1月进行装修实际支出存在差额。鉴于按照评估报告案涉装饰装修及附属物在评估时点2017年1月的评估价值为3130291.4元，而李香自述在2017年1月进行装修的支出为260万元，从公平角度考虑，对涉案房屋在2017年1月进行装修的价值法院采用较低的数额。涉案房屋于2017年1月进行装饰装修，装修各项费用为260万元，装修完成后李香使用涉案房屋至2020年7月20日，合同租赁期限为自2016年12月25日起至2023年9月7日，法院参考上述情节确定起跑互联公司应当给付李香的补偿数额。据此，一审法院于2021年6月2日判决：一、起跑互联科技（北京）有限公司于判决生效后七日内给付李香装饰装修补偿款128.84万元；二、驳回李香的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，生效法院判决认定《房屋租赁合同》及《补充协议》系因承租人李香欠付租金，单方违约导致合同提前解除，故据此判决解除双方签订的上述合同及李香腾退涉案房屋。此后，经法院强制执行程序，李香将涉案房屋交还起跑互联公司。现李香仍以起跑互联公司存在违约行为为由要求起跑互联公司赔偿其装饰装修损失，与法律规定明显不符，本院不予支持。但考虑到起跑互联公司已实际收回涉案房屋，对房屋予以利用并再行出租，故起跑互联公司应对李香在房屋利用价值内予以适当补偿。一审法院仅考量李香实际承租涉案房屋期限酌定装饰装修补偿款数额，法律依据不当，本院予以改判。本院参考上述合同提前解除的违约责任、李香实际支出的装饰装修费用、合同约定租赁年限、合同已实际履行期限等因素，酌情判决起跑互联公司向李香支付装饰装修补偿款40万元。李香上诉要求起跑互联公司按照评估公司评估结果1846871.93元予以补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李香的上诉请求不能成立，应予驳回。起跑互联公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13232号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13232号民事判决第一项为：起跑互联科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付李香装饰装修补偿款40万元；三、驳回李香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费4万元，由李香负担2万元（已交纳），由起跑互联科技（北京）有限公司负担2万元（已交纳）。一审案件受理费22750元，由李香负担18187元（已交纳），由起跑互联科技（北京）有限公司负担4563元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费25781元，由李香负担20691元（已交纳9385元，余款于本判决生效后7日内交纳），由起跑互联科技（北京）有限公司负担5090元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年八月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪