西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初9963号原告：西安和信美地物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：解秀焕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴继华，男，1963年4月3日出生，汉族，该公司业务经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李萍，女，1970年8月3日出生，汉族，该公司客服部经理，住西安市莲湖区。被告：申婷，女，1976年2月6日出生，汉族，西安市莲湖区住房和城市建设局会计，住西安市莲湖区。被告：张涛，男，1976年4月7日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。原告西安和信美地物业管理有限公司（以下简称和信美地物业）诉被告申婷、张涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安和信美地物业管理有限公司委托诉讼代理人李萍、吴继华，被告申婷、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和信美地物业向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付所欠物业费13996.5元、电梯运行费3031.5元、公共照明费1032元、垃圾费774元，共计18834元；2、判令被告向原告支付违约金18834元；上述两项请求合计37668元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2009年6月9日签订了《物业管理服务合同》，合同第十五条约定：物业服务费按照被告拥有的建筑面积缴纳，标准为1.2元/平方米，电梯运行维修费为0.35元/平方米，公共照明费费8元/户/月。其他代收代缴费用均按政府规定标准收取。第三十一条约定：甲方违反合同，不按照《物业管理服务合同》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交纳违约金。至今被告已拖欠费用11年，经原告多次催收、协商，被告仍未交纳相关费用，截止2021年5月31日，被告已拖欠费用共计18834元，违约金已达154541元。原告出于善意按照本金数额向被告主张违约金18834元，请求法院依法裁判。 申婷、张涛辩称，2007年11月30日，原告签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。2009年4月15日，原告通知被告收房并要求交纳大修基金、契税及物业费，否则不给钥匙、不给办理入住手续，被告无奈于2009年6月9日收房入户手续，向原告缴纳了大修基金、契税等18025元，并缴纳了2009年4月15日至2009年7月15日的物业费。收房后，被告发现楼层由合同约定的28层变成29层，违法加盖一层，并且没有房屋竣工验收备案表等法定手续，之后原告又缴纳了2009年7月15日至2010年7月15日的物业费。2010年11月离合同约定房产证发放日期已经过去8个月，供暖季即将开始，原告的法定代表人程珂要求被告缴纳物业费，否则不供暖。经与程珂商议提出两个方案，一是当时缴纳物业费七折优惠，二是等房产证办理下来物业费从开发商应付的违约金中扣除，多退少补，双方一致达成第二种方案，被告当时就只缴纳了供暖费。2011年7月份，原告通知所有业主在物业处填写信息，并在空白表上签字，声称马上要开始办理房产证，此时又向被告提出缴纳物业费，否则不给办理房产证。被告认为以前已经达成协议应按约定执行，很多业主也质疑此行为的真实性，均不愿意签字，但物业公司信誓旦旦说没有问题，但至今已经过去13年，该楼盘因违法加盖，占红线等问题，房产证无法办理。原告作为小区的物业管理单位，小区管理混乱，内墙地板多处脱落破损、卫生不合格、小区安保不到位、电动车随意上电梯上楼、在楼道充电，无人过问及制止，如果发生火灾后果不堪设想。原告未经业主同意，私自占用业主公共空间，包括大厅、电梯等位置、设立蜂巢快递货柜、农夫山泉售卖柜，电动车充电柜，电梯内外纸质及电子广告等，谋取私利，未在小区公告栏进行收益及支出公示，根据《中华人民共和国民法典》282条规定，上述收益属于全体业主。2018年4月9日，开发商陕西鑫诺房地产开发有限公司（以下简称鑫诺公司）在小区公告，与原告的前期物业管理合同到期，不再续签，另行委托聘请陕西盛景企业管理有限公司（以下简称盛景公司）为新的物业管理公司，原告合同已过期，不能继续收取物业费费用，根据以上事实和理由答辩如下，1、原、被告在2010年11月就物业管理费的支付方式达成一致，即等房产证办理下来清算所欠物业费，原告出尔反尔违反当时双方约定。2、原告没有违约行为，不应承担违约责任。3、自2011年7月之后原告没有向其催缴过物业费，现主张已超过三年的诉讼时效保护期，不应支持。4、原告的物业管理合同已经到期，继续向业主收费的行为不应支持。5、原告擅自利用物业共有部位、公共设施设备经营，所得收益应归全体业主共有，未经全体业主同意，无权使用该收益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，经审查,查明事实如下：2008年6月10日，原告与鑫诺公司签订《前期物业服务合同》，由原告为位于本市XX路XX号柠檬宫舍提供前期物业服务，合同期限自2009年3月31日至2014年2月28日止，合同期内如业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2013年，原告与鑫诺公司签订《前期物业服务合同》，约定继续由原告为柠檬宫舍提供前期物业服务，合同期限自2013年4月1日至2018年3月31日，合同期内如业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定前期物业管理服务包括物业共用部位；共用设施的维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按建筑面积高层每月每平方米1.2元，车辆停放服务费每月每个150元。合同约定物业公司应按照约定服务内容和质量标准提供服务，否则按照当月物业服务费的1%支付违约金。业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，应按日3‰的标准向物业公司支付违约金。2009年6月9日，原告向被告提供《柠檬.宫舍业主签约文件》，其中业主档案显示：户主申婷、张涛，房号10811，面积90.4㎡。《物业管理服务合同》显示：甲方（业主）申婷、张涛，乙方和信美地物业，约定委托服务内容为：物业共用部位、共用设施、设备的维修、维护、运行和管理。公共环境卫生、绿化的维护和管理；公共秩序、交通及车辆停放秩序的维护与管理；电梯的运行和日常维护和管理；物业装饰装修的管理服务；消防管理服务维护；物业档案资料管理；物业区域内水、电、暖、城市生活垃圾处理费的代收代缴；其他特约有偿服务；组织开展社区文化娱乐活动。物业服务期限约定：自签订之日起至本区业主委员会依法成立备案，并选聘委托的新的物业管理服务企业签订物业服务合同生效时止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/平方米/月；电梯运行、维护（建筑面积）：0.35元/平方米/月，公共照明费：8元/户.月，交通工具停放服务费按市物价局审批标准收取；其他代收代缴费用按政府规定标准收取。计费起始时间约定：商品房竣工验收按通知交房交付之日起交纳物业费，当月超过15天（含15天），物业费、电梯运行维护费按一个月计费，不足15天按半个月计费；车辆停放服务费等其他费用按实际发生据实收取。暖气费按政府文件规定标准加实际损耗计收。违约金约定，不按照合同约定标准及时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金和滞纳金，连续三个月仍未交纳有关费用，乙方有权采取相关催缴措施，并停止一切服务。合同约定其他事项。为证明其诉讼请求，原告提供以下证据：1、2016年7月5日“关于《告知书》调查结果的情况说明”及“同意和信美地物业继续服务”调查表，证明2016年6月21日公示《告知书》期间，向小区业主问卷调查，有效答卷111户业主，同意其公司继续服务的99份，其中被告张涛签字同意继续由其公司提供小区物业服务。2、2011年1月4日至2019年1月29日，被告仍在其物业公司购电信息，证明其为被告提供物业服务；3、供电、供水合同及发票。证明为小区业主代收代缴水电费，提供物业服务；4、收费专用收据及被告拖欠物业费明细，证明被告交纳于2011年11月5日交纳2009年7月15日至2010年7月15日费用后，自2010年9月至2021年5月31日共拖欠物业费13996.5元、电梯运行费3031.5元、公共照明费1032元、垃圾费774元，合计18834元；5、民事裁定书及民事起诉状，证明鑫诺公司在2018年曾起诉其公司要求撤出柠檬宫舍物业管理区域移交物业相关设施设备、资料等，后撤诉。目前其公司仍为小区提供物业服务；6、录音资料一份，证明被告在物业购电时，公司曾向其催缴物业费；7、判决书一份，证明被告起诉鑫诺公司退还契税和大修基金，已被法院判决支持，被告也申请强制执行。对于原告提交证据，被告质证认为征求意见是2016年的事，而物业服务合同已经于2018年3月31日到期，鑫诺公司与盛景物业公司签订了前期物业服务合同，原告无权收取物业服务费。被告购电属实，最后一次交费时间也属实，但是原告合同已经到期，无权主张物业服务费用。按照规定，业主委员会没有成立时，开发商有权通过招标或者指定前期物业管理公司，新的物业公司与开发商签订合同后，前期物业服务公司就不能在继续服务。为证明其答辩意见，被告提供以下证据：1、与原告前法定代表人程珂通话记录，证明双方就物业费的缴纳达成一致，在房产证办理下来后以逾期办证违约金扣减、清缴，被告并无违约行为；2、2018年4月更换物业公司公告及公告，证明鑫诺公司表示物业公司更换，原告合同到期，不能再收取物业服务费；3、收款数据，证明原告在2009年6月9日违规收取被告大修基金及契税费用，至今未缴纳相关机关；4、照片36张，证明原告物业服务不到位，小区管理混乱、电梯广告收益及支出未在小区公告栏公示；5、盛景公司出具情况说明一份，证明原告与盛景公司洽谈物业交接事宜，原告不予配合，盛景公司只能撤出小区，因鑫诺公司和原告签订合同约定仲裁，鑫诺公司才在法院撤诉。对于被告提交证据，原告质证认为录音不能辨别电话声音，公司没有向业主做过承诺，也没有和被告签订过协议，而物业公司无权对逾期办证违约金的做承诺；鑫诺公司与盛景公司合同与其公司无关，鑫诺公司发过更换物业公司公告，起诉其公司后来也撤诉；大修基金和契税是代开发商收取，原告后来起诉鑫诺公司退还，法院已经判决鑫诺公司退还，被告也申请强制执行，却在本案作虚假陈述，以此抗辩拒交物业费。原告不知道盛景公司，鑫诺公司更换物业公司需要全体业主参加，由业主大会执行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告于鑫诺公司签订《前期物业服务合同》，与被告签订《物业管理服务合同》，为柠檬宫舍提供前期物业服务，至今被告亦通过原告购买水、电等费用，向原告交纳暖气费，原告提供水电等发票也能证明其仍负责小区的物业服务和管理，故被告应当向原告支付物业服务费用。被告作为小区业主，自2010年9月至2021年5月31日拖欠物业费13996.5元、电梯运行费3031.5元、公共照明费1032元、垃圾费774元，合计18834元，构成违约，原告向被告主张履行缴费义务及违约金，依法予支持。被告自2010年9月开始拖欠物业费，按照合同约定已经高达十万之多，原告主动减免，本案只主张18834元，本院予以支持。被告辩称原告的前期物业服务合同已经到期，无权收取物业服务费，且催缴费用已经超过诉讼时效一节，本院认为，依据原、被告提供购水费、电费发票及被告自认，至今柠檬宫舍小区物业服务仍由原告提供，因原告自2008年开始在该小区提供物业服务至今，物业服务具有持续性，故不受诉讼时效约束，被告辩称本院不予采纳。被告辩称已经与物业公司达成以逾期办证违约金抵物业费，故不承担违约金一节，本院认为，本案中原、被告之间系物业服务合同关系，而逾期办证违约金系业主与开发商之间商品房买卖合同关系，两者非同一法律关系，被告并未提供其与开发商、原告物业公司三方协商一致约定物业费如何支付的协议，电话录音仅能说明其与原告与之间曾经协商过以此种方式解决纠纷，其双方协商不具有法律效力，故其辩称，本院不予采信。鑫诺公司与原告关于物业服务的委托合同纠纷，尚未经法院或仲裁机构裁决，通过盛景公司情况说明亦能证明原告目前仍为柠檬宫舍小区提供物业服务的事实，被告作为小区业主不能以开发商与物业公司之间存在纠纷而拒绝交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条、第九百五十条之规定，判决如下：一、被告申婷、张涛于本判决生效后十日内支付原告西安和信美地物业管理有限公司所欠物业费13996.5元、电梯运行费3031.5元、公共照明费1032元、垃圾费774元，共计18834元；二、被告申婷、张涛于本判决生效后十日内支付原告西安和信美地物业管理有限公司违约金18834元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费742元，本院减半收取后，由被告申婷、张涛承担371元（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审     判     员     周  荣              二〇二一年八月十二日 书      记     员    杨晨曦1