重庆市江津区人民法院重庆市江津区人民法院民事判决书 （2021）渝0116民初8486号 原告：邓伟，男，汉族，1975年11月15日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈羿氚，重庆市江津区圣泉法律服务所法律工作者。被告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区马宗一期商业体A栋第一层，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，董事长。委托诉讼代理人：袁海，男，系公司员工。原告邓伟与被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（以下简称珞城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓伟的委托诉讼代理人陈羿氚、被告珞城公司的委托诉讼代理人袁海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告支付的购房款221，760元及其利息(以221，760元为基数，从2019年3月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告还清时止)；2、判令被告支付两倍定金20，000元；3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月6日，原告与被告珞城公司签订了买卖商品房认购书，原告认购重庆恒大国际文化城(位于江津区珞璜工业园区马宗一期商业体A栋第一层)楼盘20幢3***单元商品房。该商品房的建筑面积113.78平方米，单价为8，147.6元/平方米(按建筑面积)。套内面积91.30平方米，单价为10，153.77元/平方米(按套内面积)。总金额为玖拾贰万柒仟零叁拾玖元(￥927，039元)。购房款采用分期付款方式支付，即原告在2018年9月6日支付首期房款36，352元，并签订《商品房买卖合同》及补充协议；在2019年3月2日支付购房款185，408元；在2019年9月2日支付购房款231，760元；在2020年3月2日支付房款231，760元；在2020年9月2日支付购房款231，769元。在签订认购书的当天，原告缴纳了首期购房款，另外还支付了一万元作为定金。但当时被告并没有要求原告签订《商品房买卖合同》及补充协议。被告在没有签订商品房买卖合同的情况下，要求原告继续缴纳购房款，明显违背认购书上的约定。原告在支付两期房款后，通过其他业主告知和自己查询才知晓该房的备案价格为￥7，800元/平方米。按照认购书价格则要多支付￥39，555元。原告遂停止支付房款并多次与被告磋商解决上述问题。2020年6月22日被告公司向原告送达了解除《重庆恒大国际文化城商品房认购书》通知书，该通知书的内容如下：一、解除邓伟与公司签订的编号 CQHDGJWHCG0000748号认购书。二、邓伟支付的款项公司不予退还。三、公司将另行销售重庆恒大国际文化城20-3***房屋。原告认为被告拒绝退还购房款的行为有违公平原则，侵犯了自己的合法权益，其没有签订《商品房买卖合同》及补充协议是被告的原因，且因为被告在购房款价格上的欺诈才导致原告没有继续履行认购书。被告应当承担相应的责任。   被告珞城公司辩称，被告并不存在欺诈情形，原告多次不履行预约合同义务违约，被告解除认购书并无不妥，原告应按照认购书约定承担违约责任，无权主张返还房款及要求被告承担利息，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年9月6日，珞城公司（甲方）与邓伟（乙方）签订《重庆恒大国际文化城商品房认购书》，约定乙方向甲方认购被告开发建设的重庆恒大国际文化城楼盘20幢3***单元房屋一套，建筑面积113.78平方米，建筑面积单价8，147.64元/平方米，房屋套内面积91.30平方米，套内面积单价10，153.77元/平方米，房屋总价为927，039元。认购书第一条约定“乙方同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）......”第二条约定“乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2018年9月6日前支付首期房款36，532元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；于2019年3月2日前付清185，408元；于2019年9月2日前付清231，760元 ；于2020年3月2日前付清231，760元；于2020年9月2日前付清231，769元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”第三条约定“乙方支付首期款的同时预缴税费27，811.17元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。”第四条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大国际文化城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”第八条约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”认购协议还对其他事项进行了约定。认购协议签订当日，原告按照约定向被告交纳了房款46，352元，被告也出具收据并在收据备注栏注明含定金10，000元。2019年3月3日，原告向被告交纳房款185，408元及违约金9元。后原告发现商品房的认购价高于备案价，双方因此发生纠纷，双方解决未果，原告遂以此为由不再交纳房款。2019年9月5日、2019年10月17日、2019年11月14日，被告分别向原告发送《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，原告收到后，认为该商品房认购价高于备案价，拒绝签订商品房买卖合同及补充协议。2020年6月22日，被告向原告发送《关于解除《重庆恒大国际文化城商品房认购书》的通知》，主要内容为：邓伟先生/女士：2018年9月6日，您与我司签订了编号 CQHDGJWHCGOO00748《重庆恒大国际文化城商品房认购书》（以下简称“认购书”），您认购我司开发的重庆恒大国际文化城-20-2701房屋，约定房屋总价款为927，039元。认购书中明确约定“乙方须于2018年9月6日前支付首期房款36，352元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》…”及“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大国际文化城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》……，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。我司曾发函催告并多次电话提醒您按约定履行上述义务，但截至本通知发出之日，您仍未履行认购书主要义务，您的上述行为已严重违反认购书约定，并已影响到我司房屋的正常销售。因此，我司特此函通知您:一、解除您与我司签订的编号 CQHDGJWHCG0000748《重庆恒大国际文化城商品房认购书》；二、您已支付的全部款项我司将不予退还；三、我司将另行销售重庆恒大国际文化城20-3***房屋。2020年6月22日。原告于2020年7月收到该解除通知书。本院认为，原、被告签订《重庆恒大国际文化城商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该认购书合法有效，双方应按照认购书约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩意见，现就本案涉及的问题评析如下：一、根据《重庆恒大国际文化城商品房认购书》约定原告应在2018年9月6日前支付首期房款36，532元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；于2019年3月2日前付清185，408元；于2019年9月2日前付清231，760元 ；于2020年3月2日前付清231，760元；于2020年9月2日前付清231，769元，而原告于2019年3月3日付清185，408元后以该商品房认购价高于备案价为由，拒绝与被告签订商品房买卖合同及补充协议并支付后期购房款。由于认购书约定的价款并不违反相关法律法规的规定，在认购书未解除的情况下，原告以认购价高于备案价为由不履行认购协议无法律依据，其在被告三次催告的情况下，仍不签订《商品房买卖合同》及其补充协议且也不支付购房款的行为已构成违约，应承担相应的民事法律责任。二、由于原告迟延履行债务，在被告三次催告的情况下仍不履行合同义务，被告有权解除该认购书，被告于2020年6月22日向原告发送了《关于解除的通知》，双方的认购书于原告收到通知书之日解除，由于原告2020年7月收到该解除通知书，故本院认定双方的认购书于2020年7月31日解除。三、关于购房款是否应当返还的问题。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的价款应当予以返还。本案中，原、被告双方的认购书第四条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大国际文化城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”，该条约定中的“所付款项不予退还”，其实质是对原告违约后违约金的约定。原告要求被告退还全部购房款的诉讼请求，即是对违约金的抗辩，其中包含了减少违约金的意思表示，又由于双方均未举示证据证明原告违约给被告造成的损失，而原告已经交纳的房款有二十余万元，如果全部不予退还，违约金明显过高，本院综合本案的合同价款总金额、逾期付款时间、违约起因以及可能给被告造成的损失等情况，酌定将原告应承担的违约金调减为50，000元。因此，原告交纳的购房款在扣除原告应承担的违约金后，被告应当予以返还，故原告要求被告返还购房款221，760元的诉讼请求，本院只支持171，760元（221，760元-500，000元=171，760元），超过部分，不予支持。四、关于原告主张的利息问题。本案中，由于原告违约造成认购书解除，在合同解除之前被告系合法占有原告支付的购房款，即使原告有资金占用损失也应由原告自行承担。但双方认购书解除后，被告理当及时扣除原告应承担的违约金后将多余款项返还原告，其未返还的行为必然会给原告造成资金占用损失，被告理当从2020年8月1日起以应返还购房款171，760元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，故原告要求以221，760元为基数，从2019年3月3日起计付利息的诉讼请求，本院只部分予以支持。五、关于原告要求被告支付双倍定金20，000元的问题。根据本院查明的事实，本案中，系原告违约，故原告要求被告双倍支付定金无事实和法律依据。相反在原告违约的情况下，其应承担违约责任，被告可以选择定金条款，不予返还定金，但本案中被告选择了不退还原告所付款项的违约条款，并未选择适用定金条款，且本院在前面第三项中已对原告的该违约责任作出了处理，在合同解除的情况下，被告理应将收取的定金10，000元，予以返还。因此，原告要求被告支付双倍定金的诉讼请求，本院只支持10，000元，超过部分，不予支持。综上所述，被告关于不存在欺诈情形、原告违约、被告解除认购书并无不妥、原告应承担违约责任的辩称理由成立，其辩称意见，本院予以采纳；关于原告无权主张返还房款和无权要求被告承担利息的辩称意见，与法律相悖，本院不予采纳。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告邓伟购房款171，760元并支付利息（以171，760元为基数，从2020年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告邓伟定金10，000元；三、驳回原告邓伟的其他诉讼请求。如果被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4，928元，减半收取2，464元，由原告邓伟负担464元，被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司负担2，000元（此款原告已预缴，经原告同意，被告负担部分由被告在履行上述金钱给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员    程  松  二〇二一年七月二十八日 法 官 助 理    杨  妮书  记  员    陈奕臻- 1 -