山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9515号上诉人（原审原告）：青岛世泰美服装有限公司，住所地山东省莱西市经济开发区烟青一级路西侧。法定代表人：史晓东，公司经理。委托诉讼代理人：袁丽萍，山东诚功（莱西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日环，山东诚功（莱西）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛宏都盛商贸有限公司，住所地山东省莱西市经济开发区黄花观村216号。法定代表人：孙淑兰，公司经理。委托诉讼代理人：史慧卿，山东昌阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛五洲食品有限公司，住所地山东省莱西市经济开发区威海东路1号。法定代表人：史大雷，总经理。上诉人青岛世泰美服装有限公司（以下简称世泰美公司）因与被上诉人青岛宏都盛商贸有限公司（以下简称宏都盛公司）、青岛五洲食品有限公司（以下简称五洲公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省莱西市人民法院（2021）鲁0285民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世泰美公司上诉请求：1.撤销（2021）鲁0285民初2390号民事判决书；2.发回重审或者依法改判中止对五洲公司所有的坐落于莱西市一级路西建筑面积955.63平方米房产的执行，并确认世泰美公司对上述房产享有租赁权及优先购买权；3.一、二审诉讼费用由宏都盛公司和五洲公司承担。事实和理由：一、一审法院认为世泰美公司“就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益”的结论，认定事实错误。世泰美公司与五洲公司于2013年6月3日签订租赁协议，双方约定租赁期限为20年，完全符合法律的规定。租费用费支付周期内，世泰美公司已经按照合同的约定以现金方式向五洲公司支付了两期租金。世泰美公司租赁后一直在使用该办公楼。世泰美公司对涉案房屋的租赁权优先于宏都盛公司对涉案房屋享有的抵押权。二、一审法院依据宏都盛公司的申请作出（2020）鲁0285执恢280号执行裁定书，严重侵害了世泰美公司的合法权益。依据《城市房地产抵押管理办法》第42条规定“抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。”2020年7月15日，一审法院作出裁定拍卖包括该办公楼在内的房产及土地使用权等，未及时通知世泰美公司，且拍卖公告显示无优先购买权人。该执行行为严重侵害了世泰美公司的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，严重侵害了世泰美公司作为租赁人的优先购买权，为维护世泰美公司的合法权益，特诉至贵院，望依法判决。宏都盛公司辩称，一、世泰美公司提交的证据不足以证明其对涉案房屋的租赁权先于宏都盛公司对涉案房屋享有的抵押权，一审法院认为世泰美公司“就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益”的结论，认定事实清楚正确。1.世泰美公司提供的证据不足以证实其已经向五洲公司支付租赁费。依据《现金管理暂行条例》第三条、《发票管理办法》第二十条规定，世泰美公司若要证明其向五洲公司实际支付租赁费，应提供租赁费的银行转账记录及相关发票来证实，其仅提供“收到条”显然不足以证实支付租赁费的事实。2.世泰美公司及五洲公司存在恶意利用“买卖不破租赁”规避执行的情形。世泰美公司与五洲公司存在利害关系，在本案中，世泰美公司与五洲公司签订的租赁协议，存在如下虚假租赁表现：（1）租期较长（租赁期限长达20年）；（2）租赁协议签订时间正好在租赁物设定抵押前（租赁物抵押期开始时间为2013年6月4日；而租赁协议签订时间为2013年6月3日，租赁开始时间为2013年6月4日）；（3）世泰美公司不能提供相关证据证实其已于2013年6月4日实际占用租赁物。因此，世泰美公司及五洲公司存在恶意利用“买卖不破租赁”规避执行的情形。3.世泰美公司的证据链不足以证实其对涉案房屋的租赁权先于宏都盛公司对涉案房屋享有的抵押权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条及参考最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第十二条、《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第四条第（三）项，世泰美公司依据租赁法律关系申请执行异议，应举证证明其在涉案房屋抵押权之前已经签订了合法有效的书面租赁合同，且其在涉案房屋抵押权前已经占有使用了案涉房产并按照法律规定支付了租赁费。然世泰美公司提供的租赁合同和收到条等证据及结合本条第1、2项分析，其并不能证明租赁合同已经于2013年6月4日实际履行并实际占用租赁物。因此，世泰美公司所主张对涉案房屋的租赁权先于宏都盛公司对涉案房屋享有的抵押权证据不足，没有任何事实依据。综上，一审法院认为世泰美公司“就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益”的结论是正确的。二、世泰美公司的证据不足以证实其对涉案房屋的租赁权先于宏都盛公司对涉案房屋享有的抵押权，其主张在涉案房屋拍卖过程中拥有优先购买权则没有任何事实和法律依据。因此，一审法院作出的（2020）鲁0285执恢280号执行裁定亦未侵害世泰美公司的权益。综上所述，世泰美公司的上诉没有事实和法律依据，一审法院作出的民事判决认定事实清楚，适用法律正确，是客观、公正、合法、合理的判决。请求二审法院依法驳回世泰美公司的上诉请求。五洲公司经本院传票传唤未作答辩。世泰美公司向一审法院起诉请求：1.中止对五洲公司所有的坐落于莱西市一级路西建筑面积955.63平方米房产的执行；2.确认世泰美公司对上述房产享有租赁权和优先购买权；3.诉讼费由宏都盛公司和五洲公司承担。一审法院认定事实：2013年6月6日，青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行（以下简称农商银行莱西支行）与五洲公司签订《流动资金借款合同》及《抵押合同》，并办理了抵押登记，登记号为西他项（2013）第439号，抵押物为五洲公司所有的坐落于莱西市一级公路西侧使用权面积6770.72平方米国有土地（西国用2011第Ｇ××6号）及五洲食品所有的坐落于莱西市一级公路建筑面积2859.22平方米的（房产证号0××0号）房产，抵押期限为2013年6月4日至2014年6月3日。因五洲公司未在合同约定的期限内还款，农商银行莱西支行于2014年3月11日向一审法院提起诉讼，并提出财产保全申请。2014年3月13日，一审法院作出（2014）西商初字第288-1号执行裁定，裁定查封五洲公司价值400万元的财产。2014年3月14日，一审法院查封了五洲公司享有土地使用权的涉案土地，查封时间为2014年3月14日至2016年3月13日。2014年12月2日，一审法院作出（2014）西商初字第288号民事判决，判决五洲公司偿还农商银行莱西支行借款本金人民币350万元等。2015年7月8日，农商银行莱西支行依据已发生效力的（2014）西商初字第288号民事判决向一审法院申请执行，一审法院于当日立案执行，执行案号为（2015）鲁0285执1102号。2019年3月5日，一审法院作出（2015）西执字第1102-1号执行裁定，裁定继续查封登-3-记在五洲公司名下的房产证号为0××0号、建筑面积为2859.22平方米的房产及登记在五洲公司名下的土地证号为：西国用（2011）第Ｇ××6号、使用面积为6770.72平方米的土地。2019年7月16日，农商银行莱西支行与宏都盛公司签订债权转让合同，将对五洲公司的债权转让给宏都盛公司。同年8月19日，宏都盛公司向一审法院申请变更（2015）西执字第1102号案的申请执行人。同月21日，一审法院作出（2015）西执字第1102号执行裁定，裁定变更宏都盛公司为（2015）西执字第1102号案申请执行人。执行过程中，宏都盛公司向一审法院提出申请，要求拍卖五洲公司涉案土地及房产，一审法院于2020年7月15日作出（2020）鲁0285执恢280号执行裁定，裁定拍卖五洲公司名下的位于莱西市一级路西侧（西国用2011第Ｇ××6号）土地使用权、房屋所有权（不动产证号01090）及地上附着物。2021年3月2日，世泰美公司对一审法院作出的（2015）西执字第1102-1号执行裁定书不服，提出书面异议。同月4日，一审法院作出（2021）鲁0285执异15号执行裁定，裁定驳回世泰美公司提出的异议。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，世泰美公司提供的其与五洲公司的租赁协议显示租赁时间系在抵押权设立前，但不能证实其已实际占有使用该租赁房屋，且其主张已向五洲公司交付租金，未提供资金来源、支付时间、支付地点、转账凭证等来证明其支付租金的真实性和合理性，因而世泰美公司就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其主张中止执行涉案房产的诉讼请求应予驳回。世泰美公司关于对涉案房产享有租赁权及优先购买权的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。宏都盛公司的辩称意见，符合法律规定，一审法院予以采信。五洲公司未答辩亦未到庭质证，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回世泰美公司的诉讼请求。案件受理费6550元，由世泰美公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案涉不动产设立抵押登记的时间为2013年6月4日，查封时间为2014年3月14日。世泰美公司提交的其与五洲公司于2013年6月3日签订的《租赁协议》约定，租金支付情况为2013年6月6日至2018年6月3日合计租金十五万元，2018年6月4日至2028年6月3日合计租金50万元，2028年6月4日至2033年6月3日合计租金30万元。在2013年至2018年期间，年租金为3万元，2018年至2028年期间，年租金为5万元，协议协定的年租金明显低于市场价格，且世泰美公司称其均以现金支付租金，仅提供两张手写收据，并未提供租金款项支付流水等其他证据，世泰美公司亦未能提供证据证明其在法院依法查封案涉不动产之前已经合法占有该不动产。因此，世泰美公司提交的证据不能证明其对于案涉不动产享有足以排除强制执行的权利，世泰美公司主张其享有租赁权及优先购买权无事实及法律依据。因此，世泰美公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，世泰美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由上诉人青岛世泰美服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年八月二十六日法官助理  阚玉龙书 记 员  李春雨