四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12030号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴梦晓，女，1978年3月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄伟，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，陕西轩举律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都华韵江南房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区石羊工业园。法定代表人：卢志昇（LOHCHEESENG），总经理。委托诉讼代理人：赵翔，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗颐，北京中伦（成都）律师事务所律师。上诉人吴梦晓因与被上诉成都华韵江南房地产开发有限公司（以下简称华韵江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴梦晓上诉请求：一、请求撤销原判第二、五项，依法改判吴梦晓向华韵江南公司支付租金及物业管理费7800元或将本案发回重审；二、请求判令华韵江南公司向吴梦晓返还房屋租赁保证金23877元；三、本案的一、二审诉讼费用由华韵江南公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。本案双方当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执分歧严重，不符合适用简易程序审理的法定情形，故不应适用简易程序进行审理。同时，一审判决采纳的《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通知》《四川省餐饮业××分区分级防控技术方案》等五份政府文件，未经质证，不应作为认定本案事实的证据。一审判决违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条之规定。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）一审判决判令吴梦晓向华韵江南公司支付市场推广费548.81元缺乏事实依据。本案中，没有任何证据证明华韵江南公司在疫情或疫情防控措施实施期间进行了市场推广活动，也没有证据证明华韵江南公司为市场推广活动支付了费用。（二）吴梦晓认为，疫情影响的持续时间要远远长于疫情防控措施的实施期间，疫情防控措施的解除也并不表示社会生活及经济活动已经恢复到疫情前的正常状态。一审混淆“疫情的影响”和“疫情防控措施的影响”，关于自“2020年3月5日四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布《四川省餐饮业××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业”起，疫情的影响就已结束的事实认定，违背了日常生活经验和正常逻辑，属于认定事实错误。（三）一审认为吴梦晓在2020年3月5日至2020年5月13日期间，未按《租赁合同》约定经常营业和履行付款义务构成违约，遂将吴梦晓缴纳的房屋租赁保证金23877元作为违约金判决给华韵江南公司，违反了《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，系适用法律错误。（四）华韵江南公司对于2020年3月、4月的租金及其它费用损失的产生具有恶意，应自行承担。本案中，受疫情影响，吴梦晓自2020年2月1日起就没有营业，也没有向华韵江南公司缴纳2020年2月的房租，至2020年3月1日，无论是未正常营业的时间，还是逾期支付租金及其它费用的时间，均达到了华韵江南公司可单方解除合同的条件。况且吴梦晓所租赁的商铺为开放式的商铺，华韵江南公司对该商铺的控制与管理，不存在任何障碍。但是，华韵江南公司直至2020年4月29日才行使解除权，其意图就是要用吴梦晓所缴纳的各项保证金来弥补疫情造成的损失，将疫情的损失全部转嫁给吴梦晓。其行为违背了诚实信用原则，不应得到法律的支持。三、一审判决对吴梦晓严重不公。（一）即便如一审认定的疫情防控措施实施期间自2020年1月25日起至2020年3月5日止，该期限也有40天之久。而一审判决减免吴梦晓8天的租金，仅占到应付租金的20%，违背了公平原则。（二）按照一审判决，吴梦晓承担了此次疫情的全部损失，而华韵江南公司不仅没有受到疫情的影响，反而因为疫情多获利了4977元。吴梦晓与华韵江南公司签订《租赁合同》的租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，月保底租金为6750元，吴梦晓已支付租金至2020年1月31日。2020年2月1日至2020年7月31日合同履行完毕期间，华韵江南公司的可得租金为40500元。而依据一审判决，华韵江南公司获得违约金23877元及租金21600元后，总计金额已达45477元。华韵江南公司辩称，一、一审程序并无不当。二、市场推广费的主张依据是案涉合同，不需要华韵江南公司再提供证据，也不以华韵江南公司支付相关费用为前提条件，且疫情期间华韵江南公司支付了相关费用。三、一审判决没有做出低风险地区恢复餐饮营业疫情影响就不存在的事实认定，吴梦晓的上诉理由不成立。四、华韵江南公司并非单纯以吴梦晓欠缴租金为由解除合同。吴梦晓的行为致使合同解除条件成就，华韵江南公司有权解除合同。五、吴梦晓有违约行为，华韵江南公司多次催告均无果后才解除合同，不存在恶意。六、吴梦晓未考虑物业管理费等损失，其关于租金及损失金额的计算缺乏依据。吴梦晓向一审法院起诉请求：1.判令解除吴梦晓与华韵江南公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令华韵江南公司向吴梦晓返还房屋租赁保证金23877元、公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，共计36126元；3.判令华韵江南公司向吴梦晓支付违约金47754元。华韵江南公司向一审法院反诉请求：1.确认华韵江南公司与吴梦晓关于成都市高新区房屋之间的租赁关系于2020年5月14日解除；2.判令吴梦晓支付欠付租金23298.39元、物业管理费3624.19元、市场推广费548.81元，并向华韵江南公司支付逾期支付前述款项产生的违约金，逾期付款违约金以前述款项为基础，按每日0.06%计算，暂计算至2020年10月28日止的金额为3816.93元，2020年10月28日以后至欠款实际付清之日止的逾期付款违约金请求一并判令支付；3.判令吴梦晓支付因违约导致租赁合同解除的违约金47754元；4.判令吴梦晓向华韵江南公司支付电费10557.38元；5.判令吴梦晓承担本案诉讼费、保全费、公告费以及华韵江南公司支出的律师费。一审法院认定事实：2019年7月19日，华韵江南公司（出租方、甲方）与吴梦晓（承租方、乙方）签订《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），第一部分通用条款主要约定：1.乙方应按约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金。第一个月后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；2.如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还。除另有约定外，租赁关系终止时，甲方应在乙方交还房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；3.乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方自主使用。乙方预付第一个月物业管理费后，各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方支付第一个月市场推广费后，各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；4.租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应等能源费用均应由乙方承担；5.乙方逾期支付租金和／或其他各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；6.若乙方需暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须承担违约责任；7.甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金：逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；8.乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。第二部分专用条款主要约定：1.甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市高新区被称为“凯德广场·天府-商场”xx号（以下简称案涉房屋）；2.甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为15平方米；3.乙方承诺租赁该房屋作为经营“ＭｏｕｎｔａｉｎＣｏｏｋ（库克山）-外卖／食品摊／糖果／糕点／甜品店”之用途；4.该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起1年的时间，即2019年8月1日至2020年7月31日；5.自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。保底租金：按租用面积计算。2019年8月1日到2020年7月31日的含税月保底租金额为每平方米450元。含税月保底租金为6750元。提成租金：2019年8月1日到2020年7月31日的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的11%计算的金额；6.乙方应于本合同签订后5个工作日内或该房屋交付乙方的同时向甲方支付房屋租赁保证金23877元；7.甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月70元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为1050元；8.甲方目前对房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月10.6元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为159元；9.乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付装修押金7959元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）；10.乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付公共事业保证金2400元。合同签订后，华韵江南公司向吴梦晓出具盖有华韵江南公司财务专用章的专用收据，载明吴梦晓向华韵江南公司于2019年7月10日支付租赁保证金20000元，于2019年7月30日支付公用事业保证金2400元、租赁保证金3877元、装修保证金7959元，于2019年9月3日支付租赁保证金1890元。吴梦晓向华韵江南公司支付了2020年1月31日以前的应付款项，未支付自2020年2月1日起的应付款项。此外，自2019年12月8日至2020年5月7日案涉房屋产生电费10557.38元，吴梦晓未支付。2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。2020年4月10日，华韵江南公司向吴梦晓合同约定地址发出《关于尽快恢复营业的函》，载明因吴梦晓在2020年2月1日至2020年4月10日期间擅自停止营业，华韵江南公司函告吴梦晓在2020年4月13日前恢复营业。物流信息显示，该函被拒收后于2020年4月13日退回。2020年5月13日，华韵江南公司又向吴梦晓邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，载明因吴梦晓拖欠租金、物业费、水电费、市场推广费等费用及擅自停止店铺经营，通知吴梦晓解除《租赁合同》并于收到该函后三日内一次性付清拖欠的费用及违约金。物流信息显示，该函于2020年5月14日由吴梦晓本人签收。一审法院另查明，华韵江南公司向吴梦晓送达《关于减租的函》，载明其将减半收取中国大陆地区商场商户原应支付的2020年1月25日至2020年2月9日期间的租金和物业管理费。一审庭审中，吴梦晓陈述，其于2020年5月21日收到该函件。一审法院认为，吴梦晓与华韵江南公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。关于合同解除。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”。本案中，案涉房屋所位于的低风险区已经于2020年3月5日全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，至2020年5月13日华韵江南公司发出解除合同通知，期间长达两个月余，吴梦晓仍然既未支付任何款项亦未重新营业，明显不属于因疫情或疫情防控措施导致其资金周转困难或营业收入明显减少而逾期支付租金。根据《租赁合同》约定，若吴梦晓逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的或按照本合同规定的时限超过十日以上未进场装修或未正常营业的，华韵江南公司可书面通知吴梦晓解除合同。现吴梦晓逾期支付款项超过一个月且十日以上未正常营业，该行为符合该合同约定，华韵江南公司享有对《租赁合同》约定的单方解除权。现华韵江南公司向吴梦晓邮寄的《房屋租赁合同解除通知书》于2020年5月14日由吴梦晓本人签收，故解除合同的通知已于2020年5月14日送达吴梦晓，一审法院确认《租赁合同》于2020年5月14日解除。吴梦晓虽主张2020年4月29日华韵江南公司通过微信向其表达了解除合同的意思表示，但并未提供证据予以证明，故不予采纳。关于租金、物业管理费、市场推广费。华韵江南公司已将案涉房屋按合同约定交付给吴梦晓使用，吴梦晓应当按照合同约定支付租金、物业管理费、市场推广费，但其自2020年2月1日起未交纳上述费用。故对华韵江南公司要求吴梦晓支付自2020年2月1日起至合同解除之日的上述费用的诉讼请求予以支持。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，本案中，吴梦晓租赁案涉房屋用于经营餐饮，××疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但华韵江南公司在××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，华韵江南公司亦产生了一定的损失，且华韵江南公司已经向吴梦晓发出通知，减半收取2020年1月25日至2020年2月9日期间的租金和物业管理费，即减免8天的租金，亦是对承租人损失的补偿，故根据公平原则，结合华韵江南公司的诉讼请求，考虑到商场的经营情况和减免政策，在减免8天租金的情况下，确认吴梦晓应当支付欠付租金21600元（6750元／月×3／月＋6750元／月÷30／天×14／天-6750元／月÷30／天×8／天）、物业管理费3360元（1050元／月×3／月＋1050元／月÷30／天×14／天-1050元／月÷30／天×8／天）。市场推广费未减免，确认为548.81元。吴梦晓虽辩称2020年3月1日后的费用属于扩大的损失应由华韵江南公司自行承担，但2020年1月25日至2020年3月5日期间并非双方当事人原因导致案涉房屋无法经营且亦无证据证明华韵江南公司发出解除合同通知前吴梦晓已明确表明不再履行合同，在此情况下，《租赁合同》仍有履行可能，华韵江南公司并无义务在吴梦晓逾期付款一个月后立即向其主张解除合同。相反，在案涉房屋所在地区餐饮行业可正常经营后一个月，华韵江南公司便要求吴梦晓恢复经营，但吴梦晓仍未恢复经营亦未支付款项，此时华韵江南公司再行向其主张解除合同，符合日常生活常理，属于采取了适当措施防止损失扩大，故对吴梦晓的抗辩意见不予采纳。关于违约责任及房屋租赁保证金、公共事业保证金、装修保证金、临时库房押金的返还问题。如上所述，吴梦晓逾期支付租金及长期未营业并非疫情导致，该行为构成违约并致使《租赁合同》提前解除，吴梦晓应当承担违约责任。而华韵江南公司解除《租赁合同》的行为，符合合同约定，并未构成违约，故对吴梦晓主张华韵江南公司支付违约金的诉讼请求不予支持。根据合同约定，因吴梦晓逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的或按照本合同规定的时限超过十日以上未正常营业导致合同解除的，吴梦晓已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。可见，吴梦晓支付的各类保证金系具有担保性质的违约金。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现《租赁合同》约定的违约金金额明显过高，华韵江南公司并未举证证明其实际损失。本案中华韵江南公司主张的损失即租金的损失，结合双方过错程度等情况，在已经支持相应时间段的租金、物业管理费、市场推广费的情况下，仅以华韵江南公司收取的租金保证金23877元的没收，已足以弥补其实际损失。故对其主张吴梦晓支付逾期支付租金、物业管理费、市场推广费的违约金及导致合同解除的违约金47754元的诉讼请求，均不予支持。因吴梦晓缴纳的保证金除了房屋租赁保证金23877元外，还有公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，华韵江南公司应当予以返还，上述三项保证金的合计金额为12249元（2400/元+7959/元+1890/元）。关于电费。《租赁合同》约定，租赁期内案涉房屋的电费等能源费用均应由吴梦晓承担。现自2019年12月8日至2020年5月7日案涉房屋产生电费10557.38元，该费用应由吴梦晓承担，故对华韵江南公司主张吴梦晓支付电费10557.38元的诉讼请求予以支持。关于律师费。华韵江南公司主张吴梦晓支付其支出的律师费，但未提供证据证明其实际支出及具体金额，亦无合同约定，故不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴梦晓与华韵江南公司之间签订的《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；二、吴梦晓于判决生效之日起十日内向华韵江南公司支付欠付租金21600元、物业管理费3360元、市场推广费548.81元；三、吴梦晓于判决生效之日起十日内向华韵江南公司支付电费10557.38元；四、华韵江南公司于判决生效之日起十日内返还吴梦晓缴纳的公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，合计金额为12249元；五、上述第四项与第二项租金金额予以品迭后，吴梦晓应支付的租金金额为9351元；六、驳回吴梦晓的其他诉讼请求；七、驳回华韵江南公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费949元，由吴梦晓负担810元，华韵江南公司负担139元。反诉案件受理费1070元，由华韵江南公司负担610元，吴梦晓负担460元。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴梦晓提交以下证据：证据1.2020年2-6月的统计数据，拟证明疫情对餐饮业的影响并不因为2020年3月5日政府的防控措施的变化而恢复到签订合同时双方认可的状态。证据2.吴梦晓和重庆凯德公司签订的房屋租赁合同，拟证明合同是格式合同，合同第12.2条和所有的合同通用条款中都一字不差，证明合同第12.2条是格式条款。华韵江南公司质证称，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，并且不能达到其证明目的。1-5月的统计数据里包含了1、2月的数据，所以并不能证明5月份仍受疫情影响。即使餐饮行业受禁止聚集性餐饮措施的影响，也不代表销售冰淇淋的吴梦晓受影响；对证据2的三性均有异议，案涉的租赁合同第3部分有可以对通用条款进行增加和删除的部分，但是双方是填写的无，说明在签订案涉合同的时候双方是可以协商的，并不是法律意义上的格式条款。本院经审查认为，1.对统计数据真实性予以采信，对证明目的综合认定。2.对吴梦晓和重庆凯德公司签订的房屋租赁合同真实性予以采信，但从该合同内容不能看出双方对所有合同条款无法协商变更、增减，且即便为格式合同，格式合同亦非当然无效。本院认为，华韵江南公司与吴梦晓签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.《租赁合同》的解除时间及原因；2.吴梦晓应当支付的各项费用应如何认定；3.吴梦晓应当承担的违约责任应如何认定。本院逐项评析如下。关于第一个争议焦点。吴梦晓认为案涉合同系在2020年4月1日解除，理由是按照合同约定，吴梦晓停止营业或拒付租金满一个月，华韵江南公司即有权解除合同，吴梦晓自2020年2月1日起未再缴纳租金，因此华韵江南公司应于2020年4月1日解除合同。对此本院认为，合同中关于一方违约，则另一方享有合同单方解除权的约定，实为赋予守约方的权利而非义务。吴梦晓认可其于2020年2月1日后未再支付租金，并于2020年1月28日开始停业，自2020年3月疫情影响降低且华韵江南公司发函催促吴梦晓恢复经营后，吴梦晓依然未向华韵江南公司支付租金、恢复营业，其行为存在违约。华韵江南公司因此享有合同的单方解除权并有权决定于何时行权，华韵江南公司于2020年5月13日发出的《房屋租赁合同解除通知书》能够产生解除合同的效力，双方《租赁合同》于吴梦晓2020年5月14日收到该通知书时解除，一审认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，如前所述，双方合同于2020年5月14日解除，华韵江南公司收回案涉商铺，因此吴梦晓应当承担2020年2月1日至2020年5月14日的租金、物管费。在此期间，吴梦晓主张受疫情的影响，应当减免2020年2月1日至2020年3月31日期间一半的租金和物管费。对此本院认为，疫情的发生系不可抗力，疫情发生后，政府号召民众居家隔离、减少外出，商场中的人流量必然大幅减少，对于吴梦晓在商场中经营的“库克山冰淇淋店”的经营会产生较大的影响。因此，根据公平原则，本院酌定对2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金损失由双方各承担一半，也即对吴梦晓减免2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金6750元。吴梦晓的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。另物管费按照华韵江南公司关于物管费减免的政策，减免8天。关于吴梦晓主张2020年2月1日至2020年5月14日期间，华韵江南公司因受疫情影响并未进行市场推广，故市场推广费548.81元其不应支付的问题。本院认为，双方合同中约定的市场推广费为按租用面积每平方米每月10.6元计算，并未与具体的推广行为挂钩。因此吴梦晓承租案涉房屋期间，应当按照合同约定支付市场推广费，一审对此认定正确，本院予以维持。综上，吴梦晓应当支付的租金为16650元（计算方式为：6750元/月×2/月+6750元/月÷30/天×14/天=16650/元），应当支付的物管费为3360元，应当支付的市场推广费548.81元，以上共计20558.81元。关于第三个争议焦点，吴梦晓在合同履行过程中存在违约，应当承担违约责任。但违约金应以“补偿性为主，以惩罚性为辅”，吴梦晓违约给华韵江南公司造成的损失一是逾期支付租金、物管费、市场推广费、电费的资金占用利息损失，二是因吴梦晓违约导致合同解除后，给华韵江南公司造成的空置损失。关于资金占用利息损失，如前所述，吴梦晓尚欠华韵江南公司的全部款项为31116.19元（欠付租金16650元+物业管理费3360元+市场推广费548.81元+欠付电费10557.38元=31116.19元）；吴梦晓已向华韵江南公司缴纳的保证金共计36126元（租赁保证金23877元+公共事业保证金2400元+装修保证金7959元+临时库房押金1890元=36126元）。上述两项款项品迭后，华韵江南公司收取的各项保证金超过了吴梦晓欠付的款项，故华韵江南公司实际不存在资金占用利息损失。关于第二项损失，合同约定因吴梦晓违约导致合同解除后，其应当向华韵江南公司支付相当于六个月租金、六个月物业管理费和六个月市场推广费之和的金额作为违约金，并保证金不退。但在本案中，案涉《租赁合同》原应于2020年7月31日到期，因吴梦晓违约导致合同于2020年5月14日提前解除，距离合同到期仅有2个半月，再对吴梦晓追究相当于3个半月租金金额的租赁保证金23877元不退的违约责任，实属过高。因此，本院以实际损失为基础，综合双方合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由吴梦晓承担案涉房屋一个月的空置损失，即由吴梦晓向华韵江南公司支付违约金6750元。同时，华韵江南公司收取的租赁保证金23877元予以退还。综上所述，吴梦晓的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11371号民事判决第一、三、四项；二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初11371号民事判决第二、五、六、七项；三、吴梦晓于本判决生效之日起十日内向成都华韵江南房地产开发有限公司支付欠付租金16650元、物业管理费3360元、市场推广费548.81元；四、成都华韵江南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴梦晓缴纳的租赁保证金23877元；五、吴梦晓于本判决生效之日起十日内向成都华韵江南房地产开发有限公司支付违约金6750元；六、驳回成都华韵江南房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回吴梦晓的其他诉讼请求。以上吴梦晓应当支付各项费用与成都华韵江南房地产开发有限公司应当退还的各项保证金品迭后，吴梦晓还应向成都华韵江南房地产开发有限公司支付1740.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费949元，由成都华韵江南房地产开发有限公司负担150元，吴梦晓负担799元；一审反诉案件受理费1070元，由成都华韵江南房地产开发有限公司负担610元，吴梦晓负担460元。二审案件受理费592元，由成都华韵江南房地产开发有限公司负担320元，吴梦晓负担272元。本判决为终审判决。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 赵韬审判员王果审 判 员 何  广  智二〇二一年八月十九日法官助理 黄     迪书 记 员 袁  雅  丽