上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7496号上诉人(原审被告、反诉原告)：丁伟，男，1984年7月4日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：颜丹丹，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张金生，男，1947年7月16日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。上诉人丁伟因与被上诉人张金生房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初19659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回张金生一审全部诉讼请求、支持丁伟一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定丁伟构成根本违约，系认定事实不清、适用法律错误。1．根本违约的核心是导致合同目的不能实现的后果。本案中，丁伟已向张金生支付首付款和第二笔房款，且后续房款的付款条件尚未成就，不存在合同目的不能实现的情形。2．根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，即使丁伟存在逾期支付第二笔房款的情形，也应当承担继续履行等违约责任，而非解除合同。3．丁伟自始至终从未以语言或者行为明示不履行合同义务，而是积极促使合同继续履行。二、一审法院认定张金生享有合同解除权系认定事实不清、适用法律错误。1．根据法律规定，催告是法定解除权成就的必要条件，当事人未经催告不得径行解除合同。本案中，丁伟已提供证据证明其未收到张金生的催告，故张金生未证明其已履行催告义务，但一审法院对该节事实未进行严格审查。2.2020年7月11日，张金生和丁伟协商后续转售、过户及付款事宜时，张金生明确表示不履行合同约定的转售及过户义务，存在违约之嫌。综合相关法律规定，合同解除制度的立法宗旨在于将解除权赋予守约方，如果当事人在发出催告通知时自身已处于违约状态，则其不享有由此而产生的法定解除权。换言之，即便一审法院认定张金生已于2020年7月14日履行催告义务，但此时张金生自身存在违约之嫌，其也不享有由此而产生的法定解除权。3．即使丁伟存在逾期支付第二笔房款的情形，但2020年7月11日双方就后续转售、过户及付款事宜协商不成后，丁伟即于9月19日履行了第二笔房款的支付义务。换言之，即便一审法院认定张金生已于2020年7月14日履行催告义务，丁伟也在合理期限内履行了付款义务。三、一审法院对丁伟未付款的理由不予采纳系认定事实错误。1．一审法院对2020年7月11日双方的协商内容未作全面审查，作出了“其(丁伟)仍拒绝支付”的错误认定，损害了丁伟的利益。2．一审法院未严格审查《上海市动迁房预售预购合同》中关于转售、过户的特别约定，导致对该条款的解读存在错误，对张金生的违约行为未作认定。3．一审法院片面采信证人证言。一方面，在丁伟明确表示由其支付房款的情况下，一审法院仍依据该孤证作出了对丁伟不利的事实认定；另一方面，一审法院又对证人陈述张金生事先同意转售及过户的证言不予采纳，显失公正。4．一审法院认定丁伟的行为损害国家利益，无事实和法律依据。鉴于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)为动迁房，双方在《上海市动迁房预售预购合同》中明确约定了交易限制期内的权利和义务，相关约定是双方的真实意思表示。即便其中存在获利的可能，取得系争房屋所有权的缔约目的本身也是符合法律规定的，不存在损害国家利益一说。四、一审法院判决驳回丁伟反诉请求系认定事实不清、法律适用错误。1．因张金生不同意按约配合丁伟转售房屋，丁伟于2020年7月12日向第三人退还其收取的定金人民币(以下币种均为人民币)20，000元并支付违约金5，000元，丁伟在一审中提供的支付宝转账记录及交易明细可予佐证。2．如前所述，《上海市动迁房预售预购合同》中对转售、过户事宜作出了特别约定，双方均应受其约束，不得随意变更或者解除。张金生起初同意配合丁伟转售房屋，后反悔表示不同意配合丁伟转售房屋，甚至拒绝在交易限制期满后将房屋过户至丁伟指定的第三人名下，该行为构成违约，且有违诚实信用原则。3．如前所述，丁伟不构成根本违约，张金生也不享有合同解除权，一审法院认定系丁伟违约导致合同解除，并对其反诉主张的损失赔偿不予支持，无事实和法律依据。五、《上海市动迁房预售预购合同》继续履行有利于保护双方的合法权益，且有利于维护交易的稳定性。1．双方已于2019年12月30日完成系争房屋的交接手续。2．丁伟购买系争房屋用于自住，张金生向丁伟交付系争房屋后，丁伟对系争房屋进行了装修。一审中，丁伟也向法院提供了其名下无任何房屋的证明。3．丁伟已按约向张金生支付了首付款和第二笔房款，张金生出具了房款收据，双方均同意继续履行《上海市动迁房预售预购合同》。4．后续房款的付款条件尚未成就，待付款条件成就后，张金生可以取得出售系争房屋的全部对价，实现其合同目的。5．丁伟的合同目的在于取得系争房屋所有权，待交易限制期满后双方可以按约进行过户，实现其合同目的。6．张金生向丁伟交付系争房屋至今已逾一年，双方的权利义务处于相对稳定的状态，若判决合同解除，将导致双方的交易处于不确定状态，损害双方的合法权益。如前所述，主观上，双方均同意继续履行《上海市动迁房预售预购合同》；客观上，丁伟已支付首付款和第二笔房款，张金生已向丁伟交付系争房屋，继续履行有利于实现双方合同目的。从维护交易稳定性的角度，法院应慎重对待合同解除权的行使。综上所述，丁伟认为，《上海市动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。张金生拒绝履行关于转售、过户的特别约定后，丁伟在合理期限内履行了合同义务，张金生也以行动表明接受丁伟的履行。然，张金生作为违约方，基于未生效的催告行使法定解除权，严重侵害了丁伟的合法权益，也破坏了交易的稳定性，导致双方的交易处于不确定状态。进一步而言，合同解除权属于形成权，仅凭单方意思表示即可发生效力，若行使不当，极易造成权利的滥用。一方面，合同解除权的行使应当受到一定的时间限制，原先阻却合同履行的情形不复存在后，合同解除已无必要。另一方面，丁伟已长期合法占有并使用系争房屋，合同解除势必会对丁伟造成严重损失，且不利于维护交易的稳定性。当然，丁伟未按时支付第二笔房款，应当承担相应的违约责任，张金生可另行主张。张金生辩称，不同意丁伟上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。张金生向一审法院起诉请求：1．判令解除《上海市动迁房预售预购合同》中张金生、丁伟间的房屋买卖合同关系；2．判令丁伟赔偿张金生违约金130，000元。一审审理中，张金生增加诉讼请求，要求丁伟返还系争房屋。丁伟向一审法院提出反诉，请求：判令张金生赔偿丁伟损失5，000元。一审法院认定事实：系争房屋系张金生动迁安置所得。2019年12月30日，张金生(出售方、甲方)、丁伟(购买方、乙方)在上海信好房产经纪有限公司(居间方、丙方，以下简称“信好公司”)的居间下签订《上海市动迁房预售预购合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价为950，000元；付款方式为：甲乙双方约定于2019年12月30日前签订《动迁房预售预购合同》并向甲方支付首笔购房款100，000元、于2020年5月1日前乙方向甲方支付第二笔购房款450，000元、甲方办理出产证后并交到乙方手里，乙方支付第三笔购房款100，000元、留尾款300，000元待系争房屋产权交易过户时支付给甲方；甲方于签订《动迁房预售预购合同》后将系争房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到该房屋当地房地产交易中心办理产权变更登记手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款300，000元交付给甲方；乙方应按时足额支付购房款，每逾期一日，乙方向甲方赔偿应付款项0.1％的逾期违约金。合同第十二条约定：如在过渡期内即本买卖合同履行期间，一方语言或者行为明示将不进行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消本次交易，构成逾期违约。逾期违约一方按照当时该房屋可以过户时该房屋市场价的130％赔付给另一方，且守约方有权根据有关法律和本合同向房屋所在地法院提起民事诉讼。合同第十五条约定：交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方子女或者父母)名下，属于乙方自家内部家务，甲方不得干涉；或乙方要求过户到自己指定名下，甲方须予以无偿配合办理过户手续，若甲方拒绝配合，视同违约，甲方按照可以过户时该房屋市场价的130％的违约金赔偿给乙方；如有需要，在过渡期内乙方可以转售该房屋，甲方不得禁止或限制。如乙方在该房屋交易限制期满之前转售该房屋，甲方在交易限制期满可以过户之后将该房屋无偿过户给新的买受人，过户时所需交易税费由新的买受人承担，甲方无偿配合乙方和新的买受人签订买卖合同(动迁房转售合同)、办理有关手续，不得因其配合行为以任何名义向乙方收取任何费用；合同另对其他内容进行了约定。签约当日，丁伟支付张金生首付款100，000元，张金生将系争房屋交付给丁伟。之后，丁伟未按约于2020年5月1日前支付第二笔购房款450，000元。2020年5月14日，丁伟支付张金生房款30，000元，张金生出具了房款收据。后双方于2020年7月11日协商后续付款事宜，张金生要求丁伟支付房款，丁伟表示之前未按约付款是因为疫情导致其资金紧张，其之前就告知过张金生其购房是为了投资，现按照合同约定张金生应配合其与新的买受人重新签订房屋买卖合同后再行付款，张金生表示之前并未同意丁伟转售，并提出若转让后续谁支付房款，丁伟表示合同由张金生与买受人签，其与张金生的合同就作废了。张金生表示不予同意。2020年7月14日，张金生通过EMS向信好公司及丁伟住所地分别发出《付款通知书》，要求丁伟在收到通知书后三天内支付第二笔房款420，000元。丁伟的邮件显示于2020年7月15日由“本人签收：曹凤莉”。一审庭审后丁伟与邮递员进行沟通，后快递查询信息中2020年11月5日该邮件显示“未妥投”。因丁伟未在通知书规定的时间内付款，张金生于2020年8月诉至一审法院。2020年9月19日，丁伟转账支付张金生房款420，000元。对上述事实，双方并无争议，一审法院予以确认。双方主要争议焦点是：丁伟是否有权要求张金生与新的买受人重新签约，丁伟未按约付款是否构成违约，张金生有无合同解除权。张金生围绕其诉讼请求提交了如下证据：1．《付款通知书》及邮寄凭证，旨在证明张金生要求丁伟在收到该通知书的三天内支付420，000元房款，该通知书已送达丁伟和信好公司；2．录音录像摘录，旨在证明2020年7月11日，张金生和丁伟协商系争房屋买卖合同继续履行事宜：丁伟承认购买系争房屋的目的是转售他人后赚取差价、且已以1，050，000元的价格转售他人并收取定金、其没有按照约定支付后续房款系疫情原因资金紧张；丁伟声称当时其有钱支付房款，认为张金生应配合与他人重新订立系争房屋买卖合同后再付款。张金生则不同意另外与他人订立房屋买卖合同，要求丁伟立即支付房款。丁伟对上述证据发表质证意见如下：对证据1的三性均不予认可，其未收到通知书，住所地房屋已于2020年5月出售；对证据2的真实性予以认可，确认没有按约支付第二笔房款系疫情原因，但不认可张金生关于其购房目的就是转售后赚取差价说法；丁伟认为其在收取转售的新的买受人定金前，联系过张金生，张金生是同意转售并配合与新的买受人重新签订合同的，但并未提供相应证据。丁伟为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1．《上海市房地产买卖合同》，旨在证明其和父母位于上海市嘉定区塔城路XXX弄XXX号XXX室的房屋已于2020年5月出售，其并未收到张金生寄送至该地址的《付款通知书》；2．房款收据和银行卡交易明细清单，旨在证明其于合同签订当日支付张金生首付款100，000元、于2020年5月14日支付房款30，000元，于2020年9月19日支付房款420，000元，第二笔付款义务已履行完毕；3．支付宝转账记录及交易明细清单，旨在证明丁伟在征得张金生同意后，于2020年5月31日收取案外人刘洋杰购房定金20，000元，后因张金生不同意配合转售房屋，其于2020年7月12日退还了案外人定金20，000元，并支付了5，000元违约金；4．情况说明及房款收据，旨在证明张金生同意转售系争房屋，同意丁伟于8月1日前再支付420，000元；5．录音整理文字稿，旨在证明丁伟至少在7月11日之前跟张金生提过转售房屋的事情，只是张金生在7月11日双方协商的时候表示不同意；6．个人不动产登记信息查询记录(现状)、上海市房地产登记申请书、上海市房地产买卖合同及契税缴款书，旨在证明丁伟与张金生签订合同时及现在均享有购房资格；7．邮件查询网页截图、通话录音光盘及文字稿、微信聊天记录截图，旨在证明丁伟未收到张金生邮寄的《付款通知书》且丁伟自2020年7月14日至8月1日期间均在工作岗位封闭值班。一审审理中，丁伟申请信好公司的工作人员郭某某出庭作证，证人称：其是系争房屋居间方的实际经办人。2020年3月初的时候，丁伟表示其因疫情原因无力支付第二笔房款，要求证人帮忙找下家、转售系争房屋。找到新的买受人后，丁伟退出交易，由新的买受人重新与张金生签订买卖合同、支付房款等。5月14日，张金生和丁伟至信好公司协商房款支付事宜，当天丁伟向张金生支付了30，000元，双方商量好8月1日前丁伟再付420，000元，至于后面的付款情况证人并不清楚。另，新的买受人刘洋杰与丁伟间的买卖合同也是证人居间撮合的，刘洋杰支付丁伟定金20，000元，后因张金生不同意与刘洋杰签署新的买卖合同，丁伟退还刘洋杰定金并赔偿刘洋杰5，000元。张金生对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，认为与本案无关，不能证明丁伟没有收到《付款通知书》；对证据2真实性无异议，确认收到上述款项，但认为丁伟发现张金生要求解约时，才从自身利益角度考虑支付了420，000元房款的行为不能构成依约履行合同付款义务的行为，丁伟的严重违约已成既定事实，不能通过另行支付房款的行为使合同达到违约前的状态，张金生不认可该付款行为的效力；同意扣除违约金后，剩余房款返还给丁伟；证据3与本案无关，证明丁伟有转售房屋的行为，但张金生没有同意；对证据4情况说明真实性不予认可，张金生并未确认同意8月1日再付款；对证据5的真实性予以认可，恰证明丁伟没有按约支付第二笔房款，但在谈话当天其有能力支付，依然不予支付的事实，证明丁伟已构成根本违约，张金生有权解除合同；对证据6真实性和关联性均不予认可，不能证明丁伟有真实的购房意思表示；对证据7中邮件查询页截图的真实性予以认可，但不能证明丁伟没有接收到张金生的付款要求；对其余证据的真实性、关联性均不予认可；关于证人证言，恰可以证明丁伟购买系争房屋就是为了赚取差价，若转售房屋，丁伟就退出买卖关系了；丁伟是在5月1日之后未按约支付第二笔款项，才向张金生提出要转售房屋，张金生未予同意。一审审理中，1．关于若重新签约，后续房款由谁支付问题。张金生表示，当时丁伟说第二笔房款其本人支付，剩余房款由新的买受人支付，其提供的录音录像中丁伟提到了之后由张金生和新的买受人履行合同。丁伟表示，当时是称所有房款还是由其支付。但其申请的证人郭某某陈述，当时协商的是若与新的买受人重新签约，后续房款由新的买受人支付。2．丁伟陈述其另行出售的价格为1，050，000元，但未提交相应证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张金生与丁伟签订的《上海市动迁房预售预购合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。房屋买卖合同关系中，出售方的主要义务是交付房屋，买受方的主要义务则是按约支付相应的对价。本案中，张金生已按约交付系争房屋，然丁伟却未按约履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，亦未履行8月1日前付款的承诺，直至张金生向一审法院提起诉讼后才转账支付420，000元，已构成根本违约，故张金生有权行使合同解除权，丁伟事后支付房款的行为不能弥补其已违约的事实。至于丁伟抗辩之前未付款是因为资金紧张，之后未付款是按照双方合同约定在过渡期内其可以转售该房屋，张金生应在交易限制期满可以过户之后将该房屋无偿过户给新的买受人，无偿配合和新的买受人签订买卖合同(动迁房转售合同)、办理有关手续，但却拒绝配合。首先，双方在协商转售事宜时，丁伟第二笔房款已经存在逾期，2020年7月11日双方协商后续付款事宜时，其仍拒绝支付，即便要求与新的买受人签约，但该笔房款早已超过支付时间，其不得以协商转售为由拒付该笔房款。其次，合同该条款仅约定了配合过户义务，并未约定买受方合同权利义务的概括转让。根据张金生提交的录音录像证据及证人的陈述，当时丁伟提出的是包含后续房款支付义务在内的买受方合同权利义务的概括转让。房屋买卖合同中的相对方系当事人选择交易的重大事项，涉及购房主体资格、履约能力等重要因素，不能随意更换。故在无证据证明张金生同意的情形下要求变更买受人并以此为由拒不支付后续房款缺乏依据。此外，丁伟自认其购买房屋是为了投资，其要求在交易过程中直接进行转售，且已实际与新的买受人达成了价格更高的交易，实际是欲将两次交易合并，损害国家利益，并非对未来购房政策变化致其无法购房违约的合理的风险防控。综上，对其拒付房款的抗辩意见，一审法院难以采纳。现张金生诉请解除与丁伟间的房屋买卖合同关系，于法有据，一审法院予以支持。鉴于张金生未曾向丁伟送达合同解除通知书，故合同解除日以起诉状副本送达之日即2020年10月13日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故张金生要求丁伟返还房屋并承担违约责任的诉请，于法有据，一审法院予以支持。至于违约金的金额，综合考虑合同约定，履行情况、房屋已经交付的事实及丁伟的违约情形，一审法院酌情确定为20，000元。因系丁伟违约导致合同解除，对其反诉主张的损失赔偿，一审法院不予支持。一审审理中，张金生同意将收取的房款扣除违约金后予以返还，为避免诉累，本案中一并予以处理。一审法院判决：一、张金生和丁伟签订的关于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市动迁房预售预购合同》中双方之间的房屋买卖关系于2020年10月13日解除；二、丁伟应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给张金生；三、丁伟应于判决生效之日起十日内支付张金生违约金人民币20，000元；四、张金生应于判决生效之日起十日内返还丁伟购房款人民币550，000元；五、丁伟反诉要求张金生赔偿5，000元损失的请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，丁伟提供两组照片和一组微信聊天记录：证据1，照片10张，证明丁伟购买系争房屋用于自住，张金生向丁伟交付系争房屋后，丁伟对系争房屋进行了装修；证据2，丁伟与水电工间的微信聊天记录截图，证明丁伟陆续支付了装修费用；证据3，照片12张，证明丁伟具有正当职业和固定收入，且具有购房资格。张金生发表如下意见：三组证据的真实性均无法确认，且与本案无关。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张金生与丁伟签订的《上海市动迁房预售预购合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。根据该合同约定，丁伟应于2020年5月1日前向张金生支付第二笔购房款450，000元。然，丁伟未按约于2020年5月1日前支付第二笔购房款450，000元，仅于2020年5月14日向张金生支付房款30，000元。因丁伟未按约履行付款义务，张金生起诉要求解除合同，丁伟则主张张金生未履行催告义务，法定解除权未成就。对此，本院分析如下：首先，房屋买卖合同关系中，出售方的主要义务是交付房屋，买受方的主要义务则是支付相应对价；在张金生已按约交付房屋的情况下，丁伟逾期付款的行为构成迟延履行主要债务的根本违约行为。其次，根据丁伟的主张及证人郭某某的陈述，双方于2020年5月14日至信好公司协商房款支付事宜，丁伟承诺于2020年8月1日前支付剩余房款；而根据现已查明的事实，丁伟并未履行其承诺，直到本案涉诉后，才于2020年9月19日支付剩余房款420，000元；可见，在双方就延期付款事宜进行协商后，丁伟仍未在合理期限内付清第二笔房款。据此，本院认为，丁伟迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，张金生可以解除合同，丁伟在本案涉诉后付清第二笔房款的行为不影响法定解除权的成就及行使。丁伟上诉还主张张金生拒绝配合与新的买受人签订买卖合同的行为构成违约。对此，本院认为：首先，在房屋买卖合同关系中，买受方的选择系交易中的重大事项，涉及对主体资格、履约能力等重要因素的审核，因而房屋买卖合同项下买受方权利义务的概括转让须经出卖方明确同意。其次，《上海市动迁房预售预购合同》中约定，甲方(张金生)无偿配合乙方(丁伟)和新的买受人签订买卖合同(动迁房转售合同)、办理有关手续，该约定仅指向过户手续的办理，而未明确指向合同相对方的变更或者合同项下权利义务的概括转让。最后，在2020年7月11日双方协商后续付款事宜时，丁伟已存在逾期付款的情形，且配合办理转售手续也非房屋买卖合同关系中的主要合同义务，双方就转售事宜未能协商一致亦不构成丁伟拒绝按约支付房款的抗辩事由。丁伟逾期付款的行为构成根本违约，张金生诉请解除与丁伟之间的房屋买卖合同关系，于法有据，应予支持。因张金生未向丁伟送达合同解除通知书，一审法院认定起诉状副本送达之日即2020年10月13日为合同解除日，并无不当，本院予以维持。双方之间的房屋买卖合同关系因丁伟根本违约而解除，丁伟应承担相应的违约责任，一审法院综合本案具体情况酌情确定的违约金金额，尚属合理，本院予以维持。丁伟其余上诉请求，因无事实和法律依据，本院均不予采纳。综上所述，丁伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币425元，由上诉人丁伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆法官助理 沈 宸书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……