上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初5929号原告(反诉被告)：力宝置业(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：SHULINTAN(陈淑铃)，董事长。委托诉讼代理人：傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海伟仕达管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁彩宝，执行董事。委托诉讼代理人：潘锦捷，北京大成(上海)律师事务所律师。原告力宝置业(上海)有限公司(以下简称力宝公司)与被告上海伟仕达管理咨询有限公司(以下简称伟仕达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。审理中，被告伟仕达公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)力宝公司委托诉讼代理人傅光炎，被告(反诉原告)伟仕达公司委托诉讼代理人潘锦捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力宝公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订的力宝广场2512-13、15室房屋租赁合同于2021年1月12日解除;2.判令被告支付原告自2020年12月1日起至2021年1月12日止的房屋租金123,670.69元;3.判令被告支付原告以2020年12月租金89,157.94元为基数，按日千分之三自2020年12月2日起计至实际支付之日止，及以2021年1月租金34,512.75元为基数，按日千分之三自2120年1月2日起计至实际支付之日止的滞纳金;4.判令被告支付原告自2020年12月1日起至2021年1月12日止的物业管理费13,666.84元;5.判令被告支付原告以2020年12月物业费9,852.84元为基数，按日千分之三自2020年12月2日起计至实际支付之日止，及以2021年1月管理费3,814元为基数，按日千分之三自2021年1月2日起计至实际支付之日止的滞纳金;6.判令被告支付原告自2020年11月1日至2020年12月31日的电费418.95元;7.判令被告支付原告违约金267,473.82元;8.判令被告支付原告恢复原状费用166,960元;9.判令被告的保证金284,295.48元归原告所有。事实和理由：原告与被告于2019年8月15日签订了上海市淮海中路XXX号力宝广场2512-13、15室房屋(以下简称系争房屋)租赁合同,约定被告向原告租赁系争房屋,房屋建筑面积为273.69平方米,租赁期自2019年10月16日起至2022年10月15日止,每日每平方米建筑面积租金为10.20元,月租金为84,912.32元；双方同意在原告按国家规定进行营业税改增值税的税制改革后,本合同中所有涉及被告向原告或力宝广场物业管理中心交付的费用,被告均应另行同时向原告或力宝广场物业管理中心交付相应的增值税；每月每平方米租赁面积物业管理费为36元,月物业管理费为9,852.84元；每月租金和物业管理费须于当月的第一日或之前支付，被告逾期不支付租金累计超过一个月的,原告可书面通知被告解除合同,被告应向原告按月租金的三倍支付违约金；若逾期支付租金、物业管理费或任何其他应付给原告的款项,被告须按日支付逾期款额的千分之三作为滞纳金；被告拖欠任何费用、款项,累计拖欠总额超过一个月的租金,并且拖欠超过三十天,原告有权经书面通知被告终止合同,届时被告除按租赁合同9-2条承担违约责任外,原告有权没收被告已付的租金和物业管理费保证金；租赁期届满或提前终止当日,被告应已完成拆除及搬走该房屋内被告的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等,并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外),将该房屋恢复至附件三所列的现有装修及设施状况并归还；若被告因任何理由拒绝或未能履行上述义务,原告有权在该期限后收回并进入该房屋,被告留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物,原告可自由将其处理；原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作,所产生之费用由被告承担。根据合同约定租金条款，被告应付的含税月租金为89,157.94元。租赁合同签订后,被告支付了至2020年11月30日止的租金和物业管理费。之后的租金和物业管理费等未支付,拖欠总额已超过一个月租金,并已超过三十天。为此原告于2021年1月5日委托律师发函,希望被告于2021年1月12日前支付欠款和滞纳金,如被告届时未付清欠款,该函即作为原告发给被告的提前终止租赁合同的正式通知,系争房屋的租赁合同将于2021年1月12日提前终止。但被告至2021年1月12日仍未付清欠款,也未按合同约定将该房屋恢复原状交还原告。原告于2021年1月13日按合同约定收回了系争室房屋，之后为恢复房屋原状支出费用166,960元。为维护原告合法权益,故诉至法院，请求判如所请。被告伟仕达公司辩称,双方所签租赁合同已于2020年12月1日解除。被告公司业务为涉外线下培训，因疫情影响无法正常开展，资不抵债已申请歇业。被告多次向原告提出提前终止双方合同，2020年11月30日，被告书面向原告致函再次正式提出终止合同，2020年12月1日，原告回函称同意解除合同，但合同解除后的责任承担未达成一致。被告收到回函后于2020年12月1日当日搬出，12月3日将钥匙和门禁均交给原告物业公司，同时发函要求解除合同并要求扣除应交费用后返还剩余保证金。被告认为原告12月3日接收钥匙及门禁卡的行为表明双方达成一致意见合同于该日解除。被告已于12月1日搬出并交换钥匙及门禁，基于租赁合同无法强制履行的特性，合同于该日已事实解除，故原告诉请主张该日之后的租金、物业费及滞纳金等无依据。被告同意支付11月30日之前的电费356.90元，之后的电费不同意支付。因双方系协议解除合同，故不存在被告违约。即便认定被告违约，原告主张的违约金金额明显高于原告实际损失，请求予以调整。合同约定被告义务是修补因拆除、搬出给房屋造成的损害，且被告在租赁房屋后未进行装饰装修，故不同意原告主张的恢复原状费用，且原告主张的费用过高。鉴于双方所签合同已终止，根据合同约定，合同终止时保证金除用于抵充反诉原告应承担的费用外，剩余部分无息归还反诉原告，故被告(反诉原告)伟仕达公司提出反诉请求：1.判令原告(反诉被告)归还被告(反诉原告)保证金284,295.48元。原告(反诉被告)力宝公司辩称，原告在12月1日的回函中是提出在被告同意按合同约定条款履行义务后，即被告支付相应欠付租金等，原告才同意解除。原告收到被告12月3日所发的通知，原告次日回函，明确表示被告要坚持解除合同的话需承担相应违约责任。对于被告所述于12月3日归还钥匙、门禁卡一节不予认可，原告及物业公司都没有收到过，被告应予以举证证明。现原告不同意被告反诉请求，原告已诉请没收保证金。经审理，本院认定事实如下：被告伟仕达公司(乙方)向原告力宝公司(甲方)租赁系争房屋多年。2019年8月15日，双方续签《上海市房屋租赁合同》,约定租期自2019年10月16日起至2022年10月15日止,每月租金89,157.94元，物业管理费9,852.84元，须于当月第一日或之前支付，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的,甲方可书面通知解除合同,乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金；若逾期支付租金、物业管理费或任何其他应付给原告的款项,乙方须按日支付逾期款额的千分之三作为滞纳金；乙方拖欠任何费用、款项,累计拖欠总额超过一个月的租金,并且拖欠超过三十天,甲方有权经书面通知乙方终止合同,届时乙方除按约承担违约责任外,甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金；租赁期届满或提前终止当日,乙方应已完成拆除及搬走该房屋内被告的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等,并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外),将该房屋恢复至附件三所列的现有装修及设施状况并归还；若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务,甲方有权在该期限后收回并进入该房屋,乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物,甲方可自由将其处理；甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作,所产生之费用由乙方承担。合同附件三内容反映的房屋状况为毛坯状态。合同签订后，被告按约支付租金、物业费等至2020年11月30日。被告另已支付原告保证金共计284,295.48元。2020年11月30日，伟仕达公司向力宝公司发《告知书》，称疫情已严重影响公司业务，公司艰难运营，资不抵债，经董事会商讨决定申请歇业，故向力宝公司提出终止租赁合同，伟仕达公司将在2020年12月4日前搬出系争房屋，将钥匙交还力宝公司，伟仕达公司会结清租金和物业费，希望贵司退回3个月的租金和物业费，有关事宜协商解决。12月1日，伟仕达公司搬离系争房屋。同日，力宝公司回函，称根据合同约定，若伟仕达公司中途退租，力宝公司有权没收各种保证金，伟仕达公司应赔偿提前终止合同而给力宝公司造成的一切损失、费用，包括但不限于租金、物业费，伟仕达公司应拆除、搬走房屋内一切装修、物品等，并修补因此而给房屋造成的损坏，将房屋恢复合同附件三所列状况并归还，若伟仕达公司未履行的，力宝公司有权自行完成，产生费用由伟仕达公司承担；在伟仕达公司同意按上述合同约定履行的前提下，力宝公司同意伟仕达公司提前终止租赁合同，请伟仕达公司回复。12月3日，伟仕达公司向力宝公司发《通知书》，称其公司已在12月1日搬离系争房屋，现将该房屋的钥匙和大楼的门禁卡归还到物业管理部门，恢复原状费用由伟仕达公司承担，请在保证金中扣除，剩余保证金请退回，搬出后事宜，希望双方互相体谅协商解决。12月4日，力宝公司再次回函，称系争房屋可正常使用，合同可正常履行，伟仕达公司拒绝履行合同，应按约承担违约责任；法律及双方所签合同均未赋予伟仕达公司单方解约的权利，伟仕达公司要求提前解约的理由不成立，力宝公司不同意解除合同，伟仕达公司是否实际使用房屋是自身权利，力宝公司无权也不会在双方签署提前解除租赁合同的协议前接收房屋，伟仕达公司如坚持解除合同，应按约承担违约责任。2021年1月5日，力宝公司向伟仕达公司发律师函，表示伟仕达公司拖欠2020年12月起的租金、物业费等，力宝公司多次催讨，伟仕达公司仍未予支付，现通知伟仕达公司于2021年1月12日前支付拖欠款项及滞纳金，若届时未付清，本函即作为力宝公司提前终止租赁合同的正式通知，合同于2021年1月12日提前终止，伟仕达公司应在该期限前将系争房屋恢复原状后交还力宝公司。2021年1月13日，原告与案外人上海室内装饰(集团)有限公司就系争房屋复原工程签订《建筑装饰工程施工合同》，原告支付复原费166,960元。系争房屋2020年11月1日至11月30日的电费计356.90元，2020年12月1日至12月31日的电费计62.05元。上述事实，有当事人陈述、房地产权证、租赁合同、建筑装饰工程施工合同(附报价单)、工程款发票及付款凭证、电费付款通知书、原被告往来函件、告知书、通知书等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告伟仕达公司于2020年12月1日已搬离系争房屋所在力宝广场，原告力宝公司对被告行为应当知晓，被告又于之后12月3日书面告知搬离情况，并表示已将钥匙等返还至物业部门，被告搬离行为及向原告所作意思表示，明确了其不再继续履行租赁合同。鉴于前述客观情况，双方所签租赁合同已事实上提前终止，本院确认合同于2020年12月3日解除，被告应承担解除日之前的租赁费用及相关滞纳金。原告放任房屋空置，未尽合理减损义务，本院对其主张合同于2021年1月12日解除及空置期间的房屋费用的请求，不予支持。因被告退租行为致案涉合同提前终止，被告应承担相应违约责任，被告认为系双方协商一致解除合同的意见与事实不符，本院不予采纳。原告要求取得的保证金及违约金，实质均为解约违约金，由本院结合疫情及防控措施对被告公司运营的影响及之前租赁合同的履行情况等一并酌情考量确定。关于电费，被告虽仅同意支付11月的电费，但鉴于被告系12月初自行搬离，其本案中未提供证据证明搬离时的电表数据，而系争房屋在其搬离后空置，12月的电费金额亦较小与房屋使用情况大致相符，故本院予以支持原告电费全部主张。恢复原状费用，租赁合同约定被告负有恢复房屋原状义务，根据合同附件载明房屋状况及被告通知书认可承担复原费用内容，本院认定系争房屋依约需采取恢复原状作业。现因被告未履行，由原告委托案外人代为进行，原告要求被告承担恢复费用的主张，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年12月3日解除；二、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司自2020年12月1日起至2020年12月3日止的房屋租金8,915.79元；三、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司以租金8,915.79元为基数，按日千分之三自2020年12月2日起计至实际支付之日止的滞纳金；四、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司自2020年12月1日起至2020年12月3日止的物业管理费985.28元；五、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司以物业费985.28元为基数，按日千分之三自2020年12月2日起计至实际支付之日止的滞纳金；六、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司电费418.95元；七、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司违约金133,700元；八、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司的保证金284,295.48元归原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司所有；九、被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司恢复原状费用166,960元；十、驳回被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,581元，由原告(反诉被告)力宝置业(上海)有限公司负担2,829元，被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司负担9,752元；反诉案件受理费2,782元，由被告(反诉原告)上海伟仕达管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 赵海生法官助理 周海月书 记 员 王亦男附：相关法律条文《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。