江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0391民初3349号原告：江苏巨易物业管理有限公司，统一社会信用代码91320300724171067P,住所地江苏省徐州市大马路68号民生大厦，法律文书邮寄地址徐州市中山南路145号1203室。法定代表人：赵远,该公司总经理。委托诉讼代理人：任卓伦，男，1964年4月27日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：高明华，男，1960年3月15日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市泉山区。被告：张新，男，1975年11月18日生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，住江苏省徐州经济技术开发区。原告江苏巨易物业管理有限公司诉被告张新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2021年8月11日公开开庭进行了审理。原告江苏巨易物业管理有限公司的委托诉讼代理人任卓伦、高明华、被告张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏巨易物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.给付物业服务费及各项费用6925元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告双方建立了物业服务合同关系，2017年4月18日原告便依约为金山福地二期提供物业服务。被告房屋建筑面积为101.65平方米，物业费1.1元/月/平方米。自2017年4月18日至2020年4月17日止，被告依约应向原告支付物业费4025元，公共耗能费900元。由于被告未按时给付物业服务费故依约还应缴纳逾期违约金2000元。合计：6925元。现被告以实际行动拒不缴纳所欠费用，经多次催要未果，原告无奈，特依法向人民法院诉请给付，请求人民法院依法支持原告的前列诉讼请求。被告张新辩称，所有属于他们的问题他们都不给解决，公共设施、电梯坏了、消防管没有、玻璃都让砸烂了。环境恶劣，脏乱差，原告请求没有道理。围绕诉讼请求，原告当庭陈述并依法提交了证据1金山福地二期物业管理服务合同，证据2合同履行证明，证据3物业服务合同备案证明，证据4被告商品房买卖合同信息、房产证查询打印件及身份证信息，证据5限期缴费诉前催告单；围绕答辩意见，被告当庭陈述并提交了照片11页，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下，2017年4月16日，原告（乙方）与徐州市金山福地二期业主委员会（甲方）签订《金山福地二期物业管理服务合同》，约定“高层住宅：1.10元/月·建筑面积平方米(不包括电梯等公共耗能)；小区的公共能耗费用单独立帐，包干为300元/年不列入物业管理费用。本合用约定的乙方经营管理服务小区项目的期限为年，自2017年4月18日至2020年4月17日。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，没缴纳费用的责任方应按应缴金额的日千分之三的标准向乙方支付延期付款利息。业主拖欠物业费一年以上，乙方按照有关法规依法起诉的，由败诉方承担对方包括但不限于查证费、律师费等全部损失。”2017年4月18日，原告依约为金山福地二期提供物业服务。被告张新系金山福地二期23-1-102室的业主，其房屋建筑面积为101.65平方米，自2017年4月18日至2020年4月17日止，被告未依约向原告支付物业费、公共耗能费。2021年5月21日，原告通过特快专递向被告邮寄限期缴费及诉前催告。根据当事人诉辩主张，结合案情，归纳争议焦点为：原告诉请判令被告支付物业服务费、公共耗能费、违约金合计6925元是否有事实与法律依据。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十四条第一款规定，“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”第四百六十五条规定，“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”被告提交的证据尚不能证明原告的行为构成根本违约，被告张新认为原告提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵，应通过合理、合法途径向原告主张并督促积极改进，被告以此为由拒绝交纳物业费依据不足。现原告要求被告支付拖欠物业服务费用理由正当、证据充分，本院予以支持。被告应支付三年度的物业服务与公共能耗费，分别为1.1元／月／㎡×101.65㎡×12月×3=4025元，300元/年×3年=900元。鉴于被告张新未交纳物业费用系事出有因，故违约金部分不予支持。此外，物业服务管理于个体而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群体广、管理事项多，物业单位提供之服务与各业主衡量之标准可能无法吻合；各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入。故双方应秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、第二十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第三十四条、第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条的规定，判决如下：一、被告张新于本判决发生法律效力后十日内一次性支付原告江苏巨易物业管理有限公司物业费4025元、公共能耗费900元，合计4925元；二、驳回原告江苏巨易物业管理有限公司其他的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元由被告张新负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  魏俊哲二〇二一年八月十九日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国民法典第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。三、物业管理条例（2018修订）第六条第一款房屋的所有权人为业主。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。四、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。