重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书                   (2021)渝0156民初2654号 原告：重庆鼎科物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，统一社会信用代码915000006814517707。法定代表人：何绍清，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜德明，男，1974年3月12日出生，汉族，该公司职工，住四川省都江堰市蒲阳镇团结村1组，公民身份号码510181197403121516。被告：向益民，男，1968年8月22日出生，汉族，教师，住重庆市万州区走马镇走马路9号，公民身份号码512221196808227956。原告重庆鼎科物业管理有限公司（以下简称鼎科物业公司）与被告向益民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告鼎科物业公司的委托诉讼代理人姜德明到庭参加了诉讼，被告向益民经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鼎科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向益民支付原告鼎科物业公司2020年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费2679.60元、水电公摊费120元及代收代缴的市政垃圾处理费42元；2.判令被告向益民支付原告鼎科物业公司违约金分两部分计算：第一部分自2020年8月1日至2021年6月30日期间违约金，第一个月以223.30元为基数，之后每个月在上一月基数上增加223.30元后的金额为基数，按每日3‰累加计算；第二部分违约金，以2679.60为基数，自2021年7月1日起按每日3‰计算至付清之日止；3.取消被告向益民对戴斯大卫营XXX小区10栋1-1XX栋X-X底层花园和露台的管理、养护和使用的权利；4.本案案件受理费由被告向益民承担。事实和理由：被告向益民通过武隆区人民法院司法拍卖取得了被执行人重庆远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）所有的“戴斯大卫营XXX”小区10栋1-1XX栋X-X房屋。武隆区人民法院在拍卖公告中明确告知买受方要依法支付被执行人远大置业公司欠付的物业费用，但被告向益民在买受后却拒绝支付。原告鼎科物业公司将被告向益民诉至法院，经法院调解，被告向益民支付了之前费用。原被告于2019年8月21日签订了《前期物业管理服务协议》后，被告向益民支付了2020年6月30日之前的物业服务费用，其后物业服务费用一直恶意拖欠至今。现原告鼎科物业公司诉至法院，望判如所请。被告向益民未到庭参加诉讼，提交了书面答辩意见：同一物业服务小区物业服务项目应是相同的服务收费标准，虽然原被告于2019年8月21日签订的《前期物业服务协议》，没有约定未装修使用物业按50%收费，案涉物业至今未装修使用。但本小区于2012年签订的其他《前期物业管理服务协议》中约定，未装修使用物业按50%收费。原告鼎科物业公司擅自提高收费标准，应返还多收取被告向益民的物业服务费用。因此，被告向益民无恶意拖欠物业服务费行为，不存在违约。经审理查明，原告鼎科物业公司系远大置业公司开发的“戴斯大卫营XXX”小区中标且经主管部门登记备案的前期物业服务企业。2012年4月12日，原告鼎科物业公司向原武隆县发展和改革委员会申请物业服务费收费价格备案，原武隆县发展和改革委员会同意原告的物业服务收费标准为1.8元/㎡，其中物业类型为高档住宅。2019年，被告向益民通过本院公开拍卖从被执行人远大置业公司处依法取得“戴斯大卫营XXX”小区10栋1-1XX栋X-X房屋的所有权，并办理了渝（2019）武隆区不动产权第00046241800XXXXX号不动产权证。2019年8月21日，原告鼎科物业公司（以下简称甲方）与被告向益民（以下简称乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条物业管理服务费用收费标准约定，花园洋房、公寓1.8/㎡（以建筑面积收取），公摊费每户按每月10元收取（公共部位的水、电）。每次交纳费用时间为每月10日前；协议第五条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，甲方有提供水费、电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定或重庆仙女山X戴斯大卫营XXX物业服务有限公司代收代缴收费标准；协议第十一条违约责任约定，甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。之后，被告向益民已按约向原告鼎科物业公司支付物业服务费用至2020年6月30日。另查明，涉案房屋的建筑面积为124.03㎡。再查明，2012年1月18日，原告鼎科物业公司与他人签订的《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费用约定，若业主所购房屋三表全部未启动，按标准的50%收取物业服务费；三表任意一表启用后，全额交纳物业服务费。本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、渝（2019）武隆区不动产权第00046241800XXXXX号不动产权证、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《重庆市前期物业服务合同备案申请》、《武隆县物业服务收费（市场调节价）备案表》、催费记录、（2020）渝0156民初242号民事判决书、（2020）渝0156民初248号民事判决书等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本案争议的焦点是：一、被告向益民应否支付原告鼎科物业公司物业服务费用及金额；二、原告鼎科物业公司主张的逾期支付物业服务费违约金如何计算；三、原告鼎科物业公司主张代收代缴的市政垃圾处理费42元应否支持；四、是否应取消被告向益民对戴斯大卫营XXX小区10栋1-1XX栋X-X底层花园和露台的管理、养护和使用的权利。 针对争议焦点一，本院认为，原告鼎科物业公司与被告向益民签订的《前期物业服务协议》，系合同双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有拘束力。合同签订后，原告鼎科物业公司按约提供了物业服务，履行了合同义务。被告向益民支付物业服务费用至2020年6月30日，后拒付2020年7月1日至2021年6月30日期间物业服务费用，其行为已违约，应承担支付物业服务费用的违约责任。因此，原告鼎科物业公司诉请被告向益民支付物业服务费用2679.05元（1.8元/月·㎡×124.03㎡×12个月）、水电公摊费120元（10元/月×12个月）的诉讼请求成立，本院予以支持。被告向益民辩称虽然原被告于2019年8月21日签订的《前期物业管理服务协议》，没有约定未装修使用物业按50%收费，但本小区于2012年签订的其他《前期物业管理服务协议》中约定，未装修使用物业按50%收费，同一物业服务小区应有相同的服务收费标准。本院认为，按合同相对性原则，原告鼎科物业公司与他人签订的《前期物业管理服务协议》，对原被告双方没有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，既然原被告双方在《前期物业管理服务协议》中没有约定未装修使用物业按50%收费，则被告向益民应按约定全额支付物业服务费用，故其辩称理由不成立，本院不予采纳。 针对争议焦点二，本院认为，根据《前期物业服务协议》约定，被告向益民应按月支付物业服务费，逾期则按每日3‰的标准向原告鼎科物业公司支付违约金。被告向益民未按约支付物业服务费，应当向原告鼎科物业公司支付违约金。但《前期物业服务协议》中约定的违约金计算标准明显过高，本院结合被告向益民的违约情形，对违约金计算标准依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金起算时间，协议约定每次交纳费用时间为每月10日前支付，则2020年7月的物业服务费用应在2020年7月10日前支付，原告鼎科物业公司主张从2020年8月1日起计算违约金，系对其权利的自由处分，本院予以支持。综上，被告向益民应支付原告鼎科物业公司逾期支付物业服务费用违约金为：以223.30元为基数，逐月递增223.30元，自2020年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率累加计算至2021年6月30日止；以2679.05为基数，自2021年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。针对争议焦点三，本院认为，原告鼎科物业公司主张要求被告向益民支付市政垃圾处理费42元，但原告鼎科物业公司在本案未举示证据证明已代被告向益民交纳该项费用，故本院对原告鼎科物业公司的该项诉讼请求不予支持。针对争议焦点四，本院认为，原告鼎科物业公司请求取消被告向益民对戴斯大卫营XXX小区10栋1-1XX栋X-X底层花园和露台的管理、养护和使用的权利，既无合同约定，也无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告向益民在本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司2020年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费 2679.05元、水电公摊费120元，共计2799.05元；二、被告向益民在本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金（计算方式：以223.30元为基数，逐月递增223.30元，自2020年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率累加计算至2021年6月30日止；以2679.05为基数，自2021年7月1日起 按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳40元（原告已预交），由被告向益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  员   邹习奇   二〇二一年七月二十日 法官助理   王  利                                    书 记 员  冯晨诚 -1-