陕西省铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0204民初1755号原告：李艳玲，女，汉族，住铜川市王益区。委托诉讼代理人，齐鹏，陕西大图律师事务所律师。被告：李林，男，汉族，住铜川市耀州区。原告李艳玲与被告李林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日受理后，依法由审判员段建纲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳玲及其委托代理人齐鹏与被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳玲诉称，请求法院判令：1.解除原、被告间的房屋租赁合同;2.判令被告支付原告房屋租赁费212235.2元，并自2021年4月13日起承担继续占用原告房屋期间的占用费（按每日388.7元计算）;3.判令被告支付原告违约金95620.2元;4.判令被告将原告房屋恢复原状；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月，被告李林因经营少儿培训机构承租了原告李艳玲所有的位于铜川市新区正阳路缤乐荟商业街区XX号商业用房。为此双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租面积共233.23平方米，每年租金139938元。被告承诺最少租5年，要求给予一年的免租期。在此前提下，原告遂同意在合同上载明免租期为一年，即2019年5月23日至2020年5月22日。合同同时约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金两倍向甲方支付违约金。因乙方拖欠房租累计30天的，甲方有权扣除合同履约保证金。合同终止时，乙方应将所租赁房屋恢复原状，否则甲方有权向乙方收取恢复工程实际发生的费用。合同签订后，被告仅支付了3万元的租赁费，此后就未再付租金。在此期间原告多次催促，被告都以资金周转困难为由一直拖付租金不予支付，被告未与原告协商的情况下，将经营场所迁移至新区XX广场被告违反诚实信用，不应再享受原告给予的免租期和半价租金优惠。综上，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。现被告作为承租方，违反合同约定，同时违反诚实信用原则，原告有权解除合同，并有权要求被告承担部分免租期内的租金及违约金责任。被告李林辩称，不同意原告的诉讼请求。同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二、第三项诉讼请求，因为其向原告交纳2万元的保证金，原告找人恢复房屋原状，由原告提供正式发票可以从其2万元的保证金中扣除。当时签订合同的时候说是免一年半的房租，其的理解是从2015年5月23日至2012年12月底是不需要交纳房租的。从2021年1月初开始缴纳房租，期间在2020年8月其给原告缴纳3万元房租，原告说剩下的房租到年底交，后来在9月的时候，原告又向其要房租，其跟原告说缓一缓，11月份原告老公醉酒后到其店里要房租，闹事影响其的经营，在2020年12月1日其给原告发过微信通知终止合同，给原告缴纳房屋钥匙，原告不予回复。电话聊天记录截图，证明其给原告打过电话告知终止合同，但是原告没有接电话。后来就搬离了原告的地方。原告围绕诉讼请求，为证明其主张，向本院提交以下证据:证据1.房屋租赁合同，证明原被告双方于2019年7月15日签订关于铜川市新区正阳路缤乐荟商业街区XX号商业用房的租赁合同。双方约定的每年的租金标准及租赁期限，在被告承诺租赁该商铺五年的前提下，原告在合同中给予第一年免租期，第二年租金半折的优惠政策。证据2.照片八张，2020年10月22日，原告向被告邮寄催款通知及在其租用的商铺张且贴催款通知书，证明原告多次催促被告支付房租，与被告一直拖延不付的事实，被告未经与原告协商，将经营场所迁移至XX广场，由此能够证明被告声称经济困难的情况实属虚构，违反诚实信用，不应当再享受原告给的免租期和半价租金优惠。证据3.企业工商信息。证明被告已将其经营场所由原铜川市新区正阳路缤乐荟商业街区XX号登记变更为XX广场4号楼3层302室。被告李林质证称，对证据1.的真实性无异议，当时口头说免租金一年半，不认可原告陈述的租赁五年的前提；对证据2.的真实性认可，催款通知也收到了，但不认可其拖欠房租不支付。其说是年底交纳房租，且因原告老公到其店里闹事，其向原告打过电话，发过短信说要说过要搬走。对证据3.的真实性认可，地址是变更了，其搬的地方肯定是要变更工商登记。被告为证明其主张，向本院提交以下证据:证据1.房屋租赁合同，证明双方当时协商约定免一年半的房租，等一年半免租期到后才缴纳房租。证据2.收款收据、微信转账记录截图，证明其给原告缴纳了3万元的房租和2万元的押金。证据3.微信聊天记录截图，证明在2020年12月1日其给原告发过微信通知终止合同，给原告缴纳房屋钥匙，原告不予回复。证据4.电话聊天记录截图，证明其给原告打过电话告知终止合同，但是原告没有接电话。原告李艳玲质证称，对证据1.的真实性无异议，不同意被告的证明目的，被告提出的证明目的将免租期和整个租赁期人为割裂开了，如果没有五年的租期也不会给被告免租期。对证据2.的真实性无异议，证明目的也无异议，确实收到被告2万元的押金和3万元的租金。对证据3.微信聊天记录仅是一部分的截图，不能反映出双方聊天的真实背景及聊天内容，作为原告并没有回复，双方签订的房屋租赁合同，被告并没有单方解除合同的权利，不能证明被告尽到告知义务。对证据4.通话记录截图不能达到其证明目的，通话记录具体是什么情况无法明确，不能证明通话内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，原告李艳玲与被告李林签订了一份房屋租赁合同，该合同约定原告李艳玲将其位于铜川市新区XX街233.23平方米的XX号商业房出租给被告李林，租赁期限为五年，自2019年5月23日至2024年5月22日止，其中2019年5月23日至2020年5月22为装修免租期，第二年交付全年租金的50%，第三年交付全年全额租金，房屋租金，按照建筑面积每平方米每月50元计算，年租金为139938元；从租赁之日起每满两年，租金递增一次，按上年租金的基础上递增5%。，租金的交付，全年租金一次性付清，交付租金时间为本合同签订当日，第二次交付租金时间为合同签订后第12个月前，30日内付清，以后租金交付时间以此类推，被告李林应向原告李艳玲交纳合同履约保证金2万元，合同终止时，如未发生扣款事项，履约保证金全额无息退还。保证金交付时间为合同签订当日。同时该合同第七条房屋交付及收回的验收“2.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方，如有损坏的，应当应承担损坏赔偿责任，甲方可直接从应退乙方的任何费用中予以扣除。3.合同终止，乙方必须遵守以下条款：（1）乙方应拆除自设隔断等附加设施，恢复原状负责，甲方有权向乙方收取恢复工程实际发生的费用；”、第九条乙方违约责任“1.租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并扣除合同履约保证金。（4）拖欠房租累计30天的;(5)乙方不开门营业房达两月以上者。2.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方有权关闭乙方经营大门，造成的一切经济损失由乙方自负。”另查明，2020年9月28日，被告李林向原告李艳玲支付了3万元房租，并依据合同向原告李艳玲支付了2万元押金。2020年11月22日，原告李艳玲向被告李林邮寄催交房租的催款通知，并在被告承租原告的商铺墙上张贴了催款通知书在被告承租原告房屋大门旁边的墙上张贴了房租催缴通知。而根据原被告双方签订的租赁合同的约定，2020年7月15日，被告应向原告交纳租金69969元（2020年5月23日至2021年5月22日租金）；被告第二次应交纳房租的时间为2021年7月14日之前，2021年5月22日至2021年6月29日，被告产生租赁费的数额为143872.524元【11661.5元（139938元÷12个月=11661.5元）+27210.029元（139938元÷12个月÷30天×7天=2721.02元），截止2011年6月29日，被告共欠原告房租租金54351.52543414元（69969元-30000元+143872.524元=543541.524元）。上述事实有租赁合同、微信聊天截图、照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告李艳玲与被告李林签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效的合同,对双方均有约束力,双方均应按合同约定行使权利履行义务。原告在合同签订后已向被告交付了商铺,现被告未按合同约定履行支付租金义务，并且在原告于2020年11月22日向原告发出催款通知的情况下，被告至今仍未按照合同约定向原告支付租金，致使原告不能实现合同目的，构成违约。现原告提出解除原、被告之间的租赁合同，被告同意，本院予以准许。对原告认为被告违反诚实信用不再享受免租期和半价租金优惠应按年租金139938计算其租金的主张，因原、被告双方签订的房屋租赁合同中明确约定了，第一年为免租期，第二年交付全年租金的50%，并未约定合同履行过程中违约或者解除合同，取消免租期或者半价租金优惠期，故对原告的该主张本院的依法的不予支持；对于原告认为被告违约拖欠房租累计超过30天，其有权终止合同，并扣除履约保证金的观点，因该观点符合原、被告双方在租赁合同中的约定，本院依法予以支持；原告要求被告支付一倍的违约金的诉讼请求合法部分，本院予以支持；对于原告要求被告将原告所租房屋恢复原状的诉讼请求，因原被告在双方签订的房屋租赁合同中约定合同终止被告拆除自设隔断等附加设施，恢复原状，故本院对该项请求依法予以支持。对被告认为原、被告双方口头约定是免一年半的房租观点，因原告不认可，且和原、被告双方签订的租赁合同中的免租期不一致，被告无相关证据支持该观点，本院依法不予采信；对于被告认为其给原告发过微信通知终止合同该合同已解除的观点，因被告向原告发出终止合同通知无事实和法律依据，故对该观点本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李艳玲与被告李林签订的《房屋租赁合同》，被告李林向原告李艳玲缴纳的20000元履约保证金，归原告李艳玲所有；被告李林腾空位于铜川市新区正阳滨乐荟商业街233.23平方米的XX号商业房,并将该房屋交还给原告李艳玲;二、被告李林支付原告李艳玲房屋租金54351.52元；三、被告李林支付原告李艳玲违约金68025.42元（139938元÷2÷12个月÷30天×350天=68025.42元）；四、被告将租赁原告的房屋恢复原状。上述判项，在本判决生效之日起十五日内履行完毕。若未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定支付迟延履行金。案件受理费6360元，减半收取3180元，由原告李艳玲负担1717.2元，由被告李林负担1462.8元直接支付原告李艳玲。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审判员  段建纲二〇二一年八月十三日书记员  杨 笑