北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10379号上诉人（原审被告）：高同儒，男，1951年11月22日出生，汉族，北京铁路局广安门车站退休职工，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：刘玉华，女，1954年6月22日出生，汉族，太平桥粮店退休职工，住北京市西城区。二上诉人委托诉讼代理人：高飞（高同儒、刘玉华之子），住北京市西城区。二上诉人委托诉讼代理人：郑淑娟（高同儒、刘玉华之儿媳），住北京市西城区。上诉人（原审原告）：赵玉芳，女，1966年5月29日出生，满族，北京蓝星工程有限公司工程师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙明珠（赵玉芳之夫），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张树可，河北威仑律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。上诉人赵玉芳因与上诉人高同儒、上诉人刘玉华及被上诉人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉芳上诉请求：变更一审判决第四项，增判高同儒、刘玉华向赵玉芳支付违约金30万元或自2021年5月12日起至判决第二项、第三项实际履行完毕之日止，按日计算向赵玉芳支付成交价万分之五的违约金。事实和理由：一、一审判决对高同儒、刘玉华恶意违约的事实认定不全面。高同儒称在签订合同时神志不清，但从其实际表现足以证明其是说谎。二、高同儒在订立合同、收受定金、核查户口后，却拒绝网签，长达半个多月故意“失联”，不接中介电话，其行为构成恶意违约，过错程度非常严重。三、一审判决适用法律错误。高同儒、刘玉华在未缴纳任何费用的情况下，一审法院却为其提存了630万元。高同儒、刘玉华对违约金是否过高明确表示没有证据，一审判决竟然酌减了85%，对约定的20%违约金仅支持了3%，高同儒、刘玉华的违约成本太过低廉。高同儒、刘玉华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵玉芳起诉的诉讼请求。2.一、二审案件受理费及保全费均由赵玉芳负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。赵玉芳与高同儒、刘玉华签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》并非高同儒、刘玉华的真实意思表示，不应当产生法律效力。双方在签订协议时已是凌晨，高同儒、刘玉华无法对合同的条款及内容作出详细而又充分的阅读理解，赵玉芳应当与高同儒、刘玉华的成年子女进行充分的协商，并告知权利义务内容引发的法律风险及后果。二、高同儒、刘玉华于签约当日即告知赵玉芳无法履行合同，也反映高同儒、刘玉华签署的合同并非自己真实意思，且做到了及时止损。所以，一审法院判决双方继续履行合同是错误的。链家公司辩称，同意一审判决。对双方当事人上诉均不发表意见。赵玉芳向一审法院起诉请求：1.判令高同儒、刘玉华将其名下产权证号为X京房权证西字第XXXX号房屋产权转移登记给赵玉芳名下。2.判决高同儒、刘玉华五日内将北京市西城区701的房屋（以下简称案涉房屋）、钥匙、附属设施设备、装饰装修、室内物品（详见合同附件一），交付给赵玉芳。3.判决高同儒向赵玉芳支付拒绝履行的违约金128万元。4.判决高同儒自2020年8月20日起，至履行上述第一项、第二项判项履行完毕之日止，按日向赵玉芳支付逾期履行违约金3200元。5.判决高同儒自判决转移登记之日起，按日向赵玉芳支付违约金3200元，至高同儒与租户解除租赁合同之日止。6.高同儒、刘玉华承担案件受理费、保全费5000元、保全担保保险费6400元。一审法院认定事实：2020年8月20日，赵玉芳（买受人）与高同儒（出卖人）在链家公司提供居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定，赵玉芳购买高同儒的案涉房屋，建筑面积共96.53平方米。房屋不动产权证/所有权证号为X京房权证西字第XXXX号。房屋性质为已购公有住房。房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同。若出卖人违反上述约定，双方同意按照下列方式处理：自租赁合同签订之日起至产权转移止（约定时间或约定条件），出卖人应当按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金；房屋成交价格为231万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价409万元。买受人向出卖人支付定金50万元。买受人选择商业贷款公积金贷款组合贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币60万元。出卖人应当按照下列约定将该房屋交付给买受人：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3日内交付给买受人；该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。《房屋买卖合同》附件一对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定如下：（一）房屋附属设施设备：1.供水：自来水；2.供电：220V；3.供燃气：天然气；4.外供暖气：供暖周期；5.自备采暖：无；6.空调：无；7.电视馈线：有线（数字、模拟）；8.电话：无；9.互联网接入方式：宽带。（二）房屋装修装饰、家具、电器用品情况：以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫生间配套设备：用于台盆支撑、具有存放及储藏功能的柜台、架，坐便器及冲水装置，淋浴装置，地漏，排风扇；整体橱柜：橱柜；地板、墙壁、吊顶、门、窗、窗帘、窗帘配套设施、热水器、暖气片、灯具、灶台。（三）房屋配套物品：1.房屋钥匙。（四）该房屋所在楼栋：未进行节能改造。（五）其他：无。双方当事人共同确认，本附件所约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。同日，高同儒（甲方、出卖方）、赵玉芳（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币640万元，此价格为甲方净得价。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2020年8月19日（请约定支付时间或条件）将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于乙方所卖房屋成交后3日内（请约定支付时间或条件）将第二笔定金人民币40万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于不晚于过户前3个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款人民币518万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于出评估报告后3个工作日（请约定具体时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于2021年2月10日前（请约定具体时间或条件），共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在2021年2月19日前（请约定具体时间或条件），共同办理房屋不动产转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲乙双方一致同意，应于迁出户口后3个工作日（请约定具体时间或条件）共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存人民币10万元（大写）作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。乙方应于不晚于过户前三个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应当在交房时（请约定具体时间或条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的成交总价款中留存人民币2万元作为物业交割保证金；该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。乙方应于不晚于过户前三个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。甲方确认，交易房屋在缴税时情况为：（1）交易房屋：所有权证满五年；（2）交易房屋是为甲方家庭名下在京唯一住房。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照以下方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳：全部由乙方承担。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》，及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照以下方式解决：全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。（7）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：甲乙双方一致同意，该交易房屋为满五年，且是家庭唯一住宅，如果因为疫情等原因导致乙方置换房屋售卖时间延迟，则整个合同时间顺延。同日，刘玉华签署《共有权人（配偶）同意出售证明》，声明同意房屋出售人高同儒出售案涉房屋。房屋出售人高同儒签名确认并承诺，该证明由其提供给相关方且该声明为声明人亲笔签署，真实、准确、有效。同日，赵玉芳依照约定向高同儒支付了第一笔定金10万元。合同签订后，高同儒之子高飞与链家公司联系，表示高同儒不再出售案涉房屋。2020年9月6日、13日，三方在链家公司门店就合同继续履行或解除事宜经沟通未达成一致意见。此后，高同儒向赵玉芳发出《关于解除北京市存量房屋买卖合同及其补充协议的再次通知》（以下简称《解除通知》），落款日期为2020年9月8日，内容为：“我与您于2020年8月20日签订了合同编号为xxx的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称‘买卖合同’）及其补充协议，但该合同因我年纪较大，加之深夜精神状态不好，在居间人的劝说下，与您签订了与市场价格不一致的买卖合同，具体条款内容也并未给我时间看，并非我本人真实意思表示；另外，补充协议第二条第1款第（2）项约定的定金支付时间为您所卖房屋成交后3日内支付，该条款没有约定具体房屋坐落，也没有约定具体出卖截止日期，根据该条款如果您的房子一直未能出售，我就一直不能收取房款，这对本人显失公平，属于约定不明，也不符合交易惯例。鉴于以上情况，本人及家人已于合同签署当日2020年8月20日晚8点通知中介并转告您双方签订的买卖合同及补充协议正式解除，并于2020年8月21日下午再次电话告知您及您爱人解除事宜，并愿意将已收取的定金10万元返还给您。综上所述，本人再次通知您，双方签订的买卖合同及补充协议已于合同签署当日，即2020年8月20日正式解除，请您提供收取定金的银行卡号，谢谢”。经查询，该《解除通知》邮件收寄时间为2020年9月13日，签收时间为2020年9月16日，签收方式为“家人代收”。2020年11月14日，赵玉芳与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》等文件，将其名下自有房屋出售。赵玉芳提交视频以证明高同儒（可能）已出租案涉房屋，高同儒、刘玉华质证称，对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，视频中的人物身份均不清楚，视频中都是可能猜测的话语，最后视频中的人表示不同意录制视频，也不能提交法庭。因该视频无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的根据，法院对其证明目的不予认可。高同儒、刘玉华提交医院检查报告单、费用清单及诊断报告单，以证明高同儒签订合同时处于神志不清的状态，合同条款并非真实意思表示，其没有仔细阅读条款，合同对高同儒不具有约束力。赵玉芳质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不认可，一、医疗行为发生在五年前，不能证明高同儒在2020年8月19日和20日商谈房屋买卖交易和签订合同中处于神志不清的事实，也不能证明未充分阅读条款的事实；二、高同儒虽然提交2020年8月22日门诊就诊小票，是合同签署完毕三天后，不能反证高同儒三天前的状态，不能排除是高同儒及其家人故意实施的手法，达到违约的目的；三、无论是医学技术还是法律规定，对高血压、高血脂与神志不清有必然的因果关系没有任何科学论断的依据，法律不限制患有潜伏病的人签订合同；四、事实上高同儒不仅多次挂牌出售房屋，在商谈房屋买卖事项和签订合同中神志清晰，这期间有十几个购房客户到被告家中看房，高同儒亲笔签署的名字多达15个以上，高同儒收取赵玉芳第一笔付款后，还亲笔书写收条，还到派出所核验户口情况，高同儒精神状态正常，态度积极。无论是链家公司和赵玉芳均未发现高同儒神智不正常，刘玉华对出售房屋的事实知情且亲笔签署同意出售房屋的声明，全过程中刘玉华未表达本人或高同儒神志不清的意见；五、如高同儒的说法和逻辑成立，需要法律规定，签订合同时必须在医院进行精神状况鉴定，才符合常理。高同儒的证据无法证明其精神状态导致合同无效，且其当庭提出精神状态不佳的理由与此前双方沟通拒不履行合同的理由不一致，显然违反诚信和交易秩序。链家公司表示对高同儒、刘玉华的证据不发表意见。上述证据不足以证明高同儒在签署《房屋买卖合同》及《补充协议》时系无民事行为能力人或限制行为能力人，法院对该组证据的关联性不予确认。一审中，赵玉芳提出保全申请，要求查封高同儒名下案涉房屋，一审法院作出(2020)京0102民初28092号民事裁定书，查封了高同儒名下的案涉房屋。赵玉芳以中国大地财产保险股份有限公司北京分公司承保的保险金额为640万元的保证责任保险作为担保，并为此支出保费6400元。另，赵玉芳已向一审法院提存剩余购房款630万元（含10万元户口保证金、2万元物业交割保证金）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵玉芳与高同儒、刘玉华签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方应依约行使权利、履行义务。关于高同儒、刘玉华是否有权单方解除房屋买卖合同及补充协议的争议焦点问题，法院认为其无权单方解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，高同儒、刘玉华单方提出解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并发出《解除通知》，但其并不具备约定或法定的解除事由。其主张年纪较大，精神状态不好，合同并非其本人真实意思表示的意见，缺乏事实基础和法律依据，法院不予支持。高同儒、刘玉华应承担继续履行的义务。故对于赵玉芳主张判令高同儒、刘玉华将其名下产权证号为X京房权证西字第XXXX号房屋产权转移登记至赵玉芳名下，以及将案涉房屋交付给赵玉芳的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品，高同儒、刘玉华应按照《房屋买卖合同》附件一的内容交付。关于高同儒、刘玉华是否应承担违约责任的争议焦点问题，法院认为，高同儒、刘玉华明确表示不履行《房屋买卖合同》及《补充协议》项下的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。至于承担何种违约责任，应结合其具体违约情形确定。根据《补充协议》约定，高同儒、刘玉华拒绝将案涉房屋出售给赵玉芳，则构成根本违约，且赵玉芳有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》，高同儒、刘玉华应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向赵玉芳支付违约金。庭审中，高同儒、刘玉华明确提出双方约定的违约金标准过高，请求予以酌减的意见，高同儒、刘玉华未能提供证据证明违约金过高，但认为关于房屋总价款的20%即128万的违约金，在合同不解除的情况下，不能适用该项违约金，赵玉芳没有证明其有损失的证据，高同儒、刘玉华在合同签订当日就通知赵玉芳不再履行合同，因此赵玉芳应及时采取行动减少损失，即使赵玉芳存在损失，也应当由其举证证明。对此，法院认为，在高同儒、刘玉华根本违约的情况下，赵玉芳有权解除合同，但具有解除权并不必然需要行使，《补充协议》约定的上述违约金标准，并非以解除合同为前提，赵玉芳有权选择不行使，但仍有权主张违约责任。因此，高同儒、刘玉华仍须承担违约责任。考虑《房屋买卖合同》后续仍须继续履行，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同履行情况、过错程度等因素，法院酌情确定高同儒、刘玉华向赵玉芳支付违约金20万元。高同儒、刘玉华已经存在的违约行为系拒绝履行合同，必然产生逾期履行的效果，但不应基于一个违约行为承担双重违约金，故对于赵玉芳主张高同儒自2020年8月20日起，至履行上述第一项、第二项判项履行完毕之日止按日支付逾期履行违约金3200元的诉讼请求，法院不予支持。关于赵玉芳主张高同儒自判决转移登记之日起，按日支付违约金3200元，至高同儒与租户解除租赁合同之日止的诉讼请求，因赵玉芳提供的证据不足以证明高同儒就案涉房屋与案外人存在合法有效的租赁合同关系，对赵玉芳正常居住使用案涉房屋产生法律上的阻碍，且该项诉讼请求与其第二项诉讼请求相冲突，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于赵玉芳主张高同儒承担保全担保保险费6400元的诉讼请求，因该项费用系赵玉芳为维护自身合法权益产生的合理损失，故法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2021年5月判决：一、判决生效之日起七日内，赵玉芳向高同儒、刘玉华支付剩余购房款630万元（已提存）；二、判决生效之日起七日内，高同儒、刘玉华协助将其名下产权证号为X京房权证西字第XXXX号房屋产权转移登记至赵玉芳名下；三、判决生效之日起七日内，高同儒、刘玉华将位于北京市西城区701的房屋交付给赵玉芳（含房屋附属设施设备：1.供水：自来水；2.供电：220V；3.供燃气：天然气；4.外供暖气：供暖周期；5.自备采暖：无；6.空调：无；7.电视馈线：有线（数字、模拟）；8.电话：无；9.互联网接入方式：宽带。房屋装修装饰：1.卫生间配套设备：用于台盆支撑、具有存放及储藏功能的柜台、架，坐便器及冲水装置，淋浴装置，地漏，排风扇；2.整体橱柜：橱柜；3.地板、墙壁、吊顶、门、窗、窗帘、窗帘配套设施、热水器、暖气片、灯具、灶台。房屋配套物品：1.房屋钥匙）；四、判决生效之日起七日内，高同儒、刘玉华向赵玉芳支付违约金20万元；五、判决生效之日起七日内，高同儒、刘玉华向赵玉芳赔偿保全保险费6400元；六、驳回赵玉芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵玉芳提交的新证据：证据一原审两次庭前会议笔录和开庭笔录，用以证明赵玉芳上诉状陈述的事实均记录在前述笔录中；证据二原审判决前的谈话笔录，用以证明一审法院通知赵玉芳谈话时称：“法院必须首先要确保高同儒的利益”，要求赵玉芳在指定时间内将630万元支付到指定账户，并指出：“如不照办，无法支持你方诉讼请求”。证据三委托代理合同、河北省律师服务收费指导意见、授权委托书及备注说明，用以证明赵玉芳基于高同儒先聘请律师，向赵玉芳连续发招，赵玉芳无力应对高同儒律师的多招发难，只能聘请律师维权，与河北威仑律师事务所签订委托代理合同、授权委托书，根据《河北省律师服务收费指导意见》规定，本案一审代理服务费30万元，二审代理服务费20万元，执行程序的代理服务费10万元，合计60万元，在执行时支付到位。证据四赵玉芳支付640万元的票据，用以证明赵玉芳按一审法院要求于2021年5月6日付清全部房款，失去资金滋息收益，又产生住房损失、误工损失。证据五案涉房屋现况调查视听资料和文字整理要点，用以证明高同儒自2020年9月恶意破坏房屋结构改建成四间对外出租，在法庭多次严肃询问时，却一再向法庭撒谎。参照一审证据23，收取月租金12000元，加物业费、取暖费等居住费用，高同儒、刘玉华获利超15万元，表明其蔑视法庭，无视法律，因违约获利。高同儒、刘玉华质证意见：对证据一、证据二、证据四的真实性认可，不认可证明目的。证据三是对方签订的，与本案无关。证据五与本案无关。链家公司质证意见：对证据的真实性均认可，对关联性和证明目的由法院确认。高同儒、刘玉华新证据：证据一2020年7月31日的西城学区政策，用以证明链家公司诱导高同儒、刘玉华出售案涉房屋。证据二病例一份，用以证明2012年高同儒就有基础病。证据三对话录音，用以证明2020年8月20日，也就是高同儒收到定金和签订合同的当天，高飞就与中介沟通要解除合同，不出售案涉房屋了。证据四机票，用以证明高同儒签约当日高飞正在出差。证据五房屋出售价格截图，均价为8.5万，用以证明案涉房屋的出售价格低于市场价格。证据六委托书，用以证明高飞有高同儒的授权，可以证明其授托身份。证据七判例，用以证明链家公司用同样的手段进行欺诈。赵玉芳质证意见：证据一不是权威机构的解读，真实性无法确认，关联性、证明目的不认可。证据二的真实性、合法性、关联性均不认可。病例没有原件，其次超过了一审举证期限。就内容而言，也不能以此论证2020年8月19日至20日高同儒神志不清，失去民事行为能力。证据三无法辨认内容，对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。证据四的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；证据五与本案不具有关联性。证据六的真实性、合法性和关联性均不予认可，无法辨认是高同儒、刘玉华二人所写，也没有签署时间，不清楚是在什么情况下出具的委托书。证据七的判决书不能确定是否已生效，其内容与本案情形完全不相同，不认可该份证据的证明目的。链家公司质证意见：对真实性认可，对关联性、证明目的由法院确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及赵玉芳、高同儒、刘玉华上诉请求，本案的争议焦点为：1.赵玉芳与高同儒签订的《房屋买卖合同》是否应继续履行。2.一审判决酌情确认高同儒、刘玉华向赵玉芳支付20万元违约金的数额是否适当。焦点一，赵玉芳与高同儒签订的《房屋买卖合同》是否应继续履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵玉芳与高同儒签订的《房屋买卖合同》及二人与链家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有约束力。高同儒以其签订合同时神志不清，失去民事行为能力为由，称所签协议并非其真实意思表示的上诉理由，因缺乏充分有效证据证明，本院不予采信。赵玉芳与高同儒签订《房屋买卖合同》后，双方应当依据合同约定，自觉履行各自的合同义务，现高同儒、刘玉华要求解除合同，因赵玉芳拒绝解除合同，要求继续履约，故高同儒、刘玉华拒绝履行合同的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。焦点二，一审判决酌情确认高同儒、刘玉华向赵玉芳支付20万元违约金的数额是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据已查明的事实，赵玉芳与高同儒、刘玉华系于2020年8月20日签订的《房屋买卖合同》，合同签订后当日，高同儒、刘玉华的家人就表示要解除合同，并于2020年9月16日通过邮件表示要解除合同，2020年9月17日赵玉芳提起本案诉讼，要求高同儒、刘玉华继续履行合同。由此可见，双方沟通期间，因赵玉芳一直是拒绝解除合同，故其对双方所签合同可能存在不能顺利履行的情形应当是有预见的。但赵玉芳仍于2020年11月14日与案外人签订合同，将其名下自有房屋出售，导致其需租房居住，故赵玉芳的租房损失不应全部由高同儒、刘玉华负担。鉴于上述情形，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同履行情况、过错程度等因素，酌情确定高同儒、刘玉华向赵玉芳支付违约金20万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵玉芳、高同儒、刘玉华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由高同儒、刘玉华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费5800元，由赵玉芳负担2900元（已交纳），由高同儒、刘玉华负担2900元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 宋 猛审判员 陈雨菡二〇二一年八月三十日书记员 孙辰姝