北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8179号上诉人（原审被告）：北京恰可文化艺术有限公司，住所地北京市东城区东花市北里****楼**409。法定代表人：刘晓康，经理兼执行董事。被上诉人(原审原告):北京品味老窖商贸有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路**院**。法定代表人：李**飞，执行董事。委托诉讼代理人：李晓斌，北京载德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴颖，北京载德律师事务所实习律师。上诉人北京恰可文化艺术有限公司（以下简称恰可公司）因与被上诉人北京品味老窖商贸有限公司（以下简称品味老窖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恰可公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由品味老窖公司应给付恰可公司的保证金、装修损失冲抵部分恰可公司需给付的租金及房屋使用费；撤销一审判决第二项，改判驳回品味老窖公司关于违约金和迟纳金的诉讼请求；本案二审诉讼费由品味老窖公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，合同解除并非因恰可公司违约导致，而是品味老窖公司单方解除；二、一审判决错误认定了疫情对于恰可公司的影响及导致的后果；三、一审判决对保证金处理存在错误，应予冲抵房屋租金；四、恰可公司承受巨额装修损失，应在租金及使用费计算上予以减免。品味老窖公司辩称，同意一审判决，不同意恰可公司的上诉请求。品味老窖公司向一审法院起诉请求：1、判令恰可公司向品味老窖公司支付租金173288元及房屋使用费25616元；2、判令恰可公司向品味老窖公司支付违约金275000元及迟纳金52708元；3、判令恰可公司向品味老窖公司支付水费4466．58元及电费11218．36元；4、本案诉讼费由恰可公司承担。一审法院认定事实：品味老窖公司（甲方）与恰可公司（乙方）曾签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租甲方的涉案房屋，租赁用途为办公及合法合规等经营使用；关于租赁期限，免租期限自2018年12月1日起至2019年1月25日止，租赁期限自2019年1月26日起至2022年1月27日止；关于租金及保证金，第一年、第二年租金均为55万元/年，第三年租金为60万元/年，租金包括物业管理费和空调冷暖费，保证金为5万元；关于租金支付方式，第一年租金为季度支付，第二年、第三年租金为半年支付一次，乙方于2018年12月10日付清第一期租金，租金按先付后用缴付，以后各期租金提前5天支付，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按月租金的1%向甲方支付迟纳金，如乙方逾期缴付租金达15天以上，则视为乙方违约，甲方有权立即终止合同、收回房屋；关于乙方的违约责任，乙方如有违反合同规定的行为，甲方有权扣除保证金，此外甲方还可按合同规定终止合同，乙方需支付6个月的租金给甲方作为违约赔偿金。另，涉案合同第8．1条约定：“不可抗力包括但不限于地震、火灾……由于不可抗力的发生致使本合同项下各项义务无法正常履行时，其履行可以减免或延迟，直至影响其正常履行的因素消失；如不可抗力的发生致使本合同无法继续履行，本合同终止，双方不承担责任。”经询，品味老窖公司称恰可公司承租涉案房屋后，将涉案房屋一部分用于少儿舞蹈培训，一部分用于办公；恰可公司称用于少儿舞蹈培训。2020年5月20日，品味老窖公司向恰可公司发出《解除合同通知书》，载明：“贵我双方于2018年12月11日签订《房屋租赁合同》……一、上述租赁合同签订后，贵方并未按照租赁合同约定履行义务，在2020年1月26日至2020年5月19日贵司未缴纳所欠房租，按合同3．4条约定逾期缴付租金达15天以上视为乙方违约，甲方有权立即终止本合同收回房屋，乙方支付的合同保证金不予退还，乙方还需另外支付陆个月的租金给甲方作为违约赔偿金。二、我方保留向贵方追偿拖欠115天租金：173288元（壹拾柒万叁仟贰佰捌拾捌元整）及违约赔偿金：275000元（贰拾柒万伍仟元整）的相关权利。三、……现依法通知贵方10日内结清剩余房租及违约赔偿金合计：448288元……”庭审中，恰可公司称其于当日收到上述通知书。2020年5月21日，恰可公司向品味老窖公司发出《关于的回函》，载明：“收到贵公司2020年5月20日寄发的《解除合同通知书》，现回复如下：我单位与贵单位于2018年12月11日订立了《房屋租赁合同》……自2019年12月以来，因为新型冠状病毒导致肺炎疫情出现……国务院教育督导委员会明令禁止任何校外培训机构以任何形式开展线下培训，这些规定直接影响了我们业务的正常开展，现在仍然不具备完全正常上课的条件，上述情形已经构成不可抗力，且导致并影响原合同正常履行的因素消失，目的无法实现符合《合同法》第94条第1项‘因不可抗力致使不能实现合同目的’的情形。所以我们希望按照原合同第八部分免责条款8．1之内容：‘如不可抗力的发生致使本合同无法继续履行，本合同终止，双方不承担责任。’执行，并全额退还保证金50000元（伍万元）。”2020年6月4日，品味老窖公司再次向恰可公司发出通知，通知其于2020年6月5日24点前清除房屋内的全部物品，逾期未处理，房屋内的所有遗留物品均视为恰可公司遗弃，品味老窖公司将自行处置（包括但不限于销毁、抛弃等措施），由此导致的损失，由恰可公司自行承担。一审庭审中，双方均认可恰可公司向品味老窖公司交付了5万元保证金，2020年1月25日之后的租金未再支付，涉案合同已经解除，品味老窖公司于2020年6月5日控制涉案房屋。关于解除时间，品味老窖公司主张涉案合同于2020年5月20日解除，因为其于2020年5月20日向恰可公司发出了《解除合同通知书》，恰可公司于当日收到，并于次日向品味老窖公司回函，后其将涉案房屋另行出租；恰可公司主张涉案合同于2020年6月5日解除，因为品味老窖公司要求其于该日清退物品,且品味老窖公司在清退其物品过程中，造成其物品丢失、损坏，品味老窖公司称系恰可公司主动搬离，其并未进行清退。另，恰可公司亦称其发现新租户已经于2020年6月1日进入涉案房屋，其于2020年6月4日到涉案房屋发现所有家具被搬到外面，所有物品于2020年6月5日被清理完毕。品味老窖公司向法院提交了水费使用情况表、电费使用情况表以及水电费发票、唯×（宁夏）物业管理有限责任公司北京分公司（以下简称唯×物业公司）于2020年12月10日出具的《情况说明》、新租户北京正×阳光文化传播有限公司（以下简称北京正×公司）出具的《情况说明》，欲证明恰可公司欠付水电费的情况，品味老窖公司已经将该部分水电费缴纳完毕。唯×物业公司的《情况说明》载明：“我公司为北京经济技术开发区地盛西路6号院物业，包含E01物业楼（北京经济技术开发区地盛西路6号院3号楼）。3号楼整栋的水电费及物业费由北京品味老窖商贸有限公司向我单位缴纳，根据国家标准，水费标准为9．06元/吨，电费收费标准为0．95元/度。”北京正×公司的《情况说明》载明了其承租涉案方房屋时的水电表底数。恰可公司对水费使用情况表、电费使用情况表的真实性、证明目的不认可；对水电费发票的真实性认可，证明目的不认可，称其于2019年12月26日已经把之前的水电费结算完毕，水电费发票系整栋楼的水电费，并非恰可公司自己的，且唯×物业公司的《情况说明》载明的是水电费单价，其认可单价；对北京正×公司的《情况说明》的真实性无法核实，其在北京正×公司进入前并未与品味老窖公司进行过交接。经询，品味老窖公司称无法针对涉案房屋的水表、电表进行单独缴费，庭后3日内向法院提交其进行抄表时，恰可公司的人员是否在场的书面说明，但逾期未提交。另，品味老窖公司称其承租涉案房屋后，历时8个月进行装修，于2019年9月开始营业。再询，品味老窖公司与恰可公司均称恰可公司在3个月的营业期间内共计产生5000元左右的水电费。庭审中，恰可公司称新租户于2020年6月1日进入了涉案房屋，品味老窖公司称庭后核实另行出租事宜。后品味老窖公司向法院提交了其与北京正×公司于2020年7月16日签订的合同编号为20200716的《房屋租赁合同》，欲证明涉案房屋另行出租情况。该合同载明租期自2020年7月19日起至2022年7月20日止。恰可公司称对该证据无法核实，新租户实际进入是在2020年6月3日。恰可公司向法院提交了装修支出凭证、施工合同及订货单等，欲证明其对涉案房屋进行了很大的装修改动。品味老窖公司对该组证据的真实性认可，但不认可其证明目的，称恰可公司在退租后已经把可移动物品全部搬走。品味老窖公司亦向法院提交了一组照片，欲证明在恰可公司承租涉案房屋前，涉案房屋的原有装修情况。恰可公司对该证据的真实性认可，认可涉案房屋的原有装修情况，称因使用目的不同，其承租后也对涉案房屋进行了较大改动。一审法院认为：品味老窖公司与恰可公司签订的涉案合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，品味老窖公司与恰可公司均认可恰可公司将租金支付至2020年1月25日，涉案合同已解除，品味老窖公司于2020年6月5日控制涉案房屋，法院对此不持异议，但双方对解除日期存在争议。品味老窖公司以恰可公司欠付租金为由，于2020年5月20日向恰可公司发送《解除合同通知函》，恰可公司于当日收到，并于次日回函，主张存在不可抗力，要求品味老窖公司退还保证金5万元，据此，法院认定，涉案合同的解除日期为2020年5月20日。2020年2月以来，我国发生了新型冠状肺炎疫情，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，但随着我国疫情防控的积极效果显现，新型冠状肺炎正处于有效控制的状态，疫情带给社会人民的不利影响正在逐步减弱直至消除，且疫情对恰可公司的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的。基于上述情况，法院认为，依据涉案合同第3．4条之约定：“租金按先付后用缴付；以后各期租金提前5天支付……”就第二年度即2020年1月26日至2021年1月25日期间的租金，恰可公司本就应在2020年1月26日前的5天内支付，疫情防控措施确实会影响恰可公司合同目的的实现，但恰可公司逾期未缴纳租金，确已构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于涉案房屋租金与占有使用费，品味老窖公司主张恰可公司向其支付2020年1月26日至2020年5月20日期间的租金，于合同有据，法院予以支持；其主张恰可公司按照日租金标准，向其支付2020年5月20日至2020年6月6日期间的房屋占有使用费，因其已于2020年6月5日控制了涉案房屋，法院将该期间调整为2020年5月21日至2020年6月5日。考虑到恰可公司从事的幼儿舞蹈培训业务势必受到新冠肺炎疫情影响，结合教育部门发布的相关文件，法院酌定将恰可公司在2020年1月26日至5月20日期间的租金以及2020年5月21日至2020年6月5日期间的房屋占有使用费予以酌减，经核算，恰可公司上述二期间应支付品味老窖公司租金的金额为87400元、房屋占有使用费的金额为12060元。关于违约金，品味老窖公司主张根据涉案合同第3．4条之约定，恰可公司应向其支付6个月的租金作为违约赔偿金。法院认为，涉案合同系因恰可公司违约而导致解除，品味老窖公司主张恰可公司支付违约金，于合同有据，法院予以支持，但违约金应当以品味老窖公司的损失为限。恰可公司前后主张涉案房屋的新租户在2020年6月1日、3日进入，但未提交证据予以佐证，故法院不予采信。品味老窖公司提交了其与北京正×公司签订的《房屋租赁合同》，载明租期起始时间为2020年7月19日。综上，法院认定，品味老窖公司主张的违约金标准过高，结合本案已查明的事实和品味老窖公司的损失，酌定为65000元。关于迟纳金，恰可公司应在2020年1月26日的前5日支付品味老窖公司租金，但逾期未支付，品味老窖公司依据涉案合同第3．4条之约定“……如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按照月租金的1%向其支付迟纳金”，主张恰可公司向其支付2020年1月26日至2020年5月20日期间的迟纳金，于合同有据，法院予以支持，但其主张的迟纳金计算标准过高，结合本案已查明的事实以及疫情影响，法院予以调整。关于水电费，品味老窖公司就水电费向法院提交了相关证据，但其证据不足以证明恰可公司使用的水电费的具体金额。庭审中，恰可公司称其将水电费支付至2019年12月26日，后未支付。法院认为，品味老窖公司未能举证证明其主张的水电费具体金额，应承担举证不能的不利后果，因恰可公司自认仅将水电费支付至2019年12月26日，结合品味老窖公司于2020年6月5日控制涉案房屋的事实，故2019年12月27日至2020年6月5日期间的水电费应由作为承租方的恰可公司负担，参考恰可公司营业期间产生的水电费金额，结合恰可公司在疫情期间无法正常营业的事实，法院酌定水电费金额为2000元，就品味老窖公司超过该金额的主张，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京恰可文化艺术有限公司支付北京品味老窖商贸有限公司租金87400元及房屋使用费12060元；二、北京恰可文化艺术有限公司支付北京品味老窖商贸有限公司违约金65000元及迟纳金共计3340元；三、北京恰可文化艺术有限公司支付北京品味老窖商贸有限公司水电费2000元；四、驳回北京品味老窖商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查，恰可公司在一审曾提起反诉，要求品味老窖公司支付装修款40万元、退还保证金5万元等，但因未缴纳反诉费，一审法院按其撤回反诉处理。本院认为，品味老窖公司与恰可公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。疫情给恰可公司的经营造成了一定影响，但恰可公司自2020年1月26日至5月20日品味老窖公司向其发出《解除合同通知函》，逾期数月未缴纳租金，亦未要求解除合同，一审法院认定其构成违约，并无不当。恰可公司不认可违约，其该项上诉请求缺乏事实依据。一审法院综合考虑其受到疫情影响等因素，对租金、房屋使用费、违约金及滞纳金等均予酌减，据此酌情确定的上述各项费用并无不当。恰可公司在一审撤回了关于装修费和保证金的反诉，故恰可公司对此可另行处理。综上所述，恰可公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3656元，由北京恰可文化艺术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二一年八月二十五日法官助理  刘力之书 记 员  黄 珊