江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4173号上诉人（原审被告）：孙艳慧，女，1974年6月7日生，汉族，无业，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：石伯虎，男，1993年1月17日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王玥，江苏光亚律师事务所律师。上诉人孙艳慧因与被上诉人石伯虎房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2021）苏0302民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人孙艳慧、被上诉人石伯虎的委托诉讼代理人王玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙艳慧上诉请求：1.对一审判决依法改判，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清且判决错误。1.石伯虎2016年9月10日与孙艳慧洽谈房屋买卖事宜时，愿意出价59万元，因石伯虎称能够一次性付清购房款，孙艳慧才将房价降至575000元，石伯虎先支付了7000元。后2016年9月16日石伯虎通过微信和孙艳慧协商，又说先给孙艳慧15万元去银行解押，剩下一次性付清，于是又支付了153000元。截至2016年11月4日石伯虎共支付16万元购房款。剩下的购房款石伯虎应一次性交清，但石伯虎却分文未给，孙艳慧多次与其协商未果。根据2016年11月4日双方签订《房屋买卖协议》约定如有一方违约，应退还双倍订金。现因石伯虎除了支付购房16万元外，没有再支付购房款分文给孙艳慧，构成根本违约，石伯虎应支付双倍订金即32万元给上诉人孙艳慧，孙艳慧不承担返还石伯虎16万元的义务。2.石伯虎自2016年9月11日即以看房为由拿走房屋钥匙，在孙艳慧不知情的情况下，损坏了房内设施、物品、装修等，擅自装修后在房产内居住。双方的《房屋买卖协议》已在（2017）苏0302民初4362号案件中经法院审理后予以解除，对于被上诉人占用房产以及没有恢复房屋原状给上诉人造成的损失情况，（2021）苏0302民初1248号案件法院仍在审理中，被上诉人石伯虎应赔偿给上诉人的损失数额现无法确定。本案一审法院没有查清案件事实，没有考虑双方的纠纷均是在同一法院、同一法官、同一法庭审理这一情况，故意对于石伯虎起诉上诉人的案件先行判决，是错误的。3.(2017)苏0302民初4362号案件中，上诉人主张石伯虎返还房屋的诉请得到法院支持，判决生效后上诉人向法院申请进行了强制执行，被上诉人为了逃避缴纳其败诉应负担的案件受理费，非法破门强行把遗留在地下室东西搬走，性质恶劣。4.本案与上诉人起诉被上诉人的（2021）苏0302民初1248号案件由同一法官审理，在（2021）苏0302民初1248号案件中，一审法院多次更改庭审时间，在安排庭审的程序上存在不当，先审理石伯虎起诉孙艳慧的案件、后审理孙艳慧起诉石伯虎的案件也是不当的。被上诉人石伯虎辩称：对于涉案房屋，被上诉人已经支付了16万元的购房款，经过一、二审法院判决双方的房屋买卖合同已经解除，购房人要求返还购房款应得到支持，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。石伯虎向一审法院起诉请求：1.判令孙艳慧返还石伯虎16万元购房款及16万元违约金，共计32万元；2.诉讼费、保全费、保函费由孙艳慧承担。一审法院查明：石伯虎、孙艳慧于2016年11月4日签订一份房屋买卖协议，约定，石伯虎购买孙艳慧位于徐州市鼓楼区房屋一套，总房价为575000元，订金16万元。石伯虎已向孙艳慧支付了16万元。2018年10月24日，一审法院作出（2017）苏0302民初4362号民事判决书，判决双方解除上述房屋买卖协议，该民事判决书已发生法律效力。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中石伯虎、孙艳慧双方共同签订的房屋买卖协议已经人民法院判决解除，该协议终止履行，故孙艳慧应将收到的石伯虎交付的16万元购房款予以返还。关于石伯虎要求孙艳慧支付违约金16万元的问题，双方在房屋买卖协议中明确约定，石伯虎向孙艳慧支付的是“订金”而非“定金”，且协议中双方并无定金或者违约金的明确约定，石伯虎未能提供证据证明孙艳慧违约，故石伯虎要求孙艳慧支付违约金16万元无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、孙艳慧于判决生效后的七日内向石伯虎返还16万元；二、驳回石伯虎的其他诉讼请求。二审期间，上诉人孙艳慧提交微信聊天记录3页，以证明石伯虎没有足够的钱支付购房款，构成根本违约，上诉人不应返还其16万元。被上诉人石伯虎质证认为，该聊天记录在另案[（2017）苏0302民初4362号、（2018）苏03民终8244号案件]中均已提交过，并且涉案房屋买卖协议中双方并没有约定交款的时间以及过户的时间，被上诉人不构成违约。二审另查明，2017年，孙艳慧向一审法院起诉请求判令解除与石伯虎签订的《房屋买卖协议》，并要求石伯虎返还涉案房屋，一审法院于2018年10月24日作出（2017）苏0302民初4362号民事判决书支持了孙艳慧的诉讼请求。石伯虎不服上述判决，向本院提起上诉，本院作出（2018）苏03民终8244号民事判决书，维持了（2017）苏0302民初4362号判决。2021年，孙艳慧向一审法院起诉请求判令石伯虎将涉案房屋恢复原状，并支付房屋占有费92572.8元、水电费213.65元、物业费2180元、燃气费300元，一审法院于2021年5月21日作出（2021）苏0302民初1248号民事判决书，判决石伯虎向孙艳慧支付房屋占有费51120元、物业费2176元、水电费213.65元、燃气费用51.87元。经查，孙艳慧对判决不服，已向本院提起上诉。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：石伯虎要求孙艳慧返还16万元有无依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，因涉案《房屋买卖协议》解除，石伯虎主张孙艳慧返还其已付购房款16万元有法律依据。孙艳慧主张根据双方签订的协议约定“如有一方违约退还订金双倍”，石伯虎违约，孙艳慧无需返还其支付的16万元订金。对此，本院认为，首先，上述协议中约定的系“订金”而非“定金”，且数额超过了房屋总价款575000元的20%，与法律对定金占合同总价款比例的规定不符，故在本案中不能适用定金罚则。其次，根据协议表述的内容看，“退还订金”这一约定的约束对象应为收取款项的一方，即孙艳慧，而涉案《房屋买卖协议》并未约定如买房人石伯虎违约，孙艳慧无需返还16万元已付款项，故孙艳慧该项上诉主张不能成立。此外，孙艳慧起诉石伯虎要求其将涉案房屋恢复原状、支付房屋占有费等费用的（2021）苏0302民初1248号案件，与本案非同一案件，孙艳慧针对该案提出的主张，本院依法不予理涉。综上，上诉人孙艳慧的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人孙艳慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年八月二十六日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池