济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初4433号原告：王瑜，女，1982年9月24日出生，汉族，住北京市西城区爱民街**院**楼**，公民身份号码：3706111982********。被告：山东众美房地产开发有限公司，住所地山东省济南市历下区鲁商国奥城**楼**，统一社会信用代码：91370100MA3D7CRG85。法定代表人：刘长久，董事长。委托诉讼代理人：田进，男，系该单位员工。被告：济南融基置业有限公司，，住所地山东省济南市历下区鲁商国奥城**楼**统一社会信用代码：91370125264276916A。法定代表人：刘永凯，董事长。委托诉讼代理人：姚胜法，男，系该单位员工。原告王瑜与被告山东众美房地产开发有限公司（以下简称众美房地产公司）、济南融基置业有限公司（以下简称融基置业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑜，被告众美房地产公司委托诉讼代理人田进，被告融基置业公司委托诉讼代理人姚胜法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑜向本院提出诉讼请求：1.判令众美房地产公司、融基置业公司共同向王瑜退还购房款人民币17.9万元、感谢金8792元，并按人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金(自2019年12月23日起计算至实际支付之日)；2.判令众美房地产公司、融基置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月23日，王瑜与众美房地产公司签订《投资意向书》约定原告投资33.6万元，以该投资本金作为认购众美房地产公司章丘项目房产的购房款。同日，王瑜按众美房地产公司要求与深圳市***资产管理有限公司(以下简称***公司)签订《金融资产收益权认购协议》，约定王瑜将上述33.6万元投资款通过认购***公司相关产品的方式进行支付。2017年5月23日，王瑜向**公司转账支付人民币33.6万元。2019年2月13日，王瑜与众美房地产公司签订《补充协议书》，约定王瑜具备房产的认购权利，在王瑜行使房产认购权利后，众美房地产公司将对王瑜一次性给予感谢金20160元。因众美房地产公司章丘项目房产系融基置业公司开发，同日，王瑜与融基置业公司签订《商品房认购协议》，约定王瑜认购众美书香华府5#2-****号商品房(以下简称****号商品房)。2019年10月24日，王瑜将***号商品房房源转卖给刘*玲，两被告共同配合办理相关更名手续，由刘*玲与融基置业公司签订商品房买卖合同。因刘*玲以银行贷款方式支付购房款，两被告向王瑜承诺在****号商品房按揭房款到达融基置业公司账户后10日内，将退款人民币229000元退还至王瑜指定账户。同时，两被告向原告出具“房源信息确认单”，载明核算****号商品房预测绘和定制面积差后，两被告应向王瑜退还感谢金数额为8792元。2019年12月13日，****号商品房的按揭房款到达融基置业公司账户。众美房地产公司承诺与融基置业公司共同承担退款责任，但经王瑜多次催要，众美房地产公司仅于2020年3月30日向王瑜退还人民币5万元，剩余的17.9万元房款及8792元感谢金，两被告至今未予退还。现王瑜为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。众美房地产公司辩称，王瑜主张的购房款和感谢金属实，且同意退还，对于利息应从起诉之日起按照LPR计算。融基置业公司辩称，1.王瑜请求我公司承担共同还款责任，没有事实和法律依据，涉案房屋原价为336000元，我公司最初是收到众美房地产公司向我公司转账的王瑜支付的首付购房款107000元，王瑜转钱之后总房价为374300元，溢价38300元，其中的145300元（包含应当由我公司退还原告的107000元），有转签客户直接支付给了王瑜，后我公司又收到转签客户按揭贷款229000元。至此该房产的转签已经完成，我公司收到的总房款为336000元，一分钱没有增加，不存在再向王瑜退款的情形。2.根据王瑜诉状中所称，王瑜付的336000元是直接支付给了深圳市***资产管理有限公司，其收据上标明的是投资款，而该款项并没有到我公司账户，因此，王瑜所支付的33.6万元与我公司无关。3.通过王瑜提供的证据可以看出，剩余房款应当是由深圳市***资产管理有限公司或者众美房地产公司向其偿还，而不是我公司，且229000元中的5万元，已经由众美房地产公司实际退还给王瑜。根据王瑜提交的投资意向书和金融资产收益权认购协议可以看出，王瑜前期的付款是与深圳市***资产管理有限公司之间的投资纠纷，与本案无关。王瑜提交的聊天记录，陈*和侯*华均为众美房地产公司员工而并非我公司员工，我公司从未向王瑜作出过任何还款承诺，不应对本案承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月23日，众美房地产公司（项目公司）、王瑜（投资者）签订《投资意向书》约定“投资者已为本项目之投资目的与深圳市***资产管理有限公司签署了编号为[]的金融资产收益权认购协议，希望通过交易文件项下一系列结构化安排获取投资收益或可最终投资于本项目项下之房地产（以下简称房产）。项目公司将不晚于本产品终止日前30个工作日，确认投资者是否能够获得房产的认购权利。如投资者通过确认获得了房产的认购权利，在遵照法律法规关于房屋销售（含预售）相关规则的前提下，投资者应在预先确定的房产要素基础上，确认其所要投资购买的具体房产。达到上述条件的投资者如选择按照下表中约定的优惠进行行权的，将不再享有《金融资产收益权认购协议》中约定的预期收益率。投资者基础信息及优惠购房权具体内容如下：投资者：王瑜……投资总价款：共计人民币336000元，优惠购房权：项目名称：章丘项目，项目公司：山东众美房地产开发有限公司，项目坐落：山东省济南市章丘区文博路以北，优惠行权价格：￥5600元/m2，拟投资面积：60m2，说明：如将来面积存在偏差，按实际行权面积多退少补。如投资者通过确认获得了房产的认购权利，在遵照法律法规关于房屋销售（含预售）相关规则的前提下，投资者行使认购权利过程中，投资者同意按照转让方、承销商约定的方式，由转让方将其投资本金作为具体房产的购买对价之一，一次性直接转付至本项目公司购房款账户，差额部分，依据相关具体房产的包括《预售合同》等在内的购房相关交易文件进行多退少补……”。王瑜称其按照众美房地产公司的要求于2017年5月23日与深圳市***资产管理有限公司(承销商)签署《金融资产收益权认购协议》，王瑜于2017年5月23日向深圳市***资产管理有限公司账户转款336000元，深圳市***资产管理有限公司出具收据一份，收到王瑜交来投资款336000元。2019年2月13日，众美房地产公司（转让方）、王瑜（投资者）签订《补充协议书》，内容为“投资者和转让方本着互利互惠原则，经友好协商，依据实际情况，针对《金融资产收益权认购协议》、《投资意向书》作下列补充……2.本补充协议约定，投资者行使《投资意向书》中约定的房产认购权利后，转让方将对投资者一次性给予感谢金20160元……”。同日，融基置业公司（甲方）与王瑜（乙方）签订《商品房认购协议》，协议约定乙方自愿认购位于[济南市章丘市济王南路以北，医科院以西]的本项目5#2-****号商品房等。王瑜签署《房源信息确认单》，确认单载明：预测绘面积为62.03，房号：5-2-****，补差计算：感谢金-20160，面积补差款：11368，差异金额-8792，最终转签单价5275，最终转签总价327208。2019年10月24日，王瑜（甲方、出卖方）、刘*玲（购买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，内容为“甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖达成如下协议：甲方自愿将其认购的众美书香华府5号楼2单元****号房源（已向济南融基置业有限公司付清全款）的认购权利转让给乙方，转让总价款为人民币374300元（叁拾柒万肆仟叁佰元整）。乙方自本协议签订之日起三日内向甲方支付首付款145300元（拾肆万伍仟叁佰元整），剩余购房款229000元（贰拾贰万玖仟元整），在乙方的银行贷款放款至济南融基置业有限公司账户后，由济南融基置业有限公司向甲方支付，乙方不向甲方支付剩余购房款。收款人王瑜……本协议签订之日起三日内甲乙双方至众美书香华府楼盘售楼处，甲方配合乙方与开发商共同办理房屋认购协议的更名手续。更名手续完成后，甲方即履行完其合同义务……”。同日，王瑜与刘*玲签订《转让协议》一份，载明王瑜与深圳市***资产管理有限公司签署《金融资产收益权认购协议》，王瑜缴纳投资款项336000元，已按照要求转签选房，认购书香华府5号楼2单元***室，王瑜同意将权益中98208元转让给刘*玲并同意融基置业公司开具98208元房款收据给刘*玲。同日，王瑜出具《说明》一份，载明“深圳市***资产管理有限公司：本人王瑜……与深圳市***资产管理有限公司签署了《金融资产收益权认购协议》，并缴纳投资款项人民币336000元，同意将以上权益中98208元给刘*玲……”。同日，王瑜、刘*出具《更名确认书》一份，载明“致济南融基置业有限公司：本人王瑜……现本人正式通知贵司以5275/平方米的单价将贵司开发的众美书香华府项目5-2-****室，房源面积62.03平米的认购房源出售给刘*玲……（下称“受让人”），并按照商品房买卖合同约定履行义务、行使权利。本人确认：贵司与受让人签署正式《商品房买卖合同》后，《认购协议》中约定的双方全部权利义务已履行完毕，本人将不再向贵司主张购买上述房源的权利。受让人确认：将按照约定购买上述房源，且不再转让购买上述房源的权利……”。2019年10月25日，刘艳玲向王瑜支付首付款145300元。2019年12月13日，融基置业公司收到刘*玲银行按揭贷款229000元。庭审中，王瑜提交退款承诺书一份，载明“尊敬的业主……您购买的众美书香华府的按揭款到达我司账户后10日内，将退款金额229000元退还到您指定账户。本人申请购房款汇至以下指定账户，账户信息如下：账户名：王瑜……济南融基置业有限公司”。融基置业公司对上述退款承诺书不予认可。众美房地产公司庭审中提交退款承诺书一份，与王瑜提交的上述退款承诺书内容一致。另查明，众美房地产公司于2020年3月30日向王瑜退款5万元。再查明，众美房地产公司系融基置业公司股东。本院认为，本案系合同纠纷。王瑜按照其与深圳市***资产管理有限公司签署的《金融资产收益权认购协议》缴纳投资款336000元。众美房地产公司与王瑜签署《投资意向书》约定王瑜对其336000元投资有通过确认获得房产的认购权利。众美房地产公司与王瑜签署《补充协议书》约定王瑜行使《投资意向书》中约定的房产认购权利后，众美房地产公司对王瑜一次性给予感谢金20160元。众美房地产公司与王瑜签署《补充协议书》的同时，王瑜与融基置业公司签署《商品房认购协议》认购书香华府5#2-****号商品房。王瑜与众美房地产公司提交的《房源信息确认单》显示差异金额-8792元、最终转签总价327208元。2019年10月24日，王瑜将认购涉案房屋认购权利转让给刘*玲，转让价款为374300元，刘*玲向王瑜支付首付款145300元，对于剩余购房款229000元，刘*玲、王瑜约定待银行贷款放款至融基置业公司账户后由融基置业公司支付王瑜，刘*玲的229000元贷款于2019年12月13日放款至融基置业公司账户，但王瑜并未收到该款项。王瑜于2020年3月30日收到众美房地产公司退款5万元。王瑜选择了房产认购权利，认购了书香华府5#2-****号商品房，依据王瑜与众美房地产公司签订的《投资意向书》以及《房源信息确认单》，王瑜已支付了认购房屋的购房款。王瑜将其认购房屋转让给了刘艳玲，融基置业公司也与刘艳玲签订了房屋买卖合同，但王瑜并未收到足额转让款，现王瑜主张剩余17.9万元房款未收到，众美房地产公司予以认可并同意退还，本院予以确认。对于融基置业公司是否应对未退17.9万元房款承担责任的问题，在王瑜与众美房地产公司签订《补充协议》即王瑜选择房产认购的同时，王瑜与融基置业公司签订了《商品房认购协议》，在《商品房认购协议》中并未对付款方式作出约定，另外，本院询问融基置业公司涉案项目是否为众美房地产公司、融基置业公司共同开发，融基置业公司回答系众美房地产公司用融基置业公司名义开发，依融基置业公司所讲涉案项目实际开发人为众美房地产公司，但庭审查明刘*玲的贷款实际汇入了融基置业公司账户，可见在涉案项目中众美房地产公司、融基置业公司关系交织复杂，再者，众美房地产公司庭审中提交了退款承诺书，该承诺书内容与王瑜提交的退款承诺书内容一致，该承诺书落款单位为融基置业公司，融基置业公司虽未在落款处加盖印章，但考虑众美房地产公司与融基置业公司的关系，该承诺书具有可信性。综上分析，本院认为王瑜提出的融基置业公司同意退还房款的主张，具有高度可能性，本院予以采信。因此，王瑜要求融基置业公司承担退还17.9万元房款的请求，本院予以支持。对于上述房款的逾期付款违约金，涉案退款承诺书约定了“按揭房款到达我公司账户后10日内，将退款229000元退还到您指定账户”，融基置业公司于2019年12月13日收到刘艳玲按揭贷款，因此，众美房地产公司、融基置业公司应于2019年12月24日起至实际给付之日止，以17.9万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向王瑜支付逾期付款利息。对于王瑜主张的8792元感谢金，王瑜、众美房地产公司提交的《房源信息确认单》载有差异金额8792元，众美房地产公司认可王瑜主张的感谢金并同意退还，本院予以确认。对于感谢金的逾期付款违约金，因双方并未对付款时间作出明确约定，因此，众美房地产公司应自王瑜起诉之日（即2021年4月1日）起至实际给付之日，以8792元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向王瑜支付逾期付款利息。王瑜要求融基置业公司对感谢金承担还款责任，依据不足，对于王瑜该项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：一、被告山东众美房地产开发有限公司、济南融基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王瑜支付款项179000元；二、被告山东众美房地产开发有限公司、济南融基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王瑜支付逾期付款利息（计算方式：以179000元为基数，自2019年12月24日起至实际给付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告山东众美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王瑜支付感谢金8792元；四、被告山东众美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王瑜支付逾期付款利息（计算方式：以8792元为基数，自2021年4月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告王瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元，减半收取计2028元，申请费1520元，均由山东众美房地产开发有限公司、济南融基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二一年八月十六日书记员 付新芮