广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1364号原告：广州市丰盛木业有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇北龙路100号（办公楼4号、厂房A-3）,统一社会信用代码91440101708376329U。法定代表人：谢荣标。诉讼代表人：广州市丰盛木业有限公司管理人。管理人负责人：蔡海宁，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯慧慧，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨，广东经纶律师事务所实习律师。被告：广州连峰制衣有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇北龙路100号自编3栋（厂房C-1），统一社会信用代码914401157733052369。法定代表人：甘德铨，职务董事长。委托诉讼代理人：陈仕喜，男，1965年3月8日出生，系该公司员工。第三人：广州市科苑物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇北龙路100号（办公楼4号）之一，统一社会信用代码91440115693597857J。法定代表人：黄毅东，职务总经理。委托诉讼代理人：张冰，广东保得利律师事务所律师。原告广州市丰盛木业有限公司（以下简称为丰盛公司）与被告广州连峰制衣有限公司（以下简称为连峰公司）、第三人广州市科苑物业管理有限公司（以下简称为科苑公司）租赁合同纠纷一案，广东省广州市中级人民法院于2020年11月9日作出（2020）粤01民初569-571号案件移送函，决定将本案等三案交由本院审理。本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月20日、5月19日公开开庭进行审理。原告丰盛公司的委托诉讼代理人柯慧慧、何雨，被告连峰公司的委托诉讼代理人陈仕喜，第三人科苑公司的委托诉讼代理人张冰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同及其补充协议；2.判令被告支付从2016年9月至2020年9月期间未支付的租金2210210元及迟延付款违约金[违约金以每月未付租金为基数（其中2016年9-11月为49676元、12月为14846元；2017年1月为49676元、2月至12月为50642元；2018年1月为50642元、2月至12月为51636元；2019年1月为34150元、2月至4月为52661元、5月为17486元、6月为52661元、7月为17486元、8月为0元、9月和10月为52661元、11月为17486元、12月为52661元；2020年1月为52661元、2月为53716元、3月为1055元、4-8月为53716元、9月为33716元），从当月的11日开始计算至实际付清之日止，按每天0.5%的标准计算]；3.判令被告支付从2016年9月至2020年9月期间未支付的厂房变电费281750元；4.判令被告支付租金和厂房变电费的利息（利息以2491960为基数，从起诉之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；5.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月1日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同（2014年版）》和《丰盛科苑产业园租赁补充协议》（以下分别简称为《租赁合同》《补充协议》）。《租赁合同》约定：原告将广州市南沙区XX路XX号XX栋的房地产（以下统称为涉案厂房）出租给被告作工业用途使用，建筑面积为3974平方米，租赁期间为2016年2月1日起至2021年1月31日止；逾期支付租金的，每逾期一日，按照当月租金的0.5%的标准支付违约金。《补充协议》约定：厂房变电费为23元/KW。同时，被告也签订了《丰盛科苑物业管理服务协议》（以下简称为《物业协议1》），约定物业管理费21460元/月。按丰盛科苑所有租户上交的物业管理费作对比，每栋厂房的物业管理费是1元/㎡，因此涉案厂房的真正物业管理费为3974元/月，物业管理费中剩余的17486元其实是租金。因此，涉案厂房的租金实际上为《租赁合同》的租金标准每月加上17486元。合同签订后，原告已经按照合同约定提供符合约定的适租房产。被告实际报装的总功率为250KW，其自2016年9月开始就未及时按照合同约定支付租金和厂房变电费。2019年3月19日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破95-1号民事裁定书，受理申请人吴素文对原告的破产清算申请，同时作出（2019）粤01破95号指定管理人决定书，指定广东经纶律师事务所担任原告的管理人，负责人为蔡海宁。管理人自履行职责开始，多次与被告就欠费等进行沟通，但被告拒绝履行其义务，故提起本案诉讼。被告连峰公司辩称：一、原告提前解除与被告的租赁合同关系属于违法：1.原告与被告于2016年2月1日签订了《租赁合同》，合同期限至2021年1月31日止。因原告正处于破产案件审理中，被告已经依法申报了债权，债权金额为2013092.37元。而在债权未能确定前，不能排除原告对被告负债的情况。因此，被告基于原告最终可能破产、无力偿还债务的原因，依法行使法定的不安抗辩权，延迟支付部分租金以维护自己的合法权益。而2020年9月，原告管理人以被告不按时缴纳租金为由，单方面终止租赁合同，将涉案厂房转租给广州格田塑料制品有限公司（以下简称为广州格田公司）。管理人的行为是违法的。2.被告不存在违约行为，原告无权解除合同：其一，原告在签订租赁合同后，因自身经营困境和破产危机，没有按照合同约定于2016年4月1日将安装好电梯的厂房交付被告使用。原告由于缺乏资金未安装电梯，被告于4月8日向原告发出《关于敦促履行合同义务的律师函》，后原告才在7月份安装电梯。原告拖延达到三个月，属于严重违约，由此导致被告厂房装修及设备安装增加成本30多万元、拖延3个月的投产，造成直接损失约20多万元。被告也是为了维护自己的合法权益和减少损失，才决定延付租金。其二，原告的债权人广州市安泰小额贷款有限责任公司（以下简称为安泰公司）介入原告的经营，该行为导致被告及园区内的企业生产经营无法正常进行，原告应当自行承担该责任。其三，尽管原告违约在先，但是被告在无法正常经营生产、拖欠管理人员与工人工资27万多元的重重困难之下，依然支付租金，帮助原告实现自救。二、原告主张的租金应当以合同约定的租金标准为准，2016年9月至2020年3月的租金共计1486148元。被告已经支付了租金327166元，具体如下：2016年：12月34830元；2017年、2018年均没有支付；2019年：1月34150元、5月35175元、7月35175元、8月80000元、11月35175元；2020年：3月27日17486元；9月1日以甘德铨、张妍云账户各支付了10000元。而原告仅2020年2月13日提供了两张185525元的发票，其余收取的租金均没有提供任何合法收款凭据，该行为已经违约。被告已经在2018年10、11月将涉案厂房分租部分给广州格田公司，按照原告发出的通知，3月开始的租金就已经由该公司直接交给管理人了。三、原告因自身的债务纠纷，自2016年8月起，未按照合同约定履行代缴电费、水费的义务。原告在收取园区内企业支付7月电费252639.75元后，并未交款至南沙供电局大岗供电所，导致园区停电。经园区内企业追讨无果，大岗镇政府也参与协调，但原告仍然拒绝将电费退还或交款到电费部门。被告及园区企业组织自救，在当地政府的协调下，自行缴费到供电局，其中已经包含了供电变电费，不存在欠缴厂房变电费的事实。同时，厂房变电费本身也不合理。四、如前所述，原告主张的租金违约金与事实不符，被告并未违约，不应支付违约金。五、本案全部费用由丰盛木业承担。第三人科苑公司述称：同意原告对被告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：一、关于合同的签订情况：涉案厂房位于丰盛科苑园区，已经取得了不动产权证书，共有四层。2016年1月27日、2月1日，丰盛公司（甲方）与连峰公司（乙方）就涉案厂房签订《租赁合同》及《补充协议》，约定了如下内容：甲方将涉案厂房出租给乙方作工业用途，租赁面积为3974平方米，以该面积作为租金、物业管理费的计算依据。租赁期限自2016年2月1日起至2021年1月31日止，2016年2月1日至4月30日为免租期，免租期期间乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费和应缴的其他费用；月租金标准为2016年5月1日至2017年1月31日32190元、2017年2月1日至2018年1月31日33156元、2018年2月1日至2019年1月31日34150元、2019年2月1日至2020年1月31日35175元、2020年2月1日至2021年1月31日36230元，租金按月计算，每月租金在每月第10日前支付。乙方接受甲方委托的科苑公司作为涉案厂房的物业管理公司，在签订租赁合同时签订《丰盛科苑物业管理服务协议》。日常其他费用：租赁厂房变电费为23元/KW，基础电费为0.8元/度，线损3%（按每月电表度数计算）等，所有费用同意以物业管理处出具的通知为准。乙方在签订合同时缴付首月租金32190元及租赁保证金96570元，保证金不抵作租金及管理费、水电费等。租赁期满，乙方在完全履行本协议所有责任和义务并结清一切租金及有关费用，经甲方确认后30天内将租赁保证金无息退回给乙方，否则，甲方有权优先在租赁保证金扣除应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担违约责任，剩余部分应如数退回乙方；在签订本协议时，乙方向科苑公司缴付物业管理费保证金64380元、电费周转金20000元、首月物业管理费21460元，物业管理费保证金和电费周转金由物业管理公司保管，租赁期满，乙方在履行完毕物业管理协议所有义务并结清有关费用，经物业管理公司确认后30天内将保证金无息退回乙方。厂房的暂定交付时间为2016年2月1日，具体以甲方发出的《收楼通知书》确定的收楼日期为准，但不得迟于原定收楼时间90天；甲方委托科苑公司与乙方办理厂房的交接确认手续；在乙方交齐租赁保证金、物业管理费保证金、水电费周转金、首月租金、物业管理费之日起60天内，甲方完成涉案厂房的电梯安装、调试使用及电器电线铺设工程；甲方应按约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，按照月租金金额0.1%的标准按日向乙方支付违约金；甲方负责定期对出租的厂房的主体结构及共用设施设备进行检查，承担厂房主体结构自然损坏的维修费用。乙方逾期未缴付租金的，从逾期之日起至实际付清租金之日止，每日按照拖欠租金的1‰向甲方支付违约金；逾期超过30天仍未缴付租金的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金等。同日，科苑公司（甲方）与连峰公司（乙方）签订《丰盛科苑物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由乙方按其总建筑面积（3974㎡）交纳，具体标准为21460元/月，物业管理费从2016年2月1日起按月支付，2016年2月1日至2016年4月30日物业管理费为1元/㎡；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水、电、通讯等代收代缴收费服务；乙方从办理收楼手续后开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前；乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。另外，2016年4月8日，丰盛公司与连峰公司签订《租赁合同》，约定连峰公司承租涉案厂房所在园区的宿舍楼第五层共11间宿舍。二、关于合同履行情况：（一）关于厂房的交付。在庭审中，丰盛公司表示其于2016年2月1日将涉案厂房交付使用；连峰公司则称，涉案厂房依据约定是在2016年4月交付，但丰盛公司没有按照合同履行，涉案厂房直到2016年7月才可正式使用。（二）关于保证金的支付。连峰公司向丰盛公司支付了租金保证金96570元。科苑公司出具收据，确认收到连峰公司支付的涉案物业管理费押金64380元、水电周转金20000元、宿舍按金17600元。对于保证金，丰盛公司表示：一方面，依据补充协议的约定，因连峰公司迟延交租构成违约，故应当予以没收；另一方面，因其处于破产程序，而连峰公司不是债权人，故还不能行使抵消权。连峰公司表示丰盛公司没有履行其作为业主的责任构成违约，保证金应当在本案中用于抵扣租金。科苑公司也表示对于由其收取的保证金，可以选择法律途径解决。（三）关于厂房的租金问题。1.丰盛公司与科苑公司均表示，《丰盛科苑物业管理服务协议》中约定的物业管理费超出3974元的部分即17486元在实质上为涉案物业的租金，是丰盛公司为了避税等作出的安排。连峰公司不予确认，但确认其按照每月3974元的标准缴付了2016年2-4月的物业管理费，按照每月21460元的标准缴付了2016年5-7月的物业管理费，自2016年8月开始就没有向科苑公司缴付物业管理费。科苑公司对物业管理费的缴付情况予以确认。因科苑公司没有再行履行物业服务，园区内企业（包括连峰公司）曾签订了《丰盛科苑园区水电费及物业管理公约》，其中约定有“一、从2019年三月一日开始，总用电发票由A7座广州源临医疗器械有限公司接受供电公司的电费增值税发票，然后加收各用电单位5.45%的补偿金后再分别按实际用电量和均价分别开给各用电单位……万一因个别企业突然失踪（像之前中粮海优公司事件）则该失联企业所欠电费由所有单位按每座厂房平均负担……二、从2019年1月1日其园区内所有企业按原定的各企业应缴物管费全额缴纳（见附表，附表中连峰公司的每月物管费为3794元）。……”2.丰盛公司表示涉案物业所在园区的物业管理费均是按照1元/平方米/月的标准给付的，并提交了科苑公司与广州圣犹达生物科技有限公司在2015年11月签订的《丰盛科苑物业管理服务协议》，记载涉案厂房所在园区的A-7栋的物业管理费是按照1元/平方米/月计算的。3.依据管理人、连峰公司、广州海洋物业管理有限公司于2019年11月25日签订的《厂房物业管理合同》，在该合同期内即自2019年8月1日起至2020年7月31日止，物业管理费为1元/㎡，物业管理费为3974元/月。连峰公司按照合同约定标准，支付了上述期间的物业管理费。4.丰盛公司确认连峰公司在答辩中陈述的租金支付情况。5.关于租金催缴的情况。2019年7月27日，管理人就连峰公司承租的宿舍而发出了催缴通知，载明截止至2019年7月26日已经拖欠租金89760元等，要求在2019年8月10日前补缴上述租金、利息等。2019年10月25日，管理人发出了2019年8月、9月的涉案厂房的租金交纳通知，其中月租金为56635元。2020年4月14日，管理人发出《租金交纳通知》，内容为：“……2016年9月至2020年4月你司应向丰盛公司交纳厂房租金共计2268928元，扣除2016年9月至2020年3月期间你司陆续支付的307178元，尚欠1961750元。请你司于2020年4月25日前交纳足额租金，否则管理人将采取进一步法律措施，由此引发的一切后果和损失由贵司承担。”（四）关于涉案厂房的用电负压问题。丰盛公司主张为250千瓦，并提交了2020年7月各租户用电功率统计表。该统计表由各租户签名，记载涉案涉案厂房1-3层广州格田公司为800KW，4层连峰公司为50KW。连峰公司不予确认，表示园区最高也才150KW，并确认涉案厂房使用的是100KW。同时，连峰公司还于2019年9月24日向管理人发出《关于增加用电的申请》《关于增加用电的申请报告》，提出因广州格田公司在正常生产中电力不足，申请增加使用电量约150kw。对于合同约定的厂房变电费，丰盛公司表示，其投资了园区的电房，其变电器存在损耗，故根据每户企业报装的情况进行分摊变电器损耗费用；连峰公司则表示其没有报装用电，但确认园区有几个变压器，所有的损耗已经分摊到用电中了;且供电部门是向园区整体输电，再由园区内所有企业分摊缴费，包括了不应当由其承担的部分。（五）关于合同的其他履行情况。1.当事人确认涉案厂房的电费依约由科苑公司代收代缴。科苑公司表示因安泰公司在丰盛科苑园区驱赶其公司安保人员，自2016年9月开始的电费就由园区内的企业自行缴纳。连峰公司表示科苑公司自2016年8月开始就没有再履行其合同义务，2016年10月开始均是由园区企业自行聘请物业公司进行管理；2019年4月管理人接管，开会要求园区企业自治，由吴泽明管理，其向吴泽明缴纳了4个月的物业管理费。2.丰盛公司因自身债务问题，导致丰盛科苑园区管理混乱，其在收取园区租户的电费后没有及时缴纳给电力部门，影响了园区企业的经营：其一，南沙供电局大岗供电所于2016年7月25日出具了《广州供电局欠费客户停止供电执行通知书》，该通知书以丰盛公司拖欠2016年7月电费252639.76元，告知将于2016年7月25日进行停电。其二，园区的企业向涉案物业所在的广州市南沙区大岗镇人民政府发出《求救助信（集体联名）》，载明：“因丰盛公司债务缠身，致使园区20家生产企业受牵连影响，丰盛公司收房租费及水电费、物业管理等等费用后，将所收钱款挪用，拒不向国家有关部门交水电费，拒不履行合同；还通过盖合同章委托书的形式要求园区企业将相关费用转至科苑公司；因丰盛公司账户被法院查封，采取停电、停水等非法手段威胁逼迫园区内企业……恳请求政府介入设立水电费、租赁费、物业管理费代收专用帐户，以确保水电供应正常，保证园区内企业正常生产……”其三，2016年9月19日，丰盛公司的债权人安泰公司以其名义联合发出了《联合告全体租户书》。该告知书中告知园区各租户，依据其与丰盛公司2016年8月3日签订的《协议书》，丰盛科苑整体移交安泰公司控制、经营管理并收益，园区租户应当向安泰公司缴纳租金、管理费、水电费等，并要避免上当。其四，2016年9月21日，园区企业向广州市南沙区大岗镇人民政府和本院发出了书面材料，内容为：“……因丰盛公司债务缠身，在你院有大量民事案件正在审理或已进入执行阶段，且丰盛公司的公司账户已被你院冻结……原科苑物业管理人为动用每月租金，强令要求租户不得将租金交入已被法院冻结公司账户，强令要求租户将租金交入物业公司账户……丰盛公司的现有债权人最近也开始采用非法手段，强令要求租户将租金交给他们，如安泰公司。不论是科苑原管理人还是如安泰公司之类，都声称唯一有权收租金和水电费、物管费，均表示只有交给他们才算履行合同，不交则停电威胁，彼此之间开始通过锁物业公司大门进行恶斗。更为恶劣的是，现有债权人电梯公司认为丰盛公司欠他们款，直接将园区企业电梯锁停……为此，所有园区企业要求：1、法院立即责令所有相关人员停止非法行为，包括停电、停电梯威胁等行为。2、要求法院向各租户发协助执行函，将租金汇入指定账户……3、协调设立水电费临时专用账户，由各租户按每月应当交纳的金额交纳水电专用费。……”其五，2016年11月11日，本院向连峰公司发出《协助执行通知书》，要求其协助执行涉案厂房的租金收入97545951.00元，并附了丰盛公司的银行账户。连峰公司表示其在收到该通知书后，交纳了部分租金，并向法院提出了处理水电、提供租金发票的问题，但丰盛公司一直没有处理，故其迟延。三、关于涉案厂房的转租情况：在承租涉案厂房后，连峰公司将其进行了转租，具体情况为：一方面，其与广州格田公司于2018年11月22日、2019年1月19日签订了两份《租赁合同》，分别约定：连峰公司将涉案厂房中的一、二层及尾棚厂房转租给广州格田公司，2018年11月21日至2019年11月31日的租金为每月38000元、2019年11月21日至2021年1月31日的租金为每月39000元，租金自2019年1月1日开始收取；连峰公司将涉案厂房中的三层厂房转租给广州格田公司，2019年2月1日至2021年1月31日的租金为每月12500元，租金自2019年2月1日开始收取；另一方面，其与广州亿威科技有限责任公司于2020年6月20日签订《租赁合同》，约定：连峰公司将涉案厂房第四层厂房（不包含右边第一间房，该房为连峰公司自用）转租给广州亿威科技有限责任公司，2020年6月20日至2021年1月31日的租金为每月11000元，租金自2020年7月16日开始收取。庭审中，丰盛公司确认广州格田公司自2020年4月开始向其交租，每月租金为43267.5元。四、关于合同的解除问题：针对丰盛公司发出的《解约通知书》，2020年7月31日，连峰公司向管理人送达了《关于“解约通知书”的复函》，表示其与丰盛公司互负债务，且其不存在故意违约行为，不同意解除合同。2020年9月8日，管理人向连峰公司送达了《解约通知书》，以连峰公司“从签订合同至今一直拖欠厂房租金及宿舍租金，且数额巨大，根据双方2016年1月签订的‘补充协议’第七条第2项规定，管理人为了不再扩大厂房继续拖欠租金的损失”为由，决定从2020年9月8日起解除双方签订的租赁合同。该解约通知书中载明了欠费共计7776334元，而连峰公司在签收时手写了“金额尚有争议”。丰盛公司表示其第一项诉求即要求确认其于2020年9月8日解除合同的行为。连峰公司表示其口头对此提出了异议。五、其他事实：（一）2019年3月19日，广州市中级人民法院出具（2019）粤01破95-1号民事裁定书，裁定受理申请人吴素文对被申请人丰盛公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院出具《指定管理人决定书》，指定广东经纶律师事务所担任原告管理人，负责人为蔡海宁。管理人于2019年5月份正式进驻涉案物业所在园区，其在进驻所在园区后，没有与连峰公司另行签订租赁合同。（二）连峰公司已经提出了债权确认之诉，其中要求确认押金等债权金额共2013092.37元，本院审理案号为（2021）粤0191民初1423号，本院于2021年5月31日作出民事裁定书，准许连峰公司撤诉。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。各方当事人在《租赁合同》《补充协议》《丰盛科苑物业管理服务协议》中由被告与原告建立租赁合同关系及由被告与第三人建立物业服务合同关系均是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张租金和厂房变电费自起诉之日起的利息，缺乏依据，本院不予支持。现根据当事人诉辩意见，本院对本案的其他争议点作评判如下：一、关于被告主张的不安抗辩权是否成立的问题。关于不安抗辩权的成立要件，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款作出了规定。该条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”依据上述规定，不安抗辩权只能是由双务合同中先履行义务的一方行使。原、被告构成房屋租赁合同关系，原告已经履行了交付涉案厂房的主合同义务，该义务先于被告支付租金的主要合同义务，故被告不属于先履行债务的一方，其不享有不安抗辩权，被告的意见与法律规定不符，本院对被告提出的不安抗辩权的抗辩意见不予接纳。二、关于原、被告之间的租赁合同关系是否已经解除的问题。从本案的事实上看，管理人决定继续履行与被告之间的租赁合同。2020年9月8日，管理人以被告拖欠交租为由解除合同，并向被告送达了《解约通知书》。故本案属于原告单方行使解除权，需要审查的是原告在此时是否享有约定解除权。其一，依据《补充协议》约定，被告逾期超过30天未缴付租金的，原告享有单方解除权。从被告支付租金的情况可知，被告未按照合同约定履行其支付租金的义务，存在长期拖欠租金的行为，该行为已经达到了上述合同约定的解除条件。其二，虽然如被告所言，原告作为出租人未履行提供水、电和发票、聘请物业公司等合同义务导致其自行向相关部门交纳水电费、自行聘请物业公司等，且上述行为影响了被告的生产经营及交租，但如前所述，被告此时并不享有不安抗辩权。同时，在原告进行破产程序且管理人进驻涉案园区、聘请物业公司后，被告再以此为由不履行其交租义务，显然没有依据。其三，管理人多次向被告发出了催交租金的通知，且于2020年4月14日最后一次书面进行催租，即便双方对于金额存在争议，被告也应该按照其认可的金额交租，而对于争议金额可提交诉讼等合法途径予以解决。但被告在此之后仅交纳了2万元租金。其四，被告对涉案厂房的部分进行了转租，其再以原告存在相关违约行为不予交租，也有违公平。综上所述，本院认为，被告迟延交租的行为已经构成违约，在此情况下，原告享有了合同约定的单方解除权，故原、被告之间关于涉案厂房的租赁合同关系于2020年9月8日解除。同理，因本案属于被告违约导致合同解除，故依据合同约定，对于租金保证金96570元应当由原告没收。对被告提出的抵扣意见，本院不予接纳。三、关于被告拖欠的租金金额及迟延支付租金违约金的问题。如前所述，原告主张的租金、厂房变电费等均计算至合同解除之日。其一，首先需要审查的是涉案厂房的租金标准如何确定，也即《丰盛科苑物业管理服务协议》中约定的物业管理费超出3974元的部分17486元是否属于租金的问题。结合本案的事实，本院对原告的主张予以采纳，确定上述物业协议中的17486元实际上即为租金，理由为：一是依据《补充协议》“免租期期间乙方无需支付租金，但需支付物业管理费”之约定，被告应当支付2016年2-4月的物业管理费。而《丰盛科苑物业管理服务协议》约定上述期间的物业管理费为3974元，被告实际上也是按照该金额支付物业管理费。物业管理费属于物业公司提供物业服务而固定收取的费用，在没有明确免除或减少的情况下，各月的物业管理费应当是一致的，不可能存在本案中物业管理费在免租期间与其他月份之间的巨大差距。因此，遵循一般的生活常识，涉案厂房的物业管理费即是按照3974元/月的标准收取的，被告对此应当是明知的。二是原告提交的证据显示其他租户是按照1元/平方米/月来支付物业管理费。一般来说，同一园区相同性质的物业，其收取的物业管理费应当是一致的，故涉案厂房的物业管理费也应当按照上述标准计取，即物业管理费为3974元/月。三是管理人、被告、广州海洋物业管理有限公司于2019年11月25日签订的《厂房物业管理合同》，被告是按照1元/㎡/月的标准来支付物业管理费的。被告等园区企业签订的《丰盛科苑园区水电费及物业管理公约》中约定涉案厂房每月物业管理费为3974元。故上述事实可以说明，涉案厂房的物业管理费是按照3974元/月的标准计取的。综上所述，被告对于涉案厂房的物业管理费标准是知悉的，本院对于原告的主张予以采纳，即物业管理费中的17486元属于租金性质，涉案厂房各月租金即为《租赁合同》约定的租金标准加上上述金额之和。其二，关于欠付租金的情况。承前所述，涉案厂房在2016年9月至2020年9月8日的租金共2497984元[（32190+17486）×5+（33156+17486）×12+（34150+17486）×12+（35175+17486）×12+（36230+17486）×7+（36230+17486）÷30×8]。当事人确认已经支付2016年9月至2020年3月的租金327166元，且原告确认自2020年4月开始收取广州格田公司每月租金43267.5元，据此，本院确定被告尚欠租金为1942942.5元[2497984-327166-(43267.5×5+43267.5÷30×8)]，对于原告主张的超出该数额的部分，本院不予支持。其三，关于迟延支付租金的违约金问题。一方面，根据本案查明的事实可知：原告因自身问题导致其债权人等进入涉案厂房所在园区，引起管理混乱；合同约定由原告聘请物业管理公司进行管理，但因原告自身原因导致其原聘请的第三人自2016年8月、9月便无法履行物业管理职责；被告等园区企业缴纳电费后，原告却未履行向供电部门等缴纳该费用的合同义务，使得被告等园区企业直接向供电部门等缴纳；原告在收取租金后也没有开具相应的发票。基于以上事实，原告未能提供正常的经营环境和履行附随义务，直至破产管理人进驻园区，并于2019年8月1日提供物业管理开始，涉案园区的运营才归于正常。管理人于2019年7月27日才通知被告于2019年8月10日前缴纳租金，涉案合同约定每月10日前缴纳当月租金、每月5日前缴纳当月物业管理费，故被告应当于2019年8月10日前向原告支付拖欠2019年8月31日前的租金，但被告至今未足额支付2019年8月31日前及2019年9月1日至2020年9月8日的租金，对原告造成损失，原告主张被告支付逾期支付2020年9月8日前租金的违约金合理，本院予以支持。原告主张按照未付租金的每日千分之一的标准计算违约金，被告抗辩该违约金标准过高，本院酌情调整为按照未付租金的每日万分之五的标准计算违约金。被告支付的租金均视为其支付2019年8月31日前的租金，故被告拖欠2019年8月31日以前的租金为1517177元（1844343-327166），违约金从2019年8月11日起计算至实际清偿之日止，以不超过1517177元为限；2019年9月1日至2020年1月31日期间的月租金为52661元，该期间以各月租金52661元为基数，分别从每月11日起计算至付清之日止，每月违约金均以52661元为限；2020年2月和3月的月租金为53716元，该两月以月租金53716元为基数，分别从每月11日起计算至付清之日止，每月违约金均以53716元为限；2020年4月1日至8月31日每月未付租金为10448.5元（53716-43267.5），该期间以各月未付租金10448.5元为基数，分别从每月11日起计算至付清之日止，每月违约金均以10448.5元为限；2020年9月1日至8日的未付租金为2786.27元（10448.5÷30×8），以未付租金2786.27元为基数，自2020年9月11日起计算至付清之日止，违约金均以2786.27元为限。对丰盛公司超过上述基数、期间、标准和金额的违约金主张，本院不予支持。四、关于厂房变电费的问题。原告主张的变电费是其投资园区变压器在使用过程中发生的损耗，被告使用了园区的变压器，且《补充协议》也明确约定了厂房变电费，故原告主张厂房变电费符合约定，本院予以支持。合同约定厂房变电费为23元/KW，原告主张涉案厂房的用电功率为250KW,但仅提交了2020年7月确认的用电功率（广州格田公司为800KW，被告为50KW），故原告应承担举证不能的法律后果。被告确认其使用涉案厂房的用电功率为100KW，故对于2016年9月至2020年6月30日的厂房变电费为105800元（100×23×46）、2020年7月至9月8日的厂房变电费为44313元（850×23×2+850×23÷30×8），两项合计150113元。被告抗辩其已经缴纳电费因而无需缴纳变电费，缺乏依据，本院不予采纳。对原告超过上述金额的变电费主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市丰盛木业有限公司与被告广州连峰制衣有限公司就广州市南沙区北龙路100号丰盛科苑C1栋房地产而建立的租赁合同关系已于2020年9月8日解除；二、被告广州连峰制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市丰盛木业有限公司支付2016年9月1日至2020年9月8日期间欠缴的租金1942942.5元及延迟付款违约金[违约金的计算方式：①逾期支付2019年8月31日前租金的违约金，以1517177元为基数，从2019年8月11日起计算至实际清偿之日止，以不超过1517177元为限；②逾期支付2019年9月1日至2020年1月31日期间的租金，均以各月租金52661元为基数，分别从每月11日起计算至付清之日止，每月违约金均以52661元为限；③逾期支付2020年2月和3月租金的违约金，均以53716元为基数，分别从每月11日起计算至付清之日止，每月违约金均以53716元为限；④逾期支付2020年4月1日至-8月31日的未付租金，均以各月未付租金10448.5元为基数，分别从每月11日起计算至付清之日止，每月违约金均以10448.5元为限；⑤逾期支付2020年9月1日至8日的未付租金，以未付租金2786.27元为基数，自2020年9月11日起计算至付清之日止，违约金均以2786.27元为限；违约金均按照每日万分之五的标准计付]；三、被告广州连峰制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月1日至2020年9月8日期间的厂房变电费150113元给原告广州市丰盛木业有限公司；四、驳回原告广州市丰盛木业有限公司的其他诉讼请求。如果被告广州连峰制衣有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74014元，由原告广州市丰盛木业有限公司承担56584元、被告广州连峰制衣有限公司承担17430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 廖活年二〇二一年八月五日法官助理 周书宇书 记 员 成涵真