辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6137号上诉人（原审原告）：于文金，男，1955年9月4日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王俊杰，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：于国鹏，辽宁丰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连方兴物业发展有限公司，住所地大连市中山区太阳街6号，统一社会信用代码9121020272602348X3。法定代表人：张威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵越，北京英舜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关佰涛，北京英舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连外经贸物业发展有限责任公司，住所地大连市中山区太阳街6号，工商注册号2102001100429。法定代表人：李乾和。上诉人于文金因与被上诉人大连方兴物业发展有限公司（以下简称方兴物业公司）、大连外经贸物业发展有限责任公司（以下简称外经贸物业公司）租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于文金上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未能查明被上诉人方兴物业公司在《租赁协议》中的地位和权利能力。根据法律规定，只有租赁物的物权人外经贸物业公司对租赁物享有占有、使用、处分和受益的权利，方兴物业公司不是租赁物物权人，依法不能享有占有、使用、处分和收益的权利。一审应予查明方兴物业公司签订《租赁协议》的权利依据是什么、在《租赁协议》的履行过程中方兴物业公司拥有的合同权利、方兴物业公司能否全权代表合同甲方行使权利、方兴物业公司在本案中的抗辩意见能否代表合同甲方的共同意思表示。上述问题属于本案的基础法律关系，在外经贸物业公司缺席庭审的情况下，一审没有查明。二、一审判决应当对《租赁协议》第五条4款作出明确认定。首先，上诉人认为《租赁协议》第五条4款约定的内容是“被告应当或必须作价受让”，就该内容的字面理解是“甲方作价受让”，“可”针对的是“按折旧、评估作价”即“可按折旧、评估作价”而不是“可受让”。其次，如果按照被上诉人的理解，合同期满后，被上诉人可选择受让，也可以选择拒绝受让，那么该条款在合同中就完全失去了存在的意义，更谈不上便于消除上诉人对租赁房屋装修和经营投入的后顾之忧，否则该条款就构成了合同陷阱。再次，在案证据已经证明，上诉人承租房屋时的房屋租金价格为10万元/年，而被上诉人方兴物业公司收回房屋后向外出租的价格是67万元/年，且出租房屋内拥有上诉人投资的全部设备、设施。说明被上诉人方兴物业公司事实上已经接受了上诉人投资的设备、设施。上诉人提起本案诉讼，正是基于上诉人和被上诉人对《租赁协议》第五条4款的不同解读，一审判决以该条款约定不明确为由，滥用“依据交易习惯”的合同法有关规定，将交易习惯的举证责任推给上诉人，这个行为实际上是推诿人民法院的审判职能，是严重的不负责任。三、依据公平原则，被上诉人应当受让上诉人投资的设备、设施，并给予上诉人合理的补偿。退一步讲，即使按照被上诉人对《租赁协议》第五条4款内容理解的可选择“作价受让”解释，法院应当结合合同条款设定的意义、合同期满后房屋的增值和房屋租金价格大幅上涨的事实，以及被上诉人方兴物业公司将上诉人投资的设备、设施连同房屋对外进行招租、上诉人在合同期满后形成的实际损失等在案证据，依据公平原则，判决由被上诉人选择承担对上诉人投入的设备、设施给予合理补偿，即“作价受让”。只有这样，该判决方能既体现公平、公正原则，且不违背被上诉人方兴物业公司签订《租赁协议》第五条4款的初衷。方兴物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。理由：一、根据民事诉讼法司法解释第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。本案中，方兴物业公司为《租赁协议》签订的出租方之一，协议并未对方兴物业公司的合同权利义务进行特殊约定和限制，在此前提下，若上诉人否定方兴物业公司的合同主体资格或主张限制方兴物业公司的合同权利的，上诉人应当提供相应证据加以证明，否则应当承担不利后果，上诉人无权要求法院依职权进行审理查明。另外，方兴物业公司作为一审被告，有权依据民事诉讼法的规定享有诉讼参与人的权利，提出答辩意见和抗辩理由。二、一审判决对于《租赁协议》第五条第4款“租赁期满后，乙方投资的设备、设施，甲方可按当期国家规定折旧、评估、作价转让”的认定正确。首先，该条款从语法角度来说，“甲方”为主语，“可转让”为谓语，“按当期国家规定折旧、评估、作价”为状语，即是说，“可”后应接的是“转让”而并非如上诉人所说的“折旧、评估、作价”，上诉人的说法完全与语法相悖，曲解文义。其次，对照《租赁协议》第五条第5款的约定，双方对于“可”与“应”的区别有明确认知和严格区分，“可”代表可以选择，而“应”则代表应当履行的义务，第五条4款使用了“可”而非“应”，表明方兴物业公司可选择而非必须接受。再次，方兴物业公司自租赁期满后多次反复要求上诉人将设备设施搬离，而上诉人均拒绝，上诉人主张方兴物业公司已经实际接受的说法，与事实不符。三、在合同没有约定且无任何法律规定，双方也未达成合意的情况下，上诉人强行要求方兴物业公司接收其设备设施，并给予其补偿，违背了民法最基本的意思自治原则，属于强买强卖，不应得到支持。于文金向一审法院起诉请求：1.二被告支付原告投资设施、设备的折价款暂计898,500元，并自2019年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至款项还清之日止；2.二被告支付原告评估费15,000元。原告待司法鉴定结论作出后再明确诉讼请求。一审法院认定事实：被告外经贸物业公司是大连市沙河口区台山二小区21-2号房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积为1963.18平方米。2007年10月6日，原告于文金（乙方承租方）与被告外经贸物业公司（甲方出租方）、方兴物业公司（甲方出租方）签订《租赁协议》约定：甲方将位于沙河口区台山二小区21-2号楼房出租给乙方开办金成洗浴中心，出租年限2007年10月6日至2017年10月30日，共计10年；每年租金人民币10万元，分两次交付，每半年交付5万元；乙方对除房屋主体结构外的其他设施享有自主改造和调整权，承担全部装修费用；租赁期满，乙方投资的设备、设施，甲方可按当期国家规定折旧、作价转让；未尽事宜由双方商定，可另行签订补充协议，补充条款法律效力等同于本合同。2007年10月6日，二被告将房屋交付原告使用。2009年10月20日，原告与二被告签订《补充协议》约定：甲方在乙方承诺每年按期一次性交付租金的前提下，同意承包期延长两年至2019年10月30日止；上述内容与2007年10月6日会同的内容一并为甲乙双方合同之内容，法律效力均等。2019年9月29日，方兴物业公司向原告发出《租赁期满腾退通知》，主要内容为：我司与你方签订的《租赁协议》、《补充协议》于2019年10月30日租赁期满，就沙河口区台山二小区×号楼房不再与你续租，限你方于2019年10月30日主动腾退房屋；若逾期，则现场留存物品视同你方放弃，我司有权处分，由此产生的一切不利后果均由你方承担；请你方将2018年至2019年度尚未给付的租金10万元于2019年10月30日前一次性给付我司。2019年10月30日，原告与方兴物业公司签订《房屋主体交接单》，内容为：沙河口区台山二小区×号楼房租赁到期，于文金现将房屋主体返还给方兴物业公司，将房屋侧门钥匙交还，双方租赁关系终止。原告在交接单上书写了“移交方认为按合同约定设施设备等应由接收方接受并应给予相应补偿，移交方已向接收方出示上述设备、设施清单，并要求清点，接收方不同意清点”。方兴物业公司经办人在交接单上书写了“接收方表示于文金拒绝将房屋内的除主体外的其他部分腾退，接收方对该部分不予接收，于文金应自行处理，否则接收方自行处理或保存的相关费用由于文金自行承担”。2020年10月30日，原告向一审法院提交了书面《鉴定申请》，鉴定事项为依法对案涉房屋内设备、经营设施、装修设施的总造价进行鉴定。一审法院认为，原告与二被告签订的《租赁协议》、《补充协议》合法有效。在上述协议履行期间届满时，双方均确认租赁关系终止并已自行办理了房屋及房屋钥匙的腾退交还手续。本案双方的争议焦点是，对《租赁协议》第五条第4款约定的“租赁期满后，乙方（原告）投资的设备、设施，甲方（二被告）可按当期国家规定折旧、评估、作价转让”，原、被告作出了不同的解释。原告认为，合同期满，二被告必须作价受让原告投资的设施设备，而被告大连方兴物业发展有限公司则认为合同期满时，对原告的设备设施，被告可以选择受让或拒绝受让。该条款从字意上还可以解释为二被告可以按照同期国家相关规定标准将原告的设备、设施转让他人。鉴于双方对协议内容约定不明确，诉讼期间双方又不能达成补充协议，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。因双方签订的协议中除《租赁协议》第五条第4款外再无关于合同期满后设施设备如何处分的条款，故协议中无相关条款予以佐证原告的主张。按照相关法律规定，关于交易习惯的证明责任在原告，而原告既不能证明租赁合同通常采用的习惯做法为出租人必须受让承租人投资购买的设施设备，也不能证明原、被告之间有此习惯做法，故对原告请求二被告支付原告投资设施设备折价款898,500元及利息和鉴定申请，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十一条、第九十八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:驳回原告于文金的诉讼请求。案件受理费12,935元（原告已预付），由原告于文金负担。本院二审期间，上诉人提交：1、2020年9月24日姜振宝与被上诉人方兴物业公司工作人员赵树杰电话录音，拟证明方兴物业公司已经完全接受了案涉房屋以及案涉房屋内上诉人所增加设备、设施以及所进行的装修，房屋的租金每年67万元，比上诉人租赁该房屋时每年10万元增加近7倍，租金增加的原因是上诉人对所承租的房屋进行的装修和投入。2、签订租赁协议时方兴物业公司的法定代表人冯彬出具的证明，拟证明双方所签订的案涉的租赁协议第五条第4款，设立该条款的目的是为了消除上诉人对承租房屋装饰装修和添加设备设施投入的后顾之忧。出租方在合同到期后对乙方投入的设备设施作价受让。冯彬现为癌症患者，不便出庭。3、上诉人租赁房屋前后的房屋照片3张，拟证明房屋增值。被上诉人方兴物业公司质证意见：1、对证据1的真实性不予认可，方兴物业公司没有名叫赵树杰的工作人员，且直至今日案涉房屋没有对外出租处于闲置状态，在本次案涉租赁合同解除以及腾退的过程中，被上诉人反复多次要求上诉人将设备、设施予以搬离、腾退，均被上诉人拒绝。2、对证据2的真实性不认可，该证据仅有冯彬个人签字，无法核实其真实身份，同时根据民诉法关于证人证言的认定规则需要相关的人员出庭作证来核实其内容的真实性。对该证据的内容及证明事项不认可，首先租赁协议是要式合同，通过具体的文字文本来签订，其上的内容用汉语进行书写，且没有其他的晦涩或者难以理解的语言，双方的权利义务应当以租赁协议载明的内容为准，而不应当以其中的某一方的工作人员自行进行的解读来作为认定的依据。一审法院已经查明案涉设备、设施投入时间均在双方租赁合同期满一年内，上诉人在明知租赁期即将届满且出租方没有表示过任何与其进行续租的意思表示的前提下，径自加大对于租赁房屋的投入，对其可能遭受损失并没有尽到注意义务。2017年以前冯彬担任方兴物业公司法定代表人，而该份证据出具的时间是2021年4月22日，在没有方兴物业公司明确授权的情况下，冯彬的行为已不能认为是方兴物业公司的意思表示。3、对证据3不同意质证，该份证据的提交不符合民事诉讼法关于证据提交相应的规定，不应予以采信。本院经审查认为，上述证据因各自在真实性、关联性、合法性等不同方面存在不符合证据认定规则的情形，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人于文金与被上诉人外经贸物业公司、被上诉人方兴物业公司签订的《租赁协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自承担的义务。在上述协议履行期间届满双方已自行办理了租赁物的返还手续后，上诉人于文金依然欠付最后一年租金系违约行为，依法应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持；当事人另有约定的除外。第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。在上诉人于文金未能举证证明其与二被上诉人就其投资的设备设施处理另有约定、又明确承认2018年装修改造未征得二被上诉人同意且二被上诉人明确表示不同意接受利用上诉人添附于租赁物的设备设施的情况下，原审法院依法判决驳回上诉人于文金的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。关于上诉人认为应查明被上诉人方兴物业公司在《租赁协议》中的地位和权利能力的观点，本院认为案涉租赁物所有权系被上诉人外经贸物业公司所有，其在签订合同时同意被上诉人方兴物业公司作为共同出租人，系其对自己民事权利的处分，协议签订后二被上诉人已依约全面履行协议，故上诉人于文金的此项请求对案件处理结果缺乏实质意义，本院不予支持。关于上诉人认为一审判决应当对《租赁协议》第五条4款作出明确认定的观点，本院认为，一审对《租赁协议》第五条4款已明确认定为属双方约定不明，上诉人若要求法院支持其主张应承担相应的举证责任。故对上诉人此项请求，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应依据公平原则受让上诉人投资的设备、设施，并给予上诉人合理的补偿的观点，本院认为，此观点不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，故本院不予采纳。综上所述，上诉人于文金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,935元，由上诉人于文金负担。本判决为终审判决。审判长  唐庆福审判员  王 亮审判员  范瑞瑶二〇二一年八月三十日书记员  王 阳