辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5140号上诉人（原审原告）：上海三汰包装材料有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇钱明东路1211号。法定代表人：冯晓玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵瑞、曹岭，均系上海市国泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晶，女，1971年1月18日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区，住大连市金州区。上诉人上海三汰包装材料有限公司（简称三汰公司）因与被上诉人刘晶房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三汰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持三汰公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误，刘晶应当退还上诉人租金。一、三汰公司因业务调整、撤销大连办事处，案涉《房屋出租合同》履行的客观情况发生变更，导致三汰公司无法继续承租案涉房屋。三汰公司依据《房屋出租合同》第五条约定解除合同，并向刘晶交还了房屋。刘晶已经收回房屋，且对外出租，在此情况下其应退还三汰公司剩余租金、保证金。二、一审对《房屋出租合同》第五条、第六条认定错误。1.《房屋出租合同》第五条明确约定“如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金相当于本合同约定的二个月租金……”，该条款明确约定了三汰公司提前解除合同的违约责任，权责明确，不存在理解有误情形。合同第六条与第五条存在明显矛盾，且显失公平，刘晶作为合同版本的提供方及出租的优势方，应当承担不利后果。2.一审判决认定的违约金过高，显失公平。三汰公司于2019年10月31日与刘晶解约，案涉房屋仅承租5个月，但基于合同约定三汰公司支付了两年租金。合同解约后，三汰公司已经交还了房屋，刘晶也已收回房屋并对外出租，其并无其他损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，一审判决不予退还租金错误。案涉租赁房屋水电、物业费等费用上诉人已结清。因工作人员于2020年已离职，没有保留相关证据。刘晶辩称，不同意三汰公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1.刘晶一直与常丽娜交涉并签订《房屋出租合同》，合同第五条、第六条不是互相矛盾，而是各自约束，第五条约定如因乙方的原因导致合同解除，针对的是协商解除，不是强制要求解除。本案系三汰公司未与刘晶协商即单方强行解除合同，所以应按照第六条追究违约责任。2.第六条约定如果甲方（出租人）中途要求提前收回房屋，应双倍返还乙方（承租人）的剩余承租款，该条款对双方的责任是相互的，没有显失公平，且第六条内容是三汰公司提出来的。3.三汰公司邮寄解除通知的地址是刘晶身份证上的地址，该地址房屋早已出售，刘晶没有接到该解除通知。三汰公司的律师曾与刘晶协商解除合同，但双方没有对退租达成一致，2019年12月接到凯仑大厦物业打电话称欠物业费，这时刘晶才知道三汰公司已经搬走了。又找了三汰公司在大连的原工作人员常丽娜和付晓娟，付晓娟去凯伦大厦开门，把钥匙给了刘晶，刘晶于2020年1月1日将案涉房屋租赁他人。4.案涉房屋正常租金是5.5万元/年，按照三汰公司要求一次性交两年的租金，共收9万元，节省了2万元。2019年整年的物业费是刘晶垫付的，刘晶拿了1万元给三汰公司缴纳物业费。因物业要求对空置房屋自行承担维修费用，刘晶才以两年8万元的价格出租他人。三汰公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告返还租金63,750元、履约保证金3000元；2.由被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月9日，原告委托时任员工常丽娜与被告签订《房屋出租合同》，约定由原告（合同乙方，下同）承租被告（合同甲方，下同）所有的位于大连开发区金马路五彩城A区1栋1号凯伦国际大厦B座2502室（建筑面积99.74平方米），租期为24个月即自2019年6月1日至2021年5月31日，年租金为4.5万元并于2019年5月1日前支付全部租金9万元；双方在合同的第四条履约保证金中约定：乙方除缴纳正常租金外，还须履约保证金3000元。履约保证金用于室内设施丢失和人为损坏及对乙方违约给予甲方的赔付，不用于支付房屋租金。双方在合同的第五条乙方责任中第5项中约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金。乙方须结清在此租赁期间内应由乙方承担的各项费用。”双方在合同的第六条违约责任中约定：“如乙方中途要求提前退租，则乙方已经交纳给甲方的租金和保证金不予退还给乙方。……”案涉《房屋出租合同》签订后，原告于2019年4月15日依约向被告转账汇款9万元，用途注明为2年房租费。被告向原告交付了案涉房屋。2019年11月1日，原告的工作人员用EMS向被告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》及一把钥匙，该行为过程经公证部门见证并出具《公证书》。该邮件最后被退回，原告未提供证据证明退件原因。一审法院认为，案涉《房屋出租合同》是原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，当属合法有效，该合同对双方具有法律约束力。在该合同履行过程中，原告因自己的原因决定不再租用该房屋，应当依约承担“中途要求提前退租”的违约责任。鉴于双方在合同的第六条违约责任中约定“如乙方中途要求提前退租，乙方已经交纳给甲方的资金和保证金不予退还给乙方”，原告要求被告返还租金63,750元、履约保证金3000元的诉讼请求不符合约定，该诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。原告依据《房屋出租合同》第五条乙方责任中第5项的约定主张案涉权益是建立在对合同条款的理解有误的基础上，不符合该条款约定的语境语义。被告经一审法院依法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，不影响一审法院依据查明的事实作出裁决。综上，原告的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回原告上海三汰包装材料有限公司的全部诉讼请求。案件受理费734元（减半收取），由原告负担。二审中，刘晶提交其与案外人就案涉房屋于2019年12月13日签订的《房屋租赁合同》（复印件），拟证明2020年1月1日起将案涉房屋另租他人。三汰公司对该合同质证称没有异议，故本院对该证据予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，2019年12月13日，刘晶与案外人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为24个月，自2020年1月1日起，租金8万元；刘晶需于合同签订之日一次性交于居间方（大连好百年企业管理咨询有限公司）居间服务费3300元；第十一条附加条款手写备注：水电、物业费已结清不欠等。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘晶应否返还三汰公司租金和保证金，如应返还，则具体金额为何。案涉《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定租期自2019年6月1日至2021年5月31日，承租人三汰公司因其单方原因决定不再继续租用案涉房屋，其作为违约方，并不享有通知解除权。虽然双方未能经协商一致解除合同，但刘晶已收回案涉房屋并于2020年1月1日起另租他人，表明案涉《房屋出租合同》在客观上已于2019年底终止履行，在事实上已经解除。三汰公司应依约承担违约责任，但现双方当事人对承租人违约应承担责任的合同依据究竟是《房屋出租合同》第五条还是第六条产生争议。案涉《房屋出租合同》第五条第5项约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金。乙方须结清在此租赁期间内应由乙方承担的各项费用。”第六条约定：“如乙方中途要求提前退租，则乙方已经交纳给甲方的租金和保证金不予退还给乙方。”三汰公司主张第六条显失公平，应适用第五条；刘晶则辩称第六条是三汰公司工作人员提出的，约定内容对双方的责任是相互的，没有显失公平，应适用第六条。本院认为，无论第六条是三汰公司提出还是刘晶提出的，该条款并非格式条款，双方关于案涉合同形成过程的陈述表明该合同系双方经过协商后订立的，但现在《房屋出租合同》第五条与第六条关于承租人违约后果的约定存在冲突，且第五条内容无法看出适用的前提是协商解除、第六条适用于单方强行解除。故刘晶关于第五条针对协商解除、第六条针对单方强行解除的抗辩意见没有合同依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”按照案涉《房屋出租合同》第六条约定，剩余17个月租金及履约保证金将不予返还，在租赁期限为2年的情况下，该条约定的违约责任确属过高。按照上述合同条款解释的相关规定，在案涉《房屋出租合同》第五条与第六条关于承租人违约后果的约定存在冲突的情况下，本案应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定三汰公司应承担的违约责任。按照现有证据，刘晶的实际损失应主要包括：1.刘晶收回案涉房屋并于2020年1月1日起另租他人，故存在两个月的空置期损失7500元（45,000元÷12×2=7500元）；2.刘晶另租他人的租金与刘晶、三汰公司之间签订的《房屋出租合同》关于租金的差额部分7083元[（45,000元-40,000元）÷12×17=7083元，取整]；3.刘晶另行出租实际支出的居间服务费3300元；上述合计17,883元。关于刘晶主张存在物业费损失一节，三汰公司未提交其交清物业费的证据，刘晶也没有提交其垫付物业费的证据，故即使存在该项损失，双方也未能举证证明其具体金额。关于刘晶主张案涉房屋正常租金5.5万元/年一节，因未提供证据予以证明，本院无法采信。关于履约保证金3000元一节，案涉《房屋出租合同》约定“履约保证金用于室内设施丢失和人为损坏及对乙方违约给予甲方的赔付”，刘晶在本案中未提交证据证明案涉房屋存在室内设施丢失和人为损坏情形，依法应自行承担相应不利法律后果。故本案综合考虑合同租期尚余17个月，当事人的主观过错程度，刘晶的预期利益及实际损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定三汰公司应向刘晶支付相当于8个月租金的违约金30,000元（45,000元÷12×8=30,000元），故刘晶应向三汰公司返还租金及保证金合计36,750元（45,000元÷12×17+3000元-30,000元=36,750元）。综上所述，三汰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初4862号民事判决；二、刘晶于本判决生效之日起十日内向上海三汰包装材料有限公司返还租金及保证金合计36,750元；三、驳回上海三汰包装材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费734元，由上海三汰包装材料有限公司负担330元，刘晶负担404元。二审案件受理费1468元，由上海三汰包装材料有限公司负担660元，刘晶负担808元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年八月三十日书记员  张 琳附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。