黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1202民初1731号原告：许德有,男，1970年7月9日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：李慧波，黑龙江继东律师事务所律师。被告：绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司，住所地：绥化市南二西路22号(春雷街)。法定代表人:李增祥,职务董事长。委托诉讼代理人：魏积辉，男，1964年7月27日出生，汉族，该公司员工，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：陶振明，男，1948年9月19日出生，汉族，该公司员工，现住绥化市北林区。第三人：黑龙江省恒艺房地产开发有限公司，住所地：绥化市北林区开发区宏达金属冲压厂。法定代表人:曹金波,职务总经理。许德有与绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司(以下简称信达公司)、第三人黑龙江省恒艺房地产开发有限公司以下简称（恒艺房地产）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。许德有及其委托诉讼代理人李慧波，信达公司的委托诉讼代理人魏积辉、陶振明到庭参加诉讼，恒艺房地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。许德有向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告所有的位于绥化市北林区房屋，面积86.75平方米的执行，并确认原告对上述房屋享有实体权利，上述房产归原告所有；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年2月5日与第三人签订《商品房买卖合同》，全款购买案涉房屋，于同年10月居住，并逐年按时缴付该房屋物业费、供暖费、水电费居住至今。被告系执行案件的申请人，在执行程序中被告作为申请执行人向绥化市北林区人民法院申请对第三人已出售给原告的房产进行执行，原告对此执行提出案外人异议后绥化市北林区人民法院作出（2021）1202执异47号执行裁定驳回了原告的异议，原告认为该裁定没有事实及法律依据，原告与本案第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，实现了占有，故原告诉至法院提出上述请求。信达公司辩称，1、被告与第三人恒艺房地产于2012年7月18日签订借款合同和借款抵押合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定且于签订合同当日办理了在建工程抵押登记。自登记之日起，被告即取得了案涉房屋的抵押权，对案涉房屋享有优先受偿权;2、原告于2013年2月5日签订房屋买卖合同，其自认及其举示的缴费凭证记载其最早于2013年10月入住使用。据此可以证明原告与第三人签订的房屋买卖合同及其对案涉房屋的入住使用时间均系在案涉房屋抵押权存续期间。根据法律规定抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人偿还了债务消灭了抵押权。抵押期间，抵押人转让办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。故第三人与原告签订买卖合同及交付案涉房屋的行为系财产转让行为。其行为发生在被告与第三人抵押关系存续期间，第三人未通知抵押权人未告知原告案涉房屋已被抵押的情况，违反了法律和司法解释的规定，其转让行为无效；3、被告与第三人签订抵押合同，并办理抵押登记对案涉房屋取得了抵押权。抵押权是法律规定的物权。原告与第三人签订购房合同，但未办理产权过户登记，在2013年10月之前亦未实际占有和使用，其与第三人形成的是债权债务关系，其对第三人享有的是债权。依照法律规定物权优于债权。而且经法院判决被告对案涉房屋享有优先受偿权。故原告的主张不能对抗对案涉房屋的强制执行，依法应予驳回。第三人恒艺房地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭前未向法庭提供书面答辩材料及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、许德有提拱的证据：1.绥化市北林区人民法院2021黑1202执异47号执行裁定书复印件。证实本案被告申请执行的案涉房屋绥化市北林区，面积为86.75平米被法院查封，该案涉房屋系原告人购买，原告人提出执行异议法院下发驳回裁定，原告依法定程序向贵院提起诉讼。信达公司对该证据无异议；2.商品房买卖购房合同及收款收据一份。证明原告于2013年10月27日在第三人处购买案涉房屋，该房屋预售商品房批准机关为绥化市房产局，商品房预售许可证号为第0921号，房款为244462元；信达公司对该证据的真实性没有异议。但是从合同上显示签订的时间是2013年2月5日；3.原告于2014年至2021年缴纳的案涉房屋物业费及取暖费票据及2019年12月11日城市居民共用热合同复印件，共14张。证明原告实际入住案涉房屋并缴纳了相关费用。信达公司对该证据的真实性没有异议；4.案涉房屋购水卡及购水票据10页，证实原告于2013年10月27日开始交纳案涉房屋的水电费用，原告当时进行装修没有实际居住，只缴纳了水电费，该组证据同样证明原告实际占有了该房屋；信达公司对该证据的真实性没有异议。对证明问题有异议，只能证明是被告与第三人的抵押权存续期间所交的费用；5.查档证明一份，证实原告名下另有一处42.75平方米的住宅，并且已经破烂不堪无法进行居住，原告购买案涉房屋是因消费生存基本需要，属于商品房消费者；信达公司对该证据没有异议；二、信达公司提供的证据：1.被告与第三人2012年6月29日签订的抵押合同、2012年6月29日、2012年2月18日、2012年2月24日、2012年2月20日借款合同4份、2012年12月27日、2012年8月18日、2012年8月22日展期协议3份均系复印件。证实被告与第三人的债务与抵押关系合法有效。借款金额约600多万；许德有对该证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，即便被告人办理了合法的抵押登记手续也不能对抗原告基于商品房消费者所购买的商品房的优先权；2.绥化市北林区人民法院2020黑1202民初354号民事判决书。证实案涉房屋被告有优先受偿权；许德有对该证据的真实性没有异议，同样该判决书虽然确认了被告的抵押权但是也无法对抗原告商品房消费者的权利；3.在建工程抵押登记证明复印件一份。证实案涉房屋已在不动产部门办理了抵押登记手续；许德有对该证据的质证意见同上；4.（2021）黑1202执异47号执行裁定书复印件一份。证实该裁定书适用法律正确；许德有对该证据的真实性没有异议，原告认为该裁定书适用法律错误，应予以撤销；法庭出示本院2020黑1202执1345号执行卷宗及2021黑1202执异47号卷宗。双方当事人对此均无异议。本院当事人陈述和经庭审举证质证，对当事人无异议及真实性无异议的证据予以确认。经审理查明，本院认定事实如下：恒艺房地产自2012年2月27日至2012年6月28日因业务需要多次向信达公司借款并同时签订在建工程抵押合同一份，约定此笔借款由恒艺房地产建设的27套房屋作为抵押，并在房产部门办理了抵押登记手续。现其中6套房屋已经解除抵押，尚有包括本案涉案房屋即位于绥化市北林区，面积86.75平方米在内的21房屋为抵押状态。因恒艺房地产尚欠信达公司借款本息，故信达公司诉至本院，要求恒艺房地产偿还借款本息并用担保的21房屋对第四笔借款金额承担抵押责任。本院于2020年5月22日下发（2020）黑1202民初354号民事判决，判决恒艺房地产返还信达公司四笔借款本金分别为135万元、83万元、11万元、137万元及各自相应利息，并且在恒艺房地产提供担保的21套房屋财产价值内对上述第四笔借款承担抵押担保责任，上述房屋拍卖价款在相应的抵押金额内享有受偿权。因恒艺房地产未按判决履行给付义务，信达公司向本院提出申请执行程序。在执行过程中，许德有作为案外人向本院提起了案外人执行异议之诉，经本院审查于2021年5月18日下发（2021）黑1202执异47号执行裁定，驳回许德有的异议。另查明，2013年2月5日许德有与恒艺房地产签订《商品房买卖合同》，约定由许德有购买恒艺公司开发的位于绥化市北林区，面积86.75平方米房屋一处，总价款244462元，一次性付清，并约定逾期30日付款，出卖人有权解除合同。2013年10月27日恒艺房地产为许德有出具收据一份，内容为：“收到许德有1-1-102购房款244462元，收款方式现金”。双方未再重新签订《商品房买卖合同》。恒艺房地产在抵押权存续期间出卖涉案房屋未告知抵押权人信达公司。关于为何购房合同与购房收据中间有间隔，许德有陈述与恒艺房地产签订的《商品房买卖合同》是双方意向性协议，因当时许德有购房款不够全额支付就恒艺房地产约定如不能全款购房则恒艺房地产可以将此房出卖给他人。并陈述自2014年开始实际使用涉案房屋至今。但许德有向恒艺房地产以现金方式支付购房款244462元未向法庭提供转账记录或支取记录以证实其主张。同时查明，许德有陈述购买涉案房屋后未到不动产登记机关查询此房屋状态是因此房无房照，所以查询不到是否抵押登记等信息，当时售楼处表示五年后即可办理房照。但至今许德有未办理涉案房屋的不动产登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点是许德有能否阻却信达公司对争议房屋的继续执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企事业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从此规定来看，对登记在被执行的房地产开发企事业名下的商品房提出异议排除执行必须同时具备三个条件，缺一不可。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在案外人执行异议之诉中，作为案外人的许德有依法应提供充分有效证据证明具备上述三个要件。从本案来看，虽许德有与恒艺房地产签订了《商品房买卖合同》，且合同无《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的无效情形，具备了双方签订的有效的书面合同的要件；但许德有自认此《商品房买卖合同》系双方意向性合同，未向法庭提供恒艺房地产同意或认可继续使用双方原签订《商品房买卖合同》的证据，即使许德有于2014年实际使用此房屋，但许德有提供的购房款收据，未提供支付购房款的支取记录或转账记录。故本院对许德有如何占有使用涉案房屋产生合理性怀疑。另外现许德有名下还有一处面积为42.75平方米住宅，且许德有未向法庭提供此房屋现不能居住的证据。因许德有未具备充分有效证据证明其已构成排除房屋强制执行的全部要件。因而其要求停止对涉案房屋的执行理由不能成立。另外，因信达公司与恒艺房地产对涉案房屋办理的抵押权登记在许德有购买此房屋之前，且本院已依据已生效的（2020）黑1202民初354号民事判决对办理抵押登记的涉案房屋拍卖价款在抵押金额内享有优先受偿权。故许德有现要求确认涉案房屋归许德有所有，涉及到实体权利的认定，非在本次诉讼中解决，需另行主张权利。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十四条第二款规定，判决如下：驳回原告许德有的诉讼请求。案件受理费4967元，由原告许德有负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  邢晶波人民陪审员  仇国军人民陪审员  赵会玲二〇二一年八月三十日书 记 员  崔原溶