辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8863号上诉人（原审原告）：沈阳市和平区房产局第一房产经理公司，住所地沈阳市和平区九纬路15号。法定代表人：刘涛，该公司经理。委托诉讼代理人：黄海英，该公司员工。委托诉讼代理人：戴芳，该公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区太原街街道办事处，机构地址沈阳市和平区咸阳路63号。法定代表人：张洪铭，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：王子健，辽宁威旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝岩，该办事处员工。上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司（以下简称“房产经理公司”）因与被上诉人沈阳市和平区太原街街道办事处（以下简称“太原街街道办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。房产经理公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除合同并腾房，并支付房租。事实和理由：第一，被上诉人非法占用上诉人管理的房屋，因双方签订的房屋租赁合同已到期，被上诉人已没有使用公租房依据；依据《公共租赁住房管理办法》第16条的规定，被上诉人应与上诉人签订书面房屋租赁合同；第二，被上诉人违反《公共租赁住房管理办法》第29条规定，承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁房屋；而被上诉人从1997年4月1日至2000年12月31日期间，及2019年4月1日至今都没有交纳房租，被上诉人无偿占有使用849.3平方米的房屋，被上诉人的行为已造成国家损失和国有资产流失；第三，被上诉人违反《公共租赁住房管理办法》第19条、第20条的规定，上诉人按照法定程序由资产评估公司，作出租金标准的调整，被上诉人的行为已构成侵权行为；第四，被上诉人违反《公共租赁住房管理办法》第27条的规定，将房屋转租给案外人。综上所述，请求二审人民法院撤销一审判决并依法改判，支持上诉人的上诉请求。太原街街道办事处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。房产经理公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告1997年4月1日至2000年12月31日期间的租金人民币55,079元及利息；2.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金5095.80元及利息；3.判令被告支付原告2019年4月1日至2020年9月31日期间的租金509,529.06元及利息；4.判令原、被告双方解除租赁合同，被告一个月内腾空房屋；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1995年7月1日，原告与沈阳市和平区吴淞街道办事处签订公用公房租赁合同，约定出租方（甲方）沈阳市房产管理局（委托人）、和平区房产管理局（受托人），承租方（乙方）吴淞街道办事处，甲方将坐落于和平区北四马路7号，建筑面积849.3平方米的房屋，出租给乙方用于办公。甲方从95年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回，租赁期限3年。租金的标准按沈价发[1995]55号文件规定执行，第一年95年7月1日至第三年98年6月30日，每平方米月租金2元，计1698.6元，租金交纳时间为每季度首月25日前。落款处甲方盖章为沈阳市房产管理局房屋租赁专用章，乙方盖章为沈阳市和平区吴淞街道办事处。2007年7月，沈阳市和平区吴淞街道办事处与沈阳市和平区太原街道办事处合并，合并为沈阳市和平区太原街道办事处，将涉诉房屋移交给沈阳市和平区太原街道办事处。涉诉房屋共四层，现使用状况为一楼由沈阳市和平区产业转型升级促进中心对外签订合同出租，二楼用于被告下属的社区办公，三楼和四楼由沈阳市和平区太原街道文君养老院使用。被告于2018年5月按照每平方每月租金2元的标准支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金20,383.2元。后被告继续按照上述标准支付租金，原告不予收取并起诉至法院。2012年3月15日，沈阳市和平区太原街街道办事处、沈阳市和平区民政局发布《太原街街道办事处关于解决老年人日间照料及托养服务的决定》，内容为“……结合地区实际情况，太原街街道办事处、和平区民政局决定将和平区昆明北街30号建筑面积500平方米的房屋（原吴淞街道搬迁闲置的部分房屋）即太原街街道文君养老院长期无偿使用。特此说明。”沈阳市和平区房产局所管理的和平区域内部分公企用房（包含涉案房屋），由原告代为管理，租金收缴及法律诉讼等事务。一审法院认为，1995年7月1日，原告与沈阳市和平区吴淞街道办事处签订《公用公房租赁合同》。2007年7月，沈阳市和平区吴淞街道办事处与沈阳市和平区太原街道办事处合并，合并为沈阳市和平区太原街道办事处，并将涉诉房屋移交给被告。原告与沈阳市和平区吴淞街道办事处的租赁合同在1998年6月30日到期后，被告仍依照《公用公房租赁合同》约定的每平米月租金2元标准向原告支付租金至2018年12月31日，继续使用涉诉房屋，视为对《公用公房租赁合同》的继续履行，原告与被告房屋租赁合同关系成立。关于原告请求解除双方签订的《公用公房租赁合同》、被告腾退涉案房屋的诉讼请求，被告已按合同约定支付租金至2018年12月31日，被告继续按照约定的租金标准支付2018年12月31日之后的租金，原告不予收取并提出上涨租金标准，系因原告拒绝收取租金导致被告未按期交纳租金，不属于被告违约，同时涉诉房屋的使用状况可见并非全部由被告使用，一楼由沈阳市和平区产业转型升级促进中心对外签合同出租，三楼和四楼由沈阳市和平区太原街道文君养老院使用，用以解决和平区各类特殊养老难题，且被告对于原告解除租赁关系的请求不予认可，故对于原告的该项请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于被告提出的根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，本案不属于人民法院的受理范围，原、被告不属于民法意义上的平等主体地位的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法典》第二条规定，民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。原告与被告在本案中已经形成了房屋租赁合同关系，属于民法调整的范围。故对于被告上述抗辩意见，不予采信。关于原告请求被告支付1997年4月1日至2000年12月31日期间的租金，被告抗辩原告主张的该部分租金超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因原告未提交证据证明在诉讼时效期间存在诉讼时效中止或者中断等情形，原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。关于原告请求被告支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金人民币5095.80元及利息、2019年4月1日至2020年9月31日期间的租金人民币509,529.06元及利息，上述请求中2019年4月1日至2020年9月31日期间的租金标准系依据辽宁和创第一房产经营有限公司委托辽宁唯实信资产评估有限公司作出的评估报告，该评估报告系原告单方委托，原告主张的租金标准未与被告协商一致，现原告请求依据该评估报告的评估结论作为租金标准，无法律依据，不予支持。原告与被告虽未重新签订房屋租赁合同，但双方仍依照《公用公房租赁合同》约定的每平米月租金2元标准已履行支付房屋租金至2018年12月31日。因被告支付租金至2018年12月31日，被告应向原告支付2019年1月1日至2020年9月31日租金35,670.6元（1698.6元/月×21个月）。上述租金未按期支付系因原告不予收取并提出上涨租金标准，故对于原告主张的利息，不予支持。一审法院判决：《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳市和平区太原街街道办事处于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2019年1月1日至2020年9月31日租金35,670.6元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费16,990元（原告已预交），由被告沈阳市和平区太原街街道办事处承担447元，由原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司承担16,543元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人房产经理公司提交新的证据如下：证据一，照片，用以证明我方管理的一层房屋由被上诉人对外出租，经营饭店、串店、复印社及医院门诊进行盈利，造成国有资产流失；证据二，政府采购合同、入围评估公司名单，用以证明对被上诉人房屋涨价的依据是政府对房屋的调整，通过政府采购确定辽宁唯实信资产评估有限公司对被上诉人租用的公租房及价格进行调整的合法依据；证据三，35号政府文件，用以证明每三年评估调整一次房租。被上诉人太原街街道办事处发表质证意见如下：证据一的关联性有异议，照片记载的便利店和中医门诊等均不是案涉房屋的组成部分，与本案无关。案涉房产的一楼并非由我方出租而是经和平区国资委收回后，由其对外出租且所得租金由国资委收取；证据二的关联性有异议，双方建立了事实上的不定期租赁关系，租金在租赁合同中明确约定，上诉人单方上涨租金的行为没有任何法律效益，不符合合同约定；证据三的关联性有异议，该证据在一审诉讼前形成，不属于二审的新证据，双方建立了平等主体之间的租赁合同关系，相关权利义务均受合同约束，不应以政府文件进行调整。被上诉人提交新的证据如下：情况说明，用以证明和平区人民政府国有资产监督管理局根据相关政府文件规定，其将部分案涉房屋收回并对外出租，收取的租金已上缴财政。案涉房屋的三、四层由文君养老院使用，房屋使用费由民族社区收取并上缴国资收益账户；上诉人房产经理公司发表质证意见如下：对证据的真实性和合法性无异议。承租人即被上诉人违反了合同相对性，将案涉房屋部分移交给区国有资产监管局侵犯了上诉人的权利，对方在庭审中自认每年收取伍万元盈利，该部分应由财政局出具发票证明。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人房产经理公司于1995年7月1日与被上诉人的合并前身沈阳市和平区吴淞街道办事处之间签订的《公用公房租赁合同》期限届满后，承租人太原街街道办事处继续使用案涉房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。截至2018年12月31日，被上诉人按照合同约定的租金标准持续向上诉人房产经理公司交纳租金。沈阳市和平区人民政府国有资产监督管理局出具《情况说明》证实，根据和平区政府的相关文件规定，案涉房产的一层两处房屋现由该局对外出租管理，租金上缴财政。同时亦证实案涉房产的三、四层现由和平区文君养老院使用，使用费用由民族社区收取并上缴区国资收益账户。当事双方的租赁合同关系由特定历史原因形成，现案涉房屋一层由和平区人民政府国有资产监督管理局收回并对外出租，三、四层房屋则用于社会公益服务目的，且均有相关政府文件作为依据，租金也均上缴财政，实际上并未造成国有资产流失。结合本案的客观实际情况，宜应维持房屋使用的历史及现状，不宜轻易解除案涉房屋租赁关系。关于上诉人房产经理公司提出根据政府相关文件应定期调整房屋租金标准的主张，因案涉房屋使用情况较为复杂，且具有一定历史成因，其应会同区国有资产监管局、房产部门等各方协商解决或另行达成房屋租赁协议，以期取得较为妥善的处理结果，故本院认定应按照原租赁合同约定的租金标准给付相应期限的租金，但对于已超过诉讼时效的部分不予支持。综上所述，上诉人房产经理公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,990元，由上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月十八日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；