北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9255号上诉人（原审被告）：高振金，男，1949年5月6日出生，汉族，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：侯珊，北京九稳律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛佩琪，北京九稳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：申国松，男，1981年12月22日出生，汉族，户籍地河南省郸城县。上诉人高振金因与被上诉人申国松租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。高振金上诉请求：一、请求依法撤销（2021）京0112民初1021号，并依法改判高振金无须返还房屋占有使用费45738元；二、一审，二审案件受理用费由申国松承担。事实和理由：一.一审法院存在认定事实不清，据了解，申国松经济损失已经向案外人即交通事故责任方等主张赔偿完毕，但是，一审法院并未对此作出审慎查明；双方所签订房屋租赁合同，在一审诉讼中已于2020年11月9日协商解除完毕，且押金已经退还，双方并无其他争议。一审法院在未有法定理由的情况下，依法应该认定双方协议解除的法律效力。二、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效值得商榷。涉案房产属于高振金在村委依法获取审批、建设的农村住房，对该房产具有完全的出租、处分等权利。该房产与城镇商业房产具有明显界别，所以一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定双方租赁合同无效，缺乏事实和法律依据；三、即便双方《房屋租赁合同》无效，高振金亦不应承担退还房租的责任。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同不能继续履行，并非高振金原因导致，高振金对合同不能继续履行并无过错，即便申国松主张赔偿，亦应该向案外人主张，而非向高振金主张。即便《房屋租赁合同》无效，申国松亦有过错，完全要求高振金来承担损失责任，明显缺乏事实和法律依据。申国松辩称，同意一审判决。不同意高振金的上诉请求及理由。我把房租交给高振金，现房屋被烧毁了，高振金应该把剩余的房租退给我。申国松向一审法院起诉请求：1．依法解除高振金、申国松双方于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2．判令高振金返还申国松房屋租金47500元；3．诉讼费用由高振金负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。法院认定事实如下：2018年7月10日，高振金（甲方）与申国松（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为：自2018年7月10日至2021年7月10日止，甲方将位于漷县镇××路一处房屋（以下称涉案房屋）租赁给乙方做烧饼小吃店使用，年租金6万元，租金逐年递增，每年7月10日前交付租金。上述合同签订后，高振金将涉案房屋交付申国松，申国松交付高振金60000元租金与2000元押金。2018年9月25日3时10分，在北京市通州区通房路觅子店路口，案外人张伟、张洪升驾驶车辆发生碰撞，其中一车辆所载石油气泄漏燃烧，导致人员伤亡与财产损坏，涉案房屋因此被烧毁。上述事故发生后，高振金、申国松与其他被侵权人诉至法院，请求侵权人及相关主体承担侵权赔偿损失。高振金起诉的案件中，据（2020）京03民终12782号民事判决书载明，判决相应赔付主体赔偿高振金租金损失60000元。2020年11月9日，申国松将存放在涉案房屋内的物品搬出，高振金将押金2000元退还给申国松，双方签订《解除租房合同协议书》，内容为“甲乙双方就2018年7月10日将通州区漷县镇××路南楼房，共三层，建筑面积300平方米，商住两用，承租给乙方，使用租期三年。未到期，现甲乙双方协商一致同意解除租房合同。一、乙方在承租期内的水、电费，由乙方全部交清；二、合同解除后，乙方的所有可移动的物品（由乙方购置的物品）归属乙方，租赁房屋内的固定物品及装修部分归甲方；三、乙方在本协议签订之日起三日内迁出租赁房屋。本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。”双方称火灾事故发生后欲继续履行合同，因租金交付未达成一致，遂签订上述《解除租房合同协议书》。关于涉案房屋。涉案房屋现为三层建筑，高振金称其于1984年盖平房一层，1995年加盖两层楼房，并向法院提交1995年8月《临时用地协议书》一份，甲方为觅子店乡人民政府、乙方为高振金，约定甲方同意乙方在旧临时建筑基础上进行翻新改建，协议还约定了其他内容，该协议书并未加盖政府部门公章。经询问，高振金称其建房未取得建设工程规划许可证。庭审中双方认可涉案房屋因交通事故不能继续使用，后高振金于2020年9月8日开始重新装修，于2020年10月底装修完毕。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，高振金提交的《临时用地协议书》不足以证明涉案房屋具备合法建设规划手续，一审法院结合涉案房屋为三层建筑的实际情况，认定申国松与高振金所签《房屋租赁合同》为无效合同。对申国松要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。申国松要求退还租金实为退还占有使用费。据查明，自2018年7月10日至2018年9月25日，申国松实际占有使用房屋。2018年9月25日交通事故发生后，涉案房屋无法继续使用，故2018年9月25日至2020年10月31日（涉案房屋装修完毕之日）不属于占有使用期间。因申国松的物品一直存放在涉案房屋且双方迟至2020年11月9日双方方达成“解除”合同的合意，故2020年10月31日（涉案房屋装修完毕之日）至2020年11月9日亦属于占有使用房屋期间。申国松交纳6万元，法院参照双方合同约定的租金标准，对于申国松已支付、但未实际使用期间的费用（经计算为45738元），应由高振金予以退还。另对高振金辩称申国松应向交通事故责任主体索赔的答辩意见，因双方就涉案房屋占有使用达成合意，对因租赁事宜产生的纠纷，申国松应向高振金进行主张，且高振金已通过交通事故诉讼案件获得相应赔偿，故对该答辩意见，法院不予采信。判决如下：一、确认申国松与高振金于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、高振金退还申国松房屋占有使用费45738元，于判决生效之日起7日内交纳；三、驳回申国松其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费988元，减半收取计494元，由申国松负担14元（已交纳），由高振金负担480元，于判决生效之日起7日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高振金提交占地使用费收据三张以及协议书，证明高振金一直在交纳占地使用费，并签订协议书，高振金对该房屋有完全的所有权。申国松不认可证明目的。合同不管是否有效都得退房租。申国松没有新证据提交。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，高振金提交的证据不足以证明案涉租赁房屋符合前述法律规定，一审法院认定申国松与高振金所签《房屋租赁合同》无效，处理并无不当。关于申国松要求退还房屋占有使用费一节。高振金主张双方签订协议解除合同并退还押金，双方就租赁事宜并无其他争议。但在双方签订的《解除租房合同协议书》中，未有记载显示双方已就申国松已付房租的处理达成合意，高振金提交的证据亦不能证明其主张成立，本院对其上诉主张不予采纳。一审法院根据查明的事实及在案证据，对申国松实际占有使用涉案房屋期间予以认定，判决高振金退还申国松未实际使用期间的房屋占有使用费，处理并无不当，本院予以维持，高振金的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，高振金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费471.73元，由高振金负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年八月十日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  卢园园