北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9347号上诉人(原审原告)：汤鹏，男，1991年10月20日出生。被上诉人(原审被告)：赵芳，女，1984年8月8日出生。上诉人汤鹏因与被上诉人赵芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法适用独任制，进行了开庭审理。上诉人汤鹏，被上诉人赵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤鹏上诉请求：请求改判赵芳承担房屋租赁税费450元；赵芳承担违约金6300元。事实和理由：我没有认可租金不含税，赵芳所发邮件只是单方面表达税费由汤鹏承担，我没有做出明确认可；赵芳出租房屋应依法纳税；房屋出现返水后赵芳聘请工人只是上门检查，并未维修，而且我入住时候卫生间附近就有泡水迹象，说明赵芳出租的房屋本来就有安全隐患，其隐瞒一直不维修导致这次淹水事故；赵芳持有应退还我的钱长达半年之久，一审判决对赵芳没有处罚，导致其非法持有他人财产没有犯罪成本，其行为已经触犯了《中华人民共和国刑法》第224条，属合同诈骗。赵芳辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。汤鹏从别人处承继合同，税款应由汤鹏负担；房屋返水是因汤鹏没有尽到保管租赁物义务。汤鹏向一审法院起诉请求：判令赵芳给付汤鹏27574．14元（包括2020年11月17日至2020年11月30日的租金3570元、2020年12月和2021年1月的租金每月各6300元、违约金6300元，扣除汤鹏使用的水费205元、电费150．86元，剩余27574．14元由赵芳给付汤鹏）。赵芳反诉请求：1．判令汤鹏赔偿赵芳损失15106元（包括地板损失5000元、拆装及贴地板损失6800元、刷墙1500元、沙发损失799元、换锁费用480元、税费527元）；2．判令汤鹏赔偿赵芳擅自解除合同的违约金6300元。一审法院认定事实：2020年7月25日，汤鹏（承租人、乙方）与赵芳（出租人、甲方）签订《租赁合同》，赵芳将涉案房屋（建筑面积89平方米）出租给汤鹏居住使用，合同约定：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2020年8月1日至2021年8月1日，共计1年。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：6300元／月，租金总计：75600元整。支付方式：押一付三。首次金额：18900，日期2020年7月29日；第二次金额：18900，日期2020年10月29日。第三次金额：18900，日期2021年1月29日。（二）押金：人民币6300元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条房屋维护及维修：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属大型物品、设备设施（如空调，热水器，洗衣机，燃气灶，冰箱）因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。同时乙方可代为维修，费用由甲方承担。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第八条违约责任：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”2020年7月23日，赵芳通过电子邮件与汤鹏就设备维修问题进行沟通，内容有：“由甲方承担的室内设施维修，仅包括空调，洗衣机，热水器，燃气灶的自然损耗或者合理使用的维修。如果是其他易耗物品维修或者更换，由乙方自行安排维修处理。以上内容以合同确认。”汤鹏对电子邮件的真实性、关联性、证明目的认可。汤鹏向赵芳支付了六个月租金37800元、押金6300元。2020年11月9日晚，涉案房屋因下水道反水被淹。汤鹏、赵芳均称物业公司告知反水原因是二楼和三楼之间的卫生间下水道堵塞导致。涉案房屋除厨房、卫生间外，地面铺设的均是木地板。汤鹏称反水导致整屋被淹，水深及脚踝，当晚汤鹏联系物业公司人员对积水进行处理。汤鹏称2020年11月10日物业公司来过涉案房屋几次，排查下水是否有问题及是否影响楼下安全。2020年11月12日，赵芳找工人到涉案房屋查看下水及更换地板的方案和报价。2020年11月10日，汤鹏通过微信告知赵芳涉案房屋有臭味，双方协商解决方案，沟通的微信记录如下：“2020年11月10日14时55分，汤鹏：这地板以后走路不得呱唧呱唧的嘛，整个屋臭哄哄的。2020年11月10日15时21分，赵芳：你希望拆掉换吗，那就换掉可以的。汤鹏：肯定得换啊，暖气烧起来那不得窜味，问题是换的话我搬到哪里去，姐您在附近还有其他的房子吗？赵芳：地板一天能搞完。汤鹏：地板是小事，铺完了我担心回头又给淹了，这么说吧，您给个信，一是换地板，再快也得把家里的东西都搬出去，二铺完肯定有味儿，得吹几天，怎么也得好几天吧，三反水系统得搞一下吧。另外一个方案是我去找房子先搬走。2020年11月10日17时7分，汤鹏：姐怎么说，给个信。屋里有股屎味。赵芳：怎么来的屎味？淹水是意外。然后地板现在是什么情况嘛？你拍拍照看下现状，如果实在不能合适，那就可以按你的要求修换。目前的下水道是通的。什么方案，你自己定哈。汤鹏：屎味是昨晚下水道的水出来的吧。（发送照片六张）微信发不了味道，你可以叫大哥过来体验下。退吧，我重新找房子，味太大了。2020年11月10日22时8分，汤鹏：姐，怎么说，退房你们自己搞还是不用退，如果不用退只能一部分一部分的来，这是个长期工程，材料，工时费这些都得您来承担，我请一天假大概1500左右，您们决定吧，如果是我来带着搞那就得尽快安排，我两个方案都行。尽快给我答复吧……2020年11月11日7时1分，赵芳：嗯，我家出了点大事，没及时回。目前呢这样1、地板要重新装的，旁边可以找个快捷酒店过度。2、退房的话，我们协商下时间。今天定了我就找安装人进场了。物业说有点味道，还好，让物业帮忙弄下味道。另外每一个季度请物业去看下管子，例行通下。然后搞的话，东西搬空，不用你请假哈。我会协调好。汤鹏：家里大件三衣柜呢，搬到哪里去呢。赵芳：我找下物业帮忙，让他们搞个地，半天铺完了。我先找装修公司问询。汤鹏：大的就是衣柜和电视柜床，这几个物件占地方。赵芳：我找下物业，别急，好好上班。汤鹏：我觉得目前先把下水道防反水这个做了吧，二楼肯定有做防返水措施了。赵芳：（语音）你是什么时候上班？什么时候下班？然后看你上班下班的时间的话，那个装修师傅过来看一下，他是之前装这个房子的人，他过来看一眼可能会比较清楚一点，我想换成瓷砖可能，所以工期可能会长一点，如果是地板的话半天就好了。汤鹏：早上10点之前都可以，晚上下班时间不固定，一般都是9点后。赵芳：（语音）那我让他八九点过来吧，明天吧，今天不行啊，明天吧，这两天防水应该是不。汤鹏：可以，先找个师傅来弄一下防返水的吧……2020年11月12日9时52分，赵芳：师傅现在才到？还在吗？（语音）在的话在的话他进来一下，不在的话呢，那个什么你是不是十点钟上班啊？汤鹏：在。赵芳：他来了吗？汤鹏：在看了……2020年11月12日11时50分，汤鹏：这些损失总得有人赔吧，我昨天打市长热线了。赵芳：怎么说，市长热线。汤鹏：今天社区的人来了，她们没和您沟通吗？赵芳：没有，社区的人怎么说。汤鹏：她们的意思是让我和您签一份协议，先搬走，损失按那个协议来。赵芳：什么协议啊。汤鹏：大概就是欠条的意思吧。赵芳：那我肯定欠不了……2020年11月12日13时55分，赵芳：（语音）然后你是确定要搬走是吧，然后协商个时间呗。汤鹏：没有，社区的人说是我先搬走，损失这些让我和您之间签一协议（欠条），搬走之后回头按这个协议来赔偿。不搬走怎么住啊，衣服都上味儿了。（双方在协商起诉楼上主张损失事宜）……2020年11月12日18时22分，汤鹏：我提一个方案，您看行不行，我们的损失按这个月的房租来垫，我们在下周日之前搬完家，您退我这个季度的房租和之前的押金，之后起诉的赔偿直接赔给您，简单点处理，您看怎么样。赵芳：不行。为什么我要垫付？又不是我造成的。我还是受害者。我的损失谁赔。汤鹏：那你说怎么解决啊，好几天了已经影响我生活了。赵芳：你不是和社区协商好了吗？我可以啊。现在我自己的损失，涉及到房子和房租，我自己搞定了。协议你弄下，然后搬家时间你确定好。汤鹏：我没说我和社区协商一致，明天我去派出所报警吧，各解决各的事情。现在房屋已经影响我们的安全和健康了……2020年11月13日8时32分，赵芳：嗯，你看下。汤鹏：警察已经来了，说是让我先起诉你，因为已经违反合同第七条第三款的2、3情形。咱们按合同来吧，一码归一码。赵芳：起诉我？你没管理好我的房子，导致了我的损失，还起诉我？汤鹏：对。赵芳：嗯，去吧。汤鹏：你注意措辞，我没损坏你的房子……汤鹏：警察说的起诉是租客和业主之间的事，你的损失和我被淹的损失这个是我们跟物业还有整个楼的事，这是两个事情。赵芳：哦。我们之间什么事？汤鹏：房子已经没法居住。赵芳：那去吧……赵芳：嗯。去吧。不可抗力造成你住不了吗？那还能这几天住这？物业来修了，装修师傅来看了，谁说不能住了？居住条件要安排修，你一会说修，一会说搬。而且你住那，房子交给你，这样了。你们是这周日搬吗？我要对外出租了……2020年11月14日，赵芳：你怎么打算？是继续住还是搬？然后看我们怎么弄……2020年11月15日，汤鹏：明天律师过来做完调查笔录你就可以收房了。这个柜式格力空调，你要不要，不要我搬走了。（发送空调照片两张）……2020年11月16日，赵芳：你搬吧，我这个邻居帮我来收房。工作日来不了。你什么时候交接呢，我看看别人时间。汤鹏：这两天。赵芳：好的……2020年11月17日，汤鹏：明天来收房吧。赵芳：什么时间？下午？或晚上？汤鹏：现在就可以，我回来下。”赵芳称淹水后积极配合汤鹏处理，原告通过市长热线等途径进行投诉，并告知赵芳要退房，赵芳也告诉汤鹏没有达到合同解除条件，提前退房构成违约。汤鹏称其2020年11月12日左右在涉案房屋内做了两次空气甲醛自测，显示涉案房屋甲醛超标无法居住，汤鹏提交空气质量测试视频及检测结果照片两张佐证所述。汤鹏称其没有告知赵芳做甲醛检测事项，只是通过微信告知赵芳室内有味道。赵芳对视频及照片两张的真实性、关联性、证明目的不认可，称汤鹏并未告知其进行了空气检测，只是说室内有味道，地板被淹后暖气烘干是有一点味道，赵芳让物业人员上门做了散味处理，物业拿散风机吹了，让多开窗户，物业说没有什么味道，交接房屋时赵芳发现的甲醛检测盒，但是汤鹏并未告知赵芳。汤鹏称物业没有上门除味。2020年11月17日，双方办理了房屋交接，汤鹏将涉案房屋交还赵芳。双方均认可《租赁合同》于2020年11月17日解除，汤鹏尚欠水费205元、电费150．86元。关于沙发，赵芳在交接时提出沙发损坏，并提交视频、照片佐证，视频显示沙发上有污迹、抓痕和动物毛发等。赵芳提交京东支付记录截图，用以证明沙发购买时间是2019年5月9日，购买价格是799元。汤鹏对照片、视频的真实性认可，对京东支付记录截图真实性不认可，称其有养一条宠物狗，但沙发并非其损坏，是上一个租户的猫损坏，上面的抓痕是猫留下的，其搬进来时就发现沙发有猫毛和猫砂的味道，沙发垫上的污迹不是脚印，是在地上被水泡了，汤鹏并没有使用该沙发，将该沙发搬到了小屋里，自己购买了一个沙发，因为沙发不影响使用，所以入住时并未向赵芳提出。房屋交接后，双方就违约及退费问题产生争议，赵芳没有退还汤鹏租金及押金等费用。赵芳称其收房后将涉案房屋再次出租，2020年11月19日，新租户发现涉案房屋门锁被更换，赵芳让新租户自行更换门锁并安装监控，花费480元，是新租户支付的现金，对此赵芳未举证。汤鹏认可其于2020年11月18日下午更换了涉案房屋的门锁芯，花费200余元，其称换锁芯的原因是赵芳没有按约定退费，报警后警察告知汤鹏不退钱就别搬走，所以汤鹏就去换的锁芯。关于发票，赵芳称由于汤鹏向税务局实名举报，赵芳为汤鹏开具发票，交纳房产税、个人所得税480元，并花费47元闪送费将发票送至金盏税务局，双方之前通过邮件确认过租金是不含税的价格，对此赵芳提交发票及闪送订单照片三张佐证所述，发票显示税金为450元。汤鹏对发票及闪送订单照片三张真实性认可，认可租金不含税，称要求过赵芳开具发票，但赵芳没有将发票交给汤鹏，对于赵芳将发票交给税务局一节不清楚。赵芳提供照片一张，用以证明其将室内木地板更换成了地砖。汤鹏对照片真实性不清楚，称是其搬走之后的照片。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方均认可涉案房屋卫生间下水道的反水是二楼和三楼之间的卫生间下水道堵塞导致，没有证据表明涉案房屋淹水是汤鹏造成。淹水之后，涉案房屋除厨房、卫生间外地面铺设的均为木地板，事发次日汤鹏告知赵芳室内有臭味，赵芳询问汤鹏是否要更换地板，并于2020年11月11日向汤鹏提出了两个解决方案，一是更换地板，二是退房，2020年11月12日赵芳聘请工人上门检查返水问题，当日汤鹏提出要搬走。根据相关法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。涉案房屋地板被水浸泡后，汤鹏提出室内有味的问题，影响其对房屋的使用，对此赵芳作为出租人负有在合理期间内维修的义务，赵芳提出了解决方案、聘请工人上门检查，现有证据不能证明赵芳有不承担或不积极承担维修义务的行为。关于汤鹏提出的甲醛超标问题，其自行对室内空气进行检测，并未将结果告知赵芳，汤鹏提交的视频、照片两张不足以证明涉案房屋甲醛超标、影响安全健康。因此，《租赁合同》第七条第（三）款第2、3项约定的合同解除条件并未成就。赵芳给出的解决方案表明，其可以接受退租，汤鹏提出退租，赵芳表示同意，应当认为双方对于解除合同协商一致，一审法院对汤鹏要求赵芳承担违约金的诉讼请求、赵芳要求汤鹏承担违约金的诉讼请求均不予支持。2020年11月17日，汤鹏将涉案房屋交还赵芳，赵芳应当退还2020年11月18日至2021年2月1日的租金15330元、押金6300元。关于水费205元、电费150．86元，汤鹏同意扣除，一审法院不持异议，在押金中予以扣除。关于赵芳的反诉请求，地板及拆装地板、刷墙损失，与汤鹏无关，赵芳请求汤鹏承担上述损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。沙发，从赵芳提交的视频照片来看，沙发确实存在损坏，汤鹏在入住时并未提出异议，也没有证据证明沙发是由前租户损坏，一审法院根据沙发购买价格及折旧情况，酌定汤鹏赔偿赵芳沙发损失200元。换锁费，汤鹏在双方解除合同、交接房屋之后，擅自更换涉案房屋锁芯，虽然赵芳未退还租金、押金等费用致使双方产生争议，但汤鹏擅自换锁芯的行为亦不具有正当性，给赵芳造成损失，考虑到赵芳并未就换锁费用举证，一审法院结合汤鹏自认的换锁芯费用，酌定汤鹏赔偿赵芳换锁费250元。关于税费，汤鹏认可租金价格不含税，赵芳应汤鹏要求开具发票的税费450元应由汤鹏承担。闪送费是赵芳将发票送至税务局产生的费用，与汤鹏无关，赵芳请求汤鹏承担没有依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、赵芳于判决生效之日起七日内退还汤鹏二〇二〇年十一月十八日至二〇二一年二月一日的租金一万五千三百三十元、押金五千九百四十四元一角四分；二、汤鹏于判决生效之日起七日内给付赵芳税费四百五十元，并赔偿沙发损失二百元、换锁费二百五十元；三、驳回汤鹏的其他诉讼请求；四、驳回赵芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方均认可涉案房屋卫生间下水道的反水是二楼和三楼之间的卫生间下水道堵塞导致，事发后，赵芳提出了解决方案、聘请工人上门检查，现有证据不能证明赵芳有不承担或不积极承担维修义务的行为。而汤鹏就其提出的甲醛超标问题，未提供有效证据加以证明，故《租赁合同》第七条第（三）款第2、3项约定的合同解除条件并未成就。后双方对于解除合同协商一致，汤鹏搬出房屋，一审法院对汤鹏要求赵芳承担违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。关于税费。本院认为，赵芳出租房屋负有依法纳税的义务。汤鹏作为承租人支付了租金，其有权要求赵芳向其开具发票。虽然汤鹏在庭审中认可租金不含税费，但在双方未特别约定税费由哪方负担的情况下，应由实际纳税义务主体支付该费用。赵芳以汤鹏认可租金不含税费为由要求汤鹏承担该税费，缺乏事实及法律依据，其相应诉讼请求不应予以支持。综上所述，汤鹏的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持；一审判决有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初2481号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初2481号民事判决第二项、第四项；三、汤鹏于本判决生效之日起7日内赔偿赵芳沙发损失二百元、换锁费二百五十元；四、驳回赵芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费245元，由汤鹏负担113元（已交纳），由赵芳负担132元（于本判决生效之前7日内给付）。反诉案件受理费168元，由汤鹏负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳），由赵芳负担143元（已交纳）。二审案件受理费50元，由赵芳负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二一年八月三日法官助理  李 越法官助理  孙亚男