安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖16民终2351号上诉人（原审被告）：亳州泰华置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区环城东路南段路西17号，统一社会信用代码91341600MA2N9JW9XM。法定代表人：周金，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许杨清，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓燕，女，1988年6月20日出生，汉族，住安徽省亳州市涡阳县。委托诉讼代理人：师松岭，安徽滳博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊博，安徽滳博律师事务所实习律师。上诉人亳州泰华置业有限公司（以下简称泰华公司）因与被上诉人邓燕商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2021）皖1602民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。泰华公司的委托诉讼代理人沈国松、许杨清，邓燕及其委托诉讼代理人师松岭、王俊博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰华公司的上诉请求为：1、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2021）皖1602民初1982号民事判决，改判邓燕的一审诉讼请求或发回重审；2、本案案件受理费由被上诉人负担。事实与理由:一、邓燕依法不享有单方解除合同的权利且解除权消灭，合同解除权不得滥用,更不得强加。1、上诉人对《商品房买卖合同》项下义务已经按约履行,被上诉人未能按照《商品房买卖合同》约定履行合同义务或于履行,属于违约方。有关合同履行的违约处理应以合同双方主体意思表示为准且应具有法律依据,一审认定错误。2、《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》(以下简称:九民纪要)48条规定,违约方不享有单方解除合同的权利。仅列举房屋租赁合同履行过程中违约方解除的情形和条件,而并没有也不适用商品房买卖合同。该规定要求,违约方起诉请求解除合同,前提条件包括:(1)双方当事人已形成合同僵局,强行维持合同履行对双方都不利;(2)违约方不存在恶意违约情形,守约方如果拒绝解除有违诚实信用原则;(3)强制违约方继续履行合同对其显失公平。基于该规定内容(但并不适用商品房买卖合同),显然一审法院再次将有悖于法的主观臆断强加于上诉人。3、一审法院认定案涉《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害其他人利益,合法有效,双方应当依约履行合同。本案审理中,双方均在履行合同,被上诉人购买的商铺不仅已实际产生收益(已领取25332元),而且收益也能够作为剩余购房款的还款来源,被上诉人也自认该收益作为还款方式之一,这充分说明被上诉人仍存在履行合同的意思表示。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款、第2款的规定:“根据《民法典》第563条的规定,………对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中,双方于2017年10月21日签订《商品房买卖合同》,至今已达4年之久,上诉人已按约履行合同;被上诉人收取案涉房屋租赁收益至今,却并没有以任何形式向上诉人提出解除合同的意思表示。据此,被上诉人的解除权亦已消灭,其不再具有解除权请求的基础。二、一审判决违背《民法典》确立的公序良俗准则,且适用已失效的《合同法》作为法律依据存在错误。1、民法典第八条规定:“民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。”也是民事司法审判活动所必须遵循的法律准则。2、《九民纪要》引言部分也着重强调要树立正确的审判理念,辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则。要从市场秩序、交易安全保护以及社会影响等方面进行综合考量。3、《民法典》生效后,《合同法》已失效,但一审判决仍以合同法作为法律适用依据明显存在错误。综上,一审判决违背社会公序良俗,无视交易保护规则,严重违背司法审判应当符合社会效果和法律效果的有机统一,与全面依法治国精神相悖。同时,严重损害上诉人合法权益,造成负面社会影响,以及社会不稳定隐患,严重破坏市场交易秩序和契约准则,恳请二审法院依法支持上诉诉请。泰华公司二审补充现关于合同解除权除斥期间的规定，民法典第564条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，是解除权人知道或者应当知道解除事由之日起，1年内不行使或者经对方催告后在合理期限内不行使该解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起1年内行使，逾期不行使的解除权消灭。上述法律规定均赋予了守约方的解除权，并未赋予违约方解除权，对守约方也应限制在固定期限内行使,解除权是颠覆合同关系的。合同解除则自始不存在，使得双方的合同预期都是不稳定的。涉及到法律关系的不稳定性，必须及时行使。如果不及时行使，则不利于整个市场交易的秩序。因此给了合同解除权的行使期间，即除斥期间，超过1年不行使的，合同永远不能再解除了。本案中邓燕系违约方，没有任何法律规定违约方具有合同解除权。另外关于合同补充条款，关于解除合同的约定，也应当适用没有约定解除期限,就应当适用法律所规定的1年的除斥期间。因此合同签订之日起1年内，被上诉人未行使合同解除权，则该解除权已消灭。邓燕答辩称，1、违约方享有合同解除权。答辩人属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。答辩人作为合同主体，有权提起诉讼要求解除合同，一审认定案涉合同不能继续履行等因素做出解除合同的裁判，适用法律正确。答辩人现处于失业状态，丈夫也不同意代付余款，自合同签订后至今三年多的时间内，未能按照合同约定向银行申请贷款，也未通过其他方式支付剩余购房款，答辩人已无履约能力；2、泰华公司仅将2018年的房屋支付给答辩人，之后的租金一直由泰华公司收取使用，答辩人对后期租金并不清楚；3、一审适用《中华人民共和国合同法》并无不妥。该案法律事实及答辩人提起诉讼均发生在《民法典》施行前。邓燕一审诉讼请求为：1、准予解双方于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款278770元；3、请求法院对总房款20%的违约金数额予以调整减免；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年10月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》(预售)及其补充协议一份,约定原告购买被告开发的亳州大行广场2层2385号商铺,建筑面积19.29平方,单价为27930.02元/平方米,总价款为538770元，首付款278770元,剩余260000元向徽商银行申请贷款支付，房屋交付时间为2018年9月28日前等。合同附件十一补充协议第3条约定，买受人如办理银行按揭贷款的，须在付清首付款当日，提交完整的办理按揭所需的资料，并根据出卖人要求办理相关手续。如因买受人资料不全或有效性及真实性存在问题造成银行审批不通过的，买受人须在三个工作日内补齐材料，若七个工作日内仍未补齐的，则视买受人违约，出卖人按照本合同第八条第一款处理；第10条约定:本合同生效后,出卖人和买受人任何一方无正当理由要求解除合同的,责任方须按本合同及本补充协议有关条款之规定承担违约责任,并按总房价的20%赔偿对方损失。涉案《商品房买卖合同》已于2017年12月4日进行网上备案。原告已支付首付款278770元，剩余房款至今未支付，也未向银行申请贷款。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人利益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告至今未能按照约定向银行申请贷款支付剩余房款，也未通过其他方式支付剩余购房款，至合同签订之日起已逾期付款长达三年，已构成根本违约，被告的合同目的已无法实现；原告要求解除合同，而被告不同意解除合同，双方已形成较长时间的合同僵局，对双方均不利，另双方补充协议约定“本合同生效后,出卖人和买受人任何一方无正当理由要求解除合同的,责任方须按本合同及本补充协议有关条款之规定承担违约责任,并按总房价的20%赔偿对方损失”，该约定系双方对于违约方解除的约定，故对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，予以支持。另外，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告应当按照合同约定承担总房价的20%违约金为107754元（538770元×20%），扣除违约金107754元后，被告应返还原告购房款为171016元（278770元-107754元）。对于原告要求对违约金数额减免的主张，因原告系本案违约方，系根本违约，且其所提供证据不足以证明存在正当减免事由，故对于其要求调整减免违约金数额的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告邓燕与被告亳州泰华置业有限公司于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告亳州泰华置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓燕购房款171016元。三、驳回原告邓燕的其他诉讼请求。案件受理费5482元，减半收取2741元，由原告邓燕负担1059元，由被告亳州泰华置业有限公司负担1682号。二审中，邓燕提交证明一份，证明其处于失业状态，无经济来源，丧失履约能力。本院对邓燕二审提供的证据认定如下，对于其是否具有合同履行能力，将根据双方举证予以综合认定。本院认为，综合双方的质辩意见，本案争议焦点为：一、一审认定解除案涉商品房买卖合同是否有法律依据。根据双方于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条约定：“本合同生效后,出卖人和买受人任何一方无正当理由要求解除合同的,责任方须按本合同及本补充协议有关条款之规定承担违约责任,并按总房价的20%赔偿对方损失”。即合同约定双方均享有合同解除权，但双方未约定解除权行使期限及解除合同的具体事由，依据双方签订合同时施行的《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。泰华公司也未举证其在邓燕未完全履行合同义务时对其进行催告，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十五条规定，民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不幸时的，人民法院应当依法认定该解除权消灭。邓燕2020年10月20日提起诉讼，一审法院于2021年2月4日立案，邓燕行使合同解除权的期限并超过法定期限，泰华公司主张邓燕已超过解除权行使期限的理由不予支持，一审适用法律不当，本院予以纠正。虽合同约定双方均具有合同解除权，但邓燕未按合同约定的期限支付下余购房款，即双方商品房合同并未履行完毕,且以提起诉讼的方式要求解除合同，即以自身行为表明不再履行合同义务，构成根本违约。虽法律赋予守约方泰华公司可享有要求邓燕继续履行合同、赔偿损失等救济权利，但在案涉合同并未履行完毕,邓燕表明不再履行合同义务导致合同目的已不能实现的情况下，泰华公司再行要求邓燕履行合同与法律规定相悖，亦不符合双方享有合同解除权的合同约定，故一审基于此情况认定解除双方合同并由邓燕承担违约责任并不违反法律规定，本院予以维持。因泰华公司一审并未提起反诉要求邓燕继续履行合同并支付下余购房款，二审上诉也是认为邓燕不具有合同解除权及双方签订的《商品房买卖合同》不应解除，并不涉及财产利益，按照《诉讼费用交纳办法》第十三条第二款第3项规定，其他非财产案件每件交纳50元至100元。综上所述，一审适用法律不当，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由亳州泰华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王文伟审 判 员 孙浩杰审 判 员 沙启峰二〇二一年八月二十日法官助理 高辛冉书 记 员 杨梦茹