四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终2684号上诉人（原审被告）：中海佳隆成都房地产开发有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都天府新区兴隆街道湖畔路西段123号。法定代表人：郭勇，董事长。委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰事务所律师。委托诉讼代理人：王红梅，泰和泰事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵江，男，1987年6月5日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹依蓉，女，1990年6月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。上诉人中海佳隆成都房地产开发有限公司（以下简称中海佳隆公司）因与被上诉人赵江、曹依蓉商品房预约合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。中海佳隆公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8023号民事判决；2.判决中海佳隆公司不应向赵江、曹依蓉退还涉案定金50000元、支付资金占用利息。3.判令二审诉讼费用由赵江、曹依蓉承担。事实与理由：原审判决存在事实认定和法律适用错误。涉案《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》早已成立并生效，中海佳隆公司有权根据法律规定及合同约定不向赵江、曹依蓉退还涉案定金。理由如下：一、涉案《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》已经成立并生效，对双方均有约束力。2020年3月24日，赵江、曹依蓉向中海佳隆公司支付了诚意金，用于购买中海佳隆公司开发的中海天府里项目的房屋。赵江、曹依蓉选到涉案xx号房屋，并签订了《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》，同时约定将诚意金转为了定金，中海佳隆公司在当日向赵江、曹依蓉出具了收款收据，注明“定金50000-从诚意金转来”。根据合同法第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。担保法第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。因此，涉案《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》已经成立并生效，当事人双方应当按照合同的约定履行义务。双方就《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》是否成立、生效所持的意见相同，赵江、曹依蓉起诉要解除《商品房认购书》，原审法院认定“中海佳隆公司不及时签字、盖章的行为表明，双方对《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》并未形成合意”显然是错误的。原审法院认为，“中海佳隆公司如果认为签订《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》于己有利，就签字、盖章确认”，该观点有失公允。如果按照该逻辑思考，涉案的《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》对中海佳隆公司有利，中海佳隆公司显然会在一审庭审前签字、盖章。但是，中海佳隆公司认为赵江、曹依蓉己在合同上多次签字确认，双方实际已经在按照合同约定内容履行义务，双方就合同是否成立、生效不存在任何争议。为确保证据的真实性、合法性、完整性，尊重客观事实，中海佳隆公司未在发生争议后对涉案证据盖章。二、双方未能签订正式商品房买卖合同的原因并非是双方未就合同的主要条款达成一致的意见，而是由于赵江、曹依蓉单方原因。中海佳隆公司在售楼处现场已经公示了涉案房屋将来拟签订的《商品房买卖合同》及其全部附件。但是，截至赵江、曹依蓉签订商品房认购书及补充协议之前，其都没有对《商品房买卖合同》的内容提出过任何异议。并在商品房认购书补充协议第三条第三项约定处单独进行了签字确认。该条约定，双方在签订本认购协议书之前，已经对正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议中的内容进行了充分的磋商，并达成了一致性意见。因此，双方均同意认购人在认购书第四条第2款约定的期限内到售楼现场签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的手续，届时，认购人不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，否则视为认购人的原因未能签订正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人己支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。赵江、曹依蓉不签订商品房买卖合同的原因在于其想放弃购买中海佳隆公司开发的项目，转而购买首开龙湖的项目。2020年3月30号，赵江、曹依蓉告知中海佳隆公司的工作人员，其在首开龙湖的项目那边也参与了摇号，复核之后进入了第二天现场参与摇号的名单，并询问中海佳隆公司的工作人员是否会影响中海佳隆公司项目的复核。工作人员回复其不影响，只要其不把想购买的房子换成首开龙湖的房子就行。3月31号，赵江、曹依蓉直接告知中海佳隆公司的工作人员，其认为首开龙湖的房子更适合一家生活和居住，并申请退定金。赵江、曹依蓉购买案涉房屋属于第二套房，并非刚需购房，拟采用的付款方式是按揭贷款。目前，成都市的限购政策要求购买二套房最低首付7成，三套房不得贷款。所以赵江、曹依蓉根本不可能同时购买中海天府里和首开龙湖的两套房屋。赵江、曹依蓉在中海佳隆公司告知其不能退定金后的当天即在2020年3月31日，委托律师代理赵江、曹依蓉与中海佳隆公司之间的商品房预售合同纠纷案的诉讼事项。此时，赵江、曹依蓉已经认为双方无法调和，需律师介入并通过诉讼方式处理。但其却还假意告知中海佳隆公司的工作人员，其又同意签订正式商品房买卖合同了，并向工作人员道歉，请求帮其隐瞒想退定金的诉求。赵江、曹依蓉又以双方未能就合同的主要条款达成一致为由请求退定金，显然有违诚实信用原则。根据合同法第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵江、曹依蓉的确有权自主选择购买最适合自己家庭的房屋，但也应当遵守相关法律规定及其签署合同的相关约定。三、赵江、曹依蓉以实际行为表示不再履行合同的约定，属于严重违约，应当承担对其不利的法律后果，中海佳隆公司有权不退定金。就目前的限购、限贷政策而言，赵江、曹依蓉根本不可能同时购买中海天府里和首开龙湖的两套房屋，其明确告知中海佳隆公司其拟购买首开龙湖的房屋，其在事实上已经出现了预期违约行为。赵江、曹依蓉方虽然没有正当理由，但已经以其实际行为表明在合同履行期到来后将不可能履行合同。因此，赵江、曹依蓉方作为根本违约的一方，无权请求解除合同。除非按照最高院担保法司法解释第一百一十七条规定主张解除，即定金交付后，交付定金的一方可以丧失定金为代价而解除主合同。赵江、曹依蓉作为违约方，请求退还定金没有任何依据。定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。给付定金的一方不履行约定债务的，当然无权要求返还定金。其在向中海佳隆公司交付购房定金后又去参与其他楼盘的公证摇号选房并且明确要选其他楼盘、放弃中海佳隆公司的楼盘，明显缺乏契约精神。赵江、曹依蓉作为完全民事行为能力人，应当对其的违约行为承担不利的法律后果。如购房人认购后因自身原因拒绝签订正式的买卖合同，法院认定开发商应退还全部定金，购房者即可以随意认购、随意解除认购合同，这对于维护交易的稳定性来讲非常不利，法律规定的定金罚则也将形同虚设，显失公平。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，为维护中海佳隆公司的合法权益，恳请依法撤销原判决并予以改判。赵江、曹依蓉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，案涉商品房买卖认购书并未成立和生效，对双方均不具备约束力，赵江、曹依蓉至今未收到案涉的认购书及补充协议。一审庭审中，赵江、曹依蓉看到的认购书及补充协议内容，最后一条载明的是“该协议自双方签字盖章后生效。”而根据意思自治原则，协议中既然约定了生效条款，且该生效条款并不违反法律法规禁止性规定，因此就应当以该条作为生效要件。直至一审庭审法庭辩论之前，中海佳隆公司未在该协议上加盖公章，因此该协议未生效，当然对双方不具备约束力。中海佳隆公司在上诉状中引用的条款，属于适用法律错误。首先案涉合同属于预约合同性质，而案涉款项金额是定金，中海佳隆公司的意思是支付了定金，那么合同成立。但案涉合同并不是定金合同，因此，支付定金并不是预约合同当然成立，其主张认购书以及补充协议生效有约束力没有事实和法律依据，其引用的法律条文属于法律适用错误，依法应当驳回其上诉主张。双方没有签订商品房买卖合同的唯一原因是，双方没有对商品房买卖合同条款内容达成一致意见。中海佳隆公司在陈述上诉理由时故意混淆时间，其陈述赵江、曹依蓉向中海佳隆公司支付定金后又去摇号，与事实不符。单从中海佳隆公司出具的摇号表格就能看出，其摇号时间是在赵江、曹依蓉支付定金之前。因此，中海佳隆公司的相关论述，均是基于将赵江、曹依蓉支付定金以及摇号顺序颠倒之后所产生的，没有事实依据。此外，即使赵江、曹依蓉确实摇号成功，也不代表就一定购买该房屋，相反赵江、曹依蓉在摇号后仍向中海佳隆公司支付定金，能够体现赵江、曹依蓉购买房屋的意愿。因此，中海佳隆公司认为双方没有最终签订合同是赵江、曹依蓉的原因，没有事实依据。从双方磋商的内容可以看出，中海佳隆公司多次明确的拒绝商定本约条款内容后，才要求退还定金。赵江、曹依蓉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除赵江、曹依蓉与中海佳隆公司签订的商品房认购书；2.判令中海佳隆公司立即返还赵江、曹依蓉50000元诚意金，暂按起诉之日全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计算支付资金占用利息127元（自2020年4月6日开始计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计21天），以上共计50127元；3.本案诉讼费由中海佳隆公司承担。一审法院认定事实：2020年3月25日，赵江、曹依蓉在《“中海天府里名城”诚意预约登记申请书》及《选房认购须知》上签字。《“中海天府里名城”诚意预约登记申请书》第七条载明：“七、申请人若未成功认购，开发企业在申请人提供完毕全部退款手续之日起45个工作日内，向申请人无息返还诚意金。申请人签署本申请书之前，申请人已至[中海天府里名城]销售现场，仔细查阅了销售现场公示的《商品房认购书》及其补充协议、《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等相关合同文本，对[中海天府里名城]销售现场公示的相关合同文本和信息均认可且无异议，承诺届时直接签订《商品房认购书》及其补充协议、《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，无需再行磋商。”2020年3月29日，赵江、曹依蓉在中海佳隆公司未签字盖章的《商品房认购书》及《商品房认购书补充协议》上签字。《商品房认购书补充协议》第一条规定：“认购人确认，出卖人在销售现场公开展示了以下文件，认购人在认购书及本补充协议签订之前，已经详细阅读，理解并接受下述文件：...（二）...《商品房买卖合同示范文本》、该房屋将来拟签订的《商品房买卖合同》及其全部附件（以下简称为：正式的《商品房买卖合同》及附件）《临时管理规约》”；第三条规定：“双方在签订认购书前，出卖人除已将正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议进行了公开展示外，出卖人还就正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议的条款向认购人进行了充分的说明，双方在此基础上，已对正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议的内容进行了充分磋商，并达成了一致性意见。故双方均同意，届时双方直接签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议即可，无需再行磋商。基于对事实的尊重，双方一致同意对认购书作以下变更:（一）认购书第四条第2款的内容由“认购人同意在支付定金之日起[5]日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始期限，而非终止时限）”变更为“认购人应在支付定金之日起[5]日内，前往出卖人的售楼现场，按认购书约定的合同基本条件与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议”。（二）认购书第五条中约定的“协商商品房买卖合同相关条款”变更为“签订正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议”。（三）认购书第六条的内容变更为:双方在签订本认购协议书之前，已经对正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议中的内容进行了充分的磋商，并达成了一致性意见。因此，双方均同意认购人在认购书第四条第2款约定的期限内到售楼现场签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的手续，届时，认购人不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，否则视为认购人的原因未能签订正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”赵江、曹依蓉对此进行了单独的签字确认。第八条规定：“根据《担保法》第90条的规定，《认购书》及本补充协议作为双方签订正式的《商品房买卖合同》进行安排的预约合同，均自认购人实际支付定金之日起生效。”《商品房认购书》第五条规定：“认购人未在第四条第2款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”2020年3月29日，中海佳隆公司出具《收款收据》，载明：兹收到曹依蓉、赵江人民币伍万元整，系付成都xx定金50000元，该50000元系从诚意金转来。2020年3月30日，赵江在与中海佳隆公司的置业顾问徐智勇的微信聊天中询问：“我在首开龙湖那边参与摇号了，复核后进入了明天现场参与摇号的名单，这个影响你们盘的复核不”？徐智勇表示：“不影响，你不用换那边就行。”次日（2020年3月31日），赵江给徐智勇发消息：“徐经理，有个事情想跟你商量一下，看能否帮忙调解。刚首开龙湖云著销售叫我下午过去选房，说我xx号普通能够买到。最初我来天府里是以为首开肯定没机会了，所以在你们这儿定了xx的改善130平的房子，因为我们单位以后会搬至天新，买这房子也是主要考虑以后改善自住，相对来说首开更合适我们。目前我这个情况，你能帮忙协调下申请退定金吗？给你添麻烦了，确实对不起哈。”徐智勇明确表示无法协调，其后赵江又说：“给你添麻烦了哦。我是肯定比较认可这套房子的，主要是回来后家里人觉得自住首开更佳，不好意思哈。”其后赵江再次表示：“或者你能帮忙协调处理一下吗？我不要求全退，也会补偿你的相关损失。”徐智勇表示他没法帮忙，也不需要补偿。最后赵江表示：“好吧！徐经理，我明天过来签合同……”2020年4月2日，赵江给中海佳隆公司置业顾问徐智勇发消息称：“徐经理，确实不好意思，这么晚了还打扰你。麻烦你明天跟你们分管领导请示下，我撤销我白天的诉求，说我自个愿意买房了。如果他或其他相关人员问到起相关情况，麻烦你帮忙说一下哦，就说你也不了解情况。确实对不起给你添麻烦了，真的非常感谢！”2020年4月3日，赵江给中海佳隆公司置业顾问徐智勇发消息称：“徐经理，你好！我们4月1日来到中海地产签约权证中心办理购房签约等事宜，那是我第一次看了你们的买卖合同，之前我们都没看过这个合同，看完以后我们俩对有些条款不能接受。很多条款你们事先都没有和我们说过，关于合同里面的条款前天我也和你们讲过了，他们虽然说你们不能修改，但是我还是想和你再确认下：1.关于交房时未达到交房标准但你们约定的整改时间过长以及相应赔偿过低的问题；2.你们逾期交房的赔偿和责任太低、办理房产证时间太久且违约责任太低的问题。但这些你们之前都没有和我们明确指出。而且合同里这些部分，我们觉得对我们太不公平了，和家人商量了下实在难以接受，很多情况你们都没和我们说，之前买卖合同也没给我们看。从前天我们看了合同后，我们一直觉得真的是只有利于你们的，对我们很不公平，有点像霸王条款，我们本来是很想买这个房子并且想要签订合同的，但你们却一直坚持不修改条款，我们也要维护我们应有的合法权益，没有办法对此妥协，所以我们决定不签订买卖合同，并恳请你们退还我们购房定金。”徐智勇表示：“赵哥，针对所有不按时前往签约付款的客户，公司通知明天统一发函挞定。房源清退，定金不退。”2020年4月7日，赵江、曹依蓉向中海佳隆公司发出的《“中海天府里名城”项目商品房认购协议终止通知书》表明赵江、曹依蓉欲终止《商品房认购协议》并要求中海佳隆公司在受到该通知书五日内将已收取的定金50000元退还，理由为：“1.我认为贵公司合同中约定的办理房产证的时间太长，希望将办证时间缩短。2.如果交房时质量未达到交付使用条件，我希望在合同中明确约定整改的期限缩短，如果逾期还未修好，贵公司应承担与我方违约责任相当的违约责任。”而中海佳隆公司方多次明确表明这些条款是无法修改的，赵江、曹依蓉认为其作为合同一方当事人应当拥有与中海佳隆公司平等协商合同条款的权利，而现在双方就《商品房买卖合同》及其补充协议的内容无法达成一致，因此希望终止《商品房认购协议》。一审法院认定以上事实，有《“中海天府里名城”诚意预约登记申请书》《选房认购须知》《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》、收款收据、《“中海天府里名城”项目商品房认购协议终止通知书》、当事人当庭陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，双方之间已经形成了商品房预约合同关系。首先，赵江、曹依蓉欲购买案涉房屋向中海佳隆公司支付了50000元诚意金。其次，中海佳隆公司向赵江、曹依蓉出具了《收款收据》，明确载明房屋的具体位置、该笔款项系由诚意金转来的定金。再次，赵江、曹依蓉在《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》上签字的行为表明，赵江、曹依蓉已经认可50000元款项由诚意金转为了定金的性质。赵江、曹依蓉在2020年4月7日向中海佳隆公司发出的《“中海天府里名城”项目商品房认购协议终止通知书》中明确表示50000元款项系定金，再一次表明了50000元款项系定金的性质。综上，双方就赵江、曹依蓉向中海佳隆公司支付了50000元定金认购案涉房屋形成了合意。本案的争议焦点是，对赵江、曹依蓉是否适用定金罚则。一审法院认为，尽管双方之间已经形成商品房预约合同关系，且赵江、曹依蓉交付的50000元购房款项已经由诚意金转变为定金，但是，对《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》，截止一审庭审之日，中海佳隆公司都还没有签字、盖章。《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》关于定金罚则、签约日期及逾期签约的违约责任，尚不能适用于赵江、曹依蓉。中海佳隆公司在一审庭审中辩称，已经对《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》以其行为进行追认。但是，中海佳隆公司所说的追认，不过是要求对赵江、曹依蓉适用定金罚则的追认而言。中海佳隆公司长期不在《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》上签字、盖章的行为表明，中海佳隆公司如果认为签订《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》于己有利，就签字、盖章确认；中海佳隆公司认为签订《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》于己不利，即可拒绝签约，从而否定《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》的效力。如一审法院支持中海佳隆公司的抗辩意见，对赵江、曹依蓉适用定金罚则，无异于是在纵容商品房买卖中倚强凌弱的不公平、不合理现象。中海佳隆公司自恃拥有优势地位，让赵江、曹依蓉首先在《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》上签字，然后将赵江、曹依蓉签字的《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》予以收回。可是，中海佳隆公司却不签字、盖章，并将双方均已签字、盖章的《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》及时交付给赵江、曹依蓉。中海佳隆公司不及时签字、盖章的行为表明，双方对《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》并未形成合意。中海佳隆公司不能以仅有赵江、曹依蓉签字的《商品房认购书》《商品房认购书补充协议》上的内容作为对赵江、曹依蓉适用定金罚则的合同依据。由于在签订正式的商品房买卖合同的过程中，双方因为无法对合同的主要条款达成一致意见，导致商品房买卖合同无法签订。赵江、曹依蓉有权要求中海佳隆公司返还已支付的定金及相应的利息。由于中海佳隆公司一直未在《商品房认购书》上签字、盖章，商品房认购书对赵江、曹依蓉尚未发生效力。故赵江、曹依蓉诉请解除与中海佳隆公司签订的《商品房认购书》，没有事实基础，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：中海佳隆公司于判决生效之日起十日内向赵江、曹依蓉返还50000元定金并支付资金占用期间的利息（以50000元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月6日开始计算至实际退款之日止）。如中海佳隆公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为527元，由中海佳隆公司负担。二审中，中海佳隆公司提供以下证据：“首开成都”微信公众号关于“首开云著名邸2号地块1、4号楼普通购房人公正摇号排序”、“成都首开云著名邸2号地块1、4号楼按序选房细则”、“成都首开云著名邸2号地块1、4号楼购房登记人符合通过名单公示”的网页截图、成都市律证公证处官网关于“首开云著名邸”商品住房选房顺序公证摇号结果公示的网页截图。网页截图属于电子证据，中海佳隆公司提供该电子证据的原始连接。拟证明：赵江、曹依蓉违约，其以实际行为表示不再继续履行双方签订的认购书和补充协议。赵江、曹依蓉在2020年3月份参与首开云著名邸公证摇号、选房，根据楼盘的摇号和选房规则，可以看出在2020年3月31日赵江、曹依蓉必须选房并签订相应的商品房认购书或者正式的商品房买卖合同。赵江、曹依蓉将无法继续履行与中海佳隆公司签订的认购书，所以赵江、曹依蓉作为违约方无权要求退回定金。上述证据不是孤证，与一审中双方提交的微信聊天记录中所显示的内容相对应。赵江、曹依蓉发表质证意见认为，该证据没有原件和相关的公司加盖鲜章，是复印件，对三性均不予认可，达不到其证明目的。从该证据看，摇号顺序公布的时间是3月23日，复核时间是3月28日，均在赵江、曹依蓉向中海佳隆公司支付定金之前。且该证据没有在一审中提交，也没有提供正当理由说明，因此不应当作为审判依据。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，对其证明力将结合其他事实予以认定。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，赵江、曹依蓉于2020年4月7日通过微信向徐智勇发送了《“中海天府里名城”项目商品房认购协议终止通知书》，并向中海佳隆公司邮寄了该通知书，中海佳隆公司于2020年4月8日收到。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释。本院认为，本案的争议焦点为，《商品房认购书》及补充协议是否成立并生效；赵江、曹依蓉诉请解除《商品房认购书》是否应予支持；中海佳隆公司是否应向赵江、曹依蓉返还定金并支付资金占用利息。关于《商品房认购书》及补充协议是否成立并生效的问题。原《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立”。案涉《商品房认购书》第十条约定“本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当[抵作商品房价款]”；补充协议第八条约定“根据担保法第90条的规定，《认购书》及本补充协议作为双方签订正式的《商品房买卖合同》进行安排的预约合同，均自认购人实际交付定金之日起生效”。根据查明的事实，2020年3月29日，双方签订《商品房认购书》及补充协议，同日，中海佳隆公司出具《收款收据》，载明：兹收到曹依蓉、赵江人民币伍万元整，系付成都xx定金50000元，该50000元系从诚意金转来。故《商品房认购书》及补充协议于2020年3月29日生效。关于赵江、曹依蓉诉请解除《商品房认购书》是否应予支持的问题。案涉《商品房认购书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立，性质上属于预约合同，预约合同的目的在于固定一方的交易机会，同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务。虽然预约合同有如房屋基本情况、价款或价款计算方式等具备本约特点的部分内容，但鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。从本案看，案涉补充协议第三条“（三）认购书第六条的内容变更为：双方在签订本认购协议书之前，已经对正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议中的内容进行了充分的磋商，并达成了一致性意见。因此，双方均同意认购人在认购书第四条第2款约定的期限内到售楼现场签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的手续，届时，认购人不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，否则视为认购人的原因未能签订正式的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”的内容，应当认定该条款就是中海佳隆公司排除购房人签订正式《商品房买卖合同》时享有的磋商、谈判权利的格式条款，根据原《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款为无效的格式条款，赵江、曹依蓉仍可就合同内容与中海佳隆公司进行磋商。本案中，双方当事人在签订《商品房买卖合同》过程中，赵江、曹依蓉提出了磋商意见，中海佳隆公司拒绝协商，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。因双方签订的补充协议中，预约期限届满、双方未能签订本约，该协议已经不再继续履行。在此情况下，案涉合同因履行期限届满已终止，已无解除的前提，故本院对赵江、曹依蓉诉请解除《商品房认购书》不予支持。关于中海佳隆公司是否应向赵江、曹依蓉返还定金并支付资金占用利息。如上文论述，《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，本院对赵江、曹依蓉主张中海佳隆公司向其返还定金的请求予以支持，对支付利息的请求不予支持。二审中，中海佳隆公司向本院申请调查令，申请调查赵江、曹依蓉在“首开云著名邸”项目的购房信息及其名下备案的房屋信息。本院经审查后认为，中海佳隆公司申请调查收集的证据，与待证事实无关联，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对于证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院对中海佳隆公司的该申请不予准许。综上，中海佳隆公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8023号民事判决；二、中海佳隆成都房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向赵江、曹依蓉返还50000元定金；三、驳回赵江、曹依蓉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取527元，由中海佳隆成都房地产开发有限公司负担263.5元，赵江、曹依蓉负担263.5元；二审案件受理费1054元，由中海佳隆成都房地产开发有限公司负担527元，赵江、曹依蓉负担527元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年八月二十五日书记员  何佳林