广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15796号上诉人（原审原告）：陈泽棠，男，1971年11月29日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔元，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张毅强，男，1975年8月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈楠楠，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人陈泽棠因与被上诉人张毅强物权保护纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈泽棠上诉请求：1.撤销一审判决，改判张毅强立即向陈泽棠交还广州市黄埔区南x号房屋（以下简称涉案房屋），并向陈泽棠支付2019年3月起至2020年12月止的房屋占用费4400元（22个月×200元/月）；2.本案诉讼费用由张毅强承担。事实和理由如下：(一)2006年8月3日，张毅强用30000元对价通过拍卖方式取得陈泽棠所有的涉案房屋使用权。同年8月29日，一审法院裁定上述房屋的使用权归张毅强。张毅强从2006年9月开始使用涉案房屋至今。参照同地段同类型房屋平均每个月200元使用费（租金）标准，张毅强本应于2019年2月28日交回房屋给陈泽棠，但张毅强未交还。为此，陈泽棠诉至法院请求交还房屋并支付超期房屋使用费。一审判决认为张毅强经司法拍卖程序合法取得涉案房屋的使用权，该使用权并未附期限，且张毅强已实际支付相应对价，其占有、使用涉案房屋有法律依据和事实依据。陈泽棠要求张毅强交还涉案房屋并支付占有使用费无法律依据，不予支持。按照一审判决的逻辑，农村集体经济组织以外的个人可以购买取得农村集体土地（宅基地）房屋的永久使用权。而我国法律明确规定，农村集体土地房屋禁止对外买卖，也禁止以长期租赁、买卖永久使用权或者合作开发等方式变相买卖流转。况且司法拍卖使用权未附期限也并不代表是永久使用，按照物权法定原则根本也不存在房屋永久使用权。张毅强使用房屋的期限应根据其已支付的对价（30000元）结合同地段同类型房屋使用费标准予以合理确定，才符合民法公平原则。（二）2006年黄埔法院组织拍卖的时候没有对涉案房屋进行有效的评估。黄埔法院民事裁定书明显违反法律规定，将农村集体土地上盖房屋的使用权进行裁定给村集体以外的其他人员，且2006年11月1日黄埔法院发出的《协助执行通知书》明显与裁定书内容不符，裁定指的是使用权，协执是要求房产过户，请求将案件的线索也请合议庭移送广州中院纪检组。因此，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法予以撤销。被上诉人张毅强二审答辩称，同意一审判决，不同意陈泽棠的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）张毅强经一审法司法拍卖程序已实质上取得涉案房屋的所有权及其他财产权利。一审法院于2006年8月29日做出（2005）黄法民二执字第73号恢1-1《民事裁定书》，裁定涉案房屋的使用权归张毅强所有，该裁定的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款。另外，一审法院于2006年11月1日向黄埔区房管局函发的（2005）黄民二执字第73号《协助执行通知书》载明协助买受人张毅强办理涉案房屋的过户手续。由此可见，无论从涉案房屋的拍卖流程、拍卖价款对应标的权属范畴、相关文书资料，还是从一审法院出具的相关文书资料等，均可明确，张毅强已基于上述拍卖流程依法取得涉案房屋的所有权及其他财产权利。（二）根据一审的生效裁决，张毅强对涉案房屋的使用并无期限限制，陈泽棠要求答辩人向其交还房屋并支付使用费的诉请，无事实和法律依据。（三）涉案房屋的产权过户登记手续未能顺利办理完成，系人民法院和国土资源部门、房地产管理部门之间沟通问题，并不影响生效法律文书所确定的张毅强对涉案房屋的所有权和其他财产权益。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，受让农村村民集体住房，需满足“一户一宅”规定。而规定了“受让人需为涉案房屋所在地农村集体经济组织成员”的《房屋登记办法》第八十七条（现已废止），是自2008年7月1日始生效，而涉案房屋的拍卖程序是在该《房屋登记办法》生效之前，故该《房屋登记办法》第八十七条并不适用于本案，即张毅强非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，并不影响其受让涉案房屋，其受让行为也并不违反相关法律法规的规定。而根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条及二十七条的规定，人民法院做出的裁决文书自送达当事人时起发生效力，裁决书所载的房屋所有权转移时间为送达受让人时。且人民法院在处理农村房屋涉及集体土地的，应与国土资源部门协商一致后处理。由此可见，虽涉案房屋涉及集体土地，但并非禁止转让，而是有一定的程序要求。本案中，一审法院依法委托第三方拍卖公司对涉案房屋进行拍卖，拍卖成交后，一审法院依法出具（2005）黄法民二执字第73号恢1-1民事裁定书，裁定涉案房屋的权属转移至买受人张毅强，之后又向黄埔区房管局发函，要求黄埔区房管局协助办理涉案房屋产权过户手续。张毅强作为竞买人，已按照法定程序参与竞拍，经交纳拍卖款项，并及时向黄埔区房管局要求其配合办理过户手续，但几经周折未能成功办理产权过户登记手续，原因在于黄埔区人民法院与相应的国土资源局、房屋管理部门之间的沟通协调问题。张毅强拍得涉案房屋合法合规，并已依据生效法律文书取得涉案房屋的所有权及其他财产权益，房屋未能过户系因司法与行政机关之间的沟通协调问题及相关政策因素，但并不能因此影响答辩人对涉案房屋所享有的合法权益。（四）涉案房屋是经过一审法院委托广州白云资产评估有限公司进行评估，在张毅强提交的《资产评估报告书》中已载明涉案房屋市场价为43420元，而拍卖公司也是结合到该评估的市场价值进行司法拍卖。从这点看涉案房屋的拍卖也是拍卖了房屋的所有权，而并非陈泽棠所主张的是有期限的使用权。陈泽棠主张一审法院的裁定文书存在相应的违法违规情形，并且主张将集体土地上盖房屋使用权裁定给村集体以外的人员是违反法律规定，但未明确违反具体法律规定。（五）陈泽棠认为一审法院发出的协执以及裁定书内容不符问题。涉案房屋拍卖至今已经有10余年之久，在该期间张毅强是正常使用，如果陈泽棠认为整个司法拍卖程序违法，应当在执行终结之前提出，而本案执行完成已达11年之久，陈泽棠并没有提出之前的司法拍卖程序违法，是因为现在涉案房屋存在拆迁的问题，陈泽棠才以此为由提出涉案房屋的拍卖程序违法，完全没有依据。并且作为村集体经济组织人员是否有安置是另一种的关系，与本案纠纷无关。涉案房屋是否能继续使用也与陈泽棠无关，陈泽棠已于2006年8月3日丧失了对涉案房屋的权益，其诉请要求张毅强向其返还房屋并支付使用费并无任何的事实和法律依据，应当依法驳回其全部上诉请求。上诉人陈泽棠于2021年1月7日向一审法院起诉请求：1.判令张毅强立即向陈泽棠交还涉案房屋；2.判令张毅强向陈泽棠支付2019年3月起至2020年12月止的房屋占用费4400元(22个月×200元/月)；3.判令案件诉讼费用由张毅强承担。一审法院认定事实：陈泽棠于2003年取得涉案房屋的《集体土地房产证》。因陈泽棠未履行生效裁判文书（2004）黄法南民二初字第79号民事判决确定的义务，广州市黄埔区人民法院于2006年对涉案房屋进行司法拍卖。张毅强于2006年8月3日在拍卖会上拍得涉案房屋，并支付对价30000元。2006年8月3日，张毅强签署《承诺书》承诺：竞买涉案房屋，竞买人必须经该标的所在村的村民委员会同意后方可参加竞拍；本次拍卖仅拍卖该房产的使用权，不包括土地使用权；本人已知悉上述情况，仍有意参加竞拍上述标的，并愿意承担标的物所有的买受风险及相关法律责任。2006年8月29日，广州市黄埔区人民法院作出（2005）黄法民二执字第73号恢1-1号民事裁定：涉案房屋的使用权归买受人张毅强所有。张毅强于2006年10月8日签收该民事裁定，该民事裁定同时送达给沙步社区房管组和陈泽棠。2006年11月1日，广州市黄埔区人民法院向广州市黄埔区房管局送达《协助执行通知书》，要求该部门协助买受人张毅强办理上述房产的过户手续，但涉案房屋至今未办理过户。陈泽棠还提交《黄埔区人民政府关于沙步旧村改造实施方案的批复》等文件及涉案房屋的照片拟证实涉案房屋属于旧村改造拆迁范围，继续使用房屋无现实可能性。一审法院认为，张毅强经司法拍卖程序合法取得涉案房屋的使用权，该使用权并未附期限，且张毅强已支付了相应对价，其占有、使用涉案房屋有法律依据和事实依据。陈泽棠要求张毅强交还涉案房屋并支付占有使用费无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年4月12日作出如下判决：驳回陈泽棠的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，全部由陈泽棠负担。经查，一审法院认定事实无误，一审法院予以确认。二审庭询中，张毅强向本院提交由广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》，查册时间为2021年5月8日，拟证明黄埔区不动产登记中心根据一审法院向其发出的《协助执行通知书》，根据一审法院（2005）黄法民二执字第73号恢1-1《民事裁定书》，在涉案房屋的附注信息中注明了涉案房屋的使用权归张毅强所有。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈泽棠的上诉请求和理由以及张毅强的答辩，本院确定本案争议的焦点是：陈泽棠主张张毅强交还涉案房屋以及支付涉案房屋占用费应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，由于陈泽棠未履行生效判决（2004）黄法南民二初字第79号民事判决确定的义务，一审法院于2006年对涉案房屋进行了司法拍卖。张毅强于2006年8月3日在拍卖会上拍得涉案房屋并支付了对价30000元。2006年8月29日，一审法院作出（2005）黄法民二执字第73号恢1-1民事裁定书，裁定涉案房屋归买受人张毅强所有。虽然涉案房屋还未变更登记至张毅强名下，但张毅强二审提交的《广州市不动产登记查册表》中载明的来函附注信息已显示，涉案房屋的使用权归买受人张毅强所有，由此可见，张毅强对于涉案房屋的使用具有合法依据，鉴此，一审法院作出驳回陈泽棠要求张毅强交还涉案房屋以及支付占用费诉请的判决，并无不当，本院予以维持。至于陈泽棠提出一审法院作出上述民事裁定书违反法律规定、上述民事裁定书与协助执行通知书内容不符以及对涉案房屋的拍卖程序提出异议等问题，其应另循其他合法途径解决。因此，在上述民事裁定书未被依法撤销之前，陈泽棠主张撤销一审判决，支持其诉讼请求，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈泽棠的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈泽棠负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年八月十七日书记员 王日平谢金泽