贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11004号原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码：915001136965692612。法定代表人：陈利，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张庆敏，女，1988年8月14日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省毕节市黔西市。委托诉讼代理人（一般授权）：张达菊，女，1978年4月17日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省毕节市七星关区。被告：孙远超，男，汉族，1977年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴物业）与被告孙远超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告点滴物业的委托诉讼代理人张达菊、张庆敏，被告孙远超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告点滴物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙远超立即支付拖欠的物业服务管理费，共计2542.17元，欠费明细如下：从2019年1月2日起至2021年4月30日，共28个月的物业服务费，每月90.90元（建筑面积90.90㎡×ｌ.00元／月）合计为2542.17元；2、本案全部诉讼费用由被告孙远超承担。事实和理由：被告系原告管理的毕节市七星关区业主，从2019年1月2日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年4月30日，被告共欠缴物业管理服务费共计2542.17元，原告多次催收均遭到被告拒绝、为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告孙远超口头辩称，我领房的日期是2018年4月份，原告向我收取物业费的时间为2018年1月份起算，原告强制性收取物业费；我是从2020年4月才开始装修入住，与原告方协商没入住以前的物业费协商无果，原告应把未入住之前的物业费打折；车辆停放问题混乱，卫生糟糕，物业公司不作为。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年7月8日，原告点滴物业公司（乙方）与案涉楼盘的七星关区金源达时代广场业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》，合同约定：甲方选聘（委托）乙方对毕节市七星关区金源达时代广场商住楼进行试用前期物业服务管理事宜，服务管理包括：物业共用部位的维修、和管理；物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部位和趁着场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；物业规划红线内的配套设施的维修、养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理。服务费用，收费标准：住宅部分物业，每月每平方米1.00元，商业部分物业，每月每平方米3.00元，其他物业收费标准按双方协商签订标准执行。乙方按照包干制收取物业服务费用。此外合同对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任、合同期限（2016年7月8日至2019年7月31日止）等其他事项进行了相应的约定。2019年7月28日，双方又继续签订《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》，该合同的内容与前一份合同内容基本一致。合同签订后，原告即按合同约定进驻该小区，履行物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，履行了电梯定期检验、维护、消防设施存在问题向业委会及相关部门作了报告、化粪池法理、小区的巡逻、消毒、垃圾的清运、绿化客户反映情况的记录及报修、回访、小区部分业主的违章进行整改等主要的管理服务，但原告在管理服务过程中服务不到位，存在瑕疵，如小区垃圾等未及时处理、小区设施损坏未及时修理、消防通道照明损坏未及时修、换等情形。另查明，被告孙远超系居住在七星关区业主，住房建筑面积90.90平方米（电梯房），属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主，其收房时间为2018年4月，缴纳装修保证金的时间也是2018年4月，缴纳物业服务费的时间截止2019年1月1日，从2019年1月2日起至2021年4月30日未按照《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》的约定向原告点滴公司缴纳物业管理服务费。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及双方所举各项证据加以证明，这些证据经开庭举证、质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点主要是：被告孙远超应否向原告点滴物业公司交纳物业服务费、时间及金额。对双方争议的焦点，原告要求被告交纳物业服务费，其提供了物业服务合同及相关证据证明原告与业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的义务，被告以收房时间为2018年4月，其已缴纳物业服务费至2019年4月、自己系2020年4月才装修入驻、原告提供物业服务未按协议履行等为由未缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，七星关区金源达时代广场业主委员会与原告签订的《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告点滴物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同义务。被告孙远超系该小区的业主，原告点滴物业公司与七星关区金源达时代广场业主委员会签订的《毕节市七星关区金源达时代广场物业服务合同》对被告孙远超具有约束力，因此，原告与案涉小区业委会签订物业服务合同及履行了合同约定的义务，原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院应予以支持。对缴纳时间问题，原告要求被告从2019年1月2日起交纳，被告陈述应从2019年4月才开始缴纳，因从被告提交的证据只能证实缴纳物业服务费的时间截止至2019年1月1日，对其主张原来缴纳的物业服务费，被告未提出反诉，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳；对被告主张系2020年4月才装修入住的问题，因其收房时间和缴纳装修保证金的时间为2018年4月，从2018年4月起对自己的房屋便享有管理使用权，本案中，被告不能举证证明在2020年4月之前未入住，且原告对被告的该主张不认可，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。故本案计算物业服务费的时间为2019年1月2日起至2021年4月30日，共计28个月；对计算标准，双方合同约定住房为每月每平方米1.00元，被告房屋为90.90平方米，故计算的标准为每月每平方米1.00元，因此，物业服务费为2,545.20元（1.00元/平方米/月×90.90平方米×28个月=2,545.20元）。本案中，因原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告点滴物业公司在案涉小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、小区设施损坏未及时修理、照明损坏未及时修、换等情形，原告应承担相应的违约责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告点滴物业公司承担10%的责任，被告承担90%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持2,290.68元（2,545.20元×90%=2,290.68元），原告诉讼请求超出部分，不予不支持；对被告的其他抗辩意见，本院不予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孙远超于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2019年1月起至2021年4月30日期间的物业服务费2,290.68元；二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告孙远超负担22.00元，原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担3.00元。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年八月二日书记员  罗蒙