广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1423民初871号原告：黄有贵，男，1983年10月27日出生，壮族，广西凭祥市人，住广西凭祥市。委托诉讼代理人：黄振全（系黄有贵父亲），男，1955年9月11日出生，壮族，住广西凭祥市。被告：广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码：91451423MA5MYMOE6P。法定代表人：黄丽丽，该公司经理。原告黄有贵诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月9日、2021年7月29日公开开庭进行审理。黄有贵的委托诉讼代理人黄振全到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄有贵向本院提出诉讼请求：一、判令美时达公司继续履行商铺租赁合同；二、判令美时达公司支付2020年2月12日至2021年2月11日的返租租金11418.64元，支付自2021年2月12日起至3月31日共46天（日息0.3%）的违约金1575.77元，共计12994.41元；三、本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中黄有贵变更第一、第二项诉讼请求为：一、请求法院判决解除原告与被告签订的《龙州中华城8号楼“泰汇城生鲜广场”商铺租赁合同》；二、请求法院判令美时达公司返还原告水果摊位保证金142733元、支付违约金14269.5元（计算方式：从2020年3月至2021年5月共15个月×30天/月=450天×31.71元/天）、支付违约金利息19260元（计算方式：14269.5元×0.3%×450天），以上三项共计176262.5元。事实及理由：黄有贵与美时达公司于2019年8月12日签订了《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》，合同约定黄有贵向美时达公司支付租金142733元，黄有贵已如数按时支付，并于2019年8月12日返租给美时达公司，返租期10年，美时达公司按季度支付返租租金。但美时达公司在支付2019年8月到2020年2月租金后，就拒不支付2020年2月12日至今的租金。美时达公司依托广西恒力地产集团有限公司（以下简称恒力地产）用2850万重金买下八号楼一楼产权共3500多平方米，开发为美嘉生活广场，之后进行等份分割、出售份额。2018年美时达公司在整个龙州县城乃至广西区内大肆宣传，雇佣恒力地产的售楼小姐和财务人员，对外宣传：美嘉生活广场为恒力地产开发的农贸市场，十年回本，首年返租金投资额的8%，每两年回报率递增1%，稳赚不赔，10年回本，铺铺生金。涉嫌了恶意吸收公众资金，据不完全统计，从2018年始到2019年末，已有130多名群众缴纳摊位，租金金额多达2000多万，业主交缴履约保证金有12万至50万元不等，在签合同时有些租赁户发现签约甲方是美时达，而不是恒力地产，曾咨询过恒力地产售楼小姐，得到答复是恒力地产业务多，有分工，农贸市场应由物业公司管，美时达公司是恒力地产的分公司，苏艳霞（美时达公司前法定代表人）是专门负责物业，龙庭华府都是由苏艳霞负责。美时达公司没有固定的对公账号，业主交缴履约保证金时转入苏艳霞个人账号或其他银行账号。美时达公司的运营并不顺利，到2020年1月美时达公司以疫情影响市场经营为由，告知业主第一季度的租金推迟到第二季度再支付并支付利息，2020年7月份则以资金链断裂无法经营下去为由，不再支付返租给业主，把美嘉生活广场低价卖给某超市，然后给业主做出极其不合理的意向方案：即扣除2019年返租金后，只能退回业主租赁摊位本金的70%，由某超市分五年进行返还，并且不计利息，由业主承担30%的损失，不负责任的强调公司是责任有限公司，公司破产业主也一起承担损失。事件发生后，美嘉生活广场全部业主强烈反对，表示坚决不同意美时达公司相关退款方案，针对美时达物业合同违约、涉嫌犯罪的情况，业主代表于2020年7月13日依法到龙州县各部门进行合理诉求，恳请各部门与美时达公司的法人和股东进行协商，尽可能挽回群众的损失，但都没有得到任何满意的答复。现为维护自身的合法权益，提出上述诉讼请求。美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。黄有贵围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，黄有贵提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下：黄有贵与美时达公司于2019年8月12日签订了一份《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－116，以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、黄有贵租用美时达公司的“美嘉生活广场”商铺（用途：经营水果），履约保证金142733元，租赁期限35年，从2019年8月12日起至2054年8月11日止，履约保证金仅是黄有贵履行合同约定义务的保证，不是黄有贵预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年8月12日起，该履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案商铺由美时达公司进行二次转租、经营及管理，年限为10年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给黄有贵。三、租金支付方式：前两年按履约保证金的8%计付即分别支付11419元；之后每两年递增一个百分点支付租金。四、每年度租金按季分四次支付，第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付，第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的，自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄有贵支付当季租金千分之三的违约金，合同继续履行。五、因提前终止合同，使一方遭到损失的，有过错一方赔偿另一方的损失。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，黄有贵按照约定支付了142733元履约保证金，美时达公司也向黄有贵支付了2019年8月12日至2020年2月11日共两个季度的租金。2020年，美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月21日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止运营后，与美时达公司签订租后返租或租后自用的业主向政府相关部门反映情况，要求解决问题，在政府相关部门多次协调过程中，美时达公司承认资金链已断裂，已无法进行经营，需转让或外部投入资金方可运营。黄有贵于本案起诉前没有向美时达公司发出合同解除通知书，本案黄有贵请求解除合同的变更诉讼请求申请书本院于2021年7月13日送达美时达公司。本院认为，一、关于涉案合同效力问题。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百零五条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。二、关于解除合同和返还履约保证金问题。涉案合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规及公序良俗的部分合法有效，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。民法典第五百零九条第一款规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，美时达公司因未按合同约定支付租金，已构成违约，本院予以确认。现美时达公司资金链已断裂，无法进行经营，违约后至今未着手改善经营状况，也没迹象着手引入外部资金，也没有向黄有贵支付租金，其行为表明其已不履行主要债务，黄有贵已无法达成合同目的，根据民法典第五百六十三条第一款第二项、第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，现黄有贵提出解除双方于2019年8月12日签订的涉案合同合法的部分，合理合法，本院予以支持。涉案合同解除之日以本院将黄有贵请求解除合同的变更诉讼请求申请书送达美时达公司之日即2021年7月13日起解除，本院予以确认。根据民法典第五百六十六条第一款、第二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，合同解除后，黄有贵向美时达公司交付的履约保证金142733元就是其损失，其请求美时达公司返还履约保证金142733元，合理合法，本院予以支持。三、关于违约金及利息问题。合同约定第一笔租金于当年1月10日前支付，与签订合同的时间不符，结合美时达公司其他案件合同约定支付租金的时间情况，本案租金支付时间应为签订合同之日起10日内即2019年8月22日前支付第一笔租金，2019年11月22日前支付第二笔租金，2020年2月22日前支付第三笔租金，2020年5月22日前支付第四笔租金，2020年8月22日前支付第五笔租金，2020年11月22日前支付第六笔租金，2021年2月22日前支付第七笔租金，2021年5月22日前支付第八笔租金，按照合同约定，上述期间每笔（季度）租金2854.75元（11419元÷4），美时达公司已经向黄有贵支付了两个季度的租金尚欠六个季度的租金。根据双方的约定，黄有贵可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际支付租金之日止，按日向黄有贵支付当季租金千分之三的违约金，黄有贵仅主张2020年3月起至2021年5月的违约金是其处分自己的民事权利，本院予以确认。每笔违约金应分别从逾期之日计算至2021年5月31日止，按每日3‰计算。第三笔租金的违约金为3905.3元，第四笔租金违约金为3194.47，第五笔租金的违约金为2406.55元，第六笔租金的违约金为1618.64元，第七笔租金的违约金为830.73元，第八笔租金的违约金为68.51元，违约金合计12024.2元，原告主张违约金14269.5元，超过12024.2元部分本院不予支持。黄有贵主张违约金利息没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第二项、第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、广西龙州美时达物业管理有限公司和黄有贵于2019年8月12日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－116）有效部分于2021年7月13日起解除；二、广西龙州美时达物业管理有限公司向黄有贵返还履约保证金142733元；三、广西龙州美时达物业管理有限公司向黄有贵支付违约金12024.2元；四、驳回黄有贵的其他诉讼请求。上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费3825元，减半收取1913元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 员 许梅金二〇二一年八月十日法官助理 陆薇薇书 记 员 谭甘兰附法律条文和司法解释《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条第一款第二项、第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款、第二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。