江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初970号原告：吉安至诚物业有限公司，住所地吉安市吉州区沿江路258号螺湖花园会所101室，统一社会信用代码：913608005965447021。法定代表人：林杰，董事长。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。委托诉讼代理人：游军，男，1980年8月3日出生，汉族，吉安至诚物业有限公司经理，住吉安市吉州区。被告：朱志辉，男，1986年10月9日出生，汉族，住吉安市青原区。原告吉安至诚物业有限公司（以下简称至诚物业公司）与被告朱志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告至诚物业公司的委托诉讼代理人游军、被告朱志辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至诚物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告给付自2018年1月1日起至2020年12月31日间的物业管理费7740元；2、请求判令被告支付逾期物业费违约金暂计5660.52元（以2580元为基数，从2019年1月1日起按每日2‰计算至实际付清，截至2020年12月31日暂计3771.96元；以2580元为基数，从2020年1月1日起按每日2‰计算至实际付清，截至2020年12月31日暂计1888.56元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告朱志辉购买了吉安市青原区房屋，建筑面积125.01平方米，系原告所管理的康居外滩小区的业主。2017年5月，被告在接收房屋时，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按产权建筑面积1.72元／平方米的标准（内含电梯运行费和二次供水加压费、电梯费、二次供水费按江西省物业管理公共性服务收费标准执行），在每年的12月20日向原告缴纳足额的物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日2‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年1月1日至2020年12月31日间，被告共欠物业费7740元，违约金5660.52元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉讼至法院。被告朱志辉辩称：一、原告提出的物业管理费没有计算依据，根据吉安市庐陵新区经济社会发展局（以下简称庐陵新区经发局）下发的(庐新经发字[2014]26号)《庐陵新区经济社会发展局关于康居外滩小区物业服务收费标准备案的批复》（以下简称26号批复），第四点专项服务收费分摊方式,1、转供电、二次供水分摊方式：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）2、电梯、中央空调分摊公式：用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积],电梯和二次供水设施运行费用，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，并定期公布。原告并未按此批复收费，电梯费和二次供水费完全没有收费依据，存在乱收费现象；二、原告只开收据、不开发票，存在偷税漏税现象。26号批复中明确规定：所有收费必须使用税务部门统一监制的收费票据，原来交的物业费原告从未提供过发票，给的都是收据；三、原告存在暴力行为、扰民、侵犯人权、肖像权、隐私权。2021年的3月份至5月份，保安大力敲门催收物业管理费，一天几趟甚至晚上10点钟来敲门，保安还会用手机对着房屋内拍照；四、原告不作为，服务态度恶劣。电梯内灯罩坏了没人修、地下室的灯具经常坏也没人管，多次催促也是一拖再拖，催多了还会极其不耐烦，恶语相告。地下室、走道时常有石膏线、石灰掉落。小区经常出现没有拴绳的狗，公共绿化被破坏等原告都没有尽到管理义务；五、原告在小区内施工的电动车充电棚系违建建筑，存在重大安全隐患，而且充电收费也没有依据，乱收费。小区违建的电动车棚在交房时都是绿化带，根据吉安市城市规划管理处公示的示意图，小区绿化率应当>35%，但现在远远没有达到了。在未向规划建设主管部门报批、未经全体业主同意，私自铲除绿化改建成电动车充电棚，且车棚内有些只设置了一个灭火器，有些连灭火器都没有。2019年在A9栋后面的充电棚就已经发生了一次重大火灾；六、原告存在管理混乱，服务不到位。1、小区停电从来没有应急措施，发电机也不启动，电梯停运，每次停电都是爬楼梯回家。2、小区大门安装的人行门禁形同虚设，都是敞开的，非小区业主都可以来去自由，不用登记，存在重大安全隐患。3、小区快递临时堆放点经常丢失快递，我丢失了3个快递，跟物业跟保安也反映了，但他们无动于衷。4、A区与D区之间人行道上摆摊卖菜，每次菜摊走之后都是留一点垃圾，原告也不管不问。5、A区地上停车位有部分故意用石墩挡住，只允许停电动车，不允许停汽车。我作为业主，不允许从南门进入，也不允许停车在A区的地上停车位，每次都要绕一个大圈从北门进入，给我的生活带来极大的不便；七、原告公共收益未公示，公共收益占位己有。26号批复中明确规定：收费收入应单独建账、专款专用。小区的墙壁、电梯内，公示栏都存在广告张贴，小区南门入口摆放的牛奶自动取物机等这部分广告收益从来未见公示过，公共收益是全体业主所有，但现在却成了原告的私人腰包；八、原告存在多收费、乱收费现象。1、26号批复第三点明确规定：机动车临时停车位:4小时至12小时2元，全天5元，在住宅小区临时连续停放不足4小时免收停车费，但物业未经公示，未征询业主意见随意改变停车收费标准,2-4小时4元,4-12小时8元，全天10元。2、根据签订的《前期物业管理服务协议》第三章第七条，业主未装修、未入住的空置房在第一年按半价交纳公共性服务费，但原告是全额收取。不支付就不交房、不给钥匙。当时约定装修完装修押金可以退还，但至今装修押金未退。原告只知道索取权利，但应尽的义务就避而不做。原告至诚物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告及其法人代表林杰基本信息及诉讼主体适格；2、被告身份证复印件一份，证明被告个人基本信息；3、康居外滩前期物业服务合同复印件，证明开发商吉安康居锦洲实业有限公司于2012年8月根据《物业管理条例》及相关法律、法规、政策，经协商一致，选聘至诚物业公司提供前期物业服务事宜。4、前期物业管理方案备案表、26号批复，证明建设单位吉安康居锦洲实业有限公司2013年在办理商品房（预）手续前，到房管部门办理了前期物业服务方案备案手续。庐陵新区经发局2014年9月同意康居小区物业服务收费标准；高层（8层以上）物业管理公共服务收费每月按建筑面积每平方米0.99元，专项服务收费分摊方式及公司服务内容和双方权利义务等。5、前期物业管理服务协议复印件一份，证明原告与业主朱志辉于2017年5月27日签订了物业管理服务协议，约定依据本协议与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向乙方（朱志辉）收取物业管理费，即：高层（8层以上）物业管理公共服务收费每月按建筑面积每平方米0.99元、专项服务收费分摊方式及物业公司服务内容及双方权利义务等；6、康居外滩交房流转表、业主管理档案、入住声明、业主（临时）规约、小区住宅装饰装修管理规定、服务协议等复印件，证明2017年5月27日，朱志辉与开发商办理了接交房手续，从2017年5月27日交房日开始计算物业费的起算点。开发商交房时，被告朱志辉（业主）与至诚物业公司签订的相关协议以及物业公司和业主的相关权利义务的约定。原告也开始按物业管理协议内容要求进行了一系列物业管理服务活动。7、物业费催缴通知单复印件一份，证明原告于2020年7月8日向业主书面催缴物业费情况。8、A5#三单元专项费用测算表，证明专项费用的计算标准和计算方法。被告对原告提供的证据质证后认为，第3组证据是复印件不是原件，第7组证据其没有收到，对第8组证据其不认可，应当按照26号批复来计算，应当每个电梯需要安装专用的电表来计量，二次供水的无负压设备也要安装专用的电表来计量，对原告提供的其他证据三性均无异议，其愿意按建筑面积每平方米0.99元交物业费。本院经审查后认为，原告提供的第8组证据测算表系原告单方对案件事实的总结与表述，不应作为证据采信，原告提供的其他证据结合被告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。被告朱志辉向本院提交了以下证据：U盘一个，内有图片41张及视频22份。证明原告提供的服务没有到位，没有按前期物业服务做到。原告对被告提供的证据经质证后无异议。被告提供的证据结合原告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告至诚物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司。2012年8月10日，原告（乙方）与康居外滩小区的建设单位吉安康居锦洲实业有限公司（甲方）签订《康居外滩前期物业服务合同》，约定：聘请“甲方选聘乙方对康居外滩提供前期物业管理事宜......本物业管理区域物业公共性服务收费采取包干制方式，盈余或亏损均由乙方享有或者承担，物业公共性服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（暂定,最终以物价部门批复为准）：小高层住宅：0.99元/月/㎡,不含电梯与二次供水的运行费用；高层住宅：0.99元/月/㎡,不含电梯与二次供水的运行费用；店铺、写字楼及商业用途物业：1.5元/月/㎡；......物业公共性服务费按月交纳，甲方或业主（物业使用人）应在当月10日前履行交纳义务......甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定，应按应缴费用每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。”等内容。合同签订后，原告依约为康居外滩小区提供物业管理服务。2014年9月26日，庐陵新区经发局下发26号批复，确定“同意康居外滩小区物业服务收费标准按以下标准备案：一、高层住宅（8层以上）物业管理公共性服务收费标准每月每平方米0.99元（建筑面积）......四、专项服务收费分摊方式1、转供电、二次供水分摊方式：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）；2、电梯、中央空调分摊公式：用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积],电梯和二次供水设施运行费用，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，并定期公布。”等内容。被告朱志辉系该小区A5栋3单元1302室业主（建筑面积为125.01㎡）。2017年5月27日，原告至诚物业公司（甲方）与被告朱志辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共同设施设备大中修、更新、改造的费用、外墙清洗费及其他有偿服务费用）（一）乙方应向甲方缴纳物业管理服务费按产权建筑面积以计收；乙方必须在每年的12月10日前向甲方缴纳足额的物业管理服务费。（二）物业管理服务费暂按以下标准预收（按建筑面积）：1、高层住宅：0.99元/㎡月（不含电梯运行费、二次供水加压费及公共区域能耗费等）；2、商铺：1.50元/㎡月；3、地下车库车位管理服务费：30元/车位/月;(不含租赁费用）；4、电梯费、二次供水费按江西省物业管理公共性服务收费标准执行......第九条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并每逾一日应支付逾期额的2‰的违约金。”等内容，双方还就各自的权利义务、物业管理服务质量等事项进行了约定。甲方加盖原告的公章，乙方由被告在合同上签字。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，被告按照合同约定交纳了从2016年1月1日至2017年12月31日两年的物业费和专项费用。现原告以被告拖欠从2018年1月1日起至2020年12月31日间的物业管理费7740元未交为由，诉讼至本院。本院认为，原告至诚物业公司与吉安康居锦洲实业有限公司签订的《康居外滩前期物业服务合同》及原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守合同的约定。被告作为康居外滩A5幢3单元1302室的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该物业服务合同和前期物业管理服务协议对被告应具有约束效力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同和前期物业管理服务协议的约定向业主收取物业管理费，被告作为小区业主亦应及时交纳物业管理费。被告一直拖欠原告2018年1月1日起至2020年12月31日间的物业管理费未付属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则，原告要求被告支付物业管理费的诉请合理合法，本院予以支持。被告对物业费按0.99元/㎡/月的标准计算不持异议，也同意电梯运行费和二次供水费按26号批复的标准计算，原告已将小区电梯和二次供电所用电费总量予以公示，并根据26号批复的标准进行阶梯式计算，在每台电梯和二次供水的无负压设备未安装专用电表来计量的情况下，该计算方式客观合理，被告也按照此计算方式交纳了之前的物业管理费，故原告主张物业管理费为7740元[物业费(0.99元/㎡×36个月×125.01㎡=4455元)+二次供水费(0.24元/㎡×36个月×125.01㎡=1080元)+电梯运行费(0.49元/㎡×36个月×125.01㎡=2205元)]，本院予以确认。被告提出按照合同约定，未装修、未入住的空置房在第一年按半价交纳公共性服务费，但原告是全额收取，且至今未向其退还装修押金的主张，因被告没有提供证据证明，本院对上述主张不予支持。从被告所举证据可以看出，康居外滩小区整体还是清洁干净，道路井然有序，绿化环境优美，门岗、保洁等工作人员配备到位，电梯、二次供水运行正常，原告已按合同约定为全体业主提供了物业服务。原告在物业服务上确实存在一定的瑕疵，但业主迟延交纳物业管理费也会导致原告运营资金不足无法提高物业服务质量，形成恶性循环。在物业公司提供物业服务存在瑕疵的情况下，被告应当通过正常途径与其沟通、协商解决，或向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，被告不应以拒交物业服务费为对抗手段。本案中原告的工作人员催缴物业费方式欠妥当，在与业主沟通交流过程中没有注意方式方法，导致与业主关系紧张，故被告未交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠物业费，本院对原告主张的违约金不予支持。应当指出，原告作为物业服务企业，在物业管理过程中要尽职尽责，不断提高物业服务质量，而被告作为业主应按时交纳物业管理费，确保物业公司有资金来提高物业服务工作，共同促进社会的和谐。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱志辉在本判决生效后7日内向原告吉安至诚物业有限公司支付2018年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费7740元；二、驳回原告吉安至诚物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，原告吉安至诚物业有限公司负担5元，被告朱志辉负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  赖明二〇二一年八月十六日书记员  李燕附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初970号原告：吉安至诚物业有限公司，住所地吉安市吉州区沿江路258号螺湖花园会所101室，统一社会信用代码：913608005965447021。法定代表人：林杰，董事长。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。委托诉讼代理人：游军，男，1980年8月3日出生，汉族，吉安至诚物业有限公司经理，住吉安市吉州区。被告：朱志辉，男，1986年10月9日出生，汉族，住吉安市青原区。原告吉安至诚物业有限公司（以下简称至诚物业公司）与被告朱志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告至诚物业公司的委托诉讼代理人游军、被告朱志辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至诚物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告给付自2018年1月1日起至2020年12月31日间的物业管理费7740元；2、请求判令被告支付逾期物业费违约金暂计5660.52元（以2580元为基数，从2019年1月1日起按每日2‰计算至实际付清，截至2020年12月31日暂计3771.96元；以2580元为基数，从2020年1月1日起按每日2‰计算至实际付清，截至2020年12月31日暂计1888.56元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告朱志辉购买了吉安市青原区房屋，建筑面积125.01平方米，系原告所管理的康居外滩小区的业主。2017年5月，被告在接收房屋时，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按产权建筑面积1.72元／平方米的标准（内含电梯运行费和二次供水加压费、电梯费、二次供水费按江西省物业管理公共性服务收费标准执行），在每年的12月20日向原告缴纳足额的物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日2‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年1月1日至2020年12月31日间，被告共欠物业费7740元，违约金5660.52元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉讼至法院。被告朱志辉辩称：一、原告提出的物业管理费没有计算依据，根据吉安市庐陵新区经济社会发展局（以下简称庐陵新区经发局）下发的(庐新经发字[2014]26号)《庐陵新区经济社会发展局关于康居外滩小区物业服务收费标准备案的批复》（以下简称26号批复），第四点专项服务收费分摊方式,1、转供电、二次供水分摊方式：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）2、电梯、中央空调分摊公式：用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积],电梯和二次供水设施运行费用，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，并定期公布。原告并未按此批复收费，电梯费和二次供水费完全没有收费依据，存在乱收费现象；二、原告只开收据、不开发票，存在偷税漏税现象。26号批复中明确规定：所有收费必须使用税务部门统一监制的收费票据，原来交的物业费原告从未提供过发票，给的都是收据；三、原告存在暴力行为、扰民、侵犯人权、肖像权、隐私权。2021年的3月份至5月份，保安大力敲门催收物业管理费，一天几趟甚至晚上10点钟来敲门，保安还会用手机对着房屋内拍照；四、原告不作为，服务态度恶劣。电梯内灯罩坏了没人修、地下室的灯具经常坏也没人管，多次催促也是一拖再拖，催多了还会极其不耐烦，恶语相告。地下室、走道时常有石膏线、石灰掉落。小区经常出现没有拴绳的狗，公共绿化被破坏等原告都没有尽到管理义务；五、原告在小区内施工的电动车充电棚系违建建筑，存在重大安全隐患，而且充电收费也没有依据，乱收费。小区违建的电动车棚在交房时都是绿化带，根据吉安市城市规划管理处公示的示意图，小区绿化率应当>35%，但现在远远没有达到了。在未向规划建设主管部门报批、未经全体业主同意，私自铲除绿化改建成电动车充电棚，且车棚内有些只设置了一个灭火器，有些连灭火器都没有。2019年在A9栋后面的充电棚就已经发生了一次重大火灾；六、原告存在管理混乱，服务不到位。1、小区停电从来没有应急措施，发电机也不启动，电梯停运，每次停电都是爬楼梯回家。2、小区大门安装的人行门禁形同虚设，都是敞开的，非小区业主都可以来去自由，不用登记，存在重大安全隐患。3、小区快递临时堆放点经常丢失快递，我丢失了3个快递，跟物业跟保安也反映了，但他们无动于衷。4、A区与D区之间人行道上摆摊卖菜，每次菜摊走之后都是留一点垃圾，原告也不管不问。5、A区地上停车位有部分故意用石墩挡住，只允许停电动车，不允许停汽车。我作为业主，不允许从南门进入，也不允许停车在A区的地上停车位，每次都要绕一个大圈从北门进入，给我的生活带来极大的不便；七、原告公共收益未公示，公共收益占位己有。26号批复中明确规定：收费收入应单独建账、专款专用。小区的墙壁、电梯内，公示栏都存在广告张贴，小区南门入口摆放的牛奶自动取物机等这部分广告收益从来未见公示过，公共收益是全体业主所有，但现在却成了原告的私人腰包；八、原告存在多收费、乱收费现象。1、26号批复第三点明确规定：机动车临时停车位:4小时至12小时2元，全天5元，在住宅小区临时连续停放不足4小时免收停车费，但物业未经公示，未征询业主意见随意改变停车收费标准,2-4小时4元,4-12小时8元，全天10元。2、根据签订的《前期物业管理服务协议》第三章第七条，业主未装修、未入住的空置房在第一年按半价交纳公共性服务费，但原告是全额收取。不支付就不交房、不给钥匙。当时约定装修完装修押金可以退还，但至今装修押金未退。原告只知道索取权利，但应尽的义务就避而不做。原告至诚物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告及其法人代表林杰基本信息及诉讼主体适格；2、被告身份证复印件一份，证明被告个人基本信息；3、康居外滩前期物业服务合同复印件，证明开发商吉安康居锦洲实业有限公司于2012年8月根据《物业管理条例》及相关法律、法规、政策，经协商一致，选聘至诚物业公司提供前期物业服务事宜。4、前期物业管理方案备案表、26号批复，证明建设单位吉安康居锦洲实业有限公司2013年在办理商品房（预）手续前，到房管部门办理了前期物业服务方案备案手续。庐陵新区经发局2014年9月同意康居小区物业服务收费标准；高层（8层以上）物业管理公共服务收费每月按建筑面积每平方米0.99元，专项服务收费分摊方式及公司服务内容和双方权利义务等。5、前期物业管理服务协议复印件一份，证明原告与业主朱志辉于2017年5月27日签订了物业管理服务协议，约定依据本协议与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向乙方（朱志辉）收取物业管理费，即：高层（8层以上）物业管理公共服务收费每月按建筑面积每平方米0.99元、专项服务收费分摊方式及物业公司服务内容及双方权利义务等；6、康居外滩交房流转表、业主管理档案、入住声明、业主（临时）规约、小区住宅装饰装修管理规定、服务协议等复印件，证明2017年5月27日，朱志辉与开发商办理了接交房手续，从2017年5月27日交房日开始计算物业费的起算点。开发商交房时，被告朱志辉（业主）与至诚物业公司签订的相关协议以及物业公司和业主的相关权利义务的约定。原告也开始按物业管理协议内容要求进行了一系列物业管理服务活动。7、物业费催缴通知单复印件一份，证明原告于2020年7月8日向业主书面催缴物业费情况。8、A5#三单元专项费用测算表，证明专项费用的计算标准和计算方法。被告对原告提供的证据质证后认为，第3组证据是复印件不是原件，第7组证据其没有收到，对第8组证据其不认可，应当按照26号批复来计算，应当每个电梯需要安装专用的电表来计量，二次供水的无负压设备也要安装专用的电表来计量，对原告提供的其他证据三性均无异议，其愿意按建筑面积每平方米0.99元交物业费。本院经审查后认为，原告提供的第8组证据测算表系原告单方对案件事实的总结与表述，不应作为证据采信，原告提供的其他证据结合被告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。被告朱志辉向本院提交了以下证据：U盘一个，内有图片41张及视频22份。证明原告提供的服务没有到位，没有按前期物业服务做到。原告对被告提供的证据经质证后无异议。被告提供的证据结合原告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告至诚物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司。2012年8月10日，原告（乙方）与康居外滩小区的建设单位吉安康居锦洲实业有限公司（甲方）签订《康居外滩前期物业服务合同》，约定：聘请“甲方选聘乙方对康居外滩提供前期物业管理事宜......本物业管理区域物业公共性服务收费采取包干制方式，盈余或亏损均由乙方享有或者承担，物业公共性服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（暂定,最终以物价部门批复为准）：小高层住宅：0.99元/月/㎡,不含电梯与二次供水的运行费用；高层住宅：0.99元/月/㎡,不含电梯与二次供水的运行费用；店铺、写字楼及商业用途物业：1.5元/月/㎡；......物业公共性服务费按月交纳，甲方或业主（物业使用人）应在当月10日前履行交纳义务......甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定，应按应缴费用每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。”等内容。合同签订后，原告依约为康居外滩小区提供物业管理服务。2014年9月26日，庐陵新区经发局下发26号批复，确定“同意康居外滩小区物业服务收费标准按以下标准备案：一、高层住宅（8层以上）物业管理公共性服务收费标准每月每平方米0.99元（建筑面积）......四、专项服务收费分摊方式1、转供电、二次供水分摊方式：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）；2、电梯、中央空调分摊公式：用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积],电梯和二次供水设施运行费用，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，并定期公布。”等内容。被告朱志辉系该小区A5栋3单元1302室业主（建筑面积为125.01㎡）。2017年5月27日，原告至诚物业公司（甲方）与被告朱志辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共同设施设备大中修、更新、改造的费用、外墙清洗费及其他有偿服务费用）（一）乙方应向甲方缴纳物业管理服务费按产权建筑面积以计收；乙方必须在每年的12月10日前向甲方缴纳足额的物业管理服务费。（二）物业管理服务费暂按以下标准预收（按建筑面积）：1、高层住宅：0.99元/㎡月（不含电梯运行费、二次供水加压费及公共区域能耗费等）；2、商铺：1.50元/㎡月；3、地下车库车位管理服务费：30元/车位/月;(不含租赁费用）；4、电梯费、二次供水费按江西省物业管理公共性服务收费标准执行......第九条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并每逾一日应支付逾期额的2‰的违约金。”等内容，双方还就各自的权利义务、物业管理服务质量等事项进行了约定。甲方加盖原告的公章，乙方由被告在合同上签字。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，被告按照合同约定交纳了从2016年1月1日至2017年12月31日两年的物业费和专项费用。现原告以被告拖欠从2018年1月1日起至2020年12月31日间的物业管理费7740元未交为由，诉讼至本院。本院认为，原告至诚物业公司与吉安康居锦洲实业有限公司签订的《康居外滩前期物业服务合同》及原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守合同的约定。被告作为康居外滩A5幢3单元1302室的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该物业服务合同和前期物业管理服务协议对被告应具有约束效力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同和前期物业管理服务协议的约定向业主收取物业管理费，被告作为小区业主亦应及时交纳物业管理费。被告一直拖欠原告2018年1月1日起至2020年12月31日间的物业管理费未付属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则，原告要求被告支付物业管理费的诉请合理合法，本院予以支持。被告对物业费按0.99元/㎡/月的标准计算不持异议，也同意电梯运行费和二次供水费按26号批复的标准计算，原告已将小区电梯和二次供电所用电费总量予以公示，并根据26号批复的标准进行阶梯式计算，在每台电梯和二次供水的无负压设备未安装专用电表来计量的情况下，该计算方式客观合理，被告也按照此计算方式交纳了之前的物业管理费，故原告主张物业管理费为7740元[物业费(0.99元/㎡×36个月×125.01㎡=4455元)+二次供水费(0.24元/㎡×36个月×125.01㎡=1080元)+电梯运行费(0.49元/㎡×36个月×125.01㎡=2205元)]，本院予以确认。被告提出按照合同约定，未装修、未入住的空置房在第一年按半价交纳公共性服务费，但原告是全额收取，且至今未向其退还装修押金的主张，因被告没有提供证据证明，本院对上述主张不予支持。从被告所举证据可以看出，康居外滩小区整体还是清洁干净，道路井然有序，绿化环境优美，门岗、保洁等工作人员配备到位，电梯、二次供水运行正常，原告已按合同约定为全体业主提供了物业服务。原告在物业服务上确实存在一定的瑕疵，但业主迟延交纳物业管理费也会导致原告运营资金不足无法提高物业服务质量，形成恶性循环。在物业公司提供物业服务存在瑕疵的情况下，被告应当通过正常途径与其沟通、协商解决，或向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，被告不应以拒交物业服务费为对抗手段。本案中原告的工作人员催缴物业费方式欠妥当，在与业主沟通交流过程中没有注意方式方法，导致与业主关系紧张，故被告未交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠物业费，本院对原告主张的违约金不予支持。应当指出，原告作为物业服务企业，在物业管理过程中要尽职尽责，不断提高物业服务质量，而被告作为业主应按时交纳物业管理费，确保物业公司有资金来提高物业服务工作，共同促进社会的和谐。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱志辉在本判决生效后7日内向原告吉安至诚物业有限公司支付2018年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费7740元；二、驳回原告吉安至诚物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，原告吉安至诚物业有限公司负担5元，被告朱志辉负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  赖明二〇二一年八月十六日书记员  李燕附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。