江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0481民初845号原告：莫纪良，男，1944年6月27日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。原告：管红仙，女，1951年8月22日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。以上两原告共同委托诉讼代理人：李金龙，江苏名扬律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：冯雪，江苏名扬律师事务所律师。被告：许素凤，女，1951年7月10日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。被告：莫维生，男，1947年8月4日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。以上两被告共同委托诉讼代理人：莫焚滨（系被告儿子），男，1981年11月17日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。以上两被告共同委托诉讼代理人：赵柳（系被告儿媳），女，1984年1月10日生，汉族，安徽省池州市人，住安徽省池州市贵池区。原告莫纪良、管红仙诉被告莫维生、许素凤确认合同无效纠纷一案,本院于2021年1月21日立案受理后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫纪良、管红仙及其委托诉讼代理人李金龙，被告莫维生、许素凤的委托诉讼代理人莫焚滨、赵柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫纪良、管红仙向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告双方就溧阳市××镇××村委××村××号房屋买卖无效。2、要求被告返还溧阳市××镇××村委××村××号房屋。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：溧阳市××镇××村委××村××号房屋为两原告所建，并分别于1997年11月、12月办理了农村集体土地使用权证和村镇房屋所有权证。两被告与两原告系同一集体经济组织成员，在XX镇XX村XX村XX号建有房屋，办理了相关房屋、土地权证。2000年7、8月份，两原告将前述房屋出售给两被告，遂两被告搬进居住至今，两原告则搬进其弟弟位于同村XX号房屋借住。2020年7月6日，被告许素凤诉至法院要求确认上述房屋买卖合同有效，经法院开庭审理后，被告许素凤向法院申请撤诉。原告认为双方就案涉房屋的买卖违背了一户一宅的制度，违反了法律强制性规定，应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，且原告除西埝村委××村××号房屋外无任何住宅，为确保原告应享有的房屋所有权，故依据相关法律规定，请求依法确认双方的房屋买卖合同无效，并要求被告返还案涉房屋。被告莫维生、许素凤共同辩称，一、原告于2000年将××村××号农村房屋卖给许素凤，是原告管红仙的真实意思，而且管红仙是有民事行为能力的人，被告认为××村××号农村房屋买卖合同是有效的。许素凤亦是本村集体成员，并不影响村集体利益。许素凤、莫维生按照农村习俗于2000年12月份在××村××号房屋内办了乔迁酒，莫庄村民（包括管红仙）有过来喝乔迁酒的，莫庄村民也是村集体成员，他们对于××村××号农村房屋卖买是知情的，20多年并没有村集体成员提出反对。二、自2000年7月房屋出售至今已经20年7个月，原告现在要求确认合同无效，已超出诉讼时效。原告以“一户一宅”主张合同无效，显然违背诚信原则，应当自行承担全部责任。三、原告以“一户一宅”主张合同无效，被告认为我国合同法第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定，若仅违反法律、行政法规的“管理性强制性”规定，并不必然导致合同无效。我国土地管理法第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”的规定，此处指的是管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定。同时，所谓“一户一宅”原则是指农村村民在出售自己的宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人是本村村民，宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员，××村××号农村房屋买卖合同应属有效。四、XX村XX号房屋破损不堪，已不适合居住。XX村XX号房屋是砖木结构，房屋建于50年代，房龄已经超过60年了。现在建设的钢筋混凝土的房屋使用年限50年，XX村XX号房屋65年不倒，已经是奇迹，随时都有倒塌的危险。二十年前被告许素凤、莫维生也是因为XX村XX号房屋居住条件不允许了，才会买下××村××号房屋。倘若返还××村××号房屋，许素凤、莫维生将无处居住。被告一个是行动不便，疾病缠身的老年残疾人，一个是76岁的老人，无处居住将给社会造成不稳定的因素。经审理查明，原告莫纪良、管红仙户籍地为溧阳市××镇××村委××村××号，被告莫维生、许素凤户籍地为溧阳市××镇××村委××村××号。1997年11月12日、12月25日，原告莫纪良分别被登记为溧阳市XX镇XX村委（现变更为XX村委）XX村XX组XX号房屋的土地使用者和所有权人。1997年11月12日，被告许素凤被登记为××村××组××号房屋的土地使用者。同年12月25日，被告莫维生被登记为该房屋的所有权人。2000年7、8月份，两原告将XX村XX组XX号房屋出卖给两被告，并将集体土地建设用地使用证和房屋所有权证交付给被告，双方未签订书面买卖合同。两被告于当年入住该房屋后一直居住至今，期间对该房屋进行了装修。2020年7月6日，许素凤曾诉至本院，要求莫纪良、管红仙协助办理案涉房屋的过户手续，后申请撤回对被告的起诉，本院于2020年9月28日作出（2020）苏0481民初4148号民事裁定，准许许素凤撤回起诉。以上事实，有原告提供的村镇房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、村委证明、（2020）苏0481民初4148号民事裁定书，被告提供的证明、房屋现状照片等证据以及双方当事人庭审陈述附卷佐证。本院认为，1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租、赠与住宅住后，再申请宅基地的，不予批准”。表明我国农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才可能取得宅基地使用权，且实行一户一宅基地制度。本案中，被告于2000年向原告购买溧阳市××镇××村委（原莫庄村委）XX村XX组XX号房屋时，在××村××组××号拥有了房屋，案涉买卖合同违背了一户一宅的制度，故原、被告订立的案涉农村房屋买卖合同无效。因此，原告要求确认与被告就案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。但是民事主体从事民事活动应遵循诚信原则，两被告购买案涉房屋后居住长达二十年之久，并进行了装修，现两被告年事已高，疾病缠身，其原宅基地上房屋年代久远，也不适合居住，因此，虽然合同无效，但案涉房屋也不宜返还。故原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，判决如下：一、确认原告莫纪良、管红仙与被告莫维生、许素凤就溧阳市××镇××村委××村××号房屋订立的买卖合同无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告莫纪良、管红仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费2300元。审 判 长  黄松伟人民陪审员  陶金富人民陪审员  马建耀二〇二一年八月六日法官 助理  阮 茜书 记 员  姜丽君