江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4579号上诉人（原审被告）：黄伟，男，1975年10月17日出生，汉族，泷延福超市经理，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：梁建鹏，江苏求臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆满足，1973年10月15日出生，汉族，徐州机务段机车调度员，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王普，江苏思言律师事务所律师。上诉人黄伟因与被上诉人陆满足房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄伟的委托诉讼代理人梁建鹏，被上诉人陆满足的委托诉讼代理人王普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟上诉请求：要求依法撤销原判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原判决认定事实不清。1、一审法院认定黄伟提供的土地使用证无法显示涉案租赁物是否包含其中，系事实认定错误。租赁物在建设前即取得了土地使用权，且租赁物已建设好十几年，土地使用权证是包含建筑物整体的，涉案租赁物只是该土地上建筑物的一部分，土地证没有分割，当然不显示租赁物是否在该土地上，但租赁物属于该土地上的建筑物的一部分，其土地使用证应当包含租赁物。2、城市管理局的(责令改正通知书)是对租赁物改造的改正不是针对租赁物的，不能因此认定租赁物为违章建筑。综上，原判决认定涉案合同无效，没有事实依据。二、原判决适用法律错误。根据合同法规定，合同无效后，依据合同取得的财产应当返还，有过错一方给对方造成损失应当赔偿。原判决在认定合同无效后，只是判决了黄伟返还陆满足的租金和押金，没有就陆满足的过错给黄伟造成的损失判决赔偿。按照陆满足要求，黄伟改造大门、修隔离墙等投入几万元钱，但改造好之后，被上诉人陆满足便中止了合同。改造造成的损失应由陆满足承担。另，案涉租赁合同虽是违章建筑，订立的租赁合同无效，根据最高院关于城镇房屋租赁纠纷相关司法解释规定，租赁合同无效的，承租人应当支付出租人在承租期间的占用费。被上诉人陆满足辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，依法应予维持。首先，依据我国不动产管理相关法律规定，不动产的权属范围都以不动产产权登记记录为准，没有产权登记或建筑工程规划许可证等有效文件的不动产不应视为合法建筑。结合本案，上诉人出租的建筑物无法在其提供的土地使用证权属登记上反映出来，上诉人诉称租赁物属于土地证所属土地上建筑物的一部分明显没有事实依据。同时相关行政部门已经认定涉案租赁物系违法搭建。基于以上原因，一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的门面租赁合同为无效合同，是基于客观事实的合法认定。同时根据一审审理认定的事实，被上诉人并未实际占有并使用租赁物。因此，陆满足也没有支付使用费的义务。其次，对于上诉人诉请中关于被上诉人过错造成上诉人损失的主张，被上诉人不存在过错，对于租赁物的改造或修缮是上诉人的自身行为，且其行为已经被行政执法部门认定为违法行为，依法不应当得到保护。被上诉人陆满足向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令黄伟返还陆满足租金及押金40000元；3、本案诉讼费用由黄伟承担。一审法院认定事实如下：2019年9月12日，陆满足（承租方）与黄伟（出租方）签订《门面租赁合同》一份，约定黄伟将位于徐州市鼓楼区、面积260平方米的门面租赁给陆满足用于洗车、修车；租赁期二年，自2019年9月26日起至2021年9月25日止，年租金70000元，每半年支付一次；陆满足应当在签订合同后支付押金5000元，合同期满押金退回。该合同还约定，黄伟应当在合同签订后七日内，完成涉案租赁物南墙与泷延福超市的分割封堵，并协调涉案租赁物临白下路一围墙的拆除事宜。上述合同签订后，陆满足向黄伟支付了半年租金35000元及押金5000元，黄伟亦将租赁物南墙与泷延福超市进行了分割封堵，并将租赁物临白下路一围墙拆除，向陆满足交付了租赁物。陆满足取得租赁物后，在租赁物北墙进行大门改造施工，2019年9月19日，徐州市鼓楼区城市管理局向黄伟下达徐鼓城改字（2019）第0012484号《责令改正通知书》，要求其立即拆除违章搭建。其后，大门改造施工停止，陆满足从租赁物撤离。为查明案件事实，一审法院于2020年11月24日组织双方当事人到现场勘查，涉案租赁物位于大庆路55号，与蓝山公寓一楼泷延福超市外墙相接，租赁物现状为空置，租赁物北墙大门已经改造安装完毕。为查明案件事实，一审法院于2020年11月25日依法向丰财街道综合行政执法局进行调查，该局相关工作人员称，徐鼓城改字（2019）第0012484号责令改正通知书系其单位下发的，通知书上要求立即拆除的违章搭建是指蓝山公寓小区出入口、沿楼体（超市）外墙搭建的建筑；执法人员去现场时，该处正准备做洗车场，因未能提供建设工程规划许可证，故该局按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定下达通知书。截止至法庭辩论终结前，黄伟就涉案租赁物是否系合法建筑仅提供土地证复印件一份，该土地证记载土地使用权人为徐州市蓝山置业有限公司，座落于大庆路55号，使用权面积7469.5平方米，从土地证所载内容无法显示涉案租赁物是否包含其中。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，所签订的的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，鉴于相关行政部门已经认定涉案租赁物系违章搭建，并于2019年9月19日要求相关当事人立即拆除，而黄伟至今未能提供不动产权证书、建设工程规划许可证或其他有效文件，证明涉案租赁物系具备相关手续的合法建筑，故双方之间的《门面租赁合同》系无效合同，且陆满足在约定租赁期限内并未占有使用租赁物，故黄伟收取陆满足的租金35000元及押金5000元依法应当予以返还，陆满足要求黄伟返还租金及押金40000元的诉请，具有事实和法律依据，依法予以支持。鉴于双方之间《门面租赁合同》系无效合同，故对陆满足要求解除双方租赁合同关系的诉请不予支持。关于陆满足要求黄伟支付违约金10000元的诉请，一审法院认为，双方在《门面租赁合同》中对于合同无效情形下的违约责任没有约定，故陆满足该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，遂判决：一、黄伟于判决生效后十五日内一次性返还陆满足房屋租金35000元、押金5000元。二、驳回陆满足的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由陆满足负担250元，黄伟负担800元。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、案涉房屋租赁合同效力如何确定。2、被上诉人要求返还缴纳的租金及押金应否支持。3、上诉人要求扣减的费用有无依据。本院认为：关于案涉房屋租赁合同效力如何确定的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已查明的事实，能够确认徐鼓城改字（2019）第0012484号责令改正通知书所涉建筑即为案涉房屋。一审庭审中上诉人黄伟自认案涉房屋没有房产证，亦不能提供案涉房屋建筑规划使用证等合法手续。二审庭审中上诉人黄伟亦自认案涉租赁合同系违章建筑，订立的租赁合同无效。故，上诉人黄伟关于案涉房屋在具有土地使用权证的土地上所建房屋即为合法建筑以及上述责令改正通知书并非针对案涉房屋的主张，本院不予支持。因租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的租赁合同无效。关于被上诉人要求返还缴纳的租金及押金应否支持的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。本案中，双方签订的《门面租赁合同》系无效合同，且被上诉人陆满足在约定租赁期限内并未占有使用租赁物。故，被上诉人陆满足要求黄伟返还缴纳的35000元租金及5000元押金的主张依法应予支持。关于上诉人要求扣减的费用有无依据的问题。上诉人主张因被上诉人的过错给上诉人造成了损失，但并未对相关损失进行举证证明。故，对于上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人黄伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由黄伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年八月二十四日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰