江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2849号上诉人（原审原告）：薛瑾，女，1967年8月3日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人（系薛瑾丈夫）：邹列平，男，1968年1月18日生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路**。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金刚，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人薛瑾因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。薛瑾上诉请求:1.驳回江苏省溧阳市人民法院于2020年12月28日作出的案号（2020）苏0481民初3052号的判决。2.判决福田公司立刻归还租用薛瑾的已到期的编号为C1028店面房，并按2015年所签委托经营管理协议所规定人民币57454元的年租金，支付逾期租金至店面房归还为止；或按原协议所规定租金继续承租。考虑新冠肺炎疫情，可以经未签新协议的业主代表和福田公司协商进行一定的减免。3.判决福田公司支付本次诉讼费用。事实和理由：1.上诉人薛瑾拥有福田中心一楼、编号为C1028、面积为32.87平方米的商铺所有权。福田公司在楼盘销售时就明确表示福田商铺的业主可以自主经营或出租；上诉人与福田公司签订的委托经营管理协议中也明确规定，委托经营管理期满后，上诉人可以自己经营物业或自行招租。2.上诉人和福田公司虽然在协议中规定：持有福田中心整幢楼商铺面积过50%的业主愿意委托福田公司经营管理的，上诉人应无条件同意续租二到五年，但经营管理方为福田公司。故上海福创企业管理中心（普通合伙）（以下简称上海福创）、江苏福创房地产经纪有限公司（以下简称江苏福创）与本案无关。福田公司无权擅自将经营管理权交给毫无关系的第三方上海福创或江苏福创。福田公司强行让第三方经营管理无法保证2015年所签协议中上诉人的正常权益。3.原委托经营管理协议中有明确的租金额，而福创公司所提供的新协议只提供了按比例的租金，这种无明确租金的协议本身就不具有严肃性和可执行性，容易引起后续纠纷，法院应不予支持。4.正是由于福田公司有多个转租商铺超出双方协议所约定的租期，才造成现在分割困难的局面，由此造成的损失应由福田公司承担。5.福田公司在一审中表示在前期履约过程中，因招商不成功，商铺长期空置，损失超亿元。这种情况完全是福田公司经营无方、能力低下造成的，与上诉人无关。6.—审法院对本案事实认定不清，判决依据不足。一审法院判决依据是《中华人民共和国物权法》第七十一条，而《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本次诉讼上诉人只对自己的商铺提出权利，不涉及其它商铺。被上诉人福田公司二审答辩称：1.上诉人出于投资目的购买的商铺，其商铺面积只是整个商铺中的极小的一部分面积。产权式商铺，只有统一经营才能体现出商铺的最大商用价值。双方合同到期后，福田公司将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的价值。2.（2019）苏0481民初8884号案件已经核实，福田公司将自有的120个商铺委托给上海福创经营，另外也有170多户业主与上海福创签订了租赁管理协议，说明绝大部分业主同意委托统一经营。在一审法院对其中约30户业主进行电话调查时，业主们都对已经与上海福创签订新的租赁协议的事实给予肯定，只是对于比原来签订合同的租金低表达了不满，但租金收益肯定会受到市场因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以本案中上诉人虽有商铺的所有权，但其所有权应受到统一经营、服从全体业主利益的限制，对其出租的商铺不能返还。3.因为包括上诉人商铺在内的福田中心商铺在原先租赁协议到期后都已经与江苏福创（含之前的上海福创）建立租赁关系，案涉商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，目前都处于整体出租状态，故上诉人要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准支付到期之后的租金，缺乏事实和法律依据。4.经过了解，目前都是江苏福创向其使用的商铺的业主（含上诉人）支付相应租金，租金标准参照其他业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%进行计算。薛瑾向一审法院起诉请求：1.判令福田公司立即归还租用薛瑾的到期的位于溧阳市××路××号××号商铺；2.判令福田公司支付超期占用商铺的租金62241元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止。一审法院经审理查明，案涉薛瑾的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第8××8号，位于××路××号福田中心**Ｃ1028,规划用途商业。甲方薛瑾与乙方福田公司签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方购买的福田中心商铺出租给乙方，本协议所指商铺为坐落于溧阳市××路××路××的福田中心，编号为第一层Ｃ1028号，委托经营管理期为4年；期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约；赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可继续受托经营或者承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。合同到期后，福田公司不再租赁薛瑾的商铺，目前由江苏福创实际管理经营。余洪兵、徐庚仙与福田公司、溧阳市溧城汤乐汇浴场、上海福创、江苏福创租赁合同纠纷一案，案号为（2019）苏0481民初8884号，该案查明以下事实：福田公司将自身拥有的福田中心商铺委托江苏福创经营管理，目前有超出70%的小业主（含福田中心自身商铺）与上海福创签订了委托管理协议，上海福创又委托江苏福田管理，福田中心实际由江苏福创在统一经营管理；小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的租金计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%。该案判决：上海福创支付余洪兵、徐庚仙租金，标准为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%；驳回余洪兵、徐庚仙其余的诉讼请求。余洪兵、徐庚仙不服上诉，本院作出（2020）苏04民终3114号民事判决书，判令：江苏福创支付余洪兵、徐庚仙租金，租金计算方式为:整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%，驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。主要理由为：余洪兵、徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到福田中心统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。另查明，案外人江苏福创同意按照统一标准（整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%）支付薛瑾相应的租金。以上事实，有当事人陈述、提交的书面证据在卷予以证实。一审法院认为，薛瑾虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到福田中心统一经营、服从全体业主利益的限制，目前福田中心由江苏福创统一经营，故其要求福田公司返还商铺的请求，不予支持。薛瑾的商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，并非福田公司占有使用，故薛瑾要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，无事实和法律依据，不予支持。薛瑾可自行与江苏福创办理租金支付事宜。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，该院遂判决：驳回薛瑾的诉讼请求。一审案件受理费元1358元，由薛瑾承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，薛瑾与福田公司签订的《福田中心商铺委托经营管理协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定的租赁期间届满后，福田中心向薛瑾发出解除租赁关系的通知，符合约定。由于前述协议书中约定有关于“统一经营”的条款，即“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”和“十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行”。而且，薛瑾出于投资目的购买的商铺，在购买时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，没有明确的四至，需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，福田公司在与薛瑾的合同到期后，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。经过核实，绝大部分业主同意委托统一经营。薛瑾虽享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述福田中心统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺的请求不能成立。由于包括薛瑾所有的商铺在内的福田中心商铺，事实上已由江苏福创出租给他人经营。因此，江苏福创应向所使用商铺的业主支付相应租金。租金支付标准应当参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。本案中，薛瑾的商铺租金也应以此方式计算。因薛瑾与福田公司在协议中约定可以续租的期限是二到五年，所以，该租金的计付最长期限不得超过该约定的时限。综上，薛瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1358元，由上诉人薛瑾负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年八月九日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青