四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11003号上诉人（原审被告）：四川林俊辉劳保用品有限公司，住所地：四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）龙泉镇世纪大道515号龙腾工业园1A-1号。法定代表人：吴俊辉。委托诉讼代理人：陈林，男，汉族，1977年10月2日出生，住四川省中江县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：成都宏杰置业有限公司，住所地：四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）龙泉镇世纪大道515号。法定代表人：谢小杰，董事长。委托诉讼代理人：廖祎，四川方舟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。上诉人四川林俊辉劳保用品有限公司（以下简称林俊辉劳保公司）因与被上诉人成都宏杰置业有限公司（以下简称宏杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林俊辉劳保公司上诉请求：请求撤销（2021）川0112民初587号民事判决，发回重审或依法裁判驳回宏杰公司的全部诉讼请求。二审中，林俊辉劳保公司称其对一审认定的应当支付水电费不再提起上诉。事实与理由：一审法院认定的事实不清，证据不足。一、一审对林俊辉劳保公司实际租用的房屋的时间未查清。本案中宏杰公司在2020年8月15日至9月14日期间采取了断电措施，但断电时间不清，断电期间不应算入实际租用时间中。二、林俊辉劳保公司未使用房屋的原因未查明。本案中林俊辉劳保公司未使用房屋是因为宏杰公司提供的房屋存在质量问题以及断电。三、宏杰公司未提供合格标的物，厂房严重漏水无法正常营业。本案中宏杰公司最初提供的厂房存在质量问题导致林俊辉劳保公司无法正常使用，林俊辉劳保公司多次找到宏杰公司协商未果。四、林俊辉劳保公司曾于2020年11月12日发律师函告知宏杰公司解除合同，一审法院判决解除后的租金与事实不符，林俊辉劳保公司从2020年8月15日起一直未正常生产经营，因厂房漏水停电，林俊辉劳保公司曾发律师函解除合同要求腾退，宏杰公司没有合法理由拒绝解除。故宏杰公司应承担其后的责任。五、对于林俊辉劳保公司因房屋漏水造成损失一审法院未在一审庭审及判决中阐述存在严重错误。六、对于电费、服务费、管理费等计算错误。因为宏杰公司在2020年8月15日之后进行断电，厂房得不到使用，服务费，管理费不能产生。一审判决未考虑经营者的实际处境，经营者长期因厂房漏水无法正常经营，损失严重，这与我国扶持小微企业的经营政策大相径庭，对企业生产经营不利。导致一审判决结果不公正。七、案涉合同解除时间应该是2020年11月12日发律师函起解除。八、宏杰公司阻止林俊辉劳保公司腾退，造成林俊辉劳保公司一直占用厂房，责任由宏杰公司承担。九、支付租金日期应该于2020年9月14日止。十、一审适用法律错误。一审在本案中根据《中华人民共和国合同法》判决是错误的，应当适用《中华人民共和国民法典》相关规定。综上，本案一审法院认定的事实不清、证据不足，应当依法改判或发回重审。宏杰公司辩称，一、案涉租赁合同第9条对违约责任进行明确约定。二、林俊辉劳保公司欠付宏杰公司4个多月房屋租金，在2020年7月20日向宏杰公司出具了一份承诺书，承诺书也明确林俊辉劳保公司支付房屋租金的期限及延付租金之后宏杰公司可采取的一系列行为措施。三、在林俊辉劳保公司欠付租金期间，林俊辉劳保公司没有搬离，仍在占有使用厂房，且未支付租金，在该情况下宏杰公司在9月左右才进行拉闸断电，拉闸断电时林俊辉劳保公司欠付租金已经快半年了。四、案涉厂房上方没有住户也没有建筑物，水是从哪里来的不得而知，林俊辉劳保公司所说的房屋漏水实际就是指在2018、2019年期间成都市有几次极端的天气，发生了特大暴雨，受灾的也不止宏杰公司这一家，当时龙泉驿区的驿都大道也被冲断，政务中心也停了几天，这是自然灾害。五、宏杰公司在2020年8月18日就向林俊辉劳保公司发出通知要求交房租，不然就办理退房手续，林俊辉劳保公司仍未支付房租，也未进行搬离。从2020年3月1日起欠付租金到2020年8、9月，宏杰公司采取断电也是迫不得已。在半年时间里宏杰公司与林俊辉劳保公司沟通过多次，林俊辉劳保公司多次作出承诺但并未实行。宏杰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年4月10日签订的《标准厂房租赁合同》（下称涉案合同）及《补充协议》；2.判令林俊辉劳保公司立即腾退返还位于四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）世纪大道515号龙腾工业园内第一栋1号厂房（以下简称涉案房屋，面积1404.54平方米、产权证号龙房权证龙房监字第××号）；3.判令林俊辉劳保公司支付自2020年3月1日起的租金及厂房使用费、管理服务费、水电费，至实际腾退交还涉案房屋时止；4.判令林俊辉劳保公司支付违约金209260.80元（以合同总价2092608元的10%计算）；5.判令林俊辉劳保公司赔偿宏杰公司损失10000元；6.本案诉讼费用由林俊辉劳保公司负担。一审法院认定事实：2018年4月10日，宏杰公司（甲方）与林俊辉劳保公司（乙方）签订《标准厂房租赁合同》，约定宏杰公司将涉案房屋出租给林俊辉劳保公司使用，租赁期限6年，从2018年5月1日至2024年4月30日，租赁面积1404.54平方米，租金及管理服务费按月计收，每三个月支付一次，先付租金及管理服务费，后使用房屋。合同第六条维修管理约定，租赁期间，租赁厂房的维修采取管用结合的办法，即自用部分谁用谁管、谁用谁修、费用自担。公用设施部分由甲方管理维修，费用由甲方负责。合同第九条约定，拖欠租金及管理服务费达一个月的，甲方有权断水断电并要求赔偿损失，收回出租的房屋，保证金不予退还，并终止合同，同时甲方有权要求乙方支付合同总额10%的违约金。2019年3月14日，双方签订《补充协议》对租金及管理服务费调整如下：“2019年5月1日起厂房月租金为16元/㎡，月管理服务费3.5元/㎡，每月厂房租金合计22472元，每月管理服务费合计4916元，乙方每月应支付总计27388元；2020年5月1日起每月厂房租金合计24115元，每月管理服务费合计4916元，乙方每月应支付总计29031元；2022年5月1日起每月厂房租金合计25857元，每月管理服务费合计4916元，乙方每月应支付总计30773元；其他条款依据双方于2018年4月10日签订的厂房租赁合同不变”。合同签订后，宏杰公司依约将涉案房屋交付林俊辉劳保公司占有使用。林俊辉劳保公司于2020年7月20日向宏杰公司出具《承诺书》一份，载明：“目前公司经济困难，所欠租金服务费、水电费，承诺于2020年7月24日前付50000元，2020年7月31日付剩余款项54874.3元。如未按承诺付款，同意宏杰公司按公司约定采取限电措施。”2020年8月18日，宏杰公司向林俊辉劳保公司发出通知，要求林俊辉劳保公司于2020年8月24日前缴清所有欠付款项，逾期支付的，则收回厂房。一审庭审中，双方一致确认自2020年3月1日起未支付租金及管理服务费，2020年8月15日至9月14日期间宏杰公司采取了断电措施，但断电的具体日期，双方无法确定。涉案厂房月基础电费为1300元，林俊辉劳保公司在签订合同时已支付保证金82164元。一审法院认为，双方签订的涉案合同及补充协议，属双方真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案中，林俊辉劳保公司自2020年3月1日起未按期支付租金（含管理服务费），已构成违约，且经宏杰公司催告后仍未履行合同主要义务，宏杰公司请求解除合同并支付租金和违约金，于法有据，一审法院予以支持，合同解除时间以起诉状副本送达林俊辉劳保公司之日即2021年1月15日为准。关于租金数额的认定，自2020年3月1日起，根据双方补充协议约定的标准计算至涉案房屋实际腾退返还之日止。关于违约金的认定，双方在合同中约定按合同总价的10%起计算，林俊辉劳保公司未按期支付租金，构成违约，应当承担相应的违约金，但宏杰公司作为守约方在2020年8月15日之后以断电方式维护自身权益，影响了林俊辉劳保公司的正常生产经营，其断电行为超过必要限度，结合林俊辉劳保公司逾期支付租金的数额和时间，根据公平原则和诚实信用原则，宏杰公司主张的违约金，以2020年3月1日至2020年8月15日期间的租金（含管理服务费）数额为基数，按年利率6%计算，2020年8月15日之后的违约金，一审法院不予支持。关于林俊辉劳保公司主张因房屋漏水而拒绝支付租金的问题。一审法院认为，双方在合同第六条明确约定，涉案房屋“谁使用谁维修”，林俊辉劳保公司作为承租人是涉案房屋的实际使用人，根据合同约定，应当由其自行承担涉案房屋的日常维修维护义务。因此，即使林俊辉劳保公司声称房屋漏水属实，相应的日常维修维护责任也属于林俊辉劳保公司自身的合同义务，林俊辉劳保公司以此为由拒绝支付租金，于法无据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，林俊辉劳保公司未按约支付租金，已构成违约，宏杰公司主张解除合同，一审法院予以支持，但在合同解除后，林俊辉劳保公司已支付的保证金82164元，应当在租金中作相应扣减。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宏杰公司与林俊辉劳保公司于2018年4月10日签订的《标准厂房租赁合同》及相应的补充协议于2021年1月15日解除；二、林俊辉劳保公司于判决生效之日起五日内将位于成都市龙泉驿区厂房（面积1404.54平方米、产权证号龙房权证龙房监字第××号）腾退并返还给宏杰公司；三、林俊辉劳保公司于判决生效之日起五日内支付宏杰公司2020年3月1日起至2021年2月28日期间的租金286094元（计算方式：2020年3月、4月按标准22472元／月计算，2020年5月至2021年2月按标准24115元／月计算），管理服务费49160元（计算方式：从2020年5月起至2021年2月止按补充协议约定标准4916元／月计算）。2021年3月1日之后的租金（含管理服务费）按月标准29031元计算至实际腾退返还房屋之日止，并承担已产生的水电费17031.10元。四、林俊辉劳保公司于判决生效之日起五日内支付宏杰公司违约金4030.20元【计算方式：2020年3月1日至2020年8月15日期间的租金（含管理服务费）146552.5元×年利率6%×5.5个月】；五、在判决第三、第四项确认的给付款项范围内，对林俊辉劳保公司已支付的保证金82164元作相应扣减；六、驳回宏杰公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4257元，由林俊辉劳保公司负担。二审中，林俊辉劳保公司与宏杰公司均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。二审另查明，双方均认可林俊辉劳保公司于2021年3月29日搬离案涉厂房。本院认为，林俊辉劳保公司与宏杰公司签订的《标准厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉合同解除原因及解除时间的认定；二、林俊辉劳保公司是否应支付合同解除前的租金及解除后的房屋占有使用费；三、林俊辉劳保公司是否应支付自2020年5月起至合同腾退之日的管理服务费；四、一审认定违约责任是否合理；五、宏杰公司是否应当赔偿林俊辉劳保公司损失；六、一审适用法律是否错误。对此，本院评述如下：一、关于案涉合同解除原因及解除时间的认定问题。林俊辉劳保公司主张因案涉房屋漏水，其因此享有案涉合同解除权，案涉合同自其向宏杰公司发送解除合同律师函的2020年11月12日解除。对此本院认为，首先，根据案涉合同第六条约定，租赁期间，厂房维修采取管用结合的办法，即自用部分谁用谁管、谁管谁修、费用自理。公用部分由宏杰公司管理维修，费用由宏杰公司负责。本案中，林俊辉劳保公司二审称漏水部分在窗户里面，属于自用部分。故根据案涉合同约定，该部分漏水系林俊辉劳保公司管理维修范围。其次，林俊辉劳保公司一审陈述其“第一次租房从2016年开始，2018年签订第二次合同”，且其在2020年7月20日出具《承诺书》亦载明其欠付租金的原因为“公司经济状况有困难”。故林俊辉劳保公司对案涉房屋状态应系认可。综上，因林俊辉劳保公司所述对案涉厂房漏水维修义务非属于宏杰公司，其以此为由主张享有案涉合同解除权，本院不予支持，其向宏杰公司出具律师函亦不能达到解除合同的后果。最后，根据案涉合同第九条第二款约定，林俊辉劳保公司欠付租金及管理费达一个月，宏杰公司有权解除合同。本案中，双方皆认可林俊辉劳保公司自2020年3月1日起即未支付后续的租金和管理服务费，已经达到案涉合同的解除条件，宏杰公司有权解除案涉合同，一审基于此认定案涉合同于一审起诉状副本送达之日即2021年1月15日解除并无不当，本院予以维持。二、关于林俊辉劳保公司是否应支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费的问题。本院认为，首先，因支付租金系承租人应当承担的主要合同义务，故对宏杰公司主张要求林俊辉劳保公司承担2020年3月1日起至2021年1月15日止的租金，本院予以支持。其次，合同解除后，林俊辉劳保公司应当及时腾退案涉房屋并进行返还，其未及时返还应当基于占有支付相应对价。一审基于此认定其按照双方签订补充协议约定的租金标准支付房屋占有使用费至腾退之日止并无不当，但因二审中，双方皆认可林俊辉劳保公司已于2021年3月29日搬离案涉厂房，故林俊辉劳保公司应当支付2021年1月16日至2021年3月28日的房屋占有使用费。最后，根据补充协议约定，2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金为22472元/月；2020年5月1日至2022年4月30日的房屋租金为24115元/月。故林俊辉劳保公司应当支付2020年3月1日至2021年3月28日的房屋租金及房屋占有使用费共计307875元（22472元/月×2个月+24115元/月×10个月+24115元/月÷31天×28天）。至于林俊辉劳保公司称其未腾退系因为腾退受阻，因无证据予以证明，本院不予认可。三、关于林俊辉劳保公司是否应支付自2020年5月起至腾退之日的管理服务费的问题。本院认为，双方在合同及补充协议中对管理服务费进行明确约定，林俊辉劳保公司应当依约支付。一审基于此认定林俊辉劳保公司应支付自2020年5月起至腾退之日的管理服务费并无不当。根据补充协议约定，2019年5月1日起的管理服务费为4916元/月，故林俊辉劳保公司应当支付管理服务费共计53600元（4916元/月×10个月+4916元/月÷31天×28天）。四、关于一审认定违约责任是否合理的问题。本院认为，根据案涉合同第九条约定，林俊辉劳保公司欠付租金等费用满一个月，达到合同解除条件，同时其应按合同总价的10%支付违约金。本案中，案涉合同的解除系因林俊辉劳保公司未按期支付租金所致，其应按约承担违约责任。但考虑到宏杰公司在2020年8月15日之后对案涉房屋进行过断电，虽其目的为促使林俊辉劳保公司支付欠付租金，但手段并不正当，故一审在此基础上结合林俊辉劳保公司逾期支付租金的数额和时间，根据公平原则和诚实信用原则，认定林俊辉劳保公司按照2020年3月1日至2020年8月15日期间的租金（含管理服务费）数额为基数，按年利率6%计算支付违约金至付清之日止并无不当，本院予以维持。但上述违约金总额不应超越合同约定总金额的10%。综上，因林俊辉劳保公司与宏杰公司对宏杰公司在2020年8月15日至2020年9月14日哪天停电均无法确定，加之一审已经在违约金的认定中对上述停电行为进行考虑，故对林俊辉劳保公司主张应当免除2020年8月15日至2020年9月14日的租金及管理服务费，本院不予支持。林俊辉劳保公司共应向宏杰公司支付租金、房屋占有使用费、管理服务费、水电费378506.1元，抵扣其支付的保证金82164元，其还应支付296342.1元。五、关于宏杰公司是否应当赔偿林俊辉劳保公司损失的问题。本院认为，因案涉房屋漏水系林俊辉劳保公司自用部分，不属于宏杰公司维修范围，同时林俊辉劳保公司亦未就此提起反诉，故宏杰公司是否应当赔偿林俊辉劳保公司损失不在本院二审审理范围，本院对其该项主张不再审查。六、关于一审适用法律是否错误的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案双方发生纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，一审基于此适用《中华人民共和国合同法》的规定认定本案并无不当，对林俊辉劳保公司的主张本院不予支持。综上所述，上诉人林俊辉劳保公司的上诉请求不成立，应予驳回；因出现新事实，导致林俊辉劳保公司应付合同解除后至腾退前的房屋占有使用费及管理服务费数额能够确定，本院对此予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初587号民事判决第一项“成都宏杰置业有限公司与四川林俊辉劳保用品有限公司于2018年4月10日签订的《标准厂房租赁合同》及相应的补充协议于2021年1月15日解除”、第二项“四川林俊辉劳保用品有限公司于本判决生效之日起五日内将位于成都市龙泉驿区厂房（面积1404.54平方米、产权证号龙房权证龙房监字第××号）腾退并返还给成都宏杰置业有限公司”、第四项“四川林俊辉劳保用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付成都宏杰置业有限公司违约金4030.20元【计算方式：2020年3月1日至2020年8月15日期间的租金（含管理服务费）146552.5元×年利率6%×5.5个月】”；二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初587号民事判决第五项“在本判决第三、第四项确认的给付款项范围内，对四川林俊辉劳保用品有限公司已支付的保证金82164元作相应扣减；”、第六项“驳回成都宏杰置业有限公司的其余诉讼请求”；三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初587号民事判决第三项“四川林俊辉劳保用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付成都宏杰置业有限公司2020年3月1日起至2021年2月28日期间的租金286094元（计算方式：2020年3月、4月按标准22472元/月计算，2020年5月至2021年2月按标准24115元/月计算），管理服务费49160元（计算方式：从2020年5月起至2021年2月止按补充协议约定标准4916元/月计算）。2021年3月1日之后的租金（含管理服务费）按月标准29031元计算至实际腾退返还房屋之日止，并承担已产生的水电费17031.10元。”为“四川林俊辉劳保用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付成都宏杰置业有限公司租金、房屋占有使用费、管理服务费、水电费共计296342.1元”。四、驳回成都宏杰置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5412元，由四川林俊辉劳保用品有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月九日法官助理  郑 帅书 记 员  袁 敬