淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4923号原告：陈巧云，女，1963年7月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：董兆军，男，1970年6月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告陈巧云与董兆军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈巧云向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2020年11月8日至2021年11月7日期间的房租费4万元、物业费3552元、房屋维修费15800元、违约金2万元及未付款项全部利息，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月8日，原告将恒辉花园2号楼105室房屋出租给被告使用，合同约定2020年11月8日房租提前20天支付，原告多次上门催要房租、物业费、房屋维修费，被告一直没有给付，原告现诉至法院。被告董兆军辩称：对欠付租金事实无异议，但在2021年4月18日已经支付了2021年5月8日至2021年11月8日期间的房租2万元，且希望能扣除疫情期间两个月的房租。合同上没有约定物业费，不应当由被告承担。对维修费用不予认可，房屋漏水是楼上业主导致的，而且楼上业主已经把钱付给原告了，被告虽是租户，但不是被告个人造成的，这属于第三方造成的损失，不应由被告承担。对违约金不予认可，被告未按约支付房租是因为疫情期间原告没扣除房租，房屋漏雨导致被告损失，被告主观上并无拖欠房租的恶意，且合同中违约金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交房屋租赁合同1份、光盘2张、录音书面资料4张、微信聊天截屏2张、（2021）苏0812民初259号民事判决书1份、微信截屏2张、微信转账凭证3张，被告举证图片2张、微信聊天截屏16张。经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院予以采信。被告举证与楼上住户的通话录音光盘1份、书面材料1份，经质证，原告对此不予认可，称不认识楼上住户，对录音中提及的楼上住户支付的7800元维修费亦不予认可，称没收到这笔钱。经审查后本院认为，上述证据无法证明是被告与楼上住户的对话，也无证据印证，故不予采信。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、物业费发票2张，证明物业费应当由被告承担。2、证人徐某,4出具的材料清单及证言，主要内容为：2020年9月，徐某,4和其老婆帮助原告修理解放路一品梅饭店对面的饭店的屋顶，一共修了三四天的时间，屋顶因为什么原因损坏的，徐某,4不知道，材料单是徐某,4书写的，徐某,4也收到了3800元现金。3、证人沈某,4与原告的协议以及证言，主要内容为：原告电话联系让沈某,4去修烟厂对面的房子的防水，防水做的部位是房屋顶部，楼上的平台漏水下来，屋里滴水，一个走道，一个包间，于是沈某,4就做了屋里和楼顶的防水层。屋里滴水的原因是平台漏水造成的。做防水时，被告的儿子在场，修完后沈某,4还打电话问被告漏不漏了。防水一共做了1.2万元，原告已经支付了，3000元定金是转账支付的，做完以后给了5000现金，剩余4000元是转账的，分两次给的。经质证，被告对证据1不予认可，称合同没有约定；对证据2、3均不予认可，称与现场不符。经审查后本院认为，虽然合同中对物业费的承担没有约定，但被告在录音中认可物业费由其承担，且对录音内容无异议，故对原告举证1与其提供的被告的录音资料相印证，应予以采信；证据2、3相互印证，能够证明房屋漏水及维修的过程，亦予以采信。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈巧云系恒辉花园2号楼105室房屋所有人。2018年5月8日，原告陈巧云（甲方）、被告董兆军（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“1、甲方将门面租给乙方，租赁期为2018年5月8日至2023年5月30日止。年租金为肆万元，半年付一次房租，租期到期时须提前二十天缴房租。2、租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，甲方在合同期内不能提前收回房屋。乙方转租给第三人时，必须经甲方书面同意签订转租合同。但必须提前2个月通知甲方，未提前2个月通知甲方，乙方按规定如数交纳租金，提前解除合同，如乙方在未告知甲方的情况下，将房屋转租、转让，甲方将收回房屋。在租赁期间任何一方违约，付违约金贰万元给对方。…5、房屋现状，甲方提供的房门窗墙面地板、水表、电表完好无损，水电接通，房屋的维修和保养乙方自行负责。维修费用自理。6、乙方租赁期间，该房屋所产生的一切经济费用由水、电灯，乙方自行承担，按时缴纳，甲方将不负责。合同期满如不能继续租赁须提前告知甲方，并提供相关水、电等费用的清单给甲方，乙方应即日将房屋交还给甲方，并追究乙方违约的法律责任。…”合同签订后，原、被告均在合同上签字。原告向被告交付了房屋，被告按约支付了2018年5月8日至2020年11月7日期间的房租，又于2021年4月18日缴纳了2021年5月8日至2021年11月8日的房租2万元，2020年11月8日至2021年5月7日的房租一直未付。关于涉案房屋的物业费，原告分别于2020年10月11日缴纳了2020年3月30日至2021年3月30日的物业费1776元，于2021年3月15日缴纳了2021年3月30日至2022年3月30日的物业费1776元，合计3552元。之后，因双方对房租、物业费、房屋漏水产生的维修费发生争议，原告遂诉至本院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陈巧云与董兆军签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定的时间及数额给付租金。原告要求被告给付2020年11月8日至2021年11月7日期间的房租费4万元，其中2021年5月8日至2021年11月7日的房租被告已经给付原告，应从中扣除。关于2020年11月8日至2021年5月7日的房租，根据合同约定，半年付一次房租，租期到期时须提前二十天缴房租，故该部分的房租被告应于2020年10月18日前给付原告，被告至今没有给付，其行为构成违约，应承担违约责任。被告提出考虑到疫情，要求减免房租，本院认为2020年1月份起，全国范围内爆发了新冠疫情，而涉案房屋系被告用来经营酒店，在合同履行期内，受新冠疫情影响势必无法开展经营活动，从公平原则出发，本院酌情扣除被告两个月房租6666元，再扣除被告已付的房租2万元，本院对原告主张的4万元房租中的13334元予以支持，其余部分不予支持。关于物业费，合同中虽未明确约定由被告承担，但被告在录音中认可由其承担物业费，且原告主张的物业费的时间亦在被告的租赁期内，故原告要求被告支付物业费3552元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于房屋维修费15800元，本院认为，合同第5条约定房屋的维修和保养由被告自行负责，维修费用自理，从字面意思理解，该条款应当是指在合理使用房屋过程中所产生的房屋维修、保养，而涉案房屋漏水系因房屋外部平台漏水造成，已经超过了正常使用范围，且原告也无其他证据能够证明平台漏水系因被告行为所致，故对原告此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金2万元以及未付款项全部的利息，被告则认为其并非故意不交纳房租，且违约金标准过高，要求调整，本院认为被告未按约定时间交纳房租，应承担违约责任，从公平原则出发，本院酌定自2020年10月19日起按照LPR标准计算欠付房租的利息至实际给付之日，对原告主张的其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董兆军于本判决生效之日起五日内一次性支付原告陈巧云房屋租金13334元及利息（自2020年10月19日起按照LPR标准计算至实际给付之日止），并承担物业费3552元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1784元，减半收取892元，由原告负担702元，被告负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年八月二十三日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。