江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3149号上诉人（原审原告）：苏州市苏信树人后勤管理有限公司，统一社会信用代码91320509338910845M，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路200号。法定代表人：李婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏天目湖旅游股份有限公司，统一社会信用代码91320400137566304M，住所地溧阳市天目湖旅游度假区环湖西路1号。法定代表人：孟广才，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨旭，江苏振泽律师事务所律师。原审被告：江苏天目湖旅游股份有限公司山水园景区分公司，统一社会信用代码91320481780253809R，住所地溧阳市天目湖旅游度假区山水园景区内。负责人：何建，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旭，江苏振泽律师事务所律师。上诉人苏州市苏信树人后勤管理有限公司（以下简称苏信树人公司）因与被上诉人江苏天目湖旅游股份有限公司（以下简称天目湖公司）、原审被告江苏天目湖旅游股份有限公司山水园景区分公司（以下简称山水园分公司）租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2021)苏0481民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏信树人公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判天目湖公司退还预付费用194520.5元，并支付逾期利息（要求以194520.5元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心LPR1年期3.85利率，自2020年12月9日起计算至实际履行之日，暂计算至2021年4月30日为2954元），以上合计197474.5元；2.一、二审案件受理费、保全费由天目湖公司承担。事实与理由如下：一、一审判决对事实认定存在严重错误，双方之间并未签订正式的书面租赁合同，仅存在不定期租赁关系。1.从用途上来看，在溧阳市行政审批局备案的房屋租赁协议用途仅限于办理营业执照。2.从内容上来看，租赁协议并非双方正式书面租赁合同，相关内容并非双方真实意思表示。苏信树人公司实际租赁场所包括龙兴岛中心广场房屋235.83㎡及部分场地，其中根据天目湖公司提供的协议约定，2021年房屋租金是10万元，场地租金是40万元，但备案的房屋租赁协议仅包含房屋，且房屋租金高达60万元/年，明显不符合实际情况。3.从签订主体来看，苏信树人公司并未授权委托案外人凌超群代为签订租赁合同，其签订房屋租赁协议的行为没有经过苏信树人公司允许或事后追认，不产生相应效力。4.从协商过程来看，双方均不认可工商登记租赁协议内容。在案外人凌超群签订房屋租赁协议后，双方在2020年9月29日仍在协商租赁合同签署事宜，但因对租金、租期、支付方式等重要合同条款存在较大争议，导致最终未能签订正式书面合同。天目湖公司当庭提供的相关聊天记录及书面协议(未签字盖章)，也可以充分说明双方均认为未签订正式租赁合同。5、从工商部门管理要求来看，对备案的租赁协议并不进行实质审查，并未要求备案协议内容必须符合双方实际约定并作为实际履约依据。苏信树人公司认为，因双方就租赁合同重要条款并未达成一致意见，没有签订正式租赁合同，双方均无过错，双方之间仅存在不定期租赁关系，一审法院认定双方已经签订书面租赁合同，属于事实认定错误。二、双方之间的不定期租赁关系已协商解除，双方并未书面约定违约责任认定及分担，一审法院认定苏信树人公司承担违约金10万元属于事实和法律适用错误。1.双方之间不定期租赁关系已依法解除。对于不定期租赁，依据合同法相关规定，苏信树人公司作为承租人，可随时解除合同，且并未要求合理期限。苏信树人公司于2020年11月27日委托律师书面通知天目湖公司解除租赁关系，该通知书已于隔天送达签收，至此，双方之间不定期租赁关系已解除。2020年12月1日，苏信树人公司再次书面催促对方协助办理退场手续，自行处理案涉场地，否则自行承担扩大都分损失，已尽到合理提醒义务。2020年12月初，天目湖公司在收到通知后书面回函，同意解除双方不定期租赁关系，并承诺配合搬离，据此，双方之间的不定期租赁关系已依法解除。2、苏信树人公司不需要向天目湖公司承担违约责任。在仅存在不定期租赁情况下，双方租赁关系已依法解除，苏信树人公司两次发函，并要求天目湖公司妥善处理，自行承担扩大部分损失，已尽合理提醒义务。在双方没有签订书面合同约定违约责任情况下，双方互不承担违约责任。三、天目湖公司应立即退还剩余预付费用194520.5元(已扣除合理损失)，并支付逾期利息。1、案涉场地租赁合同从2020年9月22日交付到同年11月28日解除，实际租赁时间为67天。需要指出，在不定期租赁纠纷中，依据合同法相关规定，对承租人解除不定期租赁合同并不要求一定的合理期限通知出租人，因此苏信树人公司只需要承担67天的租金即可。即使法院认定解除需要一定的合理期限，在不定期租赁合同中，天目湖公司收到解除通知后，应立即配合办理搬离清场，否则应自行承担该期间的损失。因天目湖公司原因，导致拖延到2020年12月8日才搬离，故该10天租金作为合理期限损失，已能够维护天目湖公司的合法权益。2、租金合理标准应按照50万每年。双方对案涉场地租金标准并未达成书面一致意见，从双方协商过程来看，租金标准是采取逐年递增方式，由低到高。苏信树人公司PPT报价是第一年50万，天目湖公司自认的是2021年50万，之后逐年提高。结合实际租赁中，出租方往往在租赁初期给与承租方免租期或者租金优惠政策，本案场地2020年度实际租赁期限内的租金，合理标准不应超过2021年度50万元租金才符合常理。因此，本案租赁合同中，租赁期内67天租金为91780.8元，天目湖公司合理期限10天损失为13698.6元，合计105479.5元，天目湖公司应当退还预付费用194520.5元，并支付相应利息。四、天目湖公司应自行承担案涉场地闲置期间的扩大部分损失。苏信树人公司本没有义务给与合理解除期限，在该前提下已提前通知天目湖公司，多次善意提醒要求其自行处理案涉场地，并主动承担一定的合理期限损失，已表达足够诚意，不需要再承担2020年12月9日以后的租金损失。被上诉人天目湖公司辩称，1、双方目前签订的合同以正式书面的方式签订，即在市场监督部门登记的合同，该合同双方都已签字认可，且交行政部门备案，对双方均有约束力。就目前情况说应当以该合同作为双方履约的依据。2、从苏信树人公司的上诉状看，与其一审时的诉状不一致，一审时其刻意隐瞒案件的真实情况，想以远低于市场价格的所谓的租金要求返还，二审时也承认了该租金至少在每年50万元以上，也恰好说明了苏信树人公司在本案审理中虚假诉讼，本应受到处罚。至于涉案房屋的租金天目湖公司一审时举证证明，苏信树人公司租赁前每年为70万元，苏信树人公司实际终止经营后天目湖公司与下家签订的合同租金也达到了每年60万元左右，这与双方在工商部门备案的合同也基本一致。3、关于违约金，双方合同约定的违约金为20万元，且双方所意向签订的合同实际上为5年，该标准并不高。一审法院考虑到天目湖公司实际受到的损失情况，最后只支持了10万元，对此天目湖公司予以确认没有上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告山水园分公司陈述，同意天目湖公司的意见。苏信树人公司向一审法院起诉请求：1、判令山水园分公司、天目湖公司立即退还保证金200000元，剩余预付房租68297元，并支付逾期利息（要求以268297元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心LPRI年期3.85%利率的1.3倍，自2020年11月29日起计算至实际履行之日，暂计算至2020年12月17日为672元），以上合计268969元；2、判令山水园分公司、天目湖公司承担本案的案件受理费、保全费、担保费等所有费用。一审法院认为，依法成立的租赁合同对当事人具有约束力。本案争议焦点：苏信树人公司与山水园分公司、天目湖公司是否为适格主体，工商登记的合同是否真实有效。首先，山水园分公司、天目湖公司提供了溧阳市天目湖镇行政审批局提供的本案项目工商资料中的房屋租赁协议，该房屋租赁协议中当事人系天目湖公司与凌超群个人，租期自2020年9月22日起到2024年12月15日，苏信树人公司提供了代付款人凌超群的情况说明称其代替苏信树人公司付款30万元至天目湖公司帐户，苏信树人公司认可凌超群的代理行为，而天目湖公司提供的微信聊天记录及三份协议书，证实苏信树人公司与天目湖公司于2020年9月29日仍在协商租赁合同签署事宜，涉案房屋租赁协议当事人双方系苏信树人公司与天目湖公司，且苏信树人公司到天目湖公司进场进行经营活动，双方之间实际发生了房屋及场地租赁事实，故苏信树人公司、天目湖公司系适格主体，苏信树人公司要求山水园分公司承担退款责任，不符合法律规定。其次，双方虽然提供了涉案多份书面合同，但正式签署的，仅为工商资料中的房屋租赁协议，虽该协议多处写明“仅供办证使用”等字样，但法院认为，依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，当事人应当如实办理，用于办理批准手续的合同应当是真实有效的合同，故对工商资料中的房屋租赁协议的效力，法院予以认定。故苏信树人公司与天目湖公司签署了租赁协议，约定租期自2020年9月22日至2024年12月15日，房屋租赁费为60万元/年，双方约定一方未能执行合同条款视为违约行为，违约一方需向另一方支付违约金20万元整。对于苏信树人公司诉称自己预交10万元租金，双方之间约定年租金20万元，要求天目湖公司退还剩余租金的主张，天目湖公司称双方之间约定年租金70万元，根据工商资料中双方签署的租赁协议，约定年租金为60万元，苏信树人公司从2020年9月22日入场至2020年12月8日离场，其实际使用房屋及场地2个月零17日，苏信树人公司预交的10万元租金，不足以支付其实际需要交纳的租金费用，故对苏信树人公司的该主张，不予支持，天目湖公司称保留进一步诉讼的权利，故天目湖公司可另行诉讼主张剩余租金。对于苏信树人公司诉称要求天目湖公司退还保证金20万元，天目湖公司称该费用系履约保证金，因苏信树人公司擅自解除合同，需支付违约金20万元，且苏信树人公司的违约行为造成天目湖公司的房屋及场地两个月未能出租，存在租金损失10万元，另外还有管理费损失、人工开支，法院认为，苏信树人公司单方面发函山水园分公司要求解除合同并退场，山水园分公司回复协助苏信树人公司办理退场事宜，双方并未就解除合同达成一致，苏信树人公司单方解除合同，存在违约行为，应当支付违约金，天目湖公司称因苏信树人公司的违约行为造成损失10万余元，其未能提供证据，故综合考虑，酌情认定违约金为10万元，故天目湖公司应退还苏信树人公司保证金10万元。对于苏信树人公司要求天目湖公司支付逾期利息的主张，法院认为，苏信树人公司单方解除合同构成违约，在双方未能就租金、违约金达成一致意见的情况下，天目湖公司有权暂扣保证金，故对该主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决：一、天目湖公司于本判决生效之日起10日内支付苏信树人公司人民币10万元。二、驳回苏信树人公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元（已减半），保全费1920元，合计4588元，由苏信树人公司负担2882元，由天目湖公司负担1706元。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明，苏信树人公司投标时向天目湖公司提供的项目设计PPT载明其租金报价为第一年50万元，以后每年递增12%-13%。凌超群代表苏信树人公司与天目湖公司签订房屋租赁协议，约定租期自2020年9月22日至2024年12月15日，房屋租赁费为60万元/年；双方一方未能执行合同条款的，应视为违约行为，违约一方需要向另一方支付违约金20万元；协议对经营范围、经营质量保证金等其他事宜进行了相关约定；协议还明确约定该协议仅供苏信树人公司办证使用，合作履约以实际签订协议内容为准。2020年9月22日苏信树人公司进场承租，2020年9月30日凌超群代表苏信树人公司向天目湖公司支付租金10万元，2020年10月5日凌超群代表苏信树人公司向天目湖公司支付经营质量保证金20万元。2020年11月27日苏信树人公司向天目湖公司和山水园分公司邮寄通知书，就案涉房屋及场地租赁事宜通知解除双方的租赁关系，要求二公司退还相应费用及协助办理退场手续，并提醒二公司自行处理案涉场地，否则由其自行承担扩大部分损失。2020年12月1日苏信树人公司向天目湖公司和山水园分公司邮寄催促函，就案涉房屋及场地租赁事宜再次要求天目湖公司、山水园分公司协助办理退场手续、退还相关费用，并提醒二公司自行处理案涉场地，否则由其自行承担扩大部分损失。天目湖公司、山水园分公司收到通知书后由山水园分公司向苏信树人公司作出书面回复，同意苏信树人公司可以撤离存放的相关设备物资并承诺予以协调安排。2020年12月8日苏信树人公司离场。一、二审中，上诉人苏信树人公司均陈述双方约定的租期是四年，租期从2020年10月1日起租；被上诉人天目湖公司和原审被告山水园分公司均陈述是双方约定的租期是四年三个月，租期自2020年9月22日起租，因之前有一家与公司签订租赁合同的租期截止到2020年12月15日，因为前一家未到期提前解约，苏信树人公司在2020年9月过来要求租赁，故实际租期应为四年零三个月。另外，三方当事人均认可年租赁费用包括场地租赁费、房屋租赁费，但是否还包括综合管理费存在异议。以上事实，有经一审庭审举证质证的苏信树人公司提交的付款凭证、通知书、催促函、回复、天目湖公司和山水园分公司提交的由凌超群向当地行政审批局申请办理工商登记时提供的包括房屋租赁协议在内的相关材料、苏信树人公司投标时提交的项目计划PPT、聊天记录及当事人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人苏信树人公司主张工商备案的房屋租赁协议不能作为双方实际履约的依据，虽然备案的房屋租赁协议系凌超群个人与天目湖公司签订，但是根据苏信树人公司提交的付款凭证、凌超群出具的代付款情况说明、微信聊天记录等，可以证明苏信树人公司认可凌超群的代理行为，即凌超群与天目湖公司签订的房屋租赁协议对苏信树人公司具有法律约束力；虽然工商备案的房屋租赁协议明确载明该协议仅供办证使用，但是，双方基本上就是按此协议履行的，苏信树人公司2020年9月22日进场承租，2020年9月30日、10月5日分别支付租金10万元、经营质量保证金20万元，另双方一审时各自提供的未确认租赁协议都有经营质量保证金、违约责任的相同约定及其一、二审时双方对租期约定的陈述，与工商备案的房屋租赁协议大体相同，且在其他协议都没有得到双方确认的情况下，一审法院认定工商备案的房屋租赁协议具有法律效力，且以此协议作为双方实际履约依据并无不当。因此，苏信树人公司的该项上诉主张理由不能成立。上诉人苏信树人公司主张其不应承担违约责任，天目湖公司应当退还预付费用194520.5元并支付逾期利息，虽然，工商备案的房屋租赁协议约定的年租金60万元仅载明是房屋租赁费，但是，苏信树人公司进场承租的既包括房屋又包括场地，且其一审时诉称双方约定年租金20万元，天目湖公司提交苏信树人公司投标时提交的项目计划PPT予以反驳，二审时又称年租金50万元，显然，苏信树人公司对年租金标准的陈述存在不实之处；结合苏信树人公司投标时向天目湖公司提供的项目设计PPT载明其租金报价为第一年50万元以后每年递增12%-13%的内容和当事人关于租金方面的陈述等，一审法院以工商备案的租赁协议中约定的年租金60万元作为案涉房屋及场地年租赁费用的标准并无不当。因苏信树人公司2020年9月22日入场，2020年12月8日离场，租赁时间为两个月零十七日，其预交的10万元租金不足以支付其实际需要交纳的租金费用，故苏信树人公司无权要求退还剩余租金。因苏信树人公司单方发函要求解除合同并退场，天目湖公司虽回复同意协助办理退场事宜，但双方并未就解除合同达成一致，故苏信树人公司单方解除合同属于违约行为，应当按照协议约定支付违约金20万元，但是，考虑到合同履行情况、当事人的过错程度、守约方实际损失及举证情况等，一审法院酌情认定违约金为10万元并判决天目湖公司应向苏信树人公司退还保证金10万元并无不当。因苏信树人公司单方解除合同构成违约，且在租金、违约金方面未与天目湖公司达成一致意见，天目湖公司有权暂扣苏信树人公司支付的保证金，故一审法院对苏信树人公司主张的逾期利息不予支持亦无不当。因此，苏信树人公司提出的天目湖公司应当退还预付费用并支付逾期利息的上诉主张理由亦不成立。综上所述，苏信树人公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2237元，由上诉人苏州市苏信树人后勤管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  张 梅审 判 员  周韵琪二〇二一年八月十九日法官助理  曾 璜书 记 员  黄文燕