安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初5360号原告：于跃,男,1988年3月29日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。被告:韦秀平,女,1984年7月14日出,汉族,住安徽省舒城县。原告于跃与被告韦秀平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告于跃到庭参加诉讼，被告韦秀平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于跃向本院提出诉讼请求:一、解除被告与原告签订的《存量房买卖合同》;二、判决被告支付《存量房买卖合同》违约金30万元整；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年6月30日,被告与原告在裕丰地产地矿家园店签订《存量房买卖合同》及相关补充协议（以下简称“《合同》”）,合同约定,被告购买原告位于合肥市包河区。《合同》签订后,2020年6月30日被告支付定金2万元整。上述款项原告向被告出具了收条。2020年6月30日,在《合同》签订后,原告及裕丰地产与被告约定于2020年9月15日前到合肥市包河区房管局进行过户并将40万元首付款存入托管账户。2020年9月17日原告收到中介公司信息,被告以首付款未到位为由要求在9月底前进行过户,原告同意并等待通知。2020年9月24日原告再次收到裕丰地产信息,被告以贷款压力大想全款买房为由要求在10月30日前进行全款支付房款并过户,原告同意并等待通知。2020年10月25日原告询问裕丰地产约定过户时间,裕丰地产反馈被告拟定10月28日、29日、30日三天办理全款过户。2020年10月29日原告到裕丰地产询问过户时间,裕丰地产反馈被告不愿再履行合同及后续约定内容。2020年10月30日原告给被告通过短信形式发送履行合同通知函,被告无任何回复。原告认为鉴于被告的违约行为,在签订合同后四个月期间未进行任何沟通及告知,导致原告已买新房装修资金紧张及和地蓝湾房产降价损失。根据我国《合同法》第一百零七条、第一百零八条规定,被告须按照双方签订合同内容支付原告违约金。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,特向法院提起诉讼。被告韦秀平辩称：本人于2020年6月30日在裕丰地产与于跃签订了一份房屋买卖合同。在买房之前我把我们所有的情况都和中介说了，应为我老公征信有点问题，我把我的征信和老公的征信同时交给了裕丰地产，中介看过后明确告诉我百分之百我的贷款一定能贷下来，没有问题，所以我们就于6月30日晚上去裕丰地产与房东面对面谈价格，价格谈好后中介把合同拿出来签了字，并付了2万元定金，还让我支付了中介费，我根本没有中介，经过论理后，我还是交了中介费2万6千元，中介还让我们不要与房东说征信问题，说他们能解决。后我们与房东约好10月份交首付款。到了9月30日，中介打电话给我问钱准备的怎么样了，还让我打一份征信报告给他们，我和我老公的征信报告交给中介。应为当时我的支付宝和微粒贷还没有还清，过了几天，中介说贷款有点麻烦，后来又说以我个人名义贷款不行。然后中介让我等消息，后来让我们交16000元给银行，看能不能贷款贷下来，交钱后中介也不能保证百分之百贷到款，所以我们就没有交这笔钱，中介之后就没有联系我们。我老公还与中介说要求中介与房东说明贷不下来款，我们就不买房了。我们也不知道中介是否与房东说了。期间我老公也打电话给房东，告知不买房了，定金也不要了，但房东不同意。我们不同意给30万元违约金。经审理查明：2020年6月30日，原告于跃（出卖人、甲方）与被告韦秀平（买受人、乙方）签订一份《存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），该房屋买卖合同约定：甲方出卖的存量房坐落在合肥市包河区，建筑面积85.83平方米，房屋产权证号为合包字第××号。原被告双方在《房屋买卖合同》第二条约定：存量房转让价为150万元，甲方承诺乙方只需按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房款。《房屋买卖合同》第五条约定：甲乙双方确认，本合同签订之后乙方银行预审通过之后七个工作日内，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。《房屋买卖合同》第八条约定：乙方未在本合同规定的期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付约定存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付约定存量房价款万分之十的违约金等。该房屋买卖合同还对其他事项进行了约定。2020年6月30日，原告于跃与被告韦秀平还签订了《存量房买卖合同》补充协议，该补充协议约定：交付条件现状交付；乙方应于2020年6月30日向甲方支付2万元作为购房定金；首付款43万元整，乙方应在2020年9月15日前存入托管账户；剩余房款105万元整乙方以商贷方式支付并存入托管账户；甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间，支付完全部首付款当日，办乙方银行预审通过之后七个工作日内办理托管过户；双方应在乙方银行贷款预审通过后七个工作日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之贰拾的违约金等。2020年6月30日，原告于跃与案外人合肥裕丰创富房地产经纪有限公司签订《房地产经纪合同》。合同签订后，被告韦秀平于2020年6月30日向原告于跃缴纳定金2万元。2020年9月，原告于跃通过微信与合肥裕丰创富房地产经纪有限公司工作人员沟通，要求催促购房者交清首付款办理过户等，但一直未果。2020年10月29日，原告于跃询问合肥裕丰创富房地产经纪有限公司工作人员过户情况，该公司工作人员告知原告于跃，被告韦秀平没有钱，不再购买房屋。2020年10月30日，原告于跃向被告韦秀平发送《关于履行合同通知函》，要求于2020年11月2日三方办理过户手续，否则构成根本违约。上述事实，有原告提供的《存量房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》补充协议、房地产经济合同、房产证复印件、微信聊天记录及原被告的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告于跃与被告韦秀平签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按约履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方签订合同后，由于被告韦秀平难以通过贷款或其他方式筹措购房资金，并表示不再购买原告房屋，显然已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，被告表示同意，故对原告的该项请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金30万元。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现原告选择违约金条款，符合法律规定。原告要求被告支付30万元的违约金，被告不同意。本院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院因以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平的原则和诚信原则予以衡量。本院根据本案被告无法取得贷款和筹措资金困难的实际情况，结合原告的实际损失，酌定支持违约金4万元。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告于跃与被告韦秀平签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、被告韦秀平支付原告于跃违约金4万元，扣除被告韦秀平已支付的定金2万元，剩余违约金2万元，被告韦秀平于本判决生效之日起十日内支付给原告于跃；三、驳回原告于跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，原告于跃负担2500元，被告韦秀平负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年八月十三日书记员  贾倩倩附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。