广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13841号上诉人（原审原告）：钟吉章，男，1942年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：吴秀英，女，1937年10月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：钟文，男，1966年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈思远，广东民道（广州）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：易淑兰，广东民道（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市房屋开发建设有限公司，住所地广东省广州市广卫路15号之一。法定代表人：黎智坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：麦锦荣，该公司职员。上诉人钟吉章因与被上诉人吴秀英、钟文、广州市房屋开发建设有限公司（以下简称房屋开发公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初5287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，由审判员李光华依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序公开开庭独任审理。上诉人钟吉章，被上诉人吴秀英、钟文的共同委托诉讼代理人陈思远、易淑兰，被上诉人房屋开发公司的委托诉讼代理人麦锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟吉章上诉请求：撤销一审判决，改判支持钟吉章的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决书查明的内容不属实。具体情况如下：钟陆章于1983年7月21日由广东怀集迁入福恩里34号，两月后得到广州市知用中学照顾，搬到仓前街××号居住，3年后该住址拆迁。1986年4月27日，吴秀英以仓前街××号业主身份与广州粉末冶金厂签订拆迁协议书。钟陆章1989年1月18日平反，获得13万元，包干在广州购置住房。钟陆章一家已从仓前街××号福利房拆迁后，得到补偿牛巷的临建房作为过渡居住，再搬到淘金北路××单元（以下简称801房）居住。所以1993年7月30日，吴秀英与房屋开发公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》时，吴秀英并非福恩里34号的住户。钟吉章1995年12月6日接到回迁证明，因为吴秀英并不在902房居住。当时领取入住保证书，保证书上吴秀英的名称是钟吉章所签。吴秀英、钟文所提交的1992年至1997年租赁合约与事实不符，34号房在1992年已经被拆除，不存在房子出租。根据钟吉章提交的租赁合同，吴秀英于1998年9月19日办理回迁时仅有三人（吴秀英、钟陆章、钟吉章），其他人都是挂空户口。且钟陆章、吴秀英此时已经住在801房，只有钟吉章一人是合法承租户。房屋开发公司损害了钟吉章作为回迁人承租的权益。吴秀英户口1981年7月27日迁入福恩里34号，钟文于1989年12月迁出户口到国外，1999年12月迁回福恩里34号。此时，福恩里34号已经拆迁完毕，钟文只是空挂户口。在吴秀英搬到仓前街××号住之后，钟吉章一直在福恩里34号居住。根据钟吉章的驾驶证，钟吉章在1997年5月27日已经回迁至902房居住。虽然钟陆章的身份证地址仍在902房，但钟陆章的驾驶证住址并非902房。根据钟显春证词，钟陆章于1988年1月18日以自有资金向案外人购买801房，此后就在该房居住。另外1983年10月入住福恩里34号内的邻居张力锋不认识吴秀英和钟文，证明吴秀英于1983年9月搬离福恩里34号。综上所述，钟吉章一直居住在福恩里34号，拆迁后回迁到902房居住的事实清楚，且在吴秀英购买902房之前，租金费用钟吉章已经支付完毕，钟吉章的诉讼请求应当得到支持。吴秀英、钟文虽在拆迁范围内具有正式户口，但并不是实际居住的公民，吴秀英、钟文不能依照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定给予安置。二、一审程序存在问题如下：1.记载立案时间不对，钟吉章2020年9月10日起诉立案，案号为（2020）粤0104民调2290号。2020年12月2日增加钟文为被告。一审原定开庭时间为2021年3月8日，后改为2021年3月15日。钟吉章2021年3月12日才收到吴秀英、钟文提交证据材料，距离开庭时间只有2天，对钟吉章不公平。2.一审书记员记录的笔录有不对之处，书记员要求钟吉章改写并要求钟吉章签名。钟吉章反对。3.吴秀英、钟文与其代理人证据造假。一审法院第二次笔录记载的开庭时间与实际开庭时间不一致，原来通知2021年4月7日的10：30分在225室公开开庭。当天由于原定225室开庭的上一个案件在10时30分没有结案。本案转至223室开庭，但设备调试不成功，无法公开审理。后转至224室开庭，时间已是11时28分，但笔录记载的时间仍为10时30分。且对方使用电子文档发言，书记员复制粘贴打印，共14页，且内容模糊不清，钟吉章不同意签名。钟吉章已经进行财产诉讼保全，但书记员记录是未进行财产保全。第二日，钟吉章再次前往一审法院要求公开审理本案，让双方充分举证时，一审法院已经出具判决书。吴秀英、钟文共同辩称：一、吴秀英、钟文是广州市越秀区福恩里××号902房的合法权利人，钟吉章无权占用该涉案房屋。1973年至1993年期间，吴秀英作为承租人承租福恩里34号房，并缴纳该房租金。1993年，因福恩里拆迁重建，房屋开发公司的代理人胡耀宗与吴秀英的代理人钟陆章签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》。1996年，福恩里拆迁重建工程完成后，吴秀英与房屋开发公司签订相关租约，承租福恩里××号902房。吴秀英、钟陆章（吴秀英的丈夫、钟文的父亲）回迁该涉案房屋后，钟吉章（钟陆章弟弟）称因其家庭矛盾激烈，恳求钟陆章允许其到涉案房屋暂住。钟陆章出于手足之情，同意钟吉章的请求，让其在该房屋暂住。2009年4月15日，房屋开发公司向吴秀英发出《通知》，因房屋开发公司改制原因，将涉案房屋产权对外出售，吴秀英作为涉案房屋的承租人享有优先购买权。此后，吴秀英、钟文与房屋开发公司就涉案房屋签订买卖合同，吴秀英、钟文依约向房屋开发公司足额支付购房款170780元，缴纳相关税费，并取得房产证。房屋开发公司将涉案房屋出售予吴秀英、钟文，是其作为物权人而享有的处分权。钟吉章要求房屋开发公司以163920元的价格向其出售涉案房屋并协助办理房产证的诉讼请求，有违合同自治原则。二、吴秀英是涉案房屋的承租人，钟吉章并不是承租人。钟吉章在提起本案诉讼时，行使撤销权的法定期限已过，其无权行使撤销权。吴秀英从1973年10月起己向有关单位承租入住福恩里34号房，承租人身份一直未作变更。据钟吉章在一审庭审中所述，钟吉章于1981年7月才入住涉案房屋，钟吉章的身份一直是“同住人员”，未直接与出租人签订租赁合同。钟吉章不是合同签署方且不符合行使合同撤销权法定类型，钟吉章无权撤销上述合同。且根据起诉状，钟吉章清楚涉案房屋买卖合同签署时间以及办理房产证情况，但没有及时提起诉讼。退一步讲，根据《民法典》第一百五十二条规定，即便钟吉章有撤销合同的权利，也已经超出法律规定的撤销权行使时间。三、房屋开发公司与涉案房屋承租人吴秀英签订相关拆迁协议、安排吴秀英回迁涉案房屋，并未违反相关法律法规。1992年1月6日发布的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》己于1997年失效。钟吉章不能依据已经失效的规定来撤销吴秀英、钟文与房屋开发公司于2009年签订的买卖合同以及涉案房屋的产权证。再者，根据《民法典》第一百五十三条规定，《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》作为地方规定，并不属于法律或者国务院颁布的行政法规，该规定不能作为判断合同效力的法律依据。四、钟吉章在福恩里34号房拆迁前并未居住在该房屋，其不属于实际居住人，并不属于拆迁安置的对象，无权主张涉案房屋的产权。钟吉章的身份一直是“同住人员”，并未变更为承租人，更从未直接与出租人签订租赁合同。而且1988年至1993年期间，钟陆章一个人居住在福恩里34号房，并由吴秀英、钟陆章缴纳相关的租金，有相关的租金缴纳凭证予以佐证，并不存在钟吉章所说的房屋开发公司停止收租的情况。钟吉章在此期间居住在其单位广州能源规划设计所分配的宿舍居住，地址是广州市水荫路××街××巷××号××房，钟吉章己于1993年取得该房屋的产权证。因此，在福恩里34号房拆迁前几年，钟吉章并未实际居住在福恩里34号，钟吉章并不属于《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》所规定的拆迁安置对象。退一步讲，《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十四条规定，对被拆除房屋的使用人按照本办法给予安置，但并未规定应给予补偿安置房的房屋产权。安排安置房屋和补偿房屋产权属于两个不同概念，不应混淆。五、一审法院程序正当，并未违反法定程序。吴秀英、钟文提交的所有证据均己当庭出示原件供法庭和各方当事人核对并经一审法院依法审查属实，并不存在钟吉章所称的“伪造证据”。综上所述，请求依法驳回钟吉章的全部上诉请求。房屋开发公司辩称：同意吴秀英、钟文的答辩意见。钟吉章于2021年1月15日向一审法院起诉请求：1.撤销吴秀英和钟文违法购买广州市越秀区福恩里××号902房取得的房产证。按《广州市人民政府令》第1号，于1992年1月6日发布的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》，给予合法的钟吉章按原价（163920元）购买此房屋，并协助办妥房产证。2.彻查房屋开发公司作为拆迁人不执行《广州市人民政府令》第1号1992年1月6日发布的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》有关拆迁安置办法，撤销房屋开发公司违法与吴秀英所签的拆迁协议；撤销房屋开发公司发给吴秀英的回迁证明，改为给予钟吉章的回迁证明；依法废除房屋开发公司售卖福恩里16号902房给吴秀英和钟文的契约及房产证。依法规按当时价款改售卖此房屋给钟吉章，并协助办妥房产证给钟吉章；3.诉讼费由吴秀英、钟文、房屋开发公司承担。一审法院经审理查明：原广州市越秀区仓边路福恩里34号房屋由吴秀英向广州市越秀区房产公司越华房管站承租，并签订有《公有住宅房屋租赁合约》。1993年7月30日，吴秀英（乙方）与房屋开发公司（甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定：甲方经批准需拆除越秀区仓边路福恩里34号房屋，乙方是该屋的住户，承租面积22.69平方米，有常住户口的实际居住人口6人；甲方应于1996年6月30日前在仓边路福恩里××号楼自编902产权属于公房的房屋给乙方回迁居住等。1995年12月6日，房屋开发公司开具《证明》，内容为：拆迁户吴秀英回迁仓边路福恩里××号902房居住等。1998年9月19日，房屋开发公司（甲方）与吴秀英（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将座落在越秀区中山四路福恩里××号902房出租给乙方作住宅使用，租期自1998年7月1日至2001年6月30日，每月租金137.09元等。1999年1月-12月期间的租金由钟吉章以吴秀英的名义缴交。2009年4月15日，房屋开发公司向吴秀英发出《通知》内容为：由于该司改制需要，该司所属产权房屋全部对外出售，现有租户享有优先购买权，涉讼902房的出售价格为163920元，税3279元，合计167199元等。2009年7月3日，房屋开发公司向吴秀英开具《销售不动产统一发票（自开）》，付款方名称为吴秀英、钟文，销售的不动产楼牌号为广州市越秀区中山四路福恩里××号902房，金额为170780元。2009年10月29日，广州市国土资源和房屋管理局将涉讼的902房的所有权登记在吴秀英和钟文名下，为共同共有。在一审案件审理过程中，钟吉章述称其于1970年从黑龙江迁回广州居住，于1981年7月入住福恩里34号房屋，当时吴秀英在该房屋居住，1983年搬离该房屋。一审法院认为：据业已查明的事实，吴秀英从1973年10月即已向有关单位承租入住仓边路福恩里34号房屋，其承租人的身份一直未作变更。而钟吉章于1981年7月才入住该房屋，其身份一直是“同住人员”，并未变更为承租人，更从未直接与出租人签订租赁合同。虽然钟吉章持有从1983年10月至1988年3月期间的租金收据原件，但上述收据均注明承租人为吴秀英，钟吉章当时并未提出异议。因此，即使上述期间的房屋租金由钟吉章负责缴交，亦不能据此认定其为该房屋的承租人。房屋开发公司与作为被拆除房屋的承租人即吴秀英签订相关拆迁协议、安排吴秀英回迁广州市越秀区中山四路福恩里××号902房，并未违反相关的法律法规。而回迁后，钟吉章也一直居住在上述回迁房至今。可见，房屋开发公司及吴秀英均无侵害钟吉章权益的行为。房屋开发公司根据该司与吴秀英签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，以吴秀英为承租人享有优先购买权，而将该房屋出售予吴秀英、钟文，是房屋开发公司作为物权人而享有的处分权。钟吉章要求房屋开发公司以163920元的价格向其出售涉讼房屋并协助办理房产证的诉讼请求，有违合同自治原则。根据钟吉章提起本案诉讼时施行的《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条至第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，以及现时施行的《中华人民共和国民法典》第一百四十七条至第一百五十一条的规定，钟吉章均不享有相应的撤销权。退一步而言，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款及《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第二款规定“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”房屋开发公司与吴秀英签订相关拆迁协议、安排吴秀英回迁、向吴秀英、钟文出售涉讼房屋并办妥房产证等民事法律行为，均发生在2010年之前，即使钟吉章享有撤销权，也因为已经过五年而消灭。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五条、第一百五十二条第二款的规定，于2021年4月8日作出判决如下：驳回钟吉章的诉讼请求。一审案件受理费1789.2元、诉前保全费1339.6元，均由钟吉章负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查：1.吴秀英、钟文一审提交广州市房屋管养费收据、广州市越秀区房地产管理局“公房”房屋管养费收据、收据等，拟证明从1973年10月起，吴秀英承租福恩里34号以及1989年2月至1993年6月期间，吴秀英每月缴纳房屋租金的事实，其中收据日期包含从1989年4月至1993年6月期间的租金（部分月份缺失）；2.钟吉章一审亦提交广州市越秀区房地产管理局“公房”房屋管养费收据，拟证明1983年10月至1988年3月，福恩里34号房屋的租金由其缴纳，上述租金收据注明的承租人均为吴秀英；3.双方一审庭审时均确认目前涉案房屋由钟吉章使用。钟吉章二审当庭提交：1.广州市租赁房地产契约原件，拟证实其为承租人，该广州市租赁房地产契约显示承租人为吴秀英，钟陆章、钟吉章为乙方（吴秀英）家属，合同内容与一审查明的1998年9月19日房屋开发公司与吴秀英签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》内容一致；2.房屋开发公司于2000年、2001年分别发出的《通知》以及《承租房出售通知》，显示房屋开发公司向“吴秀英承租户”发出通知，告知房屋开发公司拟出售涉案房屋，承租户可以优先购买；购房条件为与公司有租约的承租人或者承租人的近亲或指定人；住宅出售后，原租赁合同由新业主负责履行等内容；3.手写材料及计算数据，内容为承租户吴秀英承租涉案房屋后，由于租户未及时查阅信息，导致逾期交租，申请按月补缴租金以及违约金等内容，落款处为“代理人：钟吉章2001年10月28日”，该手写材料下方内容为“如承租户吴秀英能按该保证书在2001年12月15号前缴清上述款项，则滞纳金不再累计”，并加盖房屋开发公司物业管理部印章。庭后，钟吉章提交了针对吴秀英、钟文答辩意见的民事反诉答辩状、民事反诉答辩状的补充、居住证明等材料，拟证明其上诉主张的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议焦点在于钟吉章的各项诉讼请求是否合法有据。第一，关于钟吉章的第一项诉讼请求。根据查明的事实，吴秀英从1973年10月已向有关单位承租入住仓边路福恩里34号房屋，并分别于1993年7月30日、1998年9月19日与房屋开发公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》、《广州市房地产（住宅）租赁契约》。上述证据显示房屋开发公司认可吴秀英为仓边路福恩里34号房屋的承租人身份，并据此安排吴秀英回迁广州市越秀区中山四路福恩里16号902房。钟吉章作为“同住人员”于1981年7月入住仓边路福恩里34号房屋，但钟吉章并未以承租人身份与房屋开发公司签订房屋租赁合同或者拆迁安置协议，即本案并无证据显示房屋开发公司认可钟吉章为仓边路福恩里34号“承租人”身份。房屋开发公司根据其与吴秀英签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》、《广州市房地产（住宅）租赁契约》，以吴秀英为承租人享有优先购买权为由，而将该房屋出售予吴秀英、钟文，吴秀英、钟文据此取得涉案902房的房屋产权证明不违反法律禁止性规定。钟吉章要求撤销涉案902房的房产证的诉讼请求也不属于民事案件审理范围，本院对此不予处理。至于钟吉章要求房屋开发公司以163920元的价格向其出售涉案房屋并协助办理房产证的诉讼请求。该项请求有违合同自治原则。同时，如前所述，钟吉章是作为“同住人员”入住仓边路福恩里34号房屋，房屋开发公司安排吴秀英回迁广州市越秀区中山四路福恩里××号902房后，钟吉章也一直居住在回迁房至今，即钟吉章作为同住人所享有的居住权益并未受到侵害。综上，钟吉章要求房屋开发公司向其出售涉案房屋并协助办理房产证的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。第二，关于钟吉章的第二项诉讼请求。《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号，1992年1月6日颁布，1997年11月24日失效）第二十三条规定“拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商未达成协议的，由市房地局依照有关规定进行裁决或仲裁；被拆迁的房屋属市房地局的，由市人民政府进行裁决；当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉……对仲裁机构仲裁决定不服的，按仲裁的有关规定办理”。即使钟吉章认为其才是符合条件的被拆迁人，也应当依据当时的规定依法向人民政府要求解决，钟吉章在本案中要求撤销房屋开发公司与吴秀英所签的拆迁协议、撤销房屋开发公司发给吴秀英的回迁证明、废除房屋开发公司售卖福恩里16号902房给吴秀英和钟文的契约等诉讼请求均无法律依据，一审法院均不予支持并无不当，本院予以维持。关于钟吉章提出的一审法院开庭笔录记载不规范、其没有充分举证等问题。经查，一审法院先后两次开庭，双方均出示证据并发表质证意见，一审程序正当，不存在违反法定程序的问题，本院对钟吉章的该项上诉主张不予采信。综上所述，钟吉章的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钟吉章负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年八月二十日书记员  林臻灏区敏儿