河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初4475号原告徐炽礼，男，汉族，1986年12月9日出生，住信阳市羊山新区。原告王云，女，汉族，1989年2月18日出生，住址同上。被告信阳今典置业有限公司。法定代表人张清，系该公司董事长。委托代理人陈丽娜、严瑞（实习），河南信申律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐炽礼、王云与被告信阳今典置业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐炽礼、王云，被告信阳今典置业有限公司的委托代理人陈丽娜、严瑞（实习）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐炽礼、王云诉称，2021年5月5日晚，原、被告双方签订《房屋认购协议书》，于5月5日晚交付购房定金2万元，准备购买被告开发的位于信阳市，签订认购书以后，原告与被告于2021年6月30日就《签订商品房买卖合同》进行协商，现非因原告原因导致《商品房买卖合同》主要条款不能达成一致，最终无法签订《商品房买卖合同》，这属于不可归责于双方当事人的原因，导致商品房买卖合同无法订立的情形，被告应当将原告缴纳的定金返还，后因协商未果，诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《房屋认购协议书》，被告退还原告缴纳的购房定金2万元，诉讼期间保全房屋的销售权，本案诉讼费用由被告承担。被告信阳今典置业有限公司辩称，一、被答辩人违反合同约定,应当承担违约责任,被答辩人作为违约方无权要求解除合同返还定金。(一)双方签订的《东方今典房屋认购协议书》不违反法律、法规的强制性规定,合法、有效。协议签订后,双方均应按照协议履行义务。(二)被答辩人未在约定期限内签订《商品房买卖合同》或交纳购房款,构成违约。根据《认购协议书》约定,被答辩人应在签订认购协议书之日起3日内与答辩人签订《商品房买卖合同》并付清首付款,办理完毕按揭(公积金)贷款申请手续贷款手续等。双方于2021年5月5日签订《认购协议书》,被答辩人当日交纳了2万元定金,但2021年5月8日被答辩人未按约签订《商品房买卖合同》,经答辩人多次催促,被答辩人一直以资金未到位为由申请延期,拒不签订合同。2021年6月16日,被答辩人向答辩人提交书面《延期付款申请》和《保证书》,保证于2021年6月25日前交清首期房款,办理相关手续,若在2021年7月1日前未交付首付款279798元，未配合签署《商品房买卖合同》及资料齐全办理按揭手续,房源可做挞定处理,定金不退,房源回收由东方今典御书院正常销售。截至2021年7月1日,被答辩人未交齐首付款,未签订《商品房买卖合同》,被答辩人的行为构成违约。(三)被答辩人违约,应当承担违约责任。根据《认购协议书》第五条第1款、第6款的约定及被答辩人向答辩人出具的《保证书》承诺,被答辩人无论因任何原因违约或放弃购买本套房,其所交定金不予退还,答辩人有权另行处置该房屋。《民法典》第五百八十七条规定“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金”,被答辩人作为给付定金的一方现拒不履行协议,致使合同目的不能实现,依法无权请求返还定金。因此,被答辩人的行为构成违约,其主张返还定金没有事实和法律依据。二、被答辩人以双方对《商品房买卖合同》未能协商致为由,主张未签订合同不可归责于当事人双方,要求返还定金,该主张依法不能成立。(一)双方签订的《认购协议书》系预约合同,预约合同的法律效果是产生签订本约合同的义务,而非对本约合同进行磋商的义务。《民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”,根据该规定，预约合同双方当事人负有订立本约合同的义务。《认购协议书》第四条明确约定被答辩人应于签订认购协议书起3日内与答辩人签订《商品房买卖合同》,因此该认购协议属于预约合同,而非订约意向书,两者关键区别在于前者明确了当事人负有缔结本约合同的义务,而后者仅使当事人负有继续磋商的义务。从《认购协议书》的书面内容来看,协议明确双方后续应当签订《商品房买卖合同》,认购方无论因何种原因违约或放弃购房,其所支付定金均作为违约金扣除,协议没有双方应对后续签订合同进行磋商的意思。因此根据协议约定及法律规定,被答辩人都应当签订《商品房买卖合同》。(二)被答辩人在签订预约合同时应当对本约合同内容进行审查,在签订预约合同后对本约合同提出异议,该异议不能成立。根据《民法典》第四百九十五条的规定,签订预约合同后,双方应当签订本约合同,因此合同双方当事人在签订预约合同时对本约合同内容具有审查注意义务是应有之意。答辩人是在取得商品房预售许可时才进行了房屋的认购,双方签订认购协议时,答辩人已将《商品房买卖合同》在房管局进行了备案,并按照主管部门的要求在售楼部设立展示台进行了公示,被答辩人完全知晓或应当知晓本约合同内容,其在签订预约合同后提出的异议不能成立。(三)被答辩人在约定签订合同期限内未提出任何异议,期满后提出异议不具有善意,纯属恶意规避自己的违约责任,不应予以支持。按照协议约定,被答辩人应于2021年5月8日与答辩人签订《商品房买卖合同》,被答辩人一直以资金尚未筹措到位为由申请延期,期间未对《商品房买卖合同》提出任何异议。被答辩人称其在2021年6月30日与答辩人就《商品房买卖合同》协商未能达成一致意见,该诉称与事实不符,被答辩人是在2021年7月5日对《商品房买卖合同》提出异议,要求解除合同,退还定金。答辩人认为被答辩人在《认购协议书》履行期限届满后提出异议,显然是在违约后恶规避自己的违约责任,其行为违背社会诚信,不应予以支持因此,本案系被答辩人单方违约,并不符合起诉状中说的“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合未能订立”,被答辩人的主张不成立。答辩人作为房地产开发企业,已经与众多人签订了《认购协议书》,如果支持被答辩人的恶意诉请,房地产市场交易秩序都会遭到重大破坏,社会效果将极为恶劣。综上,因被答辩人违约,答辩人同意解除合同,但请求法院驳回被答辩人的其他诉讼请求。经审理查明，2021年5月5日，原、被告双方签订《东方今典房屋认购协议书》双方约定：“出卖人（甲方）信阳东方今典置业有限公司。项目地址:信阳市（南湾湖中学对面），买受人（乙方）:徐炽礼、王云，地址:中国河南省信阳市。乙方在选定具体房屋后于本认购协议书签定之日向甲方交付定金20000元（大写贰万元整）。此部分定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。二:所购房屋情况。1:乙方所购甲方销售的商品房座落于:信阳御书院一期项目20号楼一单元301号房。2:销售建筑面积:（约）144.85平方米。3:成交单价6350元／平方米,总房款:919798元,（大写玖拾壹万玖仟柒佰玖拾捌元）。三:乙选择付款方式为:按揭贷款。四:付款时间乙方于签订此认购协议书之日起3日内与甲方签订《商品房买卖合同》并付清首付款,办理完毕按揭（公积金）货款申请手续等。具体付款时间：1、乙方于2021-05-05交纳（定金）20000元。2、乙方于2021-05-08交纳（首期房款）259798元。3、乙方于2021-06-05交纳（按揭）640000元。五、双方的其他权利与义务：1、若乙方未按此认购协议书第四条约定，逾期与甲方签订《商品房买卖合同》支付首付款或者办理按揭（公积金）货款手续，则视为乙方违约,乙方所交定金不予退还,且甲方有权另行处置该房屋。2、本协议不得更名,不得换房,本协议乙方署名人须与《商品房买卖合同》乙方署名人为同一人（直系亲属除外,但乙方需提供直系亲属关系证明）。3、若因乙方收入及证件问题无法办理贷款手续导致退房时定金不退。4、房屋中不含国家及信阳市规定的税费，乙方应按国家及信阳市有关规定交纳相关税费。5、在签署《商品房买卖合同》，如遇不可抗力意外事件致使客户所购房屋不能出售，甲方有权解除认购协议书,届时甲方除将己收房款无利息退还乙方外，不再承担其他责任。6、双方在签订本《房屋认购协议书》前,甲方已向乙方告知并解释本《房屋认购协议书》相关条款并提请乙方注意,在乙方理解并确定的前提下双方签订《房屋认购协议书》。乙方不论因何种原因违约或放弃购买本套房,其所支付的定金不予退还,甲方有权将其支付的定金作为违约金扣除。7、乙方在本《房屋认购协议书》中提供的通讯地址必须准确、详尽,如变更通讯地址或电话号码,须以挂号邮件的形式及时知甲方,否则甲方按本《房屋认购协议书》所列地址发出的任何书面邮件均视为乙方已收悉。六、其他事项：1、因本合同的效力及履行过程中发生的争议,双方应友好协商解决,协商不成的,通过诉讼方式解决,双方同意由甲方所在地人民法院管辖。2、本协议一式三份，甲方执贰份、乙方执壹份,自双方签章之日起生效,每份均具有同等法律效力,在签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止”。合同签订以后，原告徐炽礼、王云交付定金2万元。2021年6月14日，被告信阳今典置业有限公司向原告徐炽礼、王云发出催告函，内容载明：“徐炽礼、王云先生／女士:你方在我司购买了东方今典御书院房屋一套,双方并于2021年5月5日签订了《御书院房屋认购协议》并于合同签订之时你方交付了房屋定金,计人民币:20000（大写:贰万元整）,现该房屋已达到签署《信阳市商品房买卖合同》的条件,后我方通过多种方式通知您办理按揭手续,您均无诚意履行,现已给我司造成重大损失,因此我司正式通知你方如下内容:1、你方务必于2021年6月16日之前办理完毕按揭手续并保证款项按时到账。2、如在上述期限内未能完全履行办理按揭手续的义务,届时我方将解除合同并将房源另行处置。请你方于收到函件之日起按照函件内容诚信地履行自己的义务，否则,因此产生的任何不利后果均由您自行承担,同时我方保留一切法律措施以维护我方的正当权益”。2021年6月16日，原告徐炽礼出具保证书，内容载明：“本人徐炽礼（购买东方今典御书院项目20-301房，由于资金周转不足，申请延期，延期2021年6月26日前交清款项279798元，申请人：徐炽礼”。2021年6月16日，原告徐炽礼、王云向被告信阳今典置业有限公司出具保证书，内容载明：“本人徐炽礼,于2021年5月5且,购买东方今典御书院项目20-301房,面积144.85㎡,合同价值为919798元。本人资金原因申请2021年6月5且付齐279798元首付款并办理按揭手续。目前已超期未按约定时间付齐首付款及办理按揭手续,属于违约行为,东方今典御书院项目已下催办函。经与东方今典御书院项目协商,特批延期付款至2021年6月25且付齐首付款279798元,并积极配合签署《商品房买卖合同》及办理按揭手续,如再因个人原因违约,本人愿意按照如下约定执行：2021年6月25日未交首付款279798元,且未配合签署《商品房买卖合同》及资料齐全办理按揭手续,每天按剩余总房款万分之五收取违约金执行,违约金及应交款项交齐后,方可签署《商品房买卖合同》及办理按揭手续。二、若2021年7月1日前未交齐首付款279798元,未配合签署《商品房买卖合同》及资料齐全办理按揭手续,房源可做挞定处理,定金不退,房源回收由东方今典御书院项目正常销售。本人已详细阅读以上内容,并认可以上内容,后期如有纠纷,可做法律依据。（此保证书一式两份,本人一份,东方今典御书院项目一份）”。本院认为，根据《民法典》第495条之规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的，订立合同义务的对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。根据上述法律规定，预约合同是单独发生法律效力的独立合同，其标的是应当在一定期限内签订本约合同而非交易行为的实际发生，预约合同和本约合同之间存在一定的牵连关系而非主从关系，订立预约合同之时，本身就存在着本约合同能否订立的两种可能，预约合同订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则应承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的《东方今典房屋认购协议书》生效后，双方应依约在签订商品房买卖合同的条件成就后，就签订商品房买卖合同的相关事宜进行磋商，现原、被告双方均要求解除《东方今典房屋认购协议书》，故对原告诉请要求解除《东方今典房屋认购协议书》的诉讼请求，予以支持。原告诉请要去被告返还定金2万元的诉请请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。根据上述法律规定可以得知，一、预约合同具有法律效力，双方当事人应当按约定履行，任何一方违反预约合同的，应当承担违约责任。不能认为没有签订正式合同，预约合同可以不用履行。二、当事人的预约合同义务只有一项，就是当事人就订立正式合同积极履行磋商义务，这是唯一的合同义务，也是预约合同与本约合同的主要区别。三、如果积极地履行了磋商义务，但就订立正式合同无法达成一致的，双方均没有过错，任何一方可以主张解除预约合同。本案中，根据原告徐炽礼于2021年6月16日向被告信阳今典置业有限公司出具的两份保证书可以得知，原、被告双方未能签订正式《商品房买卖合同》的主要原因系原告徐炽礼、王云资金周转不足，且原告徐炽礼、王云在保证书中约定的延期付款期限届满之后，仍然未按期缴纳合同约定的剩余购房款，造成《商品房买卖合同》无法签订，原告的行为存在根本违约，故原告以不可归责于当事人双方的事由要求被告返还购房定金2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告诉请要求保全涉案房屋的销售权，因未在诉讼阶段向本院提出财产保全申请且未缴纳保全费用，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐炽礼、王云与被告信阳今典置业有限公司之间签订的《东方今典房屋认购协议书》二、驳回原告徐炽礼、王云的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告徐炽礼、王云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 员 高海波二〇二一年八月二十三日法官助理 陈建勇书 记 员 胡 玲