上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初45090号原告：上海闻达物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严向阳，总经理。被告：王志坚，男，1968年7月15日出生，汉族，住江苏省高邮市。原告上海闻达物业管理有限公司(以下简称闻达公司)与被告王志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻达公司的法定代表人严向阳到庭参加了诉讼，被告王志坚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。闻达公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告签订的租期为2019年1月1日至12月31日的《合同书》无效；2．被告支付原告2020年7月1日至实际搬离之日即10月30日的房屋占有使用费34，160元(按每天280元为标准计)。事实和理由：原告自上海新黄浦(集团)有限公司(以下简称新黄浦公司)处承租了上海市浦东新区羽山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，后将系争房屋转租给被告。被告承租系争房屋已有十余年。2018年年底，原告与新黄浦公司发生纠纷诉至法院，因原告与新黄浦公司在委托期限内产生沟通上的瑕疵，致使原告与被告签订的2019年至2020年的合同为无效合同。在法院、新黄浦公司以及原告的配合下，被告于2020年10月30日搬离系争房屋。但自2020年4月起的房屋占有使用费被告未付。在此期间，原告曾于2020年7月起诉至浦东法院，经调解，被告先支付了2020年4月至6月的房屋占有使用费。2020年8月26日，原、被告在庭外签订承诺书，约定被告按实际搬离时间、按每日280元支付原告房屋占有使用费。被告实际于2020年10月30日搬离系争房屋。2020年7月1日至10月30日的房屋占有使用费，被告应予支付。王志坚提交答辩状称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同系无效合同。2019年3月，经新黄浦公司告知被告才知晓原告并无转租权。2020年7月1日之前，被告已搬离系争房屋。原告诉请的2020年7月1日至10月30日的房屋占有使用费，无事实及法律依据。被告未曾签订过任何承诺书。原告的行为导致被告装修及经营损失高达几十万，被告保留向原告追索前述损失的权利。本院经审理认定事实如下：2019年1月，原告(甲方)与被告(乙方)续签《合同书》，合同约定甲方将系争房屋、建筑面积75.74平方米出租给乙方，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；月租金8，500元，乙方应每三个月支付租金一次，先付后用；保证金4，000元，如乙方无欠费等任何违约行为，甲方须将乙方的保证金全额退还乙方，否则扣除相关数额后，余额退还；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告已支付原告截止2020年6月30日的《合同书》约定租金。最后一次付款时间为2020年8月26日，支付原告25，500元(对应期间为2021年4月至6月)，被告另曾支付原告押金4，000元。2019年10月，我院立案受理了新黄浦公司诉闻达公司的房屋租赁合同纠纷，案号(2019)沪0115民初83921号。新黄浦公司诉请闻达公司返还上海市浦东新区羽山路1952-1958、1964、1966号一层房屋(含本案系争房屋)；闻达公司支付房屋使用费等。该案中查明，新黄浦公司与闻达公司于2015年12月签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2019年3月25日新黄浦公司委托律师向闻达公司发出《律师函》，要求闻达公司收到函件之日起三日内返还租赁房屋等。我院审理后认为新黄浦公司与闻达公司签订的租赁合同租期到2018年12月31日届满，双方之间未建立不定期租赁关系。租赁合同到期终止后，闻达公司应从租赁房屋中迁出，并将租赁房屋返还新黄浦公司。2019年11月22日，我院作出一审判决，判决上海闻达物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内从位于上海市浦东新区羽山路XXX-XXX号(双号)、1964、1966号一层房屋迁出，并将上述房屋返还上海新黄浦(集团)有限公司；上海闻达物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海新黄浦(集团)有限公司房屋使用费：按照1，200元／日的标准，从2019年1月1日起计算到实际返还房屋日止(上海闻达物业管理有限公司已付租赁保证金48，400元直接抵扣上述房屋使用费)。该判决业已生效。审理中，原告向本院提交承诺书一份，该承诺书首部甲方为闻达公司、乙方为王志坚，载明：经双方友好协商，做出以下承诺：1．乙方与2020年12月10日前搬离羽山路XXX号。2．自2020年4月1日起至搬离日，乙方向甲方每日支付280元整……。尾部甲方处由原告盖章、乙方处成小玉(代笔)，日期2020年8月26日。原告称，由于被告未支付2020年4月至6月的租金，原告曾向法院提起诉讼，起诉后双方于2020年8月26日在庭外达成了承诺书，承诺书乙方签名的成小玉系被告的妻子，被告于同日即2020年8月26日支付了原告2020年4月至6月的租金，故原告撤回了前案起诉。此后系争房屋被告仍继续在使用中，直至在原告与新黄浦公司案件的执行过程中于2020年10月30日返还房屋。原告另提交微信聊天记录(截屏)，系被告与原告员工间，证明系争房屋的水电费一直由被告转账至原告员工，2020年11月3日被告仍在转账支付水电费。被告向本院提交新黄浦公司于2019年6月12日出具的告知函及(2020)沪0115执9281号执行公告(出具日期2020年10月13日)，证明原告并非系争房屋权利人。执行公告内容为责令被执行人(闻达公司)在2020年10月28日前向新黄浦公司返还羽山路XXX-XXX号(双号)、1964号、1966号一层房屋。到期仍不履行的，将依法强制执行。原告称被告使用系争房屋至2020年10月30日，原告是按前述日期与新黄浦公司之间结算房屋使用费；原告同意退还被告押金4，000元，在被告应付费用中抵扣。本院认为，原告与新黄浦公司签订的上位租赁合同租赁期限至2018年12月31日。此后原告与新黄浦公司间并未形成租赁关系，原告无权再行对外出租系争房屋。其与被告签订的涉案《合同书》应认定为无效。合同无效后，当事人因该合同取得的财产应予返还。被告应向原告返还系争房屋，并支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。被告自称于2020年7月1日前已搬离系争房屋，但未提供相应证据予以佐证。本院(2019)沪0115民初83921号民事判决确定闻达公司应向新黄浦公司返还包括系争房屋在内的租赁房屋，并由闻达公司向新黄浦公司支付截止返还房屋之日止的房屋占有使用费。但系争房屋实际是由被告在使用，从被告提交的新黄浦公司与闻达公司的执行案件公告反映，截止公告发出之日(2020年10月13日)系争房屋仍未返还给新黄浦公司，本院责令于10月28日之前返还。结合案外人成小玉曾代表被告与原告签署承诺书，在该承诺书签署当日被告支付了原告2020年4至6月的租金。故在被告无证据证明其已在2020年7月1日之前向原告交还系争房屋的前提下，原告要求被告承担2020年7月1日至10月30日的房屋占有使用费34，160元(按每日280元为标准)，该计算标准低于双方在合同书中的约定金额，本院予以支持。原告同意退还被告押金4，000元，本院予以准许，在本案中一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海闻达物业管理有限公司与被告王志坚签订的《合同书》无效；二、被告王志坚于本判决生效之日起十日内支付原告上海闻达物业管理有限公司2020年7月1日至10月30日的房屋占有使用费34，160元；三、原告上海闻达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告王志坚押金4，000元(在被告应支付原告的款项中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，减半收取计327元，由被告王志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。