贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初2352号原告：刘谭英，女，1969年10月17日出生，侗族，住浙江省。被告：胡伦，男，1988年06月04日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市桐梓县，现住贵州省铜仁市碧江区。被告：贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾第E9号（国际金融街3号）楼（E9）1单元18层3号房（花果园办事处）。统一社会信用代码：91520113MA6H4EPE7C。法定代表人：胡伦，该公司执行董事。被告：贵州省铜仁市东太房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道4号东太写字楼4层。统一社会信用代码：91520602709533314Q。法定代表人：姜流，该公司执行董事。原告刘谭英与被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司（以下简称“中宏公司”）、贵州省铜仁市东太房地产开发有限责任公司（以下简称“东太公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年05月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘谭英到庭参加诉讼，被告胡伦、中宏公司、东太公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘谭英向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告刘谭英与被告胡伦签订《存量房买卖合同》；2、判决被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司退还原告刘谭英购房款230000元及违约金35596.7元、可得利益损失（从2020年10月31日起至2021年05月30日止，每月租金2100元，暂计7个月）14700元至合同解除之日止，共计280296.7元。被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司、贵州省铜仁市东太房地产开发有限责任公司对上述款项相互承担连带责任；3、诉讼费由被告共同承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为：判决被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司退还原告刘谭英购房款230000元及违约金35596.7元、可得利益损失（从2020年10月31日起至2021年05月30日止，每月租金2100元，暂计7个月）14700元至合同解除之日止，共计280296.7元。被告贵州省铜仁市东太房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带责任。事实和理由：2020年07月25日，原告与被告胡伦签订《铜食汇?特色美食城认购书》，约定“胡伦作为甲方，刘谭英作为乙方，贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司作为居间方；约定由甲方胡伦委托居间方贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司代为办理认购房的交易手续；乙方刘谭英认购甲方胡伦所有的商业用房Ｂ01号铺，建筑面积21.1平方米，总房款355967元，抵扣前三年租金75967元；乙方刘谭英须于签订认购书后3日内即2020年07月28日到铜仁市温州大酒店裙楼中宏恒嘉房地产超市签署《商品房买卖合同》”等。2020年07月28日，原告刘谭英与被告胡伦签订《存量房买卖合同》，约定：被告胡伦将自己位于铜仁市碧江区，建筑面积21.1平方米的房产出售给原告刘谭英；该房屋所有权人为贵州省铜仁市东太房地产开发有限责任公司，该房已取得产权证书，不动产单元号为：520602003201ＧＢ01166Ｆ00060012，不动产证号为：铜房权证市房字第××号；双方议定交易商铺成交价款为人民币355967元；2020年07月28日前将首期购房款230000元交给被告胡伦，用前三年租金75967抵扣房款，剩余五万元办理过户手续当日支付被告胡伦；双方约定房屋办理产权转移手续的时间定于2020年10月31日前；违约责任：1、如一方违约，应承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费；2、甲方逾期超过60日未配合乙方办理产权过户手续的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已交款本金且应按照总房款的10%向乙方支付违约金等条款。原告刘谭英已于2020年07月25日、28日分别将50000元和180000元通过银行转账交给了被告贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司，该公司出具收据给刘谭英。但是，到办理房屋过户期限的时候，被告胡伦没有协助原告刘谭英办理产权转移手续。经与被告胡伦协商，其书面承诺退还原告的购房款，但到期后又没有履行承诺。另外，被告贵州省铜仁市东太房地产开发有限责任公司将其所有的商铺交由被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司出售给刘谭英，又未与被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司履行商铺产权过户义务，致使原告购买的商铺未能取得产权，其行为造成本案合同不能履行重大过错，应承担解除合同的连带责任。综上所述，为保护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告胡伦、中宏公司、东太公司未出庭应诉，未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，其证据来源合法，客观真实，证据间形成证据锁链，能证明本案事实，本院予以采信。经审理，本院查明事实如下：2020年07月25日，甲方胡伦与乙方刘谭英、居间方中宏公司签订《铜食汇?特色美食城认购书》，约定：协议标的物不动产单元号为：520602003201ＧＢ01166Ｆ00060012，不动产证号为：铜房权证市房字第××号；甲方全权委托居间方中宏公司代为办理上述商业用房的不动产交易手续，代为议定销售价格、代为前述买卖合同、代收定金、交易款项；乙方有意认购甲方所有的商业用房Ｂ01号铺，建筑面积21.1㎡，总房款355967元，抵扣前三年租金75967元，签订认购书时支付50000元；乙方须于签订本认购书书后3日内即2020年07月28日前携本《认购书》、身份证及应付款项至铜仁市温州大酒店裙楼中宏恒嘉房产超市签署《商品房买卖合同》，《商品房认购合同》一经签署，本认购书的首期定金即转为《商品房认购合同》的房款，同时本认购书自行解除作废，并对双方应当遵守的事项进行了相关约定。2020年07月28日，胡伦作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的刘谭英签订《存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将自己位于铜仁市碧江区，建筑面积21.1平方米的房产出售给乙方，乙方已对甲方所出售的商铺现状（包括权属、抵押、查封等情况）进行充分了解，自愿购买；该房屋产权人为东太公司，该房已取得产权证书，不动产单元号为：520602003201ＧＢ01166Ｆ00060012，不动产证号为：铜房权证市房字第××号；甲、乙双方议定交易商铺成交价款为人民币355967元、此价格按套计算；乙方应于2020年07月28日前将首期购房款230000元支付给甲方，并同意使用前三年租金75967抵扣房款，剩余人民币伍万元整办理过户手续当日支付给甲方；甲、乙双方约定房屋办理产权转移手续的时间定于2020年10月31日前；双方一旦签署本合同，即视为对本合同所涉条款充分认知了解，并自愿接受本合同项下的约束，任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费；甲方逾期超过60日未配合乙方办理产权过户手续的，乙方有权选择解除合同。乙方选择解除合同的，甲方应退还乙方已交款本金且应按照总房款的10%向乙方支付违约金；本合同自甲、乙双方签字（盖章）之日起生效，并对通知、送达、争议解决方式等进行了约定。合同末尾甲方（签章）处中宏公司盖章，代理人（盖章）处胡伦签字，乙方（盖章）处刘谭英签字。当日，中宏公司作为甲方（受托方）与作为乙方（委托方）的刘谭英签订《商铺委托经营管理合同》，约定：乙方的商铺位于铜仁市碧江区，建筑面积21.1平方米，乙方全权委托甲方对该商铺进行商业管理，并同意该商铺作为商业经营使用，甲方按本合同约定向乙方支付相应收益，并对委托期限、乙方托管收益、甲、乙双方权利义务、合同存续、解除、终止、违约责任等作出相关约定。2020年07月25日，原告刘谭英向被告中宏公司刷卡支付50000元，被告中宏公司向原告出具收据，并在收款事由处注明“B01铺位定金”。2020年07月28日原告刘谭英又向被告中宏公司刷卡支付140000元，同时中宏公司向原告出具180000元收据，并在收款事由处注明“其中肆万元由刘元花退铺转入，收据号3523304”，以上共计230000元。《存量房买卖合同》中约定的办理房屋过户期限到期后，被告胡伦、中宏公司未能协助原告刘谭英办理案涉B01号商铺产权转移手续。被告中宏公司于2020年12月01日向原告出具承诺书，该公司同意刘谭英所购买的位于东太建材城17栋1层B01号铺退款，退款时间2020年12月30日之前。但退款期限到期后，中宏公司未向原告退款，又向原告出具承诺书承诺于2021年01月31日前退款给原告，并承担1月份利息5000元。至今中宏公司未向原告退款。2021年03月09日，被告胡伦向原告出具承诺书，载明：“于2020年07月25日刘谭英购买位于东太建材城商业用房B01号铺，面积21.1㎡，已支付贰拾叁万元（￥230000.00元）人民币，现因未按时办理产权证，所选择退房，本人承诺于2021年04月30日之前退该房款，如逾期未按时退该房款，本人承担一切法律责任。承诺人：胡伦2021年3月9日”。被告中宏公司、胡伦未按承诺退款，至今未退还原告购房款230000元。以上事实，有原告提供的《铜食汇?特色美食城认购书》、《存量房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、收据、银联POS机签购单、承诺书及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉《存量房买卖合同》虽在合同首页处记载甲方（卖方）为胡伦，但在合同末尾甲方（签章）处是中宏公司盖章对合同内容予以确认，胡伦仅在合同甲方代理人处签字，故，案涉《存量房买卖合同》的合同双方当事人应为被告中宏公司与原告刘谭英，且该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。另，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。原告刘谭英与被告中宏公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘谭英按照约定已分别于2020年07月25日、2020年07月28日向中宏公司共计支付购房款230000元，中宏公司应当按约定于2020年10月31日前为刘谭英办理房屋产权转移手续。且买卖合同中，出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权，但因涉案房屋所有权登记在东太公司名下，房屋所有权人为东太公司，故被告对该房屋并无处分权，最终无法办理房屋所有权转移手续，导致刘谭英购房目的不能实现，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……，”第五百九十七条规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”故，原告要求解除案涉《存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金问题。本院认为，案涉合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……”之规定，且案涉合同约定：“任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失；甲方逾期超过60日未配合乙方办理产权过户手续的，乙方有权选择解除合同。乙方选择解除合同的，甲方应退还乙方已交款本金且应按照总房款的10%向乙方支付违约金。”被告中宏公司应退还原告刘谭英支付的购房款230000元，并根据合同约定的按照总房款的10%支付原告违约金即35596.7元。被告胡伦于2021年03月09日向原告刘谭英出具承诺书承诺于2021年04月30日前退还刘谭英购房款230000元，逾期不退还，其本人承担一切法律责任。该承诺书系胡伦真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院视为被告胡伦自愿作为共同债务人对中宏公司应当退还原告的购房款及应当支付原告的违约金承担共同清偿责任。故，对原告要求被告胡伦、中宏公司退还购房款230000元及支付其违约金35596.7元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告胡伦、中宏公司支付其可得利益损失及要求被告东太公司对胡伦、中宏公司应当承担的款项承担连带责任的诉请。因原告刘谭英未向本院提交证据予以证明其可得利益损失，案涉合同也未明确约定原告可得利益损失的计算方式，亦未向本院提交证据予以证明东太公司知晓并授权中宏公司将其所有的房屋出卖给原告，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告刘谭英应就此承担举证不能的法律后果。故，对原告要求被告胡伦、中宏公司支付其可得利益损失及要求被告东太公司对胡伦、中宏公司应当承担的款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告胡伦、中宏公司、东太公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，本院可依法对本案进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十五条、第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百六十三条第（四）项、第五百六十六条、第五百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告刘谭英与被告贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司签订的《存量房买卖合同》；被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告刘谭英购房款230000元并共同支付原告刘谭英违约金35596.7元，共计265596.7元；驳回原告刘谭英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取2752元，由原告刘谭英负担110元，被告胡伦、贵州中宏恒嘉房地产营销策划有限公司共同负担2642元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交民事上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田      坤二〇二一年八月二十三日法官助理  马文琴书记员冉涛