北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9112号上诉人（原审原告）：郝永彬，女，1981年3月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：戴昱政（郝永彬之夫），1977年6月28日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：彭陈子，男，北京美丽屋资产管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区果园南街1号院1号楼1至4层（1幢415）。法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：彭陈子，男，北京美丽屋资产管理有限公司员工。上诉人郝永彬与上诉人北京美丽屋资产管理有限公司、被上诉人北京易鸿悦房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝永彬上诉请求：1.请求依法改判支持郝永彬的全部诉讼请求，判令北京美丽屋资产管理有限公司（下称美丽屋公司）赔偿郝永彬三个月免租期损失及承担违约责任，共计23000元；2.本案的诉讼费用由美丽屋公司承担。事实和理由：郝永彬于2018年8月28日与美丽屋公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（下称易鸿悦公司）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定将坐落于北京市房山区长阳镇高佃一村回迁安置房1号楼8层2单元801室的房屋委托美丽屋公司、易鸿悦公司进行租赁，出租委托期限自2018年12月2日至2022年12月2日，租期为五年，同时郝永彬同意给对方一年一个月的免租期，共计五个月。之所以郝永彬给对方五个月的免租期，正是因为合同签署时间比较长才会同意，因此在美丽屋公司违约的情况下，应当赔偿郝永彬免租期的损失。美丽屋公司在合同履行不足一年的情况下，将合同换签为另一家北京联优生活物业管理有限公司（下称联优公司），并且承诺依然是美丽屋公司实际履行，因此在此情况下才同意换签合同，但美丽屋公司仍然是合同履行的主体，应当承担相应的违约责任和赔偿损失责任。美丽屋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法改判美丽屋公司不支付免租期费用9200元；3.维持一审判决第三项；4.本案的一、二审诉讼费用由郝永彬承担。事实和理由：一、美丽屋公司与郝永彬之间签订的《北京市房屋出租委托合同》的性质为委托合同，合同首页有郝永彬签字的授权委托书，同时明确了委托事项和受托义务，联优公司与郝永彬就案涉房屋签订的《资产管理服务合同》，但从合同内容中可以看出系委托合同，两份合同无法同时履行，因此应当按照实际占用房屋或现履行合同为生效合同。二、联优公司与郝永彬签订的《资产管理服务合同》合法有效，郝永彬现在履行就是与联优公司之间的合同。三、因郝永彬履行的是与联优公司之间签订的合同，因此郝永彬向美丽屋公司主张权利缺乏事实及法律依据，美丽屋公司的主体不适格，如果认定美丽屋公司为诉讼主体，应当退还联优公司支付的所有收益57600元。易鸿悦公司辩称，不同意一审判决以及郝永彬的上诉请求及理由，同意美丽屋公司的上诉请求及理由。美丽屋公司针对郝永彬的上诉请求辩称，关于免租期是根据双方合同中约定的第22条空置期，现在双方之间的合同已经协商解除，合同约定双方之间再无任何的经济关系，因此不同意承担。郝永彬针对美丽屋公司的上诉请求辩称，美丽屋公司、易鸿悦公司在和郝永彬签订合同之后，履行合同不足一年，但是对方已经把三个月的免租期租金扣除了，此外，美丽屋公司并未与郝永彬解除协议，美丽屋公司仍然应为合同的相对方。郝永彬收回房屋也是有理由的，因为合同规定欠租15日有权收回。另外，联优公司实际上也是美丽屋公司的。郝永彬向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除2018年8月28日郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》；2.请求判令美丽屋公司赔偿郝永彬损失及违约金共计23000元；3.美丽屋公司、易鸿悦公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月28日，郝永彬（委托方、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）、易鸿悦公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，合同约定：郝永彬将其坐落于北京市房山区长阳镇高佃一村回迁安置房1号楼8层2单元801室的房屋委托美丽屋公司进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权易鸿悦公司提供经纪服务。甲方授权租赁期自2018年12月2日至2023年12月1日，共计五年，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。前三年每月租金4600元，后两年每月租金5000元，季付，其中2018年12月2日起，总租金为55200元，2018年9月2日至2018年12月1日为免租期3个月，2019年12月2日起，合同总租金为55200元，2020年12月2日起，合同总租金为55200元。甲方应于2018年9月1日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》。乙方监督丙方按照预期签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任。合同第七条对合同的解除进行了约定：（一）经各方协商一致，可以终止本合同……（四）乙丙双方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．丙方未按约定支付租金达5日的；合同第八条对违约责任进行约定：（一）出租委托期内甲方或乙丙双方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200％向守约方支付违约金，如果甲方违约时还须赔偿乙丙双方为房屋添置设施及装修的费用……（三）乙丙双方有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同签订后，双方对房屋进行了交付。美丽屋公司于2018年9月4日，向郝永彬支付租金13800元，2019年3月2日支付租金13800元，2019年6月2日支付13800元。2019年8月15日，郝永彬（甲方）与联优公司（乙方）签订资产管理服务合同，合同约定甲方委托乙方管理运营位于北京市房山区长阳镇高佃一村回迁安置房1号楼8层2单元801的房屋，管理期限自2019年8月15日起至2023年12月1日止。甲方应当在2019年8月15日交付标的资产。双方经评估后一致认为标的资产依据市场行情的预期合理收益为4600元／月，甲方同意接受乙方的综合服务，同意将单个结算周期内产生增值收益的30％作为综合服务费支付给乙方。该合同还对甲乙双方的权利义务及合同解除等进行了约定。2020年10月26日，郝永彬与联优公司签订《资产管理服务合同》解除确认书，该确认书载明：因乙方解约特申请解除甲乙双方签订的物业地址为北京市房山区高一回迁楼3-2-801的《资产管理服务合同》。其他约定：正常解约，无其他任何费用与纠纷。确认书尾部有郝永彬、联优公司签字捺印。2019年9月2日，联优公司向郝永彬支付租金13800元，2019年12月3日，向郝永彬支付租金13800元，2020年3月13日，向郝永彬支付租金6000元，2020年6月2日，联优公司支付租金12000元。2020年9月17日，易鸿悦公司向郝永彬支付租金12000元。郝永彬因美丽屋公司、易鸿悦公司未在合同约定的期间支付下季度租金发生纠纷将美丽屋公司、易鸿悦公司诉至法院，要求解除合同，并支付免租期租金及承担违约责任。美丽屋公司扣除郝永彬3个月房屋租金作为免租期租金。一审法院认为，郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效，双方均应按照合同规定行使权利、履行义务。关于合同解除。美丽屋公司辩称因郝永彬与联优公司于2019年8月15日就案涉房屋签订了《资产管理服务合同》，虽未书面签订解除协议，但双方合同已于2019年8月14日解除。郝永彬对此不予认可，称未与美丽屋公司及易鸿悦公司解除合同，因美丽屋公司告知更换了合作方，需要郝永彬配合重新签订合同，才与联优公司签订的合同。对此，一审法院认为，根据双方举证提交的证据及庭审调查，可以认定，2019年8月15日郝永彬与联优公司就案涉房屋签订了《资产管理服务合同》，联优公司向郝永彬支付了房屋租金，双方之间成立合同关系。美丽屋公司、易鸿悦公司与郝永彬之间签订的《北京市房屋出租委托合同》已实质解除，一审法院对郝永彬的陈述不予采纳，对美丽屋公司和易鸿悦公司的辩称予以采纳，确认郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年8月14日解除。关于损失及违约金。根据庭审调查，经郝永彬与美丽屋公司协商一致，由联优公司继续履行合同，并与郝永彬签订合同，现郝永彬主张由美丽屋公司和易鸿悦公司承担违约责任，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于支付免租期租金。根据双方举证及庭审调查，双方约定每年扣除一个月的租金作为免租期，现双方合同履行不满一年，双方未举证证明曾对免租期租金予以协商，故郝永彬要求支付免租期租金的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定由美丽屋公司监督易鸿悦公司履行合同并承担担保责任。经核算，美丽屋公司和易鸿悦公司应支付郝永彬的免租期租金为9200元，其过高诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月判决如下：一、确认郝永彬与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年8月14日解除；二、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付郝永彬免租期租金9200元；三、驳回郝永彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。经审理查明，郝永彬与联优公司于2019年8月15日就案涉房屋另行签订了《资产管理服务合同》，将案涉房屋的管理人变更为联优公司，联优公司亦向郝永彬支付了房屋租金，故郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间的《北京市房屋出租委托合同》实质上已经解除，郝永彬与联优公司之间成立资产服务合同关系。郝永彬上诉主张美丽屋公司仍为合同的实际履行主体缺乏事实及法律依据，本院不予采信，郝永彬与联优公司签订的《资产管理服务合同》明确约定郝永彬于2019年8月15日将房屋交给联优公司，故应当确认双方之间的《北京市房屋出租委托合同》已经于2019年8月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于免租期的租金，郝永彬称认可签订合同时约定每年扣除一个月的租金作为免租期，但美丽屋公司在履行合同的第一年即一次性扣除三个月租金作为免租期，而案涉合同的实际履行期限不足一年。美丽屋公司对郝永彬三个月免租期、租金每年扣除一个月的说法不予认可，结合双方合同约定履行期限、实际履行期限及行业惯例，一审法院判决美丽屋公司向郝永彬支付两个月免租期租金9200元并无不当，郝永彬上诉要求美丽屋公司支付其三个月的免租期租金缺乏充分依据，本院不予支持。美丽屋公司上诉不同意支付免租期租金的请求亦缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。因郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间的合同已经解除，且双方已经协商一致解除合同，由联优公司与郝永彬签订《资产管理服务合同》，故联优公司系合同的相对方，郝永彬上诉要求美丽屋公司、易鸿悦公司承担合同解除的违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，郝永彬、美丽屋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由郝永彬负担145元（已交纳），由北京美丽屋资产管理有限公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年八月十日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄