广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13889号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市从化区美霖职业培训学校，住所地广东省广州市从化经济开发区。法定代表人：李广翔，该学校总经理。委托诉讼代理人：罗慧，该学校经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李庆乐，男，1955年11月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市越秀区。上诉人广州市从化区美霖职业培训学校（以下简称美霖学校）因与被上诉人李庆乐房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初35568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人美霖学校上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判李庆乐退还租赁押金7600元；2.本案一、二审诉讼费等费用由李庆乐承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决不当。一审法院认定美霖学校没有在合同解除当天撤场不属实。2020年7月7日，美霖学校向李庆乐发出退租告知书，从李庆乐同日的回函中可以看出，其知道美霖学校已撤离涉案房屋。2020年7月8日美霖学校已撤离涉案房屋，并附有照片记录证明其撤场的事实。美霖学校在撤离涉案房屋后，多次通过电话联系李庆乐，其对此均不予回复。李庆乐没有到涉案房屋察看现场情况，未采取收回涉案房屋的有效措施。二、无论涉案租赁是单方解除还是约定解除，在合同解除后，李庆乐理应退还美霖学校租赁押金。现涉案租赁合同已经解除，李庆乐拒不退还租赁押金7600元，缺乏事实和法律依据。三、涉案租赁合同于2020年7月8日经美霖学校清场解除，美霖学校已经无实际使用或控制涉案房屋，该房屋空置是李庆乐的原因造成。因此，一审法院判令美霖学校支付2020年7月27日至2020年9月26日期间的占用费4200元，于法无据。被上诉人李庆乐二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。一、美霖学校上诉称从李庆乐2020年7月7日的回函中看出李庆乐已经知道美霖学校撤离房屋，不是事实，美霖学校当天的退租通知书只强调受疫情不可抗力影响，需当月退租并邀请李庆乐洽谈退租事宜，未提及其已清场以及要求李庆乐察看现场。李庆乐当天回函表示不接受以不可抗力为由解除合同，双方应依法依规依约定解除合同，回函中没有能让人理解为李庆乐已经知道美霖学校已经撤离涉案房屋的意思表示。由于涉案房屋一直由物管公司进行封闭式管理，凡是住户要将屋内物品搬出房屋，需由业主到管理公司办理书面手续，签署物品放行文件方可搬离。美霖学校承租涉案房屋用于电脑课教室使用，在合同存续期间内一直正常使用，屋内的几十套桌椅及几十台电脑不可能在李庆乐不知情的情况下搬离。二、美霖学校称有2020年7月8日清场照片记录，事实上，其提供的照片存在太多疑点，能够证明拍摄时间的仅有报纸，但报纸及显示的日期是可以依照拍摄者的意志进行调整的，照片提供者与当事人有利害关系，且照片内容不能证明所拍情况真实客观。李庆乐于2020年9月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.美霖学校赔偿欠付2020年7月27日至2020年9月26日的租金8400元和迟延交租违约金（合同约定的违约金标准过高，每期以4200元为本金，调整为每日6.7‰的标准计算，自次月1日起计至清偿之日止）；2.美霖学校承担本案诉讼费用。美霖学校反诉请求判令：1.确认双方2016年6月6日签订的房屋租赁合同于2020年7月8日解除；2.李庆乐返还美霖学校押金7600元；3.李庆乐承担本案诉讼费用。一审法院查明认定事实如下：广州市天河区XX号X房（下称涉案房屋）的权属人为李庆乐，规划用途为住宅，建筑面积为102.66平方米。2016年6月6日，李庆乐（出租人/甲方）与广州市天河区美霖职业培训学校（承租人/乙方；庭审中双方确认该名称为美霖学校的曾用名）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住或办公用途使用，租赁期限自2016年6月27日至2021年6月26日止，税后月租金头年3800元、次年3900元、第三年4000元、第四年4100元、第五年4200元；乙方应向甲方交纳7600元保证金，乙方不能用保证金抵偿租金和其他欠费，甲方在租赁期届满、乙方按本合同规定缴清应缴的所有费用、完全履行合同约定的全部义务后将保证金全部退还乙方；双方如需提前解除合同，应事先征得对方的书面同意；乙方必须在每月27日后三天内依时交纳租金（节假日例外），逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按月租金的百分之五交纳违约金；租赁期内任何一方无法定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，按余下租赁租金总额的100%收取违约金；如因不可抗拒的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任等。同日，美霖学校向李庆乐支付租赁保证金7600元。2020年7月7日，美霖学校向李庆乐发出《退租告知书》，称受新冠××疫情不可抗力影响，有实际经营困难，无法继续承租，需于2020年7月退租，邀约洽谈退租事宜等。李庆乐当天收到该告知书，并复函称认为美霖学校所说的不可抗力不成立、不接受，倘若美霖学校决定退租，双方依法依规按合同执行。次日，美霖学校再次向李庆乐发出《退租告知书》，称因多次电话联系李庆乐，李庆乐均不予以回复，现美霖学校决定于2020年7月8日退租等。李庆乐当天收到该告知书，并复函明确答复不认可、不接受退租决定，倘若退租则依法依规依合同办理。2020年7月30日，李庆乐向美霖学校发出《关于催收租金的函》，称今天是缴纳20200727-20200826租金的最后一天，要求依约缴租，避免逾期需缴纳违约金。2020年8月23日，李庆乐向美霖学校发出《关于金穗大厦32D房租约现场商谈邀约的函》，称双方应尽快到现场好好谈谈，今天电话、微信未见答复故特此函告。美霖学校还提交了广州市教育局网站关于校外培训机构复课时间的通知（显示复课时间不得早于2020年6月2日）、广州市天河区劳动人事争议仲裁委员会申请书（显示被申请人为美霖学校）、借条（显示案外人借给美霖学校款项）、车辆转让协议书、银行流水等证据，拟证明因疫情影响经营困难，只能通过借款、股东卖车等方式筹款向员工支付工资。李庆乐未确认上述证据真实性。关于涉案房屋用途。李庆乐称按合同约定，涉案房屋可以居住，也可以办公，听美霖学校说其将涉案房屋用于授课的课室，但疫情发生前，已经没有人来上课，电脑都已搬走。美霖学校称是用于学生现场培训授课的课室，主要是设计、装修类的课程。关于美霖学校撤场及房屋交接情况。李庆乐不确认美霖学校已交还涉案房屋且称房屋至今没有恢复原状，不清楚美霖学校是否已经撤场也没到现场查看过。美霖学校称其于2020年7月8日撤场，因为李庆乐不同意解除合同，因此无法将涉案房屋的钥匙交还给他。本案中，双方确认租金计算周期是当月27日至次月26日、合同约定的付租时间每月27日后三天内是指交付当月27日后三天内、美霖学校已付租至2020年7月26日。另，美霖学校称由于无法现场上课，学生要求退费，招生大量减少，租金正常支付，拖欠员工工资（于2020年9月通过股东卖车或借款的方式才还清）及社保公积金从2020年2月拖欠至今。2020年12月3日庭审中，一审法院询问李庆乐在美霖学校表明已经撤场亦愿意交还涉案房屋，且提起反诉要求确认合同解除的情况下，是否同意收回涉案房屋？李庆乐明确表示不同意收回。一审法院认为：《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。合同约定涉案房屋是用于居住或办公，结合双方对美霖学校租赁涉案房屋用途的陈述，一审法院对美霖学校关于涉案房屋是作为课室使用的意见予以采纳。美霖学校作为培训机构，新冠××疫情会对其经营造成一定影响，但该影响有一定时效性，从美霖学校提交的证据看来，其自2020年6月2日亦符合复课要求，而本案中美霖学校提交的证据不足以证明疫情导致其完全无法占有使用涉案房屋，故一审法院认为新冠××疫情的影响未达到美霖学校无法实现合同目的并解除合同的程度。因此，美霖学校以其受疫情影响经营困难而解除合同属于不可抗力或情势变更情形的意见，一审法院不予采纳。按合同约定，租赁期内任何一方无法定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失……从该条款内容看来，《房屋租赁合同》赋予当事人单方解除合同的权利，但在无法定理由而单方解约的情况下，解约方需承担相应违约责任。本案中，美霖学校在2020年7月8日解除合同，李庆乐当天收到该解除通知，一审法院对美霖学校的第一项反诉请求予以支持。但如前所述，美霖学校解除合同的事由并非法定或合同约定可以免责的事由，应承担相应违约责任，其要求李庆乐退还租赁保证金7600元，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。对于李庆乐主张的2020年7月27日至2020年9月26日期间租金的问题。合同解除后，李庆乐所称的该期间租金实为占用费。一方面，作为承租人的美霖学校在合同解除后理应及时交还涉案房屋。本案中，美霖学校自称已于合同解除当天撤场但未能充分举证证明，且自认未将房屋钥匙交还给李庆乐，故一审法院对其已于2020年7月8日撤场并交还房屋的主张不予采信。另一方面，在合同未能正常履行的情况下，作为出租人的李庆乐亦应采取措施及时止损，而不应任由损失扩大。但李庆乐在美霖学校解除合同后未能积极采取措施及时止损，甚至在合同解除后也没有上门察看现场情况，其对损失扩大亦应负相应责任。因此，一审法院参照合同约定的租金标准，综合考虑合同解除后双方表现及各自过错程度，酌情认定美霖学校应向李庆乐支付2020年7月27日至2020年9月26日的占用费4200元（4200元×2月×50%）。至于李庆乐主张的迟延交租违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年4月21日判决如下：一、确认李庆乐与广州市从化区美霖职业培训学校于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、广州市从化区美霖职业培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内，向李庆乐支付2020年7月27日至2020年9月26日期间的占用费4200元；三、驳回李庆乐的其他本诉请求；四、驳回广州市从化区美霖职业培训学校的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，由李庆乐负担25.5元，广州市从化区美霖职业培训学校负担24.5元。反诉受理费356元，由李庆乐负担282元，广州市从化区美霖职业培训学校负担74元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。一、美霖学校二审期间向本院提交：金穗物业管理公司出具的发票，记载了2020年5-7月水表读数为0，电表读数为3，拟证明美霖学校未使用场地。李庆乐质证称：因美霖学校未出示原件，对上述回单及发票的真实性不予认可。即便未产生水电费，美霖学校也可以作仓库用途，对美霖学校称其未占有使用涉案房屋的陈述不予认可。二、李庆乐向法院提交：涉案房屋所在大厦的放行条以及缴费明细表，拟证明美霖公司搬离涉案房屋是需要李庆乐在放行条上签名并清缴费用，美霖公司称李庆乐知道其搬离涉案房屋与事实不符，李庆乐亦就房屋交接问题另行提起了诉讼。美霖公司质证称对李庆乐提交证据的三性不予认可，也不知道另案诉讼的事宜。本院经审查美霖公司及李庆乐二审所举证材料，均不属于二审新证据，且不足以证明各自的二审主张。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件应当围绕当事人的上诉请求、事实理由以及法律适用进行审理。据此，根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、租赁押金7600元应否退还的问题；二、美霖学校上诉主张无需支付2020年7月27日至9月26日期间的占用费能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，租赁押金7600元应否退还的问题。案涉《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。美霖学校承租涉案房屋作为课室培训使用，疫情对其经营状况确实会产生严重影响。但我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，线下培训机构也于2020年6月起复工复产。涉案《房屋租赁合同》期限至2021年6月26日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。美霖学校不享有合同解除权。至于双方合同约定“租赁期内任何一方无法定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失”也仅是对一方当事人单方提前解除合同违约责任的约定并非赋予其单方合同解除权。由于美霖学校不享有合同解除权，其于2020年7月8日自行撤场并不发生法律效力，但双方对一审法院认定涉案租赁合同于2020年7月8日解除均无异议，本院不作调整。因美霖学校原因导致合同后续无法履行，一审法院认定李庆乐有权没收美霖学校的押金，符合合同约定。美霖学校上诉主张李庆乐应退还其租赁押金，于法不符，本院不予支持。二、关于争议焦点二，美霖学校上诉主张其无需支付2020年7月27日至2020年9月26日期间的占用费能否成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由美霖学校承担其已于合同解除之日退出涉案房屋，并将涉案房屋交还李庆乐的举证责任。美霖学校自认其未将涉案房屋的钥匙交还给李庆乐，也未能充分举证证明其已向李庆乐返还涉案房屋。对此，美霖学校应承担合同解除后的房屋占用费。但考虑到李庆乐在得知美霖学校可能撤场的情况下，未及时进行确认并采取相应措施止损，亦存在一定的过错，一审法院据此酌情认定美霖学校向李庆乐支付上述期间一半的占用费，符合公平合理原则，本院予以维持。美霖学校二审提交的证据虽证明涉案房屋涉讼期间未产生电费，但并不足以证明其移交了涉案房屋给李庆乐，故美霖学校上诉主张不应该计付该期间的占用费，不予采纳。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院适用《中华人民共和国民法典》的规定处理本案存在瑕疵，但对本案处理结果并无影响。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，一审判决可予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽适用法律存有瑕疵，但案件实体处理妥当，予以维持。上诉人美霖学校的上诉请求不成立，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市从化区美霖职业培训学校负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月二十日书记员  纪惠敏黄晶晶