广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11675号上诉人（原审原告）：广州市黄埔区住房保障服务中心。住所地：广州市黄埔区。法定代表人：白友文，该中心所长。委托诉讼代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章琼，该中心工作人员。上诉人（原审被告）：钟广林，男，住广州市开发区。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖苗，广东宏尚律师事务所实习人员。上诉人广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与上诉人钟广林房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人黄埔区住房保障中心委托诉讼代理人张万隆、章琼，被上诉人钟广林委托诉讼代理人何志健、肖苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄埔住房保障中心上诉请求：上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认黄埔住房保障中心与钟广林签订的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》有效；2.钟广林按深国誉评字(2020)GZGD06011号《房地产估价报告》标准向黄埔住房保障中心支付2020年1月1日至9月15日占用费，并不予减免2020年2月、3月及4月、5月各半个月的租金，即19341元/月×8.5个月=164398.5元;3.钟广林支付2020年6月1日起至2020年9月15期间的占用违约金38991.46元;4.钟广林支付本案一审的律师费8900元、二审的律师费4450元;5.钟广林承担本案的上诉费和一审诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。黄埔住房保障中心与钟广林的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》有效，一审法院机械适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定继而认定合同无效不当。根据广州市住房和城乡建设局编制的《广州市直管房管理政策文件汇编》对直管房相关概念的解释，直管房是管理机关以市人民政府的名义直接管理的房屋。此外，根据《广东省公有房产管理条例》，“公房是指依法收归国有和国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房屋”。在具体管理实践中，直管房指建国初期通过没收、经租、代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋。广州市现有直管公房近10万套。由于历史原因，非住宅直管公房大多建成于该司法解释出台之前，如本案的直管公房。当时并无建设许可和规划许可制度，涉案房屋符合当时历史条件下关于报建和审批的政策要求；同时，一审期间，黄埔住房保障中心提交了房屋主管部门广州市黄埔住房和城乡建设局盖章的《证明》，该《证明》内容载明了涉案房屋的性质是直管公房。根据直管公房定义和来源情况，黄埔住房保障中心管理的政府直管公房不存在规划报建手续；黄埔住房保障中心根据“房屋权属监督管理”和“直管房管理”职责，依法取得了黄埔住房和城乡建设局对黄埔住房保障中心管理直管公房的权属和日常管理权限的确认。二、一审判决认定事实不清。首先，一审判决不应支持对钟广林适用疫情期间减免租金的政策。钟广林与原管理单位广州开发区房地产管理所签订租赁合同时，约定的租金标准过低，不符合房屋实际价值，黄埔住房保障中心成为管理人后发现继续沿用原租金标准，将会对国有资产造成无法挽回的损失。另外钟广林还违法将公有房屋转租给第三人，赚取巨额差价。第一，钟广林存在违法转租的行为，不是正常租户，疫情期间减免租金的政策只能适用于正常租户，而不能适用于存在违法转租行为的非正常租户；第二，也可以从中看出该房屋的实际价值。第三，一审判决不应支持钟广林2020年1月至5月31日按原租赁合同标准支付占用费，应按黄埔住房保障中心提交的评估报告的标准更符合房屋事实上的价值。第四，一审判决不应驳回黄埔住房保障中心关于违约金的请求。一审判决参照了原合同的租金标准判令5月31日之前的占用费，而驳回了黄埔住房保障中心违约金的请求，对此，黄埔住房保障中心认为钟广林占用涉案房屋期间，经催告拒不支付相关费用，给黄埔住房保障中心造成了除占用费之外的损失，黄埔住房保障中心有权要求其承担违约金作为对其迟迟不履行支付义务的惩罚。钟广林辩称：一、黄埔住房保障中心已在一审庭审中确认案涉房屋属于不具有保障性质的商铺，因此涉案房屋并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款中所指的“国家福利政策租赁公有住房”。故本案应按照上述司法解释认定合同的效力。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定租赁合同为无效合同，有充分的事实依据和法律依据。二、合同是否有效均不影响双方在黄埔住房保障中心起诉后的诉前联调阶段中已协商一致、钟广林已按照黄埔住房保障中心调解方案要求履行完毕的事实。黄埔住房保障中心承诺“办妥后我们撤诉”，现黄埔住房保障中心又提起诉讼有违诚信。钟广林上诉请求：1撤销一审判决第二项，改判钟广林无须向黄埔住房保障中心支付房屋占用费44799.9元：2.本案一审、二审的诉讼费用由黄埔住房保障中心承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，在黄埔住房保障中心于2020年8月13日明确要求钟广林按原合同标准支付租金，且在钟广林已按照其要求金额缴纳以后亦相应出具了载明2020年1-8月租金的发票情况下，一审法院仍判令钟广林按评估的租金标准支付2020年1-8月租金没有事实和法律依据。二、按照法律规定，合同无效的，房屋占用费应参照合同约定的租金标准支付。一审法院一方面认定应参照合同约定的租金标准计算房屋占用费，一方面又以钟广林未对《退房通知书》中的房屋占用费标准提出异议(实际上该《退房通知书》发出时评估报告尚未作出，该通知书上亦并未载明新的房屋占用费标准)，一审法院该认定事实错误，且两种说法自相矛盾。综上，一审法院不得以钟广林收到一份未载明具体评估标准金额的《退房通知书》，又以钟广林未对新的房屋占用费标准提出异议为由，支持黄埔住房保障中心要求钟广林按新的评估价支付房屋占有使用费，此认定没有事实与法律依据。三、一审法院违反不告不理的原则，程序违法。合同是否有效，对当事人的实体权利将带来不同的裁判结果。在本案中，经一审法院释明，黄埔住房保障中心仍称如合同无效，其不变更诉讼请求，即黄埔住房保障中心仍坚持在起诉状中以租赁合同有效为基础提出诉讼请求。一审法院径行对当事人未主张的民事行为的效力予以裁判，既代替黄埔住房保障中心行使了起诉权利，又剥夺了钟广林的抗辩权利，违反人民法院审理民事案件的法定程序，请求二审法院依法改判，认定黄埔住房保障中心以合同有效提出的主张不能成立，应判决驳回黄埔住房保障中心全部的诉讼请求，并告知其可就租赁合同无效后的权利义务另行主张。四、黄埔住房保障中心不能片面简单以租金评估标准与租赁合同约定的租金标准进行比较，从而主张租金标准过低并损害国家利益。该主张有违当初钟广林与黄埔住房保障中心的意思表示，亦有违诚实信用原则。五、钟广林无须支付2020年9月1日至9月15日的房屋占用费。根据穗府办规(2020)9号《广州市人民政府办公厅关于印发应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展若干措施的通知》第一条第(一)款的规定，结合黄埔住房保障中心在一审庭审中确认减免了钟广林2020年2月、3月整月及4、5月半个月的租金，因此钟广林无须支付其中3个月的房屋占用费。本案中，钟广林应按租赁合同约定的标准支付房屋占用费，因此钟广林已支付的款项已覆盖了2020年9月1日至9月15日产生的房屋占用费，故钟广林无须再向黄埔住房保障中心支付任何费用，相反黄埔住房保障中心应向钟广林返还多收取的2个半月的房屋占用费。黄埔住房保障中心辩称：本案在一审诉前联调期间，双方曾就房屋的退房、租金支付有过沟通，虽然达成初步意向，但未达成最终的调解意见，钟广林在租赁期间将房屋转租，违反了合同约定，黄埔住房保障中心继续向法院起诉，是维护黄埔住房保障中心合法权益。黄埔住房保障中心于2020年9月29日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.钟广林支付位于广州市黄埔公路街80-84号2020年1-5月的租金38682元(按评估价为标准，即每月租金19341元，减免3个月)；支付2020年6月1日起至全部逾期租金之日止的违约金23596.02元(每逾期一日按拖欠租金的百分之一支付，暂计至2020年7月31日)；2.钟广林支付2020年6月1日起至实际腾空房屋之日止的占用费67693.5元（按评估价19341元/月计算，暂计至2020年9月15日)；支付2020年6月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金38991.46元（即按占用期内房屋占用费、拖欠的租金、违约金和其他应缴费用总额的30%，暂计至2020年9月15日)；缴清实际腾空房屋前产生的其他应缴费用；3.解除与钟广林签订的《广州市直管房租赁合同》；4.钟广林腾空房屋，负担腾空产生的费用；5.钟广林支付本案律师费8900元；6.钟广林承担本案的诉讼费用。黄埔住房保障中心一审庭审时申请撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2003年1月1日，白云区国土局房管局远郊房管站（出租方、甲方）与钟广林（承租方、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定将位于白云区萝岗镇公路街80-84号首二层全部房地产出租给乙方作非住宅使用，面积200.8㎡，租赁期限从2003年1月1日起至2023年12月31日止，其中2003年1月1日至2003年12月31日月租金为884元，2004年1月1日至2013年12月31日月租金为1000元，2014年1月1日至2023年12月31日月租金为1100元。租金按季结算。由乙方在每季第一个月的第25日前按现金方式缴付。三、乙方已向甲方缴纳三千元保证金。五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的小于3%向甲方支付违约金。2018年1月，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与钟广林（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于黄埔萝岗公路街80-84号的直管房出租给乙方作商业用途，建筑面积200.82㎡，租赁期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止，月租金为3815.6元，租金按月结算。第六条乙方一般职责与义务约定，租赁区内，乙方承担下列责任：依时交纳租金。第八条禁止转租约定，乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用。第十三条合同终止的情形约定，1.房管部门公布的租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须自调整之日起按新调整的租金缴付给甲方并在接到甲方通知之日起10日内重新签订租赁合同。乙方明确拒绝或不配合的，本合同终止。2.如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴费用总额达到3个月的租金额，本合同终止。第十四条合同终止后的处理约定，1.若出现本合同第十三条第一款之情形，双方按本合同第五条约定执行。2.若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任第十五条合同失效后处理约定，租赁期届满、甲乙双方未续订合同或者因其他原因导致合同终止、解除，乙方应在三十日内交回承租房屋和设备给甲方，缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用，并在《房屋交接及设备清单》或《退租表》上签名或盖章……若乙方需继续承租该房屋的，乙方应在合同期满前3个月通过书面方式向甲方申请，并按规定申请定向租赁或参与公开招租。第十六条乙方同意并确认下列事项：2.甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行。乙方确认其送达地址为本承租房屋地址。3.甲方同时委托广州当地物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。第十七条违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2.租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金。3.租赁期届满甲乙双方未续订合同或合同因乙方违反本合同规定的义务和责任而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖欠交出房屋的，甲方除有权要求乙方延期迁出及追讨占用期间的房屋占用费（房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）外，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金。第十八条争议解决约定，如因乙方违约引发诉讼、仲裁而造成甲方为此支付的诉讼费、仲裁费、调查取证费、律师费、担保费等合理费用均由乙方承担。黄埔住房保障中心主张钟广林承租涉案房屋后存在转租行为，其提交广州市黄埔晓东餐饮店、广州确幸商贸有限公司的工商登记信息及涉案房屋现场照片拟证实该主张，广州市黄埔晓东餐饮店、广州确幸商贸有限公司的工商登记信息均显示其经营场所为涉案房屋所在的萝岗街公路街80号101房、103房。钟广林确认其将涉案房屋转租给案外人谭伟强，谭伟强再将其承租的房屋转租给其他人。但其主张其将涉案房屋进行转租系经得广州市云都物业管理有限公司的同意，其提交一份2000年2月8日由广州市云都物业管理有限公司出具的《证明》显示，关于萝岗镇公路街80-84、86-90、92-96号在2003年1月已由萝岗供销社转制退租，转为钟广林个人承租，租期为二十年，并由钟广林在租赁期个人出资维修，装修和改造，并可分租。2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔住房保障中心（接收单位）签订《黄埔（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常管理工作交由黄埔住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后区住保中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2020年11月23日，广州市黄埔住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔住房保障中心。2020年5月21日，黄埔住房保障中心向钟广林发出《退房通知书》，载明因钟广林存在转租行为，故决定与其解除租赁关系并收回其承租的公路街80-84号房屋。要求其于2020年5月31日前腾空并交还上述房屋，同时缴清该房屋租金及其他应缴纳费用，办理好退房手续。如在此日前未办理退房手续，将采取法律措施并按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止。钟广林确认其收到上述通知。2020年7月1日，黄埔住房保障中心委托浩天信和律师事务所向钟广林发出《律师函》，载明因钟广林违反租赁合同约定擅自转租、分租……现解除与其签订的租赁萝岗公路街80-84号、86-90号、92-96号物业的租赁合同，并在签收本函之日起三日内腾空房屋并交付应缴各项费用及违约金。钟广林确认其收到上述《律师函》。2020年，黄埔住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06011号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋黄埔公路街80-84号月租金总价为19341元。钟广林否认收到上述评估报告。根据黄埔住房保障中心2020年8月27日出具的4张发票显示钟广林已缴纳涉案房屋2020年1月-8月的租金共计30524.8元（9990元+9990元+9990元+554.8元），钟广林陈述上述租金包括了涉案房屋2020年1月-8月的租金。黄埔住房保障中心陈述其减免了钟广林2020年2、3月一整个月及4、5月半个月的租金。黄埔住房保障中心另提交一份《委托函》及发票拟证实其支付律师费8900元。一审庭审时，双方确认钟广林已于2020年9月15日腾空涉案房屋并将其移交给黄埔住房保障中心。经一审法院释明，黄埔住房保障中心称如合同认定无效，其不变更诉讼请求。以上事实有《广州市房地产租赁合同》《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔（原萝岗片）直管公房移交确认书》《退房通知书》《证明》《律师函》《房地产估价报告》、发票、《委托函》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。如前所述，本案涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故对黄埔住房保障中心要求解除与钟广林签订的《广州市直管房租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方确认涉案房屋已经于2020年9月15日腾空并交还给黄埔住房保障中心，故黄埔住房保障中心申请撤回要求钟广林腾空涉案房屋的诉讼请求系对自己权利的处分，一审法院对此予以准许。关于未付房屋占用费。因涉案租赁合同无效，但钟广林实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，黄埔住房保障中心主张应当按照评估价19341元计算房屋占用费，而钟广林则认为应当依照合同约定的标准支付房屋占用费。故双方的争议焦点在于应当以何种标准支付房屋占用费。对此一审法院分析如下：首先，双方在租赁合同中明确约定涉案房屋2018年1月-12月月租金标准为3815.6元。钟广林在实际履行过程中亦是按照上述标准缴纳了2020年1-8月的租金，故一审法院参照上述标准计算房屋占用费。2020年5月19日，黄埔住房保障中心在向钟广林发出的《退房通知书》中明确载明“如未在2020年5月31日前办理退房手续……将按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止”。上述通知发出后，钟广林未腾退房屋，亦未对新的房屋占用费标准提出异议，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔住房保障中心要求钟广林从2020年6月1日起至实际返还房屋之日即2020年9月15日止按照新的评估价支付房屋占用费的诉请，一审法院予以支持。因黄埔住房保障中心确认其减免涉案房屋2020年2、3月整月租金及4、5月半月租金，故钟广林尚须向黄埔住房保障中心支付2020年1月1日至9月15日未付的房屋占用费44799.9元【（3815.6元×2个月+19341元/月×3.5个月）-30524.8元】。关于违约金、律师费，因涉案租赁合同无效，故对于黄埔住房保障中心要求钟广林支付违约金、律师费的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于其他费用，黄埔住房保障中心并未明确其他费用种类及具体数额，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，于2021年1月27日作出判决：一、确认钟广林于2018年1月与广州开发区房地产管理所签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效；二、钟广林于判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔住房保障服务中心支付2020年1月1日至9月15日未付的房屋占用费44799.9元；三、驳回广州市黄埔住房保障服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1928.6元，由广州市黄埔住房保障服务中心负担1442.8元，钟广林负担485.8元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人黄埔住房保障中心与被上诉人杨炳荣房屋租赁合同纠纷一案[（2021）粤01民终10538号]中，本院就案涉房屋规划报建以及租赁管理情况向广州市黄埔住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局进行发函询问。广州市黄埔住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局复函称：一、案涉房屋属直管房，因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知。由于区划调整，白云区原管辖的部分区域划归到原萝岗区管辖，因此原广州开发区规划国土建设局接收白云区原管辖的直管房，并授权下属单位开发区房管所管理。2020年4月，原萝岗区直管房管理工作移交给黄埔住房保障中心。二、涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效。主要依据《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条、第十二条、第十三条进行办理。广州市规划和自然资源局复函称：一、按照来函提供的房屋地址进行核查，暂查无规划报建手续。二、按照不动产登记有关规定，可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记。二审中，钟广林向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.钟广林与黄埔住房保障中心的代理人张万隆律师的短信记录。拟证明钟广林已按照黄埔住房保障中心要求，按合同租金标准支付2020年l-8月份租金，且于2020年9月15日前全部清退房屋，黄埔住房保障中心不得事后又要求钟广林按评估的租金标准支付房屋占有使用费。证据2.乔卓物业与钟广林配偶钟玉梅的微信聊天记录、发票。拟证明黄埔住房保障中心已确认钟广林所缴纳的款项即为完整的2020年1-8月的全部租金。因此，黄埔住房保障中心是同意并自愿按原租金标准向钟广林收取租金，其不得再以事前明知的租金评估标准再次要求钟广林支付房屋占有使用费。证据3.《退房通知书》三份(86-90号房、80-84号房、92-96号房)。拟证明黄埔住房保障中心分别向钟广林发了三份《退房通知书》，其中针对86-90号房的《退房通知书》，仅表示“如在此日期前未办理退房手续，我方将采取法律措施并收取房屋占用费直至房屋腾退为止”，并未提到如逾期则按“市场评估租金标准收取房屋占用费”。如一审法院是以《退房通知书》是否有载明“将按市场评估租金标准收取房屋占用费”内容作为判定钟广林是否应按照评估租金支付占有使用费的依据，则一审法院不应该支持该86-90号房按评估租金支付占有使用费的主张。证据4.催收租金通知书。拟证明黄埔住房保障中心是按照原租金标准要求钟广林缴纳2020年1-8月的租金。证据5.(2020)粤0112民初14357号民事判决书。拟证明：(1)钟广林与同一地段承租人杨炳荣同样收到黄埔住房保障中心通知，按照合同租金标准支付2020年1-8月份租金，而不是评估标准；(2)结合钟广林提交的催缴租金通知书，黄埔住房保障中心仍按原合同约定租金标准催告同一地段的租户缴纳2020年1-8月的租金，也可进一步反映当时黄埔住房保障中心亦是按照原租金标准要求钟广林缴纳2020年1-8月的租金；(3)黄埔住房保障中心及其代理人参与催收租金及收取的过程，但其在一审中仍陈述不清楚钟广林支付租金的月份及数额是虚假陈述。黄埔住房保障中心向本院提交：证据1.广州市黄埔住房和城乡建设局于2020年11月23日出具的《证明》。拟证明本案房屋性质为直管公房，应按相应直管公房管理办法执行。证据2.广州市直管房管理政策文件汇编部分资料。拟证明直管房属于公有住房，房屋管理与一般城镇房屋不一样。证据3.关于《广州市黄埔区人民法院调查函》[（2020）粤0112民初14358号、（2020）粤0112民初431、433、438、440-444号]的复函。拟证明涉案房屋是直管公房，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条内容认定合同的效力。双方对对方的证据均发表了质证意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.广州开发区房地产管理所与钟广林签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》效力认定；2.钟广林应支付租金或占用费的认定、钟广林是否应承担违约金、律师费。现评析如下：关于争议焦点一。根据黄埔住房保障中心所提供《黄埔（原萝岗片）直管公房移交确认书》以及广州市黄埔住房和城乡建设局出具的《证明》，可确认案涉租赁房屋性质为政府直管公房。《广东省公有房产管理办法》（2002修正）第三条规定：“各级房管部门是各级人民政府贯彻执行国家的房产方针政策、行使房产管理的职能机构，负责统管公房工作”。本案二审期间，案涉房屋管理部门广州市黄埔住房和城乡建设局、广州市开发区建设和交通局向本院复函称“因直管房是建国初期通过没收、经租和代管等形式纳入政府统管，长期积累形成的政府性房屋，建筑年代久远，属历史遗留产物，其规划报建资料无从查知”，并在复函中明确表示“涉案房屋可对外出租，据此签订的租赁合同有效”。另广州市规划和自然资源局亦复函确认“按照不动产登记有关规定，案涉房屋可凭直管公房行业管理部门意见直接办理房产登记”。综合考虑案涉租赁房产的特殊历史成因以及上述公房管理部门的复函意见，本院对案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的效力予以确认。一审法院仅以黄埔住房保障中心未能提供该房屋报建手续即认定合同无效确有不当，本院对此予以纠正。关于争议焦点二。黄埔住房保障中心已于2020年7月1日发函解除合同。根据钟广林二审期间提交的其与黄埔住房保障中心代理律师的短信记录内容可知，黄埔住房保障中心在2020年8月13日至8月21日向钟广林提出以下要求：1.对2020年1月至8月按合同标准支付租金，不再减免；2.最迟2020年9月15日全部清退，中间86-90号在8月27日前办理相关腾房手续；3.2020年8月27日前支付全部租金，如未能按期支付，则按市场评估租金标准支付；4.2020年8月27日前除中间商铺未能清退时，则申请法院延长协商时间至9月15日，如到时仍未能全部清退，则继续由法院审理。钟广林对上述要求未提出反对意见。钟广林已于2020年8月24日付清黄埔萝岗公路街80-84号、86-90号、92-96号铺的全部租金，黄埔住房保障中心于2020年8月27日开具发票，备注亦载明为2020年1-8月租金，钟广林亦于2020年9月15日腾空交还全部承租商铺。由此可见，双方对解除合同后的权利义务清理已通过重新协商达成一致意见。在钟广林已基本完成黄埔住房保障中心提出的全部要求之后，黄埔住房保障中心再主张短信内容仅反映双方调解的过程，不代表免除钟广林违约责任，理据不足，本院不予采纳。现钟广林仅欠付2020年9月1日至9月15日期间的占用费，钟广林应向黄埔住房保障中心支付该期间的占用费1907.8元（3815.6元÷2）。至于黄埔住房保障中心主张的违约金、律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人黄埔住房保障中心、钟广林均有部分上诉请求成立，本院相应予以支持。因钟广林二审提交新证据，且一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14870号民事判决第三项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14870号民事判决第一项为：确认钟广林于2018年1月与广州开发区房地产管理所就广州市白云区萝岗镇公路街80-84号首二层房屋签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》有效；三、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14870号民事判决第二项为：钟广林于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年9月1日至9月15日未付的房屋占用费1907.8元；四、驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1928.6元，由广州市黄埔区住房保障服务中心负担1912元，由钟广林负担16.6元。二审案件受理费3857.2，由上诉人广州市黄埔区住房保障服务中心负担3824元，由上诉人钟广林负担33.2元。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年八月二十三日书记员 冯冠豪徐毅敏