北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11770号上诉人（原审原告）：北京金夫人婚纱摄影有限公司，住所地北京市东城区东单北大街3号1-2层。法定代表人：周**，总经理。委托诉讼代理人：黎学宁，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳立，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京爱情海玫瑰文化传播有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇羊坊村委会东300米。法定代表人：崔宝田，总经理。被上诉人（原审被告）：北京古森林文化有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇羊坊村委会东300米。法定代表人：盛增波，董事长。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：尹伟，北京市法鸿律师事务所律师。上诉人北京金夫人婚纱摄影有限公司（下称金夫人公司）因与被上诉人北京爱情海玫瑰文化传播有限公司（下称爱情海公司）、北京古森林文化有限公司（下称古森林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金夫人公司上诉请求：同意一审判决第一、三、四项，撤销一审判决第二项，依法改判爱情海公司于判决生效后十日内给付我公司保证金、租金及装修损失共计229.1万元，并以56万元为计算基数按照年利率24%自2018年5月21日起计算至给付之日止补偿我公司部分损失，古森林公司承担连带责任。事实和理由：1.关于《爱城实景设计合同书》项下的设计费10万元。《爱城实景设计合同书》约定的设计项目包括爱情海（本案设计项目）和七夕爱情主题乐园两个项目，后因七夕爱情主题乐园项目取消无需进行设计，所以合同设计项目面积900平方米全部用作爱情海项目实景面积，后增项450平方米，共1350平方米，与鉴定时我公司提供的实景施工图面积吻合。我公司已提供足够证据证明设计损失，应按照60%标准由爱情海公司和古森林公司进行赔偿。2.关于《北京金夫人爱情海会所空调工程合同》项下工程款28.5万元。根据上述合同及附件明细，空调工程重点在加装和移位，一审法院仅以爱情海公司在涉案场地安装过中央空调并符合使用条件而不予支持我公司的损失，缺乏事实依据，应按60%的标准由爱情海公司和古森林公司进行赔偿。3.关于以56万元为计算基数按照年利率24%自2018年5月21日起计算至给付之日止补偿我公司部分损失。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条关于价款返还部分观点，可以看出在合同不成立、无效、被撤销的情况下，应平衡双方利益，但一审判决在我公司没有明显过错的情况下，判令我公司支付85万占有使用费，而不要求爱情海公司和古森林公司支付资金占用费，明显造成利益失衡。4.一审判决酌定的占有使用费金额显失公平，且我公司不应支付任何占有使用费。我公司未实际使用涉案房屋的根本原因在于租赁场所未取得规划许可，属违建，不具备正常使用的基础；且因配合检查原因导致涉案租赁场所自2018年8月21日彻底停工后我公司根本无法使用涉案租赁场所。我公司不应支付占有使用费。5.我公司未利用涉案场所实际经营，双方对每年园区婚纱摄影拍摄数量的约定无参考价值。一审法院对实际占有使用期间的认定不合理，以此为依据酌定的金额不公平。6.虽然合同中约定属于临时建筑，但在合同的第七条中约定“如遇政府对出租建筑物进行拆除或征占时，本合同自动解除，政府对“租用建筑物部分”（4095平方米）补偿金：搬迁补偿款除甲方投资建设的中央空调补偿款外，其余的归乙方；甲方投资建设的补偿款100%归甲方，乙方投资装修的补偿款甲方得20%，乙方得80%；经营补偿款甲乙双方各得50%，其他补偿归甲方所有”，上述约定的比例分配原则可以作为过错责任比例的参考。同时也说明爱情海公司故意误导我公司对于临时建筑的理解，双方一直未作交接，但自8月21日就已经停工，双方一直就赔偿问题进行沟通，爱情海公司告知我公司在跟政府沟通，政府可以做相关审批手续的。爱情海公司在沟通函中没有要求我公司继续交纳后期租金。爱情海公司、古森林公司共同辩称：我们不同意一审判决，但没有就此提出上诉。我们均不同意金夫人公司的上诉请求和理由。我们认为一审法院忽略了商业诚信的原则，爱情海公司在合同中已经明确约定了是临时建筑，金夫人公司对此是有预期的，如遇政府的拆除，所有支出都应当由金夫人公司自行承担。一审法院认定责任比例，爱情海公司对此有异议，爱情海公司不应承担任何过错责任。金夫人公司也没有就工程款支付提交符合法律规定的发票，所以我们不予认可。金夫人公司向一审法院起诉请求：1.判令我公司与爱情海公司于2018年5月14日签署的《租赁合同》无效；2.判令爱情海公司返还我公司已支付的租赁保证金20万元、租金36万元，并以人民币56万元为基数按照年利率24%自2018年5月21日起计算至给付之日止以补偿我公司部分损失；3.判令爱情海公司赔偿我公司装修损失3721654元；4.爱情海公司支付我公司应付的律师费1191760.2元（爱情海公司应补偿的部分损失暂时计算至2020年3月23日为250880元，以此为基数计算的律师费暂计算为1191760.2元）；5.爱情海公司支付我公司公证费1万元；6.古森林公司对爱情海公司上述给付义务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年5月14日，出租方（甲方）爱情海公司与承租方（乙方）金夫人公司签订《租赁合同》，约定甲方出租场所位于园区南园东北角摄影基地，租赁场所含搭建部分共4095平方米，包含一部分实景区域，以及一楼东侧的库房；乙方租赁该场所仅作用于摄影及相关产业用途并供其旗下品牌使用（品牌包括时尚经典、玛雅、金夫人、儿童天堂、巴黎婚纱，如有变更需提前一个月将书面通知甲方）；该场所的租期为5年3个月（含免租装修期3个月），自2018年5月15日起计算，至2023年8月15日止；自2018年8月15日至2019年8月15日，租金为72万元/年，每月租金为6万元；自2019年8月15日至2020年8月15日，租金为74万元/年，每月租金61666.67元……甲乙双方签订合同之日起10个工作日内，乙方向甲方支付36万元，作为乙方需要支付的2018年8月15日至2019年2月15日的半年租金（2018年5月15日至2018年8月15日为免租装修期，无需支付租金）；2019年2月15日前支付（2019年2月15日至2020年2月15日）的租金73万元……乙方免租装修期为3个月，自2018年5月15日至2018年8月15日；甲方应在2018年5月15日前向乙方交付该租赁场所；如乙方未能在免租装修期内完成上述装饰装修工程导致该场所未能在免租装修期届满后开业经营的，本合同项下至免租装修期不予延长；在免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但是乙方应承担装修期间产生的水电费用；合同签署10日内乙方支付20万元给甲方作为租赁保证金，本合同期满、双方解约、本合同解除或提前终止时，甲方将保证金一次性无息退还乙方；乙方租赁此场所用于婚纱摄影及相关产业，应最大限度为园区带来客量，为此双方约定2019年1月至2019年12月总拍摄量为3500对、2020年1月至12月总拍摄量为5000对、2021年1月至12月总拍摄量为6500对、2022年1月至12月总拍摄量为8000对、2023年至合同结束拍摄量为4000对，未达到此拍摄量限额，将弥补甲方年度租金至壹佰万整（甲方违约行为除外）；乙方租用的场所经营范围限于婚纱摄影及婚礼服务周边的经营；乙方装修改造方案经甲方同意的条件下，甲方同意乙方对该房屋进行不涉及基础、结构的装修改造；甲方园区内的“爱情港湾”及“水晶殿堂”部分，在甲方审核乙方的方案并同意后，乙方对其进行精美软装饰及微整改，装饰整改的费用由乙方承担；如遇政府对上述两地检查，乙方应积极配合甲方按照政府的要求整改，所涉及建筑物主体及内部固定设施部分费用（原有）甲方承担、新增内部装饰及软装部分费用乙方承担；园区内的外景地，甲方同意乙方自2018年5月15日至2018年12月31日免费作为拍摄景地使用，从2019年起，乙方按月度支付甲方外景地的使用费用，费用约定为：2019年1月1日-2020年12月31日，费用为30元/对（一对拍摄新人，乙方摄影师及相关工作人员不收费），2021年1月1日至本合同结束，费用为40元/对（一对拍摄新人，乙方摄影师及相关工作人员不收费），如遇甲方园区内推广、促销、活动等，乙方享受同等优惠价格；场所的制冷制热系统，甲方交付乙方前需保证设备设施正常使用，后续使用费及维护费用由乙方负责；合同期满或终止后，乙方投入的可移动、可拆卸的家具、电器、办公环境装饰物物料等由乙方负责处理；不可移动、拆卸或移动、拆卸后对场所结构、表面有损坏的添附物，乙方放弃所有权，按使用现状无偿交给甲方；特别说明甲方提供给乙方用于婚纱摄影的场所系临时建筑，在乙方经营期内有被政府责令拆除整改的风险，特别是设施内部的装修，如出现以上情况，甲乙双方共同携手应对，如不能保留完整建筑物设施（包括内部装修），致使乙方无法经营，甲方不承担违约责任；搬迁补偿款除甲方投资建设的中央空调补偿款外，其余的归乙方。2018年5月21日，金夫人公司向爱情海公司支付了20万元保证金和36万元租赁费。另外，关于合同中所约定的临时建筑，亦未取得临时建筑许可证。2019年8月21日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局向北京市大兴区魏善庄镇人民政府（下称魏善庄政府）出函，称北京爱情海玫瑰园由于拟保留建筑物均有部分存在安全隐患，无法达到正常使用标准，不能通过安全鉴定，因此申请退出供地项目，要求务必于8月30日前整改到位。2019年9月18日，魏善庄政府向北京盛世绿邦农业科技发展有限公司（下称盛世绿邦公司）出具限期拆除决定书，责令该单位于2019年10月10日前改正未依法取得规划许可在魏善庄镇羊坊村东南建设厂库房及硬化地面的违法行为。同日，魏善庄政府向盛世绿邦公司发出限期拆除公告通知书，责令该单位于2019年10月10日前自行拆除上述违法建设。2019年10月11日，魏善庄政府向盛世绿邦公司出具强制拆除决定书，决定于2019年10月15日对上述违法建设依法实施强制拆除。经询问，双方均认可涉案租赁房屋尚未装修完毕没有投入使用就被拆除。租赁场所被拆除后，双方之间没有协商形成一致意见。2018年4月2日，委托方（甲方）金夫人公司与承接方（乙方）上海黑本建筑装饰设计工程有限公司（下称黑本公司）签订《设计协议书》，约定甲方委托乙方承接北京金夫人（唯映像）基地室内设计；工程项目（预估）面积1500平方米，按100元/平方米计，设计费总计15万元。后因超出266平方米，金夫人公司共向黑本公司支付设计费176600元。金夫人公司与广州爱城精致摄影有限公司（下称爱城公司）签订《爱城实景设计合同书》，约定设计工程项目地点为北京市大兴区魏善庄后查路88号通州区张家湾镇张采路瑞正园农庄（七夕爱情主题乐园前台）；设计工程项目面积为900平方米；设计工程项目内容为爱情海摄影基地影棚实景与七夕爱情主题乐园摄影基地的设计与规划，其中包含实景设计方案图，实景施工图，施工监理现场指导，道具花材采购清单及采购链接，布景师布景，配套样片使用；设计工程项目的设计费用为7万元。后因爱情海摄影基地影棚实景二层共计450平方米，单价77元/平方米，共计34650元（优惠后价格3万元），项目实景设计费3万元，金夫人公司共支付设计费10万元。2018年6月9日，甲方金夫人公司与乙方辽宁瀚文装饰工程有限公司（下称瀚文公司）签订《北京金夫人爱情海会所精装修工程合同》，约定工程名称为北京金夫人爱情海会所精装修工程；工程地点为北京市大兴区后查路88号爱情海玫瑰园；该工程为精装修，精装总面积约1750平方米；精装修工程总造价为175万元。金夫人公司已向瀚文公司支付150万元。同日，甲方金夫人公司与乙方瀚文公司另签订有一份《北京金夫人爱情海会所精装修工程合同》，约定工程名称为北京金夫人爱情海会所工程；工程地点为北京市大兴区后查路88号爱情海玫瑰园；该工程为拆除、地热、保温及洗衣房、员工宿舍简装工程；工程总造价为77万元。金夫人公司已向瀚文公司指定的个人账户支付444400元。同日，甲方金夫人公司与乙方瀚文公司另签订有一份《北京金夫人爱情海会所空调工程合同》，约定工程名称为北京金夫人七夕影城空调安装工程；工程地点为北京市大兴区后查路88号爱情海玫瑰园；工程总造价为285000元。金夫人公司已向瀚文公司支付183500元，其中98000元系瀚文公司员工代为收取。同日，甲方金夫人公司与乙方沈阳天羿翔电子科技有限公司（下称天羿翔公司）签订《北京金夫人爱情海会所弱电工程合同》，约定工程名称为北京金夫人爱情海会所弱电安装工程；工程地点为北京市大兴区后查路88号爱情海玫瑰园；工程总造价为15万元。金夫人公司已向天羿翔公司支付135000元。同日，甲方金夫人公司与乙方北京恒安消防工程有限责任公司辽宁分公司（下简称恒安公司）签订《北京金夫人爱情海会所消防工程合同》，约定工程名称为北京金夫人爱情海会所消防安装工程；工程地点为北京市大兴区后查路88号爱情海玫瑰园；承包方式为消防设备系统工程包工、包料、包安全、包质量、包验收总价包干；工程总造价为27万元。金夫人公司已向恒安公司支付162000元。金夫人主张其线下购买灯具已支付30054元，并提交了内部审批流程及转账凭证。2018年7月17日，金夫人公司与上海舒艺沙发厂签订《北京金夫人爱情海会所家具定制合同》，约定由金夫人公司在上海舒艺沙发厂订购家具一批，采购总金额为19万元。金夫人公司已向上海舒艺沙发厂支付76000元。2019年12月10日，甲方金夫人公司与乙方北京市中伦文德律师事务所就本案纠纷签订《法律服务协议》，约定前期法律服务费为0元；后期法律服务费按照最终结果（包括法院支持或者双方协商等）执行回款（除租赁保证金和租金部分外的其他各类应赔付款）的30%比例向乙方支付。金夫人公司自认，截止法庭辩论终结时，其并未实际支付律师费用。此外，金夫人公司于2021年1月25日向法院申请财产保全，请求对被申请人爱情海公司名下存款5700000元予以冻结。担保人中国平安财产保险股份有限公司以中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单向法院提供了担保。2021年1月25日，法院作出（2020）京0115民初5124号民事裁定书，裁定冻结被申请人爱情海公司名下存款5700000元。金夫人公司因此支付保全费5000元。根据金夫人公司申请，北京市志诚公证处对案涉园区南园东北角摄影基地现状进行保全证据公证，并出具（2019）京志诚内民证字第03936号公证书，金夫人公司支出公证费10000元。另，爱情海公司曾于2021年1月11日向法院提出鉴定评估申请，申请对金夫人公司在北京市大兴区爱情海玫瑰园区南园东北角摄影基地的装修物价值进行评估。经法院主持摇号确定北京中勤永励资产评估有限责任公司（下称中勤公司）作为本次评估鉴定的鉴定机构，2021年5月10日，中勤公司出具评估退案说明函称，因本案涉及评估标的现已灭失，当事方金夫人公司提供的评估材料不全，故本次评估不具备相应评估条件，中勤公司经与委托方沟通确认，对本次评估做退案处理。诉讼中，爱情海公司与古森林公司向法院提交了盛世绿邦公司与北京市大兴区魏善庄镇羊坊村经济合作社（下称羊坊村合作社）签订的《土地承包合同》，并称盛世绿邦公司是案涉租赁场地的土地承租人，该地块即是案涉园区所在地块；提交了盛世绿邦公司与周钱升签订的《北京爱情海玫瑰文化博览园施工合同》、爱情海公司与定州市城宇建筑工程有限公司北京分公司（下称城宇公司）签订的《婚纱摄影大棚内部装修工程施工合同》、爱情海公司与北京子文工程技术有限公司签订的《中央空调主机及末端设备安装合同》、爱情海公司与中联正安消防工程有限公司签订的《婚纱摄影大棚消防系统工程施工合同》、爱情海公司与城宇公司签订的《婚纱摄影大棚内化妆间隔板及化妆台装修工程施工合同》、爱情海公司与北京卉嵩景观设计有限公司签订的《北京爱情海玫瑰文化博览园室内摄影实景改造搭建工程施工合同》等证据，欲证明自身损失以及证明其已经对案涉场所进行过装修，完全能满足租赁使用需要，案涉场所无需再次进行装修，同时证明爱情海公司与古森林公司亦有损失。此外，爱情海公司、古森林公司向法院提交了金夫人入园统计表18页及门票1张，证明金夫人公司使用其场地应支付283920元，即其主张的本案中租金和保证金部分应予扣除的费用。关于占用期间的占有使用费，金夫人公司认为没有正式使用租赁场所，故租金应当全部退还；爱情海公司、古森林公司称租金应当抵扣占有使用费，占有使用费标准应参照租金计算，超过租金的部分抵扣其他应当赔偿金夫人公司的费用，若有剩余另行解决，又称不认可金夫人公司在本案中有损失。此外，爱情海公司是有限责任公司（法人独资），古森林公司是爱情海公司的唯一股东。诉讼中，爱情海公司与古森林公司向本院提交了爱情海公司2018年度企业所得税汇算清缴鉴证报告书、2019年度企业所得税汇算清缴审核报告书，证明爱情海公司财务独立于古森林公司，古森林公司不应承担连带责任。金夫人公司认为上述证据无法说明爱情海公司与古森林公司的真实资金流向以及是否存在内部交易问题，按照规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，爱情海公司成立于2013年，应当提供2013年至2019年度每一年的年度财务会计报告，但其提交的是中税和永勤税务师事务所的纳税申报材料，故不认可上述证据的证明目的。一审法院认为：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，金夫人公司与爱情海公司签订《租赁合同》，案涉租赁场地未依法取得规划许可并作为违法建设而被依法实施强制拆除，合同中约定的临时建筑亦未取得临时规划许可，故案涉《租赁合同》应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《租赁合同》现被确认为无效，故金夫人要求爱情海公司返还租赁保证金20万元、租金36万元诉求并无不当，但以此为基数计算并要求支付损失的诉求于法无据，法院不予支持。对于损失，应当由过错方按照责任比例承担。金夫人公司与爱情海公司签订的《租赁合同》中曾特别说明，案涉租赁场所系临时建筑，在经营期内有被政府责令拆除整改的风险，在租赁双方明知案涉租赁场所未取得规划许可的前提下仍签订《租赁合同》，故双方对于该合同的无效均存在过错，法院酌定金夫人公司应当承担40%的过错责任，爱情海公司应当承担60%的过错责任。关于金夫人公司的装修行为，双方在签订《租赁合同》时曾约定了三个月的免租装修期，且在金夫人公司装修期间，爱情海公司并没有明确提出异议，故法院认定爱情海公司与金夫人公司之间就装修事宜曾经达成过一致。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于金夫人公司主张的装修损失，其并未提交充分证据证明其所主张的实际损失数额，且金夫人公司部分案涉装修物可以拆卸，对于该部分损失不能完全按照其主张予以计算，同时其提交的《爱城实景设计合同书》中明确约定设计工程项目地点为北京市大兴区魏善庄后查路88号通州区张家湾镇张采路瑞正园农庄（七夕爱情主题乐园前台），金夫人公司亦不能明确区分出其主张的本案案涉场地的装修损失，此外双方在《租赁合同》中曾对爱情海公司投资建设的中央空调补偿款作出过约定，可以认定爱情海公司在案涉场地曾安装过中央空调，且符合使用条件，故对于金夫人公司空调损失的主张，其提交的证据不能完全证明其损失。综上，对金夫人公司要求以3721654元计算装修损失的主张，法院仅支持其中合理部分，对于不合理部分，法院不予支持。综合考虑双方签订的《租赁合同》的内容、对合同的实际履行情况、双方当事人所述、双方证据等情形，法院认定金夫人公司确实存在装修损失，对于该装修损失，法院酌定为250万元，爱情海公司按照过错责任比例应支付金夫人公司装修损失150万元。关于金夫人公司主张的律师费损失，其与爱情海公司之间并未对律师费损失有过明确约定，故对于该诉求，法院不予支持。金夫人主张1万元公证费的诉求，于法无据，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于金夫人公司在涉案场所的占用截止日期，2019年9月18日，魏善庄政府针对案涉场所发出限期拆除公告通知书，之后金夫人公司与爱情海公司签订的《租赁合同》的合同目的已无法实现，法院认定金夫人公司在案涉场地的占有使用期截止到2019年9月18日，故金夫人公司对案涉场地的占用期间自2018年5月15日至2019年9月18日，除去免租期，剩余占用使用期限自2018年8月16日至2019年9月18日。租赁合同无效，双方约定的租赁期限以及免租期条款均归于无效，免租期（2018年5月15日至2018年8月15日）的成本应在整个合同期（自2018年5月15日至2023年8月15日）内进行分摊，免租期期间的占用费亦属于合同无效时爱情海公司的损失。法院将结合合同无效时爱情海公司、金夫人公司的过错比例、免租期占合同未履行期间的比例以及双方约定的租金等情形酌情确认金夫人公司在免租期内应支付的占用费用。综上，法院酌定金夫人公司应支付的占有使用费为85万元。爱情海公司、古森林公司主张金夫人公司应支付的占有使用费超过租金的部分抵扣其他应当赔偿金夫人公司的费用的意见并无不当，法院予以采纳。此外爱情海公司、古森林公司以金夫人公司使用其场地应支付283920元而主张的本案中应予扣除的意见，其并未提交充分证据证明其有283920元的损失，但根据双方《租赁合同》的约定，以及金夫人公司确实曾经将园区内的外景地作为拍摄景地使用，故可以确定爱情海公司确有此笔损失，关于该笔损失数额，法院结合双方对拍摄景地使用费用的约定、双方对每年园区婚纱摄影拍摄量数量的约定以及金夫人公司在案涉场地实际占用使用期限，酌定金夫人公司应支付爱情海公司83000元。将金夫人公司应支付爱情海公司的占有使用费85万元和拍摄景地使用费83000元抵扣后，爱情海公司仍应支付金夫人公司保证金、租金及装修损失，共计1127000元。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。古森林公司、爱情海公司并未提交证据证明爱情海公司财产独立于作为爱情海公司唯一股东的古森林公司财产，故对于本案中爱情海公司的赔偿责任，古森林公司应当承担连带责任。据此，一审法院于2021年6月29日判决：一、北京金夫人婚纱摄影有限公司与北京爱情海玫瑰文化传播有限公司于二〇一八年五月十四日签署的《租赁合同》无效；二、北京爱情海玫瑰文化传播有限公司于判决生效后十日内给付北京金夫人婚纱摄影有限公司保证金、租金及装修损失，共计1127000元；三、北京古森林文化有限公司对北京爱情海玫瑰文化传播有限公司上述给付义务承担连带责任；四、驳回北京金夫人婚纱摄影有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，金夫人公司与爱情海公司签订的《租赁合同》中约定的涉案租赁场地未依法取得建筑工程规划许可并作为违法建筑被依法予以强制拆除，虽合同中约定涉案建筑物为临时建筑，但亦未就此取得临时规划许可，故一审法院据此认定双方签订的上述合同为无效，事实及法律依据充分，本院予以维持。关于合同无效责任问题。双方在签订上述租赁合同时，就已经约定为临时建筑，金夫人公司作为承租人应对可能存在的经营风险有明确预期，其应对合同无效承担一定责任；同时爱情海公司作为建筑物的出租人，亦应对合同无效承担一定责任，一审法院酌定金夫人公司承担40%的责任比例、爱情海公司承担60%的责任比例，并无不当。金夫人公司不同意按照上述比例承担合同责任的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于已付租赁保证金及租金是否应返还及相应损失的问题。因《租赁合同》为无效合同，双方无法继续履行合同，故金夫人公司有权要求爱情海公司退还已支付的租赁保证金及租金，一审法院对此予以判决支持，本院予以维持。金夫人公司要求爱情海公司以此为基数支付赔偿损失，没有相应的法律依据，一审法院予以判决驳回，并无不当，本院亦予以维持。关于装饰装修损失问题。考虑到双方对于合同无效责任比例、金夫人公司实际支出费用、合同履行情况等情形，一审法院酌情确定金夫人装修损失共计250万元，并据此判决爱情海公司赔偿金夫人公司装修损失150万元，并无不妥。金夫人公司上诉要求装修损失数额过高，缺乏事实依据，本院不予支持。关于房屋场地占有使用费问题。首先，经查，魏善庄政府针对涉案场地发出限期拆除公告，自此双方均已无继续履行合同的可能，故一审法院认定金夫人公司实际占有使用涉案场地截止日期为2019年9月18日，事实依据充分。金夫人公司关于其2019年8月21日就已经停工不再使用，其不应承担占有使用费的理由，不能成立，本院不予支持；其次，就免租期问题，因双方合同被认定为无效合同，故对于免租期的相关约定亦应属于无效，一审法院将免租期期间占有使用费在整个租赁期限内予以分摊，亦无不妥。故综上，一审法院参考合同无效责任比例、金夫人实际占有期间、合同约定租金标准等情形，酌情确定金夫人公司应支付涉案场地占有使用费数额为85万元，依据充分，本院予以维持。关于金夫人公司实际使用景地费用问题。虽爱情海公司主张该笔费用应为283920元，但并未就此提交充分证据予以证明，故一审法院参考金夫人公司实际使用景地情况，酌情确定相应数额为83000元，亦无不当。关于古森林公司是否承担连带责任的问题。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。古森林公司、爱情海公司并未提交证据证明爱情海公司财产独立于作为爱情海公司唯一股东的古森林公司财产，故一审法院判决古森林公司承担连带责任，法律依据充分，本院亦予以维持。综上所述，金夫人公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25128元，由北京金夫人婚纱摄影有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年八月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪