安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1230号上诉人（原审原告）：葛红斌,男,1971年8月15日出生,汉族,住安徽省当涂县。委托诉讼代理人：何金龙，安徽夏商周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张明强,男,1969年1月18日出生,汉族,住安徽省当涂县。被上诉人（原审被告）：张进,男,1992年9月3日出生,汉族,住安徽省当涂县。委托诉讼代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周振韧，安徽姑城律师事务所实习律师。上诉人葛红斌因与被上诉人张明强、张进房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛红斌上诉请求：撤销一审判决，判令张明强、张进履行房屋买卖合同,协助配合其办理城河人家小区23栋1402号房屋的不动产权变更登记。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决认定案涉《房屋征收补偿、安置协议书》是张进与当涂县城乡建设投资有限责任公司签订的,与事实不符，事实是由张明强代张进签订的。另外,征收补偿的对象,除张进外,还有张礼勤。2.案涉房屋征收时,张进尚不满20岁，张进并没有所谓的房屋被征收,仅仅是以张进名义接受安置补偿而已。案涉《房屋征收补偿、安置协议书》是由张明强代张进签字的,而且还有张明强的前妻张礼勤(张进母亲)签字。3.其在受让案涉房屋后,以张进名义与护城河综合治理征迁指挥部结算并签署《城河人家小区回迁安置结算单》,而非张进所签。一审判决认定是张进进行结算,与客观事实不符。4.其在受让案涉房屋后,以张进名义凭《房屋征收补偿、安置协议书》到护城河综合治理征迁指挥部选取房号,并且其在选取房号、领取房屋后,还向物业公司缴纳了相关物业费用。一审判决认定案涉房屋是由张进选择的,与事实不符。二、一审判决援引《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定,认定张明强将案涉房屋转让给其,属于无权处分。但是,张明强的行为更符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定。虽然张明强在向其出售案涉房屋时没有书面委托手续,但是其有理由相信张明强有权代理:1.张进之所以能够享有这次安置,完全源于其父张明强,因为张进刚刚成年,当时,其根本就没有所谓的房屋被征收,是由张明强一手操办。2.案涉房屋征收的调查、谈判、补偿套算以及《房屋征收补偿、安置协议书》的签订,张进并未参与,均是张明强代办。3.案涉房屋转让时,当涂县的房价较低，转让后,张进也知情,并未表示不同意转让，现由于房价上涨较多,张进才出面否认案涉转让协议，实质是张明强、张进父子恶意串通、借故反悔。张进辩称，一、案涉房屋属于其个人所有，未经其同意，任何人或单位都无权处分。案涉房屋是拆迁安置房，先前签订的安置补偿协议和后来领取的不动产权证，都证明该房屋属于其个人所有，任何人不得在未经其同意的情况下处分案涉房屋。二、张明强与葛红斌签订的案涉房屋买卖合同是无效的。张明强虽然是其父亲，但不是案涉房屋的所有权人或共有人。张明强在未得到其同意和事后追认的情况下对于案涉的房屋是无处分权的，案涉房屋买卖合同因无权处分应属无效。此外，葛红斌与张明强签订案涉房屋买卖合同时，虽然案涉房屋未领取不动产权证，但是因为有拆迁安置补偿协议等材料，葛红斌应当知道案涉房屋不属于张明强所有。葛红斌在明知或者应当知道张明强不是房屋所有权人的情况下，仍然与张明强签订房屋买卖合同，葛红斌虽然已经付款但不具有善意，葛红斌作为受让人有过错。张明强未发表辩称意见。葛红斌向一审法院起诉请求：1.判令张明强、张进配合其办理城河人家小区23栋1402室的房屋过户手续，价值约20万元左右；2.若张明强、张进未能配合其办理城河人家小区23栋1402室房屋的过户手续，则判令张明强将城河人家小区5栋702室房屋作为赔偿向其交付;3.判令由张明强、张进承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2011年5月19日，张进与当涂县城乡建设投资有限责任公司签订了《房屋征收补偿、安置协议书》，征收张进座落于焦家社区三泉1号房屋及其附属物，建筑面积50.41平方米。2016年10月13日，张进、张明强（甲方）与葛红斌（乙方）签订了《回迁房转卖协议》,约定甲方将位于五一村城河人家回迁房转卖于乙方，房产证、产权证、土地使用证一并写有乙方名称。同日，张明强出具收条，载明收到葛红斌购买城河人家回迁房款188000元。2017年12月20日，张进与护城河综合治理征迁拆违指挥部签订了《“城河人家”小区回迁安置结算单》，安置房号为23栋楼1402室，安置面积为97.26平方米，被拆迁面积为50.41平方米，优惠购买面积为40平方米，安置高层奖励面积6.33平方米，核后超面积0.52平方米，征迁面积内补差价款1532元，优惠购买面积价款28000元，代收供水材料费2100元，供电材料费370元，管道天然气开户费2000元，超期过渡费36600元。2021年2月8日，张明强（甲方）与葛红斌（乙方）签订了《补充协议》，约定甲方自愿于2016年10月13日将其名下的城河人家小区回迁安置房以总价188000元转卖给乙方；乙方于2017年12月20日前往护城河综合治理征迁拆违指挥部办理该回迁安置房的相关事项,回迁安置房号为“城河人家小区二期23栋楼1402室”,回迁安置房面积为97.26平方米；面积为97.26平方米的城河人家小区二期23栋楼1402室归乙方所有，并于2017年12月20日已交付乙方；乙方已于2018年7月9日将该回迁安置房转卖给顾柳海,甲方承诺无条件配合顾柳海办理该回迁安置房的过户手续；甲方称其儿子张进已于近日办理了该回迁安置房的产权证,同时甲方承诺10日内,由张进无条件配合顾柳海办理相应的过户手续；甲方承诺,如张进未能按时配合顾柳海办理该安置回迁房的相关过户手续,则甲方自愿将其名下位于城河人家小区一期的面积为85.7平方米的5栋楼702室房屋赔偿给乙方；因“城河人家小区一期5栋楼702室”的房屋面积小于“城河人家小区二期23栋楼1402室”,但“城河人家小区一期5栋楼702室”已装修,故双方对两套房屋价值做出约定,两套房屋价值相等；甲方将“城河人家小区一期5栋楼702室”过户给乙方时不再收取任何费用。2021年2月18日，姑孰镇城河人家23栋1402室办理了不动产权证，权利人为张进单独所有，权利性质为出让/拆迁安置房，面积为97.26平方米。一审另查明，案涉《回迁房转卖协议》中张进签名为张明强书写、捺印。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，案涉《房屋征收补偿、安置协议书》载明拆迁安置房屋的被征迁人为张进，“城河人家”小区回迁安置结算单载明城河人家小区23栋1402室被征迁方亦为张进，在无证据足以反驳的情况下，张进享有对案涉拆迁安置房屋的物权，在此情况下，张明强出卖案涉安置房屋为无权处分，葛红斌所提交的证据不足以证明事后张进对张明强无权处分的行为进行了追认。代理他人实施民事法律行为，应由法律规定或被代理人授权，葛红斌提交的证据不足以证明张进授权张明强出售案涉房屋以及事后张进对张明强的无权代理行为进行了追认，综上所述，葛红斌要求张进对城河人家小区23栋1402室房屋办理过户手续的主张，无事实、法律依据，不予支持。案涉《补充协议》中约定，如张进未能按时配合顾柳海办理该安置回迁房的相关过户手续,则甲方（张明强）自愿将其名下位于城河人家小区一期的面积为85.7平方米的5栋楼702室房屋赔偿给乙方（葛红斌），应为对城河人家小区23栋1402室不能办理过户手续赔偿的约定，而葛红斌的损失暂未确定，且不宜直接交付房屋作为城河人家小区23栋1402室房屋过户不能的赔偿，故对葛红斌主张张明强将城河人家小区5栋702室房屋作为赔偿交付的诉请，不予支持。如葛红斌与张明强有其他纠纷，可另行主张。因此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：驳回葛红斌的诉讼请求。案件受理费减半收取计2150元、保全费2270元，合计4420元，由葛红斌负担。二审中，葛红斌为支持其诉讼请求，申请证人王某出庭作证，用以证明张进对于张明强向葛红斌出售案涉房屋是知情的，且张进对案涉房屋的出售是认可的。张进质证认为，该证人证言不能达到葛红斌的证明目的，不予认可。张明强未发表质证意见。本院认证意见为，对于王某证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性，将结合本案其他证据及事实综合予以认定。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：葛红斌主张张明强向其出售案涉房屋构成表见代理，是否具有事实及法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理应具备以下构成条件:1.须行为人无代理权;2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由;3.须相对人为善意;4.须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中，葛红斌主张在案涉房屋买卖过程中张明强构成表见代理，但葛红斌所举证据不足以证明其主张，构成表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，但该构成要件并不完全以受让人的主观状态为依据，而要求受让人在交易过程中审查代理人是否具有相应代理权限及外观表现，诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且房屋买卖作为标的额较大、与民生密切相关的重大交易，买受人应尽到更加审慎的注意义务，葛红斌以代理人张明强为张进父亲为由，主张张明强构成表见代理，缺乏法律依据。此外，其提交的证人证言也不能达到其张明强构成表见代理的证明目的。至于葛红斌与张明强就案涉房屋买卖过程中的其他纠纷，可以另行主张。综上，葛红斌的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由葛红斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 方 芳二〇二一年八月二十四日法官助理 唐 斌书 记 员 温 芳