江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1197号上诉人（原审原告）：黄碗英，女，1947年11月3日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：王爱华，男，1972年8月15日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：王秋香，女，1969年10月11日生，汉族，住泰州市海陵区。三上诉人共同委托诉讼代理人：韦向东，江苏强联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常桂华，男，1963年9月18日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：丁爱民，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴小田，江苏碧泓律师事务所律师。原审第三人：泰州市海陵区九龙社区居民委员会，住所地泰州市海陵区扬州路南、祥泰路西200米。法定代表人：石峰，该委员会主任。上诉人黄碗英、王爱华、王秋香与被上诉人常桂华及原审第三人泰州市海陵区九龙社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄碗英、王爱华、王秋香的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人主张返还房屋拆迁补偿款并不违反诚实信用的原则，王正在黄婉英不知情的情况下以明显低于市场价的价格将案涉房屋转让给被上诉人，事隔多年黄婉英才知晓该事实，此后黄婉英认为转让价格过低并向被上诉人表示不同意转让要求返还房屋，双方达成口头协议案涉房屋仍由被上诉人使用并交纳租金如拆迁双方各半取得拆迁款，上诉人现主张拆迁款是基于口头协议，是正当行使合同权利；二、《合同法》第五十八条规定合同无效的法律后果为返还因合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担责任，本案被上诉人明知房屋无合法产权及土地使用权而故意购买，其未尽到合理的审查注意义务，存在明显过错应承担一定的责任；三、案涉房屋买卖协议明显低于房屋市场价值，且被上诉人也并未全面履行给付义务，基于权利义务对等性和公平原则，被上诉人应当给予上诉人补偿。被上诉人常桂华答辩称：一、上诉人所述的口头协议并不存在，被上诉人也从未表示将拆迁款支付给上诉人黄碗英，房屋转让事宜自始至终鲁庄村干部都参与并见证，上诉人黄碗英不但知情，而且是上诉人黄碗英建议被上诉人购买，也是上诉人黄碗英向被上诉人收取的房款，且转让价格也不是明显低于市场价；二、原审判决尊重了历史也照顾了现实，还维护了交易安全，兼顾利益平衡与维护社会诚信，协议无效其实已无必要，也没有必要再对双方基于原协议所取得的利益作出调整；三、即使涉案土地上的房屋是违章建筑，那么违章建筑本身也具有一定的价值，王正将违章建筑转让给被上诉人，其获得的权益远大于在相同土地上具有合法手续的相同建筑转让而获得的价值；四、被上诉人基于涉案房屋以及经营等行为而获得的拆迁补偿并不包括土地使用权的拆迁收益。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审判决驳回其上诉。原审第三人泰州市海陵区九龙社区居民委员会未答辩。黄婉英、王爱华、王秋香向一审法院提出诉讼请求：1、确认黄碗英已故配偶王正与常桂华就原位于泰州市海陵区多间房屋转让签署的协议书无效；2、常桂华向黄婉英、王爱华、王秋香返还原位于泰州市海陵区间房屋拆迁补偿款（暂估算为500000元，实际拆迁补偿款待取证核实后确定）；3、诉讼费由常桂华承担。审理中，黄婉英、王爱华、王秋香将诉讼请求变更为：1、确认黄碗英已故配偶王正与常桂华于2001年6月16日就原位于泰州市海陵区间房屋转让签署的协议书无效；2、常桂华向黄婉英、王爱华、王秋香返还原位于泰州市海陵区间房屋（334.012平方米）拆迁补偿款519782.40元[房屋补偿款403910.86元（334.012÷1003.83×1213902]、装饰装潢补偿款115871.55元（334.012÷1003.83×348237）；3、诉讼费由常桂华承担。一审查明：黄碗英、王爱华、王秋香系王正（曾用名王**，于2014年10月15日死亡）的配偶及子女。1994年5月26日，王正与泰州市泰西乡鲁庄村村民委员会三组（以下简称鲁庄村三组）签订租赁协议书，王正向鲁庄村三组租用328国道南侧、十里村大路东侧面积为3亩的土地新办渔网加工厂，租用期限为从1994年7月至2008年7月。1994年，鲁庄村三组向泰州市土地管理局申请临时用地，泰州市土地管理局于1994年7月27日颁发临时用地许可证，用地原因为临时简易厂房，用地期限自1994年6月27日至1995年6月27日。1994年6月27日，鲁庄三组取得了建筑执照，建筑面积460平方米，总造价85000元，有效期一年。王正于1998年4月13日领取个人独资企业营业执照，企业名称为泰州市海龙渔网厂，住所位于泰州市，1998年11月4日该企业因投资人决定解散而注销。2001年6月16日，王正与常桂华签订协议书一份，约定：王正将原从九龙镇九龙村（原鲁庄村三组）三组租赁的位于引江河东、328国道路南的部分土地和土地上所建之房屋转让给常桂华，转让的房屋为13间，其中门市一幢五间、车间一幢五间、办公室三间，常桂华一次性给付王正转让费人民币50000元；有关上述房屋的土地租赁费由常桂华另行与所在村、组签订土地租赁协议，常桂华所使用土地租赁费直接与村、组缴纳原王正承租土地的一半，王正转让给常桂华的门面、车间、办公室均为整体的东半侧，有关大门和大门的道路通行为双合用，大门的所有权仍为双方各半所有。2018年1月18日，案涉房屋被搬迁，包括案涉房屋及同一地块上的其他房屋合法面积1003.83元、调查公告前未显示房屋面积193.65平方米，房屋评估补偿金额1213902元、装饰装潢及附着物评估价348237元。另，根据王正与常桂华2001年6月16日所签订协议书的附图及搬迁时的房屋面积示意图，可以认定协议书中的门市房五间及车间五间分别对应房屋面积示意图中的3号和11号，面积分别为113.23平方米、147.06平方米，办公室三间对应房屋面积示意图中的10号的部分，黄碗英、王爱华、王秋香陈述10号处的办公室共五间，面积相等，10号面积为122.87平方米，案涉三间应为10号面积的60%，为73.722平方米。以上面积合计334.012平方米。一审法院认为，关于合同效力，王正在租用的集体土地上建筑房屋，虽然在建造前取得了临时用地许可证和建筑执照，但临时用地许可证和建筑执照均载明有效期为一年，临时用地到期后，王正并未再获得继续使用土地的许可，也未办理农转非使用土地审批手续，临时用地上的建筑物应当拆除。王正将本应拆除的临时建筑转让给常桂华，违反了土地管理法的相关规定，该房屋转让协议无效。关于黄碗英、王爱华、王秋香要求常桂华返还征收补偿款的诉讼请求，在黄碗英、王爱华、王秋香将案涉房屋转让给常桂华后，常桂华即向第三人即土地出租方交纳土地租金，之后亦由常桂华与第三人直接签订了土地租赁合同，现案涉房屋已被搬迁，土地使用权也被收回，原协议书的标的物已不复存在，黄碗英、王爱华、王秋香现要求常桂华返还征收补偿款，有违诚实信用原则，影响交易秩序的安全和稳定。综上，对于黄碗英、王爱华、王秋香要求返还征收补偿款的诉讼请求，应不予支持。第三人九龙社区居委会经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、王正与常桂华于2001年6月16日就原位于泰州市海陵区间房屋转让签订的协议书无效；二、驳回黄碗英、王爱华、王秋香的其他诉讼请求。本案受理费人民币8998元，由黄碗英、王爱华、王秋香共同负担8918元、常桂华负担80元（黄碗英、王爱华、王秋香已预交，常桂华于判决生效之日起十日内迳交黄碗英、王爱华、王秋香）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交手机通话录音五份以及被上诉人母亲在场的调解录音一份，证明案涉房屋在拆迁之前，上诉人黄碗英曾自己或委托多名中间人与被上诉人协商房屋拆迁款的分割事宜，被上诉人承诺黄碗英会给予一定的拆迁补偿款。被上诉人经质证对上诉人提交录音的三性均不予认可。原审第三人泰州市海陵区九龙社区居民委员会未发表质证意见。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉协议所涉房屋虽是应当拆除的临时建筑，但其仍具有相应的财产价值，王正早在2001年就已经将该财产转让给常桂华，常桂华受让房屋后即向第三人泰州市海陵区九龙社区居民委员会交纳租金承租相应的土地，现房屋被搬迁，土地使用权被收回，常桂华依法获得了征收补偿，黄碗英、王爱华、王秋香要求常桂华向其返还征收补偿款有违诚实信用原则，影响交易秩序的安全和稳定，故应不予支持。黄碗英、王爱华、王秋香上诉所提的其与常桂华之间存在分割征收补偿款的口头协议，但其一、二审提交的证据均不能证明该主张，故对此本院不予采信。综上所述，上诉人黄碗英、王爱华、王秋香的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8998元，由上诉人黄碗英、王爱华、王秋香负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年八月三十日书记员  陆超凡