宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11794号原告（反诉被告）：裴卷武，男，1988年10月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        被告（反诉原告）：张守义，男，1965年3月14日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        被告（反诉原告）：辛喜婷，女，1966年6月21日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：张守义（系被告辛喜婷丈夫），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告裴卷武与被告张守义、辛喜婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月13日立案后，二被告于同日提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴卷武、被告张守义以及被告辛喜婷的委托诉讼代理人张守义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告裴卷武向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告押金8000元；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年5月22日，原、被告就位于银川市兴庆区某、某号两套营业房达成出租协议，租期从2019年6月1日至2022年5月31日。协议签订当天，被告收取押金8000元。其后，因疫情等原因原告提前解除协议，在交清房租、物业费等相关费用后原告亦搬离房屋。但在此过程中，被告以种种理由拒绝退还押金，故原告诉至法院，请求判如所请。        被告张守义、辛喜婷辩称，二被告系夫妻关系，案涉房屋登记于被告辛喜婷名下。原告陈述的协议签订及押金收取情况属实。2021年3月19日，原告给被告张守义打电话通知要提前解除租赁协议，并表示可以将案涉房屋所有费用交至2021年5月31日（即第二个租期年结束）。被告张守义表示同意，但原告要将所有费用交清且验房合格，并且原告提前解除协议构成违约，因此就押金退还问题还需双方协商。2021年5月29日，原告通过微信与被告张守义沟通，其表示已将案涉房屋相关费用（除暖气费）全部交清并且于2021年5月23日搬离，同时原告提出：被告验收房屋无误后可用押金抵顶尚未交纳的暖气费。被告张守义认为，原告要先将暖气费交清且双方还需商议原告违约事宜，故未接收房屋。2021年7月22日，原告通过微信告知被告张守义其已于同日将暖气费交清，被告张守义则提出原告还应当将案涉房屋6月至7月的租金及相关费用交清。综上，原告提前解除协议且没有及时交清相关费用，已构成违约，而案涉押金属于违约金，因此不应当退还。因原告目前仍未向被告交付房屋，给被告造成了一定的经济损失，故二被告依法提起反诉请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、判令原告按照《房屋租赁协议》第二条，立即向被告交付位于银川市兴庆区某号、某号两套房屋以及电卡、水卡各一张；三、判令原告向被告给付2021年6月1日至8月12日期间的房屋租金9999.96元，以及被告垫付的上述期间的物业费782元，合计10781.96元（2021年8月12日至房屋交付期间的房租以及物业费被告将另案起诉）；四、本案反诉费用由原告负担。        原告针对被告的反诉请求答辩，被告主张的第一、第二项诉讼请求原告无异议。原告已将案涉房屋2021年5月31日之前的所有的房租、物业费等相关费用全部交清，并不存在违约，且原告在2021年3月19日已告知被告提前解除协议并在同年5月23日搬离房屋，故被告主张原告支付2021年5月31日之后的房租以及相关费用没有法律依据，不应当得到法院的支持。        原告为证明自己的主张提交以下证据：一、《房屋租赁协议》、收据。证明：原、被告签订房屋租赁协议以及原告交纳押金8000元的事实；二、短信聊天记录。证明：原、被告就协议解除及押金退还等事宜曾进行了多次沟通；三、收费票据。证明：涉案房屋2021年5月31日之前的所有费用（包括房租、物业费、水费、电费、暖气费等）已全部交清的事实。上述证据一、二、三经本院审查，符合证据真实性、合法性、关联性，被告亦不表异议，本院予以确认并在卷佐证。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        被告张守义、辛喜婷系夫妻关系，位于银川市兴庆区某、某号营业房登记于被告辛喜婷名下。2019年5月22日，原告因工程机械配件销售需要，经协商与被告张守义就前述房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定：租期3年，即2019年6月1日至2022年5月31日等。其中，协议第二条载明：“…如乙方（原告，下同）退租时，房内设施无损坏，不拖欠任何费用，甲方（被告，下同）将乙方所交押金8000元全部退还…”第五条载明：“租赁期内，乙方所发生的水、暖气费、电费、物业费、垃圾转运费等全部由乙方承担。如拖欠上述费用的，甲方有权收回房屋，乙方押金不予退还。”第六条载明：“乙方在租赁期内，房屋不可转让、转借、转租他人，如有上述情况发生，乙方所交房租押金甲方不予退还。”据此，被告张守义收取原告押金8000元。2021年3月19日，原告给被告张守义打电话通知需提前解除租赁协议，并表示可以将房租、物业费等费用交至2021年5月31日（即第二个租期年结束）。被告张守义同意，但提出押金退还事宜需双方明确违约责任后再议。2021年5月23日，原告搬离案涉房屋。2021年5月29日，原告通过微信告知被告张守义房屋已腾空且除暖气费外其他费用均已交清，待被告验收房屋无误后可以用押金抵顶采暖费，被告张守义则表示要将暖气费交清且双方商议违约事宜后再接收房屋。2021年7月22日，原告将暖气费交清并告知被告张守义，被告张守义则提出原告还需将6月至7月的房屋租金及相关费用交清。本案在审理过程中，被告张守义于2021年8月27日经验收后接收案涉房屋。        本院认为，原告的陈述以及提交的《房屋租赁协议》，可以证实经协商，原告与被告张守义就登记于其妻即被告辛喜婷名下的营业房达成租赁协议的事实，二被告对此不表异议，本院确定原、被告之间形成房屋租赁合同法律关系。本案中双方当事人对于协议前期履行并无争议，但在原告提前解除案涉协议后双方为此产生纠纷，故本院就争议焦点逐一分析并裁判如下：        一、《房屋租赁协议》解除时间的确认。经查，原告于2021年3月19日即通过电话通知被告张守义提前解除租赁协议，并自愿将案涉房屋的房租、物业费等费用交至2021年5月31日（即第二个租期年结束）。原告的上述协议解除通知真实有效，且自愿将房租等费用支付至2021年5月31日，被告张守义对该通知不表异议，原告亦于到期日之前搬离房屋，故本院确定经原、被告协商案涉《房屋租赁协议》已于2021年5月31日解除。被告辩称，因双方对押金退还尚未协商一致，被告也未接收房屋，故原告还应支付2021年6月1日后的房租、物业费等费用。因案涉协议已协商提前解除且原告按约搬离租赁房屋，现被告再以其未接收房屋为由主张原告支付协议解除后的房租、物业费等费用无事实及法律依据，也与前述查证事实不符，本院不予支持。        二、被告辩称，因双方在协议中就押金退还已约定违约条款，现原告存在违约情形，故被告不应当退还已收取的8000元押金。经查，案涉协议中就押金退还分别作如下约定：1．房屋无损坏且不出现房屋转让、转借、转租他人的情形。目前案涉房屋被告已验收无误后收回，原告亦无转租等情形，故原告就该项约定不存在违约情形；2．租赁期间所发生的暖气费、电费、物业费等费用不得拖欠。如前所述，案涉协议经双方协商后已于2021年5月31日解除，原告亦将大部费用清结完毕，因此该部分履行原告不存在违约，但原告就采暖费的确未能按约交清，已构成违约。因原告已将暖气费及滞纳金共计约7000元交清，该逾期行为并未给被告造成实质的经济损失，故本院酌情确定原告承担违约金1000元，被告应退还原告押金7000元（8000元－1000元）。本案在审理过程中，因案涉房屋已收回，故被告撤回第一、第二项诉讼请求系其真实意思表示且不违反法律规定，本院予以确认。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下：        一、被告（反诉原告）张守义、辛喜婷于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）裴卷武押金7000元；        二、驳回被告（反诉原告）张守义、辛喜婷的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，已减半收取25元，由原告（反诉被告）裴卷武负担3元，被告（反诉原告）张守义、辛喜婷负担22元；反诉案件受理费85元，由原告（反诉被告）裴卷武负担8元，被告（反诉原告）张守义、辛喜婷负担77元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    路继荣二○二一年八月三十一日法官助理    郭亚川书记员    刘璐《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本法律文书生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-6--5-