湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1023民初1434号原告：李清华，男，1990年6月19日出生，汉族，住湖南省永兴县。原告：邓春丽，女，1990年2月9日出生，汉族，住湖南省省永兴县。被告：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公室301室。法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。被告：郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司，住所地湖南省永兴县便江镇龙山路169号（华祥家园一楼门面）。法定代表人：刘似杨，系该公司总经理。本院于2021年7月1日立案受理了原告李清华、邓春丽诉被告汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司（以下简称汇华永兴分公司）房屋买卖合同纠纷一案，由审判员曹永斌适用简易程序于2021年7月30日依法公开进行了开庭审理，原告李清华、邓春丽，被告汇华公司的委托诉讼代理人林军到庭参加诉讼，被告汇华永兴分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清华、邓春丽贵向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告交付汇华世纪新城第21栋701号房屋的不动产权证书；二、请求判令被告方以房屋总价款为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付逾期交付涉案商品房的违约金5196.4元。（违约金从2018年5月1日计算至2018年7月2日，共63天）；三、请求判令被告以房屋总价款为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交付涉案商品房所有权证书的违约金直至原告实际取得不动产权证书之日止。违约金从2019年11月1日暂计算至2021年3月26日，共506天，22270.14元，计算方式：412410元×1‰×（16个月×30天+26天）=20867.95元；四、请求判令被告方退还原告装修押金2000元；五、请求判令被告方履行在原告购买的涉案房屋中安装对讲义务；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月21日，原告向被告交付购房定金、首付款、契税、房屋维修基金、预办证费、装修押金等费用后，于2017年10月23日与被告正式签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买永兴县汇华世纪新城第21栋701号房屋，总价款412410元，被告于2018年4月30日前交房，买受人自房屋交付之日起540天内取得不动产权证书。但被告在2018年7月2日才履行交房义务，至起诉日止，被告一直以各种原因拖延交付原告房屋的不动产权证书，原告多次联系被告交付房屋不动产权证书未果。按照合同约定，被告应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告汇华公司辩称：原、被告签订房屋买卖合同交付房屋后，即将相关办证文件交给办证部门。2019年底，因县政府处理遗留房屋办证问题，办证人员较多，政府为规范办证秩序，开始实行办证预约制度，规定每栋楼每次办证不得超过40户。从2019年底开始，答辩人开始收集购房户的办证资料并进行预约办证登记。2020年元月，因疫情影响，办证中心停止了办证业务，疫情结束后，答辩人又开始预约办证，至2020年8月，答辩人已为汇华世纪新城240户业主办证办理了不动产权证。其他业主的权证在分批办理当中。2020年11月17日，原告的不动产权证已经取得。因原告按揭贷款，该权证由贷款银行收持。根据法律规定，由于政府处遗办证政策调整和疫情原因导致答辩人办证延误属于不可抗力范畴，故答辩人不应承担违约责任。被告汇华永兴分公司未予答辩，亦未提交证据。经审理查明：2017年10月21日，原告向被告汇华永兴分公司交纳认购金10000元后，于2017年10月23日与被告汇华公司正式签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买郴州市永兴县汇华世纪新城第21栋701号房屋，面积123.55㎡，总价款412410元，首付92410元，按揭贷款320000元；交房时间为2018年4月30日前；除不可抗力外，逾期交房在120日内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比例）；因出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起540天内未取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。除上述约定外，还就房屋交付条件、面积差异处理、规划变更，保修、物业管理进行了约定。合同签订当日，原告向被告汇永兴分公司交纳购房款82410元、房屋维修基金5773元。2018年5月1日，被告通过短信通知原告，因房屋在约定的交房期间内未供电，未到达交房条件，将交房时间延期至2018年6月中旬。2018年7月2日，被告将房屋交付给原告，原告收房当日，向被告汇华永兴分公司交纳预办证费10723元、对讲机800元、代办费200元、装修押金2000元、物业费964元及装修管理费、垃圾清运费556元。2020年11月17日，被告汇华永兴分公司为原告代办了房屋不动产权证，该证由贷款银行收持。2021年3月24日，被告汇华永兴分公司通知原告领证并对前期费用进行结算未果后，原告以被告未按期交房和未办证违约向本院提起诉讼。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：①逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、关于汇华世纪新城13/19/20/21栋房屋延期交房的通知、通知和被告汇华公司提交的产权证、永兴县不动产登记中心关于分期办证的说明及原、被告当庭陈述为证，足以认定。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告在《商品房买卖合同》中的约定，被告应当在2018年4月30日前将房屋交付给原告，并在交付后540天内向原告交付不动产权证，否则，被告应当按日计向原告支付全部房价款万分之一或万分之二的违约金，被告于2018年7月2日将房屋交付给原告，于2020年11月17日为原告办理了不动产登记，比约定的交房日和办证日分别逾期62天（从2018年6月1日计算至7月2日）、328天（从2018年7月2日计算至2020年11月7日），在被告违约后，被告应按约定向原告支付违约金。原、被告在交房时间条款中约定，逾期交房在120日内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比例），而合同第八条约定的违约金为日万分之二，该违约条款的表述前后不一，就违约金的计算可结合合同第八条第1（1）项所载内容予以确定，合同第八条第1（1）项约定的违约时间为30日之内，故就违约金计算可按照30日的部分按万分之二计算，30日外的按万分之一计算，其违约金为3794元（412410元*2‰*30+412410元*1‰*32）;在办证条款中约定买受人自房屋交付之日起540天内未取得不动产权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2020年11月17日为原告代办了不动产权证，比约定的交证时间迟延328天，依约定，违约金为原告房屋总价款13527元（412410元*1‰*328天），原告在装修房屋时，向被告交纳装修押金2000元，现原告已装修完毕，被告无证据证明原告违约，故该押金应当退还原告，被告收取原告对讲机费用1000元；庭审中，被告明确表示该对讲机已无法安装，可以据实退还原告，对此，本院予以照准；原告所购买的房屋已完成登记，现再要求被告办证没有事实和法律依据，其请求予以驳回。庭审中，被告辩称其受不可抗力影响导致迟延办证应当免责。法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任。从被告当庭陈述来看，不论政府执行处遗（不动产登记历史遗留问题）办证预约办证登记制度的时间还是2020年的受疫情影响导致不能办证的时间，均在合同迟延履行之后，故被告辩称其受不可抗力影响导致迟延办证应当免责的理由不符合法律规定，其理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告汇华房地产开发有限公司、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司于判决生效后十日内向原告李清华、邓春丽支付违约金17321元；二、限被告汇华房地产开发有限公司、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司于判决生效后十日内返还向原告李清华、邓春丽装修押金2000元、对讲机费800元，合计2800元；三、驳回原告李清华、邓春丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取186元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹永斌二〇二一年八月六日书记员  廖艳娟一、法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。