广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终9454号上诉人（原审原告、反诉被告）：何应新，男，汉族，1971年11月22日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕润球，男，汉族，1965年8月7日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：欧锡伦，男，汉族，1962年3月5日出生，住广东省佛山市顺德区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王维，广东广和（顺德）律师事务所律师。原审第三人：广东省佛山市顺德区陈村镇仙涌股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：朱礼驹。委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮晴，广东正帆律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市汇星航金属制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄耀华。委托诉讼代理人：霍德伟，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：常旭东，广东源浩律师事务所实习律师。上诉人何应新因与被上诉人吕润球、欧锡伦、原审第三人广东省佛山市顺德区陈村镇仙涌股份合作经济社（以下简称仙涌股份社）、佛山市汇星航金属制品有限公司（以下简称汇星航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初26527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。何应新上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判吕润球、欧锡伦应向何应新支付搬迁赔偿款831709元、停工停产损失补偿款637850.5元、临时安置补偿款707787元、搬迁奖励953727.5元、土地承租权补偿款202968.25元，合计3334042.25元；3.改判吕润球、欧锡伦应向何应新支付拆毁补偿226525.5元、花木补偿18568元、夹层补偿397200元、补漏补偿284581元，合计926964.5元；4.改判吕润球、欧锡伦应向何应新返还租赁保证金399312元；以上合共4660228.75元，详见《补偿清单1》；5.本案一、二审诉讼费由吕润球、欧锡伦承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、何应新既有作为部分厂房实际使用人的权益，也有作为部分厂房出租方的权益，即其对所有案涉厂房都享有搬迁的相关权益，不应仅限于其实际使用厂房的范围，而架空其对转租厂房享有的搬迁权益。本案中有两个租赁关系，一是吕润球、欧锡伦出租案涉土地厂房给何应新的租赁关系，二是何应新将案涉部分厂房转租给第三人汇星航公司、叶某坤、中国移某公司的租赁关系，何应新既是案涉厂房的承租方，又是出租方，无论是吕润球、欧锡伦作为出租方享有的权益，还是承租方叶某坤享有的权益，何应新都应有一定的份额，不应被排除在外。而且，根据合同相对性原则，第三人与吕润球、欧锡伦之间并不存在合同关系，存在合同关系的分别是何应新与吕润球、欧锡伦，何应新与第三人，故处理该租赁合同纠纷时，不应将何应新的权益仅限于其实际使用厂房的范围。具体如下：（一）何应新享有出租方的权益：1.关于停产停业损失。一审判决认定“吕润球、欧锡伦本用于厂房进行出租营利，如今未能再进行出租获得，其也存在停产停业损失”，而该“出租营利”权益也是何应新对案涉土地的权益，故也存在因“如今未能再进行出租获得”所致的“停产停业损失”。何应新、吕润球、欧锡伦、实际使用人之间应按各1/3的比例进行分配。2.关于临时安置补助和补偿款。一审判决认定吕润球、欧锡伦所建筑的厂房所拆除的部分物件也需要进行临时安置，那么何应新作为实际出租方对厂房附加及存放的部分物件也需要进行临时安置，何应新、吕润球、欧锡伦、实际使用人之间应按各1/3的比例进行分配，详见《补偿清单1》。3.关于按时签约及搬迁奖励补偿款。厂房能否顺利签约和搬迁，需要配合的不仅仅是叶某坤和吕润球、欧锡伦，也需要何应新的全力促进配合，将房屋从叶某坤处收回并交付给吕润球、欧锡伦，从而完成搬迁。故何应新、吕润球、欧锡伦、实际使用人之间应按各1/3的比例进行分配，详见《补偿清单1》。4.关于承租权补偿款，根据剩余租赁期限的要求，只存在何应新与吕润球、欧锡伦之间的分配比例问题。何应新与吕润球、欧锡伦之间重合的租期是9个月，吕润球、欧锡伦的剩余承租期是144个月，故应对重合的9个月进行均分：承租权补偿款总额202968.25元（6494984元/144个月×9个月×0.5），详见《补偿清单1》。何应新作为厂房实际使用人享有的部分权益同第三方实际使用人享有的权益相同（部分是第三方不享有而何应新符合享有条件的），部分对应的停产停业补偿款、临时安置补助、按时签约及搬迁奖励，应在上述何应新享有出租方权益对应的1/3分配给实际使用人的份额内与另外的同地块实际使用人均分，即停产停业补偿款、临时安置补助、按时签约及搬迁奖励该三项款项的1/6（1/3×1/2），是何应新为实际使用人享有的份额，详见《补偿清单1》。综上所述，何应新、吕润球、欧锡伦和第三人享有的权益份额有明确的计算方法，明确固定为不同项目不同的实际使用情况分别对应1/3、1/2（1/3+1/6）、1/2等，详见《补偿清单1》，避免了自由裁量的偏差。二、何应新无需再支付2020年4月至2020年8月10日租金。一审法院认为双方免租合意不够充分的理由认定事实不清。何应新提交的语音谈话人确定，分别是：吕润球、欧锡伦，何应新，何应新的搭档王某波、洪某、谭某源。在该录音证据中，吕润球、欧锡伦清晰地承诺：免除2020年2月、5月至8月10日搬迁结束的租金，双方也事实上这样施行：吕润球、欧锡伦收取了何应新2020年1月、3月、4月的租金，事实上免除了2020年2月、5月至8月10日的租金。故一审判决何应新支付吕润球、欧锡伦2020年4月至8月10日的租金认定事实不清，应予改判。何应新在二审庭审期间补充上诉意见如下：一、一审的酌定部分显失公平。在一审判决书第15、16页，关于停产停业损失补偿款、临时安置补偿款和按时签约及搬迁奖励补偿款、土地承租权补偿款，主要按照实际使用情况计算，何应新分别实际使用了案涉52号、54号、55号地块的1/2，合计使用了1.5块地块，案涉地块为4块，至少酌定款项应当高于1/4金额，相当于1.5比4等于3/8的份额。而一审酌定的金额大部分四项平均在16%-17%之间，连1/4都不到，更达不到实际使用的份额即3/8，显失公平。二、何应新既作为承租方，也作为出租方，同时享有承租人和出租人的法律地位和义务。本案有三方当事人享有权益，何应新至少享有三方当事人1/3份额的权利。案涉土地和厂房有2500平方米左右，在2018年实际承租人因欠租离开后，仙涌股份社升级改造消息传出，该厂房一直没有出租，但是何应新一直向吕润球、欧锡伦支付租金。但是在享受到改造权益时，一审判决排除了何应新同时作为承租人和出租人应当享有的权益，何应新在实际经营涉案地块过程中，实际遭受的损失及风险远高于吕润球、欧锡伦，所以一审判决显失公平，请二审法院依法改判。吕润球、欧锡伦答辩称：一、何应新作为二手房东,承租了吕润球、欧锡伦全部租赁物,再由其分租给其他租户，何应新以其个人或佛山市拉某金属科技有限公司（以下简称拉某公司）名义与其他租户签订租赁合同,其与吕润球、欧锡伦租赁合同到期之日为2021年1月，何应新（包括拉某公司）与其他租户的合同均在一审开庭之日前到期,何应新已全额收取其他租户的租金,没有任何停产停业、临时安置补偿及搬迁奖励款。而且所有厂房、构筑物均是由吕润球、欧锡伦出资修建,由吕润球、欧锡伦所有,何应新无权享有构筑物的补偿。二、仙涌股份社出具的评估报告中,没有任一项与何应新有关联,所有的评估项目都是对吕润球、欧锡伦享有的建筑物部分及与何应新出租给其他四家公司（包括实际由何应新控制的拉某公司）的相关财产所进行评估。三、何应新与吕润球、欧锡伦签订租赁合同后,直接以拉某公司的名义与其他租户签订租赁合同,缴纳相应的水电费,拉某公司已获得相应拆迁补偿项目的补偿。何应新并非该物业的实际使用人,只是将该物业用于转租,其收取的差额租金就是其利润,不存在任何停产停业及临时安置的事实。四、何应新转租的租户叶某坤（佛山市顺德区陈村镇嘉某食品机械有限公司，以下简称嘉某公司）已另案起诉吕润球、欧锡伦、何应新及第三人仙涌股份社[案号为（2020）粤0606民初16099号]，该案何应新不服一审判决提出上诉，二审法院维持原判。该案一审判决的内容吕润球、欧锡伦已足额履行完毕，该一审判决依据仙涌股份社聘请的评估机构的评估报告，将涉案的补偿项目中,属于叶某坤所有的项目为停产停业损失补偿款500000元、临时安置补助补偿款50000元、按时签约及搬迁奖励补偿款530000元,加上评估汇总表中归属于叶某坤的930289元,合计2460289元判决归叶某坤所有。叶某坤在收到吕润球、欧锡伦全部赔偿款后，其部分转租租户佛山市顺德区陈村镇瑞某彩金属制品厂（以下简称瑞某彩厂）亦与吕润球、欧锡伦按照该一审判决的标准签订了和解协议并收取了相应的赔偿款。五、本案中，一审法院依职权增加的第三人汇星航公司未提起上诉，已经认可一审判决的内容，由于何应新提出上诉才未向吕润球、欧锡伦主张要求付款。综合本案的租赁关系，吕润球、欧锡伦将涉案全部厂房租赁给何应新，何应新再分租给嘉某公司、汇星航公司、拉某公司（何应新自用）、中国移某公司（面积很小），其中嘉某公司再次分租部分厂房给瑞某彩厂。除了本案何应新实际控制的拉某公司不服一审判决以及中国移某公司未起诉外，其他租户均是按照仙涌股份社的评估报告确认金额以及一审法院确定的比例收取相应的赔偿款，何应新要求享有分租户（实际使用人）一定比例的赔偿款于法无据、于理不合，鉴于吕润球、欧锡伦已按照生效判决文书内容将相应赔偿款支付（汇星航公司暂未收取），若何应新认为其应享有其分租户的相应赔偿款，应另案起诉分租户。吕润球、欧锡伦在二审庭审期间补充答辩意见如下：何应新以地块占比计算赔偿款项，与一审计算标准相违背，一审法院计算每一租户相应赔偿款的计算标准是以每一租户实际使用的厂房租赁面积与何应新向吕润球、欧锡伦统一租赁的面积比例进行折算，并非以拉某公司占四块，其中1.5地块的每一部分计算。仙涌股份社答辩称：根据合同相对性，仙涌股份社与何应新不存在任何法律关系，何应新与吕润球、欧锡伦如何约定搬迁补偿事宜与仙涌股份社无关，也不知情，仙涌股份社尊重法院判决。汇星航公司答辩称：汇星航公司同意一审判决的事实与理由及判项，对一审判决酌定支持汇星航公司的金额无异议，也是合法合理有效的，对何应新与吕润球、欧锡伦之间的纠纷由法院审查。何应新向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕润球、欧锡伦向何应新支付拆迁赔偿款2927937元、停工停产损失补偿款1687607元、土地承租权损失补偿款405936元、临时安置补偿款1755480元，合计6776960元；2.吕润球、欧锡伦向何应新支付搬迁奖励594531.43元；3.吕润球、欧锡伦赔偿何应新担保费支出4422.89元；4.吕润球、欧锡伦自起诉日起以7375914.32元为本金按贷款市场报价利率向何应新支付利息至款项付清日止；5.一审的诉讼费、保全费由吕润球、欧锡伦承担。后于2020年12月16日将诉讼请求变更为：1.判令吕润球、欧锡伦向何应新支付拆迁赔偿款2927937元、停工停产损失补偿款1687607元、土地承租权损失补偿款405936元、临时安置补偿款1755480元，合计6776960元；2.吕润球、欧锡伦向何应新支付搬迁奖励2037714.42元；3.吕润球、欧锡伦支付变压器补偿款500000元；4.吕润球、欧锡伦向何应新返还租赁保证金399312元；5.吕润球、欧锡伦赔偿何应新担保费支出4422.89元；6.吕润球、欧锡伦自起诉日起以9718409.31元为本金，按贷款市场报价利率向何应新支付利息至款项付清日止；7.一审的诉讼费、保全费由吕润球、欧锡伦承担。吕润球、欧锡伦向一审法院提出反诉请求：1.判令解除吕润球、欧锡伦与何应新之间的《厂房租赁合同》；2.判令何应新向吕润球、欧锡伦支付2020年4月至期间的租金729729元；3.一审诉讼费用由何应新承担。汇星航公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕润球、欧锡伦向第三人汇星航公司支付搬迁补偿款207708元、临时安置补偿款96516元、停产停业补偿款96516元；2.本案诉讼费由何应新及吕润球、欧锡伦承担。一审法院认定事实：吕润球、欧锡伦向仙涌股份社承租了位于佛山市顺德区土地后，未经报建在其上建设了厂房及办公楼，然后转租给何应新。2010年11月3日，何应新与欧锡伦、吕润球签订《厂房租赁合同》一份，约定何应新向吕润球、欧锡伦承租位于佛山市顺德区配电房架空电线及其附属设备；厂房总面积，其中车间面积、办公楼面积，空地面积为；租赁期限自2011年1月1日至2021年1月1日止；第一至第三年月租金为133104元，第四至第六年月租金为146414元，第七至第十年月租金为168399元，每月5号前支付当月租金；租赁期间，吕润球、欧锡伦提供两台供电容量给何应新使用，使用期间的维修、维护由何应新负责。何应新承租了涉案厂房后，利用其中一部分与他人合作设立了拉某公司进行经营，另外的部分则出租给其他人进行营利。2013年10月23日，拉某公司的法定代表人洪某代表拉某公司与汇星航公司的法定代表人黄某华签订了一份《土地租赁合同》，约定拉某公司将涉案厂房的766平方米租赁给黄某华使用，租赁期限自2013年6月1日至2019年5月31日。黄某华据此在该厂房内设立了汇星航公司进行经营。2019年5月28日，拉某公司与汇星航公司续签了一份《土地租赁协议》，约定汇星航公司继续租赁上述厂房，租赁期限自2019年6月1日起，至工业区要求搬迁期限为止。另，何应新将其中10000平方米的厂房租赁给案外人叶某坤，再将一小部分厂房租赁给中国移某公司。2019年10月，佛山市顺德区陈村镇仙某村民委员会（以下简称仙某村委会）、仙涌股份社开始对仙某工业区进行村级工业园升级改造，并对工业区的企业进行了勘查。2020年3月17日，第三人仙涌股份社发布了一份《陈村镇仙某工业区搬迁项目补偿方案》，规定补偿的项目为：（一）承租权补偿、（二）自建厂房建（构）筑物价值补偿、（三）生产设备存货、原材料搬迁补偿、（四）临时安置补偿、（五）停产停业损失补偿。其中临时安置补偿为土地或建筑面积（二者取较大值）每月21元/平方米，补助期限为6个月；停产停业损失补偿为土地或建筑面积（二者取较大值）每月21元/平方米，补助期限为6个月，且总补偿总额不高于土地使用权价值和建（构）筑物补偿总额的5%。2020年4月28日，吕润球、欧锡伦与仙某村委会、仙涌股份社共同签订了《搬迁补偿协议书》，约定吕润球、欧锡伦将其所建造的厂房（包括涉案承租给何应新的厂房）交回给仙某村委会、仙涌股份社进行升级改造。仙涌股份社委托广东信某资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房的相关补偿项目进行了评估。其中编号52的评估结果汇总表显示建构筑物补偿金额为870787元、停产停业损失补偿款为108539元、承租土地使用权补偿款为336712元、临时安置补助补偿款为176412元、拆损毁设备补偿款为16801元（上述五项项目标注权利人为资产占有方欧锡伦、吕润球）、机器设备补偿款4872元、其他生产生活资产补偿款为2400元（后两项项目标注权利人为资产占有方拉某金属制品厂）、其他生产生活资产补偿款为3200元（此项项目标注权利人为资产占有方嘉某公司）。编号53的评估结果汇总表显示建构筑物补偿金额为4224510元、停产停业损失补偿款为1019718元、承租土地使用权补偿款为4158546元、临时安置补助补偿款为1019718元、拆损毁设备补偿款为96427元（上述五项项目标注权利人为资产占有方欧锡伦、吕润球）、建构筑物补偿金额53025元、可搬迁设备补偿款355151元、拆损毁设备补偿款为211013元、其他生产生活资产补偿款为307900元（后四项项目标注权利人为资产占有方嘉某公司）。编号54的评估结果汇总表显示建构筑物补偿金额为1945530元、停产停业损失补偿款为301554元、承租土地使用权补偿款为989491元、临时安置补助补偿款为301554元、拆损毁设备补偿款为178206元、花木18568元（上述六项项目标注权利人为资产占有方欧锡伦、吕润球）、建构筑物补偿款37083元（面积为74.97平方米）、拆损毁设备补偿款222866元、机器设备补偿款137608元、其他生产生活资产补偿款为82600元（后四项项目标注权利人为资产占有方拉某金属制品厂）、机器设备补偿款29337元（此项项目标注权利人为资产占有方中国移某公司，位于该厂房办公楼的的砼1顶楼，砼一厂房层高为四层，总面积为813.16平方米）。编号55的评估结果汇总表显示建构筑物补偿金额为1019292元、停产停业损失补偿款为257796元、承租土地使用权补偿款为1010235元、临时安置补助补偿款为257796元、（上述四项项目标注权利人为资产占有方欧锡伦、吕润球）、拆损毁设备补偿款161617元、机器设备补偿款42091元、其他生产生活资产补偿款为4000元（后三项项目标注权利人为资产占有方汇星航公司）、建构筑物补偿款127372元（面积为362.13平方米）、拆损毁设备补偿款216908元（此项项目标注权利人为资产占有方拉某金属制品厂）。上述评估结果出来后，何应新、吕润球、欧锡伦对补偿的对象产生争议，双方未能达成一致意见，何应新遂而提起了本案诉讼。仙涌股份社已将全部补偿款发放给了吕润球、欧锡伦。一审法院认为，本案系厂房拆迁而引起的出租人与承租人间的矛盾纠纷，涉案厂房的权利人因拆迁而导致的损失，第三人仙涌股份社作为拆迁方而对权利人所作出的各项补偿，应根据实际情况确定各分项的权利人。编号52的评估结果汇总表中机器设备补偿款4872元、其他生产生活资产补偿款2400元；编号54的评估结果汇总表中建构筑物补偿款37083元、拆损毁设备补偿款222866元、机器设备补偿款137608元、其他生产生活资产补偿款为82600元；编号55的评估结果汇总表中建构筑物补偿款127372元、拆损毁设备补偿款216908元。上述项目的补偿对象载明为何应新，双方均无异议，故可以支持何应新对该831709元的主张。至于其他的补偿项目，双方产生了争议。对此，一审法院认为，虽然第三人仙涌股份社在制定拆迁方案时，将该部分补偿项目都归纳入厂房出租方所有，但是在进行分配时仍应根据实际情况来执行，厘清各个项目的权利人。关于停产停业损失补偿款。该项损失系补偿因拆迁而导致生产经营停顿而产生的损失。何应新承租厂房后在里面进行生产经营，厂房拆除之时必定会产生停产停业损失。故何应新应享有停产停业损失补偿的权利。而吕润球、欧锡伦本用于厂房进行出租营利，如今未能再进行出租获得，其也存在停产停业损失。对于该项赔偿款，应参照双方的经营项目、何应新实际使用的厂房面积占比及租赁合同的剩余年限等因素进行合理分配。该项补偿金额共为1687607元，根据本案的实际情况，一审法院酌定何应新分得280000元。关于临时安置补助补偿款。该项费用主要补偿因拆迁而需要对生产资料进行安置所产生的费用。本案中，何应新作为生产方，其原先置放在厂房的生产资料需要异地安置，而吕润球、欧锡伦所建筑的厂房所拆除的部分物件也需要进行临时安置。故该项补偿亦应参照双方的经营项目、何应新实际使用的厂房面积占比及需要安置的物品进行合理分配。该项补偿金额共为1755480元，根据本案的实际情况，一审法院酌定何应新分得300000元。关于按时签约及搬迁奖励补偿款。该两项补奖励相加合共为2080860元。一审法院认为，厂房能否顺利签约及搬迁，需要出租方和承租方的共同配合，故该两项奖励应为双方共同享有。一审法院参照何应新实际使用的面积占比及双方在该两项工作中的作用，酌定何应新分得350000元。关于土地承租权补偿款。何应新向吕润球、欧锡伦租赁了案涉厂房后，主要用于出租，故其在厂房拆除后，存在剩余的年限内的租金收益损失，应得以补偿。根据汇总表的计算，土地承租权的补偿总为6494984元，从评基准日计算，吕润球、欧锡伦与仙涌股份社的合同剩余使用年限为12.22年，而何应新与吕润球、欧锡伦的合同剩余使用年限为8个月又18天。仙涌股份社在评定承租权补偿时，系将何应新及吕润球、欧锡伦的交叉相同的承租期限合并在一起计算，故在计算何应新剩余的承租期限的补偿，应扣除吕润球、欧锡伦在该期限的承租权补偿。根据双方合同的剩余年限、吕润球、欧锡伦收取何应新租金的金额及吕润球、欧锡伦转租的金额等因素综合考虑，一审法院酌情支持何应新该项补偿为150000元。综上，涉案的补偿项目中，属于何应新所有的项目为停产停业损失补偿款280000元、临时安置补助补偿款300000元、土地承租权补偿款150000元、按时签约及搬迁奖励补偿款350000元，加上评估汇总表中归属于何应新的831709元，合计1911709元。另，何应新在签订租赁合同时，向吕润球、欧锡伦缴纳了399312元，因双方的租赁物为未经报建的建筑，故双方的合同无效，且如今建筑物已被第三人仙涌股份社所收回。故吕润球、欧锡伦应向何应新返还该保证金399312元。至于何应新主张的变压器补偿款，因该变压器属于吕润球、欧锡伦所有，只是作为租赁物的附属设备一并给予何应新使用，故该补偿权益归属吕润球、欧锡伦所有，何应新主张该项补偿，理据不足，一审法院不予支持。另何应新主张的担保费支出，该项费用系何应新的诉讼成本，故对于该请求，一审法院亦不予支持。关于第三人汇星航公司请求吕润球、欧锡伦支付补偿款的问题。何应新认为在第三人仙涌股份社进行村改之时，汇星航公司与其的租赁合同已于终止，故评估汇总表中归于汇星航公司的补偿款应属于何应新享有。对此，一审法院认为，根据一审查明的事实，双方在第一份合同于到期前，双方又续签了一份不定期租赁合同，期限自，至工业区要求搬迁期限为止。仙某工业区于2019年10月启动村改工作之后便对工业区的所有企业进行了勘查。结合搬迁补偿评估表中有相关项目的补偿的权利人载明为汇星航公司此一事实，一审法院认为，何应新与汇星航公司终止租赁合同的原因系因村改而导致，故汇星航公司应享有收取补偿款的权利。载明权利人为拆损毁设备补偿款161617元、机器设备补偿款42091元、其他生产生活资产补偿款为4000元，共计207708元，归汇星航公司所有的。而汇星航公司租赁的厂房所对应的停产停业、临时安置补偿共计193032元，由汇星航公司与吕润球、欧锡伦根据前述计算规则进行分配，一审法院酌情支持汇星航公司100000元。故汇星航公司于本案中可收取补偿款307708元。关于吕润球、欧锡伦反诉要求何应新支付2020年4月至2020年8月10日期间的租金729729元。在2020年开始，何应新只缴纳了三个月的租金。何应新辩称双方已达成协议，因新冠疫情的原因，吕润球、欧锡伦同意免收2020年2月份的租金，另因村改拆迁，吕润球、欧锡伦同意免收2020年5月至搬迁结束之日止的租金。对此，一审法院认为，何应新并无充分有效的证据证明双方存在该段时间免收租金的合意，故对于其抗辩，一审法院不予采纳，其在该段时间应缴交租金。考虑至2020年2月份是新冠疫情最为严重的时期，在地方政府的管控下，地方经济秩序及生产经营处于停顿的状态。此系不可抗力，双方应共同分担损失，故对于2月份的租金，应予以部分免除。综上，一审法院酌定何应新应向吕润球、欧锡伦支付欠付的租金为630000元。因吕润球、欧锡伦需要向何应新返还保证金399312元及支付拆迁补偿款1911709元，故何应新应付的租金可从中抵扣，扣减之后，吕润球、欧锡伦尚需向何应新支付补偿款的金额为1681021元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、吕润球、欧锡伦应于判决发生法律效力之日起十日内向何应新支付补偿款1681021元及利息（利息以1681021元为本金，自2020年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿完毕之日止）；二、吕润球、欧锡伦应于判决发生法律效力之日起十日内向第三人汇星航公司支付补偿款307708元；三、驳回何应新的其他诉讼请求；四、驳回吕润球、欧锡伦的其他诉讼请求；五、驳回第三人汇星航公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费减半收取为39914.43元、财产保全费5000元，合共44914.43元（已由何应新预交），由何应新负担38914.43元，吕润球、欧锡伦负担6000元。一审反诉受理费减半收取5548.65元（吕润球、欧锡伦已预交），由吕润球、欧锡伦负担。第三人汇星航公司提出独立诉讼请求的受理费减半收取为3655.55元（第三人汇星航公司已预交），由第三人汇星航公司负担855.55元，吕润球、欧锡伦负担2800元。二审诉讼期间，吕润球、欧锡伦向本院提交以下新的证据材料：证据一：甲方为叶某坤、乙方为吕润球、欧锡伦协议书照片复印件一份，拟证明吕润球、欧锡伦已按照（2020）粤0606民初16099号民事判决履行全部义务，将全部款项支付给何应新的分租户叶某坤。证据二：甲方为吕润球、欧锡伦、乙方为佛山市顺德区瑞吉彩金属制品有限公司（以下简称瑞吉公司）协议书照片复印件及银行转账截图一份，拟证明吕润球、欧锡伦与叶某坤的次分租户与瑞吉公司签订协议书，该协议书的赔偿项目和款项，都是按照（2020）粤0606民初16099号判决签订的，并且吕润球、欧锡伦已经把相应款项支付给瑞吉公司。何应新经质证认为：对吕润球、欧锡伦提交银行转账截图的真实性予以确认；对于上述两份协议书的真实性由法院核实，对其关联性不确认，该组证据针对的是另案判决，而另案判决与本案关联性并不大，在两案分别在一审阶段时，何应新也因为本案向另案提出中止，认为有关联性，但是一审法院并没有因有关联性而中止另案因本案审理为基础。另外，何应新对另案判决也认为有事实认定的错误，正在申请再审。对于吕润球、欧锡伦提交的上述证据，仙涌股份社、汇星航公司质证认为其不是当事人，真实性由法院核实。对吕润球、欧锡伦提交的两份协议书及银行转账截图，本院经核实后对其真实性予以认定，上述证据是否能达到其证明目的，本院将结合本案的其他情况予以综合评定。何应新、仙涌股份社、汇星航公司在二审期间未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于编号52的评估结果汇总表中机器设备补偿款4872元、其他生产生活资产补偿款2400元；编号54的评估结果汇总表中建构筑物补偿款37083元、拆损毁设备补偿款222866元、机器设备补偿款137608元、其他生产生活资产补偿款为82600元；编号55的评估结果汇总表中建构筑物补偿款127372元、拆损毁设备补偿款216908元，合计831709元。上述项目的补偿对象载明为何应新，双方均无异议，且双方对返还租金保证金399312元亦无异议，本院对上述内容径行维持。至于其他的补偿项目，双方产生了争议。综合双方当事人的诉辩，针对二审阶段的争议焦点本院分析如下：关于停产停业损失补偿。停产停业损失主要包括经营损失和预期的经营损失，何应新作为实际承租人有进行生产经营，亦有转租而取得租金收益，因厂房拆迁停产停业导致的经营损失及租金损失应获得合理补偿。因一手承租人存在整个租赁物的停产停业损失，二手承租人存在转手出租的租金收益损失。实际使用人存在停业的经营收入损失等因素，一审法院参照双方的经营项目、何应新实际使用的厂房面积占比及租赁合同的剩余年限等因素，结合双方均确认该项补偿金额共为1687607元，酌定何应新可获得停产停业损失补偿为280000元，并无不当。关于临时安置补助补偿。在案涉厂房拆迁之后，何应新在过渡期内的临时安置费用属于合理费用，应予以支持。参照双方的经营项目、何应新实际使用的厂房面积占比及租赁合同的剩余年限等因素，结合双方均确认该项补偿金额共为1755480元，一审法院酌定何应新可获得临时安置补助补偿300000元，处理并无不妥。关于按时签约及搬迁奖励。该项费用性质上是在签约期内积极配合搬迁的出租人和承租人的一种补助或奖励，结合双方均确认该项补偿金额共为2080860元，一审法院参照何应新实际使用的面积占比及双方在该两项工作中的作用，酌定何应新可获得按时签约及搬迁奖励350000元，亦无不当。关于土地承租权补偿。因承租厂房拆迁后，何应新在剩余租赁年限的租金差额可获得补偿。根据评估机构出具的《搬迁补偿评估结果汇总表》反映，吕润球、欧锡伦与仙涌股份社的合同剩余使用年限为12.22年。结合《陈村镇仙某工业区升级改造项目实施方案》生效日期及评估基准日为2020年4月12日，何应新与吕润球、欧锡伦的剩余租赁年限为8个月18天。综合考虑双方合同的剩余年限、吕润球、欧锡伦收取何应新租金的金额及何应新转租的金额及何应新租赁期限即将届满等因素，一审法院酌情支持何应新可获得土地承租权补偿150000元并无不当。关于拆毁补偿、花木补偿、夹层补偿及补漏补偿的问题。经过对比何应新一审的诉讼请求和二审的上诉请求，何应新在一审期间并未对上述四项进行单独请求，根据一审提交的补偿清单和二审提交的补偿清单1，结合一审法官询问何应新诉请的拆迁赔偿款2927937元是如何计算的，何应新回答：参照补偿清单中，拆迁补偿、夹层补偿、补漏补偿三项相加的陈述，补偿清单列表中反映2927937元系由搬迁补偿2246156元＋夹层补偿397200元＋补漏补偿284581元组成，故对拆毁补偿及花木补偿问题，因一审诉讼期间何应新未提出诉讼请求，本院在此不做审查。关于夹层补偿和补漏补偿的问题，现有证据不能证明何应新对该两项补偿具有权属，原审法院未予支持并无不妥。关于何应新应否支付租金问题。何应新上诉主张吕润球、欧锡伦已收取2020年1月、3月及4月的房屋租金，并承诺免除其2020年2月、5月至8月10日的房屋租金。本案中，何应新提交谈话录音拟证明双方对上述期间的租金免除达成一致意见。但上述录音的内容并不能反映完整的对话情况，且双方也未明确就租金免除达成一致意见。原审法院考虑到2020年2月受疫情影响案涉承租区曾出现生产经营停滞状态，故而在合同约定租金基础上，根据实际履行情况予以适当酌减，酌定何应新应支付吕润球、欧锡伦租金630000元，处理并无不当。因双方租赁合同无效，且案涉厂房已被纳入拆迁范围，吕润球、欧锡伦应向何应新返还该保证金399312元。结合上述补偿款合共为1911709元（搬迁补偿831709元＋停产停业损失补偿款280000元＋临时安置补助补偿款300000元＋土地承租权补偿款150000元＋按时签约及搬迁奖励补偿款350000元），抵扣保证金399312元及租金630000元外，吕润球、欧锡伦需向何应新支付补偿款为1681021元（1911709元+399312元-630000元）。综上所述，上诉人何应新的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30634.38元，由何应新负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 周 芹审 判 员 钟 玲二〇二一年八月三十一日法官助理 李 琴书 记 员 谭颖瑜