北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11680号上诉人（原审被告）：浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司，营业场所北京市丰台区马家堡东路101号院10号楼。法定代表人：扈佳娜，总经理。委托诉讼代理人：王甲举，男，1984年11月25日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京恒兴盛富科贸有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街40号205室。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：王东升，男，1988年7月8日出生，汉族，该公司业务经理。上诉人浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司（以下简称：银泰北分公司）因与被上诉人北京恒兴盛富科贸有限公司（以下简称：恒兴公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银泰北分公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判恒兴公司支付拖欠的物管费1020元，并补缴欠租1274.32元。事实与理由：1.商场按照惯例在年节闭店，恒兴公司亦明知该惯例，一审判决认定2020年1月24日至27日闭店属于不可抗力，系法律适用错误。2.恒兴公司存在拖欠2020年3月综合管理费的事实，且在商场重新开业后故意拖欠费用；依据合同约定，恒兴公司拖欠任何费用，银泰北分公司均有权扣押恒兴公司缴纳的各项押金。因此，本案诉讼费应由恒兴公司全额承担。恒兴公司辩称：不同意银泰北分公司的上诉，请求维持一审判决。恒兴公司向一审法院起诉请求：1.判令银泰北分公司支付恒兴公司履约保证金19380元；2.判令银泰北分公司支付恒兴公司物业保证金2040元；3.判令银泰北分公司支付恒兴公司质保金5000元；4.判令银泰北分公司支付恒兴公司停业期间的媒体促销费416.67元、供暖费357元；5.判令银泰北分公司支付恒兴公司逾期退还上述履约保证金、物业保证金、质保金的利息，自2020年6月1日至2021年5月31日期间，按照中国人民银行贷款利率（4.35%）计算，共计1340.82元；6.银泰北分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：恒兴公司长期在银泰北分公司经营管理的银泰百货北京大红门店（以下简称银泰百货大红门店）承租商铺。2019年3月、4月，恒兴公司（乙方、承租方）与银泰北分公司（甲方、出租方）再次签订《租赁合同》、《北京大红门银泰城凯诗琳商铺综合管理服务合同》及《关于“银泰商业付费会员服务”的补充协议》等系列合同。约定由恒兴公司有偿租赁银泰北分公司场地进行经营；其中，《租赁合同》约定：第一部分通用条款3.1乙方需按本合同约定向甲方足额支付租金、推广费及因乙方经营活动而产生的其他费用，甲方在收到相关费用后向乙方提供增值税发票；3.4.1乙方应于每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付写一个缴租期固定租金；3.6.1乙方须向甲方交纳履约保证金，用于乙方对履行本合同各条款之保证。3.6.2履约保证金按照以下条款使用：（1）除本合同另有约定外，本租赁合同期满或提前终止时，乙方结清所有应付费用及完成该房屋的经营地址、注册地址的工商注销或变更手续（如涉及）后，甲方在30天内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；（2）如乙方逾期支付租金、违约金或其他任何应付款项超过5天，甲方有权将履约保证金抵作相应的租金、违约金或者其他应付款项。3.7质量保证金乙方应在开业日到来前向甲方支付质量保证金作为其销售商品或提供服务的质量保证……合同终止之日起的6个月后，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；6.1租赁期内乙方所需的水、电、煤气、空调、通讯、能源损耗等一切费用由乙方自行承担；6.3乙方同意仅使用甲方提供的专用收银系统，乙方在该商铺内的每一笔交易均如实及时通过该收银系统进行结算；7.1甲方对租赁场所有直接管理权和对乙方经营范围的监督权，乙方如有违反国家政策法规及卫生、治安等条例的行为，甲方可视情节轻重，责令其整改或停业整顿；7.6甲方保证租赁场所公共区域的使用安全，并负责对租赁场所的定期检查；8.2乙方应按时向甲方缴纳租金和其他费用，服从甲方的统一管理；11.1在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任。甲方亦不得主张此期间的租金；11.2甲方因不可抗力，未能将租赁场地出租给乙方的，甲方不承担违约责任；12.1乙方与甲方的营业时间保持一致……甲方调整营业时间需提前书面通知乙方；14.4若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方立即提前解除本租赁合同；16.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受的相应损失，本合同另有约定的按约定处理；16.8因不可抗力或国家政策变更导致一方无法继续经营的，双方互不承担违约责任，且共同协商解决方式；18.1本租赁合同经甲乙双方加盖公章之日起生效；第二部分专用条款第一条租赁场地位置、租赁面积及租赁用途1.1租赁场地位置：L2-44；1.2租赁面积：17平方米，租金及其他费用收取以租赁面积为准；第三条开业日为2019年4月1日，乙方应于该日开业；第四条租赁期限及租金4.1租赁期限为1年；乙方按固定租金（18.74元/天/平方米）和抽成租金22%计算和缴付租金；第五条履约保证金为19380元；第六条质量保证金为5000元；第七条其他费用7.4服务费用乙方同意按附件六（服务项目费用明细表）向甲方支付服务费用；附件六10.电费按照实际发生收取，12.空调费114元/年/平米，15.媒体促销费5000元，16.物业管理费60元/月/平米等。《北京大红门银泰城凯诗琳商铺综合管理服务合同》约定，1.2综合管理服务区域：北京大红门银泰城公共区域；1.3综合管理服务费计算面积：17平方米租赁面积；3.1自本合同签订之日起5日内，乙方应当向甲方支付2040元综合管理服费保证金。合同终止后30日内，如乙方无违约行为，综合管理服务费保证金（如有）无息退还。甲方有权从综合管理服务费保证金中相应扣除乙方欠付的综合管理服务费、违约金或其他任何应付款项。综合管理服务费收费标准为60元/月/平方米，每月为1020元，甲方收取的综合管理服务费用于支付事项（包括但不限于）：公共区域保洁、保安、绿化费；综合管理保险费；甲方固定资产折旧费；服务员工薪酬福利费，综合管理服务行政办公费用等；3.2.1公共事业费：甲方提供空调服务。其中甲方提供供暖服务，供暖费84元/平方/供暖季（每年11月15日至次年3月15日），甲方提供供冷服务，供冷费：30元/平方/供冷季（每年5月1日至10月31日每年供冷时间为180天）。上述合同签订后，银泰北分公司依约向恒兴公司交付租赁商铺，恒兴公司依约向银泰北分公司缴纳履约保证金19380元、质量保证金5000元、综合管理服务费保证金2040元、媒体促销费5000元、年度空调费1938元，并陆续缴纳个月租金及相关费用。2020年1月8日，恒兴公司向银泰北分公司交纳2月租金9690元、综合管理服务费1020元及电费318元。2020年1月24日至2月23日，银泰百货大红门店未开业，恒兴公司未能经营。至同年2月24日，银泰百货大红门店重新开业，恒兴公司亦恢复经营。至同年3月31日双方租赁合同期届满，恒兴公司与银泰北分公司未再续签租赁合同。恒兴公司于同年4月1日从承租商铺撤场。2020年6月12日，恒兴公司向银泰北分公司缴纳电费508元，银泰北分公司为其开具增值税专用发票1张。此后，双方因结算事宜发生争议，经协商未果，故恒兴公司诉至本院。另查，受新冠肺炎疫情影响，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。在本案审理过程中，银泰北分公司主张2020年1月24日至27日是依照往年惯例春节闭店期间，1月28日至2月23日闭店系因疫情原因。恒兴公司认可往年春节期间会闭店1至2天，但商户只能被动接受。关于恒兴公司欠缴租金及相关费用情况，恒兴公司主张由于银泰百货大红门店2月闭店未经营，其原1月份缴纳的租金、综合管理服务费应转为3月份费用，故已结清，不存在欠费；其2020年1月所交电费318元系缴纳2019年12月电费。由于其在撤场后又于2020年6月12日向银泰北分公司交纳电费508元，故2020年1月至4月期间电费亦已结清，不存在欠费。银泰北分公司主张恒兴公司1月缴纳的费用均系2月应付租金及费用，恒兴公司未缴纳3月应付租金及费用，现银泰北分公司已在内部记账系统中从恒兴公司履约保证金中扣除3月应缴租金9690元、综合管理服务费1020元及电费357.55元，扣除上述欠费后的相应保证金可以退还。一审法院认为：恒兴公司与银泰北分公司签订的《租赁合同》《北京大红门银泰城凯诗琳商铺综合管理服务合同》及《关于“银泰商业付费会员服务”的补充协议》等系列合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。鉴于双方租赁合同履行期限已于2020年3月31日届满，此后恒兴公司撤场未再续租，双方租赁合同关系已自然终止，故双方应依约及时清理债权债务。关于恒兴公司欠费情况。1.经庭审可查，恒兴公司在2020年1月已交纳截至上月所欠电费，在合同到期撤场后，恒兴公司根据银泰北分公司通知又于2020年6月再次补交所欠电费。根据此前恒兴公司交纳电费情况以及2020年1月至3月实际经营期间，恒兴公司于当年6月补交电费508元符合其此前实际用电情况，现银泰北分公司没有证据证明恒兴公司补交上述电费后在上述租赁期间仍有欠费，故对于恒兴公司主张其已于2020年6月补交全部电费欠费的主张予以认可。银泰北分公司认为恒兴公司尚欠3月电费，应从履约保证金扣除电费欠费357.55元的辩称意见，缺乏事实依据，法院不予采信。2.关于双方当事人诉争的3月租金情况。经庭审可查，恒兴公司已于2020年1月预先交纳次月租金及租金9690元、一个月综合管理服务费1020元。经庭审可查，自2020年1月24日至2月23日间，恒兴公司租赁场地所在的银泰商场大红门店因年节及受新冠疫情影响未开业经营。此次疫情发生对于双方经营确有影响，属于不可归责于双方当事人的不可抗力。对此不可抗力，双方在合同中约定：“在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任。甲方亦不得主张此期间的租金；甲方因不可抗力，未能将租赁场地出租给乙方的，甲方不承担违约责任”。基于该约定，恒兴公司可免交上述疫情期间的租金。鉴于此后恒兴公司未再行交纳3月租金，银泰北分公司亦未将恒兴公司预交租金返还，故恒兴公司所交2月租金可以冲抵3月租金。现银泰北分公司主张恒兴公司应交纳2月租金，尚欠交3月租金，应从履约保证金中扣除的辩称意见，缺乏事实和合同依据，法院不予采信。3.关于双方诉争综合管理服务费是否欠费一节。根据合同约定的综合管理服务费使用用途，虽遇疫情影响，但该项费用在合同履行期间已实际发生，故法院确认恒兴公司已交纳2月综合管理服务费，未交纳3月的综合管理服务费。恒兴公司以疫情停业为由主张不应交纳2月综合管理服务费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。银泰北分公司关于恒兴公司尚欠3月综合管理服务费，且从履约保证金中扣除的辩称意见，理由正当，法院予以采信。另，关于恒兴公司主张返还停业期间供暖费及媒体促销费的诉讼请求，鉴于合同中对于上述费用返还情况未作明确约定，根据上述费用使用用途及实际发生情况，法院确认恒兴公司该项请求缺乏事实和合同依据，故法院不予支持。关于恒兴公司要求银泰北分公司支付相应保证金利息损失的诉讼请求，鉴于合同中已约定相应保证金无息返还，且本案引发纠纷系受疫情影响所致，故现恒兴公司该项请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十七条之规定，判决：一、浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司于判决生效之日起十日内退还北京恒兴盛富科贸有限公司履约保证金19380元、综合管理服务费保证金1020元、质量保证金5000元；二、驳回北京恒兴盛富科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依据双方所签涉案租赁合同的约定，合同履行期限于2020年3月31日届满，即双方之间的租赁合同关系已经终止。据此，双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，及时、妥善处理遗留问题并清理债权债务。当事人履行合同应当遵守合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，可以按照交易习惯确定。2020年发生的疫情属于不可归责于双方当事人的不可抗力，依据双方所签租赁合同中关于不可抗力所作的约定，银泰北分公司不得主张不可抗力发生期间的租金。虽然2020年疫情发生时间与农历春节重合，但在合同有明确约定的前提下，一审法院依照合同约定内容确认涉案租赁场地2020年1月24日至2月23日系因疫情原因未开业经营，事实及法律依据充分，本院不持异议。银泰北分公司提出，每年春节闭店属于惯例、恒兴公司还应支付2020年1月24日至27日期间租金的主张，没有合同依据。恒兴公司依约交纳了履约保证金、综合管理服务费保证金、质量保证金，现双方租赁合同关系已经终止，银泰北分公司应将上述保证金予以退还。恒兴公司所交二月份租金用于冲抵三月份租金、欠付的三月份综合管理服务费从保证金中直接扣除。北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应；涉案租赁合同履行期限于2020年3月31日届满，此时尚在疫情持续期间。尽管恒兴公司欠付2020年3月的综合管理服务费，综合考虑双方履约实际情况以及疫情因素，恒兴公司的该欠付行为虽有瑕疵，但情节显著轻微。在恒兴公司足额缴纳各项保证金的前提下，双方应本着公平原则，采取合理、便捷的方式，及时、妥善清理债权债务，共同维护和谐、有序的市场竞争环境。鉴于银泰北分公司未采取积极主动的方式合理解决问题，故其提出的本案诉讼费应由恒兴公司承担的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，银泰北分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435元，由浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年八月三十日法官助理 何海云书 记 员 陈祉亦