广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13888号上诉人（原审原告）：深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：顾启民。委托诉讼代理人：张志东，上海博浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，上海盾宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谢越华，该司总经理。委托诉讼代理人：余剑光，上海中联（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪莹，上海中联（广州）律师事务所律师。上诉人深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司（以下简称鼎丰悦公司）、广州宏城广场房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初30203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人鼎丰悦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认鼎丰悦公司与宏城公司签订的《广州市房屋租赁合同》与《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》（以下简称租赁协议）于2020年5月25日解除；3.宏城公司向鼎丰悦公司退还保证金1280160元；4.一、二审诉讼费用由宏城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定疫情构成不可抗力的背景下，却认定该不可抗力尚未达到合同目的无法实现的情形，系脱离实际的错误判决。不可抗力是否足以达到合同目的无法实现的程度，需要结合个案进行分析，结合本案之实际情况显然已经构成合同目的无法实现的情形。涉案商铺用作餐饮业，行业运营建立在大量客流的基础上，一旦客流减少，租金、人工等巨额支付将会快速击垮现金流，导致公司处于困境之中。二、一审判决枉顾事实，僵化裁判，裁判导向与《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第48条之规定明显相悖。且按照一审判决结果推演，鼎丰悦公司将需要持续性支付房租以及物业费等直至合同到期，总金额超出想象，显然将导致巨大的不公平和各方利益失衡。（一）《九民会议纪要》第48条明确赋予违约方合同解除权。（二）本案租赁合同的履行已经陷入僵局。涉案商铺自2020年5月25日停止经营，至今关店已近一年。2020年6月24日，鼎丰悦公司请求减少对搬迁涉案商铺设备的妨害，前往涉案商铺取证时发现，涉案商铺外围及大门已经被围蔽隔离。2020年12月9日，鼎丰悦公司将涉案商铺内遗留的物品全部搬离涉案商铺至今仍处于空置状态。涉案商铺已经不具有继续经营的可能性，也不宜强制继续经营。（三）鼎丰悦公司并非恶意解约，而是因疫情影响不得已解约。（四）若继续履约将导致巨大的不公平。（五）出租方拒绝解约，乘人之危的行为有违诚信。（六）（2020）粤01民终25811号生效民事判决认定“……本案中合舜荟公司因疫情及疫情防控措施影响经营，经高德公司减半收取租金仍无力继续支付租金，在此情况下，一概不允许合舜荟公司解除合同，势必形成合同僵局，对双方都不利。故此，一审法院根据公平原则允许合舜荟公司在承担一定违约责任后解除涉案租赁合同，合法合理，本院予以确认。合舜荟公司发出的《终止物业租赁合同通知书》通知高德公司于2020年2月29日解除合同，高德公司于2020年2月26日收到该通知书，而一审亦已查明合舜荟公司其后并未实际使用涉案商铺，故一审法院认定涉案租赁合同已于2020年2月29日解除，对高德公司主张2020年3月1日至4月30日的租金不予支持，并无不当，本院予以认可”，也即法院生效裁判亦认可鼎丰悦公司之观点和主张。三、结合本案租赁协议第19.05条之约定以及各方往来函件之文义可知，租赁协议赋予承租人解约权，同时，本案中各方对于合同解除也已经达成一致。（一）本案租赁协议第19.05条规定，若承租人单方解约，则需要支付合同期满后的应付未付之一切款项，并赔偿出租人之一切损失，包括律师费、诉讼费等，而且将没收保证金。（二）该租赁协议版本系出租人单方制作的格式条款，在存在文义解释争议时，应当作出对于格式提供方不利的解释。（三）结合各方就解除事宜的往来函件，可知出租方已明确：宏城公司（出租方）不同意鼎丰悦公司（承租方）单方解约，但若承租方选择坚持单方解约，则出租方将依据租赁协议第19.05条主张合同解除之违约责任。换言之，若承租方坚持解约，则合同解除，出租方主张合同解除的违约责任。四、从社会主义核心价值观的角度分析，本案一审认定合同尚未解除，并要求继续履行，也与当前最高人民法院要求的在司法裁判中强化社会主义核心价值观的表述相悖。同时，也会助长疫情及疫情防控期间，优势合同地位一方能够不劳而获，而劣势一方却面临雪上加霜的局面。这与最高人民法院发布的《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》提出的“立足时代、国情、文化，综合考量法、理、情等因素，加强社会主义核心价值观的导向作用，不断提升司法裁判的法律认同、社会认同和情理认同”的要求相悖。五、一审判决之认定自相矛盾，一方面判决不支持合同解除，另一方面却认定出租方有权没收在合同解除的前提下之50%的租赁保证金。六、依照广东省高级人民法院关于案件集中管辖的相关规定，本案系涉外案件，应当由广州市南沙区人民法院集中管辖审理，一审法院对本案并无管辖权。综上，恳请二审法院依法支持鼎丰悦公司的上诉请求。针对鼎丰悦公司的上诉主张，宏城公司二审辩称：鼎丰悦公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法全部驳回。一、虽然鼎丰悦公司自2020年5月25日开始擅自中断、停止商铺经营，但从租赁协议的整体情况判断，短期内的疫情防控措施远未达到导致租赁协议无法继续履行的程度，疫情对涉案合同的履行不构成根本性障碍；在收到鼎丰悦公司要求提前终止合同的告知函后，宏城公司明确回复鼎丰悦公司不同意提前解除租赁协议，可见当时双方并未就合同解除事宜达成一致意见；加之租赁协议第19.05条仅约定鼎丰悦公司擅自违约的责任承担问题，并非赋予鼎丰悦公司单方提前解除合同的权利。故一审法院认为鼎丰悦公司在发出《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》时不享有合同解除权并驳回该项诉请的判项合法有理，应予维持。二、本案不应适用《九民会议纪要》第四十八条的规定，鼎丰悦公司不享有“违约方的解除权”。（一）在鼎丰悦公司暂停商铺经营之时，租赁合同并未陷入僵局状态。（二）鼎丰悦公司的行为属于恶意违约。（三）继续履行合同并未显失公平。（四）宏城公司拒绝解除合同未违反诚实信用原则。相反，鼎丰悦公司要求宏城公司退还全部保证金的主张有违诚信。三、涉案合同应当被认定为于2021年7月13日正式解除。四、租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在订立时按应付租赁标的价款的一定比例，支付给出租人的担保金。因鼎丰悦公司从未认为疫情导致其无法继续履行，一审法院滥用自由裁量权，认定疫情所带来的风险由租赁双方共同分担，判令宏城公司退还50%的保证金，应予纠正。五、本案纠纷是由于鼎丰悦公司单方违约所致，鼎丰悦公司应当承担因恶意违约并滥用诉权所产生的不利后果。六、本案由鼎丰悦公司向一审法院提起的诉讼，其二审对管辖权提出异议，本案应考虑发回重审。上诉人宏城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回鼎丰悦公司的全部诉请；2.由鼎丰悦公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院针对鼎丰悦公司提出的合同依据及相关证据进行审理，认为鼎丰悦公司并不享有单方合同解除权，并驳回鼎丰悦公司关于要求确认合同解除的诉请，于法于理有据。鼎丰悦公司在起诉时诉请宏城公司退还一个月租金、管理及空调费，所援引的是广东省人民政府发布的《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，鼎丰悦公司于2020年12月1日第一次庭审中才变更诉请要求确认租赁合同解除，依据是合同第19.05条的约定，并未主张受疫情影响所致合同无法继续履行。二、目前未有任何司法文书或合同协议确认涉案租赁合同解除或终止，一审法院判令宏城公司退还50%保证金，缺乏基本前提条件，属于事实认定和法律适用错误。本案而言，宏城公司无需向鼎丰悦公司退还任何费用，恳请二审法院依法予以改判。鼎丰悦公司自始至终均没有提出因疫情影响导致租赁合同无法继续履行，其主张依照合同约定解除合同不能成立。三、鼎丰悦公司作为违约方，理应承担本案一、二审诉讼费。综上，恳请二审法院依法改判。针对宏城公司的上诉请求，鼎丰悦公司二审辩称：对宏城公司的上诉请求不予认可，具体理由与鼎丰悦公司的上诉意见一致。鼎丰悦公司于2020年8月11日向一审法院提起本案诉讼：1.确认宏城公司与深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司（以下简称深圳鼎丰悦公司）签订的《广州市房屋租赁合同》与《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》于2020年5月25日解除；2.停止对鼎丰悦公司搬离广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺的设备（包括厨房设备、家具、餐桌、椅子、冰箱、平台雪柜等）的妨碍；3.宏城公司退还保证金1280160元（其中租金保证金933450元、管理及空调费保证金293370元、推广保证金53340元）；4.诉讼费用由宏城公司承担。一审法院经审理查明：2014年4月4日，案外人深圳鼎丰悦公司（承租人）与宏城公司（出租人）签订《广州宏城广场房地产开发有限公司与深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司关于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定：出租人同意向承租人出租（且承租人同意向出租人承租）位于广州市天河区宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺（以下简称涉案商铺）内的列于本租赁协议附表二第1部分的物业；（第2条交付标准）（2.01）于附表二第4部分所列明的交付日，出租人应保证承租单元已符合附件一所列“出租人提供标准”；（2.02）承租人同意在交付日将承租单元以“毛坯”的状态接收承租单元，“毛坯”状态定义解释如下：（a）混凝土楼板与沙浆，（b）混凝土墙（如有需要，承租人需自行安装适当物料巩固墙身）和柱，（c）混凝土天花板，和（d）按照出租人的标准和规格提供的消防喷淋系统；除非本合同另有约定，否则租赁期满后承租人对承租单元不享有续租权，承租人须根据本合同规定将承租单元立即清空、恢复“毛坯”状态及返还予出租人；出租人和承租人约定的承租单元已列于附表三第1部分；出租人和承租人约定承租单元的管理及空调费、推广费和其它费用已分别列于附表三第2部分、第3部分及第4部分；除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预先缴付当月的基本租金、管理及空调费和推广费，若基本租金、管理及空调费和推广费的首次和末次支付的期间是部分月份，则承租人应付的数额应为每个日历月的基本租金、管理及空调费和推广费的总额分别乘于所占该日历月的天数和该日历月全部天数的比例；于签署本合同之时或之前，承租人须按本租赁协议附表三第5部分规定的保证金金额向出租人存放保证金，以确保承租人遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定……在整个租赁期内出租人有绝对酌情权处置保证金并且无须将该保证金与出租人的其他款项分开存放，出租人亦无须向承租人支付保证金的利息；出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候（不影响出租人对该等违反或不履行而可行使的任何其他权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的承租单元保证金，以补偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失），在这种情况发生时，在出租人给予承租人书面通知后七日内，承租人必须把被出租人扣除部分的保证金重新补足并存放于出租人，本合同方能继续有效，倘承租人未能遵守前述的规定，则出租人有权立即单方面终止本合同并提前收回承租单元，出租人并有权没收保证金，在任何情况下，若保证金不足弥补出租人损失的，出租人有权向承租人进行追讨；在不影响本合同项下出租人其它权利的前提下，出租人须于本合同终止或提前终止且承租人按本合同规定将承租单元返还予出租人、结清本合同项下的所有款项及提交所有保证金收据后的三十天内，把保证金（装修保证金除外，装修保证金之退还按装修守则规定安排）或其余款（如有）无息退还给承租人，在前述之结清款项时，如保证金不足以抵扣出租人损失（若有）的，出租人有权向承租人追讨；（第19条合同的终止和解除）（19.04出租人提前终止合同的权利）在不影响出租人根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：（a）承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的十五天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催讨）……（i）承租人中断、停止或威胁中断、停止其业务……（o）承租人未能根据本合同条款的相关期限正式对外营业火灾租赁期内中断、停止其经营其在承租单元的业务，若出租人因上述情形而终止本合同，则承租人必须向出租人支付本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而招致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金），出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以冲抵上述款项及损失外，还可就不足之部分（如有）向承租人进行追讨；（19.05承租人擅自终止合同）若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离承租单元），则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭到的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金），出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以充抵上述款项及损失外，还可就不足之部分（如有）向承租人进行追讨；（第20条对承租人违约行为的处理）（20.02）如本合同终止或提前终止后，承租单元内有承租人遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为承租人放弃前述物品，出租人有权进入承租单元并以任何方式处理前述物品并将承租单元重新租予其它租户，承租人不得异议，也不得追究出租人责任和要求出租人赔偿，同时产生的一切费用须由承租人承担，出租人在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将该等费用作为承租人的债务向承租人追讨；（20.03双方在此不可撤销地同意）出租人应向承租人发出书面通知说明出租人将行使由本合同赋予其收回承租单元的权利，而出租人无需实际进入承租单元作为行使该项权利的标志，若出租人根据相关条款终止本合同，本合同应被视为在出租人向承租人发出终止通知的当日即已终止本合同，同时，若承租人未根据本合同相关条款将承租单元恢复至毛坯状态，则出租人除本合同其它条款规定所具有的权利外，出租人有权在事先向承租人发出书面通知的情况下通过任何形式恢复承租单元（包括但不限于封锁承租单元的出入口），出租人的该等行为将视为适当的且符合本合同的规定，并且出租人有权将承租单元租赁给任何第三方，任何承租人遗留在承租单元内的物品，出租人应根据本租赁协议第20.02条处理；（第21条承租单元的返还）（21.01）须在租赁期限届满或提前终止至少三十日之前，与出租人及物业服务企业联系交回承租单元事宜，且承租人须在本合同终止的当日内，把承租单元连同所有的附属物、装置、附加物，按合同规定，在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或者毛坯状态下（租赁期内该等设施的自然损耗除外），交还出租人，出租人和承租人应对承租单元进行验收，并就承租单元的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格，同时，承租人须将承租单元及本商场各部分的钥匙（如有）交还出租人；（21.02）为了避免产生疑问，承租人有义务于租赁期满时或提前终止时将承租单元恢复成“毛坯”的状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门等均应被拆除，本租赁协议第2条对“毛坯”状态已作出定义解释，除非出租人另行书面同意，否则承租人必须按该条款所述内容执行承租单元的恢复工程；（21.03）若承租人未按本条约定的状态将承租单元返还出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用是做债项，向承租人追讨，若承租人未按本条约定的时间将承租单元返还予出租人，则承租人须赔偿出租人因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租人因延迟向新租户交付承租单元而需承担的违约金、中介费，此外，承租人须自逾期返还承租单元之日起每日向出租人支付金额为日租金二倍的占用使用费，此等赔偿金等的支付并不构成租赁期之延续等。《租赁协议》后附附表一（出租人和承租人的详细资料）载明出租人为广州宏城广场房地产开发有限公司，通讯地址为广州市天河区XX广场X层X单元，联系人彭咏恩，电话：（8620）38139198；承租人为深圳鼎丰悦公司，通讯地址为深圳市罗湖区XX大厦XX室，联系人顾启民，电话：（0755）25895260、188××××1876。附表二（承租单元详情及租赁期）载明：承租单元广州市天河区宏城广场项目之商场（商场名称以出租方最终确定为准）地下二层B227号商铺（即涉案商铺）；暂定租赁面积承租单元的租赁面积约为889平方米；承租单元只限于用作承租人经营精致小笼包店，经营品牌名称为“鼎泰丰”；租赁期共计8年，自起租日起计算；交付日为出租人于交付日前至少14天向承租人发出《出租人通知书》以确认交付承租单元的日期；起租日即交付日；装修免租期：自起租日起计算，至起租日起第90个日历日或承租人之承租单元展开营业之日前一日止。附表三（基本租金、营业租金、管理及空调费、推广费、其它费用及保证金）载明：第一部分-租金：承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴付基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除和抵销；基本租金：第一年至第三年，每个日历月基本租金共计248920元；第四年至第六年，每个日历月基本租金共计284480元；第七年至第八年，每个日历月基本租金共计311150元；营业租金为每个日历月净营业额乘以8%；（第2部分-管理及空调费）管理及空调费：管理及空调费为每个日历月97790元，承租人须根据本租赁协议第7.05条的规定向出租人或根据出租人指示向物业服务企业支付承租单元的管理及空调费，且不得以任何方式进行扣除和抵消；（第5部分-保证金）保证金：除非合同另有规定，保证金包括以下部分：租赁保证金：相当于承租单元三个日历月的基本租金，每次增加基本租金后，租金保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的基本租金，在本合同签订时，租赁保证金为933450元；管理及空调费保证金：相当于三个日历月的管理及空调费，每次增加基本管理及空调费后，管理及空调费保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的基本租金，在本合同签订时，管理及空调费保证金为293370元；推广费保证金：相当于三个日历月的推广费，每次增加推广费后，推广费保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的推广费，推广费保证金的金额将根据出租人按其绝对决定权所决定的推广费金额进行计算，并由承租人在出租人书面通知所指定的日期支付推广费保证金。同日，深圳鼎丰悦公司（承租人，乙方）与宏城公司（出租人，甲方）还签署了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区天河路X号自编X号地下二层B227房号的房地产出租给乙方作餐饮用途使用；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下，2016年1月1日至2018年12月31日的月租金额248920元；2019年1月1日至2021年12月31日的月租金额284480元；2022年1月1日至2023年12月31日的月租金额311150元；租金按月结算，由乙方在每月的第一日前按划账或支票付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳933450元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；其他约定：详见双方另行签署的租赁协议，如本合同项下的条款与租赁协议项下的条款有任何不一致或相互抵触之处，双方同意以租赁协议的条款为准，若合同留空出填入了“/”而租赁协议未作约定的，则视为双方时该条款不作约定等。2016年4月14日，宏城公司将涉案商铺移交深圳鼎丰悦公司，移交的钥匙包括正面玻璃门钥匙、后门钥匙及陈列柜/橱窗钥匙。2017年2月1日，宏城公司（甲方）、深圳鼎丰悦公司（乙方）及鼎丰悦公司（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方已于2014年4月4日签署了《租赁协议》及于2014年4月4日签署了《广州市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案商铺，现甲、乙、丙三方经过友好协商，就租赁合同项下的权利义务转让等相关事宜，达成如下协议：甲、乙、丙三方均同意，在丙方完全具备在承租单元经营指定业务的全部资质和条件并得到乙方的委托和授权的前提下，自本协议签署之日起，乙方将租赁合同项下“承租人”的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意作为租赁项下的“承租人”继续向甲方承租单元，并依照租赁合同约定承担全部责任和义务，鉴于丙方为乙方的分公司，因此，乙方应对丙方的上述责任和义务承担连带责任（包括但不限于本协议签订前及签订后租赁合同项下的“承租人”应承担的全部责任与义务），在任何情况下，甲方均有权选择向乙方及/或丙方主张租赁合同项下的任何权利；乙方已向甲方支付的租金保证金933450元、管理及空调费保证金293370元，共计1226820元，该等款项自本协议签署之日起自动转为丙方在租赁合同项下应缴纳的租金保证金、管理及空调费保证金，甲方有权向丙方按租赁合同约定对上述保证金行使租赁合同项下任何对“承租人”行使的（包括但不限于扣除、抵扣、没收等）处置保证金的权利，乙方和丙方自行负责内部结算该等款项，因此产生任何纠纷，均与甲方无关，甲方无需再向乙方按租赁合同约定退还任何保证金或款项，但可以根据需要配合办理保证金收款收据替换手续等。上述合同及协议签订后，深圳鼎丰悦公司已向宏城公司支付租金保证金933450元、管理及空调费保证金293370元、推广费保证金53340元，宏城公司就此开具相应收据。鼎丰悦公司已支付涉案商铺的租金及管理和空调费至2020年5月31日（其中2020年2月因新冠疫情减免的租金170688元于2020年4月租金中扣除）。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月24日，鼎丰悦公司向宏城公司发出《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》，函称：现由于无可预料的疫情原因，其营运发生困难，将于2020年5月25日终止合同，其中因提前结束未达原合同终止日期之损失，鼎丰悦公司同意以四个月全额租金作为赔偿。宏城公司已收到该函件。2020年5月6日，宏城公司向鼎丰悦公司发出《有关：贵司提出关于终止合同告知函的回复函》，函称：宏城公司已收到上述《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》，根据租赁合同的约定，鼎丰悦公司并无权单方提前终止租赁合同，现明确告知鼎丰悦公司，宏城公司不同意鼎丰悦公司提前终止租赁合同的请求，恳求鼎丰悦公司严格按租赁合同的约定继续履行相应的义务，如鼎丰悦公司仍擅自实施提前终止租赁合同之行为，宏城公司将按照租赁合同约定追讨鼎丰悦公司违约责任及其它一切损失赔偿。鼎丰悦公司已收到该函件。2020年5月21日，鼎丰悦公司向宏城公司发出电子邮件，称于5月24日最后营业日，预计于5月25日开始撤场，请协助安排相关单位与其研议场地复原事宜及告知所需筹备的相关资料。宏城公司确认已收到该电子邮件。2020年6月2日，宏城公司委托广东广大律师事务所律师以全球邮政特快专递方式向鼎丰悦公司发出《关于不同意提前解除租赁合同关系并要求贵公司立即恢复正常营业的律师函》（抬头处显示抄送深圳鼎丰悦公司），函称：2020年4月24日，鼎丰悦公司向宏城公司发出通知函称将于2020年5月25日解除上述协议书；期间宏城公司曾提出租金优惠方案舒缓鼎丰悦公司租金压力，但鼎丰悦公司一意孤行，于2020年5月22日委托律师向宏城公司发函，主张双方签订的《协议书》将于2020年5月25日解除，要求宏城公司配合鼎丰悦公司于2020年5月25日办理撤场事宜并向鼎丰悦公司返还租金保证金、管理费及空调保证金；截止至发函之日，鼎丰悦公司已停止承租单元内的经营活动，并将部分物件撤出承租单元……现郑重通知鼎丰悦公司，宏城公司不同意鼎丰悦公司关于“提前解除《协议书》、提前撤场及退还租金保证金、管理费及空调保证金”的请求，请鼎丰悦公司自接到本函件之日起立即恢复承租单元的正常营业，并务必严格按照《租赁合同》及《协议书》的约定承担合同项下承租人的所有责任和义务，按照《租赁合同》12.03条的约定，鼎丰悦公司中断、停止经营的行为不免除应按照合同约定缴付租金、管理及空调费、推广费及其他费用之义务，鼎丰悦公司仍需按照合同约定按时向宏城公司支付合同项下的租金、管理及空调费、推广费及其他费用，此外，宏城公司还将向鼎丰悦公司追讨鼎丰悦公司擅自中断、停止经营的违约金（违约金按照日基本租金的3倍为基数，按日计算，自贵公司停业之日起计算至鼎丰悦公司恢复正常经营之日止）等。宏城公司将该函件邮寄至涉案商铺后被退件处理，宏城公司表示其亦将上述函件邮寄给深圳鼎丰悦公司，鼎丰悦公司称其已收到深圳鼎丰悦公司向其转交的该律师函，并知悉相关情况。2020年10月30日，一审法院对本案进行公开开庭审理，庭审中询问双方对于办理场地交接手续的意见，鼎丰悦公司表示同意办理场地交接手续，宏城公司则表示于庭后三天内以书面形式回复法院，逾期不提交的视为其不同意。后宏城公司未于上述期限内向一审法院提交书面意见。2020年12月9日，鼎丰悦公司将涉案商铺内遗留的厨房设备、家具、餐桌等搬离涉案商铺。鼎丰悦公司为证明其主张，还向一审法院提交以下证据材料：1.天环广场物品放行单[两份，均为原件，显示：（1）申请放行时间为2020年5月26日，公司名称为鼎泰豊，放行物品名称为设备，天环服务处行动组审批栏手写“不同意放行”字样及日期5月25日；（2）申请放行时间为2020年5月29日-2020年6月5日，公司名称为鼎泰豊，放行物品名称为厨房设备、弱电设备、家具、餐桌50张、椅子100张、冰箱15台、平台雪柜10台、吊墙架20组，天环服务处行动审批栏手写“不同意放行”字样及日期5月29日]；2.可信时间戳认证证书（电子打印件）及其视频截图（出示原始载体，拍摄时间为2020年6月24日），鼎丰悦公司拟证明其截止至庭审日期（2020年10月30日）仍无法从涉案商铺撤出设备及还原场地。经质证，宏城公司对证据1的真实性予以确认，但表示不存在鼎丰悦公司搬离物品而宏城公司不同意的情况，实际上是物业公司在审核鼎丰悦公司搬离申请时，认为鼎丰悦公司与宏城公司之间的合同关系尚未解除，故作出不允许放行的审批意见；对于证据2的真实性无法确认，但该视频显示鼎丰悦公司可自由出入涉案商铺，包括后厨等不向顾客开放的区域。双方还就相关问题发表如下意见：1.双方确认鼎丰悦公司自2020年1月25日结束当日的正常营业后就停止营业，直到2020年2月10日重新营业，一直正常营业至2020年5月24日，在2020年5月25日鼎丰悦公司撤离涉案商铺；2.关于为涉案《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《协议书》的现状问题，鼎丰悦公司认为其依据合同约定享有合同解除权，其也依合同约定向宏城公司发出了终止合同告知函，故上述协议于告知函明确的解除合同时间2020年5月25日解除；宏城公司则认为，合同还在履行中，因鼎丰悦公司并不享有法定或约定的解除权，所以发出函件并不发生合同解除的效力，且鼎丰悦公司的证据也证明其在6月24日还可正常进出涉案商铺，宏城公司不同意解除合同，要求鼎丰悦公司继续履行合同；3.双方均确认涉案场地有一个正门及后门，鼎丰悦公司表示在其撤离涉案商铺时因宏城公司拒绝其搬离物品及恢复商铺至毛坯状态，故其于2020年5月25日将涉案商铺的正门及后门上锁后离开，宏城公司亦拒绝接收其交还钥匙，鼎丰悦公司于2020年6月24日前往涉案商铺现场取证时，场地的大门已被围蔽，其从后门进出，当日场地的状况与其撤离时保持一致；宏城公司表示鼎丰悦公司撤离后商铺钥匙仍由鼎丰悦公司保管，涉案场地的大门仅是架设临时性的挡板，如鼎丰悦公司需进入涉案商铺仅需移开挡板即可；4.对于物品放行单的开具情况，鼎丰悦公司表示物品放行单是其向场地的物管方广州市启胜物业管理有限公司申请开具，物管公司经请示宏城公司后作出审批，据物管公司工作人员表示系因宏城公司不同意放行其才作出不同意放行的审批意见；宏城公司则表示对广州市启胜物业管理有限公司审批放行单的情况不清楚，且该公司审批时亦无需请示宏城公司意见。另本案审理过程中，鼎丰悦公司撤回其第二项诉讼请求。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷，一审法院仅就鼎丰悦公司、宏城公司之间的租赁合同关系进行审处。本案的争议焦点在于鼎丰悦公司在向宏城公司发出《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》时是否享有合同解除权，一审法院作出如下认定：首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。鼎丰悦公司及宏城公司之间就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，宏城公司已履行了交付涉案商铺的义务，鼎丰悦公司亦占有使用涉案商铺用于经营，鼎丰悦公司亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺，综上，一审法院认为新冠××疫情的影响未达到鼎丰悦公司无法实现合同目的并解除合同的程度。其次，鼎丰悦公司称宏城公司在复函中表示同意解除合同，但就鼎丰悦公司、宏城公司双方的沟通情况来看，并未显示宏城公司同意解除双方之间房屋租赁关系，反之，宏城公司还向鼎丰悦公司发出《关于不同意提前解除租赁合同关系并要求贵公司立即恢复正常营业的律师函》，故鼎丰悦公司的该项主张没有事实依据，一审法院对此不予采信。再者，鼎丰悦公司主张依据《租赁协议》中相关约定其享有合同解除权，但《租赁协议》中的相关约定仅是对因承租人单方原因导致合同解除所应承担的违约责任进行明确，而不应视为赋予承租人单方合同解除权，故鼎丰悦公司该项主张亦缺乏依据。综上，对于鼎丰悦公司要求确认宏城公司与深圳鼎丰悦公司签订的《广州市房屋租赁合同》与《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》于2020年5月25日解除的诉讼请求不予支持。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《租赁协议》完全无法履行，且宏城公司已免除鼎丰悦公司2020年2月期间60%的租金，鼎丰悦公司在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，宏城公司有权没收其已支付的租赁保证金。但根据查明事实可知，鼎丰悦公司承租涉案商铺系经营餐饮，且其已按约定履行支付租金及管理和空调费的义务至2020年5月31日，而广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，一审法院酌情对于宏城公司可予没收的保证金比例进行调低，判令宏城公司按照50%的比例向鼎丰悦公司退还保证金640080元（1280160元×50%），对于鼎丰悦公司超出上述金额的诉讼请求不予支持。鼎丰悦公司撤回其第二项诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，一审法院于2021年4月21日判决如下：一、被告广州宏城广场房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司退还保证金640080元；二、驳回原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16470元，由原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司负担8310元，由被告广州宏城广场房地产开发有限公司负担8160元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、2020年6月24日，鼎丰悦公司以其长期亏损经营，于2020年4月24日向宏城公司发出通知将于2020年5月25日终止合同，但其当日撤场时被阻挠等为由，向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认涉案《广州市房屋租赁合同》及《租赁协议》于2020年5月25日解除；2.宏城公司返还鼎丰悦公司在涉案商铺的设备；3.宏城公司退还应当减免的租金382270元。一审法院组织双方进行诉前联调。因调解未果，一审法院于2020年8月11日转为正式立案受理，并于2020年10月30日进行第一次开庭审理。庭审中，鼎丰悦公司明确其诉请为：1.确认涉案《广州市房屋租赁合同》及《租赁协议》于2020年5月25日解除；2.宏城公司停止对鼎丰悦公司搬离涉案商铺内设备的妨碍；3.宏城公司退还保证金1280160元（其中，租赁保证金933450元、管理及空调费保证金293370元、推广保证金53340元）。法院在该次庭审中释明为避免损失进一步扩大，双方是否同意办理场地交接手续，该交接手续的办理并不意味着该日即为涉案场地的解除合同或鼎丰悦公司实际搬离涉案场地日期，并征询双方意见。鼎丰悦公司回复称同意。宏城公司回复称庭后3天内以书面形式回复法院，逾期不提交，视为其不同意。一审法院再次告知双方对场地交接予以审慎对待，避免损失进一步扩大。二、2021年4月13日一审庭询中，针对涉案商铺钥匙交接的问题，鼎丰悦公司称“确认2020年12月9日，将涉案商铺内遗留的厨房设备、家具、餐桌等搬离涉案商铺，但因为宏城公司拒绝按照合同约定办理涉案商铺的交接手续，也拒绝接收钥匙，但我方已经实际完成商铺的交付行为，结合本案的情况，不能将钥匙的交付作为交接手续的完成”。宏城公司称“未收到涉案商铺的钥匙，但宏城公司未接收钥匙是因为双方租赁协议未实际解除或终止，根据合同的约定，实际上双方完成商铺交接的前提是鼎丰悦公司将承租商铺恢复至毛坯状态，否则宏城公司没有接收商铺的义务”。宏城公司出具的放行单中载明“5.特别注明：鉴于承租人向出租人提出搬运申请，出租人基于尊重承租人对物品的所有权及处分权，同意承租人搬运物品。但需要明确的是，出租人同意承租人搬运物品，不视为双方之间租赁协议的解除或终止，亦不视为承租人实际搬离租赁商铺，也不视为承租人完成商铺还原工程或出租人免除承租人还原商铺之义务。承租人仍须承担租赁合同项下的一切责任和义务。”三、宏城公司于2020年10月16日以鼎丰悦公司、深圳鼎丰悦公司为被告向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼【（2020）粤0191民初20591号】，诉请：鼎丰悦公司向宏城公司支付2020年6月至9月租金、推广费、滞纳金、水电费等；深圳鼎丰悦公司对前述债务承担连带责任。诉讼中，深圳鼎丰悦公司提出管辖权异议主张该案应由广州市天河区人民法院管辖。法院经审查认为，因深圳鼎丰悦公司类型为台港澳法人独资企业，该案属于涉外集中审理的案件范围，故该案一审法院裁定驳回了深圳鼎丰悦公司对管辖权提出的异议。深圳鼎丰悦公司不服该裁定提起上诉，本院二审裁定：驳回上诉，维持原裁定。该案实体审理尚未终结。四、宏城公司二审期间向本院提交：解除合同函、快递单及投递情况，拟证明因鼎丰悦公司存在严重违反租赁协议约定的行为，2021年7月5日，宏城公司向鼎丰悦公司发出《解除合同函》，函中表明租赁协议将于2021年7月13日解除，并要求鼎丰悦公司于限期内还原涉案商铺并承担因此所产生的所有违约责任。该函已通过快递的方式送达鼎丰悦公司。鼎丰悦公司质证称：1.结合宏城公司提供的解除合同函等可以佐证本案合同不具备可履行性，这也证明宏城公司一审中坚持本案合同应继续履行缺乏事实依据，宏城公司放任损失扩大至2021年7月时也认为合同应当解除；2.宏城公司发出解约函中要求鼎丰悦公司承担的责任非常巨大且已超出合理性，这也证明鼎丰悦公司提前一个月告知宏城公司并愿意承担一定期间租金损失可以避免损失扩大；3.该解除函发出的时间距离鼎丰悦公司通知解约的时间已经过去约13.5个月，该期间内如果宏城公司确有损失，也是宏城公司自身放任损失扩大而造成。本院经审查认为宏城公司提供的前述证据虽产生于二审期间，但并不足以证明宏城公司的上诉主张。五、鼎丰悦公司二审期间申请对其2020年1月23日至5月25日期间公司财务账目进行司法审计，拟证明因疫情影响，公司经营持续亏损，致使合同目的无法实现。本院认为，因鼎丰悦公司未在一审中提出该申请，其二审当庭提出不符合关于举证规则的相关要求；并且本案系租赁合同纠纷，双方主要权利义务是出租人应向承租人交付适租物业，而出租人依约交付租金，鼎丰悦公司承租涉案商铺经营的盈亏状况与其自身经营管理策略、应急水平和转型能力等息息相关；其前述申请与本案待证事实并无紧密关联，本院不予接纳。六、本案二审中，法院再次告知双方，为减少双方当事人的损失，请双方庭后及时恢复场地原状，交接涉案商铺钥匙，但双方均未向本院提交是否完成交接的凭证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求、有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：一、案件管辖权的问题；二、租赁协议解除及责任的认定；三、保证金的退还。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，案件管辖权的问题。本案为鼎丰悦公司向一审法院提起的诉讼，在一审过程中双方对于管辖权均未提出异议，鼎丰悦公司并无证据证明本案存在涉外因素，其主张一审法院对本案没有管辖权、本案应由广东自由贸易区南沙片区人民法院集中管辖，显违诚实信用原则。二、关于争议焦点二，涉案租赁协议解除及责任的认定。（一）涉案租赁协议虽由深圳鼎丰悦公司和宏城公司签订，但深圳鼎丰悦公司、宏城公司、鼎丰悦公司三方已签订《协议书》，约定前述租赁协议“承租人”的全部权利义务一并转让给鼎丰悦公司，宏城公司无须再向深圳鼎丰悦公司退还保证金等。本案双方对于租赁协议主体及本案诉讼主体资格均不持异议，本院不作赘述。涉案系列租赁协议合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。涉案商铺位于商场地下二层，鼎丰悦公司承租涉案商铺用作餐饮经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案商铺已于2020年2月10日恢复经营，只是因疫情及疫情防控措施影响其客流量，导致经营收益有限，但并非致使涉案租赁协议后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。鼎丰悦公司于2020年4月发函单方提出于2020年5月25日终止合同并自行于2020年5月25日撤场的行为，均不产生合同解除或终止的法律后果。并且，鼎丰悦公司此时仍在涉案商铺经营，不存在合同陷入履行僵局的情形，双方租赁协议对于承租人单方提前解除合同的违约责任作出明确约定，并非赋予鼎丰悦公司作为违约方享有的合同解除权。鼎丰悦公司本案诉请确认涉案租赁协议于2020年5月25日解除，缺乏法律、事实和合同依据，本院不予支持。（二）涉案《租赁协议》第19.04条约定“（出租人提前终止合同的权利）出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：（a）承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的十五天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催讨）……”、第21.03条约定若承租人未按本条约定的状态将承租单元返还出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用是做债项，向承租人追讨，若承租人未按本条约定的时间将承租单元返还予出租人，则承租人须赔偿出租人因此而遭受的一切损失。据此，虽鼎丰悦公司不享有合同解除权，但鼎丰悦公司于2020年5月25日起已经搬离涉案商铺内部分物品，仅支付租金、管理费等至2020年5月31日止，且一审法院在2020年10月30日庭审中告知双方应及时止损进行涉案商铺交接等，宏城公司亦应依约采取救济措施及时止损。宏城公司于2020年12月9日出具放行条同意鼎丰悦公司搬空涉案商铺内物品即其明知鼎丰悦公司撤场，却一直以涉案租赁协议仍合法有效应继续履行以及鼎丰悦公司未依约恢复原状为由拒绝接收涉案商铺，有违诚实信用及公平原则。据此，结合本案具体案情，涉案租赁协议于2020年12月9日已经不再具有继续履行的基础，本院依法确认涉案《广州市房屋租赁合同》及《租赁协议》于2020年12月9日解除。宏城公司于2021年7月5日才向鼎丰悦公司发出《解除合同函》主张租赁协议将于2021年7月13日解除，并据此诉请法院确认双方租赁协议于2021年7月13日解除，不能成立。三、关于争议焦点三，保证金退还的问题。如前文所述，疫情及疫情防控措施确实会对鼎丰悦公司的经营产生一定影响，但并不导致合同无法履行，鼎丰悦公司不享有合同解除权，其单方提前解除合同应承担相应的违约责任。但综合疫情的实质影响，一审法院酌情免除鼎丰悦公司部分违约责任，由宏城公司没收50%的保证金，余款640080元予以退还，并无不妥。鼎丰悦公司上诉主张宏城公司应退还全部保证金以及宏城公司上诉主张应没收全部保证金均不能成立。双方对合同解除后的其他债权债务的清结，可另循法律途径解决。另外，关于诉讼费负担的问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……”。一审法院据此结合具体案情及双方胜败诉情况，对一审案件受理费的负担作出认定，理据充分，鼎丰悦公司、宏城公司上诉主张应由对方负担本案全部案件受理费，均不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人鼎丰悦公司、宏城公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16470元，由上诉人深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司负担8310元，上诉人广州宏城广场房地产开发有限公司负担8160元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月三十日书记员  纪惠敏黄晶晶