贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11880号原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会A区商业吊3-29号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。法定代表人：林奎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权代理），系该公司员工。委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理），系该公司员工。被告：龙硕，男，白族，1982年5月16日出生，住贵州省纳雍县。原告贵州梦功物业环境服务有限公司（以下简称梦功物业公司）与被告龙硕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告梦功物业公司委托诉讼代理人梁芳琴、被告龙硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年1月1日至2021年5月31日期间物业管理费5209.10元；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立，建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。2019年4月10日，原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交，分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”9号楼1705号房屋，房屋建筑面积为80.14平方米。被告入住后，从2016年1月1日起至2021年5月31日，尚欠原告物业服务费共计人民币5209.10元。原告认为，原告及新进物业与鸿运物业在“瑞丰新城”小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“瑞丰新城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢。被告龙硕答辩称：对于梦功物业入驻前的物业费，均不予认可，在原告、新进物业以及鸿运物业公司管理期间，环境差、管理不到位，24小时无人服务。2015年12月房开公司通知我收房，但因为消防未验收通过，我并没有办理收房手续，我大概是到2018年左右才办理收房手续入驻的，具体收房时间我记不清楚了，针对逾期交房的事实，我还在法院提起过诉讼，主张过相应的违约金，法院也作出生效判决。我从来没有交过物业费，对原告诉状中陈述的房号和建筑面积无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》约定，毕节市瑞丰新城小区业主委员会委托新进物业公司对瑞丰新城小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元/月/平方米，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日。新进物业公司实际服务至2017年12月4日后与毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称：鸿运物业公司）签订《债权转让协议》，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，并发出相应的债权转让通知书。毕节市瑞丰新城小区业主委员会未能继续履行职责后，七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会于2017年12月5日将瑞丰新城小区物业管理服务事项临时委托鸿运物业公司提供物业服务，服务内容及标准按照新进物业公司所签物业服务合同执行，鸿运物业公司于同日正式入驻小区提供物业服务。2019年4月10日，鸿运物业公司与原告梦功物业公司签订《债权转让协议》，将其受让的新进物业公司应收物业费债权及其管理期间的物业服务债权转让给原告梦功物业公司，并发出相应的债权转让通知书。原告梦功物业公司于当日进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会，2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1.00元，非住宅每平方米每月2.00元。合同还约定了其他事项。合同约定的管理期限届满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业管理服务至今。被告龙硕所居住的贵州省毕节市七星关区住宅面积为80.14平方米，原告从未为涉案商品房缴纳过相应的物业费。原告认为，被告违反约定未缴纳物业费，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。另查明，被告龙硕曾因涉案商品房未按期交房到本院提起诉讼，要求涉案商品房的建设单位贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司支付逾期交房违约金。本院于2020年8月14日作出（2020）黔0502民初8171号《民事判决书》，该判决已经生效，该判决书中确认贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司已经于2015年10月14日将涉案商品房交付给龙硕。上述事实，有原、被告的陈述、双方提交的各项证据以及本院依职权调取的证据等，经各方质证后在卷为凭。本院认为，原告梦功物业公司经瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定于2019年4月10日进驻涉案小区，2019年4月22日，原告与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该规定指定原告为涉案小区提供物业服务，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。另外，原告主张的物业费除了其入驻之日起的物业服务费外，还有其作为债权受让人所获得的新进物业公司、鸿运物业公司对瑞丰新城小区提供物业服务期间应收取的物业服务费。经查，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过签订《债权转让协议》的形式，将其在瑞丰新城小区未收取的物业服务费转让给原告，且已经告知了债权转让的事实，原告可据此主张新进物业公司、鸿运物业公司服务期间的物业费。对于原告主张2016年1月1日至2021年5月31日期间（共65个月）的物业服务费，按照合同约定被告应付金额为5209.10元（1.00元/月·平方米×80.14平方米×65个月）。但根据同期同类型案件中本院查实的情况以及被告提供的证据显示，原告、新进物业公司以及鸿运物业公司在提供涉案小区物业管理服务的过程中，均未能充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理服务存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合考虑，对物业费酌情扣减20%，以80%予以支持，即5209.10元×80%=4167.28元。希望原告在今后的物业服务管理过程中，加强对前台工作人员的管理，与业主增加沟通，多加听取业主的意见与合理建议，不断提高服务质量，力求以提升业主的居住品质为核心要务，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《贵州省物业管理条例》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告龙硕于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2016年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费4167.28元；二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告龙硕负担。本判决为终审判决。审判员  孔羽佳二〇二一年八月十八日书记员  裴晨迪