四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1381民初3119号原告：吕娟，女，生于1991年5月15日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告：沈德厚，男，生于1989年5月15日，汉族，住四川省南充市顺庆区。二原告共同委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张勇，四川智典律师事务所律师。被告：南充宏凌置业有限公司，住所地阆中市滨江路东北段6号，统一社会信用代码：91511381MA6290K49E。法定代表人：杨波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师（特别授权）。被告：成都善道信和房地产咨询有限责任公司，住所地成都市锦江区红星路一段35号附1号，统一社会信用代码：91510104MA67AWQK5M。法定代表人：陈旭，执行董事兼总经理。第三人：四川阆中农村商业银行股份有限公司，住所地四川省阆中市七里大道150号，统一社会信用代码：91511300711808567K。法定代表人：刘世平，该行董事长。委托诉讼代理人：王丽娜，该行营业部客户经理。原告吕娟、沈德厚诉被告南充宏凌置业有限公司（以下简称宏凌置业公司）、成都善道信和房地产咨询有限责任公司（以下简称善道公司）、第三人四川阆中农村商业银行股份有限公司（以下简称阆中农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法追加阆中农商行作为第三人参加诉讼，由审判员适用简易程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告吕娟及其委托诉讼代理人王玲、张勇、被告宏凌置业公司委托诉讼代理人郑涛、被告善道公司法定代表人陈旭、第三人阆中农商行委托代理人王丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕娟、沈德厚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.请求人民法院判令被告宏凌置业公司退还原告购房款、维修基金、登记费、契税、印花税共计162816.00元并支付资金占用利息。事实和理由：2019年初，被告宏凌置业发布“宏凌山水城”公寓销售宣传广告，宣传“低投资，高回报！阆中古城旁，嘉陵江畔，国家级旅游景点高档公寓，总价15万，首付7万，月供800元，签合同返租12年，每月收租金980元，每三年后递增5%”。2019年1月26日，原告与被告宏凌置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019001523）和《商品房买卖合同补充协议》，购买被告宏凌置业公司开发的“宏凌山水城”商住小区第B5幢4层4-19号房屋，合同主要内容为：房屋建筑面积28.14平方米，套内建筑面积17.4平方米，房屋单价5500.00元/平方米，房屋总价款为15477.00元。2019年1月26日,原告与被告善道公司签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁房屋为“宏凌山水城”B5幢4层19号，房屋建筑面积28.14平方米，租赁期限为2019年12月31日至2031年12月31日，第1-3年租金985元/平方米，每3年递增6%，免租期4个月，从2020年5月起支付租金”。签订合同后，原告按照约定向被告宏凌置业公司支付了购房首付款84770.00元，并在阆中农商行办理按揭贷款，另外支付了维修基金、登记费、契税、印花税8046.00元，向善道公司支付了装修款42210.00元。二被告在销售过程中恶意串通，以购房后返租12年为由捆绑销售，且该房屋不符合合同约定的交付条件，致使原告不能实现合同目的，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂起诉至我院。被告宏凌置业公司辩称，请求判决驳回原告的全部诉讼请求，1.原告与被告宏凌置业公司签订买卖合同和补充协议属实，合同及协议内容都是双方真实意思表示，合法有效；2.原告主张本案二被告采取捆绑销售，恶意串通损害原告利益，这一主张不属实；3.合同在履行过程中，宏凌置业公司没有违约行为，将案涉的房屋已经交付给原告。被告善道公司辩称，我公司与被告宏凌置业公司不存在恶意串通，租赁合同及装修费是真实的。第三人阆中农商行述称，如果法院判令解除原告与被告宏凌置业公司之间的房屋买卖合同，该贷款由原告本人偿还。借款日期是自2019年4月4日起至2029年4月3日止，借款本金是70000.00元，年利率为5.88%。截止5月4日，原告已还款25期，本息合计19323.25元，其中本金11404.66元，利息7918.59元，还剩本金58595.34元，原告如提前还款，另外要收取所还本金1%的违约金及所还本金的利息（上月还款日到提前还本金日期的利息）。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月26日，原告与被告宏凌置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019001523）和《商品房买卖合同补充协议》，购买被告宏凌置业公司开发的位于阆中市，该房屋建筑面积28.14平方米，房屋单价为5500.00元／平方米，房屋总价款为154470.00元。原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条商品房交付条件第（一）款约定该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续第（一）款约定出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任第（一）款约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理，第1项第（2）款约定逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.80%计算给付利息。原告与被告宏凌置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第3项约定了买受人采用按揭贷款或公积金贷款方式支付房价款。买受人于合同签订之日起当日内，向出卖人支付按揭贷款或公积金贷款购房的首付款84770.00元，余款70000.00元买受人以向银行申请按揭贷款或向公积金中心申请贷款的方式进行支付。2019年1月26日，原告与被告善道公司签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条标的物业基本情况第1.1项约定标的物业坐落于四川省阆中市，该物业开发商为南充宏凌置业有限公司；第1.2项约定该房屋建筑面积为28.14平方米。第三条租赁期限及免租期第3.1项约定房屋租期自2019年12月31日至2031年12月30日，共计12年，其中免租期自2019年12月31日（暂定）起至2020年4月30日止，共计4个月。第七条装修款第7.1项约定甲方同意在签订本合同之日向乙方按照1500元／平方米支付装修款，总计42210.00元。签订合同后，原告按照合同约定履行了支付房款154770.00元（支付时间分别为：2019年1月13日交定金20000.00元、2019年1月26日交房款64770.00元、2019年4月4日以按揭贷款方式交房款70000.00元），2019年1月26日原告向被告宏凌置业公司交纳房屋维修基金563元、契税6191元、印花税82元、登记费560元、期转现550元、抵押费100元共计8046.00元。2019年1月26日和2019年11月13日，原告两次向被告善道公司交纳装修费42210.00元。被告善道公司以房屋手续不齐全至今未完成装修工作，也未向原告支付房屋租金。同时查明，2019年12月31日，宏凌置业公司工作人员通过短信向原告发出“您购买的阆中盘龙里b5幢客栈，南充宏凌公司已于2019年12月25日前达到交房条件…”的接房信息，原告未签收交付通知书及入住手续书。2019年5月20日，南充市公安消防支队作出南公消竣备字（2019）第0040号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明阆中市宏凌山水城Ｂ1楼及其地下室、Ｂ2-Ｂ7楼及其地下室、Ｂ8楼建设工程的竣工验收消防备案，备案号为：510000ＷＹＳ190012300。因被告宏凌置业公司与前期施工单位发生民事纠纷，前期施工单位拒绝提供工程部分技术资料，致案涉房屋至今未进行竣工综合验收。2020年4月28日，被告宏凌置业公司与被告善道公司签订《房屋租赁合同》，该合同第一条标的物业基本情况第1.1款约定标的物业位于四川省阆中市，宏凌山水城般龙里项目Ｂ5号楼3-6层所有未售部分。第1.4款约定本合同项下标的物总建筑面积约为1404.27平方米。第三条租赁期限及免租期第3.1款约定房屋租期自2020年5月1日至2032年8月31日，共计12年零4个月，其中开业筹备免租期自2020年5月1日起至2020年8月31日止，共计4个月。为保证装修，被告宏凌置业公司与被告善道公司对装修资金使用共管账户进行监管。被告宏凌置业公司与前期施工单位就移交工程的部分技术资料，于2020年7月8日在本院发生民事诉讼。另查明，2019年2月25日，原告与第三人阆中农商行签订了合同编号为：5497132019006406的《个人商业用房借款合同》，该合同约定第三人阆中农商行向原告购房贷款70000.00元，贷款期限为120个月，即从2019年2月25日起至2029年2月24日止，采取等额本息还款方法，每月归还本息金额为772.93元，实际发生借款日期为2019年4月4日，到期日期为2029年4月3日。原告吕娟、沈德厚以其购买的阆中房屋为借款办理了抵押权预告登记，第三人阆中农商行取得预告登记证明（川（2019）阆中字不动产证明第0005095号）。被告宏凌置业公司为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，第三人于2019年4月4日向原告吕娟发放贷款70000.00元，同日原告吕娟向被告宏凌置业公司交纳房款70000.00元。从2019年5月4日起至2021年5月4日止，原告已连续还款25期，共还本息19323.25元，其中还本金11404.66元，利息7918.59元。本院认为，原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，被告宏凌置业公司与被告善道公司属两个不同的公司，在被告宏凌置业公司销售房屋与被告善道公司租赁房屋的过程中，无证据证明两被告之间存在恶意串通、捆绑销售行为。在原告与被告宏凌公司签订合同签订后，原告按合同约定履行了交纳房款的义务，被告宏凌置业公司亦应依照约定按期交付房屋。本案中，宏凌置业公司在案涉房屋只有《建设工程竣工验收消防备案凭证》情况下，便以短信方式通知原告接收房屋，并将房屋交由善道公司进行装修。《中华人民共和国建筑法》明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。宏凌置业公司将尚未经竣工验收合格的房屋交付给被告善道公司进行装修，拟证明原告已接收房屋的行为，违反了法律的禁止性规定。被告宏凌置业公司称案涉房屋未经综合验收是因前期施工单位拒绝提供工程部分资料所致，但该情形不属于合同约定的“不可抗力”，故被告宏凌置业公司至起诉之日仍未向原告交付房屋。根据原告与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“第十八条交付时间和手续第（一）款约定出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任第（一）款除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理，第1项第（2）款约定逾期在90日后，买受人有权解除合同。”作为出卖人的被告宏凌置业公司在约定的交付房屋期限逾期至起诉之日仍未向原告交付案涉商品房，根据原、被告签订的合同约定，原告请求解除与被告宏凌置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019001523）和《商品房买卖合同补充协议》以及要求被告宏凌置业公司退还原告购房款、维修基金、登记费、契税、印花税共计162816.00元并支付资金占用利息的诉请（其中20000.00元从2019年1月13日起、72816.00元从2019年1月26日、70000.00元从2019年4月4日起按年利率4.8%计算利息至付清之日止），本院予以支持。原告与第三人阆中农商行签订的《个人商业用房借款合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告与第三人阆中农商行在本案中均未主张解除该合同，该借款合同应当继续履行，由原告按照合同约定承担还款义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五六十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告吕娟、沈德厚与被告南充宏凌置业有限公司于2019年1月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号2019001523）和《商品房买卖合同补充协议》；二、被告南充宏凌置业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告吕娟、沈德厚购房款、房屋维修基金、契税等共计162816.00元，其中20000.00元从2019年1月13日起、72816.00元从2019年1月26日起、70000.00元从2019年4月4日起按年利率4.8%计算利息至付清之日止；三、驳回原告吕娟、沈德厚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1778.00元，由被告南充宏凌置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  伏宝基二〇二一年八月三日书记员  邱 莉