贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初13561号原告：王鹏，男，汉族，1987年12月6日生，住贵州省毕节市。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人：余英明（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。原告王鹏诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年7月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告王鹏，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、判决被告支付因为逾期交房产生的违约金2144.00元（违约金以400958.00元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日计算至2017年2月17日）；二、判决被告支付逾期为原告办理不动产权证书的违约金15476.98元（违约金以400958.00元为基数按日万分之一的标准，从2018年2月12日起计算至2019年3月5日）；三、诉讼费由被告承担。本院查明如下案件要素：2014年7月5日，原告王鹏作为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为13-1-13-1，建筑面积127.73平方米，套内建筑面积101.31平方米，总房款400958.00元。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款400958.00元。被告于2017年2月17日将房屋交付给原告。2018年8月13日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ18第37号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年11月18日，被告在案涉楼幢通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2019年3月5日被告为原告办理了案涉房屋不动产权证。另查明，2020年1月6日，原告向毕节市七星关区人民法院就本案逾期交房违约金及逾期办证违约金提起诉讼，后又撤回关于该两项的起诉。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的证据：商品房买卖合同、收据、购房发票、完税证明、申请、不动产权证书，被告提交：购房发票、完税证明、商品房备案证明书、情况说明、图片等各项证据为证。以上证据经举证、质证，已收集在卷为凭。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2016年10月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2016年11月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。被告虽并未在原告实际收房之前通知原告交房时间，但原告已经签署了交房申请，根据合同约定，涉案商品房已经实际交付，实际交房时间应认定为2017年2月17日。结合合同约定，被告应于实际交房之日（即2017年2月17日）7日内向原告支付逾期交房违约金。原告应于2017年2月24日至2020年2月24日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼。经查明原告于2020年1月6日向本院就该事实提起诉讼，证明违约金的诉讼时效已经出现了中止、中断或延长的情形。违约金的诉讼时效应当重新计算，现原告于2021年7月26日提起诉讼，并未超过诉讼时效，故其逾期交房违约金诉请，本院予以支持。原被告双方合同约定违约金计算方式为自约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金。综上，本案逾期交房违约金为：2185.22元（400958.00元×0.00005×109日）。由于原告仅主张2144.00元，是对自己权利的处分，本院从其所愿。关于逾期办证违约金的问题。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年2月17日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2018年2月12日前为原告办理商品房转移登记。截止2018年2月12日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2018年2月12日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院立案之日（即2020年1月6日）回溯3年的违约金应予保护，本案原告的诉讼并未超过诉讼时效，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年2月12日开始，不再赘述。案涉商品房于2018年8月13日具备办证条件，2018年11月18日，被告在涉案楼幢张贴通知，通知业主提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年11月18日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为：11226.82元（400958.00元×0.0001×280日）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王鹏逾期交付涉案商品房的违约金2144.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王鹏逾期交付办理涉案商品房不动产权证书的违约金11226.82元；三、驳回原告王鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120.00元，由原告王鹏负担30.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担90.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年八月二十六日书记员  郑 丹