陕西省大荔县人民法院  陕西省大荔县人民法院 民事判决书 （2021）陕0523民初1978号 原告：连引安，男，1972年9月4日出生，汉族，住所蒲城县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：吝红伟，陕西泰硕律师事务所律师。被告：陕西荔润农业科技有限公司，住所地大荔县西关。统一社会信用代码：91610523MA6Y2Q8D8A法定代表人：马杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄军阳，陕西沐和律师事务所律师。原告连引安与被告陕西荔润农业科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吝红伟与被告法定代表人马杰及其委托诉讼代理人黄军阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连引安向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.依法判令被告返还房屋租赁押金10万元及预交的租赁费用10万元及三个月租金62500元；3.依法判令被告赔偿原告损失214800元；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年5月，经人介绍，原告租赁被告厂房及设备以被告名义从事行政许可的农业滴水灌溉管生产，双方签订厂房租赁合同，合同约定：租赁期限10年，租金前五年为25万元/年，后五年为30万元/年，被告提供滴管生产车间及设备等条款。合同签订后，原告按约定交付了租金及押金，并于2021年3月13日预交2021年度租金10万元。原告为了生产需要分别于2019年6月、11月、2020年1月、5月对租赁的设备进行了部分更新，花费214800元。2021年3月11日，原告告知被告由于被告的阻拦，无法正常经营，实现不了合同租赁生产经营的目的，故要求解除合同并返还押金及租金，被告拒绝返还。后于3月17日向被告交接后离场。而原、被告签订的厂房租赁合同，是被告以租赁厂房名义而实际出租行政许可以及排污许可的事实，是以合法的厂房租赁形式，掩盖无行政许可而非法生产的目的，双方均以虚假的表示实施房租租赁行为，该合同应为无效。同时依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，因此厂房不具备出租使用的条件。被告将该房租赁给原告时，也未办理消防验收手续，依据《消防法》的规定，消防验收不合格的，不得使用，因此双方签订的《厂房租赁合同》违反《建筑法》《消防法》强制性规定，亦应为无效合同。最后案涉厂房未经主管部门许可，未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下，属于擅自建筑的违章建筑，被告违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，该租赁合同无效。综上，原告起诉至法院，请求依法支持其诉请。被告陕西荔润农业科技有限公司辩称，1.原、被告之间签订的厂房租赁合同没有违反法律强制性禁止规定，是合法有效的合同。该合同系原、被告自愿达成的，是双方真实意思表示，且已履行。本案厂房租赁的用途为农业滴水灌溉相关产品的生产，根据《行政许可法》第十二条、第十三条规定，农业滴水灌溉相关产品的生产，不需要行政许可审批。2.原、被告签订的合同没有违反《建筑法》、《消防法》、《规划法》的强制性禁止性规定。被告拥有案涉厂房的处分权，依据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十一条、第十三条、《规划法》第六十四条规定，本案中，被告的厂房是从陕西新森源木业有限公司继受而来，原陕西新森源木业有限公司有合法的房产权证，规划均符合法律规定。被告合法成立后，经过了相关部门的批准，通过了相关部门的社会稳定风险评估，消防及环保均符合要求。另外原告依据的行政法规的规定，均是行政机关管理性规定，而非效力性的强制性规定，其法律后果是产生行政处罚，而并不当然得出租赁合同无效的结论。3.原告主张的损失无法律和事实依据，不应支持。综上，原、被告签订的合同合法有效，应当继续履行。故应驳回原告的诉请。诉讼中，原告向本院提交如下证据：厂房租赁合同；押金收据；预交2021年度租金收据以上证明原、被告签订厂房租赁合同，原告交付押金10万元，预交2021年度租金10万元的事实。4.视听资料一份，证明2021年3月17日原告向被告交付租赁物的事实；5.票据四份，证明原告在租赁期间，更换、改造部分设备花费214800元。6.企业公示信息资料，证明根据企业公示系统显示的内容，被告有行政许可事项。经质证，被告对原告提供的以上证据发表如下质证意见：对证据1-3的真实性及证明目的均无异议；对证据4不认可，录音的人员及内容均不清楚。对证据5不认可，原告租赁被告的设备及厂房后自主经营，原告添附或者更换的设备未经被告同意，完全不知情。被告仅知道原告添附的两条贴片式滴灌生产线已经拆除搬走。对证据6的真实性认可，但根据企业信息资料仅有公司登记许可，无需办理排污许可。本院对原告提供的证据1-3、6的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4-5因被告予以否认，原告亦无其他证据佐证，本院不予确认。诉讼中，被告向本院提供以下证据：1.房屋所有权证书及转让合同，证明案涉房屋登记所有权人为陕西新森源木业有限公司，2017年9月5日被告与该公司签订转让合同，受让案涉土地及地上建筑物，虽未办理土地及房屋过户手续，但被告已交付出让金并实际占有案涉房屋，对该房屋有完全的处分权；2.大荔县住房和城乡建设局关于被告年处理1.5万吨废旧农膜再生资源利用项目选址的回复，证明被告该项目属于备案项目，不需要办理选址意见书。3.大荔县经济发展局荔经发[2017]400号文件，证明大荔县经济发展局关于被告申请的年处理1.5万吨废旧农膜再生资源利用项目同意备案；4.大荔县政法委关于被告年处理1.5万吨废旧农膜再生资源利用项目的社会稳定风险评估报告，证明被告该项目经分析验证为低风险；5.大荔县环境保护局关于被告年处理1.5万吨废旧农膜再生资源利用项目环境影响报告书的批复，证明被告办理相应的环评手续；6.被告年处理1.5万吨废旧农膜再生资源利用项目安全现状评估及大荔县环境保护局关于被告该项目固废部分竣工环境保护验收的批复，证明被告该项目通过安全评估及大荔县环境保护局同意该项目通过竣工环境保护验收；经质证，原告对被告提供的上述证据，发表如下质证意见：对证据1房屋所有权并非被告，不清楚是否为被告使用的土地；对证据2不能代替规划许可，且被告当庭承认无规划许可及竣工验收；对证据3，该文件要求被告办理规划及消防相关手续；对证据5真实性无异议，更能说明原、被告签订的合同以合法的房屋租赁形式掩盖非法出租环保排污许可的事实；对证据4、6的评估报告，与本案无关。本院对被告提供的证据1-6的真实性、合法性及关联性予以确认。经审理查明，2019年5月31日，原、被告签订厂房租赁合同，被告为甲方，原告为乙方，合同约定：一、被租厂方为陕西荔润农业科技有限公司滴管车间；二、租赁期限。租赁期为10年，从2019年6月1日至2029年5月31日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本车间，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前90日，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包；三、租金前五年为每年贰拾伍万元整（250000），后五年每年租金叁拾万元整（300000），押金壹拾万元整（100000），乙方必须于每年的5月1日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的1%的罚款赔偿给甲方。且甲方有权终止合同；四、租赁期房屋的修缮。房屋属人为损坏由乙方自行修缮，由于不可抗拒的损坏，由甲方及时修缮。五、乙方在经营过程中的一切法律责任，经济纠纷及因生产安全事故导致的一切赔偿责任由乙方自行承担与甲方无关。六、乙方所生产的产品出现质量问题以及其所导致的赔偿，处罚等问题由乙方自行解决，与甲方无关且甲方也不负任何连带责任。七、甲方的权利和义务：1.甲方提供宿舍四间，滴管生产车间及设备、滴管车间北边砖混结构库房供乙方使用；2.乙方不得无故终止合同，否则甲方不再退还乙方的押金，并且乙方新增的设备不得拆除、移走；3.在合同期满后如乙方不再续租，甲方应在合同到期后待乙方将甲方所出租的资产完全移交给甲方后，甲方三日内将押金退还给乙方。八、乙方的权利与义务：1.乙方在生产经营过程中应确保环保设备设施及其他安全等设备设施正常运行，因乙方生产经营过程中所引起的处罚由乙方自行承担。如对甲方造成后果由乙方承担责任。2.乙方在合同期间必须给其所有员工办理工伤保险。乙方的工人安全，工资待遇等问题由乙方负责甲方不负任何责任及连带责任。3.合同终止后乙方不再续约应在合同期满时搬出，否则按租赁房屋交纳租金，且每超过一天，乙方应按每年房租的1%的罚款赔偿给甲方；4.乙方生产经营所产生的水电费、税费及政府所规定的各种费用由乙方自行承担。5.乙方对其生产所需原料有自主采购权。在质量和价格同等条件下乙方应优先采购甲方所生产的原料。6.乙方在生产经营过程中应严格遵照甲方的厂规制度，否则甲方有权管理并处罚。如因违反法律法规或厂规制度引起的行政处罚或其他处罚乙方承担责任，如对甲方造成损失时由乙方向甲方进行赔偿。合同签订后，原告于2019年6月1日向被告交付押金10万元及2020年、2021年的租金，并于2021年3月13日预交2022年租金10万元。后原告一直使用案涉厂房及设备至2021年3月17日离场，并将其增加的两条贴片式滴管生产线搬离。现原告起诉至法院，要求确认原、被告签订的厂房租赁合同无效，并返还预交的押金、租金及其他损失。另查明，被告陕西荔润农业科技有限公司成立于2017年3月1日，经营范围为：农业节水管材的生产及销售，节水设施的生产、销售及施工安装；节水灌溉工程的咨询、设计及安装；农业技术咨询服务；再生资源回收利用；废旧农膜、地膜及塑料的回收，造粒加工；塑料制品的生产及销售等。再查明，2010年，大荔县人民政府给陕西新森源木业有限公司颁发荔房权证登有字第10990号房屋所有权证。2017年9月5日，被告与陕西新森源木业有限公司签订出让合同，受让案涉土地及地上附着物。并于2018年初在案涉房屋内生产经营。被告对废旧农膜再生资源利用项目向大荔县住房和城乡建设局申请选址备案；大荔县环境保护局对该项目亦环评备案及验收；大荔县县委政法委亦对该项目稳定风险进行评估等。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告签订的厂房租赁合同的效力问题。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。具体到本案中，该条所指的民事法律行为是指原、被告订立厂房租赁合同的目的、内容及形式违反国家法律法规的强制性规定，因而被确认为无效民事法律行为。而合同标的物的质量是否合格、标的物是否符合使用条件等属于合同履行问题，对租赁合同的效力不发生影响。《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该条将租赁合同标的物不符合法律法规规定的强制性使用条件作为可解除合同的条件，并未将其作为认定合同无效的条件。本案房屋是否经过工程竣工验收及消防验收是出租人是否履行法律及合同约定的符合使用条件租赁物合同义务的问题，对本案租赁合同的效力不发生影响。同时应当指出的是，案涉厂房所有权虽登记在陕西新森源木业公司名下，但被告提供其与该公司签订的转让合同，证明其对案涉厂房及土地使用权具有物权请求权，并实际占有、使用。而原告以案涉厂房无规划许可证主张无效，根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）的规定，建设工程规划许可及竣工证明是办理房屋所有权登记的前提条件。案涉厂房已然办理房屋所有权登记，故原告上述主张本院不予采信。另原告依据我国《民法典》第一百四十六条规定的通谋虚伪民事法律行为无效，主张原、被告以厂房租赁行为掩盖出租排污许可的行为无效。而原告提供的被告企业登记信息中显示被告仅有公司登记许可，并无其他行政许可事项，故原告该项主张本院亦不予采信。从原、被告履行合同的实际情况来看，在案涉厂房租赁合同签订后，被告向原告交付了合同标的物，原告也实际使用了被告交付的厂房及设备，双方均在依约履行。该厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告也未举证证明其在使用期间因消防或者其他部门查处导致其无法使用厂房的情形。故原告要求确认案涉厂房租赁合同无效的诉请，本院不予支持。原告其余诉请系基于合同无效后的法律后果而主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第七百零三条、第七百二十四条之规定，判决如下：驳回原告连引安的诉讼请求。案件受理费28800元，由原告连引安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。   审    判    长    田  妍人 民 陪 审 员    左剑波人 民 陪 审 员    王忠选  二〇二一年八月五日 书    记    员    杨  轲  1