新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民事判决书（2021）新2901民初2821号原告：陈登社，男，1973年11月2日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。        被告：新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。        法定代表人：卢绳钦，该公司董事长。        委托诉讼代理人：梁洪才，新疆皓宜律师事务所律师。        原告陈登社与被告新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈登社、被告新世纪房产公司的委托诉讼代理人梁洪才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告陈登社向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告退还购房款676，870元，支付违约金6，768.7元，保全费4，000元，合计687，638.7元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：原告购买被告开发建筑的位于阿克苏市乌喀路东侧某物流园X幢X单元XX2、XX4商铺二套，合计房款676，870元。双方于2014年10月1日签订《商品房买卖合同》，原告依约付清房款，被告出具了发票。因被告至今未按约将原告购买房屋的相关资料报产权登记机关备案，导致原告无法取得该房产的不动产权属证书，原告屡次交涉无果，现具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。        被告新世纪房产公司辩称，我公司在2015年已经将房屋在房产局登记备案，且也向原告交付了房屋，现原告要求解除商品房买卖合同，依据法律规定其解除权应当在一年内行使，原告现在要求解除已经丧失解除合同的权利；其次，与原告相同情况的案件在阿克苏市人民法院审理后，已经做出生效判决书，因购房人实际已经取得房屋，房屋买卖合同目的已经实现，因此驳回了原告的诉讼请求；综上，原告要求解除合同，退还房款均无依据，应当依法驳回诉讼请求。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：        1．原告提交2014年10月1日与被告签订的《商品房买卖合同》两份，用以证明合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内报产权登记机关备案，现被告虽已备案，但未在规定期限内为买受人办理房地产权属证书，被告存在违约的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为该合同也约定办理产权登记时如买受人未及时提供办证资料及应缴费用，出卖人不承担责任。本院对该证据的真实性予以确认，对双方观点将结合本案其他证据予以综合分析、认定。        2．原告提交购房发票两份及2018年6月被告出具的承诺说明，用以证明原告已按合同约定付清两套商品房的价款，但被告未按照承诺期限为原告商铺办理产权证书的事实。被告对该证据中发票真实性无异议，对承诺说明不认可，认为该份承诺书落款处名称与盖章不符，且即使承诺内容真实，原告现在诉讼时间也已超过一年。本院认为，该份承诺说明落款处名称与盖章虽有不符，但被告未否认该证据中被告公司盖章的真实性，且被告亦当庭认可落款处恒鑫亚欧国际建材城与其公司存在关联的事实，故本院确认上述证据对本案具有证明效力。        3．原告提交（2021）新2901民初2821号之一民事裁定书，用以证明原告为诉讼执行已申请保全被告财产，支出保全费3，958元的事实。被告对该证据无异议。本院确认上述证据对本案具有证明效力。        4．被告提交2014年10月1日与原告签订的《商品房买卖合同》两份，用以证明原告的两份商铺购买合同于2015年1月12日已经登记备案的事实。原告对该证据无异议，认可房屋备案事实，但认为被告备案行为与原告要求办理房屋产权证书并无关联。本院确认该证据对本案具有证明效力。        5．被告提交（2019）新2901民初3286号民事判决书，用以证明法院生效判决认定，与原告同类情况的商铺业主，因所购房屋已经交付，业主不存在合同目的无法实现的情形，故判决驳回诉讼请求的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为与其无关，该判决不能证实被告逾期未办理房屋产权证书不存在违约。本院对该证据的真实性予以确认，对双方观点将结合本案其他证据予以综合分析、认定。        6．被告提交双方2014年8月9日签订的《恒鑫·亚欧国际建材城认筹协议书》及2015年3月30日签订的《某物流园申请优惠协议书》，用以证明原告在2015年3月30日已经实际取得本案商铺所有权，如原告要求解除合同，应当从该日期起的一年内行使权利。原告对该证据的真实性无异议，但认为商铺虽然交付，但在产权手续上不能认定归原告所有。本院对上述证据的真实性予以确认，对双方观点将结合本案其他证据予以综合分析、认定。        根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2014年8月9日，原告陈登社与被告新世纪房产公司签订两份《恒鑫·亚欧国际建材城认筹协议书》，约定原告自愿选中该建材城X号楼X层XX2号商铺（面积55.33平方米，五年返租优惠后最终单价6，439.02元／平方米，总价356，270.98元）；以及X号楼X层XX4号商铺（面积49.79平方米，五年返租优惠后最终单价6，603.33元／平方米，总价328，779.80元）。协议约定两间商铺返租期限均由交房之日起往后算五年。2015年3月30日，被告就上述原告购买的两套商铺与原告再签订《某物流园申请优惠协议书》，约定原告所购置的X幢X层XX2号、XX4号商业用房，由原告主动放弃该商铺前五年的使用权，期限自2015年3月30日起，止于2020年3月29日，房屋返还时间为协议届满时。2014年10月1日，原被告就上述两套商铺正式签订商品房买卖合同两份，约定由原告购买被告开发位于阿克苏市柯柯牙区乌喀路东侧某物流园X幢1层XX2号房，总金额356，271元；原告购买X幢X层XX4号房，总金额320，599元。以上两套房屋均约定为一次性付款。合同还约定：出卖人（新世纪房产公司）应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人（陈登社）使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。3．办理产权登记费用按照国家规定执行，如买受人未及时提供办证资料及应缴费用，出卖人不承担责任。合同并对双方各自其他权利义务进行了约定。        另查，原告已按合同要求付清上述两套商铺房屋价款，被告在2015年1月12日已对上述两套房屋向阿克苏市住建局完成备案登记。2018年6月，被告已向原告作出书面说明，承诺对建材城X号综合楼产证办理于2019年办理X#-XX2、X#XX4。现因原告至今未取得商铺产权登记证书，因此与被告产生纠纷，原告遂诉至法院。        本院认为，本案双方争议焦点为：1．原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》有无事实及法律依据，其主张是否已过法定时效；2．原告要求被告退还房款、支付违约金及保全费有无合法依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第十四条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自合同订立之日起90日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第十五条规定：商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告陈登社与被告新世纪房产公司于2014年10月1日签订的两份《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。现双方在合同中已经明确约定了被告作为出卖人办理房屋权属登记证书的相关义务，而该房屋自2015年1月12日已经办理备案登记，但至今原告未能在双方约定期限内取得房地产权属证书，庭审中被告亦认可系存在非因买受人原因导致无法办证的其他因素。本院结合被告提交的（2019）新2901民初3286号生效判决书内容，在该案证据认定中，被告明确阐明与本案原告同地段商铺系因政府规划占用了天然气管道，而导致无法办理产权证书，但确认该管道已于2019年4月2日整改完毕，已符合办证条件。而该事实在被告2018年6月给原告出具的承诺书中亦有体现，被告也确认原告两间商铺产证可于2019年办理。但被告在满足办证条件情况下，至今仍以其他理由推托办理房屋产权登记手续，依据法律规定，其行为已经构成违约，被告理应向原告承担相应违约责任。虽被告在庭审中提出原告要求解除合同已过一年除斥期间的抗辩意见，但本院认为，就房屋买卖而言，出卖人的义务除交付房屋供买受人占有、使用外，还包含为买受人办理或协助其办理权属证书。在双方买卖合同履行过程中，物权的转移是买卖双方之间的共同合意，买受人实际占有房屋和办理权属登记才是其完整享有物权的方式。在房屋已完成交付的前提下，买受人请求出卖人办理权属证书的请求权不同于一般的债权请求权，而是一种具有物权性质的请求权。而物权请求权依附于物权而存在，因此不受约于诉讼时效。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，按照原被告双方商品房买卖合同第十五条约定，原告主张解除合同，退还房屋价款，并要求被告按已付房价款的1％赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。原告陈登社要求被告承担的保全费，本院认为原告采取保全措施系为其权益得到履行而行为，具有合法性，故对该项主张，本院予以支持，同时依据原告保全裁定书申请费金额认定支持3，958元。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第十四条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：        一、解除原告陈登社与被告新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司2014年10月1日签订的两份《商品房买卖合同》（合同号：1224083、1224084）；        二、被告新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈登社购房款共计676，870元；        三、被告新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈登社违约金6，768.7元（676，870元×1％）；        四、被告新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈登社保全申请费3，958元。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费10，676元，由被告新疆恒泰新世纪房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。        审判长    郭勤审判员    黄延敏人民陪审员    李宗海二○二一年八月十日书记员    邹园园