贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3684号上诉人（原审原告）:毕节龙翔物业开发有限公司，所在地：贵州省毕节市七星关区市东街道办事处天河村牌楼组八七台对面，统一社会信用代码：91520502MA6DUWF9XH。法定代表人：史开军，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：樊敬，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:贵州毕节淞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关东园小区A2栋2单元801号，统一社会信用代码：91520500590776633L6。法定代表人：刘峰，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：禄训川，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾庆书，男，1975年1月10日，汉族，住贵州省毕节市七星关区，系该公司员工。上诉人毕节龙翔物业开发有限公司（以下简称龙翔物业公司）因与被上诉人贵州毕节淞阳房地产开发有限公司（以下简称淞阳房开公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初2598号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人龙翔物业公司上诉请求：1、撤销原判改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审认定上诉人和被上诉人已经达成口头协议，上诉人和被告达成以停车费抵扣物业服务费的事实认定完全错误。1.根据2021年1月5日上诉人法定代表人史开军和和被告法定代表人刘峰通话录音，从录音的内容看出，上诉人并未和被告达成以停车费抵扣物业服务费的约定。2.上诉人法定代表人史开军和被告法定代表人刘峰通话录音同时该录音产生的时间2021年1月5日，上诉人法定代表人史开军和被告公司员工顾庆书通话录音是在2020年8月，应当以后一份通话录音内容为准，更何况上诉人法定代表人史开军和被告公司员工顾庆书通话录音并未体现以停车费抵扣物业服务费的事实。二、关于被告主张停车费，该停车费和本案不属于同一法律关系，应当另案起诉，也不应当在本案中予以处理。一审违反不诉不理的原则，属于程序违法，请求二审支持其上诉请求。被上诉人淞阳房开公司二审答辩称：上诉人先与顾庆书电话商谈停车费抵物业费的事，后又与被上诉人法定代表人刘峰通话，虽然没有签订书面合同，但双方明确约定停车费抵物业费的事实是存在的，且停车费有32万元以上，远远大于物业费，且现在上诉人私自把停车费记录删除，一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。原审原告龙翔物业公司向一审法院起诉请求:一、请求判令被告淞阳房开公司立即支付原告物业管理费暂计298,285.00元（最终金额以鉴定评估结果为准）；并以298,285.00元为基数计算利息，利息从2021年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至被告清偿完毕所有款项之日止；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：将被告位于百里杜鹃路淞阳幸福蓝天湾项目物业交由原告管理，服务内容为：物业公共部位维修、养护、管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理等。服务费用：高层住宅每平方米每月1.50元，商业物业每平方米每月3.50元。业主应于合同约定交房之日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准。物业管理服务期限暂定三年，自甲方将房屋交付业主之日予以起算。此外合同还约定其他相关事项。其中，在签订物业服务合同时，被告淞阳幸福蓝天湾项目商业第一、二、三层和高层住宅A-4-1、A-4-2、A-4-3、A-4-4、B-4-1、B-4-2、B-4-3、B-4-4、B-7-1从2018年6月30日，未支付过物业管理费。原、被告签订的前期物业合同虽约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准。”但至今双方未签订书面的补充协议。但这些“纳入物业管理范围的物业”，现第一层已出租给他人，原告已收取了一定的物业费，第二层未使用，第三层一半已经出租给装修公司，原告已经收取了物业管理费，另外一半当中有90多平方是原告物管办公室，物管自己用。高层住宅A-4-1、2、3、4，B-4-1、2、3、4都还没有出售，B7-1是被告自己使用的房屋。从被告所举证据（收据载明时间）证明原告从2019年1月8日起至2020年11月，原告已至少收取上述物业的物业费80,113.26元（1,636.50元+1,637.00元+1,250.00元+1,250.00元+3,270.00元+2,840.00元+2,840.00元+7,121.00元+2,839.00元+1,883.16元+3,227.00元+2,298.60元+14,490.00元+3,000.00元+2,091.00元+28,440.00元=80,113.26元）。又查明：原告从2018年6月进场后，对被告享有的地下停车场收取相关停车费用，在开庭时，被告所举证据显示该停车场正常使用，有相关车辆停用，且电脑显示总共收到费用320,852.00元。在法庭休庭后，原告于2021年3月13日现场拍摄金额又为321,000.00元等相关记录。另查明：原、被告对“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业”未签订补充协议，2020年8月，被告公司的工作人员顾庆书与原告法定代表人史开军通过电话交谈，主要内容是原告提出用停车场这块（收费）弥补其闲置费用和亏损，用这点小利让出来弥补其困难，要求顾庆书告知被告公司的刘总，被告对原告提出的用停车场收费弥补其闲置费和亏损予以同意。2021年1月5日，原告法定代表人与被告法定代表人互相通电话，主要内容是原告要求被告支付部分物业费，被告当场表示其工作人员小顾已与原告协商好用停车费抵物业费（空置费），原告表示“咋个抵得到，你们又不签合同咋个抵个。”双方未签订合同，原告诉来本院，要求被告支付相关物业费，被告答辩双方口头达成用停车费抵扣物业费。一审法院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是被告是否与原告之间以停车费抵扣或弥补物业服务费，被告是否应支付原告物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。双方签订的合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准。”后双方未签订补充协议。可原告已在2019年陆续收取了约80,113.26元的物业费，原告于2020年8月向被告的工作人员顾庆书提出用停车场收取的费用弥补其亏损，并要求顾庆书向被告公司法定代表人刘总反映，后被告公司表示同意原告提出的该意见，原告提出的该意见实质就是要求不再支付被告委托其经营的停车收取的费用，用此费用抵扣上述“已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业的管理服务费用。”原告提出该要求后，被告也表示同意原告的意见。双方确实有用被告享有的停车场收取的停车费用抵扣原告未收取的部分物业管理服务费的意思表示，达成该口头协议。况且，原告已实际在双方未签订补充协议的情况下收取了部分物业服务费，说明双方达成口头协议的事实存在、真实。虽在2021年1月原告与被告通话的过程中，原告也只是说明“你们又不签订合同咋个抵个”，该句话的意思未否认拿停车费抵的事实存在。因此，可以认定双方确实通过电话交谈用停车费抵扣（弥补）原告未收取的物业费造成原告的损失。即双方对“已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业的管理服务费用”达成了用停车费抵扣亏损的事实。因此，原告要求被告立即支付原告物业管理费暂计298,285.00元（最终金额以鉴定评估结果为准）；并以298,285.00元为基数计算利息，利息从2021年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至被告清偿完毕所有款项之日止的诉讼请求，已违背了诚实信用原则，其诉讼请求无事实依据和法律依据，本院应不予以安排。虽原告向法院申请鉴定评估，但原告的诉讼请求本院已不予以支持，评估已无实际意义，本院不再鉴定评估。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告毕节龙翔物业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2,887.00元（已减半收取），由原告毕节龙翔物业开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交收据两份，证明上诉人于2019年1月10日和1月28日将所收取的停车费6850元交给被上诉人的事实。被上诉人质证停车系统显示的收费为32万多元，除去此金额都还有31万多元，大于上诉人主张的物业费。本院认为，双方对真实性和关联性无异议，本院予以采信，但此属于双方口头协商停车费抵扣物业费之前发生，不能达到上诉人否认抵扣事实的证明目的。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人是否达成用停车费抵物业费的口头约定，其上诉理由是否成立。经查，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。根据合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准。”但双方之后并未签订书面补充协议。对于双方是否达成口头协议问题，从现有证据看，上诉人于2020年8月向被上诉人的工作人员顾庆书提出用停车场收取的费用弥补其亏损，实质就是用被上诉人享有的停车场收取的停车费抵扣上诉人未收取的部分物业管理服务费，且得到被上诉人同意。再从上诉人与被上诉人负责人刘峰于2021年1月的通话录音得知，双方又对停车费抵扣物业服务费的事实进行确认并同意签订书面合同，本院有理由相信双方口头约定停车费抵扣物业费的事实存在。本案中，上诉人一审要求被上诉人支付差欠的物业费为298285元，但双方核对停车场的电脑计费为320852元，且根据上诉人在二审中提供交付6850元停车费给被上诉人的收据，可以证明上诉人收取停车费的事实存在，而上诉人除提供交纳此6850元的证据外，对于其他停车费未提供交付给被上诉人证据。再结合上诉人于2019年陆续收取涉案房屋约80113.26元物业费的事实，一审认定双方口头达成用停车费抵扣物业费的事实，未支持上诉人要求被上诉人再行支付物业管理费的主张并无不当，上诉人所提上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5770元，由上诉人毕节龙翔物业开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年八月九日书记员 宗航程