淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4599号原告：冯少军，男，1972年10月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：邱玉洪、刘凤，淮安市淮安区席桥法律服务所法律工作者。被告：马从兰，女，1957年9月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：杨海山，男，1979年6月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告冯少军与被告马从兰、杨海山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序于2021年8月4日公开开庭进行了审理，原告冯少军及委托代理人邱玉洪、刘凤、被告杨海山到庭参加诉讼，被告马从兰经本院依法送达未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告冯少军向本院提出诉讼请求：判令原、被告签订的房屋买卖协议有效，两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告马从兰与被告杨海山是母子关系，在协议书签字的杨春是被告马从兰的丈夫，被告杨海山的父亲，杨春因病离世。原、被告在2013年5月30日签订了房屋买卖协议，约定将淮安市淮阴区房屋，坐东朝西主屋，二层楼上下陆间约200平米出售给原告，价款320000元，合同签订后原告按照合同约定交付了房屋价款，被告向原告出具收条，注明收到原告购房款320000元，被告向原告交付房屋，以及房产证、土地使用权证。在2018年5月9日两被告向原告承诺，涉案房屋拆迁时，由原告全权负责处理涉案房屋。被告不参与也无权参与。现涉案房屋面临拆迁，所在的小组农户已进行不动产丈量面积，进行评估，原告和被告联系无果，拆迁事宜无法进行，遂诉至法院。被告杨海山辩称：本案是借款，也是高利贷，不是杨海山直接把房子卖给冯少军，是冯少军强迫杨海山家人签了这份协议，当时还打了杨海山的父亲和小孩，杨海山的母亲马从兰也被打过，因为害怕原告不敢出庭，当时也报警了，但是时间过长，查不出报警记录。在2018年5月8日杨海山打了一张25万元借条给冯少军，冯少军让杨海山把25万元给他，他就把房子产权证还给杨海山。冯少军在杨海山小孩过10岁生日时，带人来酒店，在酒店外的路边打了一架，把马从兰吓哭了，就签了这些东西。被告马从兰未答辩，也未举证。原告围绕诉讼请求依法提交房屋买卖协议、收条、承诺书、产权证各1份，被告杨海山提交房屋抵债协议1份、借条复印件6份，经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告提供的电费缴费账单，被告杨海山有异议，经审查，本院认为结合原告提交的房屋买卖协议等证据，该份账单能够证明涉案房屋已出卖给原告的事实，与本案具有关联性，应予以采信。被告马从兰未到庭，视为其放弃举证、质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月24日、6月28日、7月3日、7月5日，被告杨海山向原告冯少军分别借款3.6万元、1.45万元、6.25万元、7.5万元，并出具了借条，被告杨海山及其父亲杨春、妻子张娟在借条上签名。2012年10月27日，被告马从兰、杨海山及案外人杨春、张娟共同向原告出具借条，写明：今借到冯少军26万元整，此款在2013年4月底还清。借条还注明：如到时不还，收回房屋，到期还清，此协议作废。2012年10月28日，被告杨海山向原告出具借条，写明：今借到冯少军玖仟元整。据原告陈述，被告杨海山因做工程需要向其借款，除了2012年6月24日、6月28日、7月3日、7月5日的借条外，还有其他借款，汇总以后形成了2012年10月27日的借条，至于9000元的借条系被告杨海山向其另外的借款，没有算在26万元内，且已经还清。2013年4月30日，原告冯少军（甲方）与被告马从兰、杨海山及案外人杨春、张娟（乙方）签订房屋抵债协议，约定：“甲方为了支持乙方发展经济，经乙方多次向甲方恳求，借款给乙方搞工程建设，甲方本着朋友关系和乐于助人的态度，于二0一二年十月二十七日前共借款给乙方贰拾陆万元整。1、借款时双方约定，乙方于二0一三年四月底还款给甲方，但由于各方面原因，乙方到时无力偿还。现经双方协商，乙方同意将现主房屋约192平方售给甲方作为抵押借款（该土地使用证号；01463号）。2、此协议一式四份，甲乙双方各执一份，此协议签字后生效。”协议签订后，原告在甲方一栏签字，被告马从兰、杨海山及案外人杨春、张娟在乙方一栏签字，见证人毛某,4、夏某,4。2013年5月30日，原告冯少军（甲方）与被告马从兰、杨海山及案外人杨春（乙方）签订房屋买卖协议，约定：“乙方现将坐落在淮安市淮阴区房屋坐东朝西主屋二层楼上下陆间计约200平方卖给甲方冯少军，经甲乙双方协议价格为叁拾贰万元整（320000）。甲方负责在3天内将钱如数交给乙方。乙方负责将该房屋内所有物品搬出将房屋交给甲方，同时将房屋产权及土地使用证交给甲方（村镇房屋所有权证号为：01463号）。如有一方违约赔偿另一方经济损失拾万元人民币作为违约金（100000元）。本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决或到市清河区人民法院解决处理。”协议签订后，原告在甲方一栏签字，被告马从兰、杨海山及案外人杨春在乙方一栏签字。2013年7月8日，被告马从兰、杨海山向原告出具收条，写明：今收到冯少军房款叁拾贰万元整。收条上还写明：见证人苏某,4、钱某,4。据原告陈述，购房款32万元中用被告杨海山之前的借款抵扣了26万元，原告又给付了被告杨海山现金6万元。原、被告签订房屋买卖协议后，被告将房屋产权证及土地使用证交给原告。2014年10月7日，案外人杨春去世，但是涉案房屋仍登记在杨春名下。2018年5月9日，两被告向原告出具关于本人老房屋在拆迁事宜中的承诺书，写明：“本人原房屋坐落在淮安市淮阴区，坐东朝西，主屋共两层楼房，上下陆间，计约200平方米。此房在2013年5月30日已卖给冯少军（具体见房屋买卖协议书）。现本人承诺此房在拆迁过程中一切事宜由现房主冯少军全权负责办理。因此房产权已不属于本人，故绝不参与，也无权参与。”在承诺书背面，被告杨海山还写有承诺：两月内还冯少军25万元整，7月9号前不还，房子自愿不要。之后，双方因房屋拆迁问题发生争议，原告诉至法院。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求冻结杨春名下位于淮安市淮阴区上下陆间约200平方米的房产（价值50万元），并提供了担保，本院已依法采取相应保全措施。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告冯少军与被告马从兰、杨海山及案外人杨春于2013年5月30日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定履行各自的义务。被告杨海山辩称房屋买卖协议系受原告胁迫而签订，但未提供证据证明，本院对该抗辩不予采信。关于购房款，原告陈述系用被告累计的借款冲抵26万元以及另外支付了6万元，而被告杨海山则称借款中其只收到8万元，其余全是利息，也没有收到6万元现金。针对购房款原告举证了被告出具的收条，而被告杨海山并无足够证据推翻该收条，故对被告此项抗辩本院亦不予采信。两被告在本案审理过程中，未提供证据证明2013年5月30日协议存在无效的情形，故对原告冯少军要求确认该协议有效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告冯少军与被告马从兰、杨海山于2013年5月30日签订的《房屋买卖协议》有效。案件受理费80元，减半收取40元，诉讼保全费3020元，合计3060元，由被告马从兰、杨海山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 柏玲二〇二一年八月十一日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。