江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1850号上诉人（原审被告）：赵青，男，1984年3月1日出生，汉族，个体户，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵福来(系赵青之父)，男，1954年11月15日出生，原清浦商厦退休职工，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲(淮安)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市欣荣物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区文庙新天地C区6号楼C6－5室。法定代表人：王树友，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁戈成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王照辉，江苏君岭律师事务所律师。上诉人赵青因与被上诉人淮安市欣荣物业服务有限公司（以下除判决主文外简称欣荣物业）排除妨害纠纷、恢复原状一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初7292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵青上诉请求：改判驳回被上诉人对其一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人的装修行为是经被上诉人许可的，被上诉人还收取了上诉人的砸墙费。2.即便上诉人的装修违规，在被上诉人未举证证明上诉人行为对房屋结构和质量造成影响的情况下，被上诉人的诉请不能成立。3.案涉小区有多家门面房，装修均一致，被上诉人仅起诉上诉人家是因为被上诉人工作人员与上诉人之间有私人恩怨，被上诉人恶意诉讼。4.本案上诉期间，被上诉人因为存在物业管理方面问题，现在已经撤离涉案小区，本案诉讼需等待新的物业公司入驻后才可继续审理。欣荣物业答辩称，一审法院判决正确，上诉人主张即使违规装修也不一定对房屋质量造成影响缺乏法律依据，正是因为这种行为存在安全隐患，所以才被法律法规所禁止；本案是物权纠纷，双方之间的其他纠纷与本案无关，请求驳回上诉，维持原判。欣荣物业一审起诉请求：1.判令赵青立即停止对众城名府小区7幢12-20、12-21号商铺内装饰装修违规行为，恢复房屋原有结构和功能，恢复被拆除的承重墙、隔断墙、填充墙、回填地面土层、恢复地面原貌（与竣工验收时一致）；2.判令赵青承担违规装饰装修对房屋整体结构造成的一切损失和后果，并承担鉴定费和维修费。一审法院经审理查明：欣荣物业系淮安市清江浦区众城名府小区的物业服务企业，赵青系众城名府小区7号楼12-20、21室商铺（建筑面积分别为91.13平方米和125.09平方米）的业主。2018年6月份，赵青对商铺进行装修，装修过程中，为将商铺原一层设计改造为挑高隔层，采取下挖地坪填土层和部分拆除地圈梁等方法进行施工，并有在外墙面上开门等违规装饰装修施工行为。后欣荣物业向赵青发出限期整改通知，要求赵青对商铺施工现场恢复原状并接受验收，赵青拒绝采取措施恢复原状。2020年9月25日，欣荣物业诉至法院，要求赵青停止违规装饰装修施工并恢复至竣工验收时原状，引起本案讼争。经一审法院现场勘查，商铺位于众城名府小区7号楼一层，商铺楼上系五层住宅楼，商铺装饰装修现状为：1、原一层设计被改为挑高隔层，隔层净高约2.4米。2、12-21室南外墙面原有窗户被改为入户门。3、室内地坪填土层下挖约50cm；4、部分地圈梁被拆除。一审法院另查，2016年8月1日，欣荣物业与清浦区众城名府小区业主委员会签订“众城名府”项目物业服务委托合同一份，欣荣物业从2016年8月1日起为众城名府小区提供物业服务。2019年8月16日，欣荣物业（乙方）与众城名府小区物业管理委员会（甲方）签订“众城名府”项目物业服务委托合同一份，合同期限自2019年8月1日至2020年7月31日，双方约定乙方对甲方、业主、物业使用人违反《管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，可采取规劝、批评、警告、制止、提交政府有关主管部门处理、诉讼等必要措施。2018年6月12日，赵青向欣荣物业交纳砸墙保证金800元。2018年6月18日，欣荣物业收取12-18、19、20、21室商铺房屋质量保证金5万元。一审法院认为，我国《物权法》第八十二条规定，物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第五十二条规定，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。据此，欣荣物业作为众城名府小区的物业服务企业，对该小区内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为具有物业管理职责，赵青作为众城名府小区业主，在对其名下物业进行装饰装修过程中，应当遵守该小区管理规约和有关装饰装修法律法规规定，自觉接受欣荣物业的物业管理。但赵青在装饰装修过程中，对案涉商铺采取下挖填土层、拆除部分地圈梁等违规装饰装修施工，将原有一层设计改为挑高隔层，以及存在将外墙上窗改门等违规装饰装修行为，经欣荣物业通知限期整改后仍拒不整改，赵青违反物业服务合同以及法律规定、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，欣荣物业主张按照竣工图房屋交付状态予以恢复原状，依法支持。赵青应当对案涉商铺内地坪下挖填土层、拆除部分地圈梁、南外墙面窗改门、原一层设计改挑高隔层予以恢复原状。对于赵青抗辩欣荣物业存在诉讼动机不正当、恶意提起本案诉讼应予驳回，依据不足，不予采纳。关于欣荣物业主张赵青承担违规装饰装修对房屋整体结构造成的一切损失和后果，并承担鉴定费和维修费，因有关损失和后果包括鉴定费和维修费尚未实际发生，双方可待日后实际发生后，如有争议可通过另案解决。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十二条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：赵青于判决发生法律效力之日起三十日内将位于淮安市清江浦区商铺内地坪下挖填土层、拆除部分地圈梁、原一层设计改挑高隔层以及12-21室南外墙面窗改门予以恢复原状（以竣工图为准）。案件受理费40元，由赵青负担。二审中，上诉人向本院提供被上诉人2021年5月10日承诺书和小区物业管理委员会出具的公告各一份，证明被上诉人在2021年5月10日起已退出案涉小区的物业管理，本案诉讼应等新的物业公司入驻后再行处理。被上诉人质证称，其已于2021年5月31日实际退场，尚未完成交接等解除合同手续，但不影响被上诉人本案的诉权。本院对上诉人所举两份证据真实性予以认可，但撤场事实对被上诉人本案诉权不产生影响，故对上诉人的举证目的不予采信。本院经审查确认一审法院查明的除“2019年8月16日，欣荣物业（乙方）与众城名府小区物业管理委员会（甲方）签订“众城名府”项目物业服务委托合同一份，合同期限自2019年8月1日至2020年7月31日”之外的事实。另查明，2019年8月16日，欣荣物业（乙方）与众城名府小区物业管理委员会（甲方）签订“众城名府”项目物业服务委托合同一份，合同期限自2019年8月1日至2022年7月31日。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典试行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国建筑法》第七十条规定，违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《国务院建设工程质量管理条例》第十五条规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得装修。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。本案中，从一审法院勘查的情况，上诉人的装修行为已经对房屋主体结构、承重部分进行了变更，上诉人该行为违反了前述规定，应为禁止，且不以他人允许而合法化。被上诉人基于业主在物业服务合同中的授权起诉上诉人恢复原状，有法律和合同依据，本案应予维持。至于二审中，被上诉人有无撤场，有无与业主解除物业服务合同关系，因被上诉人在一审中即具备原告主体资格，上诉人的违法装修行为发生于被上诉人履职期间，且至今仍在持续，被上诉人的起诉更是代表案涉小区业主的公共利益，故被上诉人二审中撤场并不影响其对本案的诉权。至于上诉人与被上诉人工作人员的纠纷，与本案的处理无关。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵青负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 王 健审 判 员 邹艳萍二〇二一年八月六日法官助理 黄 忠书 记 员 李 戎