四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终4542号上诉人（原审被告）：王群，女，1972年3月15日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田正琴，女，1955年8月5日出生，汉族，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告）：田红，女，1968年9月21日出生，汉族，住成都市成华区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：付琳，四川和骏律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梅莎，四川和骏律师事务所律师。原审被告：龙海，男，1967年8月22日出生，汉族，住成都市成华区。上诉人王群因与被上诉人田正琴、田红，原审被告龙海房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王群及其委托诉讼代理人王婧，被上诉人田红及田正琴、田红的委托诉讼代理人付琳、梅莎到庭参加诉讼。龙海经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。王群上诉请求：请求依法改判四川省成都市成华区人民法院作出的（2019）川0108民初6140号民事判决，依法改判王群无需协助田正琴、田红办理位于成都市成华区房屋的不动产登记手续。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认定龙海对案涉房屋享有所有权，故其与田正琴签订《房屋转让协议》不构成无权处分，该事实认定错误。龙海与王群于2006年结婚，婚后因拆迁签订了《征地拆迁住房安置协议书》（下称《安置协议》），《安置协议》中载明被安置人为龙海及王群，后二人于2014年7月29日离婚，2017年12月4日龙海将二人实际分得的安置房过户于王群名下。2007年，龙海凭借《安置协议》，私自与田正琴签订《房屋转让协议》将尚未分得的由龙海、王群共有的房屋擅自处分给田正琴，并独自收受购房款。无论是在《安置协议》中还是该安置房屋实际经拆迁交换由成都市国土资源局成华分局征地事务中心过户后，该房屋的实际权利人均是龙海及王群二人，案涉房屋并非由龙海单独所有。根据法律规定，案涉房屋是属于龙海、王群的夫妻共同财产，且具有较大价值，若需处分，应当由二人协商一致，龙海的处分行为侵犯王群的合法权益，构成无权处分，而田正琴在明知该房屋权利人为二人的情况下仍然仅与龙海签订《房屋转让协议》，且并未在签订该协议是要求龙海出示王群的委托授权龙海处分该房屋的文件，也并未要求王群共同签署该协议，并未尽到一般的审慎义务，属于故意或者有重大过失。一审判决前后矛盾，一审法院在判决中先是载明“龙海享有案涉房屋所有权，其与田正琴签订《房屋转让协议》不构成无权处分”，后又称“田正琴、田红有理由相信龙海处分案涉房屋系王群、龙海二人的共同意思表示，田正琴、田红支付了相应对价，并实际取得房屋的占有、使用、收益的权利，应为善意第三人”。若龙海实际对于案涉房屋为有权处分，那么再讨论田正琴、田红是否是善意第三人则毫无意义。且在不动产买卖中善意取得的构成必须满足房屋已实际过户的条件，而本案中，房屋仍登记于王群名下，田正琴、田红根本未构成善意取得。即使田正琴、田红为善意第三人，在未实际将房屋过户于其名下时，根据合同相对性原理也应当追究龙海的违约责任，而非为了保护所谓的善意第三人从而损害真实权利人的合法权益。二、一审法院程序违法。2020年4月15日庭审时，一审法官要求王群在庭审结束后两个工作日内提交王群与龙海并未共同生活的证据，王群于2020年4月16日将仁寿县高家镇集中村村民委员会出具的《证明》（载明王群自2006年10月至2014年10月带两女儿居住在四川省仁寿县提交一审法官的书记员，但一审法官在随后并未针对该证据组织质证，且在一审判决中对于王群提交的该项证据只字不提，程序违法。综上，原审法院认定事实错误、程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款有关规定，王群请求二审法院依法改判支持王群的上诉请求。田正琴、田红辩称，一、王群主张不知晓房屋选房、收房、交付情况，不知晓房屋已经出售，实际由田红居住的事宜，存在诸多不合理性，有悖常理。首先，正常情形下，被拆迁人对于自己分配的房屋什么时候选房，选择了哪套房，房屋小区怎么样等都必然很关注，正常情形下不可能长达十年都不去看房屋状态。且不可能长达十年时间不操心物业费、水电费等事宜。其次，如果王群真不知房屋已出售给田红，2017年龙海将房屋过户到王群名下，王群应立即要求田红搬出，要求田红将房屋交付王群才合理，但王群至今并未提出任何异议，仅在16年一次电话要求田红支付50000元，也不合常理。第三，田红已购买案涉房屋的事宜在小区几乎是公开信息，王群不可能不知晓。案涉小区为拆迁安置小区，邻里邻居都是原村的人居多，信息流通快。且龙海多次找田红要购房款，惊动了社区调解和派出所民警，已是公开事宜，王群不可能不知晓。最后，如果王群想知道房屋的具体信息，有多种救济途径。一是可以向拆迁安置部门了解，王群本身也应该了解；二是可向物业办公室了解。田红12年至今装修、居住水电费等所有事宜都是其直接办理，物业清楚房屋出售事宜，王群可向物业了解信息；三是若房屋未出售，王群必会上门，就可以了解房屋出售情况，但王群长达10年未曾来过案涉房屋。二、王群明知晓且同意卖房，其反悔主张不知晓的原因是房价上涨，2016年到2017年期间正是房价大涨阶段，此期间龙海向田红索要款项无果，王群也联系了田红，因房价上涨，要求支付50000元，田红均未支付。此后龙海将案涉房屋过户给王群，引起本案诉讼。龙海未到庭参加诉讼，亦未在庭后提交书面意见。田正琴、田红向一审法院起诉请求：1.请求确认田正琴与龙海签订的《房屋转让协议》合法有效。2.依法判令龙海、王群协助田正琴、田红办理位于成华区xx号房屋的不动产登记手续。一审法院认定事实：2007年8月3日，龙海（被拆迁人、乙方）以户主的名义与成都市成华区土地统一征用开发办公室（拆迁单位、甲方。以下简称成华区统征办）签订《征地拆迁住房安置协议书》，约定的主要内容为：成华区统征办征用成华区圣灯乡东华村3组的全部集体土地，并对征地范围内的村民住宅实施拆迁。被拆迁人自愿选择现（建）房安置，乙方应安置的人数为4人，安置房为套二房屋，建筑面积70平方米。《征地拆迁住房安置协议书》落款处乙方有龙海、王群的签名。2007年10月20日，龙海（甲方、出卖方）与田正琴（乙方、买房方）签订房屋转让协议，约定龙海将案涉房屋自愿转让给田正琴。协议签订后，自2007年8月21日至2012年9月3日，田正琴、田红陆续支付购房款230000元。龙海收款后分别出具《收条》。2012年9月10日，龙海通过委托公证的方式，委托田红办理案涉拆迁安置房的选房和接受房屋、验收、办理入住手续、领取房屋钥匙、缴纳房屋维修基金、签署物管合同、交纳产权税费等手续。2013年10月21日，龙海与田红在华林社区的协调下签订《协议》，田红先行支付5000元过户费用，另支付的20000元待办理房屋过户后一次性付清。协议签订后，田红陆续向龙海支付13000元。2015年11月23日，龙海、案外人龙勤与田红因为案涉房屋尾款的支付问题在华林社区调解委员会协调下，签署《房屋买卖尾款纠纷调解》，约定田红向龙海出借5000元，并承诺剩余14000元房产过户时一并付清。龙海承诺房产过户前不再纠缠田红，并全力配合办理过户。2016年7月22日，龙海、王群（乙方）与成都市国土资源局成华分局（甲方）签订《安置房分户产权办理补充协议》，该协议载明龙海、王群确认分房结果、确定房屋地址为成华区xx号，建筑面积84.47平方米。根据田正琴、田红提交的《房屋信息查询记录》载明的内容，案涉房屋于2015年4月28日办理初始登记，登记的所有权人为成都市国土资源局成华分局征地事务中心。2016年11月18日登记在龙海、王群名下，取得方式为拆迁交换。2017年12月4日变更登记在王群名下，取得方式为离婚分得。一审庭审中，田正琴、田红陈述，案涉房屋2012年9月11日受龙海委托代为收房后，对案涉房屋进行装修居住至今。田正琴、田红当庭出示物业管理部门出具《居住地证明书》，证明田红自2012年9月17日开始，在案涉房屋居住。一审庭审中，王群陈述其与龙海系再婚，二人2006年11月7日登记结婚，2014年7月29日在法院经调解协议离婚。王群当庭出示了一审法院（2014）成华民初字第2801号《民事调解书》。龙勤系龙海与前妻所生子女。一审法院认为，龙海与田正琴签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。田正琴、田红按照协议约定履行了支付购房款的全部义务，并占有使用案涉房屋，龙海按约应负有办理所有权转移登记的义务。根据本案查明的事实，案涉房屋系拆迁安置房，龙海以户主的名义与拆迁单位签署《征地拆迁住房安置协议书》，后案涉房屋的所有权登记在龙海名下，龙海享有案涉房屋所有权，其与田正琴签订《房屋转让协议》不构成无权处分。田正琴、田红按约支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋至今，王群辩称其与龙海婚后感情不和，实际未在一起共同生活，不知晓拆迁安置房的交付情况，选房、收房等事宜，辩称其在2017年办理不动产登记后才知晓案涉房屋实际由田正琴、田红居住的事实。王群的上述陈述并未提供证据加以证明，且王群作为被拆迁安置对象，有相应的救济渠道，能够通过拆迁安置单位了解拆迁安置房的情况，因此王群在《征地拆迁住房安置协议书》签署后长达十年时间不知晓拆迁安置房屋的交付和使用情况不符合情理。且2013年期间，龙海以及龙海与前妻所生子女龙勤在社区以及社区调解委员会的协调下，多次与田红就购房款的支付以及办证的问题进行协调，上述事实表明，田正琴、田红有理由相信龙海处分案涉房屋系王群、龙海二人的共同意思表示，田正琴、田红支付了相应对价，并实际取得房屋的占有、使用、收益的权利，应为善意第三人，王群作为夫妻一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人，王群主张龙海无权处分，其处分行为未得到其追认的抗辩理由依法不能成立。综上所述，田正琴、田红的诉讼请求事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。据此，依照原《中华人民共和国物权法》第十五条，原《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认田正琴与龙海签订的《房屋转让协议》合法有效；二、王群应于判决发生法律效力之日起十日内协助田正琴、田红办理位于成都市成华区房屋的不动产转移登记手续。一审案件受理费100元，保全费5000元，公告费600元，由龙海、王群承担。二审中，王群向本院提交以下证据：2020年4月15日由四川省仁寿县高家镇集中村村委会出具的证明，证明从2006年10月开始王群一直带着小孩在仁寿县生活，王群与龙海未在一起生活的，王群也不知道龙海出售房屋的事实。田正琴、田红质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。结合王群在一审中提交的与龙海的离婚调解书以及王群今日提交的居住证明，调解书载明了2006年11月7日两人登记结婚，婚后经常为家庭琐事发生纠纷，证明其在2006年11月7日才结婚，并在一起生活。但居住证明上载明的是2006年10月王群就一个人带着小孩生活，这与离婚调解书载明的内容相互矛盾的。2006年11月两人结婚，写明两人在一起生活，在2007年8月就已经双方签署了买卖协议，故签订协议时是有合理理由相信两人是在一起生活的，可以推论两人是知晓并同意案涉房屋买卖的行为。本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。二审中，田红、田正琴主张田正琴是受田红委托签署的购房手续，龙海、王群的实际行动表明其均知晓田红是实际买受人。田红、田正琴明确房屋真实买受人是田红，要求将案涉房屋过户到田红名下。田正琴基于前述主张，向本院提交了田正琴本人书面确认房屋真实买受人系田红，并申请撤回田正琴作为原告于本案中提出的相应诉讼请求的起诉，本院询问王群后，王群不同意田正琴撤回起诉。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同于本案中不存在原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王群依据因龙海出售房屋系无权处分上诉主张王群不应当承担过户义务。本院就本案二审争议焦点分述如下：关于王群是否有协助过户义务的问题。首先，案涉房屋系拆迁安置房，龙海以户主的名义与拆迁单位签署《征地拆迁住房安置协议书》，后案涉房屋的所有权登记在龙海名下、案涉房屋在2012年就由田红实际占有使用。本案诉讼距案涉房屋买卖合同的签订及田红占有房屋已经多年，王群没有举示任何证据证明其在本案诉讼前曾以房屋产权人身份向田红、田正群主张过任何解除合同、腾退房屋或者支付房屋使用占有费用等房屋权利。其次，王群在诉讼中陈述其与龙海因为分房于2006年11月结婚，2014年7月经法院调解离婚，离婚时并未对案涉房屋进行分割。而2017年12月4日案涉房屋产权登记由龙海变更到王群名下时的取得方式为离婚分得。王群陈述不知悉拆迁安置房的分房、交付情况，与龙海在办理产权转移登记时好像签订过房屋分割协议但是协议弄掉了，并支付了几万元但未提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。在本案中，田红、田正琴主张履行合同、支付房款、占有房屋的事实都不是孤证，相互印证，形成了一条比较完整的证据链。而王群的陈述有多处不符合常理，且缺乏相应的证据证明。即便王群认为龙海无权处分行为损害其合法利益，其应在法律规定期限内主张权利，而在交付房屋达近十年、签订合同也长达十四年的情况下，均未主张权利，应视为对以上合同内容、龙海处分行为的认可，故王群于本案二审举示的证据不能证明达到其证明目的，其上诉主张不应当协助履行过户不能成立，本院依法不予采纳。关于案涉房屋过户到何方名下的问题。一审法院在未对合同相对方及真实买受人进行审查的情况下，直接支持田红、田正琴的要求办理房屋不动产转移登记手续的请求确有不当。虽田正琴撤回起诉申请因王群未同意，本院不予准许。本院依据原《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，结合案涉合同的签订、合同履行等情况，为减少当事人诉累、节约司法资源，对田红、田正琴关于田正琴系受田红委托签署案涉合同、要求将案涉房屋过户到田红名下的主张依法予以采纳。王群虽未就一审判决认定案涉合同效力的判项提出上诉，但根据本案二审查明的事实，田正琴不属于本案适格原告，应当裁定驳回田正琴的起诉，本院二审在判决中一并进行纠正。此外，王群上诉主张一审法院未对其庭后提交的证明质证系程序违法，王群并未提交向一审法院提交该证据的证明，且二审中本院已对该证据组织质证，未存在影响王群诉讼权利的情形，对其该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人王群的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；但因一审判决未对合同相对方及真实买受人进行审查及认定，本院对一审判决依法进行改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6140号民事判决；二、王群、龙海于本判决发生法律效力之日起十日内协助田红办理位于成都市成华区xx号房屋的不动产转移登记手续”；三、驳回田正琴的起诉；四、驳回田红的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元由王群负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 赵 锋审判员 白福群二〇二一年八月十七日书记员 何佳林