辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1003号上诉人（原审被告）：丹东绿地置业有限公司。住所地：丹东市元宝区蛤蟆塘大街1407-2号。法定代表人：徐伟，执行董事。委托诉讼代理人：鲁圣福，男，1981年1月11日出生，汉族，该公司法务，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：佟宇，男，1978年2月25日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司丹东分行。住所地：丹东市振兴区三经街16号。负责人：王丽，行长。委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕾，辽宁文扬律师事务所律师。原审被告：郎悦，女，1988年7月27日出生，汉族，住丹东市振兴区。原审被告：马立彪，男，1986年10月1日出生，满族，住兴城市。上诉人丹东绿地置业有限公司因与被上诉人中国建设银行股份有限公司丹东分行及原审被告郎悦、马立彪借款合同纠纷一案，辽宁省丹东市元宝区人民法院于2019年7月29日作出（2019）辽0602民初265号民事判决，被上诉人中国建设银行股份有限公司丹东分行不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月30日作出（2020）辽06民终832号民事裁定，将该案发回重审。辽宁省丹东市元宝区人民法院于2020年11月3日作出（2020）辽0602民初1162号民事判决，上诉人丹东绿地置业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丹东绿地置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判上诉人对律师费不承担连带责任。事实和理由：一审判决仅根据被上诉人单方提供的中国建设银行个人贷款委外诉讼明细表判决上诉人对律师费承担连带付款责任没有事实依据。该明细表系被上诉人单方提供，对该证据的真实性上诉人不认可。该证据仅能证明被上诉人单位存在相关的案件纠纷，不能证明已经产生相应金额律师费，而且被上诉人在本案发回重审前的一审、二审中始终未主张律师费，本次发回重审后提供明细表主张律师费，被上诉人与律师事务所之间完全存在无偿代理或虚构律师费的可能。被上诉人系国有金融单位，按常理应该与委托律所之间存在书面的委托合同关系。被上诉人如主张律师费应提供委托代理合同、律师所开具的发票、律师费支付凭证证明委托律师费产生的事实，否则不能证明被上诉人发生律师费。根据《个人住房借款最高额保证合同》第二条约定，上诉人的担保范围包括被上诉人实现债权与担保发生的一切费用，而被上诉人现有证据不能有效证明已发生相应金额律师费，上诉人不应承担未发生的律师费。被上诉人中国建设银行股份有限公司丹东分行辩称：根据被上诉人与原审被告郎悦签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条第一款及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第二条约定，律师费均由上诉人承担，一旦案件发生诉讼，产生的诉讼费由上诉人承担连带责任。被上诉人中国建设银行股份有限公司丹东分行向一审法院提出起诉请求：一、判令被告郎悦、马立彪全部借款本息提前到期并解除借款合同，并由郎悦、马立彪偿还截至实际还款日为止的全部本金及利息罚息，其中本金267978.21元，利息为30651.69元，罚息5298.3元，共计303928.20元（利息罚息暂计算至2020年8月6日）。二、判令被告郎悦、马立彪支付自2020年8月7日起至贷款实际结清之日所产生的利息罚息按双方签订借款合同约定执行。三、判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权。四、判令被告丹东绿地置业有限公司对上述借款承担连带保证责任。五、判令三被告承担本案诉讼费、律师费、公告费、保全费等。事实与理由：2014年7月4日，被告郎悦、马立彪夫妻因住房需要，从原告处贷款人民币30.2万元，期限从2014年7月4日至2034年7月4日，双方签订了借款合同，同时被告丹东绿地置业有限公司为上述借款提供了最高额连带保证责任担保，从2018年5月7日开始拖欠贷款本息至今，期间多次催要，借款人总以各种理由推拖，保证人也未履行保证责任。故原告诉至法院，请求依法裁判，维护原告的合法权益。上诉人丹东绿地置业有限公司在一审辩称，丹东绿地置业有限公司承担连带保证责任后，有权向郎悦、马立彪追偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，根据上述规定，丹东绿地置业有限公司如承担保证责任后，有权向郎悦、马立彪追偿，请求法院在判决中对丹东绿地置业有限公司承担连带保证责任后享有对郎悦、马立彪的追偿权予以确认。关于律师费不同意支付，应由借款人承担，与被告丹东绿地置业有限公司无关。原审被告郎悦、马立彪在一审未出庭，亦未提交书面答辩意见。一审法院认定事实，被告郎悦与被告马立彪于2012年9月3日登记结婚。2014年6月28日，被告丹东绿地置业有限公司（出卖人）与被告郎悦（买受人）签订了合同编号为20140628024的《商品房买卖合同》，被告郎悦购买了被告丹东绿地置业有限公司开发建设的座落于金山大街1567-22号3单元305室，建筑面积为103.74平方米，房屋总价款为446421元，被告支付了首付款144421元，余额302000元由被告向原告中国建设银行股份有限公司丹东分行申请按揭贷款。2014年7月4日，原告中国建设银行股份有限公司丹东分行作为贷款人与作为共同借款人，亦为共同抵押人的被告郎悦、被告马立彪签订编号为个2014-271的个人住房（商业用房）借款合同一份，该合同约定的主要内容有：原告根据郎悦、马立彪该两名被告的申请，同意向该两名被告发放个人住房购置贷款，贷款金额为302000元，贷款期限为240个月，自2014年7月4日至2034年7月4日。合同项下贷款用于购买坐落于丹东市元宝区，该房屋性质为住房；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮/下调）5%，即6.6885%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。贷款人将款项一次划入下列账户：被告丹东绿地置业有限公司，账号为16×××10，开户银行：建行营业部。借款人指定委托扣款账户为被告朗悦在建行营业部开立的账号为62×××08，借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2319.25元。本合同项下的担保方式为抵押和阶段性保证。本合同项下的抵押财产为丹东市元宝区，建筑面积103.74平方米，抵押财产价值446421.00元。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。合同还约定：借款人有不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、未按合同约定用途使用贷款等任一违约的情形，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，或解除与借款人的借贷关系；如本合同有两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部合同义务承担连带责任，即贷款人有权要求任何一个借款人履行全部合同义务。原告与朗悦、马立彪两名被告均分别在该合同上盖章、签名及捺印。合同签订生效后，原告于2014年7月7日按约发放了贷款302000元，被告朗悦和被告马立彪在此后履行偿还借款本息的过程中，仅按期部分偿还，自2018年5月7日开始拖欠借款本息，截止到2020年8月6日，共欠本金267978.21元，利息为30651.69元，罚息5298.3元，共计303928.20元至今没有偿还。原告中国建设银行股份有限公司丹东分行（乙方，债权人）曾于2014年6月19日与被告丹东绿地置业有限公司（甲方，保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要内容：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债务人是指因购置座落于绿地国际花都项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2014年6月19日至2019年6月19日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用等。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁亿元整，保证方式为连带责任保证。保证期间，按乙方对每个债务人发放单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所属之日止即该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……。涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。原告向一审法院提出了财产保全申请，一审法院据其申请作出（2019）辽0602民初265号民事裁定书，依法裁定查封了坐落于丹东市元宝区房屋。原告分批次与其委托代理人辽宁文阳律师事务所签订了委托代理协议，约定由辽宁文扬律师事务所指派两名律师作为代理人办理系列诉讼事宜，委托代理费用为总金额的5.5%。一审法院认为，原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告郎悦、被告马立彪之间签订的个人住房（商业用房）借款合同以及与被告丹东绿地置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告郎悦违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告请求宣布借款合同提前到期并要求被告郎悦偿还尚欠的贷款本息，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告郎悦与被告马立彪系夫妻关系，涉案房产为两人婚后购买，且在借款合同中抵押人处有被告郎悦和被告马立彪的签名、捺印，故被告郎悦、被告马立彪应共同偿还。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具有办理物权登记条件，因购房人怠于办理房屋所有权登记的抵押权登记手续，抵押预告登记权利人不能对案涉商品房处置价款行使优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处份该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第187条：“以本法第180条第1款至第3款规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权。案涉房屋的期待物权已确定，且归属亦无争议，此时商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款银行、开发商及购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同也相互牵连，若在商品房已具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能登记而及时设立，使开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，亦有因合同一方违约导致商品房买卖合同被解除的可能，影响交易安全和合同的稳定。因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商也应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，原告作为贷款银行才能行使抵押权人对案涉房屋的优先受偿权，开发商也因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋完成初始登记并已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，故被告郎悦、被告马立彪负有协助原告办理抵押登记的义务，被告绿地公司也有督促购房人之义务。确定购房人郎悦应于本判决生效之日后10日内协助办理案涉房屋抵押登记。合同约定，借款人以本合同项下所购房屋作抵押，由保证人丹东绿地置业有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日至贷款人取得房地产权证书，并将有关抵押登记的证明文件交贷款人收执之日止，为贷款人的债务承担连带保证责任。这一约定表明，在房屋办理产权登记和抵押登记之前，置业公司对购房人的按揭贷款承担保证责任。因此原告请求对郎悦、马立彪行使抵押权和要求保证人置业公司承担保证责任应予支持。关于原告请求的律师费，因合同中已明确约定并且提供证据，故对该请求，予以支持。一审法院判决：一、确认原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告郎悦、被告马立彪于2014年7月4日签订的合同编号为个2014—217号的个人住房（商业用房）借款合同解除；二、被告郎悦、被告马立彪自本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款本金267978.21元及利息、罚息[利息自2018年5月7日起至本案判决规定的履行期限最后一日止，按合同编号为个2014-217号的个人住房（商业用房）借款合同约定的浮动利率；即在基准利率水平上浮5%，即6.8775%和逾期罚息的利率，即本合同所执行贷款利率的水平上浮50%的标准计付]；三、被告郎悦、被告马立彪自本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司丹东分行律师费用16716元；四、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行自判决生效后十日内申请办理预告登记转抵押权登记时，被告郎悦、被告马立彪、被告丹东绿地置业有限公司应当予以协助；五、涉案丹东市元宝区房屋完成抵押登记后，原告中国建设银行股份有限公司丹东分行有权就该房屋进行拍卖、变卖，折价后的价款，在本判决第二项、第三项所确定的债权数额内享有优先受偿权；六、被告丹东绿地置业有限公司在未完成涉案丹东市元宝区房屋的抵押登记前，对本判决第二项、第三项所确定的债权承担连带责任；其在完成抵押登记后，免除保证责任；被告丹东绿地置业有限公司如承担保证责任后，有权向被告郎悦、马立彪追偿；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告郎悦、被告马立彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5594元，两次公告费1120元，诉讼保全费1884元，均由被告郎悦、被告马立彪共同承担，被告丹东绿地置业有限公司承担连带责任。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应对涉案律师费承担连带责任。上诉人与被上诉人签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同第二条约定：“一、本最高额保证所担保的债权是指自2014年6月19日至2019年6月19日期间因被上诉人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向被上诉人支付的其他款项（包括但不限于被上诉人垫付的有关手续费、杂费等）、被上诉人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）”第三条约定：“上诉人在本合同向下提供的保证方式为连带责任保证”。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。原审被告郎悦、马立彪逾期未偿还涉案欠款，为实现债权，被上诉人提起本案诉讼并授权辽宁文扬律师事务所代为行使诉讼权利。故基于上诉人与被上诉人签订的合同条款约定，上诉人应当对代理费用承担连带责任。上诉人虽在诉讼之时未向辽宁文扬律师事务所支付代理费，但辽宁文扬律师事务所已经履行了代理职责，出庭参加庭审活动，考虑到代理费是被上诉人为实现债权必须负担的成本，结合《辽宁省律师服务收费行业指导标准》中关于代理涉及财产关系的民事诉讼案件，诉讼标的额10万元以下部分收费比例为8%-10%的规定，上诉人按照标的额5.5%标准计算律师费，符合上述收费标准范围。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人丹东绿地置业有限公司上的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218元，公告费200元，合计418元，由上诉人丹东绿地置业有限公司上承担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 曹振宇审判员 张晓丽二〇二一年八月二十七日书记员 董泽楠