山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1836号上诉人（原审原告）：文登市祥龙物业服务有限公司，住所地威海市文登区米山东路2-1号。法定代表人：杨东辉，经理。委托诉讼代理人：刘平，山东阔海大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭惠元，山东阔海大地律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：于秀梅，女，1954年4月4日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人文登市祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙物业公司）因与被上诉人于秀梅物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2021）鲁1003民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥龙物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持祥龙物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.于秀梅提交的录音录像证据无法证明对方为祥龙物业公司工作人员。该录音录像中未出现任何对话人，声音也无法分辨，虽祥龙物业公司经理于次日（2021年6月2日）下午短信回复于秀梅时提及于秀梅2021年6月1日上午到祥龙物业公司处报备空置事宜，但不能与录音录像材料形成印证，无法证明该段录音录像是在祥龙物业公司处与祥龙物业公司工作人员交谈时录制。相反，祥龙物业公司经理在短信回复时明确告知于秀梅空置报备需要签订书面空置协议，与录音录像中的所谓工作人员说法不一致，一审法院认为两份证据可以相互印证错误。2.于秀梅是否要求进行空置报备系其自愿意思表示的行为，祥龙物业公司没有义务也不应当强迫于秀梅进行空置报备。即便双方于2021年6月1日签订了空置协议，也应是对该日后的空置情况进行报备。双方争议关键点并不是如何进行空置报备，而是于秀梅对政策的错误理解,主张按60%的比例支付物业费。一审法院审查认定案涉物业服务合同合法有效，且不适用于前期物业服务合同关于减收物业费的相关规定，故对2021年6月1日之前的物业费、电梯费和滞纳金于秀梅应当全额支付。3.根据相关法律法规规定及合同的约定，业主如未实际使用房屋的，应向物业公司报备，方便物业公司及时核实，按法律规定和合同约定减免部分物业费，且本案中的空置报备按照合同约定应当是签订书面空置协议。业主进行书面报备系对物业管理工作的协助，也是履行物业合同的必要义务，有助于物业服务企业服务工作的顺利展开，更好提高整个居住环境的质量。另（2021）鲁1003民初321号民事判决认定，当事人“欲使案涉房屋符合减免政策要求，还应当按照程序予以告知、申请，而非当然地认为该房屋为空置房屋即要求减收物业费”。法院在判决时应当避免出现同案不同判的情况，统一法律适用。二、一审法院不支持祥龙物业公司所主张的滞纳金，以及认为双方对本次纠纷的产生均有过错，故仅支持1500元律师费，均系事实认定不清且法律适用错误。1.根据相关法律规定，违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。于秀梅未按合同约定支付物业费的事实确实存在，应当根据双方之间的约定承担违约责任。于秀梅明确要求按照国家政策支付物业费，双方争议在于于秀梅对相关规定的理解错误。本次纠纷系于秀梅迟迟不缴纳物业费而产生，祥龙物业公司多次催告，于秀梅始终拒绝履行，并且不存在于秀梅可以行使其他抗辩权的情形，祥龙物业公司没有任何过错。于秀梅以按国家政策交纳物业费为由长期拖欠物业费明显系恶意并导致祥龙物业公司不得不通过诉讼程序主张权利，且已实际支出律师费，于秀梅理应支付合同约定的滞纳金及全部律师费。2.祥龙物业公司已经履行了合同义务，于秀梅作为业主，在接受服务后应当及时支付物业费，如不按合同约定支付，就应承担相应的违约责任。否则于秀梅不履行合同约定义务又无需承担违约责任，则会纵容更多的业主恶意拖欠物业费，直至法院判决后再按原数额支付即可，没有任何制约，违背诚实信用原则和公平公正原则，必定会助长不正之风。如果大量业主跟风拖欠物业费，势必导致物业公司经营困难，难以提供高质量的物业服务，最终损害全体业主的利益，甚至可能引起其他小区业主争相效仿，激化更多矛盾，更不利于营造本地区良好的营商环境。于秀梅辩称，一审判决不合理，因祥龙物业公司拖延及本人身体原因才未缴纳物业费，不应赔偿律师费损失。经咨询业主委员会，物业合同到期后不会再续签，所以未提起上诉。祥龙物业公司向一审法院起诉请求：1.于秀梅支付2015年1月1日至2021年6月30日的物业服务费3136.80元、电梯运行费1568.40元、滞纳金16724元，合计21429.20元;2.于秀梅支付律师代理费3000元；3.案件受理费由于秀梅承担。一审法院认定事实：一、小区物业及业主房产的基本信息。于秀梅系案涉小区即威海市文登区中央龙湾居民小区12号楼4单元609室业主，房屋面积为49.79㎡。该小区已成立业主大会并选举产生业主委员会。二、物业服务合同的签订情况及内容：2014年5月18日，祥龙物业公司与于秀梅签订《文登祥龙物业前期物业服务合同》，约定由祥龙物业公司向于秀梅提供物业服务，于秀梅向祥龙物业公司交纳物业服务费，其中住宅物业服务费为0.8元／月／㎡，电梯使用费为0.4元／月／㎡。业主办理入住时预交一年物业费、电梯使用费，此后每季度首月的10日前为本季度物业相关费用交费期，逾期加收日3‰的滞纳金；逾期三个月以上的，祥龙物业公司可以向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费用、律师费等均由业主负担。2015年12月1日，祥龙物业公司与威海市文登区业主委员会签订《威海市文登区物业服务合同》，约定由祥龙物业公司为案涉中央龙湾小区提供物业服务，并明确了物业服务内容。物业服务费用由小区业主按照房屋产权面积交纳，具体为高层住宅0.8元／月／㎡，电梯使用费（含电梯小修费用、维保费、年检费及日常运行费）为0.4元／月／㎡。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后每季度末预付下季度物业服务费。房屋交付后空置一年以上的（需到物业服务处报备并存档），物业服务费用按照90%交纳。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应滞纳金。合同期限为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日。服务期限内，无重大责任事故发生，合同自行延续。三、业主欠付物业服务费的期间及数额。于秀梅欠付祥龙物业公司自2015年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费3106.90元、电梯运行费1553.45元。四、于秀梅提出如下抗辩意见：2018年7月份以前，按照物业服务合同的约定，物业费应当按照90%交纳；2018年7月份以后，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定，物业服务费应当按照60%交纳。祥龙物业公司主张《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款针对的是前期物业服务，案涉房屋并不适用该规定；另外，祥龙物业公司以于秀梅未履行书面告知义务为由不同意按照90%的比例交纳物业服务费、电梯使用费，于秀梅抗辩其已向祥龙物业公司提出备案要求，但该公司工作人员答复无需进行备案，并提交了其于2021年6月1日到祥龙物业公司办公室办理备案时形成的视听资料及祥龙物业公司经理杨某于2021年6月2日向其发送的手机短信予以证实。视听资料中业主问“我从来没住过，用报备吗”，工作人员答复“没事，没住就没住，不用报备，以电表数为准”，业主问“没有住过也不能报备，就能享受打折的待遇吗”，工作人员答复“是的，我们是9折，没有草厦子也没有冰箱”。虽然祥龙物业公司对于秀梅提交的视听资料不予认可，但其对手机短信的真实性无异议，祥龙物业公司经理杨某向于秀梅发送的短信内容中载明“今天上午我上班后办公室客服人员向我反映您昨天来报空置事宜，报空置需要双方签订空置协议，希望有时间您来物业办公室签订一下空置协议”，从短信内容来看，于秀梅确曾于2021年6月1日到祥龙物业公司报备，祥龙物业公司亦未提交证据证实系于秀梅的原因致使双方未能于2021年6月1日签订空置协议，于秀梅提交的视听资料及手机短信内容可以相互印证，对该两份证据予以采信，认定于秀梅已履行了报备义务。另查，2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号）第十七条第一款规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十”，第十七条第二款规定：“其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定”。再查，祥龙物业公司委托山东阔海大地律师事务所以诉讼方式处理本次纠纷并支付代理费3000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，祥龙物业公司与于秀梅签订的前期物业服务合同及与威海市文登区中央龙湾小区业主委员会签订物业服务合同，均系各方当事人真实意思表示，属有效合同，祥龙物业公司及于秀梅均应受此约束。祥龙物业公司按照约定提供了物业服务，于秀梅理应交纳物业服务费。关于于秀梅抗辩的2018年7月份以后对于空置房应当按照60%的标准收取物业服务费的主张，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款系针对交付后空置六个月以上的普通住宅的前期物业公共服务费作出的规定，案涉小区已选举产生了业主委员会且业主委员会已与祥龙物业公司签订了物业服务合同，因此案涉房屋并不适用该规定，故于秀梅的该主张，于法无据，不予支持，于秀梅应当按照物业服务合同约定的90%的比例向祥龙物业公司支付物业服务费2796.21元（3106.90元0.9）、电梯运行费1398.11元（1553.45元0.9），超出部分，不予支持。关于滞纳金，因双方确实对物业服务费交纳标准及数额存在争议且于秀梅的部分抗辩主张成立，故对祥龙物业公司的该主张不予支持。关于律师代理费，因双方就本次纠纷的产生均存在一定过错，酌定由双方各负担1500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、于秀梅于判决生效之日起十日内支付文登市祥龙物业服务有限公司物业服务费2796.21元、电梯运行费1398.11元，合计4194.32元；二、于秀梅于判决生效之日起十日内支付文登市祥龙物业服务有限公司律师代理费1500元；三、驳回文登市祥龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由文登市祥龙物业服务有限公司负担158元，由于秀梅负担48元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。祥龙物业公司提交如下证据：证据1.2015年11月17日选聘物业企业及物业服务合同公告、2015年12月1日祥龙物业公司向街道办等管理部门申请物业合同备案的申请表1份，后附物业服务合同。证明祥龙物业公司与该小区业主委员会签订的物业服务合同已公告，且经过有关管理部门的备案，合法有效，对于秀梅具有约束力。证据2.2014年5月18日，于秀梅与祥龙物业公司签订的房屋装修管理协议、装修前温馨提示，以及物业公司保存的装修保证金台账一份，威海亿鑫房地产开发有限公司与祥龙物业公司签订的《前期物业服务合同》一份，证明案涉房屋已装修完毕，装修保证金1000元已退还于秀梅。案涉房屋已具备居住条件，是否空置，于秀梅未明确告知，也未按合同及相关规定向祥龙物业公司处报备，且房屋空置减免物业费的前提是经过物业公司现场查看，确定水电暖燃气等阀门已关闭，最大限度避免漏水、漏电、起火等风险，既是对业主本人权益的维护，也是对本小区其他业主权益的维护。证据3.祥龙物业公司催告物业费照片三张，一张时间不清，另外两张时间分别是2017年10月4日、2021年4月7日，证明案涉房屋门口对联张贴工整，若案涉房屋在购买后七年无人居住，对联应早不存在，祥龙物业公司催缴过物业费。经质证，于秀梅对证据1不知情；对证据2签字真实性没有异议，但认为案涉房屋系2013年7月30日从他人处购买，购买时案涉房屋已装修完毕。祥龙物业公司告知其案涉房屋已经装修完毕，不会找其问题，所以其就在房屋装修管理协议、装修前温馨提示中签字。之后于秀梅缴纳了2014年物业费，但房屋自2014年下半年漏水，其也一直住在父亲家照顾父亲，案涉房屋一直空置。对证据3认可照片是案涉房屋门口，但其从未居住，不知道上述催缴信息，至2021年5月份才收到催缴物业费电话。本院经审查认为，对证据1，一审法院已经确认祥龙物业公司与威海市文登区业主委员会签订的物业服务合同效力，于秀梅并未提起上诉，该部分事实一审法院已经确认，该证据与本案争议事实无关。对证据2，于秀梅对房屋装修管理协议、装修前温馨提示签字真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但装修保证金台账系祥龙物业公司自行制作，并无于秀梅签字，亦未备注收取及退还装修保证金时间及相应缴费退费单据佐证，对该份证据的证明事项本院不予确认。对证据3，于秀梅对照片真实性无异议，本院对照片真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于案涉房屋是否自2015年起空置问题。从祥龙物业公司经理向于秀梅发送的短信看，对于秀梅主张房屋空置事宜，祥龙物业公司并未提出异议，祥龙物业公司在上诉状中称“双方对本次争议的关键点并不是如何进行空置报备，而是于秀梅对政策的错误理解，一直主张要按照60%的比例支付物业费”“于秀梅以按国家政策交纳物业费为由长期拖欠物业费”，并未对房屋是否空置提出异议，本院对案涉房屋2015年至2021年6月30日系空置房屋予以确认。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、2015年1月1日至2021年6月1日期间诉争物业费应按何标准收取；二、祥龙物业公司主张于秀梅支付违约金16724元及全部律师费损失3000元是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，2015年1月1日至2021年6月1日期间诉争物业费应按何标准收取问题。双方对此问题争议实际为于秀梅是否需提前按照一定程序报备。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。祥龙物业公司对其提出业主应提前按一定程序报备负有举证责任。祥龙物业公司与中央龙湾小区业主委员会签订的物业服务合同仅约定“房屋交付后空置一年以上的（需到物业服务处报备并存档）”，并未明确约定报备存档的时间及具体程序。于秀梅一审提交了录音录像证据，该录像与祥龙物业公司认可的短信在时间及主要内容相吻合，而祥龙物业公司未提出相应反驳证据，一审法院采信该录像并无不当。在于秀梅前往祥龙物业公司要求报备，祥龙物业公司答复房屋空置不用报备即可按9折交纳物业费，祥龙物业公司次日发送的短信也未明确告知不签订空置协议需全额缴纳物业费的情况下，现有证据不足以证实祥龙公司主张。另外，如前所述，祥龙物业公司上诉时称“双方对本次争议的关键点并不是如何进行空置报备，而是于秀梅对政策的错误理解，一直主张要按照60%的比例支付物业费”，即祥龙物业公司认可案涉房屋系空置，且双方争议焦点并不在于是否履行报备程序，其二审再主张房屋并非空置、于秀梅未履行报备程序不当，一审法院认定2021年6月前的物业费亦按90%缴纳并无不当，本院依法予以维持。至于祥龙物业公司上诉提及（2021）鲁1003民初321号民事判决，该案与本案争议焦点及认定事实并不相同，其要求同案同判无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，祥龙物业公司主张于秀梅支付违约金16724元及全部律师费损失3000元是否有事实及法律依据。案涉物业服务合同合法有效，于秀梅应按合同约定履行支付物业费合同义务，但通过一审庭审调查情况可知，双方对于物业费缴纳比例存在争议，一审法院依据本案情况未予支持该部分违约金并无明显不当，但本判决生效后双方有关争议问题已解决，于秀梅不得再以此为由拒交物业费，否则应依法承担违约责任。至于律师费损失问题，于秀梅主张不应赔偿律师费损失问题，因其未上诉，视为对一审判决认可，其相关请求不属于本案二审审理范围，本院不予审查。关于祥龙物业公司主张应全额支付3000元律师费问题，本院认为，虽前期物业服务合同约定了律师费承担问题，但祥龙物业公司与中央龙湾小区业主委员会签订的物业服务合同未再对此进行约定，一审法院综合本案合同履行情况及双方过错程度，酌定于秀梅承担1500元律师费损失亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，文登市祥龙物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由祥龙物业公司文登市祥龙物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张英秋审 判 员 马树芳审 判 员 王 慧二〇二一年八月九日法官助理 刘颖霞书 记 员 邹 乔