四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1622民初1922号原告：余闪闪，女，1990年6月12日出生，汉族，住四川省武胜县。原告：符礼敏，男，1987年5月11日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：冉缤，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄恬，重庆百事得律师事务所实习律师。被告：四川鸿广房地产开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇清泉街兴旺小区B2幢1楼4号，统一社会信用代码915100005842327529。法定代表人：康学云，执行董事。委托诉讼代理人：唐龙海，男，该公司工作人员。原告余闪闪、符礼敏与被告四川鸿广房地产开发有限公司（以下简称鸿广房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭审理了本案。原告余闪闪及原告余闪闪、符礼敏的委托诉讼代理人冉缤、黄恬，被告鸿广房产公司的委托诉讼代理人唐龙海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余闪闪、符礼敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告鸿广房产公司支付自2018年7月1日至实际交房日止的逾期交房违约金，至起诉之日暂计59145.45元；2.判令被告鸿广房产公司支付自2020年7月1日起至实际取得房屋权属证明之日止的违约金，至起诉之日暂计12104.2元；3.判令被告鸿广房产公司退还代收代缴大修基金2946元、契税8206元。事实和理由：2017年9月，原告余闪闪、符礼敏在被告鸿广房产公司处购买商品房一套，约定2018年6月30日前交房。同时，被告鸿广房产公司应在2020年6月30日前取得该房屋的权属证明。双方对房屋位置、价格、逾期交房、逾期办证违约金计算方式等事项亦作了约定。此后，被告鸿广房产公司未按约定交付案涉商品房。2019年1月，被告鸿广房产公司承诺在2019年5月30日前交房，如再次逾期将按每户每月2000元支付违约金。逾期被告鸿广房产公司仍未按约定交付住房。另外，被告鸿广房产公司代收的大修基金、契税未履行代缴义务，要求退还。为维护合法权利，原告余闪闪、符礼敏特提起诉讼。被告鸿广房产公司辩称，原被告正在积极履行合同所赋予的义务，被告鸿广房产公司不存在逾期交房的违约行为。原告余闪闪、符礼敏已实际占有、使用所购买的房屋，如果法院认定被告鸿广房产公司存在违约行为，应根据发票核实实际缴纳的购房款，违约金应计算至原告余闪闪、符礼敏接到钥匙为实际占有该房屋之日，或者计算至水电气费最初交纳之日，而且原告余闪闪、符礼敏主张的违约金过高，请求调减。另外，办理房屋所有权证系购房者自身的义务，被告鸿广房产公司代为办证系基于原告余闪闪、符礼敏的授权，原告余闪闪、符礼敏未提供办证的资料系未办证的主要原因，责任在于原告余闪闪、符礼敏，被告鸿广房产公司无违约行为。最后，大修基金系在合同中约定由被告鸿广房产公司代收，双方并未约定被告鸿广房产公司向主管部门交纳的具体时间，因此，原告余闪闪、符礼敏要求退还大修基金没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院予以采信并在卷佐证：原告余闪闪、符礼敏提交的商品房买卖合同，收款收据，房屋按揭抵押借款合同，银行流水交易明细和接房承诺书。对当事人有异议的以下证据，本院认证如下：1.原告余闪闪、符礼敏提交的责令停止建设决定书，武县综执限拆告字【2020】101998号限期拆除告知书，武综执限拆字【2020】121841号限期拆除决定书和信访事项答复意见书，该组证据客观、真实，且能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信；2.原告余闪闪、符礼敏提交的国家税务总局武胜县税务局（网上）留言回复，该证据系孤证，且系复印件，无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日，原告余闪闪、符礼敏（合同中的买受人）与被告鸿广房产公司（合同中的出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同有关约定：“买受人购买出卖人开发的位于武胜县房屋一套，建筑面积98.19平方米，单价为每平方米4178.76元，总价款410312元；买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向四川武胜农村商业银行股份有限公司弘武支行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2020年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税及办理房屋权属证书所需的相关费用”。合同对双方的其他权利、义务亦进行了约定。同日，原告余闪闪、符礼敏按约定交纳了购房首付款120312元，并就其余购房款向四川武胜农村商业银行股份有限公司弘武支行办理了按揭贷款。2017年9月29日，被告鸿广房产公司代收大修基金2946元、契税8206元。嗣后，被告鸿广房产公司未按合同约定交付房屋。2019年1月13日，被告鸿广房产公司出具接房承诺书一份，载明：“学林雅苑将延期交房，综合验收在2019年5月30日前，并在2019年5月30日交房，如果到期还未能交付，将按照每月每户2000元的违约金支付给业主”。原告余闪闪、符礼敏占有、使用案涉房屋的具体时间不确定，诉讼中，其主张被告鸿广房产公司交付房屋的时间为本案起诉之日即2021年5月17日。现案涉楼盘尚未通过竣工验收，被告鸿广房产公司现亦未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。案涉房屋不动产权至今尚未登记至原告余闪闪、符礼敏的名下。另查明，2020年9月7日，武胜县住房和城乡建设局对学林雅苑的信访事项答复意见书载明：学林雅苑小区原规划小区1＃楼与2＃楼之间进入小区的道路未修建，消防通道无法使用，消防设施设备不完善，达不到消防验收条件，地下车库管网堵塞严重等问题，相关职能部门正在按程序处理。同时查明，2020年12月18日，武胜县综合行政执法局作出武综执限拆字【2020】121841号限期拆除决定书，内容为：“四川鸿广房地产开发有限公司在武胜县出售给龙芳等十余人，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，拟限你于收到该告知书之日起15日内自行拆除违法建筑”。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同内容真实，合法有效，依法受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告余闪闪、符礼敏已按合同约定履行了交付购房款的义务，被告鸿广房产公司未按合同约定的期限即在2018年6月30日前交付房屋已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于逾期交付房屋违约金的起算时间：被告鸿广房产公司单方作出的承诺并不能免除其未按合同约定的交付时间交付房屋应按合同约定承担的违约责任，逾期交付房屋的起点应为合同约定的最迟交房日（2018年6月30日前）之次日即2018年7月1日。关于逾期交房违约金的止点：原告余闪闪、符礼敏现已占有、使用案涉房屋，应视为房屋已交付。庭审中，原告余闪闪、符礼敏不能确定具体占有使用案涉住房的时间，其主张被告鸿广房产公司逾期交付房屋的日期为本案立案之日即2021年5月17日。被告鸿广房产公司辩称违约金应计算至原告余闪闪、符礼敏实际占有该房屋之日，或者计算至原告余闪闪、符礼敏水电气费的最初交纳之日。被告鸿广房产公司就其反驳主张未向本院提交相应证据，应自行承担对其不利的法律后果，本院确认交付房屋的时间为原告余闪闪、符礼敏起诉之日即2021年5月17日，违约金计算至原告余闪闪、符礼敏起诉日之前一日即2021年5月16日止。关于逾期交付房屋的违约金计算标准：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，商品房买卖合同约定按日万分之一计算违约金，接房承诺书承诺按每月每户2000元计算违约金，被告鸿广房产公司辩称原告余闪闪、符礼敏按上述标准分别计算主张的违约金过高，请求调减，因原告余闪闪、符礼敏没有提供证据证实因逾期交房导致所受的实际损失，致本院无法确认其因此所受的具体损失，被告鸿广房产公司请求调减违约金的理由成立，本院予以支持。综合考虑被告鸿广房产公司逾期交房的时间及过错程度、原告余闪闪、符礼敏所缴纳的购房款金额，并参照同地段的房屋租金等诸多因素，本院酌情认定由被告鸿广房产公司给付原告余闪闪、符礼敏逾期交付房屋违约金25850元。关于逾期尚未取得房屋权属证明的违约金：商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，……，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。现被告鸿广房产公司虽未实际取得权属证明，但按合同约定违约金须在被告鸿广房产公司实际取得权属证明之日起30日内向原告余闪闪、符礼敏支付，双方约定的违约金支付条件现尚未成就，该项请求本案中本院不予处理，原告余闪闪、符礼敏可在条件成就时另行提起诉讼。关于大修基金、契税是否应予退还的问题：缴纳大修基金、契税系购房人的义务。同时，合同约定大修基金、契税由原告余闪闪、符礼敏委托被告鸿广房产公司代交，被告鸿广房产公司代收了原告余闪闪、符礼敏所缴纳的大修基金、契税，现原告余闪闪、符礼敏并未主张退还所购买的商品房，就该笔大修基金、契税，被告鸿广房产公司的义务为向国家相关职能部门交纳，原告余闪闪、符礼敏现要求被告鸿广房产公司退还该款的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川鸿广房地产开发有限公司给付原告余闪闪、符礼敏逾期交付房屋违约金25850元；二、驳回原告余闪闪、符礼敏的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费1860元，减半收取计930元，由被告四川鸿广房地产开发有限公司负担（原告余闪闪、符礼敏已垫付，履行义务时被告四川鸿广房地产开发有限公司一并给付给原告余闪闪、符礼敏）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  毛光明二〇二一年八月十日书记员  李哲林