内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院执 行 裁 定 书（2021）内0603执异16号案外人：杨某，男，汉族，1964年10月26日出生，现住鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。申请执行人：伊金霍洛旗广厦建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇商贸城2号楼701。法定代表人：乔某，该公司董事长。委托代理人：桥某一，该公司项目部总经理。被执行人：伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，统一社会信用代码XXX，住所地鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇法定代表人：邱某，该公司董事长。委托代理人：桥某二，该公司员工。被执行人：张某，男，汉族，1972年11月22日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。被执行人：张某二，男，汉族，1956年5月20日出生，现住鄂尔多斯市。被执行人：乔某，男，汉族，1959年1月18日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。在本院执行申请执行人伊金霍洛旗广厦建筑安装工程有限公司（以下简称广厦公司）与被执行人伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司（以下简称万力公司）、张某、张某二、乔某建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨某对执行康巴什区万利综合商贸城D区东段公寓11层1101号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨某称，请求依法中止对案外人杨某所有的康巴什区万利综合商贸城D区东段公寓11层1101号房屋的执行。事实与理由：案外人杨某近期获悉，申请执行人和被执行人因建设工程施工合同纠纷一案将案外人杨某所有的康巴什区万利综合商贸城D区东段公寓11层1101号房屋予以查封，但该房屋系案外人杨某合法所有的房屋，康巴什区人民法院在未查清事实的情况下，以（2020）内0603民初651号《民事裁定书》将案外人杨某的房屋查封，损害了案外人杨某的合法权益。2017年5月15日，案外人杨某通过四川天一科技股份有限公司泸州分公司（以下简称天一公司）向万力公司购买位于康巴什区万利综合商贸城D区东段公寓11层1101号房屋一套（85.29平方米），并支付购房款390000元（根据天一公司和万力公司的约定将390000元支付至天一公司账户），另外支付给万力公司1万元过户费，万力公司于当日和案外人杨某签订了《商品房买卖合同》，并向案外人杨某交付了该房屋。后案外人杨某才知晓万力公司欠天一公司工程款，将该房屋抵顶工程款593277.24元，天一公司为及时回笼资金，以低于抵顶价即以390000元的价款将房屋出售给案外人杨某，万力公司也认可该出售行为，并和案外人杨某签订了合同予以确认并过户给了案外人杨某。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被执行人以项目建设未验收、手续不全无法办理不动产登记为由一直未给案外人杨某办理不动产登记。综上所述，案外人杨某从2017年5月15日至今一直占有、使用该房屋，现有证据足以证明该房屋系案外人杨某合法所有的财产，足以排除查封、执行。案外人杨某认为，杨某系本案的案外人，本案与杨某没有任何关系，请人民法院查清事实，依法支持案外人杨某的请求。案外人杨某向本院提供了以下证据证明其主张：《商品房买卖合同》《房屋转让协议书》、中国建设银行客户回单、中国建设银行业务收费回单、《1101室内设施价格明细》、收据7支。申请执行人广厦公司称，买卖房屋的行为为私下交易，未经过房管局备案登记，对案外人杨某《执行异议申请书》所陈述的事实不认可。对案外人杨某提供的证据均不认可。被执行人万力公司称，对案外人杨某《执行异议申请书》所陈述的事实不认可，万力综合商贸城D区东段项目由张某等人负责。对案外人杨某提供的证据均不认可。被执行人张某称，对案外人杨某《执行异议申请书》所陈述的事实认可，鄂尔多斯市康巴什区万力综合商贸城D区东段公寓11层1101号房屋已经向杨某出售，并于2017年5月15日签订完《商品房买卖合同》当日交付房屋，房屋由杨某经营管理，房屋未办理过户登记并非杨某的原因。对案外人杨某提供的证据均认可。被执行人张某向本院提供了鄂尔多斯市华资商业运营管理有限公司的《营业执照》、万力公司的《建筑工程施工许可证》《商品房预售销售许可证》，证明房屋手续是补办的，在补办之前已经将房屋销售了，2012年该房屋已经投入使用。本院查明，本院在审理原告广厦公司与被告万力公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，广厦公司向本院申请财产保全，本院于2020年6月24日作出（2020）内0603民初651号《民事裁定书》，对广厦公司所有的位于鄂尔多斯市康巴什区，11层1101号、1103号、1104号、1105号、1107号，12层1202号、1203号八套房屋予以查封。2020年11月30日，本院作出（2020）内0603民初651号《民事调解书》，具体内容如下：一、被告万力公司、第三人乔某、张某、张某二于2021年1月31日前一次性向原告广厦公司给付工程款3693454.03元、保障金200000元、利息250000元，共计4143454.03元；二、原告广厦公司自愿放弃其他诉讼请求；三、原告广厦公司与被告万力公司及第三人乔某、张某、张某二就涉案工程的所有纠纷在本案中一次性了结。后因被告万力公司与第三人未及时履行该协议，广厦公司于2021年3月16日向本院申请执行。另查明，2017年5月10日，案外人杨某与天一公司签订了《房屋转让协议书》，天一公司向杨某转让位于康巴什区，房屋面积85.29平方米，转让款共计390000元。2017年5月15日，杨某将390000元打入天一公司。同日，杨某就该房屋与万力公司签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为593277.24元，万力公司为杨某出具了购房收据，两共基金、印花税、办证费12817.18元的收据及更名手续费10000元的收据，并向案外人杨某交付了房屋。房屋交付后，案外人杨某一直用于出租。又查明，杨某购买的位于康巴什区房屋。再查明，上述案涉房屋登记在万力公司名下。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性于真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，被执行人万力公司为涉案房屋的房地产开发企业，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“钱财债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人杨某与被执行人万力公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，目前该房屋用于出租，并未用于居住。故案外人提出异议的理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人杨某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  马树枝审判员  王伟强审判员  胡文静二〇二一年八月十九日书记员  李天遥本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。