北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10356号上诉人（原审被告）：北京房友圈网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号1幢联合大厦10层1003室。法定代表人：袁丽昆，执行董事。委托诉讼代理人：李斌，男，北京房友圈网络科技有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：北京联众恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑小区8号楼1层8-C。法定代表人：梅书强，经理。委托诉讼代理人：吴文博，北京市京徽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京西局置业有限公司，住所地北京市丰台区万丰路50号一层01室。法定代表人:陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：吕冬冬，女，北京西局置业有限公司工作人员。上诉人北京房友圈网络科技有限公司（以下简称房友圈公司）因与被上诉人北京联众恒业房地产经纪有限公司（以下简称联众公司）、北京西局置业有限公司（以下简称西局置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房友圈公司上诉请求：撤销原判，发回重审，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.根据房友圈公司与联众公司签订的《关于西城天铸项目渠道合作备忘》关于佣金结算条件的约定，房友圈公司向联众公司支付佣金的前提是“客户签约完成后，待开发商结账给甲方后15日内，甲方将佣金支付到乙方指定账户”，一审法院在开发商西局置业公司在一审庭审中明确未向房友圈公司支付针对涉案该套房屋的销售佣金的情况下，即佣金结算条件未达成的情况下，判决房友圈公司向联众公司支付佣金，缺乏依据。2.一审法院以联众公司与西局置业公司不存在直接合同关系为由，不予支持联众公司关于请求房友圈公司与西局置业公司连带承担支付拖欠佣金的请求，依据不足。联众公司辩称：同意一审判决，不同意房友圈公司的上诉请求和理由。西局置业公司辩称：同意一审判决，不同意房友圈公司的上诉请求和理由。联众公司向一审法院起诉请求：1.判令西局置业公司、房友圈公司支付拖欠的佣金本金202143元；2.本案诉讼费用由西局置业公司、房友圈公司承担。一审法院认定事实：西局置业公司是西城天铸商品房项目的开发商。2018年12月6日，房友圈公司（甲方，代理商）与联众公司（乙方，合作方）签订《关于西城天铸项目渠道合作备忘》，约定：乙方为甲方代理的西城天铸商品房项目推荐购房客户，合作周期为2018年12月6日起至2018年12月31日止；有效客户定义：通过乙方自身资源或渠道获得，且在推荐介绍开发商前未曾与开发商、甲或其他代理方有过联系的潜在购买人，客户期为60天；有效客户的确认：乙方应提前将客户姓名、电话、报备时间等信息进行书面登记以微信报备形式提交甲方负责人确认，甲方在收到客户信息之时第一时间与开发商进行核查确认（最长不超过1小时），并将结果反馈乙方，如系统无重复为有效客户，如重复为无效客户，如判定为无效客户，乙方有权要求甲方协调开发商提供相关证明文件（客户管理系统证明，含客户首次报备、来访时间及跟踪记录）；佣金计算：甲方支付给乙方佣金，每套总房款的1.552%。2018年12月9日中午12：39，联众公司工作人员曹娜通过微信在“房友圈项目沟通群”中发出报备信息：“23【西城天铸】报备提交时间：2018.12.9-12：40；预计到访时间：2018.12.9-13：30；中原门店：房友圈；中原片区：房友圈；客户姓名：……彭先生、王女士；经纪人姓名：孟彬；经纪人工号：000915……”。房友圈工作人员在微信群中回复“收”。2018年12月11日中午12：13，联众公司工作人员通过微信在“中原房友圈联众地产排卡统计群（5）”中发出消息“这组客户已经交了100万排卡费用”，并发出手机截图一张和照片一张。手机截图显示招商银行短信一条，内容为：“您账户2728于12月11日12：08通过招商银行转出人民币1000000.00，手续费0.00，收款人：彭克文，请以收款人实际入账为准[招商银行]”。照片显示联众公司经纪人孟彬带案外人彭克文及家属在沙盘前了解房屋情况。后彭克文、丁亚平与西局置业公司签订商品房预售合同，购买西城天铸项目房屋一套，该合同于2019年7月21日完成网上联机备案，成交价格为13024677.16元。庭审中，房友圈公司陈述，西局置业公司与案外人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）就西城天铸项目存在委托关系，其与中原公司存在相同的控股人，故其从中原公司承接了该项目；联众公司推荐客户到现场看房，会找其公司驻场人员登记《客户确认单》，最终双方根据《客户确认单》结算，经核查，没有彭克文的《客户确认单》；联众公司的合同义务不仅限于带客户看房，还包括完成签约以及后期维护等事项，彭克文并非通过联众公司的渠道签约，且距看房已超过60天保护期，不能认定彭克文是联众公司的有效客户。联众公司陈述，合同未约定结算以《客户确认单》为准，其与房友圈公司结算的其他四单佣金均未提交《客户确认单》；彭克文的儿媳王丽娜在签约后向其经纪人孟彬询问购房优惠，其方知西局置业公司以提前选房为条件自行联系彭克文之子彭前帅签约，并要求彭克文隐瞒。对此，联众公司提交与王丽娜、彭前帅的电话录音作为证据，同时，曹娜、孟彬亦出庭作证。西局置业公司对录音和证人证言均不予认可，否认其公司存在撬单行为。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。联众公司与房友圈公司签订的《关于西城天铸项目渠道合作备忘》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定联众公司为西城天铸项目推荐客户，有效客户成交后，房友圈公司向联众公司支付总房价1.552%的佣金。本案争议的焦点为彭克文是否联众公司推荐的有效客户。首先，联众公司在合作期限内已按规定在微信群中向房友圈公司报备了购房人的信息，而房友圈公司未反馈该购房人为无效客户；其次，彭克友在联众公司的推荐下，于看房后第三天便冻结了排卡费，且最终购买了房屋，属于成交客户；第三，房友圈公司虽称有效客户应以登记的《客户确认单》为准，但双方在合同中并未对此进行约定；第四，房友圈公司辩称彭克文已过60天保护期，但彭克文于看房后办理了排卡费冻结手续，已确定了购房意向，从公平角度出发，除非其中途撤回该意向金，否则该保护期应中止计算，而房友圈公司并未就彭克文改变购房意向提交证据。综上，应认定彭克文为联众公司推荐的有效客户。关于佣金，虽然双方未在合同中明确约定推荐客户具体需完成哪些工作内容，但根据地产经纪行业的工作性质，介绍房源、现场带看、协助签约和后期维护为其应履行的基本合同义务。本案中，联众公司仅完成了向客户介绍房源、现场带看和协助冻结意向金的工作，联众公司称系因西局置业公司撬单而导致其未能继续完成后续工作内容，但其提交的录音证据及证人证言的证明力较弱，不足以证明其主张，故法院根据联众公司已完成的合同义务酌定房友圈公司按合同约定的50%向联众公司支付佣金101071.5元。联众公司与西局置业公司之间不存在直接的合同关系，联众公司要求西局置业公司向其支付佣金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京房友圈网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京联众恒业房地产经纪有限公司佣金101071.5元；二、驳回北京联众恒业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均未提交新证据，均认可一审判决中“彭克友”应为“彭克文”，房友圈公司主张彭克文系其公司自己推荐成功的客户。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是房友圈公司应否支付联众公司佣金。依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，房友圈公司与联众公司签订的《关于西城天铸项目渠道合作备忘》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。双方合同约定联众公司为房友圈公司代理的西城天铸商品房项目推荐购房客户，联众公司推荐有效客户签约成交后，房友圈公司按约定向联众公司支付佣金。根据一审查明的事实，联众公司推荐客户彭克文，2018年12月9日联众公司按约定在“房友圈项目沟通群”向房友圈公司报备了购房人的信息，房友圈公司工作人员答复“收”，并且未判定为无效客户，联众公司带彭克文看房后，于2018年12月11日向房友圈公司报备购房人冻结排卡费的情况，最终彭克文购买了房屋。一审认定联众公司推荐的彭克文为有效客户，符合双方合同约定，房友圈公司应当支付佣金。房友圈公司上诉主张双方合同约定“客户签约完成后，待开发商结账给甲方后15日内，甲方将佣金支付到乙方指定账户”，因开发商西局置业公司未向其结算该笔费用，故房友圈公司不同意向联众公司支付佣金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条之规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。涉案客户信息来源于联众公司的推荐，在本院询问时，房友圈公司亦确认联众公司在“房友圈项目沟通群”向房友圈公司报备购房人的信息属于有效信息，结合联众公司带客户看房、协助冻结排卡费等事实，房友圈公司主张该客户属于房友圈公司自己推荐成功的，明显违背客观事实。虽双方合同约定待开发商结账给房友圈公司后再向联众公司支付佣金，但根据本案事实，房友圈公司否认联众公司推荐有效客户的情形属于为自己的利益不正当地阻止条件成就的行为，应视为条件已经成就，房友圈公司应向联众公司支付佣金。一审法院结合双方合同约定及联众公司实际已完成的工作内容，酌情确定房友圈公司向联众公司支付佣金101071.5元，较为适当，本院予以维持。房友圈公司主张应由西局置业公司与其承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，房友圈公司与西局置业公司之间因佣金产生的争议可另行解决。综上所述，房友圈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2321元，由北京房友圈网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年八月三十一日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心