陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                          （2021）陕04民终2112号 上诉人（原审被告）：葛海霞，女，汉族，1983年2月27日生，住陕西省西咸新区，公民身份号码：36220XXXX302271022。委托诉讼代理人：赵养路，陕西合天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：候小庆，男，汉族，1977年11月14日生，现住兴平市XX城旧事茶舍，公民身份号码：61043XXXX711143414。委托诉讼代理人：解倩倩，兴平市148法律服务所法律工作者。上诉人葛海霞因与被上诉人候小庆租赁合同纠纷一案，不服陕西省兴平市人民法院（2021）陕0481民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一条，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人2020年12月5日单方将租赁房屋上锁的行为属于被上诉人依据合同约定行使解除权的行为显属错误。2020年受疫情的影响，上诉人在严重亏损直至无法经营的情况下，仍然给被上诉人交纳了10万元租金，而且双方对本年度租金酌减也多次进行协商，因此上诉人虽未按照约定按时支付全部租金，但并不构成根本违约，被上诉人无权单方解除合同，其单方锁门的行为构成合同违约。一审判决让上诉人赔付被上诉人租赁房屋装修费用12万元，无事实及法律依据。房屋装修费是包含在租金中的，上诉人租赁被上诉人房屋的时候，该房屋已经装修，因此，上诉人有支付租金的义务，并无支付房屋装修费的义务。被上诉人称上诉人委托被上诉人对商铺进行装修，完全违背客观事实。被上诉人单方锁门的行为构成违约，其无权要求上诉人支付后几年的所谓租赁费（装修费）。被上诉人答辩称：上诉人将本应于2月1日前一次性缴纳的租金拖欠至12月都未付清，已构成根本违约。被上诉人有权终止合同，收回商铺。被上诉人多次联系上诉人，上诉人均不回复。上诉人通过其店长与被上诉人协商减少房租、支付房租及表明不再租赁，并将店铺钥匙交回的行为实为授权代理行为。被上诉人在联系上诉人不回复的情况下，已当面向上诉人的代理人进行过多次催告。被上诉人不存在违约。双方在合同约定装修费24万分四年付清，乙方（上诉人）如不能按时交付租金时，甲方（被上诉人）有权终止合同收回商铺，乙方承担房屋装修费用，将剩余装修费一次性交付甲方。综上，原判认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。候小庆向一审法院起诉请求：一、判令解除房屋租赁合同，合同解除时间为2021年2月28日；二、判令被告支付剩余欠付房租及装修费共计15万元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月28日原告候小庆与被告葛海霞签订了商铺租赁合同。“《商铺租赁合同》甲方:(出租方)侯小庆，身份证号：61043XXXX711143414。乙方:(承租方)葛海霞，身份证号：36220XXXX302271022。甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方位于XX街XX号楼XX号商业临街商铺租赁的有关事宜达成协议如下：1、该商铺坐落于_3号商铺，该商铺建筑面积230平米。该商铺不得对周围居民造成影响的经营活动。2、甲、乙.双方应互示身份证以真实的证明双方身份，并提供身份证复印件证明作本协议附件。3、该商铺租赁期5年，自2019年3月1日起至2024年3月1日止。租金：按照先交租金后使用的原则，前4年租金13万元/年，4年内房租不递增不递减，第五年依照8万元/年支付租金，以后每年按市场行情在原价格30元/平米/月基础上随行就市协商而定。(装修费用依照24万元标准执行每年支付6万元，分4年付清。)4、商铺房屋租赁期满乙方如需要续租时(乙方须租满四年)。合同期内在期满前一个月提出续租要求，甲方在同等条件下，可优先考虑同乙方续签合同。如果乙方不续租，应提前一个月告诉甲方，其自行装修部分无偿归甲方所有，不得向甲方收取装修费。5、付款方式:一次性缴纳一年的房租，既第一次交纳时间为合同双方签约时交付。以后在每年阳历2月1日前交付。乙方如不能按时交付租金时，甲方有权终止本合同并收回商铺房屋，因此造成的经济损失与甲方无关。若乙方在商铺租赁期内提出终止合同时，甲方不退还租金。乙方并承担房屋装修费用将剩余装修费一次性交付甲方。6、在合同期内，甲方不得以任何理由收回该铺面，乙方拥有合同期内合法的使用权；乙方在本合同约定事项的原则下有权转租此商铺，但转租前须提前30日告知甲方同意。否则甲方收回商铺房屋，且不承担乙方因此产生的任何损失。7、合同期内，与该商铺有关的各项费用由乙方承担:水费、电费、电话费、城市市容费、垃圾清理费、电视收视费、物业管理费及租赁期间产生的相关费用(因乙方滞交所产生的罚金应由乙方承担)。乙方租赁期间必须遵守国家法令、法律、法规进行经营活动，不得从事违法经营活动。否则，后果自负。8、甲方应于2019年2月1日前内将该商铺按约定条件交付给乙方使用;并经双方交验移交房室钥匙及物业手续等交割完毕后视为交付;乙方租赁后不得擅自改变商铺用途。9、合同签订时，乙方需向甲方交纳此商铺押金，不予缴纳，押金不得冲抵商铺租金。租赁期满或合同解除后，乙方将该商铺及其附属设施移交甲方并交清相关费用后，甲方全额无息返还乙方交付的相应押金。10、租赁期满或合同解除后，由乙方添加的可移动物品可由其自行收回，而对于乙方自行装饰、装修(地板、地面、顶、隔房、固定电料等)的构筑部分无偿归甲方所有，不得向甲方收取任何费用11、本合同执行期内，因地震等不可抗力致使商铺毁损等自然灾害造成的其他损失，导致本合同无法继续履行时，甲方不退金。甲、乙双方互补承担违约责任。12、本合同履行期间产生的争议，甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方有权向商铺所在地的人民法院提起诉讼。13、本合同一式贡份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效。甲方(签章)：候小庆，联系电话1307293XXXX，日期：2019年2月28日。乙方(签章)：葛海霞，联系电话：1331090XXXX。日期：2019年2月28日。注：经甲、乙双方协商，甲方承诺此门面一层商业（XX城旧事茶社），若改变经营项目，不得从事乙方项目内容（美容、养生），在同等条件下乙方有权优先承租权。”合同签订后，原被告之间第一年按照合同约定履行了各自权利义务，在第二个合同履行年，因疫情影响，被告分三次向原告缴纳了10万元房租，双方因剩余3万元租金发生争议，原告于2020年12月5日将租赁房屋上锁，被告再未使用该租赁房屋。原被告共同认可被告在租赁房屋内物品有：门口沙发两人位1个、头疗床2个、按摩床9个、一楼二楼隔帘、窗帘4个、二楼消毒柜一个、产品架1个、三层推车5个、美的120L冰箱1个，海尔9公斤洗衣机1个，五人位沙发+茶几一组，头疗检测仪1个。一审法院认为，2019年2月28日原、被告签订的房屋租赁合同为有效合同，合同约定了租赁期限、租金及租金交付方式，违约责任，合同终止、解除的后果。原被告之间按照合同约定履行了一年，2020年因疫情及经营原因，原被告之间对租金进行了多次协商，但双方一直未达成协议，被告分三次向原告缴纳了10万元房租，原告于2020年12月5日将租赁房屋上锁，被告再未使用该租赁房屋,庭审中原被告均同意解除合同，合同解除时间应以原告2020年12月5日将租赁房屋上锁时间为双方合同解除时间，因第二个合同履行年距离届满尚有3个月，且因疫情影响，双方也对租金酌减进行了协商，故对原告要求被告承担2020年剩余房租3万元的请求，本院不予支持；对原告要求的12万元的装修费用，因双方合同已进行了约定，且因被告未按时交纳租赁费用，原告按照合同约定行使解除权，故原告的该项请求应予支持，因双方租赁合同解除，被告在租赁房屋内的物品应予以归还。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告葛海霞赔付原告候小庆租赁房屋装修费用12万元，判决生效后十日内付清。二、原告候小庆归还被告葛海霞在租赁房屋内物品：门口沙发两人位1个、头疗床2个、按摩床9个、一楼二楼隔帘、窗帘4个、二楼消毒柜一个、产品架1个、三层推车5个、美的120L冰箱1个，海尔9公斤洗衣机1个，五人位沙发+茶几一组，头疗检测仪1个。判决生效后十日内归还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取后为1650元，由被告葛海霞承担。  二审中，被上诉人提供其给上诉人发微信、打电话的截图两张。证明自2020年3月起，被上诉人主动联系上诉人，但上诉人不接电话，不回信息。上诉人质证对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，电话有时开会接不到。经合议庭评议，被上诉人提供的证据，上诉人对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。经审理，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人2019年2月28日签订商铺租赁合同，合同约定房租在每年阳历2月1日前交付，即2020年的房租上诉人应予2020年2月1日前缴纳，但上诉人在2020年12月之前就减免房租与被上诉人未达成一致的情况下，仍未交清当年房租。根据双方合同约定，被上诉人在上诉人不能按时交付租金时，有权终止合同并收回商铺，故上诉人认为被上诉人于2020年12月5日锁门的行为构成违约的上诉理由不能成立。双方合同约定装修费用依照24万元标准执行，每年支付6万元，分四年付清，同时约定乙方（上诉人）在商铺租赁期内提出终止合同时，甲方（被上诉人）不退还租金，乙方并承担房屋装修费用将剩余装修费一次性交付甲方。因装修费双方合同已进行了约定，且因上诉人未按时交纳租赁费用，被上诉人按照合同约定行使解除权，故原判判决由上诉人支付被上诉人房屋装修费用12万元并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人葛海霞承担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   本判决为终审判决。   审    判    长      吕娟芳    审    判    员      李新莉    审    判    员      赵建辉                                 二〇二一年八月十六日      书    记    员      余  盼       附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  1