陕西省富平县人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0528民初2775号原告：富平某某家居建材有限公司，驻所地：本县南二环，统一社会代码:91XXXXXXXXXX2XF72M。法定代表人：郭军民，总经理。委托诉讼代理人：李晖，陕西秦平律师事务所律师。委托诉讼代理人;杨某某，住本县城关镇。被告：王某某，住本县流曲镇。被告：党某某,住本县流曲镇。原告富平某某家居建材有限公司与被告王某某、被告党某某租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富平某某家居建材有限公司委托诉讼代理人李晖、杨某某、被告王某某、党某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富平某某家居建材有限公司诉称：1、依法判决二被告共同支付原告租赁费及物业管理费87006.51元及迟延支付违约金(迟延支付违约金每天按迟延付款额的1‰计算，其中44092.73元的欠款违约金从2020年5月26日起算，其中42913.78元的违约金从2020年11月26日起算，全部计算到实际支付之日止，暂时计算到202020年6月1日为24468.56元)。2、依法判决二被告赔偿占用商铺给原告造成的损失7073.72元。3、依法判决二被告支付前次起诉被告产生的律师费4000元、诉讼费874元。4、本案诉讼费及实际支出费用由二被告承担。事实与理由：2019年4月26日，二被告与原告签订某某招商合同(2018版)：被告王某某承租原告JM85-1-1-34号商铺从事经营活动，租金每天每平方米1.11元，物业管理费每天每平方米0.33元，费用每三月一交，逾期每天按未付款额的1‰交纳迟延违约金，被告党某某为被告王某某提供连带保证担保。合同履行期间，被告王某某拖欠原告租金及物业管理费31296.33元。2020年4月25日，被告王某某又与原告签订某某招商合同（2019年版），被告继续租赁原告商铺，面积缩减为164.89平方米。租金及物业管理费标准不变，每6个月付费一次。到期前一月25日之前交纳，逾期付款违约金标准不变，如因被告违约导致合同提前终止的，被告还应承担相当于60天租金标准的违约金，合同期限从2020年5月28日到2021年5月31日，被告党某某继续为被告王某某提供连带保证担保，因二被告是夫妻，属于共同承租人，应承担共同承租人的义务。合同签订后，被告继续拖欠原告租金及物业管理费，原告多次催收无果。2020年6月14日，原告向被告发了《关于撤场商户交付时间告知函》，要求被告在2020年6月19日前撤出场地。2020年7月19日。原告委托律师向二被告发了律师函，限二被告于2020年7月20日之前支付拖欠的费用、违约金，并腾出商铺，承担解除合同后实际占用商铺期间的损失，否则原告将起诉。二被告接到律师函后，没有履行义务，原告于2020年9月24日起诉被告。原告起诉后，被告托人与原告协商，要求继续履行合同。2020年11月29日。双方达成庭外和解协议：双方签订的租赁合同继续履行；和解协议签订之前，原租赁合同视为正常履行，被告已经付清了2020年5月27日之前的租金及物业管理费；被告承诺最迟于2021年3月10日之前，付清拖欠的及按照合同约定到期的租金和物业管理费；被告按照和解协议足额付清约定的费用后，原告放弃请求被告因迟延付款产生的迟延履行违约金；被告如不能按时或足额支付本协议约定的费用，原告有权要求被告支付按照合同约定的所有租金及物业管理费、迟延履行违约金、解除合同违约金、诉讼产生的律师费4000元、诉讼费874元。双方达成协议后，原告撤回起诉，被告继续占用原告商铺从事经营活动，但被告一直未支付原告2020年5月28日之后的租金及物业管理费。2021年5月27日，原告向被告发了不再续签合同的告知函，告知被告双方合同到2021年5月31日期满，因被告长期拖欠租金及物业管理费，不再与被告续签合同。要求被告于2021年5月31前，腾出商铺，付清拖欠的租金、物业管理费及违约金。被告王某某、党某某辩称，被告因无生意，没钱交2020年5月28日之后租金及物业管理费，原告就于2020年8月4日到2020年11月2413日封了被告店铺，导致被告无法经营，对被告生意影响很大，原告应赔偿被告损失、扣减被告三个月的租金、物业管理费。2021年6月1日到6月30日，原告对被告门店断电，影响被告正常经营，被告现已搬出原告商铺。原告围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、某某招商合同(2019年版)，拟证明二被告拖欠原告租金的事实。2、庭外和解协议书一份，拟证明原被告在2020年11月29日已达成和解，但被告再次违约的事实。3、本院某某号民事撤诉裁定书一份，拟证明原告曾起诉被告拖欠原告租金及物业管理费，后双方达成庭外和解协议，原告撤回起诉的事实。二被告未向本院提交证据。二被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在院佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告王某某、党某某系夫妻，2019年4月26日，原告富平某某家居建材有限公司与被告王某某签订某某招商合同(2018版)：被告王某某承租原告JM85-1-1-34号商铺从事安华洁具经营，租金每天每平方米1.11元，物业管理费每天每平方米0.33元，费用每三月一交，被告党某某为被告王某某提供连带保证担保，合同履行期间，被告王某某拖欠原告租金及物业管理费。2020年4月25日，原告又与被告王某某签订某某招商合同（2019年版），被告党某某继续提供连带保证担保，被告王某某继续租赁原告商铺，面积缩减为164.89平方米，租金及物业管理费标准不变，每6个月付费一次。每个付款周期的上月25日之前交纳租金及物业管理费，逾期每天按未付额的1‰交纳滞纳金，如被告违约，原告有权对被告采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失，合同期限从2020年5月28日到2021年5月31日，物业管理费20077.9元（前六个月10175.36元，后六个月9903.29元），租金共计66929.22元，其中免租期60天，免租金额10882.8元，实付租金56046.42元（前六个月28476.5元，后六个月27569.6元），免租期内不交租金，物业管理费仍应正常交纳，若被告违约导致合同提前终止，被告应赔付免租期间的租金。合同签订后，被告继续拖欠原告租金及物业管理费，原告多次催收无果。2020年6月14日，原告向被告发了《关于撤场商户交付时间告知函》，要求被告在2020年6月19日前撤出场地。2020年7月19日。原告委托律师向二被告发函，限二被告于2020年7月27日之前支付拖欠的费用，腾出商铺。2020年8月18日，原告又通知被告，要求被告王某某于2020年8月23日前腾出原告商铺，否则原告将直接清理被告店内物品。随后原告于2020年8月至2020年11月，封了被告商铺，于2020年10月22日起诉被告，原告聘请律师花费4000元。2020年11月29日，原、被告达成庭外和解协议：双方签订的租赁合同继续履行，在和解协议签订之前，被告已正常经营，原租赁合同视为正常履行，被告已付清2020年5月27日之前的租金及物业管理费本金；被告王某某承诺最迟于2021年3月10日之前，付清已经拖欠的及按照合同约定到期的租金和物业管理费；原告撤回对二被告起诉，原告承担诉讼费874元；被告按照和解协议足额付清约定的费用后，原告放弃被告因迟延付款产生的违约金、律师费4000元和诉讼费874元；被告如不能按时或足额支付本协议约定的费用，原告有权要求被告支付按照合同约定的所有租金及物业管理费、迟延履行违约金、解除合同违约金、诉讼产生的律师费4000元及诉讼费。原、被告达成协议后，被告继续占用原告商铺从事经营活动，一直未支付原告2020年5月28日之后的租金及物业管理费。2021年4月21日，原告向被告发了解除合同通知书，限被告于2021年4月30日前搬离并交纳相关费用。2021年5月27日，原告又向被告发了不再续签合同告知函，告知被告双方合同到2021年5月31日期满，因被告长期拖欠租金及物业管理费，不再与被告续签合同。要求被告于2021年5月31前，腾出商铺，付清拖欠的租金66929.22元、物业管理费20077.29元及违约金25791.26元。合同到期后，原告对被告租赁的商铺停电，被告随后搬离原商铺。本院认为，被告王某某之前即在原告场地经营，与原告续签了为期一年的招商租赁合同，被告就应诚实信用，及时支付原告租金、物业管理费，被告不守信用，久拖不付，于法有悖，不合情理，原告起诉要求被告清偿租赁费及物业管理费87006.51元，其中物业管理费20077.9元符合双方合同约定，本院予以认可，其中租赁费66929.22元计算有误，原、被告合同约定免租期内不交租金，物业管理费仍应正常交纳，若被告违约导致合同提前终止，被告应赔付免租期间的租金。合同履行中，被告未按规定交纳相关费用，但双方合同仍正常履行，并未导致合同提前终止，所以，原告不应再要求被告交纳免租金额，被告拖欠原告租赁费应为56046.42元。原告还要求被告支付律师费4000元、诉讼费874元，由于被告违约，被告应按庭外和解协议约定支付律师费、诉讼费。原告还要求被告赔偿占用商铺造成的损失7073.72元，由于合同到期后，原、被告没有续签，原告对商铺已停电，被告现已搬离商铺，该请求本院不予支持。原、被告约定每个付款周期的上月25日之前交纳租金及物业管理费，租赁期限从5月28日开始，如将每个付款周期的上月25日之前理解为4月25日之前，则双方是在4月25日签订的合同，难道被告在合同未签前就知道应交租金及物业管理费吗？况且租赁期限尚未开始被告就违约，不合常理。所以原、被告约定每个付款周期的上月25日之前交纳租金及物业管理费，应理解为第六个月的前一月25日之前即2020年10月25日和2021年4月25之前。原、被告还约定了每日1‰滞纳金，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，具有法定性的特点即由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体无权私自设立，这是公权力对个人或者团体权利进行合法约束的一种法律形式，是建立在权利不对等的基础上的，本案原、被告是平等主体，原告不具有资格主张滞纳金，但被告违约在先,原告有要求被告支付迟延履行违约金的权利，可是原、被告双方未约定迟延履行违约金，从本案的实际情况出发，参照民间借贷司法解释的规定，应由被告按合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍支付原告违约金。被告党某某是连带保证担保人，应对被告王某某上述债务承担连带担保责任。被告辩称原告封了商铺三月，应扣减三月租金，由于双方合同约定如被告违约，原告有权对被告采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失，且原、被告已达成原租赁合同视为正常履行的庭外和解协议，因此，被告的辩称不能成立。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十四条、第七百二十一条、第七百二十二条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王某某自本判决生效后二十日内清偿原告富平某某家居建材有限公司租赁费及物业管理费76123.71元及迟延支付违约金(利率按合同成立时即2020年4月一年期贷款市场报价利率的四倍计算，其中前六个月租金和物业管理费38651.86元自2020年10月26日起算直至清偿完毕，后六个月租金和物业管理费37472.89元自2021年4月26日起算直至清偿完毕)。二、被告王某某清偿原告富平某某家居建材有限公司律师费4000元、诉讼费874元。三、被告党某某对上述债务承担连带保证清偿责任。四、驳回原告富平某某家居建材有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2609元减半收取由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判员  陈含荣二〇二一年八月十一日书记员  惠汉超