黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1202民初424号原告：绥化锦宏基业物业管理有限公司。住所地：绥化市北林区丽景华城D14栋10-11号商服。法定代表人：陈丽，职务总经理。委托诉讼代理人：孙海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡北，黑龙江申平律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司绥化分行。住所地：绥化市北林区黄河北路颐和苑小区1栋。负责人：雷敬锋，职务行长。委托诉讼代理人：王亚波，男，该公司职员。原告绥化锦宏基业物业管理有限公司（以下简称锦宏基业物业公司）与被告交通银行股份有限公司绥化分行（以下简称交行绥化分行）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦宏基业物业公司委托诉讼代理人孙海、胡北，被告交行绥化分行委托诉讼代理人王亚波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦宏基业物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠三年的物业管理费206,128.80元（2018年4月1日至2021年3月31日）、滞纳金53,593.49元，合计259,722.29元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，锦宏基业物业公司变更第一项诉讼请求为：要求被告给付物业服务费206,128.80元及违约金82,451.52元，合计288,580.32元。事实和理由：被告系绥化市颐和苑小区业主，在该小区1栋购置面积6,362平方米房屋作为营业场所。2018年2月26日，颐和苑小区业主委员会更换物业管理机构，向社会公开招聘物业管理企业，原告最终中选，并于2018年4月1日与业主委员会签订了颐和苑住宅小区物业委托管理协议，当日进驻小区管理。期限五年，其中第一年（2018年4月11日至2019年4月10日）为试用期，期满业主认为合格再续签余下四年的合同。业主委员会已经与原告续签了四年的物业管理合同，期限至2023年3月31日。原告进驻颐和苑小区后，各项工作均取得业主认可，能相互理解配合工作。按照物业协议及收费惯例每年10月1日为物业费用下年度缴费期。但被告经原告多次催缴一直拒交物业管理费，共计拖欠三年物业管理费206,128.80元。依据《物业管理条例》第四十一条、第六十四条及《黑龙江省物业收费管理办法》第十四条第一款规定，被告负有按时交纳物业服务费的义务。现被告恶意拖欠物业服务费不交长达三年之久，严重损害了原告的合法权益。因此，原告依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。交行绥化分行辩称，第一，原告准入环节存在问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《黑龙江省住宅物业管理条例》第十七条规定：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务人;…”第二十六条规定：“业主委员会成员不得有下列行为：(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;…”。根据上述规定，解聘前期物业公司和聘用新物业公司均不符合法定程序。解聘前期物业公司绥化弘安物业管理有限公司未经过业主大会决议，是业主委员会决定的，不符合法定程序。聘用新物业公司锦宏基业物业公司也未经业主大会决议，也是业主委员会决定的，不符合法定程序。原告注册成立于2018年3月12日，2018年4月1日即声称接管物业，在极短时间内，在招标招聘方面存在问题。选聘新物业公司需要业主大会对新物业公司的基本资质、管理服务能力、人员队伍等方面进行综合考察和表决。原告声称2018年4月1日接管物业，而在2019年10月15日才在绥化市北林区物业服务中心备案，间隔时间长达十八个半月，也说明原告在准入条件方面存在问题。第二，物业服务质价不符。上一家物业公司绥化弘安物业管理有限公司在管理物业期间采取非法措施，阻断被告生活用水。被告协调绥化市自来水公司另行单独接通生活用水管道，然而存在水压不稳不足问题，影响了被告银行的正常工作秩序。原告接管物业后未恢复被告的生活用水。被告的保安及保洁工作自行外聘解决，并未享受到原告在此方面的服务。原告按照每月每平方米0.9元标准收费，被告作为建筑面积占比最大的业主，未见到原告服务等级的证明材料、服务项目清单实际履行材料，原告应当提供上述材料以证明其收费标准的合理性。综上所述，被告认为原告准入环节存在问题，侵犯了业主的选择权，且物业服务质价不符，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供的营业执照、物业服务中心证明、颐和苑住宅小区物业委托管理协议、信访局交费发票等证据，被告对真实性均无异议，所提出的质证意见属于适用法律问题，故予以采信。原告提供的更换物业授权书证据，被告提出无法判断业主授权真实性，在没有补强证据的情况下，缺乏证明力，故不予采信。原告提供的业主委员会证明，由于没有负责人签字，不符合单位证明作为证据使用的相关规定，故不予采信。被告提供安保服务合同、施工合同、计量表照片等证据，原告对真实性均无异议，结合当事人陈述综合认定。被告交行绥化分行系绥化市北林区颐和苑小区的非住宅业主。颐和苑小区建成后前期物业管理工作由开发企业委托物业管理公司承担。2017年在基层有关部门指导下，该小区经业主大会推选成立了业主委员会。小区业主委员会成立后，公开招标物业服务企业，原告投标并最终中选。被告没有参加选聘新物业服务企业的业主大会。2018年4月1日，小区业主委员会与原告签订了颐和苑住宅小区物业委托管理协议书一份，甲方为该小区业主委员会，乙方为锦宏基业物业公司。约定：为加强颐和苑住宅小区物业管理，创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。经小区业主委员会全体表决同意，由原告为该小区提供物业管理服务。物业管理范围：甲方将位于绥化市北林区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。物业管理事项包括住宅区10项具体内容。物业管理期限五年，其一委托管理期限一年，自2018年4月11日起到2019年4月10日止（老物业交接10个工作日）。其二委托管理期限内，双方应完全严格按合同条款约定内容履行，据此乙方未达到甲方要求的二级服务标准，则协议终止，乙方愿退出物业，由业主委员会决定是否重新选定物业公司。物业管理服务费第一年按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.432元，二次供水费每户每年130元。之后及其他费用按国家规定、政府指导及相关的物业收费标准收费。收费方式：一年内先服务后收费，让业主满意收取费用。2020年4月1日，小区业主委员会与原告签订了颐和苑小区物业管理合同书一份，甲方为该小区业主委员会，乙方为锦宏基业物业公司。约定：为加强颐和苑住宅小区物业管理，创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。经小区业主委员会全体表决同意，由原告为该小区提供物业管理服务。物业管理范围：甲方将位于绥化市北林区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。管理事项包括住宅区10项具体内容。物业管理期限五年，自2020年4月1日起到2025年3月31日止。物业管理服务费用：收费标准按国家规定、政府指导及相关的物业收费标准收费。2019年收费标准依旧按2018年执行，按建筑面积每月每平方米：住宅0.432元／平方米、车库0.60元／平方米、商服0.90元／平方米、二次供水每年每户130元；物业服务费2020年度开始按政府相关最新收费标准作相应上调，暂按上年度标准收取（少补），二次供水上调至每年每户180元。对拖欠物业费的业主按每日千分之一计算收取违约金。被告在2018年4月11日起未向原告交纳三个年度物业服务费。另，锦宏基业物业公司系依法成立的物业管理企业，其与绥化市北林区颐和苑小区业主委员会签订的住宅小区物业委托管理协议书在绥化市北林区物业管理中心登记备案。在开发商委托前期物业管理中，原物业企业对交行绥化分行采取停水措施，交行绥化分行于2017年10月协调绥化市自来水公司另行改造供水管道。原告提供物业服务期间，没有恢复为被告供水服务。被告所有的办公楼面积6,362平方米，建设时即是办公楼，不属于住宅改为商服，不在住宅区域内，与小区住宅区独立开门。该办公楼与住宅楼毗连，对业主共有部分没有明确划分。该办公楼下水排放设施、化粪池等与住宅楼共用，由原告提供物业服务。被告办公楼区域内物业服务工作不是原告承担。诉讼过程中，本院力求化解矛盾调解本案，但被告以上级机关不同意原告收费标准为由不同意调解，本案未能调解。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，应当适用物业管理相关规定。本案的焦点是小区业主委员会与原告订立的物业服务合同对被告是否有拘束力问题。《黑龙江省各类物业分级管理规定》（黑建房〔2002〕26号）第五条规定：“各类物业的分类：一、住宅；二、办公楼；三、商铺。”住宅物业与非住宅物业分属于不同类别。案涉物业房屋是被告用作银行业务经营场所的办公楼，在使用区域上与住宅部分具有一定程度的独立性，系非住宅物业。通常情况下，物业服务人应当区别物业分类与住宅业主、非住宅业主分别订立物业服务合同，或者根据不同分类物业各自业主的意见订立整体物业服务合同。原告与小区业主委员会系就住宅物业管理问题订立的物业服务合同。根据相关规定，住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在作为非住宅物业业主的被告未参与合同要约和承诺以及原告未提供证据证明被告同意接受该住宅物业管理合同约束的情况下，住宅物业管理合同中对非住宅物业业主设定的义务对作为非住宅物业业主的被告没有拘束力。国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”根据《黑龙江省物价局黑龙江省建设厅〈关于印发黑龙江省物业服务收费管理办法〉的通知》（黑价联字〔2004〕104号）的规定，非住宅的物业服务收费实行市场调节价，收费标准由物业公司与业主双方协商确定。本案中，原告为被告实际提供的物业服务项目与其为住宅业主提供的物业服务项目不一致，少于为住宅业主提供的物业服务项目。非住宅物业服务合同的双方当事人应当通过平等、友好协商方式，根据服务项目和物业等级本着公平合理、质价相符的原则就相关物业服务问题订立协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未提供与被告订立的非住宅物业服务合同、物业等级证书，亦未提供包括其实际向被告提供物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润在内的物业服务费用构成方面的证据，因此，原告向被告主张物业服务费用缺乏证据支持。其他非住宅物业业主已经参照住宅物业服务合同的约定履行了交费义务，不当然对被告产生拘束力。综上所述，原告诉请被告支付物业服务费及违约金，缺乏合同和必要事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告绥化锦宏基业物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5,628元，减半收取计2,814元，由绥化锦宏基业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  庞文举二〇二一年八月五日书记员  李忠秋