北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6491号上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪霞，女，1966年10月3日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：张海欧，女，1995年5月21日出生。上诉人王洪霞与上诉人张海欧房屋租赁合同纠纷一案，双方不服北京市昌平区人民法院(2021)京0114民初2199号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王洪霞的一审的诉讼请求，驳回张海欧的一审全部反诉请求，一、二审案件受理费由张海欧承担。其上诉理由主要是：一、一审法院在适用法律错误的前提下乱用自由裁量权，严重损害王洪霞的合法权益。王洪霞在涉案房屋内张贴广告画属于合理使用，不存在过错；另外，对于损害后果应由张海欧承担证明责任。即使王洪霞应承担赔偿责任，应以墙面面积25平米为基数计算损害后果，张海欧并未提供证据证明25平米墙面的实际损失。在实际损失无法确定情况下，一审法院让王洪霞对损害后果申请鉴定，系适用法律错误。二、王洪霞有新证据证明一审法院事实认定错误，错误裁判，王洪霞申请二审法院对涉案房屋财产损失进行重新鉴定，鉴定费用由张海欧承担。张海欧按160平米对房屋进行装饰装修的费用为21063.2元，王洪霞张贴广告的墙面面积最大为25平米，即使王洪霞需承担赔偿责任，按面积占比计算仅需承担3291.125元。张海欧辩称，不认可王洪霞的上诉请求和理由。张海欧上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张海欧的一审全部反诉请求，一、二审案件受理费由王洪霞负担。其上诉理由主要是：一、王洪霞存在违约情况，按照合同约定及法律规定，应判令其向张海欧支付违约金18000元，并赔偿装修损失22543元。王洪霞违反合同规定，擅自改变房屋用途，违规让其家政公司员工居住，应支付违约金9000元。王洪霞故意损坏墙面，修复费用远高于押金，造成张海欧装修损失合计22543元，但一审仅认定16850元，王洪霞应支付此部分的违约金9000元。二、王洪霞存在违约情况，按照合同约定及法律规定，应判令其承担故意损坏房屋墙体致使张海欧不能按时交付房子给新租户的违约金及中介费用合计36380元。2020年10月10日张海欧验收房屋时，王洪霞未按照合同约定将受损墙体恢复原状。王洪霞同意10月14日前完成修复，但10月14日张海欧再次验收时，发现墙面被报复性破坏，致使张海欧无法按约定向新租户交付房屋，导致张海欧向新租户支付违约金25680元，并额外承担了10700元的中介费。王洪霞辩称，不认可张海欧的上诉请求和理由。王洪霞没有变更房屋用途，没有违约。新租户应看到房屋现状才会承租，此部分与王洪霞无关。王洪霞向一审法院起诉请求：1.判令张海欧退还王洪霞押金9000元；2.判令张海欧支付上述款项的逾期利息，直至全部清偿日止（以人民币9000元为基数，自2020年10月11日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）3.本案诉讼费用由张海欧承担。张海欧向一审法院反诉请求：1.判令张海欧向王洪霞支付违反房屋租赁用途的违约金18000元；2.判令张海欧赔偿王洪霞装修损失22543元；3.判令张海欧承担故意损坏房屋墙体致使王洪霞不能按时交付房子给新租户的租金10700元、违约金25680元，中介费10700元；4.判令张海欧补齐电费338.78元；5.本案诉讼费用由张海欧承担。一审法院认定事实：张海欧（出租人、甲方）、王洪霞（承租人、乙方）与北京爱个家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市昌平区东小口镇立汤路188号院，租赁用途为办公。房屋租赁期自2019年10月11日至2020年10月10日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为9000元/季，租金总计27000元。押金为9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内物业管理费由甲方承担，水费、电费等费用由乙方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同还约定了其他内容。2019年10月11日，张海欧出具《收据》载明，今收到承租人王洪霞三个月租金27000元及一个月押金9000元，共计36000元。双方一致认可，《房屋租赁合同》已经终止。2020年9月30日，张海欧、李恩香（出租人、甲方）与案外人孙磊（承租人、乙方）、北京嘉汇世纪房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，将涉案房屋租赁给孙磊使用，房屋租赁期自2020年10月11日至2021年10月10日。合同还约定了其他内容。根据张海欧提交的照片及录制于2020年10月30日的视频显示，王洪霞在承租房屋期间将房屋墙面损坏，后其自行粉刷墙面，但粉刷后墙面依旧有损坏不平、粘贴胶条的痕迹。2020年10月19日，张海欧（发包方、甲方）与朗新瑞鑫达装饰材料有限公司（承包方、乙方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定，由乙方承包涉案房屋的装饰装修工程。工程造价为22543.2元。具体项目为地面保护800元、铲墙皮1600元、墙顶面石膏找平4480元、墙顶面腻子处理4000元、墙顶面刷漆处理4000元、垃圾处理500元、房间锁具更换280元、防盗门锁具1200元、完成整体保洁1320元、施工合计18180元、发票1636.2元、管理费2727元。根据张海欧提交国网客服中心发送短信提示，张海欧为涉案房屋分4次购电，分别为100元，余额为-238.77元；200元，余额为-38.77元；50元，余额11.22元；200元，余额为211.22元。庭审中，王洪霞认可拖欠电费金额为338.78元，但主张与剩余燃气费用相折抵。张海欧否认。上述事实，有《房屋租赁合同》《收据》《北京市房屋租赁合同》《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》《北方明珠大厦张女士房屋维修清单》、照片、视频、短信记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张海欧与王洪霞签订《房屋租赁合同》，现房屋租赁合同履行期届满，双方一致认可房屋租赁合同到期终止。现王洪霞在使用房屋期间导致房屋墙面受损，应当按照合同约定承担赔偿责任。张海欧提交了维修费用发票及明细，对于更换房间锁具、防盗门锁具费用，张海欧证据不足以证明是由于王洪霞原因导致锁具损坏以至于更换，故该笔费用不应当由王洪霞承担。至于张海欧的装修损失，法院根据房屋损坏情况、王洪霞使用时间等因素酌情确定为16850元。双方当事人在合同中约定，房屋押金应当扣除王洪霞应当承担的违约赔偿责任，故王洪霞赔偿张海欧装修花费应当扣除其已支付的押金。综上，扣除押金后，王洪霞应当支付张海欧装修损失7850元。对于王洪霞要求张海欧退还押金及支付逾期利息的诉讼请求，法院不予支持。张海欧要求王洪霞赔偿改变租赁用途产生的违约金，王洪霞自认员工因无处居住在承租房屋内住了4天，但法院认为该4天并不能达到改变租赁用途的程度。改变租赁用途变为居住，需要长期、持续，而王洪霞承租房屋仍然是用于办公，且张海欧并没有其他证据证明王洪霞改变用途，故对于张海欧要求王洪霞承担改变租赁用途产生违约金的诉讼请求，法院不予支持。张海欧于2020年9月30日与案外人签订合同，将涉案房屋租赁给案外人。依据常理，租赁房屋前，承租人应当去涉案房屋实地查看房屋现状。且张海欧称给新租户的违约金还未支付，故对于张海欧要求王洪霞支付不能按时交付房子给新租户的租金、违约金及中介费用47080元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对于张海欧要求王洪霞补齐电费338.78元的诉讼请求，王洪霞认可电费拖欠，但提出燃气费有剩余，主张折抵。但双方对房屋交接时的燃气底数未能达成一致，张海欧否认折抵约定，故法院不予折抵，王洪霞应当按照合同约定支付租赁期间的电费338.78元。王洪霞如有相反证据可就燃气费另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：1.王洪霞于判决生效后七日内赔偿张海欧装修损失7850元；2.王洪霞于判决生效后七日内支付张海欧电费338.78元；3.驳回王洪霞的全部诉讼请求；4.驳回张海欧的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王洪霞负担，已交纳。反诉案件受理费1000元，由王洪霞负担230元，判决生效之日起7日内交纳；由张海欧负担770元，已交纳。二审中，张海欧向本院提交以下证据：证据1.2021年6月22日张海欧与孙磊签订的和解协议书；证据2.2021年6月22日张海欧给孙磊手机银行转帐截图；证据3.支付涉案房屋租给孙磊的房屋中介服务费收据；以上证据证明张海欧已经支付了违约金和相应中介费。王洪霞对以上证据的真实性及证明目的均不予认可。经审查，根据审理情况，本院认为，张海欧提交的上述证据并不能支持其上诉请求，本院不予采信。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院根据王洪霞承租涉案房屋期间造成房屋墙面受损的情况，根据张海欧提交的维修费用证据，对张海欧的装修损失酌情确定为16850元，在扣除王洪霞所交9000元押金后，判决王洪霞赔偿张海欧装修损失7850元，具有事实和法律依据，并无不当。对于王洪霞上诉提出的要求二审法院对相关损失进行鉴定的申请，本院不予支持。对于张海欧认为王洪霞擅自改变房屋用途构成违约金、应支付违约金的主张，一审法院已予充分阐述和认定，本院予以认同。张海欧要求王洪霞承担其不能按时交付房子给新租户的违约金及中介费用的主张，于法无据，一审法院对此不予支持并无不当。综上所述，王洪霞、张海欧的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1548元，由王洪霞负担50元（已交纳），由张海欧负担1498元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 李 妮审 判 员 白 云二〇二一年八月二十六日法官助理 吴 丹法官助理 马云辉书 记 员 原 月