河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终3486号上诉人（原审原告）：商丘天明物业管理有限公司，住所地河南省商丘市中州南路1号天明第一城会所3楼，统一社会信用代码9141140066595639XG。法定代表人：庆高辉，该公司总经理委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：商丘市天明第一城业主委员会，住所地河南省商丘市中州路与南京路交叉口南300米路东。负责人：王小燕，该委员会主任。委托诉讼代理人：姜瑜，河南瀛宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉领，河南瀛宋律师事务所实习律师。上诉人商丘天明物业管理有限公司（以下简称天明物业公司）因与被上诉人商丘市天明第一城业主委员会（以下简称天明业委会）合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天明物业公司的委托诉讼代理人刘园，被上诉人天明业委会的委托诉讼代理人姜瑜、张玉领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天明物业公司上诉请求：1.撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初3875号民事判决，发回重审或改判支持天明物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天明业委会承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，且程序违反法律规定。《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十七、五十八条，应是一个系统性的规定，不应拆开单独适用，该两条规定的立法本意应是业委会任期届满后新一届业委会选举之前，视为原业委会及其成员不能再履行职责，为了保障小区事务处理，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会职责。天明业委会任期已经届满，不能再履行职责，不具备出具《解聘函》的资格，但一审法院未依法认定，也未依职权追加物业所在地的居民委员会为被告参加诉讼，属于适用法律错误且程序不符合法律规定；2.一审判决认定事实存在错误，且未能查清所谓的同意解聘当前物业的717位业主是否符合法律规定的业主条件，以及解聘的意见是否为小区业主本人真实意思表示。根据《河南省物业管理条例》规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。确定物业管理方式、选聘和解聘物业服务企业属于业主大会的职责。天明业委会出具《解聘函》未召开业主大会，物业服务满意度调查表形式不符合业主大会决议票的性质，且天明业委会也无权出具《解聘函》，在出具该函前，业委会及其成员的职务已经终止，不能再履行职责，不具备出具《解聘函》的资格。天明业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回天明物业公司的上诉，维持原判。1.《物业服务协议》已转化为不定期物业服务合同，当事人可随时解除。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同。因此，天明业委会有权根据广大业主的共同意愿随时解除与天明物业公司签订的物业服务合同。天明物业公司在提供物业管理服务期间服务质量不符合约定，存在诸多不作为，损害业主利益。天明业委会在小区广场组织召开业主大会，商议更换物业公司事宜，并于2021年1月26日在提前告知街道办和社区的前提下向天明物业公司送达并宣读《解聘函》，依法行使解除权，解除与天明物业公司之间的《物业服务协议》，新的物业公司河南麒麟物业管理有限公司已于2021年3月25日入驻小区；2.天明业委会目前仍是合法业主委员会，有权代表全体业主共同行使管理权。从成立至今，天明业委会成员一直兢兢业业为业主们提供服务，因各种大小事务不辞辛苦往返于街道办、居委会，得到业主一致好评，街道办与居委会对业委会的工作也非常认可；3.小区物业所在地居委会并非本案必要共同诉讼当事人。必要共同诉讼标的必须是同一法律关系，本案案由为物业合同纠纷，小区所在地居委会既非合同当事人，也不属于天明业委会职责的当然代行人，与本案不属于同一法律关系；4.717份业主调查表已足以代表业主解聘物业服务企业的共同意愿。《物业管理条理》第十二条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。由此，业主大会的召开可以采取书面形式征询业主意见，调查表结论可以作为业主大会的决定。天明业委会提供的717位业主同意解聘天明物业公司的调查表，每一份调查表均记载了每位业主的姓名、房号、联系方式以及是否同意的手印，完全是业主的真实意愿。天明物业公司向一审法院起诉请求：1.确认天明业委会于2021年1月26日向天明物业公司出具的《解聘函》无效；2.确认天明业委会作为业主委员会的任期届满；3.诉讼费用由天明业委会负担。一审法院认定事实：天明业委会系天明物业公司所提供物业服务的商丘市中州南路1号天明第一城小区的业委会，2014年1月1日，双方签订物业服务合同，约定天明物业公司为天明第一城小区提供物业服务，服务期限自2014年1月1日至2019年1月1日。合同到期后，双方并未签订新的物业服务合同，但天明物业公司仍继续在案涉小区提供物业服务，业主依约继续交纳物业服务费。2021年1月26日，天明业委会向天明物业公司出具解聘函一份，要求终止物业服务合同，双方发生纠纷。天明业委会于2012年12月22日成立，任期三年，于2013年3月16日备案。天明业委会任期届满后未组织换届选举，小区所在行政主管部门亦没有责令其限期组织换届选举。一审法院认为，关于天明物业公司要求人民法院确认天明业委会作为业主委员会的任期届满的诉讼请求应否支持的问题，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定：业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。可见，业委会的任期及换届选举，均应由有关行政主管部门负责，不是人民法院审理民事案件的受案范围，对天明物业公司的该诉讼请求，不予审理。关于天明业委会向天明物业公司出具的《解聘函》是否有效的问题，首先，从《解聘函》的出具主体上看，天明业委会在未被有关行政主管部门依职权撤销之前，有权代表业主大会出具《解聘函》，天明业委会、天明物业公司双方的物业服务协议从出具《解聘函》之日视为已自然终止;其次，从《解聘函》内容上看，天明业委会之所以发函要求终止与天明物业公司的物业服务合同关系，主要原因是应广大业主的强烈要求（对723位业主做出的物业服务满意度调查表中，有717位业主同意解聘当前物业）。业委会作为由业主共同选举产生的自治组织，代表全体业主行使共同管理权。从天明业委会提交的业主调查表可以看出，天明业委会做出与天明物业公司终止物业服务合同的《解聘函》，符合广大业主的共同意愿，能够体现广大业主的自治权，故对天明物业公司要求确认天明业委会于2021年1月26日向其出具的《解聘函》无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回天明物业公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由天明物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天明物业公司提交两组证据，即小区花名册、视频和微信群截图，本院对其真实性予以确认，但该两组证据达不到天明物业公司的证明目的，本院不予采信；天明业委会提交《物业服务合同》一份，能够证明2021年2月23日天明业委会与河南麒麟物业管理有限公司签订该合同的事实。本院经审理查明的事实除与一审判决认定事实一致外，另查明：2021年2月23日，天明业委会与河南麒麟物业管理有限公司签订《物业服务合同》。目前，河南麒麟物业管理有限公司已入驻案涉小区，开展正常的物业服务管理工作。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对天明物业公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。关于天明业委会任期是否届满、一审程序是否符合法律规定的问题。《河南省物业管理条例》第三十条规定：“业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或管理规约；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；……。”二审庭审中，天明物业公司表明其在物业管理过程中曾按程序申请动用房屋维修基金对小区重要设备设施进行改造、更换，由于天明业委会成员反对而没有成功，也向天明业委会成员（主要是王存军）寻求支持和帮助，解决业主拖欠物业费等问题，由此可以看出天明物业公司认可天明业委会的主体资格。一审法院认为天明业委会具备出具《解聘函》的主体资格并无不当。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定：“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。”本案是合同纠纷，业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，不属于本案合同纠纷审理的范围，一审法院对此不予审理并无不当。关于天明业委会出具的《解聘函》是否代表广大业主共同意愿问题。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。《河南省物业管理条例》第二十六条第二款规定，在满足实名投票的条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定，业主人数超过三百人的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。天明业委会提供的717位业主同意解聘天明物业公司的调查表，每一份调查表均记载了每位业主的姓名、房号、联系方式以及是否同意的手印。《解聘函》上有66位业主代表的签名和手印，公开宣读并录音录像发送到业主群内，能够代表广大业主的共同意愿。综上所述，天明物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人商丘天明物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  李念武二〇二一年八月十七日书记员  李洋洋