沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初2691号原告（反诉被告）：中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司，住所地沈阳市和平区市府大路181号，统一社会信用代码91210100604722004K。负责人：刘志刚，系该公司总经理。委托代理人：杨艳慧，系辽宁腾达律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳武戈文化传媒有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区凌东街道观音村，统一社会信用代码91210105MAOUN60Q9M。法定代表人：王重霄，系该公司董事长。委托代理人：戚亚坤，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：孙海鸥，系辽宁卓政律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司（以下简称“联通公司”）与被告（反诉原告）沈阳武戈文化传媒有限公司（以下简称“武戈传媒”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员康宗秀、许笠组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨艳慧、被告委托代理人戚亚坤均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告联通公司诉称，原告（前身沈阳市电信局）系沈阳市和平区房屋所有权人，经被告申请，原告于2017年12月26日将该房屋交付给被告进行装修，双方于2018年1月16日签订《房屋租赁合同》(合同编号：CU12-2102-2018-000001),合同约定：租赁期限为五年(从2018年3月1日起至2023年2月28日止）；年租金为380881元；租金以上打租方式方式按年结算；如逾期支付房租，按年租金的0.5%乘以逾期天数核算金额支付违约金。合同签订后，被告只支付了前两年的租金，而按照合同约定被告应于2020年3月1日支付第三年租金，经原告多次催要租金，被告以暖气漏水为由拒不支付租金，且既不向原告提供相关维修记录、又拒绝原告查看现场，经查看被告提供的爆裂暖气照片，与其余所有房间的暖气片均不一样，非原告原有提供，故认为暖气漏水与原告无关。2020年12月21日被告以暖气再次漏水为由提出退租，鉴于被告一直拖欠租金，原告同意被告退房，原被告双方于2020年12月31日进行了房屋交接。原告认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当受到法律保护，被告应当履行支付房屋租金的义务并承担违约责任，故请求贵院判如诉请。诉讼请求∶1、请求人民法院依法判令被告给付原告2020年3月1日至2020年12月31日期间的房屋租金317400.83元；2、请求依法判令被告给付原告逾期支付房屋租金的违约金（自2020年3月1日起每日按年租金0.5%，计算至实际给付日止）；3、判令被告给付原告取暖费82555.2元，两个采暖期；4、判令被告给付原告水费682.5元、电费81222.69元；5、判令被告支付原告代理律师的代理费30300元；6、本案诉讼费由被告承担。被告武戈传媒辩称，一、原告（反诉被告）是否具有本案诉讼主体资格应予核实。原告（反诉被告）提供的房屋所有权证写明案涉房屋所有权人为沈阳市电信局，原告（反诉被告）称沈阳市电信局为其前身，但是未提供任何证据证明，从目前证据表明，原告（反诉被告）并非案涉房屋的所有权人，其无本案诉讼主体资格。二、原告（反诉被告）要求答辩人支付房屋租金及违约金没有事实和法律依据。答辩人在使用案涉房屋期间多次漏水，2018年11月，案涉房屋供暖管线爆裂漏水，导致案涉房屋电缆被泡，整栋大楼停止供电长达15天；2019年12月份，案涉房屋的供暖水管再次发生爆裂漏水，公司网络全部瘫痪，供电箱总闸被水浸泡，导致案涉房屋无法供电使用，答辩人被迫停业15天；2020年12月份，案涉房屋暖气片又发生严重漏水，导致案涉房屋再次被水浸泡，无法使用。答辩人才被迫与原告（反诉被告）协商解除了《房屋租赁合同》。双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3款约定“出租房屋内、外的原有建筑设施（门窗、水电、庭院内地下构造物等）维修职责由甲方负责。”《租赁合同》第七条甲方责任第6款约定“定期对所出租房屋原有设施进行安全检查，并做好记录。”《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”案涉房屋在答辩人使用期间多次发生漏水事件，原告（反诉被告）并未按照合同约定承担维修房屋设施的义务，也从未对室内设施进行过安全检查。每次漏水事件发生后，答辩人均第一时间与原告（反诉被告）沟通协商解决办法，但是原告（反诉被告）每次都借口拖延，既不进行维修也不提供赔偿，从未按照合同约定及法律规定履行租赁物的维修义务。每次漏水均是答辩人自行垫付维修费用及因漏水受损的房屋装饰装修、设备设施更换等费用，给答辩人造成巨大经济损失。由于原告（反诉被告）并未提供符合合同要求的房屋，且未履行租赁物的维修义务，因此，原告（反诉被告）无权要求答辩人支付剩余租金及违约金。三、原告（反诉被告）无权要求答辩人承担取暖费。在第一次漏水事件发生后，因原告（反诉被告）拒不承担维修义务，答辩人无奈只能自行对案涉房屋的供暖管线进行了维修。在维修后因担心再次发生漏水事件，答辩人曾多次到供暖公司申请办理停供，但是因案涉房屋为整体供暖，答辩人所承租部分房屋无法单独办理停供。案涉房屋在第一次漏水后答辩人即不需要再进行供暖，仅是因为房屋供暖设施原因导致无法办理停供。且因案涉房屋无法办理停止供暖才导致后续两次漏水事件发生，给答辩人造成了巨大损失。且通过沈阳市和平区房产管理局供暖公司出具的情况说明可以看出原告（反诉被告）并未向供暖公司支付取暖费，在原告（反诉被告）未支付费用前，其无权要求答辩人向其支付费用。因此原告（反诉被告）无权要求答辩人支付取暖费。四、原告（反诉被告）无权要求答辩人支付其电费291724.69元。原告（反诉被告）要求答辩人支付两份电费，一份电表号为1893971，金额为252537.23元，一份电表号为237394，金额为39187.46元，其中电表号为1893971的电表并非答辩人使用，原告（反诉被告）无权要求答辩人支付该部分费用。且通过原告（反诉被告）向答辩人送达的《房屋交接确认书》可以明确看出答辩人使用的仅有一块电表，电表号为237394。另原告（反诉被告）仅提供了电表照片，但并未提供任何证据证明其已经交纳了该部分电费，其无权要求答辩人向其进行支付。该部分电费金额如何确定应以电力公司出具的票据为准，原告（反诉被告）单方制作的表格没有证明效力。因此，原告（反诉被告）要求答辩人支付其电费291,724.69元没有事实和法律依据。五、原告（反诉被告）要求答辩人支付律师代理费没有法律依据。双方在《租赁合同》中并未对律师代理费的承担进行任何约定，本案也不属于法律、司法解释明确规定的需要承担律师费的情形，且律师代理费也并非原告（反诉被告）的必然支出。因此，原告（反诉被告）要求答辩人支付律师代理费没有法律依据。六、在案涉房屋漏水问题还没得到解决时，我国又突发新冠××疫情，答辩人公司整体停业，无法经营。根据《最高院涉疫情民事案件指导意见（二）》及国家相关政策规定原告（反诉被告）应对答辩人的房屋租金进行减免，因此，原告（反诉被告）要求答辩人全额支付房屋租金没有事实及法律依据。七、关于原告要求我方支付水费的诉讼请求，因原告方并未实际支付该部分费用，其不享有向我方追偿的权利。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。反诉原告武戈传媒诉称，原、被告双方于2018年1月16日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于沈阳市和平区的房屋，建筑面积1587平方米，年租金为人民币380881元，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。在租赁案涉房屋期间，因室内供暖水管、暖气片等设施老化失修，多次爆裂漏水，室内大量积水，造成反诉原告办公场所内原有装修装饰、灯具、壁纸、地毯、办公家具、办公设备、电脑等财产严重损坏。2018年11月，案涉房屋供暖管线爆裂漏水，整栋楼的电缆线被积水浸泡，无法正常供电使用，整栋大楼停止供电，反诉原告被迫停业长达15天，反诉原告多次与反诉被告沟通维修事宜，但是反诉被告均各种借口拒不维修，供电停止后反诉原告无法正常经营，造成巨大的经济损失。2019年12月6日，案涉房屋的暖气片老化失修，发生爆裂漏水，造成原告办公场所被水严重浸泡，办公电脑、路由器等均被损坏，公司网络全部瘫痪，且供电箱总闸也被水浸泡，导致案涉房屋无法继续使用，反诉原告多次与反诉被告沟通维修事宜，但是反诉被告故意推诿拖沓，不予维修，无奈反诉原告为了减少损失不得不对案涉房屋进行了重新装修并更换了案涉房屋电路电线，重新购置了电脑、路由器等设备设施。此次漏水导致反诉原告被迫停业15天，造成巨大经济损失。2020年12月份，案涉房屋在使用过程中暖气片又发生严重漏水，导致案涉房屋再次被水浸泡，此次漏水事件发生后，反诉原告第一时间与反诉被告沟通协商解决办法，但是反诉被告仍然借口拖延，既不进行维修也不提供赔偿。因案涉房屋再次被水浸泡无法继续使用，且在使用案涉房屋期间多次漏水给反诉原告造成了巨大的经济损失，反诉原告不得不与反诉被告协商解除了租赁合同。在反诉原告租赁案涉房屋期间每年都发生漏水事件，反诉原告发现漏水情况后均第一时间联系反诉被告，双方多次就维修漏水部位及赔偿情况进行谈判，但是反诉被告一直推诿不予解决。反诉原告为了尽快恢复经营，只好垫付案涉房屋的维修费用及因漏水受损的房屋装饰装修、设备设施更换等费用，给反诉原告造成巨大经济损失。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。案涉房屋水暖管线年久失修爆裂漏水，反诉被告从未按照合同约定定期对房屋设施进行安全检查，甚至在得知漏水情况后，从未对漏水部位进行过维修，没有尽到应尽的义务。因此应该赔偿反诉原告维修漏水部位支出的全部费用及未尽维修义务给反诉原告造成的所有经济损失。另，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，反诉被告应返还反诉原告交纳的承租保证金。反诉原告多次与反诉被告沟通联系要求维修漏水部位及赔偿损失，均未能得到明确回复，为依法维护反诉原告的合法权益，现提出反诉请求，望依法判如所请。反诉请求：1、请求依法判令反诉被告返还反诉原告交纳的承租保证金40000元；2、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失602200.76元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告联通公司辩称，1、2018年11月份，案涉房屋供暖管线爆裂，是属于地下供暖管线爆裂，案涉房屋整栋楼的电线被水浸泡，导致断电，本次事故与我方无关，我方没有赔偿义务，如有损失，被告应向供暖公司另行主张权利；2、经查，反诉原告所述2019年12月6日暖气片爆裂，爆裂的暖气片为白体暖气片，案涉房屋内其他暖气片都是老式的暖气片，明显与这次爆裂的暖气片不同，反诉被告认为是反诉原告自行更换暖气片，其爆裂漏水要求我方承担赔偿责任没有事实及法律依据；另外，暖气片爆裂原因未明，老化、人为损坏、供暖期开窗等，使用不当都可能引发暖气片爆裂。综上所述，反诉原告要求我方对本次暖气片爆裂负责没有事实依据，如因维修产生维修费及其他经济损失，应由反诉原告自行承担。3、2020年12月暖气片漏水，反诉被告与反诉原告报修当日将暖气片维修完毕，如反诉原告认为本次爆裂给其造成经济损失，反诉原告应承担举证责任，我方结合反诉原告在本次庭审中的举证另行发表答辩意见及质证意见。综上所述，我方认为反诉原告要求赔偿其财产损失60余万元没有事实和法律依据，鉴于反诉原告未按时支付房屋租金构成违约，反诉被告不同意返还反诉原告交纳的保证金。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积6119.85平方米（其中营业厅2790.2㎡、住宅1742.05㎡、职工宿舍1587.6㎡）房屋登记在沈阳市电信局名下。2017年12月22日，被告武戈传媒向原告联通公司缴纳履约保证金40000元并提交《承诺书》，载明“……我公司拟租用贵公司位于和平区八经街46号3-8层办公楼，作为办公使用，履约保证金已交纳，房屋租赁合同正在审签中。由于我方急于对该房屋进行装修改造，现提出提前进驻使用该房产……”。2017年12月26日，被告武戈传媒（乙方）与原告联通公司（甲方）签订《房屋实物交接单》，载明“……由于乙方急于对该房屋进行装修改造，经协商现甲方已将房屋内部清空，并同意先期交付给乙方使用。甲方已将水、电分表安装完毕，开始计量……”。2018年1月16日，被告武戈传媒（乙方）与原告联通公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将坐落在和平区房屋，建筑面积1587平方米的房屋租赁给乙方。该房屋用途作为办公(商用、办公、其它)，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限为五年，从2018年3月1日起至2023年2月28日止。该房屋年租金为380881.00元，租金以上打租方式按年结算，需在本协议双方盖章签字后6日内由乙方支付给甲方。乙方支付甲方租金后，甲方应向乙方开具税务机关认可的发票。如乙方逾期支付房租除乙方应缴纳给甲方当年的房屋租金外还要按年租金的0.5%乘以逾期天数核算金额，向甲方缴纳违约金。电费结算按电表实际使用量计算，电费价格按当期电业部门标准进行核算，当月支付给甲方。合同期内，如遇价格调整则随着调整。水费结算按水表实际使用量计算，水费价格按当期水务部门标准进行核算，当月支付给甲方(如无法安装水表的则按人数定量计算：每人每月4吨水，每吨水4元收取)。合同期内，如遇价格调整则随着调整。取暖费结算按出租房屋面积计算，取暖费价格按当期供暖办规定标准进行核算，在供暖期前一次性支付给甲方。合同期内，如遇价格调整则随着调整……出租房屋内、外的原有建筑设施(门窗、水电、庭院内地下构造物等)维修职责由甲方负责；乙方装修或改造后新增加的建筑设施(门窗、水电、庭院内地下构造物等)由乙方自行负责维修。由于该部分设施损坏造成损失或人身伤害的，由乙方负责……六、房屋保证金1、甲方交付该房屋前，方应按签订合同年租金的10%向甲方缴纳房屋保证金。2、租赁期内，乙方未按照本合同的约定按时向甲方支付相关费用的，甲方有权从房屋保证金中扣除乙方应承担的费用，并及时通知乙方。甲方从乙方房屋保证金中扣款后，乙方应自收到甲方书面通知后10日内将房租保证金补足。乙方逾期未补足房屋保证金的，每逾期一日按房屋保证金的万分之三向甲方支付违约金，乙方逾期3个月以上仍未补足房屋保证金或缴纳违约金的，甲方有权解除合同并追缴违约金。3、租赁期满或合同解除，房屋保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约、赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方。甲方负责安装水表、电表，定期对所出租房屋原有设施进行安全检查并做好记录。乙方在租赁期间应依约及时交付租金、水电等费用……乙方未按合同约定按期支付甲方房屋租金的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿并承担由此造成的后果。任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效……由于承租方涉及增加用电量问题，经协调确认可进行改造处理、费用由乙方承担。收缴水、电和取暖费用时，甲方向乙方提供收款收据；如乙方有需求，可另附专业机构收缴费用发票的复印件……”。被告武戈传媒向原告联通公司缴纳租金至2020年2月末。2020年9月30日，原告联通公司向被告武戈传媒发出《房租缴费通知单》，载明“……应于2020年2月28日前缴纳2020年3月1日至2021年2月28日年度的房屋租金380881元，现已逾期超过7个月时间……”。2020年12月31日，被告武戈传媒（甲方、移交方）与原告联通公司（乙方、接收方）签订《房产交接确认书》，载明“……水表表号3层无表号（水房），读数1206立方米；电表表号237394……经双方协商一致，同意解除《房屋租赁合同》，双方将另行签订《终止协议》，有关租金等事宜另行协商解决，协商不成的可提起法律诉讼……”，被告搬离涉案房屋。2020年12月18日沈阳市和平区房产管理局供暖公司向原告出具《关于八经街46号联通公司房产供暖的情况说明》，载明“贵司位于和平区屋系我公司负责提供冬季供暖，该房屋分为营业厅2790.2平方米、职工宿舍1587.6平方米，两处房屋共用一条供热管线，供暖管线未分开。根据《沈阳市供暖条例规定》，未进行分户供暖的用户，无法办理停供……从2019至2020、2020-2021年度现未予缴纳，收费单价为26元每平方米，陈欠费用82555.2元”。该笔费用原告未缴纳。2021年3月10日，原告联通公司向被告武戈传媒下发《缴费通知》，载明“……水表：表指数为上次1076本次1206130吨乘以5.25元/吨=682.5元……”。该笔费用原告已缴纳完毕。原告主张电费包含两块电表（尾号7394、2067），电费分别为39651.19元、41571.5元，庭审中，被告认可两块电表使用表号（尾号7394、2067），但对于原告的计算方法及缴费情况、搬离后电表数是否有变化存在异议，对此原告表示被告搬离后房屋一直闲置，被告看到的2067表数即为被告搬离时表数。另，该笔费用原告已缴纳完毕。另查明，2018年11月案涉房屋供暖管线爆裂漏水；2019年12月案涉房屋暖气片爆裂漏水；2020年12月案涉房屋暖气片漏水。对此原告表示“2018年11月份属于地下供暖管线爆裂，案涉房屋整栋楼的电线被水浸泡，导致断电，本次事故与我方无关，我方没有赔偿义务，如有损失，被告应向供暖公司另行主张权利；2019年12月6日爆裂的暖气片为白体暖气片，案涉房屋内其他暖气片都是老式的暖气片，明显与这次爆裂的暖气片不同，原告认为是被告自行更换暖气片，其爆裂漏水要求我方承担赔偿责任没有事实及法律依据；另外，暖气片爆裂原因未明，老化、人为损坏、供暖期开窗、使用不当等都可能引发暖气片爆裂。2020年12月暖气片漏水，被告报修当日将暖气片维修完毕……前两次漏水我方均未维修，第三次漏水对暖气片进行了维修”。另，2019年12月漏水后，双方一直协商包括更换租赁房屋等解决方案；2020年新冠疫情发生后，双方就疫情租金减免问题进行沟通。再查明，2017年12月20日，被告武戈传媒与案外人签订《工程施工合同》，约定通讯线路安装工程费22000元。2017年12月26日，被告武戈传媒实际支付款项22000元。2019年6月29日被告武戈传媒购置电脑21台，花费41958元。2019年12月9日被告武戈传媒与案外人签订《装饰装修工程施工合同》，工程地点沈阳市和平区八经街46号，工程造价45000元，工期从2019年12月9日至2019年12月30日。后被告武戈传媒分别于2019年12月18日、2020年1月13日支付装修款30000元、15000元。2019年12月23日被告武戈传媒购置新地毯260平，花费8388元。上述事实，有房屋所有权证、承诺书、房屋实物交接单、房屋租赁合同、房租缴费通知单、房屋交接确认书、关于八经街46号联通公司房产供暖的情况说明、缴费通知、工程施工合同、装饰装修工程施工合同、发票、银行回单、微信记录及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告主张的2020年3月1日至2020年12月31日期间的房屋租金317400.83元。被告武戈传媒缴纳租金至2020年2月末，于2020年12月末搬离涉案房屋，故被告应就占用期间支付租赁费用。鉴于新冠××疫情及各级人民政府采取的疫情防控措施对房地产行业影响显著，对于商业用房承租人以疫情防控导致收益下降为由主张减免租金应予以支持。结合本案实际情况，本院酌定减免二个月租金为宜，故被告应向原告支付租金253920.7元（380881元/12个月*8个月）。关于原告主张的逾期支付房屋租金违约金。2019年12月漏水后，双方一直协商包括更换租赁房屋等解决方案；2020年新冠疫情发生后，双方就疫情租金减免问题进行沟通，故根据本案实际情况，对于原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告主张的取暖费82555.2元。首先，供暖合同的相对方应为供热人与用热人，陈欠的采暖费亦应由供热人向实际用热人主张权利，即供暖公司应积极主张而不是怠于行使其合同权利；其次，原告亦未实际向供暖公司缴纳该期间采暖费，现原告仅依据房产供暖的情况说明向被告主张权利，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的水费682.5元。原告提供了水表表号、表数照片、催缴通知及缴费凭证，本院予以确认。关于原告主张的电费81222.69元。庭审中，被告认可两块电表使用表号（尾号7394、2067），但对于原告的计算方法及缴费情况、搬离后电表数是否有变化存在异议，对此原告表示被告搬离后房屋一直闲置，被告看到的2067表数即为被告搬离时表数。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，庭审中被告不认可电费数额，认为电费数额较高，但未提供证据予以佐证，合同约定“电费结算按电表实际使用量计算，当月支付给甲方”，现该笔费用原告已缴纳完毕，故被告应向原告支付该笔费用。关于原告主张的律师代理费30300元，于法无据，本院不予支持。反诉部分。关于反诉原告主张返还的承租保证金40000元。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，本案中2020年12月31日原、被告签订《房产交接确认书》解除《房屋租赁合同》，被告于该日搬离涉案房屋，故对于反诉原告交纳的承租保证金40000元反诉被告应当予以返还。关于反诉原告主张的赔偿财产损失602200.76元。关于漏水原因。2018年11月案涉房屋供暖管线爆裂漏水；2019年12月案涉房屋暖气片爆裂漏水；2020年12月案涉房屋暖气片漏水。对此原告表示“2018年11月份属于地下供暖管线爆裂，案涉房屋整栋楼的电线被水浸泡，导致断电，本次事故与我方无关，我方没有赔偿义务，如有损失，被告应向供暖公司另行主张权利；2019年12月6日爆裂的暖气片为白体暖气片，案涉房屋内其他暖气片都是老式的暖气片，明显与这次爆裂的暖气片不同，原告认为是被告自行更换暖气片，其爆裂漏水要求我方承担赔偿责任没有事实及法律依据；另外，暖气片爆裂原因未明，老化、人为损坏、供暖期开窗、使用不当等都可能引发暖气片爆裂。2020年12月暖气片漏水，被告报修当日将暖气片维修完毕……前两次漏水我方均未维修，第三次漏水对暖气片进行了维修”，本院认为，2018年11月的漏水事件无论是否为公共管线部分爆裂所致，原告作为房屋出租人应积极与供暖公司沟通、进行房屋维修，尽快使被告恢复正常使用状态，保证房屋的出租属性，不应怠于行使出租人权利而一概认为“与自己无关”；2019年12月6日漏水事件无论是否为被告更换暖气片所致，合同约定原告有义务定期对所出租房屋原有设施进行安全检查并做好记录，庭审中原告虽提供《出租房屋回访单》，但从内容显示回访内容粗略，即使如原告所述系被告自行更换暖气片，那么原告亦未尽到安全检查注意义务，原告工作中存在疏忽。涉案房屋租赁三年来，每年冬天均发生漏水问题，产生了相关经济损失，原告未引以为戒，未积极研究解决方案，其行为对于造成的后果难辞其咎。另，被告作为承租方，房屋在其租赁期间系实际使用人、控制者，因北方冬季温度较低，承租人也应当有一定的注意义务。根据合同约定及依照“出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的法律规定，原告应当承担房屋维修费用。从2019年12月9日原、被告工作人员微信记录可知，原告对于漏水事件及漏水后的房屋状态是明知的，且表示“安全是第一位的，千万注意安全”，原告作为出租人，应当履行租赁物的维修义务，保证出租房屋的使用属性。被告积极与原告沟通解决方案，为恢复房屋使用状态自费进行维修，是尽到善良管理人的职责。现被告提供了相关证据用以证明通讯线路安装工程费22000元、购置电脑41958元、购置地毯8388元及装修费45000元的发生，考虑到物品使用年限损耗问题，结合原、被告双方过错程度，本院酌定被告赔付原告财产损失100000元。关于反诉原告主张的停工期间员工工资及营业损失，系间接损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十二条、第七百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳武戈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司房屋租金253920.7元；二、被告沈阳武戈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司水费682.5元；三、被告沈阳武戈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司电费81222.69元；四、反诉被告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告沈阳武戈文化传媒有限公司承租保证金40000元；五、反诉被告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告沈阳武戈文化传媒有限公司财产损失100000元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告其他的诉讼请求；七、驳回反诉原告其他的诉讼请求。案件受理费9122元，由原告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司承担3365元，由被告沈阳武戈文化传媒有限公司承担5757元；反诉案件受理费5111元（已减半收取），由反诉原告沈阳武戈文化传媒有限公司承担3997元，由反诉被告中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司承担1114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  康宗秀人民陪审员  许 笠二〇二一年八月十六日法官 助理  张莹宏书 记 员  王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。