北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10609号上诉人（原审原告）：张包建，男，1975年3月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘桂梅，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市大红门服装商贸城市场中心，住所地北京市丰台区大红门南苑路15号。法定代表人：顾爱军，董事长。委托诉讼代理人：韩强，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞丽，北京济和（海口）律师事务所律师。上诉人张包建因与上诉人北京市大红门服装商贸城市场中心（以下简称大红门服装中心）租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张包建上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由大红门服装中心承担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实错误。1.一审判决认定双方所签《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）因不可归责于双方的原因而解除存在错误。因大红门服装中心于2018年5月30日以公告的形式通知包括我在内的商户关闭市场，导致该合同无法继续履行。大红门服装中心的上述行为构成根本违约，应承担赔偿责任。大红门服装中心诉讼中仅主张双方因情势变更而解除合同，一审法院不应超出当事人抗辩理由进行认定。合同的解除只有法定解除、约定解除和协商一致解除3种方式。本案双方未就解除合同进行过协商，更未签订过解除协议，不存在协商一致解除，而法定解除的条件仅包括因不可抗力致使不能实现合同目的，并不包含不可归责于双方的原因而解除，双方在涉案租赁合同中并未将不可归责于双方的原因导致合同解除约定为解除条件。一审判决认定的合同解除原因错误。2.一审判决未支持我赔偿损失的诉讼请求，系认定事实错误。依据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百九十三条规定，即使存在“疏解”等政策因素影响，大红门服装中心也应按照合同向包括我在内的商户承担违约责任，其可以在承担责任之后就其所受损失依法定或者约定另行解决其与第三人之间的纠纷。大红门服装中心无权以违约系第三人原因造成为由而主张免除违约责任。“疏解”并非强制、强迫，仅是影响合同履行的因素，但合同关系并不因此而当然归于消灭，当事人仍应依约履行合同义务或者协商一致解除合同。大红门服装中心应本着契约精神通过与商户协商的方式解除合同，给予商户提前解除合同的适度补偿，如协商不成，在单方通知商户解除合同的情况下，就应承担违约解除的后果。大红门服装中心在发出关停公告前一直欺骗包括我在内的商户，称市场只是进行升级改造，并非搬迁，以致商户继续进货，扩大损失。其他市场疏解过程中，当地政府均指出属于产业疏解，责任方是产权人和企业，要求市场方与商户解除合同，最大限度保护商户利益。上述市场疏解时都给予商户不同程度补偿，但大红门服装中心在未与任何一家商户协商达成一致签署解除合同的情况下，直接发布闭市公告，侵犯包括我在内的商户利益。3.一审关于解除时间的认定以及剩余租金的计算存在错误。2018年5月30日系大红门服装中心违约的时间点，也是双方合同无法履行导致解除的时间点，剩余租金的退还应从该日起算，一审法院对于剩余租金计算认定存在错误。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，本案应适用民法典第五百六十五条第二款规定，本案应认定涉案合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。一审法院错误地适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定，本案纠纷应适用民法典。即便适用合同法第九十七条规定，一审法院也应根据双方履行情况，支持我要求赔偿损失和货物积压损失的诉讼请求，但一审法院对我主张的损失未予支持，不仅适用法律错误，又前后矛盾。大红门服装中心辩称，合同解除或终止的原因为首都非功能区疏解，并非我单位违约，张包建的损失主张缺乏依据，其他市场情况亦与本案无关。我公司在接到市场关停的确切时间后，立即通过张贴通知等方式最大可能告知商户市场关停计划，但张包建拒绝沟通且不办理退款手续。我单位已经通知张包建租赁合同于2018年7月31日解除，张包建关于退还剩余租期租金的起算点自相矛盾。一审法院关于退还保证金及剩余租金所采用的利息标准认定有误，裁判标准明显不统一，应当按照已生效案件确定的利息标准同案同判，且未退还的原因在于张包建怠于行使权利，我单位不应承担资金占用成本。大红门服装中心上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判我公司退还张包建保证金1150元和剩余租金13904.58元；二审诉讼费由张包建承担。事实和理由：1.涉案租赁合同因不可归责于双方原因解除，租赁合同第四章合同的终止和解除仅约定了单方享有解除权的条件及违约后果，未约定合同终止后双方权利义务。根据《民法典》第四百五十八条规定，我公司占有张包建剩余租金和保证金是基于双方签订的租赁合同，租赁合同没有约定双方合同终止后，出租方在退还承租方剩余租金和保证金时应支付利息，其它有关法律也未规定合同终止后，出租方应支付退还金额相应的利息。《民法典》第五百六十六条规定，“赔偿损失”是指对已经履行部分，我公司退还的剩余租金和保证金是对合同未履行部分而言。我公司不存在违约行为，双方租赁关系终止后，我公司通过多次发布通知方式要求张包建取回保证金及剩余租金，但张包建迟迟不取回，应自行承担怠于取回保证金和剩余租金的后果。一审法院不应支持张包建要求我公司支付保证金和剩余租金的利息请求。2.退一步说，我公司因租赁关系占有张包建剩余租金及保证金，我公司为善意占用人，并未利用该笔资金进行理财，资金以活期存款的形式存放于我公司银行账户。我公司支付张包建该笔资金的孳息，应分别以保证金和剩余租金数额为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算利息。3.我公司要求退还张包建保证金应扣除其应交2018年3月至7月的水电管理费和保险费，是行使同时履行抗辩权，不属于另行诉讼事项。法院应对该请求一并作出处理，一审判决属于法律事实审理不清。张包建辩称：除上诉意见外，水电管理费合同并无约定，且大红门服装中心并未反诉。利息损失属于我的直接损失，一审法院判决标准符合法律规定，事实上亦不存在我不领取的情况。张包建向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除张包建与大红门服装中心签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》；2.要求大红门服装中心退还张包建保证金3000元、退还过户费10000元；3.判令大红门服装中心向张包建退还已支付未履行期间的租金19084元以及利息935元（租金自2018年5月31日起至2019年1月14日，每日租金为83.34元，计算229日，为19084元；利息自2019年5月31日起，至2019年5月30日止，暂计算一年，按照年利率4.9%计算）；4.判令大红门服装中心向张包建赔偿经营损失200000元；5.判令大红门服装中心向张包建赔偿货物积压损失50000元；6.判令大红门服装中心向张包建支付保证金及过户费的利息损失4459元（以13000元为基数，自2012年10月22日起，至实际支付之日止，其中，自2012年10月22日起，至2019年10月21日止，暂计算7年，按照年利率4.9%计算，为人民币4459元）；7.判令案件受理费由大红门服装中心承担。一审法院认定事实：2012年10月23日，张包建（承租方、乙方）与大红门服装中心大红门服装中心（出租方、甲方）签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，约定，乙方承租摊位为商贸城三期市场摊位，该摊位为壹层3A1293号摊位，建筑面积约3.8平方米。上述合同第二条关于租赁期限约定为租赁期限为20年，自2005年1月15日开业之日起计算。开业时间由甲方确定并以甲方正式通知为准。第三条关于租金标准、租金支付时间、方式约定为，租期第一至第五年租金标准为（按一个标准摊位计算，标准摊位面积为3.80平方米/摊）：第一至第五年每个标准摊位“每年租金”为20000元人民币。乙方应于本合同签订之日起一次性支付甲方五年租金，共计100000元。第六年度起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付。交纳租金的具体时间由甲方确定，以甲方通知为准。如果乙方未按照甲方（通知）规定时间、金额交纳租金，逾期视为乙方自动放弃对该摊位的继续承租权，甲方有权对该摊位另行处理，因此所造成的一切责任和经济损失由乙方自负。每次收取租金时甲方有权根据经济发展及物价上涨情况，在上一次交费时年租金的基础上上调租金价格，每次年租金上调的幅度不超过上一次年租金的15%。第四条约定为，根据市场统一经营管理的需要，甲方有权决定各楼层的经营品种、范围，并有权根据市场经营情况进行调整，乙方应当无条件服从甲方对市场统一管理的要求。对乙方承租的摊位所属的楼层，甲方规定的经营范围为：男装。甲方有权对本条前款约定的经营范围、种类做出统一调整，乙方应当遵守。乙方不得违反本条的约定进行经营活动，否则甲方有权要求乙方限期整改，如逾期不纠正的，甲方有权单方面终止本合同。因此造成的一切经济损失均由乙方承担，与甲方无关。第五条甲方的权利第4款约定为甲方有权根据市场经营需要，调整市场内部摊位的布局，因调整布局影响乙方摊位的使用或者需要拆除乙方摊位的，乙方须服从甲方安排。双方租赁关系终止，乙方须按实际租赁期限结清租金，甲方将剩余租赁期限的租金返还乙方；第5款约定为，甲方有权根据情况，单方面决定、调整商贸城三期市场的开、闭市时间。第十二条关于摊位的转租、转让约定为，乙方转租、转让摊位，须到甲方相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按甲方规定。第十三条关于不可抗力约定为，本协议履行过程中因不可抗力的原因致使本合同不能履行的，甲乙双方互不承担违约责任。庭审中，双方均认可租赁期限自2005年1月15日起计算；2010年之前每年租金标准为20000元，自2010年1月15日至2013年1月14日止年租金23000元，自2013年1月15日至2016年1月14日止租金79350元，自2016年1月15日至2019年1月14日租金91254元。上述合同签订后，大红门服装中心将商铺交付给张包建使用，张包建于2012年10月22日向大红门服装中心支付保证金3000元及过户费10000元，张包建向大红门服装中心支付了截至2019年1月14日的租金，其中张包建于2015年10月17日向大红门服装中心支付2016年1月15日至2019年1月14日的租金（即摊位费）91254元。另查，2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》，该公告载明，大红门服装商贸城三期商户：为支持非首都功能疏解，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，公告如下：1.自即日起，正式启动关停工作。2.2018年5月31日-2018年6月10日，接待商户咨询和答疑，地点：商贸城写字楼一层客服大厅。3.2018年6月11日-2018年6月30日，集中办理相关手续。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，该说明载明，现将大红门服装商贸城“三期”疏解退费的具体问题说明如下：一、解约手续办理时间：2018年6月11日-6月30日，请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理。合同最终终止日期为2018年7月31日。二、2018年8月15日下午13:00市场正式关停。三、商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。四、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅。2018年7月10日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《通知》。该通知载明，大红门服装商贸城三期商户：您好！为贯彻落实京津冀协同发展规划纲要，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，通知如下：1.根据疏解工作部署决定，市场将于2018年8月15日下午13：00正式关停；2.请商户尽快到北京大红门服装商贸城办理相关手续；3.办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅；4.请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理；5.咨询电话：010-67226658；010-67223900。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。现大红门服装商贸城“三期”市场已关停，张包建与大红门服装中心均同意解除《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，因退还租金等事宜双方产生争议以致形成本诉。庭审中，张包建主张因大红门服装中心违约解除合同，故要求大红门服装中心按照年利率4.9%支付保证金、过户费利息损失及租金利息损失；另要求大红门服装中心赔偿因合同解除造成张包建经营损失20万元；同时要求大红门服装中心赔偿货物积压损失。但张包建未提供相应证据证明其损失，同时张包建认可其本身没有货物积压，上述主张的损失数额为估算的。大红门服装中心对此不予认可。关于大红门服装中心要求在保证金中扣除水电管理费及保险费一节，大红门服装中心称摊位租赁合同中约定该公司有权要求张包建按照本合同的约定缴纳管理费，合同中虽然没有管理费的具体项目及收费标准，但是在2016年度、2017年度张包建已缴纳了水电费、管理费，故2018年3月至7月仍应按照之前的缴费标准向该公司缴纳管理费、水电费。双方签订的《经营管理、卫生及安全防火协议》中约定“大红门服装中心建议张包建就其摊位内财产办理财产保险”，该公司代为办理了保险，故张包建应向该公司支付保险费100元，上述费用应从保证金中予以扣除。张包建对此不予认可，第一，双方合同没有明确约定管理费的具体项目及收费标准，也没有约定张包建需向大红门服装中心缴纳水电费，大红门服装中心收取上述费用没有依据；第二，合同中没有明确约定用保证金抵扣上述费用，张包建不同意大红门服装中心在保证金中直接抵扣上述费用；第三，《经营管理、卫生及安全防火协议》约定的是大红门服装中心建议张包建办理财产保险，并未约定大红门服装中心代张包建办理保险，大红门服装中心擅自选择的保险机构及保险项目未经张包建同意，张包建不同意向大红门服装中心支付保险费；第四，2018年5月30日，市场张贴关停公告，商户甩货无法正常经营，大红门服装中心以张包建在2016年度、2017年度缴纳过上述费用为由要求张包建再次全额支付2018年3月至7月的水电费、管理费及保险费，缺乏依据。关于张包建主张经大红门服装中心同意后进行转租，提供转租手续费收据用于主张其转租损失。大红门服装中心大红门服装中心不认可其证明目的，仅有转租手续费收据不足以证明其主张转租损失。一审法院认为，张包建与大红门服装中心大红门服装中心签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》已告知市场商户，为支持非首都功能疏解，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，2018年8月15日下午13:00市场正式关停，商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。因此，大红门服装商贸城“三期”市场于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停。在此情况下，大红门服装中心系不可归责于双方的原因关停市场，双方之间就涉案商铺签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》无法继续履行，张包建与大红门服装中心之间的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于2018年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现市场已关停，合同已解除，大红门服装中心应向张包建退还保证金。对于大红门服装中心要求在保证金中扣除2018年3月至2018年7月水电费管理费1750元及保险费100元的意见，双方的合同中未明确约定从保证金中抵扣上述费用，张包建明确表示不同意在保证金中抵扣上述费用，大红门服装中心亦未在本案中提起反诉，对于上述费用不宜在本案中处理，大红门服装中心另可行主张。张包建要求退还保证金3000元的诉讼请求，并无不当，法院予以支持。依据合同约定，转租、转让摊位，须到大红门服装中心相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按大红门服装中心规定。张包建要求大红门服装中心退还过户手续费及利息损失的诉讼请求，缺乏依据，法院难以支持。市场于2018年5月30日张贴关停公告，于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停，张包建未提交相应证据证明其在2018年5月31日前已搬离并腾退涉诉商铺，故张包建要求大红门服装中心退还2018年5月31日起至2018年7月31日止的房屋租金，缺乏依据，法院难以支持。张包建要求退还未履行期间租金的诉讼请求，合理部分（即2018年8月1日至2019年1月14日期间），法院予以支持。现双方合同因不可归责于双方当事人原因解除，在合同解除后，因双方产生争议导致保证金及剩余租金尚未退还，故张包建要求偿付保证金、未履行期间租金的利息的诉讼请求，合理部分，法院予以支持；超出部分，法院不予支持。因双方合同解除系不可归责于双方当事人原因，张包建要求大红门服装中心赔偿损失及货物积压损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认张包建与北京市大红门服装商贸城市场中心于二○一二年十月二十三日签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于二○一八年七月三十一日解除；二、北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还张包建保证金3000元及利息（以3000元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照年利率4.9%计算）；三、北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还张包建剩余租金13904.58元及利息（以13904.58元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照年利率4.9%计算）；四、驳回张包建的其他诉讼请求。二审审理中，双方当事人对一审判决已经认定的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”双方订立涉案租赁合同的时间为2012年，涉案市场关闭时间为2018年，张包建提起本案诉讼的时间为2020年，因此，按照上述规定，本案应适用“当时的法律、司法解释的规定”。一审法院适用合同法处理本案，是正确的。关于涉案租赁合同解除原因。张包建认为合同解除原因系因大红门服装中心违约所致。大红门服装中心抗辩系因落实政府“非首都功能疏解”工作要求，导致双方合同继续履行的基础丧失，不得已而解除合同。北京非首都功能疏解，是众所周知的一项政府工作，且大红门服装中心也就其主张提供了一系列证据佐证。在此情况下，张包建所持合同解除原因显然不能成立，一审法院认定双方所签涉案租赁合同因不可归责于双方的原因而解除，是正确的。关于合同解除时间问题。张包建主张的涉案租赁合同因大红门服装中心违约而解除的主张不能成立。同时，根据大红门服装中心提供的《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，其已明确告知市场商户，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，市场也已于2018年8月15日实际关闭，一审法院认定涉案租赁合同于2018年7月31日解除是适当的，并未超出当事人诉辩范围。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因涉案租赁合同已于2018年7月31日解除，市场也已关闭，张包建交纳的保证金，以及剩余租赁期限内的租金，大红门服装中心均应退还。张包建上诉提出一审判决计算的退还租金数额错误一节系因其对退还租金的起算时间持有异议，因张包建不能举证证实2018年5月30日已退租离场，故张包建要求大红门服装中心退还自2018年5月31日至2018年7月31日期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。一审判决判令大红门服装中心将未履行期间租金的合理部分13904.58元返还给张包建，并承担以13904.58元为基数计算自2018年8月1日起至实际支付之日止的利息，是适当的。但对于保证金及应退还租金的利息计算标准，大红门服装中心主张按照中国人民银行同期活期存款利率计算的上诉理由成立，本院予以采纳。关于张包建要求大红门服装中心退还过户费及利息损失，缺乏依据，一审法院未予支持并无不妥。关于张包建主张的两项损失，因涉案租赁合同解除系不能归责于双方的原因所致，张包建要求大红门服装中心赔偿经营和货物积压损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院未予支持并无不妥。至于大红门服装中心坚持要求扣除水电管理费和保险费一节，一审法院并未在本案中实体处理，大红门服装中心可另行主张权利。综上所述，张包建的上诉请求不能成立，应予驳回；大红门服装中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21762号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21762号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21762号民事判决第二项为：北京市大红门服装商贸城市场中心于本判决生效后七日内退还张包建保证金3000元及利息（以3000元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）；四、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21762号民事判决第三项为：北京市大红门服装商贸城市场中心于本判决生效后七日内退还张包建剩余租金13904.58元及利息（以13904.58元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）；五、驳回张包建的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5612元，由张包建负担5330元（已交纳），由北京市大红门服装商贸城市场中心负担282元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费5612元，由张包建负担5330元（已交纳），由北京市大红门服装商贸城市场中心负担282元（已交纳223元，剩余59元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年八月十三日法官助理 孙春玮书 记 员 王思哲