江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3888号上诉人（原审被告）：冯振业，男，1963年4月30日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：冯可可，男，1988年9月4日生，汉族，住徐州市云龙区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：宋泽文，江苏觉悟律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：包传义，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢扎根，男，1969年8月7日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人冯振业、冯可可因合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯振业、冯可可共同委托诉讼代理人宋泽文、包传义，被上诉人谢扎根委托诉讼代理人史先秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯振业、冯可可的上诉请求：1、撤销徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初1474号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、无论上诉人是否将涉案房屋出卖给被上诉人，上诉人均可获得相同数额的拆迁补偿，上诉人并未占有被上诉人应得利益，更未因涉案房屋获得额外利益。上诉人因本次拆迁共获得补偿5098216元，其中比重最大的是“房屋补偿”和“搬迁奖励”，这两项合计4665679元，但上述补偿金额均与涉案房屋无关。第一、关于“房屋补偿”：根据《大郭庄机场周边改造项目征地房屋补偿方案》，房屋合法面积认定标准为宅基地面积的1.4倍，上诉人家庭享有的宅基地面积为382.62平方米，因此，政府部门认定的房屋合法面积为382.62平方米×1.4=535.67平方米。按照《方案》第五条，该合法面积按照6700元/平方米的价格补偿，即房屋补偿金额为535.67平方米×6700元=3588989元。上诉人并未将其宅基地上的所有房屋转让给被上诉人，根据双方之间的买卖合同，转让给被上诉人的房屋仅为160平方，而政府征收部门出具的《房屋及土地现状调查表》明确认定的上诉人家庭自有的房屋面积就已达611.51平方米，已远超政府部门在补偿时所认定的合法面积535.67平方米。也就是说即使没有上诉人出卖给被上诉人的房屋，上诉人也会获得房屋补偿金额3588989元。第二、关于“搬迁奖励”，根据大郭庄机场周边改造指挥部发布的通告，本案中搬迁奖励面积为(382.62×2-535.67)×0.7=160.7平方米；搬迁奖励的金额为160.7平方米×6700元/平方米=107669元。通过上述计算可以看出，搬迁奖励的计算是依据合法面积为前提，而上诉人所自有的房屋面积超过合法面积，因此该搬迁奖励的获得与涉案协议无关。二、被上诉人身份无法获得补偿。被上诉人为外省市农村居民，应当享有其自己所在集体组织的宅基地使用权并建筑房屋。被上诉人若在本案中获得拆迁补偿，意味着其还可以在自家宅基地拆迁时再获得一次补偿，明显违反了“一户一宅”的原则。同时，被上诉人非本市户籍，不能享受本市拆迁补偿。三、上诉人未因拆除被上诉人违建而获益。被上诉人除了上诉人转让的160平方米房屋面积之外，自行加盖的面积被认定为违建，按照260元/平方米补偿，但上诉人所获得的拆迁补偿项目中并无违建补偿，即上诉人未因拆除被上诉人违建而获益。四、上诉人并没有领取被上诉人的房屋拆迁补偿款，该笔补偿款目前仍在拆迁办，一审法院判令上诉人向被上诉人支付补偿款不合理。五、一审遗漏了必要的共同被告李秀玲。案涉的拆迁补偿利益系属上诉人与李秀玲的夫妻共同财产，其中在土地使用权出让合同中李秀玲并未签字，另外案涉的房屋征收补偿协议表明，李秀玲享有征收补偿相应的份额。虽然有人民调解协议书，但是该人民调解协议书没有经过司法确认，所以李秀玲在一审当中没有出庭，也没有对案涉的证据进行质证，一审法院也没有依职权追加共同被告李秀玲，处分了李秀玲的财产份额程序违法。综上，上诉人所获得的所有拆迁补偿款，均系上诉人因自己享有宅基地使用权并在宅基地上享有房屋而获得，其获得的所有补偿款均与上诉人转让给被上诉人的房屋无关，与上诉人与被上诉人间的协议无关，被上诉人的诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法改判或发回重审。被上诉人谢扎根辩称：1、一审并没有判决给付拆迁补偿款，给付的是拆迁补偿款的补偿；2、上诉人拆迁补偿款包含了出售给被上诉人的土地使用权、房屋及被上诉人加盖的部分；3、因上诉人身份，一审认定合同无效。被上诉人没有取得拆迁补偿款，而是由上诉人给付被上诉人折价补偿；4、上诉人上诉称未因拆除被上诉人违建而获益的表述是错误的；5、上诉人诉称没有领取拆迁款更是天大的谎言。综上，请求驳回上诉人请求。被上诉人谢扎根向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告拆迁房屋补偿款265.54万元；2、诉讼费、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《土地使用转让合同》一份，约定：甲方自愿将在徐州市云龙区食品城北侧）土地使用权（东西长19.07米、南北长10.50米）转让给乙方盖房。四邻为：东邻冯春红、西邻冯宪忠、南邻路、北邻冯振业。乙方对该地做了充分了解，愿意购买此地。双方商讨该地的价格为16万元，包括西屋楼上楼下160平方。乙方愿意预付定金2000元，甲方帮助乙方办理过户，甲方在办理过程中不得收取乙方费用，政府办理费用由乙方支出。乙方在建房过程中出现任何纠纷，由甲方出面协调解决。双方同意于2009年2月22日把该地使用权交给乙方使用，土地交付前的一切费用由甲方付清。合同尾部甲方处由二被告签名摁指模，乙方处由原告签名摁指模，中间人（介绍人）处由闫品玲、张甲亮签名摁指模。2009年2月22日原告向被告付款16万元，被告冯振业向原告出具收款条一份，载明：今收到谢扎根土地转让款和房屋160平方米款现金16万元。后原告在转让的土地上加盖了房屋和保温层。上述房屋及保温层以及被告的房屋和保温层因大郭庄机场周边改造项目需要征收而被一起拆迁。原告称装修后一直居住到房屋拆迁前。2020年4月20日《大郭庄机场周边改造项目征地房屋补偿方案》载明：只有宅基地证或者居民建房用地许可证，无房屋所有权证的，房屋实际面积大于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍认定为合法面积；房屋实际面积超出宅基地证或者居民建房用地许可证面积1.4倍的部分，不予认定。一宗宅基地上房屋在认定合法建筑面积及奖励性面积后，剩余部分建筑砖混结构按照260元/平方米给予补偿，简易棚按照130元/平方米给予补偿。经样板房评估论证，住宅房屋装饰装修及附属物按被征收房屋合法面积100元/平方米（基准价）进行补偿。住宅房屋搬迁按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米·次补偿，搬迁补助费不足1300元/户·次的按1300元/户·次计算，选择产权调换的按2次计算。住宅房屋按被征收合法建筑面积、结合被征收房屋的评估单价并根据过渡时间支付临时安置补助费（过渡费），支付标准为房屋评估单价的2.5‰元/平方米·月计算（保留到小数点后2位），临时安置补助费每户每月不足600元的，按600元计算。住宅房屋选择产权调换期房安置的，按不高于原合法建筑面积内实际调换面积，预付30个月的临时安置补助费，待上房时据实结算。被征收人在搬迁期限内第1至10天签订协议并搬迁的，每户奖励2万元。徐州市云龙区大郭庄机场周边改造指挥部《致征迁居民的第五封信—帮您算清自家账》载明：过渡费：6700*2.5‰＝16.75元/平方米，提前搬迁面积奖励：签约期内前10天签约的，宅基地面积1.4-2.0倍以内，两层以下符合住宅建筑规范房屋建筑面积的70%，按6700元/平方米给予货币奖励。《致征迁居民的第十一封信》载明：大郭庄机场周边改造项目合法住宅确权须同时满足以下条件：所有权人为本村集体经济组织成员，符合宅基地审批条件（“一户一宅”），所建房屋土地为集体建设用地且用于实际居住生活，为本人所有。《房屋及土地现状调查表》（征收编号L8-151）载明：房主：谢扎根、冯振业，实地查勘及测量房屋建筑面积：①18.75*11.09*2＝415.88，18.75*11.09-3.14*3.92＝195.63（保1）；②谢扎根：18.95*10.3*2-3.34*2.26*1/2＝386.6，（10.3-2.3）*18.95-3*3.3＝141.7（保2），合计1139.81平方米。原告在房主签字（盖章）处签名。《徐州市大郭庄机场周边改造项目房屋面积确认单》载明：征迁编码L8-151），房屋坐落李庄村，产权人冯振业，土地证面积382.62平方米，公示面积1139.81平方米，两层以下住宅面积802.48平方米，合法面积382.62*1.4＝535.67平方米，搬迁奖励面积160.7平方米，其他剩余面积（按建筑结构区分）①1-2层剩余砖混106.11平方米，②保温层337.33平方米，合计443.33平方米。冯振业在被征收人或代理人签字处签名摁指模。《大郭庄机场周边改造项目住宅房屋评估报告单》载明：征收编号L8-151，坐落李庄村，被征收人冯振业，房屋合法建筑面积535.67平方米，土地使用权证编号徐土集用（2006）第00525号，土地面积382.62平方米，价值时点2020年4月20日，基准价格6700元/平方米，评估总值3588989元（6700元/平方米*535.67平方米）。《大郭庄机场周边改造项目住宅附属物评估报告单》载明：征收编号L8-151，位置李庄村，被征收人冯振业，价值时点2020年4月20日，合法房屋总建筑面积535.67平方米，1、室内装饰装潢及附属物：建筑面积535.67平方米，单价100元/平方米，总价53567元；2、（自建房）违建材料回收费：建筑面积106.11平方米，单价260元/平方米，总价27589元；3、隔热层：建筑面积337.33平方米，单价120元/平方米，总价40480元，评估总值121636元。2020年5月5日，以徐州市云龙区住房和城乡建设局为房屋征收部门（甲方）、大郭庄街道办事处为征收实施单位、以冯振业为被征收人（乙方）签订《房屋征收补偿协议》（征收编号L8-151），载明：因大郭庄机场周边改造项目需要征收房屋，被征收房屋坐落于云龙区李庄村，产权性质私房，用途住宅，建筑面积535.67平方米，用地面积382.62平方米，土地性质集体土地。补偿方式产权调换，用于产权调换房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时，由乙方凭本协议及《徐州市区定销商品房产权调换备案表》与定销商品房建设单位签订《商品房买卖合同》，并根据产权部门确认的面积结算差价。乙方自行过渡，甲方支付过渡费，过渡期自协议订立之日起，至公告通知上房之日止，产权调换房屋为期房的，双方约定过渡期限为30月，甲方预付乙方30个月过渡费，超过约定过渡期限的加倍支付，待上房之日结清。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为4112322元，乙方补偿总款5098216元（房屋价值3588989元；附属物121636元；搬迁、过渡、奖励等费用1387591元），差价款985894元由甲方支付乙方（由乙方凭《房屋征收补偿变现表》及有效证件到银行自行领取房屋征收补偿费用）。本协议签订后，因被征收房屋及附属物的产权、使用权等产生纠纷的，由乙方负责处理并承担相应的法律责任。《住宅房屋征收补偿核算表》载明：征收项目大郭庄机场周边改造项目，项目征收日2020/5/5，协议签订日2020/5/5，征收编号L8-151，被征收人冯振业，安置方式产权调换，权证情况宅基地，合法用地面积382.62平方米，被征收合法建筑面积535.67平方米，两层以下房屋测量面积802.48平方米，选购定销房面积557.14平方米。一、征收补偿：（一）房屋补偿：房屋评估价款535.67平方米*6700元/平方米（评估单价）＝3588989元；（二）附属物补偿：装潢等附属物补偿121636元；（三）搬迁、过渡、奖励等费用：1、提前奖：2万元，2、搬迁奖励：160.70平方米*6700元/平方米＝1076690元，3、搬家费：2次*20元/平方米*535.67平方米＝21427元，4、误工费：200元/户、证件奖励100元，合计300元，5、预付过渡费：选择期房产权调换：535.67平方米*30月*16.75元/月平方米＝269174元，补偿总额合计5098216元。二、产权调换：1、骆驼山定销房，房号AD03010301,定销房面积107.79平方米，定销价面积107.79平方米，定销房单价7500元/平方米，定销房市场价11500元/平方米，层差-40元/平方米，定销房款800880元；2、骆驼山定销房，房号AD03012301,定销房面积107.79平方米，定销价面积107.79平方米，定销房单价7500元/平方米，定销房市场价11500元/平方米，层差65元/平方米，定销房款815431元；3、中医院北定销房，房号BA03011006,定销房面积111.66平方米，定销价面积111.66平方米，定销房单价6900元/平方米，定销房市场价10500元/平方米，层差0元/平方米，定销房款770454元；4、翠屏山定销房，房号CC10010301,定销房面积114.95平方米，定销价面积114.95平方米，定销房单价7200元/平方米，定销房市场价10500元/平方米，层差-70元/平方米，定销房款819594元，5、翠屏山定销房，房号CC10012304,定销房面积114.95平方米，定销价面积93.48平方米，市场价面积21.47平方米，定销房单价7200元/平方米，定销房市场价10500元/平方米，层差65元/平方米，定销房款905963元，购房款总额合计4112322元。产权调换差价985894元。二被告及李秀玲在协议尾部乙方（签章）处签名摁指模。原告的户籍在河南省虞城县。二被告系父子关系，被告冯振业与李秀玲系夫妻关系。一审法院认为，原告与被告签订《土地使用转让合同》，约定被告将其涉案的部分宅基地使用权及部分房屋所有权转让给原告，因宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，原告并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，故原被告之间签订的《土地使用转让合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在涉案宅基地上建造以及购买的房屋已经因征收被拆除，因房屋征收所获得的安置补偿全部由被告享有，在涉案房屋无法返还的情况下，应当由被告对原告给予折价补偿。原被告双方均应知道宅基地使用权禁止转让给非集体经济组织成员，对合同无效双方均有过错且过错程度相当。被告冯振业就涉案宅基地上的房屋签订房屋征收补偿协议，且不同意对原告给予折价补偿，有违诚实信用和公平原则，对征收补偿款应予少分。综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，涉案房屋拆迁补偿款总计5098216元，其中属于被告出售给原告的宅基地上的房屋拆迁补偿款金额为2654694元{包括：1、房屋补偿：19.07*10.50*1.4*6700＝1878204元；2、附属物补偿：室内装饰装修装潢及附属物19.07*10.50*1.4*100+违建材料回收费[386.6-19.07*10.50*1.4-（19.07*10.50*2-19.07*10.50*1.4）*0.7]*260+隔热层141.7*120＝50801元；3、提前奖：1万元；4、搬迁奖励：（19.07*10.50*2-19.07*10.50*1.4）*0.7*6700＝563461元；5、搬家费：2*20*19.07*10.50*1.4＝11213元；6、误工费：150元；7、预付过渡费：19.07*10.50*1.4*30*16.75＝140865元}，本院确定由被告折价补偿原告1858286元（2654694元*70%）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告冯振业、冯可可于本判决生效之日起十日内支付原告谢扎根补偿款1858286元；二、驳回原告谢扎根的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人提出一审判决遗漏主体的问题，本案中，从2009年冯振业、冯可可将涉案的部分宅基地使用权及部分房屋所有权转让给谢扎根，谢扎根在受让的土地上加盖房屋和保温层，直至房屋拆迁时双方当事人发生纠纷，已历经十余年时间，且诉争宅基地与冯振业、冯可可的住宅相邻，对于冯振业、冯可可将涉案宅基地及部分房屋转让给谢扎根，以及谢扎根在受让的土地上加盖房屋和保温层这一事实，李秀玲应当知情，但其并未提出过异议。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”尽管李秀玲没有通过明示方式对涉案《土地使用转让合同》予以追认，但从其的行为来看，已经通过默示方式对涉案《土地使用转让合同》作出追认，故对冯振业、冯可可的该项上诉理由，本院不予采信。关于一审判决补偿给被上诉人款项有无事实和法律依据，以及补偿数额是否适当的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案《房屋及土地现状调查表》载明的房主为谢扎根、冯振业，现状平面示意图、实地查勘及测量房屋建筑面积部分亦有谢扎根受让的宅基地与房屋部分，且谢扎根在房主签字（盖章）处也进行了签字确认，故对于冯振业、冯可可上诉所称的其并未因涉案房屋获得额外利益的主张依法不予采信。现谢扎根在涉案宅基地上建造以及购买的房屋已经因征收被拆除，因征收所获得的安置补偿款被冯振业、冯可可享有，在涉案房屋无法返还的情况下，冯振业、冯可可理应予以折价补偿。一审法院综合权衡买卖双方的利益以及双方的过错程度，判定由冯振业、冯可可就其转让给谢扎根的部分所获得的拆迁补偿款的70%折价补偿给谢扎根，具有合理性。综上，上诉人冯振业、冯可可的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28043元，由上诉人冯振业、冯可可负担。本判决为终审判决。审判长 黄 政审判员 沈慧娟审判员 王月辉二〇二一年八月十八日书记员 吉彬彬