北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初19529号原告（反诉被告）：李琴，女，1965年5月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：张永明，男，1993年4月20日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。原告李琴诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李琴及其委托诉讼代理人刘建华，被告实地公司的委托诉讼代理人张永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除与实地公司于2013年8月3日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），实地公司配合我办理上述合同的联机备案注销手续；2、实地公司退还我购房款388264元；3、实地公司向我支付违约金3882．64元；4、诉讼费由实地公司承担。事实与理由：2013年8月20日，我和实地公司签署了合同编号为XXX的《预售合同》，约定我购买实地公司开发的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层XX号房屋（以下简称XX号房屋），该商品房用途为商业。合同签订后，我依约向实地公司支付了购房款388264元。根据《预售合同》第十二条第（一）项约定，实地公司应于2013年11月15日前向我交付XX号房屋，并在合同第（二）项中约定交付该商品房时应当符合1、2、3的约定。然时至今日，实地公司迟迟不能交付符合条件的商品房，XX号房屋所在的大厦更是无法正常开业，致使我购买的商品房无法进行经营。实地公司上述行为，直接导致我购买XX号房屋用于经营收益的目的无法实现。故根据相关法律规定，我享有解除《预售合同》的权利，并有权要求实地公司承担责任。被告实地公司辩称：1、李琴未按照合同约定支付房款，构成违约。双方所签署的《预售合同》明确约定双方同意买受人以贷款方式付款，2013年8月20日前支付首付款388264元；2013年9月30日前支付剩余房款37万元。按照合同附件五第二条、附件十第二条2-1、2-2约定，截至李琴起诉，李琴仅支付首付款部分，剩余37万元尾款至今未支付，已构成实质违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条之规定，实地公司请求依法判决李琴支付剩余房款并支付逾期付款违约金。2、李琴的诉讼请求均无法律依据，请求全部予以驳回。按照双方签订的《预售合同》附件五第三条的约定，交清上述款项及相应税费后买受人方可按期办入住手续及办理该房屋的权属转移登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条之规定，实地公司具有先履行抗辩权，有权待李琴补足房款后交付房屋，故李琴所主张的诉讼请求均无法律依据，应依法予以驳回。3、关于贷款办理的意见。李琴主张系实地公司代为其申请办理的贷款未获审批一事，实地公司说明如下：李琴通过申请银行贷款的方式支付房款，实地公司协助李琴向银行提交相应的材料和进行联络的行为并非实地公司合同义务或法定义务，而只是为了促成贷款的审批和发放对李琴的无偿、自愿的帮助行为，最终是否通过银行审批以及是否获得银行最终下发所申请的贷款，系由银行的信贷政策、李琴个人资信等多方面因素决定，并非由实地公司所能左右。且按照双方合同约定，如买受人未能获得银行贷款的，应当补足房屋价款，李琴在未能获得银行贷款的情况下，并未支付剩余房款，已构成违约。被告实地公司反诉称：1、判决李琴继续履行《预售合同》，向实地公司支付剩余房款370000元；2、请求李琴向实地公司按照未付房款每日万分之一的比例支付违约金，自2013年9月30日计算至2021年8月4日，共计2866天。事实和理由：2013年8月20日，实地公司与李琴签订了《预售合同》及附件，合同主文约定，实地公司将XX号房屋出售给李琴，李琴应在2013年8月20日前支付388264元，2013年9月30日支付剩余37万元。但截至目前，李琴仍未支付剩余款项，按照合同约定，实地公司提起反诉，望法院判如所请。原告李琴反诉辩称：1、《预售合同》因实地公司原因，致使李琴无法实现合同目的，不应继续履行。2013年8月20日，双方签署《预售合同》，约定李琴购买实地公司开发的XX号房屋。根据合同约定，实地公司应在2013年11月15日前向李琴交付XX号房屋，并在合同第（二）项中约定交付该商品房时应当符合1、2、3的约定。然时至今日，实地公司迟迟不能交付符合条件的商品房，XX号房屋所在的大厦更是无法正常开业，致使我购买的商品房无法进行经营。实地公司上述行为直接导致李琴购买XX号房屋用于经营收益的目的无法实现。故根据相关法律规定，李琴享有解除《预售合同》的权利，《预售合同》不应继续履行。2、李琴已按《预售合同》约定支付了购房首付款，剩余房款未批贷系实地公司原因导致，李琴不存在违约行为，也不应承担任何违约责任。李琴依约向实地公司支付了购房款388264元，《预售合同》附件五约定剩余房款37万元以贷款方式支付。李琴已提交贷款所需全部资料，但未批贷下来，类似李琴提交贷款资料后未批贷的买受人并不止李琴，未批贷的占绝大多数。据实地公司之前的诉讼代理人曾当庭陈述，未批贷的原因系实地公司原因导致。李琴已按《预售合同》约定支付了购房首付款，剩余37万元房款未批贷系实地公司原因所导致，李琴没有违约，不应承担任何违约责任。综上，实地公司提出的反诉请求无事实和法律依据，因此请依法驳回实地公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月20日，李琴作为买受人与实地公司作为出卖人签订了编号为XXX的《预售合同》，约定由李琴购买XX号房屋，房屋总房款为758264元，《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房（既通州区新华大街南、中山大街北侧“鑫源贸大厦”XX号房屋）总价款为人民币￥758264元，柒拾伍万捌仟贰佰陆拾肆元整。二、买受人同意以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年8月20日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥388264元，叁拾捌万捌仟贰佰陆拾肆元整。2、2013年9月30日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥370000元，叁拾柒万零仟零佰零拾零元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。《预售合同》附件十补充协议第2条对商品房预售合同第六条及附件五的修改和补充约定：买受人超出付款期限支付房价款即构成逾期违约，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，超出逾期90天的，视为恶意违约，出卖人有权解除和另行销售其房屋，并向出卖人支付总房款的10%作为违约金。如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。买受人最终获得贷款的数额，以贷款管理部门批准的数额为准。买受人获得的贷款小于其所申请的贷款额，买受人应按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并在约定的付款期限前向出卖人补交未获得批准的贷款差额；如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五约定的付款日支付房屋价款，否则买受人应按商品房预售合同第十一条单方合同解除的约定承担违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照附件十处理。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向李琴交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》第十四条就逾期交房责任约定：“……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《预售合同》附件十补充协议第5条约定：“对于商品房预售合同第十四条的修改和补充因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”《预售合同》还约定了其他内容。合同签订后双方共同办理了上述合同的联机备案手续。上述合同签订后，李琴于2013年8月20日向实地公司支付购房款388264元。2013年11与15日，实地公司未向李琴交付XX号房屋。2014年6月26日实地公司办理完毕了XX号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，2014年10月17日实地公司取得了XX号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明，但李琴至今仍未办理XX号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，XX号房屋的用途为商业。在本院之前审理的XX号房屋所在商业办公综合楼的同类案件中查明实地公司发放的北京ONE国际广场的宣传资料亦强调商业、办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。本案审理过程中，李琴称曾按照实地公司的要求提交过办理贷款所需要的材料，但因实地公司原因未能办理贷款，银行未出具拒贷通知。实地公司亦承认协助过李琴向银行办理贷款，且收取过相关办理贷款的材料，但认为无论因何原因导致贷款不能办理均应由李琴补齐剩余房款。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李琴与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同约定，实地公司应于2013年11月15日前向李琴交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但XX号房屋在2013年11月15日并未满足交付条件，且截至本案开庭时，XX号房屋所在楼层的商铺亦未能开业经营，李琴购买的XX号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求李琴的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅李琴个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的，故李琴要求解除与实地公司签订的《预售合同》并注销联机备案手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。合同解除后，实地公司应返还李琴已交纳的全部费用，故对于李琴要求实地公司返还购房款388264元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；对于李琴要求实地公司支付违约金的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，本院依法予以支持。关于李琴贷款不能办理的问题，在之前其他案件的审理过程中，实地公司曾自认贷款不能办理是因为该公司的原因，且实地公司在本案中亦认可收取过李琴所提交的贷款资料，而银行并未明确向李琴发出拒贷通知，李琴的陈述符合商品房预售的交易习惯，故对于实地公司要求李琴继续履行合同，支付剩余房款及违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自二〇二一年八月十六日起，解除原告李琴与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为XXX的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，被告北京实地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助原告李琴办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告李琴购房款388264元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告李琴违约金3882．64元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回被告北京实地房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5304元（含反诉费1713），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳1713元），剩余3591元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二一年八月二十四日书记员  李 成