北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10772号上诉人（原审被告）：北京中远恒达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路102号楼4层413。法定代表人：李晓莎，总经理。委托诉讼代理人：刘德荣，男，1986年10月27日出生。被上诉人（原审原告）：高素群，男，1977年3月8日出生。上诉人北京中远恒达房地产经纪有限公司（以下简称中远公司）因与被上诉人高素群房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中远公司上诉请求：1．撤销一审法院判决第一项、第二项，改判中远公司拉回添置的冰箱、洗衣机、空调一台、两张双人床、两个桌子、衣柜；2．一、二审案件受理费由高素群承担。事实和理由：（一）由于退房期间为疫情期间，中远公司2月及6月逾期支付房租并不构成违约，高素群坚持称我公司为违约，并且要求支付违约金或退房，中远公司并不认可违约金，故无奈之下选择退还房屋，所以中远公司认为是在高素群要求下解除合同，所以中远公司并不构成提前解除合同。（二）高素群所提出的茶几、沙发损失，中远公司并不认可，因合同交接单上并没有显示有沙发、茶几等物品，虽高素群和刘德荣的聊天记录上提起沙发，但合同上并未显示有其物品，中远公司认为一切应以合同为主。（三）中远公司对水费120元、燃气费2630元、电费86元认可。高素群辩称，坚持在一审中的意见。高素群向一审法院起诉请求：1．判令中远公司支付两次逾期交纳租金的违约金18000元；2．判令中远公司支付提前解除合同的违约金9600元；3．判令中远公司支付未提前告知解除合同的损失8000元；4．判令中远公司赔偿高素群经济损失55000元；5．判令中远公司结清房屋燃气费2630元、水费120元、电费86元。一审法院认定事实：2019年8月21日，高素群作为委托人（甲方）与中远公司作为租赁代理机构（乙方）签订《房屋出租合同》，约定涉案房屋格局属于二室一厅一卫，租赁用途用于居住，乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金；出租代理期自2019年8月26日至2022年8月25日，共计叁年；甲方同意第一年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年9月26日开始计算租金；租金标准第一年7500元每月，第二年8000元每月，第三年8500元每月，以季的方式支付；第一次交纳租金2019年8月26日，第二次交纳租金2019年11月11日，第三次交纳租金2020年2月11日，第四次交纳租金2020年5月11日；甲方应于2019年8月26日前将涉案房屋交付给乙方；关于房屋及附属设施的维修，约定甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修，装饰或添置新物，为方便出租，甲方允许乙方在房屋内加设隔断，但不允许破坏房屋的主体结构；关于违约责任，约定出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的10%支付违约金，乙方未按约定划付租金达7日以上的，应按照年租金的10%向甲方支付违约金。《房屋出租合同》后附《房屋交割清单》，显示2019年8月25日双方交接涉案房屋时，房屋内有空调2台、电视柜2个、写字台1个、双人床2个、大衣柜2个、床头柜2个。合同签订后，2019年8月25日高素群将涉案房屋交付给中远公司；2019年8月22日中远公司向高素群给付15000元，2019年11月9日中远公司向高素群给付22500元，2020年2月25日中远公司向高素群给付22500元，2020年6月2日中远公司向高素群给付22500元。关于合同解除，双方均认可曾就降低租金进行协商，但是没有达成一致意见。中远公司表示其于2020年8月25日搬离涉案房屋，当日高素群未到涉案房屋进行交接，其将房屋钥匙放在门口，此后其联系高素群，高素群拒绝接收钥匙。对此，高素群表示因不同意解除合同所以没收钥匙，在2020年8月22日中远公司正式提出要搬走，2020年9月1日其将涉案房屋收回。一审庭审中，高素群主张中远公司未按照合同约定逾期交纳租金构成违约，对此中远公司表示其多次通过电话与高素群沟通，因为受疫情影响晚交租金，对此高素群是同意的，否则高素群不可能直到2020年9月才起诉。经询，高素群表示因中远公司在涉案房屋内打了隔断，如果恢复原状需要50000元，估算该部分损失50000元。关于沙发和茶几，高素群称虽然《房屋交割清单》上没有记载，但是双方协商一致未来中远公司退租还需要将沙发、茶几搬回，就此高素群提交照片、北京市家具买卖合同及与中远公司的微信聊天记录，其中微信聊天记录显示高素群询问对方“你们得把我那个耐特利尔的沙发搬回来啊，当时六千买的，你们也说等还房时给我搬回来的，你那沙发啥时给我搬回来啊”对方回复“找找，应该能找着，我给你发过来”。关于高素群主张的水、电、燃气费，中远公司均认可。但中远公司抗辩其在涉案房屋中添置了一台冰箱、一台洗衣机、一台空调、两张双人床、两个桌子、两个衣柜，应以上述物品价值直接折抵水、电、燃气费。对此，高素群亦认可其添置了部分物品，但主张在退房时中远公司并未搬走，应视为放弃权利。另查，涉案房屋内隔断并未拆除，目前涉案房屋已被高素群另行出租，租期自2020年9月7日至2023年9月7日。一审法院认为，双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。本案中，虽然原、中远公司签订的合同名为《房屋出租合同》，但合同约定的主要内容系双方关于房屋租赁权利义务的约定，故合同实质为房屋租赁合同。中远公司在租赁合同到期前于2020年8月25日搬离涉案房屋，虽高素群表示其不同意解除合同，但高素群已于2020年9月1日收回房屋，应视为高素群亦同意解除合同，故双方合同解除的时间为2020年9月1日。不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，故中远公司于2020年2月及6月逾期支付租金并不构成违约，高素群据此主张逾期支付租金的违约金缺乏事实依据，法院不予支持。关于提前解除合同违约金，“新冠肺炎”疫情及相关防控措施确会对中远公司使用涉案房屋产生影响，但双方签订的系长达三年期的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，中远公司提前解除合同构成违约，但考虑到不可抗力的影响，可部分免除中远公司的违约责任，对于中远公司应当向高素群支付的违约金，法院结合中远公司过错程度、高素群实际损失等情况依法酌情予以判定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于高素群主张的中远公司未提前告知解除合同的损失，结合在案证据可以认定高素群、中远公司就租金降低事宜有过协商，且高素群主张的该笔损失与其主张的提前解除合同违约金实质均系对中远公司提前解除合同行为的赔偿，现法院已对提前解除合同违约金作出认定，故对于未提前告知解除合同的损失不予支持。关于隔断损失，双方合同约定高素群允许中远公司在房屋内加设隔断，且在中远公司退租后高素群继续将加设有隔断的房屋出租给他人，在中远公司加设隔断不违反合同约定且高素群继续使用隔断的情况下，高素群主张隔断损失，缺乏事实和法律依据，法院无法支持。关于茶几、沙发损失，结合高素群提交的微信聊天记录等证据，可以认定虽然双方未在《房屋交割清单》记载茶几、沙发，但是高素群交付涉案房屋时一并交付了茶几、沙发，且中远公司曾经承诺向其退还上述物品，现中远公司未予退还，故法院综合考虑购买价格、使用情况等因素，对该部分损失酌情予以确定。关于水、电、燃气费，中远公司亦予以认可，法院不持异议。关于中远公司抗辩其添置的物品，因双方在解除合同时未做交接，法院结合高素群自认情况，对该部分物品价值酌情确定后与中远公司应负担的违约金相折抵，在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、北京中远恒达房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿高素群违约金6000元；二、北京中远恒达房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿高素群茶几、沙发损失3000元；三、北京中远恒达房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付高素群燃气费2630元、水费120元、电费86元；四、驳回高素群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，由高素群负担1740元（已交纳），由北京中远恒达房地产经纪有限公司负担396元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于中远公司“改判中远公司拉回添置的冰箱、洗衣机、空调一台、两张双人床、两个桌子、衣柜”的上诉请求是否成立的问题。首先，诉讼请求是当事人向人民法院提出，要求人民法院对其请求作出与之相应的确认、给付、形成判决的请求。中远公司有关“改判中远公司拉回添置的冰箱、洗衣机、空调一台、两张双人床、两个桌子、衣柜”的上诉请求属于诉讼请求，中远公司在一审中未提出该诉讼请求。其次，中远公司在一审中要求将其公司添置物品与水、电、燃气费进行折抵。再次，中远公司搬离涉案房屋未将其添置物品一并搬离的行为，表明其公司具有用添置物品抵顶相关费用或损失的意思表示。综合上述认定，一审法院以中远公司添置物品价值折抵违约金的处理意见并无不妥。根据现有证据及当事人陈述表明，中远公司、高素群签订《房屋出租合同》约定租赁用于居住，高素群同意中远公司转租亦是用于居住。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定中的房屋是指房屋用于经营的情形。根据涉案房屋用于居住的事实及实际支付租金的事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在中远公司提供的证据不能证明因疫情或者疫情防控措施导致房屋居住的合同目的不能实现，且应归责于高素群的情形下，结合涉案房屋实际履行期限和剩余履行期限，又结合北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应的期间，再结合中远公司自认其2020年8月25日搬离涉案房屋的情形，本院对中远公司有关“由于退房期间为疫情期间，中远公司2月及6月逾期支付房租并不构成违约，中远公司认为是在高素群要求下解除合同，所以中远公司并不构成提前解除合同，应判决撤销一审法院判决第一项”的上诉理由和请求不予采纳。根据中远公司违约支付租金导致涉案租赁合同解除的违约行为，结合涉案合同约定的租金支付标准、剩余租赁期限、违约金约定的标准、中远公司违约行为给高素群造成的损失、中远公司添置物品价值可以折抵其违约给高素群造成的损失、高素群未就一审法院上诉等情形，在中远公司提供的证据不能证明一审法院判决中远公司给付高素群违约金6000元的处理结果存在显失公平的情形下，本院对中远公司有关“改判中远公司拉回添置的冰箱、洗衣机、空调一台、两张双人床、两个桌子、衣柜”的上诉理由和请求不予采纳。现有证据表明，中远公司应当对其承诺退还而未实际退还的茶几和沙发承担损失赔偿责任，在中远公司提供现有证据不能证明一审法庭酌定茶几、沙发损失3000元的处理意见显失公平的情形下，本院对中远公司有关“合同交接单上并没有显示有沙发、茶几等物品，虽高素群和刘德荣的聊天记录上提起沙发，但合同上并未显示有其物品，中远公司认为一切应以合同为主，应判决撤销一审法院判决第二项”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，中远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京中远恒达房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年八月十三日法官助理 王永基法官助理 陈文文书 记 员 任 宇