陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 （2021）陕04民终2847号    上诉人(原审被告)：武超，男，1975年7月5日生，汉族，住陕西省西咸新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：司晓诚，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍丹妮，陕西宇斌诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：师大虎，男，1980年6月19日生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：宋捷，陕西为民律师事务所律师。上诉人武超因与被上诉人师大虎房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷并与上诉人武超的委托诉讼代理人司晓诚、霍丹妮和被上诉人师大虎及其委托诉讼代理人宋捷谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。武超上诉请求：1、撤销秦都区人民法院(2020)陕0402民初66号民事判决，改判驳回被上诉人的一审请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在合同履行过程中，发生了致使合同不能继续履行的情况，当事人享有单方解除权。本案双方于2019年1月1日签订《房屋租赁协议》，约定租期一年，2019年4月18日小区物业通知，让商户办理结算手续，逾期将采取断电措施。之后，上诉人积极与物业协调，均无果。上诉人告知被上诉人可以搬离或自行安装发电机，但被上诉人一直占用房屋，未要求解除合同，直到2020年3月一审诉讼时，在法院的主持下，双方才达成协议后被上诉人搬离房屋。双方约定的租赁到期日为2020年1月1日，但被上诉人却占有、使用到2020年3月，占用期房租参照租期内房租计算至腾房之日，应返还给上诉人。2、被上诉人在断电后继续使用房屋进行经营，并未造成实某某损失，未导致合同目的不能实现。如果存在导致合同目的不能实现情况，被上诉人应及时解除合同，造成损失的，上诉人可以分担。但该情况并不存在，被上诉人应支付占用房屋期间给上诉人造成的损失。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，被上诉人在租期届满后主张装修费用的，上诉人依法不予承担。师大虎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。上诉人要求返还涉案房屋占用期间的房租，无依据。涉案房屋业主于2019年4月18日发出结算通知，并于2019年5月27日停止供电，致使被上诉人无法经营，上诉人提出让被上诉人自备发电机或外接电源即可继续经营，实属上诉人单方意愿。一审法院查明，上诉人与业主所签订的租赁合同于2019年8月15日到期，业主向上诉人发出了交还房屋通知，故在上诉人原租赁合同到期后无权向被上诉人主张房屋占用费。2020年3月18日一审庭审后，经法官调解，被上诉人于次日将门面房钥匙交给上诉人，上诉人所说占用至今不属实。自2019年5月门面房停电断水后，导致被上诉人所经营的电信业务无法进行，给被上诉人造成损失是必然的，并非上诉人所说的没有任何损失。师大虎向一审法院起诉请求：1、请求解除原被告双方之间的租赁合同；2、请求判令被告返还房屋租金35600元；3、请求判令被告补偿原告装修损失17045元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告将位于“康定和园”大门西侧2号楼1层102号门面房出租给原告，租期一年，年租金为60000元。协议签订后，原告即向被告缴纳了一年的租金。2019年4月8日，康定和园项目管理服务中心向原告发送了通知一份，通知各租户于4月24日前持商铺租赁合同、租户身份证、营业执照到物业办理相关手续、结算各项费用，逾期未到物业办理的商户将于4月24日给予停电措施。原告在收到上述通知后即通过微信发送给了被告妻子。2019年11月11日，陕西省西咸新区沣西新城开发建设（集团）有限公司作为案涉商铺的业主向被告妻子发出《关于要求交回康定和园小区2号楼102商铺的通知》，该通知载明被告与联合智创签订的《联合智创创新创业基地产业服务业务约定书》，约定被告租用康定和园小区2号楼102商铺，租期已于2019年8月15日到期。现要求被告于2019年11月29日前清空该商铺并办理房屋退出手续。另，原告在租用该案涉商铺经营过程中，于2019年5月27日被物业断电至合同期满。庭审中，原告提举了数张收款收据证明其租用案涉房屋后用于经营电信营业厅而进行了装修，花费装修费等共计17345元。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、通知、《关于要求交回康定和园小区2号楼102商铺的通知》、微信聊天记录、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效，双方均应按照合同的约定履行义务。案涉商铺的业主因被告方原因收回被告出租给原告的商铺而采取了断电措施，导致原告租赁案涉商铺进行经营的合同目的无法实现，故原告要求解除其与被告之间的《房屋租赁协议》之诉请，本院予以支持。因案涉商铺于2019年5月27日被停电，原告在案涉商铺内实际经营至2019年5月27日，故被告应将2019年5月27日至2020年1月1日（共计219天）的剩余房屋租金返还给原告，原告诉请要求35600元，本院予以准许。原告诉请的装修损失，考虑原告在案涉商铺内的实际经营时间，本院酌定为4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告师大虎与被告武超于2019年1月1日签订的《房屋租赁协议》。二、被告武超于本判决生效之日退还原告师大虎租金35600元并赔偿装修损失4000元。三、驳回原告师大虎的其他诉讼请求。案件受理费1116元，减半收取558元，由被告武超承担420元，由原告师大虎承担138元。本院二审期间，被上诉人师大虎提交证据：1、联名举报信复印件一份，证明2019年5月27日物业断电停水后，涉案商铺无法经营的事实，上诉人对此知情；2、涉案商铺照片复印件一张，证明商铺至今仍处于闭门状态，无法经营。上诉人武超质证认为，对举报信的真实性认可，但不能证明所要证明的问题；对照片真实性不认可，上诉人原租赁合同已到期，对商铺现状不清楚。经合议庭评议认为，对上诉人提交的联名举报信真实性予以认定，提交的商铺照片不能充分证明租赁期间的状况，不予认定。经审理查明，一审认定事实正确，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人武超是否应退还被上诉人师大虎涉案商铺断电之后的租金及承担装修损失？本案中，被上诉人师大虎租赁上诉人武超商铺的目的是用于电信业务经营，上诉人武超作为出租方应保障租赁物能够达到合理正常使用状态。现因出租方原因导致租赁商铺自2019年5月27日起处于断电、断水状态，应认定上诉人武超违反了出租人的保障义务。故上诉人武超应承担相应的违约责任。关于上诉人武超主张被上诉人师大虎在商铺断电后持续占有并使用租赁物，应承担房屋占用费用一节，未提供有效的证据予以证明。用电系电信业务经营的基础条件，一般情况下承租商铺断电、断水将导致租赁物无法正常经营。故对该上诉主张不予支持。在租赁合同的履行过程中，当出现租赁物达不到正常使用目的的情况下，合同双方当事人均有积极协商解决、采取有效措施减轻损失发生的义务。本案中，上诉人武超明知租赁房屋达不到正常使用目的，在没有证据证明其采取了有效措施的情况下，仅以被上诉人师大虎占有房屋为由要求承租人支付占用期间的租赁费显失公平。被上诉人师大虎在与上诉人武超无法协商解决涉案商铺租赁问题的情况下，在租赁合同到期前向法院提出诉讼，要求解除租赁合同并赔偿装修损失，是积极主张自己的权益。故一审判处上诉人武超退还被上诉人师大虎商铺断电之后的剩余租金及商铺装修折价损失，并无不当。综上所述，上诉人武超请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元790元，由上诉人武超负担。本判决为终审判决。    审    判    长      李春丽    审    判    员      张作儒    审    判    员      王丽丽        二〇二一年八月二十三日        书    记    员      郑  洁     1