辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12229号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶阳，女，1980年11月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:马亦薇，女，1997年8月31日出生，汉族，住浙江省海宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪燕，女，1996年2月4日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人陶阳因与被上诉人马亦薇、汪燕房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初5684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陶阳上诉请求：1.请求撤销原判第一、二项；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.乙方擅自提前解除合同，并没有提前15日告知我方；2.钥匙在承租人手中，我方无法得知房屋是否陈欠相关缴费，一审法院认定无陈欠费用过于草率。马亦薇辩称，同意一审法院的判决结果。汪燕未出庭发表答辩意见。马亦薇、汪燕向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告从2020年12月20日至2021年2月20日租金1800元、押金900元及违约金900元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年11月7日，马亦薇、汪燕（乙方）与陶阳（甲方）就位于沈阳市和平区北四经街2-2号1单元7楼1室，建筑面积56.24平方米房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定“租赁期限12个月，从2020年11月20日起至2021年11月20日，交租周期：每第3个月支付一次。首次支付应于本合同签订当日，此后应提前三十日支付下一期房屋租金。房屋押金：乙方应于本合同签订当日向甲方支付该房屋押金900元整，本合同解除后甲方应将该笔押金原额无息返还乙方。如有陈欠、违约金或其他损失，可用押金折抵，多退少补。第二条甲乙双方的权利义务。2.6甲方应保障乙方正常使用该房屋，且需及时实施维修和养护。如因该房屋各类管线、阀门配件等附属设施及电器等设备老化、自身缺陷或接到通知后未及时维修，给乙方或第三人造成损失的，由甲方承担相应责任。2.8乙方声明己实地看过该房屋，并对该房屋内外部现状无异议。第六条合同解除6.3提前解除：租赁期限届满前，甲乙双方任意一方有权提前解除合同，但应提前十五日告知对方，并按本合同第七条约定承担相应违约责任。6.4单方解除：（1）甲方逾期七日未交房的；（2）乙方逾期七日未支付房屋租金的。第七条违约责任7.1甲方违约导致合同解除的，若有剩余款项（房屋租金、宽带费、水费、电费、燃气费、有线费、电梯费等）及押金，甲方应返还乙方，另须赔偿乙方一个月的房屋租金，同时结清租住期间产生的陈欠费用……”。同日，被告收取原告至2021年2月20日三个月的租金2700元及押金900元。一审庭审中，原告提供了2020年11月22日案涉房屋洗衣机不能正常使用及2020年11月24日热水器、马桶不能正常使用的视频，被告对于视频的真实性予以认可。2020年11月24日，原告与被告母亲邢桂兰微信记录显示：“原：昨晚热水器也坏了，水温二十几度就上不去了。邢：当时租给你时什么都检查了一遍都好使用，这是你们造成的，我当时交给你时是好的。你是热水器加热期间你使用不当造成的，你自己打电话找售后修，你不租也得把热水器给我修好了……”。2020年12月2日，马亦薇、汪燕与案外人签订《富友房产租赁合同》，租期从2020年12月10日起算，月租金1200元。2020年12月7日，被告对案涉房屋洗衣机进行维修，并支付维修费。庭审中，原告提供了2020年12月7日与被告母亲邢桂兰的电话录音，录音中邢桂兰表示：“热水器我们不能提供，租房子有说头，要是出了事故责任……你就别用了，上楼下大澡堂洗去吧，我害怕电到人啊，你别用了”，被告对于录音的真实性予以认可。一审法院认为，2020年11月7日原告马亦薇、汪燕与被告陶阳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。法律规定，承租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。本案中，原告于2020年11月20日承租使用房屋，庭审中原告提供了2020年11月22日案涉房屋洗衣机不能正常使用及2020年11月24日热水器、马桶不能正常使用的视频，被告对于视频的真实性予以认可。一审法院认为，作为租赁物的所有人，出租人要对自己的财产维护和修理，从而延长租赁物的使用期，维护的是出租人的利益。同时，承租人支付租金是为了使用租赁物，承租人已为自己获取财产使用权支付了租金，若租赁物不能或难以使用，承租人订立合同的目的就不能实现。本案原告承租之初，在较短时间内房屋内日常生活使用的必备电器设备即出现无法正常使用的状况，且被告无充分证据证明系原告过错所致。依照《房屋租赁合同》的约定，被告有义务保障原告正常使用该房屋，且需及时实施维修和养护。2020年12月7日，被告对案涉房屋洗衣机进行维修，但拒绝维修热水器等设备。2020年12月13日、14日期间，原告多次提出合同提前解除并退还租金及押金，要求被告收房收钥匙的意向符合法律规定及合同约定，故对于原告主张返还剩余租金1800元的诉讼请求予以支持。关于押金，因承租期间内原告不存在费用陈欠问题，亦应予以返还。关于原告主张的违约金，尽管被告未及时履行维修和养护义务，考虑到双方对于损坏原因及维修义务承担主体一直存在争议，并非被告主观恶意；被告为出租房屋亦产生采暖费支出等客观事实，对于原告主张的违约金诉求不予支持。关于反诉原告主张的从2021年2月20日至2021年5月20日的房屋租金，首先，通过2020年11月24日原告与被告母亲邢桂兰的微信记录可知，被告对于电器不能正常使用的事实已知晓，且对此产生的后果有所预知，其表示“你不租也得把热水器给我修好”；其次，2020年12月13日、14日期间，原告多次提出提前解除合同并退还租金、押金，要求被告收房收钥匙的意向，系以实际行为表明不再履行原租赁合同，而被告对于微信内容置之不理且拒绝收房，系怠于行使出租人权利，对于造成的扩大损失应当自行承担相应后果，故对于反诉原告的该项主张不予支持。一审法院判决：一、被告陶阳于本判决生效之日起十五日内返还原告马亦薇、汪燕租金1800元；二、被告陶阳于本判决生效之日起十五日内返还原告马亦薇、汪燕押金900元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶阳负担；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告陶阳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马亦薇、汪燕与陶阳之间签订的《房屋租赁合同》系基于双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。二审期间，马亦薇自认二承租人并未在签订合同前亲自前往验房，而其签订的合同第2.8条记载，“乙方声明己实地看过该房屋，并对该房屋内外部现状无异议”，故其二人对此应承担一定责任。现双方对室内设备损坏原因存在争议，根据相关法律规定，承租人可以自行维修而后再向出租人主张维修费用，但室内设备损坏并不足以导致无法实现承租人的租赁目的。现承租人提前提出解除租赁合同，其应按照合同约定承担相应的违约责任，故应向上诉人陶阳给付一个月租金作为违约金。因上诉人陶阳并未提供证据以证实在2020年12月30日前，承租人欠缴案涉房屋的各项生活缴费，故上诉人陶阳应将押金全额退还给被上诉人。合同中约定双方均享有提前解除合同的权利，上诉人陶阳在二审期间也自认收到对方通过微信提出解除合同的通知，但其认为对方应赔偿其一个月租金损失，本院对上诉人陶阳的该项上诉请求予以支持。综上，本院对一审判决中的不当之处予以纠正。综上所述，上诉人陶阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初5684号民事判决第二、三、四项，即“二、被告陶阳于本判决生效之日起十五日内返还原告马亦薇、汪燕押金900元；三、驳回原告其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告的诉讼请求。”二、变更沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初5684号民事判决第一项，即“一、被告陶阳于本判决生效之日起十五日内返还原告马亦薇、汪燕租金1800元；”为“一、陶阳于本判决生效之日起十五日内返还马亦薇、汪燕租金900元；”如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉和反诉案件受理费共计50元，由陶阳负担；二审案件受理费，陶阳预交100元，由陶阳负担35元，由马亦薇、汪燕负担15元，多收取的50元退还陶阳。诉讼费用的负担问题，各方可在本案执行过程中一并解决。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月九日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。