四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15323号上诉人（原审被告）：成都春喜夜食品牌管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区商业场街1号1楼（自编号108－33号）。法定代表人：段荣锦，执行董事。委托诉讼代理人：任建伟，四川习工律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖玉政，男，1986年5月23日出生，汉族，住黑龙江省海林市。原审被告：何海亮，男，1989年3月14日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人成都春喜夜食品牌管理有限公司（以下简称春喜公司）因与被上诉人肖玉政、原审被告何海亮房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人春喜公司委托诉讼代理人任建伟、被上诉人肖玉政到庭参加诉讼。原审被告何海亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春喜公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回肖玉政全部诉讼请求。2.一审、二审费用全部由肖玉政承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定的本案争议的案涉租赁标的物没有通电通水错误。实际上该市场的水电是通的。一审法院基于基本事实的错误认定而适用的法律属当然错误。肖玉政辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回春喜公司的上诉请求。何海亮未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。肖玉政向一审法院起诉请求：1.判令《房屋租赁合同》自2019年12月1日解除。2.判令春喜公司返还预交租金45000元及利息损失。3.判令春喜公司返还管理费3600元及利息损失。4.判令春喜公司返还保证金20000元及利息损失。5.判令春喜公司返还进场费30000元及利息损失，以上2－5合计98600元及利息损失（自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。6.判令春喜公司赔偿预期商业利益损失20902元。7.判令春喜公司赔偿肖玉政损失6500元，以上2－7项本金合计126002元。8.判令春喜公司承担本案的诉讼费、保全费等一切费用。一审法院认定事实：春喜公司系经营范围为餐饮企业管理、企业形象设计等项目的有限责任公司，住所地为成都市锦江区商业场街1号1楼，何海亮系春喜公司的股东之一。2019年12月1日，春喜公司（出租方，甲方）与肖玉政（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于成都市锦江区详见附件1，以目前的现状出租给乙方经营烤冷面使用，为保护商户权益，避免同类别恶性竞争，每铺在入住之前确定经营产品类别，合同期内不得更改。该出租房屋现状建筑面积约6平方米，乙方明确知道该房屋实际使用面积，对该房屋详细情况清楚，认可并自愿承租。租赁期限：租赁期限自2019年12月1日至2021年11月30日止。租金、保证金及其交付：该房屋每月租金总额为：7500元；每年递增比例为0%；第一年月租金为7500元，总额为90000元；第二年月租金为7500元，总额为90000元；租金计算如上方式以此类推：以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应缴的一切税费由乙方缴纳（含开具发票的税费），但甲方需协助乙方办理相关手续。租金支付时间按每6个月支付一次，由乙方在每期开始前的30日前缴付下一期租金，首期租金在本合同签订当日内支付给甲方，总额为45000元；本合同签订当日乙方应向甲方支付20000元，作为履约保证金。合同期限届满或本合同提前终止时，甲方应在乙方按照本合同的约定将租赁摊位交还甲方后30天内在扣除乙方应缴费用（与履行本合同相关费用）后将剩余的保证金无息退还乙方，履约保证金凭押金条退还乙方，本合同另有约定的除外。租赁期限内，若乙方提出提前终止本合同，则乙方无权要求甲方返还已支付的保证金，如乙方对甲方负有其它债务，甲方将有权提出进一步索赔的权利。甲方负责提供相关的手续协助乙方申领营业执照，有关经营使用该场地而产生的各项税费由乙方自行承担；甲方有权对该租赁房屋和场地租赁期间的治安、消防、卫生、用电、天然气、经营时间等提出具体要求并监督，无报备并获通过（均需书面）情况下未营业一次（指在统一规定的营业时间里未营业一整天）扣除保证金20%；未营业两次扣除保证金50%；无故未营业达到三天或三次及其以上视为自动解除本合同。甲方不承担任何责任。租赁期内，若因国家政策，市政规划，市政建设或自然灾害等不可抗力原因导致本合同不能全部或部分履行时，甲、乙双方无条件解除本合同，互不追究违约责任，甲方无息退回乙方所有剩余预缴租金及合同履约保证金；甲方因不可抗力因素导致本合同无法正常履行或致乙方损失的，甲方全部免责。该不可抗力因素包括但不限于：地震、火灾、风灾、水灾等自然灾害；战争、紧急状态、骚乱、暴动、大规模疫情等；政府出台新的法律、法规、规定、通知等文件；因市政工程等原因导致的水、电、气等公用设施中断供应或发生故障；以及其他的政府行为。进场费为30000元，乙方自愿支付该进场费并清楚明确知道该进场费是一次性使用，自本合同生效之日起不予退还，不作其他用途。2019年12月1日，肖玉政向春喜公司支付6个月房屋租金45000元及管理费3600元、进场费30000元、押金20000元，春喜公司向肖玉政出具了相应金额的收据。2019年12月21日，肖玉政通过微信方式向春喜公司工作人员何海亮询问夜市一号能否开业，何海亮回复称因入住率只有60%，一号不能开业，开业时间应该会计划在年后。2020年4月8日，司法调解所组织春喜公司、何海亮（甲方）、肖玉政、郭章睿、肖玉政、贾旭村（乙方）就夜市街至今未进场营业产生的经济纠纷进行调解。司法调解所工作人员制作《民间纠纷受理调解登记表》，内容为：经调解，达成如下协议：签合同后，与春喜公司联系，双方商议开业时间，春喜公司认为需要打造，因此，开业推迟；乙方就营业执照未办理提出异议；乙方提出甲方给出具体回复时间，甲方4月9日与公司股东沟通。《民间纠纷受理调解登记表》后附《情况说明》，内容为：兹证明成都市锦江区商业场街1号1楼春熙路夜市街原承诺2019年11月20日左右开业，但至2020年4月21日仍未开业，春喜公司及何海亮承诺，夜市街未统一开业前不收租金，各商户要求解除合同，并退还所有费用，包括但不限于（租金、中介费、入场费等）及赔偿损失。上述内容与司法所调解的录音内容一致。同日，肖玉政等人在夜市街进行现场拍摄，内容为：商业场街1号附108号大门锁闭，从后门进入夜市街，无人经营，花车未通电通水，商铺未通水通气。2020年4月21日，春喜公司微信公众号发布信息，内容为：春熙路夜市街重启中，现在已有60%商户入驻，零售百货、小吃、饰品衣物、各类购物，锦江区政府为响应四川一带一路政策，现我集团花重金打造春熙路网红夜市街，必再现20年前春熙路夜市的盛世景况，现诚邀全国网红门店入驻，如果你有优质的产品，或者你有推荐的店家欢迎来电咨询。后附何经理电话，该电话号码机主为何海亮。2020年4月22日，肖玉政委托四川信诺达律师事务所向春喜公司出具《解除合同通知函》，2020年4月25日，肖玉政向春喜公司通讯地址邮寄发出上述《解除合同通知函》，表示决定解除《房屋租赁合同》、退还所有费用及赔偿损失。2020年4月30日，肖玉政在四川工人日报刊登《解除合同通知函》，表示决定解除《房屋租赁合同》、退还所有费用及赔偿损失。2020年5月25日，肖玉政向四川省成都市国力公证处申请对位于成都市锦江区（含花车）经营现状进行保全证据公证，内容为：商业场街1号附108号夜市街无人经营，花车未通电通水，商铺大门锁闭。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：肖玉政身份证复印件、春喜公司企业信用信息查询单、营业执照复印件、常住人口详细信息表、《房屋租赁合同》、收据、现场照片、视频光盘、民间纠纷受理调解登记表、录音、情况说明、公告、微信公众号、微信信息、宣传片光盘、春熙路夜市街照片、公证书、解除合同通知函及快递单、通知公告、微信聊天记录。一审法院认为，春喜公司与肖玉政签订《房屋租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。因本案系民法典施行前的法律事实引起的租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用当时的法律、司法解释。一、关于《房屋租赁合同》是否合法解除肖玉政基于对春喜公司享有案涉商铺出租权的信任而与之签订《房屋租赁合同》，但春喜公司以需要统一打造美食街为由推迟开业，且未对涉案商铺通水通气，肖玉政承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行餐饮经营并获取经营收益，美食街未能开业显然会降低涉案商铺的商业氛围价值，对肖玉政经营造成较大影响，涉案商铺未通水通气，必然导致肖玉政开业进行餐饮经营的合同目的无法实现，肖玉政于2020年4月30日以合同目的无法实现为由在四川工人日报公告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，确认春喜公司与肖玉政签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。二、关于何海亮是否承担责任关于肖玉政认为何海亮作为股东过度控制、滥用公司人格行为，要求何海亮对春喜公司债务承担连带责任的主张，因未提交证据证明何海亮作为股东有滥用公司法人独立地位、逃避债务并严重损害公司债权人利益的行为，故对该诉讼请求一审法院不予支持。三、关于肖玉政主张的退赔项目及范围是否合法有据根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，肖玉政因春喜公司违约而行使合同解除权，春喜公司应承受相应的法律后果，向肖玉政退还已支付款项和赔偿损失。何海亮是春喜公司工作人员，不应承担支付款项和赔偿损失的法律后果，故对肖玉政要求何海亮承担退赔责任的诉讼请求，一审法院不予支持。肖玉政主张的退赔项目如下：（一）租金、管理费、保证金、进场费。春喜公司以需要统一打造美食街为由推迟开业，且未对涉案商铺通水通气，导致肖玉政自始至终未能有效利用租赁商铺，其已支付的租金45000元、管理费3600元、进场费30000元、保证金20000元，均属应予以退还的范围。（二）违约金（利息损失）。根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故肖玉政要求支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于违约金的数额，一审法院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑承租方的损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定违约金以应退还费用98600元（租金45000元＋管理费3600元+进场费30000元+保证金20000元=98600元）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案一审受理之日即2020年5月14日起计算至实际付清之日止。（三）预期商业利益损失20902元及损失6500元。承租方的预期商业利益损失受到自身经营策略和市场、商业风险等多种因素影响，本案中，肖玉政未经营涉案商铺且未提供证据证明实际经营成本、平均利润及损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对肖玉政主张赔偿预期商业利益损失20902元及损失6500元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、确认肖玉政与春喜公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除；二、春喜公司于判决生效之日起十日内向肖玉政退还租金45000元、管理费3600元、进场费30000元、保证金20000元，合计98600元；三、春喜公司应于判决生效之日起十日内向肖玉政支付违约金（以98600元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月14日起计算至实际付清之日止）；四、驳回肖玉政其他诉讼请求。如果春喜公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，由肖玉政负担652元、春喜公司负担2348元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。春喜夜食公司提交了以下证据：营业执照、食品经营许可证、嗨岛兔小吃店的店面照片以及食品安全信息公示栏，拟证明在春喜夜街自2019年12月至今一直有商户在正常营业。肖玉政质证认为，春喜公司提交的营业执照以及拍摄的照片都是复印件，对其真实性不予认可，也与本案没有关系，无法看出铺面在正常营业，更不能证明春喜夜已经统一开业，不能达到其的证明目的。肖玉政提交了以下证据：肖玉政和何海亮的微信聊天记录（时间：2019年12月21日），拟证明何海亮告知肖玉政在2020年1月1日不能开业，等过完年才能开业。春喜公司质证认为，对微信聊天记录的三性均不予认可，不确认肖玉政聊天记录对象是谁，聊天记录中的开业地方也不明确。本院将在下文中对上述证据材料的证明资格、证明力大小予以阐释。春喜公司对一审法院查明的“上述内容与司法所调解的录音内容一致”以及肖玉政等人拍摄反映花车未通电通水等事实有异议，春喜公司对一审法院查明的其他事实无异议。肖玉政对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对各方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于案涉《房屋租赁合同》是否解除的问题本院认为，肖玉政承租案涉房屋是为了在案涉美食街项目中从事经营活动，如案涉美食街项目未开业则肖玉政的经营活动必然受到影响，进而肖玉政承租案涉房屋的目的无法实现，加之春喜公司系案涉美食街项目的运营方负有及时启动案涉美食街项目确保肖玉政等承租人开展经营活动的义务。因此，在案涉美食街项目未能开业的情况下，肖玉政可以要求解除案涉《房屋租赁合同》。现春喜公司并未举出充分证据证明案涉美食街项目已经开业以及具体开业时间，而肖玉政举示的证据能够证明案涉美食街项目一直未能开业，且肖玉政等承租人通过司法调解要求春喜公司明确何时能开业时，春喜公司仍不能明确开业时间，因此，在春喜公司不能确认案涉美食街项目何时开业的情况下，肖玉政有权解除案涉《房屋租赁合同》。二、关于春喜公司是否应当返还租金、管理费、进场费、保证金并支付违约金的问题本院认为，案涉《房屋租赁合同》解除后，双方应当办理结算。因案涉美食街项目未能开业，肖玉政承租案涉房屋的目的不能实现，春喜公司应当将肖玉政交纳的款项全部予以返还。虽案涉《房屋租赁合同》约定进场费不予退还，但从本案事实来看，春喜公司在案涉美食街项目未能开业的情况下，肖玉政交纳进场费从事经营的目的不能实现，春喜公司应当将进场费予以返还。春喜公司应在案涉《房屋租赁合同》解除之日退还肖玉政支付的款项，如未能退还，则应支付相应利息。肖玉政在一审中主张利息并未主张违约金，但一审法院却按照利息计算方式支持了相应的违约金，对此本院予以纠正。综上所述，春喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4734号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4734号民事判决第三项为“被告成都春喜夜食品牌管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖玉政支付利息（以98600元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年5月14日起计算至实际付清之日止）”。一审案件受理费负担按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费3000元，由成都春喜夜食品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  胡晓红审判员  何广智审判员  王晓川二〇二一年八月三十日书记员  李春旭