江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4099号上诉人（原审被告）:无锡金泰国际广场管理有限公司，住所地江苏省无锡市高浪东路508号。法定代表人：蔡桂芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴向东，江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁洪伟，男，1975年1月11日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：杨钊，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人无锡金泰国际广场管理有限公司（以下简称金泰国际）因与被上诉人翁洪伟房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金泰国际上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案租赁合同于2020年3月1日到期，之前承租人一直正常使用租赁房屋，租赁合同无效没有导致承租人损失，根据租赁合同约定，租赁到期后承租人也不享有租赁到期损失赔偿请求权。2.本案所涉租赁房屋自始出租人即告知承租人是临时建筑，承租人没有征得其同意即对房屋进行装修，相应损失不应由金泰国际赔偿。综上，请求改判其公司不承担赔偿责任。翁洪伟辩称，金泰国际持有的临时工程规划许可证于2017年1月到期，本案合同签订时间为2017年3月，也就是说金泰国际出租该房屋时该房屋是违法建筑，后续涉案租赁合同被认定为无效，也就不存在租赁合同到期，一审法院根据双方的过错分担相应损失并无不当。翁洪伟向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告于2018年9月10日签订的《租赁合同》1份、于2019年4月4日签订的《租赁合同》1份均无效；2、判令被告赔偿原告装修损失665086.73元及鉴定费9000元。一审法院认定事实：2017年3月2日，甲方金泰国际与乙方翁洪伟签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于金泰国际二期C9栋6、7、20、21、22号商铺，共412.5㎡的商铺出租给乙方。该物业经营业态为板材，乙方在该物业经营陶瓷。租赁期限为一年，自2017年3月2日起至2018年3月1日止。租金51563元。同日，甲方金泰国际与乙方翁洪伟还另外签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于金泰国际二期C9栋5号商铺，共82.5㎡的商铺出租给乙方。该物业经营业态为板材，乙方在该物业经营陶瓷。租赁期限为一年，自2017年3月2日起至2018年3月1日止。租金18563元。2018年2月5日，甲方金泰国际与乙方翁洪伟续签《租赁合同》一份，约定：甲乙双方原租赁合同于2018年3月1日到期，现双方达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于无锡市高浪路518号市场三区编号为C9-6、7、5，C9-20-22的营业场地，面积412.5㎡，经营业态仓库。2、租赁期限为2018年3月2日至2019年3月1日。3、租金：商铺号C9-6、7、5，C9-20-22，合计70126元（即51563元+18563元），物业管理费，单价2元/月/㎡，合计9900元。2019年4月4日，甲方金泰国际与乙方翁洪伟续签《租赁合同》一份，约定：甲乙双方原租赁合同于2019年3月1日到期，现双方达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于无锡市高浪路518号市场二期区编号为C9-5、6、7，C9-20、21、22的营业场地，面积495㎡。2、租赁期限为2019年3月2日至2020年3月1日。3、租金：商铺号C9-5，18563元，C9-6、7、20、21、22，51563元，合计70126元。物业管理费，单价3元/月/㎡，合计17820元。2017年9月1日，甲方金泰国际与乙方翁洪伟签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于金泰国际二期C9栋8、9、10、23、25、26号商铺，共495㎡的商铺出租给乙方。该物业经营业态为板材，乙方在该物业经营陶瓷。租赁期限为一年，自2017年9月15日起至2018年9月14日止。租金64969元。2018年9月10日，甲方金泰国际与乙方翁洪伟续签《租赁合同》一份，约定：甲乙双方原租赁合同于2018年9月14日到期，现双方达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于无锡市高浪路518号市场二区编号为C9-8－10、23、25、26的营业场地，面积495㎡，经营业态墙地砖。2、租赁期限为2018年9月15日至2019年9月14日。3、租金：商铺号C9-8、9、10、23、25、26，合计86625元，物业管理费，单价2元/月/㎡，合计11880元。上述合同签订后，金泰国际将商铺交给翁洪伟使用，翁洪伟用于瓷砖产品销售的展示及作为仓库，即用于建材的经营，按约定支付了租赁期限内的全部租金。2019年8月16日，无锡市滨湖区华庄街道城市管理办公室、商务办公室、安全生产监督管理办公室联合发给无锡金泰置业投资集团有限公司一份《通知》，载明：“无锡金泰置业投资集团有限公司：2019年5月8日无锡金泰置业投资集团有限公司被列为省级通报、市级督办重大火灾隐患挂牌督办单位。6月26日，市政府督查组对金泰国际装饰城安全隐患整改情况进行督查，发现整改进度缓慢，责令限期整改到位。金泰国际装饰城2.5万平方米临时商业仓储用房的临时建设工程规划许可证有效期已过，现已为违章建筑，应无条件自行拆除。现要求你公司立即停止大棚区临时仓储区域的招商行为，租赁合同到期，立即清退，拆除临时仓储。”2019年8月20日，金泰国际发出一份《通知》，载明：“金泰国际装饰城各商户：接华庄镇各联合部门通知，由于大棚区临时建筑已过期限，存在消防隐患，被列为省级通报、市级重大火灾隐患挂牌督办单位，要求无条件自行拆除。根据政府部门的规定，现通知如下：一、大棚区自发放通知之日起，合同到期不再续签，如有提前退铺的，到市场部办理退铺手续，清空铺位。需要继续留在金泰的商户，请到市场部登记，但对大棚区的门业、地板、加工等不作安排。希望大棚区的商户尽快消化库存，减少囤货。二、现有仓库合同到期，暂时决定不续签（保存它用），届时未签合同租金按实际时间计算补交；如需要二楼仓库的商户，尽快到市场部登记，铺位有限，先到先得。三、市场一期业态，需要整合、调整，如对少数商户造成的不便，请予以理解并配合。”2020年1月16日，金泰国际发出一份《通知》，载明：“金泰各位商户：按无锡市经济开发区及华庄街道相关部门要求，金泰国际装饰城市场内所有到期的临时建筑必须拆除。金泰国际广场管理有限公司根据上级要求，对市场进行调整，方案如下：一、大棚区于2020年6月30日前必须清空，不存在任何侥幸心理。市场加工房、修车行将不再存在。二、市场内将不再配备仓库，对所有仓库拆除(包括加工房、洗车、修车房等)。2号、3号仓库拟改造方案，另有他用，在2020年3月10日前全部清空。无论合同到期与否，公司给予30天搬迁时间，租金多退少补。逾期没有自动履行的，按照合同约定的10天计算搬迁时间。三、11幢、21幢餐饮店，由于政府已明确规定，接入燃气没有优惠，钢瓶气罐一律禁止使用，所以希望你们进行整改，过了年，开张之前必须不再使用钢瓶燃气，否则一律取缔。(要么自行申请接入天然气，要么改用植物油)。以上通知请互相转告。愿所有商户回家过年路上往返注意安全，祝大家春节快乐，鼠年吉祥!”2020年4月14日，无锡市消防救援支队、江苏无锡经济开发区综合执法大队、无锡市滨湖区华庄街道安全生产委员会联合发布《公告》，《公告》的主要内容是：根据无锡市临时建设工程规划许可证（2016）第002号文规定，无锡金泰置业投资集团有限公司于2014年建造的南侧25000平方米临时仓储用房，至2017年1月20日，临时工程规划许可证使用时间到期，期满应立即拆除，2017年1月21日起，该处仓储用房视为违法建筑。……必须于2020年6月底全部拆除。……广大经营户要主动配合，尽早搬离，如今年6月底逾期不拆，相关部门将采取必要措施，依法强制拆除，任何单位或个人恶意阻挠，拒不搬迁的，造成的一切经济损失及法律后果，将依法追究。涉案商铺已于2020年6月23日被政府相关部门拆除。本案审理中，经翁洪伟申请、一审法院于2020年6月23日委托，无锡信达工程造价咨询有限公司对上述C9栋5、6、7、20、21、22、23号房屋装修价值进行了鉴定，于2020年8月24日出具《鉴定报告》，结果是：造价为665086.73元。翁洪伟支付了鉴定费用9000元。上述事实，由鉴定报告、鉴定费发票、商户租赁合同、租赁合同、公告、通知及当事人在庭审中的陈述在卷佐证。一审法院认为：由于引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金泰国际出租给翁洪伟的商铺，属于临时建筑，建造时的临时工程规划许可证使用时间于2017年1月21日已到期，双方签订的所有租赁合同（第一份合同签订时间是2017年3月2日）均应当认定为无效。故翁洪伟要求确认双方于2018年9月10日签订的《租赁合同》、于2019年4月4日签订的《租赁合同》均无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，金泰国际将临时工程规划许可证使用时间到期的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致租赁合同无效的主要原因。翁洪伟作为承租人在租赁房屋特别是租赁从事经营活动的店面房屋时，应该核实、审查房屋的规划审批及权证手续，以最大程度保护自己的合法权益，翁洪伟未尽核实、审查房屋权证手续的注意义务，存在一定的过错。据此，一审法院酌定金泰国际对合同无效承担60%的责任，翁洪伟对合同无效承担40%的责任。关于翁洪伟的具体损失。租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失等间接损失。虽然双方签订的租赁合同中并没有装修的约定，但翁洪伟租赁房屋是用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。翁洪伟已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向金泰国际主张装修损失。案涉房屋装修价值为665086.73元，金泰国际提出鉴定报告中涉及的样品砖、铝合金平开门和推拉门是可以搬走的，不能作为翁洪伟的损失（计36926.51元）。该院认为，这些物品属于经营投资而非损失，有些已通过其经营行为获得回报，且可以搬离（或再用作出样展示）。因此，翁洪伟的损失为装修价值628160.22元（665086.73元－36926.51元）和鉴定费9000元，合计为637160.22元。金泰国际应当赔偿翁洪伟损失382296元（取整）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认翁洪伟与金泰国际于2018年9月10日、于2019年4月4日签订的2份《租赁合同》无效。二、金泰国际于判决发生法律效力后十日内赔偿翁洪伟装修损失382296元（含鉴定费）。三、驳回翁洪伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10541元、保全费4020元，合计14561元，由金泰国际负担8258元，翁洪伟负担6303元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，关于本案租赁合同的效力问题，一审法院作出认定后，二审期间双方均无异议，金泰国际对合同无效后的损失赔偿问题提出上诉，认为不应赔偿，该问题亦是一审争议的主要焦点。对此，一审法院以装修、改扩建部分直接损失作为赔偿的范围，并通过鉴定确定具体损失数额，结合合同履行情况及双方过错因素，判令金泰国际承担60%的责任并无不当。金泰国际上诉认为不需要赔偿的意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10541元，由上诉人无锡金泰国际广场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年八月十二日书记员  华茜渝