江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初2403号原告（反诉被告）：蔡建宏，男，1974年1月15日生，居民身份证号码320622197401158632，汉族，住如皋市如城街道十里村21组26号。委托诉讼代理人：何延庆，江苏伯策律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：沈剑，男，1970年12月22日生，居民身份证号码320622197012225010，汉族，住如皋市城北街道庆余新村602幢307室，现住如皋市长江镇红星小区106幢202室。被告（反诉原告）：张格，女，1986年12月2日生，居民身份证号码411481198612020648，汉族，住如皋市城北街道庆余新村602幢307室，现住如皋市城北街道开发区第三实验小学对面。两被告共同委托诉讼代理人：刘启开，江苏江北律师事务所律师，特别授权。原告蔡建宏与被告沈剑、张格房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理。审理中，两被告向本院提出反诉，本院经审查决定合并审理。依法先适用简易程序，于2020年4月19日公开组织双方进行了听证，原告委托代理人何延庆与被告沈剑及两被告共同委托代理人刘启开到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何延庆与两被告及委托代理人刘启开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡建宏向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告损失10万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年12月22日，原、被告签订商品房买卖合同一份，被告将位于如皋市城北街道庆余新村602幢307室商品房，以总价款545000元的价格出售给原告，约定原告于2020年12月22日前支付购房定金3万元。然而，2020年12月24日，被告突然通知原告合同作废，原告表示要求继续履行合同，但被告至今仍未有履行义务的意思表示，被告的违约行为已经给原告造成巨大损失。原告为维护自身合法权益，具状诉至法院，请求判如诉求。审理中，原告变更第一项诉讼请求：判令两被告赔偿原告损失279500元。事实和理由为案涉房屋经法院拍卖，成交价格为824000元，与原、被告之间的合同价545000元，差额为279500元，故对诉讼请求做上述变更。被告沈剑、张格辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，要求两被告赔偿损失279500元无法律依据，应予驳回。理由如下：1、原告没有按照合同约定的付款义务履行自己的职责，已经构成根本违约。2、原被告双方签订的房屋买卖合同，对原告的付款义务、时间有明确的约定，但双方合同的第11条特别约定又进行了前后矛盾的约定，致使被告无法履行该份合同，并且因存在重大误解，被告在履行过程中不能实现合同目的。3、原、被告之间关于定金的给付方式及约定违背常理和买卖合同的一般规定，而且案涉的合同是中介方薛石芳协调起草备注，关于定金由薛石芳代收的约定也是违背一般的房屋买卖合同的惯例，因原告严重违约，致使该份合同没有实际履行的可能。同时，因被告对合同的补充约定存在重大误解，使得合同无法实际履行。综上，被告认为原告违约在先，请求驳回原告的诉求，被告依据事实也提出反诉，请求撤销双方之间的买卖合同，要求原告承担相应的违约责任。被告沈剑、张格提出反诉请求：1、请求撤销反诉原告与反诉被告于2020年12月22日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告承担违约责任，适用定金罚则，要求反诉被告返还双倍定金的损失6万元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年12月22日，反诉原告与反诉被告在如皋市北皋中介服务部签订《房屋买卖合同》，约定签订当日前付第一次房款人民币3万元（含定金），但该定金实际并没有支付反诉原告，经中介与双方商定，签订合同后第二日下午三点，三方一起到如皋法院执行局由反诉被告给付案涉房屋的抵押款后，反诉原告申请法院解除查封，在解封后配合反诉被告办理过户手续。但12月23日，反诉原告与中介一起到如皋法院执行局后，反诉被告一直找借口未能按约定支付抵押款。合同约定，反诉被告于2020年12月30日前付第二次房款37万元，2021年1月10日前付第三次房款14.5万元，但直至2021年1月11日，反诉被告没有按合同约定给付过一分钱。鉴于反诉被告的违约行为，反诉原告于2021年1月11日向反诉被告出具《解除合同律师函》，而反诉被告却在其自身严重违约的前提下于2020年12月28日向人民法院提起诉讼，要求反诉原告履行合同，承担违约责任，对此反诉原告认为双方合同约定内容存在重大误解，现根据《中华人民共和国合同法》第54条、《最高人民法院关于适用的解释》第232条、233条之规定提起反诉，请求查清事实，支持反诉原告的请求。反诉被告蔡建宏辩称：不同意反诉原告的诉求。整个合同的履行过程中，我方从未有任何违约行为。按合同约定，我方应于2020年12月30日给付37万，而反诉原告沈剑于2020年12月26日上午10:47分发微信给我方：蔡总，你好，申请合同作废，敬请谅解。我方明确表示拒绝，沈剑又讲：儿子不愿意卖，上次也和你讲，还请蔡总多体谅，有情后补。我方回复：你们夫妻双方都是同意的。沈剑回复：请求蔡总原谅，高抬贵手。12月27日下午7:14分，我方发微信给沈剑：沈总，明天安排一下时间，我们到法院去把贷款替你还掉，沈剑不予回复。12月28日、30日我方两次发微信给沈剑要求给付款项继续履行合同，但沈剑均未积极回应。整个聊天记录可以明确表明我方从未有过违约行为，案涉房屋虽然当时处于查封冻结状态，但冻结金额只有20万元，房屋的尾款数额远远超过冻结的金额。根据双方提供的经庭审质证证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年12月22日原告蔡建宏（乙方、买方）与被告沈剑、张格（甲方、卖方）通过北皋中介（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于如皋市庆余新村602幢307室房屋出售给乙方，房屋所有权人为沈剑、张格，房屋性质：大产权，建筑面积93.72平米,产权证号：200420、200419，层次3/5，车棚8平米（未在产权证上），房屋所含配套设施：水电，有抵押，抵押权人：沈剑、张格。无租赁。成交价格为人民币（大写）伍拾肆万伍仟元整（545000元整）。乙方承担过户税费，居间服务费8000元亦由乙方承担。签订本合同时，乙方向甲方支付定金叁万元。合同第六条约定付款方式：分期付款，乙方于2020年12月22日前付款第一次房款人民币叁万（含定金），于2020年12月30日前付第二次房款人民币叁拾柒万（看房东情况），于2021年1月10日前付第三次房款人民币壹拾肆万伍仟元整（交房时付清）。甲方同意等法院解封之后，再将该房屋产权过户到乙方名下（或乙方指定人名下）：2021年1月28日前。注：甲方同意定金由中介方代收，等产权过户后中介方转给甲方。第九条违约责任处理:...3、在乙方未支付首次购房款（非定金）前的违约处理适用定金规则，如甲方毁约（违约），需退还乙方定金再另外给付乙方定金数额的违约金。如乙方毁约（违约），乙方的定金作为违约金赔偿给甲方。第十一条双方进行特别约定，内容为：本条款特别约定与正文其他条款不一致的，以本条为准。因甲方名下该房产被银行、法院查封，甲乙双方约定，乙方在签合同当日付叁万元定金给甲方，首付等甲方解掉银行贷款查封时付清，余款等甲方交房时付清（农历春节前），该房价内包含车棚一间。甲方承担过户前费用。合同签订后，原告蔡建宏按约向北皋中介经营者薛石芳支付3万元，被告沈剑出具收条一份，载明：“今收到蔡建宏购房定金叁万元整（¥30000）转至北皋中介账户上（购庆余新村602幢307室）。收款人沈剑，2020.12.22”。因案涉房屋已被本院查封，原告蔡建宏与被告沈剑于12月23日共同至本院执行局，与债权人招商银行进行协商，并计算解封所需还款金额约32万余元。当日，原被告双方就还款及解封事宜未能协商成功，原告蔡建宏未代被告沈剑向招商银行还款。2020年12月26日上午，原告与被告沈剑关于案涉房屋买卖事宜进行微信联系，被告沈剑微信回复原告，内容为：蔡总你好，申请合同作废，敬请谅解。原告蔡建宏回复：沈总，都是成年人，合同能随便作废吗？你不是在开玩笑吧，你先考虑好。沈剑回复：儿子不愿意卖，上次也与你讲了，还请蔡总多体谅，有情后补。原告：你们夫妻双方都是同意的。沈剑：请求蔡总原谅，高抬贵手。12月27日，原告又发微信给沈剑：沈总，明天你安排一下时间，我们到法院去把贷款替你还掉。12月28日上午，原告再发微信给沈剑：“沈总，什么时候有空，我来付首付。当日下午，被告沈剑回复：蔡总，早上好，你的所作所为怎么让人相信你？上周星期二中午合同签订后本应付给我三万元定金，你找理由不愿意付给我，却设套让我钻。第二约好上周三下午三点去法院付款解封，你迟迟不到，到后又找借口拒不交款。第三，上周六你又借口避而不见，却在电话里翻脸不认人！谁还会相信你的诚信？”原告对此回复：“你到底卖还是不卖，如果卖我们去法院打款”。12月28日，原告蔡建宏向本院起诉，要求判令被告沈剑、张格继续履行房屋买卖合同，并支付违约金、定金及中介费6.8万元，同日，本院受理此案。12月30日，原告蔡建宏再次发微信给被告沈剑，内容为：“沈总，今天30号了，你安排时间什么时候去打款？”。被告沈剑未予回复。2021年1月11日依法组织原、被告双方进行诉前调解，因各执己见，未能达成一致，双方要求走法律程序进行处理。同日，两被告委托江北律师事务所律师刘启开向原告蔡建宏发送《解除合同律师函》一份，载明“依据委托人沈剑、张格陈述及提供相关材料反映，本律师了解如下相关事实：1、2020年12月22日，您与我方委托人沈剑、张格签订一份《房屋买卖合同》，我方委托人作为房屋所有权人，承诺将位于如皋市庆余新村602幢307室（含车库及家电等生活用品）房屋出售给你，合同总价款545000元。2、合同约定，您于2020年12月22日前付第一次房款3万元，于2020年12月30日前付第二次房款37万元，2020年1月10日前付第三次房款145000元。3、我方委托人于2020年12月28日前后通过手机微信催告您履行付款义务，但您一直没有按合同约定支付。依据《中华人民共和国民法典》第563条、565条之规定，你方已经构成违约。鉴于你方的违约行为，我方郑重声明如下：1、您与我方委托人签订的《房屋买卖合同》自2021年1月11日解除。2、由中介方北皋中介代收的叁万元定金不予退还，归我方委托人所有。3、根据《房屋买卖合同》第九条第4款，在收到本律师函十日内，向我方支付违约金109000元。4、若你方逾期未按我方声明履行相应义务，则本律师将通过法律手段追究你方法律责任，以维护我方委托人的合法权益，由此造成的一切后果及相关费用由你方承担。”两被告陈述：该函已送至北皋中介经营者薛石芳处，要求转交给原告蔡建宏。2021年1月14日，两被告向本院提交反诉状，要求依法撤销案涉《房屋买卖合同》，并要求反诉被告蔡建宏承担违约责任6万元。本院审查后受理，与本诉合并审理。另查，被告沈剑、张格向招商银行股份有限公司如皋支行（以下简称招商银行）借款，后因两被告未能按约还款，招商银行向本院起诉，审理中双方达成调解协议，形成（2020）苏0682民初721号民事调解书，之后招商银行依据该生效调解书向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法查封案涉房屋，并根据招商银行申请拟对房屋进行司法拍卖。又因两被告申请，在进入司法拍卖程序前，执行局给予两被告一定期限，由其自行出售上述房屋，出卖款项用于偿还银行债务。之后，因两被告与原告蔡建宏之间就出售上述房屋事宜发生矛盾，两被告未能偿还申请人招商银行债务，本院于2021年春节后依法将案涉房屋挂网进行司法拍卖，2021年2月26日上述房屋被案外人竞拍成功，成交价824000元。目前上述房屋已经解除查封，并办理过户登记手续。又查，本院执行局在案涉房屋司法拍卖前，为案涉房屋分别向阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据评估询价平台及中国工商银行融e购电商平台进行网络询价，询价时点为2020年11月9日，结果有效期至2021年11月9日，得出案涉位于城北新村庆余新村602幢307室的市场价分别为621270元、538890元及530924元，综上得出上述不动产的市场价值为563695元。2021年2月23日，因诉前调解未能成功，原告蔡建宏向本院起诉，要求判令两被告赔偿原告损失10万元。后变更诉讼请求，要求被告赔偿损失279500元。审理中，原告陈述：因案涉房屋已被法院司法拍卖，合同无法履行，故要求两被告赔偿损失的前提是解除双方签订的《房屋买卖合同》，合同解除时间由法院依法认定。之所以未将解除合同列为诉讼请求，是为了规避缴纳诉讼费。关于交纳的定金3万元，北皋中介薛石芳已经通知原告蔡建宏去拿。关于两被告委托律师发送的《解除合同律师函》，原告蔡建宏表示未收到。同时，依原告蔡建宏申请，本院依法先对两被告名下银行存款进行额度冻结，金额10万元，期限自2021年3月3日至2022年3月2日止，并依法冻结案涉房屋拍卖款中的10万元。后因原告变更保全申请，本院继续对案涉房屋拍卖款中的179500元进行诉讼保全，冻结期限一年，期限自2021年3月12日至2022年3月11日。以上事实，有双方当事人及委托代理人的当庭陈述、《房屋买卖合同》、微信聊天记录、司法拍卖相关材料等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人应按约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务...（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，被告沈剑、张格将所有的案涉位于庆余新村602幢307室商品房出卖给原告蔡建宏，双方在中介的居间介绍下于2020年12月22日签订《房屋买卖合同》，对购房定金、房屋价款、房款付款方式、违约责任等进行了明确约定，并对房屋查封现状、过户前需替被告偿还贷款才能解封等事项进行明确告知，且根据合同约定的付款时间和方式，如原、被告各自依约履行义务，案涉房屋即可解封并顺利过户。事实上，原告也是按照合同的约定交付定金，同时根据合同约定的第二次付款时间催促被告共同至执行局为被告还款解押，并不存在产生歧义无法履行的情况，故上述合同系当事人真实意思表示，应合法有效，双方应按约定各自履行合同义务。两被告抗辩《房屋买卖合同》一般条款与特别条款进行了前后矛盾的约定，致使被告无法履行该份合同，存在重大误解情形，并无事实依据，本院对其辩解不予支持。后因两被告在合同约定的第二次付款时间前不愿再向原告出售房屋，主动提出申请合同作废，在原告多次发微信催促其共同去法院偿还贷款解除查封后，两被告仍不愿履行合同，显然构成违约，守约方有权行使合同解除权。原告蔡建宏先是向法院起诉要求继续履行合同，后得知案涉房屋被法院司法拍卖，使其签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，遂向法院变更诉求要求两被告赔偿拍卖价款与合同价款的差价损失，应视为原告以诉讼方式依法主张解除合同，解除时间应以两被告收到起诉状副本及变更请求书时即2021年3月28日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因两被告违约，原告蔡建宏行使合同解除权后，可以请求其承担违约责任。现原告蔡建宏向两被告主张赔偿损失即成交价与合同价款差额279500元的请求，本院认为该请求无事实和法律依据，本院不予支持，理由如下：1、司法拍卖系竞拍行为，竞买者的人数、购买欲望以及拍品受关注的程度等均不确定，最终的成交价并不能反映案涉房屋的市场价格，亦会出现明显溢价或低于市场价的情形。原告依据最终的成交价作为其预期利益衡量的标准，无法律依据。2、本案中的原告只交纳了定金3万元，并未交纳其余房款，且该定金系中介代为收取，两被告并未实际取得，仅是原告自身原因未取回。3、根据案涉房屋拍卖时网络询价报告的市场价563695元，与合同约定的房屋价款545000元，差额为18695元。而原、被告签订的《房屋买卖合同》对违约责任明确进行了约定：如甲方毁约，在未能交纳首付款的情况下，甲方需支付定金数额一致的违约金，即3万元。故双方约定的违约金3万元足以弥补因房价上涨造成的原告预期利益等相关损失。综上，本院酌情支持两被告向原告支付3万元，其余损失不予支持。关于反诉原告沈剑、张格主张要求撤销案涉《房屋买卖合同》的请求，因上述合同系合法有效，并不存在反诉原告所称重大误解情形，不属于可撤销的情形，故该请求本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告蔡建宏按照定金罚则赔偿损失6万元的请求，反诉原告无充分证据证明反诉被告存在违约情形，故反诉原告该项请求亦于法无据，本院亦不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告沈剑、张格赔偿原告蔡建宏损失3万元,于本判决生效后立即履行。二、驳回本诉原告蔡建宏的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告沈剑、张格的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9250元，保全费1920元，由本诉原告蔡建宏负担1700元，由本诉被告沈剑、张格负担9470元（此款原告蔡建宏已垫付，被告沈剑、张格在履行本判决时一并给付原告）；反诉案件受理费4625元，由反诉原告沈剑、张格负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（其中本诉的上诉费为9250元，反诉案件的上诉费为4625元）（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：详见上诉费缴纳通知单，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  宗爱萍人民陪审员  曹梅芳人民陪审员  马海飞二〇二一年八月二十五日法官 助理  沈寿平书 记 员  杜晓星