江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3880号上诉人（原审被告）：无锡佳能工程机械有限公司，住所地无锡市新吴区新安街道沙墩港村。法定代表人：顾锡君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱丹燕，江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡路事达机械有限公司，住所地宜兴市万石镇工业集中区南区。法定代表人：从益忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓晔，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑英杰，江苏金锡律师事务所实习人员。上诉人无锡佳能工程机械有限公司（以下简称佳能公司）因与被上诉人无锡路事达机械有限公司（以下简称路事达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。佳能公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回路事达公司一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由华志刚负担。事实和理由：一、双方签订的《租赁协议书》第七条第三款明确约定，租赁期间，如厂房因不可抗拒的原因及和市政、政策性拆迁等原因造成的合同无法履行，双方互不承担违约责任。路事达公司在2020年3月4日向佳能公司出具的承诺书系双方协商一致对租赁提前终止的一次性了结，一审法院按照公平原则判令佳能公司分担路事达公司损失，明显不当。二、佳能公司获得拆迁补偿系基于其与政府部门签订的拆迁补偿协议。基于合同相对性，无论佳能公司获得多少拆迁补偿款均与承租人无关，一审法院适用合同法第五条公平原则判令其应当向路事达公司支付218167元补偿款，属适用法律错误。三、即便佳能公司应当支付路事达公司一定金额的补偿款，在路事达公司未能提供充足证据证明其停产停业损失的情况下，一审法院酌定其支付按照2个月租金认定损失，无相应依据。被上诉人路事达公司辩称：一、双方签订的《租赁协议书》仅就因不可抗力原因和政策性拆迁等原因，造成合同无法履行，双方互不承担违约责任进行约定，就分配拆迁补偿款及导致的损失如何处理双方并未达成协议。二、承诺书中佳能公司给予一个月房租的减免仅考虑了疫情影响，并非针对拆迁进行的补偿，该承诺书并非一揽子解决方案。三、佳能公司早在2015年7月就已搬迁至胡埭，其并不存在任何搬迁及停产停业损失，而路事达公司作为拆迁时厂房的实际经营者和合法占有人，在搬迁时必然产生停产停业和搬迁损失，有权得到停产停业及搬迁补偿。一审法院依据公平原则予以支持，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。路事达公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令佳能公司支付停产损失及搬迁费损失共计60万元；二、本案诉讼费用由佳能公司负担。一审法院认定事实：2015年7月1日，路事达公司与佳能公司签订《租赁协议书》1份，约定佳能公司将坐落于无锡市新吴区××街道××工业园区的厂房出租于路事达公司。租赁面积约为4068平方米，具体位置为西1车间和西2车间，租赁期内佳能公司办公楼二层归路事达公司使用，不计算租金。租赁期限自2015年8月1日起至2018年7月30日，租赁期满佳能公司有权收回厂房，路事达公司需继续承租的，应于租赁期满前三个月向佳能公司提出书面要求，经佳能公司同意后重新签订租赁合同。租金每年70万元，租赁期内，厂房因不可抗拒的原因和市政、政策性拆迁等原因造成合同无法履行的，双方互不承担责任等内容。2015年7月28日，路事达公司经工商变更登记将住所地变更为租赁厂房。2018年7月4日，双方再次签订《租赁协议书》1份，约定佳能公司将坐落于无锡市新吴区××街道××工业园区的厂房出租于路事达公司。租赁面积约4320平方米，具体位置为西1车间和西2车间，租赁期内佳能公司办公楼二层归路事达公司使用，不计算租金。租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日，年租金为85万元，路事达公司应在合同签订当日预付第一期租金（8月1日至下一年度1月31日），在租赁届满前30日支付第二期租金（下一年度2月1日至7月31日），以此类推。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政、政策性拆迁等原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任等内容。2020年3月4日，路事达公司向佳能公司出具《承诺书》1份，载明路事达公司承租佳能公司厂房现准备拆迁，路事达公司承诺在2020年4月15日左右搬离佳能公司。搬迁前，路事达公司按合同单价向佳能公司支付房租，自2020年2月起到搬迁结束，佳能公司少收取一个月租赁费。2020年4月底，路事达公司搬离租赁厂房，相应租金及水电费均已结清。2020年6月12日，路事达公司经工商变更登记将住所地变更为宜兴市万石镇工业集中区南区。另查明：2018年10月31日，江苏安瑞土地及房地产评估有限公司受无锡市新区新安街道办事处征收安置办公室委托，对佳能公司厂房进行了评估，评估的房屋拆迁补偿总价为12110734元。2019年3月22日，无锡市新吴区新安街道征收安置科（以下简称征收安置科）与佳能公司签订《无锡市新区集体土地非住宅房屋拆迁补充协议书》（以下简称拆迁协议书），载明因建设沙墩港园区需要，征收安置科将拆迁佳能公司所有的坐落于无锡市新吴区新安街道沙墩港村的厂房。拆迁补偿经双方确认共计23685388元，于签约后支付50%，余款在企业交出钥匙后一次性付清。佳能公司须在2020年2月28日前搬迁完毕，腾空被拆迁房屋等内容。征收安置科出具的拆迁补偿费用表另载明，拆迁补偿款中包含设备搬迁损失及停工停产补偿3357384元、二次搬迁补偿503607元、及时搬迁奖励839346元。一审中，路事达公司为证明自己的主张另向法院提供《运输合同》1份、发票复印件1份，证明其于2020年4月12日与无锡市荣祥运输有限公司（以下简称荣祥公司）签订合同，约定荣祥公司于2020年4月15日至2020年5月15日期间负责将其设备及货物运输至宜兴市万石镇。运费每车1700元，共计45车，合计76500元。后其向荣祥公司支付了相应运费，荣祥公司向其开具面额为76500元的发票。佳能公司认为合同非其签订，其无法核实，对于发票真实性无异议，但不认可证明目的。佳能公司为证明自己的主张亦向法院提供了锡新管拆办发（2007）6号文件复印件1份、纳税申报基础信息表打印件1组，证明协议书确定的停产停业等损失系基拆迁补偿总额的相应比例，与因拆迁实际产生的停产停业及搬迁费不是同一概念。其在签订协议书时告知过案涉厂房要拆迁，在2020年1月左右通知路事达公司搬迁，后因疫情原因减免路事达公司一个月租金。其在签订第二份租赁合同时要求租期定为一年，但路事达公司怕涨租金要求签三年，并在期限处修改并盖章。路事达公司对上述证据真实性无异议，但认为从证据可以反映佳能公司在2015年7月就已经搬迁至胡埭，其是租赁房屋的实际经营者，有权得到停产停业补偿。佳能公司是在2020年3月才通知其搬迁的，拆迁前以及过程中拆迁办也没有联系其，其是通过其他人才了解到佳能公司已与政府部门签署拆迁协议书，其在2020年4月底搬走时佳能公司及拆迁办的人员均在场。一审法院认为：路事达公司与佳能公司于2018年7月4日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法、有效。协议书约定的租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，佳能公司虽称其签订协议书时仅同意1年，但路事达公司修改租赁期限时其未拒绝也未再要求修改协议书，后续实际亦按该协议书履行，故应视为对该租赁期限的认可。案涉厂房在租赁过程中因佳能公司与政府部门签订拆迁协议书而无法继续履行，路事达公司与佳能公司对此均无过错，而协议书也约定在此情况下双方对于合同不能履行互不承担责任，故佳能公司无需因此对路事达公司承担违约责任。对于路事达公司认为其为案涉厂房实际经营者有权得到拆迁补偿的主张，房屋拆迁补偿和房屋租赁合同系不同的法律关系。佳能公司获得拆迁补偿系因其与政府部门签订的拆迁协议书，拆迁补偿的对象是被拆迁人而非承租人。路事达提出的损失赔偿请求，应当基于双方之间的房屋租赁合同关系，但双方在协议书中对此并未有明确约定，故在协议书因不可归责于双方的事由导致解除的情况下，对于路事达公司的损失因由双方按照公平原则分担。本案中，路事达公司在2015年7月28日时已将案涉房产登记为其住所地，其客观上也存在搬迁及停产停业损失的事实。而佳能公司除其陈述未有证据证明在签订合同时已明确告知案涉厂房将要拆迁，也未举证政府部门曾就拆迁事宜进行过公示，而在路事达公司向佳能公司出具承诺书时，其租赁期限尚剩余近半，故考虑本案实际情况，在佳能公司所获得相应补偿的范围内，酌定其给予路事达公司搬迁及停产停业损失补偿76500元及141667元，合计218167元。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、佳能公司于判决发生法律效力之日起十日内支付路事达公司补偿款218167元。二、驳回路事达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由路事达公司负担6237元，佳能公司负担3563元。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审法院已查明事实予以确认。二审中，双方确认路事达公司租赁佳能公司厂房面积为4320平方米，佳能公司总的被拆迁面积为10203.45平方米。本院认为：房屋租赁合同履行过程中因遇拆迁解除，当事人就停产停业补偿、搬迁费补偿的分配存在争议，合同对此有约定的从约定；没有约定或约定不明的，承租人请求酌情分得出租人依据拆迁补偿协议取得的相应补偿，人民法院应予支持。本案中，佳能公司虽主张依据《租赁协议书》的约定及路事达公司向佳能公司出具的《承诺书》，双方已就路事达公司无权分得相应补偿作出约定，但双方在《租赁协议书》中关于厂房因不可抗拒的原因和市政、政策性拆迁等原因造成合同无法履行的，双方互不承担责任的约定，仅系上述情形致使合同无法履行情况双方互不承担违约责任的约定，此后路事达公司向佳能公司出具的《承诺书》中亦未明确路事达公司放弃分割停产停业补偿、搬迁费补偿的权利，故路事达公司仍有权酌情分得出租人依据拆迁补偿协议取得的相关补偿。经审查，一审法院酌定佳能公司在所获得相应补偿范围给予路事达公司的停产停业补偿141667元仅占佳能公司因拆迁获得停产停业补偿款1678692元的8.4%，远低于路事达公司承租面积占被拆迁面积的比例，现佳能公司主张再行调整，依据不足。关于搬迁费补偿，路事达公司已举证其与荣祥公司签订的合同及发票，可以证明其为搬迁实际支出费用76500元，该金额仅占佳能公司因拆迁获得的搬迁补偿及奖励款中的极少部分，一审法院判令佳能公司从其获得的搬迁补偿款中予以补偿，并无不当。综上，上诉人佳能公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4573元（佳能公司已预交9800元），由佳能公司负担，佳能公司多预交的二审案件受理费，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年八月二十日书记员  徐冬晖