吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2061号上诉人（原审被告）：盛欣，女，汉族，1983年3月23日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王楠，吉林铭英律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：谢新华，男，汉族，1964年1月16日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭鼎昊建筑装饰工程有限公司，住所地：铁岭市昌图县昌图镇北街******。法定代表人：刘九思。委托诉讼代理人：赵枫，该公司副经理。委托诉讼代理人：孔兵，该公司监事。被上诉人（原审第三人）：畅新庄，男，汉族，1956年12月25日生，住长春市南关区。上诉人盛欣、谢新华因与被上诉人铁岭鼎昊建筑装饰工程有限公司（以下简称鼎昊公司）、畅新庄合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛欣上诉请求：一、请求撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初380号民事判决书，依法改判驳回鼎昊公司的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为盛欣与鼎昊公司签署的抵账房买卖三方协议的性质为房屋买卖合同关系，一审法院对此认定错误。一、畅新庄以实际施工人身份向谢新华借款，承诺以案涉房屋作为担保，协调长春市宏义房地产开发有限公司共同签订三方协议，加盖了被挂靠公司鼎昊公司的公章并以代理人的身份签名。盛欣有理由相信畅新庄的上述行为符合实际施工人的身份，对案涉房屋有处分权。鼎昊公司作为被挂靠公司，符合实际施工人在建设工程施工中借用资质的特征，但其对案涉房屋不具有处分权，该房屋并非鼎昊公司所有。对此，盛欣提供了充分的证据，能够证明畅新庄实际施工人身份。二、盛欣受谢新华委托，签订《抵账房买卖三方协议》是畅新庄为担保欠付谢新华而签订的，虽名为买卖，但实为让与担保，因并无买卖之意，所以协议中并无付款时间等重要条款的约定，甚至于协议中每平方米的房价都高于当时房屋的市场价格。三、案涉协议及谢新华与畅新庄的借条中，虽然没有案涉房屋用于担保的内容，但从谢新华多次找畅新庄主张债权的录音证据来看，录音中的内容能够证明案涉协议并非买卖协议，而是用案涉房产进行抵押。从欠条证据来看，谢新华与畅新庄之间并不熟悉，如果谢新华在没有任何担保的情况下，就将二百多万出借给畅新庄，与借贷的常理严重不符。从庭审中，畅新庄的陈述来看，其陈述前后矛盾，不符合房屋买卖的常识和交易习惯。四、一审认定案涉房屋由盛欣交纳税费，并一直占有使用，谢新华没有对案涉房屋主张或行使权利，仅基于信任关系由盛欣占有使用，这一认定不符合常理。实际上，房屋的税费并非是盛欣交纳的，而是谢新华交纳的。盛欣作为担保人，虽然房屋备案合同登记在自己名下，但是房屋只是担保债权实现，所以谢新华只能向畅新庄主张权利，不能主张房屋所有权。谢新华也多次向畅新庄表示，要求其偿还债务，控制房屋，但是从未想要过房屋所有权，况且畅新庄也向谢新华表示，借款暂时还不上，但是房屋可以由谢新华使用。因此，案涉房屋没有脱离谢新华控制，盛欣也没有否认过谢新华不能控制案涉房屋。案涉协议符合以房屋作为担保的特征，一审法院的认定缺乏事实根据。谢新华二审答辩称，同意盛欣的上诉意见。鼎昊公司二审答辩称，我公司只认可盛欣在房屋买卖过程中支付了2万元，剩余5套房屋的购房款没有给付，故应当支付剩余购房款。畅新庄二审答辩称，同意鼎昊公司答辩的意见。谢新华上诉请求是：一、请求撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初380号民事判决书，依法改判驳回鼎昊公司的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院虽未判决谢新华承担责任，但该判决认定盛欣、鼎昊公司及长春市宏义房地产开发有限公司签订的抵账房买卖三方协议其性质为房屋买卖合同关系，其认定事实及判决错误，损害了谢新华的利益，使谢新华合法债权难以得到保障。一、2015年通过盛欣的介绍，畅新庄以实际施工人身份向谢新华借款，用于长春市宏义房地产开发有限公司（现为更名为宏图公司）开发的宏艺数码广场建筑装饰工程的施工，畅新庄系挂靠在鼎昊公司名下的实际施工人。为担保借款，畅新庄提出将长春市宏义房地产开发有限公司为其预留的抵账房屋，抵押给谢新华，名义上可以签订《抵账房买卖三方协议》，以确保不能清偿借款时，保障谢新华的债权。二、谢新华主张将作为担保的案涉房屋落在谢新华名下，但因谢新华与畅新庄没有信任关系，经协商畅新庄同意将房屋落在盛欣名下。2015年5月22日由畅新庄协调开发商长春市宏义房地产开发有限公司，并以鼎昊公司代理人身份加盖鼎昊公司公章与盛欣共同签订三方协议。畅新庄作为实际施工人，案涉房屋系长春市宏义房地产开发有限公司支付给畅新庄工程款的对价物，房屋的实际权利人为畅新庄，该房屋与鼎昊公司无实质上的权利义务关系，所以鼎昊公司的主张不能成立。三、畅新庄向谢新华借款前，并不认识谢新华，谢新华不可能再无任何抵押担保情况下将巨额钱款进行出借。谢新华曾多次找畅新庄主张借款债权并对谈话进行录音，该录音证据可以证明案涉房屋系用于抵押而并非买卖的事实，所以三方协议中才连付款时间都没有约定，而且房屋价格也高于市场价格，并且畅新庄及鼎昊公司多年来都未对房屋主张任何权利，上述情形与房屋买卖关系特征明显不符。四、案涉房屋税费是由谢新华交纳的，因房屋系用于担保，谢新华只能向畅新庄主张债权，而无法主张房屋所有权。房屋虽在盛欣名下，但房屋状态处于谢新华的控制下，盛欣使用房屋也需经谢新华同意。所以原审法院认为谢新华没有对案涉房屋主张或行使权力，仅基于信任关系由盛欣占有使用，这一事实和谢新华主张的案涉房屋买卖协议实际为让与担保协议不一致明显不符合常理，这一认定是错误的。综上所述，被谢新华铁岭鼎昊公司诉求基于的《抵账房买卖三方协议》其性质并非为房屋买卖合同关系，而为让予担保，请二审法院予以查明，维护谢新华合法权益，依法改判或发回重审。盛欣二审时答辩，同意谢新华的上诉意见。鼎昊公司二审时答辩，我公司与盛欣之间是买卖关系，并非让与担保。双方之间没有担保协议，不符合让与担保构成要件，我公司只与盛欣之间存在房屋买卖合同关系，与谢新华之间没有任何法律关系。谢新华如果借款给畅新庄，其应当另案起诉，与本案无关。畅新庄二审时答辩称，同意鼎昊公司的答辩意见。鼎昊公司向一审法院起诉请求：一、要求盛欣给付房屋欠款，4,610,385.00元；二、盛欣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月22日鼎昊公司与盛欣及长春市宏义房地产开发有限公司签订《抵账房买卖三方协议》，约定鼎昊公司将长春市宏义房地产开发有限公司抵账给鼎昊公司的海航荣御1104号、1105号、1106号、1208号、1209号房屋出卖给盛欣。房屋建筑面积合计341.51平方米，单价13,500.00元／平方米，合计总价4,610,385.00元。签订合同后鼎昊公司将房屋交付给盛欣，并为盛欣办理了买卖合同备案。现在涉案房屋一直由盛欣占有，并由盛欣交纳了相关的税、费。盛欣和谢新华主张涉案房屋买卖三方协议的性质并非买卖合同关系，而是为了保证谢新华借款给畅新庄的债权得以实现，而签订的买卖合同。为查明案件事实，法院将畅新庄、谢新华均列为第三人参加诉讼。经庭审反复询问，畅新庄明确表示，涉案房屋的处分权归鼎昊公司享有，自己不主张该房屋的处分权。鼎昊公司也当庭表示该房屋归鼎昊公司所有，鼎昊公司没有给畅新庄授权处理涉案房屋。2015年9月24日，畅新庄为谢新华出具借条一张，内容为今：“今借谢新华人民币叁百贰拾万元整，其中转账265万元，收到现金48万元。”盛欣向法院提供了谢新华的银行交易明细，证明了谢新华确实将265万元转给畅新庄。畅新庄主张从谢新华那里借款，畅新庄与谢新华没有买卖关系，他们之间是借款关系。买卖合同签订后，盛欣给付鼎昊公司购房款20,000.00元。据鼎昊公司自认，鼎昊公司确实收到畅新庄从谢新华处借款2,000,000.00元，用于长春市宏义房地产开发有限公司的海航荣御工程当中。一审法院认为，一、2015年5月22日鼎昊公司与盛欣及长春市宏义房地产开发有限公司签订抵账房买卖三方协议的性质究竟是房屋买卖合同关系还是让与担保关系的问题。1．各方当事人对于三方协议的真实性都没有异议，也就是说该协议确系原、盛欣与长春市宏义房地产开发有限公司所签订的。对此合同的真实合法性法院予以认可。2．该合同中的房屋买受人是盛欣盛欣，签订合同后鼎昊公司将房屋交付给盛欣，并为盛欣办理了房屋买卖合同备案。现在涉案房屋一直由盛欣占有，并由盛欣交纳了相关的税、费。以上事实更符合房屋买卖合同特征。3．盛欣和谢新华主张涉案房屋买卖协议的性质并非买卖合同关系，而是为了保证第三人畅新庄向第三人谢新华的借款债权得以实现，而签订的买卖合同。但是第三人畅新庄与谢新华之间并没有签订借款合同，只是在2015年9月24日，畅新庄为谢新华出具一张借条。在欠条中并没有涉及涉案房屋，且在买卖合同中也没有涉及谢新华与畅新庄之间的债权，该主张缺乏证据支持。4．谢新华与盛欣之间是远房亲属关系，涉案房屋在2015年签订买卖协议，且交付给盛欣多年，并为盛欣办理了买卖合同备案。现在涉案房屋一直由盛欣占有，并由盛欣交纳了相关的税、费。而在此期间，第三人没有对涉案房屋主张或者行使过权利，仅基于信任关系，由盛欣占有并使用，这一事实与盛欣和第三人主张涉案房屋买卖协议实际为让与担保协议并不一致，明显不符合常理。因此综合以上事实，能够认定鼎昊公司与盛欣及长春市宏义房地产开发有限公司签订抵账房买卖三方协议的性质是房屋买卖合同关系，并非让与担保关系。二、关于第三人畅新庄与谢新华之间的债务关系，畅新庄承认从谢新华处借款中2,000,000.00元用于鼎昊公司施工的长春市宏义房地产开发有限公司的海航荣御工程当中，对此事实鼎昊公司也予以认可。关于二者之间的纠纷应当另行解决。三、对于盛欣已经给付的20,000.00元应当从房屋总价款当中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、盛欣盛欣在判决生效后立即给付鼎昊公司铁岭鼎昊建筑装饰工程有限公司购房款4，590，385.00（4，610，385.00-20，000.00）元。二、驳回鼎昊公司铁岭鼎昊建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费43,683.00元，由盛欣负担。本院二审审理查明,一审法院审理查明“买卖合同签订后，盛欣给付鼎昊公司购房款20,000.00元”错误，本院予以纠正：对于盛欣支付的20,000.00元，畅新庄和盛欣均认为该款项为盛欣支付给畅新庄的借款，本院对此予以确认。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，关于畅新庄代表鼎昊公司签署案涉《抵账房买卖三方协议》的性质是房屋买卖合同还是为借贷签署的让与担保合同的问题。所谓让予担保，是指债务人或者第三人为担保债务履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人；受领标的物的他人形式上是受让人，实质上是担保权人。本案中，根据一审时提供的本院（2018）吉01民终731号等多份民事判决，能够认定长春市宏义房地产开发有限公司将宏亿数码广场土建和装饰工程发包给鼎昊公司，而畅新庄为挂靠在鼎昊公司名下的实际施工人，畅新庄向鼎昊公司缴纳管理费，实际施工由畅新庄负责。由于长春市宏义房地产开发有限公司欠付工程款，故其将案涉房屋抵顶工程款签署了《抵账房买卖三方协议》，该协议签署时，畅新庄作为鼎昊公司的代理人代表公司在协议中签字确认。根据该协议内容，盛欣买受案涉房屋，应将购房款直接交于鼎昊公司。虽然该《抵账房买卖三方协议》形式上属于房屋买卖协议，但盛欣主张其签署该协议系受谢新华指示，为了担保谢新华与畅新庄之间债权债务的实现，即该协议属于让与担保协议。经审查，畅新庄出具的借条、畅新庄与谢新华之间的录音内容、本院（2018）吉01民终731号民事判决对畅新庄与鼎昊公司之间法律关系的确认及《抵账房买卖三方协议》履行情况等方面证据达到了民事诉讼高度盖然性证明标准，能够证明案涉《抵账房买卖三方协议》系为了担保谢新华与畅新庄之间债权债务的实现而签署的让与担保协议。具体分析如下：一、从合同签订目的来看，房屋买卖协议的签署目的系为了转让财产，出卖人的义务系转让房屋，买受人的义务系支付房屋对价。本案中，虽然《抵账房买卖三方协议》是由鼎昊公司与盛欣签署的，但是实际上畅新庄作为鼎昊公司的代理人进行签字确认，结合生效判决认定畅新庄系鼎昊公司名下进行施工，向鼎昊公司缴纳管理费，能够认定《抵账房买卖三方协议》应为畅新庄以鼎昊公司名义进行签署，鼎昊公司、畅新庄主张双方是合作建房关系，但是并未提供充分证据予以证实，无法推翻生效判决的认定。而盛欣、谢新华之间系亲属关系，其二人认可盛欣是接受谢新华的委托签署案涉协议。根据谢新华与畅新庄之间的录音来看，一方面，畅新庄多次询问谢新华是否要房，如果要房，两人可以进行对账，甚至畅新庄在录音中表示“你看看利息低一点，我不想最后钱给不上，闹个啥也不是，我也不想你拿270万元，把我460万房子吃掉”；另一方面，谢新华在录音中多次表示“历来咱也没说要你房子”、“不是我要不要，我不想要，咱要房干啥，我不是要房子的意思，咱们这个现状，利息你不能不给啊”。由此可见，《抵账房买卖三方协议》的签署并不是以房屋买卖为目的，而是为了担保畅新庄与谢新华之间借款的实现。二、从合同签署的时间来看，《抵账房买卖三方协议》系2015年5月22日签署的，而畅新庄向谢新华借款发生在协议签署前后，根据谢新华提供的转款凭证，2015年5月19日谢新华向畅新庄转款200万元、5月27日转款10万元、5月28日转款50万元、6月8日转款5万元。案涉协议签署的时间与谢新华和畅新庄之间民间借贷法律关系生效时间高度统一，佐证了案涉协议的签署系为了谢新华与畅新庄之间的债权债务进行担保。三、从合同的实际履行来看，2015年5月22日签署了案涉《抵账房买卖三方协议》，并将房屋实际交付给盛欣，一审时畅新庄和盛欣均陈述案涉房屋已经办理了备案，2015年5月23日协议签署第二日盛欣方向长春市宏义房地产开发有限公司缴纳了物业维修基金，由此可见，协议签署后，鼎昊公司或畅新庄即履行了交付房屋的义务，但盛欣或谢新华一直未交付购房款，而鼎昊公司第一次起诉盛欣为2018年5月，但该次起诉又按照鼎昊公司自动撤诉处理，直至2019年10月30日鼎昊公司才起诉盛欣要求履行协议支付购房款，鼎昊公司在履行交付房屋几年后才向买受人追索购房款，这显然不符合一般商品房买卖特征。另外，虽然一审判决将盛欣给付给畅新庄的2万元认定为已经给付的购房款，从待付款中扣除，但是无论在一审中还是二审中，畅新庄均认为该2万元系其向盛欣借款，盛欣亦主张该2万元系借款，故一审认定2万元为盛欣支付的购房款不当。综上，谢新华和盛欣提供的证据达到了民事诉讼高度盖然性证明标准，能够认定案涉《抵账房买卖三方协议》实质上属于让与担保协议，故鼎昊公司要求盛欣给付房屋欠款的诉讼请求不应得到支持。谢新华、盛欣的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初380号民事判决；二、驳回被上诉人铁岭鼎昊建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费43683.00元，二审案件受理费共计43623.00元，由被上诉人铁岭鼎昊建筑装饰工程有限公司负担。审判长  高婧明审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年八月二十三日书记员  郑美玲