湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1023民初1433号原告：李志富，男，1989年6月26日出生，汉族，住湖南省永兴县。被告：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公室301室。法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。被告：郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司，住所地湖南省永兴县便江镇龙山路169号（华祥家园一楼门面）。法定代表人：刘似杨，系该公司总经理。本院于2021年7月1日立案受理了原告李志富诉被告汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司（以下简称汇华永兴分公司）房屋买卖合同纠纷一案，由审判员曹永斌适用简易程序于2021年7月30日依法公开进行了开庭审理，原告李志富，被告汇华公司的委托诉讼代理人林军到庭参加诉讼，被告汇华永兴分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志富贵向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告以房屋总价款为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交付涉案商品房所有权证书的违约金直至原告实际取得不动产权证书之日止。违约金从2019年5月24日暂计算至2021年3月31日，共667天，23949.77元，计算方式：359067元×1‰×（22个月×30天+7天）；二、请求判令被告方交付不动产权证书及发票，退还原告办理不动产权证书剩余费用；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买郴州市永兴县汇华世纪新城第18栋2-401号房屋，总价款359067元，被告于2017年10月31日前交房，买受人自房屋交付之日起540天内取得不动产权证书。合同当日，原告向被告支付了定金、首付款、契税、房屋维修基金、物业费、对讲机费和代办费。被告收取原告的相关费用后，一直以各种原因拖延交付原告房屋的不动产权证书，原告多次联系被告交付房屋不动产权证书未果。按照合同约定，被告应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告汇华公司辩称：原、被告签订房屋买卖合同，交付房屋后，即将相关办证文件交给办证部门。2019年底，因县政府处理遗留房屋办证问题，办证人员较多，政府为规范办证秩序，开始实行办证预约制度，规定每栋楼每次办证不得超过40户。从2019年底开始，答辩人开始收集购房户的办证资料并进行预约办证登记。2020年元月，因疫情影响，办证中心停止了办证业务，疫情结束后，答辩人又开始预约办证，至2020年8月，答辩人已为汇华世纪新城240户业主办证办理了不动产权证。其他业主的权证在分批办理当中。2020年9月27日，原告的不动产权证已经取得。因原告按揭贷款，该权证由贷款银行收持。根据法律规定，由于政府处遗办证政策调整和疫情原因导致答辩人办证延误属于不可抗力范畴，故答辩人不应承担违约责任。被告汇华永兴分公司未予答辩，亦未提交证据。经审理查明：2016年12月23日，原告向汇华永兴分公司交纳认购金20000元和购房款79067元后，与汇华公司正式签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买郴州市永兴县汇华世纪新城第18栋2-401号房屋，面积115.53㎡，总价款359067元，首付99067元，按揭贷款260000元；交房时间为2017年10月31日前，逾期交房120日内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起540天内未取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。除上述约定外，还就房屋交付条件、面积差异处理、规划变更、保修、物业管理进行了约定。合同签订后，被告汇华公司按期向原告交付了房屋。交房后，原告又于2017年11月23日向被告汇华永兴分公司交纳办证费14363元。2020年9月27日，被告为原告代办了房屋不动产权证，所交办证费用包括契税4941元，房屋维修基金4394.74元，共计9335.74元。该证由贷款银行收持。2021年3月24日，被告通知原告领证并对前期费用进行结算。因前期物业（水费）费用结算问题，双方不能形成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、通知和被告汇华公司提交的产权证、永兴县不动产登记中心关于分期办证的说明及原、被告当庭陈述为证，足以认定。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定，2017年10月31日前交房，因出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起540天内未取得不动产权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。按此约定，被告向原告交付不动产权证的时间为2019年4月24日，该日未交付的，被告行为违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告于2020年9月27日为原告代办了不动产权证，比约定的交证时间迟延522天，依约定，按原告房屋总价款359067元的万分之一每天计算，其违约金为18743元。又原告向被告交纳办证费用14363元，被告办证实际支出9335.74元，被告向原告多收取的部分为5027.26元，该多收的部分应当退还原告；原告所购买的房屋已完成登记，现再要求被告办证没有事实和法律依据，其请求予以驳回。庭审中，被告辩称其受不可抗力影响导致迟延办证应当免责。法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任。从被告当庭陈述来看，不论政府执行处遗（不动产登记历史遗留问题）办证预约登记的时间，还是2020年的受疫情影响导致不能办证时间，均在合同迟延履行之后，故被告辩称其受不可抗力影响导致迟延办证应当免责的理由不符合法律规定，其理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告汇华房地产开发有限公司、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司于判决生效后十日内向原告李志富支付违约金18743元；二、限被告汇华房地产开发有限公司、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司于判决生效后十日内向原告李志富返还办证款5027.26元；三、驳回原告李志富其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取199元，由被告汇华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹永斌二〇二一年八月六日书记员  廖艳娟一、法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。