广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终11877号上诉人（原审原告）：朱国卫，男，汉族，1983年12月24日出生，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：李厚杰，佛山市顺德区乐从镇法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：欧阳永诚，男，汉族，1955年1月13日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人朱国卫因与被上诉人欧阳永诚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2021）粤0606民初7766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱国卫上诉请求：1.撤销原审判决；2.欧阳永诚向朱国卫退还按金11000元；3.一审、二审诉讼费用由欧阳永诚承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。原审判决第4页第8行至13行认为：“原告朱国卫因转租经营出现亏损单方提出解除合同，致使合同不能继续履行，被告欧阳永诚为避免扩大损失，同意收回租赁物，但不能因此否认合同无法继续履行的原因是在于原告单方提出解约。因合同约定‘如朱国卫提前解除合同，朱国卫所交的按金全部归欧阳永诚所有’，故被告欧阳永诚有权没收按金，现原告主张被告退还按金11000元于法无据，本院不予支持。”该认定与事实不符，无法律依据。根据《房屋租赁合同》约定，如单方强行提前解除合同，朱国卫所交的按金全部归欧阳永诚所有。二、欧阳永诚无权没收朱国卫的按金，欧阳永诚向朱国卫退还按金11000元。首先，由于疫情原因，朱国卫与欧阳永诚于2020年5月12日协商一致同意解除2019年6月30日签订的《房屋租赁合同》，欧阳永诚同意收回房屋和钥匙，朱国卫亦将原租客交由欧阳永诚再续租，朱国卫没有给欧阳永诚带来经济损失。其次，根据《房屋租赁合同》第十一条的规定“租赁合同期间，各方不得提前解除合同，如单方强行提前解除合同，则作如下责任处理：（1）如乙方提前解除合同，乙方所交的按金全部归甲方所有，并要乙方交清所欠的水电费”，但朱国卫从未存在违反《房屋租赁合同》规定的强行解除合同的情形。再者，即使朱国卫先提出解除《房屋租赁合同》，但欧阳永诚系自愿协商并接受解除《房屋租赁合同》，朱国卫与欧阳永诚之间根本不存在强行解除合同，反而原审法院将自愿提前解除合同与强行提前解除合同混为一谈，致使判决结果错误。朱国卫与欧阳永诚是自愿协商解除涉案的《房屋租赁合同》，朱国卫没有单方强行提前解除合同，欧阳永诚无权没收朱国卫的按金11000元。朱国卫于本案二审庭审时补充上诉意见如下：因受疫情影响，朱国卫无法前往均安，生意没法做,租客也没有，天天亏本，有的租客欠租直接跑路了。朱国卫直到2020年3月底到均安，3月份要求欧阳永诚免一点租金都不愿意，后经社区调解少了一点租金，后来又坚持了一个月，还是没有人流量。一直做一直亏本，实在坚持不下去。2020年5月份与欧阳永诚协商退回房屋，欧阳永诚也同意，约在5月12日早上9点30分办理房屋交接手续，房屋锁匙全部给欧阳永诚，还有两个租客以及其租金也转给欧阳永诚，合同上也注明了交接完成。朱国卫要求欧阳永诚退还押金，欧阳永诚不愿意。欧阳永诚当初说押金是押空调、热水器的，朱国卫也没有将这些设备拆走搞破坏，对于欧阳永诚也没有什么损失，现在房屋也出租出去了。欧阳永诚辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱国卫不按时交租金，声称没钱交租金、破产不租了等等，系朱国卫原因造成违约。欧阳永诚根据双方签订的合同履行，符合契约精神。朱国卫补充的上诉意见纯属虚构，不予认可。朱国卫向一审法院提出诉讼请求：1.判令欧阳永诚向朱国卫退还按金11000元；2.本案诉讼费用由欧阳永诚承担。一审法院认定事实如下：欧阳永诚为佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会建安路××号房产的所有权人。欧阳永诚将上述房产的二、三楼出租给朱国卫。2019年6月30日，朱国卫作为承租方与欧阳永诚作为出租方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为3年，即自2019年7月1日起至2022年6月30日止，租金2200元每月，首年租金优惠为2150元每月，租金在当月五号前交清。朱国卫需交按金11000元给欧阳永诚，待合同期满退还。如遇政府征用清拆，或不为人力所抗拒的原因及自然天灾而造成合同内容无法继续租赁的，双方均无责任，无需赔偿给对方。租赁合同期间，各方不得提前解除合同，如单方强行提前解除合同，则作如下责任处理：（1）如朱国卫提前解除合同，朱国卫所交的按金全部归欧阳永诚所有，并要求朱国卫交清所欠的水电费。（2）如果欧阳永诚提前解除合同，欧阳永诚双倍按金赔偿给朱国卫。上述合同签订后，双方依约履行合同。至2020年2月，朱国卫因疫情原因要求减少当月租金，欧阳永诚同意减免150元，当月收取2000元。2020年3月，朱国卫要求减免当月租金，欧阳永诚同意减免1000元，当月收取1150元。2020年4月，朱国卫依约交租2150元。2020年5月12日，朱国卫向欧阳永诚提出由于亏本已无法继续经营，要求解除合同并退还按金，欧阳永诚当场表示不同意退还按金，但同意收回房屋钥匙，双方完成租赁物交接手续。一审法院认为，朱国卫与欧阳永诚签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。根据已查明的事实，朱国卫因转租经营出现亏损单方提出解除合同，致使合同不能继续履行，欧阳永诚为避免扩大损失，同意收回租赁物，但不能因此否认合同无法继续履行的原因是在于朱国卫单方提出解约。因合同约定“如朱国卫提前解除合同，朱国卫所交的按金全部归欧阳永诚所有”，故欧阳永诚有权没收按金，现朱国卫主张欧阳永诚退还按金11000元于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回朱国卫的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计37.5元（朱国卫已预交），由朱国卫负担。二审期间，朱国卫、欧阳永诚均未向本院提交新的证据材料。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，围绕诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：欧阳永诚是否应返还朱国卫按金11000元。朱国卫上诉认为双方系协商一致解除租赁合同，欧阳永诚应向其返还按金11000元；欧阳永诚抗辩称系朱国卫提前解除合同构成违约，按合同约定按金应不予退还。根据双方签订的《房屋租赁合同》，涉案租赁物租期自2019年7月1日至2022年6月30日。双方微信聊天记录显示，2020年5月11日，朱国卫向欧阳永诚提出“受疫情影响我不做了，亏本倒闭了。实在拿不出钱交房租，房子退出来”。2020年5月12日，欧阳永诚向朱国卫说明“朱老板，由于你违约退回房屋了”。本院认为，朱国卫因经营出现亏损提出解除租赁合同，欧阳永诚虽同意朱国卫提前解除合同，收回租赁物，但不等同于双方系协商一致解除合同，该合同无法继续履行的原因系朱国卫单方提出解约。根据双方签订的《房屋租赁合同》，如朱国卫提前解除合同，朱国卫所交的按金全部归欧阳永诚所有。朱国卫亦未能举证证明欧阳永诚曾明确表示同意返还11000元按金。因此，欧阳永诚有权没收按金，朱国卫请求返还，原审判决不予支持正确，本院予以维持。综上所述，朱国卫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人朱国卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  周 芹审 判 员  钟 玲二〇二一年八月三十日法官助理  邓拔萃书 记 员  谭颖瑜