广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0206民初2112号原告：广西健乐房地产开发有限公司，住所地柳州市航岭路2号，统一社会信用代码是91450221697636403Y。法定代表人：蔡志辉，公司执行董事。委托诉讼代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏红，广西汇力律师事务所律师。被告：莫松铭，男，1974年12月6日生，汉族，住所地柳州市城中区。被告：陈秋兰，女，1976年8月25日生，汉族，住所地柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：龙月庄，广西桂柳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文雯，广西桂柳律师事务所实习律师。原告广西健乐房地产开发有限公司与被告莫松铭、陈秋兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告广西健乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人布华军、陈敏红，被告莫松铭及其二被告的委托诉讼代理人龙月庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西健乐房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认2016年8月19日原、被告签订的《健乐瑞福华庭商铺使用权合同》无效；2、判决二被告向原告返还位于柳州市“健乐瑞福华庭”6栋1层商用楼梯间（现为商铺6-102前半部分）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月19日，二被告向原告购买位于柳州市柳江区商用楼梯间（合同注明为6-102商铺）使用权，双方签订了《健乐瑞福华庭商铺使用权合同》。合同约定了楼梯间面积为46.52㎡，总价款为345550元以及其他权利义务等内容。合同签订后，被告支付了购买楼梯间使用权款项，原告亦向被告交付楼梯间使用权。但在瑞福华庭小区规划设计方案中，该1层商用楼梯间系通至二楼商铺的商用楼梯，原告因工作失误将该1层商用楼梯变更为商铺，并将其使用权向被告出售。因该变更未经行政规划部门审批，取消的原楼梯亦妨碍建筑物消防安全，损害了其他业主的合法权益，故双方签订的合同无效。被告莫松铭、陈秋兰辩称，请求驳回原告的诉请，该商铺使用权卖给被告是合法有效的，柳州市柳邕路351号“健乐瑞福华庭”6栋1层套内面积为44.84㎡，建筑面积46.52㎡所有权属于原告，使用权也是属于原告，公摊也是由二层公摊，二层所有产权都是原告的，双方签订商铺使用权合同是在平等的前提下签订的，原告将该商铺的71年使用权卖给被告，原告是有完全处分权利，没有损害国家和他人利益，所以该合同是合法有效的，应该继续履行该合同，到目前为止没有任何行政部门对原告卖给被告该商铺一事，进行处罚等行为，在没有违法的情形下，法院不能越权直接认定该合同是违规违法，所以双方签订的合同没有出现法定的无效情形，不能认定为无效合同，如果法院判决该合同无效，也是由于原告的行为造成，原告应承担缔约过失责任，依法予以赔偿逾期51年租金损失2,080,800元，并回购6-102号商铺的后半段。后半段与前半部分一起使用的，如果没有前半部分，后半部分无法单独使用，就算获得了房产权属，也没有使用目的，原告也要退回前半部分使用权的款项，原告还要赔偿被告对该商铺的装修损失费用20多万元。原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、结婚证复印件，拟证明二被告身份信息情况。2、商品使用权合同复印件，拟证明二被告向原告购买瑞福华庭6栋1层商用楼梯间使用权的事实。3、2020年10月22日房产测绘成果报告，拟证明二被告向原告购买的6-102商铺使用权原规划设计为1层商用楼梯的楼梯间。被告在举证期限内向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同、柳州市柳邕路351号“健乐瑞福华庭”6栋1层商铺使用权合同，拟证明原告卖给被告的商铺，是分为两段，后半段是102商铺，前半段是102A，后半段所花费的房款是504,450元，建筑面积是33.63㎡，前半段建筑面积46.52㎡，价款345,550元，后半段购买的时间是2016年6月13日，102A是2016年8月19日签订的合同，两间门面根据商铺使用合同第四条约定，该商铺的6-102商铺作为一间商铺使用，使用权一致，第六条约定，本商铺的所有权归甲方也就是本案原告所有，是没有产权纠纷的，根据第三条，甲方在2016年8月30日前按照该商铺的现状交付给乙方的，也就是已经改造后交付给被告的，这也与原告诉状中自己陈述的一致，是原告工作失误导致的，将楼梯间改造后给被告使用的。2、收据五张，中国工商银行转账回单，证明，被告向原告购买102商铺的前后部分是一起购买的，开票是分开开的。3、不动产权证书和完税证明，拟证明使用期限从2012年11月1日起到2082年10月30日，总70年使用权，结合商铺前后半段是一起的，所以都是70年的使用权。4、铺面租赁合同8份，拟证明被告在购买102商铺后，从2016年10月1日开始至今一直出租，每月租金是3300到3,400元，现在租金是3,400元。5、微信支付电子质证凭证，拟证明被告出租该商铺所得的收入情况，从2021年4月起就是3,400元每个月。6、柳州市不动产查档结果两张，拟证明6栋2楼和联排的4栋202户的产权人是原告，没有其他人。7、第4、6、8栋的房产测绘成果报告，第4、6、8栋是联排的，二层是相通的，本案的争议商铺位于6栋，4栋与6栋是相连的，现在6栋的二层都是通过4栋的楼梯下到一楼，这几栋的商铺二楼都是只有一间的，均写201商铺。8、第4、6、8栋商铺现状照片，拟证明被告现在将自己购买的商铺出租他人做养生汤吧，第三张的图片是争议商铺左边的现状，第四张是争议商铺右边的现状，二层是通往龙门书院的楼梯，也是4栋、6栋相通的二层楼梯，第五张争议商铺右边的现状，龙门书院6栋二层的入口，第六张是楼梯现状，第七张是二层楼梯的现状，第八张是二层楼梯入口的现状，第九张6栋与4栋二层商铺连通通道口的现状，第十张是二层商铺的现状，第十一张是争议商铺正上方二楼的现状，第十二张争议商铺正上方与8栋连通的现状，根据现在的格局是完全符合消防的要求。对于原告提供的证据1-2，被告无异议，对被告提供的证据1、2、3、6，原告没有异议，故对以上原告提供的证据1-2，对被告提供的证据1、2、3、6，本院予以采信并在卷佐证。对于原告提供的证据3，被告无相反证据推翻该证据所反映的事实，对被告提供的证据4、5、7、8，原告无相反证据推翻该证据所反映的事实，故本院对上述对方当事人有异议的证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：二被告是夫妻。原告以出让方式取得位于柳邕路259号、地号为050410223的地块的土地使用权（土地使用年限自2012年8月29日至2082年10月31日）。经批准，原告在该地块上建设商品房，定名瑞福华庭（项目名称：瑞城花园），取得商品房预售许可。2016年5月22日二被告向原告交付购买原告健乐瑞福华庭6-102号商铺定金20000元，2016年5月31日二被告又交付健乐瑞福华庭6-102号商铺定金5000元，同日交付该商铺购房首付款475000元。2016年6月13日，二被告与原告广西健乐房地产开发有限公司签订购买位于柳州市柳江区买卖合同，约定该商铺建筑面积33.63平方米，其中套内建筑面积32.45平方米，单价每平方米15545.45元，总金额504450元，约定2016年5月31日一次性付清全部房款504450元，2016年6月30日原告交付房屋。合同签订后被告于2016年11月24日交付了该商铺购房尾款4450元，至此已交清该商铺全部购房款，房屋已交付被告，二被告在2018年4月8日办理了该商铺的房屋产权证书【证号：桂（2018）柳江区不动产权第0003142号】。同年8月19日二被告与原告广西健乐房地产开发有限公司签订“健乐瑞福华庭”商铺使用权合同，约定：二被告所购买的商铺××路××“××”商铺，编号为：6-102A号商铺（建筑面积为46.52㎡)，该商铺使用权的总价款为人民币叁拾肆万伍仟伍佰伍拾零元整（小写￥345550元)，原告于2016年8月30日前将商铺按现状交被告使用。该商铺只有使用权，无产权。双方不得擅自改变商铺的用途及属性。该商铺与6栋102号商铺作为一间商铺共同使用，使用权一致。被告在经营期间所受的一切损失与原告无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归被告。本商铺的所有权在出卖前，归原告所有，并没有产权纠纷。第二份合同签订后，被告于2016年11月24日支付6-102A商铺345550元购房款。原告交付6-102A号商铺给被告后，被告将健乐瑞福华庭6-102号商铺和6-102A号商铺作为一个整体出租他人，原告月租金3,300元。2021年3月6日二被告将健乐瑞福华庭6-102号商铺和6-102A号商铺作为一个铺面约80㎡租给龚涛经营餐饮小吃，双方签订了铺面租赁合同。约定租赁期限从2021年4月1日起至2023年3月31日止，月租金3,400元。2021年5月24日原告以“当初因工作失误将该1层商用楼梯变更为商铺，并将其使用权向被告出售。因该变更未经行政规划部门审批，取消了原楼梯亦妨碍建筑物消防安全，损害了其他业主的合法权益”为由，向本院起诉，提出自己的诉讼主张。另查明，原先柳州市柳江区柳邕路369号瑞福华庭第6幢的一楼商铺图纸上只有103至108铺面，并没有102铺面，二楼的商铺整体登记为201铺面，产权人是原告。在进103铺面的左边，原设计有一个楼梯间，可以上到二楼原告的201铺面。在进103铺面的左边还有一间小房屋，原告自行将103铺面左边的那间小房屋和楼梯间建造成一间铺面，一并出售给被告，那间小房在双方的合同中变成6-102铺面，楼梯间则变成6-102Ａ铺面。原告自行将楼梯间建造成铺面出售给被告后，未有任何行政机关出面告知表态原告的行为是违法的。原告诉请要求确认二被告与原告广西健乐房地产开发有限公司签订的“健乐瑞福华庭”商铺使用权合同无效，并要求被告返还位于柳州市“健乐瑞福华庭”6栋1层商用楼梯间（即现在的6-102Ａ商铺）。被告不同意原告的诉请，提出了自己的答辩主张。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案原告以出让方式取得位于柳邕路259号、地号为050410223的地块的土地使用权（土地使用年限自2012年8月29日至2082年10月31日）。经批准，原告在该地块上建设商品房，定名瑞福华庭（项目名称：瑞城花园），取得商品房预售许可。原告将属于其自己的房屋改造成健乐瑞福华庭6-102号商铺，将瑞福华庭6-102号商铺靠近大路边的楼梯间改造成6-102A号商铺出售给二被告，是原告处分自己房屋产权的权利，是原告的真实意思表示，且二楼的房屋是原告的，原告不愿要6栋二楼商铺的楼梯，将楼梯间改造成商铺，只是影响原告自己的权益，并不影响他人的合法权益。原告已交付房屋给被告管理使用多年，被告也已支付购房价款，被告现出租所购房屋给第三者经营生意。交付房屋后，也无有关部门认定原告自行改造楼梯间出售的行为违法，原告也无证据证明其行为损害了他人的合法权益。综上所述，本院确认原被告间所签订的《健乐瑞福华庭商铺使用权合同》属有效合同，对双方有约定力，原告诉请要求确认2016年8月19日原、被告签订的《健乐瑞福华庭商铺使用权合同》无效，要求判决二被告返还位于柳州市“健乐瑞福华庭”6栋1层商用楼梯间（即商铺6-102Ａ），被告并不同意，故本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广西健乐房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费664元，减半收取332元，由原告广西健乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦贵志二〇二一年八月二日书记员  邓 骁