吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2044号上诉人（一审原告）：黄岩，汉族，男，1983年4月1日生，公主岭市人，现住公主岭市。委托诉讼代理人：邹璋宁，吉林响铃律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吉林省智慧房地产开发有限公司，住所地：范家屯镇东河村三屯硅谷京苑小区9-11号法定代表人：董振方，系经理。上诉人黄岩因与被上诉人吉林省慧智房地产开发有限公司（以下简称慧智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2020）吉0184民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄岩上诉请求：1.请求撤销公主岭市人民法院作出的（2020）吉0184民初4875号民事判决书，将本案发回重审或依法改判黄岩与慧智公司房屋买卖合同有效，慧智公司向黄岩交付房屋。2.诉讼费由慧智公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，黄岩与慧智公司买卖关系合法有效，依法应得到保护。黄岩与慧智公司于2018年3月18日签订了商品房预约协议书，协议中明确了标的房屋的位置、面积、单价及总价，完全符合商品房买卖合同的实质条件。协议书第三条约定：“待甲方具备办理网签条件后，商品房款依据一项足额后，二个月内办完房屋产权过户手续”。于签订合同当日，给黄岩出具了收款收据一张，载明：“今收到黄岩购房款400090元”。并加盖了公章及法人名章。虽然购房款黄岩未直接给付慧智公司，但从本案的交易事实看，黄岩有足够的理由相信其与慧智公司之间的买卖关系已经得到了慧智公司的确认。黄岩依据商品房预约协议书及购楼收据提起的诉讼，实际是转账抵顶形成的买卖关系。慧智公司与案外人曹景学之间形成了以律师费抵顶购房款的法律关系，至于律师费是否足额抵顶了案外人曹景学应向其交付的购房款并不是本案的核心问题，对这一事实黄岩也并不知情。慧智公司基于这一法律关系直接向黄岩出具了全额的购房款收据，并签订买卖合同。导致了黄岩完全有理由相信转账抵顶购房款的行为有效成立，基于这一事实才向案外人曹景学支付了他们之间约定的对价款。也就是说在慧智公司未给黄岩出具认购协议及购房款收据的情况下，黄岩也不能向案外人曹景学支付他们之间交易的对价款。上述法律关系的形成，均是各方在平等、自愿的基础上达成的，也并没有违反法律的强制性规定，因此黄岩与慧智公司之间买卖关系合法有效，依法应得到保护。二、一审认定，黄岩与案外人曹景学之间不能排除是借贷关系，据此驳回黄岩的诉讼请求缺乏事实及法律依据。1.案外人曹景学虽然已经离世，但结合一审黄岩提交的转账凭证、现金来源的证人证言及购房当时网络二手房交易网站的截屏等证据，足以反映出购房款给付的事实及购房当时标的房屋22万元符合市场交易价格，能够印证买卖关系形成的真实性。2.慧智公司在本案一审答辩中的陈述与本案事实的认定存在明显矛盾之处，其答辩如下：“公司欠曹景学代理费。曹景学说可以用我公司开发的楼顶代理费（已欠的和将要发生的代理费），这样我就用收款收据至给曹景学开具了硅谷京苑小区9号楼4单元607室阁楼707室商品房一套。2018年3月28日之前，曹景学说急用钱，想用这套房子抵押台钱，我没同意。我俩经过核对，我公司欠他代理费5万元，曹景学说房子他不要了，他给找个买家，用买家交的预约金换还他的代理费。2018年3月28日曹景学带了两个人到我公司，我公司给开具了购房收据就是黄岩（黄岩）立案时提交的收据，开完收据后按对方要求又开了一个商品房预约协议书。我们在协议书中约定全价款结账（事实上合同第二条第一项全价款处标明价格是400090元，并没有结账二字）。签完收据和协议后，我公司让对方交付5万元预约金，对方让我公司拿五证出来，因当时预售许可证没办下来呢，对方也没交预约金。原告所述从曹景学守购买的二手房不是事实，等…”结合答辩意见可以反映出如下事实：（1）慧智公司拖欠案外人曹景学代理费，同意用现在已经发生的和将来发生的代理费抵顶购房款，并将标的房屋开具到了曹景学名下，双方之间形成了事实上以房抵债的法律关系，且合同有效成立。因曹景学急于用钱，解除了他们双方间的买卖合同，并介绍黄岩与慧智公司形成了买卖合同关系，但前提是标的房屋的购房款应给付曹景学的代理费；（2）慧智公司不同意曹景学用标的房屋抵押借款，但同意由曹景学联系买家，将房屋出售后价款用于给付其律师代理费。在认可与黄岩形成买卖关系的基础上，与黄岩签订了商品房预约协议书并针对付款情况出具了收款收据；（3）在认为仅欠曹景学5万元代理费的基础上，确给黄岩开具了收到全价购房款400090元的收款收据。但因2018年3月28日其无法提供五证，黄岩未向其缴纳5万元的预约金；（4）黄岩一审起诉时提供的收款收据就是慧智公司于2018年3月28日开具的。以上事实可以看出，2018年3月28日慧智公司出具商品房预约协议书及收款凭证的目的是为了实现黄岩与慧智公司之间买卖关系，并非是用于为曹景学与黄岩之间借贷而设定的抵押。在黄岩未向其缴纳5万元预约金的情况下，慧智公司依然将合同及收据交付给了黄岩的事实足以印证其确认了转账抵顶购房款的事实关系。综合以上分析，慧智公司一面强调曹景学与黄岩形成的是借贷关系，一面又按照转账抵顶购房款的事实进行陈述事件经过，两者之间存在着明显的矛盾，不符合逻辑。显然是在案外人曹景学离世的情况下逃避向黄岩交付房屋的义务。即使曹景学离世时产生的代理费不足以支付购房款，那么也不应该将这一情况作为扭曲事实、拒绝交付房屋的推辞。本案标的房屋交易中，黄岩不存在任何的过错，并善意的履行了合同义务，其诉请应当得到支持。3.原审提取的李某的笔录，不应作为本案的证据，更不应该作为否定黄岩与慧智公司之间买卖合同关系真实性的证据。（1）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定：证据包括当事人陈述、书证、无证、视听资料、电子数据、证人证言、鉴定意见、勘验笔录。如果法院依职权提取的笔录能够视为证人证言，那么依据证据规则李某应当以证人的身份出现在一审庭审，其证言应当经过各方的质证。证人没有正当理由未出庭作证，证言不应作为认定案件事实的依据；（2）仅凭李某说黄岩经过他手取过两次钱，每次6000元就推定为“不排除黄岩与案外人曹景学之间存在借贷关系”，缺乏客观性。暂且不说内容是否真实存在，即使存在也不能仅凭这一内容否定了黄岩、慧智公司及案外人曹景学之间形成的转账抵顶买卖关系。该内容如何确定借贷关系与转账抵顶买卖关系之间存在的关联关系，以推断性内容判定案件事实欠缺合理性。（3）黄岩与曹景学之间不存在借贷关系，黄岩更不认识李某。出庭证人证明黄岩为购房向其借款以证明黄岩购房资金来源未被采信，仅凭欠缺有效形式的一个人的笔录作出本案事实的认定，同样欠缺合理性及合法性。三、黄岩与案外人曹景学是否签订了书面的买卖合同，不应作为判定黄岩与慧智公司之间是否形成买卖关系的事实依据。结合黄岩陈述及慧智公司答辩，已经明确了本案标的的买卖过程，按慧智公司答辩曹景学为了取得现金，解除了曹景学与慧智公司之间的买卖合同关系，由曹景学介绍慧智公司将房屋出售给了黄岩，但曹景学斡旋双方形成买卖关系的前提是将卖房款给付曹景学，作为慧智公司支付给曹景学的律师代理费。黄岩与慧智公司之间形成的买卖关系对价款给付并不是直接给付，而是应慧智公司的指示交付给了曹景学，价款交付后慧智公司给黄岩出具了收款凭证。否则，在黄岩未付款的情况下慧智公司为什么还要将收款凭证交付给黄岩。因此，黄岩与曹景学之间是否形成了书面买卖合同，不应作为认定本案结果的事实依据。综上，请二审法院查明本案事实，以维护黄岩合法财产权利。慧智公司辩称，不同意黄岩的上诉请求，本案应当驳回上诉，维持原判。黄岩向一审法院起诉请求：1.依法判令其与慧智公司双方所签订的合同有效；2.依法判令慧智公司交付房屋；3、诉讼费由慧智公司承担。一审法院认定事实：2018年2月28日，慧智公司给曹景学（已死亡。生前律师职业）出具购楼收据一份，注明曹景学购买9号楼4单元607室、阁楼707室商品房一套，价款40.0085万元，并标注“待用律师代理费抵顶”。加盖慧智公司公章，法定代表人董振方签字。2018年3月28日，黄岩与慧智公司就位于公主岭市范家屯镇硅谷京苑小区9号楼4单元607室阁楼707室房屋（即慧智公司给曹景学开具收据上的房屋）签订了商品房预约协议书，同日慧智公司给黄岩开具了购房收据，收据上加盖了慧智公司公章和法人印章。商品房预约协议书和收据上均注明“曹景学转”字样。2018年3月29日，黄岩通过银行转款给曹景学11.4万元。上述事实，有双方当事人陈述、辩解，提交的商品房预约协议书、收款收据、转款凭证等在卷为凭。一审法院认为，黄岩主张自曹景学处以价款22万元购买了本案涉案房屋。但只有通过银行转款11.4万元给曹景学的凭证。其余10.6万元主张现金给付，出庭证人杨某、刘某虽证实黄岩为买房向二人借款，但没有黄岩向曹景学支付现金的凭证。关于曹景学与黄岩的关系，慧智公司辩称，曹景学与黄岩系借贷关系，2018年3月28日黄岩给曹景学转款11.4万，是曹景学抬款12万元，月息5％，黄岩直接扣了一个月利息。法院原审时提取的李某的笔录中，李某陈述，我是曹景学律师助理，我听过曹景学和黄岩谈借款的事，但具体借多少钱和什么时候打的款我不清楚。黄岩来律师事务所经我手取过两次钱，每次6000元，都是曹景学让我给黄岩的。法院认为，黄岩转给曹景学11.4万元，不能排除双方是借贷关系。黄岩即不能提供与曹景学买卖房屋的书面合同，也没有向曹景学交付房款的凭证，其与曹景学关于以22万价格购买案涉房屋亦只是黄岩单方陈述。故其主张与曹景学之间存在房屋买卖关系证据不足，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对黄岩上述主张不予认定。黄岩没有充分的证据证明与曹景学之间存在真实的房屋买卖关系，那么其主张基于同曹景学的房屋买卖关系而与慧智公司形成了房屋买卖关系，也不能认定为真实的房屋买卖关系。慧智公司虽为黄岩出具了商品房预约协议书和收据，但双方间不存在真实的房屋买卖关系，黄岩也未向慧智公司交付房款，故法院对黄岩请求确认其与慧智公司签订的商品房预约协议书有效及判令慧智公司交付房屋的诉请均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：驳回黄岩的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由黄岩负担。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，黄岩主张慧智公司将案涉房屋抵账给曹景学，黄岩从曹景学处以22万元价款购买了案涉房屋。关于曹景学与智慧法院之间用房屋抵顶律师代理费问题，慧智公司给曹景学出具的收据中载明，案涉两处房屋总价为40.0085万。曹景学与慧智公司之间已经约定了抵顶房屋价格，而慧智公司需要给付的律师费用数额仍不确定，故收据中才标注“待用律师代理费抵顶”。据此，曹景学是否有权处置房屋，取决于慧智公司应给付的律师费已经足额抵扣购房款。目前，黄岩提供的证据不足以证明曹景学具有案涉房屋的处分权。另外，黄岩主张其以22万元对价从曹景学处购买了案涉房屋，但是根据黄岩提供的转款凭证，仅能证明黄岩向曹景学转款11.4万元，对于其余10.6万元款项是否交付问题，一审时黄岩仅提供了杨某、刘某的证言证明其向二人借款，但并不能提供黄岩实际向曹景学支付另外10.6万元款项的凭证，且一审中，慧智公司提供了证人李某的证言，李某作为曹景学的律师助理，其陈述曹景学向黄岩借款，曹景学经李某手向黄岩支付过两次款项，每次6000元，故一审法院认为不能排除曹景学与黄岩之间为民间借贷法律关系存在合理性。综上，黄岩虽然与慧智公司签署了商品房预约协议书，慧智公司为其出具收据，但是黄岩提供的证据达不到民事诉讼高度盖然性的证明标准，无法证实黄岩已经足额支付了购房款，故一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，故对黄岩的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人黄岩负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年八月十六日书记员  郑美玲