四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终18161号上诉人（原审被告）：四川伯琪实业有限公司。住所地：四川省成都市成华区保和乡东桂村8组。法定代表人：宋力，总经理。委托诉讼代理人：王治军，四川瀛领禾石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱波，男，1983年1月27日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：雷娟，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳，四川君合律师事务所律师。上诉人四川伯琪实业有限公司（以下简称伯琪公司）因与被上诉人邱波商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。伯琪公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回邱波一审全部诉讼请求；2.本案一、二审的案件受理费用由邱波负担。事实及理由：一、一审法院将《商品房买卖合同（预售）补充协议》中关于车位交付最迟于锦府二期同时交付的时间约定认定为格式条款，属事实认定不清、法律适用错误。1.根据案涉补充协议第一条约定可知，该协议系双方在平等的基础上、经过充分协商达成一致后签订的补充约定，不符合格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款的构成要件。2.根据案涉合同第十六条第（二）款第三项的约定可知，双方对车位具体什么时间达到交付条件，未在主合同中予以确定，且已在该合同条款中进行了约定和告知。故须双方签订补充协议对合同标的重要的交付时间作出补充约定。一审法院将该补充协议中关于车位交付最迟于锦府二期同时交付的时间约定，认定为格式条款缺乏依据。3.案涉补充协议中关于车位交付最迟于锦府二期同时交付的约定，是双方协商一致后对主合同中车位交付日期的变更，伯琪公司对车位变更交付时间的原因、最迟交付时限也在合同条款中进行了明确告知，并非“单方延长交付时间”。即便该约定属于“格式条款”，但也并未免除或者限制伯琪公司应承担的责任，仍是有效约定，对双方均具有约束力。二、一审法院认为伯琪公司向邱波“交付其所购房屋时并为通知交付车位”系事实认定错误。邱波购买的案涉车位与其购买的房屋一样，按规定只能签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，车位和房屋物业属性同为商品房，案涉车位与合同标的称谓保持一致为“商品房或房屋”是为有利履约。按行业惯例，二者在通知办理交房、收房时均称商品房或房屋，只需要发出商品房收房通知（邱波已签收）即可，且通知中载明须携带购房合同原件，无任何“不包括”车位交付的文字或可能导致错误理解的表述，购房人按通知要求前来办理收房，应该带上车位的“购房合同原件”并办理交付手续。三、关于车位交付事宜的通知寄送的地址、联系人、联系电话，伯琪公司工作人员已通过电话、微信与邱波进行了确认，经与快递公司联系核实，该邮件最终由邱波本人取件，显然关于车位交付事宜的通知已经有效送达于邱波，故一审法院相关事实认定错误。四、一审法院以2019年2月19日至2020年5月5日作为计算逾期违约金的期间，属事实认定错误。由于伯琪公司已于2019年7月1日发出通知，请邱波在2019年7月7日前接收含车位在内的商品房，邱波亦在2019年7月6日到锦府小区现场签到并办理了商品房接收手续，即便认定伯琪公司存在逾期交付，逾期交付的违约金也仅需自2019年2月19日计算至2019年7月6日止。此外，由于关于车位交付事宜的通知已于2019年11月26日有效送达给邱波，逾期交付违约金的计算截止时间最长也不应超过2019年12月3日（通知送达后的第7日）。五、一审法院认定“违约金约定标准并非过高”属事实认定和法律适用错误。按照车位总价款的万分之三每日的标准，每月的违约金约为1530元，由于案涉标的为车位，如果认定伯琪公司存在逾期交付车位的违约行为，邱波的实际损失也仅是车位租金损失。案涉小区车位租金标准为300-400元／月，且该收费标准中的金额已包含80元／月的车位管理费，从金额上比较以及2020年因××导致经济萧条本着为企业减负保证生存发展的双重因素考量，邱波一审主张的逾期交付违约金的标准显然过高。补充：关于格式条款的问题，一审判决以格式条款不对邱波具有约束力，该逻辑是错误的。从法律上讲，应先确定条款是否为格式条款，然后再确定格式条款是否有效或者对邱波有无约束力的问题。即便，二审法院认定补充协议是格式条款，也并非当然无效或对邱波无约束力。也要看是否符合相应无效或无约束力的要件。对此伯琪公司提交了三份修改的房屋买卖合同的补充协议，用以证明补充协议是可以修改的或者是并非不能修改，补充协议是伯琪公司与邱波之间经过充分协商后达成的协议。关于逾期交付违约金计算期间的问题，伯琪公司共计发送了两份通知，第一份是落款日期为2019年6月26日的《锦府一期入伙通知书》，内容是关于通知商品房交付的相关事宜，通知交付的是住房和车位一并交付。该《锦府一期入伙通知书》的发出日期和签收日期，一审判决已经进行认定。并且对收房的时间也作出了相应认定，时间是2019年7月6日。另外一份2019年11月19日的《通知》，内容是关于车位交付的事宜（具体内容详见通知），7月6日通知了部分业主办理，部分业主还未入住，就未办理手续。且该通知上明确内容是车位办理交付的截止时间是2020年1月30日，该通知发送的地址是伯琪公司工作人员与邱波通过微信确认的地址，签收情况是“他人代收：丰巣”。经伯琪公司工作人员向丰巣公司客服人员核实，最终是由邱波本人通过微信扫码的方式开柜取件，该通知已经有效送达给邱波。一审法院在计算逾期交付违约金时，计算的期间从2019年2月19日计算至2020年5月5日是错误的。即便认为伯琪公司存在逾期交付的行为，逾期交付的截止时间也应以2019年7月6日邱波实际收房之日止或者最迟不应超过《关于车位交付通知》所载明的2020年1月31日。邱波辩称，一、本案共涉及三个事项，第一是合同交付的时间，第二是伯琪公司是何时交付的房屋，第三是伯琪公司应当承担何种违约责任及违约金是否应当调整。针对第一个事项，邱波认为，根据案涉合同第18条第1款约定，交付时间是2019年2月18日，不存在伯琪公司所说的约定不明或者变更的情况。伯琪公司在上诉状中主张没有约定，其依据是主合同的第16条，因为规划车位显示的时间是“XX”，其又主张合同时间变更，两个抗辩事由不能并存，只能二选一。伯琪公司前述两个依据，也无法得出车位交付时间被变更的结论，根据上述两个依据，针对的对象是公共配套设施，但是案涉车位是产权车位，是开发商可以出售的，不属于共同配套设施，上述条款不适用本案。其次，上述两个条款属于格式条款，伯琪公司没有尽到提示说明义务。再次，无论是否为格式条款，根据主合同说明部分的要求，对于合同的重大事项，伯琪公司应当进行提示，即使不是格式条款，其也有提示义务，伯琪公司没有提供证据证明其进行了说明。故，根据前述的约定，伯琪公司实际交付时间是比合同约定时间晚，构成逾期。针对第二点，伯琪公司陈述了几个时间点，实际交付作为客观事实，只有一个时间点。关于第一个时间点，邱波认为锦府一期交付对象只有房屋，不涉及车位，相应的证据也可以证明。关于第二个时间点，伯琪公司主张是通知送达即视为交付，邱波认为要产生视为交付，有严格的适用条件，本案中，通知交房时，案涉车位处于施工中，伯琪公司在车位款附近堆放大量建筑垃圾，车位无法使用，车位由伯琪公司占有施工，不符合法定规定的交付要件，也不符合合同约定的交付条件，不符合合同目的，不能视为交付。关于违约责任，邱波认为一审认定事实清楚，适用法律正确，不应当调整违约金。邱波向一审法院起诉请求：1.判令伯琪公司向邱波支付自2019年2月19日起至商品房（车位）实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计7191元（以170000元为基数，按每日0.0003计算，暂计至2019年7月9日）；2.本案案件受理费全部由伯琪公司承担。一审法院认定事实：2018年2月9日，邱波和伯琪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定邱波购买伯琪公司出售的位于成都市成华区车位，价格为170000元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：2.买受人不得以此拒绝收房，但出卖人应于房屋实际交付后90日内修复。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年2月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条逾期交房责任：（2）逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十条商品房质量：（二）其他质量问题：2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式1处理：（1）即时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人进行整改维修。同日，邱波和伯琪公司签订的补充协议约定：二、对合同第三章商品房价款的补充约定：3.买受人须在接到出卖人通知该商品房正式交付使用前付清全部房款及相关费用。否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。五、对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：1.双方在此明确，出卖人在交付日取得本条约定的商品房交付条件相对应的证书、报告、证明或验收表即符合本合同约定的交房条件，其他事由均不作为判断商品房是否具备交付条件的依据。2.本合同第十五条第（一）款中的（建设工程竣工验收合格证明）是指加盖五方（建设、监理、设计、施工、勘察）公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告。3.该车位交付时间以出卖人的书面通知为准。4.在出卖人具备了本合同第十五条约定的条件下,买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行受领房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。5.买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中规定的承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人如因上述问题拒绝办理注入手续，视为买受人逾期收房。6.若商品房达到合同约定的交付条件而买受人逾期办理收房手续或拒绝收房，由买受人承担逾期收房责任，并视同买受人已在本合同约定的交房日期或交房通知书通知的收房之日（二者以日期较前为准）内按本合同约定的标准交付了该商品房，房屋毁损灭失发生的责任及损失由买受人自行承担。10.本合同第十六条约定的基础设施设备和相关公共设施如不符合合同约定，买受人应当在交付当日内提出，否则视为符合交付使用条件，如后期发生问题，出卖人按照相关保修要求给予修复。15.如果基础设施设备和相关公共设施在本合同约定期限内未达到使用条件，买受人同意不因此拒绝收房，买受人同意由出卖人在商品房交付90日内继续整改使之达到使用条件。六、对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定：13.锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。出卖人不向买受人承担因此涉及的任何违约责任和赔偿。七、对合同第七章商品房质量及保修责任的补充约定：4.买受人在接收房屋时，对该商品房的其他质量、装修、装饰及设备质量若有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，经出卖人确认后，由出卖人予以完善，出卖人须按照合同及附件约定的标准进行修缮或替换。出卖人修缮或替完毕后，应书面通知买受人，买受人应于出卖人发出通知后的3日内对房屋进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕，同意接房。6.关于保修责任补充约定如下：1）出卖人需使用买受人所购商品房空间对买受人所购商品房相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时，买受人应当履行协助出卖人保修的义务，提供必要的协助和便利，若在维修过程中，对买受人造成损害的，按买受人所遭受的实际直接损失进行补偿。若买受人不提供便利或拒不协助的，因此对该房屋及相邻的房屋或公共部位及设施、设备造成的扩大损失由买受人承担赔偿责任。后邱波按照约定缴纳车位定金和剩余购车位款项。2019年1月9日，案涉锦府小区一期住宅、商业及配套设施取得竣工验收报告。2019年2月17日，案涉锦府小区二期住宅、商业及配套设施取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。案涉车位涵盖在该《房屋建筑面积测绘成果报告》中。2019年6月26日，伯琪公司向邱波发出锦府一期入伙通知书，通知邱波于2019年7月7日办理邱波购买的锦府一期住房的收房手续。伯琪公司于2019年7月1日办理邮寄手续，邮寄回单显示邱波于2019年7月2日签收。2019年7月6日，邱波办理所购房屋的收房手续。2019年11月19日，伯琪公司向邱波发出通知，载明车位集中交付时间为2020年1月31日，并向邱波邮寄该通知，邮寄回单显示为他人代收。2020年5月5日，邱波在伯琪公司处对案涉车位予以接收，并交车位维修基金和产权登记费用。2020年7月30日，邱波向成都市市长信箱投诉反映案涉车位所在地下室存在严重质量问题。成都市住房和城乡建设局走访调查核实回复为：该项目负一层局部区域顶板梁出现裂缝，发现该情况后，建设单位委托第三方检测机构进行结构安全鉴定，鉴定结论为：1.锦府地下室框架柱、梁构件截面尺寸，框架柱、梁、顶板钢筋配置及混凝土强度，满足设计要求；2.在现有荷载作用下，锦府大门位置地下室负一层顶板梁、框架柱及部分顶板承载力不能满足规范要求，大门基础位置的顶板承载力不能满足规范要求；3.锦府地下负一层局部区域顶板出现裂缝原因时该区域上设置钢筋混凝土小区大门，顶板荷载大幅增加，超过负一层顶板梁的承载力所致。鉴定报告建议：对锦府地下室负一层承载力不满足规范要求的梁、板、柱进行加固。根据鉴定报告的建议及原设计单位复核，对该处承载力不满足要求的部位出具了相应的加固设计图纸，经审查合格后对地下室负一层该部分梁柱进行了加固，我单位责成建设单位：1.对加固部分的结构进行质量鉴定；2.将加固的原因、鉴定报告等内容对业主进行公示；3.针对业主反映的其他质量问题，及时整改。经实地核查，该加固部分位于邱波购买车位附近。一审法院另查明，案涉锦府小区二期实际于2020年6月22日交房。一审法院认为，邱波和伯琪公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，约束各方当事人。当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。本案争议焦点在于伯琪公司是否存在逾期交付车位问题。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年2月18日前向买受人交付该商品房。补充协议约定，13.锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。出卖人不向买受人承担因此涉及的任何违约责任和赔偿。一审庭审中，伯琪公司称锦府二期交付时间为2020年6月22日。2019年6月26日，伯琪公司向邱波发出锦府一期入伙通知书，通知邱波于2019年7月7日办理邱波购买的锦府一期住房的收房手续。伯琪公司于2019年7月1日办理邮寄手续，邮寄回单显示邱波于2019年7月2日签收。2019年7月6日，邱波办理所购房屋的收房手续。2019年11月19日，伯琪公司向邱波发出通知，载明车位集中交付时间为2020年1月31日，并向邱波邮寄该通知，邮寄回单显示为他人代收。2020年5月5日，邱波在伯琪公司处对案涉车位予以接收，并交车位维修基金和产权登记费用。从上述时间点分析，在伯琪公司向邱波交付其所购房屋时并为未通知交付车位。而是在2019年11月19日才发出通知告知车位交付事宜，同时车位交付通知并未有效送达邱波，故不应认定伯琪公司向邱波发出交付车位通知。关于双方合同中对于车位交付最迟于锦府二期同时交付的时间约定，该约定突破双方在主合同中对于交付时间的约定，系伯琪公司单方延长交付时间，同时该延长交付时间条款并未以加黑、下划线或其他让一般人可以一眼识别的突出形式标识出来，应认定为格式条款，不对邱波产生延期的约束力，故伯琪公司于2020年5月5日将案涉车位交付邱波的行为构成逾期交付，应当承担逾期交付违约责任。关于逾期违约金认定问题。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十九条逾期交房责任：（2）逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。故邱波主张以每日万分之三的标准计算逾期交付违约金符合合同约定。伯琪公司抗辩违约金过高，要求酌情降低的意见，一审法院认为该违约金约定标准并非过高，应予认定。一审法院以购车位170000元为基数，按照每日万分三的标准，从2019年2月19日计算至2020年5月5日止，共计441天。计算方式为170000×0.0003×441=22491元。鉴于邱波主张的违约金系区间算法，一审法院根据查明的事实认定最终金额。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、伯琪公司于判决生效之日起十日内向邱波支付逾期交付车位违约金22491元；二、驳回邱波的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由伯琪公司负担。二审中，伯琪公司与邱波均提交了新证据。伯琪公司提交如下证据，第一组：同小区补充协议三份，拟证明伯琪公司与邱波签订的补充协议是双方充分协商达成的，并非不可修改；第二组：邱波的微信名片、邱波与伯琪公司工作人员的聊天记录、伯琪公司与丰巢客服人员的聊天记录，拟证明2019年11月19日的通知寄送地址等信息是双方确认的，并由邱波扫码后领取，系有效送达。邱波质证认为，第一组：真实性及证明目的均不认可，邱波签署的《补充协议》与伯琪公司举示的三份协议内容、结构、表述基本一致，恰好证明《补充协议》系格式合同。综合对比发现，上述协议均记载“锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等将分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。”该描述正是一审法院认定格式条款的部分，随后虽有表述差异但不影响四份协议中格式条款的认定，也证明该条款不允许进行删改。第二组：对邱波微信名片、聊天记录的真实性、合法性认可，但关联性及证明目的不认可。邮寄单“内件品名”处并未明确邮寄的文件名称、具体内容，无法确定邮寄文件的具体内容。对伯琪公司与丰巣公司工作人员聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，无法核实原件，达不到证明目的。邱波提交如下证据，第一组：人民网“领导留言板”截图、成都透明房产网关于锦府一期信息截图、成都透明房产网简介、成都透明房产网的ICP查询截图、网站举办者的企业基本信息。拟证明：锦府一期约定的交付时间为2019.2.18；第二组：其他买受人购买车位的补充协议。拟证明补充协议系格式合同；第三组：1.《成都市人民政府办公厅关于加强居住区公共配套设施建设管理的意见》（成办函[2016]117号），2.《金牛区居住区公共配套设施建设管理办法》（金牛府办发[2019]21号），3.《成都市人民政府办公厅关于进一步加强居住区公共设施配套建设管理的意见（试行）》（成办发[2008]27号）。拟证明买卖合同第十六条中的公共设施指的是公共停车场车位，不是开发商可销售的独立产权车位；第四组：锦府一期房屋交付验收表。拟证明：1.伯琪公司通知2019月7日7日接受房屋，实际仅针对商品房房屋，不包含车位。不存在对车位进行交付验收的手续。2.2019年11月19日的《通知》也对前述证明目的进行了映证，《通知》载明“分别通知一期购房业主办理房屋交接手续，部分业主.....”；第五组：1.邱波的行程信息，2.2019.1.21车库照片，3.2020.5.5车库照片。拟证明：邱波于2020年1月18日回四川，于2019.1.22前往案涉楼盘准备办理车位交付，但发现车位根本无法使用、不符合交付条件，故拒绝办理交付，直到2020.2.2仍未收到伯琪公司完成整改的交付通知，便返回北京。伯琪公司质证认为，第一组：真实性无异议，但不能据此认定伯琪公司违约；第二组：三性均不予认可。该补充协议无法看出业主的名字，且系复印件。第三组：真实性予以认可，证明目的不予认可。第四组：锦府一期房屋交付验收表，该证据不属于二审新证据。第五组：1.邱波的行程信息，该证据真实性认可，证明目的不予认可。2.2019.1.21车库照片，三性均不予认可，无法看出其具体位置。3.2020.5.5车库照片，真实性没有异议，证明目的不予认可。车位交付之后，因为打围施工需要占用邱波的车位，给邱波使用造成影响，伯琪公司认可，但物业已经给邱波调整了其他车位进行使用，并没有对邱波的车位使用造成影响。上述证据中，伯琪公司与邱波认可真实性的证据，本院对真实性、合法性予以认可，对其证明目的将结合本案其他证据综合认定。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释。本院认为，邱波与伯琪公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，应属有效，双方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为，一审法院判令伯琪公司向邱波支付逾期交付车位违约金及违约金金额是否正确。对此，本院分析评判如下：关于伯琪公司是否应支付逾期交付车位违约金的问题。本院认为，伯琪公司与邱波就车位买卖签订了案涉合同，车位交付是合同履行的重要内容，应当在合同中对车位的交付条件、交付日期具体确定。本案中，案涉合同第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年2月18日前向买受人交付该商品房。故，双方约定交付车位的期限为2019年2月18日前。而伯琪公司主张“补充协议约定：六、对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定：13.锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。出卖人不向买受人承担因此涉及的任何违约责任和赔偿”，对车位交付时间进行了变更。本院审查后认为，从案涉合同全文看，基础设施设备和相关公共设施并不包括案涉车位。从上述条款内容看，仅针对基础设施设备和相关公共设施等交付期限的约定，并未具体确定的针对案涉车位的交付时间进行变更，因此，该条款不适用于案涉车位。即使该条款中对案涉车位的交付进行了变更，因该条款是伯琪公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，未采取加粗、黑体字及下划线等合理方式提请邱波注意，且免除了伯琪公司的责任、排除了邱波主要权利，具有原《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的无效情形，应属无效。故伯琪公司应在案涉合同约定的2019年2月18日前向邱波交付车位。根据查明的事实，伯琪公司未在上述期限内向邱波交付车位，构成违约，应承担逾期交付车位的违约责任。关于违约金截止时间的问题。如上文论述，伯琪公司逾期交付车位，应承担违约责任。按约定应向邱波支付违约金，违约金的从2019年2月19日起算。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。而实际上，2020年7月30日，邱波向成都市市长信箱投诉反映案涉车位所在地下室存在严重质量问题。成都市住房和城乡建设局走访调查核实回复为：该项目负一层局部区域顶板梁出现裂缝，发现该情况后，建设单位委托第三方检测机构进行结构安全鉴定，鉴定结论为：1.锦府地下室框架柱、梁构件截面尺寸，框架柱、梁、顶板钢筋配置及混凝土强度，满足设计要求；2.在现有荷载作用下，锦府大门位置地下室负一层顶板梁、框架柱及部分顶板承载力不能满足规范要求，大门基础位置的顶板承载力不能满足规范要求；3.锦府地下负一层局部区域顶板出现裂缝原因时该区域上设置钢筋混凝土小区大门，顶板荷载大幅增加，超过负一层顶板梁的承载力所致。鉴定报告建议：对锦府地下室负一层承载力不满足规范要求的梁、板、柱进行加固。根据鉴定报告的建议及原设计单位复核，对该处承载力不满足要求的部位出具了相应的加固设计图纸，经审查合格后对地下室负一层该部分梁柱进行了加固，我单位责成建设单位：1.对加固部分的结构进行质量鉴定；2.将加固的原因、鉴定报告等内容对业主进行公示；3.针对业主反映的其他质量问题，及时整改。经实地核查，该加固部分位于邱波购买车位附近。从上述内容看，交付的车位质量不符合国家的有关标准和规范，未达到《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》规定的法定交付条件，也就是说，虽然伯琪公司向邱波邮寄了车位交付通知，邱波亦于2020年5月5日接收了车位，但此时案涉车位尚未达到法定交付条件，伯琪公司逾期交付车位的行为持续存在，至案涉车位达到法定交付条件时止。故计算违约金的截止时间应为案涉车位达到法定交付条件时止。关于违约金计算标准的问题。伯琪公司上诉认为，一审法院认定违约金约定标准并非过高错误。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院综合衡量全案各种因素后，认定双方约定的按日计算向邱波支付全部房价款万分之三的违约金并非过高并无不当，本院予以维持。关于伯琪公司应支付违约金金额的问题。案涉合同第十九条逾期交房责任：（2）逾期在60日后，邱波要求继续履行合同的，合同继续履行，伯琪公司按日计算向邱波支付全部房价款万分之三的违约金。一审法院以170000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年2月19日计算至2020年5月5日止，共计441天。计算方式为170000×0.0003×441=22491元。而根据上文论述，本院认为，违约金的金额为以170000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年2月19日计算至案涉车位达到法定交付条件时止，计算方式为170000×0.0003×（案涉车位达到法定交付条件时－2019年2月19日）。故一审法院判令的违约金金额有误，但邱波并未提起上诉，视为其对一审判决认可。另外，伯琪公司其他上诉理由，经本院审查后认为均不能成立，本院不予支持。综上，伯琪公司的上诉请求不能成立，原审判决虽违约金金额计算有误，但邱波认可，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由四川伯琪实业有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月二十三日法官助理 廖成春书 记 员 夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终18161号上诉人（原审被告）：四川伯琪实业有限公司。住所地：四川省成都市成华区保和乡东桂村8组。法定代表人：宋力，总经理。委托诉讼代理人：王治军，四川瀛领禾石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱波，男，1983年1月27日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：雷娟，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳，四川君合律师事务所律师。上诉人四川伯琪实业有限公司（以下简称伯琪公司）因与被上诉人邱波商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。伯琪公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回邱波一审全部诉讼请求；2.本案一、二审的案件受理费用由邱波负担。事实及理由：一、一审法院将《商品房买卖合同（预售）补充协议》中关于车位交付最迟于锦府二期同时交付的时间约定认定为格式条款，属事实认定不清、法律适用错误。1.根据案涉补充协议第一条约定可知，该协议系双方在平等的基础上、经过充分协商达成一致后签订的补充约定，不符合格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款的构成要件。2.根据案涉合同第十六条第（二）款第三项的约定可知，双方对车位具体什么时间达到交付条件，未在主合同中予以确定，且已在该合同条款中进行了约定和告知。故须双方签订补充协议对合同标的重要的交付时间作出补充约定。一审法院将该补充协议中关于车位交付最迟于锦府二期同时交付的时间约定，认定为格式条款缺乏依据。3.案涉补充协议中关于车位交付最迟于锦府二期同时交付的约定，是双方协商一致后对主合同中车位交付日期的变更，伯琪公司对车位变更交付时间的原因、最迟交付时限也在合同条款中进行了明确告知，并非“单方延长交付时间”。即便该约定属于“格式条款”，但也并未免除或者限制伯琪公司应承担的责任，仍是有效约定，对双方均具有约束力。二、一审法院认为伯琪公司向邱波“交付其所购房屋时并为通知交付车位”系事实认定错误。邱波购买的案涉车位与其购买的房屋一样，按规定只能签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，车位和房屋物业属性同为商品房，案涉车位与合同标的称谓保持一致为“商品房或房屋”是为有利履约。按行业惯例，二者在通知办理交房、收房时均称商品房或房屋，只需要发出商品房收房通知（邱波已签收）即可，且通知中载明须携带购房合同原件，无任何“不包括”车位交付的文字或可能导致错误理解的表述，购房人按通知要求前来办理收房，应该带上车位的“购房合同原件”并办理交付手续。三、关于车位交付事宜的通知寄送的地址、联系人、联系电话，伯琪公司工作人员已通过电话、微信与邱波进行了确认，经与快递公司联系核实，该邮件最终由邱波本人取件，显然关于车位交付事宜的通知已经有效送达于邱波，故一审法院相关事实认定错误。四、一审法院以2019年2月19日至2020年5月5日作为计算逾期违约金的期间，属事实认定错误。由于伯琪公司已于2019年7月1日发出通知，请邱波在2019年7月7日前接收含车位在内的商品房，邱波亦在2019年7月6日到锦府小区现场签到并办理了商品房接收手续，即便认定伯琪公司存在逾期交付，逾期交付的违约金也仅需自2019年2月19日计算至2019年7月6日止。此外，由于关于车位交付事宜的通知已于2019年11月26日有效送达给邱波，逾期交付违约金的计算截止时间最长也不应超过2019年12月3日（通知送达后的第7日）。五、一审法院认定“违约金约定标准并非过高”属事实认定和法律适用错误。按照车位总价款的万分之三每日的标准，每月的违约金约为1530元，由于案涉标的为车位，如果认定伯琪公司存在逾期交付车位的违约行为，邱波的实际损失也仅是车位租金损失。案涉小区车位租金标准为300-400元／月，且该收费标准中的金额已包含80元／月的车位管理费，从金额上比较以及2020年因××导致经济萧条本着为企业减负保证生存发展的双重因素考量，邱波一审主张的逾期交付违约金的标准显然过高。补充：关于格式条款的问题，一审判决以格式条款不对邱波具有约束力，该逻辑是错误的。从法律上讲，应先确定条款是否为格式条款，然后再确定格式条款是否有效或者对邱波有无约束力的问题。即便，二审法院认定补充协议是格式条款，也并非当然无效或对邱波无约束力。也要看是否符合相应无效或无约束力的要件。对此伯琪公司提交了三份修改的房屋买卖合同的补充协议，用以证明补充协议是可以修改的或者是并非不能修改，补充协议是伯琪公司与邱波之间经过充分协商后达成的协议。关于逾期交付违约金计算期间的问题，伯琪公司共计发送了两份通知，第一份是落款日期为2019年6月26日的《锦府一期入伙通知书》，内容是关于通知商品房交付的相关事宜，通知交付的是住房和车位一并交付。该《锦府一期入伙通知书》的发出日期和签收日期，一审判决已经进行认定。并且对收房的时间也作出了相应认定，时间是2019年7月6日。另外一份2019年11月19日的《通知》，内容是关于车位交付的事宜（具体内容详见通知），7月6日通知了部分业主办理，部分业主还未入住，就未办理手续。且该通知上明确内容是车位办理交付的截止时间是2020年1月30日，该通知发送的地址是伯琪公司工作人员与邱波通过微信确认的地址，签收情况是“他人代收：丰巣”。经伯琪公司工作人员向丰巣公司客服人员核实，最终是由邱波本人通过微信扫码的方式开柜取件，该通知已经有效送达给邱波。一审法院在计算逾期交付违约金时，计算的期间从2019年2月19日计算至2020年5月5日是错误的。即便认为伯琪公司存在逾期交付的行为，逾期交付的截止时间也应以2019年7月6日邱波实际收房之日止或者最迟不应超过《关于车位交付通知》所载明的2020年1月31日。邱波辩称，一、本案共涉及三个事项，第一是合同交付的时间，第二是伯琪公司是何时交付的房屋，第三是伯琪公司应当承担何种违约责任及违约金是否应当调整。针对第一个事项，邱波认为，根据案涉合同第18条第1款约定，交付时间是2019年2月18日，不存在伯琪公司所说的约定不明或者变更的情况。伯琪公司在上诉状中主张没有约定，其依据是主合同的第16条，因为规划车位显示的时间是“XX”，其又主张合同时间变更，两个抗辩事由不能并存，只能二选一。伯琪公司前述两个依据，也无法得出车位交付时间被变更的结论，根据上述两个依据，针对的对象是公共配套设施，但是案涉车位是产权车位，是开发商可以出售的，不属于共同配套设施，上述条款不适用本案。其次，上述两个条款属于格式条款，伯琪公司没有尽到提示说明义务。再次，无论是否为格式条款，根据主合同说明部分的要求，对于合同的重大事项，伯琪公司应当进行提示，即使不是格式条款，其也有提示义务，伯琪公司没有提供证据证明其进行了说明。故，根据前述的约定，伯琪公司实际交付时间是比合同约定时间晚，构成逾期。针对第二点，伯琪公司陈述了几个时间点，实际交付作为客观事实，只有一个时间点。关于第一个时间点，邱波认为锦府一期交付对象只有房屋，不涉及车位，相应的证据也可以证明。关于第二个时间点，伯琪公司主张是通知送达即视为交付，邱波认为要产生视为交付，有严格的适用条件，本案中，通知交房时，案涉车位处于施工中，伯琪公司在车位款附近堆放大量建筑垃圾，车位无法使用，车位由伯琪公司占有施工，不符合法定规定的交付要件，也不符合合同约定的交付条件，不符合合同目的，不能视为交付。关于违约责任，邱波认为一审认定事实清楚，适用法律正确，不应当调整违约金。邱波向一审法院起诉请求：1.判令伯琪公司向邱波支付自2019年2月19日起至商品房（车位）实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计7191元（以170000元为基数，按每日0.0003计算，暂计至2019年7月9日）；2.本案案件受理费全部由伯琪公司承担。一审法院认定事实：2018年2月9日，邱波和伯琪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定邱波购买伯琪公司出售的位于成都市成华区车位，价格为170000元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：2.买受人不得以此拒绝收房，但出卖人应于房屋实际交付后90日内修复。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年2月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条逾期交房责任：（2）逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十条商品房质量：（二）其他质量问题：2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式1处理：（1）即时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人进行整改维修。同日，邱波和伯琪公司签订的补充协议约定：二、对合同第三章商品房价款的补充约定：3.买受人须在接到出卖人通知该商品房正式交付使用前付清全部房款及相关费用。否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。五、对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：1.双方在此明确，出卖人在交付日取得本条约定的商品房交付条件相对应的证书、报告、证明或验收表即符合本合同约定的交房条件，其他事由均不作为判断商品房是否具备交付条件的依据。2.本合同第十五条第（一）款中的（建设工程竣工验收合格证明）是指加盖五方（建设、监理、设计、施工、勘察）公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告。3.该车位交付时间以出卖人的书面通知为准。4.在出卖人具备了本合同第十五条约定的条件下,买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行受领房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。5.买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中规定的承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人如因上述问题拒绝办理注入手续，视为买受人逾期收房。6.若商品房达到合同约定的交付条件而买受人逾期办理收房手续或拒绝收房，由买受人承担逾期收房责任，并视同买受人已在本合同约定的交房日期或交房通知书通知的收房之日（二者以日期较前为准）内按本合同约定的标准交付了该商品房，房屋毁损灭失发生的责任及损失由买受人自行承担。10.本合同第十六条约定的基础设施设备和相关公共设施如不符合合同约定，买受人应当在交付当日内提出，否则视为符合交付使用条件，如后期发生问题，出卖人按照相关保修要求给予修复。15.如果基础设施设备和相关公共设施在本合同约定期限内未达到使用条件，买受人同意不因此拒绝收房，买受人同意由出卖人在商品房交付90日内继续整改使之达到使用条件。六、对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定：13.锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。出卖人不向买受人承担因此涉及的任何违约责任和赔偿。七、对合同第七章商品房质量及保修责任的补充约定：4.买受人在接收房屋时，对该商品房的其他质量、装修、装饰及设备质量若有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，经出卖人确认后，由出卖人予以完善，出卖人须按照合同及附件约定的标准进行修缮或替换。出卖人修缮或替完毕后，应书面通知买受人，买受人应于出卖人发出通知后的3日内对房屋进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕，同意接房。6.关于保修责任补充约定如下：1）出卖人需使用买受人所购商品房空间对买受人所购商品房相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时，买受人应当履行协助出卖人保修的义务，提供必要的协助和便利，若在维修过程中，对买受人造成损害的，按买受人所遭受的实际直接损失进行补偿。若买受人不提供便利或拒不协助的，因此对该房屋及相邻的房屋或公共部位及设施、设备造成的扩大损失由买受人承担赔偿责任。后邱波按照约定缴纳车位定金和剩余购车位款项。2019年1月9日，案涉锦府小区一期住宅、商业及配套设施取得竣工验收报告。2019年2月17日，案涉锦府小区二期住宅、商业及配套设施取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。案涉车位涵盖在该《房屋建筑面积测绘成果报告》中。2019年6月26日，伯琪公司向邱波发出锦府一期入伙通知书，通知邱波于2019年7月7日办理邱波购买的锦府一期住房的收房手续。伯琪公司于2019年7月1日办理邮寄手续，邮寄回单显示邱波于2019年7月2日签收。2019年7月6日，邱波办理所购房屋的收房手续。2019年11月19日，伯琪公司向邱波发出通知，载明车位集中交付时间为2020年1月31日，并向邱波邮寄该通知，邮寄回单显示为他人代收。2020年5月5日，邱波在伯琪公司处对案涉车位予以接收，并交车位维修基金和产权登记费用。2020年7月30日，邱波向成都市市长信箱投诉反映案涉车位所在地下室存在严重质量问题。成都市住房和城乡建设局走访调查核实回复为：该项目负一层局部区域顶板梁出现裂缝，发现该情况后，建设单位委托第三方检测机构进行结构安全鉴定，鉴定结论为：1.锦府地下室框架柱、梁构件截面尺寸，框架柱、梁、顶板钢筋配置及混凝土强度，满足设计要求；2.在现有荷载作用下，锦府大门位置地下室负一层顶板梁、框架柱及部分顶板承载力不能满足规范要求，大门基础位置的顶板承载力不能满足规范要求；3.锦府地下负一层局部区域顶板出现裂缝原因时该区域上设置钢筋混凝土小区大门，顶板荷载大幅增加，超过负一层顶板梁的承载力所致。鉴定报告建议：对锦府地下室负一层承载力不满足规范要求的梁、板、柱进行加固。根据鉴定报告的建议及原设计单位复核，对该处承载力不满足要求的部位出具了相应的加固设计图纸，经审查合格后对地下室负一层该部分梁柱进行了加固，我单位责成建设单位：1.对加固部分的结构进行质量鉴定；2.将加固的原因、鉴定报告等内容对业主进行公示；3.针对业主反映的其他质量问题，及时整改。经实地核查，该加固部分位于邱波购买车位附近。一审法院另查明，案涉锦府小区二期实际于2020年6月22日交房。一审法院认为，邱波和伯琪公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，约束各方当事人。当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。本案争议焦点在于伯琪公司是否存在逾期交付车位问题。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年2月18日前向买受人交付该商品房。补充协议约定，13.锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。出卖人不向买受人承担因此涉及的任何违约责任和赔偿。一审庭审中，伯琪公司称锦府二期交付时间为2020年6月22日。2019年6月26日，伯琪公司向邱波发出锦府一期入伙通知书，通知邱波于2019年7月7日办理邱波购买的锦府一期住房的收房手续。伯琪公司于2019年7月1日办理邮寄手续，邮寄回单显示邱波于2019年7月2日签收。2019年7月6日，邱波办理所购房屋的收房手续。2019年11月19日，伯琪公司向邱波发出通知，载明车位集中交付时间为2020年1月31日，并向邱波邮寄该通知，邮寄回单显示为他人代收。2020年5月5日，邱波在伯琪公司处对案涉车位予以接收，并交车位维修基金和产权登记费用。从上述时间点分析，在伯琪公司向邱波交付其所购房屋时并为未通知交付车位。而是在2019年11月19日才发出通知告知车位交付事宜，同时车位交付通知并未有效送达邱波，故不应认定伯琪公司向邱波发出交付车位通知。关于双方合同中对于车位交付最迟于锦府二期同时交付的时间约定，该约定突破双方在主合同中对于交付时间的约定，系伯琪公司单方延长交付时间，同时该延长交付时间条款并未以加黑、下划线或其他让一般人可以一眼识别的突出形式标识出来，应认定为格式条款，不对邱波产生延期的约束力，故伯琪公司于2020年5月5日将案涉车位交付邱波的行为构成逾期交付，应当承担逾期交付违约责任。关于逾期违约金认定问题。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十九条逾期交房责任：（2）逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。故邱波主张以每日万分之三的标准计算逾期交付违约金符合合同约定。伯琪公司抗辩违约金过高，要求酌情降低的意见，一审法院认为该违约金约定标准并非过高，应予认定。一审法院以购车位170000元为基数，按照每日万分三的标准，从2019年2月19日计算至2020年5月5日止，共计441天。计算方式为170000×0.0003×441=22491元。鉴于邱波主张的违约金系区间算法，一审法院根据查明的事实认定最终金额。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、伯琪公司于判决生效之日起十日内向邱波支付逾期交付车位违约金22491元；二、驳回邱波的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由伯琪公司负担。二审中，伯琪公司与邱波均提交了新证据。伯琪公司提交如下证据，第一组：同小区补充协议三份，拟证明伯琪公司与邱波签订的补充协议是双方充分协商达成的，并非不可修改；第二组：邱波的微信名片、邱波与伯琪公司工作人员的聊天记录、伯琪公司与丰巢客服人员的聊天记录，拟证明2019年11月19日的通知寄送地址等信息是双方确认的，并由邱波扫码后领取，系有效送达。邱波质证认为，第一组：真实性及证明目的均不认可，邱波签署的《补充协议》与伯琪公司举示的三份协议内容、结构、表述基本一致，恰好证明《补充协议》系格式合同。综合对比发现，上述协议均记载“锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等将分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。”该描述正是一审法院认定格式条款的部分，随后虽有表述差异但不影响四份协议中格式条款的认定，也证明该条款不允许进行删改。第二组：对邱波微信名片、聊天记录的真实性、合法性认可，但关联性及证明目的不认可。邮寄单“内件品名”处并未明确邮寄的文件名称、具体内容，无法确定邮寄文件的具体内容。对伯琪公司与丰巣公司工作人员聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，无法核实原件，达不到证明目的。邱波提交如下证据，第一组：人民网“领导留言板”截图、成都透明房产网关于锦府一期信息截图、成都透明房产网简介、成都透明房产网的ICP查询截图、网站举办者的企业基本信息。拟证明：锦府一期约定的交付时间为2019.2.18；第二组：其他买受人购买车位的补充协议。拟证明补充协议系格式合同；第三组：1.《成都市人民政府办公厅关于加强居住区公共配套设施建设管理的意见》（成办函[2016]117号），2.《金牛区居住区公共配套设施建设管理办法》（金牛府办发[2019]21号），3.《成都市人民政府办公厅关于进一步加强居住区公共设施配套建设管理的意见（试行）》（成办发[2008]27号）。拟证明买卖合同第十六条中的公共设施指的是公共停车场车位，不是开发商可销售的独立产权车位；第四组：锦府一期房屋交付验收表。拟证明：1.伯琪公司通知2019月7日7日接受房屋，实际仅针对商品房房屋，不包含车位。不存在对车位进行交付验收的手续。2.2019年11月19日的《通知》也对前述证明目的进行了映证，《通知》载明“分别通知一期购房业主办理房屋交接手续，部分业主.....”；第五组：1.邱波的行程信息，2.2019.1.21车库照片，3.2020.5.5车库照片。拟证明：邱波于2020年1月18日回四川，于2019.1.22前往案涉楼盘准备办理车位交付，但发现车位根本无法使用、不符合交付条件，故拒绝办理交付，直到2020.2.2仍未收到伯琪公司完成整改的交付通知，便返回北京。伯琪公司质证认为，第一组：真实性无异议，但不能据此认定伯琪公司违约；第二组：三性均不予认可。该补充协议无法看出业主的名字，且系复印件。第三组：真实性予以认可，证明目的不予认可。第四组：锦府一期房屋交付验收表，该证据不属于二审新证据。第五组：1.邱波的行程信息，该证据真实性认可，证明目的不予认可。2.2019.1.21车库照片，三性均不予认可，无法看出其具体位置。3.2020.5.5车库照片，真实性没有异议，证明目的不予认可。车位交付之后，因为打围施工需要占用邱波的车位，给邱波使用造成影响，伯琪公司认可，但物业已经给邱波调整了其他车位进行使用，并没有对邱波的车位使用造成影响。上述证据中，伯琪公司与邱波认可真实性的证据，本院对真实性、合法性予以认可，对其证明目的将结合本案其他证据综合认定。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释。本院认为，邱波与伯琪公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，应属有效，双方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为，一审法院判令伯琪公司向邱波支付逾期交付车位违约金及违约金金额是否正确。对此，本院分析评判如下：关于伯琪公司是否应支付逾期交付车位违约金的问题。本院认为，伯琪公司与邱波就车位买卖签订了案涉合同，车位交付是合同履行的重要内容，应当在合同中对车位的交付条件、交付日期具体确定。本案中，案涉合同第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年2月18日前向买受人交付该商品房。故，双方约定交付车位的期限为2019年2月18日前。而伯琪公司主张“补充协议约定：六、对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定：13.锦府项目分两期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，其基础设施设备和相关公共设施等分期交付使用，但最迟与锦府2期商品房同时交付使用。出卖人不向买受人承担因此涉及的任何违约责任和赔偿”，对车位交付时间进行了变更。本院审查后认为，从案涉合同全文看，基础设施设备和相关公共设施并不包括案涉车位。从上述条款内容看，仅针对基础设施设备和相关公共设施等交付期限的约定，并未具体确定的针对案涉车位的交付时间进行变更，因此，该条款不适用于案涉车位。即使该条款中对案涉车位的交付进行了变更，因该条款是伯琪公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，未采取加粗、黑体字及下划线等合理方式提请邱波注意，且免除了伯琪公司的责任、排除了邱波主要权利，具有原《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的无效情形，应属无效。故伯琪公司应在案涉合同约定的2019年2月18日前向邱波交付车位。根据查明的事实，伯琪公司未在上述期限内向邱波交付车位，构成违约，应承担逾期交付车位的违约责任。关于违约金截止时间的问题。如上文论述，伯琪公司逾期交付车位，应承担违约责任。按约定应向邱波支付违约金，违约金的从2019年2月19日起算。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。而实际上，2020年7月30日，邱波向成都市市长信箱投诉反映案涉车位所在地下室存在严重质量问题。成都市住房和城乡建设局走访调查核实回复为：该项目负一层局部区域顶板梁出现裂缝，发现该情况后，建设单位委托第三方检测机构进行结构安全鉴定，鉴定结论为：1.锦府地下室框架柱、梁构件截面尺寸，框架柱、梁、顶板钢筋配置及混凝土强度，满足设计要求；2.在现有荷载作用下，锦府大门位置地下室负一层顶板梁、框架柱及部分顶板承载力不能满足规范要求，大门基础位置的顶板承载力不能满足规范要求；3.锦府地下负一层局部区域顶板出现裂缝原因时该区域上设置钢筋混凝土小区大门，顶板荷载大幅增加，超过负一层顶板梁的承载力所致。鉴定报告建议：对锦府地下室负一层承载力不满足规范要求的梁、板、柱进行加固。根据鉴定报告的建议及原设计单位复核，对该处承载力不满足要求的部位出具了相应的加固设计图纸，经审查合格后对地下室负一层该部分梁柱进行了加固，我单位责成建设单位：1.对加固部分的结构进行质量鉴定；2.将加固的原因、鉴定报告等内容对业主进行公示；3.针对业主反映的其他质量问题，及时整改。经实地核查，该加固部分位于邱波购买车位附近。从上述内容看，交付的车位质量不符合国家的有关标准和规范，未达到《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》规定的法定交付条件，也就是说，虽然伯琪公司向邱波邮寄了车位交付通知，邱波亦于2020年5月5日接收了车位，但此时案涉车位尚未达到法定交付条件，伯琪公司逾期交付车位的行为持续存在，至案涉车位达到法定交付条件时止。故计算违约金的截止时间应为案涉车位达到法定交付条件时止。关于违约金计算标准的问题。伯琪公司上诉认为，一审法院认定违约金约定标准并非过高错误。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院综合衡量全案各种因素后，认定双方约定的按日计算向邱波支付全部房价款万分之三的违约金并非过高并无不当，本院予以维持。关于伯琪公司应支付违约金金额的问题。案涉合同第十九条逾期交房责任：（2）逾期在60日后，邱波要求继续履行合同的，合同继续履行，伯琪公司按日计算向邱波支付全部房价款万分之三的违约金。一审法院以170000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年2月19日计算至2020年5月5日止，共计441天。计算方式为170000×0.0003×441=22491元。而根据上文论述，本院认为，违约金的金额为以170000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年2月19日计算至案涉车位达到法定交付条件时止，计算方式为170000×0.0003×（案涉车位达到法定交付条件时－2019年2月19日）。故一审法院判令的违约金金额有误，但邱波并未提起上诉，视为其对一审判决认可。另外，伯琪公司其他上诉理由，经本院审查后认为均不能成立，本院不予支持。综上，伯琪公司的上诉请求不能成立，原审判决虽违约金金额计算有误，但邱波认可，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由四川伯琪实业有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年八月二十三日法官助理 廖成春书 记 员 夏玉荣