山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初3014号原告：赵学垒，男，1985年2月24日出生，汉族，户籍所在地山东省威海市环翠区，现住济南市历城区。委托诉讼代理人：刘琪，山东盛强律师事务所律师。被告：成世浩，男，1986年3月13日出生，汉族，住山东省龙口市。第三人：济南盛雪置业有限公司，住所地济南市历城区。法定代表人：邢晟昊。第三人：中国工商银行股份有限公司济南大观园支行，住所地济南市市中区。负责人：龙燕娜，行长。委托诉讼代理人：刘亚琨，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：宋路平，男，该单位工作人员。原告赵学垒与被告成世浩、第三人济南盛雪置业有限公司（以下简称盛雪公司）、第三人中国工商银行股份有限公司济南大观园支行（以下简称工商银行大观园支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵学垒及其诉讼代理人刘琪，第三人工商银行大观园支行的委托诉讼代理人刘亚琨、宋路平到庭参加诉讼；被告成世浩，第三人盛雪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵学垒向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行办理涉案房产产权登记手续义务，并与第三人共同配合原告办理房产过户登记手续；2.判令被告支付原告违约金（截止至起诉前计算30万元，之后按每天违约金500元自起诉之日起至实际过户之日止）；3.判令被告支付原告律师代理费15000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月份原、被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告位于济南市历城区春江郦城房屋（第三人盛雪公司开发），合同约定房款共计1265000元，原告于2018年4月10日支付首付60万元（约定被告用于解押），之后于2019年5月1日支付20万元，之后被告因急需资金让原告于2020年3月13日再次支付25万元，同时签订补充协议约定总房款降价优惠10万元，剩余房款115000元于过户时支付。现在涉案房产早已经通知可以办理房产证事宜，但被告一直拖延办理，而且房屋贷款一直没有解押（第三人工商银行大观园支行处），经原告多次催促，被告仍然不予办理，严重违约。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。成世浩缺席，未作答辩。盛雪公司缺席，未作陈述。工商银行大观园支行述称，根据我行与借款人成世浩签订的《个人购房借款担保合同》第十八条的约定，合同签订后，抵押人转让抵押物，应事先征得贷款人同意，由此产生的收益应优先清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务，但借款人在收到款项后并未清偿我行贷款。我行申请在确保我行资金安全的情况下，依据判决执行。本院经审理认定事实如下：1.2018年4月14日，赵学垒（乙方、购买方）与成世浩（甲方、出售方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定以下内容：“甲方自愿出售坐落于济南市历城区龙湖春江郦城的房产给乙方，房屋所有权证号/房屋买卖网签合同编号为销售（字）2016；房屋所有权人为成世浩；产别单独所有；房屋建筑面积为93.38平方米；该房屋的抵押情况为:该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为约60万元；甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、附属房屋及其它附属设施的总价款为1265000元整；乙方于2018年4月22日前将第一笔购房款600000元存入甲方账户，第二笔房款200000元于开发商通知交房五日内存入甲方账户，剩余房款465000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日，乙方向甲方结清全部房款；该房产暂未取得房屋所有权证书，（1）甲、乙双方协商一致，待该房产办理完毕所有权证书时再进行相关权属转移登记手续；（2）甲方应当在开发商通知（口头或书面）该房产办理不动产权登记十日内或该房产所在楼宇已具备办理不动产权登记经乙方通知（口头或书面）之日起十日内，甲方应当按照要求缴纳相关材料和手续办理不动产权登记（即房屋所有权证）；（3）甲方自取得不动产权证后三日内甲、乙方双方应共同第三方办理合同约定的按揭贷款及权属转移等相关手续；（4）如该房产设有抵押，甲方应当在乙方贷款资料批过且过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续的钱款来源为乙方的首付款；（5）甲、乙双方应当于乙方贷款资料审批通过甲方解押后七日内委托居间方共同前往房管局办理房屋权属转移登记手续；甲、乙双方在签订本合同后，任一方未按本合同约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向本合同的相对方支付本合同总价款3‰的违约金，并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、保全保险担保费等）。2018年4月14日，赵学垒通过银行转账方式向成世浩支付定金30000元，双方签署《定金收付书》，成世浩在落款处签字捺印。2018年4月20日，赵学垒通过银行转账方式分别向成世浩支付90000元、480000元；同日，成世浩出具二手房交易首付款收到证明一份，载明“房屋购买人赵学垒向本人购买位于济南市历城区龙湖春江郦城小区的房产，购房总价为1265000元整，已向本人支付购房款600000元整（含定金30000元整）”，成世浩在落款处签字捺印。2019年4月18日，赵学垒通过银行转账方式向成世浩支付40000元；2019年5月1日，赵学垒通过银行转账方式向成世浩支付160000元，同日，成世浩出具二手房交易首付款收到证明一份，载明“房屋购买人赵学垒向本人购买位于济南市历城区龙湖春江郦城小区的房产，购房总价为1265000元整，已向本人支付购房款200000元整”，成世浩在落款处签字捺印。2.2020年3月13日，成世浩（甲方、出售方）与赵学垒（乙方、购买方）签订《补充协议》一份，约定以下内容：“甲乙双方于2018年4月14日签订房屋买卖合同，房屋地址为济南市历城区龙湖春江郦城房产，房屋成交价格1265000元整，现因甲方自身原因需要资金，经甲乙双方协商一致乙方于2020年3月13日支付甲方250000元整，甲方承诺把原购房价格优惠100000元整，经甲乙双方协商一致现房屋实际成交总房款为1165000元整。”赵学垒于2020年3月13日、2020年3月14日以手机银行转账的方式分别向成世浩支付50000元、200000元，共计250000元。成世浩出具二手房交易首付款收到证明一份，载明“房屋购买人赵学垒向本人购买位于济南市历城区龙湖春江郦城小区的房产，购房总价为1165000元整，已向本人支付购房款250000元整”，成世浩在落款处签字捺印。赵学垒共计向成世浩支付购房款1050000元（600000元+200000元+250000元）。3.2020年4月10日，盛雪公司出具《不动产权证办理通知函》，通知业主春江郦城项目一期9-18号楼及商铺、车位已经具备办理不动产权证书条件。根据该通知函所载内容，涉案房屋办证时间为4月23日至4月24日。根据赵学垒提交的微信聊天记录，涉案房屋所在小区管家及赵学垒本人等均向成世浩就办证事宜予以通知。4.成世浩以涉案房屋为抵押物在工商银行大观园支行处办理个人一手住房购置贷款。2016年11月26日，成世浩（借款人、抵押人）与工商银行大观园支行（贷款人）、盛雪公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定以下内容：“贷款金额为635000元，贷款期限为360个月，贷款发放日为2016年12月26日，贷款到期日为2046年12月26日；借款人按照等额本息还款法还款；合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。”工商银行大观园支行自述，成世浩每月偿还的等额本息的数额为2967.61元，截止至2021年8月16日，成世浩尚未偿还的贷款数额为583142.62元；成世浩转让涉案房屋未经过其书面同意。5.本院于2021年7月8日向济南市自然资源和规划局发函询问，房屋产权证书能否由盛雪公司名下直接办理至赵学垒名下。济南市自然资源和规划局于2021年8月10日回函，答复包括以下内容：“开发商就涉案房屋已办理首次登记，不动产权证号为济南2019，成世浩于2017年3月7日办理了预购商品房抵押登记，抵押权人为工商银行大观园支行，不动产登记证号为济南明2017。因涉案房屋是未办理个人不动产权证书的商品房，通过当事人正常申请办证的途径无法由开发商名下直接办理至赵学垒名下。”本案审理过程中，经向赵学垒询问，其不同意代成世浩向工商银行大观园支行清偿涉案房屋抵押的剩余贷款本息；经向工商银行大观园支行询问，因成世浩以涉案房屋为抵押办理的银行贷款尚未全部结清，其不同意就涉案房屋办理权属转移登记。6.为参加本案诉讼，赵学垒与山东盛强律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费为15000元，赵学垒于2021年2月22日通过手机银行转账的方式向山东盛强律师事务所支付律师代理费15000元。赵学垒向华安财产保险股份有限公司山东分公司购买诉讼财产保全责任保险一份，支付保全保险费600元。本院认为，赵学垒与成世浩签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于办理产权登记手续的问题，根据《存量房屋买卖合同》的约定，成世浩应当在开发商通知涉案房产办理不动产权登记十日内或该房产所在楼宇已具备办理不动产权登记经赵学垒通知之日起十日内，按照要求缴纳相关材料和手续办理房屋所有权证。涉案房产已经具备办理不动产权登记的条件，盛雪公司及赵学垒均对办理不动产权登记一事予以通知，因成世浩的原因，涉案房产至今尚未办理房屋所有权证。赵学垒主张的成世浩就涉案房产办理产权登记手续的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于办理过户登记手续的问题，因涉案房产设有抵押，成世浩应当根据双方的约定，以赵学垒交付的首付款办理解除抵押（撤押）手续，并在房产解押后七日内委托居间方共同办理房屋权属转移登记手续。因成世浩未按约定履行自己的义务，涉案房产现仍处于抵押状态。经向赵学垒询问，其不同意代成世浩向工商银行大观园支行清偿涉案房产抵押的剩余贷款本息，工商银行大观园支行不同意就涉案房产办理权属转移登记，故涉案房产尚不具备办理过户登记手续的条件。对赵学垒主张的就涉案房产办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于赵学垒主张的违约金，成世浩未按合同约定办理房屋所有权证、房屋解押手续及房屋权属转移登记手续等，构成违约，应承担违约责任。《存量房屋买卖合同》约定违约方每日按照合同总价款3‰的标准向对方支付违约金，该合同约定的违约金过高，应当予以调整。赵学垒未提交证据证明因成世浩违约其遭受的实际损失，本院酌定违约金以赵学垒已经支付的购房款1050000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算。《存量房屋买卖合同》约定成世浩应在开发商通知办理不动产权登记十日内缴纳相关材料和手续办理不动产权登记，盛雪公司于2020年4月10日通知，但通知所载涉案房屋办证时间为4月23日至4月24日，故违约金以2020年4月25日起计算为宜。关于赵学垒主张的律师代理费及保全保险费，该两项费用均系实现债权的合理费用，符合合同约定及法律规定，且赵学垒均已实际支付，对其该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、成世浩于本判决生效之日起十日内就济南市历城区春江郦城房屋办理产权登记手续，第三人济南盛雪置业有限公司对此予以协助；二、成世浩于本判决生效之日起十日内支付赵学垒违约金（以1050000元为基数，自2020年4月25日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、成世浩于本判决生效之日起十日内支付赵学垒律师代理费15000元；四、成世浩于本判决生效之日起十日内支付赵学垒保全保险费600元；五、驳回赵学垒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元，由赵学垒负担2328元，由成世浩负担685元；保全申请费2020元，由成世浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 任雅雯二〇二一年八月二十四日法官助理 申 林书 记 员 张 雪