广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初6098号原告：广东省富银实业发展总公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路南二街二巷3、4号，统一社会信用代码9144000019037263X8。法定代表人：冼健泉，系该司总经理。委托诉讼代理人：郑静昊、林家仪，均系广东国智律师事务所律师。被告：广州市天河区城市建设开发总公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路90号三楼东边（本住所限写字楼功能），统一社会信用代码91440106190960888W。法定代表人：刘华。委托诉讼代理人：黄振辉，系广东大同律师事务所律师。被告：广东天宏发展有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路333号金田花苑金榕楼三楼，统一社会信用代码91440000231118962M。原告广东省富银实业发展总公司（以下简称“富银公司”）诉被告广州市天河区城市建设开发总公司（以下简称“城建公司”）、广东天宏发展有限公司（以下简称“天宏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富银公司的委托诉讼代理人郑静昊、林家仪、被告城建公司的委托诉讼代理人黄振辉到庭参加了诉讼，被告天宏公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告富银公司向本院提出诉讼请求：城建公司、天宏公司为富银公司办理广州市天河区天河北路559号1801房（石牌新田小区金田花苑新田9栋18层全层）不动产权登记到富银公司名下手续。事实和理由：2002年11月28日，富银公司与广州天恒房地产开发有限公司（以下简称“天恒公司”）签订《商品房买卖合同》，约定富银公司购买天恒公司位于广州市天河区天河北路559号1801房全层现楼。富银公司于2002年7月20日支付购房款，涉案房屋于2002年11月18日交付富银公司使用，《商品房买卖合同》于2002年12月5日经备案登记。在办理房屋产权登记过程中，因富银公司涉及民事纠纷，房屋被广东省高级人民法院以（2004）粤高法民四初字第8号查封，导致产权登记未能办理。天恒公司于2008年9月办理公司注销登记手续，法人资格已不存在。现富银公司所购商品房产权登记条件已经具备，成立天恒公司的三个股东分别为城建公司、天宏公司及香港宏中投资有限公司，上述公司接收了天恒公司的财产，对天恒公司的注销负有清算责任。其中香港宏中投资有限公司已通过成员自动清盘的方式进行了公司清盘，而后于2010年12月2日宣告公司解散，已丧失主体资格，且无法恢复注册成立。故城建公司、天宏公司作为天恒公司股东，负有为富银公司办理不动产登记手续的义务。被告城建公司答辩称：富银公司根据其与天恒公司签订的《商品房买卖合同》约定支付了全部房款，且天恒公司依约将商品房交付给富银公司占有使用，客观上富银公司已拥有涉案房屋的准物权，因此，富银公司现主张物权确认，城建公司并无异议。城建公司并非合同当事人，没有合同义务为富银公司办理相关手续。从富银公司提交的证据材料可知天恒公司已依法清算依法注销，富银公司要求股东办理登记手续缺乏法律依据。富银公司未在天恒公司依法清算期间申报权利，要求天恒公司清算组处理公司的未了义务（包括协助其办理产权登记手续），应视为其放弃了相关权利，其产生的不利后果由其自行承担。经查，涉案房屋在2019年3月6日被广州市中级人民法院以（2017）粤01执170号之一案裁定查封，即涉案房屋现处于司法查封状态，该房产权属依法不能转移变动房产。综上，恳请法院驳回富银公司的诉讼请求。被告天宏公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2002年11月28日，天恒公司（出卖人）与富银公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号穗房合字××号），约定：出卖人以出让方式取得位于石牌村新田小区（A区）编号为A-01至A-06的地块的土地使用权……地块规划用途为商住楼……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房金田花苑金田大厦；买受人购买的商品房为现房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的天河北路559号1801房，第新田9幢18层[自然层18]01（全层）号房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为写字楼；该商品房合同约定建筑面积共999.4894平方米，其中，套内建筑面积843.9984平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积155.4910平方米；该商品房屋属现房，按整层出售，总金额6941453元；买受人须于2002年7月20日付清所有房价款；出卖人应当在2002年11月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2.该商品房经综合验收合格……；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后240个工作日内取得房地产权属证书的额，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款10%向买受人支付违约金等。该合同于2002年12月5日经广州市房地产交易所办理预售合同登记。2002年11月18日，富银公司签署《金田花苑写字楼收楼确认书》，载明：业主为富银公司，单位为涉案房屋……本人确认收到天恒公司交来的门匙共陆条……本人已验收该单位，同意收楼。2005年9月5日，天恒公司向富银公司出具发票，载明经营项目为预售商品房，收费说明为房款，金额为6941453元，备注为天河区天河北路559号1801房预售契约号2000009072号。2002年12月13日，天恒公司出具《证明》，载明：富银公司购买了天恒公司开发的涉案房屋，该层写字楼已经广州市国土房管局交易监证（穗房合字××号），并且权属清晰。2002年12月5日，富银公司向广州市财政局第一分局缴纳契税104122元，广州市财政局第一分局开具相应《缴款书》。2019年6月28日，广州市房地产档案馆向富银公司出具《单位名下房地产登记情况查询证明》，载明富银公司名下房地产登记情况证明如下：登记字号00009072，单位名称为富银公司，房地产地址为天河北路石牌新田小区金田花苑新田-9栋18层全层单元，房屋用途为写字楼，性质为商品房，建筑面积为999.4894平方米。另查明，天恒公司主体状态为注销，注销日期为2008年10月20日，股东为香港宏中投资有限公司、城建公司及天宏公司。为查明本案事实，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况如何等。后广州市规划和自然资源局向本院作出《关于（2021）粤0106民初6098号的复函》，函称：一、房产主要登记情况：新田小区（新田-9、10、11幢）以2002登记98783号首次登记在天恒公司名下，登记地址为天河区天河北路559-565号（单号）；石牌新田小区金田花苑新田-9栋18层全层单元已办理预售合同备案，预售人为天恒公司，预购人为富银公司，预售契约编号00009072号，暂无合同抵押信息；广州市中级人民法院以（2017）粤01执170号之一查封富银公司预购的该业，查封期限到2022年3月5日止。二、处理建议：（一）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项，若你院向我局送达过户的协执文书，在房屋不存在抵押或其他限制转移的情形及提交的资料齐全的情况下，申请人可持生效法律文书和协助执行通知书收件回执等资料申请办理转移（过户）登记；（二）由于目前市中院查封富银公司预购的该业，因此在办理转移（过户）登记后，市中院的查封信息将继续在登记簿中注记，并建议你院将该业执行情况同步告知查封法院。本案审理过程中，富银公司为证明其对涉案房屋的占有使用情况，还向本院提交显示由富银公司与案外人签订的《物业管理协议》（约定管理期限为2002年12月1日至2005年12月1日止等）及《广州市房屋租赁合同》（约定租赁标的均为涉案房屋，租赁期限自2002年12月1日至2013年2月28日止及2011年3月1日至2026年2月28日止等）、《终止合同协议书》。经质证，城建公司对上述证据的真实性无异议。本案审理过程中，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：富银公司与天恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，富银公司已举证证明向天恒公司支付购房款的情况。天恒公司作为涉案房屋的出卖人，负有向作为买受人的富银公司交付房屋并转移所有权即协同办理产权过户和登记手续的义务。现富银公司表示涉案房屋已交付使用，至今尚未办理产权过户和登记手续，本院对其陈述予以采信。天恒公司已办理工商登记注销手续，城建公司于本案中未举证证明其作为天恒公司股东，在天恒公司清算注销前已将相关情况通知作为债权人的富银公司，其应自行承担举证不能的法律后果。天宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利。综上，本院对于富银公司要求城建公司及天宏公司协同办理涉案房屋的产权过户及登记手续的诉请予以支持。至于涉案房屋之上目前存有的预查封,针对的为预购权利人即富银公司，故对本案为富银公司办理涉案房屋产权登记不构成障碍。另富银公司表示在办理房屋产权登记过程中，因其自身涉及民事纠纷导致导致产权登记未能办理，故对于本案诉讼费用应由富银公司及城建公司、天宏公司分担为宜。天宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市天河区城市建设开发总公司及被告广东天宏发展有限公司协同原告广东省富银实业发展总公司到房地产管理部门办理天河区天河北路石牌新田小区金田花苑新田-9栋18层全层单元的房地产过户手续。本案受理费60390元，由原告广东省富银实业发展总公司负担30195元，由被告广州市天河区城市建设开发总公司及被告广东天宏发展有限公司负担30195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  陈 岳人民陪审员  马实云二〇二一年八月二十日书 记 员  谢丽军