四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终4540号上诉人（原审被告）：成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司。住所地：四川省成都市成华区二仙桥北二路2号1幢1层9号。法定代表人：周媛媛，总经理。委托诉讼代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴，四川雅图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康厚楠，女，1966年2月23日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利军，四川富邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何仕国，男，汉族，1966年2月6日出生，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利军，四川富邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都西源欣城投资有限公司。住所地：四川省成都市成华区成华大道龙潭路3号。法定代表人：敖亚云，总经理。委托诉讼代理人：曹司宇，四川蜀坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师。上诉人成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司（以下简称盛禾公司）与被上诉人康厚楠、何仕国、成都西源欣城投资有限公司（以下简称西源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。盛禾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回康厚楠、何仕国对盛禾公司的全部诉讼请求。2.上诉费由康厚楠、何仕国与西源公司承担。事实及理由：一、盛禾公司与康厚楠、何仕国、西源公司之间为居间服务合同关系。作为康厚楠、何仕国向西源公司购房的居间服务方，盛禾公司已经合格履行完毕了居间服务义务。房屋买卖交易完成后，因康厚楠、何仕国与西源公司就房屋买卖合同产生争议，双方协议解除了购房合同。本案案由为“商品房预售合同纠纷”，请求权基础必须是原《中华人民共和国合同法》第九章买卖合同（第一百三十条至第一百七十五条）。本案关键在于需要认定各方之间是否构成买卖合同项下的商品房预售合同关系。一审已经认定盛禾公司所收取款项性质为居间服务的佣金，双方应为“居间合同关系”盛禾公司与康厚楠、何仕国之间便不可能构成“商品房预售合同关系”。法院应当驳回康厚楠、何仕国对盛禾公司的诉讼请求。一审法院未调查清楚“是否应由盛禾公司退还康厚楠、何仕国佣金”。一审判决援引的实体法律依据是原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条合同法总则的抽象规定。如果本案案由确实属于“商品房买卖合同纠纷”，那么一审的法律依据必须是合同法第九章买卖合同（第130条至第175条）；即便是按照一审法院混淆“买卖合同”“居间合同”的思路，其审判依据要么是《合同法》第九章买卖合同，要么是合同法第二十三章居间合同（第424条至第427条）。一审法院存在有具体的法律依据而不援引，反倒去适用总则与抽象的法律规定，适用法律错误。二、一审判决依据明显错配了法律关系。一审判决依据盛禾公司与西源公司之间签订的《长坤时代欣城项目销售及渠道代理合同》第3.8.2（7）之约定，判决康厚楠、何仕国要求盛禾公司退款符合合同约定，系法律关系错配。上述合同当事人并非康厚楠、何仕国与盛禾公司。合同具有严格的相对性，人民法院不能以非合同签约方（康厚楠、何仕国）签署的合同要求他方（盛禾公司）对非合同签约方（康厚楠、何仕国）履行义务；况且盛禾公司与西源公司对上述合同履行尚有争议。三、一审判决盛禾公司承担逾期利息适用法律关系错误。盛禾公司与康厚楠、何仕国之间的居间合同关系已经履行完毕，且不具有法定的或双方约定的解除情形。商品房预售合同与居间合同也并非主从合同关系，商品房预售合同的解除并不会导致居间合同的解除。一审判决依据合同法第97条、107条规定判决盛禾公司承担逾期利息属于法律适用错误。四、康厚楠、何仕国与西源公司应对其自身行为承担责任。上述双方在签署《退房协议》时未明确退房原因，康厚楠、何仕国向盛禾公司支付的佣金属于其为购房所支出的成本。康厚楠、何仕国在起诉状中自述：解除《商品房买卖合同》及其补充协议并签订《退房协议》的原因是西源公司提供的银行迟迟不能办理按揭贷款且西源公司未经答辩人同意擅自将案涉商铺装修用于经营茶楼。据此，康厚楠、何仕国应当要求西源公司向其承担违约责任，本案所涉居间费作为其购买房屋所支出的费用，应作为其损失，向西源公司索赔，而不是要求盛禾公司退还。如果康厚楠、何仕国所称上述情况不属实，那么康厚楠、何仕国与西源公司协商解除案涉合同的责任应由双方自行承担，盛禾公司所收取得到居间费更是没有退还的理由。盛禾公司为康厚楠、何仕国与西源公司提供居间服务付出巨大的成本，包括自身的各项开支及统筹销售渠道后向下游带客中介支付的数万元高额中介费。康厚楠、何仕国与西源公司对退房后的佣金是否退还并无约定，盛禾公司在康厚楠、何仕国与西源公司解除购房合同一事中亦无过错，盛禾公司不应该因无约定及无过错的事由承担损失。造成康厚楠、何仕国认为其权益受损的根本原因是：西源公司与康厚楠、何仕国签订的《解除合同》的权利义务安排涉及盛禾公司，致使康厚楠、何仕国认为该《解除合同》的效力及于盛禾公司，因此放弃了对西源公司的违约责任。盛禾公司认为，康厚楠、何仕国作为商铺的买受人与普通的住宅买受人的交易能力并不相同，其利益不值得获得偏向性保护。作为商事交易的主体，康厚楠、何仕国应当掌握商事交易的基本常识与规则，康厚楠、何仕国自愿放弃了对西源公司的违约责任，其后果当然应当由其自己承担，人民法院不应当基于对情感、村民身份、年纪、经济能力等方面的同情因素，作出偏颇性的裁判结果。综上，盛禾公司认为一审判决适用法律错误，请求二审法院判决撤销一审判决，改判驳回康厚楠、何仕国对盛禾公司的全部诉讼请求。康厚楠、何仕国辩称，一、康厚楠、何仕国购买案涉商品房系善意，且事前不知道有中间代理商盛禾公司居中代理。二、康厚楠、何仕国与西源公司的购房合同不能因为购房合同书写明的金额，以此否定其余交费均不属于购房款。根据《商品房销售管理办法》第二十三条与第二十六条规定，结合康厚楠、何仕国购房过程与付款经过，足以看出西源公司与盛禾公司没有告诉两人有中介公司加入。购房者凭西源公司的指令打款，并无过错，但西源公司有告知义务却未告知，应当与盛禾公司连带承担支付责任，更显公正合理。盛禾公司如果作为有权代理，则产生的法律民事责任应由西源公司承担，西源公司把监督代理公司的风险转嫁给购房者，显失公平。三、本案应当发回重审。因为西源公司在委托中介服务机构销售商品房时没有向买受人出示相关证明文件和商品房销售委托书，存在过错，一审法院也未查清该事实。西源公司辩称，盛禾公司的第一项上诉请求是撤销一审判决，其理由不成立。盛禾公司认为一审判决适用法律关系错误，但是又没有指出一审法院具体存在法律适用错误之处。本案也不应发回重审，因为盛禾公司的上诉请求并未要求发回重审，人民法院应当围绕盛禾公司的上诉请求进行审理。一审法院对法律关系本身已经查明，一审法院适用法律并无不当。康厚楠、何仕国向一审法院起诉请求：一、请求盛禾公司、西源公司返还购房款189560元，并自2019年12月9日起至款项退还之日止按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息；二、本案诉讼费用由盛禾公司、西源公司承担。一审法院认定事实：2018年6月26日，康厚楠、何仕国和西源公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定康厚楠、何仕国购买西源公司出售的位于成都市成华区房屋，建筑面积为148.09平方米，套内面积为142.33平方米。合同第八条计价方式与价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12017.42元，总价款为1710440元。第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项650000元，该款项支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人于2018年6月26日前支付首期房价款860440元，占全部房价款的50.31%；余款850000元向成都银行高新支行申请贷款支付。合同还约定其他内容。2018年5月24日，康厚楠、何仕国向西源公司支付购房款定金100000元后，西源公司向康厚楠、何仕国出具专用收款收据。2018年6月26日，西源公司在收到康厚楠、何仕国缴纳的购房款860440元，向其出具收款收据。2018年6月26日，康厚楠、何仕国的女儿何姗代两人向盛禾公司支付189560元。2019年6月3日，康厚楠、何仕国（乙方）和西源公司（甲方）签订《退房协议》，约定如下：1.解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，甲乙双方不再追究对方的违约责任；2.甲方在本协议签订后于2019年7月15日前退还乙方首付购房款860440元；3.甲方有权在本协议签订后将该商铺房源收回另售。4.由盛禾公司收取的房款外款项189560元，由乙方自行向盛禾公司申请退付。2019年7月11日，西源公司通过银行转账方式向康厚楠退还约定的购房款860440元。同日，康厚楠向西源公司出具收条，载明收到前述退还的房款。一审法院另查明，2018年4月16日，西源公司（甲方）和盛禾公司（乙方）签订《长坤时代欣城项目销售及渠道代理合同》约定如下：经甲乙双方友好协商就乙方为甲方开发的位于成都市成华区的时代欣城项目提供独家销售代理服务事宜。一、总则：1.1甲方委托乙方为该项目提供销售代理服务，乙方为该项目的唯一服务商。1.3乙方将通过自身销售渠道及资源，负责向客户推广该项目，以确保物业的销售。二、合作范围及期限：2.1销售业务管理2.1.1销售接待2.1.1.1乙方提供专业的现场客户接待工作。2.1.1.2在甲方委托范围内与客户签署《认购书》、《商品房买卖合同》，完成签约备案、协助办理按揭贷款等客户在购房过程中相关事宜。负责处理现场特殊事宜，包括但不限于客户投诉，并协助处理退房、退款等。2.1.2乙方在原有销售人员配备的情况下，依据项目下销售进度，组织人员进行行销并完成相应客户的转介工作。三、合作模式及佣金：3.1乙方作为独家销售及渠道代理利用自身资源为本次合作房源寻找目标客户。3.2本项目销售佣金分为乙方直接收取部分及甲方结算部分两个部分，其中：乙方直接收取由乙方自行向客户收取，与甲方无关，相关手续及因此引发的争议均由乙方自行办理和处理；甲方结算部分由甲方按本合同3.8条的约定结算并支付给乙方。3.3佣金中乙方直接收取部分：乙方用于收取客户前佣的ＰＯＳ机限定为一台，乙方同意该ＰＯＳ机交由甲方财务统一管理，冰箱甲方提供该ＰＯＳ机的相应网上对账账号及密码，乙方用于收取前佣的账户信息为：（中汇支付ＰＯＳ机，编号：Ｚ08000002661744。乙方指派周媛媛与甲方指派的财务文红英应在每天的销售工作结束后核对前佣明细并签字确认。双方同意，乙方前佣只能通过甲方财务系统统一管理的ＰＯＳ进行收取，乙方置业顾问应向甲方财务明确前佣的具体金额，由甲方财务操作ＰＯＳ机予以收取至乙方账户。乙方不得采用其他方式收取前佣，且除按约定方式收取前佣外，乙方不得以任何名义擅自向客户收取任何费用，乙方违反该等约定的，每发现一次甲方可扣除乙方缴纳的履约保证金的10%，并责令相关乙方人员（包括但不限于置业顾问）离场。双方确认并同意，甲方财务仅按乙方置业顾问明确的金额操作ＰＯＳ机收取前佣至乙方账户，前佣收取的其他手续及因乙方收取前佣引发的争议均由乙方自行办理和处理，与甲方无关。对于乙方直接向客户收取的部分佣金，收取限额为房源总价底价的15%。如乙方实际向客户收取佣金金额超过该限额的，多收取的部分归甲方所有，或甲方可以相应扣减甲方结算部分佣金。3.4甲乙双方同意，在合同期限内，乙方为本案独家销售代理单位，担当项目销售实施工作。甲方按本合同约定向乙方支付甲方结算部分的佣金，除此之外甲方不支付驻场费等其他任何代理费用。本合同生效后，乙方需为甲方完成本项目的项目营销计划、项目销售实施计划与方案以及可售物业的现场销售等工作内容。3.8.2（7）无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金。四、关于乙方直接收取部分佣金的其他约定：4.1乙方作为甲方指定的唯一驻场渠道整合机构，向客户收取乙方直接收取部分的佣金。4.2对于乙方直接收取部分的佣金，该部分佣金的具体金额由乙方决定，但最高不得超过附件一底总价的15%。乙方应在客户签订正式《商品房买卖合同》后同时向客户收取该部分佣金。乙方为收取佣金与客户签署的以服务、咨询等任何除《商品房买卖合同》以外的取费名义文件，均为乙方向客户的承诺行为，与甲方无关，甲方不作除《商品房买卖合同》以外的任何承诺。因乙方向客户收取的佣金，导致的一切争议及责任由乙方自行处理及承担，与甲方无关，甲方不收取除《商品房买卖合同》以外以服务、咨询等任何其他房款或费用。在甲方与客户签订《商品房买卖合同》前，乙方须提供乙方向客户收取佣金的相关协议或收款凭证，作为甲方与客户签署《商品房买卖合同》的依据附件。五、客户确认：5.1乙方为甲方唯一销售代理服务机构，负责整合所有销售现场内外客户资源。5.2甲方授权乙方整合各类型渠道资源，包括但不限于中介、分销、经纪人、自然人等资源，此类资源推介客户均视同乙方客户。一审法院认定以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1.当事人身份信息及工商信息资料；2.《四川省商品房买卖合同（预售）》;3.《退房协议》；4.收款收据以及付款凭证、银行转款记录；5.《长坤时代欣城项目销售及渠道代理合同》；6.情况说明等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，一审法院在本案中不予采信和认定。一审法院认为，西源公司和盛禾公司签订的《长坤时代欣城项目销售及渠道代理合同》真实合法有效，约束各方当事人，根据前述合同3.8.2（7）约定，无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金。现康厚楠、何仕国和西源公司已经就案涉房屋达成退房协议，西源公司已经按照协议约定退还康厚楠、何仕国已经缴纳的购房款，则按照西源公司和盛禾公司的约定，盛禾公司收取康厚楠、何仕国的款项（即为案涉房屋盛禾公司应当向西源公司收取的佣金）应当退还给康厚楠、何仕国。康厚楠、何仕国主张盛禾公司退还案涉款项189560元符合合同约定，不违反法律法律的强制性规定，一审法院予以支持。鉴于西源公司并未收取该笔款项，故西源公司不具备返还义务，并且案涉证据亦未证实西源公司对案涉款项负有连带清偿责任，故康厚楠、何仕国主张西源公司退还案涉款项缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。关于逾期利息问题。盛禾公司逾期未退还康厚楠、何仕国案涉款项，客观上造成康厚楠、何仕国的资金占用损失，康厚楠、何仕国主张盛禾公司支付资金占用损失符合法律规定，一审法院予以支持。关于利息起算时间点问题，因康厚楠、何仕国于2019年12月9日向一审法院起诉主张本案权利，故一审法院从该日起算逾期利息至款项实际付清为止，计息标准一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、盛禾公司于判决生效之日起五日内向康厚楠、何仕国退还189560元；二、盛禾公司于判决生效之日起五日内向康厚楠、何仕国支付逾期资金占用利息（逾期资金占用利息计算方式为：从2019年12月9日起至实际付清为止，以189560元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回康厚楠、何仕国的其他诉讼请求。一审案件受理费4091元，减半收取计2045.5元，由盛禾公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。二审中，盛禾公司陈述，其收取的案涉款项是前佣。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，本案的争议焦点为：盛禾公司是否应向康厚楠、何仕国退还189560元并支付该资金占用利息。本院认为，西源公司和盛禾公司签订的《长坤时代欣城项目销售及渠道代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各个的义务。根据《长坤时代欣城项目销售及渠道代理合同》约定：3.2本项目销售佣金分为乙方直接收取部分及甲方结算部分两个部分，其中：乙方直接收取由乙方自行向客户收取，与甲方无关，相关手续及因此引发的争议均由乙方自行办理和处理；甲方结算部分由甲方按本合同3.8条的约定结算并支付给乙方。3.3佣金中乙方直接收取部分：乙方用于收取客户前佣的POS机限定为一台，乙方同意该POS机交由甲方财务统一管理……双方同意，乙方前佣只能通过甲方财务系统统一管理的POS进行收取，乙方置业顾问应向甲方财务明确前佣的具体金额，由甲方财务操作POS机予以收取至乙方账户……双方确认并同意，甲方财务仅按乙方置业顾问明确的金额操作POS机收取前佣至乙方账户，前佣收取的其他手续及因乙方收取前佣引发的争议均由乙方自行办理和处理，与甲方无关……。3.8.2（7）无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金。由上述约定可知，本项目销售佣金分为盛禾公司直接收取部分（前佣）及西源公司结算部分两个部分，且无论何种原因导致客户退房等情况出现，盛禾公司应退还针对该房屋已收取的销售佣金。二审中，盛禾公司陈述，其收取的案涉款项是前佣。因康厚楠、何仕国和西源公司已经就案涉房屋达成退房协议，且西源公司已履行退房协议约定的义务，因此，盛禾公司也应按照其与西源公司的约定，将其收取康厚楠、何仕国的款项予以退还。同时，因盛禾公司逾期未退还康厚楠、何仕国案涉款项，客观上给康厚楠、何仕国造成了损失，对康厚楠、何仕国主张盛禾公司支付资金占用利息也应予支持。故一审法院对康厚楠、何仕国主张盛禾公司退还案涉款项并支付资金占用利息予以支持正确，本院予以维持。另外，康厚楠、何仕国并未对一审判决提起上诉，视为其对该判决的认可。其在二审中主张，西源公司应承担连带责任及本案应发回重审，对上述主张，本院不再审查。综上，盛禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4091元，由成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年八月三十日书记员  夏玉荣