北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11369号上诉人（原审被告）：北京迅捷天下保洁服务有限公司，住所地北京市丰台区于家胡同27号梦林宾馆208。法定代表人：郑喜春，执行董事。委托诉讼代理人：冉彬，北京市子悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭笑，北京市子悦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中铁电气化局集团有限公司，住所地北京市丰台区丰台路口139号202室。法定代表人：豆保信，董事长。委托诉讼代理人：郑天琪，女，中铁电气化局集团有限公司职员。委托诉讼代理人：姚国文，北京市中登律师事务所律师。上诉人北京迅捷天下保洁服务有限公司（下称迅捷公司）因与被上诉人中铁电气化局集团有限公司（下称中铁电气化局）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初8055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人迅捷公司之委托诉讼代理人冉彬、谭笑，被上诉人中铁电气化局之委托诉讼代理人姚国文、郑天琪，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。迅捷公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回中铁电气化局一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费及保全费全部由中铁电气化局承担。事实和理由：1。一审法院严重违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决。一审法院在原重审一审中铁电气化局撤诉前即再次受理其就本案同一事项的起诉，构成重复起诉，严重违反法律程序；迅捷公司的反诉属于独立的诉，一审法院未启动程序继续审理违反法定程序；一审法院未告知迅捷公司中铁电气化局申请撤诉一事，且没有书面裁定，违反法定程序。2.一审法院认定基本事实错误，二审法院应当重新认定。中铁电气化工具公司对本案租赁房屋没有所有权，租赁房屋没有合法的产权证及许可证且是危房，《租赁协议》应当无效，一审法院认定错误；迅捷公司的翻建扩建行为已经得到了中铁电气化局的同意并认可，其无权要求迅捷公司腾房；《租赁协议》约定的迅捷公司有优先续租权且不应腾退，不应承担房屋占有使用费，中铁电气化局应当赔偿迅捷公司因翻建、扩建房屋受到的损失；《租赁协议》无效，中铁电气化局无权请求租金，且一审法院未处理押金问题；本案一、二审诉讼费应当由中铁电气化局承担。3.一审法院适用法律错误，二审法院应当予以纠正。中铁电气化工具公司不具备主体资格，故其签订的《租赁协议》应当无效，一审法院认定错误；一审法院根据市场行情酌情确定占有使用费错误。中铁电气化局辩称，不同意一审判决，一审判决未支持将房屋恢复原状我公司并不认同。不同意迅捷公司的上诉请求及理由，之前的案件与本案不是同一案件，一审法院审理程序正确。本案租赁合同到期，不存在解除的问题，承租人迅捷公司应当腾退房屋，并将房屋恢复原状。中铁电气化工具公司由中铁电气化局作为诉讼主体参加诉讼是合法的，《租赁协议》也是具有法律效力的。内设机构涉及经营管理，有权利对外签订协议，且该协议中铁电气化局是承认的，因此《租赁协议》有效。迅捷公司一审中没有提出押金的问题，一审法院无法处理，本案不涉及。中铁电气化局向一审法院起诉请求：1.迅捷公司立即腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；2.迅捷公司给付欠付租金2030816元并给付滞纳金（2018年12月20日至2019年12月19日租金的滞纳金，以每日2000元为标准，自2018年12月24日至实际给付之日。2019年12月20日至2020年12月19日租金的滞纳金，每日2000元为标准自2019年12月24日至实际给付之日）；3.迅捷公司给付占有使用费，以每日6000元为标准，自2020年12月20日至实际腾退之日；4.本案诉讼费由迅捷公司承担。一审法院认定事实：2015年10月26日，出租方（甲方）中铁电气化工具公司（下称工具公司）与承租方（乙方）迅捷公司签订《租赁协议》，迅捷公司承租大食堂后侧以北至北围墙以南的场地、厂房及房屋共约9100平方米（下称诉争房屋），约定用途为迅捷公司办公、仓储物流使用，租期自2015年12月20日起至2020年12月19日止。合同第四条约定“3、押金：50000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应如数返还乙方”。合同第五条“1、租赁期内，乙方按实际需要对房屋进行装饰装修或改变房屋附属设施的设置时，应征得甲方同意，房屋主体不可破坏。租赁期满后或合同提前解除的，甲方不得要求乙方对其改变部分恢复原状，但不可拆除的建筑物和设备设施归甲方所有”。合同第六条约定“1、甲方权利和义务：……（2）甲方有权要求乙方按时交纳租金及水电费。如若超过交纳租金的规定期限，甲方则按租赁规定收取滞纳金，滞纳金收取标准为2000元/天。2.乙方权利和义务：……（5）乙方合理正当使用租赁房屋，未经甲方同意，不得改变房屋的主体结构”。合同第九条约定“……4、合同到期后，乙方如不续约，必须在合同到期日当天把场地及房屋等附属建筑物完好无损地交予甲方，无论任何原因逾期一天按每天陆仟元向甲方支付费用”。2016年1月14日，工具公司与迅捷公司签订《租赁协议（补充）》，约定：经甲乙双方协商同意，由于原租赁面积增加了院内东侧五间平房及库房，故相应租金增加了65000元，即由原年租金75万变为年租金81.5万元。其他条款仍按双方签订的编号201510-01租赁协议执行。合同签订后，迅捷公司依约给付中铁电气化局押金50000元以及截止2017年12月19日的租金。迅捷公司另给付2017年12月20日起的租金615000元。庭审中，双方均认可2017年12月20日至2018年12月19日的租金数额为815000元，2018年12月20日至2019年12月19日的租金数额为880200元，2019年12月20日至2020年12月19日的租金数额为950616元。中铁电气化局主张租赁期限已经届满，故要求迅捷公司腾退诉争房屋并将现有房屋恢复原状。迅捷公司认为租赁期限共计十年，包括租赁协议中约定的5年以及口头约定的5年，故租期应至2025年12月19日。因租期尚未届满，故不同意腾退。迅捷公司对上述主张提交与工具公司负责人孟敏虎的视频资料予以佐证。中铁电气化局认可视频资料真实性，但认为该证据不足以证明租期为十年。经核对，视频中孟敏虎并未提到《租赁协议》中的租期为十年，仅是多次提到到期后续租事宜。迅捷公司另称合同履行期间，诉争房屋因年久失修属于危房已全部被公司推倒重建，共新建七幢四层楼房，如果恢复原状明显违背经济原则。中铁电气化局认可诉争房屋已被迅捷公司推倒重建为七幢四层楼房。中铁电气化局主张迅捷公司应给付2017年12月20日至2020年12月19日的欠付租金2030816元。迅捷公司称同意按照合同约定标准计算欠付租金，因已给付2017年12月20日起的租金642000元，故欠付数额应为2003816元，同意给付2003816元。中铁电气化局另主张逾期给付租金的滞纳金。迅捷公司称未及时给付租金，理由有四：1.中铁电气化局自2016年起诉迅捷公司，要求解除《租赁协议》；2.中铁电气化局称新建房屋为违建，影响迅捷公司招租并且存在妨碍通行的情况；3.迅捷公司交租金时中铁电气化局拒绝收取；4.新建房屋无法办理营业执照。中铁电气化局主张迅捷公司应当依照《租赁协议》第九条给付占有使用费。迅捷公司对上述主张不予认可。另查，2016年11月，中铁电气化局将迅捷公司诉至法院，要求：1.确认工具公司与迅捷公司2015年10月26日签订的《租赁协议》及2016年1月14日签订的《租赁协议（补充）》于2016年10月15日解除；2.迅捷公司立即腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；3.迅捷公司从2016年10月15日起按日租金6699元的标准支付占有使用费至恢复原状并腾退返还之日止；4.迅捷公司支付违约金163000元；5.本案诉讼费由迅捷公司承担。迅捷公司亦提出反诉。2019年6月28日，法院作出（2017）京0106民初6510号判决书。迅捷公司不服提出上诉。2019年11月19日，本院作出（2019）京02民终12932号裁定书，裁定：一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初6510号民事判决；二、本案发回北京市丰台区人民法院重审。2020年12月24日，中铁电气化局就重审案件撤回起诉。再查，铁道部电化工程局于1977年3月27日自原北京市城市规划管理局取得涉诉房屋所在的北京市丰台区丰西北里71号《临时建设用地登记表》（1977规地字00009），用地性质为施工用地，用地面积16980平方米。再查，2001年12月4日，中铁电气化局成立中铁电气化局集团有限公司电气化分公司。2006年4月14日，中铁电气化局集团有限公司电气化分公司名称变更为电气化公司。2009年4月1日，电气化公司成立工具公司。电气化公司与工具公司均未领取营业执照。庭审中，经法院询问及释明，中铁电气化局称：1.本案中基于合同相对性仅要求迅捷公司腾退；2.坚持要求恢复原状至交接材料载明的原房屋情况；3.《租赁协议》第九条约定的占有使用费带有一定的违约金性质，标准较高，同意法院酌情调整。一审法院认为，因《租赁协议》中的出租人工具公司系中铁电气化局的内设机构，不具备民事主体资格，也不属于法律规定的可以独立承担民事责任的其他组织，故其对外签订的合同，应当由中铁电气化局承担全部合同权利义务。故中铁电气化局有权依据《租赁协议》提起诉讼。因中铁电气化局由原北京市城市规划管理局核发取得《临时建设用地登记表》，其出租的房屋不属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《租赁协议》约定租期为五年，截止至2020年12月19日，现迅捷公司主张租期本应为十年，但仅凭其提交的视频资料并不足以证明上述内容，故法院对迅捷公司的主张，不予采信。在合同履行期已经届满的情况下，法院对中铁电气化局要求迅捷公司腾退的诉讼请求，予以支持。因诉争房屋已经被迅捷公司重新建设，故法院认定腾退的内容为《租赁协议》上约定的场地及承租后推到重建的房屋。因场地上原有房屋已经被迅捷公司拆除，即已经灭失，不存在恢复原状的可能性，故法院对中铁电气化局要求恢复原状，不予支持。因迅捷公司在本案中并未提出反诉，故如果双方对新建房屋的补偿问题存在争议，可以另案解决。依据现有证据可知，迅捷公司自2017年12月20日起共给付租金615000元。迅捷公司主张已给付642000元，因迅捷公司就差额27000元并未提交证据予以证明，法院不予采信。结合迅捷公司所持抗辩意见，法院对中铁电气化局要求迅捷公司给付租金2030816元，予以支持。欠付租金应当给付滞纳金，但法院考虑到中铁电气化局自2016年即诉至法院要求解除《租赁协议》，且直到2020年12月才结案，而迅捷公司已依约给付了截止2017年12月19日的租金。迅捷公司在中铁电气化局主张合同解除、不再履行的情形下，未继续依约给付租金不宜认定为违约。因此，法院对中铁电气化局要求逾期给付租金的滞纳金，不予支持。合同到期后，迅捷公司未腾退，应当继续给付占有使用费。虽然《租赁协议》约定了合同到期后的占有使用费标准，但经过计算可知该约定标准畸高，由于该条款带有违约金性质，故法院依据中铁电气化局陈述、合同约定的租金涨幅情况，并结合市场行情酌情确定占有使用费标准。据此，一审法院判决：一、北京迅捷天下保洁服务有限公司于判决生效后六十日内将《租赁协议》约定的丰台区丰西北里71号院原大食堂后侧以北至北围墙以南的场地及场地上现有房屋腾退给中铁电气化局集团有限公司；二、北京迅捷天下保洁服务有限公司于判决生效后十日内给付中铁电气化局集团有限公司2030816元；三、北京迅捷天下保洁服务有限公司于判决生效后十日内给付中铁电气化局集团有限公司占有使用费，以每年1030000元为标准，自二〇二〇年十二月二十日起至实际腾退之日止；四、驳回中铁电气化局集团有限公司的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，迅捷公司与工具公司签订的《租赁协议》及《租赁协议（补充）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。工具公司系中铁电气化局的内设机构，不具备民事主体资格，其对外签订合同的法律后果应由中铁电气化局承担。《租赁协议》约定租期为5年，迅捷公司虽称双方另有延长租期的约定，中铁电气化局对此不予认可，迅捷公司未提供充分、有效的证据证实双方就延长租期事宜达成了一致意见，本院对其该项上诉意见不予采纳。迅捷公司租赁期限届满，继续占用房屋缺乏事实及法律依据，应向中铁电气化局腾退房屋并支付占用房屋的使用费，一审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。关于迅捷公司上诉称另案发回重审后中铁电气化局撤诉一审法院未告知迅捷公司，一审法院没有书面裁定撤诉，违反法定程序的问题，因该案与本案并非同一案件，本院对此不予审查亦不作评价。关于迅捷公司上诉称一审法院未处理押金折抵租金的问题，因迅捷公司对押金折抵的问题既未在一审中提出反诉亦或提出相应的抗辩意见，一审法院未予处理并无不当，迅捷公司可就押金问题另行解决。中铁电气化局对迅捷公司拆除承租房屋并翻建、扩建系明知及同意，现租赁合同租期届满，对于迅捷公司所提出的扩建损失，双方可另行解决。关于押金，一审未提出抗辩意见，双方可另行解决。综上所述，迅捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19172元，由北京迅捷天下保洁服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年八月二十四日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥