文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4429号上诉人（原审原告）：南京万桥商业管理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路251号1幢1207房屋077室。法定代表人：唐为兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宇恒，江苏益和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州银建林增房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市风尚路鼓楼广场C座26层。法定代表人：杨荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：该公司员工。委托诉讼代理人：张翔，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人南京万桥商业管理有限公司（以下简称南京万桥公司）与上诉人徐州银建林增房地产开发有限公司（以下简称银建林增公司）因服务合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）0302民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京万桥公司上诉请求：撤销（2020）苏0302民初825号民事判决，依法改判银建林增公司支付“孩子王”、“老乡鸡”、“麦克风KTV”的首期招商租金363743.6元及剩余期数招商租金848735.07元，合计1212478.67元并改判银建林增公司按照年利24%的标准向南京万桥公司支付自2019年12月12日至实际给付日的违约金。事实和理由：一、原审判决对南京万桥公司已完成的商铺招商的事实认定存在错误，而招商商铺的确认直接影响招商率与招商佣金的最终计算结果。根据南京万桥公司的诉讼请求及相关证据，经与原审判决核对，南京万桥公司在原审中未予认定的招商商铺为“孩子王”、“永辉超市””老乡鸡””麦克风KTV”、“笛莎”，其中对于商铺“笛莎”的认定无异议，剩余4户商铺应当作为南京万桥公司已完成的招商成果。该4户商铺的首期佣金363743.6元，剩余佣金848735.07元，总额为1212478.67元，银建林增公司应当支付该1212478.67元。1、对于“孩子王”和“永辉超市”，根据案涉合同第二页前言部分约定：“甲方委托乙方就该项目商业部分商业研策、招商代理提供服务。”从该句话的表述可以明确得出案涉合同为独家代理合同，就是案涉项目的所有商业部分的招商工作均属于委托的范围，在招商项目范围内所有的商铺招商成果都应归属代理人。显而易见独家代理合同的突出特点就是没有其他任何第三方(包括银建林增公司在内)可以和南京万桥公司竞争，范围内的所有招商成果均属于南京万桥公司，着重突出了结果的唯一性，而风险和回报往往都是对等的，独家代理合同通常对招商工作的要求格外严格，结合案涉合同第3条到第9条的约定，可以看出案涉项目对南京万桥公司的招商要求不仅有招商签约率及开业率的比例要求，而且还将招商工作成果与佣金结算的条件挂钩，在此前提下如果将银建林增公司参与的招商工作从招商成果中扣除将对南京万桥公司严重不公平。因此对于“孩子王”和“永辉超市”的认定应以商铺入住开业为标准，应当计算在南京万桥公司的招商成果中。2、对于“老乡鸡”，南京万桥公司在一审中已提交了报审单的复印件，该复印件的格式、内容以及签字情况，均与本案其他证据相同，且在庭审中已经陈述了原件在银建林增公司处。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第48条：”一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”因此“老乡鸡”应当计算在南京万桥公司的招商成果中。3、对于“麦克风KTV”，南京万桥公司已提交了报审单原件以及《商铺租赁合同》，从证据上看无论报审单和合同所涉及的商铺位置、面积均相同，即便品牌不一致，也可以仅凭租赁合同达到南京万桥公司招商的证明目的，因此“麦克风KTV”应当计算在南京万桥公司的招商成果中。二、原审法院对于违约金的认定按照LPR报价利率的1.95倍计算，无事实和法律依据。1、根据案涉合同第8.1条，对于银建林增公司拖延支付招商佣金的应当按照每日千分之五的标准收取滞纳金，南京万桥公司在综合考虑实际损失后已自行将滞纳金调减到年利率24%的标准，既不违反合同的约定也符合法律相关规定。2、本案中因银建林增公司的严重违约导致合同的解除，且至今拖欠巨额费用，为维持正常的经营，南京万桥公司不得不在项目招商过程中及同解除后大量举债以支付拖欠的人工工资及其他费用，这导致南京万桥公司的巨大资金占用损失。因此在南京万桥公司无任何过错的情况下，本案参照民间融资利率年息24%主张滞纳金符合事实情况，原审法院已无核减违约金的法律基础。综上，原审法院对本案事实部分的认定存在部分错误，且对于违约金的核减无事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实撤销原判决，并改判支持南万桥公司的上诉请求。银建林增公司答辩称：“孩子王”、“永辉超市”、”老乡鸡”、”麦克风KTV”不是南京万桥公司招商完成的，因此银建林增公司不需要就上述4家商铺向南京万桥公司支付佣金，南京万桥公司关于违约金的标准计算无事实和法律依据。银建林增公司上诉请求：撤销(2020)苏0302民初825号民事判决，改判驳回南京万桥公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院在认定南京万桥公司违约的情况下却判决银建林增公司向南京万桥公司支付月固定服务费、招商佣金、违约金没有事实依据及法律依据。首先，依照双方签订的合同9.1的规定：“乙方应按照本合同约定，按期完成各项工作节点，若乙方因自身原因未能按时完成双方约定的招商进度及计划任务(附件四：招商项目计划进度表，该进度表由双方在正式启动招商前拟定，报甲方确认后执行，并作为本合同附件双方遵照执行)，甲方有权解除合同并没收未支付给乙方的招商费用作为补偿”。其次，原审查明并认定南京万桥公司完成的招商率为49.75%，违反了合同9.1的规定，未能按照附件四的约定完成双方约定的招商进度和计划任务。原审法院在认定上述事实的基础上，却以银建林增房地公司未解除合同为由确认徐州银建林增公司无权按照9.1的规定没收尚未支付给南京万桥公司的招商费用，没有任何事实依据和法律依据。二、原审判决认定部分事实错误1、招商率计算方面。“尚品宫海鲜烤肉自助餐厅”等八家商户被认定为南京万桥公司的招商成果没有事实依据。基于上述事实，南京万桥公司完成的招商率大约在36%左右，未达到原审审认定的招商率49.75%，南京万桥公司违反合同约定的事实清楚，证据充分。2、关于月固定服务费的计算问题。根据南京万桥公司的起诉状和其提供的证据，该诉讼请求由二部分构成，其一是23个月(2018年2月-2019年12月)的月固定服务费合计69万元。根据双方签订的合同第3.4(1)的规定：当整体招商率超过80%时，银建林增公司全额支付南京万桥公司月固定服务费，并将此前未支付的每月3万元固定服务费一次性补足给南京万桥公司。南京万桥公司招商率没有超过80%，依照双方合同约定，银建林增公司没有任何义务支付该费用。其二，该费用计算至2019年12月，但南京万桥公司自2019年12月10日就解除了双方合同，自2019年11月就没有提供招商服务；其诉讼请求1中的1297627.91元中的69万元(23个月X3万元)银建林增公司不应当支付，南京万桥公司无权要求我公司支付该费用。原审法院认定银建林增公司应当在2019年9月30日前支付南京万桥公司固定服务费230万元没有事实依据，与合同9.1的规定相悖。三、关于招商佣金涉及到的几个事实错误的问题字里行间退租是违法租赁的问题，这一事实清楚，证据充分，原审法院没有认定是错误的。美客等退租，均系双方合同约定不应当支付佣金的条件，原审法院认定银建林增公司应当支付佣金没有事实依据。原审法院以银建林增公司提供的相关涉及到租金标准的文件系打印件为由不予认定南京万桥公司签约商户为低租金标准户的事宜有事实依据。四、原审法院认定南京万桥商业管理有限公司的解约函有事实及法律依据，并确认南京万桥公司的单方解除招商合同的效力背离了本案的事实及合同约定，也违反了法律规定。首先：南京万桥公司解除合同的事实依据提供给法庭的相关函件，即认定银建林增公司应当向其支付69万元的固定服务费及60余万元的招商费用以及其他费用，不是银建林增公司应当向其支付法庭查明的月固定服务费及招商佣金146815.69元!其次，基于上述事实，双方就应当支付的费用发生了争议，银建林增公司基于合同9.1的公司不应支付南京万桥商公司费用。南京万桥公司未完成招商率85%以上，无权要求银建林增公司支付69万元的招商佣金(23个月X3万元)和其余60余万元的招商费用以及其他费用，银建林增公司拒绝支付的条件是成就的。南京万桥公司无权依照其解除合同的通知解除双方之间的合同，其以通知方式解除双方之间的合同没有合同依据。五、关于认定银建林增公司存在违约行为的问题该认定无任何事实依据。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判。南京万桥公司答辩称：一、南京万桥公司不存在任何违约行为，银建林增公司拖欠招商佣金存在违约，并导致合同的解除。二、银建林增公司援引的合同9、1条不能作为其拒付佣金的依据。三、南京万桥公司的招商率达到80%以上，并非银建林增公司所称的36%，一审法院认定为49.75%也是不正确的。综上，请求二审法院驳回银建林增公司的上诉请求。南京万桥公司向一审法院起诉请求判令：1、银建林增公司支付南京万桥公司首期招商佣金及月固定费用合计1297625.91元，并赔偿南京万桥公司违约金（以1297625.91元为本金，自2019年12月12日起至实际支付日止，按照年利率24%计算）；2、银建林增公司赔偿南京万桥公司逾期可得利益1921640.96元。事实及理由：江苏省徐州市“鼓楼广场”项目系银建林增公司开发，该项目位于徐州市鼓楼区中山北路和二环北路交汇处，总建筑面积193000平方米，商业部分约50000平方米。2017年10月20日，南京万桥公司与银建林增公司就该项目签订了《徐州“鼓楼广场”商业项目商业研策及招商代理服务合同》，合同约定南京万桥公司为该项目提供商业研策服务及招商执行管理服务，相关的商业研策服务费及招商执行管理服务费的金额及支付条件双方均作了详细约定，并在该合同第8条特别约定银建林增公司告若拖欠南京万桥公司相关费用累计达30天以上，南京万桥公司有权解除合同并可要求银建林增公司继续支付所欠费用及每日千分之五的滞纳金。合同签订后，南京万桥公司依约积极推进该项目的招商工作，截至起诉日，在南京万桥公司的努力下该项目已完成签约面积26498.65㎡，招商率占招商总面积29964.3㎡的88.4%。经计算该项目已产生的招商佣金及补充月固定费用合计3919268.87元。根据南京万桥公司向银建林增公司报送的佣金结算明细，银建林增公司应支付的首期招商佣金及补充月固定费用合计1997625.91元，剩余1921640.96元招商佣金应在该项目开业后支付，但银建林增公司在收到南京万桥公司报送的佣金明细后始终以各种理由拖延支付，目前尚欠首期招商佣金1297625.91元，逾期时间已超过30天。针对银建林增公司拒不支付招商佣金的违约行为，南京万桥公司已多次发函催缴并告知其逾期支付将导致合同解除的法律后果，银建林增公司均置之不理。现南京万桥公司已于2019年12月11日向银建林增公司发函解除了双方签订的《招商代理合同》。为维护自身合法权益，南京万桥公司特诉至法院请求法院依法公正裁判。一审法院审理查明：2017年10月，南京万桥公司（乙方）与银建林增公司（甲方）签订了《徐州“鼓楼广场”商业项目商业研策及招商代理服务合同》（以下简称招商合同），约定甲方委托乙方就“鼓楼广场”项目商业部分商业研策、招商代理提供服务，其中合同第2条有关商业研策服务约定如下“……2.3取费标准及支付方式（1）商业研策服务费：总计￥30万元（大写：人民币叁拾万元整）……”；其中合同第3条有关招商执行管理约定如下“……3.4取费标准与支付方式（1）招商执行管理服务费组成招商执行费用：由月固定服务费及招商佣金两部分组成月固定服务费：￥130000元/月（大写：人民币壹拾叁万元/月）……当整体招商率＜80%时，甲方按10万元月固定服务费向乙方支付；当整体招商率≥80%时，甲方全额支付乙方月固定服务费，并将此前未支付的每月3万元月固定服务费一次性补足给乙方。招商佣金标准：乙方按商户签订的租赁合同约定的前3年平均月租金的2倍收取招商佣金。如遇到保底与扣点取高或纯扣方式签约的商户则招商佣金按照单位面积2.5元/㎡/天进行核算，即：招商佣金=签约面积×2.5元/㎡/天×60天佣金结算条件：（1）商户签订正式租赁合同、交纳合同约定的履约保证金并交纳租赁合同约定的相关费用后，乙方有权向甲方要求结算招商佣金。（2）如遇主力或标杆品牌商户时的特殊状况（如租赁合同约定无履约保证金的），则乙方的招商佣金在品牌商户开业6个月后进行结算。（3）如遇到保底与扣点取高或纯扣方式签约的商户招商佣金则按以下条款中招商佣金的结算比例的50%进行结算，剩余部分佣金在项目开业满3个月后且开业率仍不低于80%的情况下，甲方一次性支付乙方。（2）招商服务费的支付方式固定服务费：自招商工作启动之日起次月开始按季度支付，在次季度开始前五个工作日内支付下季度相应固定服务费›招商佣金：按季结算，当季结算的金额按照上月有效签约面积总和及项目整体招商面积占比进行核算。乙方每季度结束后三个工作日内提交佣金结算明细给甲方，甲方在审核无误后支付相应的佣金结算给乙方。甲方在向乙方支付上述费用时，乙方需提前三个工作日向甲方提供等额有效发票并审核无误后支付。（3）招商佣金的结算比例乙方招商佣金结算，应根据招商过程中乙方实际完成招商率进行结算，具体比例如下：达到佣金结算条件，乙方结算应结佣金的60%；当开业率≥80%，剩余未结算的佣金在本项目开业后5个工作日内双方进行结算20%；当开业率≥80%，剩余未结算的佣金在本项目开业满3个月后且开业率仍不低于80%的情况下，双方结剩余20%；商户已交履约保证金或定金后违约退租的，视商户退租理由，甲方决定是否没收履约保证金或定金。商户退租同时乙方应退还给甲方该商户已结算的佣金。若甲方没收商户的履约保证金或定金，乙方在开业前对该商铺重新招租，实现80%开业率，没收的履约保证金或定金甲乙双方各得50%……”；其中合同第4条关于甲方工程节点的约定如下：“…若因甲方上述承诺未能实现，导致本项目招商进度不能如期完成或如期开业的，则乙方的招商节点相应顺延。顺延期间内，甲方应承担乙方的月固定服务费”;其中合同第8条关于甲方的违约责任的约定如下：“8.1甲方应按照本合同的约定，按期、按数向乙方支付各项费用，若拖欠乙方相关费用累计达30天以上，乙方有权解除合同并要求甲方支付乙方应得费用及滞纳金，滞纳金按照每日千分之五收取。8.2当甲方违反本合同条款的约定，乙方应以书面形式要去甲方纠正，如甲方在收到乙方书面要求后的15个工作日内没有任何回复或无正当理由拒不纠正的，则乙方有权终止本合同并追究甲方的违约责任……”；其中合同第9条关于乙方的违约责任的约定如下：“9.1乙方应按照本合同的约定，按期完成各项工作节点，若乙方应自身原因未能按时完成双方约定的招商进度及计划任务（附件四：项目招商计划进度表，该进度表由乙方在正式启动招商前拟定，报甲方确认后执行，并作为本合同附件双方遵照执行），甲方有权解除合同并没收未支付给乙方的招商费用作为补偿。9.2当乙方违反本合同条款的约定，甲方应以书面形式要求乙方纠正，如乙方在收到甲方书面要求后的15个工作日内没有任何回复或无合理理由且拒不纠正的，则甲方有权终止本合同，并且有权追究乙方的违约责任……”。南京万桥公司自2018年2月份启动招商工作，完成了相关品牌商户招商，具体品牌为：麦当劳、字里行间、虹飞体育、纪念日、LILY、卡帝乐鳄鱼、梦尚美食荟、尚品宫海鲜烤肉自助餐厅、极速时代成人电玩、银色森林、美客、LBL、云山十里、明月珑茶、奥迪双钻、心悦手作儿童手工乐园、那些年、小杨阿森酱骨头米饭、米所米线、太古酸菜鸡、虾锅瘾、元素•简、蒙特梭利、莲年有鱼、川味①号怀旧火锅、郭四爷、幸福蓝海、小米、华为体验店、诺不山、POLOSPORT、粉蔷薇、艾丽丝小屋、川久保玲、一点点、台熊家、勤学堂海豚曼睿、玩来玩趣运动综合馆、jojo、拉斐贝贝、签盟主牛肉串串火锅、江小疆、和福顺、樱木日式料理、MIXBLU、琦瑞德泽、拓普互动、携程旅游、苏丁美术、鱼尚鲜、爆味小地锅、真爱美家。以上品牌承租面积共计14908.55平方米，占总招商面积的49.75%。一审另查明：银建林增公司向南京万桥公司支付商业研策服务费30万，具体为：2018年2月15万元；2018年5月28日15万元。除商业研策服务费外，银建林增公司另向南京万桥公司支付300万元，具体为：2018年2月5日10万元；2018年3月6日10万元；2018年4月25日30万元；2018年7月20日30万元；2018年9月11日30万；2018年12月28日30万元；2019年1月25日30万元；2019年4月9日30万元；2019年7月2日10万元；2019年8月20日20万元；2019年10月9日30万元；2019年10月29日20万元；2019年11月22日20万元。2019年9月16日，南京万桥公司向银建林增公司邮寄了《关于鼓楼广场项目首期佣金结算的催款函》，主要载明：“徐州银建林增房地产开发有限公司：……目前项目已签约及待签约商户总面积超过80%。过程中，由于贵司内部股东整合问题导致大量客户流失、退铺，增加了招商难度及重复招商工作。……我司于2019年1月24日向贵司首次发函《关于鼓楼广场招商费用结算的函件》，向贵司提出招商佣金的结算申请，但公司一直以内部股东整合以及银行账号被股东查封为由，连首批佣金至今尚未支付。……我司特拟此函，要求贵司严格按照合同约定，于2019年9月25日前将应支付给我司的招商佣金、月费以及补充月费全额支付……”。银建林增公司于2019年9月17日签收该函件。2019年11月18日，南京万桥公司再次向银建林增公司邮寄《关于徐州鼓楼广场项目招商服务费用结算的催告函》，主要载明：“……根据双方签订的合同约定，我司已向贵司提出的应支付费用包括招商佣金未支付金额351940.14万元以及补充月费69万元，共计1041940.14万元，我司要求贵司在2019年11月26日前予以支付……”。银建林增公司于2019年11月19日签收该函件。2019年12月11日，南京万桥公司向银建林增公司邮寄送达了《解约函》，主要载明：“徐州银建林增房地产开发有限公司：……为维护我司的合法权益，现正式函告贵司：1、自贵司接函之日起，贵我双方签订的《招商代理合同》解除……”。银建林增公司于2019年12月12日签收该件。一审法院认为，南京万桥公司与银建林增公司签订的招商合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。本案中，南京万桥公司基于银建林增公司拖欠月固定服务费及招商佣金为由解除招商合同并提出以上诉讼请求，故南京万桥公司的诉讼请求是否合法有据关键应当围绕南京万桥公司单方解除招商合同是否有效展开审查。一、关于南京万桥公司单方解除招商合同的效力问题。南京万桥公司单方解除招商合同是否合法有效，应当考察南京万桥公司的招商率、银建林增公司是否拖欠南京万桥公司月固定服务费及招商佣金、南京万桥公司是否按照约定节点进行完成工作综合予以认定：（一）关于招商率问题。庭审中，针对南京万桥公司主张的招商成果，银建林增公司抗辩存在部分品牌非南京万桥公司招商不应作为招商成果计入招商率。经审查认为，品牌“尚品宫海鲜烤肉自助餐厅”，南京万桥公司提供了报审单及租赁合同，银建林增公司抗辩南京万桥公司申报不符，却未提供反证予以推翻，故对该品牌招商予以认定。针对品牌麦克风KTV，南京万桥公司提供的报审单载明的品牌是“梵宫娱乐KTV”，与南京万桥公司提供的合同中约定的品牌不一致，南京万桥公司拟主张其招商的承租人在实际签订合同时变更了经营品牌，但其未能举证证明，故对该品牌商户招商不予认定。针对银色森林、艾丽丝小屋、一点点、携程旅游，南京万桥公司提供了相应的报审单及租赁合同，银建林增公司抗辩以上品牌商户非南京万桥公司招商，却未提供反证予以推翻，故对以上品牌系南京万桥公司招商予以认定。针对笛莎、永辉超市，南京万桥公司未提供证据证明系其招商，故对该品牌招商不予认定。针对幸福蓝海影院，南京万桥公司虽未提供银建林增公司签字确认的报审单，但南京万桥公司提供的租赁合同、合同签收单及微信聊天截图可以初步证明该品牌商户系南京万桥公司招商，银建林增公司主张幸福蓝海影院系其自行招商，却未提供任何充分有效证据予以证明，故对该品牌系南京万桥公司招商予以认定。针对孩子王，南京万桥公司仅仅提供微信聊天记录截图，未提供其他证据佐证，导致对该聊天记录来源不能确认，故对该品牌招商不予认定。针对品牌老乡鸡，南京万桥公司仅提供报审单复印件，未提供相应的原件予以核对，也未提供其他充分有效的证据证明其主张，故对该品牌招商不予认定。针对品牌琦瑞德泽、拓普互动，南京万桥公司虽未提供被告签字确认的报审单，但南京万桥公司提供的报审品牌进度表、鼓楼广场合同签收单以初步证明以上品牌商户系南京万桥公司招商，银建林增公司未提供反证予以推翻，对以上品牌招商予以认定。综上，根据认定的招商品牌，经核算，南京万桥公司的招商率应为49.75%。（二）关于月固定服务费问题。庭审中，双方对月固定服务费用自2018年2月份开始起算均无异议，双方争议焦点问题是：月固定服务费的截止时间。南京万桥公司主张月固定服务费应当计算至2019年12月份，银建林增公司抗辩该费用应当计算至2019年5月份，因招商合同中预计的总招商周期为14-16个月，且南京万桥公司自2019年11月便停止招商。经审查，招商合同3.3条约定“（1）招商启动时间自项目研策阶段结束至项目开业之日止，预计总招商周期为14-16个月.……”，从该条款前后词句的完整表述上看，该合同条款所涉16个月仅是对招商周期的初步预测，实际招商周期应当至项目开业之日止。银建林增公司在招商周期届满16个月即2019年5月份之后仍然在接受南京万桥公司提供的招商成果，而直至南京万桥公司解除招商合同之日，案涉项目仍未开业，银建林增公司也没有要求终止合同，更没有提供证据证明南京万桥公司自2019年11月起停止招商，故银建林增公司有关月固定服务费的上述抗辩意见不能成立。招商合同3.4条第（1）项约定“月固定服务费：￥130000元/月（大写：人民币壹拾叁万元/月）……当整体招商率＜80%时，甲方按10万元月固定服务费向乙方支付”，招商合同3.4条第（2）项约定“固定服务费：自招商工作启动之日起次月开始按季度支付，在次季度开始前五个工作日内支付下季度相应固定服务费”。根据上述合同约定，结合认定的招商率，银建林增公司应当在2019年9月30日前按照10万元/月向南京万桥公司付清2018年2月起至2019年12月的固定服务费合计230万元。（三）关于招商佣金问题。庭审中，银建林增公司抗辩其与字里行间品牌商户已解约、部分商户退租，相应的招商佣金不应当支付南京万桥公司。经审查，根据招商合同第3.4条第（3）项约定“商户已交履约保证金或定金后违约退租的，视商户退租理由，甲方决定是否没收履约保证金或定金。商户退租同时乙方应退还给甲方该商户已结算的佣金”。根据该条合同约定，南京万桥公司退还银建林增公司已结算佣金应当同时具备三个条件：1、商户要求解除合同；2、银建林增公司不存在违反租赁合同约定的行为；3、银建林增公司和商户的租赁合同已经实际解除。1、关于银建林增公司与江苏字里行间文化传播有限公司的解约问题。根据银建林增公司提供的《字里行间品牌使用到期告知函》、《关于履行租赁合同的函》、《关于字里行间品牌变更的回函》、《关于解除租赁合同的函》可以认定江苏字里行间文化传播有限公司于2020年4月1日起无法使用字里行间品牌对外经营，故要求变更案涉租赁场地的运营品牌，而银建林增公司不同意该品牌变更，遂单方向江苏字里行间文化传播有限公司发送解除合同通知。经审查，在租赁合同履行期间，虽然江苏字里行间文化传播有限公司因品牌使用权到期不能继续使用，但该公司仅要求更换运营品牌，并未要求解除合同，银建林增公司单方解除租赁合同的行为不符合本案招商合同中“商户违约退租”的情形，故银建林增公司以与江苏字里行间文化传播有限公司之间解约为由拒绝支付佣金，事实及法律依据不足，不予支持。2、关于商户退租问题。针对美客、明月珑茶、虾锅瘾品牌商户退租问题，银建林增公司未提供相应的证据证明，故本院对该三个品牌商户退租事实不予认定。针对鱼尚鲜品牌商户退租问题，虽然银建林增公司提交了解约申请书，但该证据并不足以证明双方已经实际解除租赁合同关系，故银建林增公司抗辩拒付佣金的事实及法律依据不足，不予支持。针对纪念日百货、LILY品牌商户退租问题，根据银建林增公司提供的证据可以证明，该两户商户解约均因银建林增公司未能按照合同约定日期开业，不符合招商合同中约定的“商户违约退租”的情形，故银建林增公司拒付佣金的事实及法律依据不足，不予支持。针对米所、酸菜鸡、元素•简、川久保玲、那些年、台熊家、真爱美家品牌商户退租问题，银建林增公司仅提供解除协议，但未提供证据证明双方解除租赁合同关系非因银建林增公司原因，故银建林增公司拒付佣金的事实及法律依据不足，不予支持。另需指出，庭审中，银建林增公司抗辩南京万桥公司招商的部分品牌物业费、租金标准低于双方确认的物业费、租金底价，给银建林增公司造成损失。经审查，银建林增公司提供的证据不足以证明双方对物业费、租金底价标准进行了明确约定，即便银建林增公司抗辩属实，该抗辩意见也不足以对抗南京万桥公司要求银建林增公司支付招商佣金的要求。诉讼过程中，银建林增公司基于该项抗辩提出反诉要求南京万桥公司赔偿损失，但其未按期缴纳反诉费用，依法应按照银建林增公司撤回反诉处理，故对其该项抗辩意见不予采纳。综上，依据认定的招商品牌，按照合同约定的计算标准，根据双方确认的佣金数额，认定具备结算条件的首期招商佣金总额为953314.13元（含爆味小地锅、真爱美家）。依据招商合同3.4条第（2）项之约定“招商佣金：按季结算，当季结算的金额按照上月有效签约面积总和及项目整体招商面积占比进行核算。乙方每季度结束后三个工作日内提交佣金结算明细给甲方，甲方在审核无误后支付相应的佣金结算给乙方”。银建林增公司按照约定应当在2019年10月10日前向南京万桥公司拟支付2019年9月31日前签约品牌的首期招商佣金，经计算该金额为846815.69元（含爆味小地锅、真爱美家）。（四）关于南京万桥公司是否按照双方的合同约定节点完工作问题。根据招商合同9.1条约定“乙方应按照本合同的约定，按期完成各项工作节点，若乙方应自身原因未能按时完成双方约定的招商进度及计划任务（附件四：项目招商计划进度表，该进度表由乙方在正式启动招商前拟定，报甲方确认后执行，并作为本合同附件双方遵照执行），甲方有权解除合同并没收未支付给乙方的招商费用作为补偿”。庭审中，银建林增公司抗辩南京万桥公司未按照合同约定的节点完成工作，南京万桥公司无权要求银建林增公司支付招商佣金。经审查，从该合同条款可以看出，附件四《项目招商计划进度表》是案涉招商合同的重要组成部分，但是南京万桥公司提供的招商合同中不包含该附件。庭审中，银建林增公司提交了南京万桥公司副总裁张俊签字确认的《徐州鼓楼广场招商工作计划表（试行版）》，该文件对双方的工作内容、完成时间/进行时间段、责任部门及责任人均作出了明确约定，南京万桥公司抗辩该文件仅仅是其发给银建林增公司的工作计划，并不是招商合同的附件四，但是其并未提供双方确认的附件四推翻被告提供的上述证据，故对银建林增公司提供的《徐州鼓楼广场招商工作计划表（试行版）》予以认定。对照《徐州鼓楼广场招商工作计划表（试行版）》约定的招商工作内容及完成时间，结合认定的招商品牌、招商时间可以看出，南京万桥公司并未按照该上述文件约定的时间完成40%、60%、90%的招商任务，其也未能提供充分有效的证据证明非因自身原因未能按计划完成招商任务。根据招商合同9.1条的约定，在南京万桥公司未能按时完成双方约定的招商进度及计划任务时，银建林增公司有权解除合同并没收未支付给南京万桥公司的招商费用作为补偿，从该合同条款使用的词句、合同目的及诚实信用原则来看，银建林增公司行使合同解除权是没收未付招商费用的前提条件。银建林增公司在未行使合同解除权、仍接受南京万桥公司提供的工作成果的情况下，其仍应当按照合同约定足额向南京万桥公司支付招商费用，而无权没收未支付给南京万桥公司的招商费用。经审查，截至2019年12月南京万桥公司单方解除合同时，银建林增公司未曾向南京万桥公司行使过单方解除权，故其无权没收南京万桥公司拟的招商费用。本案中，根据认定的招商成果，按照招商合同的付款标准及付款节点,截至南京万桥公司通知银建林增公司解除合同之日即2019年12月12日，银建林增公司应付南京万桥公司月固定服务费及首期招商佣金（2019年9月31日前签约品牌；含爆味小地锅、真爱美家）总额为3146815.69元，扣除银建林增公司已经支付的300万元，其仍拖欠南京万桥公司月固定服务费及招商佣金146815.69元未付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款约定：“有下列列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”南京万桥公司曾于2019年9月、11月份向银建林增公司发函催告付款，银建林增公司未在合理期限内支付拖欠南京万桥公司的费用，故南京万桥公司于2019年12月12日向银建林增公司发出的《解约函》有事实及法律依据，对南京万桥公司单方解除招商合同的效力予以确认。二、关于合同解除后的法律责任问题。鉴于南京万桥公司在本次诉讼中仅主张将爆味小地锅、真爱美家计入招商率，不主张其招商佣金及逾期损失，故以下认定的招商佣金及逾期损失中不涉及该两个品牌，南京万桥公司可另行依法主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条约定“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，虽然南京万桥公司单方解除了招商合同，但不影响招商合同中结算和清理条款的效力。根据原、被告招商合同第8条约定“8.1甲方应按照本合同的约定，按期、按数向乙方支付各项费用，若拖欠乙方相关费用累计达30天以上，乙方有权解除合同并要求甲方支付乙方应得费用及滞纳金，滞纳金按照每日千分之五收取”。截至2019年12月12日合同解除之日，银建林增公司应付月固定服务费2235000元、首期招商佣金总额为934273.05元（不含爆味小地锅、真爱美家），合计3169273.05元。扣除已付300万元，南京万桥公司应得费用为169273.05元，银建林增公司应当给付南京万桥公司该笔款项并支付相应的违约金。庭审中，南京万桥公司参照民间融资利率将违约金标准调整为年息24%，银建林增公司认为该标准过高，要求核减。经审查，南京万桥公司按照民间融资利率年息24%主张违约金，事实及法律依据不足，不予支持。应以南京万桥公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍支持南京万桥公司主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条约定“合同解后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告未按照招商合同约定支付南京万桥公司招商执行费用致使南京万桥公司单方解除合同，故其有权要求银建林增公司赔偿因此造成的合同损失，但该损失不得超过违约方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经审查认为，招商合同中约定的3万元/月补充月固定服务费及剩余期数的招商佣金应当视为南京万桥公司合同履行后可以获得的利益损失，经计算为1736998.38元，该损失应由银建林增公司承担。庭审中，银建林增公司抗辩南京万桥公司的招商成果未达到合同约定的招商率及开业率，不应支付补充月固定服务费及剩余期数的招商佣金问题。经审查，银建林增公司未按照合同约定支付有关招商执行费，案涉招商合同自原告的《解约函》送达银建林增公司时依法解除，银建林增公司继续适用招商合同有关支付条款拒绝赔偿南京万桥公司损失的抗辩不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、徐州银建林增房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付南京万桥商业管理有限公司月固定服务费及首期招商佣金839773.05及违约金（以839773.05元为基数，自2019年12月12日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算）；二、徐州银建林增房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿南京万桥商业管理有限公司损失1066498.38元；三、驳回南京万桥商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费32550元、保全费5000元，由南京万桥商业管理有限公司负担11550元，由徐州银建林增房地产开发有限公司负担26000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、银建林增公司是否应向南京万桥公司支付品牌“孩子王”、“老乡鸡”、“麦克风KTV”的招商佣金；二、银建林增公司承担违约责任的标准应如何确定；三、银建林增公司是否应按合同约定向南京万桥公司支付尚欠的月固定服务费和招商佣金。本院认为，一、南京万桥公司上诉认为“孩子王”、“老乡鸡”、“麦克风KTV”等4家品牌商铺应认定为其招商成果，银建林增公司应支付上述4家品牌商铺的首期佣金363743.6元，剩余佣金848735.07元，对此，本院认为，针对品牌麦克风KTV，南京万桥公司提供的报审单载明的品牌是“梵宫娱乐KTV”，与合同中约定的品牌不一致，南京万桥公司主张其招商的承租人在实际签订合同时变更了经营品牌，但其未能举证证明，故对该品牌商户招商不予认定。针对品牌“孩子王”，南京万桥公司仅仅提供微信聊天记录截图，未提供其他证据佐证，导致对该聊天记录来源不能确认，故对该品牌招商不予认定。针对品牌“永辉超市”，南京万桥公司未提供证据证明系其招商，故对该品牌招商不予认定。针对品牌“老乡鸡”，南京万桥公司仅提供报审单复印件，未提供相应的原件予以核对，也未提供其他充分有效的证据证明其主张，故对该品牌招商不予认定。综上所述，南京万桥公司提供的证据不足以证明上述4家品牌商铺系其招商成果，其主张的独家代理权也缺乏合同依据，故其要求银建林增公司支付该4家品牌商铺首期佣金363743.6元，剩余佣金848735.07元，无事实和法律依据。二、南京万桥公司上诉认为银建林增公司应按民间融资利率即年息24%承担违约责任，对此，本院认为，虽然双方的合同约定银建林增公司拖延支付招商佣金应当按照每日万分之五标准收取滞纳金（折合年息18.25%），但在合同履行过程中，银建林增公司存在拖延支付招商佣金的情形，南京万桥公司也存在未按照时间节点完成招商任务的情形，故一审法院根据双方过错程度及预期利益等综合因素，将银建林增公司承担违约责任的标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍，并无不当。三、银建林增公司上诉认为南京万桥公司未按时间节点完成招商任务，构成违约，其不应向南京万桥公司支付月固定服务费、招商佣金和违约金，对此，本院认为，根据涉案合同9.1条的约定，在南京万桥公司未能按时完成双方约定的招商进度及计划任务时，银建林增公司有权解除合同并没收未支付给南京万桥公司的招商费用作为补偿。但银建林增公司在南京万桥公司未按合同约定的时间节点完成招商任务时并未行使合同解除权、而是继续接受南京万桥公司提供的招商成果，应视为其对南京万桥公司招商成果的认可和继续履行合同的意思表示，故其仍应当按照合同约定向南京万桥公司支付相关招商费用并对拖延支付行为承担违约责任。银建林增公司上诉认为品牌“尚品宫海鲜烤肉自助餐厅”不应认定为南京万桥公司的招商成果，品牌“字里行间”、“美客”、“明月珑茶”、”虾锅瘾”等品牌已退租，银建林增公司不应就上述品牌向南京万桥公司支付招商佣金，对此，本院认为，针对品牌“尚品宫海鲜烤肉自助餐厅”，南京万桥公司提供了报审单及租赁合同，银建林增公司抗辩南京万桥公司申报不符，却未提供反证予以推翻，故一审法院认定为南京万桥公司的招商成果并无不当。针对品牌“字里行间”，虽然银建林增公司提供的《字里行间告知函》、《关于履行租赁合同的函》、《关于字里行间品牌变更的回函》、《关于解除租赁合同的函》，但品牌“字里行间”因品牌使用权到期不能继续使用而要求更换运营品牌，并未要求解除合同，银建林增公司单方解除与品牌“字里行间”租赁合同的行为不符合本案招商合同中“商户违约退租”的情形，银建林增公司以与品牌“字里行间”之间解约为由拒绝向南京万桥公司支付招商佣金，无充分事实和法律依据。针对品牌“美客”、“明月珑茶”、”虾锅瘾”的退租，银建林增公司未提供相应的证据证明，故品牌“美客”、“明月珑茶”、”虾锅瘾”应视为南京万桥公司的招商成果，银建林增公司应向南京万桥公司支付相应的佣金。综上，上诉人南京万桥公司和银建林增公司的上诉请求均缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48262元，由上诉人南京万桥商业管理有限公司负担15712元，由徐州银建林增房地产开发有限公司负担32550元。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二○二一年八月三十日书记员 李 婕