北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9321号上诉人（原审原告）：雍首成，男，1971年8月6日出生，汉族，北京首成国际投资管理有限公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘刚，男，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张浩，男，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京立兆宏科技发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-5317室。法定代表人：孙伟，经理。委托诉讼代理人：李昭胤，男，北京立兆宏科技发展有限公司财务经理。上诉人雍首成因与被上诉人北京立兆宏科技发展有限公司（下称立兆宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雍首成上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持我的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由立兆宏公司承担。事实和理由：1.一审判决在认定中故意遗漏合同关键内容，属于认定事实不清，双方《房屋租赁合同》第14.2.3条明确约定系真实意思表示，一审判决改变了约定的本意。2.一审判决推翻已生效（2020）京0106民初13067号和（2020）京02民终8282号生效判决认定的内容，违反法律规定。3.一审判决仅以立兆宏公司与雍开全的通话录音来认定本案双方权责，违背证据认定原则，雍开全并非本案租赁场所的实际管理人，亦非雍首成的委托诉讼代理人。4.一审判决对房屋使用费数额认定违反双方合同约定且违反法律规定。5.一审判决违背法律规定，未按照合同约定判定房屋使用费。立兆宏公司辩称，不同意一审判决，不同意雍首成的上诉请求。1.对于未及时腾退房屋，我公司没有过错，系雍首成恶意拖延、指使物业公司管理人员阻拦所致；雍开全系涉案房屋的实际管理人，租赁期间的全部事宜均与其对接，一审判决作出后，我公司对此与其联系腾退，其均不予配合。2.雍首成未采取任何措施减少损失，实际是想谋取不当利益；我公司遗留的办公用品，根据合同雍首成可以自行处理并将房屋另行出租，不会产生占用费损失。雍首成向一审法院起诉请求：1.立兆宏公司向雍首成支付2020年7月15日至2021年3月15日占用房屋期间的使用费暂定491984元（按合同约定每逾期归还一日按2倍日租金计算，暂计算至2021年3月15日，最终按照2倍日租金支付至实际归还房屋之日止）；2.立兆宏公司立即腾退位于北京市丰台区西四环南路46号27层2701室和2710室（以下简称2701室、2710室），归还雍首成；3.立兆宏公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月26日，雍首成（出租方、甲方）与立兆宏公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方2701室、2710室两套房屋协商如下：该租赁房屋建筑面积2701室为173.69平方米、2710室为79.04平方米，乙方向甲方承诺该租赁房屋仅作为乙方办公之用；租赁期限2019年7月16日至2020年7月15日止；甲方确认乙方保证金及租金到账后，甲方将合同约定的租赁房屋交付给乙方，乙方按照甲方通知的交付日与甲方和物业公司办理入住手续；租赁期满，乙方应如期交还租赁房屋。如乙方要求续租，则必须在租赁期满前的三个月内向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先续租权。经甲方同意后，甲、乙双方重新签订租赁合同。日租金标准为每日4元/平方米，月租金30749元，年租金368986元，若实租时间不足月者，按日租金标准与实际天数计算。房屋付款按“押一月付三月”方式，租金按三个月为支付期。押金为30749元，租金支付时间为合同签订后的三个工作日内，乙方将三个月租金和一个月押金一次性付清。之后满三个月提前30日一次性支付下三个月租金，以此类推。乙方的权利义务中约定：按照合同约定及具体付款明细向甲方交纳租金、履约保证金等各项费用；租赁期满或中途退租，按照合同约定退还该租赁房屋，办理退租手续，及时办理以该房屋为注册地址的变更手续；租赁期满时乙方应将租赁房屋内的改动部分恢复原状，并将乙方所属的可移动从该租赁房屋中搬出，否则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理；在本合同约定租赁期间，乙方未按本合同约定中途退租的，须提前三个月书面告知甲方，并承担违约责任，除乙方已缴的押金、剩余房租不退乙方外，还须向甲方支付三个月租金作为违约金，遇不可抗力则不在此限。2020年，雍首成曾诉至一审法院要求判令立兆宏公司支付2020年1月16日至2020年7月15日的房屋租金、滞纳金、违约金。一审法院于2020年7月15日作出（2020）京0106民初13067号民事判决。判决后，立兆宏公司不服该判决，上诉至本院，本院于2020年9月8日作出（2020）京02民终8282号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案审理中立兆宏公司曾提出雍首成于2020年1月16日将房屋上锁导致其租赁房屋的合同目的无法实现，合同于当日即解除，但未能就此提供充分证据，法院对此未予采信。现涉诉房屋内仍有雍首成物品，涉诉房屋房门亦加装锁具，双方均否认系己方加装。2020年9月27日，立兆宏公司曾与雍首成工作人员雍开全联系要求将屋内物品拉走，未果。审理中，雍首成提交锁门照片，证明至今立兆宏公司仍然将租赁房屋大门上锁，导致雍首成无法对外进行出租和自用，造成经济损失。立兆宏公司对此不予认可，称链条锁并非立兆宏公司的，其上的锁为U型锁。雍首成提交手机通话记录、《通告》《房屋腾退通告》、在租赁的房屋大门上张贴通告的照片，证明立兆宏公司未能按照合同约定时间交纳房屋租金，雍首成多次通过电话与立兆宏公司联系，但立兆宏公司始终不接听电话。雍首成以租赁房屋门上张贴通告方式要求立兆宏公司及时交纳租金，对立兆宏公司违约行为予以通告，租赁期限届满后立兆宏公司拒绝腾房并继续上锁占用该租赁房屋，雍首成多次在租赁房屋大门上张贴通告要求立兆宏公司履行义务，尽快腾退租赁房屋，立兆宏公司却继续占用至今。雍首成张贴通告也是为了防止租金损失进一步扩大的善意举措。立兆宏公司对手机通话记录的真实性认可，但认为通话记录只体现了未接通，接通的部分没有体现。撤场时，雍首成坚持付钱后才开出门条，因没有出门条，立兆宏公司才没有搬出办公用品。房屋未由立兆宏公司使用，即使张贴通告，立兆宏公司也无法见到。雍首成提交国润商务大厦物业部出具的《证明》，证明立兆宏公司未通知雍首成偷偷搬家跑路，立兆宏公司锁门后，雍首成未在房门上另行加装任何锁具，锁门行为均为立兆宏公司所为。立兆宏公司认为此份证据系伪证。雍首成还提交了（2020）京0106民初13067号民事判决书、(2020)京02民终8282号民事判决书，证明一、二审法院均支持了雍首成要求立兆宏公司支付房屋租赁费用的请求，同时判定立兆宏公司存在违反合同约定，将租赁房屋上锁，长期占用的事实。立兆宏公司认可真实性，不认可证明目的。立兆宏公司为证明其主张，提交了2020年9月27日立兆宏公司法定代表人李昭胤与雍开全的电话录音、天眼查查询信息、变更诉讼请求申请书、手机截图，雍首成对证据的真实性认可，对证明目的均不予认可。雍首成认为雍开全未参与调解，立兆宏公司利用雍开全不知情的情况下进行通话。雍开全虽然在双方发生纠纷前是雍首成的代理人，但发生纠纷后，其已不是雍首成的代理人，只有本案雍首成委托诉讼代理人刘刚、张浩才是雍首成的诉讼代理人。当时双方之间均留下联系方式，立兆宏公司并未与雍首成的委托诉讼代理人联系。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于雍首成要求立兆宏公司腾退涉诉房屋问题，根据合同约定，租赁期限已于2020年7月15日届满，双方亦无续租的意思表示，且立兆宏公司亦表示同意腾退，对雍首成的此项诉讼请求，法院予以支持。关于雍首成要求立兆宏公司支付占用房屋期间的使用费问题。2020年9月27日，立兆宏公司与雍开全电话联系搬出事宜，而雍开全虽非本案诉讼代理人，但之前曾参与租赁事宜的处理工作，且其在录音中提到“再问问”，因此可以看出，雍首成应当知晓立兆宏公司要求搬出涉诉房屋的意思表示，而双方未进一步沟通，双方均存在过错。因此，对于雍首成要求立兆宏公司支付占用房屋期间的占用费，双方均应承担相应责任。故对房屋使用费的数额，法院酌情确定。据此，一审法院判决：一、北京立兆宏科技发展有限公司于判决生效之日起二日内支付雍首成自二〇二〇年七月十五日始至二〇二〇年九月二十七日止的房屋使用费75819元，并支付雍首成自二〇二〇年九月二十八日始至腾退房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费按每月15000元的标准计算）；二、北京立兆宏科技发展有限公司于判决生效之日起二日内将位于北京市丰台区西四环南路46号27层2701室、2710室腾空，交予雍首成；三、驳回雍首成其他诉讼请求。本案二审期间，立兆宏公司提交证据如下：与物业公司人员短信截屏、与雍开全微信截屏等，欲证明涉案房屋实际管理人为雍开全，立兆宏公司积极要求腾退但出租方均不予配合。雍首成对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为涉案房屋出租方为雍首成，雍开全不是代理人亦不是管理人，立兆宏公司跟物业公司联系搬离而不与雍首成联系。雍首成提交证据如下：微信聊天截屏，证明目的为立兆宏公司的庄鹏飞多次对雍开全进行威胁、恐吓；雍开全出具的说明书，证明目的为其仅被雍首成授权负责涉案房屋入驻时的物品交接工作，并无其它委托。立兆宏公司认为庄鹏飞早已离职，其言论与立兆宏公司无关，租赁期间一直与雍开全联系，雍开全就是涉案房屋的实际管理者，雍开全的联系电话在物业公司及法院诉讼中均进行了留存。本院查明的其它事实与一审基本一致。本院认为，立兆宏公司与雍首成签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，立兆宏公司未按约支付租金、单方要求搬离，构成违约，生效的判决已经对立兆宏公司的违约行为及租金的交纳问题作出处理。租赁合同租期已经届满，双方均没有续签合同的意思表示，应妥善处理房屋交接事宜。案涉房屋2020年9月27日之前一直由立兆宏公司占有使用，一审法院参照原租赁合同的租金标准判令立兆宏公司支付占有使用费，并无不妥，本院予以维持。立兆宏公司于2020年9月27日与雍开全联系交房事宜，考虑到雍开全参与了案涉房屋的租赁事宜，立兆宏公司与雍开全沟通交接事宜并无不妥，且雍开全亦未否认对房屋的交接无代理权限，雍首成未提供证据证实其向立兆宏公司撤销雍开全处理案涉房屋事宜的权限，雍开全的行为的法律后果应由雍首成承担。雍首成知晓了立兆宏公司的搬出请求，未妥善处理腾房交接事宜，造成损失进一步扩大存在一定过错，一审法院根据过错程度酌情降低立兆宏公司的房屋占用费支付标准，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8680元，由雍首成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年八月二十六日法官助理 张增彬书 记 员 张晓鸥