贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2625民初380号原告（反诉被告）：镇远茂源实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县涌溪乡芽溪河口，统一社会信用代码9152262574114962XT。法定代表人：王建源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙见本，贵州互重律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：唐维雄，男，1970年4月25日出生，侗族，贵州省镇远县人，大学本科文化，个体工商户，户籍所在地贵州省镇远县，现住镇远县。原告（反诉被告）镇远茂源实业有限责任公司（以下简称“镇远茂源公司”）诉被告（反诉原告）唐维雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）镇远茂源公司的委托诉讼代理人龙见本与被告（反诉原告）唐维雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）镇远茂源公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告限期10日内从租赁原告的位于镇远县舞阳镇步行街房屋（兴隆街渡船口处电力大楼）的一层搬出。2．判决被告承担2020年10月10日至2021年4月10日期间门面占用费52017.75元（庭审中变更为47287.20元），2021年4月11日以后的门面占用费按照每日284.25元（庭审中变更为258.40元）计算至被告实际搬出之日止。3．判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年10月10日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己所有的位于镇远县舞阳镇步行街房屋（兴隆街渡船口处电力大楼）的一层及现有设备设施租赁给被告，租赁期限从2010年10月10日起至2020年10月9日截止。租赁期限届满后，经原告多次催促，被告至今未腾空租赁房屋交还原告。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应当按照合同约定履行交还租赁物的义务，鉴于多次协商无果，为了依法维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉请。被告（反诉原告）唐维雄答辩并反诉称，1．原告的要求是不合理的，合同到期了，首先应该招标，涉案房屋是国有资产需要外租，现在让被告搬出去肯定是不行的，因为原告没有实行国有资产管理办法第三条，固定资产的主要任务是健全管理，既然是国家的东西就要用好，外租是必然的，原告法定代表人使用职权改变出租的事情，是原告先违约。原告招租程序都没有开始就要被告搬走，原告的作为就属于恶意的。２．关于承担房屋占用费的问题，被告同意按照合同约定的标准计算，多用一天就算一天。关于合同履行过程中出现的分歧，双方在合同到期前、后均有过沟通，但未能达成一致意见。尤其是根据合同第四条“本合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先租用权”，被告曾在不同场合多次向原告提出续租请求，但原告未予理睬。被告于2020年7月18日向原告递交过关于落实疫情期间国家相关优惠政策的书面申请，并口头表达了合同到期后续租该门面的意愿，没有获得原告答复。故向本院提出反诉请求：1．判决反诉被告执行国家政策，免租三个月；2．判决反诉被告履行原租赁合同第四条所约定的义务，无论其所属镇远步行街房屋（兴隆街渡口出电力大楼）一层以整体或化整为零等任何形式出租，所属部分在确定了出租条件后，首先应满足反诉原告的优先承租权，同时判决反诉原告在未来三年内有随时查询反诉被告外租涉案门面合同执行情况的权利；3．判决反诉被告退还八年间不当多收的租金57496元。4．判决反诉被告给予反诉原告三个月时间无偿经营，以处理存货及设施。5．判决反诉被告支付违约金500000元整；6．判决反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告镇远茂源公司答辩称，请驳回反诉原告的诉讼请求。1．关于疫情期间帮扶的问题，国家政策和最高人民法院的文件规定，帮扶对象是小额企业和个体工商户，反诉原告并不是承租房屋疫情期间的实际经营人，不属于帮扶的对象；2．租期结束后，反诉被告并没有将涉案的房屋出租，没有妨害反诉原告优先承租权的事实；3．关于租金计算和如何递增的问题，双方在合同履行过程中达成共识，并履行完毕，不存在反诉被告多收租金的事实。4．反诉被告要求反诉原告给三个月时间处理存货的诉请是没有合同约定和法律依据的，请驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据庭审调查和经过审查确认的证据认定事实如下：位于镇远县房屋属镇远茂源公司所有。2010年10月10日，镇远茂源公司（甲方）就其所属镇远县舞阳镇步行街房屋（兴隆街渡河口处电力大楼）的一层及现有设备设施（以清单为准）与唐维雄（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁期限：10年（从2010年10月10日起至2020年10月9日止）。二、租金：首年租金人民币肆万元（￥40000.00元）整。以后每年以首年金额为基础增加10%交纳租金。三、支付方式：每年10月9日前支付次年度租金。四、本合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先租用权。五、约定事项：（一）甲、乙双方在租赁期间需途中终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商同意后方可终止，如在合同期限内任何一方违约，违约方应支付对方违约人民币伍拾万元整（￥500000.00）元整。（除人力不可抗拒因素外）。（二）乙方在租赁期间不得擅自将所租赁房屋转租、转让或转借，否则，甲方有权收回所租赁房屋。……双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告唐维雄将涉案房屋用于经营镇远县三维旅游超市。第一、二年，被告按约交纳租金。在第三年交纳租金时，双方对租金交纳的递增方式产生分歧，原告认为订立合同时的本意是“逐年递增10%的方式交纳租金”，被告认为应按合同约定“以后每年以首年金额为基础增加10%交纳租金”执行。后被告按原告要求以逐年递增10%的方式向原告交纳了租金，租金已交至2020年10月9日合同期满。2020年7月18日，被告唐维雄向原告提交了要求减免租金及续租房屋的申请未获批准。2020年11月10日，原告的上级主管部门镇远县电力局就被告唐维雄要求对涉案房屋续租等相关问题召开协调会议，但未能达成合意。被告唐维雄一直占用涉案房屋至今。上述事实，有原告（反诉被告）镇远茂源公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书、房屋租赁合同、房屋不动产权证、会议签到册、镇远县三维旅游超市的营业执照副本复印件、会议录音光盘，被告（反诉原告）唐维雄提供的身份证、房屋租赁合同、八部委联发文件、省发文件、免租续租申请、快递单、评估报告、近三年缴费收据复印件、会议录音光盘及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案诉争的租赁合同纠纷发生于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本诉部分：１．关于限期从租赁房屋搬出的诉请。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的租赁期限至2020年10月9日届满，此后双方未再续签。本案中，原告镇远茂源公司依约向被告唐维雄提供租赁房屋，在租赁期满前被告向原告提出要求续租，未获原告同意，可以认定双方所签房屋租赁合同于合同期满时已终止，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，原、被告双方合同约定的租期届满后，被告唐维雄应当返还租赁房屋，故原告镇远茂源公司要求被告唐维雄按合同约定从涉案房屋搬出的诉请，于法有据，本院予以支持。2．关于房屋占用费的诉请。合同期满后，被告唐维雄继续占有租赁房屋，拒不腾房返还原告，应依法支付其占用房屋期间的使用费。原告主张占有使用费标准按照被告交纳的2020年租金标准，即按每天258.40元（年租金94319.06元÷365天）计算，自2020年10月10日至2021年4月10日的房屋占有使用费为47287.20元（年租金94319.06元÷365天×183天），2021年4月11日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费按258.40元／天的标准支付。原告的该项诉请合理、合法，本院予以支持。反诉部分：１．关于执行国家政策免租三个月的诉请。2020年1月至5月期间，因新型冠状病毒疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上致使商场客流量大幅下降，经营受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交纳租，确实有欠公平。双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。本案反诉原告承租涉案房屋用于经营超市，根据贵州省公布的疫情防控期间促进中小企业平稳健康发展的文件，反诉原告可以获得国有企业业主方免除2020年1至3个月租金的扶持条件。基于公平合理原则，本院对反诉原告的该项请求依法予以部分支持，酌定在新冠疫情期间反诉原告应付给反诉被告的房屋租金中相应减免2个月的租金15719.84元（全年租金94319.06元÷12个月×2个月）。因反诉原告已将租金缴纳至2020年10月9日，该减免款可在反诉原告支付给反诉被告房屋占有使用费时予以扣减。2关于履行优先承租权的诉请。本案中，原租赁合同期满后，反诉原告并未举证证明反诉被告将涉案房屋出租他人，有损害其优先承租权的事实，故其该项请求无事实依据，本院不予支持。3关于退还八年间不当多收的租金57496元的诉请。本院认为，从《房屋租赁合同》的内容看，租金是按照首年递增10%的方式交纳，但在第三年收取租金时，反诉被告认为合同的本意是逐年递增10%，在实际履行过程，反诉原告也是按每年递增10%的方式交纳租金，直至合同履行完毕，反诉原告并未提出任何异议，可以认定双方当事人在合同履行过程对租金收取的递增方式达成了共识并已实际履行完毕。故反诉原告的该项请求本院不予支持。4．关于给予三个月时间无偿经营，以处理存货及设施的诉请。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，反诉原告唐维雄并未提供证据证明该项请求系双方合同约定或者法律规定。因此，反诉原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。5．关于支付违约金500000元的诉请。房屋租赁合同中，出租方的主要义务是交付合格的房屋，承租方主要义务是按约交付租金。反诉被告已按约交付房屋，且房屋租赁合同已履行完毕，不存在违约的事实。反诉原告在没有证据证明反诉被告存在违约事实的情况下，以其对涉案房屋要求续租，遭反诉被告拒绝为由，要求反诉被告承担违约责任，支付其违约金500000元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐维雄应在本判决生效之日起十五日内搬出位于镇远县舞阳镇步行街（兴隆街渡船口电力大楼）的一层房屋，并交付给原告（反诉被告）镇远茂源实业有限责任公司；二、被告（反诉原告）唐维雄应在本判决生效之日起十五日内向原告镇远茂源实业有限责任公司支付自2020年10月10日起至2021年4月10日止的房屋占有使用费47287.20元（年租金94319.06元÷365天×183天），并按258.40元／天的标准支付自2021年4月11日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费。三、由原告（反诉被告）镇远茂源实业有限责任公司减免被告（反诉原告）唐维雄在新冠疫情期间的2个月房屋租金15719.84元（该款可由被告唐维雄在支付给原告镇远茂源实业有限责任公司房屋占有使用费时予以扣减）；四、驳回被告（反诉原告）唐维雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取550元，反诉案件受理费依法减半收取4687元，共计5237元，由被告（反诉原告）唐维雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 员  龙 睿二〇二一年八月二日法官助理  李 甜书 记 员  韩有荣