贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初10779号原告：遵义市金宁物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市香港路港澳广场，统一社会信用代码91520301761398252B。法定代表人：何涛，总经理。委托诉讼代理人：魏龙，男，系公司法务。被告：陈启林，男，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：张建国，男，汉族，住四川省阆中市，由被告陈启林经营的南部新区陈启林红木家具店推荐。原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称“金宁物业公司”）与被告陈启林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宁物业公司的委托诉讼代理人魏龙、被告陈启林的委托诉讼代理人张建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2015年11月29日至2020年12月31日的物业服务费30221.28元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人遵义东都房地产开发有限公司在红花岗区开发建设某小区，与原告于2014年12月5日签订物业管理委托合同，由原告为该楼盘提供前期物业服务，物业服务费商业部分每月每平米为2.6元，被告与遵义东都房开公司签订《商品房买卖合同》，购买该楼盘的X号房屋，面积580.21㎡，被告每月应当支付的物业服务费为1508.55元。原告为被告及整个小区提供了物业服务，但被告未按时交纳物业服务费用，原告特诉请人民法院依法裁决。被告陈启林辩称，我的物业费交到了2019年4月30日，我是做家具销售的，需要很高级别的消防，三栋楼之间的消防通道长期被二手车赌起，经过前面的起诉，原告依旧没有做任何改善；内街的管理也是拿水泥堵起和链子锁上的，要进出都必须要原告来开，而且这个地方并没有标识不允许停车，依旧停了很多车；公共区域长期被二手车占领，这个区域是我们的公摊区域，相关规定说了需要二十四小区巡视，检查货物的进出，保安亭长期无人值守，我们的财产安全无法的到保障，因为内街被堵死，消防通道也被堵死，导致我们客人没有地方可以停车，导致我的生意很差；我门口也存在漏水，多次向原告反映一致得不到处理。综上鉴于2018年一审、二审判决后，原告并未做周边的消防通道改善，也没有尽到合同义务，我不同意按照全额缴纳管理费，我认为应该低于前期判决的60%缴纳。要求原告承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：被告系遵义市红花岗区某小区X号房的业主，房屋面积580.21㎡。2014年12月5日，原告与遵义东都房地产开发有限公司签订《东都·某小区一期前期物业管理委托合同》，合同约定由原告于合同签订之日起对某小区小区进行物业服务，至业主委员会成立重新选聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，约定物业服务费按季度或年缴纳，商业用房物业管理费按建筑面积2．6元／月／平方米缴纳，约定物业服务内容为：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑设施设备等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清结卫生、公共场所的清结卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、清运等；维持公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护、保养；电梯的运行和日常维护管理等。2015年9月30日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。被告已缴纳物业服务费至2019年4月30日，未缴纳2019年5月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费，酿成讼争。原告为某小区小区提供物业服务期间，履行了巡查、管理、公共区域卫生清洁、消毒、公共设施设备的维护等物业服务义务；针对房屋漏水、二手车在人行横道上停放等问题，履行了协助义务，向相关部门和单位进行了报告，并履行了管理义务，让二手车停满人行横道的同时，留出了消防通道；针对商业街乱停车问题，原告已采取用铁链和可移动封堵桩封堵商业街进出口的形式进行了管理，除业主以外的车已不能进入，乱停问题已基本解决，且封堵物可移动，不影响商业街的消防通道。上述事实，有原告提供的《前期物业管理委托合同》、保洁确认单、外来人员进出记录表、班长巡检记录、变电设备房巡视记录表、消防设施维保检查记录表、公共部位设施设备巡检记录表、电梯日常维护保养合同、电梯使用标志、小区工作简报、忠庄居委会证明复印件、向忠庄派出所、龙坑办事处发送的函件、忠庄居民委员会关于某小区小区商业街及周边道路消防通道规范管理报告、照片、被告提交的《前期物业管理服务协议》、物业费收据等证据，以及原告、被告的到庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，原告与被告签订的《某小区前期物业服务协议》对双方均具有约束力，原告提供了物业管理服务后，被告应按合同约定支付物业服务费。本案中，被告不交纳物业服务费主要是因为商业步行街车辆乱停乱放未能得到有效管理。一方面，原告已尽力对商业步行街区域进行了整改，商业步行街两侧出入口已作了铁链封堵处理，几乎不存在乱停车的问题，因该封堵可随时拆卸，因此也不会影响消防问题；另一方面，该商业步行街外侧是二手车市场，该商业步行街外侧的人行横道上停满了二手车，作为物业服务企业，其本身并无执法权，只能同业主一样，向政府有关部门反映，该问题已不是原告从物业管理的角度单独能解决的，需要政府相关职能部门牵头和物业公司的配合，而本案原告已多次向相关部门反映，收效甚微，但这一问题不是原告的物业管理不到位导致，且在原告的管理下，二手车停满的同时仍然留出了消防通道；被告也无证据证明将周边商铺出租给二手车经营系原告所为；综上，商业步行街周边停满二手车的问题不是原告物业服务不到位所导致，不能作为被告不交纳物业服务费的理由；关于被告称房屋漏水的问题，此系房屋质量问题或其他侵权所致，原告与业委会所签合同中约定应提供的服务为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，房屋漏水问题已不是日常维修能解决的，故这一问题不能成为被告不交物业服务费的理由，被告可另行向相关责任人主张权利；关于被告称小区岗亭无人值守的问题，一个岗亭无人值守不足以反映小区的安保出现问题，被告亦未举证其因原告物业服务缺位致人身财产安全受损，不能成为被告不交物业服务费的理由；至于被告因客户无便利的停车位致经营困难，系投资所必须面临的风险，不能归责于原告，也不能作为被告不交纳物业服务费的理由；被告辩称本院曾判决被告按合同约定标准的60%向原告支付物业费，本院已查明原告对物业服务存在的相关问题作了大力的整改，故被告主张按低于60%支付物业费的辩称本院不予采纳。当然，原告在管理商业步行街采取铁链封堵处理的同时，因巡逻不到位，也会出现个别车辆停放在封堵处，影响消防通道的情况出现，原告应在以后的工作中进一步加强管理，为业主提供更加优质的服务。原告诉请中主张被告未缴纳2015年11月29日至2020年12月31日期间的物业服务费，被告向本院提交物业费收据，证明其已缴费至2019年4月30日，本院予以采信。综上，对原告主张被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。本院根据原告履行合同义务的情况，酌情认定被告应当按合同约定标准的90%交纳物业服务费，故被告应向原告交纳自2019年5月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费27153.83元（580.21㎡×2．6元/月/平方米×20个月×90%）。另指出，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，也是物业服务企业提供服务的前提，支付物业服务费属于业主的合同义务，如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式予以对抗，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降，如此恶性循环，最终将导致业主享受不了干净、整洁、舒适的环境，损害了其他正常交费业主的利益。今后，业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十四条的规定，判决如下：一、由被告陈启林于本判决生效后十五日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司自2019年5月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费27153.83元；二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由被告陈启林负担250元，由原告遵义市金宁物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员 罗文渊二〇二一年八月十七日法官助理 张 帅书 记 员 张 玲