江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5530号上诉人（原审被告）：罗广东，男，1986年7月20日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：程潜，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王亮，男，1973年3月5日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：郭念成，江苏淮海明镜律师事务所律师。上诉人罗广东因与被上诉人王亮房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人罗广东及其委托诉讼代理人程潜，被上诉人王亮及其委托诉讼代理人郭念成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗广东上诉请求：撤销一审判决，或者改判罗广东无需向王亮返还转让费14万元及赔偿损失2万元。事实和理由：一、罗广东（甲方）与王亮（乙方）签订的《饭店转让合同》第一条、转让标的：“甲方将原九里小院饭店(现沛县河口王亮全羊馆)内所有财产转让给乙方，转让价格19万元，含2019年11月16日至2020年11月15日的房租”，由此可见，该19万元系6万元房租+13万元的饭店内所有财产、设施，该13万元系物品转让费用，并非一般意义上的商业转让费，一审人民法院将14万元转让费分摊到租期5年，无事实和法律依据。二、罗广东一审举证的照片和视频可以证明在转让时除了桌椅板凳、厨房用品、餐具、空调、装修之外尚有酒水饮料、调味品等，和双方签订的《饭店转让合同》第一条载明的饭店内所有财产转让给王亮一致，一审法院判决王亮将饭店内财产设施返还给罗广东已实际不能。三、依据《证据规则》的相关规定，当事人对自己的主张和反驳他人的主张应提供证据予以证明，但对于王亮一审主张的赔偿损失，一审人民法院仅凭其口头自述便判决罗广东赔偿其损失2万元无事实和法律依据。四、一审中罗广东举证了王亮儿媳王琳出具的1万元借条，王琳陈述已告知王亮，王亮称已于2020年1月24日支付最后一笔1万元却未收回该1万元借条不符合常理，一审法院认定被上诉人向上诉人支付了19万元属认定事实错误。王亮辩称，一、罗广东与王亮签订的饭店转让合同，约定转让价格19万元，还有店内所有财产和2019年11月16日至2020年11月15日一年的房租，因该合同无效，依据相关法律规定合同无效从开始就没有法律约束力，合同无效或被撤诉撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，因此罗广东应返还19万元的转让费，王亮应返还店内财产和房屋的占有。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，当事人参照合同约定和租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。王亮愿意承担实际占有房屋使用费和店内财产使用费，一审法院酌情让王亮承担七个月的房屋占有使用费和店内财产使用费折旧费，罗广东无需向王亮返还35000元的房屋使用费和15000元的店内财产使用费折旧费，一审这一判决既有事实依据，又有法律依据。二、罗广东称店内财产包括酒水饮料调味品等没有财产清单，仅有照片和视频，不能证明该事实。为减少涉案财产设施继续占用房屋扩大损失，在一审诉讼过程中经协商，王亮于2020年11月14日将饭店内财产设施搬走并妥善保管，罗广东也知晓搬走时间存放地点，财产无损失并不存在返还不能的情形。三、依据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。罗广东在于王亮签订合同时，明知房屋租期和租金交纳日期，故意隐瞒事实导致房主催要租金无果后封锁店门，致使王亮无法正常经营而受到损失。罗广东违背了民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用秉持诚实和恪守承诺的原则，存在过错，应当赔偿王亮的损失，王亮无过错。王亮于2020年6月15日起就未能正常使用房屋，也积极止损，减少了损失。一审法院根据王亮的日常经营情况，酌定支持2万元的损失，于法于情于理都是适当的。四、王亮已支付罗广东19万元事实清楚证据充分。罗广东称王亮2020年1月24日用微信支付的是借款而非转让款，罗广东陈述借条是在春节后阴历初五初六形成的，而2020年春节后因为疫情全国实行人员流动管控措施，禁止人员流动，王亮全家都宅在家中，王亮的儿媳到徐州给罗广东手写借条与事实不符，王亮也不认可此事，而且该借条基本要素不全，没有借款人签名，也没有借款日期，结合罗广东自认已付了18万元和王亮又付1万元，可以认定罗广东称尚欠1万元转让费没有事实依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决王亮向一审法院起诉请求：1.判令罗广东返还王亮转让费19万元、损失费15万元（自2020年6月15日起至2020年11月15日止共计5个月，按每月损失费3万元，共计15万元），共计34万元；2.本案诉讼费、鉴定费由罗广东承担。一审法院认定的事实：2019年5月31日，罗广东的合伙人王凯与房东张学敏签订房屋租赁合同一份，约定承租铜山区杨屯西村房屋1000平方米作为餐饮使用，租赁期限自2019年6月15日起至2024年6月15日止，共计5年。2019年5月31日起至2019年6月15日共计15日为免租期供承租方装修，一年租金6万元先付后使用。该合同签订后，罗广东装修并使用该房屋经营饭店。本案审理中，经与房东张学敏核实，该房屋未取得建设工程规划许可。2019年11月16日，王亮（乙方）与罗广东（甲方）签订饭店转让合同一份，约定：一、转让标的，甲方将原九里小院饭店（现沛县河口王亮全羊馆）内所有财产、设施（见财产清单）转让给乙方，转让价格19万元含2019年11月16日至2020年11月15日房租。二、转租标的，房屋及附属院子转租，租赁费6万元一年，租赁期限5年，合同到期后有优先承租权。……四、租赁费按年交纳，按时交租金不可拖欠。该合同签订当日，罗广东将财产设施交付王亮，双方未制作交接清单。王亮自2019年11月16日至2020年6月15日正常使用房屋，其间因疫情因素饭店经营受到影响。2020年6月15日后，房东张学敏向王凯催要自2020年6月15日起的租金，催要无果后，将饭店大门上锁。王亮认为自己转让费19万元中已包括了截止2020年11月15日的租金，不同意重复交纳2020年6月15日至2020年11月15日共5个月的租金，经与罗广东协商未果，于2020年7月27日向一审法院起诉，引发本案。庭审过程中，罗广东认为王亮提供的饭店转让合同中的日期不对（王亮的合同内容为：转让价格19万元包含2019年11月16日至2020年11月15日的房租，无涂改），将其持有的饭店转让合同原件提交（罗广东的合同内容为：转让价格19万元包含2019年11月16日至2020年6月15日的房租，此处“6”系“11”划掉又手写“6”并按手印），主张19万元转让费包括的剩余租期为2019年11月16日至2020年6月15日。基于王亮的申请，一审法院委托南京康宁司法鉴定中心，对于王亮申请的指纹真实性以及指纹和数字的形成先后时间进行鉴定。该中心向一审法院出具司法鉴定意见书两份，其中一份鉴定意见为手写的“6”和指纹形成的先后时间为先捺指纹后写字。另一份鉴定意见为饭店转让合同第1页第7行打印字迹“11”及书写字迹“6”处的指印不是样本捺印人王亮所留，王亮为此支出鉴定费5800元。另查明，庭审过程中，双方对于转让费19万元是否付清陈述不一。王亮陈述：通过现金、微信、抵账已付清，最后一次付款是2020年1月24日（除夕）向罗广东微信转账1万元。罗广东陈述：1.王亮通过微信、支付宝转账给罗广东74000元（2019年11月16日转2万、1万、4000元，2020年1月23日转2万、2万）；2.2020年1月4日，罗广东家孩子满月酒在王亮经营的涉案饭店举行，充抵了17000元；3.王亮还付了一部分现金，至今尚欠罗广东1万元，当时王亮两口子不在饭店内，由王亮的儿媳妇王琳向罗广东出具了一张借条，载明借罗广东1万元整，这1万元不是借款，而是王亮欠罗广东的转让费1万元。经质证，王亮称对借条不知情也不认可。一审法院基于罗广东自认已付的18万元中未包括王亮于2020年1月24日（除夕）向罗广东微信转账1万元，故要求罗广东明确借条形成时间是在最后一笔款转账之前还是之后，罗广东称借条形成在后，但未提供证据。另外，关于19万元转让费的组成，双方均陈述包括一年租金6万元、财产设施转让款13万元，罗广东在鉴定意见出具后也曾改变陈述主张只包括剩余7个月租金，其余均是财产设施转让款。案件审理过程中，双方均不愿意接手饭店内的财产设施，也不愿意承担2020年6月16日至2020年11月15日的房租，为了减少涉案财产设施继续占用房屋扩大损失，经协商，王亮于2020年11月14日将饭店内财产设施搬走并妥善保管。后房东将该房屋转租给案外人。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可，依据上述法律规定，王亮与罗广东签订的饭店转让合同无效。根据合同内容可以确认，罗广东的义务是将原来经营的饭店内所有财产设施和房屋租赁转让给王亮，王亮的义务是支付转让费19万元。另，双方对于饭店转让合同中“转让价格19万元包含2019年11月16日至2020年11月15日的房租”还是“转让价格19万元包含2019年11月16日至2020年6月15日的房租”陈述不一。经查，打印的数字“11”被划掉改成手写“6”系罗广东所为。经鉴定，此处手印不是王亮所按。故一审法院确认合同此处约定原为“转让价格19万元包含2019年11月16日至2020年11月15日的房租”，罗广东主张王亮对更改的事实知情并认可，证据不足，不予采信。合同签订后，罗广东将饭店内所有财产设施交付王亮，双方未制作交接明细。合同签订后至2020年1月24日，王亮通过现金、微信及支付宝转账、抵账方式付清转让费19万元。罗广东以其持有的王亮儿媳妇王琳出具的1万元借条作为证据，主张王亮仍欠转让费1万元，但罗广东未能证明借条形成于王亮2020年1月24日付最后一笔款1万元之后，而王亮能够举证除罗广东自认已付款18万元外又付了这笔1万元，故一审法院对罗广东该主张不予支持。合同履行过程中，王亮自2019年11月16日至2020年6月15日共7个月内正常经营，后因房东张学敏向王亮催要后续房租，王亮认为其已交纳2019年11月16日至2020年11月15日的房租，不同意重复交纳。房东张学敏将饭店院门上锁，影响饭店经营。房东催要租金后，罗广东也未支付2020年6月15日至2020年11月15日的租金。此后，王亮因经营饭店必需的房屋无法正常使用，导致经营饭店的合同目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王亮已交还房屋并返还财产设施，罗广东应承担返还转让费并赔偿损失的责任。王亮主张返还转让费19万元，其中包括一年租金6万元、饭店财产设施费用13万元，一审法院结合王亮实际经营7个月期间存在使用房屋及财产设施折旧的事实，参照租金数额酌情扣除7个月房屋占有使用费35000元，另结合转让合同约定的租期为5年、财产设施转让价13万元和使用年限等因素扣除折旧费15000元，剩余转让费14万元应予退还。王亮主张损失费15万元（自2020年6月15日至2020年11月15日即5个月，按每月损失费3万元计算），因王亮于2020年6月15日起就未能正常使用房屋，且于2020年7月27日起诉，在此情况下，王亮应积极止损。王亮自认此后未再支付工人工资、也未购买材料，已于2020年10月16日另开了饭店，故一审法院酌定支持2个月，作为王亮另行租赁房屋、搬家装修等所需的合理时间。又因王亮未提供证据证实损失数额，一审法院酌定支持2个月损失合计2万元。另，王亮庭审中增加诉请误工费、精神损失费、车费，诉请数额不明，未提供证据，无法律依据，一审法院不予支持。综上，遂判决：一、王亮于判决生效之日起十日内将饭店财产设施返还给罗广东，由罗广东自行取回；二、罗广东于判决生效之日起十日内向王亮返还转让费14万元并赔偿损失2万元；三、驳回王亮的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，罗广东与王亮于2019年11月16日所签订的案涉饭店转让合同，因合同标的房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院依法认定该饭店转让合同无效正确。在案涉合同被认定无效基础上，双方基于合同取得的财产应予返还，一审法院根据王亮诉请，结合王亮实际使用房屋经营期限及设施使用年限等因素，参照租金数额酌情扣除相应的使用费和折旧费，并酌定支持2万元损失，并无不当。一审期间，由于双方均不愿接手案涉店内财产设施，为减少损失经协商由王亮将饭店内财产设施搬走并保存，上诉人关于返还不能的主张不能成立。至于上诉人罗广东主张的已付转让费问题，王亮主张已经通过现金、微信、抵账等方式付清了合同所约定的19万元并提供了相应的证据予以证实，罗广东认可通过现金、抵账及微信方式收取了王亮转让费，19万元转让费尚欠1万，由王亮儿媳就下余1万元出具1万元借条，同时陈述王亮已付的18万元并不包括王亮于2020年1月24日微信转账的1万元，但却未能举证所辩称的借条系在微信转账之后出具，一审法院综合双方举证及罗广东自认的已收款18万元及1万元转账，认定王亮已付转让款数额为19万元，有事实依据和证据支持，上诉人上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，罗广东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人罗广东负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  汪佩建二〇二一年八月十三日书记员  李 雯