江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0391民初2982号原告：广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司，统一社会信用代码91320301575352859F，住所地徐州经济技术开发区美的城商业号楼1-301室。法定代表人：马超群，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继尧，男，1977年11月5日生，该公司员工，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：吕长宁，徐州市鼓楼区润和法律服务所法律工作者。被告：李洁，女，1976年6月6日出生，汉族，户籍地徐州市云龙区，现住徐州市经济技术开发区。原告广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司诉被告李洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人张继尧、吕长宁、被告李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年10月1日至2021年4月30日物业费6911.29元、公共能耗800元共计7711.29元；2、请求判令被告支付从逾期之日起按应缴费总额日1‰支付逾期付款的违约金2610元。3、本案全部诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的美的城小区业主，原告与被告于2013年3月30日签订《前期物业服务管理协议》，协议第6条约定“住宅物业服务管理费为每月每平方米1.5元”的标准，被告所有的房屋为C6号楼1单元702室，建筑面积148.63m2，应缴纳物业费2661元/年，但自2018年10月1日至2020年4月30日，被告一直拒缴物业费，现尚欠7896元未缴纳。根据以上事实，被告拖欠物业费的行为已严重违反《前期物业服务管理协议》第5条第2款和《业主临时规约》第9条的约定。原告有权要求被告从逾期之日起按应缴费总额日1%的比例承担违约金共计2610元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业服务管理协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告李洁辩称，我不接受，物业对房屋的公共部分服务不到位。我的地下室是从室外漏水漏到室内的。关于公共绿化，在业主委员会的监督下整改，但是整改不到位。关于消防问题，走廊有电动车。有玻璃损坏一直不维修。小区道路拥堵不整改。业主对环境卫生，楼道卫生反映给物业不管理。未按合同约定标准提供相应服务。围绕诉讼请求，原告当庭陈述并依法提交了证据1《徐州经济技术开发区行政审批局分公司准予变更登记通知书》、原告《营业执照》副本、《中标通知书》、《徐州市普通住宅前期物业管理公共服务收费备案表》，证据2《物业服务合同备案证明》、《前期物业管理服务协议》，证据3《美的时代城临时管理规约》，证据4徐州美的时代城业主资料登记表，证据5《商品房买卖合同》，证据6律师函，证据7收款收据；围绕答辩意见，被告提交了房屋公共部分公共设施维护照片及聊天信息共计16张，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下，2013年3月19日，被告与徐州美的置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0354260）中约定购买第C6幢1单元702号房，房产建筑面积为148.63平方米。2013年3月20日，乙方（业主）李洁与甲方（物业服务企业）佛山市美的物业管理服务有限公司徐州分公司签订《徐州美的城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业服务管理费为住宅每月每平方米1.5元计收。规定上房之日起缴纳12个月的管理费，首次物业管理费到期后，每半年缴纳一次。违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同日，被告签署《美的时代城临时管理规约》与遵守《临时管理规约》承诺书。合同签订后，原告依约提供了物业服务。被告填写的业主资料登记表显示其为C6幢1单元702号房业主。在广东美的物业管理股份有限公司与徐州美的城业主委员会签订的《徐州美的城物业服务合同》中约定公共能耗费按300元／户／年的标准由业主交纳。2017年10月15日，广东美的物业管理股份有限公司向被告开具收款收据载明“物业服务费预交3725元”，备注：2017年10月1日-2018年9月30日。佛山市美的物业管理服务有限公司徐州分公司后变更为广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司。2020年9月30日，广东美的物业管理服务有限公司徐州分公司变更为广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司。2020年12月17日，原告向被告邮寄了被告自2018年9月14日起至2021年4月40日止尚欠物业费7139元、公共能耗费800元的催收律师函。被告提交的注明时间为2018年6月2日照片显示草坪有枯黄情形，2019年4月15日照片显示小区路面有毁损情形。根据原告诉请，结合案情，归纳争议焦点为：原告诉请判令被告支付物业服务费6911.29元、公共能耗费800元及违约金2610元是否有事实与法律依据。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》等合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告作为物业公司依约对涉案小区进行物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费、公共能耗费。被告系涉案房屋的业主，房屋建筑面积为148.63平方米，物业费按建筑面积1.5元／平方米／月计收。关于原告主张的自2018年10月1日至2021年4月30日，被告尚欠物业费6911.29元、公共能耗费共计800元。关于公共能耗费，每年为300元，案涉期间为两年7个月，则公共能耗费应为775元。关于物业费，原告主张被告应交纳的物业费为148.63平方米×1.5元/平方米/月×31个月=6911.29元。关于原告主张的应支付从逾期之日起按应缴费总额日1‰支付逾期付款的违约金2610元。被告举证仅能证明个别物业服务内容存在瑕疵，尚不能证明原告根本违约，故拒交、少交物业费的抗辩不能成立。原告虽较合同中的约定自行进行了降低，但该违约金标准仍然过高。结合被告举证，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告拒交物业费事出有因。综合双方举证情形，本院对原告违约金的主张不予支持。希望原告以本案为契机全面依约提高物业服务质量，被告亦应依约履行物业合同，双方加强合作沟通，共同营造一个美丽安全有序的美的城小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条之规定，判决如下：一、被告李洁于本判决生效后十日内一次性支付原告广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司自2018年10月1日起至2021年4月30日的物业服务费6911.29元、公共能耗费775元；二、驳回原告广东铂美物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，减半后收取31.5元，由被告李洁负担(原告已预交，被告随上述案款一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  魏俊哲二〇二一年八月十日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、物业管理条例（2018修订）第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。