北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11367号上诉人：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室—2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工。被上诉人：高会肖，女，1982年12月28日出生，汉族，北京卫生职业学院教师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵军卫（高会肖之夫），住北京市房山区。上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）因与被上诉人高会肖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联优生活公司上诉请求：1.依法改判一审判决第二项；2.诉讼费由高会肖承担。事实和理由：一审判决的违约金数额过高。首先，高会肖早就知道我方单方解除合同的意思表示，所以不存在一审法院认定的未给予对方充分的准备时间，且高会肖一审庭审中称2020年12月10日就将房屋钥匙交给另外的经纪公司，其明显已经找好下家。其次，我方作为给付金钱一方，无力支付双方约定的房屋利益，继续履行势必会违约，为减少双方的损失，向对方提出了合理的解除合同的协商方案，并愿意承担违约责任，故我方并非恶意单方解除合同。最后，对方于2020年12月10日已经收房并于2020年12月17日将房屋另行出租，其并没有任何实际损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，一审中我方已经申请法院降低违约金，但一审未考虑高会肖的实际损失及相关事实。故一审适用法律错误，判决有失公平，请求依法改判。高会肖辩称，不同意的联优生活公司上诉请求。一、联优生活公司提出违约金过高既无事实证据依据，也无法律依据。从事实证据上看，由于联优生活公司突然违约，未给我方合理另行出租时间，导致我方被联优生活公司联合中介公司欺骗低价签订合同，造成损失巨大。一是造成直接损失达3.32万元，包括租金损失1.32万元，以及联优生活公司违规改造房屋结构、毁损墙面、丢失重要物品而造成我方损失2万元。二是造成间接损失巨大。由于被告违约导致我方未按时收到房租，因未按时收到房租导致未及时支付本来已约定支付第三人的款项而受到损失。同时由于被欺骗，致使房屋长期无法收回，无法上市交易，也无法购买新的房屋，经济损失无法估量，总之损失极其严重。三是被告在整个过程中从未提出过合理的解决方案。联优生活公司经纪人2020年11月29日还明确表示能按时支付租金，12月2日就提出降房租否则就不支付房租的蛮横意见。之后我方多次联系经纪人，经纪人都不予以理睬。联优生活公司经办人丁某明确提出，我们不怕你去起诉，我们最后就是承担1万多的违约金及相关赔偿。从法律依据上看，联优生活公司以自己实际行为不履行合法有效的合同，已构成违约。根据合同法、民法典等有关规定，应当按照双方签订的合同承担1万元违约金。二、一审和二审诉讼费都应由联优生活公司承担。高会肖向一审法院起诉请求：1．判令联优生活公司支付自2020年12月2日至2021年5月1日房屋租金，每月5000元，共25000元；2．判令联优生活公司支付利息，以25000元为基数，按银行半年期定期利息1.55％标准计算；3．判令联优生活公司支付违约金10000元；4．判令联优生活公司修缮房屋、恢复原状并赔偿损失20000元；5．判令联优生活公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月3日，高会肖（甲方）与联优生活公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市丰台区×××（建筑面积54.12平方米，居室数量三室一厅，产品类型合租，餐厅打隔断），管理期限自2019年12月2日至2021年12月1日，每三个月为一次结算周期，预期合理收益为每月5000元。双方认可自2019年12月2日始计收收益，每个结算周期最后一日为本期的结算日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。乙方延迟支付甲方当期应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的，甲方有权随时单方面解除合同。乙方因违反上述约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还。庭审中，高会肖表示因联优生活公司未支付房租，故2020年12月5日其丈夫赵军卫给联优生活公司的丁经理发微信催促该公司支付房租并告知其公司已构成违约，2020年12月6日，赵军卫欲让联优生活公司将房屋中的隔断拆除。当日联优生活公司同意，第二天又反悔。2020年12月10日，联优生活公司派三名员工与赵军卫一起到诉争房屋中，联优生活公司将两把钥匙放在房屋里，表示不同意拆除隔断就走了。双方未办理交接手续。高会肖表示其已于2020年12月17日将房屋出租他人。联优生活公司认可该公司于2020年12月10日将诉争房屋钥匙交回给高会肖。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，高会肖与联优生活公司于2019年11月3日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。就高会肖主张的租金，因联优生活公司擅自解除合同，将房屋钥匙交还给高会肖，未给予高会肖合理的准备时间，鉴于高会肖已于2020年12月17日将房屋另行出租，故一审法院确定联优生活公司支付高会肖2020年12月2日至2020年12月16日房屋租金共计2505元。现高会肖要求联优生活公司支付自2020年12月2日至2021年5月1日房屋租金25000元，没有法律依据。高会肖要求联优生活公司以25000元为基数，按银行半年期定期利率支付利息，亦没有法律依据。因联优生活公司于2020年12月10日将诉争房屋钥匙交还给高会肖，以自己的行为表明不继续履行合同，构成违约，故联优生活公司应按合同约定的双倍月预期收益向高会肖支付违约金10000元。高会肖要求联优生活公司修缮房屋、恢复原状，但根据双方签订的《资产管理服务合同》约定，已经装修拆除部分联优生活公司不恢复原状，新配置设施替换前的高会肖设施不再返还，故对高会肖的此项诉讼请求，一审法院不予支持。因高会肖未向一审法院提供充足、有效的证据证明其相关损失，联优生活公司亦不予认可，且诉争房屋高会肖已另行出租，故对高会肖要求联优生活公司赔偿损失20000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，一审法院于2021年6月7日判决如下：一、北京联优生活智选物业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付高会肖二〇二〇年十二月二日至二〇二〇年十二月十六日的房屋租金2505元；二、北京联优生活智选物业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付高会肖违约金10000元；三、驳回高会肖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与一审基本一致。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，高会肖与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，联优生活公司于2020年12月10日将诉争房屋钥匙交还给高会肖，以自己的行为表明不继续履行合同。因双方租赁合同解除原因系联优生活公司违约所致，故联优生活公司应当承担合同解除的违约责任。对于一审法院判决第一项，双方当事人均未就此判项提出上诉，本院仅对于上诉请求部分进行处理。关于违约金问题，一审法院考虑到租赁合同解除系联优生活公司无故解除合同所致，因此判决联优生活公司应按合同约定的双倍月预期收益向高会肖支付违约金10000元并无不妥。因此联优生活公司的上诉主张本院不予支持。综上所述，北京联优生活智选物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年八月二十四日法官助理  冯海鑫书 记 员  刘芯怡