广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终19980号上诉人（原审原告）：叶志强，男，汉族，1964年9月29日出生，身份证住址：广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：黄广德，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仁，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宝能便利店有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路2088号深业物流大厦1011室，统一社会信用代码：91440300MA5EECF54E。法定代表人：边峰，该公司董事长。上诉人叶志强因与被上诉人宝能便利店有限公司（以下简称宝能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2021）粤0308民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶志强上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持叶志强全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由宝能公司负担。被上诉人宝能公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。叶志强向一审法院提出诉讼请求：1、判令叶志强有权不予退还宝能公司交纳的租赁保证金19500元；2、判令宝能公司向叶志强支付违约金人民币20768元；3、判令宝能公司向叶志强支付自2020年10月19日起（租赁期限开始之日）至2020年12月2日止（免租期结束之日）的租金31152元；以及自2021年1月9日起至房屋交还之日止的房屋占用费，暂计至2021年2月16日的房屋占用费25960元；4、判令宝能公司赔偿叶志强经济损失153504元，包括房屋空置费损失62304元、中介费损失19500元、房屋装修费损失36000元以及叶志强为此支出的律师费35000元、诉讼保全担保费700元；以上费用暂合计为250884元；5、判令宝能公司承担本案全部诉讼费及保全费用。一审法院经审理查明，2020年10月18日，叶志强（甲方、出租方）与宝能公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋位于深圳市盐田区（测绘报告编号首层33号），租赁用途包括但不限于经营、仓储（含冷藏设备、冷库）、配送使用；租赁期限为自2020年10月19日起至2025年12月2日止，租赁期限内，甲方给与乙方15天的免租期，即自2020年11月18日起至2020年12月02日止，乙方应于租赁期限届满前30日内向甲方提出续约申请，同等条件下，乙方具有优先承租权；月租金为20768元，季度租金为62304元，为含税价-税率3%，免租期自2020年10月19日起至2025年12月2日止月租金0元，第一年自2020年12月3日起至2021年12月2日止月租金20768元，第二年自2021年12月3日起至2022年12月2日止月租金20768元，第三年自2022年12月3日起至2023年12月2日止月租金20768元，第四年自2023年12月3日起至2024年12月2日止月租金21806元，第五年自2024年12月3日起至2025年12月2日止月租金22896元；租赁保证金为19500元，除本合同另有约定外，甲方应于本合同解除或终止后5日内一次性全额退还该款项给乙方；本合同签订之日起10个工作日内，乙方应向甲方一次性支付租赁保证金及免租金届满后第一季度的租金，共计81804元，按季度支付租金；甲方应于2020年11月18日前向乙方交付租赁房屋；合同解除或终止后5日内，乙方应将租赁房屋内所有的乙方物品、设备拆除、搬走，并将租赁房屋打扫干净交还甲方，且双方应结清租金、物业管理费、水电费等租赁费用，甲方应在乙方通知的房屋返还验收日进行验收，若甲方拒不验收或怠于验收的，视为房屋返还符合验收要求；除本合同另有约定外，双方不得擅自解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于一个月租金（解约时月租金）标准的违约金，违约金不足以弥补损失的，守约方有权向违约方追偿；在本合同的履行过程中，双方如发生争议的，由双方协商解决，解决不成的，双方均可向租赁物所在地人民法院提起诉讼等。2021年1月6日，宝能公司出具《解除合同通知书》，主要载明：宝能公司将于2021年1月8日解除双方签订的租赁合同；请叶志强在收到宝能公司寄出的EMS函件次日，到租赁房屋与宝能公司当场办理退租手续并接收商铺，如拒不接收或逾期，将不影响宝能公司退租，也视为叶志强默认接收宝能公司退场后的商铺，视为宝能公司已交付完毕，宝能公司将不承担退租之日后的租金及所有相关费用等。该通知书于2021年1月8日通过EMS送达至叶志强。庭审时，双方确认宝能公司已向叶志强支付保证金19500元以及2020年12月3日至2021年3月2日期间的房租62304元。双方还确认宝能公司于2021年3月25日将房屋移交给叶志强。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条和第五百七十七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条和第五百八十五条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。本案中，《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行合同义务，违约方应当向对方支付违约金。本案的争议焦点为：叶志强的各项诉求能否得到支持。首先，叶志强请求不予退还宝能公司交纳的租赁保证金19500元。该请求属于当宝能公司请求其退还保证金时其可提出的抗辩，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。其主张能否成立，综合本案的实际情况，一审法院在下文中进行论述。其次，宝能公司违反合同约定解除合同，叶志强请求宝能公司按照合同约定支付一个月租金标准的违约金20768元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。宝能公司辩称在叶志强不退还保证金19500元的情况下，其再请求承担违约金无事实和法律依据。《房屋租赁合同》明确约定：除合同另有约定外，叶志强应于合同解除或终止后5日内一次性全额退还宝能公司。综上，因合同已解除，叶志强支付的保证金可抵扣违约金，抵扣后宝能公司还应支付叶志强违约金1268元。再次，叶志强请求宝能公司支付自2020年10月19日起（租赁期限开始之日）至2020年12月2日止（免租期结束之日）的租金31152元；以及自2021年1月9日起至2021年3月25日的房屋占用费总计51920元，扣除2021年2月28日之前的租金，还剩16614.4元未付。《房屋租赁合同》明确约定：免租期为2020年11月18日至2020年12月3日，第一年自2020年12月3日至2021年12月2日，月租金为20768元。叶志强现请求宝能公司支付2020年10月19日至2020年12月2日期间的租金，缺乏合同依据，且与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》还明确约定：违约金不足以弥补损失的，守约方有权向违约方追偿。宝能公司于2021年3月25日将房屋移交给叶志强，宝能公司已支付叶志强2020年12月3日至2021年3月2日期间的租金，宝能公司实际使用房屋至2021年3月25日，其应当赔偿叶志强2021年3月3日至3月25日期间的房租损失15408.52元（20768元/月÷31天×23天）。宝能公司已支付叶志强2021年1月9日至2021年3月2日期间的租金，叶志强请求宝能公司支付该期间房屋占用费，与一审法院查明的事实不符，一审法院予以驳回。叶志强还请求宝能公司支付2021年3月3日至3月25日期间的房屋占用费，该费用的性质属于违约金之外叶志强请求宝能公司增加赔偿的部分，但如前所述，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加，本案中双方约定的违约金为20768元，未低于造成的损失，对叶志强的该项诉求，一审法院不予支持。最后，叶志强请求宝能公司赔偿损失153504元，包括房屋空置费损失62304元、中介费损失19500元、房屋装修费损失36000元以及律师费35000元、诉讼保全担保费700元。第一，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，房屋空置费损失62304元、中介费损失19500元、以及律师费35000元、诉讼保全担保费700元不属于宝能公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，宝能公司订立合同时无法预见房屋是否会空置、是否会产生中介费、律师费和诉讼保全担保费。一般而言，装修属于出租人对外出租的必要成本。叶志强称其按照宝能公司要求进行装修，但其未举证证明装修是在宝能公司要求下进行，应当承担举证不能的法律后果。第二，如前所述，双方约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加，本案中双方约定的违约金为20768元，未低于造成的损失，叶志强的该项诉求，依据不足。第三，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。宝能公司于2021年1月6日向叶志强发出《解除合同通知书》，叶志强在宝能公司违法解除合同后应采取适当措施防止损失的扩大。综上，叶志强的该项诉求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宝能公司于本判决生效之日起十日内支付叶志强违约金1268元；二、驳回叶志强的其他诉讼请求。案件受理费2531.63元、保全费1774.42元（叶志强均已预交），均由叶志强负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《房屋交接单》的落款时间为2020年10月18日。宝能便利店一审对此质证时称实际交房时间为2020年11月8日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。叶志强与宝能便利店签订《房屋租赁合同》后，宝能便利店在租赁期间单方提出解除合同，不具有法定或约定理由，宝能便利店构成违约，应承担相应的违约责任。根据上述合同约定，单方解除合同，违约方应向守约方支付相当于一个月租金标准的违约金，一审判令宝能便利店向叶志强支付一个月租金标准的违约金20768元具有合同依据，同时《房屋租赁合同》中未约定可以没收租赁保证金的情形，因此，宝能便利店支付的租赁保证金19500元在双方合同解除后可用于抵扣违约金。抵扣后，宝能便利店还应支付其间的差额1268元。关于叶志强主张的装修款。本案中，双方《房屋租赁合同》中对于装修费用并未进行约定，叶志强出具的《承诺书》中确认涉案商铺原为毛坯状态，其自行承诺了交付需达到的条件。其中即使部分标准为宝能便利店所要求，也是叶志强为使涉案商铺达到基本适租条件所支出的费用，而并非代替宝能便利店支付的装修费。并且，在双方租赁合同解除后，涉案商铺装修也仍为叶志强所有，因此，叶志强以宝能便利店违约要求其承担装修费依据不足，本院不予支持。关于叶志强主张的2021年1月9日至2021年3月25日期间的租金及此后的空置费损失。本院认为，宝能便利店于2021年1月8日提出解除合同，宝能便利店实际于2021年3月25日将涉案商铺移交给叶志强，因此，宝能便利店应支付2021年1月9日至2021年3月25日期间的租金。宝能便利店已支付2020年12月3日至2021年3月2日期间的租金，其还需支付剩余租金15408.52元。考虑到宝能便利店在2021年1月8日提出解除合同后，叶志强已可在商铺实际交还前采取措施另行出租商铺防止损失扩大，以及本院已判令宝能便利店支付一个月租金标准的违约金，可以弥补损失，故对于叶志强主张的空置损失，本院不予支持。关于叶志强请求的2020年10月19日至2020年12月2日期间免租期的租金。本院认为，就免租期的期间，双方《房屋租赁合同》中约定，租赁期限自2020年10月19日起，免租期自2020年11月18日起至2020年12月2日，自2020年12月3日计算租金。双方签订的《房屋交接单》时间虽然为2020年10月18日，但结合叶志强提交的有关装修的证据，《房屋交接单》签订后的一段时间，涉案商铺仍处于装修期间，因此，叶志强认为免租期自2020年10月19日起既与合同约定不符，也与实际情况不符，本院不予采纳。考虑到宝能便利店公司自认实际交房时间为2020年11月8日，因此，本院认定涉案商铺的免租期自2020年11月8日至2020年12月2日。双方《房屋租赁合同》因宝能便利店的违约而解除，双方约定的免租期系基于整个租赁期间的，因此，宝能便利店未能完全履行合同，其对于免租期应按其实际租赁时间与约定租赁期间比例予以赔偿。即宝能便利店应向叶志强支付免租期损失16227.88元[20768元/月*（25/30）月*（60-3-23/31）月/60月]。叶志强另主张的律师费、中介费、诉讼保全担保费损失，双方对上述费用均未约定，且也非涉案租赁合同纠纷所引起的必然损失，故对于上述损失，本院不予支持。综上，叶志强的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市盐田区人民法院（2021）粤0308民初449号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2021）粤0308民初449号民事判决第二项；三、宝能便利店有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶志强支付免租期损失16227.88元；四、宝能便利店有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶志强支付2020年3月3日至3月25日期间的租金15408.52元；五、驳回叶志强的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2531.63元、保全费1774.42元（叶志强已预交），由叶志强负担3645.05元，由宝能便利店有限公司负担661元，叶志强多预交的661元，由一审法院予以退回，宝能便利店有限公司应于收到本判决之日起七日内向一审法院交纳案件受理费、保全费661元，逾期未交纳的，由一审法院依法强制执行；二审案件受理费5063.26元（叶志强已预交），由叶志强负担4440.26元，由宝能便利店有限公司负担623元，叶志强多预交的623元，由本院予以退回，宝能便利店有限公司应于收到本判决之日起七日内向本院交纳案件受理费623元，逾期未交纳的，由本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 彭 安 明审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年八月二十七日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。