北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9796号上诉人（原审被告）：北京渔阳出租汽车集团有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路39号。法定代表人：王海山，总经理。委托诉讼代理人：杨林，男，1975年1月27日出生。委托诉讼代理人：王俪淇，北京泰樾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市凉水河管理处，住所地朝阳区小红门南里28号。法定代表人：周嵘，主任。委托诉讼代理人：王利，北京市法立律师事务所律师。上诉人北京渔阳出租汽车集团有限公司（以下简称渔阳公司）因与被上诉人北京市凉水河管理处（以下简称凉水河管理处）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渔阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，驳回凉水河管理处的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、渔阳公司与凉水河管理处在2019年1月1日至2019年12月31日之间，建立了事实上的房屋租赁关系。一审判决未予确认系事实认定错误。二、一审判决基于上述事实认定错误，造成适用的法律错误。凉水河管理处辩称，同意一审判决，不同意渔阳公司的上诉请求和理由。凉水河管理处向一审法院起诉请求：1.判令渔阳公司将位于朝阳区小红门南里28号院内场地（出租土地面积23383.45平方米）及综合楼（含附属设施配电室、锅炉房、浴室，出租建筑面积4547.15平方米）腾空，将除综合楼及附属设施以外的自建建筑自行拆除，将场地恢复原状，并返还给凉水河管理处；2.判令渔阳公司向凉水河管理处支付迟延付款的违约金336990元；3.判令渔阳公司自2019年1月1日向凉水河管理处支付两倍日租金标准的使用费，即每日13277.76元，按日累计计算至渔阳公司腾退房屋清场并交还租赁标的物给凉水河管理处时为止；判令渔阳公司自2019年1月1日起按每日11950元的标准向凉水河管理处支付逾期腾退房屋的违约金，按日累计计算至渔阳公司腾退房屋清场并交还租赁标的物给凉水河管理处为止。一审法院认定事实：2018年10月18日，凉水河管理处（甲方）作为出租方与渔阳公司（乙方）承租方签订《房屋租赁合同》，凉水河管理处将位于朝阳区小红门南里x号院内场地及综合楼（含附属设施配电室、锅炉房、浴室）出租渔阳公司用于经营。合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日，租金239万元。双方约定乙方应在双方签字生效后15日内向甲方支付当年全年租金，如逾期未付，乙方按相应时间租金的3‰／日向凉水河管理处偿付违约滞纳金。双方还约定因乙方原因导致甲方未能如期收回租赁标的物，乙方应根据甲方逾期收回标的物的天数，每天按照年租金总额的千分之5向甲方支付违约金，并按照日租金两倍的标准向甲方支付标的物使用费。同日，双方签订《北京市朝阳区小红门南里x号院综合楼及场地交接清单》，载明出租土地面积23383.45平方米，办公楼、配电室、锅炉房、浴室，出租面积4547.15平方米。2018年12月20日，渔阳公司向凉水河管理处支付租金239万元。2019年2月22日，凉水河管理处向渔阳公司发函，由于安全隐患及合同届已到期，通知渔阳公司于2019年3月15日搬离涉案场地。2019年4月9日，渔阳公司向凉水河管理处送达关于免收房屋租赁滞纳金的请示，请求凉水河管理处免去渔阳公司因迟延缴纳租金产生的滞纳金336990元。涉案场地权属归凉水河管理处所有。经询，该场地现由渔阳公司占有使用，渔阳公司在该场地加盖约2000平方米建筑。为证明租赁合同关系，凉水河管理处提交《房屋租赁合同》。渔阳公司对该证据真实性认可、证明目的不认可。为证明渔阳公司逾期支付租金，凉水河管理处提交《中国工商银行业务回单》、关于房租付款公司非合同签订公司的情况说明。渔阳公司对该证据真实性、证明目的认可。为证明凉水河管理处上级单位不同意免收房屋租赁滞纳金，凉水河管理处提交请示及《北京市水务局关于房屋租赁滞纳金相关问题的批复》。渔阳公司对该证据真实性、证明目的认可。为证明凉水河管理处通知渔阳公司腾退房屋，凉水河管理处提交《关于北京渔阳出租汽车集团有限公司搬离的函》，渔阳公司对该证据真实性、证明目的认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中渔阳公司未经凉水河管理处同意擅自建设的各种建筑物，凉水河管理处有权要求其拆除。现双方签订的《房屋租赁合同》期限届满。凉水河管理处要求渔阳公司返还租赁物的诉讼请求。有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于凉水河管理处要求渔阳公司向其支付迟延支付租金的违约金336990元的诉讼请求。双方在房屋租赁合同中明确约定了乙方逾期支付租金的违约金标准，渔阳公司向凉水河管理处送达的请示中也对该笔金额进行了确认，故该项诉讼请求一审法院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础予以衡量。本案中，凉水河管理处主张渔阳公司应按原合同租金两倍的标准向其支付占有使用费及违约金：首先，渔阳公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少；其次，凉水河管理处对于其实际损失并未提交充足证据予以佐证。故一审法院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对占有使用费及违约金标准予以酌定。据此，一审法院判决：一、北京渔阳出租汽车集团有限公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区小红门南里x号院内场地（出租土地面积23383.45平方米）及综合楼（含附属设施配电室、锅炉房、浴室，出租建筑面积4547.15平方米）腾空，将除综合楼及附属设施以外的自建建筑自行拆除，将场地恢复原状，并返还给北京市凉水河管理处；二、北京渔阳出租汽车集团有限公司于判决生效之日起十五日内向北京市凉水河管理处支付迟延租金付款的违约金336990元；三、北京渔阳出租汽车集团有限公司于判决生效之日起十五日内向北京市凉水河管理处支付按照每日7000元标准计算自二〇一九年一月一日至实际腾退房屋、清场并交还租赁标的物之日止的场地占有使用费；四、北京渔阳出租汽车集团有限公司于判决生效之日起十五日内向北京市凉水河管理处支付按照每日5000元标准计算自二〇一九年一月一日至实际腾退房屋、清场并交还租赁标的物之日止的迟延腾退租赁物违约金；五、驳回北京市凉水河管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47619元，由北京市凉水河管理处负担15873元（已交纳），由北京渔阳出租汽车集团有限公司负担31746元（北京市凉水河管理处已预交，北京渔阳出租汽车集团有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市凉水河管理处）。保全费5000元，由北京渔阳出租汽车集团有限公司负担（北京市凉水河管理处已预交，北京渔阳出租汽车集团有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市凉水河管理处）。本院二审期间，渔阳公司提交了：1.四份《房屋租赁合同》、《借用房屋、院落协议书》及其两个补充协议，证明：从2002年至今渔阳公司一直租赁涉案场地，自2015年起，都是先口头租赁合同，然后再补签合同，是惯例。2.三份凉水河管理处整改通知书，证明双方存在事实租赁关系；3.2019年6月12日签订的渔阳公司办公用房及餐厅改造工程，是渔阳公司应凉水河管理处整改要求进行的改造，投资额是140万，实际前后整改达400万。凉水河管理处质证认为：对于证据1，与本案无关联性，证明目的不认可。对于证据2，不认可证明目的，这些消防隐患的形成，都是渔阳公司在这17年来租赁合同履行过程中其自身的违反消防行为带来的消防隐患而通知其整改，即使租赁合同结束后，对于其违反消防要求的行为，凉水河管理处也有权追究其法律责任，进行索赔。同时该三份整改通知，不能被认为是租赁合同在2019年度再续或认可。对于证据3，不认可真实性、关联性、证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点主要在于双方是否构成事实上房屋租赁关系，进而一审判决的房屋场地腾退及各项费用承担是否适当。关于双方是否存在事实上房屋租赁关系，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。渔阳公司主张双方曾存在先租后签合同的情况，据此佐证双方存在事实租赁关系，但凉水河管理处对于双方前述签订租赁合同的情况予以了具体说明，在此情况下，渔阳公司并未提供充分证据证明双方就租赁一事达成一致，且渔阳公司并未向凉水河管理处支付2019年的租金，故渔阳公司主张其与凉水河管理处形成了事实上的房屋租赁关系，缺乏事实依据，本院不予采信。现双方所签租赁合同的期限已经届满，一审法院判决渔阳公司对涉案场地予以腾退等处理并无不当。关于迟延付款违约金，合同中明确约定了迟延支付租金违约金的计算标准，双方均应按照约定履行，一审法院根据合同约定及双方真实意思表示，对凉水河管理处主张的租金数额予以支持，并无不当。关于2019年1月1日之后的占有使用费及违约金，一审中渔阳公司请求予以适当减少，原审法院考虑合同实际履行情况、当事人过错程度、损失情况等酌予确定支付标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，北京渔阳出租汽车集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47619元，由北京渔阳出租汽车集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 申峻屹审 判 员 张 弘二〇二一年八月二十日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞