江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4075号上诉人（原审被告）：新沂市万恒置业有限公司，住所地新沂市北沟街道新东村市府东路北侧。法定代表人：孙长启，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新沂市马陵山物业服务有限公司，住所地新沂市南京路南京商厦318室。法定代表人：薛明立，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵长明，江苏驰东律师事务所律师。上诉人新沂市万恒置业有限公司（以下简称万恒置业公司）因与被上诉人新沂市马陵山物业服务有限公司（以下简称马陵山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初7657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人万恒置业公司的委托诉讼代理人成凤忠，被上诉人马陵山物业公司的委托诉讼代理人赵长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万恒置业公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法支持万恒置业公司的上诉请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、被上诉人在前期物业服务合同期限届满后提供物业服务行为不具有善意性。被上诉人2014年12月16日与万恒东一号业主委员会(以下简称业委会)签订的《万恒东一号小区物业管理服务合同》(以下简称物业服务合同)，该合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条关于选聘物业服务企业的规定，并且经江苏省新沂市人民法院(2019)苏0381民初6273号民事判决撤销了业委会此次签订的该物业服务合同，相关的法庭笔录等可以证明被上诉人与业委会个别人恶意串通(被上诉人为证明其与签订物业服务合同的合法性，竟然派自己的工作人员代替业委会工作人员挨家挨户进行所谓的征求意见等)，通过非法签订物业服务合同的形式强制为该小区提供物业服务，说明被上诉人在前期物业合同期限届满后提供的物业服务行为并非是善意的。被上诉人在前期物业合同期限届满之后的物业行为并非是事实合同，恶意串通损害业主权益的事实行为是不受法律保护的。如果人民法院允许保护被上诉人与业委会恶意串通，不通过召开业主大会的程序私自订立物业服务合同，则忽视法律关于业主自治权的规定，客观上剥夺了业主的表决权，业主自治权就是一句空话。2、上诉人在交付业主房屋后，被上诉人是否就交付房屋前的空置费用向上诉人主张过权益并未查清。二、原审判决认定被上诉人主张所有空置房物业费不超过诉讼时效没有事实和法律依据。首先，空置房交给业主的时间参差不齐，最早的交房时间和最晚的交房时间相差近十年。第二，空置房物业费的缴纳没有连续性。本案的空置房费用的缴纳既非是分期付款式，也非货款支付方式，其诉讼时效应当根据每一空置房交付之日起次日开始计算诉讼时效，即每一空置房费用的诉讼时效都是独立的。第三，关于原审判决引用江苏高院关于物业服务企业要求业主给付物业费诉讼时效问题。且不论原审法院引用高级法院的意见是否妥当，就该意见所描述的“履行期限届满”来看，对于购房业主而言，不论是空置房，还是实际使用，其持有的房屋均具有连续性，故可以理解。但本案上诉人持有的空置房是暂时的，交付给业主后即发生物权或使用权的变化，上诉人在交付房屋后即没有支付物业费的义务，根本就不存在“最后一期物业服务费的的履行期限届满之时”。如果说有，其最后一期物业服务费用的履行期限届满日为交付房屋之日，而非原审判决表述的“一直提供”。三、原审判决适用法律错误。原审判决所适用的《中华人民共和国合同法》第一百零七条是建立在有效合同基础上，对于不履行合同约定应承担的责任，而不是对于无效合同的责任规定；原审判决适用的《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条，也均是围绕当事人之间订立的有效合同所作的规定，前述的法律和司法解释均不适用本案。本案应适用《中华人民共和国物权法》关于业主选聘物业的法律规定和《中华人民共和国合同法》关于合同无效的法律规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于物业服务企业强行提供服务并以存在事实上的物业服务关系为由，主张物业费的，人民法院不予支持的规定。再者，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)、(五)项的规定，被上诉人与业委会签订的合同无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十九条的规定，被上诉人不但没有权利主张物业费，而且还应当将已经取得的物业费收入返还给业主；即使本案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，也是折价补偿。补偿的数额也只能是被上诉人服务的成本，而非被判定无效合同的约定金额，当然，本案的事实不符合该条款的规定。最后，《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》并未上升得到法律，不具有法律效力，该意见第十三条关于“无效合同被确认后，已经提供物业服务的物业服务人要求参照合同约定的物业服务费标准给予相应的服务费的，人民法院应予支持”的规定完全突破了合同法关于无效合同的规定，没有法律效力。需要说明的是，如果物业服务合同纠纷案件可以依据该意见作出判决，那么该意见关于第十二条的“。物业服务合同对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担”，可以理解为在此情形下，物业服务企业无权要求业主支付服务费用。故原审法院以不符合本案的法律规定，甚至江苏省高级人民法院的意见判决支持被上诉人的诉讼请求确属适用法律错误。四、一审法院认定的住宅和商铺的计算物业服务费的面积与事实不符，其中将储藏室计算为住宅面积，车库也计算为住宅面积，判决书上确定的计算面积远远大于实际空置住宅和商铺的面积。同时，根据上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同，确定是国家普通住宅物业服务标准三，根据这个标准，被上诉人在管理小区时应当就车位道路以及地面的清洁等保持良好的状态，还应该就垃圾清理及时清扫、清除等等，这些问题的存在完全是被上诉人不作为造成的结果。根据最高院关于审理物业服务合同纠纷司法解释的相关规定，包括民法典关于物业服务合同的规定，对于没有达到服务标准的物业服务企业，是无权按照原来的合同约定收取物业费。马陵山物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、关于上诉人提出的被上诉人前期物业服务合同期满以后上诉人继续提供物业服务的问题。上诉人称被上诉人提供物业服务不具有善意性，该说法没有事实依据，相反在前期物业服务期限届满后继续对涉案小区提供服务具有善意性。因为被上诉人一开始是与上诉人签订前期物业服务合同，对涉案小区提供物业服务，在前期物业服务期限届满前因小区成立业主委员会，2014年12页26日业主委员会继续委托被上诉人对小区提供物业服务，并签订物业服务合同，合同期限5年，自2015年1月1日至2020年1月1日，被上诉人与业主委员签订的物业合同形式和内容均符合法律规定，服务过程中根本没有业主反对。2019年姚超凡、王程、戴佳成起诉业主委员会，要求法院撤销业主委员会选聘物业公司的行为时，被上诉人对涉案小区提供服务已经4年之久，虽然法院判决撤销业主委员会的选聘行为，但是与被上诉人实际提供物业服务不存在必然的联系，在姚超凡、王程、戴佳成等诉讼期间，业主委员会或业主代表没有人提出要求上诉人终止服务退出小区。因此，一审法院判决已经提供物业服务的物业服务费参照合同约定的物业服务费标准给付相应的物业服务费，认定事实正确，体现了法律的公平及权利义务对等原则。2、关于上诉人提出的房屋交付业主后，被上诉人是否就交付房屋前的空置房物业费向上诉人主张的问题。随着房屋的出售，空置房逐渐减少，被上诉人每年都派工作人员找上诉人催要，期间上诉人也支付过部分空置房物业费，这些一审法院已经查明，因此不存在被上诉人没有主张的问题。二、关于上诉人提出的诉讼时效问题。本案不存在上诉人主张超过诉讼时效的问题，因为，被上诉人的工作人员出庭作证，被上诉人经常向上诉人催要空置房物业费，另外，从上诉人支付的85000元空置房物业费也可以证明被上诉人向上诉人主张过，因此，不存在被上诉人的主张超过诉讼时效的问题。三、关于一审法院适用法律问题。一审法院适用法律正确，本案涉及三个合同，一个是前期物业服务合同、一个是2014年12月26日被上诉人与业主委员会签订的合同、一个是2019年8月28日被上诉人与业主委员会签订的合同，其中两个合同为有效合同，有效合同依据合同法的规定作出处理，2014年12月26日被上诉人与业主委员会签订的合同一审法院已经单独认定并对合同实际履行产生的后果作出处理作出处理。因此，一审法院适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。马陵山物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令万恒置业公司立即给付马陵山物业公司物业管理服务费100.5441万元（从业主上房之日起计算至2020年7月31日止）、违约金76.6838万元（具体见明细表，以后违约金自2020年8月1日起，以所欠物业服务费100.5441万元为基数按每天万分之五计算至付清所欠物业费为止）；2.案件受理费、保全费由万恒置业公司承担。一审法院认定事实，2010年2月3日，马陵山物业公司与万恒置业公司签订新沂万恒东一号前期物业服务合同一份，双方约定万恒置业公司委托马陵山物业公司为其开发的新沂万恒东一号小区提供物业服务，合同第六条约定，生态洋房的收费标准为0.3元/月.平方米、盛景高层的收费标准为0.7元/月.平方米、城市别墅的收费标准为0.5元/月.平方米。马陵山物业公司按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由马陵山物业公司享有或承担。合同第七条约定，业主应于上房之日交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因万恒置业公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由万恒置业公司全额交纳。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人每年应在元月10日前履行交纳义务。第三十一条约定，本合同期限自2010年2月3日起至2015年2月3日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时，合同还约定了提供物业服务的其他各项内容。就上述约定的物业服务费标准，新沂市物价局于2010年12月12日进行备案。2014年12月16日，马陵山物业公司与万恒东一号小区业主委员会签订万恒东一号小区物业管理服务合同，该协议书第十六条约定，本物业服务期限为五年，自2015年元月1日起至2020年元月1日止。合同第二十条约定，多层按0.4元/㎡•月计算，高层及商业用房按1元/㎡•月计算，物业管理服务费今后按政府相关文件或与业委会协商一致调整。第二十一约定，本物业服务费实行包干制，盈余或亏损均由马陵山物业公司享有或承担；马陵山物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第二十三条第二款约定，物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按第二十条规定标准收取物业服务费。就上述约定的物业服务费标准，新沂市物价局于2017年2月16日进行备案。姚超凡、王程、戴佳成与万恒东一号业主委员会业主撤销权纠纷一案，本案审理后于2019年8月27日作出（2019）苏0381民初6273号民事判决，撤销万恒东一号业主委员会于2014年12月16日前作出的关于选聘新沂市马陵山物业服务有限公司为万恒东一号小区提供物业服务的决定。万恒东一号业主委员会不服（2019）苏0381民初6273号民事判决提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年3月10日作出（2019）苏03民终7453驳回上诉，维持原判。新沂市物价局于2013年1月9日作出了关于万恒东一号小区多层普通住宅物业公共服务费收费标准的批复{新价字[2013]07号}：核定万恒东一号小区多层普通住宅物业公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.37元，可在10%幅度内浮动。非住宅物业服务费实行市场调节价，收费标准由你公司和业主（使用人）在物业合同中约定。新沂市物价局于2013年12月19日作出了关于万恒东一号小区高层普通住宅前期物业公共服务费收费标准的批复{新价字[2013]113号}：核定万恒东一号小区22号、23号、24号、28号高层普通住宅前期物业公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.73元（含电梯维保费、年检费），可在10%幅度内浮动。马陵山物业公司提交的其与宋美丽于2015年12月1日签订的商铺租赁缴费协议载明，宋美丽租赁的万恒东一号小区36-001门面房物业服务费标准为1元/㎡•月；马陵山物业公司提交的其与刘洪于2016年8月1日签订的商铺租赁缴费协议载明，刘洪租赁的万恒东一号小区26/1-2层002门面房物业服务费标准为1元/㎡•月；马陵山物业公司提交的其与冯殿扬于2018年1月20日签订的商铺租赁缴费协议载明，冯殿扬租赁的聚福园小区99-10门面房物业服务费标准为1.2元/㎡•月；马陵山物业公司提交的2010年7月26日新沂市太湖世家房地产开发公司与江苏太湖世家物业管理有限公司签订的前期物业服务合同载明，商业用房的物业服务费标准为1元/㎡•月。另查明，马陵山物业公司成立于2006年9月25日，具备物业管理三级从业资质。马陵山物业公司主张于2013年12月20日、2016年1月4日分别向万恒置业公司递交关于要求解决万恒东一号空置房物业费的请示（请求），万恒置业公司表示从未见过上述材料。马陵山物业公司主张于2018年11月13日通过圆通快递向万恒置业公司的李勇寄送催收2011年1月1日至2018年3月31日的物业费催收函，万恒置业公司认可收到该快递，但提出该快件内无任何东西。马陵山物业公司申请薛源、申爱武、陈群英作为证人出庭，证明该三人受公司安排多次向万恒置业公司催要空置房物业费。薛源陈述其为万恒东一号物业管理处的项目经理，自2012年七月底八月初在马陵山物业任职至2014年春节后离开，期间多次向万恒置业公司的李勇、王书香主张物业费；申爱武陈述其为马陵山物业公司的财务，经常向万恒置业公司催要物业费，2013年底与薛源去过几次，另外与其公司薛总去要过，并于2017年1月自己去要过，当时万恒置业公司的王会计支付了5000元；陈群英陈述其为马陵山物业公司工作人员，自2014年12月到岗后，每年中秋节、年底及其他时间多次向万恒置业公司催要物业费。万恒置业公司认为，薛源系马陵山物业公司法定代表人的儿子，三人与马陵山物业公司关系不明，即使系其员工，但存在利害关系，且证人陈述的细节与事实不符。根据马陵山物业公司提交的2011年7月20日加盖江苏新沂农村商业银行营业部转讫章的进账单记载，万恒置业公司向马陵山物业公司转30000元，马陵山物业公司2011年7月30日的记账凭证上记载该款为物业补助。根据马陵山物业公司提交的2013年8月20日加盖中国建设银行股份有限公司新沂新华路分理处办讫章的进账单记载，万恒置业公司向马陵山物业公司转30000元，马陵山物业公司2013年9月9日的记账凭证上记载该款为空置房物业费。根据马陵山物业公司提交的2017年1月的收据记载，万恒置业公司交付5000元空置房物业费，马陵山物业公司2017年1月26日的记账凭证上记载该款为万恒置业付空置房补助。对于上述三笔款项，万恒置业表示未找到该三笔款项的收据，前两笔加盖银行印章的进账单均未注明款项用途，不能证明是空置房物业费。一审法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定，已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。本案中，马陵山物业公司与与万恒置业公司签订新沂万恒东一号前期物业服务合同一份进入新沂万恒东一号小区为该小区提供物业服务，根据双方约定及江苏省物业管理条例的规定，万恒置业公司应当依据合同约定承担相应的空置房服务费用。关于万恒置业公司抗辩的诉讼时效问题，马陵山物业公司提交的账目及证人证言相互印证，可以证实马陵山物业公司就涉案物业服务费多次向万恒置业公司主张权利，万恒置业公司虽不予认可，但对于其中两笔通过银行交付的款项用途无证据加以证实，且未作出合理解释，马陵山物业公司主张的催要事实亦符合一般常理，故对万恒置业公司关于诉讼时效的抗辩不予采信。关于马陵山物业公司主张的以上房传递单计算房屋空置时间，万恒置业公司虽抗辩马陵山物业公司提交的上房传递单无法证实房屋是否空置，但未提交有力的证据证实业主办理上房手续的时间，故一审法院对该抗辩意见不予采信。关于马陵山物业公司主张的物业服务费计算标准自2013年1月31日起进行变更，因马陵山物业公司无证据证实双方存在提高收费标准的约定或就该收费标准的提高进行了公示，故对马陵山物业公司的上述主张不予支持。关于5号楼3单元302室、12号楼2单元502室、19号楼2单元2012室、25号楼3单元402室，该四户马陵山物业公司现有证据无法证实上房时间，故对相应的空置房物业服务费的主张，一审法院不予支持。马陵山物业公司主张的空置房物业服务费，经核算，截至2020年7月31日，万恒置业公司尚欠马陵山物业公司物业费104.0441万元，其中商铺部分物业费为53.9889万元，住宅部分物业费为50.0552万元，扣除其在（2018）苏0381民初10057号案件诉状中自认的万恒置业公司已交付的85000元，应为955441元（104.0441万元-85000元）。万恒置业公司在马陵山物业公司提供物业服务期间未给付相应的物业费，经马陵山物业服务催要仍未给付，一审法院对马陵山物业公司要求万恒置业公司自2020年9月18日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)给付违约金至实际给付之日止予以支持，但应以955441元为基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新沂市万恒置业有限公司于判决生效之日起十日内向新沂市马陵山物业服务有限公司支付物业服务费955441元及违约金（自2020年9月18日起，以955441元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)给付违约金至实际给付之日止予以支持）；二、驳回新沂市马陵山物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10375元，保全费5000元，由新沂市马陵山物业服务有限公司负担3698元，新沂市万恒置业有限公司负担11677元。二审中，上诉人万恒置业公司向本院提交：1、拍摄的小区照片打印件九张，另出示照片原始载体，即手机相册，以证明被上诉人物业管理混乱。2、被上诉人单独与商铺用户签订的租赁缴费协议书，既然被上诉人单独与使用人签订收费合同，就不应再向我方主张。马陵山物业公司质证认为，1、对于上诉人提交的照片，不是一、二审的争议焦点，与本案不具有关联性。上诉人举证照片的目的是要求法院判决被上诉人减收物业服务费，但是这几张照片不管是否真实，我方认为物业服务管理对于小区的管理是动态管理，小区环境随时会发生变化，上诉人以某一时点存在有垃圾或车辆停放不规范现象证明小区物业管理达不到质量要求标准，该证据不能成立。2、对于收费合同，因为物业管理条例有规定，业主和承租人对于交纳物业服务费承担连带责任，作为物业公司，被上诉人主要是向业主主张，目前的几个商铺即便签订了合同，却都没有交钱，至今被上诉人没有见到上诉人所举证商铺交纳物业费用的相关证据。对于上诉人所提供的上述证据，本院结合案件其他证据予以认定。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，关于马陵山物业公司收取物业服务费是否具有依据的问题。2010年2月3日，马陵山物业公司与万恒置业公司签订新沂万恒东一号前期物业服务合同一份，双方约定万恒置业公司委托马陵山物业公司为其开发的新沂万恒东一号小区提供物业服务。合同约定，业主应于上房之日交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因万恒置业公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由万恒置业公司全额交纳。合同签订后马陵山物业公司按约提供物业服务，其收取物业服务费具有事实和合同依据。该合同期限自2010年2月3日起至2015年2月3日止，在该合同期限内，业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2014年12月16日，马陵山物业公司与万恒东一号小区业主委员会签订万恒东一号小区物业管理服务合同，约定该物业服务期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。虽在合同履行过程中，因部分业主成行使撤销权撤销万恒东一号业主委员会于2014年12月16日前作出的关于选聘马陵山物业公司为万恒东一号小区提供物业服务的决定，但该撤销权纠纷案件至2020年3月才发生法律效力，在此之前马陵山物业公司已经实际提供物业服务，结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，一审法院确定的物业收费标准，并无不当。物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收，尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。本案中，杂物间（储藏室）已确定为房屋建筑面积，依据合同约定，物业费的收取按照建筑面积计收，故被上诉人有权收取该部分建筑面积物业服务费用。综上，万恒置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20750元，由上诉人新沂市万恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周东海审 判 员 杜演文审 判 员 赵东平二〇二一年八月十八日法官助理 杨梅花书 记 员 王嫣然