浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2021）浙10民终1447号        上诉人（原审原告）：仙居县浩然房产中介所。住所地：浙江省仙居县安洲街道穿城北路8015号一楼。                负责人：郑波，该中介所经营者。                委托诉讼代理人：邵荣华，仙居县城关法律服务所法律工作者。                上诉人（原审被告）：毕某，女，1989年1月6日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。                委托诉讼代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。                委托诉讼代理人：李佳霞，浙江安州律师事务所实习律师。                被上诉人（原审被告）：张某，男，1984年7月3日出生，汉族，住浙江省仙居县。                上诉人仙居县浩然房产中介所（以下简称浩然中介所）、毕某因与被上诉人张某中介合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2021）浙1024民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。                浩然中介所上诉请求：撤销原判，改判毕某、张某支付中介费33999元及违约金6799.8元；二、本案一、二审诉讼费用由毕某、张某承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先，在签订看房协议时，浩然中介所没有约定在月底前办妥，即对签订购房合同时间是没有约定的，只是在其后协商过程中，只要不出意外可以月底办妥，这不是协议约定。其次浩然中介所及上一家中介提供给毕某、张某及出卖人的信息均是全面的，而且有关出卖人徐勇江夫妻、财产及处置信息的情况均已经告知毕某、张某，其二人是明知的。而且在出现不可预想的情况时，作为中介的浩然中介所和仙居县宜居房产中介所均在积极协调处置，并在最快的时间内促成了买卖合同的签订，同时向各方发送了合同文本，毕某、张某等也对文本作了修改和认可。浩然中介所从来没有承诺在7月底前完成交易过程，至于微信聊天当中所说的7月底是仅仅解决出卖房的问题。因此浩然中介所促成了房屋买卖合同的成立，中介服务不存在过错和服务瑕疵，毕某、张某依法应承担给付中介服务费用的义务。二、一审判决处理不当。本案房产交易合同的成立是基于浩然中介所和仙居县宜居房产中介所服务达成的，毕某、张某为了不支付中介服务费用，而私自向出卖方提出私下交易签订合同的，故毕某、张某依法依约就应支付违约金，如违约金约定过高可以变更，浩然中介所愿意将违约金降到月息为1.28％。三、张某是本案中介合同的当事人。首先看房确认书中就有毕某、张某的签字，而且就是委托人，也是中介服务的相对人，且毕某、张某又系夫妻关系，也是该房产买卖合同的财产权利共有人，无论如何张某应承担本案的给付义务。                毕某、张某辩称：1、一审认定张某不承担责任是正确的，因为本案所有的活动都是毕某名义进行。2、中介合同已经终止，不存在再支付违约金的问题，浩然中介所在2020年7月21日的微信记录聊天里讲清楚了，当时约好7月底办好，但是一直没有办好，明显责任在于房产中介。3、浩然中介所要求中介费过高，如果有前期服务，也不应是20000元，而是5000元。                毕某上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回浩然中介所一审起诉或诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由浩然中介所承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。第一，毕某交付购房定金时，不知道徐勇江与前妻离婚、房屋权属存在争议的情况。第二，毕某与案外人仙居县宜居房产中介所发生中介服务关系。第三，毕某与浩然中介所中介服务合同已经终止。截止到出卖方徐勇江无法办理产权过户手续时，房屋买卖合同已无法订立，中介服务合同已无法履行了，中介服务关系终止。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认为《客户看房确认书》是一份中介合同是不正确的。第一、毕某没有签字确认，第二、浩然中介所也没有盖章确认，第三、毕某与案外人仙居县宜居房产中介所发生中介服务关系。2、从事实情况来看，毕某和案外人徐江勇在无法订立买卖合同的情况下，毕某和浩然中介所已终止了中介服务关系。造成中介服务关系终止的原因是浩然中介所的责任。3、一审判决认定毕某与案外人徐江勇订立房屋买卖合同是在浩然中介所前期中介服务基础上成立的观点是片面的。第一，毕某与徐江勇无法订立合同，中介服务关系已经终止。第二，毕某通过法律途经后，毕某与徐江勇达成新的房屋买卖合同，与前期看房服务没有必然的关系。4、一审判决以前期中介服务为由，判处中介报酬20000元不当。提供房源看房服务，只是中介服务很小的工作，主要工作是促成买卖双方订立房屋买卖合同及协助办理过户手续。且本案只提供看房服务，既没有促成双方签订买卖，也没有协助办理过户手续。再说，毕某与浩然中介所之间已终止了中介服务关系，不存在再支付前期看房服务中介费20000元。三、程序不合法。从证据来看，毕某与案外人仙居县宜居房产中介所发生过中介服务关系。对此经手人郑波在微信上都是认可的，且在收条上写明居间人是仙居县宜居房产中介所，并盖章确认，根据上述事实，很明显原告主体是不适格的。四、签订协议和前面看房的行为不存在关联性。在发生交易的时候，当时中介经办人郑波表态房子过户没有任何问题，没有把真实情况告知毕某一方，到2020年7月22日发生矛盾时，当时仍然没有办理过户手续的情况下，经办人郑波在微信里发表了两个意见，公章是仙居县宜居房产中介所办的，要求其提供营业执照，但没有提供，到8月底9月初时明确表态不再管这件事，在这种情况下，毕某到法院起诉，一审判决把上面这几个情节都没有认定，只讲到7月22日保证完成。                浩然中介所辩称：1、毕某认为中介合同已经终止的主张没有任何证据，本案中介过程中包括两个中介所，都与买卖双方进行联系，并把合同的范本发给买卖双方，双方对相关内容修改等，在微信当中都有体现，一审浩然中介所提交的相关微信聊天记录当中已经明确了。2、尽管当初看过房子，但中途已经终止，在徐勇江出具定金收条时盖了公章。毕某提到张某仅仅是看房协议当中有签字，但在买卖合同当中没有签字，充分体现了毕某为了逃避中介服务费而制造的各种对自己有利的相关事实，但不否认张某与毕某之间的夫妻关系事实，和张某有权或者毕某有权代理对方在买卖合同签字，产权登记是毕某，但张某也是共有权，不能为了逃避中介服务费而制造这样的假象。3、毕某说最后的买卖合同签订是通过两次诉讼得来的的理由是不成立的，徐勇江与前妻之间的诉讼，这个诉讼就是为了促成徐勇江和浩然中介所的买卖合同而进行的，毕某称中介所的郑波没有告知徐勇江的实际情况不是事实，郑波在双方见面时已明确告知。2、毕某认为其与案外人仙居县宜居房产中介所达成服务关系是不正确的，仙居县宜居房产中介所是卖方的中介服务提供者。自始至终张某在与郑波聊天过程当中包括范本的修改，张某都是参与的，毕某诉讼的并不是促成买卖交易合同的成立。                张某辩称：同意毕某上诉请求。                浩然中介所向一审法院起诉请求：毕某、张某支付中介服务费33999元及违约金101997元，并负担本案的诉讼费。                一审法院认定事实：毕某、张某系夫妻。2020年4月，浩然中介所为甲方（受托人），毕某为乙方（委托人），签订《客户看房确认书》一份，约定甲方提供适合乙方要求的房源给乙方选择购买，委托日期3周年，中介服务费按介绍买房成交总额的1％比例计算，乙方及关联方在委托期内不得利用甲方提供的房源信息与卖方达成私下交易，一经查实，乙方必须向甲方赔付房屋出售挂价3％的违约金等内容。同时，双方还口头约定，甲方提供帮助签订房屋买卖合同、帮助办理产权过户手续等中介服务。之后，浩然中介所的经营者郑波多次带毕某、张某看房，于5月24日带毕某、张某到仙居县宜居房产中介所挂售的大卫世纪城湖滨广场3幢1202室看房。2020年7月10日，毕某与上述房屋的出卖方徐勇江在仙居县宜居房产中介所达成初步购房意见，交付给徐勇江购房定金10万元，徐勇江出具《收条》一份给毕某，载明房屋交易价格为3399900元，等卖方房产证办好之后马上去过户，并签订房屋买卖合同等内容。上述交易房屋系徐勇江与前妻张婷婷婚后共同购买，尚未办理产权登记手续，2016年徐勇江与前妻离婚时协议该房屋归徐勇江所有。毕某交付购房定金时，徐勇江已告知其与前妻离婚的相关情况，2020年7月22日，浩然中介所的经营者郑波在微信中对毕某表示“你相信我，月底前肯定给你办妥”。由于徐勇江的前妻不配合办理房屋产权证书及过户手续，导致毕某与徐勇江一时无法签订房屋买卖合同，并产生纠纷。2020年8月21日，徐勇江起诉前妻张婷婷，要求协助办理房屋产权登记手续，该院于2020年9月2日作出（2020）浙1024民初3490号《民事判决书》，判决张婷婷协助徐勇江办理湖滨广场3幢1202室房屋登记手续。该民事判决生效后，经该院强制执行，才将房屋登记到徐勇江名下。2020年8月26日，毕某以徐勇江为被申请人，向该院申请诉前财产保全，该院于同日作出（2020）浙1024财保110号《民事裁定书》，查封了湖滨广场3幢1202室房屋。2020年9月24日，浩然中介所的经营者郑波与毕某在微信中谈到签订房屋买卖合同事宜，因毕某要求徐勇江的前妻一起签字而未果。2020年11月27日，毕某起诉徐勇江，要求双倍返还定金，因未交纳诉讼费用，该院于2020年12月7日裁定按撤诉处理。此后，毕某与徐勇江经协商一致签订房屋买卖合同，购买了湖滨广场3幢1202室房屋。                一审法院认为，浩然中介所与毕某所签订《客户看房确认书》是一份中介合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。浩然中介所向毕某提供湖滨广场3幢1202室房屋的媒介服务信息后，虽然促成毕某与出卖方达成购房合意并交付了购房定金，但此后因出卖方前妻不配合办理房屋产权登记而导致毕某与出卖方无法及时签订房屋买卖合同，甚至发生定金解约诉讼纠纷，无法实现浩然中介所表示的“月底前办妥”的承诺，可见浩然中介所提供的中介服务信息不全面，中介服务存在较大的瑕疵，并未促成房屋买卖合同成立。出卖方徐勇江通过诉讼与前妻解决了房屋产权登记纠纷后，毕某才与出卖方徐勇江最终签订了房屋买卖合同，该合同是在浩然中介所提供的前期中介服务基础上成立的，故毕某应根据实际情况向浩然中介所支付相应的报酬。据此，该院酌情确定由毕某支付给浩然中介所中介报酬20000元。毕某与出卖方经过纠纷处理后才协商达成最终交易，并非故意利用浩然中介所提供的房源信息与卖方私下交易，浩然中介所要求支付违约金的诉讼请求不予支持。张某不是本案中介合同的当事人，也不是与出卖方签订房屋买卖合同的当事人，浩然中介所对张某的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定于2021年5月6日判决：一、毕某自判决生效之日起十日内，支付给仙居县浩然房产中介所中介服务报酬20000元；二、驳回仙居县浩然房产中介所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，减半收取1510元，由毕某负担150元，由仙居县浩然房产中介所负担1360元。                本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于争议的事实，本院认证如下：一、徐勇江的证人证言。徐勇江系案涉房屋的出卖人，其证言与本案存在关联性，可以证明其已与毕某达成了房屋买卖合同，但其关于毕某告知他“私下交易，不付中介费”的内容仅凭证人证言无法认定。二、（2020）浙1024执2300号协助执行通知书，真实合法有效，可以证明案涉房屋权属的登记时间为2020年11月13日。三、发票。真实合法，可以证明毕某曾支付过律师费。                本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，毕某至本案诉讼未支付过中介费用，案涉房屋权属登记的时间为2020年11月13日。                本院认为，本案系居间合同纠纷，应以《客户看房确认书》来确定各方权利义务。一、《客户看房确认书》上的委托人系毕某，受托人系浩然中介所，张某、仙居县宜居房产中介所并非合同当事人，张某在《客户看房确认书》上签字系其对看房行为的确认，根据合同相对性原则，浩然中介所要求张某承担合同义务没有事实与法律的依据。毕某主张仙居县宜居房产中介所系本案合同当事人，与《客户看房确认书》内容相悖，本院不予支持。二、《客户看房确认书》第二条约定“中介服务费，在介绍买房成交后按实际成交总额的1％比例计算”，“介绍买房成交”的意思应该为房屋买卖合同成立生效。具体到本案，浩然中介所自2020年4月开始提供了中介服务，毕某与出卖方于2020年7月10日达成购房合意并交付了购房定金，但此后因出卖方原因导致房屋买卖合同无法及时签订，浩然中介所负责人郑波于2020年7月22日向毕某承诺“月底前给你办妥”，但并未实现该承诺，房屋买卖合同当时未成立，服务存在一定瑕疵，无权要求毕某支付违约金。后徐勇江、毕某通过诉讼，于2020年11月13日以强制执行的方式排除了房屋权属的障碍后，签订房屋买卖合同。浩然中介所在此期间并未提供中介服务，但双方也未解除《客户看房确认书》，中介服务合同未终止。三、毕某与徐勇江签订的房屋买卖合同与《收条》在合同当事人、价款、标的物一致，可以确定毕某接受了浩然中介所的服务后，利用浩然中介所提供的媒介服务，应当向浩然中介所支付报酬。故一审法院酌情确定中介服务报酬为20000元并无不当。综上所述，浩然中介所、毕某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费820元，由仙居县浩然房产中介所负担418元，上诉人毕某负担402元。                本判决为终审判决。                    审判长许战平            审判员汤坚强            审判员王晓婷    二〇二一年八月十六日            代书记员李萍