河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3818号上诉人（原审被告）：郝元林，男，1974年10月24日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘阳，男，汉族，1989年11月15日出生，系郝元林外甥。被上诉人（原审原告）：李长志，男，1966年8月23日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人郝元林因与被上诉人李长志合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝元林及其委托诉讼代理人刘阳、被上诉人李长志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝元林上诉请求：1、依法撤销信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初2819号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、李长志兑现针对于合同上自愿添加的条款:退掉地下室车库减少房屋总款人民币15000元整的承诺。3、李长志兑现合同条款中的水通、电通、路通的承诺，因为是我们自费达到的,故而申请李长志补偿以上三个项目的费用人民币4000元整。4、李长志对于合同上自愿添加的条款中关于污水排泄问题进行解决并达到合格标准的承诺进行兑现，未解决或解决未达到合格标准扣押房款人民币30000元整。5、李长志针对于合同上自愿添加的条款中关于门前建筑加盖二层的退房承诺进行兑现，无法进行承诺兑现,扣押房款人民币35000元整。6、针对于李长志在合同条款中关于办理房产证的承诺兑现，在房产证办理期间或无法办理房产证,扣押房款人民币30000元。7、李长志本人到庭并核验笔迹来验证购房合同上的手写条款,鉴定真伪。8、本案的所有诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：2013年购买李长志在吴家店镇××国道至××交叉口××单元××层的房屋，总价人民币184000元整,其中房屋人民币169000元整,车库人民币15000元整。在付完首付款70000元之后,进行装修入住。入住之后发现了几个问题:1、整个地下室包括车库长期渗水、积水而且达不到存放车辆的标准,失去车库本身的价值;2、污水排泄设施不齐全、不完善,给生活带来极大的不便利;3、门口的路还是土路,也没有修建;4、水电也都没有接通;5、一楼也没有安全大门;6、不能办理房产证。就多次找到李长志进行协商解决以上问题。最后李长志做出承诺:1、地下室车库不要,减少房屋总款人民币15000元整,并且自愿在合同上进行手写体现;2、修建污水排放设施,达到污水排放的标准,并且自愿在合同上进行手写体现;3、承诺房屋门前的房子任何时候不能加盖二层,如果加盖,不要房子可以退房,并且自愿在合同上进行手写体现。原合同上手写与涂改部分都是被上诉人李长志自愿手写可进行笔迹鉴定。但是这些年以来,就针对于房屋质量问题（地下室的渗水、积水）一直没有得到解决。没有办法,为了我们居住的安全,我们自己购买抽水泵进行排水，对于排污问题也没有妥善解决。我们找他,他还多次推脱,门口的路也是我们自费修建的,一楼的安全门也是自费安装的,整栋房屋前面的建筑也加盖了二层,这与他之前承诺的房屋门前任何时候都不能加盖二层存在明显矛盾,存在欺骗的行为。最后了解李长志关于房产证办理的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》五证不齐全,导致无法办理房产证,我们意识到问题的严重性,李长志在五证不齐的情况下,承诺办理房产证,存在欺骗行为,曾多次寻求李长志,就针对于他对合同本身条款以及他自身添加的附加条款（退掉地下室车库减少人民币15000元整的承诺问题、排污设施不健全的问题、房屋门口加盖二层,可以退房的承诺问题、办理房产证的承诺问题）进行协商解决,他闭门不见,协商无果,我们也多次找寻乡镇相关部门解决也无果,也曾到浉河区信访部门进行上访也无果。期间，李长志多次到我家进行催要尾款,曾放话再不给钱要砸门,最后报警进行处理。综上所述是李长志违背诚实守信的原则,拒不履行承诺在前,故尔没有支付尾款的原因。李长志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李长志向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告购房款114000元及逾期利息（利息以114000元为基数，自2016年7月3日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算至还清之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月2日，原告李长志、案外人张建军作为甲方、被告郝元林作为乙方签订了《售房合同书》一份，合同第一条约定：“本合同约定的房屋位于吴家店镇××国道至××交叉口北边××楼××单元××号房屋。”合同第二条约定：“总房款为（人民币）18.4元（笔误，应为18.4万元）。（大写）：壹拾捌万肆仟元。”合同第三条约定：“1、双方签订购房合同时，乙方须付定金2万元，（定金不退）。2、在2014年7月2日付2万元，余款14.4万元，在2016年7月2日前付清。”协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告仅向原告支付70000元购房款，剩余114000元购房款至今未付。一审法院认为，合同双方应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告郝元林于庭审中当庭提出反诉，以其向原告购买的房屋无法办理产权证书及房屋存在质量问题为由要求确认原被告双方签订《售房合同书》无效，并要求原告退还其已支付的购房款70000元及房屋装修费用82681元，一审认为，原被告双方签订的《售房合同书》虽然涉及的是对小产权房屋的买卖，无法办理房屋产权证书，然而被告郝元林在购买该房屋时对此有清晰、明确的认知，房屋的价格亦是按照小产权房屋的价格收取，双方在签订合同时均系完全民事行为能力人，合同的内容亦属于双方真实的意思表示，且被告郝元林已入住该房屋多年，故对被告郝元林提出的反诉申请该院不予受理。本案系合同纠纷，原告的合同义务是依约交付房屋，被告的合同义务是依约支付购房款，现原告已按照合同约定向被告交付房屋，而被告未在合同约定的期限内向原告足额交纳购房款，其行为违反了诚实信用原则。被告虽于庭审中辩称合同约定的购房款应为16.9万元，且向法庭提交了一份《售房合同书》，然经过与原告提交的《售房合同书》进行对比，其提交的合同书上存在涂改，且原告对该合同涂改部分不予认可，被告亦未向法庭提交其他证据对该合同进行印证，故一审认为被告向法庭提交的该份合同书证明力较弱，不足以证明其主张，对其上述辩论意见一审不予采纳，一审认定案涉房屋购房款应为184000元。被告还于庭审中辩称其拖欠剩余的购房款是因房屋存在质量问题，然而其并没有提供充足的证据对该事实予以证明，对此其应当承担举证不能的不利法律后果，其可待证据充足后另行主张，故对被告的该辩论意见一审不予采信。综上，被告拖欠购房款的行为违反了自愿原则及诚实守信原则，故对原告李长志要求被告郝元林向其支付114000元购房款的诉讼请求一审予以支持。至于利息，因本案系被告违约所致，其应当向原告支付资金占用期间的利息，又因原被告双方签订的《售房合同书》中约定应在2016年7月2日之前付清购房款，故一审认定从被告逾期付款之日即2016年7月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以被告下欠购房款114000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郝元林于本判决生效后十日内向原告李长志支付下欠购房款114000元及利息（利息以下欠购房款114000元为基数，自被告郝元林逾期付款之日即2016年7月3日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告李长志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2580元，减半收取1290元，由被告郝元林承担。二审中，上诉人提交了一组照片和一份U盘电子资料，证明案涉房屋地下室常年积水，房屋质量不合格。被上诉人质证称，我们签协议的时候房屋就是这样。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。2014年7月2日，被上诉人李长志、案外人张建军作为甲方、上诉人郝元林作为乙方签订了《售房合同书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同行使权利、履行义务。现被上诉人已将房屋交付给上诉人六七年之久，上诉人也已经入住，上诉人拖欠被上诉人房屋尾款114000元的事实清楚，被上诉人应当支付。上诉人认为购房款应为169000元，因上诉人手中的合同和被上诉人手中的合同不一致，上诉人提交的合同存在涂改，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提交其他证据对该部分涂改的真实性进行印证，故原审法院不予采信并无不当。对于上诉人提出的第三、四、五、六项上诉请求，因上诉人的反诉原审法院未予受理且该四项请求超出了本诉的审理范围，对该四项请求本院不予审理。上诉人上诉称其拖欠剩余的购房款是因房屋存在质量问题，但从上诉人提交的照片和U盘电子资料来看，无法认定房屋存在质量问题，上诉人如认为房屋存在质量问题，可另案起诉解决。但是对于利息部分，因《售房合同书》第五条明确约定，自本合同规定的应付款期限第二天起，日违约利率按万分之三计算，且该约定也未违反法律规定，应当按照该约定计算利息，原审按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初2819号民事判决第二项；二、变更河南省信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初2819号民事判决第一项为“被告郝元林于本判决生效后十日内向原告李长志支付下欠购房款114000元及利息（利息以下欠购房款114000元为基数，自被告郝元林逾期付款之日即2016年7月3日起按照日违约利率万分之三计算至本判决确定的履行期限届满之日止）”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费2580元，由上诉人郝元林负担。本判决为终审判决。审 判 长 余继田审 判 员 张 伟审 判 员 李 彬二〇二一年八月二十六日法官助理 张 徐书 记 员 陈紫薇