甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2021）甘0902民初2462号原告：翟克清，男，生于1964年8月27日，汉族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市肃州区。        被告：戴庆祥，男，生于1973年1月6日，汉族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市肃州区。        委托诉讼代理人：金琦，甘肃润物律师事务所律师。        被告：肃州区优斯麦牛肉面店，住所地，甘肃省酒泉市肃州区盘旋中路8号天骄宾馆1楼6号门店        经营者：高达吾代，男，生于1990年9月10日，东乡族，甘肃省玉门市人，住甘肃省玉门市独山子东乡族春柳村203号，身份证号×××。        被告：高海龙，男，生于1986年2月5日，东乡族，甘肃省玉门市人，住甘肃省酒泉市肃州区。        原告翟克清与被告戴庆祥、肃州区优斯麦牛肉面店、高海龙租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟克清、被告戴庆祥及委托诉讼代理人金琦、被告肃州区优斯麦牛肉面店经营者高达吾代、被告高海龙到庭参加诉。本案现已审理终结。        原告翟克清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金90433元；2、判令被告实际返还占有门店之日的租金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求：1、解除原告与被告戴庆祥签订的《门店租赁合同》；2、判令被告支付租金120433元；3、判令被告实际返还占有门店之日的租金（按照年租金17万元计算）；4、判令被告支付所欠租金所产生的滞纳金13548元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年9月15日，原告与被告戴庆祥签订《门店租赁合同》，双方约定合同期为2018年10月1日至2021年9月30日，租赁费为每年200000元（因疫情原因优惠为170000元）。合同签订后，被告自2020年6月1日至今未按约定缴纳租赁费，原告遂诉至法院。        被告戴庆祥辩称，原告诉状所述与事实不符，我既未使用租赁房屋，也未支付过房屋租金，所以我不承担支付租金的义务。        被告肃州区优斯麦牛肉面店辩称，店是我和高海龙一起经营的，房租确实欠了，但是原告起诉后要求我们支付租金的金额一直在变化，店现在由高海龙经营，房屋租金与戴庆祥无关。        被告高海龙辩称，2019年10月，高达吾代不再经营店铺，店铺由我经营，房租由我交纳。2019年12月之前的租赁费均已交清，2020年疫情期间没有开门，所以房租就欠付了。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：        1．原告提交的门店租赁合同原件一份，以证明房屋是租赁给戴庆祥的事实；被告戴庆祥、肃州区优斯麦牛肉面店、高海龙对该证据的真实性无异议，但被告戴庆祥辩称该合同未实际履行。因三被告对该合同的真实性无异议，故本院对该证据的证明效力予以确认。        2．原告提交的甘肃增值税电子普通发票一张，证明原件一份，以证明2020年3月的电费为戴庆祥交纳，戴庆祥为门店实际经营者的事实；被告戴庆祥、肃州区优斯麦牛肉面店、高海龙对该证据的真实性无异议，但被告戴庆祥辩称电费由实际经营者交纳。证明中戴庆祥的签名并非其本人所签。结合庭审，被告肃州区优斯麦牛肉面店、高海龙认可证明中戴庆祥签名由其代签，电费由其交纳，故本院对上述事实予以确认。        3．原告提交的房屋产权证明原件一份，证明戴庆祥使用租赁房屋期间所欠电费与原告无关的事实；该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认。        4．原告提交的2019年5月10日被告戴庆祥书写的证明一份，以证明戴庆祥保证交租金的事实；因被告戴庆祥、高海龙向原告出具证明，承诺自2019年5月10日开始向被告每日支付租金1000元，被告戴庆祥在保证人处签字，故本院对该证据的证明效力予以确认。        5．原告提交的缴纳租金明细一份，以证明被告已缴纳部分房租金，该明细系原告单方制作，并无三被告签字确认，具体交纳房屋租金金额以本院核算为准，故本院对该证据的证明效力不予确认。        6．原告提交的告知书原件一份，以证明业主委员会不同意减免租金的事实，该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认。        7、被告高海龙提交的微信聊天记录一份，以证明2019年12月之前房屋租金均已交清，自2018年10月至2019年10月期间的租金按20万元计算，自2019年10月之后租金按17万元开始算；被告戴庆祥、肃州区优斯麦牛肉面店对该证据真实性无异议，原告对该证据不予认可。审理中，原告认可2019年10月起房屋租赁费为17万元／年，故本院对该事实予以确认，但原告提交的聊天记录无法证实其2019年10月前的房租已交清的事实。        8．被告高海龙提交的微信聊天记录一份，以证明原告与戴庆祥解除租赁合同后，与其约定房屋租金15万元的事实。被告高海龙提交的该份聊天记录中原告认可其与被告高海龙就案涉房屋另行订立租赁合同，但该份证据无法证实被告所述租金15万元的事实。故本院对原告与被告高海龙另行签订房屋租赁合同的事实予以确认。        9．被告戴庆祥提交的收款收据三张，以证明高海龙向原告交纳半年租金10万元及押金5000元、下水总管清洗费1000元的事实；被告高海龙对该组证据真实性无异议，原告质证称押金5000元及下水总管清洗费1000元未收取。根据被告戴庆祥提供的票据显示原告收取半年租金时间为2019年8月18日，并由原告向其出具收据一份，收取押金及下水总管清洗费的时间为2018年9月17日，并由原告向被告出具了收据，原告辩称其未收到押金及下水总管清洗费与其出具票据的行为相矛盾，故本院对被告戴庆祥提交的收据的证明目的予以确认。        本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，原告与被告戴庆祥签订《门店租赁合同》，约定：一、被告租赁门店位于盘旋中路8号天骄宾馆一楼6号门店；二、租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，为期三年；三、年租金200000元；四、第二年按年租金的5％递增，租金分两次交清（每年十月一日前交一次，次年三月一日交第二次租金）；五、如拖欠租金，从约定缴款日第二天开始每天按所欠租金2％向乙方加收滞纳金。若拖欠房租15日以上的，原告有权通过法律途径收回门店；六、合同签字生效后，被告向原告缴纳押金5000元；七、合同解除的条件：1．被告不按约定时间交付租金达10天以上；2．被告所欠各项费用达1000元以上；3．被告未经原告同意，将门店转租第三人的；4．被告没有按照有关规定落实门前三包制度。合同签订后，被告戴庆祥向原告支付租金100000元，交纳押金5000元、支付2018年10月-2019年10月下水总管清洗费1000元。被告戴庆祥与原告签订房屋租赁合同后，将房屋交由被告肃州区优斯麦牛肉面店、高海龙经营牛肉面生意，双方未签订转租合同。被告高海龙使用租赁门店期间，与原告翟克清协商自2019年10月1日起租赁房屋的租金为每年170000元。自2019年5月10日其被告高海龙及肃州区优斯麦牛肉面店的经营者高达吾代陆续向原告微信转账共计250000元。        另查明，被告肃州区优斯麦牛肉面店营业执照载明的经营者为高达吾代，2019年10月，高达吾代退出经营，由被告高海龙实际经营，高达吾代、高海龙并未变更营业执照登记的经营者信息。        还查明，2019年5月9日，被告高海龙、戴庆祥向原告出具证明一份，承诺自2019年5月10日起每天下午向原告转账1000元交纳房屋，若未交上，甲方有权停止营业，造成损失与甲方无关，被告高海龙，戴庆祥在保证人处签字确认。        本院认为，因本案为《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，原、被告之间的租赁合同持续民法典施行后，故本案适用民法典的规定。        关于原告与被告戴庆祥签订的《门店租赁合同》是否解除的问题。原、被告之间的《门店租赁合同》，系双方自愿签订，不违反法律规定，为合法有效合同。双方《门店租赁合同》第十二条约定：“1．乙方不按约定时间交付租金达10天以上；2．乙方所欠各项费用达1000元以上；3．乙方未经原告同意，将门店转租第三人的；4．乙方没有按照有关规定落实门前三包制度”。现被告戴庆祥、高海龙、肃州区优斯麦牛肉面店未按约定交付租金达10天以上，原告翟克清有权依照合同约定解除合同。2021年4月10日，原告翟克清通过微信向被告戴庆祥提出：“我合同你签的3年的合同经我和你商量从2021年4月1日终止合同”，被告戴庆祥亦回复：“可以我们就解除合同了”，原告翟克清提出合同自2021年4月1日解除，被告戴庆祥亦同意解除合同，故原、被告订立的《门店租赁合同》已于2021年4月1日协商解除。故原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求本院不予支持。        关于被告欠付原告租金金额的问题。原、被告《门店租赁合同》约定租赁期间自2018年10月1日至2021年9月30日，约定每年租金为200000元，下水总管清洗费1000元。2019年10月1日起，原告与被告高海龙协商将租金下调至170000元／年，2021年4月1日合同解除，被告实际租赁期间为2年6个月，被告应付租赁费为200000元、170000元、85000元，共计455000元。审理中，经原、被告核算，租赁期间被告共计支付租赁费为350000元，故被告欠付租赁费金额为105000元。被告高海龙、戴庆祥辩称期间现金支付租金15000元，因其未提交证据证实，原告亦不认可，故本院对该抗辩理由不予采信。下水总管清洗费原告在庭审中亦要求被告支付，按照合同约定，每年1000元，被告已经交纳2018年10月1日至2019年9月30日一年的下水总管清洗费，2019年10月1日至2021年4月1日期间被告认可未交纳，故被告应当支付1500元下水总管清洗费。        关于欠付租赁费105000元及下水清洗1500元应当由谁支付的问题。本案中案涉房屋的租赁合同由原告与被告戴庆祥签订，租赁房屋由肃州区优斯麦牛肉面店使用，该牛肉面店由被告高海龙实际经营，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”。因被告高海龙时牛肉面店的实际经营者，且由其向原告支付房屋租金，故被告高海龙应当与房屋实际使用者肃州区优斯麦牛肉面店共同支付房屋租金。被告戴庆祥作为租赁合同相对方，虽其未使用租赁房屋，但在2019年5月10日被告高海龙及戴庆祥向原告出具证明中载明：“我今与房东协商，保证从2019年5月10日开始每天下午给翟总转账壹仟元整，1000作为交房租，若没交上，每天壹仟元，甲方有权停止营业，造成损失，以甲方无关。保证人高飞、戴庆祥”，据此，可以认定为债务加入，戴庆祥应当对租赁合同纠纷所产生的债务承担连带责任。        关于原告主张的拖欠租金产生的违约金13548元是否得到支持的问题。当事人在签订合同时可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但在自然人之间日常的民事交易活动中，违约金制度的主要功能应当是弥补守约方因对方违约而造成的损失，惩罚违约行为并非其主要目的。在约定的违约金高于造成的损失或者有失公平的情况下，人民法院可以结合案件实际情况予以适当减少。原告与被告戴庆祥签订的《门店租赁合同》第五条虽约定了滞纳金的收取标准，但原、被告约定租金每年十月一日前支付一次，次年3月1日前交第二次。在合同履行过程中，被告高海龙自2019年5月10日起至2021年4月每月虽未能全额支付房屋租金，但能支付部分房屋租金，故综合考虑合同的履行情况、违约方的恶意程度及原告的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情支持6300元。        关于原告要求被告按照年租金170000元支付实际返还门店之日的租金能否予以支持的问题。被告高海龙提交的2021年4月15日其与原告翟克清的聊天记录中，原告翟克清称：“高老板合同签了但租金没有交今天以2021年4月15号了：你要继续干你在明天早上交一个月的租金就干，不干你就把这半个月的租金交清我自己出租”，“我和你签合同时的当天和他的合同就已终止了”、“你自己签的合同1点租金都没有交”等聊天内容，说明原告与被告高海龙已于2021年4月另行订立房屋租赁合同，而被告租赁房屋由被告高海龙用于经营肃州区优斯麦牛肉面店，原告与被告高海龙形成了新的租赁关系，被告高海龙基于新的租赁合同继续使用租赁房屋，故原告主张按照年租金170000元支付实际返还门店之日的租金的诉讼请求本院不予支持。        综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：        一、被告戴庆祥、高海龙、肃州区优斯麦牛肉面店向原告翟克清连带支付房屋租赁费105000元；        二、被告戴庆祥、高海龙、肃州区优斯麦牛肉面店向原告翟克清连带支付下水总管清洗费1500元；        三、被告戴庆祥、高海龙、肃州区优斯麦牛肉面店向原告翟克清连带支付违约金6300元；        四、驳回原告其他诉讼请求。        上述第一至三项限被告于判决生效后十五日内履行。        案件受理费减半收取1354元，由被告戴庆祥、高海龙、肃州区优斯麦牛肉面店连带承担1215元，原告翟克清承担139元。        如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。        审判员    包丽二〇二一年八月十九日书记员    黄亚萍3