北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7735号上诉人(原审被告)：北京保福资产管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路66号世纪科贸大厦B座2807A，统一社会信用代码：91110108664629864G。法定代表人：陈**峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘旭光，北京市明华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭，北京市明华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京厚朴堂文化传媒有限公司，住所地北京市通州区兴光四街1号院7号楼1层102，统一社会信用代码：91110105MA00D19R9K。法定代表人：王涛，经理。委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京中电科卫星导航系统有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地兴光四街1号，统一社会信用代码：9111011274471329XE。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：张浩驰，男，1995年6月25日出生，北京中电科卫星导航系统有限公司职员。委托诉讼代理人：张慧林，男，1983年5月5日出生，北京中电科卫星导航系统有限公司职员。上诉人北京保福资产管理有限公司(以下简称保福公司)因与被上诉人北京厚朴堂文化传媒有限公司(以下简称厚朴堂公司)、北京中电科卫星导航系统有限公司（以下简称中电科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。保福公司上诉请求：1、请求判令撤销北京市通州区人民法院作出的（2020）京0112民初5833号《民事判决书》，依法改判驳回厚朴堂公司一的全部诉讼请求或发回重审。2、请求判令厚朴堂公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院在厚朴堂公司没有提交《施工合同》原件及任何实际施工证据的情况下，仅凭与施工合同约定不符的银行转账径行认定装修造价，系事实查明不清。1、厚朴堂公司所提交的银行转账凭证与《施工合同》约定的付款主体、付款金额、付款时间均不一致，无法证明该款项系用于案涉房屋的装修。首先，厚朴堂公司提交的《北京市房屋建筑装饰工程施工承包合同》（以下简称“《施工合同》”）签订主体系厚朴堂公司，但其提交的银行转账凭证却系其法定代表人王涛与邵某个人之间的钱款往来，就付款主体而言不能证明该款项系因对涉案房屋进行装修所产生。同时因《施工合同》的另一主体系自然人，不排除厚朴堂公司根据银行转账凭证事后编制《施工合同》的可能性，在厚朴堂公司没有提交实际施工相关证据的情况下，仅以《施工合同》及银行转账凭证认定装修费用缺乏事实依据。其次，根据被上诉人厚朴堂公司提交的《施工合同》约定，施工期间仅为两个月，付款分为三笔支付。但其提供其法定代表人王涛与邵某之间的钱款往来记录却高达数十笔，且汇款发生周期跨度达近两年半，与《施工合同》约定存在明显不符，且不符合通常的交易习惯，其所付款项显然并非《施工合同》项下费用，与本案不具有关联性，不能作为本案装修费用的认定依据。最后，《施工合同》约定的工程款总额为1305065元，但根据厚朴堂公司提交的付款凭证，在合同约定的竣工期2017年9月27日前其仅支付了20万元款项，在其已经调换案涉房屋后仍然继续支付了大量工程款，其全部付款总额也仅为1145000元。从付款额度而言，不能证明案涉房屋系根据《施工合同》约定进行了全部施工。一审法院未查明案涉装修工程的实际施工情况、竣工时间以及付款情况，径行以合同约定的工程款总额作为案涉房屋装修造价，系重大事实查明不清。2、厚朴堂公司未提交《施工合同》原件，且付款凭证与《施工合同》存在诸多矛盾，保福公司有合理理由怀疑该合同不具有真实性。《施工合同》系直接关涉到本案装修费用这一重要事实问题的关键证据，一审法院在未依职权通知证人邵某出庭作证的情况下，仅凭邵某出具的书面说明径行以《施工合同》约定的价款作为本案房屋装修费用，既违反法律程序，亦属重大事实查明不清。3、在案涉房屋装修已被厚朴堂公司擅自拆除的情况下，厚朴堂公司负有证明案涉房屋实际施工情况的举证责任。根据《民事诉讼法司法解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，在案涉房屋装修已被厚朴堂公司擅自拆除的情况下，厚朴堂公司应当提供涉案房屋装饰装修施工购买相关装饰装修材料所发生的票据，以及邵某组织人员进行装饰装修工程所支出的劳务费、工资等的记录等相关证据，以证明《施工合同》的实际履行情况。在厚朴堂公司未提交任何实际施工的证据下，应由其承担举证不能的不利法律后果。综上，保福公司认为厚朴堂公司法定代表人王涛与邵某之间的钱款往来情况，系因其他原因所产生，而与本案涉案房屋的装修无关。《施工合同》不具有真实性，不能因被保福公司涉案房屋的装饰装修已被拆除，无法进行鉴定为由，直接以合同约定的金额作为被保福公司厚朴堂公司装饰装修实际费用。一审法院无视对上述证据的争议，未详细审核相关证据而直接对此事实予以认定，显系事实查明不清。二、在本案三方当事人已经对债权债务的转移进行了实际履行的情况下，一审法院仅以未“书面通知”为由，认定不发生合同权利义务转移的法律效力，显系事实认定错误和法律适用错误。1、保福公司将作为出租人的权利义务一并转让给中电科公司时，已经向厚朴堂公司进行了口头通知，各方也对债权债务的转移进行了实际履行，应由中电科公司承担本案出租人应承担的全部责任。2018年1月5日保福公司与中电科公司签订《关于终止的补充协议》后，保福公司口头通知了被保福公司厚朴堂公司，厚朴堂公司正是在明确知晓各方权利义务已转移的情况下，才继续向中电科公司支付房屋租金。本案三方均已按照权利义务已发生转移对案涉房屋租赁合同进行实际履行。一审法院无视此实际履行情形，认定不发生合同权利义务转移的法律效力，显属错误。2、保福公司将案涉房屋移交给中电科公司后，中电科公司对房屋进行实际管理，中电科公司不仅从未就房屋规划问题向保福公司提出任何异议，反而继续收取厚朴堂公司的租金，中电科公司亦认可厚朴堂公司按照《房屋租赁合同》约定使用房屋。在中电科公司承接了保福公司全部合同权利与义务的情况下，应由中电科公司自行承担作为出租人的全部责任。就厚朴堂公司使用租赁房屋用于餐饮及配套生活广场使用，在2018年1月5日保福公司与中电科公司签订《关于终止的补充协议》，保福公司已向中电科公司披露并移交了案涉《房屋租赁协议》。在案涉房屋已经交由中电科公司管理的情形下，中电科公司从未就此事向保福公司提出过任何异议，也未提出过因厚朴堂公司改变涉案房屋规划用途，要求保福公司与厚朴堂公司提前解除双方之间的租赁合同关系，反而继续允许厚朴堂公司使用涉案租赁房屋，还向厚朴堂公司收取了房屋租金，获得了租金收益。中电科公司后续的履行表明其对于厚朴堂公司将涉案房屋用于餐饮及配套生活广场使用亦予以认可。因此，对于其后涉案房屋无法按此用途使用的责任，已与保福公司无关，应由中电科公司承担。三、在通州住建委要求停止使用案涉房屋前，厚朴堂公司既已变更了其承租的经营场地，且其调换经营场地前也从未告知过保福公司系因案涉房屋存在规划问题而需要进行调换。现厚朴堂公司以在后发生的住建委的关停通知主张所谓“装修损失”，缺乏事实依据。中电科公司于2018年4月26日为厚朴堂公司调换了其他经营场所，早于2018年4月28日北京市通州区住房和城乡建设委员会向中电科公司、厚朴堂公司出具《通州区住房和城乡建设委员会普通地下室检查记录单》。中电科公司及厚朴堂公司从未就《房屋租赁合同》约定的房屋无法继续使用问题要求保福公司予以处理，也未向保福公司告知调换经营场所的原因，证明中电科公司及厚朴堂公司均认可租赁合同的权利义务已经转移，双方之间合同的履行与保福公司无关。四、中电科公司及厚朴堂公司在拆除涉案房屋装饰装修前，均未通知保福公司，导致本案无法对涉案房屋装饰装修进行评估，故厚朴堂公司、中电科公司应承担相应的责任。在将涉案房屋装饰装修予以拆除之时，该房屋已由中电科公司进行管理，无论是厚朴堂公司，还是中电科公司，均未向保福公司发出过通知，既未向保福公司说明过拆除的原因与必要性，也没有取得保福公司的同意，三方没有就涉案房屋装饰装修拆除之事进行过协商并达成合意。而是在未听取保福公司意见，未对涉案房屋装饰装修残值予以评估的情形下，擅自将涉案房屋的装饰装修予以拆除，导致涉案房屋装饰装修拆除时的残值没有被确定，而今后也更加无法被查清。一审法院在未考虑上述事实的情形下，仅简单以厚朴堂公司对涉案房屋的装饰装修发生在中电科公司收取租金之前为由，认定相应合同义务及违约赔偿责任仍应由保福公司承担，既不合理也不合法，应当予以纠正。综合上述，一审法院在缺乏证据佐证厚朴堂公司实际装饰装修费用具体金额，缺少对涉案房屋装饰装修评估，相关合同权利义务已经转移的情形下，径行判令由我公司承担全部装修损失，显系事实认定错误及法律适用错误。请求二审人民法院依据事实与法律支持保福公司的上诉请求。厚朴堂公司辩称，不同意保福公司的上诉请求与理由,请求维持一审法院判决。中电科公司辩称，请求维持一审法院判决。厚朴堂公司向一审法院起诉请求：1．保福公司赔偿房屋装修损失1305065元，中电科公司承担连带责任；2．保福公司赔偿遣散合作商户的损失200000元，中电科公司承担连带责任；3．本案诉讼费由保福公司、中电科公司承担。一审法院认定事实：中电科公司拥有坐落于北京市通州区光机电一体化产业基地（以下简称涉案土地）的国有土地使用权，土地地类（用途）为工业，使用权面积为58015．50平方米。中电科公司另有坐落于北京市通州区兴光四街1号院8号楼-1至5层01号房屋的所有权，房屋规划用途为工业厂房、地下车库、设备用房，房屋建筑面积为30950平方米。2016年，中电科公司作为甲方与保福公司作为乙方签订《租赁合作协议》（以下简称《合作协议》），约定由保福公司经营使用北京市通州区兴光四街1号院1号楼-1至5层、2号楼1-3层、7号楼1-6层、8号楼1-6层房屋及园区内其余建筑和场地，租赁期限为5年，2016年8月1日为起租日，年租金为2100万元。合同第十条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，乙方应按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。”合同另就不可抗力等进行了明确约定。2017年7月21日，保福公司作为出租方与厚朴堂公司作为承租方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定保福公司将北京市通州区兴光四街1号院8号楼地下室X座部分房屋（以下简称涉案房屋1）转租给厚朴堂公司，租赁面积为2190平方米，租赁用途为餐厅及配套生活广场，租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，自甲方交付租赁物业之日起，甲方为乙方装修之需给予乙方免租期92日，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，月租金为50000元。合同第九部分第六条约定：“对乙方不遵守有关主管部门所制定和修正之任何规定所引致之任何后果，甲方和/或其委托的物业公司无须负任何责任。”合同另就解除等事项进行了明确约定。2017年8月1日，保福公司又作为出租方与厚朴堂公司作为承租方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定保福公司将北京市通州区兴光四街1号院8号楼地下室B座部分房屋（以下简称涉案房屋2）转租给厚朴堂公司，租赁面积为490平方米，租赁用途、租赁期限、免租期约定均同《租赁合同1》的约定，月租金为11200元。合同另就解除等事项进行了明确约定。上述《租赁合同1》、《租赁合同2》签署后，保福公司将涉案房屋交付厚朴堂公司使用。厚朴堂公司于2017年8月7日作为发包方与案外人邵某作为承包方签订《北京市房屋建筑装饰工程施工承包合同》，将涉案房屋1、2的装修工程交付邵某施工，装修面积为2350平米，工期自2017年8月7日至2017年9月27日，合同总价款为1305065元。后邵某完成施工，并将工程交付厚朴堂公司经营使用，厚朴堂公司陆续向邵某支付了全部工程款。另查：2018年1月5日，中电科公司作为甲方与保福公司作为乙方签订《关于终止的补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：由于政府的行业准入等诸多政策限制，入园企业资质受到严格审核与限制，对外招租受阻，北京市又先后出台了相关政策，导致园区不符合政策要求的已入驻企业被强制清退，故协议自本备忘录签署之日终止《合作协议》，双方应尽快办理园区移交手续，结算事宜由双方另行商定。保福公司于2018年1月10日最后一次收取了厚朴堂公司的租金并撤场，后厚朴堂公司继续按照约定租金标准向中电科公司支付租金，中电科公司予以受领。再查：2018年4月28日，北京市通州区住房和城乡建设委员会向产权人中电科公司、使用人厚朴堂公司出具《通州区住房和城乡建设委员会普通地下室检查记录单》，载明：该地下室规划用途为车库及设备间，实际使用食堂、排练厅、超市等场所，建议待相关部门审批后，再回复其使用功能，立即清理轮胎等易燃物品。中电科公司与厚朴堂公司共同确认，中电科公司于2018年4月26日为厚朴堂公司调换了其他场地经营。本案审理过程中，厚朴堂公司未就其主张的遣散合作商户的损失提供证据。一审法院认为：本案争议焦点是出租人应否就承租人的装饰装修损失承担赔偿责任，如何承担责任，及保福公司、中电科公司应由哪一方作为出租人承担赔偿责任的问题。关于出租人应否就承租人的装修损失承担赔偿责任，及如何承担责任的问题，法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经查，涉案房屋规划用途是工业厂房、地下车库、设备用房，但保福公司与厚朴堂公司签订合同明确约定将涉案房屋用于餐饮及配套生活广场，改变了房屋原有规划用途，是涉案房屋被有关部门勒令停业、无法继续使用的原因，现承租人要求赔偿装饰装修损失，理由正当，证据充分，法院依法予以支持。关于双方的过错程度，因出租人的合同义务即为向承租人提供符合约定用途的租赁物，且其对于该房屋无法用于合同约定用途亦应当明确知晓，故其对于损失结果应承担主要赔偿责任，承租人对此有疏忽大意的过失，应承担次要责任。综上，法院结合涉案房屋装饰装修造价情况、租赁物已使用期限和剩余租期情况，酌情确定赔偿金额为77万元。对其过高部分的诉求，依据不足，法院不予支持。关于保福公司、中电科公司应由哪一方作为出租人承担赔偿责任的问题，法院认为，涉案租赁合同系由保福公司作为出租人、厚朴堂公司作为承租人签订，中电科公司并非该合同的当事人。虽然保福公司辩称中电科公司在其撤场后收取了厚朴堂公司的租金，但法院认为，其一，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。保福公司未提供证据证明就涉案租赁合同权利义务一并转让给中电科公司已通知厚朴堂公司，并征得了厚朴堂公司的同意，亦未提供证据证明其与中电科公司就此达成了合意，故不发生合同权利义务转移的法律效力；其二，中电科公司收取租金之时，厚朴堂公司早已完成装饰装修，并将涉案房屋投入使用。综上，相应合同义务及违约赔偿责任仍应由保福公司承担。对于厚朴堂公司要求保福公司赔偿遣散合作商户损失的主张，其未提供证据，故依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京保福资产管理有限公司赔偿北京厚朴堂文化传媒有限公司装饰装修损失770000元，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回北京厚朴堂文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18346元，由北京厚朴堂文化传媒有限公司负担6846元（已交纳），由北京保福资产管理有限公司负担11500元，于判决生效之日起七日内交纳。二审期间，保福公司提交的新证据材料为：1、邮件截图及附件，证明中电科向我们承诺园区房屋可以用于餐厅、超市经营；2、通州区台湖镇地下空间安全检查记录单，证明涉案房屋停止营业，不是因为规划用途问题，而是因为消防设施不合格导致，是中电科公司所致；3、交接单，证明被清退是因为政策原因，中电科公司对此有预见，而且没有异议，完成交接，中电科公司也没通知我们，所以其应承担责任。厚朴堂公司对保福公司新证据材料的意见为：证据1、2、3不属于新证据，除了证据2之外跟我方无关，无法核实真实性，证据2证明目的不认可，不能证明我们私自改变房屋使用结构，没有写明是我们的区域，只能说明我们使用地下空间不符合规定，但是跟到底谁承担责任没有关系。中电科公司对保福公司新证据材料的意见为：证据1、证据2、证据3真实性、合法性认可，证据1、3关联性认可，证据2与本案无关且对其证明目的不认可，厚朴堂公司餐饮手续办理成功了，我们只是对合同原件与保福公司进行了交接，保福公司对于拆除也是知情的。经审查，根据现有证据已经查明的事实及本案待证事实，本院对保福公司提交新证据材料的证明目的是否成立在本院认为中综合进行认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。保福公司、厚朴堂公司2017年7月中旬至8月初先后签订的房屋租赁合同约定将涉案地下室用于餐饮及配套生活广场，保福公司给予厚朴堂公司92天装修免租期，房屋租赁合同中“装修说明”部分亦约定装修方案、施工图纸等相关文件报保福公司审批同意。现有证据表明，保福公司向厚朴堂公司交付租赁物后，厚朴堂公司按照合同约定用途进行了装修。根据上述合同约定及地下室的装修事实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在保福公司提供的证据不能证明其对地下室的装修不应承担责任主张所依据的事实成立的情形下，保福公司应对同意厚朴堂公司装饰装修承担相应的民事责任。保福公司将地下室租赁给厚朴堂公司用于餐饮及配套生活广场，餐饮及配套生活广场的租赁用途改变了涉案房屋原有规划用途，违反了行政管理法规的规定，造成了安全隐患，有关行政管理部门针对保福公司、厚朴堂公司之间租赁物作出整改行政行为的事实表明保福公司、厚朴堂公司之间的租赁合同的合同目的无法实现，保福公司、厚朴堂公司基于过错均应承担相应的责任。根据保福公司对合同解除后应承担的损失赔偿责任、结合涉案租赁合同已经实际履行的情况及租赁合同约定的剩余期限、厚朴堂公司提交的施工承包合同情况，又结合涉案装饰装修物已经无法评估鉴定的情形，在保福公司目前提供的证据不能证明一审法院酌定的装饰装修损失数额显失公平的情形下，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院酌定保福公司支付厚朴堂公司损失77万元的处理意见并无不妥，故本院对保福公司有关“以后发生的住建委的关停通知主张所谓装修损失缺乏事实依据；一审法院在厚朴堂公司没有提交《施工合同》原件及任何实际施工证据的情况下，仅凭与施工合同约定不符的银行转账径行认定装修造价，系事实查明不清；本案无法对涉案房屋装饰装修进行评估，厚朴堂公司、中电科公司应承担相应的责任”的上诉理由和请求不予采纳。关于中电科公司的责任承担问题。首先，根据中电科公司、保福公司《补充协议》中“应尽快办理园区的移交手续，包括但不限于与租赁客户的三方合同交接、房屋及附属设备设施、物业、财务情况等的移交……结算事宜由双方另行商定”的约定，在保福公司目前提供的证据不能证明中电科公司、保福公司、厚朴堂公司之间进行了三方合同交接并对租赁合同项下的权利义务承继进行了约定的情形下，又结合中电科公司在上述《补充协议》签订后为厚朴堂公司调换了其他场地经营的事实，现有证据表明中电科公司、保福公司终止租赁合作协议时未对保福公司、厚朴堂公司之间租赁合同的权利义务承继问题进行约定。其次，厚朴堂公司、保福公司之间租赁合同目的无法实现系由于保福公司存在违约行为导致，保福公司基于其过错应对厚朴堂公司装饰装修损失承担相应的赔偿责任。综合上述认定，本院对保福公司有关“中电科公司及厚朴堂公司从未就《房屋租赁合同》约定的房屋无法继续使用问题要求保福公司予以处理，也未向保福公司告知调换经营场所的原因，证明中电科公司及厚朴堂公司均认可租赁合同的权利义务已经转移，双方之间合同的履行与保福公司无关，三方当事人已经对债权债务的转移进行了实际履行的情况下，一审法院认定不发生合同权利义务转移的法律效力，显系事实认定错误和法律适用错误”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，北京保福资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由北京保福资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年八月十三日法官助理 陈文文法官助理 王永基书 记 员 王 艳