新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0203民初3027号 原告：阿里木·木沙，男，1989年6月5日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区图木舒克市。被告：克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市准噶尔路76号。法定代表人：陈建勋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘丽丽，女，该公司员工。原告阿里木·木沙与被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司（以下简称阳光时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月10日公开开庭进行了审理。原告阿里木·木沙，被告阳光时代公司之委托诉讼代理人刘丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿里木·木沙向本院提出诉讼请求：1．被告支付2019年9月至2021年7月的租金13737元（按购房款的9%计算），逾期付款违约金2060元；2．被告赔偿原告为诉讼支出的交通费1403元、住宿费100元、伙食费480元、误工费565.98元；以上合计18345.98元。事实与理由：原告于2019年9月1日通过克拉玛依区人民法院淘宝司法拍卖网络平台参加竞拍，以最高价竞得拍卖标的物克拉玛依区准噶尔路XX-XX号商铺，将所有拍卖款转入法院指定账户，克拉玛依区人民法院于2019年9月19日作出（2019）新0203执426号执行裁定书，确认案涉商铺归原告所有，并于2019年9月20日向被告送达协助执行通知书，告知被告按照其与李媛媛2013年4月15日签订的租赁合同向原告支付租赁费。2019年11月26日，被告按照购房款的6%向原告支付2019年9月至11月租金1308.30元，拒绝按2013年合同约定的9%履行。原告为维护合法权利，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告阳光时代公司辩称，原告所述事由属实，但被告与李媛媛于2017年12月16日签订过一份合同变更协议，约定按购房款的6%支付租金。且被告对通运大厦1至3层商铺统一经营管理，由于市场环境受疫情影响，被告与该商场商铺业主委员会及多数业主于2020年4月11日协议将租金调整为购房款的5%，并免除疫情期间4个月的租金。故被告不同意按照9%向原告支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月19日，原告通过司法拍卖平台竞拍取得位于克拉玛依区准噶尔路XX-XX号商铺的所有权，本院于2019年9月19日作出（2019）新0203执426号执行裁定书确认权利移转。该商铺原产权人李媛媛与被告于2013年4月15日签订有租期10年的租赁合同。本院于2019年9月20日向被告送达协助执行通知书，载明：“一、按照你公司与李媛媛签订的《通运大厦商铺租赁合同》（2013年4月15日签订）约定，按月将房租汇入买受人阿里木·木沙账户中…．．．。二、自2019年9月起，由买受人阿里木·木沙享有你公司与李媛媛签订的《通运大厦商铺租赁合同》（2013年4月15日签订）中所载明的权利，并承担相应的义务。”被告法定代表人陈建勋在该协助执行通知书回执单上签字并书写“收到拍卖裁定书一份，按通知要求配合执行”。2019年11月26日，被告按照购房款的6%向原告支付2019年9月至11月租金1308.30元。原告要求按照被告与李媛媛2013年4月15日签订的合同约定的9%支付租金。双方为此发生争议协商无果，原告诉至本院。另查，被告与李媛媛2013年4月15日签订的《通运大厦商铺租赁合同》载明“商铺建筑面积15.61平方米，原始购置总价款87226元……2019年2月16日至2023年2月15日年租金为原始购置总价款的9%。……租金按月支付，每月1号至10号支付……逾期支付租金的，支付每天万分之五的滞纳金”2017年12月16日，被告与李媛媛签订《通运大厦商铺租赁合同变更协议》，载明“……2018年3月1日至2020年2月18日租金按原始购置总价款的6%支付……2020年3月1日以后租金价格根据市场行情与通运大厦1-3层商铺业主委员会协商决定”。2020年4月，通运大厦1至3层商铺中的282名业主在《业主代表人推选暨授权书》上签字，同意推选7名业主作为代表与被告签订租金变更协议。2020年4月11日，上述代表中的5名业主在《关于通运大厦一至三层商铺租赁合同协商事宜的会议记录》上签字，该会议记录记载将租金变更为原始购置总价款的5%，减免2020年1月25日至2020年3月10日期间的租金，租期至2023年3月31日。其后，被告与签字的业主根据上述会议记录内容重新签订了租赁合同。原告未参与上述变更合同的活动。另查，本院在办理（2019）新0203执426号案件的过程中，李媛媛向本院提交了《通运大厦商铺租赁合同》，未向本院提交《通运大厦商铺租赁合同变更协议》，被告在接收协助执行通知书后未向本院提出异议，未向本院提交《通运大厦商铺租赁合同变更协议》。原告在参与拍卖案涉商铺前对《通运大厦商铺租赁合同变更协议》不知情。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据查明的事实，本院在办理（2019）新0203执426号案件的过程中，李媛媛未向本院提交其与被告签订的《通运大厦商铺租赁合同变更协议》，原告事前对变更协议不知情，被告在接收协助执行通知书后既未提出异议，亦未提交《通运大厦商铺租赁合同变更协议》，故被告应当按照2013年的租赁合同约定的购房款9%向原告履行支付租金的义务。被告辩称与通运大厦其他282名业主协议变更了租金，但是根据合同的相对性，协议变更租金的效力仅及于签订合同的当事人，原告未与被告签订变更协议，仍应按原协议履行。2019年9月16日至2021年7月15日的租金为13083.99元（87226元×9%÷12个月×22个月－已付租金1308.30元）。原告要求支付的滞纳金实质为逾期付款违约金，被告至今未支付租金已经构成违约，合同约定的违约金为每天万分之五，原告可以据此计算违约金。关于被告提出2020年疫情期间免除租金的意见，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新型冠状病毒肺炎疫情系不可抗力，案涉房屋系商铺，疫情期间配合政府防疫措施停业既是承租人的社会责任也是出租人的社会责任，故停业期间的租金应当免除。本院根据防疫情况，酌定免除3个月租金1962.59元（87226元×9%÷12个月×3个月），被告还应支付租金11121.40元（13083.99元－1962.59元）；同理，违约金相应减少至1600元。原告主张的为诉讼支出的交通费、住宿费、伙食费、误工费等费用，由于双方未在合同中约定，原告该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告阿里木·木沙支付2019年9月16日至2021年7月15日的租金11121.40元、违约金1600元；二、驳回原告阿里木·木沙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为129.32元、邮寄送达费42.40元，由原告负担51.72元，被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审  判  员   雷晓霁   二 〇 二 一 年 八 月 十 六 日 书  记  员   刘 娟