上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4845号上诉人(原审原告)：上海康大给水工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林凯平，经理。委托诉讼代理人：孔建国，上海长策律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海育皓金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许宁，总经理。委托诉讼代理人：马珂，上海合亦和律师事务所律师。上诉人上海康大给水工程有限公司(以下简称“康大公司”)、上诉人上海育皓金属制品有限公司(以下简称“育皓公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初21149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康大公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判育皓公司支付拖欠康大公司租金人民币(以下币种均为人民币)172，587.6元；2．撤销一审判决第三项，改判育皓公司支付康大公司违约金472，197元。事实和理由：一审判决事实认定及法律适用错误。1．育皓公司于2020年4月24日向康大公司发出解除合同通知，告知康大公司自2020年7月16日起不再承租上海市青浦区新丹路XXX号内厂房(以下简称“案涉房屋”)。因此，育皓公司与康大公司之间《厂房租赁合同》解除的时间为2020年7月16日。在合同没有解除前，育皓公司无权向康大公司交付案涉房屋，康大公司应接收案涉房屋的时间为2020年7月16日。如果康大公司在2020年6月12日按照育皓公司的要求接收案涉房屋，必会导致康大公司提前对案涉房屋进行管理，康大公司就要承担本不应承担的管理费用及房屋在2020年6月12日至2020年7月16日期间的一切风险。康大公司有权拒绝于2020年6月12日接收案涉房屋。2．一审确认的租金计算方式，康大公司现无异议，但康大公司认为育皓公司仍应支付2020年6月13日至7月16日期间的房屋租金172，587.6元。3．依据康大公司与育皓公司签订的《厂房租赁合同》违约责任条款的约定及育皓公司于2020年4月24日向康大公司发出解除合同通知的事实，育皓公司应向康大公司承担的解除合同违约金为472，197元=143，090＊3＋9＊143，090／30(2020年7月16日至2020年7月24日，应为9天)。育皓公司作为违约方，在没有对“解除合同违约金”存在过高的情形予以举证的情况下，一审法院酌情调整违约金属于适用法律错误。育皓公司辩称，不同意康大公司的上诉请求。育皓公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康大公司的诉讼请求。事实和理由：育皓公司对一审确认的租金计算方式没有异议，但2020年6月13日至7月16日期间的房屋租金，育皓公司无需承担，其已明确告知康大公司于2020年6月12日来办理案涉房屋的交接手续，是康大公司拒绝接收房屋。一审法院在违约金金额调整方面，对育皓公司的过错程度、主观恶意认定不当。一审法院已经查明育皓公司退租是因疫情无法维持正常经营而导致的。疫情发生后，育皓公司在人员复工不足、内无供货、外无订单的情况下，实在无力承担房屋租金。育皓公司在书面通知康大公司解约之前曾多次与康大公司沟通，请求减免育皓公司疫情期间的租金，但均被康大公司拒绝。育皓公司无力承担疫情期间房屋租金，继续承租房屋只会导致育皓公司与康大公司的损失进一步扩大。因此，育皓公司的退租行为没有主观恶意、过错程度很低。在康大公司未证明其直接经济损失的情况下，一审法院将违约责任定为在扣除押金152，616元后，另行承担143，090元的违约金，系认定不当。康大公司辩称，不同意育皓公司的上诉请求。康大公司向一审法院起诉请求：1．育皓公司支付租金397，516元并支付逾期付款违约金43，397.75元；2．育皓公司支付违约金503，632.80元。一审法院认定事实如下：2016年7月19日，康大公司作为出租方(甲方)与育皓公司作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方将位于上海市青浦区新丹路XXX号内厂房出租给乙方使用，租赁总面积6，004平方米，其中厂房面积5，054平方米，宿舍楼面积650平方米，食堂面积300平方米；租赁期限为6年，自2016年7月19日起至2022年7月18日止；厂房租金为每天每平方米0.88元，宿舍(含食堂)租金每天每平方米0.60元，月租金合计152，616元，半年租金合计915，696元；租赁押金为152，616元，甲乙双方合同终止时，甲方无息归还乙方；租金先付后用，每半年支付一次租金，租金递增幅度为每三年递增10％；乙方有下列行为之一的，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同，无偿收回租赁物、没收保证金、租赁物固定装修归甲方所有，而且，乙方应按照合同约定向甲方支付违约金(三个月租金)，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；1．擅自将租赁物转租、合租、分租、与他人调剂、交换或以任何方式交由第三方使用的；2．违反本合同第二条第2款约定事项，改变租赁物使用用途的；3．未按照约定的方法或租赁物的性质使用或妥善保管租赁物，致使租赁物受到损耗的；4．擅自拆改租赁物房屋建筑结构，破坏租赁物房屋主体结构的；5．拖延缴纳租金达30天的；6．利用租赁物进行违法违规活动的；7．在租赁期内，中途擅自退租的，必须提前告知对方并承担违约责任，如未提前3个月告知对方，要追加赔偿，此条款甲、乙双方必须遵守；乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按逾期支付金额的日万分之五向甲方支付逾期付款违约金。合同另行约定了其他事项。合同签订后，育皓公司即向康大公司支付853，000元，其中152，616元为押金，康大公司按约将案涉房屋交付育皓公司使用。2019年9月2日，育皓公司向康大公司发出通知函，载明自2016年8月租赁厂房至今已有三年，每一年下雨北边车间都会淹掉，损失惨重，我们无数次的反映，但是至今未有解决方案。2019年7月中旬，许总和杜工再次反映厂房进水问题，仍然没有结果。许总强调过，必须要有解决方案，如若还没有解决方案，我们将放弃北边车间。2019年8月10日，台风暴雨来临，北边车间我们美国出口的订单全部浸泡在水里，当时老板娘把产品被淹视频全部发送给王丹，许总也同时打电话通知杜工到现场看了，仍然没有给予解决和处理结果。2019年8月中旬，许总和杜工沟通，我们放弃北边车间。目前北边车间我们已于2019年8月底全部清空，2019年9月1日正式移交给贵公司。之后，育皓公司承租房屋面积调整为4，040.97平方米，租金调整为每月143，090元。2020年4月24日，育皓公司向康大公司发出关于解除《厂房租赁合同》的通知，载明我公司与贵公司签署了关于上海市青浦区新丹路XXX号内厂房租赁的《厂房租赁合同》，合同履行期间，我公司一直按照合同约定履行租金支付义务，贵我双方也都为了顺利履行上述合同做了大量工作。然而受2020年初新冠疫情的影响，我公司长期面临内无供货、外无订单状态，且短时间内没有恢复的迹象，同时我公司还面临人员不足无法复工等多种问题，无力继续经营。为了避免贵我双方的损失进一步扩大，我公司经过慎重考量，决定如下：一、自2020年7月16日起，我公司不再承租《厂房租赁合同》约定的厂房；二、我公司承诺在上述日期截止前完成承租厂房的清退工作并向贵公司交还上述厂房的出入钥匙，望贵公司予以相应配合；三、关于疫情期间的厂房租金，还望贵公司予以减免；四、我公司在承租上述厂房时交付的押金、我公司提前退场给贵公司造成的经济损失等问题，我公司愿意通过友好协商的方式予以解决，以免诉累；五、我公司清退前，如贵公司需要带客户看房的，我公司也会予以积极配合。2020年2月之前，育皓公司欠付康大公司租金13，893元。2020年3月的租金，育皓公司未向康大公司支付。2020年4月16日，育皓公司向康大公司支付2020年4月租金143，090元。2020年5月19日，育皓公司向康大公司支付2020年5月租金143，090元。2020年6月10日，育皓公司委托律师向康大公司发出律师函，载明育皓公司按照合同约定于2020年4月26日通知贵司解除关于上海市青浦区新丹路XXX号部分厂房的《厂房租赁合同》，现育皓公司已经将厂房内设备器材全部搬空，该厂房已经具备交付条件。育皓公司委托律师通知贵公司如下：1．烦请贵司于2020年6月12日上午九点在上海市青浦区新丹路交接承租厂房，届时育皓公司会向贵司移交厂房钥匙；2．自2020年6月12日起，育皓公司不再占有上述承租厂房。2020年6月11日，康大公司收到该律师函。2020年6月12日，康大公司未与育皓公司办理交接手续。另查明：2012年10月23日，案涉房屋登记于康大公司名下，房地坐落上海市青浦区重固镇新丹路XXX号，建筑面积16，552.65平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。康大公司与育皓公司之间所签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。康大公司将房屋交付育皓公司使用，育皓公司应按约支付租金，由于育皓公司逾期支付租金，并因自身原因提出解除合同，且已搬离租赁场所，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。育皓公司在承租期间实际使用了案涉房屋，租金数额应按约定租金由育皓公司向康大公司支付。康大公司明知育皓公司要求在2020年6月12日将案涉房屋予以返还，然而康大公司未本着理性减损的规则，避免损失的扩大，未与育皓公司办理交接手续，怠于接收案涉房屋，故康大公司要求育皓公司支付2020年6月12日之后的房屋租金，于法无据，法院不予支持。关于育皓公司应承担的违约责任，合同中约定了违约金责任形式，而育皓公司提出违约金过高，要求调整，法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度等因素，酌情将逾期付款违约金调低至2万元，1个月的租金作为解除合同违约金。育皓公司提出将押金作为租金抵扣，而康大公司、育皓公司约定因育皓公司违约康大公司有权没收保证金，故对育皓公司该主张法院不予采纳。一审法院判决如下：一、上海育皓金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海康大给水工程有限公司租金271，455元；二、上海育皓金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海康大给水工程有限公司逾期付款违约金2万元；三、上海育皓金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海康大给水工程有限公司解除合同违约金143，090元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，尽管新冠疫情可能会对育皓公司的生产经营造成一定影响，但疫情影响是短期情形，育皓公司与康大公司签订的《厂房租赁合同》至2022年7月18日到期，育皓公司可与康大公司沟通协商租金减免等事宜，合同目的并非不能实现，育皓公司不当然享有合同解除权。育皓公司拖欠租金、提前退租，违反合同约定，应当承担违约责任。康大公司与育皓公司对一审法院确认的租金计算方式均无异议，康大公司主张育皓公司还应支付2020年6月13日至7月16日期间的租金172，587.6元，育皓公司则认为其已于2020年6月12日实际搬离案涉房屋，之后的租金不应当再支付。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。育皓公司虽无合同解除权，但其函告康大公司于2020年6月12日办理房屋交接，且实际于当天搬离案涉房屋；康大公司因未本着减损规则、及时接收案涉房屋，致使损失扩大，一审法院对康大公司要求育皓公司支付2020年6月12日之后租金的诉请不予支持，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。育皓公司主张将保证金用作租金抵扣，《厂房租赁合同》明确约定了“乙方有下列行为之一的，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同，无偿收回租赁物、没收保证金……”一审法院对育皓公司的该意见未予采纳，与合同约定相符。一审法院在康大公司未退还保证金的情况下，综合考虑合同履行情况、违约方的过错程度等，酌情调整逾期付款违约金、以一个月租金作为解约违约金，尚属合理，本院予以认同。综上，康大公司、育皓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18，066.03元，由上诉人上海康大给水工程有限公司负担人民币10，247.85元，由上诉人上海育皓金属制品有限公司负担人民币7，818.18元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐法官助理  万 晶书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……