广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11831号上诉人（原审被告）：梁宇凡，男，1976年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司，住所地广东省广州市白云区桂花路13号首层。法定代表人：叶爱娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵丽鸣，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。上诉人梁宇凡因与被上诉人广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司（以下简称新梓元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初3293号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。上诉人梁宇凡上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案诉讼费全部由新梓元公司承担。事实与理由：一、一审判决认事实不清。新梓元公司在一审庭审中确认梁宇凡于2020年4月9日到新梓元公司办公室口头告知放弃承租涉案商铺XX档并解除涉案《租赁协议书》，新梓元公司口头确认并马上派员到涉案商铺抄写电表读数由梁宇凡结清了2020年1月至4月的电费。二、新梓元公司隐瞒事实，欺骗法院。新梓元公司一审起诉状故意隐瞒前述事实。新梓元公司称多次电话催缴涉案商铺租金，也不是事实。三、梁宇凡已经与新梓元公司确认不再继续使用涉案商铺经营，并非刻意拖欠租金，商铺内的物品没有搬走确实是梁宇凡的过错，但这是由于疫情影响才提出商铺内物品不要了。在梁宇凡没有实际经营使用涉案商铺的情况下，一审判决要求梁宇凡依约支付租金金额过高。被上诉人新梓元公司二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。一、双方涉案租赁关系合法有效，梁宇凡应依约履行付租义务。二、涉案租赁协议不存在提前解除的情况且梁宇凡也承认其在2020年1月28日至8月6日期间并未交还商铺钥匙办理交接手续，其至8月6日才将商铺内货物撤走。三、新梓元公司有无对梁宇凡进行催收欠款，均不能免除梁宇凡依约支付租金和管理费的合同义务。四、在租赁合同期限内，梁宇凡的物品仍在涉案商铺内，未交还商铺给新梓元公司，其有无营业均应依约向梁宇凡支付租金和管理费。新梓元公司于2021年1月21日向一审法院提出本案诉讼请求：1.梁宇凡支付2020年1月28日至2020年8月6日期间的租金24921.70元；2.梁宇凡支付迟延支付租金的违约金24921.70元；3.梁宇凡支付2020年1月28日至2020年8月6日期间的管理费2200元；4.本案的诉讼费由梁宇凡承担。一审法院经审理查明，位于广州市白云区XX路X号首层房产的登记所有权人为广州市汽车公司。后广州市汽车公司变更名称为广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司（以下简称广骏公司）。2011年9月15日，广骏公司与广州市新梓元袜业百货批发市场（即现新梓元公司）签订《物业租赁合同》，约定将上述房产及广州市白云区XX路X号首层房产出租给广州市新梓元袜业百货批发市场，租赁期限自2011年9月1日至2020年12月31日。2018年7月3日，新梓元公司（甲方）与梁宇凡（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方向甲方租用位于广州市白云区XX路X号首层新梓元袜业百货批发市场管理有限公司内X档（以下简称涉案商铺），租赁期限为自2018年7月28日起至2020年7月27日止，每月租金3935元，租金应在每月5号前缴纳，迟延支付租金的违约金为每日5%。乙方应向甲方缴交按金2700元，协议期满后无息归还按金。乙方每月档位租金及各费应在当月1-5号前到办公室缴交，如5-10号拖欠档位费则每天交滞纳金5%，如11号仍拖欠档位费，甲方有权收回出租的档位，已收乙方的各款一律不退回。每月管理费、水、电费、保安费、设备维护费等相关费用均由乙方负责，由甲方规定款额，乙方每月缴交。租赁期内，乙方必须履行协议的约定，如乙方违约，甲方有权单方面终止协议，无偿收回档位，按金不予退回，乙方承担因此而产生的经济责任。上述合同签订后，新梓元公司将涉案商铺交付给梁宇凡使用，梁宇凡向新梓元公司交纳了按金2700元。双方确认涉案商铺自2020年1月开始每月租金为3935元，每月管理费为300元。新梓元公司确认梁宇凡已向其交纳了涉案商铺在2020年1月28日之前的租金和管理费以及2020年3月份的管理费300元，并同意减免涉案商铺在2020年3月份的租金。梁宇凡确认未向新梓元公司支付涉案商铺在2020年1月28日之后的租金和除2020年3月外的其他月份的管理费。2020年3月6日，广骏公司与新梓元公司签订《租金减免协议》，约定减免新梓元公司承租的广州市白云区XX路X号、X号首层场地自2020年2月1日至2020年3月31日的两个月的租金，合计人民币283200元。后新梓元公司、梁宇凡因租金减免等事宜产生争议。梁宇凡称其在2020年4月9日已告知新梓元公司放弃涉案商铺，不再继续承租，并表示商铺内的物品可由新梓元公司处理，新梓元公司对此不予认可，梁宇凡亦未能就此提供相应的证据证实，一审法院对此不予确认。庭审中，双方确认涉案商铺有门锁。梁宇凡表示其当时没有实际上锁，但未明确告知过新梓元公司，也未将钥匙交还该新梓元公司。直至2020年8月6日，梁宇凡才实际将涉案商铺清空并交还给新梓元公司。新梓元公司另确认涉案的租赁按金尚未退还给梁宇凡，并主张按照合同约定该按金是不予退还的，梁宇凡对此无异议。以上事实，有国有土地使用证、房屋所有权证、《物业租赁合同》、《租赁协议书》、《租金减免协议》、企业登记信息及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，新梓元公司、梁宇凡签订的涉案《租赁协议书》成立，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。梁宇凡在2020年1月28日至2020年8月6日期间实际使用涉案商铺，其应依约向新梓元公司支付相应的租金及管理费。关于租金，梁宇凡承租涉案商铺用于商业经营，新冠××疫情暴发必然导致其经营遭受严重困难，此因素属于不可抗力，梁宇凡据此主张减免租金，一审法院对此予以支持。综合考虑梁宇凡经营困难情况及广骏公司对新梓元公司的租金减免政策，一审法院酌定减免梁宇凡承租的涉案商铺在2020年1月28日至2020年3月27日两个月的租金，减免后梁宇凡尚应向新梓元公司支付租金17051.67元（3935元/月×4个月+3935元/月×10天÷30天/月）。关于管理费，梁宇凡尚应向新梓元公司支付管理费1600元（300元/月×5个月+300元/月×10天÷30天/月）。梁宇凡并未能提供证据证实其已在2020年4月明确告知新梓元公司解除涉案租赁合同，且其在2020年8月6日前并未实际将涉案商铺清空并返还给新梓元公司，则双方之间的租赁合同关系在上述期间仍然有效，梁宇凡以涉案租赁合同已于2020年4月解除并据此主张无需支付此后租金及管理费的抗辩意见一审法院不予支持。关于违约金。梁宇凡未能依约支付租金系因受新冠××疫情的影响导致经营困难所致，其已同意新梓元公司不予退还合同按金，新梓元公司亦未能提供证据证实除租金利息损失外其还存在其他损失，根据公平原则，一审法院对其要求梁宇凡支付违约金24921.7元的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年3月16日作出判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告梁宇凡向原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司支付2020年1月28日至2020年8月6日期间的租金17051.67元；二、自本判决生效之日起三日内，被告梁宇凡向原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司支付2020年1月28日至2020年8月6日期间的管理费1600元；三、驳回原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费551元，由原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司负担353.53元，被告梁宇凡负担197.47元。被告梁宇凡负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因案涉《租赁合同》的签订及履行均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：梁宇凡上诉主张其不应向新梓元公司支付2020年1月28日至8月6日期间的租金、管理费能否成立。对此，本院认定如下：因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。梁宇凡租赁涉案商铺用作经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。双方租赁合同至2020年12月31日止，疫情及疫情防控措施并非致使涉案租赁协议后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。梁宇凡不享有合同解除权，其于2020年4月9日口头提出解除合同并不产生合同解除的法律后果。另外，梁宇凡并未实际将商铺钥匙以及商铺腾空交还给新梓元公司。双方于2020年8月9日办理商铺交接手续，双方租赁合同实际解除。梁宇凡单方提前解除合同，对方对于新梓元公司没收梁宇凡押金2700元均无异议，本院不作赘述。如前文所述，因梁宇凡未履行商铺腾空交还手续，也无证据证明涉案商铺未及时交回系新梓元公司的过错所致。因此，一审法院认定梁宇凡应向新梓元公司支付2020年1月28日至2020年8月6日（即双方实际办理涉案商铺交接手续之日）止的租金及管理费，合法有据。另外，一审法院综合疫情影响、商场租金减免优惠政策，免除梁宇凡疫情期间两个月租金，判决其应向新梓元公司支付2020年1月28日至2020年8月6日期间的租金17051.67元、管理费1600元，合法有据。一审判决体现了疫情期间当事人风险共担、共渡难关的原则，并充分保障了双方的合法权益，公平合理，可予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，依法应予维持；梁宇凡的上诉请求，不能成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由上诉人梁宇凡负担（梁宇凡多预交二审案件受理费836元可向本院申请退回）。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年八月二日书记员  纪惠敏黄晶晶