四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6439号上诉人（原审被告）：成都金林嘉华置业投资有限公司。住所地：四川省成都市琉璃乡琉璃村三组成仁公路旁二公里处。法定代表人：罗琳，总经理。委托诉讼代理人：罗兵，男，1982年12月30日出生，汉族，住新疆新源县。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：柯杰，女，1983年3月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：张佳鑫，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。上诉人成都金林嘉华置业投资有限公司（以下简称金林嘉华公司）因与被上诉人柯杰商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初13620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。金林嘉华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回柯杰的全部诉讼请求或发回重审；2.上诉费用由柯杰承担。事实及理由：一审法院认定案涉合同、附件及补充协议解除属事实认定错误。案涉补充协议第二十四条第8项约定：《合同》及本补充协议约定的买受人有解除权的，买受人应在解除事项发生之日起10日内行使解除权，否则买受人丧失该项权利，本合同继续履行。而一审法院依据商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。最后认定合同于诉状副本送达金林嘉华公司时已解除错误。案涉合同第十九条逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照x%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。上述条款的真实意思应为：逾期交房超过60日时，买受人有权解除合同，出卖人应向买受人按照全部房价款的3%支付违约金。一审法院判决金林嘉华公司向柯杰支付利息，利息以844925元为基数，从2017年11月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算错误。柯杰辩称，一、要求买受人在10日内行使解除权规定属于排除买受人权利的格式条款，应属无效条款。根据合同法第四十条、民法典第四百九十七条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉协议第二十四条第8项约定：《合同》及本补充协议约定的买受人有解除权的，买受人应在解除事项发生之日起10日内行使解除权，否则买受人丧失该项权利，本合同继续履行。首先，该补充协议是金林嘉华公司提供的格式合同；其次，在商品房买卖合同履行的过程中，应当允许买受人在出现法定或约定的有权解除合同事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法（参见《漳州万达广场有限公司、滕健新商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》，案号（2018）最高法民申2127号）。金林嘉华公司提供的格式合同中关于10日的除斥期间的约定，未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行过程中的实际情况，属于排除买受人主要权利的条款，应属无效条款。一审法院依据商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定解除案涉商品房买卖合同有法律和事实依据。二、案涉合同第十八条第（一）款约定的利息和违约金应同时适用。案涉协议第二十四条第7项明确约定，合同涉及“……按照中国人民银行最近一期公布的同期贷款基准利率/%（按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……”的相关条款，均是指按照中国人民银行最近一期公布的同期贷款基准利率计算给付利息。此外，金林嘉华公司称《四川省商品房买卖合同（预售）》中在选择不适用条款的横线上划X意为不用给付利息，与政府主管部门提供网签格式版本的本意相悖，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条第（一）款中载明“并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人应按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。”，此处政府主管部门在括号中写明利息应不低于贷款利率，已经限定了利息的最低标准，并未赋予开发商选择的权利，因此开发商无权选择不给付利息。金林嘉华公司应按照合同约定支付利息和违约金。柯杰向一审法院起诉请求：1.解除柯杰、金林嘉华公司于2017年11月15日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《附件及补充协议》；2.金林嘉华公司返还已支付的全部购房款844925元；3.金林嘉华公司支付资金占用利息（以全部购房款844925元为基数，从2017年11月9日按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日为68861.39元；从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至给付清结之日止）；4.金林嘉华公司支付违约金25347.75元；5.金林嘉华公司承担本案的诉讼费、律师费50000元。一审法院经审理认定事实与柯杰、金林嘉华公司陈述的事实一致。一审另查明，2017年11月15日《附件及补充协议》第二十三条约定：出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经退房后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用如律师费等后的余额无息返还买受人。2019年6月28日《告知函》内容为：鉴于延期交房的事实，提供两种方案供柯杰选择：1.柯杰同意房屋的交房时间延后，金林嘉华公司将根据合同约定，自约定的交房期限届满次日起至实际交付之日止，按日计算向柯杰支付已付房款万分之一的违约金。预计实际交付时间为2019年12月31日，但具体交房时间以金林嘉华公司发出的房屋交付通知书为准。2.解除与金林嘉华公司签订的合同及相关契约文件，并由金林嘉华公司退还已支付的全部款项。2020年6月24日《关于金林大厦项目受新冠肺炎疫情影响延期交房的通知》（简称《通知》）内容为：因疫情不可抗力因素和项目自身遇到困难的影响，2020年6月30日不能如期交房，住宅装饰工程将于2020年9月30日完成施工。正式交付房屋时，金林嘉华公司会严格按照合同约定承担违约责任。2020年9月30日，金林嘉华公司出具《承诺书》，承诺2021年3月31日前完成住宅各项验收流程，并交付业主。柯杰委托北京金诚同达（成都）律师事务所指派律师代理本案诉讼，并于2020年12月14日支付律师费50000元。一审法院认定以上事实有柯杰、金林嘉华公司提交的《商品房买卖合同》《附件及补充协议》、个人活期账户交易明细、《关于延期交房的告知函》、EMS邮政快递单、《关于金林大厦项目受新冠肺炎疫情影响延期交房的通知》《承诺书》《委托代理协议》、电子交易凭证、发票，以及当事人的陈述在案为证。一审法院认为，柯杰与金林嘉华公司签订的《商品房买卖合同》《附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方争议的焦点主要是柯杰行使合同解除权的期限是否已过？根据商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，金林嘉华公司未按合同约定时间交房，并向柯杰发送《告知函》提供两种解决方案：交房时间延至2019年12月31日或解除合同。一审庭审中柯杰称其接受该交房时间，但金林嘉华公司逾期60天后仍未交房。此后，金林嘉华公司并未催告柯杰行使解除权，柯杰应当在解除权发生之日即2020年3月1日起一年内行使。柯杰于2020年10月28日提起本案诉讼主张解除合同未超过期限，故上述合同于诉状副本送达金林嘉华公司时已解除。关于柯杰主张金林嘉华公司返还已支付的购房款844925元、支付资金占用利息及违约金25347.75元，未超出合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于柯杰以《附件及补充协议》第二十三条主张金林嘉华公司支付律师费50000元，该条系指出卖人在买受人已付房价款扣除出卖人为签订及解除合同而实际产生的律师费，合同并未约定金林嘉华公司承担柯杰因解除合同而产生的律师费，且该费用并非必然发生，故一审法院对柯杰此项主张不予支持。综上所述，柯杰的诉讼请求，一审法院部分支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：一、确认柯杰与金林嘉华公司于2017年11月15日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《附件及补充协议》已解除；二、金林嘉华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向柯杰退还购房款844925元，并支付利息（以844925元为基数，从2017年11月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、金林嘉华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向柯杰支付违约金25347.75元；四、驳回柯杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14066元，减半收取计7033元，由成都金林嘉华置业投资有限公司负担6508元，由柯杰负担525元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房……；第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内……。（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照x%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。又查明，《商品房买卖合同补充协议》第二十四条其它：7.《合同》涉及“……按照中国人民银行最近一期公布的同期贷款基准利率/％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……”的相关条款，均是指按照中国人民银行最近一期公布的同期贷款基准利率计算给付利息。8.《合同》及本补充协议约定的买受人有解除权的，买受人应在解除事项发生之日起10日内行使解除权，否则买受人丧失该项权利，本合同继续履行。本院认为，本案争议焦点为：柯杰诉请案涉合同及补充协议解除是否成立；一审法院认定的退还购房款、支付利息计算标准及支付违约金是否正确。本院认为，柯杰与金林嘉华公司签订的《商品房买卖合同》、《附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。关于柯杰诉请案涉合同及补充协议解除是否成立的问题。根据本案查明的事实，金林嘉华公司未能在合同约定的2019年6月30日前向柯杰交付房屋，于2019年6月28日出具《告知函》，载明：预计实际交付时间为2019年12月31日。一审庭审中柯杰称其接受该交房时间。也就是说，双方对房屋交付时间另行达成一致意见，即2019年12月31日交付房屋，但并没有再约定柯杰行使解除权的期限。金林嘉华公司仍未能在约定的期限内交付房屋构成违约，柯杰享有合同解除权。柯杰依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，诉请解除案涉合同及补充协议。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定柯杰于2020年10月28日提起本案诉讼主张解除合同未超过行使解除权的期限。并确认案涉合同于诉状副本送达金林嘉华公司时已解除正确，本院予以维持。关于一审法院认定的退还购房款、支付利息计算标准及支付违约金是否正确的问题。如上文论述，因金林嘉华公司的原因，导致柯杰行使解除权，金林嘉华公司应按合同约定，承担给付利息和违约金的责任。案涉合同第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的……（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照x%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。及《商品房买卖合同补充协议》第二十四条其它:7.《合同》涉及“……按照中国人民银行最近一期公布的同期贷款基准利率/％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……”的相关条款，均是指按照中国人民银行最近一期公布的同期贷款基准利率计算给付利息。一审法院依据上述约定，判决金林嘉华公司向柯杰退还购房款；支付利息（以844925元为基数，从2017年11月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；支付违约金正确，本院予以维持。另外，经本院审查后认为，金林嘉华公司的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，金林嘉华公司的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费14066元，由成都金林嘉华置业投资有限公司承担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  白福群二〇二一年八月四日书记员  夏玉荣