吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终428号上诉人（原审被告）：辽源市龙山区新都时尚宾馆，住所地辽源市龙山区西宁大路48号。        经营者：王建华。        委托诉讼代理人：郭明，1960年12月12日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区，系该宾馆工作人员。        上诉人（原审被告）：王建华，男，1957年1月2日生，汉族，住辽源市龙山区。        被上诉人（原审原告）：辽源市东吉房屋服务中心，住所地辽源市龙山区西宁大路48号。        法定代表人：滕宝超，该中心负责人。        委托诉讼代理人：崔英博，吉林恒太律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张钊，吉林恒太律师事务所律师。        上诉人辽源市龙山区新都时尚宾馆（以下简称新都宾馆）、王建华因与被上诉人辽源市东吉房屋服务中心（以下简称房屋服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新都宾馆的委托诉讼代理人郭明以及上诉人王建华，被上诉人房屋服务中心的委托诉讼代理人崔英博、张钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        新都宾馆、王建华上诉请求：1、撤销原判，对本案重新改判；2、一、二审诉讼费由房屋服务中心承担。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误，因为新都宾馆、王建华与房屋服务中心签订的房屋租赁合同时间系2013年6月19日，可因为房屋服务中心没有按合同约定的日期将租赁物交付新都宾馆、王建华使用，也没有及时的将租赁物的二个车库交付新都宾馆、王建华，所以新都宾馆、王建华与房屋服务中心于2013年11月12日重新签订了关于东吉房屋管理处办公楼出租的补充协议，约定新都宾馆、王建华租赁的办公楼开设新都时尚宾馆时间于2013年12月1日起至2018年12月1日止期间有效，每年房屋租金16万元。也就因为房屋服务中心没有按合同约定的时间2013年6月19日及时租赁交付新都宾馆、王建华使用，所以口头承诺让新都宾馆、王建华在该办公楼的前、后接房。新都宾馆、王建华雇佣个人工程队将该办公楼的整体前、后脸扒掉，用100mm粗的螺纹钢打入该办公楼的楼体内部联接建房160平方米，该建筑于2013年12月9日合同生效前建成。该建筑根本不是新都宾馆、王建华租赁房屋期间所建，确实系房屋服务中心同意，可想而知，如果房屋服务中心不同意，出租合同没生效前，新都宾馆、王建华将房屋服务中心的办公楼前、后扒掉一半，房屋服务中心能同意吗，能不报警吗。二、龙山区人民法院（2019）吉0402民初727号民事判决书于2019年12月9日下达，判决新都宾馆、王建华与房屋服务中心解除租赁合同，更何况新都宾馆、王建华所租赁的办公楼早已停业，因为冬季停止供热，夏季房屋漏雨、漏水，墙体发黑长毛，导致客人无法居住，上述事实新都宾馆、王建华有吉林誉桥评估公司的评估报告可以为证。而一审法官判决新都宾馆、王建华给房屋服务中心房屋租金62247元，与法无据。综上所述，原审法院判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，所以请求二审法院依法撤销原审判决，对本案重新改判，维护新都宾馆、王建华的合法权益。        房屋服务中心辩称，一、一审法院所做判决，事实认定清楚、法律依据明确，应予维持。房屋服务中心在2013年6月19日将自有的办公楼出租给新都宾馆、王建华，双方签订合法有效的《办公楼租赁协议书》年租金16万元，租赁期间为2013年9月29日起2017年8月19日止。新都宾馆、王建华在租赁期间对案涉房屋进行了搭建外部门脸、外接楼梯及楼西侧附属房等行为，其行为违反了协议中不得改动原房屋装修及结构的约定，新都宾馆、王建华有义务恢复其原状。租赁协议到期后，双方未续约，新都宾馆、王建华无合法理由仍占有该租赁房屋，导致房屋服务中心的物权受到了侵害，经济受到了损失。房屋服务中心认为，本案中，一审法院所做判决事实认定清楚、双方权利义务关系明确、法律依据准确，应予维持。新都宾馆、王建华的请求于法无据，不应得到支持。二、针对上诉状事实与理由，房屋服务中心发表以下意见：1、针对上诉状事实与理由的第一项。也就是关于办公楼补充协议以及违章建筑的问题。根据《民法典》第七百一十五条的规定，房屋服务中心认为，不论双方是否签订补充协议、补充协议的内容是什么，毋庸置疑的是在2013年6月19日双方签订有效的房屋租赁合同完毕时起，新都宾馆、王建华已经接手并实际控制了该办公楼，其对该办公楼享有了协议约定的使用权，有权利必有义务。从此刻开始，新都宾馆、王建华也有义务必须去遵守双方的协议约定，那就是按协议约定缴纳租金、保证涉案房屋的结构完整性和原样性。其次，针对上诉状中提出的所谓口头承诺，其说法无凭无据，房屋服务中心只认可有双方签字盖章的合法有效的协议，除此以外，其他任何为了逃避责任而捏造的事实，房屋服务中心不予认可。因此，新都宾馆、王建华提出的该项理由不能成立。2、针对上诉状事实与理由的第二项。也就是新都宾馆、王建华认为办公楼冬季停止供热，房屋漏雨、漏水、墙体发黑长毛导致客人无法居住的问题。房屋服务中心认为，根据双方的协议和2019吉0402民初727号的生效判决，以及（2020）吉04民终242号裁定和（2020）吉辽国信证内民字第3085号公证书，在2002年6月18日涉案办公楼的使用权已经归房屋服务中心所有，新都宾馆、王建华已经无权占有该办公楼。新都宾馆、王建华的理由恰恰能够证明其违反协议期限的规定无权占有房屋服务中心的房屋。面对新都宾馆、王建华的无权占有，房屋服务中心没有追究其恶意占有的赔偿责任已经是最大的仁慈。根据《民法典》第二百三十五条、第四百五十九条、第七百二十二条的规定，房屋服务中心认为，原审法院所做判决没有任何问题，新都宾馆、王建华的理由恰好可以证明其行为对房屋服务中心造成了损害后果。原审判决新都宾馆、王建华给付房屋服务中心租金62247元于法有据、合情合理。综上，新都宾馆、王建华的第二项理由不能成立。房屋服务中心认为，2013年6月19日有双方签字盖章的办公楼租赁协议是解决本案纠纷的核心证据。其他一切所谓口头，没有双方真实签字的捏造的事实不应得到法律支持。因房屋服务中心已有使用该办公楼的计划方案，所以新都宾馆、王建华应立即拆除涉案房屋周围的违建建筑，恢复办公楼原状、补交2019年12月1日至2020年12月1日拖欠的房租并且立即归还涉案房屋。否则，房屋服务中心不惜另案诉讼追究新都宾馆、王建华的违约、侵权责任，由此引发的一切不良后果，将由新都宾馆、王建华承担。综上，房屋服务中心认为一审法院所做判决，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。新都宾馆、王建华的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回其上诉请求，以维护房屋服务中心的合法权益，体现法律的公正性。        房屋服务中心向一审法院起诉请求：1．依法判令新都宾馆、王建华拆除违建房屋（即在原承租的房屋服务中心处房屋搭建的违建房屋包括房屋门脸、楼梯及楼西侧附属房），同时将承租过的房屋恢复原结构及设施，即将原承租房屋内供暖设施给予安装（32组暖气640片）；2．给付拖欠的2019年12月1日至2020年12月1日年租金16万元；3．由新都宾馆、王建华承担本案诉讼费。        一审法院认定事实：2013年6月19日，房屋服务中心与王建华签订《办公楼租赁协议书》，年租金16万元，租赁期间为2013年9月29日起至2017年8月19日止。王建华在租赁期间对案涉房屋进行了搭建外部门脸、外接楼梯及楼西侧附属房等，开设新都宾馆。租赁协议到期后，双方未续约。另，一审法院于2019年12月9日作出的（2019）吉0402民初727号民事判决中，判项为：一、王建华、新都宾馆返还房屋服务中心租赁的房屋，二、王建华、新都宾馆给付租金32万元（2017年11月30日至2019年11月30日，16万×2年）。后王建华、新都宾馆对该判决不服上诉至辽源中级人民法院，辽源中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）吉04民终242号民事裁定书，内容为：本案按王建华、新都宾馆自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定于2020年6月28日生效。2020年8月6日，房屋服务中心向法院申请了强制执行，2020年11月19日，辽源市国信公证处对王建华、新都宾馆腾迁进行了证据保全公证，法院将该房屋交付至房屋服务中心，至此，一审判决中返还房屋部分执行完毕。        一审法院认为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建，出租人有权请求承租人恢复原状。本案中，王建华与房屋服务中心签订《办公楼租赁协议书》，约定王建华不得改动原房屋装修及结构，王建华承租后，未经房屋服务中心允许，即对承租房屋进行了搭建外部门脸、外接楼梯及楼西侧附属房，设立新都宾馆，至今未拆除。现房屋服务中心与王建华已经终止了租赁合同，其要求新都宾馆、王建华恢复该房屋的原状，拆除外部门脸、外接楼梯、楼西侧附属房，于法有据，应予支持。对于房屋服务中心要求恢复原结构及安装32组暖气640片供暖设施，其未提供证据证明系该供暖设施由新都宾馆、王建华实际进行了拆除，对此项请求不予支持。二、对于年租金16万元应否支付问题。一审法院作出的（2019）吉0402民初727号民事判决书于2020年6月28日生效，租赁房屋于2020年11月19日执行完毕，新都宾馆、王建华无合法理由占有该租赁房屋142天，房屋服务中心要求王建华支付该房屋的占用费用，于法有据，应予支持，比照双方租赁协议中年租金16万元的约定，一审法院确定该房屋合理的占用费用为62247.00元（年租金16万元÷365天×142天）。新都宾馆、王建华辩解，一、搭建外部门脸、外接楼梯及楼西侧附属房经过了房屋服务中心同意，一审法院认为，其证人陈述，见过房屋服务中心的主任叮嘱施工人员注意安全，并不能直接证明房屋服务中心已同意，且新都宾馆、王建华无其他直接证据提供，故该辩解不予采纳。二、对于房屋因漏雨、停止供热产生损失，一审法院认为，新都宾馆、王建华与房屋服务中心并无法律关系，其提供的法院审理的（2019）吉0402民初727号民事案件中评估报告，评估范围为2015年5月至2019年8月28日的漏雨、停止供热的损失，与本案房屋服务中心主张的房屋占用期间不相同、不重叠，故其辩解不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，一审法院判决：一、辽源市龙山区新都时尚宾馆、王建华待判决生效后三十日内将租赁房屋恢复原状，拆除外部门脸、外接楼梯、楼西侧附属房；二、辽源市龙山区新都时尚宾馆、王建华待判决生效后十日内给付辽源市东吉房屋服务中心租赁房屋占用费用62247.00元。案件受理费1750.00元，由辽源市东吉房屋服务中心负担750.00元，辽源市龙山区新都时尚宾馆、王建华负担1000.00元。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。新都宾馆、王建华提交的照片及个体户注销情况表均不能证明待证问题，本院不予采信。三位证人证言虽陈述房屋服务中心工作人员到过施工现场，但不能证明房屋服务中心同意扩建的事实，对三位证人证言本院不予采信。        本院经审理查明，（2018）吉04民终122号民事判决书，本院认为部分，“租金为16万元的《办公楼租赁协议书》应为东吉房管处与王建华双方实际履行的租赁协议，而2013年11月12日的补充协议，亦是对租金为16万元的《办公楼租赁协议书》的补充，将租赁期限由原来的2013年9月19日至2017年8月19日变更为2013年12月1日至2018年12月1日。”        本院对一审查明的其他事实予以确认。        本案的争议焦点为：1．新都宾馆、王建华是否应将租赁房屋恢复原状，拆除外部门脸、外接楼梯、楼西侧附属房；2．一审判决新都宾馆、王建华给付房屋服务中心房屋占用费62247.00元是否正确。        本院认为，生效判决已经认定2013年6月19日双方签订的《办公楼租赁协议书》为双方实际履行的租赁协议，2013年11月12日签订的补充协议是对上述租赁协议的补充，该补充协议只是对租赁期限进行了变更，《办公楼租赁协议书》其他条款的约定仍对双方具有约束力。双方签订的《办公楼租赁协议书》第六条约定：“甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用，乙方不得改动原房屋装修及结构，否则后果乙方负责并承担相应责任”。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，新都宾馆、王建华提供的现有证据不足以证明其对所租赁房屋增设外部门脸、外接楼梯、楼西侧附属房经房屋服务中心同意，房屋服务中心依据双方签订的的《办公楼租赁协议书》请求新都宾馆、王建华拆除上述增设物符合法律规定，新都宾馆、王建华应拆除上述增设物，将租赁房屋恢复原状。2．新都宾馆、王建华没有合法依据占用租赁房屋，即应向房屋服务中心支付占用费，不以租赁房屋是否营业为要件。新都宾馆、王建华上诉所主张的租赁房屋存在瑕疵客人无法居住等与本案无关。一审判决自（2019）吉0402民初727号民事判决书生效之日2020年6月28日，至2020年11月19日租赁房屋执行完毕，计算新都宾馆、王建华无权占有租赁房屋142天，参照双方租赁协议年租金16万元计算的房屋占用费62247.00元正确。        综上所述，新都宾馆、王建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1357.00元，由新都宾馆、王建华负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    李爽审判员    鲁银辉审判员    温桂杰二〇二一年八月十三日书记员    杨赫卿