辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6919号上诉人（原审被告）：王玉国，男，1975年1月18日生，汉族，住辽宁省大连市高新区。委托诉讼代理人：朱燕，王玉国妻子，住辽宁省大连市高新区。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码：91210231683005491T。法定代表人：王世国，总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。上诉人王玉国因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王玉国上诉请求：一、撤销一审判决，判决上诉人免交缴纳2020年1月1日至2017年10月8日的物业费、电梯费；根据具体情况我可部分给予或者免交被上诉人此后的费用。二、被上诉人承担本案的全部诉讼费用；三、要求被上诉人提供物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项、各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算、利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法、收益等。主要事实与理由：一、被上诉人主体问题。根据《大连市物业管理条例》第十二条的规定，被上诉人及其所述的物业管理机构并未举证及公开告知业主其参与本小区物业管理服务的合法形成程序及内容，业主无法向不具备合法主体的物业管理机构支付物业费用。二、大连志恒房地产开发有限公司与被上诉人签订的合同有效期为2010年7月1日至2012年12月31日，但上诉人并未看到后续相关合同。根据《大连市物业管理条例》第六条第一款的规定，小区未形成业主委员会责任不在于各业主，但是业主确因无业主委员会的情况下被迫接受物业的不作为且物业费标准与物业公司提供的服务不匹配的情况下缴纳物业费，业主权益受侵害。三、一审对被上诉人所主张的债权认定有误。因大连高新技术产业园区凌创资产管理中心前身为大连高新技术产业园区物业管理中心所承担的该权利和义务已于2012年12月31日自然终止，被上诉人无法受让菁英汇小区物业管理服务的权利和义务。四、物业公司主要管理人员有重大违法乱纪行为。五、一审认定被上诉人提供了的物业服务有误。小区18层楼顶长期漏水，是一个供少数人种菜的私有区域。六、大连高新技术产业园区物业管理中心向被上诉人转让债权债务及菁英汇小区物业管理服务权利义务的行为属于“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”之情形，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第二条之规定，合同应被认定为无效。被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付物业服务费13711元，电梯费1320元，滞纳金1503.1元。一审法院确认双方没有争议的要素事实：原告系菁英汇小区的物业服务单位，被告系该小区业主，物业建筑面积86.56平方米，小区物业服务费收费标准为1.2元/月/平，电梯服务费10元/月/户，未约定物业服务费的交费期间、逾期交费违约金。被告自2010年1月1日至2020年12月31日期间未向原告支付物业服务费13711元(86.56平方米×1.2元/月/平×132月)、电梯费1320元(10元/月/户×132月)。一审法院确认双方争议要素事实：被告不交纳物业费的抗辩理由是否成立。一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：原告与大连志恒房地产开发有限公司(建设单位)签订的《菁英汇住宅物业管理服务合同》对原告(物业服务企业)、被告(业主)均具有法律约束力，双方均应遵照履行。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。原告为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为该小区的业主，理应向原告交纳物业服务费用。现原告向要求被告交纳自2010年1月1日至2020年12月31日期间未向原告支付物业服务费13711元、电梯费1320元的主张合理，一审法院予以支持。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。一审法院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持，故对于被告上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，一审法院认为不宜支持原告的违约金请求。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王玉国于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费13711元、电梯费1320元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元(已减半收取)，由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担19元，被告王玉国负担88元(此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付)。本院二审期间，上诉人提供《大连市前期物业管理服务协议》，拟证明2012年12月31日合同结束后他们整体收了大连市高新园区物业管理中心的关于基金会的业务，违背合同。被上诉人对真实性予以认可，但认为物业公司按照约定提供服务、业主应支付费用。由于大连志恒房地产开发有限公司与上诉人签订的该协议不能否定其后大连志恒房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区凌创资产管理中心（原名大连高新技术产业园区物业管理中心）签订的协议，该协议与本案无关，本院不予采信。上诉人提供照片视频，拟证明被上诉人服务差。被上诉人表示对于照片视频显示的楼顶种菜问题其已经向综合执法部门反映，但执法部门以种菜箱子高于地面不超过30公分、不属于违建而没有拆除，一直没有得到解决，也在积极协调。由于被上诉人已经在其职责范围内与有权机关协调处理楼顶种菜事宜，上诉人不能以此拒交费用，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2009年12月30日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心（原名大连高新技术产业园区物业管理中心）与菁英汇小区开发商大连志恒房地产开发有限公司签订《菁英汇住宅物业管理服务合同》，约定大连高新技术产业园区凌创资产管理中心为菁英汇小区提供物业服务，合同期为3年，自2010年1月1日（合同存在笔误）至2012年12月31日。合同到期后，双方未签订书面合同续约，但大连高新技术产业园区凌创资产管理中心继续为菁英汇小区提供物业服务。大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将案涉小区的物业服务工作及相关资料于2016年9月23日前全部移交给了被上诉人，由被上诉人继续为菁英汇小区提供物业服务。双方于2017年10月8日签订了《债权转让协议书》，约定大连高新技术产业园区凌创资产管理中心管理期间业主所欠的物业管理费用，由被上诉人负责追讨，实现债权后所得费用归被上诉人所有。本院认为，本案二审的争议焦点问题是被上诉人是否有权向上诉人收取2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。首先，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心是菁英汇小区开发商选聘的物业服务单位，2010年1月1日至2012年12月31日期间是《菁英汇住宅物业管理服务合同》约定的物业委托管理期间，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心为菁英汇小区提供了物业服务，有权向业主收取该期间的物业费、电梯费。其次，《菁英汇住宅物业管理服务合同》到期后双方未签订书面合同，但大连高新技术产业园区凌创资产管理中心在2013年1月1日至2016年9月23日期间继续为小区提供物业服务，开发商和业主大会均未对此提出过异议，也未另行选聘物业公司，故大连高新技术产业园区凌创资产管理中心在实际服务期间与包括上诉人在内的小区业主形成了事实物业服务合同关系。业主已享受到了该公司提供的服务，如以合同未续签或无合同关系为由不支付物业费，势必造成物业公司提供了服务但不能获得相应报酬的权利、义务失衡状态，有违合同法的公平原则。故大连高新技术产业园区凌创资产管理中心有权要求上诉人给付2013年1月1日至2016年9月23日期间的物业费、电梯费。第三，被上诉人依内部业务整合原因，接管了案涉物业服务项目，从2016年9月24日起为菁英汇小区提供物业服务至今。因菁英汇小区未成立业主委员会，被上诉人也未与开发商重新签订物业服务委托合同，故被上诉人与包括上诉人在内的小区业主仍成立事实物业服务合同关系。现被上诉人实际提供了物业服务，有权要求上诉人给付2016年9月24日至2020年12月31日期间的物业费和电梯费。而且，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将其对上诉人享有的物业费、电梯费的债权一并转让给了被上诉人，被上诉人对上诉人享有2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费的合法债权，一审判决支持被上诉人的合理主张并无不当，本院予以确认。上诉人否认案涉合同的有效性、事实物业服务合同关系及债权转让的效力等，进而要求减免案涉费用的主张不能成立，本院不予支持。至于上诉人要求被上诉人提供相关材料，一方面，因相关材料并不能推翻被上诉人实际提供物业服务的事实，对于裁判结果无实质影响，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，本院不予准许；另一方面，上诉人要求提供的收益情况等，由于其一审中未对此提出反诉，且被上诉人不同意调解和一并处理，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理，上诉人可另行起诉。综上，上诉人王玉国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人王玉国负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年八月二十六日书记员  程添莹