贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0330民初3352号原告贵州金典盛园房地产开发有限公司。法定代表人张杰，公司总经理。住址：贵州省贵阳市南明区。委托代理人冯强，贵州黔北律师事务所律师。被告王林冲，男，生于1966年8月1日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。第三人江元发，男，生于1966年12月12日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。原告贵州金典盛园房地产开发有限公司（以下简称“金典公司”）诉被告王林冲、第三人江元发合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王清波担任审判长，与审判员赵历刚，人民陪审员赵旗组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金典公司委托代理人冯强，被告王林冲，第三人江元发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月29日起，原告分多次向被告借款1887万元。原告从2012年10月5日起开始陆续向被告归还借款，其中有部分是通过现金还款、部分折抵被告王林冲之弟王林锋购房款、部分是被告收取原告门面房屋的租金，以上三项原告共计向被告归还了借款17190474.65元，原告尚欠被告王林冲借款1679525.35元。2014年9月至2015年1月10日之间，王林冲因急需催收上述高息借款未果，遂多次锁佳诚花园的门面房和售房部，导致原告无法经营。2015年1月17日，王林冲强行将上述借款按月利率5%计息后再计算复息，王林冲认为原告向其借款未归还的本息已达2741万元，强迫时任原告单位法定代表人的被告江元发将这2741万元分为两张条子出具给王林冲，一张写为借条，内容为原告借王林冲本金1241万元，另外一张写为收条，内容为原告收到王林冲购房款1500万元，同时，王林冲强迫江元发以原告没有就该1500万元以超低价的每平方米15000元签订了习水佳诚花园十个门面的买卖合同，合同落款日期倒写为2014年3月21日，作为该2741万元的还款担保。当时，江元发已经告知王林冲，上述四个门面已经以买卖方式抵押给了案外债权人张志明，并已办理了买卖合同备案登记，王林冲在被告江元发明确告知上述备案事实的情况下，仍然强迫江元发签订买卖合同，江元发被迫签订了买卖合同给王林冲，被告还被迫以原告名义与王林冲于2015年1月12日预先签订了该十个门面的《回购协议》，约定原告在2015年6月30日前以15000元每平方米的单价回购上述十个门面，如超期，回购协议作废。当日，王林冲还强迫被告江元发书写了一张江元发2015年1月17日之前的还款凭证作废的条子。当时，由于公司急需卖方支付农民工工资，王林冲锁门后无法卖方，故此，江元发无奈之下，被批书写和签订了上述条子及合同。2015年8月1日，王林冲又强迫江元发以书写借条（两张）的方式将9、10、14、77、78、79号门面作为1241万元借款的担保，由王林冲收取租金。原告认为，原告通过第三人与被告之间达成的借款协议未约定利息，按规定，超期只能按年率百分之六计息，被告强行要求书写2741万元的借条时违法的。双方签订的房屋买卖合同所涉房屋已通过买卖方式抵押给张志明，且该十个合同所涉门面已经被法院查封扣押。同时所谓售房款1500万元系虚列数据，被告并未实际支出，且每平方米15000元不足市场价的40%。因十份商品房买卖合所载明的义务原告已经无法履行，依法应予以解除。故原告诉请：判决解除原、被告之间签订的十份（房号为：1-7、1-8、1-83、1-86、1-87、1-111、1-113、1-114、1-115、1-118）《商品房买卖合同》及《回购协议》。被告王林冲辩称：1、原、被告之间签订的十份（房号为：1-7、1-8、1-83、1-86、1-87、1-111、1-113、1-114、1-115、1-118）《商品房买卖合同》时间、地点、签订方式符合法律规定，真实有效，且商品房买卖合同是真实商品房买卖合同，加盖了原告单位公章及骑缝章，根据合同法的相关规定，双方签订的商品房买卖合同依法有效。2、按照回购协议的预定，因该回购协议已超期，自身作废，无需解除。3、根据《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定，原告必须按照合同约定履行与被告签订的商品房买卖合同约定的义务，否则将承担合同约定的违约责任。请求驳回原告诉请。第三人江元发辩称：签订十份商品房买卖合同属实，但是在签订合同时已经告知被告这10间门面已经以买卖的方式备案登记给了案外人的事实，签订合同的时间是2015年元月，签合同时是被告要求将时间倒签到2014年3月。经审理查明以下案件事实，2012年6月29日起，原告分多次向被告借款，原告从2012年10月5日起开始陆续向被告归还借款。原告与被告签订十份《商品房买卖合同》，约定原告将十间门面（房号为：1-7、1-8、1-83、1-86、1-87、1-111、1-113、1-114、1-115、1-118）出售与被告，合同中载明的合同签订时间为2014年3月21日，但原告及第三人认为签订时间为2015年1月17日，合同中载明的时间是倒签时间。另原告、第三人及案外人王永烈向被告出具《收条》一张，《收条》载明：“今收到王林冲购房款大写壹仟伍佰万元正，小写15000000元”收条上载明的时间为2013年10月26日，但原告及第三人认为出具时间为2015年1月17日，收条中载明的时间是倒签时间。另查明：本案涉案的1-111三间门面经网签于2014年12月24日备案登记给案外人张志明，1-7、1-8、1-83、1-86、1-87、1-113、1-114、1-115、1-118号九间门面经网签于2014年12月29日备案登记给案外人张志明。涉案的十间门面已于2015年11月19日被贵州省赤水市人民法院查封、扣押。以上事实，有各方当事人当庭陈述，十份《商品房买卖合同》、《回购协议》、《商品房预售合同登记备案表》、贵州省赤水市人民法院（2016）赤执字第613号《协助执行通知书》等证据在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点为原、被告之间签订的十份（房号分别为：1-7、1-8、1-83、1-86、1-87、1-111、1-113、1-114、1-115、1-118）《商品房买卖合同》是否成立及有效。本院认为，涉案商品房买卖合同，不是真正的商品房买卖合同，具有以物抵债性质。理由为：因本案中王林冲所举的支付1500万元购房款的证据与原告所举的被告王林冲向原告支付民间借贷借款的打款凭证一致，且在原告与被告王林冲之间的另案民间借贷案件中王林冲作为向原告支付借款的依据举证，又被告在未签订《商品房买卖合同》的情况下就向原告支付1500万元的购房款不符合生活逻辑，被告辩称其另行交纳了1500万元购房款的意见不成立，本院不予采纳，该1500万元应为双方结算的民间借贷本息书写为购房款。从涉案商品房买卖合同签订的来源来看，原、被告之间之所以签订十份商品房买卖合同，是因为双方之前的民间借贷关系，各方将结算的尚差欠的民间借贷借款本息1500万元作为折抵购买房屋的购房款，被告王林冲未另行向原告支付购房款，因此原、被告之间签订的十份商品房买卖合同具有以物抵债的性质。依据民法基本原理，以物抵债作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在作为动产的抵债物交付之前、作为不动产的抵债物完成过户登记之前，原债权仍然存在，抵债物的所有权并没有发生转移，以物抵债协议的该特征符合要物合同的基本特征，即该合同除需双方意思表示一致外，尚需交付标的物或完成其他现实给付才能成立。本案中，原、被告之间签订的十份商品房买卖合同约定以以房抵债的方式了结双方之间的部分民间借贷债权债务，由于以物抵债协议的要物性，本案争议的房产尚未办理过户登记，在以物抵债协议未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，涉案房屋所有权仍属原告金典公司，各方当事人之间的原债权债务并未消灭，故十份商品房买卖合同该合同尚未成立。合同尚未成立，无需解除，故对原告诉请解除十份商品房买卖合同及回购协议的诉请，本院不予支持。对于因签订十份商品房买卖合同被确认尚未成立后，被告可以以基础的民间借贷关系向债务人主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：驳回原告贵州金典盛园房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费60.00元，由原告贵州金典盛园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  王清波审 判 员  赵历刚人民陪审员  赵 旗二〇一六年十二月二十一日书 记 员  张 程