山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6827号上诉人（原审被告）：济南房掌柜房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：张金梅，总经理。委托诉讼代理人；刘晨晓，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘晓洋，女，1989年6月6日出生，汉族，住山东省枣庄市。委托诉讼代理人：宋子齐（系刘晓洋丈夫）,住济南市。上诉人济南房掌柜房地产经纪有限公司（以下简称房掌柜公司）因与被上诉人刘晓洋房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。房掌柜公司上诉请求：依法撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3440号民事判决书判决，并改判为驳回刘晓洋对房掌柜公司的诉讼请求，或发回重审。2.涉诉一审二审诉讼费全部由刘晓洋承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。1、房掌柜公司与刘晓洋合同中第七条第三款明确指出，因乙方不合理使用造成的下水道堵塞，理应由乙方自行维修。并且房掌柜公司在2020年11月6日下午，已安排师傅维修完好，经现场查看，下水道堵塞原因确实是由于头发等杂物造成的。2、一审法院认定关于邻里纠纷由房掌柜公司调解管理没有任何事实或者法律依据。房掌柜公司收取管理费系用于提供对租赁标的和租赁事务的过程性综合服务所收取的费用，初衷是最终实现租赁合同的合同目的。而邻里纠纷是房屋承租人自行处置的私事，将未妥善处置邻里纠纷认定为房掌柜公司的过错，无疑是加重了房掌柜公司的义务，实际上也无法实现，承租人应当做到容忍邻里和睦相处的基本生活要求，不然只会引发邻里矛盾。3.刘晓洋搬走后没有跟房掌柜公司有过任何交接，也没有告知过公司，单方面解除合同，违反了租赁合同约定，理应承担在公司收回房屋前的房租费用。刘晓洋辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回房掌柜公司的上诉请求。1、合同第七条第三款表明，因乙方使用不当或者不合理使用，须乙方负责维修，实际情况是出租屋内人员均是正常使用，无人为故意破坏，不存在使用不当或不合理使用行为。（1）租赁期间群租房内经常性出现下水管道堵塞、洗手台不供水、马桶水箱不供水、热水器冷热水管未固定、卫生间灯损坏及其他设备问题。刘晓洋多次通知房掌柜公司，房掌柜公司以各种理由推脱，选择性进行维修,后期房掌柜公司直接拒绝维修房屋附属设施。（2）刘晓洋按租赁合同约定，缴纳合同期内的卫生费、物业费、管理费等各项费用。群住房内长期存在公共区域卫生环境脏乱差。房掌柜公司提供群租房内的卫生间下水设施老化。卫生间经过改造只设置一个下水孔，且下水孔没有安装地漏。不符合出租住宅用房下水要求。房掌柜公司长期不履行维护公共设施及卫生的义务。致使群租房存在下水堵漏的隐患和马桶无法正常使用等情况。群住房内公共区域完全不符合《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁管理办法》第四章当事人的权力和人义务，第二十一条规定：出租住宅用房的自然损坏或者合同约定的由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。（3）根据合同第九条第三款第二条，房掌柜公司未履行最基本的义务，刘晓洋可以解除合同。（4）2020年11月6日上午10点，刘晓洋、房掌柜公司双方在济南市历下区人民法院姚家法庭305调解室均拒绝调解。房掌柜公司再次明确拒绝房屋交接。房掌柜公司称2020年11月6日下午，房掌柜公司已知刘晓洋搬走，安排师傅维修。房掌柜公司所说刘晓洋搬走之后没有跟房掌柜公司有过任何交接，也没有告知过房掌柜公司。与事实严重不符。2、（1）《房屋租赁合同》第一条出租房屋位置及租赁用途，其中合同明确出租的位置为南阳台外加南卧室。房掌柜公司为了自身利益，在明知出租房屋位置的情况下，仍然告知隔壁租户南阳台为两户公用。隔壁租户误以为是我们强占阳台而发生的纠纷。房掌柜公司的恶意违约，致使刘晓洋与隔壁租户发生纠纷，纠纷期间刘晓洋多次报警，房掌柜公司不予理睬，恶意违反《房屋租赁合同》。在房掌柜公司恶意违反合同的行为下，导致隔壁租户误以为刘晓洋霸占南阳台。刘晓洋与隔壁租户因阳台使用问题上矛盾加剧，为了人身安全刘晓洋选择在2020年5月17日晚9点报警。报警期间多次刘晓洋多次通知房掌柜公司，房掌柜公司始终未出面进行协调。刘晓洋在2020年5月18日因南阳台租用问题再次报警。民警多次联系房掌柜公司，房掌柜公司始终不出面。2020年5月24日晚11点隔壁租户因南阳台租用问题对刘晓洋再次进行语言辱骂，踹门等行为。刘晓洋再次选择报警，民警再次通知房掌柜公司前往派出所进行协商，房掌柜公司直接拒接电话。民警明确表示房屋属于违法群住房，劝导刘晓洋搬离。因房掌柜公司恶意违反合同的行为，与不理睬不出面不负责不作为的态度，导致刘晓洋多次往返姚家派出所，并对刘晓洋造成了严重的精神伤害。3、（1）刘晓洋与2020年月5月份开始多次联系房掌柜公司商议退租事宜，房掌柜公司多次推拖，直到2020年10月21继续协商未果。2020年10月21日刘晓洋微信通知房掌柜公司搬家的时间。2020年10月23刘晓洋搬家完成退租。刘晓洋主动微信约房掌柜公司在公司所在地址的办公室办理房屋交接。（济南市）2020年10月24日中午2点刘晓洋房掌柜公司双方在房掌柜公司办公室见面，刘晓洋主动提出办理房屋交接。房掌柜公司在违反合同的情况下拒不退还任何预付款和押金。房掌柜公司说刘晓洋搬走之后没有跟房掌柜公司有过任何交接，也没有告知过公司。与事实严重不符。（2）2020年11月6日，双方在济南市历下区人民法院姚家法庭305调解室均拒绝调解。房掌柜公司再次明确拒绝房屋交接。房掌柜公司所说刘晓洋搬走之后没有跟房掌柜公司有过任何交接，也没有告知过房掌柜公司公司。与事实严重不符。（3）房屋租赁合同中第一条明确房屋面积为15平方米（其中含南阳台）。房掌柜公司在2020年5月16日，合约承诺将合同约定租赁的15平方米房屋中的其中5平米南阳台违约租赁给他人。2020年5月25日因隔壁租客搬走，房掌柜公司业务员在租赁隔壁房间的时候，再次恶意违约，承诺其他租客南阳台公用。房掌柜公司单方面恶意违反租赁合同约定在先，房掌柜公司理应承担自身恶意违约所造成的房屋费用。刘晓洋向一审法院起诉请求，依法判决房掌柜公司履行合同条款并承担违约责任，房掌柜公司须按照合同向刘晓洋返还租金、押金、赔付误工费；依法判决房掌柜公司执行如下具体条款：（1）返还租金，房掌柜公司向刘晓洋支付自2020年10月24日未使用住房的租金（租金为每月570元，非整月的按天计）共计1273元、押金570元、卫生费130元、管理费130元、物业费87元。一审法院认定事实：刘晓洋提交《房屋租赁合同》一份，合同载明，“出租人（甲方）：张良，出租居间方：房掌柜公司，承租人（乙方）：刘晓洋；房屋坐落于济南市历下区姚家东区2-2-602，面积为15平方米；租赁期限自2020年4月6日至2021年3月1日，房屋租金为每月570元，房屋租金交付方式为押1付3；合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金570元，合同期内卫生费330元，物业费220元，管理费330元；”合同另约定了其他事项。刘晓洋称此合同系其与房掌柜公司签订，对此房掌柜公司亦予以认可。合同签订后，刘晓洋共计向房掌柜公司转账6875元，该款项中含押金570元、物业费220元、管理费330元、卫生费330元、水电保证金200元，剩余款项为房租款5225元。另查明，案涉租赁房屋为群租房，因对于南阳台使用争议，租户多次发生争吵，房掌柜公司未能有效解决以致刘晓洋与其租客矛盾激化报警；另因案涉租赁房屋设施维修问题，租客与房掌柜公司多次协商未果，影响正常使用；在此情形下，刘晓洋于2020年10月23日自行搬离租赁房屋。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系刘晓洋与房掌柜公司真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。案涉房屋出租实情为群租，房掌柜公司在签订合同时签订收取了卫生费、管理费，其应提供相应的管理服务；对于案涉租赁房屋，出租方亦应保障基本的日常生活需求，也即对于基础设施其应做到基本保障，在其将案涉房屋向外群租的情形下，此种管理、保障措施尤为重要；根据庭审查明，因对于南阳台的使用问题，刘晓洋与其他租客多次发生矛盾并以至寻求报警解决，因下水道、地漏等基础设施损害，刘晓洋与房掌柜公司多次协商亦未能解决，故此刘晓洋于2020年10月23日搬离，至此，案涉租赁合同已无法继续履行，对于合同无法继续履行的责任，结合已查明事实，系因房掌柜公司管理不当及未能提供基础的居住、生活条件，故房掌柜公司应承担相应的责任。基于上述原因，刘晓洋请求房掌柜公司返还其未租住期间的租赁费、卫生费、管理费、物业费及押金，有事实及法律依据，一审法院予以支持，一审法院核定房掌柜公司应退各项费用为：押金570元，租赁费1265元（5225元-3960元，即已缴纳租金减实际租住天数6个月又18天，每天租金按19元计），管理费130元、卫生费130元、物业费87元。对于刘晓洋所主张的误工费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、房掌柜公司于判决生效之日起十日内返还刘晓洋押金570元、租赁费1265元、管理费130元、物业费87元；二、驳回刘晓洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由房掌柜公司负担。二审中，房掌柜公司提交2020年11月6日疏通地漏照片2张以及当天微信聊天记录一张，证明下水道堵塞是头发、杂物造成的。刘晓洋质证对证据的真实性和证明目的均无异议。本院予以采信。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，刘晓洋主张房掌柜公司返还押金、租赁费、管理费、物业费等应否支持。本案中，刘晓洋与房掌柜公司签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，各方均应依约履行。根据查明事实，涉案房屋属于群租房，刘晓洋与其他租客租赁不同房间。合同履行中，因南阳台使用争议，刘晓洋与其他租客矛盾激化报警。另外，涉案租赁房屋下水道、地漏等基础设施损害，租客与房掌柜公司多次协商未果，影响正常使用。在此情形下，刘晓洋于2020年10月23日自行搬离租赁房屋，涉案房屋租赁合同现已无法履行。房掌柜公司作为出租方负有保证租赁物符合约定用途的义务，因涉案房屋租赁合同明确约定南阳台属于刘晓洋租赁范围，该争议并非普通邻里纠纷，房掌柜公司未能有效解决南阳台使用争议，构成违约。对于房屋内下水道、地漏等基础设施维修争议，房掌柜公司亦无证据证明系刘晓洋不合理使用造成，其作为出租方未及时处理，亦构成违约。故对刘晓洋关于房掌柜公司返还其搬离后未租住期间的租赁费、卫生费、管理费、物业费及押金的主张，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，房掌柜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南房掌柜房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年八月十日书记员  李敏