江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2284号上诉人（原审原告）：叶笃荣，男，汉族，住浙江省瑞安市塘下镇。上诉人（原审原告）：戴秀华，女，汉族，住浙江省瑞安市塘下镇。两上诉人共同委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人：李家路，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。原审被告：刘某某，女，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。上诉人叶笃荣、戴秀华因与被上诉人连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）、原审被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初7332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶笃荣、戴秀华上诉请求：撤销一审判决，依法改判维港汇公司、刘某某向叶笃荣、戴秀华补充支付房屋占有使用费382658.35元或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决关于“双方因疫情期间是否减免2个月租金未达成一致意见，后原告在该对账单上添加2个月租金39330.35元”系认定事实错误。该陈述是被上诉人的辩称，被上诉人并没有任何证据证明系上诉人在未与被上诉人达成一致意见而私下添加的。相反，添加2个月租金39330.35元，正是双方协商达成一致意见后，刘某某签字的。上诉人另有证据证明被上诉人向其他业主支付了疫情期间的租金，扣减上诉人疫情期间的租金没有事实依据。二、原审法院引用（2019）苏07民终4619号民事判决书处理本案诉争事实，发生了自相矛盾的情形。一方面，原审法院依据对上诉人申请启动租金鉴定程序和重新确认租金的诉求不予支持；另一方面，对（2019）苏07民终4619号判决书认定的被上诉人收取每平方米租金2000元、60%应分给业主这一事实却视而不见，对上诉人据此计算的被上诉人应补足2019年租金343328元也不予支持，自相矛盾。被上诉人维港汇公司答辩称：一、双方之间的对账单由上诉人亲笔书写，上诉人在每次领取租金的会计凭证上也认可租金数额。上诉人在一审起诉时也是按照自认的对账单起诉，因此构成诉讼外和诉讼中的自认。对账单上的数额均是按照认购价/认购总价*每年可分配租金计算得出，与98%的业主分配比例是一样的。二、上诉人在对账单中后添加了2个月的新冠疫情的租金，被上诉人对此不予认可。新冠疫情属于不可抗力，减免租金合情合理合法，上诉人不能主张该部分租金。上诉人已经认可了被上诉人的经营管理行为及分配方式，其变更诉讼请求再要求补足占用费用，没有任何事实和法律依据。三、98%的业主对于被上诉人租金比例分配方式没有提出异议，上诉人要求鉴定评估没有任何意义。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告刘某某答辩称，同意维港汇公司的答辩意见。刘某某并非公司实际控制人，其只是公司员工，履行职务行为，故刘某某不承担给付租金的责任。叶笃荣、戴秀华向原审法院提出诉讼请求：1、判令维港汇公司、刘某某向叶笃荣、戴秀华支付房屋占有使用费101153.95元；2、请求判令维港汇公司、刘某某向叶笃荣、戴秀华补足2019年度房屋占有使用费343328元（或以评估价为准）；3、本案诉讼费用由维港汇公司、刘某某承担。一审法院审理认定事实如下：2016年4月12日，连云港广盛元房地产开发有限公司出具委托书，将其开发的国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇公司运营，并代为管理物业。国际商务大厦一至三楼为产权式商铺，叶笃荣、戴秀华拥有其中23个商铺并于2019年取得不动产权证，房号/专有建筑面积（平方米）分别为201/27.21、202/20.8、203/23.01、211/14.94、212/15.45、213/14.95、214/13.82、215/13.41、256/14.72、257/14.6、266/14.98、267/13.84、268/10.56、269/20.68、270/13.06、271/8.96、272/10.65、341/26.32、342/25.41、343/21.18、344/24.07、345/20.12、346/20.98。2017年6月起，维港汇公司每季度向339位业主支付租金。2020年5月，叶笃荣与维港汇公司就维港汇公司应付、已付叶笃荣、戴秀华租金进行对账，并由维港汇公司副总经理刘某某签字确认，自2017年6月至2020年5月，维港汇公司应付叶笃荣、戴秀华租金471970.8元，已付275267.6元。其中，2019年12月至2020年5月维港汇公司计算应付租金4个月，计78661.5元，双方因疫情期间是否减免2个月租金未达成一致意见，后叶笃荣在该对账单上添加2个月租金39330.35元，认为维港汇公司应付租金共计236033.95元，扣减对账后维港汇公司支付租金134880元，余款101153.95元应予支付，并据此诉至原审法院。本案原审审理中，叶笃荣、戴秀华变更、增加诉求，要求维港汇公司补足2019年使用费343328元，理由是江苏省连云港市中级人民法院（2019）苏07民终4619号民事判决书将国际商务大厦一至三层作为整体计算租金，根据叶笃荣、戴秀华23套房屋总面积774.8平方米，公摊面积占40%，实际使用面积占60%，维港汇公司收取每平方米租金2000元，应分给业主60%，计算维港汇公司应补足叶笃荣、戴秀华2019年使用费为774.8平方米×60%×2000元×60%=557856元-维港汇公司已经计算支付的2019年使用费214528元=343328元。维港汇公司对叶笃荣添加2个月租金39330.35元以及补足2019年使用费343328元不予认可，认为疫情期间2个月租金应予减免，尚欠叶笃荣、戴秀华租金101153.95-39330.35=61823.6元，并向原审法院提交连云港市海州区商务局、连云港市海州区人民政府新浦街道办事处经贸办证明、商户签署的“疫情免租明细表”、人民网下载江苏13市“一级响应的措施”予以证明；认为叶笃荣、戴秀华领取租金，认可维港汇公司计算租金的方式为认购价÷认购总价×可分配金额，并提交付款申请单予以证明。原审另查明，江苏省连云港市中级人民法院审理上诉人吉某某与被上诉人维港汇公司排除妨害纠纷一案，于2020年9月28日作出（2019）苏07民终4619号民事判决书，认为维港汇公司支付上诉人吉某某租金符合一楼基本满足、二楼部分空置、三楼大面积空置，二楼、三楼租金收益少的客观情况，对叶笃荣、戴秀华申请启动租金鉴定程序和重新确认租金的诉求不予支持。一审法院认为，2016年4月12日，连云港广盛元房地产开发有限公司出具委托书，将其开发的国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇公司运营，并代为管理物业。叶笃荣、戴秀华拥有该大厦中23个产权式商铺，其作为该商铺业主，对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，维港汇公司提出叶笃荣、戴秀华无诉讼主体资格的辩解意见，原审法院不予采纳。2017年6月起，维港汇公司每季度向339位业主支付租金，叶笃荣、维港汇公司也于2020年5月就维港汇公司应付、已付叶笃荣、戴秀华租金进行了对账，叶笃荣、戴秀华已从维港汇公司处领取部分租金，故叶笃荣、戴秀华对维港汇公司整体出租经营其商铺应属知晓、追认，双方形成委托租赁经营关系，且不违反法律强制性规定，合法有效。众所周知，2020年1月至2020年4月，本市因新冠疫情启动了严格的防控措施，维港汇公司整体经营管理的国际商务大厦商铺也受到影响，维港汇公司要求叶笃荣、戴秀华减免2个月租金39330.35元合情合理，原审法院酌情予以支持。据此，根据双方对账结果及叶笃荣、戴秀华原诉求认可的维港汇公司所欠叶笃荣、戴秀华租金数额101153.95元，扣减2个月租金39330.35元，维港汇公司尚欠叶笃荣、戴秀华2020年5月前租金为61823.6元，维港汇公司应予支付。同时，参考（2019）苏07民终4619号民事判决对叶笃荣、戴秀华申请启动租金鉴定程序和重新确认租金的诉求不予支持的理由，原审法院对叶笃荣、戴秀华要求维港汇公司补足2019年使用费343328元或申请启动租金评估程序，也不予支持。关于维港汇公司刘某某在对账单上签字，注明维港汇公司应补发租金，但未表示其本人也负责偿还，且维港汇公司已认可其系职务行为，故叶笃荣、戴秀华以刘某某是维港汇公司实际控制人，系债务加入为由，将刘某某列为原审被告并要求其承担给付租金责任，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、维港汇公司于判决生效之日起十日内给付所欠叶笃荣、戴秀华租金61823.6元。二、驳回叶笃荣、戴秀华其他诉讼请求。案件受理费8772元，由叶笃荣、戴秀华负担7427元，维港汇公司负担1345元。上诉人叶笃荣、戴秀华在二审期间向本院提供本院（2021）苏07民终75号民事判决书以及商户购买价值清单，以证明上诉人购买23套房屋的价值为6844710元以及生效判决酌定被上诉人从2016年10月1日试营业开始计算租金。经质证，被上诉人及原审被告认为上诉人并未支付房款，上诉人的主体资格有待确定；生效判决酌定支付租金的时间不合理。被上诉人维港汇公司在二审中提供部分微信聊天记录及《免收租金确认表》，以证明疫情期间免除2个月租金的事实。经质证，上诉人对上述证据的真实性均提出异议。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，叶笃荣、戴秀华在二审诉讼中认可对账单中除“连云港维港汇商业管理有限公司应补发租金刘某某”字样系刘某某书写外，其余字迹均为叶笃荣、戴秀华本人书写。对账单中还注明：“2019.12-2020.5月份共计：这里是4个月”。本案的争议焦点为：（一）维港汇公司要求减免2个月租金应否支持；（二）叶笃荣、戴秀华与维港汇公司之间的租金如何计算。（一）关于维港汇公司要求减免2个月租金应否支持的问题；维港汇公司主张双方在对账中免除了维港汇公司因受疫情影响的2个月租金，本院经审查认为，2019年12月至2020年5月共计6个月，而对账单中只实际计算了4个月的租金，维港汇公司的主张与对账单中的记载能够相互印证；对账单中“+2个月”字样系叶笃荣、戴秀华后添加，叶笃荣、戴秀华不能证明系经过维港汇公司的同意及认可。另外，2020年1月至2020年4月，本市因新冠疫情启动了严格的防控措施，维港汇公司整体经营管理的国际商务大厦商铺也受到影响，维港汇公司要求叶笃荣、戴秀华减免2个月租金亦合情合理。故本院对于维港汇公司要求减免2个月租金的理由予以支持。上诉人叶笃荣、戴秀华的此点上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于叶笃荣、戴秀华与维港汇公司之间的租金如何计算的问题。本院经审查认为，叶笃荣、戴秀华与维港汇公司之间虽未签订书面的委托租赁合同，但双方于2020年5月对2017年6月至2020年5月期间叶笃荣、戴秀华应得的租金标准及金额进行了结算并形成对账单，该对账单应当视为双方对于租金的分配方式及具体标准已经达成一致，故本案应当以该对账单作为结算依据。叶笃荣、戴秀华关于“应当以本院4619号民事判决书所认定每平方米租金2000元、60%应分配给业主的标准计算本案租金”的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人叶笃荣、戴秀华的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2323元，由上诉人叶笃荣、戴秀华负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二一年八月十日法官助理  徐林杉书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理一律使用裁定。