上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初37013号原告：张雯芳,女,1985年1月25日生,汉族,住浙江省遂昌县妙高街道公园路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：付永生，上海市光明律师事务所律师。被告：庄清,女,1983年8月22日生,汉族,住上海市浦东新区云汉路XXX弄XXX号XXX室。被告：吴斌,男,1979年6月26日生,汉族,住上海市浦东新区泥城镇庙村学士436号2室。被告：吴煜成,男,2007年3月10日生,汉族,住上海市浦东新区云汉路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：庄清(系被告吴煜成之母)，住上海市浦东新区云汉路XXX弄XXX号XXX室。上列被告共同委托诉讼代理人：刘极军，上海谧竹律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：洪英，上海市东泰律师事务所律师。原告张雯芳诉被告庄清、吴斌、吴煜成房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雯芳及其委托诉讼代理人付永生，被告庄清、吴斌及其委托诉讼代理人刘极军、洪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雯芳向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的关于本市浦东新区鸿音路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2021年3月10日解除；2、判令三被告返还购房款798,000元；3、判令三被告支付原告违约金237,600元；4、判令三被告支付原告律师费3.5万元。事实与理由：被告在签订上述合同时，未告知三被告曾与案外人上海康谦商业经营管理公司(以下简称康谦公司)签订有委托管理协议的情况，严重影响了原告作为买房人的权利，原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。被告庄清、吴斌、吴煜成辩称：三被告并无违反合同约定，合同签订时，三被告如实履行了告知义务，原告对于委托经营管理协议的存在是清楚、明知和认可的。委托经营管理协议也不影响原告任何的权益。原告之所以要求解除合同是因为税费经评估后过高以及原告资金短缺等自身原因。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为三被告。2021年1月24日，原告(乙方、购买方)和三被告(甲方、出售方)以及上海代利房地产经纪事务所(以下简称代利事务所)(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总价为1,188,000元，分两期支付。双方在其他约定处手写有，甲乙双方签订买卖合同定于2021年2月8日之前，最迟时间为2021年2月28日。本次交易税费由乙方承担。2021年2月8日，原告(乙方、买售方)和三被告(甲方、卖售方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋总价为88万元，约定于2021年3月10日之前办理过户手续。过户前乙方应支付购房款49万元，过户当日支付尾款39万元。合同补充条款(一)第3条约定甲方不出售该房屋或甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%违约金以及赔偿给乙方造成的损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。第6条约定甲方应保证在签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分的告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的应承担相应的过错违约责任。2021年2月9日，双方另签订《补充协议》约定总价款为1,188,000元，除网签合同约定的房价款外还包括补偿标的作价308,000元。该款项应于签订买卖合同及本协议当日支付。上述合同、协议签订后，原告按约向三被告支付购房款798,000元。2021年3月10日，原告通过微信向被告庄清发送通知和微信称，被告在签订合同时未拿出委托管理协议，未尽到合同约定的告知义务，被告已构成根本违约。我方已于2021年3月10日通知贵方解除双方签订的房屋买卖合同。现再次通知贵方，双方签订的房屋买卖合同及居间合同于2021年3月10日解除。庭审中，双方一致确认系争房屋于2021年3月4日经评估价值为151万元，为此原告需多缴纳税费约10万元左右。原告向法庭提交了三被告与康谦公司(后托管方主体变更为上海宝龙商业地产管理有限公司)签订的《委托管理协议》证明三被告未履行告知义务，影响到原告权益。三被告对于该份协议的真实性予以认可，但对关联性不予认可，表示2021年1月24日，曾应原告和居间方要求将委托管理协议第二页出示给原告，《委托管理协议》仅约束三被告和康谦公司，对原告买房无任何影响。原告表示2021年1月24日，确看到过该份协议的第二页，但以为是三被告的购房协议故没有要求三被告出示完整的协议内容。系争房屋在签订合同时确有承租人在实际经营，双方对于租金口头约定在过户后由原告收取，但原告基于三被告提供的协议认为至2021年7月31日到期，在看到完整协议后才发现托管期限可自行延长。原告为证明三被告未履行告知义务向法庭提交了微信聊天记录，三被告表示该份微信聊天记录不完整，是在双方发生矛盾后原告截取的，并不能达到原告的证明目的。三被告为证明原告存在违约行为向法庭提交了与中介和与原告的微信聊天记录，在与中介冯某的微信聊天记录中显示，2021年3月4日，冯某告知被告评估价为151万，并表示“买家意思是说看一下这边有没有别的办法，再把评估价降低一点或者是重新申请，因为这个价格确实离谱，偏离市场价了，所以说让我跟您说一下，本来是约定了这两天过户，可能稍微晚一点要。”在与原告的微信聊天记录显示，2021年3月9日，原告向被告庄清发送微信“庄姐，能把和宝龙的合同发给我看下吗？”次日原告恢复表示昨天才看到委托管理协议，并对此提出异议。原告对于上述证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。庭审中，原告申请证人冯某出庭作证，证人到庭作证如下：其是案涉房屋交易的业务员，买房过程中原告仅去看过一次。对于系争房屋内有承租人实际经营以及系争商铺由上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称宝龙公司)托管经营是清楚的，双方在签订时，原告并未要求出示《委托管理协议》，只是想知道系争房屋的租金收益情况。2021年3月9日原告提出看《委托管理协议》并以此为由要求解除合同。原告对于证人证言的真实性予以认可，表示并非因资金或税费问题导致合同无法履行。被告表示证人所述与相关证据有所出入，双方合同无法履行的真实原因在于税费超过预期和原告资金压力。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、微信聊天记录、产调信息、《委托管理协议》、通知等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，双方签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原告诉称被告未履行告知义务违反合同约定，对此本院认为，首先从现有证据来看，被告在签约时已出示部分《委托管理协议》内容，并无恶意隐瞒、欺骗等违约行为，原告对于存在有《委托管理协议》也是清楚和认可的，原告主张被告未履行充分的告知义务，本院难以采信。其次，《委托管理协议》约束的是三被告和宝龙公司，并不直接约束原告，对于原告作为购房人的权利并无实质影响，亦不可能造成双方买卖合同目的无法实现。综上，原告主张被告根本违约要求解除合同的诉讼请求以及基于该请求权基础主张要求被告退还购房款承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：驳回原告张雯芳的诉讼请求。案件受理费14,435元，减半收取计7,217.5元，由原告张雯芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依书记员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。