湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1747号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区联港路399号。法定代表人：张扬波，董事长。委托诉讼代理人：彭凌风，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易华，女，1974年5月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易红华，女，1979年12月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人易华、易红华共同的委托诉讼代理人：刘展，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师。上诉人岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司（以下简称“海吉星公司”）因与被上诉人易华、易红华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。海吉星公司上诉称，请求二审撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同于2018年5月31日成立，被上诉人继续履行合同并配合办理网签及收房等手续；一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人已经履行房屋买卖合同的主要义务，上诉人对此予以认可并确认涉案商铺已经出售给被上诉人的事实。依照原《合同法》第三十六条的规定，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同依法成立，一审判决对该事实认定错误。2018年5月18日，被上诉人选定了所购商铺的具体位置，并确认商铺面积和单价等房屋买卖的主要内容后，在上诉人处签署一式两联的编号为A044的《岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司店面位置确认单》（以下简称“位置确认单”），确定其购买第124号商铺。2018年5月28日就124号商铺的交易正式达成一致，同时签署了一式两联的《岳阳海吉星公司北区临街店面交款通知单》（以下简称“通知单”），通知单中详细记载了被上诉人（买受人）的身份信息、联系电话、购买商铺的具体房号、建筑面积、优惠后的单价和房款总价、房款支付的金额以及该通知单经上诉人盖章确认后不退款和不改名等内容。2018年5月31日，被上诉人通过银行转账方式向上诉人支付了全部购房款和契税以及相关办证费用。根据房屋买卖合同的性质，买受人即被上诉人的主要合同义务为按约定支付购房款。被上诉人在签署具备合同必备条款的位置确认单、通知单后一次性向上诉人支付了全部购房款、契税及办证费用，即已履行了房屋买卖合同的主要合同义务，上诉人对此予以认可并确认涉案商铺已经出售给被上诉人的事实。二、一审法院对退款申请报告有关的事实认定错误。邓斌在内部申请报告中签字同意的行为不构成表见代理行为，不能产生上诉人已经同意退款的法律效力。三、一审判决适用的法律与房屋买卖合同未成立的事实认定以及判决结果相互矛盾。四、一审判决的事实认定和判决结果未严格遵守诚实信用原则和尊重合同主体意思自治的基本原则，不利于房地产市场交易的稳定秩序，鼓励了为获取更多利益而恶意不履行合同的违约行为。易华、易红华辩称，一、一审法院认定事实清楚，答辩人与被答辩人之间为预约合同关系；二、一审法院认定事实清楚，双方之间预约合同关系已经解除；三、海吉星公司的上诉请求于法无据，存在逻辑矛盾；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。易华、易红华向一审法院起诉请求：1、由海吉星公司返还原告购房款1410173.8元；2、由海吉星公司支付自2018年6月3日起至实际返还之日的违约金（按照2018年人民银行贷款市场报价利率4.35%计算）；3、由海吉星公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：岳阳海吉星国际农产品物流园A11栋商铺于2017年12月27日取得预售许可证，易红华、易华与其亲属翁某在2018年5月欲购买该物流园商铺，海吉星公司接待人员为赵静、邓斌，赵静系招商部员工，邓斌系招商部总监（工商登记显示邓斌还系海吉星公司监事）。2018年5月18日，翁某代易华、易红华签订了店面位置确认单，房号为A11-124，面积98.79平方米，单价14000元/平方米。2018年5月28日，经审批同意按照9.8折计价，邓斌在经办人处签名。同日海吉星公司出具一份交款通知单，应交金额为1355398.8元，经办人为赵静，该通知单仍由翁某代签。易华、易红华表示未授权翁某代签有关购房文书。2018年5月30日、5月31日，易华、易红华分三次向海吉星公司转款共计1410173.8元，其中1355398.8元为房款、54775元为办证费用（海吉星出具的收据为契税）。2019年8月22日，易华、易红华向海吉星公司出具了《关于A11-124》店面款及办证预交费用的退款申请报告。该报告赵静签署“情况属实”并签名（落款日期2019年8月22日）、李珊（海吉星财务人员）签署“收款金额无误”并签名（落款日期为2019年5月20日）、邓斌签署“情况属实，同意”并签名（落款日期为2020年5月20日）。一审法院认为，关于双方合同是否成立，易华、易红华虽然没有在店面位置确认单上签名，但实际上按照确认单以及交款通知注明的房价款向海吉星公司支付房款，可以认定双方就门面买卖已经达成初步意向，但双方仅仅就房屋价款和面积及位置进行了明确，双方达成合意明确的内容尚不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定双方已经成立商品房买卖合同，应系预约合同关系，故海吉星公司反诉要求确认双方已经达成商品房买卖合同关系的请求本院不予支持；关于合同是否解除，易华、易红华提供的退款申请报告实际就是要求解除双方的预约合同，海吉星公司负责销售该门面的工作人员赵静签名进行了确认，招商部的总监邓斌明确签署意见表示同意，该证据可以认定双方就合同的解除已经达成合意，故本院认为双方的预约合同已经解除，按照法律规定，合同解除后，海吉星公司就应该返还易华、易红华向其支付的购房款已经办证费用共计1410173.8元。邓斌签署同意退款意见后按照公司规定进行审批系公司内部管理问题，不影响合同解除的效力。关于易华、易红华主张的逾期付款利息，双方就返还购房款的具体时间以及逾期返还违约责任未进行具体约定，但既然合同已经解除，海吉星公司应及时向易华、易红华返还购房款，考虑到退款需要一定的内部审核程序，应给予适当的期间，本院酌情认定30天，邓斌最后签署同意解除合同的日期为2020年5月20日，海吉星公司应在2020年6月20日前退还购房款。易华、易红华请求参照贷款市场报价年利率4.35%计算资金占用利息亦符合法律规定。关于海吉星公司提出反诉请求继续履行合同的问题，前述就双方合同的性质以及合同的解除进行了认定，既然双方系预约合同，且已经解除，故海吉星公司要求继续履行合同无事实与法律依据，不予支持。综上，海吉星公司应自2020年6月21日起按照年利率4.35%的标准支付资金占用利息至实际清偿之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司向易华、易红华返还购房款以及办证费用1410173.8元，并自2020年6月21日起按照年利率4.35%的标准支付资金占用利息至实际清偿之日；二、驳回易华、易红华的其他诉讼请求；三、驳回岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司的反诉请求；前述第一项，限本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9436元，反诉费50元，合计9486元，由易华、易红华负担800元，岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司负担8686元。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。本院二审认为，本案双方当事人在二审中争议的焦点问题是：易华、易红华与海吉星公司之间的房屋买卖合同关系是否已经成立，海吉星公司要求易华、易红华继续履行合同并配合办理网签及收房等手续的请求是否应得到支持？本院评析如下：一、易华、易红华与海吉星公司未就案涉房屋签订书面买卖合同及网签合同的事实双方无异议。在“店面位置确认单”和“交款通知单”上，易华、易红华由其姨侄翁铁军代为签名，易华、易红华并按“店面位置确认单”和“交款通知单”上的约定向海吉星公司支付了房款及办证费用共计1410173.8元，说明易华、易红华对“店面位置确认单”和“交款通知单”上的内容是予以认可的。可以认定双方就买卖门面的房号（位置）、面积及价款已经达成了一致，易华、易红华并按约定交纳了房款及办证费用。但对照建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，本案中，易华、易红华与海吉星公司并未签订书面的商品房买卖合同，“店面位置确认单”和“交款通知单”上对案涉房屋的基本状况、房屋的交付条件及日期、水电气及配套设施、产权办理、相关违约责任等并无约定，故因缺乏商品房买卖合同的主要内容，本案只能认定为双方仅达成了预约合同关系，而不能认定双方已经成立了商品房买卖合同关系。二、易华、易红华向海吉星公司交款后不久即要求退款，故双方也就未签订商品房买卖合同。易华、易红华多次要求退款后，海吉星公司招商部于2019年8月22日向公司出具了《关于A11-124》店面款及办证预交费用的退款申请报告，招商部拟同意退款，虽海吉星公司最后未同意退款，但海吉星公司招商部作为公司的下属专门负责房屋销售事项的职能部门，可以认定双方就合同的解除已经达成了合意，故本案的预约合同可以解除。合同解除后，海吉星公司理应返还易华、易红华交纳的购房款及办证费用并承担相应资金占用利息。三、易华、易红华在2018年5月底即向海吉星公司付款了1410173.8元。一审判决海吉星公司只自2020年6月21日起按照年利率4.35%的标准支付至实际清偿之日的资金占用利息，客观上讲易华、易红华是承受了较大损失的，而本案预约合同的解除相对于海吉星公司来说损失要小。综上，海吉星公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18872元，由岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  蒋立春审判员  程 鹏二〇二一年八月二日书记员  周师师