辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6985号 上诉人（原审被告）：冯茂林，男，1969年1月20日出生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。统一社会信用代码91210211679958716T。 法定代表人：宋斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。 上诉人冯茂林因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯茂林上诉请求：变更一审判决第一项中电梯费给付金额为1278元。主要事实和理由：1、案涉小区是经济适用房，电梯质量很差，收费标准过高，且调整电梯费时未向业主公示，只同意按15元/月/户标准交纳。对于物业费的判项没有异议。2、案涉房屋长期存在漏雨问题，被上主持人一直未予以维修，给上诉人造成了极大作害，被上诉人应予赔偿。 被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见：小区电梯费是按照政府文件予以调整的，符合规定。且小区电梯维护费用远超过业主所交纳的费用，电梯费标准过高的主张不成立。另外，小区业主只有不到1/3不按时交费，说明有超过2/3以上的业主认可电梯调价后的标准。 大连一品蓝天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费费4781.9元、电梯费2556元。2、判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金600元(暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为2.2元)。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计7937.9元。 一审法院经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司(甲方)将樱花园小区委托给原告(乙方)实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费为建筑面积0.7元/平方米/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。经大连市物价局审批，案涉小区7、9、17物业服务费为0.65元/平方米/月，电梯费收费标准依据大价发[2013]82号文件。2013年12月24日，原告向大化集团有限责任公司递交《关于樱花园小区调整电梯费报告》，内容为：2012年9月20日，贵公司与我公司签订《前期物业管理委托合同书》，委托我公司对樱花园小区进行前期物业管理，物业服务费0.7元/平方米/月、电梯费12元/户/月标准收取。2013年12月18日，大连市物价局发布大价发[2013]82号文件，根据该文件的精神，小区电梯费进行了相关的调整。我公司根据樱花园小区电梯运行成本及大价发[2013]82号文件精神，电梯费收费按户收取不变，金额调整为30元/户/月。我公司于该报告书写当日面呈贵公司，请贵公司在收到本报告之日起三个工作日内对我公司提出的电梯费调整意见进行书面回复，逾期不回复，视为贵公司同意我公司关于电梯费调整意见，届时，我公司按照该意见对电梯费标准进行公示程序，并自2014年1月1日，樱花园小区电梯费按照30元/户/月收取。被告系大连市甘井子区樱花园10号楼3-6-2号房屋业主，房屋面积78.52平方米。被告自2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费未予交纳。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发(2000)102号文件及大价发(2013)82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在大价发(2013)82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/户/月的标准收取2013年12月31日之前的电梯费、按30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，予以确认。根据《物业交接离场进场证明》，原告于2012年11月9日正式接管案涉小区，故被告应向原告交纳自2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费4781.87元(78.52平方米0.7元/平方米/月87个月)及电梯费2556元(12元/月3个月+30元/月84个月)，对原告诉讼请求依法予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，被告系案涉小区业主，原告向被告提供服务。虽然案涉前期物业服务合同对欠交物业费的滞纳金作出了明确的约定，但违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的物业服务不到位的问题，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其二，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，要求降低物业费缺乏事实和法律依据，依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于被告提出的广告费及停车费的意见，因被告没有对此提出具体的抗辩意见，也没有提出反诉，故不予考虑。被告若对此主张权利，可以依据法律规定另行诉讼。判决如下：一、被告冯茂林于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费4781.87元、电梯费2556元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案一审判决不存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审只围绕上诉人的上诉请求进行审理，对双方均未上诉的一审其他判项内容不予审理。 根据双方诉辩内容，本案二审的争议焦点问题是被上诉人收取电梯费的标准是否合理，上诉人应否全额给付。被上诉人为证明其有收费资质和收费标准符合规定，在一审提交了主管部门向其颁发的《收费许可证》，记载：关于电梯收费标准按照大价发[2013]82号文件执行。该文件规定高层住宅每人每月按10元标准交纳电梯费。被上诉人沿用之前的按户收费标准，并以每户平均三人为标准，拟订每户每月30元的电梯收费标准不违反前述规定。案涉小区由大化集团有限责任公司开发，主要用于集团安置家属，被上诉人将变更后的电梯收费标准上报给大化集团有限责任公司，大化集团有限责任公司未对收费标准提出任何异议，于是被上诉人自2014年1月1日起开始实施该收费标准至今，小区众多业主也一直按此标准履行交费义务。故一审支持被上诉人的电梯费主张并无不当，二审予以维持。上诉人如对小区电梯收费标准有异议，可向主管部门反映，或通过业主大会与被上诉人重新协商价格，其仅以个人认为收费过高而拒交电梯费，不利于促进物业单位对电梯进行正常的维保、养护，不能得到支持。 至于上诉人主张的损失赔偿，构成独立的诉请，而其在一审中未提出反诉，双方在二审也未达成和解协议，故本院对此不予审理，上诉人可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冯茂林负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 迪 审判员  毕春燕 二〇二一年八月十八日 书记员  张 丹