北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9000号上诉人（原审原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：张子宽，男，北京爱家营企业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：许晗，男，1992年7月9日出生，汉族，自由职业者，住北京市西城区。上诉人北京爱家营企业管理有限公司因与被上诉人许晗房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京爱家营企业管理有限公司（下称爱家营公司）上诉请求：1.同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项，依法改判许晗向爱家营公司支付2020年5月23日至2020年7月23日的租金14800元、未结清的水费550元；2.本案的诉讼费用由许晗承担。事实和理由：一、根据一审已经查明的租金支付情况，许晗尚拖欠2020年5月24日至2020年7月23日租金共计14800元，一审判决与已查明的事实明显不符。二、许晗有义务交纳房屋租赁期间产生的水费，且许晗认可按照自来水交费通知书交费，一审驳回该项诉讼请求缺乏任何依据。许晗辩称，同意一审判决，不同意爱家营公司的上诉请求和理由。所有的房屋租金等费用已经在门店结清了，爱家营公司提交的2020年8月签订的合同实际系对方伪造的。爱家营公司向一审法院起诉请求：1.判令许晗向爱家营公司支付2020年5月23日至2020年7月23日的租金14800元；2.判令许晗支付未结清的水费550元；3.判令许晗向爱家营公司支付违约金7400元；4.判令许晗承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月22日，爱家营公司（出租人，甲方）与许晗（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方管理的房屋资产所有权人位于北京市大兴区兴丰大街（一段）18号院5号楼12层7单元1501的房屋。租赁期限自2019年6月24日至2020年7月23日，甲方应将房屋交付给乙方并签署《房屋交割清单》。房屋租金、押金：租金标准为7400元／月，租期总计租金96200元，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周期届满前支付下一期租金。押金为7400元，租赁期满或合同解除后，甲方收取的房屋租赁押金在扣除乙方因违反合同约定而应支付的违约金、滞纳金及根据合同约定应付而未付的各项费用后，剩余部分应无息归还乙方。退还日期为乙方交还房屋并物业交验完毕且签订《退租协议》后十个工作日内，押金归还方式为支付至乙方名下的银行账户中或持本人有效证件到甲方财务窗口领取现金。除上述情况之外，乙方不得以任何理由要求以押金冲抵房屋任何费用。租赁期内的供暖费（如房屋的供暖方式为自采暖，供暖费由乙方承担）、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设置维修费、因居住而发生的其他费用（含停车费、保安费、租赁税费等）。合同解除：乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日；2.欠缴各项费用达月租金15％…达到合同解除条件次日甲方即有权收回房屋及附属设施，并要求乙方清空自有物品，如乙方留存任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处置，本合同及相关协议即告解除。合同终止后，乙方应将房屋清洁干净，如乙方未能清理而由甲方代为清理的，则乙方应支付相应的保洁费用，该费用甲方有权自乙方押金中扣除，不足部分乙方应以现金方式在退租时补齐。违约责任：（一）甲方有第六条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第六条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，并且甲方有权要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。在庭审过程中，爱家营公司主张与许晗签订的房屋租赁合同于2020年7月23日到期，许晗未支付2020年5月24日至7月23日期间（2个月）的租金，另还有案涉房屋的水费550元未结算。许晗主张其不欠爱家营公司租金；关于水费，爱家营主张的水费中包含了2018年的历史欠费，这与其无关，其只是2020年期间的水费未交付，因为疫情影响，没有人去查看水表，当时与爱家营公司说好等缴费通知书出来后发给我，我再交费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，爱家营公司与许晗签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。爱家营公司按照约定将案涉房屋交付许晗使用，许晗理应按照约定向爱家营公司支付租赁合同期间的租金，现其未能按照约定支付租金，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据许晗提交的支付房屋租金记录显示，许晗已按合同约定支付房屋2019年6月24日至2020年3月23日租金66600元，押金7400元，后许晗于2020年3月30日、5月12日共计支付爱家营公司租金14800元，结合双方签订的《房屋租赁合同》中关于房屋押金的约定，故对于爱家营公司要求许晗支付2020年5月24日至2020年7月23日期间房屋租金14800元的诉讼请求，一审法院不予支持；对于爱家营公司要求许晗支付违约金7400元的诉讼请求，根据现有证据，许晗未按照合同约定支付最后一期房屋租金，存在违约行为，故对于该诉讼请求，一审法院予以支持；对于爱家营公司要求许晗支付未结清的水费550元的诉讼请求，爱家营公司未提交证据证明其已经实际支付该部分水费，另结合许晗提交的证据，故对于该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月判决如下：一、许晗于判决生效后十日内支付北京爱家营企业管理有限公司违约金7400元；二、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。在本院审理中，许晗称爱家营公司的门店经理高彦成同意免除其2020年5月24日至2020年7月23日期间的租金。经本院电话联系高彦成，向其核实是否存在免除租金的事实，高彦成称是我爱我家房地产经纪公司的员工，并非爱家营公司的员工，其无权免除许晗的租金，是许晗自己认为的免租。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，爱家营公司与许晗签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。爱家营公司按照约定将案涉房屋交付给许晗使用，许晗应当按照约定向爱家营公司支付租赁期间的租金。现双方均认可案涉房屋租赁合同已于2020年7月23日到期终止。根据许晗提交的支付房屋租金的记录显示，许晗仅向爱家营公司支付了截止至2020年5月23日期间的租金，其亦自认2020年5月24日至2020年7月23日期间的租金未予交纳。许晗虽然主张案外人高彦成同意为其免除了2020年5月24日至2020年7月23日期间的房屋租金，高彦成对此不予认可，许晗亦未提交相应证据予以证明，且高彦成系我爱我家房地产经纪有限公司的员工而非爱家营公司的员工，爱家营公司并未授权高彦成免除许晗2020年5月24日至2020年7月23日期间的房屋租金，故许晗应当按照合同约定向爱家营公司支付2020年5月24日至2020年7月23日期间的房屋租金14800元，扣除爱家营公司已收取的房屋租赁押金7400元后，许晗还应向爱家营公司支付房屋租金7400元。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。许晗未按照合同约定向爱家营公司按期支付房屋租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任，向爱家营公司支付违约金7400元，许晗亦同意承担该违约责任，故本院对此不持异议。关于爱家营公司上诉主张的未结清水费550元，其未能提交证据证明已经代为缴纳该笔水费，故其要求许晗向其支付该笔水费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，爱家营公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回；一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21558号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21558号民事判决第二项；三、许晗于本判决生效之日起10日内支付北京爱家营企业管理有限公司2020年5月24日至2020年7月23日期间尚欠的租金7400元（已抵扣房屋租赁押金7400元）；四、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费184元，由北京爱家营企业管理有限公司负担25元（已交纳），由许晗负担159元（已由北京爱家营企业管理有限公司预交，许晗于本判决生效之日起10日内给付北京爱家营企业管理有限公司）；二审案件受理费368元，由北京爱家营企业管理有限公司负担50元（已交纳），由许晗负担318元（已由北京爱家营企业管理有限公司预交，许晗于本判决生效之日起10日内给付北京爱家营企业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 琪二〇二一年八月二日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄