河南省鲁山县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0423执异73号异议人（案外人）：石红伟，男，汉族，1984年8月19日生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：李大超，平顶山市鲁山县华剑法律服务所法律服务工作者。申请执行人：孔梅枝，女，汉族，1963年7月20日生，住河南省鲁山县。被执行人：朱太东，男，汉族，1961年7月15日生，住河南省鲁山县。被执行人：景利娟，女，汉族，1963年9月2日生，住河南省鲁山县。被执行人：陈朝，男，汉族，1961年10月22日生，住河南省鲁山县。在本院的（2021）豫0423执1280号执行实施案件【执行依据为本院于2021年3月25日作出的（2021）豫0423民初639号民事判决书】的执行中，石红伟提出书面异议，请求对本院查封的位于本县张店乡宗庄村小马庄组、房权证号为张店房字第××号房屋（以下称案涉房屋）终止执行，并解除查封。本院于2021年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石红伟述称：石红伟系宗庄村小马庄组村民，2019年10月3日经李冬梅介绍与朱太东签订房屋买卖合同，朱太东将案涉房屋以人民币18.5万元（以下币种同--本院注）的价格售予石红伟。协议签订之日，石红伟将购房款一次性支付，朱太东亦将房产交付。后石红伟多次要求朱太东协助办理房产的变更登记，但终因房产证和土地证不符未能完成不动产登记变更。石红伟认为与朱太东的房产交易已经完成，房产已实际交付使用，石红伟享有排除执行的物权期待权，法院的查封侵犯了其合法权益，应予解除。石红伟围绕其主张向本院提交了以下证据材料：1、石红伟的居民身份证；2、记载的发证时间为1987年5月20日、证号为鲁农房字NO.0160158、户主姓名为蒋遂安、坐落在张店乡宗庄村××东北角、面积为二分六厘八豪的宅基地使用证；3、落款时间为1993年3月24日、卖主署名为“蒋遂安”、买主署名为“朱太东”的小马庄村北面积为0.268亩的《房场转让的字据》；4、发证机关为鲁山县房地产管理局、填发日期为1995年7月19日、登记的所有权人为朱太东、房屋坐落记载为鲁山县张店乡宗庄小马庄、证号为张店房字第2112的房屋所有权证；5、落款时间为2019年10月3日，有“朱太东、石红伟、李冬梅”手书署名的《房屋买卖协议》；6、李冬梅身份证复印件；7、落款时间为2019年10月3日、载明石红伟购房款18.5万元、收款人署名为“朱太东”的收到条；8、（2021）豫0423民初639-1号民事裁定书；9、石红伟与杨军红的结婚证；10、2019年10月3日，杨军红自两家金融机构取款52100元的交易凭据；11、户名石红伟、户号为7080108525、自2020年6月至2021年8月间的缴纳电费凭据单；12、国家电网鲁山公司户名石红伟、户号7080108525的客户月用电量表格；13、家庭户口簿中石红伟及其父母石德运、陈侠登记页；14、石德运名下位于小马庄组274号宅院的不动产登记证书。申请执行人孔梅枝答辩称：一、朱太东夫妻因躲债早在2019年之前就离开鲁山县城去北京生活，孔梅枝找其索要借款就找不到人，杳无踪影。案外人石红伟无证据证明其所持的房屋买卖协议及付款凭证系朱太东在2019年10月3日亲笔签字。二、假如该房屋买卖协议属实，也应为无效协议，因为，1、该房屋属于小产权，私自买卖无法律依据；2、该房屋属于朱太东与其配偶景利娟共有，朱太东无权处理；3、即便景利娟同意出售，其目的也是躲避合法债务的非法交易。三、房屋系不动产，以登记为准，在未变更登记之前，石红伟所持《房屋买卖协议》属于合同之债，不存在物的权利。综上，足以说明石红伟异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，应予驳回。孔梅枝未就本案向本院提交证据材料。本案其他当事人在审查期间未提交答辩意见。审查中，本院依职权向鲁山县不动产登记中心调取了有利于查清案件事实的案涉房产登记材料。本院经审查查明：1987年5月20日，蒋遂安取得了坐落于本县××乡××马庄组的宅基地使用权一宗（本地民间俗称为房场--本院注）。该宗地面积为178.8375平方米（12.55米×14.25米），约合0.268亩，东至张文，西至张天恩，南至生活路，北至集体地。后蒋遂安在该宅地上建起北屋平房三间，包括一间为门楼的东屋平房两间，西屋一间，北屋西侧留为风道。1990年7月19日，蒋遂安取得了权证号为张店房字第××号的房屋所有权登记和权证号为鲁山县张店国字第66号土地使用权登记，所记载的房产及宗地坐落于鲁山县××乡宗庄村××号。登记的房产为1、2号两幢，分别东屋2间，北屋3间，均为砖混结构。登记的用地面积为0.268亩（178.84平方米），东至张文，西至张天恩，南至生活路，北至集体地。1993年3月24日，在和志刚、陈建立、张文等6人的见证下，蒋遂安与朱太东签订《房场转让字据》，约定蒋遂安将上述房场及地上房产转让予朱太东。1995年1月16日，双方就该交易签订了房地产交易草契。1995年7月17日，鲁山县人民政府为该交易出具了编号为“九五契证买字第壹佰肆拾号”鲁山县房地产契证，该证记载的新主姓名为朱太东，旧主姓名为蒋遂安，房地产座落在张店乡宗庄村××号，占地面积为178.84平方米，房地产总价为1万元，税额为600元。1995年7月19日，上述房产的所有权被鲁山县房地产管理局登记于被执行人朱太东名下，房屋所有权证书号为张店房字第××号。2009年冬，家中独子的石红伟结婚成家后，仍一直居住于其父母在××马庄组的宅院。近几年，因三个子女渐渐长大，与父母同居一座宅院，生活起居多感不便，故石红伟夫妇萌生了就近另购房屋、与父母分门另过的想法。当石红伟听闻朱太东曾向街坊李冬梅表示欲出售案涉房屋后，感觉若能购得该房，既能分居另过，又便于与父母相互照应，两全其美，遂央请李冬梅与朱太东沟通。2019年10月3日，在李冬梅的撮合与见证下，石红伟作为协议乙方，与作为协议甲方的朱太东，在朱太东工作单位鲁山县市场监督管理局三楼的办公室，就案涉房产签订《房屋买卖协议书》。协议中描述了该房屋的坐落、宗地面积、房屋状况、四至等，双方主要约定：朱太东将案涉房屋使用权以18.5万元的价格转让予石红伟，石红伟愿一次性付清价款；朱太东承诺房产无纠纷，并将张店房字第××号房权证、鲁集建（2002）字第1415093号土地使用证交石红伟；石红伟需要办理过户时，朱太东协助，有关费用由石红伟承担。因购房心切，故在听从朱太东房价款须全部以现金支付的要求下，石红伟自筹部分现金，另自父母处筹措现金6万，又于当日自配偶杨军红开设于邮政储蓄银行及工商银行的账户中取款52100元，凑足房款现金18.5万元。朱太东接收房款后，即向石红伟出具购房款收据一张，但以阿拉伯数字记载的金额为“185000元整”，以汉字数字大写的金额为“壹拾捌万元整”。朱太东还按约将张店房字第××号房权证、鲁集建（2002）字第1415093号土地使用证交予石红伟。不久，石红伟持该两证去至有关部门咨询过户事宜，被告知该土地使用证“有问题”，暂无法办理不动产变更登记。石红伟遂将该两证又交予朱太东，要求其解决过户困难。朱太东虽承诺协助、帮忙，但一直未有结果。后新冠疫情发生，各地管控严格，加之朱太东推诿拖延又难以联络，过户事宜，暂且搁置。2020年3月初，朱太东就案涉房屋与承租人王三妮的租赁合同到期，疫情风险也大为降低，石红伟随即接手房屋，开始对宅院进行修葺、添建、装修。2020年8月29日，即农历七月十一，石红伟夫妻与子女迁入该房屋居住生活至今。朱太东因涉本院的（2021）豫0423执保60号申请人孔梅枝与被申请人朱太东、景利娟、陈朝财产保全一案，2021年3月9日，本院以（2021）豫0423民初639-1号民事裁定书，裁定“对被告朱太东名下的位于张店乡宗庄村小马庄的房屋（证号为：2122）予以查封，查封限额以215000元为限，查封期限为二年”。在（2021）豫0423民初639号民事判决书的执行过程中，石红伟得知该查封情况后，遂提出本案异议。另查明：石红伟父亲石德运，母亲陈侠，居住于登记在××下××本县琴台街道××（原为××乡××）274号宅院。李冬梅系本县市场监督管理局工作人员，与朱太东系同事。李冬梅的住宅亦坐落于琴台街道××马庄组。朱太东于1980年8月参加工作，已于2020年3月22日自本县市场监督管理局退休，基本养老金为3261.41元。朱太东与石红伟间《房屋买卖协议书》中记载的鲁集建（2002）字第1415093号土地使用证，经查询，在本县不动产登记部门未见登记信息。石红伟与杨军红于2009年11月25日登记结婚，婚姻关系存续至今。以上案件事实有案件材料在卷佐证。本院认为：本案的核心问题是案外人石红伟的异议是否符合法定情形且其权利能否排除执行，其执行异议实质系基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，本案应依照案外人异议进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，第一，在朱太东与石红伟间的房屋的买卖协议中，虽然文字表达为“经甲乙双方共同协商该房产使用权转让给乙方”，但从双方约定过户的内容判断，此处的“房产使用权”实为房产所有权。朱太东出具的房款收条的金额，虽然阿拉伯数字与汉字数字大写有些许出入，但结合房屋买卖合同，应以18.5万元为准，无碍大局。早在被查封前的17个月，该房屋买卖合同已经形成，朱太东将已取得政府确权的房产售予石红伟，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定；第二，案涉房屋的买卖价款已全部交付；第三，房屋交付后，石红伟即进行了有效的领有并持续至今；第四，鉴于所谓鲁集建（2002）字第1415093号土地使用证，在本县不动产登记部门未见登记的事实，案涉房屋至今未办理产权过户登记的根本原因是案涉房屋的土地使用权仍登记于蒋遂安而不是朱太东名下，在该土地使用权未变更登记于朱太东名下之前，即使朱太东积极配合办理过户也无济于事，未能过户的主要责任不能归咎于石红伟。在石红伟欲办而不能的情况下，不宜认定未办理过户登记系买受人石红伟的自身原因。因此，案外人石红伟的异议理由符合无过错不动产买受人物权期待权排除执行的相关条件，其异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。关于孔梅枝的答辩中，石红伟所持《房屋买卖协议》朱太东虚假签字、出售房屋系躲避合法债务的主张，因未提交任何证据材料，本院无从研判，当然无法采信。孔梅枝答辩中，既主张案涉房屋为小产权房、私自买卖无法律依据，又主张该房屋在未变更登记之前所涉及房屋买卖合同系合同之债的意见，不仅法理逻辑上相互矛盾，又与本院查明的事实不符，本院亦无法采信。因此，孔梅枝的答辩理由不成立，对其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对登记于被执行人朱太东名下的坐落于河南省鲁山县张店乡宗庄村小马庄组的房屋所有权证书号为张店房字第××号房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李中伟人民陪审员  李二妮人民陪审员  赵双平二〇二一年八月九日代书 记员  薛荣荣（字数：4858）