辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3177号上诉人（原审被告）鞍山万科房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区平安街1-S2丙。法定代表人：林瞳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐明东。被上诉人（原审原告）孟红霞。上诉人鞍山万科房地产开发有限公司（以下简称“万科房产公司”）因与被上诉人徐明东、孟红霞商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万科房产公司的委托诉讼代理人刘沫含，被上诉人徐明东、孟红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人万科房产公司的上诉请求：1．请求撤销一审判决发回重审或依法改判（不服上诉金额4,453元）。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人承担燃气逾期供气违约金错误，理由：1.上诉人在向被上诉人交付房屋之前，该房屋的燃气配套设施就已经施工完毕且通过了验收合格，履行了上诉人燃气运行的全部施工义务，也达到了被上诉人房屋随时开栓供气的条件，至于何时开栓由燃气公司与被上诉人共同决定与上诉人无关。2．《商品房买卖合同》第十四条明确规定了被上诉人燃气设施于2019年9月30日之前达到使用条件的并存条件是该房屋所在楼宇入住率达到80%以上，根据我国法律规定：谁主张，谁举证的原则，应当由被上诉人提供证据加以证明，而原审认定该证据由上诉人实际掌握没有依据。原审在被上诉人没有举证达到合同约定条件的前提下就认定上诉人违约是错误的。二、原审法院判令上诉人给付违约金部分的利息没有任何法律依据明显错误，理由：1．依双方签订的《商品房买卖合同》，双方并没有对利息进行约定。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，买卖合同没有约定利息的，一方当事人主张利息，人民法院不予以支持。因此，原审判令支付违约金部分的利息明显错误。2．双方签订合同时就违约部分的约定，已经涵盖了具体的违约时间，即应办证而未办证此后的全部期间，而并不是此后确切且固定的时间段。同时约定了违约情形出现后，支付的款项范围和计算方式，即逾期所产生的费用是采用固定的计算方式，以违约金的形式一并计算，而非详述损失、惩罚金、利息等其他因违约所产生的各项费用。违约金的约定一方面是为了督促当事人依照合同约定积极履行相应的义务，另一方面是为了让违约方因其违约行为对守约方造成的损失进行一定的补偿。其本身的性质已经涵盖了补偿性、惩罚性及损失。而原审法院在审理时，在没有清楚明知违约金的法律性质的情况下，枉顾双方合意的违约条款，在双方已经就违约期间产生的费用约定明确的情况下，以利息的方式，再次将违约金中己能体现的利息部分重复计算，并误认为该部分才是当事人的损失，明显歧义的理解了违约金的定义，这一认定也违反双方的意思自治，不符合法律对于违约金的认定。3．就本案中逾期办证及逾期煤气开栓违约金而言，二者性质是兼具补偿性及惩罚性，且违约金着重强调的是补偿性，而非获利性。其包含但不限于守约方的损失、对守约方的赔偿、金钱债务所产生的孳息等。在确定了违约金的计算方式后，不应再重复支持违约金部分的利息，这不但明显违背了违约金的损失补偿原则，而且同一时间重复计算利息亦违反法律规定。依原审法院自己适用的合同法114条规定，当事人虽可以约定违约金，也可以约定损失的计算方式，但二者不可兼得。原审法院在支持违约金后又支持违约金的利息，系一种“复利”的计算方式，明显违反其自己适用的法律规定。三、原审法院适用法律错误：1.本案的立案时间为2021年6月，此时《中华人民共和国合同法》已经失效，而原审法院却以此为依据判令上诉人承担责任，明显适用法律错误。2.原审法院在判项中对于利息的判令系计算至实际支付之日止，但并未明确具体日期，而后又依据《民事诉讼法》判令未按期履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息，此两项对于债务部分所产生的利息计算方式不同，存在矛盾，明显错误。3.原审法院关于违约金利息部分的判令，非但不符合合同约定及法律规定，而且加重了上诉人的负担，加大了违约方的违约责任，不但违背了双方所约定的违约条款的内容，更破坏了上诉人的营商环境。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上支持上诉人诉请。被上诉人徐明东、孟红霞辩称，服从原审法院判决。徐明东、孟红霞向一审法院起诉请求：1．判令万科房产公司支付徐明东、孟红霞因逾期办理房屋权属证书的违约金2,825.52元；2．万科房产公司支付逾期安装煤气违约金2,531.67元；3．从2019年10月1日起到实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率计算利息；4．本案的诉讼费用由万科房产公司承担。一审法院认定事实：2017年10月11日，徐明东与万科房产公司签订《商品房买卖合同》。合同、协议与本案有关的内容为：万科房产公司将案涉房产卖给徐明东；房屋建筑面积为94.33平方米，总价款为565,105元；万科房产公司应在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付给徐明东，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万科房产公司提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，如因万科房产公司责任，徐明东不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若徐明东不退房，万科房产公司应按已付房价款的0.5%向徐明东支付违约金；配套的燃气设施应当于2019年9月30日之前达到使用条件（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上），属于万科房产公司责任的，该公司按日支付总房款十万分之一的违约金。万科房产公司收到徐明东的购房款565,105元。同日，双方签订《关于万科产权办理的补充协议》。协议约定：在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万科房产公司提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。另查明，万科房产公司认可逾期为徐明东、孟红霞办理产权证书的事实。2020年12月22日，案涉房屋燃气开栓供气。再查，涉诉房产于2021年3月11日办理所有权登记手续，登记在徐明东、孟红霞名下。一审法院认为，该案的争议焦点为徐明东、孟红霞主张的逾期办证违约金、燃气逾期供气违约金有无依据。该案中，徐明东与万科房产公司签订的《商品房买卖合同》、《关于万科产权办理的补充协议》，是双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立，对双方均有法律约束力，双方当事人均应按照合同全面、完整地履行各自的义务。关于徐明东、孟红霞主张的逾期办证违约金2,825.52元一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，万科房产公司认可逾期徐明东、孟红霞未能取得房屋权属证书的事实，该公司提出受疫情影响，不应支付违约金的辩解依据不足，故万科房产公司应当依约给付徐明东、孟红霞565,105元×0.5%=2,825.52元，故对徐明东、孟红霞的此项主张，该院予以支持。关于徐明东、孟红霞主张的燃气逾期供气违约金2,531.67元一节。双方签订合同和万科房产公司收到徐明东、孟红霞的购房款后，理应按照合同约定及时与燃气供应单位沟通协调并办妥与燃气供应相关的配套手续。徐明东、孟红霞作为房屋买受人，仅能掌握自己入住手续，其他业主是否入住及入住的确切证据也不应由其控制；而掌握该证据的恰恰应是万科房产公司，该公司并未就此提供证据。因此该院认定万科房产公司对涉案房屋配套的燃气设施逾期达到使用条件违约，按照双方约定，应付违约金数额为2,531.67元，故对徐明东、孟红霞的此项主张合理部分，该院予以支持。关于徐明东、孟红霞主张利息一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因万科房产公司未按合同约定履行办理房产证及煤气开栓的义务，给徐明东、孟红霞造成的损失，除合同约定的违约金责任外，应按照违约金产生的利息视为其损失金额，故万科房产公司应以2,825.52元为本金，从2020年10月1日（应办理房产证日期）至违约金实际给付之日止按照一年期贷款市场报价利率计算利息；以2531.67为本金，从2020年12月22日（实际开栓日期）至违约金实际给付之日止按照一年期贷款市场报价利率计算利息。综上所述，一审法院据此判决：一、鞍山万科房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付徐明东、孟红霞逾期办证违约金2,825.52元及利息（以2,825.52元为本金，从2020年10月1日至违约金实际给付之日止按照一年期贷款市场报价利率计算）、燃气逾期供气违约金2,531.67元及利息（从2020年12月22日至违约金实际给付之日止按照一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回徐明东、孟红霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由鞍山万科房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人提供一组微信聊天截图，拟证明燃气管道不符合标准，交房之后进行了燃气管道的改造，所以没有提供燃气，万科房产公司存在违约行为。万科房产公司的质证意见为：该组微信聊天记录的内容不能体现逾期改造燃气管道的真正原因，万科房产公司提供的燃气设施在交房之前就验收合格，是被上诉人所在楼宇没有达到入住率条件才导致逾期供气。本院经审查认为，该组聊天记录显示的用户一方为“万小萌”、“万小维”和“白玉堂（此号停用）”，均为代称或停用，真实性无法核对，且万科房产公司对此不予认可，故该组证据本院不予采信。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张原审法院对案涉房屋燃气开栓时间认定不当的问题，因被上诉人一审审理期间提供了《燃气开栓供气告知单》证明该项事实，上诉人未提供相应证据予以反驳，故原审法院据此认定燃气开栓时间并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张其不应承担燃气逾期供气违约金的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺”中约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件：……4．燃气设施：2019年9月30日（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上）……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属于出卖人责任的，出卖人按日支付总房款壹拾万分之一的违约金。”从该条款中可以看出，上诉人承诺燃气在2019年9月30日达到使用条件的前提，是该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上。但楼宇入住率是否达到80%，并非被上诉人能够掌握，上诉人应举证证明2019年9月30日案涉房屋所在楼宇入住率未达到80%及燃气未投入使用的原因仅是由于入住率未达到80%。在本案一、二审审理期间，上诉人均未提供相应证据证明上述事实，应承担举证不能的诉讼后果，本院对上诉人该项主张不予支持。原审判决上诉人承担燃气逾期供气违约金事实清楚，应予维持。关于上诉人应否给付逾期办证违约金的利息和逾期燃气供气违约金的利息一节，经查，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，因万科房产公司未按照合同约定履行办理房产证及煤气开栓的义务，给被上诉人徐明东、孟红霞造成的损失应当承担违约责任并支付违约金，并无因违约行为承担违约金后再需支付违约金利息的约定。违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约一方支付给对方一定数额的金钱，违约金一般被认为是对损害赔偿金额的预先确定。在买卖合同法律关系中，利息的给付并非合同目的，也不是履行合同本身，而是在不履行合同或者不完全履行合同后的法律后果，利息的给付就是对这种不履行合同或者不完全履行合同的救济手段，以恢复或者补偿受损害的法律关系，故利息的给付就是损害赔偿的内容。基于违约金和利息损失在性质和功能上的相当性，因此，违约金和利息损失一般不能同时适用，且更无法得出违约金再计算利息的结论。一审法院对于《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的理解有误，本院依法予以纠正。所以，徐明东、孟红霞要求万科房产公司给付逾期办证违约金的利息和逾期燃气供气违约金的利息并无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审法院适用《中华人民共和国合同法》错误一节，上诉人认为本案的立案时间为2021年6月，《中华人民共和国合同法》已经失效不应在本案中适用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案双方当事人签订合同的时间为2017年10月11日，合同约定的与本案争议相关的办理房屋权属证书和燃气供应义务的履行期限均在2019年，因此，虽然本案立案时间是在2021年6月，但是本案的法律事实发生在民法典实施以前，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定处理本案并无不当。综上所述，上诉人万科房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3728号民事判决；二、上诉人鞍山万科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人徐明东、孟红霞逾期办证违约金2,825.52元、燃气逾期供气违约金2,531.67元，共计5,357.19元；三、驳回被上诉人徐明东、孟红霞其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人万科房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人鞍山万科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年八月三十一日书记员 王晓溦