新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0102民初439号 原告：新疆国瑞物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路446号。法定代表人：周玉龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈欣，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建庆，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：翁象源，男，1942年5月29日出生，住天津市西青区。委托诉讼代理人：翁红节（系翁象源之女），女，1972年8月18日出生，住天津市西青区。原告新疆国瑞物业服务有限责任公司（以下简称国瑞物业公司）与被告翁象源物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司的委托诉讼代理人陈欣到庭参加诉讼，被告翁象源及其委托诉讼代理人翁红节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告翁象源支付物业服务费16,411.50元（156.30平方米×1.5元/平方米/月×70个月，2015年1月1日至2020年10月31日）；2.本案诉讼费、邮寄送达费由被告翁象源承担。事实和理由：原告国瑞物业公司为被告翁象源所在的国际城小区提供物业服务，被告翁象源系乌鲁木齐市天山区人民路446号国际城小区C4号楼2单元1801室的业主，房屋建筑面积为156.3平方米，被告翁象源自2015年1月起拖延支付物业服务费。原告国瑞物业公司为维护合法权益，起诉至法院，请求依法公正判决。被告翁象源辩称，不同意原告国瑞物业公司的诉讼请求。涉案房屋漏水自2015年至今未解决，诉讼时效已经超过三年。2016年被告翁象源发现涉案房屋漏水后多次与原告国瑞物业公司沟通，并向原物业人员递交了书面维修申请，但至今未能得到解决。房屋漏水给被告翁象源造成装修损失和未来出售房屋的房价损失，如果物业公司申请维修基金，还将造成维修基金的损失。另外房屋屋顶电线裸露，不及时清理积雪会造成安全隐患，向物业公司提出清理要求时，物业经理拒绝解决。被告翁象源未在涉案房屋居住，既不产生卫生问题，也未享受绿化等物业服务，唯一的漏水问题拖延六年未能解决。综上，原告国瑞物业公司没有服务意识，物业服务水平不达标。房屋漏水给被告翁象源造成实际损失，被告翁象源保留追究物业责任的权利。被告翁象源认可自2016年发现房屋漏水后至今未交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告国瑞物业公司提交证据：1.物业管理委托合同一份、前期物业服务合同一份、物业服务合同一份，拟证明：原告国瑞物业公司为被告翁象源所在的小区提供物业服务，物业费为1.5元每平方米每月；2.物业小区收费登记明细表一份、物业欠费明细表一份，拟证明：被告翁象源自2015年至今欠付物业服务费16,411.50元；3.乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果一份，拟证明：涉案房屋登记在被告翁象源名下，该房屋建筑面积为156.3平方米。被告翁象源对物业管理委托合同、前期物业服务合同、物业服务合同的真实性、合法性认可，关联性不认可；对乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果真实性、合法性、关联性均认可；对收费登记明细表的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对原告国瑞物业公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告翁象源提交照片八张，拟证明：涉案房屋因漏水造成损坏的情况。原告国瑞物业公司对被告翁象源提交的证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院对被告翁象源提交的上述证据真实性、合法性、关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告国瑞物业公司为乌鲁木齐市天山区人民路国际城小区提供物业服务，被告翁象源系该小区C4栋2单元1801室的业主,该房屋建筑面积为156.3平方米。2003年2月1日，被告翁象源（甲方）与原告国瑞物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定，被告翁象源委托原告国瑞物业公司管理其乌鲁木齐市人民路1号国际城C4栋2单元18层1号住宅的物业；委托管理期限为领钥匙入住起至2005年12月31日止，根据发生实际有关事宜修改本合同另续签物业合同；本合同期满后，被告翁象源继续使用房屋物业并接受管理及服务的，原管理合同继续有效，新的管理期限为期满后顺延3年，并依次类推。2012年12月31日，新疆国际置地房地产开发有限责任公司（甲方）与原告国瑞物业公司（乙方）签订《南门国际城小区前期物业服务合同》。合同约定，物业基本情况：物业名称南门国际城小区；物业类型高层住宅（部分含底商）；坐落位置人民路446号；建筑面积270214平方米。住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。2020年6月26日，天山区南门国际城小区业主委员会与原告国瑞物业公司签订《物业服务合同》，约定原告国瑞物业公司为南门国际城小区提供物业服务；物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积预先交纳。高层住宅：1.5元/月/平方米；其他物业：按新建标函[2013]14号通知执行，非普通住宅及非住宅物业服务收费标准由乙方与甲方自主协商确定。庭审中，原告国瑞物业公司称，该公司自2002年起为南门国际城小区提供物业服务。被告翁象源拖欠2015年1月1日至2020年10月31日期间物业费16,411.50元至今未交纳，故原告国瑞物业公司诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有物业管理委托合同、物业服务合同、收费登记明细表、物业欠费明细表、乌鲁木齐市不动产登记信息查询、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，当事人因履行物业服务合同发生争议在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定作为裁判的依据。依法订立的合同受法律保护。原告国瑞物业公司与被告翁象源签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。新疆国际置地房地产开发有限责任公司与原告国瑞物业公司签订的《南门国际城小区前期物业服务合同》、天山区南门国际城小区业主委员会与原告国瑞物业公司签订的《物业服务合同》，亦合法有效,被告翁象源作为该小区的业主,依法应当受到该合同的约束。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告国瑞物业公司为南门国际城小区提供了物业管理服务,被告翁象源作为该小区业主应当交纳相应的物业管理费。被告翁象源拖欠自2015年1月1日起至2020年10月31日期间的物业服务费16,411.50元构成违约，应当承担支付物业服务费的责任。关于被告翁象源辩称涉案房屋漏水长达六年未能解决，物业公司没有服务意识，物业服务水平不达标的意见。本院认为，关于涉案房屋漏水是否系原告国瑞物业公司的责任以及原告国瑞物业公司没有服务意识，物业服务水平不达标，被告翁象源未能提供充分、有效的证据予以证实。且物业企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，本院认为，被告翁象源在本案中以上述理由拒绝交纳物业费，缺乏事实及法律依据，故被告翁象源该辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于被告翁象源辩称原告国瑞物业公司的主张已超过诉讼时效的意见。本院认为，被告翁象源自2015年起至原告国瑞物业公司起诉之日，长达六年未交纳物业服务费，其违约行为处于持续状态，故原告国瑞物业公司的主张并未超过诉讼时效，被告翁象源该辩称理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告国瑞物业公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告翁象源于本判决生效之日起十日内向原告新疆国瑞物业服务有限责任公司支付物业服务费16,411.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210.28元（原告国瑞物业公司已预交），由被告翁象源负担。公告送达费300元（原告国瑞物业公司已预付），由被告翁象源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马永惠人民 陪 审员   吴贻疆人民 陪 审员   赵晓玲二 〇 二 一 年 八 月 五 日书  记  员   徐珊珊