辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3158号上诉人（原审被告）:陈静怡，女，1988年10月14日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈永光，男，1955年8月24日出生，汉族，住鞍山市铁东区。系陈静怡伯父。被上诉人（原审原告）:北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁西区九道街145号甲307室。负责人:于庆新，该公司经理。委托诉讼代理人：崔莹，辽宁汇璟律师事务所律师。上诉人陈静怡因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司（以下简称“均豪物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3705号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈静怡上诉请求:1、依法审理此案，撤销（2021）辽0302民初3705号对本案的民事判决；2、判令均豪物业公司按照三级服务标准收物业费，即0.7元/平方米；3、撤销“缴纳电梯服务费”的错误判决；4、一审二审案件受理费由均豪物业公司承担。事实及理由：一、均豪物业公司对住宅工程质量问题的接洽、落实未能持续跟进，依据开发商和均豪物业公司协议的《住宅质量保证书》承诺业主在保修期内发现住宅质量存在质量问题，应直接向均豪物业服务中心报修，由物业服务中心负责与相关部门协调维修事宜。上诉人在2017年向被上诉人报修了房屋严重工程质量问题，施工单位已现场确认并经四方协商答应赔付。但四年过去，均豪物业公司没有按照《住宅质量保证书》承诺及时跟进落实，既未做调查核实、建档备案、收集资料等基础管理工作，也没有主动协商相关部门落实维修和检测，且相关协商记录没有妥善保管，先后经手此案的两位当事人辞退时均未移交相关材料，造成前期处理此问题的全部资料丢失，且无据可查。新接管此案的客服只听说过此事，未曾接收过移交资料，现在开发商不认账。由此可见，均豪物业公司在服务管理上的不作为等问题迟迟得不到解决，均豪物业公司未履行好合同约定已构成根本违约。由此造成上诉人近五年未入住，外租房费每月1200元，总计72000元。二、关于环境卫生问题，均豪物业公司未能履行卫生服务义务，业主房前东南侧卫生环境极差，有连续180天拍摄的711张照片为证。已构成服务合同违约应承担违约责任。按照物业服务合同中物业服务，坚持同质同价原则，均豪物业公司提供的服务对应三级收费等级，收费不得超0.7元/平方米。三、关于电梯服务费，上诉人住宅在一楼且无地下车库，不使用电梯，依照《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）的相关规定，不应缴纳电梯服务费，且实际上上诉人第一年缴费时也没有交电梯服务费。均豪物业公司答辩称:对上诉人主张的电梯费1296元同意免除，对其他主张同意一审判决。一、《住宅质量保证书》是房屋开发商向业主提供的，与被上诉人无关，被上诉人并不负责对住宅质量的保修工作。上诉人提出的质量问题应由开发商去负责，不属于被上诉人的工作范畴。二、被上诉人要求我方赔偿五年的租房费72000元没有事实依据，案涉房屋已经实际使用，一直由上诉人的代理人居住，且对该诉求，被上诉人未在一审时提出反诉，现二审提出不合法。三、关于被上诉人提出的环境卫生问题，被上诉人已经尽到物业服务标准，物业服务合同是连续性的，被上诉人拍摄的照片只能体现在某一特定时间段的环境问题，并不能证明被上诉人未进行处理，上诉人不能以拒交物业费的消极方式处理。四、关于上诉人提出物业收费标准不得超过0.7元/平方米的请求不能成立，因双方签订的物业服务合同内容合法且已经实际履行，对全体业主均有约束力。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月24日期间拖欠的物业服务费16768.08元(5589.36×3)，其他费用1296元(432×3)；2.判令陈静怡支付2017年10月25日至2020年10月违约金18361.05元；总计欠费金额36425.13元；3.判令陈静怡承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年12月20日，均豪物业公司(乙方)与陈静怡签订《前期物业服务合同》一份，约定：均豪物业公司为恒基凯旋门(二期)提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体为：高层住宅2元/平方米/月，商业物业：2.9元/平方米/月，电梯36元/户/月。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为交费周期满前一个月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起五年。本合同期限未满，业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。业主委员会与乙方双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满前三个月书面通知对方服务期限届满前，业主委员会决定需继续聘用乙方的，应当在期满前三个月书面通知乙方。乙方自接到续约通知一个月内回复业主委员会。双方同意续签，应当在服务期届满前30日内签订新的物业服务合同，服务期限届满三个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续一年。业主委员会成立后，聘请新的物业企业。双方签订新的物业合同时，甲乙双方与业主委员会交接一般不超过三个月，双方的权利义务继续按本合同执行。甲方逾期未交纳，本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日3‰的标准承担相应的滞纳金。另查，陈静怡系恒基(凯旋门(二期)业主，房屋建筑面积232.89平方米。双方在《物业服务收缴协议》约定陈静怡每年应缴管理服务费5589.36元，每年应缴电梯费432元。陈静怡全年交纳物业服务费首次缴费时间为2016年10月25日，每次交费的具体时间为每年10月24日。现陈静怡尚未交纳2017年10月25日至2020年10月24日物业服务费16768.08元、电梯费1296元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。均豪物业公司与陈静怡签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈静怡作为小区业主应当受上述合同约束。因均豪物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，陈静怡亦接受了均豪物业公司提供的物业服务，其应当按照合同约定履行交纳物业服务费、电梯费的义务，其不交纳上述费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对均豪物业公司要求陈静怡给付拖欠的自2017年10月25日至2020年10月24日的物业服务费16768.08元、电梯费1296元的诉讼请求，该院予以支持。关于均豪物业公司要求陈静怡支付违约金18361.05元的诉讼请求。该院认为，均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对其该项诉讼请求该院不予支持。关于陈静怡提出服务不达标等抗辩理由，因未在举证期限内提供充分有效的证据证明，该院不予采信、支持。关于陈静怡提出房屋存在质量问题以及信息未公开的抗辩理由，因与本案无关，该院不予采信、支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈静怡于判决生效之日起十日内给付均豪物业公司自2017年10月25日至2020年1024日的物业服务费16768.08元、电梯费1296元，共计月18064.08元；二、驳回均豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由均豪物业公司负担179元，陈静怡负担177元。二审中，上诉人围绕其上诉主张向本院提供：证据一、《住宅质量保证书》一份，证明开发商已将案涉小区住宅工程报修工作委托给了被上诉人；证据二、商品房移交书，证明均豪物业公司接受了开发商对房产质量维修的委托；证据三、照片一张，证明小区消防通道不畅通；证据四、照片一张，证明录像设施常年破旧，监控形同虚设；证据五、照片2张，证明上诉人家南侧公共大平台下雨常年积水，管道常年堵塞无人修；证据六、711张照片，证明保洁服务存在问题；证据七、照片8张，证明绿化管理不好。被上诉人质证：对证据一，上面没有业主的房号及签订的时间，且该份证据是开发商向业主的保证和承诺，与均豪物业公司没有关系，开发商从未将工程质量的问题委托给被上诉人负责接洽和落实，该份证据与本案无关联性。对证据二真实性没有异议，但证据二体现的是上诉人2016年10月25日办理商品房交接手续，应从该日起缴纳物业费。对上诉人提供的照片的关联性有异议，照片中没有显示拍摄时间，不知拍摄地点，不能证明均豪物业公司未履行相关的物业服务，且物业服务是连续性的合同，上诉人提供的照片只能显示在某一特定时间内发生的情况，并不能完整的证明物业公司未履行上述义务。对上述证据的认定在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于陈静怡上诉主张均豪物业公司对案涉房屋工程质量问题的接洽、落实未能持续跟进，没有履行《住宅质量保证书》的承诺，造成业主未能入户，导致在外租房，被上诉人存在违约一节。首先，二审中陈静怡提供的《住宅质量保证书》系建设单位鞍山恒体房地产有限公司向业主出具的，并加盖建设单位的公章，此保证书约束的主体系签订的双方即建设单位和业主，而非本案的均豪物业公司。上诉人提交的《商品房移交书》系均豪物业公司向入户业主交付商品房相关资料物品的移交书，上面亦无均豪物业公司关于房屋质量问题报修等权利义务。此次，本案中陈静怡主张系拒交物业费的主要原因系均豪物业公司没有为其房屋质量问题进行报修或与开发商协调，陈静怡自知其房屋质量问题的责任主体非均豪物业公司，就该问题可以通过另一法律关系向相关责任主体主张权利。针对陈静怡主张均豪物业公司未对其质量问题进行报修沟通等问题，陈静怡在上诉状中自述均豪物业公司曾就案涉房屋质量问题协调召开调解会议，即使均豪物业公司在报修登记协调沟通中存在瑕疵，亦不能证明均豪物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故对陈静怡的此项上诉主张，本院不予支持。关于陈静怡上诉主张物业服务不到位、环境卫生差、消防通道不畅通、均豪物业公司录像设施常年破旧，监控形同虚等问题，物业费不得超过0.7元/平方米一节。首先、现行的物业服务收费管理办法中规定实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。陈静怡与均豪物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同中明确约定了物业费的收取标准，合同签订时，陈静怡应当知晓其所购物业管理服务费的标准。其次、二审中陈静怡虽提供了大量照片欲证明均豪物业公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，也不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，若陈静怡认为均豪物业公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等以合法的方式协商加以解决，依法行使权利，故对陈静怡的此项上诉主张，本院不予支持。关于陈静怡上诉主张其住在一楼、不使用电梯、不应缴纳电梯费，且实际上第一年也未缴纳电梯服务费一节。二审中，均豪物业公司同意免除陈静怡的电梯服务费，陈静怡的该项上诉主张具有事实依据，本院予以支持。综上所述，陈静怡的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3705号民事判决；二、陈静怡于本判决生效之日起十日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司自2017年10月25日至2020年10月24日的物业服务费16768.08元；三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，由北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司负担192元，陈静怡负担164元。二审案件受理费252元，由上诉人陈静怡负担234元，由北京市均豪物业管理股份有限公司鞍山分公司负担18元。本判决为终审判决。审 判 长 顾书宇审 判 员 许爱军审 判 员 吴红娜二〇二一年八月二十日法官助理 薛慧敏书 记 员 何 洋