北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5769号上诉人（原审被告）：袁杰，男，1986年6月10日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏国帆，男，1990年9月28日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。上诉人袁杰因与被上诉人苏国帆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人袁杰的委托诉讼代理人牛海燕，被上诉人苏国帆的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁杰上诉请求：1.撤销原判第二项中由袁杰退还苏国帆房屋差价损失550000元；2.一、二审案件受理费及鉴定费均由苏国帆承担。事实与理由：双方签订《房屋买卖合同》时，苏国帆没有在京购房资格，其对购房时涉案房屋没有产权证、不能上市交易的事实是明知的，其购房价格也远低于袁杰取得房屋的价格。北京市门头沟区803室房屋（以下简称涉案房屋）至今未取得房屋产权证是由于建房手续的问题，而非因法院查封，而法院查封也不影响其使用房屋。一审中鉴定机构假定涉案房屋可以上市交易的情形下进行了鉴定，以2021年1月25日为价值时点，涉案房屋价值总额为181.46万元（包括装修等），因此，考虑房屋装修价值，涉案房屋未有升值，不存在房屋差价损失。苏国帆自愿购买涉案房屋，居住6年后又自行提出解除合同，且涉案房屋价格未有升值的情况下，其要求退还房屋差价损失的诉讼请求不应支持。苏国帆辩称，同意一审判决，不同意袁杰的上诉请求。涉案房屋附近交通等方面比较闭塞，2015年苏国帆以90万元购买涉案房屋就是市场价，而且买了没有多长时间房屋就被查封了。苏国帆还提出了执行异议之诉，房屋已经是苏国帆的，不应被查封，苏国帆本身是想要房屋的，剩下的2万元也交给法院了，法院最后认为还是应当查封。苏国帆已取得购房资格。涉案房屋的房价上涨了，一审法院对鉴定数额打了折扣。苏国帆向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除苏国帆与袁杰签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院判令袁杰返还苏国帆购房款88万元；3.请求法院判令袁杰赔偿苏国帆房屋差价损失93.46万元；4.案件受理费、评估费由袁杰承担。一审法院认定事实：2014年11月6日，北京元凰置业有限公司（甲方）与袁杰（乙方）签订《协议》，甲方是与中铁三局四公司及水闸北路15号院被拆迁人签订了《水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置协议》，并履行了义务后，中铁三局集团第四工程有限公司给付甲方一次性成本价集资认购C3号公有住宅楼的权利。经甲乙双方协商，甲方自愿将该次集资认购权转让给乙方袁杰，房屋产权归乙方袁杰所有。同日，双方再签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方协商同意，甲将北京市门头沟区水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置中的其中84.86平方米房屋，以每平方米2万元的价格转让给乙方，共计价款1697200元。由于甲方欠乙方砼款60万元整，因此折合房款乙方欠甲方房款1097200元。2015年8月15日，苏国帆（买受人、乙方）与袁杰（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，经甲乙双方协商，甲方自愿将自有房屋卖给乙方，房屋座落在门头沟区C3号（即涉案房屋），二室一厅。房屋综合价款为90万元，其中乙方预留两万元尾款，房屋产权过户后一次性给付甲方。甲方对所出卖房屋的合法性负责，保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，无其他权利设定或其他纠纷，否则甲方负责处理，并赔偿乙方损失。甲方有协同办理房屋过户手续及出具过户相关证明、资料等义务，如因甲方原因延误，致影响产权过户登记给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。上述合同签订后，苏国帆共向袁杰支付购房款88万元，袁杰将涉案房屋交付给苏国帆。2017年3月24日，北京元凰置业有限公司提起诉讼，要求袁杰支付原告所欠房款1097200元及利息，北京市门头沟区人民法院作出（2017）京0109民初2133号民事判决书，对北京元凰置业有限公司与袁杰于2014年11月6日签订的协议及补充协议予以确认，判决袁杰于判决生效之日起七日内给付北京元凰置业有限公司房款1097200元。判决发生法律效力后，因袁杰未履行判决确定的义务，北京元凰置业有限公司于2018的5月23日向法院申请执行。执行过程中，法院于2018年9月7日向中铁三局集团第四工程有限公司送达协助执行通知书，“一、查封袁杰名下位于门头沟区803室的房屋；二、查封期限三年，自2018年9月7日起至2021年9月6日止，查封期间不得变更、抵押等处分行为。”2018年9月13日，苏国帆向法院提出异议，要求解除对涉案房屋的查封。法院于2018年11月19日作出（2018）京0109执异56号执行裁定书，驳回苏国帆的异议请求。2019年2月1日，苏国帆提起案外人执行异议之诉，要求确认袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效；判令法院停止对涉案房屋的执行，解除对房屋的查封。该诉讼中查明：涉案房屋所在工程名称为门头沟区新建路甲10号职工住宅项目，该项目向北京市规划委员会办理了《建设用地规划许可证》，向北京市住房和城乡建设委员会办理了《建筑工程施工许可证》，于2013年9月29日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但北京市住房和城乡建设委员会未查询到该项目的产权登记信息。2019年12月23日法院作出（2019）京0109民初1339号民事判决书，认定袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效，并驳回苏国帆的其他诉讼请求。后苏国帆提起上诉，二审中查明，苏国帆认可其与袁杰签订涉案房屋买卖合同时不具备在京购房资格，二审法院认为，苏国帆在与袁杰签订涉案房屋的买卖合同时，能否通过设立合同债权的方式实现获得物权的目的，本身存在较大的政策、法律法规风险，北京市第一中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）京01民终2253号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，依据苏国帆的申请，法院委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司对涉案房屋于价值时点2021年1月25日的市场价值参考价格进行评估。2021年3月3日，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，评估结果为涉案房屋价值总额为181.46万元。苏国帆交纳评估费7037元。苏国帆认可房地产估价报告。袁杰不认可房地产估价报告，提出该报告结论的前提是“按照国有出让建设用地使用权上的房屋，假定可以上市交易”，实际上该房屋没有房产证，土地性质不确定，何时能够办理房产证也不确定，不能上市交易，与实际情况不符，不具备参考性。2020年9月17日，法院向袁杰送达起诉书及其他诉讼材料。双方争议的证据和事实：合同解除及后果。苏国帆主张，涉案房屋因袁杰原因被查封，合同无法继续履行，请求法定解除合同，并要求苏国帆返还购房款，按照评估价值赔偿房屋差价损失。提供了房屋买卖合同和查封公告以证明其主张。袁杰认可上述证据的真实性，不认可证明目的，其主张，法院查封不影响实际使用房屋，目前无法办理房产证系开发商还未办理大产权登记，并不是法院查封导致，且双方买卖合同中没有约定办理房产证的时间，苏国帆签署买卖合同时不具备在京购房条件，解除合同也是苏国帆单方面要求解除，如果法院判令解除合同，我方仅同意退还88万元购房款，并要求苏国帆返还房屋。关于房屋占有使用费，我方将另诉解决。苏国帆庭审中表示同意法院调整差价损失。一审法院认为：苏国帆、袁杰之间的房屋买卖合同，已被认定合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。苏国帆已履行了给付房款的义务，现涉案房屋被法院依法查封，无法按约定履行过户手续，无法实现合同目的，现苏国帆要求解除苏国帆、袁杰之间的房屋买卖合同，有事实和法律依据，法院予以支持。关于合同解除的时间问题，苏国帆没有向袁杰送达解除合同的通知，而是直接起诉到法院要求解除合同，故法院确定袁杰收到起诉状之日为解除合同之日。合同解除后，袁杰应退还苏国帆购房款，现苏国帆要求袁杰退还购房款880000元，有事实和法律依据，法院予以支持。苏国帆另要求袁杰赔偿房屋差价损失934600元，法院参照涉案房屋现状以及房地产估价报告的内容，适当调整差价损失，对超出部分不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、苏国帆与袁杰于2015年8月15日签订《房屋买卖合同》于2020年9月17日解除；二、袁杰于本判决生效后七日内退还苏国帆购房款880000元、房屋差价损失550000元，共计1430000元；三、苏国帆于本判决生效后七日内腾退涉案房屋并交付袁杰，腾退时不得损坏房屋主体结构；四、驳回苏国帆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。另查，苏国帆在一审庭审中表示，在袁杰返还房款和赔偿损失的情况下，其同意返还房屋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏国帆提交自北京市住房和城乡建设委员会网站打印的苏国帆的购房核验查询结果，申请时间2020年4月10日，核验结果为初步核验通过。袁杰认可上述证据的真实性，认为只能证明2020年苏国帆有购房资格，不代表其在当时购买房屋时有购房资格。二审中，袁杰没有提交新证据。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。2015年8月15日，苏国帆与袁杰签订的《房屋买卖合同》已经生效判决认定合法有效。苏国帆已履行了给付房款的义务，涉案房屋被法院依法查封，无法按约定履行过户手续，合同目的无法实现，苏国帆以起诉方式要求解除合同，一审法院确定双方签订的《房屋买卖合同》自袁杰收到起诉状之日解除正确，本院予以确认。袁杰主张查封不影响《房屋买卖合同》的履行，对此，苏国帆已经提起执行异议之诉被生效判决驳回，故对袁杰该项主张不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，房屋差价损失系苏国帆的预期利益损失，双方合同解除，袁杰应对苏国帆主张房屋差价损失的合理部分予以赔偿。苏国帆与袁杰签订的《房屋买卖合同》约定房屋价款为90万元，应以该数额作为起算其房屋差价数额的基数。袁杰要求以其与北京元凰置业有限公司签订的《补充协议》约定的价格为计算差价的基数，对此本院认为，首先该《补充协议》并非苏国帆签订，对苏国帆无法律约束力，其次，计算实际损失的数额应以受约人履行合同可以获得利益为准，因此计算基数应为买受人苏国帆与袁杰约定的房屋价格。袁杰该上诉理由不能成立。袁杰主张涉案房屋尚不能上市交易，故评估价格过高，一审认定房屋差价损失过高，对此一审法院已经予以酌量，适当调低差价损失，故对袁杰该上诉理由本院亦不予采纳。对一审认定房屋差价损失数额，本院予以确认。综上所述，袁杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由袁杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 芳审 判 员  刘 磊二〇二一年八月三日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇