辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6554号 上诉人（原审被告）：宋洋，男，1986年3月29日生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，营业场所：大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码：91210211554984603N。 负责人：王立峰，总经理。 委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。 上诉人宋洋因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋洋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋物业的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方当事人签订的《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款约定“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效”。2.8元的物业费标准系市场价，此约定违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件里对前期物业服务实行政府指导价的规定。故2.8元每平方米的价格条款对宋洋无效。二、根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。本案中，远洋物业已经在业主手册里重新约定了更有利于业主交物业费的方式。一审法院却选择更有利于物业公司的交费方式，明显不当。三、超过三年的起诉期限部分不应当被支持。四、远洋物业在前期物业服务协议及业主手册和公示中显示为四星级物业服务，但远洋物业存在在业主不知情的情况下，私自违法违规在A4区地下二层人防车位设立“河马自助洗车”，阻挡了人防通道，有安全隐患。 远洋物业辩称，不同意宋洋的上诉请求。一、前期物业收费标准2.8元/平方米/月合法有效，该条款不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。二、对物业服务合同内容进行调整属于共有和共同管理的重大事项，应由业主共同决定而不能宋洋单方提出。双方已通过签订《前期物业服务协议》的方式对缴纳物业服务费的时间达成按照一年期预缴纳合意并签字确认，一审法院对此节事实予以确认并无不当。三、远洋物业的诉讼请求并未超过诉讼时效。远洋物业一审中已提供相应催收张贴照片等证明诉讼时效中断。 远洋物业向一审法院起诉请求：1、宋洋给付物业服务费9,814.89元（自2018年1月1日起至2020年12月31日止）；2、宋洋给付拖欠该物业费的违约金2,944.47元，合计12,759.36元。 一审判决认定事实：远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，宋洋自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A4-10-1601业主，房屋面积97.37平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为宋洋所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。远洋物业、宋洋对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，宋洋未交纳自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费。 一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为宋洋所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，宋洋作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，现远洋物业要求宋洋给付拖欠2018年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费9,814.89元（2.8元/月/平方米×97.37平方米×36个月），有事实和法律依据，本院予以支持。 关于宋洋主张的物业服务不到位一节，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，宋洋以远洋物业提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于宋洋主张的物业费条款无效一节，远洋物业提供的现有证据不足以证明其主张，故不予支持。关于远洋物业主张的逾期交纳违约金一节，一审法院认为，宋洋存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于违约金的约定，因此远洋物业的主张理应得到支持。但考虑远洋物业现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对远洋物业、宋洋之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和宋洋每天的生活均与远洋物业相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持远洋物业违约金的诉讼主张。判决：一、宋洋于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9,814.89元（自2018年1月1日起至2020年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币60元（大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司已预交，已减半收取），由宋洋负担46元，由大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担14元。 二审中，宋洋提供了新证据：视频四份，拟证明远洋物业在占用人防工程设立“河马自助洗车”，损害业主安全和利益。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。远洋物业对前述证据的真实性予以认可，但对关联性有异议，主张“河马自助洗车”未占用人防工程亦没有占用消防通道，且目前已拆除。 本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳标准。 本案中，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为有效。被上诉人作为案涉小区的前期物业服务单位向案涉小区及包含上诉人在内的小区业主提供了服务，前述物业服务协议亦对物业费缴纳标准、缴纳时间作出了明确的约定，上诉人主张2.8元/平方米/月的物业费标准无效于法无据。现上诉人对一审判决认定的欠费期间及房屋面积并无异议，故一审法院认定上诉人应向被上诉人缴纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费9,814.89元。 上诉人主张被上诉人未按协议约定提供物业服务、存在私自在地下停车场人防部位设立洗车经营场所等违规行为一节，物业服务范围包括公共设施的养护与维修、排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面内容，单项服务在某时段出现的瑕疵不足以否定物业服务企业为维护小区建设和为业主提供舒适生活环境所付出的努力。上诉人在案涉期间内未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条之规定向被上诉人主张权利，以拒缴物业费的方式表达不满情绪不应得到支持。被上诉人作为案涉小区的物业服务企业，亦应严格按照《前期物业服务协议》约定履职，加强与业主的沟通，对于业主提出的问题积极解决，尽到勤勉义务。 关于上诉人主张的诉讼时效问题，经本院审查，上诉人在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，故依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对上诉人提出的诉讼时效抗辩不予支持。 综上所述，宋洋上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人宋洋预交120元），由上诉人宋洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 王慧莹 审判员 王家永 二〇二一年八月九日 书记员 邵 将