上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6732号上诉人(原审被告)：上海云丹茶艺市场经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：沈溢，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：祝筱青，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：林迅，上海市协力律师事务所律师。室，现住青浦区城东新村XXX号楼102室。被上诉人(原审原告)：上海锦南房屋动拆迁有限公司，住所地上海市。法定代表人：池晓，执行董事。委托诉讼代理人：陆燕，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：茹珊，北京市中银(上海)律师事务所律师。上诉人上海云丹茶艺市场经营管理有限公司(以下简称云丹公司)因与被上诉人上海锦南房屋动拆迁有限公司(以下简称锦南公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。云丹公司上诉请求：1．撤销上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初6196号民事判决书，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人自2013年起按约向案外人上海锦鑫投资管理有限公司(以下简称锦鑫公司)缴纳租金多年而对上海市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)面积及租金金额未有异议，可视作上诉人认可系争房屋的面积及对应的租金金额，系认定错误。虽然上诉人自2013年租赁系争房屋，但直至2020年案外人锦鑫公司向上诉人提起诉讼期间，上诉人才得知系争房屋的1层至3层的东北角处有大量产证面积的房屋被第三方占有和使用。上诉人持续缴纳租金的行为，不代表上诉人认可系争房屋的面积及对应的租金金额。即使被上诉人对上诉人测绘出的房屋面积有异议，个别部位房屋平面图轮廓的改动是不争的事实，在上诉人已经通过初步的证据举证系争房屋的部分面积有被占用的情况下，一审法院应当查明事实。补充协议代指的对象，案外人锦鑫公司与被上诉人为两个不同的主体，上诉人与锦鑫公司的补充协议与本案无关，一审法院直接认定《房屋租赁合同》中的补充协议就是上诉人与锦鑫公司的补充协议，并因为上诉人未履行与锦鑫公司的约定而认定上诉人与锦南公司未达成续租条件，突破了“合同相对性”这一民事合同效力的基本原则。上诉人认为应按照合同约定的租金支付房屋占用费，即每月463，531元，而不是3元／平方米／日的房屋占用费，即每月593，640元。锦南公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。锦南公司向一审法院起诉请求：1．云丹公司、锦南公司之间的房屋租赁合同于2020年12月31日终止。2．云丹公司向锦南公司支付2020年11、12月的房屋租金927，062元。3．云丹公司按照每日万分之三的标准支付锦南公司逾期支付付款滞纳金：以463，531元为基数，自2020年10月27日起计至实际支付之日止；以463，531元为基数，自2020年11月26日起计至实际支付之日止。4．云丹公司腾退系争房屋。5．云丹公司按照4元／平米／日的标准支付锦南公司自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。一审法院认定事实：一、关于房屋租赁合同。案外人上海市黄浦区房地产开发实业总公司(以下简称实业公司)为系争房屋之权利人，房屋合计建筑面积登记为6，596.86平方米。2018年1月4日，实业公司与锦南公司签订《委托租赁协议》，约定实业公司于2018年1月至2022年12月期间将系争房屋委托锦南公司经营管理。2017年12月5日，锦南公司(甲方)和云丹公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定(1)甲方将系争房屋租赁乙方使用，租赁房屋建筑面积6，596平方米；(2)租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，当乙方能完全履行本合同和补充协议，则租赁期限再延长2年至2022年12月31日。(3)该房屋的含税月租金为450，030元，租金每二年递增3％，即2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为450，030元，2020年1月1日至2021年12月31日的月租金为463，531元，2022年1月1日至2022年12月31日的月租金为477，437元。(4)租金按月支付，先付后用，每次租金支付日为使用前5天前，乙方收到甲方开具的发票后由乙方将租金付给甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须向甲方支付逾期支付租金总额的万分之三的滞纳金。(5)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满后返还房屋；未经甲方书面同意，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币每日4元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费，并承担该房屋的物业管理费及其他费用。(6)乙方历年拖欠甲方的租金，乙方承诺分五年还清，具体按补充协议执行。二、关于《补充协议》。2013年1月6日，实业公司与锦鑫公司签订《委托租赁协议》一份，约定实业公司于2013年1月1日至2017年12月31日期间将系争房屋委托予锦鑫公司进行出租经营。2012年12月26日，云丹公司与锦鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定锦鑫公司将系争房屋租赁云丹公司使用，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2017年12月5日，在云丹公司与锦南公司签订本案租赁合同的同时，云丹公司与锦鑫公司签订《补充协议》，明确：(1)租赁双方经对账确认云丹公司截至2017年12月31日止尚欠锦鑫公司租金计4，677，500元，云丹公司承诺上述欠租于续租期间内分5年予以清偿。(2)自2018年始，云丹公司除向锦鑫公司支付正常租金外，针对此前欠租，云丹公司于2018年10月30日前归还300，000元、于同年12月30日前归还367，750元，另2019年至2022年期间，每年于6月30日前及12月30日前各归还500，000元。(3)续租期约定为3年，在云丹公司完全履行《租赁合同》及《补充协议》情形下，租赁期限再予延长2年至2022年12月31日止，如云丹公司未能按《租赁合同》及《补充协议》全面履行付款及还款责任，则租赁期限仅至2020年12月31日止，锦鑫公司届时按照合同约定收回房屋。后因云丹公司未按照上述《补充协议》支付拖欠锦鑫公司的租金，锦鑫公司于2020年向法院提起诉讼，法院生效判决确认云丹公司应支付锦鑫公司欠租1，567，750元及相应的滞纳金。三、关于云丹公司支付租金情况。本案租赁合同履行期间，2018年12月12日，云丹公司向锦南公司出具支付租金计划安排，载明12月15日前付清2018年11月租金，12月22日前付清2018年12月租金，12月31日前付清2019年1月租金。2019年1月10日，云丹公司向锦南公司出具支付租金计划安排，载明1月22日前付清1月租金，1月31日前付清2月部分租金预计15万，2月15日左右付清2月租金，2月28日左右付清3月租金，3月22日付清4月租金，3月31日左右还锦鑫公司欠款30万。2019年10月30日，云丹公司再次向锦南公司出具支付租金计划安排，载明11月5日前付清9月租金，11月20日前付清10月租金，12月5日前付清11月租金，12月20日前付清12月租金。2019年8月2日，云丹公司与锦南公司形成《会议纪要》，载明云丹公司承诺于2019年8月6日前付清6月租金，2019年8月20日前付清7月租金。截至2020年12月31日，云丹公司尚欠2020年11月和12月的租金未支付。四、关于对合同是否续期的交涉2020年9月14日，锦南公司向云丹公司发出《关于租赁合同到期不再延长的通知》，载明因云丹公司连续拖欠租金，且未按约履行《补充协议》约定的还款义务，不符合租期延长的条件，故通知云丹公司合同于2020年12月31日终止。同日，锦南公司向系争房屋内的各商户发送《风险告知书》，载明与云丹公司的租赁合同将于2020年12月31日到期。2020年10月10日，云丹公司向锦南公司发送《回复函》，对租赁合同不续期之事宜，以及实际租赁面积小于合同约定面积提出异议。此后双方多次交涉，云丹公司要求以2020年10月到12月的租金抵扣多付的租金，锦南公司予以拒绝，并要求云丹公司支付拖欠的租金和滞纳金。五、关于实业公司、锦鑫公司与锦南公司的关系锦鑫公司和实业公司的股东均系上海金外滩(集团)发展有限公司(以下简称金外滩公司)，锦南公司的股东系实业公司，锦鑫公司与锦南公司的监事均为陈枫。一审法院审理中，云丹公司提供房屋测绘图及照片若干，以证明系争房屋1-3层部分面积被案外人华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司占用，实际承租面积小于合同约定面积。对于上述证据，锦南公司认为测绘机构不具有专业资质，对房屋测绘图不予认可；华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司所在位置并非系争房屋所在门牌号，不属于租赁标的。云丹公司认可测绘机构不具有测绘资质以及案外人的门牌号均非系争房屋的门牌号，但认为其实际使用了系争房屋的相关区域。一审法院认为，本案的争议焦点一是系争房屋是否存在承租面积与约定面积不符之情况。首先，《房屋租赁合同》所载的房屋面积与产权证所载的面积相同，云丹公司自2013年起即向案外人锦鑫公司承租系争房屋并按约定缴纳租金多年，在此期间对房屋面积及租金金额始终未有异议，应视作其认可系争房屋的面积及对应的租金金额。其次，云丹公司所称的华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司所在位置均非系争房屋的门牌号，不属于双方租赁合同约定的承租范围，无法证明三者占用了系争房屋的面积。最后，云丹公司虽委托案外人对系争房屋进行面积测绘，但该测绘单位缺乏转业测绘资质，其所作出的测绘面积图不应被采纳。故云丹公司主张实际承租面积小于合同约定面积一节，缺乏依据，法院不予采信。二是租赁合同是否应续期两年。租赁合同约定租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，当乙方能完全履行本合同和补充协议，则租赁期限再延长两年至2022年12月31日。锦南公司称云丹公司数次逾期缴纳租金，且至今未能按照其与锦鑫公司签订的《补充协议》缴纳欠租。云丹公司称截至2020年12月31日仅有2020年11、12月的租金未支付，而之所以未支付系为了抵扣因承租面积少于约定面积而多付的租金，且租赁合同约定的“补充协议”并非指代云丹公司与锦鑫公司签订的《补充协议》，据此认为云丹公司不存在违约情形，符合续租条件。关于云丹公司是否拖欠租金一节，锦南公司提供的若干支付租金计划安排及《会议纪要》能够反映云丹公司在租期内多次逾期缴纳租金，且截至租赁合同终止日，云丹公司尚有2020年11、12月的租金未予缴纳。云丹公司以租赁面积不足合同约定面积为由主张抵扣两个月的租金，如前所述，云丹公司对房屋面积不足之辩称缺乏事实依据，其以此为由拒付租金之主张不能成立，法院认定云丹公司存在不完全履行合同义务之情形。关于补充协议所指代的对象一节：(1)从合同约定的租期来看，锦鑫公司和锦南公司先后接受实业公司的委托，与云丹公司签订租赁合同，前者的租期至2017年12月31日止，后者的租期自2018年1月1日起，两份租赁合同的租期无缝衔接。(2)从合同签订的主体来看，锦鑫公司和实业公司的股东均系金外滩公司，而锦南公司的股东系实业公司，锦鑫公司与锦南公司的监事为同一人，可见两家公司具有一定的关联关系。(3)从《补充协议》与本案租赁合同的关联性来看，二者的签订日期为同一天，且均约定了“当乙方能完全履行房屋租赁合同和补充协议，则房屋租赁期再延长2年至2022年12月31日”，租赁合同还约定了“乙方历年拖欠甲方的租金，乙方承诺分五年还清，具体按补充协议执行。”综合以上要素，根据体系解释规则，本案租赁合同所载的“补充协议”与云丹公司和锦鑫公司签订的《补充协议》具有语境的延续性、指向的同一性、以及内容的一致性，故“补充协议”即指代《补充协议》。虽然《补充协议》系云丹公司与锦鑫公司而非锦南公司所签订，但云丹公司与锦南公司既以该《补充协议》的内容作为租期延长之条件，应视作双方认可以云丹公司对案外人的债务履行情况作为本案合同续租之要素，系其真实的意思表示，对双方均产生约束力。截至2020年12月31日，云丹公司尚未履行完毕《补充协议》约定的欠租，故其不符合租赁合同约定的续租条件。综上所述，双方的租赁合同已于2020年12月31日终止，云丹公司应支付2020年11、12月的租金及相应的逾期付款滞纳金。根据租赁合同的约定，租金支付日为使用前5天前，逾期支付的，应按照逾期租金总额的万分之三支付滞纳金，该标准尚属合理，法院予以支持，其中2020年11月租金的滞纳金应自2020年10月27日起算，2020年12月租金的滞纳金应自2020年11月26日起算。云丹公司至今尚未搬离系争房屋，根据租赁合同，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日应按4元／平方米／日的标准支付房屋占用期间的使用费，该标准高于租金标准，具有违约金的性质，目的在于督促承租人尽早腾房。现云丹公司提出该标准过高，考虑到云丹公司确实存在违约情形，再综合考量锦南公司的实际损失，法院酌情调整房屋占用费标准为3元／平方米／日。一审法院判决如下：一、上海锦南房屋动拆迁有限公司与上海云丹茶艺市场经营管理有限公司就上海市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日终止。二、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海锦南房屋动拆迁有限公司2020年11月、12月的房屋租金人民币927，062元。三、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应按照每日万分之三的标准支付上海锦南房屋动拆迁有限公司逾期付款滞纳金(以人民币463，531元为基数，自2020年10月27日起计至实际支付之日止；以人民币463，531元为基数，自2020年11月26日起计至实际支付之日止)。四、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层，将房屋返还上海锦南房屋动拆迁有限公司。五、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应按照3元／平方米／日的标准支付上海锦南房屋动拆迁有限公司自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。本院二审期间，上诉人提交(2020)沪0101执8515号案件执行笔录一份，以证明次承租人已经向法院缴纳了2021年1月1日之后的租金，不应当再重复判决占用费。被上诉人对其真实性予以认可，但这是另案执行笔录，与本案无关，上诉人应按约承担占用费。上诉人申请对系争房屋进行测绘并调取房屋平面图及测绘图，本院未予准许。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》所载的房屋面积与产权证所载的面积相同，云丹公司提出面积与约定不符的依据系其自行委托案外人上海汉轩广告传播有限公司出具的图纸。该公司经营范围为图文设计、装饰装修、设计施工等十余项，并不包括测量、测绘，更没有相关的资质，也没有证据证明其从事的是测量、测绘业务。一审法院不采纳其图纸并无不当，上诉人认为该图纸构成初步证据，本院难以认同。况且上诉人自2013年起承租系争房屋，从未就房屋面积不符约定提出过异议，并按约定缴纳租金多年。上诉人主张华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司占用了系争房屋的面积，但经一审法院查明，其所在位置均非系争房屋的门牌号，并非双方租赁合同约定的承租范围。目前上诉人并无任何证据证明承租面积与约定面积不符，故其申请对系争房屋进行测绘并调取房屋平面图及测绘图，本院未予准许。上诉人主张承租面积与约定面积不符的意见，一审法院不予采信，本院予以认同。上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》明确约定当上诉人能完全履行本合同和补充协议，则租赁期限再延长2年至2022年12月31日。完全履行补充协议是租赁期限延长2年的生效条件，上诉人称补充协议与本案无关的意见，本院难以采纳。《房屋租赁合同》约定了上诉人不及时交还房屋的占用费，该标准高于租金标准，具有违约金的性质，一审法院已经酌情予以调整，金额尚属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人上海云丹茶艺市场经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25，374元，由上诉人上海云丹茶艺市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿法官助理 苗一路书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……