安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2186号上诉人（原审被告）：曹玉琴，女，1967年7月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。被上诉人（原审原告）：王佳，男，1984年6月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：朱长娥，安徽国梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闫岩，安徽国梦律师事务所律师。原审被告：侯连海，男，1965年5月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。原审被告：侯祥威，男，1988年12月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人曹玉琴因与被上诉人王佳、原审被告侯连海、侯祥威房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹玉琴上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、双方争议的房屋买卖合同自始至终系非法、无效合同。王佳当庭所出示的于2020年8月14日签订的房屋买卖合同是由王佳与侯祥威之间签订的，且卖方签名处的签名为房屋买卖交易中介代为签署，房屋买卖中介并未获得曹玉琴的书面或视频授权可代为签名，且曹玉琴未以任何形式授权侯祥威可代其签名。侯祥威并非该合同所交易的房屋的合法所有人，且无房屋合法所有人曹玉琴的合法授权，所以侯祥威无法对该房屋进行买卖。且曹玉琴从未见过王佳所提供的房屋买卖合同。二、曹玉琴所签署的定金收条当日已经当面告知王佳只有两万元定金不会签署房屋买卖合同，要等到王佳一次性付清全部款项之后才能签署合同。且提前准备的收条条款写有违约后定金双倍退还的约定经双方协商予以删除。收条可以体现出这点是双方认可的。曹玉琴本人并未实际收到定金条所述的两万元定金，定金不存在，也就不存在返还定金的情形。王佳辩称：1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，本案房屋买卖合同虽然不是上诉人本人签署，但该合同是其子侯祥威以上诉人委托代理人的身份所为，上诉人在合同签订后向被上诉人出具了定金收据，应当视为上诉人对本案房屋买卖合同的认可，双方形成了合法有效的房屋买卖合同关系；2、本案定金收据中删除双倍赔偿的内容，系上诉人的单方行为，被上诉人不认可，且删除也不表示视作相反的解释，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，本案上诉人在签订房屋买卖合同并收取定金后将案涉房屋出售给他人，违反合同约定，使合同目的无法实现，上诉人应当向被上诉人双倍返还定金。侯连海、侯祥威未陈述意见。王佳提出的一审诉讼请求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令曹玉琴、侯连海、侯祥威双倍返还原告定金40,000元；3、判令曹玉琴、侯连海、侯祥威支付王佳各项损失47,000元；4、由曹玉琴、侯连海、侯祥威承担诉讼费用。一审法院查明事实：曹玉琴、侯连海是侯祥威的父母。讼争房屋位于本市蚌山区，系由产权人曹玉琴名下位于本市房屋拆迁安置还原所得。2020年8月14日，侯祥威与其友江晋以曹玉琴委托代理人的身份与王佳签订房屋买卖合同，约定由王佳购买讼争房屋，总价为290000元，买方在合同生效之日起七日内向卖方支付定金20000元，剩余购房款一次性支付。同时约定“如卖方在签订合同后不依合同条款将房屋售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失”、“房屋首套证由卖方办理，产权分割产生费用由卖方支付，二次过户契税、个税由买方支付，即日起买方付完定金50个工作日内将尾款付齐，合同双方签字后即刻生效，以后房屋价格不得变动，房主及家人不得以任何理由收房，不得再转卖他人，如房主与家人任何一人违约，按全款购房价双倍赔偿”。合同签订后王佳于当日转账支付给侯祥威定金20000元。曹玉琴出具收据，载明“今收到王佳买房定金贰万元整〈20000〉用于购买马场湖小区房屋。卖方：曹玉琴2020年8月14日”。2020年9月，王佳要求支付剩余购房款，侯祥威告知房屋已转卖给了他人。双方由此发生纠纷，王佳向本院提起诉讼。一审法院认为，本案中的房屋买卖合同虽为侯祥威及他人与王佳签订，但其是以曹玉琴委托代理人的身份所为，曹玉琴亦于合同签订后向王佳出具了定金收据，视为对本案房屋买卖合同的认可。因此曹玉琴与王佳之间形成房屋买卖合同关系，合同双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。依据合同约定，王佳作为买方应当自定金给付之日起50日内付清购房尾款，即2020年10月3日前。曹玉琴作为卖方应当履行不提高房价、不转卖他人等诚信出卖的义务。庭审中王佳与侯祥威均认可王佳要求付款的时间为2020年9月，而曹玉琴至今没有把讼争房屋出售于王佳，相反已转卖他人，因此曹玉琴的行为构成根本违约。现王佳据此要求解除合同，一审法院予以支持。关于双倍返还定金，存有合同约定及法律依据，一审法院予以支持。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此定金罚则和赔偿损失并用是以合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失为前提。本案中双方合同约定的定金20000元，适用定金罚则足以弥补王佳所主张的损失，而王佳主张的房屋租金及搬家费均与本案房屋买卖没有必然的因果关系，一审法院不予采信。综上，对王佳要求解除合同、双倍返还定金的诉讼请求一审法院予以支持，对其他诉讼请求一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第一百七十二条、第五百零三条、第五百零九条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除王佳、曹玉琴于2020年8月14日签订的房屋买卖合同；二、曹玉琴于本判决生效之日起七日内双倍返还王佳定金共计40000元；三、驳回王佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,975元，减半收取计988元，由王佳、曹玉琴各负担494元。二审中，当事人未提交新的证据。曹玉琴对一审查明“2020年8月14日，侯祥威与其友江晋以曹玉琴委托代理人的身份与王佳签订房屋买卖合同”该节事实有异议，认为其没有委托他人签订买卖合同；对其出具定金收据的事实无异议，但没有收到钱；对于侯祥威把房屋另卖他人的情况，其不清楚。王佳对于一审查明事实无异议。综合本案证据予以审查，本院对于一审查明的事实予以认定。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题为：曹玉琴是否应向王佳双倍返还购房定金40000元。本院认为，根据本案所查明的下列事实：曹玉琴与侯祥威系母子关系；侯祥威以曹玉琴委托代理人的身份与王佳签订房屋买卖合同；曹玉琴向王佳出具定金收据。上述事实结合曹玉琴陈述内容即出具定金收据时王佳、房屋中介、侯祥威等人均在场，充分表明曹玉琴清楚并认可侯祥威代其签订房屋买卖合同，并认可收到王佳给付的20000元购房定金。故曹玉琴为本案房屋买卖合同的一方主体，应当依法承担相应的违约责任。曹玉琴上诉主张案涉房屋买卖合同系非法合同、其未授权侯祥威代签合同、未实际收到定金，与事实不符，本院不予采信。曹玉琴上诉另主张双方协商删除了双倍返还定金的约定，经审查，定金收据为曹玉琴单方出具，其内容不能体现双方存在该项合意内容。双倍返还购房定金亦为其法定义务，在曹玉琴不能举证证明王佳已自愿放弃合法权益的情况下，理应向王佳双倍返还购房定金40000元。综上，曹玉琴提出的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由曹玉琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 吴公礼审 判 员 胡松涛审 判 员 胡玉巧二〇二一年八月二十三日法官助理 丁刘女书 记 员 张春燕附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。