陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终 10649号 上诉人（原审被告）：赵某某，男，1956年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市碑林区XX号楼XX单元XX层XX号。委托诉讼代理人：高晓会，女，1963年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市碑林区XX号楼XX单元XX层XX号。委托诉讼代理人：姚成义，陕西康秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安华悦置业有限公司，住所地西安市新城区XX路XX号XX幢XX号。法定代表人：王美红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，陕西邦维律师事务所实习律师。原审第三人：陕西温商房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区XX街XX号XX苑XX室。法定代表人：胡宝娟，该公司总经理。原审第三人：西安东市副食调料农贸市场有限公司，住所地西安市新城区XX路XX号XX花园XX层XX室。法定代表人：胡宝娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁强强，北京德和衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白笑菲，北京德和衡（西安）律师事务所实习律师。上诉人赵某某因与被上诉人西安华悦置业有限公司（以下简称华悦置业公司）及原审第三人陕西温商房地产开发有限公司（以下简称温商房地产公司）、原审第三人西安东市副食调料农贸市场有限公司（以下简称东市副食公司）返还原物纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2021）陕0102民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵某某上诉请求: 1.撤销一审判决，驳回华悦置业公司的诉讼请求；2.诉讼费由华悦置业公司负担。事实和理由：一审认定华悦置业公司与温商房地产公司的租赁合同无效，那么第三人与其签订的租赁合同自然无效。无效合同的处理原则为相互返还，其返还房屋后，其交付的租金向谁主张。其系因合同取得的房屋占有使用权，非无权占有，其与华悦置业公司无任何关系，华悦置业公司应向第三人主张权利，其非本案适格被告。其承租的房屋面积实际只有17.75平方米，非合同标明的34.53平方米，可见第三人出租房屋时有欺诈因素。第三人从2018年起就对其租赁的房屋停水停电，多次派人来骚扰和打砸抢，致使其不能生产经营。刑事案件至今未判决，其正在等待刑事案件判决结果并要求赔偿损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误。 华悦置业公司辩称，生效判决确认其与温商房地产公司签订的租赁合同无效后，其与温商房地产公司、东市副食公司多次通知XX花园XX号楼的次承租人腾房，自此时起赵某某就无权占有涉案房屋。涉案房屋的租赁期限于2020年4月7日届满，赵某某也理应向其返还租赁房屋。但赵某某一直占有涉案房屋至今，侵犯了其合法权益，故赵某某应立即向其返还并腾交房屋。其提起本案诉讼，请求权的基础是物权纠纷中的返还原物纠纷，并非依据租赁合同起诉，故赵某某在本案中是适格被告。至于赵某某与东市副食公司产生的纠纷以及发生的刑事案件，均是另一法律关系，与本案无关。根据东市副食公司与赵某某签订的租赁合同约定，涉案房屋月租金7597元，因此每日应按照253元计算逾期腾房占有使用费，从2020年4月8日起至赵某某实际腾房之日止。 赵某某的上诉请求无事实及法律依据，请求维持一审判决。温商房地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。东市副食公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。华悦置业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵某某立即向其腾交位于西安市XX路XX园XX路XX花园XX楼XX层XX号商铺(建筑面积34.53平方米)；2.判令赵某某向其支付房屋占有使用费60776元(暂从2020年4月8日起至2020年12月7日止),以及自2020年12月8日起至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费,每日按253元计算；3.诉讼费由赵某某负担。一审法院认定事实：2015年4月16日，华悦置业公司作为西安市新城区XX花园XX号楼开发商与温商房地产公司签订《租赁合同》，约定温商房地产公司承租华悦置业公司开发的位于XX路XX园XX路XX花园XX楼一至五层商业（约12500平方米）、地下负一层商业及其他建筑房屋（5300平方米）用于经营，租期15年，自2015年12月1日至2030年11月30日。2016年4月29日，华悦置业公司将上述房屋交付温商房地产公司使用。后在租赁过程中双方发生争议经一审法院及西安市中级人民法院审理后认定华悦置业公司与温商房地产公司签订的租赁合同无效，温商房地产公司于判决生效之日起十五日内向华悦置业公司腾交租赁的房屋及设施。在执行过程中，华悦置业公司与温商房地产公司于2020年4月8日达成执行和解协议，约定在执行和解协议签订后至2020年4月30日前陆续腾交全部房屋。另查明，东市副食公司受温商房地产公司委托对外经营，2016年7月9日，东市副食公司与赵某某签订了租赁合同，约定将涉案XX花园XX号楼1层10号（商铺）租给赵某某使用，建筑面积34.53平方米，第二条约定租赁期限是2016年7月8日至2019年7月7日，第三条约定月租金7597元，给予9个月的免租金期，即租期延长9个月，该租赁期限已于2020年4月7日届满。赵某某至今仍占有使用该房屋。一审法院认为，华悦置业公司与温商房地产公司签订的《租赁合同》因未取得建设工程规划许可证已被生效裁判文书确定为无效合同，并判令温商房地产公司交付租赁的房屋。温商房地产公司在租赁期间委托东市副食公司将涉案房屋转租于赵某某，因原租赁合同已被确认无效，且东市副食公司与赵某某签订的租赁合同已到期，华悦置业公司作为涉案房屋权利人有权要求赵某某腾房并承担逾期腾房占有使用费。故华悦置业公司要求赵某某腾房以及支付其租赁期满即：2020年4月7日至今占有使用费的诉请，符合法律规定，依法予以支持。占有使用费参照赵某某与东市副食公司签订的租赁合同中租金标准按日253元计算。庭审中，赵某某辩称其在一审法院进行刑事诉讼，应当中止本案的审理。经审查，本案系物权纠纷且生效判决已确定了物权归属，刑事诉讼审理并不影响本案的审理，且与本案华悦置业公司无关，故对赵某某抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条规定，判决：被告赵某某于本判决生效后十日内向原告西安华悦置业有限公司腾交位于西安市XX路XX园XX路XX花园XX层XX号商铺并支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以日253元计算，从2020年4月8日起算至实际腾交之日止）。如未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5212元，由赵某某负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系由华悦置业公司出租给温商房地产公司使用，温商房地产公司遂委托东市副食公司对外经营，东市副食公司与赵某某于2016年7月9日签订《租赁合同》，将涉案房屋交付于赵某某使用。但华悦置业公司与温商房地产公司签订的《租赁合同》因未取得建设工程规划许可证已被生效裁判文书确定为无效合同，并判令温商房地产公司交付租赁房屋。因涉案房屋由赵某某占有至今，致未能返还，故华悦置业公司作为房屋权利人有权要求赵某某腾房并承担逾期腾房占有使用费。因东市副食公司与赵某某签订的《租赁合同》载明系于2020年4月7日到期，故一审判决认定赵某某应以原租赁合同约定标准，向华悦置业公司支付自2020年4月8日至实际腾房之日的占有使用费，并无不当。赵某某上诉称涉案房屋自2018年起停水停电，证据不足，依法不予采信。赵某某上诉称已交纳的租金应予返还且其与第三人存在刑事纠纷，与本案非同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，赵某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5212元，由赵某某负担。本判决为终审判决。      审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                                 二○二一年八月二日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1