辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6998号 上诉人（原审被告）：陈淑华，女，1955年3月21日生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连市高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码91210231723451243K。 法定代表人：李林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 上诉人陈淑华因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初8199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈淑华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：上诉人从2004年入住就因外墙漏雨导致房顶漏雨渗水渗透到房内，存在安全隐患，使上诉人无法居住，也造成很大损失。于是被上诉人放弃2004年至2008年相应物业费，只收取2008年7月至2011年7月的物业费，并作出等待修复、不修复好不收物业费的承诺。根据《最高人民法院关于审理物业服务纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，被上诉人的承诺系物业服务合同的组成部分。另案诉讼中，被上诉人向上诉人出具了《确认书》，答应“用物业工作人员进行维修。预计进场维修时间2017年10月中旬，外墙渗水维修及其它恢复预计20个工作日”，该确认内容也系物业服务合同的内容之一，被上诉人不履行或履行不符合该承诺，是对双方物业服务合同的违反，应承担相应的违约责任。故一审认定的事实不清，结果错误。二、原审适用法律存在错误。上诉人在本案原审答辩期间就同时提出了反诉，但原审却以上诉人提交的《反诉状》“属于另一法律关系”为由而拒绝受理上诉人的反诉。在原告诉请物业费的“本诉”中，被告针对物业服务费诉请提出因原告未按承诺确认的物业服务义务履行修复义务而“反诉”，仍然属于合同之诉，而不仅仅是侵权之诉，是因“本”而“反”的关系，因此是“本诉”与“反诉”的关系。 被上诉人亿达物业服务集团有限公司不同意上诉人陈淑华的上诉请求，主要答辩意见如下：上诉人提出的房屋漏雨问题是房屋质量问题，不属于物业职责范围。被上诉人几乎每年都进行维修，已尽到应尽职责。且在另案中，被上诉人已为上诉人进行了物业费减免，等同于对渗水问题已进行了解决，上诉人不能反复以此为由拒交物业费。 亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业费人民币6713.54元（自2016年1月1日至2020年12月31日）。2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金700元。 一审法院经审理查明，被告系位于大连市甘井子区公建业主，建筑面积74.61平方米。2003年11月5日，大连亿达房地产股份有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议（公建）》，约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理。2013年，大连亿达物业管理有限公司与亿达世纪城业主委员会签订《世纪城物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，自2013年12月16日至2016年12月15日止，公建物业费为1.5元/平/月。2017年，亿达物业管理有限公司大连分公司与大连市甘井子区亿达世纪城小区第四届业主委员会签订《亿达世纪城物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，自2016年12月16日至2019年12月15日止，公建物业费为1.5元/平/月。2020年，亿达物业服务集团有限公司大连分公司与大连市甘井子区亿达世纪城小区第五届业主委员会签订《亿达世纪城物业服务合同》，约定物业服务期限为四年，自2019年12月16日至2023年12月15日止，公建物业费自2019年12月16日至2020年12月31日期间为1.5元/平/月。 一审法院于2016年12月26日作出（2016）辽0211民初2602号民事判决书。后被告上诉，大连市中级人民法院于2017年7月6日作出（2017）辽02民终4849号民事调解书。同日，亿达世纪城物业服务中心出具《确认书》，内容载明：亿达世纪城小区（17-1-1-1）陈淑华业主，前几日保修，东厅窗上和南卧东窗上大白起皮，褶皱，有水印。经初步判断是外墙渗漏导致，此原因应属房屋质量问题，与物业管理无关，但是物业愿意协调解决此户问题，用物业工作人员进行维修。预计进场维修时间2017年10月中旬，外墙渗水维修及其他恢复预计20个自然日。 另查，大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。亿达物业管理有限公司大连分公司于2018年7月14日变更名称为亿达物业服务集团有限公司大连分公司。亿达物业服务集团有限公司向亿达物业服务集团有限公司大连分公司出具《授权书》，内容载明：亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业”）因业务办理需要，授权亿达物业服务集团有限公司大连分公司代亿达物业与大连市甘井子区亿达世纪城小区第四届业主委员会签订亿达世纪城物业服务合同，代为签订合同所产生的相应权利和义务，依法由亿达物业承担相关法律责任。委托期限自2016年12月15日起持续有效。现原告主张被告拖欠2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的物业服务合同是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。原告接管案涉小区并提供了物业服务，被告应向原告交纳物业费。被告拖欠原告自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费6714.9元（74.61平方米×1.5元/平/月×60个月）。故原告的诉讼请求合理，予以支持。关于被告主张因案涉房屋漏水拒交物业费一节，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。因本案被告已明确表示要另行起诉，故对于被告的抗辩意见，依法不予支持。 关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告陈淑华于判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6713.54元。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈淑华负担。 二审中，上诉人提交一组照片作为新证据，拟证明案涉房屋目前仍处于漏雨状态，这么多年仍未解决。被上诉人二审未提交新证据，对上诉人提交新证据的真实性不予认可，认为该组照片不能确定是否为案涉房屋，也无法显示房顶水印是何时形成的。本院认为，该组照片并非拍摄于诉争期间，不能反映诉争期间房屋状态，且外墙漏雨致房屋漏水虽属于物业单位应予维修范围，但不能成为拒付物业费的依据，故本院对上诉人的新证据不予采信。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人存在物业服务合同关系，被上诉人提供物业服务后，上诉人理应按约支付物业费。现上诉人欠付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6713.54元是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人关于其房屋外墙漏雨导致房屋内屋顶渗水，且该问题经多年报修至今仍未能解决的主张不符合《辽宁省物业管理条例》第六十二条第三款规定的业主有权拒绝交纳物业费的情形，故不能成为其拒交案涉物业费的合法理由。但上诉人如认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行提起诉讼，要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈淑华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 迪 审判员  毕春燕 二〇二一年八月二十五日 书记员  张美健