辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4098号 上诉人（原审被告）：瓦房店市城乡有线电视网络有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处过境路12号网点6。 法定代表人：张伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩江北，辽宁昌信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：大连东盛达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市文兰办事处过境路14号2单元2层2号。 法定代表人：蔡江，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙弘锋，辽宁诚之然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松月，辽宁诚之然律师事务所律师。 上诉人瓦房店市城乡有线电视网络有限公司（以下简称“有线电视公司”）因与被上诉人大连东盛达房地产开发有限公司（以下简称“东盛达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 有线电视公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回东盛达公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：东盛达公司隐瞒事实，导致一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果缺乏事实和法律依据。一审认定有线电视公司与东盛达公司于2012年8月8日签订《房屋租赁协议书》、2013年12月15日签订《补充协议》、2014年1月1日签订《房屋租赁合同》均属实。但是，上述协议签订后，有线电视公司投入大量资金进行装修后，并未实际使用。2020年8月28日，双方针对租赁合同到期后房屋腾退、东盛达公司对有线电视公司的装修补偿、物业费的承担，均已达成协议，且已部分履行。故东盛达公司的诉讼请求没有事实和法律依据。 东盛达公司辩称，不同意有线电视公司的上诉请求。1.有线电视公司与东盛达公司是在一审诉讼中形成的2020年8月28日的协议。东盛达公司签署该协议的目的是为了让有线电视公司尽快腾退案涉房屋，但有线电视公司未按照协议约定腾退房屋，而是将房屋非法借用给他人，后由东盛达公司通过警方与实际借用人沟通，才将案涉房屋收回。有线电视公司的违约行为导致合同根本目的不能实现，其构成根本违约，给东盛达公司造成了损失，因此案涉2020年8月28日签订的两份腾退协议应当解除。2.双方于2020年8月签订的两份《房屋腾退协议书》第六条的约定无效。根据最高人民法院（2019）最高法民申5770号民事裁定书的观点，利用民事诉讼程序寻求对自身权利的保护和救济，是当事人的基本权利，除法律明确规定的情形之外，不得以合同约定排除当事人提起民事诉讼的权利。 东盛达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告清退房屋361.78平方米，且不得拆除装修部分；2.判令被告支付2014年1月1日至2019年1月1日的房屋租金150000元；3.判令被告支付该房屋2012年12月1日至2020年7月1日期间所欠物业费23045.39元；4.判令被告支付原告2019年1月1日至2020年7月1日期间非法占用瓦房店市位置二层104.58平方米的占有使用费45000元以及2014年1月1日至2020年7月1日期间非法占用瓦房店市位置一层、三层共257.20平方米的占有使用费390000元，共计445000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1.位于瓦房店市，建筑面积257.20㎡，房屋总层数17层，所在层数第1-2层的房屋，以及位于瓦房店市，建筑面积104.58㎡，房屋总层数17层，所在层数第三层的房屋，登记的权利人均为原告东盛达公司。 2.签订时间为2012年8月8日的《房屋租赁协议书》，甲方为原告东盛达公司，乙方为大连现代广播电视网络有限公司，该协议书约定：鉴于出资人筹建的“大连现代广播电视网络有限公司”已经工商部门核名确定，为了保证公司成立后经营的顺利进行，甲乙双方在平等、自愿、充分协商基础上，就房屋租赁有关事宜达成协议如下：一、房屋基本情况：甲方开发位于瓦房店市建筑面积361.78平方米、清水门市房，甲方保证该房产没有产权瑕疵和纠纷。该房屋目前没有办理大产权证。二、租赁用途及租赁期限，甲方将上述房屋租给乙方用于成立后的公司日常办公、经营；房屋租赁期自2012年12月1日至2022年12月1日，共计十年。本协议签订后，十日内甲方将房屋交付给乙方。……五、相关费用承担及房屋维修，租赁期内的下列费用（包括但不限于）由乙方承担：水电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、供暖费、网费等因乙方原因产生的费用由乙方承担。2013年12月15日，原告东盛达公司(甲方)与瓦房店市农村有限电视网络有限公司签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，达成以下协议：因乙方经营变化，企业更名等原因，将甲方与大连现代广播电视网络有限公司于2012年8月8日签订的《房屋租赁协议书》作废。甲方收回其中一层和三层房屋（闲置），乙方只租赁二层区域约100平方米。 3.2014年1月1日，原告东盛达公司（出租方即甲方）与瓦房店市农村电视网络有限公司（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲乙双方在平等自愿的基础上，经双方协商就乙方承租甲方位于瓦房店市位置其中100平方米作为办公场所，双方达成如下协议：一、租赁期限为五年从2014年1月1日到2019年1月1日止。二、装修由乙方自行负责，甲方不承担任何装修费用。三、租金为每年3万元，租赁期间乙方自行承担因使用房屋或乙方原因所发生的相关费用如水、电、供暖、物业等。四、公司所有相关税费、规费及与营业有关的其他费用均由乙方缴纳和承担，房屋修缮由乙方负责。五、乙方租赁期满后，装修部分不得拆除。 4.瓦房店市农村有线电视网络有限公司于2015年8月3日变更名称为瓦房店市城乡有线电视网络有限公司即被告。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋租赁协议书》、《补充协议》以及《房屋租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应依照合同的约定履行各自的义务。租赁合同约定的租赁期满后，承租人被告有线电视公司应当向原告返还房屋。 关于原告提出被告清退房屋361.78平方米，且不得拆除装修部分的诉讼请求，一审法院认为，原告认可现案涉房屋已于2020年12月末由实际借用人腾退给原告，故案涉房屋已经由原告实际控制，无需另行腾退，故对该项诉讼请求，不予支持。 关于原告提出被告支付2014年1月1日至2019年1月1日的房屋租金150000元的诉讼请求，一审法院认为，根据原、被告双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租金为每年3万元，被告应当按照约定向原告支付租金，故原告的该项诉讼请求合理，予以支持。 关于原告提出被告支付案涉房屋2012年12月1日至2020年7月1日期间所欠物业费23045.39元的诉讼请求，一审法院认为，《房屋租赁合同》约定租赁期间所发生的物业费由被告承担，被告应当按照合同约定履行相关义务。鉴于原告公司并未垫付案涉房屋的物业费，故其请求被告公司将拖欠的物业费直接支付给原告，无事实及法律依据，不予支持。 关于原告提出被告支付2019年1月1日至2020年7月1日期间非法占用瓦房店市位置二层104.58平方米的占有使用费45000元，以及2014年1月1日至2020年7月1日期间非法占用瓦房店市位置一层、三层共257.2平方米的占有使用费390000元的诉讼请求，一审法院认为，第一，2019年1月1日至2020年7月1日期间瓦房店市二层的占有使用费问题，原、被告双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为五年，自2014年1月1日至2019年1月1日。租赁期间届满后，承租人应当向出租人返还租赁物，承租人未予返还租赁物，其应当承担占有使用期间的租金，原告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准每年3万元计算合理，故被告应当支付原告2019年1月2日至2020年7月1日案涉房屋18个月的占有使用费45000元；第二，2014年1月1日至2020年7月1日期间非法占用瓦房店市位置一层、三层共257.2平方米的占有使用费问题，一审法院认为，原、被告双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋为瓦房店市位置其中100平米作为办公场所，该100平方米的房屋原告认可为二层，而关于一、三层，原、被告双方2013年12月15日签订的《补充协议》中明确载明：甲方（即原告）收回其中一层和三层（闲置），乙方（即被告）只租赁二层区域约100平方米，现原告未提交证据证明2014年1月1日至2020年7月1日期间12号网点6位置的一层、三层由被告公司实际占有使用，故对该项占有使用费，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、被告瓦房店市城乡有线电视网络有限公司于判决生效之日起三十日内向原告大连东盛达房地产开发有限公司支付瓦房店市2层房屋2014年1月1日至2019年1月1日的租金150000元；二、被告瓦房店市城乡有线电视网络有限公司于判决生效之日起三十日内向原告大连东盛达房地产开发有限公司支付瓦房店市2层房屋2019年1月2日至2020年7月1日的占有使用费45000元；三、驳回原告大连东盛达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，公告费300元，合计10380元，由原告大连东盛达房地产开发有限公司承担5880元，被告瓦房店市城乡有线电视网络有限公司承担4500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。有线电视公司提交《房屋腾退协议书》两份及两套仓房的钥匙（当庭出示钥匙，钥匙图片打印件存档），拟证明东盛达公司与有线电视公司于2020年8月28日对案涉房屋腾退、装修补偿以及相关费用的承担达成协议，且已履行部分协议内容，东盛达公司的诉讼请求没有事实和法律依据。东盛达公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。东盛达公司亦提交其持有的两份2020年8月28日的《房屋腾退协议书》，协议内容与有线电视公司提交的两份《房屋腾退协议书》内容一致，其中一份《房屋腾退协议书》的背面注明“仓房钥匙两套已收到。张伟2020.8.28日”。有线电视公司对东盛达公司提供的两份《房屋腾退协议书》的真实性没有异议。本院认为，本案双方对对方提供的证据的真实性均没有异议，故对《房屋腾退协议书》、两套仓房钥匙的真实性予以认定。 根据上述证据的认证情况，本院补充查明：2020年8月28日，东盛达公司（甲方）与有线电视公司（乙方）签订《房屋腾退协议书》，载明：就甲方给予乙方装修补偿，乙方腾退房屋相关事宜达成协议，约定：一、甲乙双方分别于2012年8月8日签订《房屋租赁协议书》（后附）；2013年12月15日签订《补充协议》（后附）；2014年1月1日签订《房屋租赁合同》（后附），房屋租赁已到期一年有余。二、现甲方急于收回上述房屋，乙方已同意。三、甲方给予乙方装修补偿仓房两个，位于瓦房店文兰办事处，观山郡小区院内西侧靠山，分别为25号、26号，面积均为13.37平方米（每平方米现售价捌仟元整）。四、乙方在本协议签订当日，将房屋钥匙及房屋交还给甲方后，甲方在当日将上述两个仓房交给乙方，并且同时给乙方开出收据及相关手续（仓房一个钥匙正常，一个钥匙损坏），另一个仓房，由甲方找开锁公司打开。五、本协议签订当日，乙方将房屋钥匙及房屋交还甲方，上述房屋位于瓦房店市，建筑面积361.78平方米。乙方已装修部分中不可移动部分不得拆除。六、本协议签订之日，此前，甲乙双方签订的所有《协议》、《合同》，即本协议项下第一条表述的两个《协议》，一个《合同》（后附）全部作废，并且甲方永久放弃基于上述《协议》、《合同》对乙方进行起诉，放弃其中对乙方的“租金”诉求。七、因乙方在租赁期内未使用上述房屋，房屋一直处于闲置状态，故所在相关的物业等费用，乙方不予承担。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。在东盛达公司持有的上述《房屋腾退协议书》文本背面，手写备注：“仓房钥匙两套已收到。张伟。2020.8.28日”。 同日，双方还签订一份《房屋腾退协议书》，除第三条、第四条约定与上述《房屋腾退协议书》内容不同外，其他条款约定内容均相同。该协议第三条、第四条约定：“三、甲方（东盛达公司）给予乙方（有线电视公司）装修补偿款（以下简称补偿款）人民币捌万元整。四、甲方在乙方将房屋钥匙及房屋返还给甲方后，即本协议书签订之日后两个月内，甲方支付给乙方补偿款（现金）人民币捌万元整。” 上述2020年8月28日的两份《房屋腾退协议书》提到的应返还的房屋，东盛达公司与有线电视公司均认可是案涉瓦房店市二层区域约100平方米的面积房屋。东盛达公司已按上述《房屋腾退协议书》的约定向有线电视公司交付两个仓房。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是有线电视公司应否向东盛达公司支付瓦房店市2层房屋2014年1月1日至2019年1月1日的租金以及2019年1月2日至2020年7月1日的占有使用费。有线电视公司主张其在案涉《房屋租赁协议书》、《补充协议》及《房屋租赁合同》签订后，对房屋进行装修但未实际使用房屋，双方在2020年8月28日对租赁合同到期后的房屋腾退、装修补偿、物业费承担均已达成协议且部分履行，故不应承担东盛达公司主张的上述租金和占有使用费。本院认为，2020年8月28日，东盛达公司（甲方）与有线电视公司（乙方）签订《房屋腾退协议书》，其中约定：甲乙双方分别于2012年8月8日签订《房屋租赁协议书》，2013年12月15日签订《补充协议》，2014年1月1日签订《房屋租赁合同》，房屋租赁已到期一年有余；现甲方急于收回房屋，乙方已同意；甲方给予乙方装修补偿仓房两个；乙方在本协议签订当日，将房屋钥匙及房屋交还给甲方后，甲方在当日将上述两个仓房交给乙方，并且同时给乙方开出收据及相关手续；本协议签订当日，乙方将房屋钥匙及房屋交还甲方；本协议签订之日，此前甲乙双方签订的所有《协议》、《合同》，即本协议项下第一条中表述的两个《协议》，一个《合同》全部作废，并且甲方永久放弃基于上述《协议》、《合同》对乙方进行起诉，放弃其中对乙方的“租金”诉求。根据上述协议约定，东盛达公司已明确表示放弃对有线电视公司的租金请求。因东盛达公司在与有线电视公司签署《房屋腾退协议书》时，双方租期早已届满，东盛达公司对有线电视公司欠付租期内的租金以及租期届满后发生的占有使用费的金额及对应期间是明知的。但在该协议中，东盛达公司并未明确其放弃租金或占有使用费对应的期间。在此情况下，应当认定为东盛达公司系放弃了签署《房屋腾退协议书》之前的租金和占有使用费。故东盛达公司要求有线电视公司支付2014年1月1日至2019年1月1日的租金以及2019年1月2日至2020年7月1日的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于东盛达公司主张《房屋腾退协议书》未实际履行，有线电视公司未依约履行腾房义务一节，本院认为，《房屋腾退协议书》约定，有线电视公司在协议签订当日将房屋钥匙及房屋交还给东盛达公司后，东盛达公司在当日将两个仓房交给有线电视公司。根据已查明的事实可知，东盛达公司已在该协议签订当日向有线电视公司交付了两个仓房。东盛达公司虽称有线电视公司未依协议约定腾退房屋，而是将房屋借给他人使用，由东盛达公司通过警方与借用人沟通后才将案涉房屋收回，但对此未提供有力证据证实，故东盛达公司主张《房屋腾退协议书》未实际履行，与事实不符，本院不予采纳。 关于东盛达公司提出两份《房屋腾退协议书》第六条约定无效一节，本院认为，《房屋腾退协议书》第六条约定，甲方永久放弃基于上述《协议》、《合同》对乙方进行起诉，放弃其中对乙方的“租金”诉求。从权利性质来看，协议中“甲方永久放弃基于上述《协议》、《合同》对乙方进行起诉”，涉及的是当事人对诉讼权利的放弃；而协议中“放弃其中对乙方的租金诉求”，则涉及的是当事人对自身实体权利的处分。即便协议中有关排除当事人通过诉讼方式寻求自身权利救济的程序性权利的条款内容无效，亦不影响当事人对其有关租金实体权利的合法处分，即协议中“有关甲方放弃对乙方租金诉求”的内容并非无效。故东盛达公司主张《房屋腾退协议书》第六条约定均属无效，本院不予采纳。 综上所述，有线电视公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5372号民事判决； 二、驳回大连东盛达房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费10080元，公告费300元，合计10380元，由大连东盛达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4500元，由大连东盛达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘冬艳 审判员  刘小南 审判员  任 娲 二〇二一年八月十日 书记员  张婉莹