河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初4838号原告：张昊，男，汉族，1991年8月21日出生，住河南省巩义市。原告：刘洋，男，回族，1991年10月31日出生，住郑州市中原区。原告：黄燕香，女，汉族，1988年11月24日出生，住郑州市中原区。原告：徐宏伟，男，汉族，1991年11月17日出生，住河南省固始县。原告：郭天刚，男，汉族，1995年6月6日出生，住河南省兰考县。原告：朱家兴，男，汉族，1992年10月18日出生，住郑州市经济技术开发区。原告：刘小娟，女，汉族，1987年8月7日出生，住郑州市中原区。原告：武冰劼，男，汉族，1981年5月27日出生，住郑州市金水区。原告：欧阳壮志，男，汉族，1988年9月28日出生，住郑州市中原区。原告：程可远，男，汉族，1986年11月11日出生，住河南省清丰县。原告：李利利，女，汉族，1986年11月5日出生，住郑州市中原区。原告：刘婷婷，女，汉族，1987年5月19日出生，住河南省滑县。共同委托诉讼代理人：孙希成，河南迅迪律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘淑媛，河南迅迪律师事务所律师。被告：郑州元年房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区郑上路与西四环交叉口东北角锦豪商务酒店8625室。法定代表人：魏启干，该公司董事长。委托诉讼代理人：李黔，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆中银，河南久灵律师事务所律师。原告张昊等12人与被告郑州元年房地产开发有限公司（以下简称元年公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张昊等12人的委托诉讼代理人孙希成、刘淑媛、被告元年公司的委托诉讼代理人李黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张昊等12人向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付产权初始登记违约金311895.61元（违约金金额详见附表）；2、请求判令被告向原告支付转移登记违约金以总房款为基数按照日万分之一的标准自2021年1月16日至原告实际取得房屋权属证书日止；3案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年6月，原告购买被告开发的位于郑州市中原区房屋。根据双方约定被告应在2018年12月30日前向房管部门提交办理房屋初始登记的资料，并约定逾期未提交或资料不齐未被受理的，被告应当按照总房款的0.01%按日支付违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。合同签订后原告已付清全部房款，并缴纳房屋维修基金、契税，被告于2019年8月4日才通知原告收房，经原告查询被告于2020年7月20日才完成初始登记，至2021年1月16日已经过了初始登记180天，但是至今未将房屋权属证书办理至原告名下。原告认为，被告的办证义务至今未予履行完毕，构成违约，故原告提起诉讼。被告元年公司辩称，一、因房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，房屋初始登记已取消，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已经履行不能，案涉《商品房买卖合同》及附件四中约定了办理初始登记相关事项及违约责任，而未就首次登记事项、时间及违约责任进行约定，被告不应就逾期办理首次登记承担任何违约责任。二、在房屋交付使用后，被告积极办理不动产首次登记，由于办理手续不同、部门不同等，以及大气污染、防尘管控、疫情等因素，客观上影响了不动产首次登记的办理，办理日期应顺延，被告不应承担违约责任。三、原告张昊等12人主张转移登记违约金没有依据且不能成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条之规定，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，现张昊12等人并未按时提供办证的材料的证据，该责任应由原告自行承担，故张昊等原告主张延期转移登记违约金无依据。被告接收办理产权登记所需资料后，积极办理相关手续，不存在任何违约。即使存在延期，该责任也不可归责于被告，原告主张转移登记违约金无依据。四、涉案房屋建设期间，郑州地区出现重污染天气需要治理，涉案工程根据政府及相关部门的指令停止施工，被告存在合理顺延交房事由，被告按照《商品房买卖合同》约定时间及违约金标准高额支付违约金，被告作为一家比较小的房地产开发公司，在承担如此高额的逾期交房违约金后实在已不堪重负，为了维护中小企业正常的营商环境，维护社会和谐稳定，应驳回张昊12等人的全部诉讼请求。经审理查明：2016年6月，原告张昊等12人与被告元年公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中原区的房屋；被告应当在2018年10月30日前将房屋交付原告，逾期交房60日后，原告要求继续履行合同的，被告应当自约定交付期限第二天起按日向原告支付已支付总房款万分之一的违约金至实际交付之日止；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。《商品房买卖合同》附件四第六条约定“产权初始登记出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金”。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部房款，被告于2019年8月4日向原告交付房屋。2019年8月4日之前的逾期交房违约金，被告已按照合同约定支付原告。2020年7月20日，被告将办理本案房屋首次登记需由被告提供的资料报送不动产权属登记机构。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。本院认为：原告张昊等12人与被告元年公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，已履行完毕其应承担的合同义务，被告也应当履行合同约定的交付义务及后续的产权登记义务。合同约定房屋交付日期是2018年10月30日前，被告于2019年8月4日向原告交付房屋，已经构成违约，但在本案诉讼前，被告已经按照合同约定标准将逾期交房违约金支付原告。本案中，原告主张被告支付因逾期办理房屋初始登记的违约金，首先应认定被告履行合同约定的办理产权登记的具体义务和义务履行期限。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付后60日内持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，从该约定中可以认定被告办理权属登记的期限应为房屋交付后60日内，但该条款并未明确被告办理产权登记义务的具体内容。上述条款同时约定关于产权登记按附件四第六条约定执行，附件四第六条对产权登记作出了具体约定，约定履行期限是“2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前”，履行内容是“将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。依据上述约定分析，被告产权登记义务的履行期限在附件四第六条中虽约定为2018年12月30日前，但该约定同时附有条件即“房屋交付使用后60日内”，结合《商品房买卖合同》的约定可知“2018年12月30日”是按照合同约定交房日期2018年10月30日顺延60日计算得出。将《商品房买卖合同》与附件四整体分析，应当认定履行期限为房屋交付使用后60日。被告逾期交房构成违约，但被告已向原告支付了逾期交房违约金，承担了违约责任，故被告产权登记义务的履行期限应认定为实际交房后60日，即2019年8月4日后60日内，应为2019年10月3日。合同附件四第六条约定被告的具体义务为将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，因不动产登记制度改革，郑州市自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，由郑州市不动产登记中心具体承担不动产首次登记、转移登记等业务。虽然在被告交房后房屋权属登记程序和办理部门发生变化，与附件四第六条中的约定的被告的义务不一致，但依照《商品房买卖合同》第十五条，仍然不能免除被告将需由其提供的资料到产权登记机关备案的义务。被告负有按照现行不动产登记要求的将需由被告提供的办理房屋首次登记的资料提交产权登记机关的义务。被告于2020年7月20日才完成向产权登记机关提交办理房屋首次登记所需材料的义务，其行为仍然构成违约。自2019年10月3日起，被告应向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》及附件四中均未对被告逾期提交房屋产权首次登记所需材料的违约金进行明确约定，考虑到合同中约定的办理房屋产权初始登记和不动产登记制度改革后房屋产权首次登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等方面客观上存在较大差异，被告在履行义务期间因新冠疫情防控导致被告工作延误，综合本案合同履行情况及原告的实际损失，本院在合同约定的逾期办理初始登记违约金标准上，将被告逾期提交办理房屋产权首次登记的违约金标准酌定为以已付房款为基数按日0.004%计算。综上，被告逾期提交房屋产权首次登记所需材料291天，应支付原告张昊等12人违约金125188.43元，对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋已于2019年7月20日办理了不动产首次登记，之后办理产权转移登记可由被告办理也可由原告自行办理，双方在《商品房买卖合同》中虽约定原告委托被告办理，但亦约定原告需向被告提供相应的资料，双方对办理转移登记均负有义务，原告未提供证据证明其已将办理转移登记的资料提供给被告，故其向被告主张转移登记违约金，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张昊逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金8425.39元；二、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘洋逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金12269.86元；三、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄燕香逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金8298.28元；四、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告徐宏伟逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金12375.50元；五、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告郭天刚逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金12971.30元；六、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告朱家兴逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金12706.57元；七、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘小娟逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金8425.39元；八、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告武冰劼逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金8330.06元；九、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告欧阳壮志逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金12164.24元；十、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告程可远逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金8411.79元；十一、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李利利逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金12525.48元；十二、被告郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘婷婷逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金8284.57元；十三、驳回原告张昊等12人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2698.69元，由原告张昊等12人负担1619.21元，由被告郑州元年房地产开发有限公司负担1079.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇二一年八月二十三日书记员  丁 楠