辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2019号上诉人（原审被告）：朱悦铭，男，1987年4月1日出生，满族，住盖州市。被上诉人（原审原告）：盖州市华顺物业服务有限公司，住所地盖州市西海办事处下店村华阳5号综合楼。法定代表人：高杰，公司经理。委托诉讼代理人：李荣义，公司员工。上诉人朱悦铭因与被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2021）辽0881民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱悦铭上诉请求：1、请求撤销（2021)辽0881民初631号民事判决书，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、被上诉人接管物业，没有经三分之二业主同意，违反法律规定，无权收取物业费。被上诉人于2016年5月10日成立，之前物业服务公司系华阳物业服务公司，5月20日华阳物业与被上诉人签订《小区物业管理交接书》，约定由被上诉人接管包括上诉人所有房屋在内的华阳3号综合楼，更换物业公司未经业主同意，同时，被上诉人亦没有与华阳3号综合楼的业主签订《物业服务合同》，其行为违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，不合法，其诉请不应得到支持。二、原审判决认为被上诉人已经为上诉人所有的门市提供了下水井等公共设施等基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，这一判决观点是错误的。下水井只是系建筑物的基础设施，被上诉人只有对下水井进行维修、疏通才算是提供了服务。2017年5月，华阳3号综合楼的下水井坍塌，以及后来化粪池堵了，当上诉人或是其他业主给被上诉人打电话要求物业派人维修、疏通时，均被告知自己解决，所以下水井、化粪池维修、疏通都是由上诉人和其他业主自己找人维修、疏通，费用由业主们均摊。原审判决牵强的认定被上诉人提供下水井就应该给付物业费于法无据，于理不通。三、被上诉人作为物业公司没有对上诉人及其他门市业主尽到物业服务义务，无权收取物业费。上诉人购买的华阳3号综合楼房屋系临街门市，不需要楼道照明，门前卫生、垃圾由环卫工人清扫，上诉人及门市业主向环卫部门每年缴纳卫生费；早期门前石板路损坏了，都是由业主们自己出钱找人维修，2017年屋顶公共平台漏水，到华顺物业报修，物业拒绝修理，声称小区已经弃管，让商户自行解决，都是业主自己找人出钱维修。小区没有安保，导致业主们的东西被偷，总而言之被上诉人没有为包括上诉人在内的所有门市业主提供任何物业服务。四、被上诉人提起物业费主张，已经超过诉讼时效。被上诉人2016年5月10日成立，其向上诉人主张的物业费是从2016年1月1日至2020年12月31日，被上诉人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被上诉人诉讼超过诉讼时效，且上诉人实际缴纳物业费至2017年3月，之后物业弃管。综上所述，被上诉人在未能提供物业费收费依据，没有签订物业服务合同，更没有提供物业服务的相关证据的前提下，要求上诉人给付物业服务费没有事实证据及法律依据，因此，上诉人请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。盖州市华顺物业服务有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。双方已经建立事实物业合同关系。2009年上诉人入住时，与原物业公司盖州市华阳物业服务公司建立服务关系，华阳物业公司提供了物业服务，上诉人按照约定缴纳了物业费，视为双方建立了事实服务关系。在被上诉人承接原华阳物业公司的权利和义务后，被上诉人提供了物业服务，上诉人亦接受了被上诉人的服务。因此，上诉人应当支付物业服务费。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。盖州市华顺物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告朱悦铭支付物业费8769.44元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：朱悦铭系盖州市华阳3号综合楼114号门市房（建筑面积为292.3146㎡）的业主，于2009年入住时，物业服务公司系盖州市华阳物业服务公司，至2015年12月，朱悦铭按每平方米0.5元向盖州市华阳物业服务公司缴纳了物业费。2016年5月10日，盖州市华顺物业服务有限公司成立。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司将朱悦铭所在小区综合楼交与盖州市华顺物业服务有限公司管理，盖州市华顺物业服务有限公司未与朱悦铭签订物业服务合同，自2016年1月1日至2020年12月31日，朱悦铭未缴纳物业服务费。一审法院认为，盖州市华顺物业服务有限公司虽未与朱悦铭签订物业服务合同，但其已为华阳3号综合楼提供了基础物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故对盖州市华顺物业服务有限公司要求朱悦铭给付物业费的合理部分，本院应予支持。盖州市华顺物业服务有限公司在物业服务过程中存在服务不完善的情况，应减少相应的物业服务费，本院认为应减少20%为宜，即（8769.44元×80%=7015.55元）。朱悦铭提出物业费交至2017年3月份的抗辩意见，因其未提供相关证据予以证明，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第六十四条规定，判决如下：被告朱悦铭于本判决生效后十日内给付原告盖州市华顺物业服务有限公司物业费7015.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告盖州市华顺物业服务有限公司负担10元，由被告朱悦铭负担40元。本院二审期间，上诉人提供收据两张，证明门市的垃圾是由环卫部门负责。被上诉人质证意见：上诉人门前的卫生是环卫部门的工作职责。上诉人申请证人出庭作证并提供照片九张，证明华阳3号楼的外墙倒塌、公共平台漏水以及下水堵塞等问题物业都不管，是我们自己解决的。被上诉人质证意见：以上证据不足以证明是上诉人他们自行找人修复。本院审理查明，朱悦铭系华阳3号楼综合楼门市114号业主，建筑面积292.3146平方米。2009年入住时，物业服务公司系华阳物业服务公司。2016年5月20日，盖州市华阳物业服务公司与盖州市华顺物业服务有限公司签订《小区物业管理交接书》，约定华阳物业责任有限公司在经营期间所管理的小区物业移交给盖州市华顺物业服务有限公司经营。盖州市华顺物业服务有限公司主张朱悦铭未交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业费，诉至法院。本院认为，被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司虽主张系上诉人朱悦铭所有门市的物业服务提供者，要求上诉人交纳相应的物业费，但未举证证明双方存在物业服务合同，虽被上诉人主张其与盖州市华阳物业服务公司签订了《小区物业管理交接书》，但其未举证证明向上诉人予以告知。上诉人主张其门市房门前卫生由环卫部门负责，被上诉人无异议。关于下水的疏通，上诉人举证证明由其自行负责，被上诉人并未提供充分的证据予以反驳。综上，被上诉人在既无明确物业服务合同，亦没有提供相关物业服务证据的前提下向上诉人主张交纳物业服务费依据不足。上诉人上诉请求予法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销辽宁省盖州市人民法院（2021）辽0881民初631号民事判决；二、驳回被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人盖州市华顺物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  王 娣二〇二一年八月二日法官助理刘丛博书记员王伟超