辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终2136号上诉人（原审被告）：张晓芝，女，1981年6月11日出生，汉族，公司法人，现住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地辽宁省锦州市太和区东湖一号201室。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：张建，该公司职员。上诉人张晓芝因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2021）辽0703民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓芝上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或改判，判决锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司（以下简称“宝地物业公司”）减免上诉人的物业服务费；请求退回已缴纳的物业费2009年9月21日-2012年12月31日已缴纳的物业费累计27个月923元。并判决上诉费由宝地物业公司承担。三、判定上诉人与宝地服务签署的物业服务协议无效。事实与理由：1、宝地物业公司于本人2010年9月签订日期以来，从未履行服务义务。未履行本小区（城北阳光二期）同等小区业主应享有的服务项。（详见一审卷宗里面的图片和视频证据）2、本案中本人名下的住所148-69号是商用房、非住宅。事实也是被物业用围墙、铁丝电网，前门、后门、消防安全门、各种锁、电子钥匙识别出入等封闭管理，隔绝在小区外边并进行只收费不服务的弃管的管理模式，未履行服务从入户至今长达十余年之久。3、本人通过刚刚学习的《锦州市物业管理条例》第五十一条明确规定里才知道:“住宅的物业服务费，实行政府指导价；非住宅的物业服务费，实行市场调节价。”也就是凌河区法院一审物业提供的证据文件锦价发【2012】158号、辽价发【2015】31号是物价部门针对住宅的物业服务费标准下发的文件，适应于住宅物业费收费标准。对非住宅物业费（本人名下的148-69号住所是商用，门市房、非住宅）。本条款里面明确另行约定“实行市场调节价的物业服务费，由业主和服务企业在物业服务合同中约定。”4、本案中宝地物业从合同签订期起就违反《锦州市物业管理条例》规定第五十一条，未对非住宅业主另行约定，也拒绝为非住宅业主实施住宅、非住宅的任何物业服务。四、一审审判出现的瑕疵。1、一审判决审查证据不全面。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张。有责任提供证据……人民法院应按照法定程序，全面地客观地审查核实证据。”在一审幵庭时，上诉人答辩状所附照片和视频提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这情节，导致认定物业只收费不服务现象合理合法。2、一审判决勘察不全面，导致认定物业只收费不服务合法化，不公正。3、一审判决未考虑到住宅物业服务和非住宅物业服务适用的法律条例、条款不同，偏颇保护物业方有失公正；4、一审判决未考虑到社会影响，对物业服务费未做任何减免。“没有义务就没有权利”。按《中华人民共和国民法典》合同履行部分第五百二十六条明确规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当先履行债务。一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖。致民众激愤。纵观今日普遍出现的住宅物业、非住宅物业混淆合同、混淆执法、推卸服务、拒不服务、提供劣质服务之乱状，物业的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行义务的物业公司竟可欣然承受物业服务费，本案便是实例。对于物业服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。综上所述，既然《锦州市物业管理条例》里面明确“非住宅物业另行合同和管理”，那么本人与宝地物业签署的和住宅物业服务统一版本的《物业管理协议》不存在法律效益，属于无效合同。宝地物业所提交的《住宅物业物价文件》也不适用于非住宅业主。综上所述，上诉人认为，一审判决存在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或重审。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，上诉人主张的城北阳光二期148-69号，是我物业公司城北阳光小区的一部分，在上诉人于2009年入户时，已与我公司签订协议，并交纳过27个月的物业费923元，说明上诉人对该事实已经认可，而且在我公司从房屋产权管理处调查的商品房买卖合同网上备案表中已经明确了注明了城北阳光二期148-69号是商用住宅用地。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠物业费4961元，违约金2000元，合计6961元；2、由被告承担案件诉讼费用。一审法院审理查明：2009年12月28日，锦州宝地建设集团有限公司与锦州宝地物业服务有限责任公司签订前期物业合同。2010年10月11日原告与被告签订城北阳光二期小区物业管理服务协议由原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司为城北阳光二期小区业主提供物业服务，根据锦州市物价局锦价发(2012)158号、辽宁省物价局辽价发(2015)31号文件，自2012年9月1日起该小区物业费为每平方米0.7元，2016年7月1日起调整为每平方米0.8元。被告张晓芝为城北阳光二期148-69号门市房业主，其住宅面积为68.31平方米。自2013年1月起被告因答辩所述原因未向原告交纳物业费，至2020年12月共拖欠物业费4961元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告之间签订的物业管理服务协议合法有效，对被告具有拘束力。原告已为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为业主也应按约定交纳物业费用。为此原告要求被告给付拖欠的2013年1月至2020年12月的物业服务费的诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张其作为门市房的业主未享受到和园区内业主一样的物业服务，故不应全额缴纳物业费。本院认为，因门市房业主和园区内业主房屋所处位置不同，房屋用途也不相同，故物业公司提供的物业服务范围也有所不同，原告要求物业公司针对门市房提供与园区内同样的物业服务范围和标准并不适当。且物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并未赋予业主在上述情况下拒交物业服务费的抗辩权利，故对被告抗辩理由本院不予支持。关于原告要求支付违约金2000元的主张，对该项主张原告所依据的合同为2010年签订的物业管理服务协议，对于2013年至2020年期间双方关于违约金的约定原告未提供证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告张晓芝于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司2013年1月至2020年12月期间的物业服务费4961元；二、驳回原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张晓芝负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人为城北阳光小区的业主，被上诉人为上诉人选聘的物业服务企业，双方签订的《物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，对协议双方具有约束力。自2013年1月至2020年12月，上诉人未交纳物业费。上诉人主张其所有的房屋系商用房，被隔离在小区之外，从未享受到与小区住宅业主相同的服务项目，因此不应支付物业费。上诉人所有的房屋为商用，因房屋的用途及位置的特殊性，决定了物业单位提供的物业服务范围和标准也与住宅业主有区别。依据物业合同的约定，物业单位的服务内容包括房屋共有部分的维护和管理、房屋共用设施的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、绿化养护等。因物业单位对于小区的服务是多方面的，因此物业单位是否履行了服务义务不能以是否为业主单独提供服务为准，应当以是否履行了合同约定的服务义务为准。被上诉人作为城北阳光小区的物业单位，为该小区提供了合同约定的服务内容，应当认定其履行了合同义务。至于上诉人主张的服务瑕疵，如被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，上诉人有权通过业主委员会主张权利或向物业单位的监督管理单位反映等方式要求物业单位完善，但是无权以此为由拒绝交纳物业费。综上所述，张晓芝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人张晓芝已预交50元，由上诉人张晓芝负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 赵济伟审 判 员 王 翔审 判 员 赵洪全二〇二一年八月九日法官助理 范 玲书 记 员 暴思洋