贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5824号上诉人（原审被告、反诉原告）：赤水市明珠假日酒店，住所地：贵州省赤水市工业大道黔北明珠4号楼2层，统一社会信用代码：91520381MA6DK3KF7T。投资人：张大勤，女，1967年1月27日出生，汉族，住贵州省赤水市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地：重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码：915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。上诉人赤水市明珠假日酒店（以下简称明珠假日酒店）因与被上诉人重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2021）黔0381民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人一审诉请的按照3元/平方米收取物业费所基于的《物业服务合同》系被上诉人与部分业主委员会成员关起门签署的，违反法定程序，属无效合同。2.上诉人所在小区现商业部分物业收费标准为0.8元/平方米，被上诉人主张的3元标准严重超过物价局限制性规定，且被上诉人未按合同约定对公共区域进行日常维护，该区域的日常维持均由上诉人自行完成，上诉人未能享受到被上诉人的物业服务。3.被上诉人收到电费后卷款撤场，导致上诉人不得不重新缴费，严重侵害业主合法权益，无权要求上诉人全额支付物业费。被上诉人二审未提交答辩意见。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判决明珠假日酒店向凯逸物业公司支付2017年8月1日至2018年8月30日期间的物业管理费47028元，公摊费1248元，违约金24138元，合计72414元；2.本案诉讼费由被告承担。上诉人向一审法院反诉请求：1.判令凯逸物业公司向明珠假日酒店返还其收取的电费12002元及其未缴纳电费产生的滞纳金1924.54元；2.支付明珠假日酒店为其垫付清掏化粪池的费用12000元；3.反诉案件受理费由凯逸物业公司负担。一审法院认定事实：赤水市斌鑫·黔北明珠小区是巨龙房开公司开发建设的商住小区。2014年1月8日，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司（以下简称凯逸物业公司赤水分公司）（乙方）与巨龙房开公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定凯逸物业公司赤水分公司为斌鑫·黔北明珠商住楼项目提供物业服务，另约定：1.对物业共用部分的维修、养护和管理；2.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；3.收费标准：住宅电梯房1.00元/月·㎡，商业物业1.50元/月·㎡；4.本协议有效期限为签订协议之日止，至后期业主委员会与物业管理企业签订《物业服务管理委托协议》生效时止；5.业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。2014年8月8日，袁仕华与巨龙房开公司签订《商品房定金协议》，约定袁仕华购买斌鑫·黔北明珠小区4号楼2层房屋，面积为1150.12平方米，该房屋在2014年12月31日交付给袁仕华。合同签订后，巨龙房开公司按时向袁仕华交付房屋。袁仕华利用购买的上述房屋经营明珠假日酒店，酒店面积共计1254.08㎡，一共由8间商业用房组成。2017年9月1日，黔北明珠业委会（甲方）与凯逸物业公司赤水分公司（乙方）签订《物业服务合同》，协议约定由凯逸物业公司赤水分公司为黔北明珠小区提供物业服务，另约定：1.对物业共用部分的维修、养护和管理；2.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；3.物业服务费用按月收取，收费标准：住宅物业费高层按1.0元/㎡，代收二次供水费及加压费，商业物业费3.00元/㎡，车库物业费按60元每月标准收取，小区公摊费按每年140元；4.本协议有效期限为3年，从2017年9月1日起至2020年8月30日止，合同到期前三个月双方协商是否继续签物业服务合同，若不继签双方应做好相关交接工作；5.业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。上述物业服务合同签订后，凯逸物业公司赤水分公司为赤水市斌鑫·黔北明珠小区提供物业管理服务。2018年8月3日，第二届黔北明珠业委会向凯逸物业公司赤水分公司发出《关于与重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司解除物业服务合同的函》，单方宣布解除与凯逸物业公司赤水分公司的物业服务合同。随后，凯逸物业公司赤水分公司于2018年9月3日从黔北明珠小区撤场。2018年5月24日，明珠假日酒店向凯逸物业公司支付2015年6月1日至2017年8月30日的物业费40633元，凯逸物业公司向明珠假日酒店出具收据并加盖了凯逸物业公司发票专用章。2018年8月25日，明珠假日酒店向凯逸物业公司支付电费12002元，凯逸物业公司向明珠假日酒店出具收据并加盖了凯逸物业公司发票专用章。但凯逸物业公司收取电费后未向供电所支付电费导致明珠假日酒店停电，2018年9月29日，明珠假日酒店交纳了电费33182.4元，该电费产生于2018年8月7日前（包括凯逸物业公司收取明珠假日酒店的12002元后未交部分），并产生滞纳金1924.54元。2019年7月8日，袁仕华垫付了化粪池清掏劳务费12000元。另查明，凯逸物业公司赤水分公司系凯逸物业公司的分公司，已于2018年8月8日注销。一审法院认为，凯逸物业公司赤水分公司系凯逸物业公司所设的分公司，现已注销，故凯逸物业公司赤水分公司的权利和义务应由凯逸物业公司承受。黔北明珠业委会与凯逸物业公司赤水分公司签订的《物业服务合同》系合同签订双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，明珠假日酒店在凯逸物业公司赤水分公司与黔北明珠业委会签订《物业服务合同》至凯逸物业公司赤水分公司撤场期间没有行使撤销权，就应受《物业服务合同》的约束，按照约定支付物业服务费。关于物业服务费如何计算的问题。结合2017年9月1日黔北明珠业委会与凯逸物业公司赤水分公司所签订《物业服务合同》约定的收费标准、服务期限和明珠假日酒店的物业组成、所占面积以及明珠假日酒店已交物业费的时间，计算期间应为2017年9月至2018年8月，物业服务费应为46266.88元（1254.08㎡×3元/㎡/月×12个月+140元/年·间×8间），2017年8月1日至8月30日期间的物业服务费凯逸物业公司已向明珠假日酒店收取，则凯逸物业公司不能再收取2017年8月份的物业服务费。对于凯逸物业公司要求明珠假日酒店支付迟延交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，鉴于双方履行合同的实际情况，不予支持。对于明珠假日酒店的反诉请求，凯逸物业公司收取明珠假日酒店的电费12002元后未交给供电所，该款理应返还给明珠假日酒店，产生的相应滞纳金理应由凯逸物业公司承担，结合明珠假日酒店应交电费在迟延所交电费中的比例，凯逸物业公司应付给明珠假日酒店的滞纳金为696.10元（12002元÷33182.4元×1924.54元）。对于明珠假日酒店主张的清掏化粪池费用，从明珠假日酒店提供的收据来看，清掏化粪池的费用产生于2019年7月，此时凯逸物业公司赤水分公司已从黔北明珠小区撤场近一年，故该费用不应由凯逸物业公司承担，对于明珠假日酒店的该项反诉请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条,《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第十二条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店应向原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司支付物业服务费46266.88元；原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司应向被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店支付12698.1元；相抵后，被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店还应向原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司支付物业服务费33568.78元，被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店应于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司支付；二、驳回原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店的其余反诉请求。已收取的案件受理费805元，由原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司承担405元,由被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店承担400元；反诉案件受理费224元，由原告（反诉被告）重庆凯逸物业服务有限公司承担124元，由被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店承担100元。二审期间，上诉人提交了《黔北明珠商业用房事务协调小组关于物管收费价格的情况说明》、《关于与重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司解除物业服务合同的函》、《斌鑫黔北明珠小区小区物业服务管理合同》及赤水市人民法院民事判决一份等材料。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（二）项“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的规定。涉案《物业服务合同》由黔北明珠业委会与凯逸物业公司赤水分公司签订，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上诉人作为业主，享受了物业服务，应当按照合同约定交纳物业费。上诉人关于合同无效、收费标准过高，不应支付物业费的上诉理由没有事实和法律依据，其二审提交的材料亦不能证明其上诉主张，故对其上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人赤水市明珠假日酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2058元，由上诉人赤水市明珠假日酒店负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年八月五日法官助理杨颜竹书记员冯滢