沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初8276号原告：马楠茜，女，汉族，1986年8月18日出生，住沈阳市和平区委托代理人：李悦嘉，系辽宁奉申律师事务所律师。被告：朴升日，女，1980年12月14日出生，住址北京市东城区委托代理人：李天一，系辽宁盛竹律师事务所律师。第三人：沈阳市铁西区云鑫凯房产信息咨询服务部，住所地辽宁省沈阳市铁西区北四东路25号2门。经营者：曹帅。委托代理人：路广，男，汉族，1996年11月1日出生，住址内蒙古通辽市。原告马楠茜与被告朴升日、第三人沈阳市铁西区云鑫凯房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘梅竹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李悦嘉、被告委托代理人李天一，第三人委托代理人路广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过第三人沈阳市铁西区云鑫凯房产信息咨询服务部居间介绍购买被告位于铁西区的房屋，原被告双方于2021年5月17日签订了《房屋买卖合同》并针对房屋相关信息以及价款做出约定，同时约定原被告双方于2021年6月1日前办理该房屋过户手续，原告按照合同约定在签订合同后立即向被告支付定金50000元整，原告均按照合同约定履行义务。但被告于次日即通知原告终止合同履行并擅自抵扣应当由被告支付的中介费后返还原告定金32400元，被告的行为不但没有按照定金罚则的法律规定双倍返还定金，还让原告无故承担被告应当支付的中介费，被告的行为严重损害了原告利益致使合同目的无法实现构成根本违约，为此原告还要聘请律师通过诉讼程序主张权利，故应当按照合同约定承担相应的违约责任并赔偿损失。根据《房屋买卖合同》第六条6.1约定“被告未按约定时间办理房屋产权证、房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销、产权过户、购房贷款及房屋交付等相关手续的，应按照房屋转让成交价的1%。向原告支付违约金”。第六条6.2约定“被告不履行合同义务，致使合同目的不能实现的应当双倍返还定金”。综上所述，被告根本违约行为严重损害原告的合法权益，其行为违反了诚实信用原则和契约精神，根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十七条等相关规定，请求贵院依法查清事实、公正裁判，支持原告全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院依法确认解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判决被告双倍返还定金的剩余款项67600元；3、请求法院依法判决被告赔偿原告损失17600元；4、请求法院依法判决被告承担违约责金暂计88000元；5、本案全部诉讼费、保全费、律师费等一切费用全部由被告承担。被告辩称，针对原告第一项诉讼请求我方于2021年5月18日行使法定解除权，案涉购房合同已经解除。2021年5月17日我方与原告及第三人签订三方购房合同。合同签订后，因一直未收到原告支付的定金，我方予以解除合同。5月18日我方仍未收到定金。因中介服务的居间性，我方无法与原告直接取得联系，遂联系本案第三人，告知原告解除合同。案涉购房合同自第三人告知原告解除时已经解除。依据民法典第563条，有下列情形之一的当事人可以解除合同。第三项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第565条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。针对第二项诉讼请求，关于定金，原告并未支付定金。原告在我方明确告知合同解除后，向我方个人账户转账购房款32400元，我方当即将该笔购房款全数转回，原告转款时并未备注该笔费用的性质为定金，且转款金额与合同约定的50000元定金数额不符，故该笔费用的性质并非定金，即原告并未履行合同约定的50000元定金义务，原告主张定金罚则无事实和法律依据。因原告未及时支付定金，双方丧失信任基础，导致合同无法继续履行。针对第三项，原告主张的17600元损失不存在，依原告主张，其支付定金数额若50000元，我方实际收到32400元并及时退回。原告主张的50000元中包括应由其支付的17600元中介费。房屋买卖合同第10.2条约定，乙方在签订本合同当日一次性支付丙方中介费人民币17600元，乙方即本案原告，本案中介费本应由原告承担，故其转款给我，故其主张的50000元定金包含17600元中介费，实际支付32400元。关于第四项诉讼请求违约金，依据合同第6.1条约定，违约方须向守约方支付违约金，违约金的计算方式为按日计算成交价的1‰，合同第2.1条约定房屋成交价为176万元，故基于案涉购房合同产生的违约金为每日1670元。合同第3.2条约定，我方应于2021年6月1日配合原告办理房屋过户登记手续，因我方为履行该合同义务，自2021年6月2日起计算我方违约责任，即自2021年6月2日起，我方应按日支付违约金1760元。2011年6月11日我方与原告联系支付违约金（2021年6月2日计算至6月11日共十天，违约金额为17600元），原告拒绝接受。自2021年6月11日起，因原告自身原因增加的违约金数额，我方不应承担。综上，案涉购房合同2021年5月18日起，因我方行使法定解除权已经解除，即便认为合同没有解除，违约金的金额也应为17600元。综合上述答辩意见，原告不存在主张定金罚则、违约金的事实依据。即便将上述32400元认定为定金，依据民法典第588条违约金与定金竞合时的责任。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，即原告只能在定金罚则和违约金中2选1不可兼得。第四，我方已及时与原告沟通违约金的赔付事项，原告拒绝接受我方赔付，其产生的诉讼费、保全费、律师费等均非必要费用，是因原告自身原因扩大的损失，对于该部分主张，我方不同意赔付。第三人辩称，我是原被告之间的经纪人，被告的房屋在店内卖。原告的父母进店内买房，我就把被告房屋推荐给原告，最后成交了。合同议价是5月16日下午，被告也来了一起议价。原告5月17日找大师查看风水，感觉房屋风水没有问题，原告和被告签订了网络合同。签订合同后，5月17日下午我和原告去银行支付了定金50000元，去掉被告应当支付中介17600元，向被告支付了32400元。工商银行有延时第二天到账了，支付完定金后被告打电话告我，说中介套路她，房屋不卖了。我对被告说，房屋不卖得走合同程序，需要签订合同解除协议。后来电话挂断后，又接到被告电话，说房屋又卖了，可以继续卖原告，电话又挂了。40分钟又打过来说不卖给原告了，我感觉被告对自己的做法不确定，一而再再而三也不知道具体卖不卖。后来我和被告爱人沟通了，确定被告房屋不卖了，我方和原告沟通，说被告不卖了。经审理查明，被告欲出售其所有的位于沈阳市铁西区房屋，2021年4月30日被告（甲方）与案外人沈阳市铁西区丰晶座房产信息服务部（乙方）签订《房屋限时代卖合同》，为实现快速销售涉案房屋的目的，甲方同意乙方授权“芒果不动产”及沈阳“517不动产”任意加盟店（合作门店）办理委托事项，甲方通过任意合作门店成功签订《房屋买卖合同》的，即视为乙方完成委托事项。乙方完成委托事项后，甲方即应按合同约定向乙方支付限时代卖佣金。甲方应于《房屋买卖合同》签订当日向乙方支付房屋转让成交价1%作为限时代卖佣金。甲方签订《房屋买卖合同》后，乙方代甲方保管其收取的买受人购房定金、尾款或其他费用的，乙方有权将甲方应支付乙方的限时代卖佣金从代保管款项中扣除。委托期限为2021年4月30日至2021年7月30日。2021年5月17日17时左右，原告作为乙方、被告作为甲方与本案第三人丙方的代理人签订了《房屋买卖合同》，丙方经办人为路广。第三人丙方系案外人沈阳市铁西区丰晶座房产信息服务部的芒果不动产合作门店。该合同约定，被告将涉案房屋出卖给原告，转让价格为1760000元。乙方在签订本合同后立即向被告支付购房定金50000元。乙方在签订合同当日，一次性支付丙方中介费17600元。第六条违约责任第6.3条约定，甲乙双方任意一方导致本合同不能继续履行，且无法使用本合同第6.1、6.2款的，违约方应向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金。甲乙双方在合同中预留了各自的银行卡号用于支付或收取定金、购房款以及中介费等全部费用。原告当日通过中介pos机向第三人支付35200元，该款包括了原告应向第三人支付的中介费176000元以及依照第三人的指示代为支付被告按《房屋限时代卖合同》应承担的中介费176000元，并在原告应向被告支付的定金中扣除代被告支付的该款项。原告于当日19时左右通过中国工商银行ATM机向被告预留的银行卡内存款32400元（50000元-17600元），因被告的银行卡系异地卡存在迟延到账问题，被告于次日19:35收到该款，被告将该款于19:58退回原告。18日被告向中介表示要求通知买方终止合同。原告转账给被告该32400元之前，第三人已经与被告对原告应转账的金额及扣除被告应支付的中介费176000予以确认。上述事实，有原、被告、第三人的陈述，房屋买卖合同、房屋限时代卖合同、付款凭条、微信截图等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案房屋买卖合同签订当日，原告已积极按照合同的约定向被告预留的银行卡账户履行给付定金的义务，被告主张于次日才收到款项并不是原告的原因造成的，被告于签订合同次日即主张解除合同，明显系被告拒绝履行合同，本院对合同解除予以确认。本案合同的解除，被告存在违约行为，被告应按定金罚则的规定向原告双倍返还定金。关于本案原告支付的定金数额，原告虽然实际向被告支付了32400元，但该数额实际为被告及第三人协商一致，由第三人中介从原告交付给被告的定金中扣除了被告应向中介支付的中介费176000元，该中介费的扣除也符合《房屋限时代卖合同》的约定，故被告与第三人关于中介费支付形式的约定不影响原告实际向被告支付定金数额为50000元的认定。被告应双返定金100000元，现因被告已向原告返还定金32400元，被告仍应向原告给付67600元。关于原告主张赔偿损失17600元，因被告违约行为致使合同不能履行，原告向中介交付的中介费17600元系其实际损失，被告应予赔偿。关于原告主张的违约金，因定金和违约金不可同时主张，对原告主张违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费没有法律依据本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，判决如下：一、被告朴升日于本判决生效之日起十日内向原告马楠茜支付定金67600元；二、被告朴升日于本判决生效之日起十日内向原告马楠茜赔偿损失17600元；三、驳回原告、被告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1882元，由原告马楠茜承担917元，由被告朴升日承担965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘梅竹二〇二一年八月二十日法官助理 刘 阳书 记 员 王 群