河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2021）冀0983执异131号异议人（被执行人）：黄骅市海茏房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市205国道西。法定代表人：王海茏，经理。委托诉讼代理人：郭鑫鹏，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：米师雨，北京市京都律师事务所（实习）律师。申请执行人：张福建，男，1985年11月16日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：许波，天津易道律师事务所律师。本院在执行申请执行人张福建与被执行人黄骅市海茏房地产开发有限公司、王海茏合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，异议人（被执行人）黄骅市海茏房地产开发有限公司于2021年8月4日对（2021）冀0983执保222号民事裁定书超标的查封的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭互联网公开开庭进行了听证审查，异议人（被执行人）黄骅市海茏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人米师雨、申请执行人张福建的委托诉讼代理人许波参加听证，本案现已审查终结。异议人（被执行人）黄骅市海茏房地产开发有限公司称，申请执行人张福建与被执行人黄骅市海茏房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，申请执行人张福建于2019年4月15日申请诉讼财产保全，请求对被执行人黄骅市海茏房地产开发有限公司的价值2980万元的财产予以保全，2019年4月17日法院作出（2019）冀0983执保222号民事裁定书，裁定查封了被执行人位于黄骅市房屋，异议人认为上述房屋系超标的查封，违反了相关法律法规及司法解释，也与最高院倡导的善意文明执行、合理执行的理念相悖，法院应尽快撤销对上述房屋超标的范围的查封。一、法院对异议人所有的位于河北省黄骅市房屋的查封系超标的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第十九条第一款之规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价格足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中法院依据沧州中院作出的（2021）冀09民终1815号民事判决书作为执行依据，根据以上法律规定，应当以沧州中院判决书确定的债权额为限，即2890万元。然而，异议人于2019年向黄骅市发展改革局提交并经审核准予备案的商品房销售明码标价备案申请表写明的是：“骅都福苑9号楼住宅共计68套，面积全部为125.69平米，均价：6789元／平米”计算，被查封的68套房屋（未计入仓储共计20套价格）总价至少为58025039.88元，明显超出2890万元债务款的范围，系超标的查封。二、法院应当根据异议人的申请，撤销并解除对超标的部分财产的查封。根据相关法律规定，本案中异议人依据法律规定，应当立即解除对超标的额部分的查封。三、法院的超标的额范围部分的查封行为，与最高院善意执行、合理执行、依法保护产权的理念相悖。根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》法［2016］401号第三条对采取查冻扣措施时应注意把握执行政策中的规定，坚决杜绝超范围、超标的的查封、扣押、冻结。对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在第一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部门采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对不动产相应的价值部分采取查封措施。坚决禁止超标的查封，对明显超过诉讼请求范围的超标的部分申请保全，不予支持。本案中被法院查封的位于黄骅市房屋总价至少为58025039.88元，明显超出诉讼请求范围的2890万元债务款，违反了最高法在上述多个意见和通知中的坚决禁止超标的查封的理念，根据异议人提交的商品房销售明码标价备案申请表显示被查封的68套住宅还有配套的20套仓储，面积分别为8.4、11.25、18.99、19.33、21.94平米，均价8223每平米。法院的超标的查封行为，导致被执行人本应向购房者出售并交付的房屋与配套仓储至今无法出售并交付，使我公司在经营困难的境地下雪上加霜，损害了消费者的利益，对社会稳定与公共安全造成巨大隐患。综上，法院对被执行人涉案房屋的查封系超标的查封，因超标的查封行为导致被执行人本应向消费者出售并交付的房屋及配套仓储无法交付，损害了我公司的消费者利益，与相关法律规定、最高法善意执行、文明执行、合理执行理念相悖，请求法院立即解除对超标的部分范围的房屋的查封。异议人（被执行人）为证实自己的主张向本院提供（2019）冀0983执保222号民事裁定书一份、（2021）冀09民终1815号民事判决书一份、商品房销售明码标价备案申请表一份、商品房预售许可证一份、53户购房者已交定金收据及银行回单。申请执行人张福建辩称，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，请求驳回异议人的异议请求。一、黄骅市人民法院2019冀0983执保222号民事裁定书已注明如不服本裁定可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次，申请执行人认为该裁定是2019年4月17日做出的，在长达两年半的时间里，异议人在法院告知后，仍未提出复议或异议选择沉默认可法院的查封行为，申请执行人认为不符合该裁定书规定。二、涉案财产系不动产即标的物，并非存款等具有明确金额的财产，需要综合各种因素予以估算，因此在执行程序中判断是否超标的额需要考虑执行拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价等因素，依据最高人民法院评估、拍卖的相关规定，首次拍卖可以以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可以在20%的范围内降低，所以需要假定三次流拍后降价的价格适当从宽掌握，同时考虑到主债权及迟延履行金的履行利息、查封标的物执行变现的费用，综合上述各项因素，本案不存在明显的超标的查封。三、在张福建作为申请执行人、异议人同样作为被执行人的黄骅市人民法院执行的（2021）冀0983执2343号执行案件中，需执行的金额高达8000万元，考虑到该案的执行也不存在超额查封之说。本院查明，原告张福建与被告王海茏、黄骅市海茏房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年12月10日作出（2019）冀0983民初2622号民事判决书，判决：被告王海茏、黄骅市海茏房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内共同支付原告张福建合作开发应偿还的债务款2890万元。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼过程中，原告张福建申请诉讼财产保全，本院于2019年4月17日作出（2019）冀0983执保222号民事裁定书，裁定：查封被申请人黄骅市海茏房地产开发有限公司所有的位于黄骅市：……期限为三年。因被告王海茏、黄骅市海茏房地产开发有限公司不服，向沧州市中级人民法院申请上诉，沧州市中级人民法院于2021年5月12日作出（2021）冀09民终1815号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，涉案的六十八套楼房被查封时为在建工程，无法确定其价值，故查封时不存在超标的查封情况，而现在涉案楼房为准予销售的现房，其预售价肯定超出涉案标的。河北省高级人民法院（2020）冀民终649号民事判决也是依据预售价格确定的收益、利润金额。本案被执行人应偿还申请执行人的案件款为2890万元，根据被执行人所提交的黄骅市发展改革局商品房销售明码标价备案申请表以及9#骅都福苑住宅小区销售价格表，且涉案房屋面积全部为125.69平米、均价6789元每平米，考虑被执行人的迟延履行利息和执行费用、评估费、拍卖费以及涉案标的物在拍卖时有可能被降价的因素，经合议庭评议，以查封40套楼房为宜，剩余28套应予解除查封。对于异议人提交的53份交款收据和银行凭证，因收款人均不是异议人黄骅市海茏房地产开发有限公司，大部分也未填写用途，故均不予采信。异议人（被执行人）所述涉案的配套的20套仓储，因法院未查封，本案不予涉及。因此对于异议人（被执行人）黄骅市海茏房地产开发有限公司要求中止（2019）冀0983执保222号民事裁定书中超出2890万元标的额过多部分查封的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第一款、第十七条第二款之规定，裁定如下：撤销（2019）冀0983执保222号民事裁定书中28套房屋查封的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘志政人民陪审员  刘宝新人民陪审员  杨合堂二〇二一年八月十七日书 记 员  吴 静