辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2780号上诉人（原审被告）：刘宝平，女，汉族，1968年10月2日出生，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：于勇，男，汉族，1966年6月5日出生，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：后英集团海城市爱心物业有限公司。住所地：辽宁省海城市经济开发区小甲委。法定代表人：金长富，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋云英，该公司员工。上诉人刘宝平因与被上诉人后英集团海城市爱心物业有限公司（以下简称后英物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2021）辽0381民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝平上诉请求：1.不服海城市人民法院(2021)辽0381民初1873号民事判决书，请求二审法院依法驳回被上诉人要求上诉人给付2014年6月至2021年12月的物业费9126元的诉讼请求。2.上诉费、一审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人刘宝平于2012年4月1日在海城市后英房屋开发公司购买海城市后英第一城20号楼3单元5层1号，面积为93.92㎡房屋一处，当时合同约定该小区在海城地区为第一家安装有天然气的住宅房屋，物业费比照普通小区每平每月多收取0.45元，上诉人入住后，发现住宅房屋五个窗户存在漏水现象，找到物业部门要求给维修或者更换窗户，物业部门不同意更换窗户，上诉人无奈只有忍耐，但上诉人仍旧按约定给付物业费，2014年上诉人居住房屋窗户漏水严重，无法正常生活，上诉人通知物业部门后，自己安装更换了窗户，由于窗户价款较贵，五个窗口仍然漏雨，上诉人与被上诉人之间纠葛没有解决，上诉人于2014年6月至今没有交纳物业费，被上诉人于2021年4月诉至法院，法院在庭审调解时，上诉人要求更换安装的漏雨窗户，上诉人同时提出，上诉人交纳的物业费按照有天然气每平每月1.2元交纳，入住时己经多交纳的每平每月0.45元应核算一并解决，该补缴补缴，该退回的退回，还有现在一直没有安装天然气，物业私自电脑软件更改电梯卡，不给上诉人补电梯卡，还有上诉人与其他业主公有地盘，被上诉人擅自建房对外出售问题，要求合并进行调解，法院没有给予调解，最后判决上诉人给付后英物业公司自2014年6月至2020年12月的物业费9126元，上诉人认为，法院判决不公，上诉人合法权益没有受到法律保护，因此提起上诉。后英物业公司辩称，服从一审判决。后英物业公司向一审法院起诉请求：请求判令1、刘宝平立即支付所欠后英物业公司物业费9126元人民币，滞纳金3331元（9126×365×0.001)合计12457元。物业费计算时间为自2014年4月1日始至2021年12月31日止；2、诉讼费用由刘宝平承担。一审法院认定事实：2012年4月1日，刘宝平从开发商处购买坐落于海城市后英第一城20号楼3单元5层1号房屋，建筑面积93.92平方米。后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司于2011年9月1日签订《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》，该合同第十九条约定：2.物业管理费用，业主或物业使用人按建筑面积每月每平米1.2元向乙方交纳，门市按建筑面积每平每月1.5元向乙方交纳，物业管理费按每年交纳一次。3.业主和物业使用人逾期未交纳物业费的按以下第2项处理(1)从逾期之日起按每天5元交纳滞纳金(2)从逾期之日起按每天应交纳物业费的1‰交纳滞纳金。”2012年4月1日刘宝平与后英物业公司签订《后英.第一城管理公约》，第六章第一条物业管理服务费依法收取，全体业主按其拥有物业权属份额大小共同承担。刘宝平自2014年4月1日至2020年12月31日，累计拖欠物业费9126元，滞纳金3331元(9126元×365天×0.001)。另查，后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司签订《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》，该合同书第十五条约定：委托管理期限为两年，本合同期满没有成立业主委员会，本合同顺延至成立业主委员会止。自2011年9月1日至2013年9月1日止；第二十七条约定：本合同期满没有成立业主委员会，本合同顺延至成立业主委员会止。现后英物业公司在承包期限内。一审法院认为：依法成立的物业合同受法律保护。后英物业公司与刘宝平签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后英物业公司为该小区业主提供实际物业服务，基本履行了应尽义务，刘宝平作为该小区的业主，接受了后英物业公司提供的物业服务，应交纳物业费，刘宝平未依约交纳，显系无理。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，对后英物业公司要求刘宝平缴纳9126元物业费的诉讼请求该院予以支持。关于后英物业公司要求刘宝平支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉请系基于《前期物业合同》，该合同对违约金有明确规定，有合同依据，但后英物业公司的物业服务并不能达到全体业主满意的程度，其有待进一步改善。故该院对后英物业公司要求刘宝平支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘宝平于判决生效后十日内给付后英集团海城市爱心物业有限公司物业费9126元。二、驳回后英集团海城市爱心物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘宝平承担，此款后英集团海城市爱心物业有限公司已垫付，刘宝平在履行判决所确定的给付义务时，加付25元给后英集团海城市爱心物业有限公司。二审审理期间，上诉人提供收款收据，证明上诉人因楼内供热水管道出现问题，漏水导致上诉人家被淹，地板受损，其更换地板花费1700元，被上诉人质证意见为：真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明系水淹所致，从一审图片上看地板只是有缝隙，不能证明是被水淹导致的。本院认为，因一审庭审期间上诉人提供照片，证明热电厂供水管漏水造成房子和墙、地板被淹，物业表示负责，到现在也没有修好，被上诉人一审庭审中表示无异议，因被上诉人对上述情况表示认可，视为其同意履行维修义务，现上诉人举证证明更换地板的费用，该笔费用应由被上诉人赔偿。至于其他部位损失，上诉人未提供充分证据证明，故不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案后英物业公司与后英集团海城市房屋开发有限公司签订的《后英集团海城市爱心物业有限公司物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后英物业公司为案涉小区提供物业服务，而刘宝平作为小区业主接受了物业服务，应当履行交费物业费用的义务。关于刘宝平主张房屋买卖合同约定案涉小区使用天然气，物业费比照普通小区每月每平方米多收取0.45元，但案涉小区没有安装天然气，因此不应交纳物业费用一节。本案涉小区是否安装天然气与物业服务费用并不具有关联性，刘宝平应当支付相应的物业服务费用。故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张房屋窗户漏水，后英物业公司不让业主更换一节。后英物业公司辩称窗户问题厂家在质保期内予以了维修，而上诉人并未报修。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。刘宝平对于其主张的后英物业公司阻碍业主更换窗户并无证据证明，故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张后英物业公司不给其补办电梯卡，导致其无法使用电梯一节。对此上诉人刘宝平并无证据证明，故对其主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张后英物业公司利用公共区域擅自建房对外出售一节。上诉人所居住的楼房并没有发现其所述的违章建筑，二审审理期间，后英物业公司亦提供了后英集团海城市房屋开发有限公司的证明，证明了后英物业公司进入涉案小区提供服务以前，后英集团海城市房屋开发有限公司就已经安装了铁门，并且后英物业公司已经采取了相应措施，后英物业公司尽到了管理职责，况且上诉人亦自认案涉楼房不存在违建仓房问题。综上，上诉人所提出的主张，本院不予支持。关于上诉人刘宝平主张4年前，楼道水管爆裂，水冲入刘宝平家，给其造成损失一节。一审审理过程中，上诉人刘宝平提供照片，拟证明：“房屋质量不合格，窗户漏水，热电厂供水管漏水造成房子墙体和地板被淹，物业当时说他们负责，到现在也没有修好，进户单元门楼下房出售，家里还有蚂蚁”。后英物业公司质证：“没有异议”。后英物业公司表示修复损失，但其至今未予处理，现上诉人提供更换地板的相关收据，证明其更换地板的费用，本院结合案件的实际情况及后英物业公司的违约行为，认定后英物业公司减免1700元。故上诉人应向被上诉人支付的物业费用为7426元（9126元-1700元）。一审法院此项判决不当，本院予以纠正。综上所述，刘宝平的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海城市人民法院（2021）辽0381民初1873号民事判决；二、刘宝平于本判决生效后十日内给付后英集团海城市爱心物业有限公司物业费7426元；三、驳回后英集团海城市爱心物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘宝平承担20元，由后英集团海城市爱心物业有限公司承担5元；二审案件受理费50元，由上诉人刘宝平承担40元，由后英集团海城市爱心物业有限公司承担10元。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月二十七日法官助理 于仁美书 记 员 闻梓妤