辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终992号上诉人（原审原告）：常明，男，1973年4月25日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽阳新元物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区东园路4-17号A#楼106号。法定代表人：吴新龙，经理。被上诉人（原审被告）：辽阳方宏房屋开发有限公司，住所地：辽阳市白塔区东红星小区新华路北五组团3-4#。法定代表人：吴新龙，经理。二被上诉人的共同委托代理人：王安安，辽阳新元物业服务有限公司工作人员。上诉人常明因与被上诉人辽阳新元物业服务有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常明，被上诉人辽阳新元物业服务有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司的共同委托诉讼代理人王安安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常明上诉请求：1、撤销辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1071号民事判决，改判支持上诉人的一审全部请求；2、案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：―、一审法院事实认定错误，方宏公司伙同新元公司违法违规交房与上诉人之间并未形成物业服务合同关系上诉人在2017年购买了方宏公司左岸智慧域房产一处，并于2018年受骗入住。截至2021年上诉之日也未竣工，更未达到竣工验收标准，相关水?消防?绿化水系?园区大门更未建设。在没有国家相关部门的验收情况下，在没有初始产权登记的情况下伙同新元公司违法违规办理入住，骗取钱财，逃避合同义务和法定义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条《商品房销售管理法》第七条共同指出建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。方宏公司并未履约完成商品房买卖合同，严重的违背了缔约精神和法律规定。何谈物业服务。没有因和来的果。一审法院认为新元公司与上诉人出于真实意思表示形成物业服务关系是错误的，法律规定物业服务是建立在正常商品房买卖合同履约之后，必须符合法定的程序与内容要求，此时购房者与新元公司之间并未形成法律上的物业服务合同关系。二、一审法院适用法律错误，前期物业费用应由建设单位承担。左岸智慧域小区一直未能满足交付条件，无法办理水、供暖等生活必备设施；未通过消防验收、集体土地性质还未变更。直到2021年，相关问题才得到缓解，但手续仍无法落实，房屋没有达到国家规定的交房标准。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”。建设单位将未迗交付标准的左岸智慧域小区新建物业交付给买受人，属违法交付，应由建设单位承担前期物业费用。一审法院所依据的法律规范适用错误，新元公司向上诉人收取2,777元物业费及保证金1,000元等各项费用共计9,285.75元于法无据，应立即返还并计付利息。综上所述，一审法院在证据采信，事实认定与法律适用方面存在错误，判决结果显失公平，侵害了上诉人的合法权益。因此上诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，特提起上诉，恳请二审法院依法查明事实、公正裁判，支持上诉人的上诉请求。辽阳新元物业服务有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。常明向一审法院起诉请求：1、二被告签订的前期物业服务合同仅适用于合同签订双方，对原告不具有法定约束力，向原告收取物业费是违法行为；2、依法判令被告违法收取原告的费用3,777.47元返还给原告，并支付从收取之日起到返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。一审法院认定事实：2017年5月5日，常明与辽阳方宏房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“商品房基本情况为坐落北新华路65号1单元6层7号、建筑面积为96.44平方米；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。”2018年11月7日，常明签署《左岸·智慧城小区入住通知单》并办理了入住。2020年11月26日，辽阳方宏房屋开发有限公司辽阳新元物业服务有限公司向常明出具发票联一张，名称为物业费，备注为左岸智慧城9#1-6-7，2018年、2019年两年物业管理费2,777.47元，装修垃圾清运费700.00元。《业主手册》载明了业主临时管理规约和前期物业服务合同等。业主临时管理规定约定，业主、物业使用人应按时交纳物业服务费用。前期物业服务合同的甲方系辽阳方宏房屋开发有限公司，乙方系辽阳方宏房屋开发有限公司辽阳新元物业服务有限公司，约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米”。2020年4月，常明起诉辽阳新元物业服务有限公司物业服务合同纠纷，常明提出的诉讼请求：判令辽阳新元物业服务有限公司立即返还常明物业费2,777.47元、装修保证金1,000元，并从起诉之日起至返还之日止，按中国人民银行同期利率计算利息。辽阳市白塔区人民法院于2020年6月18日作出（2020）辽1002民初990号民事判决书，认为辽阳新元物业服务有限公司已提供了物业服务，常明应依法缴纳物业费，故常明主张返还物业费，不予支持；判决辽阳新元物业服务有限公司返还常明装修保证金1,000.00元及利息（从2020年4月9日起，至辽阳新元物业服务有限公司实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认为，2017年5月5日，常明与辽阳方宏房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定了买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”常明主张的第一项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。常明于2020年4月以物业服务合同纠纷起诉辽阳新元物业服务有限公司，人民法院已作出生效判决。本案中常明的第二项诉讼请求再次主张辽阳新元物业服务有限公司返还物业费，后诉与前诉的当事人相同，后诉与前诉的诉讼标的相同，后诉与前诉的诉讼请求相同，故常明的第二项诉讼请求构成重复起诉，不予审理。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回常明的诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由常明负担。本院二审期间，上诉人常明提交了1、《关于责令辽阳方宏房地产开发有限公司收取左岸智慧城小区业主一切费用的通知；2、《关于将方宏公司列入失信人黑名单的公示》。被上诉人辽阳新元物业服务有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司提交了《前期物业合同》、《业主手册》。被上诉人对上诉人二审期间提交的二份证据的质证意见为：与本案没有关联性。上诉人对被上诉人二审期间提交的《前期物业合同》无异议，对《业主手册》不予认可，表示其没有收到。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：辽阳新元物业服务有限公司与辽阳方宏房屋开发有限公司签订的物业名称《左岸-智慧城》的《前期物业服合同》可以作为认定案件事实的依据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，常明与辽阳方宏房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。常明接受了物业企业提供的物业服务，并按《前期物业服务合同》约定的标准交纳了2018年-2019年两年的物业服务费，其用实际行动认可了《前期物业服务合同》。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，常明在接受完物业服务后又提出“该合同对其没有约束力”的事实主张，不能成立。关于常明提出的要求辽阳新元物业服务有限公司返还物业服务费2,777.47元的诉讼请求，该请求已经人民法院生效的裁判文书作出了裁判，本案此诉讼请求属重复诉讼，应予驳回。关于常明提出的要求辽阳新元物业服务有限公司返还2018年-2019年两年度电梯费1,000元的诉讼请求，从常明提交的《左岸-智慧城小区入住通知单》可以看出物业管理费与电梯费是分别收取的，常明主张的电梯费已包括在物业管理费中的事实，不能成立。综上所述，常明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人常明负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二一年八月四日法官助理高石书记员李玉