辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10473号上诉人（原审原告）：高大桥，男，1958年10月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：沈阳市城建实业发展有限公司，住所地沈阳市铁西区南滑翔路五号五门。法定代表人石健，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市铁西区凌空一街6号。法定代表人谭成，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。上诉人高大桥因与被上诉人沈阳市城建实业发展有限公司、沈阳市城建房地产开发集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高大桥上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：本案的事实认定和法律适用均存在错误。下面按照一审判决的行文逐一分析。法院认定2003年1月13日的《租赁合同》，2003年1月15日的《租赁合同》是由案外人张玲签订，两份合同租赁房屋地址为同一地址，法院认为，根据合同约定，以上补偿金以房租形式予以折抵，原告主张被告另行给付，无法律依据，另原告在庭审中称实际履行的是张玲签订的合同，原告依据该合同提起诉讼，主体也不适格，对原告的该项诉讼请求法院不予支持。首先我在法庭上出示了我当年与张玲为夫妻关系2010年离婚。两份合同内容法院认定就不明确，2万元的补偿合同是我出资10万元维修城建危房的补偿款，张玲2003年1月15日签订的合同是我2001年租赁城建公司房屋装修改造路面涂料防水安装11个车库门后因沈阳市政府拆迁的补偿款40万元，城建公司用这两笔钱每年按5万元折抵房租，既从2003年至2012年共计8年，按每年5万计算应该折抵40万元，城建公司在两份合同中的补偿款应该是10万元的维修款补偿款2万元，拆迁款40万元，补偿款5万元，合计7万元，剩余43万元用于折抵2003年至2012年8年房租，每年按5万元合计共40万元，另外相差我3万元没在合同中体现。关于原告主张被告赔偿两年半的租金损失125000元的诉讼请求，应为城建未提供房屋产权手续消防验收合格证导致原告无法使用城建公司的出租房，证据证明被告存在违约行为导致租赁房屋闲置给原告造成租金损失。2003年与城建公司签订合同时原告就提出让被告提供产权证消防验收合格证，但是都被城建公司以各种理由拖延隐瞒实情，城建公司为了证明此房有产权证和消防验收合格证曾经三次给我个人开具介绍信，让我前往沈阳市城建局档案馆查找相关材料，此房在滑翔小区5小区居民区内，没有商业街道的营商环境，当年我提出开办幼儿园和养老院需要城建公司提供相关材料，但是在长达两年半的时间城建公司不能提供相关材料又不履行告知义务，一直隐瞒实情将不符合国家政策法规房屋对外出租，严重的损害了我个人的经济利益。2018年11月城建公司在无法继续隐瞒的情况下才明确告诉我此房没有房产证和消防验收合格证，因此2018年至2019年我为了保护我个人经济利益不再被侵害，拒绝继续给付城建公司房屋租金，城建公司以拖欠租金为由将我起诉至铁西区法院，铁西区法院（2019）辽0106民初6028号判决我应按合同支付租金，并且说明我非恶意拖欠租金，后案件上诉至沈阳市中级人民法院，中法维持原判，（2020）辽01民初2669号。同时认为我上诉中书写的其他理由与本案无关，高大桥应该另行起诉。城建公司在2003签订合同初期就知道此房没有获得房产证和消防验收合格证，还违反行政法规强制性规定原则，将一个三无（无产权证，无消防验收合格证，无明确权属）房屋租赁给承租人，本身就违背合同法中强调诚信原则，造成原告经济损失理应由被告承担责任。我与城建公司电话沟通中一直强调要延续原合同内容2003年签订的合同应该延续，我当时也用录音方式保留了证据，城建公司在后续合同中没有体现延续合同内容，使我本人对后续合同有重大误解，我多次要求履行当年合同中强调的补偿款都被城建公司说老经理签订的合同他们不清楚而拖延，在我起诉城建公司法院开庭时城建公司明确说找过原来签订合同的经理，但因为老经理70多岁记不清为借口进行狡辩。原告与城建公司从2003年至2019年都有合同签订，从合同的衔接上不存在法律上认定的失效。城建公司在欠我50万元工程款项的情况下采用隐瞒实情的手段将不符合国家房屋租赁强制性规定违反法律法规的房屋租赁给我，用来折抵欠款，并且长达十多年不履行告知义务，隐瞒此房真实情况本身就严重违背了合同法商品房屋租赁管理办法第三条、第六条之规定及消防法第十条、第十二条、第十五条之规定，请求法院判定城建公司当年租赁合同为违法合同，承担违约责任赔偿经济损失。被上诉人沈阳市城建实业发展有限公司、沈阳市城建房地产开发集团有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人主体不适格，且超过了诉讼时效，上诉人主张的费用没有事实依据。高大桥向一审法院提出诉讼请求：一、被告给付2003年合同欠款70,000元；二、被告赔付原告两年半租金损失125,000元；三、被告支付原告欠款利息（以195,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2003年1月30日起至实际给付之日止）；四、二被告承担连带给付责任；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告提供一份2003年1月13日由原告与沈阳市城建实业发展有限公司签订的《租赁合同》，同时原告又提供一份2003年1月15日由张玲与沈阳市城建实业发展有限公司签订的《租赁合同》，两份租赁合同的租赁地址均为沈阳市铁西区滑翔五小区59-5号房屋，两份合同约定的租赁期限、租金均不同。在2003年1月13日的《租赁合同》第七条其它条款中约定“1.经双方认定原租房屋因市政府动迁，造成的损失及动迁补偿双方协商折合人民币壹拾万元整，甲方同意以现房租折抵。2.由于该楼基础设施甲方已无力恢复完善，水、电、暖气均已切断，乙方可以不必承担以往欠费责任，自行设法办理恢复，甲方承担贰万元补偿。根据以上累计，该房租从贰仟零捌年柒月三十日起计收。”在2003年1月15日的《租赁合同》第七条其它条款中约定“1.经双方认定由于原租房屋因市政府动迁，造成已装饰房屋及外墙粉刷，屋顶防水，厂区道路及周边道路铺设，大门及院内多个车库门更换的损失，双方协商认定折合人民币40万元整，甲方同意以现房租金折抵。2.由于该楼基础设施甲方无力恢复完善，门窗拆损、水、电、暖气均已切断，甲方同意乙方在不必承担以往欠费责任的前提下，自行设法办理恢复，甲方承担伍万元补偿。根据以上累计，该房租从壹贰年壹月叁拾日起计收。”原告称实际履行的是2003年1月15日签订的《租赁合同》。被告提供一份2008年12月18日由沈阳市城建实业发展有限公司与张玲签订的《租赁合同》，租赁房屋地址为沈阳市，租赁期限为2008年12月20日至2012年12月20日，租金标准为租赁期内每年租金3万元。原告提供2012年2月24日由沈阳瑞志城建置业发展有限公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订的《租合同》，约定甲方同意将所属的位于沈阳市房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日止，租金标准为租赁期内每年租金3万元。原告提供2012年2月27日收款收据一张，用于证明原告交纳租金3万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告主张被告给付2003年合同欠款7万元的诉讼请求，原告提供了两份2003年与被告沈阳市城建实业发展有限公司签订的《租赁合同》，其中1月13日的《租赁合同》由原告与被告沈阳市城建实业发展有限公司签订，1月15日的《租赁合同》是由案外人张玲与被告沈阳市城建实业发展有限公司签订，两份租赁合同的租赁房屋地址为同一地址。原告主张的欠款7万元，分别是指1月13日合同中约定的补偿2万元，以及1月15日合同中约定的补偿5万元，根据合同约定，以上补偿金以房租形式予以折抵，原告主张被告另行给付，无法律依据。另原告在庭审中称实际履行的是张玲签订的合同，原告依据该合同提起诉讼，主体也不适格，对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告赔偿两年半的租金损失125,000元的诉讼请求，原告未提供充分证据证明被告存在违约行为导致租赁房屋闲置给原告造成租金损失，对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告主张给付欠款利息及二被告承担连带给付责任的诉讼请求，均无法律依据，不予支持关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，原告的主张所依据的合同签订时间距今已经10多年，现原告仅称在2005年、2007年、2008年、2010年以电话形式向被告主张过，原告并未提供证据证明向被告主张过违约责任，原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，对被告的抗辩意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告高大桥的诉讼请求。案件受理费4,200元，减半收取2,100元，由高大桥承担。二审期间，上诉人向法庭提交了如下证据：1.离婚证，用以证明在签订合同时（2003年1月15日），上诉人和张玲是夫妻关系，张玲代上诉人签字，上诉人当时做手术了，上诉人是本案适格主体；2.建筑防火审核申报表，用以证明涉案房屋没有消防验收，也没有房产证；3.聊天记录，用以证明本案没有超过诉讼时效。二被上诉人发表质证意见:证据1真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，案涉合同2003年1月15日签订时，签订主体为张玲，无论上诉人与张玲是否存在夫妻关系，依据合同相对性，本案起诉的主体应当是张玲而不是高大桥；证据2-3三性均有异议，均为复印件，不能证明其真实性，与本案无关，不能证明上诉人产生了损失及具体损失金额125000元，不能证明诉讼时效中断，依据民事诉讼法证据规则规定，三份证据不是新证据，不符合证据规则。对于上述证据本院将综合全案进行认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人要求被上诉人支付7万元补偿金的问题，上诉人一审庭审中认可以2003年1月15日张玲与被上诉人签订的租赁合同为准，而2003年1月15日的合同中约定的补偿金为5万元，双方在2012年已经将该合同履行完毕，9年抵顶了45万元租金，包括动迁款40万元，补偿5万元，故一审法院对上诉人该项请求未支持并无不当；关于上诉人主张被上诉人赔偿两年半的租金损失125000元的诉讼请求，上诉人未提供充分证据证明该项损失的存在，故本院不予支持；关于上诉人提出本案未超过诉讼时效的问题，因上诉人未提供在诉讼时效期间内存在时效中止、中断的有效证据，故一审法院认定本案诉请超过诉讼时效并无不当；关于上诉人主张其与案外人张玲曾系夫妻关系，2003年1月15日张玲系代替上诉人在合同上签字，上诉人是合同主体的问题，因上诉人未提供证据证明张玲的签字行为系受上诉人委托代签，故一审法院根据合同相对性原则，认为上诉人并非2003年1月15日合同主体并无不当。上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，高大桥的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人高大桥负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年八月二十三日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。