辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2320号上诉人（原审被告）：张海军，男，1966年8月27日出生，汉族，现住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：锦州旭峰物业管理有限公司，住所地锦州市太和区凌西大街香榭丽花园3-120号。法定代表人：陈训蒿，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宏立，该公司员工。委托诉讼代理人：赵奇，辽宁言之鼎律师事务所律师。上诉人张海军因与被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张海军、被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘宏立、赵奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张海军上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初351号民事判决书。2、依法将本案发回重审。3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原告于2016年5月10日签订的《物业服务管理协议》是伪造的，是不存在的。虽然上诉人有充分证据证明合同是伪造的，但是法院不予采信。根据《锦州市物业管理办法》中的职责划分，物业企业管理活动须接受政府部门的监督，因此法院应以正确的渠道来鉴定合同的真实性。2、事实不正确，适用的法律不正确。原告于2017年8月入驻香榭丽花园小区，至今没有签订物业合同，因此只能是以一种事实合同、事实服务的形式存在，然而，期间从未在小区公示物业服务标准和收费标准，只有从收费收据的财务章上才能看见原告公司名称。因此上诉人认为，原告没有收取物业费的依据。原告应提供收费收据，重新计算收费金额。被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司辩称，在一审中我们已经提供证据证明了提供了物业服务的开始时间，及收费标准的合法性，并且我们提供的服务得到了大部分业主的认可，因此请求维持原判。锦州旭峰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费及违约金共计9048.26元；2.相关的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了由锦州旭峰置业有限公司开发建设的房屋，并在2015年2月28日办理了入住手续，同时与锦州億嘉物业管理有限公司签订了《物业服务管理协议》。由于锦州億嘉物业管理有限公司在服务期间未办理入住手续收取的仓房和地下车位的公共房屋维修基金未交入锦州市公共维修基金账号，也未能达到规定的服务标准，小区没有设立业主委员会，业主维权困难，因此造成大批业主到开发公司投诉。为维护全体业主的合法权益，锦州旭峰置业有限公司在2016年5月8日公示《关于太和区香榭丽小区更换物业服务企业的情况说明》，解除与億嘉物业签订的《物业管理服务合同》，自2016年5月10日起由原告对香榭丽小区进行后续物业服务。但在原告提供物业服务期间被告没有交纳过物业费一直拖欠至今，经原告数次催要无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决被告承担自2016年2月28日起至2020年12月31日止的物业服务费、声控灯费以及自2017年1月1日起至2020年12月31日止的电梯费和上述拖欠费用所产生的违约金。一审法院认定事实：被告是“太和区香榭丽花园小区”2-111号业主，住宅建筑面积91.62平方米，楼层15层。其入住的“太和区香榭丽花园小区”曾由锦州億嘉物业管理有限公司提供前期物业服务。由于该物业公司负责人违规收取业主公共房屋维修基金未上交锦州市公共维修基金账号，小区出现无人管理、卫生环境差等状况。因属于前期物业管理阶段，经锦州市太和区物业管理办公室督促，2016年5月10日，该小区开发建设单位锦州旭峰置业有限公司与原告签订《物业服务管理协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费用为1.30元每月每建筑平方米，高层电梯运行费用按实计算，经物业核算平均费用以10层为基准，每年每户468.00元，10层以上每增加一层增加10.00元，10层以下每减少一层减少10.00元，声控灯费用每年每户12.00元。被告于2015年2月办理入户，并交纳一年的物业费用（含电梯费及声控灯费），之后未再交纳。另查，2017年8月1日，该小区物业费收费标准下调至1.10元每月每建筑平方米。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告所在小区在原物业公司怠于履行物业服务义务情形下，由物业办敦促建设单位协调整改，因尚在前期物业管理阶段，故由建设单位与原告于2016年5月10日签订《物业服务管理协议》，该协议对业主具有约束力。由于案涉《物业服务管理协议》签订时间为2016年5月10日，故物业费用的收取时间应自合同签订之日起计算。关于原告要求被告支付违约金的诉求，虽《物业服务管理协议》中对此有约定，但因被告所在小区建设单位与原億嘉物业解除合同，由原告接手物业后，建设单位、原物业与原告在工作交接及收费管理上对业主仍存有未尽全面释明的义务，导致部分业主对物业公司变更的事实存疑才未交纳物业费用。因此对原告要求业主承担违约金的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张海军于本判决生效后十日内向原告锦州旭峰物业管理有限公司交纳自2016年5月10日起至2020年12月31日止的物业费5892.69元、电梯费1786.42元、声控灯费55.79元；本院二审期间，张海军未提交新证据。锦州旭峰物业管理有限公司提交了证据：太和区住宅小区物业管理调查表，拟证明被上诉人是合法入住香榭丽小区提供物业服务，并且经物业管理办公室进行了物业登记。张海军质证意见：公章不是物业办理的，而且不是政府部门的物业登记调查表，证明不了他在政府部门有备案，证明不了合同是合法的。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。因双方当事人对一审认定事实均无异议，本院对一审认定事实予以确认。另查，锦州旭峰物业管理有限公司于2016年5月10日与建设单位锦州旭峰置业有限公司签订的《物业服务管理协议》，已经锦州市太和区物业管理办公室备案。本院认为，本案争议的焦点问题为上诉人张海军是否应向锦州旭峰物业公司交纳物业费、电梯费、声控灯费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中,涉案小区原前期物业服务企业因故撤离,原前期物业服务合同终止履行后,建设单位与锦州旭峰物业公司签订的《物业服务管理协议》，系双方真实意思表示,收费标准等协议内容并未违反相关法律和行政法规强制性规定,已经锦州市太和区物业管理办公室备案，对上诉人张海军具有法律约束力,锦州旭峰物业公司实际提供了相应物业服务，上诉人张海军作为小区业主应当向被上诉人缴纳物业管理费用；锦州旭峰物业公司自接管小区物业后，其与建设单位、原億嘉物业均未就物业服务交接等事宜对业主尽全面释明的义务，导致部分业主对物业公司变更的事实存疑，甚至认为《物业服务管理协议》是伪造的，鉴于少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面，今后锦州旭峰物业公司在提供物业管理服务时应兼顾公共性和综合性，以便于与广大业主和谐共处。综上所述，张海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 锐审 判 员  吕会杰审 判 员  李丽梅二〇二一年八月二十七日法官助理  胡占福书 记 员  王佳慧