辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2715号上诉人（原审被告）：穆鸣，男，汉族，1989年7月31日出生，住所地鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：曹美英，女，汉族，1963年3月8日出生，住所地鞍山市铁东区。（系穆鸣母亲）被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人穆鸣因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。穆鸣上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.认定《车位租赁合同》为无效合同，并改判穆鸣不承担任何民事责任；3.一、二审诉讼费用由万科物业公司承担。事实与理由：一、一审判决依据的证据错误。万科物业公司的诉讼请求称与穆鸣签订了《车位服务合同》，而事实上，穆鸣从未与物业公司或张会签订过《车位服务合同》，且一审庭审中，穆鸣一再要求万科物业公司出示该合同，直至一审判决作出，穆鸣也未见到该合同，更无法对该证据进行质证，但该证据恰恰是张会提出的诉讼请求，且成为一审判决的依据。二、万科物业公司及张会行为是否涉嫌犯罪请求二审法院对《车位服务合同》重点审核，以确定张会是否存在捏造合同行为，及是否涉嫌虚假诉讼。三、请求确认穆鸣与万科房地产开发有限公司（以下简称万科开发公司）签订的《车位租赁合同》为无效合同。理由如下：1.万科开发公司系以欺诈手段诱使当事人签订该《车位租赁合同》。开发公司销售人员于2014年2月23日给上诉人的母亲打电话，谎称：入住该小区后，如住户无车位，车辆将禁入小区，且小区内路边不允许停车。上诉人母亲在此前提下才同意高价购买立体车位。然而事实是住户无论是否购买车位,均可以驶入小区，且小区路边可以随便停车，开发公司在签订合同伊始便存在欺诈行为，根据法律规定因欺诈、胁迫手段签订的合同为无效合同。2.涉案立体车位系违法建筑。该立体车位无立项批文、验收合格手续及大型机械设备年检合格报告，系违法建筑。根据法律规定违反法律及行政法规的合同无效。3.该建筑系违法建筑的事实已经由铁东区法院生效裁判予以确认。开发公司已退还上诉人13.2万元。综上，因开发公司与穆鸣签订的《车位租赁合同》为无效合同，且穆鸣并未与万科物业公司签订《车位服务合同》。故一审法院据以裁判的依据为无效合同及虚假合同，应予改判。四、万科物业公司没有尽到服务义务，穆鸣不应交物业费。1、一审法院称“物业公司实际向业主提供了车位物业服务，穆鸣作为业主接受物业公司提供的物业管理服务”，无事实依据。该立体车位做为一个整体项目，长期处于弃管状态从未启动，更不可能提供应有的物业服务。依法签订的合同对于签订双方都是具有约束力的，而万科物业公司没有履行所应尽的服务义务，已经违约在先，故判令穆鸣缴纳费用于法无据。2、2021年1月5日，铁东法院民事调解书（2021)辽0302民初24号已写明，双方当事人自愿达成《车位租赁合同解除协议》，其中第三条约定：“双方就本案再无其他纠纷”。据此应认定合同终止。而一审法院对已终止的合同再次判令当事人继续承担责任，于法无据。3、一审法院认定“物业公司提供的物业管理服务在某些方面存在一定的瑕疵”，因此确定穆鸣按150元/月的70%交纳车位物业服务费。法院是依据什么标准，如何“确定”物业公司的服务与105元/月权利义务对等的？这里，穆鸣向二审法院提供一个权利义务对等的参照系：万科地下车库每天有人打扫，出入车库全自动，并具备供暖条件，每月才收费50元，而立体车库系露天，违法建筑且没有提供任何服务，却判令每月交费105元，何谈公平？4、万科物业公司曾于2020年5月以同一事实，同一理由向铁东区法院提出诉讼，要求穆鸣支付2016年1月1日至2020年12月31日的车位物业服务费，经法院判决穆鸣按150元/月的70%交纳车位物业服务费，并因物业公司提供的服务存在瑕疵，诉讼费由双方各承担50%。同样的事由，同样的交纳比例，为什么上一次判决诉讼费由双方各承担50%,而此次由穆鸣全部承担？穆鸣不禁要问审判到底有没有一个公平公正、一以贯之的标准。综上，请求二审法院依法撤销一审法院的错误判决，依法改判驳回万科物业公司的诉讼请求。万科物业公司辩称，服从一审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令穆鸣给付拖欠车位管理费774.19元；2.判令穆鸣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：万科物业公司（甲方）与穆鸣（乙方）签订《车位租赁合同》一份，穆鸣拟向甲方租赁本项目内的车位。乙方拟租赁的车位所在位置为惠斯勒小镇2期B组102号立体车库，乙方应于2014年2月24日前，一次性支付租赁15万元，车位对应的物业服务费或采暖费等其他费用未被包括在以上车位租赁价格中，乙方须按《物业服务协议》的约定及政府相关规定另行向物业服务企业或供暖公司支付。车位租赁期限为240个月，自2014年4月1日起至2034年4月1日止。车位移交日期为2014年4月1日。乙方须在本合同约定的租赁起始时间起，按物业服务合同约定的150元/月标准向物业服务单位交纳该车位的物业服务费或其他费用。万科开发公司在甲方处签章确认，穆鸣在乙方处签字确认。万科物业公司2020年5月11日向法院起诉要求穆鸣支付2016年1月1日至2020年12月31日车位物业管理费，判决穆鸣支付2020年7月31日前的相关费用。2021年1月5日，万科开发公司与穆鸣达成买卖合同解除协议。穆鸣未向万科物业公司交纳2020年8月1日至2021年1月5日的车位管理费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于案涉《车位租赁合同》效力问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，万科开发公司与穆鸣签订的《车位租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且万科开发公司、穆鸣均在合同上签字确认，该涉案合同已发生法律效力，对万科开发公司、穆鸣均具有约束力。故对于万科物业公司要求穆鸣给付拖欠的车位物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。关于穆鸣主张穆鸣与万科开发公司签订的车位租赁合同为无效合同，案涉立体车库无立项批文，未取得建设工程规划许可证的抗辩意见，因穆鸣未向法庭提交能够证明其主张的合法、有效的证据，故对该项抗辩该院不予支持。关于穆鸣提出万科物业公司2020年5月11日向该院起诉要求穆鸣支付2016年1月1日至2020年12月31日车位物业管理费，该院判决穆鸣支付2020年7月31日前的相关费用。2020年8月1日之后，因双方一直处于诉讼过程中，万科物业公司对立体车库疏于管理，立体车库根本无法使用的抗辩意见，万科物业公司实际向业主提供了车位物业管理服务，穆鸣作为业主接受了物业公司提供的物业管理服务，相应的应该履行合同义务，应当交纳合同解除前的车位物业服务费，故对穆鸣的该项抗辩该院不予支持。关于车位物业服务费给付金额确定一节，万科物业公司主张穆鸣拖欠车位物业服务费的时间为2020年8月1日至2021年1月5日共计774.19元，因万科物业公司提供的物业管理服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致穆鸣拒交车位物业服务费的原因。该院酌定穆鸣按照上述金额的70%（即542元）交纳车位物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《物业管理条例》第七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、穆鸣于该判决生效之日起十日内给付万科物业公司2020年8月1日至2021年1月5日的车位物业服务费542元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由穆鸣负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于穆鸣上诉主张一审判决依据的证据错误问题。从穆鸣与案外人万科开发公司签订《车位租赁合同》看，双方已经明确约定了将车位管理事项委托第三方、缴纳对象为业主。事实上，万科物业公司确实提供了物业服务，穆鸣亦接受了服务，因此穆鸣主应当向万科物业公司支付相应的报酬。同时，根据已经生效的(2020)辽0302民初3003号民事判决和（2020）辽03民终3974号民事判决，已经判令穆鸣给付2016年1月1日至2020年7月31日的车位服务费8250元的70%，即5775元。现有证据证明万科物业公司为穆鸣车位提供服务至2021年1月5日，故一审判令穆鸣按照应付标准70%给付万科物业公司2020年8月1日至2021年1月5日的车位服务费正确。故穆鸣的该项上诉主张，本院不予支持。关于穆鸣上诉主张万科物业公司及张会行为是否涉嫌犯罪请求二审法院对《车位服务合同》重点审核问题，因证据不足，且超出本院审理范围，故穆鸣的该项上诉主张，本院亦不予支持。关于穆鸣上诉主张其与万科开发公司签订《车位租赁合同》为无效合同问题。穆鸣与万科开发公司签订的《车位租赁合同》已经被确认无效，而且穆鸣与万科开发公司于2021年1月5日签订《买卖合同解除协议》，双方已经就车位租赁合同产生的相关纠纷事宜解决完毕，况且确认《车位租赁合同》效力问题与本案万科物业公司起诉穆鸣给付车位服务费非同一法律关系。故穆鸣的该项上诉主张，本院不予支持。关于穆鸣主张万科物业公司没有尽到服务义务不应交物业费问题。本案中，从穆鸣与万科开发公司签订《车位租赁合同》看，穆鸣知晓车位的日常管理服务是由万科开发公司委托万科物业公司进行。虽然现在的《车位租赁合同》已经被确认无效，但在之前万科物业公司对穆鸣的车位进行了相应的服务。如果穆鸣认为物业服务不合格，其可以通过解除或变更合同的方式解决，而不能以拒缴物业费的方式对抗缴纳义务。虽然万科物业公司的车位管理服务在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令全体业主满意的程度，但一审法院已结合案件实际情况判决穆鸣按照70%的标准支付服务费用，充分考虑了双方当事人的权益，因此穆鸣所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。综上所述，穆鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人穆鸣负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年八月二十日书记员 赵婷婷