新疆维吾尔自治区新源县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4025民初1815号 原告：新源县吉瑞烽物业服务有限公司。住所地新疆伊犁新源县环城东路098号。法定代表人：李洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹建国，新源县德公法律服务所法律工作者。被告：新源县宏嘉房地产开发有限公司。住所地新疆伊犁州新源县卡普河路82号贵宾馆二号楼四楼。法定代表人：黄敏龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙启道，该公司副总经理。委托诉讼代理人：谢玮，新疆腾华律师事务所律师。原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告新源县宏嘉房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人李洁及其委托诉讼代理人邹建国、被告房地产公司的委托诉讼代理人孙启道、谢玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付紫金广场小区物业服务费及垃圾清运费1,103,086.6元；2.判令被告按年利率3.85%支付自2019年6月11日至2021年6月11日逾期付款的利息84,937.6元。事实和理由：原告物业公司为新源县紫金广场小区提供物业服务，被告系该小区的开发商。2017年3月31日，原告和被告关于紫金广场商铺签订《物业管理委托合同书》，约定被告未出售的商铺自2017年10月1日起开始缴纳物业管理费，收费标准为每月每平方米1.5元。现未出售商铺面积为43,700.61平方米。被告是紫金广场住宅业主，根据伊犁州物业服务收费管理办法的规定纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的，物业服务费由房屋建设单位承担，收费标准为每月每平方米1元。被告未出售的住宅及自用房屋面积为2670.74平方米，应支付物业费51,639元。2019年6月10日，原告退出涉案小区停止提供物业服务。被告应支付商铺和住宅的物业费为1,213,086.6元。被告于2018年9月21日支付物业费50,000元，于2019年1月25日支付物业费60,000元。被告欠商铺的物业费为1,161,447.6元、住宅的物业费为51,639元，合计欠物业费为1,103,086.6元，原告现起诉至人民法院。被告房地产公司辩称，原告为被告所在涉案小区提供物业管理服务属实。对原告主张住宅部分的物业管理费无异议。原告和被告关于紫金广场商铺签订《物业管理委托合同书》，没有约定包含7号楼、8号楼，因涉案小区的7号楼、8号楼当时未竣工，且竣工后也没有交付给原告进行物业管理服务，被告不应支付7号楼、8号楼的相关物业服务费。商业用房已出租23套，房屋实际使用人不是被告，被告没有负担物业费的义务，且被告和租户约定出租房屋由租户承担，原告应向23套租户主张物业服务费。原告主张的利息没有法律依据。被告代原告维修小区设施支出费用1,022,537元，原告应当承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月31日，原告物业公司与被告房地产公司签订《物业管理委托合同书》一份，内容为“甲方：房地产公司，乙方：物业公司，甲方聘用乙方为紫金广场商业提供物业服务，…第二条物业基本状况，物业名称：新源县吉瑞烽物业服务有限公司，物业类型：商业物业，建筑面积：41,221.95平方米，物业交付时间：2017年4月1日。……第二十二条委托管理的期限为1年，即2017年4月1日起至2018年3月31日止。……第二十六条物业管理服务费：1、物业管理服务费（无论甲方支付或业主支付）自物业公司开始提供物业服务起或双方合同约定的时间开始由乙方收取。2、物业管理服务费的标准为：每月每平方米2元。3、……4、未售出的空置商铺的物业管理服务费收费标准为：每月每平方米1.5元；（至2017年10月1日未租售出的商铺不超过20%免收物业管理服务费）……”。2017年9月20日，新源县紫金广场住宅业主委员会和原告签订《物业服务合同》一份，约定原告为紫金广场住宅提供物业管理服务，自2017年10月1日开始，物业管理服务期限三年。约定物业服务费标准高层住宅每月每平方米1元，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳。约定未销售的空置房由房屋开发商承担物业管理服务费的，按照上述标准全额交纳，未销售的空置房率低于20%的免收物业费。2017年11月27日，测绘的新源县宏嘉·紫金广场7号商业楼产权面积为36,899.19平方米，8号商业楼产权面积为8690.86平方米。2018年7月12日，7号楼和8号楼竣工。2018年5月17日，测绘的新源县宏嘉·紫金广场商住小区商业楼产权面积为79,789.04平方米，合计125,379.09平方米，其中，地下车库面积10,211.47平方米不计物业费，涉案小区的住宅面积为39,744平方米，商业面积为84,937.6平方米。商业负一层063号、二层024号和二层025号三套房屋已出售。被告空置的商业楼房屋有87套，其中，商住楼负一层、一、二层面积为9963.91平方米，商业一层房号及面积为：026-027号、035、043、045、047、051、052、053、055、056、065、067、070；商业二层房号为：007、050、063、064、065、067；负一层房号为：007、010、012、017、018、019、21-23、24-26、27、29、31、35、36、37、38、39、52、54、57、58、59、62、63、64、66、68、69、70、72、74、75、77、78、79、80、82、87、89、93；商业7号楼和8号楼面积为33,144平方米，7号楼房号为：（-2）-1、（-1）-5、（-1）-6、（1）1-9、（1）11-16、（2）-1、（3）-1、（4）-1；8号楼房号为（-1）1-4、（1）-3、（2）-1、（3）-1、（4）-1、（5）-1。空置的住宅及被告自用房屋面积为2670.74平方米，欠物业服务费为51,639元。被告于2018年9月21日支付物业服务费50,000元，于2019年1月29日支付物业服务费60,000元，于2019年4月15日支付物业服务费4000元，合计114,000元。2019年6月10日，原告退出涉案小区停止提供物业管理服务。以上事实有原、被告的陈述、原告提供的《物业管理委托合同书》一份、《物业服务合同》一份、《工作联系函》一份、《新源县宏嘉·紫金广场商住小区面积测绘报告》一份、《新源县宏嘉·紫金广场7号楼面积测绘报告》一份、《新源县宏嘉·紫金广场8号楼面积测绘报告》一份、被告提供《购房合同》三份、《建设工程竣工验收报告》二份予以证实。本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。被告为涉案小区开发商，但将涉案小区委托原告管理时，被告即为涉案小区的业主。原告提供了物业服务，被告作为业主理应交纳相应的物业费。本案争议焦点一：涉案小区的7号楼、8号楼是否纳入了物业管理服务范围。被告辩称未实际使用或未要求原告对7、8号楼提供物业服务而拒绝支付物业费。原、被告签订的《物业管理委托合同书》约定原告为涉案小区的商业物业提供物业服务。关于7号楼和8号楼，原、被告未约定支付物业费需要以使用或另行交付原告为前提。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，涉案小区7号楼和8号楼于2018年7月12日竣工，涉案小区的相关物业设施服务即融为一体，7号楼和8号楼便归入物业管理服务范围。因业主不能以未使用房屋而拒绝支付物业费，对被告辩称未实际使用或未要求原告对7、8号楼提供物业服务而拒绝支付物业费的理由，本院不予采信。原告主张自2018年1月1日起算物业费没有事实根据，原告主张涉案小区7号楼和8号楼自2018年7月12日至2019年6月10日的物业费，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告提供的证人证言一组，欲证实原告未安排证人给7号楼、8号楼提供物业管理服务，因证人未出庭，对被告提供的证人证言不予采信。被告辩称出租的23套房屋不应由其支付物业管理费。原告不认可出租房屋的情况。根据《物业管理条例》（2018修订）第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，因被告提供的证据不足以证实房屋出租以及向原告交接房屋出租信息，亦未能证实所述出租的房屋已交纳物业费，故被告作为业主即使出租相关房屋亦对相应物业费负连带交纳责任。对被告辩称以房屋出租为由拒付物业费的理由，本院不予采信。涉案小区的住宅面积为39,744平方米，根据原、被告的约定，住宅未销售的空置房率低于20%的免收物业费，被告未交物业费的住宅面积2670.74平方米低于约定的7948.8平方米（39,744平方米×20%），故被告免交住宅的相应物业费。原、被告约定至2017年10月1日未租售出的商铺不超过20%免收物业管理服务费，因商铺免收物业费条件未成就，故对该部分物业费不予免除。商业7号楼、8号楼于2018年7月12日竣工，应按照2018年7月12日计算物业费。商住楼负一层063号、二层024号和二层025号三套房屋已出售，不应计算物业费。本案查明空置商铺有87套，根据其面积和物业服务时间按照每月每平方米1.5元计算，负一层、一、二层物业费合计275,056元，7号楼和8号楼物业费合计491,499元，上述物业费合计766,555元。折抵被告已支付物业费114,000元，被告仍需支付原告物业费652,555元（766,555元-114,000元）。因原、被告未约定物业费的支付期限，故对原告要求被告支付逾期付款的利息84,937.6元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告未提供证据证实主张的垃圾清运费，本院不予支持。对被告要求原告折抵借款的理由，因该借款与本案不具有关联性，本院不予审理；对被告要求原告承担涉案小区的维修款，因被告未提起反诉，被告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》（2018修订）第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新源县宏嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司物业费652,555元；二、驳回原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,492元，减半收取计7746元，由原告新源县吉瑞烽物业服务有限公司负担3200元，由被告新源县宏嘉房地产开发有限公司负担4546元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   史秀疆二 〇 二 一 年 八 月 九 日书  记  员   丁 娜