河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2007号上诉人（原审被告）：承德碧成房地产开发有限公司，住所地河北省承德市宽城满族自治县宽城镇滨河街天宝下花园小区4号楼5铺3楼。法定代表人：姚笛，总经理。委托诉讼代理人：姜凯，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：翁丽军，女，1981年7月15日出生，满族，个体，现住河北省承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：刘建军，男，1978年10月3日出生，满族，个体，住河北省承德市宽城满族自治县，系翁丽军丈夫。委托诉讼代理人：裴文卓，河北伸正律师事务所律师。上诉人承德碧成房地产开发有限公司（以下简称碧成房地产公司）因与被上诉人翁丽军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2021）冀0827民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧成房地产公司的委托诉讼代理人姜凯、被上诉人翁丽军的委托诉讼代理人刘建军、裴文卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧成房地产公司上诉请求：撤销原判，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院依据一份无具体内容的商品房买卖合同认定上诉人与被上诉人商品房买卖合同关系成立，存在错误。原审法院以2017年5月15日的商品房买卖合同为依据认定双方商品房买卖合同关系成立，存在错误。该商品房买卖合同并无被上诉人姓名和住所、涉案房屋基本情况（房屋位置、房屋编号、面积、层高等）、付款方式、付款时间、装饰设备标准等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。由此可知，即便认购、预订等性质的协议作为商品房买卖合同仍需满足《商品房销售管理办法》第十六条的内容，而2017年5月15日版商品房买卖合同在不满足商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容的情况下，原审法院却认为商品房买卖合同成立，存在错误。二、原审判决认定被上诉人向上诉人支付房屋价款3658672元存在错误。原审法院审理过程中，对于被上诉人提交的拟证明被上诉人支付房屋价款的收据，上诉人对真实性并不认可，且收据的付款人是刘宇鹏，原审法院以刘宇鹏是被上诉人的长子，而认定被上诉人是涉案房屋实际购买人理由不足，存在错误。三、即便上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同成立，原审法院认定上诉人向被上诉人支付违约金的理由和数额存在错误。1、原审法院认定被上诉人应付总房价款为4658672元，实际支付3658672元，尚有1000000元未支付，所以被上诉人存在违约行为，且被上诉人的支付房款的义务应当先于上诉人交付房屋给被上诉人的义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。综上，上诉人有权不向被上诉人交付房屋，而不承担任何责任。2、退一步讲，在被上诉人尚有1000000元房款未向上诉人支付的情况下，原审法院却要求上诉人以总房价款4658672元为基数支付违约金存在错误。商品房买卖合同第12条第1款第2项虽约定逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但是该违约金的约定与第8条约定不一致导致双方权利义务严重不平等，第8条针对逾期付款责任约定买受人未按期支付房价款的，出卖人也仅仅是要求买受人依据逾期应付款为基数向出卖人支付违约金，因此原审法院应当调整逾期违约金计算的基数为买受人已付房款。3、本案中被上诉人并未举证证明其所受损失，违约金比例约定过高，请求法院予以减少。翁丽军辩称，承德碧成房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、双方当事人之间签订的为“商品房买卖合同”，系中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国工商行政管理总局共同制定的商品房买卖合同示范文本，并非“商品房认购、订购、预订协议”；2017年5月15日商品房买卖合同（预售），在合同内容上虽然微有瑕疵（指合同第五页买受人栏未签字），但并非如上诉人称合同条款中没有被上诉人姓名、房屋基本情况等信息，而是在合同中均有约定。双方不仅签订了商品房买卖合同，上诉人还以公司的账户收取了大部分购房价款，且上诉人于2021年2月还向被上诉人送达了期楼收楼通知书。二、被上诉人确已向上诉人交付购房款人民币3658672元，关于合同中是翁丽军，而收款收据是刘宇鹏，翁丽军与刘宇鹏系母子关系，被上诉人想将本商品房最后登记在刘宇鹏名下，但无论如何，均不影响已经交付购房款的事实。三、上诉人上诉请求减少违约金依法不能成立。1、上诉人无权以被上诉人未交付剩余100万元为由主张拒绝交付约定商品房。被上诉人确实尚欠上诉人购房款100万元，但按照2018年9月28日签订的补充协议第三条约定，给付100万元的条件是待按期完工验收合格后一次性付清，故约定交付剩余100万元购房款的条件尚未成就。2、违约金的给付应当按照双方约定的“全部购房款”为准，是合同自治原则、契约自由原则的体现和必然后果。3、上诉人主张减少违约金金额的上诉请求不成立。调整违约金应以合同成立生效为前提，而上诉人一直不认可双方之间的商品房买卖合同成立生效，故而上诉人两项上诉请求相互矛盾。上诉人主张调整违约金的诉讼请求在一审未提出，故二审无权提出。双方约定的违约金属于迟延履行违约金，目的在于督促当事人履行债务并制裁违约行为，故与被上诉人实际遭受的损失无关。且日万分之二的违约金换算成年利率为7.2%，故就是考虑损失也不存在过高问题。翁丽军向一审法院起诉请求：1、判决被告立即交付碧桂园观澜4#商品房；2、判决被告按照合同约定给付逾期交付商品房违约金749114.45元，该金额计算截止日为2021年3月15日；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，被告碧成房地产公司作为出卖人与原告翁丽军作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定：“……第二章商品房基本情况：第一条项目建设依据：1、出卖人以出让方式取得坐落于宽城镇××河西村地块的建设用地使用权。该地块［国有土地使用证号］为承宽国用（2016）第01-××号，土地使用权面积为58311.00平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住用地，土地使用权终止日期为2083年5月31日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为碧桂园观澜……第三条商品房基本情况：1、该商品房的规划用途为住宅。2、该商品房所在建筑物的主体结构为剪力墙，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。……第三章商品房价款：第六条计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币10500.00元，总价款为人民币4833885.00元。第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币1200000.00元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（按比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……出卖人（签字或盖章）：承德碧成房地产开发有限公司盖合同专用章，买受人（签字或盖章）：翁丽军，委托代理人：翁思成，签订日期：2017年5月15日。2017年5月15日，翁思成代原告翁丽军与被告碧成房地产公司签订《补充协议》，协议约定：“……三、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：（1）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币1200000.00元（大写壹佰贰拾万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（2）买受人应当在该产品主体封顶后，向出卖人支付该商品房的首期楼款人民币1800000.00元整。（3）买受人必须在甲方交付该商品房前，向出卖人支付该商品房剩余楼款人民币1833885.00元整”。2017年5月18日，翁丽军委托祝悦、王青莲通过中国农业银行转账给被告碧成房地产公司别墅4号楼购房定金1200000.00元。2017年6月29日，被告碧成房地产公司出具编号51600385收据载明原告翁丽军付款合同路址碧桂园观澜4号楼1011号定金50000.00元、编号51600386收据载明原告翁丽军付款合同路址碧桂园观澜4号楼1012号定金50000.00元，2018年9月26日被告碧成房地产公司出具编号Ｆ26322018092600022收据载明原告翁丽军付款合同路址碧桂园观澜4号楼1011号首期228668.00元、编号Ｆ26322018092600024收据载明原告翁丽军付款合同路址碧桂园观澜4号楼1012号首期871332.00元,2018年9月28日被告碧成房地产公司出具编号Ｆ26322018092800025收据载明原告翁丽军付款合同路址碧桂园观澜4号楼1011号二期楼款575125.00元、编号Ｆ26322018092800027收据载明原告翁丽军付款合同路址碧桂园观澜4号楼1012号二期楼款1883547.00元，上述原告翁丽军交付案涉购房款总计3658672.00元。上述款项付款方名称为刘宇鹏，刘宇鹏系翁丽军长子，该房屋实际购买人为翁丽军。2018年9月28日，刘建军向被告碧成房地产公司汇款13849859.00元。同日，4＃、6＃、7＃业主代表刘建军作为甲方与承德碧成房地产开发有限公司作为乙方，签订《补充协议》，协议约定经甲乙双方协商就甲方购买乙方在宽城县付款事宜达成如下协议：1、甲方本次付款人民币壹仟叁佰捌拾肆万玖仟捌佰伍拾玖元整（13849859.00元），乙方同意在原合同价款总金额中优惠壹佰玖拾万零叁仟伍佰捌拾玖元整（1903589.00元）（优惠差额66411.00元待交房付尾款后弥补）。2、乙方确保甲方所购买的三套别墅在2018年12月31日之前按原合同质量标准要求保质保期交房（除室外工程及外立面外）。3、乙方给予优惠后三套房总价款为人民币贰仟零肆万玖仟捌佰伍拾玖元整（20049859.00元），扣除甲方之前和本次支付人民币壹仟叁佰捌拾肆万玖仟捌佰伍拾玖元整（13849859.00元）共计人民币壹仟玖佰零肆万玖仟捌佰伍拾玖元整（19049859.00元）之后，余款为人民币壹佰万元整（1000000.00元），待按期完工验收合格后一次性付清。4、为争取优惠特签具2018年新的购房合同，但三套房子的建筑要求违约事宜仍按2017年签订的执行。5、乙方未按本协议约定完成的按原合同相关条款执行。6、此协议一式两份，双方签字后生效。未尽事宜双方协商解决，协商不妥由宽城县人民法院裁决。该协议乙方盖有承德碧成房地产开发有限公司宽城观澜项目部公章，徐重新签字。补充协议签订后，被告未按约定时间2018年12月31日交付房屋。2021年2月26日被告向原告翁丽军发出期楼收楼通知。原告翁丽军已交付购房款3658672.00元，尚欠购房款1000000.00元，待按期完工验收合格后一次性付清，总房款合计4658672.00元。一审法院认为，原告翁丽军与被告碧成房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。现原告已将购房款交付给被告，被告未能按照合同约定时间交付房屋，已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同交付房屋并按合同约定计算逾期交房的违约金，被告应以全部购房款4658672.00元为基数自2019年1月1日起至2021年2月25日止按日万分之二给付违约金。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、第六百零一条之规定，判决如下：一、原告翁丽军与被告承德碧成房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行，被告承德碧成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告翁丽军交付碧桂园观澜4号楼1011号、1012号商品房；二、被告承德碧成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告翁丽军逾期交房违约金733274.97元（违约金以购房款4658672.00元为基数自2019年1月1日起至2021年2月25日止按照日万分之二计算）。三、驳回原告翁丽军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》中买受人处空白且没有约定具体的房屋位置，但是合同中约定商品房项目名称、商品房总价款、交付时间、违约责任等条款，合同末尾有碧成房地产公司及翁丽军印章及签字，能够确定合同当事人为翁丽军及碧成房地产公司，而后翁丽军按约定交付了购房款并与碧成房地产公司达成补充协议，在补充协议及碧成房地产公司出具的收据中均可以确定房屋的具体位置，故而涉案商品房买卖合同（预售）成立并生效。且碧成房地产公司收取购房款并向翁丽军出具收据，《商品房买卖合同（预售）》已经实际履行，故碧成房地产公司主张《商品房买卖合同（预售）》未成立没有事实及法律依据。翁丽军提交的支付房屋价款的收据付款人姓名为刘宇鹏，翁丽军与刘宇鹏系母子关系，由刘宇鹏代为支付亦属于正常，碧成房地产公司对此不予认可，但亦未提交其与刘宇鹏存在其他法律关系而应接收款项的证据。故一审法院认定涉案房屋的实际购买人为翁丽军并已支付购房款3658672.00元正确。碧成房地产公司上诉主张由于翁丽军没有支付全部购房款，存在违约行为，碧成房地产公司有权不交付房屋且不承担违约责任，即便承担违约责任，亦应按照实际支付的购房款为基数计算违约金，双方的违约责任严重不平等，故违约金计算标准进行调整。根据双方当事人2018年9月28日签订的补充协议第3条约定“余款100万元，待按期完工验收合格后一次性付清”，故翁丽军未支付100万元购房款尚不构成违约。《商品房买卖合同（预售）》系碧成房地产公司提供的由中华人民共和国住房和城乡建筑部及中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的示范文本，并非翁丽军制作，故碧成房地产公司主张对于双方约定的违约责任不平等本院不予支持。双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交付责任，碧成房地产公司应按日计算向翁丽军支付全部购房款万分之贰的违约金，一审法院据此判决以全部购房款为基数计算违约金正确，本院予以确认。综上所述，承德碧成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11371.00元，由上诉人承德碧成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘宪海审判员  祝宝森审判员  应春明二〇二一年八月十日书记员  刘明喆