湖南省邵东市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0521民初2810号 原告（反诉被告）：邵东市城区第二初级中学。住所地：邵东市。 法定代表人：赵军辉，系该校校长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘伟军，湖南常清律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵东市精英法律服务所。住所地：邵东市。 代表人：颜小龙，系该所主任。 委托诉讼代理人：刘佑林，邵东市精英法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵鹏，邵东市精英法律服务所法律工作者。 原告邵东市城区第二初级中学（以下至主文判决前简称“城区二中”）与被告邵东市精英法律服务所（以下至主文判决前简称“精英法律服务所”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告城区二中的特别授权委托诉讼代理人刘伟军、被告精英法律服务所的代表人颜小龙及其委托诉讼代理人刘佑林、赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城区二中向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即搬离租赁原告的位于邵东市邵东大道城区二中的17、18号门面，并将门面退还给原告；二、判决被告向原告支付拖欠的门面租金19500元，并从2018年12月1日起按年利率15.4%计算迟延支付租金的利息计算至清偿之日止；三、判决被告向原告支付门面租期到期后的门面占用费用1万元，门面占用费用按3万元/间、年计算，从2021年3月1日计算至2021年4月30日，以后门面占用费用照计至被告将门面搬离退还给原告之日止；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告租赁原告位于邵东市邵东大道城区二中第17、18号门面开设法律服务所多年，房屋租期到2021年2月28日止。被告自2018年12月1日起至2021年2月28日止尚有19500元房屋租金未向原告支付。租赁到期后，原告多次向被告催讨所欠房屋租金及通知被告搬离退还租赁门面，但被告既不支付租金，也不搬离退还门面。 被告精英法律服务所辩称，1、原告的第一项诉讼请求无事实依据。原、被告于2014年8月20日签订的门面租赁合同尚未届满，原告在2017年7月以打砸的方式将被告所租赁的17、18号门面关闭，导致租赁合同租赁期限尚未履行届满，后经诉讼，邵东市人民法院于2018年8月15日作出（2018）湘0521民初140号民事判决，判决原告继续提供17-18号门面供被告承租，租赁自交房起至满2年零2个月止。然原告直至现在一直未向被告交付17-18号门面，原告也未向法庭提交交付门面的有力证据，故原告诉称租期至2021年2月28日，并诉请判决被告立即搬离所租用的17-18号门面并将门面退还给原告没有事实依据。2、原告诉请的第二项诉讼请求没有事实依据。根据原合同约定，租赁费为9000元/年×26个月=19500元属实，但原告认定是拖欠门面租金19500元没有事实依据，因为被告不能向法庭提交交付门面的起始时间，就无法确定终止时间，在2021年1月初，被告向原告提交了书面续租申请报告并明确申明了就租赁的有关事项进行协商及同原告就门面租金进行结算，但原告不同意，因此，原、被告就原合同履行的2年零2个月租用时间，应交多少租金，还有多久期满，都未经双方结账认可。原告诉请要求被告按年利率15.4%支付迟延利息更是荒诞，对于2年零2个月租赁的起始时间及终止时间，原、被告都未达成一致意见，且原告也未提交交付门面的起始依据，原、被告亦未签订书面合同，又无证据约定违约处理方式。3、原告诉请的第三项诉讼请求无事实依据。原告以提交的第4份证据为依据按3万元/间计算门面占用费，该份证据是与本案无关联性的彭桂梅与租赁户所签，出租人不是原告；原告所管理的66间门面，每间不到30㎡，以3万元/间的价格出租，违反了市场行情及《反垄断法》的规定，本案被告保留控告原告非法整体招租的权利；案涉门面从2021年3月10日起不能正常使用，原告在2021年3月10日停止供电，导致不能正常办公，故原告诉请后期占用费是没有理由的，也不符合收取门面占用费的条件。4、原告诉请的第四项诉讼请求，被告没有法律责任。原告无任何事实依据证明被告负有法律责任，那么被告就没有法定责任承担本案各项费用。5、原、被告均不是本案适格的主体，被告所承租的房屋属于国有资产，依照国有资产管理办法及城区城镇房屋出租条例，如原告是适格的主体，应当与国资委签订相应的管理文书，而不能参照先前的案例。被告是法律服务所，是合伙的社会团体，有合伙人5名，同时，这5名合伙人在与房屋代管方在前期的房屋出租中签订了租赁合同。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，支持被告的反诉请求。 被告精英法律服务所向本院提出反诉请求：一、判令精英法律服务所继续以每间5424元年租金的同等条件下享有优先租赁城区二中位于邵东大道城区二中的17、18号门面；二、反诉费由城区二中承担。事实与理由：双方于2014年8月10日签订租赁合同，租期自2014年10月1日至2019年9月30日。2017年7月13日，城区二中将包括17、18号门面在内的66间门面整体租给彭桂梅，2017年9月10日，第三方将精英法律服务所的门面打砸，后精英法律服务所要求继续履行合同，便向人民法院起诉，（2018）湘0521民初140号民事判决已判决继续履行合同二年二个月。在此期间，精英法律服务所所交水电费是在第三方处交纳，精英法律服务所要同城区二中进行结算，差价在租金内抵扣及原来的诉讼费用也要在租金内扣除，但双方一直未进行结算，在合同快要到期时，精英法律服务所提前一个月向城区二中书面提出申请，要求继续租赁门面，并将租金准备好，只要双方清算一下，随时可以交纳，但城区二中不同意，双方一直未协商好。现城区二中要求精英法律服务所搬离租赁门面，精英法律服务所要求在同等条件下继续租赁城区二中的门面，该要求具有法律依据，（2018）湘0521民初140号民事判决已认定城区二中将66间门面包括17、18号门面在内整体出租给彭桂梅，说明城区二中对精英法律服务所所承租的两间门面继续向外出租，年租金35.8万元，那么每间门面年租金平均为5424元，精英法律服务所可以高出该价格承租城区二中的门面。 原告城区二中针对被告精英法律服务所的反诉请求辩称，1、城区二中所拥有的66间对外招租门面的法律性质是国有资产。2017年通过招投标的合法程序已整体租赁给第三人彭桂梅，因双方租赁纠纷导致城区二中不能按约向第三人彭桂梅交付17、18号门面，已构成城区二中与第三人租赁合同根本违约事实，且案涉门面收回后将留下自用，不再对外招租。到今天为止，城区二中没有就案涉门面对外与任何第三方签订租赁合同的事实与意向，精英法律服务所根本没有优先承租权可言。2、精英法律服务所要求行使优先承租权，但在反诉状中明确表达愿意以5424元年租金的价格继续优先承租，租金价格具体明确，说明精英法律服务所已做出了在租金价格高出5424元年租金的情况下就放弃优先承租的意思表达。且城区二中在立案时已向法庭提交了多份租赁合同，远超出精英法律服务所能承受的5424元年租金继续承租的价格。综上，请求法院支持城区二中的诉讼请求，驳回精英法律服务所的反诉请求。 经审理查明，精英法律服务所系合伙制法律服务所，颜小龙为主任。精英法律服务所自2007年12月6日起在城区二中处承租邵东大道城区二中17号、18号门面用于开办法律服务所，并签订了《租赁合同》，于2017年9月30日届满。2014年8月10日，颜小龙代表精英法律服务所与城区二中重新签订《租赁合同》，租期5年，至2019年9月30日届满，约定年租金变更为9000元。租赁期间，城区二中于2017年7月13日将包括精英法律服务所所承租的17号、18号门面在内的66间门面整体出租给案外人彭桂梅，租期3年，城区二中要求精英法律服务所腾房，并断水断电，双方为此发生纠纷。精英法律服务所于2018年1月15日向本院提起诉讼，本院于2018年8月15日作出（2018）湘0521民初140号民事判决，确认了城区二中与精英法律服务所于2014年8月10日续签的5年期租赁合同（届满日为2019年9月30日）合法有效，判决城区二中在判决生效后60日内继续提供17号、18号门面供精英法律服务所承租，租期自交付房屋起至届满2年零2个月时止。本院于2018年8月16日将该判决文书送达给精英法律服务所，于2018年8月22日将该判决文书送达给城区二中。双方均未提起上诉。2021年1月15日，城区二中向精英法律服务所送达《门面到期及租金催缴通知书》，载明：按照邵东县人民法院第（2018）湘0521民初140号判决书，我校续租给贵所原承租的17号，18号门面租期两年零二个月，期限从2018年12月1号至2021年1月31日止，门面租期即将到期。因我校已将66间门面整体出租给彭桂梅女士，无权干涉门面分租事宜，到期后，我校将不再与贵方续签租赁合同，特此通知。另在续租期内贵方一直未向我校缴纳租金，租金为9000元/年，租金共计19500元，贵方必须在2021年1月31日前将门面租金足额交付我方。2021年3月3日，城区二中再次向精英法律服务所送达《门面到期及租金催缴通知书》，赵鹏（精英法律服务所执业人员、合伙人）予以签收，载明：按照邵东县人民法院第（2018）湘0521民初140号判决书，我校续租给贵所原承租的17号，18号门面租期两年零二个月，期限从2018年12月1号至2021年1月31日止（后经双方协商延期至2021年2月28日止），门面租期已到期，我校将不再与贵方续签租赁合同，特此通知。另在续租期内贵方一直未向我校缴纳租金，租金为9000元/年，租金共计19500元，贵方必须在2021年3月10日前将门面租金足额交付我方。 庭审中，双方均确认合同终止日期为2021年2月28日。城区二中表示案涉门面17、18号自2017年7月13日起至今未交付给案外人彭桂梅，且精英法律服务所承租的门面17、18号此后将留作自用，不再对外出租。 以上事实，有原、被告提交的原告的事业单位法人证书、法定代表人身份证明复印件及身份证复印件、被告的登记信息、（2018）湘0521民初140号民事判决书、送达回证、《门面到期及租金催缴通知书》以及原、被告的当庭陈述在卷予以证实，本院予以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。 一、关于本诉部分。根据本院于2018年8月15日作出的（2018）湘0521民初140号民事判决，本院于2018年8月16日将该判决文书送达给精英法律服务所，于2018年8月22日将该判决文书送达给城区二中，自此开始计算，文书生效日期为2018年9月7日，履行期为2018年11月7日，计2年零2个月，合同终止日期为2021年1月7日。城区二中于2021年3月3日向精英法律服务所送达的《门面到期及租金催缴通知书》载明的合同终止日期为2021年2月28日，该日期晚于2021年1月7日，且双方在庭审中均确认合同终止日期为2021年2月28日，故合同终止日期确定为2021年2月28日。现合同已终止，双方未达成新的房屋租赁合同，精英法律服务所继续占用该门面，城区二中要求精英法律服务所立即搬离租赁城区二中的位于邵东市邵东大道城区二中的17、18号门面，并将门面退还给城区二中，符合法律规定，本院依法予以支持。对城区二中要求精英法律服务所支付拖欠的门面租金19500元的诉讼请求，根据双方的约定，门面年租金为9000元，精英法律服务所在庭审中对该租金亦予以认可，故对城区二中的该诉讼请求，本院依法亦予以支持。对城区二中要求从2018年12月1日起按年利率15.4%计算迟延支付租金的利息的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。对城区二中要求精英法律服务所支付门面租期到期后的门面占用费用1万元，门面占用费用按3万元/间、年计算，从2021年3月1日计算至2021年4月30日，以后门面占用费用照计至精英法律服务所将门面搬离退还给城区二中之日止的诉讼请求，双方签订的租赁合同于2021年2月28日届满后，精英法律服务所继续占用该门面，理应支付门面占用费，但城区二中主张门面占用费按30000元/间、年计算，其提供的证据不能证明其计算标准，故门面占用费以双方约定的年租金9000元计算，从2021年3月1日起按750元/月计算至精英法律服务所将门面退还给城区二中之日止。精英法律服务所辩称2年零2个月的起始时间不清楚，城区二中一直未向精英法律服务所交付17、18号门面，根据庭审查明情况，17、18号门面自2017年7月13日起至今未交付给案外人彭桂梅，精英法律服务所一直在租赁使用该门面，精英法律服务所的该辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。精英法律服务所辩称原、被告的主体均不适格，根据本院作出的（2018）湘0521民初140号民事判决中认定的事实，签订合同的主体是城区二中、精英法律服务所，根据合同相对性原则，原、被告均为本案适格主体，故对该辩称意见，本院亦不予以采纳。 二、关于反诉部分。精英法律服务所要求继续以每间5424元年租金的同等条件下享有优先租赁城区二中位于邵东大道城区二中的17、18号门面的反诉请求。虽然法律规定，在租赁期限届满，承租人在同等条件下享有优先承租权，但庭审中城区二中已明确表示精英法律服务所承租的门面17、18号此后将留作自用，不再对外出租，故对精英法律服务所的反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告邵东市精英法律服务所在本判决生效后15日内搬离租赁原告邵东市城区第二初级中学的位于邵东市邵东大道城区二中的17、18号门面，并将门面退还给原告邵东市城区第二初级中学； 二、限被告邵东市精英法律服务所在本判决生效后15日内向原告邵东市城区第二初级中学支付门面租金19500元； 三、限被告邵东市精英法律服务所在本判决生效后15日内向原告邵东市城区第二初级中学支付门面占用费3750元（已计算至2021年8月1日，此后门面占用费按750元/月计算至被告邵东市精英法律服务所将门面退还原告邵东市城区第二初级中学之日止）； 四、驳回原告邵东市城区第二初级中学的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）邵东市精英法律服务所要求继续以每间5424元年租金的同等条件下享有优先租赁原告（反诉被告）邵东市城区第二初级中学位于邵东大道城区二中的17、18号门面的反诉请求。 如义务人未在本判决生效后指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538元，减半收取269元，由原告邵东市城区第二初级中学负担69元，被告邵东市精英法律服务所负担200元。反诉费200元，由被告（反诉原告）邵东市精英法律服务所负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员  黄雁 二〇二一年八月十三日 代理书记员  刘锦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。