辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10100号上诉人（原审被告）：邢成，男，1984年10月11日出生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：邢占山，男，1958年6月23日出生，汉族，住吉林省农安县。上诉人（原审被告）：邢占山，男，1958年6月23日出生，汉族，住吉林省农安县。被上诉人（原审原告）：李美迪，女，1988年8月19日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：阚德智，辽宁冠维律师事务所律师。上诉人邢成、邢占山因与被上诉人李美迪房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邢成、邢占山上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.判决上诉人邢占山与被上诉人李美迪签订的《协议》无效；3.要求被上诉人向上诉人支付因违法扣押上诉人房产证（从2019年10月6日起至该房证给付日止）给上诉人造成的经济损失（按市场房屋租赁价格每年18000元计算）；4.本案上诉费、一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人邢成签订《房屋租赁协议》前被上诉人已知晓房屋实际情况，邢成明确告知该房屋暂不能交于被上诉人使用。二、被上诉人合同违约。被上诉人并未一次性支付3万元，属于违约，误导邢占山签订租赁房屋事宜，拒不将房证返还，造成上诉人经济损失。三、被上诉人已经收取了上诉人邢成提前退还的房租款，双方已经对不能按时交房调解完毕，上诉人邢成并未违约。四、上诉人邢占山在被上诉人威胁的情况下与被上诉人签订了不平等协议，应认定为无效。五、一审期间，邢占山提起反诉，但一审法院以不予受理另行立案起诉为由驳回。李美迪辩称，同意一审判决。李美迪向一审法院起诉请求：判令二被告支付原告租金60800元，违约金10000元，共计70800元并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:原告李美迪与被告邢成于2019年4月6日签订《房屋租赁协议》，被告邢成将其名下位于沈北新区道义二街18-19号252室的房产租赁给原告李美迪，租期从2019年5月1日至2021年5月1日止，每月租金1166元，二年共28000元，被告邢成留押金2000元，共计30000元。双方约定二年合同期内，如被告邢成违约需赔原告10000元，如原告违约租金押金不退。被告邢成同意将房产证留给原告李美迪，该协议还约定了其他内容。签约时涉案房产有他人使用，上述协议签订后，被告邢成将涉案房产的产权证交给了原告李美迪，原告李美迪给付被告邢成租金及押金共计30000元。2019年4月28日左右，被告邢成与原告李美迪口头协商达成一致，他人继续使用涉案房产，被告邢成从2019年5月1日开始给付原告涉案房产租金，每月租金2400元。2019年4月28日，被告邢成给原告李美迪转账2200元，2019年5月4日，被告邢成给原告李美迪转账200元。此后，被告邢成未能向原告李美迪交付涉案房产钥匙供原告李美迪使用，也未能向原告李美迪给付2019年6月1日以后的（回租）租金。2019年10月5日，原告李美迪与被告邢成的父亲即被告邢占山签订《协议》，该协议载明“因甲方违约，另达成协议，具体内容如下：自2019年6月至7月份：应付乙方（原告李美迪）房租2400元，7月份至10月份，每月按2800元支付给乙方共8400元。10月份以后直到卖房日期止，每月按2600元支付给乙方，并赔付给乙方违约金10000元，返还剩余房租。注：如卖房时间超过2个月，每月按2800元支付乙方…。”原告李美迪与被告邢占山分别在该协议上签字确认。被告邢占山将涉案房产钥匙交给了原告李美迪。被告邢占山在该协议上书写“钥匙、冰箱、洗衣机、沙发三套交给乙（以）方卖房用…。”此后，原告李美迪将涉案房产钥匙交到房产销售中介机构，至本案起诉之日，涉案房产未能出售。在诉讼过程中，被告邢成称在他人使用涉案房产的情况下，被告邢成仍存有涉案房产的钥匙。原告李美迪称其一直保管涉案房产的产权证。原告李美迪还称被告邢占山与其2019年10月5日签订协议时，被告邢占山称边出租边售房，原告李美迪未同意。一审法院认为，原告李美迪与被告邢成签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。被告邢成收到租金后未能及时交付房产给原告使用，被告邢成又与原告李美迪口头协商，由其每月支付2400元给原告李美迪，并已实际给付一个月款项。被告邢占山又与原告李美迪签订协议，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人应恪守履行。被告邢成作为涉案房产的产权人，未能如期给付2019年6月1日至2019年10月5日的租金（2400+8400+2600÷31*5）共计11219元，被告邢占山与原告李美迪签订协议而未给付上述款项，原告主张被告邢成、被告邢占山共同给付具有事实及法律依据，予以支持。2019年10月5日，双方签订协议，被告邢占山将涉案房产钥匙交付给原告李美迪用于卖房，原告李美迪持有涉案房产的产权证，又将房产钥匙交于房产中介机构销售，双方亦未达成边出租边出售的合意，原告并未实际占有、使用涉案房产，该房产的所有租赁协议客观上无法履行，合同目的已无法实现，又双方以实际的行为终止了房屋租赁协议的履行，涉及该房产的所有租赁关系依法解除。合同解除后，被告邢成应返还未实际租用期间（2019年10月6日至2021年5月1日）的租金23148元（28000元-1166元*4-1166÷31*5），并返还房产押金2000元。原告李美迪主张被告邢成、邢占山给付2019年10月6日以后的房屋租金，如上所述，合同解除后，被告邢占山已将涉案房产钥匙交付原告，原告把钥匙交给房产中介销售房产，原告亦称其不同意边出租边出售，其主张被告邢成、邢占山给付其它租金或租金损失缺少必要的事实及法律依据，不予支持。原告李美迪主张被告邢成、邢占山给付违约金10000元问题。本案中，当被告邢成未如期交付涉案房产时，双方口头协商由被告邢成给付原告租金且已实际履行部分款项，结合被告邢占山与原告另行签订的协议，可证双方对原租赁协议相关内容变更，原告依据原租赁协议主张给付违约金依据不足，本院不予支持。被告邢占山与原告李美迪签订协议后，双方协商出售涉案房产，协议基于双方的合意及实际行为而终止。该协议终止前，原告李美迪主张的租金超过其给付的被告邢成的租金并无实际经济损失，协议终止后，涉案房产尚未出售，原告李美迪未及时返还涉案房产的产权证，对终止协议的履行客观上具有一定的责任，其主张给付违约金缺少必要的事实及法律依据，不予支持。在诉讼过程中，经释明，原告李美迪未能将涉案房产的产权证依法返还给被告邢成，被告邢成未能在法定期限内依法反诉，无法一并审查处理，被告邢成针对返还涉案房产的产权证，可依法另行主张权利。被告邢成、邢占山抗辩已在签约时给付原告李美迪3000元，结合双方提交的证据材料，可证被告邢成通过微信转账给他人，并非转账给原告李美迪，而此前原告曾直接转账给付过被告邢成款项，被告邢成所述收付款均通过中介转手的陈述与事实不符，被告邢成签约时即给付承租人款项与交易习惯不符，又被告未能提供其他证据证明，事实依据不足，不予采信。被告邢成、邢占山抗辩已给付了原告李美迪2019年6月份的2400元及此后的8400元，该协议中未明确约定，被告也未能提供充足的证据证明，缺少必要的事实及法律依据，无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告邢成于本判决生效后十日内返还原告李美迪房屋租金23148元及押金2000元；二、被告邢成、被告邢占山于本判决生效后十日内共同给付原告李美迪租金11219元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李美迪的其它诉讼请求。案件受理费1570元，减半收取785元，原告李美迪承担385元，被告邢成、被告邢占山承担400元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邢成与李美迪签订的《房屋租赁协议》系基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。然而，协议签订后，邢成未能及时将案涉房屋交付给李美迪，而是与李美迪头口协商，每月支付2400元给李美迪，并已实际给付了一个月款项。随后，邢占山与李美迪签订《协议》，对2019年6月后的房屋租金进行了约定，该《协议》亦系基于双方真实意思表示，应为合法有效，一审法院根据上述协议判令邢成、邢占山给付2019年6月1日至2019年10月5日的租金11219元，返还未实际租用期间租金23148元及押金2000元，并无不当。关于上诉人所提邢占山与李美迪之间的《协议》系受李美迪威胁所签，并未提供充分的证据予以证明，故不予采信。关于上诉人所提确认邢占山与李美迪签订的《协议》无效，以及主张因扣押房产证造成的经济损失问题，因上诉人邢占山二审中自述在原审中未提交书面反诉状，亦未缴纳反诉费，故对此理由亦不予采信。综上所述，上诉人邢成、邢占山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人邢成、邢占山负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年八月二十五日法官助理  史舒畅书 记 员  王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。