吉林省红石林区基层法院民 事 判 决 书（2021）吉7603民初57号原告（执行案外人）：孙全叶，女，1965年4月9日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。被告（申请执行人）：刘长山，男，1972年2月12日出生，汉族，农民，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：张志峰，男，1978年10月1日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。第三人（被执行人）：李桂霞，女，1977年5月26日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。原告孙全叶与被告刘长山、第三人张志峰、李桂霞案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙全叶、被告刘长山及其委托诉讼代理人李佩良到庭参加诉讼。第三人张志峰、李桂霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙全叶向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）吉7603执1号执行裁定书，不得执行张志峰名下的坐落于桦甸市胜利街步行街XXX的房屋[不动产权证号为：吉（2017）桦甸市不动产权第0XXX2号]；2.依法确认登记在张志峰名下坐落于桦甸市胜利街步行街XXX的房屋归孙全叶所有；3.诉讼费由刘长山负担。事实与理由：刘长山与张志峰、李桂霞借款合同纠纷一案，红石林区基层法院于2019年1月9日作出（2019）吉7603执1号执行裁定，查封了张志峰名下的案涉房屋。孙全叶于2021年1月25日依法向红石林区基层法院提出案外人执行异议，红石林区基层法院作出（2021）吉7603执异1号执行裁定书，驳回了孙全叶的异议请求。孙全叶与张志峰于2010年4月17日签订《商品房买卖协议》，时间在法院查封之前；孙全叶支付了全部房屋价款并实际占有使用案涉房屋已达10年之久；因张志峰不配合孙全叶办理产权变更手续，所以案涉房屋未能将产权变更至孙全叶名下并非孙全叶原因导致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，孙全叶对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此向法院提起诉讼，以维护原告孙全叶合法权益。刘长山辩称，孙全叶的诉讼请求依法不能成立。理由如下：一、孙全叶提交的《商品房买卖协议》没有张志峰妻子李桂霞的签名，如果孙全叶真的购买了张志峰的房屋，应当由张志峰和李桂霞共同与孙全叶签订《商品房买卖协议》。孙全叶私自与张志峰签订《商品房买卖协议》不符合法律规定。二、孙全叶提交的张志峰收取卖房款的收条上收款金额是407000元，与孙全叶提交的《商品房买卖协议》上约定的房屋买卖金额410000元不符，如果孙全叶真实购买了张志峰和李桂霞的房屋并交纳了购房款，孙全叶应当提供款项交付方式的有效凭证。三、在2021年1月29日，因孙全叶提出执行异议申请，法院审查执行异议并召开听证会，孙全叶称：合同签订那天先给了3000元定金，收条在她儿媳妇那，而孙全叶在本次提起案外人执行异议之诉时，提交的高某书写的证明上，高某证实少付3000元取暖费接口费，前后矛盾。四、在2021年1月29日召开听证会时，孙全叶承认案涉房屋没有变更到其名下的原因是：“当时张志峰说过户费用给她一部分，后来张志峰一直没有出现，我就没过户。我们有公证，即便张志峰不在家，我自己也可以办理房证”。现在即便孙全叶和张志峰之间存在真实的房屋买卖关系，孙全叶交付了全部购房价款，并实际占有案涉房屋，但由于孙全叶自身的原因没有办理案涉房屋的过户登记，孙全叶的请求也不能支持。五、如果孙全叶与张志峰签订了《商品房买卖协议》，孙全叶与张志峰之间存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋张志峰已经卖给了孙全叶，在2019年3月6日刘长山与张志峰、李桂霞签订《执行和解协议书》时，张志峰和李桂霞不可能同意对案涉房屋不解除查封。六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，依据上述规定，孙全叶主张对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权利，应举证证明在法院对诉争房屋强制执行程序开始前，其已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有诉争房屋，已支付全部购房款，非因本人原因未办理过户登记，且四个条件须同时具备，缺一不可。因孙全叶没有合法有效的证据证明其诉讼主张，所以孙全叶的诉讼请求依法不能成立。本案争议的焦点是：孙全叶对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。孙全叶为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1.《商品房买卖协议》一份，证明2010年4月17日，孙全叶与张志峰签订《商品房买卖协议》，张志峰将案涉房屋卖给孙全叶，约定交易价格为410000元，当天给付180000元，张志峰说欠接口费及水电费，孙全叶扣除了3000元，4月19日给付227000元。交完钱后，农行将房屋解封了，当天将钥匙和房产证交给了孙全叶。所有交易过程高某均参与，所以高某在协议的中间方签名。2.《收条》一份，证明孙全叶将购房款全部支付后，张志峰于2010年4月23日为孙全叶出具了收条。3.两份凭证，证明张志峰用孙全叶给付的购房款还清农行贷款的事实。4.高某出具的《证明》一份，证明孙全叶与张志峰交易房屋的过程。5.《营业执照》一份，证明孙全叶于2012年开办了桦甸市鸿滨餐饮有限公司，在购买案涉房屋后实际占有了该房屋。6.左某出庭作证证明：2010年孙全叶买的步行街29号门市，让左某去收拾卫生，换地热，铺瓷砖，孙全叶开始经营。2016年左某与其合伙人王某1作权健保健，租赁孙全叶的房屋，每年房租28000元，后左某不干了，王某1继续干，租了多久不知道。7.《房屋租赁协议书》一份，证明孙全叶于2018年将房屋出租给王某2，作为鼎鼎保险公司的办公用房，孙全叶实际占有了案涉房屋。8.《房屋租赁协议书》一份、刘某出庭作证证言，证明孙全叶于2020年3月10日将房屋出租给刘某，期限为2020年3月10日至2023年3月9日。9.水费、电费、污水处理费票据各一份，证明孙全叶于2021年1月28日交纳了水费、电费、污水处理费，实际占有了案涉房屋。刘长山围绕自己的主张向法院提交了以下证据：1.（2021）吉7603执异1号案《听证会笔录》一份，证明孙全叶在开听证会时自认即便张志峰不在场，孙全叶与张志峰之间有公证，也可以办理案涉房屋的过户手续。2.《执行和解协议书》一份，证明：如果案涉房屋在法院查封前已经卖给了孙全叶，2019年3月6日，在刘长山与张志峰、李桂霞签订和解协议书时，张志峰与李桂霞不可能同意对案涉房屋继续查封。本院依孙全叶申请调取了案涉房屋的房权证两份，房产登记信息两份。刘长山对孙全叶提交的证据有异议。对证据1的合法性、关联性有异议，认为如果孙全叶与张志峰之间存在真实的房屋买卖关系，当时张志峰与李桂霞已经结婚，孙全叶应与张志峰和李桂霞共同签订买卖协议，协议书没有约定房屋交付时间及以往房屋费用如何处理等事宜，所以该份证据不能证明孙全叶主张；认为证据2显示收款金额为407000元，房屋买卖价款是410000元，孙全叶应该提交给付房款资金来源及交付房款方式的相关凭证，仅凭该份收条不能证明孙全叶的主张，而且在2021年1月29日法院召开听证会时，孙全叶陈述的少付房款3000元的原因与高某证明上写明的原因相互矛盾，孙全叶在虚假陈述案件事实；认为证据3的真实性、关联性、合法性无法核实；对证据4高某的证明有异议，认为高某不出庭接受询问，证明不真实；对证据5的真实性刘长山没有异议，但认为该份证据不能证明孙全叶实际购买了案涉房屋，因为租赁房屋也可以办理营业执照；对证据6左某的证言有异议，认为左某与孙全叶系亲属关系，证实的内容不属实；认为证据7不能证明孙全叶的主张；对证据8有异议，认为证人刘某的证言是假的，刘某证明交过水电费确不知以谁的名义交的，不符合常理，刘某说用其身上带的现金交纳三年租金87000元也不符合常理；对证据9的真实性刘长山没有异议，认为该份证据只能证明2021年1月28日，孙全叶交纳过案涉房屋的相关费用，但并不能排除对案涉房屋的继续执行，通过该份证据也能证明刘某的证言是假的。孙全叶对刘长山提交的证据的真实性没有异议，但认为听证笔录孙全叶没有签字，不是其意思表示；执行和解协议与孙全叶无关。对本院依孙全叶申请调取的案涉房屋的房权证两份，房产登记信息两份孙全叶、刘长山均无异议。本院依据各方的举证、质证，认证如下：孙全叶提交的证据1、2能够证明2010年4月17日，孙全叶与张志峰签订了《商品房买卖协议》，孙全叶已交付房屋价款的事实，刘长山虽有异议，但未提交反驳的证据，故对孙全叶提交的证据1、2本院予以采信；孙全叶提交的证据3没有相关单位的印章，无法认定其合法性，本院不予采信；孙全叶提交的证据4因证人高某未出庭作证，对该份证据本院不予采信；对证据5的真实性刘长山没有异议，本院予以采信；证据6左某自诉与孙全叶是亲属关系，因左某与孙全叶存在利害关系，故对其证言本院不予采信；证据7因王某2未出庭作证，对该份证据本院不予采信；对证据8的真实性刘长山有异议，但没有提供反驳的证据，对这份证据本院予以确认。对证据9的真实性，刘长山没有异议，对证据9的真实性本院予以确认，但水费、污水费票据虽载明是孙全叶交纳，但不能证明孙全叶是为案涉房屋交纳的费用。孙全叶对刘长山提交的证据的真实性没有异议，对刘长山提交的证据的真实性本院予以确认。对本院依孙全叶申请调取的案涉房屋的房权证两份，房产登记信息两份孙全叶、刘长山均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘长山与张志峰、李桂霞借款合同纠纷一案，本院于2018年8月23日作出（2018）吉7603民初60号民事调解书。因张志峰、李桂霞未履行生效法律文书确定的义务，刘长山向本院申请执行，本院于2019年1月9日作出（2019）吉7603执1号执行裁定书，查封被执行人张志峰在吉林省桦甸市的房屋，不动产权证号：吉（2017）桦甸市不动产权第0XXX2号，期限三年。孙全叶于2021年1月25日向本院提出执行异议申请，本院于2021年1月29日作出（2021）吉7603执异1号执行裁定书，驳回孙全叶的异议请求。孙全叶对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明：张志峰与孙全叶于2010年4月17日签订《商品房买卖协议》，约定：张志峰将桦甸市金街商业城XXX，面积136.83平方米的商业用房以每平方米3000元价格卖给孙全叶，孙全叶交纳保证金180000元，剩余230000元于2010年4月19日交齐。张志峰负责孙全叶办理所需的手续资料，过户所需的各种费用由孙全叶承担。高某在中间方签字。张志峰于2010年4月23日出具《收条》一张，载明：收到卖房款肆拾万零柒仟圆，人民币407000元。2001年8月20日桦甸市人民政府为案涉房屋颁发的房产证号为桦房权证胜字第0XXX6号，房屋所有权人为张志峰；2016年5月23日颁发的案涉房屋的房产证号为吉房权证桦字第FXXX7号，所有权人为张志峰；2017年7月5日颁发的案涉房屋的不动产权证号为吉（2017）桦甸市不动产权第0XXX2号，权利人为张志峰。2012年3月30日，孙全叶成立了桦甸市鸿滨餐饮有限公司并办理了营业执照，孙全叶为该公司法定代表人，该公司的住所地为案涉房屋。孙全叶于2020年3月10日与刘某签订《房屋租赁协议》，约定将胜利街步行街XXX的房屋出租，租赁期限自2020年3月10日至2023年3月9日。2021年1月28日，孙全叶交纳了吉林省吉林市桦甸市胜利街道办事处东胜社区光明路步行街XXX的电费51元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，孙全叶应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。孙全叶以案涉房屋买受人身份，对登记在张志峰名下的被查封的房屋提出案外人执行异议，孙全叶应证明其异议主张同时符合上述规定中的四个条件且其权利能够排除执行。本案中，孙全叶提供的证据能够证明孙全叶与张志峰在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已合法占有该房屋。虽然孙全叶向张志峰支付的价款比双方在《商品房买卖协议》中约定的价款少3000元，但孙全叶已经做出说明，系双方在履行合同过程中对未约定的事宜达成的共识，且没有证据证明张志峰因此3000元向孙全叶主张过违约，故应认定孙全叶已支付全部价款。关于案涉房屋没有办理过户登记是否是因买受人孙全叶自身过错的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定及根据谁主张谁举证的一般证据规则，孙全叶对其自身不存在过错应当提供证据加以证明，孙全叶未提供证据证明案涉房屋未办理过户登记系非因其自身原因，孙全叶应承担对其不利后果。本案中，自孙全叶与张志峰签订《商品房买卖协议》至案涉房屋被查封将近九年时间，孙全叶应积极督促张志峰协助办理权属变更登记手续，亦可通过其他方式予以救济。通过孙全叶庭审时的陈述可认定，2017年张志峰配合孙全叶对案涉房屋重新办理了不动产权证，但此次重新办证，孙全叶仍未办理过户登记。据此，可认定孙全叶怠于行使权利，存在过错，对孙全叶要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。孙全叶要求确认案涉房屋归其所有，不动产物权的转让经依法登记，发生效力，案涉房屋仍登记在张志峰名下，案涉房屋未发生物权转移，故孙全叶对案涉房屋不享有所有权。综上，孙全叶的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回孙全叶诉讼请求。案件受理费7405元，公告费600元，计8005元，由孙全叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。审 判 长  张丽杰人民陪审员  陈凤珍人民陪审员  吴慧玲二〇二一年八月十一日书 记 员  李 茜