四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11479号上诉人（原审原告）：成都市青羊区携行培训学校，住所地：四川省成都市青羊区西御街3号领地中心西塔904。法定代表人：陈斌，校长。委托诉讼代理人：严袁，北京德和衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨忠义，男，1973年2月17日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：伍玉梅，四川环奕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘冬莲，女，1979年1月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：伍玉梅，四川环奕律师事务所律师。上诉人成都市青羊区携行培训学校（以下简称携行培训学校）因与被上诉人杨忠义、潘冬莲租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初13109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。携行培训学校上诉请求：一、请求依法撤销成都市锦江区人民法院作出的(2020)川0104民初13109号民事判决，并依法改判为支持携行培训学校的全部诉讼请求；二、本案的一审以及二审等诉讼费用由杨忠义、潘冬莲共同承担。事实及理由：一、携行培训学校与杨忠义在《房屋租赁终止协议书》中约定的“原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任”，其真实的意思表示应该是就原合同中约定的违约事项互不追究责任，而不是对租赁事宜不作任何结算，同时也不能因《房屋租赁终止协议书》中对退还保证金100000元及利息没有约定就否定携行培训学校主张杨忠义退还保证金的权利。二、尽管携行培训学校与杨忠义签订《房屋租赁终止协议书》后至今未要求携行培训学校承担房屋中介费，但不能认定携行培训学校应当承担中介费，并且中介费也未实际产生，不能将未产生的中介费与应当退还的保证金径行抵扣。三、携行培训学校与杨忠义的电话录音形成时间与《房屋租赁终止协议书》的形成时间间隔不到两个小时，尽管电话录音形成时间在前，终止协议书形成时间在后，但是这二者在时间上具有延续性，在内容上具有牵连性，即携行培训学校的真实意思表示是签订终止协议的前提条件是退还保证金。携行培训学校将案涉房屋的物业费缴纳至2020年2月底，也是基于杨忠义承诺全额退还保证金这个前提，否则携行培训学校不会签订终止协议书，更不会多缴纳物业费。同时携行培训学校不可能在短时间内完全变更其意思表示，这不符合常理，更不符合常识。综上所述，携行培训学校基于杨忠义承诺退还全部保证金的前提下签订了《房屋租赁终止协议书》，应当认定杨忠义承诺的退还保证金是房屋租赁终止协议的应有内容，是附有条件的。故一审法院认定事实错误，请求二审在查明本案基础事实后依法撤销原审判决，并改判为支持携行培训学校的全部诉讼请求。杨忠义、潘冬莲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，携行培训学校的上诉理由不成立。首先，携行培训学校因自身原因提前终止租赁合同，是携行培训学校违约，本身也不符合租赁合同中退还履约保证金的条件。其次，在携行培训学校提出终止租赁合同后，双方一直处于协商的过程中，最后达成一致意见以双方签字确认的终止协议为准，双方在终止协议约定了原合同终止了，双方同意就原合同的事项互不追究法律责任，该协议对双方有约束力，携行培训学校作为民事主体，应当知道签字盖章后的法律后果。携行培训学校主张撤销一审判决无事实及法律依据。携行培训学校向一审法院提出诉讼请求：1．判令杨忠义、潘冬莲立即向携行培训学校退还保证金100000元及资金占用利息（以100000元为基数，从2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2．本案的诉讼等费用由杨忠义、潘冬莲承担。一审法院认定事实：2018年7月17日，潘冬莲代杨忠义（出租方、甲方）与成都市青羊区高联培训学校（承租方、乙方）（联系人罗丹）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市的物业租赁给乙方用于办公。租赁场地的建筑面积为835.25平方米。乙方在签订本合同时已经对物业及租赁场地进行了实地查看并予以认可，不得以物业及租赁场地存在瑕疵或与约定不符为由要求变更或解除合同。合同租赁期为8年，即自2018年7月22日起至2026年7月21日止。该房屋五年租金为85元／月／平方米（净收不含税），第六年起，每一年在上一年基础上递增5%。第六年为89.25元／月／平方米，第七年为93.71元／月／平方米，第八年为98.39元／月／平方米，每月的租金按建筑面积计算。乙方采取按每6个月为一期支付的方式向甲方支付租金，并在每一期到期15个工作日前向甲方支付下一期租金。乙方向甲方支付100000元的履约保证金。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时甲方无息全额退款；如有损坏双方协商赔偿事宜。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金甲方不予退还。该合同附件租金支付表载明：支付时间2018年7月19日支付金额425977.5元房租周期2018年8月22日至2019年2月21日；支付时间2019年2月6日支付金额425977.5元房租周期2019年2月22日至2019年8月21日；支付时间2019年8月6日支付金额425977.5元房租周期2019年8月22日至2020年2月21日；……。合同签署后，杨忠义向成都市青羊区高联培训学校交付了案涉房屋，成都市青羊区高联培训学校亦按约向杨忠义支付了保证金100000元。合同履行过程中，杨斌与杨忠义电话通话中表示将在2020年2月18日搬出案涉房屋，在合同约定的2月1日交下一期租金前将案涉房屋租出去，如果租不出去，将用保证金继续抵租金，在保证金期限内再租出去，如果实在租不出去，保证金就贴上当租金，陈斌已经通知中介挂网上租出去，并愿意给付中介费70000元左右，但在双方通话时中介都没租出去。2020年1月15日，罗丹与杨忠义电话通话，询问案涉房屋钥匙怎么处理，杨忠义回复将钥匙放在租赁部或潘姐处，搬出之前工程部对物业设施设备进行验收确认，罗丹提到年后案涉物业由学校租出去，中介费由学校承担在保证金中扣减后保证金余额应退还，杨忠义回复“对”。杨忠义提出钥匙、物业设施验收后双方写个终止协议，罗丹表示同意。同日，杨忠义（出租方、甲方）与陈斌代罗丹（承租方、乙方）签订《房屋租赁终止协议书》，约定甲乙双方于2018年7月19日签署的《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行良好。由于乙方自身规划原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期计至2026年7月21日；二、从2020年1月17日起，尚未履行的合同内容，终止执行；三、乙方应于2020年1月17日前将可移动办公物品自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。经核查后租赁房屋内基础设施（如线路、空调、消防、玻璃门窗等）如有损坏，由乙方赔偿。如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金，乙方将该单元物业费结算至2月底，电费结算至搬家当天；四、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。2020年4月23日，成都市青羊区高联培训学校经成都市青羊区行政审批局批准更名为成都市青羊区携行培训学校。一审庭审中，携行培训学校提交了潘冬莲与陈斌的微信聊天记录，称2020年6月22日潘冬莲要陈斌提供银行卡号杨忠义将退还案涉物业二月份的物业费，陈斌回复其与杨忠义还没说好暂时不退。另，杨忠义在一审庭审中称，携行培训学校并没为案涉物业找到下一租客，案涉房屋自携行培训学校搬出后空置至2020年7月，携行培训学校称其承担房屋出租的中介费没有事实依据。携行培训学校亦认可其实际并未承担案涉物业出租的中介费。一审法院认为，携行培训学校与杨忠义签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同签订后，因携行培训学校自身规划原因要求终止该《房屋租赁合同》，双方就终止租赁合同、费用结算等达成《房屋租赁终止协议书》，并明确约定“原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。”因此，该《房屋租赁终止协议书》，系双方对租赁事宜的结算，对双方均具有约束力，而保证金是否退还在《房屋租赁终止协议书》并无约定，现携行培训学校要求杨忠义退还保证金100000元及资金占用利息，根据《房屋租赁终止协议书》的约定，一审法院认为携行培训学校的诉讼主张于法无据，一审法院不予支持。至于携行培训学校称杨忠义在与罗丹的通话中承诺退还保证金，根据现有证据显示，罗丹在通话中提到的是承担案涉房屋重新出租的中介费后在保证金中扣除再退还保证金余额，一审庭审中携行培训学校亦认可并未实际承担房屋重新出租的中介费，且该通话在双方签订《房屋租赁终止协议书》前，最终双方就租赁事宜的结算应以《房屋租赁终止协议书》约定内容为准，故一审法院对携行培训学校的诉讼主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回携行培训学校的诉讼请求。一审案件受理费2317元，由携行培训学校负担。二审中，携行培训学校与杨忠义、潘冬莲均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，携行培训学校与杨忠义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：杨忠义是否应当返还保证金100000元并支付资金占用利息。对此，本院评述如下：关于杨忠义是否应当返还保证金100000元的问题。携行培训学校称，其与杨忠义签订的《房屋租赁终止协议书》中约定了双方对原合同中约定的违约事项互不追究责任。同时不能将未发生的中介费与应退还的保证金进行抵扣。加之携行培训学校与杨忠义的通话录音和终止协议在时间是具有延续性、内容上具有牵连性，即签订终止协议的条件是全额退还保证金。携行培训学校将案涉房屋物业费支付至2020年2月底也是基于对方同意全额退还保证金。对此本院认为，首先，携行培训学校与杨忠义签订《房屋租赁终止协议书》，除了对案涉租赁合同的终止达成一致外，亦就物业费、电费的结算进行约定。故双方签订该终止协议包含了对案涉合同终止履行后相关费用的结算。至于该终止协议第四条约定，原合同终止后，双方互不就案涉合同事项追究法律责任，亦系表明双方对案涉租赁协议结算完毕，互相不得再就案涉合同向对方主张违约责任。其次，携行培训学校提交的证据显示其同意将保证金抵扣另行出租的中介费后再进行返还。二审中携行培训学校亦对此认可。杨忠义提交的录音则显示携行培训学校同意将保证金抵扣其腾退后至另行出租期间的租金以及中介费。虽双方均不认可对方提交录音的真实性，但均认可上述录音证据发生于终止协议签订前，故可以认定携行培训学校与杨忠义在签订终止协议前就保证金进行抵扣进行过协商。综上，在携行培训学校与杨忠义在双方签订终止协议前协商过保证金的抵扣事项，携行培训学校未提交证据证明其在签订终止协议后又与杨忠义就保证金的返还进行过沟通的情况下，因终止协议作为双方对案涉租赁合同的结算，并未对保证金事项进行载明，应当视为双方就保证金的相关事宜协商完毕，杨忠义不再具有返还义务。故携行培训学校主张杨忠义返还保证金100000元因缺乏依据，本院不予支持。至于携行培训学校主张双方签订终止协议的条件是全额退还保证金，同时携行培训学校将案涉房屋物业费支付至2020年2月底也是基于对方同意全额退还保证金，因其提交录音并未显示上述内容，其也未提交其他证据予以佐证，故本院对其上述主张不予支持。综上所述，上诉人携行培训学校的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2317元，由成都市青羊区携行培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月十七日法官助理  郑 帅书 记 员  袁 敬