吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初2582号 原告：吉林市朝阳江景物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市船营区北极街鸿盛世家3号楼1层物业办公室。 法定代表人：叶朋，总经理。 委托诉讼代理人：熊壮，员工。 被告：史国平，男，1957年9月8日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市朝阳江景物业服务有限公司（以下简称朝阳江景物业公司）与被告史国平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朝阳江景物业公司委托诉讼代理人熊壮、被告史国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朝阳江景物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠物业费及滞纳金。2014年物业费827元、滞纳金905元，2015年物业费827元、滞纳金905元，2016年物业费827元、滞纳金905元，2017年物业费827元、滞纳金905元，2018年物业费827元、滞纳金905元，物业费共计4,135元，滞纳金共计4,525元，总计8,660元。2.请求被告支付诉讼费及一切和本案有关的费用。事实与理由：1.被告史国平是原告吉林市朝阳江景物业服务有限公司管辖内朝阳世纪城物业服务中心所服务的小区住户，该户自2014年1月1日起至2018年12月31日止累计欠费60个月，现被告共欠物业费及滞纳金8,660元。原告多次通过单元门、进户门、公示栏粘贴催缴单方式通知被告，被告至今没有支付物业费。2.拖欠物业费造成物业服务维修、公共区域设施设备更换等费用及人员工资断缺。使物业难以维持，为了维护原告经营利益，整顿物业管理秩序，现诉至法院，请求法院依法处理给予追缴，以保证以后物业管理工作的正常运行。 史国平辩称概括如下：1.收取滞纳金是指国家机关收取项目拖欠，朝阳物业是企业行为，不代表标国家机关，所以没有权利和资格收取滞纳金。2.物业费不包括电梯使用费和楼道公用电费，把三者混为一谈，没有法律依据。从2012年10月1日到2018年12月31日我没有享受电梯使用，我诉退回2012年10月1日—2013年12月13日电梯费488.63元。3.朝阳物业是2010年9月3日成立的，法人叶朋就是建筑承包商，没有一点物业管理经验。入住时要求交纳两年物业费，交款后我要求有税检票，告知没有过后补，过后多次催要找各种理由拒绝，疑似偷税。直到2015年9月25日销售不动产统一发票，通过这张税票告诉我们一个真正的销售日期2015年9月25日。《物业管理条例》第四十一条规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”所以要求退我2010年9月—2013年12月31日847元+529.37元=1,376元。4.4号楼入住时，每层楼四户人家，一楼034号租给森晟建材卖地板的当仓库，都是易燃的。036号马一群开麻将馆，把所有进马家麻将馆的门都整坏不能使。住户的安全、环保受到侵害。5.因房前垃圾堆积时间长，物业不去管理反而把绿化带拔了改为水泥地面。6.麻将馆把防火隔离门整坏至今没有修复，防火隐患。7.小区内管理混乱，门卫放车过夜，这个封闭小区是不允许的。利用工作便利谋取私利。8.清洁工人利用工作便利捡有价值的垃圾堆放在1号楼二单元楼墙绿化带中间，造成二次污染。在4号楼南墙中间的地带常年的建筑垃圾不及时清理。9.本小区共有850户，共有三个消防通道和疏散门，有一个被物业公司放自行架堵上了，地下车位防火通道因盖违章建筑，消防通道变得非常窄。楼道任意堆放垃圾，阻碍消防通道。发生火灾意外，疏散安全是大问题。10.小区内公用设备损坏不能及时修复，影响环境，没有尽到物业责任。11.小区内占用业主空间乱放广告，今年建党一百周年竟把红色教育基地堵上买房信息广告。12.在小区业主公共地搭建违章建筑出租，明明租给一个商业做厨房，还在上面写保洁员备品。在疏散消防通道盖上清钢彩房对外出租。 本院经审理认定事实如下：2010年9月29日，甲方吉林市朝阳江景物业服务有限公司与乙方史国平签订《朝阳世纪城前期物业服务合同》，约定：根据国家、省、市有关物业管理法律、法规、政策规定，甲、乙双方在自愿、平等、诚实信用原则的基础上，为小区创造优美的居住环境，并订立本合同供双方遵照执行。物业管理服务费按《吉林省物业服务收费管理实施细则》执行，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳服务费用，具体标准如下：多层住宅按0.65元/平方米/月，高层住宅按0.65元/平方米/月、电梯费0.55-0.60元/平方米/月，商业网点按1.80元/平方米/月。如不按时交纳物业服务费的，可按3‰的比例收取滞纳金。上述合同签订后至今，朝阳江景物业公司一直为该小区提供物业管理服务工作。 史国平系朝阳世纪城4号楼2单元8层63号业主，该住宅房屋建筑面积为54.29平方米。史国平自2014年1月1日至2018年12月31日期间未缴纳物业费。 认定上述事实的证据有：《朝阳世纪城前期物业服务合同》、《江景物业保洁服务合同》《江景物业电梯维保合同》《江景物业绿化养护服务合同》《江景物业建筑消防设施检验、电气防火检测及维保合同》《江景物业下水管线维护及维保合同》《吉林市朝阳江景物业保安服务合同》、物业费催缴通知单、不动产权利及其他事项登记信息、进户证明、产权调换协议书、动迁户回迁证明、销售不动产统一发票、收款凭证、史国平提供的照片及双方当事人陈述。 本院认为，业主和物业服务企业之间是平等主体，朝阳江景物业公司是具有收费资质的物业服务企业，依法为史国平所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约……（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”本案中，史国平作为业主，应当依照合同的约定按时交纳物业服务费用。史国平抗辩称物业费不包括电梯使用费和楼道公用电费。关于电梯费，实际上是指电梯日常运行、维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、日常维护保养费、维修材料和保险费等，可以单独收取，也可以包含在物业费当中，主要依据物业服务合同中具体约定。吉林市朝阳江景物业服务有限公司与史国平签订《朝阳世纪城前期物业服务合同》约定：“高层住宅按0.65元/平方米/月、电梯费0.55-0.60元/平方米/月”，不违反相关法律规定，对业主具有约束力。故该物业费中应包含电梯费，但不应包含楼道公用电费。故史国平抗辩不应交纳电梯费的意见，本院不予采纳。史国平抗辩称交纳物业费后物业没有出具发票，直到2015年9月25日出具销售不动产统一发票，但其提供的收款凭证及自认的陈述，能够证明其一次性交纳两年物业费的时间为2010年9月。至于物业服务企业是否涉嫌偷税，不应在本案物业服务合同纠纷中处理。史国平抗辩称小区存在违章建筑问题，应向相关行政部门举报，由行政执法部门整治或作出处罚决定，不应在物业服务合同纠纷中处理。以上抗辩，本院不予支持。史国平提供的照片证据中反应的公共设施维修不及时、小区绿化破坏、垃圾倾倒不及时、消防通道及防火隔离门存在安全隐患、允许外来车辆停车、麻将馆影响业主居住环境等问题，能够证明朝阳江景物业公司在提供物业服务期间存在一定的瑕疵。但也应考虑，物业服务作为一种不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，这些一般瑕疵不能构成业主不交物业费的合理理由。故史国平应交纳2014年1月1日起至2018年12月31日物业费4,071.75元（0.65元/平方米/月×54.29平方米×60个月+0.60元/平方米/月×54.29平方米×60个月），其中电梯费参照史国平提供的电梯费收款凭证的标准计算。 关于朝阳江景物业公司要求史国平承担滞纳金实质上是违约金的诉请。考虑史国平存在迟延交纳物业服务费的行为，但朝阳江景物业公司也存在一定的管理及服务瑕疵，基于公平原则，本院不予支持朝阳江景物业公司的违约金主张。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、史国平于本判决生效之日起三日内给付吉林市朝阳江景物业服务有限公司物业费4,071.75元； 二、驳回吉林市朝阳江景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告史国平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  历建山 二〇二一年八月十日 书记员  姬乐冉