辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4406号 上诉人（原审被告）：电连机电安装工程有限公司，住所地大连市沙河口区胜利路171-1号。统一社会信用代码91210200760754251L。 法定代表人：安家义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜全光，北京恒都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨博臣，男，1993年2月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：崔宇，辽宁知本律师事务所律师。 原审被告：吴其鹏，男，1947年6月10日生，汉族，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：袁征，女，1982年10月12日生，汉族，住大连市沙河口区。 上诉人电连机电安装工程有限公司（简称机电公司）因与被上诉人杨博臣，原审被告吴其鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 机电公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回杨博臣的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由杨博臣承担。事实与理由：一、案涉《房屋出让合同》真实有效。1.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”首先，在集体土地上进行建设应依法申请及办理使用土地的审批手续等，这些只是管理性规定，并非是规范合同效力的强制性规定。其次，农民集体所有的土地中包括农用地和建设用地等，并非集体所有土地均不能用于非农业建设使用，吴其鹏对案涉房屋所在的土地性质及土地利用规划曾申请政府信息公开，根据大连市自然资源局公开的《地籍审核证明表》显示，案涉翠林悠然地块符合土地规划情况（大连市城市中心区土地利用总体规划调整方案2006-2020年），一审判决以杨博臣与机电公司均未提供案涉房屋相关合法手续为由，认定双方签订的房屋买卖合同无效，于法无据。2.根据机电公司在一审中对案涉土地历史的阐述，在案涉地块上建造房屋及其附属设施既是为了解决村里农村经济及老百姓住房问题，又可以盘活存量用地，是国家号召建设的。当时红旗镇（现在属于红旗街道办事处）、甘井子区政府都以默认的形式认可了机电公司的建房行为。二、一审法院违反程序。案涉房屋是否是违法建筑至今没有准确意见。吴其鹏此前已经申请行政复议，辽宁省自然资源厅决定中止行政复议案件的审理，可以证明案涉建筑性质没有确定。本案需要等待另一案件的审理结果作为定案依据，在另案结果没有确定前，本案应中止审理。三、一审法院没有考虑机电公司的损失。1.机电公司也是受害方。案涉房屋是机电公司花费大量人力、物力建造的。租赁土地、平整土地、开发和建造房屋以及进行绿化及公共设施建设，这些都是在政府的默认前提下进行的。一审法院仅依据《致住户的一封信》，就判令机电公司应返还购房款不合理。2.退一步讲，既然一审法院认定机电公司与杨博臣均有过错，那么杨博臣应向机电公司支付自杨博臣占用案涉房屋至房屋被拆除期间的房屋占有使用费，这才符合双方均有过错的法律后果，否则有失公平。四、类案检索情况。同案需同判。经机电公司在法律裁判文书网上检索类案，大连市中级人民法院（2019）辽02民终4554号民事案件与本案相似，机电公司认可该案二审的处理意见。五、一审法院只判决机电公司返还购房款，没有要求杨博臣返还房屋或者对房屋的价值进行折价补偿。合同无效后的返还，应当是双方返还。在因无效合同取得对方当事人的财产不能返还或者没有必要返还时，应按照所取得财产的价值进行折算，以金钱方式对对方当事人进行补偿。由于房屋在杨博臣手中灭失，房屋不可能返还给机电公司了。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，杨博臣应当将房屋的价值进行折算，以金钱方式对机电公司进行补偿。六、一审判决对本地营商环境造成破坏。机电公司当时是基于政府招商引资，按照当时政策取得的土地租赁权，并在政府同意的前提下开发建造的案涉房屋。由于政府的强拆，一审法院判决房屋买卖合同无效，机电公司返还购房款，而房屋已经灭失已不可能再返还给机电公司，这相当于机电公司为政府行为买单，这对机电公司不公平，也损害了地区营商环境。 杨博臣辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。一、案涉《房屋出让合同》系无效合同。1.机电公司与原审被告未经土地主管部门批准，擅自在集体土地上建设的住宅项目应属违法建筑。案涉房屋因违反了《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》已于2020年4月被有关部门拆除，由于违章建筑物不具有合法手续，不能成为合同转让的合法标的物；且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现，故机电公司与杨博臣签订的《房屋出让合同》应属无效。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让。要实现案涉出让合同的目的，必须使集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让。但《中华人民共和国土地管理法》明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房的买卖合同违反了土地管理法的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉合同应属无效。机电公司提供的《地籍审核证明表》，不能证明案涉房屋建设的合法性。二、一审法院审理符合法定程序。甘井子区违建别墅问题清查整治专项领导小组于2019年11月4日通知案涉房屋住户，对案涉房屋作出拆除的决定，并要求住户于2019年11月30日前自行腾退房屋，后案涉房屋于2020年4月被有关部门拆除。故机电公司提到的吴其鹏申请行政复议的案件，与本案无关，一审法院未违反相关程序。三、一审判决考虑了各方损失。机电公司及原审被告在集体土地上建设住宅项目本就属于违法行为，其投入的前提要保证行为的合法性。政府默认不代表允许机电公司和原审被告实施违法行为。一审法院考虑到机电公司与杨博臣之间都存在一定过错，所以对机电公司占用杨博臣购房款的利息未予支持。四、机电公司提供的类似案件的文书，与本案无关，两个案件的事实不同，不应作为本案参考。 吴其鹏辩称，吴其鹏与本案没有关系，吴其鹏只是机电公司的员工，其是履行职务行为。机电公司未对吴其鹏提出上诉，因此二审法院应维持一审对吴其鹏的事实认定和判决。 杨博臣向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告机电公司、被告吴其鹏签订的《房屋出让合同》无效；2.判令二被告对返还购房款275万元承担连带责任，并支付自2018年11月5日起至实际给付之日银行同期贷款利息。 一审法院认定事实：原告（买受人、乙方）与机电公司（出卖人、甲方）于2018年11月5日达成《房屋买卖合同》，约定甲方将房屋及该房屋占用范围内的使用权转让给乙方。甲方将座落在大连市甘井子区红旗街道岔鞍村南岔沟东沟6号楼，框架结构，三层的别墅出售给乙方；建筑面积415.52平方米。房屋使用权永久。甲方于2018年11月5日将上述房屋交付乙方。甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。办理产权证所需的土地出让金由乙方自行缴纳。办理产权证所需的各项费用及各种税金由乙方自行缴纳。经双方协商一致，甲方同意该房屋总价款为275万元。乙方于2018年11月5日前付全部房款275万元。甲方出让的房屋仅作住宅使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋的结构和用途，除本合同及其附件另有规定外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享受与该房屋有关联的公共部位和设施。甲方不得擅自改变与该房屋有关联的公共设施、公共用地的使用性质。合同还约定了双方的其他权利义务。原告在合同乙方处签名，机电公司在甲方处加盖公章，被告鹏在合同上甲方处签名。原告通过其父亲杨士亮、母亲徐连芸向吴其鹏的妻子刘桂花账户转账支付案涉房屋房款275万元，分别于2018年5月23日转帐10万元、2018年5月25日转帐85万元、2018年11月5日转帐180万元。机电公司于2018年11月5日向原告开具专用收款收据，金额为275万元。机电公司在庭审中表示其已经收到上述房款。 2019年11月4日，甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组发出《致住户的一封信》，内容为：你的房屋位于西郊国家森林公园内，属于本次专项行动清查整治的重要区域。相关执法机关通过前期调查取证，拟依据《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国土地管理发》等有关规定，对你的房屋作出处理决定（拆除或没收）。请你充分认识全国开展违建别墅清查整治专项行动和保护生态环境的重大意义，积极配合相应执法机关的执法工作，在执法机关作出处罚决定后认真遵照履行。我们提倡于2019年11月30日前自行腾退，避免损失，届时我们将尽力为您提供帮助。如您逾期腾退或拒不配合执法机关的执法工作，您将自行承担可能产生的一切法律责任和经济责任。案涉房屋于2020年4月被行政机关执法部门拆除。 一审法院另查，吴其鹏曾系被告机电公司的执行董事、法定代表人，2015年5月26日后不再担任执行董事、法定代表人。被告电连机电公司出具证明，载明被告吴其鹏于2015年5月26日辞去法定代表人职务，只负责岔鞍村翠林悠然项目。 一审法院认为，杨博臣与机电公司在房屋所有权证中达成的房屋买卖合同所约定的案涉房屋系建设于西郊国家森林公园，现案涉房屋已被拆除。至一审法庭审理终结前，杨博臣与二被告均未提供案涉房屋相关合法手续，机电公司提供的地籍审核证明表复印件亦不能证明案涉房屋的合法性，故杨博臣与机电公司签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋现已被拆除，原告购买案涉房屋的合同目的已无法实现，机电公司应当将其收取的原告交纳的购房款275万元返还原告，原告要求机电公司返还原告购房款275万元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于原告要求机电公司支付自2018年11月5日起至实际给付之日占用购房款的银行同期贷款利息的诉讼请求，一审法院认为，原告在购买案涉房屋时对于案涉房屋的性质应当知晓，原告自愿购买，亦存在一定过错，原告主张的利息损失，一审法院不予支持。 关于原告要求吴其鹏承担连带责任问题，一审法院认为，吴其鹏自2015年5月26日后不再担任机电公司的执行董事、法定代表人，其签订合同系履行职务行为，相应法律后果由机电公司承担，故对原告要求的吴其鹏与被告电连机电公司共同承担责任的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用 二审中，各方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经本院二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉《房屋出让合同》的效力如何认定以及后续如何处理。具体到本案，机电公司认可案涉房屋系其在大连安达庆安开发公司处租赁的土地上建造后出售给杨博臣的，其认可建造案涉房屋没有取得规划审批手续。大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组于2019年11月4日向案涉房屋所在区域发出《致住户的一封信》，将案涉房屋所在区域纳入违法违规建设和审批的别墅清查重点区域，并对案涉房屋作出拆除或没收的处理决定。而且，案涉房屋已经于2020年4月被行政机关执法部门拆除。由此可知，案涉房屋没有取得任何建设工程规划许可手续或有关主管部门的批准建设手续，有关行政机关执法部门已将案涉房屋作违法违规建设别墅强制拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。并且，根据案涉《房屋出让合同》签订之时实施的《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上述规定均系法律强制性规定。案涉房屋尚未取得规划许可手续或有关部门的审批手续，其所涉农村集体土地亦在未办理合法用地手续情况下用于非农业建设。案涉《房屋出让合同》违反上述《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”之规定，应当认定无效。由此，一审认定杨博臣与机电公司签订的《房屋出让合同》无效，并无不当。 关于机电公司称其建造案涉房屋是经当地政府同意，符合国家规定一节，本院认为，机电公司一审提供的地籍审核证明表，并非政府部门批准建造案涉房屋的审批手续，亦非机电公司取得的规划许可手续或合法用地手续。机电公司以此主张其建造案涉房屋系经政府同意且符合国家规定，依据不足，本院不予采纳。 关于机电公司提出本案应中止审理，等待吴其鹏申请行政复议案件的结果一节，本院认为，案涉房屋并非政府有关部门限期改正的建设项目，而是已经作为违法违规建设和审批的别墅清查项目被行政机关执法部门拆除。机电公司提及的吴其鹏的行政复议案件，涉及的是对行政行为的合法性审查，不影响案涉《房屋出让合同》的效力认定。机电公司的该项意见，本院不予采纳。 关于案涉《房屋出让合同》无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，机电公司基于《房屋出让合同》取得的房款275万元理应返还杨博臣。案涉房屋已被拆除，故不存在相应房屋的返还问题。至于杨博臣应否向机电公司支付折价补偿，因案涉房屋系作为违法违规建设和审批的别墅清查项目被行政机关执法部门拆除的，杨博臣是否购买房屋与案涉房屋被行政机关执法部门拆除不存在因果关联，故机电公司要求杨博臣对房屋价值进行折价补偿，没有依据，本院不予支持。至于机电公司提到的杨博臣应向其支付房屋占有使用费的观点，因房屋占有使用费属于独立的诉请范畴，机电公司一审中对此并未提出反诉，故一审未予审理，并无不当。机电公司可另行主张。 综上所述，机电公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28800元，由上诉人电连机电安装工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  刘冬艳 二〇二一年八月十三日 书记员  朱彦锡