山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终1488号上诉人(原审原告)：岚县鑫大洲房地产开发有限公司。法定代表人：张×。委托诉讼代理人：刘×，山西绥民律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王×1，岚县人，现住岚县。委托诉讼代理人：王×2，系被上诉人王×1的伯父。被上诉人(原审被告)：尹×，岚县人，现住岚县。原审第三人：兰×1，岚县人。委托诉讼代理人：董×，北京中伦文德太原律师事务所律师。原审第三人：岚县东村镇北村村民委员会。法定代表人：兰×2，职务：主任委托诉讼代理人：丁×，男，该村委法务。原审第三人：山西环宇建筑工程有限公司。法定代表人：闫×。上诉人岚县鑫大洲房地产开发有限公司因与被上诉人王×1、尹彩凤、原审第三人兰×1、岚县东村镇北村村民委员会、山西环宇建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省岚县人民法院（2020）晋1127民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。岚县鑫大洲房地产开发有限公司上诉请求：撤销山西省岚县人民法院作出的（2020）晋1127民初131号民事判决，指令岚县人民法院重新审理或由二审改判。事实和理由：一、上诉人为合法的合同解除权利人。上诉人作为岚县北兴小区的开发商，为该小区的合法的土地使用权人及本案所涉楼房的所有权人，基于上述原因，被上诉人与上诉人在自愿平等、协商一致的基础上签订了《房屋认购意向合同》，根据合同相对性原则，被上诉人理应按照合同约定向被上诉人交付房屋购楼款，未履行交款义务，上诉人依法具有单方解除权。二、本案第三人兰×1在合同签订时无权收受购房款。三、一审法院根据所谓的《协议书》《补充协议书》《建设工程施工补充协议书》等认定兰×1收款合法，进而认定上诉人无合同解除权，是认定事实严重错误，程序违法，严重侵犯上诉人的合法权益。1.《协议书》及《补充协议》根据生效判决认定有效，系在上诉人与被上诉人签订合同及兰×1违法收受房款之后。2.《协议书》与《补充协议》有效，并不当然推定4号楼的筹建权及处分权归岚县东村镇北村村民委员会。3.环宇公司无权进行销售和收款。王×1、尹彩凤辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。兰×1辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，应维持原判。岚县东村镇北村村民委员会辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。岚县鑫大洲房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与二被告签订的《房屋认购意向合同》；2.判令二被告支付原告逾期付款违约利息31587.96元（暂计算至2020年1月20日）；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：岚县鑫大洲房地产开发有限公司系2016年2月23日成立的有限责任公司，经营范围是房地产开发，经营期限为2016年2月23日至2026年2月22日，法定代表人原为王建珍，现变更为张×。2016年元月10日，第三人岚县东村镇北村村民委员会（甲方）与原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司签订“协议书”，该份协议约定共同开发位于××县以北土地，用于住宅小区（学府未来城）的建设。北村村委占股权比例为49％，岚县鑫大洲房地产开发有限公司占股权比例为51％，双方按出资比例享有该宗土地的使用权，1号楼、2号楼、4号楼盘由北村村民筹建，3号楼、5号楼、6号楼盘由岚县鑫大洲房地产开发有限公司筹建，所竞买土地款办理开发手续的费用及所有附属设施的支出等均按双方实际建筑的面积分摊。（最终建筑面积以承建部门归还核准的面积为准。）双方又于2016年6月30日补签补充协议，该补偿协议约定“岚县鑫大洲房地产开发有限公司（甲方）销售3.5.6号楼盘，岚县东村镇北村村民委员会（乙方）销售1.2.4号楼盘，双方各自对自己建筑的楼房进行销售支配，甲方有权监督乙方销售款的支付用途，但不得私自扣留乙方售楼款。乙方建设的1.2.4号楼盘与甲方签订合同，实际操作中以乙方为主进行统一管理，由乙方自己操作独立核算，自担风险，自负盈亏，工程质量、安全生产等方面出现的问题完全由乙方自己承担，整个住宅小区开发所需手续，全部由甲方负责办理，费用按建筑面积分摊．．．．．．”，该“协议书”与“补充协议”已于2019年6月13日经山西省吕梁市中级人民法院（2019）晋11民终1133号民事判决认定属生效协议。2020年8月10日，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司（甲方），第三人山西环宇建筑工程有限公司（乙方），第三人岚县东村镇北村村民委员会（丙方），又达成“建筑工程施工补充协议书”，该协议书约定，根据2020年8月4日关于学府未来城信访专题协调会议精神，甲方同意提供3号、4号、5号楼盘共计建筑面积6500平方米的房源作担保，其中4号、5号楼盘房源办理抵押登记，抵押权人为乙方，抵押人为甲方，3号楼盘房源办理备案手续。在4号楼工程竣工且甲方无法支付乙方应得的工程款时，按照原《建设工程施工合同》约定用于抵押工程款。甲方用4号楼33套在建房屋为乙方工程款设定抵押，乙方工程竣工后，甲方用该33套房屋折抵乙方工程款。由乙方寻找购房客户，甲方无条件办理销售，网签手续，并通过乙方交付业主入住，本案所涉房屋在该33套房范围内，但在诉讼期间一直未办理合法的抵押登记手续。2017年11月10日，经第三人岚县东村镇北村村民委员会同意兰×1出售已取得商品房预售许可证的4号楼3单元504房屋一套，面积为135平方米，买主为被告王×1、尹彩凤（尹×）夫妻，卖价为30万元，当时未签订售房合同，后因其他原因，经原告、二被告、第三人兰×1、岚县东村镇北村村民委员会共同协商将王×1、尹彩凤所买房屋4号楼3单元504房一套，调换至××楼房，并于2018年10月14日依据上述约定由原告出面办理相关售房手续，与二被告签订《房屋认购意向合同》，该合同中甲方为岚县鑫大洲房地产开发有限公司，乙方为王×1、尹彩凤，所购房屋为学府未来城4号楼3单元4层04号，面积为135平方米，但卖房款30万元仍由第三人兰×1保管。原告于2019年7月17日向被告王×1出示“通知书”，要求交纳首付房款及利息并补交税金，后又于2019年7月23日向王×1出示“解除《房屋认购意向合同》通知书”，要求解除双方签订的《房屋认购意向合同》并办理退房手续及承担违约责任。2020年8月11日山西环宇建筑工程有限公司委托兰×1作为处理2020年8月10日各方所签“建设工程施工补充协议书”所涉相关事项的全权代理人。一审法院认为，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与第三人岚县东村镇北村村民委员会所签“协议书”及“补充协议”已经山西省吕梁市中级人民法院判决书确认属生效协议，协议双方应严格按协议履行各自义务，享受应有的权利，依据上述协议，4号楼属第三人岚县东村镇北村村民委员会负责筹建，独立核算、自担风险、自负盈亏，并由其负责销售，但所需开发小区及销售楼房等手续由原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司负责办理。第三人兰×1在征得第三人岚县东村镇北村村民委员会同意的的情况下将位××府房屋一套，面积为135平方米（该房产由原4号楼3单元504房一套调换至4号楼3单元404房屋一套）出售给二被告王×1、尹×（尹彩凤），该销售行为所得用于抵押第三人岚县东村镇北村村民委员会欠第三人兰×1的部分款项（该抵押在诉讼期间未办理合法的抵押手续）。原告只是依约履行其在出售楼房时替第三人岚县东村镇北村村民委员会出具销售手续的义务。依据原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与第三人山西环宇建筑工程有限公司、第三人岚县东村镇北村村民委员会于2020年8月10日所签“建筑工程施工补充协议书”中也明确4号楼属第三人岚县东村镇北村村民委员会筹建，所抵押的涉案房屋由山西环宇建筑工程有限公司负责寻找客户，岚县鑫大洲房地产开发有限公司无条件办理销售、网签手续，所卖工程款折抵山西环宇建筑工程有限公司的工程款。结合山西环宇建筑工程有限公司于2020年8月11日委托兰×1作为处理2020年8月10日《建设工程施工补充协议书》的全权代理人，对涉案房产的处分权仍为第三人岚县东村镇北村村民委员会拥有，在未经第三人岚县东村镇北村村民委员会同意的情况下，原告无权对涉案房屋合同予以解除，故原告要求解除与二被告签订《房屋认购意向合同》及要求二被告支付逾期付款违约利息31587.96元（暂计算至2020年1月20日）的请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费590元，由原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人王×1代理人提供：证据1、2021年1月26日上诉人给第三人环宇公司开具的收据，拟证明用案涉房屋抵顶部分工程款。证据2、争议房屋的物业公司出具的收据4张，拟证明被上诉人已经入住房屋，向物业缴纳天燃气初装费、物业管理费、装修保证金等。上诉人岚县鑫大洲房地产开发有限公司的质证意见为：证据1，收据无异议，恰恰说明兰×1无权收款，只有环宇公司有权收取款项。证据2，不是上诉人出具，不发表质证意见。原审第三人兰×1质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。原审第三人岚县东村镇北村村民委员会质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。原审第三人兰×1提供证据：1、协议书，签订主体是鑫大洲、环宇和村委，协议第二条第三款第一项约定，附表中第一页第21号，是案涉房屋，抵顶总价342775元，该价格与鑫大洲给保险公司出具的价格是一致的，与王×1提供的收据记载的金额是一致的。上诉人岚县鑫大洲房地产开发有限公司的质证意见为：真实性、合法性、关联性无异议。但该协议签订之前，兰×1并未取得收款权利。被上诉人王×1、尹×的质证意见为：认可，真实性、合法性、关联性无异议。原审第三人岚县东村镇北村村民委员会质证意见为：真实性、关联性无异议，但是对协议的部分与本案无关的条款有异议。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人岚县鑫大洲房地产开发有限公司与第三人岚县东村镇北村村民委员会所签《协议书》及《补充协议》已经生效判决确认为有效协议。依据上述协议约定，案涉争议房屋所在的××楼民委员会负责筹建，并由其负责销售，销售楼房手续由上诉人岚县鑫大洲房地产开发有限公司负责办理。第三人兰×1经岚县东村镇北村村民委员会同意将案涉争议房屋出售给二被上诉人王×1、尹×（尹彩凤），销售得款用于抵顶第三人岚县东村镇北村村民委员会欠第三人兰×1的部分款项。该事实也由被上诉人王×1二审提供的由上诉人2021年1月26日给第三人环宇公司开具的收据所证实。被上诉人王×1、尹×已交纳购房款，上诉人以被上诉人欠交购房款为由要求解除《房屋认购意向书》并支付逾期付款利息的请求无事实依据本院不予支持。综上所述，岚县鑫大洲房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由岚县鑫大洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年八月二日书记员 雷姗姗