北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初9291号原告：邓兆磊，男，1984年2月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志平，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京金隅大成开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号（大成大厦22层）。法定代表人：张晓兵，总经理。委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。原告邓兆磊与被告北京金隅大成开发有限公司（以下简称大成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邓兆磊的委托诉讼代理人庄悦明、李志平，被告大成公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓兆磊向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金9335．55元；2、因合同约定的逾期办理房屋产权证违约金不足以弥补原告所受经济损失，要求被告赔偿损失，以已付房款为基数，按中国人民银行2016年逾期贷款利率4．75%（一至三年期）标准计算，自2014年5月23日起至房屋产权证办理完毕之日止，本项诉讼请求数额确定后，应将第一项诉讼请求中所载违约金数额扣除；3、被告向原告提供74万元购房款发票、契税完税证，印花税票及公共维修基金专用票据。事实和理由如下：2011年5月，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于丰台区青塔二期东区纤云园XXX房屋（后房屋地址变更为丰台区大成南里四区XXX），房款共计1867110元；被告应当在2012年6月30日前交付房屋；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，委托费用一千元；如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，被告按已付房款0．5%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2012年6月24日向原告交付了房屋，在双方办理房屋交接手续时，被告的丰台销售分公司与原告结算了房款，原告缴纳了契税、印花税、公共维修基金及产权证代办费等办理房屋权属转移登记的税费，被告丰台销售分公司向原告出具了收款收据，但未提供购房款、契税、印花税及公共维修基金正式发票。原告依约履行了合同义务，按照合同约定，被告最迟应于2014年5月22日前，为原告办理房屋所有权证，但时至今日，原告仍未能取得产权证，被告的行为已构成严重违约。因房屋无产权证，限制了房屋的正常转让、出租、抵押、投资等财产权利的行使，限制了子女入学、入托、落户等生活权利的正常行使，严重影响了原告生活，损害了原告的合法权益，原告损失巨大且无法确定损失数额。显然，被告以格式合同条款约定逾期办理房屋产权证违约金标准为房价款0．5%，显失公平，不足以弥补原告的实际损失，故请求法院依法增加违约金赔偿金额。被告大成公司辩称：一、涉案房屋所在项目产权证办理延迟的原因在于小区周边环境，部分业主违法建设等相关问题迟迟未能彻底解决，导致项目规划验收手续需要完备，并非被告单方责任所致。依照合同第22条的约定，因办理产权证延迟而应承担违约责任的前提是因出卖人责任导致，如非因出卖人责任导致，则不应承担违约责任，所以，涉案房屋所在项目产权证办理延期并非被告单方责任所致，故不应由被告单方承担由此产生的法律责任；二、在预售合同已明确约定逾期办理转移登记手续违约金比例及支付方式的前提下，原告要求被告按已付购房款同期银行贷款利率的标准支付违约金缺乏合同依据。双方所签预售合同第22条第二款，对逾期办理房屋转移登记的违约金进行了明确的约定，上述内容明确且合法有效，双方应当遵照履行。依据合同法的相关规定，当事人要求提高违约金比例的前提，为违约金过分低于给其造成的损失。本案中原告所购买的房屋为住宅，且该房屋已按预售合同约定期限实际交付原告使用，仅是办理产权证发生的延迟，并未阻碍或影响原告对涉案房屋的实际使用，也并未给原告造成实际损失。现原告仅以认为约定违约金过低为由，不顾生效合同的约定就向被告主张按同期银行逾期贷款利率的标准支付违约金，缺乏合同依据，也没有事实根据；三、被告代收代缴相关税费及公共维修基金，现涉案房屋所在楼栋权属证书尚未取得，同意待楼栋权属证书取得时，被告代缴前述费用后，主管部门出具相应发票后一并交与原告。四、同意交付74万元购房款发票。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的商品房预售合同、补充协议、结算单、发票、收据、《工程竣工验收备案表》等证据，本院予以确认，并在卷佐证。通过双方陈述及无异议证据，本院认定事实如下：2011年5月，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于北京市丰台区青塔二期东区纤云园XXX房屋，房价款为1866179元，房屋交付时间为2012年6月30日前。合同第22条产权登记条款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告于2012年6月24日向其交付了房屋，经双方最终面积核算，原告实际支付被告购房款1867110元，被告出具了购房款发票，但仍有74万元购房款发票未及时交与原告，现被告同意交付74万元发票。邓兆磊于办理房屋交接时，按合同约定支付产权代办费、契税、印花税、公共维修基金等相关费用。但被告至今未取得原告所在房屋楼栋的权属证书，亦无法协助原告办理所购房屋的产权转移登记，且亦未能向相关主管部门缴纳前述契税、印花税、公共维修基金等相关费用，未能取得相应发票。庭审中，被告提交2016年9月19日北京市规划委员会丰台分局关于青塔二期东区（大成郡）项目规划验收相关问题的通告（以下简称规委通告）。该通告载明：北京大成开发集团有限公司开发建设的青塔二期（东区）大成郡项目，截止目前，剩余纤云园住宅组团及配套中学尚未向我局申请规划验收。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》相关规定，规划行政主管部门对建设工程实施规划验收时，主体建设内容包括总平面位置、层数、高度、立面、建筑规模、使用性质等应当与规划许可证批准的内容一致，不一致的不予进行规划验收；居住配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成，未能同步完成的，对相应的住宅建筑不予进行规划验收。截止目前大成郡项目仍存在以下问题：一、主体建筑存在与规划审批内容不一致的问题，出现多栋住宅楼建筑主体加建阳光房，增建阳台等违法建设的情况。二、配套设施与主体建设不同步，配套中学操场尚未完成腾退工作。三、环境建设与主体建设不同步，有部分建设用地及代征用地未完成拆迁腾退。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》要求，建设单位尚不具备申报剩余项目规划验收手续的条件……。原告对该证据不予认可，认为无法证明原告存在违建，未通过项目规划验收系被告自身原因所致。庭审中，原告主张，双方合同中约定的违约金标准过低，且与违约期限长短无关，应予调整，否则不利于督促被告及时履行合同义务，被告的违约行为将会一直存在。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，未取得房屋产权证是不争的事实，我方无法作为房屋所有权人完全行使法律赋予的合法权利，对房屋进行买卖、出租、抵押、投资等处置并获取收益，亦无法解决落户、子女上学等实际生活问题，原告的损失是明确的，但因权利无法行使，使得损失数额难以确定，故本案应适用商品房买卖司法解释第十八条规定中“损失数额难以确定的”条款确定的违约金标准。被告对此不予认可，称原告未提交证据对损失加以证明，仅仅口述可能存在的影响不能证明实际损失，商品房买卖司法解释第十八条规定适用的前提是损失确已实际发生，不适用本案。本院认为：原、被告双方所签《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。本案中，原告支付了全部购房款，被告应当按合同约定期限为原告办理房屋产权证。庭审中，被告主张延期办证并非其单方责任导致，故不应承担违约责任。本院认为，前述规委通告内容载明大成郡项目存在多栋住宅楼建设主体加建阳光房，增建阳台等违法建设情况，但亦指出周边环境未达到规划验收要求的原因。由于小区规划验收迟迟通不过，造成原告所购房屋无法取得楼栋产权，亦无法就此办理产权证，故对被告关于非其单方原因造成延期办证，不应承担违约责任的辩称，本院不予采信，被告理应对逾期办证承担违约责任。本案中，原告在要求被告支付合同约定的违约金基础上，另主张因原告未取得房屋所有权证，无法处分房屋获益及解决入学、落户等实际生活问题，其方损失明确，但难以确定，符合商品房买卖司法解释第十八条的适用条件，要求被告按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准对原告予以赔偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条规定了法定损害赔偿，适用于合同无约定，损失可以举证确定的情形；第一百一十四条规定了约定损害赔偿即违约金，适用于合同有约定，损失可以举证确定的情形；而商品房买卖司法解释中第十八条的规定应属法定损害赔偿，适用于合同无约定，损失难以计算的情形。在不违反法律强制性规定的前提下，约定优于法定是重要的民法原则之一。原告所持意见系将合同法第一百一十四条约定损害赔偿与商品房买卖司法解释第十八条法定损害赔偿并行适用，与合同优先原则相悖，故本院不予采纳。原告未能举证证明其实际所受损失，高于合同约定的违约金数额，故本院对原告超出合同约定违约金部分之诉讼请求不予支持。关于原告要求被告交付契税、印花税、公共维修基金发票之诉讼请求，因上述票据非被告出具，被告仅为代收代缴相应款项，现被告在代收代缴行为尚未完成，尚未取得相关票据的情况下，无法向原告交付票据，故本院对该项诉讼请求暂不予支持。被告同意将74万元购房款发票交付与原告，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京金隅大成开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告邓兆磊违约金二万二千八百五十七元三角六分；二、被告北京金隅大成开发有限公司于本判决生效后七日内将七十四万元购房款发票交付与原告邓兆磊；三、驳回原告邓兆磊其它诉讼请求。（房款发票问题）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3848元，由原告邓兆磊负担3476元（已交纳），由被告北京金隅大成开发有限公司负担372元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郑 阳人民陪审员  王嵩楠人民陪审员  曹长青二〇一六年十二月二十日书 记 员  于 莹