重庆市大足区人民法院      民事判决书      （2021）渝0111民初5202号      原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。   法定代表人：郭勇，总经理。   委托诉讼代理人：贺奥梦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。特别授权。   委托诉讼代理人：唐诗瑞，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。   被告：刘健，男，1967年7月22日出生，住重庆市大足区。   被告：黄麟，女，1978年11月17日出生，住重庆市大足区。   原告重庆岭寓物业管理有限公司诉被告刘健、黄麟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月11日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的委托诉讼代理人贺奥梦、唐诗瑞和被告刘健到庭参加诉讼。被告黄麟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年9月至2021年5月期间的物业管理费3947.80元，给付2019年8月至2019年11月水电公摊费27.45元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2021年5月31日应支付违约金暂定为11521.4元（庭审中确认主张违约金3000元）。以上费用共计7933.15元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰西贵堂的业主。被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得西贵堂9-18-3房，建筑面积83.83㎡（庭审中更正房号为8幢1-8-2，建筑面积为120.73平方米）。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2013年5月26日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发建设的“芸峰西贵堂”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按欠费金额×逾期天数×1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2019年9月1日至2021年5月31日，被告共欠物业费3947.80元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定3000元。原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及西贵堂其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。   被告刘健辩称，本被告与被告黄麟系案涉房屋的业主，二被告没有交纳2019年9月至2021年5月期间的物业管理费、2019年8月至2019年11月期间水电公摊费属实。被告未交纳费用的原因：1.被告没有与原告签订物业服务合同，双方之间无物业服务合同关系，原告无权向被告收取物业费用；2.原告收取的物业费标准过高，属于暴利，2019年5月起案涉小区业主委员会多次找原告签订按1元/平方米标准计收物业服务费的合同，但原告不同意；3、原告没有履行物业服务义务。因此，被告不同意交纳物业管理费、水电公摊费，同时，原告主张的违约金过高，被告不同意缴纳违约金。   被告黄麟未向本院作出答辩。   本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告 (乙方)与重庆亿超置业发展有限公司（甲方）签订《西贵堂前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对其开发建设的西贵堂商住综合小区提供前期物业管理服务。《西贵堂前期物业服务合同》对物业服务内容与质量、物业服务费用标准和交纳时间、物业的承接验收、物业的经营与管理、物业管理用房、专项维修金、违约责任、合同期限等内容作了约定。其中合同第七条约定 ：1、住宅物业管理服务费：1.80元/月·平方米（不含电梯费）；.....。5、本物业的水电公摊实行据实分摊；6、业主应于接房之日起交纳物业服务费。第十条约定： 物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务.....。第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。第三十四条约定：本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定：本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。上述前期物业服务合同签订后，原告按照上述前期物业服务合同提供相应物业服务至今。在提供物业服务期间，原告自愿从2020年1月起将住宅物业管理服务费收取标准下调按1.5元/平方米/月计收。   二被告系案涉物业西贵堂小区X幢X号住宅物业的权利人，该物业建筑面积为120.73平方米。二被告接收使用案涉物业后，开始尚能按照前期物业服务合同约定交纳物业费。自2019年9月起至今未按约定按时足额交纳物业费。其中，拖欠2019年9月至2021年5月的住宅物业管理服务费，该期间原告应交纳住宅物业管理服务费3947.94元（其中2019年9月至2019年12月期间的住宅物业管理服务费为120.73平方米X1.8元/平方米/月X4个月=869.24元；2020年1月至2021年5月期间的住宅物业管理服务费为120.73平方米X1.5元/平方米/月X17个月=3078.70元，前述二期间费用之和为3947.94元）。同时，还拖欠2019年8月至2019年11月水电公摊费27.45元（该期间本应交纳公摊水费1.7元和公摊电费26.6元，合计28.30元，因被告在2019年8月尚有预交款余额0.85元，抵扣后尚应交纳水电公摊费27.45元）。经原告催收上述拖欠的物业费未果后，原告现诉至本院，诉如前述。   在审理过程中，原告对其起诉主张的违约金，自愿表示酌情收取2019年9月11日至2021年5月31日期间的违约金390元，其余的自愿放弃。   上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务合同的备案证明、房屋信息查询表、催交依据、公摊水电交费发票、绿化养护合同，建筑消防设施维护保养合同，清洁服务合同，电梯日常维护保养合同，物业服务简报、保洁检查记录表以及双方在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。   本院认为，原告在审理过程中自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。   房屋的所有权人为业主。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费用。本案，原告按照前期物业服务合同约定对二被告所有的物业的小区提供了物业服务，则二被告应当依照前述规定按照前期物业服务合同约定的时间向原告交纳相关物业服务费用，二被告拖欠物业服务费用，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳并支付违约金的违约责任。对原告请求判令二被告支付物业管理费、水电公摊费、违约金的主张，本院予以支持。支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于住宅物业管理服务费，经审理查明，二被告本应交纳2019年9月至2021年5月期间的住宅物业管理服务费3947.94元，现原告自愿主张3947.80元，系其对自己权益的处分，本院予以许可，故本院确认二被告应支付住宅物业管理服务费3947.80元；关于水电公摊费，经审理查明二被告拖欠2019年8月至2019年11月期间的水电公摊费27.45元，故本院确认二被告应支付水电公摊费27.45元；关于违约金，原告自愿放弃主张的部分违约金，仅要求二被告给付2019年9月11日至2021年5月31日期间的违约金390元，是其对自己的合法权益的处分，且原告最终主张的违约金金额符合合同的约定和法律规定，故本院予以支持，故本院确认二被告应支付原告截止2021年5月31日的违约金390元。关于被告刘健提出的拒绝交纳物业费、不应支付违约金的辩解意见，本院认为其理由有悖法律规定和合同的约定，且未提供合法有效的证据证明原告未履行物业服务义务或者存在物业服务瑕疵，对其辩解意见不予以采纳。   综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：   被告刘健、黄麟于本判决生效之日起五日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2019年9月至2021年5月期间拖欠的物业管理费3947.80元、2019年8月至2019年11月期间拖欠的水电公摊费27.45元以及违约金390元，共计支付4365.25元。   如果被告黄麟、刘健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费25元（已减半收取），由被告黄麟、刘健共同负担。   本判决为终审判决。               审 判 员 饶 思 臣         二O二一年八月十七日      书 记 员 李 文 思                                 -1-