辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终799号上诉人（原审原告）：董绪英，男，1962年7月18日出生，汉族，现住沈阳市沈河区，系沈阳英时外国语学校教师。委托诉讼代理人：陈玉明，女，1963年7月16日出生，汉族，现住址同上，系董绪英妻子。被上诉人（原审被告）：辽阳恒盛置业有限公司，住所地：辽阳市文圣区天福路38号楼2-3层。法定代表人：金文卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，该公司法务。上诉人董续英因与被上诉人辽阳恒盛置业有限公司（以下简称恒盛置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭于2021年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人董绪英及其委托诉讼代理人陈玉明，被上诉人恒盛置业公司的委托诉讼代理人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董续英上诉请求：一、请求依法撤销辽阳市文圣区人民法院做出的（2020）辽1003民初1676号民事判决书第二项、第三项；二、请求依法改判恒盛置业公司向董绪英支付2012年12月1日起至2021年2月28日违约金21.4万元，按交房款的万分之一按日支付2021年3月1日起至维修完成交还钥匙日止的逾期交楼违约金71.7976×天数=?;三、请求依法改判恒盛置业公司支付2012年12月1日至维修完成交还钥匙日的物业费等，董续英已交的给予返还；四、本案所有的诉讼费用由恒盛置业公司承担。事实与理由：一审法院在判决书中载明恒盛置业公司认可辽阳恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明，即认定了该说明中所载明的涉案房屋还存在七项问题，因此董续英主张继续履行合同并维修涉案房屋不符合标准部分的诉讼请求，本案予以支持。关于董续英赔偿违约金的诉讼请求，涉案房屋约定交付期限2012年11月30日，而实际交付日期为2013年9月9日，该主张的诉讼时效为三年，至董续英起诉日起，该主张早已超过了诉讼时效，并且董续英逾期交楼违约期限自2012年12月1日至2013年9月8日，董续英索要违约金过高，对延期交楼违约金的诉讼请求不予支持。物业费，电梯费，也只支持到2013年9月8日。董续英认为，一审法院事实认定错误，法律适用错误。1、根据一审法院已审理查明的事实合同约定，第八条交付期限，出卖人应在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2013年9月9日交楼验收时有43个问题验收不合格，不符合约定的标准。见《楼宇情况反馈表》，不具备交付使用条件，并没有将验收合格的商品房交付给买受人使用。但因恒盛置业公司给予承诺，对验收不合格的问题在30天内该修的修，该换的换，该重做的重做。如30天内不能解决，即视为延期交楼。见合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任2。在此前提下董续英本着公序良俗的原则按约定3办理了收楼手续。2013年9月9日的收楼不能视为恒盛置业公司将经验收合格的商品房交付买受人使用。只有按约定将验收不合格的43个问题修复完毕才算将验收合格的商品房交付买受人使用。董续英办理交楼手续后，按要求将钥匙交给物业，用于维修。因我们买房是为改善父母的居住环境，着急居住，就经常督促，每次都有进展，但不是因人员问题，就是因材料问题进展缓慢，但还承诺会尽快修好，就这样断断续续到2020年9月22日还有7个问题没有修完。见辽阳恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明。该情况说明一方面载明了需尽快修理的问题，也说明恒盛置业公司在30日内没将问题全部解决，已视为延期交楼的事实。目前，违约持续中。一审法院将2013年9月9日视为恒盛置业公司已经将经验收合的商品房交付买受人使用及将2012年12月1日至2013年9月9日认定为违约期限，没有事实和法律依据。就本案只有在按约定《楼宇情况反馈表》中的验收不合格的问题全部修完，将钥匙交还给买受人才能视为出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用，违约期限为2012年12月1日至维修完成交还钥匙日。2、一审法院在判决书载明恒盛置业公司认可辽阳恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明，即认定情况说明中载明的7个问题存在，那也就认定了没在规定的时间将问题全部修复，就认定了视为延期交楼，就该按第九条承担逾期交楼的违约金。即2012年12月1日至问题修复，交付钥匙日的违约金。也就应该承担逾期交楼期间的物业费等。3、董续英买房是为改善父母的居住环境，急于入住，现已留下遗憾。子欲养而亲不在。恒盛置业公司理应尽快维修，修完后立即交还钥匙，以便董续英使用。请求撤销一审法院判决中的二项、三项，以事实为依据，以法律为准绳，给予公平公正的判决。恒盛置业公司辩称：服从一审判决，对上诉人的上诉应予驳回。董续英向一审法院起诉请求：我于2011年3月购买恒盛置业公司开发的恒大绿洲小区11号楼1-303房，合同约定收楼日期为2012年11月30日，实际收楼日为2013年9月9日。在办理入住进行房屋验收时，发现存在问题共43项，见《楼宇情况反馈表》，并在反馈表中标注维修在一个月内完成。合同规定一个月内完成维修不算延期交楼。我将维修钥匙留在物业，以便于维修。但一个月后我没有接到维修完毕的通知，又急于入住，就不定期去恒盛置业公司督促，每次不是因没有维修人员，就是因无材料没有修完，今日复明日，拖至现在与物业确认仍存在7个问题没有维修。由于恒盛置业公司未及时完成维修，延迟交楼，影响入住，不仅给我方造成经济损失，也严重影响我方的工作和生活。为此诉至法院，请求：1、继续履行合同，维修涉诉房屋不符合标准部分；2、赔偿延期交楼违约金18万元；3、赔偿入住前产生的物业费、电梯费等5、6万元；4、诉讼费由恒盛置业公司承担。一审法院认定事实：2011年3月25日，董绪英与恒盛置业公司签订《商品房买卖合同》，恒盛置业公司将其开发的位于辽阳市文圣区建筑面积148.32平方米的精装商品房以人民币717976元的价格出售给董绪英，其中首付款217976元，商业贷款50万元。该合同约定，第八条交付期限，出卖人应当在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。对买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。2、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。3、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。董绪英按合同约定交纳了房款。2013年9月9日，恒盛置业公司向董绪英实际交付房屋，董绪英当时即发现并提出室内43项需要维修的问题，并记录在辽阳恒大绿洲小区《楼宇情况反馈表》中，同时载明一个月即9月10日8：30一-10月10日17：00完成。董绪英将钥匙留存在物业，物业承诺尽快维修。经多次督促，截至2020年9月22日，仍存在如下7项问题：1、背景墙对角线缝隙大；框架整体脱落状态；2、儿童房门锁不好使；3、客卫排风扇有异响；4、主卫无吸顶灯；5、客厅灯缺灯片、灯球；6、主卧门口大白鼓；7、主卧飘窗窗框右上方有洞。对此，恒盛置业公司予以认可。经查，就恒大绿洲11楼东1单元3层1-10号(或0303)房，董绪英于2012年11月26日向辽宁沈煤红阳热电有限公司交纳了2012年-2013年的供暖费3202.42元，于2013年2月4日向联合环境水务(辽阳)有限公司购水200元，于2013年9月8日向金碧物业有限公司辽阳分公司交纳自2013年9月起代收的电费800元，2012年12月1日至2013年11月30日住宅物业服务费2670元，2012年12月至2013年9月电梯使用服务费400元，预交2013年10月1日-一2013年11月30日的电梯使用服务费80元。金碧物业有限公司就涉案房屋2020年10月收费通知单载明：住宅物业服务费单价1.5元/平方米，2016年1月1日至2020年10月31日，金额12802.60元，违约金32690.90元，小计45493.50元；电梯使用服务费单价40元/月，2013年1月1日至2020年10月31日，金额3320元；该两项合计48813.50元。董绪英涉案房屋2013年12月1日至2016年1月的物业费是8334.9元，其中用其他物业费赠送以及相关赔偿抵顶5664.9元，该款已正常充入董绪英涉案房屋物业账户中。一审法院认为，恒盛置业公司出卖交付董绪英使用的房屋存在质量问题，恒盛置业公司在合理期限内应承担修复责任。恒盛置业公司认可辽阳恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明，即认定了该说明中所载明的涉案房屋还存在七项问题，因此，董绪英主张继续履行合同并维修涉诉房屋不符合标准部分的诉讼请求，予以支持。关于董绪英要求恒盛置业公司赔偿延期交楼违约金18万元的诉讼请求，涉案房屋约定交付日期为2012年11月30日，而实际交付日期为2013年9月9日，该主张的诉讼时效为三年，至董绪英起诉之日，该主张早已超过了诉讼时效；并且董绪英逾期交楼违约期限自2012年12月1日至2013年9月8日，故董绪英索要18万元违约金过高；综上两点，对董续英延期交楼违约金的诉讼请求，不予支持。关于董续英要求恒盛置业公司赔偿其入住前产生的物业费、电梯费等5、6万元的诉讼请求，对于2013年9月9日董续英收房前所发生的物业费2670元/365天×282天（2012年12月1日至2013年9月8日）=2062.85元、电梯费40元/月×9个月（2012年12月至2013年9月8日）=360元，恒盛置业公司予以返还董续英。关于董续英于2012年11月26日向辽宁沈煤红阳热电有限公司交纳的供暖费3202.42元，因涉案房屋此时未交付，根据《辽宁省城市供热条例》第二十三条第二款规定：“新建建筑供热设施保修期为两个供热期，在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费。”，故该笔供暖费应由建设单位承担，本案即由恒盛置业公司承担。关于董续英称通过恒盛置业公司代收的于2013年2月4日预交的联合环境水务（辽阳）有限公司水费200元，于2013年9月8日向金碧物业有限公司辽阳分公司预交的其代收的自用电费，因是预交、使用人、受益人是董续英，又该两笔费用最终收款人不是恒盛置业公司，故该两笔费用不予返还或给付董续英。对支持董续英主张的上述费用外的其他费用，无事实和法律依据，不予支持。判决：1、恒盛置业公司继续履行与董绪英签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效后30日内对坐落在辽阳市文圣区恒大绿洲小区第21-11幢1单元3层10号(或0303)房屋存在的下列问题按该合同标准予以修复：1、背景墙对角线缝隙大，框架整体脱落状态；2、儿童房门锁不好使；3、客卫排风扇有异响；4、主卫无吸顶灯；5、客厅灯缺灯片、灯球；6、主卧门口大白鼓；7、主卧飘窗窗框右上方有洞；二、恒盛置业公司于本判决生效后30日内退还或给付董绪英物业费2062.85元、电梯费360元、供暖费3202.42元，三笔费用合计人民币5625.27元；三、驳回董续英的其它诉讼请求。案件受理费4840元，减半收取2420元，由董绪英承担2370元，由恒盛置业公司承担50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，董续英与恒盛置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。依照该合同第八条及其附件补充合同第六条约定，案涉房屋的交付标准是“该商品房经验收合格”即：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。董续英因为案涉房屋装饰、装修情况不符合约定标准，而拒绝接收房屋。根据双方《商品房买卖合同》第十三条约定，房屋装饰、设备标准不符合双方约定，不属于买受人得以拒绝接收房屋的情况。所以，董续英提出的房屋质量问题，属于出卖方对房屋质量进行维修的范畴。根据其交纳水电费、取暖费、物业费、电梯费等费用，并接受物业服务等情况，结合董续英提交法院的辽阳恒大绿洲物业服务中心出具的《情况说明》，可以认定案涉房屋交房日期为2013年9月9日。一审法院据此认定董续英关于延期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，并无不当。案涉房屋交付前发生的取暖费、物业费、电梯费应由辽阳恒盛置业有限公司负担，该公司应继续按约定履行对案涉房屋的维修义务。综上所述，上诉人董续英上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4840元，由董续英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜审 判 员 艾德玲二〇二一年八月十三日法官助理 姜文瀚书 记 员 孔 莹