广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1102民初3302号 原告：罗渊祥，男，1989年2月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：董胜学，广西华尚（贺州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑家德，广西华尚（贺州）律师事务所实习律师。 被告：广西贺州祥发房地产开发有限公司。住所地：贺州市八达西路602号金旗市场5号楼3-4-5号门面。 法定代表人：曾余杭，董事长。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎苇，广西桂东律师事务所实习律师。 原告罗渊祥与被告广西贺州祥发房地产开发有限公司（以下简称祥发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董胜学、岑家德,被告祥发公司委托诉讼代理人钟晨、黎苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗渊祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金19042元；2、判令被告立即为原告办理贺州市的《房地产权证》；3、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金2308元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于贺州市，购房金额为230812.4元。原告已按合同约定履行全部的付款义务，按照合同第八条规定，被告应于2014年8月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但是被告至2015年2月12日才向原告交付房屋，逾期交付165天。根据合同第十五条约定被告在房屋交房使用后180日内，为原告办理房地产权证，现距交付房屋日起已超过180日，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证。 根据合同第九条规定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十违约金。被告迟延交房、逾期办理产权证，不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成损失，损害了原告的利益。根据《中国人民共和国合同法》第107条及合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金19042元（从2014年8月31日起至2015年2月12日止，按已付房价款的万分之五计算），逾期办证违约金2308元。为维护原告的合法权益。为此特向法院提起诉讼，请判如诉请。 原告为其主张向本院提交的证据有商品房买卖合同、收据、发票。 被告辩称，一、逾期交房主要是由于政府原因、不可抗力等因素造成的，根据法律以及合同约定应依法予以延期。1、根据气象资料、监理日记等，2012年1月15日至2015年1月15日期间中雨、大雨天数为151天，故可延期151天；2、2012年1月10日至2014年11月29日期间，项目因停电无法施工天数为18天，故可延期18天；3、2012年至2014年三年中考12天、高考9天，可延期21天；4、枫丹白露商住楼工程项目基桩工程施工过程中，因遇地下溶洞，并影响项目地块相邻迎宾花园别墅小区房屋安全，事经有关部门等协商处理，采取压力灌浆技术处理，延长工期21天，可延期21天。5、枫丹白露商住楼工程项目1-3层商业用户由设计时的3.6米、3米高度到实际施工时变更为4.2米和3.78米，高度增加相应导致工程量增加，增加工程量的工期为20天，可延期20天。综上，以上共计可延期231天。二、本案合同履行因2014年雨季原因无法对项目外墙施工导致延期交房，不应追究被告延期交房违约责任。外墙进入涂料施工程序后恰遇2014年天气出现异常，雨水天气超多，且都是持续下雨，无法满足外墙施工的技术要求，据此，从2014年2月至2014年8月因天气原因导致不能进行外墙涂料施工的期间均应从合同约定交房期限内予以顺延，从客观事实反映被告实质上并无延期交房违约的事实，被告不应承担延期交房的违约责任。三、合同约定的违约金比例过高，应依法予以调整。被告逾期交房妨碍原告对房屋的居住利益，应当参照相关部门公布或者评估的同类同地段房屋租金标准计算实际损失。四、关于逾期办理房产证主要是政府未进行规划验收造成的，被告不应承担赔偿责任。设计变更完成和工程完工后，被告多次向规划局申请规划验收，但均未达成申请诉求。请求法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称向本院提交的证据有：1、建设用地规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证、平面图；2、工程施工合同、开工申请、开工令；3、建设工程质量竣工验收意见书；4、申请规划验收的报告、贺州市规划局规划验收复函、规划验收咨询函、枫丹白露商住楼的申请；5、贺州市公安消防支队建设工程消防验收意见书；6、贺州市建设项目绿化工程竣工验收意见书；7、气象资料、监理日记、外墙涂料工程施工及验收规范、中高考停工通知、停电时间表、法定节假日安排表、民事判决书；8、租赁合同；9、帷幕止水灌浆施工承包合同、关于迎宾花园45号别墅地基沉降处理的处理方法及若干决议、工程明细函及图纸；10、关于枫丹白露商住楼建筑设计方案会议修改意见；11、证人曾某的证人证言。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：商品房买卖合同第八条约定了被告可据实予以延期的原因：遭遇不可抗力，停水停电、政府通知停工，依据报纸通知、政府文件、设计及经规划部门批准规划变更的，被告证据7，主张因法定节假日等因素造成工期延误的，没有合同约定，且每年的法定节假日时间是固定的，被告应预知，对被告所要证明的内容本院不予认定；民事判决书与本案无关，不能作为本案事实认定的依据；被告对雨期不能抗御，大雨以上施工对工程质量存在重大影响，大雨以上天气属于不可抗力，在合同期内被告在工程施工过程中受降雨（大雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为46天；合同期内因中高考原因政府相关部门通知停工12天，因停电停工9天；被告证据7监理日记、外墙涂料工程施工及验收规范与被告证据11证人证言能相互印证，外墙施工因其工艺特殊，为保证工程质量，对天气的要求极高，施工时气温在5-35℃左右，空气相对湿度不能超过85%，雨天、大风天不能施工，被告在2014年2月份开始做外墙施工，从气象资料可知，直到2014年9月份才出现适合施工的天气状况，对此本院酌情扣除30天；被告证据8与本案无关，本院不予认定；被告证据9，主张因灌浆、桩基延误工期的，发生在合同期外，对该证据所要证明的内容本院不予认定；被告证据10不能证明被告所要证明的内容，本院不予认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年3月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贺州市枫丹白露商住楼第2单元11层1103号房，用途为住宅，建筑面积为96.98平方米，单价为2380元/平方米，房屋总价为230812.4元。合同第八条约定出卖人应在2014年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；有下列特殊原因的，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、停水、停电、政府通知停工，3、依据报纸通知、政府文件、设计及经规划部门批准规划变更的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：···3、出卖人逾期未能办理的按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告依约按时支付了全部购房款230812.4元。 枫丹白露商住楼工程项目于2012年2月6日开工，2015年4月22日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收。被告祥发公司在合同期内施工过程中因降雨（大雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为46天；因中高考原因政府相关部门通知停工12天，因停电停工9天；因外墙施工延误工期30天，共计延误工期97天，因此被告可据以延期的天数97天。2015年1月4日，被告向贺州市规划局申请规划验收。贺州市规划局于2015年1月8日复函，同意被告向市住建局进行单体验收的申请，并要求被告在未验收通过前不得交房。2015年8月13日，该项目通过了绿化验收。2015年8月25日，该项目通过了消防验收。至本案法庭辩论终结前，枫丹白露商住楼项目尚未通过综合验收。 2015年2月12日，被告通知原告办理交房手续并交纳相关费用。诉讼中原告认可交房时间是2015年2月12日，主张逾期交房违约金计算至2015年2月12日。 本院认为，一、关于逾期交房的违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告祥发公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，被告祥发公司应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告祥发公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和停水、停电、政府通知停工等。合同期内因中高考原因政府相关部门通知停工12天，因停电停工9天，外墙施工因天气原因延误工期30天，降雨（大雨以上）延误工期46天，共计延误工期97天，因此被告可据以延期的天数97天。被告主张因法定节假日等因素延期，没有合同约定，对被告的该辩称，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；（2）逾期超过90日后，……，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。被告辩称合同中以房价款按日万分之十计算逾期交房违约金的约定明显偏高，请求参照同类同地段租金标准确定该笔损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”的规定，约定违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。因此，对于被告要求调整违约金计算标准的抗辩，本院予以采信。参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，本案的违约金以已付房款的日万分之二计算。双方约定的交房时间为2014年8月30日前，从约定交房的第二天即2014年8月31日至原告主张的2015年2月12日，逾期交房天数为165天，扣除被告可据以延期的97天，被告实际逾期交房的违约天数为68天（165天-97天）。被告应向原告支付的逾期交房违约金为3139.05元（230812.4元×0.2‰×68天）。 被告辩称因规划设计变更导致延误工期20天，根据被告提交的证据，涉案房屋所在土地的土地证记载的地类用途为城镇住宅用地，涉案楼盘项目名称是商住楼，并非土地用途是商住楼；规划设计变更是在开工之前，这与工期无关，被告开工之前手续是完备的，对被告的该项辩称，本院不予采信。被告辩称因开挖基础岩层遇溶洞，延误工期21天，本院认为，开挖基础岩层不在合同期内，被告要求延期，没有依据，本院不予采信。 二、关于办理房屋产权证和逾期办证违约金的问题。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人逾期未能办理的按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现交房已一年有余，未办理房产证，被告应按合同约定为买受人办理房产证。原告请求被告办理房产证并向其支付逾期办证违约金2308元，理据充足，本院予以支持。被告辩称逾期办证是由于政府未进行规划验收造成的，本院认为，这是被告与政府部门的原因和责任，属于被告与政府部门之间的关系，根据合同相对性原则，被告不能将该责任归责于无过错的原告。被告的该辩称无依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于十日内向原告罗渊祥支付逾期交房违约金3139.05元； 二、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应在三个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案； 三、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于十日内向原告罗渊祥支付迟延提供资料报产权登记机关备案的违约金2308元。 上述债务，义务人应于指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费334元（原告已预交），由被告广西贺州祥发房地产开发有限公司承担100元，原告罗渊祥承担234元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  曾 悦 代理审判员  张媛月 人民陪审员  李运党 二〇一六年十二月二十一日 书 记 员  潘红熹