广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0204民初4412号原告：柳州市恒合物业服务有限公司，住所地广西柳州市文昌东路1号3栋1-15号，统一社会信用代码：91450203775986370E。法定代表人：陈善谋，该公司经理。委托诉讼代理人：佘艳琴，广西银正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗颖新，广西银正（柳江）律师事务所实习律师。被告：石应武，男，1947年2月2日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。原告柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称恒合物业公司）诉被告石应武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告恒合物业公司之委托诉讼代理人佘艳琴，被告石应武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒合物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1957.05元；2、判令被告向原告支付逾期占用利息1415.23元（每逾期一年按年利率24%分段计算至2021年1月31日止），上述合计3012.28元；3、判令本案的一切诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年4月1日，原告与柳州市柳南区太阳岛小区的建设单位南宁铁路局土地房产管理处签订《前期物业管理服务委托合同》，为该小区业主提供物业服务。被告是该小区业主，拖欠2011年5月1日至2021年1月31日期间的物业费1957.05元和滞纳金。经原告追索，被告均未清偿。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告石应武辩称：请求法院依法驳回恒合物业不合理不合法的请求。太阳岛小区近四十年铁路福利旧房。不知道物业什么时候进来。不是这次告知其，其才知道有物业之说。物业进驻小区没有公告，也没有与业主签订任何协议及合同；合同有效期为2011年4月1日至2014年3月31日，而且前面甲方为南宁铁路局住房建设管所。后面盖章单位南宁铁路局土地房产管理处，前后不一致。并且也不是与业主直接签约，且已过期7年多了，也没有续签新合同，其不予认可；服务不到位，路面坑坑洼洼，外来人员进出不登记，也不巡逻，电动车被盗，物业也不处理。路灯坏了也不修理，长期不亮。体育设施部分被非法拆除，做成停车场，一天只有一个人在门外值班，坐着聊天；停车收费不公示，无人知晓，侵占业主利益，这应返还业主；防火工作不到，路边及住房有烧纸烧香的行为，有起火隐患，也没有物业人员出来制止和劝说；以上事实说明物业很不称职，服务极不到位。只能以维权抗诉。请求法院查明事实，依法驳回物业公司的诉讼请求，本案诉讼费由恒合物业承担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。本案中，经庭审查明案涉的太阳岛小区原为柳州铁路局（后改为南宁铁路局）的职工福利房，该小区未成立有业主委员会，该小区已被列入政府征收拆迁红线范围。由于经查实原告恒合物业公司在2011年4月1日与南宁铁路局土地房产管理处签订《前期物业管理服务合同》之后已于2011年5月1日进驻太阳岛小区提供物业服务直至2021年1月31日退出，故被告石应武作为该小区的业主有义务向原告交纳相应的物业服务费。关于要求支付物业服务费之诉请。经查实被告就其案涉房屋征收在2020年10月22日已经将该房屋交付给柳州市柳南区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心拆迁，故原告诉请被告支付2020年10月22日之后的物业服务费没有依据，本院不予支持。由于原告主张本案的物业服务费按照0.25元/平方米/月的标准计收并未有超过原告在行政主管部门备案每月物业服务费的收费标准，并且被告在庭审中亦表示其对原告主张该每月物业服务费的收费标准无异议，故本院予以支持。但又由于经查实原告在太阳岛小区提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案按被告应交纳物业服务费的80%计收。综上，结合经庭审查明被告未有向原告交纳自2011年5月1日起至2020年10月22日止期间的物业服务费之事实，故本院对原告诉请被告支付的物业服务费支持为：1552.46×80%=1241.97元。关于要求支付逾期占用利息之诉请。本院认为，由于在上述的《前期物业管理服务合同》中对于逾期支付物业服务费的占用利息以及该占用利息的计算方法均未有明确约定，故原告诉请按照年利率24%来计算该占用利息没有依据，本院对此不予支持。又由于原告在本案中并无证据证实其在2020年7月25日之前有向被告催告了支付物业服务费，该举证不能的法律后果应由原告承担，故本院对原告诉请被告支付2020年7月25日之前的逾期占用利息不予支持。综上，结合经庭审查明原告已于2020年7月25日在太阳岛小区张贴催收物业服务费的书面公告催告了包括被告在内的有关欠费业主于2020年7月26日—2020年7月31日进行交费之事实，以及结合被告至今仍未能向原告结清物业服务费之事实，本院对原告诉请被告支付的逾期占用利息酌定支持23.29元。另外，对于被告在庭审中提出的诉讼时效抗辩，本院认为由于经查实原告自2011年5月1日起一直持续在太阳岛小区提供物业服务至2021年1月31日退出，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，被告的上述抗辩观点不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第五百零九条第一款、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条第一、二款、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年修正）第九十条、第二百七十一条，第二百七十四条第（八）项，第二百八十二条之规定，判决如下：一、被告石应武向原告柳州市恒合物业服务有限公司支付物业服务费人民币1241.97元。二、被告石应武向原告柳州市恒合物业服务有限公司支付逾期占用利息人民币23.29元。三、驳回原告柳州市恒合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已按减半预交），由原告柳州市恒合物业服务有限公司负担14元，被告石应武负担11元并迳付给原告柳州市恒合物业服务有限公司。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本判决为终审判决。审判员  林欣欣二〇二一年八月十六日书记员  黄 娜附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法典》：第一百八十九条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条第一、二款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。二、《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》（2020修正）：第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条第（八）项：下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：......（八）物业、电信等服务合同纠纷；......第二百八十二条：小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3．对被执行人限制高消费、限制出境；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。柳州市柳南区人民法院地址：柳州市柳南区航生路20号邮政编码：545007