辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1729号 上诉人（原审被告）：抚顺亚星国际置业有限公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路22号楼1号酒店五层1#。 法定代表人：何建勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：沈阳景泰建筑安装工程有限公司，住所地：法库县双台子乡双台子村。 法定代表人：刘宏钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王磊，辽宁润理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李棠，女，1989年4月29日出生，汉族，住抚顺市望花区。 被上诉人（原审原告）：夏强，男，1989年4月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:王雪,辽宁煤都律师事务所律师。 上诉人抚顺亚星国际置业有限公司（以下简称亚星公司）、上诉人沈阳景泰建筑安装工程有限公司（以下简称景泰公司）因与被上诉人李棠、夏强房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人亚星公司的委托诉讼代理人鲍杰，上诉人景泰公司的委托诉讼代理人王磊，被上诉人李棠、夏强的共同委托诉讼代理人王雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 亚星公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担连带责任；2、一、二审案件受理费等由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担连带责任是错误的。1、2018年11月25日上诉人(甲方)与中建八局(乙方)及景泰公司签订三方协议，协议约定上诉人用包括涉案房屋在内的8套门市房抵顶中建八局工程款3104457.00元，中建八局又将该8套门市房抵顶给了景泰公司；2、协议约定债权转让的时间为2018年11月25日；3、协议第1条第一款，在转让该债权前，丙方(景泰公司)已被告知且应知悉：1)该债权可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，以至于景泰公司利益无法实现：2)标的债权的债务人可能存在破产、被解散、被注销、被撤销、被关闭、被吊销、歇业、下落不明以及其他主体存续性瑕疵的情形等；4、协议第3条第二款，甲方(上诉人)同意按丙方(景泰公司)要求，将上述房屋办理至丙方或丙方指定的单位或个人名下，所需各项税费按国家规定由实际购房人承担等。从以上可以看出，该三方协议生效时间及债权转让时间均为2018年11月25日，该三方协议在辽宁省高级人民法院(2018)辽民初175号判决也予以确认生效，对于抵顶工程款予以确认。况且该涉案房屋的房款并不是上诉人收取的，而是景泰公司收取的，房屋也是景泰公司出售的，该房屋与上诉人没有任何关系，上诉人只是按照景泰公司的要求配合办理相关手续，签订买卖合同，上诉人对涉案房屋不享有任何权利和义务，且该涉案房屋在三方协议签订时，并没有被法院查封，只是由于景泰公司没有及时将该房屋出售，才导致房屋被法院查封，故责任不在上诉人。综上所述，上诉人认为一审法院判决上诉人承担连带责任缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。 景泰公司辩称，本案是买卖合同纠纷，合同是亚星公司与李棠、夏强之间签订的，根据合同相对性，应当由亚星公司与李棠、夏强之间解决双方之间的权利义务关系，本案中不应当涉及我公司。 景泰公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致实体判决不公。关于原审法院中判令“二、被告沈阳景泰建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内退还原告夏强、李棠购房款，并自2019年11月1日起至给付之日止；按银行同期同类贷款利率给付利息。”于法无据。本案案由为房屋买卖合同纠纷，合同双方为李棠、夏强与亚星公司，上诉人并非房屋买卖合同适格主体，不是本案适格被告。李棠、夏强与亚星公司在2019年11月1日签订了位于新抚区12门市（月牙岛国际社区）、建筑面积50.51平方米的《抚顺市商品房买卖合同》，虽然此房屋的款项是由上诉人的工作人员收取，但该笔款项是因上诉人与亚星公司在2018年11月25日通过《三方协议》约定，亚星公司以物抵债抵顶给上诉人。在亚星公司销售房产时，房屋买卖合同由亚星公司签订，发票也是由亚星公司出具，只有购房款由上诉人收取。也就是说本来的程序应该是亚星公司收取房款，再转款给上诉人，上诉人为了防止官司缠身的亚星公司的财产被其债权人冻结，因此要求对于售房款直接转账给自己，上诉人只是代收售房款。关于原审法院中判令于法无据。原审法院依照《合同法》94、97、98、107条规定，判令上诉人退还李棠、夏强购房款及承担给付利息是法律适用错误。上诉人只是按照《三方协议》约定实现了自己的债权。而在本案中应由亚星公司承担房屋买卖合同的违约责任。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院在全面查清案件事实的基础上，依法撤销原审判决或改判。补充理由：本案案由是房屋买卖合同纠纷，我公司并非合同主体，不是本案适格被告，景泰公司是依据三方协议的约定，其收款行为属于代履行亚星公司的债权。原审判决依据合同法相关规定判令我公司返还购房款是错误的，因为我公司与二被上诉人之间没有合同关系。 亚星公司辩称，1、不同意景泰公司的上诉请求，因为本案虽然合同相对人没有景泰公司，但是该房屋出售信息是景泰公司发布，并且是二被上诉人与景泰公司商定房屋价格，并且收取购房款，也就是说景泰公司认可2018年11月25日的三方协议，亚星公司是根据景泰公司的要求，并且景泰公司当时出具的授权委托，与二被上诉人签订合同，因为是抹账，需要亚星公司出面签订房屋买卖合同，该房屋的实际出售人为景泰公司，一审已经查明该房屋款项景泰公司收取，因此该购房款应当由景泰公司返还。 李棠、夏强（针对二上诉人）辩称，1、根据三方协议内容，二上诉人清楚的知道涉案房屋可能存在瑕疵风险，并且李棠、夏强于2019年11月1日购买涉案房屋时该房屋已被实际查封，并且在亚星公司售楼处签订的商品房买卖合同等协议，在签订当日，景泰公司和亚星公司从未将查封的房屋现状告知李棠和夏强。2、李棠、夏强于2019年12月1日支付的售房款29万元由景泰公司收取，并于同日与亚星公司签订商品房买卖合同等协议。3、根据四川省成都市中级人民法（2020）川01执异219号执行裁定书，因李棠、夏强在购买涉案房屋时该房屋已被查封，故驳回其诉讼请求。现因景泰公司和亚星公司两位上诉人的过错导致涉案房屋被查封，且无法办理过户手续，合同目的无法实现，因此李棠和夏强有权解除本协议，故一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 李棠、夏强向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告一于2019年11月1日签订《抚顺市商品房买卖合同》；2、判令被告一、二返还原告支付的购房款290000元、装修保证金2000元、物业费1818元、共计293818元及利息从2019年11月1日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；3、判令被告一、二承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：抚顺市新抚区沿滨路月牙岛国际社区为被告亚星公司开发建设。因亚星公司欠付中建八局工程款，同时中建八局欠付景泰公司工程款，三方于2018年11月25日签订了“三方协议”，约定亚星公司将8套门市房抵顶给景泰公司。2019年10月二原告得知新抚区12门市出售，经与联系人沟通，得知该门市为顶账房。随后原告与被告景泰公司协商购买事宜。2019年11月1日，原告与被告亚星公司在售楼处签订《抚顺市商品房买卖合同》，向被告景泰公司联系人吴某某支付了购房款290000元，由被告亚星公司出具了378825元的收款收据。同时向抚顺新天物业管理有限公司缴纳了装修保证金2000元、物业费1818元，并取得房屋钥匙。因被告亚星公司拖欠他人借款，四川省成都市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）川01执1192号执行裁定，查封被告亚星公司名下包括本案争议房屋在内的38个门市房及1套住房。原告得知所购房屋被查封后向四川省成都市中级人民法院提出案外人执行异议，该院以执行裁定先于原告购买房屋为由，于2020年2月27日作出（2020）川01执异219号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告诉至本院，要求解除《抚顺市商品房买卖合同》并返还购房款，二被告以辩称理由拒绝原告请求。被告亚星公司出具了辽宁省高级人民法院民事判决书，认为省高院已经确认“三方协议”有效，应当追加中建八局为当事人参加诉讼。 一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告购买房屋并支付了购房款，因被告原因致使房屋无法交付，商品房买卖合同无法继续履行，原告要求解除商品房买卖合同请求合理，本院予以支持。原告的购房款系被告景泰公司收取，应由景泰公司返还，但因合同与亚星公司签署、房屋系亚星公司原因被查封，故亚星公司应对景泰公司的还款承担连带责任。原告的物业费、装修保证金交给了物业公司，物业公司不是本案当事人，原告要求二被告返还的请求，本院不予支持，原告可另行主张权利。原告主张被告给付利息的诉讼请求，本院予以支持。被告亚星公司关于房屋已经顶账，要求追加中建八局，以及被告景泰公司称应由亚星公司返还的辩解，因二被告与中建八局间属另一法律关系，本院不予一并审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告夏强、李棠与被告抚顺亚星国际置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、被告沈阳景泰建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内退还原告夏强、李棠购房款290000元，并自2019年11月1日起至给付之日止，按银行同期同类贷款利率给付利息；三、被告抚顺亚星国际置业有限公司对被告沈阳景泰建筑安装工程有限公司的上述还款承担连带责任。四、驳回原告夏强、李棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5707元，由原告负担57元，被告沈阳景泰建筑安装工程有限公司负担5650元，被告抚顺亚星国际置业有限公司对被告沈阳景泰建筑安装工程有限公司负担的5650元承担连带责任。 二审期间，各方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案李棠、夏强购买案涉房屋后，因不能办理登记过户手续，致李棠、夏强合同目的无法实现，一审判令解除李棠、夏强与亚星公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》正确。合同解除，作为实际收取购房款的景泰公司有义务向李棠、夏强退返购房款29万元及利息。亚星公司作为签署《抚顺市商品房买卖合同》一方的当事人，同时案涉房屋又是因其原因被查封，一审判令其在本案中承担连带责任并无不当。二上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，亚星公司、景泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。需要指出的是，一审按银行同期同类贷款利率计付利息不当，应纠正为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1574号民事判决第一、三、四项及案件受理费负担部分； 二、变更抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1574号民事判决第二项为：上诉人沈阳景泰建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内退还被上诉人李棠、夏强购房款290000元，并自2019年11月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息； 三、驳回上诉人抚顺亚星国际置业有限公司、沈阳景泰建筑安装工程有限公司的上诉请求。 二审案件受理费11414元，由上诉人抚顺亚星国际置业有限公司负担5707元，由上诉人沈阳景泰建筑安装工程有限公司负担5707元。 本判决为终审判决。 审判长  马开智 审判员  张庆敏 审判员  李 艳 二〇二一年八月二十日 书记员  田俊杰