上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0105民初14068号 原告：潘敏珍，女，1947年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。 被告：杨玉珍，女，1938年12月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：杨**，男，1940年10月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：曹倩倩，上海尚域律师事务所律师。 被告：杨淑珍，女，1944年10月27日出生，汉族，住上海市普陀区。 被告：杨叶虹，女，1975年1月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：陈名勉，女，1947年9月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：杨伟民，上海市天目律师事务所律师。 原告潘敏珍与被告杨玉珍、杨**、杨淑珍、杨叶虹、陈名勉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月3日进行证据交换。2016年8月22日，原告潘敏珍提出笔迹鉴定申请。本院根据原告申请，委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。2016年10月24日，原告撤回鉴定申请，本院于当日公开开庭进行了审理。原告潘敏珍及其委托诉讼代理人闫学文、郑健，被告杨**及其与被告杨玉珍的共同委托诉讼代理人刘家峰，被告杨叶虹、陈名勉的共同委托诉讼代理人杨伟民到庭参加诉讼。被告杨淑珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘敏珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》；2.判令被告于判决生效之日起十日内，协助原告将坐落于上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)变更登记至原告名下；3.判令被告支付逾期违约金(以210,000元为本金，自2003年4月1日起至上述房屋变更登记至原告名下之日止，按每日千分之一计算);4.如被告在原告取得上述房屋房地产权证之日起七日内未将户口全部迁出，判令被告支付逾期违约金，自原告取得房地产权证第八日起至户口全部迁出止，按每日210元计算。审理中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：涉讼房屋的权利人为案外人杨某某，被告杨玉珍、杨**、杨淑珍系杨某某子女，被告杨**与陈名勉系夫妻关系，被告杨叶虹系被告杨**与陈名勉所生之女。2003年3月11日，杨某某(出售方)的全权代理人杨**与原告(买受人)签订《房屋买卖合同》，合同约定：杨**将涉讼房屋出售给原告，转让款210,000元。原告取得产权证一周内，杨某某将户口迁出涉讼房屋。杨某某在合同签订后协助原告办理房产转让手续及煤气、电视、物业管理等过户手续；违约方应向守约方支付违约金，按每日千分之一计算。合同签订后，原告依约支付了全部转让款。2003年4月14日，杨某某报死亡。现涉讼房屋登记在被告杨叶虹、杨玉珍、杨**名下，其中被告杨叶虹享有四分之二产权份额，被告杨玉珍、杨**各享有四分之一产权份额。原告曾不断向杨某某及其继承人提出将涉讼房屋变更登记至原告名下的请求，至今未果，故提起诉讼。 被告杨玉珍、杨**辩称，涉讼房屋产权人为杨某某，原告提供的买卖合同上没有杨某某或其委托代理人的签字，原告也没有向杨某某支付过任何购房款，故原告与杨某某之间不存在房屋买卖合同关系，杨某某的继承人也无需履行相应义务。此外，原告所称房屋买卖发生于2003年，原告至今才提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。 被告杨淑珍未作答辩。 被告杨叶虹辩称，涉讼房屋产权由其与被告杨某某等共有，其户籍也在涉讼房屋内。其对原告所称房屋买卖合同不知情，该合同是未经其同意签订的，故不同意原告的诉讼请求。 被告陈名勉辩称，涉讼房屋产权人不是被告陈名勉，陈名勉在买卖合同尾部签名只是对该合同中修改部分的认可，其收取钱款也是代收性质，即如果原产权人杨某某同意出售涉讼房屋，原告代杨某某收取。即使当时出于种种原因有出售涉讼房屋的意向，也因为杨某某突然去世而无法继续进行。综上，不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对户籍摘抄、民事调解书、上海市房地产登记簿、《房屋买卖合同》、收条、被告陈名勉的名片、原告发出的信件及邮寄凭证、中共上海市委信访办公室与上海市人民政府信访办公室、中共上海市纪律检查委员会信访室、上海市人大常委会信访办公室的回复、电话录音、物业服务费收据、水费发票、电费发票、燃气费发票、城镇房屋分户情况普查表、《公有住房买卖合同》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉讼房屋原系公房，承租人为案外人杨某某。1995年1月12日，杨某某与案外人上海市农业局根据《关于出售公有住房的暂行办法》签订《公有住房买卖合同》，购买了涉讼房屋并成为产权人。被告杨**、杨玉珍、杨淑珍系杨某某子女。被告杨**与陈名勉系夫妻关系，被告杨叶虹系双方所生女儿。2003年4月14日，杨某某因病死亡后被注销户籍。 原告与被告陈名勉曾签订落款时间为2003年3月11日的《房屋买卖合同》一份，合同约定：出卖人(甲方)：杨某某，全权代理人：杨**；买受人(乙方)潘敏珍。涉讼房屋所有权证号：沪房长字第46234号；房屋类型：混合；建筑面积37.97平方；房屋所有权性质：私有。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让款为21万元(为甲方净获得转让款)。自本合同签订之日起到六个月内，乙方将上述房产转让价款分贰次付给甲方，具体为签订日支付20万元，余款在○三年十二月底前一次付清。甲方在合同签订后协助乙方办理房产转让手续及燃气、电视、物业管理等过户手续。上述房地产转移占有之日起，该房屋使用中所发生费用和房产风险责任转移给乙方。上述房产转让条款，甲、乙双方均信守约定兑现，违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰。 《房屋买卖合同》签订后，原告向被告陈名勉支付21万元。2004年4月23日，被告陈名勉出具收条，确认收到原告天山路房款21万元。 2005年1月至2014年12月期间，原告多次致信被告杨**、陈名勉，要求其办理涉讼房屋的产权过户手续，因双方意见不一，未能协商一致。其中，2005年1月28日的信件中，原告与案外人赵鸣康提出，经被告杨**、潘敏珍介绍，其了解到涉讼房屋及同幢楼的604室房屋都是上海市农业局分配给杨**的，因为杨一人不能同时作为二套使用权房屋的户主，就将杨某某的户口潜入405室作为户主，后杨出资买下涉讼房屋的产权，故产权证上虽占有杨某某的名字，但实际上房屋自杨**的。陈名勉对其说房子是杨**的，杨**要卖这个价，陈名勉也没办法。2005年2月2日的信件中，原告与赵鸣康提出，从杨**信中表述的“我位于……的房屋”及“天山五村XXX号乙XXX室户主”来看，显见该房屋的实际所有人系杨氏夫妇。这就说明杨氏夫妇有权处分该房屋的一切相关事宜。 此后，被告杨叶虹就其与被告杨**、杨玉珍、杨淑珍的所有权确认纠纷向本院提起诉讼。2015年6月10日，本院出具(2015)长民三(民)初字第904号民事调解书，确认：被告杨叶虹与案外人杨某某(已死亡)共同共有涉讼房屋。 被告杨**、杨叶虹、杨玉珍另就其与被告杨淑珍的法定继承纠纷向本院提起诉讼，2015年11月20日，本院出具(2015)长民四(民)初字第2416号民事调解书，确认：一、上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室房屋产权两分之一份额归杨叶虹所有，四分之一份额归杨**继承所有，另四分之一归杨玉珍继承所有；二、杨叶虹、杨淑珍应于本调解书生效后三十日内协助杨**、杨玉珍办理上址房屋产权变更手续……。此后，涉讼房屋产权变更登记至被告杨**、杨玉珍、杨叶虹名下，由三被告按份共有，其中被告杨**、杨玉珍各占四分之一产权份额，被告杨叶虹占四分之二产权份额。 另查明，2002年底至今，原告居住于涉讼房屋内并支付水费、电费、燃气费、物业管理费等。 审理中，原告与被告杨**共同确认，《房屋买卖合同》中首部“出卖人(甲方)：杨某某”处“杨某某”三字系被告杨**书写，“全权代理人：杨**”处“杨**”三字系被告杨**所写。原告主张《房屋买卖合同》中“甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用原则……违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰”系被告杨叶虹书写，被告杨叶虹予以否认，被告杨**则确认上述内容均为其书写。原告与被告杨玉珍、杨**、陈名勉共同确认，2002年12月起原告曾租赁涉讼房屋居住，租期三个月，原告向被告陈名勉支付租金。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。虽然原告诉请所依据的《房屋买卖合同》签订于2003年3月11日，但原告在2005年1月至2014年12月期间曾多次致信被告杨**、陈名勉，主张办理涉讼房屋的产权过户手续，故原告于2016年7月提起本案诉讼并未超过诉讼时效。被告杨玉珍、杨**关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。 原告主张其与被告陈名勉签订《房屋买卖合同》构成表见代理。但是，从原告写给被告杨**、陈名勉的信件可以认定，原告根据上述两被告介绍认为涉讼房屋是杨**所有，是杨**出售涉讼房屋，而不是杨**代杨某某签订《房屋买卖合同》、出售涉讼房屋。此外，在原告与被告陈名勉签订的《房屋买卖合同》中已经明确出卖人为杨某某，被告杨**系其全权代理人，由此可以认定原告在签订该合同时对被告杨**、陈名勉并非涉讼房屋权利人是明知的。即使原告认为被告杨**、陈名勉系杨某某委托代理人，代杨某某与其签订《房屋买卖合同》，但在签订合同的过程中，被告杨**、陈名勉并未向原告出示过杨某某的授权委托书，原、被告亦未提供证据证明杨某某曾委托被告杨**、陈名勉出售涉讼房屋。综上，原告所主张的表见代理难以成立。被告杨**、陈名勉在无权代理的情况下分别拟定《房屋买卖合同》、签署《房屋买卖合同》，现有证据亦无法证明被告杨某某曾在合同签订后对此进行追认，故该《房屋买卖合同》效力不及于杨某某。 即使原告主张的表见代理能够成立，《房屋买卖合同》效力及与杨某某，但生效的民事调解书已经确认涉讼房屋由被告杨叶虹与案外人杨某某共同共有。由此可以认定虽然1995年1月涉讼房屋的产权登记在杨某某一人名下，但被告杨叶虹在此时亦享有该房屋的权利。原告主张《房屋买卖合同》中“甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用原则……违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰”系被告杨叶虹书写，以此证明被告杨叶虹对出售涉讼房屋是知晓的，但被告杨叶虹对此予以否认，而被告杨**则确认上述内容为其书写。鉴于原告撤回鉴定申请且未能就其主张另行提供证据，故仅凭现有证据本院难以认定被告杨叶虹曾同意签订《房屋买卖合同》、出售涉讼房屋。 除被告杨叶虹外，被告杨玉珍亦表示其不知晓、不认可出售涉讼房屋之事，因原告未能就此提供相应证据，故本院难以认定杨玉珍知晓、同意出售涉讼房屋。同时，被告杨**等提起法定继承之诉，根据已经生效的民事调解书，涉讼房屋的权利人已经实际变更为被告杨**、杨玉珍、杨叶虹。综上，原告要求将涉讼房屋产权变更登记至其名下缺乏依据，《房屋买卖合同》也难以实际履行，故对原告的诉讼请求本院难以支持。如原告认为其权益受损，可另行提出赔偿损失的主张。经本院释明，原告仍坚持本案诉讼请求，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告潘敏珍的诉讼请求。 案件受理费9,150元，由原告潘敏珍负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  董隽 二〇一六年十二月十三日 书记员  王磊 附：相关法律条文 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。