辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民再25号上诉人（原审被告）：曹某，男，2004年8月21日出生，汉族，住抚顺市顺城区。法定代理人：曹恒羽，男，1979年1月17日出生，汉族，住抚顺市顺城区，系曹某父亲。委托诉讼代理人：张静杰，辽宁恒煜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈禹吉，男，1995年8月2日出生，满族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：陈庚毅，男，1968年7月14日出生，满族，住抚顺市新抚区，系陈禹吉父亲。被上诉人（原审被告）：抚顺万成房地产开发有限公司，住所地抚顺市望花区雷锋路西段10号楼8号门市。法定代表人：迟仁成，系该公司经理。上诉人曹某与被上诉人陈禹吉、抚顺万成房地产开发有限公司（以下简称万成公司）申请执行人执行异议之诉一案，曹某不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民再1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹某的委托诉讼代理人张静杰，被上诉人陈禹吉的委托诉讼代理人陈庚毅到庭参加诉讼，万成公司经法庭依法传唤未到庭。本案现已审理终结。曹某上诉请求：一、请求二审法院撤销望花区人民法院（2020）辽0404民再1号民事判决，依法判令中止对抚顺市顺城区凤城街8号楼2单元2604房屋的执行。二、一、二审诉讼等费用由陈禹吉承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。曹某先予查封之前，与万成公司签订了书面订购协议，付清房款，没有开具发票不是曹某原因所致，曹某从2014年8月1日以后陆续装修后入住，并落户案涉房屋。因万成公司欠金鑫工程款，金鑫欠王国樯材料款，2012年12月20日，通过三方抹账万成公司将“曼哈顿小区”1#楼1单元1501号房屋抹账给王国樯，抵偿欠王国樯欠款24万元。因1#楼1单元1501号房屋价款378448元，王国樯需返款13万余元，因此，2013年5月30日，王国樯同万成公司协议后调换了房屋，换到“曼哈顿小区”1#楼2单元2604号房屋（产权登记显示为抚顺市顺城区凤城街8号楼2单元2604），王国樯给万成公司出具了《最终结账承诺》。2013年10月11日万成公司与王国樯签订了《曼哈顿订购协议》，有王国樯订购万成公司案涉房屋，价款289219元，差额王国樯补齐，房款全部付清。之后，王国樯将此房卖给曹某，并于2014年8月1日到万成公司办理了更名手续，补交了更名费。万成公司又与曹某签订了《万成曼哈顿订购协议》，买受人为曹某，之后曹某开始对该房进行装修并入住至今。曹某在原审期间提交了在2014年8月1日交付的物业费、垃圾清理费、电梯使用费、采暖费等，同时提交了（装修）许可证，之后提交了后期几年的采暖费及水电费收据等，证明曹某从2014年8月1日起占用使用该房至今的事实。原审判决认定在2014年11月21日前不能认定曹某占有案涉房屋错误。二、曹某对案涉房屋享有准物权。尽管案涉房屋仍然登记在万成公司名下，但曹某已经在查封之前开始入住装修且占有使用至今，具有准物权的性质，其应优于普通债权，可以依法排除执行。陈禹吉辩称：曹某所说在与开发公司签订了买卖合同事宜不是有效合法，与开发公司签订的合同有效合法的是网签合同，有备案登记的。陈禹吉在查封其房产期间，房屋所有人是万成公司，并没有曹某的信息。曹某所说顶账并没有合法性，买卖合同的合法性是将房款以现金方式交给开发公司，并网签注册登记才是合法的。曹某所说的合法占有房屋，首先买卖房屋的法律关系就不合法，曹某既不是消费者，也不是买受人，也未将钱款交给开发公司，是开发公司经过多方抹帐的行为，所以曹某所说的优先买受权不成立。曹某也没有提供装修的时间、装修的票据合法性，请求法院驳回曹某的上诉请求，维持望花区法院一审判决，案件受理费用由曹某承担。万成公司未答辩。陈禹吉向一审法院起诉请求：请求法院依法判令继续执行万成公司的万成、曼哈顿小区8#楼2单元2604号（59.51平方米）房屋，诉讼费由曹某承担。一审法院认定事实：2014年11月，陈晓霞与万成公司因民间借贷纠纷一案提起诉讼，望花区人民法院在审理过程中，依据陈晓霞的诉讼保全申请，于2014年11月20日作出（2014）望民二初字第00435号民事裁定书，2014年11月21日到产权处查封了登记在万成公司名下的22套房产（其中包含本案争议的房屋）。望花区人民法院于2016年3月25日作出（2014）望民二初字第00435号民事判决，判决万成公司给付陈晓霞欠款400万元及利息。判决书生效后，由于万成公司未能履行判决书所确定的义务，陈晓霞因病去世，其子陈禹吉依据《公证书》继承该案债权。陈禹吉向望花区人民法院提出强制执行的申请，在执行期间，2018年7月17日，曹某做为案外人对望花区人民法院查封万成、曼哈顿小区1号楼2单元2604室房产提出执行异议。2018年7月20日，望花区人民法院以（2018）辽0404执异7号执行裁定：终止万成、曼哈顿小区8#楼1单元2604号房产的执行。2018年8月6日，陈禹吉向望花区人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令对万成公司的曼哈顿小区8#楼2单元2604号房产继续执行。另查，2012年12月20日，金鑫做为4#、7#楼项目经理与王国樯、万成公司三方签订抹账协议，因金鑫欠王国樯材料款，万成公司欠金鑫工程款，万成公司用1#楼1单元1501号抹账给王国樯，抵付欠王国樯材料款24万元。因1#楼1单元1501号房屋为77.87平方米，核款378448元，王国樯需返款138448元，2013年5月30日，王国樯给出具一个《最终结账承诺》，自愿将1#楼1单元1501号换成1号楼2单元2604号抵付材料款。2013年10月11日，万成公司与王国樯签订《曼哈顿定购协议》，买受人王国樯定购万成、曼哈顿1号楼2单元2604室，建筑面积59.51平方米，总价289219元，此款已付清。之后，王国樯将此房又转卖给曹某，2014年8月1日，万成公司又与曹某签订《万成曼哈顿定购协议》，买受人曹某定购万成、曼哈顿1号楼2单元2604室，建筑面积59.51平方米，总价289219元。庭审中曹某称其于2014年8月1日办理了入住手续，并缴纳了暖气费、物业费、垃圾清理费、电梯使用费等并进行装修入住，同时提交了2015年3月1日收取临时电费的收据和2016年以后的暖气费、水电费等票据。再查，2014年8月1日办理该园区入住手续的其他业主提供的收款收据记载，收取的电费均为临时电费。现双方争议房屋为万成、曼哈顿小区1号楼2单元2604号（建筑面积59.51平方米），产权处登记为顺城区丰城街8号楼2单元2604号（建筑面积59.51平方米）。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。该案的争议焦点曹某然主张的民事权益是否足以排除法院的执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此本曹某然应当承担举证责任，证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对无过错的买受人进行的特别保护，保护的是物权期待权，物权期待权优先于金钱债权。案涉房屋登记在万成公司名下，万成公司系案涉房屋的所有权人，据此曹某然欲排除案涉房屋的执行，需符合上述司法解释的规定情形。现根曹某然提供的抹账协议、定购协议以及交款收据等，并不能认曹某然在2014年11月21日法院查封时已经合法占有案涉房屋曹某然与万成公司之间非买卖合同法律关系曹某然既不是商品房的买受人，也不是消费购房者，其与万成公司之间系金钱之债，该金钱之债非上述司法解释规定的应优先保护的物权期待权，曹某然的民事权益不能排除执行，陈禹吉的诉讼请求有理，一审法院予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）辽0404民初1663号民事判决。二、准予对抚顺市顺城区丰城街8号楼2单元2604号（建筑面积59.51平方米）房屋的执行。案件受理费100元，曹某然负担，于本判决发生法律效力之日起三十日内给付陈禹吉。再审查明事实与一审查明事实相相同。本院再审认为，本案的争议焦点曹某然主张的民事权益是否足以排除法院的执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此本曹某然应当承担举证责任，证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对无过错的买受人进行的特别保护，保护的是物权期待权，物权期待权优先于金钱债权。案涉房屋登记在万成公司名下，万成公司系案涉房屋的所有权人，据此曹某然欲排除案涉房屋的执行，需符合上述司法解释的规定情形曹某然通过抹账协议取得案涉房屋，抹账协议不是商品房买卖合同，因此曹某然与万成公司之间非买卖合同法律关系曹某然既不是商品房的买受人，也不是消费购房者，其与王国樯、万成公司之间系金钱之债，该金钱之债非上述司法解释规定的应优先保护的物权期待权。综上所述曹某然就案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益，其上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉曹某然承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 岩审 判 员  李 英审 判 员  赵世平二〇二一年八月五日法官助理  朱诗慧书 记 员  李 雪