河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初3726号原告：郭俊涛，男，1980年11月24日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：李亚楠，上海邑均成律师事务所律师。被告：登封亿邦国际商贸城商业管理有限公司，住所地：登封市颍河路西段，统一社会信用代码：91410185089230557P。法定代表人：舒畅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪敏，河南国计律师事务所律师。委托诉讼代理人：李向前，男，1987年6月27日出生，汉族，住登封市，系该公司职工。被告：舒畅，男，1992年3月23日生，汉族，住浙江省泰顺县。被告：登封市市区壹通智能商行，经营场所登封市市区国际商贸城11号楼，统一社会信用代码：92410185MA9FFUJ523。经营者：张书宏。原告郭俊涛诉被告登封亿邦国际商贸城商业管理有限公司（以下简称：亿邦公司）、舒畅、登封市市区壹通智能商行委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告郭俊涛的委托诉讼代理人李亚楠，被告亿邦公司的委托诉讼代理人李洪敏到庭参加诉讼，被告舒畅、登封市市区壹通智能商行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭俊涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告亿邦公司签订的《委托经营管理合同》；2、依法判令被告亿邦公司向原告返还房屋（需符合通水、通电、通路的条件）；3、依法判令被告亿邦公司向原告返还其在委托经营管理期间与承租方签订的所有合同、收据、财务凭证等原始文件资料，并向原告返还其向承租方收取的各种押金；4、依法判令三被告共同向原告支付2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金暂计22942元（待查明实际拖欠的租金数额后再另行变更数额）、违约金1245元（违约金暂以22942元为基数，自2020年9月1日起按照万分之三/日的标准计算至实际付清租金之日止，暂计算至2021年3月1日为1245元），以上暂共计24187元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月28日，原告与被告亿邦公司签订《委托经营管理合同》一份，合同主要约定：1、原告将购置的登封国际商贸城11幢1层114号，预售建筑面积为33.44平方米的房屋交付给被告亿邦公司，并委托其进行统一招商、统一管理、统一出租；2、委托经营管理期限为自2015年3月1日起10年；3、在委托期内，原告将前三年的房屋使用权无偿提供给被告亿邦公司进行统一招商和经营管理以培育市场。从开业之日起算第四年，被告亿邦公司按照固定收益将租金支付给原告，第五年按照固定收益22942元的标准将租金支付给原告。如第四年、第五年实际租金收益高于固定收益则双方按照实际租金收益9：1分成。第六年至第十年，双方按照实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告登封亿邦国际商贸城商业管理有限公司所有，双方在经营期内每半年后一个月内进行一次利润分配。4、被告亿邦公司应按照约定的时间向原告足额支付租金收益，否则应向原告支付违约金。拖欠租金达两个月以上的，原告可解除合同。上述合同签订后，被告亿邦公司将原告的房屋出租给被告登封市市区壹通智能商行进行使用。在《委托经营管理合同》的履行期间，被告亿邦公司却不讲商业信誉，不讲商德，故意违反合同约定，至今未向原告公布过任何租金收益情况和利润分配方案，拒绝接受原告的监督和查账，拒绝向原告支付租金。原告多次催促被告亿邦公司履行合同义务，但其却不做任何答复。被告亿邦公司的严重违约行为导致《委托经营管理合同》无法继续进行履行，原告在多次催促无果的情况下于2020年12月1日向被告亿邦公司送达《解除合同及交还商铺通知书》，依法解除了《委托经营管理合同》。同日原告告知房屋承租人原告已经依法对被告亿邦公司的委托，向承租人送达《告租户通知书》并要求将租金直接支付给原告。被告亿邦公司为一人有限责任公司，其股东、实际控制人、法定代表人、执行董事及总经理均为舒畅。被告亿邦公司在经营期间，财务混乱公司的财产与股东舒畅的个人财产混同，股东舒畅也不能证明公司财产独立于其个人的财产，应当对被告亿邦公司的债务承担连带责任。现因三位被告至今未向原告支付2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金，被告亿邦公司、舒畅也未向原告公布租金收益并支付租金，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告亿邦公司辩称，一、登封国际商贸城基本情况。登封国际商贸城项目位于登封市颍河路西段，总占地面积137亩，规划建筑面积约17余万平方米，是郑州市重点建设项目、登封市招商引资重点项目，由亿邦公司投资约8亿元建设，建设期为4年。其中，一期家居建材市场用地面积约77.36亩，建筑面积9万平方米，投资约4亿元，于2013年12月份开工，2015年初竣工，同年5月投入运营项目主营陶瓷卫浴洁具、灯具、石材、木料板材、大型家居广场等产品，规划以登封为中心，向四周覆盖，创建豫中西乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易管理手段先进、集产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材交易批零中心。项目建成后，为了进一步提升周边消费环境和城市环境，根据市委市政府统一安排，2016年，亿邦公司又积极承担社会责任，相继承建了周边投资3000万元的文化公园和投资1000万元的800米周边道路，高压线地埋1000万，全面提升了中心城区南部片区整体形象，为登封城市建设做出了应有的贡献。二、国际商贸城运营基本情况。为了尽快培育市场，提升项目整体运营效果，本着“招商、扶商、安商、富商”的经营理念，亿邦公司成立管理公司即答辩人，对登封国际商贸城一期家居建材市场采用统一规划、统一定位、统一管理、统一招商、统一运营、统一推广”思路，与业主签订了10年托管的方式，由答辩人统一运营，待10年之后市场成熟再交于业主管理。自2015年5月一期投入运营后，先后吸引300多家商户入住营业，营业面积达7万平方米，入住率达到100%。同时，为更好地促进登封建材市场发展，公司又投入3000余万元，投入大量的广告宣传、活动宣传，帮助商户迅速引流。2020年新冠疫情期间，公司积极响应市委市政府号召，顶住压力，主动为商家免除房租两个月，体现了一个企业应有责任与担当。三、目前存在的主要问题。近年来，随着房地产行业增速逐步放缓，建材市场也逐步走入低谷，一期家居建材市场商户大部分营业收入增速放缓，甚至出现了大面积亏损情况，为了与商户共渡难关，我们自2018年开始收租金起，积极根据市场情况调低预期房租收益，全力帮助商户渡过难关，同时，为了给业主一个交代，2018年5月1日至2020年5月1日，在答辩人两年收取租金仅2800余万元情况下，主动筹集资金，返给业主收益近5000万元。诚实守约是公司生存和发展的基石，在行业不景气和新冠疫情连续冲击下，我公司在承担约定责任之外，为了维护市场，又主动损失300余万元补偿业主，但仍有部分业主不考虑市场变化，不遵守协议约定，以收入与自己预期差别较大为由，多次有组织、有预谋围堵答辩人大门，冲击答辩人办公室，辱骂答辩人工作人员，直接影响我公司形象，甚至已造成公司无法正常办公、商户无法正常经营，该行为让全体员工及市场商户，人心惶惶、无力工作及无心经营。如果继续恶化，不仅答辩人的投资可能血本无归，精心培育的市场也会毁于一旦。如果这样，就会让亲者痛、仇者快，严重打击外来投资者的积极性，也会使登封商贸城一蹶不振，成为空城。四、答辩人愿意和原告解除《委托经营管理合同》，但是责任不在答辩人。同时，因解除合同给答辩人和商户造成的经济损失，原告应该予以赔偿。1、答辩人同意和原告解除双方签订的《委托经营管理合同》；2、答辩人严格履行合同义务，没有违约行为，不应该承担任何违约责任。如前所述，答辩人履行了合同约定的义务，没有任何违约行为。原告声称答辩人拒付第六年即2020年租金不是事实。实际情况是，因新冠疫情不可抗力的影响，答辩人减免了商户2个月的房租，在此情况下，答辩人和原告协商，请原告减免1个月的房租，但是原告不同意，并拒绝领取租金，因此，答辩人并不违约，现在，答辩人仍愿意支付租金，但是应该减免最少1个月的租金。新冠疫情属于不可抗力，减免一个月租金合情合理合法，而且答辩人还有损失，原告却不同意，反而说答辩人违约，明显对答辩人不公平；3、原告要求支付的2020年房租过高，与事实不符，答辩人根据合同的约定应支付的租金为7651元。（1）原告和答辩人签订的《委托经营管理合同》第四条第三项规定：从正式开业起第六年到第十年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有其余10%则作为委托管理佣金归乙方所有，双方在经营期内每半年后进行一次利润分配。（2）答辩人和商户签订的《登封国际商贸城商铺租赁及商业管理服务合同》第三条规定：租金为26元/月/平方米，因疫情减免2个月，实收十个月租金90706元（建筑面积348.87平方米）。（3）原告商铺的建筑面积为33.44平方米，该面积乘以26元/月/平方米，再乘以10个月和全年10%的管理费，答辩人根据合同的约定应支付的租金为7651元。4、在答辩人无违约行为的情况下，原告坚持解除合同，其应该赔偿因解除合同给答辩人和商户造成的损失。答辩人为了启动市场，前期投入巨额资金，并十年招租花去的配套建设费、管理费、物业费、宣传费等等费用都是为了培育市场，并按十年的计划去做的。商户正是看中这个建材市场才前来投资的，他们进行装修、运营，也花费巨大。现在，市场刚刚形成规模，步入正轨，答辩人和商户的投入尚未收回，原告即要求解除合同，是原告违约，原告理应赔偿答辩人和商户的上述损失，以及可得利益的损失。答辩人对此保留诉权。五、被告舒畅并不参与公司的经营活动，答辩人独立运作，不存在与舒畅个人财产混同情形，答辩人也没有侵犯原告的合法权益，因此原告要求舒畅承担连带责任的理由不能成立。综上，原告所诉，没有事实根据和法律依据，请求法院依法裁决。本案当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，就双方当事人有异议的证据，本院认定如下：双方提供的证据均具有客观性，本院予以采信。本院认定事实如下：2014年4月28日，原告与被告亿邦公司签订《委托经营管理合同》一份，合同主要约定：1、原告将购置的登封国际商贸城11幢1层114号，预售建筑面积为33.44平方米的房屋交付给被告亿邦公司，并托其进行统一招商、统一管理、统一出租；2、委托经营管理期限为自2015年3月1日起10年；3、在委托期内，原告将前三年的房屋使用权无偿提供给被告亿邦公司进行统一招商和经营管理以培育市场，从开业之日起算第四年、第五年，被告亿邦公司按照固定收益将租金支付给原告，如第四年、第五年实际租金收益高于固定收益则双方按照实际租金收益9：1分成，第六年至第十年，双方按照实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告亿邦公司所有，双方在经营期内每半年后一个月内进行一次利润分配；4、被告亿邦公司应按照约定的时间向原告足额支付租金收益，否则应向原告支付违约金。拖欠租金达两个月以上的，原告可解除合同；5、被告亿邦公司无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照原告可得收益的万分之三支付滞纳金，直到亿邦公司支付完毕或郭俊涛解除合同为止。上述合同签订后，被告亿邦公司将原告的房屋出租给张书宏使用，房屋租金为26元/月/平方米，房租缴纳至2021年4月30日。另查明，被告亿邦公司自认国际商贸城所涉商铺共有1600余户，在2020年国内新冠疫情期间，其中1300余户与被告亿邦公司签订免租确认书，由亿邦公司免租2个月后继续履行，其中所免房租由被告亿邦公司承担1个月，由业主承担1个月。本院认为，根据双方提供证据及庭审查明的事实，能够证明涉案商铺系产权式商铺，产权式商铺是商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。此类商铺作为整体商铺的一个部分，在购买时该商铺并无墙体与其他部分进行区分，该种商铺与其他相邻权人的产权有较强联系，商铺的性质决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一管理，业主才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利行使也受到其他商铺业主整体利益的限制。一方面，作为案涉商铺的业主，其对案涉商铺享有合法的权利，但其在行使权利时，不能损害其他相邻业主的合法权益。国际商贸城中所涉商铺共有1600余户，其中绝大多数商铺仍按照与被告亿邦公司签订的合同继续履行，虽然原告享有案涉商铺的所有权，但其要求解除《委托经营管理合同》收回商铺的主张会损害其他绝大多数业主的利益造成社会资源的浪费，也不利于市场经济的发展和促进社会财富的增加。另一方面，新冠疫情属于不可抗力，造成承租商户的经济损失无法预计，也超出了“市场风险”的范围，适当减免房租符合情势变更原则，也有利于缓解商户经营压力、促进市场持续发展。亿邦公司在对商户减免2个月房租的基础上，主张原告承担其中1个月的房租，符合公平原则，双方对此产生争议导致房租未能如期支付，不能据此认定被告存在根本性违约。综上，对原告要求解除合同并由被告履行合同解除后的相应返还义务，本院不予支持。另根据合同相对性，原告要求租户承担支付租金义务的要求，本院不予支持。本案中，按照合同约定，2020年3月1日至2021年2月28日的租金，由被告亿邦公司按照实际收到租金的90%支付给原告，被告亿邦公司与张书宏签订的合同显示，亿邦公司收取租金标准为26元/月/平方米，被告亿邦公司辩称其按照政策对于新冠疫情期间的房租向商户减免了2个月房租。亿邦公司主张由其与业主各自承担1个月房租损失，对此做法本院予以支持，故被告亿邦公司应向原告支付的房租为26元/月/平方米×33.44平方米×11月×90%=8607.46元，对于超出本院认定部分，不予支持；被告亿邦公司未按双方约定向原告支付房租，已构成违约，原告根据合同约定要求被告按照日万分之三的标准向原告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据被告亿邦公司工商登记信息显示其公司性质为一人有限责任公司，原告据此要求被告亿邦公司法人舒畅对该债务承担连带清偿责任，被告并未提供证据证明其个人财产与公司财产不存在混同，故对原告的主张，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民法典》第一百三十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第九百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告登封亿邦国际商贸城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭俊涛2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金8607.46元及违约金（违约金中3912.48元部分按照日万分之三的标准自2020年10月1日起计算至该租金付清之日止，违约金中4694.98元部分按照日万分之三的标准自2021年4月1日起计算至该租金付清之日止）；二、被告舒畅在上项判定的数额范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告郭俊涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取202元，由被告登封亿邦国际商贸城商业管理有限公司、舒畅承担101元，原告郭俊涛承担101元。本判决为终审判决。审判员  王晓彦二〇二一年八月三日书记员  陈雅旭