上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6071号上诉人(原审被告)：上海名家艺术研究协会，住所地上海市虹口区。法定代表人：曹公度，会长。委托诉讼代理人：宋栽。被上诉人(原审原告)：上海虹峰人力资源有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：杨俊，执行董事。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。上诉人上海名家艺术研究协会(以下简称“名家研究协会”)因与被上诉人上海虹峰人力资源有限公司(以下简称“虹峰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初12296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名家研究协会上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，发回重审或依法改判驳回虹峰公司相应一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由虹峰公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决名家研究协会支付违约金、房屋使用费有悖合同目的，显失公允。名家研究协会与虹峰公司签署《房屋租赁合同》的背景和前提是2017年上海市人社局、上海市财政局、上海市教委联合发布了《关于设立青年(大学生)职业训练营有关事项的通知》沪人社规［2017］123号的有关规定和《关于设立青年(大学生)职业训练营的操作意见(试行)》(沪就促［2017］52号，上海市就业促进中心、上海市虹口区就业促进中心(以下简称“虹口就促中心”)和名家研究协会三家就在虹口地区举办虹口区青年(大学生)职业训练营项目签订《运作协议》，虹口就促中心为该项目场地提供方以及项目的质量控制方，并委托虹峰公司与名家研究协会签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》实质上是上述《运作协议》项下的一个从合同。根据名家研究协会与虹峰公司双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，上海市曲阳路XXX弄XXX号三栋一楼房屋(以下简称“系争房屋”)仅能作为职业训练营使用。因此，本案的租赁关系并非传统意义上的简单租赁关系，系争房屋的使用用途有明确的限制，名家研究协会占有房屋后无法自由支配使用房屋。一审诉讼期间，名家研究协会已提供了大量证据证明前述事实，但一审法院未对上述事实加以查清并认定，仅以名家研究协会与虹峰公司之间《租赁合同》作出判决，显然是错误的。训练营包括房租在内的所有款项均是通过财政拨款的形式支付，且专款专用。合同履行过程中，由于上海市就业促进中心的工作懈怠，在训练营项目中财政拨款不到位，导致名家研究协会无法按照合同约定的期限支付2018年度的房租。因此，名家研究协会主观上不存在违约的故意，不应承担违约金。一审法院判决名家研究协会支付房屋使用费没有事实和法律依据。根据名家研究协会一审提交的证据以及虹峰公司庭审中也确认，虹口区青年(大学生)职业训练营仅举办了一期，双方的租赁关系在2018年12月31日已经终结。一审法院判决的第三项是“房屋使用费”，所谓使用费是指占有并且使用房屋，才应该支付使用费。但是，就本案而言，系争房屋仅限用于职业训练营，训练营仅举办了一期，2019年1月1日之后一直处于空置状态，名家研究协会并未实际使用系争房屋。一审法院就此事实避而不谈，仅以名家研究协会未与虹峰公司办理返还手续，就简单粗暴的认定名家研究协会应按照租金的标准向虹峰公司支付使用费显然是错误的。名家研究协会认为，是否应支付使用费以及支付标准均应以名家研究协会是否有实际使用房屋以及虹峰公司是否存在怠于收回房屋作为前提及审查的要点，但一审法院显然对上述事实未予查清及认定。二、虹峰公司诉本案房屋租赁合同纠纷主体不适格。资料显示，虹峰公司是上海长远文化(集团)有限公司100％控股，而上海长远文化(集团)有限公司是上海市虹口区国有资产监督管理委员会100％控股。系争房屋2017年时登记在虹口就促中心名下。据名家研究协会了解，时至今日该处房产还是登记在虹口就促中心名下。故本案一审原告应该是虹口就促中心，名家研究协会认为虹峰公司诉讼主体并不适格。另，根据国资委和政府财办的相关文件规定，国有资产出租必须要有国资委的批文，相关租金也必须进入国库作为政府财政收入。据名家研究协会所知，虹峰公司将场地租赁给名家研究协会，尚未得到政府的批文。犹如普通自然人之间的房屋租赁纠纷，如果出租人连房产证都是伪造的，租赁合同当然不合法，出租人也自然无权要求取得租金。法院更不会支持出租人的租金要求。三、一审法院程序违法。名家研究协会在一审诉讼过程中申请追加上海市就业促进中心、虹口就促中心为第三人，但一审法院未予追加，导致本案重要的事实未予以查清，显然程序违法。综上，请求支持名家研究协会的上诉请求。虹峰公司辩称，不同意名家研究协会的上诉请求。双方就是单纯的房屋租赁合同纠纷，不认可名家研究协会认为的双方之间签订的《房屋租赁合同》是《运作协议》项下的一个从合同的观点。本案中，虹峰公司将系争房屋出租给名家研究协会，名家研究协会理应支付租金。名家研究协会逾期未付租金，理应承担违约责任。请求驳回名家研究协会的上诉请求。虹峰公司向一审法院起诉请求：1．判令名家研究协会支付2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金人民币400，000元(以下币种均为人民币，共437，580元，名家研究协会已支付37，580元)；2．判令名家研究协会支付2019年1月1日起至2020年12月18日止的房屋使用费793，724.50元(按照月租金33，660元计算)；3．判令名家研究协会支付违约金(按日租金的百分之三即33.66元每日，自2019年1月1日起计算至实际付款之日止)。一审法院认定事实：虹口就促中心系上海市曲阳路XXX弄XXX号1、3、6幢房屋的产权人。2016年12月31日，虹口就促中心与虹峰公司签订《房屋委托管理合同》，约定虹口就促中心委托虹峰公司对曲阳路XXX弄XXX-XXX号房屋进行出租、日常管理、修缮和维护，管理期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止。2017年11月8日，虹峰公司作为出租方(甲方)，名家研究协会作为承租方(乙方)，就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：使用面积340平方米，租金(含税)每天每平方米3.3元，月租金33，600元；租赁期自2017年10月1日至2018年12月31日，2017年10月1日至2017年11月30日为免租期。免租期内，乙方无需缴纳租金，但仍需向甲方缴纳租金以外的相关费用；根据青年训练营运行需要，合同期满，经有关区、市管理部门考核合格且双方均无异议的，则本合同租赁期限自动顺延一年，可依次类推至2020年12月31日最终终止；乙方承租赁系争房屋作为青年训练营项目开展使用，承租期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变约定用途；乙方于2018年12月31日前一次性支付甲方13个月的房屋租金，计437，580元；乙方应按约定时间向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日按日租金的3％支付违约金。逾期30日未支付的，甲方有权立即单方终止本合同收回房屋，甲方不承担对乙方的任何经济补偿且乙方应当承担甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于预期租金损失、利息、诉讼费和律师费)；合同至最终终止日期，如需继续租赁的，由乙方提前提出申请，经甲方同意后，续签房屋租赁合同，甲乙双方同意按市场价格重新确定租金标准。甲乙双方未就续签租赁合同达成一致的，乙方应到期搬出该房屋。乙方承诺：除另有约定外，若根据本合同约定乙方应当迁出／搬离该房屋但未能及时迁出／搬离的，则乙方应当按照届时租金和物业管理费标准的双倍向甲方支付房屋占用费和物业管理费，以及其他各项损失(包括但不限于诉讼费和律师费)，直至迁出／搬离之日止。2018年12月31日合同期满后，双方未续签租赁合同。虹峰公司分别于2018年12月29日、2019年1月14日、2019年4月2日、2019年10月31日向名家研究协会发出催讨租金通知。2019年1月15日，名家研究协会向虹峰公司支付租金37，580元。2020年12月18日，名家研究协会将系争房屋返还虹峰公司。一审审理中，虹峰公司表示，虹口就促中心2017年即将系争房屋委托虹峰公司管理。名家研究协会与虹峰公司之间系单纯的租赁关系。一审法院认为，虹峰公司与名家研究协会签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守承诺，依约履行。名家研究协会同意支付欠付的2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金400，000元，法院予以照准。名家研究协会未按合同约定支付租金，构成违约，虹峰公司主张名家研究协会按33.66元的标准向其支付自2019年1月1日起至付清租金之日止的违约金，符合合同约定，法院予以支持。租赁合同期满后，名家研究协会占用系争房屋至2020年12月18日，虹峰公司主张名家研究协会应按照租赁合同约定的租金标准支付2019年1月1日起至2020年12月18日期间的使用费。对此，名家研究协会表示，虹口就促中心系青年训练营项目的运营方之一，该项目政府拨款只审批了一年的租金，故名家研究协会不应该支付2019年起的房屋使用费。法院认为，名家研究协会与虹口就促中心系另一法律关系，名家研究协会以此为由不支付房屋使用费无事实和法律依据，故对虹峰公司要求名家研究协会支付占用费的诉讼请求，法院依法予以支持。判决：一、上海名家艺术研究协会于判决生效之日起10日内，支付上海虹峰人力资源有限公司租金400，000元；二、上海名家艺术研究协会于判决生效之日起10日内，按每天33.66元的标准，支付上海虹峰人力资源有限公司自2019年1月1日起至租金付清之日止的违约金；三、上海名家艺术研究协会于判决生效之日起10日内，支付上海虹峰人力资源有限公司房屋使用费793，724.5元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，虹峰公司与名家研究协会签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。名家研究协会未按合同约定支付租金，构成违约，理应支付违约金。关于虹峰公司主张的违约金标准符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。租赁合同期满后，名家研究协会占用系争房屋至2020年12月18日，一审法院支持虹峰公司要求名家研究协会按合同约定的租金标准支付相应期间的房屋使用费的诉请，亦无不当。名家研究协会的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，007.30元，由上诉人上海名家艺术研究协会负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟法官助理 朱 敏书 记 员 董晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……