辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6269号 上诉人（原审原告）：中瑞物业管理（大连）有限公司。住所地：大连市西岗区香周路116号。 法定代表人：韩江涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁玉英，男，1956年3月20日生，汉族，住辽宁省长海县。 委托诉讼代理人：丁田阳（丁玉英儿子），男，1987年3月21日生，汉族，住辽宁省长海县。 上诉人中瑞物业管理（大连）有限公司（以下简称中瑞物业）因与被上诉人丁玉英物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中瑞物业上诉请求：一、撒销一审判决,改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.上诉人主张的物业服务费并未超过诉讼时效，上诉人提交了相关催缴物业费的证据,能够证明上诉人曾多次催缴欠费；2.根据我国民法典第五百八十二条的规定，案涉合同对违约金有明确约定,应充分尊重双方当事人意思自治,一审法院未支持上诉人违约金的主张,与法律规定不符。 丁玉英辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。 中瑞物业向一审法院起诉请求：一、丁玉英向中瑞物业支付欠缴的物业服务费共16641元(2016年2月1日至2021年1月31日五个交纳年度)；二、丁玉英向中瑞物业支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金(2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年1月11日共2192.5元) 一审法院经审理查明：一、《前期物业管理服务协议》概况：2014年11月18日，中瑞物业、丁玉英及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，约定中瑞置业（大连）有限公司委托中瑞物业为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置和名称：大连市西岗区香周路120号，香水湾。三、丁玉英房产位置、面积：大连市香水湾二期5号楼4单元602号，建筑面积92.45平方米,2014年11月18日办理入住。中瑞物业、丁玉英争议的要素为：一、丁玉英在尚未取得房产证的情况下，应否交纳物业费。二、中瑞物业诉请的部分物业费是否超过诉讼时效。三、中瑞物业是否按约履行物业服务义务及丁玉英应否支付逾期交纳物业费的违约金。一审法院结合庭审中的举证、质证，对上述争议的要素确定为：一、关于房屋产权证的办理事宜，属丁玉英与房屋出卖人之间的商品房买卖合同法律关系范畴，如中瑞物业对此负有相关协助义务，双方应另行协商或诉讼解决。本案丁玉英系案涉房屋的买受人，已与中瑞物业签订前期物业管理服务协议，并已实际办理入住，应按约交纳物业费。二、关于诉讼时效的认定。案涉《前期物业管理服务协议》第五条第四项约定，乙方交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内。按此约定，丁玉英2016年2月1日至2017年1月31日年度的物业费的交纳期间为2016年1月2日至2016年1月31，2017年2月1日至2018年1月31日年度的物业费的交纳期间为2017年1月2日至2017年1月31日。中瑞物业提供的相关证据，不足以证明中瑞物业已实际向丁玉英催收物业费，不产生诉讼时效中断的法律效力。本案诉前调解案件管理信息表登记的收到材料日期为2021年1月26日。截至2021年1月26日，2016年2月1日至2018年1月31日两个年度的物业费已经超过三年诉讼时效，对该期间物业费一审法院不予支持。三、中瑞物业是否按约履行物业服务义务及丁玉英应否支付逾期交纳物业费的违约金。中瑞物业作为小区物业服务企业，应按照前期物业管理服务协议的约定，全面履行物业服务义务，力争为全体业主营造安全、卫生、舒适的小区生活环境。对于丁玉英提出的物业服务不到位不完善之处，中瑞物业应及时改进，不断提高物业服务的质量。物业服务合同系双务合同，丁玉英作为业主，并不能因为物业服务存在不足之处，而免除交纳物业费的义务，故对中瑞物业要求丁玉英支付欠缴的物业服务费9984元（2018年2月1日至2021年1月31日三个交纳年度）的诉讼请求，一审法院予以支持。丁玉英存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，丁玉英迟延交纳物业费，主要基于对中瑞物业物业服务质量的不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对中瑞物业要求丁玉英支付逾期缴款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、丁玉英于本判决生效之日起十日内给付中瑞物业管理（大连）有限公司2018年2月1日至2021年1月31日期间的物业服务费9984元；二、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元（中瑞物业已预交）,由丁玉英负担。 二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效问题，即本案诉讼时效从何时起算，中瑞物业的诉请能否得到支持；二是中瑞物业主张的违约金应否予以支持。 关于诉讼时效问题，本案涉及定期给付之债，即在同一合同项下或基于同一债权原因形成，各个债务虽因时间经过而独立产生，但仍具有较高的整体性和关联性。基于对同一性质的债权整体性的合理信赖，也为维护双方既定关系的稳定性，权利人无需在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，其请求权的诉讼时效应从最后债务履行期限届满之日起算；如果合同终止或被提前解除，诉讼时效则应从合同终止日或提前解除日起算。本案中，上诉人于2021年1月26日向一审法院提起诉讼，根据“交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内”的合同约定和被上诉人实际缴费年度为每年2月1日至次年1月31日的不争事实，上诉人有权要求被上诉人交纳2021年1月31日之前未过诉讼时效的所欠物业费。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，一审认定上诉人关于2018年2月1日至2021年1月31日期间的物业费主张未过诉讼时效，于法有据，本院予以维持。上诉人未提供证据证明其曾向被上诉人主张过2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业费，故，上诉人的该节主张，本院不予支持。 关于违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于被上诉人并非无故拖延交纳物业费，上诉人确存在需要改进的地方。为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持上诉人的违约金主张并无不当，二审予以维持。 综上，中瑞物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年八月十日 法官助理  王秀颖 书 记 员  张文秀