营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0804民再1号原审原告：营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区三家子。法定代表人：刁福民。委托诉讼代理人：刘学敏，辽宁盛熙律师事务所律师。原审被告：周秀娥，女，1968年8月7日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。原审原告营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司（以下简称“华誉公司”）与原审被告周秀娥房屋买卖合同纠纷一案，本院(2020)辽0804民初3567号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2021年1月4日作出（2021）辽0804民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告华誉公司的委托诉讼代理人刘学敏、原审被告周秀娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告称，根据原告提供的（2020）最高法民终690号案例以及（2019）辽01民初1053号沈阳中院的判决，根据两份案例可以确认开发商对已办理预告登记的商品房仍享有所有权，可排除人民法院强制执行，对于原告之前通过法院判决确认商品房买卖合同解除的判决合理合法，也不存在需要再审的事由，相关案例里面的观点，法院可以详见判决的具体论述。我们认为原判决确认解除双方商品房买卖合同符合事实及法律依据，并无过错，同时根据最高院以及沈阳中院提供的两份案例，也可以证明开发商是原始物权人，相应的预告登记，不代表被告方已经取得商品房所有权，所有权仍属于开发商所有。不能因为客户的个人债务而影响开发商享有的物权，无论是解除享有物权，还是不能解除开发商对该涉案房屋都享有优先受偿的权利。原审被告辩称，原判决认定我有28万尾款。我没有交，我没异议。违约金我承担我有异议。本案再审是因为盖州市法院执行案件查封了案涉房屋，建议再审，但我对盖州法院执行依据的判决是有异议的。当时判决我不知道。我对该判决有异议，已向盖州市法院申诉，盖州法院于2011年4月1日对我的申诉立案案号是（2021）辽0881民申7号。现在是否再审没有结论，我最近也正在追查案。原审原告华誉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2010年4月8日签订的商品房买卖合同，并支付原告违约金14000元；2、判令被告返还房屋使用权并支付从2011年9月26日至实际退出房屋之日止的租金，租金每年按12000元计算，截止至起诉之日租金暂定96000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月8日双方签订商品房买卖合同，约定将原告开发的房屋，面积131.07平方米以每平单价3600元，房款总计471852元出卖给被告。同时约定被告以部分首付、部分贷款方式支付房款。合同签订后，被告支付房屋首付款191852元，尾款28万由其向银行申请贷款。2011年9月26日，被告向原告出具提前入住承诺书，承诺因银行审批放款速度慢，申请提前入住，并承诺如银行未放款，由其自行补齐，若未补齐则无条件迁出。但时至今日，被告仍未申请下银行贷款导致尾款未付清。2020年2月24日，原告向被告发出通知，要求其在收到通知后十日内付清余款，如到期未付，双方合同解除。但被告并未在期限内付款，为维护原告合法权益，诉至贵院。原审被告周秀娥辩称，1、答辩人同意解除商品房买卖合同。2、合同约定答辩人以按揭贷款方式购买房屋。本案按揭贷款未能审批，原告自身有过错，并非完全系答辩人过错所致，答辩人不同意支付14000元违约金。况且约定的14000元违约金过高，请求法院以实际损失为基础，考量各方过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，请求法院调整违约金。3、在解除买卖合同时，原告应当返还答辩人已支付的购房款191852元及利息。4、贷款未能获得审批，原告早已心知肚明。原告卖房心切，在贷款未获得审批通过前提下，默许答辩人于2011年9月份开始装修、入住，答辩人也交纳相应物业费用。以上事实证明，原告违背《合同法》第一百一十九条减损规则法定义务，默认答辩人居住至今。原告无权就扩大损失即房租向答辩人主张赔偿。5、《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告作为专业地产公司，资金雄厚，原告应当善意行使权利，勿滥用权利，原告应尊重购房者的合法权益。答辩人在购房时房地产市场不景气，现房地产市场回温，房价一路飙升。答辩人所购买房屋现已增值。原告选择有利时机起诉解除合同，意图获取最大利益，原告诉请答辩人赔偿租金损失，明显违背了诚实信用法律原则，法院不应支持原告诉请赔偿租金损失。综上所述，答辩人认为，本案处理意见是“款不计息，房不计租，装修物归原告所有”，这样符合公平、合理的法律原则。本院原审认定案件事实：2010年4月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告将其开发的位于鲅鱼圈区房屋，面积131.07平方米，以每平单价3600元的价格出卖给被告，房款总计471852元；被告首付191852元，余下28万元采取贷款方式支付房款。买受人（被告）如未按合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人（原告）有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告支付房屋首付款191852元。2011年9月26日，被告向原告出具提前入住承诺书，并承诺，若因被告本人原因致使银行未放款，本人三日内将所有房款补齐，若未补齐本人将无条件迁出，并按应补款的日千分之五承担违约金。截止至今，被告仍未能申请到28万元银行贷款，并且该款项至今尚未给付。2020年2月24日，原告向被告发出通知书，要求其在收到通知后十日内付清余款、如到期未付则双方解除合同，并向原告支付违约金。如被告没有在期限内交付剩余房款，则被告应当于2020年3月5日前将房屋交予原告，如到期未交视为已经交换，原告有权处置房屋，更换门锁等。本院原审认为，1、原、被告双方签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示且不违反相关法律法规的规定，真实有效，本院予以确认。因原、被告解除合同的条件已经成就，且被告同意解除合同，故对于原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，本院予以支持。2、被告至今未能申请28万元房屋贷款，也未给付剩余的购房款，已经构成违约，应承担违约责任，应按合同的约定支付原告违约金14000元。3、原告给付租金的诉讼请求，因双方并没有约定，租金的标准原告又未举证证明，且被告已经承担支付违约金的责任，对此请求本院不予支持。4、解除合同后，被告应将案涉房屋的使用权交还给原告，原告在扣除违约金后应返还被告其余购房首付款177852元。对于被告返还利息的答辩意见，因被告违约，对此意见不予采纳。本院原审判决：依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司与被告周秀娥于2010年4月8日签订的商品房买卖合同。二、被告周秀娥于本判决生效后15日内将位于营口市鲅鱼圈区的房屋使用权交付给原告营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司；并支付原告违约金14000元。同时原告返还被告的购房首付款191852元（原告在扣除被告的违约金后返还被告177852元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由原告负担2182元，被告负担318元。本院再审认定案件事实如下：根据房屋登记查询信息，案涉房屋系房屋，该房屋登记在周秀娥、贺文灵名下（登记类型为：预告登记），房屋处于抵押状态，抵押权人交通银行股份有限公司营口分行，房屋同时处于查封状态，（2017）执字第1467号执行裁定书显示查封冻结类型为预查封、续查封，期限2020年7月17日至2023年7月16日（该查封起始时间为2017年9月29日），营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804执1711号案件也对房屋进行了查封，显示查封冻结类型为预查封、查封，查封时间为2019年9月27日至2022年9月26日。本院（2021）辽0804执2412号、（2021）辽0804执339号案件也进行了轮候查封。另查，华誉公司在原审时出具的书证显示：2010年4月8日，华誉公司与周秀娥之间签订商品房买卖合同，约定华誉公司将其开发的位于鲅鱼圈区房屋，面积131.07平方米，以每平单价3600元的价格出卖给周秀娥，房款总计471852元；周秀娥首付191852元，余下28万元采取贷款方式支付房款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，周秀娥支付房屋首付款191852元。2011年9月26日，周秀娥向华誉公司出具提前入住承诺书，并承诺，若因被告本人原因致使银行未放款，本人三日内将所有房款补齐，若未补齐本人将无条件迁出，并按应补款的日千分之五承担违约金。截止至今，周秀娥仍未能申请到28万元银行贷款，并且该款项至今尚未给付。2020年2月24日，华誉公司向周秀娥发出通知书，要求其在收到通知后十日内付清余款、如到期未付则双方解除合同，并向原告支付违约金。如周秀娥没有在期限内交付剩余房款，则周秀娥应当于2020年3月5日前将房屋交与华誉公司，如到期未交视为已经交换，华誉公司有权处置房屋，更换门锁等。再查，关于金地福苑小区22号楼房屋的初始登记情况，华誉公司陈述：我们的预售许可证是在2010年取得，没有大房照，但是我们可以办理房产证的时间是在2012年。具体的操作方式是我们向房产局就办理房照的住户出具开发商一个盖章文件，房产局这边就可以办理房照。本院再审认为，在法院针对执行标的物的强制执行过程中，该标的物即处于非正常状态，此时就该标的物发生的争议，应当通过《中华人民共和国民事诉讼法》规定的案外人异议之诉制度寻求救济，而不应允许案外人就执行标的物所有权另行提起确权、变更等能够阻却强制执行程序之诉，并且案外人以被执行人为被告在非执行法院就执行标的物所有权另行提起确权、变更等能够阻却强制执行程序之诉，亦会直接影响申请执行人的执行利益。因此，案外人以被执行人为被告就执行标的物所有权另行提起确权、变更等能够阻却强制执行程序之诉，应当裁定不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉，并告知其可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。现案涉房屋已经登记在周秀娥、贺文灵名下，而在原审原告提起诉讼之时，已经被人民法院进行了查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，原审原告对于已经进入执行查封程序的房屋主张合同解除权、物权返还请求权，应当通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行救济。在本院（2020）辽0804民初3567号案件中，周秀娥并未向法庭如实陈述案涉房屋已经存在查封的事实，导致本案基本事实不清，该判决应予以撤销。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零七条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、撤销本院(2020)辽0804民初3567号民事判决书；二、驳回原审原告营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费2500元，退还原审原告营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长 田       拓审 判 员 祁滨皎审判员孟丽丽二〇二一年八月三十一日法官助理 张       冲书 记 员 孙       旭