安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终2327号 上诉人（原审被告）：干国定，男，1977年5月11日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：张成林，江苏朗华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨军，男，1977年5月9日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：宋郊，安徽扬天律师事务所律师。 原审第三人：许广国，男，1970年5月22日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：赵永庚，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 上诉人干国定因与被上诉人杨军、原审第三人许广国房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2021）皖1181民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 干国定上诉请求：撤销（2021）皖1181民初1722号民事判决第二项、第三项，驳回杨军的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.原审认定租赁房屋中一间因客观原因一直无法使用与事实不符，现场勘察不能证明该事实，且案涉房屋自交付杨军后使用权都归杨军，截止目前案涉房屋仍在杨军控制之下；2.原审认定其余三间房屋在租赁期内，自2020年4月1日起也无法保持符合约定的用途，导致合同目的不能实现与事实不符，原审勘查现场时，杨军的东西仍在案涉房屋内，未搬离案涉房屋，且租赁合同中未约定房屋的用途；3.据了解，杨军将四间房屋的其中一间转租给他人，约定三年租金为75,000元，且已全部收取，杨军已构成违约，杨军只支付了110,000元的租金，而其中一间门面就收取了75,000元，原审判决返还50,000元违背公平原则。 杨军辩称，1.原审法院为了查明案件事实，组织各方进行现场勘验，并找到天润城管委会现场调查，天润城管委会也证明涉案其中一间出租房屋确实一直空置无法使用，原审认定该房屋一直无法使用事实清楚，证据充分；2.天润城三期工程没有通过消防验收，一直违法运营，因政府介入要求天润城三期工程完善手续后才能开业，天润城管委会要求所有商铺限期的搬离的时间是2020年4月1日，经现场勘验，现场主要通道封闭，停电停水，其从2019年12月底就无法经营，天润城三期工程何时能正常开业无法预期，原审依据现场勘验并找到天润城管委会现场调查作出认定2020年4月1日起三间租房无法保证经营符合事实，同时，案涉房屋权属不明，至今未能办理产权证，其无法向工商登记部门提供产权证明，无法申领营业执照，无法合法经营，此租赁物至今也未能通过消防验收，其要求解除合同依法有据。干国定的上诉理由不能成立。 许广国未答辩。 杨军向一审法院起诉请求判令：1.双方租房协议解除，原租房协议不再履行；2.干国定退还其已交付的11万元房租中的7万元；3.干国定向其支付6万元装修损失费；4.干国定向其支付经营损失8万元；5.许广国对6万元装修损失费及8万元经营损失承担连带责任；6.本案的诉讼费用由干国定、许广国承担。 一审法院认定事实：2017年8月11日，杨军向许广国支付了60,000元，作为其租赁天润城三期世纪宏程家居馆一楼128、129、130、143号房屋的履约保证金。2018年7月27日，杨军与许广国就上述房屋租赁事宜签订了租房协议书，约定租期三年，自2018年8月25日起至2021年8月30日止，必须一次性付清租金后方可使用，三年租金为16万元。2018年8月4日，杨军又向许广国支付了5万元租金。因租赁房屋中有一间存在渗水、消防检验未通过等问题，导致无法使用的情况，杨军暂缓支付了剩余的5万元租金。之后杨军对三间房屋进行了装修，用于经营。2018年9月26日，因许广国将上述租赁房屋转卖给干国定，经杨军、许广国、干国定一致同意，由杨军与干国定重新签订租房协议，协议内容与原协议一致，只是将出租方变更为干国定。2018年10月1日，许广国通过银行转账将11万元租金交付给干国定。2020年3月16日，天润城三期工作组将家居馆通道封锁，并要求合同已到期的商户在2020年3月31日前搬离，且停止了物业服务，导致家居馆内污水横流、垃圾遍地，无法经营。另查明，原审法院于2021年3月29日向许广国送达了本案起诉状副本。 一审法院认为，租赁合同是当事人达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。本案中，双方签订的租房协议书意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。但干国定租赁给杨军的房屋其中一间因客观原因一直无法使用，其余三间房屋在租赁期内，自2020年4月1日起也无法保持符合约定的用途，导致合同目的不能实现，故对杨军要求解除双方之间的租房协议的诉讼请求予以支持。因其中一间房屋一直无法使用，该房屋对应的3年租金4万元，干国定无权收取。剩余三间房屋杨军已正常使用一年半时间，该部分的房租杨军按约应支付6万元。综合考虑导致合同解除的原因、双方的过错、房屋现场的装修残值损失等因素，酌定干国定赔偿杨军2万元装修损失。综上所述，干国定应退还杨军租金5万元并赔偿2万元装修损失，且杨军无需再向干国定支付剩余未付的5万元租金。关于杨军主张的经营损失，因未提交证据予以证明，故对该主张不予支持。关于杨军要求第三人承担连带责任的诉讼请求，因杨军及许广国间的租房协议已经解除，双方重新签订了租房协议书，故杨军的该项主张无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除杨军与干国定于2018年9月26日签订的租房协议；二、干国定于本判决生效之日起五日内一次性退还杨军租房款50,000元；三、干国定于本判决生效之日起五日内一次性赔偿杨军装修损失20,000元；四、驳回杨军其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，由杨军负担1483元，干国定负担742元。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，2018年7月27日，杨军与许广国就案涉房屋签订了《租房协议书》，双方形成房屋租赁关系，后因许广国将案涉房屋转卖给干国定，经三方一致同意，许广国将房屋租赁的合同权利义务概括转移给了干国定，并由杨军与干国定于2018年9月26日重新签订了《租房协议书》，协议内容与原协议一致，杨军与干国定之间形成房屋租赁关系。关于案涉租赁房屋中有一间存在渗水、消防检验未通过等问题，导致无法使用的事实，原审根据现场勘察调查、当事人陈述，并结合案涉房屋租金的交纳情况予以认定并无不当，干国定关于原审认定租赁房屋中一间因客观原因一直无法使用与事实不符的上诉主张不能成立，本院不予支持。根据案涉《租房协议书》第六条第2款“因甲方的原因造成乙方不能正常经营的，所产生的损失由甲方承担”的约定内容，能够认定双方对于案涉租赁房屋的用途是明知的且进行了约定。而天润城三期工作组于2020年3月16日向各商户发出《限期搬离告知书》，要求各商户在2020年3月31日前自行搬离，且停止了物业服务，导致家居馆无法经营。故原审关于租赁期内其余三间房屋自2020年4月1日起无法保持符合约定的用途，导致合同目的不能实现的认定正确，本院予以确认。至于干国定上诉提出杨军将四间房屋的其中一间转租给他人的问题，干国定于本案中未能提供任何证据予以证明，与本案也非同一法律关系，且干国定于本案中并未就杨军转租行为应否承担违约责任提起反诉，非本案审查处理范围，故干国定以其收取的租金与转租租金的差额，提出原审判决违背公平原则的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人干国定的上诉请求不能成立，应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人干国定负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二一年八月三日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；