辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异345号案外人：董华金，男，1982年12月29日出生，汉族，无职业，现住址沈阳市铁西区。申请执行人：盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，住所地沈阳市沈河区中街路2号。负责人：赵小溪，该支行行长。委托诉讼代理人：高婉莹，该支行工作人员。委托诉讼代理人：冀承，该支行工作人员。被执行人：沈阳嘉普思装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街64甲1(2610)。法定代表人：惠远见，该公司经理。被执行人：沈阳恒信融资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路34号。法定代表人：王英臣，该公司董事长。被执行人：惠远丰，男，1957年5月31日，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：吕忠瑛，女，1957年10月4日，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：惠远见，男，1981年10月16日出生，汉族，住址辽宁省新民市。被执行人：赵月，女，1985年5月17日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被执行人：惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被执行人：吴蔚，女，1984年1月27日，汉族，住址哈尔滨市南岗区。本院在执行申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与被执行人沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚（2019）辽0103执213号金融借款合同纠纷一案中，案外人董华金向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人董华金称，案外人与辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称：建宇公司）于2015年8月17日签订《商品房买卖合同》，约定购买位于沈阳市××路××号××＃楼××房屋，交纳全部购房款198595元，当天出具《商品房准住通知单》并交付该房钥匙，正式交付案外人占有。案外人接收房屋后，进行了装修使用。案外人多次催促建宇公司办理房屋备案，但拖延至今。2021年6月，得知所购房屋已被法院于2018年9月20日查封。案外人认为，本案查封登记在沈阳恒信融资担保有限公司（以下简称：恒信担保公司）名下的房屋，系建宇公司以办理合同登记备案形式反担保抵押给恒信担保公司的，双方不存在商品房买卖关系，故恒信公司并非房产的实际权利人。而案外人占有房屋是购买取得，案外人是房屋的实际权利人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对位于沈阳市××路××号××＃楼××房屋的执行。盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行认为，申请执行人认为案外人陈述的事实与理由不足以排除申请执行人对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。一、案外人并未取得案涉房屋所有权。根据《民法典》物权编的相关规定，不动产所有权变更需要办理权属登记，而本案案涉房屋并未登记在案外人名下，因此案外人并未取得案涉房屋所有权，也不能认定其为合法占有使用案涉房屋。申请人在案涉房屋登记在他人名下而非商品房买卖合同中的出卖人，且涉案房产不能办理预告登记和权属登记的情况下接受买卖或抵顶，主观上具有过错，对案涉房屋享有的权利不具有对外效力。二、案涉房屋登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，执行并查封案涉房产并无不当。本案案涉房产登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，而本案案外人是与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，建宇公司对案涉房产没有处分权，上述合同尚未发生法律效力，涉案房产也并未办理登记手续，不符合《民法典》第三百一十一条不动产善意取得的规定。恒信公司作为被执行人，查封并执行被执行人名下房产并无不当，案外人主张不应得到支持。三、通过以物抵债协议交付的房产，不具有优先其他债权的效力。以物抵债协议约定交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不具有优于其他债权的效力。另案外人主张其享有建设工程优先受偿权，应当通过另案诉讼主张权利，在其并未取得生效判决的情况下，不能认定其享有工程款优先受偿权，更不能据此认定为案涉房屋的实际权利人。本院查明，本院在审理盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案中，本院依盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行申请，于2018年9月14日预查封沈阳恒信担保有限公司（现更名为沈阳融资担保有限公司）名下的位于沈阳市××路××号××＃楼××房产。本院于2018年8月7日作出（2018）辽0103民初8203号民事判决书，判令：“一、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款本金499万元；二、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行截止2018年5月24日所欠的利息（含罚息、复利）666.426.13元以及自2018年5月25日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金499万元的利息、罚息、复利、违约金（按合同约定计算，但不超过以未还本金为基数按年利率24%计算的数额上限）；三、被告沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚对本判决书第一项、第二项确定的被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司的给付义务承担连带责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”上述民事判决生效后，沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚均未按判决确定期限履行给付义务。盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行向本院申请强制执行，本院立案执行。现案外人董华金对本院查封案涉房产提出上述异议。另查明，案外人董华金自述，案外人系建宇公司部分工程项目的实际施工人，因建宇公司欠付工程款，双方商议以本案所涉房屋抵顶工程款。案外人向本院提交了2015年8月17日签订的《商品房买卖合同》，出卖人为辽宁建宇房地产开发有限公司，买受人为董华金，合同约定买受人以198595元购买案涉房产。案外人同时提供了辽宁建宇房地产开发有限公司开具的金额为198595元的收款收据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院查封的案涉房产备案登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下。案外人虽然提供了其同辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，但其自述案涉房屋系辽宁建宇房地产开发有限公司抵顶欠付案外人工程款所得，故双方并非真实的买卖关系，案外人未实际支付购房款。综上，案外人的主张不符合上述条款规定的排除执行的法定要件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人董华金的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  黄耀宇审 判 员  佟 殊二〇二一年八月九日法官助理  张家乐书 记 员  韩旭春本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。