河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终3947号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟太举，男，1968年1月27日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：全中旭，河南行有格律师事务所律师。委托代理人：王涛杰，河南行有格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王涛，男，1983年2月20日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：王涛，河南惠人律师事务所律师。委托代理人：黄冬青，女，1956年12月24日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。上诉人孟太举因与被上诉人王涛确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟太举及其委托代理人全中旭，被上诉人王涛及其委托代理人王涛、黄冬青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟太举上诉请求：依法撤销一审判决，并判决确认双方签订的房屋买卖合同有效，并责令王涛立即与孟太举办理房屋过户转让手续，或发回重审；判决支持孟太举的一审反诉诉求，判决王涛对孟太举的损失予以赔偿；依法判令王涛承担一审及二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案合同有效，王涛依法应当办理过户手续。王涛作为购房人，其通过孟太举之手将购房款全额交付售房人，其依法已经取得了该房屋的所有权，虽然依照七部委关于经适房的部门规章有关规定，经济适用住房不得转让，但未标明购买人对自己交钱购买的房屋不享有所有权，该法只是对所有权人的处分权予以附期限的限制，即在购买后五年内不得转让，并没有说购买人在购买后五年内不享有所有权。结合《合同法》的规定，王涛作为原购房人在付清购房款后已经成为房屋的所有权人，其对与孟太举签订房屋转让合同没有违反任何法律的规定，所以双方签署的一系列协议是成立并生效的，依法对双方具有约束力。况且。王涛购房是在2010年5月30日，王涛起诉是在2015年10月27日，依据七部委关于经适房的规定，该诉争房屋已经可以上市交易，该规定对王涛的关于房屋处分权的限制已经解除，王涛已经完全取得了房屋的处分权。同时依据合同法第52条第1款底项之规定，合同无效的情形中只有违反国家法律、法规的强制性规定的才是无效合同，但本案中一审法院却依据七部委的部门规章的规定判定合同无效显然是错误的。同时依据合同法第51条的规定，无处分权人在嗣后取得处分权的，该合同有效的规定。二、退一步讲，即使合同无效，王涛也应当退还孟太举已付的定金、购房款、过户费及装修的费用。王涛于2008年8月21日取得了本案中诉争房屋的购房资格，但由于王涛没有钱支付购房款，王涛于是就将该房产转让给孟太举，于2009年8月13日双方依次签订了《定金协议》、《首付款协议》、《转让协议》并对双方的权利及义务予以明确。分别约定王涛在违约后均按照孟太举已交资金的双倍赔偿孟太举的损失。上述协议系双方在自愿的情况下签订的，依法成立并生效，合同签订后，孟太举依法接收了该房屋，并先后支付王涛定金5000元及购房款173318元、转让费20000元(已付10000元)共计并投资188318元，同时孟太举已对房屋予以装修，共花费装修费129800元。上述费用，在合同无效的情况下，王涛依法应当退还孟太举。三、王涛应当按照主要过错对孟太举的损失予以赔偿。(一)由于王涛的过错，使孟太举失去了在2009年购买房屋的机会，而2009年购买的房屋至今已经增值100％，而该诉争房屋当时价值为173318元，现已增值到40万元，之间差价王涛应当支付70％给孟太举。(二)在双方签订合同后，孟太举对房屋予以装修花费129800元，因王涛的过错，该项费用应当由王涛对孟太举予以赔偿。综上，一审判决适用法律错误，片面的驳回了孟太举反诉请求，严重损害了孟太举的合法权益，望二审法院查明事实，维护社会的诚实信用，支持孟太举的上诉请求。王涛答辩称：一、原审法院认定该事实清楚、适用法律正确，孟太举与王涛之间签订的关于转让蓬莱小区5#-3-102号经济适用房的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》应属无效。首先，本案中，王涛于2008年8月21日取得购房资格，案涉经适房小区于2008年12月12日开工建设，2010年1月30日交房，王涛于2010年5月30日签订《经济适用房预售合同》，而孟太举与王涛分别于2009年8月13日签订《定金协议书》、2009年8月27日签订《首付房款协议》、2010年1月11日签订《住房转让协议》。可见，孟太举与王涛在签订相关转让合同时，王涛仅仅具有购房资格，而该资格是王涛代表住房困难的全家经申报、审核、公示后取得的，体现着国家基于公共利益对经适房供应对象的限制和要求，而孟太举始终不具备购房资格，却于2010年1月30日房屋交付后一直住在该房屋内。其行为实质是对特定购房资格的买卖，属于以合法形式掩盖非法目的，从而使不具备购房资格者可以直接从开发企业手中取得经济适用房，损害了广大适格购房者的利益，使经济适用房的保障目的落空，扰乱了经济适用房住房管理秩序、损害了社会公共利益；其次，王涛始终也没有取得该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，即对该房屋仍然是拥有有限产权，该房屋也不具备上市交易的条件，因此，王涛也无权处分该房屋。因此，王涛与孟太举之间并非是买卖经由王涛实际购买后而取得的经济适用房，而是孟太举通过不正当手段在经适房未建成且王涛仅仅取得特定购买资格的情况下买卖购房资格，所有关于涉案经济适用房的权利义务均由孟太举借王涛之名实际享有，而该房屋的属性没有改变，王涛不具有完全处分权的事实也没有改变，因此双方之间的相关协议应属无效。二、原审中反诉人孟太举要求王涛赔偿损失16万元，其在上诉请求中仍坚持要求对其一审反诉诉求予以支持，但却未按规定交纳上诉费用，视为其没有上诉，对其该部分上诉请求应依法不予审理。三、孟太举在上诉状和反诉状中均明确表示其在与王涛签订相关合同时已知道房产性质，但却为了规避经适房购房政策、谋取不正当利益而与王涛签订合同，其自身存在重大过错，原审法院认定王涛应当负主要责任超出了审理范围。首先，本案是关于合同效力的纠纷，孟太举在原审中的反诉请求中要求继续履行合同并要求王涛承担违约赔偿责任，并没有关于合同无效损害赔偿的诉求。因此，原审法院在对反诉人因合同无效的其他损失做出可以另案另诉的释明后就无权也不应该对因合同无效的过错作出认定。其次，孟太举在上诉状和原审反诉状中均表明其知悉该房屋的性质，但其为了规避经适房政策获取不当利益而与王涛签订了相关的转让协议，并一直享有本应由王涛所享有的权益。而王涛自始至终的住房条件和生活困难一直未得到改变，也不存在依靠买卖经济适用房牟利的故意。为了维护裁判的权威性和民事诉讼不告不理的原则，请求二审法院对原审法院中的不当表述予以纠正。四、在合同无效的情况下，王涛对孟太举所负的返还责任中的173318元已包括由孟太举交纳的该房屋购房款、煤气初装费、和暖气初装费，已不存在孟太举所谓的其他损失。在合同无效的情况下，王涛对孟太举所负的返还责任中的173318元不仅包括购房款152554元，也包括孟太举为该房屋所支出的煤气初装费3320元和暖气初装费17444元，孟太举基于该合同的相应投入均已得到弥补，且在实际居住、使用期间享有了相应的住房利益，其已不存在其他损失。综上，请求二审法院驳回孟太举的上诉请求。即使双方无争议，所签订合同也有效力，但是根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法》、涉诉房屋的购房预售合同第十六条规定以及王涛的现有住房困难情况，涉诉房屋至今还没有达到上市交易的法定条件。王涛向一审法院起诉请求：1、依法确认王涛、孟太举双方签订的关于转让蓬莱小区5#-3-102号经济适用房的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》无效；2、判令孟太举为王涛腾空房屋，搬出蓬莱小区5#-3-102号房；3、本案诉讼费用由孟太举承担。孟太举向一审法院反诉请求：1、依法判令继续履行合同。2、判令王涛按照购房款价格赔偿损失16万元。一审法院查明：2009年8月13日王涛及黄冬青（甲方）与孟太举（乙方）签订《定金协议书》约定：一、甲方转让蓬莱小区（秀苑小区）5#-3-102住房一套与乙方。二、现乙方付给甲方定金伍仟元整。三、此协议经双方签字后不得以任何理由变故。四、如甲方变故赔偿乙方现金壹万元整。如乙方变故，定金不再退还乙方。五、其它未尽事宜另签协议。2009年8月27日，三人再次签订《首付房款协议》，孟太举向王涛交纳首付房款7万元。2010年1月11日，王涛、孟太举签订《住房转让协议》，该协议中约定孟太举向王涛交现金173318元系用于购买蓬莱小区秀苑5#-3-102住房的全部房款，王涛将购房原始票据、收据和一切相关手续交给孟太举。孟太举付给王涛转让费2万元。先付1万元，余款1万元待房屋手续过户给孟太举后付清。同时约定双方的违约、赔偿责任：如王涛违约需赔偿孟太举的双倍购房款和双倍转让金，或者房屋的当时的双倍市价以及孟太举的房屋装修费和其他设施费用。同时明确孟太举在房屋变更或过户时王涛应无条件配合孟太举到有关部门办理相关手续，并提供所需一切真实、合法、有效的手续及证件。同日，王涛向孟太举出具收条一份，载明：现收到孟太举购买房款壹拾柒万叁仟叁佰壹拾捌圆整（173318元整）。2010年5月30日王涛与洛阳中城房地产开发股份有限公司签订《洛阳市经济适用房买卖合同》，购买涧西区蓬莱新村蓬莱小区秀苑5幢3单元3-102号房屋，价格为152554元。合同约定：王涛应在2010年1月11日前支付全部购房款152554元，出卖方在2010年1月30日前将该房屋交付买受人使用。房屋建设竣工交付后孟太举装修入住至今。上述事实有定金协议书、首付房款协议、住房转让协议、洛阳市经济适用房买卖合同、王涛给孟太举打的收条、证人证言、王涛、孟太举的当庭陈述等证据材料在卷资证。一审法院认为：建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。这就意味着，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，属于和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有房屋，显然违反了《经济适用住房管理办法》的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第(六)项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。王涛在未取得房屋所有权属证书的情况下与孟太举签订《住房转让协议》，违反了法律的强制性规定，应属无效。王涛主张确认双方签订的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》无效的请求，依法有据，该院予以支持。由于合同是至始无效，故孟太举主张的继续履行合同、并根据合同约定赔偿损失请求依法予以驳回。合同无效后，因该合同取得的房产，应当予以返还，王涛主张的要求孟太举腾空房屋的主张，该院予以支持。在合同无效时，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中王涛在出售房屋时明知自己尚未取得出售房屋的所有权属证书，但为了取得不当利益与孟太举签订《房屋转让协议》并收取孟太举转让款1万元；而王涛作为该房屋所有权人，在买卖关系中占主动地位，应承担主要过错责任。孟太举在明知该房屋属于经济适用房，出售和购买具有一定的限制，却与王涛签订《住房转让协议》，也存在过错，应承担次要过错责任。由于孟太举未提供因合同无效给其造成损失的相关证据，该损失部分孟太举可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王涛与孟太举签订的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》无效；二、王涛于该判决生效后三十日内返还孟太举购房款173318元及定金1万元；二、孟太举于该判决生效后三十日内将位于涧西区蓬莱小区秀苑5幢3单元3-102号房屋腾空返还王涛；三、孟太举的反诉请求。本案诉讼费100元由孟太举承担，反诉费1750元由孟太举自行承担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于王涛与孟太举签订的《定金协议书》、《首付款协议》、《住房转让协议》的效力问题。本案所涉房屋为经济适用房，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格、交易时间作出相关要求，但是对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。王涛提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且房屋已经实际交付孟太举，孟太举已居住多年，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孟太举是否具有购房资格，是否能够办理产权过户登记手续，并不影响合同本身的效力。二、关于孟太举的反诉请求部分。孟太举在一审时提起反诉，请求王涛继续履行合同。因王涛在一审时未明确“继续履行合同”的具体内容，本院无法直接处理；且孟太举在二审上诉状中要求王涛办理房屋过户手续，还涉及到办理经济适用房过户登记手续的条件问题，因此本院对孟太举的反诉请求不予处理，可另行主张。综上，孟太举的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二款之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第862号民事判决；二、驳回王涛的诉讼请求。一审本诉受理费100元，由王涛负担；反诉费1750元，予以退回。二审案件受理费200元，由王涛负担100元，退回孟太举100元。本判决为终审判决。审 判 长 王鑫杰审 判 员 邢 蕾审 判 员 赵淑婷二〇一六年十二月二十九日代书记员 石 昕