辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4588号 上诉人（原审被告）：高振峰，男，1959年3月12日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：杨财广，辽宁昌信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘涛，男，1976年2月12日出生，汉族，住辽宁省，系高振峰女婿。 被上诉人（原审原告）：李鹤，男，1992年2月23日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：曲道春，辽宁万正律师事务所律师。 原审被告：赵丽君，女，1963年3月25日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 原审被告：高琳，女，1986年2月6日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 二原审被告共同委托诉讼代理人：杨财广，辽宁昌信律师事务所律师。 二原审被告共同委托诉讼代理人：刘涛，男，1976年2月12日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市，系赵丽君女婿、高琳丈夫。 上诉人高振峰因与被上诉人李鹤、原审第三人赵丽君、高琳房屋租赁合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初1021号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高振峰上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回李鹤的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由李鹤承担。事实与理由：一、原审认定上诉人违约，证据不足。上诉人对2017年5月5日大连市普兰店区人民法院将案涉两处房屋查封一事并不知情，原审庭审当中，李鹤只是提供了2019年5月20日执行法院工作人员到现场粘贴的裁定书手机拍照复印件，并没有提供原件或由法院调取的相关法律文书，无法证明高振峰对案涉房屋于2017年5月5日被法院查封是知情的。因此，原审认定上诉人高振峰在签订《房屋租赁合同》时，未将诉争房屋被司法机关查封的事实告知被上诉人，属于事实认定错误。二、本案不存在合同目的无法实现的情形。案涉房屋虽然于2017年5月5日被法院查封，但上诉人已自行解决了与申请执行人之间的纠纷。根据（2019）辽0214执恢835号执行裁定书，申请执行人中国光大银行大连普湾新区支行已于2019年12月24日向法院申请撤回执行申请，并称与被执行人磋商和解事宜。即，案涉房屋并不影响被上诉人的承租和使用，合同的继续履行更符合我国《合同法》及《民法典》中鼓励交易的立法精神。三、被上诉人的违约行为不应当予以鼓励。按照被上诉人起诉状所称，其于2019年5月已经得知案涉房屋被查封，但其并没有向上诉人及时提出解除合同，而是仍然控制和占用案涉房屋两年多，直到2020年11月才提起本案诉讼，且至今拖欠上诉人高振峰一年多的房租20余万元，被上诉人拖欠租金已构成违约。被上诉人租赁案涉房屋后，将原来的房屋内部结构和内部装修全部砸毁，被上诉人不租赁房屋后应当将房屋恢复原状，或根据合同规定在合同解除时装修不得拆除。现在，房屋内部结构和原有装修被被上诉人砸毁后，导致上诉人高振峰根本无法继续使用也无法对外出租。被上诉人提出本诉的目的，是规避其应当承担的违约责任和赔偿上诉人房屋被损的赔偿责任，法院不应当予以鼓励。四、原审认定消防工程设计服务费2.9万元证据不足，被上诉人只提供收据没有提供发票，收据数额与被上诉人主张的数额不相符，提供的个人微信付款截图也无法证明待证事实；被上诉人设计费的主张没有收据或发票予以佐证；关于电梯预付款3万元，完全可以将电梯用于被上诉人在其他地方另建的养老院，该款项完全可以抵顶在其他地方另建养老院的电梯款，且没有证据证明该款项没有返还。 李鹤辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人称其不知道案涉房屋被执行法院查封一事，不可信，上诉人未将该情况告知被上诉人。二、因执行法院不允许案涉房屋出租，因此李鹤不敢再承租，所以要求解除合同。三、李鹤不存在欠付租金的事实，上诉人在签订合同时就向李鹤隐瞒了案涉房屋被查封的真相。四、消防工程设计费2.9万元，李鹤提交了收据及转账记录予以证明。 赵丽君、高琳述称，同意上诉人的上诉请求。 李鹤向一审法院起诉请求：1.解除原告李鹤与被告高振峰于2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还已收取的租金20万元、押金1万元（合计21万元）给原告；3.被告赔偿原告已交消防工程设计服务费2.9万元；4.被告赔偿原告已交平面规划、效果图、施工指导等方案设计费1万元；5.被告赔偿原告已交电梯预付款3万元；6.被告赔偿原告已交工程款40万元；7.被告支付违约赔偿金20万元；8.被告赔偿原告支付雇佣人员工资32830元；9.被告赔偿原告支付的电费1000元；10.被告承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法解除2019年3月11日签订的房屋租赁合同。 一审法院认定事实：1.坐落瓦房店市村的两处综合楼登记的所有权人为被告高振峰，权证号为瓦房权证非住宅字第××号号60××33号号。2019年3月11日，原告李鹤（承租方即乙方）与被告高振峰（出租房即甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲、乙双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位瓦房店市村两幢公建楼，权属为私有产权，证号：60002433、60003875，建筑面积约共计2662.24平方米的房屋及设备。该房屋由乙方200人使用，租赁用途为养老机构，房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准。租赁期限为十年。自2019年6月11日起至2029年6月10日止。甲方需在本合同生效之日起当日内将房屋交付乙方使用。该房屋为年租金人民币（大写）贰拾万元整（¥200000.00元）。租赁期间该房屋的水、电、燃气、有线电视、宽带、暖气、房产税、租赁税（办理营业执照）等费用由乙方承担。付款方式为年付，以现金方式支付。2019年3月11日前支付2019年6月11日至2020年6月10日的租金，人民币（大写）贰拾万元整（¥200000.00元）。乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币（大写）壹万元整（¥10000.00元），作为履约保证金。甲方须保证该房屋权属清楚，并保证共有人同意出租该房屋。同时甲方须保证在签订本合同之前该房屋不存在任何出租、转让、查封等权利限制和相关债务，如有纠纷，由甲方负责处理。给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定12个月租金，如该违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还须按乙方实际损失赔偿。2019年3月11日，原告通过案外人唐秀岩的农业银行账户向被告高琳转账支付210000元。被告高振峰向原告出具《房屋（业主）租金专用收款收条》，内容为：收到李鹤承租本人给付的座落于瓦市两幢公建楼房屋的租金计人民币贰拾万元整（¥200000.00元），同时收到承租本人支付押金/保证金，计人民币壹万元整（¥10000.00元）。 2.李鹤于2019年3月29日向瓦房店市民间组织管理局提交社会组织名称预先审核申请书。2019年4月1日，经该局审核，原告申请成立的社会组织的名称预先核准为大连瓦房店市沁春园养老服务中心，有效期限为2019年4月1日至2019年7月1日。 2019年3月12日，原告李鹤与大连国烨设计有限公司签订《设计合同》，约定：工程地点为吴店沁春园养老服务中心，设计范围为平面规划、效果图、施工指导，设计费为壹万元，付款方式为一次性付款。 2019年4月1日，李鹤与案外人李君签订《沁春园养老服务中心装饰装修工程施工合同》，约定：工程地点为瓦房店市吴店，工程承包方式为包工包料，总价款2100000.00元，大写：贰佰壹拾万元整，双方认可，变更施工内容，变更部分的工程款按实另计。工期自2019年4月1日开工，至2019年7月1日竣工，工期90天。2019年4月2日，案外人李君向原告出具《收款收据》，载明：沁春园项目总工程款第1部分款40万元。 2019年4月3日，原告李鹤与大连中天工程设计有限公司签订《建设工程设计合同》，约定设计内容为大连瓦房店市沁春园养老服务中心装修工程消防工程设计，面积约2540平方米，施工图出图为2套蓝图，消防工程设计服务费用叁万元整。设计费支付进度为：第一次付费20000元，合同签订1日内；第二次付费9000元，消防设计文件通过消防队审核通过后，1日内；第三次付费1000元，消防工程验收前3日内。原告李鹤通过微信转账方式向“大连中天设计院—杨工”支付设计服务费用共计2.9万元，分别为2019年4月2日10000元、4月3日10000元、4月19日9000元。2019年4月2日，大连中天工程设计有限公司向原告出具《专用收款收据》，载明的收款金额为2万元，微信已付1万元，4月3日再微信付1万元。 2019年4月9日，原告缴纳案涉房屋的电费1000元。 2019年4月18日，原告李鹤与大连长兴岛经济区长兴电梯有限公司签订《电梯买卖安装合同》，约定产品名称规格及型号为西子西奥品牌TKU无机房乘客电梯，合同总金额为拾万零伍仟元，安装地点为瓦房店吴店鲜羊馆。2019年5月13日，大连长兴岛经济区长兴电梯有限公司向原告出具《专用收款收据》，收到原告支付的电梯款3万元。 3.2017年5月5日，大连市普兰店区人民法院将案涉两处房屋查封，查封期限三年。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，案涉《房屋租赁合同》是原告李鹤与被告高振峰经过协商达成，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋存在被查封的障碍，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，即债务人就查封财产所设定的权利负担，并不为法律所禁止，而仅仅是效力上不能及于债权人，故案涉房屋虽然存在查封情形，但不影响租赁合同的效力。 关于合同履行期内，原告是否有权解除合同问题，原告因签订《房屋租赁合同》时案涉房屋已被法院查封，致使无法实现合同目的，请求解除《房屋租赁合同》符合法律规定，予以支持。关于合同解除后责任承担问题，被告高振峰构成根本违约，应当承担违约责任。主要理由为：第一，根据查明事实，原告与被告高振峰签订《房屋租赁合同》时，未将诉争房屋被司法机关查封的事实告知原告，致使原告不能依约使用诉争房屋，故被告高振峰违约在先；第二，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款约定，被告高振峰须保证该房屋权属清楚，并保证共有人同意出租该房屋。同时须保证在签订本合同之前该房屋不存在任何出租、转让、查封等权利限制和相关债务。鉴于诉争房屋在签订《房屋租赁合同》之前已经出现被司法机关查封的事实，导致合同目的不能实现，被告高振峰应当承担全部责任，故原告请求被告高振峰返还收取的租金20万元、保证金1万元合理，一审法院予以支持。关于消防工程设计服务费2.9万元，平面规划、效果图、施工指导设计费1万元，电梯预付款3万元以及电费1000元系原告合理损失，予以支持。关于原告已交工程款40万元，因原告未向一审法院提交证据证明案涉房屋装饰装修工程的工程进度，以及原告应付工程款的数额，故对原告请求被告赔偿工程款40万元，不予支持，原告可待确定工程进度及已付工程款数额后另行主张权利。关于原告请求被告支付违约赔偿金20万元，根据本案查明的事实，原告的实际损失是已付租金及保证金合计21万元的利息损失，现原告未能提供证据证明其有除利息以外的其他损失的情况下，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准认定违约金比较合理，故被告高振峰应自原告起诉之日（2021年1月20日）起，以21万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金。关于原告请求被告赔偿雇佣人员工资32830元，因原告提交的证据不足以证明该项支出与本案的关联性，故一审法院不予支持。关于原告请求被告赵丽君、高琳对上述款项承担共同责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、解除原告李鹤与被告高振峰于2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告高振峰于判决发生法律效力之日起三十日内返还原告李鹤租金20万元、保证金1万元，合计21万元；三、被告高振峰于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告李鹤消防工程设计服务费2.9万元；四、被告高振峰于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告李鹤设计费1万元；五、被告高振峰于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告李鹤电梯预付款3万元；六、被告高振峰于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告李鹤违约金（自2021年1月20日始至判决确定的给付之日止，以21万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、被告高振峰于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告李鹤电费1000元；八、驳回原告李鹤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6464元（已减半收取），由原告李鹤负担3714元，被告高振峰负担2750元。 本院二审期间，当事人一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另补充查明：2019年5月20日，大连市普兰店区人民法院将案涉房屋进行了现场查封。被上诉人李鹤称，2019年5月21日、6月3日其都向上诉人的委托诉讼代理人刘涛提出过解除合同，不再继续装修、继续承租。对此，刘涛称，“大概在2019年5月，我知道这个事以后我就告诉被上诉人了，让他暂停装修，等我跟法庭方面协调一下”。另，案涉房屋于2019年5月20日被执行法院粘贴封条后，上诉人高振峰和被上诉人李鹤均表示其未进入过该房屋。 还补充查明：大连市普兰店区人民法院于2019年12月24日作出的（2019）辽0214执恢835号执行裁定书（申请执行人中国光大银行股份有限公司大连普湾新区支行，被执行人高振峰、赵丽君、瓦房店鑫璐冶重轴承有限公司），裁定如下：一、终结大连市普兰店区人民法院作出的（2016）辽0214民初1709号民事判决的执行；二、申请人可在民事诉讼法第二百三十九条规定的申请执行有效期间内再次申请执行。 本院补充查明的以上事实，有大连市普兰店区人民法院作出的（2019）辽0214执恢835号执行裁定书和本院二审法庭询问笔录在案为凭。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。由此，本案二审应围绕汇上诉人高振峰的上诉请求进行审理。本案中，上诉人高振峰与被上诉人李鹤签订的案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。从已查明的案件事实可知，承租人李鹤已于签订合同时足额支付了自2019年6月11日至2020年6月10日期间的房屋租金20万元和履约保证金1万元，其不存在违约行为。而出租人高振峰未将案涉房屋存在查封的事实告知承租人李鹤，违反了双方合同中关于出租方“须保证在签订本合同之前该房屋不存在任何出租、转让、查封等权利限制和相关债务”的约定，其行为构成违约。上诉人高振峰作为案涉房屋的所有权人和执行案件的被执行人，上诉主张其对案涉房屋已于2017年被大连市普兰店区人民法院查封的事实不知情，不合情理，上诉人进而认为应由承租人李鹤对高振峰在签订案涉租赁合同时明知该情节而隐瞒的事实予以举证证明，缺乏事实和法律依据。同时，尽管上诉人高振峰提交了大连市普兰店区人民法院于2019年12月24日作出的（2019）辽0214执恢835号执行裁定书，拟证明申请执行人已经申请撤回执行申请，但该执行案件并未执行终结，案涉房屋并未因此解除查封，执行裁定书已明确，“申请人可在民事诉讼法第二百三十九条规定的申请执行有效期间内再次申请执行”。基于此，如果案涉租赁合同继续履行，且不论承租人暂停装修和无法正常使用案涉房屋期间所遭受的损失问题，承租人是否能在未来十年租赁期限内正常使用租赁物无法保障，这对于须投入大量资金对案涉房屋进行装修改造用于开办养老机构的承租人而言，显属不公，也有可能使上诉人高振峰因届时须承担的赔付责任而遭受损失，因此，原审判令解除案涉《房屋租赁合同》，并无不当，本院予以确认。 关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果，如前所述，因案涉租赁合同系因上诉人高振峰一方违约所致，且案涉房屋于2019年5月20日即已被执行法院现场查封，承租人李鹤非经允许无法进入，更无法正常使用案涉房屋，故李鹤预交的自2019年6月起计付的房屋租金和履约保证金，上诉人应予返还。另关于上诉人高振峰主张被上诉人李鹤起诉时已产生逾期支付房屋租金的问题，首先，因李鹤早于诉讼前向上诉人一方提出了无法继续承租案涉房屋的主张，案涉房屋被查封也是持续存在的事实，上诉人高振峰无证据证明2019年5月20日案涉房屋被现场查封后，被上诉人李鹤仍占有使用案涉房屋拒不返还；其次，被上诉人对案涉房屋进行的装修改造，系经出租人同意所为，也是因上诉人一方的原因被迫中止，被上诉人李鹤为此没有受益反而产生了损失，因此，上诉人以被上诉人未将案涉房屋恢复原状后返还为由，认为应持续计付租金并因此认为被上诉人欠付租金的主张，无事实依据。而因此上诉人至于上诉人高振峰上诉提出异议的三项款项，具体包括消防工程设计服务费2.9万元，平面规划、效果图、施工指导设计费1万元和电梯预付款3万元，前两项款项，李鹤均已提交实际给付的证据，而电梯预付款，因订购电梯须结合房屋的具体情况，因此，应由上诉人举证证明李鹤为案涉房屋订购的电梯仍可适用于其他房屋，或者该预付款已退还李鹤，否则，上诉人的相应上诉事由，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，高振峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元（高振峰已预交），由高振峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  刘冬艳 二〇二一年八月四日 书记员  张婉莹