四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13038号上诉人（原审被告）：钟献国，男，1975年8月18日出生，汉族，住成都市温江区。被上诉人（原审原告）：成都苏宁易购超市有限公司，住所地：成都市金牛区三洞桥路19号A栋3层。法定代表人：徐开闯。委托诉讼代理人：何航，泰和泰律师事务所律师。上诉人钟献国因与被上诉人成都苏宁易购超市有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟献国上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判钟献国不退还租金或将本案发回重审。2.一审、二审费用全部由苏宁公司承担。3.苏宁公司未经钟献国同意单方终止合同已属违约行为，应对钟献国赔偿。事实和理由：1.案涉租赁合同第五条明确约定合同期为五年，苏宁公司没有按合同约定如期支付费用，在钟献国的再三催促下，本该在2020年11月缴纳的租金却迟交了一个多月。苏宁公司提出因疫情原因让钟献国减免租金，经钟献国调查了解后疫情不但未对商超行业带来影响反而因居民消费习惯带来了普遍增长，具体原因是苏宁公司经营管理导致运营危机，故钟献国于2019年3月20日进行回函并提出不同意减免租金或提前解除合同，否则钟献国有权依据合同要求赔偿。2.依据案涉租赁合同因苏宁公司单方面解除给钟献国造成直接和间接的损失经核算依据五年的合同期总共租金为第一年（170470元）、第二年（145080元）、第三年（152100元）、第四年（159471元）、第五年（167210元），总计794331元，扣除已支付两年315552元剩余478779元即刻支付给钟献国。3.依据案涉租赁合同第六条，苏宁公司如支付租金延迟十天以上按每天万分之五计算，如逾期超出一个月钟献国有权单方终止合同，所以苏宁公司要求钟献国退还剩余租金本身就已经不成立。4.当时交纳的税费没有退回来。关于单位索贿的情况，苏宁公司当时直接负责人针对这件事签订了5年的合同并找到第三方让钟献国支付了2万多元的费用。综上所述，请求二审法院查明案件事实，支持钟献国的上诉请求。苏宁公司辩称，1.原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。2.依据案涉租赁合同第十四条以及钟献国于2020年1月3日出具的《承诺函》，苏宁公司享有任意解除权。因此苏宁公司不应承担任何违约责任。3.钟献国在上诉状所说赔偿以及补充的税费损失的，均非本案受理范围，苏宁公司不予答辩。苏宁公司向一审法院起诉请求：1.判令钟献国立即向苏宁公司返还本租赁年度多付的租金98774.5元。2.本案诉讼费由钟献国承担。一审法院认定事实：2018年11月2日，钟献国（甲方）与苏宁公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第二条约定，租赁房屋的计租面积共计一层260平方米。第五条约定，本合同租赁期限为5年1个月（含一个月装修免租期），自2018年11月15日至2023年12月14日，首个租赁年度为2018年11月15日至2019年12月14日，此后每12个月为一个租赁年度。第六条约定，2018年11月15日至2019年12月14日，租赁费用（不含税）170470元，租赁费用（含税）185697.16元；2019年12月15日至2020年12月14日，租赁费用（不含税）145080元，租赁费用（含税）158039.21元。租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付履约保证金11000元……乙方于本合同签订后七个工作日内另向甲方支付2018年11月15日到2019年12月14日的首期租赁费用185697.16元……以后正常每年租赁费用支付日为12.1，支付日期如遇节假日、双休日顺延。第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方所交保证金不退还，除此之外乙方不承担任何违约责任。第十五条约定，乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。2020年1月3日，钟献国签署《承诺函》一份，其中载明：“经甲乙双方协商同意，甲方本人钟献国承诺与成都苏宁易购超市有限公司签订位于温江区处的房屋租赁合同，如若乙方成都苏宁易购超市有限公司后期因市场环境改变撤场闭店需提前按合同要求书面通知甲方，本人钟献国承诺将在撤场后退还多付租金”。2020年2月27日，苏宁公司向钟献国寄送了《关于疫情防控期间解除尚西花郡租赁物租赁合同的通知函》，其中载明：目前防控形势依然严峻，预计对该门店销售的影响仍会持续较长时间，鉴于疫情影响，我司被迫将关闭此店。故根据《租赁合同》第14条约定“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期”，现正式发函通知贵方：提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议。2020年3月20日，钟献国对苏宁公司进行了回函，其中载明：1.关于疫情期间导致乙方经营困难为由提前解除合同据我方了解并不成立，因疫情期间小区超市不在强制关闭范围相反据我方了解周边其它超市经营状况均处上升状态，望乙方根据自身经营状况做到自查、自省。2．就乙方提出突发疫情属于不可抗力因素根据相关法律提出减免租金，就目前我方还没有收到相关减免租金文件，所以我方不能同意乙方免租请求。3.鉴于双方合作期间一直保持良好关系，甲方同意乙方提出提前解除合同进行磋商，但因提前解除合同给甲方造成的损失也非常严重，根据合同第九条如甲方违约需赔付乙方一年租金的同等条件（据合同法规定双方秉着平等原则）进行补偿，所以对乙方不能履行租赁合同我方将保留追责权利。2020年1月6日，苏宁公司向钟献国支付了2019年12月15日至2020年12月14日的租金158039.21元。一审庭审中，钟献国认可苏宁公司已支付履约保证金11000元，尚未退还。另外，钟献国陈述苏宁公司大概是4月份退还钥匙的，退租后7月份另行出租了160平米，12月份另行出租了100平米。上述事实，有当事人的陈述，苏宁公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》《承诺函》《关于疫情防控期间解除尚西花郡租赁物租赁合同的通知函》及邮寄单、中国建设银行单位客户专用回单等证据在案佐证，经一审庭审调查核实，一审法院予以采信。一审法院认为，苏宁公司与钟献国签订的《租赁合同》合法有效。根据《租赁合同》第十四条“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方所交保证金不退还，除此之外乙方不承担任何违约责任”的约定，实际赋予了苏宁公司任意解除权，但苏宁公司须履行提前60日书面通知钟献国的义务，并以丧失保证金为代价。2020年2月27日，苏宁公司向钟献国寄送了《关于疫情防控期间解除尚西花郡租赁物租赁合同的通知函》，书面通知钟献国解除《租赁合同》，尽到了书面通知的义务。虽然苏宁公司未举证证明钟献国收到该通知的具体时间，但至迟可以钟献国回函的2020年3月20日作为钟献国收到通知之日。故《租赁合同》应自2020年5月20日起解除。基于此，钟献国应当向苏宁公司退还2020年5月20日至2020年12月14日的租金90060.7元（158039.21元÷365天×208天）。钟献国称其存在损失，但明确表示不在本案主张，其可另行依法主张。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：钟献国于判决生效之日起十日内向苏宁公司退还租金90060.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1135元，由苏宁公司负担100元，由钟献国负担1035元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据诉辩双方观点，本案争议焦点为钟献国是否应当退还苏宁公司租金。本院评判如下：根据已查明事实，案涉《租赁合同》《承诺函》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。根据《租赁合同》第十四条“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方所交保证金不退还，除此之外乙方不承担任何违约责任”的约定，苏宁公司有权单方行使任意解除权，但以履行提前60日书面通知钟献国的义务，并以丧失保证金为代价。2020年2月27日，苏宁公司向钟献国寄送了《关于疫情防控期间解除尚西花郡租赁物租赁合同的通知函》，书面通知钟献国解除《租赁合同》，钟献国于2020年3月20日回函。钟献国主张其不同意解除《租赁合同》，但其认可《租赁合同》并未约定苏宁公司行使任意解除权需经其同意，故尽管钟献国不同意解除，但并不影响案涉《租赁合同》已解除的法律效力。一审法院以钟献国回函之日即2020年3月20日为其收到通知之日并认定《租赁合同》自2020年5月20日起解除并无不当。又根据《租赁合同》约定的租金标准以及《承诺函》“如若乙方成都苏宁易购超市有限公司后期因市场环境改变撤场闭店需提前按合同要求书面通知甲方，本人钟献国承诺将在撤场后退还多付租金”之约定，钟献国应当向苏宁公司退还自2020年5月20日至2020年12月14日的租金90060.7元（158039.21元÷365天×208天），一审认定无误，本院予以维持。另外，关于钟献国要求苏宁公司支付迟延缴纳租金的违约金并赔偿损失的主张，系其在二审中提起的反诉请求，苏宁公司在二审中明确表示不同意调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本院已明确告知钟献国另行起诉。综上所述，钟献国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费2270元，由钟献国负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年八月二日书记员  李春旭