安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1226号上诉人（原审被告）:黄静,男,1982年11月20日出生,汉族,住安徽省和县。委托诉讼代理人：汪维斌，安徽汪维斌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：和县住房保障中心，住所地安徽省和县历阳镇历阳西路。法定代表人:夏为民,该中心副主任。委托诉讼代理人:李有超,安徽天行剑律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯文惠,安徽天行剑律师事务所律师（实习）。上诉人黄静因与被上诉人和县住房保障中心（以下简称住房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄静上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：1.其未违反合同关于房屋不得用于经营餐饮的约定，没有根本违约行为。其在租赁合同签订前已将40000元房租缴纳给住房中心，2021年春节前后，其将案涉房屋暂借给“陶记小吃”的经营者使用，其自己从未从事餐饮行业，未办理营业执照和卫生许可证明，租赁的房屋也没有建设厨房。2.其竞拍前不知晓招标文件中有不得经营餐饮的内容，在中标后，中标确认书中也没有记载不得经营餐饮的内容，且其以40000元承租该房屋，远远高于同地段其他商铺租金，根据公平原则，合同中不得经营餐饮的条款对其无拘束力。3.“陶记小吃”的经营者拆除案涉房屋西边墙体，其对此不知情，没有破坏房屋内部结构的主观故意，拆除西边墙体对房屋内部安全性也没有影响，住房中心不能据此解除合同。4.案涉房屋所在街道的经营者恶意竞争，住房中心为防止租金虚高，不得已在合同上增加不得经营餐饮的条款，房屋租赁合同是住房中心事先准备的格式条款，且不得经营餐饮的条款是手工填写的，既非住房中心的真实意愿，黄静也不认可。住房中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.双方签订的租赁合同明确注明了相关要求，然而黄静租赁案涉房屋后存在破坏房屋墙体和将房屋从事餐饮、改变房屋用途的行为，且私自将房屋转借他人，上述行为都属严重违约行为。2.对于案涉房屋不允许经营餐饮，在一开始拍卖时拍卖公告就有所说明，双方签订租赁合同时黄静就应当知晓并且同意。3.案涉房屋墙体在装修过程中被拆除是事实，住房中心要求解除合同并恢复原状是基于双方签订的合同的约定，黄静作为合同相对人及承租人，应当承担墙体被破坏和拆除的后果。4.案涉房屋附近经营者不存在恶意竞争，即使存在竞争，也与本案无关。案涉房屋区域附近已存在三家餐饮店，故住房中心为了避免不良竞争才重点约定不允许经营餐饮。黄静明知不允许，却仍然装修且从事餐饮，导致其他租户矛盾加深。5.黄静着手装修案涉房屋时，住房中心已及时告知不能经营餐饮，但其装修完成开张营业，住房中心无约束措施，无法阻止，以致损失扩大，故对于房屋的装修和从事餐饮行业扩大的损失，应由黄静自己承担。住房中心向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》；2.判令黄静立即腾出房屋，依附于房屋的装修归住房中心所有，并将西面墙体恢复原状；3.判令黄静按照合同总租金的10%支付违约金2万元；4.判令黄静支付自2020年2月19日，按照250元每天计算租金损失至实际停止经营餐饮之日止；5.案件诉讼费用由黄静承担。一审院认定事实如下：2020年6月23日，住房中心和案外人安徽双赢集团拍卖有限公司和县分公司发布《和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第一批10处19个承租户经营权拍租公告》（项目编号：Ｃ-2020-004）。一、标的信息：9、历阳西路陋室小区31＃楼（商经房148号），面积54.56平方米，出租期限5年，起始租价30008元／年。二、有关说明和要求：5、租赁期内，承租方不得擅自改变其内部结构，如需装修或改造，在不影响房屋结构的情况下，必须书面经出租方同意后方可施工，各项费用由其自行承担；7、承租方经营项目，不得从事破坏自然环境以及高污染、高噪音的经营类，除原经营餐饮外，其他房屋一律不得经营餐饮，应服从出租方监督管理，遵守出租方对该房屋经营范围的限制要求。2020年7月9日，安徽双赢集团拍卖有限公司和黄静签订《拍卖成交确认书》（0003058），确认：历阳西路陋室小区31＃楼（商经房148号），5年租赁，40000元／年。2020年7月20日，和县直管公房管理服务中心（甲方）与黄静（乙方）签订《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》，双方约定：第一条房屋基本情况，该房屋坐落于和县，建筑面积共计54.56平方米，门面一间。第二条租赁期限，该房屋租赁期共60个月，自2020年7月20日起至2025年7月19日。第三条租金、租金支付期限及方式，该房屋每月租金为3333.3元，合同期租金总额为200000元。第四条房屋租赁用途，乙方承租该房屋用途为除餐饮及高污染噪音的行业外，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。第五条房屋维护及修缮，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第九条合同解除的条件。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。第十一条乙方违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至得到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。和县直管公房管理服务中心与黄静均在合同上签字或盖章。黄静向住房中心支付租金40000元。和县直管公房管理服务中心于2021年1月7日向黄静送达《责令整改通知书》，责令黄静于10日内整改：1.房屋结构恢复原状；2.不得擅自改变合同约定的经营用途。如拒不整改，将收回此房，解除租赁合同并依法追究违约责任。一审另查明，原和县房地产经营管理中心系原和县房地产管理局的二级事业单位，负责县直管公房的经营管理。2017年10月30日，原和县房地产管理局所承担的行政职能整合到和县住房和城乡建设局，并更名为住房中心。2020年1月17日，原和县房地产经营管理中心更名为和县直管公房管理服务中心。一审再查明，案涉房屋上一期租户的房屋使用用途为门窗加工，现案涉房屋从事餐饮行业。案外人张菊花租赁的146、147号房屋从事餐饮行业，面积为96.06平方米，每月租金为10833.3元，合同租期为5年，合同期租金总额为650000元。一审法院认为：和县直管公房管理服务中心是住房中心依法设立的负责县直管公房经营管理的二级事业单位，不具有法人资格，住房中心作为行政机关，具有主体资格，诉讼主体适格。和县直管公房管理服务中心与黄静签订的《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》，系黄静依据住房中心和安徽双赢集团拍卖有限公司和县分公司发布《和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第一批10处19个承租户经营权拍租公告》依法拍租的结果，双方意思表示真实，不违反法律、法规规定，系合法、有效合同，合同双方理应按照合同的约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，黄静违反约定，擅自改变房屋内部结构，对住房中心的责令整改通知置之不理，并改变房屋使用用途，构成违约，住房中心要求解除该房屋租赁合同的请求符合合同约定和法律规定，予以支持。《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》第五条房屋维护及修缮中约定，黄静如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得住房中心的书面同意后方可施工。而黄静没有得到住房中心的同意即改变房屋的内部结构，属于违约，应根据住房中心的要求对案涉房屋恢复原状。《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》第十一条乙方违约责任中约定，租赁期间，未经住房中心书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变本合同规定的租赁用途的，住房中心有权终止合同，收回该房屋，黄静应按照合同总租金的10%向住房中心支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至得到弥补全部损失为止。现黄静违反约定，应按照合同总租金的10%向住房中心支付违约金20000元（200000×10%）。住房中心要求黄静支付自2020年2月19日，按照250元每天【代理词中变更为以40000元／年租金与73837元／年租金（经营餐饮房屋）之间的差额损失，即92.7元／天】计算租金损失至实际停止经营餐饮之日止，没有合同依据和法律依据，不予支持。黄静称不应当解除合同、暂借案涉房屋给他人经营餐饮、案涉房屋系他人改变结构等抗辩意见均无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除住房中心与黄静签订的《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》，住房中心应在判决生效之日起10日内扣除实际出租天数后将剩余租金退还黄静；二、黄静于判决生效之日起10日内将坐落于和县返还给住房中心并将房屋恢复原状；三、黄静于判决生效之日起10日内支付住房中心违约金20000元；四、驳回住房中心的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由住房中心负担72元，黄静负担178元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：黄静是否构成违约，一审判决解除案涉合同、黄静返还房屋并恢复原状及由黄静承担违约金是否适当。本院认为：根据案涉租赁合同约定，租赁期间，黄静未经住房中心书面同意，转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、改变合同约定的房屋租赁用途的，住房中心有权解除合同，收回出租房屋。案涉租赁合同第五条约定，黄静若改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得住房中心的同意后才可施工。而2021年春节前后，黄静未得到住房中心的同意，便改变房屋的内部结构和使用用途，构成违约，应承担相应的违约责任，住房中心有权依约解除合同，且2020年1月7日住房中心已向黄静送达《责令整改通知书》，黄静未予整改，故一审法院判令解除合同，并由黄静将房屋恢复原状后返还并无不妥。另按照合同约定，租赁期间黄静未经住房中心书面同意，将房屋转租、转借给他人使用、拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动，住房中心有权终止合同，收回该房屋，黄静应按照合同总租金的10%向住房中心支付违约金，若支付的违约金不足以弥补住房中心损失的，黄静还应赔偿直至得到弥补全部损失为止。现黄静违约，应当按照合同约定，按总租金的10%向住房中心支付违约金2万元，故一审法院判令黄静向住房中心支付违约金2万元，并无不当。黄静上诉称其不存在违约行为、案涉合同中不得经营餐饮的条款无约束力及其没有破坏房屋内部结构等上诉理由，与查明的事实不符，本院不予采纳。综上，黄静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由黄静负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 王红伟审 判 员 赵丽萍二〇二一年八月十二日法官助理 唐 斌书 记 员 冯 倩