盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1102民初1416号原告：盘锦惠邦绿城物业服务有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区化工街滨河小区栋号5。法定代表人：郭刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：高宇，女，汉族，1992年2月4日出生，该公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：孙超，女，汉族，1976年2月26日出生，该公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区被告：晏晓东，男，汉族，1970年11月3日出生，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司与被告晏晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年05月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司委托诉讼代理人高宇、孙超，被告晏晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告2018年1月1日至2020年12月31日物业费1,157.76元，滞纳金1,760.59元，共计2,918.35元。2、请求法院判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告为天河小区三区业主，该业主物业类型为一般住宅小区，面积53.60平方米，物业收费标准为每平方米每月0.6元，在2018年1月1日至2020年12月31日拖欠原告物业费1,157.76元。以及逾期按日3‰的滞纳金1,760.59元，共计2,918.35元。经原告多次催缴拒不缴纳，故原告诉至法院。被告晏晓东辩称：1、我与惠邦物业未签订任何书面合同；2、自2018年1月1日惠邦物业接收之初承诺业主账目公开，但是全体业主并未看到。物业随便开饭店、烧烤店（位置在辽化五区西北角，3环站点对面），把小区变成了黑山黑水；3、小区摄像头坏了，没有巡逻，下半夜路灯就没电，一片漆黑，住户丢东西不管，比如（电动车、自行车），摄像头就是个摆设；4、小区停车位已被某些人变成了堆放破烂的场所，小区随便卖菜等，给小区居民造成了困扰，没有安全感；5、门卫对任何车辆没有登记，随便进出；6、3区7号楼，一楼承重墙随便扒，本身3区7号楼是险楼，没有圈梁，它是住宅楼不是商业网点。2006年9月30日一楼天然气爆炸，现场图片已经呈上；7、小区随处可见遛狗，未拴狗绳，给居民造成了很不好的影响，造成了人身伤害，小区草坪满是粪便。本院经审查认定事实如下：被告居住的天河三区原为北方华锦化学工业集团有限公司家属区，因政府政策，北方华锦化学工业集团有限公司将物业管理移交给盘锦市政建设集团有限公司，盘锦市政建设集团有限公司又将该小区物业管理委托给盘锦保惠公共设施服务有限公司。2017年12月31日，盘锦保惠公共设施服务有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定将包括被告所在小区在内的物业管理委托给原告。委托管理期限为2018年1月1日起，至该物业管理区域的业主委员会成立且重新选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同之日止。被告所在的天河三区物业服务费每平方米0.6元/月，缴纳费用时间自2018年1月1日开始计收，每3个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先缴纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。合同第二十七条约定乙方违反本合同第五章的约定，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权解除本合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。合同还对委托事项、双方权利义务，服务质量等做了约定。合同签订后，原告提供了相应的服务。另查，被告为天河小区三区7号楼1单元301业主。房屋建筑面积53.60平方米。2018年1月1日至2020年12月31日物业服务费为1,157.76元（53.60平方米×0.6元/月×36月）。因被告未交纳2018年1月1日至2020年12月31日物业费，原告诉至法院。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业合同复印件，小区保安巡警记录3页，站岗、除雪、除草、工程维修、垃圾清运、疫情防控期间照片7页，保洁清扫记录3页、我公司接管华锦生活区启动仪式照片1页，物业费催缴单4页，被告照片一组，省长批示督办单复印件3张、事故报告复印件一份、照片7页、视频一组及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：因政府政策调整，原告惠邦绿城物业服务有限公司于2018年1月1日接管该小区，进行物业管理。原告虽未与业主签订书面合同，但原告提供的证据证明其已经为业主提供物业服务，被告接受了原告提供的服务，因此，被告应交纳物业服务费。被告不能以其未与原告签订物业合同为由拒绝交纳物业费，故对于原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告逾期交费按日千分之三支付滞纳金一节，因原告的前期物业服务合同系与盘锦保惠公共设施服务有限公司签订，其并未提供证据证明该合同已经向被告公示，且物业是服务行业，其应提高自身服务质量，加强与业主沟通，不应通过收取违约金的方式督促被告交纳物业费，因此对于滞纳金的请求，本院不予支持。关于被告辩称原告存在服务不到位，小区没有巡逻、路灯坏了不修等情况一节，物业服务具有公共性，目的是为满足全体业主和使用人共同的服务需求，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障被告利益而损害已交费业主利益现象的发生。故业主在对物业服务不满意时应当通过正当渠道提出合理化建议，根据《前期物业服务合同》的约定，如果原告未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求原告限期整改。逾期未整改的或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期未履行约定义务的，甲方有权解除本合同。可见，如被告认为原告服务质量不达标，可以要求原告限期整改，而并不能以此拒绝交纳物业费。综上，对于被告的此项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称小区内停车位被占，承重墙随便扒，在小区内开饭店，随处可见遛狗不拴狗绳等情况，因该问题是由于小区内部分业主的不良行为所致，根据法律规定，物业服务企业对业主、物业使用人违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人有及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理的义务，并无强制执行权，故被告以上述理由拒绝支付物业费，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条第二款、第九百四十四条第一款、第二款，第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告晏晓东于本判决生效之日起十日内给付盘锦惠邦绿城物业服务有限公司2018年12月1日至2020年12月31日的物业费1,157.76元；二、驳回原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告晏晓东负担，于本判决生效之日起七日内向盘锦市双台子区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的50.00元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  房明明二〇二一年八月十六日书记员  王 淞