辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6274号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路116号,统一社会信用代码：91210203565528953N。法定代表人：韩江涛，总经理。委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：倪志钦，男，1986年11月27日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上诉人（原审被告）：武洁威，女，1987年3月4日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上诉人中瑞物业管理(大连)有限公司（以下简称“中瑞物业”）因与上诉人倪志钦、武洁威物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中瑞物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的诉讼请求或发回重审；二、倪志钦、武洁威承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、一审法院错误计算诉讼时效。我公司曾多次催缴欠费，一审法院未予确认属于事实错误。即便我公司提交的其他证据尚不足以证明诉讼时效中断，也应自我公司向法院递交材料之日即2021年2月1日起计算。二、一审法院不予支持违约金属于适用法律错误。案涉合同对于违约金有明确约定，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条的规定，法院对违约金应予支持。被上诉人倪志钦、武洁威共同辩称，不同意中瑞物业的上诉请求，坚持我们的上诉意见。主要答辩意见：物业合同也是服务合同，我们应该享受到权益。中瑞物业没有达到五星级别的服务标准和三星级的服务标准。我们小区的消防也是没有达到标准的，电梯在日常生活中存在重大安全隐患，这都是物业服务的项目。上诉人倪志钦、武洁威共同上诉请求：一、支持一审判决中对诉讼时效的认可；二、依照《大连住宅物业服务标准》，中瑞物业服务标准远远达不到大连市星标准，应判决根据二星标准收费执行为业主减免物业费；三、一审、二审诉讼费由中瑞物业承担。主要事实与理由：一、大连市物业管理协会以团体标准形式发布的《大连市住宅物业服务标准》将一般住宅物业服务分为一级、二级、三星级、四星级、五星级，中瑞物业没有到达三星级及以上的标准，对我们明显不公。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，中瑞物业收取每平3元的高价物业费不合理，2018年7月10日至2021年7月9日及以后的物业费应当以政府指导价的二级标准来计算收取。二、我们居住的2层至23层安全通道常年存放易燃物品，存在重大安全隐患。中瑞物业存在重大违约、管理严重失职，直接危害我们生命安全。依据物业合同第三条、《大连市物业管理条例》第55条，中瑞物业收取高价的物业服务费用不合理，应予减免服务服务费，并停业整改至楼内安全通道达到国家指定标准为止。三、我们于2017年7月入住后，发现中瑞物业物业管理服务质量极差，小区内杂草丛生，草坪部分缺失，垃圾桶配备严重不足，垃圾随处堆放，蚊蝇蛇鼠滋生，消防设施和人防设施不健全，并且小区内出现半米长小蛇，惊扰业主。因此，中瑞物业收取高价的物业服务费用不合理，要求减免。四、根据《大连市生活垃圾分类管理条例》第四章第32条“本市实行生活垃圾定时定点分类投放制度”，尤其在新冠疫情期间，中瑞物业没有按照《大连市生活垃圾分类管理条例》实行生活垃圾定时定点分类投放制度，其服务缺失，收取高价物业费不合理，应予减免。五、法院应向有关部门发出如下司法建议书，强制中瑞物业向业主公示物业服务资金的收支情况、公示外包物业服务项目的合同或协议、与业主就《物业服务合同》签订补充协议、彻查中瑞物业不开发票偷税等违法行为。被上诉人中瑞物业辩称，大连市住宅物业服务标准系行业自治规则，并非法律行政法规及规范，不应该作为判决依据，倪志钦、武洁威所述的消防通道常年存在易燃物品等系小区业主堆放的，并非我公司造成的。我公司已经多次提醒在自己家走廊内堆放私人物品的业主，但是业主拒绝配合。我公司也清理过部分业主门前的垃圾等无用物品，但是业主随后就投诉称自己私人物品丢失等。故，并非我公司拒绝清理，而是无法清理，需要全小区的配合。我公司一直积极进行物业服务，即便有些瑕疵，也不应该以此作为拒绝缴纳物业费的理由，而且，每个人对物业服务满意与否的标准也不同。我公司依据前期物业服务管理协议的约定提供了物业服务，倪志钦、武洁威应当支付物业费。中瑞物业向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付欠缴的物业服务费共9624元(2017年7月10日至2021年7月9日四个交纳年度）；二、被告向原告支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年2月28日共894元）。一审法院确认双方无争议要素事实为：一、《香周首府前期物业管理服务协议》概况：2016年7月10日，原告、被告及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，约定中瑞置业（大连）有限公司委托原告为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置和名称：大连市西岗区香周路120号，香水湾。三、业主房产位置、面积及入住时间：大连香水湾三期9号楼1单元905，房屋建筑面积66.83平方米，2016年7月10日办理入住。一审法院认为，原、被告争议的要素为：一、原告诉请的部分物业费是否超过诉讼时效。二、被告应否承担2021年尚未提供物业服务的物业费。三、原告是否按约履行物业服务义务及被告应否支付逾期交纳物业费的违约金。一审法院结合庭审中的举证、质证，对上述争议的要素确定为：一、关于诉讼时效的认定。案涉《香周首府前期物业管理服务协议》第五条第四项约定，乙方交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内。按此约定，被告2017年7月10日至2018年7月9日年度的物业费应于2017年6月10日至2017年7月9期间交纳。原告提供的相关证据，不足以证明原告已实际向被告催收物业费，不产生诉讼时效中断的法律效力。本案诉前调解案件管理信息表登记的收到材料日期为2021年2月1日。截至2021年2月1日，2017年7月10日至2018年7月9日年度的物业费已经超过三年诉讼时效，对该期间物业费一审法院不予支持。二、被告应否承担2021年尚未提供物业服务的物业费。按照《香周首府前期物业管理服务协议》的约定，物业费的交纳方式为按整年交纳，2020年7月10日至2021年7月9日年度年度的物业费交纳时间为2020年6月10日至2020年7月9日。故至原告起诉时，该年度物业费的交费期间已致，被告应予以交纳。三、原告是否按约履行物业服务义务及被告应否支付逾期交纳物业费的违约金。原告作为小区物业服务企业，应按照前期物业管理服务协议的约定，全面履行物业服务义务，力争为全体业主营造安全、卫生、舒适的小区生活环境。对于被告提出的物业服务不到位不完善之处，原告应及时改进，不断提高物业服务的质量。物业服务合同系双务合同，被告作为业主，并不能因为物业服务存在不足之处，而免除交纳物业费的义务，故对原告要求被告支付欠缴的物业服务费7218元（2018年7月10日至2021年7月9日三个交纳年度）的诉讼请求，一审法院予以支持。被告存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，被告迟延交纳物业费，主要基于对原告物业服务质量的不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对原告要求被告支付逾期缴款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告倪志钦、武洁威于判决生效之日起十日内给付原告中瑞物业管理（大连）有限公司2018年7月10日至2021年7月9日期间的物业服务费7218元；二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取31元（原告已预交）,由被告倪志钦、武洁威负担。二审中，倪志钦、武洁威提供两组照片，拟证明中瑞物业没有达到物业服务标准。中瑞物业不予认可。鉴于中瑞物业已经提供物业服务，其提供服务中的瑕疵不构成业主减免物业费的正当理由，本院对前述照片不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，中瑞物业与倪志钦、武洁威及中瑞置业（大连）有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。同时，协议约定的住宅每月3元/平方米的物业费亦系双方合意的结果，具有约束力，倪志钦、武洁威应按该标准交纳物业费。倪志钦、武洁威依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条主张收费不合理、要求按照《大连市住宅物业服务标准》中的二级标准交纳部分期间的物业费，但其一，《大连市住宅物业服务标准》并非强制性规定，不能否定双方协议约定的标准；其二，本案也不存在法律规定的情势变更原则适用的情形，且倪志钦、武洁威亦未提出反诉要求变更合同，因此，本院对倪志钦、武洁威上述意见不予采纳。现中瑞物业已经基本履行了房屋共有部位、房屋共有设备、共用设施、附属配套建筑和设施等维护、管理、公共绿地、花木以及建筑小品的养护、管理、公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，其履行合同存在瑕疵尚不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由。因此，倪志钦、武洁威应交纳对应物业费。二人以中瑞物业存在重大违约、物业服务质量差等要求减免费用依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，本案涉及定期给付之债，即在同一合同项下或基于同一债权原因形成，各个债务虽因时间经过而独立产生，但仍具有较高的整体性和关联性。基于对同一性质的债权整体性的合理信赖，也为维护双方既定关系的稳定性，权利人无需在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，其请求权的诉讼时效应从最后债务履行期限届满之日起算；如果合同终止或被提前解除，诉讼时效则应从合同终止日或提前解除日起算。本案中，中瑞物业于2021年2月1日向一审法院递交材料、提起诉讼，根据“交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内”的合同约定，中瑞物业有权要求倪志钦、武洁威交纳2021年7月9日之前未过诉讼时效的所欠物业费。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，中瑞物业提供的证据不足以证明其在2018年2月1日前存在能够产生诉讼时效中断的催收行为，因此，中瑞物业关于2018年2月1日至2021年7月9日期间（41个月零9天）的物业费8280.24元（3元/月/平方米×66.83平方米×41个月+3元/月/平方米÷30天×66.83平方米×9天）主张未过诉讼时效，应予支持。一审法院关于诉讼时效期间认定有误，致计算结果存在误差，本院予以纠正。关于中瑞物业主张的违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于倪志钦、武洁威并非无故拖延交纳物业费，中瑞物业确存在需要改进的地方。为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持中瑞物业的违约金主张并无不当，本院予以维持。另外，倪志钦、武洁威上诉要求中瑞物业公开物业服务资金收支情况等，因其在一审中未提出反诉，本院不予处理，其可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2549号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2549号民事判决第一项为：倪志钦、武洁威于本判决生效之日起十日内向中瑞物业管理（大连）有限公司支付2018年2月1日至2021年7月9日期间拖欠的物业费8280.24元；三、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取31元（中瑞物业管理（大连）有限公司预付），由中瑞物业管理（大连）有限公司负担6元，由倪志钦、武洁威负担25元；二审案件受理费124元（中瑞物业管理（大连）有限公司预付62元、倪志钦、武洁威预付62元），由中瑞物业管理（大连）有限公司负担57元，由倪志钦、武洁威负担67元。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年八月十日书记员  钟梓瑞