文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1870号上诉人（原审被告）：淮安中天置业有限公司，住所地涟水县炎黄大道南侧广陵路西侧。法定代表人：桑海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张月建，男，1975年2月4日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：金小艳，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人淮安中天置业有限公司因与被上诉人张月建商品房买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2021）苏0826民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合庭进行了审理，并报本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。淮安中天置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、双方于2017年8月20日签订的《承诺书》对于商品房办证时间重新进行了约定，已经改变了原《商品房买卖合同》中关于商品房交付使用后90日内办理产权证的约定，《承诺书》系对此前事项的一次性了结。《承诺书》签署后，上诉人依约退还了维修基金，并向每户业主支付了1500元赔偿款，也在承诺的2019年4月21日前取得了不动产初始登记证明。上诉人并不存在违约，一审判决以上诉人存在违约为由判决上诉人承担逾期办证违约金错误。一审法院将1500元赔偿款认定为临时用电补偿，与事实不符。2、即使上诉人应承担逾期办证违约金，但由于上诉人已于2019年3月1日将办理房屋所有权证相关手续报住建部门备案，并于2019年3月28日取得不动产初始登记证明，逾期办证违约金的截止时间只能计算到2019年3月1日，一审法院以2019年7月1日作为逾期办证违约金的截止时间明显错误。被上诉人张月建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。张月建向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期办证违约金94253元（自2015年3月1日至2019年6月30日）；被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的中天名人湾1幢2单元604室房屋。房屋总价款418112元。合同约定该房屋的交付期限为2015年11月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照“出卖人继续协助买受人办理”处理。2016年2月16日，原告支付房款后，被告向原告交付房屋。后被告未依约协助原告办理房屋产权证书。因原告就被告未能及时办理房屋所有权证一事向政府相关部门信访。2017年8月20日，被告即与该小区部分业主协商并达成一致意见。双方签订了一份书面《承诺书》约定：“一、房产证在2019年4月21日前办理完毕，如违约自愿承担购房款的3倍赔偿给业主；二、维修基金承诺在2017年10月10日之前，如数退还给业主。如违约自愿承担1000元给每户给予赔偿；……五、几年以来给广大业主带来不便，自愿给予每户赔偿1500元，时间定于2017年10月10日办理完毕。以上承诺，经业主代表签字后生效，且广大业主承诺，不得再以此事为由进行闹事或上访。”一审庭审结束后，被告以原告尚未支付首付款为由，要求原告支付尚欠的房屋首付款，并由此抗辩原告无权主张逾期办证违约金。并提供涟水县住房和城乡建设局于2019年7月25日向被告催缴住宅专项维修基金的《函》。该函载明：“你公司开发的中天名人湾，经我局初步核查，你公司尚有维修资金未按要求归缴到位，请你公司于2019年8月2日前将尚欠维修资金全额缴纳到维修资金专有账户，否则将停止办理你公司与我局的相关业务，并启动相关追缴程序。”以此抗辩是因为原告没有缴纳维修资金导致延期办证。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2019年3月28日取得不动产初始登记证明，并于2019年7月1日通知原告办理不动产变更登记手续。因原告向被告主张逾期办证违约金的初始时间为2021年1月6日，故依法对原告诉讼请求中2018年1月5日之后的部分予以支持。关于逾期办证违约金标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述司法解释，确定按照同期年利率6%计算。关于被告主张承诺书中已经就违约金作出约定的抗辩。一审法院认为，首先从行文的关联性上看，第五条紧接第四条之后作出的承诺，第四条对临时用电作了表述，并对临时用电给业主作出承诺。且该承诺由被告作出，则宜作有利于原告的理解。故第五条更应作有利于原告的理解；其次从金额上看，各业主的逾期办证期限长短不一，而临时用电给给业主造成的影响基本相同，所以理解为1500元作为临时用电给业主的补偿更合理；最后即使如被告理解，也需向原告明确说明，并且得到原告的认可。而本案被告就此未提供证据。故对被告关于赔偿原告逾期办证违约金的抗辩不予采信。被告关于逾期办证是因为原告迟延缴纳房屋维修基金行为所致的抗辩。一审法院认为，从双方举证看，原告交付房屋维修基金后，已由被告2017年10月11日前退还给原告。该项费用交纳时间应当由管理部门确定，被告仅提供了2019年7月25日涟水县住房和城乡建设局的函，而该函也能够从反面印证维修基金的交纳状况到此时没有影响住建部门办理相关业务。原告主张逾期办证违约金的截止时间也早于2019年7月25日。故对被告的此项抗辩不予采信。综上，经调解未果，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告淮安中天置业有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期办证违约金37973.73元。案件受理费1078元，由原告负担678元，被告淮安中天置业有限公司负担400元。二审中，上诉人淮安中天置业有限公司提交以下证据：1、出纳日记账，证明已经按照《承诺书》向238户业主支付了1500元赔偿金，案涉被上诉人张月建也已领取了1500元赔偿金；同时证明上诉人已向大部分业主退还了维修基金，张月建的维修基金已由上诉人代为转交至张月建的维修基金账户；2、涟水县房地产开发项目交付使用申请表，证明上诉人于2019年3月1日就向住建部门申请了房屋备案；3、涟水县房地产开发项目交付使用备案证明，证明涟水县住房和城乡建设局于2019年3月20日审查同意备案；4、不动产初始登记证明单、不动产登记交易受理凭证，证明2019年4月3日涉案房屋已办理了初始登记，张月建在2019年4月30日申请办理不动产登记证。5、中天名人湾业主产权证领取明细，证明张月建于2019年5月10日领取了案涉房屋的产权证。被上诉人张月建质证认为，对证据1的真实性无异议，其确实收到1500元，但该款项系上诉人支付的临时用电损失赔偿；被上诉人未收到开发公司退还的维修基金；对证据2的真实性无异议，该证据只能证明该时期内上诉人向房屋住建部门提交申请，但通知被上诉人办理时间为2019年7月1日；对证据3的真实性无异议，但与本案无关，不能证明其证明目的；对证据4的具体内容记不清楚；对证据5的真实性无异议，被上诉人的房产证确实系在2019年5月6日办理。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。本院认为，被上诉人张月建主张上诉人淮安中天置业有限公司应当承担逾期办证违约金，理由不能成立，应予驳回，其理由如下：第一，从双方签订的《商品房买卖合同》内容来看，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照出卖人继续协助买受人办理处理。”上述合同并未约定逾期办证违约金。第二，从《承诺书》签订的背景来看，上诉人在2016年向被上诉人交付房屋以后，因未按约协助包括被上诉人在内的业主办理房屋产权证书，加上临时用电异常等因素，广大业主为此向政府部门信访，上诉人与业主代表签订《承诺书》，对办理房产证的时间、维修基金、居民用电等问题进行约定，并承诺不得再以此事为由进行闹事或上访。第三，从《承诺书》约定的内容来看，上诉人承诺在2019年4月21日前完成房产证的办理，如违约则自愿按照购房款的3倍赔偿。该约定系对《商品房买卖合同》办证时间的重新约定，如上诉人无法在该承诺时间完成办证义务，愿意接受加倍处罚。第四，从《承诺书》的履行情况来看，上诉人在《承诺书》第五条承诺“几年以来给广大业主带来不便，自愿给予每户赔偿1500元，时间定于2017年10月10日办理完毕”，事实上，上诉人在签订《承诺书》以后，已经向广大业主履行支付1500元赔偿金、退还维修基金等承诺，该《承诺书》已实际履行。据此，本院认为，《承诺书》将办理产权证时间确定为2019年4月21日，属于对《商品房买卖合同》关于“交付使用后90日内”办证期限的变更。在《承诺书》已经实际履行的情况下，上诉人已于2019年3月1日申请备案，并于3月28日取得不动产初始登记证明，并未违反《承诺书》关于办证时间的约定，上诉人不应当承担逾期办证违约责任，被上诉人主张逾期办证违约金，于法无据。综上，上诉人淮安中天置业有限公司的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销涟水县人民法院（2021）苏0826民初113号民事判决；二、驳回被上诉人张月建的诉讼请求。一审案件受理费1078元，二审案件受理费1078元，合计2156元，均由被上诉人张月建负担。本判决为终审判决。审判长 田 庚审判员 孙 艳审判员 蒋其举二〇二一年八月四日法官助理宋诚书记员张成秋