天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4412号上诉人（原审被告）：天津市河西区林光微山通讯器材经营部，住所地天津市河西区珠江道34号1-6门底商。经营者：张媛，女，1984年2月29日出生，汉族，天津市河西区林光微山通讯器材经营部经营者，住天津市河西区。上诉人（原审被告）：天津市河西区津范便利店，住所地天津市河西区珠江道34号（1-6）门。经营者：范同林，男，1960年1月1日出生，汉族，天津市美术印刷厂退休工人，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津市公交物业管理有限公司，住所地天津市河东区郭庄子大街257号。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：吕慧宾，天津击水（蓟州）律师事务所律师。上诉人天津市河西区林光微山通讯器材经营部、天津市河西区津范便利店因与被上诉人天津市公交物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2021)津0103民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市河西区林光微山通讯器材经营部上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。由上诉人继续承租涉案房屋，被上诉人退还2020年1月至3月租金7500元，被上诉人赔偿转让费及其他损失，合计66000元。事实和理由：上诉人与被上诉人在合同到期后形成不定期租赁关系，疫情期间应当按照国家规定对房租减三免三。2020年4月1日后的租赁费、违约金等费用应与天津市河西区津范便利店协调，不应判决均由上诉人承担。上诉人经营多年，被上诉人应给予合理补偿。天津市河西区津范便利店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，由上诉人继续承租涉案房屋，被上诉人退还2020年1月至3月租金7500元，被上诉人赔偿转让费及其他损失，合计66000元。事实和理由：上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同关系，被上诉人不作为没有按国家规定免收或减收租金，未提前告知上诉人到期后不再续租，私自将房屋转租给他人，违法法律规定。天津市公交物业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。天津市公交物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告、被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部之间的房屋租赁合同关系；2.判决二被告将其占用的坐落天津市河西区珠江道34号房屋腾清并返还原告；3.判决二被告按照38400元/年的标准，向原告支付自2020年4月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（截止起诉日止暂计25600元），并按10元/日的标准向原告支付违约金（截止起诉日暂计2400元）;4.判决二被告承担原告律师费8000元；5.案件受理费用由二被告承担。一审法院认定事实：坐落天津市河西区珠江道34号1-6门房屋权利人为天津市公共交通集团（控股）有限公司。天津市公共交通集团（控股）有限公司授权由原告行使所有权人占有、使用之权，行使管理职责。2019年3月31日原告与被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部签订最后一份房屋租赁合同，约定原告将坐落天津市河西区珠江路34号，面积98平方米房屋，有偿出租给被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部用于经营、仓储之用。合同约定，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期满，原告有权收回房屋，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部必须无条件按期返还。租期届满或合同解除，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部须在期限届满或合同解除之日将房屋腾清交付原告。逾期腾清的视为被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部授权原告代为腾清，租赁范围内物品视为遗弃物由原告处理，处理遗弃物产生的费用由被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部承担，且原告不承担任何责任。房屋腾清期间，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部须按照3-4约定支付房屋使用费和违约金。租赁期届满，原告、被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部未达成续租协议或重新签订租赁合同的，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部应无条件将房屋腾清返还原告。逾期腾清搬出返还房屋的，自期限届满之次日起至返还房屋之日止，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部除按照租期内租金标准支付房屋使用费外，还应按每日10元向原告支付违约金。租金标准为38400元/年。租金支付时间按季度收取。在租赁期内，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部不准将承租房屋转租、转让，如被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部擅自转租、转让所承租的房屋，原告有权解除房屋租赁合同。违约争议解决支出的必要费用（包括不限于：案件诉讼费用、律师费、交通费、处理事务人员支出的住宿费、交通费等）由违约方承担。合同签订前，原告已将涉案房屋交给被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部使用。二被告自称，2018年二被告签订房屋租赁合同，期限至2020年3月31日。诉争房屋共计3间房屋，被告天津市河西区津范便利店使用2间，每月租金2500元，按季度支付，被告天津市河西区津范便利店支付租金至2020年3月31日，之后未支付过租金，二被告未向一审法院提供证据佐证上述事实。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，原告和被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部签订的房屋租赁合同于2020年3月31日到期，合同到期后，原告通知被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部腾房，因此，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部继续使用租赁房屋不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的情形，不能认定双方已形成不定期租赁关系。合同中虽约定了禁止转租条款，但原告明知或推定应当知道被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部转租且在六个月内未提出异议，故二被告间的转租行为有效，被告天津市河西区津范便利店在与被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部合同到期后，也应将涉案房屋腾交原告。综上，关于原告第1项诉讼请求，原告当庭变更为要求按照合同到期终止履行的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告第2项诉讼请求，要求二被告将其占用的坐落天津市河西区珠江道34号1-6门房屋底商（面积98平方米）腾交原告的主张，符合合同约定和法律规定，一审法院应予支持。关于原告第3项诉讼请求，要求被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部按照年租金38400元的标准向原告支付自2020年4月1日至2021年1月5日房屋使用费25600元及自2021年1月6日至实际腾房之日房屋使用费，按每日10元的标准向原告支付自2020年4月1日至2021年1月5日违约金2400元及自2021年1月6日至实际腾房之日违约金的诉讼请求，于法不悖，一审法院应予支持。被告天津市河西区津范便利店不应向原告支付上述费用。关于原告第4项诉讼请求，要求被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部承担律师费8000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院应予支持。被告天津市河西区津范便利店不应向原告支付上述费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定判决：“一、原告天津市公交物业管理有限公司与被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部之间的房屋租赁合同书终止履行；二、本判决生效之日起7日内，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部、天津市河西区津范便利店将坐落于天津市河西区珠江道34号1-6门房屋底商（建筑面积98平方米）腾空并返还给原告天津市公交物业管理有限公司；属于被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部、天津市河西区津范便利店自有物品由其自行清理；三、本判决生效之日起7日内，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部按年租金38400元的标准，向原告天津市公交物业管理有限公司支付自2020年4月1日至2021年1月5日房屋使用费25600元及自2021年1月6日至实际腾房之日房屋使用费；四、本判决生效之日起7日内，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部按每日10元的标准，向原告天津市公交物业管理有限公司支付自2020年4月1日至2021年1月5日违约金2400元及自2021年1月6日至实际腾房之日违约金；五、本判决生效之日起7日内，被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部向原告天津市公交物业管理有限公司支付律师费8000元；六、驳回原告天津市公交物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半交纳350元，由被告天津市河西区林光微山通讯器材经营部负担（此项于本判决生效之日起7日内给付）。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，天津市公交物业管理有限公司与天津市河西区林光微山通讯器材经营部存在房屋租赁合同关系，后天津市河西区林光微山通讯器材经营部将部分房屋转租给天津市河西区津范便利店，合同到期后，天津市公交物业管理有限公司通知天津市河西区林光微山通讯器材经营部腾房，故天津市河西区津范便利店与天津市河西区林光微山通讯器材经营部均应将涉案房屋腾交天津市公交物业管理有限公司。天津市河西区林光微山通讯器材经营部、天津市河西区津范便利店在合同到期后继续占用涉案房屋缺乏法律依据，对其要求继续占用涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。天津市河西区林光微山通讯器材经营部、天津市河西区津范便利店要求退还部分租金、赔偿相关损失的上诉主张并未在一审期间提出，本院二审不予涉及。一审判决在查明事实基础上对房屋使用费、违约金、律师费的处理符合合同约定及法律规定，本院予以维持。综上所述，天津市河西区林光微山通讯器材经营部、天津市河西区津范便利店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由天津市河西区林光微山通讯器材经营部负担700元，由天津市河西区津范便利店负担700元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年八月十六日书记员  梁哲琦