辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6335号 上诉人（原审被告）：姚守龙，男，1977年2月2日出生，汉族，住辽宁省大连。 被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码：91210231683005491T。 法定代表人：王世国，总经理。 委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。 上诉人姚守龙因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姚守龙上诉请求：一、撤销一审判决；二、一审法院回避审理大连高新园区海创物业管理有限公司与海创中冶焦耐项目半山壹号业主的物业纠纷案；三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院违反《中华人民共和国民事诉讼法》有关简易审理的法律程序。二、一审认定与事实不符，而且被上诉人财务混乱、收取的物业费没有入账。三、《前期物业服务合同》违法违规无效。大连海创房地产开发有限公司与大连市高新技术产业园区物业管理中心签订的《前期物业服务合同》既未依法签订，也未按法定流程运作，其中的1.8元/月/平方米的物业费收费标准没有依法执行政府指导价，而是由前述主体与被上诉人串通采用了非法的市场调节价，应属无效。四、《前期物业服务协议》违法违规无效。被上诉人在签订《前期物业服务协议》时隐瞒了前述合同的存在，该协议应属无效。而且，该协议的签约主体为大连海创房地产开发有限公司，即其自己承包了半山壹号的前期物业服务，但合同内容是委托转包，属于海创地产支解转包，因此，该协议不具有法律效力。该协议的签约过程及其内容存在串通、强迫、误导、欺骗和侵权，是以非法获利为目的，且为格式合同，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当属无效。五、被上诉人拒不执行房屋法定保修责任。《前期物业服务合同》中大连海创房地产开发有限公司明确赋予了被上诉人直接委托第三者维修的权利，半山壹号的房屋保修，是被上诉人的责任。事实上，大连海创房地产开发有限公司也委托被上诉人房屋保修的权利。被上诉人不执行房屋保修责任，违约在先，业主才不交物业费。六、被上诉人在半山壹号从事物业管理没有法律依据，其是为了非法侵占业主钱财，给业主及小区造成伤害。主要表现：所收巨额物业费去向不明，没有向业主交代；没有尽绿化养育义务，电梯维保存在问题，消防系统处于瘫痪，没有公共设施维修，没有真正的保洁服务，保洁人工费、保安人工费均仅占物业费的6%，管理人员支付占3%，且不敢进行业主满意度调查；不能及时收缴物业费，在过去7、8年才催缴等。 被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付物业服务费8,598元，车位费2,400元。 一审法院确认双方没有争议的要素事实：原告系半山壹号小区的物业服务单位，被告系该小区业主，物业建筑面积132.68平方米，小区物业服务费收费标准为1.8元/月/平，车位费600元/年，未约定逾期交物业服务费违约金。被告自2018年1月1日至2020年12月31日期间未向原告支付物业服务费8,598元（132.68平方米×1.8元/月/平×36月）、2018年1月15日至2021年1月14日的车位费1,800元（600元/年×3年）。 一审法院确认双方争议要素事实：被告不交纳物业费的抗辩理由是否成立。 一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：原告要求被告交纳自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费、自2017年1月15日至2021年1月14日的车位费，扣除被告已交纳自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、自2017年1月15日至2018年1月14日的车位费，一审法院认定被告应向原告交纳自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8,598元、自2018年1月15日至2021年1月14日的车位费1,800元。 关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。一审法院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持，故对于被告上述抗辩意见，一审法院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姚守龙于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8,598元、自2018年1月15日至2021年1月14日的车位费1,800元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元（已减半收取），由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担21元，被告姚守龙负担30元（此款原告已预交）。 本院二审期间，上诉人提供下列证据：证据一、民意网投诉回复，拟证明业主对物业收费的投诉，收费超过了国家规定的限额；证据二、证据三《楼宇验收交付书》，拟证明被上诉人强行让业主承诺《前期物业管理协议》、印章不符；证据四、收费票据，拟证明物业公司印章混乱；证据五、证据六、照片，拟证明房屋漏雨尚未维修；证据七、照片，拟证明半山壹号与其他小区绿化情况比较；证据八、物业收费票据，拟证明被上诉人管理混乱；证据九、企业论坛截屏，拟证明被上诉人各方面的问题；证据十、关于中冶焦耐材料，拟证明业主属于对半山壹号进行团购；证据十一、电梯维修录像截图和手机照片，拟证明电梯维修情况；证据十二、消防照片，拟证明消防系统基本上不好用；证据十三、半山壹号环境脏乱差的各种照片；证据十四、用电安全隐患问题照片；证据十五、杂物乱放导致的安全隐患照片；证据十六、光盘，拟证明物业不作为；证据十七、证人董某、曲某证言，拟证明一审法院不按照流程审判。被上诉人均不予认可。对于证据一、证据二、证据三、证据四、证据八、证据九、证据十，因上诉人未提供原始载体，本院不予采信。对于证据五、证据六、证据七、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四、证据十五、证据十六，由于物业服务的瑕疵不构成业主拒交物业费的正当理由，本院不予采信。对于证据十七，由于一审法院采用要素式审判，双方均予以认可，一审法院审判程序合法，本院不予采信。 经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，上诉人已经按照1.8元/月/平方米的标准交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业费、按照600元/年的标准交纳2017年1月15日至2018年1月14日的车位费。 本院认为，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。在被上诉人已为案涉小区提供了基本物业服务的情况下，上诉人应当按约交费。上诉人拖欠自2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费、自2018年1月15日至2021年1月14日的车位费是不争的事实，故，一审法院判决上诉人给付相应物业服务费8,598元、车位费1,800元正确，本院予以确认。由于案涉《物业服务协议》、《物业服务合同》均未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，上诉人上诉主张前述合同及物业费收费标准条款等无效依据不足，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人在绿化、电梯维保、保洁等方面存在问题，但被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，上诉人以此拒绝承担责任依据不足，得不到支持。上诉人提出被上诉人未履行服务保修责任，而被上诉人作为物业服务企业，其服务范围包括房屋共用部位的维修和管理等；如上诉人认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、公示等义务，或者侵害其合法权益，其可另行诉请被上诉人履行义务、采取补救措施或者赔偿损失等，不能以此拒交费用。另外，上诉人要求被上诉人提供案涉小区房产验收合格证书、收费标准批复原件等，前述材料并不能推翻被上诉人已经提供物业服务以及上诉人已经按照约定标准缴费的事实，对于裁判结果无实质影响，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，本院不予准许。 综上，上诉人姚守龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51元，由上诉人姚守龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕春燕 审判员  王慧莹 审判员  王 迪 二〇二一年八月十九日 书记员  张美健