广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初12749号原告：唐磊，男，1987年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：许永盛，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区金沙街春和二巷7号104房，组织机构代码56791386-3。法定代表人：庞鸣钟，董事长。委托代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。原告唐磊与被告广州市深业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐磊的委托代理人彭金平，被告广州市深业房地产有限公司的委托代理人陈康康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐磊向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿我因其交付的房屋与约定购买房屋严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失20297元（按涉案房屋已付价款1.5%计）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月27日，我与被告签订《广州市商品房买卖合同》及其附件一至七，约定我向被告购买位于广州市白云区（辖区范围内）房，总房价款为1353127元。我已依约履行了全部付款义务。根据合同约定，被告应在约定时间内将符合合同约定的房屋交付给我，但我到现场查看房屋时却发现该房屋及小区花园等公共配套建筑存在诸多与销售承诺及合同约定不符的情况。我本次提起诉讼，仅针对主卧活动窗户被墙体遮挡、内部平面间隔布局调整问题，保留就其他问题追究被告责任的权利。被告交付的涉案房屋较合同附件平面图所示情况存在如下变化：将该房屋主卧内突兀新增一堵宽约43cm，厚约23cm的墙体（A侧），A侧活动窗户（宽55厘米）被A侧墙体完全遮挡，另一侧活动窗户（宽55cm）同样被一堵距其76cm、宽约56cm、厚约23cm的墙体完全遮挡。该房屋主卧窗户因上述问题，活动窗无法正常开合、无法通风，闷不可耐，失去了窗户正常应具备的通风、采光、视野的基本功能。天气稍微热一点必然造成主卧空调需增加开启次数及延长开启时间。另外，该房屋主卧的内部平面间隔也因上述规划变更发生了变化，严重影响美观及使用。我认为平面图为我与被告双方就该房屋达成的约定之一，样板房为被告就该房屋的承诺，被告应受其约束，而被告交付的房屋与平面图和样板房就上述问题存在严重不符的情况，被告理应按合同法第107条规定承担违约责任。我认为，损失的确定应结合房屋存在的上述问题导致无法通风透气、浪费使用空间、增加电费损耗等方面综合考量。同时，我购买该房屋因其朝向、景观视野及通风一流，支付了更高的价格，由被告售楼时提交的价格表可知，该房屋同户型高低楼层单价差价比例达3%，我诉请的赔偿比例并未超出该差价比例。现为维护我的合法权益，提出上述诉讼请求。被告广州市深业房地产有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋已竣工验收合格，我司向原告交付的房屋符合合同约定的交付条件及交付标准，涉案房屋的施工图早在2011年12月已设计完毕，并于2012年3月通过施工图审查机构的审查，施工平面图可以清晰显示承重柱情形的存在，故不存在售后规划设计变更情形。关于屋内及房屋周边可能存在梁柱、公共配套设施等，合同已有专门提示条款和免责约定，我司不存在违约。2、我司向广州市规划局报建时承重柱已存在，合同附件一《房地产平面图》目的在于明确房屋的位置及户型结构，是对合同标的物基本情况的图解，因此合同附件一要结合合同正文所列关于房屋交付标准的具体条款进行整体理解，不能单独视为房屋的交付标准。3、承重柱不影响通风、采光，涉案房屋完全符合国家设计规范的通风、采光要求，不会造成房屋价值的贬损，原告根本不存在任何损失。原告未举证证明其损失存在以及损失数额，应承担举证不能的不利后果。综上，我司交付的房屋符合合同约定的交付条件，不存在任何违约行为，原告亦不存在实际损失，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年3月27日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方位于白云区XXXX路编号为2的地块投资建设的（辖区范围内）房，房屋地址：白云区（辖区范围内）房。该商品房用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共92.92平方米，其中，套内建筑面积76.39平方米，共有分摊面积约16.53平方米。已支付房价款：以按揭贷款购房的，该款项不限于乙方自行支付的首期价款，还包括以贷款方式向甲方支付的款项。该商品房以套出售，单价为17704.87元/平方米，总金额为1352475元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）。1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统；外墙；电梯；首层大堂；电梯间；楼梯间；门窗：铝合金窗，防火门；信报箱。二、室内部分：4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……合同附件七：本合同补充协议：第七条关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合格之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。上述合同签订后，原告向被告支付购房款共计1353127元。另查明，广州市白云区金沙洲彩缤北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下代称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准，于2012年4月15日开工建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由被告单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局出具《建设工程规划验收批前公示》，公示说明载明：被告向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公示，公示期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号《建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。庭审中，被告提交报建立面图、施工平面图、竣工平面图、沙盘模型照片、宣传片等拟证实其抗辩意见。并表示买卖合同附图是规划报建平面图，只是起到反映涉案房屋方位及户型结构的作用，从该图上根本无法看出承重柱的具体情况，施工平面图、竣工平面图、立面图才能显示承重柱的情况，故原告以涉案房屋的上述调整与买卖合同附图和样品房不一致为由，认为其交付的房屋违反合同约定不能成立。另原告向本院提交价格表一张，拟证明涉案楼盘的房屋价格为从低层到高层，价格逐渐升高。被告确认价格表的真实性。2016年12月2日，本院组织原被告双方到涉案房屋现场进行勘查：涉案房屋主卧窗台两边分别有一活动窗，其中一侧活动窗朝向室内方向被宽约41厘米的墙体遮挡。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋现状平面图、规划验收批前公示、规划验收合格证、相片、价格表、民事判决书、报建立面图、规划许可办事指南、设计图纸深度规定、规划验收办事指南、施工图审查合格书、城建档案移交书、施工平面图、竣工平面图、宣传片、通风论证、采光论证、改造工程预算价（节选）、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告主张被告交付的涉案房屋因存在主卧承重柱墙体遮挡活动窗而不符合合同约定，根据现有证据显示，承重柱调整不属于建设过程中规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件并未有涉及到主卧承重柱之内容，原告据此认为被告交付不符合合同约定的房屋理据不足。但经本院现场勘查，确实存在涉案房屋主卧一侧活动窗被墙体挡住的情况，其遮挡直接影响了该房间整体使用功能及景观，造成活动窗的正常使用功能贬损。为此，被告应当证明其对此已向购房人尽必要的说明及提醒义务。虽然施工、竣工平面图中可显示涉案房屋主卧承重柱的情况，但被告并未向原告出示过该平面图，买卖合同附图才是作为买受人能直接了解的信息，而该附图对此并无明显标示。另被告当时设置的样板房、沙盘模型、宣传片未显示主卧承重柱存在遮挡问题，原告通过展示的沙盘模型、宣传片亦无法了解涉案房屋存在主卧承重柱的真实情况，故现有证据尚不足以证明被告已尽到必要的说明及提醒义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，被告作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，但现有证据无法证明被告已尽合理的说明、提醒义务，原告在不知情的情况下购买了存在上述问题的房屋，导致原告预期的心理舒适感降低、房屋价值贬损和利益失衡的事实，有违诚实信用原则。被告应当承担原告因上述问题所致采光、景观等影响的经济损失。被告认为涉案房屋相应诉争范围的采光及通风符合国家设计规范要求，但房屋的使用不仅需要满足国家设计规范的基本要求即可，购房人购买房屋、支付房价款，有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得采光及通风等一系列舒适享受，被告作为开发商，有义务为购房人提供具备完全使用功能的房屋。综合以上分析，鉴于上述主卧承重柱的遮挡确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，原告要求被告赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，原告关于赔付损失的金额为已付房价款1.5%的意见合理，本院予以采纳。据此，原告要求被告赔付关于主卧承重柱的损失金额为1353127元×1.5%=20927元，故原告要求被告赔偿经济损失20927元的诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告广州市深业房地产有限公司赔偿原告唐磊经济损失20927元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费307元，由被告广州市深业房地产有限公司负担，并由被告广州市深业房地产有限公司于本判决生效之日起三日内迳付原告唐磊，原告唐磊预付的诉讼费本院不予退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  周翠娥人民陪审员  李锦文二〇一六年十二月二十七日书 记 员  林嘉颖