湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初2476号 原告：宁远萨维尔物业管理有限公司。 法定代表人：付爱民，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐茂利，男，1964年9月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民（特别授权）。 被告：王明华，男，1964年1月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司诉被告王明华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁远萨维尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐茂利到庭参加诉讼。原告宁远萨维尔物业管理有限公司的法定代表人付爱民、被告王明华经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2018年7月15日至2021年7月15日的物业管理费人民币4,304元及滞纳金755元（从2018年7月15日暂计算至2021年7月15日为775元）；2．判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月15日，原告与宁远县金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定由原告向其开发的小区提供物业服务，合同期限为两年，业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，本合同自行终止。同日，原告还向宁远县房产局对接管宁郡华府小区的物业进行登记备案。至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定了原告提供物业服务的基本情况，受益人（业主）按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，缴纳标准为每平方米1.0元/月/平方米（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用），缴费时间为每年首月15日前缴纳全年的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系“宁郡华府”小区8栋2单元2705室业主，该户业主房屋面积为119.56平方米。现被告按物业合同约定应向原告缴纳2018年7月15日至2021年7月15日的物业费4,304元，但被告却拒不履行自己的缴费义务，其行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自己的合法权益，特具状起诉，请求人民法院判决。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司为支持其诉讼请求，依法向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》、《宁郡华府业主物品领取登记表》，拟证实被告系宁郡华府小区8栋2单元2705室的业主，所住房屋面积为119.56平方米；2、《房屋交付验收表》，拟证明房屋已交付给被告；3、宁郡华府装修注意事项，拟证实宁郡华府物业已提供服务指导；4、室内装修竣工验收单，拟证实是宁郡华府萨维物业公司提供服务；5、业主临时规约、承诺书，拟证实业主对相关规定的违约责任的认可；6、《前期物业委托服务合同》，拟证实证明物业服务和收费标准；7、物业服务企业资质备案、营业执照，拟证实原告是政府认可的有资质、合法的物业服务企业。 被告王明华没有答辩也未向本院提供证据。 被告王明华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的权利。 本院依法对原告提交的证据进行了审核，认定如下：对原告提供的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号证据，符合证据的真实性、关联性、合法性特征，本院予以确认为有效证据。 根据采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月15日，原告与宁远县金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定由原告向其开发的小区提供物业服务，合同期限为两年，业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，本合同自行终止。同日，原告还向宁远县房产局对接管宁郡华府小区的物业进行登记备案。至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定了原告提供物业服务的基本情况，受益人（业主）按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，缴纳标准为每平方米1.0元/月/平方米（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用），缴费时间为每年首月15日前缴纳全年的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系“宁郡华府”小区8栋2单元2705室业主，该户业主房屋面积为119.56平方米。现被告按物业合同约定应向原告缴纳2018年7月15日至2021年7月15日的物业费4,304元，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告遂诉至法院。 本院认为，原告宁远萨维尔物业管理有限公司与宁远县金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，该合同效力及于全体业主。合同对物业管理及费用、违约金等作出了约定，原告提供了物业服务，被告则应当按照合同约定支付相应的物业管理费。故原告要求被告支付从2018年7月15日至2021年7月15日的物业管理费合计人民币4,304元于法有理，本院予以支持。对于原告要求给付违约金775元的诉请，合同约定，不按协议约定的标准及时间交纳有关费用的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每日千分之三的收取），本院认为上述违约金的约定过高，予以调整为一年期同期银行利率的四倍（3.85%＊4=15.4%）。截止到原告诉请的时间2021年7月15日，被告2018年物业管理费597.8元，逾期5个月，违约金是92.06元（597.8元＊15.4%）；被告2019年物业管理费1,434.72元，逾期一年，违约金是220.94元（1,434.72元＊15.4%）；2020年12个月物业管理费1,434.72元，逾期一年，违约金220.94元（1,434.72元＊15.4%），被告2021年物业管理费836.92元，逾期7个月，违约金128.89元（836.92元＊15.4%），违约金共计662.83元。原告诉请的违约金755元，本院部分予以支持。综上《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第八百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告王明华于本判决生效之日起七日内支付原告宁远萨维尔物业管理有限公司2018年7月15日至2021年7月15日的物业管理费人民币4,304元及违约金662.83元； 二、驳回原告宁远萨维尔物业管理有限公司的其他的诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁远萨维尔物业管理有限公司负担5元，被告王明华负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 周友义 二〇二一年八月三日 法官助理 蒋正平 书 记 员 梁青艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。 第五百七十七条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支持。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违反约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违反约过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用法律，〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干的规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实成绩引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关的物业服务为抗辩下由，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。