辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11309号上诉人（原审被告）：刘保财，男，1980年4月24日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被上诉人（原审原告）：沈阳万汇城商业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：季晓哲，该公司经理。委托诉讼代理人：朱晓明，辽宁同宇律师事务所律师。上诉人刘保财因与被上诉人沈阳万汇城商业管理有限公司（以下简称“万汇城公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘保财上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院判定物业费金额过高。上诉人认为被上诉人物业不达标，收费太高，在提供物业服务期间怠于履行职责导致商场存在安全隐患，卫生无人打扫，消防巡查不尽责，公共区域物品损坏，长期无人修缮存在重大瑕疵，被上诉人还多次以物业费为由给上诉人停电。上诉人对被上诉人与上诉人签订的管理服务协议的合法性提出质疑。请求法院支持上诉人支付五折的物业费。万汇城公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。万汇城公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告给付原告物业费73,378元（2019年6月1日至2020年11月30日）；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系沈北新区建设北一路万汇城商场的建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司指定的物业服务企业，被告系该商场一楼1002号门市的业主，该门市的建筑面积为215.86平方米。原、被告曾签订《百岁万汇城商业管理服务协议》，约定物业费标准为每月每平方米20元，以每12个月为1个计费期，到期日前30天内缴纳下期物业费。被告于2019年2月28日交纳了2018年12月1日至2019年5月30日期间的物业费。原告为案涉万汇城商场提供物业服务至今，2019年5月30日后的物业费被告未缴纳。案涉万汇城商场至今未成立业主委员会。另查：原告提供一份与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》，其中约定商业管理服务期限为15年，自2017年11月1日起至2032年10月30日止，合同落款日期为2017年10月30日。被告营业执照记载成立日期为2018年8月14日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告提交的与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》的合同履行期限起始时间及落款时间均早于原告公司的成立时间，被告等业主对此产生异议，原告并未作出合理解释，故一审法院对该份合同不予采信。但本案中原、被告签订的《百岁万汇城商业管理服务协议》，系双方真实意思表示，对原、被告均具有法律约束力，原告在提供物业服务的同时，有权利依照约定收取物业管理费。关于被告主张的原告未经过招投标程序进入商场系不合法的抗辩，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。通过上述规定可知，通过招投标程序选聘物业服务企业系管理性规定，并非效力性强制性规定，是否经过招投标及备案均属行政管理范围，均不能否定原告已为包括被告在内的业主提供物业服务的事实，不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故被告的上述抗辩，不予支持。关于被告主张的原告实施停水停电及门市被盗等问题，因被告提供的证据无法证明停水停电的时间、次数、频率、时长及被盗情况，如物业公司因上述问题对其造成损失，被告可在完善证据后另行主张权利。关于被告主张的原告联合开发公司不给业主办理产权证问题，因办理产权证的责任主体非原告物业公司，被告可向相应的责任主体主张权利。关于被告主张的商场经营管理不善，卫生、安保、维修等物业服务不符合合同约定，造成经营状况惨淡，不同意全额交纳物业费的抗辩，因被告提交的证据只能证明原告在服务过程中存在瑕疵，但不足以证明原告长期怠于履行职责，达到根本违约程度。因商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，而且投资经营本身就存在商业风险，尤其近年疫情的发生，对实体经济影响严重，将商场客流较少的情况完全归责于原告亦不公平。一审法院结合目前商场经营的总体情况，从化解社会矛盾的角度出发，酌情对原告主张的物业费减免20%。故被告应向原告交纳2019年6月1日至2020年11月30日期间的物业费58,702.4元（73,378元×80%）。需要说明，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为原告提供的物业服务不好或者对现有物业收费标准有异议，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序做出决议或提起相关诉讼等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在物业服务过程中应加强与业主的沟通，互相理解、互相尊重，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升物业服务水平，与业主共同创建和谐繁荣的商场。一审法院判决：被告刘保财于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳万汇城商业管理有限公司2019年6月1日至2020年11月30日物业费58,702.4元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,634元，减半收取817元，由被告刘保财负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘保财提交新的证据如下：证据一，录像4段，用以证明消防巡查不到位，存在安全隐患，未按时进行消防巡查及作假行为，未及时维护、维修公共设施，步行通道卫生未打扫。证据二，判决书、附近商场购房合同、财富广场催款条，用以证明附近商场收取物业费没有公摊。对比的商场是积家，他们是商场产权，我们是业主持有产权，没有可比性。证据三，图片，用以证明附近商场的进驻率是90%以上，我们的空置率90%以上。积家停车场是收费的，我们停车场是不收费的，而且还停不满，证明万汇城商场并没有达到积家的标准，无法和其商场比较，也不是一个档次。证据四，业主联名申请书，用以证明很多业主都没有交物业费，业主联名签字要求降低物业费，各种违规行为都在这里写着。被上诉人万汇城公司发表质证意见如下：关于录像，不能证明上诉人所主张的事实。关于消防巡查的问题，消防问题已经得到消防部门验收，符合消防要求。我们的物业服务已经按照服务要求进行了服务，至于商场的进驻率和空置率问题不影响物业服务。上诉人享受了物业服务就应交纳物业服务费。对申请书的真实性有异议，无法确定是否是万汇城商场的摊位业主，虽然有相关人的签字但无法证明。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人刘保财与被上诉人万汇城公司签订的《百岁万汇城商业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人提供了物业服务即有权收取物业费，上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出因被上诉人怠于履行物业服务职责导致商场存在安全隐患，提供的物业服务质量存在重大瑕疵，一审判决给付物业费标准过高，应按五折交纳物业费的主张，经查，一方面，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在严重违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化；另一方面，一审法院已经结合目前商场经营的总体情况，从化解社会矛盾的角度出发，并兼顾公平原则，酌情对物业费减免20%，合理适当，本院予以支持。对上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人实施停电等行为的问题，如被上诉人的行为给上诉人造成损失，上诉人可另行主张权利救济。综上所述，上诉人刘保财的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,634元，由上诉人刘保财负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月三十日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；