广西壮族自治区宜州市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1281民初2307号 原告覃军，男，1965年6月22日生，壮族，干部，户籍所在地及现居住地广西宜州市。 委托代理人蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。 被告广西联讯置业有限公司，住所地广西桂平市西山镇 西山屯12号。组织机构代码：72308318－8。 法定代表人梁勇，该公司董事长。 被告广西联讯置业有限公司宜州市分公司，住所地宜州市庆远镇山谷路清江园小区61－64号，组织机构代码：69536610－4。 代表人刘善明，该分公司总经理。 二被告共同委托代理人莫仁益，广西旭成律师事务所律师。 原告覃军与被告广西联讯置业有限公司（以下简称联讯公司）、广西联讯置业有限公司宜州市分公司（以下简称联讯分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2016年9月27日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员覃敏红适用简易程序进行审理，于2016年11月8日在本院第四审判庭公开开庭进行审理，书记员韦兰情担任法庭记录。原告覃军的委托代理人蓝建强、被告联讯公司、联讯分公司的委托代理人莫仁益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告覃军诉称，2009年11月30日，被告联讯分公司与原告签订《房屋转换安置及有关补偿问题协议》。协议签订后，原告于2011年9月21日将《国有土地使用证》和《房屋所有权证》交给被告联讯公司。至今已七年之久两被告一直没有动工建设，原告多次催问，被告亦没有作出答复。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求法院判令：1、解除原告与被告联讯分公司于2009年11月30日签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》；2、两被告退还原告的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》;3、两被告支付原告违约金2万元；4、案件受理费由被告承担。 原告覃军在举证期限内向本院提交的证据材料有： 1、《房屋转换安置及有关补偿问题协议》一份，拟证明被告至今未履行协议； 2、收据一张，拟证明原告已于2011年9月21日将房产证及土地证交付给被告； 3、宜州市国土资源局、宜州市房地产管理局信息查询结果证明各一份，拟证明被告至今未办理住宅楼的相关手续。 被告联讯公司、联讯分公司答辩称,原告的诉讼请求不成立，应驳回原告的诉请。1、原告在签订协议后并没有向被告催问原告开发建设情况；2、被告没有迟延履行协议，根据安置协议的交付条件，原告从签订协议至今没有将房屋腾空交给被告开发建设，被告没有违约，更没有延迟履行主要债务。 被告联讯公司、联讯分公司为其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有： 1、收据，拟证明被告已按协议约定向原告履行了支付补偿费的义务； 2、一次性装修费及柴房补偿费明细表，拟证明被告统一通知拆迁户来其公司领取补偿款。 经质证，被告联讯公司、联讯分公司对原告提交的证据1-3没有异议，但认为其没有违约。原告对被告提交的证据1－2没有异议，但认为被告交付置换房屋的主要义务未履行。本院对双方没有异议的证据予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：广西联讯置业有限公司成立于2000年10月30日，其经营范围为房地产开发（凭资质证经营）、对房地产业、工业等投资。广西联讯置业有限公司宜州市分公司系其设立的有营业执照的非法人分支机构。2009年11月30日，联讯公司欲在宜州市，遂由其分公司作为甲方与该宿舍楼包括原告在内的全体住户（共计30户）签订《房屋转换安置及有关补偿问题协议》，协议主要内容为：“……（略）就原财政局住宿区1栋10户房屋转换回建的相关事宜，经友好协商，达成如下协议条款，以求共同遵守。一、乙方同意甲方折除乙方位于宜州市（原市财政局大院）的房屋用于开发建设，该房屋位于1幢1单元2层1号，建筑面积84.38平方米，土地证号为：宜房国用2007第3408号，房产证号为：桂房权证宜字第××号；二、回建房的安置地点：回建房按1：1.3的比例统一安排在宜州市原财政局院内；三、略；四、略；五、（1）……（略）被拆迁房屋的装修补偿，以乙方业主代表推荐并经甲方认可的评估机构，按照装修的材料及使用年限进行评估。如不进行评估的可一次性给予室内装修补偿金6000元／户；（2）、柴房补助1500元／户，搬迁补助费1500元／户；（3）、建设期的过渡房费（含交通补助等）600元／月；六、补偿费支付办法：装修及搬迁补助费一次性支付（在签订协议之日一次性付清），本协议签订之日，甲方预付给乙方一个月的过渡房费，待乙方全部搬迁完毕后（即所有住户把大门钥匙全部交给甲方），甲方一次性支付给乙方12月的过渡房费7200元／年，12个月后每半年支付一次直到甲方交钥匙至乙方收房为止（不足一个月的按一个月计）。如10住户中有不按时搬出，其他已搬出的住户有义务协助甲方对其进行动员，使之搬出。如未果，而搬出的住户搬出时间已超过一个月，未搬出的住户仍未搬出，甲方将停止对已搬出住户的过渡房费的补偿；七、乙方领取补偿费之日起30日内，将被拆迁房屋腾空并交付给甲方，逾期视为自动放弃屋内物品及附属设施，视为甲方所有；八、略；九、略；十、略；十一、略；十二、甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年半内建好住房交付乙方使用。如甲方逾期不能将房屋交付给乙方使用，则超过期限的时间，甲方付给乙方每个月的临时过渡费增为800元／户、月；十三、甲方违约责任：甲方如违反本协议规定，需付给乙方每户违约金人民币贰万元，并赔偿给乙方各户相应的损失费用；十四、乙方违约责任：乙方要积极配合甲方做好拆迁工作，甲乙双方在签订本协议后，待甲方通知乙方搬迁之日起30日内搬出该住宅楼。逾期不搬者需付给甲方违约金贰万元，因此造成的损失由违约方自担。以上所定的条款乙方违反则给甲方违约金人民币贰万元；十五、略；十六、略。注：如果地税局后排宿舍转换安置条件高于此协议，参照他们的协议办理。”合同签订后，被告于2011年9月15日支付给原告一次性装修费及柴房补偿费9500元。2011年9月21日，原告将上述房屋的房产证及土地使用证交给被告。签订协议至今，原告一直管理使用该房屋，被告亦未办理重建该住宅楼的相关手续。原告多次催被告履行合同义务未果向本院提起诉讼。 本院认为，原告覃军与被告联讯分公司签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，本院予以确认。合同双方应依约全面履行合同。双方在协议中约定补偿费的支付办法为：“装修及搬迁补助费一次性支付（在签订协议之日一次性付清），本协议签订之日，甲方预付给乙方一个月的过渡房费，待乙方全部搬迁完毕后（即所有住房把大门钥匙全部交给甲方），甲方一次性支付给乙方12月的过渡房费6000元/年,7200元/年，12个月后每半年支付一次直甲方交钥匙至乙方收房为止（不足一个月的按一个月计）”。但被告未按约定于签订合同当日履行给付义务，直至一年多以后才向原告支付装修费及柴房补偿费9500元，应于签订合同当日预付给原告的一个月的过渡房费一直未支付，被告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告在被告履行交付过渡房费义务之前，拒绝将房屋腾空交给被告的行为不构成违约。协议约定：“甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年半内建好住房交付乙方使用。”该约定不能确认具体交付房屋的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”合同签订后，被告未按约定履行合同义务，原告多次要求被告尽快动工并交付置换房屋，但签订合同至今已6年多，被告仍未办理房屋拆迁许可证及相关建房手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。”原告因被告不能交付其房屋而要求解除合同，而联讯公司的行为已表明不能履行交付房屋的义务，故双方签订的合同可以解除。原告请求解除其于2009年11月30日与被告广西联讯置业有限公司宜州市分公司签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张因原告一直占用房屋导致其无法办理重建该住宅楼的相关手续，本院认为，原告是否占用房屋并不影响被告办理重建该住宅楼的相关手续，故该主张本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告退还原告的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》有事实和法律依据，本院予以支持。因搬迁未实际发生，合同解除后，原告应将其领取的一次性装修费及柴房补偿费9500元返还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同履行后原告可以获得的利益系被告开发后的转换房屋，原告请求被告支付违约金2万元，不超过该转换房屋价值的30%，本院予以支持。被告主张违约金过高请求减少，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第六十七条、第九十一条第二款、第九十四条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告覃军与被告广西联讯置业有限公司宜州市分公司于2009年11月30日签订的《房屋转换安置及有关补偿问题协议》； 二、被告广西联讯置业有限公司、广西联讯置业有限公司宜州市分公司于本案生效判决生效之日起十日内将《国有土地使用证》（土地证号为宜房国用（2007）第3408号）及《房屋所有权证》（房产证号为桂房权证宜字第××号）退还给原告覃军； 三、被告广西联讯置业有限公司、广西联讯置业有限公 司宜州市分公司支付给原告覃军违约金20000元（扣除原告应返还给被告的一次性装修费及柴房补偿费9500元，被告应支付给原告10500元）。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告广西联讯 置业有限公司、广西联讯置业有限公司宜州市分公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃敏红 二〇一六年十二月二十四日 书记员  韦兰情