河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初3573号原告：河南怀大物业管理有限公司，住所地许昌市魏都区魏武大道与前进路交叉口阳光花墅23号楼1单元103室。法定代表人：童光武，该公司董事长。委托诉讼代理人：任金巧，河南良承律师事务所律师。被告：李超群，男，1990年2月15日出生，汉族。住许昌市魏都区。原告河南怀大物业管理有限公司（以下简称“怀大物业公司”）与被告李超群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告怀大物业公司的委托诉讼代理人任金巧、被告李超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南怀大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费9828元、公摊电费600元、垃圾处置费168元、违约金3179元，合计人民币13775元。2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是欧陆阳光小区的物业服务公司,被告是欧陆阳光小区9B-1-1101室的业主,房屋面积为143.69平方米。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定物业服务费每月每平方米0.9元,被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金。原告作为小区的物业服务公司,积极履行法律规定及协议约定的相关义务,但是被告自2014年9月1日起停止交纳物业相关费用,截至2020年12月31日,被告欠交物业服务费9828元、公摊电费600元、垃圾处置费168元,合计欠费10596元。鉴于协议约定的违约金过高,原告仅对被告主张其欠费金额30%的违约金,即3179元,请求金额合计13775元。经原告书面催交,被告仍拒绝交纳所欠费用,原告向法院提起诉讼。李超群辩称，原告诉状所述与事实不符，原告未交物业费系原告未尽到物业管理责任与义务所致。原告作为小区的物业管理单位，根本未尽到其应尽的职责，首先，被告房屋顶楼漏水，导致财物遭受损坏，被告多次找原告，原告以各种理由拒绝解决，为了避免损失的扩大，被告自行找人维修，被告维修后，原告拒不积极向维修费用支付被告，被告为此身心受到严重伤害；其次，小区的垃圾经常遍地都是，原告连打扫卫生这一最基本的合同义务都未曾履行到位，被告楼下是一个垃圾集中地，经常半个月、二十天的堆放垃圾，恶臭满天，被告不敢开窗；再次，小区的单元门，自被告2014年搬进小区时损坏至今，未曾使用过，安全存在重大隐患，电梯经常脏兮兮的，原告根本不打扫，在当前疫情防控期间，原告怠于履行合同义务，小区卫生问题给小区居民健康带来严重威胁。小区管理混乱，摄像头属于摆设，业主自行车在小区丢失原告却拒不配合查找；小区外面门面房饭店在小区内开有后门，饭店员工可以随意进出小区小便，小区没有一点形象，原告对此心知肚明，却拒不查处。依据《中华人民共和国民法典》九百四十二条规定物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。原告连最基本的管理义务都未尽到，现在起诉要求支付物业费，于法无据，于事无凭。小区院里地面停车位是小区业主公用设施，原告曾私自圈地出租，对于租金去向业主无从得知，电梯内、小区门口广告位费用未曾向业主报告过详情。现地面公共停车位，物业任由个别业主安装地锁，占为私用，未做到公平、公正，小区绿化带个别业主占用，养狗、放狗笼等等。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。被告等业主有知情权，原告应定期公布，广告收入属于全体业主共有，不应由原告自行霸占。综上所述，原告现起诉被告要求支付物业费、垃圾清运费、违约金的诉讼请求，无任何事实和法律依据，请求人民法院予以驳回，维护广大业主的合法权益。原告怀大物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：第一组，2014年5月16日河南怀大物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》原件一份；被告身份证复印件一份；原告出具的被告缴纳公摊电费，电梯年检等费用的收款收据两份，催缴通知单5张，欠费详情表一份。证明1、原告与被告依法签订了《前期物业管理服务协议》，原告依法、依约进驻该小区，合同真实有效，系双方真实意思表示。2、《前期物业管理服务协议》第四条第三项约定：小高层物业费收费标准为0.9元/平方米/月。3、《前期物业管理服务协议》第九条第四项约定，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按日百分之一交纳违约金。4、被告李超群为小区业主，房屋面积143.69平方米，是本案的适格被告。5、原告进行过合理催缴过后，被告仍拒绝缴纳自2014年9月1日至2020年12月31日欠缴的物业服务费9828元，公摊电费600元、垃圾处理费168元，违约金3179元。第二组，物业服务痕迹相关照片。证明原告已按照约定提供了完善的物业服务，得到了小区业主的认可，被告应按时足额交纳物业管理费。第三组，照片7页，证明原告积极促进该小区维修基金，消防于2020年已整改到位。第四组，针对被告提出问题的补充图片1页，证明原告定期对小区内占道大件物清理，对业主反映的问题处理及时。被告李超群发表质证意见为：对第一组、第二组、第三组、第四组证据无异议。但是原告的整改并没有完全到位，目前存在的问题有1、小区的地面停车位大概有60个，但部分业主私自安装了地锁；2、部分业主在外墙打窗户，影响房屋安全；3、公共绿地的狗笼仍然存在；4、公共绿地放了大量花盘架，甚至被个被业主私自占为小院；5、单元门仍未投入使用；6、小区门面房开有饭店在小区院内开有后门；7、北门没有保安。被告李超群向本院提交的证据有：照片34张，证明物业管理不到位。原告怀大物业公司发表质证意见为：被告所拍摄照片没有时间地点无法证明是小区现在的状态，根据原告所提交的证据，2020年该小区启动了维修基金，消防设施全部整改到位，与被告所述小区现状糟糕严重不符，并且绿化卫生按照一定的周期定时进行维护清理，并且物业公司在接到业主反馈后，及时对不到位区域进行整改，不存在违约行为。关于单元门，是该小区交付时，业主与开发商之间的违约纠纷，物业公司没有义务为业主修门，物业公司曾经利用公共收益对单元门公共区域进行过更换维修，原告提供的发票的照片可以印证，关于被告提出的公共收益不公开与事实不符，物业公司在公共区域设有专栏，且与本案不属于同一法律关系，属于业主知情权纠纷。经审查，原告怀大物业公司提供的证据客观、真实，与待证事实相关联，其提供的证据能够证明原告作为物业服务人履行了主要的义务，且针对被告证据所反映的小区状况提供了相关整改的证据，故能够证明其证明目的，对于其证明力，本院予以确认。被告李超群提供的证据并未明确拍摄时间，且物业服务存在时效性、持续性的特征，其提交的证据不足以证明怀大物业公司在李超群欠付物业服务费等费用期间存在持续性、根本性的违约问题，且被告李超群提供的部分照片中小区的乱象，原告亦提供了照片证明原告已经进行过整改，故被告提供的证据不能证明其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李超群系怀大物业公司管理的欧陆阳光小区9B-1-1101室的业主。2014年5月16日，怀大物业公司作为甲方，李超群作为乙方，双方共同签订《前期物业管理服务协议》一份，合同中对物业名称、位置、建筑面积、双方的权利和义务、物业服务管理服务内容、违约责任等做出了明确约定。该《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费用为0.9元/月/㎡，垃圾处置费按政府有关规定执行，公用水电费按实际用量据实分摊。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。涉案房屋的建筑面积为143.69㎡，公摊电费为每月每户25元，垃圾处置费为每月每户7元。截止2020年12月31日，李超群拖欠自2014年9月1日起至2020年12月31日的物业费9828元（0.9元/月/㎡×143.69㎡×76个月）、自2019年1月1日起至2020年12月31日的公摊电费600元（25元/月/户×24个月）、自2019年1月1日起至2020年12月31日的垃圾处置费168元（7元/月/户×24个月）未交纳。怀大物业公司向李超群催交上述费用，李超群未交纳，原告于2021年8月2日诉至本院。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，怀大物业公司作为涉案小区的物业服务公司，对李超群居住的小区实际提供了物业服务，李超群作为业主，客观上接受了怀大物业公司提供的物业服务，李超群应当向怀大物业公司支付物业服务费。怀大物业公司提供的证据能够证明其已经按照合同约定履行了物业服务人的主要义务，故怀大物业公司要求李超群支付自2014年9月1日起至2020年12月31日止的物业费9828元、公摊电费600元、垃圾处置费168元的请求合法，本院予以支持。关于怀大物业公司要求李超群支付违约金的诉讼请求，因李超群系以怀大物业公司提供的物业服务存在瑕疵作为抗辩，非恶意拖欠，且怀大物业公司提供的证据亦不能证明完全履行了合同义务，故对怀大物业公司的该项主张，本院不予支持。李超群关于其屋顶漏水导致家中财物损害的、业主自行车丢失原告不配合查找的抗辩主张，李超群并未提供证据证明其屋顶漏水的情况且怀大物业公司亦并非屋顶漏水的责任主体，对于该项抗辩主张本院不予采纳。李超群原告不及时打扫卫生、车辆管理混乱的抗辩主张，证据不足，本院不予采纳。李超群要求物业公司公布维修基金的使用情况及收益，属业主知情权纠纷的范畴，与本案并非同一法律关系，其权利可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李超群于本判决生效后十日内支付原告河南怀大物业管理有限公司物业费9828元、公摊电费600元、垃圾处置费168元，以上共计10596元；二、驳回原告河南怀大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，减半收取73元，由原告河南怀大物业管理有限公司负担40元，由李超群负担33元。本判决为终审判决。审判员 陈 攀二〇二一年八月二十日书记员 刘冠琪