辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2321号上诉人（原审被告）：王雪，女，1987年10月5日出生，汉族，住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：锦州旭峰物业管理有限公司，住所地锦州市太和区凌西大街香榭丽花园3-120号。法定代表人：陈训蒿，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宏立，该公司员工。委托诉讼代理人：赵奇，辽宁言之鼎律师事务所律师。上诉人王雪因与被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王雪、被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘宏立、赵奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王雪上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初355号民事判决书。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原告于2016年5月10日签订的《物业服务管理协议》是伪造的，是不存在的。虽然上诉人有充分证据证明合同是伪造的，但是法院不予采信。根据《锦州市物业管理办法》中的职责划分，物业企业管理活动须接受政府部门的监督，因此法院应以正确的渠道来鉴定合同的真实性。2、收费不合法，且无收费标准。原告于2017年8月进驻香榭丽花园小区，但至今没有签订物业合同，因此收费不存在法律依据。即便原告说提供过事实服务，但并没有在小区将服务标准和收费标准进行公示，因此上诉人认为，原告收费既不合理也不合法。被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。锦州旭峰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠的物业费及违约金共计9343.89元；2、相关的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了由锦州旭峰置业有限公司开发建设的房屋，并在2015年5月27日办理了入住手续，同时与锦州憶嘉物业管理有限公司签订了《物业服务管理协议》。由于锦州憶嘉物业管理有限公司在服务期间未办理入住手续收取的仓房和地下车位的公共房屋维修基金未交入锦州市公共维修基金账号，也未能达到规定的服务标准，小区没有设立业主委员会，业主维权困难，因此造成大批业主到开发公司投诉。为维护全体业主的合法权益，锦州旭峰置业有限公司在2016年5月8日公示《关于太和区香榭丽小区更换物业服务企业的情况说明》，解除与憶嘉物业签订的《物业管理服务合同》，自2016年5月10日起由原告对香榭丽小区进行后续物业服务。但在原告提供物业服务期间被告没有交纳过物业费一直拖欠至今，经原告数次催要无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决被告承担自2016年5月27日起至2020年12月31日止的物业服务费、声控灯费以及自2016年1月1日起至2020年12月31日止的电梯费和上述拖欠费用所产生的违约金。一审法院认定事实：被告是“太和区香榭丽花园小区”9-105号业主，住宅建筑面积94.99平方米，楼层17层。其入住的“太和区香榭丽花园小区”曾由锦州億嘉物业管理有限公司提供前期物业服务。由于该物业公司负责人违规收取业主公共房屋维修基金未上交锦州市公共维修基金账号，小区出现无人管理、卫生环境差等状况。因属于前期物业管理阶段，经锦州市太和区物业管理办公室督促，2016年5月10日，该小区开发建设单位锦州旭峰置业有限公司与原告签订《物业服务管理协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费用为1.30元每月每建筑平方米，高层电梯运行费用按实计算，经物业核算平均费用以10层为基准，每年每户468.00元，10层以上每增加一层增加10.00元，10层以下每减少一层减少10.00元，声控灯费用每年每户12.00元。被告于2015年5月27日办理入户，并交纳一年的物业费用（含电梯费及声控灯费），之后未再交纳。另查，2017年8月1日，该小区物业费收费标准下调至1.10元每月每建筑平方米。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告所在小区在原物业公司怠于履行物业服务义务情形下，由物业办敦促建设单位协调整改，因尚在前期物业管理阶段，故由建设单位与原告于2016年5月10日签订《物业服务管理协议》。虽被告抗辩原告在签订合同之时未成立，但原告在合同订立后的2016年6月27日已注册登记，且原告也已实际履行合同义务提供相应物业服务至今，合同目的已然实现。故对被告主张该合同违法的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉求，虽《物业服务管理协议》中对此有约定，但因被告所在小区建设单位与原億嘉物业解除合同，由原告接手物业后，建设单位、原物业与原告在工作交接及收费管理上对业主仍存有未尽全面释明的义务，导致部分业主对物业公司变更的事实存疑才未交纳物业费用。因此对原告要求业主承担违约金的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王雪于本判决生效后十日内向原告锦州旭峰物业管理有限公司交纳自2016年5月27日起至2020年12月31日止的物业费6040.42元、电梯费2064.27元、声控灯费55.23元；二、驳回原告锦州旭峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，王雪提交了如下证据：证据一、我邻居当时拿手机照的4张手机照片的截图打印件、业主群里下载的5张手机照片截图打印件，证明旭峰物业说自己5月10日接手物业服务以后还是打着億嘉物业公司的名义发的通知。证据二、億嘉物业牌匾照片，证明到2021年3月9日物业公司的办公地点上还挂着億嘉物业的牌匾。锦州旭峰物业管理有限公司质证意见：对证据一的真实性不认可，都是复印件并且没有张贴公告的主体盖章。对证据二的真实性没有意见，我们现在已经将牌匾改为了旭峰物业，在今年年后更改的。锦州旭峰物业管理有限公司提交了如下证据：证据一、太和区住宅小区物业管理调查表2张，证明被上诉人是合法入住香榭丽小区提供物业服务，并且经物业管理办公室进行了备案登记。证据二、上诉人的收费明细表，证明上诉人的收费标准的计算方式和具体数额。王雪质证意见：对证据一的真实性不认可，调查表不能证明被上诉人想证明的问题。对证据二不认可，该份证据没有收费依据。本院经审查，对上述证据的真实性予以认定。因双方当事人对一审认定事实均无异议，本院对一审认定事实予以确认。另查，锦州旭峰物业管理有限公司于2016年5月10日与建设单位锦州旭峰置业有限公司签订的《物业服务管理协议》，已经锦州市太和区物业管理办公室备案，但其办公地点一直悬挂“億嘉物业”牌匾直至2021年。本院认为，本案争议的焦点问题为上诉人王雪是否应向锦州旭峰物业公司交纳物业费、电梯费、声控灯费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中,涉案小区原前期物业服务企业因故撤离,原前期物业服务合同终止履行后,建设单位与锦州旭峰物业公司签订的《物业服务管理协议》，系双方真实意思表示,收费标准等协议内容并未违反相关法律和行政法规强制性规定,已经锦州市太和区物业管理办公室备案，对上诉人王雪具有法律约束力,且锦州旭峰物业公司实际提供了相应物业服务，上诉人王雪作为小区业主应当向被上诉人缴纳物业管理费用；锦州旭峰物业公司自接管小区物业后，其办公地点长时间悬挂“億嘉物业”牌匾，建设单位、原億嘉物业亦均未就物业服务交接等事宜对业主尽全面释明的义务，导致部分业主对物业公司变更的事实存疑，甚至认为《物业服务管理协议》是伪造的，鉴于少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面，今后锦州旭峰物业公司在提供物业管理服务时应兼顾公共性和综合性，以便于与广大业主和谐共处。综上所述，王雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王雪负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 锐审 判 员  吕会杰审 判 员  李丽梅二〇二一年八月二十七日法官助理  胡占福书 记 员  王佳慧