辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初4955号原告：付玲娜，女，1957年6月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告：张胜龙，男，1957年1月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。二原告共同委托诉讼代理人：付毅昌（系付玲娜的弟弟），男，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：唐树贵，男，1952年1月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：毕庶秋（系唐树贵的亲家），男，住辽宁省鞍山市铁东区。原告付玲娜、张胜龙与被告唐树贵被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告付玲娜、张胜龙共同委托的诉讼代理人付毅昌、被告唐树贵的委托诉讼代理人毕庶秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付玲娜、张胜龙向本院提出诉讼请求：1.因唐树贵在房屋租赁期间未履行合同，提前终止合同，单方违约，请求判令唐树贵赔偿违约金1100元；2.本案诉讼费用由付唐树贵承担。事实与理由：2020年1月21日，唐树贵通过手机电话与我联系见面要租用房子，经双方协商同意达成协议，同时签订《租房协议》。“房主张胜龙暂将坐落在铁东区湖南街12栋28号的房屋租给唐树贵，租期一年。从2020年1月21日起至2021年1月21日止，房租每月550元，预交半年租金3300元，下次房租款须提前半个月交给房主，如拖欠房租款五天，房主有权收回房屋，后果由承租者自负，租赁期满终止合同。”具体内容见租房协议。2020年7月5日10点多我接到唐树贵打来的电话要我的银行账号，要给我转下半年的房租款，我把农行账号用微信发给了唐树贵，并留言“唐大哥，这是我爱人的银行卡号，你把下半年的房租款转入卡内”。之后一直没有收到唐树贵的音讯，在此期间有要租房的都被我回绝了，因我接到唐树贵通知要交下半年的房租款，所以我们认为唐树贵是要继续租用房子，因此造成了房主房租的损失。2020年7月14日晚8点多接到唐树贵的电话，说：“不能继续租房子了，原因是他亲家得了癌症，身体非常虚弱，每天都要背着上下楼去医院。”当时感到很突然，我说“几天前你还说要转下半年的房租款，怎么几天就变了，不能继续租用房子了?我们签的租房协议是一年，你租用半年提出不租用了怎么算?”唐树贵说“怎么算都可以，我实在没办法背着亲家上下楼，请你们理解。”唐树贵以这种理由提出不再继续租用房子，我们对唐树贵的理由不能认可，因为合同中已明确规定“租赁期间，不得提前终止合同，除动迁外。”关于这一问题我们多次与其解释“是你先提出不能继续租赁房子，提前终止合同，而且在验房交接时，没有把水、电、煤气费用结清，以缴费收据为证。是你违约在先，没有履行合同，本应该扣下全部押金，但考虑到你与我爱人是同一单位的关系，所以只扣一半押金。”唐树贵还是不满意，所以我们只能求助人民法院，维护我们合法权益。我们认为唐树贵为达到降低租金的目的同意签订租赁期为一年的协议，而后找出理由提前退租的做法违背了合同条款的约定。如认同唐树贵的理由，那么签订合同还有什么意义。为此，我们认为唐树贵没有遵守合同，单方违约，要求赔偿违约金1100元。由于唐树贵拖欠费用没有结清，所以房子不能出租，影响了房租收入造成房主经济损失1100元。唐树贵辩称，我们租房时谈就是每月550元，后觉得不合适，付玲娜、张胜龙的房屋5层太高，唐树贵扶着亲家太费劲，因已经开始租就想先租半年。交接时付玲娜、张胜龙的代理人去的，没提出异议，如室内物品有损坏、房屋水电才需要在押金里扣除，当时其代理人称需要我与付玲娜、张胜龙研究，后来扣除我押金300元，称当时约定一年，因我只是租了半年，故给我扣除300元。租房协议没提及扣钱之说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月21日，张胜龙、付玲娜作为房主与承租者唐树贵签订《租房协议》一份，约定：房主张胜龙暂将座落在鞍山市铁东区湖营街12栋28号处房屋租给唐树贵，每月租金550元(一年)，上打租。从2020年1月21日起至2021年1月21日止，租金预交半年3300元整一次性付清。如续租，下次房租款须提前半个月交给房主。承租者负责租赁期间的水、电、煤气、有线费用，并付给房主押金600元整，到期承租者不欠任何费用及没损坏室内一切设施及物品，房主须如数返还给承租者抵押金。屋内设备有：空调1台、床、电视1台、书柜、餐桌1个。租赁期间，承租者房屋转租时必须提前告知房主，有违法行为的和不履行协议的，房主都有权收回此房，并不付承租者任何经济损失，后果由承租者自负。并扣罚押金。此协议由双方自愿达成，从签字之日起生效。双方必须遵守合同，不得单方违约，否则违约方须向对方赔偿违约金。房主总计收承租者现金3900元整，包括押金600元整。另查，唐树贵承租案涉房屋后，于2020年7月5日与付玲娜、张胜龙协商提前解除租房协议事宜，于2021年7月21日将房屋钥匙交还给张胜龙、付玲娜的代理人付毅昌。付毅昌验收房屋后，表示房屋及屋内设施无损失，水、电、煤气等费用与付玲娜、张胜龙研究。唐树贵于2020年9月21日交纳水费48.3元、电费1元。因唐树贵提前退租一事，付玲娜、张胜龙未将押金全额返还，向唐树贵返还押金300元。再查，唐树贵因与张胜龙、付玲娜房屋租赁合同纠纷一案于2021年4月9日诉至本院，本院于2021年4月26日作出（2021）辽0302民初2098号民事判决，判决张胜龙、付玲娜于本判决生效之日起十日内向唐树贵返还租房押金300元。张胜龙、付玲娜不服该判决，向鞍山市中级人民法院提起上诉。鞍山市中级人民法院于2021年6月19日作出（2021）辽03民终2388号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为：唐树贵是否违约及违约金数额如何认定？依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本案中，付玲娜、张胜龙与唐树贵签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同全面履行自已的义务。付玲娜、张胜龙将案涉房屋交付给唐树贵使用，唐树贵在使用半年后提出解除租赁合同，其提前解除租赁合同的理由是楼层高没有暖气，但所述的理由均是在承租房屋时存在的客观条件，唐树贵的解除理由不符合法律规定的合同解除条件，应认定违约。双方签订的租房协议中约定租赁期限从2020年1月21日起至2021年1月21日止，因唐树贵违约要求解除合同，使得租赁合同于2020年7月21日解除，自2020年7月22日起至2021年1月21日止共计6个月的租金3300元，是合同正常履行后付玲娜、张胜龙可以获得的利益。截止法庭辩论终结前，案涉房屋仍未出租，此期间的租金损失，是上诉人可期待利益的损失。现付玲娜、张胜龙主张两个月的租金损失1100元，在可支持的经济损失范围内，故对其该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：唐树贵于本判决生效起十日内给付付玲娜、张胜龙违约金1100元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，付玲娜、张胜龙已预交，由唐树贵负担，于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退回付玲娜、张胜龙50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  付 锐人民陪审员  谭静娟人民陪审员  王纳新二〇二一年八月三十日代理书记员  马梦娇