辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5091号 上诉人（原审原告）：大连四季物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区景山西园18号1层103号，统一社会信用代码：91210202787341174Y。 法定代表人：王玉春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高俊，辽宁圣邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芸，辽宁圣邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郇杰，女，1949年3月1日生，汉族，现住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：宋文金（郇杰丈夫），1947年4月20日生，汉族，现住址同上。 上诉人大连四季物业服务有限公司（以下简称四季物业）因与上诉人郇杰物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 四季物业上诉请求：改判郇杰在一审判决基础上再给付四季物业物业费4,644元、滞纳金929元。事实和理由：根据双方签订前期物业协议，四季物业已履行了物业服务义务，郇杰应按约定缴纳物业费，但郇杰自2010年6月19日起一直未缴纳物业费。暂计至2020年6月19日，郇杰尚欠34,406元物业费未缴，产生滞纳金6,881元。一审仅将2013年10月25日至2014年10月25日期间的物业费按照2元/㎡/月计算，其余时间按照1.7元/㎡/月计算错误。 郇杰辩称，不同意四季物业的上诉请求。案涉期间内不应该再向四季物业缴纳物业费用。 郇杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回四季物业的全部诉讼请求。事实和理由：双方在物业费收缴上存在争议，四季物业存在违约行为。因郇杰和开发商之间因房款存在争议，开发商说以物业费抵顶，并告知售楼处经理去四季物业办理，让四季物业不要起诉。 四季物业辩称，不同意郇杰的上诉请求。郇杰没有证据证明其所主张的事实；郇杰接受了服务，应该缴纳物业费。 四季物业向一审法院起诉请求：1.郇杰支付拖欠的物业管理费34,406元；2、郇杰按应交纳欠费总额的20%支付滞纳金6,881元；3、郇杰承担全部诉讼费。 一审判决认定事实：2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司与四季物业签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司委托四季物业对卡纳意乡小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费标准为高层每月每平方米2.2元，交费时间为每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳金额0.3%每天的标准向四季物业支付违约金。合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2008年12月23日，四季物业与郇杰签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费为高层每月每平方米1.7元。本协议有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费用收费标准，从批准执行之日起，由四季物业按调整标准向郇杰收取。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2011年4月19日，大连家园建设集团有限公司与四季物业签订《续签协议书》，将原合同期限变更为自2008年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2013年10月25日，大连市物价局批准四季物业就案涉小区按照高层每月每平方米2元收取物业费。收费许可证有效期自2013年10月至2014年10月。郇杰系卡纳意乡小区西园21号1-4-1号房屋的业主，房屋建筑面积为143.36方米。郇杰自2010年6月19日起一直未缴纳物业费。虽经四季物业多次催要，郇杰拖欠至今。 一审法院认为，四季物业与郇杰签订的《前期物业管理服务协议》，对双方均具有约束力。四季物业依约向郇杰提供了物业管理服务，郇杰即应依约向四季物业交纳物业费。合同约定的物业费标准为每月每平方米1.7元，若物价部门批准调整物业管理服务费用收费标准，从批准执行之日起，由四季物业按调整标准向郇杰收取物业费。2013年10月25日，大连市物价局批准案涉物业的收费标准为每月每平方米2元，收费许可证有效期自2013年10月至2014年10月，故2013年10月25日至2014年10月25日期间的物业费应按照每月每平方米2元收取，其余期间均应按照每月每平方米1.7元收取，四季物业全部按照每月每平方米2元收取，不符合合同约定，予以调整，郇杰应向四季物业支付2010年6月19日至2020年6月19日的物业费29,762元（1.7元×143.36方米×12×9+2元×143.36方米×12）。关于四季物业要求郇杰按照欠费总额的20%支付滞纳金的诉求，不高于合同约定的标准，亦符合法律规定，但四季物业诉求的金额有误，应为5,952元，予以纠正。关于郇杰辩称四季物业的物业服务不符合约定的抗辩意见，因郇杰未提交任何证据予以证实，不予采信。判决：郇杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付大连四季物业服务有限公司物业费29,762元及滞纳金5,952元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由大连四季物业服务有限公司负担73元，由郇杰负担347元。 二审中，郇杰提交了新证据：1、案涉小区多名业主提供的书面证言，拟证明物业违规组织业委会的成立、相关的停车费用和公告费用没有公式也没有用于小区管理、小区中违建情况严重、物业公司占用业主活动中心、开发商使用了物业用房用来作盈利性的经营、在小区私自设置停牛的软件、强制业主缴纳停车费用、承诺的区间班车已停运、物业收费标准及使用不公示。2、购房发票，拟证明开发商多收2.63平方米的房款，购房合同面积和产权证面积有异议，2008年开的发票是1,416,103元，但2009年的发票金额是1,390,592元，差额一直没有退。3、未缴纳物业费说明，拟证明开发商同意以物业费抵顶房款差额。4、照片一组，拟证明四季物业没有履行物业服务职责，小区违建严重，道路破损没有维修，占用业主活动中心和物业用房。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。四季物业对前述证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，主张无法证明为业主本人签字，亦无法证明存在不缴纳物业费的合法理由；对前述证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，主张与案涉物业费争议无关；对前述证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，主张无法证明拍摄于案涉小区，也不能证明小区的现状。 本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为郇杰是否应向四季物业缴纳物业费及缴纳标准。 郇杰拒缴物业费的主要原因为主张与案涉小区开发商就其主张的多缴房款与应缴物业费相抵顶达成一致，但郇杰在一、二审中均未提供书面协议等有效证据加以证明。四季物业与案涉小区开发商系各自独立的法人实体，郇杰与开发商之间就购房款发生的争议与本案物业服务合同争议系各自独立的法律关系，在四季物业不认可抵扣行为的前提下，郇杰该主张于法无据，本院不予支持。如郇杰认为案涉小区开发商存在多收购房款的行为，可另案向其主张权利。 郇杰与四季物业签订了《前期物业管理服务协议》，四季物业向案涉小区及包括郇杰在内的业主提供了物业服务，郇杰应向四季物业缴纳物业费。前述前期物业服务协议约定的物业费标准为1.7元/㎡/月，且约定“本协议有效期内，若物业部门批准调整物业管理服务费用收费标准，从批准执行之日起，由甲方（四季物业）按调整标准向乙（郇杰）收取”。根据四季物业提供的收费许可证，物价行政主管部门于2013年10月25日向四季物业发放许可证，批准案涉小区多层住宅物业费按照2.00元/㎡/月的标准收取、有效期自2013年10月至2014年10月。则自2010年6月19日起至2013年9月30日，郇杰应按照1.7元/㎡/月的标准向四季物业缴纳物业费；自2013年10月至2014年10月期间，郇杰应按2元/㎡/月的标准向四季物业缴纳物业费。另根据发改价格[2014]2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及大政发[2014]40号《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》，大发改收费字[2009]449号《关于印发的通知》已废止，物业服务收费自2014年起已取消了收费许可审批，则依据双方签订的前期物业服务协议中从批准执行之日起按调整标准收取之约定，自2013年10月起，郇杰应按2元/㎡/月的标准向四季物业缴纳物业费，一审判决仅认定收费许可证载明的许可期间内适用2元/㎡/月的标准缴纳物业费明显不当。郇杰对于一审判决认定的欠费期间和房屋面积未提出异议，据此，郇杰应向四季物业缴纳2010年6月19日至2020年6月19日物业费32,721.44元（1.7元/㎡/月×143.36㎡×39个月+1.7元/㎡/月÷30天×143.36㎡×12天+2元/㎡/月×143.36㎡×80个月+2元/㎡/月÷30天×143.36㎡×19天）。 关于滞纳金一节，虽然案涉前期物业服务协议中对于未缴纳物业费的滞纳金标准作出了明确的约定，但郇杰并不存在拖欠物业费的主观恶意。根据郇杰一、二审提供的证据，四季物业提供的物业服务存在若干亟待改进和完善之处；且向业主收取滞纳金亦不利于物业服务水平的提高、业主与物业公司关系的改善，故一审判决认定郇杰向四季物业支付滞纳金不妥；对于四季物业提出的关于滞纳金的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，四季物业、郇杰的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初1900号民事判决为郇杰自本判决发生法律效力之日起十日内支付大连四季物业服务有限公司2010年6月19日至2020年6月19日物业费32,721.44元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回大连四季物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费420元，由大连四季物业服务有限公司负担87元、郇杰负担333元；二审案件受理费1,385.7元，由大连四季物业服务有限公司负担287.7元、郇杰负担1,098元。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 王慧莹 审判员 王家永 二〇二一年八月二日 书记员 张 琳