四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10949号上诉人（原审被告）：刘玮，男，1969年2月25日出生，汉族，住成都市锦江区。被上诉人（原审原告）:成都晨辉汽车有限公司，住所地：成都市高新区西部园区西北片区。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：曾许锋，系公司员工。上诉人刘玮因与被上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘玮上诉请求：撤销（2020）川0191民初10919号民事判决第一至四项。在二审调查中，刘玮明确其对一审判决第二项无异议；对一审判决第一项认为合同解除时间为2020年5月30日；对一审判决第三项，刘玮认为应减少支付8个半月的房租，并且前面租赁期间也应当少收1个平方米的房租共计356.5元。事实和理由：1.刘玮未缴租的原因是商场一直经营不善，与正常商场运营条件相差太大，故缴纳的保证金应当用来冲抵房租，不应当收违约金。2.关于应付租金，2017年刘玮参加了商场的房租优惠活动，别的店家都给了17-36个月的优惠房租，但刘玮只有12个月优惠，应当补齐至少5个月租金优惠。且2018年其店铺附近商户装修大半年时间造成其店铺无法正常经营。2020年5月30日晨辉公司强行关电，导致少经营1.5个月，不应支付房租。2020年因疫情影响，应当优惠2个月房租。另外因商场加装大口径下水管道通过其店铺，占用1个平方米面积，计租面积应当减少1个平方米。综上应当减少支付8.5个月租金255.26m2×23元/m2×8.5个月=49903.33元，以及少收1个平方米租金1m2×23元/m2×15.5个月=356.5元。3.店铺内55寸TCL曲面电视被偷，以及20多瓶红酒和一台微波炉被偷，共计损失5000多元，晨辉公司应当赔偿。4.2018年刘玮参加商场活动缴纳了4000元的保证金，到2020年12月才将其中3000元抵扣了房租，还有1000元没有抵扣。5.案涉店铺的经营，由熊波、刘玮、舒大荣、邹愚、江先海五人共同投资合作，所有亏损应当由五人共同承担。晨辉公司辩称，关于租金起算中止的问题，一审只计算到了2020年5月30日，所以不存在对方所称的1.5个月租金的问题。关于计租面积，刘玮未提交证据予以佐证。关于租金优惠，这是商场的自主经营权，与不同商家的合同是不一样的。疫情期间国家并未强制要求进行租金减免。晨辉公司向一审法院起诉请求：1.确认晨辉公司与刘玮签订的《物业租赁合同》于2020年6月20日解除，刘玮向晨辉公司腾退物业，刘玮交纳的保证金不予退还；2.刘玮向晨辉公司支付拖欠的租金69294元（从2019年1月8日计算至2020年6月20日），支付12个月优惠期租金70451.76元，并支付违约金13858.8元（69294×20%）；3.诉讼费由刘玮承担。一审法院认定事实：一、合同的签订2017年6月20日，晨辉公司（甲方）与刘玮（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：1.刘玮租赁晨辉公司位于成都市高新西区物业（物业含公摊建筑面积为255.26平方米）。2.租赁期限为36个月，即从2017年7月8日起至2020年7月7日止，租赁期自双方签订合同开始日计租，同时双方约定合同期内总免租期为12个月，其中第一年免租期为6个月，第二年免租期为6个月，第三年免租期为0个月（含装修期在内）。3.本合同签订当日，刘玮应向晨辉公司支付10000元的合同履约保证金，合同有限期内，合同履约保证金不计息，且不能用于抵扣或抵冲租金及其它费用。4.租金支付标准：刘玮须按前述约定的承租面积计算并按照23元／㎡／月的租金标准向晨辉公司支付该物业租金，年物业租金总计70451.76元。5.租金的支付方式：按半年（6个月）分期支付。6.租金的支付时间：第一年租金支付时间为本合同签订当日内刘玮一次性向晨辉公司支付合同期内上半年租金17612.94元（2017年7月8日至2018年1月7日租金），后半年租金，刘玮须于2018年1月8日到期前15日前按时向晨辉公司一次性交纳。第二年租金支付时间刘玮须于2018年7月7日到期前15日前按时向晨辉公司支付租金17612.94元，于2019年1月7日到期前15日前按时向晨辉公司支付租金17612.94元。第三年租金支付时间刘玮须于2019年7月7日到期前15日前按时向晨辉公司支付租金35225.88元，于2020年1月7日到期前15日前按时向晨辉公司支付租金35225.88元。7.物业交付：刘玮租赁晨辉公司的物业为现房，物业租赁合同签订时间即为该物业的交付时间。8.合同变更和终止：本合同签订后，刘玮出现逾期支付租金（包括不足额支付）累计或连续超过三十日的情形，晨辉公司有权解除本合同，并不退还刘玮已支付租金及合同履约保证金，给晨辉公司造成损害的，刘玮应承担全部赔偿责任，晨辉公司若因此解除合同的，或者刘玮在租赁期内擅自解除或终止本合同的，刘玮应向晨辉公司补足“免租期”的租金，免租期的租金标准按当年度标准计取。另，在租赁期内，如刘玮需提前解除合同，应提前三个月通知晨辉公司和四川爱家居商业管理有限公司。经晨辉公司书面同意并办好所有退租手续（已收租金和费用不退）、缴清所有费用（包括补交免租的租金），承担相应责任后，方可停止经营并退场。9.违约责任：刘玮应按约向晨辉公司足额支付租金，刘玮逾期交纳租金、运营管理费、物业管理费五日以上即为违约，每逾期一日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额千分之三的违约金，逾期（包括不足额支付）累计超过30日内，晨辉公司有权终止本合同，收回租赁物业，保证金不予退还，刘玮自行承担装修损失及全部赔偿责任。本合同有效期内，除双方另达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同的租金总额的20%计算及收取。除违约金外，如晨辉公司违约，晨辉公司退回刘玮所交履约保证金（不计利息）；如刘玮违约，刘玮所交的履约保证金不予退还。10.告知及送达：双方约定，任何一方对合同向对方作出意思表示行为，均以书面形式进行，本合同规定可以不采取书面形式或情况确实紧急的除外。刘玮对晨辉公司的告知送达仅限于直接递交至晨辉公司办公室由晨辉公司指定专门负责人员签收。晨辉公司对刘玮的告知送达除让对方员工签收外，还可通过张贴告知文本在刘玮承租房屋即视为送达；寄挂号信件到刘玮（自然人为身份证住址）或本合同载明的地址，挂号信件寄出三日后视为送达；晨辉公司通过电子邮件或传真发送到刘玮在本合同上注明的邮箱或传真号码即视为送达。如刘玮联系方式发生变化应及时书面告知晨辉公司，如刘玮未及时告知晨辉公司，晨辉公司按上述联系方式通知后即视为送达。11.本合同履行过程中，刘玮的通信联络地址约定为青羊区东顺路99号。二、合同的履行2017年6月20日，晨辉公司向刘玮送达了晨明爱家居《租户入场通知书》，同日，刘玮向晨辉公司支付了履约保证金10000元。刘玮交纳租金的情况为：第一期从2017年7月8日至2018年1月7日足额交纳17612.94元；第二期从2018年1月8日至2018年7月7日足额交纳17612.94元；第三期从2018年7月8日至2019年1月7日足额交纳17612.94元；第四期从2019年1月8日至2019年7月7日应交17612.94元，实交15443.82元；此后的租金未付过。一审庭审中刘玮认可前述交纳保证金、租金的事实，并认可其于2017年6月21日入住案涉房屋。2020年6月20日，晨辉公司向刘玮出具一份《合同解除告知函》，载明刘玮尚欠晨辉公司租金72620.88元，现正式函告如下：1.《物业租赁合同》自即日起解除；2.刘玮应于收到本告知函十日内结清所有欠款，办理物业交接手续。晨辉公司保留进一步追究刘玮违约及赔偿责任的权利。晨辉公司于2020年6月23日向刘玮在合同载明的约定地址即青羊区邮寄了《合同解除告知函》，邮单显示签收日期为2020年6月24日。2020年6月29日，刘玮向晨辉公司提出撤场申请，一审庭审中，晨辉公司出具《情况说明》，载明经核实刘玮撤场时间是2020年5月30日，现物品仍存放在案涉房屋内，刘玮办完结算手续后可进行清点、搬离。刘玮认可其系2020年5月30日撤场。一审法院认为，晨辉公司与刘玮签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，晨辉公司将案涉房屋交付给刘玮使用，刘玮向晨辉公司支付了部分租金，双方在履行合同中发生了本案纠纷，就晨辉公司的各项主张，一审法院作如下评述：第一，双方签订的《物业租赁合同》是否解除。对于晨辉公司提出的《物业租赁合同》于2020年6月20日解除的主张，刘玮抗辩认为合同解除时间为2020年7月7日合同到期解除。从庭审中刘玮认可其交纳2019年1月8日至2019年7月7日租金15443.82元以后未再付租金的事实，以及其认可离场时间为2020年5月30日，均表明刘玮在履行合同中未按照合同约定及时交纳租金，其行为构成违约，且合同中约定了刘玮逾期支付租金累计或连续超过三十日的，晨辉公司有权解除合同，故晨辉公司按照合同约定有权行使合同解除权，晨辉公司于2020年6月23日向刘玮邮寄了解除合同的通知，载明其按照该约定行使了解除权，刘玮于6月24日收到，根据原《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，故案涉合同解除日期为2020年6月24日。一审庭审中刘玮与晨辉公司均认可案涉房屋内仍存放有刘玮的物品，合同解除后，刘玮应当向晨辉公司交还租赁物，故对晨辉公司要求刘玮腾退房屋的主张，一审法院予以支持。第二，对晨辉公司的其他各项请求能否得到支持。关于欠付的租金69294元，晨辉公司主张应计算至2020年6月20日止。按照双方之间《物业租赁合同》的约定，作为承租人的刘玮应当向出租人晨辉公司支付租金。刘玮在合同约定的租赁期内，未按合同约定期限交付房屋租金，并在租赁合同有效期内，刘玮作为承租人提前撤场，晨辉公司有权要求刘玮支付租金。对于具体支付租金的数额，需评析刘玮实际撤场时间。晨辉公司、刘玮认可刘玮实际撤场时间为2020年5月30日，一审法院予以认定。刘玮在租赁合同有效期内，作为承租人不履行合同义务撤场，导致案涉房屋空置，晨辉公司有权合理要求刘玮支付包括房屋空置期在内的租金。但晨辉公司在明知刘玮不履行交纳租金的合同义务，并实际撤场不可能继续履行合同的情形下，应当采取适当措施防止租赁房屋空置期损失的扩大，其造成扩大的租金损失部分，应由晨辉公司自行承担。即刘玮应向晨辉公司支付2019年1月8日至2020年5月30日期间的租金，扣除其已支付的2017年7月8日至2018年1月7日足额交纳17612.94元、2018年1月8日至2018年7月7日足额交纳17612.94元、2018年7月8日至2019年1月7日足额交纳17612.94元、2019年1月8日至2019年7月7日实际交纳15443.82元，刘玮还应支付65380元（2019年1月8日至7月7日应付17612.94元-15443.82元=2169.12元，2019年7月8日至2020年1月7日应付35225.88元，2020年1月8日至2020年5月30日应付143天应付35225.88元÷6个月÷30天×143天=27985元），予以支持。关于12个月免租期的租金，根据合同第十条第4款的约定，刘玮应向晨辉公司补足“免租期”的租金，免租期的租金标准按当年度标准计取。针对第一年度的6个月免租期，刘玮已按时足额支付，刘玮不应承担该年度免租期的租金。针对第二年度的6个月免租期，刘玮第二年度的两期租金，第一期已按时足额支付，第二期还欠2169.12元未支付，已履行了大部分的合同义务。且就刘玮而言，虽未能举证证明因晨辉公司停电的原因导致无法正常经营，但其提交了晨辉公司将其经营的案涉房屋旁边通道打围的照片，导致其商铺位置由此前的通畅变成单向通行，严重影响其经营，导致其难以通过经营实现盈利，同时在已交纳的保证金10000元已经可以补足欠付的租金时，仍要求其补足该年度免租期的租金，显然不合情理。故对晨辉公司主张的免租期租金，一审法院不予支持。关于违约金和履约保证金10000元，刘玮未按合同约定足额支付租金，构成违约，按照合同约定，应当承担违约金。合同约定刘玮逾期交纳租金5日以上即为违约，刘玮每逾期1日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额3‰的违约金。根据实际情况，晨辉公司主动将违约金的计算标准调整为欠付租金的20%计算，对于该标准低于合同约定标准，系晨辉公司做出了对其自身不利的意思表示，一审法院予以认可，刘玮应承担的违约金为欠付租金65380元的20%即13076元。同时，根据合同的约定，若刘玮存在违约情形，则晨辉公司收取的保证金不予退还，故对晨辉公司主张已收取的10000元保证金不予退还的主张，符合双方合同约定，一审法院予以支持。由于刘玮的违约行为，导致晨辉公司不予退还其交纳的履约保证金，刘玮已就其违约行为承担了适当的违约责任，且履约保证金和违约金都属于对刘玮违约行为的惩罚，和对晨辉公司因刘玮违约行为造成损失的弥补，违约金高于保证金的部分，在抵扣完保证金后，由刘玮予以补足，即在晨辉公司不退还刘玮保证金10000元后，刘玮还应承担违约金3076元。综上所述，对晨辉公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依据原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、晨辉公司与刘玮签订的《物业租赁合同》于2020年6月24日解除；二、刘玮于判决生效之日起十日内向晨辉公司腾退位于成都市高新西区的房屋；三、刘玮于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付欠付的租金65380元；四、刘玮于判决生效之日起十日内向晨辉公司支付违约金3076元，同时，晨辉公司不再退还刘玮履约保证金10000元；五、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1802元，由晨辉公司负担922元，刘玮负担880元。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘玮提交熊波、刘玮、舒大荣、邹愚、江先海2017年6月12日签订的《定制家具项目合作协议》，用以证明欠付租金应当由案涉店铺的5个合伙人共同承担，并申请追加熊波、舒大荣、邹愚、江先海作为共同被告。晨辉公司发表质证意见认为对《定制家具项目合作协议》的真实性合法性无异议，但与本案不具有关联性。本院经审查认为本案系晨辉公司基于其与刘玮签订的《物业租赁合同》提起的诉讼，租赁合同的相对方为晨辉公司与刘玮，晨辉公司亦是向刘玮个人主张权利。刘玮基于《定制家具项目合作协议》认为欠付晨辉公司的租金应由熊波、刘玮、舒大荣、邹愚、江先海五人共同承担，此系熊波、刘玮、舒大荣、邹愚、江先海五人间的合伙纠纷，刘玮可另案主张。故本院对《定制家具项目合作协议》的关联性不予采信，对刘玮申请追加熊波、舒大荣、邹愚、江先海作为共同被告的主张亦不予采纳。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，晨辉公司与刘玮签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.案涉《物业租赁合同》解除的原因及时间应当如何认定；2.刘玮应当支付的欠付租金金额如何认定。本院综合评述如下：关于第一个争议焦点，刘玮主张案涉合同系因2020年5月30日晨辉公司擅自停电，导致店铺无法经营而解除。晨辉公司认为案涉合同系因刘玮欠付租金，由晨辉公司在2020年6月24日发函行使单方解除权而解除。本院认为，按照“谁主张，谁举证”的原则，刘玮应当对2020年5月30日晨辉公司对案涉店铺停电导致店铺无法继续经营的情况提供证据予以佐证，但刘玮在二审中陈述，其于一审提供的视频光盘仅能看出店铺存在关灯、停电的情况，不能看出停电时间为2020年5月30日。而晨辉公司对停电的情况予以否认。本院认为，该视频证据既无法证明停电系晨辉公司所为，亦无法证明在2020年5月30日案涉店铺存在停电且无法经营的情况。因此对刘玮的该项主张，因其未提供证据予以佐证，本院不予支持。但刘玮确实存在未足额缴纳2019年1月8日至2019年7月7日及以后期间租金的情形，该行为存在违约，因此晨辉公司可按照双方合同约定取得合同的单方解除权，晨辉公司于2020年6月24日发出的解约函能够产生解除合同的法律效果。双方合同应于2020年6月24日解除，一审对此认定正确，本院予以维持。因案涉合同系因刘玮迟延支付租金而解除，因此应当承担违约责任，一审综合合同履行情况、双方过错程度，以欠付租金的20%认定违约责任并无不当，本院予以维持。关于刘玮应付租金问题，一审认为刘玮应当向晨辉公司支付2019年1月8日至2020年5月30日期间的租金，晨辉公司对此予以认可。刘玮认为其应当减少支付该期间8.5个月的租金及1平米场地所对应的租金。本院对刘玮的主张进行逐一评述：1.刘玮主张因2020年5月30日停电未经营，之后1个半月的租金不应支付，但一审仅认定刘玮应支付租金至2020年5月30日，对之后的租金并未判令刘玮向晨辉公司支付，故对刘玮的该项理由本院不予支持。2.刘玮主张晨辉公司给予别的商户17-36个月的免租期优惠，但只给了刘玮12个月免租期，应当再给予5个月的免租期优惠。对此本院认为，合同具有相对性，合同的签订是订立合同的双方进行协商后达成一致结果，晨辉公司是否给予其他商户更大的优惠，这是晨辉公司与其他商户自行协商后达成的一致意见，其效力并不当然及于刘玮。因此对刘玮的该项主张本院不予支持。3.刘玮主张因疫情影响，晨辉公司应当给予刘玮2个月租金优惠。本院认为，2020年1月24日四川宣布启动突发公共卫生事件一级应急响应，至2020年3月25日四川将突发公共卫生事件应急响应调整为三级，宣布低风险区内可以全面恢复酒店、购物中心、批发市场等经营场所正常营业，此期间新冠疫情的发生必然对刘玮租赁晨辉公司铺面进行经营产生影响。故根据公平原则，并体现出租人与承租人对风险的共担，本院酌情免除承租人刘玮此期间一个月的租金5870.98元（35225.88元÷6个月=5870.98元）。刘玮的该项主张部分成立，本院予以部分支持。4.刘玮主张因商场加装大口径下水管道通过案涉店铺导致其使用面积减少1个平方米，应扣除该部分租金。但刘玮并未提供证据证明商场因加装下水管道导致其店铺使用面积减少，也未提供证据证明晨辉公司曾告知过刘玮要在其店铺内加装下水管道占用部分面积。刘玮在合同履行期间内也并未因此向晨辉公司提出过租金支付的异议，因此本院对刘玮的该项主张亦不予支持。综上，刘玮应当向晨辉公司支付的租金金额为59509.02元（一审确定的应付租金金额65380元-5870.98元=59509.02元）。关于刘玮主张其缴纳了4000元活动保证金，但仅用其中3000元抵扣了房租，剩余1000元应当退还的问题，刘玮同样未提供这4000元的缴费凭证用以证明其实际缴纳了该笔款项，因此对该项主张本院亦不予支持。关于刘玮主张其店铺内物品被偷盗，晨辉公司应予赔偿的问题，因刘玮在本案一审中并未提起反诉，故本案二审无法处理，刘玮可另案主张。关于刘玮主张应由其合伙人熊波、舒大荣、邹愚、江先海共同承担责任，如前所述，此系熊波、刘玮、舒大荣、邹愚、江先海五人间的合伙纠纷，与本案是不同的法律关系，刘玮可另案主张。综上所述，刘玮的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照原《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10919号民事判决第一、二、四项；二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初10919号民事判决第三、五项；三、刘玮于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付欠付的租金59509.02元；四、驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1802元，由成都晨辉汽车有限公司负担951元，由刘玮负担851元；二审案件受理费1198元，由成都晨辉汽车有限公司负担126元，由刘玮负担1072元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  赵 韬审 判 员  王 果审 判 员  何广智二〇二一年八月三日法官助理  黄 迪书 记 员  袁雅丽