广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初7245号 原告：卢伟宁，男，1991年3月1日出生，汉族，住南宁市。 原告：谢梅芬，女，1970年3月1日出生，汉族，住南宁市。 两原告共同委托代理人：邓远东，北京市颐和中鸿律师事务所广西分所律师。 两原告共同委托代理人：谭一玲，北京市颐和中鸿律师事务所广西分所律师。 被告：广西恒大企业集团有限公司，住所地：南宁市秀厢大道53号北湖安居小区综合楼。 法定代表人：甘耀恒，董事长。 委托代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。 委托代理人：黄美萍，广西桂海天律师事务所律师。 原告卢伟宁、谢梅芬诉被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称：广西恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告卢伟宁、谢梅芬的共同委托代理人邓远东、被告广西恒大公司的委托代理人黄美萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢伟宁、谢梅芬共同诉称：原、被告于2009年2月6日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于南宁市，房屋总价款366478元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由买受人自行向产权登记机关申请办理。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告于2010年7月15日将商品房交付原告使用，但被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今尚未取得房产证。被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告因此诉至法院，请求依法判令：一、被告继续履行与原告于2009年2月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；三、被告向原告支付逾期报备案违约金1832元；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告广西恒大公司辩称：一、原告在合同约定的被告应办理房屋权属登记备案的期限届满后二年内均未向被告主张违约金，该项请求权已过诉讼时效，原告依法对此丧失胜诉权。二、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，责任不在被告，被告不应承担违约责任。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2009年2月6日，原告卢伟宁、谢梅芬（买受人）与被告广西恒大公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市，房屋总价款366478元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2010年6月30日前，将经建设单位（出卖人）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由买受人自行向产权登记机关申请办理。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人、买受人双方在合同履行过程中主要采取书面通知的方式进行联络；双方按所留的通讯地址邮寄通知的，若采取挂号信、特快专递方式发送，邮件收据、邮戳等邮寄凭证均可作为对方已接到书面通知的证据；为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址、办理按揭、交房等与商品房买卖合同相关的通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《南国早报》等报纸媒体上发布公告、通知的，视为已向买受人送达通知；出卖人发出书面交楼通知或公告之日起7日内，买受人应及时接收楼房，如因买受人的原因逾期接收的，自通知送达或公告之日起，视为买受人已接收。上述合同签订后，原告向被告付清了房屋总价款366478元。2010年7月2日，被告在南国早报上公告交房通知，通知业主于2010年7月2日办理交房手续，双方于2010年7月15日办理了交房手续。2016年5月10日，原告以被告未在约定期限内完成产权登记备案手续为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告主张从实际交房之日即2010年7月15日起算1095日内被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被告则主张从报纸公告通知交房之日即2010年7月2日起算。 另查明：涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵xx号楼已取得南房预字（2007）第187号《商品房预售许可证》，并于2010年6月30日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。 再查明：2015年1月7日，南宁市环境保护局审批的《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》载明：同意恒大苹果园东方诗韵12#楼主体工程投入使用，项目的污染防治设施需按南环建字[2006]84号批复要求进一步落实。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思真实，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方于2010年7月15日办理房屋交接手续，则被告应于交付房屋后的1095日内，即至2013年7月14日前，完成产权备案登记手续，但被告至今未能完成报备案义务。被告辩称未能依约完成报备案义务在于市政工程建设原因导致无法通过环保验收所致，但被告对此未能举证证明，故本院不予采纳。被告逾期未能完成报备案义务，已构成违约。根据合同约定，被告应继续履行合同，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 关于履行报备案义务期限的问题。被告作为从事房地产开发的企业，熟知建设工程竣工验收、规划验收及办理《商品房现售备案证明》等相关流程，其与原告签订合同时，对此约定的期限较长，说明被告对履行报备案义务所需时间必已充分考虑，被告在此期限内足以完成合同约定之义务，故其主张再给予六个月方能完成报备案义务，理由不充分，本院不予支持。鉴于本案的实际情况，本院参照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”之规定，本院酌定被告在本案判决生效之日起60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 关于原告主张的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告未能在2013年7月14日前完成报备案义务，自此原告知道或应当知道其权利被侵害。因此，本案的诉讼时效起算期间应从2013年7月15日开始计算，至2015年7月14日届满，在此期间原告应当积极向被告主张债权，而原告直至2016年5月10日才向本院提起诉讼，其又没有提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付逾期报备案违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西恒大企业集团有限公司继续履行与原告卢伟宁、谢梅芬于2009年26日签订的《商品房买卖合同》，于本案判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案； 二、驳回原告卢伟宁、谢梅芬的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 审 判 员  谢 倩 人民陪审员  钟新燕 二〇一六年十二月二十二日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。