四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终658号上诉人（原审原告）：李斌，男，1984年12月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人（原审原告）：李松林，男，1986年9月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王俊，四川弘齐律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴梦婷，四川弘齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市江龙投资有限公司。住所地：四川省成都市新津县五津镇五津西路105号3楼。法定代表人：陈**平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓蜀乔，女，公司员工。委托诉讼代理人：唐敏，男，公司员工。上诉人李斌、李松林因与被上诉人成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李斌、李松林上诉请求：撤销一审判决，改判支持李斌、李松林的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由江龙公司承担。事实和理由：一、一审认定江龙公司已向李斌、李松林交付了符合法定、约定的相关文件，如《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》，不符合事实和法律规定。1.江龙公司提交的《商品房买卖合同补充协议》附件九中存在《商品房质量保证书》，但并未同时签订《住宅使用说明书》。一审认定江龙公司提交的《业主手册》中包括了《房屋使用说明书》，但该业主手册并无江龙公司盖章也无李斌、李松林的签字，一审中李斌、李松林对该证据也明确提出了异议，一审法院认定江龙公司已向李斌、李松林提交《住宅使用说明书》，缺乏事实和法律依据。2.江龙公司提交的《竣工验收备案表》中无建设行政主管部门的备案公章、备案编号，表格落款处也无备案意见、更无经手人、负责人签字，说明江龙公司并未将案涉两套房屋向行政管理部门备案。该《竣工验收备案表》是江龙公司单方出具，不具有备案效力。3.根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十条的规定，《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》的提供对象为购房者即李斌、李松林，江龙公司直至一审庭审中才向李斌、李松林提交，即使上述文件符合法律规定，也应以江龙公司提交文件之时作为案涉房屋满足交付条件之日。江龙公司逾期交房多日，应承担违约责任。二、虽变电站、污水池、化粪池设置在围栏外，但在案涉双方签订《认购书》前，江龙公司已将围栏之外的公共区域划归李斌、李松林作为私家花园使用，江龙公司未经李斌、李松林的同意，擅自将上述建筑设施设置在李斌、李松林的私家花园内，违反合同约定。江龙公司的销售经理樊怡在销售案涉房屋时已承诺将房屋围栏外的公共部分划给李斌、李松林作为私家花园，且该意见已向江龙公司提出并获得江龙公司审批通过。樊怡向李斌、李松林出具的《关于四川花园面积重新确认的函》中载明：“Ａ23-2＃花园面积重新确认，具体内容为：经公司各部门确认的花园面积为327.95平方米，合同签订面积为花园面积的80%~90%，即262~312平方米。经我部与设计部确认，该套房屋东南面有较大区域为小区公共绿化（约223.42平方米），可划为私家花园使用。我部现上传Ａ23-2＃房屋的最新合同签订花园面积数据（429~510平方米）。此变更后的面积数据和《商品房买卖合同补充协议》第二十四条私家花园最终面积为429~510平方米一致。”李斌、李松林之父李飞与樊怡的短信沟通记录也载明，在案涉双方签订购房合同之前，樊怡是经过江龙公司同意将该部分公共绿地划给李斌、李松林作为私家花园使用的。该承诺对促成案涉合同签订具有关联性影响，应作为合同内容。一审法院未考虑本案证据之间的联系性，只以勘验现场时案涉花园间存在围栏为由就认定变电站、污水池、化粪池在私家花园外，是事实认定错误。三、一审法院将案涉合同中损害了李斌、李松林合法权益的格式条款作为双方协商一致的一般性合同条款来处理，属于适用法律错误。1.关于图纸上“客厅上空”、“餐厅上空”的标识，是否免除江龙公司二楼封顶义务的违约责任问题。《商品房买卖合同补充协议》附件中虽有二层平面图显示“客厅上空”、“餐厅上空”，但该协议属江龙公司提供的格式合同，根据相关法律的规定，采用格式条款的一方未尽合理的说明义务，且该附件实际上是免除江龙公司的二楼封顶义务，减轻了其合同义务，加重了购房人的交易成本，属于无效条款。即使该条款有效，其内容也和主合同约定的“房屋为地上三层”存在冲突，应当作出对江龙公司不利的解释。2.关于花园面积存在误差或形状出入情形下双方不持异议的合同约定，是否免除江龙公司花园面积减少的违约责任问题。补充协议第二十四条第一款，亦属江龙公司免除其主要义务且未尽到合理提示义务的格式条款，应属无效。且，在案涉合同签订前江龙公司向李斌、李松林提供的《关于四川花园面积重新确认的函》，可知李斌、李松林对花园面积大小是有明确要求的，也是在销售人员经向江龙公司请示审批确认花园面积后才签订的案涉合同。因此，附件中约定“花园面积存在误差或形状出入，双方不持异议”的内容，明显违背李斌、李松林的意志，不能据此免除江龙公司的违约责任。3.关于合同附图中负一层平面图显示的“密闭空间”，是否免除江龙公司负一层未开挖的违约责任问题。虽然合同附图中存在“密闭空间”标识，但对此标识的合同涵义并未在图纸中加以注明，且图纸与主合同条款约定的“地上三层、地下一层”明显不一致。在合同约定存在矛盾的情况下，同理，按照对格式条款的认定原则，应作出对江龙公司不利的解释。一审认定密闭空间不违反合同约定，明显违背了格式条款在理解发生矛盾时的法定解释原则。四、一审认定“房屋外立面保持一致、内部板桥相连接”缺乏合同约定，与事实不符。樊怡出具的《关于四川花园面积重新确认的函》中明确载明“因客户欲接房后装修成一套房屋的功能布局使用”，该“装修成一套房屋”即是指“内部板桥相连结”，双方对此是具有约定的。江龙公司辩称，一、江龙公司已向李斌、李松林履行了交房义务，但李斌、李松林基于自身考虑未予接房，江龙公司不承担逾期交房的责任。1.《住宅使用说明书》是江龙公司的制式文本，在交房时向购房业主提交。因李斌、李松林未予接房，自然也不可能在相关文件上签字。至于说李斌、李松林是否认可江龙公司所提交的《住宅使用说明书》，与该证据本身的真实性、合法性、关联性，没有关系。2.《竣工验收备案表》并非案涉合同约定的交房条件，江龙公司不因此承担逾期交房的责任。3.李斌、李松林上诉提出江龙公司在一审中才提交交房相关文件的主张，实质上是偷换概念、逻辑错误。李斌、李松林没有接房，也未办理接房相应手续，江龙公司不可能将交房时应交付的相关文件提交给李斌、李松林。而诉讼中江龙公司提交相应证据，是为证明案涉房屋已达到交房条件，李斌、李松林可随时办理接房手续。不能因此认定直至庭审中江龙公司才向李斌、李松林交付相关材料。二、通过一审法院现场实际勘查，配电房、化粪池确在案涉房屋的花园之外，且配电房、化粪池与房屋交付无关。至于花园面积，不论是否作为合同内容，都与案涉房屋是否构成逾期交房的认定无关。三、案涉合同虽是格式合同，但并未损害李斌、李松林的合法权益。房屋平面图中有李斌、李松林的签字确认，表明江龙公司已充分提示李斌、李松林查看户型图，江龙公司已尽到提示义务，不应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。李斌、李松林向一审法院起诉请求：1．判令江龙公司支付李斌、李松林逾期交房的违约金1188135元（以5850000元为基数，自2014年11月17日起按日万分之一暂计至2020年6月9日）；2．判令江龙公司支付李斌、李松林二楼封顶及负一楼地下室开挖的整改费用共计891287.24元；3．本案的诉讼费用由江龙公司承担。一审法院认定事实：1．2013年2月23日，李斌、李松林作为买受人与江龙公司作为出卖人签订两份《商品房买卖合同》（ＣＤ-ＬＱ-Ａ2301；ＣＤ-ＬＱ-Ａ2302）及补充协议，约定李斌、李松林购买江龙公司开发的位于四川省成都市新津县房屋两套；房屋总价款分别为3000000元、2850000元。该合同第十条约定：“出卖人应当在2014年11月17日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告”。第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.……逾期超过30日……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……”。补充协议第二条第4点约定：“出卖人通知买受人接房后，买受人未按时到出卖人指定地点办理接房手续，或者出卖人出示《规划验收合格证》和《面积实测报告》复印件后，买受人拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担”；第二十四条第1点约定：“……，出卖人未单独计收花园价款，如果花园面积存在误差（超出或不足）或形状的出入，买卖双方均不持异议”。买卖合同附件详细载明了房屋的位置示意图以及各层平面图，其中负一层平面图显示：车库、密闭空间，二层平面图显示：客厅上空、“餐厅上空”。李斌、李松林在合同上签名并捺印。上述合同签订后，李斌、李松林按约付清了购房款。2．2014年9月23日，江龙公司取得案涉房屋建筑面积测绘成果报告。2014年11月14日，江龙公司取得案涉房屋的建设工程规划合格证。3．李斌、李松林提交的《商品房买卖合同》补充协议第四条关于规划变更、设计变更的补充约定第2点结尾后，显示手写“另出卖人房屋外立面保持一致，内部楼板连接”，无人员签名，也无江龙公司印章，除此手写文字之外，与江龙公司提交的《商品房买卖合同》补充协议一致。李斌、李松林认为案涉房屋“外立面未保持一致，内部楼板未连接”，且江龙公司在案涉房屋附近修建污水池、化粪池、变电站，至今未接房。一审庭审中，江龙公司向法庭提交了竣工验收备案表、业主手册（内附住宅使用说明书）。同时李斌、李松林在一审庭审中陈述其于2014年11月17日收到江龙公司发出的接房通知。一审法院于2020年9月14日到案涉房屋现场进行勘验，勘验结果显示：变电站、污水池、化粪池设置在花园围栏外；案涉房屋二层客厅及“餐厅上空”；负一层确有车库，能够使用，其余均是密闭空间。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》（CD-LQ-A2301；CD-LQ-A2302）及补充协议、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划合格证、竣工验收备案表、业主手册（内附住宅使用说明书）及当事人的当庭陈述等。一审法院认为，李斌、李松林与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否满足交付条件，江龙公司是否应当支付逾期交房违约金的问题；二、江龙公司是否应当支付李斌、李松林二楼封顶及负一楼开挖的整改费用。一、关于案涉房屋是否已满足交付条件，江龙公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。李斌、李松林主张案涉房屋未满足交付条件，江龙公司应当按照合同约定向其支付逾期交房违约金，主要理由如下：1．江龙公司未向其提供法律规定的相应文件；2．江龙公司擅自变更花园约定配置，将变电站、污水池、化粪池设置在花园内；3．二楼未封顶；4．花园未达到约定面积；5．房屋外立面未保持一致，内部楼板未连接；6．负一楼未开挖，导致居住面积减少。针对李斌、李松林的上述理由，一审法院做如下评析：1．《商品房买卖合同》第十条约定江龙公司应当在2014年11月17日前向李斌、李松林交付案涉商品房，交房条件为取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审庭审已查明，2014年9月23日，江龙公司取得案涉房屋建筑面积测绘成果报告并于2014年11月14日取得案涉房屋的建设工程规划合格证，同时江龙公司向一审法庭提交了竣工验收备案表、业主手册（内附住宅使用说明书），江龙公司提交的上述文件能够证实案涉房屋已达到合同约定的交付条件；2．根据现场勘验的情况显示，李斌、李松林诉称的变电站、污水池、化粪池并未设置在其花园内，而是设置在花园围栏外，且在合同约定的交付条件中，并未对变电站、污水池、化粪池的相关事项进行约定；3．根据李斌、李松林与江龙公司签订买卖合同附件中二层平面图显示：客厅上空、“餐厅上空”，同时通过现场勘查，案涉房屋确是客厅上空、“餐厅上空”，符合合同约定；4．补充协议第二十四条第1点约定江龙公司未单独计收花园价款，如果花园面积存在误差（超出或不足）或形状的出入，双方均不持异议；5．《商品房买卖合同》补充协议第四条关于规划变更、设计变更的补充约定第2点结尾后，显示手写“另出卖人房屋外立面保持一致，内部楼板连接”，无人员签名，也无江龙公司印章，同时江龙公司对该手写部分不予认可，无法确认该手写部分的效力，且买卖合同附件载明的案涉房屋各层平面图并无内部楼板连接。虽李斌、李松林提交了一份《关于四川立面设计方案的函》，但该函的内容仅仅为要求两套房屋外立面保持一致，并未提及内部楼板连接的问题，故李斌、李松林要求案涉房屋外立面保持一致，内部楼板连的主张与合同约定不符；6．根据买卖合同附图中负一层平面图显示：车库、密闭空间，结合现场勘验的情况显示案涉房屋确有车库，能够使用，其余均是密闭空间，因此负一层的实际情况符合合同约定。综上所述，李斌、李松林上述理由均不成立，江龙公司在交房条件成就后，已于2014年11月17日通知李斌、李松林接房，故李斌、李松林至今未接房的责任根据合同约定应由其自行承担。二、关于李斌、李松林主张江龙公司向其支付二楼封顶及负一楼开挖的整改费用问题。根据一审查明事实，案涉房屋实际情况均符合合同约定，李斌、李松林主张江龙公司支付二楼封顶及负一楼开挖的费用没有事实依据，故一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李斌、李松林的诉讼请求。案件受理费13658元，由李斌、李松林负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、江龙公司是否存在逾期交房的违约事实，进而李斌、李松林要求江龙公司承担逾期交房违约金的主张是否成立。本案中，李斌、李松林主张案涉房屋不符合交付条件并提出具体事由，一审法院根据李斌、李松林的陈述意见，归纳梳理为六个方面的事由。二审中，李斌、李松林明确表示其上诉主张案涉房屋不符合交付条件，对应的即为一审法院归纳梳理的六项具体事由，但不认同一审法院关于案涉房屋符合交付条件的认定。对此，本院认为，根据庭审已查明的事实，案涉房屋取得规划验收合格证、面积实测报告书的时间均符合案涉《商品房买卖合同》第十条的约定。关于《住宅使用说明书》，根据约定，应由江龙公司在约定的交房期限内向李斌、李松林交付案涉房屋时提供。由于案涉双方因房屋交付发生纠纷，至今未办理房屋交接手续，客观上江龙公司尚未向李斌、李松林实际提供《住宅使用说明书》，但根据一审中江龙公司提交的业主手册内附《房屋使用说明书》的事实，表明该项资料江龙公司能够提供。故，李斌、李松林以江龙公司尚未实际提供《住宅使用说明书》为由上诉主张房屋不符合约定交付条件，本院不予支持。关于《竣工验收备案表》，经查，双方在合同中并未约定将该项资料作为房屋交付时应具备的条件，故，李斌、李松林以江龙公司提交的《竣工验收备案表》不具备备案效力为由上诉主张房屋不符合约定交付条件，本院亦不支持。关于变电站、污水池、化粪池是否设置在案涉房屋所含花园之内，以及花园面积是否与约定不符的问题。经一审法院现场踏勘查明，李斌、李松林所称的变电站、污水池、化粪池设施，位置设置在案涉房屋的围栏之外。同时，案涉补充协议中约定江龙公司未单独计收花园价款，若花园面积存在误差或形状的出入，案涉双方均不持异议。本院认为，案涉双方在合同中并未将变电站、污水池、化粪池包括位置在内的事项以及花园面积约定为房屋交付时需满足的条件，因此，即便案涉房屋基于上述事项确实存在与约定不相符的情形，亦不构成江龙公司逾期交房。李斌、李松林可另行向江龙公司主张违约责任。故，李斌、李松林以江龙公司擅自将变电站、污水池、化粪池设置在案涉房屋所含的私家花园内且花园面积不符合约定为由上诉主张房屋不符合交付条件，本院不予支持。关于李斌、李松林主张房屋二楼未封顶、负一层未开挖的问题。一审已查明，房屋目前现状为“客厅上空”、“餐厅上空”，与案涉合同附件中二层平面图显示一致，结合案涉房屋为别墅的户型特点，且李斌、李松林在二层平面图中签字确认的事实，本院认为，双方在主合同中约定“地上三层”与附件中约定“客厅上空”、“餐厅上空”，并不矛盾。此外，房屋负一层平面图显示车库、密闭空间，结合现场踏勘的房屋现状，房屋配备有车库且能够使用，负一层其余部分为密闭空间。综合上述事实，一审法院认定房屋现状与合同约定相符，未支持李斌、李松林据此主张房屋不符合约定交付条件的意见，并无不当。关于案涉两套房屋外立面未保持一致的问题，因案涉双方在合同中并未将该事项约定为房屋交付时需满足的条件，因此，即便案涉房屋基于上述事项确实存在与约定不相符的情形，亦不构成江龙公司逾期交房。李斌、李松林可另行向江龙公司主张违约责任。综上，李斌、李松林认为江龙公司存在逾期交房违约行为的主张，缺乏事实和法律依据，基于此，本院对李斌、李松林诉请要求江龙公司承担逾期交房违约金的主张，不予支持。二、李斌、李松林要求江龙公司承担案涉房屋二楼封顶及负一楼地下室开挖整改费用的主张是否成立。本案中，李斌、李松林要求江龙公司承担该两项整改费用的主张，实质上是要求江龙公司基于违约行为承担损失赔偿的责任。前一争议焦点中已述及，案涉房屋二楼未封顶以及负一层地下室未开挖的现状，符合合同约定。故，李斌、李松林的该项主张缺乏事实依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，李斌、李松林的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13658元，由李斌、李松林负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 张卫敏审判员 龚 耘二〇二一年八月五日书记员 廖 敏