广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13836号上诉人（原审原告）：肖黎明，男，住广州市黄埔区。上诉人（原审原告）：罗谊露，女，住广东省梅州市梅江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：熊飞，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市品悦房地产开发有限公司，住所地：广州市经济技术开发区。法定代表人：徐琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州越秀兴业地产代理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：何硕慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄米兰，该司员工。上诉人肖黎明、罗谊露因与被上诉人广州市品悦房地立开发有限公司（以下简称品悦公司）、原审第三人广州越秀兴业地产代理有限公司（以下简称兴业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人肖黎明、罗谊露代理人熊飞，被上诉人品悦公司代理人陈宝团，原审第三人兴业公司代理人黄米兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖黎明、罗谊露上诉请求：1.撤销一审判决，改判品悦公司退还肖黎明、罗谊露定金50000元；2.本案一审、二审诉讼费用由品悦公司负担。事实与理由：肖黎明、罗谊露在支付定金之前就向品悦公司了解肖黎明、罗谊露能否购房的情况，品悦公司知道肖黎明、罗谊露名下有两套房产的事实有三个方面的证据可以证实。证据一、肖黎明、罗谊露在购房之初，原只想以罗谊露个人名义购房，因此在罗谊露支付5万元定金之后，品悦公司在开出具的票据换领通知单上只记载了罗谊露的名字，但中介表示因肖黎明、罗谊露名下有两套房，需要肖黎明、罗谊露两人共同购房，因此订购书上购房人的名称才改为了肖黎明、罗谊露两人。证据二、订购书上约定的首付款分两期进行支付是因为品悦公司知晓肖黎明、罗谊露有两套房，暂时没有购房资格，就专门设置了首付款分期支付的方式，本案的首付款第一期支付时间是在2020年8月4日，第二期支付的时间是设定在2020年11月20日，目的就是预留时间给肖黎明、罗谊露卖出一套名下自有的房屋来满足购房资质。证据三、就是肖黎明、罗谊露一审提交的微信记录第15页及录音证据第20、21、23页都证明存在针对肖黎明、罗谊露名下两套房屋进行卖一买一的方案，品悦公司是明知肖黎明、罗谊露名下有两个房屋需要卖一买一的，这也是符合生活常理的。品悦公司应返还5万定金的理由：第一个方面是本案签署的订购书及有关其他费用的支出，品悦公司均没有向肖黎明、罗谊露进行讲解，签署后，品悦公司立即将所有文书全部收走，且案涉的订购书是在肖黎明、罗谊露提起本案诉讼后，品悦公司才匆匆邮寄给肖黎明、罗谊露的。案涉认购协议约定严重不对等，协议条款显失公平，应予撤销，因此5万元定金应该予以返还。根据商品房买卖的司法解释，本案属于不可归责于双方当事人的事由，理由是双方对签订正式的买卖合同不能达成一致意见。品悦公司在给肖黎明、罗谊露签署的确认书中都排除了肖黎明、罗谊露验收房屋的权利，导致双方没有签订正式的房屋买卖合同。案涉订购书及其他已签署文件属于司法解释中有关商品房买卖约定存在违反公共利益的情形，因此肖黎明、罗谊露拒绝签订正式房屋买卖合同。案涉的订购书及其他文件均存在大量的格式条款，所以双方不应签订正式的买卖合同。综上所述，肖黎明、罗谊露请求二审法院依法予以改判。品悦公司二审答辩称一审认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。双方是平等的商事主体，经自由协商后达成房屋买卖的合意，不存在的地位优劣不对等的情形。肖黎明、罗谊露作为普通家庭，购买房屋其家庭的大笔开销，不可能未经了解便草率购买。退一万步而言，即便肖黎明、罗谊露未考虑周全，其作为完全民事行为能力人应对自己的行为负责，信守合同，并且依谁主张谁举证原则，肖黎明、罗谊露应对其主张品悦公司利用其信息优势诱导其签订《订购书》承担举证责任。本案因没有签订书面商品房买卖合同，肖黎明、罗谊露已构成违约。肖黎明、罗谊露所称的其他事由均与本案无关，不构成肖黎明、罗谊露可以不签署合同违反订购书约定的抗辩事由。肖黎明、罗谊露在一审期间已经确认其因为合同条款等没有与品悦公司达成一致才选择不签署合同的，为此，二审应当应该围绕着该事实进行审查。肖黎明、罗谊露已经签订的《订购书》、《承诺书》、《声明》等是品悦公司以合理方式提醒其注意是否具备购房资格，但肖黎明、罗谊露并未如实披露相关的信息给品悦公司，应当由肖黎明、罗谊露自行承担责任。品悦公司不是行政主管部门，没有权限能力对肖黎明、罗谊露的购房资格进行实质性的审查，只能根据肖黎明、罗谊露披露的信息进行书面审查，且购房资格是动态变化的，即便肖黎明、罗谊露在某个时间不具备购房资格，也不排除可以通过将手中的物业进行转让形式获得购房资格。品悦公司认为是因为肖黎明、罗谊露无如实披露信息导致订购书的合同目的无法实现，其自身是存在严重过错的。兴业公司二审答辩称：根据肖黎明、罗谊露一审提交的聊天记录以及录音证明可证明其在签订《订购书》后才说没有购房资格，之后说的都是关于资金以及首付款的问题，肖黎明、罗谊露与销售人员的沟通也是肖黎明、罗谊露怕因为征信影响其贷款的问题，才想让发展商退回定金的。兴业公司是销售代理机构，并不是商品房买卖合同的当事人，所以对有关《订购书》是否达成合意及后期商品房买卖合同的签署，兴业公司不做回应，但是兴业公司认为肖黎明、罗谊露在签署《订购书》之后应当按照该《订购书》的约定去履行义务。肖黎明、罗谊露于2020年9月10日向一审法院起诉请求：1.判令解除肖黎明、罗谊露与品悦公司、兴业公司达成的商品房订购协议。2.判令品悦公司退还肖黎明、罗谊露支付的定金50000元。3.判令本案诉讼费由品悦公司、兴业公司共同承担。一审法院认定事实如下：2020年6月12日，品悦公司取得星樾花园编号为穗房预（网）字第××号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》。2020年7月26日，肖黎明、罗谊露（乙方，买方）与品悦公司（甲方，卖方）签订《订购书》，约定：乙方自愿订购广州市黄埔区星樾花园项目情景洋房51#栋101单元，预测建筑面积130.2288平方米，优惠后总房价6791675元；乙方应于签署本订购书当日支付定金50000元作为签订《商品房买卖合同》及履行本订购书的担保；乙方应于2020年8月4日前或甲方另行通知（通知方式包括但不限于书面、电话、短信、微信等）的日期（以先到的日期为准）持本订购书原件、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往甲方指定地点，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关法律文件；房款支付方式为商贷5成，第一期房款629168元应于2020年8月4日前付清，第二期房款2722507元应于2020年11月20日前付清。《订购书》第6.1条约定，乙方声明，己于签订本订购书前充分了解本订购书所涉及的相关信息，包括：(1)在签订本订购书时己充分了解国家、广东省、广州市的商品房买卖规定及政策（包括但不限于限购政策、限签政策、限价政策、贷款政策及公积金政策等），并明确知悉国家、广东省、广州市政府及主管部门会不时对上述规定及政策进行调整，乙方确认已经对乙方是否受前述规定/政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证。在此基础上，乙方自愿申请订购该商品房及签订本订购书，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该商品房购买相关手续。如因上述确认与承诺事宜导致该商品房不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续，或导致商品房买卖合同被认定无效、被撤销或被解除的，因此而产生的一切经济和法律责任、风险均由乙方自行承担，与甲方无关。（2）已充分了解商品房按揭贷款的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及商品房按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。乙方确按揭方式付款仅为乙方支付房款的融资方式，按揭过程中的风险或是否可以在约定期限之前获得足额按揭贷款，均不得作为拒绝或迟延签署《商品房买卖合同》或履行付款义务及本订购书和《商品房买卖合同》项下任何义务、或要求解除本订购书和《商品房买卖合同》的抗辩理由。第7.1条约定，乙方出现未按订购书之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件的，构成根本性违约。第7.2条约定，乙方出现7.1款所约定的违约情形的，则甲方有权解除本订购书，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知。落款处显示兴业公司为签约代理商。同日，肖黎明、罗谊露签署两份承诺书和一份声明，其中一份承诺书除载明与《订购书》第6.1条内容相同的内容外，还载明品悦公司已向肖黎明、罗谊露详细介绍及说明了该单元的成交总价构成、签约形式及具体交易安排，并己向其提供该单元有关销售文件（包括但不限于订购书、商品房买卖合同及其补充协议，以下统称“销售文件”）供其仔细阅读，其己清楚知悉上述情况，明晰上述合同中的权利义务，其自愿同意接受上述交易安排及销售文件的内容，并不可撤销地承诺并保证按照品悦公司提供的销售文本不作任何修改地签署并严格执行。另一份承诺书载明，罗谊露、肖黎明表示其家庭房屋住宅总套数为一套，并承诺确认其提供的上述内容和信息准确无误，如有虚假，其愿意承担一切法律责任。声明载明，肖黎明、罗谊露已清楚了解广州市商品房的购房政策（包括但不限于限购、限贷等政策），签署《商品房买卖合同》和办理按揭贷款（如有）所需全部资料、手续和购房应缴费用[包括但不限于购房款、综合税费及签约、按揭手续费（如有）]。同日，肖黎明、罗谊露还在《销售服务确认表》上签名，载明销售人员已向其详尽介绍了星樾花园项目信息并提醒其查阅相关资料，包括销售人员已向其介绍了相关注意事项、提示其查询个人银行资信、其已清楚银行按揭政策。同日，罗谊露向品悦公司支付50000元定金，品悦公司向其出具了相应金额的《票据换领通知单》。一审庭审中，肖黎明、罗谊露确认其系自愿签署上述《订购书》、承诺书及声明，但表示因兴业公司的工作人员告知其不用认真看上述文件，故其没有看就签了名。兴业公司否认要求肖黎明、罗谊露不看清楚就签署文件。肖黎明、罗谊露还表示因其二人名下共有两套房产，故无购房资格，截至2020年11月2日一审开庭当天，其仍不具备购房资格。罗谊露、肖黎明主张其于2020年8月4日通过微信向兴业公司发出函件，要求解除《订购书》，品悦公司确认其知悉罗谊露、肖黎明发出的函件内容。该函件主要内容为除支付定金当天除收到收据外，品悦公司未提供任何交易资料给其，亦未对贷款相关事宜及可能存在的风险进行讲解和警示；罗谊露在付款次日发现其存在征信问题可能影响贷款后，于2020年7月30日前往售楼部商谈解决方案，但未能达成一致意见；由于买卖双方存在重大分歧，导致罗谊露及其家庭利益受到重大威胁，现通知品悦公司及兴业公司，要求返还已付的5万元房款，并在收到房款时解除其对所购房屋的部分所有权。2020年8月12日，兴业公司向罗谊露、肖黎明发出通知，要求罗谊露、肖黎明于2020年8月17日前签署《广州市商品房买卖合同》并缴交相应房款和相关费用；若二人逾期仍未办妥上述手续，兴业公司不再另行通知，发展商有权按照订购书约定解除订购书并没收阁下已缴交的定金，重新对外出售广州市黄埔区星樾花园项目情景洋房51#栋101单元。上述事实，有《订购书》、承诺书、声明、《票据换领通知单》、微信聊天记录、函件、通知及当事人陈述等证据予以证明。一审法院认为，罗谊露、肖黎明与品悦公司自愿签订的《订购书》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。我国现行房地产调控政策是众所周知的事实，故在房屋买卖交易过程中，买卖双方均应对此予以合理注意、审慎审查。罗谊露、肖黎明作为购房者，在购房之前应当充分了解相关限购政策，应在认购房屋前对自身是否具备广州市限购区域住房购房资格予以充分评估后再作决策，并应将此情况如实披露给品悦公司。但罗谊露、肖黎明在明知其家庭有两套住宅、不符合广州市限购政策的情况下，于2020年7月26日签订《订购书》、承诺书、声明，承诺其已充分知悉相关限购政策；在注明“家庭房屋住宅总套数”为一套的承诺书上签名，未尽到如实告知的义务。肖黎明、罗谊露主张系兴业公司工作人员要求其不看文件就签名，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。且肖黎明、罗谊露作为完全民事行为能力人，应清楚知悉其在相关文件上签名将会带来的法律后果，其自愿在相关文件上签名，应承担由此带来的法律后果。综上，肖黎明、罗谊露在明知其不具备购房资格的情况下签订《订购书》并支付定金，且其截止至2020年11月2日仍不具备购房资格，故对于双方未能如期签订《广州市商品房买卖合同》，肖黎明、罗谊露存在过错，构成违约。肖黎明、罗谊露要求解除《订购书》并返还50000元定金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院于2021年1月5日判决：驳回原告肖黎明、罗谊露的全部诉讼请求。一审案件受理费525元，由原告肖黎明、罗谊露负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：品悦公司是否应返还50000元定金给肖黎明、罗谊露？对此，本院具体分析如下：我国现行房地产调控政策已持续多年，是众所周知的事实，故在房屋买卖交易过程中，买卖双方均应对此予以合理注意、审慎审查。从肖黎明、罗谊露已持有房屋来看，并不符合本市限购区域增购一套房屋的资格，在此情况下，肖黎明、罗谊露于2020年7月26日签订了《订购书》、承诺书、声明，承诺其已充分知悉相关限购政策；且在注明“家庭房屋住宅总套数”为一套的承诺书上签署了姓名，其虽抗辩称兴业公司工作人员要求其不看文件就签名，但两人作为完全民事行为能力人，理应清楚知悉其在相关文件上签名将会带来的法律后果，其自愿在相关文件上签名，应承担由此带来的法律后果。一审据此认定肖黎明、罗谊露未尽如实告知义务并无不妥，本院予以认可。从一审提交的微信记录及录音证据来看，兴业公司为肖黎明、罗谊露设计卖一买一的方案，并非不可执行。双方在就此进行协商过程中，因肖黎明、罗谊露自身存在逾期清偿贷款，担忧银行审查其征信无法获得贷款，而要求出售方出具最终不能获得贷款的免责书面承诺。然而，能否获得相应贷款实属购房人应自行承担的风险，肖黎明、罗谊露作为完全民事能力人理应清楚知晓，前述要求实际增加了销售方的义务。其后，在兴业公司多次催促办理后续手续的情况下，肖黎明、罗谊露又未作任何回复，至2020年9月10日径行提起了本案诉讼，视为其拒绝继续履行。据此，本案肖黎明、罗谊露上述行为导致买卖双方未能最终签订《广州市商品房买卖合同》确存在过错，已构成违约，其要求解除《订购书》并返还50000元定金，无事实和法律依据，一审法院不予支持无误，本院予以维持。综上所述，肖黎明、罗谊露的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由肖黎明、罗谊露负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年八月十二日书记员  吴浩正徐毅敏