辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再116号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：田文华，男，1969年3月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：于艳明，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏杨，辽宁恒生律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路18号2层8门。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈星，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，该公司工作人员，住长沙市雨花区。再审申请人田文华因与被申请人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称中南世纪城）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2020）辽01民终388号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2021年4月27日作出（2020）辽民申4182号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人田文华的委托诉讼代理人王苏杨、于艳明，被申请人中南世纪城的委托诉讼代理人陈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中南世纪城向一审法院起诉请求：1.请求判令田文华偿还借款本金1410000元；2.请求判令田文华支付利息1334800元（从2015年2月11日起计算至田文华实际还清全部借款之日止，按年利率24%计算利息，暂计算至2018年12月31日），总计2744800元；3.请求判令田文华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：中南世纪城为房地产开发企业，2015年2月11日，田文华购买中南世纪城开发的中南世纪城项目T6栋1-3层商品房，首付款2935426元，田文华支付1525426元，余款1410000元，双方签订了《还款协议》，约定田文华向中南世纪城借款1410000元，还款时间为：2016年3月30日前归还借款410000元、2016年6月30日前归还借款1000000元；如田文华未能在上述规定的每一个还款期按时还款，就未能还款部分，买受人须按照未能还款的数额千分之五按日向出卖人支付违约金。田文华为此并出具了《借款凭证》。现中南世纪城购买的房屋已备案至田文华名下，但田文华并未依约还款，故中南世纪城诉至法院。一审法院认为，中南世纪城、田文华之间的行为名为借贷实为分期支付首付款的购房行为，田文华作为房屋买受人，已支付了部分首付款，余款出具了《借款凭证》且双方签订了《还款协议》，现购买的房屋已备案到田文华名下，应视为双方买卖行为已经成就，田文华应当履行给付剩余的分期首付款的义务。现双方约定的付款期限已满，田文华仍未支付，对中南世纪城因此所受的损失应予赔偿，标准以中国人民银行同期贷款基准利率为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条规定，一审判决：一、田文华于判决发生法律效力之日起十日内给付中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司欠款1410000元；二、田文华于判决发生法律效力之日起十日内给付中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司欠款1410000元的利息（其中410000元的利息自2016年3月30日起算，另1000000元的利息自2016年6月30日起算，均计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付）；如果田文华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28758元，由田文华负担17490元；由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担11268元。中南世纪城上诉请求：1．请求二审改判由田文华给付中南世纪城以1410000元为基数按年利率24%计算，自2015年2月11日起至实际给付日止的逾期利息；2．请求二审改判田文华承担本案一、二审诉讼费。田文华上诉请求：1．请求二审撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费由中南世纪城承担；3．将中南世纪城涉嫌非法套取银行贷款案件移交司法机关。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，双方签订38套《商品房买卖合同》后，向沈阳市不动产登记中心备案，将该38套商品房备案登记到田文华名下。后田文华以该38套商品房设定抵押，向哈尔滨银行申请贷款3290000元，哈尔滨银行直接将贷款支付给中南世纪城。二审审理中，田文华自认，从哈尔滨银行贷款之后，由田文华按贷款合同约定向哈尔滨银行偿还贷款本息。再查明，田文华向中南世纪城刷卡支付了首付款2935426元中的1525426元，就剩余首付款1410000元，田文华与中南世纪城签订了《还款协议》，并向中南世纪城出具了《借款凭证》。双方在《还款协议》约定：田文华向中南世纪城借款1410000元，还款时间为：2016年3月30日前归还借款410000元、2016年6月30日前归还借款1000000元；如田文华未能在上述规定的每一个还款期按时还款，就未能还款部分，田文华须按照未能还款的数额千分之五按日向中南世纪城支付违约金，该利息自田文华借款之日起计算；若合同约定的房屋交付前，田文华尚未能还清全部款项，则中南世纪城有权拒绝交房，且不承担任何责任。本院二审认为，本案中南世纪城主张田文华向其购买38套商品房，需交付首付款2935426元，而田文华只以刷卡形式交付了其中的1525426元，就剩余首付款1410000元，田文华与中南世纪城签订了《还款协议》，并向中南世纪城出具了《借款凭证》，为此，其向一审法院提供了双方签订的《还款协议》、《商品房买卖合同》及田文华向中南世纪城出具的《借款凭证》，在二审中又提供了哈尔滨银行给田文华发放贷款的《银行放款凭证》。而且，田文华亦承认上述《商品房买卖合同》已备案登记到田文华名下，且田文华向哈尔滨银行申请贷款3290000元后，直接支付给中南世纪城，之后，由田文华按贷款合同约定向哈尔滨银行偿还贷款本息。本院二审认为，根据上述证据、事实及田文华的自认，足以认定中南世纪城所主张的事实成立，故一审法院判决田文华偿还中南世纪城借款本金1410000元正确，本院二审予以维持。关于中南世纪城提出的一审判决认定的利息起始时间错误，应自2015年2月11日起至实际给付之日止、按照年利率24%计算给付利息的问题，本院二审认为，因双方当事人在《还款协议》中约定“如田文华未能在2016年3月30日前归还借款410000元、2016年6月30日前归还借款1000000元，田文华须按照未能还款的数额千分之五按日向中南世纪城支付违约金，该利息自田文华借款之日起计算”，现田文华未能按上述时间偿还借款本金，故田文华应按照上述协议约定，自2015年2月11日起给付利息，但由于双方约定的日千分之五利率高于现行法律限定的标准，因此中南世纪城请求按照年利率24%计算给付利息，本院二审予以支持。因中南世纪城在一审虽主张计算至实际支付日止,但其仅计算至2018年12月31日，共计1334800元，并按此标的额交付的案件受理费，故本院二审只能判决田文华给付利息1334800元，而对中南世纪城提出的计算至实际给付日止的上诉请求，本院二审在本案中无法予以支持。关于田文华提出的借款协议未生效、且未实际履行的问题，本院二审认为，根据上述证据足以证明田文华为购买中南世纪城的38套房屋，自己刷卡向中南世纪城交付了首付款2935426元中的1525426元，就剩余首付款1410000元，双方签订了《还款协议》，因此不存在须由中南世纪城向田文华支付该首付款的问题，故本院二审对田文华提出的此项上诉理由，不予支持。关于田文华提出的中南世纪城涉嫌非法套取银行贷款的问题，本院二审认为，因田文华与中南世纪城签订了38套《商品房买卖合同》,并已备案登记到田文华名下，而且田文华还向哈尔滨银行申请贷款向中南世纪城支付了剩余房款3290000元，故本院二审对田文华提出的此项上诉主张，也不予支持。关于田文华提出的一审法院在未告知田文华变更案由的情况下，直接作出判决剥夺了田文华的一系列权利的问题，本院二审认为，中南世纪城起诉的案由就是借款合同纠纷，一审法院认定双方间法律关系也是借款合同，故田文华提出的此项上诉理由，与事实不符，本院亦不予支持。关于田文华提出的中南世纪城违反交房义务，给田文华造成巨大经济损失的问题，本院二审认为，本案是中南世纪城起诉的借款合同纠纷，与田文华主张的逾期交房问题不属同一法律关系，不能在本案中一并进行审理。综上所述，中南世纪城的上诉请求成立，本院二审予以支持，田文华的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实、适用法律均存在错误，本院二审予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院二审判决：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初696号民事判决的第一项；二、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初696号民事判决的第二项为：田文华于判决发生法律效力之日起十日内给付中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司欠款1410000元的利息（自2015年2月11日起计算至2018年12月31日止，按年利率24%计算，以1334800元为限）；如果田文华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回田文华的上诉请求。一审案件受理费28758元，由田文华负担。中南世纪城预交的二审案件受理费11268元，田文华预交的二审案件受理费17490元，均由田文华负担。本院再审对原一、二审认定的事实予以确认。另查明，中南世纪城与田文华于2016年4月28日签订《补充协议》，内容为：“依据2015年1月28日双方签订《认购协议书》，乙方田文华认购甲方开发之沈阳中南世纪城项目T61-3层38套商品房，建筑面积1296.72平方米，表总价款6225426元，现双方就上述《协议》，双方就房款做如下补充：一、乙方所购38套公寓房款按全款分期支付，具体支付方式如下：首付款1525126元（此处双方确认为笔误，应为1525426元），2015年2月10日付。第一次50万元，2015年3月30日付。第二次100万元，2015年6月30日付。第三次120万元，2015年12月30日付。第四次100万元，2016年3月30日付。最后一次100万元，2016年6月30日付。二、由于乙方前三次房款270万元已经逾期，双方商议，甲方同意并配合乙方从银行贷款支付，甲方为乙方开具29235426元收款收据作为乙方首付款凭证，乙方据此贷款并优先支付甲方。三、乙方已经从哈尔滨银行贷款329万元，鉴于前三次分期付款时间节点乙方多付59万元，双方商议：甲方退还乙方29万元，剩余房款170万元，乙方应于最后一次付款节点时全额支付甲方。四、本协议未尽事宜，双方协商解决，其他事宜按《商品房买卖合同》继续执行”。还查明，中南世纪城与田文华签订38套《商品房买卖合同》，38套商品房的购房款总计为6225426元。田文华向中南世纪城交付了1525426元购房首付款。中南世纪城至今未向田文华交付案涉38套商品房。再查明，中南世纪城向田文华出具《催款函》，内容为：“…以上，您共计拖欠我司购房款人民币170万元，逾期利息及违约金合计人民币9689277元…”。本院再审认为，关于案涉双方系商品房买卖合同关系还是借款合同关系的问题。中南世纪城与田文华虽然于2015年2月11日签订了《还款协议》及田文华向中南世纪城出具了《借款凭证》，但中南世纪城认可1410000元款项并未实际给付田文华，而是在田文华仅向中南世纪城支付了1525426元购房首付款的情况下，中南世纪城给田文华开具了金额为29235426元购房首付款发票，用于田文华向银行申请贷款。另田文华再审提交的其与中南世纪城于2016年4月28日签订的《补充协议》载明：“…二、由于田文华前三次房款270万元已经逾期，双方商议，中南世纪城同意并配合田文华从银行贷款支付，中南世纪城为田文华开具29235426元收款收据作为田文华首付款凭证，田文华据此贷款并优先支付中南世纪城。三、田文华已经从哈尔滨银行贷款329万元，鉴于前三次分期付款时间节点田文华多付59万元，双方商议：中南世纪城退还田文华29万元，剩余房款170万元，田文华应于最后一次付款节点时全额支付中南世纪城”。由《补充协议》载明的内容可知，田文华用3290000元银行贷款偿还了欠付中南世纪城的前三期分期购房款2700000元，在中南世纪城退还田文华290000元购房款后，田文华尚欠中南世纪城1700000元购房款。据此田文华用银行贷款对《还款协议》及《借款凭证》载明的1410000元款项亦进行了偿还。故中南世纪城于2019年1月21日提起原审诉讼时，其与田文华之间已经不存在1410000元借款合同关系，故中南世纪城以借款合同关系向田文华主张权利并无事实依据。另关于本案案由的问题。中南世纪城与田文华之间并非基于《借款凭证》、《还款协议》而产生的借款合同纠纷，而是基于田文华从中南世纪城购买案涉商品房且未足额支付购房款，双方由此产生的商品房销售合同纠纷，故本案案由应纠正为商品房销售合同纠纷。关于田文华应偿还中南世纪城的款项数额问题。中南世纪城原审主张其与田文华存在借款合同关系，田文华应偿还1410000元借款本金。再审经审查认定，中南世纪城与田文华之间为商品房销售合同关系，田文华尚欠中南世纪城1700000元购房款。但鉴于中南世纪城原审仅要求田文华偿还1410000元款项，本案再审审理范围不能超出中南世纪城原审诉讼请求范围，故本院再审认定田文华应偿还中南世纪城1410000元购房款。关于田文华应否给付中南世纪城逾期给付购房款的违约金问题。中南世纪城与田文华签订的《商品房买卖合同》中约定，中南世纪城应于2015年12月20日前将符合合同约定的商品房交付田文华使用，同时约定了中南世纪城逾期交付房屋的违约责任及田文华逾期给付购房款的违约责任。后案涉双方于2016年4月28日签订《补充协议》，对田文华交付购房款的时间节点进行了变更，同时对田文华欠付购房款的数额进行了确认，应视为中南世纪城与田文华对双方之间的权利义务达成了新的合意。《补充协议》约定：“本协议未尽事宜，双方协商解决，其他事宜按《商品房买卖合同》继续执行”。中南世纪城与田文华签订的《商品房买卖合同》第七条载明：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间、分别处理(不作累加)…（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…”。该《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且双方当事人均同意继续履行《商品房买卖合同》，故田文华应依据合同约定给付中南世纪城逾期给付购房款的违约金。关于逾期给付购房款的违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中约定：“…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金…”，该约定（日万分之三即为年利率10.95%）并未超过中南世纪城原审提出的欠付款项的利息按年利率24%计算的主张范围。关于逾期给付购房款的违约金的给付期间问题。中南世纪城与田文华签订的《补充协议》约定：“一、田文华所购38套公寓房款按全款分期支付，具体支付方式如下：首付款1525126元（此处双方确认为笔误，应为1525426元），2015年2月10日付。第一次50万元，2015年3月30日付。第二次100万元，2015年6月30日付。第三次120万元，2015年12月30日付。第四次100万元，2016年3月30日付。最后一次100万元，2016年6月30日付…三、田文华已经从哈尔滨银行贷款329万元…剩余房款170万元，田文华应于最后一次付款节点时全额支付中南世纪城”，故依据补充协议约定，田文华最后一次支付购房款的时间是2016年6月30日，故田文华应给付中南世纪城自2016年7月1日起至款项实际给付之日止，以欠付购房款1410000元为基数，按日万分之三计算的逾期交付购房款的违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）辽01民终388号民事判决；二、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初696号民事判决第一项为“田文华于本判决发生法律效力之日起十五日内给付中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司购房款1410000元”；三、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初696号民事判决第二项为“田文华于本判决发生法律效力之日起十五日内给付中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司逾期交付购房款违约金（自2016年7月1日起至款项实际给付之日止，以欠付购房款1410000元为基数，按日万分之三计算）；四、驳回中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司、田文华的其他诉讼请求。如果田文华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28758元，由田文华负担。二审案件受理费28758元，由田文华负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 鹏审 判 员  戈利利审 判 员  石 兴二〇二一年八月二十五日法官助理  张羽化书 记 员  徐向同本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或变更。