吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民再37号再审申请人（原审原告）：刘翠平，女，1980年9月2日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：刘海春，系刘翠平父亲，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：于嘉洋，吉林权维律师事务所律师。被申请人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区雾凇西路117号。法定代表人：蓝踊康，该公司助理总监。委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。再审申请人刘翠平因与被申请人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2505号民事判决向本院申请再审，本院于2021年5月27日作出（2021）吉02民申31号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘翠平的委托诉讼代理人刘海春、于嘉洋，被申请人亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘翠平申请再审称，1．请求撤销吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2505号民事判决第一项；2．改判亚琦公司以512，299元为基数，按照年利率5.9％标准，自2018年1月20日起至实际办理房产证之日止计付逾期办理房产证的违约金。事实与理由：一审判决认定2016年10月4日开具增值税普通发票为交付房屋日期错误。刘翠平交齐房款的时间为2015年12月18日，应当以此时间计算逾期办理房证违约金。亚琦公司辩称，一审法院判决正确，根据双方签订的《五一开业协议》，在交齐房款和进户费后的24个月内，如果不能办理房屋产权证应承担违约责任，刘翠平是于2016年10月4日最后开具的不动产发票，视为已经交齐了相应的房款，对于交齐房款的日期刘翠平没有提供证据证明其交齐房款的具体日期，所以一审法院以开具不动产发票日期作为最后交款日期是正确的。根据该协议，2016年10月4日是交齐房款的日期，即2018年10月5日作为开始计算违约金的起始日期，符合双方的约定。刘翠平申请再审无事实和法律依据。刘翠平向一审法院起诉请求：1．判令亚琦公司继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，立即给刘翠平办理房屋的产权证照，房屋坐落：吉林市船营区雾松西路177号，吉林国际物流商贸城（一期A区）A35号楼0单元3-5层089号；2．判令亚琦公司向刘翠平支付以房屋本金512，299元为基数自2018年1月20日起，按照中国人民银行同期贷款利率5.9％计算，暂计算利息10万元至实际办理房屋产权证之日止；3．判令亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元；4．本案诉讼费由亚琦公司承担。一审法院认定事实：2015年12月18日，刘翠平（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2015A353089）一份（包含合同补充协议）。合同约定：刘翠平购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城（一期A区）A35号楼0单元3-5层089号，面积136.33平方米，每平方米单价为3，660.85元，合计总价为512，299元；房屋交付日期为2016年5月17日前；合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。2015年12月18日，亚琦公司（甲方）与刘翠平（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。《商品房买卖合同》和《协议书》中还约定了其他权利义务。2016年10月4日，亚琦公司向刘翠平开具吉林增值税普通发票并交付房屋，刘翠平办理了房屋入户相关手续。2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋因未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋产权证条件。一审法院认为，刘翠平与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于刘翠平主张的办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故刘翠平要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，一审法院无法支持，刘翠平可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书中约定，全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，亚琦公司负责给刘翠平办理房屋权属证书。刘翠平于2016年10月4日向亚琦公司交齐房款并办理入户手续，根据上述约定，办理房屋权属登记期限的届满之日为2018年10月4日。刘翠平至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过协议中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。刘翠平要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，予以支持。违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，刘翠平要求亚琦公司按照年利率5.9％标准计算违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对该项诉讼请求予以支持。关于刘翠平要求亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元问题，一审法院认为，刘翠平与亚琦公司在《协议书》中约定：双方承诺2016年5月1日开业，如因亚琦公司承诺未做到影响2016年5月1日开业，亚琦公司赔偿刘翠平10万元。该项系关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业需承担违约责任的约定。约定中所指“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务。刘翠平主张亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，无合同依据，不予支持。亚琦公司提出不予承担10万元违约金的抗辩主张，予以采纳。关于亚琦公司抗辩刘翠平诉请的违约金已超过诉讼时效期间的主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，故对亚琦公司的抗辩观点不予采纳。一审法院判决：一、亚琦公司于本判决生效之日起七日内给付刘翠平逾期办理房产证的违约金，以512，299元为基数，自2018年10月5日起，按年利率5.9％标准计算至实际办理房屋产权证之日止；二、驳回刘翠平的其他诉讼请求。案件受理费5，461元（原告刘翠平已交纳）由刘翠平负担4，561元，由亚琦公司负担900元，亚琦公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。本院再审期间，刘翠平提交如下证据：1．合同价格确认单，证明亚琦公司确认刘翠平A35-3089号房屋尚需缴纳房款金额为271，738元，2.2015.12.18进户装修费用明细表，证明亚琦公司确认刘翠平A35-3089号房屋需缴纳入住费用37，621元；3．银行流水，证明刘翠平在2015.12.18向亚琦公司交付了证据1、2涉及的费用，已经交齐房款及入住费用，符合双方签订的五一开业协议中的约定；4．证据1、2的制表人也是亚琦公司的工作人员出具的证实材料一份，证明证据1、2的内容属实；5．亚琦公司与舒中华业主的判决书及收据，证明船营法院依据了国际物流商贸城物业公司出具的收据日期确认了业主的入住时间。亚琦公司质证称，证据1、2，真实性有异议，没有原件；证据3真实性有异议，没有盖公章、没有交易相对方，不能证明实际付款情况；证据4真实性合法性相关性均有异议，证人应该出庭作证；证据5真实性没有异议，对于证明问题有异议，无法证明实际入住的时间，正常应该以物业登记的取钥匙时间作为依据。虽亚琦公司对证据1.2.3的真实性提出异议，但亚琦公司在庭审中自认刘翠平于2015年12月18日交齐房款和进户费，本院对能够证明该事实的证据1、2、3予以确认，证据4、5因与本案不具有关联性，不予采信。本院查明的事实除刘翠平于2015年12月18日交齐房款和进户费外，其他事实与一审法院认定一致。本院再审认为，亚琦公司与刘翠平签订的《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》第十二条约定，全款的业主，在交齐房款和进户费用后的24个月内，亚琦公司负责给刘翠平办理房屋权属证书。依据刘翠平提交的刘海春中国农业银行交易明细清单、中国建设银行存款账户信息单、明细账查询单及亚琦公司在庭审中陈述的事实，可以确认刘翠平交齐房款及进户费的日期为2015年12月18日。依据上述合同约定，亚琦公司办理产权证书的期限届满日期应为2017年12月18日。因刘翠平在一审起诉时主张自2018年1月20日起计算逾期办理房屋产权证违约金及利息，属于对自己权利的处分，不违反法律规定，应予支持。综上所述，刘翠平的再审请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2505号民事判决第二项；二、变更吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2505号民事判决第一项“吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付刘翠平逾期办理房产证的违约金，以512，299元为基数，自2018年10月5日起，按年利率5.9％标准计算至实际办理房屋产权证之日止”为“吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付刘翠平逾期办理房产证的违约金，以512，299元为基数，自2018年1月20日起，按年利率5.9％标准计算至实际办理房屋产权证之日止”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5，461元由刘翠平负担4194.27元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担1266.73元，再审案件受理费870元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢亚城审 判 员 毕雪松审 判 员 丛军霞二〇二一年八月三十日法官助理 刘 洋书 记 员 杨 楠