安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1321民初2337号原告：砀山县官庄区合作饭店。法定代表人：焦兰亭，该饭店经理。委托诉讼代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。被告:赵兵义,男,1971年7月10日出生,汉族，农民，住安徽省砀山县。被告:赵连启,男,1941年8月17日出生,汉族，农民，住安徽省砀山县。被告：周金玲,男,1958年6月24日出生,汉族，工人，住安徽省砀山县。上述三被告共同委托诉讼代理人：史先海，砀山县砀城镇法律服务所法律工作者。原告砀山县官庄区合作饭店（以下简称官庄饭店）与被告赵兵义、赵连启、周金玲排除妨害纠纷一案，本院受理后于2016年5月12日裁定驳回了官庄饭店的起诉，官庄饭店不服该裁定上诉于安徽省宿州市中级人民法院，安徽省宿州市中级人民法院经审理裁定由本院继续审理。本院于2016年8月5日重新立案后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告官庄饭店的法定代表人焦兰亭及其委托诉讼代理人王宜利，被告周金玲及三被告的共同委托诉讼代理人史先海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。官庄饭店向本院提出诉讼请求：三被告搬出并退还非法占用的原告房屋。事实与理由：原告创建于1962年，系集体性质，单独核算、自负盈亏，由官庄供销合作社领导。1985年，原告经会计王玉兰购买了6分8厘宅基地重新盖起两层（每层五间）楼房，并办理了砀国用（1994）字第1594号国有土地使用证。购买宅基地期间，原告向赵连启借款5000元，原告将建成的房屋四间租赁给赵连启，租金用于抵偿5000元欠款，欠款已于2002年抵清，但赵连启没有交还房屋，也没有交付租金。1995年，周金玲私自将饭店房屋（第一层两间、第二层三间）租赁给赵兵义，租金每年1200元，由周金玲收取，现合同已到期，赵兵义仍占用饭店房屋，并在二层楼上建起三间板房。另外，周金玲一直占用饭店一间门面至今。2013年，原告法定代表人焦兰亭等十余人将三被告起诉至法院，后法院判决驳回焦兰亭等人的诉讼请求。现三被告占用原告的房屋，侵害了原告的合法财产，特诉至法院，判如所请。赵兵义辩称：赵兵义于2012年1月1日租赁了官庄饭店房屋（第一层两间，第二层三间），租期15年，每年的租金为1200元。赵兵义使用案涉房屋是基于租赁合同关系，属于善意取得，合同尚未到期，原告起诉排除妨害无事实及法律依据。根据合同约定，赵兵义可以投资增加其他设备，可以在原有的建筑物上进行增建，楼房的第三层是赵兵义独自所建，合同到期后双方可协商作价收回。因此，原告起诉赵兵义要求退还房屋违反了合同约定，不应得到支持。赵连启辩称：1985年案涉房屋建设时，官庄饭店资金不够，以赵连启的名义向信用社贷款5000元，到期没有还款，信用社向赵连启追款，没有办法，赵连启还了5000元本金及3000元利息，以后饭店三位职工离职及其他事情又向赵连启借5000元，合计借款13000元，以上借款由当时饭店负责人周贵福于1990年1月10日出具借款保证书。赵连启在1990年1月1日租官庄饭店房屋四间，每年房租720元，借款保证书中双方约定：借款利息按银行利率两倍计算，如房租不能还清借款，就以此房抵给赵连启。由于饭店经营不善，至今没有还清赵连启的本息，赵连启使用该房也是善意，不属于民事侵权。因此，原告起诉赵连启退还房屋的请求不应得到支持。周金玲辩称：周金玲是饭店的唯一一位正式工，也是饭店工商登记的负责人，至今，没有接到主管部门免职或解职的通知，焦兰亭不是饭店的职工，官庄供销社所谓的聘用经理未按照企业法人登记条例的规定进行变更登记，因此，周金玲在没有被主管部门免除职位之前，官庄饭店负责人的职位仍然是合法的。周金玲作为饭店的正式职工，在饭店停止经营后，使用一间房子作为主要的生活来源，收取的租金作为职工五险费用，是合情合理合法的，原告起诉周金玲退还房屋请求也不能得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、张银河等人的推选报告及砀山县官庄供销合作社的任命书，有作为原告主管部门的砀山县供销合作联社出具的证明（会议记录）相佐证，能够认定焦兰亭现为原告合法的法定代表人。原告虽未办理法定代表人变更登记，但根据民事诉讼法解释的相关规定，未完成变更登记的，变更后的法定代表人可以代表法人进行诉讼。故三被告对焦兰亭不能代表原告参加诉讼的异议不能成立，焦兰亭有资格代表原告进行诉讼。2、周金玲与赵兵义签订的租房合同，原告认为系周金玲与赵兵义恶意串通所为，但无相应证据证明，能够认定该合同系双方的真实意思表示，合法有效。鉴于周金玲时为官庄饭店的法定代表人，其行为为职务行为，该合同的真实主体为官庄饭店与赵兵义。3、周贵福与赵连启签订的租赁合同书与周贵福书写的借款保证书，原告对其真实性不予认可，但加盖有官庄饭店公章，且周贵福作为当时官庄饭店负责人，其行为为职务行为，该合同书及保证书视同官庄饭店的意思表示，合法有效。保证书虽系官庄饭店单方书写，但结合合同书，可以认定为官庄饭店与赵连启的双方合意，构成双方的抵押合同。该合同订立于1990年，系担保法施行前，不适用担保法的规定，根据当时施行的民法通则的规定，该行为系有效民事法律行为，且不存在无效的情形，故认定该担保合同合法径行有效，无需另行办理抵押登记手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：官庄饭店创建于1962年，系单独核算、自负盈亏的集体企业，主管部门为砀山县供销合作社联合社。1982年7月1日，砀山县工商局向官庄饭店颁发皖字0557号营业执照。张永贵、周贵福、周金玲先后为饭店的负责人，焦兰亭为现任负责人。1985年，官庄饭店建成两层共计十间房屋，建房时，官庄饭店向赵连启借款13000元，并将其中四间房屋租赁给赵连启，租金用于偿还该笔欠款，并约定无法偿还欠款时以房屋抵偿。1994年10月31日，砀山县人民政府为官庄饭店颁发了土地使用权证。2012年1月1日，官庄饭店与赵兵义订立租房合同，官庄饭店将五间房屋（第一层两间、第二层三间）租赁给赵兵义，租期至2026年。现官庄饭店的房屋分别由赵兵义、赵连启、周金玲占有使用，赵兵义占用五间（第一层两间、第二层三间）、赵连启占用四间（第一层两间、第二层两间）、周金玲占用一间（第一层）。后双方因房屋占有使用问题发生纠纷。本院认为，官庄饭店是该涉案房屋的建造者，对该房屋享有相应权益。官庄饭店现将房屋五间（第一层两间、第二层三间）租赁给赵兵义，租期至2026年，现无解除该租赁合同的情形，官庄饭店请求赵兵义返还该五间房屋违反双方的约定，不予支持，赵兵义有权依照双方订立的租赁合同继续占有使用该五间房屋。官庄饭店现将四间房屋（第一层两间、第二层两间）租赁给赵连启，现虽租赁期届满，但双方已订立抵押合同，约定欠款到期不清偿以房屋抵押，现官庄饭店虽主张欠款已还清，但赵连启不予认可，官庄饭店又无相关证据证明，其主张不成立。在此情况下，双方应协商解决偿还欠款及房屋抵押权实现事宜，官庄饭店径行请求赵连启返还该四间房屋于法无据，不予支持。周金玲原为官庄饭店的法定代表人，现仍为官庄饭店的职工，其占有使用其中的一间房屋作为生活来源，官庄饭店在没有解决相关问题前现请求其返还该间房屋不妥，不予支持。综上所述，官庄饭店现要求赵兵义、赵连启、周金玲返还占有使用的共计十间房屋的诉讼请求不成立，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十条之规定，判决如下：驳回原告砀山县官庄区合作饭店的诉讼请求。案件受理费80元，由砀山县官庄区合作饭店负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  孙 黎审 判 员  李美艳人民陪审员  刘金山二〇一六年十二月二十三日书 记 员  邵 琳