上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7489号上诉人(原审被告、反诉原告)：张影月，女，1971年1月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：古晶，上海世新律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：花梦窈，女，1987年8月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：邢素英，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌(系花梦窈之夫)，1971年10月1日出生，住上海市。上诉人张影月因与被上诉人花梦窈房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初11710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张影月及其委托诉讼代理人古晶，被上诉人花梦窈及其委托诉讼代理人邢素英、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张影月上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判支持张影月的一审诉讼请求，即由花梦窈支付张影月90，000元(花梦窈应支付张影月的违约金108，000元-张影月应返还花梦窈的租赁保证金18，000元)。事实和理由：张影月所封闭的阳台是否存在安全隐患，应当由专业的鉴定部门认定，不应由法院越权认定。国家也没有出台禁止封闭阳台的规定。即使按照一审法院询问的物业人员的答复，张影月封闭阳台没有经过物业同意，那也是构成违法搭建的问题，得不出张影月提供的房屋存在安全隐患的结论。且一审法院现在调查的物业公司是近几年才入驻的物业公司，不是张影月封闭阳台时的物业公司。而业主封闭阳台并未改变建筑物外立面或危及建筑物的安全，是业主对专有部分的合理使用，物业公司无权干涉。花梦窈并非因为封闭阳台存在安全隐患而要求解除合同，起诉状中记载的解约理由是一块阳台玻璃破损后的空档造成安全隐患，证据交换中又增加了其他阳台玻璃可能自爆构成安全隐患的理由。一审法院适用法律错误。张影月封闭阳台是否妥当，与本案纠纷，没有关联性，将物业是否同意封闭阳台作为认定本案纠纷的关键条件明显错误。另，高层住宅封闭阳台的现象比比皆是，一审法院认定高层住宅不应封闭阳台事关公共利益，如按照一审法院该认定，上海关于房屋安全隐患鉴定的地方规定都可以取消了。显然，一审法院不应适用独任制的普通程序审理本案。花梦窈辩称，涉案房屋存在安全隐患，已经有事实予以佐证了，高层房屋的阳台玻璃掉下来是否危险，这是任何人均可以判断的，不需要专业机构鉴定。双方之间的《房屋租赁合同》约定花梦窈可以维修，但这不是花梦窈的义务，而是花梦窈的权利。花梦窈没有进行维修，是因为双方之间曾就冰箱故障产生的费用应由谁承担产生纠纷，且张影月最终并未承担相关费用；二是不排除剩余的玻璃存在安全隐患的可能性，如花梦窈进行了维修及更换，玻璃再次发生自爆并掉落的后果将由花梦窈承担，花梦窈不可能也没有义务去承担这个风险。因张影月在长达三个月的时间没有维修，花梦窈完全有理由解除合同。花梦窈认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。花梦窈向一审法院起诉请求判令：1、确认花梦窈、张影月之间的房屋租赁合同于2020年5月25日解除；2、张影月返还花梦窈房屋押金18，000元以及2020年5月25日至2020年6月7日的租金7，800元；3、张影月向花梦窈支付违约金108，000元。一审审理中，花梦窈将上述第2项诉讼请求变更为：张影月返还花梦窈房屋押金18，000元以及2020年5月26日至2020年6月7日的租金7，200元。张影月向一审法院提出反诉，请求判令：花梦窈向张影月支付违约金108，000元。一审法院认定事实：2016年12月4日，张影月(出租方，甲方)与花梦窈(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，出租房屋地址为上海市虹口区东大名路XXX弄XXX号XXX室以及54号车位，该房屋租赁面积总(约)181.85平方米。租赁期限自2016年12月8日起至2021年12月7日止，免租期限自2018年9月10日起至2018年10月9日止(经二审查明，此处系一审判决书笔误，双方之间的合同并无关于免租期的约定)。每月租金18，000元，租金按3个月为一期支付，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。乙方需支付给甲方租赁保证金共计18，000元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的6倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。上述租赁合同签订后，张影月向花梦窈交付了涉案房屋，花梦窈向张影月支付了租赁保证金18，000元，并支付了至2020年6月7日止的房屋租金。一审法院另查明，2020年2月25日，涉案房屋客厅阳台处封闭玻璃破裂，玻璃碎片掉落至一层绿化带及儿童乐园处，当日，花梦窈通过微信与张影月联系，要求维修并解决该问题，但一直未维修。经法院向涉案房屋所在物业公司调查，该小区阳台不允许使用玻璃进行封闭，涉案房屋破裂的阳台玻璃为业主擅自封闭。一审法院再查明，双方曾于2020年5月25日拟办理房屋交接手续，但因为当日产生矛盾，并未交接成功。一审审理中，张影月在反诉状中称，其已自行于2020年6月8日将房屋收回，但双方并未办理房屋交接手续，涉案房屋也未对外出租。一审法院认为，双方对于《房屋租赁合同》解除并无异议，法院予以认可，关于《房屋租赁合同》的解除时间，双方意见不一。由于花梦窈未提供充足证据证明其已经于2020年5月25日将房屋交还给张影月，张影月自认自行收回房屋的时间为2020年6月8日，且花梦窈支付了至2020年6月7日止的房屋租金，故法院综合判断，《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除。涉案房屋属于高层，将高层房屋阳台使用玻璃封闭本身即存在安全隐患，且张影月将房屋阳台封闭亦未获得物业公司准许，现虽无充分证据证明阳台玻璃破裂的原因，但张影月提供的房屋存在安全隐患法院予以确认。但花梦窈在与张影月签订《房屋租赁合同》时，亦应充分关注该安全隐患，花梦窈在涉案房屋正常使用的数年间均未向张影月提出解决该安全隐患，且根据合同约定，双方均可对涉案房屋设施及设备的损坏或者故障进行维修，在玻璃出现质量问题后，其亦未对玻璃进行维修，故花梦窈亦存在过错。关于违约责任，花梦窈认为涉案房屋存在质量问题，危及其人身安全，构成根本性违约，法院认为，虽然张影月提供的房屋存在安全隐患，但花梦窈所述阳台玻璃问题并未达到危及其人身安全的程度，花梦窈在要求维修未果后亦未自行维修，其亦存在过错，法院根据合同履行情况、双方的过错程度、具体损失，确认双方互不承担违约责任。关于花梦窈要求张影月退还租赁保证金18，000元的诉讼请求，现双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，由于张影月无证据证明花梦窈对涉案房屋造成了实际损害，租赁保证金张影月理应退还。故法院对该项诉讼请求予以认可。一审法院就此判决：一、确认花梦窈与张影月于2016年12月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；二、张影月于判决生效之日起十日内返还花梦窈租赁保证金18，000元；三、驳回花梦窈的其他本诉请求；四、驳回张影月的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张影月提供了以下证据：1.2021年7月30日于小区物业办公室向项目经理张春生做的《律师调查笔录》。证明东大名路现在的物业公司即上海海鸿福船物业管理有限公司是2010年入驻管理小区的，无权认定涉案年房屋阳台玻璃为业主擅自封闭，且是否封闭阳台不需要物业同意和报备。2、2019年5月5日东大名路888弄《业主公约》摘要。证明业主封闭阳台，只要遵循与小区整体环境和谐的原则，不改变阳台的原始结构。3．2021年7月30日的小区照片三张。证明小区内封闭阳台的住宅比比皆是，均使用玻璃。4．2021年7月30日的室内照片六张。证明台风烟花过后，涉案房屋封闭阳台及玻璃均安然无恙。没有任何迹象证明涉案封闭阳台及阳台玻璃不安全。花梦窈认为上述证据并非二审中的新证据。对证据一的真实性无法确认，认为一审法院亦是向张春生做了询问笔录，两份证据的证明力显然不同，且上述四组证据与本案的争议焦点也无关联性。本院认为，本案的主要争议焦点为，花梦窈是否能基于涉案房屋的阳台玻璃发生自爆并掉落的事实及后续维修情况要求解除合同及双方之间是否应互负违约责任，而非涉案房屋的阳台是否能使用玻璃封闭，故张影月提供的上述证据与本案的争议焦点无关。本院另查明，花梦窈于2020年5月29日致张影月的回函中记载：“……3．承租屋内玻璃于2020年2月24日晚上自爆，物业也上门看过。此玻璃非安全玻璃，楼下是儿童乐园会有安全隐患。要求你本人来看以及维修，你均拒绝，时至2020年5月25日我方交接房屋时仍未解决。我方不敢维修，担心你将此费用再不合理要求我方承担。4．由于我们家宝宝年龄尚小，为了避免不必要风险，我方不得已搬离承租房。2020年5月25日由于你丈夫动手，我们不得已把钥匙留给你们，房子已经归你控制。而且房屋经过彻底清洁后交付，不存在因使用不当造成的损害。针对以上事实，我方表示：1．你方提供房屋不满足使用条件，我方已经通知我们的租赁合同于2020年5月25日正式解除。……”。本院经审理查明，除上述注明的一审判决书笔误外，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，保证出租房屋及装修、附属设施、设备处于正常可使用状态并在房屋、装修等有损坏的情况下及时进行维修是出租人的合同义务和法定义务。2020年2月，涉案房屋客厅阳台处确发生了封闭玻璃破裂并掉落的情况，故无论是出于对房屋装修完整性的需求还是对高层房屋玻璃掉落可能存在较大安全隐患的担忧，花梦窈作为承租人均有要求出租人张影月进行修复的权利。虽双方之间的《房屋租赁合同》约定承租人也可以代为维修，费用由出租人承担，但并不当然因此免除出租人原本就负有的维修义务。因双方之前确就冰箱故障问题的维修发生过费用由谁承担的争执，且阳台玻璃更换后，如再次发生掉落，可能造成的损害亦不同于一般物品的维修更换，故花梦窈要求张影月维修无明显不合理之处。因上述玻璃问题至2020年5月仍未解决，张影月亦已于2020年6月8日收回房屋，一审法院确认双方之间的合同解除并依据合同履行情况、双方的过错程度、具体损失确认双方互不承担违约责任并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，206元，由张影月负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 邬海蓉法官助理 仇祉杰书 记 员 莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……