湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2149号原告侯春香，女，1985年1月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。被告陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。法定代表人李小红，系该公司董事长。被告郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。法定代表人唐菲菲，系该公司董事长。以上四被告共同委托诉讼代理人邓晶，湖南乾越律师事务所律师。被告李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。原告侯春香与被告李小红、被告陈勇、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、被告郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）、被告李丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯春香，被告李小红、被告陈勇、被告三合一公司、被告天贸公司的共同委托诉讼代理人邓晶到庭参加诉讼，被告李丽娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯春香向本院提出诉讼请求：1.依法判令五名被告支付原告购买北湖网商贸城三楼10号铺面面积误差款项17580元（差0.75㎡×23440.54元/㎡=17580元）；2.依法判令五名被告支付给原告逾期办理产权过户登记违约金4336.5元（三楼10号铺面总价款433650元×1%的违约金=4336.5元）；3.依法判令被告天贸公司返还原告已经支付三楼10号铺面的代办房产证费24840元及银行同期利息4843元（按银行同期利率计算，24840×3.25%×6年=4843元）。被告李小红、陈勇、李丽娟、郴州市三合一企业管理咨询有限公司共同承担连带偿还责任。本案合计请求赔偿金额为：17580+4336.5+24840+4843=51599.5元；4.本案诉讼费由五名被告承担。被告李小红、被告陈勇共同辩称：一、两答辩人虽签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，但并非办证费用的收取人，不应对被答辩人承担返还办证费用及利息的责任。答辩人与被答辩人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》中并未对案涉房屋的办证费用进行约定，且被答辩人提供案涉房屋办证费用的收据中加盖的是郴州市天贸科技有限公司的印章。即对于办证费用答辩人与被答辩人是缺乏合同约定的，答辩人又并非办证费用的实际收取人。被答辩人要求两答辩人返还其办证费用无事实和法律依据，且答辩人同意郴州市天贸科技有限公司关于被答辩人诉请返还办证费用的答辩观点。被答辩人对案涉房屋的物权实际上并不存在权利瑕疵，又无证据证实案涉房屋已经不可能办理房产登记，那么被答辩人缴纳办证费用是合理且有义务的，其要求退还办证费用的诉请无事实和法律依据。且被答辩人既要求退还办证费用，又要求被告承担延期办证的违约责任，明显是两个相悖的诉讼请求，故请求人民法院依法驳回被答辩人要求返还办证费用的诉讼请求。二、两答辩人虽签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，但并非房屋价款的实际收取人，不应承担本案案涉房屋面积误差款的返还责任。被答辩人提供的房款收据加盖的印章为郴州市三合一企业管理咨询有限公司的印章，答辩人并非房款的实际收取人，不应承担本案案涉房屋面积误差款的返还责任。且案涉房屋还未办理不动产产权过户登记，对于案涉房屋最终的面积确定应当以办理至被答辩人名下的产权登记为准，而并非现在被答辩人提供的不动产登记查询为准，故被答辩人要求返还面积误差款的证据依据不足，应当驳回该项诉请请求。三、被答辩人要求答辩人承担延期办证的违约金数额计算错误，违背合同约定，请求法院依据事实及合同据实认定。根据《北湖网贸商城房屋买卖合同》第七条第（二）款约定，在合同约定的期限内不能办理产权过户登记的，乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。根据该合同约定，违约金计算的基数为被答辩人已付房款的1%，而并非被答辩人诉请的房款总价款的1%。故违约金计算的基数应当依据被答辩人最终实际支付的房款计算。且答辩人依据《北湖网贸商城房屋买卖合同》承担了延期办证的违约责任，被答辩人就无权再以延期办证一事要求答辩人承担任何其他责任，包含退还办证费用。四、对于未依照《北湖网贸商城房屋买卖合同》足额支付全部房屋价款的被答辩人，应当驳回其全部诉讼请求。被告三合一公司辩称：本案为商品房销售合同纠纷。答辩人虽在《北湖网贸商城房屋买卖合同》中加盖了印章，但答辩人并非案涉房屋的所有权人和出卖人，收取房款也为代收行为，不应承担本案的责任。请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告天贸公司辩称：一、答辩人并非《北湖网贸商城房屋买卖合同》的合同当事人，被答辩人要求答辩人对其诉请的面积误差金额承担返还责任和承担延期办证的违约责任无事实及法律依据。请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。二、本案为商品房销售合同纠纷，答辩人并未签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，也并非案涉房屋的所有权人和出卖人，与被答辩人并不存在房屋买卖合同关系。基于合同的相对性，被答辩人无权依据《北湖网贸商城房屋买卖合同》，要求答辩人承担面积误差金额的返还和承担延期办证的违约责任。三、本案中的办证费用为被答辩人为案涉房屋办理不动产登记必须缴纳的费用，且与被答辩人要求被告承担延期办证的违约责任这一诉讼请求相悖，应当驳回被答辩人要求返还办证费用的诉讼请求。根据被答辩人提供的执行裁定书，案涉房屋的执行已被人民法院裁定中止，裁定确定被答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，也就是被答辩人对案涉房屋的物权实际并不存在权利瑕疵，那么被答辩人就有义务对案涉房屋缴纳办证费用，且对案涉房屋足额缴纳办证费用是对案涉房屋办理不动产登记和被答辩人要求被告承担延期办证违约责任的前提。现被答辩人并无证据证实案涉房屋已经不可能办理房产登记，故其退还办证费用的诉请无事实和法律依据。且被答辩人既要求退还办证费用，又要求被告承担延期办证的违约责任，明显是两个相悖的诉讼请求，故请求人民法院依法驳回被答辩人要求返还办证费用的诉讼请求。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告李丽娟未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据材料。查明的事实根据原告的举证，被告的质证，以及本院对证据的认证，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案的事实如下：一、2013年8月1日，被告李小红、被告李丽娟向被告陈勇出具了一份《委托书》，该委托书载明：“现委托陈勇先生（身份证号码4310031981××××××××）全权处理北湖网贸商城相关所有事宜，委托代理人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，均予承认。”2014年1月6日，以被告陈勇、被告李小红、被告李丽娟作为出卖人（以下简称甲方）与原告侯春香作为买受人（以下简称乙方），双方签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，该合同约定主要内容：甲方自愿出售的铺面座落在郴州北湖区湖农贸市场）（房产证为郴房权证北湖字第××号、71××23号、71××27号、71××28号、71××31号、71××33号）北湖网贸商城项目中的第三层10号铺面。该铺面建筑面积为18.5平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），乙方对该铺面已做充分了解，并愿意购买；甲、乙双方约定该铺面单价为23440.54元／平方米，总价款共计人民币433650元；支付方式及期限为分期付款：签订本合同时支付房屋总价款的50%，计223650元。其余30%的房屋总价款，计130000元，在2014年10月31日前付清。剩余20%的房屋总价款，计80000元，在2015年6月30日前付清；甲方应当在2014年9月30日前，将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；乙方如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1.逾期付款在15日之内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按照房屋总价款的30%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之二的违约金；甲方应及时提供该铺面办理产权过户手续过程中所需要相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；甲方在双方约定的时间内办理过户手续，造成过户延误应当承担乙方的务工、差旅等费用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，乙方协助甲方办理产权过户登记手续。如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第2种方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。2.乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；甲方保证标的铺面没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任并赔偿乙方全部损失；乙方保证按时足额支付全部购房款，并且不得以任何理由拖延；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签定《委托管理合同》。该《北湖网贸商城房屋买卖合同》签章处加盖了郴州市三合一投资有限公司的印章，被告陈勇作为甲方代表人签字，原告侯春香在乙方代表人签章处签名并捺印。被告李小红、被告李丽娟未在该《北湖网贸商城房屋买卖合同》签章处签名。二、《北湖网贸商城房屋买卖合同》签订后，原告侯春香交纳购房款423650元。郴州市三合一投资有限公司分别于2014年10月31日向原告侯春香出具一份《收据》，该收据载明：“今收到侯春香交来北湖网贸商城3-10号商铺房款353650元。”于2015年5月26日向原告侯春香出具一份《收据》，该收据载明：“今收到侯春香交来北湖网贸商城3-10号商铺房款70000元。”2014年12月11日，郴州市天贸市场管理有限公司向原告侯春香出具一份《收款收据》，该收据载明：“今收到侯春香交来北湖网贸商城3-10号商铺代办房产证各项费用24840元。”三、《北湖网贸商城房屋买卖合同》签订的同日，以原告侯春香为甲方（委托方），郴州市天贸市场管理有限公司为乙方（受托方），郴州市三合一投资有限公司为丙方，三方签订一份《北湖网贸商城委托经营管理协议》，甲方侯春香将购买的位于郴州市北湖区，原北湖农贸市场（项目名北湖网贸商城）3-10号商铺，自愿委托乙方郴州市天贸市场管理有限公司经营管理该物业。四、原告侯春香购买的座落在郴州市北湖区，不动产登记资料查询结果证明，权利人为被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟，建筑面积17.75平方米。另查明，郴州市三合一投资有限公司于2012年9月11日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本10000000元，股东为李小红、李丽娟、陈勇。2017年7月10日，郴州市三合一投资有限公司更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司。郴州市天贸市场管理有限公司于2013年12月16日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000000元，股东为唐菲菲、李丽娟。2016年1月5日，郴州市天贸市场管理有限公司更名为郴州市天贸科技有限公司。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定，履行各自义务。针对原告侯春香提出的诉讼请求，本院依据查明的事实，并结合原告的陈述以及被告的辩称理由，评判如下：一、《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定：“甲方自愿出售的铺面座落在郴州市北湖区项目中的第三层10号铺面。该铺面建筑面积为18.5平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补）。”依据该约定，不动产登记资料查询结果证明，该铺面建筑面积为17.75平方米，与《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定的铺面建筑面积18.5平方米，两者相差0.75平方米，按照“多退少补”的原则，相差的0.75平方米的铺面面积款，出卖人应当按照铺面单价折合成价款退还给买受人，即0.75㎡×23440.54元／㎡＝17580元。但由于原告侯春香尚欠出卖人购房款10000元（合同约定房屋总价款433650元-已支付房屋总价款423650元）至今未支付，相抵后，出卖人还应当返还原告侯春香铺面面积误差款7580元（17580元-10000元），故对原告侯春香主张的返还铺面面积误差款17580元的诉讼请求，本院予以部分支持返还铺面面积误差款7580元。二、《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定：“1.甲方应当在2014年9月30日前，将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用。2.甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，乙方协助甲方办理产权过户登记手续。如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第2种方式处理：①乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。②乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；甲方保证标的铺面没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任并赔偿乙方全部损失。”依据上述约定，原告侯春香按照不动产登记资料查询结果证明的建筑面积17.75平方米计算房屋总价款，已经履行完毕房屋买卖合同约定的铺面购房款支付义务，出卖人已于2014年9月30日之前将该铺面交付原告侯春香，并由原告侯春香将该铺面委托给被告天贸公司经营管理。出卖人应当在商铺交付使用后960个工作日内，协助原告侯春香办理产权过户登记手续，但由于出现不可归责于原告侯春香的原因，出卖人至今未协助原告侯春香办理好该商铺的不动产过户登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照房屋买卖合同“乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金”之约定，故出卖人应支付原告侯春香逾期办理产权过户登记违约金4236.50元（423650元×1%）。三、原告侯春香购买的座落在郴州市北湖区，不动产登记资料查询结果证明，权利人为被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟。被告三合一公司、被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟作为共同出卖人与原告侯春香签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，依据房屋买卖合同约定，对应返还给原告侯春香的铺面面积误差款以及逾期办理产权过户登记违约金应承担共同支付责任。被告天贸公司并非《北湖网贸商城房屋买卖合同》的相对方，案涉商铺购房款并非其收取，按照合同相对性原则，被告天贸公司不承担本案返还铺面面积误差款以及支付逾期办理产权过户登记违约金的民事责任。四、原告侯春香购买北湖网贸商城3-10号商铺后，委托给被告天贸公司经营管理。在委托经营管理期间，被告天贸公司以代为办理房屋过户登记的名义，于2014年12月11日收取原告侯春香代办费用24840元，但被告天贸公司至今未完成房屋过户登记代办手续，也未将收取的代办费用退还给原告侯春香，并且长期占用该费用，侵害了原告侯春香的合法权益，故对于原告侯春香提起的要求被告天贸公司返还代办费用24840元，并按银行同期利率3.25%支付6年期间的资金占用费4843元（24840元×3.25%×6年）的诉讼请求，本院予以支持。由于代办费用系被告天贸公司收取，并由被告天贸公司出具《收款收据》，按照合同相对性原则，应由被告天贸公司承担返还责任。被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告三合一公司对代办费用的返还不承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告侯春香商铺面积误差款7580元；二、限被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告侯春香逾期办理不动产产权过户登记违约金4236.5元；三、限被告郴州市天贸科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告侯春香代办费用24840元，并支付资金占用费4843元，合计29683元；四、驳回原告侯春香的其他诉讼请求。如果被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司、被告郴州市天贸科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1090元，减半收取545元，由原告侯春香承担106元，被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司共同承担125元，被告郴州市天贸科技有限公司承担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 李健毛二〇二一年八月三日法官助理 卢青清书 记 员 张 婷附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。