四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8887号上诉人（原审被告）：万腾实业集团有限公司，住所地：成都市高新区天府二街99号1栋1单元22层2202号。法定代表人：吴昊，董事长。委托诉讼代理人：刘智豪，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭宏骏，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市遵宇房地产营销策划有限公司，住所地：成都市青羊区光华巷9号1栋1层14号。法定代表人：唐敏，执行董事。委托诉讼代理人：胡策,北京市中伦文德(成都）律师事务所律师。上诉人万腾实业集团有限公司（以下简称万腾公司）因与被上诉人成都市遵宇房地产营销策划有限公司（以下简称遵宇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。万腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回遵宇公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决以万腾公司违反了先合同义务或者诚实信用原则判决退还履约保证金的理由不成立。按照合同法第42条的规定，合同当事人有违反先合同义务的，其法律后果是应当承担缔约过失责任而非违约责任。一审判决依据合同94条径直判决退还保证金，没有法律依据。一审判决既认定了《销售代理服务合同》系双方真实意思表示且遵宇公司对案涉小区提供的证据不能证明万腾公司招标存在恶意欺诈或隐瞒事实、《销售代理服务合同》不违反法律法规的强制规定，合法有效，又判决万腾公司承担违约责任退还保证金，犯了基本逻辑错误，应予撤销。同时遵宇公司在招标过程中提供虚假业绩。遵宇公司二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原审判决。1.万腾公司未能将全部3个项目签订代理销售合同，违反在先合同义务及诚实信用原则；2.车位只能针对小区业主进行销售，在案涉小区抵触销售的情况下，构成了合同目的实现的原因，无法实现的原因在于万腾公司多年内没有解决小区内的问题。遵宇公司向一审法院提出的诉讼请求为：1.判令解除当事人于2019年9月20日签订的《销售代理服务合同》；2.万腾公司退还保证金20万元，并支付资金占用利息，以20万元为基数，按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月21日其计算至全部付清之日止，暂计至2020年3月24日，约为4223元；3.万腾公司支付因招投标、项目实施等产生的费用约为133313.4元。一审认定事实：2019年7月5日，万腾公司发布招标文件，招标内容为：资产销售代理（标段2），具体项目包含金沙御苑车位、左邻右舍车位、五彩城车位的销售代理。并采用风险代理模式，中标人须交纳履约保证金50万元（金沙御苑10万元、左邻右舍10万元、五彩城30万元）。2019年7月30日，万腾公司向遵宇公司出具《中标通知书》，经万腾公司综合评审，通知遵宇公司成为万腾集团资产销售风险代理招标（标段2）的中标单位。委托期限为合同签订之日起1年。中标人应缴纳履约保证金100万元，其中五彩城为50万元、左邻右舍为35万元、金沙御苑为15万元。合同签订后，招标人以书面的形式通知中标人，中标人接到书面通知后3日内按要求交纳保证金。另查明，2019年9月20日，万腾公司（甲方）与遵宇公司（乙方）就左邻右舍车位项目签订《销售代理服务合同》，合同约定车位总套数211个，委托期限为本合同签订之日起至2020年12月31日止，风险代理销售期限内，乙方不得无故擅自单方面解除本合同，若乙方擅自解除本合同的，甲方有权依据本合同之约定要求乙方承担相应的违约及赔偿责任。双方确认风险代理的模式，乙方应向甲方交纳履约保证金20万元。履约保证金根据销售情况进行返还，具体返还比例如下：2019年12月31日前完成销售127个车位，返还率60%；合作委托期满前完成销售169个车位，返还率100%。如乙方在第一阶段未能完成项目产权可售车位总个数的60%，甲方有权不予返还乙方缴纳的全部履约保证金，如乙方在第一阶段的销售指标，甲方书面确认后应在15个工作日按照乙方交纳的履约保证金的60%返还乙方。如因甲方原因导致本协议项下约定“物业”无法销售达180天以上的，乙方有权要求甲方在收到乙方发出的解除合同通知后的15个工作日内无息退还履约保证金，并解除合同。协议履行中如乙方出现违约行为，甲方有权全额没收保证金。同日，万腾公司向遵宇公司发出《履约保证金缴纳通知函》，函告遵宇公司因案涉项目已达到网签销售条件，要求其支付履约保证金20万元。2019年9月22日，万腾公司向遵宇公司出具收据，载明履约保证金20万元，并加盖万腾公司财务专用章。后案涉项目业主联名抵制遵宇公司销售车位，导致遵宇公司无法履行合同，多次与万腾公司协商无果，遂提起本案诉讼。一审法院认为：遵宇公司主张解除合同并返还保证金，则是否具备解除合同的合法理由，系案件争议焦点。遵宇公司主张有以下理由，第一，万腾公司违反招投标文件规定，未能将招投标文件约定的“同一标段”其他两个项目与其签订合同，仅签订一个项目，导致其销售不能达到预期目标，其预期利益受损。第二，车位无法销售系因案涉小区由被告开发，而案涉小区业主对原房屋质量不满，遵宇公司进行销售时，案涉小区业主阻碍遵宇公司，进而联合抵制购买车位，因车位的特殊性，只能由业主购买，故销售代理合同已经无法达成，不是遵宇公司原因造成。根据庭审陈述及当事人举证证据证明，一审认为：其一，万腾公司就金沙御苑车位、左邻右舍车位、五彩城车位的销售代理作为同一招标标段进行招标，遵宇公司按照三项目进行综合性的风险评估作出投标决定，进而获得三项目车位的销售代理权，因采用风险代理模式，故万腾公司应当于招标文件中约定的期限内将全部项目及资料交付遵宇公司，与遵宇公司签订销售代理合同，由遵宇公司按合同约定承担三项目车位的销售风险，但本案中，万腾公司仅与遵宇公司签订其中一个项目的销售代理服务合同，遵宇公司陈述的其就项目全部进行风险评估作出投标并签订合同，确定预期利益的理由具有合理性。其二，遵宇公司举示的证据能够证明案涉小区业主在长达多年后仍对万腾公司修建的案涉小区房屋质量问题不满意，在遵宇公司代理对外销售时，通过拉横幅等形式进行联合抵制购买，但不能证明万腾公司在进行招投标时存在恶意欺诈或者隐瞒事实的情况，应当按照合同约定方式分担风险，遵宇公司作为专业营销策划代理机构，其就案涉项目进行了前期调研、风险评估等，应承担合同履行过程中的风险，也即可能出现的销售不能问题。综上，基于万腾公司存在的未能就所有招投标文件规定的全部项目签订销售代理合同的事实，其存在过错，有违反先合同义务或者诚实信用原则的行为，导致遵宇公司合同目的不能实现，预期利益受损，且考虑案涉项目车位销售的实际情况，遵宇公司要求解除合同的理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故对遵宇公司要求退还履约保证金的诉讼请求，予以支持。遵宇公司主张的其他损失，属于招投标费用及合同应当承担的风险代理范畴，与本案无关，亦无事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：1.万腾公司于判决生效之日起十日内退还遵宇公司履约保证金20万元；2.驳回遵宇公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取3181.5元，由万腾公司负担。二审中，万腾公司认为一审判决夸大了业主维权的情况，万腾公司承认确实有有关房屋质量的横幅，但是不存在联名抵制，而且据了解并不是业主，是遵宇公司拉的横幅。二审中，万腾公司主张遵宇公司在招标过程中提供虚假业绩。经二审审理查明的事实与一审已查明的事实一致，本院予以确认。但一审认定事实“后案涉项目业主联名抵制遵宇公司销售车位，导致遵宇公司无法履行合同”属于法律判断范畴，不应当出现在一审查明事实部分。本院认为，本案中存在两个法律关系，一是招标法律关系，该法律关系由遵宇公司与万腾公司建立三个项目在内的法律关系；二是本案特定项目双方之间的法律关系。两个法律关系既有联系又有区别：两者的联系在于后者可以视为对前者的履行；区别在于特定项目又以特定的合同予以确定，本案争议的是特定项目和特定合同，特定合同相对于招标三个项目具有独立性，万腾公司以招标过程中遵宇公司存在业绩造假，如果该虚假行为构成违约，违约的对象也是三个项目在内的招标关系，万腾公司可以该法律关系主张权利，万腾公司现未将三个项目均给与遵宇公司销售，又主张遵宇公司违背总体义务。此情况下，如以特定项目合同让遵宇公司承担一次虚假提供业绩责任，再以三个项目合同再让遵宇公司承担一次虚假提供业绩责任，将造成重复责任承担。故本院不支持万腾公司以此理由拒绝退还保证金。如双方确实对业绩造假约定违约责任或者业绩造假造成实际损失，遵宇公司如果存在业绩造成情形，万腾公司可以另行主张权利，并且一并解决三个项目的法律关系。关于保证金是否应当退还，保证金不予退还，事实上是万腾公司的受益行为，万腾公司应当举证证明遵宇公司存在违约行为使其有理由不予退还保证金。万腾公司提出的业绩造假理由，已经前述判断，另遵宇公司并未完成销售目标，但是该情形经本案已经确定，案涉小区存在因房屋质量拉横幅情形，虽然本案尚不足以证明存在业主抵制销售等情形，但作为后期销售，前期如果存在质量争议且开发商不能积极回应这些争议，确实会对后期销售造成实质性现实影响。本案中万腾公司并未举证证明拉横幅的具体情况及是否属实，如果属实是否积极处理应对，因此，可以认定遵宇公司未能完成特定项目销售情有可原，故保证金应当退还。故此，万腾公司的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按照一审确定，二审案件受理费6363元，由万腾实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年八月十日书记员  李青