山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7307号上诉人（原审被告）：夏兰江，男，1968年1月18日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：高孟君，女，1997年8月1日出生，汉族，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：刘效宇，山东齐鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：董祥凯，山东齐鼎律师事务所实习律师。上诉人夏兰江因与被上诉人高孟君房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初5657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。夏兰江上诉请求：判决撤销一审判决；判决驳回高孟君的诉讼请求；判决高孟君承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为“夏兰江未能提供房产证导致高孟君未能办理营业执照，致使高孟君租赁房屋的商用目的无法实现”，因此认定夏兰江构成违约。夏兰江认为，根据当前工商营业执照的办理规定，提供房产证不是办理营业执照的必要条件，申请人办理营业执照可以提供房产证，也可以提供租赁合同，因此高孟君完全可以通过向市场监督管理局提供房屋租赁合同办理营业执照，而不能因夏兰江未提供房产证就认定高孟君不能办理营业执照，并因此认定夏兰江构成违约。二、一审法院认为“夏兰江在不能转租的情况下，违反合同约定将案涉房屋转租，且因租金问题与案外人程鹏已另案形成诉讼；在诉讼调解阶段，夏兰江不到庭参加调解对原告持续占有房屋存在过错”。夏兰江认为：1、夏兰江与原房东的房屋租赁合同约定房屋不能转租，该约定属于夏兰江与原房东之间的约定，根据合同的相对性，该约定仅适用于夏兰江与原房东之间，该约定对次承租人高孟君不发生效力，因此一审法院据此认为夏兰江将房屋转租给高孟君构成夏兰江对高孟君的违约属于事实认定错误。2、根据民法的区分原则，即便夏兰江的转租行为对原房东构成违约，亦不影响夏兰江与高孟君所签订房屋租赁合同的效力，更不能据此认定夏兰江的转租行为构成夏兰江对高孟君存在过错。3、《中华人民共和国民法典》第597条规定“因出卖人对标的物没有处分权导致买受人无法取得标的物所有权的，买受人可以解除合同，并要求出卖人承担违约责任。”承担违约责任的前提是“有约可依”，既然可以要求出卖人承担违约责任，也就意味着《中华人民共和国民法典》认可出卖人无权处分订立的合同是有效的，即擅自出卖他人之物的合同属于有效合同，根据举重以明轻的民事诉讼原则，无权处分不影响合同的效力，无权处分订立的租赁合同当然有效。4、根据双方合同第九条约定，次承租人高孟君依照合同约定应向夏兰江支付30日的房租（即8333.00，大写捌仟叁佰叁拾叁元整）作为违约金。高孟君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，夏兰江的上诉请求与事实理由无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。一、夏兰江的上诉请求无事实依据。夏兰江与高孟君已于庭审过程中办理房屋钥匙交接，双方之间的房屋租赁合同法律关系已然解除。夏兰江在明知案涉房屋不能转租的情况下，将案涉房屋对外转租至高孟君，致使房屋无法正常使用，致使合同目的不能实现，构成根本性违约。同时，夏兰江明知案涉房屋的承租系用于商用，应负有配合高孟君提供房屋产权信息等资料的义务，无法达到案涉房屋适租性系夏兰江违约。夏兰江的上诉要求高孟君支付房屋租金无事实基础，高孟君并未使用涉案房屋，且夏兰江并未在一审法定辩论终结前提起反诉，故夏兰江的上诉请求无事实依据。二、夏兰江上诉请求无法律依据。夏兰江在明知案涉房屋不得转租的情况下，转租至高孟君已然构成合同欺诈。夏兰江无转租权，将案涉房屋对外进行转租属于无权处分，另经高孟君调查，夏兰江在拖欠房主租金且房主多次通知腾房的前提下，夏兰江的对外转租行为已经违反法律法规强制性规定，属于无效的民事法律行为。夏兰江以《中华人民共和国民法典》第五百九十七条作为上诉理由，与事实不符。该条规定调整买卖合同法律关系，并非房屋租赁法律关系，与本案无关。高孟君向一审法院起诉请求：1.请求依法判令夏兰江返还房屋租金10万元；2.请求依法判令夏兰江支付高孟君违约利息（以10万元为基数，自2021年1月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费、保全费、委托诉讼代理费等相关费用由夏兰江承担。一审法院认定事实：2021年1月19日，夏兰江（甲方，出租方）与高孟君（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方房屋，房屋位于济南市历下区中林路66号中海紫御东郡5栋15#店铺，租赁用途为商铺使用；租赁期限自2021年2月1日起至2023年1月30日止，房屋租金为每年100,000元，付款方式按年交付，双方对其他权利义务进行了约定。甲乙双方任何一方因故提前终止合同提前30日通知对方的，应向对方支付满30日之所差期间对应的房租作为违约金。合同签订后，高孟君支付一年租赁费10万元。高孟君主张租赁案涉房屋用于加盟快餐店，要求夏兰江配合提供房产证用于办理营业执照，夏兰江未能提供导致营业执照至今未能办理。高孟君与夏兰江庭审中均同意解除案涉合同。庭审中，双方均同意不查看房屋的情况下交接房屋钥匙，视为完成房屋的交接。2021年6月22日，高孟君在姚家法庭将案涉房屋钥匙交付夏兰江。另查明，案涉房屋系夏兰江租赁程鹏的房屋，双方签订的租赁合同约定不得转租。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高孟君与夏兰江签订的《房屋租责合同》中明确约定租赁房屋的用途为商用，故出租人夏兰江负有保证租赁物适租性的法律义务，具体本案中即负有配合高孟君使用案涉房屋相关材料办理营业执照的法律义务。而夏兰江未能提供房产证导致高孟君未办理营业执照，致使高孟君租赁房屋的商用目的无法实现，同时双方庭审中均同意解除合同，庭审后已对案涉房屋钥匙进行了交接，故一审法院认定案涉房屋租赁合同已解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施·并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，案涉租赁合同已解除，夏兰江应当返还租金10万元。因夏兰江在明知房屋不得转租的情况下，转租房屋，存在明显过错；同时，夏兰江违反法定的义务导致合同目的无法实现，致使合同解除，故夏兰江应当承担违约责任。夏兰江庭后提交的补充答辩意见要求高孟君支付占有房屋期间的占有使用费，因该诉求是庭后提出，夏兰江亦未提出反诉，一审法院不应作出处理。但为节约司法资源，一审法院对夏兰江该诉求进行回应。夏兰江在不能转租的情况下，违反合同约定将案涉房屋转租，且因租金问题与案外人程鹏已另案形成诉讼；在诉前调解阶段，夏兰江不到庭参加调解，对夏兰江持续占有房屋存在过错。所以，其要求高孟君支付占有房屋期间的占有使用费的主张不应得到支持。高孟君在承租房屋时，未尽到谨慎审查的义务，亦应当承担一定的责任，故一审法院支持高孟君主张的自双方交付钥匙之日（即2021年6月22日）起至租金全部退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算的逾期利息，对超出部分的利息，一审法院不予支持。关于律师代理费，因双方未在租赁合同中约定因诉讼产生的代理费的负担问题，且高孟君在本案中具有一定的过错，故该律师代理费由高孟君自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的法律规定，判决：一、夏兰江于判决生效之日起十日内返还高孟君房屋租金10万元；二、夏兰江于判决生效之日起十日内返还高孟君逾期利息（以10万元为基数，自2021年6月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算）；三、驳回高孟君的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由高孟君负担350元，夏兰江负担800元。保全费1070元，由高孟君负担320元，夏兰江负担750元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。夏兰江提交《确认函》一份，证明《确认函》所署的时间为交房时间，这期间4个多月一直由高孟君占有使用，该4个月租金将另案主张。经质证，高孟君对证据真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明案涉房屋一直由高孟君占有使用，只能证明钥匙在高孟君手中。本院对上述证据的真实性予以确认。鉴于夏兰江一审时并未就上述租金提起反诉，本院不予审理。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。现夏兰江与高孟君签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁用途为商铺使用，夏兰江作为出租方负有保证租赁物适租性的法律义务，现因夏兰江无法提供房产证导致高孟君不能办理营业执照，致使高孟君承租房屋的合同目的不能实现，一审法院认定夏兰江承担违约责任，并无不当。另，承前所述，鉴于夏兰江在一审时并未提起反诉，就夏兰江主张的违约金问题，本院不予审理。综上所述，夏兰江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人夏兰江负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年八月十七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰