上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5393号上诉人(原审被告)：上海宇道企业发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：季兰，执行董事。委托诉讼代理人：许杰，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜新华，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海世博建设开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：丁德明，董事长。委托诉讼代理人：邹红黎，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人上海宇道企业发展有限公司(以下简称宇道公司)因与被上诉人上海世博建设开发有限公司(以下简称世博公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇道公司上诉请求：撤销一审法院判决，将案件发回重审或改判驳回世博公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1．世博公司占用了大量的D03场地，宇道公司无法使用。世博公司并未按照约定为宇道公司提供适租的场地条件，构成实质违约。2．宇道公司在一审期间提起反诉，一审法院拒绝接受，且未作任何不予受理或驳回反诉裁定，严重违反法定程序，依法应发回重审。3．D03、D04地块使用费支付时间应按照交易习惯确定，宇道公司不构成违约。根据宇道公司提交的双方会议纪要、地块使用费付款、开票凭证及汇总表可知，自2014年订立D04地块使用协议后，曾几次连续以会议纪要形式延长合同期限，每次延期均对付款期限做了调整，除了合同首次订立时付款时间为2014年3月1日，2016年、2017年、2018年的使用费付款时间分别为次年年初、当年年中、当年年末，由此可知双方在后续的合同履行中对使用费支付节点都是一年一议，且均为先用后付。而一审法院在双方已经有确定交易习惯的某某下，强行适用了所谓“租赁合同履行惯例”。退一步而言，即使存在所谓迟延付款，世博公司要求宇道公司支付D04地块自2019年7月1日起的逾期付款违约金以及场地占用费亦缺乏依据，根据世博公司2019年8月20日向宇道公司致送的《关于世博园区D03、D04、D09地块的清场通知函》，世博公司同意宇道公司将D04地块交还期限延长至2019年9月30日，因此宇道公司主张从2019年7月1日起计算逾期付款违约金、占用费没有事实依据。被上诉人世博公司答辩称：首先，世博公司按照合同约定将D03场地以现状交付给宇道公司，宇道公司予以接收、使用，并未对场地情况和租金标准提出异议。根据双方签署的《场地管理服务合同》第四条的约定，世博公司以现状向宇道公司交付合同项下的D03场地，宇道公司在接收时，对D03场地和遗留建筑的某某是清楚并认可的，在接收时和使用过程中从未提出过异议。合同约定场地用途为仓储和办公，并不是约定交付时场地需满足特定的仓储、办公条件，双方对场地和建筑物的交付条件仅有现状交付的约定，宇道公司要实现租赁用途，需由其自身按照合同约定依法进行改建。事实上，宇道公司在接收场地后，就通过新建建筑的方式实现场地租赁用途，使用过程中，也从未向世博公司提出场地不适租。在本案一审审理中，宇道公司对欠付租金的数额一直是承认的，这也说明宇道公司始终认可场地和其中遗留建筑的某某。另外，就D03场地的面积，世博公司在一审中已举证证明，宇道公司也都均予以确认。因此，宇道公司以场地不适租需扣减租金、不认可场地面积为由认为一审判决事实认定不清，没有依据。其次，双方对于场地租金在合同第五条第2款约定，后一个周期的费用应该在上一个周期结束前一个月支付，因此，双方对场地租金支付方式的约定为“先付后用”。宇道公司经常逾期付款，是其单方的违约行为，世博公司未追究宇道公司以前的逾期付款违约责任，并不代表双方之间达成所谓场地租金“先用后付”的交易习惯。世博公司2019年8月20日的《清场通知函》是在宇道公司未按约定日期返还D04场地情况下对宇道公司的催告，其中要求其最晚于2019年9月30日返还D04场地，是敦促宇道公司纠正违约行为的期限，不是同意D04场地的租赁期限延长，更不是同意租金推迟支付。宇道公司以“先用后付”成为双方的交易习惯、世博公司同意租金推迟支付为理由抗辩其不构成逾期支付租金，没有事实和法律依据。再次，宇道公司的反诉请求与世博公司的诉讼请求相互独立，不能抵消或吞并世博公司的诉讼请求，一审不受理反诉不影响本案判决结果和宇道公司的权益，不构成撤销一审判决的理由。且一审中法官已告知宇道公司可以就反诉请求另行起诉，本案的审理和判决结果不会影响宇道公司的程序和实体权利。综上，请求驳回宇道公司的上诉请求，维持原判。世博公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认双方之间的场地管理服务合同于2019年12月31日终止。2．宇道公司按照合同约定恢复原状后返还并腾退位于上海市黄浦区高雄路XXX号D03地块(包括合同约定的建筑物、构筑物，扣除世博公司于2019年11月30日已经收回的4，876平方米，剩余7，990平方米)。3．宇道公司向世博公司支付拖欠的D03场地租赁费727，189.44元(均按照每平方米0.16元／天的标准，分为两部分计算：以4，876平方米为基数，自2019年1月1日起计算至2019年11月30日止；以7，990平方米为基数，自2019年1月1日起计算至2019年12月31日止)，以及逾期付款违约金(以260，573.44元为基数、以日千分之二为标准计算的自2019年12月1日起至实际支付之日止的逾期支付违约金；以466，616元为基数、以日千分之二为标准计算的自2020年1月1日起至实际支付之日止的逾期支付违约金。上述违约金暂计至2020年6月8日并扣除宇道公司的6万元租赁保证金为188，856.17元)。4．宇道公司向世博公司支付拖欠的D04场地(8，272平方米)租赁费239，557.12元，以及以239，557.12元为基数、以日千分之二为标准计算的自2019年7月1日起至实际支付之日止的逾期支付违约金，暂计算至2020年6月8日为164，815.3元。5．宇道公司向世博公司支付自2020年1月1日起至实际腾空并返还D03场地之日止按每平方米0.32元／天计算的场地占用费，暂计至2020年6月8日为409，088元。宇道公司向世博公司支付自2019年7月1日起至2020年4月10日止，按照每平方米0.32元／天计算的D04场地占用费754，406.4元。一审法院认定事实：2014年1月，世博公司、宇道公司签订场地管理服务合同，世博公司将位于上海市黄浦区高雄路XXX号的D03场地、上海市黄浦区高雄路XXX号D04场地交由宇道公司使用，约定：管理方(甲方)世博公司，使用方(乙方)宇道公司，甲方将位于上海世博园区浦西D04、D03部分地块(含地上建筑物和构筑物)授权给乙方使用。场地范围及地上建筑物情况见附件。管理期限自2014年3月1日至2016年2月28日，共计二年。乙方使用场地的用途为仓储及办公，乙方保证必须进行合法活动。场地交付时间，甲方应于2014年3月1日将该场地以现状交付给乙方。管理服务费，每年60万元，两年合同总价暂定为120万元。支付方式，每半年支付一次，每次支付金额为30万元，首次应当于2014年3月1日前支付给甲方，后续一个周期管理费应于上个支付周期结束前一个月内支付给甲方。为保证甲方权益，乙方应向甲方额外支付6万元作为保证金，与首次管理费一并支付给甲方。合同另约定，合同期满的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续约之部分或全部场地。乙方不得将场地进行转让、出租、抵押或其他任何处分。本合同期限届满，双方未能就续期达成一致的，本合同终止。合同终止的，乙方应负责清理场地并将场地恢复到交付时的状态或甲方同意的保留的状态。场地返还时，相互结清各自应承担的费用，因乙方违约的，甲方可在保证金中先行扣除。保证金不足以弥补损失的，甲方有权继续向乙方追偿。合同履行过程中，宇道公司向世博公司支付了保证金60，000元。之后双方通过签署会议纪要的方式，多次续期租赁合同。双方于2019年1月24日再次延长了合同场地的使用期限，明确D03场地使用期限至2019年12月31日届满，D04场地使用期限至2019年6月30日届满，且D03、D04地块的租赁费用调整为一年120万元。根据会议纪要的要求和合同的约定，宇道公司须支付延期期间的租赁费，并在使用期届满前完成合同场地的清场并交还世博公司。但在D03、D04场地延长的使用期即2019年12月31日(6月30日)届满后，世博公司多次通过与宇道公司开会、向宇道公司发送函件、张贴清场公告等方式催促宇道公司腾退场地，然而宇道公司置之不理。世博公司已经于2020年4月10日实际收回了D04场地。对于D03场地，有部分场地(4，876平方米)世博公司已于2019年11月30日实际收回。另履约过程中，宇道公司还发生拖欠世博公司租赁费、擅自将涉案场地转租给案外人的某某(宇道公司自认转租事实，称目前还有7、8家未清场)，致本案涉案场地由案外人(次承租人)实际占用使用至今，无法清场。期间早在2015年世博公司即发现宇道公司违规搭建违章建筑，并违法转租，即要求宇道公司进行整改，拆除违章建筑、清退租户，宇道公司也应世博公司要求就违章建筑等进行了整改、拆除工作。一审法院另查明，涉案租赁场地(含地上建筑物、构筑物)系由世博发展集团授权给世博公司管理使用。两者系上、下级关系。在上述合同履行期间，宇道公司除了向世博公司支付上述所谓管理费(即租金)外，未向任何其他第三方支付过有关涉案场地的租金等费用。宇道公司向世博公司支付的租金数额对应截止至2018年底，之后至今未再支付过(相应租金费用)。一审审理中，宇道公司称是世博公司拒收涉案场地租金，而非宇道公司拖延或不付，对此宇道公司未能提供相应的事实依据，世博公司对此亦不予认可。另世博公司诉请的相应欠付租金，是根据合同约定的整个(D04、D03)场地一年租期合计120万元租金，化解到依据D03场地(12，866平方米)和D04场地(8，272平方米)的总实际面积，得出每平方米的单价，再依次主张D03和D04各自场地的租金欠费的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点涉及：1．案件性质是场地租赁合同纠纷还是物业管理服务合同纠纷。依据本案查明的事实，可以认定的是本案所涉合同，虽名为场地管理服务合同，实为场地(含地上建筑物、构筑物)租赁合同，宇道公司向世博公司支付的所谓的120万元管理费实际为租金，从而取得D03、D04的场地(包括地上建筑物、构筑物)的租赁使用权，后履行中通过双方的协商，又最终延长租期至2019年12月31日(D04场地则于2019年6月30日终止)，依据我国合同法相关规定，附终止期限的合同，自期限届满时失效。另宇道公司事实上在租赁使用涉案场地的过程中也从未向其他任何第三方支付过涉案场地租金或使用费，因此难道说合同约定的租赁场地(包括地上建筑物等)都是免费租赁使用的？显然这是不可能，也是说不通的。2．关于涉案场地存在实际使用人(次承租人，乃至次次承租人的问题)，但世博公司并不主张追加该等案外人作为本案第三人参加诉讼，其导致的法律后果问题(如今后的搬离归还场地的实际执行问题)。对此法院已明确向世博公司释明了相关的法律规定和风险，基于民事权利当事人有权自行处分的原则，对于世博公司不主张追加次承租人作为本案当事人参加诉讼，并自愿承担相应法律后果(可能影响到实际搬离场地的执行)的选择，只能表示尊重和理解。但在此需要强调的是，宇道公司在没有转租权的某某下，转租、违规违章搭建后转租均是事实，构成违约更是事实。因此，世博公司现请求宇道公司支付欠付租金及逾期付款违约金、实际占用场地使用费等均有事实(包括合同)和法律依据，依法均应予以支持。对于世博公司直接用宇道公司保证金60，000元冲抵逾期付款违约金的计算方式，宇道公司并未提出异议，也未有显失公平之处，依法也予以认可。关于宇道公司认为的，因为世博公司明知宇道公司转租超过一定期限，故宇道公司的转租行为已经合法的主张，缺乏事实和法律依据，依法难以采信。本案查明的相关事实表明，世博公司一直在要求宇道公司就违法搭建、违法转租的行为进行整改，至今该因素仍未消除，因此何来世博公司的默示确认宇道公司的转租行为之说？相关的我国租赁纠纷司法解释的关于经过六个月出租人未提出异议的，即认为承租人享有了合法转租权的意见，明确包含了一个条件，即出租人明知承租人转租的某某下，未提出异议，显然这一条件对本案作为出租人的世博公司并不符合，本案世博公司作为出租人早已向宇道公司的转租行为提出了异议，而且持续提出异议至今。3．对于宇道公司辩称的世博公司拒收租金问题，则也因缺乏事实支撑，对此世博公司亦未认可，故就该节也不予采信。依据租赁合同履行的惯例，先付后租，宇道公司对于2019年度租金至今未付已构成违约，理应承担支付义务及相应的合同约定的逾期付款违约金(对于世博公司采用的用合同总价，除以整个租赁场地面积，形成每平方米租赁单价，再具体化解到D03场地和D04场地的具体欠费的计算方法，一审法院认为，有事实和法律依据，宇道公司亦未提出异议，对此也予以认可)。同时，对于合同到期后，仍事实上占有租赁场地的行为，宇道公司也应按合同约定，依照原合同租金标准的两倍向世博公司支付实际占用使用费。因此，宇道公司辩称的世博公司主张的逾期付款违约金及实际使用费(按原合同标准两倍计算)属过高的观点，均缺乏相应的事实和法律依据，难以采信。综上，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。由于本案查明的相关事实表明，原合同约定的租赁场地(除D04场地外)，还是实际由宇道公司使用(转租他人)至今(而未清场、撤离)，而原合同约定的D03场地租赁期限已于2019年12月31日到期，因此本案对于世博公司主张的诉请确认双方租赁合同已于2019年12月31日终止的观点，因有事实和法律依据，予以支持(至于涉及D04场地部分，因该场地已于2020年4月10日实际清场并返还世博公司，因此该部分场地的租赁关系是否需要再明确终止及宇道公司负有的返还场地义务，已无需再加以处理)。据此，判决：一、确认上海世博建设开发有限公司与上海宇道企业发展有限公司签订的《场地管理服务合同》(D03场地)于2019年12月31日终止。二、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内腾退并归还上海世博建设开发有限公司租赁场地上海市黄浦区高雄路XXX号的D03地块(包括地上建筑物和构筑物，实际剩余面积7，990平方米)，并恢复原状。三、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司偿付拖欠的D03场地租赁费727，189.44元(均按照每平方米0.16元／天的标准，分为两部分计算：以4，876平方米为基数，自2019年1月1日起计算至2019年11月30日止；以7，990平方米为基数，自2019年1月1日起计算至2019年12月31日止)。四、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司偿付逾期付款违约金(以260，573.44元为基数、以日千分之二为标准计算的自2019年12月1日起至实际支付之日止的逾期支付违约金；以466，616元为基数、以日千分之二为标准计算的自2020年1月1日起至实际支付之日止的逾期支付违约金。上述违约金暂计至2020年6月8日并扣除被告的6万元租赁保证金为188，856.17元)。五、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司支付拖欠的D04场地(8，272平方米)租赁费239，557.12元，以及以239，557.12元为基数、以日千分之二为标准计算的自2019年7月1日起至实际支付之日止的逾期支付违约金，暂计算至2020年6月8日为164，815.3元。六、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司支付自2020年1月1日起至实际腾空并返还D03场地之日止按每平方米0.32元／天计算的场地占用费，暂计至2020年6月8日为409，088元。上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司支付自2019年7月1日起至2020年4月10日止，按照每平方米0.32元／天计算的D04场地占用费754，406.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，宇道公司向本院提交了如下证据：1．D03地块卫星图及地块情况说明、现场照片、视频及文字说明，证明D03地块的配套用房大部分处于无法使用状态，其中部分自始被世博公司长期占用、关闭，已构成根本违约；部分建筑残缺不堪，存在安全隐患，无法用于办公仓储等合同目的。2．D03搭棚改建报告两份，证明宇道公司曾因安全问题申请改建D03场地西侧大棚，但未获准许。宇道公司自始未使用该临时建筑。3．反诉材料及邮寄证明，证明宇道公司在一审法庭辩论终结前通过邮寄方式向法院提交了反诉材料，未得到任何反馈。4．《关于世博园区D03、D04、D09地块的清场通知函》，证明世博公司同意将D04地块交还期限延长至2019年9月30日，世博公司主张违约金的起算时间按2019年7月1日缺乏事实依据。针对宇道公司提供的证据，世博公司认为并非二审中的新证据，不应被法院采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，宇道公司与世博公司就涉案D03、D04场地签订的场地管理服务合同已于2016年2月28日期限届满。此后，宇道公司与世博公司以会议纪要的形式多次续期。2019年1月24日双方签署会议纪要，明确D03场地使用期限至2019年12月31日届满，D04场地使用期限至2019年6月30日届满。针对宇道公司上诉提出世博公司交付的D03、D04场地上的部分建筑无法使用，世博公司构成违约的上诉理由，本院认为，世博公司出租给宇道公司的是D03、D04场地含地上建筑物和构筑物，宇道公司如认为场地不适宜使用，理应在签订合同时提出。且在宇道公司占有、使用涉案场地长达六年之中，从未就场地无法使用等问题向世博公司提出异议。在履行期限已届满，世博公司多次催促宇道公司返还涉案场地后宇道公司提出场地不适租并仍拒绝返还，显然有违合同约定，更有违诚信原则。关于宇道公司提出的反诉问题，宇道公司可另案主张。宇道公司上诉认为，双方履行中就使用费达成惯例，为先付后用。对此，本院认为，双方就租金支付时间有明确约定，宇道公司在合同履行中存在逾期支付租金的违约行为，不能因宇道公司的违约行为认定世博公司与宇道公司就迟延支付租金形成了交易惯例，世博公司仍然有权依据合同约定向宇道公司主张逾期付款违约金。双方合同约定逾期付款违约金为日千分之二，宇道公司认为该约定过高，请求法院予以调整。鉴于宇道公司逾期支付租金导致了世博公司的资金占用损失，双方合同约定的日千分之二过分高于资金占用损失，故本院对逾期付款违约金的计算标准酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14579号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14579号民事判决第四、五项；三、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司偿付逾期付款违约金(以260，573.44元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的4倍为标准自2019年12月1日起至实际支付之日的逾期支付违约金；以466，616元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的4倍为标准自2020年1月1日起至实际支付之日的逾期支付违约金；上述违约金暂计至2020年6月8日并扣除上海宇道企业发展有限公司6万元租赁保证金)；四、上海宇道企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世博建设开发有限公司支付拖欠的D04场地(8272平方米)租赁费239，557.12元，以及以239，557.12元为基数、自2019年7月1日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的4倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的4倍计付逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21，961元减半收取为10，980.5元由上海宇道企业发展有限公司负担10，880.5元，由上海世博建设开发有限公司负担100元。二审案件受理费21，961元，由上海宇道企业发展有限公司负担21，861元，由上海世博建设开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟法官助理 张文如书 记 员 姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……