西藏自治区拉萨市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏01民终623号   上诉人（原审被告、反诉原告）：梁伟，男，1978年12月6日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。   委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   委托诉讼代理人：张海霞，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：拉萨三昌酒店管理有限公司，住所地西藏自治区拉萨市城关区当热路以北、藏热路以西1栋7层1号，统一社会信用代码91540191MA6T13KU05。   法定代表人：胡仁和，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙兆强，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄彩虹，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。   原审被告：城东宽宅门火锅，经营场所西藏自治区拉萨市藏热北路以西汉庭酒店商品房，统一社会信用代码92540191MA6T5LYY3N。   经营者：梁伟，男，1978年12月6日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市城关区当热北路以西汉庭酒店商品房，身份证号码×××。   委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   委托诉讼代理人：张海霞，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   上诉人梁伟因与被上诉人拉萨三昌酒店管理有限公司（以下简称拉萨三昌公司）、原审被告城东宽宅门火锅房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁伟、原审被告城东宽宅门火锅共同的委托诉讼代理人曹务阳、被上诉人拉萨三昌公司的委托诉讼代理人孙兆强、黄彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   梁伟上诉请求：1.撤销（2019）藏0102民初1120号民事判决第二、第三、第四、第五项判决内容；2.依法改判：（1）上诉人不应向被上诉人承担违约金9625元；（2）被上诉人向上诉人退还保证金100 000元；（3）租赁房屋内的动产归上诉人所有；（4）被上诉人应向上诉人支付租赁物瑕疵致损费461 207.03元。3.判令本案一、二审诉讼费（包括反诉费）由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。首先，拉萨三昌公司向梁伟交付的租赁物存在严重瑕疵，二楼卫生间未做防水，影响了租赁物正常使用，拉萨三昌公司构成违约在先。梁伟逾期交纳房租的原因并非主观故意，而是多次向拉萨三昌公司要求修复租赁物未果后行使抗辩权，并不构成违约。故拉萨三昌公司违约在先的情况下，一审认定租赁物存在严重瑕疵与梁伟违约的事实相互矛盾，属于认定事实错误。其次，拉萨三昌公司向梁伟收取的保证金100 000元，在拉萨三昌公司违约的情形下，双方合同解除后，拉萨三昌公司应当向梁伟退还。根据最高人民法院关于适用担保法的司法解释第118条的规定，当事人交付留置金、保证金、担保金、押金、订金等但没有约定定金性质，当事人主张定金权利人民法院不予支持。因此，一审支持拉萨三昌公司不予退还保证金属适用法律错误，且显失公平。最后，一审中梁伟提出鉴定申请，经法院委托第三方对租赁物漏水原因及梁伟装饰装修价值进行鉴定，租赁物厨房屋顶漏水系拉萨三昌公司经营的酒店二楼卫生间未做防水层堵漏引起，案涉租赁物经评估装修价值为461 207.03 元。梁伟装修后不到一年，因拉萨三昌公司原因无法正常使用租赁物，拉萨三昌公司应当向梁伟赔偿装修损失461 207.03 元，而不是一审认定的50 000元。   拉萨三昌酒店辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.拉萨三昌公司无违约行为，梁伟无权拒付租金；2.梁伟拒付租金构成根本违约，也是合同解除的根本原因，其应当承担违约责任；3.按照合同约定保证金及租赁房屋内财产应归拉萨三昌公司所有，且梁伟两次给拉萨三昌公司出具承诺书，承诺在2019年4月10日前未交清所欠费用，自动放弃该店一切财产，由拉萨三昌公司全权接手；4.关于梁伟上诉主张的装修费损失问题。房屋漏水并不导致梁伟无法正常使用租赁物，且其主张的损失于法无据，拉萨三昌公司不应承担赔偿责任。5.一审已经就漏水问题给梁伟造成的损失酌定减免了10%的租金，梁伟无权就其他损失提出异议。   城东宽宅门火锅述称，以梁伟的意见为准。   拉萨三昌酒店向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间于2018年1月5日签订的《商铺租赁合同书》，并由被告立即返还租赁房屋；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金154 000元（以38 500元/月为标准，暂从2019年2月1日计至2019年5月31日，后续计算至房屋租赁合同解除之日）；3.判令被告立即支付拖欠的水电费5 145.5元；4.判令被告立即支付违约金46 200元；5.判令不予退还被告已支付的保证金100 000元；6.判令租赁房屋内财产归原告所有；7.本案诉讼费用由被告承担。   梁伟向一审法院提起反诉请求：1.判令解除双方之间签订的《商铺租赁合同书》；2.判令反诉被告向反诉原告返还保证金100 000元；3. 判令反诉被告向反诉原告支付违约损失900 970元；4.本案反诉费由反诉被告承担。   一审法院认定事实：2018年1月5日原、被告双方签订了《商铺租赁合同书》，梁伟承租了拉萨三昌公司位于西藏拉萨市××区第一层部分房屋，租期自2018年1月5日起至2028年1月4日止，租金自2018年2月1日起计算，租金付款方式为：第一租年梁伟在2018年1月15日前付清六个月的租金231 000元整，付款方式为先付租金后使用，从第二租年即2019年2月1日起，先付清6个月租金后再经营的方式付款。随后梁伟利用承租的房屋开设了个体工商户城东宽宅门火锅即现案涉租赁物实际使用方城东宽宅门火锅。在梁伟使用租赁物期间发生楼顶多处漏水。2019年1月8日梁伟向拉萨三昌公司出具承诺书，承诺保证金100 000元于2019年4月2日前支付，否则赔偿由此造成的一切损失。承诺人处有梁伟的签字捺印。2019年4月2日梁伟又承诺在2019年4月10 日前向拉萨三昌公司交清所欠的一切费用（房租、保证金），逾期未交清，拉萨三昌公司即可按原合同执行，梁伟自动放弃该店一切财产，由拉萨三昌公司全权接手。承诺人处有梁伟及案外人张朝库的签字捺印。梁伟对店面进行装修并经营火锅期间于2018年12月因拉萨三昌公司经营的酒店二楼清洁间周围未做防水层堵漏引起梁伟承租的房屋大厅屋顶漏水两处，大厅屋顶另一处漏水点为拉萨三昌公司经营的酒店二楼卫生间周围未做防水层堵漏引起。厨房屋顶漏水点为拉萨三昌公司经营的酒店二楼卫生间周围未做防水层堵漏引起。峨眉山包间漏水点系拉萨三昌公司经营的酒店二楼卫生间周围未做防水层堵漏引起。经评估案涉租赁物装修价值为461 207.03元整。另查明，案涉租赁物于2019年4月15日被拉萨三昌公司收回。庭审中双方均予以确认后拉萨三昌公司当庭放弃对城东宽宅门火锅返还案涉房屋的诉讼请求。还查明，双方一致同意解除2018年1月5日原、被告双方签订的《商铺租赁合同书》。   一审法院认为，本案当事人签订的《商铺租赁合同书》是经双方协商一致达成，是各自真实意思的体现，其形式与内容不违反相关法律法规的规定，合同有效，自成立时起，对合同相对人具有法律上的拘束力，双方均需依约履行。本案争议的焦点是：一、梁伟逾期支付租金的法律事实如何客观真实地判析其法律后果，尤其是该法律事实的发生是否构成了违约。二、拉萨三昌公司是否按合同约定提供了相应的租赁物（房屋），因而可以依约向梁伟收取租金。三、梁伟缴纳的保证金100 000元不予退还的主张，是否具有相应的事实和法律依据。关于争议焦点一，梁伟以承租房屋漏水而影响了其经营为由，搁置租金的支付，显然与双方签订的《商铺租赁合同书》中约定的第四条租金、保证金付款方式不符，因而梁伟未向拉萨三昌公司按期支付租金的行为已构成违约，故拉萨三昌公司主张违约金的请求，予以支持。但拉萨三昌公司主张的违约金的数额，根据相关法律规定予以适当调整。关于争议焦点二，梁伟以拉萨三昌公司在双方履行合同期间交付的房屋出现屋顶漏水，导致其经营的火锅店无法正常营业，造成违约损失为由，辩称不应向拉萨三昌公司支付租金，并提出反诉主张拉萨三昌公司应当向梁伟承担违约损失。对此，经审理查明，梁伟承租的房屋屋顶多处出现漏水，系拉萨三昌公司经营的酒店二楼卫生间周围未做防水层堵漏引起。因不存在违约的事实，梁伟就此提出反诉主张违约损失，于法无据，但结合本案实际，能够证实拉萨三昌公司交付给梁伟的租赁物存在重大瑕疵，故梁伟主张的损失酌情予以部分支持。关于争议焦点三，结合本案《商铺租赁合同书》第十三条违约责任的约定，双方主张的保证金100 000元属于履约保证金，该保证金应否返还的问题。所谓“履约保证金”是当事人在合同中的约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不同于定金，不适用于定金罚则。本案中梁伟逾期缴纳租金的行为已构成根本性违约，故按照合同约定该保证金不予退还。   综上所述，一、双方均一致同意解除原、被告之间于2018年1月5日签订的《商铺租赁合同书》，一审对此予以确认。二、庭审中原、被告一致认可租赁物于2019年4月15日被拉萨三昌公司收回，故该公司主张租金应当计算至2019年4月15日为止，即：2019年2月1日至2019年4月15日止，每月租金为38 500元，但拉萨三昌公司交付给梁伟的租赁物存在瑕疵，影响了承租人梁伟正常使用收益及租赁物价值的正常发挥，干扰了承租人梁伟正常经营，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，拖欠的租金实际支付金额减少至90%计算。三、拉萨三昌公司主张的5 145.5元水电费无相应证据证实，但庭审中梁伟认可3000元的水电费，故就该诉请予以部分支持。四、拉萨三昌公司主张的违约金46 200元，因梁伟逾期支付租金的行为已构成违约，应向拉萨三昌公司支付的款项为租金与相应违约金。但当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中， 拉萨三昌公司虽已全面履行了交房义务，但该房屋存在重大瑕疵，故存在一定的过错。梁伟未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按欠缴租金标准计算支付因违约所产生的违约金即：96 250元的10%。五、拉萨三昌公司主张的租赁房屋内财产归其所有的诉请，根据《商铺租赁合同书》约定，一审予以支持。六、梁伟主张的拉萨三昌公司应向其支付违约损失900 097元的反诉请求，结合本案实际，能够证实拉萨三昌公司交付给梁伟的租赁物存在重大瑕疵的事实。故梁伟主张的损失酌情予以部分支持。另，案涉租赁物于2019年4月15日被拉萨三昌公司收回，本案中城东宽宅门火锅承担返还租赁物的义务已不存在基础事实，故不承担任何责任。   一审判决：一、解除原告（反诉被告） 拉萨三昌酒店管理有限公司与被告（反诉原告）梁伟于2018年1月5日签订的《商铺租赁合同书》；二、由被告（反诉原告）梁伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告） 拉萨三昌酒店管理有限公司支付拖欠的租金86 625元（捌万陆仟陆佰贰拾伍圆）整及迟延支付租金的违约金9625元（玖仟陆佰贰拾伍圆）整，以上合计96 250元（玖万陆仟贰佰伍拾圆）整；三、由被告（反诉原告）梁伟向原告（反诉被告）拉萨三昌酒店管理有限公司缴纳的保证金100 000元（壹拾万圆）整不予退还；四、租赁房屋内财产归原告（反诉被告）拉萨三昌酒店管理有限公司所有；五、由原告（反诉被告）拉萨三昌酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁伟支付租赁物瑕疵致损费50 000元（伍万圆整）；六、驳回原告（反诉被告）拉萨三昌酒店管理有限公司、被告（反诉原告）梁伟、被告城东宽宅门火锅的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。经庭审查明，当事人对一审查明事实均无异议，二审予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：一审判决是否认定事实错误，适用法律错误。结合双方当事人诉辩意见，评析如下：   第一，拉萨三昌公司与梁伟于2018年1月5日签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规定的强制性规定，依法成立受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。一、二审中双方当事人对此并无争议，本院予以确认。经一、二审审理查明，《商铺租赁合同书》约定的租赁物已经于2019年4月15日被拉萨三昌公司收回，拉萨三昌公司与梁伟一致同意解除该合同，本院对此亦予以确认。第二，依照合同1.4条约定，承租人梁伟承租的是出租人拉萨三昌公司的清水房，出租人拉萨三昌公司按照建筑原状出租给梁伟，实际交付后即全面履行了合同义务，对租赁物并无维修义务。梁伟基于租赁合同设立并经营的城东宽宅门火锅部分屋顶漏水问题，当事人一致认可的鉴定结果为拉萨三昌公司经营的二楼酒店卫生间未做防水层所致，该原因并不属于出租人拉萨三昌公司的租赁合同义务，而是其二楼酒店的加害致损过错，一审据此原因认定出租人拉萨三昌公司交付的租赁物存在重大瑕疵不当，本院予以纠正。因此，梁伟上诉主张拉萨三昌公司交付的租赁物存在严重瑕疵，二楼卫生间未做防水，影响了租赁物正常使用，拉萨三昌公司构成违约在先，缺乏事实根据，不能成立。依照合同4.2.1条、4.2.2条、5.1.1条、5.1.2条的约定，梁伟未按照合同约定支付租金，交纳第二笔保证金，构成违约，其诉称的履行抗辩权，因缺乏事实根据，不能成立。一审认定梁伟构成违约既有事实根据，又有法律依据，并无不当。一审根据拉萨三昌公司二楼酒店漏水对梁伟经营的城东宽宅门火锅造成影响，调整了租金，且梁伟、城东宽宅门火锅二审明确表示认可一审调整后的租金。一审基于租金的调整，依据合同约定认定违约金，保障了当事人意思自治，故一审对违约金的认定并无不当，应予维持。第三，依照合同13.2条约定，承租人若违约，出租人有权解除合同，向承租人主张违约金，承租人所有投资无偿归出租人使用，且出租人不退还承租人已经交纳的保证金。一审认定出租人拉萨三昌公司依照合同约定不予退还100 000元保证金，且对该保证金不适用定金罚则进行了法律释明，既有合同依据，又符合法律规定，并无不当。梁伟上诉所称一审支持了拉萨三昌公司对该保证金的定金权利属适用法律错误，与客观事实不符，不能成立。第四，依照合同13.2条约定，承租人若违约，出租人有权解除合同，向承租人主张违约金，承租人所有投资无偿归出租人使用，且出租人不退还承租人已经交纳的保证金。此外，梁伟于2019年4月2日向拉萨三昌公司出具《承诺》载明：“因我方原因，没有按原商铺租赁合同履行房租和保证金义务，现我方承诺于2019年4月10日前交清所欠一切费用，逾期未交清，贵方即可按原合同执行，我方自动放弃该店一切财产，由贵方全权接手。”明确表示若其逾期交清欠费，店内的财产归拉萨三昌公司所有，梁伟作出的书面承诺与双方合同约定相符，系其真实意思表示，对其具有法律约束力。一审按照当事人的约定，认定租赁房屋内财产归拉萨三昌公司所有，既有事实根据，又有法律依据，应予维持。第五，梁伟因设立经营城东宽宅门火锅所需，对拉萨三昌公司按合同约定交付的清水房租赁物进行装修，系其经营所需，其装修价值并非拉萨三昌公司二楼酒店因卫生间未做防水给城东宽宅门火锅造成损害的实际损失。梁伟虽然上诉主张了租赁物瑕疵致损损失费461 207.03 元，但该金额系其装修评估价值，并无证据证明系其实际损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，梁伟对该主张应当承担举证不能的不利后果。一审法院依据拉萨三昌公司对梁伟经营的城东宽宅门火锅致损的事实，酌情支持梁伟的损失为50 000元，符合公平原则，应予维持。   综上所述，梁伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在租赁物重大瑕疵的认定上虽有不妥，但适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4 993.75元，由上诉人梁伟负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   高 小 红  审  判  员   尼玛央宗  审  判  员   吉 红 霞   二〇二一年八月三日   法 官 助 理   尼 玛 仓  书  记  员   拉姆次仁