辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8931号上诉人（原审原告）：李雪韵，女，1990年8月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：沈阳泰和房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街29号。法定代表人：陈远新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹敏，辽宁宝铎律师事务所实习律师。上诉人李雪韵因与被上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司（以下简称“泰和公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李雪韵上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中写明延期办理产权证书的违约金是按日万分之一，一审法院认定约定不明确，按日十万分之一计算违约金缺乏依据。二、一审法院认定大东区人民政府于2019年11月27日下发的解遗文件免除被上诉人违约责任，缺乏依据。案涉园区除了个别业主上访外，地面、绿化、消防至今都没有通过验收。区环保局组织召开了会议，要求被上诉人进行整改至今没有落实。三、关于诉讼时效，2016年4月，受园区业主的委托王铁锋为代表，向中央巡视组投诉被上诉人长期违约，一直没有为业主办理房产证书。2018年7月，园区业主代表向大东区环保局书面递交业主诉求。2018年7月20日，小区业主在网上向市委督查室反映地环家园房产证未办理事宜，并于2018年9月3日收到回复。上述事实可以证实上诉人存在诉讼时效中止、中断的情形。泰和公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。李雪韵向一审法院起诉请求：请求判令被告立即支付未能在规定期限取得房地产权证所应支付的违约金6,702元（日期2013年4月3日-2020年7月9日）。一审法院认定事实，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市大东区，建筑面积143.93平方米，房屋价款431,790元。关于产权登记，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款“是万分之一”的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告交纳了全部购房款并办理入住手续。于2013年4月3日办理入住手续，大东区人民政府于2019年11月27日对该小区下发解遗文件。现原告起诉至一审法院，要求被告给付逾期办证违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定为原告办理权属登记备案手续，已构成违约，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》关于产权登记条款的约定表述为“是万分之一”，该情形属于约定不明确，考虑到被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务，故违约金计算标准按购房款的日十万分之一计算为宜，故对于原告按购房款的日万分之一计算诉讼请求，不予以支持。关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张，虽原告称其不同意被告的抗辩，但未向一审法院提供相关证据证明原告的诉讼请求存在诉讼时效中止、中断的情形，故对被告该项抗辩主张予以支持。关于逾期办证违约金的计算方法，根据《中华人民共和国民法总则》的规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。大东区人民政府已于2019年11月27日下发解遗文件，违约金应计算至解遗文件下发之日，应自2018年3月18日至2019年11月27日。违约金的期限数额应为2,677元（431,790元×0.00001×620天）。一审法院判决：一、被告沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李雪韵逾期办证违约金2,677元（2018年3月18日至2019年11月27日）。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告沈阳泰和房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据1．业主证明，证明2016年4月王铁峰（小区业主代表）到中央巡视组代表小区投诉开发商没有办证，原件在业主委员会代表王铁峰处；证据2．情况说明及诉求，证明2018年7月12日楼上小区业主李双洲在网上向大东区环保局（行政事务保证大厅环保局窗口）书面递交业主诉求，可以通过环保局窗口求证；证据3．网站留言，证明2018年7月20日小区业主在网上向中共沈阳市委督查室反映房产证未办理事宜，于2018年9月3日收到回复，上述证据用以证实上诉人存在诉讼时效中止、中断的事实。被上诉人对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，不是本人签字，没有信访到场回执单，不能证明上诉人所欲证明的问题。本院对上述证据予以采信，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认，另查明，2016年4月，案涉房产所在的小区业主代表王铁锋到中央巡视组投诉被上诉人泰和公司未按约定办理产权证事宜。2018年7月20日，案涉房产所在的小区业主在网上向中共沈阳市委督查室反映地环家园房产证未办理事宜，并于2018年9月3日收到回复。本院认为，李雪韵与泰和公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泰和公司未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向李雪韵承担违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准，案涉经备案登记的《商品房买卖合同》关于产权登记条款的约定表述为：“是万分之一”，原审依据生效判例，认定该情形属于约定不明确，考虑案涉合同的履行程度，认定违约金计算标准按购房款的日十万分之一计算，并无不当。对于李雪韵提出违约金按日万分之一计算的上诉主张，本院不予支持。关于李雪韵的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据双方《商品房买卖合同》约定，泰和公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。泰和公司于2013年4月3日向李雪韵交付房屋，应于2014年8月26日前办理登记备案，但泰和公司未按期办理，故诉讼时效应自2014年8月27日起算，鉴于该园区业主曾推选代表于2016年4月及2018年7月20日分别向有关机关反映逾期办证问题并得到书面答复，可以认定李雪韵曾在诉讼时效期间内主张权利，符合诉讼时效中断的情形。又根据大东区人民政府于2019年11月27日对案涉小区下发《关于准予“地环家园”解遗项目购房人办理不动产登记的通知》的函中“准予购房人办理不动产登记”的内容，泰和公司应支付李雪韵2014年8月27日至2019年11月27日逾期办证违约金8,281.73元（431,790元×0.00001×1,918天），李雪韵起诉主张支付逾期办证违约金6,702元数额在法律规定的合理范围内，本院予以支持。综上所述，上诉人李雪韵的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初4214号民事判决第二项，即“二、驳回原告其他诉讼请求”；二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2021）辽0105民初4214号民事判决第一项“一、被告沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李雪韵逾期办证违约金2,677元（2018年3月18日至2019年11月27日）”为：“沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付李雪韵逾期办证违约金6,702元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李雪韵其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由沈阳泰和房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由沈阳泰和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月六日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。