辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4939号 上诉人（原审原告）：石永正，男，1962年1月2日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 上诉人（原审原告）：李晶，女，1972年8月11日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 被上诉人（原审被告）：大连先锋房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连旅顺经济技术开发区滨港路999-26号，统一社会信用代码91210212665844945J。 法定代表人：梁淑桢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹健，辽宁东亚律师事务所律师。 上诉人石永正、李晶因与被上诉人大连先锋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2021）辽0212民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石永正、李晶上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人履行在旅顺开发区信访办对上诉人给予的修缮案涉房屋漏雨的承诺，修复案涉房屋多处外墙漏雨及内墙装修破损，并达到国家住房及城乡建设部规定的房屋住宅质量合格标准。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2021年4月2日到旅顺开发区工程质量监督站查询，工程质量监督站的工作人员查阅了有关资料后，证实旅顺开发区中庚香海金鼎二期项目是被上诉人2017年4月初提交的工程质量验收申请，2017年4月20日下发的房屋质量竣工备案证书，（上诉人因无法取得书面证据，进行了录音，详见附件3）。在此，上诉人恳请大连市中级人民法院依法向旅顺开发区工程质量监督站调查取证，确认房屋工程质量竣工验收的实际时间。案涉房屋的不动产权证书中记载的房屋竣工时间为2017年4月18日，房屋质量保修期应从该房屋竣工时间开始计算的，案涉房屋于2019年11月份开始南卧室、北卧室、衣帽间三个房间不同程度的多次漏雨，在五年质量保修期内，上诉人有权主张被上诉人给予修缮。2、2020年9月起上诉人与中庚香海金鼎二期小区内的30余户多次反复漏雨的业主到旅顺开发区信访办共同维权，恳请信访办协助解决被上诉人对上诉人等房屋漏雨不管、不闻、不问的问题。经过旅顺开发区信访办的工作人员多次协调，被上诉人所派代表在信访办公开同意给予上诉人及30多户漏雨业主进行漏雨维修（补充证据详见附件三：2020年9月3日被上诉人在信访办公开同意给予维修的录像光盘1份），之后在被上诉人的客服办公室，被上诉人代表承诺于2020年10月20日给予上诉人及小区内30余户业主共同维修漏雨房屋问题（提请法院调取被上诉人客服办公室9月20日至10月1日间的录像为证）。被上诉人自2020年10月1日至10月20日期间先后3次派工程相关人员到上诉人及二期漏雨的30多户业主家，逐一查访漏雨情况，测量漏雨面积，并请上诉人等签字确认漏雨面积，被上诉人所派遣的工程人员说正在制定漏雨维修方案；但是上诉人及30多家业主千等万盼，至今也没有看到被上诉人有任何维修的行动。上诉人恳请大连市中级人民法院在旅顺开发区信访办调查取证上诉人及其他30多位业主维权事实及被上诉人给予承诺维修的事实。 大连先锋房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人诉讼请求是要求被上诉人承担作为房屋出卖人的保修责任，根据建设工程条例第4条，在正常情况下，上诉人要求的外墙保温质保期是5年，保修期竣工验收合格之日起计算，符合法律规定，合法有效，案涉房屋的合同约定交付时间是2014年10月30日，房屋竣工验收时间是2014年10月28日，竣工验收时间已经被大连市中级人民法院（2018）辽02民终10476号民事判决书予以确认，所以，上诉人主张案涉房屋于2019年11月出现了漏水现象，已经超出了5年质保期，被上诉人无需承担保修责任。二、上诉人无证据证明被上诉人在旅顺开发区信访办给上诉人作出了对外墙进行无偿维修的承诺，上诉人所在的物业公司曾接到上诉人的房屋维修，要求进行查看后发现这个房屋已经过了五年的质保期，于是要求上诉人承担维修费用进行维修，这是合理要求。但上诉人不认可支付维修费用，于是就联合了一些人到旅顺开发区进行信访投诉，希望借助舆论的压力以达到不支付合理费用的目的。上诉人提供的所谓录音、录像证据均不能证明被上诉人有过对案涉房屋进行无偿维修的承诺。 石永正、李晶向一审法院起诉请求：1、判决被告执行在旅顺开发区信访办给原告的外墙漏雨维修承诺，在符合国家规定的住宅外墙防水施工标准的条件下立即修复房屋外墙防水及内墙装修破损，并达到国家住房及城乡建设部规定的住宅房屋质量合格标准，修复后被告确保原告房屋墙体五年不漏雨。2、请求被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月16日，原告签署《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201400611），被告签署该合同的时间为2014年3月6日。原告向被告购买大连市旅顺经济技术开发区夏月路229-801号房屋。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第十六条保修责任中约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同补充协议第十条（对合同第十六条的补充）中约定：10.4在保修期和保修范围内房屋发生质量问题，出卖人承担修复的责任，如果不能恢复原状，则买受人与出卖人协商确定标准予以赔偿，协商不成，按出现问题时缺陷部位同类别、同档次、同型号物品的市场参考价予以赔偿。10.5保修期限届满后，房屋维修由买受人负责并承担费用。 《住宅质量保证书》中写明房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温的质保期为5年。备注中写明：保修期以竣工验收合格之日为起始时间。 案涉房屋的开发工程于2014年6月27日竣工，2014年10月28日竣工验收。2014年10月27日，原告李晶按照《商品房交付程序表》的流程接收案涉房屋。 大连市中级人民法院（2018）辽02民终10476号民事判决书写明：二审生效判决认定事实如下：案涉房屋属于香海金鼎二期项目，该项目于2014年6月27日竣工，2014年10月28日竣工验收合格，开发商于2014年7月11日申报验收备案材料时因香海金鼎一期项目遗留问题未处理完毕，旅顺经济开发区规划建设交通局未予接收，直至2017年3月15日才接收备案材料，并于2017年4月20日下发竣工验收备案表。 案涉《商品房交付程序表》、《业主收楼验收表》、《业主领取资料、钥匙确认表》中写明：2014年10月27日，原告办理完毕案涉房屋的验收手续并领取钥匙交付使用，双方在验收过程中并没有出现渗漏现象。该商品房交付程序表中第三项物业签收处明确表明确认客户已签署前期物业服务协议，已确认发放《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。 原告在一审庭审过程中自认发生漏水的时间为2019年11月份。 一审法院认为：本案争议的焦点是案涉房屋是否已经超过房屋保修期。依据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；③供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。案涉《住宅质量保证书》中明确写明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温的质保期为5年，该保证期限不低于国家规定的最低保修期期限，该约定有效，庭审过程中，双方当事人对案涉房屋保修期为5年的约定并无异议，故案涉房屋外墙面的防渗漏保修期应为5年。 建设部于1993年12月1日颁布《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，确立了建设行政主管部门组织竣工验收的模式，此时工程验收主体和责任主体均为建设行政主管部门。后来，为顺应政府职能转变需要，国务院进行了大规模的行政审批项目清理整顿工作，大量行政审批项目被取消或调整，竣工综合验收也在其中。2003年2月27日，国务院发布《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，将房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案。2004年5月19日，国务院发布《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。此前，国务院已就小区竣工验收模式颁布了新规定。2000年1月30日国务院公布《建设工程质量管理条例》，第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。其后，建设部分别于2000年4月7日、2000年6月30日发布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，均明确建设单位为工程的验收主体和责任主体，由建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设行政主管部门只履行监督及对验收文件备案的职责，从“核准制”改为“告知性备案制”，验收主体和责任主体是建设单位，而非备案机构。竣工验收合格时间是建设单位组织施工、设计、监理单位对工程验收，确认质量合格的时间。备案时间是建设行政主管部门确认文件收讫，同意备案的时间。二者在客观上不同，在法律意义和法律后果上也不同。故原告以不动产权证书上记载的行政主管机关下发竣工验收备案表的时间确认为房屋竣工时间并无法律依据，不予认可，案涉房屋的竣工验收合格时间应以建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关单位进行竣工验收并合格的时间，即2014年10月28日为准，该日至原告自认的外墙渗漏时间，已经超过5年的保修期。故对被告的相关答辩意见，一审法院予以采纳。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任。原告在案涉房屋超过保修期后，主张案涉房屋存在质量问题，要求被告承担房屋维修责任，应当对被告提供的案涉房屋存在质量问题承担举证责任，经法庭提示，原告明确表示不申请鉴定，也未能提供其他证据证明上述事实，故对原告的诉讼请求，无法支持。 原告提交的视听资料，用于证明案涉小区部分业主通过信访途径要求被告维修案涉小区部分漏雨的房屋。但被告当庭否认应当承担保修责任，在无其他证据证明本案当事人双方对责任承担、维修范围、费用负担等内容已经达成一致的情况下，也无法支持原告的诉讼请求。 一审法院根据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告石永正、李晶的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告石永正、李晶负担。 本院二审期间，各方当事人对一审已查明的案件事实无异议。上诉人提交了光盘一张，内附录音、录像资料各一份，分别拟证明上诉人于2021年4月2日经与大连市旅顺开发区工程质量监督站查询得知，被上诉人开发的中庚香海金鼎小区2期项目应是于2017年4月提交的竣工验收备案申请；被上诉人曾承诺会无偿修复案涉房屋漏水问题。被上诉人对前述证据不予认可，认为该证据上诉人于本案一审过程中已经提交，且该视听资料内容无法体现上诉人主张的待证事实。经审查，本院认为上诉人提交的光盘内容无法证明其主张的事实，本院对该证据不予采信。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，二上诉人要求被上诉人无偿修复案涉房屋系基于两节事由：一是案涉房屋尚处于质量保修期，二是被上诉人在上诉人主张权利的过程中做出过无偿修缮案涉房屋的承诺，本案围绕二上诉人的以上两节事由是否成立进行审理。针对前者，从已查明的案件事实看，案涉房屋于2014年10月28日竣工验收，李晶于2014年10月27日按照《商品房交付程序表》的流程接收案涉房屋，表明其认可案涉房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付标准，即“该商品房经验收合格”，因此，距离上诉人主张2019年11月发现案涉房屋漏水的时间点，案涉房屋已超过五年质保期。针对后者，从上诉人提交的现有证据，无法证明被上诉人做出过针对案涉房屋给予免费修缮的承诺，双方未针对该事宜达成意思表示一致的合意。故，二上诉人的以上两项上诉事由，均不能成立。 综上所述，石永正、李晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由石永正、李晶负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  刘冬艳 二〇二一年八月十一日 书记员  连亚妮