辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5898号上诉人（原审原告）：方以峻，男，19XX年X月X日生，汉族，住大连市高新区。上诉人（原审被告）：大连初体民宿经营管理有限公司，住所地大连保税区。法定代表人：孟宪博,该公司总经理。委托诉讼代理人：王长昊，男，该公司员工。上诉人方以峻与上诉人大连初体民宿经营管理有限公司（以下简称“初体民宿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2021)辽0204民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方以峻到庭参加诉讼。上诉人初体民宿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。方以峻上诉请求：1.一审判决遗漏方以峻的一审第4项诉讼请求，应改判返还方以峻代替清偿的未入住前的水电费滞纳金20元以及每月的清洁费和灯费63元（每月21元，自2021年1月30日起，暂计至2021年4月12日，共3个月），共计83元；2.适当调高初体民宿公司应支付给上诉人的违约金数额；3.降低房屋原租赁租金标准。事实和理由：一、方以峻在2021年2月13日正式交接入住案涉出租屋，案涉出租屋于2021年2月28日起停水停电，方以峻通过物业公司才得知入住前有未缴纳的水电费共计140元以及滞纳金20元。因停水停电严重影响方以峻生活，方以峻只能代缴上述水电费及滞纳金共160元。但一审未对滞纳金20元作出判决。除此之外，初体民宿公司与方以峻在签订租赁合同时明确约定，除房租和水电费无其余任何费用，在方以峻正式入住后，通过物业公司得知每月仍需缴纳清洁费和灯费共计21元，方以峻于2021年4月12日正式搬出案涉出租屋，已缴纳共计3个月的清洁费和灯费共63元。一审亦未对此事实作出判决。二、一审判决初体民宿公司支付方以峻违约金1000元，方以峻认为一审判决调整后的违约金数额过低，且调整违约金的事实认定不清，说理不充分，无法补偿方以峻的损失。方以峻于2月13日正式入住案涉房屋，由于案涉房屋暖气设备无法正常使用，外天花板漏水等，以致案涉房屋冬天阴冷无比，室内到处潮湿，因而导致方以峻反复感冒3次，方以峻多次联系初体民宿公司希望协商解决，然而初体民宿公司却拒绝处理，以至于方以峻身体多次受到寒冷天气的影响，造成了严重的身心伤害，精神受到极大折磨。由于初体民宿公司多次违约在先，且初体民宿公司未对违约金数额提出异议，根据方以峻与初体民宿公司签订的租赁合同规定，初体民宿公司应按租赁合同约定赔偿方以峻违约金4000元。三、在方以峻与初体民宿公司签订房屋租赁合同时，初体民宿公司在明确知道案涉出租屋暖气无法使用的情况下，欺瞒案涉出租屋的真实情况，误导方以峻与其签订房屋租赁合同。且在发现案涉出租屋无法正常使用后，方以峻积极联系初体民宿公司处理，初体民宿公司多次推诿不予处理。在冬季，东北没有暖气的出租屋一般很难租赁出去，或者租金非常低，何况案涉出租屋还存在外天花板漏水等问题，因而方以峻认为案涉出租屋不具备每月1000元租金的价值。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租期。后方以峻提交书面申请书，表示同意一审判决第一项、第三项、第四项及第五项，不同意一审判决第二项，要求以其实际搬离案涉房屋时间确认返还租金数额。初体民宿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回方以峻的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人在一审中以采暖、漏水、灯等各种小事为由诉求撤销租赁合同，上诉人认为被上诉人签订合同入住后仅仅几天就想要撤销合同是他自己根本就不想住了，在各种小事上吹毛求疵。房屋漏水、灯的维修根本没有通知上诉人，不知真假，采暖问题也是房东与上诉人签订合同时的必须保障，并非上诉人的原因，出现问题后，上诉人曾积极地与被上诉人、房东沟通，尽快解决问题，也愿意作出相应补偿，但被上诉人拒不接受，所以暖气费就没交，被上诉人又一直在案涉房屋里居住，现在才想起来到一审法院起诉，于理不和，上诉人认为无过错，不应撤销合同。2.上诉人认为一审判决事实不清，为维护其合法权益，提起上诉。方以峻向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令返还房屋租赁押金1000元；3.判令返还未履行的5个月租金5000元，入住期间的房租按照约定租金的70%支付；4.判令给付代替清偿的水电费清洁费灯费共计140元和滞纳金20元及合同解除前的清洁费灯费（自1月30日起算至判决解除合同之日止，每月21元）；5.判令给付合同规定违约金4000元。一审法院认定事实：2020年12月22日，方以峻与初体民宿公司签订房屋租赁合同，约定方以峻出租初体民宿公司委托经营的富民路217号房屋，月租金1000元，租赁期从12月22日至次年6月21日，物业费和采暖费由初体民宿公司承担，履约保证金1000元。如因初体民宿公司原因导致合同解除，应当赔偿4个月的租金作为违约金。双方特别约定所住日期、物品以交接单为准。合同签订后，方以峻支付了6个月租金和1000元履约保证金，2021年1月30日方以峻与初体民宿公司进行了交接，双方确认即日起开始计算租金。方以峻入住后，发现该房无暖气，门口房顶漏雨，与初体民宿公司协商要求解除合同，但双方未能达成一致。方以峻替初体民宿公司支付了入住前的水电费140元。现方以峻仍在该房居住。一审法院认为，方以峻与初体民宿公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反效力性强制性法律的规定，系有效合同。合同约定采暖费由初体民宿公司承担，但房屋未开通暖气，初体民宿公司在签订合同前未告知方以峻，初体民宿公司存在过错，存在违约行为。方以峻在冬季入住没有暖气的案涉房屋，必定难以忍受，其请求一审法院判决解除租赁合同，予以支持。合同解除，初体民宿公司应当返还未履行期间的租金。方以峻请求判令入住期间的房租按照约定租金的70%支付，无法律依据，一审法院不予支持，该损失可用违约金予以补偿。初体民宿公司存在违约行为，双方约定的违约金数额过高，一审法院予以适当调整。方以峻替初体民宿公司支付了入住前的水电费140元，初体民宿公司应当予以返还。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项、第五百七十七条的规定，一审法院判决：一、解除方以峻与大连初体民宿经营管理有限公司签订的租赁合同；二、大连初体民宿经营管理有限公司返还方以峻搬离房屋后的租金，从方以峻实际搬离房屋后计算至2021年7月30日，按月租金1000元计算；三、大连初体民宿经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还方以峻履约保证金1000元；四、大连初体民宿经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付方以峻1000元；五、大连初体民宿经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还方以峻支付的水电费140元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费28元（方以峻已预交，已减半收取），由大连初体民宿经营管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人方以峻围绕上诉请求依法提交了五份新证据。（1）与房东的微信聊天内容，拟证明其在4月12日从案涉房屋搬出且已缴纳居住期间产生的相关费用，通知房主后把钥匙放在物业公司处；（2）与物业公司的微信聊天内容，拟证明初体民宿公司在4月15日到物业公司取案涉房屋钥匙，则在该时间前方以峻已将钥匙交给了物业公司；（3）与初体民宿公司的法定代表人孟宪博（微信号：×××）微信聊天内容，拟证明其在4月12日告知初体民宿公司搬出案涉房屋，初体民宿公司同意把钥匙放在物业公司；（4）收款收据，拟证明其向物业公司缴纳水电滞纳金20元以及入住三个月期间的卫生费和感应灯费，一共是83元；（5）物业公司出具的接收出租屋钥匙的证明，拟证明其在4月12日把钥匙交给物业公司。因初体民宿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证、申辩、答辩等诉讼权利，故本院对前述证据予以采信。本院经审理，除对一审判决查明“现方以峻仍在该房居住”一节事实不予认定外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。根据上诉人方以峻提交的二审新证据，本院补充查明：方以峻于2021年4月12日搬出案涉房屋且当日通知初体民宿公司，并经初体民宿公司的法定代表人孟宪博（微信号：×××）同意后将钥匙放到物业公司处。另查，一审法院于2021年3月4日收到方以峻提交的本案起诉状，一审法院分别于同年3月22日及3月29日两次开庭审理本案，并于同年4月9日作出一审判决。再查，初体民宿公司上诉时，在人民法院送达地址确认书中手填当事人联系电话为183××××3391。本院确认上述事实有微信聊天记录、诉前调解案件管理信息表、一审庭审笔录、送达地址确认书、询问笔录、申请书及二审庭审笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，上诉人方以峻在二审期间明确表示仅对一审判决第二项有异议，对一审判决其他判项无异议，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许；而上诉人初体民宿公司虽提起上诉，但经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法按初体民宿公司自动撤回上诉处理。则本案二审审理焦点为：合同解除后，初体民宿公司应向方以峻返还租金数额。对此，本院认为，本案中，依据现已查明事实，方以峻与初体民宿公司之间签订的案涉房屋租赁合同约定，租赁期间自2020年12月22日始至2021年6月21日止，月租金为1000元。在租赁房屋交接清单中记载，入住时间为（2021年）1月30日，从1月30日起计算租金且方以峻在合同签订后预交了6个月租金6000元。方以峻系2021年3月4日向一审法院递交起诉状提起本案诉讼，并诉请解除合同及返还合同解除后的租金等。由于方以峻在一审审理期间仍在案涉房屋内居住，其系在一审判决作出后，在2021年4月12日才搬离案涉房屋且当日经初体民宿公司的法定代表人孟宪博同意将案涉房屋钥匙交给了物业公司。因此，方以峻应承担2021年1月30日至4月12日期间租金2433元（1000元÷30天*73天），扣除该笔租金后，初体民宿公司应将2021年4月13日后租金3567元（6000元-2433元）返还给方以峻。据此，一审判决第二项，有失妥当，本院予以纠正。方以峻针对该判项的上诉请求，于法有据，本院予以支持。另，因对初体民宿公司按自动撤回上诉处理，故初体民宿公司预交二审案件受理费56元，应减半收取28元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院(2021)辽0204民初2477号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更大连市沙河口区人民法院(2021)辽0204民初2477号民事判决第二项为：大连初体民宿经营管理有限公司于本判决生效后十日内返还方以峻租金3567元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间利息。三、驳回方以峻的其他诉讼请求。一审案件受理费28元，由方以峻负担12元，由大连初体民宿经营管理有限公司负担16元；二审案件受理费112元（方以峻预交56元，大连初体民宿经营管理有限公司预交56元），大连初体民宿经营管理有限公司负担60元（包括减半收取28元），退还大连初体民宿经营管理有限公司28元，由方以峻负担24元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  刘 畅二〇二一年八月十七日书记员  曲 娇附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。