辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1323号上诉人（原审原告）:营口渤海大药房医药连锁有限公司，住所地：营口市西市区清华路南2-甲12号。法定代表人：赵明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振良，男，1981年12月27日出生，汉族，该公司员工，现住河北省唐山市路北区。被上诉人（原审被告）：孙小序，女，1985年3月1日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：林龙，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司因与被上诉人孙小序租赁合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司的上诉请求：1、撤销辽宁省营口市老边区人民法院（2020)辽0811民初963号民事判决书并依法改判；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。《股权转让协议》3.10条款是关于双方签订《租房协议》的原则性约定。虽然存在文字瑕疵，但是不影响其约定的法律效力。《股权转让协议》3.10条款的原文是：乙方同意后期标的公司、乙方及乙方近亲属签订的房屋租赁合同每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年的租赁价格，且保证上述房屋在同等条件下出租于标的公司，且保证持续租赁不少于十年。通过对上述条款的详细解读，可以确认本条款的设定，是为了维护标的公司被收购后，其销售经营的持续稳定，确定房屋租赁价格可以进行调整。且保证不低于十年。而所谓的“同等条件出租于标的公司”在《股权转让协议》3.10条款中明显属于文字瑕疵，根据“优先权的法律含义”，只有在合同履行终结时产生“同等条件的优先权”，而在本协议条款中，既然承诺使用不低于10年，那么在这个节点，就不存在优先承租的法律基础条件，可以确认此段文字的表述，属于合同文字瑕疵，不产生相应的法律结果。也就不能据此否定被上诉人保证房屋使用十年的承诺。一审法院简单粗暴的利用文字瑕疵，直接否定双方签订合同的本意，属于明显认定事实错误。且被上诉人自身都没有提出“所谓协议约定不明认定。二、被上诉方明显违反协议约定，恶意解除合同不应得到支持。根据《股权转让协议》3.10条款，租金价格是每年年初通过调研方式确定，而被上诉方在上诉人再三请求共同调研的情况下，坚决不同意进行调研，己经构成违约。而一审法院对于被上诉人这种严重违约行为不进行认定，就判决解除合同，违反了《合同法》第六十一、六十二条的规定，合同法对于合同中约定不行的这类情形，由明确的处理方法，一审法院这种认定判决，属于适用法律错误。三、最高法院（2016)民再字369号民事判决书对此案有明确指导作用，理应参照适用。最高人民法院（2016)民再字369号民事判决书与本案的事实基本一致，其焦点问题就是租期确定，资金不能形成合意的法律程序处理，可以参照适用。本案的情形与此案完全一样，任何法律专业人士都能明晓，不存在主观认识问题，也不会产生认识分歧。上诉方在本案一审中就涉案房屋的价格向法院申请进行司法鉴定。希望通过司法鉴定方式确认房屋价格但一审法院未予理会，剥夺了上诉人的相应权利。上诉人在本案一审中就涉案房屋的价格向法院申请司法鉴定但一审法院未予理会，剥夺了上诉人相应权利。综合以上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人请求二审人民法院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孙小序辩称，一、关于《股权转让协议》3.10条款的适用问题。1.被答辩人与答辩人在2018年12月28日签订的答辩人出租给被答辩人的十三处房产的租赁合同，没有引用孙序波、王**与河北唐人医药股份有限公司签订《河北唐人医药股份有限公司之股权转让协议》3.10条款约定，所以被答辩人与答辩人在房屋租赁合同的纠纷只适用于2018年12月28日双方签订的合同。被答辩人与答辩人在签订2019年度房屋租赁合同时，已进行了充分协商。从现有的证据看，被答辩人签订合同时的代表人为朱振良系本案的委托代理人，也是唐人医药公司董事会秘书，答辩人的代表人为渤海大药房的总经理孙序波。在2018年12月27日朱振良形成租赁合同时，用微信传给孙序波，租赁合同的第八条约定“本协议与《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议》《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让补充协议》内容不一致之处，以《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议》《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让补充协议》内容为准。该合同传给孙序波后，孙序波坚决反对，后经协商，孙序波做了让步，将部分出租房屋出租价格进行调整。比如，建设街90甲2号租金90万元调整为70万，新兴大街东13-甲16号租金80万元调低为70万元。双方最后协商由朱振良形成合同版本，于是朱振良在2018年12月28日16点12分形成最终版本后，用微信通知孙序波告知如没问题他让孟总（孟雅欣）去办理。而这十三个合同的最终签订是被答辩人与答辩人最终经多次协商，答辩人让步的结果。从合同签订过程看，双方将适用股权转让合同3.10条去掉，明确双方不再适用该条款调整。被答辩人在再审申请书中引用股权转让合同3.10条款没有事实依据。2.被答辩人与答辩人在2017年签订《股权转让协议》时约定3.10条款是“乙方同意后期标的公司、乙方及乙方的近亲属签订的房屋租赁合同每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按周边市场的价格确定当年的租赁价格，且乙方确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司，持续不少于10年”。签完此协议后的第二年进行过调研，其结果是申请人的员工将药房较近的复印部、小饭店、修鞋店、小卖店等房租的询价与答辩人商讨房屋租赁价格。而答辩人提出，答辩人出租的房屋都是营口药房老店，多数为地标性建筑地点，且知名度较高，当初第一年签订合同时确定的房屋价格是经过被答辩人聘请会计师事务所审计评估并根据各门店销售占比确定房租价格，即使每年调研也应根据同业态、同位置、面积大约相同的房屋调研，据此才有参考价值。况且根据营口市统计局公布的房价走势曲线图，物价指数，可以看出数据每年都是向上涨。为此双方都认为调研条款不明，不具有操作性。所以在签订2019年度房屋租赁协议时，双方经协商答辩人做出降价的让步，在被答辩人起草的2019年度租赁合同引用《股权转让协议》3.10条款，在答辩人反对后，予以删除。二、申请人引用《股权转让协议》3.10条款，将承租的房屋锁定十年是个伪命题。1.由于该条款约定不明，没有约定双方对哪些房屋调研、如何调研，双方怎样沟通调研过程都约定不明，达不成一致。如果每年双方在租金问题上都存在争议，都要通过诉讼来解决房租价格。那么此约定还有什么意义。在协议中双方还约定，在价格相同的条件下，出租于标的公司。而本案中答辩人在明确按上一年租金价格出租于被答辩人，被答辩人明确拒绝并自作主张的根据自己所谓的调研，将当年租金下调了150余万元，而同时期被答辩人在股权收购时租赁的其它34家门店价格没做调整（其它34家门店是答辩人在未转让渤海大药房股权时租赁的34位自然人的房屋，被答辩人收购答辩人股权后继续租用该34位自然人的房租经营药房）。这一切说明被答辩人在收购答辩人股权时就做好了利用《股权转让协议》约定来进行降低答辩人房租，增加其经营利润的目的。其它34家门店同是经营渤海大药房的老店，是调研房租的首选目标，但是被答辩人并没有参考这34家门店。这点也可以看出房租的价格是没有下降的。由此也可以看出被答辩人企图用约定不明的合同条款浑水摸鱼压榨答辩人。2.《股权转让协议》3.10条款锁定租期十年，被答辩人并未按此约定履行。2018年11月16日，被答辩人在承租答辩人营口市站前区建设街90甲-2号房屋一年后向答辩人发函，决定在2018年12月31日到期后不在续租，按被答辩人的说法，所有租赁房屋锁定十年，为什么在租赁一年后就向答辩人发函，要求解除租赁。难道协议中的3.10条款就是约束答辩人自己吗？因此就本案而言，股权转让协议中3.10条款约定的锁定十年并不是固定不变的，而是根据被答辩人的需要以及房屋租赁的价格是否能承受、是否行使优先权来决定什么时候变动。三、关于最高人民法院（2016）民再字369号民事判决书对本案的影响。被答辩人引用最高人民法院（2016）民再字369号民事判决书来对本案进行指导。答辩人认为两者没有可比性。369号民事判决书明确约定租赁期限二十年，只是后十年双方房租价格在达不成协议时，约定由人民法院裁决。而本案中，双方没有确定租期十年，而是约定在租金价格相同时，出租于被答辩人。被答辩人与答辩人从签订2019年度的《租赁协议》开始就明确约定好每间房屋的租赁价格，在下一年签订合同时明确按上一年租金出租给被答辩人，被答辩人表示拒绝，并按照其自行调研后的房租价格承租答辩人的房屋。而国企药房愿意以2019年度的《租赁协议》中约定的价格承租答辩人的房屋，因此答辩人与被答辩人没有达成下一年度房屋租赁的合意。法院根据2019年度房屋租赁协议判决解除房屋租赁协议，符合事实与法律规定。综上所述，营口两级法院对本案认定事实清楚，使用法律正确，请营口市中级人民法院依法驳回其上诉请求。原告营口渤海大药房医药连锁有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告将老边区老边街锦绣新苑里23#W16号房屋租金降低20000元（由120000元降低至100000元）；2.判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年河北唐人医药股份有限公司（以下简称“唐人医药”）与孙序波、王**签订了《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），约定孙序波（乙方）向唐人医药（甲方）转让渤海大药房（标的公司）40%的股份、王**（丙方）向唐人医药转让渤海大药房30%的股权，并在3.10条款中约定乙方同意后期标的公司、乙方及乙方的近亲属签订的房屋租赁合同每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格，且乙方确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司，且保证持续租赁不少于10年以及其他条款。2018年12月28日，孙小序（甲方）。与营口渤海大药房医药连锁有限公司（乙方）签订租房协议，约定甲方出租给乙方的房屋位于老边区，该房屋租赁期共12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期满或终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还承租的房屋，如甲方继续对外出租该房屋的，乙方在同等条件下拥有优先续租权，租赁期满或本合同终止，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金10倍的滞纳金，乙方应承担逾期归还给甲方造成的全部损失，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，如乙方不再续租，必须在租赁期满前三个月书面同时甲方，如无书面通知，视为乙方违约，乙方承担违约责任，该房屋年租金120000元，房屋收取采用上打租方式，乙方2019年度租金于2018年12月31日之前一次性支付给甲方，以后年度承租，于每年11月30日前一次性交给甲方预交一年租金，乙方交付租金通过银行转账到甲方指定账户上，乙方留取银行转账单据作为交付租金的凭证，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的10倍支付滞纳金，租赁期满合同自然终止的，甲方有权终止合同，收回出租房屋以及合同约定的其他内容，合同双方签字盖章。该份合同签订后，双方已经按照约定履行，在租赁期届满前，渤海大药房提出2020年继续承租孙小序、王**及营口市福宁医药保健品有限公司名下所有的十三处房屋，包括本案所涉租赁房屋。2019年10月9日，孙小序、王**及营口市福宁医药保健品有限公司向渤海大药房发出告知函载明：“关于贵公司提出2020年继续租赁孙小序及营口市福宁医药保健品有限公司所持有的十三处房屋的请求，上述出租房（甲方）同意按照2019年已签订的租房协议中约定的租金及条款续租给贵公司。”2019年11月20日，渤海大药房向孙序波、孙小序、王**、营口市福宁医药保健品有限公司发出关于房租事项协商函，载明“1.双方严格履行《股权转让协议》中关于如何确定租金的约定，按照约定双方共同进行市场调研确定2020年度的租金；调研的时间我公司建议务必在2019年11月30日之前完成，以避免影响租金的正常支付；2.依据去年签订租赁合同时您的承诺，2020年度租赁合同使用我方的合同文本；3.我公司经调研后形成了预计合理租金，详见附表，如贵方同意按我方预计合理租金执行，双方可不再进行2020年度租金的市场调研，如贵方于2019年11月30日前不表态是否同意，我公司视为贵方以默认的方式同意我公司的预计合理租金；如贵方不同意，请最迟于2019年11月30日前与我公司共同完成调研，我公司随时配合，如届时不能完成，我公司将按照租金建议表中的预计合理租金先行支付，待后期双方完成调研后再多退少补。”租金建议表中，案涉房屋原年租金120000元，预计合理租金100000元。2019年11月26日，孙小序、王**、营口市福宁医药保健品有限公司委托辽宁海润律师事务所马方友律师向渤海大药房发送律师函，载明：“1.委托人仍坚持2019年10月23日向你公司发出的告知函，既2020年的租金仍按2018年12月28日签订的房屋租赁价格执行。2.贵公司提议按其调查的商铺周边价格表协房屋租赁价格，委托人不认可，其调查结果没有法律依据，不具有真实性，也不具有确定双方协商房屋租赁价格的依据。3.如果贵公司不能按2019年协议价格签订合同，委托人将依据同等价格与他人签订合同。届时，因不能签订租赁合同造成的经济损失及一切后果，将由贵公司负责。”2019年11月29日，渤海大药房出具回函，载明：“1.《营口渤海大药房医药连锁有限公司股权转让协议》（以下简称股权转让协议）中明确约定了如何确定承租贵方房屋租金，我方有权提出就租金价格进行调研，重新议定房屋租金价格。根据调研价格对租金进行提高和降低均符合法律规定和双方约定。2.我方已于《关于房屋事项协商函》中表明双方应共同调研租金，但贵方没有予以配合，同时在《关于房租事项协商函》中，我方已将前期单独调研并形成的建议租金告知了贵方。3.我方重申贵方认为我方的调研租金价格与市场情况不符，我们可以联合进行重新调研。4.若贵方不能组织人员与我方配合就租金价格进行共同调研，我方暂时将按照我公司调研的租金价格先行支付，待后期双方完成调研后再多退少补。5.贵方提出若我方不同意按照原来价格签订协议，就按照原价格与第三人签订租金合同，终止与渤海大药房的租赁合同，我方认为没有事实和法律依据，因根据股权转让协议，已经对租期进行锁定，出租房不能单独提出解除租赁合同。6.基于我们之间的这种合作关系，我方认为所有的矛盾均应协商解决，因为我们合作的利益远远大于这些微小的分歧，在商言商，我们应回归本位，通过理性友好协商，化解分歧，使我们的合作创造更大价值。”2019年12月3日，渤海大药房按照先期调研结果向孙小序支付了本案租赁房屋的年租金100000元。再查，在签订2019年度的租赁合同的过程中，孙小序与渤海大药房对合同内容进行了多次协商，修改，在最终签订版本中，删除了“本协议与《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议》、《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议补充协议》内容不一致之处，以《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议》、《河北唐人医药股份有限公司与孙序波、王**关于营口渤海大药房医药连锁有限公司之股权转让协议补充协议》内容为准”这一条款。另查，河北唐人医药股份有限公司系渤海大药房的母公司，孙序波与王**系夫妻，孙小序系二人女儿，孙序波系营口市福宁医药保健品有限公司的法定代表人及总经理。一审法院认为，孙小序与营口渤海大药房之间签订的租房协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，本案的争议焦点在于案涉房屋租赁价格如何确定，租期是否锁定为十年。本案中，在股权转让协议中第3.10条款中约定“每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格。”首先，按照约定租金的确定方式是双方共同进行市场调研，但对调研的方式、机构等均没有约定，在实际操作中双方因租金达不成一致，容易形成矛盾，很难统一。孙小序索要租金需要每年同通过诉讼程序解决，此种形式给双方当事人造成很大麻烦和诉累，因此该约定属约定不明。其次，双方约定了孙小序确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司（渤海大药房），从该内容上看，如有租金高于渤海大药房的，孙小序也可以将房屋出租给他人。此约定与“且保证持续租赁不少于10年”相矛盾，因此从股权转让协议3.10条款的内容看，也得不出租期必须锁定十年的结论。再次，双方当事人于2018年12月28日签订的租赁协议约定：“租期为2019年1月1日至2019年12月31日；租赁期满或终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租的，乙方在同等条件下有优先续租权。”此约定已明确孙小序有权在2019年12月31日租赁期届满后可收回房屋，而并不是租期锁定十年在任何情况下孙小序不能提出解除合同。综合以上事实和理由，本案双方房屋的租赁期限无论是按照股权转让协议的3.10条款还是双方签订的房屋租赁协议，均没有锁定租期为无条件的十年。鉴于双方租金约定不明确的情况下又不能对租金达成共识，而租期和租金问题均是房屋租赁合同的重大事项，案涉房屋租赁合同无法继续履行，合同的目的无法实现，且被告在另一案件中已提起诉讼要求解除双方之间的租赁协议，故对于原告在本案中请求降低租金2万元的诉请，本院不予支持。判决：驳回原告营口渤海大药房医药连锁有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据：1、2020年7月20日的《股权转让协议》，即河北唐人医药股份有限公司收购孙序波剩余30%渤海大药房股权的协议。证明双方对原股权转让协议中的相关条款进行确认并不存在丧失效力问题，主要针对被上诉方刚才说3.10条款已经不产生效力，这个约定在第8.1条。本院认定事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋租赁价格应如何确定。首先，根据上诉人与被上诉人双方在起草制定《租房协议》的过程看，孙序波明确反对将《股权转让协议》及其补充协议的内容适用到《租房协议》中，且原、被告双方最终签订的合同中亦删除了引用《股权转让协议》及其补充协议的条款，故根据双方订立《租房协议》的意图以及《租房协议》系在《股权转让协议》之后签订的事实，可以推定原、被告双方就签订的2019年度《租房协议》已经达成一致意见，即该协议不受《股权转让协议》3.10条款的约束。其次，基于双方签订的2019年《租房协议》不受《股权转让协议》3.10条款的约束，一审法院未支持上诉人要求对案涉房屋租金价格进行司法鉴定并无不当。再次，根据双方《租房协议》约定，上诉人应于2019年11月30日前缴纳下一年度房租，上诉人在双方并未就房屋租金达成一致的情况下，被上诉人单方缴纳自己确定的案涉房屋租金数额10万元，没有事实和法律依据，故一审法院驳回上诉人降低租金的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人营口渤海大药房医药连锁有限公司预交的案件受理费300元由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵洪骥审 判 员 秦振敏审 判 员 关春秋二〇二一年八月六日法官助理 徐叶纭书 记 员 翟健含