盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1102民初1419号原告：盘锦惠邦绿城物业服务有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区化工街滨河小区栋号5。法定代表人：郭刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙超，女，汉族，1976年2月26日出生，该公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区。被告：陈丽娜，女，汉族，1960年4月5日出生，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司与被告陈丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年05月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司委托诉讼代理人孙超、被告陈丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告2020年1月1日至2020年12月31日物业费786.53元，滞纳金70.79元。共计857.32元。2、请求法院判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告为庆平家园小区业主，该业主物业类型为一般住宅小区，面积109.24平方米，物业收费标准为每平方米每月0.6元，在2020年1月1日至2020年12月31日拖欠原告物业费786.53元。以及逾期按日3‰的滞纳金70.79元，共计857.32元。经原告多次催缴拒不缴纳，故原告诉至法院。被告陈丽娜辩称：被答辩人不能按照物业合同提供物业服务及提供的物业服务不达标，违约在先。答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付服务服务费用。答辩人并非故意不予缴纳物业服务费。因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来的诸多不便及财产损害。案涉小区在被答辩人进驻三个月之后，就出现上百人多次上访的情形，因被答辩人不按合同约定进行物业服务，造成园区破烂不堪，楼道不清理、现在根本看不到保洁。几千户的小区就两三个保安进行看门，其他人员看不到。案涉小区业主委员会成员半数以上辞职不组织召开临时业主大会，对于物业公司满意度进行测评迟迟无法开展。案涉业主代表们及多少业主一年来不少于20次以上向建设街道办事处、双台子区政府进行上访，建设街道办事处迫于压力之下于2021年4月16日作出《关于庆平小区业主对盘锦惠邦绿城服务有限公司服务满意度测评结果公告》，该公告明确了庆平小区户数总合计：1569户，其入户1279户，其中不满意879户，该测评公告经街道办事处及社区的入户调研，该公告的合法性、真实性毋庸置疑，该公告充分的证明了被答辩人物业服务存在严重的合同不履约的情形。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行职务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。被答辩人主张滞纳金是没有法律依据的。因滞纳金只是税务机关对于延期缴纳税款从而从税务法中规定的一种行政教育措施，被答辩人是民事行为人并非行政主体，并不具备对应的行政职权。其主张滞纳金没有法律依据，所以人民法院应不予支持其主张。综上以上答辩意见，答辩人请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。待被答辩人履行相应的合同中的内容后，在进行起诉。同时如人民法院认为应当审理并判决，答辩人认为应按40%的比例缴纳物业服务费。本院经审查认定事实如下：被告为盘锦市双台子区庆平小区12J号楼1单元401室业主，原告原为该小区的物业服务企业。2019年12月31日，原告（乙方）与双台子区庆平小区业主委员会（甲方）签订了《庆平小区物业服务合同》，约定原告为庆平小区提供物业服务，委托管理期间为2020年1月1日至2023年12月31日。物业服务费为住宅0.6元/平方米/月。自2020年1月1日开始计费，2020年4月1日开始收费，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。协议关于物业管理服务质量，对于房屋外观，设备运行，共用部位、共用设施设备，环境卫生，绿化，安防，消防，保修等均进行了约定。关于违约责任，第二十九条约定乙方违反本合同第五章的约定，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改的或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期未履行约定义务的，甲方有权解除本合同。协议还对管理事项、双方权利义务等作出了约定。此外原告在签合同的同时还作出了服务承诺，主要在保安方面、保洁方面、绿化方面、工程维修方面、客服方面作出了承诺。同时作出了补充条件：物业公司签署物业服务合同期限为三年，通过业主委员会，召开业主大会，一年一测评，测评过半业主满意则续签。因以上问题并不全面，所以以物业合同作为物业行为准则，同时不得违反本承诺。合同签订三个月后，达到业主基本满意，物业公司再进行收取物业费用。另查明：2020年7月3日，庆平小区业主曾申请召开临时业主大会，约有370户左右业主签字同意。被告主张此次临时业主大会的主要内容即要求原告停止服务，撤出小区。2021年4月16日双台子区建设街道办事处作出了《关于庆平小区业主对盘锦会帮绿城服务有限公司服务满意度测评结果公告》，该公告内容为：根据庆平小区物业服务合同，自2020年1月1日起盘锦惠邦绿城服务有限公司进入庆平小区对该小区进行物业服务已一年有余，经广大业主要求及庆平小区物业服务合同附件一第六款第1条规定，进行物业服务满意度测评。由于庆平小区业主委员会成员不足，无法履行业主委员会相关职责，于2021年3月25日起由建设街道牵头，双台子区住建局监督指导，永安社区工作人员入户形式进行满意度测评。测评结果如下：庆平小区户数总合计：1569户；共入户1279；满意：146户；不满意879户；空房185户；不配合26户；不参与7户；弃权36户。测评结果已递交双台子区住建局物业办。再查明：被告居住的401室面积为90.34平方米，每月的物业费为109.24平方米×0.6元/平×12个月=786.53元。被告以原告不能适当履行物业服务义务，给其生活带来的诸多不便及财产损害为由，未交纳2020年的物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的盘锦市双台子区庆平小区业主委员会与其签订的庆平小区物业合同一份，小区保安巡警记录4页，站岗、除雪、除草、工程维修、垃圾清运、疫情防控期间照片7页，保洁清扫记录4页，物业费催缴单1页，被告提供的满意度测评结果公告1份、小区园区照片3页，召开临时业主大会的联名申请书及小区业主签名表及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与庆平小区业主委员会出于真实的意思表示，签订的《庆平小区物业服务合同》，该合同内容并未违反国家强制性法律规定，合法有效，对原告及小区业主具有约束力。虽被告辩称此合同为业主委员会私自与原告签订，事后并未及时公示，故对于合同不予认可，但被告并未提供相应的证据证明其主张，且原告从2020年1月1日起在小区提供物业服务，被告是明知的，故被告的此辩解不予采纳。原告根据合同约定为被告居住的小区内提供了物业服务，被告在享受了原告提供的物业服务后，应及时交纳物业服务费用。故对于原告要求被告物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告交纳违约金一节，虽服务协议中有关于滞纳金的约定，被告未按合同约定交纳物业服务费构成违约，但物业是服务行业，其应提高自身服务质量，加强与业主沟通，不应通过收取违约金的方式督促被告交纳物业费，故对原告要求给付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称按照物业合同提供物业服务及提供的物业服务不达标，园区破烂不堪，楼道不清理、保洁、保安均不到位，因此拒绝交纳物业费一节，物业服务具有公共性，目的是为满足全体业主和使用人共同的服务需求，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障被告利益而损害已交费业主利益现象的发生。故业主在对物业服务不满意时应当通过正当渠道提出合理化建议，根据《庆平小区物业服务合同》的约定，如果原告未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，业主委员会有权要求原告限期整改。逾期未整改的或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期未履行约定义务的，业主委员会有权解除本合同。可见，如被告认为原告服务质量不达标，可以要求业主委员会行使其权利，要求原告限期整改，而并不能以此拒绝交纳物业费。至于庆平小区业主委员会人员不足无法行使职权的问题，为小区业主及业主委员会的问题，不能以此为由拒绝交纳物业费。综上，对于被告的此项辩解，本院不予采纳。需要说明的是原告作为物业服务企业，在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈丽娜于本判决生效之日起十日内给付原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司2020年1月1日至2020年12月31日的物业费786.53元；二、驳回原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陈丽娜负担，于本判决生效之日起七日内向盘锦市双台子区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的50.00元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  房明明二〇二一年八月十六日书记员  王 淞