四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11075号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道666号2栋5层1号。法定代表人：吴煜，总经理。委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨恒，男，1993年5月23日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：陈科，四川律恪勤律师事务所律师。上诉人成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）因与被上诉人杨恒房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥克斯公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7926号民事判决，改判支持奥克斯公司一审全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由杨恒承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。第一，一审判决认定杨恒无须向奥克斯公司承担违约责任系事实认定错误。双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应当依约履行，杨恒未能按照租赁合同约定的时间和金额按时足额缴纳租金已经构成违约。针对疫情客观影响，奥克斯公司已经主动减免杨恒半个月租金并就2-3月的租金延迟两个月收取。即便疫情构成不可抗力，但因疫情导致的经营情况不佳和缴费困难属于商业风险，在奥克斯公司已经主动减轻杨恒缴纳义务即部分变更合同的情况下，杨恒应当按照减免后的金额及时向奥克斯公司缴纳租金，杨恒仍不予缴纳的行为明显构成违约。一审法院认定杨恒延迟和未足额缴纳租金行为完全无须承担任何违约责任于法无据、于合同无据，并有违公平原则。第二，一审判决仅以杨恒向奥克斯公司发送的微信图片认定案涉房屋已经交还明显属认定错误。因杨恒迟延和未足额缴纳租金致使案涉租赁合同提前解除，根据合同约定，合同解除后，杨恒应当向奥克斯公司交还承租房屋。在案涉合同就房屋交还方式有明确约定的情形下，一审判决仅以杨恒向奥克斯公司工作人员发送的微信图片便认定杨恒已经履行房屋交还义务，明显有违双方合同约定，更有违常理。客观上，直到2020年8月14日杨恒才向奥克斯公司工作人员联系并完成了案涉房屋的交还手续，奥克斯公司在此时间之前无法取回并使用案涉房屋，故从合同解除至案涉房屋实际交还期间的房屋占用费应当以租金标准予以计算。第三，一审判决认定奥克斯公司要求杨恒将房屋恢复至清水状态无合同依据亦属于认定事实错误。案涉租赁合同第25.7条明确约定“乙方将租赁场所恢复至清水并承担拆除与恢复清水的所有费用”，双方就房屋交还时的“清水”状态有明确清晰且无歧义的约定，一审判决径行认定奥克斯公司此项诉请无合同依据明显与合同约定不符，显属事实认定错误。第四，一审判决认定以履约保证金全额冲抵杨恒欠付租金属事实认定错误。案涉租赁合同明确约定，因杨恒违约而提前终止本合同的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。本案客观上确系杨恒违约所致合同解除，在奥克斯公司作为出租方既无法取得租金又无法收回房屋的情形下，奥克斯公司依据合同约定没收履约保证金完全符合合同约定及公平原则。一审判决径行以履约保证金全额冲抵杨恒欠缴租金明显与双方合同约定不符。杨恒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回奥克斯公司的上诉，维持一审判决。第一，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，本案杨恒因疫情原因已经资金周转困难和营业收入明显减少，已经无法继续经营餐饮，因疫情的不可抗力原因，杨恒不构成违约，且本案奥克斯公司发出的相关通知也同意延迟支付租金，故无论从疫情不可抗力方面，还是奥克斯公司同意延迟支付租金方面，杨恒均不构成违约。第二，2020年3月18日，杨恒在收到奥克斯公司解除通知函后，双方就合同在2020年3月24日解除达成一致，随后杨恒就清理并腾退房屋，并在2020年3月31日将已经腾退且搬离房屋照片微信发送给奥克斯公司，即奥克斯公司已经在3月31日知道杨恒已经腾退并搬离承租房屋，奥克斯公司实际已经将承租房屋接管。根据《租赁合同》第25.6条约定，未签署房屋交还确认书，但已经实际搬离该房屋的，承租人遗留的任何装饰装修、设施设备物品等均视为放弃，出租人有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），该条也明确约定实际搬离房屋之日即为交还房屋之日。第三，《租赁合同》及附件三均对房屋交接状态没有明确，明显属约定不明。且根据《租赁合同》第25.2条、25.6条及25.8条第二款的约定可以明确只要杨恒在交付期内搬离房屋就视为交付房屋，若奥克斯公司认为杨恒交付的房屋不符合附件三（实际没有约定）的约定，也是不影响杨恒房屋交付时间即为搬离房屋之日（2020年3月31日）的事实。第四，本案杨恒因疫情不可抗力原因和奥克斯公司同意延迟支付租金等不构成违约，故根据《租赁合同》第6.2条和6.3条的约定，杨恒的履约保证金及物业服务费保证金等应当在抵扣欠付租金后由奥克斯公司在合同终止后90日内返还。第五，《租赁合同》系奥克斯公司单方制作，是明显的格式合同，合同条款全部都是限制杨恒权利，加重杨恒义务，特别是将不属于出租人收取的物业保证金、能源保证金、物业费也进行约定和收取，对其不按时退还上述费用却没有任何违约约定，杨恒认为该合同中限制其权利，加重其义务的条款因奥克斯公司未进行提示和严重有失公平应为无效条款。奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.判令奥克斯公司与杨恒签署的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》于2020年3月24日解除；2.判令杨恒向奥克斯公司支付租金35670元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金65276.1元（延迟履行违约金自2019年12月15日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3.判令杨恒腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4.判令杨恒按照租金标准200%即每月39780元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5.判令杨恒向奥克斯公司支付所在租约年三个月租金59670元作为违约赔偿；6.判令杨恒向奥克斯公司支付律师费7000元。杨恒向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令奥克斯公司与杨恒签订的租赁合同于2020年3月24日解除；2.判令奥克斯公司返还杨恒履约保证金39780元、物业保证金22100元、质量保证金10000元、能耗燃气保证金10000元（合计81880元）；3.判令奥克斯公司退还杨恒支付的2020年3月24日后的物业管理费2495.16元。一审法院认定事实：2019年9月11日，奥克斯公司（出租方、甲方）与杨恒（承租方、乙方）签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：1.奥克斯公司同意将位于成都高新区，门牌号：9栋四层1号商铺出租给乙方用于餐饮经营；租赁期限自2018年9月26日至2023年11月10日。本合同约定的进场日为2018年9月26日，开业日为2018年11月11日，计租日为进场日即2018年9月26日。从计租日起，乙方需向甲方或甲方指定的管理公司支付租金、物业管理费、各项能源费、装修管理费、垃圾清运费等费用；2.计租面积为221平方米，租金计算为：2018年9月26日至2019年11月10日，月租金19890元，总计238680元；2019年11月11日至2020年11月10日，月租金19890元，总计238680元；2020年11月11日至2021年11月10日，月租金21437元，总计257244元；3.除首付租金另有约定外，剩余租金每3个月支付一次，乙方应于每个支付周期结束当月的15日前向甲方足额支付下一个计租周期的固定租金，以此类推。首期租金期限为2018年9月26日至2018年12月31日，租金额为33150元。首期租金在开业日前15个工作日内支付，且不能晚于2018年10月25日；4.合同签署当日，乙方应当向甲方支付39780元作为乙方在本合同项下的履约保证金。并向甲方或甲方指定的管理公司支付22100元作为物业服务费保证金。乙方应当在进场日前，且不晚于2018年9月25日向甲方或甲方指定的管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。合同终止后90日内，如乙方不存在违约情形的，并已提交履约保证金及物业服务费保证金收据原件后，履约保证金和物业服务费保证余额（如有）无息退还给乙方。乙方同意，甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中扣除乙方欠付的租金、物业服务费以及乙方的违约金、赔偿金等。甲方或甲方指定的管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；5.租金支付至成都奥克斯财富广场投资有限公司，物业管理费支付至四川奥克斯商业管理有限公司；6.乙方未能在合同约定的期限向甲方或甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的，则自乙方逾期支付之日起，每逾期一日按应付总额的1%向甲方支付违约金，超过10日的，甲方有权解除合同。7.乙方延迟缴纳合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过5日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或甲方指定的管理公司可以就该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。合同因乙方违约解除而提前终止的，甲方有权没收本合同保证金并不退还当期租金，并向甲方支付所在租约期三个月的租金作为违约赔偿。8.本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金；9.甲方或甲方指定的管理公司因乙方的违约行为遭受损失的，乙方应按本合同约定向甲方或甲方指定管理公司支付违约金外，还应当据实赔偿甲方因此所遭受的全部损失（包括但不限于因乙方原因导致甲方或甲方指定的管理公司向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用）。合同末尾处有奥克斯公司公章及杨恒签字捺印。《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》附件三未载明具体内容。双方另行签收了商铺交接确认单。附件四交付验收标准载明案涉房屋天花、地面、门均为“按现状交付”。合同签订后，杨恒按照合同的约定向奥克斯公司支付了履约保证金39780元，并支付了2020年1月后的部分租金24000元（其中2019年12月31日支付15000元、2020年1月22日支付9000元）。奥克斯公司认可该24000元租金折抵日期为2020年2月6日止的租金。杨恒另向成都蓉诚奥克斯商业运营管理有限公司支付了能耗保证金10000元、物业保证金22100元、质量保证金10000元及2020年1月20日至3月31日期间的其他服务费33150元。奥克斯公司因本案同北京炜衡（成都）律师事务所签订了《委托代理合同》，支付律师费7000元。2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。一审庭审中，杨恒提供了同奥克斯公司员工王慧的微信聊天记录载明，在2020年1月27日、2月9日，杨恒向奥克斯公司提交因为新冠疫情影响请求减免租金的申请。杨恒另提供2019、2020年1、2月同时段的营业收入，用于证明其经营受新冠疫情影响。2020年3月16日，奥克斯公司发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，2020年1月24日至2020年2月22日（30）天的租金，减半收取。同时为了缓解商户资金压力，对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。2020年3月18日，奥克斯公司向杨恒送达了《关于成都商管步行街清一色大长腿美蛙鱼头店铺解除租赁合同的告知函》，该函告载明“现贵司应于2019年12月15日前缴纳租金59670元。我司已于2019年12月11日下发《缴费通知单》，经我司多次催收。但截至2020年3月18日，贵司仍未缴清欠费，现租金欠费合计35670元，已逾期3个月。基于上述情况，我司依据《租赁合同》约定，并结合贵司违约事实。正式函告贵司，贵我双方签订的《租赁合同》予以解除”。一审庭审中，杨恒认可在2020年3月24日接收了上述函告，认可双方签订的合同的解除时间为2020年3月24日。2020年3月31日，杨恒通过微信图片向奥克斯公司员工薛帅超发送了其已经按照装修现状腾退房屋的照片。一审法院认为，杨恒与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于合同的解除。根据一审庭审查明的事实，杨恒缴纳的租金折抵至2020年2月6日，此时新××疫情已经爆发，杨恒经营的店面已处于不能营业的状态，奥克斯公司亦在2020年3月16日发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，同意对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。在这种情况下，奥克斯公司在2020年3月18日向杨恒送达了《关于成都商管步行街清一色大长腿美蛙鱼头店铺解除租赁合同的告知函》，正式函告解除租赁合同的行为不当，并不能发生解除合同的法律后果。但杨恒在一审庭审中已认可双方之间的租赁合同于2020年3月24日解除，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。故一审法院确认案涉租赁合同于2020年3月24日解除。因杨恒认可应当支付合同解除日之前的租金，仅对计算方式存在异议，一审法院认为，其应当缴付的2020年1月1日至2020年3月24日期间的租金为55692元（19890元／月×2个月＋19890元／月÷30天×24天），扣减其已经缴纳的24000元，还应当支付31692元。关于奥克斯公司要求支付迟延履行违约金的问题，一审法院认为，由于奥克斯公司已向承租人发出了延缓支付租金的通知，表明其有同意租户延迟支付的意思表示，故对其主张延迟支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于奥克斯公司主张杨恒未腾退房屋至清水状态，并要求杨恒支付从2020年3月24日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，杨恒未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费。一审法院认为，在本案中，杨恒在2020年3月31日向奥克斯公司员工发送了房屋已经腾退的照片。一审庭审中，奥克斯公司主张杨恒未按照《租赁合同》的约定将案涉房屋恢复至清水状态，案涉《租赁合同》对房屋的交付状态约定不明，奥克斯公司要求将案涉房屋恢复至清水并无合同依据。2020年3月31日，杨恒已将案涉房屋搬空并向奥克斯公司发送了搬离后的照片，作为承租人在合同解除后要求腾退房屋，作为出租人的奥克斯公司应当及时接收房屋并按照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，采取必要措施防止损失的扩大，出租人在明知承租人已经不可能继续履行合同的情况下，对租赁物闲置有过错的，不得就扩大的损失要求赔偿。故对于2020年3月31日之后的房屋占用费，一审法院不予支持，杨恒应当支付合同解除后至2020年3月31日腾退之日期间的房屋占用费，按照房屋租金标准计算为4641元（19890元／月÷30天×7天）。关于奥克斯公司要求杨恒承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，杨恒经营的店面因为疫情受到影响，奥克斯公司亦同意延迟支付租金，故奥克斯公司以杨恒迟延支付租金系违约，要求承担违约责任及因违约导致合同解除还应当承担律师费，一审法院均不予支持。关于杨恒主张应当品迭履约保证金39780元、并退还物业保证金22100元、质量保证金10000元、能耗燃气保证金10000元及物业管理费2495.16元的问题。租赁合同约定，杨恒在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除杨恒欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还杨恒。杨恒主张将履约保证金用于品迭其应当承担的房屋租金及房屋占用费，符合双方合同约定。品迭租金、房屋占用费后，奥克斯公司还需返还杨恒3447元（39780元-31692元-4641元）。关于退还其他相关保证金及物业管理费的问题，一审法院认为物业保证金、质量保证金、能耗燃气保证金、物业管理费均系杨恒交纳给案外人成都蓉诚奥克斯商业运营管理有限公司，奥克斯公司不是上述费用的返还主体，杨恒可另行协商或主张相关权利。故一审法院对杨恒的上述请求不予以支持。综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、奥克斯公司与杨恒签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》于2020年3月24日解除；二、奥克斯公司于判决生效之日起十日内退还杨恒3447元；三、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求；四、驳回杨恒的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2750元，由奥克斯公司负担2353元，杨恒负担397元。反诉案件受理费954元，由奥克斯公司负担504元，杨恒负担450元。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥克斯公司提交证据：1.杨恒与奥克斯公司员工2020年9月29日微信聊天记录，拟证明2020年9月29日杨恒向奥克斯公司员工说到2020年9月30日来办理交接手续；2.房屋交接确认单，拟证明杨恒2020年9月30日与奥克斯公司办理完毕租赁房屋手续，但未签署房屋交接确认单，奥克斯公司工作人员对房屋内的物品进行了清点，杨恒拒绝在交接单上签字，故交接单上没有杨恒的签字，杨恒没有按合同约定交付清水房给奥克斯公司。杨恒质证认为，1.对微信聊天记录真实性无法确认，且微信聊天记录无法达到奥克斯公司证明目的，微信聊天记录并未明确说办理房屋交接手续。2020年7月就已经立案，微信聊天时已立案，立案后双方协商的是对案件纠纷的处理意见，并不是房屋交接问题；2.对房屋交接单的三性不予认可，系奥克斯公司自行制作。本院经审查认为，1.奥克斯公司未提供微信聊天记录原始载体，杨恒对真实性不予确认，故本院对微信聊天记录真实性不予采信；2.房屋交接单系奥克斯公司单方制作，无杨恒签字，本院对真实性不予采信。本院二审另查明，1.奥克斯公司、杨恒在二审调查中一致认可，案涉房屋由奥克斯公司交付给杨恒时的现状为前一任租户装修好的状态；2.《租赁合同》第25.6条约定“......或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）。”第25.7条约定“乙方应在25.1款所述交还期内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，返还甲方的附属设施，将租赁场所恢复清水并承担拆除与恢复清水的所有费用......”本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，奥克斯公司与杨恒签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.杨恒是否存在合同违约；2.杨恒何时将案涉房屋交还给了奥克斯公司；3.杨恒缴纳的保证金是否应当冲抵租金及占用费。本院综合评述如下：关于第一个争议焦点，奥克斯公司主张杨恒的违约行为是未按时足额缴纳租金。对此本院认为，依据双方合同约定，杨恒应当在2019年12月15日前支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金59670元。根据一审查明的情况，杨恒在2019年12月31日支付了15000元，在2020年1月22日支付了9000元，对该笔租金，杨恒确实存在违约。但在2020年3月16日，奥克斯公司发出了《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，载明对2020年1月24日至2020年2月22日（30天）的租金减半收取，同时对2、3月份的租金、物管费延迟2个月收取。对此本院认为，根据奥克斯公司发出的通知所载明的内容对比看杨恒的租金支付行为，杨恒在2019年12月31日及2020年1月22日支付的租金数额，已经超过2020年1月31日前对应期间其应当交纳的租金，而对于2020年2、3月的租金，奥克斯公司同意租户迟延2个月支付，也即对杨恒未在2019年12月15日足额支付2020年2月、3月租金的违约行为予以了谅解，并对租金支付时间予以延迟。奥克斯公司在二审辩称其《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》上载明的对“2020年2、3月份应缴租金”迟延2个月收取的表述系指对“2020年2、3月份应缴纳的下一期租金”进行迟延支付，本院认为，从字面上看，不能看出“2020年2、3月份应缴租金”的表述明确指向的是“2020年2、3月份应缴纳的下一期租金”，杨恒作为经营商户，在收到该通知后，将其理解为“2020年2、3月份对应期间的租金”也并无明显语义上的歧义，因此而未及时补足2020年2、3月份租金的行为也不能认定为违约。综上，本院认为，当事人在合同履行过程中应当遵循诚实信用原则，奥克斯公司发出的减免通知对其具有约束力，在奥克斯公司发出对租金减免通知后，双方其实就支付租金的期限达成了新的合意，杨恒不存在违约行为。即至2020年3月18日，奥克斯公司承诺的租金延期支付期间尚未届满，杨恒此时未补足2020年2、3月份租金的行为也不存在违约，因此奥克斯公司在2020年3月18日发出的解约函也不能产生单方解除合同的法律后果。2020年3月18日奥克斯公司通过发送解约函的方式向杨恒表达了解除合同的单方意思表示，杨恒认可双方于2020年3月24日解除合同，因此双方之间的《租赁合同》系于2020年3月24日经双方协商一致解除，一审对此认定正确，本院予以维持。关于房屋交还时间的认定问题，奥克斯公司主张2020年8月14日杨恒才与奥克斯公司联系房屋交接事宜，对此本院认为，首先杨恒已经提供了2020年3月31日奥克斯公司员工薛帅超拍摄的案涉房屋内已经腾空的照片，用以证明其已经于2020年3月31日向奥克斯公司交还了案涉房屋。而奥克斯公司对双方于2020年8月14日才交接房屋未提供证据予以佐证，结合奥克斯公司员工薛帅超于2020年3月31日已经进入房屋拍摄案涉房屋现状照片的事实，可以认定奥克斯公司于2020年3月31日已经实际控制了案涉房屋，因此房屋占用费应计算至2020年3月31日，一审对此认定正确，本院予以维持。关于奥克斯公司主张杨恒应当按照清水状态交还房屋的主张，本院认为，虽然双方合同中有关于杨恒要将案涉房屋恢复至“清水”状态的约定，但对于“清水”的具体状态没有明确的约定。并且奥克斯公司在将案涉房屋出租给杨恒时的状态为已装修的状态，因此对“清水”状态的理解，应当结合奥克斯公司的一审诉请来看。奥克斯公司的一审该项诉讼请求为要求杨恒将房屋恢复至“出租前清水房状态”，而从装修这一情况看，出租前的状态与杨恒交还时的状态并无区别，因此杨恒按照奥克斯公司向杨恒交付房屋时的状态向奥克斯公司交还案涉房屋并无不当，也符合奥克斯公司一审诉请的出租前的房屋状态。因此本院对奥克斯公司的该项上诉请求不予支持。关于杨恒缴纳的保证金是否应当冲抵租金及占用费的问题。如前所述，杨恒在合同履行过程中不存在违约行为，双方合同系因协商一致解除，因此奥克斯公司主张没收履约保证金的主张没有事实和法律依据，杨恒缴纳的履约保证金当然可用于冲抵其尚未支付的租金及占用费，多余部分奥克斯公司应予返还。综上所述，奥克斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 王 果审 判 员 王晓川二〇二一年八月三日法官助理 黄 迪书 记 员 曹成香