辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终1137号 上诉人（原审被告）：本溪满族自治县太阳岛酒店，住所地辽宁省本溪县小市镇赛梨寨村太阳山。 投资人：沙成禄，男，汉族，1963年11月1日出生，住址辽宁省本溪满族自治县。 委托诉讼代理人：沙长奎，该酒店经理。 委托诉讼代理人：王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辽宁沈本农村商业银行股份有限公司，住所地辽宁省本溪满族自治县小市镇育才街20号。 法定代表人：王晟，该行董事长。 委托诉讼代理人：石明珠，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：黄涛，辽宁青联律师事务所律师。 上诉人本溪满族自治县太阳岛酒店（以下简称太阳岛酒店）因与被上诉人辽宁沈本农村商业银行股份有限公司（以下简称沈本农商行）金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省本溪满族自治县人民法院（2020）辽0521民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人太阳岛酒店的委托诉讼代理人沙长奎、王英飞，被上诉人沈本农商行的委托诉讼代理人黄涛、石明珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 太阳岛上诉请求：撤销一审判决，依法改判部分支持沈本农商行的诉讼请求，即评估报告抵债明细之外的地上附着物、附属设施不应返还；诉讼费由沈本农商行负担。事实和理由：一、一审判决查明事实有误。1.对于抵债的资产范围已经明确约定这一点没有查明，查明事实有误。以物抵债协议第二条约定：“丙方提供的上述抵债资产经本溪汇丰资产评估公司评估，价值为17408446元，具体详见评估报告，乙方、丙方同意以上述资产抵偿所欠甲方的债务及相关税费，抵偿本金13998628.16元，利息2506231.17元，相关税费84598.43元，抵偿金额合计17350757.76元”。由此可见，在协议的第二条中已经将抵债资产的范围进行了限定，即评估报告中的资产才是抵债的资产，并且抵偿的债务项目、数额也是明确的，即本金13998628.16元，利息2506231.17元，相关税费845898.43元，抵偿金额合计17350757.76元。所以，一审判决对于抵债的资产范围在评估报告中已经明确约定这一点没有查明，查明事实有误。2.一审判决没有查明评估报告中所列的抵债资产的项目明细，导致笼统地认定不在评估报告范围内的资产也被认定为抵债资产。二、一审判决采信证据有误。抵债协议中已明确用于抵债的资产经过汇丰评估公司的评估，但是一审庭审中没有对评估报告举证、质证，导致一审判决采信证据有误。三、在抵债协议中已经能明确抵债资产经汇丰评估公司评估的情况下，一审判决没有将抵债协议与评估报告中的抵债资产明细综合考虑、评判的情况下作出的判决结果缺乏事实及法律依据。四、一审判决认为论理有误。1.一审判决认为以物抵债协议及房屋租赁协议明确了以物抵债的范围内容，认为所指范围和内容清晰明了的论理不当。清晰明确的约定了以物抵债的证据是汇丰公司的评估报告，该报告中的明细中明确清晰的约定了以物抵债的范围和内容。2.一审判决在未查清评估报告中用于抵债的资产明细的情况下，将全部地上附着物、附属物以主物、从物的角度判令返还的认为论理不当，认为论理缺乏事实及法律依据。五、既然太阳岛酒店、沈本农商行及单志奎、孟艳已经明确了抵债资产的范围，并且在评估报告中固定下来，一审判决结果在未查清的情况下，将太阳岛酒店全部的地上附着物、附属设施都判决给沈本农商行的做法对太阳岛酒店而言是极不公平的。六、抵债协议中没有约定太阳岛酒店抵押土地之外的地上物、附属设施抵偿给银行，只是约定土地项下附着物、设施进行抵偿，所以土地证之外的地上物及附属设施，不在抵债范围内，仍归太阳岛酒店所有。本案的以物抵债协议是无效的，因为按照银行系统的相关规定，只有在沈本农商行采取了司法程序并进行拍卖、变卖后仍不能偿还债务的，才可以以物抵债的方式进行，但是在签订以物抵债协议之前明显没有经过上述程序，直接签订以物抵债，不符合相关规定。沈本农商行与当事人之间的以物抵债应经过相关的审批手续，目前也没有相关材料。 沈本农商行辩称：不同意太阳岛酒店的诉讼请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回太阳岛酒店的上诉请求，维持原判。一、以物抵债签订时第一条已经明确了抵债资产的范围，包括太阳岛酒店的土地使用权、房屋所有权、土地项下全部的地上附着物及附属设施。二、相关的附着物、附属设施都是该太阳岛酒店土地以及房产的附属物。在实现物的功能上也是整体不可分割的，这也是协议约定整体抵偿的原因。根据民法典第320条规定，所以相关附属设施及附着物已经归沈本农商行所有。 沈本农商行向一审法院起诉请求：一、太阳岛酒店立即倒出位于小市镇赛梨寨村太阳山的本溪满族自治县太阳岛酒店房屋及该酒店的全部地上附着物、附属设施。二、太阳岛酒店承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：太阳岛酒店为投资经营，投资人沙成禄以案外人单志奎、孟艳夫妻所有的房屋及土地使用权作抵押，向本溪满族自治县农村信用合作联社(现更名为沈本农商行)贷款。截止到2016年12月12日，共欠沈本农商行一笔贷款13998628.16元，利息是2506231.17元，因无力偿还，沈本农商行（甲方）、太阳岛酒店（乙方）双方与案外人（丙方）共同签订《以物抵债协议》的同时，太阳岛酒店为继续经营，太阳岛酒店、沈本农商行双方又签订了《房屋租赁协议》。上述两份协议均是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规等强制性规定，合法有效。《以物抵债协议》（协议编号：DZZC201600001）第一条抵债资产情况明确约定了“丙方同意以位于小市镇赛梨寨村的本溪满族自治县太阳岛酒店土地使用权、房屋所有权及抵押土地项下的全部地上附着物、附属设施整体抵偿乙方、丙方所欠甲方的上述贷款本息及相关费用，包括但不限于该酒店的土地使用权，证号为本县国用（2012）825号，地号为：17-1-3060号，面积5988平方米；房屋所有权证号分别为“房权证ＸＳＺ字第××号，面积1186.05平方米，房权证ＸＳＺ字第××号，面积501.13平方米，房权证ＸＳＺ字第××号，面积820.84平方米；及抵押土地项下的地上附着物、附属设施等。（部分抵债资产权属证明复印件附后）”第二条抵偿债务情况“丙方提供的上述抵债资产经本溪汇丰资产评估公司评估，价值为17408446元，具体详见评估报告（附后），乙方、丙方同意以上述资产抵偿所欠甲方的债务及相关税费，抵偿本金13998628.16元，利息2506231.17元，相关税费845898.43元，抵偿金额合计17350757.76元。评估价值仅作参考，甲方无需向乙方、丙方支付任何差价。”第三至第七条分别约定了“乙方、丙方声明和保证；财产交付；违约责任；其他；协议生效”等内容。落款为：甲方：本溪满族自治县农村信用合作联社（盖章）2016年12月12日、乙方：太阳岛酒店（盖章）沙成禄（签字）2016年12月12日、丙方：单志奎孟艳（签字）2016年12月12日《房屋租赁协议》是本案太阳岛酒店与沈本农商行于2016年12月12日签订《以物抵债协议》的当日，所签订的为期两年的租赁协议。该协议明确约定了《以物抵债协议》中本溪满族自治县太阳岛酒店房屋及酒店的全部地上附着物、附属设施等，租金为每年壹拾万元整。其中第七条约定：“租期届满，乙方承租后添置的装饰材料可以拿走，甲方不负担任何补偿义务，但移动有损价值的（如门窗、地砖、墙砖等）装饰材料归甲方所有。”……。第九条约定“房屋租赁合同期满以后，双方未迖成租赁协议的，乙方必须将房屋恢复原状后无条件交付甲方，如乙方未及时将房屋交付甲方的，甲方有权依法申请强制乙方搬出。”落款为：甲方：本溪满族自治县农村信用合作联社（盖章）2016年12月12日、乙方：太阳岛酒店（盖章）沙成禄（签字）2016年12月12日。 一审法院认为：太阳岛酒店在经营过程中，其投资人沙成禄作为贷款人，以案外人单志奎、孟艳夫妻所有的房屋及土地使用权作抵押，向本溪满族自治县农村信用合作联社贷款，截止到2016年12月12日，共欠沈本农商行（原本溪满族自治县农村信用合作联社）贷款13998628.16元，利息是2506231.17元，因无力偿还，（甲方）本溪满族自治县农村信用合作联社、（乙方）太阳岛酒店及案外人（丙方）单志奎、孟艳夫妻共同签订《以物抵债协议》的同时，太阳岛酒店为继续经营，与沈本农商行又签订了《房屋租赁协议》。由于《以物抵债协议》（协议编号：DZZC201600001）第一条抵债资产情况明确约定了“丙方同意以位于小市镇赛梨寨村的本溪满族自治县太阳岛酒店土地使用权、房屋所有权及抵押土地项下的全部地上附着物、附属设施整体抵偿乙方、丙方所欠甲方的上述贷款本息及相关费用，包括但不限于该酒店的土地使用权，证号为本县国用（2012）825号，地号为：17-1-3060号，面积5988平方米；房屋所有权证号分别为“房权证ＸＳＺ字第××号，面积1186.05平方米，房权证ＸＳＺ字第××号，面积501.13平方米，房权证ＸＳＺ字第××号，面积820.84平方米；及抵押土地项下的地上附着物、附属设施等。《房屋租赁协议》也明确约定了《以物抵债协议》中太阳岛酒店房屋及酒店的全部地上附着物、附属设施等。上述两个协议的签订是当事方真实意思表示，不违反国家法律、法规等强制性规定，合法有效。不论是《以物抵债协议》，还是《房屋租赁协议》，均明确约定了以物抵债的范围内容，所指范围和内容清晰明了。而太阳岛酒店所列举《太阳岛酒店不在以物抵债协议范围内的财产明细》24项内容，均属于太阳岛酒店经营必备的附着物和附属配套设施之内，系酒店经营不可或缺的重要组成部分，不可能也不应当与房屋及土地使用功能进行分割，否则，完备的整体使用功能不但无法保障，其基本功能也必然大打折扣，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条关于：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”的规定，太阳岛酒店土地使用权、房屋所有权及抵押土地项下的全部地上附着物、附属设施已整体抵偿给了沈本农商行，其主物的所有权在发生转移之后，从物的所有权也必然随着主物所有权转移而发生转移，故对太阳岛酒店提出的此项辩称不予支持。对于沈本农商行提出的太阳岛酒店违反《房屋租赁协议》第九条约定“房屋租赁合同期满以后，双方未迖成租赁协议的，乙方必须将房屋恢复原状后无条件交付甲方，如乙方未及时将房屋交付甲方的，甲方有权依法申请强制乙方搬出。”规定的主张，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：太阳岛酒店于判决发生法律效力五日内，立即将太阳岛酒店的所有权和使用权（含全部地上附着物、附属设施）无条件交付给沈本农商行。案件受理费2300元，由太阳岛酒店负担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实除是太阳岛会所向沈本农商行借款外，其余事实与一审认定的一致。 另查明，2014年1月16日，本溪满族自治县太阳岛会所变更为太阳岛酒店，投资人由单志奎变更为沙成禄。太阳岛酒店提出以下24项不属于抵偿范围，不应交付给沈本农商行。具体如下：1.大门；2.门卫房；3.厨房；4.自来水井（2口）；5.木板房；6.锅炉房；7.锅炉；8.C区平台（砼）；9.C区种植土草莓地；10.彩砖地面；11.台阶；12.灶台轻刚骨架棚；13.灶台地面（砼）；14.挡土墙；15.修路；16.装修；17.土地平整；18.网线、电话；19.动力电；20.净水处理设备；21.室外绿化、照明；22.室外污水处理井；23.室外蓄水池；24.酒店用品投入。太阳岛酒店陈述上述24项中有部分设施的租赁后所建。 本院认为：2016年12月12日的以物抵债协议第一条约定，单志奎同意以太阳岛酒店土地使用权、房屋所有权及抵押土地项下的全部地上附着物、附属设施整体抵偿给沈本农商行，以偿还单志奎、太阳岛酒店所欠沈本农商行的贷款本息及费用，包括但不限于土地使用权。沈本农商行与太阳岛酒店签订的房屋租赁协议约定，租赁房屋为太阳岛酒店及酒店的全部地上附着物、附属设施等。上述约定说明抵债范围包括房屋土地及酒店的所有附着物和附属设施，太阳岛酒店承租的范围亦是如此。太阳岛酒店提出的不在抵债范围的24项当中属于承租前建设部分属于酒店经营的组成部分，应属于酒店附着物和附属设施。太阳岛酒店已经实际租赁经营，说明其与沈本农商行的租赁协议已经实际履行。至于太阳岛酒店称有一部分附属设施是承租后所建，与沈本农商行无关一节，根据双方租赁协议的约定，太阳岛酒店新附属设施且属于不能移动的设施归沈本农商行所有。现租赁期限已到，太阳岛酒店应根据合同约定将太阳岛酒店房屋及土地上的附着物、附属设施交付给沈本农商行。 综上所述，太阳岛酒店的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费二千三百元，由上诉人本溪满族自治县太阳岛酒店负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  李广宇 审判员  孙 燕 审判员  许 晶 二〇二一年八月十六日 书记员  孙 越 附：本案所适用的法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。