辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1381号上诉人（原审被告）：抚顺金磊物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区戈布东街4号。法定代表人：班静，该公司经理。委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁必达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴敬民，男，1965年4月24日出生，朝鲜族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。上诉人抚顺金磊物业管理有限公司（以下简称金磊物业）因与被上诉人朴敬民物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金磊物业上诉请求：请求人民法院撤销一审判决，发回重审或依法改判；二诉讼费由朴敬民负担。事实与理由：一、在程序上，一审法院没有将本案依法驳回起诉而是进行再次审理明显违背《民事诉讼法》一事不再理的原则。关于本案中朴敬民所述因其案涉房屋漏雨而导致其财产受损，能否以物业服务合同民事法律关系进行起诉的问题，在（2019）辽0411民初249号民事裁定书、（2020）辽04民终254号民事裁定裁定书中了明确的裁判意见：即本案原告朴敬民因案涉房屋漏水问题向金磊物业主张赔偿，系民事侵权赔偿，与本诉之物业服务合同纠纷不同法律关系，不应在本诉金磊物业诉其物业服务合同纠纷案件中提起反诉，而应另案主张权利。如果朴敬民认为一审二审将该案法律关系定性为民事侵权法律关系是错误的，被上诉人则应向辽宁省高级人民法院进行申诉，而不是重新以物业服务合同纠纷案的案由再次起诉。即然本案已经经过了二审终审，裁定已经生效。根据《民诉解释》第247条之规定，一审法院应裁定驳回原告起诉。二、一审法院在本案实体部分的审理过程中无论是事实部分、还是法律适用均存在明显的错误。首先，关于朴敬民因房屋漏雨而导致其财产受损，根据《物业管理条例》等相关法律规定，保修期内由开发商负责，保修期外可以向物业公司反映情况，由物业公司向相关部门提出维修基金使用申请，因为住房专项维修基金属于业主所有，就是专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施、设备的维修和更新、改造。同时在我市、我省乃全国对于所有因房屋漏水的物业纠纷者是依据这一规定进行的判决。结合本案，朴敬民发生漏水后，金磊物业积极进行了能力范围内的维修工作，认认真真履行了相关合同义务，在维修后仍然存在漏水的情况，金磊物业又在第一时间申请启动了住房维修基金。金磊物业为朴敬房屋漏水的问题已经认认真真的履行了物业合同中约定的全部义务，不存在任何违约行为。其次，一审法院判决金磊物业承损害赔偿没有法律依据，金磊物业没有对房屋公共部分进行维修义务。三、朴敬民主张装修损失和改造费用均是发生在住房维修基金启动大修之后的五年内，朴敬民应该去向案涉房屋开发商和住房维修基金指定的维修单位抚顺市中通建设公司寻求救济。朴敬民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。第一、金磊物业提出的重复起诉没有法律依据，一审法院在判决书中第6项中已经明确论述朴敬民起诉不符合一事不再理原则。第二、一审法院判决对朴敬民因漏雨所产生的损失的依据是评估报告。该报告符合法定程序，真实有效。朴敬民向一审法院起诉请求：1、判令金磊物业将朴敬民的房屋修缮至能正常使用；2、判令金磊物业因未尽到管理及维修义务给朴敬民造成自2011年3月至2020年3月房屋租金损失450000元及利息；3、判令金磊物业赔偿朴敬民恢复装修损失58000元；4、案件受理费、评估费由被告承担。一审法院认定事实：2005年，朴敬民购买位于抚顺市顺城区门市一处。抚顺金磊物业管理有限公司为格林书香苑小区提供物业管理服务。2006年2月27日，朴敬民与抚顺金磊物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定“甲方抚顺金磊物业管理有限公司，乙方朴敬民；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。物业管理服务质量：共用部位、共用设施设备的维修合格率达100%；甲方违反协议，未迖到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……。”,由金磊物业加盖公章、朴敬民签字。2010年起，涉案门市房出现下雨后房屋顶部漏水现象。朴敬民向抚顺金磊物业管理有限公司进行报修，抚顺金磊物业管理有限公司经维修后未能将屋顶漏水隐患修缮，涉案门市房屋顶继续因下雨漏水。2015年，抚顺金磊物业管理有限公司启动维修基金对园区进行修缮，涉案门市房屋顶再次进行修缮后至今仍继续存在下雨漏水现象。2017年10月12日，朴敬民委托抚顺市顺城区海源装饰工程有限公司对涉案门市房修缮损失进行预算为57956元。庭审中，朴敬民向本院提出因下雨漏水造成经济损失及修缮费用评估申请。2021年1月20日，辽宁永顺资产评估有限公司出具资产评估报告书，经评估，涉案房屋因雨漏水造成装修损失为10304元，改造费用45900元。辽宁永顺资产评估有限公司收取财产评估费2000元。另查明，朴敬民已对涉案门市房采取内建吊顶，防止雨水漏入室内。抚顺金磊物业管理有限公司未对原告朴敬民赔偿经济损失。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，业主对自己提出的主张有责任提供证据。物业服务项目一般包括共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。本案中，朴敬民与被告抚顺金磊物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，是双方真实意思表示，合法有效。朴敬民因门市房屋顶下雨漏水多次向金磊物业报修，金磊物业在多次维修后未能修缮漏雨屋顶，依据《前期物业管理服务协议》约定，屋顶属于共用部分，属于物业管理服务范围，金磊物业对涉案房屋未尽到完全修缮义务，造成朴敬民经济损失，违反物业管理服业合同约定，朴敬民请求金磊物业继续对涉案门市房顶完全修缮并赔偿经济损失，与法有据，予以支持。金磊物业应对朴敬民因屋顶漏雨发生房屋装修损失10304元及采取避险措施发生改造费用45900元、评估费2000元承担赔偿责任。朴敬民在屋顶因雨水发生渗漏，金磊物业进行修理后，未能排除隐患，原告消极等待被告修缮长达十年，未采取诉讼积极解决争议，自身存在消极行为，且朴敬民提交的证据不能充分证明实际发生房租损失450000元，根据“谁主张，谁举证”原则，对该主张，难以采信。金磊物业提出朴敬民提出诉讼构成重复起诉，应裁定驳回起诉之辩解，金磊物业曾因朴敬民欠缴物业费提出诉讼，朴敬民对金磊物业提出进行修缮并赔偿损失的反诉，本院认为应另案主张权利，裁定驳回朴敬民的反诉请求。朴敬民对该裁定不服提出上诉，抚顺市中级人民法院认为原审为其保留充分的诉权，维持了原裁定。本案诉讼并未进行实体处理，不符合“一事不再审理”原则，对其辩解，于法无据，不予支持。诉讼费，根据诉讼标的获得支持比例由朴敬民、金磊物业负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，参照《辽宁省物业管理条例》第三十五条，判决：一、被告抚顺金磊物业管理有限公司对原告朴敬民位于抚顺市顺城区门市进行修缮、消除漏点隐患；二被告抚顺金磊物业管理有限公司赔偿原告朴敬民装修损失10304元、改造费用45900元、评估费2000元；三驳回原告其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后七日内履行。逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8880元，减半收取4440元，退还原告4440元，由原告负担3952元，被告负担488元。此款，原告已交纳，被告在履行判决义务时一并返还原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。金磊物业提供其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》、2019年签订平台防水协议、照片。证明：金磊物业对房屋共用部分只有小修和养护的义务，大修中修均由小区维修基金承担。朴敬民辩称，对《物业管理委托合同》、及2019年签订的防水协议的真实性有异议，该份合同是复印件，并且金磊物业没有向朴敬民公示，对朴敬民没有约束力。在该份合同中第4条约定房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等该委托合同和前期物业服务协议事项是相同的，金磊物业对朴敬民有赔偿义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于金磊物业公司的资质证明及2015年6月1日起至2018年5月31日止《物业管理委托合同》，金磊物业公司提交了原件，本院经核对无异议，予以认定。关于金磊物业提供的平台防水协议及照片系复印件，在朴敬民对该证据材料的真实性不予认可的情况下，本院不予采信。另查明，2015年6月1日，金磊物业与抚顺市顺城区格书香苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》，该合同第4条委托管理事项约定，房屋建设共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅。第25条约定,房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的小修、养护费用，由金磊物业承担；大中修费用，由格林书香苑维修基金承担；更新费用，由林书香苑维修基金承担。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的焦点，1、金磊物业应否赔偿朴敬民因楼顶漏雨所产生的损失；2、朴敬民是否构成重复起诉。关于焦点1、《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第五十五条第一项规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予配合中。本案，案涉小区在于2015年启动一次维修基金对屋顶漏水问题进行维修，但朴敬民房屋漏水情况仍未解决。金磊物业与抚顺市顺城区格书香苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》第4条约定，委托管理事项为房屋建设共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅。该约定不违反法律规定,合法有效。朴敬民系门事房顶楼业主,楼顶属共用部位，金磊物业应当及时维修、养护，和管理。鉴于案涉房屋漏水时间较长，金磊物业在履行物业服务合同没有及时进行维修、养护。金磊物业履行物业服务合同存在一定瑕疵，本院酌定金磊物业对朴敬民的装修损失10304元、改造费用45900元、评估费2000元，共计58204元，承担30%的责任。关于金磊物业提出朴敬民所维修的范围不属于房屋共用部位的小修、养护费用一节，双方对“共用部位的小修、养护”还是“共用部位大中修以上工程”并未有明确的规定及界定,金磊物业提供的证据不足以证明朴敬民的维修范围属于“共用部位大中修以上工程”。故本院不予认可。关于焦点2、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十七条的规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求前实质上否定前诉裁判结果。本案，前诉为金磊物业诉朴敬民欠缴物业费，朴敬民提起反诉要求金磊物业赔偿损失的责任，生效裁定虽驳回朴敬民的反诉请求，但为其保留的充分的诉权。后诉为朴敬民诉金磊物业房顶漏水造成的修缮并赔偿损失。故后诉与前诉的诉讼标的及诉讼请求均不相同，本案不构成重复起诉。综上所述，金磊物业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《物业管理条例》第二十六条、第五十五条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2112号民事判决第一项；二、变更抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2112号民事判决第二项为抚顺金磊物业管理有限公司赔偿朴敬民装修损失10304元、改造费用45900元、评估费2000元的30%，共计17461.2元；三、驳回朴敬民其他诉讼请求。一审案件受理费8880元，减半收取4440元，由抚顺金磊物业管理有限公司负担1332元、朴敬民负担3108元。二审案件受理费8880元，由抚顺金磊物业管理有限公司负担2664元、朴敬民负担6216元。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 王 炜二〇二一年八月六日法官助理王宝伦代书记员 孙 悦