云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终359号上诉人（原审原告、案外人）：李玉林，男，1947年9月25日生，住云南省红河州蒙自市。上诉人（原审原告、案外人）：吴建英，女，1948年6月26日生，住云南省红河州蒙自市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：个旧市农村信用合作联社，住所地：云南省红河州个旧市胜利路2号。法定代表人：段云涛，系该社代理事长。委托诉讼代理人：涂永清，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：史明东，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、被执行人）：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，住所地：云南省红河州蒙自市学海路瀛洲河畔A2幢2楼。法定代表人：詹海涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕，女。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人暨原审第三人（被执行人）：高艳秋，女，1991年9月21日生，住云南省红河州个旧市。代理权限为一般授权代理。上诉人李玉林、吴建英因与被上诉人个旧市农村信用合作联社、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，原审第三人高艳秋案外人执行异议之诉一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂延期审理三个月。本案现已审理终结。李玉林、吴建英上诉请求：撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初1963号民事判决；依法停止对蒙自市商铺的强制执行措施；确认蒙自市商铺中原告的所有权83.23平方米（对应价值暂记291305元）。事实与理由：1.上诉人系涉案房产所涉面积范围内的实际所有权人，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人对诉争房屋的物权取得（设立）源自蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与起龙四社在集体土地上合作开发商品房，合法建造，依据《预留地合作开发协议》，上诉人基于起龙四社社员身份分配取得的房产。现蒙自市，不动产权登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下［不动产权号为：（2018）蒙自市不动产权第××号，登记面积277.58平方米］，其中的83.23平方米属于起龙四社分配给社员李玉林、吴建英的商铺。2.除本案涉及的商铺外，上诉人均依据《预留地合作开发协议》的约定于2011年分配获得相应面积性质为住宅的房产，李玉林家获得93平方米的住宅，于2021年卖予其他人，依据协议的约定可选择不要房产遂转卖给开发商。可见上诉人取得房屋产权均来源于《预留地合作开发协议》，故对应获得商铺面积项下的房产具有物权期待权。3.涉案商铺的房产被登记于蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下不是上诉人的原因所致。2009年房屋建盖完毕后直到2014年8月份上诉人在起龙四社领导的带领下同一同到现场确认了应获得商铺的具体位置及面积，签订《交房确认书》后，却一直未为上诉人办理相关产权证书，上诉人一直找蒙自鸿海房地产开发有限责任公司了解没有办理产权证的情况，该公司隐瞒涉案房产已登记在公司名下事实，称要待第三期小区建设完工后才能进行产权登记，直到个旧市法院对涉案房产进入执行阶段，上诉人才知道涉及其产权部分已被蒙自鸿海房地产开发有限责任公司登记在公司名下，而上诉人对登记的情况完全不知情，在本案中不存在任何过错。4.任何物权的取得均要有相应的取得依据。上诉人依据起龙四社与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2006年7月6日签订的《预留地合作开发协议》的约定及作为起龙四社社员享有协议中获得相应面积住宅及商铺补偿的权利，而对比蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将涉案房产登记其名下的情况，该公司没有任何取得该277.58平方米中包含83.23平方米的权属来源证明，故该公司将应属于上诉人享有的房产登记在公司名下，无权属来源证明，不属于该公司的合法财产，故提出案外人执行异议之诉。5.上诉人提供的相关证据足以证明其对涉案房产中的83.23平方米享有物权期待权。双方虽未签订《商品房买卖合同》，但已提交《预留地合作开发协议》《交房确认书》《租赁合同》等证据，其效力等同于甚至胜过买卖合同，且上述事实均形成于涉案商铺被查封及执行之前。故上诉人提交的证据完全可以对抗、排除法院的查封、执行，并可确认上诉人享有相应的所有权。6.原审法院对本案涉案房产的执行行为存在重大瑕疵。经查询涉案房产首封法院不是个旧市人民法院，个旧市法院绕开首封法院直接执行本案房产存在执行瑕疵；个旧市农村信用合作联社未对涉案担保房产进行抵押登记，直接执行涉案的房产，其执行行为也存在问题。综上，请求二审支持其上诉请求。个旧市农村信用合作联社辩称，1.房屋所有权应以登记的权利人为准。涉案的蒙自市商铺面积277.58平方米，不动产权登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下［不动产权号为：（2018）蒙自市不动产权第××号］，依据物权法的相关规定，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司系该商铺的唯一权利人，依据物权的登记生效原则，对其他权利人具有物权的排他性。2.上诉人不享有对本案执行标的的受偿权。依据《预留地合作开发协议》记载的内容，约定开发的商铺及住宅的产权均归起龙居委会第四生产合作社；上诉人提交的《交房确认书》不能从法律上证明上诉人对涉案商铺享有所有权，不发生物权的效力。3.个旧市农村信用合作联社系依据蒙自鸿海房地产开发有限责任公司为高艳秋贷款承担担保责任，申请执行担保物，涉案担保物权利证书系蒙自鸿海房地产开发有限责任公司提供，个旧市农村信用合作联社对担保物物权发生的争议，无任何过错。4.个旧市农村信用合作联社虽因失误未在2018年办理涉案不动产的抵押登记手续，但双方的抵押合同仍然有效，通过申请执行过程拍卖、变卖该不动产可获得债权清偿。而上诉人如果认为因蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的错误登记行为未能取得房产，应向蒙自鸿海房地产开发有限责任公司主张损失，而非在本案中提起阻却强制执行的案外人执行异议之诉。综上，请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。蒙自鸿海房地产开发有限责任公司辩称，1.被上诉人公司于2006年7月6日与起龙四社签订《预留地合作开发协议》，按正常手续获批开发建设蒙自市学海路瀛洲河畔小区项目共三期，于2009年投入使用，因当时起龙四社分配给社员商铺的具体方案尚未确定，税务机关需公司对项目清算，应税务局要求公司于2011年将所有商铺登记在公司名下，按当时的法律办理的是房屋权属证书。2014年6月27日公司为高艳秋向个旧市农村信用使用联社贷款的800万元提供担保，用以下的三处房屋所有权证书提供担保，并进行了抵押登记即：蒙自市房产证（蒙自市房权证2011监字第××号，抵押时评估价值6920600元）、蒙自市房产证（蒙自市房权证2011监字第××号，抵押时评估价值3905900元、蒙自市房产证（蒙自市房权证2011监字第××号，抵押时评估价值3898900元）。至2017年6月19日减去已偿还的部分贷款后尚欠个旧市农村信用合作联社贷款665万元，采用“借新还旧”方式继续用上述三处房产为贷款提供担保，因2017年后国家启动不动产权登记制度，个旧市农村信用合作联社在展期贷款中要求原担保房产均应办理为不动产权证，故我公司将上述房产证登记为不动产权证，2018年对上述贷款展期（贷款金额为650万元）。现本案所涉的蒙自市，面积277.58平方米（原房产证蒙自市房权证2011监字第××号）即对应现不动产权号云（2018）蒙自市不动产权第××号，其中包含已于2014年交付给段中书的38.02平方米，交付给李玉林户的83.23平方米。2018年10月个旧市农村信用合作联社起诉我公司承担担保责任一案中，我公司曾提出过担保物中的有涉及起龙四社社员段中书、李玉林户的部分产权。2.我公司于2006年7月6日与起龙四社签订的《预留地合作开发协议》是公司取得瀛洲河畔小区相应土地使用权的前提，依据该协议的约定，应为社员提供相应的住宅和商铺，其中住宅已于2011年竣工后交付社员，社员可选择要住宅或作价给开发商，段中书的住宅面积21平方米已当场作价给我公司，李玉林家的已于2011年交付并为其办理了房屋权属证书。虽然《预留地合作开发协议》文字表述上确实为“商铺、住宅产权归起龙四社”，但起龙四社、社员及我公司认为可直接将社员应获得的产权办理至社员名下的。故现涉案277.58平方米的商铺中实际包含段中书所有权的38.02平方米，李玉林所有权的83.23平方米，我公司不是上述面积的所有权人，故对上诉人提出上述部分属于其所有的主张予以认可。3.因商铺中涉及位置地段优劣之分，故一直到2014年起龙四社与社员间达成一致意见后，才通知社员前往商铺确认具体位置和面积，并于同年年底以签订《交房确认书》的方式确认上诉人应获得的商铺。交付后段中书、李玉林确实找过公司询问办证一事，我公司确实没有将已登记到公司名下的情况告知上诉人。交付时段中书有单独的房屋钥匙已交付，段中书系与整体出租的老板自行协商租金直接收取租金，李玉林家面积较大故采用与我公司签订《出租合同》的方式转租并收取租金。4.我公司承认涉及上诉人部分商铺产权登记办理到公司名下系公司过错，但上诉人基于社员身份应获得相应商铺所有权系事实，涉案贷款三套担保物的评估价值即使在2014年就已达14735400元，远远大于当时贷款的800万元，更不用说现在的债务仅为650万元，按现三处房产的价值远超债务的数倍，故也应考虑社员的实际利益。5.我公司已就上诉人商铺面积委托了红河恒信测绘有限公司对涉案的瀛洲河畔Ａ-2幢一层（变更1）进行测绘，可区划出段中书及李玉林家部分的房产并变更不动产权证。但因贷款借新偿旧时个旧市农村信用合作联社要求按原房权证继续提供担保，故我公司仍按原面积办理了不动产权证。但其中属于段中书、李玉林家部分的产权是可以析出后另行办理不动产权证的，但需解除相关抵押。综上，上诉人主张其享有涉案房产相应面积所有权的主张应为法院考虑，析出相关产权后亦不影响个旧市农村信用合作联社实现债权，更可解决我公司后续与段中书、李玉林的诉讼纠纷。故请二审考虑支持上诉人的上诉请求。原审第三人高艳秋与被上诉人蒙自鸿海房地产开发有限责任公司陈述的意见一致。李玉林、吴建英向一审法院起诉请求：1.请求依法停止对蒙自市［不动产权号证号：（2018）蒙自市不动产权第××号］商铺的强制执行措施；2.请求确认蒙自市商铺中原告的所有权83.23平方米（2幢4号商铺、价值291305元）。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，系蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社的社员。2006年7月6日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社签订《预留地合作开发协议》，约定蒙自鸿海房地产开发有限责任公司为合作社建盖303人的以每人建筑面积为20平方米的商铺，每人21平方米的住宅，……以上商铺、住宅的产权归蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社。2011年6月21日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司办理到1049.08平方米（含李玉林家83.23平方米，段中书家38.12平方米在内）商铺的房屋产权证，于2018年办理不动产证，全部商铺登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下。2014年6月27日，高艳秋向个旧市农村信用合作联社申请贷款时用蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下的三个房屋产权证共计1049.08平方米的商铺作抵押，办理了抵押登记，后2017年、2018年，高艳秋与个旧市农村信用合作联社、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司签订的展期借款合同、抵押合同，但2018年签订合同后，未办理抵押登记。个旧市农村信用合作联社向蒙自市人民法院提起诉前财产保全，蒙自市人民法院于2018年9月7日查封了蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下的三个房屋产权证共计1049.08平方米的商铺。本案涉及其中277.58平方米的一本证书，李玉林家占83.23平方米，段中书家占38.12平方米，剩余156.23平方米属蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。2014年8月19日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与原告李玉林签订《交房确认书》，李玉林收到位于蒙自市。后蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将包含李玉林家的商铺出租给他人经营餐饮，并每年转交收到的商铺租金。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司认可李玉林、吴建英在蒙自市产权，产权登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下，但因未办理产权登记，故不发生物权变动的法律效力，二原告未实际取得诉争商铺中83.23平方米的物权，二原告与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的开发补偿关系为一般债权，不能阻却本案的执行，也不能要求确认二原告的所有权。商铺登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下，在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司不能偿还债务时，法院依法拍卖该商铺用于偿还个旧市农村信用合作联社债务并无不当，虽未办理抵押登记，但不影响债权的实现。二原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认为可以对抗、排除法院查封、执行的主张，不予支持，该法律规定仅为房屋买卖合同，并不适用于本案的土地合作开发补偿关系。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告李玉林、吴建英的诉讼请求。案件受理费5670元，由原告李玉林、吴建英负担”。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明以下事实：2009年7月6日，蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社（甲方）与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（乙方）签订《蒙自县文澜镇起龙居委会第四生产合作社预留地合作开发协议》，其中第六条约定：“乙方为甲方建盖303人的以每人建筑面积为20平方米的商铺，每人21平方米的住宅，住宅按签订协议时121户实际户数，每户一套住宅建盖，超过每人21平方米面积的住宅，每人给10平方米优惠价（按每平方米1000元计算），其余超面积的产权归甲方。如有甲方社员放弃商铺、住宅时，由乙方按人数及所享有的标准以现金进行补偿，补偿标准（放弃商铺者、每人补给人民币7万元；放弃住宅部分者，每人补给人民币3万元。其余部分建筑由甲方按县规划部门批准并经甲方同意的规划图施工、建设开发、费用由乙方自行承担，产权归乙方所有）”。第九条约定：“乙方为甲方建盖的商铺经有关部门验收合格后，由乙方交给甲方进行统一分配，乙方不直接对个人。住宅须在规划报批前确定位置，户型及付款方式，由甲方负责收取交给乙方”。依据该合作开发协议，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司在蒙自市，本案李玉林、吴建英2009年已分配获得93平方米的住宅，于2021年卖予他人。在按合作开发协议约定分配商铺过程中，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2009年9月23日建盖完毕第一期项目后，蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社社员对分配商铺的位置提出异议，认为社员应享受“临街”商铺，不同意分配“背街”位置的商铺；又因第一期开发的商铺（包括临街及背街铺面）不足以分配给社员，蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社暂时搁置了商铺的具体分配。2009年至2011年因蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社社员对分配商铺的具体位置及方案仍未确定，2011年6月21日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将坐落于蒙自市（建筑面积277.58㎡）的商铺办理房产证号为：蒙自市房权证2011监字第××号，并登记在其公司名下。2014年初蒙自鸿海房地产开发有限责任公司完成小区第二期建设后，通知蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社让社员来选择具体的商铺位置，李玉林、吴建英现场看了准备分配给其的具体商铺位置，未决定是否接受。期间，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与个旧市农村信用合作联社于2014年6月27日签订《最高额抵押合同》，将蒙自市（建筑面积278.08㎡）、Ａ2幢1层3号（建筑面积493.42㎡）、Ａ2幢1层2号（建筑面积277.58㎡）为高艳秋与个旧市农村信用合作联社的贷款提供抵押，并办理抵押登记。2014年8月19日李玉林接受涉案商铺，与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司签订《交房确认书》明确所获商铺具体位置为瀛洲河畔小区2幢4号，实测商铺面积为83.23平方米。2014年6月27日，高艳秋与个旧市农村信用合作联社签订《个人循环借款合同》（合同编号：2014年锡借字第064号），合同项下循环借款额度为800万元，期限自2014年6月27日至2017年6月27日。同日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与个旧市农村信用合作联社签订《最高额抵押合同》（合同编号：2014年个锡抵字第064号），将位于蒙自市（建筑面积493.42㎡，房产证“蒙自市房权证2011监字第××号”，抵押时评估价值6920600元）、蒙自市（建筑面积278.08㎡，房产证“蒙自市房权证2011监字第××号”，抵押时评估价值3905900元）、蒙自市（建筑面积277.58㎡，房产证“蒙自市房权证2011监字第××号”，抵扣时评估价值3898900元）为该循环贷款提供抵押，并办理抵押登记。2017年6月19日，高艳秋与个旧市农村信用合作联社签订《个人借款合同》（合同编号：0602022097170618510000022），采用借新还旧方式，借款665万元，用于清偿前述循环贷款尚欠本金，借期自2017年6月20日至2018年6月20日止。同日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与个旧市农村信用合作联社签订《抵押合同》（合同编号：0602022097170531110000001）仍延续前述《最高额抵押合同》中的房产设立抵押担保，并于2017年6月20日为蒙自市办理抵押登记（即：蒙自市房他证2017字第××号）；为蒙自市办理抵押登记（蒙自市房他证2017字第××号）；为蒙自市办理抵押登记（蒙自市房他证2017字第××号）。2018年6月20日上述借款到期后，高艳秋、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司为归还2017年6月19日高艳秋与个旧市农村信用合作联社签订《个人借款合同》（合同编号：0602022097170618510000022）尚欠的本金，与个旧市农村信用合作联社协商借新还旧。2018年6月底至8月初协商期间，因“两证合一、统一办理不动产权证”等原因，应个旧市农村信用合作联社要求，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2018年8月2日向蒙自市国土资源局申请办理为坐落于蒙自市更换登记手续，分别对应不动产权证号为：（2018）蒙自市不动产权第××号、（2018）蒙自市不动产权第××号、（2018）蒙自市不动产权第××号不动产权证。2018年8月2日，弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组因与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司合作开发合同纠纷一案向云南省弥勒市人民法院申请诉前财产保全，云南省弥勒市人民法院于2018年8月2日作出（2018）云2504财保7号，保全查封了蒙自鸿海房地产开发有限责任公司在弥勒市、蒙自市的房产（其中即包括本案涉房产）。蒙自市国土资源局向云南省弥勒市人民法院出具《关于蒙自市鸿海房地产开发有限责任公司抵押期间换证的函》，函告弥勒市人民法院依据该院（2018）云2504财保7号协助执行通知书已查封上述三套不动产商铺。2018年8月13日，高艳秋与个旧市农村信用合作联社签订《个人借款合同》（合同编号：0602022097180803510000001），借款630万元，同日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司与个旧市农村信用合作联社签订《抵押合同》（合同编号：0602022097180802110000004）为该借款设立抵押担保，并附上述不动产权登记证号的具体抵押物清单，即坐落于蒙自市（建筑面积493.42㎡）登记为（2018）蒙自市不动产权第××号；坐落于蒙自市（建筑面积278.08㎡）登记为（2018）蒙自市不动产权第××号；坐落于蒙自市（建筑面积277.58㎡），登记为（2018）蒙自市不动产权第××号，但未对上述不动产权办理不动产抵押登记。个旧市农村信用合用联社获知本案三套房产已被弥勒市人民法院首封后，于2018年9月6日向蒙自市人民法院申请诉前保全，蒙自市人民法院于同年9月7日作出（2018）云2503执保64号民事裁定书，查封蒙自鸿海房地产开发有限责任公司坐落于蒙自市（建筑面积493.42㎡，不动产权证号（2018）蒙自市不动产权第××号）、蒙自市（建筑面积278.08㎡，不动产权证号（2018）蒙自市不动产权第××号）、蒙自市（建筑面积277.58㎡，不动产权证号（2018）蒙自市不动产权第××号）。2018年10月8日，个旧市农村信用合作联社向个旧市人民法院起诉高艳秋、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司、张鸿金融借款合同纠纷，诉讼请求为：“请求判令高艳秋赔还借款本金650万元；判令高艳秋偿付从2018年8月22日起至还清款项之日止的利息，月利率按双方合同约定计算；判令个旧市农村信用合作联社对蒙自鸿海房地产开发有限责任公司提供的抵押物享有优先受偿权；个旧市农村信用合作联社对张鸿提供的抵押物享有优先受偿权；判令蒙自鸿海房地产开发有限责任公司、张鸿承担本案的连带赔偿责任；判令偿付为实现债权支付的律师代理费32500元”。个旧市人民法院于同年11月16日组织该案各方当事人调解，调解过程中，个旧市农村信用合作联社明确表示其清楚有关抵押的法律规定，经协商各方达成如下调解协议：“一、由被告高艳秋赔还原告个旧市农村信用合作联社借款本金650万元；由被告高艳秋偿付原告个旧市农村信用合作联社从2018年8月22日起至全部款项还清之日止的利息（利率按双方合同约定计算），上述款项限于2018年11月21日前付清；二、由被告高艳秋给付原告个旧市农村信用合作联社为实现债权所支付的律师代理费3.25万元；三、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司、张鸿对上述款项承担连带偿还责任”。依据上述协议内容，个旧市人民法院于同日作出（2018）云2501民初1832号民事调解书，对上述协议予以确认。该案调解书约定还款时间到期后，债务人未予清偿借款，个旧市农村信用合作联社于2020年5月18日向个旧市人民法院申请对（2018）云2501民初1832号民事调解书强制执行，执行过程中，案外人李玉林、吴建英，段中书提出执行异议，个旧市人民法院于2020年5月27日分别作出（2020）云2501执异12、13号执行裁定书，驳回李玉林、吴建英，段中书的异议请求。上述异议向红河州中级人民法院提起复议，红河州中级人民法院于2020年8月3日分别作出（2020）云25执复47、48号执行裁定书，认为复议申请人主张涉案商铺依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，系案外人主张权利，不服裁定应为案外人异议之诉，而非向上级人民法院申请复议，遂撤销个旧市人民法院（2020）云2501执异12、13号执行裁定；发回个旧市人民法院重新审理。个旧市人民法院于2020年9月4日分别作出（2020）云2501执异27号、28号执行裁定书，驳回案外人李玉林、吴建英，段中书的异议请求。收到驳回案外人执行异议裁定后，李玉林、吴建英，段中书分别提起案外人执行异议之诉。二审还查明，弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司、弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院已于2019年5月26日作出（2018）云25民初421号民事判决，经云南省高级人民法院二审审理，于2019年12月2日作出（2019）云终1374号民事判决维持该案一审。个旧市人民法院在执行（2018）云2501民初1832号民事调解书过程中，以“云南省个旧市人民法院商请移送执行函”（2020）云2501执恢12号，向红河州中级人民法院执行局商请移送执行蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下坐落于蒙自市。经红河州中级人民法院执行局审查，该三套商铺原系2018年8月2日弥勒市人民法院受理弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组申请诉前保全蒙自鸿海房地产开发有限责任公司房地产合作开发合同纠纷一案中于同日以（2018）云2504财保7号诉前保全首先查封的标的，经审查，该案超过弥勒市人民法院受案标的，后由红河州中级人民法院受理该案并已作出判决，弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组向红河州中级人民法院申请执行，执行案号为（2020）云25执3号，执行标的包括现本案三套商铺，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，红河州中级人民法院执行局同意将上述三套商铺移送个旧市人民法院处置，确认对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作均交由个旧市人民法院办理，明确待个旧市人民法院对上述移送商铺进行处置后应按法定清偿顺序清偿相关案件债权，以保障首封案件债权人的相应权利。综合本案双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李玉林、吴建英对诉争商铺中面积为83.23平方米是否享有权利，能否阻却人民法院的强制执行。本院认为，案外人执行异议之诉是案外人对执行标的主张其享有足以排除执行的权利，请求人民法院不许对该标的实施执行之诉讼。人民法院对案外人执行异议之诉的审理，应就案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种权利、权利是否足以排除强制执行遂项进行审查评判。具体于本案中（一）李玉林、吴建英是否享有诉争商铺中面积为83.23平方米范围内物权的问题。本案中，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2011年6月21日将坐落于蒙自市（建筑面积277.58平方米）的商铺办理房产证，登记在其公司名下，李玉林、吴建英于2014年8月19日接收该商铺内面积83.23平方米，但双方至今未办理物权变更登记，现涉案商铺不动产权证仍登记为277.58平方米，且登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，李玉林、吴建英虽实际占有、管理、出租该面积范围内的商铺，但因未在房地产管理部门办理涉案商铺所有权权属变更登记，其尚未实际取得涉案商铺面积83.23平方米范围内的不动产物权。（二）李玉林、吴建英是否具有物权期待权的问题。物权期待权是指因已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。依据《最高人法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，遂项分析评判如下：（1）从权属来源进行分析，上诉人举示证明了2006年7月6日蒙自县文澜镇起龙居委会第四生产合作社（甲方）与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司签订的《文澜镇起龙居委会第四生产合作社预留地合作开发协议》，依据该协议第（六）条的约定：“乙方为甲方建盖303人的以每人建筑面积为20平方米的商铺，每人21平方米的住宅…”。上诉人系文澜镇起龙居委会第四生产合作社社员，已于2011年获得协议约定的基于社员身份取得的住宅所有权，现诉争的商铺权属来源与已享有住宅权属的来源均源自2006年的《预留地合作开发协议》，权属来源性质均为非金钱对价方式应获得房产的分配权，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中…（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”系适用于金钱对价合约方式取得的约束性规定，故本案中不具有适用该规定的前提及事实基础。（2）从上诉人是否取得分配权及时间先后顺序进行分析。二审中各方当事人的一致陈述，结合蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社相关调查询问陈述，可证实涉案商铺2009年9月23日建盖完毕，蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社因社员对具体分配商铺的位置及补偿提出异议，虽搁置分配方案未确定应分给社员的具体商铺位置、户型、房号及面积，但社员仍享有依据《预留地合作开发协议》获得相应商铺面积的权利；从《交房确认书》李玉林、吴建英户共三人可获分60平方米，而李玉林、吴建英获分83.23平方米，多分23.23平方米（双方协商非临街商铺互不找补）等事实来看，社员应获得的商铺转由蒙自鸿海房地产开发有限责任公司履行相应义务，且权属依据发生于涉案商铺于2011年6月21日登记至蒙自鸿海房地产开发有限责任公司之前，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将涉案商铺中应分配给上诉人的面积部分登记至其公司名下且隐瞒被用于抵押担保等事实，存在明显过错。（3）从涉案商铺相应面积已为上诉人实际占有、使用、管理、出租事实进行分析。李玉林、吴建英收到位于蒙自市后，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将包含李玉林、吴建英家的商铺出租给他人经营餐饮，并每年转交收到的商铺租金。涉案商铺对应面积项下已实际交付并由上诉人实际占有、使用、收益，该事实符合《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，上诉人实际已取得部分所有权。据此，本案上诉人依据《预留地合作开发协议》具有获得相应面积商铺完整所有权的必然性；享有期待取得相应物权面积项下完整所有权且依约定受到保护的物权期待权利。（三）李玉林、吴建英占有涉案商铺83.23平方米能否阻却人民法院强制执行的问题。遂项分析评判如下：（1）涉案商铺未登记在上诉人名下的原因。蒙自鸿海房地产开发有限责任公司基于其与蒙自市文澜街道办事处起龙居委会第四生产合作社签订的《预留地合作开发协议》，负有按协议约定交付相应面积商铺的义务；上诉人基于其系蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社社员身份享有获得对应面积商铺物权的权利。综合上诉人及蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的一致陈述以及依职权对蒙自市文澜镇起龙居委会第四生产合作社的调查询问，上诉人对包含其享有商铺面积部分却被蒙自鸿海房地产开发有限责任公司擅自登记于该公司名下等事实并不知情，在产权登记过程中没有任何过错。（2）涉案商铺实际使用、管理等情况。上诉人获得涉案物权的权属依据发生于涉案商铺于2011年办理至蒙自鸿海房地产开发有限责任公司之前，结合涉案《交房确认书》《商铺租赁合同》《收条》等所涉事实均发生于2018年9月7日（2018）云2503执保64号对涉案商铺进行的保全行为、2018年11月16日个旧市人民法院作出（2018）云2501民初1832号民事调解书确定债权、2020年5月18日个旧市农村信用合用联社向个旧市人民法院申请强制执行行为之前，故上诉人在上述保全及执行行为发生前即已合法占有涉案不动产，其阻却执行标的物强制执行的事实客观存在。（3）个旧市农村信用合作社申请执行依据源于（2018）云2501民初1832号民事调解书，其执行的权利属性为一般性债权，依据期待性物权优先于一般债权的裁判原则，上诉人具有阻却执行标的物强制执行的抗辩权利。（4）从2014年11月5日，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司委托红河恒信测绘有限公司对瀛洲河畔Ａ-2幢一层（变更1）进行测绘，将原登记房产证“蒙自市房权证2011监字第××号，建筑面积277.58㎡”现登记不动产权证号“（2018）蒙自市不动产权第××号，建筑面积277.58㎡”中析出建筑面积38.02㎡变更为房号1-4号、析出建筑面积83.23㎡变更为房号2-1号、析出建筑面积156.33㎡变更为房号2-2号等事实来看，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司实际认可应将涉案房产中涉及属于李玉林、吴建英的83.23㎡，确定为对应上诉人的房产。结合双方已于2014年对具体商铺位置及面积进行确认，上诉人所获得的商铺位置及面积明确且具体，产权变更登记可依照相关规定重新登记确认，不存在商铺产权范围不清，权属不明等问题。综上，上诉人在本案中对讼争商铺对应面积项下的房产享有民事权益，足以排除执行，其关于停止对讼争房产强制执行的上诉请求成立，应予支持。另，依据《最高人法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，经审查，本案中上诉人非因其自身原因导致涉案不动产权证登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司名下，其获得的物权期待权应予保护，上诉人李玉林、吴建英关于其享有蒙自市（建筑面积277.58㎡，不动产权证号“（2018）蒙自市不动产权第××号”）中83.23平方米所有权的主张成立，应予确认。本案被上诉人蒙自鸿海房地产开发公司应依据本判决确定上诉人所获产权部分析出并为其办理相关不动产权属证书，因其擅自将上诉人应获房产登记至其名下，变更登记所产生的费用均由蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担。上诉人所获面积的产权析出后被上诉人个旧市农村信用合作联社仍可对析出后余下面积为156.33㎡的变更登记在蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的商铺，依法主张相关权利。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审依据查明的案件事实予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初1963号民事判决；二、个旧市人民法院不得执行坐落于蒙自市（建筑面积277.58㎡，不动产权证号为（2018）蒙自市不动产权第××号）的执行标的物。三、上诉人李玉林、吴建英享有坐落于蒙自市（建筑面积277.58㎡，不动产权证号为（2018）蒙自市不动产权第××号）中83.23㎡范围内的所有权。一审案件受理费5760元，二审案件受理费5760元均由蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二一年八月九日书记员 赵玉婷