四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6947号上诉人（原审被告）：四川爱和华企业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区荣华南路366号4栋1单元15层1508号。法定代表人：聂祯祯，总经理。委托诉讼代理人：王男，四川独树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕊铭，四川恒和信律师事务所律师。上诉人四川爱和华企业管理有限公司（以下简称爱和华公司）与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱和华公司上诉请求：一、请求撤销原审判决并将本案发回重审；二、本案诉讼费用由龙锦公司承担。事实与理由：一、龙锦公司利用诉讼方式前后两次重复追究爱和华公司的违约责任，违背诚信公平原则，属于恶意诉讼。同时不履行法定的减损义务，故意扩大损失，其诉讼请求不应得到支持。1.龙锦公司于2020年3月2日就租赁合同违约起诉爱和华公司（案号（2020）川0104民初2730号），该案判决爱和华公司承担2019年10月1日至2020年2月29日因违约造成的违约金、租金、管理费、律师费损失共计96002.34元。前案胜诉后，龙锦公司2020年7月14日再次起诉追索后续违约金、租金、管理费、律师费共计247578.05元。龙锦公司不断地通过诉讼方式重复追究爱和华公司违约责任和后续租金，属于滥用诉权恶意诉讼，人民法院不应当支持。2.签订租赁合同后，爱和华公司于2019年9月26日书面通知龙锦公司“由于授权资质被取消，公司主营业务无法正常开展，故开始注销公司流程，……请贵司……同意提前解约”，（2020）中豪律函字第（69）号《律师函》要求“根据《租赁合同》第二章第三条的2约定承担相应的违约金”。故在2020年1月律师函或至迟在2020年3月2日起诉之日，龙锦公司就应该知道爱和华公司未入住案涉商铺且不再支付租金的事实。此时龙锦公司按照合同约定逾期7天后即有权终止租赁合同并收回案涉商铺。龙锦公司没有及时行使权利收回案涉商铺重新招租，导致案涉商铺空置期延长。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，龙锦公司不及时采取减损措施，故意放任损失扩大，该损失不应由爱和华公司承担。3.龙锦公司称租赁合同尚未解除的理由，并不导致龙锦公司免除原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的法定减损义务。首先，原《中华人民共和国合同法》第九十四条的解除权与第一百一十九条的减损规则条款并不冲突。无论合同是否解除，在当事人一方违约后，龙锦公司都应依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定及时采取适当措施，避免损失扩大。其次，案涉商铺系龙锦公司所有，同时也系龙锦公司进行统一招商管理。爱和华公司一直没有入住该商铺，也并不存在拒绝归还或者强占不退还商铺的行为。龙锦公司是有权利也有能力及时收回商铺并对外重新招租。即使没能招租成功，也属于正常的市场风险，爱和华公司仅需承担合理期限内的损失，而爱和华公司缴纳的保证金足以弥补龙锦公司合理租期内的损失。4.龙锦公司第二次起诉时没有提交任何关于其采取适当减损措施防止损失扩大的证据，无权就扩大的损失要求赔偿。二、龙锦公司诉请没收爱和华公司缴纳的保证金59614.92元与保证金的损失补偿性相违背。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二十八条的规定，保证金应当是违约后作为损失的弥补而不是龙锦公司无偿没收占有。龙锦公司的该项诉讼请求应予驳回，保证金应当作为爱和华公司对（2020）川0104民初2730号案件龙锦公司损失的补偿。三、龙锦公司论称向爱和华公司多次催告租金。但未提交证据予以证明。该催讨只是对已经产生的先前的损失提出主张，并不代表龙锦公司在2020年2月29日后可以放任后续损失的扩大。四、关于场地占用使用费，应予以驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。首先，该条款对次承租人适用。其次，爱和华公司一直没有入住该商铺，也并不存在拒绝归还或者强占不退还商铺的情形。龙锦公司亦没有提交证据证明其提出过腾房要求。且龙锦公司已于2020年7月经公证收回房屋。因此，龙锦公司的相关诉请没有事实及法律依据。五、龙锦公司强调双方签订有租赁合同，其基于合同约定提起诉讼，按照合同约定计算损失是有依据的。该理由不能得到支持。合同的确是双方意思自治的表示，但只有在合法性框架内或者不与法律规定相冲突的意思自治，才能得到法律保护。在本案中，若按龙锦公司主张，就会出现只要其不解除合同，则爱和华公司即使不使用该商铺，也必须按照合同三年期限支付租金的结果。一审的错误认定严重损害爱和华公司的合法权益，此外，爱和华公司自始至终都没有使用过案涉房屋。综上所述，请求撤销一审判决，发回重审。龙锦公司辩称：1.一审判决已经查明本案一审的诉讼和另案针对的是不同事实，不存在重复起诉的情形。2.案涉租赁合同在龙锦公司2020年7月20日行使解除权解除前，一直持续有效。龙锦公司向爱和华交付了房屋，但爱和华公司只缴纳了保证金没有支付任何的费用，一直拖欠费用。龙锦公司在2020年3月2日提起第一次诉讼时，租期才刚刚开始几个月，所以当时没有行使解除权，后爱和华公司一直没有支付租金，龙锦公司才行使了解除权，其行为是合理合法的。3.租金和管理费不适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条。爱和华公司没有交纳租金导致的损失是资金占用利息，是龙锦公司主张的违约金部分。关于违约金龙锦公司每月都向爱和华公司发送了催缴费用的邮件和律师函，针对爱和华公司的违约行为龙锦公司已经履行了合理的义务，督促了爱和华公司履行，防止损失扩大。但爱和华公司没有缴纳费用，导致违约金继续计算，也不适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则。4.龙锦公司按照合同约定按3倍租金标准主张场地占用费，一审法院已经进行了调减，但爱和华公司没有交还房屋确实导致龙锦公司产生了损失。龙锦公司认为一审法院关于保证金、公证费、律师费的认定与处理并无不当，应当予以维持。龙锦公司向一审法院起诉请求：1．判令龙锦公司与爱和华公司之间租赁合同关系已于2020年7月20日解除；2．判令爱和华公司向龙锦公司支付拖欠的租金74207.57元、管理费18099.41元；3．判令爱和华公司按0.03%/天的标准向龙锦公司支付自前述费用拖欠之日至偿清之日期间的滞纳金；4．判令爱和华公司向龙锦公司支付租赁场地占用费10821.94元；5．判令爱和华公司赔偿龙锦公司装修期损失16353.15元以及空置期损失59614.92元，两项合计75968.07元；6．判令龙锦公司有权没收爱和华公司已经缴纳的保证金59614.92元归龙锦公司所有；7．判令爱和华公司赔偿龙锦公司支出的公证费1500元；8．判令爱和华公司赔偿龙锦公司支出的律师代理费5000元；9．判令爱和华公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：龙锦公司系成都市锦江区红星路三段1号成都国际金融中心的产权人。2019年8月21日，龙锦公司（出租方、甲方）与爱和华公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于成都市锦江区12的场地租赁给乙方使用；租赁物建筑面积为129.88平方米；租赁期自本合同约定的起租日期，共计36个月；起租日定于2019年8月23日，2019年8月23日至2022年8月22日的每月每平方米建筑面积租金为人民币123元，即每月租金为人民币15975.24元；上述租金如不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。合同约定2019年8月23日至2019年9月22日即自起租期的第1个月为装修期，在装修期内，乙方仍须如期交纳本合同约定的有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同第7.01条享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司（下称“管理单位”）支付管理费。管理费为每月每平方米人民币30元。合同同时约定，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方。本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合共人民币59614.92元。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及／或管理费及／或其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及／或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。如果乙方拖欠任何租金及／或管理费及／或其他杂费超过7天，在不影响甲方的其他权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及／或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其他相关费用为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按本合同规定，以标准交房的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的状态；乙方未能按照合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，本合同亦随即提前终止；甲方向乙方发出的书面通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回租赁场地的权利，将构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该权利；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为损失及赔偿：即截至本合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。甲方所遭受的损失如若本合同未特别约定，包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等，损失超过违约金的，乙方需按损失进行赔偿；租赁期届满时，如乙方并无任何本合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其他杂费、违约金并以较后者为准）后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）。在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内无息退回予乙方；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。2019年8月22日，爱和华公司向龙锦公司转账支付了合同约定的保证金59614.92元。2019年8月23日，龙锦公司向爱和华公司交付了案涉的国际金融中心大厦二号办公楼16楼单元12的租赁场地，爱和华公司签署了《办公楼交接清单》《办公楼交接表》。2019年9月26日，爱和华公司向龙锦公司发函申请提前退租。2019年10月9日，龙锦公司向爱和华公司回函称，根据租赁合同约定，爱和华公司并不享有单方退租的权利，且爱和华公司亦未提出符合法定解除条件的理由，因此不同意爱和华公司提前退租。如果爱和华公司执意单方面违约解除租赁合同，则爱和华公司将承担租赁合同约定的有关赔偿以弥补因此给龙锦公司造成的一切损失。因爱和华公司未按约定支付2019年10月1日至2020年2月29日的租金、2019年9月1日至2020年2月29日的管理费，龙锦公司向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2020）川0104民初2730号民事判决，判决爱和华公司支付龙锦公司2019年10月1日至2020年2月29日的租金、2019年9月1日至2020年2月29日的管理费以及相应违约金等。其后，爱和华公司继续拖欠租金、管理费。龙锦公司自2020年1月至2020年7月期间向爱和华公司发送催缴函或最后通知的电子邮件，并于2020年6月4日，通过委托律师向爱和华公司寄送书面的《律师函》，要求爱和华公司付清拖欠款项，否则一切法律后果将自行承担。2020年7月17日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向爱和华公司发出关于解除《租赁合同》及收回租赁场地的律师函，送达地址分别为双方租赁合同载明的爱和华公司的通讯地址和注册地。该通知主要内容为“因贵公司欠缴物业租金、管理费，经龙锦公司催付后仍拒不支付的行为已属严重违约，现龙锦公司决定依约解除租赁合同，收回租赁场地，不予退还保证金，要求贵公司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等”。寄往合同载明的爱和华公司的通讯地址邮件于2020年7月19日签收，寄往合同载明的爱和华公司注册地的邮件于2020年7月21日被退回。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费500元。2020年7月27日，龙锦公司对爱和华公司所租赁的案涉租赁场地内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费1000元。一审另查明，龙锦公司就其与爱和华公司房屋租赁合同纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，支付本案律师代理费共计5000元。一审庭审中，龙锦公司明确，其在本案中主张2020年3月1日至2020年7月20日的租金74207.57元（租金标准为123元/平方米/月×面积129.88平方米），2020年3月1日至2020年7月20日的管理费18099.41元（管理费标准为30元/平方米/月×面积129.88平方米）。以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：龙锦公司提交的《租赁合同》《办公楼交接清单》《办公楼交接表》催款函及最后通知电子邮件记录（2020年1月-2020年7月）、催费律师函及EMS邮寄单、快递邮寄详情、《关于四川爱和华企业管理有限公司退租申请回复》函件及邮件记录、解约律师函及公证书、解约律师函邮寄单、邮寄记录、解约律师函公证费发票、支付凭证、收铺公证书、收铺公证费发票、支付凭证、委托代理合同、律师代理费发票、代理费支付凭证、委托付款书，爱和华公司提交的（2020）川0104民初2730号民事判决书。关于爱和华公司提交的渝北法院的文章，因与本案无关联性，一审法院不予作为本案证据使用。一审法院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将案涉大厦二号办公楼16楼单元12的租赁场地出租给爱和华公司，并与爱和华公司签订了租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方应当按合同约定履行各自的义务。关于合同解除。合同签订后，龙锦公司已将租赁场地交付爱和华公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。因爱和华公司未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，龙锦公司催收未果后，以诉讼方式主张租金及相关费用，经一审法院判决确认爱和华公司负有支付义务后，爱和华公司仍继续拖欠租金、管理费，其行为违背诚实信用原则，依照双方租赁合同的约定和法律的规定，爱和华公司的行为属违约行为。在合同履行过程中，爱和华公司提出提前解除租赁合同，并通过电子邮件致函龙锦公司要求解除合同，结合双方提交的往来电子邮件显示，爱和华公司提出解除合同的函件并未得到龙锦公司回复同意退租，故只能认定为爱和华公司单方表达了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意；同时《租赁合同》中也并未约定爱和华公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利。龙锦公司在爱和华公司违约的情况下，于2020年7月17日向爱和华公司公证邮寄送达了关于解除《租赁合同》及收回租赁场地的律师函，结合双方合同约定，按照租赁合同所约定的通讯地址或注册地以特快专递的方式寄送，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，且其后爱和华公司未依法提出异议。依照原《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龙锦公司要求本院确认双方租赁合同关系已于2020年7月20日解除，一审庭审中，爱和华公司对此不持异议，一审法院予以确认。关于租金、管理费、场地占用费。爱和华公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，龙锦公司于2020年7月27日经公证对房屋现状进行了保全证据公证，正式收回了办公楼，在此之前产生的费用理应由爱和华公司承担，故龙锦公司主张爱和华公司欠付2020年3月1日起至合同解除之日即2020年7月20日的租金74207.57元、管理费18099.41元，符合事实与法律，一审法院予以支持。自租赁合同解除次日即2020年7月21日至龙锦公司收回租赁场地之日2020年7月27日的场地占用费，龙锦公司主张爱和华公司按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求爱和华公司支付场地使用费的同时，还对爱和华公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、爱和华公司应付欠费等因素，按日租金标准计算租赁场地占用费，即场地占用费为123元/平方米/月×面积129.88平方米÷31天×7天=3607.31元。关于违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因爱和华公司未按时支付租金、管理费，其行为已构成违约金，故龙锦公司要求爱和华公司按每日0.03%标准支付欠费违约金，符合事实与法律，一审法院予以支持，一审法院酌定上述欠费违约金自龙锦公司起诉一审法院受理之日即2020年9月15日起，计至实际付清之日止。关于爱和华公司向龙锦公司交纳的保证金59614.92元及龙锦公司主张的装修期损失16353.15元和空置期损失59614.92元。龙锦公司主张没收保证金并向爱和华公司主张已使用的装修免租期费用及再出租前的空置期租金损失的诉讼请求，实际是要求对爱和华公司违约的处罚即要求爱和华公司承担违约金的责任。根据《租赁合同》中“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据租赁合同约定，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；诉讼费，律师费，公证费；其它杂费，手续费等”的约定，该约定系对爱和华公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然一审法院已支持了龙锦公司的违约金主张，但因本案由于爱和华公司的违约行为导致双方租赁关系提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回案涉办公楼后，需要对租赁物重新出租。一审法院综合考虑爱和华公司拖欠租金的违约程度以及承租人已实际享受1个月装修免租期，酌情确认将爱和华公司交纳的保证金中的47925.72元（15975.24元/月×3月）元即三个月租金作为违约金以赔偿龙锦公司的损失，保证金余额11689.2元用以抵扣其余应由爱和华公司支付的租金等费用。龙锦公司再主张装修免租期和空置期其余部分损失，一审法院不予支持。关于龙锦公司主张的公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向爱和华公司送达了“关于解除《租赁合同》及收回租赁场地的律师函”、2020年7月27日采用公证的方式收回爱和华公司承租的物业，并支付了公证费共计1500元。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费5000元。根据《租赁合同》中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司要求爱和华公司支付公证费1500元、律师代理费5000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认龙锦公司与爱和华公司之间的租赁合同关系已于2020年7月20日解除；二、爱和华公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金74207.57元、管理费18099.41元，以上共计92306.98元，此款与租赁保证金余额11689.2元品迭后，爱和华公司还应向龙锦公司支付80617.78元；三、爱和华公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付上述租金、管理费的逾期付款违约金（以92306.98元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年9月15日起计至付清欠费之日止）；四、爱和华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付场地占用使用费3607.31元；五、爱和华公司应向龙锦公司支付装修期损失和空置期损失共计47925.72元，该款项在爱和华公司已向龙锦公司给付的保证金59614.92元中扣减；六、爱和华公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付公证费1500元、律师代理费5000元；七、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6533元，由爱和华公司负担。二审中，双方当事人对于一审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。二审中双方均未提交新证据。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。龙锦公司与爱和华公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.承租人是否享有合同解除权及龙锦公司是否负有减损义务；2.承租人应承担的违约责任。关于合同解除权。本院认为，双方签订合同后，承租人爱和华公司有支付租金、全面履约的义务，其未能依约支付租金，构成违约。在此情况下，爱和华公司在2019年9月26日向龙锦公司发出的退租函件不产生合同解除的效力。在此之后，爱和华公司亦未以诉讼方式主张解除，故至2020年7月龙锦公司发函要求解除合同时，双方合同才实际解除。故一审判决确认案涉租赁合同于2020年7月20日解除并无不当，应予维持。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。龙锦公司作为案涉房屋的所有权人，在2019年9月26日对方发函后即应当知晓对方未实际使用租赁场地，在此情况下，龙锦公司有义务及时收回案涉房屋，减少房屋的实际空置期间和对社会财富的浪费。根据本案实际情况，本院酌情认定龙锦公司的及时止损期间为合同约定租期开始后的三个月，因此，爱和华公司应向龙锦公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间租金、管理费共计59614.92元，超过该部分的主张，本院不予支持。因另案中龙锦公司已主张了该期间租金，而本案中其主张的2020年3月1日至2020年7月20日期间均系龙锦公司未能尽到减损义务的期间，故本院对本案中龙锦公司主张的该期间的租金、管理费均不予支持。一审中，龙锦公司还主张对方应按日租金三倍的标准支付其解除合同到实际收回房屋期间的占用费，对此本院认为，该约定显然是针对承租人到期后拒不履行腾退义务的惩罚性约定，本案中爱和华公司在当时未实际占有房屋，故不存在恶意占有拒不腾退情形，故对该占用费主张本院不予支持。关于违约责任。本院认为，一审判决爱和华公司向龙锦公司承担三个月租金标准的装修期和空置期损失并无不当，本院予以维持。龙锦公司向爱和华公司公证送达解除通知并无不当，该费用应由爱和华公司负担；龙锦公司为本案实际支付了律师费5000元，但其在履约过程中也存在未能及时减损的过错，故本院酌情判决爱和华公司承担律师费3000元。综上所述，爱和华公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院予以纠正。本院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11862号民事判决第一项、第五项；二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11862号民事判决第二、三、四、七项；三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11862号民事判决第六项为“四川爱和华企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费1500元、律师代理费3000元”；四、驳回龙锦综合开发（成都）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6533元，由四川爱和华企业管理有限公司负担3000元，龙锦综合开发（成都）有限公司负担3533元；二审案件受理费3073元，由四川爱和华企业管理有限公司负担2397元，龙锦综合开发（成都）有限公司负担676元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 杜玉兰二〇二一年八月十日书记员 袁雅丽