河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终3646号上诉人（原审原告、申请执行人）：胡建宇，男，汉族，1988年4月16日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：马瑞军，河南伟兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：文重梅，女，汉族，1965年8月9日出生，住河南省新乡市凤泉区。委托诉讼代理人：胡清峰，系文重梅丈夫。原审第三人（被执行人）：曹治慧，女，汉族，1981年9月20日出生，住河南省新乡市凤泉区。上诉人胡建宇与被上诉人文重梅、第三人曹治慧执行异议之诉纠纷一案，因不服河南省新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人胡建宇委托诉讼代理人马瑞军，被上诉人文重梅及其委托诉讼代理人胡清峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡建宇上诉请求：一、撤销原判，改判为继续执行登记在曹治慧名下的位于新乡市凤泉区的房产或发回重审；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人文重梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益；2.案涉房屋目前仍登记在曹治慧名下，未发生物权变更的效力，也不属于法律另有规定的情形；3.案涉房屋银行贷款尚未清偿完毕，相关银行对该房屋享有优先受偿的抵押权；4.被上诉人在2年多的时间里未及时起诉曹治慧，这种怠于维护权益的行为证明其自身存在明显过错；5.曹治慧拿到被上诉人交付的300000元中的二十多万元的“解压款”后不向银行交付，违反了上诉人与曹治慧补充协议的约定，曹治慧应双倍赔偿被上诉人购房款；6.上诉人申请强制执行案涉房屋时，被上诉人仍欠70000元购房尾款未支付，被上诉人未按照一审法院要求交付执行，且擅自代曹治慧清偿银行贷款，不应视为支付完毕房款。被上诉人文重梅答辩称：上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，被上诉人在原审中提供的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院认定事实清楚，法律适用正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡建宇向原审法院提出诉讼请求：一、准许执行登记在曹治慧名下的位于新乡市凤泉区的房产，继续进行强制拍卖程序；二、本案诉讼费等费用由文重梅、曹治慧承担。原审法院查明：2018年3月8日，第三人曹治慧（甲方、卖方）、文重梅（乙方、买方）、新乡市嘉融房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖暨中介合同书》1份，约定：甲方自愿将新乡市凤泉区耿黄大道9号绿茵河畔80号楼1单元10层11002号的房屋出售给乙方；成交价格370000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，此价格下，该房屋包含的相关装修、附属设施有毛坯、地下室；定金20000元，甲乙双方同意该定金由丙方代收，此定金并优先支付本次交易发生的中介信息服务费、按揭服务费、物业管理费、水费、电费等相关费用，结算后定金余款自动转化为部分房款，到支付房款时一并支付给甲方，同时甲方同意将贷款合同和购房定金地下室收据交丙方代管；甲方交过契税后，乙方2018年4月1号当天将300000元房款转给甲方，剩余70000元在房产证办理出来后过户当天交给甲方。双方还在合同中对其他事项进行了约定。第三人曹治慧在“甲方（签字）”栏内签名并按手印，文重梅在“乙方（签字）”栏内签名并按手印，新乡市嘉融房地产经纪有限公司在“丙方（签字）”栏处加盖新乡市嘉融房地产经纪有限公司合同专用章。2018年3月28日，第三人曹治慧与文重梅在前述《房屋买卖暨中介合同书》补充条约处约定：因此房产证办理时间未知，从合同签订日期起2018年3月8日到2020年3月8日之内甲方把银行贷款结清，如房产证在约定两年内提前办理出来，甲方便配合随时结清贷款并配合过户，如甲方违约未在约定时间内结清贷款并过户给乙方，甲方将赔偿乙方双倍房款720000元。同日，文重梅向第三人曹治慧转账283700元,文重梅自述从定金20000元中扣除中介费后余下的款项给了第三人曹治慧。第三人曹治慧向文重梅出具收到条1份，内容是：“卖方曹治慧收到文重梅购买绿茵河畔80号楼1单元10层11002号房的叁拾万圆整（300000元正）”。再查明：2021年1月22日，新乡市凤泉区耿黄镇绿茵河畔社区居民委员会出具证明1份，内容是：“文重梅自2018年8月至今在我小区（绿茵河畔）80号楼1单元11002室居住。”该房屋水电、物业、燃气等费用均系文重梅缴纳。再查明：胡建宇与曹治慧不当得利纠纷一案，胡建宇于2020年5月20日向新乡市凤泉区人民法院申请诉前财产保全，该院于2020年5月22日作出（2020）豫0704财保17号民事裁定书，裁定：查封被申请人曹治慧所有的位于新乡市凤泉区（合同编号：2017-1102013）的房屋，价值260000元；查封期限为三年。2020年7月15日作出（2020）豫0704民初538民事判决书，判决：“曹治慧于本判决生效后十日内支付原告胡建宇211502.75元并支付利息（利息以211502.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年6月3日起计算至款还清之日止）。”该案执行过程中，胡建宇向新乡市凤泉区人民法院提出拍卖申请，文重梅向该院提出执行异议，新乡市凤泉区人民法院于2020年11月26日作出（2020）豫0704执异30号执行裁定书，裁定：“中止对新乡市凤泉区（合同编号：2017-1102013）房产的执行；撤销河南省新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704财保17号协助执行通知书。”胡建宇于2020年12月17日向该院提起执行异议之诉。再查明：本案在审理过程中，文重梅于2021年4月21日通过中原银行代曹治慧偿还贷款70000元。至此，涉案房屋尚欠中原银行贷款156413.20元未还。案涉房产至今尚欠房贷未还清，造成文重梅无法办理房屋过户手续。原审法院认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”文重梅对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证证明责任。第一，2018年3月8日，第三人曹治慧（甲方、卖方）、文重梅（乙方、买方）、新乡市嘉融房地产经纪有限公司（中介方）就涉案房产签订《房屋买卖暨中介合同书》，凤泉区法院查封涉案房产的时间为2020年5月22日，双方签订《房屋买卖暨中介合同书》时间在查封案涉房屋之前，符合上述第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。第二，根据新乡市凤泉区耿黄镇绿茵河畔社区居民委员会2021年1月22日出具的证明，结合文重梅提交的装修、物业、水电费等相关票据，可以证明文重梅自2018年8月至今在涉案房屋居住的事实。符合上述第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。第三，按照合同约定，文重梅已经向曹治慧支付了购房款300000元，又于2021年4月21日代曹治慧偿还房贷70000元。符合上述第三项“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。第四，本案涉案房屋不能办理过户登记的原因是涉案房产尚欠中原银行房贷没有还清，因此无法办理房产过户登记，文重梅不存在过错。符合上述第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。综上，文重梅所提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回胡建宇的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，经审判委员会研究决定，判决：驳回胡建宇的诉讼请求。案件受理费4465元，由胡建宇负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案为案外人执行异议之诉纠纷，在案涉房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，本案应重点审查执行案外人的权利主张是否具备合法性、真实性和优先性，并且由执行案外人承担举证证明责任。本案中，执行案外人文重梅在人民法院查封之前已通过房屋中介与曹治慧签订《房屋买卖暨中介合同书》，结合其原审提交的装修、物业、水电费等相关票据，足以证实涉案房屋查封前已居住使用的事实。另外，按照合同约定，文重梅已付清相应款项，案涉房屋因开发商原因，曹治慧尚未完成初始登记，且未取得不动产登记证书，故未能办理过户登记不能视为文重梅的原因所致。综上，文重梅作为执行案外人所提交的证据已达到高度可能性的证明标准，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件；其享有的无过错房屋买受人物权期待权优先于胡建宇的一般金钱债权，应排除执行，原审判决结果并无不当。胡建宇诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由上诉人胡建宇负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年八月十九日书记员  郭盛彧