湖南省泸溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3122民初570号 原告：泸溪县永富物业管理有限公司，住所地：湖南省泸溪县武溪镇白沙社区朝阳路德馨源小区内。 法定代表人：向红艳，系公司经理。 委托诉讼代理人：张二平，吉首市华兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李丹丹，女，系公司管理人员。 被告：郑有英，女，1979年9月3日出生，汉族，初中文化，湖南省泸溪县人，个体户，住湖南省泸溪县。 原告泸溪县永富物业管理有限公司（以下简称泸溪永富物业公司）与被告郑有英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月4日、2021年8月19日公开开庭进行了审理。原告泸溪永富物业公司法定代表人向红艳未到庭，其委托诉讼代理人张二平、李丹丹到庭参加诉讼，被告郑有英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸溪永富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费4793元；2.本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业费1759元（按0.5元/m2/月计算，自2019年1月1日始至2020年12月31日止）。事实与理由：被告为泸溪县XXXX业主，房屋建筑面积为146.6㎡。2015年5月12日，湘西自治州广汉房地产开发有限公司（以下简称州广汉公司）与原告泸溪永富物业公司签订《广汉德馨源小区前期物业管理服务合同》，约定自交房入伙（原告进住）之日起至本小区业主委员会成立并另聘请物业公司入场服务期间，开发商选聘原告为德馨源小区业主提供前期物业服务，被告按其住宅建筑面积0.63元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按月或者按年均可交纳。合同签订后，2015年10月至2016年9月，原告实际是按0.6元/㎡/月的标准收取物业服务费；经原告与业主代表协商同意，2019年之前的物业费，由开发商承担，2019年之后的楼梯房业主物业费由业主自行承担。自2019年1月至2020年12月，按0.5元/㎡/月的标准收取物业服务费，被告共欠24个月的物业服务费为1759元。为追索该费用，原告先后采用打电话、上门送达催缴函等方式向被告主张权利，均未果。综上，被告享受了原告为其提供的物业管理服务，理应按合同约定交纳物业服务费。为此，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告郑有英辩称，1、我们幼儿园的空中花园是消防通道，建设时没有经过业主同意；2、消防器材全部是过期产品，存在安全隐患，物业人数不能满足服务标准；3、7栋门口的岗亭没有人看守，也存在安全隐患；4、监控摄像头是坏的，存在监控死角，没有维修；5、大门是坏的，一直没有维修好；6、物业服务人员中有维修人员，但是很多公用的财产没有维修好，还有家里存在漏水的现象，物业工作人员也一直没有维修好；7、装修的时候交了保证金1000元，原告一直没有退还，说是抵扣物业费；8、物业公司的收费标准高于实际服务质量。 原、被告围绕诉讼请求依法分别提供了证据材料（证据目录附后），本院组织当事人进行了庭审证据交换和质证。 对原告方提交的证据，被告称对证据1一直不知情，对证据的真实性无异议；对证据2、3的三性无异议；本院经审查认为，原告提交的证据符合证据三性，本院依法予以确认。 对被告方提交的证据，原告称1、损坏的监控摄像头已维修好；2、物业有13名员工，1名管理人员，2名负责维修，6名保安，4名保洁员，不是形同虚设，是真实存在的；3、幼儿园建设的消防通道被占用是开发商租给了别人，与其无关；本院经审查认为，被告方提交的照片虽无拍摄的时间、地点，但结合原告的当庭陈述，可证实涉案小区存在灭火器过期、门灯损坏等问题。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 泸溪永富物业公司成立于2013年5月21日，资质等级为三级。2015年5月12日，州广汉公司（甲方）与泸溪永富物业公司（乙方）签订《广汉德馨源小区前期物业管理服务合同》，约定自交房进住之日起至本小区业主委员会成立并另聘请物业公司入场服务期间，开发商选聘原告为德馨源小区业主提供前期物业服务，合同对物业管理服务事项、物业管理服务合同期限、双方的权利义务、物业管理服务标准、费用、违约责任等进行约定。按照湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅湘价服（2010）76号文件，泸溪永富物业公司执行一级物业服务标准，业主（住用户）按其住宅建筑面积0.63元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按月或者按年均可交纳。合同签订后，2015年10月至2016年9月，原告实际是按0.6元/平方米/月的标准收取物业费。2016年10月至今，原告实际是按0.5元/平方米/月的标准收取物业费。 另查明，郑有英为泸溪县XXXX业主,房产建筑面积为146.6平方米。自2015年10月欠缴物业费截至2020年12月，共63个月，应收物业服务费为4793元。2021年5月26日，州广汉公司出具承诺书：“经开发商、业主、物业三方协商同意，2015年10月1日至2018年12月31日楼梯房业主的物业费用由开发商承担，与业主无关。”该承诺书经泸溪永富公司及业主代表签字确认。后原告变更诉讼请求为要求被告支付2019年1月至2020年12月期间的物业费共1759元，双方发生纠纷，原告故诉至法院。 本院认为，本案系物业管理服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案，前期物业服务合同的签订及所欠物业费产生的时间均发生在民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释。本案争议焦点为被告是否应向原告交纳物业管理费。 一、原告与州广汉公司签订《广汉德馨源小区前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告与州广汉公司签订《广汉德馨源小区前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在涉案小区业主大会另行选聘物业服务企业前，《广汉德馨源小区前期物业管理服务合同》是建设单位选聘物业服务企业所签订的合同属于前期物业服务合同，对全体业主具有约束力,原告有权向被告收取物业费。 二、被告的抗辩意见不能成为拒交物业管理费的正当理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言,根据诚实信用原则和公平等价有偿原则,“正当理由”的认定,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵。物业服务是包括各专项服务的综合服务,是一动态的过程。对物业服务质量的评判,应当进行综合的考察,以动态、发展和全面的视角看待。具体到本案,郑有英主张涉案小区内存在单元楼大门损坏、消防器材过期、无值岗人员等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理存在重大瑕疵。况且，泸溪永富公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，各业主也可以根据前期物业管理服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。关于郑有英提出的违建棚架等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对违建者进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为违建者的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。 物业管理服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不通过解聘物业服务企业等正当途径处理，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环，最终损害的是小区业主的公共利益。作为物业服务企业应当以业主为中心，不断提高自身能力素质和物业服务水平，让业主通过物业服务有获得感、安全感、幸福感。作为小区业主也应从大局出发，对物业的工作多给予理解和支持，爱护小区内的公共设施设备，共同维护小区的卫生、秩序等公共利益。通过双方良性互动，共同打造一个和谐、安全、文明、美丽的幸福小区，共同提高城市管理的社会化、专业化。 综上所述，原告与州广汉公司签订《广汉德馨源小区前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，原告有权向被告收取物业费。被告的抗辩意见不能成为拒交物业管理费的正当理由。对原告要求被告支付自2019年1月1日始至2020年12月31日止的物业费1759元的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条、第六条之规定，判决如下： 限被告郑有英于本判决生效后十日内向原告泸溪县永富物业管理有限公司支付自2019年1月1日始至2020年12月31日止的物业服务费1759元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告泸溪县永富物业管理有限公司负担16元，被告向双英负担9元。此款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  谢兴武 二〇二一年八月十九日 书记员  张娥媚 附一相关证据： 原告向本院提交下列证据： 证据1、广汉德馨源小区前期物业管理服务合同复印件一份共5页，拟证明自2015年5月12日起至本小区业主委员会成立并另聘请物业公司入场服务期间，开发商选聘原告为广汉德馨源小区业主提供前期物业服务；被告应按其住宅建筑面积0.63元/m²/月的标准交纳物业服务费，按年或者按月均可交纳；同时约定了开发商与原告的权利义务； 证据2、催交物业费通知书复议件一份共2页，拟证明原告采用在每单元门口张贴的方式使被告知情； 证据3、承诺书复印件一份共1页，拟证明2019年以前的物业费由开发商承担，2019年后的物业费由业主自行承担。 被告向本院提交下列证据： 证据1、黑白照片8张，拟证明物业公司管理不规范，服务不到位； 证据2、照片6张，拟进一步证明物业公司管理不规范、服务不到位。 附二相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。