西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书(2016)藏0102民初1819号原告：中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行，营业场所拉萨市金珠西路44号。负责人：刘永胜，系该分行行长。委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。被告：芳忠童装总店，经营场所拉萨市小昭寺路农行商品房。经营者：蒋芳忠，男，汉族，甘肃省甘谷县人，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗桑群培，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被告：蒋芳忠，男，汉族，1975年9月16日出生，甘肃省甘谷县人，经商，现住拉萨市小昭寺路农行商品房内，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗桑群培，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称农行自治区分行）与被告芳忠童装总店、被告蒋芳忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告农行自治区分行的委托诉讼代理人连双雄、卓拥，被告芳忠童装总店的委托诉讼代理人罗桑群培，被告蒋芳忠的委托诉讼代理人罗桑群培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行自治区分行向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还租赁物；2、被告向原告支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费14248元及直至被告实际返还租赁物为止的占用使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于拉萨市林廓北路5号的小昭寺商铺29号出租给被告使用，租赁期限为12个月，自2015年7月1日至2016年6月30日止，被告承租房屋开展相应经营活动。租赁合同约定的期限届满后，原告未与被告续签书面租赁合同，通知被告返还租赁房屋，但被告一直未返还。被告向原告交纳了2016年6月30日之前的租金。现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。被告芳忠童装总店辩称，首先，我方已租用原告的房屋多年，但租赁合同一直是一年一签，在租赁期间，我方一直按照合同约定履行义务，并不存在任何违约行为。其次，我方的生活来源全部依赖于租用原告房屋后所经营的店铺，原告在没有给出我方任何合理期限的情况下，就直接通知不再续租，并要求返还租赁房屋，这显然是不合理的。况且为更好的经营商铺，店铺内存放了很多货物，进货也产生了相应的债务，原告要求收回租赁房屋的行为将会给我方造成一系列的损失。最后，依据合同约定及法律规定，原告若收回该租赁房屋后仍对外进行出租，则我方依法享有优先承租权。现考虑到双方实际情况，为尽可能地减少损失，我方愿意在适当增加租金的基础上，恳求原告延长相应的租赁期限，将商铺继续租赁给我方使用。被告蒋芳忠的辩称意见与被告芳忠童装总店的辩称意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《房屋租赁合同》一份，原告农行自治区分行用于证明原、被告之间的租赁合同关系以及对租赁期限、租金、租赁期间各自的权利义务、违约责任等事项做出约定，且双方合同已到期终止，我行依约收回租赁房屋的事实。被告芳忠童装总店及被告蒋芳忠对该合同均予以认可，但认为在双方多年所建立的租赁关系中，合同均是一年一签的。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信。2、房屋所有权证一份及国有土地使用证两份，原告农行自治区分行用于证明案涉租赁房屋的所有权人为原告，其依法有权将其所有的房屋对外进行出租的事实。被告芳忠童装总店及被告蒋芳忠对该组证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均予以认可。本院认为该组证据客观、真实、合法有效，且与本案有直接的关联性，故本院对此予以采信。3、《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》及《小昭寺周转房不续租通知单》各一份，原告农行自治区分行用于证明租赁合同到期后以通知的形式明确告知被告不再续租并要求被告搬离租赁房屋，且该通知已送达给被告，原告已尽到通知义务的事实。被告芳忠童装总店及被告蒋芳忠对该组证据无任何异议，并认可收到了该通知。本院认为该组证据客观、真实，与本案有直接的关联性，能够证实原告不再与被告续签租赁合同的事实，故本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年7月15日，原告农行自治区分行作为甲方与作为乙方的被告蒋芳忠签订《房屋租赁合同》，该合同约定："甲方将拥有管理及所有权的（拉萨市林廓北路5号，小昭寺的商铺29号）面积为54.8平方米的铺面出租给乙方，作为乙方的经营场所。租赁期限为壹年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止。乙方承租甲方房屋仅作为经商使用，不另做他用。该房屋每月租金为3562元，乙方应按年一次向甲方支付。本合同签订之日，乙方一次性支付2015年7月1日至2016年6月30日共12个月的租金42744元。租赁期满，甲方有权无条件收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期间，不允许乙方将房屋转租、转借给第三方使用。租赁期满前，乙方如需续租，应在租赁期满前1个月书面向甲方提出。如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，根据市场情况年租金递增5%，每个商户再签订安防责任书，收取一定安全保证金。并在同等条件下，乙方享有优先承租权。租赁期满本合同自然终止。"该合同项下还就租赁期间的相关费用及税金、房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告农行自治区分行的印章及相关负责人顿珠的个人签字，乙方附有被告蒋芳忠的签字及捺印。2015年7月1日，原告与被告蒋芳忠还签订了《房屋租赁安全责任》。上述合同签订后，被告蒋芳忠将该租赁房屋作为经营童装的场所使用，并成立字号为芳忠童装总店的个体工商户，被告蒋芳忠为经营者。在上述《房屋租赁合同》所约定的租赁期限届满后，原告农行自治区分行于2016年8月31日向租用其房屋的各位商户发出《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》，该通知载明："根据业务发展需要，经研究决定，我行小昭寺退休基地外围沿街29间商品房租赁合同于2016年6月30日到期后，不再续租。请各位商户抓紧时间搬离。对2016年11月30日前搬离的商户，我行将减免7月1日至搬离日的租金，凡滋生事端闹事或未能在2016年11月30日前搬离的商户，租金一律不减免，并通过法律等手段强制收回。"该通知原告农行自治区分行于2016年9月26日向被告芳忠童装总店送达，并由被告芳忠童装总店店铺内的工作人员予以签收。现该合同中所约定租赁期间的房屋租金被告已按约向原告支付完毕，合同到期后，原告未向被告收取任何房屋租金。原、被告双方的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。另查明，在本案庭审中，被告称其并未按照合同约定在租赁期限届满前1个月向原告提交书面的续租申请。但在本案庭后调解过程中，被告又称其依据合同约定在租赁期限届满前1个月向原告提交过书面的续租申请，但对此并未提交任何证据予以证实。再查明，被告蒋芳忠作为承租方在签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全责任》后，将租用的案涉房屋用作经营童装的场所使用，并办理了相应的营业执照，营业执照上名称为"芳忠童装总店"，经营者为被告蒋芳忠，在原告依法起诉芳忠童装总店为本案被告后，依据合同签订情况及合同相对性原则，本院依法追加蒋芳忠为本案的被告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告农行自治区分行与被告蒋芳忠所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2016年6月30日止，租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，且原告亦未向被告收取任何租金，并在租赁期限届满后于2016年9月26日向被告送达了不再续租并要求搬离租赁房屋的通知。但在该合同约定的租赁期限届满后至原告向被告送达不再续租的通知前，该期间被告一直在继续占用使用案涉租赁房屋，且原告农行自治区分行对此亦未提出任何异议，故该期间应视为双方形成不定期租赁合同关系。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条"不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人"的规定，原告农行自治区分行可随时要求解除合同，且原告农行自治区分行于2016年9月26日向被告送达《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》的行为足以表明其要求解除合同的意思表示，并在该通知中明确载明了要求被告搬离的具体时间，且通知被告业已收悉，应视为原告农行自治区分行已履行了作为出租人应在合理期限之前通知被告解除不定期租赁合同关系的义务。据此，在原、被告双方的租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，本院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告芳忠童装总店实际占有使用，而被告蒋芳忠为租赁合同签订时的合同相对方即承租人，故双方在租赁合同期限届满后，双方均有义务将案涉租赁房屋返还给原告农行自治区分行。对于被告提出原告通知其不再续租并要求返还租赁房屋时，并未依法给予其合理期限的辩解意见，本院认为在原告农行自治区分行向被告送达的《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》中已明确载明"对2016年11月30日前搬离的商户，我行将减免7月1日至搬离日的租金"，由此可以表明在该通知于2016年9月26日送达给被告时，已给予了被告近两个月的合理准备期间，故在被告对其辩解无任何证据予以证实的情况下，本院对其辩解意见依法不予采信。对于被告提出若原告收回租赁房屋，将会给其造成极大损失的辩解意见，本院认为被告对此辩解意见并未提交任何证据予以证实，且对此也未提出明确的反诉，故本院对其辩解意见不予采信，被告就此可另案主张。对于被告提出在合同中有明确约定其享有案涉房屋优先承租权的辩解意见，本院认为优先承租权的行使应当满足出租方将租赁房屋继续对外进行出租的形式要件和实质前提条件，若出租方将租赁房屋收回自用或意欲出卖时，便不存在优先承租权的产生和行使。本案中，虽然双方在合同中对被告的优先承租权有约定，但被告并未提交任何证据予以证实原告在收回案涉租赁房屋后仍将作为商铺向第三方进行出租，其目前主张优先承租权的条件未成就，且没有相应的事实及法律依据，故被告不能以此作为合同到期后拒绝返还租赁房屋的抗辩理由，亦不能对抗其依法应当返还房屋的义务，对被告的该辩解意见，本院依法不予采信。对于原告主张被告支付2016年7月1日至2016年10月31日期间房屋占用使用费14248元的诉讼请求，因双方在租赁合同期限届满后至不定期租赁合同关系解除时，该期间被告一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，故原告要求被告按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用使用费的诉讼请求，应予以支持，并按照合同中约定的月租金3562元的标准计算，确定自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费为14248元（计算方法：租金3562元/月×实际主张期间4个月=14248元），故对该项诉讼请求，本院予以支持。另对于原告要求被告支付直至实际返还租赁物为止的房屋占用使用费的主张，本院认为其该项诉讼请求不明确，且在庭审过程中经法庭释明后，对此诉讼请求亦未予以明确，故本院在本案中对此不作处理，原告可另案主张。综上所述，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费14248元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芳忠童装总店、被告蒋芳忠于本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行返还位于拉萨市小昭寺路面积为54.8平方米的29号租赁房屋；二、被告芳忠童装总店、被告蒋芳忠于本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费为14248元；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行的其他诉讼请求。如果被告芳忠童装总店、被告蒋芳忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156.2元（原告已预交），依法减半收取78.1元，由被告芳忠童装总店、被告蒋芳忠负担（由被告芳忠童装总店、被告蒋芳忠在履行上述给付义务时迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审判员 央  白 二〇一六年十二月二十二日书记员 洛丹次仁