辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9512号上诉人（原审被告）：沈阳北方建设股份有限公司，住所地沈阳市大东区东北大马路143号。法定代表人：李兴国，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙金玲，辽宁盛赞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银月，女，1986年3月12日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。原审被告：辽宁古田房地产有限公司,住所地沈阳市和平区八经街25-1号。法定代表人：王兴义，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘守安，男，该公司员工。上诉人沈阳北方建设股份有限公司因与被上诉人银月、辽宁古田房地产有限公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初12274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。北方建设公司上诉请求：1、撤销沈阳市大东区人民法院(2020)辽0104民初12274号民事判决，发回重审或依法改判。2、驳回银月的诉讼请求。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、案涉房屋已由吴贞美向大东区法院提出过执行异议且被法院驳回，在审理过程中，吴贞美明确表示系由于其自身的原因未就案涉房屋办理备案手续。二、吴贞美作为有行为能力的自然人，不可能明知案涉房屋已转让给银月而以其自己的名义提出执行异议。且在异议过程中对案涉房屋已由银月所有的事实只字未提。三、银月授权吴贞美对案涉房屋行使权利，该权利亦包括对执行提出异议的权利，应该认定吴贞美的行为代表银月。四、案涉房屋至今即未办理备案登记亦没有权利人使用，始终处于空置状态，如果银月确实没有房屋居住，为何不居住案涉房屋?况且古田公司名下的房产早就可能办理登记备案手续，为何迟迟不办，且在案涉房屋已被法院冻结五年后提出异议?五、银月是在吴贞美提出执行异议被驳回后再行提出执行异议，而驳回裁定的理由即是吴贞美有其它房屋居住，由此银月向法庭提供了其名下无房产的证明，但此前银月名下是否有其它房产不得而知，不排除其为诉讼而将自己名下的房产作出了处理。六、银月或吴贞美未与古田公司签订过正式的商品房买卖合同，亦未全额交纳购房款，吴贞美在提出执行异议中提供的付款凭据不能证明系交纳案涉房屋的购房款。综上，依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，法院在查封前银月未与开发单位签订合法有效的买卖合同，并未占有该不动产，亦未全额交纳购房款，同时自认是自己的原因未办理过户登记，以上四点均不符合司法解释的第二十八条的四个条件，一审法院仅以其名下没有房产为由判令不得执行涉案房屋于法无据，为此特诉请二审法院予以改判。银月辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于答辩人母亲吴贞美未办理登记备案手续的问题。由于答辩人母亲在为答辩人购买案涉房屋时，答辩人正在大连上大学、后答辩人一直在大连工作。所以答辩人与答辩人母亲到公证处办理了相关委托公证，公证内容可以确定，答辩人母亲将购买的房屋更名给答辩人，答辩人母亲代答辩人行驶一切涉及案涉房屋的相关事宜。案涉房屋没有办理产权登记，是由于古田公司一直没有办理综合验收，故，办不了房产证。而将房屋登记备案只是行政行为，不能起到任何物权效力，所以在答辩人一家购买房屋后，只要在古田公司可以办理房产证时将房屋登记备案便不存在任何问题。包括案涉房屋在内的整个园区的房产均未进行综合验收，均无法正常办理房产证，这并非是答辩人的过错，也非是答辩人母亲吴贞美的过错。二、关于答辩人母亲吴贞美提出执行异议的问题。答辩人在一审中已经明确表述，答辩人母亲不懂法律，当时答辩人母亲认为都是自己家买的房子，而且是参与团购买的房子，无论以家里人谁的名义提出异议都没问题，况且在答辩人与答辩人母亲的公证委托书第8项“代为委托人办理维护房屋产权的相关权益（包括投诉、起诉维权）”中，也有关于房屋维权事宜委托答辩人母亲的字样，所以答辩人母亲吴贞美便误以为以自己的名义就可以向法院提出异议。但在法官审理后得知，因为房屋已经更名给答辩人，需要以答辩人的名义重新提出异议，这是整个事情的经过。三、关于上诉人所称，在答辩人向一审法院提交无房产证明前，答辩人是否有其他房产不得而知的问题。答辩人名下从未有过房产。案涉房屋本身就是答辩人母亲吴贞美给答辩人购买的，当时答辩人母亲参加团购购房时答辩人一直在上学，名下无任何房产，且一直到目前，答辩人名下也无其他房产。答辩人目前给答辩人买房就是为了让答辩人毕业后有自己房子居住。四、关于答辩人未与古田公司签订正式商品房买卖合同以及未全额交纳购房款的问题。答辩人母亲当初在古田公司购房时是参加的大东区街道的团购房，答辩人母亲与其他团购房的业主一样，都是签订的古田和睦城房屋定购书以及定向开发团购商品房协议书。签订的定购书和团购房协议书是双方真实意思表示，合法有效。且对于所购买的房屋具体位置、面积，房款等均做出具体约定，符合商品房买卖合同的基本条款，根据法律规定，应当认定答辩人母亲吴贞美与古田公司签订了合法有效的书面的商品房买卖合同。且，在2013年3月5日，答辩人作为委托人为受托人吴贞美出具了委托书并办理公证，根据委托事项，以及答辩人目前吴贞美应古田公司团购房变更购房者的要求，向古田公司出具的变更声明可以确定，答辩人母亲吴贞美已经将与古田公司签订的房屋买卖合同中的权利义务转让给答辩人，并告知了古田公司，古田公司在房源登记簿上已经将答辩人作为案涉房屋的买受人。根据古田公司一审时提供的其他团购房业主变更买受人的证据，可以确定古田公司所有团购房业主办理变更房屋买受人时的程序和手续流程是一致的。案涉房屋虽未全额支付给古田公司，但这是有原因的，因为答辩人目前购买团购房时，房屋并未建设，属于期房，所以在房屋建成后，根据实测的面积，重新确定购房款，才产生了余款52360元未支付的情况。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》第二十九条第（三）款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，现答辩人已经支付的购房款金额431090元，已经远超出百分之五十的比例，完全符合法律规定。答辩人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的三项情形，享有足以排除强制执行的民事权益。恳请贵院能查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。古田地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋为当时是团购房屋，在协议上签字主体后期有很多都更名的事实。本案后期更名为银月。2007年是购买的期房。2012年是签订的协议。现银月尚欠我方52360元，一审法院判决补交没有问题。银月向一审法院提出的诉讼请求为：1、不得执行位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1房屋；2、请求贵院依法确认位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1房屋实际所有权人为原告；3、判令被告辽宁古田房地产有限公司为原告办理沈阳市区和睦路9-4号2-9-1房屋房产证；4、诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：在本院执行申请执行人北方建设与被执行人古田公司建设工程合同纠纷一案，案外人银月向本院提出异议，本院于2020年11月18日作出（2020）辽0104执异216号执行裁定书，裁定驳回案外人银月的异议。银月对该裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉。该执行裁定中查明：“原告沈阳北方建设股份有限公司与被告辽宁古田房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案，因原告申请诉讼保全，本院于2015年10月9日作出（2015）大东民（二）初字2123号、2132号民事裁定书，查封被告辽宁古田房地产有限公司银行存款3000万元或其它相应价值财产。2015年10月27日，本院依法查封了辽宁古田房地产有限公司名下的沈阳市区和睦路9-4号2-9-1（面积115.7平方米）的房产。2018年12月28日，本院依法作出(2017)辽0104民初7246号民事判决，判决：一、被告辽宁古田房地产有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳北方建设股份有限公司工程款2500万元；二、被告辽宁古田房地产有限公司于本判决发生法律效力后10日内偿付原告沈阳北方建设股份有限公司利息损失（以本金2500万元为基数，自2015年3月1日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、原告沈阳北方建设股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内交付应由其提供的工程竣工档案资料2套给被告辽宁古田房地产有限公司。古田公司不服该判决，提起上诉，2019年8月1日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6004号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因辽宁古田房地产有限公司未履行生效法律文书确定的义务，沈阳北方建设股份有限公司向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2019）辽0104执4053号。”本院于2018年10月9日对案涉房屋续封，续封期限从2018年10月9日至2021年10月8日。2020年10月12日，沈阳市不动产登记中心对银月出具未查询到房产信息记录的无查询结果证明。另查明，2007年10月29日，古田公司与案外人吴贞美（系银月的母亲）签订定向开发团购商品房协议书，该协议书约定吴贞美购买古田公司开发的位于和睦路与和睦南一路之间开发的和睦原住宅，价格为每平方米3500元，吴贞美预购100平方米的商品房住宅，预购商品房总价35万元。吴贞美于当日支付购房款35万元，古田公司为吴贞美出具收款收据。2012年8月8日，吴贞美与古田公司签订古田和睦城房屋定购书，该定购书约定吴贞美购买位于沈阳市区和睦南一路北侧古田和睦城4号楼2-9-1室房屋（即大东区和睦路9-4号2-9-1室），房屋面积为109.54平方米，新增9.54平方米，每平方米单价为8500元，增加面积款81090元，房屋面积最终以产权登记面积为准。在该定购书空白处手写“按团购房可享受免两年物业费待遇，前提是不更名，变更夫妻子女可享受。”2012年8月14日，吴贞美通过刷卡方式支付增加面积款81090元。案涉房屋经房产局测绘面积为115.7平方米。2013年3月5日，银月在沈阳市公证处公证委托书一份，该委托书委托人为银月，受托人为吴贞美，委托事项为1、代为办理签订商品房购房合同和备案手续；2、代为办理房屋入住手续、领取钥匙与物业公司签署相关文件；……；9、代为办理房屋出租、处置等手续。上述已购买房屋坐落于大东区和睦南一路古田和睦城4号楼2-9-1。吴贞美于当日手写更名声明，在该声明中，吴贞美将所购买的古田和睦城小区4号楼2-9-1房产更名给女儿银月。古田公司在其公司的房源登记簿上案涉房屋处备注将吴贞美划掉写上银月。再查明，吴贞美在银月提出案外人执行异议之前，向本院书面提出执行异议，本院作出（2020）辽0104执异181号执行裁定书，裁定驳回吴贞美的异议。上述事实，有（2020）辽0104执异216号执行裁定书，（2020）辽0104执异181号执行裁定书，定向开发团购商品房协议书、古田和睦城房屋定购书、收款收据、公证书、变更声明、房源登记簿、协助执行通知书、无查询结果证明等证据以及庭审笔录，经开庭审理，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吴贞美与古田公司签订的定向开发团购商品房协议书和古田和睦城房屋定购书系双方真实的意思表示，合法有效，在协议书和定购书中，双方对于吴贞美所购买的房屋具体位置，面积，房款等均作出具体约定，符合商品房买卖合同的基本条款，因此应当认定双方签订了书面的商品房买卖合同。2013年3月5日，银月作为委托人为受托人吴贞美出具委托书一份并办理公证，从委托的事项表明，银月将案涉房屋的签订合同办理入住等相关事项委托吴贞美，吴贞美向古田公司出具变更声明，该从该公证书和变更声明中可以看出，吴贞美将与古田公司签订的房屋买卖合同中的权利义务转让给银月并告知古田公司，而古田公司亦在房源登记簿上亦将银月作为案涉房屋的买受人。而根据古田公司在庭审中的陈述和提供的其他业主的变更声明表明，购买团购房时古田公司允许买受人在签订正式的商品房买卖合同前将买受人更名为其配偶或者子女。因此，在2013年3月5日之后，银月作为案涉房屋的买受人与古田公司存在商品房买卖合同关系。且银月已经支付购房款达到百分之五十以上，银月名下也并无其他房屋信息。故银月享有足以排除强制执行本案案涉房屋的民事权益，故对于银月要求停止执行位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1室房屋的主张予以支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，银月购买古田开发的房屋并支付大部分购房款，古田公司并未为其办理不动产登记手续，违反合同义务，故对于银月要求确认对位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1室房屋享有所有权的主张以及要求古田公司协助其办理案涉房屋的不动产登记手续的主张予以支持。关于被告古田公司提出的要求银月支付52360元房款的主张，银月作为房屋买受人支付房款系其合同义务，且银月同意支付上述款项，故银月应向古田公司支付剩余房款52360元。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第二条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1室房屋；二、位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1室房屋归原告（执行案外人）银月所有；三、被告（被执行人）辽宁古田房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告（执行案外人）银月办理位于沈阳市区和睦路9-4号2-9-1室的不动产登记手续；四、原告（执行案外人）银月在被告辽宁古田房地产有限公司履行本判决第三项后十日内给付被告（被执行人）辽宁古田房地产有限公司购房款52360元；五、驳回原告（执行案外人）银月的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由被告（被执行人）辽宁古田房地产有限公司承担。（2020）辽0104执异216号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审中，沈阳北方建设股份有限公司向本院提交二张照片，证明案涉房屋空闲状态。二被上诉人对房屋处于空闲没有异议。银月向本院提交2007年10月19日提款35万元银行凭证，为证明交付房款时从银行提款35万元。辽宁古田房地产有限公司向本院提交在2007年10月19日向银行存款35万元凭证，凭证背面写有吴贞美名字及身份证号。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，银月的母亲吴贞美在2007年10月19日，从银行卡中取现金35万元。辽宁古田房地产有限公司在当日向银行存款35万元，并在银行出具的存款票据上载明了吴贞美和其身份证号。本院认为，本案仅围绕上诉人的上诉请求予以审理。本案争议焦点为，银月对案涉房屋是否享有民事权益，能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，银月提交了其母吴贞美签订的团购商品房协议书、2013年3月5日银月在沈阳市公证处公证委托书，该协议书及公证书相互认证银月母亲签订购买商品房的真实性以及协议下的房产由银月购买的事实。银月与辽宁古田房地产有限公司之间建立了商品房买卖合同关系，该合同关系真实并有效。协议签订时间在法院查封案涉房产时间之前；第二、银月提交的房产登记中心的查询信息显示，其名下无房产，因此，所购买案涉房屋为其唯一房产。案涉房屋为居民用房，现案涉房屋目前虽为空闲状态，但不能否定是银月用于生活居住的唯一住房。第三，从银月提交的银行流水、辽宁古田房地产有限公司的收款凭证，能够确认银月就案涉房屋已经交付全额房款。对于上诉人称，案涉房屋并未办理备案，是否办理备案不是物权确定的依据。上述，上诉人的上诉理由主张案涉房屋应予执行的理由不能成立。综上所述，上诉人沈阳北方建设股份有限公司的上诉请求不成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由沈阳北方建设股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年八月十三日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。