河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0591民初838号原告：邢台市美联物业服务有限公司，住所地邢台市中兴东大街1888号商务用房109-1。法定代表人：宋小林，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄慧玲，河北万**律师事务所律师。委托诉讼代理人：马桂芳，该公司员工。被告：马秀娟，女，1972年3月20日出生，汉族，住邢台经济开发区。原告邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业）与被告马秀娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美联物业委托诉讼代理人黄慧玲、马桂芳，被告马秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美联物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告自2015年7月1日至2021年4月30日期间物业管理服务费5513元，并自2015年7月1日起按日千分之一支付违约金，至付清物业管理服务费之日止。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年4月30日购买了邢台市房屋一套，房号为：9号楼3元302室，面积为：87.82平方米，12号地下储藏间面积为：9.69平方米。并在2012年5月4日与原告签订了“前期物业管理服务协议”，下称“协议”。《协议》签订后，原告对被告居住的小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，但被告并未及时、足额交纳物业管理费，自2015年7月1日起至2021年4月30日拖欠物业管理费5513元。被告未按《协议》约定交纳物业管理费已构成违约，因此，根据《协议》约定，被告还应按日千分之一支付违约金。经原告多次催促，但被告拒不交纳、已经侵犯了原告的合法权益。特诉至贵院，望依法支持原告诉讼请求。马秀娟辩称，拖欠物业费是事实，但事出有因，理由如下：物业公司答应为其维修房屋的质量问题，由于事务繁忙并未多次找物业公司，原告回复其，因小区业主较多，待凑到一起统一找开发商进行维修。由于其不交物业费，物业公司拒收供暖费用。其西户邻居的空调室外机在其窗户下安装，噪音很大，应当由物业公司予以规范。其在外地上班，因邻居要在其窗外安装室外机，物业公司通知其返还，但是其还未到家，邻居就已经安装好了。烟道串味，物业公司多次到家里查看，但一直未给解决，影响其抽油烟机的使用。在小区丢失了个人财产，物业告知监控什么都看不见。本院经审理认定事实如下：被告马秀娟购买邢台市房屋及储藏间一套。被告购买该房产后于2012年5月4日与原告美联物业公司签订《前期物业管理服务协议》。该协议甲方为本案原告，乙方为本案被告，协议载明被告房屋坐落于国际新城9号楼3单元3层02号，房屋建筑面积为87.82㎡；配套储藏间12号，面积9.69㎡。协议第一条第二款“乙方权利和义务”第四项约定（乙方）依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及其他乙方应当承担的费用。该协议第四条物业管理服务费用中，第一项约定乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交物业服务费，按季交纳，于每季第一个月的5号前交纳三个月的物业费；第二项约定多层住宅（不带电梯）物业管理服务费标准：总建筑面积0.65元／月＊平方米；第五项约定地下室储藏间管理服务费标准每平方米0.5元／月。该协议第十三条违约责任中第四款第一项约定乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。此外，原告还签订了《国际新城业主临时公约》，该公约第二十五条约定本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告马秀娟自2015年7月1日开始一直未向原告交纳物业费。因2016年4月邢台市发展和改革委员会下发通知，物价局和房管局对物业费收费标准进行调整，原告自2016年10月1日起将物业管理费标准调整为多层步行楼宇物业费收费标准每平米0.95元/月，该收费标准包含了公共照明和二次加压费用。涉案房屋面积87.82㎡，按照每平方米0.65元/月计算自2015年7月1日至2016年9月30日，被告应交纳物业管理服务费856元；按照每平方米0.95元/月计算自2016年10月1日至2021年4月30日，被告应交纳物业管理服务费4588.6元；储藏间面积9.69平方米，按照每平方米0.5元/月计算自2015年7月1日至2021年4月30日，被告应当交纳物业管理服务费339.15元。以上共计5783.75元。本院认为，原告美联物业公司与被告马秀娟签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人依法应当按照合同履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告提供了物业服务，且物业管理费标准在协议中已进行了约定，调整后的物业费收费标准也并未超过邢台市物价局规定的收费标准，并在邢台市物价局备案，原告主张的物业管理费标准符合法律规定，被告应本着诚实信用的原则向被告支付物业管理费用。被告马秀娟自2015年7月1日至2021年4月30日期间欠缴物业费共计5783.75元，现原告主张被告支付物业费5513元，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到被告未按约支付物业费系因原被告双方缺少沟通所导致，并非被告恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告辩解房屋存在质量问题及室内维修与其按时交纳物业服务费不具有关联性，被告不应以此拒交物业服务费。关于被告邻居空调安装在其窗户下的问题，因该处在建房时设计的就是空调安装空间，且被告空调也安装在此处，如邻居空调确实影响原告休息，原告可以通过与邻居协商解决，但这不足以证明原告未提供合格的物业服务，更不是原告拒交物业费的正当理由。被告辩解的其他问题，由于未提交证据予以证实，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《邢台市物业管理条例》第四十二条第一款、第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,判决如下：一、被告马秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告邢台市美联物业服务有限公司物业服务管理费5513元；二、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马秀娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 员 张樱二〇二一年八月十日法官助理 王静书 记 员 王玮附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他业务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《邢台市物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及关闭门禁、停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位将未经验收的房屋交付业主的，产生的物业服务费用由建设单位承担。第七十三条业主违反本条例第四十二条第一款规定，欠交物业服务费的，物业服务企业可以上门催缴，业主委员会应当予以协助；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。