清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初1600号原告：深圳市公元物业管理有限公司清远分公司，住所地：清远市新城人民二路八号凤城世家依云轩A幢首层物业管理处。负责人：闵安，总经理。委托代理人：吴晓娟，客服主管。委托代理人：马艳丽。被告：李某，女，1988年3月20日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被告：黎杏珍，女，1962年1月22日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被告：向某，女，2014年1月7日出生，汉族，住广东省清远市清城区。法定代理人：李某。原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司诉被告李某、黎杏珍、向某物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理，原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司的委托代理人马艳丽、吴晓娟到庭参加诉讼，被告李某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因原告申请追加黎杏珍、向某作为本案被告参加诉讼，本院依法转为普通程序并于2016年11月1日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司的委托代理人马艳丽到庭参加诉讼，被告李某、黎杏珍、向某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称：被告李某为清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋的业主，该业主拖欠2015年3月至2016年3月由深圳市公元物业管理有限公司清远分公司管理服务的现代城小区物业服务费、公摊水电费、违约金等费用共计2213.22元。在此期间，原告公司工作人员多次以书面告知、电话沟通、寄挂号信等多种形式向被告催缴所欠的物业服务费等相关费用，被告李某均以诸多借口拖欠物业服务费等相关费用。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，请求判令被告向原告支付2015年3月至2016年3月的物业服务费、公摊水电费及违约金合计2213.22元。被告李某、黎杏珍、向某均无提交书面答辩状及证据。经审理查明，被告李某为清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋的权属人为被告李某及案外人向穗枫，房屋建筑面积为114.82㎡。2011年12月27日，原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司与被告李某签订《清远现代城前期物业管理服务协议》，并办理了收楼手续。《清远现代城前期物业管理服务协议》约定由原告为包括被告在内的全体业主提供前期物业服务，全体业主应按1.2元／平方米的标准交纳住宅物业管理费用，该物业管理费于每月10日前交纳。合同签订后，原告依约定对小区实施了物业管理。被告的房屋建筑面积为114.82㎡，每月应缴的房屋物业管理费为137.78元。从2015年3月1日起一直没有依约定向原告缴纳物业管理费。因2015年3、4月份的物管费用，原告与被告李某已通过调解形式确认双方的法律责任，并由本院作出（2014）清城法民四初字第176号民事调解书，故在本案中，原告变更其诉讼请求为：要求被告支付2015年5月至2016年3月拖欠的物业管理费用1682.36元、公摊水电费125.98元及违约金116元。原告经向被告多次催收未果，于2016年4月6日向本院提起诉讼。另查明，（2015）清城法民二初字第620号生效裁判文书已查明，向穗枫与李某于2009年7月6日登记结婚。向穗枫于2014年4月15日死亡。被告黎杏珍是向穗枫的母亲，被告向某是向穗枫的女儿。以上查明事实，有原告提交的营业执照正本及副本、业主身份证复印件、《外地进驻清远市物业管理企业资质备案证书》《商品房买卖合同》《收楼通知书》《收楼手续办理流程（会签单）》《物业服务合同》《清远现代城前期物业管理服务协议》《业主管理规约》《房屋建筑面积最小单元明细表》、清市价（2011）43号文、《清远市物业服务收费备案表》《收费通知单》《欠费明细》《滞纳金明细》《费用催缴通知书》《不动产登记资料查询证明》及本院庭审笔录为凭。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告李某签订的《清远现代城前期物业管理服务协议》合法有效，合同双方应依照合同约定享有权利，履行义务。虽被告黎杏珍及向某是向穗枫的继承人，但依据合同相对性的原则，被告李某作为《清远现代城前期物业管理服务协议》的相对方，合同的权利义务依法由被告李某享有并履行，相应的法律责任亦应由被告李某承担。原告要求被告黎杏珍及向某承担支付物业服务费、公摊水电费及违约金的义务，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告提出的被告拖欠2015年5月1日至2016年3月31日的物业管理费共1682.36元、分摊费共125.98元的主张。原告就其主张提交了《清远现代城前期物业管理服务协议》《缴费通知单》《费用催缴通知单》等证据佐证。自2015年5月1日至2016年3月31日，被告李某合计拖欠11个月物管费用共1515.62元；自2015年5月1日至2016年2月29日，合计拖欠公摊水电费125.95元。被告李某经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利和对欠费的事实无异议，故本院对被告欠缴自2015年5月1日至2016年3月31日的物业管理费共1515.62元、自2015年5月1日至2016年2月29日分摊费水电费共125.98元事实予以确认。原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司对现代城住宅小区实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，且垫付了水电分摊费，根据公平原则、权利义务一致原则及合同相对性原则，被告李某作为业主及合同相对方，接受了物业管理服务，享受了利益，有支付相应的物业管理费的义务。故被告李某应向原告清偿拖欠的自2015年5月1日至2016年3月31日止的物业管理费共1515.62元及自2015年5月1日至2016年2月29日分摊费水电费共125.98元。关于原告主张被告支付逾期缴纳物业管理费及分摊费的滞纳金116元请求。原告及被告李某在《清远现代城前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定的滞纳金具有违约金的性质，因此，该滞纳金实质上是一种违约责任的承担方式。由于该条约定业主未按时足额交纳物业服务费用时应按0.5‰每天支付违约金，该违约金的计算标准折算为月利率1.5%，无超出法律规定的范围。鉴于原告主张的违约金实际为被告李某逾期支付上述物业管理费期间的利息损失，故原告请求此方式计付违约金，不违反法律规定，本院予以准许，即被告李某应以每月应缴的房屋物业管理费137.78元为基数从2015年6月1日起分段向原告承担违约责任，支付违约金给原告。但《清远现代城前期物业管理服务协议》只对拖欠物业服务费约定了计收违约金，对于其他费用没有约定违约金，对于公摊水电费125.98元可按银行同期贷款利率计算逾期利息，从起诉之日起即2016年4月6日起计至清偿之日止。综上，根据诚实信用原则、公平原则，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李某应于判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付拖欠的2015年5月1日至2016年3月31日的物业管理费共1515.62元；二、被告李某应于判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付拖欠自2015年5月1日至2016年2月29日的分摊水电费125.98元及利息（利息从2016年4月6日起按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止）。三、被告李某应于判决发生法律效力之日起三日内应支付以每月137.78元为本金按每月1.5%的标准自2015年6月1日起，从每月1日分段计算至拖欠的物业管理费清偿之日止的违约金予原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司；四、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱文婷人民陪审员  张法均人民陪审员  向洁明二〇一六年十二月一日书 记 员  黄春燕附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。