江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4601号上诉人（原审原告）：祖加刚，男，1981年12月6日出生，汉族，现住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张颖，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华润置地（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。法定代表人：王昕轶，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人祖加刚与上诉人华润置地（徐州）有限公司(以下简称华润公司)商品房销售合同纠纷一案，双方均不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初8506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人祖加刚及其委托诉讼代理人王昕轶，上诉人华润公司的委托诉讼代理人贺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祖加刚上诉请求：一、依法撤销(2020)苏0312民初8506号民事判决，发回重审或依法改判，判决华润公司修复涉案房屋后再交付，或按原装修标准支付装修费1612025元(具体数额以装修合同或以鉴定为准)；判令华润公司自2018年12月24日至房屋实际交付之日止，按已支付购房款日万分之二支付逾期交付违约金(暂计算至2020年8月23日为604808.29元)。二、一、二审诉讼费、鉴定费由华润公司承担。事实和理由：一、一审法院按照优惠后的装修费用322405元作为基础计算房屋装修费损失依据不足，应当以装修的实际价值计算。样板房的房屋质量包含房屋主体工程建设质量和房屋装修装饰质量两个部分，本案房屋在签约时已经综合考虑了房屋主体和装修，且样板房应当是购买后无需装修即可入住的现房。华润公司不仅负有交付房屋的义务，而且负有交付具备无需装修即可入住的无质量问题现房的义务。目前房屋需要装修费用的计算应当符合客观实际情况，一审中祖加刚提交了华润公司工作人员提供的装修清单及报价。优惠后的价格显然不能代表装修的实际价值，即使不认可祖加刚提交的装修清单，也不能简单的以优惠后的价格作为基数计算装修费。二、一审法院认为华润公司不存在逾期交房的违约、不适用逾期交房违约金的是错误的。1、双方约定房屋交付标准是2018年6月23日当时的房屋装修现状，签约时房屋并没有发生各楼层装修附着物发霉、变形等损坏。而是约定交房时发现上述问题，且发现房屋存在地暖、水路、电路均不符合国家质量标准的严重质量问题。2、庭审中华润公司亦认可房屋存在质量问题，也曾安排工作人员进行维修。一审法院认为是因为双方对维修方案异议没有修理与事实不符。祖加刚自约定交付时即一直找华润公司，要求交付符合质量标准的房屋，华润公司没有否认事实存在，但一直推托不予处理。导致损失扩大的原因在于华润公司。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款：自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因华润公司的原因导致房屋未予交付使用，根据合同约定，华润公司应当承担逾期交房的违约责任。三、一审程序不当。对于一审中上诉人提出的鉴定申请，法院没有准许有误。本案已经认定涉案房屋存在质量问题，对于房屋装修费用是专门性的问题，且争议较大，在这种情况下，委托第三方机构鉴定更符合客观事实。华润公司辩称，1、根据一审判决第二页最下部记载“祖加刚将第一项诉请变更为判令华润公司对讼争商品房按原标准支付装修费1612025元”，所以本案中祖加刚在二审中请求判决撤销原判决，发回重审或依法改判，其中判决华润公司对案涉房屋修复后再交付，超出一审诉讼请求的范围，不应当得到支持。2、上诉人祖加刚无权主张以原装修价格计算装修损失。首先，样板房买卖协议中确定的装修价格是双方在交易当时根据市场信息，房屋装修现状所合意确定的价格，能够体现买卖标的物实际价值，双方本身买卖的就是已经作为样板房展示多年的旧装修，即便是买卖之后，因为华润公司的原因导致旧装修受损，也仅能在旧装修价格的基础上衡量祖加刚的损失，所以祖加刚主张以多年以前的全新的装修价格确定装修损失没有法律依据，也有违等价有偿的原则。原判决因此不同意上诉人祖加刚要求鉴定重新装修费用的申请并不存在问题。3、祖加刚主张其购买的样板房应当是无需装修即可入住的房屋是不符合约定的。装修工程分为硬装和软装，双方签署的住宅样板房补充协议第一条约定，“该房屋全装修价款已包含全部硬装修价款不含软装，全部软装由华润公司另行处置，祖加刚不得干涉”。因此案涉房屋内的软装本身并不属于祖加刚，也不是双方买卖的标的物，所以上诉人祖加刚称购买房屋后直接进行入住是不符合实际的，必须要进行软装才能入住。4、华润公司不存在逾期交付的行为，具体理由同华润公司上诉状，在此就不再赘述。综上，请求驳回祖加刚的上诉请求。华润公司上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回祖加刚的全部诉讼请求；2、请求判令祖加刚承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决超诉请裁判。1、祖加刚并未要求华润公司承担案涉房屋装修修理、重作、更换的损失，而是诉请要求华润公司支付其案涉房屋的原装修费。原审判决驳回了祖加刚支付原装修费的诉请，却酌定了祖加刚并未主张的修理、重作和更换损失，属于超出诉请裁判。2、原审中祖加刚并未诉请要求华润公司支付维修期间不能居住的损失，而是主张华润公司承担逾期交付违约金，和损失赔偿所依据的请求权基础并不相同。一审法院支持维修期间不能居住使用的损失，超出诉请裁判。二、案涉房屋已经视为交付，华润公司没有保管义务。案涉房屋为现房销售，在签署商品房买卖合同时即已具备交付条件，祖加刚对此亦知晓。在华润公司向祖加刚发出交付通知书（祖加刚原审时亦认可在约定时间内收到），通知祖加刚在合同约定的交付时间前来收房的情况下，祖加刚违背合同约定，没有在约定期限内接收房屋，应视为案涉房屋已经交付。根据合同约定，在约定的交付时间之后案涉房屋毁损、灭失的风险应由祖加刚自行承担。祖加刚在约定的交付时间之后，虽然拒绝收房，但也可以实际控制案涉房屋，显然对于自己购买的房屋应当承担保管责任。原判决认为华润公司对已交付的房屋负有保管责任，系认定事实错误。3、退一步讲，即便认为上诉人应对装修毁损承担保管不当的责任，原判决酌定上诉人承担50%的损失以及修理、重作、更换的费用亦无事实依据。原判决认定的毁损装修部分在全部装修工程中所占比例低于50%，故即便认为华润公司应对装修毁损承担保管不当的责任，原判决酌定上诉人承担50%的损失也过高。三、木制家具作为软装部分，被上诉人未支付对价，即便毁损也不应酌定赔偿。案涉房屋内的木制家具属于软装范围内，原判决将不属于祖加刚的软装部分的毁坏损失也酌定由华润公司赔偿于法无据。四、华润公司对于硬装部分没有保修义务，不应承担维修期间不能居住的损失。祖加刚对于案涉房屋进行过仔细踏勘，充分了解案涉房屋内部装修存在的损耗及可能继续损耗、需要维修的情况。双方确定装修价格的过程中也充分考虑了损耗折旧、设计风格过时等因素带来的装修价值下降，并在定价过程中将案涉房屋装修需要进一步修缮的费用也在装修价款中扣除。祖加刚对于华润公司不承担装修部分保修责任的情况均系明知且认可。因此，在华润公司对于硬装部分并无保修责任的情况下，原判决酌定华润公司应赔偿被上诉人维修期间的损失，既无事实依据，也没有法律依据。2、退一步讲，本案维修期间并未查明，原判决酌定一年没有事实依据。原判决没有查明维修的具体问题情况，也未查明是否足以达到影响祖加刚居住使用的程度，更没有查明维修的起止时间，便径行酌定一年的租金损失，没有事实与法律依据。即便可以直接酌定租金损失，最多可以酌定4-5个月的租金损失，而不应当酌定一年的租金损失。五、公证费不应由华润公司承担。双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议中均未约定双方发生纠纷时被上诉人有权要求华润公司承担其因此支出的公证费。法律、行政法规也未规定在此种情形下华润公司应承担被上诉人由此支出的公证费。公证费在本案中并非祖加刚的必要支出，祖加刚也未提供其实际支付公证费的凭据，无权主张公证费。祖加刚辩称，华润公司的上诉请求无事实和法律依据，依法请求驳回。一、一审法院并未超裁。1、祖加刚诉请按原装修标准支付装修费，法院判决项目并没有超裁，但法院对该费用计算的依据不足，应当以实际价值1680000来计算。2、逾期交付的违约金损失，法院对违约损失的计算方式与祖加刚诉请的不一致，但并不等同于判项超裁，祖加刚认为应当适用合同约定的违约金计算方法。二、房屋不具备交付使用的条件，购房人有权拒绝收房，对于逾期交房的违约金，应当根据合同约定支付。1、房屋交付前系因为下雨华润公司拉闸断电，没有及时排空水等原因导致房屋长期被水浸泡，交付时祖加刚验房发现房屋损坏已经非常严重，与签订合同时的房屋现状差距巨大。2、地暖不符合标准不能正常使用，这是在签订合同时无法发现的隐蔽工程，但华润公司在签订合同时并未告知购房人，在2018年供暖时对房屋地暖进行试水，发现地暖不能正常使用，且发生了渗漏，导致房屋毁损。3、合同第12条约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第13条处理。交房人没有按约提供上述文件及手续。4、涉案房屋作为精装预售商品房，在交付时应达到基本的可入住条件，不论外观、美丑、大小如何，作为新房，不渗漏、泡水、发霉、水电管线等等正常使用，是其正常居住使用的最基本的要求，涉案房屋在交付时并不具备上述正常使用的功能。5、合同约定买房人不得继续拒绝收房即视为交房的约定，应属无效约定。该合同是华润公司提供的格式合同，合同签订时，并未尽到对该条必要的提示，该约定属于合同法中关于格式条款中免除乙方义务排除对方权利的约定，应属无效。三、商品房买卖协议及住宅样板房补充协议并非是两个分开的合同，约定费用并非单纯为房屋毛坯价值及室内装修价值，应客观理解为总房款，包含房屋自身价值，也包含装修价值，并不是完全区分开来。根据同一时段同类房屋当时的售价，毛坯房价格远远低于涉案房屋在合同约定中的价格。所以一审按照322405元作为基数计算损失没有依据，应当综合总房价及已经实际发生的装修费计算损失。综上，请求法院支持祖加刚的上诉请求，驳回华润公司的上诉请求。祖加刚向一审法院提出诉讼请求：1、判令华润公司对讼争商品房按原标准进行拆除、重新装修或支付原装修费1612025元(暂计算，以原装修合同或鉴定结论为准)。2、判令华润公司支付自2018年12月24日起至房屋实际交付之日止，按已支付购房款日万分之二的逾期交付违约金604808.29元(暂计算至2020年8月23日)。3、判令华润公司支付律师费8万元、公证费1000元。4、诉讼费由华润公司承担。庭审中，因华润公司拒绝维修、重新装修，故祖加刚将第1项诉请变更为判令华润公司对讼争商品房按原标准支付装修费1612025元(暂计算，以装修合同或鉴定结论为准)。一审法院认定事实如下：2018年6月23日，祖加刚(买受人)与华润公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(现售)》一份，合同编号TS0065061，内容为：祖加刚购买华润公司开发的云龙湖悦府二期55幢0单元104号房屋，建筑面积390.45平方米，总价款4635040元。第十条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条交付时间和手续。(一)出卖人应当在2018年12月23日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第十条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。(三)查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十三条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1(2)、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之二的违约金。第十四条商品房质量。(二)其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：(1)及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。见补充协议。(三)装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照以下第(1)、(3)种方式处理：(1)及时更换、修理；(3)如不能更换或维修的，出卖人赔偿装饰、设备差价。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。同日，祖加刚(乙方)和华润公司(甲方)签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定鉴于乙方购买甲方云龙湖悦府55栋0-104室房屋并与甲方签订《商品房买卖合同》，为进一步明确相关事项，经过友好协商，甲乙双方特签订本补充协议。第一部分第4条，该房屋为现房销售，房屋结构、户型、尺寸及装饰、设备标准等均以实际状况为准。乙方已查看过现场，对房屋现状及周边情况已经知悉且无异议，同意按照现场实际情况进行交付。第二部分第七条第2款，甲方在该房屋达到合同约定的交付使用条件后，将书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间办理该手续。乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的交付时间前往该房屋所处项目现场办理交付手续。如果无主合同及本补充协议约定的事由，乙方在约定期限内未接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋，房屋损毁、灭失等风险及相关物业费、水电费等费用承担自甲方书面通知的交付时间(未收到交付通知书的，则从主合同约定的交付时间之次日)起转移至乙方。甲方对该房屋的保修责任期间也从即日起计算。第6款，关于查验房屋中第(1)项，乙方知悉并同意：查验房屋时未发现地基基础和主体结构质量问题的，应正常办理交付手续接受房屋，查验发现的其他质量问题由甲方及时进行修复。若乙方未正常办理交付手续的，该房屋合同约定的交付日期起视为已经交付，相关质量问题亦不适用逾期交付的违约责任条款。第(2)项，乙方在查验房屋时对该房屋的质量问题提出异议的，应当以书面形式一次性提出，由乙方或其授权委托人亲笔签字，否则视为无异议。同日，祖加刚(乙方)和华润公司(甲方)签订《住宅样板房补充协议》一份，约定甲方已清楚告知乙方本商品房是甲方已完成室内外装修、配置相应室内物品并正处于展示期的户型样板房，乙方已清楚知悉本商品房作为样板房的展示情况及装修、配置现状。现双方就有关本商品房的房屋总价、展示、装修、配置及交付等事项经充分协商，达成本补充协议。一、由于该房屋系示范单位，乙方确认该房屋的售价中已经充分考虑了该房屋曾作为示范单位可能造成的不利影响，《买卖合同》所体现价格仅为毛坯价格，该房屋硬装全装修(以实际交付为准)优惠后总价为322405元，乙方同意在接受该售价的同时，放弃要求甲方对该房屋的损耗或瑕疵承担担保责任的权利。该房屋全装修款已包含全部硬装装修价款，不含软装，全部软装由甲方另行处置，乙方不得干涉。甲方不再另外向乙方收取任何装修费用。二、双方清楚该售价已包含本商品房现状的硬装装修。因本商品房作为样板房对外展示并将继续作为样板房对外展示，展示期间装修、物品已经出现或者可能会出现自然陈旧、磨损、剥落、划痕、裂纹、污迹等现象，双方在确定该售价时已经充分考虑了上述因素并在房屋实际售价中进行了酌减，双方对该售价以及该售价的价格达成共识。三、乙方签订本协议前已对本商品房进行了详细的检查和检验，充分认可本商品房的装修质量和装修风格，确定无异议地接受本商品房的硬装装修工程现状；乙方同时清楚了解本商品房作为样板房继续展示可能出现的使用损耗，亦知悉修复损耗将产生一定的费用，双方在确定本商品房的售价时已计算了维修费的折扣。五、在乙方付清全部房款及相关费用的前提下，甲方将按照买卖合同的约定将本商品房交付乙方，交付的标志为乙方从甲方领取本商品房钥匙。本商品房的硬装装修按照交付时的现状一并交付，乙方不得无故拒绝受领，否则，买卖合同约定的交付日期即视为本商品房及一切附属装修的交付日期。合同和协议签订后，祖加刚按约付清房款4635040元、样板房硬装修款324205元，合计4957445元。在约定的交付日期2018年12月23日前，华润公司通知祖加刚办理上房手续。祖加刚查验房屋时因发现房屋各楼层部分装修附着物发霉、变形及地暖(管路不通，不能制热)、水路(二楼、三楼水管受阻，水流极细，不能满足生活用水要求)、电路(闸刀跳闸)存在质量问题，要求华润公司维修，并拒绝办理上房手续。2019年，华润公司安排人员对房屋的部分装修、地暖管道进行维修。双方因维修方案等问题产生纠纷，维修暂停，引发本案。另查明，2019年11月18日，祖加刚向徐州市铜山区公证处申请对涉案房屋存在的质量问题进行保全证据，公证处人员于当日对房屋进行拍摄，出具公证书(附照片8张、U盘1份)，照片中显示了房屋内装修存在板材开裂、起泡、变色，墙纸发霉、墙面白色涂料掉渣等问题(具体见照片)。祖加刚为此支出公证费1000元。庭审过程中，祖加刚陈述该房屋装修作为样板房，约160多万元的装修标准，优惠后约为2折价322405元。祖加刚为证明原装修费用，提供了其从华润公司维修人员处取得的C户型样板房饰面清单和装置清单一份(无人签字)，载明饰面工程86万余元(共215项：包括大理石地面、踢脚线，室内墙身的大理石、墙纸、实木板线饰面，室内天花板吊顶等)、装置工程约24万元(共58项：包括浴缸，固定家具衣柜、高壁炉柜、高书架、工具柜、卫生间玻璃隔断、楼梯扶手和实木柱、高镜柜、高台盆柜、洗手盆、龙头及花洒等)，以上清单中的装修装置和饰面工程价款合计约110万元，祖加刚称其他的装修清单(涉及装修价款50余万元)未能从华润公司处获取，要求华润公司提供。经质证，华润公司对清单不认可，也未向一审法院提供该房屋装修时的相关装修合同及报价清单。祖加刚申请对涉案房屋装修附着物拆除、重新装修产生的费用以及地暖管路、水路、电路是否符合国家标准进行鉴定。另外，华润公司称其现在在职的客服人员是于2019年才入职的，认为涉案房屋视为交付之后，房屋的保管就应该由祖加刚自行负责，所以没有去关注房屋的现状，也未在维修档案中找到涉案房屋的报修记录。2019年下半年，祖加刚曾经口头要求华润公司为其房屋进行维修，华润公司安排工作人员维修，但因双方产生纠纷，维修已经暂停。基于祖加刚的申请，一审法院2020年11月27日到涉案房屋(包括负一楼、一、二、三楼)进行现场勘查，发现负一楼储藏室装修附着物受损最严重，壁纸、木制家具均有被水泡过痕迹，地板上仍有水渍，到处有大量的霉斑；负一楼的其他房间墙体一米以下的部位(壁纸等)均有霉斑、水印等痕迹；负一楼卫生间内墙纸严重发霉；一楼房屋墙体的护墙板均有受损情况，有的起泡、有的开裂、有的变色变霉变形，家具也变形；一楼卫生间墙体有从上向下流过水的痕迹、有霉斑；二、三楼地板现已被开挖(系华润公司维修地暖管道时开挖)，尚未铺设地暖；二、三楼的墙体装修附着物一米以下的部位有不同程度受损，有开裂、变形；二、三楼阳台木板浸水发黑；二楼北阳台现有积水，相邻的厨房地面潮湿；另外，地暖管道、水路、电路未查看(以现场为准)。本案争议焦点为：1、华润公司应否对房屋装修的质量问题承担责任。2、祖加刚主张装修费、逾期交付违约金、律师费、公证费是否有事实及法律依据。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉事实及纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。本案双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《住在样板房补充协议约定》合法有效，当事人应依约履行合同义务。根据该合同及协议的约定，房屋装修款322405元已包含在房屋总价款中。现祖加刚已按约一次性付清总价款4957445元，华润公司负有按约将符合约定质量标准的装修房屋交付给祖加刚的义务。关于华润公司应否对房屋装修的质量问题承担责任的问题。依据《最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，对照双方对房屋及装修质量的约定，祖加刚已明知并接受涉案房屋作为样板房对外展示并将继续作为样板房对外展示期间，装修物品已经出现或者可能会出现自然陈旧、磨损、剥落、划痕、裂纹、污迹等现象，故华润公司交付房屋时，若房屋装修附着物仅出现上述情况，则华润公司并未违约。但是，祖加刚于2019年初查验时发现房屋装修附着物存在质量问题后要求维修，华润公司于2019年下半年起开始对房屋装修附着物进行维修，至于2019年初房屋装修存在哪些质量问题，暂无直接证据证实。结合现有证据，可以确认，2019年11月18日公证人员拍摄时房屋装修附着物已存在墙纸发霉、墙面白色涂料掉渣等质量问题，至一审法院2020年11月27日勘查时，房屋部分装修附着物已严重损毁。自2019年初至今，华润公司明知祖加刚未实际办理上房手续，房屋钥匙由华润公司掌管的情况下，应本着诚实信用原则对房屋妥善保管。华润公司保管期间，房屋装修附着物被泡水，导致房屋装修附着物产生了除正常折旧损耗外的严重损毁，部分装修需要修理、重作、更换，给祖加刚造成装修费损失和其他损失，应由华润公司承担。关于祖加刚主张装修附着物损毁需要按原标准进行拆除、重新装修(该诉请已撤回)或支付原装修费1612025元应否支持的问题。结合现有证据综合认定如下：1、双方约定的房屋硬装全装修优惠后总价为322405元。首先，该价格包括了水电、地暖、部分大理石材装饰在内的全部装修，祖加刚主张损毁的装修附着物(主要是墙纸、木制品等)只是全部装修中的一部分，结合祖加刚举证并自认的房屋原装修时的清单，被损毁的墙纸、木制品等装修款约占原全部装修款160万元的50%。其次，该价格考虑了装修折旧损耗等情况，体现了双方买卖时装修附着物的市场交易价值。故房屋装修损毁的直接损失数额应在以322405元为基础的50%的范围内。祖加刚主张以房屋多年前装修时的标准计算损失，无事实依据，也不符合等价有偿原则，不予采纳。2、房屋内损毁的部分装修附着物，包括墙纸、木制家具等，受损程度较为严重，且与其他装修固定在一起，因修理、重作、更换将产生一定花费。综合以上因素，一审法院酌定支持祖加刚装修费损失20万元。另外，祖加刚申请对涉案房屋装修附着物拆除、重新装修产生的费用以及地暖管路、水路、电路是否符合国家标准进行鉴定。因涉案的装修附着物系折旧物品，原装修时使用材料的品类型号，原华润公司均无法提供，鉴定时无法参照。即使鉴定时能够确定原装修材料品类型号，按新材料价格计算重装费用，存在祖加刚另外获益(旧装修变成了新装修)的情况，为减少当事人诉累，不予准许。关于祖加刚主张华润公司支付逾期交付违约金(按购房款日万分之二，自2018年12月24日至房屋实际交付之日)的问题。由于华润公司按照合同约定通知了祖加刚上房，并且通知交付的涉案房屋也具备合同约定的交付条件，故华润公司不存在延期交房的违约，祖加刚不能适用逾期交房违约金的约定主张损失。但是，因华润公司自2019年起开始修复房屋装修质量问题，导致祖加刚未能正常使用房屋产生的损失客观存在，为减少当事人诉累，一审法院参照当地房屋租金损失计算，支持自2018年12月24日起酌定12个月，按当地发布的租赁指导价，2019年上半年的住宅每平方每月26.8元，下半年每平方每月25.5元，建筑面积390.45平方米，共计租金损失122523.21元。在华润公司维修期间，双方因维修方案产生纠纷，特别是祖加刚于2019年11月18日通过公证保全了房屋内装修受损证据的情况下，祖加刚未积极的自行维修，也未及时通过诉讼主张权利，对于该损失的扩大存在一定责任，故对之后的租金损失不予支持。关于祖加刚主张的律师费8万元，双方的合同及协议中并无约定，且祖加刚并未实际支付，不予支持。祖加刚主张的公证费1000元，系祖加刚为保全房屋装修受损证据时产生的合理、必要费用，而华润公司对祖加刚房屋装修附着物损毁承担责任，故祖加刚主张华润公司承担该费用，予以支持。综上，遂判决：一、华润置地(徐州)有限公司于判决生效之日起十日内赔偿祖加刚装修费20万元、逾期交房产生的租金损失122523.21元、公证费1000元。二、驳回祖加刚的其他诉讼请求。案件受理费25183元，由祖加刚负担21637元，华润置地(徐州)有限公司负担3546元。本院二审期间，祖加刚提交以下证据材料：1、祖加刚与华润公司耿聪经理的谈话录音光盘一份，证明因为华润公司耿聪经理负责处理上房问题，华润公司认可在交房时房屋质量有问题，负一楼被泡水，其他房间有不同程度的渗水而导致的房屋发霉、脱落、变形等质量问题，地暖、水电等不符合交付标准，不具备使用功能。华润公司认可房屋质量不合格不符合交付条件，并承诺在2019年7月14日前修整好后交付。房屋原装修价格是180万元，小区共五套样板房，其中三套有质量问题，其他房屋都进行了赔付。2、提供2018年8月18日天气情况的网络打印件，证明2018年8月确实因台风影响我市导致降雨。3、提供薛琛宁的证人证言，证明2018年8月份台风暴雨后房屋地下室被淹，物业拉闸停电导致地下室排水无法正常使用，房屋被雨水浸泡，同时证人所居住的房屋与涉案房屋为同一栋楼，证人家某被雨水浸泡造成损失，华润公司对证人家进行了赔偿，因证人家中有人居住及时进行了止损，其损失小于涉案房屋，进一步证明涉案房屋在交房时存在严重的质量问题。华润公司发表质证意见：一、对于证据1，该证据形成于2020年8月8日，在一审诉讼前，不属于二审新证据，不应当被认定。对于真实性不认可，该录音中并没有明确提到交谈双方的姓名以及所涉及到的房屋房号，无法与本案建立关联性。另外，即便是真实的，耿聪应并非是华润公司的法定代表人，或有华润公司书面授权处理本案，其对有关事实的认定和承诺并不能认为是华润公司的意见。该份录音是孤证，没有其他书面材料作证案涉房屋交付时存在质量问题，根据双方签署的合同补充协议第七条第六款第二项规定，乙方在交付查验房屋时如有质量问题应当以书面形式一次性提出，否则视为无异议。根据以上约定祖加刚在2020年8月8日提出有关的质量问题也应属无效。二、对于证据2，因为是网络页面打印件，真实性不予认可。三、对于证据3，证人证言不能达到祖加刚的证明目的，证人并未亲眼所见祖加刚家房屋泡水以及泡水是因为华润公司房屋质量问题导致。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、祖加刚主张的逾期交房违约金应否予以支持。2、华润公司对房屋装修问题应否承担赔偿责任，如应承担，数额如何确定。3、祖加刚主张的公证费应否予以支持。4、祖加刚的鉴定申请应否予以允许。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发原被告双方之间纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于祖加刚主张的逾期交房违约金应否予以支持的问题。本院认为，首先，双方签署的《商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”第十二条第(一)款约定：“出卖人应当在2018年12月23日前向买受人交付该商品房”。经查，华润公司举证的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测量报告》、《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》能够证明案涉房屋已通过竣工验收并备案，符合交付使用标准。庭审时祖加刚自认收到了华润公司于约定交付日期前发出的上房通知。双方于2018年6月23日签署的《商品房买卖合同》补充协议第二部分第七条约定：“甲方在该房屋达到合同约定的交付使用条件后，将书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间办理该手续。…如无主合同及本补充协议约定的事由，乙方在约定期限内未接收房屋的，视为甲方已按照约定期间交付房屋。”故，可以认定华润公司在合同约定的交付日期前按照合同约定的交付条件履行了通知交付的义务，应视为华润公司已按照约定期间交付房屋。祖加刚未予接收不影响交付的完成。祖加刚要求华润公司支付逾期交房违约金，不应予以支持。但因华润公司对房屋维修导致祖加刚未能正常使用房屋，产生的损失客观存在。一审法院参照当地房屋租金标准，酌定支持祖加刚12个月的租金损失，符合本案实际情况，本院予以维持。关于华润公司对房屋装修损失应否承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据一审查明的事实，在华润公司实际保管并维修房屋期间，案涉房屋被泡水，导致房屋装修附着物产生了除正常折旧损耗外的损毁，部分装修需要修理、重作、更换，相关装修费损失应由华润公司承担。一审法院酌定支持祖加刚装修费损失20万元，并无不当，本院予以维持。关于祖加刚主张的公证费应否予以支持的问题。祖加刚主张的公证费1000元，系祖加刚为保全房屋装修受损证据时所产生的合理、必要费用。如上所述，华润公司对祖加刚房屋装修附着物损毁应承担责任，对于祖加刚为保全房屋装修受损证据支出的公证费用亦应一并承担。关于祖加刚的鉴定申请应否予以允许的问题。庭审时，祖加刚陈述不能提供鉴定比对样材，且涉案的装修附着物在合同签订时系折旧物品，祖加刚以优惠后的价款签约购买。现祖加刚申请对原来实际装修时的价值进行鉴定并计算损失，与其实际支付的对价不符。该鉴定申请对本案不具有参考价值，不应予以准许。综上所述，上诉人祖加刚、华润置地（徐州）有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。祖加刚预交的二审案件受理费21839元，由祖加刚负担。华润置地（徐州）有限公司预交的二审案件受理费25183元，由华润置地（徐州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年八月三十一日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰