黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初1160号 原告：高关清，男，1977年11月30日出生,住牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区太平路128号帕弗尔酒店401室。 法定代表人：马玉斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李杨，黑龙江建纲律师事务所律师。 原告高关清与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭审理了本案。原告高关清、被告城开公司的委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高关清向本院提出诉讼请求：1.请求判令城开公司为高关清办理所有权产权证照；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2015年在城开公司购买牡丹江市爱民区某小区x号楼109号车库，城开公司至今未给原告办理车库房照。原告多次与城开公司沟通，被告以账户冻结为由推托至今。故高关清诉至法院，请求如上。 城开公司辩称，涉案房屋在2015年10月之前已交付给原告，但因该房屋是顶账房，涉及与施工单位结算问题尚未结算完毕，而且该房屋欠税款尚未缴纳，所以暂时不能办理该房屋产权手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城开公司对高关清举示的证人黄某军的证言无异议，高关清对城开公司举示的收据复印件（与原件核对无异）2份1页、牡丹江市商品房销售预收款专用票据复印件1份、施工单位购商品房交定金入户认购书复印件1份无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 高关清举示的售房合同书复印件（与原件核对无异）1份、收据复印件（与原件核对无异）1份、业主临时公约复印件（与原件核对无异）1份、物业费收据复印件（与原件核对无异）1份、商品房买卖合同复印件1份（与原件核对无异）、商品房买卖合同备案证明复印件1份（与原件核对无异）、收据复印件1张。本院认为，城开公司对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据结合证人黄某军的证言可以证实高关清通过黄某军购买涉案车库，黄某军收到高关清交纳的购房款107 000元，2012年5月30日高关清入住使用涉案车库的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 城开公司为牡丹江市某小区开发商。牡丹江建工集团有限公司将某小区A4号楼、D7号楼的土建工程分包给牡丹江市建工集团有限公司黄某江施工队，施工现场由黄某江的儿子黄某军管理，2012年某小区一期工程完工。因施工过程中城开公司欠付黄某江施工队的施工款，城开公司用包括某小区一期x号楼号车库在内的9个车库和2户住宅抵顶欠付的工程款。2012年5月26日，黄某军（甲方）与高关清（乙方）签订售房合同书，约定“一、甲方自愿将某小区x号楼下车库房屋出售给乙方。售价107000元整，过户费用由甲方承担。二、乙方向甲方交定金1000元整，其余房款10日内交与甲方，并办理过户手续。甲方自办理完过户手续10日内将此房清理干净交与乙方使用……四、在乙方交定金时起此合同生效。如甲方中途终止此交易不将此房产出售给乙方或甲方将此房出售他人，甲方必须双倍退还乙方定金，如乙方不买此房，甲方有权不退还乙方定金。五、甲方必须保证该房产权属无争议。若发生与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果与违约责任”，黄某军与高关清在协议底部签名。2012年5月30日高关清以现金方式交给黄某军购房款107000元，黄某军为高关清出具收据1份，写明收到某小区x号楼109车库房款壹拾万零柒仟元正（107000元）。同日黄某军与高关清到某小区的售楼处，高关清与城开公司签订了施工单位购商品房交定金入户认购书，认购书中记明施工单位为牡丹江建工集团有限公司黄某江施工队，乙方（买方）为高关清，高关清自愿认购某小区一期x号109号车库、建筑面积22.23平方米，该车库单价5361元，总价款119175元，折扣0.9874，成交总价115320元；付款方式定金10000元（手写备注全额不足200000元交定金5000元）、2012年8月30日前缴纳80724元、2012年12月30日前缴纳34596元。高关清同意在签署本认购书前，向某小区售楼中心交纳定金人民币10000元，城开公司为高关清办理入住手续，入住时间2012年6月6日，高关清按城开公司入户流程缴纳相关费用。签署本认购书之日一年后，签订商品房买卖合同，若高关清因故不能按此约定时间履行付款和签约义务，须以书面形式征得城开公司同意。该认购书加盖城开公司商品房销售合同专用章，城开公司销售内业姜某签字及高关清签字。城开公司向高关清出具预收5000元定金的票据，城开公司出具交款单位为牡丹江建工集团有限公司黄某江施工队、暂收销售房款110320元的收据，并加盖城开公司收款专用章，黄某军代黄某江施工队向城开公司出具收到工程款收据，并在收款事由中记载某小区1期A4、D7号楼，高关清x号楼109车库，城开公司直接将涉案车库交付给高关清使用。 2015年8月14日城开公司与高关清签订商品房买卖合同，并在牡丹江市房产管理局登记备案。商品房买卖合同约定，高关清购买北安街西、圣林街北，某小区第x号房，建筑面积22.22平方米，单价每平方米5187.58元，总金额壹拾壹万伍仟贰佰陆拾捌元整，高关清自签订某小区商品房认购书之日起7日内付清全部房款115268元，否则按逾期付款承担违约责任。城开公司于2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付高关清使用。该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人自取得商品房竣工验收备案证明满三年之次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的千分之一为最高限额。商品房买卖合同由高关清签字捺印同时加盖城开公司合同专用章和法定代表人马玉斌的印章。2015年8月10日，城开公司退还高关清涉案房屋面积实测差异款52元。 庭审中，城开公司认可高关清从黄某江施工队购买涉案车库，黄某军是具体办理手续的人。涉案车库已于2015年之前取得商品房预售许可证和竣工验收备案证明，现涉案车库已初始登记在城开公司名下。城开公司称因其欠付税费导致其逾期办照的违约行为，但未举示证据证实。 本院认为,本案争议焦点：一、原、被告是否形成了商品房买卖关系、原告是否在签订商品房买卖合同后履行了交付购房款的义务；二、被告逾期办照的原因是什么，是否属于被告自身原因导致逾期办照、被告是否应协助原告办理不动产登记手续。 本案因原、被告签订的施工单位购商品房交定金入户认购书及商品房买卖合同发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案适用当时的法律规定。 （一）关于原、被告是否成立商品房销售合同关系，原告是否支付购房款的问题。牡丹江建工集团有限公司将某小区工程中的A4号楼、D7号楼的土建工程分包给黄某江施工队，2012年5月30日施工结束后城开公司将涉案车库抵顶给黄某江施工队，黄某江施工队已向城开公司出具收到工程款的收据，城开公司已与高关清签订施工单位购商品房交定金入户认购书，并已于2012年5月30日直接向高关清交付涉案车库，2015年8月14日城开公司已与高关清签订商品房买卖合同，商品房买卖合同有高关清签字捺印并加盖了城开公司合同专用章及法定代表人印章，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成了商品房买卖合同关系。因高关清已向黄某军支付车库款，城开公司认可涉案房屋抵顶黄某江的施工款，黄某军为具体办理手续的人员，同意与并已与高关清签订施工单位购商品房交定金入户认购书、城开公司与高关清也已签订商品房买卖合同，黄某江施工队、城开公司形成了用施工工程款支付购房款，涉案房屋属于工程抵账房且已交付高关清使用，高关清以支付现金的形式向黄某军支付了购房款，城开公司亦收到黄某军的购房款。因此，高关清已履行了支付购房款的义务。 （二）被告逾期办照的原因是什么，是否属于被告自身原因导致逾期办照、被告是否应协助原告办理不动产登记手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》｛法释〔2003〕7号｝第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”。本案中，原、被告于2015年8月14日签订的商品房买卖合同系由双方在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。根据法律规定，原、被告应严格按照合同约定履行自己的义务。原告已按照合同约定履行了应尽的义务，被告亦应按照该合同约定在2017年2月29日之前将办理不动产登记手续的初始资料交于相关机关，及时为原告办理涉案车库权属证书。现涉案车库已初始登记在被告名下，已具备可以办理产权证照的条件，但城开公司迟延履行办理房屋不动产产权登记的义务，已构成违约，故本院对原告要求被告办理涉案车库不动产转移登记手续的诉讼请求予以支持。被告虽辩称因其欠付税费无法为原告办理涉案房屋权属证书，但未举证证实，应承担举证不能的法律后果。故本院对被告抗辩其逾期办照的违约行为系欠税所致的主张不予支持。 综上，本院对高关清的诉讼请求予以支持，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》｛法释〔2003〕7号｝第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后十日内协助原告高关清办理新丹溪小区一期15幢000109号房（产籍号为405-480-3/1-15-000109）的不动产产权转移登记手续。。 案件受理费2605元，减半收取计1302.50元，由被告牡丹江市城市开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 王 楠 二〇二一年八月十日 书记员 韩雨彤