四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9638号上诉人（原审被告）:吴世英，女，汉族，1964年8月26日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：张明军，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成华区万年街道办事处联合社区四组，住所地：成都市成华区双庆路30号联合社区办公大楼4楼。负责人：李斌。委托诉讼代理人：段伟杰，四川君合律师事务所律师。上诉人吴世英因与被上诉人成华区万年街道办事处联合社区四组（以下简称联合四组）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴世英上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3875号民事判决，将案件发回重审或改判驳回联合四组的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由联合四组承担。事实和理由：1.一审程序违法。一审第一次开庭中，联合四组变更了诉讼请求，吴世英要求重新确定举证期限，但第二次开庭一审法院却并未通知吴世英到庭参加。2.一审未对案涉房屋的权属进行审查。案涉房屋是吴世英修建且长期使用。案涉房屋所在地是吴世英自家的承包地和自留地，开办养鸡场得到了金牛区人民政府批准。2002年成华区重点公路建设牛龙路改扩建工程征地拆迁中，对养鸡场部分拆除，部分补偿，未对人员进行安置。2005年吴世英与联合四组签订租地合同，由吴世英出资修建房屋，联合四组未进行任何投资。因房屋未办理建设规划审批手续，2005年，成都市城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，也是由吴世英缴纳了罚款。3.租赁合同无效，案涉房屋也并非联合四组修建，房屋的权属应属于吴世英，联合四组没有依据收取吴世英租金及占用费。联合四组辩称，1.一审程序合法，一审法院通知了吴世英出庭。2.案涉铺面占用的土地早已经收回集体，由集体统一处理，吴世英称土地是他家的承包地和自留地与事实不符，吴世英没有提供土地承包经营合同，且与签订的租赁合同也不符。吴世英所在村社的土地已经全部收归集体所有，即便在收归前也是村民的承包地，不是吴世英的自留地。3.案涉铺面属于乡村房屋，农村有大量不具有建设工程规划许可证的房屋，但并不能因此否定房屋的合法性。案涉铺面已经被纳入国家统征过程中的模拟拆迁并进行了房屋面积测绘，从另一层面证明其是合法建筑。联合四组向一审法院起诉请求：1.请求依法判令吴世英支付租金51300元；2.请求依法判令吴世英支付清洁费600元；3.请求依法判令吴世英支付资金利息1424元（自2019年6月17日至2019年12月3日），后续利息以51900元为基数，自2019年6月17日起计算至上述租金和清洁费支付完毕之日止；4.本案诉讼费、保全费由吴世英承担。一审庭审中，经一审法院释明，联合四组变更第一项诉讼请求为要求吴世英支付房屋占有使用费，计算标准及起止时间点参照原租赁合同约定。一审法院认定事实：2005年6月16日，成都市成华区万年街道办事处联合村四社（甲方）与吴世英（乙方）签订《租地合同》，约定租用时间为2005年6月16日至2013年6月16日，共8年；租赁场地位于成华区侧；乙方自建房共8间，该8间房甲方每年收取土地费14560元，门面后坝子每年收取土地费14760元；乙方投入资金按8年折旧完，乙方使用8年所有建筑归甲方。2016年7月2日，成都市成华区万年街道办事处联合村四社（甲方）与吴世英（乙方）签订《租房合同》，约定租期为2016年6月16日至2019年6月16日共三年；路边公房8间铺面和铺面后面的附房；租金按前合同的增加10%，总租金：102600元／年；全年清洁费1200元；租金每半年的最后一个月交纳半年费用。2018年12月24日联合四组召开会议，会议决定将村集体商铺统一收回管理，双方合同到期后终止与吴世英的租赁合同。2019年9月9日，联合小区第四居民小组李斌出具告知书，要求吴世英在2019年10月15日前缴纳铺面租金共计114747元。2020年6月22日，成都市成华区万年场街道联合社区居民委员会出具的一份证明记载如下内容：万年街办联合社区四组，现仍属于农村集体经济组织，实行独立核算，它所拥有的集体资产主要是房屋等建筑物，由于历史的原因及农村的特殊性，原村、社集体组织修建的房屋及建筑物都是经过当时的上级的默认而没有办理正式的产权证，这是历史的因素，也是农村的普遍现象。一审另查明，成都市成华区万年街道办事处联合村四社现更名为成华区万年街道办事处联合社区四组。一审再查明，2004年10月29日，成都市城市管理行政执法作出行政处罚决定书（NO.0000211），该份决定书载明：彭志勋于2004年9月在成华区成龙公路修建简易房屋约150㎡，未办理修建规划审批手续，属违法建设。2004年11月28日，成都市城市管理行政执法局向案外人彭志勋发出责令限期改正决定书（NO.0020141），载明因在成龙路违法搭建房屋，责令其于2004年12月31日前改正上述违法行为。一审庭审中，吴世英认可2018年12月16日至2019年6月16日期间是吴世英使用房屋，表示欠付租金一事属实，但同时称该租金实质上是给生产的分利。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，由于联合四组提供的证据不能证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，联合四组和吴世英就案涉违法建筑建立的租赁合同关系应认定为无效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该规定，本案双方当事人签订的房屋租赁合同虽然无效，但吴世英实际占有使用该房屋，联合四组可参照双方约定的租金标准要求吴世英支付房屋占有使用费。因合同被确认为无效，联合四组要求吴世英支付清洁费、租金逾期支付利息无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，联合四组的诉讼请求部分成立。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、吴世英于判决生效之日起十日内向联合四组支付房屋占有使用费51300元；二、驳回联合四组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取计567元，由吴世英负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.吴世英提交彭志勋（吴世英的公公）的养殖专业户证，用以证明案涉土地一直是吴世英的承包地。2.吴世英申请证人联合四组的前队长邱某出庭作证，用以证明案涉土地是吴世英的承包地，2017年吴世英对案涉房屋进行了较大的修建。联合四组质证认为，1.对养殖专业户证真实性认可，但吴世英的养鸡场在改扩建的时候已经进行了赔付。2.对邱某证言的三性均不予认可。联合四组提供（2020）川01民终16617号民事判决书，用以证明联合四组在该案中已经提交证据证明1988年农改后，联合四组所有社员的自留地都收归集体，任何社员均无自留地或承包地，与吴世英同样的养殖户邓秀英的土地也全部收归了集体。吴世英质证认为，邓秀英在本案中没有出庭作证，本案与（2020）川01民终16617号无关。本院经审查认为，1.养殖专业户证与原件核对一致，本院对三性予以采信；2.对证人证言的三性予以采信；3.对（2020）川01民终16617号民事判决书的三性予以采信。对以上证据的证明目的将综合认定。本院二审查明的其他事实与一审一致。二审另查明，1.关于联合四组向一审法院提交的用以证明联合四组在1988年实施农房改造后村民自留地和承包地均收归集体统一管理对外出租，收益由村民年底统一分配的情况说明，吴世英主张其中有8个签名的人早已死亡，其签名是伪造的问题，联合四组在二审中认可这8个人是死亡了，但他们的承包地和自留地也都收归了集体，所以他们的家属签了他们的名字并捺印。2.在（2020）川01民终16617号案件二审期间，联合四组申请联合四组前队长兰世明及联合社区禾田路支部书记谢安长出庭作证，用以证明1988年农改后，所有社员的自留地均收归集体，任何社员均无自留地或承包地。关于一审法院是否存在程序违法的问题，经本院查阅一审卷宗，一审法院已经按照吴世英向一审法院签署的地址确认书所载地址向吴世英邮寄了开庭传票，一审法院程序合法。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋未办理修建规划审批手续，故联合四组与吴世英之间的租赁合同应为无效。本案二审的争议焦点是，吴世英是否应当向联合四组支付房屋占用费。吴世英认为案涉租房合同无效，且案涉土地是吴世英的承包地，房屋为吴世英修建，故不应向联合四组支付房屋占用费。本院认为，首先，依据“谁主张，谁举证”的原则，吴世英应对案涉土地是吴世英的自留地或承包地提供证据予以佐证，但吴世英提供的彭志勋的养殖专业户证仅年检至了2002年，且不能明确其所指向的土地是案涉土地，故不能证明案涉土地目前仍是吴世英的承包地或自留地。其次，尽管联合四组提供的由村民签名的《情况说明》中有8人非其本人所签，但剩余绝大部分村民的签字是真实的，能够对联合四组集体土地的情况予以作证，并结合兰世明、谢安长在（2020）川01民终16617号案件二审期间所作出的陈述，能够与《情况说明》的内容相互印证。最后，吴世英作为联合四组的村民，应当对土地承包经营合同与土地租赁合同之间法律关系的区别是明知的，若案涉土地是吴世英的自留地，则根本无需签订租赁合同。而吴世英两次与联合四组签订租赁合同，并按照合同约定支付租金，其行为已认可案涉土地系吴世英从联合四组处租赁而来。综上，案涉铺面占用土地并非吴世英的自留地的可能性更大。关于吴世英主张租房合同无效，而案涉房屋系由吴世英出资修建，故不应向联合四组支付占用费的问题。本院认为，如前所述，案涉租赁合同无效，但即便房屋为吴世英出资修建，双方签订的两次租赁合同均确认了吴世英的身份是案涉房屋的承租人，且案涉土地并非吴世英所有，故虽然合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴世英仍应当参照《租房合同》的约定，向联合四组支付房屋占用费，一审对此认定正确，本院予以维持。综上所述，吴世英的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由吴世英负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 何广智二〇二一年八月六日书记员 袁雅丽