安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终599号 上诉人（原审被告）：卢秀英，女，1956年8月29日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：卢荣林，系卢秀英哥哥。 被上诉人(原审原告)：安徽国博置地有限公司，住所地安徽省江南产业集中区。统一社会信用代码：91341700581517218L。 法定代表人：郑文建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴楷，安徽安贵律师事务所律师。 上诉人卢秀英因与被上诉人安徽国博置地有限公司（以下简称国博公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2021）皖1702民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，依法组成合议庭于2021年8月3日公开开庭进行了审理，上诉人卢秀英及委托诉讼代理人卢荣林、被上诉人国博公司及委托诉讼代理人吴楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢秀英上诉请求：1、撤销贵池区法院（2021）皖1702民初2114号民事判决；2、改判驳回被上诉人其他诉求；3、案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决违背法律导致错判。判决书前部分中上诉人的事实和理由显得尤为充分，依法有据，事实清楚，但判决书后部分对上诉人前部分事实与理由视而不见，自相矛盾，对证据真伪妄下认定。一审判决书第7页武断认定被上诉人公证送达的《催告函》是新证据，不构成重复审理，意在模糊诉争焦点。2、《安徽省池州市房产开发项目综合查验备案表》是伪证，无法证明涉案房已竣工综合验收备案合格。没有涉案房单项工程竣工验收报告，没有竣工综合验收合格。合同约定竣工综合验收备案合格为交房条件，这就要求涉案房要经过竣工综合验收及备案合格，必须同时具备才能符合合同约定。而《查验备案表》仅仅是对该表所列的文件供查阅，根本没有涉及到实体工程；而徐天喜签名的"同意备案”，并非是备案合格，判决书把同意备案与备案合格混淆，认定“该表足以证明涉争房已竣工综合验收合格”没有理由。3、一审同案不同判，涉案房B1#楼106室与B3#楼108室同在一个区域，原告及诉求相同，判决结果截然不同。B3#楼108室案件一审时，原告（被上诉人)虽然没有变更诉求，程序有瑕疵，但该案主审法官调解B3#108室解除合同，全额返还本金，而本案却判决涉案房保管费支付给被上诉人。对此，市中级法院已生效判决“没有达到合同约定的交付条件，上诉人拒收房并不违约”，及事实已经证明被上诉人违约在先，而且至今8年多，仍不能按合同约定交房，理所当然要承担违约责任。涉案房产权至今并没有转移，产权归被上诉人所有，判令上诉人向违约方被上诉人支付房屋保管费于法于理都说不通。综上所述：新建小区住宅商品房，必须经过竣工综合验收备案合格才能交付使用。 国博公司辩称：1、被上诉人一审举证的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》系安徽省池州市住房和城乡建委监制的官方文本,确认案涉房屋的工程项目同意备案且由建设主管部门加盖公章,从内容到形式均符合法律规定,符合双方签订的《商品房买卖合同》中关于竣工综合验收备案合格的要求,从而也符合双方合同约定的交房条件。根据《商品房买卖合同》第九条的约定,经甲方(被上诉人)书面催告,30日内乙方(上诉人)未办理验收交接手续的,甲方有权要求乙方支付50元/日保管费。既然一审法院认为依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,然一审法院单方面调整保管费标准没有法律依据,被上诉人在一审中已经向法院递交了池州市自然资源和规划局出具的案涉房屋不动产单元号的不动产登记证明,根据法律规定,工程项目办理综合验收备案系办理不动产登记证明的前置必要条件,既然被上诉人已经办理了不动产登记证明,从而也证明了案涉项目被上诉人已经完成了综合验收备案手续,被上诉人提交的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》是真实可信的,自然不存在《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》所加盖的公章已经作废的事实。案涉的该项目主管部门已经向贵院出具情况说明,证实被上诉人提交的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》所加盖的公章系有效公章,充分证明被上诉人提交的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》系真实有效的,上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉请,维持原判。 一审法院查明：2013年3月31日，卢秀英作为买受人购买了国博公司开发的位于池州市××道××＃楼××商品房，该商品房建筑面积15.08平方米，每平方米5941.25元，总金额89594元，双方并就上述商品房签订了《商品房买卖合同》一份。该合同第七条约定“甲方（国博公司）应当在2014-8-31前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方（卢秀英）使用”。第九条约定“由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：经甲方书面催告，30日内乙方未办理验收交接手续的，甲方有权要求乙方支付50元／日保管费”。卢秀英曾以国博公司违约起诉为由向本院起诉，要求其支付逾期交房违约金等，该案于2016年3月25日经池州市中级人民法院（2015）池民三终字第00089号终审判决，具体判决内容为：一、维持池州市贵池区人民法院（2015）贵民二初字第01139号民事判决第二项，即“驳回卢秀英的其他诉讼请求”；二、变更池州市贵池区人民法院（2015）贵民二初字第01139号民事判决第一项，即“国博公司于本判决生效后十日内向卢秀英支付违约金1872.15元”为“国博公司于本判决生效后十日内向卢秀英支付自2014年8月31日起至2015年10月31日止的逾期交房违约金3816.7元，剩余违约金由国博公司自2015年11月1日起至向卢秀英实际交付符合合同约定的商品房之日止以每日89594元的万分之一的标准向卢秀英支付”。国博公司认为其在原来的诉讼中遗漏重要证据，在此次诉讼中提供了安徽省池州市住房和城乡建委监制的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》。该查验表编号综验字（2015）号；项目名称为世纪长江城Ｅ3地块一期工程Ａ＃、Ｂ1＃、Ｃ1＃、Ｃ2＃楼；项目位置为滨江大道以北、东盾木业以东；开工日期为2012年7月1日、竣工日期为2015年2月13日。综合查验备案文件（材料）清单均表明“有”，2015年8月11日，安徽省江南产业集中区管委会规划建设部盖章、徐某签字同意备案。国博公司于2018年1月12日以公证送达的方式向卢秀英发出《催告函》，该函内容为：尊敬的世纪长江业主卢秀英，您购买的【世纪长江】Ｂ1幢105室商品房，已具备合同约定的交房条件，我公司已多次通过各种方式向您通知前来办理交房手续，至今您仍未前来办理。特向您催告，限您接到催告函后七个工作日前来我公司办理Ｂ1＃106（实际105）室交房手续及房屋钥匙交接。逾期仍不办理交房手续的，造成一切后果自行负责…。时至今日，卢秀英未与国博公司办理交房手续，以致成讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行。根据该合同的约定，原告应于2014年8月31日前将依照国家和池州市人民政府有关规定且竣工综合验收合格的商品房交付给被告使用。该约定应视为诉争房屋的交付条件为经竣工综合验收合格。原告提供的安徽省池州市住房和城乡建委监制的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》有安徽省江南产业集中区管委会规划建设部盖章，并有徐某签名。且该表注明材料齐全。故该表足以证明诉争房屋已竣工综合验收备案合格。且原告于2018年1月12日以公证送达的方式向被告发出《催告函》。被告逾期未与原告办理交房手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求本院确认原告于2018年1月12日已完成被告购买的池州市××道××＃楼××商品房的交房义务。根据合同约定“经甲方书面催告，30日内乙方未办理验收交接手续的，甲方有权要求乙方支付50元／日保管费”，原告在通知后逾期30日，才可以视为原告已完成案涉房屋的交付义务，故本院确认原告于2018年2月13日已完成被告购买的池州市××道××＃楼××商品房的交房义务。对原告要求被告支付2018年2月13日至2021年1月11日期间的房屋保管费53150元，之后房屋保管费按每日50元的标准自2021年1月12日起计算至被告实际收房之日止的诉讼请求，本院认为，原告要求按每日50元的标准支付房屋保管费，相比池州市中级人民法院作出的（2015）池民三终字第00089号民事判决书认定的逾期交房违约金以每日89594元的万分之一的标准而言，明显过高，本院酌定按照每日6元的标准计算房屋保管费。原告于2018年1月12日以公证送达的方式向被告发出《催告函》，要求被告办理Ｂ1＃105室交房手续及房屋钥匙交接，属于新的事实，原告并提供了其他新的证据，不构成被告抗辩的重复审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十五条之规定，判决：一、确认原告安徽国博置地有限公司于2018年2月13日已完成被告卢秀英购买的池州市滨江大道以北、东盾木业以东世纪长江城Ｂ1＃楼105室商品房的交房义务;二、被告卢秀英于本判决生效之日起十日内向原告安徽国博置地有限公司支付自2018年2月13日起至被告卢秀英实际收房之日止，按照每日6元的标准计算的房屋保管费；三、驳回原告安徽国博置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，减半收取564.50元，由原告安徽国博置地有限公司、被告卢秀英各负担282.25元。 二审期间，上诉人卢秀英提交证据有：证据一，工程竣工验收告知单(要求），证明新建商品房必须进行竣工综合验收，综合验收必须提交19项专项验收报告，19项中第一项“申请竣工综合验收备案的报告"，第二项《房地产开发项目竣工综合验收备案表》，而不是查验备案表。证据二，房屋建筑和市政施工竣工验收备案表，证明此表虽是房屋和市政竣工验收备案表，但与商宅竣工综合验收备案表，结构一样，大同小异，而且综合验收备案要求更高，要求上报19项专项材料，该表P3页没有“备案意见（公章）、备案机关负责人、备案经手人签名，最后是备案机关处理意见（公章），该表尾页注明此表“不得翻印”，说明翻印都是违规的。该表彩色套印封面、封底，封面底栏全称“池州市住房和城乡建设委员会制”。最后一页空白留给备案机关签署对综合验收全面评价意见。证据三，安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表，证明查验表与证据二竣工验收备案表有本质区别，不能代替竣工综合验收备案表，查验表无论封面封底，还是内容与政府的竣工综合验收备案表完全不一致，如:不是套色彩印，不是印制，封面底栏名称不对，是"制"不是“监制”，备案机关意见为一整页，而不是1/4。证据四，《律师取证说明》，证明池州市住建委和房产局房产科答复“新建小区住宅交付使用前，必须组织竣工综合验收合格，才能交付使用＂。再次强调必须竣工综合验收备案合格。证据五，贵池区法院民事调解书，证明同案应同判。被上诉人国博公司质证意见为：证据1一审时上诉人已经提供，对三性均有异议。证据2三性均有异议，只是打印件，来源无法核实，不符合证据要求，房屋已经完成竣工验收备案。证据3真实性无异议，恰恰证明案涉房屋项目已经完成综合验收备案手续，综合验收是综合验收备案的前置条件，既然案涉房屋项目已经办理综合验收备案，自然已经完成竣工验收的手续，只有在竣工验收合格情况下才有竣工验收备案的程序。证据4真实性无法核实，从内容看应该是证人证言，证人应该出庭，并对说明的内容提供相应的证据加以佐证。证据5真实性无异议，但与本案无关联性。本院经审查认为上诉人所举证据不属于二审新证据，达不到其证明目的，不予认定。经庭审调查，综合相关证据材料及双方当事人陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人卢秀英与被上诉人国博公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约行使权力履行义务。该合同约定诉争房屋的交付条件为经竣工综合验收合格，现被上诉人国博公司提供的安徽省池州市住房和城乡建委监制的《安徽省池州市房地产开发项目综合查验备案表》有安徽省江南产业集中区管委会规划建设部盖章及相关人员签名，且该表注明材料齐全，一审认定该表足以证明诉争房屋已竣工综合验收备案合格，依据充分。上诉人卢秀英认为该表系伪证的理由不予采信。被上诉人国博公司向上诉人送达《催告函》时，案涉房屋已符合合同约定的收房条件，此时上诉人则负有配合收房的合同义务，上诉人不配合收房按照合同约定应承担违约责任。故一审根据双方合同约定及案情酌定上诉人自2018年2月13日起缴纳相应房屋保管费，符合法律规定。本院（2015）池民三终字第00089号关联案件确定了国博公司承担逾期交房的违约责任。这种逾期交房的违约状态自上诉人拒不收房时消除。至此，因上诉人拒不收房，国博公司不需再承担逾期交房违约责任。上诉人不配合交房只产生拒收房屋的违约责任，并不当然产生国博公司已经实际交房的法律后果。在上诉人将来请求交房时，国博公司仍须向上诉人交付房屋。故一审判决第一项确认被上诉人国博公司于2018年2月13日已完成交房义务不妥，本院予以纠正。上诉人卢秀英提出涉案房B1#楼105室与B3#楼108室同在一个区域，同一个原告且诉求亦相同，但同案不同判，经查实B3#楼108号房屋纠纷案件系遵从双方当事人自愿原则，调解解除双方商品房买卖合同结案，上诉人卢秀英述称同案不同判的上诉理由不能成立。 综上，一审认定事实清楚，证据充分，但部分判项有误，应予纠正。上诉人卢秀英的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省池州市贵池区人民法院(2021)皖1702民初2114号民事判决第二项，即“被告卢秀英于本判决生效之日起十日内向原告安徽国博置地有限公司支付自2018年2月13日起至被告卢秀英实际收房之日止，按照每日6元的标准计算的房屋保管费”； 二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院(2021)皖1702民初2114号民事判决第一、三项； 三、驳回安徽国博置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1129元，减半收取564.50元，由安徽国博置地有限公司负担539.50元、卢秀英负担25元；二审案件受理费1129元，由安徽国博置地有限公司负担1079元，由卢秀英负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年八月十一日 书记员  刘 铮