广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终9792号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈朝阳，男。委托诉讼代理人：杨宇添，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市安润商贸有限公司，住所地深圳市福田区上梅林青航工业厂房梅华路梅华1号518，统一社会信用代码91440300550307058R。法定代表人：张爱明，执行董事。委托诉讼代理人：何朗月，女，系公司员工。委托诉讼代理人：张欣荣，男，系公司员工。上诉人陈朝阳因与被上诉人深圳市安润商贸有限公司（以下简称“安润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人陈朝阳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人所有诉讼请求，依法支持上诉人所有反诉请求；2.判令被上诉人按照200元/天的标准赔偿上诉人搬迁费、临时安置费（自2019年12月1日起至判决生效之日止的损失）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由详见上诉状。被上诉人安润公司辩称，一审判决事实清楚，法律依据充分，应予以维持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。具体答辩意见详见书面答辩状。安润公司一审诉请判令：1.安润公司与陈朝阳签订的《XX工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-XX）于2019年9月30日解除，合同涉及金额为28875元;2.陈朝阳向安润公司原状返还XX工业村XX租赁物业；3.确认安润公司有权没收陈朝阳已支付的租赁保证金2310元；4.陈朝阳支付自2019年11月1日起至实际返还租赁物业之日止的逾期占用费（计算标准：按合同解除前的租金标准的双倍即每月2310元计算），暂计至2020年2月29日为9240元；5.陈朝阳支付自2019年11月1日起至实际返还租赁物业之日止的卫生费（计算标准：按合同约定的月卫生费标准220元计算），暂计至2020年2月29日为880元；6.陈朝阳付清实际返还租赁物业之日止拖欠的水费、电费，暂计至2020年2月29日拖欠水费1092元、拖欠电费762元，共计1854元；7.陈朝阳支付卫生费违约金（计算标准：按欠费金额的0.5%每日支付违约金），暂计至2020年2月29日为287.1元；8.陈朝阳支付水电费违约金（计算标准：按欠费金额的0.5%每日支付违约金），暂计至2020年2月29日为743.3元；9.陈朝阳承担案件的诉讼费用。一审庭审时，安润公司撤回关于卫生费违约金的诉讼请求。陈朝阳一审诉请判令：1.请求确认陈朝阳与安润公司于2018年1月1日签订的《XX工业村项目临时租赁协议》无效；2.安润公司返还陈朝阳押金2310元；3.安润公司赔偿陈朝阳装修损失费40000元(以实际评估价为准)；4.安润公司按照180元/天的标准赔偿陈朝阳停业损失费(自2019年12月1日起至本判决生效之日止的停业损失,暂计至2020年7月20日为41760元)；5.案件诉讼费由安润公司承担。一审判决主文：一、确认安润公司与陈朝阳签订的《XX工业村临时租赁协议》（编号：SYJ-XX）于2019年9月30日解除；二、陈朝阳于判决生效之日起十日内向安润公司返还涉案房屋（XX工业村XX房屋）；三、陈朝阳于判决生效之日起十日内向安润公司支付涉案房屋的占有使用费（自2019年11月1日起，按1155元/月的标准计算至涉案房屋实际返还之日止）；四、陈朝阳于判决生效之日起十日内向安润公司支付涉案房屋的卫生费（自2019年11月1日起，按220元/月的标准计算至涉案房屋实际返还之日止）；五、安润公司于判决生效之日起十日内返还陈朝阳已支付的租赁保证金2310元；六、驳回安润公司的其他诉讼请求；七、驳回陈朝阳的其他反诉请求。本诉受理费452元，该款项安润公司已预交，由陈朝阳承担；反诉费476元，该款项陈朝阳已预交，由陈朝阳承担450元，安润公司承担26元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：一、照片（一），拟证明自从2020年12月开始，被上诉人便开始不断实施围挡。在进入涉案店铺的必经之路两边全部搭建高高的挡板围起来，也在上诉人门前设置高高的围挡。在涉案租赁店铺前门，砍掉门前树木挖掉花坛、在门前停车位堆石桩、水泥沙石等材料，使得前门灰尘满地。在后门，被上诉人拖来泥土，堆满填满后门和空地，让后门上面和窗户上面都是泥土灰尘，长时间堆放都长出了杂草，导致无法打开后门和后窗，泥土堆压甚至还使其中后墙的墙体出现裂缝，被上诉人多次故意干扰上诉人的正常经营，并以此非正当合法的手段赶走上诉人，使上诉人无法正常使用租赁场地。二、照片（二），拟证明涉案商铺早已被纳入拆迁范围，正基于此，被上诉人从2020年开始大肆张贴拆迁标语和横幅，使用各种手段逼迫上诉人腾退房屋，阻扰上诉人等若干商户的正常经营，已严重损害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了经济损失。被上诉人对此未发表质证意见。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据上诉人的上诉请求，结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的效力；二、被上诉人应否赔偿上诉人的装修损失；三、被上诉人应否赔偿上诉人的停业损失。关于第一个争议焦点问题。1.上诉人主张涉案房屋未取得合法报建手续，涉案租赁合同无效。安润公司一审提交的房地产证及附件、XX工业村整体租赁协议及附图、深圳市XX股份合作公司出具的情况说明可以形成证据链证明涉案铺位所在的房屋已办理了房地产权证，上诉人主张涉案房产未取得合法报建手续及房产证，但未提交相反证据予以证明，本院对其该项上诉主张不予支持。2.上诉人主张涉案租赁合同为格式合同，加重了上诉人的负担，签约时并无协商，应为无效。格式条款是当事人为重复使用而事先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。本案上诉人、被上诉人为平等的市场主体,涉案租赁合同虽为重复使用而预先拟定,但上诉人均予签字确认,且系在之前租赁合同履行完毕后的续签，上诉人亦未明确哪些合同条款存在加重其责任的情形。上诉人主张租赁合同是格式合同,应认定无效,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。3.上诉人主张被上诉人未提供发票及租赁许可证。税务发票与租赁许可均为行政管理行为，对租赁合同效力并无影响，本院不予支持。综上，涉案租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当全面履行。关于第二个争议焦点问题。如前所述，涉案租赁合同有效，对双方均具有法律约束力。涉案租赁合同约定“上诉人在租赁期间对房屋进行装饰装修的，被上诉人不予补偿，且有权要求恢复原状”，上诉人要求赔偿装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题。涉案租赁合同为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，被上诉人已为上诉人的搬离预留了合理期限，其解除合同的行为并无过错，上诉人要求赔偿停业损失没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人二审提出的搬迁费、临时安置费非其反诉请求内容，被上诉人对此未同意调解，依法不属于二审审查范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1856元，由上诉人陈朝阳负担。本判决为终审判决。审判员 卢  艳  贝二〇二一年八月六日书记员 何语峤（兼）