辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2143号上诉人（原审被告）：张天宇，男，1990年3月21日出生，汉族，公司经理，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁一理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖一号201。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：原雯雯、宋佳，该公司职员。上诉人张天宇因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0792民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张天宇的委托诉讼代理人侯爽、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人原雯雯、宋佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天宇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中要求上诉人支付物业费的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人支付物业费错误。1.上诉人未享受物业服务。上诉人虽为锦州市松山新区南广路太景山城19-181、19-189号房屋的所有权人，但是从未办理入户手续，未使用过上述房屋，没有享受物业服务，不应承担缴纳物业费的义务。2.上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。上诉人没有与被上诉人签订过任何合同，被上诉人与锦州宝地长青置业有限公司签订的《前期物业合同》对上诉人没有约束力，且上诉人不知情。被上诉人无权向上诉人收费，且收费金额确定也是无任何根据。3.一审认定上诉人于2016年12月6日取得案涉房屋所有权、却判决上诉人从2016年12月1日开始计付物业费，明显不合理。4.被上诉人主张的部分物业费金额已超过诉讼时效，一审不应支持。综上所述，一审判决错误，请二审支持上诉请求，以维护上诉人的合法权益。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审法院判决正确，应依法维持。上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回。1.依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务合同对业主具有约束力。因此，上诉人与案件所涉房屋的开发商锦州宝地长青置业有限公司签订的前期合同对上诉人具有约束力，是有法律依据的；2.依据合同约定，上诉人是对整个小区进行物业服务，上诉人在取得该房屋产权后，应按照合同约定履行缴费义务，且宝地物业一直在为该小区进行物业服务，同时，也在积极的向上诉人催要服务费，所以并未超过诉讼时效；3.依据商品房买卖合同网上备案表，合同编号为671339及671341，上诉人已于2011年11月21日购买了此房屋，并进行了备案，后于2016年才到产权处办理产权登记，因此，原审法院认定的时间并无不当，综上所述，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.被告给付拖欠的物业费113,975元；2.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负责锦州市太和区泰景山城的物业管理服务，张天宇系该小区19-181、19-189号住宅楼的业主，房屋建筑面积分别为679.9平方米、1430.72平方米。2012年7月26日，锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与锦州宝地长青置业有限公司签订了《前期物业合同》。合同中约定由锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负责泰景山城小区物业服务，物业管理服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、道路、沟渠、池、井、停车场、公用绿地、花木、建筑小品等；公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；小区内交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；维护公共秩序、小区安全、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。2014年3月31日，锦州市物价局下发锦价发[2014]49号文件，关于泰景山城住宅小区物业服务临时收费标准的批复，该小区临时收费标准为每平方米建筑面积每月1元。被告张天宇于2016年12月6日取得锦州市太和区泰景山城19-181、19-189号房屋所有权证。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司按约定为该小区提供了物业管理服务。被告已累计拖欠锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司从2016年12月1日至2020年12月31日物业费103,422元。一审法院认为，锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与锦州宝地长青置业有限公司签订的《前期物业合同》，是双方真实意思表示，该合同对被告张天宇具有法律约束力。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司、张天宇应按合同的约定履行各自义务。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司已按合同约定提供了物业服务，张天宇应向锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司交纳相应的物业费。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条规定，判决：一、张天宇于本判决生效后10日内给付锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司2016年12月1日至2020年12月31日物业费103,422元；二、驳回锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由张天宇承担。本院二审期间，被上诉人提交了案涉两户房屋的《商品房买卖合同网上备案（存档）表》，拟证明在2011年上诉人购买了涉案房屋。经质证，上诉人认为证据不是原件，另外内容也看不出是在2011年上诉人购买了涉案房屋。经审查，本院认为被上诉人提交证据的真实性应予采信，但该证据并未记载购房时间，故对被上诉人的证明目的不予支持。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人作为物业服务企业，与案涉小区建设单位签署了前期物业服务合同并按照合同约定提供了物业服务，上诉人系案涉小区业主，应受前期物业服务合同约定内容的约束按期足额缴纳物业服务费，故对上诉人提出其未办理入住手续，未享受物业服务，不应支付物业服务费的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张其于2016年12月6日取得案涉房屋所有权，一审法院判决上诉人从2016年12月1日开始计付物业费不合理一节，本院认为，上诉人按照前期物业服务合同约定缴纳物业服务费的起始时间应依据其实际购买案涉房屋时间确定，而不是依据其办理房屋产权证书的时间确定。本案中，上诉人自认案涉两户房屋系购买的顶账房。按照一般交易习惯，购买顶账房通常都是先与卖方签订购买顶账房协议，再到开发商处办理相关手续后，才能具备办理正式的房屋产权证的条件。而上诉人与卖方的购房协议应由上诉人保管和提供，被上诉人作为物业服务企业并不能掌握此证据。因此，上诉人拒绝提交其购买顶账房的原始协议，导致其实际购房时间无法查清，应由上诉人承担相应的不利后果。一审法院判决上诉人支付物业服务费的时间仅比上诉人办理房屋产权证书的时间早5天，符合购买顶账房的一般交易习惯，故对上诉人此项主张本院不予支持。关于上诉人主张本案已超过诉讼时效一节，经查，一审法院依法向上诉人送达了开庭传票，上诉人无正当理由未到庭参加一审诉讼，应视为其对自己诉讼权利的自愿放弃。故对于上诉人在二审中提出的时效抗辩本院不予支持。综上所述，上诉人张天宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，上诉人张天宇已经预交，由上诉人张天宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 鸣审 判 员  韩晓武审 判 员  安剑凌二〇二一年八月三十日法官助理  周雨薇书 记 员  张 丹