大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0211执异269号异议人（案外人）：王恩英，男，汉族，1969年3月10日生，住址大连市普兰店区。申请保全人：刘兴瑞，男，汉族，1954年5月3日生，住址庄河市。委托诉讼代理人：窦剑光，系辽宁住邦律师事务所律师。被保全人：大连实达房地产开发有限公司（以下简称实达公司），住所地大连市甘井子区大连湾镇宋家村。法定代表人：金春君。委托诉讼代理人：肖经纬、佟心悦，均系辽宁纬轩律师事务所律师。被保全人：大连云翔建设集团有限公司（以下简称云翔公司），住所地庄河市步云山街道1号。法定代表人：邢富翔。委托诉讼代理人：高庆文。委托诉讼代理人：董婉莹，系辽宁双护律师事务所律师。异议人与申请保全人刘兴瑞、被保全人大连云翔建设集团有限公司、大连实达房地产开发有限公司执行异议一案，异议人（案外人）于2021年7月6日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）诉称，请求终止依据民事保全裁定对大连市甘井子区大连湾军悦湾7号楼1-3-4号房屋（以下简称案涉房屋）的查封。事实与理由：法院依据保全裁定对异议人的案涉房产查封错误，应予以终止。鉴于异议人与保全裁定所涉当事人实达公司于2021年1月5日签订购房合同，依据双方真实意思表示达成关于案涉房屋的买卖合同，异议人依据合同交付了所有相关费用，异议人与实达公司的房屋买卖合同没有违反法律强制执行规定和公序良俗，该合同依法有效，现法院查封案涉房屋属于查封错误。综上，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提出执行异议。申请保全人刘兴瑞述称，不同意异议人提出的异议请求。理由如下：一、在13人提出执行异议的18套被查封房产中，有五名异议人主张的8套自称是“抵债房”，其中：柳长河3#-1-4-4；王恩英11#-1-1-1、7#-1-3-4、2#-1-3-4；李仕成7#-1-5-4；孙祚霖7#-1-4-4；白铁鸿9#-1-9-4、8#-1-2-3；该五人向法庭提交的证据为：1、与实达公司签订的《购房合同》，2、实达公司开具的《收款收据》，3、该五人在大连地区均有住房，4、该五人对查封房产均未实际入住，5、该五人与实达公司均未签订《抵债协议》，亦未提交债权证明，对此申请保全人认为，该五名异议人主张的以物抵债未能提交其与实达公司存在债权债务法律关系的任何证据，因此其提交的《购房合同》并没有发生消灭实达公司债务的效力，也就是说实达公司的债务总额并没有因该《购房合同》的签订而减少，故该《购房合同》不具备真实性，不符合《异议和复议的规定》第28条第1款签订书面买卖合同应当真实、合法的规定；该五人也承认法院查封之前并未合法占有和使用被查封房产；甘井子区法院作出的（2021）辽0211民初5809号民事裁定书是在经由案涉项目物业管理公司逐一确认的基础之上才作出查封措施的，查封措施应予维持，该五人的异议申请应予以驳回。二、在13名异议人提出异议的18套被查封房产中，另有七名异议人主张其名下的9套房屋系与实达公司直接买卖取得，其中刘君11#-1-2-2、11#-1-1-2、11#-1-2-1；孙红4#1-28-2、龙连桥7#-1-3-1；凌云5#-1-16-1；魏轩10#-1-10-3；姜淑云5#-1-3-2张大事3#-1-5-1；该七人提交的证据为：1、与实达公司签订的《购房协议》，2、实达公司开具的现金《收款收据》，3、该七人在大连均有住房，4、该七人对被查封房产均未办理入住手续，也未实际入住，5、该七人均系将案涉房屋委托给实达公司出售；对此申请保全人认为，该七人系以投资为目的取得案涉房产，其称已支付房款也无银行转账或提款证明，该七人所提执行异议涉及9套房屋均未提交实际入住的证据，甘井子区法院在办理查封案涉房产时亦经案涉项目小区的物业公司逐一进行确认无人居住后才查封的。根据《异议和复议的规定》第28条第1款、第2款之规定，该六人的异议请求不具备阻却查封执行的法定事由，应予以驳回。三、在13名异议人提出的执行异议中，异议人宋阳主张其名下的房产2#-1-3-1系从案外人王恩英手中购买，相关房款转账给了王恩英，且宋阳未入住该房屋，对此申请保全人认为，宋阳的异议事由不符合《异议和复议的规定》第28条第1款、第2款之规定，依法应予以驳回。被保全人云翔公司辩称，我单位对异议人提出的异议请求不发表任何意见；如异议人合法取得案涉房屋就依法予以保护，如异议人缺乏相应的证据就依法驳回其请求。被保全人实达公司辩称，案涉被查封的房屋全部由我公司将案涉房屋的相关手续办理到各位异议人名下，双方签订了购房协议并由我单位出具了相应收款收据；部分房屋已办理军产证书；案涉房屋由实达公司提供购房手续后，由购房人去物业公司办理交接入住手续即可，具体是否入住不清楚，因为案涉小区的物业管理公司是由部队聘用的；涉案的房屋部分是实达公司用于支付云翔公司工程款所用，部分是实达公司支付配套工程施工单位工程款所用，也有部分房屋是由实达公司自行对外出售的；综上被查封的案涉20套房屋所涉房屋手续确已办理给了异议人。本院查明，2021年6月24日本院作出（2021）辽0211民初5809号民事保全裁定书，内容为：冻结被保全人实达公司及被保全人云翔公司银行存款1601.816043万元或查封扣押其他等值财产。后本院在执行该保全裁定过程中查封了被保全人实达公司开发的位于大连市××区××镇“军悦湾”小区房产若干套（包括案涉房屋在内）。另查明，2021年1月5日异议人和实达公司签订了关于案涉房屋的购房合同书，约定异议人购买案涉房屋（约100.52平方米），单价6000元，总款60.3120万元；同日，实达公司向异议人出具了上述房款的收款收据；合同第5条载明房屋已交付乙方使用，第7条载明甲方交付房屋后在政策内协助办理军队产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；鉴于《执行异议和复议的规定》第28条规定了无过错一般买受人购买登记在被执行人名下的不动产时物权期待权的保护条件，而该规定第29条是专门针对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房所提异议而规定的特别条款；本案中，案涉房屋现可能不存在物权登记在实达公司名下问题，而异议人购买的案涉房屋占用的土地性质系军队用地，考虑到我国的房地产“一体化”原则（土地使用权与房屋所有权为同一主体），考虑到实达公司可能系基于债权合同关系而处分、转让案涉房屋的情况，现异议人基于案涉房屋购房合同书及付款收据而提出执行异议，在申请保全人无证据证明案涉购房行为根本不真实及异议人未办理房屋登记有过错的情况下，本院对异议人提出中止查封案涉房屋的异议请求依法予以采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止在执行（2021）辽0211民初5809号民事裁定书时对案涉房屋的保全执行措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董允瑞人民陪审员  董 晶人民陪审员  王玉华二〇二一年八月二十六日书 记 员  钱佳玉