辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽02民终6193号上诉人（原审原告）：大连鑫聚源物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区。法定代表人：修源禄，该公司经理。被上诉人（原审被告）：付美萍，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市普兰店区。被上诉人（原审被告）：张华，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市普兰店区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟繁成，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：大连立安房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区。法定代表人：刘永安，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：大连隆金祥物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：孔庆祥，该公司经理。上诉人大连鑫聚源物业管理有限公司（以下简称“鑫聚源公司”）因与被上诉人付美萍、被上诉人张华、被上诉人大连立安房地产开发有限公司（以下简称“立安公司”）、被上诉人大连隆金祥物业管理有限公司（以下简称“隆金祥公司”）确认合同无效纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初1240号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫聚源公司上诉请求：1.撤销一审裁定，改判或发回重审。2.被上诉人承担一审、二审案件诉讼费用。事实与理由:一、一审裁定认定事实不清，证据不足。案涉房屋在立安公司物业管理时，就已经作为门岗房屋使用。2014年9月10日，立安公司与隆金祥公司签订了物业转让协议，协议约定立安公司现有的东西大门两侧的房屋，作为门卫房给隆金祥公司使用，隆金祥公司不得以任何理由进行出售。上述协议约定的东西大门两侧的房屋中的西大门东侧房屋即是案涉房屋。但是2016年11月17日，立安公司将案涉房屋私自出售给张华，并且张华又将房屋出售给付美萍。案涉房屋既然当初约定作为物业用房,约定隆金祥公司不得以任何理由进行出售，立安公司同样也不能私自出售，立安公司私自出售该房屋，违背诚信，对国宝鑫聚全体业主不负责任。由于立安公司过错,导致隆金祥公司没办法对该小区物业管理,将物业转让给上诉人进行管理。2021年4月19日，隆金祥公司给鑫聚源公司出具委托责任书,委托上诉人鑫聚源公司追讨立安公司私自出售西侧门卫房及其他事项。一审法院仅凭被上诉人单方陈述作出处理，对于上诉人显失公平。付美萍、张华辩称，不同意上诉人鑫聚源公司的上诉请求。上诉人管理国宝鑫聚小区物业，是隆金祥公司转让的管理权，国宝鑫聚小区先后经过三家物业公司管理过，不管是哪一家物业公司管理，均签订管理协议。立安公司在将国宝鑫聚小区物业转让给隆金祥公司时，双方签订的《物业转让协议书》明确各自权利义务。《物业转让协议书》第三项第一条及第二条明确规定“甲方（立安公司）前期物业管理的办公设施及监控设施一并交给乙方（龙金祥公司）使用，甲方现有的东西大门两侧的房屋作为门卫房给乙方使用，乙方不得以各种理由进行出售”。2014年9月20日，立安公司与隆金祥公司签订的物业管理使用权转让补充协议第二条清楚规定“甲方转让给乙方使用的物业管理用房屋及全部服务设施（含无产权证房屋）永远归甲方所有，乙方享有使用权，乙方如需改造物业用房及设施现状，需报请甲方同意后方可进行，弃用的房屋和设施应交回甲方”。隆金祥公司接受经营一个阶段后，认为大门两侧房屋作为门卫房不恰当，经立安公司和广大业主同意，对门岗和通道进行调整，腾出来门岗房屋不使用，隆金祥公司将案涉房屋还给立安公司。2016年11月17日，立安公司将案涉房屋27平方米以6万元的价格卖给张华，张华居住4年后，又以同样价格卖给付美萍，现已实际居住使用5年。上诉人鑫聚源公司起诉和上诉是错误的。根据以下四点：第一、立安公司将案涉房屋卖给张华是在隆金祥公司经营物业服务期间，与本案上诉人无关。第二、张华取得房屋已经5年多，买卖协议已经成立，上诉人诉请协议无效没有法律和事实根据。第三、张华、付美萍购买案涉房屋系善意取得，符合《民法典》第9章第311条规定情形。第四、上诉人的诉讼已经超过法律规定时效。立安公司辩称，不同意鑫聚源公司的上诉请求。主要答辩理由如下：第一，案涉房屋是没有产权的房子，这个房子是在2009年新建小区西门侧时，利用场地的高低差堵了一个前门，作为当时物业管理场所，存放当时物业管理的备品等。2020年，上诉人私下和隆金祥公司，在没有通过立安公司同意的情况下签订的物业转让协议，而后鑫聚源公司于2020年12月份起诉了立安公司，案涉房子从哪个角度来看都与鑫聚源公司没有关系。而且案涉房屋交到立安公司的时间是2015年6月份左右，立安公司于2016年11月份卖给了张华。第二，上诉人在立安公司不知情的情况下接手了物业管理，没有理由追诉房屋。因为案涉房屋是由立安公司投资建设的。第三，隆金祥公司接手案涉小区物业和供暖后，经历了一个月时间交接，前期物业由立安公司收费。后来发现前期有瑕疵，在2014年9月份又签订了一个协议，隆金祥公司获取的是物业管理权，立安公司没有把所有权转移，因此鑫聚源公司无论在什么情况下接手都没有理由追诉这个房屋的权益。隆金祥公司辩称，同意立安公司的意见。鑫聚源公司向一审法院起诉请求：1.二被告所签订的房屋买卖协议无效；2.被告付美萍将案涉房屋立即腾退给原告。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案，案涉房屋位于普兰店区国宝鑫聚小区西大门东侧，建筑面积27平方米。国宝鑫聚小区由第三人立安公司开发建设，上述房屋立安公司之前是作为物业门岗用房使用。2014年9月10日，立安公司与隆金祥公司签订物业转让协议书，协议约定立安公司将物业管理转让给隆金祥公司，并约定立安公司现有的东西大门两侧的房屋，作为门卫给隆金祥公司使用，隆金祥公司不得以任何理由进行出售。上述协议中所约定的东西大门两侧的房屋中的西大门东侧房屋即是案涉房屋。2016年11月17日，立安公司与被告张华签订出售房屋协议书，约定立安公司将案涉房屋以6万元的价格转让给被告张华。张华购买案涉房屋居住4年后，于2020年5月9日与被告付美萍签订房屋出售协议，将案涉房屋同样以6万元的价格转让给了被告付美萍，付美萍购买后实际居住至今。在此期间的2019年12月18日，第三人隆金祥公司与原告签订物业转让协议书，协议约定隆金祥公司将国宝鑫聚小区的物业管理转让给原告，协议同时约定隆金祥公司现有的东大门西侧房屋作为门卫给原告长期使用，隆金祥公司与原告均不得以任何理由进行出售。根据上述审查确认的事实可见，对于案涉房屋，原告没有证据证明其享有所有权，至于使用权，原告所提供的2019年12月18日与隆金祥公司所签订的物业转让协议书中，隆金祥公司仅将东大门西侧的房屋约定由原告长期使用，但却并没有将案涉西大门东侧房屋约定给原告管理使用，因此，原告对案涉房屋亦不具有使用权。综上，原告对案涉房屋不享有任何权利，与本案没有直接的利害关系，原告的起诉不符合起诉条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项规定，一审裁定如下：驳回原告大连鑫聚源物业管理有限公司的起诉。本院二审期间，立安公司提交两份新证据，一是其与隆金祥公司于2014年9月20日签订的《物业管理使用权转让补充协议》，拟证明隆金祥公司获取的只是物业管理权，而非所有权；二是隆金祥公司于2015年6月10日出具书面说明，拟证明隆金祥公司将案涉房屋返还给立安公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人鑫聚源公司及被上诉人隆金祥公司、被上诉人付美萍、被上诉人张华对前述证据的真实性均无异议，本院依法予以采信。根据立安公司提交的两份新证据，本院查明如下事实：2014年9月20日，立安公司与隆金祥公司签订《物业管理使用权转让补充协议》，第二条约定甲方（立安公司）转让给乙方（隆金祥公司）使用的物业管理用房及全部服务设施（含无产权证房屋）永远归甲方所有。乙方只享受使用权。乙方如需改造物业用房及设施现状需报请甲方同意后方可进行，弃用的房屋和设施应交回甲方。2015年6月10日，隆金祥公司出具书面说明载明，……我公司决定将国宝鑫聚小区西门原出行通道撤销改为运送垃圾和应急通道（小区该通道离正门通道不足陆拾米），并将原立安房地产开发公司存放物管备品的门卫房交换（还）给立安公司。本院经审理查明：二审中，各方当事人均表示一审裁定“案涉房屋位于普兰店区国宝鑫聚小区西大门东侧，建筑面积27平方米。……隆金祥公司与原告均不得以任何理由进行出售。”一节事实属实。同时，各方当事人亦认可案涉国宝鑫聚小区共有两个大门，即东大门和西大门，其中东大门只在西侧有房屋，西大门只在东侧有房屋，上诉人鑫聚源公司认可其与隆金祥公司在2019年12月18日签订的物业转让协议书中仅约定将东大门西侧房屋交由其使用，而未约定将西大门东侧的案涉房屋交由其使用。另查明：一审法院收取鑫聚源公司交纳案件受理费650元。本院认为，公民、法人或其他组织因民事纠纷而向人民法院起诉，寻求司法救济，是宪法和法律赋予的基本权利，公民、法人或其他组织在行使该项基本权利时应具备法定条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定即为起诉必须具备四个法定条件，人民法院在审查原告的起诉是否应受理，须在程序上审查原告的起诉是否符合该四项法定要件。具体到本案。鑫聚源公司称其自2019年12月始接手了案涉房屋所在的国宝鑫聚小区的物业管理服务，其系以小区物业公司的身份提起本案诉讼，诉请确认张华与付美萍之间房屋转让协议无效、付美萍向其腾退案涉房屋。然而，依据现已查明事实，案涉房屋最初系建设单位立安公司作为物业用房交给隆金祥公司使用，后由隆金祥公司返还给立安公司，基于此隆金祥公司在2019年12月将案涉小区的物业管理权转让给鑫聚源公司的《物业转让协议书》中既未约定，亦未实际将案涉房屋交付给鑫聚源公司作为物业用房使用。鑫聚源公司一审时称案涉房屋归物业公司所有，为了全体业主的利益提起本案诉讼，却从未提供证据证明案涉房屋归物业公司所有，亦未提供证据证明其有权代表全体业主对案涉房屋主张权利，即鑫聚源公司未能提供任何证据证明其与案涉房屋之间存在直接利害关系。在此情况下，一审裁定以鑫聚源公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定为由驳回起诉，于法有据，并无不妥，本院予以维持。综上所述，鑫聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。一审案件受理费650元，退回大连鑫聚源物业管理有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  刘 畅二〇二一年八月三日书记员  苏 锐