广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2829号 原告：徐伊，女，汉族，1975年2月22日出生，住北海市。 委托代理人：向建伟，广西仁学律师事务所律师。 被告：北海桂信置业投资有限公司，住所地北海市云南南路48号碧桂华庭。 法定代表人：丁蕃志，总经理。 委托代理人：石良，男，汉族，1968年6月7日出生，住北海市海城区，系公司副总经理。 原告徐伊诉被告北海桂信置业投资有限公司民间借贷合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由代理审判员钟新友适用简易程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理，书记员孟伟担任法庭记录。原告的委托代理人向建伟、被告的委托代理人石良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐伊诉称：2006年12月26日，原告与被告签订了购买位于北海市云南南路48号碧桂华庭D幢501号房《商品房买卖合同》，合同中约定了购买商品房的建筑面积为140.81平方米，其中套内面积120.53平方米，分摊面积20.28平方米，购房总额25万元，原告交了25万元购房款给被告，被告出具了收到25万元的购房款的《收据》给原告，双方到北海市房地产交易中心办理了备案登记手续。在履行合同中，原告同意被告在房地产权属证书办好后一起交房，可是被告并未按约定办理房地产权属证书给原告，经原告多次催款无果，原告还向被告发出了律师函，要求被告办理房地产权属证书，被告拒绝签收律师函。为此，原告诉请法院判决：一、被告交房给原告；二、被告立即为原告办理房地产权属证书；三、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：一、请求法院依法判决被告归还借款本金25万元及利息5万元（利息按年利率24%计算，从2016年1月1日暂计至2016年10月31日，以后计至还清时止）。 被告北海桂信置业投资有限公司辩称：一、2006年12月27日，原被告双方签订两份《补充协议》，原告借给被告人民币各25万元，共计50万元，期限六个月，月利息2%，签订《商品房买卖合同》两份作为借款担保。当日被告支付六个月利息共6万元给原告，实际上原告借给被告人民币44万元；二、被告应支付利息95.04万元（44万元X2%X12月X9年=95.04万元）。被告自借款之日起至2015年12月24日止共9年累计支付给原告149.2万元，多支付54.16万元当为已返还本金。双方存在的借款关系已履行完毕。 经审理查明：2006年12月26日，原、被告同时签订了两份《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：031-150、031-151），约定原告分别以25万元购买被告开发的位于北海市云南南路48号碧桂华庭D幢801号房、501号房。次日，原告徐伊（甲方）与被告北海桂信置业投资有限公司（乙方）签订《补充协议》两份，协议乙方分别向甲方借25万元用于工程周转金，期限为六个月（即2006年12月27日-2007年6月26日），月利率按20‰计算利息。为确保这两笔借款能按时归还，乙方自愿将位于云南南路碧桂华庭D栋801号商品房、501号商品房分别作为借款抵押物，协议签订之日，乙方各付给甲方六个月借款利息即30000元。以后按月息计付。若乙方按时归还该借款，甲乙双方签订的《商品房买卖合同》和本协议自动作废；若乙方不能按时归还该借款，甲方享有该房屋的处理权利。同日，被告北海桂信置业投资有限公司出具两张收据载明分别收到原告碧桂华庭D栋801号房款、501号商品房25万元、25万元。后双方分别于2007年6月27日、7月27日，继续签订《补充协议》各一份,将借款期限分别延长为2007年6月27日至2007年7月26日、2007年7月27日至2007年8月26日，按月利率4%计算利息；上述两笔借款到期后被告仍未能归还本金，双方于2009年6月10日，再次签订两份《补充协议》将借款期限各延长为2009年6月10日至2009年7月10日，按月利率4%计算利息。后经双方核算，2006年12月27日至2015年12月24日期间，被告陆续支付原告两笔借款的利息共149.2万元，其中于2006年12月27日支付六个月的利息6万元，于2007年6月25日支付了一个月利息2万元，于2007年8月1日支付一个月利息2万元，于2007年9月14日支付一个月的利息2万元。原告为此诉至本院提出上述诉讼请求。 上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、支出凭证、业务收费凭证、汇款单等收据、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，双方分别于2006年12月27日、2007年6月27日、2009年6月10日签订的《补充协议》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方须按合同的约定全面履行义务。双方于2006年12月26日签订的《商品房买卖合同》实际是上述借款的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应当按照民间借贷款法律关系审理。对于借款本金，本院认为根据双方于2006年12月27日签订的《补充协议》，协议中明确借款为25万元，且被告于2006年12月27日出具的两张收据已确认各收到原告交来的购房款25万元，被告于2006年12月27、2007年6月25日、2007年8月1日、2007年9月14日支付的利息均是以50万元为本金计算的，因此原告主张借款本金分别为25万元，本院予以采信。根据双方的约定，2006年12月27日至2007年6月26日期间的月利率为2%，符合法律的规定，应按其约定计算利息，两笔借款被告应支付的利息为6万元（50万元×2%/月×6个月=6万元），被告已于2006年12月27日支付完该部分利息；2007年6月27至2015年7月26日期间的利息，被告实际支付的利息为143.2万元（149.2万元-6万元=143.2万元），根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，双方约定的利率超过年利率36%的，超过部分的利息约定无效，如被告已支付的利息超过年利率36%的部分应视为用于偿还了本金。按照月利率3%计算，被告应支付的2007年6月27至2015年12月26日期间的利息为153万元（50万元×3%/月×102个月=153万元），所以被告实际支付2007年6月27至2015年7月26日期间的利息并未超过法律规定的范围，被告主张已偿还清本金及利息，与事实不符。故原告在本案中请求被告返还本金25万元及按照年利24%计算利息合理有据，本院予以支持，利息以25万元为本金从2016年1月1日起算至还清款项之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条的规定，判决如下： 被告北海桂信置业投资有限公司向原告徐伊偿还借款本金25万元及利息（利息以25万元为本金，按年利率24%从2016年1月1日起算至还清款项之日止）。 案件受理费人民币5050元，减半收取2525元，由被告被告北海桂信置业投资有限公司负担。（该款原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并返还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5050元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  钟新友 二〇一六年十二月二十七日 书 记 员  孟 伟 附：本判决适用的法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。