重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0113民初11277号 原告：李龙，男，1992年4月13日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托代理人杨宁，重庆格林威律师事务所律师。 被告：熊芳，女，1975年10月3日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被告：曾德侯，男，1970年7月7日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托代理人：熊芳，女，被告曾德侯之妻。 第三人：满良，男，1973年6月6日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告李龙诉被告熊芳、曾德候及第三人满良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈余独任审判，于同年10月25日公开开庭进行了审理，原告李龙、被告熊芳及第三人满良到庭参加诉讼。后双方申请和解一个月，期满后未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告李龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告熊芳之间的房屋买卖合同关系；2、判令二被告连带退还原告已付房款17.8万元；3、判令二位被告连带向原告支付违约金暂为85600元。事实与理由：2015年7月12日，原告与被告熊芳、第三人满良签订《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》（以下简称7-12买卖合同）约定原告购买被告熊芳所有的位于重庆市巴南区渝南大道130号16幢3-7号房屋（以下简称7号房），总房款42.8万元。签订合同时原告缴纳定金1.8万元，签按揭当日支付12万元，余下款项待房屋办理完毕过户及交接后支付。若任何一方未能按照合同约定履行义务，视为对守约方违约，须向守约方支付合同约定房屋总价款20%的违约金。原告于2015年7月12日向第三人满良支付定金1.8万元，7月15日又支付16万元。因涉案房屋未能解除抵押手续，2015年9月15日，原告与第三人满良签订补充协议约定：第三人满良于2015年9月15日筹措资金并且办理完毕过户手续，否则自2015年9月16日起按200元/天向原告李龙支付违约金。若2015年9月28日还没有办理完毕解押过户手续，则解除合同。至今涉案房屋未能办理解押手续，亦未能办理过户，遂提出如上诉请。 被告熊芳及曾德候共同辩称，涉案房屋是登记在熊芳名下，但对原告李龙与第三人满良签订买卖合同不知情，也未收到原告李龙支付的购房款。原告李龙诉请与其无关，请求驳回。 第三人满良述称，1、其与原告签订合同时，被告熊芳及曾德候均不知情，他们也没有收取过原告支付的购房款；2、2015年10月8日到2016年6月涉案房屋被九龙坡区经济侦查大队查封，无法办理过户，现解除查封但没有足够资金办理解押手续；3、第三人满良共收取李龙购房首付款17.8万元属实，愿意返还。 经审理查明，被告熊芳与被告曾德候系夫妻关系。2011年12月28日，被告熊芳与重庆宗申天润地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》以通过按揭贷款方式购买7号房。2012年11月8日，被告曾德候、熊芳在重庆市大渡口区公证处（以下简称大渡口公证处）的见证下签订委托书载明：“委托人曾德候、熊芳拥有7号房，现委托廖大发、王兴国作为我（们）的代理人，并以我（们）的名义出售该房屋，在代理期限内办理如下事项：1、到银行办理提前还款手续，并领取房屋产权证书及解押相关资料；2、办理房屋的解除抵押登记手续并领取房地产权证；3、借款人授权银行从按揭账户中扣款；4、代为签订房屋的买卖合同并收取房款；5、办理房屋的过户相关手续并缴纳相关税费；6、受托人有权在房屋交易所及银行查询并提取本人该套房屋相关档案；7、如买方需办理按揭，协助买方签订按揭相关合同；8、到银行开立结算账户，领取和保管存折（卡），办理所开立账户的存取款及转账业务；9、办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、有线（数字）电视、网络等过户及变更的相关手续。二受托人中任何一人到场均可独立办理出售房屋的所有事项且在授权范围内签署的一切合法文件及办理相关手续，被告曾德候、熊芳均予以承认。委托权限：有转委托权。委托期限：上述事项全部办理完结为止。”。2013年2月4日，涉案房屋登记至被告熊芳名下。2014年12月9日，受托人王兴国将出售7号房的权限公正转委托给第三人满良。同日，被告熊芳委托代理人王兴国与被告满良签订编号为1410156的房地产买卖经济成交合同（以下简称12-9买卖合同），但该合同并未实际履行。 2015年7月12日，被告熊芳（卖方）、第三人满良（卖方委托代理人）与原告李龙（买方）及经纪方重庆钢运置业代理有限公司签订7-12买卖合同约定：“原告李龙购买被告熊芳名下的7号房，总房款42.8万元，签订合同时支付定金1.8万元，签按揭当日支付12万元，余下款项待房屋办理完毕过户及交接后支付。若任何一方未能按照合同约定履行义务，视为对守约方违约，须向守约方支付合同约定房屋总价款20%的违约金。”同日原告李龙向第三人满良支付定金1.8万元，7月15日支付16万元。因涉案房屋未能解除抵押手续，2015年9月15日，原告李龙与第三人满良签订补充协议约定：第三人满良于2015年9月15日筹措资金并且办理完毕过户手续，否则自2015年9月16日起按200元/天向原告李龙支付违约金。若2015年9月28日还没有办理完毕解押过户手续，则解除合同。第三人满良退还原告李龙房款17.8万元，并支付利息及违约金1.5万元。后7号房仍未能办理解押手续，原告李龙遂以熊芳、曾德候、满良为被告诉请三人连带退还房款、支付违约金并解除与熊芳之间买卖合同关系。审理中，原告李龙申请将满良变更为第三人参加诉讼，并撤回对其诉请。 以上事实，有双方当事人陈述及原告李龙提交的7-12买卖合同、收款收据、收条、补充协议、重庆市商品房买卖合同、重庆银行个人按揭贷款合同、房产证、委托书及公证书、转委托书及公证书、结婚证和第三人满良举示的12-9买卖合同等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，被告熊芳及曾德候系夫妻关系，二人在大渡口公证处见证下，将出售7号房的相关权限公证委托给廖大发及王兴国，并载明廖大发及王兴国有转委托权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百条规定：“经委托人同意，受托人可以转委托”，王兴国将出售7号房的权限转委托给第三人满良符合法律规定。即第三人满良亦系被告熊芳、曾德候的委托代理人，双方仍为委托关系；被告熊芳虽对买卖合同中其签字予以否认，亦辩称对签订该合同不知情，但满良作为其合法的委托代理人签字同样具有法律效力。第三人满良虽以自己名义与原告李龙签订补充协议，行为并未超出两份公证的委托书中载明的授权事项，合同法第四百零二条规定受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故补充协议效力仍及于被告熊芳和原告李龙。因此原告举示的买卖合同及补充协议真实性、合法性本院予以确认；根据补充协议约定，第三人满良于2015年9月15日筹措资金并且办理完毕过户手续，否则自2015年9月16日起按200元/天向原告李龙支付违约金。若2015年9月28日还没有办理完毕解押过户手续，则解除合同。第三人满良退还原告李龙房款17.8万元，并支付利息及违约金1.5万元。现7号房仍未办理解押手续，应视为被告熊芳违约，原告李龙享有补充协议约定的解除权，其诉请解除双方买卖合同关系本院予以支持；合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故被告熊芳应当退还已收取原告李龙房款17.8万元。另，买卖合同中虽约定违约方应向守约方支付合同总价款20%的违约金，但该约定已经补充协议进行变更，故被告熊芳还应支付原告李龙违约金1.5万元，原告李龙诉请支付违约金85600元，本院予以部分支持。虽涉案房屋登记在被告熊芳名下，但该房屋系被告熊芳与曾德候夫妻关系存续期间购置，仍应认定为夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理；关于被告熊芳辩称未收到李龙房款问题，原告李龙已经举示收款收据、收条等证据证明其就涉案房屋支付购房款17.8万元。根据合同法第四百零四条规定，受托人处理委托人事务取得的财产，应当转交给委托人。否则委托人有权依照四百零六条规定要求受托人赔偿损失，若被告熊芳确实未收取到购房款，其可要求受托人承担损失赔偿责任。综上，原告李龙诉请本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第四百条、四百零二条之规定，判决如下： 一、原告李龙与被告熊芳于《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经济成交合同》中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日起解除； 二、被告熊芳、曾德候退还原告李龙购房款17.8万元； 三、被告熊芳、曾德候支付原告李龙违约金1.5万元； 四、驳回原告李龙其他诉讼请求。 上述第二、三项，限被告被告熊芳、曾德候于本判决生效之日起10日内履行，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5250元，减半收取2625元，由原告李龙负担500元，由被告熊芳、曾德候负担2125元，该款已由原告李龙自愿垫付，限被告熊芳、曾德候于本判决生效后10日内径付原告李龙2125元，本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员 陈 余 二〇一六年十二月十六日 书 记 员 张馨予