河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民再4号再审申请人（原审被告）：马帅，男，生于1980年7月5日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人李艺浩，河南光宇律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：娄进立，男，生于1964年7月29日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人王戴维，河南天时达律师事务所律师，代理权限：特别授权。再审申请人马帅因与被申请人娄进立租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫1081民初860号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年11月27日作出（2020）豫1081民申12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马帅及其委托诉讼代理人李艺浩，被申请人娄进立及其委托诉讼代理人王戴维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马帅申请再审称，请求法院再审撤销（2019）豫1081民初860号民事判决书，并判决驳回娄进立的诉讼请求。事实与理由：本案基本事实未认定，而是简单依据（2016）豫1081民初1077号民事判决书。再审申请人马帅于2012年2月因生意需要寻找广告场地，与被申请人娄进立签订租赁协议，后禹州市南关社区居委会九组小区物业管理处找申请人要钱，申请人才得知场地属于小区共有财产，被申请人娄进立对出租物未取得所有权，属于无权出租，依照《物权法》第七十条和《合同法》第五十一条之规定，申请人马帅与被申请人娄进立所签订的租赁合同属于无效合同。申请人依据《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。娄进立辩称：1.再审申请人的再审请求明显不成立。原审（2019）豫1081民初860号民事判决书并不存在错误，并已发生法律效力。娄进立与马帅之间签订的租赁协议并不违反法律的强制性规定，是双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，应认定为有效合同。2.马帅通过向其他门栋几户业主支付钱款或其他措施，已经和其他几户业主协商处理好了，该租赁协议有效且不涉及侵犯他人的利益。3.双方签订的租赁协议也不存在欺诈行为，娄进立具有主体资格，原审法官基于案件事实作出的判决，合法有效，应予尊重。4.因案件事实清楚、标的额较小，原审适用小额程序并无不当，娄进立并不存在无权处分，租赁合同有效。娄进立向本院起诉请求：依法判令马帅偿还娄进立租金44000元，诉讼费用由马帅承担。原审认定事实：2012年2月21日，娄进立作为甲方与马帅作为乙方签订租赁协议一份，约定：一、甲方将楼顶约26米租赁给乙方做广告牌。甲方保证乙方在租赁场地的使用权及广告位的正常制作、安装。租赁期间，如场地所有权发生变化等一切情况，此合同照常履行。二、乙方在广告牌制作、安装时必须确保安全，并且作经常性的维护。因广告牌所造成的一切安全事故均由乙方自行负责。因广告牌施工引起的漏水问题由乙方全权负责修复。三、广告位场地租用时间为2012年2月21日至2022年2月20日止。每年租金20000元整，租金共计大写贰万圆整，本合同签订时乙方一次性付清第一年度租金贰万圆整，以后每年在2月15日前付清下一年租金。到第四年至第七年的租金涨贰仟圆整。四、本合同租赁期满，如甲方继续对外出租的话，乙方享有优先的租赁权。在合同期内，如遇政府行为或其他不可抗力原因需终止合同的，租赁费按乙方实际租赁时间计算。乙方对外签订发布广告合同，应充分考虑与本合同的租赁期限。乙方对外签订的时间不得超过本合同的租赁期间，否则乙方自行承担相应的责任等内容。2016年2月22日，娄进立向本院起诉，要求马帅支付2014-2016年的房租47000元及利息。2016年6月1日，本院作出（2016）豫1081民初1077号民事判决：马帅自判决生效后十日内向娄进立支付租金47000元，并自2016年2月22日起按银行同期同类贷款利率计息。娄进立、马帅针对该判决均未上诉，该判决现已生效，后马帅未按上述判决的内容履行支付租金的义务，娄进立申请强制执行，现该案件在长葛市人民法院执行，马帅已向娄进立支付上述判决的标的款23000元。2019年2月25日，娄进立再次向本院起诉，要求马帅支付2017-2018年的房租44000元。原审认为：娄进立与马帅签订租赁协议后，针对2014年-2016年的租金，娄进立已于2016年2月22日向本院起诉，本院作出的（2016）豫1081民初1077号民事判决对租赁合同效力已作出认定，马帅应按租赁协议约定向娄进立继续履行支付租金的义务。故对于娄进立要求马帅支付2017-2018年度的租金44000元的诉讼请求予以支持。原审判决：马帅于本判决生效后十日内向娄进立支付租金44000元。案件受理费900元，减半收取450元，由马帅负担。原审中，娄进立提交下列证据：1、租赁合同一份，证明双方签订了租赁协议，约定了租金的支付方式及数额，还证明马帅租赁娄进立的场地。本次诉讼要求的是2017-2018两年的租金44000元；2、（2016）豫1081民初1077号民事判决书复印件一份，证明马帅没有支付租金，娄进立曾起诉过。马帅提交下列证据：1、现场照片一张，证明从现场图看，娄进立出租场地没有所有权。2、拆除通知一份，证明租赁的场地属于南关九组小区业主的共有部分，并且广告牌长期没有维护，也就没有人使用。再审中，申请人马帅提交下列证据:1、现场照片两张（近期拍摄），证明从现场实际情况看被申请人娄进立对涉案租赁标的没有所有权。2、2019年3月22日禹州市夏都安全管理站对南关社区下发的《限期责令整改通知书》复印件一份，证明租赁场地属于南关九组小区业主共有部分，且广告牌长期没有维护，更没有使用。被申请人娄进立提交下列证据：1、原审（2019）豫1081民初860号民事判决书一份，证明该判决系生效判决，马帅拖欠租金数额明确，事实清楚，该判决应予以尊重。2、马帅与史平禹签订的租赁协议复印件一份，被申请人手机拍摄的有该份协议的原件，证明马帅与其他门栋住户之一史平禹签订的租赁协议，能够印证马帅与其他门栋住户就涉案广告牌经协商处理已经解决，其他门栋住户不一定有协议，但是已经解决了。经审查，本院对于原审和再审中提交的以上证据的真实性予以确认，但对以上证据的证明目的结合案件具体事实予以认定。经再审查明：娄进立系禹州市南关九组小区3单元6楼（顶楼）北户业主，2012年2月21日，娄进立与马帅签订租赁协议一份，协议约定，娄进立将本单元6楼楼顶场地约26米租赁给马帅做广告位使用。双方约定广告位场地租用时间为2012年2月21日至2022年2月20日止，每年租金20000元整，合同签订时马帅一次性付清第一年度租金20000元整，以后每年在2月15日前付清下一年租金。到第四年至第七年的租金涨2000元整。后因马帅未支付娄进立2017年和2018年的租金，娄进立于2019年2月25日向本院提起诉讼，要求马帅支付所欠的2017年和2018年的租金共计44000元。原审适用小额诉讼程序，于2019年5月13日作出（2019）豫1081民初860号民事判决，判决马帅向娄进立支付租金44000元。本院再审认为,本案的争议焦点是2012年2月21日娄进立与马帅签订的《租赁协议》是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条对于建筑物共有部分的规定,建筑物的楼顶空间属于建筑物的共用部分,应当归属于全体区分所有权人共有。对于楼顶空间的占有、使用、收益、处分,是全体区分所有权人的权利,应由全体区分所有权人共同支配。娄进立在既未取得该楼顶所有权，也未经其他区分所有权人同意或追认的情况下，与马帅签订租赁协议，擅自将楼顶租赁给马帅并以个人名义收取租赁费，侵犯了其他区分所有权人的共有权，损害了其他共有人的利益，违反了《物权法》第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定精神,因此，双方签订的租赁协议应属于无效合同。娄进立虽主张其他业主已由马帅通过支付钱款或其他措施协商处理好了，但其提交的马帅与史平禹签订的租赁协议，仅能证明马帅与另一门栋顶楼住户史平禹进行了协商，不能证明已经征得其他全部区分所有权人同意，故对娄进立的该主张，本院不予认可。原审认定双方签订的租赁协议合法有效，属于适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，娄进立无权依据该无效的租赁协议向马帅主张欠付的租金，故应当判决驳回其诉讼请求。娄进立并非本案所涉租金的合法权利人，该利益应归属于全体区分所有权人所有。综上所述,马帅的再审申请主张成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条、第四百二十六条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销本院（2019）豫1081民初860号民事判决；驳回原审原告娄进立的诉讼请求。原审案件受理费450元，由原审原告娄进立承担。本判决为终审判决。审 判 长 ：李志军人民陪审员 ：王晓峰人民陪审员 ：李志娟二〇二一年八月二日法官助理：王宝瑞书 记 员 ：刘庚鑫