吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1620号上诉人（原审原告）：吉林市德颐养老服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市高新技术产业开发区吉丰东路82号。法定代表人：翟国忠，总经理。委托诉讼代理人：刘君，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵宏鑫，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市华兴科维电气有限公司，住所地吉林省吉林高新区吉丰东路82号。法定代表人：李恩黛，总经理。委托诉讼代理人：李丽，该公司职员。委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。原审第三人：吉林银行股份有限公司吉林江岸支行，住所地吉林省吉林市船营区松江西路77号大唐天下江山3号楼03幢0001005-0001006室。负责人：于果民，行长。委托诉讼代理人：李海青，男，该行职员。委托诉讼代理人：马勇，吉林恒正达律师事务所律师。上诉人吉林市德颐养老服务有限责任公司（以下简称德颐公司）因与被上诉人吉林市华兴科维电气有限公司（以下简称华兴公司），原审第三人吉林银行股份有限公司吉林江岸支行（以下简称吉林银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林高新技术开发区人民法院（2020）吉0291民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德颐公司的法定代表人翟国忠，委托诉讼代理人刘君、赵宏鑫；被上诉人华兴公司的委托诉讼代理人李丽、赵金库；原审第三人吉林银行的委托诉讼代理人李海青、马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德颐公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持德颐公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，整个判决缺少足够的事实和法律依据。1．一审法院认为德颐公司与华兴公司签订租赁协议中第8条的约定不能作为双方解除合同的依据的做法是错误的。根据双方签订的租赁协议第8条中明确规定，华兴公司应于2020年7月11日前结清原有贷款，双方于2020年4月17日签订《房屋租赁协议》，虽然当时德颐公司知道华兴公司已经将该房屋抵押贷款但当时华兴公司明确告知德颐公司贷款到期后能够完全偿还，因此在租赁协议中双方明确约定了华兴公司应于2020年7月11日前结清原有贷款的条款，然而一审法院确认为双方约定不明，以“没有对华兴公司结清原有贷款后，继续以涉案厂房抵押申请贷款的行为予以约束和限制”为由驳回德颐公司的诉讼请求。根据《民法典》第142条规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质、目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”，德颐公司与华兴公司签订了厂房租赁协议，结合相关条款（在租赁协议第8条明确约定了华兴公司的还清贷款的义务）、行为的性质和目的（德颐公司租赁该厂房是为了响应国家号召办理养老机构，老人养老机构根据国家要求必须是闲置不生产的厂房，而华兴公司的工厂也正是闲置状态，德颐公司才租赁的，这是一个长期的租赁合同，因此要求租赁的标的物必须处于一个长期稳定的状态，而华兴公司将厂房抵押的行为破坏了双方租赁的性质和目的，如果不能保障该厂房处于闲置不经营状态，不能具有长期稳定的所有权和使用权，那么必然会导致德颐公司的合法权益不能得到保障，德颐公司也不能在有经营的厂房内与该工厂使用一个标的物共同经营建立养老机构，在此情况下根本达不到双方签订协议的目的）、习惯以及诚信原则（根据房屋租赁市场的习惯，任何一个承租人都不可能允许承租的标的物被抵押，而且双方签订的协议也完全符合租赁习惯，就是出租人应当将租赁物完全涤除干净。而且华兴公司完全违背了诚信原则，华兴公司完全是在恶意的欺骗德颐公司，在抵押权到期后，没有清偿抵押的债务，反而是隐瞒德颐公司，恶意办理抵押，华兴公司的行为完全是违背了诚信原则）。即便按照一审法院的说法双方没有对华兴公司清偿原有贷款后，是否继续以涉案厂房抵押贷款没有约定，那么华兴公司在继续办理抵押贷款的时候也应当书面告知德颐公司，华兴公司不仅没有书面告知德颐公司，反而隐瞒德颐公司。一审法院完全扭曲该条款的意思，反而将华兴公司违背诚信的行为认定为合理合法的行为，一审法院的做法完全是错误的。根据双方签订的《房屋租赁协议》第8条中明确约定，华兴公司出租给德颐公司的厂房，必须保证没有所有权和使用权的纠纷，而华兴公司私自用厂房在吉林银行办理经营贷款已侵犯了德颐公司的使用权和经营权，据德颐公司到吉林银行了解，华兴公司利用该厂房办理的是经营性抵押贷款，根据吉林银行的解释，经营性抵押贷款系在经营者在抵押物中进行经营，并具有良好的企业运营，而华兴公司现已经停止了企业运营，没有任何经营活动，其本身就是骗取了国家银行贷款，其行为已经违反法律规定，并且吉林银行告知德颐公司，华兴公司已经逾期多个月没有偿还贷款利息了，因此华兴公司无法保障其出租厂房的所有权和使用权不被吉林银行查封甚至拍卖，如拍卖吉林银行是第一受益人，吉林银行已明确表示不能保证德颐公司的利益不受损失，而且华兴公司利用工厂企业运营贷款工厂就必须在此经营使用，那么德颐公司就没有了使用权也无法开办养老机构，因此德颐公司提出解除合同完全符合法律规定。2．一审法院认为双方签订的房屋租赁协议不存在《民法典》第724条规定的解除情形的说法是错误的。根据《民法典》第724条规定“有下列情形之一的，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形；”首先，德颐公司与华兴公司于2020年4月17日签订的《房屋租赁协议》中约定的租赁期限为2020年10月1日开始，而租赁物的抵押权是在2020年7月11日设立的，由于抵押权设立在租赁期限之前，租赁物的权属一但发生争议，势必会导致德颐公司无法继续使用该租赁物；其次，华兴公司在该租赁物上设立的是经营权抵押，根据银行的相关规定，在不动产上设立的经营权抵押要求企业必须在设立抵押权的物权上进行经营，而华兴公司不知道与吉林银行是如何办理的该抵押权，因为在2020年7月份的时候德颐公司已经在该厂房进行了养老机构的装修，华兴公司完全没有在该厂房进行任何生产经营，而吉林银行在没有到实地进行考察的情况下，私自给华兴公司办理的经营性抵押贷款，完全是违背中国银行关于发放抵押贷款的规定，目前德颐公司正向相关部门进行反应，由此可见，本案的租赁物具有违法行政法规关于使用条件的强制性规定的情形。而且据德颐公司到吉林银行了解，华兴公司已经存在逾期还款的不良记录了，因此如果双方继续履行合同，势必会导致德颐公司经营的不稳定性，也会造成德颐公司合法权益的损失。华兴公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回德颐公司全部上诉请求。吉林银行述称，吉林银行与涉案纠纷无关，请依法裁判。德颐公司向一审法院起诉请求：1．解除德颐公司与华兴公司签订的房屋租赁协议；2．判令华兴公司退还德颐公司定金10万元并赔偿德颐公司各项经济损失共计695，257元（其中房屋装修损失483，257元，购买医疗设备损失32，000元，违约金180，000元）：3．华兴公司承担诉讼费用及律师费用。一审法院认定事实：2019年7月15日，吉林银行取得华兴公司单独所有的、坐落于吉林高新区吉丰东路82号的生产厂房（建筑面积为3，774.98平方米，以下简称涉案厂房）的抵押权，债务履行期限自2019年7月12日至2020年7月11日。2020年4月17日，华兴公司（甲方）与德颐养老公司（乙方）签订了《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），其中第2条约定：甲方保证对出租厂房（即涉案厂房）享有全部的所有权和使用权；第3条约定：租赁期限为10年，自2020年10月1日起至2030年9月31日止；第4条约定：本协议签订之日后乙方（德颐养老公司）支付甲方定金6万元（甲方无违约，定金不予返还），甲方需配合乙方出具相关材料办理营业手续，剩余首年租金于2020年10月1日前支付完毕；第6条约定：甲方于2020年10月1日前将厂房交付给乙方；乙方可自2020年4月18日提前进入并装修等；第8条约定：甲方必须保障对出租房屋享有全部的所有权和使用权（目前该厂房有抵押权，抵押权人为吉林银行股份有限公司吉林江岸支行，抵押期限为2019年7月12日起至2020年7月11日止，甲方保证抵押权到期能及时偿还），如因所有权和使用权纠纷（包括之前的抵押权纠纷）导致乙方无法继续承租该厂房，甲方承担违约责任并赔偿乙方的所有损失（包括房屋装修费用、房屋租金损失以及为主张权利所花费的一切费用）；第18条约定：如甲方违反上述约定，乙方有权解除合同，甲方需按国家规定赔偿标准支付给乙方当年租金的30％作为违约金，并赔偿乙方的所有损失（包括房屋装修费用、房屋租金损失以及为主张权利所花费的一切费用）；此外，双方还约定了其他权利和义务。同日，华兴公司负责人李丽向德颐养老公司出具了收到定金6万元的收据。2020年4月18日，德颐公司进入涉案厂房施工、装修。2020年7月3日，华兴公司向德颐养老公司出具房费4万元的收据。2020年7月6日，华兴公司与吉林银行续签了贷款抵押合同，债务履行期限自2020年7月6日至2021年7月5日。2020年8月4日，德颐公司得知上述贷款事宜后，与华兴公司协商如何继续履行租赁协议未果，德颐公司停止装修。2020年8月10日，德颐公司到吉林市江城公证处（以下简称江城公证处）针对涉案厂房的装修及现状，办理了保全证据的公证。8月12日，江城公证处作出（2020）吉吉江城证内民字第14997号公证书。一审法院认为，涉案租赁协议体现了双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，德颐养老公司对涉案厂房享有承租权。本案的争议焦点问题是：一、华兴公司向德颐养老公司交付涉案厂房后，在该厂房上设立抵押权，是否构成违约？经庭审调查，双方当事人对租赁协议第8条前半句“甲方必须保障对出租房屋享有全部的所有权和使用权（目前该厂房有抵押权，抵押权人为吉林银行股份有限公司古林江岸支行，抵押期限为2019年7月12日起至2020年7月11日止，甲方保证抵押权到期能及时偿还）”的理解有争议，德颐养老公司认为该条款意为华兴公司结清原有贷款本息后，保证该厂房无抵押贷款；而华兴公司认为该条款意为华兴公司结清原有贷款本息，可以继续以厂房抵押申请贷款。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。”第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”因此，结合租赁协议其他条款（德颐养老公司对华兴公司以涉案厂房抵押的事实知情）、本条款后半句的内容（如因所有权和使用权纠纷，包括之前的抵押权纠纷，导致德颐养老公司无法继续承租该厂房，华兴承担违约责任并赔偿损失）、行为性质（约定华兴公司于2020年7月11日履行结清原有贷款的义务）、目的（保证涉案厂房不因设定抵押权而产生所有权转移、使用权消灭的风险），由此可见，该条款及其他条款，均未对华兴公司结清原有贷款后，继续以涉案厂房抵押申请贷款的行为予以约束或限制。因此，德颐公司对租赁协议第8条款的理解，一审法院不予采纳。此外，华兴公司以涉案厂房抵押后，其对涉案厂房仍然享有完全所有权和使用权。因此，德颐养老公司提供的证据既不足以证明华兴公司在出租的厂房上增设抵押权的行为违反了租赁协议的约定，亦未能提供证据证明华兴公司对涉案厂房丧失了完全所有权和使用权，还未能提供证据证明华兴公司存在其他违约情形，因此，德颐养老公司认为华兴公司违约的观点，一审法院不予采纳，其基于违约责任，要求华兴公司支付违约金并赔偿装修费等损失的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。德颐养老公司提供的用以证明损失金额的微信转账记录、销售单、收据、施工合同等，与待证事实无关，一审法院不予评议。二、本案是否符合解除租赁协议的法定情形或约定事由。如前所述，经庭审调查，德颐公司提供的证据不足证明华兴公司存在违约行为，故本案不符合租赁协议第18条约定的德颐养老公司可以行使解除权的事由。《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，“有下列情形之一的，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形；”本案中，虽然德颐公司主张以设立抵押权的厂房兴建民办养老机构，违反《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发（2006）6号，以下简称《通知》）中关于“改造利用现有闲置厂房、社区用房举办养老服务设施”的规定，但经审查，上述《通知》未对民办养老机构的用房使用条件作出限制性规定；此外，虽然华兴公司以涉案厂房设定抵押权，增加了德颐养老公司的经营风险，但德颐养老公司并未提供证据证明涉案厂房存在上述法定解除租赁合同的情形，因此，德颐养老公司主张解除涉案租赁协议，于法无据，一审法院不予支持，其基于解除合同而要求华兴公司返还定金的请求，一审法院亦不予支持。一审判决：驳回德颐公司的全部诉讼请求。案件受理费5876元，由德颐公司负担。本院二审期间，德颐公司围绕上诉请求依法提交了：证据1．银行保险违法行为举报调查意见书1份；证据2.2021年7月15日查询的不动产权及其他事项登记信息1份。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据评判认为，证据1仅是情况告知，并没有明确的结论，故本院对其不予采信；华兴公司对证据2的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，从德颐公司与华兴公司签订的《房屋租赁协议》第8条约定看，德颐公司在租赁案涉房屋时，明知案涉房屋有吉林银行的抵押权存在，有抵押权实现的风险，而自愿承租案涉房屋，并对案涉房屋除二层外进行装修。该条款中华兴公司承担违约责任和赔偿损失的前提条件是因所有权和使用权纠纷导致德颐公司无法继续承租案涉房屋。德颐公司提供的现有证据不足以证明案涉房屋有所有权和使用权纠纷，德颐公司现无法继续承租案涉房屋；亦无法证明案涉房屋合同存在法定或者约定的解除情形，故一审判决驳回德颐公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，德颐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，753元，由上诉人吉林市德颐养老服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  刘 卓二〇二一年八月九日书记员  刘一凝