辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终641号 上诉人（原审被告）：商振，男，1981年7月23日出生，汉族，丹东瑞祺经贸有限公司经理，住北京市西城区。 上诉人（原审被告）：阎玉慧，女，1981年10月9日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋光福，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连鑫晨汽车销售服务有限公司，住所地辽宁省大连保税区洞庭路**自贸大厦****。 法定代表人：王莹，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦景霞，辽宁民同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王健，辽宁民同律师事务所律师。 上诉人商振、阎玉慧因与被上诉人大连鑫晨汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人商振及上诉人商振和上诉人阎玉慧的共同委托诉讼代理人蒋光福，被上诉人大连鑫晨汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人商振、阎玉慧上诉请求：1、撤销一审判决，在查明事实基础上依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2、依法判令二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决在已查明被上诉人不存在单方解除合同合法事由的情况下，却认定了其单方解除合同行为的效力，是法律适用错误。一审法院已查明，上诉人与被上诉人之间就涉案房屋签订了为期五年的定期租赁合同。在第二年的租赁期间(即自2018年9月1日至2019年8月31日)，被上诉人按合同的约定交纳了租金。但在2019年5月，被上诉人因经营不善撤离丹东地区，并将承租房屋退还给上诉人。上诉人不接受被上诉人单方解除合同的行为。但是，在判决书本院认为部分却表述为：“在双方的房屋租赁合同已经解除并且原告已支付违约金的情况下，这三个月的租金62500元被告应予返还”。上诉人认为，一审判决适用法律存在明显错误。具体理由如下：首先，上诉人与被上诉人之间签订的是定期租赁合同，被上诉人单方解除合同的行为不符合法律的规定，不具有法律效力，租赁合同在被上诉人提出解除时不产生合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同的解除包括约定解除和法定解除两种情况。本案中，被上诉人将承租房屋退还给上诉人的行为，并未取得上诉人的同意，不符合协商一致解除合同的情形；而双方签订的房屋租赁合同中也并未约定被上诉人一方解除合同的条件，故被上诉人不能援引《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除的规定。而被上诉人以经营不善为由解除合同，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定。所以，被上诉人单方解除合同没有法律依据，不具有法律效力。其次，双方最终解除的是五年定期租赁合同中后三年合同的履行，而不是已履行完毕的部分。上诉人在不同意被上诉人单方解除合同的情况下，租赁合同仍继续有效。根据双方在《房屋租赁合同》第四条第二款的约定，被上诉人应在每年的7月1日前需交纳下一年度的租金。按合同约定的期间向其主张下一年度的租金。因被上诉人以自己的行为表明不履行合同义务，故上诉人依《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款关于法定解除的规定，解除了后三年合同的履行，并主张违约金。而对于已履行完毕的部分，并不产生解除的法律后果。已付租金是被上诉人的尚处于履行状态的合同义务，并不是不当得利，一审判决要求返还没有事实和法律依据。二、一审判决与已生效判决结果完全相反，被上诉人的请求诉违反了民事诉讼的一事不再理原则，构成重复起诉，应驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人针对被上诉人的违约行为，向丹东市振兴区人民法院提起诉讼要求被上诉人给付违约金。在该案的庭审中，被上诉人提出以剩余的租金抵销违约金的请求，丹东市振兴区人民法院在(2019)辽0603民初3344号民事判决书中明确表述：“经营不善系被告的经营风险，该经营风险与原告无关，不能成为被告提前解除合同的合法合理理由”，故未支持被上诉人的抗辩。丹东市中级人民法院作出的(2020)辽06民终142号民事判决书也明确认为被上诉人擅自解除合同，提出以未到期的三个月房租抵消违约金，没有事实和法律依据。辽宁省高级人民法院也作出了(2020)辽民申3358号民事裁定书，裁定认为被上诉人所提出的再审请求及理由，在一、二审审理过程中均作为其答辩意见、质证意见及上诉请求作出陈述，一、二审均进行了审理，一、二审对案件事实的认定及法律适用，并无不当。故驳回了被上诉人的再审申请。前述生效判决中不支持被上诉人的抵消请求，正是因为被上诉人无故解除定期生效合同具有违法性而作出。然而，本案一审判决要求上诉人返还租金，却又认定了被上诉人解除合同行为具有合法性。这样导致一审判决结果在实质上否定了前诉生效判决的裁判结果，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第247条第3款规定的重复起诉情形，应予驳回。 大连鑫晨汽车销售服务有限公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1、被上诉人解除合同并将房屋于2019年5月份交付给上诉人，上诉人也接收了房屋，双方合同已经于2019年5月解除，正因为法院认定合同系被上诉人单方解除，故依据双方合同第11条违约责任才判令被上诉人承担违约责任5万元，依据合同法第97条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。结合本案，本案合同解除后，被上诉人将房屋交付给上诉人，并承担相应的违约责任，同样，对于上诉人而言，也应当返还未使用部分的三个月租金的义务，否则将对被上诉人带来承担违约金又承担租金损失的双重惩罚。不仅不符合合同的约定以及法律规定，也违背了公平原则，导致利益失衡；2、上诉人在主张违约责任的案件中认为我方应支付违约金的前提是解除合同才承担违约金，而现在又否认解除合同及解除合同没有法律效力，这不仅不符合法律规定，也自相矛盾。况且，2019年5月份之后，被上诉人不仅腾退了房屋，将房屋交付给上诉人，也支付了依据合同约定的违约金，上诉人也接收了房屋。故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。3、在上诉人主张违约金的案件中被上诉人只是提出了违约金和未使用租金相抵顶的方案以及抗辩，但因法院认为不符合抵顶，故没有认可该抗辩意见，而原审并未对上诉人是否应当返还租金的问题进行实体审理，且抵顶与是否返还租金也并非同一法律关系。被上诉人也并未对是否返还租金进行起诉及反诉，故不属于重复诉讼。 大连鑫晨汽车销售服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令二名被告共同返还原告多付的租金62500元；2.请求判令支付利息，以62500元为基数，从2019年6月1日起按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日利息为588元，自2019年8月20日至实际付款之日按照同期银行间同业拆借利率计算利息，计算至2020年5月20日为1909元。 一审法院认定事实：坐落于丹东市振兴区房屋是两名原告的夫妻共同财产。2017年7月1日，以被告商振为出租方，以原告为承租方，双方签订房屋租赁合同一份，约定承租方租赁该房屋经营使用，租期五年即2017年9月1日起至2022年8月31日止，双方约定了租金数额、支付方式及交纳期限，其中2017年9月1日至2020年8月31日的年租金为25万元，该合同第十一条约定了违约责任和合同终止的赔偿措施即发生承租方无故单方面解除合同或违反合同约定的其他相关事宜之情形的，承租方需向出租方支付违约金5万元。合同签订后，被告使用该房屋进行经营并向原告支付了两个年度的租金50万元（其中包含2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金25万元）。2019年5月，原告因经营不善撤离丹东地区，并将该承租房屋退还给被告。被告不接受原告单方解除合同的行为，并向法院提起诉讼，要求本案原告支付违约金。该案经法院审理，于2019年10月10日作出（2019）辽0603民初3344号民事判决书，判决大连鑫晨汽车销售服务有限公司向商振、阎玉慧支付违约金50000元。大连鑫晨汽车销售服务有限公司不服该判决，提起上诉。2020年4月15日，丹东市中级人民法院作出（2020）辽06民终142号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。大连鑫晨汽车销售服务有限公司不服该终审判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。2020年8月20日，辽宁省高级人民法院作出（2020）辽民申3358号民事裁定书，裁定驳回大连鑫晨汽车销售服务有限公司的再审申请。在上述案件审理过程中，大连鑫晨汽车销售服务有限公司提出用剩余的3个月房租来抵销5万元违约金，但人民法院认为，因其擅自解除合同，其提出以未到期的三个月房租抵消违约金，没有事实和法律依据，从而未支持该请求。上述判决作出后，原告向被告支付了5万元违约金。 一审法院认为，根据人民法院生效判决查明的事实，原告于2019年5月因经营不善撤离丹东地区，并将该承租房屋退还给被告，而原告交付房租至2019年8月31日。显然，2019年6月至8月，原告并未实际使用案涉房屋，在双方的房屋租赁合同已经解除并且原告已支付违约金的情况下，这三个月的租金62500元被告应予返还，否则构成不当得利，故对原告的诉讼请求予以支持。关于被告提出原告的起诉属于重复起诉的意见，因前案审理的只是剩余租金和违约金能否抵销的问题，并未对被告是否应返还租金的问题进行实体审理，换言之，两种债权能否抵销与是否应返还租金不是同一法律关系，故本案不属于重复起诉，被告的该项辩解意见没有事实和法律依据，不予采纳。 一审法院判决：被告商振、阎玉慧于本判决生效后十日内向原告大连鑫晨汽车销售服务有限公司返还购房款62500元，并自2019年6月1日起至实际给付之日止以62500元为本金按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，由被告商振、阎玉慧共同负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案的焦点问题为被上诉人要求上诉人返还剩余租金是否有依据。本案中，上诉人与被上诉人之间因违约金问题上诉人向法院提起诉讼，经生效判决确认，被上诉人构成违约并由被上诉人赔偿上诉人违约金50000元，故被上诉人属擅自解除合同，而该擅自解除合同的行为不符合合同解除的法定条件，亦不符合双方协商一致解除合同的条件，且房屋租赁合同的承租方即便不承租房屋亦应履行提前告知义务，而被上诉人未提供证据证明其履行了提前告知义务，上诉人与被上诉人签订的合同期限为五年，被上诉人亦预交了两个年度的租金50万元，现被上诉人于第二个年度租赁期满前三个月擅自解除合同，因出租方再次出租房屋亦需要合理的期限，故被上诉人作为违约方的前提下，要求上诉人返还剩余三个月的租金没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人商振、阎玉慧的上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3051号民事判决； 二、驳回被上诉人大连鑫晨汽车销售服务有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费712元，二审案件受理费1424元，合计2136元，由被上诉人大连鑫晨汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  李大为 审判员  康 璐 二〇二一年八月二十五日 书记员  王晓宇