广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11875号上诉人（原审原告）：广州美加华商投资顾问有限公司，住所地广州市天河区天河东路67号2605房。法定代表人：张新，该公司经理。委托诉讼代理人：谢银辉，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州博裕物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道中1088号301房。法定代表人：李小彬，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李昌青，男，1976年9月9日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗智仁，广东同福律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑灵丽，广东同福律师事务所律师。上诉人广州美加华商投资顾问有限公司（以下简称美加公司）因与被上诉人广州博裕物业管理有限公司（以下简称博裕公司）、李昌青房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初23536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。美加公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持美加公司一审诉讼请求；2.博裕公司、李昌青承担所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决查明事实不足，认定事实错误，应予撤销。对于居间费，居间费应属于租金的一部分，只是双方对租金支付方式约定不同的一种支付方式表现。博裕公司、李昌青明确表示不认识居间人，《房屋居间合同》与《租赁合同》一并签署，博裕公司、李昌青认同居间费是其与原出租人广东衡溢投资有限公司（以下简称衡溢公司）协商租金的一部分。居间费占比租金的50%并按租金递增模式及比例进行递增，并根据租金支付时间逐月支付，不符合居间费的惯例。对于租金差额，属于博裕公司、李昌青取得承租物业（一、二、三楼）的费用（除居间费外）与实际备案租赁合同约定的费用之间的差额，虽根据协议约定，该费用同居间费一并由居间人收取，但博裕公司、李昌青拒绝支付租金差额的行为已实际导致美加公司的权益受到侵害。美加公司未实际直接收取博裕公司、李昌青支付的租金差额，符合当事人约定的事实情况，租金差额由博裕公司、李昌青向居间人支付，居间人收取该费用的行为属于委托代理行为，居间人亦没有实质权利来收取租金差额，并非美加公司对租金差额不享有权利。在博裕公司、李昌青支付居间费、租金差额后，美加公司与衡溢公司、居间人如何分配与博裕公司、李昌青没有任何关联，也无需向博裕公司、李昌青披露，一审法院以未曾披露及根据约定实际向居间人支付为理由驳回美加公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据。（二）一审判决认定事实错误，将导致增加同一事实的诉累。一审法院对居间费、租金差额的认定错误，侵害了美加公司的合法权益，且错误认定前述费用的权利归属于居间人，这势必导致居间人就同一事实另案提起诉讼，增加当事人的诉累。综上，博裕公司、李昌青拒绝支付租金的行为已事实上侵害了美加公司的合法权益，一审法院认定美加公司向博裕公司、李昌青主张居间费属于认定错误，美加公司只在本案中主张属于美加公司应享有的租金，该主张并不完全等同于博裕公司、李昌青应支付的居间费用。二审期间另补充：在一审开庭时，博裕公司、李昌青多次明确不认识居间人张某墉，且未见过面，同时明确表述居间费属于租赁合同租金的一部分，而一审法院对该事实的认定依然为居间合同，认为属于独立的民事合同关系，并认定该居间费用应由居间人主张，该认定与事实不符。博裕公司、李昌青二审答辩称，（一）租赁关系是在博裕公司与衡溢公司之间建立的，美加公司起诉博裕公司没有任何事实依据。衡溢公司作为物业开发商，有权决定将物业卖给谁，博裕公司作为承租方，只要物业买卖过程不影响租赁及租金，自然没有异议，不清楚衡溢公司与美加公司之间的约定内容。美加公司购买首层后，博裕公司与美加公司也书面约定了租金缴纳办法，从租赁至今博裕公司也从未欠过美加公司任何费用，作为承租方已完全履行了相关义务及责任，居间合同与租赁合同是一起签订的，对应的是租赁一至三层的整体，衡溢公司虽然在2016年出售了一楼，二、三楼还在衡溢公司名下，租金也未发生变化，博裕公司按照之前的约定正常支付租金及居间费给衡溢公司。到了2019年，二、三楼也被拍卖了，最初签订合同的出租方没有了，在宁波海事法院过来交接场地后，博裕公司停止与衡溢公司之间的相关义务完全合理。（二）美加公司购买物业之前应当非常清楚租赁关系及租金情况，其购买后也与博裕公司明确了租金金额。博裕公司支付的居间费，张某墉是否与其他人分配以及如何分配，都与博裕公司无关，博裕公司也不知情。如果张某墉、衡溢公司每个月未将居间费给美加公司，美加公司也应起诉衡溢公司或者张某墉，与博裕公司、李昌青无关。博裕公司作为承租方，不关心支付的居间费性质如何，只要租赁的物业是合法的，租赁过程物业不产生纠纷，租赁成本算的过账就行。如果居间费是租金的一部分，一楼的租赁单价将高出二、三楼租赁单价80%。美加公司在购得物业时已充分考虑过整体租金的分配，居间费不属于一楼的租金，博裕公司签订确认书时也是考虑了一楼的价值才同意签订，至于张某墉、美加公司、衡溢公司如何处理居间费，与博裕公司无关。关于租金差额问题，有独立的租赁合同清楚约定递增方式及租赁单价，不存在另外的递增差额。博裕公司承租三层物业是按照整体计算投资及未来收益的，承租期15年，实际使用不到三年半就因物业自身问题减少了80%的租赁面积，博裕公司多次追偿无果，至今也没有任何人对此事负责，还得面对美加公司此次诉累，博裕公司此次应诉的律师费应由美加公司承担。二审期间回应美加公司的补充意见：博裕公司、李昌青在一审时认为居间费属于二、三楼的租金而非一楼租金，故美加公司无权向博裕公司、李昌青主张，且无论居间费的性质为何，涉案租赁各方在此前签订的有关协议中已经明确了居间费应当支付给张某墉，而非美加公司。李昌青庭后补充答辩称，李昌青与美加公司没有签订过任何合同，与美加公司不存在任何合同关系，美加公司无权要求李昌青承担任何合同责任。2015年9月14日签订《租赁合同》时，博裕公司并未成立，博裕公司的发起人为李小彬、方某华与李昌青，因李昌青当时主管财务，所以由李昌青代为与衡溢公司签订租赁合同与居间合同补充协议。博裕公司成立后，于2015年11月5日与衡溢公司签订租赁合同，故应当由博裕公司与衡溢公司两方承担相应的权利与义务。在博裕公司与衡溢公司签约后，李昌青与衡溢公司的合同已终止，所以李昌青并非承租人，不承担承租人的责任。涉案物业的二、三层在2019年6月已被法院拍卖，由案外人取得产权，博裕公司与衡溢公司的租赁合同关系被迫终止，按涉案居间合同补充协议的约定，居间合同关系也同时终止。因租赁合同关系与居间合同关系产生的所有损失及责任，均由衡溢公司和居间人张某墉承担，与李昌青无关。美加公司向一审法院起诉请求：1.博裕公司、李昌青支付从2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金（居间费）1650000元（每月150000元）；2.博裕公司、李昌青支付从2019年7月1日至2020年5月31日的租金差额共计174540.08元；3.博裕公司、李昌青支付逾期支付上述租金（居间费）及租金差额的违约金100000元；4.由博裕公司、李昌青承担本案诉讼费。一审法院认定事实：美加公司是坐落于广州市天河区中山大道中1088号101房（以下简称101房）的登记权属人。双方为证明李昌青、博裕公司前期与衡溢公司订立租赁合同、与张某墉订立居间合同的情况，向一审法院提交如下证据：1.显示由衡溢公司（出租方，甲方）与李昌青于2015年9月14日签订的《租赁合同》（原件），约定：甲方出租给乙方的物业坐落于天河区中山大道中1088号新建商业用房一至三层，该物业性质为商业，具体包括中兴花园一、二、三层，首层建筑面积1951.92平方米，二层建筑面积3024.1平方米，三层建筑面积3022.6平方米；本合同约定的租赁期限自2015年9月21日至2030年9月10日止；租赁期限第一年整体租金（含物业管理费）按每个月300000元支付（其中包含物业管理费51541元，由甲方代收代付，由物业管理公司出具相应票据给乙方），第三年开始的整体租金每两年在前两年整体租金的基础上递增6%等。2.显示由李昌青（委托人，甲方）与张某墉（居间人，乙方）于2015年8月1日签订的《房屋承租居间合同》（原件），约定：甲方委托乙方为其居间承租坐落于天河区中山大道中1088号新建商业用房一至三层，并协助其与出租人签订房屋租赁合同，首年每月租金价格不高于3000000元，免租期不低于6个月，租赁期限15年，递增条件每两年不得高于前一年租金的6%，可以采用两年进行一次递增；委托期限自2015年8月1日至2015年9月30日；委托事项完成后，甲方应按照实际租金50%向乙方支付佣金；佣金应在甲方与出租人签订房屋租赁合同后支付，具体数额及支付方式由双方另行约定等。就该合同的签署情况，李昌青表示实际签署时间是2015年9月（与其他租赁合同同时期签署），当时衡溢公司的工作人员将已经由张某墉签好字的《房屋承租居间合同》给其签字，因其与衡溢公司已经就场地的租赁事宜基本协商一致，所以就签署了该份合同。3.显示由李昌青（甲方）与张某墉（乙方）于2015年9月14日签订的《居间合同补充协议》（原件），约定乙方同意甲方按月根据与出租人签订的《租赁合同》约定月租金向甲方支付居间佣金，支付期限自2015年9月21日至2030年9月10日止，第一、二年按每个月150000元支付（该费用不包含相关的税费，即乙方不开具发票），从第三年开始的居间佣金每两年在前两年的基础上递增6%；签约当日补充协议生效，甲方向乙方支付相当于两个月居间佣金300000元作为履约保证金和预支付一个月的居间佣金150000元，甲方向乙方开具有效收款收据；因出租人暂未清空场地交付甲方，起租日期从交付日期计算，所以双方同意居间佣金从出租人计算租金之日起至甲方与出租人终止或解除合同之日止结束；居间合同及补充协议的终止、解除、违约责任根据甲方与出租人签订的《租赁合同》一并执行等。4.显示由衡溢公司（甲方）、李昌青（乙方）与张某墉（丙方）于2015年9月14日签订的《确认书》（原件），约定：甲乙丙三方确认各方所签订的《租赁合同》与签订的《居间合同》及其相关补充协议并存，在不得违反法律法规规定前提下各方不予以干涉其相关条款的约定；在任一方存在违约情况或任一合同解除或终止的情况下，协议第三方根据约定所做出的行为不按违约认定，不承担违约责任，同时违约方应按《租赁合同》及《居间合同》约定承担违约责任；乙方在签订合同后需变更签约主体时须与甲、丙双方同时签订《租赁合同》及《居间合同》，并承担相应的连带责任，即乙方不得将整份合同进行对外转让，甲丙双方必须无条件予以配合乙方变更签约主体重新签订《租赁合同》及《居间合同》等。5.显示由衡溢公司分别于2015年9月28日及2015年10月12日向李昌青出具的《关于中兴花园裙楼物业交付确认函》及《关于中兴花园裙楼物业交付确认函（2）》（均为原件），内容为要求李昌青前往物业管理公司办理相关物业的交接及装修手续。6.显示由李昌青于2015年11月4日向衡溢公司出具的《承诺书》（原件），内容为根据《租赁合同》及其补充协议约定，现李昌青同意变更承租主体为博裕公司，相关租赁事宜按签订的《租赁合同》及其补充协议约定处理。7.显示由衡溢公司（甲方，出租方）与博裕公司（乙方，承租方）于2015年11月4日签订的《租赁合同》（原件），约定甲方出租给乙方的物业坐落于天河区中山大道中1088号新建商业用房一至三层等。该合同相关条款与显示由衡溢公司与李昌青于2015年9月14日签订的《租赁合同》基本一致。8.显示由博裕公司于2015年11月4日出具的《确认书》（原件），内容为：博裕公司是基于李昌青与衡溢公司、张某墉2015年9月14日签订的《房屋租赁合同》、李昌青与张某墉于2015年8月1日签订的《房屋承租居间合同》、2015年9月14日签订的《居间合同补充协议》、及2015年9月14日李昌青、衡溢公司、张某墉三方签订的《确认书》而组建成立的公司；现博裕公司确认明确知晓上述文件的所有约定，并承诺在博裕公司与衡溢公司2015年11月4日重新签订《房屋租赁合同》后同时执行上述文件的相关约定，并按时支付租金及居间费用，逾期支付根据约定承担责任。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议。2016年4月25日，衡溢公司（甲方）、美加公司（乙方）与博裕公司（丙方）签订《博裕广场租赁补充协议》，载明鉴于甲丙双方于2015年11月4日签订《租赁合同》，甲方将坐落于天河区中山大道中1088号新建商业用房一至三层物业出租给乙方使用，并已经办理交付使用；甲乙双方于2016年4月21日签订《房屋买卖合同》，甲方将101房出售给乙方，并已经办理了房屋过户手续；经甲乙丙三方友好协商，特订立本补充合同约定如下：1.甲、乙、丙三方确认位于广州市天河区中山大道中1088号一层房产（即101房）的租金为每月130000元，由丙方直接支付给乙方，该租金不包含物业管理费，租金递增方式与甲丙双方的《租赁合同》约定一致；2.甲、乙、丙三方确认位于广州市天河区中山大道中1088号二至三层房产的租金为每月120000元，由丙方直接支付给甲方，该租金不包含物业管理费，租金递增方式与甲丙双方的《租赁合同》约定一致；3.甲方将收取丙方的租赁保证金扣除二、三层租赁保证金240000元后，将剩余360000元直接支付给乙方作为乙方收取丙方的首层租赁保证金；甲、乙、丙三方确认广州市天河区中山大道中1088号一至三层的物业管理费不再支付给甲、乙两方，而由丙方直接支付给相应的物业管理公司，具体的物业管理费金额、支付方式等问题另行以书面形式确认。2016年5月18日，衡溢公司（原出租方，甲方）、美加公司（现出租方，乙方）与博裕公司（承租方，丙方）签订《合同权利义务转让协议》约定，甲乙丙三方同意自2016年7月1日起将甲、丙双方签订的《租赁合同》所约定的出租方权利义务变更为乙方承接等。美加公司与博裕公司、李昌青一审庭审时均确认该转让协议并未真实履行，仅用于美加公司办理贷款使用。2019年6月27日，宁波海事法院作出（2018）浙72执2号之一、（2018）浙72执3号之一执行裁定书，分别裁定广东省广州市天河区中山大道中1088号301房的房地产、201房的房地产归买受人按份共有等。2016年9月20日，衡溢公司（甲方，出租方）、美加公司（乙方，出租方）与博裕公司（丙方，承租方）签订《确认书》，约定鉴于：1.甲丙双方于2015年11月4日签订《租赁合同》，甲方将坐落于天河区中山大道中1088号新建商业用房一至三层物业出租给乙方使用，并已经办理交付使用；2.甲乙双方于2016年4月21日签订《房屋买卖合同》，甲方将101房出售给乙方，并已经办理了房屋过户手续；3.丙方前往租赁备案部门备案的租赁合同，根据该合同约定租金价格为首年租金250000元，从第三年起每两年租金在上一年度基础上浮1%计算；综上，甲、乙、丙三方现经友好协商，就丙方应缴纳的租金及费用的支付问题签订本确认，以资三方共同遵照执行：一、丙方确认在租赁备案部门备案的租赁合同只作为丙方缴纳租赁税使用，同时丙方根据要求只能按照备案租赁合同要求向出租方缴纳租金；二、甲丙双方就丙方实际应支付的租金结合甲丙双方于2015年11月4日签订《租赁合同》及协议，重新确认丙方在租赁期间应支付的租金，详见附表，三方确认：至2017年9月起租金差额连居间费一并转入居间人账户收取；三、丙方确认按照该附表支付相应的费用，逾期支付依照与甲方于2015年11月4日所签订的《租赁合同》及协议约定处理等。该《确认书》后附有“附件：租金”显示如下内容：……2017年9月20日至2019年9月19日每月约定实际租金含物业管理费318000元（①），乙方要求备案租赁合同约定租金252500元（②），衡溢公司应收取租金121200元，美加公司应收取租金131300元，租金差额13959元（①-②-③），物业管理费51541元（③），开具发票税费14140元，居间费159000元；2019年9月20日至2021年9月19日每月约定实际租金含物业管理费337080元（①），乙方要求备案租赁合同约定租金255025元（②），衡溢公司应收取租金122412元，美加公司应收取租金132613元，租金差额30514元（①-②-③），物业管理费51541元（③），开具发票税费14281元，居间费168540元等，备注：1.乙方支付租金部分不包含开具发票税费，该部分税费暂按照现行的税率计算……2.租金差额及开具发票税额乙方应根据要求向甲方指定账户进行缴纳。就上述《确认书》内容，双方确认如下：《确认书》中第二条的三方确认内容应为“自2016年9月起租金差额连同居间费一并转入居间人账户收取”。就附表中各项目说明如下：附表即为博裕公司应支付的租金、物业管理费及居间费的数额，其中1.每月约定的实际租金含物业管理费是根据2015年9月14日衡溢公司与李昌青签订的《租赁合同》约定的租金标准（含管理费）；2.乙方要求备案租赁合同约定租金是博裕公司与美加公司签订的备案用租赁合同约定的租金标准（在第1项约定租金标准中扣除管理费，保留整数）；3.衡溢公司应收租金及美加公司应收租金则是对第2项中的租金进行拆分至一楼和二、三楼；4.租金差额是第1项减去第2项及物业管理费得出，是因为第1项及第2项的租金均是递增的，该部分租金差额及居间费都是支付给张某墉的；5.物业管理费是每月固定收取，在签署确认书后由博裕公司直接向物业管理公司支付，并在原应付租金中就物业管理费进行了扣除；6.居间费用是向张某墉进行支付，且居间费用也是与第1项中的租金同样比例和年份进行递增。另，本案一审庭审中，美加公司确其就附表中所涉租金差额部分未予收取过。本案审理过程中，美加公司为证明张某墉系受其及衡溢公司委托收取居间费，且已将居间费转交给美加公司，向一审法院提交如下证据：1.显示由张某墉于2019年11月30日向美加公司出具的《关于代收取广州博裕物业管理公司租金的对账函》[原件，载明根据美加公司及衡溢公司的通知，其将代收取李昌青、博裕公司天河区中山大道中1088号首层租金（居间费）转入150000元给美加公司，博裕公司自2019年7月起停止支付上述费用，请美加公司自行与博裕公司协商，截止至出具函件之日，其共向美加公司转入代收取的上述款项5500000元]；2.显示由张某墉于2015年9月22日出具的《收款收据》（复印件，载明其收到李昌青缴纳的履约保证金300000元以及一个月居间费用150000元等）；3.国内支付业务收款回单、客户回单（均为电子打印件，显示付款人为张某墉，收款人为美加公司，部分备注为“博裕租金”）；4.显示由张某墉（甲方，出借人）与美加公司（乙方，借款人）于2016年5月15日签订的《借款协议书》（原件，载明经双方协商，就乙方向甲方借款事宜达成如下协议：1.乙方因经营资金需要，向甲方借款1000000元；2.双方商定该费用从甲方应返还乙方的天河区中山大道中1088号101房租金150000元/月中扣减等）。博裕公司及李昌青发表如下质证意见：对证据1的真实性不予确认，不清楚出具情况，有权收取居间费的人员为张某墉，其从未与张某墉、美加公司约定美加公司有权收取居间费，张某墉并未表明将收取居间费的权利转让给美加公司，亦未授权美加公司代为主张居间费；对证据2的真实性予以认可，但与本案无关；对证据3中国内支付业务收款回单的真实性无异议，但张某墉与美加公司之间的资金往来与其无关，张某墉于转账中备注租金为其个人行为，与博裕公司及李昌青无关；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于居间费的支付情况，博裕公司、李昌青提交其自制的《居间费统计表》，显示其于2015年9月23日支付450000元，于2016年5月31日至2017年8月31日期间（共16个月）共16次支付居间费，每次的付款数额为150000元，于2017年9月29日至2019年5月31日期间（共21个月）共21次支付居间费，每次的付款数额为159000元。经质证，美加公司对上述付款情况无异议，表示其已收到张某墉转付的2019年6月及之前的全部居间费（每月150000元）。美加公司认为上述居间费实为租金，在由张某墉收取后已实际向美加公司支付，该部分费用属于101房租金，与2、3楼的物业无关。博裕公司表示因2019年6月天河区中山大道中1088号二楼、三楼被拍卖，此后其不再向衡溢公司承租上述场地，故其与衡溢公司就二、三层场地的租赁合同关系已经终止，其也无需再支付所谓居间费用。本案审理过程中，双方亦就相关问题作出如下陈述：1.关于美加公司第二项诉请“博裕公司、李昌青支付从2019年7月1日至2020年5月31日的租金差额共计174540.08元”的计算方式为根据衡溢公司、美加公司与博裕公司于2016年9月20日签订的《确认书》附表中2017年9月20日至2019年9月19日期间每月租金差额为13959元，根据101房占整个1-3楼的租金比例（13/25）进行拆分，该期间101房的租金差额为7258.68元，2019年9月20日至2021年9月19日期间每月租金差额为30514元，根据101房占整个1-3楼的租金比例（13/25）进行拆分，该期间101房的租金差额为15867.28元；关于美加公司第三项诉请“博裕公司、李昌青支付逾期支付上述租金（居间费）及租金差额的违约金100000元”则是根据衡溢公司与李昌青于2015年9月14日签订的《租赁合同》及衡溢公司与博裕公司于2015年11月4日签订的《租赁合同》中约定的迟延支付租金的违约金计算标准计算，违约金总额已超过100000元，故其本案中仅主张违约金100000元；2.关于101房的现状，双方均确认该场地仍由博裕公司占有使用，博裕公司每月支付租金139000元；3.关于美加公司主张其委托张某墉收取居间费用的理由，其表示在衡溢公司将101房出售给其之前是由衡溢公司委托张某墉收取居间费用，故在其取得101房产权后为免麻烦，也继续委托张某墉收取居间费用，除本案所涉居间费用代收的关系外，其与张某墉不存在其他法律关系或者经济往来，其亦未就居间费用的代收取向张某墉支付其他费用；博裕公司及李昌青则表示并不认识张某墉，在其与衡溢公司订立租赁合同时，衡溢公司将租金拆分为租金及居间费用两部分，并指定张某墉作为居间费用的收取方，其仅是按照衡溢公司的指示向张某墉支付居间费用；4.关于本案所涉居间费用针对内容，美加公司认为居间费用为101房租金的一部分；博裕公司及李昌青认为居间费用应是二楼、三楼租金的一部分，因为居间费用仅是在其与衡溢公司、张某墉的合同中有约定，在其与美加公司之间的合同并无约定，且各方于2016年4月25日签订的《博裕广场租赁补充协议》已就各楼层的租金标准进行了明确约定。一审法院认为：美加公司以张某墉系代其收取居间费用为由提起本案诉讼，要求博裕公司及李昌青直接向其支付居间费用及租金差额，并表示上述居间费用实为101房部分租金。就此一审法院认定如下：首先，双方提交的证据中涉及到支付居间费用、租金差额事宜的协议主要包括显示由李昌青及张某墉签署的《居间合同补充协议》及由衡溢公司、美加公司与博裕公司签订的《确认书》，上述协议中均明确约定居间费用及租金差额均由张某墉收取，且双方亦确认在实际履行过程中，所涉租金差额及居间费实际支付给张某墉，美加公司还表示就《确认书》附表中所列租金差额其未实际收取；其次，美加公司表示居间费用系接受其委托代为收取居间费用，但其并未提交证据证明在博裕公司履行签署合同时其曾向博裕公司披露其所主张的其与张某墉之间存在的委托代理关系，且在前述合同的履行过程中，双方亦确认博裕公司亦是向张某墉支付相关费用。本案中，美加公司仅提交显示由张某墉出具的《关于代收取广州博裕物业馆公司租金的对账函》及国内支付业务收款回单等主张其有权要求博裕公司及李昌青向其支付居间费用及租金差额依据不足，一审法院不予采信。据此，对于美加公司要求博裕公司及李昌青向其支付居间费用、租金差额及逾期支付的违约金的诉请均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，于2021年2月1日作出如下判决：驳回广州美加华商投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22121元，由广州美加华商投资顾问有限公司负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《租赁合同》约定“乙方（博裕公司）逾期交付月租金、管理费和水电费，每逾期壹日，由甲方（衡溢公司）按应缴金额的千分之五收取违约金，直至乙方缴清所有欠费”；《居间合同补充协议》约定“居间合同及补充协议的终止、解除、违约责任根据甲方（李昌青）与出租人签订的《租赁合同》一并执行”；《确认书》约定“丙方（博裕公司）确认按照该附表支付相应的费用，逾期支付依照与甲方（衡溢公司）2015年11月4日所签订的《租赁合同》及协议约定处理”。二审期间，美加公司、博裕公司均确认：张某墉没有提供居间服务，张某墉所收取的居间费用属于租金的一部分。美加公司、博裕公司对博裕公司按照与衡溢公司签订的租赁合同、补充协议以及与张某墉签订的居间合同，于2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金、居间费的数额为1650000元，租金差额的数额为174540.08元均无异议。《2015年广州市房屋租金参考价适用说明》载明“本表中的商业用房一般是指首层商业用房。二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二层、负一层商业用房租金的65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%”。《2019年广州市房屋租金参考价适用说明》、《2020年广州市房屋租金参考价适用说明》中均载明“本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价。因此，在实际应用中应当根据商业用房的具体位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整。比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的65%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%；以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%”。为查核本案争议的居间费、租金差额的权利归属，本院通知衡溢公司、张某墉到庭，衡溢公司、张某墉到庭称：在衡溢公司将商铺出售给美加公司的时候，美加公司认为衡溢公司出租一楼的价格低了，所以说衡溢公司、张某墉与美加公司口头达成协议，将居间合同项下的款项作为一楼的租金支付给美加公司，确认2019年7月1日至2020年5月31日期间的居间费权利归属于美加公司。衡溢公司、张某墉、美加公司确认其三者之间合意将居间合同项下款项纳入一楼租金的事宜未告知博裕公司。张某墉作出如下声明：1.涉案居间费原属于一至三层的费用，在衡溢公司将首层出售给美加公司后，根据衡溢公司口头通知，将居间费中15万元支付给美加公司。租金差额是一至三层整体的费用。本人确认收到博裕公司2019年6月（含）之前的居间费及租金差额费用，该费用本人收取行为属于代收代付行为。暂时除根据衡溢公司口头通知将所收取的居间费转账15万元给美加公司的转账流水、凭证外，暂无其他证据。2.涉案居间费的权益人在衡溢公司通知本人将其中15万元支付给美加公司之前，本人认为属于衡溢公司。之后衡溢公司告知因其已将首层商铺，需要将居间费用中的15万元作为租金支付给美加公司，因此本人认为权益人应属于美加公司。租金差额根据衡溢公司、美加公司、博裕公司三方《确认书》而成立，本人认为应根据租金比例享有权益。上述费用本人仅为代收代付，美加公司、衡溢公司应根据上述权益享有权利。3.2015年9月22日的《收款收据》是本人出具。所收取的保证金人民币30万元根据衡溢公司通知，已经于2017年4月18日连同8个月的居间费用一并支付给了美加公司。2016年5月15日签订的《借款协议书》是本人出具。美加公司向本人提出借款而签订的协议。2019年11月30日的《关于代收取广州博裕物业管理有限公司租金的对账函》是本人出具。由于博裕公司拒绝支付相关居间费用及租金差额，同时本人已将所代收付的居间费用依据衡溢公司及美加公司的通知全额支付完毕事宜所作出的告知。前述声明书于2021年7月19日经广东省广州市南方公证处公证。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和美加公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于美加公司要求博裕公司、李昌青支付2019年7月1日至2020年5月31日的租金（居间费）、租金差额的主张应否支持。关于《居间合同补充协议》所约定的居间费以及《确认书》附表记载的居间费、租金差额属于涉案物业一层还是二、三层租赁对价的问题。涉案《房屋承租居间合同》、《居间合同补充协议》约定，承租人须每月向张某墉支付150000元的居间佣金，且该部分居间佣金自第三年开始每两年递增6%。美加公司、博裕公司、李昌青均确认：张某墉没有提供居间服务，张某墉所收取的居间费用属于租金的一部分，可见涉案《房屋承租居间合同》以及《居间合同补充协议》所约定的居间费实际上系博裕公司为取得涉案中山大道中1088号新建商业用房一至三层的租赁权所应支付对价的一部分。美加公司的诉讼请求是要求博裕公司向其支付涉案《房屋承租居间合同》、《居间合同补充协议》项下全部的居间佣金（租金），该诉讼请求实质上是把涉案《房屋承租居间合同》、《居间合同补充协议》项下全部的居间佣金（租金）均作为第一层楼的租赁对价。博裕公司、李昌青则主张涉案《房屋承租居间合同》、《居间合同补充协议》项下全部的居间佣金（租金）均为第二、三层楼的租赁对价。对此，本院评析如下：首先，涉案《房屋承租居间合同》、《居间合同补充协议》并无明确承租人所支付的居间佣金（租金）仅为第一层或者仅为第二、三层物业的居间佣金（租金），亦无区分每一层楼所对应的居间佣金（租金）的数额，美加公司与衡溢公司、博裕公司所签订《确认书》中对于涉案物业一层的居间费（租金）对应的数额亦无明确作出约定，可见美加公司关于居间费（租金）为一层物业的租赁对价的主张以及博裕公司、李昌青关于居间费（租金）为二、三层物业的租赁对价的主张均缺乏合同依据。其次，前述《确认书》签订时，美加公司、衡溢公司分别为涉案物业一层以及二、三层的业主，博裕公司为涉案物业三层楼的承租人，故对于居间费（租金）由何人收取、权利归属于何人，系业权人对自身权利的处分，并无损害博裕公司的合法权益。现第二层、第三层楼已于2019年6月27日被裁定归案外人按份共有，博裕公司已不再承租涉案物业二、三层，博裕公司已不再负有缴纳涉案物业二、三层租赁对价的义务，对于各层房屋居间费（租金）的拆分直接影响到博裕公司缴租义务的确定，出租方单方将全部居间费归属于一层物业的租赁对价，有加重承租人博裕公司义务的嫌疑，故即使衡溢公司和张某墉认可居间费仅属于涉案物业一层的租赁对价，在未得到博裕公司确认前，对于博裕公司并无约束力。美加公司主张居间费仅为涉案物业一层租赁对价的主张，博裕公司不予确认，美加公司的该主张依据不足，本院不予采信。如前所述，博裕公司承租时，租赁双方对于一、二、三层物业对应的租赁对价并无具体区分，且涉案物业为商业用途，根据《2015年广州市房屋租金参考价适用说明》、《2019年广州市房屋租金参考价适用说明》、《2020年广州市房屋租金参考价适用说明》中“一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的65%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%”的内容，可见首层物业的租赁价格远远大于二、三层物业，博裕公司、李昌青仅凭一至三层物业面积以及一层物业所占租金拆分比例认为居间费仅为涉案物业二、三层的租赁对价，理据亦不充分，本院不予支持。同理，《确认书》附表所记载的租金差额亦属于涉案物业一至三层租赁对价的一部分。据上，本院认定《居间合同补充协议》项下以及《确认书》附表所记载的居间费、租金差额均应为涉案物业一至三层的租赁对价。关于博裕公司在2019年7月1日之后是否仍负有支付居间费、租金差额义务的问题。根据本案查明的事实，博裕公司与美加公司、衡溢公司签订的《合同权利义务转让协议》并未真实履行，博裕公司、美加公司、衡溢公司签订的《博裕广场租赁补充协议》确认涉案物业一层的租金收益归属于美加公司，三方之后签订的《确认书》亦明确博裕公司仍需支付涉案物业的居间费，故博裕公司、李昌青以博裕公司与衡溢公司之间的租赁关系已经解除，且其公司在涉案物业二、三层被司法拍卖后并未再承租二、三层物业为由，认为博裕公司无需支付居间费（租金）、租金差额，理据不足，本院不予支持。如前所述，《居间合同补充协议》项下以及《确认书》附表所记载的居间费、租金差额为涉案物业一至三层的租赁对价，涉案物业一层仍由博裕公司承租，涉案物业一层的租赁关系并无终止，故博裕公司仍须继续支付涉案物业一层对应的居间费（租金）及租金差额。关于美加公司有无权向博裕公司、李昌青主张涉案物业一层对应的居间费（租金）及租金差额的问题。在博裕公司承租期间，美加公司取得了博裕公司所承租第一层房屋的产权，故与原业权人衡溢公司以及承租人博裕公司无特别约定的情况下，美加公司相应取得向承租人主张其产权房屋对应的租赁对价，即涉案《租赁合同》以及《房屋承租居间合同》、《居间合同补充协议》项下对应第一层房屋的租赁对价。虽然美加公司、衡溢公司、博裕公司在《确认书》中约定将涉案物业的居间费（租金）及租金差额均转入张某墉的账户，博裕公司亦将至2019年6月的居间费（租金）、租金差额按约定转入张某墉账户，但涉案《确认书》签订时，衡溢公司、张某墉并非涉案物业一层的产权人，衡溢公司、张某墉在二审期间已确认收取居间费（租金）的权利归属于美加公司，博裕公司并无证据证明其曾向衡溢公司或者张某墉支付过涉案物业一层自2019年7月1日起的居间费（租金）以及租金差额，美加公司作为涉案物业一层的产权人以及出租方，有权向博裕公司主张相应的居间费（租金）及租金差额。虽然衡溢公司已经同意变更承租人为博裕公司并与博裕公司签订了租赁合同，涉案物业一层的实际承租人以及居间费、租金差额的给付义务主体应为博裕公司，但李昌青在其与衡溢公司、张某墉2015年9月14日签订的《确认书》中承诺“乙方（李昌青）在签订合同后需变更签约主体时须与甲、丙双方同时签订《租赁合同》及《居间合同》，并承担相应的连带责任”，故美加公司要求李昌青与博裕公司共同承担涉案物业一层的居间费（租金）、租金差额的给付义务，理据充分，本院予以支持。关于涉案物业一层对应的居间费（租金）以及租金差额的数额问题。如前所述，《居间合同补充协议》项下以及《确认书》附表所记载的居间费应为涉案物业一至三层的租赁对价，美加公司、衡溢公司、博裕公司在《居间合同补充协议》中已经确认涉案物业一层的租金为130000元，故现仅需确定涉案物业一至三层所对应的居间费（租金）以及租金差额的数额。根据《确认书》附表的记载，涉案物业一至三层2019年7月1日至2019年9月19日的居间费标准为159000元/月，租金差额为13959元/月；2019年9月20日至2020年5月31日的居间费标准为168540元/月，租金差额为30514元/月，参照《2015年广州市房屋租金参考价适用说明》、《2019年广州市房屋租金参考价适用说明》《2020年广州市房屋租金参考价适用说明》中关于一层与二、三层租金比例的说明确定涉案物业一层居间费（租金），本院酌定涉案物业一层2019年7月1日至2019年9月19日对应的居间费（租金）、租金差额为每月64991元，2019年9月20日至2020年5月31日对应的居间费（租金）、租金差额为每月74796元，即2019年7月1日至2020年5月31日涉案物业一层对应的居间费（租金）、租金差额共计796936元（64991元/月×2月+64991元/月×19/30月+74796元/月×8月+74796元/月×11/30月）。对于美加公司所主张的超出部分的居间费（租金）及租金差额，本院不予支持。关于逾期支付居间费（租金）、租金差额的违约金。涉案《租赁合同》约定“乙方（博裕公司）逾期交付月租金、管理费和水电费，每逾期壹日，由甲方（衡溢公司）按应缴金额的千分之五收取违约金，直至乙方缴清所有欠费”；《居间合同补充协议》约定“居间合同及补充协议的终止、解除、违约责任根据甲方（李昌青）与出租人签订的《租赁合同》一并执行”；《确认书》约定“丙方（博裕公司）确认按照该附表支付相应的费用，逾期支付依照与甲方（衡溢公司）2015年11月4日所签订的《租赁合同》及协议约定处理”。依照上述约定，可见在博裕公司逾期支付居间费（租金）、租金差额时，须按应缴金额的千分之五支付违约金。虽然博裕公司确实欠缴涉案物业一楼2019年7月1日起的居间费（租金）以及租金差额，但鉴于博裕公司未依约支付涉案物业一楼的居间费（租金）、租金差额系因双方对美加公司是否有权收取涉案物业一楼的居间费（租金）、租金差额并对应支付的数额存在争议所致，直至诉讼中，博裕公司应支付的数额才得以确定，故对于美加公司所主张的违约金，本院不予支持。综上所述，美加公司认为其有权要求博裕公司支付涉案物业一层对应的居间费（租金）、租金差额的上诉请求理据充分，本院予以支持。美加公司的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初23536号民事判决；二、广州博裕物业管理有限公司、李昌青于本判决送达之日起十日内向广州美加华商投资顾问有限公司支付2019年7月1日至2020年5月31日广州市天河区中山大道中1088号新建商业用房一层物业对应的居间费（租金）、租金差额共计796936元；三、驳回广州美加华商投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22121元，由广州博裕物业管理有限公司、李昌青共同负担11769元，由广州美加华商投资顾问有限公司负担10352元。二审案件受理费22121元，由广州博裕物业管理有限公司、李昌青共同负担11769元，由广州美加华商投资顾问有限公司负担10352元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年八月六日书记员 贾 妍古文娜