河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终4711号上诉人（原审被告）：沧州通泰泛海房地产开发有限公司，住所地：沧州市新华区建设南大道6号。统一社会信用代码：91130902695854212J。法定代表人：孝金海，经理。委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于菡，女，1961年11月16日出生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。原审被告：沧州禧福房地产开发有限公司，住所地：沧州市新华区新华东路45号红达佳苑酒店15层。统一社会信用代码：91130902571339526G。法定代表人：杨小平，经理。上诉人沧州通泰泛海房地产开发有限公司因与被上诉人于菡、原审被告沧州禧福房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2021）冀0903民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沧州通泰泛海房地产开发有限公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销(2021)冀0903民初1840号民事判决书第二、三项;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误,被上诉人不享有担保物权。1、我国实行物权法定原则。《民法典》并未明确规定让与担保,因此原审法院判决,被上诉人于菡享有A组团10号楼2-1902房屋的担保物权显然是没有法律依据的。即便是根据原审法院引用的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第二款规定,也应当是按照民间借贷法律关系审理作出的判决,如果判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就是说司法解释并未规定出借人对于买卖合法涉及到的房屋享有担保物权。原审法院的判决的内容过度延伸了司法解释的外延。2、上诉人认为本案并未形成所谓的“让与担保”。《九民纪要》明确指的是担保设定之初就将担保物的所有权转移于担保权人。在本案当中,双方之间虽然签订了房屋买卖合同,但是双方之间其实并没有在合同中明确约定将买卖合同的标的物作为担保标的物。更为重要的是双方在签订合同后,房屋的所有权并未实际转移。涉案A10房屋截止到目前也未实际建成,根本就不具备转移权利的条件。在本案中不是司法解释中表述的典型的让与担保。3、法定担保物权才具有优先受偿性。原审法院判决被上诉人有权行使担保物权即是认可其享有优先受偿权。既不符合法律规定,也在根本上损害了上诉人及其他债权人的合法权益。从我国目前的法律制度出发,让与担保属于一种习惯上的担保制度,房屋买卖合同仅是作为借款的非典型担保是有限度的担保,不具备物权效力。出借人仅对借款人享有债权,对房屋并不享有物权期待权。二、上诉人不应当承担律师费，在本案中《房屋回购保证协议》第二十条保证范围约定中,涉及到了律师费用问题。但该条位于合同第四节保证条款一章下,内容是关于保证人保证责任的规定。该章明确约定保证人为沧州禧福房地产开发有限公司,也就是说承担责任的并非是上诉人。除此之外,案涉协议并未对上诉人承担律师费进行约定。根据最高人民法院的相关裁判文书及《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定,当出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分,人民法院不予支持。故上诉人不应当承担律师费。综上所述,原审法院判部分事实认定不清,法律适用错误,请二审法院依法查明依法判决。于菡答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持。沧州禧福房地产开发有限公司未到庭答辩。于菡向一审法院提出起诉请求：1、依法判令被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司回购禧福荷堂A组团10号楼2-1902号房屋，支付原告房屋回购款700000元，并赔偿原告因此产生的损失60000元（以实际损失计算）；被告沧州禧福房地产开发有限公司承担连带责任。2、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：要求被告沧州通泰公司偿还原告借款本金700000元，并赔偿原告损失，详细的损失：一、利息按每月支付700000元为基数利率为千分之十五，从2021年3月9日至付清之日止。二、违约金，按每日以700000元为基数千分之零点三利率计算，从2021年3月9日至还清之日止。三、被告沧州禧福公司承担连带责任。四、原告有权依法就案涉房屋行使抵押权，优先受偿。五、律师费40000元，诉讼费和保全费依法由被告承担。一审法院认定事实：被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司因资金周转困难，向原告于菡借款700000元。被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司以其名下的禧福荷堂A组团10号楼2-1902号房屋作为担保，并由被告沧州禧福房地产开发有限公司予以保证债权的实现。为此，原告与被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司在2020年9月9日签订了商品房买卖合同，约定由原告支付房屋价款700000元。同日原告与被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司、被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司签订了房屋回购保证协议，约定由被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司回购商品房，期限为6个月，期限自收到购房款之日起，并约定由被告沧州禧福房地产开发有限公司承担保证责任，保证方式为连带保证责任，保证范围为：商品房的回购价款、特约费用、回购交易费用、违约金、以及乙方实现回购事项所支出的诉讼费、仲裁费、交通费、误工费、律师代理费等一切费用和其他经济损失。被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司于同日向原告出具了关于涉案房屋不得出租、认购、买卖、等内容的保证书一份，原告于同日向被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司账户打款700000元，被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司向原告出具了收条。但上述约定回购房屋期满后，被告并未向原告支付回购款，经原告催要未果，诉至一审法院，原告因此花费律师费40000元。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。根据民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。从原告、被告订立的商品房买卖合同、房屋回购保证协议约定的内容看，该协议名为商品房买卖协议，但实质上原、被告双方之间系民间借贷法律关系，原、被告双方对本案系民间借贷纠纷没有异议，本案双方纠纷系典型的让与担保。关于原告出借的借款本金，原告提交了相应的往被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司账户打款凭证、银行流水一份及被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司给原告出具的收据，经质证被告对收到原告的借款700000元的事实无异议，一审法院予以认定。关于原告诉求利息及违约金：利息按每月支付700000元为基数利率为千分之十五，从2021年3月9日至付清之日止；违约金，按每日以700000元为基数千分之零点三利率计算，从2021年3月9日至还清之日止，一审法院认为，虽然房屋回购保证协议第十条、第二十二条有明确的约定，但是因按每月千分之十五利率及违约金的计算合计高于此时央行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，故此条款无效。一审法院认为被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司应当按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍向原告支付利息；经与原、被告双方核实，原告于2021年5月13日收到被告支付的最后一笔款，用于支付2021年5月9日之前的特约使用费，因此利息应从2021年5月10日起开始计算。关于原告诉求律师费40000元：因房屋回购保证协议第二十条保证范围明确约定了保证人承担本协议约定的商品房回购责任事项中的保证范围包括：商品房的回购价款、特约费用、回购交易费用、违约金、以及乙方实现回购事项所支出的诉讼费、仲裁费、交通费、误工费、律师代理费等一切费用和其他经济损失。该条约定内容系双方当事人的真实意思表示，且并不为法律、行政法规所禁止，一审法院依法认定其法律效力。原告向法庭提交了委托合同一份、律师事务所发票四张40000元，经质证，被告对委托合同、发票的真实性无异议，一审法院对原告因本案支付律师费40000元的事实予以认定，被告应予支付该款项。同时被告沧州禧福房地产开发有限公司应依其订立的房屋回购保证协议的约定对上述借款本息及律师费承担连带责任，本案属于典型的让与担保，依照前述最高院司法解释，涉案房屋禧福荷堂A组团10号楼2-1902号房屋具有担保性质，在被告不履行借款偿还义务时原告有权行使担保权拍卖后偿还借款本息，故对原告此诉求一审法院予以支持。综上，原告诉求事实清楚，证据充分，一审法院予以支持，被告所辩于法无据，与事实不符，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第六百六十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的若干规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，遂判决：一、被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司、被告沧州禧福房地产开发有限公司负连带责任偿还原告于菡借款本金700000元并负担利息（利息自2021年5月10日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）。限判决生效后十日内履行。二、被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司、被告沧州禧福房地产开发有限公司负连带责任给付原告律师费40000元。限判决生效后十日内履行。如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告于菡有权对被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司名下的禧福荷堂A组团10号楼2-1902号房屋行使担保物权，拍卖后偿还上述债务。诉讼费5700元、保全费4320元，由二被告负担。二审中，当事人没有提供新证据。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。根据民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。依照上述规定，案涉禧福荷堂A组团10号楼2-1902号房屋具有担保性质，在上诉人不履行借款偿还义务时被上诉人有权行使担保权拍卖后偿还借款本息。关于被上诉人诉求律师费40000元，因房屋回购保证协议第二十条保证范围明确约定了保证人承担本协议约定的商品房回购责任事项中的保证范围包括：商品房的回购价款、特约费用、回购交易费用、违约金、以及乙方实现回购事项所支出的诉讼费、仲裁费、交通费、误工费、律师代理费等一切费用和其他经济损失。该条约定内容系双方当事人的真实意思表示，本院认定其法律效力。虽房屋回购保证协议约定了保证人承担律师费，但上诉人在协议上签字认可，故上诉人应予支付该款项。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人沧州通泰泛海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 位海珍审 判 员 高 娜审 判 员 葛淑红二〇二一年八月十六日法官助理 张 坤书 记 员 王 蓉