安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1926号上诉人(原审被告)：蚌埠天河花园建设开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区秦集镇宗洼村2组65号、102号，统一社会信用代码91340300575703153R（1-1）。法定代表人：周艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范永潭，安徽易润律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐子夜，安徽易润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:邓奕华，女，1968年10月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：周文，安徽治邦律师事务所律师。上诉人蚌埠天河花园建设开发有限公司（以下简称蚌埠天河公司）因与被上诉人邓奕华商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蚌埠天河公司委托诉讼代理人唐子夜，被上诉人邓奕华及其委托诉讼代理人周文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠天河公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回邓奕华该项诉讼请求；本案诉讼费用由邓奕华承担。事实与理由:蚌埠天河公司愿意与邓奕华签订商品房买卖合同，现未签订商品房买卖合同不可归责于蚌埠天河公司，一审法院判令蚌埠天河公司双倍返还定金认定事实不清，适用法律错误。一、蚌埠天河公司愿意与邓奕华签订商品房买卖合同，邓奕华未举证证明其于认购协议书签订七日内拟与蚌埠天河公司签订商品房买卖合同。案涉认购协议书约定，邓奕华应于签订认购协议次日起七日内到蚌埠花卉市场与蚌埠天河公司签订商品房买卖合同。若邓奕华超过一个月未签订商品房买卖合同，所付定金不予退还，蚌埠天河公司无需通知邓奕华即可另行处理该商品房。现邓奕华并未举证证明其在认购协议签订一个月内至蚌埠花卉交易市场要求与蚌埠天河公司签订《商品房买卖合同》而被拒绝，邓奕华所付定金可不予退还。同时，邓奕华并未举证网签备案合同被暂停具体时间，即其未能证明在案涉认购协议签订一个月内，案涉房屋的网签即被暂停导致其不能签订网签备案合同。现案涉商品房虽不能签订网签备案合同，但认购协议书约定签订的买卖合同并未明确为网签备案合同。蚌埠天河公司愿意与邓奕华签订《商品房买卖合同》，网签备案仅系行政管理程序，并非合同生效要件，如邓奕华至蚌埠花卉交易市场与蚌埠天河公司签订商品房买卖合同，该买卖合同即合法有效。故现未签订《商品房买卖合同》不可归责于蚌埠天河公司。二、案涉房屋所有权可转移，买卖合同并非无法履行，邓奕华购买房屋的目的并非不能实现。2018年8月28日，蚌埠天河公司取得案涉房屋的《不动产权利证明书》，蚌埠天河公司已取得案涉房屋的产权并在蚌埠市不动产登记中心完成登记。与案涉房屋同属一区域的房屋，经人民法院执行、拍卖，房屋所有权自执行裁定送达至申请执行人时转移，申请执行人可凭执行裁定至登记机构自行办理产权过户登记手续。故案涉房屋现拥有合法产权，可办理产权过户，仅现因暂停网签备案合同，且邓奕华仅向蚌埠天河公司支付68万元，未能支付全部购房款，故未能办理产权过户。三、现案涉房屋被暂停签订网签备案合同，系不可归责于蚌埠天河公司的客观原因，蚌埠天河公司不应当承担双倍返还定金的违约责任。就案涉项目，蚌埠天河公司己取得《商品房预售许可证》，且案涉房屋产权现己在蚌埠市不动产登记中心完成登记。故蚌埠天河公司对案涉房屋享有所有权，在签订案涉认购协议书时，蚌埠天河公司无法预测网签备案合同将会被暂停签订。且现相关部门对案涉项目仅是在调查过程中，尚未认定蚌埠天河公司就案涉项目存在违规建设，即现案涉房屋已取得的不动产权利证明书仍合法有效。故案涉房屋被暂停签订网签备案合同，现不可归责于蚌埠天河公司，且签订网签备案合同仅系行政管理程序，蚌埠天河公司不应当承担双倍返还定金的违约责任。综上所述，原审法院判决存在认定事实不清、适用法律错误，请求依法支持蚌埠天河公司的上诉请求。邓奕华辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回蚌埠天河公司的上诉请求。一、本案至今未签订商品房买卖合同系蚌埠天河公司所致。2018年5月3日签订的商品房认购协议书中提及的商品房买卖合同，无论是从行业规则还是住建管理部门要求，都是指经过网签备案的合同，不是其他形式的合同。认购书第5条约定的邓奕华的违约责任，该条提到的双方签订的合同的必要条件也是蚌埠天河公司先准备好已经网签备案的商品房买卖合同。蚌埠天河公司因其他原因被暂停销售合同备案而无法准备相应的合同，所以无需邓奕华举证证明在规定的期限内向蚌埠天河公司要求签订而蚌埠天河公司拒绝签订的情况。蚌埠天河公司在一审中自认自拟签订网签备案合同期间接到上级通知被暂停房屋交易，已表明其无法提供网签备案合同，蚌埠天河公司违约在先，未能签订商品房买卖合同系蚌埠天河公司导致。二、邓奕华购房目的无法实现，合同无法履行。蚌埠天河公司在一审答辩时认可现在仍处于不能签订网签备案合同、不能出售商品房的情形。双方认购协议约定系贷款购房，如不能签订网签备案合同则不可能通过贷款方式支付购房款。如本案认购协议不解除，将导致邓奕华不能完全支付购房款、不能完全履行合同，无法取得房屋产权无法实现合同目的的尴尬局面。案涉房屋目前也是无水无电无管理，根本无法使用。三、本案是商品房预售合同纠纷，应由蚌埠天河公司承担返还购房款及双倍返还定金的责任，蚌埠天河公司所提及的其他原因所致现在状况与本案无关。本案事实是邓奕华在支付10万元定金后，就催促蚌埠天河公司尽快准备网签合同，但蚌埠天河公司隐瞒其已被暂停销售的事实，一直拖延。邓奕华因确实想购买案涉房产，又支付了部分购房款等待蚌埠天河公司通知签订网签备案合同，多次催促未果。邓奕华向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方2018年5月3日签订的《商品房认购协议书》;2.依法判令蚌埠天河公司返还邓奕华购房款580000元;3.依法判令蚌埠天河公司双倍返还邓奕华定金200000元;4.本案诉讼费由蚌埠天河公司承担。一审法院认定事实：2018年5月3日,邓奕华与蚌埠天河公司签订《商品房认购协议书》,约定由邓奕华认购蚌埠天河公司开发的蚌埠市禹会区东海大道花博园南侧蚌埠花卉交易市场项目1-9号00013室房屋,建筑面积270.3平方米,容积率面积234.14平方米,认购价格7600元/平方米,总价款1779464元,在签订认买购协议时邓奕华应向蚌埠天河公司支付认购签约定金10万元,在签订《商品房卖合同》时交付不低于总房款60%以上作为首付款,余额由邓奕华向银行办理个人银行住房贷款等条款。邓奕华依照上述协议书的约定,于签订协议当日向蚌埠天河公司支付定金10万元,后又陆续支付购房款58万元。案涉项目被暂停销售合同备案登记,双方至今一直未能签订《商品房买卖合同》,导致该协议书无法继续履行。另查明，就涉案房屋区域内的房屋开发和预售，蚌埠天河公司提供了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《蚌埠市不动产权利证明书》。另提供《安徽省蚌埠市禹会区人民法院调查令（回执）》，该回执由蚌埠市房地产交易管理处盖章并有经办人员签字。回执载明：根据安徽省第二生态环境保护督查组反馈意见，蚌埠天河公司开发建设的玫瑰庄园项目，因涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，被督察组列入整改问题清单，要求我市相关部门进行调查核实。为防止已批准预售项目继续销售行为造成处理问题的难度加大，所以暂停了该项目的销售合同备案。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽邓奕华未与蚌埠天河公司签订商品房买卖合同，但案涉认购协议书第一、二条明确载明了拟购房屋的位置、面积、价款1779464元等事项，案涉认购协议书应当认定为商品房买卖合同。案涉认购协议书系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于商品房认购协议书的解除问题，协议签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因蚌埠天河公司开发建设的玫瑰庄园项目涉嫌在风景区内违规建设问题被暂停销售合同备案，导致协议无法继续履行，合同目的不能实现，邓奕华有权解除合同。本案中，邓奕华在起诉书中明确提出解除合同的诉请，2021年3月25日蚌埠天河公司收到原告的起诉状副本，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，一审法院认定涉案商品房认购协议书的解除时间为2021年3月25日。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”蚌埠天河公司应当返还已收取邓奕华的购房款580000元。关于蚌埠天河公司是否需要双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，根据已查明事实，因案涉项目涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，案涉项目销售合同备案被暂停，导致案涉协议无法继续履行。蚌埠天河公司作为协议相对方，应当向邓奕华承担违约责任，故邓奕华有权要求蚌埠天河公司双倍返还定金。虽然蚌埠天河公司主张案涉协议无法履行是不可归责于答辩人的客观原因造成，但蚌埠天河公司未提供证据证明无法履行案涉协议的原因符合法律规定或约定的免责事由，其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、邓奕华与蚌埠天河公司2018年5月3日签订的关于蚌埠市禹会区房屋的《商品房认购协议书》于2021年3月25日解除；二、蚌埠天河公司于判决生效后十日内返还邓奕华关于1-9#00013号房屋购房款580000元；三、蚌埠天河公司于判决生效后十日内双倍返还邓奕华1-9#00013号房屋定金200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，减半收取5800元，由蚌埠天河公司负担（蚌埠天河公司在判决生效之日起十日内向安徽省蚌埠市禹会区人民法院交纳案件受理费5800元）。二审中，蚌埠天河公司为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：蚌埠市不动产登记信息查询结果、蚌埠市中级人民法院（2020）皖03执100号之四执行裁定书，证明案涉房屋已完成商品房不动产权首次登记。在解除案涉商品房认购协议书前，蚌埠天河公司拥有案涉房屋的产权，有权出售案涉房屋，案涉房屋可办理产权过户转移，买卖房屋的目的可以实现。邓奕华质证意见：真实性没有异议，达不到证明目的。关于合同的履行，蚌埠天河公司虽拥有合法产权，但是无法通过签订合同及合同履行直接取得房屋的产权。提供的查询结果也是房屋处于被查封的状态。本院认证意见：邓奕华对蚌埠天河公司二审所举证据真实性无异议，本院对真实性予以认定。案涉房屋蚌埠天河公司虽拥有合法产权，但案涉房屋目前处于被查封状态，且因涉嫌违规建设，被暂停销售。故蚌埠天河公司所举证明达不到其证明目的，本院对该组证据不予认定。蚌埠天河公司对一审法院查明“导致该协议书无法继续履行”有异议，认为案涉房屋拥有合法产权，可以办理产权过户登记手续。对一审法院查明其余事实无异议。邓奕华对一审法院查明事实均无异议。对于蚌埠天河公司的异议，因案涉房屋目前仍不具备签订网签备案合同的条件，其主张可以办理产权过户登记的异议理由不能成立。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：蚌埠天河公司是否应双倍返还邓奕华20万元定金。本案中，蚌埠天河公司与邓奕华对解除商品房认购协议书均无异议。合同解除后，关于定金返还问题存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因案涉项目涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，案涉项目销售合同备案被暂停，导致案涉协议无法继续履行。蚌埠天河公司作为协议相对方，因其原因导致案涉认购书无法继续履行，导致邓奕华签订认购书的目的无法实现，蚌埠天河公司应当向邓奕华承担违约责任，故邓奕华有权要求蚌埠天河公司双倍返还定金。蚌埠天河公司上诉称邓奕华未按约签订商品房买卖合同，定金不应退还。首先，邓奕华在2018年5月3日签订认购协议书后即交纳了10万元定金，并且在2018年6月12日、7月12日共计交纳58万元购房款，上述事实表明邓奕华一直在主张继续履行合同且蚌埠天河公司也收取了邓奕华的购房款。其次，根据蚌埠天河公司一审答辩时陈述：“就在双方拟签订网签备案合同期间，蚌埠市房地产交易管理处、蚌埠市不动产登记中心接通知，暂时暂停案涉小区房屋的交易”。根据上述陈述可知，在双方拟签订商品房买卖网签备案合同时蚌埠天河公司被通知暂停销售，也即表明邓奕华要求蚌埠天河公司签订网签备案合同并达成一致意见，仅是因被暂停销售导致未能正式签订网签备案合同。故蚌埠天河公司上诉称邓奕华未按约签订网签合同存在违约不应退还定金的上诉理由不能成立。蚌埠天河公司上诉称案涉房屋所有权可以转移，买卖合同可以继续履行问题。根据蚌埠天河公司庭审陈述，案涉房屋所谓可以转移登记的方式是通过人民法院的强制执行措施，该种所有权转移登记并非是正常的商品房买卖合同转移登记的方式。邓奕华在签订协议书时所能预见的是签订网签备案合同，向银行申请贷款及正常办理产权转移登记，现因案涉房屋无法签订网签备案合同导致邓奕华无法正常申请按揭贷款，无法正常转移登记，故邓奕华签订合同的目的无法实现。关于无法签订网签备案合同原因是否可归责于蚌埠天河公司。案涉房屋蚌埠天河公司虽已经取得不动产权登记，但根据蚌埠市不动产交易管理处出具的回执，案涉房屋暂停网签备案的原因是案涉项目涉嫌违规建设。虽未最终认定蚌埠天河公司存在违规建设，但因涉嫌违规建设导致商品房买卖合同无法网签备案，故一审法院判令蚌埠天河公司双倍返还定金并无不当。综上所述，蚌埠天河公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由蚌埠天河花园建设开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年八月十三日法官助理 毛婉月书 记 员 张智瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。