四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8618号上诉人（原审被告、反诉原告）：国道（成都）出入境服务有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号6栋1单元14层1404号。法定代表人：洪范道，董事长。委托诉讼代理人：杨乾，北京兰台（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡皓楠，男，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕊铭，四川恒和信律师事务所律师。上诉人国道（成都）出入境服务有限公司（以下简称国道出入境公司）与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国道出入境公司上诉请求：1.请求撤销原判并改判支持其一审全部反诉请求，驳回龙锦公司一审全部诉讼请求；2.本案的诉讼费均由龙锦公司全部承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，导致本案判决错误。1.国道出入境公司已向龙锦公司发函解除了双方签订的《租赁合同》，该合同已于2020年2月29日解除，国道出入境公司不拖欠龙锦公司任何款项，更不应承担任何违约责任。2.从新型冠状病毒的波及范围、持续时间看，本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力事件。且国道出入境公司主要从事希腊投资移民业务，疫情发生后，希腊各部门关闭了出入境口岸，国道出入境公司根本无法开展任何业务，从国道出入境公司提交的2020年全年报税记录可以看出其在2020年无任何经营收入，公司员工也基本遣散，故国道出入境公司有权基于疫情单方解除《租赁合同》。3.龙锦公司已经以对案涉租赁房屋上锁的方式收回房屋，国道出入境公司自2020年3月起便再未使用过案涉房屋。同时，国道出入境公司接收案涉房屋后，未进行过装修改造，龙锦公司所主张的工程复原费、装修损失、空置期损失均不应得到支持。综上所述，请求支持国道出入境公司的上诉请求。龙锦公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一、龙锦公司不享有约定和法定的合同解除权，且本案并不适用九民纪要的相关规定，请求维持一审关于合同解除时间的认定。二、支付案涉合同存续期间的租金、管理费是国道出入境公司应尽的合同义务，不适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于守约方应当承担减损义务防止损失扩大的规定。三、一审酌情调减2020年6月1日至7月23期间的租金、管理费，龙锦公司未提起上诉仅是其对诉讼权利的处分，不视为对相应实体权利的放弃，龙锦公司并不认可一审对此的相关认定。四、龙锦公司主张的场地占用费、工程复原费等诉请均有事实和法律依据。综上，请求驳回国道出入境公司的全部诉讼请求。龙锦公司向一审法院起诉请求：1.判令国道出入境公司向龙锦公司支付拖欠的租金83571.75元、管理费18571.50元；2.判令国道出入境公司向龙锦公司支付拖欠的电费289.19元；3.判令国道出入境公司按0.03%/天向龙锦公司支付前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金；4.判令国道出入境公司向龙锦公司赔偿律师代理费5000元；5.判令国道出入境公司承担本案全部诉讼费用。国道出入境公司反诉请求：1.确认龙锦公司与国道出入境公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除；2.判令龙锦公司向国道出入境公司退还租赁保证金101524.2元；3.本案诉讼费用由龙锦公司承担。一审法院认定事实：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。2018年，龙锦公司（出租方、甲方）与国道出入境公司（承租方、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与国道（成都）出入境服务有限公司有关国际金融中心二号办公楼xx》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区xx租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为206.35平方米，该建筑面积是租金、管理费及其它杂费等的计费依据，乙方已现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2018年9月20日至2021年9月19日；乙方须每月向甲方预先支付租赁场地的租金，由2018年9月20日至2021年9月19日每月每平方米建筑面积租金为135元，月租金27857.25元；装修期共1个月，即自起租日起第1个月（由2018年9月20日至2018年10月19日）止；在装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需如期交缴管理费及其他杂费；如乙方在第1个月的装修期完结前完成装修，乙方可开始用作办公室用途；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米29元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于1个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为3个月租金及管理费之总和，合计人民币101524.2元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金及／或管理费及／或其他杂费超过7天，在不影响甲方的其他权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及／或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其他相关费用为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按本合同规定，以标准交房的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；租赁期届满时，如乙方并无任何本合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其他杂费、违约金并以较后者为准）后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）。在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内无息退回予乙方；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。合同签订后，国道出入境公司依约向龙锦公司支付了保证金101524.2元。2018年9月20日，龙锦公司将案涉房屋交付国道出入境公司。2019年4月18日，龙锦公司向国道出入境公司发送《成都国际金融中心2019年T1&T2办公楼管理费调整》的通知，通知于2019年6月1日起，将2019年办公楼管理费调整由29元/平方米/月调整至30元/平方米/月。国道出入境公司于2019年4月26日签收了该通知。根据龙锦公司提供的电表照片以及有国道出入境公司工作人员签字确认的用电量统计表显示，2019年12月10日至2020年2月10日期间，国道出入境公司在案涉租赁场地发生电费289.19元，该电费已由龙锦公司垫付。因国道出入境公司拖欠前述电费，2020年2月-3月，龙锦公司多次向国道出入境公司发送账单和催缴函电子邮件进行催收。合同履行过程中，国道出入境公司缴纳租金至2020年2月29日，其后未再按约支付租金。因国道出入境公司拖欠租金，自2020年3月起，龙锦公司多次向国道出入境公司发送催缴函、付款最后通知书、最后通知电子邮件以及寄送书面的律师函进行催收。2020年2月29日，国道出入境公司向龙锦公司发送电子邮件要求提前退租，主要理由是受新冠肺炎疫情影响，服务市场低迷，公司亏损严重，即将面临倒闭，导致无法负担租金支出。2020年3月2日，龙锦公司通过电子邮件回复称，根据《租赁合同》约定，国道出入境公司并不享有单方退租的权利，且国道出入境公司亦未提出符合法定解约条件的理由，龙锦公司不同意国道出入境公司提前退租。如果国道出入境公司执意单方面违约解除《租赁合同》，将承担《租赁合同》约定的有关赔偿以弥补给龙锦公司造成的损失。九龙仓（中国）物业管理公司国际金融中心分公司于2020年4月8日以书面函件邮寄方式、2020年4月20日以电子邮件方式向国道出入境公司发送“关于暂停空调及电力供应的通知函T2-1913-国道（成都）出入境服务有限公司”称，贵司已持续拖欠2020年3月-2020年4月的租金、管理费，2020年1月-2020年2月电费，经多次催告至今仍未支付。为避免给龙锦公司、物业公司进一步造成损失，受龙锦公司委托，特此通知：如贵司在2020年4月29日下午5点前仍未缴清相关欠费及违约金，我司将在2020年4月30日上午9点开始暂停贵司租区的电力及空调的供应及暂停对租赁场地提供管理服务，直至贵司付清所有拖欠的款项、逾期违约金及其他相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止。请贵司在暂停电力、空调供应及管理服务后做好租区的安全防范工作，并保持租区出入通道在无人时保持锁闭状态，以保障贵司财物安全，龙锦公司及我司无须因采取上述行为向贵司所招致的损失作出任何赔偿。2020年5月13日，国道出入境公司向龙锦公司发送了《关于退还房屋的告知函》称，受新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，国道出入境公司主要经营的希腊移民业务无法开展，公司没有任何收入。2020年2月29日国道出入境公司发送书面退租申请，龙锦公司于2020年3月2日回函拒绝，并于2020年4月27日发送律师函要求支付拖欠的租金及各项费用。鉴于国道出入境公司目前经营状况，无法继续租赁该场地，公司也实际自2020年3月1日起未在租赁场地继续办公，律师函主张的款项不应由国道出入境公司承担。为避免更大的损失，国道出入境公司已退还租赁房屋，请龙锦公司尽快将租赁房屋另行出租。2020年5月12日，龙锦公司通过电子邮件发送“关于退还房屋的告知函的回复”称，今日收到贵司工作人员发来的附件函件，该函件所述内容与事实不符，且未加盖贵司公章，无法确认是贵司的意思表示。另，根据《租赁合同》约定，国道出入境公司并不享有单方退租的权利，且国道出入境公司亦未提出符合法定解约条件的理由，龙锦公司不同意国道出入境公司提前退租。2020年5月18日，国道出入境公司代理人胡浩楠向四川省成都国力公证处申请对其公司承租房屋的现状进行保全证据公证。2020年5月22日，四川省成都国力公证处出具（2020）川国公证字第50460号公证书，载明：在代理人胡浩楠带领下公证处工作人员一同来到成都市锦江区国际金融中心二号办公楼xx号房，现场见该房玻璃大门已用蓝色链锁紧锁，无法打开，透过玻璃门观察，未见房内有工作人员。随后来到国际金融中心一号办公楼8层“九龙仓-ＩＦＳ国际金融中心”前台，代理人胡浩楠询问前台工作人员，为何公司承租的国际金融中心二号办公楼19楼1913号房屋房门被锁？前台工作人员随即找来负责该处物业的管理人员，该管理员回应称：由于你们公司承租的该处物业已欠费，已于2020年4月29日通过微信、电邮方式向你们发送相关通知函，并在2020年4月30日该物业断电、电子门禁系统失效后，物管公司出于安全考虑将该物业玻璃大门上锁锁住。公证员对物业现状进行拍照，公证处工作人员对上述物业现状及代理人胡浩楠与管理员沟通过程进行摄像。龙锦公司于2020年5月19日以书面函件方式、2020年5月20日以电子邮件方式就关于退租申请致函国道出入境公司称，就我司于2020年5月15日收到贵司邮寄来函提前解除国际金融中心二号办公楼19楼单元13《租赁合同》事宜，回复如下：目前各行各业均已有序复工，新冠疫情的影响是有限的，并不必然导致《租赁合同》解除，故在无合同约定或法定解除权的情形下，我司不同意贵司单方面要求解除《租赁合同》的申请，且截止本函发出前，贵司并未与我司办理任何交还租赁物业的手续。由于贵司持续拖欠费用，大厦物业部门根据《租赁合同》约定停止租区的电力、空调供应，因贵司前厅为自动门在电力停止后无法锁闭，故物业部门进行了“加锁”以保护贵司租区内的财产安全，并非我司收回租赁场地。如果国道出入境公司执意单方面违约解除《租赁合同》，将承担《租赁合同》约定的有关赔偿以弥补给龙锦公司造成的损失。2020年5月25日，国道出入境公司向龙锦公司发送了《关于龙锦综合开发（成都）有限公司回函》称，因国道出入境公司于2020年5月20日收到龙锦公司来函中关于国道出入境公司提出退租申请回函的事宜做回复如下：受新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，国道出入境公司无法开展业务经营，公司没有任何收入，无力承担房租。贵司回函所述是因为安全原因而对租赁场地进行“加锁”，但无论是由于什么原因“加锁”，我司人员自2020年2月29日搬离后，便未再进入使用过该办公用地，为避免更大的损失，请龙锦公司尽快将租赁房屋另行出租。2020年6月10日，国道出入境公司向龙锦公司发送了《关于中豪律师集团（四川）律师事务所律师函回函》称，因国道出入境公司于2020年6月5日收到龙锦公司委托中豪律师集团（四川）律师事务所所发律师函，回复如下：受新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，国道出入境公司无法开展业务经营，公司没有任何收入，无力承担房租。公司人员自2020年2月29日搬离后，便未再进入使用过该办公用地，为避免更大的损失，请龙锦公司尽快将租赁房屋另行出租。龙锦公司于2020年6月24日以书面函件方式、2020年6月30日以电子邮件方式就关于退租申请致函国道出入境公司称，就贵司于2020年5月25日、2020年6月19日再次邮寄来函向我司提出提前解除国际金融中心二号办公楼19楼单元13一事，回复如下：双方合同约定的租赁期限为36个月固定期限（2018年9月20日至2021年9月19日），双方均应按《租赁合同》约定履行双方的权利义务。根据《租赁合同》约定，国道出入境公司并不享有单方退租的权利，且国道出入境公司亦未提出符合法定解约条件的理由，龙锦公司不同意国道出入境公司提前退租。如果国道出入境公司执意单方面违约解除《租赁合同》，将承担《租赁合同》约定的有关赔偿以弥补给龙锦公司造成的损失。2020年7月17日，龙锦公司向国道出入境公司公证邮寄送达了“关于解除《租赁合同》及收回租赁场地的律师函”，该律师函的主要内容为“贵司欠付租赁场地租金、管理费、电费等费用，经龙锦公司书面催付后仍未支付的行为属于严重违约，现龙锦公司决定依约解除与贵司签署的《租赁合同》、收回租赁场地，不予退还贵司缴纳的全部保证金。敬请贵司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等。”该邮件于2020年7月23日退回妥投。2020年7月30日，龙锦公司对国道出入境公司所租赁的案涉租赁场地内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。国道出入境公司提交的2020年1月-6月的增值税纳税申报表显示，该期间增值税纳税申报为零申报。龙锦公司就本案纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按5000元计收代理费。其后，龙锦公司向四川恒和信律师事务所支付律师费共计5000元。以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：龙锦公司提交的《租赁合同》、办公楼交接表、交接清单、调整管理费的通知及签收记录、电表照片（2019年12月11日-2020年2月11日）、用电量统计表（2020年1-2月）、电费等账单及电子邮件（2020年2月-3月）、电费缴纳发票（2020年1月-2月）、催款函及最后通知电子邮件记录（2020年3月-2020年4月）、律师函及EMS邮寄底单、快递送达详情、委托代理合同、律师代理费发票、网上银行电子回单、关于退还房屋的告知函的回复、关于国道（成都）出入境服务有限公司退租申请的书面回复（2020.05.19）及发送书面回复的电子邮件（2020.5.20）、关于国道（成都）出入境服务有限公司退租申请的书面回复（2020.06.24）及发送书面回复的电子邮件（2020.06.30）、《关于暂停电力供应的通知函》、邮寄《关于暂停电力供应的通知函》的快递单、发送《关于暂停电力供应的通知函》的电子邮件、解约函邮寄公证书、邮寄解约函的快递签收记录、收楼公证书，国道出入境公司提交的《租赁合同》、2020年2月29日退租邮件以及邮件内容、关于退还房屋的告知函、关于龙锦综合开发（成都）有限公司回函、关于中豪律师集团（四川）律师事务所律师回函、四川省成都国力公证处（2020）川国公证字第50460号公证书、中国建设银行单位客户专用回单、增值税纳税申报表、照片2张（案涉房屋现场）。一审法院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，将案涉租赁物出租给国道出入境公司，并与国道出入境公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于国道出入境公司反诉主张的合同解除。合同签订后，根据龙锦公司提交的《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》，能够确认龙锦公司已于2018年9月20日将案涉租赁物交付国道出入境公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。合同履行过程中，国道出入境公司提出提前退租，其称于2020年2月29日搬离租赁场地，租赁合同实际于2020年2月29日已经解除。但根据其提交的双方往来电子邮件、函件内容显示，双方并未就协商解约达成一致，而是国道出入境公司单方发函要求解约，故不能据此确认双方已就解除合同达成合意；同时国道出入境公司与龙锦公司的租赁合同中也并未约定国道出入境公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故不能认定双方之间的租赁合同自国道出入境公司所称的2020年2月29日即告解除。至于国道出入境公司提出因新冠肺炎疫情，其公司无法开展业务经营，没有收入无力承担租金要求解除合同的主张，一审法院认为，国道出入境公司承租案涉租赁场地进行办公，因新冠肺炎疫情的全球蔓延导致其营业收入减少，疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除，在国道出入境公司以此理由主张解除合同期间，我国国内已经复工复产，并不存在租赁合同目的不能实现的情形，其以自身经营风险转嫁损失的做法于法无据，故其以此理由要求解除合同的主张不成立。且龙锦公司已就双方之间租赁关系解除向一审法院提起诉讼，一审法院已在（2020）川0104民初11544号民事判决书中对双方租赁关系解除作出相应裁决，确认双方租赁关系自2020年7月23日解除，具体理由一审法院在此不再赘述。据此，国道出入境公司主张双方租赁合同关系自2020年2月29日起实际解除的事实，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予确认。关于龙锦公司本诉主张的租金、管理费和电费。国道出入境公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。因双方间的租赁关系并未于2020年2月29日解除，故其作为承租人应履行相应的支付租金等义务。根据查明的事实，在租赁合同履行期间，虽国道出入境公司未按时缴纳租金构成违约，但在合同尚未解除前，龙锦公司负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，且租赁合同中关于出租人可在承租人未按约履行付款义务的情况下可切断承租单元的所有电力、空调、水等设施服务和供应的约定，以及出租人在承租人拖欠租金等费用时采取断水断电进行督促的措施，均缺乏法律依据，自2020年4月30日起龙锦公司的停电加锁行为属于违约行为；而国道出入境公司在双方对案涉租赁合同是否解除未能协商一致的情况下，亦未积极提起诉讼要求解除合同、返还租赁场地等，因龙锦公司和国道出入境公司双方都有违约行为，一审法院兼顾公平原则确认双方应承担同等责任。龙锦公司在本案中主张2020年3月1日至2020年5月31日期间租金83571.75元、管理费18571.5元以及截至2019年12月10日至2020年2月10日期间的电费289.19元，综合考虑疫情及防控措施对国道出入境公司经营收益产生的不利影响、国道出入境公司曾就疫情影响要求龙锦公司减租甚至提前退租，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由国道出入境公司免于支付2020年3月份的租金和管理费，同时2020年5月份的租金和管理费由龙锦公司和国道出入境公司各承担50%，故国道出入境公司还应向龙锦公司支付租金41785.88元、管理费9285.75元和电费289.19元。关于龙锦公司本诉主张的逾期付款违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因国道出入境公司未按时支付租金和管理费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求国道出入境公司按每日0.03%标准支付逾期付款违约金，符合事实与法律，一审法院予以支持，但结合受疫情影响国道出入境公司未及时支付租金等费用的实际情况，一审法院酌定上述逾期付款违约金自龙锦公司起诉至一审法院受理之日即2020年6月3日起，计至实际付清之日止。关于龙锦公司本诉主张的律师费。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费共计5000元。根据租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司要求国道出入境公司支付律师代理费5000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。关于国道出入境公司反诉主张的保证金。根据双方签订的《租赁合同》约定：“租赁期届满时，如乙方并无任何本合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其他杂费、违约金并以较后者为准）后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）。在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内无息退回予乙方”，退还保证金的前提是租赁期限届满或租赁合同终止，在本案中，因双方间的租赁合同关系并未于国道出入境公司反诉主张的2020年2月29日解除，合同约定的退还租赁保证金的条件尚未成就，故对国道出入境公司退还保证金的反诉主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、国道出入境公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金41785.88元、管理费9285.75元以及电费289.19元，以上共计51360.82元；二、国道出入境公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付上述租金、管理费及电费的逾期付款违约金（以51360.82元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年6月3日起计至付清欠费之日止）；三、国道出入境公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付律师代理费5000元；四、驳回龙锦公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回国道出入境公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2486元，减半收取1243元，由龙锦公司负担615元，国道出入境公司负担628元；一审反诉案件受理费8990元，减半收取4495元，由国道出入境公司负担。二审中，双方当事人对于一审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。二审中国道出入境公司提交了承租前房屋现状和承租后房屋现状照片，拟证明承租前和承租后房屋现状没有变化，证明龙锦公司虚构装修期损失。龙锦公司质证认为，该证据达不到国道出入境公司的证明目的，其看到拍照时间是2018年10月是国道出入境公司刚租时的状态，对方搬离的状态龙锦公司在一审中提交了公证书，国道出入境公司搬离的状态和龙锦公司复原状态其都提交了相应证据。本院对前述证据将综合认定。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。龙锦公司与国道出入境公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：承租人是否享有合同解除权及龙锦公司是否负有减损义务。本院认为，双方签订合同后，承租人国道出入境公司有支付租金、全面履约的义务，其未能依约支付租金，构成违约。虽然疫情对各个行业均产生了一定影响，但不足以导致合同目的根本不能实现。在此情况下，国道出入境公司在2020年2月29日向龙锦公司发出的退租函件不产生合同解除的效力。在此之后，国道出入境公司亦未以提起诉讼的方式主张解除，故至2020年7月龙锦公司发函要求解除合同时，双方合同才实际解除。故一审判决确认双方的租赁合同于2020年7月23日解除并无不当，应予维持。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。龙锦公司作为案涉房屋的所有权人，在2020年2月29日对方发函后即应当知晓对方未实际使用租赁场地，在此情况下，龙锦公司有义务及时收回案涉房屋，减少房屋的实际空置期间和对社会财富的浪费。根据本案实际情况，本院酌情认为龙锦公司的及时止损期间为合同约定租期开始后的三个月。同时本院认为，对写字楼租赁而言，疫情产生的影响相对较小，影响时间也较短，故一般租金不宜主动调减。因此，国道出入境公司应支付三个月租金及管理费共计101524.2元。本案一审及另案判决国道出入境公司向龙锦公司分别支付租金及管理费51071.63元及29654.49元，未超过前述标准，故本院予以维持。本案中，龙锦公司实际支付了律师费且诉讼请求得到全部支持，故一审法院判决国道出入境公司承担律师费5000元并无不当。另，国道出入境公司反诉要求退还保证金，因在另案中已作相应抵扣，故本案不再另行处理。综上所述，国道出入境公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，虽部分法律适用不当，但实体结果正确，本院予以维持。本院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费3458元，由国道（成都）出入境服务有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 杜玉兰二〇二一年八月十日书记员 袁雅丽