江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初2847号原告：杨梅，女，1975年9月10日生，汉族，住响水县开发区。委托诉讼代理人：高水晶、周禹，响水县新区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高水晶、周禹，响水县新区法律服务所法律工作者。被告：邵正华，男，1976年5月15日生，汉族，住响水县。原告杨梅与被告邵正华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨梅及其委托诉讼代理人高水晶、周禹、被告邵正华到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告杨梅及其委托诉讼代理人周禹、被告邵正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨梅向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告邵正华于2018年8月26日签订的房屋买卖合同并返还购房款31万元；2.判令被告赔偿原告装潢损失6万元、中介服务费1.7万元、购房差价5万元；3.诉讼费由被告承担。庭后，原告表示暂时撤回要求被告赔偿购房差价5万元的诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2018年8月26日，原被告签订房屋买卖转让合同，原告以31万元的价格购买被告位于响水县城城南居委会环保住宅楼402室（响证字第P00073-2）及自行车库。原告缴清房款并搬进案涉房屋，进行了重新装潢，花去约6万元。原告居住至今，去办理房屋过户手续时才知道该房屋登记户主杨某差欠孙洪借款，案涉房屋已被查封，无法过户，原告曾提出执行异议被驳回，故提起诉讼。被告邵正华辩称，案涉房款31万元包括402室26.1万元、空调、预存水电费、有线电视费合计1万元、自行车库39000元。对原告主张装潢款6万元有异议，被告之前的装修比原告的好，关于房屋差价，原告未提供证据，关于中介费，中介赵霞利仅收取原告4500元，且被告未要求原告找中介，该项费用与被告无关，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，案涉房屋房权证号为响证字第P00073-2，登记于杨某、高某名下。杨某将该房屋出卖给张森，张森于2009年8月8日以19.8万元将案涉房屋又出卖给本案被告邵正华。2018年8月26日，邵正华（甲方）与杨梅（乙方）签订房屋买卖转让合同，约定甲方将位于响水县城南居委会环保局住宅楼402室及楼下约13平方自行车库一同转让出售给乙方。此房是以未办理产权证和土地证形式转让出售。出售此房时、室内除了锅碗瓢盆和一台洗衣机及冰箱带走、其余固定物品全部保留给乙方。乙方为一次性付款、于2018年8月26日全部付清，该房屋除了壹万元定金以外、剩余尾款叁拾万元整。（银行转账方式）。甲方保证该房屋一切情况介绍属实、对该房屋享有完全的处分权、无任何债务纠纷、保证乙方不受第三人合法追索，如有未清事项，由甲方承担全部责任。款清交房、水电过户到买房名下。同日，邵正华向杨梅出具收条，载明收到杨梅购房款31万元整。原告支付中介费4000元。房屋买卖合同签订后，被告邵正华交付了房屋，原告对案涉房屋进行了装潢并入住。此后为办理案涉房屋过户手续，其委托中介公司予以办理，支付中介费12000元。另查明，2018年1月6日，邵正华缴纳案涉房屋有线数字电视基本收视维护费488元。2018年7月14日，预存水某1000元，于2018年8月6日预存扣费65.53元，余额为936.09元，于2018年9月1日预存扣费45.02元，余额891.07元。2018年9月缴纳电费426元，剩余2784元。2018年6月1日，邵正华购买空调一匹，花费5800元。因杨某向孙洪借款未归还，孙洪诉至本院，本院于2020年1月20日作出（2019）苏0921民初5023号民事判决书，判令杨某偿还孙洪借款12.5万元及利息。因杨某未履行生效法律文书，孙洪申请强制执行，本院于2020年5月18日作出（2020）苏0921执721号执行裁定书，查封登记于杨某名下的案涉房屋及另一套房屋。杨梅向本院提起执行异议，本院于2020年8月25日作出（2020）苏0921执异41号执行裁定书，认为案涉房屋登记权利所有人为杨某、高某，根据物权公示公信原则，查封案涉房屋并无不当，故裁定驳回杨梅的异议请求。诉讼过程中，原告申请对案涉房屋装潢进行鉴定，经本院委托，盐城市荣诚价格评估有限公司于2021年1月23日作出盐荣诚鉴评字【2020】第0104号价格鉴证结论书，价格明细为洗漱台（含柜子和镜子、含安装费用）1200元，座便器（含安装费用）700元，强化木地板500元，橱柜1370元，吊柜780元，墙布17394元，涂料1462元，鉴定意见为案涉房屋装潢价格为23400元。原告为此支付鉴定费1000元。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、价格鉴证结论书、执行裁定书等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，合法有效。被告邵正华已将案涉房屋交付给原告居住。现房屋被法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行，故原告有权要求解除与被告签订的房屋买卖合同并要求被告返还购房款。关于被告应返还购房款的数额，原被告双方签订的房屋买卖合同约定，室内除了锅碗瓢盆和一台洗衣机及冰箱带走、其余固定物品全部保留给乙方。根据二手房买卖的惯例，原告购买的虽然是案涉房屋，但是被告对房屋的添附会一并计算在房屋价款中，结合被告邵正华的空调购买于案涉房屋出卖两个月之前，故本院对被告辩称预存的水某、电费、有线电视费用、空调费用合计为1万元予以采信，但是双方解除房屋买卖合同，该空调仍属于该房屋的添附，故对被告主张的空调费用不予支持，其预交的水电费、有线电视费用，原告进行了实际使用，该费用应予以抵扣，结合被告提供的证据，本院酌定该笔费用为4000元，故被告应返还原告购房款30.6万元。关于被告邵正华应赔偿的装潢费用，经鉴定，案涉房屋装潢价格为23400元，因原告当庭表示涂料款项不再主张，故本院认定装潢款为21938元。本案中，原被告在房屋买卖合同中约定，甲方保证该房屋一切情况介绍属实、对该房屋享有完全的处分权、无任何债务纠纷、保证乙方不受第三人合法追索，如有未清事项，由甲方承担全部责任，被告对案涉房屋无法过户应承担主要责任，结合原告在购买案涉房屋之时已知晓案涉房屋并未登记在被告名下，其自身也存在过错，故本院酌定被告赔偿原告装潢损失15356.6元。关于原告主张的中介费，其为购买案涉房屋支付中介费4000元，属于其实际损失，被告应予以赔偿，结合双方过错程度，本院酌定被告赔偿原告2800元。关于此后原告杨梅为办理案涉房屋过户支付中介费12000元，该费用并非必须的费用，故对原告要求被告赔偿该笔中介费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杨梅与被告邵正华于2018年8月26日签订的房屋买卖转让合同；二、被告邵正华于本判决生效之日起三十日内返还原告杨梅购房款30.6万元；三、被告邵正华于本判决生效之日起三十日内赔偿原告杨梅装潢款15356.6元、中介费2800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告杨梅的其他诉讼请求。案件受理费7856元（原告预交3928元），由原告杨梅负担1694元，被告邵正华负担6162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  牛志云人民陪审员  于开凤人民陪审员  李 华二〇二一年八月三日法官 助理  何翠翠书 记 员  陶星芮