广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂08民终1564号上诉人(原审被告、反诉原告)：桂平金源投资发展实业有限公司，住所地：桂平市西山镇广场街。法定代表人:谢锦瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃萌，男，1968年10月10日出生，汉族，住桂平市西山镇县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：练素琴，女，1968年2月4日出生，汉族，住桂平市西山镇县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧凤章，广西君望律师事务所律师。上诉人桂平金源投资发展实业有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人覃萌、练素琴商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2021）桂0881民初813号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金源公司的委托诉讼代理人屈建国、郑燕君，被上诉人的委托诉讼代理人李立健、欧凤章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：一、撤销原判决第一项、第三项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求和支持上诉人的一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销或依法改判。一、关于逾期交房、逾期办证问题。1、本案存在不可以归责于上诉人的原因导致逾期交房、逾期办证，上诉人不应承担违约责任。一审法院仅以系上诉人为开发涉案项目需要而向行政机关申请并作出的相应调整，不能以此作为减轻或免除应承担的合同义务为由，不予采纳是错误的。行政规划调整的原因并非上诉人自身的原因要求调整。自然资源局并未根据改变及时的签订新合同和颁发办证所必须的《不动产权证书》(俗称大证）。本案上诉人符合和满足为业主办理房屋《不动产权证书》（俗称小证、房产证）的时间是在2020年的1月9日。自该时间起算，上诉人的办证期限尚未届满。2、合同约定的办证期限是交房后的720日。一审判决计算违约起算时间错误。3、为业主办证，为双方的义务。业主怠于签署授权期间，不应视为或计算上诉人的违约期间。4、即使要计算违约天数，也应只计算截止到房产证资料提交之日止，一审法院判决计算至获得房产证之日，也是错误的。二、关于反诉问题。一审法院不支持上诉人反诉被上诉人支付逾期付款违约金错误。上诉人所主张的是被上诉人未能根据合同的约定，迟延提交办理按揭所需资料的违约责任，这实质上是合同的履行的问题，属于合同的履行违约，合同的履行是持续性的完整的过程，权利义务是相互关联的，一审法院单独、片面的认定和计算其中的迟延提交按揭所需资料的违约责任的诉讼时效已过，明显不妥。被上诉人对上诉人负有合同履行之债务的，根据双方互负债务的情况，上诉人提起反诉，事实上也就是行使抵消权的行为,抵消权的行使，不受诉讼时效约束。被上诉人辩称，一审判决结果正确，金源公司的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。一、答辩人要求金源公司承担逾期交房和逾期办证违约金有充分的事实和法律依据，金源公司认为存在规划设计变更，其不应承担违约责任，是完全没有依据的。1、《商品房买卖合同（预售）》约定了金源公司应交房期间和办证期间，金源公司没有在约定期限内办理，理应承担违约责任。2、案涉项目的规划设计变更时间是2014年10月23日，远早于答辩人与金源公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间，金源公司在与答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》时已知晓规划设计变更内容，是否能够按时履行，其在与答辩人签订合同时已经能够预见，因此不能以规划设计变更桂平自然资源局没有及时明确土地用途和出让年限为由免除其违约责任。况且该规划设计变更是因金源公司提高土地容积率等土地使用条件而进行的变更，金源公司因欠土地出让金1494.55万元，从而导致桂平自然资源局根据政府文件规定对金源公司作出了停止办理该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续，这完全是金源公司怠于履行其义务造成无法按时办理土地用途和出让年限的变更手续，是金源公司的责任。另外，金源公司2019年12月17日才取得工程竣工验收备案，而答辩人按合同约定应取得房屋所有权证的时间是2019年10月份左右，很明显，是金源公司没有及时办理工程竣工验收备案和提交办理大产权证的相关材料导致逾期办证，金源公司应该承担逾期办证违约责任，其认为不应承担违约责任，完全没有依据。二、逾期办证违约金的计算应自金源公司通知领房之日起计算720天，截止至答辩人取得房屋所有权证之日。一审法院自金源公司通知领房之日起计算720天完全符合合同约定，是正确的。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的金源公司办证义务是至答辩人取得房屋所有权证之日止，并不是其递交办证资料之日止。金源公司主张只应计算至其递交办证资料之日止没有事实和法律依据。金源公司认为应扣除答辩人怠于签署授权期间没有依据。三、金源公司反诉要求答辩人支付逾期付款违约金没有事实和法律依据。答辩人不存在逾期付款行为，金源公司要求答辩人支付逾期付款违约金没有依据，一审法院认定答辩人存在逾期付款行为也是错误的。金源公司提出的反诉也已超过法律规定的3年诉讼时效，其诉请不应得到法院支持。覃萌、练素琴向一审法院起诉请求:1.判令被告支付迟延办证违约金（以购房款613448元为基数，按日万分之零点五计算，从2019年12月20日起至2020年10月9日止共295天）给原告；2.判令被告赔偿逾期缴费违约赔偿金72141元（以购房款613448元为基数，按日万分之三计算，从2018年2月1日起至2019年2月28日止共392天）给原告；3.本案诉讼费由被告承担。金源公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告（原告）覃萌、练素琴支付逾期付款违约金9308元给反诉原告（被告）金源公司；2.案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实:2008年12月16日，桂平市国土资源局与桂平市金源酒精实业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，桂平市金源酒精实业有限公司取得位于桂平市幅，用途为综合用地，出让年限为50年。之后被告对上述宗地进行开发。2014年10月23日，桂平市住房和城乡规划建设委员会作出浔住建规［2014］52号《桂平市中山公园西侧原桂平移动公司及农行招待所调整后用地规划设计要点及项目建设条件》文件，设定该宗地的用地性质为商住用地。2015年8月20日，桂平市国土资源局作出《关于桂平市中山公园西侧原桂平市移动公司及农行招待所（桂平金源投资发展实业有限公司）用地土地用途的说明》，说明市住建委对上述宗地进行重新规划，增加了容积率，设定该宗地的用地性质为商业、住宅，商业出让最高年限为40年，住宅出让最高年限为70年。2019年12月18日，桂平市自然资源局作出《桂平市自然资源局关于调整金源华府项目土地使用权出让最高年限的答复》，说明其与被告（原为桂平金源酒精实业有限公司）于2008年12月16日签订的出让合同，因提高容积率等土地使用条件改变，由市住建局出具规划设计条件，对容积率等土地使用条件进行了重新明确，其中土地用途重新明确为商住用地（商业占5%，住宅占95%）。但在2016年10月12日签订出让合同变更协议时，桂平市自然资源局没有同时就土地用途和出让年期进行重新明确。答复被告到桂平市自然资源局利用股办理签订出让合同变更协议手续。2020年1月9日，被告与桂平市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》，该局于同日发放《不动产权证书》给被告。2016年12月9日，两原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，主要内容有：被告将其开发建设的坐落于桂平市西山镇西山村10队桂平市金源华府1幢8单元15层1502号商品房出卖给原告，总价款613448元；原告应于2016年3月15日前支付首期房价款353448元，余款260000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；被告应当在2017年6月30日前交付该商品房给原告，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金;如因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付己付房款的万分之零点五的违约金；原告选择按揭贷款方式付款的，原告须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交被告，否则视为原告逾期付款；逾期付款超过90日后，被告有权解除合同。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之壹的违约金。签订合同后，原告依约付清了首付款。2017年1月6日，原告向贵港市住房公积金管理中心（以下简称住房公积金中心）申请贷款并提交资料。2017年12月6日，原告与建设银行签订《住房公积金借款合同》。2017年11月，包括原告在内的涉案小区业主，通过其他渠道，知晓被告存在欠缴涉案小区增容费等情况，并认为可能会影响工程竣工验收、出现迟延办证等情形。为此，小区业主与被告就交纳增容费期限等问题进行对话。2017年12月17日，被告向涉案小区业主出具《桂平金源投资发展实业有限公司承诺书》，其中第一条承诺：被告于2018年1月30日前交清增容费，并且于2018年6月30日前交清金源华府项目所有的费用，确保不动产权证住宅年限为70年，商铺为40年。向业主公示缴交款项单据凭证，以便让业主放心。如果以上承诺逾期没有办通，每日按合同总房价的万分之三赔偿给业主，按季度次月结清；第六条承诺：本承诺书作为购房合同的补充协议，与购房合同有同等的法律效力，如本承诺书与购房合同冲突，以本承诺书为准。2018年9月14日,桂平市国土资源局作出浔国土资字[2018]93号《桂平市国土资源局关于金源华府项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知》，限被告在2018年9月20日前缴清尚欠的土地出让金1494.55万元，逾期则按有关文件规定，停止办理该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续。2017年12月29日，被告向原告发出《物业交付使用通知书》，要求原告于2017年12月29日收房。2020年3月9日，原、被告签署授权委托书，原告委托被告办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，同年4月10日涉案房屋的不动产权登记证书登记于原告名下。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。一、关于逾期办证违约金问题。根据涉案合同约定，被告应自原告收房之日（2017年12月29日）起720日即2019年12月19日内办理不动产权证，被告未能在此期限内为原告办妥不动产权证，已构成违约，应从2019年12月20日起计至原告实际取得不动产权证书之日（2020年4月10日）止，以购房款为基数，按日万分之零点五计付逾期办证违约金给原告。故被告应向原告支付的逾期办证违约金为3435元（613448元×0.5元/日÷10000×112日）。二、对于逾期缴费违约金问题。被告欠缴增容费、土地出让金的行为与城建、国土部门的关系属于行政管理关系。开发商取得预售许可证后，与购房户签订商品房买卖合同，双方关系为买卖合同关系，两者的法律关系是不同的。原告并未享有要求被告于何时交清增容费的权利，而且该项内容不应是原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议的范筹。所以被告作出的承诺，对双方不具有法律上的约束力，原告诉请被告赔偿逾期缴费违约赔偿金的请求，于法无据，该院不予采纳，并应驳回。三、对于被告辩称合同约定的违约金过高，应调整至500元-1000元的问题。涉案商品房买卖合同是格式文本，并由被告提供，且约定的逾期交房违约金、逾期办证违约金分别仅为日万分之一、日万分之零点五，这样的明确约定不存在重大误解或者显失公平的可能性，在双方均签字认可的情况下，应尊重当事人的意思表示。对被告要求调低逾期交房、逾期办证违约金的意见，该院不予采纳。四、关于被告主张因调整涉案项目土地使用权出让最高年限、提高容积率等土地使用条件改变，导致未能在约定期限内交房、办证，是因政府行为造成，其不构成违约的问题。因上述事由在双方签订商品房买卖合同前，被告已向当地行政机关申请变更，这是被告为其开发涉案项目的需要，而向行政机关申请并作出的相应调整。所以，不能以此作为减轻或免除被告应承担的合同义务。被告该抗辩理由不成立，该院亦不予采纳。五、关于逾期付款违约金问题。因涉案合同约定逾期付款违约金是按日累计计算违约金数额，属于连续性债权，所以可按日作为单个债权单独起算诉讼时效。原告逾期付款违约行为的诉讼时效从2016年12月20日起算，被告于2021年3月11日反诉，倒推3年即2018年3月11日之前的违约金已超诉讼时效。因原告逾期付款的违约行为是从2016年12月20日起至2017年1月6日止，被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，已超过法律规定的诉讼时效，该院依法不予支持。一审判决：一、被告（反诉原告）桂平金源投资发展实业有限公司支付逾期办证违约金3435元给原告（反诉被告）覃萌、练素琴；二、驳回原告（反诉被告）覃萌、练素琴的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）桂平金源投资发展实业有限公司的反诉请求。二审期间，本院依职权向桂平市自然资源局进行了调查。该局于2021年7月15日作出了《桂平市自然资源局关于桂平市金源投资发展实业有限公司办理金源华府不动产权证书有关情况的复函》（浔自然资答复〔2021〕341号）。对此复函，双方当事人提交了书面意见。对一审认定的事实，经查证属实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点有两：一、逾期办证是否是可归责于金源公司的原因所致；二、原判对金源公司反诉请求被上诉人支付逾期付款违约金不予支持是否错误。关于争议焦点一。办理不动产登记的前提是取得了所涉项目用地土地使用权证。本案中，金源公司于2008年12月16日以出让方式取得案涉项目用地使用权，用途为综合用地，出让年限为50年，土地使用证号为浔国用（2014）第1089号。2014年10月23日，桂平市政府有关部门对项目用地规划进行调整，增加了容积率，用地性质变更为商住用地（商业占5%，住宅占95%），商业出让最高年限为40年，住宅出让最高年限为70年。根据有关规定，政府职能部门应对原土地使用权权证进行变更登记。但桂平市自然资源局与金源公司在2016年10月12日签订出让合同变更协议时，没有就土地用途和出让年期进行重新明确。直至2020年1月9日，双方再次签订出让合同补充条款，才进行了土地使用权变更登记，向金源公司颁发了（2020）桂平市不动产权第××号不动产证。至此，金源公司始具备为案涉项目业主办理不动产转移登记条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。据上述规定，金源公司未能依据合同约定期限为买受人办理房屋权属证书，非因其自身原因所致，原判判决金源公司承担违约责任不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。案涉合同约定，买受人选择按揭贷款的，应在签订本合同之日起10日内按银行要求提交贷款所需要全部材料给银行并办妥所有按揭手续，并将回执复印件交出让人，否则视为买受人逾期付款。金源公司主张被上诉人逾期付款，应承担违约责任。被上诉人否认逾期付款，并提出诉讼时效抗辩。原判认定案涉合同约定买受人逾期付款按日计算违约金，属于连续性债权，按日作为单个债权单独起算诉讼时效，金源公司请求被上诉人支付逾期付款违约金已超过诉讼时效，不支持其该诉讼请求正确，本院予以维持。金源公司上诉主张其该诉讼请求不受诉讼时效约束，缺乏法律依据。综上，金源公司关于第一个争议焦点上诉请求成立，本院予以支持；关于第二个争议焦点上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决驳回被上诉人关于支付逾期缴费违约金的诉讼请求、上诉人反诉请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持桂平市人民法院（2021）桂0881民初813号民事判决第三项；二、撤销桂平市人民法院（2021）桂0881民初813号民事判决第一项、第二项；三、驳回覃萌、练素琴的诉讼请求。一审本诉案件受理费914元，由覃萌、练素琴负担；反诉案件受理费25元，由桂平金源投资发展实业有限公司负担。二审案件受理费119元，由上诉人桂平金源投资发展实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈伟民审 判 员 黄 奔审 判 员 陈燕霞二〇二一年八月九日法官助理 梁露露书 记 员 林紫璇书 记 员 邹贵琦