广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13667号上诉人（原审被告、反诉原告)：广东联大物业集团有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：陈敦界。委托诉讼代理人：覃应智，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市尚昇包装制品有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：黄成林。委托诉讼代理人：付辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史佩玉，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：颜钦坚，男，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：颜林灶，男，系颜钦坚的儿子。上诉人广东联大物业集团有限公司（以下简称联大公司）因与被上诉人广州市尚昇包装制品有限公司（以下简称尚昇公司）、颜钦坚租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人联大公司法定代表人陈敦界、委托诉讼代理人覃应智，被上诉人尚昇公司委托诉讼代理人付辉、史佩玉，被上诉人颜钦坚本人、委托诉讼代理人颜林灶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人联大公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判尚昇公司承担自2020年5月1日至6月13日的场地占用费；2.一、二审诉讼费用由尚昇公司承担。事实和理由：一、一审法院没有就案涉场地唯一货运电梯停运事实进行认定。货运电梯于签订《场地移交确认书》不久便发生故障停运，联大公司向尚昇公司以及颜钦坚多次反映问题后，才派维修人员进行维修，直至2020年7月9日才验收通过恢复正常使用。而尚昇公司则在电梯维修好之后才把剩余货物迅速搬离退场，该事实颜钦坚以及广州贝得实业有限公司（以下简称贝得公司）均在一审庭审中予以证实，而并非尚昇公司所述明确放弃这些剩余物品。因此，该货运电梯的停运不但导致尚昇公司无法搬离剩余货物，也使联大公司无法顺利进场。联大公司主张场地占用费于法有据，一审法院忽略上述事实。而占用费的计算应当自2020年5月1日至2020年7月9日，按月租金进行计算。其次，确保电梯正常运行是出租方颜钦坚应当承担的义务，同时尚昇公司作为上一手承租方也没有及时协助联大公司与颜钦坚沟通，应当承担连带责任。退一步说，即便尚昇公司放弃其案涉场地的剩余物品，但因货运电梯的停运，也无法把剩余物品搬离清场。一审法院却没有把该事实予以考虑及认定有误。二、一审法院认定“因三方已于2020年4月30日……故联大公司主张自2020年5月1日至货梯验收之日止的场地占用费无据”的事实有误。联大公司提供的多张现场照片以及聊天记录中均可说明，尚昇公司虽与联大公司以及颜钦坚签订了《场地移交确认书》，但实际上尚昇公司在案涉场地内仍留存大量剩余货物、机器以及半成品等，严重影响联大公司对案涉场地的使用。期间联大公司多次与尚昇公司进行沟通均不予理睬，同时该剩余物品也并非如尚昇公司所述明确放弃，而是在案涉场地唯一货运电梯维修好后将剩余物品搬清。被上诉人尚昇公司辩称：同意一审判决处理，不同意联大公司的上诉请求。被上诉人颜钦坚辩称：同意一审判决处理，不同意联大公司的上诉请求。事实与理由：一、尚昇公司并无上诉主张颜钦坚对268000及利息承担连带责任，说明尚昇公司同意一审判决的认定。二、联大公司要求颜钦坚就场地占用费与尚昇公司承担连带责任没有任何依据。尚昇公司于2020年8月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.联大公司向尚昇公司支付268000元及利息（利息以268000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，从2020年6月12日起暂计至2020年7月8日，其余利息计算至付清之日止）；2.颜钦坚对第一项诉讼请求的欠款及利息承担连带责任；3.本案的受理费、保全费由联大公司、颜钦坚承担。联大公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.确认联大公司与尚昇公司、颜钦坚签订的《场地租赁合同解除协议书》无效；2.确认联大公司向尚昇公司支付268000元的条款无效，联大公司无需支付该笔款项；3.尚昇公司向联大公司支付场地使用费216000元及利息（利息以216000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从2020年5月1日计算至实际清偿之日止，暂计为2000元）；4.颜钦坚对上述第三项反诉请求承担连带责任；5.尚昇公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月10日，广州市巨丰尚包装制品有限公司（承租方、乙方）与颜钦坚（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于新广花公路侧边，石马路段第八经济合作社，土名“岑贝南”的两幢六层框架结构楼房及围墙内的空地和配套设施等出租给乙方作办公、仓库、生产、使用。租期为6年，自2018年4月1日起至2024年3月31日止。乙方在签订本合同当日向甲方缴纳相当于肆个月租金的定金432000元及水电押金50000元等等。上述合同签订后，尚昇公司向颜钦坚支付了定金432000元及水电押金50000元。2019年3月21日，广州市巨丰尚包装制品有限公司更名为广州市尚昇包装制品有限公司。2020年4月30日，颜钦坚（出租方、甲方）、尚昇公司（原承租方、乙方）与联大公司（新承租方、丙方）签订《场地租赁合同解除协议书》，约定由于乙方向甲方提出提前解除《场地租赁合同》，乙方实际租赁截止日期为2020年4月30日。乙方向甲方推荐丙方承租租赁物业，并同意甲方和丙方就租赁物业直接签署租赁合同，约定的租赁期限起始日期为2020年5月1日。三方一致同意订立如下条款：一、甲乙双方签署的《场地租赁合同》实际租赁截止日期为2020年4月30日。乙方退租并在甲方监督下，由乙方在2020年5月1日前将租赁物业移交给丙方。二、乙方对甲方和丙方就租赁合同签署新的租赁合同不持任何异议，并同意在2020年5月1日前按照甲方的要求将租赁物业交给丙方。三、自附件《场地移交确认书》签署之日起，即视为甲方依据甲丙双方签署的《场地租赁合同》完成租赁物业的交付，丙方对租赁物业承担管理维护义务。四、其他事宜约定：1.本合同签署当日，丙方按照与甲方合同的约定需向甲方支付6个月的租金定金642000元和水电押金50000元，合计692000元。2.乙方拖欠甲方2020年3月份和4月份的租金合计214000元。3.乙方在甲方处的租金定金432000元和水电押金50000元（合计482000元），扣除上述第2项拖欠的租金214000元后，剩余的款项为268000元（简称“剩余款项”）。4.甲乙丙三方一致同意做如下的处理：（1）应退还给乙方的剩余款项268000元，用于折抵丙方应向甲方支付的定金和水电押金对应的同等金额，经折抵后，丙方仍应继续向甲方支付424000元。（2）经折抵后，视为甲方已经完成对乙方剩余款项的退还义务，乙方并据此对丙方享有剩余款项的债权。（3）乙方交回租赁物业之前，未结清的水费、电费及因租赁物业而产生的其他费用，丙方同意自行与乙方进行核对和结算，并承诺由其后续进行承担和支付。（4）乙方和丙方因剩余款项上述折抵行为以及水电等费用的结算事宜所产生的债权债务关系由乙方和丙方自行处理，无论乙方和丙方是否产生争议，均与甲方无关，乙方不得再要求甲方退回全部或者部分剩余款项，丙方也不得向甲方就未结清水电费用提出权利主张、要求和其他异议等等。同日，三方签署上述解除协议的附件《场地移交确认书》，约定三方确认如下的事宜：1.乙方已于2020年4月30日前将租赁物业交付给丙方。2.丙方确认已接收租赁物业，并确认租赁物业符合甲丙双方关于租赁物业交付要求的约定。3.各方确认，自本附件《场地移交确认书》签署之日起，视为乙方完成退租对应的租赁物业的交回义务，视为甲方完成出租对丙方租赁物业的交付义务等等。同日，颜钦坚（出租方、甲方）与联大公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方作办公、仓库、生产、使用。租期为10年，自2020年5月1日起至2030年4月30日止，乙方在签订本合同当日向甲方缴纳相当于六个月租金的定金642000元及水电押金50000元等等。同年6月9日，颜钦坚（出租方、甲方）、联大公司（原承租方、乙方）与案外人贝得公司（新承租方、丙方）签订《场地租赁合同解除协议书》，约定甲乙双方解除《场地租赁合同》后，甲方应向乙方退还6个月租金定金642000元和水电押金50000元，合计692000元。乙方不可撤销的确认和指令如下，甲方无需向其退还692000元，乙方同意该款项直接用于折抵丙方应向甲方支付的各项费用，按照上述约定，即视为乙方代丙方向甲方支付692000元，乙方据此对丙方享有债权692000元，并视为甲乙双方已结清涉及692000元的债权债务关系，乙方不得向甲方提出返还租金定金和水电押金的权利主张等等。同日，三方签署上述解除协议的附件《场地移交确认书》。一审法院就涉案场地的产权登记和规划报建情况向广州市规划和自然资源局发函查询，该局函复一审法院涉案场地内建筑物查无产权登记记录，暂未查到《建设工程规划许可证》的相关记录。一审诉讼中，联大公司向一审法院提交如下证据：1.微信聊天记录及照片。拟证实尚昇公司仍有物品滞留涉案场地，涉案场地内原有货运电梯毁坏。微信聊天记录记载尚昇公司工作人员于2020年5月5日已明确表示放弃场地内物品并安排打扫卫生；2.电梯维保标志照片、设备基本信息。拟证实涉案场地内货梯直到2020年7月9日才验收合格使用。3.证人陈某陈述：我是贝得公司的法定代表人，我了解到尚昇公司赠送联大公司1个月的免租期，尚昇公司退租后仍剩余两个月押金在房东那里，但房东不退还给尚昇公司；5月至6月13日期间，尚昇公司并没有退出场地，联大公司法定代表人陈敦界一直与其协商，协商中尚昇公司口头答应剩余押金268000元不要了，陈敦界也因物业未能交付决定不承租；尚昇公司很多大件物品及设备未搬走，货梯在6月13日可以使用。颜钦坚向一审法院提交其与贝得公司于2020年6月9日签订的《场地租赁合同》，拟证实贝得公司是涉案场地现承租人，货梯事宜其无需承担责任。一审庭审中，联大公司确认其向颜钦坚支付了剩余定金及水电押金424000元。证人陈某陈述其未与联大公司处理定金等款项事宜。一审法院认为，涉案场地内建筑物未办理规划报建手续，故尚昇公司、联大公司与颜钦坚就该场地签订的《场地租赁合同解除协议书》无效，联大公司要求对此予以确认的反诉请求于法有据，一审法院予以支持。解除协议虽为无效，但该协议约定本应由颜钦坚向尚昇公司退还的定金及水电押金268000元现无需退还，用于抵扣联大公司应向颜钦坚支付的定金及水电押金，故由联大公司向尚昇公司退还上述款项，该约定是三方关于租赁定金及水电押金的清理与结算，是三方的真实意思表示，在效力上应当具有一定的独立性，故三方均应恪守履行。且联大公司亦已按照该约定实际履行，其本应向颜钦坚支付定金及水电押金共计692000元，在抵扣上述款项后其实际仅向颜钦坚支付424000元，故联大公司应依约向尚昇公司支付款项268000元，联大公司要求确认其无需支付上述款项的反诉请求理据不足，一审法院不予支持。尚昇公司要求返还上述款项及利息的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，利息应以268000元为本金，自其起诉之日即2020年8月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，尚昇公司主张利息的超出部分无据，一审法院不予支持。关于该笔款项的返还主体，尚昇公司要求颜钦坚承担返还款项的连带责任，因解除协议中约定该款项应由联大公司返还，该约定对尚昇公司同样具有约束力，故其要求颜钦坚承担连带责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于联大公司主张场地占用费的反诉请求。因三方已于2020年4月30日办理场地交接手续，且未约定尚昇公司需向联大公司提供货梯，联大公司未提供证据证实尚昇公司此后继续使用涉案场地，且尚昇公司亦明确表示放弃场地内剩余物品，故联大公司主张自2020年5月1日至货梯验收之日止的场地占用费无据，一审法院不予支持。同理，其要求颜钦坚承担连带责任亦无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，于2021年3月19日作出判决：一、确认颜钦坚、广州市尚昇包装制品有限公司与广东联大物业集团有限公司于2020年4月30日签订的《场地租赁合同解除协议书》无效；二、自判决生效之日起三日内，广东联大物业集团有限公司向广州市尚昇包装制品有限公司返还268000元并计付利息（利息以268000元为本金，自2020年8月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回广州市尚昇包装制品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广东联大物业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5320元，由广东联大物业集团有限公司负担并于判决生效之日起三日内迳付广州市尚昇包装制品有限公司。一审反诉受理费4295元，由广东联大物业集团有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。另查明，颜钦坚与联大公司签订的《场地租赁合同》约定2020年5月1日至5月31日为免租期。颜钦坚与贝得公司签订的《场地租赁合同》约定租期自2020年6月1日起至2026年5月31日止，2020年6月租金减半收取。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于:联大公司主张无需向尚昇公司返还268000元定金及水电押金以及尚昇公司需向联大公司支付2020年5月1日至6月13日场地占有使用费的理由能否成立。涉案场地建筑物未办理规划报建手续，联大公司、尚昇公司、颜钦坚签订的《场地租赁合同解除协议书》关于租赁关系的部分因违反法律法规强制性规定无效。但是该协议所约定的本应由颜钦坚向尚昇公司退还的268000元定金及水电押金用于抵扣联大公司应向颜钦坚支付的定金及水电押金的相关条款是三方针对颜钦坚应向尚昇公司返还定金及水电押金事项结算及债务转移的处理，该债务转移的约定是三方的真实意思表示，不违反合同无效应相互返还的法律规定，效力上应具有独立性，合法有效，三方应当恪守履行。该协议约定“经折抵后，视为颜钦坚已经完成对尚昇公司剩余款项的退还义务，尚昇公司并据此对联大公司享有剩余款项的债权”，因此该268000元应由联大公向尚昇公司返还，联大公司主张无需返还该268000元的理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。关于联大公司主张货运电梯发生故障停运，尚昇公司仍占有使用涉案场地的问题。根据《场地移交确认书》记载尚昇公司、联大公司、颜钦坚三方已于2020年4月30日办理场地交接手续，联大公司主张货运电梯发生故障停运尚昇公司继续占有使用涉案场地，但一方面联大公司并无充分证据予以证明，尚昇公司亦表示已经放弃场地内剩余物品，另一方面颜钦坚给予联大公司2020年5月免租一个月，给予贝得公司6月免租半个月，联大公司无证据证明其因尚昇公司占用场地而导致联大公司向颜钦坚支付2020年5月1日至6月13日的占用费。因此，联大公司主张尚昇公司应向其支付2020年5月1日至6月13日止的场地使用费的理据不足，本院不予支持。联大公司主张颜钦坚需承担连带责任的理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人联大公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元,由上诉人广东联大物业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年八月十日书记员 冯冠豪徐毅敏