广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17551号上诉人（原审被告）：张婷，女，1985年12月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯加仲，男，系张婷所就职的广州市习信教育科技有限公司推荐人员。被上诉人（原审原告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路34号。法定代表人：丁国民，职务董事长。委托诉讼代理人：卢雪林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邹冬卉，女，该公司员工。原审被告：罗铁映，男，1972年2月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯加仲，男，系罗铁映所就职的广州市习信教育科技有限公司推荐人员。上诉人张婷因与被上诉人广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合公司）及原审被告罗铁映房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张婷上诉请求：1.请求依法判令被上诉人在中止涉案合同10日内退回上诉人已支付的购房款及订金共计243410元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。1、上诉人张婷与（2020）粤0113民初7508号、7509号两案被告罗x、罗铁映是一家人，三人分别与被上诉人签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，上诉人按约支付了243410元（含两万元定金），后因疫情等原因而一时无法依约向被上诉人支付购买涉案预售房屋首期款。上诉人曾多次向被上诉人解释及要求修改、变更双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同中的相关条款，以利于合同的履行，但遭到被上诉人的拒绝。《补充协议书》第二条第1-7款的内容极大损害上诉人的利益，且被上诉人未向上诉人解释说明上述条款，蒙骗上诉人签订该协议书，其主张不应得到法律支持。2、涉案合同只是一份预售合同，并非正式的网签合同，一审认定事实有误。二、一审适用法律错误。1、被上诉人要求上诉人支付涉案房屋楼价总金额的10%作为违约金无法律依据。案涉合同只是一份预售性质的合同，并不是正式的《商品房买卖合同》。因此，即使上诉人存在违约行为，也应该按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的第十条逾期付款的违约责任进行执行。2、由于上诉人与被上诉人至今仍未签订正式《商品房买卖合同》，故《补充协议》对上诉人不具有约束力。被上诉人除没收上诉人的订金外，不能再没收上诉人已支付的预付款。被上诉人如单方面提出解除涉案的只带预售性质的合同，则应依该合同约定在10日将上诉人已支付的房价款退回。3、上诉人合同违约发生在疫情防控期间，且该违约行为并不影响被上诉人实现涉案合同的目的，上诉人一直努力履行合同，并未单方面提出解除合同的申请。而被上诉人不仅拒绝修改合同条款，还要求解除合同没收已付购房款，实属不公。上诉人愿意继续履行商品房预售合同，若被上诉人一意孤行单方面中止合同，则上诉人要求被上诉人在中止涉案合同10日内退回所有已支付的购房款。利合公司辩称：一、张婷、罗铁映与利合公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）合法有效。张婷、罗铁映作为完全民事行为能力人，已签署合同，知悉及认可签署文件内容，应自行承担相应的行为后果。如果张婷、罗铁映对自己签字确认的文件都不予认可，这种不诚信的行为就不应该得到法律的保护，否则就是纵容违约行为。二、一审法院判决张婷、罗铁映按总房款的10%向利合公司支付违约金完全符合法律规定及合同约定。如上分析，补充协议合法有效，对合同签署双方都具有法律约束力。另，根据补充协议第二十条第1款之约定“本补充协议作为合同附件，对合同相关条款进行补充、变更，出现与合同有冲突或不一致的，均以本补充协议约定为准”，因此关于逾期付款支付违约金事宜，当主合同与补充协议均有约定时，有不一致之处，应以补充协议为准，张婷、罗铁映错误适用合同第十条。补充协议第三、第十八条明确约定了逾期付款超过30天的，利合公司有权解除合同，并且张婷、罗铁映应按该商品房总价款金额的10%支付违约金，且该违约金直接在张婷、罗铁映已支付房款中扣除，扣除各项费用（含前述违约金）后还有剩余房款的，利合公司再返还张婷、罗铁映。三、张婷、罗铁映在疫情发生之前就已拖欠房款，根据民法典的规定，其无权以不可抗力为由主张逾期付款的合法性，也无权以此为由主张修改合同条款。新冠疫情于2020年1月发生，张婷、罗铁映于2019年6月30日就开始逾期付款。根据民法典第590条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”之规定，张婷、罗铁映应承担合同约定的违约责任。综上所述，张婷、罗铁映请求退回已支付的购房款及定金共计243410元的诉请，无任何法律、合同依据，请求法院驳回上诉请求，维持一审判决。罗铁映述称：同意上诉人的上诉意见。利合公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认利合公司、张婷于2019年6月30日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》自2020年3月11日起解除；2.张婷、罗铁映按房屋总价的10%即240975.4元向利合公司支付违约金；3.张婷、罗铁映协助利合公司到房管部门办理合同注销和抵押涂销手续，并承担因合同解除、注销应支付的费用；4.张婷、罗铁映自2020年4月12日起，每日按房屋总价0.01%的标准支付逾期配合办理合同注销和抵押涂销手续的违约金，违约金计算至合同注销和抵押手续办理完毕之日止；5.本案诉讼费用由张婷、罗铁映承担。诉讼中，利合公司撤回第3、4诉讼请求中的涂消抵押手续的主张，并明确第3项诉讼请求中合同注销手续是指张婷、罗铁映到房管部门办理网签合同注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院经审理查明事实如下：利合公司分别于2019年2月17日、2月28日出具《收款专用收据》，确认收到张婷交来番禺区石楼镇兴亚三路147号4栋1梯5702房定金20000元及首期223410元。2019年6月30日，利合公司作为出售方与张婷、罗铁映作为认购方签订《【亚运城】认购书（预售版）》，约定张婷、罗铁映向利合公司认购涉讼位于番禺区××（××梯，F3-4#）5702房；认购总价为2409754元；认购方在签订本认购书的同时向出售方支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保；首期楼款（扣除定金）1189754元须于2019年2月20日前付清，并于当日到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》，余款1200000元于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，认购方须于2019年2月20日前到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件，等等。同日，利合公司（甲方、卖方）与张婷、罗铁映（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定涉讼房屋转让金额为2409754元；乙方以按揭贷款方式付款，自本合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款50.2%，金额为1209754元；除首期款外，剩余房款金额1200000元须于2019年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日，将乙方已支付房价款退还给乙方；甲乙双方应于本合同网上签订之日起，持本合同向房地产登记机构申请办理预购商品房预告登记；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；合同载明张婷、罗铁映的通讯地址为广东省广州市海珠区新村富文东五巷5号；等等。该合同附件八补充协议约定，因下列乙方自身原因，未能获得按揭银行批准按揭贷款的，乙方应在收到甲方通知之日起10日一次性付清该商品房剩余房款，且不享有付款方式的优惠折扣，乙方逾期支付剩余房款的，每逾期一日未按支付房价款0.03%支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方按该商品房价款总额的10%支付违约金：（1）乙方未向合同约定的按揭银行办理按揭手续的；（2）乙方因自身情况不符合按揭银行规定的个人住房贷款条件的；（3）乙方未按合同约定期限或按揭银行要求的期限提供或补充提供按揭银行所需全部真实资料文件的；（4）其他属于乙方原因的。以按揭方式付款的除首期款外，剩余房款金额乙方须于签署《商品房买卖合同》且付清首期款之日起30日（适用于纯商业按揭贷款）或90日（适用于公积金按揭贷款或组合按揭贷款）内付清，乙方逾期付款的，每逾期一日按未支付房价款的0.03%支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除合同，并要求乙方按该商品房价款总金额的10%支付违约金；逾期超过30日后，无须经催告，甲方有权选择解除合同，甲方解除合同的，乙方按该商品房价款总金额的10%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满的第二日起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，乙方按未支付房价款的0.03%向甲方支付逾期违约金；甲方依法定或约定解除合同的，乙方除应赔偿甲方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用以及返还因乙方断供等原因导致甲方承担保证责任支付的贷款款项利息、违约金、滞纳金、罚金以及按揭银行实现债权（若有）外，还应按该商品房价款总金额的10%向甲方支付惩罚性违约金（合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理）；甲方有权从乙方已支付的所有款项中扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，乙方还应补充相应款项支付给甲方；合同因法律规定或约定解除的，甲、乙双方应在合同解除之日（或解除通知送达之日）起10日内互相配合办理合同注销和抵押涂销等手续，甲方在签署各项手续办理完毕后的30日内退还乙方已付款项（如乙方以按揭方式付款的，则贷款部分及其利息由甲方直接退还或代付给贷款银行）；在乙方配合甲方办理完前述手续之前，甲方有权不退还乙方已付的任何款项；乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按该商品房价款总金额0.01%的标准计付违约金；等等。广东广大律师事务所受利合公司委托，分别于2019年10月30日、2019年11月18日、2019年12月30日、2020年1月14日向张婷、罗铁映邮寄律师函催缴所欠购房款，上述函件均由他人签收。其后，利合公司作出《关于解除的函》，告知因张婷、罗铁映经利合公司4次发函催交仍未支付剩余房款966344元，涉讼合同自该函件到达张婷、罗铁映之日起解除；张婷、罗铁映应按该商品房价款总金额的10%即240975.4元支付违约金，该违约金直接在已支付的首期款中划扣；张婷、罗铁映应配合办理合同注销手续，如逾期不协助的应支付违约金；合同解除之日起，其司无需通知张婷、罗铁映而有权另行出售该商品房。上述解除函邮寄至张婷、罗铁映在合同中约定的联系地址，并于2020年3月11日由本人签收。2020年3月17日，广东格林律师事务所受张婷、罗铁映委托，出具《关于解除的回复》，告知利合公司的单方解除合同的行为违反了公平原则；不同意利合公司单方解除合同，反对利合公司公函里5条通知的所有内容；张婷、罗铁映愿意继续履行合同，希望把剩余房款支付时间变更为2020年8月30日前支付；如利合公司单方解除合同，那么应当全额退款张婷、罗铁映支付款项。2020年4月8日，利合公司出具《关于催告限期配合办理注销的函》，要求张婷、罗铁映自收到该函之日起3日内配合其司办理合同注销手续，如逾期不协助则需支付违约金。该函邮寄至张婷、罗铁映在合同中约定的联系地址，并于2020年4月9日由他人代收。庭审中，双方确认涉讼房屋已办理网签手续，但未办理房产证亦未交付，张婷、罗铁映支付定金及部分首期款后剩余款项未支付，亦未办理按揭手续，房屋未交付。张婷、罗铁映陈述二人为夫妻关系，罗铁映与罗x为父女关系；张婷、罗铁映主张其与利合公司签订的涉讼合同是预售合同，其补充协议对应的是商品房买卖合同，双方约定张婷、罗铁映支付首期款，等利合公司办好网签合同才正式签订商品房买卖合同，双方未签订房屋买卖合同，补充协议条款只对应商品房买卖合同，并不对应预售合同；张婷、罗铁映主张其具备付款能力但因疫情未能收到工程款而影响合同履行，拒绝解除合同，为此提供了2019年10月23日签署的《黄腾峡旅居小镇营销中心工程结算汇总》予以证明。利合公司对张婷、罗铁映提供的上述证据不予认可，并认为涉讼合同即为网签合同；张婷、罗铁映在2019年10月起已发生迟延履行合同情况，经其公司四次催告，张婷、罗铁映仍未能支付款项，不适用不可抗力规定，张婷、罗铁映已构成违约，其作出的《关于催告限期配合办理注销的函》已于2020年4月9日被签收，故违约金从2020年4月12日起算。一审法院认为，利合公司与张婷、罗铁映于2019年6月30日签订的《【亚运城】认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。张婷、罗铁映抗辩在不清楚合同条款下签订合同，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故张婷、罗铁映的上述主张，一审法院不予采信。涉讼合同已于2019年6月30日办理网签手续，根据涉讼合同及补充协议的约定，张婷、罗铁映须网签之日5日内支付1209754元，于2019年12月30日前办理剩余房款1200000元的银行按揭手续，并于签署合同之日且付清首期款之日起30日（商业按揭贷款）或90天内（公积金贷款或组合贷款）付清。现双方确认张婷、罗铁映尚欠剩余首期房款966344元未支付，且至庭审之前尚未办理按揭手续，张婷、罗铁映虽抗辩因疫情未收到货款和工程款导致影响履行合同，但张婷、罗铁映仅提供工程结算汇总，未能提供其他证据证明其已履行付款义务或已为履行合同作准备，且工程结算汇总签订日期为2019年10月23日，明显超出合同约定的支付期限，张婷、罗铁映经利合公司4次发函催告仍未支付剩余价款，张婷、罗铁映的抗辩缺乏依据，一审法院不予采信。张婷、罗铁映逾期付款的行为已构成违约，利合公司有权请求解除涉讼合同，并依合同要求张婷、罗铁映支付涉讼房屋价款10%的违约金。现双方均确认张婷、罗铁映于2020年3月11日收到合同解除函，故利合公司请求确认涉讼合同已于2020年3月11日解除及张婷、罗铁映按照涉讼房屋总价的10%向利合公司支付违约金240975.4元（2409754元×10%）的诉请，合法有据，一审法院均予以支持。另因双方之间的房屋买卖合同关系已解除，利合公司应向张婷、罗铁映返还已付房款243410元。双方应向对方支付的款项相互抵扣后，利合公司仍应向张婷、罗铁映返还2434.6元。就利合公司要求张婷、罗铁映协助办理合同注销手续并承担因合同解除、注销应支付费用的诉讼请求。根据涉讼合同补充协议之约定，涉讼合同因法律规定或约定解除的，利合公司及张婷、罗铁映双方应在合同解除之日（或解除通知送达之日）起10日内互相配合办理合同注销和抵押涂销等手续，故利合公司的该项诉请求具有依据，一审法院予以支持。至于利合公司要求张婷、罗铁映支付逾期办理合同注销手续的违约金的诉讼请求。如前所述，利合公司要求张婷、罗铁映按涉讼房屋价款10%支付违约金的诉请已得到一审法院支持，该违约金足以弥补利合公司的损失，故就该诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认广州利合房地产开发有限公司与张婷、罗铁映于2019年6月30日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2020年3月11日解除；二、广州利合房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张婷、罗铁映返还2434.6元（以张婷、罗铁映应向广州利合房地产开发有限公司支付的违约金240975.4元与广州利合房地产开发有限公司已收取的房款243410元相互抵扣后得出）；三、张婷、罗铁映应于本判决发生法律效力之日起七日内协助广州利合房地产开发有限公司办理番禺区××（××梯，F3-4#）5702房的网签合同注销手续，并承担因合同解除、注销所产生的费用；四、驳回广州利合房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5015元，由张婷、罗铁映负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。利合公司与张婷、罗铁映于2019年6月30日签订的《【亚运城】认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，有双方的签名盖章，意思表示真实，为有效合同，双方均应恪守履行。张婷辩称涉案《商品房预售合同》不等同于购房合同，于法无据，不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律恰当，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4951.15元，由张婷负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月二十三日书记员 钟丹霞谢金泽