四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6834号上诉人（原审原告）：张鸿麟，男，1974年3月25日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：唐又生，四川华敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏文书，男，1989年7月27日出生，汉族，住四川省隆昌县。原审第三人：成都世家伟业房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区晋阳路432号2幢2单元1层130号。法定代表人：鄢佳丽，职务不详。上诉人张鸿麟因与被上诉人魏文书、原审第三人成都世家伟业房地产经纪有限公司（以下简称世家伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张鸿麟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判魏文书支付张鸿麟16784.18元（2020年6月15日至2020年10月15日期间的租金1万元以及按照合同约定的租金的2倍承担违约责任5000元，物管、水电、燃气费合计1784.18元）。2.一审、二审诉讼费由魏文书承担。新增诉讼请求：1.魏文书支付2017年9月15日至2017年12月14日的租金，合计7500元；2.魏文书承担房屋地板损失费1218元以及旧家具清运费750元、卫生人工费600元，共计2568元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.签订合同后，魏文书实际缴纳押金是2500元，此错误系魏文书欲违约期间电话里说缴纳了5000元押金，张鸿麟相信了魏文书的谎言，因工作繁忙未核实缴纳押金金额而在起诉状上呈现了押金5000元。2.魏文书第二个季度仅向张鸿麟缴纳半个月房租，属于张鸿麟向魏文书减免了2.5个月房租费（6250元)。3.魏文书辩称是将其中房屋再转租给他人，合租共同承担房租与事实不符，系故意隐瞒真实情况，故意将自己说得很弱势，获得一审法院的同情。魏文书实际是专业做包租行业，将房屋低价整体包租再按单间高价分租给租客，从中获取差价，属于营利性质，当行情好的时候就按约定支付房东租金，行情稍微差一点时即违约或拖欠房租费和水气等物管费，本案即等同包租公司跑路一样，违背诚实信用原则，单方面强制性违约，危害房东合法权益，造成不良社会影响，导致一审判决的结果有失公允，客观上等于支持、纵容魏文书不重合同守信用而继续损害其他房东合法权益。二、一审认定魏文书已经进行了相应赔偿，足以弥补张鸿麟损失系认定错误。1.张鸿麟之所以同意在合同签订后第二季度减免房租费6250元，是因为履行合同租赁期限达到60个月才给予减免，而魏文书中途违约解除合同即给张鸿麟造成损失6250元；2.2020年10月15日开门后将魏文书的二手破旧家具清理出去花费搬运费750元，房屋打扫卫生费600元，因魏文书在包租期间管理疏忽，水龙头忘记关闭导致餐厅木地板被水浸泡损坏，更换木地板21平方米，费用1218元，张鸿麟缴纳押金2500元﹣1350元﹣1218元=﹣68元，即余负68元。3.本案合同标的总额为2500元/月×60个月=150000元，对于租赁期限的保障方面经多次协商而“手写”并按手印，约定违约责任金额系标的20%即3万元，此约定不高且是双方真实意思体现，符合《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。三、一审法院认定张鸿麟不及时将房屋再次出租，扩大损失因由张鸿麟自行承担系认定错误。因魏文书告知张鸿麟违约解除合同，系魏文书违背合同法第八条依合同履行义务原则，属于违约行为，魏文书应当履行如下行为：1.应当主动约张鸿麟当面协商适当赔偿部分违约金以获取张鸿麟的谅解；2.应当将入户门钥匙亲自送至张鸿麟、最起码应当告诉张鸿麟钥匙放在什么位置的；3.应当结清所欠水电气物管等费用后当面解除合同。魏文书没有上述任一行为，没有任何诚信，系既违约又不尊重对方，属于完全违背合同法第六条诚实信用原则。魏文书不把入户门钥匙交给张鸿麟，张鸿麟无法入房屋内，故造成不能及时将房屋再次出租他人而止损，张鸿麟在2020年10月15日上午在一审法院电话要求联系魏文书开门，魏文书才告知张鸿麟钥匙位置。综上所述，魏文书应当承担本案全部违约责任，应当承担拖欠的4个月房租费1万元。四、一审法院判令魏文书承担的本案受理费用20元，属于同情弱势方体现，魏文书系本案的违约方，以包租盈利为目的，擅自违约，应当承担本案全部受理费。魏文书辩称，因疫情的原因小区管理严，魏文书出入不便，魏文书是在2020年5月27日还未到房屋租赁期限的情况下给张鸿麟说退租，当时魏文书说的是押金不要了，剩余的房租也不要了，作为违约金，但是张鸿麟不同意，要求魏文书一直租赁下去。在5月27日的时候房屋已经空置出来了，但张鸿麟一直不收房，到2020年10月15日的时候张鸿麟才来收房。不同意张鸿麟新增诉讼请求在二审中一并处理。世家伟业公司未到庭发表意见。张鸿麟向一审法院起诉请求：1.确认张鸿麟与魏文书签订的房屋租赁合同及其补充协议于2020年10月15日解除。2.魏文书向张鸿麟支付36784.18元（违约金25000元，按补充协议约定违约金3万元，抵扣魏文书支付押金5000元；2020年6月15日至10月15日4个月房租费1万元；水费、燃气费、物管费1784.18元）。一审法院认定事实：2017年6月14日，张鸿麟（出租方、甲方）、魏文书（承租方、乙方）、世家伟业公司（经纪方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于成都市武侯区房屋（建筑面积159.30平方米）以2500元／月价格租赁给乙方，租期为2017年6月15日至2022年6月14日；租金每三个月交付一次7500元；乙方于签订本合同时向甲方缴纳押金2500元；乙方须按时支付租金、缴纳水电气费、电话费、有线电视收视费、物管费等，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方有权加收按月租金的1%滞纳金，并有权收回房屋。同日，甲乙双方还签订1份《补充协议》，约定如乙方违约，须承担约定责任并赔偿违约金3万元给甲方。合同签订后，张鸿麟、魏文书即开始履行合同，魏文书向张鸿麟实际缴纳押金5000元。魏文书按约缴纳房屋租金至2020年6月15日。2020年5月27日，魏文书向张鸿麟发微信表示因疫情经济困难不再继续租房，押金和房屋内家具归张鸿麟。张鸿麟不同意，要求魏文书继续缴纳下一季度房租或者承担违约责任。此后，张鸿麟多次要求魏文书支付房屋及违约金。张鸿麟自述于2020年10月15日给魏文书打电话询问房屋钥匙，随后取得房屋外电表箱里的钥匙。另查明，张鸿麟于2020年10月16日缴纳了案涉房屋截止2020年9月30日的水费528.66元、燃气费466.52元、物业费789元，共计1784.18元。上述事实，有《房屋租赁合同》《补充协议》、微信聊天记录、双方当事人陈述笔录等，收集在案，予以佐证。一审法院认为，张鸿麟、魏文书房屋租赁合同关系成立。魏文书在房租尚余大半个月金额情况下向张鸿麟明确表示解除合同，愿意以押金5000元和剩余房租以及房屋内家具作为违约赔偿金。魏文书虽系违约解除合同，但其已经进行了相应赔偿，该赔偿金足以弥补张鸿麟损失，张鸿麟不及时将房屋再次出租，扩大的损失应由其自行承担。故对张鸿麟要求确认双方于2020年10月16日解除合同，魏文书应继续缴纳4个月房租1万元的诉讼请求，一审法院不予支持。双方签订的《补充协议》虽约定违约金3万元，但其过分高于张鸿麟损失，且魏文书押金5000元已进行了弥补，故一审法院不予支持。对于张鸿麟主张的水费、燃气费、物管费1784.18元，魏文书自愿承担，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、魏文书于判决生效之日三日内向张鸿麟支付1784.18元；二、驳回张鸿麟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费720元，减半收取360元，由张鸿麟负担340元，魏文书负担20元。二审中，魏文书对一审查明的事实无异议，且未提交新证据。张鸿麟对一审查明的以下事实有异议：1.魏文书只向张鸿麟缴纳了押金2500元。2.对一审认定的“张鸿麟自述于2020年10月15日给魏文书打电话询问房屋钥匙，随后取得房屋外电表箱里的钥匙”有异议，这不是张鸿麟自述，而是一审法官在2020年10月15日打电话给张鸿麟说不要扩大损失，张鸿麟才打电话给魏文书询问房屋钥匙，随后取得案涉房屋钥匙，也就是在2020年10月15张鸿麟才取得案涉房屋的使用权。3.魏文书在2020年5月27日之后还是在实际使用案涉房屋。张鸿麟对一审查明的其他事实无异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。对于张鸿麟提出的异议，本院认定如下。关于张鸿麟提出的魏文书只向张鸿麟缴纳了押金2500元的问题，张鸿麟在二审中还提交了新证据，本院在审核认定证据时一并对该事实进行认定。对于张鸿麟提出的第二个异议，一审法院载明的该事实确系张鸿麟的一审当庭陈述，故本院对张鸿麟的该异议不予采纳。对于张鸿麟提出的第三个异议，本院将综合进行认定。张鸿麟提交以下新证据：第一组证据：2020年2月至2020年10月的用水记录1份（复印件），水费发票5张、短信截屏、模拟电费发票3张、燃气费发票（系统打印）2张、照片6张；以上证据拟证明：魏文书2020年5月27日之后到10月份仍然占有使用案涉房屋。第二组证据：物业登记表1份；拟证明：案涉房屋内的租户没有魏文书。第三组证据：2017年6月14日的转款凭证、收据、案外人张毅（音）的支付租金的凭证；拟证明：魏文书实际支付押金为2500元。魏文书没有支付2017年9月14日至2017年12月13日的租金。魏文书质证认为，针对第一组证据：用水记录不是真实的，对于水费发票无法核实其真实性，因为是老房子，有可能是水管漏水而产生的水费。对短信截屏的真实性认可。对模拟电费发票的真实性不认可。燃气费发票的真实性无法核实，燃气费不管房屋是否住人，燃气公司在两个月之内都会预估一次，所以不能证明是魏文书在使用案涉房屋产生了燃气。照片是案涉房屋外面的照片，真实性认可。针对第二组证据：物业登记表真实性认可，因为案涉房屋面积较大有160多个平方，所以魏文书对案涉房屋进行了分租，魏文书也是在案涉房屋居住。针对第三组证据：收据的真实性认可，但不能达到张鸿麟的证明目的。转账记录的真实性认可，但不能达到张鸿麟的证明目的。魏文书陈述签订合同时缴纳的押金2500元，但是后面张鸿麟说房屋里面有装修的家具，张鸿麟怕魏文书损坏家具，就让魏文书多补交了2500元，是现金支付的。本院经审查认为，对第一组证据的2020年2月至2020年10月的用水记录1份（复印件）真实性无法核实，不予采信，对水费发票5张、短信截屏、燃气费发票（系统打印）2张、照片6张真实性予以认可；模拟电费发票3张没有任何单位或者个人签字盖章，真实性无法核实，真实性不予认可。但是第一组证据无法达到张鸿麟的证明目的。物业登记表真实性认可，可以证明魏文书对案涉房屋进行了分租，但是无法证明魏文书未居住在案涉房屋内。第三组证据可以证明魏文书支付了2500元押金，但是不能证明魏文书仅支付了2500元押金，张鸿麟在一审起诉状和一审庭审中均明确表示魏文书支付了5000元押金，张鸿麟还主张其因工作繁忙未核实押金的数额，但是本案中，双方发生纠纷到一审庭审，期间将近半年，且一审庭审中出示的租赁合同和收据均为张鸿麟提交的证据，综合以上情况，本院对张鸿麟主张魏文书仅支付了2500元押金不予采纳。二审中，张鸿麟还申请向成都市武侯区晋阳派出所调取人口普查时案涉房屋居住人的信息。本院经审查认为，魏文书已经对张鸿麟提交的物业登记表真实性认可，且张鸿麟申请调取的证据与本案无关，本院对其调取证据的申请不予支持。本院另查明，1.魏文书陈述，案涉房屋本来有四间房间，魏文书隔了三间，共七间房，魏文书自己住一间，其他的房屋租赁给其他人。2.魏文书于2020年6月30日通过微信向张鸿麟告知案涉房屋是空的。3.案涉房屋于2020年10月15日另行出租出去了。本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。张鸿麟与魏文书签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本院认为，因魏文书不同意在二审中一并处理张鸿麟的新增诉讼请求，故本院对张鸿麟的新增诉讼请求不予处理，张鸿麟可以另行起诉。根据张鸿麟的上诉意见与魏文书的答辩意见，本案二审的争议焦点有两个，本院分述如下。一、关于2020年6月15日到2020年10月15日期间租金的问题从本案查明的情况来看，魏文书在2020年5月27日即表达了不承租房屋的意思表示，并于2020年6月30日向张鸿麟告知案涉房屋是空的，张鸿麟可以另行出租。本院认为，魏文书作出解除合同表示时尚不具有法定或者约定解除的情形，其行为构成违约，但在其腾空案涉房屋之后，张鸿麟亦应在合理期限内收回案涉房屋另行出租，以防止损失继续扩大，关于合理期限，本院根据本案具体案情认为以三个月为宜，张鸿麟应当于2020年9月15日前收回案涉房屋，故本院对张鸿麟主张的租金，在2020年6月15日到2020年9月15日期间内予以支持，即魏文书应当向张鸿麟支付租金7500元。二、关于违约金的问题本院认为，合同解除会给张鸿麟造成一定期间的房屋空置损失，虽然合同约定如魏文书违约，须承担约定责任并赔偿违约金3万元给张鸿麟，但从本案实际情况来看，案涉房屋已经于2020年10月15日另行出租，结合本院已经认定魏文书应当支付租金到2020年9月15日，张鸿麟实际上仅有一个月的房屋空置损失，合同约定的30000元违约金明显过高，本院结合合同履行情况、魏文书过错程度、张鸿麟实际损失等情况，将违约金酌情调整为3000元。综上，魏文书应当向张鸿麟支付租金和违约金10500元，该金额与魏文书支付的5000元押金品迭后，魏文书还应向张鸿麟支付5500元。综上，张鸿麟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12453号民事判决第一项；二、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12453号民事判决第二项；三、魏文书于本判决生效之日起三日内向张鸿麟支付5500元；四、驳回张鸿麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费360元，由张鸿麟负担289元，魏文书负担71元；二审案件受理费219元，由张鸿麟负担124元，魏文书负担95元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月十日法官助理  余海洋书 记 员  袁 敬