上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初22197号原告：杨振华，男，1948年5月12日出生，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：巩慧，上海孜求律师事务所律师。被告：方继岗，男，1986年10月1日出生，汉族，户籍地四川省。原告杨振华诉被告方继岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序于2021年7月30日公开开庭进行了审理，原告杨振华及其委托诉讼代理人巩慧到庭参加诉讼。被告方继岗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告杨振华向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月15日解除；2.被告向原告支付自2021年1月1日至2021年3月15日的租金人民币(币种下同)7,850元；3.被告支付合同解除的违约金3,150元(被告已支付的押金3,000元用以抵扣该部分违约金)；4.被告按日租金的标准向原告支付2020年12月25日至2021年3月15日的逾期付款违约金8,400元；5.被告向原告支付房屋空置期损失9,450元；6.被告向原告支付2021年3月欠缴的水、电、燃气费共计146.37元；7.案件诉讼费、公告费(若有)由被告承担。审理中，原告撤回了第4项诉请，并调整第5项诉请金额为4,725元。事实和理由：原、被告于2017年3月15日通过居间方德佑房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将上海市闵行区浦雪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止；月租金3,000元，36个月内不变，自第37个月起，以24个月为周期，每月增加150元(即自2020年4月1日起，房租调整为3,150元/月)；租金三个月为一期支付，先付后租，被告每期租金提前7日支付给原告，逾期支付的，每逾期一日，被告应按日租金的100%支付逾期违约金等内容。合同签订后，原告按约定交付房屋。但被告自2017年7月起每个付款周期均需经原告一再催要。且今年1月1日起至今的房租经多次催告，被告一直未予支付。至起诉之日，被告累计逾期支付房租达388天。后原告上门查看发现涉案房屋根本不是被告自己居住，而是早已转租他人，且是群租状态。原告于2021年3月6日通知被告，由于被告违约，双方合同于2021年3月15日解除，并要求被告在此之前交付涉案房屋。2021年3月16日，原告收回涉案房屋，当时屋内一片狼藉，原告恢复房屋原状后于5月1日出租他人。原告认为，被告恶意拖欠房租，违反约定转租，被告的行为已严重违反合同约定，给原告带来巨大的经济损失。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提起前述诉请。被告方继岗未到庭答辩，亦未向本院提供证据材料。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：上海市闵行区浦雪路XXX弄XXX号XXX室房屋现登记于原告杨振华及案外人杨昀两人名下。2017年3月15日，原告杨振华(出租方，甲方)与被告方继岗(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于居住使用；甲方应于2017年3月15日前向乙方交付涉案房屋；租赁期限自2017年4月1日起2022年3月31日止；每月租金3,000元，租金36个月内不变，自第37个月起、以24个月为周期，第四年、第五年房租为每月3,150元；租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前七日直接或通过丙方向甲方支付，逾期支付的每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金；签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金3,000元；租赁期内发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由乙方承担；返还房屋后，乙方留置在房间内的物品，视为放弃，甲方有权处置，合同另有约定除外；乙方应保证所提供的资料真实，保证租赁用途符合本合同约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定，如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予退还，因此产生的损失由乙方负责；乙方遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德及社会公约，无权将该房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息；如乙方逾期支付租金的，每逾期一天，需向甲方支付日租金的200%作为逾期违约金；乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的或乙方逾期不支付租金累计超过7日内，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金(违约金数额相当于一个月租金)，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。前述合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。被告向原告支付3,000元押金。在合同的履行过程中，被告多次逾期支付租金，且自2021年1月1日起的租金，被告未再支付。为此原告曾多次向被告催缴租金且原告于2021年1月、2月通过微信多次向被告催讨2021年第一季度租金，但被告仍不予支付。2021年3月6日，原告通过微信向被告出具《合同解除通知》，表示被告此前多次逾期支付租金，且自2021年1月1日起的租金至今未付，经原告上门查看，被告违约转租，被告的行为构成违约，故原告通知双方租赁合同于2021年3月15日解除，并要求被告于该日腾房交还房屋。后原告于2021年3月16日自行收回了涉案房屋。因被告逾期交付租金等违约行为，原告提起本案诉讼。另查明，原告代被告缴付了2021年3月的水电煤共计146.37元。上述事实，由原告提供的不动产权证、《房屋租赁合同》，银行流水、微信聊天记录、《合同解除通知》、水电煤缴费记录等证据以及各方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性的效力性固定，应属有效合同，双方本应严格按约履行。作为承租人的被告按约给付租金系其主要义务。然在合同履行过程中，被告多次逾期支付租金，且自2021年1月1日起的租金，被告未再支付，故原告要求解除涉案租赁合同，符合双方约定，本院予以支持，鉴于原告出具的《合同解除通知》已于2021年3月6日送达被告且通知明确记载合同于2021年3月15日解除，故本院确认涉案租赁合同于2021年3月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告给付自2021年1月1日至2021年3月15日止的租金，符合双方约定，金额计算尚属合理，本院予以支持。因被告逾期付款违约行为导致涉案租赁合同的解除，原告要求被告给付解约违约金，符合双方约定，本院予以支持。同时鉴于被告已付押金3,000元，原告要求将押金抵扣该违约金，本院予以准许。就原告主张的空置期损失，因导致涉案租赁合同解除的责任在于被告，被告的违约行为使得涉案房屋于合同解除后的一段时间内处于空置状态，进而给原告造成租金上的经济损失，虽原告主张的解约违约金已获支持，但该笔违约金尚不足以补偿原告因此遭受的损失，故就原告主张的空置期损失，本院认为符合法律规定，计算金额尚属合理，本院予以支持。就原告主张的水电费，被告作为涉案房屋的承租人、使用人，负担使用期间的水电费系其合同约定的义务，原告主张的水电费有相关凭证佐证，而被告又未对此提出否定意见，故本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨振华与被告方继岗就上海市闵行区浦雪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年3月15日解除；二、被告方继岗于本判决生效之日起三日内支付原告杨振华自2021年1月1日起至2021年3月15日止的租金7,850元；三、被告方继岗于本判决生效之日起三日内支付原告杨振华解约违约金3,150元(被告方继岗支付的押金3,000元可用于抵扣该部分违约金)；四、被告方继岗于本判决生效之日起三日内支付原告杨振华空置期损失4,725元；五、被告方继岗于本判决生效之日起三日内支付原告杨振华水电煤费共计146.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计98.39元，由被告方继岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。