陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10567 号 上诉人（原审被告）：西安营建置业有限公司，住所地西安市XX路XX号XX队XX楼XX层。法定代表人：廖家骏，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷丹，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩斌，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市人人乐超市有限公司，住所地陕西省西安市阎良区XX大道西XX段XX号（人人乐阎良物流配送中心办公楼幢）。法定代表人：徐志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秦，北京市盈科（深圳）律师事务 所律师。上诉人西安营建置业有限公司（以下简称营建置业公司）因与被上诉人西安市人人乐超市有限公司（以下简称人人乐超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初8960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。营建置业公司上诉请求: 1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为双方签订的《房产租赁合同》无效，其返还人人乐超市本金150万元并支付资金占用期间利息497052元，（以150万元为基础自2014年8月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，现暂计至2021年2月18日，为497052元）；2.一审诉讼费由其与人人乐超市进行分担，二审诉讼费由人人乐超市负担。事实和理由：没有取得建设工程规划许可证的房屋属于违法建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。其与人人乐超市签订《房产租赁合同》时，作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。而关于预租房屋合同的效力问题，现行法律、行政法规没有给予明确规定，最高人民法院在2017年发布的指导性案例认为此情况应参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（以下简称城镇房屋租赁司法解释）。《房产租赁合同》约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续，应当认定为无效。双方在租赁合同中约定的房屋尚为框架，不能称之为房屋。根据“举重以明轻”的原则，就未取得规划许可证但已建设完成的房屋签订的租赁合同无效，那么与未取得规划许可证且未建设完成的房屋签订的租赁合同更应该是无效的，一审将上述司法解释第二条的“房屋”理解为已建设完成但未取得规划许可证的房屋，属于对法律采用了错误的缩小解释。根据《房产租赁合同》4.1、4.2条约定及《民法典》第五百六十四条规定，人人乐超市应当在2018年6月2日前行使解除权，但人人乐超市未在法定期限内行使解除权，而是在2021年1月18日才首次提出解除《房产租赁合同》。故假使《房产租赁合同》有效，人人乐超市也过了解除权的行使期限，一审判令解除合同错误。一审判令其负担全部诉讼费，不符合《诉讼费用交纳办法》。一审判决认定事实不清，适用法律错误。人人乐超市辩称，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。营建置业公司未能履行交房义务，无论是依照法律规定还是依照双方合同约定，均应当双倍返还定金，共计300万元。本案是以合法建筑为合同标的物的，营建置业公司刻意曲解了城镇房屋租赁司法解释。双方租赁合同约定的是合法建筑的租赁，而合法手续的取得是营建置业公司必须完成的民事义务。营建置业公司未取得《建设工程规划许可证》，只能说明营建置业公司没有履行如期完成租赁合同必要的申报义务、申报手续。因营建置业公司恶意违约导致标的物未能建成而无法交付，营建置业公司以此为由主张合同无效，理由不能成立。城镇房屋租赁司法解释第二条规定的无效情形针对的是已建成的房屋，即现房签署的租赁合同，标的物属于非法建筑的情形，该情形特指无建设工程规划许可证且已“建成的房屋”交付承租人使用的情形，本案情形显然不在此列。本案中，双方约定营建置业公司必须完成建设房屋所需的合法申报手续后开始建设，但营建置业公司至今没有申报也没有兴建，没有履行合同约定的义务，构成根本违约。双方租赁合同意思表示真实，不违反法律、行政法规规定，内容更是体现了对双方权利义务的细致安排，不仅包括租赁条款，还包括了房屋定向建造条款，预租合同通常不包括定向建造内容。双方租赁合同因租赁物尚未建成，不具备履行条件，因此不存在无效的事由。涉案租赁合同非简单的租赁合同法律关系，而是一种典型性、复合性的法律关系。如果否定该类租赁合同的效力，将对定建租赁的一方或者双方当事人不公平，且可能会发生地产商的道德风险。本案系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律规定，即《合同法》的相关规定，而《合同法》未规定解除权的行使期限，未对享有合同解除权的权利人作出限制和禁止。其提起诉讼要求返还定金并支付资金占用利息是基于合同约定和法律规定，营建置业公司应当对本案诉讼承担所有责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回营建置业公司的上诉请求。人人乐超市向一审法院起诉请求：1.判令营建置业公司向其公司双倍返还定金300万元；2.判令营建置业公司向原告支付占用定金期间的利息损失合计533578元（以150万元为基数，按年利率6%自2014年8月27日暂计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日）；3.解除人人乐超市与营建置业公司之间签订的《房产租赁合同》；4.本案诉讼费由营建置业公司负担。一审法院认定事实：2014年8月7日，人人乐超市（承租方、乙方）与营建置业公司（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，合同项目名称为星美国际购物广场，项目地址为西安市XX路XX庙XX路什字西南角。合同4.1条约定，甲方应于2016年8月1日之前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。合同4.2条约定，甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房产，每逾期一日乙方有权向甲方收取基本月租费万分之二的违约金，但延迟时间最长不能超过六个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的一切损失。合同6.1条约定，乙方在本合同签订后第十五个工作日内向甲方支付150万元人民币的合同定金（定金不计利息），该定金在乙方开始交纳租金的三个季度内，用来优先抵扣租费，直至扣完为止。合同签订后，人人乐超市于2014年8月26日向营建置业公司支付合同定金150万元。人人乐超市诉称其在2020年7月21日向营建置业公司发出了解除《房产租赁合同》通知书，该通知书内容为营建公司未能按照合同约定于2016年8月1日前将租赁房产及配套设施向人人乐超市交付，时至今日仍未交付的行为已经构成严重违约，人人乐超市依约行使合同解除权，通知营建置业公司解除双方于2014年8月7日签订的《房产租赁合同》及其附属文件，并要求营建置业公司双倍返还人人乐超市合同定金300万元。该解除通知书由人人乐超市通过特快专递向营建置业公司进行送达，人人乐超市提供的网上查询快件信息显示快递投递被退回，营建置业公司也称其未收到人人乐超市的解除通知。另查明，现涉案房产所属建设工程尚未完工。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.人人乐超市与营建置业公司所签《房产租赁合同》是否有效；2.营建置业公司是否应向人人乐超市双倍返还定金300万元。关于争议焦点1，人人乐超市与营建置业公司于2014年8月7日签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立，应属合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该款中规定的“房屋”系指出租已建成的城镇房屋但未取得建设规划许可手续的情形，本案涉案房产并未建成，不适用该条款。故营建置业公司辩称《房产租赁合同》属无效合同，合同中约定的定金条款也属无效条款，营建置业公司无双倍返还定金的义务，理由不能成立，不予支持。《房产租赁合同》4.2条约定了若甲方延迟交付租赁房产及其附属设施时间超过六个月后，乙方有权选择终止本合同，即该房产租赁合同中约定了在营建置业公司迟延交付满六个月后，人人乐超市享有对《房产租赁合同》的约定解除权。约定解除权属形成权，人人乐超市虽未能向营建置业公司成功投递《解除房产租赁合同通知书》，但人人乐超市于2021年1月18日庭审时明确增加了解除合同的诉讼请求,故合同解除。关于争议焦点2，《房产租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。人人乐超市已依约向营建置业公司支付定金150万元，营建置业公司应当依约在2016年8月1日前向人人乐超市交付租赁房产及其附属设施，但营建置业公司至今未向人人乐超市交付的行为，已超过了双方约定的六个月的最长迟延履行期限，构成违约。人人乐超市要求营建置业公司按照合同约定向人人乐超市双倍返还定金300万元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于人人乐超市要求营建置业公司向其支付占用定金期间的利息损失的诉讼请求，营建置业公司构成违约，人人乐超市可以选择适用违约金或定金条款，人人乐超市已向法院主张了双倍返还定金，且定金数额高于人人乐超市主张的违约金数额，故对人人乐超市该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条规定，判决：一、解除原告西安市人人乐超市有限公司与被告西安营建置业有限公司于2014年8月7日签订的《房产租赁合同》；二、被告西安营建置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告西安市人人乐超市有限公司定金300万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费35068元（西安市人人乐超市有限公司已预交），由西安营建置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，人人乐超市与营建置业公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该规定中的“房屋”应指出租人出租已建成的城镇房屋但未取得建设规划许可手续的情形。本案中，双方合同所涉房产并未建成，因此不适用该条款，一审对营建置业公司关于《房产租赁合同》无效等意见不予采纳，符合法律规定。根据《房产租赁合同》约定，人人乐超市对该合同享有约定解除权，虽然人人乐超市未能向营建置业公司成功投递《解除房产租赁合同通知书》，但鉴于人人乐超市已在一审庭审时明确主张解除合同,故一审判决双方签订的《房产租赁合同》予以解除，与法不悖，并无不当。合同当事人应当按照约定履行自己的义务。人人乐超市已依约向营建置业公司支付了定金150万元，但营建置业公司至今未向人人乐超市交付合同约定的租赁房产及附属设施，营建置业公司的行为构成违约，人人乐超市要求营建置业公司按照合同约定双倍返还定金300万元，有事实和法律依据，依法予以支持。关于人人乐超市要求营建置业公司支付占用定金期间的利息损失的诉讼请求，因人人乐超市已主张了双倍返还定金，且定金数额高于人人乐超市主张的违约金数额，故一审对人人乐超市的该项诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，营建置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35068元，由西安营建置业有限公司负担。本判决为终审判决。      审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚                              二○二一年七月三十日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1