湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0527民初1149号原告：湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司,统一社会信用代码91430527320599200X,住所地湖南省绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园小区。负责人：付翠莲，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。被告：龙景林，男，1986年12月28日出生，苗族，农民，住址湖南省绥宁县，现住绥宁县（一期）。原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司与被告龙景林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月9日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人黄友到庭参加诉讼，被告龙景林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费6065元及违约金（1866元部分违约金按日万分之五自2021年2月15日计算至全部清偿之日止，467元部分违约金按日万分之五自2021年5月15日计算至全部清偿日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将其诉讼请求明确如下：诉讼请求中的6065元是指被告所欠2018年2月1日至2021年4月30日期间的物业服务费，按被告住房的建筑面积141.38㎡以1.1元/㎡·月的标准计算；诉讼请求中的1866元是指被告所欠2020年2月1日至2021年1月31日期间的物业服务费；诉讼请求中的467元是指被告所欠2021年2月1日至2021年4月30日期间的物业服务费；合同第二十六条约定的每日千分之三的违约金计算比例过高，原告自愿降低比例为日万分之五。事实和理由:被告系绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园（一期）第10-1-1801号房业主。被告收房时即与原告签订《前期物业服务协议》，聘请原告提供物业服务，收费标准为1.2元/㎡·月。2018年1月19日、2020年3月14日，被告所在小区的绥宁县大汉汉园业主委员会与原告先后两次签订《物业服务合同》，聘请原告为其所在大汉汉园（一期）小区提供物业服务，物业服务费收费标准均为1.1元/㎡·月。原告为被告提供物业服务以来，兢兢业业，根据协议约定提供了优质的服务，但被告却无故拖欠物业服务费。截至2021年4月30日，被告已拖欠物业服务费6065元。经原告多次催交，被告均置之不理，至今未交纳拖欠的物业服务费。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告龙景林未到庭参加诉讼，未予答辩，亦未提交证据。本院经审理认定，2016年4月30日，被告龙景林与绥宁大汉城镇建设有限公司签订商品房买卖合同，以353167元的价格购买了该公司开发建设的绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园（一期）商品房一套（第10幢1单元18层10-1-1801号，合同表述为17A层10-1-17A01号），该商品房建筑面积为141.38平方米。2016年5月，原湖南大汉大物业管理有限公司绥宁分公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定由该公司为被告所在大汉汉园(一期)小区提供物业管理服务，物业服务费为电梯房1.2元/㎡·月。2018年1月19日，被告所在小区的绥宁县大汉汉园业主委员会（甲方）与原湖南大汉大物业管理有限公司绥宁分公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定由该公司为被告所在小区提供物业服务，委托管理期限自2018年2月1日至2020年1月31日止，物业服务费按住宅的建筑面积以1.1元/㎡·月的标准向业主或物业使用人收取。双方还就委托管理事项、物业管理服务质量及标准等内容进行了约定，但未就交费期限及逾期交费的违约责任等事项进行约定。2019年7月5日，原湖南大汉大物业管理有限公司绥宁分公司更名为湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司。2020年3月14日，被告所在小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定继续由原告为该小区提供物业服务，服务期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止共计3年；物业服务费用由业主以其拥有物业的建筑面积按照住宅1.1元/㎡·月、空置房（未装修）1.1元/㎡·月九折的标准交纳；业主应按季及时足额交纳物业服务费，应不晚于次季度首月的15日前交纳本季度物业费（例：如2019年1月至3月的物业费交纳时间应不晚于2019年4月15日），未及时足额交纳的，从逾期之日起按每日千分之三的标准计算并向乙方支付拖欠物业服务费的违约金；合同一式三份，甲、乙双方代表签字盖章之日起生效，甲、乙各执一份，报物业行政主管部门备案一份，具有同等法律效力；双方还就委托管理事项、权利和义务、服务质量及标准、其他违约责任等事项进行了详细约定。合同经双方审议通过后，由签约代表分别签名并加盖公章，并注明签约日期2020年3月14日。合同签订后，原告继续为被告所在小区提供物业管理服务。被告购房入住至今，其自2018年2月1日起至今的物业服务费尚未交纳，其中截至2021年4月30日止为期39个月的物业服务费共计人民币6065.20元（141.38㎡×1.1元/㎡·月×39月），经原告催收未果，故酿成纠纷。另查明，湖南大汉大物业管理有限公司于2015年7月28日由湖南大汉公元物业管理有限公司更名而来。2014年12月29日，绥宁县物价局就该公司递交的《关于申请大汉汉园物业管理收费标准的报告》作出绥价函[2014]12号批复：一、同意大汉汉园住宅小区内住宅前期物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积多层住宅1.20元；改变使用性质的住宅用于办公的加收100%、用于商业的加收200%……。上述事实，有原告公司负责人的身份证明书原件及其身份证复印件、营业执照、内资企业登记基本情况表、被告的身份证、《房屋买卖合同》、《前期物业服务协议》、业主委员会备案通知书、物业费法务催收函、绥宁县物价局绥价函[2014]12号文件、签订日期分别为2018年1月19日、2020年3月14日的《物业服务合同》复印件各1份，以及原告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证、核证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉讼三份物业服务合同的内容不违反法律强制性规定，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约全面履行义务。被告未到庭参加诉讼，亦未提交证据证实其已全部或部分支付涉讼期间物业服务费的事实，应由其承担对该项事实举证不能的法律后果，依法应认定原告主张的被告未交纳涉讼期间物业服务费的事实成立。物业服务费的交纳期限，在现实生活中存在先预交、分月或分季度末交纳或年后一次性交纳等多种情形，虽然2018年1月19日的《物业服务合同》未约定物业服务费的交纳期限，但根据合同权利义务的一致性原则及交易习惯，业主至少应在合同履行每满一年后及时付清上年度的服务费，原告作为债权人也可在该相应期限内随时要求履行，但应给予业主必要的准备时间。现距离该合同期限届满已一年有余，原告在催收未果后有权起诉要求被告立即支付该合同期限内的物业服务费。2020年3月14日的《物业服务合同》中约定业主按季度交纳物业服务费，且明确在下一季度首月15日前付清上季度的服务费，而被告至今未履行该合同期间的交费义务，显然已经违约。原告为被告所在小区提供了物业管理服务，其要求被告按照约定标准支付6065元物业服务费的诉讼请求合法，予以支持。被告未按合同约定全面履行义务，依法应当承担违约责任。原告没有证据证实从合同起始月份开始每三个月一次性交纳前三个月的服务费，故应根据合同约定，从字面理解为按照自然季度交费。原告迟于约定期限主张违约金，系其对自己的民事权利依法行使处分权，本院予以准许，但其先于约定期限计算并主张的违约金没有事实依据和法律依据，依法不予支持。原告自愿降低违约金计算比例，要求按照每日万分之五的标准计算违约金的主张合法，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。鉴于本案涉讼合同的履行争议涉及民法典实施前后，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百一十条、第五百一十一条第（四）项、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告龙景林于本判决生效后5日内向原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司支付其所欠2018年2月1日至2021年4月30日期间的物业服务费6065元；二、由被告龙景林于本判决生效后5日内按日万分之五的标准向原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司支付其逾期交纳2020年2月1日至2021年4月30日期间物业服务费所产生的违约金（其中：1、2020年2-12月份的物业服务费为1710.7元，违约金从2021年2月15日起计算；2、2021年1月份的物业服务费为155.52元，违约金自2021年4月16日起计算；3、2021年2-3月份的物业服务费为311.04元，违约金自2021年5月15日起计算；4、2021年4月份的物业服务费155.52元，违约金自2021年7月16日起计算，上述违约金均计算至对应的物业服务费清偿之日止）；三、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙景林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  黄家俊二〇二一年八月九日法官助理刘娜书记员钟颖附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。