本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0502民初825号原告：于韶泽，男，1975年5月29日出生，满族,辽宁省本溪满族自治县人，无业，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：赵贵勇，男，1970年12月21日出生，汉族，辽宁省本溪满族自治县人，本溪市退役军人创业孵化园职工，住本溪市明山区。被告:本溪铜锣湾银座商场管理有限公司，住所地：本溪市平山区平山路**。法定代表人：何静，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾清，该公司工作人员委托诉讼代理人：张学德，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。原告于韶泽与被告本溪铜锣湾银座商场管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于韶泽及其委托诉讼代理人赵贵勇，被告本溪铜锣湾银座商场管理有限公司的委托诉讼代理人贾清、张学德到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付原告租金58875.5元；二、依法判令被告支付延期支付租金的违约金97142.1元（即从2020年2月26日起至2021年1月25日止，330天）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年2月26日签订了一份《代理租赁协议书》，协议约定：租赁期限为十年，分三次给付租金（即2016年2月26日前支付第一年至第四年的租金60750元，2020年2月26日前支付第五年至第八年的租金71279元，2024年2月26日前支付剩余二年的租金41208元），如果被告未按合同约定的日期交付租金，每逾期一天，被告需按应付款项的5%。向原告偿付违约金。《代理租赁协议书》原告与被告签订后，按协议约定第一年至第四年的租金已经履行完毕，但在2020年2月26日前应支付第五年至第八年的租金时，被告已各种理由和借口迟迟不支付租金。原告多次向被告催要租金时，并在2020年8月份，被告向原告支付部分租金为12403.5元，剩余租金直至今日尚未支付。综上所述，原告与被告签订的《代理租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。本协议书签订后，原告依约履行协议书的内容，但被告并未能依约履行付款义务，其行为已严重违反了协议约定及法律规定，并严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，将此事诉至贵院，请求贵院依法判决。被告辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求；本案诉讼费用由原告承担。一、2015年11月份因第三方白玉柱为经营电影院，第三方（承租方）同意租赁银座商场二楼，而二楼的这些房主也同意承租方给出的租金价位，但承租方要求将70多户店铺整合一体，不同意与每一位业主签订租赁协议，要求答辩人为其代签，出租店铺的76户业主全部同意由答辩人代为签订，具体承租年限、年支付租金双方均有约定。其中原告也同意答辩人代理签订，但对租金支付方式提出了特殊的要求（要求一次支付四年租金），原告的店铺位置位于整个租赁场地的中间，如果不答应原告的要求，承租人无法经营，承租人就不能租用，这样另75户业主，经济利益将受到严重损失，就在这样的背景下，答辩人为了75户业主的利益不受损失，答辩人无奈，按照原告的要求签订了为其代理租赁协议书。在答辩人只收到承租人一年房租的情况下，答辩人自己出资提前支付原告另三年的房租。二、2020年初因新冠疫情防控措施要求，承租人电影院停止经营,没有按租赁协议约定时间支付当年租金，以不可抗力事由要求解除租赁协议，后经双方多次反复协商，出租方（76户）均同意减免三个月房租，2020年8月份承租人才恢复经营，但2020租金从9月份开始分五次直至2021年1月才支付完。这期间答辩人也与原告多次协商，并签订了《补充协议说明》，因承租人改变了支付租金方式半年一付，原告也同意给承租人减免三个月房租，按照《补充协议说明》，原告接受了答辩人2020年9月支付当年的租金，也就是说原告同意从2020年因疫情原因承租人半年支付租金，原告也同意改变原支付方式，在承租人继续承租的情况下，同意以后按年支付租金。三、因为疫情影响，承租人资金周转一直困难，一直在要求解除租赁协议，今年初又申请降租金30%,而租金也不能按时支付，但答辩人仍然按照2020年9月21日《补充协议说明》约定，按时通知原告领取2021年的租金（有短信通知记录），但原告至今未领取，所以原告诉答辩人欠租金和承担违约责任没有任何事实依据和法律依据。四、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，就本代理租赁协议，违约金约定过高，而答辩人并未违约，答辩人严格按照《代理租赁协议书》、《补充协议说明》实际履行支付了房租，原告也没有任何经济损失，所以原告要求答辩人支付违约金，没有法律依据。五、原告诉被告应一次支付四年租金，因本案是公开审理，必将会有其他房主知道，原告严重违反双方约定的保密条款，答辩人将严格履行代租协议附加条款，如果承租人在继续承租的情况下，答辩人将按照承租人支付租金的方式支付原告的租金。综上，根据我国《民法典》第180条、第533条及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（―）之规定，基于不可抗力、情势变更原则，在承租人能继续承租的情况下，承租方资金周转在一直没有好转的情况下，答辩人按照双方的约定，也实际履行年付租金，并没有损害原告任何利益，答辩人不欠原告租金也未违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人和75户业主的共同利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月26日，原、被告签订《代理租赁协议书》一份，协议约定：租赁期限为十年，分三次给付租金（即2016年2月26日前支付第一年至第四年的租金60750元，2020年2月26日前支付第五年至第八年的租金71279元，2024年2月26日前支付剩余二年的租金41208元），如果被告未按合同约定的日期交付租金，每逾期一天，被告需按应付款项的5‰向原告偿付违约金。2020年9月21日，原告签字确认《补充协议说明》一份，内容为：“补充协议说明因2020年新冠疫情原因，电影院第二次支付租金方式有所改变，先期支付业主给予电影院优惠后第五年剩余的租金，待资金周转过来，支付二次应付款项剩余的租金。备注：业主同意第五年给予电影院优惠减免3个月的租金，用以帮助其减免经营负担。店铺号：13220业主确认签字：于韶泽日期：21/9”。同日，被告将2020年2月26日至2021年2月25日期间（即第五年）的租金支付给原告。后被告在2021年4月7日以短信形式通知原告领取第六年租金，但原告一直未领取租金。庭审中，原告表示第一项诉讼请求的租金是2021年2月26号至2024年2月25日的租金，第二项诉讼请求中的违约金是上述期间租金的违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行各自的义务。本案中，原、被告对双方签订的《代理租赁协议书》进行了补充说明，该说明中对原协议约定的租金支付方式进行补充约定，即“因2020年新冠疫情原因，电影院第二次支付租金方式有所改变，先期支付业主给予电影院优惠后第五年剩余的租金，待资金周转过来，支付二次应付款项剩余的租金”，该补充约定并未明确约定第六年至第八年租金给付期限，对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。综上，对原告要求被告支付第六年至第八年租金58875.5元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条，第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告于韶泽的诉讼请求。案件受理费3420元（原告已预交），由原告于韶泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  王 珍人民陪审员  唐秀春人民陪审员  牛丽丽二〇二一年八月二日法官助理张璧莹书记员杨铭附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。