上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7492号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鑫宝实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：卢菊珍，职务总经理。委托诉讼代理人：陈立峰，男。委托诉讼代理人：金文斌，上海市信本律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海日用化学工业开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：翁丽珠，职务执行董事。委托诉讼代理人：朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张其满，金博大(上海)律师事务所律师。原审第三人：上海市金山区国有资产监督管理委员会，住所地上海市金山区。负责人：徐烽，职务主任。委托诉讼代理人：李武康，上海理度律师事务所律师。原审第三人：上海家诚实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吴发珍，职务执行董事。上诉人上海鑫宝实业有限公司(以下简称鑫宝公司)因与被上诉人上海日用化学工业开发有限公司(以下简称日化公司)、原审第三人上海市金山区国有资产监督管理委员会(以下简称金山国资委)、上海家诚实业有限公司(以下简称家诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初23407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫宝公司上诉请求：1．撤销上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初23407号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：家诚公司代表被上诉人与上诉人所签订的十年合同真实、有效。日化公司于2005年2月23日向家诚公司出具了《委托书》，《委托书》载明的委托权限为全权委托，包括：房屋租赁合同签订、管理、租金和物业费用的收取等。上诉人即是基于该份《委托书》方才与家诚公司连续签订了三份关于使用上海市静安区中山北路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》。三份租赁合同(包括十年合同)为前后连续的三份合同，反映双方长期交易惯例。十年合同已部分履行，证明该十年合同真实有效。一审法院认定十年合同无效无任何事实依据。上诉人租赁行为本身是一种经营行为，市场租金标准对上诉人不应适用。被上诉人应向上诉人支付违约金。日化公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。金山国资委表示其并非合同当事人，对上诉人的上诉请求不发表意见，由法院依法裁判。家诚公司未作答辩。日化公司向一审法院起诉请求：1．鑫宝公司向日化公司给付上海市静安区中山北路XXX弄XXX号房屋的房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)2，257，998元(自2012年6月1日起至2013年5月31日，每月37，833元，合计453，996元；自2013年6月1日至2014年12月31日，每月43，158元，合计820，002元；自2015年1月1日至2017年5月31日止，总共128.4万元；再扣除鑫宝公司已经支付的30万元)；2．鑫宝公司赔偿日化公司因拖欠日化公司上述房屋使用费产生的利息损失［以153，996(453，996-300，000)元为本金，自2013年6月1日起算；以820，002元为本金，自2015年1月1日起算；以128.4万元为本金，自2017年6月1日起算；均按企业向银行融资贷款年利率9.6％的标准，计算至鑫宝公司实际支付之日止］；3．诉讼费、保全费由鑫宝公司承担。鑫宝公司向一审法院提起反诉请求：日化公司向鑫宝公司赔偿提前解约违约金10万元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为日化公司。2005年2月23日，上海日用化学工业开发公司(系日化公司前身)向其全资子公司家诚公司出具《委托书》，载明：“兹委托家诚公司代表上海日用化学工业开发公司负责中山北路XXX弄XXX号有关服务租赁协议签订、管理、租金和物业费用的收取等事宜，特此授权全权委托。”次日，家诚公司(出租方)与鑫宝公司(承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意出租上海日化开发公司委托其经租管理的系争房屋，计建筑面积870平方米供承租方使用；合同期限为三年，自2005年3月1日起至2008年2月29日止；租金先付后用，租期内固定租金为每月18，000元，年租金为216，000元，每三个月一付，计54，000元。双方还约定了其他内容。落款处，甲方为潘某某签名和家诚公司公章。签约后，双方均按约履行合同。一审法院审理中，双方均明确租赁部位共有两幢楼(一幢两层、一幢三层)、一小排平房和其间的一块空地。鑫宝公司于2005年至2006年期间曾对系争房屋实施装修建筑工程，拟开办“鑫宝旅馆”。但之后未能开办成功。2007年5月30日，家诚公司(出租方)与鑫宝公司(承租方)就系争房屋又签订一份《房屋租赁合同》(即五年合同)。该合同约定出租方同意出租日化公司委托其经租管理的系争房屋，租期自2007年6月1日起至2012年5月31日。年租金10万元，每六个月支付一次，先付后租。双方还约定了其他内容。落款处，甲方为家诚公司签约代表潘某某签名。此外，该签名与乙方落款部位的下方，盖有日化公司公章，该合同另盖有日化公司骑缝章。2009年上半年，金山国资委就其名下包括系争房屋在内的日化公司整体资产转让事宜披露具体信息。2010年8月3日，出让人金山国资委与受让人博衡公司签订《上海市产权交易合同》，明确：1．日化公司系金山国资委全额出资；2．日化公司整体产权评估总资产19，724.308030万元，负债3，892.618157万元，净资产15，831.689873万元；3．金山国资委将持有的日化公司整体产权有偿转让给博衡公司。2010年11月17日起，系争房屋产权登记至日化公司名下，博衡公司系日化公司股东之一。2012年5月31日上述合同到期之后，鑫宝公司继续使用系争房屋。同年6月18日、同年12月14日，家诚公司分别向鑫宝公司开具2012年6月至11月、2012年12月至2013年5月的房租发票，金额均为10万元。2013年6月9日，鑫宝公司又向家诚公司支付10万元，家诚公司未再开具发票。之后，鑫宝公司未再付款给家诚公司。2014年至2017年期间，日化公司就系争房屋租赁事宜与鑫宝公司和金山国资委发生多起诉讼(后详述)。此外，日化公司及其关联公司、鑫宝公司及其关联公司、金山国资委之间，就前述资产整体转让的后续事宜亦发生多起诉讼。2017年3月13日，日化公司在系争房屋上张贴《通告》，其上载明，本物业的合法产权人为日化公司，本公司至今为止未与任何单位或个人签订有关该物业的租赁合同。如有单位或个人出具与本公司签订的所谓租赁合同，或声称具有该物业的租赁权，本公司在此严正声明以上行为均为非法。本公司郑重通告：限各单位于2017年4月20日前搬离系争房屋，到期未搬离的，本公司将采取一切法律手段强力维权，到期未搬离该物业的所有物品及财产，一律视为无主物品，本公司有权自行处理。如有意租赁本物业的，务必于2017年4月1日前与日化公司接洽。之后，鑫宝公司迁出系争房屋，但未与日化公司办理正式交接手续，日化公司自行自小租户处陆续收回系争房屋。一审法院另查明以下事实：1．鑫宝公司曾向博衡公司出示家诚公司与鑫宝公司于2007年5月30日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》一份(即十年合同)，内容基本与五年合同一致，但租期自2007年6月1日起至2017年5月31日，自2012年6月1日起年租金为20万元。落款处出租方加盖家诚公司公章，由代表潘某某签名，但无日化公司盖章，亦无骑缝章。鑫宝公司认为依据该份合同，其与家诚公司之间的合同租期为十年，故2012年5月31日之后其仍有权使用系争房屋。2.2010年7月15日，芷江西路街XXX委员会、芷江西路街XXX委员会联合向日化公司送达《关于中山北路XXX弄XXX号安全隐患整改告知书》，称系争房屋2010年7月2日晚，系争房屋因电器超负量运转引起火灾，过火面积约8平方米，无人员伤亡。该房屋于2007年6月11日通过下属的家诚公司出租给鑫宝公司，租期为5年……关于该节事实，审理中日化公司表示，其提供这份证据是为了证明在街道备案的合同是五年合同，这个备案手续应该就是鑫宝公司自己去办的，且当时火灾事宜是由鑫宝公司处理的，不可能没见过该告知书，可见鑫宝公司自己也认可租期为五年。鑫宝公司则称，房屋虽然由其实际使用，但当时派出所找到其后要求其提供房屋产权人信息，之后街道直接向日化公司发出通知，其在诉讼之前从未看到过这份整改告知书。且十年合同是在2010年下半年签的，具体时间记不清了，应该是在火灾之后签署的。3.2010年8月31日，上海日用化学工业开发公司向家诚公司发送《通知》，称“为了总公司‘上海日用化学工业开发公司’改制的顺利进行，并明确改制前后的经济与法律责任，以便于公司今后的发展与管理，经总公司研究后作出如下决定，请立即执行。第一，家诚公司的主要业务为万恒大厦的日常物业管理工作，除此之外的一切物业管理公司均由总公司另行安排。第二，终止上海日用化学工业开发公司对家诚公司的一切授权委托。第三，任命张龙库同志为家诚公司总经理负责公司的日常事务，同时潘某某同志不再担任家诚公司总经理，由总公司另行安排。”当日，潘某某与张龙库签署《移交清单》，移交物品中包含家诚公司公章及合同专用章。同年10月8日，日化公司在工商部门备案的“总经理顾某某”变更为“执行董事兼总经理翁丽珠”。2010年11月5日，家诚公司在工商部门备案的“总经理兼董事潘某某”变更为“总经理顾某某”。4.2014年5月28日，博衡公司以房屋买卖合同纠纷将金山国资委诉至原闸北法院，并将鑫宝公司列为该案第三人，要求金山国资委按披露资产交易信息，由博衡公司收回系争房屋，并赔偿租金损失1，512，880元。该案审理中，博衡公司申请对系争房屋市场租赁价格进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司接受委托，并出具估价报告，估价结果为：2012年6月1日至2013年5月31日平均市场租赁价格为37，833元／月，2013年6月1日至2014年12月31日平均市场租赁价格为43，158元／月。该案审理中，对十年合同的签署情况，鑫宝公司表示，两份合同都是与家诚公司的潘某某所签，实际并非同一天签署，为何落款为同一天，其不清楚。2014年10月16日，原闸北法院作出(2014)闸民三(民)初字第1398号民事判决，认为鑫宝公司以所持有的十年合同要求租赁至2017年5月31日，通过两份租赁合同可以看出出租方的代表虽为同一人，但第一份租赁合同加盖的是当时的产权人即日化公司的公章，鑫宝公司由此应知晓租赁合同须加盖产权人公章。而之后的十年合同仅加盖了家诚公司的公章，鑫宝公司未能提供证据证明签署十年合同时家诚公司取得了日化公司的授权。且，十年合同签署时间实际晚于五年合同，但两份租赁合同签署日期却为同一天，鑫宝公司也未做出合理解释。因此，鑫宝公司与家诚公司之间的租赁期限应认定为至2012年5月31日止。据此，法院判决鑫宝公司迁出并向博衡公司返还系争房屋，同时需向博衡公司支付相关使用费。该案判决后，鑫宝公司提起上诉。二审审理中，鑫宝公司曾携顾某某、潘某某到庭准备作证，并向法院提供了顾某某、潘某某出具的《关于在2007年5月30日与鑫宝公司前后签订两份房屋租赁合同的情况说明》。该份情况说明中称，五年合同签署后，鑫宝公司与其合作方一起对系争房屋进行了改造改建和装饰装修，打算开办经济型旅馆，但之后始终无法办理正式的旅馆营业执照，故其合作方退出合作，鑫宝公司对其合作方作出补偿。随后，鑫宝公司与家诚公司又进行了协商，作为对鑫宝公司已投入的承租房屋区域改造改建和总体范围内装饰装修的经济补偿，家诚公司同意与鑫宝公司再次签订房屋租赁合同即十年合同，租期从5年延长至10年，自第六年开始增加租金以确保产权方利益。需要特别说明的是，虽然两份合同的落款日期都是2007年5月30日，但十年合同的实际签署不是当日，因时间久远，实际签署日期已忘记，但可以百分之百作证肯定的是，也是在当年签署和盖章，且是在鑫宝公司在对系争房屋进行改造改建、装饰装修和申办营业执照期间，也就是晚于2007年5月30日不多时就签署了十年合同。2015年8月10日，上海市第二中级人民法院作出(2014)沪二中民二(民)终字第2426号民事裁定，认为原判决认定基本事实不清，博衡公司与金山国资委签订的《上海市产权交易合同》性质并非房屋买卖合同，故裁定撤销原判决，发回原闸北法院重审。2016年7月11日，博衡公司因原告主体问题向法院申请撤诉获准。2017年5月9日，日化公司以房屋租赁合同纠纷将鑫宝公司诉至法院，要求鑫宝公司迁出系争房屋并支付房屋使用费［案号(2017)沪0106民初17925号］。该案审理中，鑫宝公司首次向法院提供了2005年日化公司出具给家诚公司的《委托书》及其他相关证据材料，以证明十年合同签署的相关事实。日化公司对该委托书表示不予认可，认为该委托授权的效力在日化公司改制顾某某不再担任公司法定代表人就已终止，家诚公司的公章也已不在潘某某处；且即使存在委托书，家诚公司与鑫宝公司之间的租赁合同仍应得到日化公司的认可并加盖日化公司公章。鑫宝公司对十年合同的签署背景则称，从开办旅馆的证据材料可以看出，2005年鑫宝公司已经在为开办旅馆做准备，其2005年与家诚公司签署第一份租赁合同之后，不知道旅馆开不开得成，所以一直在与家诚公司协商，直至2007年协商一致，通过签署租金10万元每年的五年合同作为对鑫宝公司投入的补偿，履行过程中，以20万元每年的方式继续履行，所以签订了十年合同，覆盖了五年合同的期限，所以倒签至五年合同的同一天。对此日化公司则称，鑫宝公司所述背景不合常理，按照作为国企的日化公司对名下房屋严格的管理制度，也有可能是鑫宝公司申请了十年合同以弥补损失，但在日化公司处没通过，最终才签署了五年合同，所以五年合同与日化公司的其他房屋租赁合同一样都有日化公司的盖章，而十年合同没有。2018年5月16日，日化公司以该案审理还需追加金山国资委、家诚公司、潘某某到庭参加诉讼为由，向法院申请撤诉获准。2018年11月9日，日化公司再次以房屋租赁合同纠纷将鑫宝公司诉至法院，并将金山国资委和家诚公司列为该案第三人，要求鑫宝公司支付房屋使用费并赔偿利息损失。该案审理中，家诚公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，但向法院寄送了书面答辩意见，称在工商登记资料中显示，2010年11月5日前潘某某在家诚公司担任总经理职务，但实际情况是其在2010年7月21日日化公司改制后就不再在家诚公司任职，且家诚公司在日化公司改制后从未授权给任何人与鑫宝公司签订租赁合同。家诚公司的其他意见与日化公司一致。该案审理中，鑫宝公司就十年合同的签署时间述称，2010年7月发生火灾时十年合同尚未签署，实际签署日期应在五年合同快到期时，因内容完全覆盖了五年合同，故落款日期倒签至五年合同签署之日，具体庭后核实。庭后鑫宝公司书面答复法庭称，十年合同是在2010年于延平路签署。对此日化公司则称，家诚公司早在2009年全体员工就已迁至平型关路办公，故鑫宝公司所述不属实。关于十年合同的签订时间，鑫宝公司在审理中有过三种不同的说法，但其三个说法自相矛盾，结合十年合同约定的租金远低于市场价格，无日化公司盖章，且潘某某系鑫宝公司在前案中向法院申请出庭作证的证人，现鑫宝公司能提供证人却不提供等情况，日化公司认为十年合同系鑫宝公司与潘某某恶意串通而形成。而当时日化公司仍为国有企业，该合同的存在影响了国有资产的整体价值，故本案涉嫌刑事犯罪。2019年4月19日，法院作出(2018)沪0106民初43513号民事裁定，认为系争房屋租赁合同在形成及履行过程中可能涉嫌犯罪，故将本案有关材料移送相关侦查机关。之后，侦查机关向法院反馈表示该案因证据不足，其未予立案。遂日化公司再次将本案诉至法院。一审法院审理中，日化公司申请对系争房屋市场租赁价格进行评估。上海大雄房地产估价有限公司接受委托，并出具估价报告，估价结果为：2015年1月1日至2017年5月31日期间的租金总价为1，284，000元。一审法院认为，本案纠纷发生的直接原因在于，日化公司作为权利人主张鑫宝公司在五年合同到期后即无权占有房屋，而鑫宝公司主张其与家诚公司之间还存在另一份十年合同。故本案的争议焦点还在于，鑫宝公司主张的其与家诚公司之间的十年合同是否真实存在。对此，作为合同相对方的家诚公司表示否认该合同的存在，而从鑫宝公司的陈述及证据情况来看，其称两份合同落款虽为同一天，但十年合同实际上系倒签。法院认为，鑫宝公司关于为何倒签合同以及真实的签署日期，确曾有过多种不同陈述。对此，法院结合鑫宝公司在就系争房屋发生的第一个案件二审过程中，曾向二中院申请证人顾某某和潘某某到庭并作出书面情况说明，而其中对十年合同签署情况的陈述与鑫宝公司自身的陈述不相符的事实，以及2010年日化公司改制期间确曾撤销过对家诚公司委托并收回公章的事实，2010年系争房屋在鑫宝公司的使用之下发生火灾时，街道发出的整改通知中明确记载合同租期为五年，而鑫宝公司称对此记载情况不详的事实，以及五年合同中加盖了产权人日化公司的公章和骑缝章而十年合同中缺少这一形式的事实，认为鑫宝公司关于十年合同的陈述不符合常理，难以被采信。鑫宝公司和家诚公司之间存在十年合同的事实，法院不予认定。鉴于此，鑫宝公司与家诚公司之间的五年合同到期后，双方之间成立不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同。之后虽然日化公司作为权利人曾张贴公告表示将收回房屋，但从在案证据看，鑫宝公司并未在日化公司发出该搬迁公告后即向其小租户收回全部房屋并将房屋全部交还给日化公司，故现日化公司主张鑫宝公司按评估价支付自2012年6月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费，并自其中扣除其已收取的30万元，法院认为尚属合理，予以支持。关于日化公司主张的利息损失，虽双方之间就鑫宝公司应支付的费用标准近年来一直存在争议，但鑫宝公司确实长期占用房屋且未支付费用，因此法院对日化公司该项主张予以支持。但对日化公司主张的利息标准，鑫宝公司认为过高并要求法院予以调整。法院认为日化公司主张按企业向银行融资贷款年利率9.6％进行计算，依据不足，予以适当调整。关于日化公司主张的财产保全费，该费用确已在前案中实际发生，且本案系日化公司被驳回起诉、侦查机关又未予以立案后重新起诉而来，故法院对该项费用在本案中一并处理。至于鑫宝公司反诉要求日化公司承担提前解约违约金的主张，因日化公司与鑫宝公司之间并不存在房屋租赁合同关系，故法院对该诉请不予支持。一审法院判决如下：一、上海鑫宝实业有限公司应于判决生效之日起三日内支付上海日用化学工业开发有限公司上海市静安区中山北路XXX弄XXX号房屋占用使用费2，257，998元；二、上海鑫宝实业有限公司应于判决生效之日起三日内赔偿欠付上海日用化学工业开发有限公司上述款项的利息损失［以153，996元为本金，自2013年6月1日起算；以820，002元为本金，自2015年1月1日起算；以1，284，000元为本金，自2017年6月1日起算；2019年8月19日之前均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付］；三、驳回上海鑫宝实业有限公司的反诉请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，鑫宝公司主张其与家诚公司签署了十年合同，但该份合同的产生以及形式等均有各种不同陈述，鑫宝公司并未做出合理的解释，一审法院结合本案查明的事实，对鑫宝公司和家诚公司之间存在十年合同的事实不予认定，该意见尚属合理，理由一审法院已经详细阐述，本院不再赘述。五年合同到期后，双方之间成立不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同。故鑫宝公司请求判处日化公司提前解约违约金的请求，一审法院不予支持，并无不当，可以维持。日化公司在合同到期后曾张贴公告表示将收回房屋，但鑫宝公司并未向其小租户收回全部房屋并将房屋全部交还给日化公司，故一审法院按评估价计算鑫宝公司应当支付的房屋使用费并判处利息，尚属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人上海鑫宝实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33，211元，由上海鑫宝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 徐 江审 判 员 成 皿法官助理 苗一路书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……