湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1088号上诉人（原审原告）：朱丽，女，1988年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘志超，湖南寻壹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何再清，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：长沙中一五合网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道北辰三角洲奥城E3区5幢4205号房。法定代表人：龚亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：周洋，湖南金州律师事务所律师。上诉人朱丽因与被上诉人湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）、长沙中一五合网络科技有限公司（以下简称中一五合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在认定格式合同条款适用法律错误。朱丽与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》，是新中弘公司提供的格式合同，违反了《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，该房屋面积误差的条款不能成为合同内容。房屋面积误差的处理，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差超出3％的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，面积误差超出3％部分的房价款，出卖人应双倍返还买受人。本案中，上诉人朱丽与被上诉人新中弘公司签订《商品房买卖合同》之后，确实是因为朱丽配偶因为个人征信问题，导致银行不能提供贷款。如果银行不提供贷款，上诉人也无能为力补齐剩余房款。双方在履行合同过程中，必然会形成合同僵局。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，上诉人起诉解除合同，人民法院依法予以支持。2、两被上诉人应当退还上诉人团购费。中一五合公司并没有额外提供相应的团购服务，所给予的优惠福利（团购卡2万抵6万），也就是新中弘公司早在2017年9月9日已经告知朱丽的优惠福利。两被上诉人的行为，明显违反了《国家发展改革委办公厅住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》第二条规定，以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费。所以，两被上诉人应当连带退还上诉人额外支付团购费2万元。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。新中弘公司辩称：1、合同中关于房屋面积差异的条款不属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。答辩人在订立合同时已与上诉人就有关房屋面积差异的条款进行了沟通协商，上诉人作为完全民事行为能力人，在合同签名处签名，表示已理解并认可合同条款内容约定，故上述条款不属于格式条款。2、对于房屋面积差异的处理，应当以合同约定为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同中有约定的，按照约定处理。双方在《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以产权登记面积为准，结算金额多退少补。因此，应当以合同约定为准。3、上诉人已享受团购服务，无权要求退还团购费。根据《团购申请卡》的约定，当上诉人以享受团购服务的政策签订认购协议后，缴纳的团购服务费不予退还。答辩人为了完成签订合同签订充分说明义务，在与上诉人磋商阶段即告知上诉人，若需办理中一五合公司的团购服务则能享受相应的优惠政策，而团购服务实际由中一五合公司提供，并由其收取费用。上诉人已于2017年9月29日与答辩人签订了《商品房买卖合同》，中一五合公司的合同义务已履行完毕，上诉人依约无权要求中一五合公司退还团购服务费，更无权要求答辩人承担连带退还责任。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。中一五合公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持一审判决。上诉人要求答辩人返还2万元团购费没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。答辩人与上诉人之间为中介合同关系，根据已经查明的事实，在确立中介关系后，上诉人已与新中弘公司签订《商品房买卖合同》，答辩人的合同义务已经履行，上诉人无权要求答辩人退还已团购服务费。两被上诉人也不存在捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费的事实，双方是经过合法沟通协商后上诉人自愿参与的行为，不存在任何胁迫或强制的情况。2、上诉人与新中弘公司之间关于《商品房买卖合同》履行方面的纠纷不应影响中一五合公司在此之前基于合法的中介关系所产生的权益。3、上诉人未按约向新中弘公司支付购房款，事实上违约在先，无权要求解除与新中弘公司签订的购房合同，更无权基于该项诉求要求中一五合公司退还服务费。4、上诉人认为《商品房买卖合同》属于格式合同而要求认定合同无效没有法律依据。该合同中相应条款没有违反法律强制性规定，既没有免除提供格式合同一方的责任，也没有加重对方责任、限制对方主要权利，不存在法律规定无效情形。修订后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经没有了“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，上诉人的诉讼主张缺乏法律依据。朱丽向一审法院起诉请求：1.解除朱丽与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》；2.新中弘公司退还朱丽购房款296659元并支付利息（从2017年9月29日计算至2020年9月22日为53843.61元，应按年利率6%的标准计算至实际退还购房款之日止）；3.中一五合公司与新中弘公司共同退还朱丽团购费20000元并支付利息（利息按年利率6%计算，从2017年9月29日计算至实际退还团购费之日止）。一审法院认定事实：2017年9月29日，朱丽与新中弘公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定朱丽购买新中弘公司开发的湘潭岳塘国际商贸城A1座地下一层-0104045号商铺，建筑面积为41.88平方米，总价款为516041元，首付款266041元，余款250000元于2017年10月6日前办理银行按揭，将按揭款存入新中弘公司指定监管账户，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照“以产权登记面积为准，结算金额多退少补”的方式进行处理。在合同签订过程中，朱丽与中一五合公司签订了团购卡申请书并支付了2万元团购服务费，该团购卡申请书约定：一旦朱丽以享受团购服务的政策与新中弘公司签订认购协议，中一五合公司收取的团购服务费不予退还。合同签订前后，朱丽向新中弘公司支付了首付款及其他费用总计296659元。后因朱丽的配偶个人征信存在不良记录，银行拒绝为其提供商品房按揭贷款，朱丽一直未向新中弘公司支付剩余房款。朱丽认为银行按揭贷款未能通过，其已无经济能力支付余款，合同无法继续履行，遂向一审法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。另查明，朱丽已向中一五合公司支付团购服务费20000元，朱丽与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》已于2017年12月21日网签备案，根据档案查询，本案所涉房屋的登记的产权面积为37.85平方米。新中弘公司的企业名称于2020年3月12日由湖南新中弘置业发展有限公司变更为湖南新中弘实业发展有限公司。一审法院认为，朱丽与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、朱丽与中一五合公司签订的《团购卡申请书》均系双方真实意思的表示，合法、有效，受法律保护，双方均应当按照约定履行各自的义务。按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，朱丽作为买受人，应按约履行支付购房款的义务，朱丽系因自身原因导致银行拒绝按揭放贷申请，未能及时支付房屋尾款，其已构成违约。对于面积差异处理的相关问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同中有约定的，按照约定处理。而该《商品房购买合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照“以产权登记面积为准，结算金额多退少补”的方式处理。即使该合同系格式合同，但格式合同中条款并未违反强制性规定，既没有免除提供格式合同一方责任，也未加重对方责任、限制对方主要权利，不存在法律规定无效的情形。朱丽作为完全民事行为能力人，在该合同签名处签名，表示已理解并认可合同条款内容约定。该合同中既已明确约定面积误差相关处理方式，则应按合同约定履行。本案中，朱丽与新中弘公司在合同中并未约定朱丽可以单方解除合同的条件，也不具有朱丽可以解除合同的法定情形。因此，朱丽无权单方解除《商品房买卖合同》，故对朱丽要求解除与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。朱丽要求新中弘公司退还购房款并支付利息，因在《商品房买卖合同》未解除的情况下，朱丽无权要求退还购房款，故对朱丽的该项诉讼请求亦不予支持。关于退还团购服务费问题。根据《团购卡申请书》的约定，当朱丽以享受团购服务的政策签订认购协议后，交纳的团购服务费不予退还。本案中，朱丽已于2017年9月29日与新中弘公司签订了《商品房买卖合同》，中一五合公司的合同义务已履行完毕，朱丽依约无权要求中一五合公司退还团购服务费，故对朱丽要求中一五合公司退还团购费并支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。朱丽要求新中弘公司退还团购费并支付利息的诉讼请求，没有法律依据，亦不予支持。新中弘公司辩称朱丽无权单方解除《商品房买卖合同》的辩解意见，理由成立，一审法院予以采纳。中一五合公司辩称朱丽要求中一五合公司返还2万元团购服务费没有事实及法律依据的辩解意见，理由成立，一审法院亦予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：驳回朱丽的全部诉讼请求。本案案件受理费6040元，减半收取3020元，由朱丽负担。本案二审期间，上诉人及被上诉人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、朱丽与新中弘公司之间关于房屋面积差异的约定是否属于格式条款、是否有效；2、因朱丽配偶个人征信问题导致不能办理房屋按揭，朱丽是否有权解除《商品房买卖合同》；3、朱丽已交的团购费2万元，新中弘公司与中一五合公司是否需要退还。1、朱丽与新中弘公司之间关于房屋面积差异的约定是否属于格式条款。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方针对房屋面积差所形成的条款内容清楚明确，虽是新中弘公司为了重复使用而预先拟定，但并非在签订协议时不可协商，在关于面积差异的处理方式上，双方约定了两种处理方式，其中的一种是“以产权登记面积为准，结算金额多退少补”；一种是“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。”朱丽选择了第一种方式，故该条款不属于格式条款。退一步讲，即使构成格式条款，该条款内容也未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，故朱丽认为该条款属于无效条款，于法无据，本院不予支持。2、因朱丽配偶个人征信问题导致不能办理房屋按揭，朱丽是否有权解除《商品房买卖合同》。上诉人认为根据《九民纪要》48条中规定，双方形成合同僵局，违约方享有单方解除合同的权利。本院认为，《九民纪要》48条中已明确：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合一定条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持,但必须符合下列条件：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中朱丽作为案涉房屋的买受人，应按约履行支付购房款的义务，其因自身原因导致银行拒绝按揭放贷申请，未能及时支付房屋尾款，未能完成房屋买卖手续，其已构成违约。虽朱丽作为违约方起诉请求解除合同主观上并非恶意，但案涉房屋总价款为516041元，首付款266041元，余款250000元办理按揭，朱丽已经支付大部分房款，其不能办理按揭手续也并不属于上述规定的合同已陷入僵局，违约方可以要求解除合同的情形，故此，作为违约方，朱丽不能因配偶个人征信问题导致不能办理房屋按揭，而要求解除《商品房买卖合同》，一审判决驳回朱丽该项诉讼请求，并无不妥。3、朱丽已交的团购费2万元，新中弘公司与中一五合公司是否需要退还。朱丽与中一五合公司之间是居间合同的性质。《团购卡申请书》已约定，当朱丽以享受团购服务的政策签订认购协议后，交纳的团购服务费不予退还。本案中，朱丽已与新中弘公司签订了《商品房买卖合同》，中一五合公司的合同义务已履行完毕，现朱丽作为违约方，要求解除其与新中弘公司的《商品房买卖合同》，朱丽依约无权要求中一五合公司退还团购服务费，故朱丽要求新中弘公司及中一五合公司共同退还团购费并支付利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，朱丽的上诉请求，无事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由上诉人朱丽负担。本判决为终审判决。审判长 戴 伟审判员 朱建军审判员 许 姣二〇二一年八月十日书记员 唐 灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……