北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7200号上诉人（原审被告）：鲍冬梅，女，1970年11月4日出生,汉族,无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。上诉人鲍冬梅因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍冬梅上诉请求：不认可一审判决第三、四项，爱家营公司支付鲍冬梅毁约金1元至3500元，返还鲍冬梅财物或折价赔付10000元。事实与理由：在双方签署的北京市房屋租赁合同期限内新冠疫情爆发，鲍冬梅提出减免租金请求，双方就此协商期间爱家营公司趁鲍冬梅不在擅自破门更换门锁，导致鲍冬梅无法居住且屋内财物被扣留。爱家营公司还容留他人在房屋内居住，导致鲍冬梅财物丢失。故涉案房屋是在爱家营公司的非法控制之下，鲍冬梅不应支付占有使用费，且其非法控制导致鲍冬梅另行租住房屋，应承担违约责任。一审法院无视房屋居住的常识和鲍冬梅申诉意见，所提反诉建议使鲍冬梅误以为财物损失与本案无关，误导财物索偿。爱家营公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。爱家营公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；2.请求依法判令鲍冬梅支付2020年3月27日至2020年5月30日的租金共计7467元(按照3500元/月计算）；3.请求依法判令鲍冬梅支付2020年5月31日至2020年7月2日期间的房屋占有使用费3850元（按照3500元/月）；4.请求鲍冬梅支付逾期支付租金的违约金3500元；5.请求依法判令鲍冬梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月27日，爱家营公司（甲方）与鲍冬梅（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定鲍冬梅承租涉案房屋用于居住使用，租赁期限为2019年9月27日至2020年10月26日，租金标准为3500元/月，支付方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周期届满前支付下一期租金。押金3500元，可抵扣违约金及相应未付费用。乙方不按约定支付租金达五日的，甲方有权单方解除合同，且按月租金的100%向甲方支付违约金。关于合同履行情况，鲍冬梅使用房屋后未能如约支付2020年3月27日后租金。爱家营公司称其于2020年5月底将房门换锁，于2020年7月2日强行将房屋收回，于2020年8月将房屋另行出租给他人使用。鲍冬梅称其于2020年5月底进入涉案房屋时看到了门上留存的催缴租金的通知，但未仔细看通知内容，并取出个人急需物品。于2020年10月再次返回涉案房屋取走部分物品。鲍冬梅当庭提交其自行制作的清单一份，以证明屋内物品损失情况。爱家营公司对该清单真实性不予认可，主张鲍冬梅二次返回房屋已经将屋内物品取走，不清楚清单列举的物品情况。一审法院认为，在《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，根据合同约定，涉案房屋系居住用途，不存在疫情抗辩事由，故鲍冬梅持续未交纳租金的行为已构成根本违约，并达到合同约定的单方解除条件。关于合同解除时间，爱家营公司于2020年5月底将房屋换锁的行为表明其已不愿继续履行合同，故爱家营公司要求确认合同于2020年5月30日解除，并无不妥，法院予以支持。关于2020年3月27日至2020年5月30日租金，鲍冬梅同意支付，法院不持异议，因鲍冬梅主张押金抵扣租金存在合同依据，鲍冬梅应将抵扣后的租金支付爱家营公司。关于房屋占用费，根据鲍冬梅陈述，其于2020年5月底回房屋时已经看到了催缴房屋通知，故鲍冬梅如想继续使用房屋应当及时向爱家营公司交纳未付租金，故在鲍冬梅仅拿出部分物品后，未向爱家营公司继续支付租金，也未与爱家营公司办理退房手续的行为显然存在过错，且鲍冬梅自称其于2020年10月仍返回房屋取物，至少能够认定房屋存在持续占用的状态，故爱家营公司要求鲍冬梅按照原合同约定的租金标准支付2020年5月31日至2020年7月2日房屋占用费，理由正当，法院予以支持。关于违约金，鲍冬梅未如约交纳租金的行为构成根本违约，应承当相应的违约责任，法院根据公平原则以及本案具体情况，认定合同约定的违约金标准属正常范畴，并对爱家营公司该项诉讼请求予以支持。关于鲍冬梅反诉一节，因鲍冬梅未能按期交纳案件受理费，应按自动撤回反诉处理，鲍冬梅可另行主张权利。判决：一、确认北京爱家营企业管理有限公司与鲍冬梅之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；二、自判决生效之日起七日内，鲍冬梅支付北京爱家营企业管理有限公司2020年3月27日至2020年5月30日的租金3967元（已抵扣押金3500元）；三、自判决生效之日起七日内，鲍冬梅支付北京爱家营企业管理有限公司2020年5月31日至2020年7月2日房屋占用费3850元；四、自判决生效之日起七日内，鲍冬梅支付北京爱家营企业管理有限公司逾期支付租金违约金3500元。如果鲍冬梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据合同约定，涉案房屋系居住用途，不存在疫情抗辩事由，鲍冬梅持续未交纳租金的行为已构成根本违约，并达到合同约定的单方解除条件。爱家营公司于2020年5月底将房屋换锁的行为表明其已不愿继续履行合同。一审法院结合合同约定、实际履行情况及当事人主张等本案具体审理情况，确认诉争合同于2020年5月30日解除，并判令鲍冬梅支付爱家营公司2020年3月27日至2020年5月30日期间以押金抵扣后的租金3967元，以及逾期支付租金违约金3500元，并无不当。关于房屋占用费，根据查明的事实，爱家营公司于2020年5月底将房屋换锁，其行为客观上导致鲍冬梅无法正常占有使用房屋。另一方面，根据鲍冬梅陈述，其于2020年5月底回房屋时仅拿出部分物品，未及时与爱家营公司办理退房手续，亦存在过错。综合双方过错程度，本院酌定鲍冬梅应支付爱家营公司2020年5月31日至2020年7月2日期间房屋占用费1925元。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。鲍冬梅的其他上诉请求，超出一审诉请范围，本院不予处理。综上所述，鲍冬梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35259号民事判决第一、二、四项；二、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35259号民事判决第三项为：自本判决生效之日起七日内，鲍冬梅支付北京爱家营企业管理有限公司2020年5月31日至2020年7月2日期间房屋占用费1925元；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，由鲍冬梅负担108元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由北京爱家营企业管理有限公司负担62元（已交纳）。二审案件受理费50元，由鲍冬梅负担37元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担13元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年八月三日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静