山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0391民初1672号 原告：淄博三泵科森物业管理有限公司。住所地，淄博高新区万杰路**。 法定代表人：高霞，经理。 委托代理人：毕耜强，山东颜山律师事务所律师。 被告：山东伟鹏律师事务所。住。住所地，淄博市张店区柳泉路**先进陶瓷创新园****/div> 法定代表人：祝伟，主任。 委托代理人：公维强，山东伟鹏律师事务所律师。 被告：毛玉华，男，1964年7月21日生，汉族，住淄博市张店，住淄博市张店区 被告：吴明，男，1966年11月6日生，汉族，住淄博市张店，住淄博市张店区 被告：张绪强，男，1974年4月20日生，汉族，住淄博高新区，住淄博高新区 以上三被告的共同委托代理人：张霞，女，1968年12月26日生，汉族，淄博开发新时代法律服务所法律工作者，住淄博市张店，住淄博市张店区 被告：淄博晨烨工贸有限责任公司。住所地，淄博。住所地，淄博市博山区中心路财富大厦** 法定代表人：亓波，董事长。 原告淄博三泵科森物业管理有限公司诉被告山东伟鹏律师事务所、毛玉华、吴明、张绪强、淄博晨烨工贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告淄博三泵科森物业管理有限公司的委托代理人毕耜强，被告山东伟鹏律师事务所的法定代表人祝伟、诉讼代理人公维强，被告毛玉华、吴明、张绪强的共同委托代理人张霞，被告淄博晨烨工贸有限责任公司的法定代表人亓波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博三泵科森物业管理有限公司诉称，2013年9月30日，第一被告与我公司签订一份房屋租赁物业管理合同，其租赁我公司房屋并接受我公司的物业管理，吴明、毛玉华等被告又作为实际使用人入住该房屋。2016年4月21日被告才腾出房屋并交回租赁房屋钥匙，被告张绪强当场承诺所欠房租费81000元、物业费5544元，共计86544元，吴明安排毛玉华于次日一次性付清，后我公司多次联系被告催要欠款，被告均以种种理由推诿。为此，原告提起诉讼，请求依法判令被告支付房租费81000元（2015年5月1日至2016年4月30日一年的租赁费）、物业管理费5544元（按每月每平方米2元计算一年，时间段同上，共231平方米），合计86544元。 诉讼中，被告张绪强申请追加淄博晨烨工贸有限责任公司作为本案的被告，本院予以准许。 被告山东伟鹏律师事务所辩称，我所于2013年7月入住博士楼，租赁并使用的房屋系1103、1105、1110、1111房间，并非原告所主张的403、406、407房间，本案诉争的租赁费和物业费，我所从未交纳过，实际情况是被告吴明于2013年9月份用我所的名义与原告签订了租赁合同，租赁并使用了原告的406、407房间，且原告也明知和同意顶名签订，因此，我所并非本案的适格被告，请求依法驳回原告对我所的诉讼请求。 被告毛玉华、吴明、张绪强共同辩称，三被告不欠原告的房租费，张绪强是受第五被告的委托为其租赁的涉案房屋，因此应当由第五被告承担责任。 被告淄博晨烨工贸有限责任公司辩称，我确实通过张绪强租赁过涉案房屋，租赁期限为2015年5月1日至2016年4月30日，但我已经将租赁费交给张绪强，张绪强从我司财务领走租房款，有我司财务收据为证。 经审理查明，2013年9月30日，原告与第一被告签订《房屋租赁物业管理合同》一份，约定：第一被告租赁原告位于博士楼4层0406、0407号房，建筑面积共计156.34平方米，作为办公使用；租赁期限一年，自2013年10月1日至2014年9月30日，到期需提前一个月续签次年合同；房租租赁费为36000元（不含税价）；水费、物业费于每月10日前交纳，物业费每月2元；第一被告无权转租等。上述合同的第十条之后手写增加了“追加2014年3月30日至2014年9月30日403房间租赁费17000元（不含税价）”。第一被告称其签订上述合同是给被告吴明顶名签订，原因是原告需要的合同相对方必须是公司或单位，而吴明当时申请设立的公司还没有审批下来，第一被告为了照顾朋友关系而做出了上述顶名签订租赁合同的行为，被告吴明当庭认可原告所述的上述事实。合同到期后双方没有续签合同，但也没有进行交接，一直持续使用到2016年4月21日，期间2014年10月29日吴明给原告出具证明一份，证实吴明自愿要求将6000元抵作403、406、407房间的租赁费，不再要求原告退还，2015年4月13日，张绪强向原告交纳403、404、406三个房间2014年11月1日至2015年4月30日的租赁费40500元。2016年4月21日，张绪强作为租用方代表在搬出核查表上进行了签字，就涉案房屋的退租进行了交接，该表上的租用人处写的是毛玉华。后原告认为被告欠交租赁费，特提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。 另查明，被告毛玉华、吴明、张绪强当庭称三人原系合作关系，三人本想成立公司在涉案房屋经营办公，一开始吴明是代表该三被告共同租用，合同到期后实际使用人是张绪强，后自2015年4月之后实际使用人是被告淄博晨烨工贸有限责任公司，对于三被告称淄博晨烨工贸有限责任公司系实际使用人该公司予以认可，但原告对此不予认可。 以上事实有原告提供的《房屋租赁物业管理合同》、核查表、收据、证明以及原、被告的当庭陈述等予以综合证实。 本院认为，本案双方争议的焦点问题有二个：一是第一被告所述的顶名签订租赁合同是否属实以及其是否应当承担交纳欠付的租赁费义务；二是其他被告是否应当承担交纳欠付的租赁费义务；三是实际欠交的租赁费的数额是多少？关于第一个焦点问题，本院认为，第一被告称其系替吴明顶名与原告签订了涉案合同，吴明当庭予以认可，且在具体履行合同过程中原告也直接收取了吴明以及与吴明具有合作关系的张绪强交纳的涉案房屋的租金，且原告没有提供第一被告向其交纳涉案房屋费用的任何相关证据，因此，本院认为原告对顶名租赁事实应当明知，对于原告要求第一被告共同承担责任的主张，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，首先，庭审中被告毛玉华、吴明以及张绪强自认三人原系合作关系，吴明找到第一被告也是代表该三被告共同租用涉案房屋，从合同实际履行过程中吴明、张绪强均向原告交纳过费用以及后来的核查表中注明的租用人系毛玉华也可以证实三人所述的事实，因此，本院确认该三被告自始系涉案房屋的实际承租人；其次，该三被告称合同到期后实际使用人是张绪强，后自2015年4月之后实际使用人又更改为被告淄博晨烨工贸有限责任公司，因此，三被告认为2015年4月份之后的租赁费以及物业费均应由该公司承担，本院认为，无论该三被告所述的上述事实是否属实，其都没有证据证实其曾向原告协商此事，原告当庭称对此不知情，也没有证据证实原告应当知道此事，因此，对于三被告之间如何变换实际使用以及其所述的最后又转换到淄博晨烨工贸有限责任公司系实际使用人，均不影响该三被告作为初始的实际承租人共同向原告承担房屋租赁期间的各项费用，如果被告毛玉华、吴明、张绪强以及淄博晨烨工贸有限责任公司存在其他纠纷，可以另行主张。关于第三个焦点问题，本院认为，首先，虽然最初的合同中约定的租赁房屋系博士楼406和407房间，但从原告提供的一系列证据看后来在实际租赁过程中又增加了403房间，由此也可以确认合同中后来手写增加的“追加2014年3月30日至2014年9月30日403房间租赁费17000元（不含税价）”的内容是双方的真实意思表示，本院首先确认实际租赁房屋系403、406和407三个房间；其次，虽然根据原始合同协商的是涉案三个房间每年的租金系70000元，但合同仅仅签订了一年，后没有进行续签而是继续实际使用，对于实际使用期间的租赁费也没有书面约定，但从张绪强于2015年4月13日给原告交纳的租金收据中可以看出，2014年11月1日至2015年4月30日的租金为40500元，由此可见一年的租金已经由70000元变更为81000元，这也符合一般的房屋租赁过程中租金每年小幅度递增的普遍规律，因此，本院对该数额予以认可，对于2015年5月1日至2016年4月21日之间租赁费同样没有约定，本院依照上述确认的年租金81000元来计算，数额为79002.74元，原告主张计算至2016年4月30日，与实际搬出之日即同年4月21日不符，本院不予支持；再次，对于物业费5544元，原告主张按每月每平方米2元计算，与约定相符，本院予以支持，其主张租赁面积共计231平方米，各被告并未提出异议，本院亦予以确认，但对于计算时间段问题，同上述计算租赁费一样，同样存在超出9日的问题，本院不予支持，根据上述计算方式和依据，物业费共计5407.30元，对于原告多主张的部分，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告毛玉华、吴明、张绪强于本判决生效后十日内支付原告淄博三泵科森物业管理有限公司房屋租赁费79002.74元。 二、被告毛玉华、吴明、张绪强于本判决生效后十日内支付原告淄博三泵科森物业管理有限公司物业费5407.30元。 三、驳回原告淄博三泵科森物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1964元，减半收取982元，由被告毛玉华、吴明、张绪强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一六年十二月二十六日 书记员  祝 宏