辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2480号上诉人（原审被告）：孙永亮，男，1987年1月23日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：刘诗园,辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍山万达广场商业管理有限公司。住所地：鞍山市立山区千山中路**。法定代表人：王志彬，该公司常务副总裁。委托诉讼代理人：王鹏宇，该公司员工。委托诉讼代理人：谢雨岑，辽宁律鑫律师事务所律师。上诉人孙永亮因与被上诉人鞍山万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业公司）租赁合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙永亮上诉请求：1、请求法院裁定撤销（2020）辽0304民初5293民事判决，发回重审或依法改判上诉人不承担原审认定的欠付租金、物业服务费、POS机使用费、扶持优惠资金共计72107.09元；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于上诉人的租金问题，上诉人仅欠付被上诉人3个月租金，且根据双方约定，可以通过其他费用抵顶租金，不应当判决上诉人承担支付租金的义务，一审法院判决存在错误。被上诉人已经承诺减免2个月租金，因此上诉人仅欠付被上诉人3个月租金。并且，上诉人已经将工商登记地址迁出，消费卡已经全部退卡退费完毕，且还有5000元优惠券可以抵顶。按照双方约定，上诉人的履约保证金、物业服务保证金及5000元优惠券已经可以抵顶房屋租金，并非是一审认定的无法抵顶。恳请二审法院查清事实后改判，或裁定撤销原判发回重审。二、关于上诉人的物业服务费及POS机使用费的问题，上诉人并未拖欠，原审判决认定上诉人应当予以支付该两笔费用存在错误，恳请二审法院查清事实后改判，或裁定撤销原判发回重审。三、上诉人撤出时两个排风机价值6000元、配电箱里的溶解器价值2000元，被上诉人不予归还，且场地已经转租他人，被上诉人已经占有使用至今。该部分物品的价值也应当用作抵顶各项费用。恳请二审法院查清事实后改判，或裁定撤销原判、发回重审。综上，一审判决存在错误，恳请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。万达商业公司辩称，服从一审判决。万达商业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除万达商业公司与孙永亮签订的《鞍山万达广场(筹备期)商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》；2、请求依法判令孙永亮立即支付截至2020年8月15日拖欠的租金45417.47元，物业费26238.77元，POS机使用费440元；3、请求依法判令孙永亮返还万达商业公司给予孙永亮租金扶持优惠18014.85元；上述第2、3项合计90111.09元；4、请求依法判令孙永亮承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2019年5月30日，孙永亮(乙方)与万达置业公司(甲方)签订《鞍山万达广场(筹备期)商铺租赁合同》一份，合同第1.1条约定孙永亮租赁万达广场室内步行街3F层3056号商铺。第1.2条约定建筑面积为344.88平方米，套内建筑面积为171.57平方米。第2.1条约定租赁期限为33个月，自2019年8月10日起至2022年5月9日止。第3.1条约定孙永亮在该房屋内经营品牌为古炊，经营项目为餐饮美食。第7.1条约定孙永亮向甲方支付54044.55元，相当于3个月月租金标准作为履约保证金，同时向物业公司支付31912.02元，相当于3个月物业服务费作为物业服务费保证金。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金金额(如有)无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。第7.2条约定乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金(如有)无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第8.1.1条约定该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米105元。第8.1.1.2条约定自计租日至2020年8月9日，月租金标准为18014.85元；自2020年8月10日至2021年8月9日，月租金标准为18915.59元；自2021年8月10日至2022年5月9日，月租金标准为19860.94元。第9.1条约定乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，每平方米每月62元，即每月10637.34元。第15.1.1条约定为确保该房屋所在商业广场统一经营管理效果，乙方同意在租赁期限内通过使用甲方或物业服务公司指定的POS专用收银系统服务开展经营。乙方将按照本合同附件三签署《云P**租用服务协议》，并保证按照该协议约定履行相应义务，承担相应责任。孙永亮与万达置业公司签署上述《租赁合同》时，双方同时签署《云P**租用服务协议》一份，约定孙永亮租用万达商业公司POS机，每季度服务费9900元，保证金5000元，服务期限届满或本协议提前终止时，乙方应向甲方交还云P**及相关配套硬件，并保证系统处于完好和可使用状态。自甲方验收合格确保设备完好无损之日起30个工作日内，甲方不计息将全额保证金退还至乙方。2019年5月30日，孙永亮签署《房屋交接验收确认书》。2019年5月30日，双方签署《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》一份，约定物业服务费每平方米每月62.00元，不含税为58.49元。2019年11月30日，万达商业公司(丙方)、万达置业公司(甲方)与孙永亮(乙方)共同签署《三方协议书》一份，约定自2020年1月1日起，甲方将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方。2020年3月10日，万达商业公司(甲方)与孙永亮(乙方)签署补充协议一份，协议约定为扶持乙方经营，甲方给予乙方以下租赁期限内租金、物业服务费扶持优惠，自2020年1月1日至2020年1月31日期间，扶持优惠租金金额10808.91元，扶持优惠物业服务金额6382.4元，优惠后物业服务金额为4254.94元；2020年2月1日至2020年2月29日期间，扶持优惠租金金额11273.81元，扶持优惠物业服务金额6656.92元，优惠后物业服务费金额为3980.42元。2020年3月30日，万达商业公司(甲方)与孙永亮(乙方)签署了《租赁合同》补充协议一份，协议约定为扶持乙方经营，甲方在以下租赁期限内给予乙方租金扶持优惠，2020年4月1日至2020年6月30日期间，每月扶持优惠金金额6004.95元，优惠后每月租金金额为12009.90元。乙方妥善履行《租赁合同》、物业合同及相关协议时甲方给予乙方扶持优惠政策的前提。如因乙方原因导致《租赁合同》、物业合同或相关协议提前终止，乙方除应承担《租赁合同》、物业合同及相关协议约定的违约责任外，还应在终止后7日内返还扶持优惠的全部款项，包括但不限于租金、物业费、营销推广费、广告点位费等。2020年4月4日，孙永亮向万达商业公司提交了《关于申请扶持政策(账单分期)的函》。孙永亮于2020年8月末撤出万达广场步行街，未签署终止协议，将履约保证金收据、物业服务保证金收据、质量保证金收据、POS机、水卡均交予万达商业公司。万达商业公司未返还孙永亮上述保证金、POS机押金、水费余款。孙永亮尚欠万达商业公司租金45417.47元、物业费26238.77元、POS机使用费440元、租金扶持金(需追回)18014.85元。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定各自的义务。本案中万达商业公司与孙永亮自愿签订的《鞍山万达广场(筹备期)商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。现孙永亮因经营困难，撤出万达广场步行街，万达商业公司、孙永亮双方均同意解除合同，故一审法院对万达商业公司主张解除《鞍山万达广场(筹备期)商铺租赁合同》、《鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》的诉讼请求予以支持。关于万达商业公司主张孙永亮支付其截至2020年8月15日拖欠的租金45417.47元、返还万达商业公司给予孙永亮租金扶持优惠18014.85元一节，万达商业公司主张孙永亮租金分期后尚欠其2020年3月租金10808.93元、4月租金8006.61元、7月租金18014.85元、8月租金8587.08元，合计45417.47元。孙永亮对欠租金费用有异议，认为万达商业公司承诺在2020年4月至6月期间减免一个月租金；在2020年7月至8月期间减免一个月租金，认可尚欠万达商业公司3个月租金。孙永亮未提交证据予以证明。万达商业公司提交2020年3月30日万达商业公司、孙永亮(乙方)签署的《租赁合同》补充协议予以证明已为孙永亮优惠租金数额为18014.85元，即一个月租金，依据合同约定孙永亮终止合同应予返还。一审法院认为该约定系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，孙永亮应予返还，故对孙永亮该项辩称不予采信，对万达商业公司主张孙永亮给付其拖欠租金45417.47元、扶持优惠租金18014.85元，合计63432.32元的诉讼请求予以支持。关于万达商业公司主张孙永亮给付其拖欠物业服务费26238.77元、POS机使用费440元一节，孙永亮对数额未提出异议，万达商业公司提交欠费明细表予以证明。故一审法院对万达商业公司主张孙永亮给付其拖欠物业服务费、POS机使用费共计26678.77元的诉讼请求予以支持。关于孙永亮辩称已缴纳履约保证金54044.55元，物业服务保证金31912.02元予以抵顶一节，经查《租赁合同》约定合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的30日内，履约保证金和物业服务费保证金金额(如有)无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。庭审中孙永亮表示工商登记地址尚未迁出，仍有部分消费卡未退。故一审法院认为孙永亮辩称用履约保证金和物业服务费保证金抵顶尚欠租金的条件并未成就，故对孙永亮该项辩称不予采信。待孙永亮履行完上述义务后，可另行主张权利。关于孙永亮辩称已缴纳质量保证金10000元、POS机押金5000元、水费约2000元至3000元、优惠券5580元予以抵顶一节，庭审中万达商业公司表示未发现孙永亮经营存在质量问题，孙永亮已返还POS机，万达商业公司尚未返还孙永亮押金5000元，孙永亮水卡内尚有余额2424元，开业初优惠券580元均未返还。孙永亮未提交证据证明尚有优惠券5000元证据。现租赁合同解除，万达商业公司应当返还孙永亮质量保证金10000元、POS机押金5000元、水费余额2424元、优惠券580元，共计18004元，故一审法院对孙永亮辩称用质量保证金、POS机押金、水费、优惠券抵顶欠付万达商业公司款项18004元的诉讼请求予以支持，对孙永亮超出部分的辩称不予采信。关于孙永亮辩称撤出时留有价值6000元2个排风机、价值2000元配电箱里的溶解器一节，孙永亮未提交证据予以证明，万达商业公司未予认可，故一审法院对孙永亮该项辩称不予采信。综上，孙永亮应给付万达商业公司款项合计72107.09元（63432.32元+26678.77元-18004元=72107.09元）。一审法院据此判决：一、孙永亮于判决生效后十日内给付万达商业公司鞍山万达广场商业管理有限公司拖欠租金、物业服务费、POS使用费、扶持优惠租金共计72107.09元；二、驳回万达商业公司其他诉讼请求。案件受理费2053元，万达商业公司已预缴，减半收取1027元，由孙永亮承担822元，由万达商业公司自行承担205元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间各方当事人未举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据加以证明。二审期间，上诉人对其欠付租金45417.47元无异议，对其欠付物业费和POS机使用费亦无异议，仅主张一审法院判决上诉人返还租金扶持金18014.85元不正确。经查，双方签订《租赁合同》补充协议一份，该协议约定2020年4月1日至2020年6月30日期间，每月扶持优惠金金额为6004.95元。同时该协议亦约定孙永亮妥善履行租赁合同、物业合同是万达商业公司给付扶持优惠政策的前提，如因孙永亮原因导致合同提前终止，应返还扶持优惠的全部款项。又查，商铺租赁合同约定的租赁期限为2019年8月10日至2022年5月9日，孙永亮于2020年8月提前撤出万达广场，没有按照约定的期限履行合同。双方签订的合同系真实意思表示，双方应当共同遵守。故上诉人的该项主张没有事实依据，一审法院判令孙永亮返还扶持优惠金18014.85元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人不予归还排风机、溶解器，该部分物品价值应抵顶各项费用一节。上诉人认为被上诉人万达商业公司已经将场地转租他人，上诉人的物品被占用至今，排风机、溶解器的价值应当抵顶各项费用。经查，双方签订的商铺租赁合同中约定：“在乙方向甲方交还该房屋时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方”，合同中明确约定了撤离后的物品处置方式，故上诉人的该项主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1603元，由孙永亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月二十五日法官助理 于仁美书 记 员 闻梓妤