上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）松民三(民)初字第4321号 原告(反诉被告)：万波，男，1982年5月2日生，汉族，住安徽省芜湖市。 原告(反诉被告)：陈金龙，男，1977年3月9日生，汉族，住安徽省芜湖市。 原告(反诉被告)：申立斌，男，1988年12月17日生，汉族，住安徽省芜湖市。 上述三原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：唐杭军，上海闰德律师事务所律师。 被告(反诉原告)：李七弟，男，1962年12月4日生，汉族，住上海市松江区。 被告(反诉原告)：张翠兰，女，1966年11月13日生，汉族，住上海市闵行区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：吴海松，上海申有律师事务所律师。 第三人：万道渊，男，1965年6月5日生，汉族，住安徽省芜湖市。 第三人：上海新桥经济联合总公司，住所地上海市松江区新桥镇。 法定代表人：陈洪林，总经理。 委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。 原告万波、陈金龙、申立斌与被告李七弟、上海瑞阳废品回收利用有限公司(以下简称“瑞阳公司”)、上海瑞阳废品回收利用有限公司新桥分公司(以下简称“瑞阳新桥分公司”)、第三人万道渊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。其后，本院依三原告的申请，依法追加张翠兰为本案共同被告，并于2016年6月29日公开开庭进行了审理，庭审中三原告当庭撤回了对被告瑞阳公司、瑞阳新桥分公司的起诉。嗣后，本院依三原告申请，追加上海新桥经济联合总公司(以下简称“新桥经济联合公司”)作为第三人参与本案审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。2016年8月1日，被告李七弟、张翠兰提出反诉，本院受理后与本诉合并分别于2016年9月29日、2016年12月8日两次公开开庭进行审理。原告万波及三原告的共同委托诉讼代理人唐杭军，被告张翠兰、李七弟三次均到庭参加诉讼。两被告的共同委托诉讼代理人吴海松到庭参加了第二、三次庭审。第三人万道渊到庭参加了第一、三次庭审。第三人新桥经济联合公司的委托诉讼代理人黄万春到庭参加第二、三次庭审。第三人万道渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同归还原告房屋租赁押金20,000元；2、判令两被告共同支付原告补偿款245,612.10元(其中包括：停产停业损失及搬迁费108,784.50元,地磅4,000元，水泥地坪61,200元，彩钢棚24,105.60元，镀锌管12,600元，电源供电容量业扩工程费、动力线含电线杆、下水管道14,922元，房屋装修损失20,000元)。事实与理由：瑞阳新桥分公司是新桥镇新凯路XXX号(以下简称“系争场地”)废品回收站的产权人，被告李七弟是其负责人。2012年7月16日，两被告将废品回收站承包给了第三人万道渊，第三人万道渊于2012年11月18日将废品回收站转让给了三原告，租赁期限至2016年7月16日止。此后，三原告按约支付了租金。2015年10月13日系争场地遇到拆迁，被告拿到补偿款后，拒绝给三原告任何补偿，故三原告诉至法院，希判如所请。 被告(反诉原告)李七弟、张翠兰辩称：其与第三人万道渊之间存在承包经营关系，原告与其没有合同关系，原告与万道渊之间的关系与其无关。其确实收到了万道渊支付的20,000元押金，但三原告拖欠租金以及水电费，故押金不同意返还。地磅是万道渊安装的，各类拆迁补偿款是对被征收人的经济补偿，根据被告与万道渊的承包经营协议约定，如遇政府拆迁，其应退回相应租金，一切动迁事项三原告无权干涉，故不同意三原告的诉讼请求。 第三人万道渊陈述称：其已将废品回收站转让给了三原告，故押金、补偿款等均应给三原告。 第三人新桥经济联合公司述称：其已按照与被告李七弟签订的拆迁补偿安置协议履行完毕相应义务，原、被告间的纠纷与其无关。 被告(反诉原告)李七弟、张翠兰向本院提起反诉请求：1、三原告支付2015年7月16日至2015年12月15日的租金83,333.35元(按合同约定的年租金200,000元标准计算)；2、三原告支付被告2015年7月至12月的水电费7,871.86元。事实与理由：三原告未支付被告2015年7月至2015年11月的租金，并拖欠上述期间的水电费，故两被告提出如上反诉请求。 原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌针对被告(反诉原告)李七弟、张翠兰的反诉请求辩称：其租金支付至2015年7月15日，但租金中包括经营权，2015年7月16日之后因为说要动迁，其便未正常经营，2015年10月25日开始停电，2015年12月1日系争场地已经拆除，故不同意支付被告主张的租金。对于被告主张的水电费，之前其是按照分表金额来跟被告结算的，水电费交到了2015年10月7日，之后也没有使用过，故不存在欠付水电费。 第三人万道渊针对两被告的反诉请求未做陈述。 第三人新桥经济联合公司针对两被告的反诉请求述称：与其无关。 经审理查明：2012年7月16日，两被告(甲方)与第三人万道渊(乙方)签订《交投站承包经营协议》一份，约定甲方将位于系争场地处的瑞阳公司废旧物资交投站的经营权承包给乙方。协议第三条约定，乙方租赁期为4年，其中2012年至2014年的年租金为170,000元，每半年支付一次；2014年至2016年的年租金为200,000元，每年一次性付清，每次提前一个月付款。协议第五条约定，乙方一次性支付给甲方信誉保证金20,000元。如由于乙方所为造成甲方企业形象及经济受损，甲方有权终止本协议，并有权处理上述保证金，如协议期满，乙方无发生类似情况，甲方全额退回保证金。协议第六条约定，由甲方负责沟通许可建造，乙方支付一切费用，建棚的安全由乙方负全责。合同期满后，乙方搭建的大棚自行拆除，无任何经济补偿。协议第七条约定，如租期内遇政府动迁，乙方必须无条件配合甲方搬离，甲方退回相对的租金，一切动迁事项乙方无权干涉。协议第八条约定，乙方承担交投站的场地租赁费用及该站发生的水、电、联防等一切费用……。协议第十条约定，乙方应承担经营期内的一切债务及法律责任。协议第十一条约定，本协议有效期限为4年，自2012年7月16日至2016年7月16日。上述协议背面手写有以下补充协议：1、合同期满后同等价格，乙方享有优先租赁权；2、合同期内如遇动迁，搭建的大棚可以与甲方协商。该协议对其他相关事项亦作了约定。 同日，被告李七弟与第三人万道渊签订《安全生产责任协议书》一份，对安全生产责任等进行了约定。 2012年11月18日，第三人万道渊(甲方)与三原告(乙方)签订《物资回收新桥站转让协议》一份，约定甲方将系争场地处的回收站转让给乙方使用，乙方同意代替甲方履行原有回收站租赁合同中所规定条款，并且定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。协议第3条约定，转让后回收站现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方。协议第4条约定，乙方在2013年12月31日前分两个阶段向甲方支付转让费共计人民币480,000元。协议第5条约定，甲方应该协助乙方办理该回收站的经营许可的转租手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该回收站所有的一切债权、债务均有甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责与甲方无关。该协议对其他相关事项亦作了约定。 同日，第三人万道渊与原告陈金龙签订《转让设施清单》一份，约定万道渊将打包机、地磅、叉车、面包车及其他设施(大棚、家具、电器、水电设备等)转让给原告。 2014年7月13日，被告李七弟(甲方)与原告陈金龙(乙方)签订《协商补》一份，载明：“定于2014年7月15日—2015年7月14日，定于全年租金费18万大写《拾捌万正》先付10万，还结余2014年9月30号再付8万大写《捌万正》，如果不安(按)规定时间付钱，保质金不退，安(按)合(同)办事……”。 2015年10月9日，上海地维房地产估价有限公司对上海柒峰废品回收利用有限公司位于本区新桥镇新凯路集体土地上的房屋建筑物[总建筑面积：707.15平方米]及附属设施[7项]，以2015年9月12日为价值时点的建安重置价进行估价，估价结果为：2幢建筑面积为707.15平方米的无证房屋的评估价格为605,912元，7项附属设施的评估价格为222,317元，合计总计828,229元。其中《附属设施估价明细表》中列明了彩钢棚价格按每平方米62元计算、镀锌管价格按每米36元计算。 2015年10月13日，新桥镇土地增减挂钩工作办公室发出《搬迁通知》一份，载明瑞阳废品回收站所处地块涉及到2015年度土地增减挂钩项目，故要求其搬迁。 2015年10月15日，被告李七弟(乙方)与第三人新桥经济联合公司(甲方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定根据上海地维房地产估价有限公司的评估，被告获得的拆迁补偿款共计1,100,946元，包括评估总价828,229元、停产停业费212,145元、设备迁移费4,000元、其他费用56,572元。《国家建设征地建筑物及附属设施登记/补偿明细表》中列明了停产停业损失按每平方米300元计算(300元/平方米×707.15平方米=212,145元)，搬迁费按每平方米80元计算(80元/平方米×707.15平方米=56,572元)，地磅费用为4,000元。 2015年10月20日，国网上海市电力公司松江区供电公司向瑞阳公司发出《欠费停电通知书》一份，载明因欠费，故系争场地将于2015年10月25日9时起停电。 2016年1月18日，瑞阳公司向国网上海电力公司补缴了2015年8月至10月的电费。 另查明，2011年3月23日，上海市松江区新桥镇村镇建设管理办公室出具《房屋产权证明》一份，载明系争场地产权属被告李七弟所有，该房屋未取得房屋产权证，但可作为经营用房使用，该证明仅供办理行政许可使用。 审理中，两被告称两被告间为合作关系。瑞阳公司、瑞阳新桥分公司及上海柒峰废品回收利用有限公司均是被告李七弟设立，拆迁补偿款系两被告以个人名义领取。 原、被告一致确认，三原告系使用被告的营业执照对外经营，系争场地上的房屋已于2015年12月1日拆除，三原告于2015年12月3日搬离。原告使用的房屋面积为256.275平方米。此外，被告确认三原告搭建的彩钢棚面积为200平方米，镀锌管为150米。对于三原告主张的水泥地坪费用，被告不认可砼场地系原告浇注。 第三人新桥经济联合公司称，估价报告中载明的下水管、动力线、电线杆等费用，与三原告诉请中主张的电源供电容量业扩工程费、动力线含电线杆、下水管道等属于不同的概念，估价报告中没有原告所主张的上述费用。 三原告另称，其已将水电费缴纳至2015年10月7日，并提供相应收据，被告认为该收据有涂改迹象，真实性不予认可，并称三原告水电费仅付至2015年8月30日。被告又称，系争场地原有两家人家，其安装有总表，三原告安装有分表，之前是按照分表结算的，但2015年8月另一家搬走了，故其诉请是按照总表的金额来主张。三原告则称另一家系2015年11月方才搬走，并要求被告提供分表数额进行结算。三原告同时主张系争场地因欠费于2015年10月25日停电，被告对此不予认可，认为只是临时维修停电，并非动拆迁引起的停电。 以上事实，有交投站承包经营协议、安全生产责任协议书、物资回收新桥站转让协议、转让设施清单、协商补、估价报告、搬迁通知、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、欠费停电通知书、房屋产权证明及当事人陈述等证据证实。 本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案第三人万道渊与两被告签订《交投站承包经营协议》后，又将回收站整体转让给了三原告，三原告同意代替万道渊履行原有合同中所规定条款。在此期间，虽然没有证据证明万道渊在将交投站承包经营协议中的权利义务转让给三原告前征得过两被告的同意，但是从事后两被告接受三原告支付的租金、以及被告李七弟与原告陈金龙于2014年7月13日签订的协议可以证明，两被告已默许第三人将交投站的经营权转让给了三原告。三原告支付租金后，受让标的物除系争场地上房屋的承租权外，还包括被告所持有的营业执照等附加价值。然上述交投站系未经合法批准建造的房屋，故原、被告之间就交投站的房屋租赁关系应当认定为无效。合同无效后，两被告收取的押金理应返还，虽然押金系第三人万道渊支付，但万道渊已将其基于合同产生的权利义务概括转让给三原告，故两被告应将押金返还给三原告。 尽管原、被告间的房屋租赁关系无效，但系争场地上的房屋拆除前确由三原告实际占有使用，被告李七弟已与第三人新桥经济联合公司签订拆迁补偿协议、两被告已领取了拆迁补偿款，作为承租人的三原告有权获得相应补偿款。 关于三原告主张的停产停业损失、搬迁费，因第三人新桥经济联合公司与被告确定的停产停业损失是按照每平方米建筑面积300元进行补偿，搬迁费是按照每平方米建筑面积80元进行补偿，故三原告可获得停产停业损失、搬迁费也应是按照上述标准予以确定。现原、被告一致确认三原告承租的房屋面积共计256.275平方米，三原告虽称其还另行搭建了30平方米的小屋，但无证据证明，且两被告不予认可，故本院不予采信。综上，三原告可获得的停产停业损失为76,882.5元(256.275平方米×300元/平方米)，搬迁费为20,502元(256.275平方米×80元/平方米)。因两被告已实际领取了上述款项，故其应当将属于三原告的上述费用支付给原告。 关于三原告主张的地磅补偿，该笔补偿两被告在第一次庭审中予以认可并同意支付给第三人万道渊，且附属设施补偿明细也对上述金额进行了确认，在第三人万道渊的权利义务已由三原告概括取得后，上述地磅补偿款4,000元被告理应支付给三原告。 关于三原告主张的水泥地坪补偿，现三原告并未提供证据证明砼场地系其浇注，两被告对此亦不予认可，故三原告的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。 关于三原告主张的彩钢棚补偿，现两被告认可原告搭建了彩钢棚，但双方对于具体面积存在争议，鉴于三原告未提供证据证明其所主张的面积，本院按照两被告自认，确定三原告搭建的彩钢棚面积为200平方米，因第三人新桥经济联合公司与两被告确定的彩钢棚补偿按每平方米62元计算，故三原告可获得的彩钢棚补偿为12,400元。 关于三原告主张的镀锌管补偿，现两被告认可三原告使用了镀锌管，但双方对于具体长度存在争议，鉴于三原告未提供证据证明其所主张的长度，本院按照两被告自认，确定三原告使用的镀锌管为150米，因第三人新桥经济联合公司与两被告确定的镀锌管补偿按每米36元计算，故三原告可获得的镀锌管补偿为5,400元。 关于三原告主张的电源供电容量扩工程费、动力线含电线杆、下水道补偿，根据第三人新桥经济联合公司所述，三原告上述主张不属于其评估报告补偿范围，两被告亦对此不予认可，故三原告的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。 关于三原告主张的房屋装修损失，鉴于三原告未提供证据予以证明，故三原告的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。 关于两被告反诉主张的租金，合同无效后，实际应为三原告占有使用系争场地产生的占有使用费，合同无效不免除三原告向两被告支付拖欠的占有使用费的义务。虽原、被告一致确认三原告于2015年12月3日搬离，但三原告已提供证据证明系争场地已于2015年10月25日起断电，被告无证据证明何时恢复供电，且被告提供的证据显示其于2016年1月18日方才补缴电费，现原、被告一致确认系争场地上的房屋已于2015年12月1日拆除，此后三原告显然已无法占有使用系争场地，而断电必然影响到三原告对系争场地的实际使用。但三原告并非无需支付任何占有使用费，故三原告需向两被告支付2016年7月16日至2016年12月1日的系争场地占有使用费，本院酌情确定2015年7月16日至2015年10月24日期间的占有使用费三原告需参照原合同约定租金的标准即每年200,000元支付，2015年10月25日起至2015年12月1日止的占有使用费三原告需参照原合同约定的每年200,000元租金标准的50%支付,故三原告需支付两被告2015年7月16日至2015年12月1日止的系争场地占有使用费共计65,753元。 关于两被告反诉主张的水电费，原、被告均确认其结算模式为按照分表数字结算，现两被告依照总表数字进行主张，而非分表数字，且称系争场地处有另一家使用者。虽然被告称另一家使用者已于2015年8月底搬离，而三原告则认为另一家使用者系2015年11月中旬方才搬离，故此，在两被告未能举证证明其主张的水电费基数与分表显示的数字一致的情况下，两被告的该项反诉请求，本院实难支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌与被告(反诉原告)李七弟、张翠兰之间的房屋租赁合同关系无效； 二、被告(反诉原告)李七弟、张翠兰于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌押金20,000元； 三、被告(反诉原告)李七弟、张翠兰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌停产停业损失费76,882.5元、搬迁费20,502元、地磅补偿款4,000元、彩钢棚补偿款12,400元、镀锌管补偿款5,400元，合计119,184.50元； 四、原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李七弟、张翠兰2015年7月16日至2015年12月1日的占有使用费65,753元； 五、驳回原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌的其余本诉请求； 六、驳回被告(反诉原告)李七弟、张翠兰的其余反诉请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,600元，反诉案件受理费1,040元，合计诉讼费5,640元，由原告(反诉被告)万波、陈金龙、申立斌负担2,556元(已付)，由被告(反诉原告)李七弟、张翠兰负担3,084元(已付1,040元，余款2,044元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  李 明 审 判 员  方美玲 人民陪审员  陆为明 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  黄 燕 附：相关法律条文 附:相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 …… 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。