安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终870号上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代辉,男,1978年2月25日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：宋莉,女,1977年4月25日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：代辉,男,1978年2月25日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人代辉、宋莉商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人代辉并作为宋莉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销（2021）皖0603民初2653号民事判决,依法改判驳回代辉、宋莉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由代辉、宋莉承担。事实与理由：一、德城公司不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，且德城公司一直在积极为办证做着相关工作，产权证目前已经为业主办理。原审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致，并非德城公司有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”问题已经形成一种社会问题，并非德城公司主观上违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市10个月的停工，“德城新天地”项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革，职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“德城新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门及审核公章，德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外，“德城新天地”项目目前已经办理了总产权证并且在积极协调业主，为其办理分户产权，德城公司一直积极配合政府以推进办理房产证问题，法庭应当结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，酌情减少违约金数额，依法作出公正判决。二、一审判决书判决德城公司支付代辉、宋莉契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。代辉、宋莉作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方合同约定（详见双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5）），代辉、宋莉委托并授权德城公司代为其办理产权登记，统一代收契税只是为了在为各位业主办理产权登记时可以统一缴纳，统一办证，提高办证效率，代辉、宋莉系自愿委托德城公司代收代缴。双方应是一种委托关系，故应该适用委托合同的相关规定，且在双方的委托关系中，德城公司未收取代辉、宋莉任何费用，系无偿委托。而根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。在此委托中，（1）德城公司并无故意或重大过失，是因产权证无法办理，契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给代辉、宋莉造成任何损失。在代辉、宋莉无法证明德城公司具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审法院认定德城公司向代辉、宋莉支付占用期间利息损失于法无据，一审判决认定确有错误。应当予以撤销。代辉、宋莉辩称：1.关于德城公司应当支付的违约金数额问题，双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，不违反规定，是合法有效的，双方均应按照合同履行，代辉、宋莉依照合同交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求，将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。2.关于代辉、宋莉要求德城公司支付契税、维修基金占用的利息损失，虽然合同约定了德城公司经合同约定代收契税和维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，在德城公司收到费用后，并没有将其交付相关部门，存在占用资金行为也没有按照合同约定为各个被上诉人办理产权登记，也没有返还上述费用，故应当支付上述费用共占用期间的利息损失，综上，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。代辉、宋莉向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5646.62元；2.判令德城公司按同期银行贷款利率支付代辉、宋莉22825元（德城公司违法收取的契税、维修基金、办证费用）自2016年6月29日起至2021年3月3日止的资金占用期间的利息4108.28元；3.本案的全部诉讼费用由德城公司承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，代辉、宋莉与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场1栋901室出售给代辉、宋莉，房屋总价566379元，首期款在2015年8月1日前支付房价款的31%，金额176379元，除首期款外，剩余房款金额39万元，应于2015年8月15日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第(5)项规定：“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订后，代辉、宋莉实际支付了购房款564662元。2016年6月29日，德城公司将涉案房屋交付给代辉、宋莉，代辉、宋莉向德城公司缴纳了契税11327.58元、维修基金11328元、办证费170元，共计22825.58元。德城公司未按合同约定期限协助代辉、宋莉办理涉案房屋权属登记。德城公司于2020年12月12日才办好涉案房屋的总产权证。2021年3月3日，德城公司将房屋面积差及契税13249.58元退还给代辉、宋莉。2021年3月8日代辉、宋莉才取得上述房屋产权证书，遂诉至一审法院。一审法院认为，代辉、宋莉与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。代辉、宋莉交付了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋于2020年12月12日才办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对代辉、宋莉要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5646.62元（564662元×1%）。对德城公司称未能及时办理产权登记手续非其主观原因造成，而是由于政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因系不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称不予采信。关于代辉、宋莉请求德城公司返还契税、维修基金、办证费等费用资金占用利息的问题。代辉、宋莉已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金、办证费用合计22825.58元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未按照约定将代收代辉、宋莉的契税、维修基金、办证费用交到相关部门，存在占用资金的行为，故代辉、宋莉请求支付上述费用产生的利息损失，理由充分，予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2018年6月30日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。因德城公司未能提供证据证明何时将上述费用交至相关部门，故其应自2018年6月30日起支付利息损失至办理案涉房屋的产权证之日（其中维修基金的利息损失计算至涉案1栋楼总产权证办理之日即2020年12月12日）。综上，判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付代辉、宋莉逾期办理房屋所有权证书违约金5646.62元，并支付利息损失（以22825.58元为基数，自2018年6月30日起计算至2020年12月12日止。2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以11497.58元为基数，自2020年12月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至2021年3月3日止）；二、驳回代辉、宋莉的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由德城公司负担。双方当事人二审未提交新证据，均坚持一审举证质证意见，本院认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付代辉、宋莉逾期办证违约金，如应支付数额如何确定；2.德城公司应否支付代辉、宋莉资金占用期间的利息。关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,直至2020年12月12日才办理好案涉1栋楼的总产权登记，2021年3月3日退还代辉、宋莉契税，2021年3月8日，代辉、宋莉才取得涉案房屋产权证书，德城公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审判决认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。代辉、宋莉向德城公司支付了契税、维修基金、办证费用等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收代辉、宋莉的契税、维修基金交到相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向代辉、宋莉支付利息损失。该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付占用资金期间的利息，亦无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永生审 判 员 葛 侠审 判 员 李 姗二〇二一年八月六日法官助理 周梦漪书 记 员 段超群附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。