四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0703民初2192号 原告：范琳，女，汉族，生于1971年2月4日，住绵阳市涪城区。 委托代理人：钟浩，四川法丛律师事务所律师。 被告：四川鑫宏实业集团有限公司，住所地，成都市武侯区二环路南四段**。 法定代表人：赵飞，该公司董事长。 委托代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 原告范琳诉被告四川鑫宏实业集团有限公司（以下简称鑫宏实业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范琳的委托诉讼代理人钟浩，被告鑫宏实业公司的委托诉讼代理人姜成柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照协议交付房屋；2、承担违约金5万元。事实和理由：我和被告的绵阳分公司于2011年9月13日签订协议，约定我购买被告开发的鑫宏丰泽苑H户型7楼面积118.6平方米住房一套（H户型应当为顺成街17号1栋2单元7楼6号，实际面积117.57平方米）和灾后重建还建房F19楼面积60余平方米一套（应当为鑫宏丰泽苑F2户型19楼，没有具体的房号）。协议签订后，被告拒收H房屋的价款，且不按照约定交付上述两套房屋。被告曾起诉撤销双方关于H户型的协议，但又于2013年9月撤回起诉。被告约定拆迁过渡期最长2年，但实际超过了该拆迁期限，应承担违约责任。被告不履行约定义务，损害了我的合法权益，特提起诉讼。 被告鑫宏实业公司辩称：1、对于原告要求还建19楼的F2户型的房屋没有异议，只要能够确定是“F2户型19楼”，就能确定具体是哪一套。但该房屋因承建商四川煤矿基本建设工程公司拒不配合竣工验收备案，现尚不具备交付条件，并非我公司恶意违约，我公司正积极通过司法程序主张权利。2、对于原告要求交付H户型房屋的诉求有异议，双方签订H户型房屋的买卖协议，约定的房屋价格不明确，双方又没有达成新的补充协议，可以另外再协商或者按市场价计算。3、原告起诉的是房屋拆迁安置补偿合同，其要求我公司交付H户型房屋的诉求系房屋买卖合同纠纷，属于另一法律关系，应当驳回其要求我公司交付H户型房屋的诉求。4、原告要求我公司承担违约金5万元，金额过高，起算时间错误，请法院依法核定。 原告范琳围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明双方的诉讼主体资格。2、《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》，证明双方的法律关系为房屋拆迁补偿合同，补偿方式约定为原址还建；该协议第十条月约定“乙方应从建设工程施工许可证载明开工之日的次日起算24个月内交付还建房屋，过渡费700元每月，逾期第15条约定4400元每平方米的房价每日万分之二支付违约金，应为每日59.94元。3、《协议》，证明原、被告之间签订协议购买了第2套房屋，该房屋位于7楼，面积118.6平方米，单价3000元每平方米。4、（2013）涪民出资第5033号民事裁定书及该案民事诉状，证明被告起诉后又撤诉，故《协议》应有效，该协议约定房价为3000元每平方，被告应当履行该协议。5、《收条》，证明原告履行了协议义务。6、顺城街17号建成房屋中《7楼房屋状态表》，证明原、被告之间签订的协议所约定的房屋应当为.57平方米的房屋。7、《建筑工程施工许可证》，证明被告的开工时间为2012年8月24日，两年后应当还房，故被告逾期还房的违约金（算至开庭这天）应当为41238.72元，因被告还将继续逾期还房，故原告主张5万元违约金。被告鑫宏实业公司依法提交了以下证据：1、被告营业执照复印件、法人代表身份证明书、身份复印件，证明被告主体适格。2、2015涪民初字6083号民事判决书，证明逾期交房系第三方导致，并非被告恶意造成。3、《建设工程施工许可证》，证明建设起止期间是2012年8月24日到2014年3月7日。4、《框架协议》，证明交房期限系从建设工程施工许可证载明日之次日起计算，即应当从竣工之日（2014年3月8日）计算两年，也就是应当在2016年3月8日交付房屋，未交付即算逾期。5、《安置补偿协议》，证明补偿方式为原址还建，还建面积为68.1平方米，过渡房租金为每月700元，搬家费共计2000元，分别于搬出房屋支付1000，交付房屋支付1000元，还约定了交付房屋的时间。6、《协议及备案商品房买卖合同》，证明双方关于H户型房屋的单价约定不明，双方未达成新的协议，房屋价格应按照市场价格确定，目前与H户型房屋同类的房屋价格为7659.57元每平方，原告主张3000元每平方的单价明显不足。7、《收条》，证明被告以按照约定向原告就拆迁事宜支付了安家费、过渡期房租费，且被告并非恶意违约。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证并在卷佐证。 根据双方当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月17日，被告鑫宏实业公司作为乙方和绵阳市顺城街17号大院业主委员会作为甲方签订《绵阳市顺城街17大院灾后住宅原址重建项目框架协议》，主要约定由乙方完成绵阳市顺城街17大院的灾后重建工作。 2011年9月13日，原告范琳作为甲方和被告鑫宏实业公司作为乙方签订《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》，主要约定：1、甲方将位于绵阳市涪城区.28平方米的住房一套交与乙方拆迁重建，乙方按照1:1.3的比例向甲方返还面积为68.11平方米的房屋一套；2、搬家费为2000元；3、过渡房屋租金为700元每月，先支付17个月，届满再支付6个月；4、乙方应当从建设工程施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方交付还建房屋。若逾期交房，除按照《四川省城市房屋拆迁管理条例》支付逾期过渡房租金外，由乙方按日计算向甲方按4400元／平方米的房价每日万分之二支付违约金至交房日。 同日，原告范琳和被告鑫宏实业公司绵阳分公司签订《协议》一份，主要约定：1、甲方按照《绵阳市顺城街17大院灾后住宅原址重建项目框架协议》约定的条款给乙方还房；2、还房后乙方订购H户型7楼面积118.6平方米的房屋一套，该面积乙方按照每平方米3000万元给甲方支付房款，合计人民币355800.00万元；3、甲方不再给乙方任何费用。 上述协议签订后，原告范琳将自有房屋交与被告鑫宏实业公司拆迁重建。被告鑫宏实业公司向原告范琳支付了搬家费、房屋租金等费用，其中2011年9月13日支付13600元、2013年9月12日支付4800元、2014年4月22日支付4800元。 2012年8月，被告鑫宏实业公司向本院提起诉讼，要求撤销原、被告双方于2011年9月13日签订的《协议》（购买H户型），后鑫宏实业公司于2013年年9月3日撤回起诉。 另查明，1、案涉绵阳市顺城街17大院灾后住宅原址重建项目的名称为绵阳鑫宏丰泽苑，绵阳市住建局出具的编号为（2013）0097号的《建设工程施工许可证》记载，该工程的建设起讫期限为2012年8月至2014年3月，发证时间为2013年12月20日。 2、根据原告范琳提供的顺城街17号建成房屋《7楼房屋状态表》的记载，顺城街17号鑫宏丰泽苑1栋2单元7楼6号房屋，面积实为117.57平方米，处于查封状态。经核实，因被告鑫宏实业公司和鑫宏丰泽苑房地产项目的承建商四川煤矿基本建设工程公司之间的（2016）川07民初3号建设工程施工合同纠纷一案，该房屋被绵阳市中级人民法院于2016年1月14日准予查封。 3、被告鑫宏实业公司原名称为四川鑫宏实业发展有限公司，于2012年3月4日变更为四川鑫宏实业集团有限公司。 庭审中，对于原告范琳要求被告鑫宏实业公司交付的位于鑫宏丰泽苑19楼F2户型面积为68.11平方米的房屋一套，没有主张具体的房号，但被告鑫宏实业公司称“只要能够确定是F2户型19楼，就能确定是哪一套”。原告范琳对此无异议。 案经审理中调解，双方当事人各持己见，未能达成一致协议。 本院认为，原告范琳和被告鑫宏实业公司之间存在两份合同关系，一是基于《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》形成的房屋拆迁安置补偿合同关系，二是基于《协议》形成的商品房买卖合同关系。 在房屋拆迁安置补偿合同关系中，原告范琳要求被告鑫宏实业公司交付位于鑫宏丰泽苑19楼F2户型面积为68.11平方米的房屋一套，没有具体的房号，但被告鑫宏实业公司称“只要能够确定是F2户型19楼，就能确定是哪一套”。原告范琳对此无异议，故本院准予双方按照约定履行。被告鑫宏实业公司辩称，延迟交付房屋系由于第三人四川煤矿基本建设工程公司故意违约导致，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，应当由被告鑫宏实业公司向原告范琳承担违约责任。双方就违约金的计算方式即“4400元／平方米的房价每日万分之二”计算没有异议，但对违约金的起算时间有争议，原告范琳主张从《建设工程施工许可证》载明的开工日之次日（2012年8月25日）计算交房期限，即被告鑫宏实业公司应当在2014年8月25日交房，逾期则视为违约；被告鑫宏实业公司认为，应当从《建设工程施工许可证》载明的竣工之次日（2014年3月8日）计算交房期限，也就是应当在2016年3月8日交付房屋，逾期则视为违约。本院认为，按照双方当事人在《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》中“乙方应当从建设工程施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方交付还建房屋”的约定，被告鑫宏实业公司交付房屋的期限应当为“《建设工程施工许可证》上载明日之次日起24个月内”，《建设工程施工许可证》上载明日应当为绵阳市住建局向被告鑫宏实业公司发放《建设工程施工许可证》的时间，既不是原告范琳主张的开工日，也不是被告鑫宏实业公司辩解的竣工日。被告鑫宏实业公司在2013年12月20日取得《建设工程施工许可证》，应当在2015年12月20日前向原告范琳交付房屋，逾期则按照4400元／平方米的房价每日万分之二计算违约金。对原告范琳要求被告鑫宏实业公司承担逾期交房违约金5万元的诉求，本院予以部分支持。 在原告范琳和被告鑫宏实业公司之间的商品房买卖合同关系中，双方约定的商品房单价为“每平方米3000万元”，和本地商品房的平均价格明显不符，差异巨大。原告范琳在本案中并未诉求本院对订购商品房的价格究竟应当为“每平方米3000万元”还是“每平方米3000元”做出评判，按照“不诉不理”的裁判规则，本院对双方当事人在2011年9月13日达成的《协议》中位于绵阳市户型的房屋的价格问题，不作评判。 双方当事人在2011年9月13日达成的《协议》中，并未明确约定原告范琳订购的“H户型7楼面积118.6平方米的房屋一套”的具体房号，原告范琳主张订购的房屋应当为.57平方米的房屋，要求被告鑫宏实业公司交付该套房屋。本院认为，姑且不论位于.57平方米的房屋是否是原告范琳于2011年9月13日达成的《协议》中所订购的房屋，根据本院核实的情况看，位于.57平方米的房屋因其他诉讼案件，已经被绵阳市中级人民法院查封，客观上处于不能交付的状态。对原告范琳要求被告鑫宏实业公司交付位于.57平方米的房屋的诉求，本院不予支持。原告范琳可以按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条的规定，要求被告鑫宏实业公司承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。 综上所述，原告范琳的部分诉求符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告四川鑫宏实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告范琳交付位于户型面积68.11平方米的房屋一套； 二、被告四川鑫宏实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告范琳支付从2015年12月20日起至本判决确定的交付房屋之日止，以4400元为基数，每日万分之二的标准计算的违约金； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告范琳的其他诉讼请求。 本案案件受理费1850元，由原告范琳承担350元，被告四川鑫宏实业集团有限公司承担1500元。 如不服本判决，可从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 周 宏 二〇一六年十二月十二日 书记员 邓晶晶