上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4861号上诉人(原审原告)：上海广润投资发展有限公司，住所地上海市沈砖路建新221号1幢2层B区。法定代表人：康震宇，执行董事。委托诉讼代理人：卞蓉竹，上海市方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王力豪，上海市方达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海长进置业有限公司，住所地上海市普陀区。诉讼代表人：郭庭廷，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：宗相和。委托诉讼代理人：陈晨，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：施静，女，1990年3月17日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：陆开宇，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。上诉人上海广润投资发展有限公司(以下简称“广润公司”)与被上诉人上海长进置业有限公司(以下简称“长进公司”)、被上诉人施静第三人撤销之诉一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民撤7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人广润公司的委托诉讼代理人王力豪；被上诉人长进公司的委托诉讼代理人宗相和、陈晨；被上诉人施静及其委托诉讼代理人陆开宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广润公司上诉请求：撤销原审判决，并依法改判支持广润公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对于施静“合法占有房屋实际使用至今”的事实认定错误。原审中施静并未提交证据证实其与长进公司完成了上海市曹杨路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交接并实际占有。系争房屋早在2013年7月8日已预告登记至广润公司名下，施静在此之前不可能合法占有。二、施静并未办理过系争房屋的预告登记，但广润公司已办理，根据物权法及相关司法解释，广润公司作为预告登记权利人保护顺位应当优先于施静的普通债权。被上诉人长进公司辩称，本项目开发完成后即与上海澜心实业有限公司(以下简称“澜心公司”)签订协议由该公司包租，当时要求对外销售的房屋都需要由其进行包租，并由购房者直接与澜心公司签订合同。在本公司与施静的房屋销售合同中虽无明确约定，但实际应不例外。被上诉人施静辩称，一、其可以向法院提供系争房屋的全额付款凭证，以证明在签订后不久即付清全款。其虽未进行预告登记，但已与澜心公司签订了委托经营管理协议，约定自2013年7月31日至2019年7月30日由该公司进行经营管理，并于2013年9月12日通过银行转账收取了租金，故系争房屋已于2013年7月31日由其实际合法占有至今。二、广润公司与长进公司之间并非真实的房屋买卖，在2017年及2018年由广润公司作为原告的两次诉讼中，该公司在庭审中自认知晓系争房屋已被他人实际占有，但两次诉讼却均仅提出过户的请求而对房屋实物交付的问题并未提出，显然有悖常理。三、系争房屋早在2013年7月即已取得大产证，广润公司购买了该小区近30套房屋对此不可能一无所知，但广润公司并未在此后三个月内办理过户手续，直至2017年才诉至法院要求包含系争房屋在内的数套房屋过户，但因其他房屋与长进公司于2017年11月9日达成调解协议结案，系争房屋的过户问题在调解书中并未涉及。广润公司为系争房屋的过户等问题再次起诉直至2018年5月才进行，距前案审结亦已超过了3个月。故系争房屋的预告登记虽未注销但已失效。广润公司向一审法院起诉，请求判令：1、撤销(2015)普民四民(初)字第1558号民事调解书；2、诉讼费由长进公司、施静承担。一审法院认定事实如下：2015年6月26日，施静因房屋买卖合同纠纷起诉至原审法院，要求判决解除其与长进公司签署的《上海市商品房预售合同》，要求长进公司退还其购房款及利息并支付赔偿金100，800元。事实理由为：“2012年10月10日，施静与长进公司签署了《上海市商品房预售合同》，约定长进公司将系争房屋预售给施静，施静按约足额支付了房款336万元，长进公司于2013年8月29日取得了房地产权证，但始终未协助施静办理小产证。”后该案经调解，双方达成调解协议。法院作出(2015)普民四(民)初字第1558号调解书，调解主文为：“一、施静与长进公司之间签订的关于上海市曹杨路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》继续履行。长进公司应于2015年7月25日前办理上述房屋产权证(小产证)；二、长进公司应于2015年7月25日前支付施静人民币210，000元；三、如果长进公司逾期履行上述第一、二项，则应支付施静人民币420，000元；四、双方再无其他争议。”2018年6月，广润公司诉至法院，诉讼请求为“一、长进公司履行《上海市商品房预售合同》，将系争房屋过户登记至广润公司名下；二、长进公司向广润公司支付违约金，以1，007，420元为基数，按每月5％，自2015年12月27日起计算至实际过户之日止；三、长进公司支付逾期开具发票的违约金141，038.80元；四、长进公司支付律师费100，000元；五、本案诉讼费、保全费由长进公司承担。”，后该案经法院审理查明：“2013年7月7日，广润公司(乙方)与长进公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定广润公司购买长进公司预售的系争房屋，总房价款暂定为1，007，420元，房屋的交付必须符合如下条件：办理了房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)、甲方对该房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方定于2013年9月10日前将房屋交付给乙方，房屋的交付标志为甲乙双方签署《房屋交接书》……双方另对逾期付款、逾期交房违约金等作了约定。2013年7月8日，双方就系争房屋办理了预告登记。”法院审理后，于2018年9月12日作出(2018)沪0107民初12517号民事判决，主文为“一、广润公司与长进公司就上海市曹杨路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；二、长进公司应于本判决生效之日起十日内协助广润公司办理上述房屋产权变更登记手续，产权人登记为广润公司(相关税、费依照国家规定各自承担)；三、长进公司应于本判决生效之日起十日内支付广润公司违约金人民币290，000元；四、对广润公司其余诉讼请求不予支持。”2017年4月21日，原审法院查封了系争房屋。2018年6月15日，法院第二顺位轮候查封了系争房屋。2018年9月3日，原审法院作出(2015)沪0107执4191号执行裁定书，裁定“解除系争房屋所有查封，注销预告登记证明：普XXXXXXXXXXXX。办理系争房屋产权登记为申请执行人施静所有的相关手续。”2018年9月10日，原审法院向上海市普陀区不动产登记事务中心发出协助执行通知书。2018年9月11日，施静取得系争房屋所有权。广润公司在(2018)沪0107民初12517号执行中发现系争房屋已被登记至施静名下，遂向法院提起诉讼，要求如其诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。前述两类第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。首先，关于广润公司是否具有第三人撤销之诉主体资格的问题。法院认为，(2015)普民四(民)初字第1558号案件受理前，广润公司已为系争房屋预告登记权利人，其对系争房屋有独立的请求权且案件处理结果与其具有法律上的利害关系。施静在该案起诉时未将广润公司列为第三人，法院在审理时亦未追加广润公司作为第三人，故广润公司属于因不能归责于本人的事由未参加诉讼的情形。广润公司具有提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格。其次，关于实体条件的问题。广润公司提起撤销的(2015)普民四(民)初字第1558号民事调解书已经发生法律效力。至于其是否损害广润公司民事权益的问题。法院认为，本案涉及“一房数卖”合同履行中权利保护顺位的确定问题，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中施静与长进公司在2012年就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，施静已依约向长进公司支付了全额房价款336万元，并与长进公司完成了房屋交接，合法占有房屋实际使用至今。长进公司与广润公司于2013年就系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》在后，广润公司从未实际占有并使用系争房屋，亦未进行交接，且广润公司约定的合同价款1，007，420元，远低于施静支付的合同价款。在此情况下，施静的权利保护顺位应优于广润公司。故调解内容并未实质损害广润公司的民事权益。广润公司可通过其他途径向长进公司主张相应权益。一审法院判决：对上海广润投资发展有限公司的诉讼请求不予支持。本院审理中，上海澜心实业有限公司管理人向本院提供了一份情况说明载明“经管理人查询澜心公司序时账及银行流水，澜心公司向施静共支付返租款950，690.55元，详细情况见附表《上海澜心实业有限公司向施静支付返租款汇总表》”。并提供了施静与上海澜心实业有限公司于2014年9月26日签订的《委托经营管理协议》、澜心公司支付施静返租款的银行交易明细等文件。根据上述《上海澜心实业有限公司向施静支付返租款汇总表》及银行交易明细显示，2013年9月12日澜心公司支付施静235，200元，2014年11月28日澜心公司支付施静100，000元，2015年9月2日澜心公司支付施静210，000元，2016年1月14日，澜心公司支付施静200，149元，2016年9月9日，澜心公司支付施静200，000元，2016年10月13日，澜心公司支付施静5，341.55元。澜心公司支付施静共计950，690.55元。广润公司对上述由本院向上海澜心实业有限公司管理人调取的证据表示：对澜心公司2013年9月12日通过工商银行长寿支行支付给施静的租金235，200元没有异议，租金的支付是依据《委托经营管理协议》也没有异议。对澜心公司2016年9月9日通过天津银行向施静支付租金的银行流水明细单的真实性亦无异议。施静则表示，法院调取的《委托经营管理协议》及银行流水明细单与其持有的完全能够相互对应。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，对于“一房数卖”的合同履行纠纷，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，权利保护顺位的确定，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。施静与长进公司于2012年10月签订系争房屋的预售合同并支付了相应的房款。此后，施静按长进公司的要求将系争房屋交付澜心公司，双方签订了委托经营管理协议，施静于2013年9月12日通过银行转账收取了澜心公司支付的租金。广润公司对于施静收取上述租金是依据双方签订的《委托经营管理协议》没有异议。据此应当认定，早在2013年施静已合法占有上述房屋至今。且目前系争房屋已实际登记于施静名下。而广润公司签订系争房屋的预售合同在后，虽于2013年7月进行了预告登记，但其要求办理过户手续的请求直至2017年才向法院提出，综合本院实际情况，一审法院认为施静个人的权利保护顺位应优于广润公司，并无不当。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对广润公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海广润投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  张志煜审 判 员  俞 璐法官助理  夏 兰书 记 员  董佳欣书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……