吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1827号上诉人（原审被告）：王佳美，女，1984年6月18日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王淑杰（系王佳美母亲），女，1956年1月1日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林省爱家房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市船营区怀德街0号楼吉林大街24号。法定代表人：战扬，总经理。委托诉讼代理人：郑喜鑫，女，该公司加盟店店长。上诉人王佳美因与被上诉人吉林省爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家地产）合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王佳美上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回爱家地产的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由爱家地产负担。事实和理由：王佳美在2020年4月9日至2021年4月10日与爱家地产签订了房屋买卖的委托协议，王佳美委托爱家地产卖掉位于吉林市昌邑区运河里铁路西山小区12号楼6单元1层1号房屋，定价为30.1万元，先交王佳美1万元的买卖合同保证金，该保证金为爱家地产卖房的保证金，爱家地产为使房屋增值，自愿对房屋进行装修，爱家地产装修多卖的钱归爱家地产所得，协议约定若爱家地产违约，保证金和室内装修款都作为自己违约代价一并都归王佳美所有。2021年2月27日，王佳美与爱家地产委托的光明地产，还有买方（购房人都业铭），三方签订了房屋买卖居间合同，合同上明确写着乙方给甲方购房定金2万元，而爱家地产将购房订金2万元归为己有，王佳美并没有收到该笔定金，但却还让王佳美出具一张2万元的购房订金收条，否则就是不配合买卖。2021年2月27日那天，买卖双方共同签订了一张8万元的购房首付款，不用银行监管的承诺书。然后，爱家地产又将乙方（购房者都业铭）手机转款给王佳美6万元的购房首付款，以现金的方式取出退还给买方都业铭手里，王佳美质问爱家地产说，甲乙双方承诺书上写的是不用银行监管8万元的购房首付款，也没写取消二手房的购房首付款，为什么把已给王佳美的首付款又退给买方都业铭，爱家地产说这都是配合银行贷款的需要，就这样被逼之下又写了一张6万元的购房首付款收条，否则就是不配合银行贷款程序，合同违约，法庭见。这样在爱家地产的逼迫下，王佳美虽然写了一张6万元的购房首付款的收条，但是一分钱也没收到，（以上事实有购房人的收条为证）。综合上述，按照合同约定，爱家地产、购房人必须在向王佳美交付2万元的购房定金、并且给付王佳美8万元购房首付款的前提下，王佳美才能为购房人办理更名过户手续，而实际上，王佳美的定金和首付款8万元均未得到，因此，王佳美无任何违约行为，违约方属爱家地产和购房人。王佳美一直在积极努力地配合着爱家地产卖房，将供热费、物业费、土地转让费在同一天结清，同时还出具了两张没有收入的收条。一审法院判决爱家地产签订了买卖居间合同，收取了2万元的购房订金，就视为爱家地产委托成功，判王佳美违约。2021年3月19日，在吉林市龙潭区产权交易大厅准备更名时，王佳美向爱家地产提出让购买方交纳购房定金和购房首付款时，爱家地产说买方是全额贷款，没有定金和首付款，不更名，就是不配合买卖，合同违约，法庭见。王佳美直到现在也没收到爱家地产的一分钱，又怎能将30万元的私有产权更给购房人都业铭名下，不更名就是不配合，爱家地产连执行合同的能力都没有，还谈什么合同成功，此合同不产生买卖交易，他还有什么存在意义。从2020年4月9日至2021年4月10日，爱家地产要求王佳美不得以任何形式对此房出租和出售，那王佳美这一年的出租和出售的损失费就由爱家地产来承担？爱家地产只签订一个虚假的买卖居间合同来欺骗王佳美，找的所谓买房人都业铭既没有资产也没有工作，更没有联系电话，只想用欺骗无理的方式来骗取王佳美更名后的产权证去银行贷款36万，谁又能保证买方都业铭拿到更名后的产权证会做出什么，他拿着产权证失踪了怎么办。爱家地产说你总是把事情想得那么坏，那是不可能发生的，若发生了也没事，走法律程序，法庭见。谁给爱家地产无理霸气的底气，不管王佳美怎么做都是法院见，很无奈，王佳美不能违背合同的约定，做无定金、无首付，将产权更名给购房人都业铭名下，这样不花一分钱就能更名给他人的买卖居间合同，不需要委托任何人来签，谁都能签，可签若干份。综上，请求二审法院依法支持王佳美的上诉请求。爱家地产辩称，1．首先，2021年2月27日，王佳美称与爱家地产委托的（光明地产），还有买方购房人（都业铭），三方签订了买卖居间合同，合同上明确写着乙方给甲方购房定金2万元，而爱家地产将购房人定金2万元归为己有，称王佳美并没有收到该笔定金，但却还让其出具一张2万元的定金收条，以上事实纯属虚假。因为当时合同是郑喜鑫和购房人（都业明）在（光明地产）签的买卖居间合同，王佳美连地产名字和购房者名字都能写错，可想而知说话的真实性？其次，王佳美根本没有跟都业明签合同，怎么可能让王佳美出具一张2万元的定金收条呢，郑喜鑫在签完居间合同的同时，有买方都业明交来的2万元定金，并打了收条，根据房屋买卖交易习惯，定金是交到中介进行托管，郑喜鑫不可能占为己有，有收条和托管金收条为证。2．王佳美称2021年2月27日那天买卖双方共同签订一张8万元的购房首付款及不用银行监管的承诺书等。后又在被逼之下写了一张6万元的购房收条等，实属伪造。因为27号的时候根本就没有王佳美在场，2021年3月4日，在银行进行面签的时候，爱家地产才把光明地产的买卖居间合同交给王佳美。王佳美及母亲王淑杰、父亲，郑喜鑫及买方都业明全在，在建设银行才见面，从下午1点多到下午4点多都在银行，全程郑喜鑫都在现场，并没有看到王佳美说的8万元、2万元，6万元的收条，还有银行承诺书，而是爱家地产被迫在光明地产的买卖合同上签了一个附加协议，才让离开。还有王佳美说的当天将供热费、物业费、土地转让金在同一天都结清了与事实不符，是爱家地产陪同王佳美在2012年3月10日去交的。3．买方在银行面签以后去公证处已经做了委托书，并不存在骗签合同的情况。王佳美人说无定金、无首付，都是在给自己找借口，定金有收据，首付根据房产交易习惯需要在更完名的同时去银行转首付到卖家卡里。4．根据买卖居间合同，双方并未约定购买方应当支付给卖家10万元，仅在合同第二条付款方式中约定了交付定金2万元，在签订完《房屋买卖居间合同》后到银行办理贷款，剩余房款以贷款方式向卖方支付。违约的原因是因为王佳美在更名过户的时候，提出要10万元的无理要求，买方认为卖方坐地起价，36万买的房子银行贷款32万，卖方要10万，房子成了42万，无缘无故就贵了6万，才导致交易无法进行。之后爱家地产跟王佳美及母亲王淑杰电话调解（有录音为证），不拿10万就不配合更名。最终协调不成才导致交易失败。5．爱家地产为了尽快为王佳美按照约定价格卖出房屋，对房屋进行了装修，并在市内各地产中介、58同城等网络平台发布房源信息，并多次带客户看房介绍，付出了大量的财力、人力才将该房屋出售，将房屋通过光明地产居间出卖，因此，王佳美违约应当按照合同约定赔偿原告的损失。爱家地产向一审法院起诉请求：1．王佳美向爱家地产返还保证金1万元；2．王佳美向爱家地产支付装修款3.69万元；3．王佳美向爱家地产支付违约金6.02万元（王佳美要求的出售价格30.1万元×20％）；4．诉讼费由王佳美承担。一审法院认定事实：王佳美是吉林市昌邑区运河里铁路西山小区12号楼6单元1层1号房屋的所有权人。2020年4月9日，王佳美与爱家地产签订房屋委托协议，王佳美委托爱家地产出售上述房屋。协议第三条约定委托期限自2020年4月9日至2021年4月10日，爱家地产介绍客户签订合同，收取定金后则视为爱家地产出售成功；第四条约定出售房屋价格为30.1万元；第五条第5项约定王佳美协助爱家地产和购买方办理房产过户手续，如客户贷款购房，必须配合办理贷款；第七条约定委托期内王佳美若有违约行为，或影响爱家地产销售，则应向爱家地产赔付王佳美要求的出售价格的20％或实际购房者支付的定金双倍；第八条约定若爱家地产违约，则房屋退还王佳美，其房屋所有装修及1万元保证金充当违约金，签约当日爱家地产向王佳美支付1万元保证金，此款为房款一部分。当日，王佳美收取爱家地产交付的保证金1万元，并出具收据。事后，爱家地产对该待售房屋进行装修，产生装修费用3.69万元。2021年2月27日，爱家地产工作人员郑喜鑫代表王佳美与购房者都业明在光明地产签订房屋买卖居间合同，约定都业明购买案涉房屋，房屋价款36万元，都业明于2021年2月27日向王佳美支付购房定金2万元，该定金在双方办理产权过户时自动转为房款一部分；除定金外剩余房款34万元采用按揭贷款方式支付；都业明签订完房屋买卖居间合同后到银行办理贷款手续，并按银行要求，将首付款存入资金监管账户，剩余房款以贷款或现金形式向王佳美支付；房产过户费用、贷款费用、增值税、契税、个人所得税、房屋配套设施过户费用均由都业明承担；更名时发生的土地出让金由王佳美承担。当日，郑喜鑫代王佳美收取购房者都业明支付的购房定金2万元，并出具购房定金收条，光明地产及其经营者刘铭作为见证人在收条中签字、盖章，同时光明地产出具保证金托管收条。2021年3月4日，王佳美、都业明及爱家地产工作人员郑喜鑫共同到建设银行办理房产交易面签手续，郑喜鑫向王佳美交付了上述房屋买卖居间合同，王佳美自称其在合同上按捺手印。面签过程中，都业明向王佳美银行账户内转款6万元，后王佳美将6万元取出返还给都业明。当日，王佳美向都业明出具定金收条一份，载明收到房屋定金2万元；出具首付款收条一份，载明收到房屋首付款6万元。同时，王佳美与都业明共同出具二手房首付自愿不监管承诺书，表明房屋首付款不进行房易安资金监管。2021年3月11日，王佳美交齐案涉房屋物业费及土地出让金。2021年3月19日，王佳美、都业明及爱家地产工作人员郑喜鑫共同到房产交易大厅办理房屋更名过户手续，当日都业明向王佳美出具情况说明，载明“银行过款6万元只用于银行贷款提供资料，并不表示出售人王佳美收到过任何款项，王佳美已提现还给购房人都业明。”办理房屋更名过程中，王佳美要求都业明交付房屋首付款8万元，因双方未达成一致意见，房屋更名未予办理。一审法院认为，王佳美与爱家地产签订的房屋委托协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。房屋买卖居间合同，虽不是王佳美直接与购房者都业明签订，但事后代签人爱家地产工作人员郑喜鑫向王佳美交付了该协议，王佳美自认在该协议上按捺了手印，并且实际按照该协议履行了协助办理贷款的相关手续，应认定王佳美对该份房屋买卖居间合同予以追认，王佳美未提供证据证明其对该份协议的内容提出异议，故应认定房屋买卖居间合同合法有效成立，对合同双方当事人具有约束力。房屋买卖居间合同并未约定在办理房屋更名过户前，购房者都业明应当履行向王佳美支付8万元房屋首付款的义务，仅约定签订合同时都业明支付定金2万元，爱家地产也实际代王佳美收取了该笔定金，合同另约定按照银行贷款要求，应将首付款存入资金监管账户，但王佳美与都业明在银行办理贷款手续时，已经共同表示不将首付款存入银行监管账户，王佳美亦自认关于首付款的支付是为了配合都业明办理银行贷款提交材料所需，其也未提供证据证明当时对此程序提出过异议，故王佳美在办理房屋更名过户时要求都业明先支付房屋首付款8万元，没有合同依据，王佳美以此为由不予协助办理房屋更名过户，致使房屋买卖居间合同未得以履行，已构成违约。爱家地产按照房屋委托协议的约定履行了房屋信息推广、装修房屋、协助签署合同、协助办理房屋贷款等多项房产经纪服务，房屋未交易成功、房屋委托协议的合同目的未能实现，系因王佳美的违约行为所致，现该房屋委托协议已因履行期限届满而予解除，王佳美应当承担致使合同目的未能实现的违约责任。爱家地产要求王佳美返还保证金1万元，符合法律规定应予支持。爱家地产对案涉房屋进行装修，是出于利于房屋销售的合同目的实现，且依据房屋委托协议中关于房屋装修的约定，可见爱家地产对案涉房屋进行装修是经过王佳美同意的，故爱家地产因履行中介活动支出的费用应由合同违约方王佳美承担，爱家地产要求王佳美承担装修费用3.69万元，符合法律规定应予支持。关于爱家地产主张的合同价款20％的违约金，明显高于造成的损失，应当予以适当减少，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，自房屋委托协议解除之日，王佳美应向爱家地产返还保证金1万元及房屋装修款3.69万元，合计4.69万元，王佳美未予返还，其占用上述钱款期间产生的利息损失即为因其违约给爱家地产造成的损失，故爱家地产主张的违约金，应自2021年4月11日起至实际付款之日止，以4.69万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％予以支持，其余部分不予支持。王佳美主张爱家地产存在违约行为，但未提供证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，对其抗辩主张，一审法院未予采纳。一审判决：一、被告王佳美于判决生效之日起十日内向原告爱家地产返还保证金1万元、房屋装修费用3.69万元，合计4.69万元；二、王佳美于判决生效之日起十日内向爱家地产支付违约金，自2021年4月11日起至实际付款之日止，以4.69万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％计算；三、驳回爱家地产的其他诉讼请求。案件受理费1221元，由爱家地产负担731元，王佳美负担490元。本院二审期间，爱家地产向本院提供了一份公证书及公证费票据，证明2021年3月5日购买人都业明委托其姥爷郑恩财办理案涉房屋的更名过户等手续，在吉林省吉林市沿江公证处进行了公证，并交纳了公证费。王佳美对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。王佳美二审未向本院提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王佳美与爱家地产于2020年4月9日签订的房屋委托协议及2021年2月27日王佳美、都业明及光明地产三方签订的房屋买卖居间合同，均系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。按照委托协议的约定，王佳美有协助爱家地产与购买方办理房产过户手续的义务，如客户贷款购房，有配合办理贷款的义务。虽然在委托协议及房屋买卖居间合同中并未明确约定爱家地产何时给付王佳美首付款，但在合同履行过程中，为了配合银行贷款，王佳美与都业明均自愿放弃银行对房屋交易首付款的资金监管，并实际返还了都业明给付的房屋首付款，对此，王佳美亦自认系为了配合贷款所需。经本院向银行机构咨询首付款何时给付，银行机构明确答复按照交易习惯，应在双方更名过户后给付。现王佳美以爱家地产未向其交付首付款为由拒绝配合办理房屋过户，明显与实际交易习惯不符，其拒绝配合更名，导致都业明无法继续办理房屋贷款，王佳美就此应承担违约责任。一审法院在认定王佳美违约的情况下，根据双方协议约定判决其返还爱家地产保证金1万元及实际装修损失3.69万元，并在此基础上适当支持其银行利息损失并无不当。另，一审法院认为委托协议因爱家地产违约而解除，对此，本院认为，因委托协议截至2021年4月10日已因合同到期而终止，一审法院认定双方合同解除明显不当，本院予以纠正。根据民法典第五百六十七条的规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故双方合同约定的违约条款对双方仍具有约束力，一审认定王佳美违约，并判决其承担违约责任，并无不当，本案予以维持。综上，王佳美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、虽适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十七条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费984元，由上诉人王佳美负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  刘 卓二〇二一年八月九日书记员  范晗罡