湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初2295号 原告：郴州市力捷物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区石榴湾小区郴阳融圆物管房。 法定代表人：李楠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘亚林，男，汉族，1982年4月22日出生，住郴州市苏仙区，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏荣阳，男，汉族，1985年8月29日出生，住郴州市，系该公司经理。 被告：李爱莲，女，汉族，1988年8月20日出生，住湖南省郴州市苏仙区。 原告郴州市力捷物业服务有限公司（以下简称力捷物业公司）与被告李爱莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告力捷物业公司的委托诉讼代理人刘亚林、被告李爱莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告力捷物业公司向本院提起诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2018年10月1日至2021年3月31日的物业服务费共计人民币5647.20元；2．请求法院判令被告支付违约金按年利率5%计算，至被告付清物业服务费之日止，暂计2018年10月1日至2021年3月31日的违约金数额为336.51元；3．请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月12日，郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司与原告签订《郴阳融圆前期物业服务合同》，约定选聘原告对郴阳融圆小区提供前期物业服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水供气、通信、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2015年12月1日购买郴阳融圆小区××栋××号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2017年6月4日与原告签订了《郴阳融圆前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日向原告支付上月物业服务费188.24元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的4‰向原告支付违约金，被告于2018年10月1日至2021年3月31日一直未支付物业服务费，欠费金额已经达5647.20元。原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳，至今未缴交。被告上述欠款行为违反了《郴阳融圆前期物业服务协议》，已构成了严重违约，现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和协议的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费5647.20元，同时支付逾期付款的合同违约金给原告（调整为年利率5%，暂记2018年10月1日至2021年3月31日的违约金数额为336.51元），合计5983.71元并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。 原告就其诉称向本院提交如下证据：1．郴阳融圆小区前期物业管理服务合同，拟证明力捷物业公司与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订郴阳融圆小区前期物业管理合同之事实；2．商品房买卖合同、交房汇签表（收房确认单）、房屋验收表、验收交接确认单及物业服务合同，拟证明郴州市郴阳房地产开发有限责任公司将房屋出售给被告，被告验收后与力捷公司签订物业服务协议的事实；3．欠费清单和违约金计算清单，拟证明被告欠2018年10月1日至2021年3月31日的物业费的事实；4．催缴物业费凭证、快递凭证、律师函，拟证明力捷物业向被告催缴物业费的事实；5．被告身份证，拟证明被告人的主体资格；6．力捷公司营业执照，拟证明原告主体资格；7．法人代表证明书、法人身份证、授权委托书、员工身份证明书、员工身份证，拟证明原告授权他人代理诉讼的事实。 被告李爱莲辩称：被告与开发商签订过抵扣物业费的合同协议，但物业费未予以抵扣，且物业未按合同履行服务内容，发生过电梯困人、地下停车场积水、公共收入未公示、公共游泳池未开放等问题，故主张驳回原告的诉讼请求。 被告就其主张，向本院提交了合同协议作为证据，拟证明其与开发商签订合同抵扣物业费的事实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的合同协议，实际仅为开发商单方面向业主发送的通知，该通知不属于协议，不能证明开发商与业主签订协议，由开发商赠与业主物业费的事实，同时，即便开发商与业主签订协议，约定由开发商赠与业主物业服务费以抵扣其交纳的配套费，该协议也与原告和被告之间的物业服务合同关系无关，被告应向开发商主张要求开发商履行该协议，而无法此为由向物业服务商抗辩拒交物业服务费，故本院对于被告提交的该份证据不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李爱莲于2015年12月1日与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买了位于郴州市苏仙区郴阳融圆小区××栋××房，房屋建筑面积为125.49平方米。2017年5月12日，原告力捷物业公司与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司于签订了《郴阳融圆前期物业管理服务合同》，约定由原告力捷物业公司承担郴阳融圆小区的物业服务工作。2017年6月4日，被告验收入住涉案房屋并于同日与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告自房屋出售之日起至业主委员会选聘物业服务企业前作为郴阳融圆小区的物业服务企业对小区进行管理，同时约定：“本物业管理公共服务费，住宅由甲方按拥有的建筑面积每月每平方米1.50元向乙方交纳”、“本物业管理公共服务费每月5号前交纳，可预收不超过12个月的服务费”、“甲方和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳违约金”等内容。后原被告双方就物业服务产生纠纷，被告自2018年10月1日起，便未交纳物业服务费给原告。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告作为物业服务企业，有义务提供相应的物业服务，被告作为业主享有相应的物业管理服务权利，同时有义务交纳物业服务费。被告主张原告未完全履行物业合同约定的内容的抗辩理由，本院认为，被告虽主张原告提供的物业服务不到位，但并未在举证期限内提交相关证据予以证实其主张，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。原告请求被告支付自2018年10月1日到2021年3月31日的物业费5647.20元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付违约金336.51元的诉讼请求，在双方签订的《前期物业服务合同》中约定了当业主未按约定交纳物业服务费用时，物业服务公司有权向业主收取违约金的条款，虽然原约定的赔偿金计算标准偏高，但现原告降低赔偿标准，按年利率5%计算违约金，符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，被告应向原告支付物业服务费5647.20元（从2018年10月1日计算至2021年3月31日），违约金336.51元（计算至2021年3月31日）。本院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告李爱莲于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市力捷物业服务有限公司支付物业服务费5647.20元（从2018年10月1日计算至2021年3月31日），违约金336.51元（计算至2021年3月31日），后续违约金按年利率5%计算至支付完之日为止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告李爱莲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 谭友元 二〇二一年八月五日 法官助理 胡文锋 书 记 员 张雪琴 附：法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第四百九十八条  对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条  履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。