河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0591民初719号原告：周雪林，男，1980年11月13日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。委托诉讼代理人：马素君（原告周雪林妻子），女，住址。被告：河北宇辉房地产开发有限公司，住所地河北省邢台经济开发区建设东大街18号。法定代表人：张龙，该公司经理。委托诉讼代理人：任召波，男，该公司工作人员。原告周雪林与被告河北宇辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雪林的委托诉讼代理人马素君、被告河北宇辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任召波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周雪林向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定支付逾期交房违约金19599.35元（逾期超过180日后，以全部购房款每日万分之0.5计算违约金至2021年3月15日，共计836日）；2、2021年3月15日之后，仍不能达到交房条件，被告继续按照购房款万分之0.5计算违约金支付原告，至符合交房条件之日止；３、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年11月28日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告将位于邢台经济开发区的住宅出售给原告，总价款为468884元。被告应于2018年11月30日前向原告交付房屋。合同中还对逾期交房的违约责任及违约金的标准等内容进行约定。合同签订后，原告按期支付了购房款468884元。2018年11月20日，被告向原告送达了《入住通知书》及《收楼须知》，通知原告于2018年11月24日办理入住手续，但交房期限届满前，被告并未按照合同约定依法交付涉案房屋。另，被告于2018年12月份因擅自违规交房，被邢台经济开发区建设局查处，责令其停止一切交房活动。时至今日已28个月之久，被告仍未按合同约定条件交付房屋，给原告的生活和工作都造成了极大的困扰，产生了很大的经济损失。此外被告还将国家明令禁止缴纳契税、维修基金到其指定账户作为交付房屋的硬性条件，且在交付房屋时不给业主提供合同中约定的三书一表及房屋面积的测绘报告。从合同签订至今已四年多，原告支付全部房款后，被告一直以各种理由不开具购房发票，也未给原告办理不动产权登记证书。被告的行为严重侵犯了原告的权益，现诉至法院，望判如所请。河北宇辉房地产开发有限公司辩称，１、其不存在逾期交房的情况，其交付房屋的项目已竣工验收，根据地产行业同行做法，为实现购房人早日收房装修入住的要求，大多数楼盘都是在商品楼竣工验收合格后交房，邢台经济开发区城建局作出的不具备交房条件的通知是指其未办理完毕备案手续，备案证明是政府职能监督管理制约建设单位与开发区的行政措施，商品房能否交付使用是由建设工程竣工验收合格后决定的，而不是由备案证明文件决定。因此原告依此为由要求被告承担逾期交房违约责任是不合理的；2、2018年年底河北省住房和城乡建设厅到邢台市就房地产遗留问题视察时，邢台经济开发区城建局上报香悦四季小区的问题为入住难，相关领导答复其开发的小区符合交房条件；3、即使存在逾期交房情况，双方签订商品房买卖合同后的政府发布的重污染天气预警文件导致被告停工，应当认定为不可抗力导致交房延期；4、2020年1月及2021年1月的疫情也影响了被告的施工，上述期间也应当认定为因不可抗力导致的交房延期。本院经审理认定事实如下：原告周雪林与被告宇辉公司于2016年11月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香悦四季居住小区一期工程2号楼21层1单元2101。合同约定房屋总价款为468884元，交房时间为2018年11月30日，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，双方按照逾期时间分别处理，1、逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。商品房交付时应符合以下条件：１、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；２、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同签订后，原告依约交付了购房款。2018年11月20日被告通知原告办理收房手续，原告认为被告不具备交房条件而没有办理相关收房手续。2018年12月13日邢台经济开发区城市建设局出具邢开城建（2018）374号《关于香悦四季项目违规交房处理意见的通知》，称经现场勘察了解并查阅项目档案，该项目未完成建筑工程设计和《商品房买卖合同》约定的全部工作内容，未办理建筑工程竣工验收备案手续，不具备交房条件。责令被告宇辉公司停止一切交房活动，停止一切和交房活动相关的手续办理，即停止收取契税、维修基金、物业费等，待达到合法交房条件后再开始交房活动。2020年6月17日被告办理完毕竣工验收备案手续。另查明，邢台市自2016年11月28日原被告双方签订商品房买卖合同开始，至被告通知原告收房2018年11月20日因重污染天气黄色预警或橙色预警，需停工的天数为：2016年11月29日0时至12月5日24时计7天，2016年12月9日12时至12月22日18时计14天，2017年1月24日0时至1月26日24时计3天、2月11日12时至2月16日20时计6天、2月25日12时至2月28日18时计4天、3月11日0时至3月21日0时计10天、4月2日0时至4月9日0时计7天、11月4日0时至11月10日12时计7天、2017年11月15日至2018年3月15日计120天、2018年3月16日计1天、3月23日0时至4月2日24时计11天、4月18日0时至4月21日0时计3天、2018年10月16日1天、10月19日0时至10月24日0时5天、10月31日0时至11月6日0时6天、11月11日0时至11月16日12时6天，以上共计211天。该期间系重污染天气黄色预警或橙色预警，相关文件规定上述期间内，除应急抢险外，城市建成区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、混凝土搅拌公司、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业，故认定为不可抗力。本院认为，关于涉案房屋是否符合交房条件的问题。涉案房屋按照《商品房买卖合同》的约定，已取得了《建设工程竣工验收备案证明》及《房屋测绘报告》，且被告提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，因此涉案房屋已经符合交付使用的条件，符合商品房买卖合同约定。原告主张因被告未设立专项维修资金账户，致使其无法交纳维修基金，截至起诉之日仍不具备交房条件的意见。本院认为，住宅专项维修资金系住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造的资金，原告作为业主在办理房屋入住手续前应当缴纳的费用。至于被告是否设立专项维修基金账户，不是交付房屋法定及约定的条件，而应由相关行政部门予以监管，故本院对原告的主张不予支持。原告提交录音材料亦无法证实上述主张，本院对原告提交的录音材料不予采纳。关于被告是否逾期交房及违约金计算的标准、数额问题。本案中，原被告双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋交付时间为2018年11月30日，而被告未能在约定时间交付房屋已构成违约，应当支付违约金。被告主张自双方签订合同之日起因不可抗力造成的停工天数为661天，应相应顺延交房时间，不应计算逾期交房违约金。本院认为，自2018年11月20日之后被告只需补办相应手续，上述工作并不受重污染天气影响，不存在停工停产，此后的重污染天气不应成为顺延交房时间的理由。因不可抗力的停工时间应认定为211天，交房时间顺延至2019年6月29日。被告在涉案房屋已经具备交付条件后，于2021年3月16日向原告送达收房通知，故在此之后产生的违约金不应由被告承担。因此被告应支付原告自2019年6月30日起至2021年3月16日止，按万分之0.5/日计算的违约金，即468884元×0.00005×625天=14652.62元。本案发生在2021年1月1日之前，应当适用《中华人民共和国合同法》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告河北宇辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周雪林逾期交房违约金14652.62元；二、驳回原告周雪林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取计145元，由被告河北宇辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 员 张樱二〇二一年八月十日法官助理 徐明书 记 员 王玮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。