广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13657号上诉人（原审被告）：胡国庞，男，1978年1月10日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：梁冬，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市南松企业管理集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道南656号之一1楼112房。法人代表人：黄广波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄敏茹，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭家欣，广东百高律师事务所实习人员。上诉人胡国庞因与被上诉人广州市南松企业管理集团有限公司（以下简称南松公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29370号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。南松公司于2020年10月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判决：1.胡国庞向南松公司支付2020年2月1日至2020年8月10日的租金及服务费105540.3元；2.胡国庞按每月19828.8元的两倍向南松公司支付2020年8月11日至2020年9月9日的场地占用费39657.8元；3.胡国庞向南松公司支付违约金（违约金按月计算，从2020年1月26日起计算至实际付清款项之日止，按每月应付租金为本金，以每日0.5%的标准为标准，违约金以每月拖欠的租金为上限）；4.胡国庞向南松公司支付2020年2月1日起至2020年8月31日的管理费7000元；5.胡国庞向南松公司支付2019年12月25日起至2020年9月9日的水电费4785.8元；6.胡国庞支付的合同保证金34000元由南松公司没收，同意水电周转金5000元用于抵扣胡国庞的欠款；7.胡国庞赔偿南松公司支出的律师费2500元；8.胡国庞承担案件诉讼费。一审法院经审理于2021年4月9日判决如下：一、被告胡国庞在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年8月10日的租金（即合同约定的租金和物业服务费）95839.2元、2020年8月15日至2020年9月9日的占用费17184.96元、2020年2月1日至2020年8月31日的管理费7000元、2019年12月25日至2020年9月9日的水电费4785.8元、律师费2500元，合计127309.96元；抵扣水电周转金5000元后，实际应付122309.96元给原告广州市南松企业管理集团有限公司；二、被告胡国庞支付的履约保证金17000元由原告广州市南松企业管理集团有限公司没收；三、驳回原告广州市南松企业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5119元，由原告广州市南松企业管理集团有限公司承担2559.5元，由被告胡国庞承担2559.5元。上诉人胡国庞上诉请求：1.撤销一审判决将本案发回重审，或改判一审判决中胡国庞承担支付责任的122309.96元中扣除54091.05元；2.改判驳回南松公司没收胡国庞保证金17000元的诉讼请求；3.一、二审的诉讼费用由南松公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审认定涉案《房屋租赁合同》合法有效错误。《房屋租赁合同》属于格式合同，该合同要求胡国庞支付物业服务费和物业管理费，属于重复、不合理的收费，明显有利于南松公司，排除了胡国庞在交易中对不合理收费的协商及拒绝的权利，故上述合同关于物业服务费和物业管理费的内容无效，胡国庞无需支付物业服务费。（二）一审认定涉案商铺经营没有因南松公司停电而受到严重影响，进而判决胡国庞承担2020年5月4日至6月2日停电期间一半的租金错误。（三）一审判决没有认定南松公司从2020年7月30日起对涉案商铺上锁的事实错误。从胡国庞提供的2020年7月31日发表的微信朋友圈相片中可以看出，南松公司用其绿色U型铁锁将涉案商铺大门锁住，直到2020年8月15日才把锁打开。因胡国庞在锁门期间无法使用涉案商铺，其不应承担此期间的租金及相应的物业管理费。二、2019年11月份开始至2020年1月份期间涉案商铺门外马路因市政下水道施工被全部围蔽，严重影响胡国庞的生产经营，故此期间的商铺租金应当减半收取。三、2020年4月份，受疫情影响，涉案商铺所在地段的基层组织对涉案商铺地段实施封闭式管理，要进入封闭地段的人员须持有“登记表”，否则不准进入。涉案商铺所在地段商家客户基本上无法进入该地段，客观上导致商家的生意受到严重影响，故2020年4月份的租金及物业管理费理应予以减半。四、南松公司于2020年8月10日发函解除租赁合同后，又于2020年8月25日开始在涉案商铺外墙挂横幅对外宣传招租，该招租行为属于对商铺进行法律意义的占有，故胡国庞无须支付2020年8月15日至9月9日的占用费。五、本案诉讼是因南松公司擅自停电、锁门等严重违约行为引发，本案律师费不应当全部由胡国庞承担，南松公司应承担一半律师费才符合公平原则。六、双方因疫情对商铺经营造成客观影响就租金减免和租约续期问题一直进行协商，但南松公司在2020年7月30日洽谈过程中对7月27日的承诺突然反悔，造成胡国庞严重的经济损失60多万元，胡国庞主观上不具有故意迟延交租的意思，且后期又发生南松公司擅自停电、锁门等严重违约行为，导致双方一直未能就如何交租达成合意，故南松公司无权没收胡国庞17000元的租赁保证金。七、南松公司私自进入胡国庞商铺盗窃商铺内财物的行为造成胡国庞严重经济损失，对此，胡国庞保留追究其法律责任的权利。八、涉案商铺除了是经营场所，还作为展厅使用，向顾客展示产品及装修后成品的效果，需要顾客亲自到店、亲眼所看并且感受胡国庞能够提供的产品及服务，而疫情造成胡国庞的顾客及潜在顾客未能亲临，造成严重的经营损失。九、南松公司是在2020年5月18日向胡国庞才发出2、3月份减免半个月租金通知，胡国庞逾期未付不属于违约。被上诉人南松公司二审答辩称：一、胡国庞作为完全民事行为能力人，与南松公司签订《房屋租赁合同》是其真实的意思表示。合同签订后，胡国庞一直按照合同约定履行从未提出任何异议，现其主张该合同为格式合同且无效，没有事实和法律依据。胡国庞逾期支付租金，南松公司有权依据合同约定没收保证金。二、关于《房屋租赁合同》中的物业服务费及管理费的收取问题。根据南松公司一审提交的证据可知，合同约定的租金非常低，而涉案商铺作为临街商铺，同地段的商铺租金价格为10000元左右，故涉案商铺每月的实际租金是合同约定的租金及物业服务费的总和，与物业管理费属于不同项目，不是重复收费。三、南松公司有权收取一审判决中确认的租金及物业管理费。（一）胡国庞逾期缴纳租金等费用，南松公司有权根据合同约定停水停电，且南松公司也已事先告知胡国庞其逾期缴费将采取断电措施。一审法院判决南松公司收取2020年5月4日至6月2日一半的租金已是出于公平的角度考量。（二）胡国庞无证据证明南松公司于2020年7月30日至8月10日期间将涉案商铺上锁，因此南松公司有权收取该期间的租金及物业管理费。（三）2019年11月至2020年1月的租金问题在本案纠纷发生前，双方已结算完毕，胡国庞亦未就该期间的租金提起反诉，胡国庞若认为其利益受到侵害，应另案提起诉讼，不应在本案中一并处理。（四）根据石溪第二经济合作社向南松公司下发的通知，南松公司已给予胡国庞2020年2月、3月租金减半收取的优惠。胡国庞应自行承担疫情带来的经营风险，并无权再要求南松公司减半收取4月的租金及物业管理费。四、胡国庞于2020年8月15日对涉案商铺上锁，直至9月9日清空并交还，涉案商铺在此期间一直处于胡国庞的占有使用状态。南松公司在商铺外悬挂横幅宣传招租并不改变这一状态，因此其有权收取这段期间的占用费。五、胡国庞逾期缴纳租金等费用，违反合同义务导致本案诉讼，南松公司有权根据《房屋租赁合同》第六部分第十一条规定主张胡国庞承担全部律师费。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，胡国庞二审期间向本院提交：1.2020年2月7日《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》，拟证明公告发出后，广州市政府出于疫情防控需要限制人员出入有关场所的事实，从而限制了胡国庞进行经营活动；2.2020年7月31日微信朋友圈截图拟证明南松公司早在2020年7月31日前就对涉案商铺上锁，绿色的U型锁是其加上的，红色的锁是胡国庞自行加的，即胡国庞至少在2020年7月31日后无法使用涉案商铺。3.涉案商铺外围及内部装修、产品的照片，拟证明从涉案商铺内部产品及装修可以看出涉案商铺的重要功能为展厅，展示产品及产品的最终效果供顾客参考；4.2019年11月21日微信朋友圈截图，拟证明2019年11月21日涉案商铺的门口马路被围蔽进行下水道施工，导致涉案商铺经营受到严重影响，而下水道的围蔽施工持续了将近2个月，是到2020年1月5日才结束；5.涉案商铺内部装修的设计图，拟证明涉案商铺所拍摄的照片就是该设计图的成品效果。南松公司质证称：对证据1真实性、合法性没有异议，涉案商铺所在大厦于2020年2月10日复工，在南松公司另案诉讼中，其他租户对该事实予以确认，2020年2月24日我省已经调低了应急响应的级别，经营是逐步恢复的，胡国庞所述因疫情不能经营是其应当自行承担的风险；对证据2-5的三性均不予认可，证据2的照片只能证明在拍照当时涉案商铺是上了两把锁，不能证明上锁的具体期间；证据3-5的照片和视频，不能证明其主张，且胡国庞认为其财产受到损害，应另案诉讼。本院经审查认为胡国庞二审提交的前述材料不属于二审新证据，不能推翻一审法院认定的事实，亦不足以支持其上诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求以及有关事实和法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》解除时点和责任的认定；二、履约保证金的退还；三、胡国庞主张扣除54091.05元应付款项能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，《房屋租赁合同》解除时点和责任的认定问题。虽因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等，确实会对胡国庞承租涉案商铺经营状况产生一定影响。但2020年2月国内疫情防控已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。胡国庞并无证据证明因疫情影响导致其完全无法使用涉案商铺经营，合同目的无法实现，并且南松公司在2020年4月已告知胡国庞减免2020年2月、3月租金的方案，即胡国庞在2020年4月之后，应当及时履行交付租金的义务。即便按照胡国庞自述，其于5月份知道减租的优惠方案，也理应及时付租。由于胡国庞欠付2020年2月至8月期间的租金，南松公司于2020年8月10日向胡国庞发出《解除租赁协议书通知》，一审法院认定《房屋租赁合同》即日解除，理据充分。胡国庞上诉主张涉案《房屋租赁合同》系格式条款，剥夺了其合法权益，应属于无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，履约保证金应否退还的问题。涉案租赁合同解除系因胡国庞一直欠租所致，一审法院认定合同解除不应归责于任何一方不能成立。但基于疫情影响，可适当减免胡国庞部分违约责任，一审法院综合疫情对双方经营收益影响等因素，酌情认定南松公司没收胡国庞50%的履约保证金，余款17000元退还胡国庞，处理结果可予维持。胡国庞上诉请求南松公司退还全部履约保证金，理由不能成立。三、关于争议焦点三，胡国庞主张扣除应付款54091.05元能否成立的问题。（一）胡国庞上诉主张物业服务费和物业管费是重复、不合理收费，应予扣减的问题。涉案《房屋租赁合同》对于租金、物业服务费以及物业管理费的标准和计付时间均作出明确约定，该两笔费用属于不同项目，胡国庞一直履行多年但并未对此提出过异议，并且南松公司亦解释称物业服务费实则是租金的一部分，亦符合常理。胡国庞该项上诉主张，不能成立。（二）租金、物业服务费、物业管理费减免的问题。因疫情及防控措施的影响导致涉案商铺在2-3月期间无法正常经营使用，但疫情影响是暂时的，在国内疫情得到有效防控后，涉案商铺已于2020年4月7日恢复生产经营。一审法院综合胡国庞的经营范围、双方当事人的过错程度、疫情和防控措施以及南松公司在5月4日至6月2日期停电对胡国庞营业影响等多种因素，酌情免除了胡国庞2020年2月至8月10日期间1.5个月的商铺租金和物业服务费，亦是对胡国庞权利的有利保障。疫情期间，虽涉案商铺未能经营但无证据证明物业公司对于商铺所在区域的管理投入有所减少。因此胡国庞上诉主张南松公司减半收取涉疫期间的物业管理费，理据不足。（三）胡国庞上诉主张应由双方共同承担律师费的问题。因涉案租赁合同明确约定胡国庞存在违约导致涉案商铺提前收回产生的律师费应由胡国庞承担。南松公司举证证明其为本案诉讼实际支付律师费2500元，故一审法院判决胡国庞向南松公司承担律师费2500元，符合合同约定，可予维持。（四）胡国庞诉请南松公司赔偿其U型锁损失，因胡国庞一审未对此提起反诉，故本案不作调处。据此，胡国庞上诉主张在其应付的费用中扣除相应租金、物业服务费、物业管理费、律师费，并赔偿其U型锁损失共计54091.05元，因其一、二审所举证据不足以推翻一审法院认定事实和裁判结果，本院不予支持。一审判决体现了当事人疫情之下风险共担、共克时艰的原则，充分保障了双方的合法权益，公平合理。另外，至于胡国庞主张南松公司造成其系列损失，因其一审未提起反诉，本案不作调处。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽对违约责任认定存在瑕疵，但处理结果并无不妥，依法可予维持。上诉人胡国庞的上诉请求，不能成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由上诉人胡国庞负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年八月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶