上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初62901号原告(反诉被告)：丁宇，男，1987年9月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李聃冉，上海缘润律师事务所律师。被告(反诉原告)：张继勇，男，1978年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：严希勇，上海创远律师事务所律师。原告(反诉被告)丁宇与被告(反诉原告)张继勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)丁宇及其委托诉讼代理人李聃冉、被告(反诉原告)张继勇及其委托诉讼代理人严希勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁宇向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》于2016年7月26日已经解除；2.判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)32万元。事实和理由：2016年4月25日，原告与被告就原告所有的上海市浦东新区观海路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签署《房屋买卖合同》并于2016年5月7日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX，以下简称《示范合同》)。上述合同约定被告在签订《示范合同》后7日内向银行申请贷款，2016年7月15日前完成过户。但被告因自身原因未按期办理贷款及过户。2016年7月19日，原告向被告发送书面催告通知，要求其于2016年7月23日前完成房产过户手续。但被告仍未办理过户或以现金方式付款，故原告在2016年7月26日向被告发送解除通知。现由于被告不承认自身违约，故原告起诉来院，诉请如前。被告张继勇辩称，签订两份买卖合同属实，但不同意原告的诉讼请求。被告已支付大部分购房款，房屋全部税费已缴纳完毕，符合过户条件，即便被告未及时付款，也应当继续履行合同。反诉原告张继勇向本院提出反诉请求：1.要求将系争房屋过户至被告名下；2.判令原告承担律师费2万元。事实和理由：2016年5月7日签署的《示范合同》并未对付款时间有明确约定。根据新约优于旧约的原则，该合同签署后，原2016年4月25日的《房屋买卖合同》相应废止。截至2016年6月25日，反诉原告已支付147万元购房款，此后反诉原告要求反诉被告办理系争房屋过户手续遭拒。故反诉原告反诉至法院，诉请如前。反诉被告丁宇辩称，反诉原告的陈述不符合客观事实，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告仅支付了48万元购房款，另有99万元系反诉被告应反诉原告的要求走的资金流水，在反诉原告的钱款汇入反诉被告账户后，当即转账返还给了反诉原告。本院经审理认定事实如下：2016年4月25日，原告(甲方、出售方)与被告(乙方、买受方)签署《房屋买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方；总价款160万元；为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后25天内前往居间方签署《示范合同》；乙方应于签署《示范合同》并办理公证手续(若有)当日内支付首付款48万元(含已付定金)；第二期房价款110万元，乙方应于签订《示范合同》后7天内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应在过户当日以现金形式向甲方补足。贷款的放款时间以银行为准；款清交房，乙方在房屋交接完成后当日内支付尾款2万元；甲、乙双方应于2016年7月15日前办理过户手续；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。同日，被告支付原告定金2万元。2016年5月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《示范合同》，约定：系争房屋转让价160万元；双方确认在2016年7月15日之前办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列第一款内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期付款的万分之四的违约金，合同继续履行。合同中“交付房屋”、“付款方式”、“解约违约金”等条款均未填写或约定。同日，被告支付原告购房款46万元。2016年6月25日，被告向原告账户转入99万元，同日，原告转回给被告99万元。2016年7月19日，被告前往房地产交易中心办理契税缴纳等手续并取得购房款发票。2016年4月底至2016年7月底，原、被告大量微信、电话及短信往来，就整个房屋买卖履行情况进行商谈。从微信记录显示：2016年6月16日前，原告配合被告办理系争房屋的公积金贷款；2016年6月20日，由于被告同时期另购的其他房屋商业贷款尚未办理下来，系争房屋的公积金贷款无法正常审批，需要先待他房的商业贷款办理完毕后再行申请系争房屋的公积金贷款。故被告与原告协商先将系争房屋的公积金贷款撤回。原告表示同意，并由被告单独撤回了公积金贷款；2016年6月23日，被告提出趁其手上有现金先去银行做个转账凭证和收据，以备不时之需，万一被告不走贷款途径，交易中心需要这个(凭证)，原告予以配合；2016年7月6日，被告表示其另购房屋已过户，但是需要商业贷款放款后才能申请办理系争房屋公积金贷款，时间还需继续往后延。原告表示这种流程耽误原告按照合同约定时间过户及影响其同时另行购买的房屋需按二套房的政策付款及缴税；2016年7月18日，原告微信通知被告于次日办理过户手续。被告未予同意；2016年7月19日上午10点08分，原告以微信及快递方式向被告寄送《书面通知》，要求被告于2016年7月23日前办理系争房屋过户手续，届时若无银行贷款合同须现金补足剩余尾款；2016年7月19日下午14点25分，被告自行前往交易中心，并要求原告到场配合过户。原告表示愿意配合过户，前提是被告先将购房尾款打入原告账户。被告则表示需要先过户再转账支付尾款，双方未协商一致；2016年7月26日，原告以微信及快递方式向被告发送《合同解除通知书》，称由于被告既不办理贷款手续又不现金补足尾款，导致无法办理过户，要求解除双方的买卖合同。以上事实，有由经庭审质证的《房屋买卖合同》、《示范合同》、付款凭证、微信往来等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签署的《房屋买卖合同》及《示范合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，后签署的《示范合同》是否构成对前签署的《房屋买卖合同》内容的变更。从两份合同的内容来看，前签署的《房屋买卖合同》对于总价款、过户时间、付款方式及付款时间、交房时间、解约违约金等均作出较详细具体的约定。而后签署的《示范合同》仅约定了总价款、过户时间及迟延付款(或交房)违约金，其余重要条款均未进行约定。其中，总价款及过户时间与原合同约定一致。迟延履行违约金从原合同的日万分之五调整至日万分之四。因此，原告陈述的《示范合同》仅系双方向房地产交易中心办理过户手续之用，更符合情理。后签署的《示范合同》并未构成对前签署《房屋买卖合同》的实质性变更。双方仍应按照前合同约定的付款时间及过户时间履行相应义务。现从双方的微信记录来看，系被告方自身公积金贷款迟延，导致2016年7月15日前无法按期办理银行贷款，原告要求其过户时现金补足并无不当。原告一再给予被告过户及补足现金的期限，但被告迟迟不予配合，系争房屋无法办理过户手续系被告原因所致。原告于2016年7月26日的解除通知具有合同及法律依据，被告称2016年7月26日被告屏蔽了原告的微信记录没有看到该消息，又称此后解除了对原告的屏蔽，但未提供相应的证据佐证，故被告的该项抗辩本院难以采信。原告要求法院确认双方《房屋买卖合同》及《示范合同》于当日解除，并无不当，本院予以准许。关于被告的已付款，结合99万元的转账流水及双方的微信往来可以看出，该笔钱款并非被告支付房价款的真实意思表示，仅系双方协商配合作出银行流水“以备不时之需”。合同解除后，被告的已付款48万元，原告应予返还。原告要求被告支付解约违约金，被告则认为原合同约定的数额过高，要求予以酌减。对此本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定。关于反诉，鉴于本案导致合同无法按期过户的责任在于反诉原告，故反诉原告要求反诉被告配合过户及支付律师费的诉讼请求，没有事实和合同依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)丁宇与被告(反诉原告)张继勇于2016年4月25日签署的《房屋买卖合同》及2016年5月7日签署的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月26日解除；二、原告(反诉被告)丁宇于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张继勇购房款人民币48万元；三、被告(反诉原告)张继勇于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)丁宇解约违约金9.60万元；四、驳回被告(反诉原告)张继勇的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,100元，减半收取计3,050元，由原告(反诉被告)丁宇负担1,900元，被告(反诉原告)张继勇负担1,150元，反诉案件受理费9,690元(已减半收取)，由被告(反诉原告)张继勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年十二月十四日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。