辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4672号 上诉人（原审原告）：中瑞物业管理（大连）有限公司，住所辽宁省大连市西岗区香周路116号。 法定代表人：韩江涛，总经理。 委托诉讼代理人：王**，男，公司员工。 上诉人（原审被告）：周震寰，男，1982年9月8日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 上诉人中瑞物业管理（大连）有限公司（以下简称中瑞物业）与上诉人周震寰因与物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中瑞物业管理（大连）有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持一审诉讼请求（支付自欠缴物业费至实际给付之日止），或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审询问时，中瑞物业申请撤回上诉，本院予以准许。 周震寰上诉请求：1.撤销大连市西岗区人民法院民事判决书（2021）辽0203民初1792号，并依法改判竣工验收之前的费用不应当由我承担。事实与理由：1.一审判决认为双方争议为“2016年10月9日至2017年7月19日期间（即未取得竣工备案期间）的物业费是否应交纳”，《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》第十五条规定：前期物业服务项目的物业服务费用，在项目取得房屋竣工验收备案证书并交付业主使用后，由业主承担；在交付业主使用前，由建设单位承担。上述法规及规定明确：住宅未竣工不得交付使用，建设单位为减少违约金，提前交房属违规交房，作为处罚措施之一，由建设单位承担前期物业服务费。所以本案争议的焦点为：2016年10月9日至2017年7月19日期间即未取得竣工备案期间的物业费，应由上诉人先交纳还是由中瑞置业（大连）有限公司交纳。大连市西岗区人民法院认为在此案中为两个不同的法律关系，认为上诉人应先交纳，对于中瑞置业（大连）有限公司的交纳义务，应由上诉人另行提起诉讼。实际情况为：《前期物业管理服务协议》为上诉人、被上诉人和中瑞置业（大连）有限公司共同签署的三方协议，对三方拥有共同的权利和义务责任，同时被上诉人和中瑞置业（大连）有限公司为利益一致人，不能因为本案没有涉及对中瑞置业（大连）有限公司的诉讼，就不要求被上诉人直接向中瑞置业（大连）有限公司主张2016年10月9日至2017年7月19日期间即未取得竣工备案期间的物业费，这显然损害了上诉人的合法权益，同时也是对司法资源的浪费。2.未取得竣工备案期间的物业费在《大连市房屋工程竣工验收备案管理》第11条和第30条也写了，判决依据很清楚，现在争议问题是这个费用是周震寰来承担还是中瑞置业（大连）有限公司承担的问题，一审法官没有明确这个问题。 中瑞物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实与理由：上诉人在签订前期物业服务协议的时候，房屋已经交付给上诉人，上诉人说文件也不是效力性强制性规定，应当以前期物业服务协议来确认双方权利和义务。上诉人提到的诉讼时效的问题，最高院在关于诉讼时效若干解释问题里已有明确的规定，当事人在一审期间没提出诉讼时效抗辩，二审提出的人民法院不予支持。 中瑞物业向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠缴的物业服务费15955元（2016年10月9日-2021年10月8日五个交纳年度）；2.判令被告向原告支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年2月28日，共1675元）。 一审法院认定事实：双方对下列要素事实没有争议： 一、合同约定概况：2015年10月9日，原告、被告及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，合同约定中瑞置业（大连）有限公司委托原告为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置与名称：大连市西岗区香周路120号，香水湾小区。三、被告房产位置、面积：辽宁省大连市西岗区香洲园26号2单元18层2号（香水湾二期5号楼2单元1802），建筑面积为88.65平方米。四、物业管理公司的资质：三级资质，因国家政策已取消物业资质。五、履行物业服务合同情况：已按物业服务合同内容履行。六、物业费交纳期限及金额：2017年7月19日起至今的物业费。 双方争议的要素：2016年10月9日至2017年7月19日期间即未取得竣工备案期间的物业费是否应交纳。 一审法院对上述争议要素经审理认为： 1.案涉小区交付时未取得竣工备案证，是否应该交纳物业管理费。本院认为，物业费的产生是基于房屋交付使用的合法性，是否取得房屋竣工备案证书系开发商职责，房屋交付与房屋竣工备案为两个不同的法律关系，是否取得房屋竣工备案证书与原、被告之间的物业服务合同纠纷无关，据此，案涉《前期物业管理服务协议》并不因交付时未取得竣工备案证导致效力瑕疵。原、被告已于2015年10月9日签订了《前期物业管理服务协议》，协议形式要件齐备，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告该项抗辩意见没有法律依据，不予采纳。2.关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告主张案涉物业合同系附不平等条件的协议，不签合同不给房屋钥匙，损害被告权益及主张先履行抗辩权一节。本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证明，现被告未提供相关证据证明，本院不予采信。 综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条之规定，判决如下：一、被告周震寰于本判决生效之日起十日内支付原告中瑞物业管理（大连）有限公司2016年10月9日至2021年10月8日拖欠物业管理服务费15955元。二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取120元（原告已预交），由被告周震寰负担20元，由原告中瑞物业管理（大连）有限公司负担100元。 本院二审期间，当事人未提交新证据，且对一审无争议的要素事实均无异议。本院对一审查明无争议事实予以确认。 本院认为，中瑞物业二审询问时申请撤回上诉，本院予以准许，不另行制作准予撤回上诉裁定书。周震寰上诉主张“2016年10月9日至2017年7月19日期间即未取得竣工备案期间的物业费不应交纳”，依据为《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第四十一条、《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》第十五条及《大连市房屋工程竣工验收备案管理》的规定，中瑞物业明确其向周震寰诉请“2016年10月9日至2017年7月19日期间即未取得竣工备案期间的物业费”的合同依据为《前期物业管理服务协议》，基于《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）、《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》《大连市房屋工程竣工验收备案管理》相关规定并非效力性强制性规定，一审法院依据三方签署的《前期物业管理服务协议》，并结合房屋已实际交付，判令周震寰支付上述期间的物业费并无不妥。 综上所述，周震寰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，中瑞物业管理（大连）有限公司预交200元，减半收取100元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担；周震寰预交40元，由周震寰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王家永 审判员  毕春燕 审判员  王 歆 二〇二一年八月十七日 书记员  钟梓瑞