辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终1221号上诉人(原审原告)：阜新万达广场商业管理有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区解放大街甲17号。法定代表人：王志彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷魏巍，辽宁海泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋雨，辽宁海泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵国军，男，1970年10月2日出生，汉族，现住黑龙江省依安县。上诉人阜新万达广场商业管理有限公司因与被上诉人赵国军租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阜新万达广场商业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销阜新市细河区人民法院(2021)辽0911民初396号民事判决书。二、依法改判上诉人无需返还被上诉人履约保证金15930.6元。三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。本案中，原审提出解除双方签订《阜新万达广场(筹备期)商铺租赁合同》的原因是被上诉人应于2020年7月20日前缴纳2020年8月至2020年10月的租金、物业费，但经上诉人多次催促，并且被上诉人明确告知不再缴纳下一季度的租金、物业费，因双方均在合同履行期内，被上诉人拒绝履行合同义务，并经上诉人多次催要，被上诉人在拒绝履行合同义务的前提下，上诉人依据《租赁合同》21.7条之约定，应扣除被上诉人预缴的履约保证金15930.6元，而不是原审中所述系双方达成一致后解除的合同，故原审判决认定事实错误，应当扣除被上诉人预留在上诉人处的履约保证金。综上所述，原审判决认定事实错误，请求二审法院在查明事实的前提下，作出公正裁判。赵国军没有答辩。阜新万达广场商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告给付原告房屋租金2942.73元，并自2020年8月1日起至债务全部给付为止以2942.73元为基数按日千分之一支付延迟履行违约金；2．判令被告给付原告物业费10089.39元，并自2020年8月1日起至债务全部给付为止以10089.39元为基数按日千分之三支付延迟履行违约金。一审法院认定事实：阜新万达广场投资有限公司（甲方、出租方）与被告赵国军（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：1.1甲方将阜新万达商业广场室内步行街3F层3019、3020号商铺出租给乙方；2.1租赁期限自2018年8月10日至2021年5月9日；7.1乙方向甲方交付15,930.6元作为履约保证金，向物业服务公司支付15,930.6元作为物业服务费保证金，甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金无息退还；7.2乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10,000元作为质量保证金，本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，将剩余的质量保证金无息退还给乙方；8.1.1.22018年8月10日-2019年8月9日月租金16332.8元，2019年8月10日-2020年8月9日月租金17476.1元，2020年8月10日-2021年5月9日月租金18699.42元；9.1乙方按月8908.8元向物业公司交纳物业服务费；21.4乙方延迟交纳租金，每延迟一日按欠费金额的千分之一支付违约金；21.7因乙方违约提前终止租赁合同，甲方有权没收履约保证金；21.8在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。原告阜新万达（甲方、物业管理人）与赵国军（乙方、商铺承租人和使用人）签订《物业服务协议》，第六条2.0款约定：如乙方逾期支付或补足物业服务费，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按未付金额的千分之三向甲方支付违约金。2019年12月25日，阜新万达（甲方、出租人）与赵国军（乙方、承租人）签订租赁合同补充协议，主要内容为：一、甲方为扶持乙方经营给予乙方租金扶持优惠：2020年1月1日-2020年3月31日期间，租金减半收取26214.15元；2020年4月1日-2020年6月30日期间，租金减半收取26214.15元；2020年7月1日-2020年9月30日期间，租金优惠26825.81，优惠后的租金为27722.91元；2020年10月1日-2020年12月31日期间，租金优惠28049.13元，优惠后租金28049.1元。二、如因乙方原因导致租赁合同、物业合同或相关协议提前终止，乙方除应承担租赁合同、物业合同及相关协议约定的违约责任外，还应在终止后7日内返还扶持优惠的全部款项，包括但不限于租金、物业费等。三、本协议是租赁合同的组成部分，如两者有不一致，以本协议约定为准。2020年3月11日，阜新万达广场投资有限公司（甲方、原出租人）、被告赵国军（乙方、承租人）及原告阜新万达（物业服务方、新出租人）签订《三方协议书》，约定：自2020年1月1日起，甲方将与乙方签订的租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，丙方作为出租人继续履行与乙方的租赁合同，乙方应将自2020年1月1日起的租金支付给丙方；乙方按租赁合同已向甲方缴纳的履约保证金，自2020年1月1日起，甲方支付给丙方。被告赵国军依合同约定向原告交纳了履约保证金15930.6元、物业费保证金15930.6元、质量保证金10000元、POS机押金1200元。2．原告提供欠费明细、交款明细，证明被告自2020年6月起未支付原告2020年3月、4月的分期租金2942.73元、物业费10089.39元。一审法院认为该组证据虽为原告单方制作，但对于是否交纳费用及费用数额，被告负举证责任，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。故一审法院对该组证据予以确认，认定被告自2020年6月起拖欠原告2020年3、4月的租金2942.73元、物业管理费10089.39元。3．原告提供关于申请扶持政策（账单分期）的函。一审法院认为该份证据上无当事人签字或盖章确认，故不予确认。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用合同法及合同法司法解释等法律的规定。案涉合同关系均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告将约定房屋出租给被告，被告理应按约定履行支付租金及物业费的义务。故本院对原告要求被告支付拖欠的房屋租金2942.73元、物业费10089.39元的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告无证据证明因被告迟延支付租金、物业服务费遭受的实际损失，一审法院认为合同约定的日千分之一、日千分之三的违约金标准过高，依据被告的申请予以减少，因原告主张违约金自2020年8月1日起计算，故本院酌定被告以2020年8月一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%确定违约金给付标准，即以拖欠的租金、物业费为基数按年利率5.005%支付自2020年8月1日起到实际履行完毕之日止的违约金。本院对原告主张的违约金标准不予支持。原、被告在租赁合同履行过程中，原告向被告提出解除合同后，被告同意，双方协商一致解除合同，该情形不属于《租赁合同》第21.7、21.8条约定的不应返还履约保证金的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，原告是租金和物业费的权利主体，根据《租赁合同》中“本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金无息退还”的约定，自原、被告2020年7月31日解除租赁合同至今已近十个月，原告并无证据证明存在不应返还履约保证金及物业服务费保证金的情形，故本院认为原告应将履约保证金15930.6元及物业服务费保证金15930.6元返还给被告。原告在庭审中明确表示被告暂时未出现客诉质量问题，根据合同约定，原告应向被告返还质量保证金10000元。关于POS机押金1200元，根据当事人陈述，被告返还原告POS机时，原告向被告返还押金1200元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告赵国军支付原告阜新万达广场商业管理有限公司拖欠的租金2942.73元、物业服务费10089.39元，共计13032.12元，并以13032.12元为基数，按年利率5.005%支付自2020年8月1日起到清偿之日止的利息；二、原告阜新万达广场商业管理有限公司返还被告赵国军履约保证金15930.6元、物业服务费保证金15930.6元、质量保证金10000元，共计41861.2元；三、被告赵国军向原告阜新万达广场商业管理有限公司退还POS机时，原告向被告返还POS机押金1200元。以上金钱给付义务于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，减半收取262元，由原告阜新万达广场商业管理有限公司负担。本院二审期间，阜新万达广场商业管理有限公司提交了赵国军的《撤铺申请》，用来证明赵国军2019年12月21日提出“撤铺申请”。本院经审查认为，该书面证据来源合法，内容真实，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决（本院查明部分）认定的事实属实。另查明，赵国军2019年12月21日提出“撤铺申请”，该申请载明“因个人资金流出现问题，短期内无法得到改善。已无力支付阜新万达号铺位的后续租金、物业及相关费用，故申请终止经营撤出铺位。给广场及广场领导造成的不便，本人深表歉意，但也请领导能够理解我现在的难处，希望以后还有合作的机会。望广场领导在我司撤铺期间给予适当的支持”。本院认为,本案是履行租赁合同过程中产生的纠纷，阜新万达广场商业管理有限公司与赵国军二审争议的焦点是阜新万达广场商业管理有限公司应否返还赵国军履约保证金15930.6元。赵国军依照合同约定，交纳了履约保证金15930.6元。2019年12月21日，赵国军向阜新万达广场投资有限公司递交了撤铺申请，但2019年12月25日，阜新万达广场投资有限公司（甲方、出租人）与赵国军（乙方、承租人）签订租赁合同补充协议，合同继续履行，只是减少了租金。因此，不能因赵国军递交撤铺申请，就视为赵国军按照《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》21.8的约定“提前九十天书面通知甲方”。2020年7月31日，赵国军单方提前终止合同，但没有证据证明其与阜新万达广场商业管理有限公司协商后一致同意解除合同。尽管赵国军未按照合同约定申请解除合同，但阜新万达广场商业管理有限公司同意按照赵国军“提前九十天书面通知甲方”对待，即同意按照《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》21.8条处理（乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任）。按照上述约定，履约保证金不予返还。原审判决认为“原告向被告提出解除合同后，被告同意，双方协商一致解除合同，该情形不属于《租赁合同》第21.7、21.8条约定的不应返还履约保证金的情形”，并判决阜新万达广场商业管理有限公司返还赵国军履约保证金15930.6元，该判决事实依据不足。综上所述，阜新万达广场商业管理有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初396号民事判决第一项、第三项；二、变更维持阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初396号民事判决第二项为：上诉人阜新万达广场商业管理有限公司返还被上诉人赵国军物业服务费保证金15930.6元、质量保证金10000元。以上款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费524元，减半收取262元，由上诉人阜新万达广场商业管理有限公司负担。二审案件受理费524元，由上诉人阜新万达广场商业管理有限公司负担326元，赵国军负担198元。本判决为终审判决。审判长  金树密审判员  李祥彬审判员  陈 垠二〇二一年八月二十六日书记员  王启梦