贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11233号 原告：贵州佳馨物业服务有限公司（原名：贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司），住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道碧阳国际城C区办公区，统一社会信用代码：91520502573329196P。 法定代表人：谌林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨清雅（特别授权代理）,系贵州好时律师事务所律师，执业证号：15201202011166376。 委托诉讼代理人：苏彦耕（一般授权代理）,系贵州好时律师事务所律师，执业证号：15201201810026431。 被告：邵均，男，汉族，1978年11月26日出生，住贵州省毕节市。 原告贵州佳馨物业服务有限公司与被告邵均物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨清雅、被告邵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州佳馨物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年5月26日起至2021年6月26日物业费8,982.372元，违约金2,694.7116元，共计11,677.0836元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：2014年1月18日原告与贵州碧阳恒通置业有限公司签订碧阳国际城小区前期物业服务合同，合同约定由原告为碧阳国际城小区提供前期物业管理服务，服务费用标准为高层住宅：1.2-1.8元/月/平方米、商业物业：2-4元/月/平方米，业主按其拥有的物业建筑面积交纳，于开发商交付房屋之日起开始全额计收物业服务费，业主逾期未按时交纳物业费每日按欠费总金额的千分之三计违约金。被告为XX号房的业主，建筑面积为122.71平方米。按合同约定，原告积极履行合同的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。在原告服务期间，被告于2016年5月26日起至2021年6月26日期间物业费尚未交清，每月物业费金额147.252元（面积122.71m2×1.2元/月/平方米），欠费月数共61个月，被告欠缴物业费共计8,982.372元（147.252元×61个月），同时，为减轻被告负担，违约金部分原告按照被告所欠物业管理费的百分之三十请求2,694.7116元（8,982.372×30%），多余部分自愿放弃。综上所述，各项请求金额合计11,677.0836元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费，依据前期物业服务合同及相关法律法规，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告邵均答辩称：1、屋顶违章建筑和违搭乱建：侵犯了我们业主的公共空间，物业虽没有执法权，但他有申报权，我们装修时是交了装修押金的，装修好之后是要物业审核验收才能退押金，出现违章建筑，这一情况他们一直没监督到位，谁都晓得房子地基决定房子层数才是安全的，但他加了这么一层，安全系数可想而知。严重影响我们老百姓的生命财产安全。小区物业管理十分混乱，小区内多处私搭乱建，业主公共区域被占用，草坪绿化被破坏，还有3期车库负一楼违章违建（有视频为证），但物业却不作为，一直视而无睹！一天就只想收钱不做事。严重违约物业服务合同的第三条的第2条、第7条，第六条的第5条。2、生活用水：我们用水已交二次供水费用，但污水多次进入千家万户，只要是住在碧阳国际的老百姓，随便问哪一位都多次吃过污水。为此我们业主还接了一瓶污水找过物业，但他们还理直气壮，凶得厉害，吓得我们不知所措，请问我们真的有二次供水吗？因为我们老百姓经常反映吃污水的问题，2019年6月21日卫生监督管理局来碧阳国际检查，结果是未使用二次供水，水箱是干的，但物业却一直收取二次供水的费用，一直到现在。污水已严重影响我们的健康和生命财产安全。严重违约第三条的第3条。（在一期存放消防器家器林过期（有视频为证）3、消防维护及消防栓无水：在一直存放消防器材室，灭火器材过期（有视频为证），我想请问一下，消防维护是多长时间维护一次？谁来维护？我们一期都入住有7年之多，消防维护真的维护过了吗？室内消火栓无水：2019年10月31日七星关区消防大队深入碧阳国际高层建筑开展消防安全检查，经检查发现，该小区高层建筑存在部分疏散指示标志损坏，室内消火栓无水，消火栓水泵故障，消防档案未归成册等问题。严重影响我们老百姓的生命财产安全。严重违约第三条的第3条、第4条，第六条第6条。4、消防通道石球堵：物业为了节约人工成本，在小区道路上安放石球，导致小区消防通道阻塞。在2021年4月15日22点左右，碧阳国际28栋一户着火，消防通道被堵，消防车开得比“鸭子”还慢，最后还是被石球阻挡，有目共睹，消防官兵进入碧阳国际救火是先搬石球后救的火，严重影响我们老百姓的生命财产安全。严重违约第三条的第4条、第7条，第六条的第6条。5、疫情防控：物业工作监管不力，失职失责。2020年2月武汉疫情大爆发，碧阳国际小区在政府的指导下被全面封锁，我们老百姓是积极响应与配合，但物业却监管不力，失职失责。在2020年2月6日小区封锁的防控期间，谁都知道出入小区要戴口罩、扫码、量体温才能出入。但这两人（有视频为证）从12栋、13栋之间6号岗亭处偷偷爬入小区，物业却浑然不知。如果说这两人是从武汉逃过来的，如果再带有病毒，如果......这次物业的不作为导致小区人被感染，真是想都不敢想象，那么后果谁来承担？请问佳馨物业是不是拿碧阳国际上万人的生命当儿戏，管理在哪里？严重违约第三条的第1条、第六条的第4条。6、车：路面停车和车库停车是乱停乱放，导致本就不宽敞道路狭窄不堪，一般家用车过去都要技术好的，何况消防车。甚至有的车也乱停到人行道上，如果万一又出现火灾那怎么办？跑道上是“人车合一”，有视频为证，一辆越野车在跑道上风驰而过。谁都知道跑道和人行道是干什么用的，但物业却视若无睹，在28栋地下停车场入口处，车堵着不管，而且保安还违规使用警用器械（有视频为证），严重增加了安全隐患（有照片为证，车开入环形跑道上，保安就在旁边也不管）。这已为常态，管物业的不作为，严重违约，导致跑道脏烂不堪，这严重影响了我们老百姓的生命和财产安全。严重违约第三条的第1条、第六条的第7条。7、交通堵：因物业管理差。任何车辆任何时候都可以随便出入小区，导致早晨经常有车堵住路出口（出小区时间经常半小时以上）。严重违约第三条的第1条。8、电线：乱拉乱放，如果出现电线短路引发火灾，请问这个责任谁负？物业管理在哪里？严重违约第三条的第7条。9、商铺及卫生：占道经营，乱堆乱放。这是谁给他们的权利？物业为什么不管？卫生脏乱差已成常态，化粪池粪水溢出，车库严重漏水，真是管理的一塌糊（有照片为证）。请问这是不是物业的严重合同违约，既然违约，谈何物业费！严重违约第三条的第2条、第7条、第六条的第1条、第2条。10、监控：碧阳国际监控设施处于全面瘫痪状态，有什么事去找他们物业（比如车子被划等，我的车子也被划过），他们只会说监控坏了查不了，又是一个个不了了之的业主财产损失问题，这严重影响我们业主的财产安全。严重违约第三条的第4条。11、天燃气：（燃气设施，严禁烟火）这八个字如同虚设。谁都知道插插头的时候容易起火花，不知道佳馨物业是不懂还是不作为。他们紧挨着天燃气设施旁边安装电瓶车充电桩。这样给小区业主的生命安全埋下极大的隐患。天燃气出的事故（网上有），那是不可想象的。请问这样的物业能收物业费吗？严重违约第三条的第7条，第六条的第6条。12、门禁如同虚设，一拉就开。电子门长期是坏的，任何人均可以出入，已经连续长达三年多之久。这给小偷方便进入创下良好的偷盗条件（有小偷进入偷盗的视频为证），这给业主的生命财产安全造成了极大的隐患。严重违约第三条的第1条、第4条，第六条的第4条。13、以上事实与理由，都是因佳馨物业不作为，没交物业费事出有因，物业拿我们业主生命安全当儿戏。所以请求法院判令原告自行承担本案全部诉讼费及撤销本案为谢。14、根据《物业管理条例规定》本案原告从未与被告（我）签订过任何协议、合同，原告与被告（我）之间不存在任何事实劳动服务关系，因此，本人请求法院驳回原告的诉讼请求。说明：佳馨物业（贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司）是前期物业，与房开公司签定的合同，而前期物业服务期间未按物业服务合同履行职责，还恶人先告状。引起了广大业主的不满和引起了民愤，所以在2021年5月，广大业主都积极参与了对物业的种种不负责和严重违约物业服务合同的行为进行了合理合法的举报。在此征集了上千名业主的签名和按手印为证，业主们并合理合法的送达到有关部门：市住建局物业科（钟科长），区住房保障局（李股长），碧阳办事处（李书记）以及龚委员（龚吉）。故请求法院查清物业不作为的事实真相，驳回原告的诉求。 本院经审理查明，2014年1月18日，贵州碧阳恒通置业有限公司（甲方）与原告贵州佳馨物业服务有限公司（乙方）签订《碧阳国际城小区前期物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对甲方开发的“碧阳国际城”项目提供前期物业服务事宜。物业管理区域为：7栋、8栋、9栋、10栋。物业服务费具体标准为：高层住宅1.20-1.80元/月/平方米。车位：标准车位50-80元/月/个，子母车位80-100元/月/个，临时停车只收取停车保洁费，不收取停车看护费和停车费。商业物业：2-4元/月/平方米。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上一季度期满前15日内预交下一个季度的物业服务费。本合同期限为五年，自2014年1月18日起，至小区业主大会成立并授权业主委员会根据业主大会的决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接查验、物业的使用和维护、专项维修资金、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2014年5月20日，原、被告签订了《碧阳国际城物业管理委托合同》，合同约定，被告所购物业类型为住宅，物业管理费为1.2元/m2/月。 合同签订后，原告按照合同约定为被告提供物业服务，但其物业服务存在一定瑕疵，比如：小区停车管理不规范，出现车辆停放混乱情况；卫生未完全打扫干净；消防设施、设备维护不到位、人行横道出现他人摆摊设点，灯损坏未及时修理等问题。被告邵均于2016年5月26日起未交缴物业费。 另查明，被告系贵州省毕节市七星关区XX号房业主，房屋建筑面积为122.71平方米。 本院认为，涉案《碧阳国际城小区前期物业服务合同》系贵州碧阳恒通置业有限公司与被告贵州佳馨物业服务有限公司签订，该《碧阳国际城小区前期物业服务合同》约定，本合同期限为五年，自2014年1月18日起，至小区业主大会成立并授权业主委员会根据业主大会的决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。该合同条款对合同期限约定不明。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，在碧阳国际城小区业主委员会成立并与物业公司签订物业服务合同之前，涉案《碧阳国际城小区前期物业服务合同》对全体业主有效。因此，被告作为毕节市七星关区碧阳国际城业主，《碧阳国际城小区前期物业服务合同》对其具有法律约束力。原告已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。鉴于原告在提供物业服务管理的过程中，存在诸如“小区停车管理不规范，出现车辆停放混乱情况；卫生未完全打扫干净；外墙砖脱落未及时修复；原告阳台渗水未及时处理、人行横道出现他人摆摊设点，灯损坏未及时修理”等瑕疵，应当承担相应的责任。经综合全案考虑，本院酌情认定原告承担30%的责任。本案中，被告抗辩的诉讼时效问题，而合同约定物业服务费用按季交纳，上一季度期满前15日内预交下一个季度的物业服务费。根据该约定，原告向涉案小区提供物业服务，即可向小区业主主张物业费用。被告在庭审过程中提出诉讼时效抗辩，由于被告的违约行为系持续性违约行为，物业服务费的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，原告享有的物业服务费给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，物业服务费应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，一般诉讼时效期间为三年的规定，原告起诉之日（2021年6月22日）往前倒推三年即2018年6月22日以前的物业服务费请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。因原告未举证证明对该项物业服务费的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的物业服务费应从2018年6月22日起计算。因此，对被告抗辩原告主张的物业服务费已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，被告居住的涉案房屋建筑面积为122.71平方米，欠付2018年6月22日至2021年5月26日物业费为：122.71平方米×1.2元/月/平方米×35个月+122.71平方米×1.2元/月/平方米÷30天×4天=5,173.45元。扣除30%后，被告应支付该期间物管费为5,173.45元×70%=3,621.42元。因原、被告在履行物业服务合同过程中均存在违约行为，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》》第一百八十八条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邵均于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告贵州佳馨物业服务有限公司2018年6月22日至2021年6月10日的物业服务费3,621.42元； 二、驳回原告贵州佳馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46.00元（已减半收取），由被告邵均负担25.00元，由原告贵州佳馨物业服务有限公司负担21.00元。 本判决为终审判决。 审判员 吴 誉 二〇二一年八月五日 书记员 何梦思