辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9162号上诉人(原审被告)：辽宁红兴车世界企业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街156号法定代表人：牛森，该公司总经理。被上诉人(原审原告)：沈阳名都家居广场有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街158号。法定代表人：何春光，该公司经理。委托诉讼代理人：王仕华、车冰玉，北京德恒(沈阳)律师事务所律师。上诉人辽宁红兴车世界企业管理有限公司（以下简称红兴公司）因与被上诉人沈阳名都家居广场有限公司（以下简称名都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初12620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。红兴公司上诉请求：1.请求撤销沈阳市于洪区人民法院(2020)辽0114民初12620号民事判决书；2.请求判令上诉人不给付被上诉人租金及管理费415,653.83元；3.请求判令上诉人不给付被上诉人电费375,65.45元；4.请求判令上诉人不给付被上诉人水费12,158.10元；5.请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实严重错误，适用法律不正确，判决程序违法。一、2016年10月，上诉人与被上诉人签订《场地租赁及管理服务合同》、《展位租赁及管理服务合同之补充协议》、《场地租赁及管理服务合同关于能源费收取标准的附加协议》，合同签订后，上诉人按约定履行义务，之后发现双方签订的《场地租赁及管理服务合同关于能源费收取标准的附加协议》中，被上诉人违法收取上诉人用电费用，上诉人要求被上诉人合理收取电费未果。政府出台了相关政策，查处转供电环节不合理加价的违法行为。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”；第六十六条规定“违反本法第四十四条规定，在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款”。《中华人民共和国物价法》第十二条规定，“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”、第三十九条规定“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿”、第四十一条规定，“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。《国家发展改革委》(发改价格2018500号)文件规定：商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平分摊。《国家发展改革委办公厅》(发改办价格20181491号)文件规定：转供电主体向所有终端用户(含转供电主体经营者办公、共用部位、共用设施设备、停车场等用电，下同)收取的电费总和，以不超过其向电网企业缴纳的总电费为限。转供电主体应按国家规定的销售电价向电网企业缴纳电费，其缴纳的电费由所有终端用户按各分表电量公平分摊。按照《物业管理条例》及物业服务收费管理办法有关规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用应当通过物业费收取，转供电单位不得以用电服务费等名义向终端用户重复分摊收取。辽宁省和沈阳市发改委、物价局也下发相关文件，对转供电违法收费问题做出了明确处理办法。一审法院的判决无视国家政策法规，违背法律规定，认定事实严重错误，适用法律严重错误。二、一审法院对上诉人提出对被上诉人提交的涉嫌伪造的证据要求笔迹鉴定的申请不予支持，没有法律依据，适用法律不正确。上诉人通过伪造证据，证明上诉人同意将租金及管理费转为非法收取的电费，即使我方领取了被上诉人单方面制作的发票，也不能代表我方认可了将租金及管理费转为非法收取的电费，也不能代表被上诉人的行为就不属于违法了。根据《民事诉讼法》第一百零二条、《刑法》第三百零七条规定，均对伪造证据给出了处理依据。现被上诉人已经通过伪造证据的手段给我方造成了重大损害。一审法院的判决没有维护法律尊严，认定事实错误，违反法定程序。三、被上诉人收取我方高额管理费，但并未提供与此价格相当的物业服务，并加收了其他应在物业费内的其他费用，被上诉人应退还未提供服务的管理费，而不是继续向我方索要所谓欠缴的管理费。被上诉人在一审中自认租金及管理费实际都属于租金，被上诉人是为了逃避税款而分为租金和管理费两项收费，属于违法行为。一审法院对我方提出的诉求未予审理，违反法定程序。四、因被上诉人非法收取电费及私自将租金及管理费转为非法收取的电费，造成我方欠缴租金及管理费的情况，但该情况实属被上诉人自导自演出来的情况。在我方不欠缴租金的情况下，被上诉人无权对我方租赁的房屋采取停电、锁门、堵门等非法手段，逼迫我方缴纳不该缴纳的费用并签署2019年12月30日的《协议书》。被上诉人的非法手段导致我方与我方合作伙伴终止了合作关系，给我方造成了重大损失，从2019年12月30日往后，我方并没有使用该涉案房屋。一审法院没有查清案情，认定事实错误。五、一审法院对上诉人于2021年3月6日提交给法庭的辩论意见中第三条，对被上诉人收取我方电费的计算公式错误未予审理，对被上诉人提交的《关于3楼用电量使用说明》即作为向我方收取电费等费用的依据，认定事实不清，证据不足。六、上诉人与被上诉人之间纯属租赁关系，不存在销售方面的交集，被上诉人提供的合同范本为红星美凯龙家具商场统一的租赁营销合同，在被上诉人的商场内被上诉人应对购买家具的消费者负责，而我方租赁的是单独楼体，不需要被上诉人进行统一营销和统一收款，销售品类也不是家具，没有需要被上诉人解决的售后问题和承担的责任，故双方终止合同后，被上诉人应立即返还保证金。一审法院认定事实不清。七、一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十一条之规定进行判决，适用法律错误。名都公司辩称，一审判决关于红兴公司欠缴租金、管理费、电费事宜认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求。一、上诉人与被上诉人双方基于真实意思表示，协商一致约定电费单价，该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，约定内容合法有效，上诉人红兴公司应当按照合同约定的单价向名都公司支付欠缴电费。红兴公司欠缴2019年8月至2019年12月的电费的情况真实存在，用电量是每月双方工作人员查询、抄表，并由红兴公司当时的工作人员签字确认。红兴公司应当按照约定的电费单价支付欠缴的电费，如红兴公司认为存在违规行为，是由相关行政部门根据职权进行管理。二、红兴公司与名都公司约定租金及管理费单价合法有效，对于已经支付的费用，名都公司及时向红兴公司开具相关发票，红兴公司收到后没有任何异议，红兴公司已缴纳费用应当以发票金额为准。红兴公司与名都公司在多份合同上均对租金及管理费进行约定，该约定合法有效，红兴公司所称避税说法系捏造。管理费与物业费的性质是不同的，双方合同也没有约定名都公司提供物业服务的义务。红兴公司自行决定委托其他物业公司进行的保洁工作而花费的费用与名都公司无关，不应当免除车世界公司支付管理费的义务。三、50万元保证金系红兴公司原法定代表人尚金玉个人所有，且其中的259288.05元已经经过尚金玉同意转给案外人，50万质保金不应当退还给红兴公司。四、红兴公司欠缴名都公司租金345,393.51元、管理费230,262.36元，共计575,655.87元，应当予以支付。红兴公司自2016年10月1日至2020年1月14日应缴纳租金及管理费金额为14,752,494.27元，实际缴纳租金及管理费14,176,838.40元，欠缴租金及管理费75,655.87元，与名都公司在本案中起诉的租金、管理费总额一致。综上，一审法院经过多次开庭审理，判决认定名都公司欠缴租金、管理费、电费事宜事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。名都公司向一审提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付拖欠的租金345,393.51元、管理费230,262.36元；2.请求依法判令被告立即支付拖欠的电费375,065.45元、水费12,158.10元；3.请求判令被告支付原告律师费损失49,990元；（以上合计：1,012,869.42元）；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实,2016年9月，原、被告就位于沈阳市于洪区黄河北大街158号红星欧丽洛雅商场3号楼体场地租赁给承租方并提供管理服务等事宜签订场地租赁及管理服务合同，内容有：计租面积为17285.87平方米。第1年、第2年、第3年租金单价每月每平方米均为21.6元，管理费为每月每平方米均为14.4元，租金及管理费总额均为7467495.84元；第4-6年租金单价为每月每平方米为23.1元、管理费每月每平方米为15.4元；第7-10年，租金单价为每月每平方米为24.72元、管理费每月每平方米为16.48元；第11-15年租金单价为每月每平方米为26.46元、管理费每月每平方米为17.64元。质量保证金为50万元等。附加协议中约定电费单价为1.02元，以月结方式计算；水费按生活用水独立持表计量，按实际发生量又月结方式计算，单价按水务集团发票单价为准等。2016年9月，原、被告签订红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议，内容有：从2016年10月11日至2017年9月30日租金优惠单价为21.6元，优惠金额为4356039.24元。从2018年1月21日至2018年9月30日优惠租金为21.6元，优惠金额为3111456.6元。从2019年3月11日至2019年9月30日，优惠单价为21.6元，优惠金额为2489165.28元。以上共计减免9956661.12元。2019年9月30日，原、被告签订红星欧洛雅家居商场场地租赁及管理服务合同，内容有：场地位置为3号楼1F3#A8001标准展位，计租面积为4017.83平方米。3号楼2F3#B8001标准展位，计租面积为4634.53平方米。3号楼3F3#C8001标准展位，计租面积为4700.11平方米。3号楼4F3#D8001标准展位，计租面积为4722.07平方米。3号楼5F3#E8001标准展位，计租面积为4397.09平方米。从2019年10月1日至2020年9月30日，租金每月每平方米为17.77元，管理费为每月每平方米为11.84元。租金与管理费的付款周期为一个月。承租方应于本合同签订当日支付质量证金10万元。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，自本合同终止之日起满1年后返还30%，满2年后再返还30%，满3年后返还剩余金额。承租方应向原告电费，电费单价为每度1.3元。通用条款16.6约定：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，名都公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿名都公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）:16.6.1：未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等），经名都公司书面催告仍坑坑洼洼交纳的等。另查，原、被告就电费和水费签订了场地租赁及管理服务合同关于能源费收取标准的附加协议，约定电费单价为1.02元，以月结方式计算。生活用水水量独立挂表计量，单价按水务集团发票单价为准（含水处理费）。原告在起诉状中，对于水费要求按每立方米5.13元计算（含污水处理费1.4元）。2019年12月30日，原、被告签订协议，内容有：一、双方签订场地租赁及管理服务合同相关约定，租金及管理费的付款周期为6个月，承租方应于每一付款周期之前的15日（非工作日的提前至前一个工作日）支付下一期租金及管理费，先付后用。二、承租方应于2019年9月15日前支付租金及管理费至2020年3月31日，截止本协议签署日，承租方尚未支付，出租方已停止物业服务。现经双方协商一致，签订如下协议：1、承租方同意于2019年12月30日支付2019年12月份租金及管理费40万元。出租方收到款项后，恢复物业服务。2、承租方同意于2020年1月15日前支付2019年12月所欠差额及2020年1-3月份租金及管理费2261297.76元。2019年8月份总用电量为66755.22度。2019年9月份总用电量为59714.04度。2019年10月份总用电量为62097.26度。2019年11月份总用电量为80820.49度。2019年12月总用电量为98324.22度。2019年5月份总用水量为378立方米。2019年6月份总用电量为312立方米。2019年7月份总用水量为327立方米。2019年8月份总用水量为300立方米。2019年9月总用水量为299立方米。2019年10月总用水量为276立方米。2019年11月份总用水量为243立方米。2019年12月总用水量为235立方米。2020年1月14日，原、被告及案外第三方签订协议，该场地由案外第三方接手，2020年1月15日以后相关费用由被告向案外第三方交付。原告开具租金及管理费发票金额为141768383.40元，开具电费发票金额为2185988.94元（其中的560679.25元，被告在支付时未标明为电费）。另查：2015年9月30日，被告向原告交付定金200万元（其中150万元抵顶租金及管理费）。在租赁合同履行期间，被告向原告支付13247517.65元（包括2018年8月1日转账的10000元质保金）。以上款项合计为15247517.65元。原告与北京德恒（沈阳）律师事务所签订委托代理协议，内容有：涉案金额为989196.08元，律师代理费为49990元。北京德恒（沈阳）律师事务所委托两名律师参与诉讼等。一审法院认为:原、被告双方签订的租赁合同及管理协议及补充协议均是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同。原告交付了租赁物给被告，被告应按约定向原告支付租赁费等各项费用。同时，原、被告与案外人三方签订了协议，原、被告间视为解除了合同。合同解除后，被告对于尚欠的租金等相关应支付给原告，原告应将质保金返还给被告。关于租赁费用数额问题。第1年：2016年10月1日至2017年9月30日，租金及管理费为7467495.84元，扣除优惠金额4356039.24元，为3111456.6元。第2年：2017年10月1日至2018年9月30日租金及管理费为7467495.84元，扣除优惠金额3111456.6元，为4356039.24元。第3年：2018年10月1日至2018年9月30日为7467495.84元，扣除优惠金额2489165.28元，为4978330.56元。第4年：2019年10月1至2019年12月31日租金及管理费为（4017.83平方米+4634.53平方米+4700.11平方米+4722.07平方米+4397.09平方米）×（17.77元+11.84元）×3个月=1996153.12元。2020年1月1日至2020年1月14日租金及管理费为（4017.83平方米+4634.53平方米+4700.11平方米+4722.07平方米+4397.09平方米）×（17.77元+11.84元）÷30天×14天=310512.71元。以上数额为14752492.23元，被告已经交付的租金及管理费金额为14176838.40元（15247517.65元-50万元-1万元-560679.25元），尚欠租金及管理费575653.83元。关于50万及1万元的问题。原、被告对于50万元保证金已经进行了约定，即：本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，自本合同终止之日起满1年后返还30%，满2年后再返还30%，满3年后返还剩余金额。2020年1月14日，案外第三方已接手，由被告向第三方履行合同义务。原、被告间的合同已于2020年1月14日终止。原告对于已到期的15万元（50万元×30%）保证金应返还给原告。对于1万元保证金，合同终止后，应予返还。在计算租金及管理费时，应扣除。关于电费、水费的问题。2019年8月份至2019年12月份，总用电量：66755.22度+59714.04度+62097.26度+80820.49度+98324.22度=367711.23度，按每度1.02计算，则为375065.45元。2019年5月份至2019年12月份总用水量：378立方米+312立方米+327立方米+300立方米+299立方米+276立方米+243立方米+235立方米=2370立方米，原告要求12158.10元，本院予以支持。关于原告所称律师费的问题。本案中，合同终止是因为三方签订了协议，不是原告因被告未支付租金、管理费等而解除合同，故对于原告要求律师费的主张不予支持。关于被告申请鉴定的问题。被告虽提出鉴定的申请，但被告收取了原告的发票，发票已载明了租金、电费等，故对于被告提出的鉴定申请不予支持。关于被告称供电加价的问题。因原、被告就电价已经进行了约定，被告应按约定履行。如存在违规等行为，应由相关部门予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十九条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告辽宁红兴车世界企业管理有限公司于本判决书发生法律效力后3日内给付原告沈阳名都家居广场有限公司租金及管理费415,653.83元（575653.83-16万元）；二、被告辽宁红兴车世界企业管理有限公司于本判决书发生法律效力后3日内给付原告沈阳名都家居广场有限公司电费375,065.45元；三、被告辽宁红兴车世界企业管理有限公司于本判决书发生法律效力后3日内给付原告沈阳名都家居广场有限公司水费12,158.10元；四、驳回原告沈阳名都家居广场有限公司其他的诉讼请求。如果被告辽宁红兴车世界企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,916元，由原告沈阳名都家居广场有限公司承担2087元，由被告辽宁红兴车世界企业管理有限公司承担11,829元。二审中，上诉人提交电费支付凭证，证明我方在2016年10月1日至2019年12月30日期间合计缴纳电费1,656,553.94元，按照电业局收费标准计算，被上诉人通过违法手段多收取我方电费约519,703.19元。并且《场地租赁及管理服务合同关于能源费收取标准的附加协议》中第2条第二款电费收取计算公式错误，因我方无法获取1/2/3号楼空调主机总用电度数所以无法计算总共多收取我方多少钱的电费。被上诉人对《实缴电费统计表》的合法性、真实性有异议，该表单是上诉人红兴公司单方制作，该表单不具有证明事实的客观性、真实性，表单内2018年11月5日支付的电费写为2018年11月19日，存在错误。对银行转账记录的真实性没有异议，但是转账记录仅能证明上诉人缴纳的部分电费，而不是全部电费，被上诉人向上诉人共计开具电费发票2,233,943.19元，上诉人接收发票且未提出异议，费用发生数额应当以电费发票金额为准。该组证据仅能证明上诉人支付的部分电费的金额，不能证明被上诉人多收取电费。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,上诉人红兴公司、与被上诉人名都公司签订的租赁合同及管理协议及补充协议均是双方真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。关于上诉人提出的双方约定的电费存在加价的问题。因上诉人与被上诉人对于电费标准已经明确作出约定，并已实际履行多年，在此期间上诉人并未提出异议，如有异议上诉人可向相关部门投诉处理。双方对电费的约定亦未违反法律法规的效力性强制规定，双方应当按照约定履行，故本院对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出一审计算电量有误的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案，被上诉人已经提供双方工作人员查询、抄表记录，进而确定用电量，一审法院予以采信并无不当。现上诉人仅以其单位员工离职后到被上诉人处工作而否定该员工在其公司工作期间对电量的确认行为，本院不能支持。关于租金及管理费给付截止时间的问题。2020年1月14日，上诉人与被上诉人及案外第三方签订协议，该场地由案外第三方接手，并确定2020年1月15日以后相关费用负担。一审依据该协议确定本案租金及管理费给付时间正确，本院予以维持。关于上诉人提出申请鉴定的问题。因上诉人与上诉人双方对于上诉人已经给付的款项数额并无异议，上诉人提出鉴定的理由是其并未同意按照双方约定的电费标准交纳电费，即其不同意被上诉人将其所交纳的资金用作电费。因如上所述，上诉人对于电费标准的上诉请求，本院不予支持，故上诉人所交纳资金是租金和管理费还是电费，对于本案最后确定的上诉人应当承担的给付责任数额并无影响。故一审并未准许鉴定并无不当，本院亦不准许鉴定。关于本案适用法律的问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。本案一审适用法律有误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，但判决结果正确，故本院对本案予以维持。综上所述，上诉人红兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,829元，由上诉人辽宁红兴车世界企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年八月二十三日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；