广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)桂04民终642号上诉人（原审原告）：梧州朗日房地产开发有限责任公司。住所：广西梧州市新兴三路10号一层4号商铺。统一社会信用代码:9145040076890922XL。法定代表人：李刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭桂强，广西彤日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈民，男，1985年8月3日出生，汉族，住广西苍梧县。被告：古惠伊，女，1991年8月30日出生，汉族，户籍地广西平南县，现住广西梧州市。委托诉讼代理人：陈民（系古惠伊丈夫），身份信息同上。上诉人梧州朗日房地产开发有限责任公司（以下简称朗日公司）因与被上诉人陈民、古惠伊追偿权纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朗日公司的上诉请求：1.请求撤销一审判决，并支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的商品房买卖合同是附条件的合同，上诉人已经按约定交付房屋，被上诉人向中国银行梧州分行办理了按揭还款手续。后因被上诉人一直未办理不动产抵押手续，且被上诉人自2016年2月10日起停止按期偿还购房贷款。（2018）桂0405民初415号生效判决解除了中国银行梧州分行与被上诉人签订住房贷款合同，判令被上诉人向中国银行梧州分行归还借款本金、利息、罚息，上诉人对被上诉人的上述债务承担连带责任。因涉案房屋只是预告登记，没有办理抵押登记，中国银行梧州分行对涉案房屋没有优先受偿权。现（2018）桂0405民初415号民事判决已生效，上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定是以银行办理按揭来支付余款的条件已失效，上诉人在一审中要求解除房屋买卖合同的诉请应当得到支持。2.在上诉人提起的关于涉案房屋的执行异议之诉（2019）桂04民终390号案件中，法院作出不得执行梧州市的终审判决。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条、24条、25条规定，被上诉人的行为已经构成严重违约，上诉人有权解除合同。也只有双方解除合同，将涉案房屋交由上诉人处理，才能将收受的购房贷款和购房款本金和利息分别返还担保权人和买受人，才符合本案房屋买卖合同、住房贷款合同的真实意思表示。综上所述，一审判决既无事实依据，更无法律依据，是极其错误有失公允的判决，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉请。被上诉人陈民、古惠伊未进行上诉答辩。朗日公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈民、古惠伊签订的合同编号为ＷＺ2012016411的《梧州市商品房买卖合同》，并在商品房买卖合同解除后五日内协助原告到梧州市房地产交易中心、梧州市不动产登记中心办理解除该合同的相关手续；2.判令被告陈民、古惠伊立即将坐落在梧州市返还给原告，并在商品房买卖合同解除后五日内搬离；3.判令被告陈民、古惠伊向原告梧州朗日房地产开发有限责任公司支付逾期付款的违约金82544元；4.支持原告从被告陈民、古惠伊已付购房款抵扣原告保证责任支出的301578.2元；5.本案的诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实如下：2012年7月2日，原告梧州朗日房地产开发有限责任公司与被告陈民、古惠伊签订了编号为ＷＺ2012016411的《梧州市商品房买卖合同》，约定原告将位于梧州市出售给两被告，该商品房建筑面积为91.33平方米、总房款为412720元，两被告应于2012年6月5日交定金10000元，首期房价款114720元于2012年7月10日前付清，余款288000元向银行申请贷款支付。合同第七条约定了买受人的逾期付款违约责任：买受人如未按约定时间付款，逾期30日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同原被告双方签订后，两被告按合同交纳了首期房款和定金，并向中国银行股份有限公司梧州分行办理银行按揭手续，中国银行股份有限公司梧州分行依约将贷款288000元划至两被告指定的原告账户上，被告已将购房款412720元付清。之后，原告已按合同约定将房屋交付被告。另查，自2016年2月10日起，被告陈民停止按期偿还中国银行股份有限公司梧州分行借款本息。截至2018年1月10日，被告陈民所欠贷款本息共计293333.20元。因两被告未能依约按期偿还贷款，2018年3月14日，中国银行股份有限公司梧州分行向该院提起诉讼。同年11月21日，该院作出（2018）桂0405民初415号民事判决，其中判决第二项：陈民、古惠伊于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司梧州分行偿还借款本金267767.75元并支付利息、罚息（利息、罚息计算至2018年1月10日为25565.45元，从2018年1月11日起至实际清偿之日止的利息和罚息按照合同约定的标准计付）；判决第三项：梧州朗日房地产开发有限责任公司在中国银行股份有限公司梧州分行取得对抵押物梧州市的抵押权前，对上述判决第二项陈民、古惠伊的债务承担连带清偿责任。此外，该案审理期间，该院于2018年5月14日作出（2018）桂0405民初415号民事裁定书，裁定查封被告陈民、古惠伊名下的位于梧州市房产，保全金额为293333.20元，期限为2018年5月14日至2021年5月13日止。上述判决生效后，至今被告陈民、古惠伊尚未履行生效判决确定的还款义务，原告梧州朗日房地产开发有限责任公司作为保证人也未对上述债务向中国银行股份有限公司梧州分行偿还301578.2元（含被告房屋按揭本息、罚息、案件受理费、公告费、财产保全费等）。梧州朗日实业有限公司于2020年11月9日工商登记名称变更为梧州朗日房地产开发有限责任公司。一审法院审理认为，原告梧州朗日房地产开发有限责任公司与被告陈民、古惠伊签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。2012年7月10日，被告陈民、古惠伊按照商品房买卖合同的约定向原告梧州朗日房地产开发有限责任公司交纳了首付房款和定金，合计124720元，购房余款288000元，被告也按照合同约定的支付时间、金额付清给原告，原告也按期将房屋交付被告使用，原被告双方均按合同约定履行完毕，原告提出解除合同，并没有按照合同法规定事前通知两被告，且涉案房屋已被法院查封，原告起诉要求解除原告与两被告签订的商品房买卖合同、归还房屋及支付违约金，没有事实和法律依据，该院对其此项诉请不予支持。对于原告要求“支持其从被告已付购房款中抵扣原告保证责任支出301578.20元”的请求，因中国银行股份有限公司梧州分行与被告以及原告之间购房按揭担保关系，而被法院判决其承担连带责任问题，属于另一个借款担保合同关系，且原告没有实际上按照判决履行相应的连带清偿责任，就不能行使相应的追偿权，向被告进行追偿，因此对原告该项诉请该院亦不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告梧州朗日房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7491元，减半收取计3745元，公告费300元，合计4045元，由原告梧州朗日房地产开发有限责任公司负担。二审诉讼中，上诉人对一审法院查明事实没有异议，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，上诉人朗日公司与被上诉人陈民、古惠伊签订的《梧州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方应遵照履行。陈民、古惠伊已按照合同约定向朗日公司缴纳首付款和定金124720元，被上诉人也通过向中国银行股份有限公司梧州分公司办理银行按揭贷款的方式支付给了朗日公司购房余款288000元，朗日公司也按照合同的约定向陈民、古惠伊交付了房屋。因此，涉案房屋买卖合同已经履行完毕，朗日公司主张解除合同及基于解除合同而要求被上诉人返还房屋、支付违约金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持正确，本院予以维持。上诉人主张人民法院应支持其从被上诉人已付购房款中抵扣其向中国银行股份有限公司梧州分公司因承担被上诉人按揭贷款的保证责任支出的301578.2元，因该担保合同关系与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系，上诉人亦没有实际履行判决书确定其应承担的保证责任，一审法院据此认为其不能向被上诉人行使相应的追偿权并无不当。综上所述,上诉人朗日公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7491元，由上诉人梧州朗日房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 超审 判 员  林 远审 判 员  刘创祥二〇二一年八月十五日法官助理  黄仕灵书 记 员  周静兰书 记 员  卢敏裕