辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13361号上诉人（原审被告）：沈阳红太阳红色文化有限公司，住所地沈阳市于洪区沈辽路**。法定代表人：姜维忠，公司经理。委托诉讼代理人：高鑫，辽宁华远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司，，住所地沈阳市棋盘山开发区管委会**法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：王晓溪，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巧稳，辽宁同方律师事务所律师。上诉人沈阳红太阳红色文化有限公司（以下简称“红太阳公司”）因与被上诉人沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司（以下简称“棋盘山开发区国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7725号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。红太阳公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人承租案涉房屋是基于房屋用途原就是饭店，应当符合经营餐饮业基本条件。上诉人经营事项经过政府工作会议通过招商引资项目，应保证上诉人正常经营。但被上诉人及沈阳棋盘山旅游开发区管委会召开多次会议责成有关部门解决红太阳的消防问题，终未予解决。2015年2月9日因被上诉人提供的租赁房屋消防不合格，主要原因为主体结构及所用建筑材料、消防设计严重不合格，未设置消防分区等，自查封之日起至今仍未通过消防审批，查封后因消防分区问题是房屋建造时所产生的主体问题，后期无法弥补，上诉人一直未能使用租赁房屋。因而说明，一方面对于案涉房屋消防不合格，房屋修建后未通过消防验收的事实，被上诉人一直知情；另一方面案涉房屋消防不合格自始存在，被上诉人根本违约。之所以上诉人先期能够使用一段时间，是因为棋盘山自己管理，是棋盘山消防部门及政府部门不作为，不能以此认为被上诉人的房屋消防合格，不存在违约，这是本末倒置。二、近日上诉人得知租赁房屋及土地没有办理合法使用证，没有房产证、土地证，房屋是违建，不可能有消防手续。上诉人承租房屋被查封后，上诉人曾多次找到时任沈抚新区管委会副主任，被告知无法解决。2015年2月9日起租金不应计算，上诉人不欠租金。被上诉人提供房屋无法通过消防检查未能使用，给上诉人造成巨大经济损失，应由被上诉人承担。请法院查清事实，待与本案判决结果有直接关联的另案判决作出后，对本案改判。棋盘山开发区国资公司辩称：一、我方诉请要求上诉人支付租金，只要被上诉人租赁期间使用租赁标的，即负有支付租金义务。上诉人虽抗辩房屋2015年被临时查封，但查封发生后未主张解约退还租赁标的，视为并未影响租赁标的使用，上诉人一审认可其实际使用租赁标的至今，应付租金。二、房屋现状交付，上诉人自租赁协议签署时即知晓房屋现状，接收房屋并持续经营证明其认可房屋现状，房屋能够正常使用具备经营条件，否则上诉人不可能在接收房屋后，甚至在临时查封决定作出时，都没有提出解约要求。至我方起诉要求支付租金，另案一、二审期间，也未提出临时查封导致无法继续使用房屋的抗辩，至另案再审时才突然提出，证明其知晓所谓临时查封不能归责于被上诉人。另案（2019）辽01民再206号民事判决裁判观点，该抗辩事由不能阻却支付租金义务，判决上诉人支付租金。基于同案同判原则，本案判决上诉人支付租金并无不当。三、上诉人主张临时查封决定，我方一审已答辩，双方已于2011年就消防事宜达成责任界定协议，此后消防责任在上诉人，临时查封决定系因上诉人未履行经营期间消防设施设备维修维护义务，与我方无关。退一步说，无论临时查封决定归责于哪一方，只要上诉人此后未提出解约，亦未将房屋退还我方，即证明其仍继续使用房屋，应付租金。对于临时查封决定引发相关法律问题，上诉人已另行诉讼，在一审中，不在本案审理范围。棋盘山开发区国资公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠的租金100万元（2018年7月1日起至2019年6月30日止）；2.诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2009年4月13日，原、被告签订沈阳棋盘山“红太阳红色革命根据地”文化旅游项目场地租赁协议，约定：第1条租赁标的为原告所属的世博桃源餐厅及门前广场、餐厅与花圃连接的玻璃长廊、长廊两侧菜地及地上物、餐厅与绿谷之间空地（绿化带餐厅一侧）和两栋员工宿舍，四至、建筑面积、结构等以产权证明文件或建筑图纸为准，双方可签署补充协议列明；第3条租期10年，自2009年7月1日至2019年6月30日；第4.1条房屋租金自2009年7月1日起开始计算，若因被告装修未能如期营业的，可以顺延至被告对外营业之日起开始计算，但顺延不得超过15天，第一年和第二年租金为60万元/年，被告以承担原告接待费用方式向原告支付租金，以原告审定金额为准，当年原告接待费不足60万元的，余额滚存至下一年度，直至原告接待费消费满120万元，自第三年起年租金70万元，以后年度以10万元/年递增，第六年的年租金达到100万元，以后年度不再增加，即第七年至第十年的年租金均为100万元/年，第三年至第十年的年租金结算方式为被告每年以现金方式一次性向原告支付，结算日期为每年起租日前30天；第4.2条租赁期间，使用该店铺所发生的物业、水、电、通讯、网络等费用由被告自行承担。由于日常经营导致房屋发生的小的损坏所造成的维修费用（包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于原告的设施）由被告承担，房屋出现大的、非被告使用造成的损坏的维修费用，由原告承担（包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等）；第4.3条水电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前上交水电费，按照当地收费标准执行；第4.4条租赁期间，餐厅的采暖费按每年实际发生金额，由原、被告各承担50%，员工宿舍采暖发生的费用全部由被告自行承担；第5.2.3条被告应按时交纳租金及相关其他费用。合同签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告，但被告并未按约定向原告支付租金，其中2015年7月1日至2018年6月30日期间的租金已由（2019）辽01民再206号民事判决书判令支付，现原告诉至法院要求被告支付2018年7月1日起至2019年6月30日的租金。另查明，2013年11月18日，原、被告达成会谈备忘录，载明并约定：自2013年11月18日至合同期满，被告负责全额缴纳采暖费、全额负担房屋维修费，相关一切费用与原告无关；自2013年11月18日至合同期满，被告在每年应缴房屋租金中扣除采暖费用和房屋维修费用50万元后，在每年度7月1日前，向原告支付租金余额。一审法院认为，原告沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司与被告沈阳红太阳红色文化有限公司于2009年4月13日签订的《沈阳棋盘山“红太阳红色革命根据地”文化旅游项目场地租赁协议》及原、被告均认可的会谈备忘录均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告依约向被告交付了租赁标的物，被告应依约支付原告租金。关于欠付租金数额，依据会谈备忘录的约定，自2013年11月18日起至合同期满，被告在每年应缴房屋租金（100万元）中扣除采暖费用和房屋维修费用50万元后，向原告交付租金，故2018年7月1日至2019年6月30日的年租金为50万元，对原告要求被告支付租金100万元的诉讼请求，一审法院对其中50万元予以支持。关于被告主张的涉案房屋被浑南区消防大队查封至今该房屋未能使用，因而被告不应当支付租金的抗辩理由。一审法院认为，原告向法庭提交的《临时查封决定书》只能证明涉案房屋在2015年2月9日至2015年3月8日被临时查封，但不能证明该查封结果的产生系因原告的违约行为而产生，且涉案房屋被临时查封后，被告亦未向原告主张权利，一审法院无法依据该《临时查封决定书》确认被告存在违约行为。另，原、被告间基于租赁合同而产生的损害赔偿纠纷已另案起诉解决，另案中涉及涉案房屋消防问题，故对被告的该抗辩主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款，第七百零三条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳红太阳红色文化有限公司于判决生效之日起七日内一次性支付原告沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金50万元；二、驳回原告沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司承担5000元；由被告沈阳红太阳红色文化有限公司负担8800元。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人红太阳公司提交证据一：另案民事起诉状、变更诉讼请求申请书，用以证明我方另案诉请要求被上诉人承担因消防问题导致房屋不能使用的停业损失及被上诉人违约损失。本案被上诉人要求我方付租金，自2015年2月9日租赁物因消防问题被查封，上诉人一直无法使用租赁物。消防不合格导致租赁物被查封是被上诉人责任，租赁物被查封不能使用，继续使用是违法行为，上诉人不能在没有使用租赁物的情况下承担租赁费。证据二：（2019）辽民申81号民事裁定、（2019）辽01民再206号民事判决，用以证明省高院经审查明确论述“本案需查清造成被查封后果的责任主体及该查封影响红太阳公司使用案涉房屋情况和造成营业损失的数额。如影响使用房屋，造成营业损失，应在租金中扣除”。消防问题一直延续至今未能解决，本案也是基于同一租赁关系产生的租金纠纷，故应参考省院裁定，对因消防被查封导致租赁物无法使用的事实给予认定，依此作出判决。被上诉人棋盘山开发区国资公司质证称：不属于二审新证据，在不考虑该点的情况下，对于起诉状恰能证明上诉人主张临时查封决定引发相关法律问题，已另行提起诉讼，不属于本案审查范围，不能阻却上诉人支付租金义务。省院裁定并非最终生效法律文书，我方提交再审判决裁判观点证明上诉人在临时查封决定作出后仍持续占用租赁标的，应付租金。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点是红太阳公司是否应当向棋盘山开发区国资公司支付诉请期间的租金50万元。对于红太阳公司提出的上诉主张，本院评述如下：对于红太阳公司提出租赁房屋消防不合格于2015年2月9日被查封至今，故其不应支付租金的上诉主张。首先，根据红太阳公司提交《临时查封决定书》、《责令立即改正通知书》、《消防监督检查记录》，并不能证明存在的消防问题均属出租方棋盘山开发区国资公司的责任，红太阳公司与棋盘山开发区国资公司系租赁关系，双方于2011年7月14日签订《消防设施维修协议》中，对各方应承担的消防责任进行了确认。本案现有证据并不足以证明系棋盘山开发区国资公司违约造成租赁房屋被查封。其次，2017年棋盘山开发区国资公司曾起诉，要求红太阳公司支付2013年7月1日至2015年6月30日租金，红太阳公司并未提出租赁房屋因消防问题被查封无法经营使用的抗辩主张。此后，棋盘山开发区国资公司于2018年起诉，要求红太阳公司支付2015年7月1日至2018年6月30日租金。红太阳公司二审提交证据二（2019）辽民申81号民事裁定，仅为指令再审意见，并非已经查明的案件事实。而根据该案（2019）辽01民再206号民事判决，对于红太阳公司提出租赁房屋因消防被查封无法经营，不应支付租金的主张，法院认为从红太阳公司一审陈述及二审上诉请求看，其自认交纳2015年7月1日至2018年6月30日期间租金，只是对租金数额提出异议，其再审主张与其二审自认给付租金的上诉请求相互矛盾，且一审、二审从未提出消防不合格的抗辩主张，其与棋盘山开发区国资公司之间基于租赁合同产生的损害赔偿纠纷已另案起诉解决，故应以其原审自认内容向棋盘山开发区国资公司支付租金。可见，红太阳公司主张租赁房屋自2015年2月9日因消防问题被查封至今无法使用，但并无证据证明其曾积极就此问题向棋盘山开发区国资公司主张权利。再次，即使如红太阳公司所述，租赁房屋自2015年2月9日被查封至今无法使用，其也应及时诉请解除租赁关系腾退返还租赁场地，以避免损失继续扩大。因此，红太阳公司提出的抗辩主张不能成立。虽然红太阳公司二审提交证据一，证明其2020年另案诉请要求棋盘山开发区国资公司赔偿租赁房屋2015年2月9日被查封期间的停业损失等，但鉴于另案起诉在后，且另案诉讼结果并不必然作为本案判定是否应当支付租金的裁判依据，故对于红太阳公司上诉要求本案待另案判决结果作出后改判的主张，本院不予支持。另，对于红太阳公司二审提出棋盘山开发区国资公司没有原告主体资格的上诉主张。根据双方签订租赁协议约定的租赁标的范围，租赁场地位于棋盘山世博园区，棋盘山开发区国资公司作为经营管理方，具有对外出租的主体资格。红太阳公司正是基于与棋盘山开发区国资公司签订租赁协议，才能够承租案涉场地从事经营，租赁期间并无其他主体向红太阳公司主张租赁场地的物权。违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，红太阳公司租赁期间，并无行政机关认定租赁场地上的建筑为违法建筑。双方签订的租赁协议并未特别约定棋盘山开发区国资公司需要提供土地证和房产证，也没有证据证明红太阳公司签订租赁协议过程中曾明确要求棋盘山开发区国资公司提供土地证和房产证，在此前棋盘山开发区国资公司起诉要求红太阳公司支付租金的案件审理过程中，红太阳公司并未就此问题提出过抗辩主张。因此，红太阳公司提出的抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人沈阳红太阳红色文化有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  赵 钺审 判 员  王 虹二〇二一年八月二十四日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。