广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14497号上诉人（原审被告）：穆琳琳，女，1987年1月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄思霖，女，1994年8月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：丘智健，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：孔志斌、吴嘉贝，均系该司员工。上诉人穆琳琳因与被上诉人黄思霖及原审被告广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初8260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。穆琳琳上诉请求：1.撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初8260号民事判决；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在本案纠纷不存在过错。一审中，上诉人已经提交了充分的证据证明上诉人系被案外人诈骗，以极低的价格办理了案涉房屋的网签，导致案涉合同无法履行。现要求上诉人承担巨额违约金，对上诉人是不公平的。二、被上诉人在本案中几乎没有经济损失，若按照一审判决，其将从本案获益。上诉人与被上诉人系2020年2月19日签订了案涉合同，当天被上诉人支付了5万元，直到3月9日被上诉人才支付了5万元，3月10日双方被告知无法网签。3月16日，上诉人已经退还被上诉人全部定金。因此，被上诉人几乎没有经济损失，但一审却判决上诉人承担15万元的违约金，这与违约金补偿性为主的性质相悖，明显不合理。三、被上诉人涉嫌虚假诉讼，存在明显恶意和过错。首先，上诉人明明已经全额退还了定金，被上诉人依然起诉要求上诉人返还定金。其次，上诉人已经在3月16日退还全额定金解除了合同，中介方在一审中也表示，被上诉人与上诉人已就案涉房屋无法交易一事达成了和解，即由上诉人退还全部定金，上诉人亦己履行完毕。但是被上诉人却隐瞒了上述相关事实，对上诉人提起诉讼。综上所述，望二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。黄思霖辩称：1.穆琳琳在房屋买卖的过程中主观恶意明显，对本案纠纷的产生存在根本性过错。穆琳琳一方面隐瞒已出具公正授权文书授权他人出售房产，一方面以各种理由拖延办理房屋过户手续，导致被上诉人无法办理过户。2.黄思霖作为守约方无任何过错，黄思霖作为善意买受人有合理理由相信穆琳琳会依约履行，穆琳琳辩称的诈骗与黄思霖无关，在合同无法履行的情况下穆琳琳返还定金是穆琳琳的义务。针对违约金事宜，一审法院已将违约金酌情调整为15万元。3.黄思霖在本案中同样存在损失，虽然穆琳琳已将定金返还，但黄思霖在购房过程中付出了大量的时间、精力却无法购得心仪的房产，此时黄思霖有权依据双方签署的合同约定获得足额的违约金作为穆琳琳违约行为的惩罚和弥补黄思霖的损失。黄思霖及时使用法律武器捍卫自己的权利，而穆琳琳不敢正视自己的违约行为且不敢承担违约责任，反而将自己视为受害者以逃避违约责任，实在荒谬。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。合富公司述称：对一审判决无异议，坚持一审的答辩意见。黄思霖请求一审法院判令：1、穆琳琳向黄思霖支付违约金人民币260000元；2、本案全部诉讼费用和保全费用由穆琳琳、合富公司承担。一审法院经审理查明：案涉房屋的不动产权证【粤（2017）广州市不动产权第02010377号】载明：房屋的权利人为穆琳琳，共有情况为单独所有，用途为住宅，面积为34.46平方米。2020年2月19日，穆琳琳（甲方、卖方）、黄思霖（乙方、买方）、合富公司（丙方、房地产中介服务机构）共同签订了案涉合同，约定：第一条房地产权属情况。1.房地产地址为广州市天河区x房。2.房地产权证号码、不动产权证号码：17登记09406201。6.房屋共有情况：无。7.案涉房屋不存在抵押等他项权利情况。……甲方保证所填写和提供的有关案涉房屋的权属情况真实，保证对案涉房屋享有完整产权，保证案涉房屋不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条计价和价款。甲乙双方约定按以下第1种方式计算案涉房屋价款。1.案涉房屋按整套出售并计价，总金额为人民币2600000元整。第三条交楼时间和交楼手续。1.甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为卖方收齐房款7天内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第四条产权转移登记。甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记。2.丙方协助办理。丙方应当于2020年4月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在（收到丙方书面通知后25个工作日内）向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。第八条违约责任。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第九条交易不成的违约责任。甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%。甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。重要提示1：本合同自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权合富公司按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。如买卖双方任一方拒绝网签确认，均应按照本合同的约定承担相应法律责任。附件：付款方式。B、银行按揭付款。1.定金款项：人民币50000元整，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。2.买卖双方应在签署本合同后25日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年60万元的银行按揭贷款。4.首期楼款（不含定金）人民币1740000元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。5.楼价余款（即申请贷款额），人民币600000元，待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方。案涉合同签订当天，黄思霖通过银行转账的方式支付给穆琳琳案涉房屋定金人民币50000元。穆琳琳出具《定金收据》称收到黄思霖购买案涉房屋定金人民币50000元整。2020年3月9日，黄思霖（买方）与穆琳琳（卖方）签订了《补充协议》，约定就案涉房屋签订的案涉合同，双方达成如下补充条款：付款方式调整为定金人民币100000元整。[第一笔定金人民币50000元于2020年2月19日已支付；第二笔定金人民币50000元于2020年3月9日已支付。买方两笔定金支付于穆琳琳名下招商银行……，卖方确认两笔定金已收到，到账信息以银行到账时间为准。]首期楼款为人民币1740000元，尾期楼款为人民币600000元。一、其他约定：1.买卖双方于2020年3月13号前要完成案涉房屋网签手续，如因房产证问题或者卖方产生的经济纠纷牵涉到案涉房屋，视为卖方违约，卖方需按照合同违约条款赔偿买方。2.网签当天买方再支付人民币160000元作为定金，共计定金为人民币260000元。3.尾期楼款是贷款额，在过户完成之后由贷款银行发放至卖方指定账号。2020年3月9日，黄思霖通过银行转账的方式再次向穆琳琳支付案涉房屋定金人民币50000元。此后，双方未能在2020年3月13日就案涉房屋办理网签手续，后经黄思霖查询，发现案涉房屋已签订存量房买卖合同，合同编号为20020002265。另，2020年2月3日，案外人张成以穆琳琳委托代理人的名义与案外人李慧签订了《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），将案涉房屋以人民币1500000元的价格卖给李慧。2020年3月6日，穆琳琳向澳门特别行政区司法警察局报案。庭审中，黄思霖、穆琳琳、合富公司确认以下内容：1、穆琳琳已将案涉房屋的定金人民币100000元退还给黄思霖。2、黄思霖、穆琳琳均认为案涉合同已无法继续履行。黄思霖提交了以下证据：1.《存量房买卖合同》；2.不动产权证；3.定金收据；4.手机银行转账记录；5.存量房网签页面截图（1）；6.黄思霖、穆琳琳与合富公司员工微信沟通记录；7.黄思霖与合富公司员工之间的微信沟通记录；8.合富公司转发给黄思霖的其与穆琳琳之间的微信沟通记录；9.《补充协议》；10.存量房网签页面截图（2）；11.穆琳琳、合富公司员工微信个人信息截图。穆琳琳提交以下证据：1.《报告书》；2.《存量房买卖合同》；3.《补正资料通知书》；4.报警材料。合富公司提交以下证据：1.查册表；2.微信聊天记录。一审法院认为：案涉合同及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应切实履行。关于黄思霖要求穆琳琳支付违约金人民币260000元的诉请。首先，在案证据可证实穆琳琳名下的案涉房屋因与他人进行了网签交易而导致本案的案涉合同及《补充协议》无法依约履行即无法办理网签手续，黄思霖与穆琳琳当庭亦确认案涉合同无法继续履行。其次，穆琳琳作为卖方，无法按照案涉合同约定提供可进行交易网签的房产，对此构成违约，而黄思霖作为守约方并无过错，故穆琳琳应承担全部违约责任。至于穆琳琳所提出的其被骗出具授权证明给他人的辩解，属于其自身权利处分及是否履行审慎义务的问题，其可另循途径维护权利，但在本案中不能以此对抗善意的黄思霖。综上，根据案涉合同第九条“甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%”的约定，现黄思霖要求穆琳琳支付违约金的主张合理有据，一审法院予以支持。关于违约金的数额，虽然根据案涉合同约定违约金为案涉房屋成交价的10%即26万元，但鉴于穆琳琳已经把定金返还了黄思霖等情况，26万元的违约金过高，一审法院酌情调整为15万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、穆琳琳自本判决发生法律效力之日起十日内，向黄思霖支付违约金人民币150000元；二、驳回黄思霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元、保全费1820元，由穆琳琳负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。涉案合同及《补充协议》合法有效，当事人均应恪守履行。案涉房屋因与案外人李慧进行了网签交易而无法履行，作为出卖人的穆琳琳无法向买受人黄思霖提供可网签过户的房产，构成违约，理应向黄思霖支付违约金。一审结合案涉合同约定的违约金26万元，考虑到穆琳琳已向黄思霖返还购房定金10万元，酌情认定违约金为15万元公平合理，本院予以维持。穆琳琳主张其对合同无法履行没有过错与查明事实不符，至于其认为系案外人诈骗导致办理了案涉房屋的网签可另寻法律途径解决。穆琳琳二审提出其已退还100000元定金，双方已和解的意见，经查，退还定金是作为违约方穆琳琳应尽的合同义务，黄思霖接受退还定金并不能据此认定其放弃追究违约责任，根据本案证据并不能证实双方就违约责任达成一致意见，故穆琳琳辩称双方已和解的意见，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律恰当，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6700元，由穆琳琳负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月十一日书记员 钟丹霞谢金泽