辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终893号上诉人（原审原告、反诉被告）：李丹，女，1982年9月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：高超（李丹丈夫），男，1982年4月12日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：辽阳万嘉商业运营管理有限公司，住所地辽阳市白塔区民主路92-6号。法定代表人：于波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐东文，辽宁文正律师事务所律师。上诉人李丹因与上诉人辽阳万嘉商业运营管理有限公司合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人李丹及其委托诉讼代理人高超，上诉人辽阳万嘉商业运营管理有限公司委托诉讼代理人齐东文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丹上诉请求：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2221号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年10月29日，上诉人与被上诉人签订《万嘉城市广场商铺租赁合同》，租赁位于辽阳市白塔区，面积为21.89平方米商铺，租赁期限为24个月。租金一年18,388.00元，物业管理费13,134.00元。上诉人缴纳了一年的租金，物业管理费及租赁保证金5,254.00元。因上诉人直接缴纳1年租赁费，被上诉人承诺原告三个月免租赁费。上诉人签订合同后投入装修，装修花费35,800.00元。被上诉人利用虚假宣传材料招上诉人等数百家户商户，进场后商户发觉根本没有所谓数百家商业龙头，宣传材料中的多种主题项目也未展开，而且开业后商场运营管理问题的出现，直接导致客源少，整个商场经营惨淡，因商场开业后，被上诉人经营不善，客流量极少，很多签订半年合同的商铺准备退场，被上诉人为了安抚商铺，便于2019年4月6日签订租赁合同的补充协议，约定从2019年4月19日至7月18日免收租金和物业管理费。在合同履行过程中，被上诉人疏于管理，经营状况每况愈下，2020年春节后全国爆发疫情，被上诉人商场停业1个月9天，2020年3月3日继续营业，上诉人也于当日开业，开业后，整层商场只有一两家营业，商场为了省电只打开了部分灯，整层光线暗淡，甚至不开空调、没有取暖，也没有保安。上诉人在这种恶劣的经营环境下营业到2020年4月5日，加之当时辽阳地区疫情尚未全面解除，考虑到健康安全问题，只能无奈暂时休息一段时间，便向万嘉主管吴阳请假，经其同意后才休息的，与一审法院认定的事实有误，上诉人不存在一审法院认定的不经营，被上诉人处B座600户商家，只经营5户、6户之间，经营率只达到1%，商场内只有应急灯光，不能达到营业标准，因此，原审法院认定上诉人擅自停业是错误的。2020年5月20日被上诉人向上诉人单方面发出解除房屋租赁合同通知书，上诉人是被被上诉人单方面解除了合同，依据双方签订的两年合同被上诉人已经构成违约。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，明显侵犯上诉人合法权益，请求二审院查明事实，依法撤销错误判决，支持上诉人的上诉请求。辽阳万嘉商业运营管理有限公司上诉请求：一、依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2221号民事判决书第二项、第四项。二、依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、依法发回重审或改判支持上诉人的全部反诉请求。四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决返还保证金错误。被上诉人违反《商铺租赁合同》第17条第2款第（2）项规定，擅自停业，违约在先，上诉人按照《商铺租赁合同》第五条第2款“．．．．．。如乙方违约，甲方或甲方委托的物业服务公司将有权解除本合同并没收全部或部分保证金……”的规定，针对原告的违约行为，上诉人对保证金有权不予以返还。另，被上诉人起诉状中要求返还6个半月的租金、物业管理费，其本身就可以反证其违反合同约定擅自停业、违约在先的客观事实。一审判决已认定被上诉人“未经被告书面同意未营业”的事实，故，根据上述合同约定对被上诉人的保证金不应当返还，现一审判决返还保证金，显然是错误的。二、上诉人的一审反诉请求有充分的事实和合同依据，一审判决不予支持是错误的。针对被上诉人李丹违约擅自停业的违约行为，补充协议约定的免租三个月是无效的。一审判决对此事实的认定是正确的。故，被上诉人李丹缴纳租金对应的实际租赁期限应为2019年1月19日至2020年4月18日。上诉人于2020年5月20日针对被上诉人李丹的违约行为送达解除合同通知，不仅不应当返还租金和物业管理费，相反，被上诉人李丹还应当向上诉人支付一个月的租金和物业管理费合计2,626.00元（租金1,532.00元、物业管理费1,094.00元）。并且，根据《万嘉城市广场商铺租赁合同》第十七条2款“合同期内，乙方如以下情况，甲方有权要求乙方按所涉金额的2倍支付违约金”约定，被上诉人李丹应支付的违约金为2×（一个月的租金1,532.00元+一个月的物业管理费1,094.00）=5,252.00元。上诉人认为，被上诉人李丹未经上诉人书面同意而擅自停业是本案的客观事实，一审法院对此事实也予以了认定，这就充分说明被上诉人违约是确定无疑的。此外，疫情属于不可抗力，上诉人也因此遭受了损失，也没有法律和明确的政策规定像上诉人这样的企业应当予以免租，因此，被上诉人要求租赁期间不包括疫情期间的主张不但没有依据，更是违背公平、公正原则的。故，根据上述事实和合同约定，上诉人要求被上诉人支付5,000.00元违约金、支付2,626.00元（一个月租金和物业管理费）是有充分的事实、法律及合同依据的，而一审判决对上诉人的反诉请求不予支持不仅与认定的事实相矛盾，更是错误的。综上，被上诉人擅自停业的违约行为是导致本案发生的根本原因，其诉讼请求没有任何事实、法律、合同依据，不应得到支持。而上诉人的反诉请求具有充分的事实和合同依据、法律依据，依法应当予以支持。故，请贵院对上诉人的上诉请求依法予以支持。李丹辩称，一、违约方是辽阳万嘉商业运营管理有限公司，从2020年1月24日起，万嘉城市广场擅自停止营业。国家没有法律和明确的政策规定，疫情期间万嘉城市广场必须停止营业。万嘉广场未按合同履行义务，擅自停业，而不是休息，属于单方面先违约。二、一审判决中关于《万嘉城市广场商铺租赁合同》补充协议无效的判决是错误的。此补充协议是因为商场经营不善，没有客流，给予所有万嘉业主的免租政策，不是单独给予我方一家的，此为格式化条款。三、一审判决中写：因原告李丹存在不经营的情况，2020年5月20日万嘉城市广场向李丹下达合同解除通知，后李丹也未在该处经营，判决是错误的。四、一审判决中写到：我方索要装修损失折价款及违约金是因为万嘉城市广场欺诈行为而产生的，此判决是错误的。辽阳万嘉商业运营管理有限公司辩称，一、上诉人李丹违反《商铺租赁合同》第17条第2款第（2）项规定，擅自停业，存在违约行为，答辩人有权解除租赁合同，并且，已在2020年5月20日向上诉人李丹送达解除合同通知，故，对于解除租赁合同，答辩人无异议。二、上诉人李丹无权要求返还保证金。三、上诉人李丹要求返还所谓的租金、物业管理费无任何事实、法律及合同依据。四、上诉人要求支付装修损失没有任何事实、法律、合同依据。五、针对上诉人李丹的违约行为，答辩人一审中依法提起了反诉，李丹应当承担违约赔偿责任。综上，上诉人李丹擅自停业的违约行为是导致本案发生的根本原因，其一审诉讼请求、二审上诉请求没有任何事实、法律、合同依据，故，请依法应当予以驳回。李丹向一审法院起诉请求：请求依法判令原、被告解除《商铺租赁合同》；判令被告立即返还原告租赁保证金5,254.00元，返还剩余3个月15天租赁费、物业管理费共计9,194.50元，并赔偿原告装修损失折价款15,000.00元，违约金10,000.00元，共计39,448.50元。2018年原告通过招商广告、宣传海报等方式得知被告商场在招租，由于被告的万嘉城市广场项目介绍宣传材料中称有数百家如阿迪达斯、耐克、斐乐等商业龙头入驻，并有广泛文艺、全街景、亲子、田园、网红主题购物等多种主题项目，吸引了原告等多家商户进场，原告于2018年10月29日与被告签订商铺租赁合同，用于个体经营银久品牌，约定开业日期为2019年1月1日（以商场实际交付开业日期为准）。原告向被告交付了一年的租赁费18,388.00元、保证金5,254.00元、物业管理费13,134.00元，并投入30,000.00元对该商铺进行了装修。被告利用虚假宣传材料招原告等数家商户，进场后商户发觉根本没有所谓数百家商业龙头，宣传材料中的多种主题项目也未展开，而且开业后被告一直未能正常运营。签合同时被告给原告3个月免租政策，在2019年4月6日因商场经营不善，没客流量，被告给予原告三个月免租政策，在2020年春节后因疫情原因商场歇业一个半月，综上所述，在一年的合同期限内，结合免租政策及疫情歇业，被告应返还原告剩余租金。现在被告商场营业中的店铺寥寥无几，整个商场人气凋零无人问津，原告租赁被告商铺的合同目的不仅无法实现，而且损失惨重，这一切均源于被告商铺租赁时的欺诈行为，原告多次找到被告协商未果。被告辽阳万嘉商业运营管理有限公司辩称：一、原告违反《商铺租赁合同》第17条第2款第（2）项规定，擅自停业，存在违约行为，被告有权解除租赁合同，并且已在2020年5月20日向原告送达解除合同通知，故对于解除租赁合同，被告无异议。二、原告无权要求返还保证金。原告擅自停业，违约在先，被告解除合同是有充分的事实和合同依据。同时，被告按照《商铺租赁合同》第五条第2款：如乙方违约，甲方或甲方委托的物业服务公司将有权解除本合同并没收全部或部分保证金．．．．．．”的规定，被告对保证金有权不予以返还。三、原告要求返还所谓的租金、物业管理费无任何事实、法律及合同依据。按照《商铺租赁合同》及《万嘉城市广场商铺租赁合同》补充协议，在原告不违约的情况下，合同期限应为2019年1月19日至2020年7月18日，因原告违反合同约定，擅自停业，根据补充协议第二条第3款“乙方按照商场规定的营业时间正常营业，未经甲方书面同意未营业一次，本补充协议免租政策无效，即本补充协议无效”约定，原告自认在2020年4月份请假停业，但无论所谓的请假事实是否存在，但没有经过被告的书面同意以及原告停业是客观事实，即补充协议约定的免租三个月是无效的。故原告缴纳租金对应的实际租赁期限应为2019年1月19日至2020年4月18日．被告于2020年5月20日针对原告的违约行为送达解除合同通知，不仅不应当返还租金和物业管理费，相反原告还应当向被告支付一个月的租金和物业管理费合计2,626.00元（租金1,532.00元、物业管理费1,094.00元）。四、原告要求支付装修损失没有任何事实、法律、合同依据。首先，原告未能提供合法有效的证据证明装修损失的客观存在以及与被告存在法律上的因果关系；其次，即使存在损失，也是原告擅自停业的违约行为造成的，与被告无关。依法驳回诉讼请求。反诉原告辽阳万嘉商业运营管理有限公司诉称：一、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告于2018年10月29日签订的《万嘉城市广场商铺租赁合同》；判令反诉被告李丹向反诉原告支付一个月的租金1,532.00元和一个月的物业管理费1,094.00元，合计2,626.00元；判令反诉被告李丹向反诉原告支付违约金5,000.00元；反诉费由反诉被告承担。2018年10月29日，反诉原告与反诉被告签订的《万嘉城市广场商铺租赁合同》，反诉原告作为出租方将其所有的位于辽阳市白塔区，套内面积21.89m²商铺租赁给反诉被告用于经营使用，租赁期限为24个月，合同约定自2019年1月1日起至2020年12月31日止（以商场实际交付开业日前为准），后商场于2019年1月19日开业，即租赁期限从2019年1月19日起至2021年1月18日止；租金18,388.00元/年、物业管理费13,134.00元/年，反诉被告支付一年的租金、物业费以及租赁保证金5,254.00元，合同签订后，反诉原告依约履行。之后，双方又于2019年4月6日签订《＜万嘉城市广场商铺租赁合同＞补充协议》，约定从2019年4月19日至7月18日止反诉原告免收租金及物业管理费。故反诉被告已支付的租金及物业费为从2019年1月19日起至2020年4月18日止（包含免租期三个月）。现反诉被告在合同履行过程中，从2020年3月3日春节开业后，未经反诉原告同意，擅自停止营业至今，直接影响商场整体业态，造成不良影响。据此，根据《万嘉城市广场商铺租赁合同》第十七条2款“合同期内，乙方如以下情况，甲方有权要求乙方按所涉金额的2倍支付违约金”及第（2）项约定“未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业．．．．．．”，反诉原告请求解除合同，租赁保证金不予返还。并且根据上述约定，反诉被告应承担违约责任支付违约金5,000.00元。反诉被告李丹辩称：首先，反诉被告认为导致解除合同的后果，其责任并不在于反诉被告，反诉被告不存在违约行为，反诉原告主张的5,000.00元违约金没有事实和法律依据。双方之间签订的2年的合同，解除合同的根本原因系反诉原告夸大宣传进行招商，同时在日常商场运营管理及商场维护秩序出现严重问题，直接导致了商场停业并出兑给友谊商场的局面。反诉被告并没有停止营业，也没有撤场，而是休息一段时间，在商铺休息前也就是2020年4月4日已经向当时的反诉原告的主管吴杨请假，经他同意后反诉被告才休息的，在吴杨辞职后，反诉被告再次向现任主管单云龙请假，所以反诉被告的情况不符合合同中的违约条款。明显是反诉被告单方解除合同，违反了双方签订的2年合同。而且反诉原告为了方便腾退商铺，将商场交付给案外人友谊商场，擅自将反诉被告的货品及货架挪到别处，其目的是为了履行其与友谊商场约定的合同义务，同时也没有出现反诉原告所表述的违约情形的发生，依据协议约定反诉原告对反诉被告并不享有单方解除权，解除权尚未形成，完全属于反诉原告主观的想法，没有事实和法律依据。反诉原告作为制作合同文本一方，就合同条款而言本身存在霸王条款的情形，不仅没有以引人注目的特殊字体或在显著位置标出从而使反诉被告一眼就能注意到，相反将该霸王条款夹杂在众多条款中，使反诉被告在不知情的情况下签字，意图加重反诉被告的责任。故根据合同法规定，该格式条款对反诉被告不产生约束力。反诉原告不享有单方解除合同的权利，反诉被告不承担违约责任，反诉原告的反诉请求不成立。一审法院认定事实：2018年10月29日，辽阳万嘉商业运营管理有限公司（甲方）与李丹（乙方）签订《万嘉城市广场租赁合同》，约定：甲方将位于辽阳市白塔区.89平方米的商铺租赁给乙方，用于经营银久K金品牌银饰品。合同有效期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止（以商场实际交付开业日期为准）。合同期内租金36,776.00元，物业管理费26,268.00元，合同期内租赁费总计63,044.00元，首年全年交费免3个月租金。乙方在本合同签订时，向甲方一次性交付租赁保证金5,254.00元，为保证合同正常履行及乙方撤柜后商品售后质量问题的合理解决。合同签订后，李丹向辽阳万嘉商业运营管理有限公司交付了一年的租赁费18,388.00元和物业管理费13,134.00元，并交纳了保证金5,254.00元。万嘉城市广场于2019年1月19日开业。2019年4月6日，辽阳万嘉商业运营管理有限公司（甲方）与李丹（乙方）签订《万嘉城市广场商铺租赁合同》补充协议，约定“乙方所租赁商铺位于辽阳市白塔区3层4330号”。“为了更好的扶持乙方经营，合同期内乙方满足以下条款时，甲方给予乙方3个月免租期（免租金及物业管理费），免租期时间为：2019年4月19日至2019年7月18日，商铺租赁合同中约定的缴费方式不变，合同期及缴费时间自然顺延：1、乙方严格按照《万嘉城市广场商铺租赁合同》中所约定的条款执行并遵守；2、乙方严格遵守《万嘉城市广场商户管理规定》中所约定的条款执行，并接受甲方的管理、监督及处罚；3、乙方按照商场规定的营业时间正常营业，未经甲方书面同意未营业一次，本补充协议免租政策无效，即本补充协议无效；···”另，万嘉城市广场因疫情休息期间为2020年1月24日至2020年3月3日。李丹从2020年4月4日起，分别通过微信向万嘉城市广场的主管吴洋、单云龙请假。2020年5月20日，辽阳万嘉商业运营管理有限公司向李丹下达商铺租赁合同解除通知，载明：根据《万嘉城市广场租赁合同》中第十七条2款“合同期内，乙方如以下情况，甲方有权要求乙方按所涉金额的2倍支付违约金，．．．．．．同时，甲方有权解除本合同，．．．．．．”’及第（2）项约定“未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业．．．．．．”，李丹已经违反双方所签订的租赁合同，辽阳万嘉商业运营管理有限公司从通知下发之日起与李丹正式解除合同，收回商铺经营权，且李丹所缴纳的各种款项不予退还。同时追究李丹相关法律责任，并赔偿商场相关经营损失。一审法院认为：辽阳万嘉商业运营管理有限公司与李丹签订的《万嘉城市广场租赁合同》及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的相关规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因原告李丹存在不经营的情况，2020年5月20日，辽阳万嘉商业运营管理有限公司向李丹下达商铺租赁合同解除通知，后李丹也未在该处经营。现李丹主张解除商铺租赁合同，辽阳万嘉商业运营管理有限公司亦反诉主张解除商铺租赁合同，故应尊重当事人的意愿予以解除。对于李丹所主张要求辽阳万嘉商业运营管理有限公司返还租赁保证金5,254.00元，因双方租赁合同已经解除，李丹亦未出现租赁保证金约定的损害情况出现，故辽阳万嘉商业运营管理有限公司应对李丹交纳的租赁保证金予以返还。根据合同约定，合同有效期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止（以商场实际交付开业日期为准），首年全年交费免3个月租金，李丹已交纳第一年的租赁费用。故租赁期间起止日为2019年1月19日至2020年4月18日。因双方后续签订补充协议，约定李丹在满足协议约定条件下，免租期时间为2019年4月19日至2019年7月18日，合同期及缴费时间自然顺延，第一年租赁期间可顺延至2020年7月18日。因原告李丹未按照补充协议约定，未经被告书面同意未营业，故补充协议约定免租政策无效，租赁期应计算至2020年4月18日。李丹主张辽阳万嘉商业运营管理有限公司返还剩余三个半月租赁费及物业费，一审法院不予支持。李丹主张辽阳万嘉商业运营管理有限公司赔偿其装修损失折价款15,000.00元及违约金10000.00元，因李丹未提供充分证据证明双方签订商铺租赁合同时，辽阳万嘉商业运营管理有限公司存在欺诈行为，故对该主张，一审法院不予支持。在合同履行期间，因受疫情影响，万嘉城市广场休息39天未营业，结合本地疫情影响综合考量，疫情期间商场不能正常使用，确不可归责于当事人的原因造成的，原告主张租赁期间不包含疫情休息时间，一审法院酌情予以支持，故辽阳万嘉商业运营管理有限公司反诉主张李丹支付一个月租金和物业费，一审法院不予支持。辽阳万嘉商业运营管理有限公司反诉主张李丹未经其书面同意擅自停止营业，违反合同约定，应向其支付违约金5,000.00元，因“经书面同意未营业”系对免租政策无效的约定，故对该主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李丹与被告（反诉原告）辽阳万嘉商业运营管理有限公司于2018年10月29日签订的《万嘉城市广场租赁合同》；二、被告（反诉原告）辽阳万嘉商业运营管理有限公司返还原告（反诉被告）李丹租赁保证金5,254.00元；三、驳回原告（反诉被告）李丹的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）辽阳万嘉商业运营管理有限公司的诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内给付。如果未按上述期间履行给付金钱义务，应当依照。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费475.00元，由原告（反诉被告）李丹负担425.00元，由被告（反诉原告）辽阳万嘉商业运营管理有限公司负担50.00元；反诉案件受理费25.00元，由被告（反诉原告）辽阳万嘉商业运营管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人李丹提交新证据：光盘一张，证明万嘉2020年5月20日后不经营、万嘉违约，光盘中的图片证明万嘉存在虚假宣传。光盘中有一张图片能证明我的柜台被万嘉搬走了，我是2020年9月份知道的。上诉人辽阳万嘉商业运营管理有限公司发表质证意见：该组不属于新证据，上诉人李丹陈述证明万嘉公司2020年5月20日停止全部经营与事实不符，该份证据不能证明上述事实，另外因为双方都同意解除租赁合同，即使存在也与本案无关。上诉人李丹认为万嘉公司存在虚假宣传并不是客观事实，该组证据不能证明此事实，事实上万嘉公司从2019年1月19日开业之后一直属于正常经营状态，李丹也在其经营一年之久，以上也是本案客观事实。由此可以证明李丹认为存在虚假宣传是不客观的，是属于单方主观臆断，不能成立。李丹所提出的装修损失并未提供证据予以证明，且与万嘉公司无关。该证据与本案无关联,本院不予采纳。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人均认可解除合同，案涉合同予以解除关于上诉人李丹提出对方提前解除合同构成违约的问题，根据合同约定，合同有效期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止（以商场实际交付开业日期为准），首年全年交费免3个月租金，李丹已交纳第一年的租赁费用。故租赁期间起止日为2019年1月19日至2020年4月18日。因双方后续签订补充协议，约定李丹在满足协议约定条件下，免租期时间为2019年4月19日至2019年7月18日，合同期及缴费时间自然顺延，第一年租赁期间可顺延至2020年7月18日。因李丹未按照补充协议约定，未经辽阳万嘉商业运营管理有限公司书面同意未营业，故补充协议约定免租政策无效，租赁期应计算至2020年4月18日。辽阳万嘉商业运营管理有限公司于2020年5月20日通知解除合同，李丹于合同解除前亦未经营，及综合考虑合同履行过程中疫情的影响等原因，一审判决不支持李丹对辽阳万嘉商业运营管理有限公司主张的违约责任，并无不当。李丹提出应当赔偿其装修损失的主张，亦无充分证据及法律依据，一审未予支持并无不当。上诉人辽阳万嘉商业运营管理有限公司要求被上诉人支付一个月租金和物业管理费的上诉请求，一审法院考虑疫情期间商场不能正常使用，确属不可归责于当事人的原因造成的，未予支持该项请求，并无不当。考虑疫情确属影响案涉合同履行的因素，判决辽阳万嘉商业运营管理有限公司返还租赁保证金5,254.00元亦无不当。综上所述，辽阳万嘉商业运营管理有限公司、李丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950.00元，由李丹负担475.00元，辽阳万嘉商业运营管理有限公司负担475.00元。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜审 判 员 王 娜二〇二一年八月八日法官助理 李 雪书 记 员 徐智源