广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初9876号原告：阳江市浩晖房地产开发有限公司，住所地阳江市江城区市委党校西边用地之二（右边）。法定代表人：许德来，执行董事。委托诉讼代理人：冯永锐，广东中瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：林艾菲，广东中瑜律师事务所律师。被告：杨丽亚，女，1988年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：李忠，广东经国律师事务所律师。第三人：黄晓燕，女，1990年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省阳江市江城区。第三人：陈思，女，1962年12月22日出生，汉族，身份证住址广东省阳江市江城区之。委托诉讼代理人：黄晓燕，身份情况同上。原告阳江市浩晖房地产开发有限公司（以下简称阳江公司）与被告杨丽亚、第三人黄晓燕、第三人陈思案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阳江公司的委托诉讼代理人冯永锐、林艾菲，被告杨丽亚的委托诉讼代理人李忠，第三人陈思及其委托诉讼代理人兼第三人黄晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳江公司向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的强制执行并解除查封措施；2、确认位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房的所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：广州市白云区人民法院在被告与第三人陈思之间的民间借贷纠纷强制执行一案中（（2020）粤0111执3905号），预查封了登记在原告名下位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房（以下简称案涉房屋）。原告向广州市白云区人民法院提出案外人执行异议，请求停止执行并解除案涉房屋的查封措施。2021年2月19日，广州市白云区人民法院作出（2021）粤0111执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为：一、人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施应当以其责任财产为限，如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。第三人陈思、黄晓燕对案涉房屋不享有物权，不属于其责任财产，应当停止对案涉房屋的执行。二、案涉房屋的商品房买卖合同已经解除，双方的权利义务已经恢复原状，第三人陈思、黄晓燕基于案涉房屋商品房买卖合同所享有的权利已消灭，原告作为涉案房屋的所有权人，享有足以排除强制执行的民事权益。另外，商品房买卖合同及补充协议解除协议书签订后，原告亦依法向相关部门申请涂销商品房买卖合同预售备案登记手续，但因在办理过程中案涉房屋被法院查封，导致没能办理，原告对此没有任何过错。综上，原告为了维护自身的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告杨丽亚辩称：案涉房屋的商品房屋买卖合同不真实，房屋的交付时间与合同签订时间是冲突的。此外，补充协议也是不真实的。原告就本案的证据不足，被告请求驳回原告的诉讼请求。第三人黄晓燕、陈思共同述称：第三人于2016年11月28日购买了案涉房屋，因第三人陈思在申请银行贷款时年龄不符合而不能通过房贷申请，故于2020年4月与原告一致协商解除之间的购房合同。2020年4月29日，第三人已收到原告解除购房合同退还的首付款291,000元，扣除违约金20,000元，实际收到退还的首付款271,000元。案涉房屋已与第三人没有任何关系，第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的不动产登记资料查询结果证明、《商品房买卖合同》及补偿协议、登记证明书、证明、解除协议书、注销备案申请表、银行业务回单、函件、执行裁定书、业务受理信息、不动产产权证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：被告与第三人陈思民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月2日以（2019）粤0111字第30554号立案受理。该案审理中，本院查明及认定被告与第三人陈思之间存在民间借贷关系，被告共向第三人陈思提供借款174,000元，故被告诉请第三人陈思向其归还借款本金174,000元及利息的主张于法有据，予以支持；因被告与第三人陈思之间并未约定还款利息和还款时间，且被告未能提供证据证实其曾向第三人陈思催讨，第三人陈思应自收到起诉状副本的三日内（2019年11月22日）向被告清偿，故第三人陈思应以174,000元为本金，自2019年11月23日至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被告支付利息。基于上述查明认定事实，本院于2019年12月23日出具（2019）粤0111字第30554号民事判决书，判决：一、于判决生效之日起五日内，第三人陈思向被告归还借款本金174,000元及利息（利息以174,000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月23日起计付至实际清偿之日止）；二、驳回被告的其他诉讼请求。上述判决生效后，被告向本院提出强制执行申请，申请执行内容为：要求第三人陈思归还借款本金174,000元及利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息等。本院于2020年4月2日以（2020）粤0111执3905号对该案立案执行（执行标的为182,177元、执行费为2,633元）。执行过程中，本院于2020年5月9日以（2020）粤0111执3905号执行裁定书及协助执行通知书办理了对被执行人即第三人陈思以及案外人即第三人黄晓燕名下的位于广东省阳江市××党校路××号在水一方8幢30层3002房（下称3002房）的预查封手续（首封）。2021年1月，原告以其系3002房所有权人，其与该房原买受人已协议解除了商品房买卖合同并拟办理预售合同网签备案注销手续为由向本院提出执行异议，本院于2021年2月19日作出（2021）粤0111执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂在期限内提起本案诉讼。另查明，第三人陈思、黄晓燕为母女关系。2017年1月18日，原告（出卖人）与第三人黄晓燕、陈思（买受人）签署编号为2017011826号的《商品房买卖合同》，约定：出卖人将3002房出售给买受人，买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅；该商品房按套出售，总金额为1,150,000元，买受人须于签署合同当日支付首付款290,000元，余款860,000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款，商品房预售款直接存入该商品房项目预售专用账户，开户银行广发银行阳江分行营业部，专用账户为11×××83，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳江不动产登记中心申请登记备案。同日，原告与第三人黄晓燕、陈思并签订《合同补充协议》，约定：出卖人交付该商品房前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付该商品房并无须承担违约责任，所列义务包括买受人已按照买卖合同及本补充协议的约定履行支付全部购房款的义务（包括面积差价款），并办理完所有与购房相关的手续。其中，该补充协议就合同解除（补充）约定，合同解除的，若买受人已经收楼，买受人应于买卖合同确认解除之日起30日内办妥退房手续，并将该商品房腾空归还给出卖人，还应自收楼之日起每日按总房价0.8%的标准向出卖人支付房屋使用费，还应交纳上述期间该商品房水电费、公共水电分摊费、物业管理费等因使用或占有该商品房所产生的一切费用，出卖人有权于退款时扣除该等费用。2017年4月18日，原告与第三人黄晓燕、陈思就3002房所签订的买卖（预售）房地产合同在阳江不动产登记中心办理了商品房买卖（预售）备案登记。2020年3月9日，中国建设银行股份有限公司阳江分行向阳江不动产登记中心出具拒贷证明，内容为借款人即第三人黄晓燕、陈思向原告购买3002房，借款人向该行申请住房贷款，经审批该笔住房贷款不符合该行信贷政策，该行给予退件处理。2020年4月28日，原告（出卖人）与第三人黄晓燕、陈思（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议解除协议书，约定买受人与出卖人于2017年1月18日就购买3002房签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购房总价为1,150,000元，其中首期款290,000元、买受人申请按揭贷款860,000元，办证费和维修基金等合计10,047元；2017年1月18日，买受人向出卖人出具《延期申请》，承诺于2017年1月18日前支付首期款、办证费、维修基金合计210,047元，剩余首期款90,000元于2017年3月1日前一次性付清；上述《商品房买卖合同》及补充协议、《延期申请》签订后，买受人实际支付了首期款、办证费、维修基金合计210,047元，上述《延期申请》约定的款项于2018年9月11日已全部还清；现因买受人个人征信问题，导致按揭贷款申请未获得银行批准，且买受人无力一次性支付剩余房款，经双方协商一致解除上述《商品房买卖合同》及补充协议；买受人于解除协议签订之日起30天内应配合出卖人前往阳江不动产登记中心办理3002房的注销预售备案手续，相关手续费用由买受人承担；买受人已付首期购房款减去买受人自愿承担20,000元解除合同违约金，如有剩余款项则退还买受人，如购房款不足以支付违约金由买受人另行补足；买受人确认依据合同委托人出卖人代为缴纳的办证费用（预缴）1,000元、物业维修基金9,047元，合计10,047元，其中出卖人已代缴物业维修基金9,047元，剩余未缴费用1,000元退还买受人，如前项款项需补足则直接抵扣对应款项；买受人已缴纳房屋物业维修基金9,047元，将于该套房屋重新销售并办理更名手续完结后，再予退还；上述房屋的预售登记在注销之前，如果因买受人的原因被查封导致不能注销预售登记的，则买受人需自行协调解除查封，如自出卖人通知之日起十五日，有关部门未能解除上述房产的查封造成出卖人损失的，则买受人应赔偿出卖人由此造成的全部经济损失，等等。其中，第三人黄晓燕、陈思并向原告提交解除《商品房买卖合同》申请书，承诺承担因解除商品房买卖合同所产生的一切法律及经济纠纷。同日，原告与第三人黄晓燕、陈思共同向阳江不动产登记中心提交商品房预售合同注销备案申请表。其中，申请表中初审意见一栏手写备注时间为“2020年4月3”。原告于2020年4月28日、4月29日以银行转账方式向第三人陈思分6笔支付271,000元（50,000元+90,000元+90,000元+20,000元+20,000元+1,000元，其中270,000元备注为3002房定金及首期款，1,000元备注为3002房办证费用）。2021年1月26日，广东中瑜律师事务所就3002房预售合同网签和注销备案情况向阳江不动产登记中心去函，要求函复上述情况。2021年1月29日，阳江不动产登记中心复函广东中瑜律师事务所，答复3002房于2017年4月18日办理商品房买卖合同备案，购房人是第三人黄晓燕、陈思；2020年4月30日当事人向该中心申请办理撤销商品房买卖合同备案业务；在办理过程中，广州市白云区人民法院于2020年5月9日对该房屋进行查封；因该房产在办理撤销商品房买卖合同备案过程中被查封，故该商品房买卖合同备案撤销登记未办结。同日，该中心并出具通过城市房地产业务管理信息系统下载打印的业务受理信息，信息显示受理3002房商品房合同撤销业务的受理时间为2020年4月30日。其中，阳江不动产登记中心出具的证明中：（1）《不动产登记资料查询结果证明》记载3002房的权利人为原告，共有情况为单独所有，登记时间为2017年2月22日，产权证号为粤（2017）阳江不动产权第0004820号，查封情况为预查封（查封文号（2020）粤0111执3905号，查封时间2020年5月9日，查封单位广州市白云区人民法院，申请执行人为被告）；（2）《商品房买卖（预购）预购资料检验证明》记载3002房的出卖人为原告，购房人为第三人黄晓燕、陈思，备案时间为2017年4月18日，查询结果为房产已被查封，未办抵押；（3）《不动产登记资料查询结果证明》记载登记在第三人黄晓燕名下的不动产包括3002房（已备案）和阳江江城区党校路38号在水一方8幢26层2605房（下称2605房，已抵押），登记在第三人陈思名下的不动产为3002房（已备案）；（4）《住房登记记录查询证明》记载第三人黄晓燕就2605房的预售合同已备案，第三人黄晓燕、陈思就3002房的预售合同已备案。庭审中，对于3002房的交付情况，原告陈述3002房于2016年11月28日签订认购书，2017年1月22日交付房屋，第三人实际仅支付首期房款290,000元及1,000元办证费用，房屋于2020年4月29日交还原告管业。对此，原告并提交了以下证据：（1）显示签订日期为2016年11月28日的认购书；（2）收楼申请，内容为第三人于2017年1月18日向原告提出提前办理3002房的收楼入住申请；（3）物业交接表，显示3002房于2017年1月22日交付第三人；（4）入住会签单，显示原告与第三人就3002房于2017年1月22日办理物业交接，其中备注按揭付款未付清。第三人黄晓燕、陈思陈述3002房于2016年11月收楼并居住使用，首期房款的最后一笔房款于2018年9月11日付清，房屋于2020年4月29日退回给原告。被告确认3002房在2017年已入住使用，房屋是否成功办理按揭贷款的情况不清楚。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，原、被告及第三人因涉案房产的执行行为所引发的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》对于案外人执行异议之诉的规定，在案外人提起的执行异议之诉中，案外人在明确提出排除对执行标的强制执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围。原告在本案中提出的停止对涉案房产的强制执行并解除查封措施以及要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求属于案外人执行异议之诉的审查范围。本案中，案件审查的焦点问题在于原告对作为执行标的的涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据原告提交的由阳江不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，查询结果显示涉案房产的产权已于2017年2月22日确权登记在原告的名下，共有情况为单独所有。原告虽与第三人就涉案房产签订《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，但根据原告提交的解除协议书、申请书、注销备案申请表、银行业务回单、函件，上述证据已形成完整的证据链，足以证实原告与第三人就涉案房产经协商一致解除双方之间的买卖合同，原告退回第三人就涉案房产所支付的房款，双方并就合同备案已向房管部门申请撤销，房管部门也已受理。根据原告提交的阳江不动产登记中心签章的业务受理信息，信息显示涉案房产申请的合同撤销业务的受理时间为2020年4月30日，所显示的业务受理内容亦与原告提交的注销备案申请表、函件所证明内容相互印证，即房管部门就涉案房产的合同备案撤销业务受理时间早于本院就涉案房产的查封时间（2020年5月9日）。因此，根据不动产物权登记生效原则，由于原告与第三人就涉案房产买卖合同的解除、房款的退回、合同备案的申请撤销以及房屋部门就撤销业务的受理时间均发生在本院就涉案房产查封行为之前，涉案房产的产权一直登记在原告名下，故涉案房产的产权人为原告，原告现要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求依法有据，本院对此予以支持。根据（2019）粤0111字第30554号民事判决书的内容，被告对第三人陈思的债权属于金钱之债。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，原告作为涉案房产的房地产开发企业和登记的产权人，其与第三人就涉案房产虽然在本院查封之前已签订买卖合同，且合同已登记备案。但基于对涉案房产合同的解除、房款的退回、合同备案的申请撤销、房屋部门就撤销业务的受理以及原告为涉案房产权利人的查明，涉案房产由于撤销合同备案业务的受理与查封行为存在时间上的紧密性，导致涉案房产买卖合同的备案未能撤销，该情况是由于第三人陈思未按生效民事判决向被告履行债务清偿责任所致，原告对此并不存在过错。现原告提出的执行异议已经符合该条规定的情形，其对涉案房产所享有的所有权已能够排除执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下:一、确认位于广东省阳江市江城区党校路38号在水一方8幢30层3002房的房屋产权为阳江市浩晖房地产开发有限公司所有；二、在（2020）粤0111执3905号案中不得执行广东省阳江市江城区党校路38号在水一方8幢30层3002房，并解除对该房产的查封。本案受理费15,150元，由陈思负担（于本判决生效之日起五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2021）粤0111执异2号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  朱东军人民陪审员  胡少娟人民陪审员  李 青二〇二一年八月四日书 记 员  苏秋雅