安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1493号上诉人（原审原告、案外人）：张春先，男，1969年4月20日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：刘培，安徽皖成律师事务所律师。上诉人（原审被告、申请执行人）：孙宇，女，1974年11月18日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：孙高艳，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：纪文光，男，1970年10月8日出生，汉族，住安徽省濉溪县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈绍亮，男，1976年12月9日出生，汉族，住安徽省怀远县。原审第三人（被执行人）：常清林，男，1963年11月2日出生，汉族，住安徽省怀远县。原审第三人（被执行人）：徐金林，女，1962年12月24日出生，汉族，住安徽省怀远县。上诉人张春先、孙宇因与被上诉人纪文光、沈绍亮、原审第三人常清林、徐金林案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张春先及其委托诉讼代理人刘培、上诉人孙宇及其委托诉讼代理人孙高艳、被上诉人沈绍亮到庭参加诉讼；被上诉人纪文光、原审第三人常清林、徐金林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春先上诉请求：1.撤销（2020）皖0321民初5694号判决第一项,改判不得执行位于怀远县大门西侧的二间门面房【现登记产权证号（2019）××××号、（2019）××××号）;2.被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：登记在常清林名下的房屋是第一间、第三间。多年来,张春先确实一直占有常坟镇老镇政府大门西侧第一间、第二间门面房用于经营。之所以张春先实际占用第一间和第二间,是因为第二间和第三间在商业价值等方面基本无差异的情况下,常清林和其他房主为了使用方便而进行调换使用,一审中,常清林提交的724号房产证的宗地图上有标注（张宝凤的第二间、常清林第三间调换使用）。张春先租赁期间,以及购买之后也从未向第二间的房主交过房租,张春先对第二间的占有应当视为对第三间的占有。孙宇辩称，案涉房屋的买卖合同系张春先与常清林伪造，合同于2018年2月8日签订，除了合同以外没有合同履行的证据。在2019年12月3日张春先妻子与孙宇的通话录音中，张春先妻子常宫林（系常清林的亲妹妹）明确其和常清林没有房屋租赁和房屋买卖的手续，双方对于房屋价格也没有确定，因此可见此合同系后期为躲避执行伪造。另外法院查封的是常坟镇政府大门西侧第一间和第三间的门面房，上诉人张春先并未占用第三间房屋，张春先也没有证据证明支付了全部的房屋购房款，也并非因买受人自身原因未办理过户登记，因此根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，张春先对于案涉两套房屋无权排除执行，因此依法驳回张春先的上诉请求。沈绍亮辩称，不同意张春先的上诉意见，同意孙宇的答辩意见。孙宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张春先一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定张春先与常清林签订《房屋租赁合同》、《售房协议书》事实错误。(一)张春先与常清林签订的《房屋租赁合同》和《售房协议书》系后期补签的虚假协议,明显系恶意串通损害孙宇利益,系无效。常宫林和张春先系夫妻,常宫林系常清林亲妹妹,张春先系常清林是亲妹婿。2019年12月3日,孙宇在与常宫林的电话录音中,常宫林明确其与常清林没有任何房屋租赁手续和房屋买卖手续,并在电话中多次强调“房价还没有确定”,等常清林从拘留所出来后,常宫林和常清林商议确定多少钱将涉案房屋买下来,然后常宫林将购房款全部给孙宇。可见《房屋租赁合同》和《售房协议书》明显系为了逃避执行而后期伪造。(二)《售房协议书》约定的两间门面房的价格是56万元,此价格明显低于同期同地段房屋价格。(三)本案除了《房屋租赁合同》和《售房协议书》两份协议外,没有其他合同履行的证据材料,无法证明两份协议的真实性,更无法证明两份协议实际履行。法院查封常清林的房屋系常坟镇政府大门西侧第一间和第三间门面房,张春先没有证据证明实际占有使用此两间房屋，没有关于支付这两套房屋水费、电费等费用的证据。张春先也没有证据证明因租赁房屋而支付过租赁费。张春先提出其已经支付了31万元购房款，但并没有向常清林支付31万元银行转账记录。2019年2月26日常宫林有一笔24.8万元的取款记录，常宫林有一笔30多万元的银行还款记录，但首先常宫林取款不能证明是为了给常清林还款，其次金额也对不上，再次不符合正常逻辑，如果常宫林取款与常清林还款有关，常宫林完全可以通过银行转账给常清林，这么大的数额没有必要取款再存款，且31万元收条落款时间为2019年2月24日，时间也对不上，明显虚假。二张春先提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张春先不享有排除法院强制执行的权利。一审法院确认常坟镇政府大门西侧第一间门面房归张春先所有，不得执行系认定事实和适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户没登记。”退一万步讲，即使张春先与常清林签订房屋买卖协议，张春先没有证据证明实际占有使用查封房屋（常坟镇政府大门西侧第一间和第三间门面房），没有证据证明已支付部分购房款，更没有证据证明是其他原因导致未办理过户登记，故张春先不享有足以排除法院强制执行的权利。综上，基于张春先与常清林的特殊关系，结合常宫林与孙宇的电话录音等全案证据材料，可以看出，张春先明显系与常清林恶意串通，伪造租房和购房协议，逃避执行，另也没有办理过户登记。因此，请求法院依法驳回张春先的异议申请并追究张春先与常清林的恶意串通，逃避执行的法律责任！张春先辩称，张春先与常清林签订的房屋买卖合同合法有效，符合最高人民法院办理执行异议和复议案件规定第28条不予执行的条件，两间房屋都符合，上诉人孙宇的上诉请求不能成立，请求法院依法驳回孙宇的上诉请求。沈绍亮辩称：同意孙宇的上诉意见。纪文光、常清林、徐金林未到庭参加诉讼，也未作出书面答辩意见。张春先向一审法院起诉请求：1.不得执行第三人常清林名下的位于怀远县大门西侧的二间门面房【现登记产权证号为（2019）××××号、（2019）××××号】;2.确认张春先与第三人常清林2018年2月8日签订的房屋买卖合同有效；3.确认该处房屋归张春先所有。一审法院认定事实：2017年2月9日，张春先和常清林签订了《房屋租赁合同》，常清林将位于老乡政府大门西侧的两间门面房出租给张春先，租金每年30000元。2018年2月8日，常清林和张春先签订《售房协议书》，常清林将常坟镇老政府大门西侧两间门面房以560000元价格出售给张春先。2019年2月24日，常清林向张春先出具收条一份，收条载明：今收到张春先购房款叁拾壹万元（3100000.00）。2019年2月26日，张春先妻子常宫林从银行提取现金248000元；同日，常清林偿还银行借款300455.88元。2019年3月1日，常清林、第三人（被执行人）徐金林和张春先、常宫林签订两份《房地产转让契约》，常清林、徐金林将位于常坟××套房屋（所有权证号分别为××××号、××××号）转让给张春先、常宫林，价格均为100000元；同日，房屋产权登记部门受理了双方签名的《房屋所有权转移登记申请书》，该申请书注明的房屋所有权证号为××××、××××。2019年6月4日，常清林所有的上述产权证号为××××的房屋产权证换发登记为皖（2019）怀远县不动产第××××号产权证；6月19日，常清林所有的上述产权证号为××××的房屋产权证换发登记为皖（2019）怀远县不动产第××××号产权证。2019年10月11日，怀远县人民法院作出（2019）皖0321执2373号之一、（2019）皖0321执2633号、（2019）皖0321执2874号执行裁定，查封了常清林、徐金林共有的（2019）××××号、（2019）××××号两处房屋，位于常坟镇昌盛街老常坟镇政府大门西侧第一间和第三间的门面房。张春先当庭陈述其占有使用的房屋为老常坟镇政府大门西侧第一间和第二间的门面房。孙宇当庭陈述张春先占用的是第一间和第二间，法院查封的是第一间和第三间。一审法院认为，在怀远县人民法院对（2019）××××号、（2019）××××号两处房屋作出查封之前，张春先和常清林已就涉案房屋签订了售房协议书、房地产转让契约，根据2019年2月26日，张春先妻子常宫林从银行提取现金248000元；同日，常清林偿还银行借款300455.88元的情况。一审法院认定张春先向常清林支付了部分购房款。根据张春先提供的怀远县地产管理处房地产转让契约档案，一审法院认定非因张春先自身原因没有办理过户登记。根据张春先提供的营业执照、居委会证明及当事人的当庭陈述，一审法院认定在法院查封之前，张春先已合法占有常坟镇昌盛街老常坟镇政府大门西侧第一间门面房，其对该房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。对一审法院查封的老常坟镇政府大门西侧第三间的门面房，张春先并没有占有使用，故仅对张春先部分诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行位于常坟镇昌盛街老常坟镇政府大门西侧第一间门面房；二、确认上述门面房归张春先所有；三、驳回张春先的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由张春先负担。怀远县人民法院（2020）皖0321执异28号执行裁定于本判决生效时自动失效。二审中，张春先为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：1.电费缴费单、电费缴费凭证。证明张春先从2004年一直占用使用被查封房屋的事实，期间电费一直由张春先的妻子常宫林缴纳。2.申请证人常和轼出庭，证明常和轼在案涉第三间房屋办理了产权证，导致2019年3月1日房屋未过户完成；常和轼与张春先将第二间和案涉第三间进行调换使用，张春先对第二间占有应视为对第三间的占有。孙宇质证意见：对证据1电费清单形式上的真实性没有异议，达不到张春先的证明目的，此证据恰恰证明了案涉两套房屋的户主是常清林，并不能证明系张春先支付的电费，也不能证明张春先于2004年占有案涉房屋。对证据2证人证言的三性均有异议，证人陈述1996年就与张春先是邻居，并且张春先在旁边经营超市，但是基于张春先的陈述2004年就开始经营超市，并且在原审的证据中提供了一个常宫林的营业执照，也是注册时间2004年5月18日，可见证人系虚假陈述。另据孙宇所知张春先是2004年开始经营超市，但不是在案涉房屋，而是案涉房屋对面，所以证人常和轼陈述是虚假陈述，其与常清林和张春先有利害关系，应当不予采信。沈绍亮质证意见：同意孙宇的质证意见。孙宇为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：2018年11月26日常道柱起诉常青林（2018）皖0321民初5210号民事判决书、2019年3月19日常道柱与常青林执行和解协议、2019年9月27日常清林出具的承诺书，证明在2018年11月常青林被法院判决要偿还常道柱170多万元，所以在2019年2-3月才会出现常青林偿还银行贷款，与常宫林和张春先去办理房屋过户登记，其实是为了躲避执行。常道柱申请法院强制执行以后，2019年3月19日双方在怀远法院执行局达成执行和解协议，协议中常清林明确案涉的常坟镇第一间房屋系其个人所有，并且在2019年9月27日向法院出具承诺书，明确常坟镇政府第一间房屋系其个人所有，作为偿还常道柱债务的担保，因此可见2018年张春先与常清林签订的房屋买卖协议，系后期伪造的一个虚假协议，这份协议并没有任何合同履行的资料证据。另外常清林一直认可第一间房屋系其所有。张春先质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。民事判决书为打印件。我方对和解协议与民事判决书均不知情，与本案无任何关联性。沈绍亮质证意见：同意孙宇的证据证明目的。本院认证意见：对张春先所举证据1，电费交纳清单载明户名仍是常清林，不能证明案涉房屋电费系张春先交纳，达不到张春先的证明目的，本院对该证据不予认定；对证据2，证人常和轼作为第二间房屋的产权人，其庭审陈述与张春先、常清林在案涉房屋被查封前在怀远县地产管理处的陈述一致，本院对该证据予以认定。对孙宇所举证据，该份证据虽系常清林与案外人的和解协议及承诺，但该份证据不足以否定案涉房屋出售的证明力，达不到孙宇的证明目的，本院对该组证据不予认定。张春先、沈绍亮对一审法院查明事实无异议，孙宇对一审法院认定常清林将案涉房屋出租、出售给张春先及张春先交纳31万元房款的事实有异议，认为根据孙宇与常宫林的通话录音，张春先与常清林之间不存在房屋租赁与买卖关系。对一审法院查明其余事实无异议。对双方均无异议的一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：张春先对案涉两间房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人若以物权期待权排除人民法院对不动产标的物的强制执行，必须同时符合上述四个条件，缺一不可。本案中，一审法院于2019年10月11日作出执行裁定，查封了被执行人常清林、徐金林共有的案涉房屋。虽在此前，张春先与常清林签订了合法有效的不动产买卖协议并占有使用了案涉房屋，因案涉房屋登记问题未完成过户，但协议约定案涉两间房屋价款为五十六万元，根据张春先提供的证据，其仅支付31万元购房款，剩余购房款尚未支付。因案涉协议未明确约定付款支付时间，张春先主张剩余房款待办理房屋过户登记后再行支付缺乏证据支持。张春先虽陈述愿意将剩余房款支付至法院，但根据上述法律规定，案外人排除强制执行需满足的条件之一是已经支付全部价款，或者案涉已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案涉协议并未作出分期支付部分价款的约定，故张春先主张向法院交付剩余部分购房款以排除强制执行的理由不能成立。又因案涉协议标的为登记在常清林名下的两间房屋，两间房屋为可区分标的，在张春先仅支付一套房屋价款的情况下，一审法院结合张春先占有状况判令张春先享有排除常坟镇昌盛街老常坟镇政府大门西侧第一间门面房，符合法律规定。张春先上诉称其享有对案涉两间房屋排除强制执行的权利，但其未支付两间房屋的全部价款，其不享有排除全部两间房屋强制执行的权利。孙宇上诉称常清林与张春先恶意串通，其虽提供与常宫林的通话录音，但该证据不足以认定张春先与常清林之间恶意串通。张春先虽系在2019年2月26日取款24.8万元，晚于常清林出具的收款日期2019年2月24日，但鉴于常清林与常宫林系亲兄妹关系，张春先对此辩称先打收条再支付款项符合情理。孙宇另上诉称张春先对未办理过户存在过错，根据怀远县地产交易管理处出具的情况说明，案涉房屋未能办理过户的原因是案涉房屋出现一处房屋存在不同权利人的情况，所以房产部门未予受理，故案涉房屋未及时办理过户的原因不能归结于张春先。关于张春先主张的房屋确权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，不动产物权采取登记生效原则，买卖双方通过房屋买卖合同方式转移物权，只有在完成所有权转移登记手续后，买受人才取得不动产的所有权。在未办理房屋产权登记的情况下，买受人享有的仅是债权，因此张春先在未办理房屋转移登记的情况下，诉请确认对案涉房屋享有所有权，不符合物权法对不动产变更权属登记的规定，故张春先要求确认案涉房屋所有权归其所有的主张本院不予支持。一审法院确认张春先对案涉房屋享有所有权使用法律有误，本院予以纠正。综上所述，张春先、孙宇的上诉请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初5694号民事判决第一项，即“不得执行位于常坟镇昌盛街老常坟镇政府大门西侧第一间门面房”；二、撤销安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初5694号民事判决第二项“确认上述门面房归张春先所有”、第三项“驳回张春先的其他诉讼请求”；三、驳回张春先的其他诉讼请求。一审案件受理费9400元，由张春先负担；二审案件受理费9400元，由张春先负担4700元（已交纳），孙宇负担4700元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宇堂审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年八月十九日法官助理 毛婉月书 记 员 施 微附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。