辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4450号 上诉人（原审被告）：张鸿雁，女，1976年4月8日生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：杨异，辽宁安融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高秋慧，辽宁安融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李国荣，女，1963年7月29日生，汉族，住大连经济技术开发区。 委托诉讼代理人：常易凡，辽宁纬轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连易捷房地产经纪服务有限公司，住所地大连市西岗区大同街41号1单元7层3号。统一社会信用代码91210203098014637E。 法定代表人：王宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晓飞，女，该公司员工。 上诉人张鸿雁因与被上诉人李国荣、大连易捷房地产经纪服务有限公司（以下简称“易捷公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张鸿雁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回李国荣要求张鸿雁承担支付10万元定金违约责任的诉讼请求；一审、二审受理费由李国荣、易捷公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.合同解除应依据约定或法定。一审判决在查明的事实中没有体现三方当事人合意解除合同的内容，但却在判决中予以解决，应属认定事实不清。2.适用定金罚则的前提是张鸿雁违反合同约定、进而承担给付定金的违约责任。案涉《房地产买卖居间合同》约定：“张鸿雁应于合同签订之日起10个工作日将300万首付款存入银行作资金监管”。一审法院认定张鸿雁没有按照该项约定履行义务，构成根本违约，应承担违约责任是认定事实错误。根据张鸿雁一审提供的其与购房网负责贷款的工作人员李薇2019年10月10日的聊天记录可以看出，张鸿雁当时账户余额为3704473.25元，超出300万元。即张鸿雁向中介人员、李国荣出示的账户内资金足够作首付款的资金监管。而资金监管是需要张鸿雁与李国荣、易捷公司三方共同办理才能完成。李国荣、易捷公司没有证据证明是张鸿雁拒绝做资金监管，李国荣、易捷公司知悉张鸿雁已经准备好足额的首付款后，并未与张鸿雁共同去银行做资金监管，责任不在张鸿雁。因此，张鸿雁根本不存在违约，无需承担违约责任。3.《房地产买卖居间合同》第二条对贷款是有约定的。在办理贷款过程中，易捷公司频繁要求张鸿雁变更三方已经约定好的付款方式与金额，使张鸿雁对交易真实性产生怀疑。经一审查明的事实和张鸿雁事后知悉的情况，是李国荣与易捷公司另外签订了《房地产居间服务合同》，约定“易捷公司保证出售案涉房屋成交价格为810万元，李国荣净得755万元，剩余55万元作为过户税及中介费给易捷公司包税”。易捷公司为了提前取得与李国荣约定的包税款50万元，违反三方合同约定，在办理贷款过程中频繁变更合同约定，造成张鸿雁贷款不能，案涉房屋交易无法履行的责任不在张鸿雁。李国荣应另案向易捷公司主张违约责任。4.在案涉房屋交易过程中，三方均知悉李国荣出售的房屋存在抵押。而存在抵押的房屋在撤押前无法交易买卖，买方也无法办理商业贷款。易捷公司作为职业经纪人应该清楚。三方签订的《房地产买卖居间合同》是易捷公司提供的格式化合同，张鸿雁盲目相信易捷公司的职业操守，未在合同中约定李国荣的撤押义务，是导致张鸿雁无法依约履行合同的另一个根本原因。撤押的责任虽无合同约定，但有交易规则，李国荣不遵守规则导致合同无法履行，张鸿雁不构成违约。李国荣、易捷公司恶意串通、违反合同约定，损害张鸿雁合法权益，二审法院应依法改判。 李国荣辩称，不同意张鸿雁的上诉请求。1.在交易中首付款从300万元变为250万元属于对合同的变更，不影响买卖合同的履行，张鸿雁不能以此拒绝履行房屋买卖合同。否则，张鸿雁构成违约，应承担相应违约责任。2.张鸿雁主张首付款中的50万元以税费形式提前交付给中介公司，会导致其资金安全无法保障，该观点与一般交易习惯不符。资金安全与资金监管并非是在房屋买卖交易中应当考虑的内容，资金是否安全属于资金能否在交易中顺利到达买受人或中介机构账户，如果资金能够顺利交付，则交易相对方完全可以此为由主张其已经履行了付款义务，而不是以资金安全无法得到保障为由，拒绝履行买卖合同。3.直至本案一审庭审结束前，李国荣一直主张案涉买卖合同可以继续履行，但张鸿雁在庭审过程中明确表示拒绝履行买卖合同，由此可以看出张鸿雁并非是因为首付款的变更而无法履行合同，而是张鸿雁已经打算放弃履行买卖合同，进而导致买卖合同无法履行。 易捷公司辩称，不同意张鸿雁的上诉请求。张鸿雁所说的300万元，其实都是做的银行资金监管。易捷公司与李国荣另行签订的《房地产居间服务合同》约定易捷公司收取的费用，不是张鸿雁所称易捷公司着急收取的50万元税费。在该合同中明确约定，易捷公司收取的是5万元中介费，另外50万元作为房屋的过户费及其它税费。而且，张鸿雁不是因首付款数额的变化而不购买案涉房屋，而是在签订房地产买卖合同之后其又另购其他房屋，导致无法再购买案涉房屋，故违约方是张鸿雁而不是李国荣。 李国荣向一审法院起诉请求：1.原告与二被告解除2019年9月29日签订的《房地产买卖居间合同》；2.被告张鸿雁承担向原告支付10万元定金的违约责任，由被告易捷公司向原告代为履行。 一审法院认定事实：2019年9月29日，原告与二被告签订《房地产买卖居间合同》，约定：被告易捷公司提供居间服务，被告张鸿雁购买原告位于大连市西岗区公建，房屋建筑面积708.06平方米，房屋价格为810万元；被告于合同签订当日交付定金10万元，由居间方被告易捷公司保管；被告于合同签订之日起10个工作日将300万元首付款存入银行作资金监管，拟银行贷款额度为500万元；原告于合同签订当日将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方；并于合同签订之日起10日内备齐过户及贷款文件交予居间方；因产权原因不履行本合同，则由其代理人承担违约责任及赔偿责任，因被告张鸿雁征信原因贷不了款，则本合同终止三方免责。上述合同原告方由姚美娜代理签订。合同签订当日，被告张鸿雁交付10万元购房定金，由被告易捷公司保管。原告未将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方。被告张鸿雁未将300万元首付款存入银行作资金监管，亦未办理完毕银行贷款300万元（此处系笔误，应更正为500万元）。另查，2019年9月29日，原告与被告易捷公司签订委托居间出售案涉房屋的合同，房屋成交价格810万元，中介费5万元，房屋成交后，原告净得755万元，剩余房款作为过户税及中介费给被告易捷公司包税。 一审法院认为，原被告三方签订的房地产买卖居间合同，因系三方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行。现三方现均同意解除该合同，予以照准。关于本案合同未履行的责任问题。被告张鸿雁提出，原告没有按合同约定于签订之日起10日内将房屋所有权证及相关权属证明放于被告易捷公司处属违约。因按交易习惯，被告张鸿雁在签订房屋买卖合同之时，应当对房屋的情况及房屋权属有过了解，三方约定原告将房屋权属原件放于居间方的目的是为下一步办理过户手续时使用，该行为实质属于过户行为，所以在该阶段原告的上述行为不影响合同的继续履行，另外该行为不属于债务，故原告没有构成违约，对被告张鸿雁的上述主张，不予支持。被告张鸿雁没有按照合同约定的期限支付首付款300万元，构成违约，应当承担违约责任。关于被告张鸿雁提出没见到房产证、没见到原告房主本人、不知道代理人身份是否合法而不敢交易的主张，因该因素是原告作为卖方应当保证的义务，也是被告在合同签订阶段注意的事项，在合同依法成立后，被告再以上述理由主张不敢履行，缺乏法律依据，不予支持。另外，本案在审理中，已对上述材料经过庭审质证和审查，可以认定为真实有效。关于被告张鸿雁提出贷款不能而免责的主张，因三方合同中有“因被告张鸿雁征信原因贷不了款，则本合同终止三方免责”的约定，但被告张鸿雁没有提供足以证明系征信原因贷不了款的证据，故对该主张，不予支持。关于被告张鸿雁提出的被告易捷公司涉嫌无证经营并投诉，及原告与被告易捷公司之间有净得购房款与包税约定等答辩意见，因被告易捷公司已在工商行政管理部门登记取得法人身份，其作为居间方与原告、被告张鸿雁所签订的房地产买卖居间合同自成立时即生效，对三方具有法律约束力，被告张鸿雁以上述原因作为不履行合同的理由没有法律依据，一审法院不予采纳。综上，被告张鸿雁应当承担违约责任，按照民事定金罚则的规定，其交付的10万元不予返还，原告的诉讼主张应予以支持。鉴于该10万元在被告易捷公司处保管，故应由被告易捷公司代为履行。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十七条之规定，一审法院判决：一、解除原告李国荣与被告张鸿雁、大连易捷房地产经纪服务有限公司签订的房地产买卖居间合同；二、被告张鸿雁承担向原告李国荣支付10万（元）定金的违约责任，由被告大连易捷房地产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告李国荣代为给付。如原被告未按判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（原告已预交），由被告张鸿雁负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张鸿雁提交以下证据：证据1，张鸿雁与易捷公司的员工李薇之间的微信聊天记录截图，拟证明在做资金监管前易捷公司的员工李薇要求张鸿雁将资金监管金额变更为250万元加上170万元，再加上50万元，其中170万元是为完成贷款银行工作人员的存款任务，另外50万元是补定金50万元，实质上是提前收取税款50万元。证据2，视频截图，拟证明张鸿雁一直与易捷公司的员工李薇和包经理联系贷款事宜。证据3，李国荣与张鸿雁及李薇、包经理于2019年10月28日的对话录音，拟证明易捷公司在资金监管当天要求张鸿雁将资金监管的300万元变更为250万元和50万元，其中50万元在交税过户前解冻，张鸿雁拒绝易捷公司的变更请求，导致房屋买卖未成。易捷公司对上述证据1、2、3的真实性均没有异议，但对证明事项有异议，易捷公司认可李薇和包经理是其公司员工，证据反映的是易捷公司员工李薇要求张鸿雁办理相关手续。张鸿雁无法购买案涉房屋，不是其所称的资金监管问题，而是张鸿雁没有贷到500万元。李国荣对证据1、2、3的真实性没有异议，但认为证据1、2与李国荣无关，证据3不能证明易捷公司存在违约行为以及张鸿雁有怀疑李国荣与易捷公司存在违约行为的合理理由。对张鸿雁二审提交的上述三份证据，易捷公司、李国荣对其真实性没有异议，与本案存在关联，本院对其真实性及载明的内容予以认定。 根据上述证据的认证，本院补充查明： 2019年10月18日下午，易捷公司员工李薇在与张鸿雁的微信聊天中，告知张鸿雁买方需要提供的有关材料，其中提到“监管430万元（其中170万元三个工作日后转出）；补定金：50万元；补中介费：6万元。补贷款：4.9万元。共计准备：490.9万元”。 2019年10月28日，张鸿雁就案涉房屋买卖有关事宜与李国荣及其代理人姚美娜，易捷公司的员工李薇、包经理（包含窗口办事员）沟通，在沟通内容中，主要提到以下内容：卖方代理人姚美娜称“（房产证）在银行押着呢；现在是没有原件，必须是还款的时候才能拿出来”；李薇称“拿复印件做审贷，贷款拿复印件审贷，做资金监管，然后贷款批过之后她（卖方）那边注销，注销完了拿证直接上房产过户”；窗口办事员称“你（张鸿雁）不是有工行卡吗，把你招商银行的钱转到工行，然后工行做资金监管，你不是有工行卡吗，然后转出应该是转250（万元），是有个中介费和那个税钱转到我们公司来”；李薇称“就是我写给，一共810（万元）”；窗口办事员称“对对，反正你就拿出来810（万元），你转工行250（万元），然后其余钱转公司”；李薇称“有50万（元）不是交税嘛”；张鸿雁称“她那50万元放银行监管啊，为什么要给你监管，我不是都给你10万（元）了吗”；李薇称“那你就分两笔监管也行，那只能解冻再解开，解冻交税”；张鸿雁称“反正我正常只能放银行监管”；张鸿雁称“你告诉我为什么这50万（元）要交给你中介啊”；李薇称“这是税费”；张鸿雁称“税费我为什么要交给你中介啊”；李薇称“你可以不交，那你就做监管”、“你交我们这，过户前”；张鸿雁称“过户之前放银行放着呢，跟我有关系吗”；李薇称“得解冻出来交税，合同这么签着呢”；张鸿雁问“什么时候解冻”；窗口办事员称“你的那个税啊，贷款批下来，过户的时候解冻”；张鸿雁称“是我房产证先出来吗我再解冻”；窗口办事员称“先解冻后才能出来证”；张鸿雁称“先解冻哪笔？”窗口办事员“50（万元）”；……张鸿雁称“你就把300万（元）统一，然后你自己愿意怎么处理就怎么处理吧，统一做一笔监管吧，但是我不能把300万元提前解冻，我只能拿到房产证我才能解冻300万元，我只按合同走……你别给我写那些协议了，就是300万元我首付我正常，我看到房产证我解冻，你们的税愿意怎么弄怎么弄，我可不配合你们干这些事，……你们能卖就卖，天天让我配合你们，你们这都不是正常手续，就按合同走，300万元首付给你付了，你做资金监管，你能交税你交，我看到我的房产证，看到我的名，我再把300万元解冻，你们该卖房卖房”；张鸿雁称“合同上没写要我非把50万元给你们监管”；包经理称“这不是商量着来吗”；张鸿雁称“没有商量，我现在对你们已经到顶点了”。 本院经审理查明，一审查明的“2019年9月29日，原告与被告易捷公司签订委托居间出售案涉房屋的合同”表述不准确，应更正为：2019年9月29日，李国荣与易捷公司签订《房地产居间服务合同》。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 另，根据李国荣、张鸿雁及易捷公司签订的《房地产买卖居间合同》，本院补充查明：2019年9月29日，李国荣、张鸿雁及易捷公司签订的《房地产买卖居间合同》第二条约定：“定金10万元于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。”该合同第六条约定：“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则合同约定定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。” 二审审理中，关于案涉房屋未办理首付款资金监管的原因，张鸿雁称其在资金监管前主动联系易捷公司的员工李薇，表示已经准备好首付款300万元，随时可以配合易捷公司及李国荣做资金监管；李薇回复称需要先联系贷款银行后，再办理三方资金监管。2019年10月28日，张鸿雁准备好了300万元的资金，到资金监管所在银行准备与李国荣、易捷公司做资金监管，但易捷公司将首付款金额300万元变更为250万元，张鸿雁不同意易捷公司的要求，要求易捷公司继续按照首付款300万元的金额进行资金监管，后易捷公司不按合同约定的资金监管金额履行，导致张鸿雁未进行资金监管。因首付款资金监管未办理，进而导致银行贷款未果。对张鸿雁陈述的未办理首付款银行资金监管和购房余款的银行贷款的过程，易捷公司、李国荣均认可属实，易捷公司称最终协商确定的资金监管总额没变，还是300万元，但分为两笔，一笔是250万元，一笔是50万元；在办理案涉房屋过户当天，需要解冻50万元的资金监管，该50万元是办理房屋产权过户的税费，另一笔250万元在办理完案涉房屋过户手续后，由买卖双方在监管银行办理解冻手续。李国荣称张鸿雁曲解了易捷公司的资金监管方案，交易中总房款810万元是含税价，购房税费从这810万元中扣除，易捷公司之所以要求分两次解冻首付款，是因为第一次解冻的款项要用以缴纳过户税费，然后办理房屋产权证，不像张鸿雁所述首付款变成250万元。 本院认为，各方当事人对一审判令解除案涉李国荣与张鸿雁、易捷公司签订的《房地产买卖居间合同》均未提出异议，故本院对一审判决第一项，予以维持。根据各方的诉辩意见，本案争议焦点是案涉《房地产买卖居间合同》未能履行是否因张鸿雁违约行为导致。李国荣主张因张鸿雁未依约履行首付款支付义务和办理银行贷款的合同义务，导致李国荣无法支付房屋过户税费。张鸿雁则主张系因易捷公司改变首付款的资金监管金额导致三方未能办理首付款资金监管，进而导致后续银行贷款未办理。本院认为，案涉《房地产买卖居间合同》约定，买方拟贷款额度为人民币500万元。买方于本合同签订之日起十个工作日内，备齐购房首付款（定金除外）人民币300万元，存入银行作资金监管。卖方承担甲、乙双方过户所需全部税费。从已查明的事实可知，案涉房屋首付款的资金监管和银行贷款未办理应属事实。而关于案涉房屋未办理首付款资金监管的原因，根据张鸿雁与易捷公司员工李薇的微信聊天内容，张鸿雁与李国荣及其代理人、易捷公司的员工之间的对话录音内容，以及各方当事人对未办理首付款资金监管的原因陈述可知，张鸿雁准备好了300万元，联系易捷公司的员工表示要配合易捷公司、李国荣办理资金监管。但在办理首付款资金监管过程中，易捷公司员工先后提出“监管430万元（其中170万元三个工作日后转出）；补定金：50万；补中介费：6万元。补贷款：4.9万元。共计准备：490.9万元”，“转工行250（万元），然后其余钱转公司”、“分两笔监管”的资金监管方案。易捷公司提出的上述资金监管金额或者方式，与三方签订的《房地产买卖居间合同》中有关“300万元首付款存入银行作资金监管”的内容约定并不一致。而且，易捷公司提出300万元首付款分两笔监管，其中一笔50万元单独进行资金监管，要先行解除资金监管、用以缴纳房屋过户的税费，在三方签订的《房地产买卖居间合同》中并未约定。至于李国荣与易捷公司于2019年9月29日签订的《房地产居间服务合同》中“李国荣净得755万元，剩余房款作为过户税及中介费给易捷公司包税”的约定，系李国荣与易捷公司之间的约定，对张鸿雁不具有约束力。在案涉《房地产买卖居间合同》未约定首付款300万元分两笔监管，其中50万元需提前解冻用以缴纳过户税费的情况下，张鸿雁拒绝易捷公司提出的上述首付款资金监管要求，不应认定张鸿雁违约。至于李国荣提出因张鸿雁未依约支付房款导致其无法支付房屋过户的税费一节，案涉《房地产买卖居间合同》约定由卖方承担房屋过户所需全部税费，但未约定卖方应承担的税费从买方支付的房款中直接扣除抑或单独办理资金监管用以先行支付，故李国荣该项请求，没有合同依据，本院不予支持。关于易捷公司提出张鸿雁是因购买了其他房屋导致其无法继续购买案涉房屋一节，本院认为，张鸿雁提供的上述微信聊天记录及录音证据显示，因易捷公司变更资金监管金额或者方式，各方对资金监管存在争议而未能达成一致，导致首付款的资金监管未予办理，房屋买卖合同未能履行。易捷公司未提供证据证实张鸿雁在与其沟通资金监管事宜之时已另购其他房屋。故易捷公司该项请求，依据不足，本院不予采纳。 关于李国荣提出张鸿雁如因易捷公司的原因违约，其仍应对李国荣承担相应违约责任的上诉意见，本院认为，首付款资金监管义务的履行，涉及买卖双方及易捷公司三方的配合。如上分析，因易捷公司变更资金监管金额或者方式，各方对资金监管存在争议而未能达成一致，导致首付款的资金监管未予办理，房屋买卖合同未能履行。李国荣作为出卖人，在居间方易捷公司提及的资金监管方式不符合三方合同约定、导致各方对资金监管产生争议的情况下，其未要求买受人张鸿雁按合同约定的资金监管数额和方式办理首付款资金监管，而仍然认为张鸿雁曲解了易捷公司的资金监管方案，主张购房税费从810万元房款中扣除，第一次解冻的款项要用以缴纳过户税费。由此可知，李国荣与易捷公司有关首付款的资金监管金额和方式的意见是一致的，这从李国荣未对易捷公司提出的首付款分两笔办理资金监管的监管方案提出异议得到体现。在此情况下，首付款资金监管未办理，系因李国荣和易捷公司均存在不符合合同约定的资金监管要求，导致资金监管未予办理。故李国荣认为因易捷公司的过错导致张鸿雁违约，张鸿雁也应承担支付10万元定金的违约责任，证据不足，本院不予采纳。 关于李国荣提出如因易捷公司的过错导致李国荣遭受10万元定金损失，则易捷公司应向其承担10万元的赔偿责任一节，本院认为，案涉《房地产买卖居间合同》第六条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则合同约定定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。根据上述约定，定金罚则适用于房屋买卖双方，而非适用于为买卖双方提供居间服务的易捷公司。在李国荣要求张鸿雁承担支付10万元定金的违约责任未予支持的情况下，李国荣要求易捷公司承担10万元的赔偿责任，缺乏事实基础，本院不予采纳。 综上所述，张鸿雁的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、维持大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初811号民事判决第一项； 二、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初811号民事判决第二项； 三、驳回李国荣的其他诉讼请求。 一审案件受理费1150元（李国荣已预交），由大连易捷房地产经纪服务有限公司负担。二审案件受理费2300元（张鸿雁已预交），由大连易捷房地产经纪服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘冬艳 审判员  刘小南 审判员  任 娲 二〇二一年八月十三日 书记员  苏 锐