沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0112民初5219号原告马立新，男，1982年12月19日出生，汉族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：沈阳市沈河区）。原告李瑶，女，1983年3月10日出生，汉族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：沈阳市沈河区）。被告沈阳新奉基房产开发有限公司，统一社会信用代码：91210112731027987M，住所地沈阳市浑南区临波路10-50号。法定代表人苏贺，系该公司董事长兼总经理。委托代理人章学峰、孙华庚，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原告马立新、李瑶与被告沈阳新奉基房产开发有限公司（以下简称：新奉基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与人民陪审员杜娇、张巨勇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马立新、李瑶，被告新奉基公司委托代理人章学峰、孙华庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马立新、李瑶诉称，2017年2月11日，其购买被告新奉基公司开发的位于沈阳市浑南区.87平方米房屋，总计房款598,756.00元，约定新奉基公司应于2017年5月31日前交付房屋，马立新、李瑶实际收房时间为2018年8月7日。2017年8月15日，被告新奉基公司向原告马立新、李瑶出具《关于法兰香颂撤押时间安排》（以下简称：撤押安排），通知“第二批339户10月20日报送银行撤押，11月10日前办理撤押，11月20日开始备案。如以上两批未按时办理撤押，每户补偿一年物业费”，该公司实际于2018年12月完成撤押，马立新、李瑶有权要求新奉基公司补偿1年物业费。被告新奉基公司在《撤押安排》中承诺“按照合同约定计算延期交房违约金，违约金在入住后2个月内予以支付”，该公司延期交房应当向原告马立新、李瑶支付违约金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告马立新、李瑶为维护合法权益，基于上述事实和理由，特向法院提起诉讼。提请法院判令被告新奉基公司补偿1年物业费2,346.00元、支付逾期交房违约金25,926.00元；由被告新奉基公司承担案件受理费用。原告马立新、李瑶提供如下证据：1、原、被告于2018年8月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1827117703）1份，用以证明双方已经约定合同登记备案的时间；2、被告新奉基公司于2017年8月15日、2017年11月22日发布的《撤押安排》文件照片影印件2份，用以证明新奉基公司就撤押时间作出承诺；3、原告李瑶出具的情况说明1页，用以证明其到沈阳市不动产中心浑南分中心查询所购房屋的具体撤押时间，该中心口头告知李瑶案涉房屋解押时间为2018年5月16日；4、原告马立新、李瑶交付房屋预定金20,000.00元的中国农业银行特约商户签购单（持卡人存根）1张，用以证明原、被告达成认购协议的时间为2017年2月11日；5、沈阳万科物业服务有限公司于2020年12月16日开具的预交物业服务费电子收款收据1张，用以证明案涉房屋1年物业服务费的金额为2,346.12元。被告新奉基公司辩称，一、原告马立新、李瑶主张补偿1年物业服务费2,346.00元没有事实依据。1、《撤押安排》是被告新奉基公司依据之前双方签订的《法兰香颂商品房认购协议》作出，该认购协议因为不具备履行条件，经过原、被告同意已经作废，并且于2018年8月7日重新签订《法兰香颂商品房认购协议》。《撤押安排》是根据原认购协议作出，原认购协议已经作废，《撤押安排》亦不再具有约束力。2、被告新奉基公司按照《撤押安排》就所涉及的房屋报送银行办理撤押，已经履行约定，而且2017年11月10日之前有5户业主所购房屋完成撤押，未能按照约定时限进行撤押并非新奉基公司的原因，该公司已经递交全部材料，具体撤押事宜属于银行的工作流程，新奉基公司不应承担补偿责任。二、原告马立新、李瑶主张逾期交房违约金没有事实依据，《商品房买卖合同》约定2018年10月31日之前交付房屋，双方实际办理房屋交接时间为2018年8月7日，被告新奉基公司不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房违约金。三、原告马立新、李瑶的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，其应当于2017年11月11日至2020年11月10日诉讼时效期间内主张权利，而于2021年4月16日提起诉讼，明显超过法定诉讼时效期间。综上，原告马立新、李瑶的主张缺乏事实和法律依据，提请法院依法驳回马立新、李瑶的全部诉讼请求。被告新奉基公司提供如下证据：1、原、被告于2018年8月7日签订的《法兰香颂商品房认购协议》、《商品房买卖合同》各1份，用以证明双方于2018年8月7日签订认购协议、购房合同，即原认购协议已经作废，重新达成新的认购协议，依据原认购协议作出的《撤押安排》亦不再具有任何约束力。《商品房买卖合同》约定2018年10月31日之前交付房屋，原告马立新、李瑶实际收房时间为2018年8月7日，被告新奉基公司不存在逾期交房的事实；2、《沈阳市不动产登记申请书》（抵押权登记）1份，合同编号为E1727155514、E1727155530、E1727156655、E1727158194、E1727162063的《商品房买卖合同》5份，用以证明被告新奉基公司已经按照约定期限，甚至早于通知时间向银行提交撤押手续，与原告马立新、李瑶同批撤押的房屋最早于2017年10月18日完成撤押并且登记备案。原告马立新、李瑶购买房屋未能按时撤押并非被告新奉基公司的原因，而是银行内部审批流程造成，新奉基公司不应承担补偿责任。经审理查明，2017年2月11日，原告马立新、李瑶与被告新奉基公司签订《认购协议》1份，由马立新、李瑶认购新奉基公司开发销售的位于沈阳市浑南区.87平方米商品房屋1套，单价每平方米6,737.44元，总计价款598,756.00元，马立新、李瑶于当日向新奉基公司支付认购定金20,000.00元。由于原告马立新、李瑶认购的案涉88.87平方米房屋处于在建工程抵押状态，被告新奉基公司与马立新、李瑶没有签订《商品房买卖合同》，马立新、李瑶亦未向新奉基公司交付购房款项（不含定金）。被告新奉基公司于2017年8月15日向购买（认购）该公司房屋的“法兰香颂客户”发布《撤押安排》，载明“经公司研究决定，就项目撤押备案入住时间做如下安排：1、首批392户（明细附后）已报送银行等待撤押，8月30日前办理撤押，9月4日后开始备案。2、第二批339户（明细附后）10月20日报送银行撤押，11月10日前办理撤押，11月20日开始备案。3、如以上两批未按时办理撤押，每户补偿一年物业费。4、3#符合办理入住条件的业主在9月10日前全部办理入住，按照合同约定计算延期交房违约金，违约金在入住后2个月内予以支付”，原告马立新、李瑶认购的房屋属于《撤押安排》中列明的第二批，该房屋于2018年5月16日完成撤押。2018年8月7日，原告马立新、李瑶与被告新奉基公司重新签订《法兰香颂商品房认购协议》1份，约定价款、定金等内容与原认购协议一致，相应时间进行调整，列明双方于2018年10月31日前签订正式《商品房买卖合同》，并且结清余款、办妥手续；原、被告又于当日针对案涉88.87平方米房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1827117703）1份，约定房屋交付期限为2018年10月31日前，马立新、李瑶亦于当日交付除已付定金之外的全部购房款（购房发票开具时间为2018年11月30日），并且与新奉基公司办理房屋交接入住手续，预交物业服务费等各项费用。原告马立新、李瑶入住案涉房屋后，要求被告新奉基公司履行《撤押安排》承诺给予补偿物业费、支付延期交房违约金，新奉基公司予以拒绝，马立新、李瑶起诉来院。本院认为，原告马立新、李瑶与被告新奉基公司于2018年8月7日签订的《法兰香颂商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定履行各自义务。原告马立新、李瑶于2017年2月11日认购被告新奉基公司开发销售的案涉房屋，由于该房屋处于在建工程抵押状态，双方没有签订《商品房买卖合同》，马立新、李瑶亦未向新奉基公司交付除20,000.00元认购定金之外的购房款，此时原、被告均可在适用定金罚则的情况下享有要求解除认购协议的权利，而双方以自己的行为表明认可继续履行认购协议。被告新奉基公司于2017年8月15日发布《撤押安排》就业主认购房产的撤押材料报送、办理撤押、合同备案时间作出通知，并且承诺未能按时办理撤押将向每户业主补偿1年物业费，之后案涉房屋于2018年5月16日完成撤押，虽然完成撤押的时间延迟，但是双方又于2018年8月7日重新签订认购协议就签署《商品房买卖合同》的时间进行调整，应当视为针对原认购协议内容的协商变更，而新奉基公司基于原认购协议发布《撤押安排》作出的承诺亦不再具有相应效力，原告马立新、李瑶依据《撤押安排》要求新奉基公司补偿1年物业服务费2,346.00元的主张，与双方自愿重新签订认购协议的事实相悖，本院不予支持。《撤押安排》约定的延期交房违约金适用符合办理入住条件的业主，而原、被告于2018年8月7日之前尚未签订《商品房买卖合同》，原告马立新、李瑶亦未向被告新奉基公司支付购房款（不含定金），并不符合入住条件，新奉基公司于双方签订《商品房买卖合同》之前没有向马立新、李瑶承诺具体交付房屋时间，《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年10月31日，原告马立新、李瑶已经于2018年8月7日接收房屋并且办理入住手续，现有证据反映新奉基公司不存在延期交付房屋的情形，马立新、李瑶主张延期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条一款，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第七十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下：驳回原告马立新、李瑶的诉讼请求。案件受理费507.00元，由原告马立新、李瑶承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 勇人民陪审员 杜 娇人民陪审员 张巨勇二〇二一年八月六日书 记 员 庞艾诗本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。