广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6661号上诉人（原审原告）：广东建方房屋租赁管理有限公司（原名称广州建方房屋租赁管理有限公司）。住所地：广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：何君玲，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：詹婷，女，1982年1月23日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上诉人广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称建方公司）因与被上诉人詹婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建方公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持建方公司的一审诉讼请求；2.由詹婷承担本案诉讼费用。事实与理由：一、实际上詹婷与建方公司的租客吕俊颖恶意串通，导致涉案房屋实际上一直由詹婷占有、控制，詹婷的行为严重妨碍建方公司经营使用涉案房屋。2018年9月10日，建方公司与詹婷签署JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》约定建方公司承租詹婷位于广东省广州市越秀区保安前街14号304房的房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2018年9月19日至2027年1月19日，总租金为人民币282100元。因詹婷告知建方公司涉案房屋原一直出租给租客吕俊颖，租赁期限至2019年6月5日届满，并要求建方公司承接原租约，故建方公司、詹婷及租客吕俊颖于2018年9月21日签署《房屋租赁三方协议》，约定詹婷与吕俊颖的原合同自2018年9月19日起正式解除。为使各方权利义务关系更明确，建方公司与吕俊颖于2018年9月21日签署JFFS20180917YX001号《房屋租赁合同》，约定自2018年9月19日起至2019年6月5日的租金及使用涉案房屋产生的各项费用由租客吕俊颖缴纳给建方公司。建方公司与詹婷、詹婷与吕俊颖三方同时于2018年9月21日完成房屋交接并签署两份《房屋交接确认单》。但建方公司发现，自2018年9月21日至2019年5月8日的租金均由詹婷本人实际支付。综上可知，詹婷恶意捏造涉案房屋存在租约的事实，实际上与吕俊颖串通在将涉案房屋出租给建方公司后，仍实际控制、占有涉案房屋，且在捏造的虚假租约届满（2019年6月5日）后仍不归还房屋给建方公司，建方公司通过电话、发函等方式均无法联系上詹婷且上门查看涉案房屋时詹婷也刻意隐瞒身份。一审法院认为建方公司租赁权利受损的责任不应归责于詹婷，缺乏事实依据，不能成立，应对詹婷实际占用、控制涉案房屋妨碍建方公司经营使用的事实予以认定。二、詹婷在租赁期间未经建方公司书面同意，擅自将涉案房屋抵押给小额贷公司，已实际违反JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》“通用部分”第七条声明与保证第（二）、（五）款。JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》是建方公司与詹婷共同的意思表示，且“通用部分”第七条声明与保证第（二）、（五）款并未违反任何法律强制性规定即视为有效，合同内容也并未要求该违约行为需要实质上影响建方公司的租赁权益才可以行使合同单方解除权，且詹婷一审并未到庭即等同于其未对合同的约定提出任何异议，故法院理应认可建方公司与詹婷共同承认的合同约定，建方公司有权因詹婷的违约行为行使合同单方解除权，并要求其退还剩余期限租金、赔偿损失及支付违约金。一审法院认为詹婷的违约行为未达到解除合同的条件，要求解除合同显失公平，缺乏事实和法律依据，不符合合同法第四条的合同自由原则，不能成立。双方当事人依法达成的约定高于法律规定中任意性规范的效力，应尊重双方当事人共同意思表示，并根据合同法第九十三条规定，对建方公司要求解除合同的请求予以认定。三、因詹婷债务原因，导致涉案房屋已被法院查封进入执行程序，且经常有债权人上门，严重影响涉案房屋的使用。涉案房屋被申请查封、执行即表明詹婷对涉案房屋不再拥有完整的所有权，首先违反JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》“通用部分”第七条声明与保证第（二）款的约定；其次，该行为导致涉案房屋随时可能被拍卖，建方公司需面临与新业主的纠纷；最后，詹婷的债权人上门追债势必会影响建方公司使用、运营涉案房屋，继续履行JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》对建方公司来说存在极大的风险。四、詹婷以自己的行为表明不再履行JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》，根据合同法第九十四条规定，建方公司有权要求解除合同。詹婷出现前述种种违约行为后，拒绝与建方公司协商沟通，将建方公司寄送的函件退回，同时也未消除违约行为对建方公司的影响，詹婷以自身实际行为表明拒绝履行合同义务。建方公司已一次性履行支付租金的义务，在詹婷与吕俊颖恶意串通实际控制涉案房屋的情况下，仍要求建方公司继续履行，显失公平。詹婷经本院公告传唤，未到庭发表答辩意见。建方公司于2019年12月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除建方公司与詹婷签署的JF20180910BY0001号《房屋租赁合同》；2.判令詹婷退还建方公司己支付的剩余期限的租金共计240489.32元，剩余期限租金以每日租金92.67元，从起诉之日（即2019年12月12日）起计至2027年1月19日；3.判令詹婷向建方公司赔偿损失21595.94元，损失赔偿以剩余期限的租金为基数，按每日万分之二的标准，从房屋租赁起始日起计至起诉之日（即2019年12月12日）止；4.判令詹婷向建方公司支付违约金48097.86元，违约金以剩余期限租金为基数，按剩余期限的租金的20%计算。一审法院经审理查明：2018年9月10日，建方公司（乙方，承租方）与詹婷（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市越秀区保安前街14号304房出租给乙方作居住用途使用，建筑面积60.36平方米。房屋租赁现状为带租约，现存租约于2019年6月5日到期。房屋现为无抵押状态。甲方承诺，房屋相关情况已真实，准确、完整的向乙方披露，不存在虚假记载，重大遗漏或误导性陈述，不存在司法查封、拍卖、争议等影响房屋正常使用收益的情况。租赁期限为100个月，即自2018年9月19日至2027年1月19日，甲方应在2018年9月19日前将房屋交付乙方。免租期4个月，即自2018年9月19日至2019年1月19日，免租期内乙方无需支付租金。本合同租金总额为282100元，除此之外乙方无需另行向甲方支付任何费用。租金支付方式，甲、乙双方同意，在以下条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方支付租金总额100%即282100元。租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意。甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。若房屋在本合同签署前不存在抵押担保等情况的，甲方承诺在租赁期间内不将房屋向除商业银行以外的其他个人、公司办理抵押借款。甲方存在违反前述声明、保证与承诺的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失，（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁期限起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任。上述合同签订后，建方公司于2018年9月30日向詹婷支付租金282100元。据2018登记字1041957号不动产登记查册表记载，詹婷是越秀区保安前街14号304房的产权人。来函摘要显示：一审法院于2019年9月26日查封该业3%产权份额，查封时效为2019年9月26日至2022年9月25日。他项权利摘要显示：权利人为深圳市宝利通小额贷款有限公司，权利种类为抵押权，债权数额为2490000元，登记时间、设定日期均为2019年5月6日，他项案号为2019登记1027189。本案一审诉讼中，建方公司称：房屋已被不明身份的第三人占用。我方联系不上詹婷，所以我方无法处理。房屋原来有租约，我方与詹婷签订租赁合同后要求詹婷与原租客解除租约，重新由我方与租客签订一份新的租约。我方已与原来的租客签订租约，房屋交给原来的租客使用。后来在2019年6月5日我方与原租客的租约到期，房屋未收回。所以本案中法院无需处理房屋交还詹婷的事宜。因为当时有租客在使用房屋，我方将钥匙和门禁交给了当时的租客，我方没有留钥匙和门禁。我方与租客的租赁合同到期后，租客没有将房屋交还我方，我方在2019年11月到房屋查看时发现涉讼房屋有人占用，具体是何人我方无法核实。是否原来的租客我方也不清楚。我方一直有联系詹婷来协助我方处理租客拖欠租金的事宜，但一直联系不上詹婷。一审法院认为：涉讼租赁房屋是詹婷出租给建方公司后再被抵押的，根据物权法第一百九十条的规定，建方公司与詹婷之间的租赁关系不受该抵押的影响。至于租赁房屋因另案被一审法院查封3%的产权份额，也是在房屋出租给建方公司后发生的，同样也不影响建方公司对租赁房屋所享有的权利。在与詹婷的租赁合同中所享有的权利没有受到任何影响的情况下，建方公司要求解除租赁合同，有违公平合理原则，一审法院不予支持。至于建方公司将房屋出租给原租客后，因租客拖欠租金，也不交还房屋导致建方公司权利受损，该责任于法于理也不应归咎于詹婷。建方公司以此为由要求解除与詹婷的租赁合同，一审法院不予支持。建方公司基于租赁合同解除而提出的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，于2020年9月14日作出一审判决：驳回广东建方房屋租赁管理有限公司的诉讼请求。本案受理费5953元，由广东建方房屋租赁管理有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，建方公司提交了六份证据：1.《房屋租赁三方协议》及其附件，拟证明詹婷要求建方公司承接涉案房屋的原租约，实际上原租约是詹婷捏造的，目的是与租客吕俊颖恶意串通在将涉案房屋出租给建方公司后仍可以实际占有、控制涉案房屋；2.JFFS20180917YX001号《房屋租赁合同》，拟证明应詹婷的要求，建方公司与租客吕俊颖签署新租约，租赁届满日与捏造的原租约届满日（均为2019年6月5日）一致，租客吕俊颖应向建方公司交租；3.两份《房屋交接确认书》，拟证明三方同时完成房屋交接，且门禁及钥匙仅有一套，詹婷与租客吕俊颖恶意串通，在将涉案房屋出租给建方公司后仍实际占有、控制房屋；4.涉案房屋的交租记录表单、租金缴付的银行汇款凭证，拟证明租金均为詹婷本人缴纳至建方公司处，证明实际使用、占用涉案房屋的是詹婷；5.不动产登记查册表、被执行公开信息网截图，拟证明詹婷不再拥有完整的所有权，涉案房屋随时被拍卖，继续履行合同对建方公司存在极大隐患，且影响对涉案房屋的正常使用；6.《通知函》及邮寄底单，拟证明建方公司要求詹婷尽快消除违约行为带来的影响，无法联系上詹婷，詹婷以实际行为表明不再履行合同义务。二审庭询中，建方公司表示：其与吕俊颖的租赁合同2019年6月5日届满后，其有尝试上门收回房屋，但因为钥匙和门卡只有一套，无法进入小区里面，只能在门口通过对讲机交流，里面是一个女性与建方公司对话；建方公司查询房屋交租的情况后发现，建方公司与吕俊颖的租赁合同期限内，吕俊颖的租金是由詹婷交纳的，建方公司就判定吕俊颖只是詹婷推荐给建方公司，但后面詹婷又直接从吕俊颖手上收回了房屋，直接住在了里面。基于该状况，建方公司就直接起诉了詹婷。经查，2018年9月21日，詹婷（出租人、甲方）与建方公司（承租人、乙方）、吕俊颖（次承租人、丙方）签订《房屋租赁三方协议》，约定：鉴于1.甲方与丙方于2018年6月5日签订了《住房租赁合同》，甲方将其所有的位于广东省××区××前街××房出租给丙方，租赁期限自2018年6月5日至2019年6月5日。2.甲方与乙方于2018年9月10日签订了《房屋租赁合同》，甲方将房屋带租约出租给乙方，租赁期限自2018年9月19日至2027年1月19日。现甲乙丙三方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就房屋租赁相关事宜经协商达成本协议，以共同遵守。一、甲、乙、丙三方同意自2018年9月19日起，甲方与丙方签订的租赁合同自动解除，甲丙双方依据附件一租赁合同的权利义务终止。本协议签订之日起，乙方成为房屋承租人，丙方成为房屋次承租人。二、甲、乙双方的权利义务以《房屋租赁合同》及本协议为依据，本协议约定与《住房租赁合同》不一致的，以《住房租赁合同》为准。三、甲、乙、丙三方一致确认同意，乙方自2018年9月19日起成为房屋承租人，关于乙方与丙方之间的权利义务以及双方新签订的住房租赁合同为准，乙丙双方应于签订本协议之日起3日内签订新的租赁合同，等。同日，建方公司（出租方、甲方）与吕俊颖（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年9月19日至2019年6月5日。查册时间为2019年12月26日的2018登记字1041957号广州市不动产登记查册表载明，来函摘要反映：一审法院于2019年9月26日查封该业3%产权份额的来函文件是（2019）粤0104财保296号协助执行通知书及民事裁定书各一份，查封时效为2019年9月26日至2022年9月25日；2019年10月11日查封该业（已查封的作轮候查封），查封期限为2019年10月11日至2022年10月10日（轮候查封的自转为正式查封之日起计三年），来函文件为（2019）粤0104执33786号协助执行通知书及执行裁定书各一份。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：建方公司主张解除其与詹婷所签房屋租赁合同并要求詹婷退还剩余租赁期限的租金、赔偿损失、支付违约金是否应予支持。案件事实表明，建方公司与詹婷于2018年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定詹婷将涉案房屋出租给建方公司使用，租赁期限为2018年9月19日至2027年1月19日；因詹婷于2018年6月5日已将涉案房屋出租给吕俊颖，为此詹婷、建方公司、吕俊颖于2018年9月21日签订《房屋租赁三方协议》，约定詹婷与吕俊颖的租赁关系于2018年9月19日终止，由建方公司与吕俊颖签订新的租赁合同；建方公司与吕俊颖于2018年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定建方公司将涉案房屋转租给吕俊颖，租赁期限自2018年9月19日至2019年6月5日。涉案房屋于2019年5月6日进行抵押权登记，权利人为深圳市宝利通小额贷款有限公司。虽然涉案房屋于2019年9月26日因他人申请财产保全被查封3%产权份额，于2019年10月11日因执行被查封，一审法院对此认为詹婷先将涉案房屋出租给建方公司，其后涉案房屋被用于抵押及查封，不影响建方公司对涉案房屋所享有的租赁权利，处理有据。建方公司本案主张詹婷与租客吕俊颖恶意串通，詹婷实际占用涉案房屋，导致建方公司无法正常经营涉案房屋，因相关事实依据并不充分，不应予以支持。建方公司向詹婷承租房屋与建方公司向吕俊颖转租房屋是两个独立的法律关系，建方公司应依其与吕俊颖的租赁合同关系处理有关房屋收回善后事宜。有鉴于此，一审判决不支持建方公司所提相关诉讼理由，本院予以认可。但本案不能否认的事实是，詹婷于2019年5月6日为债权2490000元对涉案房屋设定了抵押，有违《房屋租赁合同》关于承诺在租赁期间内不将房屋向除商业银行以外的其他个人、公司办理抵押借款的承诺。建方公司本案主张詹婷擅自将涉案房屋用于抵押借款，构成违约，符合《房屋租赁合同》的约定。建方公司请求解除涉案《房屋租赁合同》、詹婷退还退还剩余期限（从2019年12月12日起诉之日计至2027年1月19日）的租金、按剩余期限租金的20%支付违约金，均有合同依据，可予支持。因涉案《房屋租赁合同》既约定了违约金，又约定了赔偿损失，构成违约责任竞合，本院在支持建方公司所提违约金主张的情况下，对其赔偿损失主张不再予以支持。詹婷无正当理由拒不参加本案诉讼，本案依法进行缺席审理。综上所述，建方公司的主要上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6488号民事判决；二、詹婷与广东建方房屋租赁管理有限公司2018年9月10日所签《房屋租赁合同》予以解除；三、詹婷于本判决发生法律效力之日起五日内向广东建方房屋租赁管理有限公司退还剩余租期的租金240489.32元；四、詹婷于本判决发生法律效力之日起五日内向广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金48097.86元；五、驳回广东建方房屋租赁管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各5953元，均由广东建方房屋租赁管理有限公司负担415元、詹婷负担5538元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年八月四日书记员  吴敏玲黄咏欣