辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13172号上诉人（原审被告）：辽宁东方创展置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区沈北路72-1号。法定代表人：梁淑荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，辽宁尧盛律师事务所律师。上诉人（原审原告）：曾增，男，1980年6月5日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人辽宁东方创展置业有限公司（以下简称“创展公司”）因与上诉人曾增商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。创展公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人支付违约金错误。商品房买卖合同未免除上诉人继续办证的主要义务。合同是双方自愿约定，对违约责任明确为继续办理。继续履行系合同法规定违约责任方式之一，上诉人已经承担了违约责任，愿意承担继续履行的违约责任。合同并非格式合同，大部分是双方商定后列明于合同上。不存在上诉人排除己方义务的行为。合同未有违约金的相关约定，法院不应违反意思自治审理案件。二、被上诉人并未因上诉人逾期办证受到任何损失。上诉人交付质量合格经竣工验收房屋，被上诉人入住使用至今，并无任何影响。相反，房屋不断升值，不存在损失补偿。曾增上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人支付2015年2月13日至判决日止逾期办证违约金205877.80元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、二审如写出逾期办证违约金具体金额，将消除双方就同一纠纷再次交涉的麻烦，也为日后强制执行提供依据。二、诉讼费应由被上诉人承担。三、对方就其在合同中免除自身违约责任的条款未对我方明确告知。销售人员口头承诺房产证在交付房款后1年内肯定能办下来。原告签合同的行为善意，对方隐瞒其不具备办证资格事实恶意。直到2021年1月7日，物业通知房产证可以办理，当天到物业办公室见到开发商代表，他说想办理房产证需签协商函。我才知道被告应承担违约责任。诉讼时效应从这天开始计算。四、一审开庭后一周，原告联系到被告。但被告办事人员说，协助办证的前提是必须满足下列条件中的任意一项：与被告签订协商函或原告提供法院的判决书。被告人为设置障碍。因被告责任，原告现仍不能取得房产证。被上诉人应支付违约金至二审法院判决之日止。曾增向一审法院起诉请求：被告为原告办理房产证并支付逾期办证违约金（以总房款492386元为基数，自2015年2月13日起至生效判决确定之日止，按法定利率计算）。一审法院查明事实：2013年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区，建筑面积为102.16平方米的房屋，房屋总价款492386元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告继续办理，直至取得房地产权属证书止。合同签订后，原告支付了全部购房款。2014年2月17日，被告将涉案房屋交付给原告。2020年12月29日，涉案房屋初始登记完成。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。合同中没有约定逾期办证违约金及相应计算方法，依据相关法律规定，应按法定标准处理。但原告2018年4月15日之前没有证据证明就逾期办证违约金曾向被告主张权利，则依相关规定，自2021年4月14日起诉之日倒推超过三年的违约金，由于已超过法律规定的诉讼时效，在被告明确提出时效抗辩的情况下，无法支持。初始登记已经完成，办证诉求，应予支持。一审法院判决：一、被告辽宁东方创展置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告曾增将沈阳市沈北新区沈北路60-16号2-2-1建筑面积102.16平方米的房屋不动产权利登记至原告曾增名下；二、被告辽宁东方创展置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告曾增逾期办证违约金（以购房款492386元为基数，从2018年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以购房款492386元为基数，从2019年8月20日起至2020年12月29日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已按减半收取2670元，由被告负担800元，原告负担1870元。二审中，曾增提交协商函，证明对方同意履行义务，诉讼时效中断。创展公司质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议，复印件无法确认内容为真实，该函无形成时间，也无曾增签字认可，没达成一致，故该证据无法起到中断诉讼时效的法定证明力。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人创展公司与上诉人曾增签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人创展公司未在合同约定时间内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。合同虽约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，直至取得房地产权属证书止”，但该约定未明确上诉人创展公司因逾期办理权属登记的违约行为向上诉人曾增进行赔偿的具体标准，应视为合同未约定违约金标准，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定。一审认定上诉人曾增主张的2018年4月14日之前的违约金超过诉讼时效并无不当。上诉人创展公司应支付违约金按上诉人曾增已付购房款492386元为基数，从2018年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，结合本案情况，酌定按同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至2020年12月29日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于上诉人创展公司主张上诉人曾增并未因上诉人逾期办证受到任何损失的问题，因上诉人创展公司未按合同约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案系违约行为，应承担违约责任，即便上诉人曾增未能提交其损失证据亦不能免除上诉人创展公司的违约责任，故对上诉人创展公司的该项主张不予支持。关于上诉人曾增主张诉讼时效应从2021年1月7日其知道对方应承担违约责任开始计算的问题，因合同已明确约定了上诉人创展公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的期限，超过该期限，应视为上诉人曾增应当知道自身权益受到侵害，故一审认定诉讼时效的起算时间正确，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人曾增主张上诉人创展公司人为设置障碍，导致其现仍不能取得房产证，上诉人创展公司应支付违约金至二审法院判决之日止的问题，因二审中上诉人曾增自认上诉人创展公司在案涉房屋具备办证条件后，已通知了上诉人曾增，上诉人曾增并无充分证据证明上诉人创展公司人为设置障碍的事实存在，故对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初2937号民事判决第一项；二、变更沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初2937号民事判决第二项“被告辽宁东方创展置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曾增逾期办证违约金（以购房款492386元为基数，从2018年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以购房款492386元为基数，从2019年8月20日起至2020年12月29日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”为“辽宁东方创展置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付曾增逾期办证违约金（以购房款492386元为基数，从2018年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算；以购房款492386元为基数，从2019年8月20日起至2020年12月29日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。三、驳回曾增的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2670元，由辽宁东方创展置业有限公司负担1000元，曾增负担1670元。二审案件受理费9728元，由辽宁东方创展置业有限公司负担5740元，曾增负担3988元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月二十五日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。