安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1622民初5229号原告：张勇，男，1968年4月6日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。被告：丁强，男，1982年8月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被告：潘毛毛，女，1985年6月27日出生，汉族，住安徽省蒙城县。以上两被告委托诉讼代理人：王洪涛，安徽彭线旗律师事务所律师。原告张勇与被告丁强、潘毛毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托代理人邓睿，被告丁强及丁强、潘毛毛的委托代理人王洪涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告给付原告购房款100万元及违金20万元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：蒙城县玖隆皇家花园二期2-A-301室商品房于2017年12月14日经原告与崔亮达成一致意见，原告购买该房屋，后对外进行销售，2018年5月3日，被告丁强与原告达成一致意见并签订《房屋买卖合同》，原告将坐落于蒙城县玖隆皇家花园二期2-A-301室商品房以单价6,827.3元每平方，房屋总面积996平米（最终面积以房产局测绘面积为准差额不足部分按房屋单价多退少补），680万价格转让给被告，双方第二条约定签订合同支付20,000元定金，2018年5月4日支付980,000元，办理房产备案手续支付2,000,000元，办好不动产权证书当日起一个月内支付剩余购房款380,000元，若违反约定赔偿总房款20%违约金。原告依约将房屋交付给被告，于2019年1月5日协助两被告办理房屋备案手续，原告仅支付580万元购房款，剩余100万元拒不支付，已构成违约，应当按约定支付违约金。后经原告催促，被告于2020年11月19日出具欠条，至今未支付，经多次催要无果，无奈诉至贵院。丁强、潘毛毛辩称：一、答辩人并未拖欠被答辩人购房款，答辩人与被答辩人于2018年5月3日签订了《房屋买卖合同》，合同约定购房款陆佰捌拾万元（小写人民币6,800,000元），答辩人已付给被答辩人500万元，其中80万双方合意用房租抵扣，100万元因被答辩人提前收取答辩人购房款200万元并约定支付利息而进行抵消。根据房屋买卖合同约定，不动产权证书办理之日一个月内支付应付款项，不动产权证在2020年11月26日才办理，但被答辩人要求，答辩人于2018年9月28日提前支付200万元房款，被答辩人为达到提前收取房款的目的，向答辩人出具了“从今日到拿房产证之日前按息贰分计算”的收条，截止办理不动产权证时利息应为1,005,177.77元（利息分段计算：1、本金200万元2018年9月28日至2020年8月19日按月息2分利息为921,333.33元；2、本金200万元2020年8月20日至2020年11月26日按年息15.4%利息为83,844.44元）。二、被答辩人要求答辩人承担20%的违约金不符合事实，相反被答辩人存在违约。答辩人按照《房屋买卖合同》第二条约定的时间节点付清了300万元，另200万元提前在2018年9月28日支付，且被答辩人约定了收取房款的利息，截止到合同约定应付清房款之日，因提前收取房款产生的利息已经超过剩余100万元房款，双方互负债务，根据债务的性质抵消后，答辩人不构成违约。相反，被答辩人在双方签订购房合同当日出具安装电梯并承担安装电梯费用的承诺书，至今被答辩人仍未履行承诺，构成了违约，应承担继续履行的违约责任。综上所述，按照双方债务相抵原则，被答辩人并不欠答辩人购房款，更不存在违约，相反，被答辩人构成违约，应承担继续履行的违约责任，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2018年5月3日，张勇与丁强签订《房屋买卖合同》，张勇将坐落于蒙城县玖隆皇家花园二期2-Ａ-301室商铺以单价6827.3元每平方，房屋总面积996平米（最终面积以房产局测绘面积为准差额不足部分按房屋单价多退少补），共计680万价格转让给丁强，双方第二条约定签订合同支付20000元定金，2018年5月4日支付980000元，办理房产备案手续支付2000000元，办好不动产权证书当日起一个月内支付剩余购房款3800000元。2018年9月28日丁强向张勇支付了2000000元房款，同时张勇向丁强出具了“从今日到拿房产证之日前按息贰分计算”的收条。2020年11月19日双方签订了《补充协议》约定：经双方友好协商对双方以上所有购房手续，充分理解的情况下，达成以下新的补充协议：第1条约定丁强购买张勇位于蒙城县，总面积1102.33平米，总房款陆佰捌拾万元整（￥6800000）。丁强已付给张勇伍百万元整（￥5000000），另外去掉两年租金计捌拾万元整（￥800000），丁强尚欠张勇购房款壹百万元整（￥1000000），此欠款丁强保证在办理房产证之后三周内付清给张勇。第2条约定双方同意原双方签订的租赁协议执行两年……第3条约定以上补充协议，双方如有违约，愿意承担20%的违约金，并承担给各方造成损失的赔偿金。2020年11月19日丁强向张勇出具了壹百万元欠条。丁强、潘毛毛于2020年11月25日取得涉案的不动产权证书。上述事实有原被告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、补充协议、备案确认单、不动产权证书、欠条、收条等及当事人的陈述佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。张勇与丁强签订的《房屋买卖合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方于2020年11月19日签订的《补充协议》是经双方友好协商，对双方以上所有购房手续，充分理解的情况下达成的，《补充协议》对涉案房屋的面积、价款、租赁方式、违约责任等都做了约定，是对2018年5月3日双方签订《房屋买卖合同》有效补充和变更，特别是《补充协议》第1条约定涉案房屋面积的增加、《补充协议》第2条约定的租赁方式和《补充协议》第3条约定：“以上补充协议，双方如有违约，愿意承担20%的违约金，并承担给各方造成损失的赔偿金。”从补充协议的约定及丁强向张勇出具欠条的行为等应视为《补充协议》与《房屋买卖合同》不一致的，是对《房屋买卖合同》的变更，因此应以《补充协议》为准。另2020年11月19日丁强向张勇出具了壹百万元欠条，应视为双方对2020年11月19日以前房屋买卖行为进行了结算。故此，张勇要求丁强给付购房款100万元的诉讼请求，予以支持，潘毛毛不是合同相对方，张勇要求潘毛毛承担责任，不予支持。丁强抗辩张勇欠付其提前支付了贰佰万元房款应计算利息的主张，不予支持；关于张勇要求丁强支付20万元违约金的诉讼请求，因张勇未提供造成其损失的依据，不予支持，但可从欠款之日即2020年11月19日起至还清之日止，按张勇起诉时的一年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金；丁强抗辩张勇应为其安装电梯的主张，与本案不是同一法律关系，本案不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、丁强于本判决生效之日起十日内支付张勇100万元及违约金（从2020年11月19日起至还清之日止，按张勇起诉时的一年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金）；二、驳回张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，因适用简易程序减半收取7,800元，由张勇负担1,300元，丁强负担6,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  李廷峰二〇二一年八月二日书记员  张 苏附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。