上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6623号上诉人(原审被告、反诉原告)：郑少涛，男，1994年10月11日出生，汉族，住福建省漳平市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：沈云，男，1977年12月30日，汉族，住上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张洋，上海敦华律师事务所律师。上诉人郑少涛因与被上诉人沈云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初24697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑少涛上诉请求：撤销一审判决第四项，改判沈云向其支付违约金人民币(以下币种均为人民币)25，500元。事实和理由：郑少涛与沈云就上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号三楼前间房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市租赁房屋合同》对于违约情形及违约后果均作约定。沈云在合同履行过程中擅自退租，明显属于违约行为。但一审法院无视合同约定，所作判决极大地损害了郑少涛的合同权益。综上，郑少涛请求二审法院支持其上诉请求。沈云未到庭发表答辩意见。沈云向一审法院起诉请求：判令郑少涛返还沈云房屋押金25，500元。郑少涛提出反诉请求：1．确认沈云、郑少涛所签租赁合同于2020年8月17日解除；2．判令沈云支付郑少涛自2020年5月23日至2020年8月17日的租金23，797元；3．判令沈云支付郑少涛解除合同违约金25，500元；4．判令沈云支付郑少涛电费9，366.06元、水费466元、煤气费715.70元。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月8日，经中介公司居间，郑少涛(甲方)与沈云(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营民宿，租期自2018年9月23日至2022年9月22日；第一年月租金8，500元，以后每年月租金递增500元；押金25，500元，押三付四，乙方应于每次房租到期日前七天支付下一期房租；房屋由乙方正常使用而产生的水、电、煤气等费用均由乙方负担，逾期支付的，乙方需按规定支付滞纳金；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应于核验房屋并在乙方移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后当日，将押金返还给乙方；租赁期满，或因某一方违约致使合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供设备设施如数归还；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲、乙双方若有任何一方未按合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，无论甲、乙双方何方违约，违约金金额为25，500元；租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按违约条款支付违约金。合同履行期间，沈云向郑少涛支付押金25，500元，按期支付租金计至2020年5月22日。2020年1月29日，沈云短信询问郑少涛能否减免房租；郑少涛次日回复已向大房东反馈，后回复表示没法减免。2月17日，沈云再次联系郑少涛，表示在各大平台上的取消预订已经到六月份，请再与房东沟通下。郑少涛于3月1日短信回复沈云，对沈云的减免租金请求未予认可。4月20日，沈云短信通知郑少涛“鉴于新冠的流行和爆发，自2020年1月23日至今我方始终无法正常使用您的房屋。因此非常抱歉地通知您：按照贵我双方于2018年9月8日签订的租赁合同之第十二条约定，在此不可抗力下，我方决定自2020年4月20日起解除租赁合同。敬请在收到本通知后，联系我方完成房屋验收及水电等费用确认等后续事宜，并返还已支付的押金以及在疫情期间已支付的四个月(2020年1月至5月)房租。”郑少涛收到短信后，未与沈云联系，至2020年8月17日，郑少涛找人开锁，收回了系争房屋。一审法院认为，沈云虽于2020年4月20日通知郑少涛解除合同，但其解约所持疫情构成不可抗力的理由不成立，故法院对其主张合同于该日解除的意见不予认同。沈云租赁系争房屋系用于经营民宿，疫情及防控措施对沈云的影响巨大，沈云没有或几乎没有营业收入，而其减免租金请求未获郑少涛认可，在此情况下继续按原合同履行对沈云而言亦不公平。故，虽然沈云主张的解约日期法院未采纳，但鉴于沈云已作解除合同意思表示，并结合沈云付租至2020年5月22日，未再支付后续租金，不再继续履行合同的客观事实，以及租赁合同中“承租方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按违约条款支付违约金”的约定，法院认为案涉租赁合同应确认于2020年5月22日解除，郑少涛主张合同于其收回房屋之日即8月17日解除的意见，法院不予采纳。同时，鉴于前述解约情况，法院认为沈云不予承担违约金为妥。沈云已付押金，郑少涛应予返还。郑少涛主张的水电煤费用，沈云认可，应予支持。郑少涛主张的5月23日至8月17日的租金(房屋占用费)，鉴于郑少涛放任房屋空置，直至其认为的押金可冲抵期间大致届满再予收回房屋，有违减损规则，就其放任扩大的损失，由其自行承担后果，法院对其主张不予支持。一审法院作出判决：一、确认沈云与郑少涛所签《上海市房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、沈云应于判决生效之日起十日内支付郑少涛电费9，366.06元、水费466元、煤气费715.70元；三、郑少涛应于判决生效之日起十日内返还沈云押金25，500元；四、驳回郑少涛其余反诉诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，沈云书面表示其放弃押金5，000元，仅需郑少涛返还其20，500元。本院认为，郑少涛对合同解除并无异议，其上诉主要认为沈云应当承担合同约定的违约责任。本院对此评判如下：众所周知，新冠疫情对各行各业的经营与发展都造成了巨大的影响。疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。就本案而言，新冠疫情并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，沈云的经营风险也不应完全转移于郑少涛。故，沈云对于合同解除应当承担相应的法律责任。一审法院结合沈云实际付租至2020年5月22日等具体情况，判处沈云不予承担违约金。本院从全案的角度去考量双方当事人利益是否衡平之后认为，该结果尚属合理。沈云二审中所作放弃押金金额5，000元的承诺，实质是其对于合同解除所造成法律后果的一种承担方式。如此以来，案件整体的处理也更为公平、合理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初24697号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初24697号民事判决第三项为：郑少涛应于本判决生效之日起十日内返还沈云押金人民币20，500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币438元由郑少涛负担，反诉案件受理费人民币706元，由沈云负担人民币100元，郑少涛负担人民币606元；二审案件受理费人民币312.5元，由上诉人郑少涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二一年八月十六日法官助理 黄一鹤书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。