江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0585执异76号 异议人（案外人）：黄仕平，男，1978年1月17日出生，汉族，住福建省寿宁县。 申请执行人：仲伟锦，男，1968年8月25日出生，汉族，住江苏省宝应县。 被执行人：苏州市永达置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇常胜北路50号，统一社会信用代码91320585675475469W。 法定代表人：应少山，该公司总经理。 本院在执行（2019）苏05民终11289号仲伟锦与苏州市永达置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人黄仕平提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 本院经审查查明，2019年4月2日，本院立案受理了仲伟锦与苏州市永达置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，案号为（2019）苏0585民初1913号。案件审理过程中，依据仲伟锦的申请，本院作出（2019）苏0585民初1913号民事裁定书,冻结苏州市永达置业有限公司的银行存款2050000元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院查封了苏州市永达置业有限公司名下位于太仓市xxx室的不动产，查封期限自2019年4月3日起至2022年4月2日止。 2019年9月12日，本院作出（2019）苏0585民初1913号民事判决书“一、苏州市永达置业有限公司于判决生效之日起10日内退还仲伟锦房款700000元；二、苏州市永达置业有限公司于判决生效之日起10日内支付仲伟锦违约金500000元；三、苏州市永达置业有限公司于判决生效之日起10日内支付祁寿凤800000元；四、驳回仲伟锦的其他诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元由苏州市永达置业有限公司负担。”苏州市永达置业有限公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，2019年12月30日，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终11289号终审判决“一、维持江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1913号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1913号民事判决第二项为：苏州市永达置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付仲伟锦违约金，以未付款70万元为基数，从2018年9月29日起算；以未付款80万元为基数，从2018年11月29日起算，均按年利率11.7%计算至实际给付之日止。一审案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元由苏州市永达置业有限公司负担11330元，仲伟锦负担16470元。二审案件受理费22800元，由苏州市永达置业有限公司负担9292元，仲伟锦负担13508元。” 因苏州市永达置业有限公司未履行生效判决书确定的义务，仲伟锦向本院申请强制执行，本院于2020年6月16日立案受理，案号为（2020）苏0585执1771号。2020年10月23日，仲伟锦以本案在江苏省高级人民法院再审为由[案号为（2020）苏民申4923号]向法院申请撤销本案的执行。2020年10月27日，本院作出（2020）苏0585执1771号之一执行裁定书，终结苏州市中级人民法院（2019）苏05民终11289号民事判决书的执行。 2020年12月17日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏民申4923号民事裁定书，驳回仲伟锦的再审申请。 2020年12月30日，仲伟锦向本院申请恢复执行，本院立案受理，案号为(2020)苏0585执恢559号。2020年12月31日，本院作出(2020)苏0585执恢559号执行裁定书“一、冻结、划拨被执行人苏州市永达置业有限公司银行存款730228.00元。二、不足之数，依法查封、扣押、冻结被执行人苏州市永达置业有限公司相应价值的财产。”2021年5月12日，本院作出(2020)苏0585执恢559号之一执行裁定书“拍卖、变卖被执行人苏州市永达置业有限公司名下的太仓市xxx室不动产[权证号：太xxx6号，太xxx号]，以清偿债务。” 黄仕平向本院提出异议请求：中止对被执行人苏州市永达置业有限公司名下的太仓市xxx室不动产的拍卖。事实与理由：2010年8月6日，异议人黄仕平与被执行人苏州市永达置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄仕平购买被执行人开发的位于太仓市××××、××号房屋，房屋建筑面积50.86平方米，总价款人民币330590元。同时，双方约定了房屋交接、办理产权登记等条款。2018年7月30日，被执行人与黄仕平签订《协议书》，同意将黄仕平名下包括系争房屋在内的两套房屋直接过户到黄仕平指定的第三方名下，黄仕平一次性支付费用66000元(每套房屋33000元)，其余费用由被执行人承担，时间要求暂定三个月，黄仕平配合被执行人办理相关解除网签合同，直至第三人办理完毕不动产权证。同日，异议人黄仕平向被执行人支付了33000元，该款为《协议书》约定的系争房屋的过户费用，被执行人出具了收据。2019年7月25日，被执行人向异议人移交了系争房屋的大门钥匙，作为交房手续。因申请执行人与被执行人的纠纷，人民法院查封了系争房屋，现公告将予以拍卖。但在法院查封系争房屋前，异议人黄仕平已与被执行人签订合法有效的合同，并支付了全部价款，被执行人同意将系争房屋过户到异议人名下，且将系争房屋交付给了异议人，异议人对系争房屋的占有为合法占有。但因被执行人的原因，至今未办理过户登记。故异议人根据法律规定，提出异议请求。 申请执行人仲伟锦、被执行人苏州市永达置业有限公司未发表答辩意见。 为证明其主张，异议人黄仕平向本院提交了以下证据：一、黄仕平作为买受人与苏州市永达置业有限公司作为出卖人签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定，黄仕平向苏州市永达置业有限公司购买xxx房产，总价款330590元。同时约定，出卖人应当在2011年4月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。二、2018年7月30日，苏州市永达置业有限公司作为甲方与黄仕平作为乙方签订协议书一份，协议约定，乙方购买的甲方楼盘太仓xxx号房产，经双方友好协商，达成如下一致意见：因乙方要求将乙方名下的上述两套房产直接做到乙方指定的第三方名下，甲方同意办理；费用承担，乙方一次性支付甲方共计66000元，其他费用有甲方承担；时间要求，双方约定暂定为三个月，但乙方需配合甲方办理相关解除网签合同的一切手续，直至第三方办理好不动产权证；双方之间的所有债权债务一笔勾销。三、2007年7月24日，浙江舜杰建筑集团股份有限公司第十三分公司李一波与上海仕风钢材经营部黄仕平签订钢材购销合同一份，约定交货方式、地点：金利公寓三标段；2008年4月1日，李一波出具还款计划一份，载明“上海仲盛建设有限公司欠上海塑风建材有限公司送唐镇金利公寓钢材款……”；2009年4月1日，李一波出具协议书，甲方为李一波及浙江舜杰公司和上海仲盛有限公司，乙方为黄仕平及上海仕风钢材有限公司和上海塑风公司，协议约定“甲方欠乙方唐镇所有材料款和所有借款共计壹仟零拾陆万元整，经双方友好协商，达成一致共识，一次性制定以下还款计划……”；2010年6月30日，李一波作为甲方、黄仕平作为乙方，签订协议书一份，协议约定“经友好协商李一波欠黄仕平到2010年7月31日止，共计欠款贰佰叁拾万元，李一波以拥有的太仓xxx楼6套房子抵款，并签订预售合同，单价楼6500元/m2计算，多退少补，并且在2010年7月31日前办理，双方在此前所签具的一切凭证、凭条全部作废，所有债权债务一笔勾销，特此协议。” 上述事实，有异议人黄仕平提供的《商品房买卖合同》、协议书及本院调取的卷宗材料等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：根据现行物权法律规范，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”因此，针对黄仕平就案涉房屋提出的异议，应当按照不动产登记簿的记载作形式审查并判断执行标的的权利归属。首先，案涉房屋的不动产登记簿查询记录显示，太仓市xxx室不动产权利人为苏州市永达置业有限公司，故从权利外观上看，异议人黄仕平并非案涉房屋的所有权人。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于太仓市xxx号房产，黄仕平并未提交双方订立的书面买卖合同；太仓市xxxx号房产，黄仕平虽然提供了与苏州市永达置业有限公司签订的房地产买卖合同，但并未提供证据证明其已支付相应的价款。第三，异议人黄仕平提交了2018年7月30日与苏州市永达置业有限公司签订的协议书，但该协议书并未实际履行，黄仕平也未提供证据证明苏州市永达置业有限公司有阻却该协议履行的行为及其他客观原因导致该协议无法履行。第四，异议人黄仕平虽又提供了与苏州市永达置业有限公司之间存在以房抵债的证据，但从该部分证据可以看出，黄仕平与苏州市永达置业有限公司之间不存在有债权债务关系；案涉争议房屋所有权人并非李一波个人，也不符合以房抵债的组成要件。因此，异议人黄仕平的异议请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人黄仕平的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  陈蓉锦 二〇二一年八月四日  书 记 员 方佳英