贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初11241号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司（曾先后用名：广东碧桂园物业服务股份有限公司毕节分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司毕节分公司），住贵州省毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园峰景组团13号楼1单元101号，统一社会信用代码：91520500322290645A。 法定代表人：朱新星，系该公司副总裁。 委托诉讼代理人：顾胤（一般授权）、张时凤（一般授权），均系贵州久同律师事务所律师。 被告：刘畅，男，汉族，1979年12月22日出生，户籍地贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司与被告刘畅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司委托诉讼代理人顾胤、被告刘畅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告交纳2019年8月-2021年5月的物业服务费7998.1元及逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之五的标准，计算自：2019年9月1日起至欠付物业服务费实际支付完毕之日止的逾期付款违约金，暂计至2021年5月10日止为11968.07元）；2、本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实与理由：2017年1月24日，原、被告签定了《南山碧桂园前期物业服务协议》主要内容约定：原告为被告提供物业服务，被告以1.9元/m2/月的标准向原告交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为191.34m2，按照约定被告每月应向原告交纳物业服务费363.55元。如被告逾期交纳则根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2019年8月至今的物业服务费经原告多次催要未交。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告拒绝交纳物业管理费已构成严重违约，被告除应立即向原告足额交纳管理服务费外还应承担支付违约金的责任。故为维护自身的合法权益，原告特依据相关法律法规规定诉至贵院，望依法判如所诉。 被告刘畅答辩称：1、驳回被答辩人要求答辩人缴纳物业费违约金的请求；2对于所欠物业服务费按照总欠款的50%收取。事实及理由：一、根据答辩人与被答辩人签订的《南山碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条，被答辩人应该提供的物业服务内容为九个方面，其依次为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护；3、公共文体场所及其设施设备的维护和管理服务；4、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；5、公共环境卫生的管理服务；6、车辆停放秩序的管理服务；7、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；8、装饰装修管理服务；9、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。详情可见《南山碧桂园前期物业服务协议》。其中除第7和第9个方面外，答辩人都能亲身体验到物业履行职责不到位所带来的痛苦，并且提供相应证据。根据我国《合同法》第六十六之规定“一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”所以答辩人有权拒绝支付双方协议约定的物业服务费，并且不承担相应违约责任。二、被答辩人违反《南山碧桂园前期物业服务协议》第十条“乙方可无偿使用本园区内的物业服务用房，但不得转让或者改变其用途。”将物服务用房停供给UCC国际洗衣做经营使用。又未经业主同意桴电梯等公共设施提供给他人做广告，违反《物业管理条例》等相关法律法规。三、物业公司从未用任何形式公布小区的停车费，电梯广告费等公共收益资金情况。四、答辩人于2017年月收房后按照1.9元每平米的标准缴纳一个季度物业费，但是未能享受到物业服务协议中所约定的全部项目，服务质量大打折扣，南山碧桂园业主洽谈会第一次会议中第二大条第1.2.3点和南山碧桂园业主洽谈会第二次会议纪要第二大条第1，2，3点可完整体现被答辩人物业服务的不到位。五、小区游泳池等公共服务设施已经被圈占，被答辩人已经不能完整地提供协议约定的全部服务内容。特此请求法院判：1、解除和终止答辩人与被答辩人直接签订的《南山碧桂园前期物业服务协议》及《南山碧桂园临时管理规约》。2、可不解除前期物业服务协议，但是因服务范围的减少，物业费应当调整到0.9元一平。并要求物业费提高服务质量，定期公布公共收益的资金情况。 本院经审理确认以下事实：原告作为乙方、被告作为甲方，于2017年1月24日签订《南山碧桂园前期物业服务协议》，约定：物业管理范围为南山碧桂园商品住宅区，甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务……，第四条…1、甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方1.9元计收，该物业的套内建筑面积为162.39平方米；该物业的公用分摊建筑面积为28.95平方米；合计该物业的房屋建筑面积为191.34平方米；按上述计算方式、标准、甲方应按363.55元每月向乙方缴纳物业服务费。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月计收，甲方应于公历每月5日前（节假日或系统原因顺延）向乙方交纳物业服务费及上一个月本协议约定的各项分摊费用。第十六条……甲方或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰缴纳违约金……。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告即对涉案的南山碧桂园小区的商品住宅区进行物业管理。被告2019年8月至2021年5月欠缴物业服务费7998.1元（22个月×363.55元/月）。 另查明，被告系南山碧桂园峰景住宅区业主。本院在审理过程中，到南山碧桂园住宅区查看了物业管理现场，发现存在绿化中零星杂草未清理干净、个别绿化区域青草枯萎未及时补种等物业管理瑕疵。 本院认为，原告与被告签订的《南山碧桂园前期物业服务协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已基本按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费7998.1元。故原告要求被告支付物业服务费7998.1元的诉讼请求，本院予以支持。 因原告管理存在杂草未充分清除等服务瑕疵，未充分尽到服务的全面注意义务，同时为敦促原告进一步改进服务质量、构建和谐的物业服务关系，故原告主张的违约金，本院不予支持。被告抗辩原告服务存在的其他问题，因物业服务涉及小区环境卫生及安全等各方面，物业管理是动态化的千头万绪的服务，原告管理虽然存在瑕疵，但是相比整个物业管理的范围、服务内容，该瑕疵不足以认定被告应减轻或者免除物业费支付义务。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘畅于本判决生效之日起五日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司2019年8月至2021年5月的物业费7998.1元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150.00元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司毕节分公司负担90元，由被告刘畅负担60元。 本判决为终审判决。 审判员 周 莹 二〇二一年八月四日 书记员 孙宏杰