辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初3543号原告：大连九成博雅物业管理有限公司，住所：辽宁省庄河市昌盛街道昌盛小区。统一社会信用代码：912102833114519173。法定代表人：孙利，系该公司经理。委托诉讼代理人：姜斌，男，1962年12月1日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：刘鹏生，系庄河市城关法律服务所法律工作者。被告：原桂芹，女，1966年1月22日出生，汉族，住庄河市。原告大连九成博雅物业管理有限公司与被告原桂芹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连九成博雅物业管理有限公司的委托诉讼代理人姜斌、刘鹏生，被告原桂芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连九成博雅物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付物业费人民币5365.15元，并承担违约金2923.99元，合计8289.14元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系庄河市瀚林苑小区6栋2单元7层2号，住宅面积103.36平方米的产权人，于2014年11月3日入住，依据《物业管理服务协议》和《大连市物业管理委托合同》约定：小区物业服务由原告提供，按建筑面积每平方米每月1.2元，电梯费每年每户300元收取，在应缴年份1月1前缴纳，逾期之日起，以应缴金额的0.3%按日缴纳违约金。合同签订后被告享受了原告按合同约定的相关物业服务，但被告住宅合计欠2019年1月1日至2021年12月31日物业费5365.15元；被告需承担违约金2923.99元。经原告历次索要无果，故诉至法院，请求依法判决。被告原桂芹辩称：一、原告起诉所述“被告没有履行合同不缴纳物业费”是因为原告没有按国务院《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市住宅物业服务标准（T/DLWYXH001—2018）》和大连九成博雅物业管理有限公司《物业管理服务协议》的规定履行提供服务，也没有按照大连市物价局、大连市国土资源和房屋局（大价字[2018]51号文件）规定收费，已造成违约在先。二、依据《大连市物价局大连市国土资源和房屋局（大价字[2018]51号文件）》和《大连市住宅物业服务标准（T/DLWYXH001—2018）》所规定引述：住宅前期物业服务收费政府指导价（含电梯运行维护费）二级为0.90—1.30元/平方米。瀚林苑物业通知收费标准为1.20元/平方米，属于二级收费范围。三、大连九成博雅物业管理有限公司违反规约等内容如下：1、物业办公室无物业收费批准文件，没有主要负责人及主要服务人员信息、24小时服务电话。2、8小时工作时间外无设置值班人员，没有做到服务电话24小时有人接听，做到服务后回访率达到70%以上。3、不能做到24小时受理客户投诉，7个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反馈客户，投诉回访率100%。4、主出入口没有小区入园须知、平面示意图等。5、没有做每年进行1次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改。6、楼外照明夜晚照明设施不足，凌晨后一片漆黑，业主出入极不方便。7、没有做到每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统等消防设施进行巡查，定期检测、维修和保养，很多消火栓内无消防水带，形同虚设，发生火灾无法施救，有的里面有杂物存放。8、没有定时检查区域消防通道，发现占用、堵塞消防通道等消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除。发生火情等危急时刻影响业主疏散，危及业主生命安全。9、消防通道指示灯损坏不及时修理。10、没有对楼宇对讲设备定期检查按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。8号楼一单元对讲2019年2月8日损坏，2019年4月9日修复，业主2个月无法使用，6号楼二单元对讲2019年3月15日损坏，至今没有修复。11、小区监控有多个死角，有失窃发生无法通过监控查看。12、没有对电磁锁门门锁检查吸力、外观、接线、闭门器检查维修。西大门无锁，电磁门锁多年损坏，24小时大敞四开，小区以外人员随意进出。13、电梯没有制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人物业服务人员没有做到在20分钟内达到现场，专业维修人员应在30分钟内到场现场。14、警卫人员整班低头玩手机、经常酒后当班、在警卫室饮酒。15、没有组织非小区来访人员和车辆随意进入小区，小区外来车辆和人员任意往来无阻，小区成为外来社会人员到小区西侧球场的停车场，任意停放车辆，影响小区业主停车，乱鸣喇叭喧哗扰民，没有得到制止。16、没有对后入住业户装修现场进行巡视，装修垃圾没有及时运走，长期在小区堆放。装修噪音扰民，祸及邻居，楼道卫生脏乱。17、绿化区域无地被覆盖，刮风天尘土飞扬，犹如沙尘暴，业主苦不堪言。18、没有依据《物业管理条例》召开业主大会，选举物业委员会。19、原告从履行合同提供服务至今从未进行过一次业主调查和沟通，很多问题得不到处理解决。20、业主找不到物业法人、主要负责人反映问题，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是晚上偷偷在业主门上贴条通知这种见不方式通知缴纳物业费，最后到法院小范围诉讼个别业主。21、没有适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动，小区缺少健身运动器材，没有业主委员会办公室、业主娱乐活动室。22、没有建立健全财务管理制度，原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布，没有对服务维修基金使用等进行公开。四、答辩人延迟缴纳物业费是因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，答辩人有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时停交纳物业费。五、鉴于大连九成博雅物业管理有限公司物业服务严重不达标，请法院按《物业管理条例》、大连市物价局大连市国土资源和房屋局（大价字[2018]51号文件）和《大连市住宅物业服务标准（T/DLWYXH001—2018）》规定判令大连九成博雅物业管理有限公司物业服务收费为一级，按0.90元/平方米收取。在原告按合同执行解决执行上述问题后，被告会及时缴纳所欠物业服务费用。鉴于原告违约在先，后续缴纳物业管理费时答辩人不予缴纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告原桂芹系庄河市瀚林苑小区6号楼2单元702室业主，房屋建筑面积103.36平方米。原告与被告签订《九成·瀚林园物业管理服务协议》，约定被告居住的小区由原告提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。2018年10月15日，庄河市瀚林苑业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定：原告对案涉小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2018年11月15日起至2023年11月14日止。原告提供的物业管理服务包括以下内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设备的维修、养护和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维护与管理；公共绿地、花木、建筑小区的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区秩序；物业档案管理等事项的管理。物业服务费的收取标准为，1#-8#住宅楼（含公建、车库、仓储），按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业费，39#、41#楼（含车库、仓储）按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业费，电梯费每年每户按300元向物业产权人或使用人收取。收费时间为应缴年份1月1日前，宽限日到1月31日，逾期之日起，以应交金额的0.3%按日缴纳违约金。原告对该小区实施了物业管理服务，被告未交纳2019年1月1日至2021年8月1日物业费3844.99元［103.36平方米×1.2元/月/平方米×（2年+7个月）］、电梯费775元［300元每年×（2年+7个月）］，合计4619.99元。截至2021年8月1日，被告共欠原告物业费、电梯费4619.99元。现原告诉至本院，要求被告给付物业费人民币5365.15元，违约金2923.99元，合计8289.14元，并承担本案诉讼费用。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告为被告居住的小区实施了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。关于被告提出物业服务不到位的问题。根据原、被告陈述及被告提供的照片、视频，可以证明原告提供物业管理服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。考虑到被告欠费期间，原告客观存在履行义务不完全符合合同约定情形，为保护业主的合法权益，对被告该期间应交纳的物业费，酌情减免10%，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费，即被告应交纳2019年1月1日至2021年8月1日期间物业费、电梯费4157.99元（4619.99元×90%）。关于原告要求被告给付2021年8月1日后物业费问题。物业服务合同属于提供服务的合同，虽合同约定每年1月1日前交纳当年物业费，但原告物业公司在此期间尚未进行物业服务，对尚未进行物业服务期间的物业费无权强制要求业主承担，故对原告的该请求，本院不予支持。关于违约金请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，现要求被告承担拖欠物业费期间的违约金，于法无据。本院对该请求亦不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。作为业主，应当按照合同的约定及时交纳相应的物业管理费，只有这样才能维护美好的小区生活环境、提高物业的服务质量，让业主有一个满意的居住环境。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告原桂芹于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连九成博雅物业管理有限公司2019年1月1日至2021年8月1日期间物业费、电梯费4157.99元。二、驳回原告大连九成博雅物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由被告负担，被告于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院交纳，逾期未交纳依法强制执行。原告预交案件受理费25元，应予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  曲丽娜二〇二一年八月一日书记员  于 歌