四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初2514号原告（反诉被告）：合江县阳光置业房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇川源第一城**1—**。法定代表人：吴明东，董事长。委托诉讼代理人：唐兆，四川时代永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：安言，四川时代永嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵益君，女，1970年9月10日出生，汉族，四川省合江县人，居民被告（反诉原告）：李官启，男，1964年6月25日出生，汉族，四川省合江县人，教师原告（反诉被告）合江县阳光置业房地产开发有限公司（以下简称“阳光置业公司”）与被告赵益君（反诉原告）﹑李官启（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月19日、12月22日公开开庭进行了审理。原告阳光置业公司委托诉讼代理人唐兆、安言，被告赵益君﹑李官启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的商品房买卖《协议书》，注销网签备案；2、判决二被告承担违约责任即200000元保证金不予退还；3、判决二被告承担原告所支付的律师费25000元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2014年6月30日，原告与二被告签订《协议书》，约定：二被告自愿购买原告开发的“阳光﹒凯悦帝景”一期2号楼1单元13楼3号商品房一套，优惠后房款总价为414859元，为锁定房源及固定房价，二被告应在协议签订后7天内缴纳202000元作为保证金。在原告正式开盘后，双方应签订《商品房买卖合同》，二被告应在原告通知送达之日起三日内与原告签订合同，否则原告有权将该套房屋另行销售，保证金不予退还，违约方应赔偿守约方主张权利的费用。2014年11月原告开盘销售，多次通知二被告签订《商品房买卖合同》，二被告于2015年5月9日向原告缴纳了《协议书》约定的200000元保证金，原告将该套商品房向相关部门进行网签备案后，二被告却拒绝签订合同。2015年7月29日，原告委托律师向二被告发送《律师函》，再次通知二被告在收到律师函后15个工作日内与原告签订合同，但二被告仍然未履行义务。被告赵益君﹑李官启共同辩称，2014年6月30日，二被告与原告签订《协议书》时，向原告支付2000元保证金，2014年7月12日又交纳198000元，合计200000元（系保证金）。原告开盘后通知二被告签合同，2015年5月9日，二被告把200000元保证金收据和《协议书》原件交给原告财务，原告财务重新出具收到200000元购房款收据，并签订“阳光﹒凯悦帝景”定房清单，原告向二被告出示商品房买卖合同文本，二被告要求对该合同中对于交房后办房产证时间、违约责任、房屋质量问题及解决争议方式的约定进行更改，双方未形成一致意见，致原、被告未签订商品房买卖合同。2014年6月30日原、被告双方签订的协议已经解除，从2015年5月9日至今，不存在原告收了被告200000元保证金事实，原告的诉讼主张没有双方约定和法律规定，驳回原告的诉讼请求。被告赵益君﹑李官启向本院提出反诉请求：1、确认双方在2015年5月9日形成的商品房买卖合同关系有效；2、判决反诉被告支付反诉原告2014年7月12日至2015年5月9日之间资金占用损失20000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告提前网签造成的损失7811元。事实和理由：2014年7月12日，反诉被告违规收取原告“保证金”200000元，2015年5月9日，双方形成合意后签署“阳光﹒凯悦帝景”定房清单，该清单载明赵益君﹑李官启购买反诉被告位于合江县合江镇符节路406号2号楼1—13—3号住宅，产权面积78．11平方米，总价款356000元，并将“保证金”转为购房款。此后反诉被告才出示商品房买卖合同文本，经赵益君﹑李官启阅后，不同意文本中办理房产证时间、违约责任、房屋质量问题及解决争议方式的条款。反诉被告告知反诉原告，合同条款不作任何修改，已网签备案，“签已得签，不签也得签”，随即收回合同。2015年8月28日，赵益君﹑李官启到合江县房地产监理交易所查询，反诉被告已于2015年5月11日将前述房产所有权登记在反诉原告名下。但没有提交书面合同备案。从2015年6月1日起，合江县人民政府颁文去库存，按每平方米100元奖励购房者。反诉被告提前网签行为给反诉原告造成7811元损失。原告阳光置业公司针对反诉辩称，双方之间没有形成商品房买卖合同关系，没有签订商品房买卖合同的责任在反诉原告，其自身过错，是否造成损失以及损失的大小概由其自己承担，即便有政府补贴性损失，也由反诉原告自行承担，诉讼费用谁败诉谁承担。请求驳回其反诉请求，相应的诉讼费由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阳光置业公司系位于合江县合江镇的“阳光﹒凯悦帝景”楼盘开发商。2014年6月30日，阳光置业公司（甲方）与赵益君﹑李官启（乙方）签订《协议书》，约定由乙方意向预订该楼盘一期2号楼1单元13楼3号（建筑面积为77.97㎡）的住宅房；房屋优惠后总价为414859元；为锁定该房源，乙方自愿在订立本协议时向甲方交纳保证金2000元，本协议订立后7日内，乙方付保证金达到200000元；双方订立《商品房买卖合同》的时间以甲方电话通知或《泸州日报》公告为准，乙方应在甲方通知送达之日起三日内与甲方订立《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》订立后，本协议即自行终止；如乙方未在本条第（二）项约定的时间内与甲方订立《商品房买卖合同》，甲方有权将本协议约定房屋另行销售，保证金不予退还；本协议一经订立，即具有法律约束力，非因法律规定或双方约定，甲、乙方双方均不得擅自变更或解除，否则得按本协议约定房屋总价的30%支付违约金，并赔偿由此给对方造成的全部损失（包含但不限于守约方主张权利的费用）；本协议经甲、乙双方签字盖章生效。赵益君﹑李官启于签订协议书当日向原告支付保证金2000元，2014年7月12又交纳198000元，合计交纳保证金200000元。阳光置业公司于2014年11月开盘后通知赵益君﹑李官启签合同。2015年5月9日，就赵益君﹑李官启所预订的房屋原、被告双方签订阳光﹒凯悦帝景定房清单，约定优惠房屋价款为356000元，余款156000元在十五日内向公积金申请办理按揭贷款手续。赵益君﹑李官启将200000元保证金收据和《协议书》原件交给原告财务，阳光置业公司财务重新出具收到200000元购房款收据后，才向赵益君﹑李官启出示商品房买卖合同文本，赵益君﹑李官启提出对办房产证时间、逾期付款和逾期交房的违约责任以及房屋质量问题及解决争议方式的约定要求更改，阳光置业公司不同意更改，随即将商品房买卖合同收回。2015年5月11日，阳光置业公司将赵益君﹑李官启认购房屋办理了网上备案。2015年6月15日、2015年7月29日，阳光置业公司通过快递方式向赵益君﹑李官启送达《律师函》，载明：在收到律师函的10个工作日内，到开发公司签订《商品房买卖合同》，逾期未办理，开发公司将按照协议约定解除认购房屋《协议书》、追究违约责任、所交购房保证金不予退还。赵益君﹑李官启收到该《律师函》。截止本案诉讼时,双方多次协商未形成一致意见，阳光置业公司未与赵益君﹑李官启签订商品房买卖合同。另查明，阳光置业公司于2014年11月21日取得阳光·凯悦帝景(一期1、2、3号楼)的《商品房预售许可证》。本院认为，阳光置业公司在未取得《商品房预售许可证》情况下，与赵益君、李官启签订《协议书》，该《协议书》对赵益君、李官启未在约定的期限内与阳光置业公司订立商品房买卖合同违约的情形进行了约定，同时确定赵益君、李官启所交纳的保证金200000元。根据约定，协议书的效力应在签订商品房买卖合同后终止。双方在签署该《协议书》时，对后续需签署商品房买卖合同的内容未进行协商，而在2015年5月9日签订定房清单时，阳光置业公司才向赵益君、李官启出示商品房买卖合同正式文本，赵益君、李官启以向阳光置业公司提出要求修改商品房买卖合同部分内容，阳光置业公司未能同意，赵益君、李官启即拒绝与阳光置业公司签署商品房买卖合同，双方未就合同条款内容达成一致意见，导致商品房买卖合同未能签订。双方在签订《协议书》过程中，因未对今后所需签订的商品房买卖的正式合同没有进行商议，导致正式合同签订时的争议，双方均存在缔约过失责任。2015年6月15日、2015年7月29日，阳光置业公司向赵益君、李官启发送《律师函》，赵益君、李官启经阳光置业公司催告的在合理期限内仍未履行签订商品房买卖合同。阳光置业公司主张解除双方签订的《协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，解除协议的条件已经成就，阳光置业公司可以解除商品房买卖《协议书》，其依法行使的《协议书》解除权受法律保护。对阳光置业公司主张保证金200000元不予退还，由于双方自愿将保证金200000元转为购房款，现不存在保证金200000元事实，在《协议书》解除后，阳光置业公司应将已收取赵益君、李官启支付的购房款200000元予以返还。商品房买卖合同网签，属房地产管理部门一种登记行为，申请办理网签和注销，不属本案审理范围。对阳光置业公司提出在本案判决中注销网签备案登记于法无据，该项诉讼请求依法不予支持。对阳光置业公司主张的律师费25000元的问题，虽双方对守约方主张权利的费用进行了约定，但未明确代理费的约定，没有对律师代理收费的方式即未对收费计算方式如系风险代理收费或按件收费或按标的收费等进行释明，而不同代理收费方式的律师费数额存在较大差异，因协议未作相应释明，客观上给承担赔偿责任的一方带来不能准确预见将来可能承担的赔偿责任大小的后果，故该项诉讼请求依法不予支持。当事人双方于2015年5月9日签订定房清单，但该清单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因商品房买卖合同未签订，故赵益君、李官启请求确认2015年5月9日形成的商品房买卖合同有效，本院不予支持。赵益君、李官启主张从2014年7月12日起至2015年5月9日之间资金占用损失为20000元，按照公平原则，结合双方履行情况、当事人过错程度等综合因素，以年利率6%计算，该损失20000元未超过以阳光置业公司从2014年7月12日起占用赵益君、李官启购房款200000元的资金占用损失。故对赵益君、李官启的购房款资金占用损失20000元请求，本院依法予以支持。因双方当事人未签订商品房买卖合同，有关政府对购房户的政策性奖励，系针对符合条件的购房户的政策，不是房地产开发公司针对购房户的优惠政策，故对赵益君、李官启对阳光置业公司提前网签造成损失7811元，本院依法不予支持。综上所述，当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务，阳光置业公司在法定解除条件成就时解除协议的行为，符合法律规定，诉讼请求依法予以支持。同时，在协议解除后，阳光置业公司应将已收取赵益君、李官启支付的购房款200000元予以返还，并赔偿资金占用损失20000元。阳光置业公司其他诉讼主张和赵益君、李官启其他反诉请求不符合法律规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百二十条规定，判决如下：一、合江县阳光置业房地产开发有限公司与赵益君、李官启于2014年6月30日签订的商品房买卖《协议书》予以解除；二、合江县阳光置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵益君、李官启购房款200000元；三、合江县阳光置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿赵益君、李官启购房款资金占用损失20000元；四、驳回合江县阳光置业房地产开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回赵益君、李官启的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4775元，由合江县阳光置业房地产开发有限公司负担3000元，赵益君、李官启负担1775元；反诉费495元减半收取247．50元，由合江县阳光置业房地产开发有限公司负担177元，赵益君、李官启负担70．50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长 张 洪审判员 杨治昂审判员 张月华二〇一六年十二月二十九日书记员 李小平