上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终8583号上诉人(一审原告)：李照妹，女，1948年6月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：钱强，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。被上诉人(一审被告)：上海嘉颢商贸有限公司，住所地上海市。法定代表人：施艳俊，总经理。委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：陈琦，女，1987年1月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：俞中炎，上海市中联鼎峰律师事务所律师。一审第三人：姚建新，男，1979年1月3日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人李照妹与被上诉人上海嘉颢商贸有限公司(以下简称“嘉颢公司”)、陈琦及一审第三人姚建新因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李照妹上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判：1、确认嘉颢公司与陈琦签订的上海市场中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)买卖合同无效；2、嘉颢公司、陈琦协助李照妹办理产权登记至李照妹名下的手续。事实和理由：第一，嘉颢公司购买系争房屋的价格过低，购买前也没有查看过系争房屋，姚建新办理公证文书也是通过嘉颢公司介绍的，嘉颢公司实为高利贷公司，不是善意的购买方；第二，嘉颢公司买下系争房屋后，又以低于买受价的价格转卖给陈琦，而且陈琦明知姚建新的户口还在系争房屋内仍进行房屋交易，这不符合常理，陈琦和嘉颢公司之间的交易存在恶意串通。嘉颢公司辩称：公证委托书的办理与嘉颢公司无关。嘉颢公司买进系争房屋价格是人民币(以下币种均为人民币)2,000,000元，合同价2,470,000元是为了审税通过所做的价格，嘉颢公司将系争房屋转让给陈琦的价格是2,330,000元，不存在低于原来的买受价格。李照妹认为嘉颢公司与陈琦存在恶意串通，事实和依据不足。陈琦辩称，李照妹与嘉颢公司的交易情况陈琦并不知晓，陈琦在购买系争房屋过程中尽到了注意义务，陈琦是善意第三人，已按合同约定的付款进度如约履行，有权取得系争房屋的产权。李照妹认为嘉颢公司与陈琦存在恶意串通，没有事实和依据。姚建新述称，姚建新与嘉颢公司之间存在借贷关系，当初姚建新是在嘉颢公司的协助下办理公证委托手续的，嘉颢公司表示如果姚建新能够归还借款，则嘉颢公司再将系争房屋转让给姚建新。合同价格2,470,000元是为了方便审税，姚建新做过承诺实际成交价格是2,000,000元，但是后来嘉颢公司汇到姚建新的账户是2,100,000元，姚建新对于差额100,000元的形成并不知晓，但最后实际供姚建新支配的只有900,000元。李照妹向一审法院起诉请求：1、确认姚建新代李照妹与嘉颢公司签订的系争房屋买卖合同无效；2、确认嘉颢公司与陈琦签订的系争房屋买卖合同无效；3、要求嘉颢公司与陈琦协助李照妹办理产权登记至李照妹名下的手续。一审法院认定事实：姚建新为李照妹之子。2014年8月10日《上海市房地产登记申请书》载明登记种类补证登记，系争房屋申请人李照妹，代理人姚建新。2014年8月4日《委托书》载明，委托人因故无法亲自办理出售登记在委托人名下的系争房屋的相关事宜，特委托受托人姚建新为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列第壹至第拾肆项(共计拾肆项)事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自委托人签署本委托书之日起至2016年8月3日止。下有“委托人李照妹”签名字样。附录：壹、代为签订定金协议；贰、代为签订房地产买卖合同；叁、代为办理买卖合同公证、领取公证书；肆、代为办理房地产转移登记；……；柒、代为收取房价款；……；玖、代为交房；……。2014年8月8日，上海市东方公证处出具《公证书》载明，兹证明李照妹于2014年8月4日在上海市，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。2015年2月10日，《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)载明：卖售人(甲方)李照妹，买受人(乙方)嘉颢公司，甲乙双方通过上海精一房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积84.11平方米，转让价款共计2,470,000元；甲、乙双方确认，在2015年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方同意，甲方于2015年3月31日前腾出系争房房屋并通知乙方进行验收交接。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。上述《上海市房地产买卖合同》中，附件三(付款协议)为2015年3月30日前乙方支付全部房价款人民币贰佰肆拾柒万元整2,470,000给甲方。中国工商银行转账凭证载明，嘉颢公司法定代表人施艳俊在2015年2月13日、2月17日分别向姚建新支付房款共2,100,000元。2015年2月15日系争房屋权利人登记为上海嘉颢商贸有限公司。2015年7月24日，《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)载明：卖售人(甲方)嘉颢公司，买受人(乙方)陈琦，甲乙双方通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积84.11平方米，转让价款共计2,330,000元；甲、乙双方确认，在2015年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方同意，甲方于2015年10月15日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。附件三(付款协议)载明签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金人民币20,000元。签订本合同后当日，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款计人民币柒拾捌万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计人民币捌拾万元整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币一百五十万元整的形式支付第二期房价款。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后叁日内，乙方应自行支付给甲方房价尾款叁万元。合同签订当日支付首期房款780,000元，贷款支付1,500,000元，交付后支付尾款30,000元。陈琦已于2015年7月21日支付定金20,000元、于2015年7月24日首付款780,000元及于2015年9月支付嘉颢公司贷款1,500,000元，并于2015年9月11日获得系争房屋的房地产权证。买卖合同签订后，嘉颢公司向陈琦交付系争房屋，陈琦亦对系争房屋进行装修，装修过程中，李照妹强占系争房屋。一审审理中，《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》(司鉴中心【2016】技鉴字第115号)载明，李照妹申请对留存于上海市闸北区房地产登记处和上海市东方公证处的上述公证委托书上，落款委托人处的“李照妹”字样进行鉴定。2015年9月17日一审法院依法委托上海市司法鉴定科学技术研究所进行鉴定。2016年2月25日，上海市司法鉴定科学技术研究所出具了鉴定意见载明：申请检验的两处“李照妹”签名均不是李照妹所写的。2016年4月6日，上海市东方公证处作出《撤销公证书决定书》载明：经复查，(2014)沪东证字第32245号公证书是我处为委托人李照妹出具的委托书公证书。现发现上述经公证的委托书上委托人李照妹的签名系他人假冒，造成公证证明与事实不符。根据司法部《公证程序规则》第六十三条第四款的规定，本处决定撤销(2014)沪东证字第32245号公证书。李照妹对《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》(司鉴中心【2016】技鉴字第115号)的鉴定意见表示认可。嘉颢公司表示认可上述鉴定意见书的真实性，但认为委托书的真实性不妨碍其善意取得系争房屋。陈琦表示认可上述鉴定意见书的真实性，但不能证明李照妹对于姚建新代为签订房屋买卖合同不知情。一审法院认为，根据查明的事实，姚建新所持有的李照妹《委托书》上，并非李照妹本人签名，李照妹事后亦未对姚建新的所谓代理行为予以追认，故姚建新以李照妹名义与嘉颢公司所签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。至于嘉颢公司与陈琦之间所签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，法院认为，陈琦在购买系争房屋时，系争房屋产权已过户至嘉颢公司名下，陈琦在签订合同后，支付了全部的房款，并实际占有了系争房屋，并取得了系争房屋产权，陈琦在购房过程中并不存在过错，属善意购房人，故李照妹要求确认嘉颢公司与陈琦签订的系争房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院难以支持。鉴于上述原因，导致系争房屋产权无法恢复至李照妹名下，该买卖合同无效后的钱款返还问题，本案亦不作处理。李照妹由此所造成的损失，可另行向有过错的责任方主张。判决：一、姚建新以李照妹名义与上海嘉颢商贸有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、李照妹的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审审理中，嘉颢公司提供了姚建新代李照妹作出的《承诺书》一份，用于证明嘉颢公司从李照妹处购得系争房屋的实际成交价为2,000,000元，《承诺书》上记载：“今有李照妹名下场中路XXX弄XXX号XXX室房屋壹幢，委托姚建新先生代为签定(订)房屋买卖合同出售给上海嘉颢商贸有限公司。双方原定房价人民币贰佰万元整，现因交易中心过户时，税务审价一定要做成2,470,000元，故重改合同价为人民币贰佰肆拾柒万元。实际成交价经双方一致确认因(应)为人民币贰佰万元整。”二审审理中，姚建新对此《承诺书》的真实性予以认可。上述事实，有《承诺书》及二审审理笔录予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姚建新在未取得李照妹授权的情况下，擅自代李照妹与嘉颢公司签订《上海市房地产买卖合同》，李照妹对该代理行为亦未追认，故一审法院认定该合同对李照妹不发生效力，并无不当。李照妹、嘉颢公司和姚建新均未对此提出上诉。李照妹上诉认为嘉颢公司与陈琦之间存在恶意串通损害其合法权益的情况，故要求确认嘉颢公司与陈琦签订的《上海市房地产买卖合同》无效并将系争房屋恢复登记至其名下，但其所提供的证据尚不足以证实其观点。一审法院认定陈琦为善意购房人的意见及据此对本案所作的处理结果，本院予以认同。李照妹请求确认嘉颢公司与陈琦之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效以及协助办理系争房屋过户至李照妹名下的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李照妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,560元，由上诉人李照妹负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长  张志煜审判员  吴 俊审判员  王 伟二〇一六年十二月二十二日书记员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……