辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终226号 上诉人（原审原告）：于桂琴，女，1963年6月18日出生，汉族，住抚顺市望花区。 上诉人（原审被告）：抚顺优阔房地产经纪有限公司，住所地抚顺市顺城区裕城路46号楼7号门市。 法定代表人：林华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。 上诉人于桂琴因与上诉人抚顺优阔房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 于桂琴上诉请求：1.请求二审法院依法撤销抚顺市望花区人民法院(2020)辽0404民初718号民事判决；2、请求依法改判被上诉人违约，双倍赔偿上诉人购房定金贰万元整并支付利息；3、请求判令被上诉人因违约给上诉人造成的经济损失：交通费2397元、误工费3346元，复印打字刻碟费235元，合计人民币5978元；4、请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实理由：上诉人的女儿要给上诉人购买房屋，就在网上查到了被上诉人发布的出售房屋信息。女儿让上诉人看了被上诉人要出售的涉案房屋，上诉人把视频发给了在杭州工作的女儿，女儿请假从杭州回到抚顺。2019年4月11曰，上诉人和女儿看了被上诉人要出售的房屋。当时决定购买，被上诉人让上诉人交1万元购房定金，上诉人同意了。被上诉人拿出一份事先在中介方和出售人处盖有公司合同专用章的意向金付款单，根据意向金付款单，告知处第一条中规定：出售方签收后意向金转为定金。被上诉人把公章盖在了出售人上，确认了我定金的支付，又根据意向金付款单告知处第6条规定：意向金转定金后，此意向金付款单视为定金支付凭证。因此，此意向金付款单为上诉人支付给被上诉人定金支付凭证。上诉人与被上诉人根据意向金付款告知处第1条第二项规定：意向金转定金后，买卖双方均应按约签订房地产买卖合同，任何一方不按约定条件签订买卖合同的，均应承担相应的法律责任。于是，被上诉人就在上诉人的定金支付凭证上跟上诉人签订了房屋买卖合同，签订上诉人购买的房屋是：望花区朝阳印象4号楼1单元1403室房屋，面积70.94平，单价每平3300元，总房款为234102元，由于被上诉人既是出售人又是中介方，又签订上诉人支付中介费2300元。被上诉人作为出售人限我十天之内交齐购房款，再去售楼处开发商那里改名。所以合同中约定签三方协议时间为2019年4月21日。次日，上诉人担心购买的房屋出问题，想向被上诉人要回定金，遭到拒绝后，上诉人的女儿只好同被上诉方去银行取了购房款，准备把购房款支付给被上诉人。由于涉案房屋没有房票，上诉人和被上诉人必须到开发商那里改名字签三方协议，由承购人（上诉人）签订购房合同。上诉人同被上诉人就去了望花朝阳印象售楼处，售楼处工作人员将购房合同打印出来后，上诉人发现合同中标明的房屋是：朝阳印象4号楼3单元1401房屋，并不是上诉人与被上诉人合同中签订的望花区朝阳印象4号楼1单元1403房屋，售楼处工作人员又到电脑上重新核对了信息，发现是被上诉人将房屋搞错。由于被上诉人的错误造成上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无法履行，同时给上诉人造成了很大的经济损失。本案事实清楚，证据确凿，上诉人恳请二审法院，维护法律公正，依法对本案作出公正判决，支持上诉人的合法诉求为盼。 抚顺优阔房地产经纪有限公司辩称，1、同意上诉人第一项上诉请求，撤销原判。2、不同意赔偿上诉人的返款购房金2万元，被上诉人只是同意返款上诉人缴纳的意向金1万元，不同意支付利息。3、对上诉人陈述的交通费、误工费、复印打字费用不同意赔偿。上诉人在此次庭审中增加的55元，没有缴纳费用请法庭不予审理。 抚顺优阔房地产经纪有限公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404民初718号民事判决，依法改判上诉人返还被上诉人意向金1万元；2、请求判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实理由：1、本案为居间合同纠纷，上诉人优阔地产为中介方而非出售人依被上诉人于桂琴诉称，被上诉人是在网络上看到上诉人优阔地产发布的售房信息，通过多次磋商，双方于2019年4月11日签订望花区朝阳印象4号楼1单元1403号房屋的《意向金付款单》。该《意向金付款单》上载明，被上诉人于桂琴支付中介方（即本案上诉人优阔地产）意向金数额壹万元整。上诉人作为房产买卖的中介公司，经营范围包括房地产中介服务、商品房销售、租赁代理服务、二手房买卖、二手房租赁服务、代办房屋手续等。的确在形式外观上具有签订该份居间合同的主体资格，但实际上上诉人优阔地产因与房地产开发商的信息交换出现错误，导致事实上案涉的望花区朝阳印象4号楼1单元1403号及1401号两套房屋上诉人均无代理权限。现上诉人优阔地产只能返还被上诉人已支付的意向金1万元。一审法院也认定该份合同为居间合同，而非房屋买卖合同，所以《意向金付款单》上的上诉人优阔地产的盖章应认定为中介方一栏的盖章，而非出售人一栏。出售人为案涉房屋的所有权人抚顺市天泰房地产开发有限公司。原审法院应该追加抚顺市天泰房地产开发有限公司为本案的当事人参加诉讼。因此，原审法院系事实认定不清，请求二审法院重新认定。2、《意向金付款单》为意向金的支付凭证，不应认定为定金。双方签订的《意向金付款单》上，告知一栏处第一条写明：“出售方签收后意向金转为定金，买卖双方均应按约签订房地产买卖合同，任何一方不按约定条件签订买卖合同的，均应承担相应法律责任。”且在备注一栏约定需在2019年4月21日前签订三方协议，而不是双方协议。所以，只有在第三方出售方签字后，该意向金才转为定金，本案上诉人仅为中介方，意向金转成定金条件不成立，不应认定为定金。《意向金付款单》第2条：“意向金转定金后，出售方反悔不卖的，承购方可凭此据要求出售方双倍赔偿定金。”从该条可知，双倍定金的赔偿是在出售方签字意定金转换为定金之后，由出售方赔偿。而本案上诉人优阔地产是中介方，无论是从形式要件看还是实际代理权限看，上诉人优阔地产都不是房屋买卖的出售方。因此，原审法院判令上诉人优阔地产返还被上诉人于桂琴双倍定金2万元及利息，属于事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院在厘清事实后依法改判。 于桂琴辩称，对于我支付的是意向金没有事实依据，意向金付款单没有确认意向金收款这栏，不能成为意向金收据。优阔公司作为中介方、出售方加盖了公章。我们之间不是居间合同，是买卖合同，没有意向金收款这栏属于欺诈行为，被上诉人收取我中介费2300元。 于桂琴向一审法院诉讼请求：一、请求法院判定被告违约，并赔偿原告经济损失6000元，包括：交通费2397元、误工费3346元、复印打字刻碟费257元；二、支付原告赔偿金利息。 一审法院认定事实：原告于桂琴通过上网查询到卖房信息，便通过网上所登记的电话，与被告优阔地产联系，表示欲购买位于望花区房屋。被告优阔地产带领原告于桂琴前往朝阳印象4号楼1单元1403号房屋实地查看房屋后，2019年4月11日，原告于桂琴与被告优阔地产达成一致协议，并向被告交付了一万元意向金，被告优阔地产向原告于桂琴出具了一份《意向金付款单》，以表格形式载明：1、承购人：于桂琴及身份证号码；2、房屋地址：望花朝阳印象4号楼1单元1403室，70.94平；3、意向金数额：人民币壹万元。该《意向金付款单》设置有“出售人及定金支付确认”一栏，原告于桂琴在付款确认栏签名，并注明年月日。被告优阔地产的合同专用章加盖于“中介方”与“出售人”栏中间位置；该《意向金付款单》的右侧“告知”处一栏载明：1、出售方签收后意向金转为定金。意向金转定金后，买卖双方应按约签订房地产买卖合同，任何一方不按约定条件签订买卖合同的，均应承担相应的法律责任。2、意向金转定金后，出售方反悔不卖的，承购方可凭此据要求出售方双倍赔偿定金。3、意向金转定金后，承购方反悔不买的，出售方有权凭此据没收定金。4、意向金转定金后，视为中介方媒介成功，由于出售方或承购方原因导致未能签订房地产买卖合同的，违约方应按照居间合同的约定赔偿中介服务损失，另有约定的除外。5、买卖双方由代理人签字的，应确保已得到授权；未得授权且事后没有得到权利人追认的，该代理人应按定金标准承担缔约过错责任，并赔偿中介方的服务损失。6、意向金转定金后，此意向金付款单视为定金支付凭证。此外，被告优阔地产在该《意向金付款单》下方表格外另行手写：“备注：签三方协时间为2019年4月21日之前，单价3300/平，总房款234102.-中介费2300.-如因开发商原因办理不了，则退还意向金1万元。”2019年4月12日，原、被告双方共同前往朝阳印象售楼处签订《房屋买卖合同》，合同文本打印出来后，原告于桂琴阅读合同文本时发现该合同所出售的房屋为朝阳印象4号楼3单元1401号，而非原告欲购买的朝阳印象4号楼1单元1403号房屋，双方为此产生纠纷，故未能签订房屋买卖合同。另查明，被告优阔地产的营业执照上载明的经营范围：房地产中介服务、商品房销售、租赁代理服务、二手房买卖、二手房租赁服务、代办房屋过户手续。关于房屋朝阳印象4号楼3单元1401号及朝阳印象4号楼1单元1403号两处房屋，被告优阔地产与该房屋开发商、债权人均无委托代为销售合同。诉讼过程中，根据原告于桂琴的申请，本院前往朝阳印象售楼处调查得知：原、被告双方在《意向金付款单》中所约定购买的4号楼1单元1403号房屋，属于开发商抚顺市天泰房地产开发有限公司所有，并非顶账房即朝阳印象4号楼3单元1401号，该房屋顶账债权人为施工人戚元营，戚元营与被告优阔地产之间并无未委托代为销售该房屋的合同关系。 一审法院认为，本案被告优阔地产通过网络发布房屋出售信息，原告于桂琴得知该信息后向被告优阔地产提出要求购买望花区朝阳印象4号楼1单元1403号房屋，被告优阔地产并非该房屋所有权人，也未能举证证明系代为销售该房屋委托合同等，且对望花区朝阳印象4号楼1单元1403号房屋相关信息了解并不准确，其收取原告于桂琴意见向金所能够提供的，只是该房屋相关错误信息及能订立房屋买卖合同的不完整媒介服务，被告优阔地产不具有该房屋卖方主体资格，故本案不能认定为系房屋买卖合同关系，被告优阔地产与原告于桂琴之间系居间服务合同关系。被告优阔地产关于望花区朝阳印象4号楼1单元1403号房屋出售的信息错误，并非顶账房朝阳印象4号楼3单元1401号房屋(顶账债权人为施工人戚元营)，而且被告优阔地产均未能举证证明与开发商抚顺市天泰房地产开发有限公司、顶账债权人戚元营存在代售房屋的委托合同关系，故本案无需追加开发商抚顺市天泰房地产开发有限公司、顶账债权人戚元营等为第三人。原告于桂琴与被告优阔地产之间仅签订了购买望花区朝阳印象4号楼1单元1403号房屋购房《意向金付款单》，该《意向金付款单》为被告优阔地产所制作的格式合同，且所注明的意向金转为定金的成就条件并不明确，如：“出售方签收后意向金转为定金”、“意向金转定金后，此意向金付款单视为定金支付凭证”，该《意向金付款单》设置有“出售人及定金支付确认”一栏，合同专用章又加盖于“中介方”与“出售人”栏中间位置，以上内容如果合同双方发生争议，出售方既可将“意向金”解释为“定金”，也可解释为“意向金”，正因为如此，本案原告于桂琴与被告优阔地产对交纳的10000元钱款，是否为定金还是意向金产生争议，而且是本案双方争议的焦点，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即此案应将“意向金”解释为“定金”，故本院原告于桂琴要求被告优阔地产双倍返还定金的诉讼请求应予以支持。关于原告于桂琴在诉讼过程中增加诉讼请求，请求赔偿其经济损失6000元，包括：交通费2397元、误工费3346元、复印打字刻碟费257元、赔偿金利息等，因被告优阔地产因其提供房源信息错误，并导致原告于桂琴根据错误信息进行了签订合同的相关准备工作，被告优阔地产应承担缔约过失责任，即对原告于桂琴为购买该房屋所支付的10000元意向金的合理利息及为处理此事所支付的合理交通费、打字复印费等应予支付。关于原告于桂琴的缔约损失，根据本院查明的事实及原告举证情况，其损失应为：1、10000元意向金的合理利息(从2019年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、原告于桂琴本人为处理此事支付的交通费，本院酌定300元；3、复印打字刻碟费，本院酌定为200元。至于其女儿金鑫乘飞机从浙江省杭州市往返抚顺的2次交通费(机票费2287元)，因其女儿金鑫并非本案当事人，原告于桂琴对其误工费等未能举证证明，本院不予支持。关于被告优阔地产抗辩本案系重大误解，属于可撤销的合同，重大误解系被告优阔地产提供房源信息错误，过失在于被告优阔地产，原告于桂琴出于对该信息真实性的认识，为签约积极做准备工作，且持谨慎的注意义务，才未造成其他损失，无任何过失，不应承担任何责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十二条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告抚顺优阔房地产经纪有限公司于判决生效后10日内返还原告于桂琴购房定金20000元及利息(以交纳的10000元定金为基数，从2019年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至本院确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并赔偿原告于桂琴经济损失500元(交通费300元、复印打字刻碟费200元)；二、驳回原告于桂琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元由被告抚顺优阔房地产经纪有限公司承担。 本院二审查明事实与一审认定事实基本相同。 本院认为，从于桂琴和抚顺优阔房地产经纪有限公司双方的真实意思表示和具体民事行为来看，双方属于居间服务合同关系。综合本案全部案情，于桂琴和抚顺优阔房地产经纪有限公司约定提供居间中介服务的是望花区朝阳印象4号楼1单元1403号房屋，而前往朝阳印象售楼处打印的《房屋买卖合同》中的房屋却是望花区朝阳印象4号楼1单元1401号房屋，1403号房屋所有人并没有委托其出售房屋，最终未能实现签订房屋买卖合同，过错在于抚顺优阔房地产经纪有限公司。 当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。案涉《意向金付款单》约定出售方签收后意向金转为定金，而出售方未签收的原因是抚顺优阔房地产经纪有限公司搞错房源信息，且1403号房屋所有人并没有委托其出售房屋。因此，导致于桂琴意向金转为定金的可获得利益损失，判决双倍返还并无不当。 抚顺优阔房地产经纪有限公司收取于桂琴一万元，由于自己的过错导致合同不能实现，应当承当占用资金期间的利息。 因抚顺优阔房地产经纪有限公司的过错，于桂琴未实现合同目的造成的于桂琴实际交通费和复印打字刻碟费损失，是直接损失，原审判决抚顺优阔房地产经纪有限公司赔偿，有事实和法律依据，予以支持。 关于于桂琴主张其女儿的在案涉争议中的经济损失，因其女儿不是案涉居间合同关系的权利义务主体，于桂琴主张赔偿其女儿的经济损失，没有事实依据，不予支持。 综上所述，二上诉人上诉请求及理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）判决如下： 驳回二上诉人的上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人于桂琴承担150元，由上诉人抚顺优阔房地产经纪有限公司承担150元。 本裁定为终审判决。 审 判 长 张明明 审 判 员 王 爽 审 判 员 秦 梦 二〇二一年八月十九日 法官助理 任思北 代书记员 王萌萌