河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0302民初10225号 原告邹宝粟，男，汉族，1960年2月18日出生，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人郭悦，河北港城律师事务所律师。 被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司，住所地秦皇岛市海港区。 负责人姜祥伍，总经理。 委托代理人史丽，女，1977年8月28日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人金微，河北万千律师事务所律师。 被告远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区。 法定代表人李建波，董事长。 委托代理人刘士新，男，1981年1月9日出生，汉族，现住北京市怀柔区。 原告程立娟与被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司、远洋亿家物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭悦，被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司委托代理人史丽、金微，被告远洋亿家物业服务股份有限公司委托代理人刘士新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程立娟诉称，原告系某某小区房屋的业主，该房屋建筑面积137.39㎡，被告一系该小区的物业服务公司，被告一系被告二设立的分公司。2014年9月3日，原告与被告一签订前期物业服务协议，约定由被告一为原告购买的某某住宅提供物业服务，物业服务质量执行秦皇岛市物价局、住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》，物业费为2.9元/建筑平方米/月，原告每年需向被告支付4781.17元物业费。但被告一提供的物业服务质量与收费标准严重不符，价高质次，且2014年度物业管理服务存在瑕疵已被法院生效判决予以确认,2015年度服务管理水平并未提高。因此，原告要求被告返还多收取的物业费。1、请求法院判令二被告返还原告2014年度物业费的50%和2015年度物业费的50%，共计人民币2390.59元。2、诉讼费用由被告承担。 被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司辩称，首先，原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方真实意思表示，双方约定的物业收费不违反法律规定，该协议合法有效，对原、被告均具有约束力。被告已经按照合同约定的服务事项及服务标准严格履行物业服务合同，为原告提供了质价相符的物业管理服务。其次，依据《公司法》第14条的规定，被告公司作为分公司不具备民事责任的承担资格，其民事责任应由总公司承担。故，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告远洋亿家物业服务股份有限公司辩称，答辩意见同远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司。补充为，对于庭前发现原告有部分起诉状并非原告本人签署，有的为夫妻代签，诉讼代理不属于家事代理的范围，夫妻代签是不符合法律规定的。 原告为支持其诉讼请求向法院提供如下证据： 证据一、前期物业服务协议、物业费专用收据（或发票），证明原、被告之间存在物业服务合同关系，原告依约缴纳了相应的物业费。 证据二、2014.2.17业主反映物业相关问题、2014.3.5业主再次反映物业相关问题、2014.3.26居民投诉物业情况表、2014.7.1秦皇岛某某业主联名投诉信、2014.7.2地产负责人某某承诺与物业沟通处理物业管理中存在的问题、2014.7.11及2014.7.30某某物业服务工作督办表两份，证明自交房开始，某某业主就物业管理及物业费收取存在的相关问题多次找开发商和物业公司反映，要求予以解决。 证据三、2014.8.11某某报A2版《开发商主管领导调离与业主忧心忡忡》，证明某某小区物业并没有在物价部门备案，也没有取得收费许可证。 证据四、2015.7.29北京某某咨询公司向被告公司出具的证明一份，证明2014年度满意度调查只有75%，远未达到90%的要求。 证据五、2015年拍摄照片一组28张，证明2015年涉及房屋管理、保洁服务、绿化养护管理等多方面的问题；8号楼前形成巨大的垃圾场；物业公司占用消防通道或空地私设地下停车位等。2015年物业服务仍存在瑕疵，远未达到约定的服务标准。第十页和第十一页五张照片显示的是15-2-1703号房屋室内情况，引发业主家窗户存在巨大缝隙，是由于楼上业主擅自砸承重墙导致楼下业主窗户形成巨大裂缝，1703及1903曾经一起找过物业，要求物业制止1803业主野蛮装修行为，但是物业对此置之不理。 被告远洋亿家物业服务有限公司秦皇岛分公司对原告出示证据质证意见为： 证据一、真实性无异议。 证据二、三性均不认可，第一，该组证据均为复印件，真实性无法确认；第二，其内容均是与地产公司的沟通，与本案被告无关，跟物业服务有关的部分，被告公司也已解决。另，该组证据上显示的日期均为2014年，无法证明2015年度被告公司服务不达标。 证据三、收费许可证这一制度早已取消，物业费的收费标准在物价局的备案属于告知型备案，而非审批型备案，不备案并不相当于物业收费标准不合法。原、被告既已签订了《前期物业协议》，证明双方对于物业收费标准是达成了一致的合意，况且被告也已在房产局进行备案，故并不存在违法之处。 证据四、这仅是2014年的满意度调查，无法证明2015年度的满意度。 证据五、关联性有异议。照片上显示不出时间，无法证明被告公司未对其进行处理。且无法显示照片中的状态持续了多长时间，无法达到其证明目的。第1页照片，被告公司已经维修好。第2、3照片，秋季草木干枯是正常现象，且部分业主反映喜欢秋天的凄凉美景，可见业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。第4、5页照片，8号楼前的垃圾场属于小区的围墙以外，与被告公司无关。第6页照片，被告公司已经维修好。第7页照片，门是可以关闭的，照片没照全。第8、9页照片，被告公司已经维修好。第10、11页照片，因窗户的位置非公共区域，该窗户出现缝隙属于房屋质量问题，应由地产方进行维修。如过了质保期，维修费用应由原告自行承担，关于原告补充的是由于砸承重墙所导致的，我方不予认可，经过调查没有这件事情。第12页照片，被告公司已维修好。另，由于目前小区入住率未达到100%，还未入住的业主需要装修运材料，未拆电梯保护层是为了保护电梯，也是为了全体业主的权益。第13页照片，该区域非消防通道，且该车位属于规划范围内，非由被告公司进行划线，不存在私设停车位。 被告远洋亿家物业服务有限公司对原告出示证据质证意见为： 质证意见同秦皇岛分公司质证意见。照片只能反映一时的情况，不能证明我方对小区的维护不到位。 被告远洋亿家物业服务有限公司秦皇岛分公司为证明其主张提供如下证据： 证据一、远洋亿家物业服务有限公司营业执照副本1份、资质证书副本1份、远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司营业执照副本1份、总公司变更证明1份、分公司变更证明1份。证明内容：被告公司从事物业管理的资质以及公司变更信息。 证据二、备案材料1份。证明内容：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司选聘被告公司为某某小区的物业服务企业，并依法向秦皇岛市海港区房地产业务管理局物业管理办公室予以备案。物业费服务标准2.9元/平方米、月，已经经过政府部门的备案。 证据三、前期物业服务合同1份。证明内容：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司选聘被告公司为某某小区的物业服务企业，该小区各业主与被告公司也签订物业服务协议，约定物业费服务标准2.9元/平方米、月。 证据四、远洋物业临时管理规约1份，秦皇岛某某小区物业服务标准1份，某某物业服务方案1份。证明内容：被告公司的物业服务标准，物业费标准及缴纳时间。 证据五、某某物业服务汇报1份，北京某某物业管理有限公司2015年度重点工作年历（秦皇岛分公司）1份。证明内容：被告公司已经依据合同约定及标准履行了物业管理服务。 证据六、2015年服务亮点（各专业线较2014年服务提升项）。证明内容：相对比于2014年，小区的配套设施和绿化环境均已建成，被告公司在客户服务、安全管理、环境管理、工程维修等方面都有了很大的提升，物业服务更加完善。 证据七、秦皇岛某某项目物业服务标准与《秦皇岛市四星级普通住宅小区物业服务等级标准》对比分析表1份。证明内容：某某小区物业服务标准超过《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》所规定的秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准且被告公司具有一级物业服务企业资质，故根据《秦皇岛市普通住宅小区物业服务等级标准》之规定，该小区物业服务标准为秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准。 证据八、照片九张，证明对于原告提交的证据反映的问题，被告公司均已解决并恢复。 原告对被告远洋亿家物业服务有限公司秦皇岛分公司所出示证据质证意见为： 证据一、三性均无异议，但是资质证书副本的发证时间是2016.2.22日，但不能证明2013年底被告对涉案小区开始进行物业服务之时已经具备了一级资质。 证据二、1、该备案仅是涉案小区的开发商选聘本案的被告作为涉案小区的物业服务企业提供物业服务，备案的行政主管部门是房产管理部门。2、该备案并非是物业服务收费标准的备案。一方面在备案文件中未显示出2.9元的收费标准；另一方面关于价格的备案是向物价部门，而非房产管理部门。3、该组证据意图混肴选聘备案和价格备案。 证据三、第三条，物业服务标准，附件五中，一、基本要求第10点每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意度80%以上。这与秦皇岛二星级的规定一致，远达不到四星级一年两次征询意见，满意度90%以上的要求。二、房屋管理第3点每日巡查1次小区房屋单元门等与二星级的规定一致；第4点每日巡查1次装修施工现场，与三星级的规定一致。六、绿化养护管理，对绿植的成活率无规定，但二星级都规定90%以上的成活率。可见约定的物业服务标准也达不到五星级的服务标准。开发商与被告之间关于价格的约定对原告无约束力。 证据四、临时规约，三性无异议，但其不具有合同性质，因此关于2.9元的物业费收费并无约束力。服务标准，1、与证据3中的约定不一致，2、是在业主多次要求明确服务标准之后，被告单方出台的物业服务标准，该标准与2.9元的收费也是严重不符的，服务标准低，收费标准高。服务方案，1、被告单方制作，对于真实性、合法性不发表意见，2、被告是否按照该服务方案提供了物业服务有待进一步的证明。 证据五、物业服务汇报，1、被告单方制作，对于真实性、合法性不发表意见，2、该证据看不出是针对谁的汇报。重点工作年历，1、被告单方制作，对于真实性、合法性不发表意见，2、该工作年历仅是一个计划，反映不出具体实施情况。 证据六、2015年亮点工作，1、被告单方制作，对于真实性、合法性不发表意见，2、关于提供结婚礼宾服务的照片应该是摄于2014.10.1的（见证据5汇报中的同一张照片，显示了拍摄时间）。 证据七、条款内容的增加不等同于服务范围的增加，更不等同于服务质量的提升。 证据八、中1、5、6、9修复的事实无异议，但是在修复之前处于一个长期破损的状态，在我方提供照片后才按照照片的线索进行的修复，对于2、7、8现在的修复只是一个简单的粉刷掩盖，在入住开始每次雨季过后都会存在原告提供照片发霉的情况，对于3、4对应原告第八页照片的问题，可以显示出灯和开关修好了，但是不能显示出标示牌是修复了还是拿走了。 被告远洋亿家物业服务有限公司对被告远洋亿家物业服务有限公司秦皇岛分公司所出示证据质证意见为： 对证一到证九证据三性均认可无异议。 被告远洋亿家物业服务有限公司举证同被告远洋亿家物业服务有限公司秦皇岛分公司。 本院对原告、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告提供证据一、证据二、证据四、证据五，二被告提供的证据一、证据三、证据四、证据七、证据八、因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：原告系秦皇岛某某小区房屋的业主，该房屋建筑面积为137.39平方米。2014年9月3日，原告（乙方）与被告远洋基业物业管理有限公司秦皇岛分公司（甲方）签订，《前期物业服务协议》。约定，甲方对某某小区进行物业管理服务，服务期限自本合同签署之日起至本小区经业主大会法定程序选聘的新物业管理企业正式进驻本小区及本协议委托期间业主所拖欠物业费及其它费用全部清缴结束之日止。物业管理服务费用的收取标准为按建筑面积每月每平方米2.9元，乙方交纳物业费时间为：首期物业服务费按年度交纳。首期交费期满前一个月内，预交下一年度物业服务费，以此类推。物业服务质量为：执行秦皇岛市物价局、市住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》。物业服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共设施和附属建筑物的日常维修、养护和管理、公共区域的绿化养护与管理、公共环境卫生、维护公共秩序、维护物业区域内各类车辆停放及交通、公共区域消防设施的日常运行和维护、房屋装饰装修管理等。另外，协议还对甲乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项进行了约定。原告向被告交纳自2014年9月2日起至2015年9月1日的物业费4781.17元。其中原告向被告交纳自2014年9月2日起至2014年12月31日的物业费1584.99元（4781.17元÷365×121天）；原告向被告交纳自2015年1月1日起至2015年9月1日的物业费3196.18元（4781.17元－1584.99元）。 2009年3月23日，秦皇岛市物价局、秦皇岛市住房保障和房产管理局制定的物业管理办法第六条规定，普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。第八条规定，实行政府指导价的普通住宅物业服务收费标准，实行星级管理制度。根据住宅小区的物业服务标准分为六个等级，即五星级、四星级、三星级、二星级、一星级、星外级。第十一条规定，实行前期物业管理的小区，具体收费标准由物业服务企业参照物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报市或县区价格主管部门备案确认。备注：物业服务超过四星级服务标准，且具有一级物业服务企业资质的为五星级服务等级。秦皇岛市普通住宅小区物业服务收费标准高层住宅五星级标准为根据服务内容确定；四星级标准为1元每建筑平方米每月，浮动幅度为正负10%。高层住宅物业收费标准不含电梯和二次供水电费。四星级服务标准中基本要求第8项为“每年两次征求业主对物业服务的意见，基本满意率按实际入住户计算，达到90%以上”。秦皇岛市目前无明确的五星级物业服务等级标准。 远洋物业秦皇岛分公司系远洋物业公司的分公司，不具有独立法人资格。远洋物业公司具有物业管理企业一级资质证书。其制定的物业服务标准中基本要求有18项、房屋管理有6项、共用设施设备维修养护有19项、协助维护公共秩序有10项、保洁服务有8项、绿化景观养护管理有9项。2014年，远洋物业公司委托北京某某公司为该小区物业服务做满意度调查，2015年7月29日，该公司出具证明：调查结果显示，在接受抽样调查的业主中，有75%的业主对该项目的物业服务满意。远洋物业秦分公司曾去秦皇岛市海港区物价局对物业服务收费标准2.9元进行备案，因该标准超过物业管理办法规定秦皇岛市四星级标准最高1.1元的范围，其备案申请未获得海港区物价局的批准，未能进行备案。 本院认为，原告与被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司签订的《前期物业管理协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定向被告交纳物业费，被告应按照合同约定履行物业服务合同，为原告提供质价相符的物业管理服务。综合原、被告的诉辩情况及双方提交的证据，可以认定被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2014年度物业管理服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准，酌情予以扣减30%物业费较为合理；另被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2015年度物业管理服务亦存在瑕疵，应承担相应的违约责任，但同2014年度相比，被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2015年度物业管理服务标准与服务水平有较大提高，予以扣减5%物业费。原告主张被告返还已付物业费50%的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司作为协议签订和实际履行合同的相对方，应承担返还物业费的责任，被告远洋亿家物业服务股份有限公司作为总公司，应承担补充给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告北京远洋基业物业管理有限公司秦皇岛分公司于本判决生效之日起十日内返还原告邹宝栗2014年度物业费（475.50元）及2015年度物业费（159.80元），合计635.30元。 二、被告北京远洋基业物业管理有限公司对以上款项承担补充给付责任； 三、驳回原告邹宝栗的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告北京远洋基业物业管理有限公司秦皇岛分公司负担。于本判决生效后五日内交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  张 伶 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  魏俊平 二〇一六年十二月十日 书 记 员  王 箫