辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9793号上诉人（原审原告）：王婷婷，女，1992年4月27日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：霍佳睦，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳亿茂洪川置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市铁西区兴顺街5-3号（1-9-1）。法定代表人：高天波。委托代理人：黄绍尉，北京惠诚律师事务所沈阳分所律师。上诉人王婷婷因与被上诉人沈阳亿茂洪川置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。王婷婷上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向被上诉人交纳的15,000元在被上诉人出具的收据上明确载明为购房款，并非定金。一审认定事实不清，错误使用定金罚则。二、本案商品房买卖合同不能签订不能归责于上诉人，即使认定上诉人交纳的为定金，也不应当适用定金罚则，一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人售楼人员签订分期付款情况说明，承诺于2020年11月15日交付首付款5万元，但上诉人于2020年11月15日按时前往被上诉人售楼处磋商签订商品房买卖合同并准备交付购房首付款时，被上诉人售楼人员表示此前向上诉人承诺的赠送地下室、露台等一系列问题均不能书写在合同中，且与之前签订预定协议时所说完全不一致，包括被上诉人拟定的商品房买卖合同中存在很多违法违规霸王条款，如办房证时间、逾期交房违约金、逾期办证违约金等，严重侵犯了购房者的合法权益。上诉人于2020年11月19日、11月23日多次来到被上诉人售楼处进行沟通未果，才诉至法院，本案商品房买卖合同不能签订不能归责于上诉人。三、合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，合同订立应遵循公平原则，诚实信用原则。上诉人与被上诉人磋商中，被上诉人违背公平、诚信，提出令上诉人无法接受的不合理条款，构成对预定合同的违约。本案上诉人于约定时间到达约定地点，双方对于地下室、露台、办理产权证的时间、逾期办理的违约责任、逾期交付房屋的违约责任无法达成一致意见，对合同目的实现产生重大影响，因此商品房买卖合同无法订立不能归责于上诉人一方，上诉人主张返还15,000元购房款应得到支持。沈阳亿茂洪川置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王婷婷向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《亿茂·风华印商品房预定协议书》；二、请求法院依法判令被告返还原告支付的购房预付款15,000元；三、请求人民法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年10月8日，原、被告签订《亿茂·风华印商品房预定协议书》，约定乙方（王婷婷）预定铁西区建设西路23号亿茂·风华印项目5幢3单元1层1号房屋，建筑面积78.86平方米。合同成交总价为1,523,802元。合同第二条约定：乙方同意签订本协议时，交付定金15,000元整，作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款。合同第四条约定：在本协议第三条约定的期限内，如乙方未依本协议约定付款及签订《商品房买卖合同》，甲方（沈阳亿茂洪川置业有限公司）有权罚没定金并另行处分该房屋。合同第九条约定：乙方在签订本协议之前，已知悉并接受：1、甲方拟定的《商品房买卖合同》及补充协议和交屋标准作为签约的最终文本。同日，原告王婷婷向被告交纳了15,000元。另，原告出具分期付款情况说明，承诺2020年11月15日缴纳首期房款5万元，于2020年12月28日前将缴纳房源所欠第二期首付金额398,802元全部补齐。一审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原、被告签订的《亿茂．风华印商品房预定协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，协议书合法有效。协议书第九条载明，乙方在签订本协议之前，已知悉并接受甲方拟定的《商品房买卖合同》及补充协议和交屋标准作为签约的最终文本。现原告未按照协议约定付款并签订《商品房买卖合同》，构成违约，原告无权要求被告返还定金，对原告的诉讼请求，不予以支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王婷婷的诉讼请求。案件受理费174元，减半收取87元，由原告王婷婷承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王婷婷提交：光盘及所附文字记录，证明：上诉人与被上诉人协商签订正式合同的全部过程，以及被上诉人多次跟上诉人做出相悖的解释导致合同最终无法订立，被上诉人给上诉人出具补充说明，对预定协议中的付款时间进行更改。被上诉人表示上述证据的真实性无法确认，对关联性提出异议，与本案没有直接法律关系，定金不返还原因是上诉人没有按协议签订购房合同引起的。本院对上述证据予以采信，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，上诉人王婷婷与被上诉人沈阳亿茂洪川置业有限公司于2020年10月8日签订《亿茂．风华印商品房预定协议书》，其中第二条约定“乙方（王婷婷）同意签订本协议时，交付定金15,000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，定金正式转为购房款。”现双方因故未签订《商品房买卖合同》，故上诉人王婷婷于预定协议签订当日交纳的15,000元应为定金。根据双方二审庭审陈述结合上诉人提交的与被上诉人售楼人员的微信聊天记录及在被上诉人售楼处就购房问题沟通视频，上诉人于约定时间到约定地点办理签订《商品房买卖合同》事宜，但双方就上诉人所欲购买的一层房屋的地下室预留口、阳台封闭及赠送面积等是否作为商品房买卖合同的内容，以及违约金条款等未能达成一致，虽被上诉人提出双方签订的《亿茂．风华印商品房预定协议书》中约定“乙方（王婷婷）在签订本协议之前，已知悉并接受甲方拟定的《商品房买卖合同》及补充协议和交屋标准作为签约的最终文本”，但该条款系被上诉人单方制作并提供，被上诉人未能提供证据证明上诉人确已知晓并同意《商品房买卖合同》内容。故本案系双方就《商品房买卖合同》主要内容协商无法达成一致，并非上诉人一方原因导致未能订立本约，属于不可归责于当事人双方的事由，对于上诉人提出解除预定协议及请求被上诉人返还定金15,000元的上诉请求，本院予以支持。综上所述，上诉人王婷婷的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2285号民事判决；二、沈阳亿茂洪川置业有限公司与王婷婷于2020年10月8日签订的《亿茂·风华印商品房预定协议书》解除；三、沈阳亿茂洪川置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还王婷婷定金15,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费174元，减半收取87元，由沈阳亿茂洪川置业有限公司负担；二审案件受理费174元，由沈阳亿茂洪川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月二十五日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；