辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1709号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘凤丽，女，1974年4月16日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：康静，辽宁瀛桥律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长春雅居乐教育咨询有限公司，住所地吉林省长春市宽城区恒大江湾14栋3002室。法定代表人：郭苑，总经理。委托诉讼代理人：柴媛媛，公司法务。委托诉讼代理人：方丽，公司经理。上诉人潘凤丽因与上诉人长春雅居乐教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘凤丽上诉请求：1、请求依法撤销（2020辽0803民初316号民事判决书；2、请求依法改判或发回重审；3、请求依法判令由被上诉人承担一审、二审的诉讼费等费用。事实与理由：原审法院认定事实错误。原审法院认为上诉人没有将案涉房屋交付给被上诉人，继而认定上诉人构成违约是错误的。上诉人在合同签订之后，随时可以交付房屋给被上诉人，且被上诉人同意开始运营，是被上诉人一直在拖延，无正当理由拒不接收案涉房屋，这一事实，从上诉人与被上诉人的微信聊天记录中就能得以证实。原审法院直接认定未交付房屋的结果而忽略房屋未交付的实际原因在被上诉人拒不配合，从而判定上诉人违约，明显不合理。二、原审忽略了合同实际履行过程中的先后顺序。被上诉人在原审中辩称案涉房屋证照手续不齐全，导致被上诉人无法办理幼儿园的营业手续，合同目的不能实现。但被上诉人在一审中提交的证据显示，案涉房屋上存在已经注册的幼儿园，被上诉人的辩称与自己提交的证据互相矛盾。而从该证据上亦不难看出，案涉房屋是可以办理幼儿园经营手续的，不存在证照不齐全不能办理经营手续的问题。本案之所以没有办理相关变更手续，系被上诉人无故拖延进而拒绝履行案涉合同导致的，上诉人自己是无法办理相关手续的变更的。所以，并非是上诉人没有完善房屋的手续导致合同不能履行，而是被上诉人拒绝履行合同导致上诉人无法为其办理变更手续。三、被上诉人没有任何证据能证明上诉人有任何违约行为。本案为租赁合同纠纷，上诉人作为出租方，已经将案涉房屋准备好，随时可以交付给被上诉人使用，并且多次催促被上诉人，上诉人已经完成了合同约定的义务。被上诉人没有任何直接证据证明上诉人有拒绝履行合同，拒不交付案涉房屋的情形，不能仅凭被上诉人一方的主观猜测就认定上诉人违约。综合上述，上诉人认为原审直接认定上诉人违约，驳回上诉人的诉讼请求，支持被上诉人的反诉请求是错误的，请求二审法院查明事实，依法裁判，支持上诉人的上诉请求。长春雅居乐教育咨询有限公司辩称，第一，被答辩人未按合同约定交付房屋导致答辩人无法实现租赁合同目的，已经构成根本违约，答辩人有权解除合同并不予支付租金。根据租赁合同第4.2条，交房日期，甲方应该在2019年3月1日前将房屋腾空交付乙方进场施工。以及第11.4条，甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的该房屋地址为注册地址的相关证照均已经注销，包括但不限于甲方的原租户的以及其他单位或个人的证照，以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证，但被答辩人未在2019年3月1日前注销以租赁场地为地址注册的一个相关证照，亦未腾空交付该房屋。截至目前，以该租赁场地为注册地址的营口市龙湾幼儿园还在租赁房屋内正常运营，并未完成注销，导致答辩人无法使用该房屋，亦无法使用该地址作为注册地址办理相关营业手续，进而无法实现承租租赁场地举办幼儿园的合同目的。被答辩人的上述行为已经构成根本违约，答辩人有权根据民法典第563条，还有租赁合同第13.4条行使解除权，并要求其退还已交纳的房屋租赁保证金，同时要求其承担违约责任。第二就是被答辩人没有按照合同约定提供房屋产权证以及二次消防合格证，答辩人有权解除合同并不予支付租金。根据租赁合同第二条，房屋权属情况里面提到房屋暂未办理房屋所有权证，二次消防合格证。甲方须要保证房屋的所有权证最晚不迟于2019年8月1日前办妥，二次消防合格证顺利办理。甲方需配合乙方办理相关的办园手续之约定，被答辩人应当在2019年8月1日前办妥租赁场地的房屋所有权证和二次消防合格证，但截至一审开庭的时候，被答辩人以未办妥上述事宜导致答辩人无法办理办学许可证及而无法实现办学的目的，那么我们有权解除租赁合同。鉴于以上被答辩人严重的违约事实，答辩人本着友好协商的精神，曾于2019年8月14日向被答辩人发出了关于租赁合同履行相关事宜的函催告被答辩人在2019年8月20日前履行完毕合同约定的义务，如未在宽限期内履行完毕，视为被答辩人在2019年8月20日单方解除租赁合同，但函件发出以后，被答辩人不仅没有履行租赁合同项下尚未完成的义务，而且在答辩人给予的宽限期内仍拒绝履行合同义务，导致答辩人租赁房屋举办幼儿园的合同目的不能实现，那答辩人依据租赁合同13条约定行使解除权。以2019年11月19日向被答辩人发出关于解除租赁合同的通知，再次确认双方之间签订的租赁合同于2019年8月20日解除。最后一点，租赁合同所涉的租赁场地一直由营口市龙湾幼儿园占用，并处于正常经营状态，被答辩人没有遭受实际的损失。综上，被答辩人种种行为严重违反了双方签署的租赁合同，导致答辩人无法实现其合同目的，答辩人有权不予支付租金。同时被答辩人租赁场地一直处于正常经营，其没有造成经济损失，故请贵院驳回被答辩人的诉请。长春雅居乐教育咨询有限公司上诉请求：1.请求法院依法判令被上诉人向上诉人退还房屋租赁保证金人民币50万元及逾期退还的违约金（每日按照未退还金额的千分之五支付，自2019年8月20日起计算至被上诉人实际退还全部租赁保证金之日止），暂计至2020年1月21日共计385000元；2.请求法院依法改判一审判决之第三项。一、一审判决之第二项的租赁保证金违约金计算标准过低。根据《租赁合同》第14.4条约定，“租赁期满或合同终止、解除后，甲方逾期退还乙方剩余租赁保证金，每逾期一日，按未退还金额的千分之五支付违约金”。一审判决租赁保证金计算标准明显过低，不符合双方约定，应予以调整。二、一审判决之第三项未明确计算起始日期，无法执行。一审判决之第三项为“反诉被告潘凤丽于本判决生效之日起十日内向反诉原告长春雅居乐教育咨询有限公司以1237500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.95倍支付违约金”，该判项未明确违约金的计算起始日期，致无法执行，有待改判。综上所述，请求贵院根据我国相关法律法规的规定支持上诉人的上诉请求，依法改判。潘凤丽辩称，上诉人长春雅居乐教育咨询有限公司的上诉不具备任何事实及法律依据。首先被上诉人方并没有任何的违约行为，不存在退还租赁保证金以及支付违约金等相关事由，本案并不存在租赁期满或合同解除的事由，被上诉人一方无权单方面解除案涉合同。其上诉请求的前提是我方确实存在违约行为，但在该事实未经确认之下，不存在返还租赁保证金以及如何计算保证金的支付的问题。综上，请求依法驳回上诉。潘凤丽向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付自2019年3月1日至2020年3月1日的租金1237500元;2.请求判令被告支付违约金371250元；3.请求判令被告承担本案原告支付的律师费50000元；4.诉讼费由被告承担。长春雅居乐教育咨询有限公司提出反诉请求：1.请求法院确认反诉人与被反诉人于2018年12月29日签订的《租赁合同》已经于2019年8月20日解除；2.请求法院依法判令被反诉人向反诉人退还房屋租赁保证金50万元及逾期退还的违约金（每日按照未退还金额的千分之五支付，自2019年8月20日起计算至被反诉人实际退还全部租赁保证金之日止），暂计至2020年1月21日共计385000元；3.请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金713万元；4.请求法院依法判令本案所有诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：潘凤丽（甲方）与长春雅居乐教育咨询有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋（以下简称“该房屋”）地址为辽宁省营口市西市区智胜小区龙湾幼儿园场地，承租用途为举办幼儿园，该房屋建筑面积为3452.48平方米，户外使用面积为1200平方米，共四层，租期为15年，自2019年3月1日起至2034年3月1日止，其中免租装修期为30日，自2019年3月1日至2019年3月30日止，房屋暂未办理房屋所有权证、二次消防合格证，甲方需保证房屋所有权证（最晚不迟于2019年8月1日前办妥）、二次消防合格证顺利办理，甲方需配合乙方办理相关办园手续。合同第4.2条约定“甲方应于2019年3月1日将该房屋腾空交付乙方进场施工……”;第5.1条约定2019年3月1日至2020年3月1日的租赁费用为1237500元，（免租期1个月）；第5.2条约定自免租装修期届满日之次日起算租金，乙方按年度以转账方式支付。首年度租金自交付日起收到甲方开具的相应金额的政府税务主管部门认可的发票后10个工作日内支付；第5.4条约定“甲方有下列情形的，应相应减免乙方租金：延期交房的；因甲方原因造成乙方无法如期开业的；本合同项下规定的其他减免租金的情形”；第6.1条约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金500000元，租赁合同期满或合同终止、解除后，甲方收取的上述保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分在乙方交还该房屋时无息退还乙方；第11.1条约定“甲方保证对该房屋享有合法的租赁权，并保证该房屋在租赁期间符合约定的用途及质量要求；保证该房屋通过消防、环保等验收……”;第11.4条约定“甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的该房屋地址为注册地址的相关证照均已注销（包括但不限于甲方的、原租户的及其他单位或个人的证照），以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证”；第13.4条约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：未按约定时间交付该房屋达六十日的；……甲方责任造成乙方无法办理相关营业执照；……甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能实现本合同目的的”；第14.2条约定“乙方依据本合同第13.4条约定单方解除合同，有权要求甲方按本合同租赁总额的30%支付违金”；第14.4条约定“租赁期满或合同终止、解除后，甲方逾期退还乙方剩余租赁保证金，每逾期一日，按未退还金额的千分之五支付违约金”。合同签订后，长春雅居乐教育咨询有限公司于2019年1月4日按照双方约定向潘凤丽支付房屋租赁保证金50万元。另查，营口市站前区东泰康艺园系辽宁省营口市西市区场地的土地使用权人。2019年2月12日，营口市行政审批局向营口市站前区东泰康艺园出具关于《营口市龙湾幼儿园（东泰康艺园）》项目备案证明。营口北大燕工教育集团有限公司成立于2019年9月27日，法定代表人为潘凤丽，住所地为辽宁省营口市西市区。营口市住房和城乡建设局于2019年10月28日向营口市站前区东泰康艺园作出营住建消验字【2019】第020号建设工程消防验收意见书，综合评定营口市龙湾幼儿园-食堂、幼儿园建设工程消防验收合格。再查，长春雅居乐教育咨询有限公司曾于2019年8月14日向潘凤丽发出了“关于《租赁合同》履行相关事宜的函”，催告潘凤丽在2019年8月20日前履行完毕合同约定的义务，逾期仍未履行完毕的，视为长春雅居乐教育咨询有限公司在2019年8月20日已经单方解除《租赁合同》。函件发出后，潘凤丽在长春雅居乐教育咨询有限公司给予的上述履行宽限期内仍未履行《租赁合同》项下尚未完成的义务，导致该公司租赁房屋举办幼儿园的目的不能实现，该公司依据《租赁合同》约定行使合同解除权，于2019年11月19日向潘凤丽发出“关于解除《租赁合同》的通知”，再次确认双方之间签订的《租赁合同》已于2019年8月20日解除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，甚至使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人的权利就必然受到损害甚至无法实现。出租人没有履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途义务的，应当承担相当的法律责任。本案中，潘凤丽与长春雅居乐教育咨询有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。双方之间已形成了房屋租赁合同关系，均应遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。长春雅居乐教育咨询有限公司按照双方约定支付了500000元房屋租赁保证金，潘凤丽理应于2019年3月1日将上述涉案房屋场地腾空交付该公司进场施工，并于2019年8月1日前办理好房屋所有权证等证件用以配合该公司办理相关办园手续，保证该房屋在租赁期间符合约定的用途及质量要求，确保该房屋地址为注册地址的相关证照均已注销，以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证。现潘凤丽作为出租方未按约定履行上述义务，导致长春雅居乐教育咨询有限公司无法使用涉案房屋，亦无法使用涉案房屋地址作为注册地址办理相关营业手续，进而无法实现承租涉案租赁场地举办幼儿园的合同目的，其已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故潘凤丽在本诉中向本院提出的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。反诉中，长春雅居乐教育咨询有限公司有权按照约定单方解除合同并要求潘凤丽退还房屋租赁保证金500000元及支付相应的违约金。但因双方在合同中约定的违约金计算标准较高，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则依法予以调整，潘凤丽应从2019年8月20日起至实际退还全部租赁保证金之日止，以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付逾期退还违约金，并以2019年3月1日-2020年3月1日的租赁费用1237500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司与反诉被告（原告）潘凤丽于2018年12月29日签订的《租赁合同》已经于2019年8月20日解除；二、反诉被告（原告）潘凤丽于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司退还房屋租赁保证金500000元，并从2019年8月20日起至实际退还全部租赁保证金之日止，以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付逾期退还违约金；三、反诉被告（原告）潘凤丽于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司以1237500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金；四、驳回原告（反诉被告）潘凤丽的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19729元、反诉案件受理费33952.5元，由原告（反诉被告）潘凤丽负担。本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是双方当事人违约责任的确定。依法成立的合同自成立时生效。当事人双方应依照合同的约定享有权利、承担义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中潘凤丽（甲方）与长春雅居乐教育咨询有限公司（乙方）于2018年12月29日签订的租赁合同第二条约定，房屋暂未办理房屋所有权证书二次消防合格证，甲方需保证房屋所有权证（最晚不迟于2019年8月1日前办妥），二次消防合格证顺利办理，甲方需配合乙方办园相关手续；第4.2条约定交房日期，甲方应于2019年3月1日前将该房屋腾空交付乙方，进场施工。该房屋交付时应满足本合同附件五约定的工程条件。如甲方不能按照本合同约定的时间交付该房屋，或届时该房屋不具备本合同附件五约定的工程条件，则甲方应提前20个工作日书面告知乙方，租赁期限即免租装修期相应顺延，并签订租赁合同补充协议。在履行合同过程中，双方未明确对合同的条款作出变更等改变合同的约定。上诉人潘凤丽未按约定履行上诉义务致合同不能继续，违反了合同的约定，应承担违约责任。故，对上诉人潘凤丽的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人长春雅居乐教育咨询有限公司提起上诉的一审判决租赁保证金违约金计算标准过低的问题，本院认为，一审法院以实际损失为基础兼顾合同履行情况以及当事人的过错因素，确定违约金利率并无不妥。关于判决第三项未明确计算起始日期、无法执行的问题，该问题源于《合同》第14.2条的规定，该条约定“单方解除合同，有权要求甲方按本合同租赁总额30%支付违约金。”一审法院已依据合同条款作出裁判“于本判决生效之日起十日内履行”，不存在未明确计算起始日期、无法执行的问题。综上所述，上诉人潘凤丽、长春雅居乐教育咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359681.5元，（潘凤丽预交19729元、长春雅居乐教育咨询有限公司预交339952.5元），由上诉人潘凤丽负担19729元，由长春雅居乐教育咨询有限公司负担339952.5元。本判决为终审判决。审 判 长 张丽丽审 判 员 崔 卿审 判 员 盖世非二〇二一年八月二十七日法官助理 刘丛博书 记 员 李佩益