辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2003号上诉人（原审被告）：梁慧国，男，1969年8月11日出生，汉族，个体，户籍地：建平县，现住建平县二一○北区。被上诉人（原审原告）：建平县顺达源物业有限公司，住所地：建平县红山街道办事处爱华社区。法定代表人：李巍军，经理。委托诉讼代理人：白志强，男，建平县顺达源物业有限公司员工。上诉梁慧国因与被上诉人建平县顺达源物业有限公司（以下简称“顺达源物业”）物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2021）辽1322民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁慧国上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案发回重审或依法改判，并由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，错误分配举证责任，适用法律错误:1．法律规定的选聘主体是“业主大会”，即由“业主大会依法选聘”。一审判决在对“选聘主体”没有进行审理查明的情况下，即简单地认定“原告与建平县二一○二期业主委员会于2015年9月1日签订的《物业服务管理合同》成立并有效”，以及“原告具有物业服务资质，其与业主委员会签订的合同合法有效”，则显然是错误的。物业服务企业的法定选聘主体是“业主大会”，而本案的选聘主体却是“业主委员会”。在被上诉人提供的诸多证据中，没有证明其是由“业主大会依法选聘”的证据，包括其是由业主大会选聘的证据和其是由业主大会依法选聘的证据。根据一审判决，只要是业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同，就对业主具有约束力，而不论物业服务企业是否符合法律规定，这显然是与法律规定相悖的。2．一审判决错误地分配举证责任。对于本案《物业服务管理合同》的合法有效，应由被上诉人负举证责任，不适用举证倒置规则。一是不能要求上诉人去证明一个没有发生过的社会活动没有发生过。在客观上，上诉人也不能收集到这样的证据。二是召开业主大会的档案材料，特别是业主大会选聘物业服务企业的档案材料，是《物业服务合同》合法有效的基础性材料和证据，物业服务企业应当予以收集、保管、存档和提供。三是对此类事实的举证责任，法律有明确规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，本案为物业服务合同纠纷，被上诉人主张合同关系成立并生效，那么被上诉人就应当提供证据证明合同关系成立并生效，而不应由上诉人提供。3．一审判决适用法律错误。一是合同法已于2021年1月1日废止，不应再得到适用。二是一审判决适用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条（该法条与《民法典》第939条规定相同)，但在被上诉人提供的证据中，却没有证明其是由“业主大会依法选聘”的证据。4．一审判决认为“合同签订后，原告对二一○二期进行了物业服务及管理”，上诉人就应支付物业服务费也是错误的。因为没有合法有效的合同关系，即使提供了事实服务，也不能以此作为收费依据，强制性消费不受法律保护。5．本案《物业服务管理合同》，不属于建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同。综上，本案《物业服务管理合同》对上诉人不具有法律约束力。顺达源物业答辩称：1．被上诉人与二一○二期业主委员会签订的物业服务合同属合理合法的。被上诉人自2015年9月1日就通过选聘进入到该小区服务，至今为止一直尽心服务业主，从未侵犯过业主的任何权益。2．所签订的物业服务合同及建平县价格监督监察局出示的收费公示中，虽对商网约定收费标准是0.7元每月每平方米，但是被上诉人从实际情况考虑，对该小区商网已经适当的下调收费标准，实际收费是0.3元每月每平方米，也维护了所有商户的权益。3．上诉人所述事实与理由，只是片面盲目地应用相关法律条文，没有任何事实依据。小区适用正规程序通过业主大会选举出业主委员会，业主委员会在保证所有业主权益不受侵害的情况下有权代表全体业主行使权力。上诉人不能以“不知道”等为理由主张选聘被上诉人进入该小区服务程序不合理。4．选聘物业公司是由街道社区主理，业主大会投票表决，业主委员会代为行使权力与物业公司签订物业服务合同，如上诉人认为程序有问题，可以另行主张权力。被上诉人在一审开庭中已经提供相应的资质证明，上诉人也已经认同。顺达源物业向一审法院起诉请求：1．要求被告立即给付2015年9月1日至2020年8月31日物业管理服务费3830元；2、被告承担本案诉讼费用。一审庭后原告自愿撤回了要求被告给付2018年9月1日至2020年8月31日期间物业费的诉讼请求。一审法院认定事实：被告梁慧国系叶柏寿街道办事处永和社区08号楼7单元07013、07023号的业主，该房屋建筑面积159.58平方米。原告与永和社区二一○二期业主委员会于2015年9月1日签订了《物业服务合同》，合同约定由原告对二一○小区北区商业住宅小区的物业进行物业管理服务，合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务、免责条款等，合同中约定的住宅的收费标准为：住宅按建筑面积每平方米每月0.6元；商网的收费标准为（地下室算收费面积）……其他商网按建筑面积每平方米每月0.3元。合同签订后，原告对二一○二期进行了物业服务及管理，但被告未向原告支付物业服务费用。一审法院认为，原告顺达源物业与建平县二一○二期业主委员会于2015年9月1日签订的《物业服务管理合同》成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告作为小区的业主，该《物业服务管理合同》对其具有约束力。原告为建平县二一○二期提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2018年9月1日至2020年8月31日期间物业费的诉讼请求，对此系原告对其民事权利的自由处分，该院予以准许。根据庭审中原告提交的查档证明记载，被告的房屋建筑面积为159.58平方米，按每平方每月0.3元计算，被告应向原告支付2015年9月1日至2018年8月31日（36个月）物业服务费1723.46元（159.58×0.3×36）。对原告主张的其他物业费因原告未提供相应的产权数据予以证明，故该院不予支持。被告辩称的选聘物业服务企业没有召开业主大会，其未提供相关证据予以证实；被告辩称的居民委员会不是指导成立业主大会并选举产生业主委员会的法定政府机构的答辩意见，居民委员会作为居民自治组织，工作接受当地政府及其派出机构的指导，并协助当地政府及其派出机关开展工作，其协助政府指导成立业主大会并选举产生业主委员会进行工作并不违反法律规定；原告具有物业服务资质，其与业主委员会签订的合同合法有效，其收费标准亦经过相关部门审批，并且原告为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主之一不能以不认识物业人员、未体验过物业服务为由拒缴物业费；综上，被告的答辩意见没有事实和法律依据，故对被告的答辩意见该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，一审法院判决：一、被告梁慧国于该判决发生法律效力后十日内给付原告顺达源物业2015年9月1日至2018年8月31日的物业服务费1723.46元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁慧国负担，于该判决发生法律效力后十日内一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，顺达源物业向本院提交了叶柏寿街道永和社区居民委员会出具的关于成立210北区业主委员会的批复和210北区业主委员会名单公告，用以证明该小区所涉及的选举程序是合理合法的。本院经审查认为，顺达源物业提交上述证据超过了举证期限，且并不能证明双方争议的物业企业选聘问题，本院不予组织质证和采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：本案被上诉人顺达源物业具有物业服务资质，顺达源物业与建平县二一○二期业主委员会于2015年9月1日签订了《物业服务管理合同》，其收费标准亦经过相关部门审批，进驻小区后已履行一定的物业服务义务，案涉小区业主事实上亦接受了顺达源物业的服务，顺达源物业与业主之间已形成了事实上物业服务合同关系，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形，梁慧国作为该小区的业主之一不能以不认识物业人员、未体验过物业服务为由拒缴物业费。其作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以利于小区物业管理服务有序进行。关于梁慧国提出的选聘物业服务企业没有召开业主大会，未形成合法有效的合同关系，即使物业服务企业提供了事实服务，也不能以此作为收费依据的上诉意见。因顺达源物业已入驻案涉小区多年，有关合同效力的确认以及解除等事项，事实上涉及到小区全体业主的权益，业主如有争议，应通过业主委员会或业主大会与物业服务企业协商、依照法律规定实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益，故对梁慧国此点上诉意见不予支持。一审庭后，顺达源物业自愿撤回了要求梁慧国给付2018年9月1日至2020年8月31日期间物业费的诉讼请求，对此系顺达源物业对其民事权利的自由处分，本院予以准许。根据庭审中顺达源物业提交的查档证明记载，梁慧国的房屋建筑面积为159.58平方米，按每平方每月0.3元计算，梁慧国应向顺达源物业支付2015年9月1日至2018年8月31日（36个月）物业服务费1723.46元（159.58×0.3×36）。对顺达源物业主张的其他物业费因顺达源物业未提供相应的产权数据予以证明，故本院不予支持。关于上诉人提出的《中华人民共和国合同法》等法律规定已于2021年1月1日废止，不应再得到适用的上诉意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案相关物业服务合同法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定，原审适用法律并无不当。综上，梁慧国的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁慧国负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜永涛审 判 员  刘永志审 判 员  王海娇二〇二一年八月十日书 记 员  毕 雪法官助理  （代）