天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初3549号原告：庞琨，男，1991年2月12日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李丹，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾春雷，天津益清律师事务所律师。被告：天津融耀置业发展有限公司，住所地天津市北辰区经济开发区双辰中路西（双街工业园内）。法定代表人：刘春东，总经理。委托诉讼代理人：王明弟，女，该公司员工。原告庞琨与被告天津融耀置业发展有限公司（以下简称“融耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庞琨的委托诉讼代理人李丹，融耀公司的委托诉讼代理人王明弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞琨向本院提出诉讼请求：1.依法判令融耀公司退还建设院落的费用33631.08元；2.依法判令融耀公司赔偿庞琨延期交房产生的利息及违约金10万元；3.依法判令融耀公司赔偿庞琨房屋贬值对应的补偿款10万元；4.本案的诉讼费由融耀公司承担。事实和理由:庞琨于2017年6月20日与融耀公司签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定庞琨购买融耀公司开发的北辰区双街镇双进道以南半湾花园49-2-101，即半湾半岛联排别墅。庞琨在购买融耀公司开发的房屋时，融耀公司告知庞琨涉案房屋为南入户房屋，即房屋是从南面进大门，主体楼前面有一个院子，主体楼的后面还有一个院子，即房屋前后共有两个院子。后融耀公司向庞琨交房时，庞琨发现涉案房屋后面并无小院，庞琨才得知融耀公司向庞琨承诺的小院并不在设计范围内，故融耀公司应向庞琨返还建设院落的费用，并支付延期交房的利息及违约金并支付房屋贬值的补偿款。融耀公司辩称，融耀公司已经按照约定进行交房，由于庞琨自身原因未能及时办理交房手续，其主张的延期交房利息及违约金不成立。融耀公司并未许诺庞琨有小院，融耀公司开发房屋也未规划小院，故请求驳回庞琨关于未建院落费用及房屋贬值损失的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，庞琨与融耀公司签署《天津市商品房买卖合同》，约定庞琨购买融耀公司开发的北辰区双街镇双进道以南半湾花园49-2-101房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积208.85㎡，房屋价款5062248元，融耀公司于2019年6月30日前，将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付庞琨使用；其附件六：补充合同第一条即出卖人对买受人的提示，其中第2项约定：买卖双方已注意并接受了本补充协议中涉及的免责或者限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款；第3项约定：签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面（包括预订单或认购书、预定合同等）、实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据；第6项约定：出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人书面同意，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出允诺，前述人员无权擅自向买受人收取钱款（上述内容加黑和下划线），另，双方在补充合同中还约定买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据；补充合同第二条即通讯方式及送达的约定，其中第1项约定：买卖协议中提及的“通知”是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的等任何一种或多种方式的联络，买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或E-mail地址为准；补充合同第六条商品房买卖合同第【三】条、第【五】条、第【十一】条的补充，其中5和6约定：经出卖人通知，买受人未按时前来接收商品房的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关费用由买受人负担。如买受人未能按期收悉交房通知，买受人应当按商品房买卖合同约定的最晚交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。合同签订后。庞琨履行了交付房款的义务。涉案房屋在房管部门已进行了预告登记，权利人为庞琨。融耀公司于2018年12月24日取得案涉房屋所在半湾花园49号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年8月8日案涉房屋所有权首次登记在融耀公司名下。融耀公司于2019年6月21日向庞琨通过以EMS的方式向庞琨在《天津市商品房买卖合同》所留地址邮寄《49-2-101交付通知书》（快递单号为1061511676633），该快递单未显示签收人。因小院问题庞琨与其他购房人曾多次与融耀公司人员交涉，庞琨因此未办理房屋入住手续。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为双方是否约定涉案房屋带有北面小院以及融耀公司是否应退回庞琨小院建造费并赔偿贬值损失；融耀公司是否逾期交房是否承担逾期交房利息及违约金。对此，本院分析如下：庞琨与融耀公司签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中，庞琨主张购买涉案房屋时，融耀公司的销售人员承诺涉案房屋有南北两个院落，但双方在补充合同中约定买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据，而双方在《天津市商品房买卖合同》及补充合同中并未约定涉案房屋带有北面院子。在《天津市商品房买卖合同》补充协议还约定，签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面（包括预订单或认购书、预定合同等）、实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料不作为买卖双方权利义务确定的依据；出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人书面同意，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出允诺等内容，可以说明，即便有沙盘、广告等形式提供的信息或任一方私自录音的资料也不作为买卖双方权利义务确定的依据；故即便融耀公司的员工对庞琨作出了相关承诺，在未加盖融耀公司印章的情况下，不能约束融耀公司。综上，庞琨未能提供确实充分的证据证明双方存在涉案房屋带有北面小院的约定，故对庞琨主张涉案房屋带有北面小院以及融耀公司应退回小院建造费并赔偿贬值损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于庞琨主张融耀公司迟延交付涉案房屋一节，融耀公司于2019年6月21日以EMS方式向庞琨邮寄交付通知书，虽然不能显示庞琨签收，但通过庞琨提供的录音中可以确认庞琨对交房日期知晓，因小院问题而拒绝收房。故对于庞琨主张融耀公司延迟交房并要求融耀公司承担支付违约金和利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告庞琨的诉讼请求。案件受理费4804元，适用简易程序减半计收2402元，由原告庞琨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  裴忠贺二〇二一年八月六日书记员  孙学焕附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。