辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1348号上诉人（原审被告）：营口万达广场商业管理有限公司，住所地辽宁省营口市站**市府路**。法定代表人：王志彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝欲，公司员工。被上诉人（原审原告）：刘子健，男，1988年3月17日出生，满族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：曾素兰，女，1963年3月18日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：安丽莉，女，1967年1月7日出生，满族，住辽宁省大石桥市。上诉人营口万达广场商业管理有限公司因与被上诉人刘子健租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口万达广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人郝欲，被上诉人刘子健的委托诉讼代理人曾素兰、安丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口万达广场商业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉求。2、诉讼费用山被上诉人承担。事实和理由：因被上诉人欠缴电费并拒绝支付租金，上诉人于2019年6月27日停止供电，这是一种合法的维权行为，一审判决认定上诉人违约属认定事实错误。1、被上诉人已于2019年6月27日开始欠缴电费,按双方合同第21.4条约定，上诉人有权停止提供电，因此，这不是违约行为。2、未恢复供电的原因是被上诉人拒绝缴纳租金。按双方合同9.3条约定，被上诉人应于每个交租期最后一个月的20曰前向上诉人一次性足额支付下一个交租期租金。被上诉人应于2019年6月20日向上诉人支付租金，其一直拒绝支付。被上诉人是以行为表明其拒绝继续履行租赁协议。针对被上诉人的违约行为，上诉人当然不能恢复供电。综上，因经营不良，被上诉人已无心经营，故意欠缴电费并拒绝支付租金。对此，被上诉人有权采取相应措施维护自身合法权益，请二审法院依法支持上诉请求。被上诉人刘子健辩称，一、万达上诉状承认2019年6月27日停止供电的事实，属于一种违约行为。我们不欠电费，2015年5月17日我们交电费1000元并没有用完。万达上诉状承认未恢复供电，原因是拒绝缴纳租金，但是停电时租金还没有到期，根据合同21.4第二款，即使我们欠租金，甲方也应在15日后通过书面形式通告才能停电，因此上诉人违约停电行为是强行解约行为，万达违约不提供约定的经营条件。二、上诉人违约，我方已告知万达整改，甲方未在30日内采取整改和积极有效的措施，属于万达违约。我们的租金交付至2019年6月30日，27日未到期，根据合同21.4条，应欠费超过15日，才能依据21.6条停电，超过30日甲方有权解除合同，还需书面催告，我方还有押金在万达处。三、装修管理费5000元没有判决，缴费通知单上的其余款项都认可了，只是不认可管理费。如果不交付该五千元，万达早就催款了，该笔款项包含在3月1日至4月30日缴费单里。2015年2月20日的转账记录是转出了59824.5元，是一笔款转出的，包含了此笔5000元，有缴费通知单、银行流水为证。四、根据21.7甲方无息双倍返还本合同项下的履约保证金是符合约定的。五、我们的投资是按照五年租赁时间装修的，却只租赁了不到五个月，有直接损失。损失包括装修费83957.4元，宣发费29336.75元，启动资金73179元，学员退费25774.5元，师资费190712.5元，依法应予以赔偿被上诉人刘子健向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《营口万达广场（营运期）商铺租赁合同》；2.判令被告返还租金和质量保证金54824.5元、装修管理费5000元；3.判令被告赔偿原告违约损失402960.45元；4.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年2月7日，原、被告签订《营口万达广场（营运期）商铺租赁合同》，合同约定：原告承租被告提供的位于营口万达广场4F-B-3号商铺，面积498.05平方米，租赁期限5年，从2019年1月1日至2023年12月31日。合同第三条约定原告经营品牌为兄弟街舞联盟，经营项目为休闲室内娱乐；第七条7.1约定合同签订日原告需向被告支付28886.9元，相当于2个月的租金，作为履约保证金，被告向原告支付物业服务费保证金15937.6元，相当于二个月的物业费；7.2约定原告应向被告支付质量保证金10000元；第八条约定房屋租金为每月14443.45元；第九条约定原告应每月支付物业费7968.8元。协议签订后，原告向被告支付了履约保证金28886.9元、质量保证金10000元、物业服务费保证金15937.6元，并支付了5个月的租金72217.25元，5个月的物业费39844元（租金、物业费缴纳至2019年6月30日）。原告称还向被告支付了装修保证金5000元，提交证据为被告作出的《经营期缴费通知单》有装修管理费5000元，原告于2019年2月20日向案外人许翔飞个人账户转入59824.50元，此款项包括履约保证金28886.9元、质量保证金10000元、物业服务费保证金15937.6元、装修管理费5000元。被告称许翔飞不是被告员工，不予认可，但认可收取了原告除装修管理费之外的其他保证金。合同履行期间，原告多次以经营场所存在垃圾清扫不及时，部分经营场所存在漏水现象向被告工作人员反映。2019年6月27日，原告称被告将原告经营场所上锁，并停电。锁于之后2、3天打开，电一直没有恢复。原告提交证据为：2020年3月2日原告、安丽莉、强健（被告工作人员）的谈话录音、照片、微信截图、和证人蔡某的证言。被告认可强健系其管理人员，称门不是被告锁定，停电的原因是原告欠缴电费，租赁场所的供电使用智能电表，电费余额不足自动断电。被告还提交了商铺编号为4F-B-03的《营口万达广场步行街物业服务管理服务协议》，双方未在合同中盖章或签字。一审法院认为，原、被告签订的《营口万达广场（营运期）商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。原告按照合同约定缴纳了各项保证金，并支付了5个月的租金和物业费（租金、物业费缴纳至2019年6月30日），被告应当按照合同约定向原告提供适合经营的场地。2019年6月27日，被告将原告承租场地的供电切断，导致原告无法再继续经营。原告提供的2020年3月2日原告、安丽莉、强健（被告工作人员）的谈话录音中，双方对停电进行了说明。对于该录音的真实性，被告未提出异议，并认可强健为被告处的管理人员。该录音笔录第二页，安丽莉表示电费还有余额，问强健为何拉电闸；第三页强健回答当时可能是他们看没交租金，给断电。原告于2019年5月17日向被告账户汇款1000元电费。被告称断电是因为原告电费余额不足，其提交了商管智能电表管理平台的截图，显示原告场地电费余额为0元，但未提供原告电费账户的使用明细，也无其他证据佐证，本院不予采信。综上，虽原告未能按照合同约定在2019年6月20日前缴纳2019年7月的租金，但原告已经缴纳租金至2019年6月30日，在此之前原告有权利继续使用承租的场地。被告于2019年6月27日将原告承租场地的供电切断，且此后未恢复供电，导致原告无法继续经营，合同目的无法实现，构成违约。对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《营口万达广场（营运期）商铺租赁合同》应于2019年6月27日解除。被告应当返还原告物业服务费保证金15937.6元、质量保证金10000元，并按照合同约定，双倍返还原告履约保证金57773.8元。原告主张的其他损失，证据不足，本院不予支持。判决：一、原告刘子健与被告营口万达广场商业管理有限公司签订的《营口万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2019年6月27日解除；二、被告营口万达广场商业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告物业服务费保证金15937.6元、质量保证金10000元，双倍返还履约保证金57773.8元；三、驳回原告刘子健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7453元由被告承担1893元，原告自行承担5560元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人营口万达广场商业管理有限公司与被上诉人刘子健签订的《营口万达广场（营运期）商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。2019年6月27日，上诉人对被上诉人租赁的场地停止供电，虽然被上诉人并未按照约定时间缴纳2019年7月份的租金，但被上诉人缴纳租金至2019年6月30日，上诉人在租金未到期之前停止供电构成违约，应依照约定承担相应的违约责任。上诉人停止供电导致被上诉人对租赁场地无法使用，致使租赁合同目的不能实现，符合法定解除合同情形，故原审判决并无当。关于上诉人主张的停止供电是因为被上诉人欠缴电费，但上诉人并未提供充分证据证明其主张，故对上诉人的上诉请求和理由，本院不予支持。综上所述，上诉人营口万达广场商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1893元，由上诉人营口万达广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 卿审判员 唐晓葵审判员 盖世非二〇二一年八月四日法官助理张锐书记员王静