四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8584号上诉人（原审原告）：郫都区鑫锦盛石材经营部。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇西部国际装饰石材城11栋23号。经营者：黄仲志，男，1969年4月4日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都西南石材城有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇蜀源大道一段1789号。法定代表人：张华晖，执行董事。委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。上诉人郫都区鑫锦盛石材经营部（以下简称鑫锦盛经营部）因与被上诉人成都西南石材城有限公司（以下简称西南石材城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫锦盛经营部上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法改判为：判令西南石材城公司立即退还鑫锦盛经营部2017年9月1日至2018年5月31日期间的租金和管理费184680元，并自2017年9月1日起至全部退还完毕时止，按照银行同期贷款利率支付资金占用利息；判令西南石材城公司立即退还安全生产风险金100000元，并自2014年12月4日起至全部退还完毕时止，按照银行同期贷款利率支付资金占用利息。2.本案一审、二审诉讼费由西南石材城公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重大事实，对西南石材城公司提供的厂房系违法用地、违规建设，西南石材城公司故意隐瞒西部国际装饰石材城根本就不能进行石材生产加工的事实避而不谈，因西南石材城公司严重违约，导致鑫锦盛经营部不能正常使用案涉的房屋，一审法院视而不见。1.在一审过程中，鑫锦盛经营部提供的证据以及西南石材城公司的当庭陈述，均确认案涉房屋可进行石材生产加工的事实。2.依据《环境影响评价法》第二、四、十六、十九、二十二条规定，以及《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2008年、2015年、2017年）的规定，石材的生产加工必须由建设单位取得环保部门审批的全部报告表；西南石材城公司根本就未取得审批的报告表，导致整个市场无法进行石材的生产加工。3.在一审中，鑫锦盛经营部向法庭提交了郫县规划局拍卖（挂牌）规划设计条件通知书、建设用地规划许可证（存档页）、成都市不动产登记信息摘要3，该证据足以证明西南石材城公司提供的厂房的用地性质就只有商业用地和住宅用地，并没有可用于石材生产加工的工业用地；西南石材城公司提供的厂房根本不满足厂房可生产加工的用途，西南石材城公司已经构成严重违约；4.整个石材城的用地规划和用地性质就已经决定其根本不能用于石材的生产加工，然而，西南石材城公司在对外招商时故意隐瞒了案涉地块根本不能用于石材生产加工的这一重大事实，大肆宣传石材城是政府特别规划、招商引资重点项目，同时，面对石材城已建成的成片大规模厂房，鑫锦盛经营部也根本不会怀疑这个政府的重大招商引资项目的厂房是违建，从而善意的租赁了西南石材城公司修建的厂房，并投入大额资金装修、购置设备、招聘工人。西南石材城公司自身存在重大甚至全部过错；5.一审法院对西南石材城公司上述严重违约行为，未进行任何查明，甚至视而不见。二、案涉房屋断水断电（动力电、水、生活用电、用水），是否符合房屋的最基本用途，未进行审理和查明，遗漏重大事实。《中华人民共和国民法典》第708条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。西南石材城公司提供的房屋连最基本的水电都未提供，鑫锦盛经营部根本无法正常使用案涉的厂房，整个庭审过程中，一审法院根本就没有对是仅断了动力电、生产用水，还是又断了生活用电、用水进行审理，属于遗漏重大事实。三、案涉厂房的用地性质为住宅和商业，根本不能用于石材的生产加工，并且自2017年7月1日起，西南石材城公司提供的房屋不符合约定的用途，其无权收取租金和管理费，一审法院判决支付租金、管理费及占有使用费，系适用法律错误。1.《民法典》规定，一方履行合同不符合约定的，应当减少价款。《民法典》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.西南石材城公司与鑫锦盛经营部签订的租赁合同中，约定标的厂房的用途包括了石材的生产加工，自合同签订之日起至今，双方并未变更过合同，更未取消生产加工这一用途，但是自2017年7月1日起，案涉厂房就不能用于石材的生产加工，并且案涉厂房的用地性质本身为住宅和商业，依法就不能用于石材生产加工，西南石材城公司已构成严重违约，应依法承担减少价款的违约责任。（1）《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。西南石材城公司提供的案涉房屋不符合该法律规定，无权收取租金和管理费。（2）鑫锦盛经营部在一审中提交的证据已充分证明西南石材城公司在用地性质为住宅和商业的土地上违法建设了案涉工业厂房。（3）西南石材城公司欺瞒了鑫锦盛经营部，将该违法建设的厂房出租给鑫锦盛经营部，并在租赁合同中明确约定了厂房的用途包括石材的生产加工。（4）自2017年7月1日起，因西南石材城公司的违法违规行为，其提供的厂房就无法进行石材的生产加工，鑫锦盛经营部无法按合同约定的用途使用所承租的厂房，未能实现合同目的，西南石材城公司无权向鑫锦盛经营部收取租金和管理费。综上，西南石材城公司自始就未能向鑫锦盛经营部提供符合合同约定用途的厂房，其已构成了严重违约，根据《民法典》第五百八十二条规定，其至少应当减少向鑫锦盛经营部收取租赁价款。3.西南石材城公司向鑫锦盛经营部收取管理费无事实依据，不应当得到支持。一审庭审中，法院并未查明西南石材城公司收取管理费的依据，以及其实施相应管理行为的事实及证据，却直接判决鑫锦盛经营部按照19元/平方米月的标准向西南石材城公司支付占用费及管理费，严重缺乏事实依据和法律依据。综上所述，西南石材城公司提供的厂房属于违法用地、违规建设行为，其存在重大过错，应当承担全部责任，若让西南石材城公司的违法行为还获利，将有失法律应有的公平与正义。四、一审法院居然采纳严重不符合逻辑的证据。在判决书第10页“本院确定以下事实”“2011年5月19日，郫县环境保护局出具《关于西部国际装饰（石材）城环境保护的情况说明》，载明：西部国际装饰（石材）城项目一期310亩......于2011年度6月全面建设完毕。该项目按照环评及批复的要求，配套落实了环保措施，采用循环用水工艺，简称污水处理站，实现零排放，达到环保要求”。郫县环境保护局2011年5月19日在西部国际装饰（石材）城项目全面建设完毕之前，出具了2011年6月关于建设完毕的情况说明，并且还达到了环保要求，简直就是笑话，一审法院居然还采纳如此不符合逻辑的证据，足以说明一审法院根本没有认真查明本案的事实真相。《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2008年、2015年、2017年）的规定，石材的生产加工必须由建设单位取得环保部门审批的全部报告表；郫都区环保局出具的《情况说明》明显不是报告表，根本就不符合《建设项目环境影响评价分类管理名录》的规定，一审法院不顾该法律规定，却采纳该证据。五、如果商家不交租金和管理费，西南石材城公司就不允许商家将货运输出去，并且西南石材城公司也告知所有的商家，再等等就可以生产加工，另外，鑫锦盛经营部投入了大量的人力、物力、财力进行生产加工，在2017年7月1日起突然就被迫全部停止生产加工，商家的各种损失也还没有进行处理。六、一审法院违背法律程序，鑫锦盛经营部的代理人向一审法院申请调取查证，法院既不答复，也未调取。鑫锦盛经营部的代理人向郫都区法院申请了调查取证，申请向郫都区住房和城乡建设局出具调查令调取2017年7月5日原郫都区规建局责令西南石材城公司自行拆除违法建设厂房的告知书、决定书、听证会议资料，以及认定厂房系违法建设的相关资料；郫都区法院既未答复、也未进行调查，程序严重违法。综上，请法院发回重审或依法改判，西南石材城公司退还鑫锦盛经营部已经冲抵或收取的租金和管理费，并驳回西南石材城公司的全部诉讼请求。西南石材城公司答辩称，1、案涉厂房并非违法用地、违规建设；同时，不能进行石材加工的根本原因是商家自身存在环保、违规经营情形以及政府环保及转型升级要求，而非鑫锦盛经营部所称的西南石材城公司故意隐瞒不能进行石材生产加工。2、鑫锦盛经营部认为一审未明确断动力水电还是生活水电，属于遗漏重大事实没有事实依据。一审判决事实认定部分第11页明确了是对三相动力电源采取的断电措施，而非生活用电。鑫锦盛经营部认为被断水断电导致其不能正常经营，故请求返还租金及管理费，但一审判决已经认定断电是因环保及升级要求，且在鑫锦盛经营部明知被动力电源断电的情况下，仍占有使用案涉厂房，未采取措施减少损失，并且也按照降租后的标准实际支付租金及管理费，说明鑫锦盛经营部在被郫都区能源办采取断电措施后并非不能正确经营，只是不能用于石材生产加工，故其才愿意按照降租后的标准实际支付租金及管理费，即使鑫锦盛经营部不愿意经营且拒不返还案涉厂房，也是其自身选择放弃其他用途的经营，与西南石材城公司无关，故鑫锦盛经营部要求返还租金及管理费所依据的事实已经查明，其理由不成立，一审判决不存在遗漏重大事实。3、鑫锦盛经营部认为西南石材城公司提供的房屋不符合约定用途，无权收取租金及管理费，一审法院适用法律错误，该主张没有事实及法律依据。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第2款之规定，本案适用民法典实施前的法律、司法解释，且该条款也未规定不支付租金，因此，一审判决不存在适用法律错误。其次，双方已就原租赁合同约定的租金标准进行了变更并达成合意和实际履行，不存在还应当减少价款的问题。西南石材城公司收取管理费有实施依据且鑫锦盛经营部有义务按照约定的租金及管理费标准支付占有使用费。4、鑫锦盛经营部认为西南石材城公司应承担合同无效的过错责任，即主张减少租金及管理费的观点不成立。案涉厂房不能生产加工的根本原因是商家自身原因和政府环保及转型升级的要求，即使租赁合同无效，与不能生产加工之间也不具有法律上的因果关系。5、鑫锦盛经营部认为商家的各种损失没有处理没有事实和法律依据。在2017年8月16日《会议纪要》之后，该次会议由政府相关部门领导、商家代表、西南石材城公司高管等参加会议，该会议明确了石材城今后无法加工的消息，各商家均已知晓该消息，且西南石材城公司明确告知商家可以提前退租，双反只需据实结算租金和管理费，不作为提前退租违约对待。事实上，此后有100余户商家完成了提前解约退租手续，没有一户商家因为提前退租承担任何责任。6、鑫锦盛经营部认为一审判决未调取证据违背法定程序理由不成立。依据《民事诉讼法解释》第九十五条之规定，鑫锦盛经营部申请调取的《告知书》、《决定书》、听证会议资料以及认定厂房违法建设的相关资料，因法院已依照职权调取了项目用地和相关房屋资料，审理查明了与案涉事实相关的证明材料，故鑫锦盛经营部申请调取的资料与本案待证事实没有关联，故一审法院不调取该资料并不违法。综上，鑫锦盛经营部的上诉请求及事实理由均不成立，请求驳回其全部上诉请求。鑫锦盛经营部向一审法院起诉请求：1、西南石材城公司立即退还鑫锦盛经营部2017年9月1日至2018年5月31日期间的租金及管理费人民币184680元，并自2017年9月1日起至全部退还完毕时止，按照银行间同期贷款利率支付资金占用利息；2、西南石材城公司立即退还安全生产风险金100000元，并自2014年12月4日起至全部退还完毕时止，按照银行间同期贷款利率支付资金占用利息24083.84元；3、本案诉讼费由西南石材城公司承担。一审法院认定事实：2008年7月9日，郫县服务业发展管理委员会作为甲方与厦门万**石有限公司作为乙方签订《框架协议书》，约定：乙方拟在郫县投资建设集石材销售、加工为一体的石材市场。项目暂定名为“西部国际装饰石材城”。合同还对土地的取得方式等进行了约定。西部国际装饰石材城建成后，西南石材城公司对外进行招商。在招商过程中，西南石材城公司通过报纸、网络等方式宣传西部国际装饰（石材）城可进行石材加工。2011年5月19日，郫县环境保护局出具《关于西部国际装饰（石材）城环境保护的情况说明》，载明：西部国际装饰（石材）城项目一期310亩，建筑面积19万平米，于2009年12月竣工验收，招商完毕，已正常投入运营。项目二期290亩，建筑面积17万平米，于2011年度6月全面建设完毕。该项目按照环评及批复的要求，配套落实了环保措施，采用循环用水工艺，建成污水处理站，实现零排放，达到环保要求。2014年12月4日，西南石材城公司（甲方）与鑫锦盛经营部（乙方）签订仓储厂房租赁协议一份，约定：1、租赁的仓储厂房位于成都市郫县部国际装饰（石材）城内，编号为11-23；2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方和市场管理方的书面同意不得擅自改变该仓储房的结构或者搭建功能空间，否则，甲方和市场管理方有权制止，由此引起的一切责任由乙方承担。乙方应遵守甲方的管理制度，在仓储厂房内进行改造、建设、装修等工作之前，不能擅自利用原结构进行搭接和建设，若因需要，必须先将有设计资质的单位出具的设计方案和审批文件报送甲方工程部和市场管理方批准后方可实施，同时乙方自行承担一切安全事故责任；3、乙方承诺在租赁期间不得将租赁厂房作其他用途，仅将厂房用于石材精加工仓储、搬运、吊装等；4、租赁期限为：2016年7月1日至2019年12月31日为期三年6个月，租赁期满，合同自行终止，甲方收回该仓储厂房；5、乙方须向甲方支付安全生产金100000元；6、租金每月22元／㎡，管理费每月9元／㎡，厂房建筑面积为1080㎡，月租金及管理费合计33480元。租金及管理费一年分两次支付，按照先款后租的原则，每半年提前15日付清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，鑫锦盛经营部向西南石材城公司支付了100000元，西南石材城公司向其出具了收条一份，载明收到安全生产风险金100000元。此后，鑫锦盛经营部使用案涉厂房并按约向西南石材城公司交纳租金及管理费至2017年6月30日。2018年5月31日，鑫锦盛经营部向西南石材城公司提交《退租申请书》，载明：按《关于加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》（犀浦街道函【2018】33号）文件精神，向西南石材城公司提出提前终止租赁协议的申请，申请租金、物管费、卫生费的结算时间为2018年5月30日。此申请书为申请结算日期起顺延15日（搬离、清理期）内有效，如逾期仍未完成验收结算则统一按实际完全搬离、验收完成时间为结算时间计收租金等费用。鑫锦盛经营部还签署一份《退租验收表》，该表共分五个部分，鑫锦盛经营部经营者黄仲志在“客户填写”与“退租客户房屋验收表”部分签字，未签署时间，此两部分对于押金、安全生产风险金均未作表述。西南石材城公司工作人员在“物业管理客服部填写”部分载明：租金管理费用是否结清：押金抵扣，2018.3.1-2018.5.3161560元。该部门负责人张华勇批注：“请财务在压金中扣除以上欠费后剩余金额作11-24号续费使用”。此后，鑫锦盛经营部向西南石材城公司退还了风险保证金收据，并腾退房屋。鑫锦盛经营部缴纳了2017年9月1日至2018年2月28日的租金共计123120元。西南石材城公司取得了11-23房屋的建设规划许可证及房屋产权证，登记为厂房，土地使用年限为40年。一审法院认为：石材城公司与鑫锦盛经营部达成的仓储厂房租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。在合同履行期间，双方达成了解除合同的一致意见。根据鑫锦盛经营部出具的《退租申请书》载明的内容及其退还风险保证金收据这一行为，可以证明双方对租金、管理费计算至2018年5月30日、风险保证金抵扣2018年3月1日至2018年5月31日租金及管理费及剩余金额作11-24续费使用达成了一致意见，并实际履行。故对鑫锦盛经营部要求退还2017年9月1日至2018年5月31日期间的租金及管理费，支付相应的占用利息及退还安全生产风险金并支付相应占用利息的的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回鑫锦盛经营部全部诉讼请求。本案一审案件受理费6226元，由鑫锦盛经营部负担。本院二审期间，鑫锦盛经营部向本院提交了以下证据：1.2010年8月13日成都市人民政府研究搬迁关闭石材城企业、外环路内禁煤涉及燃气供应、加强扬尘治理等相关工作的会议纪要。证据内容：关于搬迁关闭石材城企业有关问题（一）金牛区、郫县政府负责，按照《研究水环境综合治理有关工作的会议纪要》（成府阅【2010】64号）要求，严格环保监督，加强综合执法，对区域内石材企业违规排放进行查处，确保2010年8月底前禁止所有石材企业进行现场加工，2010年12月底前完成石材企业的搬迁、关闭。2.2010年12月24日成都市经济和信息化委员会（成经信【2010】14号）。证据内容：第三点（一）不在我市规划布局石材加工产业园，将老成灌路沿线石材企业转移至广汉“四川国际石材产业园”。（二）金牛区、郫县政府加强石材企业转移宣传动员和动态跟踪，引导和督促石材企业有序转移，对达不到转移入园条件的小规模石材企业实施关闭。3.成都市人民政府办公厅公文处理单（成经信报【2010】41号）。证据内容：建议同意市经委该项建议意见，由市经委商业规划局研究落实。同意由市经委牵头做好与广汉市协调工作，市环保、金牛区、郫县加强石材企业环保监管，引导督促石材企业有序转移。妥否，请示。回复为拟同意。上述证据共同证明：本案合同签订时间为2014年12月4日，2010年12月24日成都市人民政府即确定不在成都市规划布局石材加工产业园，将石材企业转移至广汉产业园，西南石材城公司作为西南石材城的开发建设单位对此是明知并且应当知晓的，并且西南石材城公司在拿地时其用地性质就是商业和住宅用地，未取得也不可能取得石材生产加工的审批手续，西南石材城公司故意隐瞒该信息，导致不明真相的鑫锦盛经营部租赁案涉房屋，因本身西南石材城公司提供的房屋就是违法违规且未取得石材生产加工的环评手续，导致整个石材城不能进行石材生产加工，鑫锦盛经营部不能按照约定用途使用房屋，西南石材城公司存在严重过错，西南石材城公司没有任何事实与理由要求鑫锦盛经营部支付租金和管理费。西南石材城公司发表质证意见称：该两次会议石材城从未参加，也不知道会议内容；也无任何相关单位下发该两份文件或者抄送给石材城；也没有任何单位或者部门依据该两份文件向石材城公司下达了搬迁或者停止生产的任何文件；该两份文件不属于公开的法律法规，对该两份证据形式上的真实性予以认可，对该两份证据关联性及鑫锦盛经营部的证明目的不予认可。另，补充说明：第一轮租赁关系是2011年至2015年，第二轮租赁是2015年至2019年底，在2011年至2017年7月份期间第一轮和第二轮前段时间整个市场的生产加工是非常正常的，所有的老商户及新商户对生产经营情况及功能使用情况都是知晓的，不存在西南石材城公司隐瞒或者虚假宣传的情况。本院审查后认为：上述证据均系政府部门出具的文件，本院对真实性予以确认。但该文件系依照申请公开，并无相应证据证明案涉合同订立时案涉厂房、仓库等已被主管部门责令停止使用或腾退，故上述文件不能达到鑫锦盛经营部的证明目的。二审中，鑫锦盛经营部向本院提交调取证据申请。本院审查后认为，其申请调取的证据并不具体明确，与本案争议焦点缺乏关联，故本院不予准许。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人鑫锦盛经营部的上诉请求与被上诉人西南石材城公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：鑫锦盛经营部主张退还租金、管理费、安全生产风险金并支付相应利息的理由是否成立。现就上述争议焦点的认定论述如下。本院认为，案涉租赁房屋取得了建设规划许可证及产权证，鑫锦盛经营部与西南石材城公司签订的仓储厂房租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故案涉合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据鑫锦盛经营部向西南石材城公司出具《退租申请书》载明的内容及其此后退还风险保证金收据并腾退房屋，这一系列行为，可以证明双方对租金、管理费计算至2018年5月30日、风险保证金抵扣2018年3月1日至2018年5月31日租金及管理费、剩余金额作11-24续费使用达成了一致意见，并已实际履行。故鑫锦盛经营部要求退还2017年9月1日至2018年5月31日期间的租金、管理费并支付相应的占用利息以及退还安全生产风险金并支付相应占用利息的的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行。二审案件受理费3994元，由郫都区鑫锦盛石材经营部负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 锋审判员 冯 璐审判员 白福群二〇二一年八月六日书记员 方丽雯