上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9283号上诉人(原审被告、反诉原告)：中铁置业集团上海有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张安民，董事长。委托诉讼代理人：刘学文，公司员工。委托诉讼代理人：孟祥宇，公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告)：包海龙，男，1964年7月7日出生，蒙古族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈宇，女，1968年7月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。上诉人中铁置业集团上海有限公司(以下简称“中铁公司”)与被上诉人包海龙、被上诉人陈宇商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中铁公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持中铁公司在一审中的反诉请求或发回一审法院重审。事实和理由：一、一审法院认定中铁公司怠于修复质量问题，与事实不符。中铁公司在接到包海龙、陈宇第一次投诉后立即进行维修整改，不超过一周即修复完毕。但包海龙、陈宇并未及时接收青浦区外青松公路XXX弄XXX号楼302室房屋(以下简称“系争房屋”)。一审法院判决中铁公司赔偿包海龙、陈宇系争房屋空置损失，系适用法律错误。包海龙、陈宇请求判令中铁公司支付逾期交房违约金的依据在于卖方逾期交房的违约事实及预售合同第13条的约定，一审法院既然已经认定中铁公司不存在逾期交房的违约行为，依法应当驳回包海龙、陈宇的诉讼请求。一审法院未充分考虑包海龙、陈宇怠于接收系争房屋的过错，而将系争房屋空置全部归责于中铁公司，有失公允。一审法院认定系争房屋空置费为人民币(以下币种均为人民币)20,000元依据不足。二、一审法院依据中铁公司配合办理抵押手续认定中铁公司同意包海龙、陈宇延期付款，系认定事实错误。依据双方间合同的约定，并未要求中铁公司在包海龙、陈宇在贷款未如期发放时承担书面催告的义务，一审法院要求中铁公司对此进行举证系加重中铁公司的举证责任。一审法院在认定包海龙、陈宇付款延期的情况下以无过错为由免除包海龙、陈宇的违约责任，系适用法律错误。被上诉人包海龙、陈宇共同辩称：不同意中铁公司的上诉请求，同意一审法院的判决。系争房屋是精装修房屋，和一般的商品房有区别，应该可以拎包入住，系争房屋的质量问题也不是一般的质量问题，正是因为中铁公司没有及时对系争房屋进行更换维修，使得实际交房比约定交房晚了11个月。关于包海龙、陈宇的损失，一审法院认定20,000元也是比较合理的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。包海龙、陈宇共同向一审法院起诉请求：判令中铁公司支付逾期交房违约金261,351元(以1,887,014元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2015年8月2日起计算至2016年5月31日止)。事实与理由：2015年3月31日，中铁公司与包海龙、陈宇签订《上海市商品房出售合同》，约定购买系争房屋，总价为1,887,014元；合同约定中铁公司应于2015年6月30日前交房，逾期交房按已付房款的日万分之五计算；合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，包海龙、陈宇依约付清全款，但是中铁公司的房屋始终处于施工状态、修理状态，因为种种质量问题至今不能交付，中铁公司的行为严重损害包海龙、陈宇的合法权益，理应根据合同约定承担违约责任。中铁公司向一审法院反诉请求：判令包海龙、陈宇支付逾期付款违约金44,200元(以130万元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2015年5月20日起计算至2016年7月27日止，共计68天)。事实与理由：因为包海龙、陈宇逾期付款，中铁公司根据合同约定，在包海龙、陈宇付清全部款项的次日已经通知其收房。按照合同约定，包海龙、陈宇应在2015年5月20日前付清全部房款，但包海龙、陈宇在合同签订后，仅按约支付了房款587,014元，剩余房款130万元直至2015年7月27日才付清，中铁公司遂提起反诉。一审法院认定事实：2015年3月31日，中铁公司与包海龙、陈宇签订《上海市商品房预售合同》，约定包海龙、陈宇向中铁公司购买系争房屋，根据中铁公司暂测的房屋建筑面积为90.84平方米，其中套内建筑面积为69.59平方米，公用分摊建筑面积为21.25平方米。第三条约定根据中铁公司暂测的房屋建筑面积，包海龙、陈宇购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,887,014元。第七条约定包海龙、陈宇若未按合同约定的时间付款，应当向中铁公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。第十条约定该房屋交付必须符合如下条件，即取得《住宅交付使用许可证》，中铁公司对该房屋设立的抵押已注销，中铁公司已按规定缴纳物业维修基金，中铁公司承诺在2015年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，包海龙、陈宇有权单方解除本合同。第十一条约定中铁公司定于2015年6月30日前将该房屋交付包海龙、陈宇，除不可抗力外。第十二条约定中铁公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付包海龙、陈宇，应当向包海龙、陈宇支付违约金，违约金按包海龙、陈宇已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，中铁公司应当在交付之日前5天书面通知包海龙、陈宇办理交付该房屋的手续，包海龙、陈宇应在收到该通知之日起5天内，会同中铁公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为中铁公司取得《住宅交付使用许可证》。第十四条约定在中铁公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由中铁公司与包海龙、陈宇双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。中铁公司与包海龙、陈宇双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一约定包海龙、陈宇付款方式是个人商业性贷款，2014年12月25日支付28万元(含定金)、2015年3月25日支付277,014元、2015年4月10日支付3万元、包海龙、陈宇申请贷款为130万元、包海龙、陈宇需在2015年5月20日付清全部房款。合同补充条款一第五条约定非中铁公司的原因造成银行不能在本合同签订之日起40日内放贷至中铁公司指定账户的，视为包海龙、陈宇逾期付款，中铁公司有权根据本合同第七条约定追究包海龙、陈宇的违约责任，如包海龙、陈宇申请贷款的额度或银行实际放贷额度少于合同约定的应付款金额时，包海龙、陈宇应在不迟于上款所指的最晚贷款到帐日之前将该差额部分付到中铁公司账户，否则中铁公司有权根据本合同第七条约定追究包海龙、陈宇的违约责任。补充条款一第十四条约定如包海龙、陈宇未向中铁公司付清该房屋的全部房价款，则包海龙、陈宇不得要求中铁公司办理该房屋交付手续，同时中铁公司不承担相关逾期交房及赔偿责任。补充条款一第十五条约定包海龙、陈宇以除该房屋主体结构不合格之外的房屋质量瑕疵为由拒绝收房的、包海龙、陈宇未向中铁公司付清该房屋的全部房价款和相应违约金、滞纳金、维修基金及其他包海龙、陈宇应付费用而导致中铁公司拒绝向包海龙、陈宇交付房屋等原因，导致逾期交房，责任由包海龙、陈宇承担，中铁公司不承担任何延期交付的责任。合同另对其他内容进行了约定。《上海市商品房预售合同》签订后，包海龙、陈宇与中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定该合同项下个人住房商业性贷款的贷款期限为240个月，初定为2015年4月16日起至2035年4月16日止，贷款发放的前提条件是贷款人已经收妥本合同项下抵押物办理抵押登记的收件收据。另外，包海龙、陈宇还办理了住房公积金个人住房抵押借款。包海龙、陈宇于2015年3月31日委托中铁公司的销售代理公司的员工陈惠、余霞代为办理登记，同时中铁公司及借款人均委托陈惠、余霞代为办理登记手续，包海龙、陈宇及受托人于2015年5月5日申请办理上海市房地产抵押登记手续，2015年6月27日取得收件收据。一审法院另查明，上述合同签订后，包海龙、陈宇按约支付了房款587,014元；余款130万元于2015年7月27日通过工商银行上海市分行发放至中铁公司账户，中铁公司开票日期为2015年7月28日。2015年7月28日，中铁公司向包海龙、陈宇寄送《入住通知书》，通知包海龙、陈宇于收到该通知书三日后办理房屋验收交接手续，在售楼处缴纳维修基金等费用后前往物业管理中心办理交房手续。包海龙、陈宇持通知书于2015年8月7日前往现场准备办理房屋验收交接手续，《交房流转确认单》内容显示：资料校验(前台)、资料提交验资(交房验证区)程序列加盖“程序已完成”章，后续环节“程序已完成”章被划掉。其后，包海龙、陈宇就房屋质量情况自行聘请中国宜居(检测)集团上海公司进行检测，该机构于2015年11月30日出具《检测报告》，载明了进户门门扇闭合不严、松动、地板铺装不平整等多处装修、设备质量问题。2016年2月29日，包海龙、陈宇前往房屋查看，发现房屋存在质量问题要求中铁公司予以整改，并将相关问题列项记载于《业主房屋交接记录表》，显示记载的内容有：1、进户门坏；2、客厅顶有色差(没有打平)、墙纸脏；3、卫生间门关不上，镜子松动；4、北卧窗坏，地板压条高低不平；5、厨房间水龙头没有；6、所有踢脚线业主要求更换；7、主卧墙开裂、飘窗大理石有孔；8、主卧墙有色差。检测机构于2016年4月份又出具《二次复验报告》，载明了地板空鼓等问题，还发现门窗碰损等新增问题。结论为系争房屋不具备验收条件。一审法院审理过程中，中铁公司与包海龙、陈宇双方于2016年5月31日前往系争房屋进场查验，发现问题并将相关问题记载于《业主房屋交接记录表》，显示记载的内容有：1、表面一处燝资(门厅)；2、客餐顶棚不水平偏差；3、进深误差约25毫米(主卧室墙)；4、洗漱间浴盆柜防潮膜局部破损；5、卫生间窗厨边侧墙砖局部空鼓；6、纸支架松动；7、进户门松动；8、主卧室大理石打磨；9、北阳台门变形。中铁公司与包海龙、陈宇双方在一审庭审中确认包海龙、陈宇于当日收房。一审法院再查明，系争房屋于2014年12月18日取得《建设工程竣工验收备案证书》、于2014年12月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2015年3月31日，系争房屋办理出大产证。一审法院审理中，针对逾期交房问题，包海龙、陈宇表示，2015年8月7日，包海龙、陈宇前往中铁公司处收房，但是因为中铁公司施工人员还在进行地板装修，包海龙、陈宇无法验房，所以中铁公司并未在当日交房给包海龙、陈宇。其后，包海龙、陈宇多次与中铁公司联系要求中铁公司整改，并前往查看系争房屋，但因地板一直未整改完成，所以包海龙、陈宇才至2016年5月31日收房。包海龙、陈宇认为系争房屋虽不存在主体结构方面的质量瑕疵，但是包海龙、陈宇购买的精装修房，地板、墙纸等设施的瑕疵导致包海龙、陈宇无法正常使用房屋，因此不符合交房条件。中铁公司表示2015年8月7日，系争房屋已经具备交付条件，包海龙、陈宇拒绝收房的原因是其提出质量问题并拒绝缴纳物业费。并且这些质量问题都是小的质量问题，现均已解决。质量问题中铁公司在质保期内负责免费维修，但是包海龙、陈宇无正当理由无权拒绝收房，故中铁公司不承担逾期交房的责任。针对逾期付款问题，包海龙、陈宇表示贷款银行由中铁公司指定且贷款手续由中铁公司代为办理，但对此包海龙、陈宇未提供相应证据。中铁公司对此予以否认。一审法院审理中，法院就相关事实至案外人中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行了解情况，经核实本案贷款2015年5月4日审批通过，并于2015年7月27日放款，正常情况下能在5月底放款，导致迟延放款的原因在于：一、办理抵押登记时间过晚，这是主要原因，银行方面的登记手续是委托开发商办理，相应资料已经交给开发商，银行不清楚具体哪方原因导致抵押登记过晚；二、办理抵押登记的时候系争房屋由期房变成现房，需包海龙、陈宇补充提供包括房屋交接书(2015年7月2日签字盖章)、发票在内的材料，在一定程度上也造成了时间延误。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。中铁公司与包海龙、陈宇签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。中铁公司应交付符合质量约定的房屋，根据包海龙、陈宇提供的业主房屋交接记录表、检测报告等证据，可见包海龙、陈宇于2015年8月7日验房后一直未间断地反映房屋存在的质量问题要求维修。从包海龙、陈宇反映的质量问题内容来看，虽未涉及房屋主体结构安全或根本性影响房屋使用的、足以构成拒收房屋的质量问题，但存在的这些质量问题及质量问题修复期间确实会影响到包海龙、陈宇对房屋的有效或便利使用，且包海龙、陈宇购买的是装修现房，理论上应为包海龙、陈宇付清全款即可入住的房屋而无需再做修整。另，从维修单的连续记录可见，中铁公司并未就包海龙、陈宇提出的质量问题及时予以修复而致包海龙、陈宇重复反映相同问题，直至2016年5月31日，双方才确认收房，故对包海龙、陈宇要求中铁公司支付逾期交房违约金法院不予支持，但考虑中铁公司交付的房屋确实存在质量问题且中铁公司有怠于修复的事实，法院综合考量中铁公司与包海龙、陈宇的履约态度、中铁公司的上述行为给包海龙、陈宇造成的实际损失等因素，酌情确定中铁公司应赔偿包海龙、陈宇房屋空置损失20,000元。包海龙、陈宇称贷款由中铁公司代为办理，但对此未提供证据证明，且中铁公司对此予以否认，故对包海龙、陈宇的该主张法院不予采纳。中铁公司称因贷款发放逾期故要求包海龙、陈宇承担逾期付款责任，但中铁公司并未提供包海龙、陈宇在办理贷款过程中存在过错的相应证据和催告包海龙、陈宇以现金补足贷款的证据，故法院综合考虑银行贷款迟延发放的原因、双方当事人在此过程中应各自承担的义务及双方的过错情况，认为贷款发放延迟的责任不可归咎于双方任何一方，且从中铁公司在合同约定的最后付款日之后仍配合包海龙、陈宇申请办理抵押登记的事实来看，中铁公司对包海龙、陈宇的贷款发放迟延应为明知且默认同意，故中铁公司要求包海龙、陈宇承担逾期付款责任的诉请法院不予支持。一审法院判决：一、中铁公司应于判决生效之日起十日内赔偿包海龙、陈宇房屋空置损失20,000元；二、中铁公司的反诉请求不予支持。二审中当事人未提供新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中铁公司与包海龙、陈宇签订的《上海市商品房预售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。依据一审已经查明的事实，由于系争房屋存在质量问题，导致包海龙、陈宇直至2016年5月31日才与中铁公司确认收房，一审法院结合上述事实，并综合考虑双方的履约态度及因为修复系争房屋对包海龙、陈宇造成的损失情况，酌情确认中铁公司赔偿包海龙、陈宇损失20,000元，本院认为并无不当，予以确认。中铁公司上诉称包海龙、陈宇存在逾期付款的行为，但并未提供充分证据证明系因包海龙、陈宇过错致逾期放贷，也无法提供中铁公司曾对房款逾期支付进行催告的相关证据，一审法院结合中铁公司在双方间合同约定的最后付款日之后仍配合包海龙、陈宇申请办理抵押登记的事实，综合认定中铁公司对包海龙、陈宇的贷款发放迟延应为明知且默认同意，本院认为并无不当，予以确认，对中铁公司要求包海龙、陈宇承担逾期付款责任的上诉请求不予支持。综上所述，中铁公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,405元，由上诉人中铁置业集团上海有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  刘建颖审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一六年十二月二十三日书记员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……