大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0292民初369号原告：大连兴海物业管理有限公司，住所辽宁省大连长兴岛经济区三堂村明珠家园，统一社会信用代码：9121024466580103XF。法定代表人：崔俊霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，辽宁华夏律师事务所律师，执业证号12102201111855352。委托诉讼代理人：安晨，辽宁华夏律师事务所实习律师。被告：隋会勇，男，1949年9月29日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连长兴岛经济区。原告大连兴海物业管理有限公司（以下简称兴海物业公司）与被告隋会勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张华、安晨，被告隋会勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴海物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告给付物业管理费4250元（期限自2011年6月至2021年6月）。被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年7月3日，原告与案外人瓦房店太阳升房屋开发有限责任公司（以下简称“太阳升公司”）签订《物业管理委托合同》，约定由原告对大连长兴岛经济区明珠家园小区（以下简称“明珠家园小区”）实行物业管理，原告履行物业服务义务，并享有向明珠家园小区业主收取物业管理费用的权利，住宅房屋物业费收取标准为0.45元/月/平方米。2011年1月19日，被告与案外人太阳升公司签订《商品房买卖合同》，被告购得明珠家园小区2号楼2单元102室商品房，建筑面积78.70平方米。但被告自2011年6月起至今，拒绝缴纳物业管理费，已欠缴4250元（计算标准：0.45元/月/平方米*78.70平方米*12个月/年≈425元*10年=4250元）。原告分别于2016年6月、2018年6月通过张贴催缴通知形式向被告催缴物业管理费。2021年2月2日，原告委托律师通过EMS邮政快递向被告发律师催告函，并标注“催交函欠物业费4250元”，2021年2月25日，原告又到被告住处送达催交函，被告接收后仍拒绝缴纳。为维护原告合法权益，根据法律规定，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告隋会勇辩称，不同意原告的诉讼请求。其房屋窗户冬天透水、透风，透水后结很厚的冰；单元门防盗门关不上，导致冬天家里很冷；家里返潮，衣柜里的衣服长毛；自行车放在院子里丢失；小区里杂草没有清除干净；山墙和门市之间中间接缝处阴水，楼道也没有清扫。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。原告提交下列证据:1.物业管理委托合同两份，以证明该合同载明2006年7月3日，原告与案外人瓦房店太阳升房屋开发有限责任公司（以下简称“太阳升公司”）签订《物业管理委托合同》，约定由原告对大连长兴岛经济区明珠家园小区（以下简称“明珠家园小区”）实行物业管理，原告自2006年7月至今履行物业服务义务，并享有向明珠家园小区业主收取物业管理费用的权利，住宅房屋物业费收取标准为0.45元/月/平方米；2.商品房买卖合同一份（200700904），以证明2011年1月19日，被告与案外人太阳升公司签订《商品房买卖合同》，被告购得明珠家园小区2号楼2单元102室商品房，建筑面积78.70平方米；3.催缴通知照片2张，律师函复印件、EMS邮寄回执单各一份，以证明被告自2011年6月起至今，拒绝缴纳物业管理费，已欠缴4250元（计算标准：0.45元/月/平方米*78.7平方米*12个月/年≈425元*10年=4250元）；原告分别于2016年6月、2018年6月通过张贴催缴通知形式向被告催缴物业管理费。2021年2月2日，原告委托律师通过EMS邮政快递向被告发律师催告函，并标注“催交函欠物业费4250元”，2021年2月25日，原告又到被告住处送达催交函，被告接收后仍拒绝缴纳。被告对上述证据均无异议。本院对上述证据均予以认定。被告提供视频6组、照片1张，以证明案涉房屋西边漏水，南面、北面卧室阴水，楼道及单元门前面垃圾没有清扫，后院的杂草没有人处理。原告对漏水视频的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告所举证的视频系共用部位和公用设施，需动用维修资金，而且视频证明的内容不是被告不缴纳物业费的合法理由，对于卫生的照片及杂草的视频，仅体现某一处时间点卫生没有清扫，但不能证明物业长期服务没有达标，不同的业主对同样的物业服务体验是不同的。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兴海物业公司系经大连长兴岛经济区市场监督管理局注册登记的物业管理服务企业。2006年7月3日，原告与案外人瓦房店太阳升房屋开发有限责任公司签订了《物业管理委托合同》。约定由甲方瓦房店太阳升房屋开发有限责任公司将明珠家园小区住宅委托于乙方大连兴海物业管理有限公司实行物业管理。住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向物业产权人、使用人收取。委托管理期限为10年，合同期满后，双方于2016年7月3日再次签订上述《物业管理委托合同》。2011年1月19日，被告隋会勇与案外人瓦房店太阳升房屋开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买大连长兴岛临港工业区三堂街明珠家园小区2号2单元1层2号房屋，建筑面积为共78.70平方米。另查，2011年6月至2021年6月期间被告未缴纳物业费。本院认为，案涉的《物业管理委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据前述规定，原告与联华（大连）地产有限公司签订的《物业前期服务合同》对原、被告具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为小区业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。原告要求被告支付2011年6月至2021年6月期间的物业管理费的请求,符合法律规定,经计算截至2021年6月30日物业费为4283.40元，原告主张物业费4250元，本院予以支持。关于隋会勇辩称物业公司存在服务质量的问题，根据被告陈述及提供的照片等证据，可以证明原告提供物业管理服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告隋会勇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连兴海物业管理有限公司2011年6月至2021年6月的物业服务费4250元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告已预交25元，由被告隋会勇负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告已缴纳25元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孔晓斐二〇二一年八月三日书记员  王 妍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。