辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5093号 上诉人（原审被告）：马原原，女，1981年12月4日出生，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：赵海廷，辽宁见道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连四季物业服务有限公司，住所辽宁省大连市中山区景山西园******。 法定代表人：王玉春，董事长。 委托诉讼代理人：高俊，辽宁圣邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芸，辽宁圣邦律师事务所律师。 上诉人马原原因与被上诉人大连四季物业服务有限公司（以下简称四季物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马原原上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误表现如下：1.被上诉人提交的用以证明向上诉人催缴过物业费的《物业费催缴通知》、《催缴函》、EMS快递回执单是虚假的，上诉人从未收过上述单据且EMS快递回执单上的签字并非上诉人本人签字，上诉人对此事并不知情，该证据应当予以排除，且并无其他诉讼时效中断事由，故本案诉讼时效已过。2.上诉人不交物业费是由于被上诉人与开发商服务不规范造成了上诉人在物业服务期间停放的车辆被盗。根据《物业管理条例》第35条第2项规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。虽然物业管理服务合同中滞纳金作出了约定，但业主不交物业费，是因为与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致。所以物业公司主张的滞纳金的请求不应予以支持。3.上诉人拒缴物业费的另一原因是，被上诉人与开发商有实际利害关系，多年来被上诉人利用其优势拒绝配合成立业主委员会，未尽到应尽的义务，具有一定过错，对业主本身造成了很大的伤害。4.上诉人在一审判决后发现被上诉人提供的《分期物业合同》没有期限，系变造后的合同，上诉人在购房时只签了一份合同，被上诉人没有该合同正本，该合同有明确的履行期间。5.被上诉人与开发商违反物业法第21条规定，没有通过招标方式选聘公共物业服务企业，违反物业法的“应当”性款规。 四季物业公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法应予驳回，具体答辩如下：1.马原原不认可催收相关证据没有依据，其诉讼时效的抗辩不应予以认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（1）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（2）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。具体到本案中，一审中四季物业公司已经举证通过各种方式对马原原进行了催收，马原原在未提举任何相反证据来否定催缴证据真实性的情况下，仅单纯对催缴通知不认可属于无证据的陈述，没有任何依据。马原原诉讼时效的抗辩不应得到支持。2.马原原车辆被盗不能成为不缴纳物业费的抗辩事由。首先，上诉人马原原没有提供报案记录，或者立案回执证明确实存在车辆被盗的事实。退一步讲，即使确实车辆被盗，也不能证明系四季物业公司未尽物业服务义务造成。另外，马原原车辆被盗的损害赔偿责任与物业服务法律合同是不同的法律关系，不能同案处理，更不能成为马原原不缴纳物业费的抗辩理由。《卡纳意乡前期物业服务协议》协议第七条违约责任7.4明确约定了“业主不按时交纳物业费的，应从逾期之日按0.3%按日缴纳滞纳金”，该约定是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，滞纳金约定合法有效，且马原原是完全民事行为能力人，在协议上签字的行为即认可了拖欠物业费应交纳滞纳金的后果，另外在本案中，四季物业公司对滞纳金已经作出让步，仅按照欠付物业费本金的20%收取。3.马原原所述四季物业公司阻碍业主成立业主委员会系无证据的陈述，没有任何依据。4.四季物业公司一审中举证的2011年4月19日甲方大连家园建设集团有限公司，乙方四季物业公司签订的《卡纳意乡小区前期物业服务合同》续签协议书明确约定四季物业公司对案涉小区的物业服务期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。前期物业服务协议对业主具有拘束力，且四季物业公司一直在为案涉小区提供物业服务，马原原获取物业服务的同时理应支付物业服务的对价。5.马原原在2009年8月19日甲方大连家园建设集团有限公司，乙方为业主马原原的《卡纳意乡前期物业服务协议》上签字即认可了四季物业公司的物业服务主体资格。马原原在案涉小区居住多年，获取四季物业公司的物业服务，从未对四季物业公司的服务主体资格提出异议，现在以不认可四季物业公司服务主体资格为由拒绝缴纳物业费没有任何依据。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持，依法应驳回马原原的上诉请求。 四季物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业管理费18851元；2.依法判令被告按应交纳欠费总额的20%支付滞纳金3770元；3.判决被告承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司委托原告对卡纳意乡小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费标准为多层住宅每月每平方米1.8元，交费时间为每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳金额0.3%每天的标准向原告支付违约金。合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2011年4月19日，大连家园建设集团有限公司与原告签订《〈卡纳意乡小区前期物业服务合同〉续签协议书》，将原合同期限变更为自2008年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告系卡纳意乡小区景山西园9号2-3-1房屋的业主，房屋建筑面积为151.78平方米，每月应缴纳物业费273.2元。被告自2015年1月起一直未缴纳物业费。虽经原告多次催要，被告拖欠至今。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告交纳物业费。截至2020年9月30日，被告共拖欠原告物业费18851元，故原告要求被告支付物业费的诉求，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告按照欠费总额的20%交纳滞纳金3770元的诉求，不高于合同约定的标准，亦符合法律规定，一审法院亦予以支持。关于被告辩称原告的部分诉求已过诉讼时效的意见，一审法院认为，原告提交的《物业费催缴通知》、《催缴函》、EMS快递回执单等证据能够证明原告已向被告催缴物业费，构成了诉讼时效中断，故对被告此节辩解，一审法院不予采信。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：被告马原原于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连四季物业服务有限公司物业费18851元及滞纳金3770元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由被告马原原负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理，对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人上诉依据的事由为：1.被上诉人提交的《物业费催缴通知》《催缴函》是虚假的，上诉人从未收到过，本案诉讼时效已过；2.被上诉人物业服务不规范造成上诉人财产受损；3.被上诉人拒绝配合成立业委会；4.被上诉人提供的《卡纳意乡小区前期物业服务合同》系变造；5.被上诉人的选聘未经法定程序。另，上诉人在二审询问时主张因被上诉人有过错，上诉人不应承担滞纳金。被上诉人对上述事由不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人提起诉讼是否超过诉讼时效；2.被上诉人是否应当缴纳物业费；3.案涉滞纳金是否过高。 关于焦点一，被上诉人在一审中提交张贴在上诉人门口的《物业费催缴通知》照片显示门牌号为××，拍摄时间为2016年10月16日；张贴在上诉人门口的《催缴函》照片显示门牌号为××，拍摄时间为2019年8月14日；EMS快递回执单、快递运输状态查询显示向上诉人地址邮寄《催缴函》，上诉人拒收。上诉人对上述证据的真实性予以否认，但未提交证据加以证明，对其该项主张，二审无据支持。结合上述证据，可以认定被上诉人及时对上诉人进行了催缴，诉讼时效发生中断，被上诉人提起诉讼未超过诉讼时效。 关于焦点二，案涉《卡纳意乡小区前期物业服务合同》及《〈卡纳意乡小区前期物业服务合同〉续签协议书》均合法有效，依法对被上诉人和上诉人都具有约束力，被上诉人应当按约提供物业服务，上诉人应当按约及时交纳物业费。现上诉人欠付物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同依据，一审予以支持并无不当。 关于上诉人主张《卡纳意乡小区前期物业服务合同》系变造一节，上诉人未提交相关证据加以证明，二审无据确认。 关于焦点三，虽然案涉《卡纳意乡小区前期物业服务合同》中对于未缴纳物业费的滞纳金标准作出了明确的约定，但上诉人并不存在拖欠物业费的主观恶意。根据上诉人在一审诉前调解中提供的证据，被上诉人提供的物业服务确实存在亟待改进和完善之处；且向业主收取滞纳金亦不利于物业服务水平的提高、业主与物业公司关系的改善，故一审判决认定上诉人向被上诉人支付滞纳金不妥，对上诉人该项上诉主张，予以支持。 综上所述，马原原的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初1413号民事判决为马原原于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连四季物业服务有限公司物业费18851元。 二、驳回大连四季物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费180元，由大连四季物业服务有限公司负担45元、马原原负担135元；二审案件受理费365.5元，由大连四季物业服务有限公司负担50元、马原原负担315.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王家永 审 判 员 王 歆 审 判 员 毕春燕 二〇二一年八月二十七日 法官助理 范艺聪 书 记 员 牛超群