四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6550号上诉人（原审原告）：樊益萍，女，1993年1月16日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：李赢华，四川蜀达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：龚欢，男，1992年12月27日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：李赢华，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简阳市京新房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市简阳市石桥镇印鳌路115号1层。法定代表人：唐云龙，总经理。委托诉讼代理人：刘姿攸，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：陶立元，男，系该公司员工。上诉人樊益萍、龚欢因与被上诉人简阳市京新房地产开发有限公司（以下简称京新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服简阳市人民法院（2020）川0180民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。樊益萍、龚欢上诉请求：1.撤销原审判决，改判京新房地产公司向樊益萍、龚欢赔偿因其不能交付其承诺计算半面积但实际计算了全面积2.44平方米的阳台，而向樊益萍、龚欢少交付房产面积1.22平方米给其造成的损失12526.22元；京新房地产公司增加赔偿樊益萍、龚欢因其欺诈行为而受到的损失，增加赔偿的金额为37578.66元；2.京新房地产公司支付樊益萍、龚欢因本案诉讼所产生的律师费1000元；3.本案一审、二审诉讼费由京新房地产公司承担。事实与理由：一、依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，案涉商品房中的阳台为封闭式还是非封闭式，要看规划设计文件，而不是预测绘报告。首先，樊益萍、龚欢从未见过涉案房屋经政府部门批准的规划设计文件；其次，京新房地产公司也未举证证明其在售楼部公示过案涉生活阳台为封闭式还是非封闭式、该算全面积还是半面积的规划设计文件；再次，购房合同附件一中的户型平面图根本没有将三个阳台做实线和虚线的区分，完全看不出三个阳台的区别，即使上述阳台有作实线虚线区分，但开发商未对实线和虚线的区别作出说明，普通购房者不能理解其中的含义，而开发商对此却是明知的，但故意不告诉购房者，其行为构成欺诈。且樊益萍、龚欢购房时从京新房地产公司处获取的房屋户型图中的案涉生活阳台明确标示为蓝色，而标示为蓝色所代表的含义在图示下方明确的说明是表示该部分只计部分产权面积。但根据一审法院查明的事实，该户型图上的图示内容确实存在与设计规划不一致，而京新房地产公司作为涉案房屋的开发商，其对此是明知的。樊益萍、龚欢自然会认定三个阳台都是计半面积的，而在户型图最下方备注的内容，京新房地产公司却用非常小且不显眼的字体颜色来印刷，对如此重大事项的告知应当在显眼的位置以显眼的字体重点提示，京新房地产公司这么做明显在故意欺骗消费者还想通过不起眼的备注内容来免责。二、房屋户型宣传图中关于涉案生活阳台仅计部分产权面积的标示非常具体确定，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，依法应当视为要约，京新房地产公司在户型宣传图上的备注内容不能对抗法律的强制性规定。涉案小区中有其他户型的房屋三个阳台都是计半面积的，如果京新房地产公司如实标示出不同户型房屋阳台的真实情况，那么三个阳台只有两个计半面积的户型房屋肯定没有三个阳台都是计半面积的户型房屋卖得好，换句话说，涉案生活阳台是计半面积还是全面积对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，虽然京新房地产公司在户型宣传图上的备注了“本宣传资料的户型仅为示意建筑空间格局，功能创意展示，仅供购房参考，不属于交付内容和交付标准等内容”，但开发商不能因此免责。京新房地产公司辩称，一、根据双方签署的商品房买卖合同第四条第五款明确约定了该商品房的预测建筑面积共113.99平方米，其中套内面积是92.25平方米，分摊共有建筑是21.74平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告，该公示的建筑面积预测报告经过公证处公证，由一审法院认定。该预测报告明确载明了阳台面积为7.93平方米，由三个阳台组成，其中计算全面积2.44平方米，计半面积的4.5加6.48除以2，共计7.93平方米。而在预测报告所附的平面图中的阳台计算全面积的是以实线标注，计半面积的是以虚线标注。二、樊益萍、龚欢认为京新房地产公司的预测报告存在不明确，却认为户型图是明确的，明显存在矛盾。预测报告明显比户型图更加明确，而且合同明确约定了预测报告是合同内容，户型图不仅不明确具体，而且没有对所购房屋产生重大影响，房屋面积达114平方米，而诉争的阳台面积仅1.2平方米。另外，关于樊益萍、龚欢主张的商品房买卖司法解释的明确具体重大影响不属于法律的强制性规范，相关判例载明商品房买卖合同约定以预测报告为准的，面积差异处理应以预测报告为准。合同约定不违反法律强制性规范的，应以约定为准。商品房非消费品，不适用消费法。樊益萍、龚欢向一审法院起诉请求：1.判令京新房地产公司立即支付因其承诺计算半面积但实际计算了全面积2.44平方米的阳台而向樊益萍、龚欢少交付的房产面积1.22平方米，或者赔偿因不能交付前述面积而给樊益萍、龚欢造成的损失12526.22元（损失的计算方式为1.22平方米*房屋单价10267.39元/平方米）；2.京新房地产公司增加赔偿樊益萍、龚欢因其欺诈行为而受到的损失，增加赔偿的金额为37578.66元（12526.22元*3倍）；3.京新房地产公司支付樊益萍、龚欢因本案诉讼所产生的律师费1000元；（以上金额合计51104.86元）；4.本案诉讼费由京新房地产公司负担。一审法院认定事实：2018年7月20日，樊益萍、龚欢与京新房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定樊益萍、龚欢购买京新房地产公司开发的“京汉新城*悦隽风华”第xx号房屋，预测建筑面积113.99平方米，其中套内建筑面积92.25平方米、分摊共有建筑面积21.74平方米；单价为10267.39元，总价款为1170380元。2020年9月5日，樊益萍、龚欢办理交付手续，其在缴纳维修基金、产权登记费后接房。同时，交付结算单中明确实测建筑面积114.35平方米，单价10235.07元，实测房价（含税）1170380元。一审法院另查明，樊益萍、龚欢在接房后，在调取的实测报告中发现房屋的三个阳台中涉及生活阳台（2.44平方米）按全面积计收，与其在售楼部取得的示意图不一致，该示意图在三个阳台中均标示为计部分产权面积。该示意图下方备注“本宣传资料的户型仅为示意建筑空间格局，功能创意展示，仅供购房参考，不属于交付内容和交付标准，户型中所示建筑面积为设计数据，标示尺寸仅供参考，具体面积尺寸以政府最后批准的法律文件及双方签订的买卖合同约定为准，相同户型单位因楼栋、单元、楼层不同、局部结构、面积、管线布置等可能有所不同，具体交付单位细节最终以实际交付标准为准。本物料印刷于2018年4月。”樊益萍、龚欢等28户业主于2020年10月23日与四川蜀达律师事务所签订《委托代理合同》，每户支付代理费1000元。一审法院再查明，《商品房买卖合同（预售）》第四条第（四）款约定“该商品房层高为×米，有×个阳台，其中×个阳台为封闭式，×个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一。”以及第（五）款约定“该商品房的预测建筑面积共113.99平方米，其中套内建筑面积92.25平方米、分摊共有建筑面积21.74平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。”简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司于2018年6月15日出具《测绘成果报告书》（即预测报告）中载明为建筑面积113.99平方米，其中套内建筑面积（含阳台）92.25平方米、阳台建筑面积7.93平方米、分摊共有建筑面积21.74平方米；同时在房屋分层平面图中，标示三个阳台，其中二个阳台为虚线，一个阳台为实线。2020年5月8日，《房屋测绘成果报告书》（产权面积实测报告）中载明该户型建筑面积114.35平方米，其中套内建筑面积（含阳台）92.25平方米、分摊共有建筑面积22.10平方米，阳台建筑面积2.44平方米（全面积）、4.5平方米和6.48平方米（半面积）；同时在9号楼屋顶平面图中，标示三个阳台，其中二个阳台为虚线，一个阳台为实线。京新房地产公司于2018年6月22日向成都市蜀都公证处申请保全证据，该公证处出具（2018）川成蜀证内经字第99965号公证书，载明对位于简阳市京汉新城悦隽营销中心的悦隽江山售楼部现状进行保全证据进行了公证，对该楼盘所在位置进行定位、对售楼部内外环境、公示文件、展板、水稻、样板间等进行现场拍照。同时一审法院查明，京新房地产公司开发楼盘为悦隽风华、简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司开发楼盘为悦隽江山，二公司的售楼部均在同一处，共用相关人员。一审法院认定以上事实，有樊益萍、龚欢向一审法院提交的身份信息、京新房地产公司的工商登记，《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、房屋户型图，房屋测绘成果报告书、委托代理合同及附件、律师费发票，成都透明房产网（房联网）查看的户型宣传图录像、业主看样板房的录像；京新房地产公司提交《测绘成果报告书》《房屋测绘成果报告书》、（2018）川成蜀证内经字第99965号公证书等证据为佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，樊益萍、龚欢与京新房地产公司于2018年7月20日签订《商品房买卖合同（预售）》是各方真实意思表示，真实合法有效，一审法院予以确认。关于开发商在销售处展示的示意图、样板房等能否构成合同要约的问题。樊益萍、龚欢认为示意图中标注三个阳台均为计部分产权面积，且在政府官网“房联网”中展示的示意图也与现场示意图一致，故认为开发商的以上行为构成合同要约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，出卖人的示意图和样板房是明确具体的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中：首先，樊益萍、龚欢仅有示意图和样板间的录像，无相关证据证明开发商在缔约过程中作出具体明确的允诺和说明，该示意图下方备注也明确“仅供购房参考，不属于交付内容和交付标准”，应以双方签订的合同为准。其次，在合同第四条第（四）、（五）款中明确约定，“阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一……在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告”，从附件一、预测报告等材料中户型平面图均显示生活阳台以实线标注，另二个阳台以虚线标注。最后，在实测报告中平面图与以上标注一致。综上，开发商在售楼处展示的示意图及样板间不符合合同要约的要件，该允诺不明确、具体，对业主购房决策不具有重大影响，故一审法院对樊益萍、龚欢主张不支持。但是，开发商在销售过程中，与其他开发商共用销售人员、宣传资料等行为实为不妥；加之，二个楼盘的名字也相近，在不向购房者特别提示的情况下，容易让购房者产生误会，故开发商在今后销售过程中，应做到公开的宣传资料与相关资料信息相一致，并尽到提示、警醒的责任，避免购房者陷入误解的境地。作为购房者也应充分了解开发商公开展示的相关部门的文件资料，不能片面以为宣传资料上展示的信息是合同内容，要注意关注宣传资料中的备注说明，不能陷入一厢情愿的误解之中。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：驳回樊益萍、龚欢的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计539元，由樊益萍、龚欢负担。二审中，樊益萍、龚欢为证明自己的上诉请求，提交下列证据：1.樊益萍与销售人员谭琳的微信聊天记录，拟证明樊益萍、龚欢在本案中提交的D2户型宣传图来自于销售人员谭琳；2.案涉小区业主马琳（音）与其销售人员邓星玥（音）的微信聊天记录以及马琳的身份证复印件、房屋销售合同及补充协议复印件，拟证明案涉小区B1户型也存在与本案D2户型存在同样的生活阳台面积虚假宣传情况；3.案涉小区业主郭可美（音）与其销售人员马小玲（音）的微信聊天记录以及郭可美的身份证复印件、房屋销售合同及补充协议复印件，拟证明案涉小区C2/户型也存在与本案D2户型存在同样的生活阳台面积虚假宣传情况；4.案涉小区业主叶利的C2户型宣传图、身份证复印件、房屋销售合同及补充协议复印件、链家网以及贝壳找房网上的案涉小区的C2户型图，拟证明案涉小区C2户型也存在与本案D2户型存在同样的生活阳台面积虚假宣传情况；5.成都透明房产网案涉D2户型图的手机截图（分别在2020年9月17日和2020年9月23日截图），拟证明案涉D2户型在2020年9月17日时成都透明房产网上显示的户型图中案涉生活阳台都还是标注为蓝色，至少在2020年9月23日才将案涉生活阳台的蓝色标注去掉。以上5组证据共同证明本案樊益萍、龚欢提交的户型图原件并不是樊益萍、龚欢自己制作的，而是从京新房地产公司销售人员出获取，该小区也不止案涉D2户型存在生活阳台面积虚假宣传的情况。京新房地产公司质证认为：对证据1樊益萍与销售人员谭琳的微信聊天记录三性不予认可，无法核实聊天的主体，从聊天记录内容来看也无法证明樊益萍、龚欢所在聊天记录中举示的户型图是由聊天主体另一方谭琳提供的，并且从聊天记录来看，谭琳也未承诺或解释过和本案面积相关的内容，无法证明是由京新房地产公司提供的户型图。证据2案涉小区业主马琳（音）与其销售人员邓星玥（音）的微信聊天记录三性不予认可，樊益萍、龚欢无法提供聊天记录的原始载体，无法核实相关内容，也无法核实聊天记录的主体，从聊天记录可见自称马琳的自然人也提到他的诸位朋友到案涉小区看房后，所称生活阳台非赠送，同时去看了生活阳台是内阳台，可见京新房地产公司一直对外宣传也是计全面积，从聊天记录来看自称邓星玥的人对项目的情况也不是很熟悉，无法达到樊益萍、龚欢的证明目的。对马琳的身份证复印件、房屋销售合同及补充协议复印件三性均无异议。证据3案涉小区业主郭可美（音）与其销售人员马小玲（音）的微信聊天记录对三性不予认可，无法确认对话人的身份，马小玲自称在碧桂园工作无法确定其意图，从他们的聊天记录提到阳台来确定的面积是否封闭朝内朝外，没有封的算全面积，马小玲事后又说阳台都是半面积，可见马小玲对阳台的面积是不清楚的，所述内容不能证明京新房地产公司对外宣传的情况，马小玲在聊天记录中所提供的电子档户型图来源不清楚，也不能证明系京新房地产公司制作；根据樊益萍、龚欢提供的买卖合同的附件1房屋平面图所示郭可美、黄斌所购买的房屋附图上设生活阳台表达为窗户，可见京新房地产公司明确通过合同方式告知购买人阳台的基本情况，不存在任何虚假宣传的情形。对郭可美的身份证复印件、房屋销售合同及补充协议复印件三性均无异议。证据4案涉小区业主叶利的C2户型宣传图三性不予认可，该户型图是普通打印，不知其来源，无法证明来源于京新房地产公司处；对叶利的身份证复印件、房屋销售合同及补充协议复印件三性均无异议。对链家网以及贝壳找房网上的案涉小区的C2户型图三性不予认可，无法确定该户型图上传主体及来源，不能证明系京新房地产公司上传且贝壳和链家的宣传网址是由贝壳和链家享有管理的权利与京新房地产公司无关。证据5成都透明房产网案涉D2户型图的手机截图（分别在2020年9月17日和2020年9月23日截图）该证据在一审已经提交，我方认为不应当作为二审新证据提交，其次该网站并非京新房地产公司发布载体，也无法看出发布人，不清楚来源。综上所有证据不能达到樊益萍、龚欢的证明目的，无法证明宣传资料来源于京新房地产公司，宣传图册为要约邀请，且内容具体明确，不构成合同内容，并且合同已经对房屋面积作了明确的约定，应以合同为准，不应以宣传资料为准，而且合同也视为对相关约定进行了变更，达成新的一致。本院经审查认为，对樊益萍、龚欢提交的与谭琳的微信聊天记录，该记录的聊天对象显示为谭琳，但对于谭琳的身份，樊益萍、龚欢并未举证证明，故对该证据，本院不予采信。樊益萍、龚欢提交的2、3、4组证据中的聊天记录，均系案外人之间的聊天记录，该聊天记录的主体樊益萍、龚欢并未进一步证明，也未申请其出庭作证，故对该三组中的聊天记录，本院不予采信，对于三份证据中的房屋销售合同及补充协议对应的身份证，京新房地产公司不持异议，对其证明力，本院将综合全案予以认定。对成都透明房产网案涉D2户型图的手机截图，该证据并不能证明系京新房地产公司发布，故对该证据本院不予采信。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，樊益萍、龚欢与京新房地产公司于2018年7月20日签订《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容并不违反法律，行政法规的强制性规定，应属有效，当事人双方均应按合同约定履行各自的义务。关于樊益萍、龚欢能否以案涉房屋的户型宣传图主张权利的问题。首先，樊益萍、龚欢向法庭出示的户型宣传图上载明“本宣传资料的户型图仅为示意建筑空间格局，功能创意展示，仅供购房者参考，不属于交付内容和交付标准，户型中所示建筑面积为设计数据，标示尺寸仅供参考，具体面积及尺寸以政府最后批准的法律文件及双方签订的买卖合同约定为准，相同户型单位因楼栋、单元、楼层不同、局部结构、面积、管线布置等均可能有所不同，具体交付单位细节最终以实际交付标准为准”，故樊益萍、龚欢应当知道案涉房屋的各项细节并非以户型宣传图作为依据。其次，《商品房买卖合同（预售）》第四条第（四）款约定“该商品房层高为×米，有×个阳台，其中×个阳台为封闭式，×个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一。”、第（五）款约定“该商品房的预测建筑面积共113.99平方米，其中套内建筑面积92.25平方米、分摊共有建筑面积21.74平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。”，因此樊益萍、龚欢明知合同与示意图的内容不一致的情况下，仍选择与京新房地产公司签订合同，视为其接受了双方对阳台的约定是“阳台是否封闭以规划设计文件为准”，而从预测报告等材料中户型平面图均显示生活阳台以实线标注，另二个阳台以虚线标注。而在实测报告中平面图与以上标注一致，且樊益萍、龚欢也未提交证据证明，且现有证据也不能认定案涉房屋的阳台违反了规范设计文件。最后，根据实测报告载明案涉房屋建筑面积114.35平方米，其中套内建筑面积（含阳台）92.25平方米、分摊共有建筑面积22.10平方米，阳台建筑面积2.44平方米（全面积）、4.5平方米和6.48平方米（半面积），已实际超出了合同约定的建筑面积，樊益萍、龚欢的合同权利并未受到损害。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，樊益萍、龚欢的该上诉理由不成立，本院不予支持。另外，经本院审查后认为，樊益萍、龚欢的其他上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由樊益萍、龚欢负担。本判决为终审判决。审 判 员 白福群二〇二一年八月二日法官助理 刘 杨书 记 员 夏玉荣