桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)星民初字第495号 原告（反诉被告）：桂林市林森房地产开发有限责任公司，住所地桂林市民族路**,组织机构代码:1-9897492-6。 法定代表人：邹馥霞，总经理。 委托代理人：黄翊，广西卓和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：国营漓江无线电厂，，住所地桂林市七星区六合路**组织机构代码：19885933-8。 法定代表人：吕漓强，厂长。 委托代理人：严新铭，该厂副厂长。 委托代理人：李劲松，广西古方律师事务所律师。 原告（反诉被告）桂林市林森房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）国营漓江无线电厂合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法适用简易程序由审判员廖诺独任审判，于2015年11月10日第一次公开开庭进行了审理。后本案依法由简易程序转为普通程序进行审理，由审判员廖诺担任审判长、人民陪审员吴丽琳、卢雪琴组成合议庭，于2016年1月22日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄翊，被告委托代理人严新铭、李劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市林森房地产开发有限责任公司诉称：原告系根据桂林市人民政府“以房养路”之政策，取得包括22号地块在内的房地产开发权。2001年2月23日，桂林市房屋拆迁管理办公室就“六合路科技贸易园及房地产项目第一期房屋拆迁”发布了六合路66、84、86、132号、东环路东环菜市西侧综合楼、东环花市工商所部分房屋、东环粮店1栋、汇通路储蓄所1栋的《房屋拆迁公告》，拆迁期限自2001年2月23日起至2001年3月25日止。2001年6月8日，原、被告签署了《漓江无线电厂有色金属铸造车间拆迁补偿协议书》，根据该协议书及2005年1月6日双方签署的《关于拆迁房屋补偿的补充协议》，结合桂林市人民政府文件市政[2000]80号《市人民政府批转市拆迁办桂林市房屋拆迁结算价格暂行规定的通知》（以下简称80号文）及市政[2000]81号《桂林市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称81号文）等文件的规定，原告拆迁被告有色金属车间面积为609.26㎡，补偿其安置面积为792.04㎡，涉及的拆迁安置补助费等补偿费用标准及补偿房屋重置价格、偿还房屋重置价格、偿还房屋商品房价格等均按上述约定及文件规定执行。涉案补偿协议书签订后，原告如约支付被告停厂停业损失补助费、搬迁补助费（含设备搬迁安装费）、厂房拆迁过渡费、被拆除平房（包括烟囱）等费用109120元。后因被告在2002年5月27日至2004年8月31日期间进行债转股改制，其单方将包括22#地块在内的被拆迁土地划归漓江厂债转股改制资产范围内，原告在此期间被迫暂停、搁置且无法行使对被拆迁土地的开发权，直至被告许可后原告才经土地管理部门批准重新获得了该块土地的开发权。2008年1月31日，原告向被告移交了22#地块商住楼1、2层非住宅房屋由其使用。而根据同年8月18日房产部门测绘并颁发给原告的《房屋产籍》，可知该1、2层非住宅房屋建筑面积共859.07㎡。即原告向被告多移交了67.03㎡建筑面积的房屋，对此被告应予返还。另外，被告应支付原告各项补偿款1890998.47元，原告尚应支付被告各项补偿款1058414.61元，抵减后被告应向原告支付的补偿款为832583.86元；具体计算如下：一、原告应支付给被告的款项：1、已支付的款项：（1）停厂停业损失补助费：18000元（20人×150元×6月=18000元），此为涉案补偿协议书第一条之约定，亦符合80号文第七条第（五）项第1款“被拆迁人每搬迁一次，拆迁人一次性付给6个月的停产停业损失补助费”之规定；（2）搬迁补助费（含设备搬迁安装费）：18000元，此为涉案补偿协议书第二条之约定，亦符合80号文第七条第（一）项第1款“非住宅搬家补助费2元-4元/㎡，但每户最低不得少于80元”之规定；（3）厂房拆迁过渡费（临时安置补助费）：65800元（609.26㎡×6元/㎡×18月=65800元），此为涉案补偿协议书第三条之约定，亦符合80号文第七条第（三）项第1款关于非住宅房屋所有人自行安排周转用房“临时安置补助费4元-6元/㎡·月”之规定；此18月时间起止为：从2001年6月8日开始至2002年5月27日止，共11个月12天，扣除漓江厂债转股改制的时间（2002年5月28日至2004年8月31日止），再从2004年9月1日至2005年3月31日止计7个月19天，共18个月；（4）被拆除平房（包括烟囱）7320元（61㎡×120元/㎡=7320元），此为涉案补偿协议书第四条之约定，亦符合80号文第七条第（三）项第1款之规定。2、未支付的款项：（1）厂房拆迁过渡费（临时安置补助费）339967.08元：①延长6个月期过渡费：609.26㎡×6元/㎡×6月×2=43866.72元，时间从2005年3月31日计至2005年9月30日；②延长超6个月期过渡费：609.26㎡×6元/㎡×2×27月×1.5=296100.36元，时间从2005年10月1日计至2007年12月31日，共27个月；此二项为涉案补偿协议书第五条之约定，亦符合81号文第三十二条第二款之规定；（2）补偿房屋重置价719414.21元：根据80号文的规定：非住宅重置价格=房屋基本价格×成新×被拆迁房屋系数+楼层差价；房屋重置价=非住宅重置价格×拆迁面积=[580元/㎡(A)×0.9(B)×1.4（C）+450元/㎡(D)]×609.26㎡=719414.21元；其中：A为砖混结构二级房屋基本价格，B为九成新，C为车间系数1.4，D为四级地段差价。二、被告应支付给原告的款项：根据81号文第二十二条“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算……”之规定，被告应按房屋重置价格计付原告609.26㎡建筑面积房款及按非住宅商品房价格计付182.78㎡建筑面积房款，分别如下：1、偿还房屋重置款1185010.71元：非住宅重置价格=房屋基本价格×安置房屋系数+地段差价+楼层差价=650元/㎡（A1）×2.2（B2）+450元/㎡（C3）+（5%-15%）×650元/㎡（D1），其中：A1为房屋基本价格，B1为安置门面用房系数2.2，C1为四级地段差价，D1为楼层差价；偿还房屋重置款=非住宅重置价格×拆迁面积，故1层回迁安置房屋重置款为：（650元/㎡×2.2+450元/㎡+15%×650元/㎡）×304.63㎡=1977.5元/㎡×304.63㎡=602405.83元；2层回迁安置房屋重置款为：（650元/㎡×2.2+450元/㎡+5%×650元/㎡）×304.63㎡=1912.5元/㎡×304.63㎡=582604.88元。2、偿还非住宅商品房款705987.76元：非住宅商品房价格=650元/㎡（A）×6.3（B）+450元/㎡（C）+（5-15%）（D）×650元/㎡；，其中a为房屋基本价格，b为门面用房系数6.3，c为四级地段差价，d为楼层差价；非住宅商品房款=非住宅商品房价格×拆迁面积，故1层商品房款为：（650元/㎡×6.3+450元/㎡+15%×650元/㎡）×91.39㎡=4642.50元/㎡×91.39㎡=424278.08元；2层商品房款为：（650元/㎡×4+450元/㎡+5%×650元/㎡）×91.39㎡=3082.5元/㎡×91.39㎡=281709.68元。综上，被告应支付给原告的款项为：1890998.47元-1059381.29元=831617.18元。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告退还原告座落于桂林市七星区㎡房屋（其中一层）；2、被告支付原告补偿款832583.86元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告国营漓江无线电厂辩称：1、原告确向被告移交了859.07㎡房屋，此为81号文第二十条第二款“……偿还的非住宅为封闭式商场的，其公用部分的建筑面积可摊入建筑成本，但不计算产权调换面积……”规定的封闭式商场，故原告实际多移交给被告的面积并未达67.03㎡，如计算后确有超出部分，因双方对此未有约定，被告认为应按81号文第二十二条之规定来处理。2、被告其他意见同反诉的事实、理由一致。 反诉原告国营漓江无线电厂诉称：原、被告签订的涉案补偿协议书及补充协议约定：1、反诉被告拆除反诉原告有色金属车间面积609.26㎡并按拆迁政策增加30%，其返还房屋面积共计792.04㎡；2、反诉被告按6元/㎡的标准先支付反诉原告18个月（2001年6月8日至2002年12月8日）的拆迁过渡费65800元，超过18月的按实际过渡时间计算；3、原、被告按一定比例向集团公司分摊缴纳土地补偿费。后反诉原告依约履行了合同义务，但反诉被告直至2008年1月30日才将涉案拆迁补偿房屋（包括93.81㎡车库、335.72㎡一层门面、429.54㎡二层门面）交付反诉原告，且至今未为反诉原告办理相应房屋权属证书及未支付相应的拆迁补偿费，亦未依约支付集团公司土地补偿费。关于反诉被告应支付的费用，分析如下：一：反诉被告应支付反诉原告的拆迁补助费用：1、已支付的费用109120元：（1）停厂停业损失补助费18000元；（2）搬迁补助费（含设备搬迁安装费）18000元；（3）厂房拆迁过渡费（临时安置补助费）65800元（609.26㎡×6元/㎡×18月）；此18月时间起止为：从2001年6月8日开始至2002年12月8日止；（4）被拆除平房（包括烟囱）7320元（61㎡×120元/㎡）。2、未支付的费用：（1）厂房拆迁过渡费（临时安置补助费）：从2002年12月8日起至2008年1月30日反诉被告向反诉原告交付房屋钥匙时止计73个月，①根据81号文第三十二条之规定，反诉原告需在超18个月过渡期后的此73个月的首6个月内加倍支付过渡费，即：609.26㎡×6元/㎡×6月×2=43866.72元；②此期间超6个月后的67个月需再提高50%付费，即：609.26㎡×6元/㎡×67月×2×1.5=734767.56元；（2）搬迁奖励费：609.26㎡×300元/㎡=182778元，依据为81号文第三十七条第一款第4项之规定；（3）停厂停业损失补助：18000元÷18月×73月=73000元；（4）电表迁移补助42703元：包括电表包装费11140元、水表报装550元×2=1100元、室内安灯布线609.26㎡×50元/㎡=30463元；依据为80号文第七条第（六）项第3款；（4）拆除车间房屋重置价772419.83元=（580元/㎡×0.9×1.4+450元/㎡+580元/㎡×15%）×609.26㎡。二：反诉原告应支付反诉被告的费用：1、偿还非住宅房屋重置价：（1）一层门面价：597620.28元=[859.07㎡÷2-33.51㎡（多偿还的面积）-93.81㎡（车库）]×1977.5元/㎡，依据为《六合路改造工程拆迁安置方案》第三条第3款第2项及第4条第2项；（2）一层车库价101187.22元=93.81㎡×1977.5元/㎡÷2.2门面系数×1.2仓库系数，依据为80号文；（3）二层门面价：757388.25元=[859.07㎡÷2-33.52㎡（多偿还的面积）-93.81㎡（车库）]×1912.5元/㎡；2、偿还非住宅商品房价：（1）一层门面155616.6元=4642元/㎡×33.51㎡；（2）二层门面103294.58元=3082.5元/㎡×33.52㎡。综上，反诉被告还需支付反诉原告各项拆迁补偿费用共计122188.18元。另外，涉案22#地块商住楼总建筑面积为2307㎡，建该楼占去反诉原告土地面积839.4㎡，该楼划归反诉原告建筑面积792.04㎡，故反诉原告需缴纳土地补偿费的面积为288.18㎡=792.04÷2307×839.4,反诉被告需缴款的面积为551.22㎡=839.4-288.18，而根据桂林市华地评估有限公司截至2002年6月30日对该地块得出的评估价为650元/㎡，故反诉被告需支付的土地补偿款为358293元。为维护合法权益，故反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告拆迁补助费用122188.18元；2、反诉被告支付反诉原告桂林漓江信息产业集团有限责任公司土地补偿款358293元；3、反诉被告立即为反诉原告办理座落于桂林市七星区㎡房屋的权属证书；4、判令本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告桂林市林森房地产开发有限责任公司辩称：一、关于反诉被告应支付反诉原告的各项费用：1、根据80号文关于“每搬迁一次，拆迁人一次性付给6个月的停产停业损失补助费”之规定，反诉原告仅搬迁一次，其又要求18个月后的停产停业损失补助费7.3万元无依据。2、反诉原、被告双方关于厂房拆迁过渡费的依据、计算公式一致，但反诉原告未扣除2002年5月27日至2004年8月31日的改制期间；另外，根据81号文第31条第5款“自拆迁人书面通知被拆迁人迁往安置房之日起，停付临时安置补助费、停租损失补助费和子弟上学交通补助费”之规定，此费用计算终止日应为反诉被告发布公告资讯的2007年12月26日，而非反诉原告实际接受安置房钥匙的2008年1月31日。3、根据81号文第37条第6款“被拆迁人超过拆迁期限未签订补偿、安置协议和搬迁的，不予优惠和奖励”之规定，拆迁期限应为《拆迁公告》所要求的2001年2月23日至2001年3月25日，而涉案《补偿协议》签订于2001年6月8日，故反诉原告不符合享受优惠和奖励的条件，其主张的搬迁奖励费无依据。4、根据80号文第7条第6款的规定，主张电表迁移费需出示有关资料凭证，而反诉原告主张此项费用所依据的内容不符，且未提供任何与此有关的资料或凭证，故其此项主张依据不足，不应支持。5、根据《六合路改造工程拆迁安置方案》第3条第1款规定，层差是指安置房屋的层差，而非被拆除房屋，即被拆除房屋的重置价格计算中并无层差的规定，故反诉原告关于一层门面补偿房屋重置价应乘以15%的层差之主张错误。二、关于反诉原告应支付反诉被告的各项费用：1、偿还房屋重置、商品房价（非住宅）：反诉原告对于81号文第二十二条规定按照重置价格及按照商品房价格结算的建筑面积概念错误，导致其计算的面积也是错误的；另外，涉案1层中有部分车库面积，但考虑到81号文中并无车库性质的系数规定，及该车库实际上与门面完全相通、反诉原告也是按门面来使用，且车库单位建筑面积的市价要高于商品房价格的现实情况，反诉被告的计算中将车库比照门面的系数是合理的，而反诉原告将之类比仓库系数是错误的，也是不符合现实情况的。2、反诉原告主张的所谓“土地补偿费”的问题已在2004年7月5日的双方会议中解决了；且土地补偿费在拆迁安置实施办法中并无规定，其仅存在于对农村集体土地征收过程中，在城市拆迁或征收中并不存在，且反诉被告就涉案开发地块已向土地管理部门交纳了土地出让金，该土地属划拨性质，而反诉被告并未曾就此主张反诉原告所应承担之费用，故反诉原告此项主张并无依据。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、漓江无线电厂有色金属车间拆迁补偿协议书，证明原、被告在该协议中确定了停产停业损失补偿费、搬迁补助费、被拆迁平房费的给付及过渡费基本标准、拆迁原地安及产权置换、双方按80号文及《六合路道路改造工程拆迁补偿安置方案》进行结算等原则；2、关于拆迁房屋补偿的补充协议，证明双方于2005年1月6日签订协议，约定原告按拆迁政策归还漓江厂相应面积的房屋；3、收条复印件，证明被告收到原告交付的房屋；4、房屋产籍，证明证实原告向被告移交了比约定的建筑面积多了67.03㎡的房屋；5、六合路道路改造工程拆迁补偿安置方案复印件，证明原告依照拆迁条例的规定，在拆迁开展前依规制定了相关方案，其中包括了拆迁补偿的有关价格计算等规定，是指导该诉争项目拆迁安置的依据；6、六合路改造拆迁补偿安置方案会审意见书复印件，证明涉案安置方案经拆迁行政管理部门会审通过并报备，具有法律效力；7、拆迁公告复印件，证明桂林市房屋拆迁管理办公室于2001年2月23日在桂林日报上刊登《房屋拆迁公告》，载明拆迁期限为2001年2月23日至2001年3月25日；8、《关于漓江无线电厂变更土地用途的函》复印件，证明桂林市电子信息城建设工作指挥部于2002年5月28日向土地管理部门致函，同意被告将原由原告拆迁的土地转入被告债转股资产范围内，原告的开发工作因此暂停；9、《关于国营漓江无线电厂21号地块进入债转股协议书》复印件2份，证明桂林市电子信息城于2002年5月28日分别与原、被告签署了协议，该信息城同意包括涉案22﹟地块在内的9000㎡地块进入被告债转股资产评估，评估完后其将地块开发权交给原告并按评估前的有关政策给予原告补偿；10、《关于我厂原钳工车间、有色铸造车间地块处理的协商函》，证明被告于2004年7月6日致信桂林漓江信息产业城集团有限责任公司各股东，载明其21至24号地块纳入债转股的资产评估，最终使原告同意搁置相关地块的开发；该函亦于当年7月15日提交桂林电子信息城建设工作指挥部，同月17日该指挥部表示同意；11、国有土地使用权有偿使用收入专用收据复印件，证明原告于2004年8月27日缴纳了涉案22﹟地块土地出让金,取得该土地开发权之事实；12、国有土地使用权出让合同复印件，证明原告于2004年8月31日与国土部门签订了《土地出让合同》；13、《关于桂林市林森房地产开发有限责任公司开发建设电子信息城商贸园区22号地块建设用地的通知》复印件，证明原告因被告改制导致对讼争地块的实际开发延后；14、桂林市房屋拆迁结算价格暂行规定、桂林市房屋拆迁管理实施办法（复印件）,证明指导、规范本案诉争拆迁补偿及其他争议的相关文件内容；15、会议纪要，证明原、被告已协议解决了土地补偿费问题。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、漓江无线电厂有色金属铸造间拆迁补偿协议书、关于拆迁房屋补偿的补充协议（复印件），证明：原告应支付被告拆迁补助费用、应支付桂林漓江信息产业集团有限责任公司土地补偿款及其应立即为被告办理792.04㎡房屋权属证书之事实；2、说明、回复、发票2份，证明原告应支付被告拆迁补助费用122188.18元、土地补偿款及电表拆装等费用；3、桂市国用（2004）第000221号土地使用证、桂市国用（2005）第000120号土地证使用、22号商住楼技术经济指标（复印件），证明原告建设2307㎡建筑面积商住楼使用了桂林市漓江信息产业集团有限责任公司土地839.4㎡的事实；4、土地估价结果报告，证明涉案地块经评估土地单价为650元/㎡的事实;5、委托收款函,证明被告具有诉请被原告支付土地补偿款的主体资格。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1–5、7、11、12、14无异议；对证据6、13真实性无异议，但认为与本案无关；对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，认为债转股与开发工作暂停没有必然联系；对证据9认为只有复印件，不符合有效证据的特点，对证明内容不认可，认为与本案无关；对证据10认为属于被告内部的函件，原告此证来源不合法，对该证真实性、证明内容均不予认可；对证据15称需核实真实性。原告对被告提供的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，认为此证未经拆迁办备案；对证据2中的说明、回复不予认可，认为此系被告作出的代表其观点的文件，原告并不同意；对发票认为与本案无关；对证据3真实性无异议，对证明内容不认可，认为该证与本案无关；对证据4真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为土地评估系被告单方行为，此报告不能约束原告；对证据5的证明内容不予认可，不能支持反诉原告关于土地补偿费的请求。 本院结合双方举证、质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院认定如下法律事实：2001年2月23日，桂林市房屋拆迁管理办公室发布房屋拆迁公告，载明：经审定批准桂林电子信息城建设工作指挥部（以下简称指挥部）、桂林市林森房地产开发有限责任公司进行开发六合路科技贸易园及房地产项目的第一期房屋拆迁工作，拆迁房屋：六合路66、84、86、132号、东环路东环菜市西侧综合楼、东环花市工商所部分房屋、东环粮店1栋、汇通路储蓄所1栋，拆迁期限：2001年2月23日至2001年3月25日。2001年6月8日，原、被告签订《漓江无线电厂有色金属铸造车间拆迁补偿协议书》，约定：1、原告补助被告停产停业损失补助费18000元﹦20人x150元x6月、搬迁补助费（含设备搬迁安装费）18000元、18个月（18个月后按实际过渡时间计算）的厂房拆迁过渡费65800元﹦609.26㎡×6元/㎡×18月、被拆除平房（包括烟囱）7320元﹦61㎡×120元，合计109120元，由原告在本协议生效后20日内一次性付清给被告；2、原告拆除被告所有的有色金属铸造车间，有证建筑面积为609.26㎡，以产权交换形式给予被告拆迁补偿：在本协议生效后20个月内就地重建或就近回建标准厂房，并经市建筑质检部门验收合格后交由被告使用，原告负责办理建房手续及产权证，双方产权交换时根据80号文及《六合路道路改造工程拆迁补偿安置方案》（以下简称安置方案）进行结算。该协议签订后，原告依约向被告支付了109120元款。2002年5月28日，指挥部分别与原、被告签订债转股协议书，指挥部同意被告以21号地块9000㎡面积进入债转股资产评估，指挥部保留对该地块的统一规划开发权，原告亦同意被告该债转股事项，评估完后指挥部将该土地开发权给原告。2002年5月28日，指挥部向桂林市国土资源管理局发出《关于漓江无线电厂变更土地用途的函》，载明其经研究同意漓江无线电厂生产经营区内的国有划拨工业土地全部作为电子信息城商贸用地和科研发展用地，进入漓江无线电厂债转股，请求办理相关土地变更手续。2004年7月5日，原、被告就涉案铸造车间的处理会谈并形成《会议纪要》一份，确认：1、原告在原22#地块重建商住楼；2、原告按拆迁政策归还被告的房屋为产权面积609.26㎡并增加30﹪，在一、二层各归还一半面积，由原告办理产权证和土地证，此已含土地补偿费；被告提出按受益面积分摊或按一定比例向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司缴纳土地补偿费。2004年7月6日，被告向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司股东发出《关于我厂原钳工车间、有色铸、铸造车间地块处理的函》，函中载明：“2002年，为顺利完成债转股工作，我厂经多方努力得到市政府大力支持，责成电子信息城指挥部、林森公司与我厂签订协议，将21号地块面积为9000平方米进入债转股资产评估，电子信息城指挥部保留该地块的统一开发权。后经我厂做了长期大量的工作，最终指挥部及林森公司同意搁置21号、22号、23号、24号地块的开发……林森公司要求在21号地块内原钳工车间、有色金属铸造车间处修建商住楼。我厂及集团同意林森公司办理有关手续。”2004年8月27日，原告缴纳涉案22#地块土地出让金308632.88元。2004年8月31日，原告与桂林市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定后者向原告出让于涉案22#地块相关的位于六合路北侧839.4㎡土地，土地使用权出让金总额为308632.88元。后桂林市国土资源局于2004年12月8日向原告下发通知，载明原告接此通知后需持有关资料到该局办理前述出让土地的变更登记手续。2005年1月6日，原、被告签订了《关于拆迁房屋补偿的补充协议》，就上述有色铸造车间（22#地块）拆迁补偿，达成补充协议如下：1、原告在原地重建商住楼，按拆迁政策归还被告拆迁的房屋产权面积为609.26㎡并增加30﹪，在一、二层各归还一半面积，原告负责办理产权证和土地使用权证；2、原、被告按一定比例向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司分摊缴纳土地补偿费。2008年1月31日，原告将涉案22号商住楼1–10号门面及4间车库钥匙交付被告，被告为此向原告出具收条一份，写明“至此，22号楼1、2楼由我厂使用”。根据该22号楼的《房屋产籍》上记载，一楼1号、2号车库建筑面积共93.81㎡，一、二楼商铺建筑面积共765.26㎡。本案中，原告以被告无权占有其所有的67.03㎡建筑面积房屋未退还且拖欠费用未付为由，诉至本院，提出前述诉讼主张及请求。被告认为原告未依约履行合同义务，故提出前述反诉诉讼主张及请求。案件审理过程中，经原、被告申请，本院向桂林市房屋拆迁管理办公室调查涉案22号楼1、2层是否为封闭式商场，该室回复称：“应以建筑规划设计为准，请与有关部门联系咨询”。本院向原、被告双方告知了该回复内容及该事项的举证责任原则。 另查明，桂林市人民政府《市人民政府批转市拆迁办桂林市房屋拆迁结算价格暂行规定的通知》（市政[2000]80号）规定：一、补偿非住宅房屋重置价格=房屋基本价格(砖混结构二级：580元/㎡)×成新（九成：0.9）×系数1．2～2+地段差价（四级450元/㎡：六环路至东环路口）。非住宅重置价格的系数取值：门面、旅社用房取系数2；厂房、车间取系数1.4；办公、教育用房取系数1.3；仓库用房取系数1.2。二、偿还非住宅房屋重置价格=650元／㎡×1.2～2.2+地段差价+楼层差价。住宅重置价格的楼层差价根据房屋的层数确定，整栋房屋的楼层差价之和为零。非住宅重置价格的系数取值：门面用房取系数2.2；旅社用房取系数2；厂房、车间用房取系数1.4；办公、教育用房取系数1.3：仓库用房取系数1.2。三、偿还非住宅房屋商品价格：650元／㎡x2.7～10+地段差价+楼层差价。非件宅商品价格的系数取值：门面用房取系数3.5～10；旅社用房取系数2.9～3.5；厂房、车间用房取系数2.7～3.5；办公、教育用房取系数2.7～2.8；仓库用房取系数2.7。具体系数的取值，由市拆迁办参照同等非住宅房屋商品价格确定。四、拆迁安置补助费：非住宅搬家补助费2元-4元／㎡，但每户最低不得少于80元。一次性安置的，一次性付给搬家补助费。先过渡后安置的，按拆迁人要求，被拆迁人每搬迁一次，拆迁人付给一次搬家补助费。五、拆除自营或自住房屋的临时安置补助费：在规定的过渡期限内，被拆除房屋所有人自行安排周转用房的，由拆迁人付给被拆除房屋所有人临时安置补助费：非住宅临时安置补助费4元-6元／㎡·月。六、停产停业损失补助费：拆除非住宅房屋造成停产停业引起经济损失的。按拆迁人要求搬迁的次数，由拆迁人付给被拆迁人停产停业损失补助费：产权记载为非住宅房屋的，按工商营业执照核定从业人数，付给每人每月停产停业损失补助费150元；被拆迁人每搬迁一次，拆迁人一次性付给6个月的停产停业损失补助费。七、其他补助费用：电表迁移：对符合供电部门保留规定的电表，被拆迁人应出示有关资料凭证，由拆迁人按供电部门的规定付给被拆迁人办理电表保留或迁移手续的费用，房屋拆迁公告发布后，新安装的电表不付给上述补助费。八、奖励：自房屋拆迁公告发布之日起，被拆迁人在规定的期限内积极签订补偿安置协议并搬迁完毕的，拆迁人则应根据被拆迁人搬迁完毕的时间、原房结构及使用性质情况给予奖励。桂林市人民政府《桂林市房屋拆迁管理实施办法》（市政[2000]81号）规定：一、拆迁补偿实行产权调换的，调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。偿还的非住宅为封闭式商场的，其公用部分的建筑面积可摊入建筑成本，但不计算产权调换面积。二、以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。三、由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限在6个月内的，自延长过渡期限之月起，对自行安排周转用房的被拆迁人加倍付给临时安置补助费、停租损失补助费；由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限在六个月以上的，自延长过渡期限的第七个月开始，对自行安排周转用房的被拆迁人再提高50％付给临时安置补助费、停租损失补助费。四、被拆迁人在规定的期限内积极签订补偿、安置协议书并搬迁完毕的，拆迁人可根据市拆迁办制定的优惠和奖励细则，给予被拆迁人优惠和奖励。2001年2月15日，原告根据80、81号等文件制作了《六合路改造工程拆迁安置方案》，规定：一、非住宅安置在1、2、3层，具体楼层差价：一层﹢15﹪，二层﹢5﹪。二、补偿砖混结构非住宅房屋重置价：580元/㎡×成新×（1．2～2）+450元/㎡。三、偿还非住宅房屋重置价：一层：650×2.2+450+97.5=1977.5元/㎡；二层：650×2.2+450+32.5=1912.5元/㎡。偿还非住宅商品房重置价：一层：650×6.3+450+97.5=4642.5元/㎡；二层：650×4+450+32.5=3082.5元/㎡。四、搬家费、过渡费临时安置补偿费、停产停业损失补助费等均按80号文规定执行。 本院认为，涉案补充协议书、补充协议系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告约定原告偿还被告的非住宅房屋建筑面积为792.04㎡，原告于2008年1月31日实际交付被告使用的涉案安置房屋一、二层建筑面积共计859.07㎡，即被告占有的该房屋中67.03㎡建筑面积之部分系无权占有，原告要求被告对此予以返还，有充分事实、法律依据，本院予以支持。被告辩称原告确向被告移交了859.07㎡建筑面积房屋，但该房屋系封闭式商场，封闭式商场公用部分的建筑面积可摊入建筑成本，不计算产权调换面积，故原告实际多移交给被告的面积并未达67.03㎡，却至今未提供充分证据对此予以证实，故被告此辩称意见本院不予采纳。 涉案补充协议书、补充协议亦约定由原告为偿还的792.04㎡建筑面积房屋办理权属证书，故被告要求原告涉案楼房第一、二层792.04㎡建筑面积房屋的权属证书之请求，合理合法，本院予以支持。 涉案协议还约定原、被告应按80号文件、安置方案等进行结算，而原、被告主张的各项费用双方计算不一致，对此本院分析如下：一、原告应支付给被告的款项：1、搬迁补助费（含设备搬迁安装费）18000元、被拆除平房（包括烟囱）7320元：原、被告均无异议，本院亦予以确认。2、停厂停业损失补助费：被告主张每18个月，按20人、每月150元、计6个月的标准，共计算（18+73）个月的费用，为（18000+73000）元；原告认为依据80号文关于“每搬迁一次，拆迁人一次性付给6个月的停产停业损失补助费”之规定，被告仅搬迁了一次，其又要求18个月后的停产停业损失补助费73000元无依据；原告此意见依据充分，本院予以采纳；被告关于此项费用中73000元的主张无依据，本院不予采纳。故此项费用应为18000元。3、厂房拆迁过渡费：原、被告关于此项费用的计算标准一致，但对停厂停业的起止时间意见不一致：原告主张从2001年6月8日起至2007年12月26日其发布交房公告资讯之日止，扣除中间2002年5月28日至2004年8月31日被告改制的期间；被告主张从2001年6月8日起计至2008年1月30日原告向被告交付涉案房屋钥匙时止；因指挥部就被告债转股事项系于2002年5月28日分别与原、被告签订协议，并向市国土资源局致函，原告就涉案22号地块系于2004年8月31日与市国土资源局致函签订的土地使用权转让合同；而此期间原告开发涉案地块的工作暂停之事实符合现实情况，亦可与被告向桂林漓江信息产业城集团有限责任公司股东发出《关于我厂原钳工车间、有色铸、铸造车间地块处理的函》中所载的原告搁置22号地块开发工作之内容相映证，故此期间应予扣除；又因原告主张其于2007年12月26日发布交房公告资讯却未提供证据予以证实，而其系于2008年1月31日向被告交付的涉案安置房屋钥匙，故此日应为涉案拆迁过渡期的结束日，因被告主张权利计算截止日为2008年1月30日，此为当事人行使其自由处分权，本院对此予以采纳，故此费用经计算为：（1）2001年6月8日至2002年5月27日止，计11个月20天；2004年9月1日至2005年3月10日，计6个月10天；合计18个月，为：609.26㎡×6元×18月=65800元；（2）2005年3月11日至9月10日，共6个月，此费用计算标准提高1倍，为：609.26㎡×6元×6月×2=43866.72元；（3）2005年9月11日至2008年1月30日，共28个月20天，此费用计算标准较第（2）项再提高50%，为：609.26㎡×6元×（28+2/3）月×2×1.5=314378.16元；以上（1）至（3）合计424044.88元；被告主张此项费用为844434.28元，无事实依据，本院不予采纳；原告主张此项费用为339967.08元，无事实依据，本院亦不予采纳。4、补偿房屋重置价：原告主张此费用计算公式为：（580元/㎡×0.9×1.4+450元/㎡)×609.26㎡；被告主张此费用计算公式为：（580元/㎡×0.9×1.4+450元/㎡+580元/㎡×15%)×609.26㎡；双方计算公式的差异在于被告计算了一层15%的楼层差价，而根据80号文及涉案安置方案，补偿房屋重置价的计算公司均为房屋基本价格×成新×系数+地段差价，并无楼层差价，故被告此项主张无依据，本院不予支持；原告此项费用的计算正确，本院予以确认；故此项费用应为719414.21元。5、搬迁奖励费：被告主张搬迁奖励费182778元，但其与原告系于2001年6月8日签订的补偿协议书，已不在房屋拆迁公告规定的2001年2月23日至2001年3月25日期间内，故其不符合80号、81号文规定的可享受搬迁奖励费之情形，原告亦不同意支付此项费用，故被告此项主张，本院不予采纳。6、电表迁移补助：80号文规定：对符合供电部门保留规定的电表，被拆迁人应出示有关资料凭证，由拆迁人按供电部门的规定付给被拆迁人办理电表保留或迁移手续的费用，房屋拆迁公告发布后，新安装的电表不付给上述补助费。被告要求原告支付其电表迁移补助42703元，确未提供充分证据证实其存在上述80号文规定的情形，原告亦不同意支付此项费用，故被告此项主张，本院不予采纳。二：被告应支付原告的费用：81号文规定：以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。本案中，因原、被告约定原告偿还被告的非住宅房屋建筑面积为792.04㎡（一、二层各占一半面积），与原建筑面积相等的部分609.2㎡，超过原建筑面积的部分为182.78㎡，故应按照重置价格结算结构差价的部分之建筑面积为609.2㎡，应按商品房价格结算的部分之建筑面积为182.84㎡。81号文规定：偿还非住宅房屋重置价格=650元／㎡×1.2～2.2+地段差价+楼层差价。住宅重置价格的楼层差价根据房屋的层数确定，整栋房屋的楼层差价之和为零。非住宅重置价格的系数取值：门面用房取系数2.2；仓库用房取系数1.2。偿还非住宅房屋商品价格为650元／㎡x2.7～10+地段差价+楼层差价。非件宅商品价格的系数取值：门面用房取系数3.5～10；仓库用房取系数2.7。本案中，原告偿还被告的房屋一、二楼层分占一半建筑面积各为396.02㎡，而一楼车库占建筑面积93.81㎡。被告主张此车间应属于按照重置价格结算结构差价的部分，且应取仓库系数1.2；原告认为车库的单位市值高于商品房市值，故此车库应与其他一、二层房屋部分作为原告归还的非住宅房屋整体，按门面用房取系数；原告此意见符合生活常理，亦未违反80号、81号文件规定，本院予以采纳。原、被告一致同意涉案安置方案规定的偿还非住宅房屋重置价格一层为1977.5元／㎡，二层为1912.5元／㎡；偿还非住宅商品房价格一层为4642.5元/㎡，二层为3082.5元/㎡；故偿还非住宅房屋重置价为：1、一层：1977.5元/㎡×609.26㎡÷2=602405.83元；二层：1912.50元/㎡×609.26㎡÷2=582604.88元。偿还非住宅商品房价为：1、一层：4642.5元/㎡×182.78㎡÷2=424278.08元；二层：3082.5元/㎡×182.78㎡÷2=281709.68元。综上所述，原告应支付被告的费用合计1186779.09元，扣除原告已付的109120元，未付款为1077659.09元；被告应支付原告的费用合计1890998.47元。两相抵扣后，被告还应支付原告813339.38元。故原告要求被告偿还款832583.86元之请求，本院予以部分支持。被告主张原告应支付补偿款122188.18元之意见，无事实依据，本院不予支持。 被告要求原告支付其代桂林漓江信息产业集团有限责任公司收取的土地补偿费358293元，原告辩称双方协议中对此费用的约定不明，被告主张此费用并无法律依据，其亦已就涉案地块缴纳了国有土地使用权出让金，此意见有充分事实依据，本院予以采纳；被告此项请求无法律依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告国营漓江无线电厂返还原告桂林市林森房地产开发有限责任公司坐落于桂林市七星区㎡建筑面积房屋； 二、被告国营漓江无线电厂支付原告桂林市林森房地产开发有限责任公司813339.38元； 三、反诉被告桂林市林森房地产开发有限责任公司为反诉原告国营漓江无线电厂办理坐落于桂林市七星区㎡建筑面积房屋的权属证书向房屋登记主管部门提供必要的材料； 四、驳回反诉原告国营漓江无线电厂的其他反诉诉讼请求。 本案适用收取本诉案件受理费17693元（原告已预付本院），由被告负担；减半收取反诉案件受理费4304元（被告已预付本院），由被告负担。 上述义务，由义务人于本判决书生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，承担强制执行费用。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费17693元、反诉上诉案件受理费8608（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖 诺 人民陪审员  吴丽琳 人民陪审员  卢雪琴 二〇一六年十二月十四日 书 记 员  杨玉婷