北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6735号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京邻鲜连锁便利店有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街****楼**X-3B114A。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，北京邻鲜连锁便利店有限公司法务专员。被上诉人（原审被告，反诉原告）：钜源酒店管理（北京）有限公司。法定代表人：苗俊杰，执行董事。委托诉讼代理人：张永魁，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栎坛，北京颐合中鸿律师事务所律师。上诉人北京邻鲜连锁便利店有限公司（以下简称邻鲜公司）与被上诉人钜源酒店管理（北京）有限公司（以下简称钜源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初9512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邻鲜公司上诉请求：同意一审判决第二、四项，撤销一审判决第一、三项，依法改判：1.双方签署的房屋租赁合同于2020年8月3日解除；2.邻鲜公司无需向钜源公司赔偿损失83333元。事实与理由：2020年7月开始邻鲜公司就和钜源公司通过微信以及工作人员电话沟通的方式，来沟通解除合同的事宜。2020年8月3日邻鲜公司将房屋的钥匙以快递形式交还了钜源公司，钜源公司没有予以退还，可以视为双方是在2020年8月3日已经解除了合同。合同约定可以将房屋押金作为违约金进行扣除，邻鲜公司起诉的时候没有要求房屋押金的返还，所以不应额外支付钜源公司赔偿。钜源公司辩称，不同意一审判决，因为盖章晚耽误了一天，本案没有上诉成功。不同意邻鲜公司的上诉请求及理由。邻鲜公司不享有解除权，双方合同没有在2020年8月3日解除。邻鲜公司的违约行为的确给钜源公司造成了实际损失，邻鲜公司应当承担赔偿责任。邻鲜公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》解除日为2020年8月3日；2.钜源公司返还邻鲜公司预先支付但未使用的租金（2020年8月4日至2021年1月3日）209589元；3.钜源公司承担本案诉讼费用。钜源公司向一审法院反诉请求：1.确认邻鲜公司与钜源公司于2019年6月签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除。2.邻鲜公司负担合同解除前的房屋租金184722.25元；3.邻鲜公司赔偿因其根本违约行为给钜源公司造成的损失（含租金差价损失、免租期损失）共计627222.91元；反诉费由邻鲜公司承担。一审法院认定事实：2019年9月6日，邻鲜公司（乙方）与钜源公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于海淀区学院南路4号X号。租赁期限自2019年6月14日至2024年7月3日，免租期为120天，自2019年6月14日至2019年7月3日。租金为50万元/年，每2年递增6％。双方关于违约责任约定：因乙方原因导致中途解约的，乙方同意将房屋押金作为违约金用以赔偿甲方损失，甲方应在结算后且乙方已将工商信息迁出或注销后10日内将剩余房租退还乙方。房屋租赁合同签订后，邻鲜公司向钜源公司交纳租赁保证金83333元，并按期支付租金至2021年1月3日。在合同履行过程中，钜源公司并无违约行为。2020年7月24日，邻鲜公司向钜源公司发出《解约告知函》：“尊敬的出租方您好，由于突如其来的新冠疫情，我司及全国的零售行业正经历着一场重大考验。我司全市范围内部分门店因受新冠疫情影响关闭或暂停营业。经我司慎重考虑，决定于2020年8月3日正式与贵司解除租赁合同，关闭坐落于北京市海淀区学院南路4号X号房屋开设的多点便利店，并于当日交还房屋。我司根据房屋租赁合同第二十四条相关约定，我司以房屋押金83333.33元作为违约金赔偿贵司损失。请贵司根据《房屋租赁合同》第二十四条相关约定退还我司2020年8月4日至2021年1月3日期间房屋208333.33元…”。邻鲜公司于2020年8月4日将涉案房屋的钥匙寄给钜源公司，不再使用租赁房屋。钜源公司向邻鲜公司发函，表示不同意解除房屋租赁合同。因邻鲜公司不再继续履行合同，钜源公司于2020年12月17日再次将租赁房屋出租，出租价格低于钜源公司与邻鲜公司签订的租赁合同的同期价格。一审法院认为，邻鲜公司与钜源公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。邻鲜公司因自身原因向钜源公司发出解除通知，并将租赁房屋钥匙寄回钜源公司，明确表示不再继续履行双方签订的房屋租赁合同，但由于钜源公司并无违约行为，而邻鲜公司不享有租赁合同的解除权，故其要求确认双方租赁合同于2020年8月3日解除的诉讼请求，法院不予支持。钜源公司于2020年12月17日与他人签订房屋租赁合同，故其与邻鲜公司租赁合同亦不能继续履行，现钜源公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除的反诉请求，法院支持。由于邻鲜公司存在违约行为，按照合同约定，其向钜源公司支付的押金应作为违约金，现邻鲜公司亦同意将押金作为违约金支付给钜源公司。邻鲜公司已于2020年8月3日将租赁房屋交还钜源公司，故其要求钜源公司退还其2020年8月4日至2021年1月3日期间的租金的诉讼请求，法院支持。关于钜源公司主张要求邻鲜公司承担2020年12月17日前租金以及钜源公司要求邻鲜公司赔偿因其违约行为造成的租金差价损失以及免租期损失的反诉请求，究其诉讼目的，均为主张因邻鲜公司违约行为给其造成的损失，故由法院一并进行处理。考虑到邻鲜公司已发函以及将租赁房屋钥匙交付钜源公司，已明确表示不同意继续履行合同。钜源公司亦发函要求邻鲜公司继续履行租赁合同未果。在此情况下，钜源公司仍然空置房屋未进行出租，造成损失扩大，故法院将结合租赁房屋是否易于出租，出租人另行出租的差价，酌情确定钜源公司因此造成的损失。法院将在其第二项反诉请求中一并予以酌情确定。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、确认北京邻鲜连锁便利店有限公司与钜源酒店管理（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除；二、钜源酒店管理（北京）有限公司于判决生效后七日内退还北京邻鲜连锁便利店有限公司房屋租金209589元；三、北京邻鲜连锁便利店有限公司于判决生效后七日内赔偿钜源酒店管理（北京）有限公司损失83333元；四、驳回钜源酒店管理（北京）有限公司其它反诉请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院仅围绕邻鲜公司的上诉请求进行审理。邻鲜公司与钜源公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。邻鲜公司因自身原因向钜源公司发出解除通知，并将租赁房屋钥匙寄回钜源公司，明确表示不再继续履行双方签订的房屋租赁合同，但由于钜源公司并无违约行为，邻鲜公司单方搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。邻鲜公司不享有租赁合同的解除权，故其要求确认双方租赁合同于2020年8月3日解除的上诉请求，于法无据，本院不予支持。钜源公司于2020年12月17日与第三方签订房屋租赁合同，故其与邻鲜公司的租赁合同不能继续履行，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除并无不当。由于邻鲜公司存在违约行为，按照合同约定，其向钜源公司支付的押金应作为违约金，现邻鲜公司亦同意将押金作为违约金支付给钜源公司，本院不持异议。关于因邻鲜公司违约行为给钜源公司造成的损失赔偿问题。邻鲜公司主张合同约定可以将房屋押金作为违约金进行扣除，邻鲜公司起诉的时候没有要求返还房屋押金，所以不应再额外赔偿钜源公司的损失。对此本院认为，承租人违约导致合同解除的情况下，出租人有权要求承租人赔偿免租期间的租金、房屋闲置期间的租金等实际损失。一审法院综合考虑各项因素，酌情确定邻鲜公司向钜源公司赔偿两个月租金，做为对钜源公司相关损失的补偿并无不当，本院不持异议。综上所述，邻鲜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由北京邻鲜连锁便利店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年八月二十六日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣