辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终927号上诉人（原审被告）：宏运地产阜新有限公司，住所地阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：武健，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李慧，辽宁万策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张岩，男，1975年2月20日出生，满族，现住阜新市细河区。被上诉人（原审被告）：沈阳嘉润置业代理有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街17号。法定代表人：印巧悦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王华楠，辽宁紫剑律师事务所律师。上诉人宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司）因与被上诉人张岩、沈阳嘉润置业代理有限公司（以下简称嘉润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宏运公司上诉请求：1.撤销阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初502号民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉团购费2万元并非购房款，不应由上诉人退还，应由实际收取人嘉润公司负责退还。上诉人收取张岩购房款共计113,118.00元中，不含嘉润公司收取的团购费2万元。在上诉人与嘉润公司签订的《宏运铂郡项目销售代理商务标》的附件二中，对该2万元的团购费（也称电商服务费）有明确约定，第三条：“电商服务费计提方式：（1）全部产品（车位、仓房除外）嘉润置业每套收取2万元电商服务费，购房客户享受相应优惠；（2）甲方书面出示工程抵房及员工购房凭证，乙方不收取相应电商服务费”；第四条：“电商服务费退款规定：（2）合同终止30内乙方可退还退房客户扣除税金及手续费后电商服务费，逾期不予退款。”上述约定说明，该2万元的电商服务费与购房款不同，不是购房款的一部分。同时，也与主合同《宏运铂郡项目销售代理商务标》约定“销售服务费”不同，不属于“代理合同纠纷”。主合同系代理关系，而附件二中约定的是双方合作的事项。在约定电商服务费的附件二中，上诉人与嘉润公司达成合作合意，由嘉润公司收取购房者2万元的电商服务费后，上诉人为交纳电商服务费的购房者提供相应的购房优惠。2万元的电商服务费由嘉润公司收取后并未向上诉人支付，是由嘉润公司单独为购房者出具的收据。也就是说，该电商服务费是嘉润公司与上诉人间签订的一份销售促销（合作）合同，即其销售出一套房屋，向购房者收取两万元的电商服务费，上诉人就对该购房者提供购房优惠。但若该购房者退房，嘉润公司应当将其收取的两万元电商服务费单独退还给退房的购房者。所以，案涉团购费2万元并非购房款，不应由上诉人退还，而应由嘉润公司予以退还。张岩辩称，我将购房款交给了上诉人，上诉人应当给我退回。嘉润公司辩称，1.一审法院认定上诉人与我公司是委托代理关系正确，上诉人上诉理由不成立。2.张岩缴纳的2万元被一审法院认定为购房款的一部分是正确的。3.上诉人以《宏运铂郡项目销售代理商务标》附件二中“团购费”的约定作为抗辩理由不能成立。张岩向一审法院起诉请求：1.请求人民法院解除原告与被告签订的意向书；2.判令被告返还购房款113118元、团购款20000元、诚意金5000元，合计138118元；3.被告赔偿违约金，违约金以138118元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，自违约之日2020年4月1日起算至实际给付之日；4.判令被告赔偿定金的违约金5000元，合计共143118元；5.本案诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告宏运公司于2018年12月30日签订《意向书》约定，原告购买宏运铂郡项目多层33号楼1单元2层2号（实际楼层2层）面积96.95平方米，单价3745.42元/平方米，总价款363118元，户型为2室2厅1卫；第六条约定，项目预计于2019年12月31日交付并陆续办理入住手续，根据实际施工请款逾期三个月交付，乙方接受并无异议，甲方不承担逾期责任。同日签订《公积金贷款补充协议》一份。同日，原告向被告宏运公司交纳宏运铂郡三期诚意金5000元、33#122室房款108118元。同日，原告向被告嘉润公司交纳团购费20000元。至今，被告宏运公司未向被告交付房屋、二被告均为返还款项，原告诉至法院。另查明，二被告签订《宏运铂郡项目销售代理商务标》一份，被告宏运公司委托被告嘉润公司进行全程销售代理，期间2018年4月8日至2018年12月31日，按成交金额的2%支付项目销售服务费。一审法院认为，原告与被告宏运公司签订《意向书》、《公积金贷款补充协议》未违反法律、法规的强制性规定，应当有效。被告宏运公司未在约定的2019年12月31日交付房屋并办理入住手续，构成根本违约，应当解除《意向书》，同时被告应当向原告退还购房款108118元、诚意金5000元并承担违约责任。二被告之间系委托代理关系，原告交纳20000元房屋团购款，虽系被告嘉润公司收取，但系被告嘉润公司代为被告宏运公司收取的房款，故应当由被告宏运公司向原告返还，至于二被告之间的资金往来，不能对抗原告。关于原告主张的诚意金是否适用定金罚则一节，依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。《中华人民共和国担保法解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”原告主张诚意金适用定金罚则，双方没有书面约定定金性质，故不予支持。关于原告主张被告承担违约金一节，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金高过造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《意向书》中约定的被告宏运公司向原告支付已付房款的银行同期活期存款利息一节，难以弥补实际损失，故应当依据实际损失调整违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法、违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类房屋租金标准确定。根据原告购买的地段、面积等，酌定按每月500元租金标准支持违约金。违约金起算时间按《意向书》中第六条约定，项目预计于2019年12月31日交付并陆续办理入住手续，根据实际施工请款逾期三个月交付，乙方接受并无异议，甲方不承担逾期责任，故自2020年4月1日起算至实际给付之日止。原告诉请的保全费、律师费未实际发生，无法支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、解除原告张岩与被告宏运地产阜新有限公司签订的意向书；二、被告宏运地产阜新有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张岩退还购房款108118元、团费20000元、诚意金5000元，合计133118元；三、被告宏运地产阜新有限公司于本判决发生效力之日起五日内向原告张岩赔偿违约金，违约金按500元/月计算，自2020年4月1日起算至实际给付之日止。四、驳回原告张岩的其他诉讼请求。案件受理费3162元（原告已预交），减半收取1581元，由被告宏运地产阜新有限公司承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，宏运公司与嘉润公司因宏运铂郡项目签订销售代理委托合同（宏运铂郡项目销售代理商务标），可知宏运公司与嘉润公司就宏运铂郡项目销售事宜达成委托合同，双方系委托关系。因为委托合同是以处理委托人的事务为目的，因此委托人应承担处理事务的费用及风险，同时对于受托人在委托权限内所办理的委托事务的结果，委托人应予以接受。委托人委托受托人处理事务，旨在自己最终承担受托人事务处理的后果，受托人也应将事务处理后果移转至委托人。为交易便利，委托人亦得直接承担事务处理后果。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用合同法的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”上述法律规定第三人可以选择委托人作为相对人主张其权利。因此，依照上述法律规定，就张岩已交纳的团购费2万元，可以向宏运公司主张。宏运公司与嘉润公司之间就团购费若有其他争议可以另循途径救济。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对宏运公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3162元，由上诉人宏运地产阜新有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李祥彬审判员  金树密审判员  陈 垠二〇二一年八月十九日书记员  应 石