新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终1047号  上诉人（原审被告）：王会民，男，1976年11月27日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：杨龙，塔城市新城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：赵雅楠（曾用名孙国霞），女，1978年8月4日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 上诉人王会民因与被上诉人赵雅楠房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2020）新4201民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭于2021年7月1日公开开庭进行了审理，上诉人王会民及其委托诉讼代理人杨龙、被上诉人赵雅楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王会民上诉请求：撤销原判，改判驳回赵雅楠一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定双方的房屋租赁合同于2019年8月20日解除错误，因为2019年9月双方的房屋租赁合同解除案一审判决后，赵雅楠上诉，无法交付房屋；2.双方的补充协议确定的租期是2019年3月至2020年3月，王会民于2020年3月交付房屋，不存在违约；3.一审判决的水电暖气费不合理，房屋六楼未交付给王会民使用，地下室漏水也未交付，因此判令王会民承担全额的水电暖气费没有依据；4.塔城市法院（2019）新4201民初1533号民事判决书判决王会民承担违约金和损失，抵扣王会民的押金30万元，本案一审判决占用费系重复判决损失。 赵雅楠辩称，1.2019年8月20日发送解除合同通知符合合同法的规定，解除通知到达对方之日生效，故合同解除之日确定为2019年8月20日是符合法律规定的；2.涉案合同明确约定若王会民发生违约行为变更后的租赁价款自始无效，租赁租金恢复为63.5万元，2019年4月9日王会民不缴纳地下室的租金构成违约，2019年2月至2019年8月20日，还需向被上诉人缴纳16.7万元的租赁款，违约金是对涉案合同在合同履行期间发生违约行为的惩罚和损失补偿，双方涉案的总价款超过300万，30万违约金不足合同总价款的20%；3.2019年8月20日合同送达王会民后，王会民既不补交房屋价款也拒绝退还房屋，2019年2月自2020年3月10日的水电费、暖气费未交；4.案涉楼房6楼的使用问题，在一审庭审中向法庭提交了出租给案外人且获得3万元收益的证据；5.双方2020年3月10日签订交接楼房事宜，明确王会民承担经营费用至2020年3月10日，这其中也包含王会民在法院判定解除合同之后强行占用房屋期间的水电暖费和房屋租赁费用，故请求二审驳回上诉，维持原判。 赵雅楠向一审法院起诉请求：1.被告支付房屋租赁合同解除后房屋占有费用334000元；2.被告支付迟延部分的利息，利息按照月利率2%计算，其中298000元租金的利息起算日为2019年8月21日，直至清偿完毕；3.被告支付占有期间2020年产生的水费18771.37元、电费5804.24元；4.被告支付占有期间暖气费72987元；5.被告支付墙砖损毁费用1500元；6.房屋六楼占有费用30000元。 一审法院认定的事实，2018年2月20日，原告赵雅楠和李正勇、顾金久签订房屋租赁合同，将原告名下位于塔城市伊宁路XX号房屋租赁给李正勇、顾金久，合同约定租赁期限为2018年2月15日至2026年2月14日，房屋押金300000元，租金635000元（其中代管部分135000元），此后每年的2月15日前乙方给甲方交付下一年度的租金，设备使用费及装修损耗费……第三条房屋租赁期限中约定：租赁期内，乙方可以将自己租赁甲方的房屋转租给第三人，但必须征得甲方书面同意；第五条约定总押金300000元，该押金用于保障房屋内的设备和装修完好，经营性费用保障，以及违约部分保障；第八条房屋和人员安全项约定：乙方在签订本合同三个月内给承租（代管）楼房购买火灾险，受益人加上甲方的姓名，并将复印件给甲方一份留存；合同第十条违约责任项2约定：拖欠房租、押金及设备损耗费不足一个月，每天按照为支付本金的千分之一给甲方（原告）支付违约金和损失金，直至清偿本金。若拖欠费用超过一个月，但甲方仍然同意继续给乙方租用的，乙方除应补交租金给甲方外，还应按拖欠的天数给甲方支付违约金和损失金，每天违约金和损失金的标准为：房屋年总租金的千分之一。2018年3月19日，原告赵雅楠与被告王会民及李正勇、顾金久协商后达成协议：李正勇和顾金久二人自愿退出租赁，涉案房屋由被告王会民一人租赁，并签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议约定，房屋年租金降为420000元，该房租自2019年3月1日起算，2019年2月15日至2019年3月1日的房租共计22000元（利息未算），在乙方日后不出现违约的前提下予免除，若乙方日后出现违约行为，该笔款项按照原协议计收。现负一楼第三方承租，自甲方通知乙方负一楼第三方不在内，乙方给甲方追加120000元的年租金，租金自甲方通知乙方之日起算……签订本协议之日开始，若乙方发生任何违约行为满五个工作日，则本协议约定的变更后的房租数额立即失效，房屋租金恢复为原协议约定的房租数额，为年租金635000元，本补充协议约定的其他内容继续有效……五楼以上原协议约定给甲方使用的区域，在未办理消防手续前乙方不得使用，否则须给甲方缴纳房屋占用费（消防部门明确说明不用办理消防手续可以使用的除外）……双方的违约责任自房屋交接之日起重新起算（房屋于签订合同当日交接给了王会民）。补充协议特别约定：1.若一方违约，则免除后违约方的所有违约责任。2.协商不成的，约定在原告所在地人民法院起诉；3.本补充协议作为原协议的变更和补充，与原协议有抵触或者新增的按本补充协议约定执行，无抵触的执行原协议约定。2019年9月6日原告赵雅楠以被告王会民违约向该院提出解除房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，该院于2019年11月9日经审理作出（2019）新4201民初1533号民事判决解除原被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，房屋租赁合同解除时间为2019年8月20日。2020年1月22日至3月9日原被告微信聊天记录，就解除合同后租赁房返还，原告一直在催促被告。2020年3月10日手机通话录音中，原告催促被告对租赁费进行交接。2020年3月10日原被告双方对租赁费进行交接，约定2020年3月10日以前经营性费用由被告王会民清偿，3月份费用王会民承担三分之一。另查明，2020年12月4日国网塔城供电公司城区中心出具证明，证明2020年2月1日至2020年3月1日原告赵雅楠交纳电费4163.2元。3月1日至4月1日缴纳电费4923.13元（被告王会民应承担1641.04元）。2020年12月15日原告赵雅楠交纳2019年2月至2020年3月水费17922.5元，缴纳3月份水费2546.6元（被告王会民应承担848.87元）。暖气费缴纳87071元（供暖期每年10月25日至4月10日共计169天）138天×515.21元=71098.98元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁补充协议于2019年8月20日解除。被告王会民理应向原告赵雅楠及时移交租赁房，被告王会民直至2020年3月10日移交房屋，依据当承租人蓄意违约，不及时返还租赁房屋时，参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费等法律规定，理应承担相应的租赁费，被告王会民逾期房屋占有费用352294.52元（2019年8月20日至2020年2月19日半年317500元，2020年2月19日至2020年3月10日，635000元÷365天×20天=34794.52元）。原告赵雅楠主张的第二项请求延期支付占有费的利息，无法律依据，该院依法不予支持。被告王会民在占有房屋期间因房屋产生的相关水费18771.37元、电费5804.24元、暖气费用71098.98元，合计95674.59元已由原告赵雅楠实际缴纳，应由被告王会民承担。原告赵雅楠主张要求被告王会民六楼占用费用，依据“五楼以上原协议约定给甲方使用的区域，在未办理消防手续前乙方不得使用，否则须给甲方缴纳房屋占用费（消防部门明确说明不用办理消防手续可以使用的除外）”的补充约定，未向该院提供消防手续是否办理等证据证实，该院依法不予处理。关于赵雅楠主张被告王会民对墙面瓷砖损毁5000元，因为不申请价格认定，该院在本案中不予处理。判决：被告王会民于本判决生效之日起二十日内向原告赵雅楠给付房屋占有费352294.52元、占有期间水费18771.37元、电费5804.24元、暖气费71098.98元，合计447969.11元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。赵雅楠提交了新证据原件，电费发票、单位用水明细、取暖费发票六张，证明电费9086.33元、水费20469.1元、取暖费87071元，王会民应当按照交接单中约定的方式承担。王会民质证，电费方面，对2020年2月1日-3月1日电费说明，认为不是缴费票据，显示是孙国霞欠费，与宾馆没有关系，不认可。对3月1日-4月1日电费发票，认为与王会民无关，应当由赵雅楠承担。水费方面，对2020年3月1日-4月1日的单位用水明细真实性认可，证明的问题不认可，认为不能证明水费是王会民租赁期间产生的费用，交接单上约定3月份费用由王会民承担三分之一，但是利润被赵雅楠拿走了，所以王会民不应当承担三分之一的费用。对2020年12月15日的水费收据不认可，2020年3月已经将宾馆交付赵雅楠，不能证实是何时产生的水费。取暖费方面，对取暖费发票真实性认可，认为取暖费确实是赵雅楠缴纳的，但是负一楼及第六层王会民未使用，不应当承担该部分的暖气费。一层餐厅未使用，综合楼票据上504平米的暖气费应当是餐厅的，不应当由王会民承担。认证，电费方面，一审赵雅楠提交的电费说明和电费发票有供电公司盖章，且用户编号相同，予以采信。水费方面，水费专用收据显示前期欠费17922.5元，有一审赵雅楠提交的塔城市自来水公司2020年3月25日向心缘综合楼(君御明城酒店)用水户发出的水费催缴通知单相印证，该通知单确认的计费时间及金额为2019年2月至2020年3月欠交自来水水费共计17922.5元，予以采信。单位用水明细虽然显示是2020年3月，但是以上通知单已经计算至2020年3月，不能重复计算，不予采信。取暖费方面，王会民认可都是赵雅楠缴纳的，但提出负一楼、六楼及一楼餐厅部分的取暖费不应当由其承担，根据双方租赁合同对租赁范围的约定，王会民承租部分为楼体一、三、四、五、六楼屋面有产权部分，负一楼冷库没有产权部分不计房租，而没有产权部分也不计算取暖费，也没有约定一楼餐厅部分不属于租赁范围，因此对赵雅楠提交的取暖费所有票据，予以采信。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：王会民是否应当支付赵雅楠房屋逾期占用费、水费、电费、暖气费？数额如何确定？ 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时法律法规的相关规定。 本案中，关于解除合同的时间，（2019）新4201民初1533号民事判决确定案涉房屋租赁合同解除时间为2019年8月20日，该判决已经生效，因此案涉房屋租赁合同解除的时间为2019年8月20日。关于逾期交房占用费问题，王会民2020年3月10日将案涉房屋交还给赵雅楠，应当支付房屋占用费，对此赵雅楠一审按照一年租金63.5万元请求了六个月零二十天的占用费334000元，应当予以支持，一审计算为352294.52元，超出了赵雅楠一审诉讼请求，应当予以改判。关于水费、电费、暖气费，双方在交接清单中约定，2020年3月10日以前的经营费用，由王会民承担，3月份的费用王会民承担三分之一，二审赵雅楠提交了电费、水费、暖气费票据原件，王会民进行了质证。对于电费，一审确定的数额为5804.24元（4163.2元+1641.04元），有赵雅楠提交的电费说明、收据证实，予以确认。对于水费，塔城市自来水公司2020年3月25日向心缘综合楼(君御明城酒店)用水户发出的水费催缴通知单确认的计费时间及金额为2019年2月至2020年3月欠交自来水水费共计17922.5元，有赵雅楠2020年12月15日缴费收据证实，予以确认。赵雅楠提交的2020年3月用水明细，与以上通知单计费时间重复，不应当确认。但3月水费数额为2546.6元应当确认，按照承担三分之一的约定，王会民应承担848.87元，王会民应当承担的水费总额为16224.77元（17922.5元-2546.6元+848.87元）。对于取暖费，王会民认可均由赵雅楠缴纳，但辩称负一楼及六楼、一楼餐厅部分未使用，不应当由其承担。双方租赁合同约定王会民租赁范围为楼体一、三、四、五、六楼屋面有产权部分，负一楼冷库等无产权部分不计房租，无产权部分也不计算取暖费，王会民没有提交证据证实一楼餐厅部分未使用，因此一审确定的取暖费总额为87071元、王会民应当承担71098.98元正确。王会民抗辩2020年3月赵雅楠拿走了利润，其不应当承担三分之一费用，由于没有提交证据证实，不予确认。 综上所述，王会民的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2020）新4201民初2066号民事判决为“上诉人王会民于本判决生效之日起二十日内向被上诉人赵雅楠给付房屋占有费334000元、占有期间水费16224.77元、电费5804.24元、暖气费71098.98元，合计427127.99元。” 二、驳回原审原告赵雅楠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3744.87元，二审案件受理费7489.74元，合计11234.61元，由上诉人王会民负担10203.61元，赵雅楠负担1031元。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  张 艳 梅 审 判 员  马 桂 兰  二〇二一年八月四日  法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔