辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8980号上诉人（原审被告）：胡轶楠，男，1979年5月3日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：张瑞峰，男，1992年7月27日出生，汉族，住址辽宁省法库县。委托诉讼代理人：李浩，辽宁联胜律师事务所律师。原审被告：沈阳优辰美家房地产经纪有限公司，住所地沈阳沈河区团结路11-1号49门。法定代表人：屈登超。上诉人胡轶楠因与被上诉人张瑞峰、原审被告沈阳优辰美家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初14933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。胡轶楠上诉请求：1．撤销（2020）辽0103民初14933号判决书第二、三、四项判决，发回重审或依法改判；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2020年4月17日签订《房屋租赁合同》租赁期为2020年5月1日至2021年4月30日止，月租金2,200元，每六个月缴纳一次，押金2,200元。被上诉人在2020年5月1日一次性交纳了六个月租金及押金。但是在2020年5月1日前，被上诉人以房屋地址原有公司被吊销不能为其办理公司注册为由，提出解除合同。上诉人同意被上诉人的请求，但需被上诉人出具工商管理部门出具的相关证明或解释，被上诉人没有出具。二、虽被上诉人一直未出具工商管理部门的相关证明或解释，但上诉人在2020年5月勉强同意退还上诉人房租13,200元及押金2,200元，但被上诉人又以在办理公司过程中委托第三方中介机构所产生费用以及办理宽带为由，要求上诉人支付给被上诉人中介费1,500元。双方协商数日，上诉人考虑房屋闲置带来的损失，再一次勉强同意被上诉人的无理要求，被上诉人又提出要求上诉人支付宽带安装费1,800元，上诉人认为这是无理要求故而拒绝了被上诉人的要求。三、虽被上诉人提出解除合同，但并未及时向法院提起诉讼，而是拖延至2020年12月初才提起诉讼，直到2020年12月29日才将房屋钥匙归还上诉人，此前一直占用房屋。四、上诉人走访并咨询了沈阳市沈河区行政审批中心的工商综合B07窗口，得到的回复是根据我市工商管理部门关于注册公司地址的相关规定，上诉人房屋所在地址虽然有原公司被吊销的情况，但是并不影响其他公司的注册或者迁移等行为。综上，被上诉人在毫无事实依据的情况下，单方提出解除合同，并长期占用房屋长达近7个月，还要求上诉人全额返还租金及押金，并支付中介费及宽带费，没有任何理由。一审判决上诉人40%责任并不能得到上诉人的认可，请求二审依法改判。张瑞峰辩称，上诉人隐瞒了其房产证被抵押导致公司迁移过程中无法提供房产证原件这一事实，因为上诉人无法提供房产证原件导致无法办理公司迁移，被上诉人要求解除合同的原因不止在于租赁房屋处存在其他公司被吊销的情形，更重要的是无法提供房产证导致无法办理公司迁移，被上诉人在一审中已经提供录音证据证明上诉人明确承认因自己无法提供房产证承认了自己违约的事实，被上诉人在录音中明确通知上诉人因其违约要求解除合同，因上诉人的违约行为被上诉人多次联系上诉人解决问题但上诉人拒绝与被上诉人见面，被上诉人曾在2020年5月22日明确发送短信通知上诉人归还房屋，被上诉人主动腾空房屋时受到物业公司阻挠，以被上诉人想要腾空房屋必须经业主同意为由拒绝被上诉人腾空案涉房屋，被上诉人与物业公司积极沟通后物业公司曾以发短信，多次打电话的形式联系上诉人，但是上诉人也未理睬，被上诉人并非2020年12月才向沈河区法院提起诉讼，2020年12月为一审开庭日期，并非被上诉人提起诉讼的日期。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告沈阳优辰美家房地产经纪有限公司未做陈述。张瑞峰向一审法院起诉请求：一、请求人民法院确认案涉《房屋租赁合同》解除；二、请求人民法院依法判决被告一返还房租13,200元；三、请求人民法院依法判决被告一返还保证金2,200元；四、请求人民法院判决被告一赔偿原告赔偿损失3,300元（委托代办营业执照费用1,500元、宽带费1,800元）；五、请求人民法院判决被告二承担连带责任；六、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2020年4月10日，在被告优辰美公司，原告与被告胡轶楠的委托诉讼代理人李秀珍就被告名下的位于沈阳市沈河区房屋的租赁达成合意，原告向被告的委托人李秀珍交付6个月房屋租金13,200元及押金2,200元，李秀珍为原告出具收条一份，该收条载明：“今收到坐落于沈阳市沈河区房屋租金6个月共13,200元整。押金2,200元整。”，双方于2020年4月13日签订了诉争房屋的租赁合同，后由于租赁合同载明的房屋地址有误，双方于2020年4月17日，在被告优辰美公司签订了《沈阳市房屋租赁合同》（被告委托诉讼代理人在被告的授权委托人处签字），被告优辰美公司在丙方处盖章，合同约定：1、被告胡轶楠将位于沈阳市沈河区的房屋出租给原告；2、租赁期为自2020年5月1日起至2021年4月30日止；3、月租金为2,200元，支付方式为原告每六个月缴纳一次；4、原告缴纳保证金2,200元，待合同期满原告付清费用后，被告胡轶楠全额退还…；该合同第七条违约责任约定：“…原告提前退租的，应提前30日通知被告胡轶楠，并按月租金100%支付违约金。被告胡轶楠应将剩余租金退还原告”，该合同第十三条约定：“原告如果不能成功注册迁移，所交房租费用全额退还”，合同签订后，原告还于2020年4月15日与案外人沈阳晨星人力资源服务有限公司签订《工商代理协议》，原告委托案外人办理工商执照变更业务，业务收费为1,500元，原告向案外人支付工商代理费1,500元。原告于2020年4月24日为租赁房屋办理了宽带，交付宽带费1,500元及押金300元。此后原告在得知诉争房屋无法办理公司迁移后向被告胡轶楠委托人提出解除合同，被告胡轶楠委托人同意退还押金及原告所交房屋租金，但不同意退还原告工商代理费及只同意退还原告1,500元宽带费，双方协商未果。原告诉至一审法院。2020年12月29日原告将诉争房屋及房门钥匙交还被告胡轶楠。另查明，案外人沈阳晨星人力资源服务有限公司于2020年11月20日出具说明一份；“因位于沈河区友好街19号街奉天银座B座B2405号的经营场所存在营业执照被吊销且未注销的情况下，经营场所被占用，导致我司不能为其沈阳弘盛广告有限公司办理营业执照迁移等所有问题”。再查明，被告优辰美公司未收到居间费。最后，诉争房屋曾注册过公司，公司处于吊销状态。一审法院认为，原、被告签订的《沈阳市房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照协议全面履行协议义务。关于原告提出的由于被告房产抵押无法提供房产手续及被告优辰美公司未尽到尽职的调查，与原告提供的情况说明相矛盾，且在最后签订的协议中已约定：“原告如果不能成功注册迁移，所交房租费用全额退还”，有关法律法规并未禁止抵押房产不能注册公司，证明所有合同当事人对房产抵押的事实是明知的。在合同未来履行存在不确定的条件下，原告仍然安装宽带。无形增加了合同履行的成本。且未提供证据证明与被告胡轶楠及其委托人达成一致。此后在发现诉争房屋有其他公司注册无法办理工商迁移等，原告提出与被告解除合同，在被告同意退还房屋租金及押金的条件下仍坚持要求被告承担宽带费、工商委托代理费，双方未能达成一致，对此双方均有过错，首先，被告在明知原告无法实现合同目的时，应全额退还所收房屋租金及押金，但并未实际实施退还行为，故被告存在过错。其次原告通知被告解除合同但要求被告承担双方约定之外的支出，在被告未同意的条件下，未将诉争房屋返还被告胡轶楠，无形扩大了损失。使诉争房屋长时间处于闲置状态，是由双方的过错造成的，权衡双方的行为，原告的过错明显大于被告。一审法院酌定原告承担60%责任，被告承担40%。2020年12月29日双方自愿就诉争房屋实施了交还行为，应视为双方自愿解除合同。故对原告提出的解除租赁合同的主张，予以支持；关于原告提出的返还房屋租金13,200元，依据原告应承担的责任，被告应返还原告5,280元，关于原告主张的被告返还保证金2,200元，依据原告应承担的比例，被告应返还原告880元。关于原告提出的被告赔偿原告代办营业执照费，无事实与法律依据，不予支持；关于原告提出的赔偿宽带费1,800元，因诉争房屋租赁合同解除后，房屋的受益人为被告，综合各方的过错及宽带的剩余使用时间酌定被告给付原告补偿300元；关于原告请求被告优辰美公司承担连带责任的主张，原告并未提供证据证明被告优辰美公司明知诉争房屋存在其他公司注册提供居间服务，故对原告的该主张，不予支持；一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告张瑞峰与被告胡轶楠2020年4月17日签订的《沈阳市房屋租赁合同》；二、被告胡轶楠于本判决生效后10日内返还原告张瑞峰房屋租金5,280元；三、被告胡轶楠于本判决生效后10日内返还原告张瑞峰房屋押金880元；四、被告胡轶楠于本判决生效后10日内补偿原告张瑞峰宽带款300元；五、驳回原告张瑞峰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费267元，减半收取133.5元，由原告张瑞峰、被告胡轶楠各负担66.75元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人胡轶楠与被上诉人张瑞峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于上诉人提出被上诉人以诉争房屋不能办理公司注册为由提出解除合同，但未出具相关证明，单方解除合同没有依据，以及被上诉人占用房屋直至2020年12月才交还房屋钥匙，不予返还租金、押金及补偿宽带费的问题，根据双方租赁合同中“乙方（被上诉人）如果不能成功注册迁移，所交房租费用全额退还”的约定内容，被上诉人承租诉争房屋的目的是用于公司注册及经营，结合双方一、二审陈述及提供的证据，被上诉人因诉争房屋无法办理工商迁移提出与上诉人解除租赁合同，上诉人已同意退还租金及押金，可见双方达成了解除合同的意向，此时双方均应采取合理措施避免损失扩大。一审法院基于平衡双方利益考虑，综合全案事实及双方过错等因素，认定上诉人自行承担怠于行使出租人权利造成的扩大损失后果，酌定上诉人返还被上诉人租金5,280元、押金880元、补偿宽带费300元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人胡轶楠的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人胡轶楠负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月十日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；