广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初3308号原告：李志诚。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦绮雯，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。被告：广东中胜置业有限公司。法定代表人：刘雨澄，董事长。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所律师。原告李志诚诉被告广东中胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何火日，被告委托诉讼代理人陈振、赖梓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志诚向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即为原告办理位于惠州市惠阳区清泉城市广场*****房屋的房产证；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金10340.34元（每日按原告已付购房款783359元的万分之一的标准，从2020年11月19日开始计算至被告向原告交付房产证之日止，暂计至2021年3月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月13日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告名下位于广东省惠州市惠阳区清泉城市广场*****房屋，总房价款为783359元。原告已足额支付房款。被告于2018年1月1日接收案涉房屋，与原告住同一小区的其他业主已取得所购房屋的房产证，但被告至今仍未为原告办理出案涉房屋的房产证，已远超出法律规定的办理时限。被告应立即为原告办理案涉房屋的房产证，并支付由此产生的违约金。被告广东中胜置业有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、案涉房屋实际收楼时间为2019年11月28日，根据《住宅补充协议》第九条第5点约定的720个工作日计算，应当是2022年9月1日。二、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》均为在双方平等协商下签订，系双方真实意思表示，内容合法有效。因此，即便认为被告存在违约，那么在案涉房屋逾期交房的违约金在《住宅补充协议》第九条第5点有明确约定的情况下，应当按照双方约定履行。目前距离案涉房屋交房还远远未到达720个工作日，根据双方约定，被告无需承担任何违约金款项。综上，原告的诉讼请求缺乏任何事实和法律依据，请人民法院在查明事实的情况下，对原告不合理的诉求依法予以驳回。本院经审理查明：2014年1月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××，总房价款为783359元，付款方式为签订合同当日一次性付清总房款783359元；被告应当在2015年11月15日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告的商品房交付给原告使用。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。同日，原、被告签订《住宅补充协议》，该协议第九条关于办理产权登记手续的补充约定中第5点约定，双方一致同意将本合同第十五条变更为：被告应当在该房屋交付后360工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在该房屋交付后720工作日取得房屋权属证书的，原告不退房，被告按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。另查明，原告已付清购房款783359元，并缴纳了契税。原告提供用于证明收楼时间的物业费收款收据显示，原告支付了涉案房屋2018年1月至2019年11月的高层物业服务费。2019年11月28日，原告签署《业主入伙资料确认签收单》及房屋钥匙收条。案涉房屋交付使用后，原告至今未取得该房屋的房地产权属证书。庭审时，原告表示案涉房产的收楼时间，应当以原告提交的房屋钥匙收条、业主入伙资料签收确认单、委托银行代收款协议书为准；被告主张涉案房屋实际交房时间为2019年11月28日，并为此提供了原告签署的《业主入伙资料确认签收单》及房屋钥匙收条佐证。原、被告均确认案涉房产已具备办证条件。上述事实有《商品房买卖合同》、《住宅补充协议》、购房款发票、契税发票、物业费收款收据、《业主入伙资料确认签收单》、房屋钥匙收条及庭审笔录等为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告经自愿协商签订《商品房买卖合同》并就合同未尽事宜签订《住宅补充协议》，本案的争议焦点是《住宅补充协议》第九条第5点是否对合同第十五条关于产权登记的约定进行了有效的变更。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。《住宅补充协议》第九条第5点约定将办证时间延长至房屋交付后360个工作日内，如因被告责任导致原告不能在该房屋交付后720个工作日取得房屋权属证书的，则原告不退房,被告按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。本院认为，《住宅补充协议》属于被告为重复使用预先拟定的合同，具有格式条款的性质，该协议第九条第5点对办证时间以及逾期办证违约金的变更约定明显减轻了被告责任，且没有以合理方式提示原告注意，应认定为无效条款，双方应当按照案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定履行。原告起诉主张其收楼时间为2018年1月1日，并为此提供了物业费收款收据佐证；被告认为涉案房屋实际交房时间为2019年11月28日，并为此提供了原告签署的《业主入伙资料确认签收单》及房屋钥匙收条佐证，因原告当庭表示案涉房产的收楼时间应以房屋钥匙收条、业主入伙资料签收确认单为准，故本院采信被告所述案涉房产的交付时间为2019年11月28日。按照合同约定，被告应于商品房交付使用后180日内即2020年5月26日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未能为原告办理案涉房屋产权证书，应继续履行《商品房买卖合同》，配合原告取得房产的房地产权属证书。另，原告要求从2020年11月19日起计付逾期办证违约金，属于对自身合法权益的自由处分，本院予以尊重。故，被告应向原告支付逾期办证违约金：以783359元为基数，按日万分之一的标准自2020年11月19日计至被告广东中胜置业有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东中胜置业有限公司在本判决生效之日起30日内提交案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案（以土地及房管行政主管部门的要求为准）。二、被告广东中胜置业有限公司自本判决书生效之日起30日内向原告李志诚支付逾期办证违约金（以783359元为基数，按日万分之一的标准自2020年11月19日计至被告广东中胜置业有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费29元，由被告广东中胜置业有限公司负担。被告广东中胜置业有限公司应负担的诉讼费限于本判决生效之日起7日内缴交，逾期强制执行。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二一年七月十五日法官助理 张 婷书 记 员 钟艳玲