辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终7059号 上诉人（原审原告）：中瑞物业管理（大连）有限公司。住所地：大连市西岗区香周路116号。 法定代表人：韩江涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁磊，男，1982年11月13日出生，汉族，住大连市中山区。 上诉人中瑞物业管理（大连）有限公司（以下简称中瑞物业）因与被上诉人丁磊物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中瑞物业上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.上诉人主张的物业服务费并未超过诉讼时效，一审计算的诉讼时效期间错误。上诉人提交的相关催缴物业费的证据，完全能够证明上诉人曾多次催缴欠费，法院应予采信。退一步讲，即使上诉人提供的证据尚不足以证明进行过有效催缴，上诉人提起本案诉讼的时间为2021年2月1日，根据我国民法典第一百九十五条规定，诉讼时效应自提起诉讼时起中断，原审法院诉讼时效起算时间计算错误。2.根据我国民法典第五百八十二条的规定，被上诉人逾期支付物业费构成违约，应向上诉人支付违约金。法院应支持上诉人该节主张。如业主均恶意拖欠物业费，物业服务会因资金短缺更容易出现问题，会进一步激化物业公司和业主之间的矛盾。 丁磊未作答辩。 中瑞物业向一审法院起诉请求：一、丁磊向中瑞物业支付欠缴的物业服务费共17355元(2016年4月1日至2021年3月31日五个交纳年度）；二、丁磊向中瑞物业支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年2月28日共2242元）。 一审法院认定事实如下：一、《前期物业管理服务协议》概况：2015年4月1日，中瑞物业、丁磊及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，约定中瑞置业（大连）有限公司委托中瑞物业为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置和名称：大连市西岗区香周路120号，香水湾。三、业主房产位置、面积及入住时间：大连香水湾一期3楼4单元903号，建筑面积96.43平方米，2015年4月1日办理入住。双方争议的要素为：一、中瑞物业诉请的部分物业费是否超过诉讼时效。二、丁磊应否承担2021年尚未提供物业服务的物业费。三、中瑞物业是否按约履行物业服务义务及丁磊应否支付逾期交纳物业费的违约金。一审法院结合一审庭审中的举证、质证，对上述争议的要素确定为：一、关于诉讼时效的认定。案涉《前期物业管理服务协议》第五条第四项约定，乙方交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内。按此约定，丁磊2016年4月1日至2017年3月31日年度的物业费应于2016年3月2日至2016年3月31期间交纳。丁磊2017年4月1日至2018年3月31日年度的物业费应于2017年3月2日至2017年3月31期间交纳。中瑞物业提供的相关证据，不足以证明中瑞物业已实际向丁磊催收物业费，不产生诉讼时效中断的法律效力。本案诉前调解案件管理信息表登记的收到材料日期为2021年2月1日。截至2021年2月1日，2016年4月1日至2018年3月31日两个年度的物业费已经超过三年诉讼时效，对该期间物业费一审法院不予支持。二、丁磊应否承担2021年尚未提供物业服务的物业费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，物业费的交纳方式为按整年交纳，2020年4月1日至2021年3月31日年度的物业费交纳时间为2020年3月2日至2020年3月31日。故至中瑞物业起诉时，该年度物业费的交费期间已至，丁磊应予以交纳。三、中瑞物业是否按约履行物业服务义务及丁磊应否支付逾期交纳物业费的违约金。中瑞物业作为小区物业服务企业，应按照前期物业管理服务协议的约定，全面履行物业服务义务，力争为全体业主营造安全、卫生、舒适的小区生活环境。对于丁磊提出的物业服务不到位不完善之处，中瑞物业应及时改进，不断提高物业服务的质量。物业服务合同系双务合同，丁磊作为业主，并不能因为物业服务存在不足之处，而免除交纳物业费的义务，故对中瑞物业要求丁磊支付欠缴的物业服务费10413元（2018年4月1日至2021年3月31日三个交纳年度）的诉讼请求，一审法院予以支持。丁磊存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，丁磊迟延交纳物业费，主要基于对中瑞物业提供的物业服务质量不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对中瑞物业要求丁磊支付逾期缴款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、丁磊于本判决生效之日起十日内给付中瑞物业管理（大连）有限公司2018年4月1日至2021年3月31日期间的物业服务费10413元；二、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取145元（中瑞物业已预交）,由丁磊负担。 本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2020年12月24日，上诉人通过电话的方式向被上诉人催缴物业费。 本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效从何时起算，上诉人诉请能否得到支持；二是上诉人主张的违约金应否予以支持。 关于诉讼时效问题，上诉人曾于2020年12月24日向被上诉人主张案涉房屋在讼争期间的物业费，该催缴行为引起诉讼时效中断。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，上诉人提起的本案诉请适用三年诉讼时效的规定，即上诉人主张2017年12月24日至2021年3月31日期间的物业费11280元，法院应予支持。一审关于诉讼时效期间认定有误，未支持上诉人关于2017年12月25日至2018年3月31日期间867元的物业费诉请，本院予以纠正。上诉人主张在2020年前多次向被上诉人催缴物业费，但未提供相关证据佐证，本院不予支持。 关于违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于被上诉人并非无故拖延交纳物业费，上诉人确存在需要改进的地方，为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持上诉人的违约金主张并无不当，二审予以维持。 综上，上诉人中瑞物业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2285号民事判决； 二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初2285号民事判决第一项为：丁磊于本判决生效之日起十日内向中瑞物业管理（大连）有限公司支付2017年12月24日至2021年3月31日期间拖欠的物业费11280元； 三、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取145元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担62元，由丁磊负担83元；二审案件受理费290元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担125元，由丁磊负担165元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年八月三十日 法官助理  王秀颖 书 记 员  黄月妍