安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖04民终1328号上诉人（原审原告）：方成，男，1989年9月4日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：吕娟,安徽锦帼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓娟,安徽锦帼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴墨可,安徽大湖律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街，统一社会信用代码91341521153061488H。主要负责人：于姝斌，该支行行长。上诉人方成因与被上诉人安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来地产公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方成的委托诉讼代理人吕娟、王晓娟，被上诉人保来地产公司的委托诉讼代理人吴墨可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方成上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.保来地产公司逾期交房已构成根本违约，方成享有法定解除权，一审适用法律错误。按合同约定，保来地产公司应于2019年7月31日向方成交付房屋，逾期超过60日后，方成有权解除合同。故约定的解除权除斥期间从2019年9月30日开始计算，届满时间为2020年9月29日。虽然方成向保来地产公司第一次邮寄律师函的时间为2020年12月1日，已过约定解除权的一年除斥期间，合同约定解除权消灭，但方成于2020年12月16日再次向保来地产公司邮寄律师函，催促其尽快交付房屋，此后至起诉时，保来地产公司仍未交付房屋，构成法定的根本违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持”，因此，方成依法享有法定解除权，案涉商品房买卖合同应当被解除。2.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，保来地产公司至今未能交付房屋，涉案商品房买卖合同解除后，个人购房借款合同的目的即无法实现，故应一并被解除。3.保来地产公司应当及时向方成退还全部房款、已付贷款本息并支付相应利息、违约金，同时向农行寿县支行偿还剩余贷款本金并承担提前还款利息、违约金等费用，一审法院应当予以支持。保来地产公司辩称，方成在2020年9月31日前依法享有合同解除权，但其没有在法律规定的时间内行使，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，方成逾期不行使解除权，其解除权消灭。因此，方成已经丧失了合同解除权，应当继续履行合同。农行寿县支行未出庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。方成向一审法院起诉请求：1.解除方成与保来地产公司于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》；2.解除方成、保来地产公司与农行寿县支行于2019年6月28日签订的《个人购房借款合同》；3.判令保来地产公司退还方成购房首付款165049元及其利息28179.83元（利息以165049元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，自2017年9月12日起暂计至2021年3月29日，实际计算至款清之日止）；4.判令保来地产公司偿还农行寿县支行上述第二项中的《个人购房借款合同》项下的剩余借款本金、利息、违约金等；5.判令保来地产公司支付方成已付按揭贷款本息29250.41元及占用利息702.42元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，从2020年1月20日起至2020年7月20日止）；6.支付方成违约金246.31元（按照全部房价款821049元的0.03%计算）。一审法院认定事实：2017年9月12日，方成（买受人）与保来地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201709120006）。合同约定：方成购买保来地产公司开发的保来国际城一期10幢11层1104号住宅房屋一套，房屋总价款821049元，合同第七条付款方式及期限：买受人应当于2017年9月12日前支付首付款165049元，余款656000元向农行寿县支行申请贷款支付，第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房，第十二条逾期交付责任（2）：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金……。合同签订后，方成于2017年9月12日向保来地产公司支付首付款165049元，保来地产公司在2019年7月31日前未能按约定交付房屋。2020年12月1日，方成委托律师向保来地产公司邮寄送达《律师函》，主要内容“贵司在收到本函之日起15日内：退还委托人首付款165049元及其利息25610.11元（利息以165049元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，自2017年9月12日起暂计至2020年12月1日,实际计算至款清之日止）；2.支付委托人按揭贷款本息45946.93元及资金占用利息1849.04元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，从2020年1月20日起至2020年11月20日止，均以每月20日所还贷款4178.63元为基数，逐月分别计算至款清之日）；3.支付委托人违约金246.31元（按照全部房价款821049元的0.03%计算”，12月7日，保来地产公司回函，12月16日，方成委托律师再次给保来地产公司发出《律师函》，主要内容“贵司于2020年12月31日前向委托人交付案涉保来国际城一期10幢1104号住宅房屋，逾期未予履行上述交付义务，委托人将采取相应的法律途径解决纠纷”。2021年4月6日，方成提起本案诉讼。一审另查明，2019年6月28日，方成（借款人）与保来地产公司（保证人）及农行寿县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，方成向农行寿县支行借款656000元，借款期限为25年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日，借款担保采用阶段性保证加抵押，由保证人保来地产公司提供保证担保，由方成提供抵押担保。一审法院认为，方成与保来地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按合同约定履行各自义务，方成依约履行了支付购房款及贷款的义务，保来地产公司应按合同约定如期交房，保来地产公司逾期交房超过60日，按照合同约定，方成享有解除合同的权利，但同时该解除权的行使，应当在法定期限内。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《商品房买卖合同（预售）》中约定交房日期为2019年7月31日，逾期交房超过60日后，买受人方成有权解除合同，即解除权的发生之日为2019年9月31日，方成通过律师向保来地产公司发出律师函是2020年12月1日，已超过一年期限，合同解除权已消灭，故方成以保来地产公司逾期交房为由诉请解除商品房买卖合同，与法无据，不予支持。方成提出的其他诉讼请求是以解除商品房买卖合同为前提，在不予支持该诉请的情况下，其他诉请亦不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：驳回方成的诉讼请求。案件受理费4652元，减半收取2326元，由方成负担。二审中，保来地产公司提交一份工程进度情况说明，证明涉案商品房已完成主体工程所有工程量，现处于竣工验收阶段，预计于2021年10月1日前交房。方成对该情况说明的证据三性均有异议，认为是保来地产公司单方承诺，不具有证明力。本院对该证据真实性予以确认。本院对一审认定事实予以确认。本院归纳本案争议焦点为：方成以逾期交房为由，主张解除涉案的商品房买卖合同及个人购房借款合同能否成立；如能成立，一审其他诉讼请求应否支持。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。双方约定了解除权的形成时间，该约定是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。保来地产公司一直未能交付涉案房屋，故按照双方约定，2019年10月1日开始计算解除权除斥期间。双方未约定解除权行使期限，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，方成于2021年4月6日提起本案诉讼要求解除合同，已超过除斥期间，解除权已经消灭。根据合同法定解除规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故方成以逾期交房为由，主张解除涉案的商品房买卖合同及个人购房借款合同不能成立，不予支持。此外，从订立合同目的能否实现角度看，保来地产公司二审向本院提交了工程进度情况说明，涉案房屋预计于2021年10月1日前交房，也不存在订立合同目的不能实现的情况，故不宜判令解除合同，至于逾期交房问题，方成可另案向保来地产公司主张违约责任。综上所述，方成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4652元，由方成负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 晨审 判 员  魏 宁审 判 员  陈 燕二〇二一年八月十二日法官助理  李长梅书 记 员  夏艺桐安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖04民终1328号上诉人（原审原告）：方成，男，1989年9月4日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：吕娟,安徽锦帼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓娟,安徽锦帼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴墨可,安徽大湖律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街，统一社会信用代码91341521153061488H。主要负责人：于姝斌，该支行行长。上诉人方成因与被上诉人安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来地产公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方成的委托诉讼代理人吕娟、王晓娟，被上诉人保来地产公司的委托诉讼代理人吴墨可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方成上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.保来地产公司逾期交房已构成根本违约，方成享有法定解除权，一审适用法律错误。按合同约定，保来地产公司应于2019年7月31日向方成交付房屋，逾期超过60日后，方成有权解除合同。故约定的解除权除斥期间从2019年9月30日开始计算，届满时间为2020年9月29日。虽然方成向保来地产公司第一次邮寄律师函的时间为2020年12月1日，已过约定解除权的一年除斥期间，合同约定解除权消灭，但方成于2020年12月16日再次向保来地产公司邮寄律师函，催促其尽快交付房屋，此后至起诉时，保来地产公司仍未交付房屋，构成法定的根本违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持”，因此，方成依法享有法定解除权，案涉商品房买卖合同应当被解除。2.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，保来地产公司至今未能交付房屋，涉案商品房买卖合同解除后，个人购房借款合同的目的即无法实现，故应一并被解除。3.保来地产公司应当及时向方成退还全部房款、已付贷款本息并支付相应利息、违约金，同时向农行寿县支行偿还剩余贷款本金并承担提前还款利息、违约金等费用，一审法院应当予以支持。保来地产公司辩称，方成在2020年9月31日前依法享有合同解除权，但其没有在法律规定的时间内行使，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，方成逾期不行使解除权，其解除权消灭。因此，方成已经丧失了合同解除权，应当继续履行合同。农行寿县支行未出庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。方成向一审法院起诉请求：1.解除方成与保来地产公司于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》；2.解除方成、保来地产公司与农行寿县支行于2019年6月28日签订的《个人购房借款合同》；3.判令保来地产公司退还方成购房首付款165049元及其利息28179.83元（利息以165049元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，自2017年9月12日起暂计至2021年3月29日，实际计算至款清之日止）；4.判令保来地产公司偿还农行寿县支行上述第二项中的《个人购房借款合同》项下的剩余借款本金、利息、违约金等；5.判令保来地产公司支付方成已付按揭贷款本息29250.41元及占用利息702.42元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，从2020年1月20日起至2020年7月20日止）；6.支付方成违约金246.31元（按照全部房价款821049元的0.03%计算）。一审法院认定事实：2017年9月12日，方成（买受人）与保来地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201709120006）。合同约定：方成购买保来地产公司开发的保来国际城一期10幢11层1104号住宅房屋一套，房屋总价款821049元，合同第七条付款方式及期限：买受人应当于2017年9月12日前支付首付款165049元，余款656000元向农行寿县支行申请贷款支付，第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房，第十二条逾期交付责任（2）：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金……。合同签订后，方成于2017年9月12日向保来地产公司支付首付款165049元，保来地产公司在2019年7月31日前未能按约定交付房屋。2020年12月1日，方成委托律师向保来地产公司邮寄送达《律师函》，主要内容“贵司在收到本函之日起15日内：退还委托人首付款165049元及其利息25610.11元（利息以165049元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，自2017年9月12日起暂计至2020年12月1日,实际计算至款清之日止）；2.支付委托人按揭贷款本息45946.93元及资金占用利息1849.04元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，从2020年1月20日起至2020年11月20日止，均以每月20日所还贷款4178.63元为基数，逐月分别计算至款清之日）；3.支付委托人违约金246.31元（按照全部房价款821049元的0.03%计算”，12月7日，保来地产公司回函，12月16日，方成委托律师再次给保来地产公司发出《律师函》，主要内容“贵司于2020年12月31日前向委托人交付案涉保来国际城一期10幢1104号住宅房屋，逾期未予履行上述交付义务，委托人将采取相应的法律途径解决纠纷”。2021年4月6日，方成提起本案诉讼。一审另查明，2019年6月28日，方成（借款人）与保来地产公司（保证人）及农行寿县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，方成向农行寿县支行借款656000元，借款期限为25年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日，借款担保采用阶段性保证加抵押，由保证人保来地产公司提供保证担保，由方成提供抵押担保。一审法院认为，方成与保来地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按合同约定履行各自义务，方成依约履行了支付购房款及贷款的义务，保来地产公司应按合同约定如期交房，保来地产公司逾期交房超过60日，按照合同约定，方成享有解除合同的权利，但同时该解除权的行使，应当在法定期限内。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《商品房买卖合同（预售）》中约定交房日期为2019年7月31日，逾期交房超过60日后，买受人方成有权解除合同，即解除权的发生之日为2019年9月31日，方成通过律师向保来地产公司发出律师函是2020年12月1日，已超过一年期限，合同解除权已消灭，故方成以保来地产公司逾期交房为由诉请解除商品房买卖合同，与法无据，不予支持。方成提出的其他诉讼请求是以解除商品房买卖合同为前提，在不予支持该诉请的情况下，其他诉请亦不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：驳回方成的诉讼请求。案件受理费4652元，减半收取2326元，由方成负担。二审中，保来地产公司提交一份工程进度情况说明，证明涉案商品房已完成主体工程所有工程量，现处于竣工验收阶段，预计于2021年10月1日前交房。方成对该情况说明的证据三性均有异议，认为是保来地产公司单方承诺，不具有证明力。本院对该证据真实性予以确认。本院对一审认定事实予以确认。本院归纳本案争议焦点为：方成以逾期交房为由，主张解除涉案的商品房买卖合同及个人购房借款合同能否成立；如能成立，一审其他诉讼请求应否支持。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。双方约定了解除权的形成时间，该约定是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。保来地产公司一直未能交付涉案房屋，故按照双方约定，2019年10月1日开始计算解除权除斥期间。双方未约定解除权行使期限，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，方成于2021年4月6日提起本案诉讼要求解除合同，已超过除斥期间，解除权已经消灭。根据合同法定解除规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故方成以逾期交房为由，主张解除涉案的商品房买卖合同及个人购房借款合同不能成立，不予支持。此外，从订立合同目的能否实现角度看，保来地产公司二审向本院提交了工程进度情况说明，涉案房屋预计于2021年10月1日前交房，也不存在订立合同目的不能实现的情况，故不宜判令解除合同，至于逾期交房问题，方成可另案向保来地产公司主张违约责任。综上所述，方成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4652元，由方成负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 晨审 判 员  魏 宁审 判 员  陈 燕二〇二一年八月十二日法官助理  李长梅书 记 员  夏艺桐