上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7685号上诉人(原审被告)：赵馨，女，1978年12月4日出生，汉族，户籍地北京市。委托诉讼代理人：单力(系赵馨的丈夫)，男，1976年2月7日出生，户籍地上海市浦东新区。被上诉人(原审原告)：陈景丘，男，1963年4月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张丽娜(系陈景丘的妻子)，女，1962年10月20日出生，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审原告)：刘合芬，女，1942年12月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审原告)：宋亚芒，男，1955年10月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审原告)：俞志成，女，1961年9月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审原告)：赵英芳，女，1950年12月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人赵馨因与被上诉人陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初26760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭于2021年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人赵馨的委托诉讼代理人单力、被上诉人陈景丘的委托诉讼代理人张丽娜、被上诉人刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵馨上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项，改判合同解除时间为2020年2月14日，并将房屋腾空时间2020年3月23日作为计算房屋占有使用费的截止时间。事实和理由：一、一审法院认定双方于2020年4月22日合意解除合同系认定事实不清，适用法律错误。双方诉请合同解除时间分别为2020年2月14日与2020年9月3日，并未就合同解除时间达成合意。赵馨是基于租赁合同约定的“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同”行使合同解除权，租赁合同应自2020年2月14日解除通知到达对方时起解除。二、根据最高人民法院涉疫民事案件相关司法解释精神，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳应部分返还因疫情导致上海市泰康路XXX弄XXX号(北)(以下简称“系争房屋”)无法使用及无法撤离期间的已付房租及房屋使用费。就租金及房屋使用费，2020年2月14日之前的应减半支付；2020年2月14日至同年3月18日期间的，因疫情防控，田子坊区域被关闭，系争房屋无法使用，不应支付；2020年3月19日至同年3月23日期间的应减半支付。2020年3月23日，赵馨已腾空系争房屋并通知交接，此后的房屋使用费不应再由赵馨承担。被上诉人陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳共同辩称，不同意赵馨的上诉请求，请求维持一审法院判决。新冠疫情不构成合同解除的理由，赵馨不享有合同解除权，其擅自搬离不意味着可以不支付房屋租金。俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒向一审法院起诉，请求判令：1．双方签订的租赁合同于2020年9月3日解除；2．赵馨支付擅自解除合同的违约金100，000元；3．赵馨在陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳处的押金90，000元作为赔偿金不予返还；4．赵馨赔偿陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳自2018年5月11日起至2018年6月14日止的空窗期租金49，500元；5．赵馨支付拖欠的2020年3月15日至2020年9月3日的租金253，500元(按照每月租金45，000元的标准计算)。一审法院认定事实如下：2018年5月11日，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳与赵馨签订《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》，约定：陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳为出租方(甲方)，赵馨为承租方(乙方)；系争房屋整幢的租赁期限为2018年6月15日至2026年6月14日；月租金为45，000元(其中俞志成15，259元、陈景丘8，707元、刘合芬6，002元、赵英芳7，497元、宋亚芒7，535元)，每三个月支付一次，赵馨需提前10日现金或转账至甲方指定账户；如赵馨无故拖欠租金，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳给予赵馨5天宽限期；双方在签订合同的同时，赵馨应向陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳支付2个月的租金金额即90，000元作为押金，该押金在租赁期内不得充抵租金；租赁期内的水电煤等公用事业费用由赵馨按国家规定及时支付，不得拖欠；“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”；甲方无故终止合同、擅自提价等以及赵馨拖欠租金超过15天属于严重违约，违约方需向对方支付违约金100，000元，并赔偿对方押金数额90，000元。该合同签订后，赵馨即通过银行转账方式向陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳分别支付3个月租金及上述押金。2019年12月8日，赵馨通过银行转账分别向陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳支付2019年12月15日至2020年3月14日的租金共计135，000元，其中向俞志成转账支付45，777元，向陈景丘转账支付26，121元，向刘合芬转账支付18，006元，向赵英芳转账支付22，491元，向宋亚芒转账支付22，605元。2020年1月24日，黄浦区田子坊地区管理办公室发出《田子坊景区暂停开放的紧急通知》，内容为：“按照公共卫生事件一级响应要求，针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，为避免人员聚集引发交叉感染，保障市民朋友、游客群众健康，自2020年1月24日(除夕)晚22：00起，田子坊景区临时关闭。恢复开放时间另行通知。”2020年2月9日，赵馨发微信给俞志成，称：“……这次疫情影响严重，田子坊自1月25日就关闭了园区，目前还没有接到何时会重新开放的通知，我想请您召集一下其它几位房东，我们一起看一看怎么面对这个突发情况”。2月14日，俞志成微信赵馨：“你好：根据你所提的要求，已经与其他房东进行了商讨。总之发生这类事情都不愿看到。我们房东一致认为，随大流。但是你应该知道，我们都是把自己唯一的一间住房租借给你的。我们都是在外面租别人家住房的，每个月租金都在8-9千元，生活也是算着过的。疫情来了只能相互理解，我们只能为租客力所能及提供一些帮助，适当减掉一点，共同抗疫。所以与田子坊所有房东一样在停业期间(自停业布告起止日)按日减免租金50％。恢复后怎么办？也是随大流。希望你也能体谅我们这群小老百姓的苦衷，我们是的的确确的穷人啊。”当日，赵馨微信俞志成：“如果是这样的结果，我们只能按照合同第八条不可抗力即时终止合同，双方均无违约责任来办理了，并可以转发给其它几位”。当日，俞志成微信赵馨：“你好：昨天你电话跟我讲的话，我能理解，困难时期互相帮托，免租、减租我可以同意，但我一户也不能说了算，你也说过：你们几户首先达成共识，如果达不成，拉你一起进群，我尽量与几户邻居沟通，把你的意思尽量淋漓尽致的陈述，达成以后回复你”。赵馨微信俞志成：“就怕其它人不明白，还以为是租户商家违约。在法律上来讲，此次绝对是不可抗力因素，这一点如果她们不能理解的话，那就真的没有办法了”。俞志成微信赵馨：“我会把你的意思，反复的与其它几户陈述。春天不会太远”。2020年3月16日，田子坊景区疫情防控工作领导小组发布《通知》，内容为：“根据上海市新型冠状病毒……领导小组办公室《关于进一步有序推动本市企业复工复市的通知》的精神以及上海……等要求，田子坊园区将于2020年3月18日(星期三)按照疫情防控要求限时限流有序开园。开园须知：1．……4．开园按防控要求，限时限流，开园限时10：00-17：00(16：00开始停止入园)，瞬时限流2500人……”。2020年3月23日，赵馨微信俞志成：“上次忘了问，门锁的钥匙是快递给你方便还是你过来拿方便，我一般五点前都在田子坊”。2020年4月21日，俞志成微信赵馨：“你好：我明天上午去田子坊，你可以把钥匙给我，同时把水、电、煤账结清，我估计10点30分到。”赵馨于当日回复俞志成：“好，明天10点半”。2020年4月22日，赵馨将系争房屋的钥匙交给房东。当日，宋亚芒与赵馨的丈夫单力在“兹于今日收到租户赵馨210弄19号营业场所大门钥匙贰把。并附电费账单壹份。(双方确认)。水表抄表数：82”的内容下方签名。一审法院又查明：2020年3月4日，赵馨向法院提起诉讼，并提出诉讼请求：1．判令解除俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒与赵馨签订的关于系争房屋的租赁合同；2．判令陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳返还赵馨租金74，175元(其中俞志成返还25，152元，陈景丘返还14，352元，刘合芬返还9，893元，赵英芳返还12，358元，宋亚芒返还12，420元)；3．判令陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳返还赵馨租房押金90，000元(其中俞志成返还30，518元，陈景丘返还17，414元，刘合芬返还12，004元，赵英芳返还14，994元，宋亚芒返还15，070元)。2020年9月3日，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳向法院表示同意解除合同，系争房屋的钥匙赵馨是在2020年4月22日交还，所以合同的解除日是在2020年4月22日以后。疫情是暂时的，赵馨要求解除合同属于违约。一审审理中，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳确认2020年4月22日时赵馨已将系争房屋内的物品搬离。一审审理中，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳表示，合同中约定的“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”是指发生毁灭性不可抗力事件，合同目的不能实现时合同终止。新冠肺炎疫情在上述文字中未表述，也不属于毁灭性事件，且不影响合同目的的实现，故不构成合同解除的理由。2019年12月15日至2020年3月14日间，赵馨在实际使用系争房屋。发生疫情后，双方在微信聊天前有过一次电话交流，赵馨反复诉说，疫情会导致国外旅游团不来，其生意受影响。陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳认为，经营商业有各种意想不到的风险，赵馨只顾赚钱时的喜悦，风险发生后甩锅，其说白了就是不想经营了。新冠疫情发生后，国家出台政策，意在鼓励经营，虽然政策是针对国资企业，陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳非国资企业，严格来说可以不减免，但陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳仍网开一面，表示可以参考国家政策给予赵馨补偿，但赵馨坚决表示退租，拒不同意继续履行合同。赵馨搬离系争房屋前既没有与陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳商量，事后也没有通知陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳，属违约。一审审理中，俞志成称，俞志成原同意解除合同，但因为赵馨欠陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳2020年3月15日到2020年9月3日的租金共计253，500元，所以双方的租赁合同要等赵馨结清该欠款后才能解除。2020年4月22日，俞志成是去拿钥匙，不是去办理房屋交接，因为那天物业公司说要进行危房检查，当时陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳和赵馨都到场。之后俞志成是与赵馨共享系争房屋的钥匙。一审审理中，陈景丘、刘合芬、赵英芳称，2020年4月22日是因为物业公司要检查，之后房屋钥匙在俞志成手里，因为俞志成有时间，陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒没有时间，且赵馨一直是和俞志成联系。一审审理中，宋亚芒称，2020年4月22日，因为物业公司要检查危房，所以才向赵馨拿了系争房屋的钥匙，那天宋亚芒在场。一审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒与赵馨签订《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守，不得擅自变更或者解除合同。双方在该合同中约定：“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，医学界尚无绝对有效的方法阻止病毒传播，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。但当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。根据法院查明的事实，系争房屋所在的田子坊景区仅是临时关闭，2020年3月18日恢复开园，故本次疫情的发生仅在一定时间内限制了系争房屋的使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此赵馨认为2020年1月25日合同已解除显然不妥，亦于法无据。疫情发生后，双方应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。根据我国的法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据双方的微信聊天内容，显示俞志成曾提出给予赵馨租金减免，但遭赵馨拒绝。虽然在一审审理中否认2020年4月22日非因合同解除而移交系争房屋的钥匙，称是共享钥匙，但根据以下事实：赵馨于2020年3月23日与俞志成的微信内容；陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳与赵馨在2020年4月22日均到系争房屋现场；2020年4月22日赵馨将系争房屋的钥匙交给陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳；宋亚芒与赵馨的丈夫单力于2020年4月22日在“兹于今日收到租户赵馨210弄19号营业场所大门钥匙贰把。并附电费账单壹份。(双方确认)。水表抄表数：82”的内容下方签名以及一审审理中陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳确认2020年4月22日时赵馨已将系争房屋内的物品搬离，法院认定双方在2020年4月22日到系争房屋是为办理退房交接，双方在该日合意解除本案所涉合同。陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳关于共享钥匙等辩称意见不符常理，不予采信，对其提出的涉案合同于2020年9月3日解除的诉请不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于涉案合同系双方合意解除，不属于赵馨擅自解除，且赵馨不付2020年3月15日租金系事出有因，非恶意拖欠，故陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳要求赵馨支付擅自解除合同的违约金100，000元以及赵馨在陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳处的押金90，000元作为赔偿金不予返还之诉请，不予支持。鉴于押金在另案中已做处理，故在本案中不再赘述。对于陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳要求赵馨赔偿陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳给予的自2018年5月11日起至2018年6月14日止的空窗期租金49，500元，因无合同和法律依据，故不予支持。鉴于系争房屋赵馨是在2020年4月22日交还陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳，且双方的合同于该日解除，故赵馨应当支付其占用系争房屋期间的租金。因系争房屋已在2020年4月22日归还陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳，故陈景丘、刘合芬、宋亚芒、俞志成、赵英芳要求赵馨支付2020年4月23日至2020年9月3日期间的租金于法无据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒与赵馨于2018年5月11日签订的《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》于2020年4月22日解除；二、赵馨应于判决生效之日起十日内给付俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒自2020年3月15日起至2020年4月22日止的租金共计57，000元；三、驳回俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，赵馨与俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒就系争房屋签订的租赁合同合法有效，对合同当事人有法律约束力。本案中，赵馨主张新冠疫情属不可抗力，其基于合同约定可行使合同解除权。根据租赁合同的文义，约定的解除权所指向的是诸如自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，均属于将导致租赁合同无法继续履行且合同目的无法实现的情形。就新冠疫情而言，当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。一审法院据此在查明事实的基础上，认定赵馨并不因新冠疫情而享有合同解除权，并无不当，本院认同一审法院的观点，不再赘述，赵馨主张租赁合同于2020年2月14日解除，缺乏事实及法律依据，本院对该主张不予支持。2020年4月20日，系争房屋出租人与承租人之间就系争房屋进行了交接，一审法院以该日期作为合同解除时间，并判令赵馨承担至该日止的房屋租金，亦无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对赵馨的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，695元，由上诉人赵馨负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 张志煜法官助理 高 勇书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……