江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）苏中民初字第00139号 原告：苏州工业园区唯亭创业投资有限公司，住所地苏州工业园区跨塘镇分区。 法定代表人：沈诗雁，董事长。 委托诉讼代理人：徐军，江苏五洲信友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐冠，江苏五洲信友律师事务所律师。 被告：苏州润地利建设发展有限公司,住所地苏州工业园区唯亭西区至和东路3号-5。 法定代表人：王和平，董事长。 委托诉讼代理人：黄震，江苏诚达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国标，该公司员工。 委托诉讼代理人：王世杜，北京市大成（南京）律师事务所律师（诉讼中撤销该代理）。 原告苏州工业园区唯亭创业投资有限公司（以下简称创业投资公司）与被告苏州润地利建设发展有限公司（以下简称润地利公司）厂房买卖合同纠纷一案，原由苏州工业园区人民法院受理后，因超出该法院管辖范围，移送本院审理。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭审理了本案。原告创业投资公司委托诉讼代理人徐军、被告润地利公司委托诉讼代理人黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创业投资公司诉称，2008年2月29日，原、被告以备忘录的形式，就“唯亭镇中心科技城”20000平方米厂房的使用及购买达成书面意见，在各项条件及政策法规允许的前提下，原告将上述厂房所有权转让给被告。自协议签订日起，原告向被告实际交付了上述厂房，被告也实际占有并使用上述厂房至今。由于政策及法律法规规定，目前上述厂房不具备买卖转让的条件，但不影响正常的使用。在法律上属于不可归咎于双方当事人的原因导致厂房购买无法实现。为此，原告多次与被告协议，并承诺被告可以继续安全有效使用前述厂房进行生产经营。由于无法实现厂房产权过户的买卖行为，故原备忘录的相关意见已经无法实现，被告长期占用上述房产应支付使用费。在使用费中同意扣除被告交纳的预付款150万元。请求法院：一、确认原、被告之间的厂房购买协议无效，润地利公司搬迁返还涉案厂房；二、判令被告支付实际使用费（2008年3月1日至2013年4月17日评估价格为1788.2万元，之后使用费计算至搬迁按前述评估价格平均值计算）。 被告润地利公司辩称，双方当事人签订的购买厂房备忘录合法有效。本公司的根本目的是购买厂房而不是租用厂房。按照当时的政策法规，涉案房屋可以过户到被告名下。涉案房屋买卖合同不能履行是由于原告的原因导致。要求继续履行房屋买卖协议，本公司不应支付使用费。备忘录约定，如若房屋不能过户，创业投资公司应当返还本公司支付的款项并承担本公司的直接经济损失。双方对房屋不能买卖的后果有明确约定，未约定本公司支付房屋使用费。创业投资公司起诉没有合同和法律依据，要求驳回创业投资公司的诉讼请求。若法院支持原告的诉请，同意按照使用费评估价格平均值计算使用费。虽然车间两层及办公楼四层统一交付，但本公司实际使用面积11319平方米，两层车间16000平方米的上层8000平方米未使用应扣除。 润地利公司反诉请求判令：1、创业投资公司返还购房款150万元；2、创业投资公司赔偿装修装潢、搬迁、重新购置厂房差价损失（以鉴定结论为准）；3、由创业投资公司承担鉴定费、反诉费。2014年4月27日，润地利公司申请撤回反诉主张。 本院经审理查明，2008年2月29日，创业投资公司与润地利公司签订了一份唯亭厂房购买备忘录约定，润地利公司购买创业投资公司的厂房（位于唯亭镇中新科技城内，建筑面积约20000平方米）总价格为土地价格与房屋评估价之和。具体参照2007年12月20日党委会会议纪要[2007]第26号文件精神，价格按照最低保护价22.4万/亩再加上转让税费，房屋价格以评估公司评估价再加上转让税费。签订备忘录3个月内，唯亭镇资产公司选择评估公司完成对厂房评估工作，并由润地利建设发展有限公司认可，按照购买的约定确认总价并签订购买协议。签订备忘录后时机成熟时，由创业投资公司负责办理完厂房的产权过户手续，润地利公司协助办理。自签订备忘录3个月内，润地利公司要积极组建苏州润地利集团，增加注册资本；于2008年5月底前将苏州润地利集团各公司的总注册资本提高到1.5亿元。签订备忘录3个工作日内，润地利公司向创业投资公司支付前期款150万元。签订厂房购买协议后六个月内分期支付至协议总价的68%（即厂房评估价格与地价之和），剩余的32%待创业投资公司办理过户到润地利公司后一次性支付。落户在唯亭的润地利公司享受唯亭镇同类型入驻企业的有关优惠政策。苏州工业园区唯亭镇招商中心、苏州工业园区唯亭镇集体资产经营管理公司亦在前述备忘录上盖章。前述备忘录签订后，双方当事人即交接了涉案房屋。2008年3月5日，润地利公司向创业投资公司支付厂房预付款150万元。 另查明，2010年5月7日，苏州工业园区规划建设局书面回复创业投资公司DK20080430地块上建筑物通过质检、安检、消防部门审核，根据会办意见，规划同意按临时建设备案。备案建筑内容为：四栋临时厂房，2层（局部4层），建筑面积各19443平方米。DK20080430地块宗地号为28025号。2016年10月17日，本院向苏州工业园区不动产登记中心调查取证，该中心出具证明：28025号宗地尚未进行权属登记。 再查明，经创业投资公司申请，苏州工业园区人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司、上海八达国瑞房地产土地估价有限公司苏州分公司对涉案厂房从2008年3月1日至润地利公司实际交还上述房屋的租赁使用费进行评估。2014年3月7日，估价公司出具苏八达国瑞估字（2014）FA0307-1号房地产估价报告书，估价对象苏州工业园区唯亭街道展业路9号唯亭工业坊B区A4厂房建筑面积19443平方米，自2008年3月1日至2013年4月17日于价值时点2013年4月17日满足全部估价的假设和限制条件下的租赁价值为1788.20万元；估价公司出具苏八达国瑞估字（2014）FA0307-2号房地产估价报告书，估价对象苏州工业园区唯亭街道展业路9号唯亭工业坊B区A4厂房于价值时点2008年3月1日评估总价值34315000元；估价公司出具苏八达国瑞估字（2014）FA0307-3号报告书，估价对象苏州工业园区唯亭镇展业路9号唯亭工业坊B区A4厂房于价值时点2008年4月17日评估总价值45523300元，创业投资公司支付鉴定费53000元，润地利公司支付鉴定费70000元。经润地利公司申请，苏州工业园区人民法院委托苏州方正资产评估有限公司对涉案房屋搬迁损失进行评估。2014年5月29日，评估公司出具方正评报字（2014）第44号号评估报告书，评估基准日2014年5月26日评估价值为140934元，润地利公司支付鉴定费10000元。 上述事实由《唯亭厂房购买备忘录》、银行进账单、地块图、不动产登记信息无查询结果证明、苏州工业园区规划建设局回复函、估价报告等证据以及庭审记录予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的成立，应具备必要的内容。创业投资公司与润地利公司签订的《唯亭厂房购买备忘录》约定，签订备忘录3个月内，唯亭镇资产公司选择评估公司完成对厂房评估工作，并由润地利建设发展有限公司认可，按照备忘录的约定确认总价并签订购买协议。前述备忘录未明确具体的成交价格，双方当事人在备忘录中明确另行签订购买协议，创业投资公司亦未取得涉案土地使用权权属登记，故从双方签订备忘录的本意理解，备忘录仅为厂房转让协议预约合同。创业投资公司与润地利公司之间未成立苏州工业园区唯亭街道展业路9号唯亭工业坊B区A4厂房转让合同。创业投资公司要求确认厂房转让协议无效的主张，本院不予支持。至本案调查结束，涉案厂房为临时建筑，创业投资公司亦未办理土地使用权权属登记，原、被告之间的厂房转让事实上不具备履行条件。润地利公司认为可以办理转让手续无事实依据，本院不予采信。前述备忘录并未约定房屋不能过户，润地利公司无偿使用。由于双方当事人最终并未签订厂房转让合同，润地利公司占有涉案厂房无法律依据，润地利公司应向创业投资公司返还涉案厂房。润地利公司自2008年3月1日接收苏州工业园区唯亭街道展业路9号唯亭工业坊B区A4厂房获得相应利益，应支付占有使用费。因润地利公司接收涉案全部房屋，故应按照房屋全部面积计算使用费。本院参照苏八达国瑞估字（2014）FA0307-1号房地产估价报告书，估价自2008年3月1日至2013年4月17日于价值时点2013年4月17日满足全部估价的假设和限制条件下的租赁价值为1788.20万元，计算前述占有使用费。2013年4月17日之后至实际返还房屋的占有使用费，原、被告同意按照前述评估价值折算相应使用时间的平均值计算不违反法律规定，本院予以确认。 润地利公司撤回反诉，系对自身权利的处分，不违反法律规定，应予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，判决如下： 一、被告苏州润地利建设发展有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于江苏省苏州市苏州工业园区唯亭街道展业路9号的唯亭工业坊B区A4厂房返还给原告苏州工业园区唯亭创业投资有限公司； 二、被告苏州润地利建设发展有限公司向原告苏州工业园区唯亭创业投资有限公司支付厂房占有使用费（2008年3月1日至2013年4月17日计算为1788.20万元；2013年4月17日之后至实际返还房屋日的占有使用费，按照前述标准折算相应使用时间的平均值计算），抵扣预付款150万元后于本判决生效后三十日内支付； 三、驳回原告苏州工业园区唯亭创业投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 案件受理费244688元，由被告苏州润地利建设发展有限公司负担。鉴定费133000元，由创业投资公司负担53000元，由润地利公司负担80000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》所规定的相关标准交纳相应的上诉费用（户名：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75，汇款凭证复印件寄交本院）。 审 判 长  杨恩乾 审 判 员  黄学辉 代理审判员  黄源榕 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  毛莉莉