贵州省盘州市人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔0281执异64号异议人（案外人）：刘留，女，1987年4月16日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：杨瑞荣，贵州道扶律师事务所专职律师，职业证号：1520220161815687。申请执行人：李玉香，女，1967年8月15日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。被执行人：贵州恒福房地产开发有限责任公司，住所地贵州省六盘水市翰林街道月亮山对面320国道旁，统一社会信用代码91520223666970118L。法定代表人：黄佑俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雄（该公司员工），男，1982年4月3日出生，穿青人，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王大伟，贵州挈山律师事务所律师，恒福房开委托代理人。本院执行李玉香与贵州恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福房开）借款合同纠纷一案，案外人刘留对本院（2020）黔0222执2286号之二执行裁定提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘留向本院提出异议请求：请求撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222执2286号之二裁定。事实和理由：案涉城市公馆E栋1-01、1-02、1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08共计8套房屋已于2019年7月8日出卖给异议人，盘州市人民法院将上述8套房屋裁定以物抵债给申请执行人李玉香错误。被执行人资金周转向异议人借款600万元，异议人实际交付400万元并将款项汇至指定账户，被执行人用城市公馆14个门面作为抵押并办理了抵押登记。借款后因借款人未能按时偿还，经协商一致，被执行人将抵押的城市公馆E栋1至8号门面作价603.52万元售卖给异议人，异议人的400万元借款本息转为购房款，双方于2019年7月8日签订了《关于城市公馆E栋1-8#门面销售合同》，并于当日将房屋交付给了异议人，房屋交付后租金一直由异议人收取。盘州市人民法院裁定将上述房屋以物抵债给李玉香侵害了异议人在先的合法权益，根据民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议，请求撤销该裁定。申请执行人李玉香辩称，1.根据异议人执行异议书所述事实及相关证据材料，抵押登记对应的主债权借款转换为购房款而获得清偿，因此可以明确异议人的抵押权已因主债权的消灭而灭失。2019年7月8日，恒福房开与刘留签订销售合同，约定恒福房开将城市公馆1-8#门面以8000元每平方米的价格销售给刘留，房款共计603.52万元，双方完成结算扣除刘留借给恒福房开400万元本金及利息后刘留应支付恒福159.52万元，刘留在双方签订正式门面买卖合同后3个工作日内一次性付清。因此，恒福房开和刘留抵押登记所涉及的主债权已因该合同履行完毕，故抵押权灭失。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人的异议不能够排除执行。异议人与恒福房开签订的合同约定双方后续应签订正式买卖合同并向国家产权部门继续备案，但异议人于2019年7月8日签订合同后至今未签订正式商品房买卖合同，也未进行备案登记，而且双方合同涉及的标的为门面，并非用于居住的唯一住房。根据最高人民法院的该规定，异议人的异议不能排除执行。3.该借款合同及抵押行为对应的签字为股东刘泽喜，属于房开公司的关联交易。同时，根据拍卖评估市场价格为16963元每平方，但约定的交易价格为8000元，故根据最高人民法院相关司法解释，应依法审查异议涉及的合法性及真实性，是否存在股东关联交易故意利用高额民间借贷本息明显低价处置公司资产的情形。4.本次执行以及以物抵债行为合法有效，且已裁定终结执行。本次执行以物抵债的房产登记在恒福房开名下，被执行的财产属于恒福房开的合法财产，且异议人的抵押权已灭失，其未与恒福房开签订正式的买卖合同是其自己与恒福房开的过错，异议人只能根据自己和恒福房开的过错寻求违约或赔偿责任，法院本次查封、评估、拍卖、以物抵债均为合法的执行行为。且根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，执行异议应在执行终结前提出，现本案已完成以物抵债并裁定终结执行程序，异议人不能提出执行异议。综上，本案执行行为合法有效，异议人的异议理由不能成立，应予驳回。被执行人恒福房开辩称，恒福房开和刘留（股东刘泽喜女儿）签订《关于城市公馆E栋1-8#门面销售合同》，约定恒福房开城市公馆项目E栋1-8#门面以8000元价格销售给刘留，门面金额合计603.52万元，双方完成结算扣除刘留借给恒福房开的400万元本金和利息后刘留应支付给恒福房开159.52万元，刘留在双方签订的正式门面买卖合同后3个工作日内一次性付清应付给恒福房开的159.52万元。但是根据拍卖评估市场价格为16963元每平方，即使流拍后以物抵债的价格也在12722.25元每平方，但双方当时抵债的价格是8000元每平方，刘留是当时核心股东刘泽喜的女儿，甚至相关合同和抵押都是刘泽喜签字的，既做甲方又做乙方，该股东关联交易故意利用承担高额民间借贷利息后的借款本息低价处置公司资产，该行为本身就侵害公司利益。另外，合同签订后双方多次协商也多次沟通，恒福房开多次要求签订正式商品房买卖合同并要求刘留支付价款，同时进行备案登记，但刘留迟迟不予处理，是刘留自己不根据合同履行相关义务导致的，而且现在经过法院以物抵也减轻了公司负担，并且整个程序依法合规进行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，刘留的异议也不成立。综上，本案的执行行为合法有效，执行异议人的异议理由不能成立，应予驳回。本院认定的事实：李玉香与贵州恒福房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，盘州市人民法院于2019年8月2日作出（2019）黔0222民初4080号民事判决，1.由贵州恒福房地产开发有限公司偿还李玉香借款本金850万元支付2018年6月10日至2018年9月10日的利息51万元，并以未偿还借款本金为基数，按照月利率2%支付原告李玉香自2018年9月11日起至全部借款本金付清时止的利息；由贵州恒福房地产开发有限公司支付李玉香因实现债权的财产保全费9430元。判决生效后，恒福房开未履行判决确定的义务，李玉香向本院申请强制执行。执行中，本院查封了登记在恒福房开名下位于贵州省六盘水市盘州市江源路旁城市公馆Ｅ栋1-01、1-02、1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14共计14套不动产。在向盘州市不动产登记中心调取的不动产登记信息中，上述房屋均设定有抵押，抵押权人为刘留。2020年12月20日，李玉香提交评估拍卖申请书，对查封的14套房屋价值进行评估。评估后，李玉香于2021年3月2日提交拍卖申请书，请求对评估的城市公馆Ｅ栋1-01、1-02、1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11共11套房屋进行司法拍卖。经两次拍卖流拍后，李玉香于2021年6月1日申请以流拍价15037260元以物抵债。2021年6月7日，本院作出（2020）黔0222执2286号之二执行裁定：一、解除被执行人贵州恒福房地产开发有限公司位于贵州省六盘水市盘县城市公馆Ｅ栋1-01、1-02、1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14的查封。二、将被执行人贵州恒福房地产开发有限公司位于贵州省六盘水市盘县城市公馆Ｅ栋1-01、1-02、1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11以15037260元抵债给申请执行人李玉香，上述房屋所有权自本裁定送达之日即转移，申请执行人李玉香可在办理产权登记条件成就时持本裁定到相关机构办理权属过户登记手续。该裁定书于2021年6月7日送达李玉香、恒福房开，该案已以执行完毕结案。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，李玉香与恒福房开借款合同纠纷一案执行程序已于2021年6月7日执行完毕并已结案，该案执行程序已终结，依照前述法律规定，异议人在2021年7月20日提出执行异议，异议人的申请已超过法律规定的期限，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，裁定如下：驳回异议人刘留的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向六盘水市中级人民法院申请复议。审 判 长 李提称审 判 员 李文胜审 判 员 陈江宁二〇二一年八月二日法官助理 王岚芳书 记 员 梁 宇