辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4976号 上诉人（原审原告）：大连千川物业管理有限公司，住所地大连市金州区中长街道东风村37-559号。 法定代表人：邱镜文，董事长。 委托诉讼代理人：曾迎春，上海市建纬（大连）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卫晓明，男，1974年2月25日出生，满族，现住大连市金州区。 上诉人大连千川物业管理有限公司、上诉人卫晓明因双方间物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2021）辽0213民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大连千川物业管理有限公司上诉请求：在维持（2021）辽0213民初602号判决书第一项的基础上，判令被上诉人支付因拖欠物业费产生的滞纳金4907.1元。大连千川物业管理有限公司在本院审理过程中，向本院申请撤回上诉申请书，本院予以准许。 卫晓明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定《大连市前期物业管理服务协议》有效错误，一审庭审中，上诉人提出该份协议签字不是本人所签，要求鉴定，一审法院没有对签字送鉴，程序违法。2.上诉人拖欠物业费有正当理由，一审庭审中上诉人提交书面答辩意见中已陈述，案涉房屋粪便下水管在交房时就存在漏洞，该漏洞是开发商安装水管时烤漏了三个眼，被上诉人物业经理认可是他们的责任，当时同意给予更换，因楼上邻居刚装修，更换水管破坏楼上装修，没能更换，后上诉人到法院起诉，法院让上诉人到质监局开个证明，经质监局于勇协调，上诉人了解到开发商给被上诉人留了工程质量赔付款十万元，经与被上诉人多次协商最终同意赔偿我两万元，但是上诉人要求签协议约定“以后水管出现问题被上诉人还要负责”，物业不同意与上诉人签订协议，最终对水管的赔偿问题没有协商成，此后，物业以上诉人未交物业费为由拒绝为上诉人维修下水管。应当驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院没有对上诉人存在正当理由进行核实及具体查明，认为仅仅存在瑕疵，不构成重大缺陷或违约，是错误的，对处于弱势的上诉人明显不公平，偏袒物业公司，一审判决事实不清，程序违法，认定有误，请求驳回被上诉人的诉讼请求，由物业更换下水管或与上诉人协商赔偿后再主张物业费。3.二审询问时，上诉人补充以下内容：第一，原审裁定认定事实的主要证据不足，未经质证而且系伪造的。原告大连千川物业管理有限公司提供的大连前期物业管理服务协议和卫晓明的签名都是千川物业伪造的。一审上诉人也提出要求鉴定本人的签名，一审法官当庭也同意认可，但是却没有安排作签订。不辨别合同真伪就以合同为主要依据，明显不公平。庭后我把法官的不作为，反映到有关部门。事后法官找上诉人说，他先期就知道大连千川物业提供的大连前期物业管理服务协议是为伪造的。第二，千川物业的法人是邱金山，开发尚的法人也是邱金山。当时上诉人是在邱金山手里买的商品房，签订商品房买卖合同第11条规定出卖人需要提供住宅质量保证书，也就是说我们买的商品房质量必须有保证。然而我们买的商品房就质量不合格，因为卫生间的下水管被火烤了三个窟窿。合同第16条规定，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保护责任。合同规定出卖人应当承担保修义务承担维修费。开发商和物业是一家的，是一个法人，上诉人的房屋当时买的质量不合同，先把上诉人的问题解决了，才有权利主张向上诉人要物业费。我上法院要起诉，法官叫上诉人上质量监督局去开个质量不合格的证明。质量监督局长接待并和核实了情况。邱金山知道了这个情况，他不让开这个证明，更换不了就提出给我赔偿，从两三千涨到两三万元，他只想一次性给解决，所以我不同意。现实情况就是我把留窟窿眼2、3个月过来查一下，有修补的地方重新修补，有漏的地方重新补。我们家的玻璃破裂是我们自己换的玻璃，视频也坏了，声音也没有了，都是我自己花钱买的。物业在我们身上一分钱没有投入。物业私自增设电梯口，说我们的开卡费，每个月以后必须开卡。我住16楼，我出去旅游后5月2日回来，他们放假了，我上不去楼我去找了值班的人，值班的人说要5月5日来开卡，又让我花50元办临时卡。 大连千川物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.千川公司与卫晓明签订的《大连市前期物业管理服务协议》没有鉴定必要。第一，从现有证据和事实来看，卫晓明的确于2009年9月办理了入住手续，领取了房屋钥匙，并在2009年9月3日交纳了首年物业费，证明其认可物业公司是千川公司，也认可当时的物业费标准，这些内容与双方签订的《大连市前期物业管理服务协议》实质性内容一致，《大连市前期物业管理服务协议》签字真伪均不影响以上事实的成立，不能改变千川公司是案涉小区物业服务单位的事实，既然卫晓明实质享受了物业服务，理应支付物业费。第二，在本案中，案涉《大连市前期物业管理服务协议》实际于2010年12月31日终止，终止原因是千川公司与业主委员会签订《物业管理服务合同》，也就意味着千川公司依据《大连市前期物业管理服务协议》向卫晓明主张物业费仅为2010年9月至12月期间，四个月物业费金额仅仅为394元，为了不到400元金额进行司法鉴定，鉴定费远远高于争议金额，浪费司法资源，也加重当事人的成本和负担。第三，在一审庭审过程中，千川公司明确表示应当由卫晓明提供2009年同期的笔迹作为检材，但卫晓明一直也没有提供，导致客观上不能鉴定。2.卫晓明因对房屋质量有异议而拒交物业费没有依据。千川公司作为物业服务单位，没有义务对业主房屋专有部分进行维修或者更换，卫晓明在交房时发现的房屋质量问题已经通过开发商维修方式解决，该房屋2009年9月交付，早就已经超过保修期，并且至今没有再发生过质量问题。卫晓明在上诉状中也称，当时没有更换下水管的原因是楼上业主不同意，也不是开发商或者物业公司的责任。如果卫晓明认为其房屋内的下水管质量有问题造成其经济损失，其应当另案起诉索赔，不能以拒交物业费的方式解决。 大连千川物业管理有限公司向一审法院起诉请求：１.判令被告支付2010年9月至2019年12月期间欠付的物业费16,357元，电梯费2,192元。合计18,549元；２.判令被告支付因拖欠物业费产生的滞纳金4,907.1元。以上合计23,456.1元。 一审法院认定事实：原告是大连金州区湖畔嘉园小区的物业服务公司，被告为该小区8栋2单元16-1号的业主。2009年9月3日，被告与原告签订《大连市前期物业管理服务协议》约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费用交纳时间自被告领取钥匙之日起按季度预交，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。该协议同时对房屋维修管理、共用设备管理、绿化养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护及消防等内容进行了约定。另查，2010年12月31日原告与大连金州新区湖畔嘉园业主委员会先后签订了三次《物业管理服务合同》，约定物业管理期限从2011年1月1日至2020年12月31日止，物业服务管理费由业主及物业使用人按季度缴纳，收费标准为1.2元/月/㎡，电梯乘梯费10元/月/人（按入住人数收取），地上、地下车库物业管理费1元/月/库（月30元，年360元）。业主及物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费的，原告可以从第二年1月1日起每日按应缴费用的千分之三收违约金。另查，原告提交的大连金州新区发展和改革局于2011年5月30日印发的《关于湖畔嘉园物业服务收费标准的批复》载明：“依据《大连市物业服务收费管理实施细则》和物业服务协议，经审核同意物业服务收费标准为1.2元/月/平方米，动迁户为0.6元/月/平方米。接到本批复后，你单位须到区物价局办理《收费许可证》，并按规定实行收费公示。此批复自2015年5月30日起执行。”随后，原告就该部分内容向该小区业主发布公告。又查，原告于2009年9月3日开始为案涉小区提供物业服务，自2010年9月至2019年12月的物业费16,357元，电梯费2,192元被告并未交纳。 一审法院认为：物业公司与被告签订的前期物业服务协议以及业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。本案中，首先，原、被告签订《大连市前期物业管理服务协议》。约定由原告为被告提供物业服务，被告交纳费用，该协议内容未违反法律规定，故对《大连市前期物业管理服务协议》本院予以确认，自2009年9月3日开始，原告开始为被告提供物业服务，故被告应按照《大连市前期物业管理服务协议》约定的内容履行合同义务。其次，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，对案涉小区物业服务收费标准等内容重新作出了约定并且按照规定取得了大连金州新区发展和改革局作出的批复，且按照规定实行了收费公示。本院认为，该合同内容均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。按照《大连市前期物业管理服务协议》及《物业管理服务合同》约定，自2010年9月至2019年12月，被告共需交纳物业费16,357元，电梯费2,192元。被告认为小区物业服务不到位，房屋验收时下水管存在漏洞且物业公司并未履行维修责任或赔偿损失等问题，故不同意支付物业费。本院认为，被告于交房时已经知晓下水管存在漏洞，应按照《房屋买卖合同》的约定，及时向合同相对人，即开发商主张权利，被告自述曾将开发商诉至我院，但又撤回起诉，应视为其诉讼权利的处分，而作为该小区业主，被告已经享受了原告提供的服务，理应支付费用。但由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各类问题，业主可向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。本案中，被告陈述原告管理存在瑕疵，但其行为不构成重大缺陷或违约，被告以此拒交物业费依据不足。故对原告要求被告交纳物业费16,357元，电梯费2,192元的诉请本院予以支持。关于滞纳金，本院认为，滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。且滞纳金及其数额必须有法律法规明文作出规定，其征收是由国家强制力保障。本案案由系物业服务合同纠纷，故滞纳金在本案中不应予以适用。故对原告主张被告应承担滞纳金4,907.1元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告卫晓明自本判决生效之日起十日内支付原告大连千川物业管理有限公司物业服务费16,357元，电梯费2,192元；二、驳回原告大连千川物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费190元（原告已预交），由被告卫晓明负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据，经审理，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，二审审理期间，大连千川物业管理有限公司申请撤回上诉，本院予以准许，不另行制作裁定书。卫晓明上诉请求“撤销一审判决，改判被上诉人一审诉讼请求”的事由有：1.大连千川物业管理有限公司一审提交《大连市前期物业管理服务协议》中卫晓明的签字并不是本人签字，不应当交纳响应期间的物业费。2.案涉房屋交付时存在质量问题，粪便下水管存在漏洞。大连千川物业管理有限公司对卫晓明拒交物业费的事由均不予认可。本院认为，首先，卫晓明于交房时，已按照《大连市前期物业管理服务协议》载明内容交纳了1年物业费，且大连千川物业管理有限公司实际为案涉小区提供了物业服务，《大连市前期物业管理服务协议》中“卫晓明”是否是本人签字，不影响本案审理结果，对签字真实性已无鉴定必要。其次，案涉房屋交房时“下水管存在漏洞”，依照合同的相对性，卫晓明应当向开发商主张，卫晓明据此拒交物业费，缺少合同依据和法律依据。综上，一审判决并无不妥，二审无据撤销。 综上所述，卫晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 大连千川物业管理有限公司预交二审案件受理费50元，减半收取25元，卫晓明预交二审案件受理费380元，各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  王家永 审判员  王 歆 审判员  毕春燕 二〇二一年八月二十五日 书记员  钟梓瑞