贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0302民初6513号 原告周光静，女，1987年1月17日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义县。 委托代理人于森，北京市中盾律师事务所律师。 有独立请求权的第三人招商银行股份有限公司遵义分行。住所地遵义市红花岗区。统一社会信用代码：91520300590789602Ｈ。 负责人张民，行长。 委托代理人唐海明，公司员工。 被告贵州越和置业有限公司。住所地遵义市红花岗区海尔大道。统一社会信用代码：9152030069274822X2/520302000158268。 法定代表人金兴全，董事长。 原告周光静、有独立请求权的第三人招商银行股份有限公司遵义分行（以下简称招行遵义分行）与被告贵州越和置业有限公司（以下简称越和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法由审判员向小梅适用简易程序公开开庭进行了审理。本案经本院审理后招行遵义分行以有独立请求权的第三人向本院提起了诉讼请求，本院依法将其变更为有独立请求权的第三人。原告周光静的委托代理人于森、第三人招行遵义分行的委托代理人唐海明到庭参加了诉讼。被告越和公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周光静诉称，2014年7月26日我、张波与被告越和公司签订了《商品房买卖合同》，约定我们二人购买被告越和公司位于遵义市红花岗区房屋，房屋建筑面积89.22㎡，按套计算商品房总价款为342858元。合同约定买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人（被告越和公司）交付首期房款102858元，余款240000元以银行按揭方式支付。被告越和公司应于2015年5月31日前向我们交付商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。双方约定由出卖人和买受人向当地房屋登记机构申请预告登记，出卖人承诺于2015年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、政府部门规定的相关费用。 《商品房买卖合同》签订后，我们于2014年7月26日向被告越和公司交付首期房款64151元、两证费200元、维修基金7494元。并作为借款人向招行遵义分行（贷款人）、越和公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为240000元，贷款期限为240个月，从2014年8月19日起至2034年8月19日止。借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋的全部权益抵押给招行遵义分行。越和公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。2014年8月28日取得涉案房屋预告登记。2014年8月20日招行遵义分行发放贷款240000元，我与张波自2014年10月1日起逐月向招行遵义分行归还贷款本息至今。现因被告越和公司违约未按期交房，导致合同目的不能实现，并给我们造成了巨大经济损失，为维护我们的合法权益，特诉至人民法院请求：一、解除我、张波与被告越和公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除我、张波与被告招行遵义遵义分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、越和公司退还我已付首期房款64151、两证费200元、维修基金7494元，共计71845元及自2014年10月1日至判决生效日止我已付银行贷款本金（以招行遵义分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、越和公司向我赔偿以64151元为本金，自2014年7月26日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率6.8775%计算的利息；五、越和公司向我赔偿自2014年10月1日起至判决生效之日止，我已向招行遵义分行支付的贷款利息（以招行遵义分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、越和公司向招行遵义分行偿还我就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款；七、案件受理费由被告负担。 有独立请求权的第三人招行遵义分行诉称，我公司与周光静、张波签订的《个人购房借款及担保合同》系真实合法有效的，我公司已经按照合同约定履行了义务。我公司与周光静、张波签订的《个人购房借款及担保合同》并未达到法定解除条件，因此不应当解除，请求驳回原告对我公司关于解除《个人购房借款及担保合同》的请求。同时，周光静、张波以按揭购买的位于遵义市红花岗区房屋作抵押担保，该抵押办理了（遵房预监字第××号）预告登记，因此，我行应当对抵押预告登记的房屋享有优先受偿权。第三，被告越和公司作为借款的连带责任保证人，应当对借款本金、利息、罚息、复息等实现债权的费用承担连带保证责任。为此，我行请求：一、判令被告周光静、越和公司立即归还贷款本金225592.21元，截止2016年11月30日的应付利息934.99元，此后利息按照合同约定计算，利随本清；二、第三人对已经办理了抵押预登记（遵房预监字第××号）位于遵义市红花岗区房屋享有优先受偿权；三、越和公司承担连带保证责任，对周光静的债务（包括借款本金、利息、违约责任及实现债权费用等）连带清偿。 被告越和公司经本院传票合法传唤未到庭，也未提交书面答辩状。 经审理查明,2014年7月26日，原告周光静（买受人）、案外人张波与被告越和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于遵义市红花岗区（建筑面积89.22㎡，套内建筑面积76.02㎡）。约定房价按套计算，商品房总价款为342858元，买受人采用银行按揭贷款方式付款，交付首期房款102858元，余款240000元银行按揭支付。双方约定出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定如果出卖人逾期交房超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并承担合同约定违约责任。《商品房买卖合同》签订同日，原告周光静、案外人张波共同向被告越和公司交纳了首期购房款64151元、代收维修基金费用7494元、两证费200元，共计71845元。 《商品房买卖合同》签订后，案外人张波（借款人）、原告周光静在抵押人处签字与第三人招行遵义分行（贷款人）及越和公司（保证人）共同签订了《个人购房借款及担保合同》，约定借款人张波向抵押权人招行遵义分行借款240000元，借款期限为240个月，即从2014年8月19日起到2034年8月19日，借款利率为浮动利率。合同约定了借款人以等额本息的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照合同约定的方式从借款人账户号为62×××93的账户直接划扣贷款本金和利息。合同还约定了借款的保证期间为：自本合同生效之日起至借款人／抵押权人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。同年8月20日，招行遵义分行向原告张波发放个人购房贷款240000元，并经委托转入了被告越和公司在招行遵义分行开立的账户内。2014年8月28日，案外人张波与被告越和公司共同办理了房屋预告登记，预告登记权利人为张波，共有人为原告周光静。招行遵义分行与张波、原告周光静共同办理了房屋抵押预告登记，抵押预告登记权利人为招行遵义分行。贷款发放后，原告周光静、案外人张波从2014年8月1日起至今按月向被告招行遵义分行归还贷款本息。 合同签订后，原告周光静、案外人张波按约定履行了支付房款的义务，被告越和公司逾期超过30日未向原告周光静及案外人张波交付房屋，构成违约。原告周光静于2016年9月9日向被告越和公司邮寄了《退房通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还向越和公司购买的商品房，并要求越和公司退还其已经支付的购房款。被告越和公司未在合同约定期限内与原告解除《商品房买卖合同》并进行退房退款。 另查，截止2016年11月28日第三人招行遵义分行提起诉讼请求要求原告周光静及越和公司立即归还银行贷款时，原告周光静仍然在向第三人招行遵义分行偿还就其与招行遵义分行签订的《个人购房借款及担保合同》的剩余贷款本息。 还查，2016年，本案原告周光静作为原告向本院提起诉讼，起诉案外人张波离婚纠纷一案。2016年4月19日，经本院组织调解，原告周光静与案外人张波达成（2016）黔0302民初1709号民事调解书，调解：原告周光静与张波离婚；夫妻共同财产位于遵义市红花岗区（建筑面积89.22平方米）一套由原告周光静享有使用权，张波对该房屋不再享有任何权利，待可办理产权证时，张波协助原告周光静将房产过户至原告周光静名下以及原告周光静返还张波购房款50000元的调解意见。 上述事实，有原及第三人的陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、收款收据、个人贷款借据及交易明细表、房屋预告登记证明、退房通知书及回执单、（2016）黔0302民初1709号民事调解书、第三人招行遵义分行提供的《个人购房借款及担保合同》和申请证明材料、房屋预告抵押登记等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告周光静、案外人张波与被告越和公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。越和公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，越和公司应当2015年5月31日前向原告周光静及案外人张波交付房屋，逾期超过30日，原告周光静及案外人张波有权单方面解除合同。现越和公司已逾期交房超过30日，至今亦未履行交房义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对原告周光静主张解除与被告越和公司签订的《商品房买卖合同》的请求，与法不悖，本院予以支持。原告周光静同时主张解除与第三人招行遵义分行签订的《个人购房借款及担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，结合本院（2016）黔0302民初1709号民事调解书中案外人张波对本案争议房屋涉及的权利已经与原告周光静达成协议由周光静享有该房屋涉及一切权利，其已经对该房屋不再享有任何权利的事实，对原告周光静作为房屋实际权利人请求解除与越和公司签订《商品房买卖合同》的请求，于法有据，本院予以支持。 原告周光静主张越和公司退还已付首期房款、利息及从2014年10月1日起至判决生效之日止其向银行已付贷款本金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案原、被告签订《商品房买卖合同》解除后，越和公司应按约将周光静、张波已支付的首期房款、向银行归还的贷款本金返还给周光静，并赔偿周光静因此产生的损失。因此，周光静要求越和公司返还已付购房首付款及已向招行遵义分行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但周光静对于首付款利息要求按照贷款利率6.8775%计算，没有依据，且并非周光静实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日，即2014年7月26日起计算至判决生效之日止。 第三人招行遵义分行同时作为有独立请求权第三人要求周光静、越和公司立即归还剩余贷款本金225592.21元，截止2016年11月30日的应付利息为934.99元。由于《商品房买卖合同》的解除导致案外人张波（现涉及房屋的实际权利人为周光静个人）与招行遵义分行签订的《个人购房借款及担保合同》的解除均是因为被告越和公司逾期交房违约所致，同时被告越和公司才是涉案房款的实际收款人，即被告越和公司才是招行遵义分行剩余贷款的实际归还义务人，结合《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》均已解除的实际情形和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，合同解除后应当由出卖人、涉案开发商即本案被告越和公司分别向原告周光静和案外人张波（在本案中实际权利人为周光静）及第三人招行遵义分行返还已收取的购房款和购房贷款。 关于第三人招行遵义分行主张对已经办理了抵押预登记的红花岗区忠庄镇忠庄村江南一品·怡河苑11栋2-10-3号房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定可见，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，其实质是请求权而非支配权，也不属于物权，抵押权预告登记人对标的物不享有任何支配意义上的权利。同时，抵押权预告登记是法律出于保护交易安全及债权人利益考虑的角度，赋予其对抗第三人的效力的特殊债权，其登记的性质只是为了“保障将来实现物权”，但并未赋予办理抵押权预告登记的债权请求权于优先受偿的效力，因此，对第三人招行遵义分行主张对办理了抵押预告登记的红花岗区忠庄镇忠庄村江南一品·怡河苑11栋2-10-3号房屋享有优先受偿权的请求，于法无据，本院不予支持。 被告越和公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告周光静、案外人张波与被告贵州越和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、解除案外人张波与第三人招商银行股份有限公司遵义分行签订的《个人购房借款及担保合同》； 三、被告贵州越和置业有限公司在本判决生效后十日内归还原告周光静已付首期房款71845元及自2014年10月1日起至判决生效之日止周光静、案外人张波已向招商银行股份有限公司遵义分行已付银行贷款本金（以招商银行股份有限公司遵义分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告贵州越和置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告周光静以首付款为本金的利息（利息从2014年7月26日起至判决生效之日止按银行同期存款利率计算）； 五、被告贵州越和置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告周光静从2014年10月1日至判决生效之日止已向招商银行股份有限公司遵义分行支付的贷款利息（以招商银行股份有限公司遵义分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 六、被告贵州越和置业有限公司在本判决生效后十日内向招商银行股份有限公司遵义分行偿还案外人张波就《个人购房借款及担保合同》剩余贷款； 七、驳回原告周光静的其他诉讼请求； 八、驳回第三人招商银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。 案件受理费800元，财产保全费1370元，第三人案件受理费2350元，以上共计4520元，由被告贵州越和置业有限公司承担。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  向小梅 二〇一六年十二月二十日 书记员  任 豪