辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽03民终1567号 上诉人（原审被告）：张钰，男，汉族，1991年5月2日，住辽宁省鞍山市铁东区。 被上诉人（原审原告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区真理街5栋。 负责人：周伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王欣妮，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王斌，系该公司员工。 上诉人张钰因与被上诉人沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星物业鞍山公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张钰上诉请求：1、请求二审法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初128号民事判决，依法改判红星物业鞍山公司减免收取部分物业费。对3267.4元不服；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。一审法院在判决中称张钰提出红星物业鞍山公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。对于本案中，红星物业鞍山公司的服务只是在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，不属于重大瑕篮。一审庭审中，张钰向法庭提交了关于单元楼道内有电动车充电、停放及红星国际1.2期因开放式管理无法做到外来人员管控等证据及照片，并且张钰在一审答辩中也己明确阐明张钰的观点，张钰己咨询小区所在消防主管部门确认楼道内有电动车充电、停放属于重大消防隐患，同时也是公安部明令禁止的现象。虽然小区物业称曾多次告知电动车主，但并未做到杜绝楼道内电动充电、停放现象，导致消防隐患一直存在。我1、2期（1#、2#、9#三栋楼）为开放式小区，楼下为商业网点，每日外来人员、车辆繁多，张钰己多次跟物业沟通要求其履行《前期物业服务合同》中对外来人员管控的管理，尤其是对疫情还不稳定的现在，更应该加强外来人员的健康码登记措施，红星物业鞍山公司虽承认其安保确实有不足之处并承诺制定方案整改，但始终没有付诸行动，门岗保安疏于监管，常有不在岗现象及根本不对外来人员进行登记现状，大大降低了我1.2期楼下公共区域的安全保障性。因此张钰认为物业服务存在消防隐患和公共区域无相应的安全保障，已严重影响了小区居民的日常生活就是属于物业服务存在重大瑕为疵。《前期物业服务合同》中己明确约定了红星物业鞍山公司应承担的物业服务内容，但红星物业鞍山公司在一审中只强调了受益性的权利（收取物业费）却对给付性义务不予或怠于履行（完善物业服务），张钰认为这有悖于服务行业的初衷，同时也违背了《物业管理条例》中“物业服务收费应当遵循合理、公开、以及与费用与服务水平相适应原则”。综上，望二审法院依法査明案件事实，请求二审法院借鉴国内多起物业服务存在瑕疵减免部分物业费的案例，支持张钰的上诉请求，酌定减免部分物业费用。 红星物业鞍山公司辩称，服从一审判决。 红星物业鞍山公司向一审法院起诉请求：一、判令张钰给付所欠物业费3267.4元，物业费滞纳金3267.4元，本金及滞纳金合计6534.8元。二、本案诉讼费由张钰承担。 一审法院认定事实：红星物业鞍山公司为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司,张钰系该小区业主。张钰与红星物业鞍山公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由红星物业公司按建筑面积以1.8元/平方米/月向业主收取。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为12月1日至12月31日。 再查,张钰在红星物业鞍山公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为106.79平方米。自2019年8月1日至2020年12月31日,张钰未向红星物业二审公司交纳物业服务费合计3267.4元（计算方式如下：106.79平方米×1.8元/月/平方米×17个月）。 一审法院认为，张钰与红星物业鞍山公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务,张钰没有按时支付物业服务费。故对红星物业鞍山公司要求张钰给付拖欠的物业服务费3267.4元之诉讼请求,一审法院予以支持。关于红星物业鞍山公司要求张钰支付滞纳金之诉讼请求,红星物业鞍山公在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此张钰未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对红星物业鞍山公的该项主张，一审法院不予支持。关于张钰提出红星物业鞍山公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定,红星物业鞍山公司对红星国际广场履行了物业服务义务,张钰作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向红星物业鞍山公司交纳尚欠的物业服务费。如对红星物业鞍山公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。张钰拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对张钰提出的此项诉求,一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、张钰于判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3267.4元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉请请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由张钰负担。 二审中，张钰向本院提供的证据有：1、辽宁省电梯安全管理条例的规定及图片，用以证明物业公司虽然进行了电梯维保，但于盖条例有所违背，未尽到维保单位义务，未尽到电梯维保责任，并未在轿厢内张贴有效的安全注意事项警示标识，有效设备标签也没有看到，安全管理人员及救援电话等公共信息没有公示。2、视频，用以证明1、2、9号楼下保安存在夜间睡觉的情况，无法保证园区的公共安全。红星物业鞍山公司提供的证据：1、一组照片，用以证明已经提供物业服务，如电梯维保、垃圾清运、保安夜间巡逻、环境清洁等。2、照片，用以证明物业公司联合派出所、综合执法、社区对楼道杂物进行沟通整治。 本院组织当事人进行证据交换和质证。红星物业鞍山公司对张钰提供的证据质证认为：1、电梯内安全警示标识等系前些天将电梯内保护板拆除所致，该栋楼一直有做电梯保护，警示标识张贴在保护板上，现该栋楼基本无装修户，故将保护板拆除，标识正在制作。2、所拍视频只能证明片刻的时间，对真实性没有异议。张钰对红星物业鞍山公司提供的证据质证认为，证据1能证明进行了电梯维保，不能证明维保已经达到合规要求。虽有夜间巡逻保安的照片，但无法达到针对外来人员进行管控。证据2虽联合相关部门清理过，但电动车楼内充电停放现象未杜绝，消防隐患一直存在。本院的认证意见是张钰提供的证据能够证明红星物业鞍山公司的物业服务存在一定瑕疵，本院予以采信。红星物业鞍山公司提供证据能够证明其在履行服务义务，不断改进物业服务中出现的问题，本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于张钰上诉提出电动车充电停放存在消防隐患、门岗保安疏于监管、以及未尽到电梯维保义务等上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。张钰提出红星物业鞍山公司存在上述问题，均不属于红星物业鞍山公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于张钰提出的上述问题，是红星物业鞍山公司每天都要履行的服务，如在此方面达不到令业主满意，也是红星物业鞍山公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于红星物业鞍山公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对红星物业鞍山公司服务存在瑕疵的处理。关于电动车充电停放存在消防隐患一节，红星物业鞍山公司也曾联合相关部门进行清理，履行其职责，但电动车楼内充电停放现象未杜绝，消防隐患仍存在。针对此问题，红星物业鞍山公司应加强对车辆停放管理。张钰拒不缴纳物业费的理由不能成立。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于红星物业鞍山公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，红星物业鞍山公司的服务虽不能达到令张钰满意的程度，但张钰不满意不等同于小区其他业主的意见，张钰可以通过与业主委员会或与红星物业鞍山公司及时沟通督促红星物业鞍山公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对张钰的上诉理由，本院不予支持 关于张钰提出要求酌定减免收取部分物业费一节。业主购买房屋时，商品房买卖合同中已经明确：1＃、2＃和9＃楼楼房为非封闭小区，业主对此不利因素信息完全知晓。实际履行前期物业服务合同中，非封闭小区三栋楼业主可以持卡进入小区享受小区的绿化，红星物业鞍山公司还通过增加保安加强对非封闭小区的物业服务，并不违反物业服务同质同价原则。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。故张钰提出的此项上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，张钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张钰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫相夷 审 判 员 戴艳丽 审 判 员 马 宁 二〇二一年八月十二日 法官助理 闫 亚 书 记 员 王佳策