广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13680号上诉人（原审原告）：广州城市职业学院。住所地：广东省广州市广园中路248号。法定代表人：李艳娥，院长。委托诉讼代理人：岳民，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑春，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市富港置业投资有限公司。住所地：广东省广州市海珠区下渡路152号201室。法定代表人：张二妹，总经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智强，男，系该司职员。上诉人广州城市职业学院因与被上诉人广州市富港置业投资有限公司（以下简称富港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广州城市职业学院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持广州城市职业学院一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由富港公司承担。事实与理由：一、一审认定事实有误，广州城市职业学院多次要求富港公司承担违约责任。1.一审法院认定“原告在合同履行过程中，发出的缴费单中未有任何一期载明需要被告承担违约责任或者明确违约金计算方法和数额”明显有误。广州城市职业学院发出的每一期《缴费通知单》中均载明：贵司收到通知书后10天内请来办理否则责任自负，及2006年2月22日发出的《催收通知》载明：否则按违约责任处置。这清晰表明，如果富港公司存在逾期支付租金等行为，则应当承担违约责任，该责任当然根据《租赁合同》这份主合同的违约条款而定，即支付应付租金、每逾期一日按当月租金金额的1%支付滞纳金等义务。故法院认定的广州城市职业学院“除2018年发出函件外，无其他书面证据证明原告通过书面形式主张要求被告支付违约金”的事实明显存在错误。2.《租赁合同》于2019年3月31日终止后，一审法院认定“原告实际收回房屋后，也未通过书面形式要求被告承担逾期缴纳租金的违约责任或明确违约金数额，难以证明原告行使了维权措施”，该认定的事实明显与实际事实不相符。广州城市职业学院与富港公司之间存在《租赁合同》，合同对违约条款有明确规定，并且广州城市职业学院于2020年3月12日向富港公司发出《广州城市职业学院关于催缴“综合楼”“装配楼”租金及滞纳金的函》中明确载明“同时产生的租金滞纳金均应由贵司缴纳”。从函件中可知，广州城市职业学院在合同解除后不久便向富港公司主张过滞纳金，只是长期催讨效果不佳，遂向法院提起诉讼寻求最佳解决方式。这被一审法院认定为“与生活常理和房屋租赁的交易习惯均不相符”，一审认定明显带有主观性。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力；最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第8条规定“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。法律并无明确禁止当事人何时行使主张违约条款，主张与否是当事人对自己债权债务行使的一种权利，法院不能依据特定情况下的生活常理和交易习惯来判定广州城市职业学院的诉求缺乏事实依据，认定富港公司可以据此免责。二、富港公司构成违约，广州城市职业学院行使的是没收保证金，并非一审法院认定的抵扣。一审法院认定的“已使用装配楼案件涉及的保证金及水电周转金抵扣了综合楼2019年1月至3月的租金水电费，合理可信”过于武断。由于富港公司长期拖欠租金的行为，已经构成严重违约，按照《租赁合同》第七条第2项“逾期缴纳租金三十日甲方有权单方面终止本合同，保证金不作退回”，从该合同条款中可明确可知，逾期缴纳租金的，广州城市职业学院有权依据合同约定没收相应的保证金作为对违约方的惩罚，并且，广州城市职业学院也从未认可富港公司以保证金抵扣租金，广州城市职业学院与富港公司均认可的是，支付租金后应当开具合法发票，截止至今，广州城市职业学院也一直未将发票开具给富港公司。故广州城市职业学院与富港公司之间并不存在抵扣，法院认定的事实存在错误，富港公司应当向广州城市职业学院支付2019年1月至3月租金。富港公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意广州城市职业学院的上诉请求。广州城市职业学院于2020年10月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决富港公司支付2019年1月至3月的租金839831.79元，并支付租金逾期违约金19552925.87元（违约金逐月计算，按照当月欠缴租金为本金，按每日1%的标准从2004年5月6日起至富港公司实际清偿款项之日止，暂计至2020年11月30日）；2.判决富港公司支付2019年1月至4月的水电费95338.67元；3.判决富港公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：广州城市职业学院曾向一审法院起诉富港公司，要求：1、富港公司立即向广州城市职业学院支付租金11202811.00元，及逾期违约金（以11202811.00元为基数，按照年利率24%从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、本案全部诉讼费用由富港公司承担。一审法院以（2019）粤0105民初11694号案件受理后，富港公司在11694号案件的答辩意见为：不同意广州城市职业学院的诉讼请求，所有的租金已交付给广州城市职业学院，合同履行完毕。按照合同从第四年起按广州市统计局公布当年房地产租赁价格增长指数相应增长。在2008年4月1日签订的补充协议，约定是广州市统计局公布价格增长指数2.8%，所以签订的补充协议由原来的租金272319元增加到279943.93元。以后广州城市职业学院是每个月发一次租金单，按照指定的租金交付，直到2018年6月26日广州城市职业学院提出诉请的增加额，是按照广州市租金参考价要求递增。每个月的租金都是广州城市职业学院发单，富港公司再支付租金，请求法院驳回广州城市职业学院的诉讼请求。确认合同已到期终止，富港公司已搬出涉案房屋，并将房屋并还给广州城市职业学院。等。该案查明如下事实：2004年3月26日，广州市经济管理干部学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新港西路181号大院“综合楼”1-3层，建筑面积6333平方米（含公共分摊面积）租给乙方作数码科技城使用；租赁期限为15年，即从2004年4月1日起至2019年3月31日止；租金按建筑面积6333平方米计，租金为人民币每月43元/平方米，即每月租金272319元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；租金按月结算，由乙方在每月10号前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费；若乙方将所租赁物业转租给第三方，则甲方向乙方收取租金的频率与乙方转租给最后一层级承租方的收取租金频率同步，若乙方每月向承租方收取的租金小于一个月，则甲方按月收取乙方租金；乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；等。2005年3月21日，广东省人民政府发布《关于同意设立广州城市职业学院的批复》，同意在广州业余大学、广州市经济管理干部学院、广州市财贸管理干部学院和广州市乡镇企业管理干部学院等4所成人高校基础上，设立广州城市职业学院，同时撤销上述4所成人高校建制。2008年4月1日，广州城市职业学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《补充协议》，载明：根据甲乙双方2004年3月26日签定的综合楼《租赁合同》，第三条第一款约定：从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；经双方协商就租金递增补充协议如下：甲方同意乙方按照广州市统计局在2007年12月公布房地产租赁价格增长指数2.8%的标准相应增加房租，即由原每月租金272319元增至每月租金279943.93元，期限为从2008年4月1日至2009年3月31日；等。2008年8月18日，广州城市职业学院、富港公司签订《补充合同》，双方就2004年3月26日原广州市经济管理干部学院与富港公司签订的《租赁合同》达成补充协议，约定出租方由原广州市经济管理干部学院变更为广州城市职业学院；在合同期，原甲方的债权、债务由广州城市职业学院承担；本补充合同与2004年3月26日签订的《租赁合同》为一整体，都具有同等的法律效力；等。2011年，广州城市职业学院、富港公司签订《补充协议》，对《租赁合同》第四条的第五点内容进行补充约定。2018年6月26日，广州城市职业学院向富港公司发送《广州城市职业学院关于“装配楼”“综合楼”实际租金低于市场租金水平相关问题的函》，载明：审计指出，贵公司承租我院“装配楼”“综合楼”，双方签订的合同约定，从第四年起，租金递增标准按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，如增长指数为负时，则租金标准不变；而上述合同租金自2011年至今一直未有递增；审计要求，我院与贵公司通过协商重新确定租金的调整比例，确保国有资产不流失，现我院提议，按照公布的广州市房屋租金参考价同地段商业用房租金年增长率计算调整年租金水平，或双方商量一个固定年增长率计算调整年租金水平；等。2018年7月5日，富港公司向广州城市职业学院发送《复函》，表示其于2018年7月3日收到上述函件，不同意广州城市职业学院上述函件中的提议，富港公司没有拖欠任何应缴费用；等。广州城市职业学院于2018年11月19日委托律所向富港公司发送《律师函》。富港公司于2018年11月20日向广州城市职业学院复函。广州城市职业学院表示涉案房屋是由广州有线通信工业公司转让给广州市经济管理干部学院的，并提交了《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《关于新港西路181号大院土地、物业有偿转让协议书》、《新港西路181号大院土地、物业有偿转让合同》及移交清单予以证明，富港公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。富港公司表示广州城市职业学院每个月发缴费通知给富港公司，富港公司支付了租金后，广州城市职业学院再给富港公司发票。富港公司提交了从2007年10月15日至2018年10月23日的部分缴费通知单。其中，从2008年10月开始的缴费通知单，均载明综合楼月租金金额为279943.93元。该案的本院认为载明：广州城市职业学院、富港公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按建筑面积6333平方米计，租金为人民币每月43元/平方米，即每月租金272319元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变。因租金递增标准并不明确，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，根据广州城市职业学院、富港公司双方的实际履行情况可见，在调整租金标准时，需双方协商一致并签订补充合同，富港公司才能按照新的租金标准履行支付租金的义务。但广州城市职业学院直至2018年6月26日才发函提出调整租金标准的要求，而双方也未就此达成新的合意，且据广州城市职业学院发放给富港公司的缴费通知单可证明，广州城市职业学院一直是按照双方于2008年4月1日签订的《补充协议》约定的租金标准279943.93元要求富港公司支付租金的，故广州城市职业学院现依据其单方决定的租金标准要求富港公司支付从2011年1月1日至2019年3月31日的租金上浮部分共11202811元及逾期违约金，理据不足，一审法院不予支持。一审法院于2019年9月11日作出（2019）粤0105民初11694号民事判决书，判决驳回广州城市职业学院的全部诉讼请求。该案作出判决后，广州城市职业学院不服提出上诉，广州市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）粤01民终6953号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：。富港公司若认为城市学院提出租金标准不合理并无法达成一致的，可提出解除合同，但此后富港公司还是继续履行合同，对此，应根据《中华人民共和国合同法》六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定及公平原则，在此后的租金标准参照相关租金增长率计算；等。该案判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11694号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，广州市富港置业投资有限公司向广州城市职业学院支付租金1374270.12元；三、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。广州城市职业学院、富港公司在本案中均对上述两个案件的一审法院查明部分没有异议。广州城市职业学院、富港公司均确认双方的合同已于2019年3月31日到期后终止，均确认广州城市职业学院已收回涉案场地。广州城市职业学院于2018年3月26日向富港公司发出《关于如期收回学院物业的通知》，载明“广州市富港置业投资有限公司：我院与贵公司在2004年1月19日签署的海珠校区装配楼租赁合同于2018年12月31日租赁合同到期。合同到期后我院要如期收回场地。请你公司提前做好撤离场地的准备工作，并履行好合同有效期内各项工作要求，准时交纳租金、水电费用。”。广州城市职业学院于2018年9月26日发出《如期回收物业告知书》，内容与《关于如期收回学院物业的通知》基本一致。广州城市职业学院于2019年3月14日发出《关于催缴拖欠综合楼租金，综合楼、装配楼水电费的通知》，载明“广州市富港置业投资有限公司：根据学院与贵公司签订的房屋租赁合同条款约定，租金按月计算，由乙方在10号（综合楼）前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费。学院后勤保证出分别于2019年1月14日、2月28日、3月13日向贵公司发出2019年1-2月份租金及水电费催缴单。经核查，贵公司未缴纳2019年1、2、3月房屋租金和水电费用。请缴纳2019年1、2、3月份综合楼租金839831.79元；1、2月份水电费61487.2元，合计901318.99元。以上租金费用的拖欠已经严重违反了合同条款，请贵公司于3月18日前将费用缴纳到学院财务专用账号，以免发生不必要的法律纠纷。学院可能采取包括停水停电在内的维权措施”。富港公司主张其已使用装配楼的保证金、水电周转金抵扣了欠费，并于2019年6月24日支付了尾款；广州城市职业学院对此不予确认。富港公司在本案中明确提出诉讼时效抗辩，认为广州城市职业学院的诉讼请求已超过诉讼时效。广州城市职业学院认为违约金和租金属于同一债务且具有连续性质，虽然每月逾期交纳租金而产生的违约金具有独立性，但该独立性不足以否定租金的整体性，所以广州城市职业学院不存在怠于行使债权的行为。另查，根据（2019）粤0105民初11694号案件的庭审笔录（开庭时间2019年8月8日），其中笔录第4、5页记载“审：原告明确你方要求被告支付租金的期间？原：2011年1月1日至2019年3月31日，被告每个月都没有足额支付，故原告要求被告支付差额部分”。一审法院认为：广州城市职业学院、富港公司之间的租赁合同已于2019年3月31日到期解除。从广州城市职业学院、富港公司签订的租赁合同及履行情况来看，双方的租赁关系持续维持了15年之久。广州城市职业学院在本案中主张：富港公司从2004年9月（即合同约定的免租期届满后第一期）开始，就出现逾期支付租金的情况，该逾期行为一直持续到合同到期解除之日。按照广州城市职业学院诉请的计算方法，富港公司累积欠付的违约金高达一千余万元，但广州城市职业学院在长达14年的租赁过程中，除2018年起发出函件外，无其他书面证据证明广州城市职业学院通过书面形式或其他形式主张要求富港公司支付违约金或因富港公司长期逾期支付租金而主张解除合同，广州城市职业学院在合同履行过程中，发出的缴费单未有任何一期载明需要富港公司承担违约责任或明确违约金计算方法和数额；在双方的租赁合同到期解除，广州城市职业学院实际收回房屋后，广州城市职业学院也未通过书面形式要求富港公司承担逾期交纳租金的违约责任或明确违约金数额，难以证明广州城市职业学院行使了维权措施；即便广州城市职业学院主张没收了富港公司的保证金，但保证金数额与广州城市职业学院主张的违约金数额明显差距巨大，但广州城市职业学院非但未在合同到期解除时一并主张损失赔偿，相反在合同到期解除后近两年之久才提起本案诉讼，以上行为，明显不符合广州城市职业学院作为出租人维护自身合法权利、保障交易安全的特征和主张，亦与生活常理和房屋租赁的交易习惯均不相符。故广州城市职业学院起诉要求富港公司支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于2019年1月至3月的租金及水电费。从已生效案件的审理情况及庭审情况来看，广州城市职业学院在（2019）粤0105民初11694号案件主张过2019年1月至3月的租金差额，若富港公司实际尚欠2019年1月至3月的租金，广州城市职业学院不可能在该案中完全没有提及其主张，广州城市职业学院仅在该案中主张租金差额问题，与广州城市职业学院本案的主张存在矛盾。结合本案中广州城市职业学院、富港公司提交的证据及庭审陈述，富港公司抗辩其在广州城市职业学院于2019年3月14日发出缴费通知后，已使用装配楼案件涉及的保证金及水电周转金抵扣了综合楼2019年1月至3月的租金及水电费，并支付了尾款，合理可信，一审法院予以采信。关于2019年4月的水电费。广州城市职业学院明确2019年4月的水电费为693.45元，富港公司同意支付该费用，一审法院予以认可，不予赘述。关于富港公司抗辩的诉讼时效问题，鉴于一审法院已实际驳回了广州城市职业学院的诉讼请求，故无需赘述。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月7日作出一审判决：一、广州市富港置业投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年4月的水电费693.45元给广州城市职业学院。二、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。本案诉讼费111467元，由广州城市职业学院负担111462元，广州市富港置业投资有限公司负担5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，双方均确认前案（2019）粤0105民初11694号诉讼所提违约金针对的是租金差额部分的迟延缴纳，本案所提违约金是针对租赁合同约定租金的迟延缴纳。关于迟延交租的问题。广州城市职业学院表示：富港公司自2004年5月开始出现迟延交租的情况，合同约定的交租时间是每月10号，但富港公司很少按照合同约定的时间交租，会迟延一个月或两个月，最长迟延4个月才缴纳租金；如富港公司未按约定时间缴纳租金，其会向富港公司发出缴费通知单，催缴函中提及在通知时间内未交租需要责任自担，视为向富港公司主张违约责任，不等同于免除富港公司的责任，且富港公司在催缴时间内并未如期缴纳租金。对此，富港公司表示：广州城市职业学院每月都会向其发出缴费通知单，发出通知单的时间都是在10号之后，也有20、25、28号发出的；在长达十五年的租赁合同履行期间，富港公司有时因经营困难迟延缴纳租金，但都在广州城市职业学院发出催缴函的宽限期内缴纳租金，广州城市职业学院从未向其富港公司发出过催缴违约金的相关函件。关于主张逾期缴纳租金违约金的情况。广州城市职业学院表示其在提起本案诉讼前向富港公司主张过违约金，体现在：1.2006年2月22日，其向富港公司发出一份名为催收通知的书面通知，内容是富港公司应按时交租，否则按违约责任处置；每月缴费通知单中都有提到要按时交租，否则后果自负，其中就是包含了富港公司需承担违约责任的意思；2.2008年9月9日，其也向富港公司发出催收通知，内容是“根据合同第三条第三点，你方已违约，请你公司务必在2008年9月18日前交齐所欠租金，否则按违约处置处理”。3.2020年3月12日，其向富港公司发函催缴租金及滞纳金。富港公司表示：广州城市职业学院2006年2月22日发出的催收通知，催收1月、2月两个月的租金，其在2006年2月27日交纳了1月份的租金，3月中旬支付了2月份的租金；如果广州城市职业学院要收取违约金的话，此时已经产生了违约金的开始时间和结束时间，但广州城市职业学院并未向其收取该时间段的违约金；广州城市职业学院向其催收违约金的事情是发生在2020年3月12日的催收函件中，此时合同已经全部履行完毕。关于2019年1月至3月的租金及2019年1月至4月的水电费的问题。富港公司确认广州城市职业学院本案主张的租金839831.79元、水电费金额95338.67元，但认为款项已通过使用装配楼案件及本案所涉租赁合同的保证金及水电周转金抵扣完毕。富港公司表示：其承租装配楼已交保证金418690.84元及水电周转金60000元，本案承租综合楼已交保证金544638元；承租装配楼的租赁合同约定2018年12月31日租赁期满后保证金可退还或用于抵扣最后一个月的租金，但实际并未用于抵扣其使用装配楼的租金，也并未退还给富港公司，可用于抵扣综合楼2019年1月的租金；本案所涉租赁合同约定综合楼的保证金可用于抵偿最后两个月的租金，实际用于抵扣2019年2月和3月的租金；富港公司于2019年3月份提出用两份合同的保证金和水电周转金来抵偿2019年1月、2月、3月综合楼的租金839831.79元、水电费94645.22元及停车场的利润分成118004.50元，其后富港公司于2019年6月24日将尚欠的费用29152.67元支付给广州城市职业学院。对此，广州城市职业学院认为其并未将富港公司所缴纳的综合楼及装配楼的保证金及水电周转金用于抵扣，富港公司2019年6月所支付的两万多元尾款属于拖欠租金的款项。二审庭询中，广州城市职业学院表示涉案租赁合同解除的原因是合同期限届满。另查明：2004年1月19日，广州市经济管理干部学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲乙双方在平等互利的基础上，经充分协商，就广州市海珠区新港西路181号大院“装配楼”租赁事宜达成共识，订立本合同……第四条：保证金、装修免租期和开业时间一、在签订本租赁合同当天，乙方一次性支付给甲方有关款项：1.保证金：两个月租金即人民币418690.84元；2.水电费周转金：人民币60000元。以上合计为人民币478690.84元。甲方应在租赁期满或解除本合同之日将保证金无息退还乙方或抵偿最后一个月租金……第七条：违约责任……二、乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；逾期三十日甲方有权单方面终止本合同，保证金不作退回。”2004年3月26日，广州市经济管理干部学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲乙双方在平等互利的基础上，经充分协商，就广州市海珠区新港西路181号大院“综合楼”租赁事宜达成共识，订立本合同……第四条：保证金、装修免租期、空置地块和开业时间一、在签订本租赁合同当天，乙方一次性支付给甲方有关款项：1.保证金：两个月租金即人民币544638元；2.水电费周转金：人民币60000元。以上合计为人民币604638元。甲方应在租赁期满或解除本合同之日将保证金无息退还乙方或抵偿最后两个月租金……第七条：违约责任……二、乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；逾期三十日甲方有权单方面终止本合同，保证金不作退回。”本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：广州城市职业学院要求富港公司支付2019年1-3月的租金及承担逾期支付租金的违约金、支付2019年1-4月的水电费的主张是否应予支持。案件事实表明，富港公司承租期间的租金支付确实存在延后的情况，但在双方十多年的合同履行中，并无证据显示广州城市职业学院通过书面形式或其他方式向富港公司明确主张因多次逾期支付租金需计收违约金并没收保证金，广州城市职业学院对租金的催收与主张逾期支付租金的违约金，并非同一含义。涉案租赁合同的租赁期限已于2019年3月31日届满，合同期限届满终止时双方按理应当对租赁合同所生权利义务及时进行清结。但广州城市职业学院有关如期收回物业的通知中，并无提出富港公司履约期间因逾期支付租金应承担违约责任的内容。广州城市职业学院在（2019）粤0105民初11694号案针对租金差额部分主张违约金诉讼之后，才提起本案诉讼主张租赁合同约定租金迟延支付的违约金。一审判决认定广州城市职业学院的行为与出租人维护自身权利的房屋租赁交易习惯并不相符，对广州城市职业学院本案要求富港公司支付违约金的诉请不予支持，所作处理并无不当。广州城市职业学院本案所提违约金主张的上诉理由，并不充分。广州城市职业学院与富港公司所签装配楼、综合楼租赁合同均约定，出租方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还富港公司或抵偿最后租期内的租金，同时还约定，富港公司逾期三十日缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，广州城市职业学院有权单方面终止合同，保证金不作退回。上述合同因履行期限届满终止，广州城市职业学院上诉主张其有权依照合同约定没收富港公司所缴纳的保证金，与双方实际履行合同的情况并不相符，当不予支持。本案中，富港公司主张其在广州城市职业学院于2019年3月14日发出缴费通知后，已通过装配楼案件所交保证金418690.84元及水电周转金60000元、本案所涉综合楼所交保证金544638元，冲抵了综合楼2019年1-3月的租金839831.79元、水电费94645.22元及停车场利润分成118004.50元，并已支付尾款29152.67元，与双方所签租赁合同约定情形并不冲突，本院予以支持。因富港公司同意向广州城市职业学院支付2019年4月的水电费693.45元，二审对此不再处理。综上所述，广州城市职业学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112211元，由广州城市职业学院负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年八月十三日书记员  吴敏玲黄咏欣