辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终918号上诉人（原审原告）：贾显新，男，1987年2月13日生，汉族，现住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：贾冬梅（贾显新姐姐），女，1981年12月14日生，汉族，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审被告）：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。法定代表人：王**，该公司董事长。上诉人贾显新因与被上诉人辽宁建发地产开发建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2021）辽1003民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人贾显新的委托诉讼代理人贾冬梅到庭参加诉讼，辽宁建发地产开发建设集团有限公司经法庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。贾显新上诉请求：一、撤销辽阳市文圣区人民法院作出的（2021）辽1003民初448号判决，依法改判。二、请求人民法院依法判令被上诉人向上诉人返还临时电转供电电费1,575元和向上诉人支付购房合同违约金5,016.50元，共计6,591.50元及从应当给付日到实际给付日的利息3,000.00元，共计9,591.50元。三、一审和二审的诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认为满足了上诉人的正常使用属于对合同条款断章取义、对重要事实认定错误、适用法律不正确进而使开发商规避国家法律法规的强制性规定不受法律制裁，不承担侵权违约责任，而不是如商品房买卖合同约定如果在规定日期内（于房屋交付之日）未达到正常使用条件被上诉人应当向上诉人支付违约金。正常用电与用电达到使用条件并不是同一个概念，合同中的约定的达到使用条件应严格解释为具备市政正式用电，使用条件必须符合商品房交付条件的法定要求，理由如下：1、住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》第十二条规定使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2、临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。上诉人无法从感官上去自行分辨开发商所提供的电是否属于符合国家规定的合法的正常的市政用电。被上诉人使用临时电转供电收取上诉人电费属于非法转售国家资源、非法获利的主体，被上诉人无权向上诉人提供供电服务，能够提供服务收取电费的主体应当为国家电业局并非开发商个人，被上诉人使用临时电交房、转售临时电收取临时电费本身就是违法侵权行为，因此被上诉人的此违法事实对上诉人已经构成侵权违约责任。《电力法》以及供电部门关于申请临时电的法规其中规定：除了供电部门之外，任何人都不允许转卖电力，开发商收取临时电费就是将开发商用于施工的临时电转售，是国家法律法规明令禁止的属于违法行为不应当得到法律的支持，国家的买卖开发商私人无权去转售，临时电表没有经过权威机构校表，封签，所以计量也是无效的。同时被上诉人在一审庭审现场并未出具任何证据证明对临时电是按正规电费定价标准来收取的事实，被上诉人收取上诉人的临时电费无法律依据。电力供应与使用条例第42条规定供电企业或者用户违反供用电合同，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。文圣区人民法院作出的原判决使用《中华人民共和国合同法》第182条属于故意违背事实适用对上诉人不存在事实和法律依据的法律条款，不依据事实、认定事实错误和未运用正确的法律条款作出此民事判决进而保护开发商利益，上诉人与被上诉人之间对于使用临时电而必须向其交电费一事项并无明确约定且一审庭审现场被上诉人没有提供与上诉人之间关于提供售卖临时电转供电服务收费的约定合同依据和相关按国家正常电价收取临时电费的证明证据，售卖电力商品的主体应当为国家电力部门而非开发商个人，并且开发商根本开不了正规的合法的电费发票，开发商并非收取正式市政用电服务的当事人，被上诉人在上诉人并不知情的情况下使用临时电转供电违法违规交房同时收取临时电费属于侵权而获取不当得利，非法转售临时电给被上诉人应当受到法律制裁，开发商使用临时电转供电交房并违法违规收取临时电费对上诉人进行侵权违约的违法行为不应当得到法律的认可与支持，根据《民法典》第985条，987条规定被上诉人应当赔付上诉人损失并支付商品房买卖合同违约金，因此文圣区人民法院做出的一审判决，属于重要事实认定错误、缺乏事实证明依据且适用法律有误，应当推翻。且此案中上诉人提供了充分的证据和法律依据来证明自己的诉讼请求应当得到法律的支持。商品房竣工验收合格并办理竣工验收备案作为交付条件的主要法律依据，开发商用临时电转供电（并非正式的市政用电）于2014年11月未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下违法违规交房违反了《中华人民共和国民法典》第799条规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时开发商使用临时电转供电交房违反了如下法律法规：《建筑法》第59条、第61条、第63条，《城市房地产管理法》第27条，《电力法》第32条、第43条，《建设工程质量管理条例》第16条、第49条、第58条，《电力供应与使用条例》第23条、24条、第30条、第38条、第40条、第42条，《供电营业规则》第12条、14条、95条（2款）、100条（6款）、104条及《辽宁省物业管理条例》第44条。其事实就是开发商于2014年11月违法违规交房并违规收费的事实不符合商品房交付的法定条件存在违法与过错，工程竣工验收合格是强制性规定，商品房交付必须满足该强制性规定条件才能交付，否则购房者有权要求开发商承担违约责任。同时开发商在未取得竣工验收备案证明文件的情况下擅自交房应当承当前期物业费，并且开发商未通过招投标和未经过双过半业主同意先后设置更换了三个非法入驻强行收费的物业公司属于私人之间转手的物业公司不具有收费的合法性，辽阳华亿物业有限公司（开发商的子公司）与辽宁建发地产开发建设集团有限公司房地产开发与物业管理并未分离，他俩联合串通起来用缴纳物业费捆绑房产证的办理，开发公司、物业公司擅自启用电梯卡升级期限捆绑缴纳物业费和限制原告及亲属自由使用电梯出行等违法事实违反了物业管理条例第24条、第33条、辽宁省物业管理条例第62条规定，非法入驻的物业公司不具有合法的招投标程序且与业主和物业使用人并没有签订过物业服务合同，开发商擅自与其子公司签订的物业服务合同对业主及物业使用人不具有约束力，属于强行让上诉人和物业使用人购买他的服务属于强迫交易。同时文圣区人民法院针对开发商使用临时电转供电交房的事实，商品房买卖合同纠纷一案不支持上诉人的诉讼请求所适用的法律只引用了对于被上诉人有利的法律条款做出驳回上诉人诉讼请求，而对于被上诉人存在的使用临时电转供电违法违规交房并向上诉人收取临时电电费的事实未根据上诉人提供的相关证据材料和国家相关法律法规的规定给予开发商任何违法认定，属于保护、偏袒开发商不依据上诉人提供的证据材料和依据法律法规依法审判，未以事实为依据，未以法律为准绳，枉法审判，与当下依法治国不相符。综上所述，请求辽阳市中级人民法院支持上诉人的上诉请求，依法审判，维护法律尊严与社会公平正义。我认为一审法院调取的证据有问题，供电局出具的证据内容有问题，我是居民，我不是商业网点，情况回复内容是周边商业网点。我想调供电证据是为了证明开发商存在违法的过错，不是合法供电主体，因此被上诉人无权收电费，我已经交完的电费应给我返还。辽宁建发地产开发建设集团有限公司未出庭，提交书面答辩材料称，原审判决认定事实清楚、证据确凿充分，适用法律准确，二审法院依法应当驳回上诉，维持原判。一、电费不应退还。观澜丽景小区由市农委组织团购房，由于业主急于装修入住，2014年11月农委与答辩人协商办理入住，使用临时电并已向电力部门缴纳电费，业主用电就要承担电费，所以退还电费诉讼请求不成立。自愿缴纳电费的时间已经过去六年之久，超过法律规定的诉讼时效，法院应当驳回起诉。二、答辩人不存在购房合同违约金问题。上诉人于2017年9月15日购买观澜丽景小区11号楼2大院11层56号，当时观澜丽景小区已为现房，已达到交付使用标准，答辩人提供的供电、供水排水系统满足了上诉人的正常使用。该小区2019年取得房屋初始登记手续，由于疫情影响，答辩人无法集中办理初始登记证的发放工作，上诉人已经于2020年6月15日取走该户的初始登记手续，并办理了不动产登记证。因此，答辩人不具有违约情形，上诉人要求支付购房合同违约金5016.50元的诉讼请求不成立。三、关于观澜丽景物业前期管理与收费问题。1、观澜丽景小区于2014年11月办理业主入户，由于该小区为市农委团购房，由市农委统一协调办理业主入住手续，并预收装修垃圾清运费、电梯费、预收电费、公用电费和物业费。2、2014年11月办理业主入住时，本案所涉及物业登记的产权人为贾冬梅，与上诉人无关。3、自愿缴纳物业前期管理费的时间已经过去6年之久，超过法律规定的诉讼时效，法院应当驳回起诉。四、该户拖欠物业服务费。该户拖欠物业费12个月1002.96元（2020.4.1-2021.4月）、电梯费36个月1,440.00元（2019.4.1-2021.4月）、水费11个月（2020.5-2021.4）61.95元，未履行业主缴纳物业服务费的义务。综上所述，请二审法院依法驳回上诉、维持原判。贾显新向一审法院起诉请求：原告购买被告开发的辽阳市文圣区衍水大街16号观澜丽景小区商品房，被告在该商品房未取得辽阳市住房和城乡建设局建设工程项目竣工备案证明的情况下于2014年11月使用临时电转供电交房，并于2014年11月27日收取了此房屋的垃圾清运费、电梯管理费、预收电费、公用电费和从2015年4月开始一次性收取了五年的前期物业费。被告存在违法违规交房和违规收费的事实行为，应当按国家相关法律法规的规定和购房合同第十四条的约定退还、支付原告临时电转供电费、购房合同违约金等项目的本金和应当给付日到实际给付日的利息。原告因2020年六月中旬委托其亲属代取家中的初始房产证时受阻，辽阳华亿物业有限公司（开发商的子公司）与辽宁建发地产开发建设集团有限公司联合串通起来缴纳物业费捆绑房产证的办理，开发公司、物业公司擅自启用电梯卡升级期限捆绑缴纳物业费和限制原告及亲属自由使用电梯出行，原告及亲属因被开发商和物业公司侵权，通过政府信息公开网得知观澜丽景小区于2019年4月29日才通过辽阳市住建局竣工备案，并曾因为临时电转供电违规事实被辽阳电力稽查大队处罚过，即辽宁建发地产开发建设集团有限公司在2014年11月存在违法违规交房并违规收费的事实。开发商用临时电转供电（并非正式的市政用电）于2014年11月未取得建设工程竣工验收证明文件的情况下违法违规交房违反了建筑法、城市房地产管理法、建设工程质量管理条例、辽宁省物业管理条例、电力供应与使用条例及供电营业规划等相关法律法规的规定，以及因物业公司代收水费的准确性与其存在争议的以为自称为观澜丽景物业的工作人员威胁停水等（供水管网也未移交给专业的供水公司），为了维护自身合法权益，诉至法院请求依法判令：一、被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司向原告贾显新退还临时电转供电费1,575.00元，及因被告交付房屋时供水系统及供电系统不符合交付使用条件违反合同第十四条而产生的违约金5,016.50元，共计6,591.50元及从应当给付之日到实际给付日的利息3,000.00元，共计9,591.50元；二、本案诉讼费由被告承担。辽宁建发地产开发建设集团有限公司一审辩称：一、电费不应退还。业主用电就要承担电费，所以退还电费诉讼请求不成立。另自愿缴纳电费的时间已过6年之久，超过法律规定的诉讼时效，法院应当驳回原告诉讼请求。二、被告不存在购房合同违约金问题。被告向原告交付的房屋已达到交付使用标准。该小区2019年取得房屋的初始登记手续，由于疫情影响，被告无法集中办理初始登记证的发放工作，原告已经于2020年6月15日取走该户的初始登记手续，并办理了不动产登记证。因此答辩人不具有违约情形，原告要求支付购房合同违约金5,016.50元的诉讼请求不成立。三、关于观澜丽景物业前期管理与收费问题，观澜丽景小区于2014年11月办理业主入户，由于该小区为市农委团购房，由市农委统一协调办理业主入住手续，并预收装修垃圾清运费、电梯费、预收电费、公用电费和物业费。2014年11月办理业主入住时，本案所涉及物业登记的产权人为贾冬梅，与原告无关。自愿缴纳前期物业管理费的时间已过去6年之久，超过法律规定的诉讼时效，法院应当驳回起诉。四、该户拖欠物业服务费。该户拖欠物业费12个月1,002.96元（2020年4月1日至2021年4月）、电梯费36个月1,440.00元（2019年4月1日至2021年4月）、水费11个月（2020年5月至2021年4月）61.95元，未履行业主缴纳物业服务费的义务。一审法院认定事实：2014年3月17日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定被告将位于辽阳市文圣区建筑面积为83.58平方米房屋以250,824元的价格出售给原告，合同第十四条约定供电系统、供水排水系统于房屋交付之日达到使用条件，如因被告拖欠政府相关部门费用，而未达到上述约定事项，被告按已付房款的2%向原告支付违约金。2014年11月起被告在未取得辽阳市住房和城乡建设局竣工备案的情况下，使用临时电转供电，并为业主办理入住。2016年1月至2018年3月，原告支付电费1,375.04元及公摊电费200.00元共计1,575.04元，期间原告正常用电。2018年3月，被告转为国家电网正式供电。2019年4月29日，被告取得辽阳市住房和城乡建设局对观澜丽景小区的竣工备案。原告称其入住时供水和供电均能正常使用，但小区供水、供电均未纳入城市统一管网。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张被告退还临时电转供电费1,575.00元一节，一审法院认为，被告使用临时电转供电期间，向原告提供了供电服务，且收费标准为正常居民用电标准，原告作为用电人正常用电，则应当支付电费，故对原告的请求不予支持。关于原告主张被告支付购房合同违约金5,016.50元一节，一审法院认为，原告入住时被告提供的供电、供水排水系统满足了原告的正常使用，不存在违约行为，原告的主张没有法律和事实依据，故对原告的主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百八十二条之规定，判决：驳回原告贾显新的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告贾显新承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人向上诉人提供了供电服务，上诉人主张要求退还电费，无事实及法律依据。被上诉人因违反转供电规定被处罚，并非影响其供电关系成立并有效的原因，不能作为上诉人要求退还电费的理由，故一审法院对上诉人的请求不予支持并无不当。上诉人未提供充分证据证明被上诉人存在违约行为，一审法院未予支持其违约金的要求并无不当。综上所述，贾显新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人贾显新负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜审 判 员 王 娜二〇二一年八月八日法官助理 李 雪书 记 员 徐智源