辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8819号上诉人(原审原告)：沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司，营业场所：沈阳市皇姑区北陵大街17号。负责人：麦志昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春伟、曾宇，系北京金城同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳吉卓联行物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区十一纬路169号1-16-8室。法定代表人：王茂，系该公司经理。上诉人沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司（以下简称“中汇分公司”）因与被上诉人沈阳吉卓联行物业管理有限公司（以下简称“吉卓联行”）居间合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法由审判员关宇宁担任审判长并主审，与审判员陈睿、张小姣共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中汇分公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.案件受理费、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。中汇分公司与沈阳梵西果业有限公司(以下简称“梵西果业”)解除租赁合同，原因是梵西果业拖欠租金、擅自停-1-沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司上诉状业行为构成严重违约，租赁合同约定解除的条件成就，中汇分公司依法行使合同解除权，而不是一审法院认定的双方协商一致解除租赁合同。由于梵西果业多次长期拖欠租金、物业费等费用，并于2019年10月21日擅自停业。2019年11月11日，中汇分公司依据租赁合同约定向梵西果业发出《解约通知函》，并通过短信、微信、邮件及邮寄的方式向梵西果业送达，其中邮寄的快递分别向梵西果业注册地址及《沈阳天地项目商铺租赁合同》约定的送达地址邮寄，均被退回。依据中汇分公司与梵西果业租赁合同关于通知送达条款的约定，《解约通知函》已经视为送达梵西果业，《沈阳天地项目商铺租赁合同》此时已经解除。《沈阳天地项目商铺租赁合同》解除后，因梵西果业仍不履行支付欠款等义务，中汇分公司向皇姑区法院提起诉讼，并在起诉时明确了租赁合同已经解除的事实。在诉讼过程中，梵西果业一直希望与中汇分公司进行和解，中汇分公司为了妥善处理纠纷，使商铺能够尽快出租，避免双方损失继续扩大，最终同意与梵西果业和解。虽然双方达成了和解，但和解协议的主要内容是就合同解除后续问题如何处理所做的安排；就租赁合同解除的原因、时间问题，和解协议明确合同解除的原因是梵西果业违约导致，解除的时间是2019年11月11日。综上，租赁合同解除的原因是梵西果业违约、解除的方式是中汇分公司通知解除，解除的时间是2019年11月，而不是一审法院认定的合意解除，解除时间更不是和解协议签署的时间；另外，和解协议-2-沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司上诉状也进一步明确了梵西果业的停业时间是2019年10月21日，符合《租赁代理服务协议书》约定的6个月内。一审法院的认定违背了客观事实，上述事实对本案的审理结果具有决定性影响。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，维护当事人的合法权益。吉卓联行辩称，认可一审法院判决。中汇分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还代理服务佣金200，000元；2.判令被告承担延期返还代理服务佣金的利息（从2019年12月25日开始计算，至实际返还之日，按照租赁服务代理协议书中8.4条约定，依据对等原则，按逾期赔款额万分之三计算）；3.判令被告承担本案全部诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2018年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为SY101/12.05/0292的《租赁代理服务协议书》一份，约定乙方为甲方位于沈阳市皇姑区北陵大街17号坐落于沈阳天地负一层至四层（租赁面积约30000平方米）项目提供非独家的租赁代理服务。乙方具体服务内容为：应专业并积极主动的开展客户接待、跟踪；与甲方协调询问和介绍，与甲方代表一同与租户进行谈判；并安排合同签署等事宜。合作期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。对于代理服务佣金的支付，5.2.1约定：代理服务佣金之70%于代理成交后30个工作日内支付，剩余30%之代理服务佣金在将客户进场装修后30个工作日内支付；5.2.4约定：本合同有效期内至本合同终止后的六个月内，如因客户原因导致租赁合同被解除的（包括甲方因客户违约主动解除租赁合同，但已开业经营6个月（含6个月）以上之客户不包括在内），则：5.2.4.1如果甲方没收了客户的租赁保证金，则甲方仅需向乙方支付相当于20%租赁保证金的补偿金，无需支付此笔代理服务佣金，如此笔代理服务佣金已支付完毕，甲方有权选择要求乙方返还或者直接在其他笔未付代理服务佣金中扣除多支付的费用；5.2.4.2如果甲方将客户租赁保证金退回，则甲方无需向乙方支付任何代理服务佣金或补偿金。经被告介绍安排，2018年11月27日，原告（甲方）与案外人沈阳梵西果业有限公司（乙方，以下简称梵西果业公司）签订《沈阳天地项目商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方负一层B1-05/10b/14号商铺，使用面积1646平方米，租期10年（含5个月装修期），甲方于2018年12月1日向乙方交付商铺。第1至3租约年，乙方按扣率租金方式支付租金；第4至6租约年，乙方按月基本租金89115.23元支付租金；第7至10租约年，乙方按月基本租金98627.53元支付租金。2018年12月18日，梵西果业公司向原告支付租金保证金384767元。2019年5月10日，梵西果业公司开业经营。2019年7月，原告向被告支付代理服务佣金200000元。2019年12月6日，原告向梵西果业公司邮寄告知函及解约函，主要内容为：截至2019年11月11日，梵西果业公司拖欠原告租金4479.13元，欠缴推广费5953元，物业管理费4762元，水费2398元，共计17592.13元。2019年10月21日起，梵西果业公司停止经营，截至2019年11月11日，已停止经营达22天。原告告知梵西果业公司双方之间的租赁合同于该解约函送达之日解除，并通知梵西果业公司支付拖欠费用17592.13元及逾期付款违约金、补助装修期内租金130136.1元、返还装修补助3000000元及配电箱移位工程费18988.32元、支付1000000元赔偿金、扣除履约保证金等。该邮件于2019年12月12日被退回妥投。2019年12月17日，原告向被告邮寄告知函，主要内容为因梵西果业公司存在严重违约行为，于2019年10月21日停止经营，原告已与梵西果业公司解除合同。故依据《代理协议》5.2.4约定，要求被告自收到该函件7日内返还原告已支付的代理服务佣金200000元。被告于2019年12月18日收到该告知函。本案审理期间，原告以其2020年1月2日将梵西果业公司诉至来院，要求梵西果业公司支付违约金48552.18元；支付占用商铺期间的占用费88319元（按每日80292.元标准，自2019年12月12日起暂计算至2019年12月23日止，应计算至实际交还之日止）；支付占用商铺期间的物业费8658.56元、推广费6926.88元（自2019年12月7日起暂计算至2019年12月23日止，应计算至实际交还之日止）；支付装修补助2781949.55元；支付赔偿金1000000元；判令被告承担律师费70000元；判令被告承担本案的全部诉讼费用，（2020）辽0105民初33号租赁合同纠纷一案尚未审结为由，申请本院中止审理。本院于2020年11月2日作出（2020）辽0105民初5042号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2020年10月26日，原告（甲方）与梵西果业公司（乙方）、沈阳嘉安良超市有限责任公司就2018年11月27日，原告与梵西果业公司签订的《沈阳天地项目商铺租赁合同》达成协议，签订《和解协议书》，该协议书记载梵西果业公司于2019年10月21日擅自停业，存在严重违约行为，致双方合同无法继续履行，原告与梵西果业公司确认，双方之间的合同于2019年11月11日解除。梵西果业公司截至合同解除之日欠缴的租金4479.13元，物业服务费4762元，推广费5953元，水费2398元，共计17592.13元及（2020）辽0105民初33号民事案件的诉讼费9708.75元，均在乙方缴纳的履约保证金中扣除，剩余履约保证金原告退还梵西果业公司。梵西果业公司商铺内现有装修、装饰及设施归原告所有，原告不对梵西果业公司进行补偿或赔偿。2020年10月30日，原告扣除梵西果业公司诉讼费9708.75元，并于2020年11月11日退还梵西果业公司剩余履约保证金357，466.12元。2020年11月25日，原告向本院就（2020）辽0105民初33号民事案件向本院申请撤诉。当日，本院作出（2020）辽0105民初33号民事裁定书准予原告撤诉。一审认为，依据原告诉请内容，本案案由为居间合同纠纷。现原告以被告介绍的，与其签订租赁合同的梵西果业公司存在违约行为，导致原告与梵西果业公司签订的租赁合同解除，且梵西果业公司开业经营未满6个月为由，依据《租赁代理服务协议书》5.2.4条约定，要求被告返还其已支付的代理服务佣金200，000元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原告应对其主张所依据的事实提供证据加以证明，否则应承担不利后果。依据《租赁代理服务协议书》5.2.4条约定内容，被告应返还原告代理服务佣金前提需同时满足以下两个条件：1.因梵西果业公司原因导致租赁合同被解除；2.梵西果业公司开业经营不足6个月。结合本案查明事实，虽梵西果业公司公司存在拖欠租金、擅自停业等行为，但并不必然导致双方解除租赁合同，现原告与梵西果业公司达成和解协议，在协议中双方确认解除合同时间，属双方协商一致解除合同，不属于因梵西果业公司原因导致租赁合同被解除的条件，故被告返还原告代理服务佣金条件未成就，一审法院对原告要求被告返还代理服务佣金等请求不予支持。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司的诉讼请求。案件受理费4378元，保全费1520元，均由原告自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。其中，上诉人提供了以下证据：证据一、（2020）辽0105民初33号案件庭审笔录（中汇分公司诉梵西果业），证明：1.笔录第11页记载，梵西果业对于中汇分公司举证证明的其逾期支付租金、物业费、推广费等费用，以及其被列为失信被执行人，丧失继续履行合同能力等解除合同通知记载的事实均无异议；梵西果业的违约行为已经达到约定的解除条件。2.笔录第6、7页记载，梵西果业明确其处于闭店状态，中汇分公司行使合同约定的解除权，梵西果业自认已收到解除合同通知，所以租赁合同解除的原因是梵西果业违约导致，双方后来签署的和解协议也对解除原因及解除时间进行了确认。证据二、吉卓联行和梵西果业的工商档案，证明：吉卓联行与梵西果业系关联公司，均由马旦贵本人或通过北京家家泰商业管理有限公司实际控制。因此，吉卓联行对于梵西果业逾期缴费、擅自停业以及丧失合同履行能力等的违约行为，以及中汇分公司和梵西果业之间的诉讼、后续和解协议的达成和内容均系明知的，并且可以直接参与决策。被上诉人的质证意见为：梵西果业并没有承认自己违约，只是提出了进行店面整改，单纯提出违约不成立。被上诉人是北京嘉峻商业管理有限公司控股方，从公司的经营角度，与梵西果业之间并没有实际联系，并且我公司主要从事商业地产服务，梵西果业从事的是生鲜，业务上没有任何联系，是独立的经营实体。经审查，本院对以下事实予以确认：在（2020）辽0105民初33号案件庭审中，梵西果业对于上诉人举证证明的其逾期支付租金、物业费、推广费等费用，以及其被列为失信被执行人，丧失继续履行合同能力等解除合同通知记载的事实均无异议。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，依据《租赁代理服务协议书》5.2.4条约定内容，吉卓联行应返还中汇分公司代理服务佣金的前提需同时满足以下两个条件：1.因梵西果业原因导致租赁合同被解除；2.梵西果业开业经营不足6个月。结合本案查明事实，梵西果业存在逾期支付租金、物业费、推广费等费用，以及被列为失信被执行人，丧失继续履行合同能力等合同解除的情形，虽然中汇分公司同梵西果业达成了和解协议，但该和解协议系基于解除租赁合同的后果而达成，并未否认梵西果业的违约行为及租赁合同法定解除的效力，因此，符合返还代理服务佣金的第一种条件。另外，根据庭审查明的事实，梵西果业与2019年5月10日开业，2019年10月21日停业，亦符合返还佣金的第二条关于经营期限的约定。基于以上原因，上诉人主张返还代理服务佣金的上诉请求成立，但导致此种情形的原因系案外人梵西果业违约行为所致，且双方在《租赁代理服务协议书》并未约定违约金给付标准的条款，故上诉人要求被上诉人给付利息的请求，本院不予支持。综上，中汇分公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初5042号民事判决；二、沈阳吉卓联行物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司200,000元；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回沈阳华汇房地产有限公司中汇商场分公司的其它上诉请求及其它诉讼请求。一、二审案件受理费各4,378元，合计8,756元，由沈阳吉卓联行物业管理有限公司负担。保全费1,520元，由沈阳吉卓联行物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 关宇宁审 判 员 陈 睿审 判 员 张小姣二〇二一年八月七日法官助理 任麒超书 记 员 钟雨含本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。