湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1126民再3号再审申请人（原审被告）：肖芬，女，湖南省洞口县人，居民。被申请人（原审原告）：唐池翠，女，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人:王同旺，男，湖南省宁远县人，居民。再审申请人肖芬因与被申请人唐池翠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）湘1126民初646号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年4月14日作出（2021）湘1126民申2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人肖芬、被申请人唐池翠及其委托诉讼代理人王同旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖芬申请再审称，宁远县人民法院于2018年3月23日受理了唐池翠诉肖芬房屋买卖合同纠纷一案，法院以肖芬未依约支付购房款构成违约为由，判决解除肖芬与唐池翠签订的《商品房买卖合同》，限肖芬将位于宁远县腾空交付给唐池翠。再审申请人肖芬认为原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原审判决认定肖芬构成根本违约是错误的，唐池翠违法违约在先，肖芬未依约支付房款是其行使先履行抗辩权，并未违约。唐池翠出卖房屋时，未办理预售许可证，超层超面积建设，导致无法办理房屋权属证，且未按照承诺安装两台电梯，作出虚假承诺，同时对办理房屋权属证书的时间约定不明，也减损了肖芬的合法权益，至今肖芬未取得房屋权属证书。原审判决对出卖人唐池翠的违法违约行为视而不见，对涉案合同也未进行依法审查，从而适用法律错误，作出错误的判决；二、与肖芬同住在宁远县的业主曾长成与唐池翠房屋买卖合同纠纷一案，与肖芬的民事案件完全相同，现已终审判决，判决结果却与（2018）湘1126民初646号民事判决完全相反，足以证明原审判决错误。综上所述，为维护申请人肖芬的合法权益，特向法院申请再审，请求人民法院依法判决。被申请人唐池翠辩称，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定申请人在规定的期限内将剩余房款交纳完毕，但申请人未按合同约定交纳剩余房款，被申请人已经向法院起诉要求解除合同，法院已经作出生效判决，请求法院维持（2018）湘1126民初646号民事判决。原审原告唐池翠向本院提出了如下诉讼请求：1、依法解除原告跟被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告限期将城康大厦第10层Ｄ号房交付给原告；3、依法判令被告支付原告违约金177749元；4、诉讼费用概由被告承担。本院原审认定事实：唐池翠及丈夫王同旺、次子王晓斌通过国有出让的方式,于2014年2月10日前取得了位于宁远县（现桐山街道老村屋村）相邻的三宗国有土地的使用权后，拟在该土地上建私人商住房并向宁远县住房和城乡规划建设局申办《建设用地规划许可证》。2014年5月5日，唐池翠取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划审批单》后即在该土地上建房。房屋竣工后，于2015年8月21日经湖南顺联建设工程有限公司对建设工程竣工验收为合格，2016年6月3日经湖南同力检测咨询有限公司对私宅工程结构实体检测为合格，2016年6月17日经宁远县公安消防大队对建设工程竣工验收消防备案复查为合格。2016年5月25日，唐池翠与肖芬签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1、肖芬以355498元的价格购买唐池翠兴建的位于宁远县；2、付款方式为第一次付款130000元，第二次2016年年底付款50000元，第三次2017年付款60000元，2018年付款60000元，剩余房款55498元交付房产证时全部付清；3、肖芬如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理，①自逾期之日起，肖芬按日向唐池翠支付总房款万分之二十的违约金，合同继续履行，②逾期超过90日后，唐池翠有权解除合同，唐池翠解除合同的，肖芬按总房款的50%向唐池翠支付违约金；4、办理产权、土地使用权等所需的税费由肖芬承担，并在政府相关部门规定的时间内缴纳契税；5、所售出房屋的房产证，待大厦售完后统一办理。合同签订后，肖芬按约定支付了应付款130000元，唐池翠亦将城康大厦第10层Ｄ号房交付给肖芬，被告肖芬对房屋装修后于2016年8月底入住。其后，由于唐池翠所建房屋违反建设规划许可、超层超面积建设而暂时不能缴纳契税办理房产证，以及唐池翠所建房屋设计两个电梯井现只安装了一部电梯不方便出行等，肖芬遂以此为由对合同约定的2016年年底应付款50000元仅支付20000元后，拒绝支付2016年年底的应付款30000元及2017年年底应付款60000元，对合同中关于2018年应付款60000元的约定，被告肖芬在庭审中亦明确表示“交不上契税、办不下房产证，拒绝交一切费用”。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋买卖合同纠纷，原告唐池翠与被告肖芬签订的购房合同，名为《商品房买卖合同》，实为私人自建房存量房屋买卖合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告唐池翠与被告肖芬在合同中约定：肖芬如未按合同约定的时间付款，……逾期超过90日后，唐池翠有权解除合同，唐池翠解除合同的，肖芬按总房款的50%向唐池翠支付违约金。现肖芬拒绝支付合同约定的2017年以前的应付款90000元，对2018年的应付款60000元亦明确表示不予支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。”第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定，被告肖芬的行为已属根本性违约，亦符合双方约定的解除合同的条件。因此，对原告唐池翠提出的解除原告与被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》、由被告将城康大厦第10层Ｄ号房交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。房屋系特殊商品，结合我县近年来房地产市场行情，合同解除后涉案房屋退还原告，应不会给原告造成经济损失，且原告在本案中有一定的违约行为，故对原告要求被告支付违约金177749元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告已收取的被告的购房款及被告对涉案房屋的装修费用等问题，可由双方自行协商解决或另行提起诉讼。本院原审判决：依据《中华人民共和国合同法》第六条，第四十四条，第六十条，第九十三条第二款，第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项，第一百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告唐池翠与被告肖芬于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告肖芬于本判决生效之日起三个月内，将位于宁远县腾空并交付给原告唐池翠；三、驳回原告唐池翠的其他诉讼请求。再审申请人肖芬在再审时向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，拟证明双方签订合同的事实；2、收据，拟证明申请人给付房款150000元，水电入户费4000元；3、（2019）湘1126民初1585号民事判决书，拟证明同案不同判决的事实；4、（2020）湘11民终611号民事判决书，拟证明同案不同判决的事实；5、（2019）湘11民终39号民事裁定书，拟证明唐池翠与曾长成房屋买卖合同纷纷一案，宁远县人民法院作出的（2018）湘1126民初1055号判决认定事实不清，发回重审的事实；6、建设工程规划审批意见，拟证明被申请人超面积建筑房屋的事实；7、照片，拟证明被申请人未安装2台电梯；8、照片，拟证明进、出乱设规划，消防不安全；9、（2019）湘1126民初1728号民事判决书，拟证明同案不同判决；10、（2018）湘1126民初646号民事判决书，拟证明同案不同判的事实；11、湖南省高级人民法院作出的（2021）湘民申1574号民事裁定书，拟证明同案不同判的事实。被申请人唐池翠对再审申请人肖芬提供的证据质证认为，对再审申请人提交的1、2、3、4、5、6、9、10、11号证据质证无异议，7、8号证据的真实性无异议，但没有讲要装两台电梯，业主的管理费也没有交。被申请人唐池翠未向本院提交新证据。本院对再审申请人肖芬提交的证据认定如下：对再审申请人提交的1、2、3、4、5、6、9、10、11号证据，被申请人质证无异议，本院予以采信；被申请人对7号证据的真实性无异议，本院予以采信；被申请人虽对8号证据的真实性无异议，但仅凭照片不能达到再审申请人的证明目的。本院再审认定事实与原审查明的一致，对原审查明的事实，本院再审予以确认。本院再审还查明，对于唐池翠、王同旺所建楼房，宁远县住房和城乡规划建设局审批是私人商住，建设用地面积507.21平方米，总建设面积5748.5平方米，规划建设楼层为11层（含地下二层），而唐池翠与肖芬所签订的合同中载明建设用地面积666.8平方米，唐池翠实际建设楼层为16层(含地下2层),总建设面积11800平方米。本院再审认为，本案争议的焦点是：原审原告唐池翠是否有权单方解除合同并要求原审被告肖芬支付违约金。本案中，原审原告主张原审被告未如约支付第二次、第三次的购房款150000而单方解除合同。原审原告与原审被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。再审申请人肖芬与被申请人唐池翠签订合同后，再审申请人肖芬给付被申请人唐池翠房款150000元，被申请人唐池翠将涉案房屋交付给再审申请人肖芬，后再审申请人肖芬于2016年8月底装修入住。根据合同约定，再审申请人肖芬存在未按合同约定支付购房款的违约情形，且按照合同约定，逾期付款超过90日的，被申请人有权解除合同，但在房屋买卖合同中出卖人负有为买受人办妥房屋产权证的义务，房屋产权证的办理直接关系到买受人能否实现交易目的。由于被申请人唐池翠在新建城康大厦时，存在超容积率建设、未按规划建设等违规行为，导致涉案房屋未能办理房产证，且至今仍未整改到位的事实，故被申请人亦存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”综上，被申请人唐池翠依合同约定行使解除权，应在守约的基础上，再审申请人肖芬以未能及时办理产权证为由拒付房款，系出于权利救济的目的，具有一定的合理性，并且再审申请人肖芬对案涉房屋已经进行装修，并居住至今。根据公平原则，不宜认定被申请人唐池翠已获得了合同的单方解除权，因此，双方当事人应遵照合同约定继续履行自己的义务。故对原审原告唐池翠要求解除其与肖芬于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》及要求肖芬限期将位于宁远县腾空并交付给原审原告及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院原审认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果存在错误，应当予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、撤销本院于2018年9月17日作出的（2018）湘1126民初646号民事判决；二、驳回原审原告唐池翠的诉讼请求。案件受理费9132元，由再审申请人肖芬负担3800元，被申请人唐池翠负担5332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 王 贤 顺人民陪审员 欧阳永平人民陪审员 彭  博二〇二一年八月二十七日代理书记员 姜 丽 池附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。