广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13688号上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：林峰。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信集团有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：郝立谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：周湘文，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许诗园，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州中城置业有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：周明新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文娟，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人中国联合网络通信集团有限公司广东省分公司（以下简称联通广东分公司）、广州中城置业有限公司（以下简称中城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人城建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判城建公司无须协助办理广州市海珠区XX路XX房(《房地产预售契约》房屋地址：海珠区XX大厦X栋第X号房屋，以下简称涉案房屋)的产权登记手续；3.一、二审受理费均由联通广东分公司、中城公司负担。事实和理由：一、涉案房屋原所有权人是中城公司，中城公司才是履行办证义务的适格主体。因涉案地产项目是由城建公司、中城公司合作开发，两公司与联通广东分公司于1999年6月l5日签订《房地产预售契约》。城建公司与中城公司就此也签订了一系列合作协议，明确了各自的权利义务。根据城建公司与中城公司于1995年12月13日签订的《合作开发建设宝树新街综合楼合同》第二条、第四条约定，城建公司负责土地综合开发，中城公司负责房屋销售，其中，第11—1条约定，建设的房屋产权归中城公司所有，由中城公司自行管理、维修。双方1999年10月18日签订《补充合同》第二条约定，转让给城建公司的房屋，也是由中城公司直接办理相关过户手续。因此，中城公司作为涉案房屋的原所有权人，只能由其协助联通广东分公司办理产权登记手续，城建公司并非办证义务的履行主体。二、城建公司未收取购房款，无需履行办证义务，且办证过程根本不需要其提供任何资料或其他协助。房屋买卖合同关系中的主义务是买家的付款义务与卖家的交房与办证义务。中城公司收取了涉案房屋的全部购房款，应履行对应的交房与办证义务。一审判决城建公司共同承担办证义务，有违权利义务对等性。涉案房屋过户办证的过程中，无需城建公司提供任何资料或其他协助，一审判决城建公司协助办证的判项无法执行。如中城公司不主动履行办证义务，即便城建公司主动协助联通广东分公司办理相关手续，也无法完成办证，该判项将连累城建公司可能被采取强制执行措施，显失公平。三、涉案预售契约的“甲方”应当根据具体条款区分城建公司或中城公司，不一定共同指向城建公司、中城公司。如涉案预售合同第一条关于“甲方”取得土地使用权，根据客观事实可知，该处“甲方”指的是城建公司。同理，涉案预售契约涉及“甲方”交房或办证义务的条款，该处“甲方”只能是指中城公司而非城建公司。另，涉案房屋所在大厦的物业公司是广州中广物业管理有限公司，该物业公司与中城公司为关联公司，两家公司股东一致，由此可知《房地产预售契约》第12条约定的“甲方”指的是中城公司，且第5条约定的“甲方”银行账号也非城建公司所有。因此，《房地产预售契约》中有关“甲方”的约定并非当然都指代城建公司，而是应当根据具体的语境及实际情况进行区分。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人联通广东分公司二审辩称：一、根据房地产预售契约，城建公司与中城公司均是甲方，均是合同的签订主体，根据该契约第10条约定，城建公司与中城公司均负有协助办理房屋产权过户手续及房地产登记手续的义务，城建公司主张关于该契约中的甲方仅仅指的是中城公司，其没有协助办证义务的抗辩没有事实及法律依据。二、城建公司与中城公司签订的合作开发合同及补充合同是其内部约定，对联通广东分公司无约束力，该内部约定并不能免除其协助联通广东分公司办证义务。三、《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”根据《房地产预售契约》约定以及广州市不动产登记中心已申请公开的答复书，涉案房屋卖方和预售人均为中城公司及城建公司，因此办理过户应当由城建公司、中城公司和联通广东分公司共同申请。广州市不动产变更登记的程序也是按照上述规定进行，城建公司主张办证过程不需要其协助及提供材料是其不了解办证程序的体现。被上诉人中城公司二审辩称：一审法院认定事实清楚正确，请求二审法院维持原判。中城公司愿意协助联通广东分公司办理手续，但合同中并未约定办理相关手续需要的材料及费用承担问题，办证时是否需要城建公司协助及提供材料并不确定。城建公司主张办证不需要其提供协助是其单方判断，一审判决并不会损害城建公司的利益。联通广东分公司于2020年7月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中城公司、城建公司协助联通广东分公司办理位于广州市海珠区XX大厦X房的产权登记及领取房产证的相关手续；2.中城公司、城建公司承担案件诉讼费。一审法院查明认定事实如下：1999年4月28日，广州中城置业中心（甲方）与联通广东分公司（乙方）签订《XX大厦认购书》，载明认购物业位于广州市XX大厦A栋29层，建筑面积38.55平方米，认购价300690元。首期楼款120276元于1990年5月10日付清，二期楼款180414元于1990年6月10日付清。1999年6月15日，广州中城置业中心、城建公司（甲方、卖方）与联通广东分公司（乙方、买方）签订《房地产预售契约》，约定甲、乙双方于1999年4月28日签署了《房地产订购书》，甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市海珠区江南大道中与宝树新街交汇处用地面积为2462平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为XX大厦，由甲方预售。乙方向甲方预购上述房地产的第A幢第29层A号，朝向西北。该房的建筑面积为38.55平方米（含公告分摊面积10.02平方米），用途为公寓，房产成交价格为300690元。甲方同意乙方本契约附件二中第二项方式向甲方支付购房款。甲方应于1999年6月15日将该房产建成并正式交付乙方使用。该房屋在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。等。《房地产预售契约》签订后，中城公司、城建公司自1999年6月交付房屋给联通广东分公司使用；联通广东分公司分别于1999年5月14日、1999年6月23日向广州中城置业中心开具支票支付楼款120276元、180414元。2000年6月29日，广州中城置业中心向联通广东分公司出具通知，告知房屋经测绘实际面积为44.2942平方米，要求联通广东分公司补交房屋面积差价44804.76元。联通广东分公司于2000年7月17日支付了房屋面积差价44804.76元。2000年7月19日，广州中城置业中心向联通广东分公司开具购房发票，载明房款总金额为345494.76元。2009年1月6日，国务院国有资产监督管理委员会出具了《关于中国网络通信集团公司与中国联合通信有限公司合并有关问题的批复》（国资改革[2009]1号），载明中国联合通信有限公司吸收合并中国网络通信集团公司，新的集团公司使用中国联合网络通信集团有限公司的名称。2009年7月12日，中国联合网络通信集团有限公司成立含中国联合网络通信集团有限公司广东省分公司在内的9家分支机构。2011年11月1日，中国联合网络通信集团有限公司通知“原中国联合通信有限公司总部及其南方21省分公司名下的土地、房屋更名为中国联合网络通信集团有限公司总部及其南方21省分公司”。2019年8月26日，联通广东分公司向广州中城置业中心发出《关于协助办理XX大厦X房产权证明的函》，载明“……因历史原因，我公司一直未向贵公司办理该房屋的不动产权证相关手续，现根据国资委监事会《关于中国联合网络通信集团有限公司监督检查情况的通报》（国资监督-835号文件）相关要求，现恳请贵公司尽快协助我公司办理房屋不动产权证手续……”。联通广东分公司确认该函件并未发送给城建公司。2020年6月9日，联通广东分公司向广州市不动产登记中心申请信息公开，该中心于2020年6月22日出具《依申请信息公开答复书》，载明“……一、预售、抵押情况。XX大厦A栋29层A房，预售证号96XXX，预售人广州市城市建设集团有限公司、广州中城置业中心，预购人中广联合通信有限公司广东分公司，预售备案时间1999年11月10日，预售合同号960XXX，无退房或注销登记，无合同抵押、在建工程抵押情况。二、查封情况。暂无XX大厦A栋29层A房的有效查封信息。信息核查时间为2020年6月10日……”。2020年3月24日，国家税务总局广州市海珠区税务局出具《土地增值税纳（免）税证明》及《土地增值税纳（免）税证明补充说明》，载明“现有权属人中国联合通信有限公司广东分公司经国务院国有资产监督管理部门批复，其资产整合转移至中国联合网络通信集团有限公司广东省分公司，现需办理如下地址：海珠区XX路X号X房，面积44.29平方米的产权变更手续，经审核，属于免征土地增值税范围。”。根据国家企业信用信息公示系统及天眼查系统显示，中城公司曾用名为广州中城置业中心。一审法院认为：中城公司（曾用名:广州中城置业中心）、城建公司与联通广东分公司签订《房地产预售契约》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，中城公司、城建公司应当在该房屋交付使用后90天内协同联通广东分公司办妥产权过户和登记手续。现联通广东分公司已交齐合同约定的全部房款，中城公司、城建公司已将房屋交付给联通广东分公司使用多年，现联通广东分公司承接涉案房屋，但中城公司、城建公司仍未为联通广东分公司办理涉案房屋的产权证，已构成违约，应承担相应的民事责任。故联通广东分公司要求中城公司、城建公司协助其办理涉案房屋的产权登记请求符合合同约定，一审法院对此予以支持。关于产权证领取手续，并无合同约定，联通广东分公司可待房屋产权登记手续办理后自行领取。中城公司、城建公司的抗辩意见均缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年10月12日判决如下：一、被告广州中城置业有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司在本判决生效之日起十日内，协助原告中国联合网络通信集团有限公司广东省分公司办理广州市XX路X号X房（《房地产预售契约》房屋地址：海珠区XX大厦A栋第29层A号房屋）的产权登记手续；二、驳回原告中国联合网络通信集团有限公司广东省分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告广州中城置业有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一、城建公司在二审期间向法院提交:1.贝壳网截图，拟证明涉案物业所在XX大厦的物业公司是广州中广物业管理有限公司；2.中城公司企业报告、3.广州中广物业管理有限公司企业报告，拟共同证明中城公司与广州中广物业管理有限公司是关联公司。联通广东分公司质证称：对三份证据的三性不予认可；且已超过举证期限，不属于新证据，不应采纳。中城公司质证称：对三份证据三性不予认可，XX大厦的物业公司是谁与本案没有关联。二、中城公司二审庭后书面说明称：涉案房屋由中城公司和城建公司共同开发，并办理大确权，共同预售给联通广东分公司，涉案房屋产权现登记在中城公司名下,并向法院补充提交广州市房地产权属证明书等供法院参考，载明涉案房屋2004年12月1日于取得大确权，权属人登记为中城公司。三、城建公司2021年7月13日向法院提交《律师调查令申请书》，请求法院出具律师调查令以便其调查以下材料：位于广州市海珠区XX交汇处、用地面积2464平方米的地块的全部不动产档案。本院经审查认为，城建公司二审提交前述证据材料不属于二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，不予采纳；中城公司所补充的参考资料虽显示涉案房屋现登记在中城公司名下，但因涉案房屋《房地产预售契约》由城建公司、中城公司与联通广东分公司签订，并无证据证明城建公司无须履行协助办证义务；至于城建公司申请法院出具律师调查令的问题，因其申请调取的证据与本案待证事实并无直接关联，不影响本案事实及实质处理结果，故对其该申请本院不予接纳。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求以及有关事实和法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：城建公司上诉主张无须协助联通广东分公司办理涉案房屋的产权登记手续能否成立。对此，本院认定如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，涉案《房地产预售契约》由城建公司、中城公司作为共同甲方与联通广东分公司作为乙方所签订，是双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应切实履行。各方当事人对联通广东分公司已经支付购房款和补交差价款，并实际使用涉案房屋多年等事实均无异议。城建公司与中城公司共同作为《房地产预售契约》的出卖方，理应积极履行为联通广东分公司办理涉案房屋产权登记的义务。虽涉案房屋现确权登记在中城公司名下，但如前文所述，城建公司是《房地产预售契约》项下的共同出售方，并无证据证明其无须承担协助办证的义务。至于城建公司及中城公司的协议约定属于两者之间的内部关系，对联通广东分公司不具有约束力。一审法院判决中城公司、城建公司协助联通广东分公司办理涉案房屋产权登记手续，理据充分。城建公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照比例分段累计交纳……诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。据此，本院核算一审案件受理费为6482元，应由广州中城置业有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司共同负担，一审法院处理不妥，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人城建公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6482元，由广州中城置业有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司共同负担。二审案件受理费6482元，由上诉人广州市城市建设开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶