安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1196号上诉人（原审被告）：南京栖霞建设物业服务股份有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路251号。法定代表人:吕俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：华洋，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴宏，男，1982年7月4日出生，汉族，住安徽省当涂县。原审第三人：明发集团当涂房地产开发有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇白纻山路501号。法定代表人:冯建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻博文，男，系该公司员工。上诉人南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称栖霞物业公司）因与被上诉人吴宏、原审第三人明发集团当涂房地产开发有限公司（以下简称明发房地产开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初911号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栖霞物业公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.诉讼费用由吴宏承担。事实及理由：一审法院认定案涉房屋交付时间有误。明发房地产开发公司已于2019年10月11日向吴宏邮寄交房通知书，告知其于2019年10月29日交付房屋。根据《安徽省物业管理条例》第七十条规定，交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。依照上述规定，案涉房屋已于2019年10月29日交付，因此，吴宏应当按照前期物业服务合同缴纳物业费及公摊水电费。一审法院认定案涉房屋维修事实有误。吴宏于2019年11月10日对案涉房屋进行验房，栖霞物业公司将验房中存在的问题通知明发房地产开发公司。明发房地产开发公司于2019年11月28日维修完毕后，再次于2019年11月28日向吴宏邮寄交付催告函。对于房屋漏水维修问题，并非是房屋质量问题造成的，该理由也不能作为吴宏拒绝收房的理由。吴宏辩称，2019年10月30日，明发房地产开发公司通知吴宏收房，经过吴宏及栖霞物业公司现场查看，发现案涉房屋存在大量质量问题。栖霞物业公司告知吴宏会将相关问题反馈明发房地产开发公司，等明发房地产开发公司维修结束后再办理房屋交付手续，直到2020年10月底，房屋大部分质量问题才维修结束，2020年11月16日，吴宏前往栖霞物业公司办理交房手续，栖霞物业公司要求吴宏从2019年10月30日开始缴纳物业费及公摊水电费。吴宏急于装修，只能缴纳了相关费用，但注明保留诉讼的权利。房屋延期交付是由于房屋质量问题导致的。由于案涉房屋存在大量的质量问题，明发房地产开发公司一直在维修，导致吴宏无法在2019年10月30日拿房，栖霞物业公司也未在当天办理交房手续，因此栖霞物业公司收取2019年11月至2020年11月的物业费及公摊水电费违法。根据当住建访﹝2020﹞5号《信访事项处理意见书》，当涂住建委明确了关于维修期间的物业费问题，要求物业公司从房屋维修后开始计算物业费。根据双方签订的商品房买卖合同第是一条第三款第二项规定房屋交付时间应该是在所有房屋质量问题维修结束并实际交付后。关于房屋维修情况。吴宏在收房前无法独立前往案涉房屋，每次前往房屋查看时，栖霞物业公司均有工作人员陪同，且每次离开时，各方共同检查门窗是够关闭。因此，栖霞物业公司称房屋漏水系开窗未能及时关闭导致的，无事实依据。根据吴弘提供的维修单及物业工作人员手写记录，案涉房屋存在至少四次维修，次卧窗台裂纹做过两次防水。栖霞物业公司称房屋已于2019年11月17日维修完毕与事实不符。明发房地产开发公司关于2019年11月28日再次邮寄催告函的陈述与客观事实不符。明发房地产开发公司述称，明发房地产开发公司已按期交房，一审法院认定事实错误，适用法律不当。明发房地产开发公司在交付日前取得了《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同第九条约定的竣工验收备案证明与房屋测绘报告，并在交付日前向吴宏邮寄交房通知书，通知其应于2019年10月29日前来收房，随后又于2019年11月28日邮寄交付催告函。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《安徽省物业管理条例》第七十条第二款的规定，吴宏未按照交房通知书约定的时间前来办理交房手续系吴宏违约，并非明发房地产开发公司超期交房。吴宏提交的当住建访﹝2020﹞5号《信访事项处理意见书》，该意见书明确指出明发房地产开发公司按期交付，及时维修等事实，明发房地产开发公司无违约行为。《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同条款合法有效，一审法院认定格式条款无效适用法律错误。该合同是经马鞍山市住房和城乡建设委员会与马鞍山市工商行政管理局共同制定，合同文本在房产相关部门系统备案、不动产中心存档。在合同签订过程中，吴宏未对相关条款提出任何异议，并且在合同首页已列明双方当事人应当在自愿、平等、公平、诚实守信的基础上就商品房买卖行为内容协商达成一致意见，因此该合同并非格式合同，相关条款亦非格式条款。该合同补充协议第三条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条相一致，不属于明显减轻明发房地产开发公司责任或者不合理加重吴宏责任的情形，并非属于无效条款的情形。商品房的交付、收房、质保系不同法律关系，明发房地产开发公司按期通知吴宏交房，吴宏拒绝收房构成违约。吴宏提出房屋质量存在瑕疵，明发房地产开发公司如约承担质保维修责任，一审法院混淆上述不同的法律关系。根据前期物业服务合同的规定，明发房地产开发公司按期通知吴宏交付房屋，因吴宏原因未收房，根据《安徽省物业管理条例》第七十条的规定，该物业费应当由业主吴宏承担。吴宏向一审法院起诉请求：1.栖霞物业公司退还吴宏2019年11月至2020年11月物业费1487.20元；2.栖霞物业公司退还吴宏2019年11月至2020年11月公摊水电费471.43元；3.本案诉讼费用由栖霞物业公司承担。一审法院认定事实：2018年4月11日，吴宏和其妻胡阿罗共同与明发房地产开发公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：吴宏、胡阿罗购买明发房地产开发公司建设的明发·桃源熙岸1栋301室商品房一套；出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，如该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏等质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方在签订主合同的同时，又签订一份补充协议作为主合同的附件之一，补充协议其中载明：“房屋交付时，买受人现场查验房屋存在本合同第十一条（三）第2项、第十六条所列问题的，买受人应完成交付手续接收房屋，出卖人按照合同约定承担修复责任和费用，修复期间不视为逾期交房，不承担逾期交房的违约责任。……自交房通知规定的交付日起由买受人承担该商品房所产生的相关费用（包括但不限于物业服务费、公摊水电费等），并承担该房屋的损坏、灭失风险。”2019年9月16日，明发房地产开发公司与栖霞物业公司签订《明发桃源熙岸前期物业服务合同》一份，合同约定明发房地产开发公司选聘栖霞物业公司对明发桃源熙岸提供前期物业服务，合同期限自2019年11月1日至2022年10月31日。2019年10月11日，明发房地产开发公司向吴宏夫妇邮寄《交房通知书》，通知吴宏于同月29日办理交房手续。吴宏按约定时间前往查验房屋，栖霞物业公司受明发房地产开发公司委托同往查验并拟办交房手续，经查验发现房屋存在墙面地面空鼓、卫生间天花渗水、东边房屋墙角和窗户渗水、客厅地面开裂等质量问题。栖霞物业公司工作人员表示，将房屋存在的相关质量问题通知明发房地产开发公司进行维修，等维修结束后再办理交房手续。2019年11月，明发房地产开发公司委托栖霞物业公司对吴宏房屋进行了维修，并于同月28日向吴宏夫妇邮寄书面通知，催促吴宏夫妇于7日内办理房屋交付手续，吴宏夫妇没有前往办理。2020年7月、8月，明发房地产开发公司委托栖霞物业公司对吴宏的房屋再次进行了维修。2020年10月9日，吴宏因认为案涉房屋存在质量问题、物业收费不合理等问题而向当涂县住房和城乡建设局提出信访。同月27日，当涂县住房和城乡建设局作出《信访事项处理意见书》，其中载明：“关于维修期间的物业费问题，我局已要求物业公司从房屋维修完后开始计算物业费，维修期间的物业费由物业公司和开发公司交涉。”2020年11月16日，吴宏来到栖霞物业公司在明发·桃源熙岸小区的办公场所拟办房屋交付手续，栖霞物业公司则要求吴宏从2019年11月起交纳物业服务费和公摊水电费。吴宏由于急于用房，只得按栖霞物业公司要求交纳了2019年11月至2021年12月的物业服务费2974.48元、2020年11月16日前的公摊水电费450元，但在《入住流程表》上写下了“保留诉讼权利，因为一直维修到今年10月份”的字样，同时在《房屋交接单》上签名，办理了房屋交付手续。同日，吴宏、栖霞物业公司双方签订了《明发·桃源熙岸前期物业服务协议》，其中第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定各项分摊费用。1.业主从开发商交付房屋次月首日起，开始缴纳物业管理费。2.……。”吴宏认为栖霞物业公司向其收取2019年11月到2020年11月期间的物业服务费和公摊水电费，侵害其合法权利，遂提起诉讼，要求栖霞物业公司退还物业服务费1430元、公摊水电费450元，合计1880元（变更后）。诉讼期间，胡阿罗向本院书面表示，案涉房屋上形成的物业费和公摊水电费权利全部由吴宏主张，栖霞物业公司及明发房地产开发公司对吴宏一人主张该权利也未提异议。一审法院认为，吴宏与明发房地产开发公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合法有效，明发房地产开发公司虽通知吴宏于2019年10月29日办理房屋交付手续，但由于查验发现标的房屋存在诸多质量问题，经明发房地产开发公司委托栖霞物业公司维修后，直至2020年11月16日双方才签署房屋交接单并实际交付房屋，故房屋交付日期应为2020年11月16日。明发房地产开发公司以补充协议约定“房屋交付时，买受人现场查验房屋存在本合同第十一条（三）第2项、第十六条所列问题的，买受人应完成交付手续接收房屋，出卖人按照合同约定承担修复责任和费用，……自交房通知规定的交付日起由买受人承担该商品房所产生的相关费用（包括但不限于物业服务费、公摊水电费等）”为由，主张房屋已于2019年10月29日交付；因补充协议约定的该项内容违反了主合同关于“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，因此补充协议约定的该项内容无效，明发房地产开发公司的主张理由不能成立。明发房地产开发公司与栖霞物业公司签订的前期物业服务合同及吴宏与栖霞物业公司签订的前期物业服务协议均合法有效，但栖霞物业公司依据前期物业服务协议的相关约定，主张吴宏应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起交付物业服务费，是对该前期物业服务协议约定内容的片面理解，也违反相关法律法规的规定，该主张不能成立。案涉房屋交付前的物业服务费，栖霞物业公司可与明发房地产开发公司交涉处理。吴宏主张权利合法，应予支持。为此，判决：栖霞物业公司于判决生效之日起十日内，退还吴宏物业服务费1430元（2974.48元÷26月×12.5月）、公摊水电费450元，合计1880元。一审案件受理费减半收取25元，由栖霞物业公司负担。二审中，吴宏提交七张照片打印件以及当住建访﹝2021﹞1号《信访事项处理意见书》复印件一份，用以证明案涉房屋至今仍存在质量问题，房屋仍在维修中。本院认为，吴宏提交的照片不能反映房屋维修时间，达不到证明房屋现在仍在维修的目的，其提交的当住建访﹝2021﹞1号《信访事项处理意见书》载明出具时间为2021年1月18日，该意见书出具在一审庭审之前，不属于新证据，本院对吴宏二审提交的证据不予认定。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，综合栖霞物业公司的上诉请求及吴宏、明发房地产开发公司的答辩意见，本案二审争议焦点是一审判决栖霞物业公司退还物业费及公摊水电费是否正确。本案系物业服务合同纠纷，因房屋质量问题，双方于2020年11月16日才签署房屋交接单并实际交付房屋，根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，栖霞物业公司向吴宏收取房屋交付之前的物业费及公摊水电费无法律依据，一审判决予以退还正确。案涉房屋在交付过程中经查验确实存在质量问题，吴宏根据合同约定予以拒收，不属于无正当理由不办理相关交付手续，故栖霞物业公司关于视为交付的上诉主张不能成立。综上所述，栖霞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京栖霞建设物业服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 费长城审 判 员 吴静旻审 判 员 郝静静二〇二一年八月三十一日法官助理 彭 立书 记 员 李欣彤附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。