河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终5166号上诉人（原审原告）：王留凤，女，1959年2月28日出生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：刘六三，男，1955年3月21日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）：常振堂，男，1950年4月1日出生，汉族，住河南省偃师市。委托代理人：原宗保，河南一得律师事务所律师。委托代理人：刘灵珊，河南一得律师事务所实习律师。上诉人王留凤因与被上诉人刘六三、常振堂确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院(2016)豫0302民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王留凤，被上诉人刘六三，被上诉人常振堂及其委托代理人原宗保、刘灵珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王留凤上诉请求：1、依法撤销一审判决，并判决支持王留凤的一审诉讼请求。2、依法判决被上诉人承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，常振堂的购房行为不符合善意取得的构成要件，依法不能适用善意取得制度。（一）常振堂在与刘六三进行房屋买卖之前已经得知其要购买的房屋是王留凤和刘六三共同所有的房屋。在庭审中，面对法庭的询问，常振堂已经明确说明，“晚上，王某找到我说，王留凤和刘六三城里有点房子不住，你要不要”，这句话已经充分的说明证人在作为中间人时已经向常振堂明确讲明了房子是王留凤和刘六三共有的。同时根据庭审中已经查明的事实，该房子是在2003年初就取得的，而王留凤与刘六三是在1982年就登记结婚的，依照《婚姻法》第17条之规定，该房屋在法律上依法也属于王留凤与刘六三夫妻之间的共同财产。（二）根据王留凤在庭审中提供的证据7及证据8该两份证据明确记载了在2006年老城区的房价均价都在2114.6元左右，但两被上诉人之间实际发生的转让单价仅为710元。两者相差近两倍。这个交易价能算合理对价吗？而且本案的房子位于风景名胜区丽景门，其市场单价应远远高于媒体统计的平均价。（三）依据《物权法》第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。综上，常振堂的买房行为首先是恶意的，同时又未能支付合理对价，再者该房子目前还登记在转让人刘六三的名下，常振堂的买房行为不能满足善意取得成立的必要条件，刘六三、常振堂之间的买卖行为依法不属于善意，依法该转让行为应属无效。刘六三、常振堂之间签订的转让协议应属无效。为此，望二审法院能够支持王留凤的上诉请求，维护王留凤的合法权益不再继续遭受损害。刘六三答辩称：1、关于老城区丽景门房产纠纷一事，该房是2002年老城区旧城改造回迁房，属私有财产，原产权是洛阳市土产杂品总公司的。2、该房当时市场房价：如老城区2006市房产调查报告显示，每平方米在1400-1500元之间，其他区还有高的。实际该房2006年价格是75.43㎡×1450元=109373.5元，而常振堂当时只交了单位的职工内部价53555.70元，每平方米是710元，实际与市场价差55817.8元（按市区最低标准）。3、2002年单位让交53555.7元，因家庭困难无力支付，后常振堂就买了该房，当时就去交了53555.70元的房款，时至2006年回迁房交付前，中间再也没有协商房款。4、2006年6月21日回迁房交付后，在刘六三家由刘六三亲手写的临时协议及付款单据，房产证全部交给了常振堂。签订协议时，刘六三和常振堂对于再补交多少钱没有约定，就把协议上价格一项空着，后来刘六三就让常振堂再给其补52000元，刘六三协助常振堂办理过户，但常振堂之后一直没有给刘六三52000元，所以房子就没有给常振堂过户。5、因该房是单位给职工的内部价，属于私有财产，常振堂只交53555.70元单位内部价，且常振堂也知道与市场价格相差很大。况且，刘六三现在一分钱也没拿到，所以就没有给常振堂过户。6、常振堂涂改协议，协议时刘六三亲手写的，共一式三份，常振堂的一份是6万元，刘六三的协议价格一栏是空白。请法院审核，辨清真伪。常振堂答辩称：1、原审法院审理查明认定的事实清楚、证据确实，所做判决合情、合理、合法有据，应当予以维持。2、上诉人所述纯属编造，且不符合一般常理，有违诚实守信的民事行为的基本原则，应当依法予以驳回。事实与理由如下：一、常振堂购买王留凤丈夫刘六三名下的房屋，双方签订房屋买卖协议，且常振堂已经支付合理对价，上诉人交付了房屋，双方已经履行了合同义务，常振堂属于善意第三人。通过原审法院的审理已查明了本案的基本事实：1、常振堂与刘六三签订《转让协议》，将刘六三名下房屋以原价转让给常振堂，系双方真实意思表示。2、常振堂按约定向刘六三支付6万元房屋款项，刘六三将房屋及所有权证和相关收据、手续全部交给常振堂，转让协议已经实际履行。3、常振堂对该房进行装修并长期稳定的占有、使用达10年之久。4、该房屋的所有缴费的相关票据原件及房产证书原件均由常振堂持有。5、常振堂通过王留凤哥哥介绍购买该房屋，后补签房屋转让协议时，王留凤均在现场，证人王某即王留凤哥哥也予以证实。基于上述事实，本案涉及房屋登记在刘六三名下，常振堂有理由相信刘六三对该房屋享有处分权，常振堂也支付了房屋的合理对价，常振堂属于善意第三人。就是从日常生活经验法则，王留凤在该房屋出卖十几年后提起诉讼，明显不符合常理，相反更加印证王留凤对该房屋转让是明知的。二、关于房屋价格问题，双方签订的《房屋转让协议》中明确约定“房屋原价转让给乙方”，《房屋所有权证》附记中显示房屋协议价为53555.7元，庭审中刘六三也认可收到常振堂购房款6万元，证人王某也予以证实，各项证据相互印证，常振堂已经依约支付了房屋价款。三、关于刘六三的处分行为，并不构成无权处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案庭审中证人也认可双方签订该买卖合同时王留凤也在现场，刘六三并不构成无权处分。该房屋实际已处分达十余年之久，王留凤如果不知情，为何在这十年之中从未到过该房屋进行管理或居住？综上，原审法院查明认定事实清楚，证据确实充分，王留凤与常振堂买卖合同真实有效，并且该房屋转让协议已经实际履行，不存在买卖行为无效的任何情形，而上诉人随意反悔，严重违反诚实守信的基本原则。请贵院查明事实，依法维持原判，驳回王留凤上诉请求，维护常振堂合法权益。王留凤向一审法院起诉请求：依法确认刘六三与常振堂之间签订的房屋买卖合同无效。一审法院查明：刘六三与王留凤系夫妻关系，刘六三之父刘甲炎原系洛阳市土产杂品总公司职工，该公司分配其父住房一套，后1980年8月刘六三接替了其父的工作岗位，刘六三婚后，便与王留凤居住在该房内。2002年-2003年，老城区改造时原有住房被拆除，刘六三根据公司的协调安置工作选定了位于洛阳市老城区中州渠东西门口丽景门3幢7-201号房屋一套，但需要补交差价款53555.7元，后刘六三由于经济原因无力支付，遂找到王留凤之哥王某商量卖房事宜，王某便找到常振堂，常振堂同意以6万元的价格购买该套房屋，后常振堂与刘六三、王某一起办理了交付房款及其他费用的手续，常振堂遂居住使用该房屋至今。2006年6月21日，甲方刘六三与乙方常振堂、中间人王某补签《转让协议书》一份，载明：一、甲方现有一套住房，面积75.43㎡，座落于洛阳西关丽景门3#楼7门-201房。现原价转给乙方，价格陆万元正（刘六三所持有的协议书中该价格部分空白）。二、乙方房款全部给甲方，甲方已把正式房产证及有关条子、手续交给乙方。三、三方签字后，本协议生效，该房归乙方管理。有效期无限。甲方：刘六三、乙方：常振堂、中间人：王某，本协议一式三份，甲、乙、中间人各存一份。该协议书签订后，刘六三将房屋所有权证及办理房屋费用时的相关手续均交给了常振堂，但刘六三与常振堂一直未办理房屋过户手续。现王留凤以刘六三在未经其同意的情况下将共同所有的房屋转让给他人、刘六三的行为应属无权处分、因此该协议应属无效为由，具状诉至该院。另查明：洛市房权证（2005）字第X328656号房屋所有权证载明：房屋所有权人：刘六三，房屋坐落：老城区中州渠东西门口丽京门，产别：私有房产，房屋状况：3幢7-201，建筑面积：75.43平方米，成套住宅。附记载明：1、买卖；2、协议价：53555.7元；3、原产权人：洛阳市土产杂品总公司。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。常振堂与刘六三签订《转让协议书》，且已向刘六三支付6万元的购房款，刘六三亦向常振堂交付了房屋所有权证等相关证件，常振堂亦实际居住使用该房屋至今。且本案中，该房屋系刘六三所在单位安置给内部职工即刘六三的房屋，房屋所有权登记在刘六三名下，常振堂有理由相信刘六三对该房屋享有处分权，常振堂也支付了房屋的合理对价，常振堂属于善意第三人，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定，常振堂有理由相信王留凤是明知的且处分房屋是夫妻双方共同意思表示，王留凤不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故被告常振堂与刘六三所签订的《转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《转让协议书》合法有效。关于王留凤提出刘六三所持有的《转让协议书》中价格部分空白、房产系交由被告常振堂管理而非转让、且王留凤对该房屋转让不知情故协议无效的抗辩理由，因该《转让协议书》第一条中载明“房屋原价转给乙方”，刘六三所持有的协议中价格部分虽为空白，但根据刘六三的《房屋所有权证》附记中显示该房屋的协议价为53555.7元，而常振堂支付给刘六三的房款为6万元，两者相吻合，可认定刘六三与常振堂买卖房屋时约定的房价为6万元，且协议签订后刘六三将房屋所有权证及相关收据、手续均交给常振堂，此行为与房屋仅仅是交由常振堂管理而非转让的说法相悖，故该抗辩理由该院不予采信。关于刘六三提出其与常振堂曾口头协议房价款为105555.7元、在办理房产过户手续时常振堂再给其52000元的主张，因刘六三并未提供证据加以证明，常振堂对此不予认可，故该主张该院不予采信。综上所述，王留凤要求确认刘六三与常振堂之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王留凤的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王留凤负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：常振堂与刘六三签订的《转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应为有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，王留凤以涉案房屋系其与刘六三夫妻的共同财产，刘六三无处分权为由，要求确认常振堂与刘六三签订的《转让协议书》无效，本院不予支持。综上，王留凤的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王留凤负担。本判决为终审判决。审判长  王鑫杰审判员  邢 蕾审判员  赵淑婷二〇一六年十二月二十六日书记员  姚显营