山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1723民初3014号 原告：焦福祥，男，1976年2月18日生，汉族，住成武县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张亚男，成武兴成法律服务所法律工作者。 被告：万付全，男，1968年6月24日生，汉族，农民，住成武县。现住成武县。 委托诉讼代理人：李红梅，山东天清律师事务所律师。 原告焦福祥与被告万付全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告焦福祥特别授权委托代理人张亚男，被告万付全，委托代理人李红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦福祥向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告装修损失、房屋差价共计5万元（待鉴定评估后予以变更）。事实及理由：2006年5月10日，原被告签订楼房转让转让协议，被告将自建的位于成武镇刘桥村西路北的楼房卖给原告，约定价款16.7万元，协议签订后，原告于2007年花费数万元精装修后搬入该楼房居住。未曾想，被告见利忘义，违背诚信，看到该楼房纳入棚户区改造项目，竟然一纸诉状将原告诉至法庭。经审理判决，原被告的转让协议无效，原告将房屋交付给被告，被告返还购房款（详见2014成民初字地1253号民事判决书），但对于原告装修损失及房屋差价，因原告未进行反诉而未审理判决。据此，为维护原告的合法权益，原告具状起诉，请求依法判决。庭审中，原告将诉讼请求的标的额变更为426279元。 被告万付全辩称：原告要求的装修损失偏高，跟实际损失不符。对于附合的部分的财产损失原告应自行承担一半。对其他由原告投资购置的附属物、附助配件可移除不损害其使用价值的所有权归原告所有，不存在赔偿问题。其中一部分设施是被告出资修建，原告无权要求赔偿。对原告主张的房屋差价不具有合法性，这部分损失属于逾期利益损失，依法不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了下列证据： 1、原告焦福祥的身份证复印件一份。证明原告的身份情况。 2、成武县人民法院（2014）成民初字第1253号民事判决书一份。证明，原告于2006年购买了被告自建的位于成武县成武镇刘桥西路北50米东侧楼房（第四户）一处，双方协商房屋价格为16.7万元，原告已支付被告购房款11.1万元。后被告起诉原告，要求确认房屋买卖协议无效。经审理，法院判决原、被告签订的房屋买卖协议无效，焦福祥将房屋返还万付全，万付全返还焦福祥购房款11.1万元。 3、《房地产涉案评估报告》一份。经评估，涉案房产现价值593279元，其中附属物及装修评估价格为188375元。附属物及装修清单中包括地板砖9210元、装修102036元、水电（含灯具）18221元、门窗29153元、集中供暖15063元、天然气开户2600元、空调三个共计600元、太阳能一个150元、热水器一个50元、胡同路面8072元、胡同下水道1709元、纱窗封院389元、胡同铁门583元、果树三棵共计540元。 4、鉴定费发票一张。证明原告支出鉴定费6000元。 被告对上述证据的质证意见是：对判决书无异议。对评估报告的评估结论同本案的关联性很小，因为评估报告显示的房屋市场价值数额不能作为原告主张实际损失的有效证据。由于原被告签订的协议被依法确认无效，而原告主张的房屋差价属于逾期利益损失，在本案中属于非法利益，不受法律保护，因此，该部分损失被告不予认可。对报告中所显示的房屋附属物及装修评估损失，同实际损失不符，其中一部分属于被告投资所建，不属于原告的请求范围。其中可以移除的财产仍应归原告所有，不存在赔偿问题。其中已附合不能拆除的装修损失，由于原告在签订协议时主观存在过错，也是合同无效的主要原因，所以这部分损失原告也应自行承担一半。原告提交的评估报告评估的数额偏高。对鉴定费单据，认为由于评估报告主张的数额与实际损失不符合，所以鉴定费应由原告自行承担，对鉴定费单据的真实性没有异议。 被告提交了下列证据： 1、楼房转让协议一份。证明原告作为乙方，被告作为甲方，双方于2006年5月10日签订该协议书，约定：一、甲方将位于成武县成武镇刘桥村西头路北50米东侧楼房（第四户）及宅基所有权转让给乙方，甲方必须保证该处房屋建筑手续齐全，地界与四邻无争议，如因以上原因产生的纠纷和损失由甲方负责。二、楼房东西宽7.8米，院南北长6米，胡同为4米，南北出路宽4米，均为10公分水泥路面。（含胡同南4米空地）。三、甲方在将房屋交付乙方时必须保证做到以下几点：1、下水道与主路下水道接通并保证畅通无阻；2、自来水主管道入户；3、配房（即南屋、过道、小卫生间）按规定建好；4、外大门安装好且保证质量；5、房屋外墙壁水泥抹面，房间墙壁用沙灰泥平（可以直接刷墙漆），地面用混凝土做水平处理，院内地面不低于6公分水泥地；6、主房两层都为浇灌顶，配房为平顶浇灌顶。四、付款方式：转让总金额为16.7万元，在签定协议时乙方先向甲方交纳购房预付款两万元整，按本协议第三条规定交付房屋时，乙方将剩余款项足额交与甲方。被告欲证明：1、涉案房产位于城关镇刘桥村，房屋所占用的土地性质为集体土地，原告在签订合同的时候属于明知，也就是说手续不全，原告知晓。所以本协议无效，原告在主观上存在过错。2、协议中的第2、3条显示胡同四米，南北出路宽4米，均为十公分水泥路面，并且下水道与主下水道接通，自来水管道入户，外大门已安装好，上述设施明显是被告在签订合同交付时由被告投资，并非原告所主张的损失部分。2、本案原告购买房屋与另外三家属于东西走向一排四户（共用一个东西胡同口，南北路，四家胡同共用的外大门），其中第二家张成东同被告有房产纠纷。 2、成武县人民法院（2009）成商初字206号判决书一份。审理查明中认定：共用的“一个东西胡同口，南北路”交付时候已经建设完成。 原告对被告提交的上述证据的质证意见是：协议书真实性无异议。但被告因涉案房屋纳入棚户区，起诉收回房屋，虽然该房屋土地为集体土地，被告的收回给原告造成了极大的损失。协议第2、3条约定的“胡同四米，南北出路宽4米，均为10公分水泥路面，并且下水道与主下水道接通，自来水管道入户，外大门已安装好”，但被告交房的时候并未实际履行。对判决书真实性无异议，原告系涉案房屋的西路北50米东侧楼房的第四户，其余三户有没有履行协议中第2、3项内容原告并不知晓，但被告未对原告按照合同中约定的第2、3项内容实际履行。 对当事人无异议的证据，本院确认其效力并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于《房地产涉案评估报告》的效力问题。原告提交的该评估报告，系成武县人民法院技术室委托，做出该报告的菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司具有房地产估价机构二级资质。评估人员具有国家认可的注册房地产估价师资格，评估依据为《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省房地产交易管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价规范》。执行的标准为国家标准GB/T50291-2015。评估的方法为市场比较法。经本院审查，认为该报告书具备应具备的内容，评估程序合法，评估机构和评估人员均具有相应资质，评估的结论依据充分，故本院对该评估报告书的效力予以认定。 2、关于涉案房产上被告出资部分的认定。被告称涉案房屋上有被告出资安装的水电、胡同路面、胡同下水道、胡同铁门。根据原被告签订的《楼房转让协议》约定，被告交付给原告的楼房，使用的胡同为10公分水泥路面，下水道与主路下水道接通，自来水主管道入户。该转让协议签订后，被告已交付给原告，故应认定胡同水泥路面及胡同下水道为被告出资。评估报告中注明的“胡同铁门”，双方均认可系该楼房及院落的入户门，系原告出资安装。至于被告所称水电，因双方签订的楼房转让协议中仅约定自来水主管道入户，入户后的水电都应是原告出资。 3、关于原告主张的房屋差价问题，原告的计算方法为房屋的现评估价值与购买时的价格差。被告称这部分损失属于逾期利益损失，房屋差价不具有合法性。本院认为，原告购买该房产时支出的房款应属于该涉案房产当时的价值。原告购买后，随着社会的发展、物价的上涨、对资源需求的增加，房产价值增加是必然的趋势。涉案房产的现评估价值本院已予以认定，以该价值减去原告购房时支出的价格之间的差额计算原告的损失较为合理，本院予以支持。 本院认为：原被告于2006年签订《楼房转让协议》后，原告交付给被告部分房款，被告将涉案房产交付给原告。2014年被告起诉后法院确认该协议无效，并判决原告将涉案房产返还被告。签订该转让协议时被告不具有相应的资质，所建设的房产亦为违法建筑，签订的房屋买卖合同属无效合同，原告明知这一点仍对外出售，主观上存有过错。原告作为国家工作人员，应当明知该房屋买卖合同属无效合同而购买，主观上亦有过错。原被告签订的房屋买卖合同虽属无效，但此类房屋买卖关系在成武县大量存在，如果仅仅依据合同法规定的无效合同处理，会给当地的社会经济程序带来极大的不稳定。所谓“民不告，官不究”，如果被告不主动到法院起诉，法院不会主动判决原被告间的买卖合同无效。就是因为被告的起诉导致原被告的买卖合同被判决无效。自原告购买该房产至今将近十年的时间，原告在涉案房产内居住、生活，为该房产装修、装饰，添加物品，原告的本意是希望在该房产内安居乐业，不会首先提起买卖合同无效的要求。不管被告申请买卖合同无效的本意是何意，毕竟是被告首先提起了该要求。在民事活动中应遵循“诚实信用”的原则，尤其在当今中国大力构建诚信社会的前提下，激励守信、惩戒失信，已成为社会的共识。现因被告的不诚信，导致原被告间的买卖合同无效，如果原告在该房产上添置的物品或设施应被拆除，对原告来讲极为不公。被告主张的可移除的部分，如整体厨房、煤气灶、烟机等，在原告将涉案房产交付给被告使用之后，被告也需要此类设施。且原告在涉案房产上添加的物品都是正常生活所需，并无奢侈或豪华设备，评估的价格亦不高，故以不拆除为宜。在原告返还被告涉案房产后由被告支付原告添加的附属物及装修费用。但应扣除胡同路面的价值8072元和胡同下水道的价值1709元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 被告万付全于判决生效后10日内支付原告焦福祥房屋差价及装修和附属物价值416498元（593279元-167000元-8072元-1709元）并支付原告鉴定费6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7784元，保全费3486元，共计11270元。由被告万付全负担10858元，原告焦福祥负担412元。原告焦福祥已预交，被告万付全在付款时应增付原告焦福祥10858元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  袁玉军 人民陪审员  李廷军 人民陪审员  杨绪俭 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员  岳 伟