河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2512号上诉人（原审原告）：段景茗，男，1955年2月2日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：王小鹏，河北汇林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德东大房地产开发有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区火车站北山会龙山庄41号楼。法定代表人：郑甘家，职务经理。委托诉讼代理人：乔一，女，1989年2月1日出生，满族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵琳，河北紫胤律师事务所律师。上诉人段景茗因与被上诉人承德东大房地产开发有限责任公司（以下简称东大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段景茗的委托诉讼代理人王小鹏、被上诉人东大房地产公司的委托诉讼代理人乔一、赵琳参加诉讼。本案现已审理终结。段景茗上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清,一、根据双方签订的《商品房买卖合同》,案涉房屋土地使用年限为2010年11月3日至2080年11月3日,也就是说被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》并取得土地的时间不会晚于2010年11月3日。被上诉人取得土地时,案涉房屋所在地铁路桥情况与现状一致,消防验收不能通过的风险在被上诉人拿地时即己存在,且直到双方签订合同时仍未改变。被上诉人作为专业的房地产开发企业在明知消防验收无法通过的情况下,为了销售房屋对上诉人隐瞒了消防验收不能通过的情况,仍于2017年3月7日与上诉人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,约定了交房时间和办理权属证书的时间及相应违约责任,就应当承担因消防验收不能通过的造成的逾期办证违约责任。二、《商品房买卖合同》约定案涉房屋2017年10月31日交房,实际交房并收取物业费时间是2018年2月1日。根据承德市行政审批局出具的承审建消验字(2019)第017号《建设工程消防验收意见书》,案涉房屋的消防验收合格时间是2019年9月10日,也就是说消防验收合格距交房日期已经超过了合同约定的365日,即使不考虑外部消防因素被上诉人也不可能在合同约定期限内完成办理权属登记需由被上诉人提供的资料备案。三、消防验收与人防验收、质监验收互相平行,互不干扰。被上诉人仅出示消防验收资料,未出示人防验收与质检验收资料,无法证明被上诉人是否在合同约定期限内完成了相关验收工作,无法说明铁路桥导致的消防验收不合格是办理权属登记资料在合同约定期限内不能完成备案的唯一因素。四、被上诉人要求包括上诉人在内的小区业主在向被上诉人申请转移产权时签署《承诺书》,承诺书要求上诉人放弃追究被上诉人逾期办理产权证在内的违约责任,否则被上诉人拒绝配合办理产权转移登记,这与《商品房买卖合同》约定明显不符,上诉人当然拒绝签署,故被上诉人拒绝配合办理产权转移登记,导致上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书。所以被上诉人的该行为也是上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的原因。五、消防法第十三条规定,“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用”。现案涉房屋虽经政府同意容缺办理产权证,但消防验收不合格的事实并未改变,案涉房屋存在重大消防隐患,不符合居住条件,也不符合交房条件,属于被上诉人逾期交付房屋,上诉人将另行起诉追究被上诉人原因导致上诉人不能使用房屋的违约责任。综上所述,一审法院在没有查明案涉项目在合同约定期限内未提交办理权属登记备案资料的具体原因的情况下,即认定铁路桥导致的消防验收不合格是不能办理产权证的唯一因素,认定事实有误,请求二审法院依法改判或发还重审。东大房地产公司答辩称，一、答辩人并未违反双方合同约定需要承担违约责任。上诉人用以主张违约责任的依据即双方签订的《商品房买卖合同》15条实际是上诉人对双方真实意思的曲解。合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记不能需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人需要承担已付房款3%违约金。”本条看似约定了出卖人的违约责任,但出卖人承担违约责任是需要前提的,即因出卖人原因导致买受人延期办理房产证外之意就是非出卖人原因,其他任何原因导致,出卖人均不承担违约责任。结合办理房产证属于行政行为这个事实,并非单凭出卖人一己之力就能实现,还要受到诸多因素限制,包括政府因素的影响,所以合同在约定违约条款时预置了前提条件。结合双方已经签字确认的事实,证明双方对于合同条款已明知并认可。二、答辩人未在365日内向产权登记机关提供资料备案并非答辩人的原因导致,答辩人对此没有过错。虽然出卖人负有在365日内向登记机关备案的义务,但此义务首先没有涉及违约责任。其次,答辩人对此也不存在过错。因向登记机关提供办理房本的资料应当具备完整性,如有缺失就不符合申报条件,但因为小老虎沟铁路桥导致外部消防不合格,对于提交办理产权证的资料不全,登记机关不接受备案,而导致这一结果的原因是由于政府承诺打地穿的计划没有实现,并非答辩人过错导致。况且,目前该涉诉小区已经被政府获准在消防手续缺失的情况下可以容缺办理房产证,办理房本的目的在客观上已经能够实现。从这一点上也可以说明答辩人对此不存在任何过错,否则政府部门也不可能作出此种特殊审批。针对上诉人关于小老虎沟铁路桥不能通过大型消防车的现状早已存在,并非不可预见的主张,答辩人也认可该事实一直存在,但是之所以还能通过政府的审批规划,是因为当时在拿地时是有配套解决方案的,政府承诺采取打底穿的方式解决这个问题,后来因为政府资金不到位,未能兑现承诺,何况答辩人取得的地块只允许在红线以内建设,而地穿入口和出口均属于开发红线以外,不是答辩人所能决定或触及的,况且对于这个情况,上诉人在买房时也应当熟知,但还是与答辩人达成买卖合意,说明上诉人对现状是可以接受的,所以答辩人在对待此问题上是不存在过错的。结合合同违约责任承担的前提即“非因出卖人责任不承担违约责任”的约定,答辩人不应承担延期办房本的违约责任。上诉人主张案涉小区外部消防不合格可能不是无法办理房本的唯一原因,因此不能排除在邈期办理房本过程中存在过错与事实不符。首先,根据答辩人在一审时提交的4号证据《信访事项处理意见书》中住建局对业主的答复明确了不能办理房本的原因就是因为外部消防不合格,并没有提到其他不合格因素。结合住建部门系房屋各项验收的权威部门,由他出具的信访意见可以证明不能办理房本的直观原因就是外部消防不合格,也是唯一原因。其次,根据民事诉讼谁主张谁举证的证据规则,上诉人应当提供答辩人还有其他不能办理房本的证据,从而证明答辩人存在过错,可本案中,我们并没有看到相关证据,不能凭借上诉人的猜测进行推断。三、违约责任具有补偿性属性,是为填补损失而设,本案上诉人并未因违约行为产生损失。根据《民法典》第577条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条明确了赔偿损失作为承担违约责任的一种形式,首先应当证明因违约行为产生了损失,而本案中,上诉人并未提供证据证明其产生任何损失,所以,单从这一点上,答辩人也不应承担任何责任。四、是否签署承诺书并非本案争议焦点，上诉人主张答辩人要求其签署《承诺书》与本案不具有关联性,不属于本案诉争的焦点,并非签署承诺书的行为导致不能办理房本,致使答辩人承担违约责任。综上所述,导致不能按期办理房本的责任并不在答辩人不符合合同第15条约定支付违约金的条件。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判,以维护答辩人的合法权益。段景茗向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付因逾期办理房地产权属证书产生的违约金23519.28元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的会龙山庄小区11-2-1603室房屋一套，房屋价款783976.00元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，被告于2019年4月12日将上述房屋交付原告。由于会龙山庄小区坐落的地理位置只有一个出入口，且此口系限高的火车道地穿，大型消防车无法进入，外部消防不合格，无法办理房屋产权证。经市解遗办对该问题梳理后，提出了在该区域建设模块消防站的解决方案，准予被告办理不动产初始登记和转移登记。承德市住房和城乡建设局将上述处理意见向会龙山庄业主进行了答复。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方明确约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金。按照该约定，被告承担违约责任的前提是因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。被告开发建设的会龙山庄小区因外部消防不合格无法办理房屋产权登记，并非被告原因所致。故虽存在原告不能及时取得房地产权属证书的事实，但不符合双方约定的被告向原告支付违约金的条件。原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回原告段景茗的诉讼请求。案件受理费194.00元（已减半收取），由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，一审根据双方提交的《商品房买卖合同》、《建设工程消防验收意见书》及承德市住房和城乡建设局出具的《信访事项处理意见书》等现有证据，认定案涉房屋系因外部消防不合格无法办理房屋产权登记，并非被上诉人东大房地产公司违约所致，判决驳回上诉人主张被上诉人承担违约损失的诉讼请求，处理并无不当。上诉人提出被上诉人在逾期办理房产证的过程中也存在过错的上诉理由，但未提交确实充分证据予以证明，对此上诉理由本院不予支持。综上所述，段景茗的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388.00元，由段景茗负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 范 典审判员 陈德军二〇二一年八月九日书记员 王 荻