上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5199号上诉人(原审原告)：上海方沁信息技术有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张洁，总经理。委托诉讼代理人：张国良，男。被上诉人(原审被告)：上海仁映企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘晓巧，执行董事。委托诉讼代理人：王伟，男。上诉人上海方沁信息技术有限公司(以下简称方沁公司)因与被上诉人上海仁映企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初52248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人方沁公司的委托诉讼代理人张国良、被上诉人仁映公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方沁公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持方沁公司一审全部诉请。事实和理由：仁映公司承租上海市静安区北京西路XXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)是用于办公而非开设电影院。方沁公司已同意将出租人减免的人民币(以下币种均为人民币)12万元租金全部让利于仁映公司。一审法院在此基础上，仍判决免除仁映公司12万元租金，明显不合理。另外，合同约定逾期付款滞纳金的标准为每日千分之三，一审判决却酌定为每日万分之三。由此可见，一审法院不当行使自由裁量权，作出了错误判决。综上，方沁公司请求二审法院支持其上诉请求。仁映公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。方沁公司向一审法院起诉请求：1．判令仁映公司支付2020年7月25日至2020年10月24日期间的欠付租金120，000元及逾期付款滞纳金(以120，000元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年7月25日计算至仁映公司实际支付之日)；2．判令仁映公司支付2020年10月25日至2020年12月31日期间的欠付租金171，387元(按照77，000元／月计算，77，000元×2个月＋77，000元／31天×7天)及逾期付款滞纳金(以171，387元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年10月25日计算至仁映公司实际支付之日)。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月23日，方沁公司(甲方)与仁映公司(乙方)就系争房屋签署《房屋租赁合同》，约定由甲方作为系争房屋的承租人与乙方建立租赁关系，乙方承租用于经营精品酒店及酒店配套；租期自2018年5月25日起至2020年12月31日止，甲方交付日期为2018年5月25日；租金标准：第一年年租金为880，000元，乙方按每3个自然月为一个付款周期支付租金，即220，000元，租金含物业管理费，租金递增方式为每满2年递增5％，即2018年10月25日至2020年10月24日年租金为880，000元，2020年10月25日至2022年10月24日年租金为924，000元；乙方应于付款周期届满前十日内向甲方支付下一付款周期的租金；乙方应在合同签订之日起至交房前，向甲方交纳租赁房屋履约保证金100，000元，待甲方与产权人在约定期限内签署合法的租赁合同给乙方后，乙方在五日内交纳剩余房屋履约保证金46，666.67元，即完成相当于二个月的履约保证金金额；租赁期满或合同提前终止时，在乙方交还系争房屋，并结清相关应由乙方承担的费用后，甲方须在30日内将保证金无息归还乙方；乙方违约迟延交付或补足租金、保证金的经甲方发出书面催缴通知后超过10天的，甲方不解除合同的，乙方应补足逾期天数租金每日向甲方支付应付未付金额千分之三的逾期付款滞纳金；如因不可抗力造成一方或双方无法履行合同的，双方互不追究责任；在不可抗力发生后，不能履行合同一方应在十四日内通知对方，并向对方提出不可抗力发生地区的政府的有效书面证明，以证明合同不能履行或部分不能履行或合同的履行需要迟延的原因；合同履行过程中，如遇重大情势变更(如疫病的大规模传播等)致使合同无法正常履行，双方应视具体情况适当变更合同，以保持履约双方利益上的基本公平。合同签署后，仁映公司支付履约保证金146，666.67元及装修押金15，000元。2020年1月13日，仁映公司支付租金220，000元。2020年5月22日，仁映公司向方沁公司发出《关于〈告知函〉的回复函》，载明：仁映公司主营业务为电影院经营，但自2020年1月下旬开始，受新冠肺炎疫情影响，至发函之日，仁映公司所经营的电影院已停业三个多月，陷入经营困境，故向方沁公司申请免除三个月(2020年4月26日至2020年7月25日)的租金，并承诺于2020年7月25日前按时支付下一计费周期(2020年7月25日至2020年10月24日)的租金。2020年5月29日，方沁公司向仁映公司发出《答复函》，载明：仁映公司在疫情期间享受的是国家减免租金的补贴而不是由方沁公司赔偿损失，任何据此疫情受损的“甩锅”行为，同样不是也不能对抗仁映公司在享受国家补贴外应该缴付三个月尚欠租金义务的理由，为此，再次督促仁映公司最迟在2020年6月25日前一次性付清房租。2020年7月13日，仁映公司支付租金220，000元，备注用途为“20.7.25-2020.10.24房租”。此后，仁映公司未再支付租金。2020年12月31日，双方完成系争房屋的交接。一审另查明，2018年6月28日，上海久昌实业有限公司(甲方、出租人，以下简称久昌公司)与方沁公司(乙方、承租人)签署《房屋租赁合同》，约定甲方根据系争房屋所有人上海市静安区教育局之授权将系争房屋对外出租，房屋用途为商务、商业，租赁期限自2018年7月1日至2020年12月31日。租期届满后，双方重新签署《房屋租赁合同》，租期自2021年1月1日至2025年12月31日。2020年3月3日，久昌公司发出《关于生产经营性承租商户申请减免租金的告知书》，载明：为全力防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，市、区有关部门发布了关于减免中小微企业的经营性房产租金的指导性意见。鉴于指导性意见所涉为国有企业的自持物业，而贵司所承租的房屋为教育性质，我司作为托管人没有直接减免除租金的权限。但是考虑到各企业在疫情中所涉及的经营性困难，建议贵司以书面申请的方式陈述实际且具体经营困难……对于存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策；对于经营合作单位，减免租金应全部落实到实际经营承租人。2020年4月9日，久昌公司(甲方、出租人)与方沁公司(乙方、承租人)签署《补充协议》，约定在乙方完全履行原《房屋租赁合同》权利义务的条件下，甲方减免乙方疫情期间2020年2月份和3月份的房租金额为60，000元，免除金额在2020年第三季度应付租金中减免。2020年8月18日，久昌公司(甲方、出租人)与方沁公司(乙方、承租人)再次签署《补充协议》，约定在乙方完全履行原《房屋租赁合同》权利义务的条件下，甲方减免乙方疫情期间2020年4月份的房租金额为40，000元，免除金额在2020年第三季度应付租金中体现。方沁公司据此认为，其上家给予其疫情期间租金减免金额为100，000元，故其减免仁映公司疫情期间租金亦应为100，000元。一审再查明，久昌公司的股东为上海九百(集团)有限公司。上海九百(集团)有限公司为国有独资有限责任公司，股东为静安区国资办。受新冠疫情影响，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，同日，上海市电影局出具《关于全市影院春节期间停止营业的通知》，要求各影院自即日起至春节假期结束，停止开门营业。2020年7月16日国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。一审审理中，双方均确认《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期终止。关于该合同项下房屋租金支付情况：方沁公司表示，仁映公司支付租金至2020年7月24日，7月25日至10月24日的租金，扣除已经减免的100，000元后仁映公司欠付120，000元，10月25日至12月31日的租金171，387元仁映公司未支付。仁映公司表示，租金支付至2020年10月24日，5-7月租金应予以免除，10月25日至12月31日租金171，387元未支付，究其原因，其一是受疫情影响财务状况较差，其二是考虑到还有押金在方沁公司处，欠付租金可从中抵扣。关于仁映公司承租系争房屋的用途，方沁公司表示，缔约时合同约定租赁用途为酒店及酒店配套，但仁映公司实际用于办公，方沁公司曾于2019年发函对此提出异议，并希望与仁映公司重新签署合同，后无果。方沁公司方基于减少双方损失考虑，便未予追究，继续履行《房屋租赁合同》。疫情发生后仁映公司曾在函件中提及其主营业务为电影院经营，方沁公司对此不予认可。且系争房屋为办公用房，不存在受疫情影响无法使用之情况。仁映公司表示，签署合同时方沁公司承诺系争房屋可用于酒店经营，但承租后由于房屋土地性质及质量结构等因素无法从事酒店经营。仁映公司曾与方沁公司口头协商变更租赁用途为影院配套办公用房，方沁公司未明确表示反对，双方亦按照合同继续履行。疫情发生后，自2020年1月通知影院全线关停至7月允许有序开放，仁映公司损失巨大，截至4月中旬，仁映公司大部分员工居家办公，无法正常使用系争房屋。一审法院认为，方沁公司、仁映公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。审理中，双方均确认《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期终止，法院对此予以确认。对于方沁公司所陈述的改变经营用途、转租等情况，因本案中方沁公司并未主张相应的违约责任，对此法院不作认定。本案的争议焦点为受新冠疫情影响，方沁公司应给予仁映公司租金减免的时限及金额。方沁公司认为，根据有关政策规定，对承租国有房屋用于经营且出现困难的企业，承租人享受三个月租金的全额免除，鉴于此，久昌公司免除方沁公司三个月租金100，000元，方沁公司亦已将该100，000元在仁映公司应付租金中予以扣除，方沁公司并非国有企业，要求免除的租金不应包括方沁公司转租的溢价部分，故其余120，000元仁映公司仍须支付。仁映公司认为，根据相关政策规定，国有企业对外出租房屋的，应免除上半年三个月租金，存在间接承租情形的，原则上转租人不享受减免政策，免租应惠及最终承租人，故方沁公司应免除仁映公司三个月租金，即220，000元。一审法院认为，首先，根据相关政策指导意见规定，国有房屋相关租赁主体对于承租国有房屋用于经营且出现困难的承租人，免除上半年三个月租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。其次，疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。对于确由新冠疫情影响所造成的损失，应当由当事人基于公平原则分担。结合仁映公司承租系争房屋后的用途，仁映公司此次受疫情影响的期间也已远超过三个月，仁映公司要求减免三个月的租金，是疫情下各市场经济主体共克时艰、分摊损失精神的体现，根据公平原则，结合本案实际情况等因素，法院酌情确定免除仁映公司三个月的租金，故对于方沁公司要求仁映公司支付2020年7月25日至10月24日租金120，000元及逾期付款滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。关于2020年10月25日至12月31日租金171，387元，仁映公司亦表示愿意支付，故方沁公司相应的诉讼请求，法院予以支持。该期租金仁映公司确实存在逾期支付的情况，因此应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任，根据合同约定，仁映公司应于付款周期届满前十日内向方沁公司支付下一付款周期的租金，现方沁公司主张自2020年10月25日计算逾期付款滞纳金，法院予以支持。关于该部分租金的逾期付款滞纳金的标准问题，方沁公司主张按照合同约定的日千分之三计算，仁映公司抗辩过高要求调整，考虑到合同系到期自然终止，仁映公司已交还系争房屋，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，酌情将逾期付款滞纳金的计算标准调整为日万分之三。关于履约保证金及装修押金，合同终止后，方沁公司应将收取的履约保证金146，666.67元及装修押金15，000元返还仁映公司，但应在仁映公司的欠付款项中予以冲抵。一审法院作出判决：一、上海仁映企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海方沁信息技术有限公司支付租金171，387元及逾期付款滞纳金(以171，387元为本金，按照日万分之三的标准，自2020年10月25日计算至实际支付之日)；二、上海方沁信息技术有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海仁映企业管理有限公司履约保证金146，666.67元、装修押金15，000元，该款应优先抵扣上海仁映企业管理有限公司欠付的租金；三、上海方沁信息技术有限公司的其余诉讼请求，法院不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，方沁公司提交仁映公司企业信息及实地经营照片，以证明仁映公司经营内容为商务服务，并非电影院。对此，仁映公司表示，其营业执照确无电影放映业务。仁映公司下属子公司上海希映文化传播公司及对外投资的多家公司均是从事电影放映业务；其承租系争房屋主要是作为行政管理等办公之用，另兼营其他业务。二审期间，方沁公司表示，其自愿放弃诉请中12万元租金的逾期付款滞纳金。本院认为，本案争议焦点为争议期间租金应否减免及减免幅度。仁映公司称，根据新冠疫情租金减免的相关政策规定，国有企业对外出租房屋的，应免除上半年三个月租金，存在间接承租情形的，原则上转租人不享受减免政策，免租应惠及最终承租人，故方沁公司应免除仁映公司三个月租金，即220，000元。对此，本院需要明确的是，按照有关政策，存在间接承租本市国企经营性房产情形的，原则上转租人不应享受本次减免政策，实际承租经营的中小微企业可以享受。另外，租金减免的具体金额应当是指出租人与转租人之间的租赁合同所约定的租金标准，而非转租人与实际承租人之间约定的转租租金标准。仁映公司有关于此的观点，系对政策之误读，本院对此不予采纳。本案中，方沁公司将久昌公司减免的三个月租金10万元全部放弃主张，已贯彻落实了租金减免政策中实际惠及最终承租人之精神。对于其主张租金差额12万元应否支持，则要根据具体案情分析认定。本院经审查后认为，一、新冠疫情及防控措施并未导致仁映公司无法使用系争房屋，其亦自认部分工作人员仍在系争房屋内办公。根据这一事实，由于占有使用房屋与支付租金两者为租赁合同项下作为承租人的主要权利与义务，在仁映公司可实际使用系争房屋即享受到合同权利的情况下，其提出全部免除租金即合同义务之主张，有违权利义务对等原则，即使考虑到新冠疫情之因素，全部免除亦有失公平；二、仁映公司自身经营范围并无电影放映业务，其承租系争房屋也非用于电影放映而系办公，仁映公司所称的国家关于电影院停止营业的相关政策令其遭受的巨大损失与系争房屋之间，缺乏关联性。故此，一审法院以其受疫情影响的期间已远超过三个月为由予以全部减免，略有不妥。本院综合具体案情，认定仁映公司仍应支付6万元租金，更为符合公平、合理原则。由于该6万元租金之争议确因新冠疫情而引起，且方沁公司亦于二审表示自愿放弃逾期付款滞纳金即违约金，故仁映公司无需支付。至于方沁公司所提其余租金的逾期付款滞纳金标准问题，本院经审查，一审法院所作酌定并无不当。综上所述，方沁公司的部分上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初52248号民事判决第二项；二、撤销上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初52248号民事判决第一、三项；三、上海仁映企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海方沁信息技术有限公司支付租金人民币231，387元及逾期付款滞纳金(以人民币171，387元为本金，按照日万分之三的标准，自2020年10月25日计算至实际支付之日)；四、上海方沁信息技术有限公司的其余诉讼请求，法院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7，034元，减半收取为人民币3，517元，由上海方沁信息技术有限公司负担人民币703.4元，上海仁映企业管理有限公司负担人民币2，813.6元；二审案件受理费人民币2，700元，由上海方沁信息技术有限公司、上海仁映企业管理有限公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 江二〇二一年八月五日法官助理  黄一鹤书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。