四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2021）川1181民初2156号原告：谢书萍，女，1966年4月4日出生，汉族，住四川省简阳市。被告：四川证辉房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇滨河路3号A栋3楼3号，统一社会信用代码91511181MA62803C0X。法定代表人：王艳军，该公司执行董事。原告谢书萍与被告四川证辉房地产开发有限公司（以下简称证辉公司）商品房买卖预约合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢书萍到庭参加诉讼，被告证辉房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告谢书萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还购房诚意金307416元；2、判令被告向原告支付逾期利息（利息以307416元为基数，从2018年5月25日起按年利率6%计算至款项还清为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原告在被告开发的峨眉之星项目售楼部认购住房一套（预选房号：8-1-401），证辉公司委托德阳金海蜀房地产经纪有限公司收取了原告排号诚意金307416元，当时被告承诺在2018年9月15日开盘并签订正式购房合同，被告承诺如不能如期签订购房合同即当日退还原告全部诚意金。现如今时间已过去近三年，项目已停工，毫无开工迹象，且被告仍然没有退还当初缴纳的款项。被告的行为严重违反诚实信用原则，严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告证辉公司未到庭，亦未提交任何证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月18日，案外人德阳金海蜀房地产经纪有限公司（以下简称德阳金海蜀公司）与被告证辉公司签订《合作协议》，约定合作开发被告证辉公司在峨眉山市的“峨眉之星”房地产项目，同时约定被告证辉公司同意案外人德阳金海蜀公司以被告证辉公司的名义对峨眉之星项目进行全面开发经营管理，内容包括项目资金筹集。2018年3月，被告证辉公司作为委托方向案外人德阳金海蜀公司出具《委托协议》，协议内容为“证辉公司与德阳金海蜀公司于2018年1月签订峨眉之星项目联合开发合作协议，现将对外所有款项收支事宜明确如下：证辉公司委托德阳金海蜀公司对项目所有款项代为收取及支付，同时所有款项均由双方共同监管。待项目开盘时，所有款项移交证辉公司指定账户，前期所有款项收支由证辉公司签订协议及收款票据。”2018年5月25日，原告通过广告宣传前往“峨眉之星”项目售楼部看房，该售楼部工作人员告知原告该项目预计将于2018年9月15日开盘，目前交纳购房诚意金仍可享受开盘时的优惠，正式开盘时若原告选定了房源可将排号诚意金转为正式的购房款，若未选中则退还原告购房诚意金。同时，由于证辉公司与德阳金海蜀公司有合作关系，峨眉之星项目由证辉公司和德阳金海蜀公司双方共同开发，所以现在证辉公司委托案外人德阳金海蜀公司收取购房诚意金，并向原告出示并复印了《委托协议》。原告遂于当日与案外人德阳金海蜀公司签订《排号协议》，约定以下内容：“1、原告在签订本协议时自愿交纳排号诚意金307416元，预选峨眉之星项目房源为8-1-401，房源面积82平方米；2、客户选定房源后，持排号协议和收据换取认购协议及收据；3、如客户放弃选房，开盘当日不办理退号手续，项目可将房源另行出售，排号客户可在开盘7个工作日后，持排号协议、收据、本人身份证原件到项目咨询接待处办理退号手续，项目无条件不计息退还客户排号诚意金。”后，原告于2018年5月25日向案外人德阳金海蜀公司支付了20000元的购房诚意金，于5月30日向向案外人德阳金海蜀公司支付了287416元的购房诚意金，共计307416元。2018年11月21日，被告证辉公司向峨眉山市城（乡）住建局出具《峨眉之星项目客户退号计划书》，上载明：“我公司开发建设的“峨眉之星”项目已于2018年9月13日取得《建筑工程施工许可证》，为达到开盘热销的效果，开始客户蓄水和收取排号诚意金工作。由于开盘时间未定，出现客户接连退号现象出现，引起项目负面消息传播。为能保证项目销售工作正常推进，故我司承诺将于2018年12月10日前取得峨眉之星《商品房预售许可证》。我司与四川构居科技有限公司已经达成合作关系，故委托其出面全权处理客户退号事宜，并由专人接待退号客户。四川构居科技有限公司将按照客户交纳排号诚意金时间、排号金额大小、客户提出退号时间等因素陆续退还客户排号诚意金，并承诺在峨眉之星取得《商品房预售许可证》后5个工作日内将前期退号客户的诚意金全部退还完毕。”2020年5月27日，有部分购房者信访反映被告证辉公司未按约退购房诚意金，当日被告证辉公司的员工梁德康作为公司代表与原告等人沟通调解，梁德康向原告出具《承诺书》，承诺书内容为“因我公司开发的峨眉之星项目现因改变规划设计和修建计划，原排号客户谢书萍，预选的房号8-1-401，已交的排号费310000元。经双方商定，可在我公司开发的项目中抵扣购房款，如在两年内我公司仍无房源可抵或期间客户不愿意抵扣房源，我公司将全额退还已收的排号费并支付银行同期利息。”梁德康在该《承诺书》上以被告证辉公司代表的名义签字捺印。5月28日，被告证辉公司的员工郭茂峰对包括原告在内的17名简阳购房户缴纳的购房诚意金金额进行了统计和核对。由于被告证辉公司未到庭，本院无法主持双方进行调解。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告签订的《排号协议》对商品房的面积、坐落、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出了约定，符合商品房买卖的基本特征，该《排号协议》同时又明确待“峨眉之星”项目开盘时再另行签订认购协议，故应当认定《排号协议》系当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，本案符合商品房买卖预约合同的法律关系。被告证辉公司未到庭应诉答辩，视为自动放弃抗辩权，由此引起的法律后果，由被告自行承担。首先，被告证辉公司系案涉项目的开发商，其亦向住建部门承认为达到开盘热销的效果，在该项目开盘前开始客户蓄水和收取排号诚意金工作；其次，被告证辉公司在2018年3月向案外人德阳金海蜀公司出具《委托协议》，上明确载明由于被告证辉公司与德阳金海蜀公司在2018年1月签订联合开发“峨眉之星”项目的合作协议，所以证辉公司委托德阳金海蜀公司收取对项目所有款项。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告在签订《排号协议》及缴纳排号诚意金时知道被告证辉公司与德阳金海蜀公司有代理关系，且签订地亦是在“峨眉之星”项目售楼部，因此该委托行为有效，本院对被告证辉公司的抗辩意见不予采信，德阳金海蜀公司的代理行为有效，应由受托人即被告证辉公司承担代理行为的法律后果。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，被告证辉公司应当退还原告的购房诚意金，并应计算资金占用利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告四川证辉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告谢书萍购房诚意金307416元及资金占用利息（利息计算方式：以20000元为基数，自2018年5月25日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项为止；以287416元为基数，自2018年5月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项为止）；二、驳回原告谢书萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5912元，减半收取计2956元，由被告四川证辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省乐山市中级人民法院。审判员  唐娟二〇二一年八月九日书记员  师考附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。