辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终2060号 上诉人（原审被告）：张忠国，男，1963年3月26日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 上诉人（原审被告）：刘晓萍，女，1964年11月15日出生，满族，住抚顺市新抚区。 被上诉人(原审原告)：金碧物业有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区美城路6-1号3#楼3-1。 负责人：谷云燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯志伟，辽宁万宸律师事务所律师。 上诉人张忠国、刘晓萍因与被上诉人金碧物业有限公司抚顺分公司（以下简称金碧物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张国忠、刘晓萍上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回金碧物业的诉讼请求。事实与理由：第一、张国忠、刘晓萍与金碧物业并没有签订物业服务合同，一审法院认定张国忠、刘晓萍全额支付金碧物业物业费费及电梯费，没有事实根据。收（验）房时金碧物业伪造符合收房条件的材料，欺骗张国忠、刘晓萍签字收房，2017年3月31日金碧物业通知交（验）房，物业现场提供的《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》均属造假。《住宅质量保证书》第一页写到：一、该住宅工程在施工中始终按照国家有关规范、规程、质量标准及设计要求进行施工。并经有关部门验收，达到竣工验收标准。工程质量等级为合格级。后面相关单位的签字均系一人笔体，当时我们按物业要求预交了各种费用（包括2017年4月1日--2018年3月31日的物业费2187.60元和电梯费432元共计2619.60元），领取了钥匙去验房，物业明确说明如果验房不合格给予修缮至业主满意为止，且以业主满意时为交房时间,验房时我们发现房屋有瑕疵存在严重质量问题,确定验收不合格，并列出十几项瑕疵之处交给物业，因此留下钥匙等待维修合格再收房,我们当时给物业送回钥匙，但物业说给我们也留一把钥匙，以便我家随时来查验。期间经过几次验房大阳台护栏倾斜很严重、松动一直没给处理，室内墙面、窗台多处裂缝没有处理或处理不合格，直到2017年9月17日金碧物业通知取钥匙，查验房屋还是不合格。这也不是我们不交物业费的唯一理由。这是我们认为应该缴物业费的第一个时间点。2、开发商抚顺嘉鑫置业有限公司于2020年3月10日才获取位于抚顺市顺城区项目“建筑工程竣工验收备案”及“人防工程竣工验收备案、建设工程竣工消防验收、对建设工程竣工档案的接收审验、建设工程规划核验（验收）”等验收备案。合规交房遵纪守法是大前提，没取得建设工程竣工验收备案等验收就不具备房屋交付条件，2020年3月10日恒大华府14#楼才具备交付条件。张国忠、刘晓萍认为应该缴物业费的第二个时间点。3、金碧物业有限公司抚顺分公司未按法规要求承接14#楼物业：根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法（建房【2010】165号）第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：一、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。《辽宁省物业管理条例》第四十四条新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业诚信档案。第四十五条新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。第四十六条物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内，持下列文件向县物业行政主管部门办理备案：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他与承接查验有关的文件。物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。《抚顺市物业管理条例》第三十条、三十一条、三十二条对此均有明确规定。抚顺市住房和城乡建设局下发的文件《关于贯彻加强物业管理工作的通知》、《关于持续做好物业项目承接查验工作的通知》等规定，都在督促、约束物业服务企业依法依规经营管理，并明确规定将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。抚顺市发改委和住建局关于印发《抚顺市物业服务收费管理规定》的通知，之前下发了公开征求意见通知《抚顺市物业服务收费管理暂行办法》第五条符合下列条件的物业服务企业可以收取物业费：（一）经工商、税务登记，依法纳税，取得独立法人资格。（二）物业管理区域经物业行政主管部门备案。（三）签订书面物业服务合同。（四）物业共用部位、公用设施设备已进行承接查验手续。综上，承接验收查验是物业管理过程中的一个重要环节，是物业管理的基础和前提条件，物业服务企业要履行其管理义务就必须要对物业进行接管和验收。2017年4月1日至今，金碧物业提供不出承接验收14#楼的备案材料，所以此期间属于金碧物业违背国家相关法律、法规、行政规章等规定强行提供物业服务，期间产生的物业费依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条应由金碧物业承担，开发商未经竣工验收合格交付房屋，金碧物业未经承接查验而违规承接物业，前期物业一直运作已经违法违规。我们要求金碧物业退还2017年3月31日已预收的2619.60元（物业费2187.60电梯费432）是理所应当，我家缴物业费起算时间，应从金碧物业承接查验备案日之次日起算。这是我们认为应该缴物业费的第三个时间点。4、金碧物业另行收取电梯费属于违规重复收费：购房时签订的《商品房买卖合同》附件四第一款第二项明确约定：物业管理服务费收费标准为高层住宅：2元/㎡。及《业主手册》中均并未有收取电梯费之约定，金碧物业另行收取电梯费属重复收费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或则重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》发改价格〔2003〕1864号文件明确规定：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。《抚顺市物业服务收费管理办法》第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。《辽宁省物业管理办法》八十七条共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施等；显而易见物业费已包含电梯费。《抚顺市物业管理条例》第六十五条明确规定：物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业负责，费用从物业费列支。5、金碧物业承接查验备案日之后，我家应开始缴物业费，但物业费也应适当打折扣因为门厅、走廊环境卫生状况一直糟糕，存在严重消防安全隐患，金碧物业长期不尽责、服务不到位：①我们是两户一梯，邻居家在门厅、门厅阳台、楼梯间堆放满满的杂物（包含易燃物品）、乱七八糟、杂乱无章，满地臭鞋。②邻居在电梯旁建了太高固定鞋柜，每次上下楼按电梯都要触碰到臭鞋等杂物，严重影响我家上下楼梯时按电梯按钮。有了鞋柜鞋也满地乱放。并且不是一双二双的，是一大堆，门厅的小小空间里臭气熏天，每天都要面对满地臭鞋等杂物令我们心里堵得慌（有照片、视频为证）自2018年初我们多次向物业反映，但物业迟迟不予解决，尽管楼道内杂物、易燃物极多，金碧物业也未尽提示义务，对此长期存在严重影响环境卫生并存在严重的消防安全隐患不闻不问，也充分证明金碧物业根本没有履行约定的提供物业服务义务。金碧物业对待存在的诸多问题不去积极想办法解决，只为收费无视业主诉求，丝毫未有一点社会责任而是浪费司法资源。《辽宁省物业管理条例》第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为服务合同的组成部分。金碧物业给业主发放的《业主手册》公开作出的服务承诺，上面明示：“自收楼之日起，业主每月需缴纳物业管理费，标准是2元/㎡”，为什么发给业主手里《房屋买卖合同》、《业主手册》里都没有电梯费一说，而在业主不知情的情况下在写有收取电梯费的《业主公约》上让业主签字。第二、一审法院认为“金碧物业公司向被告居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，被告实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费，现原告金碧物业公司请求被告支付物业费，本院予以支持”。张国忠、刘晓萍无论是《物业管理条例》还是《业主公约》亦或《业主手册》都有明确规定物业有维护物业区域内的环境卫生这项义务，环境卫生当然包括内部环境卫生和外部环境卫生，而现有证据证明内部环境卫生长期处于脏乱差的状况，随时去查验都是一样，金碧物业长期不作为、不解决问题。提供的服务明显“质价不符”。本案被上诉人向一审法院提交的证据《业主公约》，系当时买房时与开发商签订《房屋买卖合同》时以恶意欺骗的手段让上诉人签的字，并不是与金碧物业签订的，属于物业公司单方提供且未尽向业主明示并作提醒义务，本应提供给业主方的一份也故意没有给到业主，这并不是单单我们一家没有而是整个园区业主每户都没给，该《业主公约》没有向广大业主公示其内容，因此不应作为定案依据。在《房屋买卖合同》、《业主手册》上明确写明了物业费收费标准为高层住宅：2元/㎡，并无收取电梯费的约定。第三、一审判决适用法律错误，1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张国忠、刘晓萍认为诚实信用履行权利和义务是双方相互的而不是单方的，并且应在法律法规允许的范围内进行。而金碧物业未经承接查验、未与业主签订《物业服务合同》、也未尽维护楼内公共区域环境卫生的义务，没有诚实信用？依照的2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。但“第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。”依照的《物业管理条例》第七条第一款（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用；而我们的确是有正当的理由没交物业费，物业提供了“质价不符”的服务。依照的《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。张国忠、刘晓萍认为一审法院并没有做到全面、客观审查核实证据。 金碧物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张国忠、刘晓萍与金碧物业签订前期物业服务协议，该合同明确约定了物业费与电梯费的收费标准，双方已经形成物业服务合同关系。张国忠、刘晓萍的房屋质量与本无关，本案案由为物业服务合同纠纷，不属于同一法关系。 鑫碧物业向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令张国忠、刘晓萍支付2018年4月1日至2021年3月31日的物业费6563.52元（91.16*2*36个月），2018年4月1日至2021年3月31日的电梯费1296元，合计7859.52元；二、判令张国忠、刘晓萍承担诉讼费。 一审法院认定事实：张国忠、刘晓萍是抚顺恒大华府14栋1单元1602室业主，该房屋建筑面积91.16平方米。张国忠、刘晓萍于2017年3月31日办理了上述房屋的交接手续。2016年7月5日金碧物业与张国忠、刘晓萍双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定由金碧物业公司负责“恒大华府”小区的物业管理，物业费按住宅建筑面积每月2元/平方米收取，电梯费由有电梯楼房的业主按每月36元/户交纳。协议签订后，双方按协议内容履行。自2018年4月1日至2021年3月31日二张国忠、刘晓萍欠付住宅物业管理费6563.52元（91.16平方米*2元/平方米*36个月），2018年4月1日至2021年3月31日的电梯服务费1296元（36元/月*36个月），合计7859.52元。现原告金碧物业公司以诉称理由来院告诉。 一审法院认为，业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案金碧物业向张忠国、刘晓萍居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，张忠国、刘晓萍实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。经金碧物业公司催交，张忠国、刘晓萍仍未如约交纳，现金碧物业公司请求张忠国、刘晓萍支付物业费，一审法院予以支持。至于张国忠、刘晓萍拒绝支付物业费的理由，因未提交证据证明其辩称事项属于物业公司服务范围，故一审法院对于张国忠、刘晓萍抗辩不予采纳。如果张国忠、刘晓萍对金碧物业的服务质量不满或因其他业主存在违反法律、法规及管理规约侵犯其合法权益的行为，可通过业主委员会或其他正当途径行使自身权利，而良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同努力。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理服务义务，不断提高物业服务水平和质量；同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，建设和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：张忠国、刘晓萍于本判决生效后立即支付原告金碧物业有限公司抚顺分公司房屋物业费6563.52元(自2018年4月1日起至2021年3月31日止)，电梯费1296元(自2018年4月1日起至2021年3月31日止)，共计7859.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张忠国、刘晓萍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张忠国、刘晓萍提交业主手册、房屋买卖合同，证明双方约定物业费标准为2元，并没有标注电梯费；金碧物业质证称，双方签订了物业服务协议，约定物业费与电梯费的标准。张忠国、刘晓萍提交照片，证明邻居鞋柜放在共用走廊，环境脏乱差，物业不作为；金碧物业质证称，针对上诉人邻居的行为已经报警处理。张忠国、刘晓萍提交微信记录，证明金碧物业因务业服务存在瑕疵才成立秩序部，金碧物业质证称，这是个人推测，不予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对房屋买卖合同、业主手册，真实性予以认可，照片及微信记录与本案不具有关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，金碧物业与张忠国、刘晓萍签订《前期物业管理服务协议》对当事人具有法律约束力，本案双方当事人均应按该合同约定履行义务。金碧物业提供物业管理服务，即享有收取物业服务费的权利，张忠国、刘晓萍应按照《前期物业服务合同》的约定向金碧物业支付物业费。关于张忠国、刘晓萍主张电梯费属于重复收费一节，双方签订《前期物业管理服务协议》第四条二项约定，物业服务费每月每平方米2元；电梯费由有电梯楼房的业主以【按户】分摊，每户每月36元。该约定对张忠国、刘晓萍具有法律约束力，故金碧物业收取电梯费不属于重复收费，张忠国、刘晓萍此节上诉请求，本院不予支持。关于张忠国、刘晓萍主张邻居在门厅、楼梯间堆放杂物，存在严重消防安全隐患一节，金碧物业作为物业管理方对于小区里的违规业主只能劝阻没有强制性的行政执法权，且金碧物业已向相关执法部门汇报，履行了物业管理方的相应义务，张忠国、刘晓萍据此主张减免物业费不符合法律规定，本院不予支持。张忠国、刘晓萍主张开发商于2020年3月才取得建筑工程竣工备案，金碧物业违规承接物业一节，经查，开发商是否取得建筑工程竣工备案并非物业公司所为，与本案并非同一法律关系，张忠国、刘晓萍据此要求减免物业费，本院无法支持。综上所述，张忠国、刘晓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张忠国、刘晓萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王向军 审 判 员 田 丰 审 判 员 王 炜 二〇二一年八月二十日 法官助理 王宝伦 代书记员 孙 悦