海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初2022号 原告：刘南翔，男，1974年9月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：陈蜀梅，海南威盾律师事务所律师。 委托代理人：徐敏，海南威盾律师事务所律师实习律师。 被告：琼海博鳌丽都置业有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：胡志坚，董事长。 委托代理人：杨超峰，系该公司员工。 委托代理人：李海燕，海南广哲律师事务所律师。 原告刘南翔诉被告琼海博鳌丽都置业有限公司（以下简称丽都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈蜀梅、徐敏，被告的委托代理人杨超峰、李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将房屋的房地产权证书办理到原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金153501.45元（自2014年12月26日起暂计至起诉之日，实际计至2016年11月23日，即不动产权证颁发之日止）；3、判令被告承担律师费用6000元；4、诉讼费由被告承担。庭审中，因被告已经为原告办理不动产权证，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2013年10月23日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博鳌镇滨海大道博鳌˙海御D幢2单元1606号房。合同签订当日，原告支付第一期购房款1164655元，实际交房当日2014年1月27日支付第二期购房款1164655元及契税69880元。合同第十五条第一款约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房产证，在买受人取得房产证后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。根据约定被告应于2014年12月26日前将房产证办理到原告名下，并应于2015年2月24日前将土地使用权证办理到原告名下。但被告至今仍未为原告办理房地产权属证书，根据合同第十五条第四款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书，出卖人自逾期之日按已付房价款的日万分之一向买受人支付逾期违约金，被告应支付违约金为153501.45元。综上，原告已履行了付款义务，被告未按约定将房地产权证办理至原告名下，被告的行为已违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩称：1、被告认为逾期办证，不是被告原因造成的，涉案土地原先是旅游用地，因博鳌地区的土地规划全部由海南省政府审批，经过规划变更后，土地才改变为商住地。土地变性需要政府、国土、规划各部门协调配合，手续严格，审批程序多，时间长，是造成被告不能按时为原告办证的原因，是无法预料的，被告不应承担违约责任。2、关于律师费问题，到目前为止，没有法律规定当事人有必须请律师的，原告的此项请求无法律依据。至于诉讼费问题，按照法律规定，应当是案件受理费，是由法院裁判，不能作为原告的一项请求。3、根据本案的实际情况，今年国家实行不动产登记制度，房地产权属办理的是不动产权证书。涉案房屋原是按合同约定提交办证手续，2016年4月已办好房产证，但不动产登记机关收回房产证，重新为原告办理不动产权证，所以不动产权证书到2016年11月26日才办理出来，被告不存在违约，请求驳回原告的诉讼请求。 本案经审理，原、被告对争议的事实，原告提供了如下证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，2、收据，证据1、2证明合同第十五条约定，被告为原告办理房屋权属证书为自交付房屋之日起360天，为原告办理土地使用权证为原告取得房产证的60日内。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权证书，被告自逾期之日按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金；3、收房资料签收表，4、结婚证，5、田丽莉身份证复印件，证明被告于2014年1月27日交房给原告；6、业主临时规约，7、前期物业管理服务协议，8、博鳌˙海御小区防火责任书，9、2014年、2015年、2016年水电费收据，证据6-9证明被告交房给原告后，原告已实际使用房屋；10、短信记录，证明原告的房产证是2016年4月办理出来的，但被告在诉讼中才联系原告告知办证情况。经被告质证，被告对原告的证据1-10的真实性、合法性无异议，关联性，证明内容有异议，认为合同没有落款时间，签订时间不确定，但认可原告说的合同签订时间即2013年10月23日。本院对原告证据1-10的真实性、合法性予以确认，证据1-5、10与本案有关联，对关联性予以确认。证据6-9是收房后原告使用房屋的情况，与本案的违约事实没有关联，对关联性不予以确认。 被告提供了如下证据：1、营业执照，2、建设项目选址意向书，3、建设用地规划许可证，4、建筑工程施工许可证，5、房产预售许可证，证据1-5证明被告具有经营开发房地产，销售房屋的权利；6、市长办公会议纪要（2013）第3期，7、市长办公会诊纪要（2014）第114期，8、关于请求推进博鳌.海御项目土地变性手续进度函，9、关于海国用（2008）第1184号宗地改变土地用途有关情况的说明和申请，证据6-9证明涉案土地的土地性质做了改变，被告没有按合同约定期限办证是政府政策原因造成的，签订合同时政府实行的是房地两证分开，现因政策改变为房地二证合一；10、琼（2016）琼海市不动产第XXXX号不动产权证，证明被告已经为原告办理了不动产权证；11、琼房权证海字第XXXX号，证明在2016年4月份已经为原告办理了房产证，因为国家政策的变更把原先的房产证收回去后办理不动产权证。经原告质证，原告对被告证据1-5的真实性、合法性、关联性无异议，证据3明确为旅游用地，被告在不改变土地用途性质就擅自建房，属于违建；对证据6-9的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议；对证据10、11的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，被告属于逾期办证，违约行为明显。本院对被告的证据1-11的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年10月23日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博鳌镇滨海大道博鳌.海御D幢2单元1606号房，建筑面积为145.46平方米，总房价款2329309元。合同第十五条约定，出卖人(被告)应当在商品房交付之日起360日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订当日，原告支付第一期房款1164655元给被告，2014年1月27日被告将房屋交付给原告，原告在收房当日支付第二期购房款1164654元给被告，并向被告交付契税、维修基金及办证费用等共计69880元。由于被告未在合同约定的时间内为原告办理房产证，经原告交涉无果后向本院提起诉讼，请求支持上述请求。 另查明，被告开发的博鳌˙海御房地产项目位于琼海市博鳌海滨旅游区，该地块土地规划用途为旅游商住地。被告经琼海市政府批准建设售房后，在被告办理房产证时市政府要求被告将旅游商住地改变为城镇住宅用地才能办证。为此被告一直要求政府批准该土地用途改变为城镇住宅用地。为了解决历史遗留问题，2014年9月25日，琼海市人民政府召开市长办公会议，讨论研究博鳌海滨旅游区房地产项目改变土地用途有关问题，同意被告开发的博鳌.海御项目需要改变土地用途性质，从旅游商住用地改变为城镇住宅用地，要求项目开发商（被告）可按25万元/亩的标准预缴改变土地用途保证金，保证金由市国土局预收，以后多退少补，完成以上手续后市房管局再予以完善房产销售与登记手续。此后被告积极与政府部门协商办理土地变性及办理房屋产权登记。2016年4月27日琼海市房产局向原告颁发了房产证（房产证号：海房权证海字第XXXX号）。2016年5月琼海市政府实行不动产登记制度后，办理到原告名下的房产证被收回。2016年11月23日琼海市不动产登记中心向原告颁发不动产权证书[不动产权证号：琼（2016）琼海市不动产第XXXX号]，被告已经为原告办理房地产权证完毕。 本院认为：本案争议焦点是：一、被告是否违约逾期办证，应否向原告支付违约金。二、律师费是否由被告承担。 一、关于被告是否违约逾期办证，向原告支付违约金问题。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。而被告到2016年4月27日才为原告办理了房产证，确实存在未按约定期限协助办理房屋权属证书之行为事实，进而影响其后土地使用权证的办理。被告以逾期办证系政府要求土地变性耗费时间所致进行抗辩，主张对此不承担违约责任。本院认为，首先，被告所开发的案涉项目早前已被批准规划、建设及预售，现政府要求其完成土地变性方可办理房屋权属证书，影响了办证期限，这是客观上具体经济政策调整所致，并不能完全归责于被告。其次，在土地变性问题上被告是否存在拖延一事，琼海市人民政府2014年的会议纪要系政府内部决议，在其转化为对外发生法律效力的行政行为之前并不对当事人的权利和义务产生直接的影响，本案没有证据证明该会议纪要内容已通知到被告并要求其执行，根据证据材料显示，被告列席市长办公会议听取土地变性工作具体安排、缴纳改变土地用途罚款等事宜的时间为2014年，因土地变性工作涉及多个政府部门审批办理，被告虽于2016年11月完成原告的房屋的不动产权登记，虽耗费了一定时间，但无明显拖延土地变性和办理房产证的重大恶意。鉴于本案中被告逾期办理房地产权属证书确属事实，虽一定程度上受客观因素影响，但不能完全排除被告在这一过程中的过错责任，而原告认为被告应对办证逾期承担完全责任，按已付购房款的日万分之一自约定期满计算违约金，亦有不当。综合考虑涉案房屋权属证书办理逾期的主观、客观因素，兼顾合同实际履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情判令被告以原告已付购房款总额的百分之二（2329309元×2%=46586.18元），向原告支付违约金。另外，本案原告的购买房屋的不动产权证已经办理完毕，被告应通知原告领取。 二、律师费是否由被告承担。根据法律规定，当事人有权委托律师代理参加诉讼，委托代理人参加诉讼是当事人的权利，但代理费由谁来承担法律没有明确规定。原告主张最高人民法院2016年9月12日公布的《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条中已有律师费承担规定。但该规定是针对当事人存在虚伪诉讼和滥用诉权，拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。本案被告逾期办证事实确实存在，但不是被告故意拖延，而是因政府要求进行土地变性而导致延迟办证，不存在被告虚伪诉讼和滥用诉权的问题，并且被告已为原告办理了不动产权证，双方在合同中亦未约定律师费应由谁承担。因此原告主张被告承担律师费没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告琼海博鳌丽都置业有限公司在本判决生效的十日内向原告刘南翔支付逾期交房违约金46586.18元。 二、驳回原告刘南翔的其他诉讼请求。 案件受理费人民币1745元，由原告刘南翔负担1215元，被告琼海博鳌丽都置业有限公司负担530元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一六年十二月二十日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。