广西壮族自治区钟山县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1122民初1118号原告：黄队兴，男，1977年6月22日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。原告：陈花娥，女，1973年6月13日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。委托诉讼代理人:黄长连，女，1999年5月1日出生，汉族，住广西贺州市平桂区，与两原告系父（母）女关系，系两原告的共同委托诉讼代理人。被告：钟山县新伟置业有限公司，住所地钟山县城西环路花山林场小区1栋101号。法定代表人：肖柯宇，执行董事。委托诉讼代理人:董良慧，广西裕华律师事务所律师。原告黄队兴、陈花娥与被告钟山县新伟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人黄长连，被告钟山县新伟置业有限公司的委托诉讼代理人董良慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄队兴、陈花娥提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房向原告支付违约金12496.06元（自2019年6月29日起，按合同约定的日万分之零点五标准，暂计至2020年11月11日），之后的违约金按合同约定计算至原告所购房屋取得竣工验收合格报告及建筑工程竣工合格证明文件之日止；2.判令被告向原告退还应由被告承担的物业费和生活垃圾费3141.33元（自2019年7月1日起，按月计算至2020年10月31日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月27日与被告钟山县新伟置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201802270003),购买被告开发的公园华庭5幢1层5-118号，建筑面积125.18平方米，价格为3418.6元/平方米，总价款497851元。合同第十一条约定交房日期为2019年6月28日，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同第十二条约定逾期交房的，逾期在90天内的，按全部房价款万分之0.5计算，逾期超过90天的，被告应每日按全部房价款万分之0.5向原告支付违约金。此后，被告未按照合同约定验收合格，未取得建设工程竣工验收备案证明文件，无法按时交房。直至2020年11月11日原告急于装修不得已才找到被告办理收楼手续，但原告所购房屋至今仍未取得竣工验收合格报告及建筑工程竣工合格证明文件。被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，即由被告按照日万分之0.5的标准向原告支付截至2020年11月11日的违约金12496.06元。之后的违约金按日万分之0.5的标准计算至原告所购房屋取得竣工验收合格报告及建筑工程竣工合格证明文件之日止。原告于2020年11月11日办理收房手续之时，被告告知原告如果要拿到钥匙，需要原告交纳2019年7月1日至当天产生的物业费和生活垃圾费。原告急于装修不得已才交纳了该笔费用，取得钥匙。因被告达不到合同约定的交房条件，按照《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，原告无需承担交房前即2019年7月1日至2020年11月11日期间产生的物业费，该费用应当由被告全额交纳。同理，交房前的生活垃圾费也应当由被告承担。截至起诉日，原告仍未收到被告建设工程竣工验收备案证明文件，原告认为被告违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为此，原告起诉至人民法院，请求根据《中华人民共和国民法典》第577条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，判令被告按照每日万分之0.5的标准，支付违约金12496.06元。并根据《物业服务收费管理办法》第16条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳"的规定，判令被告退还应由被告承担的物业费和生活垃圾费3141.33元。被告钟山县新伟置业有限公司辩称，一、被告是否存在逾期交房问题。按照合同第十一条第（一）项约定，被告应于2019年6月28日前向原告交付案涉商品房。被告于2019年6月28日前由置业顾问通过微信向原告发出了办理房屋交付的通知，原告接通知后便于2019年6月28日前在被告的公园华庭、公园世家一期交付表上签字确房屋已经交付，又于2019年7月1日在物业公司的钟山公园华庭业主入伙手册上签字确认接收了案涉商品房。被告无过错，不存在逾期交房的违约行为。二、被告是否于2019年6月28日前具备合同约定的交付条件问题。合同第九条约定“商品房交付条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件……”中的“竣工验收备案证明文件”是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何材料均视为“竣工验收备案文件”。2019年3月19日通过实际验收合格后，及时将《建设工程质量竣工验收意见书》向建设主管部门报备，此时被告完全有理由告知并催促原告方收房。因此，2019年6月28日前具备合同约定的交付条件。三、被告方履行过程中存不可抗力因素，应当在约定的交付日期再加上不可抗力的合理时间，从而确定交付顺延日期。原、被告双方2018年2月27日签订合同，约定2019年6月28日前交付，其间有暴雨、大雨、六级以上大风可适当顺延150天。因此，交付时间具体顺延至2019年11月28日较为合理。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月27日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802270003），约定被告将位于钟山县商品房预售给两原告，商品房总价款为497851元。双方对付款方式及期限、交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记等亦做了约定。其中，合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；第十一条约定：“（一）出卖人应当自2019-06-28前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）…”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.…。”。合同附件十一第四条约定：“下列情形，出卖人可以延期交房：“……。2、政府相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房。……。8、因雨水天气或其他不可预知的灾害天气造成建筑方推迟完工的。……。”；第五条约定：“房屋交接手续，1、出卖人应当以书面或是话通知的方式通知买受人办理房屋交付手续。由政府和行政部门及事业单位提供的公共配套不在交接范围内，不影响正常的交接工作。2、买受人在接到房屋交接通知后7日内应当持交款收据到出卖人处对其已交款项进行核实，并办理房屋的交接手续。若买受人在此期限内未来办理交房手续，视同出卖人已履行了房屋交接义务。若买受人未按合同约定交清房款和其他款项以及银行贷款未发放到位，出卖人不予交房，也不承担延期交房责任。3、…，如房屋在交接时发现房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者因房屋质量问题严重影响买受人的正常居住使用时，买受人可以拒绝接房，…，在未出现上述拒绝接房的原因时，买受人应当办理房屋交接手续，否则视为出卖人已按合同约定履行了交房义务。…。”。等等。合同签订后，原告交纳了首付款127851元，并通过贷款交纳购房款370000元，共向被告交纳购房款497851元。此外，原告于2020年11月11日向贺州市新伟物业服务有限公司交付2019年7月1日至2020年6月30日的物业费等2434元；2020年7月1日至2021年6月30日的物业费等2356元。另查明，2019年3月19日，被告开发的案涉商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收，竣工验收结论（工程质量是否合格）：合格。被告通知两原告于2020年6月28日办理房屋交接手续。现两原告已对案涉商品房进行装修并入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于案涉商品房是否具备交付条件的问题。对于案涉商品房已经具备交付条件的主张，被告提供《建设工程质量竣工验收意见书》、《钟山县房屋面积测绘报告（钟房实测[Z19010012]）》，欲证明案涉商品房已具备合同约定的交付条件，但原告不认可。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”，其中的“竣工验收备案证明文件”并非原告方所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”。2019年3月19日，案涉商品房经五部门验收，竣工验收结论为合格。该商品房已经达到交付的实质要件，可以交付使用。同时，双方在合同附件十一第五条第3点还约定，买受人可以拒绝交房的理由为房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响买受人的正常居住使用。原告以被告未取得竣工验收备案表为由主张案涉商品房不具备交付条件，理据不足，本院不予支持。关于被告是否存在迟延交房的问题。两原告以案涉商品房不具备交付条件为由拒绝接收，其主张实际接收时间为2020年11月11日。本案中，原告对《华庭/公园世家一期交付表》、《公园华庭物业接收书》中的签字无异议，但对其中的时间不认可。本院认为，原告的签字具有核实确认的效力，即使上述材料所署时间与客观实际不符，该后果仍应由签署人（原告）承担。故可以认定原告已在合同约定的交房时间内接收了案涉商品房。再者，两原告在庭审过程中亦陈述，被告已通知其于2019年6月28日接收案涉商品房。被告方以五部门验收质量合格为基础，通知原告于2019年6月28日收房，符合合同和法律规定。即使存在延迟交房的事实，该延迟交房的违约责任亦不应由被告承担。故对原告的该项主张，本院不予支持。关于案涉物业费和生活垃圾费系原告与案外人之间的其他法律关系所产生的费用。原告主张该费用由被告承担，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告黄队兴、陈花娥的诉讼请求。案件受理费95元（已减半收取，原告已预交），由原告黄队兴、陈花娥承担。本判决为终审判决。审判员  陶修筠二〇二一年八月十一日书记员  严昱婷