辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11317号上诉人（原审被告）：张国中，男，1979年7月15日出生，回族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳万汇城商业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：季晓哲，该公司经理。委托诉讼代理人：朱晓明，辽宁同宇律师事务所律师。上诉人张国中因与被上诉人沈阳万汇城商业管理有限公司（以下简称“万汇城公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国中上诉请求：1.改判我方支付2018年12月1日至2020年11月30日期间的物业费3015.48元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判定物业费金额过高。上诉人认为被上诉人在提供物业服务期间怠于履行职责导致发生人身损害事件，致使顾客锐减空置率达到90%。我方自2016年购买商铺至今未与被上诉人签订任何协议或合同，售楼员未告知如此高的物业费，价格不合理。被上诉人管理不善，卫生无人打扫，消防巡查不尽责，公共区域物品损坏，长期无人修缮存在重大瑕疵，请求对物业费减免70%。万汇城公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆发公司的上诉请求，维持原判。万汇城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付原告物业费12,564.5元（2018年12月1日至2020年11月30日）；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系沈北新区建设北一路万汇城商场的建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司指定的物业服务企业，被告系该商场一楼1124号商铺的业主，该商铺的建筑面积为22.45平方米。2018年7月12日原告与开发单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司（甲方）、被告（乙方）曾签订《商铺使用协议》，约定乙方将其购买的面积为22.45平方米1124号商铺给甲方使用，甲方将面积为30.57平方米1070号商铺给乙方使用，暂定期限为2026年10月31日，乙方仍按1124号商铺面积缴纳物业费。被告接手商铺后进行了短期出租，后一直处于空置状态。商场负一层、一层及二层的物业费标准为每天每平0.8元，原告为案涉万汇城商场提供物业服务至今，被告一直未缴纳物业费。案涉万汇城商场至今未成立业主委员会。一审法院另查明：原告在另案中提供一份与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》，其中约定商业管理服务期限为15年，自2017年11月1日起至2032年10月30日止，合同落款日期为2017年10月30日。原告营业执照记载成立日期为2018年8月14日。一审法院认为，当事人合法权益受法律保护。本案原告另案中提交的与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》的合同履行期限起始时间及落款时间均早于原告公司的成立时间，被告等业主对此提出异议，原告未作出合理解释，故对该份合同不予采信。关于被告主张的原告未经过招投标程序进入商场、未在小区办及房产局备案，双方未签订物业服务协议，原告无权收取物业费的抗辩，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。通过上述规定可知，通过招投标程序选聘物业服务企业系管理性规定，并非效力性强制性规定，是否经过招投标及备案均属行政管理范围，均不能否定原告已为包括被告在内的商铺业主提供物业服务的事实，双方虽未签订物业服务协议，亦不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故被告的上述抗辩，一审法院不予支持。关于被告主张商铺处于空置状态不应交纳物业费的抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第五款的规定，按时交纳物业费系业主的义务之一，不能以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费，故被告的上述抗辩，一审法院不予支持。关于被告主张的物业服务不符合规定，造成商场空置率极高，给其造成损失的抗辩，结合其他业主的陈述及提交的证据，只能证明原告在服务过程中存在瑕疵，但不足以证明原告长期怠于履行职责，达到根本违约程度。因商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，而且投资经营本身就存在商业风险，尤其近年疫情的发生，对实体经济影响严重，将商场客流较少的情况完全归责于原告亦不公平。故原告在提供物业服务的同时，有权利收取物业管理费。一审法院结合目前商场经营的总体情况，从化解社会矛盾的角度出发，酌情对原告主张的物业费减免20%。故被告应向原告交纳2018年12月1日至2020年11月30日期间的物业费10,051.6元（12,564.5元×80%）。需要说明，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为原告提供的物业服务不好或者对现有物业收费标准有异议，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序作出决议或提起相关诉讼等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在物业服务过程中应加强与业主的沟通，互相理解、互相尊重，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升物业服务水平，与业主共同创建和谐繁荣的商场。一审法院判决：《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告张国中于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳万汇城商业管理有限公司2018年12月1日至2020年11月30日物业费10,051.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告张国中负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张国中提交新的证据如下：证据一，录像4段，用以证明消防巡查不到位，存在安全隐患，未按时进行消防巡查及作假行为，未及时维护、维修公共设施，步行通道卫生未打扫。证据二，判决书、附近商场购房合同、财富广场催款条，用以证明附近商场收取物业费没有公摊。对比的商场是积家，他们是商场产权，我们是业主持有产权，没有可比性。证据三，图片，用以证明附近商场的进驻率是90%以上，我们的空置率90%以上。积家停车场是收费的，我们停车场是不收费的，而且还停不满，证明万汇城商场并没有达到积家的标准，无法和其商场比较，也不是一个档次。证据四，业主联名申请书，用以证明很多业主都没有交物业费，业主联名签字要求降低物业费，各种违规行为都在这里写着。被上诉人万汇城公司发表质证意见如下：关于录像，不能证明上诉人所主张的事实。关于消防巡查的问题，消防问题已经得到消防部门验收，符合消防要求。我们的物业服务已经按照服务要求进行了服务，至于商场的进驻率和空置率问题不影响物业服务。上诉人享受了物业服务就应交纳物业服务费。对申请书的真实性有异议，无法确定是否是万汇城商场的摊位业主，虽然有相关人的签字但无法证明。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张国中与被上诉人万汇城公司之间形成事实物业服务关系，被上诉人提供了物业服务即有权收取物业费，上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故对上诉人提出未与被上诉人签订任何协议或合同的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出因被上诉人怠于履行物业服务职责导致顾客锐减空置率过高，提供的物业服务质量存在重大瑕疵，一审判决给付物业费标准过高，应按三折交纳物业费的主张，经查，一方面，从上诉人提供的现有证据看，无法认定被上诉人提供的各项服务存在严重违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化；另一方面，商铺空置并非是大幅降低物业费标准的合理事由，一审法院已经结合目前商场经营的总体情况，从化解社会矛盾的角度出发，并兼顾公平原则，酌情对物业费减免20%，合理适当，本院予以支持。对上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人张国中的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人张国中负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月二十三日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；