海口市龙某人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初7147号 原告（执行案外人）：郭某，男，1973年2月28日出生，汉族，住江西省高安市八景镇西南岭村匡溪自然村。 委托诉讼代理人：黄跃，海南汇商律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈恩虹（公民身份号码：×××），女，1971年6月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 第三人（被执行人）：海口绿源房地产开发有限公司，原住所地：海口市龙昆南路。 法定代表人：邹荣。 第三人（被执行人）：邹荣（公民身份号码：×××），男，1964年3月8日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区中山东路。 第三人：王锐（公民身份号码：×××），男，1977年7月15日出生，汉族，住海口市。 原告郭某与被告陈恩虹、第三人海口绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源房地产公司）、邹荣、王锐案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人黄跃到庭参加诉讼。被告陈恩虹、第三人绿源房地产公司、邹荣、王锐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭某向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对"位于海口市龙某国贸一横路'海易华庭'第一层5号铺面的强制执行，并解除查封、扣押;2、判令被告陈恩虹承担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年4月9日，第三人绿源房地产公司鉴于原告郭某在该公司开发建设的海口市龙某国贸一横路的"海易华庭"项目过程中"垫付了大量运作费用，做大量工作"，承诺支付给原告已花费的费用劳务报酬共计人民币1000000元。 2014年4月28日，原告和第三人绿源房地产公司签订一份《海易华庭认购书》，约定：原告认购位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的第一层E（5）室（交房标准：毛坯房，共计面积35.82m2）；原告认购总价为人民币895500元，另外公摊9.093m2按照3000/m2计算；付款方式为：原告以绿源房地产公司2012年4月9日承诺给原告的劳务报酬1000000元冲抵房款；绿源房地产公司确认收到原告所有购房款人民币922500元。 原告与第三人绿源房地产公司签订《海易华庭认购书》后，2014年5月27日双方向海口市住房和城乡建设局对认购书约定的房屋进行合同备案，备案号为：L00118984。 为方便办理房产过户手续，2014年6月29日，原告和绿源房地产公司签订了一份《海口商品房买卖合同》，约定：原告向出卖人绿源房地产公司购买"位于海口市××路号商铺（房号）；并约定了双方的权利义务。 因原告郭某系海口市龙某国贸一横路"海易华庭"项目的工程施工负责人，自原告和绿源房地产公司签订《海易华庭认购书》之日起，绿源房地产公司就将"海易华庭"一层5号商铺交付给原告管理、维护至今。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产买卖合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。"原告郭某已取得该房屋的所有权，只是没有办理物权登记，第三人绿源房地产公司应当配合原告办理该房屋过户手续。 被告陈恩虹系申请执行人陈恩虹与被执行人邹荣、王锐、绿源房地产公司民间借贷纠纷一案【执行案号为（2015）龙执字第968号】的申请人，绿源房地产公司、邹荣、王锐系该执行案件的被申请人。在该执行案件的执行程序中，陈恩虹作为申请执行人向海口市龙某人民法院申请执行"位于海口市××路号铺面【也就是'海易华庭'的第一层E（5）室】"，原告郭某以案外人身份向龙某法院执行提出异议，龙某法院于2016年6月15日作出（2016）琼0106执异67号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。2016年6月24日龙某法院向原告送达了该《执行裁定书》。 为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请判如所请。 被告陈恩虹未作答辩，也未参加本院庭审。 第三人绿源房地产公司、邹荣、王锐未作陈述，也未参加本院庭审。 原告郭某围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告在庭审中进行了举证。原告提交了以下证据： 1、2012年4月9日第三人绿源房地产公司向原告出具的一份《承诺书》，证明：绿源房地产公司鉴于原告在该公司开发建设海口市国贸一横路的"海易华庭"项目过程中"垫付了大量运作费用，做了大量工作"，"承诺支付郭某已花费的费用劳务报酬共计人民币1000000元"，并保证在2012年6月30日前支付； 2、2014年4月28日原告与第三人绿源房地产公司签订的《海易华庭认购书》，证明：（1）双方约定原告认购绿源房地产公司位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的第一层E（5）室；（2）原告的认购总价为人民币895500元，另外公摊9.039㎡，按照3000元/㎡计算；（3）付款方式为：原告以绿源房地产公司2012年4月9日承诺给原告的劳务报酬费1000000元冲抵房款；（4）绿源房地产公司确认收到原告全部房款人民币922500元； 3、《商品房买卖合同备案表》（合同备案号：L00118984，备案日期：2014年5月27日），证明：涉案房屋--"海易华庭"的第一层5号铺面已经向住建部门--"海口市住房和城乡建设局"进行合同备案； 4、2014年6月9日原告与第三人绿源房地产公司签订的《海口市商品房买卖合同》，证明：为了方便办理房屋过户手续在《海易华庭认购书》基础上双方签订了正式的购房合同。合同第三条约定，原告购买位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"（海星B座）一层商铺5号房（也就是"海易华庭"的第一层E（5）室）；第四条约定，该房按套计价，金额986920元；第五条约定，原告签订《商品房买卖合同》后一周内付清全部房款； 5、"海易华庭"项目的【2013】海房预字（0090）号《海口市商品房预售许可证》，证明：原告与第三人绿源房地产公司签订《海易华庭认购书》和《海口市商品房买卖合同》时该司已经取得"海易华庭"的预售许可； 6、2012年11月8日原告郭某、邹瑞作为承包人与第三人绿源房地产公司（发包人）签订的《建设工程施工补充合同书》，证明：（1）原告是海口市龙某国贸一横路"海易华庭"（海星B座）项目的工程施工负责人之一；（2）2014年4月28日，自原告和绿源房地产公司签订《海易华庭认购书》之日起，该司就将海口市龙某国贸一横路的"海易华庭"（海星B座）一层商铺5号房（即"海易华庭"的第一层E（5）室）交付于原告管理、控制； 7、2016年6月15日龙某人民法院作出的（2016）琼0106执异67号《执行裁定书》，证明：原告作为案外人对执行标的提出异议，被驳回。 原告提交的以上证据均是原件，因本案中被告、第三人均未到庭参加诉讼，故法院无法主持当事人就原告提交的证据的真实性、关联性、合法性进行质证。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条："人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。"第六十六条："审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。"的规定，进行综合审查，对其真实性、合法性及证明效力予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈恩虹与邹荣、绿源房地产公司、王锐民间借贷纠纷一案，2014年8月12日，陈恩虹向龙某法院申请诉前财产保全，要求查封绿源房地产公司名下位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的一层5号铺面、601房、607房、608房。同日本院作出（2014）龙民保字第112-1号《民事裁定书》，裁定：查封绿源房地产公司名下位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的一层5号铺面、601房、607房、608房。2015年3月9日本院作出（2014）龙民一初字第2007号《民事调解书》，调解内容为："原告陈恩虹与被告邹荣、绿源房地产公司、王锐确认邹荣尚欠陈恩虹借款本金571664元及利息32013元，邹荣自本调解协议生效之日起十日内偿还给陈恩虹借款本金571664元及利息32013元，......王锐、绿源房地产公司对邹荣的上述债务承担连带清偿责任。"因该案被告邹荣、绿源房地产公司、王锐未履行生效的（2014）龙民一初字第2007号《民事调解书》确定的金钱给付义务，2015年3月24日陈恩虹向本院申请强制执行，本院立案的案号为（2015）龙执字第968号，2015年4月20日本院作出的（2015）龙执字第968号《执行裁定书》，裁定：冻结、扣划邹荣的银行存款人民币635824元或查封、扣押其相应价值的财产。 2015年10月20日，本院作出的（2015）龙执字第968号《公告》，责令绿源房地产公司、海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的一层5号铺面、601房、607房、608房的住户于2015年11月10日前迁出上述房屋。 2016年5月19日，郭某以案外人身份"以海口市龙某国贸一横路'海易华庭'的一层5号铺面已由绿源房地产公司抵债并实际交付给郭某本人为由"提出执行异议。 2016年6月15日，本院作出（2016）琼0106执异67号《执行裁定书》，认为：案外人郭某与绿源房地产公司于2014年4月28日签订了《海易华庭认购书》，绿源房地产公司仅对涉案房屋进行了备案信息录入，但未在海南省住房和城乡建设局进行备案登记确认。郭某与绿源房地产公司签订《海易华庭认购书》，约定以涉案房产冲抵绿源房地产公司欠郭某1000000元劳务报酬，双方仅能成立债权债务关系，案外人郭某以此主张其为涉案房屋所有权人的异议理由不能成立；故裁定驳回案外人郭某的异议。 又查，2012年4月9日，绿源房地产公司向原告郭某出具一份《承诺书》，内容为：因郭某在我公司拟开发建设的位于海口市国贸一横路的"海易华庭"项目【国有土地使用权证号：海口市国用（2007）第008310号】，垫付了大量的运作费用，做了大量工作，我公司承诺支付给郭某已花费的费用、劳务报酬共计人民币1000000元。我公司保证在2012年6月30日前支付给郭某人民币1000000元，逾期将按日支付应付款3‰的违约金。 2012年11月8日绿源房地产公司以发包人身份与承包人郭某、邹瑞签订一份《建设工程施工补充合同书》，约定：在双方先前签订的《建设施工合同》的基础上，郭某、邹瑞作为承包人，按发包人绿源房地产公司提供的施工图纸，对绿源房地产公司开发建设的位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"（海星B座）项目进行承包施工，工程承包范围：承包施工至毛坯房标准；建筑面积：约6000㎡，以实际建筑面积为准进行计算；工程造价：以实际结算为准。第六条"工程价款支付办法"：（1）承包人带料进场施工，工程完成至主体混凝土框架和屋面机房、梯间封顶后，承包人向发包人上报工程量进度报表，发包人应在15天内审核完毕、签字确认，并在确定审核结果后30天内支付已完成工程量的70%进度款给承包人；若发包人预售款提前回笼时，应支付其中的50%款项给承包人，作为工程建设资金，预支进度款；（2）主体封顶后，承包人每月最后一日向发包人上报施工进度报表，发包人15天内审核完毕，并在确定审核结果后15天内支付上月工程进度款的70%给承包人；等等。上述补充合同签订后，原告郭某作为施工方、垫资对"海易华庭"项目进行施工，至"海易华庭"项目主体封顶，为毛坯房标准。 2013年10月17日，"海口市住房和城乡建设局"给绿源房地产公司核发了【2013】海房预字（0090）号《海口市商品房预售许可证》，批准"海易华庭"项目预售面积4431.66㎡。 2014年4月28日原告郭某与绿源房地产公司签订一份《海易华庭认购书》，约定：原告认购绿源房地产公司位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的第一层E（5）室（交房标准：毛坯房，共计面积35.82㎡）；原告认购房产总价为人民币895500元，另外公摊9.039㎡，按照3000元/㎡计算；付款方式为：原告以绿源房地产公司2012年4月9日承诺给原告的劳务、报酬费1000000元冲抵房款；绿源房地产公司确认已收到原告全部房款人民币922500元。 2014年6月9日绿源房地产公司（出卖人）与原告郭某（买受人）签订一份《海口市房屋买卖合同》，约定：郭某向绿源房地产公司购买位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭（海星B座）"第一层5号商铺（房号）【即E（5）室】，建筑面积35.11㎡，其中，套内建筑面积26.1㎡、公共分摊9.01㎡；按套计价，总金额人民币986920元；第八条"交付期限"：出卖人应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人；还约定了双方的其他权利义务。 因原告郭某系海口市国贸一横路"海易华庭"项目的工程施工承包人，自原告和绿源房地产公司签订《海易华庭认购书》之日起，绿源房地产公司就将"海易华庭"一层5号商铺交付给原告管理、维护至今。 另查，2014年5月27日郭某与绿源房地产公司"就'海易华庭'第一层5号商铺"向"海口市住房和城乡建设局"进行了商品房买卖合同备案，就郭某购买该商铺进行备案登记确认（合同备案号：L00118984，买受人为：郭某）。因"海易华庭"项目违章增加建筑面积等原因，绿源房地产公司至今未办理该涉案房屋的过户登记手续至原告郭某名下。 郭某对本院（2016）琼0106执异67号《执行裁定书》不服，诉诸本院，遂成讼。 本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下： 案外人郭某对本院于2016年6月15日作出的（2016）琼0106执异67号《执行裁定书》不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本案系案外人执行异议之诉，其定义是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对实体上法律关系进行裁判，组织法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据相关法律规定，案外人提起执行异议之诉，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案的争议焦点：在于原告郭某对涉案的执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利以及原告与第三人绿源房地产公司签订的《海易华庭认购书》、《海口市房屋买卖合同》是否合法、有效，原告是否已经取得涉案房产--"'海易华庭'第一层5号商铺"所有权的问题。 原告郭某与第三人绿源房地产公司因郭某在"海易华庭"项目中垫付了大量的运作费用，做了大量工作，绿源房地产公司承诺支付给郭某已花费的费用、劳务报酬共计人民币1000000元。郭某与第三人绿源房地产公司之间的民事权利与义务，不违反法律法规禁止性规定，应受法律保护。 一、关于原告郭某与第三人绿源房地产公司签订的《海易华庭认购书》、《海口市房屋买卖合同》的效力问题。 2014年4月28日原告郭某与第三人绿源房地产公司签订的《海易华庭认购书》，约定：原告认购绿源房地产公司位于海口市龙某国贸一横路"海易华庭"的第一层E（5）室（交房标准：毛坯房，共计面积35.82㎡）；原告认购房产总价为人民币895500元，另外公摊9.039㎡，按照3000元/㎡计算；付款方式为：原告以绿源房地产公司2012年4月9日承诺给原告的劳务、报酬费1000000元冲抵房款；绿源房地产公司确认已收到原告全部房款人民币922500元。原告与第三人绿源房地产公司签订的上述认购书的内容，不违反法律、法规禁止性规定，该认购书合法、有效，应受法律保护。 2013年10月17日，"海口市住房和城乡建设局"给绿源房地产公司核发了"海易华庭"项目的《海口市商品房预售许可证》。之后，在2014年6月9日绿源房地产公司与原告郭某签订了《海口市房屋买卖合同》，约定原告向绿源房地产公司购买"海易华庭（海星B座）"第一层5号商铺（房号）【即E（5）室】，原告已经付出对价。该房屋买卖合同的内容，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法、有效，应受法律保护。 二、关于涉案房产--"海易华庭（海星B座）"第一层5号商铺的权属归其所有的问题。 原告郭某向第三人绿源房地产公司购买"海易华庭（海星B座）"第一层5号商铺，已经付出对价，并且在2014年5月27日已向"海口市住房和城乡建设局"就该商铺买卖进行备案登记确认；且第三人绿源房地产公司已实际交付该商铺给原告占有、使用至今。 本案涉及"所有权的取得"问题。"所有权的取得"，是指主体根据一定法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定："财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合同方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"所有权的取得分为原始取得与继受取得。（1）继受取得，又称传来取得，是指根据原所有人的意思接受原所有人移转之所有权，它是以原所有人的所有权和原所有人转让所有权的意志为根据的。继受取得所有权的方法之一就是"买卖"，买卖是一方出让标的物所有权以换取价金，他方以支付价金为对价换取标的物所有权的双方民事法律行为。（2）本案原告郭某通过"买卖"，向第三人绿源房地产公司付出了涉案房产--"海易华庭（海星B座）"第一层5号商铺"海易华庭（海星B座）"第一层5号商铺的对价。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。"第十五条的规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产买卖合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。"等相关法律规定，本院认为，不动产权属证书仅是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，不动产登记并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系的意见；原告已依法取得涉案房产的所有权。 三、关于原告诉请"立即停止对'海易华庭'第一层5号铺面的强制执行，并解除查封、扣押"的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"该法规规定了"关于无过错不动产买受人'物权期待权'的保护条件"，结合上述本院查明的事实， 本案中：（1）原告郭某与第三人绿源房地产公司已于2014年4月28日签订《海易华庭认购书》、及于2014年6月9日签订《海口市房屋买卖合同》，系在2014年8月12日我院查封涉案房产之前；（2）上述认购书及合同签订后，原告已依约支付对价给第三人绿源房地产公司，第三人绿源房地产公司亦将涉案房屋交付给原告占有、使用；（3）仅系未办理涉案房产的过户登记手续，但并非原告自身原因以及怠于行使权利主张。本院结合本案认定事实和相关法律规定，认定原告享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请于法有据，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请对"海易华庭"第一层5号铺面解除查封，本院不宜在诉讼程序中解决，应在执行程序中解决。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、不得执行"海口市龙某国贸一横路'海易华庭'项目第一层5号铺面【即"海易华庭"第一层E（5）室】"。 二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告陈恩虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 本院（2016）琼0106执异67号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李家炎 人民陪审员  李 芳 人民陪审员  周文越 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  黄 静