上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异83号异议人(被执行人)：合浦县美华置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市合浦县廉州镇还珠南路XXX-XXX号。法定代表人：俞进美，董事长。申请执行人：华新建工集团有限公司(原南通华新建工集团有限公司)，住所地江苏省海安市。法定代表人：陶宝华，董事长。委托诉讼代理人：蔡祥，上海东方环发律师事务所律师。被执行人：俞进美，女，1971年9月24日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。在本院执行申请执行人南通华新建工集团有限公司(已更名为华新建工集团有限公司，以下简称华新公司)与被执行人合浦县美华置业有限公司(以下简称美华公司)、俞进美仲裁纠纷一案中，美华公司认为本院查封其名下的财产明显超出标的额，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人美华公司称，其对华新公司负有的债务总额为人民币7，251，778.18元(以下币种相同)，本院已查封其名下的住宅房产、商场、车位、土地及其法定代表人俞进美名下的房产。参照评估价及实际成交价，上述财产价值高达2.5亿元以上，远超过执行标的额，属于明显超标的额查封，严重影响美华公司的后续建设和融资。故美华公司申请解除对超出标的额范围的财产的查封措施。申请执行人华新公司辩称，其债权总额算至2021年6月30日已达20，036，543.75元，相应利息仍持续产生。本案首封的财产中，“美华国际城”1栋、4栋房屋因项目迟滞多年，市场价值较低，变现难度大，根据之前的司法拍卖结果，均无人出价，美华公司提供的自行出售的价格不应作为参考依据；“美华国际城”的613个地下车库不具备验收条件，无现实交易价值；位于合浦县风门岭的合国用(2013)第413、414号土地使用权系查封房屋所在项目用地，根据地随房走的原则，属自然被查封之列，不能另行计算土地的价值。另外，美华公司提供的查封明细与合浦县不动产登记中心在初次查封时向本院出具的附件说明的记载不一致，尚需进一步核实。故华新公司申请驳回美华公司的异议请求。被执行人俞进美同意美华公司的意见。本院查明，关于华新公司与美华公司、俞进美仲裁纠纷一案，上海仲裁委员会于2019年9月27日作出(2019)沪仲案字第0372号仲裁裁决，明确美华公司应于裁决作出之日起十日内向华新公司支付工程款6，903，000元、逾期付款利息和违约金(2014年5月1日至2017年10月31日期间为5，888，835元，2017年11月1日至实际支付之日以6，903，000元为本金按照年利率24％计算)、律师费15万元；俞进美对美华公司上述债务承担连带保证责任；美华公司、俞进美应于裁决作出之日起十日内支付华新公司仲裁费135，436元。裁决生效后，因美华公司、俞进美未履行还款义务，权利人华新公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月8日以(2020)沪02执45号立案执行。执行中，本院于2020年5月29日委托合浦县人民法院向合浦县不动产登记中心送达(2020)沪02执45号协助执行通知书，要求该登记中心协助查封美华公司名下的以下财产：1、位于合浦县廉州镇还珠大道9号美华新城房产，房号为C幢二单元1402号、1502号、2102号、1802号、1902号、2404号、C幢一单元702号、2401号、2404号、2304号、1804号、2204号［不动产权证号分别为：桂(2018)合浦县不动产权第XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX］、美华新城A幢一、二层A-1商铺、A幢301号房、401号房、402号房；2、位于合浦县廉州镇还珠南路XXX号美华国际生活广场1-5层房屋［不动产权证号：桂(2017)合浦县不动产权第XXXXXXX，建筑面积26510.09平方米，共有宗地面积12351平方米］、-1、-2房屋［不动产权证号：桂(2019)合浦县不动产权第XXXXXXX，建筑面积11156.27平方米］；3、位于合浦县廉州镇风门岭美华国际城未销售房屋，预售许可证号：合房预字第201321号；4、位于合浦县廉州镇风门岭的国有土地使用权［土地使用权证号：合国用(2013)第413号、414号］；5、位于合浦县廉州镇风门岭(北插江)的国有土地使用权及地上所有建筑物［土地使用权证号：合国用(2008)第337号，土地面积111932.6平方米］。2020年7月13日，合浦县不动产登记中心函复本院：1、合浦县廉州镇还珠大道9号美华新城C幢二单元1402号、1502号、2102号、1802号、1902号、2404号、C幢一单元702号、2404号、2304号、1804号、2204号房屋已协助办理查封登记，其中1402号、1502号、2404号、2304号房屋均有备案登记，2401号房屋已被合浦县人民法院裁定给他人，不属于美华公司名下，无法协助办理查封登记；美华新城A幢一、二层A-1商铺、A幢301号房、401号房、402号房已协助办理查封登记，其中402号房屋已有备案登记，301号、401号房屋有合浦县人民法院预查封的信息；2、合浦县廉州镇还珠南路XXX号美华国际生活广场第一层商场无登记信息，有备案登记，1-9号商铺也有备案登记，1-3号商铺、1-6号商铺、1-7号商铺、1-5号商铺已办理预告登记，1-1号商铺、1-2号商铺、1-4号商铺也已办理预告登记，且被合浦县人民法院预查封，本院属轮候查封；第二层商场、二层办公室无登记信息，有备案登记，并被南宁市西乡塘区人民法院查封，本院属轮候查封；第三层商场、三层办公室无登记信息，其中第三层商场有备案登记；第四层商场、四层办公室无登记信息，其中第四层商场有备案登记；第五层影院、第五层KTV无登记信息，其中第五层影院有备案登记，并被合浦县人民法院查封，本院属轮候查封，第五层KTV有备案登记；-1、-2层房屋中，-1层超市A区和B区均已办理预告登记，-1、-2层被合浦县人民法院查封，本院属轮候查封；3、位于合浦县廉州镇风门岭美华国际城1幢和4幢部分房屋共计82套和613个地下车位已协助办理查封登记，其中42套房屋由本院轮候查封；4、合浦县廉州镇风门岭的国有土地使用权［土地使用权证号：合国用(2013)第413号、414号］已协助办理查封登记，地上使用权出让合同载明的权利部分已转至他人名下，其房屋所占有范围内的土地使用权也随之转移；5、合浦县廉州镇风门岭(北插江)的国有土地使用权［土地使用权证号：合国用(2008)第337号］已被合浦县人民法院查封，本院属轮候查封。另查明，本院在执行中，通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产资产评估有限公司评估美华公司名下位于合浦县廉州镇还珠大道9号美华新城C幢二单元2102号、1802号、1902号、2404号、C幢一单元702号房屋和A幢一、二层A-1商铺。经评估，上述房屋的市场价值分别为54.8万元、54万元、54.3万元、63.7万元、51.2万元、311.1万元。后案外人对上述房屋中的1902号、A幢一、二层A-1商铺主张所有权，向本院提起案外人执行异议，在本院裁定驳回异议请求后已提起案外人执行异议之诉，尚未审理终结。异议审查中，美华公司提供的合浦县不动产登记中心出具的查询结果显示，在本院查封的该公司名下位于合浦县廉州镇风门岭美华国际城共82套房屋中，现有42套房屋属本院正式查封。因上述查询结果中关于合浦县廉州镇还珠南路XXX号美华国际生活广场的查封信息与合浦县不动产登记中心向本院出具的函件的内容不同，本院商请该中心加以说明。合浦县不动产登记中心于2021年8月6日函复本院：1、廉州镇还珠南路XXX号美华国际生活广场-1层无登记信息(原超市A区和B区的预告登记已撤销)，-2层有备案登记；-1、-2层的原首封已解除，现由本院首封；2、第一层商场和1-9号商铺有备案登记，1-3、1-6、1-7号、1-5号商铺已办理预告登记，以上不动产均由本院首封，1-1、1-2、1-4号商铺已被合浦县人民法院裁定过户至他人名下；3、第二层商场有备案登记，第二层办公室无登记信息，第二层商场已被南宁市西乡塘区人民法院裁定给他人，第二层办公室未解封，本院属轮候预查封；4、第三层商场有备案登记，第三层办公室无登记信息，均为本院首封；5、第四层商场有备案登记，第四层办公室无登记信息记录，均为本院首封、6、第五层KTV已办理预告登记，由本院首封；第五层影院已办理预告登记，现被合浦县人民法院裁定至他人名下。2021年8月11日，华新公司向本院申请解除对美华公司名下位于合浦县廉州镇风门岭美华国际城地下-1、-2层613个地下车位的查封。同月16日，本院向合浦县人民法院发出(2020)沪02执45号委托函，委托该院代为解除对上述地下车位的查封。本院认为，根据法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的还款义务，人民法院有权对被执行人名下的财产采取查封、扣押等强制执行措施，但不得明显超出标的额。本案中，按照生效仲裁裁决主文的内容，美华公司所欠华新公司债务的本、息至今已达约2，000万元，故该公司认为欠款金额为700余万元不符合事实。华新公司在异议审查中，已申请解除对美华公司名下位于美华国际城共613个地下车位的查封措施，故本院目前首封的财产为美华新城的14套房屋和1套商铺、美华国际城的42套房屋、美华生活广场的第一层商场(除1-1、1-2、1-4号商铺外)、第三层、第四层、第五层KTV、合国用(2008)第337号、合国用(2013)第413号、414号土地使用权。其中，美华新城和美华生活广场均已取得不动产权证，但大部分已登记备案给他人，甚至还有部分房屋已办理了预告登记，故上述不动产的权利存在瑕疵。美华国际城尚未取得不动产权证，美华公司提供的房屋预售合同无法证明该房屋的实际价值。合国用(2008)第337号、合国用(2013)第413号、414号土地使用权均属上述查封房屋所在的土地，其价值包含在所有地上建筑内，故不应单独计算土地使用权的价值。同时，上述房屋的实际价值还应考虑变现的成本、需由开发商缴纳的税费以及折价变现等因素，故美华公司主张本院明显超标的额查封缺乏事实依据，本院不予采信。综上，美华公司的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回合浦县美华置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。审 判 长 胡晓东审 判 员 徐 江审 判 员 徐 庆法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……