上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7442号上诉人(原审被告)：上海伊家乐旅社，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘芬兰，经理。委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：何诚，执行董事。委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鸿亮，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海伊家乐旅社(以下简称伊家乐旅社)因与被上诉人上海晶通化轻发展有限公司(以下简称晶通公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初9293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人伊家乐旅社的委托诉讼代理人陶鸿，被上诉人晶通公司的委托诉讼代理人焦春伟、杜鸿亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊家乐旅社上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回晶通公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、晶通公司作为一审原告的诉讼主体不适格。本案上海市黄浦区昭通路25、31-33号房屋(以下简称系争房屋)的权利人是百联集团有限公司(以下简称百联集团)，晶通公司只是委托代理人，权利和义务应当由百联集团享有和承担，且百联集团出具的委托书并未授予晶通公司代为诉讼的委托权限。二、一审法院认定事实不清。刻意回避晶通公司发送的《通知》的具体日期为2020年12月18日，是有意侵害伊家乐旅社应得的动拆迁补偿利益。三、一审判决的认定违背了《中华人民共和国合同法》并于格式合同的相关规定，有违公平原则。晶通公司辩称，不同意伊家乐旅社的上诉请求。晶通公司和伊家乐旅社之间的租赁合同已经到期，晶通公司要求伊家乐旅社迁出系争房屋符合法律规定。晶通公司向一审法院起诉请求：1．判令伊家乐旅社于2021年4月30日前腾退系争房屋并将该房屋交还给晶通公司；2．判令伊家乐旅社向晶通公司支付拖欠的租金共计人民币84，735元(自2021年1月1日起至2021年3月31日止，以下币种均为人民币)；3．判令伊家乐旅社按照日租金的2倍标准向晶通公司支付自2021年4月1日起至伊家乐旅社实际清场移交之日止的房屋占用费。一审法院审理中，晶通公司变更诉请为：1．判令伊家乐旅社腾退系争房屋并将该房屋按现状交还给晶通公司；2．判令伊家乐旅社按照日租金的2倍即每日1，883元的标准向晶通公司支付自2021年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；3．判令伊家乐旅社支付逾期办理上海伊家乐旅社营业执照注销或变更手续的违约金(按照日租金941.50元的标准，自2021年1月1日起计算至伊家乐旅社实际办妥之日止)；4．判令伊家乐旅社结清至实际清场移交之日止的水费、电费、燃气费、电话通讯费。一审法院认定事实：系争房屋的权利人是案外人百联集团，百联集团委托晶通公司对系争房屋进行经营管理。2010年10月起，晶通公司、伊家乐旅社建立系争房屋的租赁合同关系。2020年1月，晶通公司、伊家乐旅社签订系争房屋的《物业租赁合同》，约定：晶通公司为出租方(甲方)，伊家乐旅社为承租方(乙方)；租赁物为系争房屋，建筑面积为176.73平方米(含公用面积分摊)；乙方对系争房屋的性质、结构、设施、水电、能源负荷等现状已全面了解，确认符合承租目的并同意按系争房屋的现状租赁；系争房屋的用途为经营，租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止；租赁合同期满或提前解除，甲方有权收回系争房屋，乙方应按系争房屋使用现状或合同(补充合同、协议)约定的要求如期交还；月租金为28，245元，每3个月作为一个结算账期，先付后用；除首期租金外，乙方应于每个结算账期的10个工作日前向甲方支付下一租期的租金；水、电、通讯、有线电视等其他费用由乙方承担，由乙方自行支付给相关事业部门。该合同第3.6条“优先续租权”中约定：“租赁期限届满，同时符合以下条件的，乙方享有同等条件下的优先续租权。3.6.1乙方提前2个月书面提出续租要求，并接受甲方的续租条件；3.6.2租赁期间，乙方没有发生违约事项；3.6.3甲方仍有租赁物的租赁管理权；3.6.4乙方的租赁用途与出租的租赁物用途相同，且甲方仍用于对外租赁；3.6.5未发生市政动迁、土地规划、行政拆除、租赁物及地块改造及改建等”。该合同第3.7条约定：“合同期限届满，有以下情形之一的，合同无条件结束，乙方须按本合同约定期限清场移交：3.7.1上述五项续租条件中有任何一项不符的；3.7.2双方未达成续租意向的；3.7.3甲方不同意续租或未作出续租意思表示的”。该合同第3.8条约定：“未签订续租合同前，乙方向甲方支付的任何款项均不作为续约的依据”。该合同第5条约定：根据本合同约定的乙方使用用途，在甲方交付系争房屋前，乙方须支付房屋租赁保证金56，490元，该租赁保证金用于租赁合同的正常履行；租赁保证金用于扣除乙方应付未付及基于本合同而产生的违约金、赔偿金各类款项；租赁合同结束后，乙方完成结清费用、清场移交、证照注销或变更手续后，凭保证金凭证原件办理无息退款手续；租赁合同结束，乙方未按约定期限清场移交的，则自逾期之次日起，租赁保证金用于本合同第13.1条款约定的费用扣除。该合同第6.6.5条“租赁合同终止或提前终止后装修物的处置”中约定：合同期内，乙方的装修及变更、增设设施投资额(含后期装修投资额)应在本合同期内分摊完毕；租赁合同期满或乙方原因提前解约的，固定装修物无偿归甲方所有；除甲方同意乙方按使用现状交还系争房屋外，乙方负责恢复原状，恢复费用由乙方承担或者乙方直接支付复原费用。该合同第10.1.3条约定：系争房屋所在地块因市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改道的，甲方应向乙方发出解除合同的通知，并告知清场移交时间，乙方同意在甲方指定的时间内完成清场移交，其他事项按本合同第15.1条款约定处理。该合同第13.1条约定：除双方已续约或经甲方书面同意乙方可延迟交付外，乙方应在租赁合同结束之日起3日内返还系争房屋，否则乙方应按自合同结束之日起，每逾期一日，以日租金的2倍支付租赁物占用期间使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用事业费及安全责任仍由乙方承担。该合同第13.2条约定：租赁合同结束，如乙方未在合同结束之日起30日内完成证照的注销或变更注册地手续，则乙方自合同结束之日起，每逾期一日，以原日租金的标准向甲方支付违约金。该合同第13.6条中约定：乙方返还系争房屋应当符合正常使用的状态；系争房屋返还时，应经甲方验收认可，若存在人为损坏或非正常使用损坏情形的，由乙方付费修复或由甲方修复，乙方承担费用，并相互结清各自应当承担的费用。该合同第13.8条约定：“乙方在约定移交日前逾期未清场的，按本合同第13.1条款承担相应责任。租赁物内的各种物品视为遗弃物，可由甲方处置，处置收益归甲方所有，处置费用由乙方承担，乙方放弃就该等财产主张任何权利”。该合同第13.9条约定：“合同结束(期限届满、提前解除)，乙方逾期清场的使用费、占用费支付的约定：13.9.1乙方同意根据本合同约定支付使用费、占用费。13.9.2因税务管理要求，乙方同意甲方为追偿使用费、占用费主张权利、开具发票时，包括在发票用途栏中仍沿用租金(租赁费)之用词……”。该合同第15.1.1条约定：“合同期间，甲方在获得正式通知后，将信息以书面形式通知乙方。若未要求在合同期内清场移交的，则合同履行至期限届满结束，或乙方实际使用至合同期限届满日仍未被动迁的，乙方放弃赔、补偿权利”。该合同15.1.2条约定：“若被要求在合同期内清场移交的，乙方应无条件在规定期限内清场移交，甲方应按本合同第6.6.5条款约定给予乙方装修补偿，对搬迁补偿的方案届时双方协商。若双方协商不成可进行诉讼，乙方同意诉讼期间不停止清场移交工作”。该合同15.1.3条约定：“乙方确认，放弃租赁合同结束后的市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改造的赔(补)偿权利。放弃实际使用期限至届满日仍未被要求迁移的补偿”。该合同第16.1条约定：“本合同约定的证照包括与乙方承租相关的全部证照，包括经营许可、消防安全、环保部门、食药监、卫生防疫、广告制作发布等手续均由乙方负责自行办理，并承担所有费用”。该合同第18.3条约定：“甲乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力。对合同主要条款和乙方询问的事项，甲方作了全面的解释。乙方对其权利、义务、责任清楚明白，并自愿按合同约定严格履行”。该合同第20条“特别提示”中明确：“20.1您在签订本合同之前，请您仔细阅读本合同的全部内容，特别是免除或者限制责任的条款、特别约定、合同终止、违约责任、争议解决等的条款。20.2您签约后将说明接受本合同，并同意受本合同约束。20.3如果您对本合同的条款有疑问，您可在签约前进行咨询，甲方将向您解释条款内容。20.4如果您不同意本合同的任何内容或无法准确理解条款含义及解释，请不要签约”。2020年12月，晶通公司向伊家乐旅社送达《通知》，表示本案所涉租赁合同期限届满后，晶通公司不再与伊家乐旅社续租，要求伊家乐旅社在2020年12月31日租赁期限届满后根据合同约定办理系争房屋的清场移交手续，并结清包括租金在内的全部费用。该通知伊家乐旅社收到。2021年3月，晶通公司向伊家乐旅社送达《清场移交通知》，再次要求伊家乐旅社清场并结清相关费用。该通知伊家乐旅社收到。一审法院又查明：伊家乐旅社已结清系争房屋至2020年12月31日止的租金。伊家乐旅社尚有房屋租赁保证金56，490元在晶通公司处。伊家乐旅社为个人独资企业，于2006年1月19日成立，《营业执照》中的住所地在上海市黄浦区昭通路XXX号。一审法院再查明：2020年12月16日，案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局发布《关于黄浦区福州路地块房屋征收范围的公告》以及《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，明确系争房屋被纳入黄浦区福州路地块房屋征收范围。一审审理中，伊家乐旅社提供微信记录截屏打印件，以证明伊家乐旅社与晶通公司的工作人员在协商续租，但伊家乐旅社未提供该截屏的原始载体。晶通公司对该截屏打印件的真实性不予认可。审理中，一审法院至现场查看，在系争房屋位置的店招为“吉泰连锁酒店”，门牌号为上海市昭通路XXX号，处于营业状态。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。晶通公司虽非系争房屋的产权人，但其是接受案外人百联集团的委托，对系争房屋进行经营管理，且案外人百联集团未对晶通公司将系争房屋出租给伊家乐旅社提出异议，晶通公司是涉案租赁合同的出租方，故晶通公司在本案中的诉讼主体适格。伊家乐旅社关于晶通公司不适格的辩称意见，一审法院不予采信。鉴于本案所涉租赁合同是双方当事人自愿签订，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守。审理中，伊家乐旅社虽辩称涉案租赁合同是格式合同，部分合同条款无效，但鉴于涉案租赁合同第20条中明确约定了“特别提示”内容，伊家乐旅社应当充分了解合同的相关条款约定，且伊家乐旅社认为无效的条款内容并不属于我国法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故伊家乐旅社此辩称理由一审法院不予采信。根据涉案租赁合同的约定，双方的租赁合同期限是至2020年12月31日届满，伊家乐旅社提供的微信截屏既无原始载体，其内容也不能证明双方就系争房屋的续租达成合意，且伊家乐旅社亦已在2020年12月收到晶通公司关于系争房屋不再续租的《通知》，因此应认定双方的房屋租赁合同是至2020年12月31日终止。虽然系争房屋在2020年12月16日被纳入征收范围，但并未影响本案所涉租赁合同的正常履行。本案审理中，伊家乐旅社自认其仍在经营，且一审法院至现场查看，确实在系争房屋位置的“吉泰连锁酒店”仍在正常经营。根据涉案租赁合同第13.1条的约定，除双方已续约或经晶通公司书面同意伊家乐旅社可延迟交付外，伊家乐旅社应在租赁合同结束之日起3日内返还租赁物，否则伊家乐旅社应自合同结束之日起，每逾期一日，以日租金的2倍支付系争房屋占用期间的使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用事业费仍由伊家乐旅社承担。因此，晶通公司要求伊家乐旅社搬离系争房屋，要求伊家乐旅社按照2倍日租金的标准支付2021年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，以及要求伊家乐旅社结清相关水、电、燃气、电话通讯费的诉请符合合同的约定，且于法无悖，一审法院应予支持。涉案租赁合同第13.2条约定，租赁合同结束，如伊家乐旅社未在合同结束之日起30内完成证照的注销或变更注册地手续，则伊家乐旅社自合同结束之日起，每逾期一日，以原日租金的标准向甲方支付违约金。所以晶通公司主张逾期办理证照变更、注销的违约金，符合合同的约定，且于法无悖，一审法院对该诉请应予支持。至于日租金的标准，鉴于合同中约定月租金为28，245元，故日租金的金额应为928.60元，晶通公司计算有误，一审法院予以调整。关于房屋租赁保证金，合同中约定在租赁合同结束后，伊家乐旅社完成结清费用、清场移交、证照注销或变更手续后，由晶通公司无息归还伊家乐旅社。鉴于晶通公司同意该保证金抵扣伊家乐旅社应付的相关费用，于法无悖，一审法院予以准许。据此，一审法院判决如下：一、伊家乐旅社应于判决生效之日起十日内携其人员和物品搬离系争房屋，并将该房屋返还给晶通公司，结清使用该房屋期间发生的水费、电费、燃气费、电话通讯费等费用；二、伊家乐旅社应于判决生效之日起十日内给付晶通公司自2021年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每日1，857.20元的标准计算)；三、伊家乐旅社应于判决生效之日起十日内给付晶通公司违约金(自2021年1月1日起计算至伊家乐旅社的营业执照注销或变更注册地址之日止，按每日928.60元的标准计算)；四、晶通公司应于判决生效之日起十日内返还伊家乐旅社房屋租赁保证金56，490元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，晶通公司与伊家乐旅社之间的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案系争房屋的权利人为案外人百联集团，晶通公司受百联集团委托经营管理系争房屋，并以自己名义与伊家乐旅社签订了合同，故晶通公司作为一审原告的诉讼主体适格。伊家乐旅社认为系争房屋于2020年12月16日被纳入征收范围，同月18日晶通公司向伊家乐旅社发出不再续租的《通知》是意图侵害其应得的动拆迁补偿利益。对于该问题，本院认为，《物业租赁合同》对于“优先续租权”有明确约定，即伊家乐旅社应当提前2个月书面提出续租要求，伊家乐旅社并未提供有效证据证明其在租期届满2个月前曾提交过书面续约申请，故即使2020年12月18日晶通公司不向伊家乐旅社发送《通知》，《物业租赁合同》至2020年12月31日也期限届满。此外，晶通公司并未在2020年12月31日前就系争房屋签订相关动迁协议，《关于黄浦区福州路地块房屋征收范围的公告》的发布亦未影响本案所涉租赁合同的正常履行，故对于伊家乐旅社的主张，本院不予采信。关于《物业租赁合同》作为格式合同是否部分无效的问题，本院认为，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案中的合同条款并不属于上述法律规定的情形，且在合同第20条中的“特别提示”证明晶通公司已尽了提醒注意义务，伊家乐旅社应当充分了解合同的相关条款约定，故一审法院认定伊家乐旅社应当按照合同约定，支付违约金、房屋使用费、水、电、燃气、电话通讯等费用，于法不悖，本院予以维持。综上，伊家乐旅社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，428元，由上诉人上海伊家乐旅社负担。本判决为终审判决。审判员  张常青二〇二一年八月三日书记员  夏 倩书记员  谢牝牝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……