广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂12民终1537号 上诉人（一审第三人）：覃在文，男，1979年10月1日出生，壮族，住大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韦伟生，广西维仁律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈政葵，男，1976年5月19日出生，汉族，现住佛山市南海区。 委托诉讼代理人：韩东，大化县法律事务中心法律工作者。 一审被告：覃浪，男，壮族，1982年12月3日出生，住大化瑶族自治县。 一审被告：覃美陆，女，壮族，1981年2月5日出生，住大化瑶族自治县。 上诉人覃在文因与被上诉人陈政葵、一审被告覃浪、覃美陆债权人撤销权纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院(2015)大民初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人覃在文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈政葵的诉讼请求。理由和事实如下：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决关于上诉人与一审两被告交易的涉案房产属于“明显不合理的低价”的认定，没有依据，因为一审两被告与上诉人有亲戚关系，同时一审两被告急需用钱，所以上诉人才以包括完税后185830.7元购买，如果一审两被告按市场价格交易，上诉人不一定购买该套房屋。2、上诉人购买该房产后进行变更手续，并将该房产抵押给大化县工商银行贷款23万元，如果不是真的要购买房子，上诉人也不会向银行抵押涉案房产，所以不管一审两被告将房屋转让给上诉人有什么想法或者企图，均与上诉人无关。3、上诉人与两被告房产的交易是在两被告与被上诉人尚未产生债务纠纷诉讼之前，因此，上诉人根本不知道被上诉人与一审两被告有什么债务关系，上诉人认为对该房产的取得应当是善意取得。二、一审法院适用审理的程序不当。3、-般拖延审理期限的案件，多为复杂的案件，如果本案作为复杂案件延期审理的，应当组成合议庭而不是适用简易程序进行审理。4、涉案的房产，上诉人已向大化县工商银行贷款时办理了抵押登记手续，一审法院没有核实该房产的实际状况，没有将抵押权人大化县工商银行列为第三人参加诉讼，是程序上遗漏当事人的重大失误。综上所述，一审判决认定的事实不清，证据不足，适用程序不当，恳请二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈政葵辩称，一、上诉人称其与一审被告覃浪、覃美陆（上诉人的胞妹）所交易的涉案房屋没有构成“明显不合理的低价”不符合本案客观事实。上诉人所购买的涉案房屋经过房产评估部门评估价格是248821.37元，交易价是165000元，按比例没有达到评估价的百分之七十，依法认定房屋买卖交易属于法律意义上规定的“不合理价格交易”。常规的房屋交易价是不包含缴纳税费款。二、上诉人与被告覃美陆系同胞兄妹关系，为双方尽快达成买卖提供了方便。特殊的血亲及姻亲双重关系导致交易的明显不合理。三、上诉人称其已经把房屋变更过户登记后抵押给大化县工商银行贷款就认为其买卖就一定合法理由不能成立。即使存在变更登记及贷款的事实，与本案诉争的撤销权是两个不同的法律关系。按照上诉人的说法，只要其是通过合法的途径行为就可以把违法的行为变成合法化，这样的说法就是断章取义，也是违反《民法通则》及《合同法》的相关规定，也不能得到法律的保护与认可。四、本案没有违反法定程序，因为抵押与否不是本案需要处理的法律关系，法律没有规定撤销权的案件需要把标的物的抵押权人也作为第三人参加诉讼。在一审期间，上诉人也没有申请追加房屋的抵押权人参加本案诉讼。五、本案一审被告覃浪因资金周转困难于2013年3月10日与被上诉人借款人民币壹佰万元整，其亲笔书写和出具借条给被上诉人，保证在一年之后的2014年3月1Ｏ日前还清。至今覃浪一直没有按期偿还；2014年8月13日，被上诉人向广东省佛山市南海区人民法院提起了民事诉讼，案件已经进入到执行阶段。一审被告覃浪与其妻子覃美陆为了逃避债务和非法恶意转移夫妻共同财产：2013年11月15日夫妻俩人把位于大化县（房产证号：00××67）恶意转移给覃美陆的亲哥哥第三方覃在文；2013年11月18日，被告覃浪与其妻子覃美陆协议离婚，并把夫妻共同所有的位于大化县归女方所有，在覃浪欠债100万元没有偿还一分钱的情况下，还付给女方生活困难补助金5万元。同时以低于市场价格转让位亍大化县城的私有房屋给覃美陆的哥哥覃在文，明显构成违法行为，直接损害到被上诉人的合法权益。综上所述，被上诉人认为一审认定事实清楚，程序合法，实体判决适当。恭请二审人民法院查明事实真相，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审被告覃浪、覃美陆未进行陈述。 被上诉人陈政葵向一审法院起诉请求：撤销一审被告覃浪、覃美陆与上诉人覃在文之间的房产买卖合同，案件受理费由一审被告覃浪、覃美陆负担。 一审法院认定事实：被告覃浪与被告覃美陆原系夫妻。第三人覃在文系被告覃美陆哥哥。2013年3月10日，被告覃浪向原告出具借条一张，确认向原告借款1000000元，并承诺于2014年3月10日前还清借款，2013年3月11日原告以银行转账方式向被告覃浪支付90万元，并以现金方式支付被告覃浪100000元。2013年11月15日，被告覃浪、覃美陆与第三人覃在文签订房地产买卖合同，约定，被告覃浪、覃美陆将其所有的位于大化县屋（房屋产权证号：大房权证大字第××号）以165000价格转让给第三人覃在文，由第三人覃在文承担房产权属转移登记所产生的相关税费。当日，第三人给付被告购房款165000元。同日，大化县地方税务局作出存量房交易价格评估确认单，评定：位于大化县的房产交易评估价格总额为248821.37元。第三人覃在文依此评估价缴纳包括税费等办理房产权属变更手续所产生的各项费用共计20830.7元。2013年11月18日，被告覃浪、覃美陆于民政部门协议离婚。2013年12月4日，大化县房地产管理所经公告后，将案涉房屋所有权人变更为第三人覃在文（房屋产权证号：大房权证大字第××号）。2014年8月19日，原告陈政葵就前述借款向广东省佛山市南海区人民法院起诉要求被告覃浪偿还借款1000000元及逾期利息。2014年12月30日，广东省佛山市南海区人民法院作出（2014）佛南法罗民一初字第322号民事判决书，判令被告覃浪于该判决生效之日起十日内向原告陈政葵偿还借款本金1000000元，并支付自2014年3月11日起至清偿日止以实际欠款为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告陈政葵。 一审法院认为，本案的争议焦点为，被告转让房产的行为，是否属于债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害。依我国合同法及相关司法解释，是否属于“明显不合理的低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。案涉房产经大化县地方税务局评定，房产交易评估价格总额为248821.37元。被告覃浪、覃美陆以165000元的价格转让案涉房产，未达到交易地物价部门指导价百分之七十，应视为以明显不合理的低价转让财产。被告及第三人关于将房产交易税费计入房产交易价格的主张，缺乏相关法律依据，本院不予采纳。本案原告陈政葵与被告覃浪之间的债权、债务关系已经广东省佛山市南海区人民法院生效判决确定，被告覃浪对原告陈政葵负债1000000元。在此情况下，被告覃浪、覃美陆以明显低价转让房产的行为，已对陈政葵的债权造成损害。原告于被告转让房产之日起一年内提起债权人撤销权之诉，未超过法定撤销权除斥期间，其要求撤销被告覃浪、覃美陆与第三人覃在文之间房屋买卖行为的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十八条、第十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：撤销被告覃浪、覃美陆将位于大化县屋转让给第三人覃在文的行为。案件受理费100元，减半收取50元，由被告覃浪、覃美陆负担。 二审过程中，上诉人向本院提交大房证大字第××号房屋抵押登记证一份，拟证明讼争房屋已经抵押给案外人中国工商银行股份有限责任公司大化支行。 经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该证据不属于二审新证据；房屋虽然已经抵押，但不影响本案审理。 二审中被上诉人无新证据向本院提交。 本院认为，上诉人提供的证据内容真实，来源合法，能够证明讼争房屋已经被抵押的事实，予以确认。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。 另查明，上诉人覃在文于2013年12月4日将讼争房屋过户到其名下后，于2014年4月9日将房屋作为抵押物向案外人中国工商银行股份有限责任公司大化支行抵押贷款230000元，抵押已经办理抵押登记。 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏必要诉讼当事人？二、一审被告覃浪、覃美陆是否系以明显不合理低价转让讼争房屋对被上诉人造成损害，而受让人覃在文知道该情形？ 本院认为，一、关于本案是否遗漏必要诉讼当事人的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条规定：“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人”，本案讼争房屋虽已经抵押给案外人中国工商银行股份有限责任公司大化支行，但案外人中国工商银行股份有限责任公司大化支行并非本案必要诉讼当事人，人民法院不追加其为本案第三人，不构成遗漏必要诉讼当事人。 二、关于一审被告覃浪、覃美陆是系否以明显不合理低价转让讼争房屋对被上诉人造成损害，而受让人覃在文知道该情形的问题。《合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”可见，在债权人撤销权纠纷中，债权人以债务人以明显不合理低价转让财产为由主张撤销权，须以债务人的财产不足以清偿债权以及债务人、受让人主观上有恶意为成立要件。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”讼争房屋经大化县地方税务局评定，房产交易评估价格总额为248821.37元，覃浪、覃美陆以165000元的价格转让案涉房产，未达到交易地物价部门指导价百分之七十，可视为以明显不合理的低价转让财产。覃浪欠款在先，低价转让房屋在后，且覃浪无证据证明其尚有的财产足以支付欠款，现覃浪以明显不合理的低价转让房屋，使得其责任财产减少，损害了债权人债权的实现，其主观明显存在恶意。2、根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，受让人的恶意是指对转让行为损害债权的事实有所认识、知道即可，换而言之，即受让人知道债务人还有债务尚未清偿即可，不要求受让人仅具有与债务人恶意串通的故意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，负有举证责任的当事人无须举证证明，但另一当事人有相反证据足以反驳的除外。本案中，覃在文并非普通的买受人，其系覃美陆的胞兄，覃浪的亲舅，存在密切的关系，覃在文以明显不合理的低价购买了讼争房屋后，现其以对覃浪与陈政葵的借贷纠纷不知情为由主张其购买房屋时主观上不存在恶意，与常情常理不符。在覃在文无相反证据予以证实的情况下，本院推定覃在文在购买讼争房屋时主观上存在恶意。综上所述，本案中，被上诉人陈政葵以债务人覃在文以明显不合理低价转让财产为由主张撤销权，符合《合同法》第七十四条之规定，依法应予支持。虽然上诉人与一审二被告之间的房屋买卖行为被撤销，但是，需要明确的是，本案中，上诉人取得讼争房屋的所有权后，已经将该房屋作为抵押物抵押给工商银行大化支行进行贷款，并且已经办理抵押登记。根据《物权法》第一百零六条规定，工商银行大化支行已经善意取得讼争房屋的抵押权，在上诉人不能如期清偿银行贷款的情况下，工商银行大化支行就其债权对讼争房屋仍享有优先受偿权，清偿后房屋价值的剩余部分方可作为覃浪的责任财产供其债权人进行分配。一审判决在处理本案时，仅考虑到房屋交易价款是否系明显的不合理低价及覃浪的主观因素，而未考虑到受让人的主观因素以及讼争房屋已经抵押这一事实，属于法律适用不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人覃在文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人覃在文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴亚玲 代理审判员  石李春 代理审判员  黄忠任 二〇一六年十二月××日 书 记 员  陈玉荣 附相关法律条文如下： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。