辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2787号上诉人（原审被告）：鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁西区民北街36号2-12-260。法定代表人：赵桂平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡葠，该公司员工。委托诉讼代理人：金荣宇，辽宁盈持律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明嘉，男，1990年9月18日出生，汉族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：任海君，女，1966年1月22日出生，汉族，住鞍山市铁西区，系张明嘉母亲。上诉人鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司（以下简称“隆泰房地产公司”）因与被上诉人张明嘉商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2021）辽0303民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隆泰房地产公司的上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第三项，改判上诉人不向被上诉人支付违约金90000元；2.判令由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案的事实经过。2020年7月31日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被上诉人购买位于雅颂居小区第2幢2单元4层1号房，产籍号2-12-440-2041，建筑面积97.23平方米的商品房一处，房屋价款45万元，被上诉人应于2020年7月31日前一次性付清房屋全款，上诉人应于2020年9月30日前向被上诉人交付符合使用条件的房屋。2019年11月1日，由上诉人、施工单位、监理单位及设计单位四家单位，共同对案涉房屋所在的整栋楼进行验收，经验收为全部合格，并形成了完整的《住宅工程质量分户验收汇总表》，2019年10月该小区业主已基本入住。且因2020年疫情的不可抗力原因，政府部门对验收备案时间稍有延迟。被上诉人为不交物业费、供暖费，迟迟不接收房屋。其后向鞍山市铁西区人民法院起诉，鞍山市铁西区人民法院于2021年6月10日作出判决，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判决上诉人向被上诉人返还购房款45万元，并支付违约金9万元。二、一审法院认定上诉人违约，判令上诉人向被上诉人支付违约金9万元，属认定事实不清。首先，案涉房屋早已于2019年11月1日就通过竣工验收，且2019年10月诉争房屋所在小区及该楼宇已实际入住，交付时间比合同约定的时间早一年。在双方签订合同时，被上诉人已经看到邻居装修入住，该房屋早已符合入住使用条件。并且2020年受疫情因素的影响，导致相关部门对竣工验收备案审批程序工作稍有延迟，属不可抗力影响。一审法院认定上诉人违约，属认定事实不清。其次，《民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定。即便人民法院认定上诉人存在违约行为，在一审庭审过程中，上诉人对违约金过高部分已提出请求予以减少，人民法院应根据案件事实及损失情况，确定相应的违约金。判令上诉人按被上诉人已付房款45万元的20%向被上诉人支付违约金，属认定事实不清。三、一审法院依照《合同法》作出一审判决，属于适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”之规定。在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，且为民法典施行后人民法院尚未审结的一审、二审案件，才适用民法典施行前当时的法律、司法解释。本案系被上诉人于民法典施行后向人民法院提起诉讼的案件，应适用《民法典》相关法律规定，一审法院依照《合同法》作为法律依据，属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销原判决第三项，并依法改判。二审期间，上诉人提出不同意解除双方之间的《商品房买卖合同》，理由是上诉人交付房屋时符合《商品房买卖合同》第八条第二项规定的除“竣工验收备案表”以外的其他条件，合同的法定解除要求达到根本违约，约定解除的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除，本案不符合解除合同的条件。被上诉人张明嘉辩称，同意原审法院判决。张明嘉向一审法院起诉请求：1、判令隆泰房地产公司退还商品房款45万元，违约赔偿金9万元，合计54万元；2、隆泰房地产公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2020年7月31日，张明嘉、隆泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，张明嘉购买隆泰房地产公司开发的位鞍山市铁西区)的商品房一处，建筑面积97.23平方米，总房款450000元。合同第八条约定：出卖人应当在2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，张明嘉向隆泰房地产公司交纳了全部购房款450000元，隆泰房地产公司未能在约定的期限内将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付给张明嘉使用。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案张明嘉、隆泰房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，隆泰房地产公司应当在2020年9月30日前，将符合国家和地方人民政府有关规定的商品房交付给张明嘉。双方签订的商品房买卖合同约定逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同。张明嘉要求返还购房款，其本质意思是要求解除商品房买卖合同并返还购房款，故对张明嘉请求隆泰房地产公司退还已付购房款450000元的诉讼请求，该院予以支持。关于张明嘉请求隆泰房地产公司赔偿90000元违约金一节。双方签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。张明嘉缴纳房款450000元，违约金应为450000元×20%=90000元，故对张明嘉的该项诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张明嘉与鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司的之间签订的《商品房买卖合同》；二、鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张明嘉返还购房款450000元；三、鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张明嘉支付违约金90000元；案件受理费4600元(张明嘉已预交)，由鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司承担，随上述款项一并给付。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审期间有如下争议焦点：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、如判决解除合同，违约金标准应当如何计算；三、一审法院适用法律是否正确。关于上述争议焦点，本院分述如下：关于争议焦点一，上诉人隆泰房地产公司与被上诉人张明嘉签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，隆泰房地产公司应当于2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人张明嘉，逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同。据此，本案因隆泰房地产公司未交付符合双方《商品房买卖合同》第八条所规定的使用条件的房屋，故合同约定的解除条件已成就，守约方以此为由请求解除合同，同时提出本案还有其他口头协议均未执行，一审法院鉴于此，判决解除双方之间的《商品房买卖合同》并返还购房款并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，违约金的性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅，根据司法解释的规定，超过实际损失的30%是认定违约金过高的标准，认定违约金是否过高，还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，上诉人在一审审理期间提出了调整违约金的抗辩，虽然双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法，但是鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，非违约方主张违约金约定合理的，因其更了解违约造成损失的事实和相关证据，故要提供相应的证据证明其损失情况，被上诉人未能提交足以证明因上诉人违约行为造成其实际损失数额的相关证据，本院认为综合本案情况及认定违约金标准的上述因素，本案违约金参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜，一审法院依据双方合同的约定按照买受人累计已付款的20%判决的违约金过高，故本院予以适当调整。关于争议焦点三，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”之规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定，故一审法院未适用民法典而适用当时的法律、司法解释正确，上诉人主张因本案是在民法典施行后提起诉讼应适用民法典的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁西区人民法院（2021）辽0303民初1258号民事判决第一项、第二项；二、变更鞍山市铁西区人民法院（2021）辽0303民初1258号民事判决第三项为：鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张明嘉支付违约金，违约金以张明嘉已付购房款45万元为基数，自2020年10月1日起至给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回被上诉人张明嘉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，由鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司负担，二审案件受理费2050元，由上诉人鞍山隆泰屹星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年八月三十日书记员 王晓溦