海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1135号 原告：佟颖，女，1977年8月16日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。 委托代理人：王士燕，河南中赢旗晟律师事务所律师。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：杨文杰，董事长。 委托代理人：李青蒿，该公司职员。 委托代理人：陈安琪，该公司职员。 原告佟颖诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，被告2016年8月9日提起确认合同效力之诉，本案依法中止审理。2016年11月11日恢复审理，并于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王士燕、周世普，被告的委托代理人李青蒿、陈安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款900216元及利息192254.69元（利息暂计至2016年5月31日，最终以原告实际收到购房款之日止）；3、判令被告赔偿原告一倍的购房款900216元；4、判令被告返还原告已缴纳的税费及利息合计35885.39元（暂计至2016年5月31日，最终以原告实际收到赔偿款之日止）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月19日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城二幢I座7层707号房，总房价款为900216元。2014年2月7日原告一次性将房款900216元及契税、维修基金等办证费用32097元付给被告，被告向原告出具了收据。但从2014年3月19日至今，被告仍未办理房产权证，经多次交涉无果后，原告委托律师到琼海市国土局、房管局查询得知，被告存在如下欺诈行为：1、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。2012年7月被告将原告购买房屋所占有的土地及地上在建工程进行抵押，2014年3月在与原告签订合同购房时没有告知原告抵押的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人订立合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、被告未按规定将原被告签订的《琼海市商品房买卖合同》进行网上备案，也没有按合同第七条约定在签合同后30日内向琼海市房产部门办理书面备案确认手续。被告的上述行为，致使原告无法办理房产证，合同目的无法实现，根据合同法第九十四条规定，原告有权解除合同。综上所述，被告的行为严重违背了诚实信用原则，存在严重的欺诈行为，导致合同目的无法实现，依法提起诉讼，请求支持上述请求，以维护原告的合法权益。 被告答辩称：1、被告不存在故意隐瞒抵押的事实，合同第2条第3款已注明了商品房所占用的土地已设立抵押，根据物权法第182条规定地上建筑物也已一并抵押，合同内容已明确房屋的抵押，不存在隐瞒抵押的事实。合同中抵押证书号存在笔误，但笔误不会造成原告误解为房产不存在抵押。2、法律及合同均无约定二次抵押时要向原告通知，且涉案房屋现在已不存在抵押情况，二次抵押并不对原告的房产权益造成损害。根据法律规定，如原告认为被告欺诈，应当主张撤销合同，而不是解除合同。3、根据相关法律规定，因抵押造成合同被认定撤销或解除才能赔偿，涉案房屋已不存在抵押状态，不可能造成合同被撤销或解除，原告无权要求赔偿一倍购房款。4、合同未能备案是政府暂停了被告备案，现在协调已可以备案，但需要签署带有条形码的合同，带有条形码的合同与现存的合同内容条款是一致的。因备案属于行政行为，行政机关要求统一格式，双方有义务按要求完成，原告应配合被告完成备案。5、双方已签订买卖合同，房屋也依约交付原告多年，房屋的占有、使用、收益权均由原告享有，并无第三人提出异议，合同目的已基本实现。关于办证问题，H座房屋办理房产权证不存在任何障碍，仅是双方办理合同备案后就可办理。而F、I座需待手续完整后就可以办证。而原告解除合同的事由，解除权已超过除斥期间，解除权已消灭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对争议的事实，原告提交了下列证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原被告签订的合同非带有条形码的合同，且被告未告知原告正确的土地他项权证号；2、购房款及契税缴纳凭证，证明原告向被告支付全部购房款及相关税费；3、解除《琼海市商品房买卖合同》律师函，证明因被告的欺诈行为导致合同目的不能实现，原告要求解除合同；4、关于规范合同备案有关问题的通知、琼海市商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作实施细则，证明2011年4月20日，琼海市商品房销售必须进行网签合同并备案，而被告不与原告签订有效合同，并以欺诈方式将房屋抵押贷款，导致无法办理合同备案；5、重新签订合同通知函、签名提示、确认书、制式商品房买卖合同，证明被告不作为及严重违约行为，原告支付全部购房款近三年，被告要求与原告重新签订带有条形码的正规商品房买卖合同；6、律师函、快递单，证明原告对再次签订合同提出异议；7、琼海市房产局的证明3份（2013年12月4日、2016年9月7日、9月8日），证明原被告未进行过网签合同，被告弄虚作假，隐瞒事实真相，向房管局提交虚假信息。截止2016年9月7日原告购买的房屋仍处未进行合同备案；8、琼海市国土局证明1份（2016年9月14日）、琼海市规划建设局证明2份（2012年8月7日、2016年9月7日），证明自2012年琼海市规划建设局已通知被告建筑单体报建前，必须完善土地用途手续，直到2015年12月7日，被告才向琼海市国土局申请土地用途变更，因迟延申请，导致土地用途未及时变更，并非历史原因所致；9、宝莲城E、F、G、H、I栋备案表1份，证明自2010年至2015年，被告一直在办理部分合同备案手续及房产证，并非因历史原因无法办理网签及备案；10、琼海市国土局证明1份(2016年9月6日)，证明自2012年琼海市规划建设局已通知被告建筑单体报建前，必须完善土地用途手续，直到2015年12月7日，被告才向琼海市国土局申请土地用途变更，因迟延申请，导致土地用途未及时变更，并非历史原因所致。经被告质证，被告对原告的证据1-3、5、6、8、10、证据7中有原件的（2016年9月7日、9月8日）证明的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，证据7（2013年12月4日证明）无原件不予认可；对证据4的真实性，由法院裁定；证据9无盖章，真实性不予认可；合同第二条土地他项权利证书号是笔误，不存在阻碍原告知道房屋被抵押的事实，原告已经取得房产。本院经审查后，对原告提供的证据1-3、5-10的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4中关于规范合同有关问题的通知的真实性、合法性、关联性予以确认。证据4中的琼海市商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作实施细则属于相关规定，不作为证据认证。 被告提交了下列证据：1、关于律师函的复函及快递单，证明原告对被告提出解除合同内容提出异议；2、《琼海市商品房买卖合同》及其附件，证明双方签订的合同合法有效；3、博鳌宝莲城二期交接单，证明房屋已交付原告使用；4、琼海市人民政府市长办公会议纪要第46期《研究参加2010年温州房产项目用地有关问题》，5、琼海市人民政府市长办公会议纪要第39期《研究2公顷用地以内建设项目研究规划设计方案》，6、（2016）琼96民终50号民事判决书，证据4-6证明房屋未能办理产权证书的主要原因是政府主导的土地变性，调整规划等历史问题造成，并非被告原因；7、证明书，证明琼海市房产局证实截止2016年7月15日，涉案房产未存在抵押状态；8、关于同意办理琼海博鳌宝莲城项目已对外销售房屋分户产证的函，证明农村信用合作联社同意为涉案房产办理分户产证；9、宝莲城一期A座304房产证，证明宝莲城一期可办理房产证；10、琼海市国土局关于海南博鳌宝莲城实业有限公司土地用途变更情况说明的函，证明被告根据市政府规划部门统一部署的规划调整，向国土部门申请土地变更手续。经原告质证，原告对被告证据1-3、10的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。逾期办证的是未及时解除抵押和未及时申请土地用途变更补交出让金所致。合同不网签及备案，是有意逃避房产局监管，达到抵押销售再抵押的目的；对证据4-6的真实性、合法性不做评价，关联性有异议，会议纪要具有综合性、指导性，但不是规范性文件，该文件是2010年制作，但截止至2015年12月23日被告才向国土局申请土地用途变更。每个案件都有独立性和不可复制性，该判决书与本案不具有可比性；对证据7真实性、合法性无异议、关联性有异议，该证据仅证明2016年7月15日房屋未显示抵押状态，但无法证明自原告购房至2015年11月解除抵押期间房屋抵押状态；对证据8的真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，该房屋抵押已于2015年11月解押，而该证据出具时间是2016年2月22日，正是被告已偿还贷款，抵押权人才同意为涉案房产办理产权证书；对证据9的真实性、合法性、关联性有异议，与证据5、6自相矛盾，同时房产未网签及备案主要是被告未及时解押所致。本院经审查后，对被告提供的证据1-3、7、10的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4-6的真实性、合法性、关联性予以确认；证据8无原件核对，不予确认；证据9系复印件，且与本案没有关联，不予确认。 在审理过程中，本院根据原告的申请向琼海市住房保障与房产管理局去函调查涉案《琼海市商品房买卖合同》的备案情况，琼海市住房保障与房产管理局于2016年10月27日向本院复函，本院已依法向原、被告出示。原、被告对复函的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月19日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城二幢I座7层707号房，建筑面积69.14㎡，套内建筑面积50㎡，总房价款为900216元；合同第一条第一款约定，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区地号为11-7地块的土地使用权，面积63219.9㎡，土地用途为旅游用地；第二条第3项约定，该商品房土地已定抵押，已抵押的土地证号为海国用[2007]第XXXX号；抵押权人为琼海市农村信用合作联社，已办理抵押登记，土地他项权利证书号为海他项（2012）B0034，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房；第七条第一款约定，出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向琼海市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。第十九条约定，……买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方面解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人，否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行本合同。合同附件七补充协议第七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理初始权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失;……，3、买受人在出卖人取得房地产权证（大产证）后三十日内合同出卖人办理价格申报、过户申请手续。如因买受人不按约定在规定的时间内办理该房屋交付手续或会同出卖人办理价格申报、过户申请手续，导致买受人无法按时申领房地产权证（小产证）的，出卖人不承担任何责任。由此给出卖人造成的损失，包括但不限于出卖人为买受人贷款设立担保无法解除，买受人应按总房价的1%向出卖人支付违约金。原告于2014年2月7日向被告支付购房款900216元，2015年2月20日缴纳契税、维修基金等各项办证费用32097元，被告出具收据给原告。2015年2月20日被告将房屋交付给原告，双方办理了交房手续。2016年3月30日，原告委托海南法立信（琼海）律师事务所律师向被告发出律师函，主张被告将涉案房屋抵押给第三人，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，涉嫌合同欺诈，且合同至今未备案，致使合同不能实现及原告至今未取得房屋权属证书，故依法解除原、被告签订的合同，要求被告返还已付购房款、已缴纳税费及利息、赔偿损失，并要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。2016年5月4日，被告复函海南法立信（琼海）律师事务所，认为双方签订的合同真实有效，被告已按合同约定将房屋交付给原告，已履行完成合同主体义务，不存在根本违约情形，未如期办结房产证不是被告的原因，由于历史原因原有大量土地的出让用途为旅游用地，与国家土地用途分类不一致，现对旅游用地必须进行土地变性并补缴变性费用，因此影响宝莲城项目的房产证核发，综上，律师函解除合同的依据不足，合同应继续履行。2016年6月22日，原告以被告在履行过程中存在严重欺诈行为导致合同目的无法实现为由向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 2010年12月13日，琼海市人民政府市长办公会议研究处理嘉积、博鳌、官塘三大组团规划范围内参加2010年温州房展项目用地，同意按规委会或市规划建设局批准的规划条件和面积，将土地用途从旅游用地改变为住宅用地。海南省第一中级人民法院已生效的（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书中:“再查明，琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载：会议认为，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……”该判决还认定，博鳌万泉河口旅游区属于会议纪要所指的范围。涉案房屋所在的地号11-7土地的使用权证[海国用（2007）第1125号]注明座落的地点是琼海市博鳌镇万泉河口旅游区。 另查明，被告于2012年6月26日与琼海市农村信用合作联社等16家联社、银行签订抵押合同，将被告名下8处国有土地使用权及与地上建筑物及新增建筑物（包含涉案房屋及所属土地使用权）、房产、在建工程一并抵押给琼海市农村信用合作联社等16家联社、银行进行贷款，并办理了抵押登记手续[土地他项权证：海他项（2012）第0034号，房屋他项权证：海房他证海字第0010047号]。2013年12月12日，被告又将前述土地使用权与地上附属物及未来新增建筑物（包含涉案房屋及所属土地使用权）、房产、在建工程一并抵押给琼海市农村信用合作联社等8家联社、银行进行贷款，亦办理了抵押登记手续[土地他项权证：海他项（2013）第0067号，房屋他项权证：海房他证海字第0010047号]。2016年7月15日，琼海市住房保障与房产管理局出具证明书，载明：“经查询我局房产登记系统，截止2016年7月15日，海南宝莲城项目I707、F504、H304、H505、H303、H204、H203、F204、H405等9套房源的抵押状态：未抵押。” 再查明，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》至今没有办理合同备案。2016年7月27日，琼海市住房保障与房产管理局根据被告《关于宝莲城项目手工合同网上备案的申请函》，向被告发出《关于规范合同备案有关问题的通知》，要求被告与购房户重新签订带有备案条形码的合同，再报该局办理备案手续。2016年8月30日，原告向被告发送律师函，表示不同意重新签订合同。2016年10月8日，本院向琼海市住房保障与房产管理局去函调查涉案合同的备案登记情况。琼海市住房保障与房产管理局函复本院，表示查询到买受人佟颖合同编号：QHL000072788，房号2幢I座707房，该合同状态为网上录入，合同网签时间2016年8月23日，该合同未在我局办理网签合同登记备案信息确认手续。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除，合同解除权是否超过除斥期间。二、被告应否向原告返还购房款、缴纳的税费及支付利息并赔偿一倍购房款。 一、双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除，合同解除权是否超过除斥期间的问题。原告主张被告故意隐瞒所销售给原告的房屋已抵押的事实，涉嫌合同欺诈，且该合同至今也未网签备案，导致原告无法取得房屋权属证书，使合同目的不能实现，应当解除双方签订的合同。1、关于涉案房屋存在抵押的问题。双方签订的合同第二条明确载明该商品房土地已设定抵押，并记载了已抵押的土地证号、抵押权人及土地他项权利证书号，虽然土地他项权利证书号记载有误，但被告已如实告知土地设定抵押的事实，不存在故意隐瞒的情形，因此，原告签订合同时应当知悉土地存在抵押。根据相关法律规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物随之抵押，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。被告将涉案房屋占用土地在内的土地使用权进行抵押融资，这种融资行为是目前房地产市场普遍存在的现象，其抵押行为本身未对双方买卖合同造成实质性影响，亦未导致原告合同目的不能实现的情形。现被告已将房屋交付给原告，涉案房屋已解除抵押。2、关于合同备案的问题。根据合同约定，被告应在规定期限内持合同及相关材料向琼海市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。虽然被告未在合同约定期限内办理涉案合同的备案手续，但合同未约定违反此义务的违约责任，且因双方签订的合同没有备案条形码，根据琼海市住房保障与房产管理局的通知，被告已通知原告重新签订有条形码的合同，双方重新签署后即可进行合同备案，进而办理产权证书。此外，由于涉案房屋所在的土地涉及土地变性等历史遗留问题，应按市政府会议纪要的要求进行地类用途的变性。在地类用途变性后才能进行后续的办理房产权属证书等程序。因此，涉案房屋办证延迟的主要原因是土地变性等历史遗留问题，不完全是被告的责任。综上，原告以被告存在欺诈行为且合同未备案，导致无法取得房屋权属证书，合同目的不能实现为由主张解除合同，缺乏理据，本院不予支持。由于原告解除合同的条件不成就，故本院对合同解除权的除斥期间问题不再论述。 二、被告应否返还原告购房款、所缴纳的税费及支付利息并赔偿原告一倍购房款。由于原告主张解除合同，本院不予支持，故其要求被告返还购房款、所缴纳的税费及支付利息并赔偿原告一倍购房款，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告佟颖的全部诉讼请求。 案件受理费人民币23029元，由原告佟颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 长 周英俊 审 判 员 陈宏友 审 判 员 符儒超 二〇一六年十二月二十六日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条第一款以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。