太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2021）晋0108民初1589号原告：李某，住云南省昆明市。被告：太原富润房地产开发有限公司。法定代表人：相某,董事长。委托诉讼代理人：闫某，山西华炬律师事务所律师。原告李某与被告太原市富润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某，被告太原市富润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告逾期交房违约金人民币7616元（从2020年8月29日起暂计至2020年9月30日），违约金实际应付至裁定截止之日止；2.请求判决被告承担因房屋验收，起诉等事宜产生的误工费，交通费，住宿费共计20000元；3.请求判决被告承担本案的诉讼费及其他相关费用。事实与理由：2018年4月，原告因受被告预售的太原富力天禧城B区商品房关于“富力天禧城成功签约太原市尖草坪区富力实验小学”“确保学校于2019年9月1日正式投入使用”内容的广告所吸引，故原告多次去售楼部参观并多次与被告工作人员了解详情，被告工作人员带领原告参观了样板间房。原告和被告于2018年11月23日签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定向被告支付了房屋所有款项和公共维修基金款项。合同约定被告应当于2020年7月30日前交付房屋。2020年3月9日，原告收到了被告发出的“商品房交付时间相应顺延”的《关于受新冠疫情影响顺延交付顺延交付的告知书》，2020年7月11日，原告收到了“您所购买的房屋交付日期相应顺延为2020年8月28日”的《房屋交付延期通知函》。2020年8月21日，原告收到了第一次验房的短信通知，原告验房时却发现房屋的装修，完全与之前参观的样板间大相径庭，并出现了多处装修质量不合格的问题。2020年8月26日，原告收到了被告载明的“您的房屋将延后交付”的短信通知。2020年9月10日，原告收到了“您先前所反馈的问题基本已整改完成”要求原告第二次验房的短信通知，原告验房时发现房屋几乎未作整改，第一次验房时原告提出的各种装修问题仍然存在。2020年9月28日，原告收到了被告载明的“您所购买的房屋已具备交付条件，请于9月30日办理房屋交付手续”的短信和“现确定正式入住时间为2020年9月30日”的《交付使用通知书》。原告准备收房时发现，被告仍未整改第一次验房提出的所有问题。在遇到特殊原因，并未按约定期限内告知原告；在逾期交付未承担逾期交房的违约责任；在房屋不具备交付的所有条件情况下，被告仍通知原告收房，被告的行为严重侵害了原告的权益。综上所述，原告认为被告违反我国法律确立的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，其违约行为给原告造成了巨大的损失，根据我国合同法和民事诉讼法等相关法律规定，故诉请至贵院，以维护原告的合法权益，望判如所请。被告太原市富润房地产开发有限公司辩称，一、因疫情及其防控措施等不可抗力因素，重污染天气预警及“二青会”等政府行为因素，被告富润公司依法延期交付房屋，不应承担违约责任。1、2020年初爆发新冠肺炎疫情，根据山西省政府发布的通知，2020年1月25日至2020年2月24日为疫情防控措施一级响应期间，共计30天。针对房地产行业特殊性，太原市住建局发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求在建项目不得在3月1日晚24时开工，务工人员在3月1日前暂勿返并，且进入工地前至少隔离14天及以上。以上疫情防控措施期间至少为50天（30天+6天+14天），该疫情防控措施属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应属于不可抗力。根据太原市政府发布的重污染天气预警通告，要求施工工地严格遵守环保要求，仅在2019年1月至2020年1月期间，即要求停工至少191天，施工期间，太原市举办了中华人民共和国第二届青年运动会（以下简称：“二青会”），为保障“二青会”顺利进行，项目停工至少30天（包括“二青会”开幕式至闭幕式共11天），该重污染天气预警及“二青会”停工，均系政府行为导致，非被告可以控制，按照合同约定，因政府行为可据实延期。综上，基于疫情及其防控措施等不可抗力因素，重污染天气预警及“二青会”等政府行为因素，被告富润公司依法延期交付房屋，不应承担责任。二、答辩人无需赔偿原告所主张因房屋验收、起诉等事宜所产生的误工费、交通费、住宿费。双方签订的商品房买卖合同中并未约定答辩人向原告支付上述费用，且法律也未规定答辩人需要向原告支付上述费用，所以答辩人无需赔偿原告所主张因房屋验收、起诉等事宜产生的误工费、交通费、住宿费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、首付款发票一份；2、商品房买卖合同一份；3、新冠疫情影响顺延支付的告知书一份；4、房屋交房延期通知函一份；5、交付使用通知书一份；6、验房通知短信一份；7、山西省智慧建筑管理信息平台信息一份。被告提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份；2、山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应、山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应、太原住建局《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》、关于有效应对疫情保障城乡建设有限推进促进房地产市场平稳健康发展的通知；3、关于延长重污染天气橙色预警的通告、太原市人民政府办公室关于印发太原市重污染天气应急预案的通知、关于发布太原市重污染天气黄色预警的通知、关于调整重污染天气预警级别的通知，关于延长太原市重污染天气红色预警的通知。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日原告李某与被告太原富润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于太原市××街房屋一套，房屋总价款为1186355元，付款方式为银行按揭。出卖人交房期限为2020年7月30日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为而导致延期，出卖人需在发生之日起30日内转告买受人……除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该《商品房买卖合同》附件四第八条载明，买受人就本合同“附件三、设备标准”所提出的任何意义，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付。合同签订后，原告依约办理了支付购房款事宜。案涉房屋于2020年9月24日竣工验收。另查明，被告于2020年7月10月作出《房屋交付延期通知函》，称针对新型冠状病毒疫情，太原市住房和城乡建设局在2020年1月31日发布的《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》：全市新建项目和节前停工的在建项目不得早于3月1日晚24时前开工、复工。该公司严格遵照辖区管理要求启动项目建设复工工作，对复工人员进行核酸检测及隔离等措施，受复工人员排查、隔离、检测等影响，及部分货品厂家加工生产在疫区内，无法及时供货等因素，项目于3月底房方进入正常批量施工状态。因此，您所购买的房屋交付日期相应顺延为2020年8月28日。根据政府相关文件及商品房买卖合同约定，该公司不承担不可抗力情况下延期交付的违约责任。2020年9月27日，被告太原富润房地产开发有限公司向原告李某发出《交付使用通知书》，通知其所购房屋已具备交付条件，确定正式交付入住时间为2020年9月30日，需携带相关资料到太原市××区富力文体中心办理相关手续。又查明，“二青会”开幕式于2019年8月8日在山西体育中心红灯笼体育场举行，闭幕式于2019年8月18日在山西体育中心红灯笼体育场举行，期间共计11天。2019年10月12日，太原市人民政府网站发布《太原市人民政府办公室关于印发太原市重污染天气应急预案的通知》，规定当发布黄色预警信息时，启动三级响应；当发布橙色预警信息时，启动二级响应；当发布红色预警信息时，启动一级响应。三级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，市区所有房屋建筑、拆迁、市政、道路、水利、绿化、通讯等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等。二级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，所有施工工地停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止。二级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，所有建筑工地停止户外作业。从2019年2月25日0时到2月28日24时，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应;2019年10月17日18时至10月23日24时，太原市启动重污染天气应急预案黄色（三级）响应；2019年12月23日6时至12月25日6时，太原市启动重污染天气应急预案红色（一级）响应；2019年12月25日6时至12月25日24时，太原市延长重污染天气应急预案红色（一级）响应。2020年1月25日，山西省人民政府网站发布《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应》，称根据国务院《突发公共卫生事件应急预案》规定，结合当前疫情防控形势，山西省委、省政府决定，自2020年1月25日18时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，太原市人民政府网站发布《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级应急响应》，称按照党中央、国务院决策部署，依照国家有关法律法规规定和山西省新冠肺炎疫情防控形势，省委、省政府决定，自2020年2月24日0时起，将山西省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年1月31日，太原市住房和城乡建设局网站发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》。其中规定，“全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工，拟返并参与工程建设的管理人员、务工人员在3月1日前暂勿返并，并严格履行疫情筛查和疫情防控方案报备。对来自武汉等疫情严重地区的返并人员以及与其有密切接触者，应登记造册并向所在地防疫部门备案，进入施工现场前要隔离不少于14天。2020年2月3日，山西省工信厅印发各企业《工业企业疫情防控工作导则》，称为做好全省工业企业返岗复工后新型冠状病毒感染的疫情防控工作，坚决阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，根据省委第四次专题会议暨省疫情防控工作领导小组会议部署，我省工信厅制定了该《导则》。其中规定，“一、2.做好返岗前疫情防控：对全体职工进行健康状况摸底调查，掌握返岗前是否有武汉市或其他疫情高发地区旅居史或发热患者密切接触史。若有，必须按规定居家隔离或到集中隔离点观察满14天，无异常情况的，可以返岗。有可疑症状的，要及时就医。”2020年3月2日，太原市房产管理局、太原市住房和城乡建设局、太原市财政局、国家税务总局太原市税务局、太原市行政审批服务管理局、太原市住房公积金管理中心、中国人民银行太原中心支行联合发布并房（2020）3号《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称为深入贯彻国家、省、市关于疫情防控的决策部署，支持房地产企业，建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，保障城乡有序建设，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，通知相关事项。其中，第二条第（四）项规定“顺延开竣工和交付时间规定，因疫情影响不能按原定时间开复工的建设项目，开竣工时间相应顺延。不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。在我市实施疫情防控一级响应措施期间，不计违约责任。”本院认为，关于被告太原富润房地产开发有限公司是否应向原告李某支付逾期违约金问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、被告作出的《房屋交付延期通知函》、《交付使用通知书》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，当事人应依约履行相关合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2020年7月30日，被告于2020年7月10日作出的《房屋交付延期通知函》载明顺延交房为2020年8月28日，实际交房日期为2020年9月30日，故客观存在被告延期交房的事实。被告辩称因新冠疫情、“二青会”举行、重污染天气等不可抗力和政府行为影响工期，但这些影响交房的因素均在2020年7月10日作出《房屋交付延期通知函》之前，《房屋交付延期通知函》中通知原告延期交房至2020年8月28日，应系其在合理期间内将上述因素考虑在内且考虑清楚后郑重作出的承诺，系其表达交房时间的意思表示，原告也未提出异议，则视为双方达成新的交房合意，（即2020年8月28日交房），被告第一次通知原告延期交房，于法有据，合情合理，符合公平原则，系对“不可抗力”应有之意的正确理解及对不可抗力规则的合法适用，原告对此也予以认可。但在被告作出《房屋交付延期通知函》，通知原告于2020年8月28日交房的前提下，且现有证据不能表明2020年8月29日至2020年9月30日期间存在不可抗力或政府行为影响其民事义务部分不能部分或全部不能履行的事实，则被告再次于2020年9月27日作出《交付使用通知书》，通知原告2020年9月30日交房，于法无据，于情无理。故原告主张按照《商品房买卖合同》约定，以已交付房价款1186355元为基数，每日万分之二，自2020年8月29日至2020年9月30日，共计33天，计算违约金为7830元。原告主张因被告交付的房屋装修质量问题，未进行收房，因此产生的违约金被告应当负担，但原、被告在《商品房买卖合同》附件中已有约定，因装修问题不影响收房，故原告该项主张本院不予支持。原告主张因房屋验收、起诉等事宜产生的误工费、交通费、住宿费等，未向本院提交相关证据，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告太原富润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某逾期交房违约金7830元；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由原告李某负担175元，被告太原市富润房地产开发有限公司负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 樊晓宁二○二一年八月十一日法官助理 刘 珊书记员 闫 淼