辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽03民终1069号上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍山市住房保障服务中心，住所地辽宁省鞍山市立山区科技路5-3号。法定代表人：王**，该中心主任。委托诉讼代理人：黄丽，辽宁卫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琬，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郝玉林，男，1963年4月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。上诉人鞍山市住房保障服务中心(以下简称住房保障中心)因与被上诉人郝玉林房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院(2020)辽0311民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人住房保障中心的委托诉讼代理人黄丽、张琬，被上诉人郝玉林的委托诉讼代理人王斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房保障中心上诉请求：1.请求依法撤销鞍山市千山区人民法院作出的（2020)辽0311民初980号民事判决书；2.请求依法改判被上诉人向上诉人支付价款1,445,226元及利息（利息以本金1,445,226元为基数，自2012年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.请求依法判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人就房屋面积差异有合同约定，应按照约定处理，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。合同是当事人意思自治的结果，依法成立并生效的合同，双方当事人应全面适当履行。本案中案涉合同《(楼宇）招商内部认购协议书》约定房屋面积约为220平方米，以产权中心测算面积为准。这是双方选择的处理面积差异的方式，双方约定的面积差异处理方式明确单一，并不致人产生歧义。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人对面积差异有明确约定，应按照约定即产权中心测算面积计算房屋价款。一审法院在双方有合同约定的情况下，对该司法解释进行限制性解释，违反意思自治的民法原则，加重上诉人义务和举证责任，从而做出错误判决，应予以改判。二、案涉房屋处于被上诉人占有、使用、收益超过7年之久，一审法院却认定被上诉人对案涉房屋实际面积并不知情，以致作出错误判决，应予以改判。根据被上诉人提交的证据显示，2012年9月15日被上诉人就将案涉房屋交给案外人郝阔使用。案涉房屋作为超市使用进行了装修，按照一般社会经验，房屋装修过程中必定要测量面积，否则无法购买相应装修材料，根据案涉房屋现有装修情况可以看出，案涉房屋顶棚吊棚材质为矿棉板，大致规格为每片600mm*600mm，地砖大致规格为每片800mm*800mm，在装修材料尺寸如此明确的情况下，被上诉人主张对案涉房屋的实际面积7年多仍不知情显然是不符合常理的。被上诉人在装修时已经知道案涉房屋实际面积的情况下，选择继续装修并作为超市经营使用，显然是接受了房屋面积变更。且本次诉讼提起前，被上诉人不支付房款的理由不是房屋面积发生了变更，也没有因房屋面积变更提出解除合同等诉求。上诉人多次进行电话催款，2020年更是向被上诉人发出律师函，律师函主张的价款金额与一审诉请金额相同，被上诉人对律师函作出回应时对欠款金额没有异议。一审法院在案涉房屋已经由被上诉人实际经营使用超过7年，经过装修的情况下，且从未就案涉房屋面积变更提出异议的情况下，一审法院违背社会经验和生活常识，认定上诉人未提出证据证明实际测量房屋面积后及时告知被上诉人，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决解除合同并退还定金属于事实认定错误，适用法律错误，应予以改判。三、一审判决违反法定程序，应予以改判。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论前，原告増加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。被上诉人的反诉请求是在第一次庭审结束，法庭辩论后提出。一审法院在反诉期已过，上诉人坚决反对的情况下，仍受理被上诉人反诉，同时合并审理本案违反法定程序。一审判决第六页第三段法院认为部分，关于解除案涉合同的后续处理问题，被上诉人在签订合同后即取得该房屋占有使用，故被上诉人应对其占有期间的费用对上诉人进行补偿，由于上诉人在审理时没有提出该项诉讼请求，故不予处理。上诉人一审诉求主张继续履行合同，判令被上诉人支付剩余房款。如上诉人主张占有期间的费用与本诉诉求矛盾，故上诉人无法在本诉中增加该项诉讼请求，也不能就被上诉人的反诉再提起反诉，一审法院受理被上诉人的反诉请求在事实上已经剥夺了上诉人的诉讼权利。一审法院既然审理当中已经查明案涉房屋由被上诉人实际使用超过7年，应当对上诉人进行补偿，但在审理过程中，既没有就该事项进行释明，也没有组织双方进行举证质证。一审法院判令案涉合同解除，就应对合同解除后的相应后果进行审理和裁决。一审法院受理被上诉人反诉的理由是避免诉累，但同样理由却不适用上诉人，无故增加上诉人的诉累，有违程序公平。案涉财产为国家财产，被上诉人多年使用却无需支付对价，被上诉人严重违约却不承担任何后果，一审判决不仅导致国家资产受损流失，也不能发挥法律的指引作用，应予以撤销。郝玉林辩称，服从原审判决。住房保障中心向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付价款人民币1,445,226元及利息（利息以本金1,445,226元为基数自2012年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.请求依法判令由被告承担诉讼费用。郝玉林向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人于2012年9月12日签订的《(楼宇)招商内部认购协议书》或认定该协议无效；2.被反诉人返还反诉人交付的200,000元定金，并支付占用期间利息；返还反诉人装修款100,000元（总计：300,000元)；3、诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2012年9月12日，甲方（出卖方)鞍山市房屋储备中心与乙方(买受方)郝玉林签订《(楼宇)招商内部认购协议书》，内容为：“为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，在自愿平等的基础上就乙方认购甲方的商品房一事达成以下协议：一、房屋基本情况：项目名称：泉兴家园；项目地址：鞍山市千山区；房号：14号楼3号网点；建筑面积：约220平方米(以产权中心测算面积为准)；房屋单价：5300元/平方米；总房款为(小写)1,166,000元(大写)壹佰一拾陆万陆仟元整。二、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币200,000元(大写)贰拾万元整。三、付款方式：1、一次性付款：乙方自签认购书之日起—-日内即(---年---月---日之前)补齐房款余款966,000元(大写)玖拾陆万陆仟元整，由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》。2、按揭贷款：乙方自签订认购书之日起三日内即(_年_月_日之前)补齐首付款余额__元。贷款额__万元整。乙方应按甲方规定的期限提供办理贷款的相关的手续，并按通知日期到相关部门办理贷款。四、违约责任：1、如乙方在第三条约定的时间内未能补齐房款余款，甲方有权解除本认购合同书，并且乙方所付定金不予退还，甲方可将该商品房另行出卖给第三方。2、如乙方未在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购书。甲方解除本认购书的，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三方。五、本协议自甲乙双方签字之日起生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。六、本协议一式三份，均具有同等法律效力。”《(楼宇)招商内部认购协议书》签订后，郝玉林交付定金200,000元，鞍山市房屋储备中心将该房屋交付给郝玉林。郝玉林取得房屋后将该房屋交给其亲属郝阔开设天宝超市。原告鞍山市住房保障服务中心庭审中陈述，2012年10月15日鞍山市房屋产权登记发证中心测绘科出具测量报告，该房屋建筑面积为310.42平方米。被告郝玉林陈述未收到过测绘报告。郝玉林购买该房屋后剩余尾款未交纳，该房未办理房产证。郝玉林占用期间，涉案房屋(商业网点)取暖费按照建筑面积220平+55平超高面积交纳。2020年被告郝玉林接到原告律师函。另查明，2018年12月13日，中共鞍山市委办公厅印发《鞍山市住房保障服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知，将鞍山市房屋储备中心整合到鞍山市住房保障服务中心。一审法院认为，鞍山市房屋储备中心与郝玉林签订《(楼宇)招商内部认购协议书》并将涉案房屋交付给郝玉林使用，住房保障中心在取得鞍山市房屋储备中心相关权利后，可以依据协议向郝玉林主张权利。但本案的特殊性在于涉案房屋面积由签订合同时的220平方米大幅变更到310平方米。本案原告未能提出证据证明其在实际测量房屋面积后已经及时告知被告，被告已经接受了该面积变更。郝玉林2020年收到的律师通知函中也没有明确提及面积变更的事宜。原、被告签订的《(楼宇)招商内部认购协议书》约定建筑面积约220平方米(以产权中心测算面积为准)，但该误差也应符合通常理解的误差范围内，或者以明显提示性的语言进一步明确。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……”。郝玉林购买的是现房，购房误差面积已远超3%，故郝玉林主张解除合同的诉讼请求该院予以支持。关于本案合并审理一节，郝玉林在第一次庭审答辩时已经提出要求原告返还押金、收回房屋的请求。在第二次庭审法庭调查时提出反诉请求符合法律规定。为了避免当事人的诉累，该院对二起案件合并审理不违反法律规定。关于郝玉林主张住房保障中心给付装修款100,000元一节，因郝玉林未提供足以证明其主张的证据，该院对郝玉林的该项诉讼请求不予支持。关于解除《(楼宇)招商内部认购协议书》的后续处理问题，本案郝玉林在签订《(楼宇)招商内部认购协议书》后即取得该房屋占有使用，故郝玉林应对其占用期间的费用对鞍山市住房保障服务中心进行补偿。因鞍山市住房保障服务中心在审理时未提出该项诉讼请求，故本案对房屋占用期间的费用不予处理，鞍山市住房保障服务中心可以另案主张。郝玉林已经占用涉案房屋多年，在没有给付占用期间的费用时不宜支持定金利息一项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除鞍山市房屋储备中心与郝玉林签订的《(楼宇)招商内部认购协议书》；二、被告(反诉原告)郝玉林于本判决生效之日起十五日内将依据《(楼宇)招商内部认购协议书》所购房屋返还原告(反诉被告)鞍山市住房保障服务中心；三、原告(反诉被告)鞍山市住房保障服务中心于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)郝玉林定金200,000元；四、驳回原告鞍山市住房保障服务中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郝玉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,807元，由鞍山市住房保障服务中心负担。反诉费2900元，由郝玉林负担967元，由鞍山市住房保障服务中心负担负担1933元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.上诉人住房保障中心与被上诉人郝玉林签订的《(楼宇)招商内部认购协议书》应否解除；2.一审审判程序是否违反法律规定。关于争议焦点1：一方面，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，上诉人住房保障中心与被上诉人郝玉林签订的《(楼宇)招商内部认购协议书》中约定“……建筑面积：约220平方米(以产权中心测算面积为准)；房屋单价：5300元/平方米；总房款为(小写)1,166,000元(大写)壹佰壹拾陆万陆仟元整。”，但依据鞍山市房屋产权登记发证中心测绘科出具的测量报告显示案涉房屋建筑面积为310.42平方米，该房屋实际面积较合同约定面积增加了41.1%[(310.42平方米-220平方米)÷220平方米=41.1%]。上诉人住房保障中心作为该协议书的提供方，在未能提供证据证明其已及时向上诉人告知房屋实际面积且上诉人接受的情况下，主张按照产权中心测算面积计算房屋价款，加重了被上诉人郝玉林的义务，也违背了格式条款提供方所应遵循的公平原则，因此，对上诉人该项主张，本院不予支持。另一方面，如前所述，案涉房屋实际建筑面积与协议约定面积的误差比绝对值远超《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十四条所规定法定数值（3%），因此，被上诉人郝玉林有权依据该条款请求解除合同、返还已付购房款。据此，原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《(楼宇)招商内部认购协议书》、被上诉人将案涉房屋返还上诉人、上诉人将定金返还被上诉人并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2：本院认为，被上诉人郝玉林在原审第一次庭审时已提出要求上诉人住房保障中心返还押金、收回房屋的主张，其后提出的反诉请求是对前述主张的进一步明确，从降低当事人的诉讼成本、减轻当事人诉累的角度，原审法院受理郝玉林的反诉请求并无不当。上诉人提出原审审判程序违法的主张，本院不予支持。关于上诉人住房保障中心主张一审法院已经查明案涉房屋由被上诉人实际使用超过七年，却未就上诉人应取得补偿的事项进行释明并组织举证质证，有违程序公平一节，本院认为，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人住房保障中心一审、二审的请求均是按照《(楼宇)招商内部认购协议书》约定要求被上诉人支付剩余价款，未提出被上诉人支付占用期间费用补偿的诉求，而原审法院已就上诉人另案主张此项权利进行释明，因此，对于上诉人住房保障中心该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山市住房保障服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,807元，由上诉人鞍山市住房保障服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 娟审 判 员  周 瑞审 判 员  单琬甜二〇二一年八月二十日法官助理  张 越书 记 员  赵 洋