北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9529号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱昌飞，男，1978年3月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：王强，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿帅，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京蟹岛种植养殖集团有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡长店村。法定代表人：付秀平，董事长。委托诉讼代理人：李兆翼，北京泰和泰律师事务所律师。上诉人朱昌飞因与被上诉人北京蟹岛种植养殖集团有限公司（以下简称蟹岛公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱昌飞上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回蟹岛公司的一审诉讼请求，支持朱昌飞的一审反诉请求；2．判令蟹岛公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1．一审判决认定《土地租赁协议》无效，应按照合同无效的法律后果处理本案，蟹岛公司作为出租人应基于合同无效的法律后果承担赔偿责任。2．行政强拆导致涉案承租土地上房屋灭失，并不能免除蟹岛公司在导致《土地租赁协议》无效的过错范围内承担损失赔偿的责任。3．涉案租赁地上房屋虽然因行政强拆行为导致灭失，但是根据现有的证据依然能够评估出建筑物的价值，估算朱昌飞因合同无效导致的损失。4．一审期间，朱昌飞已就涉诉土地上房屋，申请法院调取政府部门的勘验测量信息，一审法院并未调取，程序违法。5．蟹岛公司不是涉诉土地上的权利人，依法不享有收取土地使用费的权利。6．退一步讲，一审法院已认定《土地租赁协议》无效，判令朱昌飞向蟹岛公司给付基于合同无效所产生的土地使用费损失，也应支持朱昌飞基于《土地租赁协议》无效所产生的地上房屋损失。7．一审法院判决《土地租赁协议》无效，案件的法律关系应是合同无效法律关系，适用的应是调整合同无效的法律规范，一审判决适用法律错误。蟹岛公司辩称：同意一审判决，不同意朱昌飞的上诉请求。蟹岛公司向一审法院起诉请求：要求朱昌飞支付自2019年6月21日起至2020年6月2日止的使用费53．24万元。朱昌飞向一审法院反诉请求：1．要求确认双方签订的《土地租赁协议》无效；2．要求蟹岛公司赔偿在《土地租赁协议》项下土地，投资建造房屋、围墙及装修等费用损失（暂定为700万元，以评估造价鉴定为准）；3．要求蟹岛公司赔偿朱昌飞在《土地租赁协议》项下土地，投资建造房屋、围墙及装修等被政府部门腾退，可得腾退补偿损失。一审法院认定事实：2009年6月14日，蟹岛公司与朱昌飞签订了一份《土地租赁协议》，约定蟹岛公司将其所有的位于北京市朝阳区金盏乡高尔夫球场西侧围挡中段南侧双方共同现场划定的5亩土地出租给朱昌飞，具体位置以附图为准。朱昌飞承租土地后，自行投资建设艺术工作室（建筑形式为四合院，具体建筑方案须与蟹岛公司整体风格协调一致，相应效果图须书面征求蟹岛公司意见）。租约期限10年，自2009年6月21日至2019年6月20日，租金40万元/年，每年递增5%，至本协议终止。朱昌飞承租后，在涉案场地建造了房屋，并以2010年5月4日在北京市顺义区注册成立的北京明怀文化艺术有限公司名义对外从事艺术品展览展示活动。朱昌飞租金已付至租期届满，自2019年6月21日之后未再交付租金，但一直占用涉案场地并使用至2020年6月3日。关于朱昌飞因何未再向蟹岛公司交纳2019年6月21日之后的租金。朱昌飞提交一份2019年3月1日由金盏拆违办、长店村委会共同出具的《腾退告知书》，载明“为清理整治农业观光园内违法违规建设非农设施进行非农经营类项目。根据《北京市禁止违法建设若干规定（北京市政府228号令）》《朝阳区‘大棚类’设施农业项目整改验收技术规范》、市规划国土朝文[2018]388号、市规划国土发[2018]278号、国土资发[2014]127号文中的要求，现向该房屋的商户及人员告知如下：1．商户和人员于2019年3月4日之前搬离现场，腾空房屋。2．村委会、控违办及相关部门将于2019年3月5日拆除该处房屋。3．逾期不搬离的商户及人员所受到的一切财产损失及其他后果均由商户及滞留人员自行承担。”朱昌飞称，根据该份《腾退告知书》，其于2019年3月4日即不应再向蟹岛公司交纳使用费或者租金，而且根据该文件还可以判定涉案场地所有权人并非蟹岛公司，蟹岛公司无权对外出租，此外，朱昌飞主张根据该文件，其有权主张腾退补偿款。2019年6月11日，蟹岛公司通过微信形式向朱昌飞送达了一份《告知函》照片，载明“双方2009年签订的土地租赁协议将于6月20日到期，根据协议约定，现我司正式通知贵方，协议期满后，双方不再续约。请贵方在收到本告知函后，自行做好协议解除前的各项腾退准备工作，按协议第八条第1小条之约定，期满后土地归我司，地上物归我司处理。如你方需要地上物，请在协议期满前自行拆除地上物并恢复原状。”同时，蟹岛公司另表示“朱昌飞先生：我司已履行解约告知义务，请按时执行。6月21日起我司将对你区域断水断电后清场。”朱昌飞主张自2019年6月21日开始，朱昌飞分别于2019年6月21日、6月22日、6月25日、7月2日、7月12日对涉案场地采取堆土、设置水泥隔离桩、倾倒水泥渣土等行为进行堵门，阻碍朱昌飞使用，朱昌飞为此有报警。2020年6月3日，朱昌飞承租的场地上房屋均被强制拆除。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，朱昌飞与蟹岛公司之间所签《土地租赁协议》系双方真实意思表示，但涉案土地系农用地，根据法律相关规定，不得用于非农经营，虽然双方签订了《土地租赁协议》，但在该协议中明确约定的经营用途并非农业生产，所以，该《土地租赁协议》无效，朱昌飞的该项反诉请求法院准予。无效的合同自始没有法律约束力，但双方关于争议条款的解决不受合同无效的影响。双方租约中明确约定了租赁期限、租金给付标准、给付方式等，上述约定均属于争议解决的具体条款，仍应对双方具有约束力。现双方租约于2019年6月20日即已履行终结，朱昌飞应将承租标的物交还出租人，蟹岛公司主张朱昌飞继续占有期间的使用费，符合法律规定。但也应看到，蟹岛公司在2019年6月11日的微信中已经通告，将在2019年6月21日对朱昌飞承租的场地断水断电，通过朱昌飞的举证，蟹岛公司还在租期届满后通过堆卸渣土、设置混凝土隔离墩等方式阻碍朱昌飞的通行，上述行为均超出了自力救济的合理范畴，应承担相应的责任。法院对蟹岛公司主张按照租约标准计算使用费的请求予以调整，酌定按照租约标准三分之一的标准计算使用费，经核定使用费数额为177466元。关于朱昌飞提出的其他反诉请求，一方面涉及刑事侦查阶段的情况，另一方面也涉及案外人利益，不应在本案中一并解决，所以，针对其余反诉请求，法院均不予支持。综上，一审法院判决：一、北京蟹岛种植养殖集团与朱昌飞于2009年6月14日签订的《土地租赁协议》无效；二、朱昌飞于判决生效之日起七日内给付北京蟹岛种植养殖集团有限公司2019年6月21日至2020年6月2日期间使用费十七万七千四百六十六元；三、驳回北京蟹岛种植养殖集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱昌飞的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，朱昌飞了提交了北京市朝阳区金盏乡控违拆违巡查办公室现场勘查笔录、询问笔录、现场检查笔录、（2020）京0105行初362号行政判决书，用以证明被强拆房屋是砖混钢结构，建筑面积是4900平方米；蟹岛公司称其对房屋的情况认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于合同效力问题。本案中，双方签订《土地租赁协议》所涉及的土地系农用地，根据法律相关规定，不得用于非农经营，双方协议约定的经营用途并非农业生产，故一审法院认定双方签订的《土地租赁协议》无效并无不当。关于占有使用费的问题。租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，双方协议于2019年6月20日已履行终结，朱昌飞应返还承租标的物，故蟹岛公司有权主张朱昌飞继续占有期间的使用费，但考虑到蟹岛公司在2019年6月11日的微信中已经通告将在2019年6月21日对朱昌飞承租的场地断水断电，朱昌飞主张蟹岛公司在租期届满后通过堆卸渣土、设置混凝土隔离墩等方式阻碍朱昌飞通行等情况，上述行为均超出了自力救济的合理范畴，蟹岛公司应承担相应的责任，因此，一审法院对蟹岛公司主张的占用使用费予以降低，酌定按照租约标准三分之一的标准计算使用费并无不当。关于朱昌飞一审中的其他反诉请求，因涉及刑事侦查阶段的情况，同时也涉及案外人利益，双方可另行解决。朱昌飞的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，朱昌飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由朱昌飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年八月十三日法官助理 张 立书 记 员 席 颖