上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初3320号原告上海北翼(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人刘天陆，董事长。委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。委托代理人钱翊梁，上海钱翊梁律师事务所律师。被告上海申宝油脂化工厂，住所地上海市宝山区。法定代表人梁荣发，董事长。委托代理人蒋国祥，上海市凯昌律师事务所律师。委托代理人吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。原告上海北翼(集团)有限公司与被告上海申宝油脂化工厂土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理，2015年6约1日作出一审判决。相关当事人不服判决，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2016年1月14日依法作出裁定，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海北翼(集团)有限公司的委托代理人张亦平、钱翊梁，被告上海申宝油脂化工厂的委托代理人蒋国祥、吴士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海北翼(集团)有限公司诉称，1998年5月，上海市宝山区煤炭公司与被告签订《货场驳岸租赁协议书》，将上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号约10,579平方米堆货场地及相关码头驳岸(以下简称“系争场地”)出租给被告使用，租赁时间8年。1999年上海市宝山区煤炭公司改制，系争场地未列入改制企业转让的范围，土地使用权属于其上级投资单位即上海市宝山区供销合作总社，故自1999年6月1日起，出租人变更为上海市宝山区供销合作总社。合同到期后，上海市宝山区供销合作总社授权原告与被告分别于2006年、2008年、2011年三次签订租赁合同，约定系争场地的租赁事宜。最后一份合同约定租期至2014年1月31日止，年租金人民币34万元。该合同到期前，原告明确向被告表示不再续签合同。合同到期后，原告多次要求被告返还场地，但至今被告仍占用场地不愿意返还，故原告起诉要求被告返还系争场地，支付2014年2月1日至返还场地之日的使用费(按每年34万元计算)，并根据评估报告中的合理部分对被告作出补偿。被告上海申宝油脂化工厂辩称，1998年企业改制时，被告依法购买了系争场地上的建筑物，根据法律规定，土地使用权与房屋一并转让，所以被告享有系争场地的使用权，原告不能收回系争场地，被告作为合法企业，目前在正常经营，不能说停就停。租赁合同约定了两个终止条件，动迁和上级部门命令关停，这两个条件都没有实现，不存在原告单方面解除租赁合同的条件，原告必须续签租赁合同，不同意返还系争场地。另外，根据双方租赁合同的约定，租赁物仅仅是6,000平方米场地，是指厂区内的空地，厂房所占的土地不在该6,000平方米范围内，厂房所占土地应该无条件归被告使用。对于场地使用费，被告同意支付。经审理查明，1991年，上海制皂厂、上海申宝香料实业公司、上海市宝山区煤炭公司共同出资兴办上海申宝油脂化工联营厂。1998年，上海申宝油脂化工联营厂改制为股份合作制企业，由职工出资置换原联营厂的净资产1,325,023.71元，其中固定资产净值1,147,993元，其中房屋、建筑物净值604,005元。1998年5月19日，上海市宝山区煤炭公司与被告签订《货场驳岸租赁协议书》，约定将长江西路XXX弄XXX号的10,579平方米货场和驳岸20米出租给被告使用，租赁期限自1998年2月1日至2006年1月31日等。1999年5月，上海宝山煤炭有限公司(原上海市宝山区煤炭公司)作为甲方，被告作为乙方，上海市宝山区供销合作社联合社作为丙方，三方签订《补充协议》，约定因甲方改制，自1999年6月1日起，甲、乙签订《货场驳岸租赁协议书》的货场驳岸土地使用权转入丙方；租赁收益自1999年6月1日起全部归丙方所有，由乙方直接支付给丙方等。2000年8月8日，宝建集团宝山市政建设有限公司(甲方)、宝山区供销合作社联合社(乙方)及被告(丙方)共同签订市政动迁补偿协议，载明因开展水利工程，丙方需要拆除建筑物120平方米、各类化工池槽143平方米、码头30米等，乙方需要让出土地993平方米。2006年1月28日，上海市宝山区供销合作总社(原上海市宝山区供销合作社联合社)出具授权委托书，将系争土地委托原告以自己的名义对外签订租赁合同，租赁过程中产生的纠纷，由原告全权负责处理。之后，原告作为甲方，被告作为乙方，分别于2006年、2008年、2011年签订三份租赁合同，约定乙方承租长江西路XXX弄XXX号场地面积约6,000平方米(以使用现状为准)作油脂化工生产用地。2011年9月2日《房地产租赁合同》约定，租赁期为三年，自2011年2月1日起至2014年1月31日止；年租金为34万元。合同第11.2条约定，租赁标的因政府市政公用工程、政府收购储备用地、动迁或政府主导下的成片土地开发和旧区改造项目动迁，致使本合同不能履行时，甲乙双方终止合同，双方互不承担违约责任。合同第12.1条约定，若遇政府动迁或政府主管部门责令乙方停止生产，关闭企业，则乙方应无条件停止生产，双方终止合同执行。合同第12.2条约定，双方商定，对乙方在1998年在企业转制中受让的房屋建筑物，在租赁关系结束时，由双方共同委托资产评估公司进行评估，由甲方按评估价格补偿乙方；乙方在甲方场地上搭建的其它建筑物，则在租赁关系结束后双方协商处理。2014年2月12日，原告书面通知被告不再续签，要求被告在2014年2月20日前将租赁标的归还原告。被告已向原告付清2014年1月31日前的租金，至今仍在使用系争场地。2011年9月2日之租赁合同签订前，双方有过多次书面公函往来。2011年3月2日，原告向被告发出告知书，表示双方原租赁合同已经于2011年1月31日到期，若续签合同，以产证确立土地面积合计为9,379平方米，年租金拟定41万元，租期三年。3月14日，被告回函表示将继续租赁系争场地，因历史原因造成场地使用权与建筑物所有权分离状况，原告不应单方面上涨租金，考虑到企业正常生产，建议租期适当延长为三至五年。7月6日，原告向被告发出律师函，要求对方于7月15日前与原告签订新的租赁合同。7月11日，被告向原告回函，表示当初煤炭公司以系争场地投入参加联营时约定，只要企业存活一天，就不能收回场地，鉴于历史情况及正常经营需要，被告要求续租场地，并对于原告提出三年租赁期届满后，建筑物归原告所有的条款表示异议。7月22日，被告再向原告发出公函，表示租赁物仅仅是场地，地面建筑已经由被告出资购买，若遇到市政动迁或政府主管部门要求停产时，租赁合同可以终止，但地面建筑物的补偿应归被告，被告要求将上述内容在双方合同中予以明示。此后，双方于9月2日正式签署租赁合同。另查明，根据国有土地使用证的记载，系争场地的使用权人为上海市宝山区煤炭公司。2014年8月11日，上海市宝山区国有资产监督管理委员会出具情况说明，主要内容为，上海市宝山区煤炭公司由上海市宝山区供销合作总社出资设立，上海市宝山区煤炭公司在宝山区长江西路北沈宅区域，投资设立了煤炭堆场，于1994年取得国有土地使用证［沪国用(宝山)字第005272号、005277号］。1999年9月上海市宝山区煤炭公司改制，对企业资产进行评估转让时，上海市宝山区供销合作总社未将涉及上述国有土地使用证的土地纳入改制评估资产范围；根据国家对企业改制政策的有关规定，未纳入改制企业转让评估的资产，属于该改制企业的上级投资单位；现认定上述国有土地使用证所涉及的国有土地使用权应属于上海市宝山区供销合作总社。原审审理中，本院根据原告的申请，委托上海信衡房地产估价有限公司对系争场地上的建筑物和附属设施(限于1998年企业改制时评估范围)评估市场价值。鉴定单位于2015年4月14日出具《房地产估价报告》，载明建筑物共7幢，建筑面积合计为1,087.28平方米，市场价值为249万元。原告表示，其中7号建筑物，建筑面积39.98平方米，评估价值53,800元，该建筑搭建在系争场地之外，企业改制时也未列入评估范围，应剔除；其他没有异议。被告表示，不同意将建筑物转让给原告，评估没有意义；没有每幢建筑物的价格，只有总价，而且总价偏低，比如驳岸申请了危险品码头，价值很大；不清楚7号建筑物的情况。鉴定单位表示，不清楚1998年的改制情况，只评估出7号建筑物的价值为53,800元；一般估价都是计算整体总价；被告没有提出过危险品码头的问题，鉴定是按照一般驳岸考虑的。原审审理中，本院根据原告的申请，委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对被告在系争场地上增加的建筑物等固定添附(不包括1998年改制时评估报告内的固定资产)进行司法鉴定。鉴定单位于2015年4月13日出具《司法鉴定意见书》，载明重置造价为4,046,919元，包括框架结构的中试车间1,284,429元和钢结构的简易厂房2,762,490元；中试车间建造年份大致在1993年，框架结构生产用房经济耐用年限一般按50年计取，至2014年折旧21年，现值为744,745元；钢结构的简易厂房建造年份大致在2012年，经济耐用年限一般按10年计取，现值为1,933,743元。原告表示，中试车间建造于1993年，在1998年企业改制时未列入评估范围，也非被告改制后建造，不应计入鉴定范围；钢结构厂房建造于2008年，不应从2012年开始折旧，提供2008年10月20日被告向原告所发《关于搭建简易仓库的报告》及附图为证；东侧3号房(溶油房)建造于1993年，列入改制评估范围，因上海信衡房地产估价有限公司评估时未计入，同意计入鉴定范围；东北侧2号房并非被告改制后建造，不应计入鉴定范围；新做钢扶梯平台、梯段属于工艺钢结构，不属于固定添附，不应计入鉴定范围。被告表示，首先不同意鉴定；评估价格太低，低于实际造价；不清楚中试车间的建造时间等具体情况；对《关于搭建简易仓库的报告》及附图的真实性没有异议，但原告没有批准，到2012年建造；溶油房是在改制评估范围内；不清楚2号房的情况；对于钢结构平台的意见与鉴定单位一致。鉴定单位表示，中试车间的施工图纸是1993年的，故认定是1993年建造；钢结构厂房从2009年年初开始折旧，现值应为1,104,996元；鉴定过程中原告没有提出上述针对2号房、3号房的意见，鉴定意见书未单列；钢结构平台很多是和厂房的钢柱、钢梁连起来的，故列入鉴定范围，重置造价为304,121元，成新率同钢结构厂房；关于评估价格的问题，鉴定单位在现场实际测量，地坪以下的按照常规设计估算，以上海市2000定额为依据，供料按照评估时点的信息价计取。以上事实，有联营协议书、《关于上海申宝油脂化工联营厂改制为股份合作制企业的请示》、《关于同意上海申宝油脂化工联营厂改制为股份合作制企业的批复》、《关于上海申宝油脂化工联营厂整体资产评估报告》、验资报告、转让合同、《货场驳岸租赁协议书》、《补充协议》、2000年的动迁补偿协议、上海市宝山区供销合作总社出具的授权委托书、2006年《场地租赁合同》、2008年《房地产租赁合同》、2011年《房地产租赁合同》、双方2011年期间往来公函、国有土地使用证［沪国用(宝山)字第005272号、005277号］、上海市宝山区国有资产监督管理委员会出具的情况说明、《房地产估价报告》、《司法鉴定意见书》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案纠纷所特有的历史背景等已经查明，无需赘述，本案实质争议在于双方对于系争场地的所有权状况和使用权之来源是否明知。首先，根据被告改制以后首份租赁合同之约定，再结合2011年期间双方往来函件之意见(其中2011年3月14日被告回函因历史原因造成场地使用权与建筑物所有权分离状况，建议租期适当延长为三至五年)，可以认定被告一直明知系争场地所有权状况，不存在改制疏漏或者有其他约定变更改制时的财产权属等情况。其次，上述证据也明确解释了被告合法使用系争地块的唯一理由系租赁而且租期也是双方协商确定的，并非基于改制的任何政策规定或其他法律法规之规定。由于双方均明知上述法律事实，且2011年之租赁合同系双方协商半年后才签订，故该合同系双方真实意思表示，合法有效，应作为确定双方权利义务的合法依据。现合同早已到期，原告主张依据合同之约定收回场地、补偿被告建筑物损失等，符合合同约定，可予支持。关于被告辩称其系特定历史原因下转制企业，应当无条件继续使用系争场地等意见明显违背基本法理原则。无论改制当时有无疏漏或不足，被告均无理由要求无限期租用国企资源开展经营活动，本案基本事实与被告辩称所谓的“地随房走”、“平等保护产权”等理由均无必然联系，所以无论租赁合同约定的场地面积6,000平方米是否客观，被告之辩称意见，均不能采信。但是，考虑到本案实际情况，被告作为改制企业一方面已经享受到长期低廉土地租金的照顾，另一方面其延续原有经营活动确需一定的扶持和帮助，原告主张租赁合同到期后立即收回场地，按评估价格给予建筑物补偿等显然过于苛求，不利纠纷解决。考虑原审中评估、审价报告已经过法庭质证，合法有效，可以作为确定补偿金额的参考(若重新评估可能增加折旧)，再考虑到被告若继续经营，必然发生租地、建厂、搬迁等各种支出，而且该类支出难以直接量化，本院酌情确定原告概括性补偿被告在系争场地上所有建筑物及搬建经营等各类损失500万元。另外，考虑到被告系正在经营的企业，判决履行期可适当放宽，但被告也应当根据原租金标准结算实际使用期间的使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海申宝油脂化工厂于本判决生效之日起六个月内，将上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号所有场地及房屋腾空并交付给原告上海北翼(集团)有限公司；二、被告上海申宝油脂化工厂于履行上述交付义务同日，向原告上海北翼(集团)有限公司支付2014年2月1日至实际履行交付义务之日的使用费(按每年34万元计算)；三、原告上海北翼(集团)有限公司于被告上海申宝油脂化工厂履行上述交付义务同日，向被告上海申宝油脂化工厂支付补偿款500万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费37,850元，鉴定费11万元，由原告上海北翼(集团)有限公司、被告上海申宝油脂化工厂各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  董丽珍二〇一六年十二月二十八日书 记 员  薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。