上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0104执异128号案外人：俞军明，男，汉族，户籍地浙江省天台县平桥镇前角张村塘岸路北77号。委托诉讼代理人：万通升，上海融盈律师事务所律师。申请执行人：杭州银行股份有限公司上海徐汇支行，营业场所上海市徐汇区。负责人：张敏，行长。委托诉讼代理人：李爱欣，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被执行人：上海贝莎贸易有限公司，住所地上海海湾经济小区(2-92)。法定代表人：包乐秋。被执行人：上海羽毛球厂，住所地上海市黄浦区。法定代表人：包乐秋。被执行人：包乐秋，女，汉族，住浙江省乐清市。被执行人：陈汉根，男。本院在执行(2018)沪0104民初2953号民事判决过程中，俞军明对本院执行上海市局门路XXX号全幢(1号、2号、3号)房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。俞军明称，俞军明于2016年11月29日开始向上海羽毛球厂支付定金100万元，并于2017年1月26日签订房屋租赁合同，后于2017年4月1日再次正式签订房屋租赁合同。按照租赁合同约定，俞军明向上海羽毛球厂承租系争房屋，租金第一期支付四年，共计1,500万元。2016年11月29日至2019年6月24日期间，俞军明分18笔支付房租1,491.69万元。2018年6月11日，因上海羽毛球厂、包乐秋的(2016)沪0101民初26968号案件，俞军明代上海羽毛球厂支付635万元。综上，俞军明共已支付上海羽毛球厂资金2,126.69万元。因上海羽毛球厂的原因，系争房屋实际于2018年6月11日交付给俞军明，加上5个月免租期，实际租金从2018年11月11日开始计算，故俞军明房租实际已支付至2024年2月2日。上海羽毛球厂至今未将系争房屋一楼店面交给俞军明，俞军明已向上海市黄浦区人民法院起诉，要求确认其租金支付情况，目前正在审理中。俞军明在2018年6月26日至交易中心拉产调信息，未显示存在查封信息。俞军明已经在系争房屋内经营全季酒店三年，期间一直与杭州银行股份有限公司上海徐汇支行及上海羽毛球厂磋商债务重组、购买系争房屋等事宜。俞军明签订租赁合同及占有房屋均发生在执行法院查封之前。俞军明已投入巨资对系争房屋进行装修并支付巨额租金，总额已接近系争房屋评估价值的40%，故依法应当认定俞军明对房屋享有承租权。根据规定，案外人对房屋所主张的租赁权依法发生在担保物权或者其他优先受偿权之后、执行法院查封之前的，不论执行法院是否依法裁定除去租赁权后对房屋予以变现，均不影响案外人以承租人身份行使优先购买权，执行法院应当保障其优先购买权。案外人对房屋所主张的租赁权发生在执行法院查封之后但属于善意的，执行法院应当保障其优先购买权。因此，请求法院带租拍卖系争房屋，并依法裁定其有权以出租人身份对系争房屋行使优先购买权。杭州银行股份有限公司上海徐汇支行(以下简称徐汇支行)称，不同意俞军明的请求。系争房屋在租赁前就设定抵押，徐汇支行的担保物权应该是优先受偿。在执行过程中有缴纳租金的情况，但被执行人至今没有将租金交给徐汇支行，没有履行债务的诚意。俞军明提起本案是为了恶意阻挠执行的进行。上海羽毛球厂、上海贝莎贸易有限公司、包乐秋、陈汉根未作答辩。本院查明，上海市不动产登记簿记载，系争房屋的权利人为上海羽毛球厂。系争房屋在2016年7月14日被核准设立最高额抵押，最高债权限额7,160万元，债权发生期间2016年7月8日至2019年8月8日，抵押权人为徐汇支行。系争房屋于2016年11月10日被上海黄浦区人民法院查封，2017年8月22日被上海市杨浦区人民法院轮候查封，于2018年2月8日被本院轮候查封。徐汇支行因与上海贝莎贸易有限公司、上海羽毛球厂、包乐秋、陈汉根金融借款合同纠纷起诉至本院，本院于2018年5月30日作出(2018)沪0104民初2953号民事判决，判决如下：一、上海贝莎贸易有限公司应于判决生效后十日内归还徐汇支行借款本金39,576,340.08元及以39,576,340.08元为基数，自2017年7月8日至实际清偿之日止、按月利率5.9813‰计算的逾期利息；二、上海贝莎贸易有限公司到期不履行上述第一项付款义务的，徐汇支行可以与上海羽毛球厂协商，以位于本市局门路XXX号全幢房屋的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款，在7,160万元限额内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归上海羽毛球厂所有，不足部分由上海贝莎贸易有限公司清偿；三、上海羽毛球厂履行判决第二项确定的全部义务后，有权向上海贝莎贸易有限公司追偿；四、上海羽毛球厂、包乐秋、陈汉根对上海贝莎贸易有限公司上述第一项判决确定的付款义务承担连带清偿责任；五、上海羽毛球厂、包乐秋、陈汉根履行本判决第四项确定的全部义务后，有权向上海贝莎贸易有限公司追偿；六、上海贝莎贸易有限公司、上海羽毛球厂、包乐秋、陈汉根应于本判决生效后十日内共同支付杭州银行股份有限公司上海徐汇支行律师费28万元。案件受理250,378元，财产保全费5,000元，合计诉讼费255,378元，由上海贝莎贸易有限公司、上海羽毛球厂、包乐秋、陈汉根共同负担。后上海贝莎贸易有限公司、上海羽毛球厂、包乐秋、陈汉根未履行生效判决所确定的义务，徐汇支行向本院申请强制执行，执行案号为(2018)沪0104执3265号。在执行过程中，上海市黄浦区人民法院将系争房屋的处置权移交本院。基于上海羽毛球厂名下抵押房屋可以拍卖，后续执行措施需等待抵押房产拍卖结果再采取，故本院裁定终结本次执行程序。2019年7月18日，本院作出(2018)沪0104执3265号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人上海羽毛球厂名下系争房屋。俞军明提供其与上海羽毛球厂签订的系争房屋租赁合同两份，两份合同载明的落款时间分别为2017年1月26日和2017年4月1日，房屋租赁期限为12年。俞军明另提供租金支付凭证、水电费、通信费支付凭证，以证明其主张。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明。本案中，因上海羽毛球厂等不能履行(2018)沪0104民初2953号民事判决所确定的义务，且上海羽毛球厂为系争房屋的产权人，故本院执行上海羽毛球厂名下系争房屋的行为并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，俞军明主张其享有系争房屋的承租权，但其确认其在2018年6月11日才占有使用系争房屋，而本院查封系争房屋是在2018年2月8日。因此，俞军明并不符合上述司法解释规定的情形，故本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，裁定如下：驳回俞军明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汪海燕人民陪审员  曹新洲人民陪审员  袁松庆二〇二一年八月十六日书 记 员  顾祎君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议……三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。