贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2861号 上诉人（一审被告）：黔南州富国置业有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：肖坤富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈利涛，贵州崇实律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈龙，男，1972年11月5日生，仡佬族，住贵州省都匀市。 被上诉人（一审原告）：周正丽，女，1973年12月9日生，汉族，住贵州省都匀市。 上诉人黔南州富国置业有限公司因与被上诉人周正丽、陈龙商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年4月22日作出（2021）黔2701民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黔南州富国置业有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初2214号民事判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实及理由：第一，一审法院认定上诉人逾期交房时间节点上存在事实错误。2017年9月3日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定涉案商品房在2018年12月31日前交房，在涉案商品房满足交付条件后，上诉人于2019年6月8日通知被上诉人前来收房，因此逾期交房期间为2019年1月1日至2019年6月8日，而非2019年1月1日至2019年12月5日，理由如下：1、根据《合同》第十一条第一款“出卖人应当在2018年12月31日向买受人交付该商品房”、第十一条第二款“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”的约定，已经明确了涉案商品房的交付条件，且上诉人在一审庭审中已经提交相关证据，证明涉案商品房在2019年6月8日已满足《合同》第十一条以及第十二条的交付条件，上诉人交付房屋的条件已成就，同时一审法院认定的事实也能明确在2019年6月8日涉案商品房已经满足交付条件。2、根据《合同》第十四条第一款“该商品房达到第十一条的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”的约定，2019年6月8日，上诉人通过张贴公告以及电话的方式向被上诉人及全部业主告知已经可以收房，后部分业主拒绝收房并于2019年6月15日向上诉人送达了《关于缤江汇业主拒绝接房的函》，从该函件的内容可知，缤江汇业主已经在2019年6月8日收到了上诉人的《交房通知》，同时上诉人在2019年12月5日登报并要求业主前来收房，仅仅是针对未在2019年6月15日前来收房的业主的通知，而非全部业主，因此一审法院认定2019年12月5日为涉案商品房的交付时间是错误的。综上两点，在上诉人满足房屋交付条件后履行了通知义务（2019年6月8日通知）的情况下，应当认定逾期时间是2019年1月1日至2019年6月8日，而非2019年1月1日至2019年12月5日（登报时间）。第二，一审法院认定上诉人逾期办理房产证的逾期时间，将新冠疫情期间计算在违约时间内违背了《民法典》的公平原则。2020年2月，因在全国范围内发生了新冠肺炎疫情，导致全国相关行政部门的工作停止。该疫情虽不是直接导致商品房所有权转移登记逾期办理的直接原因，但该场疫情却导致办理商品房所有权初始登记的行政部门以及上诉人员工的工作处于停止状态，进而导致了办理商品房所有权初始登记办理时间的延长。首先，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的立法原则以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理：4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，上诉人认为将新冠疫情期间计算为逾期办理产权证的违约期间有违公平原则；其次，根据《民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”之规定，受疫情（不可抗力）的影响导致办理商品房所有权初始登记的行政部门以及上诉人员工的工作处于停止状态，因此疫情期间合同处于不能履行状态是一个事实，故应当将疫情时间在逾期办理房产证中予以扣除。第三，一审法院认定上诉人支付被上诉人逾期交付电话通讯设施、有线电视、宽带网络设施违约金系法律适用错误，应当予以调整。根据一审法院认定电视网络于2019年4月28日验收，违约金236元；电信、移动、联通网络于2019年6月2日验收，违约金为306元的事实来看，上诉人认为此处不应当支付违约金，理由如下两点：1、电视网络及电信、移动、联通网络属于涉案商品房的附属设施，属于商品房的一部分，不应当将二者分割开来计算违约金，且一审法院认定逾期交付电视网络及电信、移动、联通网络的时间均在2019年6月8日前，在该时间点上诉人并未交付房屋给被上诉人，因此在计算逾期交付房屋违约金的同时，又计算逾期交付电视网络及电信、移动、联通网络的违约金，上诉人认为属于重复计算违约金。2、从《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定来看，违约金的基础在于是否给守约方造成损失，而电视网络及电信、移动、联通网络的验收时间均在2019年6月8日前，此时被上诉人并未收房，何谈给被上诉人造成损失，同时被上诉人在一审中也未提交其遭受损失的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院在本案逾期交付商品房、逾期办理房产证的时间以及逾期交付电视网络及电信、移动、联通网络存在事实认定错误及适用法律错误。 被上诉人周正丽、陈龙二审未作答辩。 一审原告周正丽、陈龙向一审法院起诉请求：1、判令按商品房买卖合同约定逾期交房违约金98872.32元；2、判决被告支付给原告因逾期办理转移登记证书违约金311035.84元；3、因房屋渗水问题，导致装修多次返工、工程延期产生的费用6000元；4、未按合同约定，负一层无围栏，无门关闭，导致甲方增加使用成本8181元，由乙方承担；5、判令被告支付逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络设施违约金2880元；6、判令被告赔偿逾期交房违约金98872.32元按同期银行贷款利率给付利息7052.89元；逾期办理转移登记违约金311035.84元按同期银行贷款利率给付利息13959.46元，合计21012.35元；7、判令被告承担本案诉讼费等全部费用。 一审法院经审理认定事实如下：1、2017年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于都匀市，房屋总价款1029920元；2、被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房，如逾期超过30日应从约定的交付次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；3、被告应于2019年12月31日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，约定日期起90日以后应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款0.1%的违约金；4、合同约定交付房屋时电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户，2019年4月28日贵州省广播电视信息网络股份有限公司都匀分公司对该项目进行验收，2019年6月2日黔南州通信联合建设办公室对该项目电信、移动、联通网络进行验收，逾期未交付按每项每日2元支付违约金；5、合同签订后，原告依约支付了全部购房款；6、2019年4月3日湖南省宇泰建筑工程有限公司、湖南建科工程项目管理有限公司、湘潭建筑设计院等相关单位对该项目做出竣工前检查验收会议作出同意验收的结论；7、被告于2019年12月5日在黔南日报上刊登公告，通知业主办理交房手续，2020年10月31日，在黔南日报上刊登公告，通知业主办理交付相关文书手续；2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院对该项目所在楼栋的房屋建筑面积测绘报告。在审理过程中，原告撤回了第三、四项诉讼请求。 一审法院认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效；2、原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付房屋和商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期交付房屋及该商品房转移登记有关文书的违约金，但双方约定的违约金过高，根据被告申请及本案事实情况，调整逾期交房违约金按原告已付房款日万分之一计算，逾期交付商品房转移登记有关文书违约金按原告已付房款日万分之零点五计算，被告通过登报形式通知业主可以交房手续和交付商品房转移登记有关文书，故逾期交房时间为2019年1月1日至2019年12月5日，共338天，违约金为34811元；逾期商品房转移登记有关文书的时间为2020年1月1日至2020年10月31日，共305天，违约金为15706元；3、电视网络于2019年4月28日验收，违约金为236元（2＊118）；电信、移动、联通网络于2019年6月2日验收，违约金为306元（2＊153）；4、原告要求支付逾期交付房屋及该商品房转移登记有关文书违约金利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周正丽、陈龙逾期交付该商品房转移登记有关文书违约金15706元；二、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周正丽、陈龙逾期交付商品房违约金34811元；三、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周正丽、陈龙逾期交付电话通信设施违约金236元、逾期交付有线电视、宽带网络设施违约金306元；四、驳回原告周正丽、陈龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3882元，由原告周正丽、陈龙负担3425元，被告黔南州富国置业有限公司负担457元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案房屋交房的时间如何认定；2、本案是否应扣除新冠肺炎疫情期间的逾期办证违约责任；3、一审认定逾期安装电话、电视、网络通信设施工程的违约金是否属于重复计算。 本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，被上诉人已经按照约定支付完毕购房款，上诉人就应当按照约定及时交房与办证，否则就要承担违约责任。 对于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2.出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”。虽然涉案的房屋上诉人认为符合交房条件并在2019年6月8日张贴公告要求业主进行收房，但都匀市住建局对上诉人的此次交房行为强行叫停，并要求其尽快完善配套设施，办理竣工备案手续，并将整改情况于2019年6月21日前予以反馈。由于涉案的房屋在2019年12月4日才进行竣工验收备案，此时才具备合同约定的交房条件，其随即于2019年12月5日登报要求业主接收案涉房屋的公告，此时的房屋才符合双方合同约定的交房条件，上诉人此时的交房义务的完成才符合约定，故本案迟延交房时间依约可计算至2019年12月5日，即一审认定迟延交房的截止时间至2019年12月5日正确，本院予以确认。 对于争议焦点2，上诉人提出2020年发生的疫情属于不可抗力，对逾期办证产生了影响，要求免除疫情期间违约责任的主张，虽然2020年的疫情尽管属于不可抗力事件，但该事件是发生在上诉人违约后，依法已不能再作为免责或减轻责任的法定事由，故上诉人要求扣除疫情期间逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院依法不予支持。 针对焦点3，由于电话、电视、网络通信设施工程属于涉案商品房交付的约定条件之一，并且该工程是在涉案房屋交付前就已经完成，故迟延交房的违约金中已经包含了迟延完成燃气工程安装的违约金，一审再单独计算，属于重复计算不当，本院依法予以纠正。 综上，上诉人黔南州富国置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持。一审认定事实清楚，但对迟延完成电话、电视、网络通信设施安装违约的认定有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初2214号民事判决第一项、第二项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初2214号民事判决第三项、第四项； 三、驳回上诉人黔南州富国置业有限公司的其余上诉请求； 四、驳回被上诉人周正丽、陈龙的其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3882元，由被上诉人周正丽、陈龙负担3425元，上诉人黔南州富国置业有限公司负担457元；二审案件受理费1077元，由上诉人黔南州富国置业有限公司负担1067元，由被上诉人周正丽、陈龙负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年八月三日 书记员  刘 皓