辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3160号上诉人（原审被告）：赵红，女，汉族，1972年6月4日，住址辽宁省鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区九道街253-19栋18层48号。负责人：谈旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱勇,男,1981年10月4日出生,汉族，该公司职员，住辽宁省沈阳市铁西区。上诉人赵红因与被上诉人辽宁凯盛源物业服务集团有限公司鞍山分公司（以下简称凯盛源物业公司）物业服务纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021)辽0302民初3792号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组陈合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.依法判令凯盛源物业公司承担一、二审诉讼费用；3.对于判决自2019年1月28日至2021年12月31日，物业费2544元，不服判决，不服金额2544元。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。凯盛源物业公司的行为不仅损害了公共利益，也直接、间接的损害了赵红的个人利益，赵红依法有权以个人名义主张相关利益。1.凯盛源物业公司没有按照《鼎龙国际管理委托合同》履行。其中第二章第四条、第五条、第六条、第七条的约定。(1)依据第四条约定房屋公用部位、公共设施物业具有维修养护责任，现小区不同程度遭到严重破坏，18号楼花坛被现物业未经业主同意私自改为停车位，防火通道一侧又增加了十几个停车位，窗台外立面漏水，多次报修物业仍未进行维修养护，导致房屋受损严重。(2)依据第五条约定排水管道等公用设施的维修养护为物业负责，而我家所处因质量原因，管道破裂二楼至五楼，所有生活废水从赵红家地面反出，造成室内重大损失，壁纸脱落，墙角处处霉斑，柜子底部已全部泡开，所造成的全部经济损失，交涉后答应给予抵扣，现凯盛源物业依旧不理不睬，与中央政府提出的“新官屡旧账”相违背，至今不肯落实。(3)依据第六条公用绿地的种植、养护、和管理未达到承诺，存在管理责任。（有照片和证人）。(4)按照第七条约定公共环境和卫生。现小区公共环境脏乱差，到处有垃圾、狗屎、烟头，照明设施、提示牌有很多坏了无人修缮。(5)小区西侧护坡存在安全隐患，而物业明知道有安全隐患的同时不作为。物业也未尽到维修维护责任。(6)小区公共区域收入未按约定及时公布，存在账目混乱不透明等问题。(7)小区业委会于2020年12月24曰书面通知物业，并提交整改通知书。说明赵红家的问题不是个性问题而是共性问题，至今物业仍未整改。以上问题均有照片、视频、证人证明。2、依据《民法典》第942条物业服务人应当按照约定妥善维修、养护、清洁业主共有部分。显然物业并未完全做到。依据《民法典》第525条一方在对方履行合同不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。原判决中结论部分依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条属于法律应用错误，原《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日《民法典》正式生效自动废止，而一审法院在一审判决结论部分仍旧引用《中华人民共和国合同法》显然适用法律错误。综上所诉，赵红认为一审判定事实不清，适用法律错误。凯盛源物业公司辩称，一、《物业服务合同》对赵红有约束力，赵红应按照《物业服务合同》约定按时足额支付物业服务费。2019年1月21日，鼎龙国际花园小区业主委员会代表全体业主与凯盛源物业公司签订了《物业服务合同》，该合同真实、合法、有效，对全体业主均有约束力。赵红作为该小区业主，也应依据《物业服务合同》按时支付物业服务费。二、凯盛源物业公司已充分履行《物业服务合同》中应承担的维修、养护、管理和维护责任，不存在赵红所述管理失职的情况，而且赵红主张问题与本案不是同一个法律关系，与本案无关。三、一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，…”。凯盛源物业公司要求赵红给付2019年1月28日至2020年12月31日的物业管理费，该违约事实发生在民法典施行前，故适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定没有错误。事实理由：一、依据辽宁省物业管理第58条、民法典944条、273条之规定，以及物业管理委托合同约定，交纳物业费是业主的法定义务。二、赵红在上诉中提到许多包括维修类、环境类、管理方面问题等均不属实，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业管理委托合同约定的物业服务企业应履行的义务概括较为笼统，因此业主单凭一张照片、一段视频或者仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好就证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，实在有些牵强，也不构成合同的根本性质违约。三、依据鞍山市物业管理条例以及物业服务收费管理办法相关规定，物业服务只存在小修义务，并且一直持续在履行义务，而超出维修范围则需要从维修资金中列支，赵红的部分理由已经明显超出物业服务义务较难成立。四、对于公共环境卫生，物业服务为巡回保扫制，并非对专人专户进行专属服务，赵红提出环境卫生问题并不存在。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。凯盛源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵红给付2019年1月28日至2020年12月31日物业管理费2544元；2.判令赵红按照每月千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年12月31日逾期，其中2019年物业费1223元逾期365天应支付134元，合计2678元；3.请求判令赵红承担诉讼费用。一审法院认定事实：赵红系鞍山鼎龙国际花园小区的业主。凯盛源物业公司系鞍山鼎龙国际花园小区物业服务企业，鞍山鼎龙国际花园小区业主委员会与凯盛源物业公司于2019年1月21日签署物业服务合同，双方约定由凯盛源物业公司为鞍山鼎龙国际花园小区提供物业服务，按每月每平方米1.2元标准支付物业服务费，并约定逾期交付按每日千分之一承担违约金。合同签订后，自2019年1月28日起至2020年12月31日，赵红欠缴物业管理费2544元。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该案鞍山鼎龙国际花园小区业主委员会与凯盛源物业公司签订的《鞍山鼎龙国际管理委托合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。该案中，赵红作为案涉房屋的业主，接受了凯盛源物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任，故凯盛源物业公司提出要求赵红支付其所拖欠物业管理服务费的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，该院予以支持。关于赵红提出凯盛源物业公司安全防范、日常管理不到位等问题的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，该案中赵红存在违约行为，应当承担违约责任。赵红主张物业公司存在的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，赵红可通过与物业公司协商、与小区业主委员会沟通或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，而不成为其不履行合同义务的理由，故对于赵红提出的此项抗辩理由，该院不予支持。关于凯盛源物业公司提出要求判令赵红支付按合同约定计算的违约金的诉讼请求，该院认为，虽然凯盛源物业公司履行了合同的主要义务，赵红存在违约情形，但鉴于本小区实际情况，为更好的维护双方的合法权益，物业公司与业主之间需相互配合、协同勠力，才能共建美好家园、构筑和谐社会，故对该部分诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、赵红于该判决生效后十日内向凯盛源物业公司支付物业管理服务费2544元；二、驳回凯盛源物业公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵红负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求向本院提交了证据。赵红提供的证据是业委会给物业公司的整改通知书，拟证明物业公司至今未整改，将18号楼前原来的花坛改为停车场没有向业主进行告知、私自收费。凯盛源物业公司提供的证据是部分照片，拟证明赵红在上诉状中提出的问题不存在，物业公司是积极履行服务的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯盛源物业公司对赵红提供的证据质证认为收到整改通知书，但该小区没有业主委员会，在18号楼前改建车库是之前物业公司改的。赵红对凯盛源物业公司提供的证据质证认为业主委员会是存在的，不然与谁签订物业服务合同；照片是六号楼用了业主的维修资金进行修护；修建草坪不存在；车辆管理方面增加停车位、广告收入没有公示，这些收入应该归全体业主；赵红家中在前物业时遭受巨大损失，前物业是否与现物业公司说了，现物业不应再推到前物业。本院认证，整改通知书是业主对小区环境、设施、管理等方面对物业公司提出的要求，不能证明凯盛源物业公司未尽到服务义务，本院不予采信；照片能反映物业公司对园区内部分破损地方修整维护，能证明凯盛源物业公司在不断改进完善提高服务水平，以期达到令业主满意的程度，该证据本院予以采信。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，2020年10月9日，铁东区物业管理办公室给新兴街道办事处鞍东物业办函发[2020]40号“关于鼎龙国际小区业主委员会请示函的回函”，称鼎龙国际花园小区业主委员会成员不足，建议新兴街道办事处重新选举业主委员会。本院认为，凯盛源物业公司与鼎龙国际小区业主委员会签订的《鞍山鼎龙国际管理委托合同》合法有效，赵红作为案涉小区的业主，鼎龙国际小区业主委员会的决定对业主具有约束力。关于赵红上诉主张凯盛源物业公司没有按照《鞍山鼎龙国际管理委托合同》履行第二章第四条、第五条、第六条、第七条的约定问题。按照物业管理的相关规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，凯盛源物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令全体业主满意的程度，但凯盛源物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《鞍山鼎龙国际管理委托合同》约定的义务，赵红上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由，如赵红家中却因物业维修不及时造成损失，因另诉物业公司予以赔偿；公共区域收入未按约定及时公布、存在账目混乱等应通过业主委员会行使权利。故对赵红的此节上诉理由，本院不予支持。关于赵红上诉主张凯盛源物业公司应依据《民法典》第942条和525条规定进行判决问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，凯盛源物业公司向赵红主张的是2019年1月28日至2021年12月31日的物业费，而《民法典》的施行时间是自2021年1月1日起施行，双方引起纠纷的事实发生在民法典施行前，因此，一审法院使用《中华人民共和国合同法》的相关规定作出裁判正确。故对赵红的此节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，赵红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵红负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年八月二十五日书记员 赵婷婷