山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6452号上诉人（原审被告）：济南信大物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102553703240K。法定代表人：杨新春，执行董事。委托诉讼代理人：吕合强、齐九霖，山东智富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张继忠，男，1970年10月6日出生，汉族，住济南市，委托诉讼代理人：闫世效，济南市中爱民法律服务所法律服务工作者。上诉人济南信大物业管理有限公司（以下简称济南信大公司）因与被上诉人张继忠租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人济南信大公司法定代表人杨新春及委托诉讼代理人吕合强、齐九霖，被上诉人张继忠委托诉讼代理人闫世效到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南信大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案诉讼费用由张继忠承担。事实和理由：（一）认定事实不清。涉案西部电梯井原本是开发商前期改造好的房屋，配属给物业公司使用，此房屋自2015年1月份以来济南信大公司就一直使用。开发建设单位专配的中部电梯和东部电梯早在2014年12月份就已经安装完毕。当时因用不着三部电梯，开发商就把西侧的电梯井废掉后改造成房屋，配属给物业公司作物业办公用房使用，济南信大公司有使用权和用益物权，有相关证据房屋使用协议、物业服务合同、影像资料证实。济南信大公司正常使用房屋在先，张继忠买房在后。张继忠买房后，济南信大公司仍正常使用该改造的房屋。张继忠找到济南信大公司多次商谈，要将济南信大公司使用的房屋有偿租给张继忠改成电梯井使用。济南信大公司负责人问张继忠开发商已经配备的两部电梯你怎么不用（即中部和东部电梯），还要加装电梯？张继忠说那两部电梯长期未用已经废掉了，其想自己加装电梯使用方便，张继忠并说以租赁方式给予补偿。在张继忠多次与济南信大公司协商后，双方以每年两万元补偿的方式签订了租赁协议。签订协议后，济南信大公司把正在使用的房屋交给张继忠，张继忠进行改造后加装电梯使用。租赁协议中提到的中部电梯由济南信大公司基本维修后交于张继忠，由张继忠进一步维修后使用。济南信大公司与张继忠在平等协商基础上，自愿签订协议并正常履行，属于正常的民间交易。张继忠在履行近四年后，以重大误解要求解除合同，且也没有解释出因何产生的重大误解。本案判决解除合同的同时，也应该判决张继忠把房屋恢复原状，并赔偿济南信大公司近4年的损失80000元。一审判决无视合同已经履行四年的事实，没有查清张继忠实际知道误解的日期，以及怎么产生的误解，恶意扩大“应当知道”的规定。（二）适用法律错误。一审法院使用已经废止的《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通则》等作为裁判依据，明显适用法律错误。一审法院没有查清张继忠知道误解的日期及知道误解的原因，生搬硬套，主观排除特殊条款的法律适用。张继忠一审以重大误解要求解除合同，一审判决以显失公平进行裁决，属于变更张继忠的诉讼理由，剥夺了济南信大公司一审的诉讼权利。张继忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张继忠向一审法院起诉请求：1.依法撤销张继忠与济南信大公司因重大误解签订的《电梯间电梯租赁合同》，判令济南信大公司返还张继忠已向济南信大公司支付的租金6万元；2.本案诉讼费用由济南信大公司承担。一审法院认定事实：2016年7月18日，济南舜联建设集团有限公司（出卖人、甲方）与张继忠、朱某某、张某一（买受人、乙方）签订《房屋转让协议》约定，甲方将其所有的位于济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓438-66号（下）连带负一层房屋转让给乙方。该房屋的用途为商业房，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积共计1769平方米。甲方通过2015年8月11日与中国房地产开发集团济南军安工程有限公司签订的《抵账协议》及《商业房买卖协议书》取得本协议项下房屋所有权。该房屋转让价款为1000万元。2017年11月16日，济南舜联建设集团有限公司（出卖人、甲方）与张继忠（买受人、乙方）签订《房屋转让协议》约定，甲方将其所有的位于济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓整个地下二层房屋转让给乙方，特签订本协议。该房屋的用途为商业房，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积共计2300平方米。甲方与中国房地产开发集团济南军安工程有限公司建设施工合同纠纷一案，已经济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2014号民事判决书及济南市中级人民法院（2017）鲁01民终4446号民事裁定书，甲方申请法院强制执行（2017）鲁0102执2163号，执行过程中，2017年10月26日经协商达成《执行和解协议》，取得本协议项下房屋所有权。甲乙双方商定该房屋的转让价款为350万元，乙方于本协议签订后三日内支付250万元，剩余100万元于2017年12月31日前结清。甲方保证该房产权清晰，乙方知悉房屋现状。济南舜联建设集团有限公司分别于2016年6月27日、7月22日、7月26日、12月26日向张继忠出具150万元、130万元、85万元、135万元收据，摘要学府蓝山公寓438-66号（下）连带负一层房款。济南舜联建设集团有限公司分别于2016年7月22日、12月28日向张某某出具65万元、235万元收据，摘要学府蓝山公寓438-66号（下）连带负一层房款。2017年12月28日，济南信大公司（出租方、甲方）与张继忠（承租方、乙方）签订《电梯间电梯租赁合同》约定，就甲方将坐落在济南市历下区荆山路438号，学府蓝山公寓连廊地下一层二层地上一层电梯中部电梯、西部电梯间租给乙方使用。租赁使用期限为50年，甲方从2018年3月1日起将电梯及电梯间交付乙方使用至2068年2月30日止。电梯及电梯间租赁使用费按一年一次交按两万元，五年一次租金按8万元，十年一次租金按15万元，二十年一次租金按26万元，需提前两个月缴纳租金，逾期按每期的总款/日0.5%计算违约金。电梯安装，维护、维保、维修、年检费等均由乙方承担。电梯安全使用管理责任问题，均由乙方负责承担。所产生的电费能耗等费用，均由乙方承担。在租赁使用期间，任何一方如违反本合同的规定，依据事实轻重，须向对方交纳每期租金的30%作为违约金。2017年12月29日，济南信大公司出具《证明》，济南信大物业管理有限公司与张继忠于2017年12月28日签订的历下区荆山路438号学府蓝山公寓的电梯间电梯租赁合同的租金请支付至我公司指定账户户名：王军，账号：6217002340017451578，开户行：建设银行济南燕东支行。张继忠于2017年12月31日、2019年1月31日、2020年1月5日向尾号为1578的王军账户分别转账2万元，共计6万元。朱某某、张某某、张某一共同签署《证明》，滋证明位于济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓438-66号（下）连带负一层商业房共计1769平方产权系证明人张某某、朱某某、张某一及张继忠共同所有，负二层商业房2300平米系张继忠个人所有。因经营所需（由于在购买上述房产时开发商未安装电梯），经协商由张继忠于2018年1月出资150000元安装电梯。电梯设备系张继忠个人所有，大家共同使用。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：《电梯间电梯租赁合同》是否存在可撤销的情形？本案中，张继忠、朱某某、张某某、张某一通过购买方式取得了济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓地下一层1769平方的使用权，张继忠通过购买方式取得了济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓地下二层2300平方（含电梯井）的使用权，地下一层二层及电梯井的使用权归张继忠、朱某某、张某某、张某一所有。涉案房产至今未办理房产证书，济南信大公司不是涉案电梯井的所有权人及用益物权人，其无权对外出租电梯井。张继忠出资150000元安装电梯，电梯设备系张继忠的个人财产，其使用电梯符合法律规定。但济南信大公司与张继忠签订《电梯间电梯租赁合同》，出租地下一层二层地上一层电梯中部电梯、西部电梯间给张继忠使用，并收取租金，无事实和法律依据。故张继忠与济南信大公司在签订《电梯间电梯租赁合同》时显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”本案中，张继忠于2017年12月28日与济南信大公司签订的《电梯间电梯租赁合同》，于2020年底才知道其权利受到侵害，张继忠在法律规定的期限内主张其权利。据此，张继忠主张撤销与济南信大公司于2017年12月28日签订的《电梯间电梯租赁合同》，于法有据，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对张继忠支付的60000元租金济南信大公司应予退还，故对张继忠的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、撤销张继忠与济南信大公司于2017年12月28日签订的《电梯间电梯租赁合同》；二、济南信大公司于判决生效之日起十日内返还张继忠60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由济南信大公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月19日，中国房地产开发集团济南军安工程有限公司与济南信大公司签订物业服务合同，约定由济南信大公司为济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓28800平方米面积提供物业服务。2016年11月16日，双方又签订房屋使用协议，约定：济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓楼由中国房地产开发集团济南军安工程有限公司开发建设，建设中公寓楼AB座连廊部位西侧电梯井废弃，由建设单位改造成房屋，配属给济南信大公司作为员工宿舍使用，可有权出租，租金归济南信大公司弥补开支不足使用。济南信大公司和张继忠均认可,济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓地下二层至一层存在3部电梯井。张继忠购买本案房产时，东侧和中间电梯井已安装电梯，但无法使用。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实有物业服务合同、房屋使用协议、房屋平面图和当事人陈述在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条规定，本案纠纷系民法典施行前的法律事实所引起，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此，电梯井依法属于业主共有,并随业主对建筑物专有部分的转让一并转让。一审判决业已查明并认定，2016年7月18日，济南舜联建设集团有限公司与张继忠等签订的《房屋转让协议》约定，济南舜联建设集团有限公司通过2015年8月11日与中国房地产开发集团济南军安工程有限公司签订的《抵账协议》及《商业房买卖协议书》，取得济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓438-66号（下）连带负一层房屋所有权，并转让予张继忠等。故2016年11月16日，中国房地产开发集团济南军安工程有限公司与济南信大公司签订西侧电梯井房屋使用协议时，电梯井的共有权利随房屋转让已转让于张继忠等，济南信大公司作为济南市历下区荆山路438号学府蓝山公寓的物业服务公司，占有、使用并出租电梯井无法律依据。一审判决认为2017年12月28日张继忠与济南信大公司签订的《电梯间电梯租赁合同》显失公平并予以撤销，并无不当。济南信大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人济南信大物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 孙 潇二〇二一年八月五日书记员 孙红杰