广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24756号上诉人（原审被告）：谢华明，男，汉族，1978年10月27日出生，身份证住址：西安市新城区。被上诉人（原审原告）：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道翰岭社区梅东二路2号翰岭院7栋101，统一社会信用代码：91440300745162178A。法定代表人：王汉军，总经理。委托诉讼代理人：范宁，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟祥福，广东华商律师事务所律师。上诉人谢华明因与被上诉人深圳市万众鑫物业管理有限公司（以下简称万众鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢华明上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回万众鑫公司的全部诉讼请求。被上诉人万众鑫公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。万众鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1、谢华明向万众鑫公司支付2015年6月1日至2018年1月15日期间的管理费6552元（人民币，下同）、本体基金630元；2、谢华明向万众鑫公司支付2015年6月至2018年1月期间万众鑫公司代为垫付的水费1270元、排污费425元、电费5045.4元、垃圾处理费420.4元;3、谢华明向万众鑫公司支付逾期滞纳金1757.95元［按中国人民银行同期贷款利率（按照最低利率4.75%计算）自谢华明逾期之日起暂计算至2019年4月10日止，直至谢华明付清款项之日止］；4、谢华明承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，位于深圳市南山区，建筑面积79.87平方米，于2008年10月24日核准登记在谢华明名下。2007年11月8日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会(甲方)与万众鑫公司（乙方）签订《时代骄子大厦物业管理服务合同》，约定：乙方为涉诉小区提供物业管理服务；业主每月15日前应按时缴纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金；物业服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交万分之五作滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可代收代交水费、电费等费用；本体维修基金高层按建筑面积每月每平方米0.25元；合同期限三年，自2007年11月15日起到2010年11月14日止；及其他内容。2017年12月18日至12月24日，深圳市南山区南头街道办事处组织涉诉小区召开业主大会临时会议，议题为：1、是否同意与万众鑫公司续签物业服务合同；2、是否同意南头街道办事处委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。2017年12月25日，南头街道办事处作出业主大会临时会议结果公告，公布表决结果为第1项议题不通过，第2项议题通过。2018年1月2日，南头街道办事处向万众鑫公司出具《关于时代骄子大厦物业管理项目交接事宜的函》，内容为：“2017年12月18日至24日，时代骄子大厦召开业主大会临时会议，会议决定：不同意与你公司续签物业服务合同，并同意我办委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，并结合实际，现我办决定：你公司于2018年1月15日上午10:00开始，与应急物业公司办理交接手续。所有预收、代收费用结清至1月15日24:00时止。”万众鑫公司、谢华明确认万众鑫公司于2018年1月15日退出涉诉小区。为证明涉诉小区的水电费由万众鑫公司统一代收代缴，且万众鑫公司已垫付了涉案房产水费、排污费、垃圾处理费及电费的事实，万众鑫公司提交了《深圳市城市供排水合同》、深圳市水务（集团）有限公司出具的发票、水表读数表、《供用电合同》、深圳供电局有限公司出具的发票、电表读数表等证据予以证明。谢华明对用水量统计表、用电量统计表的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，但表示不清楚其相关费用支付至何时。万众鑫公司提交了一份《欠费明细表》，载明了2015年6月至2018年2月期间涉案房产每月的水费、排污费、电费、垃圾处理费的金额，上述期间共计产生水费1270元、排污费425元、电费4847.6元、垃圾处理费420.4元。谢华明对该明细表不予认可。为证明万众鑫公司对涉案小区的管理混乱、管理不作为、小区脏乱差、小区设施设备缺乏维护、万众鑫公司存在涉黑的违法行为、移交本体维修基金等，谢华明提交了相关照片、深圳市福田物业发展有限公司（简称福田物业）和大汪山社区居委会对万众鑫公司未移交电梯设备资料的联系函、深圳市南山区住宅发展事务中心向万众鑫公司出具的《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》、深圳市南山区住房和建设局对南山区物业服务企业不良行为进行通报（列举了万众鑫公司存在的不良行为）、福田物业出具的《时代饺子大厦接管验收报告》等予以证明。一审法院认为，万众鑫公司与深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会签订的《时代骄子大厦物业管理服务合同》合法有效，该合同到期后，万众鑫公司继续为涉诉小区提供物业管理服务，故万众鑫公司、谢华明之间存在事实上的物业服务合同关系。谢华明未举证证明万众鑫公司未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括谢华明在内的涉诉小区业主提供物业管理服务，万众鑫公司虽存在政府相关部门通报的不良行为，但谢华明以此为由主张可以不交或者少交物业管理费，理据不足，一审法院不予采纳。万众鑫公司为小区提供物业管理服务至2018年1月15日，故谢华明应向万众鑫公司支付2018年1月15日之前的物业服务费和本体维修基金。谢华明未举证证明其已向万众鑫公司缴纳了前述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果，故应参照《时代骄子大厦物业管理服务合同》中约定的相关费用标准计算相关费用。对于谢华明提出的诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，万众鑫公司未提交证据证明其已向谢华明催收过相关费用，万众鑫公司于2019年5月17日提起本案诉讼，故万众鑫公司主张的2016年5月18日之前的物业费、水电费等费用已过诉讼时效。本体维修基金系物业专项维修资金，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主切身利益密切相关，故万众鑫公司要求谢华明支付本体维修基金的请求不适用诉讼时效。综上，谢华明应向万众鑫公司支付2016年5月18日至2018年1月15日期间的物业管理费4141元（2.6元/月/平方米×79.87平方米×19个月29天）、2015年6月1日至2018年1月15日期间的本体维修基金629元（0.25元/月/平方米×79.87平方米×31.5个月）。对于万众鑫公司要求谢华明支付的垃圾处理费、水费、排污费、电费。万众鑫公司代收垃圾处理费、水费、排污费、电费，符合相关规定，且万众鑫公司已提交相关证据证明涉案房产的用水、用电量及万众鑫公司已代为垫付的事实，故万众鑫公司已垫付的涉案房产在2016年5月18日至2018年1月15日期间的水费、排污费、垃圾处理费及2016年5月18日至2017年11月期间的电费，谢华明应予支付。根据万众鑫公司提交的《欠费明细表》中载明的每月水电费、排污费及垃圾处理费的金额，经计算，谢华明应向万众鑫公司支付上述期间的水费786.08元、排污费261.46元、垃圾处理费269.2元、电费3080.94元。对于万众鑫公司主张的前述费用的滞纳金。因《时代骄子大厦物业管理服务合同》已到期终止，万众鑫公司、谢华明之间系事实上的物业服务合同关系，万众鑫公司要求谢华明支付滞纳金无相关合同依据，且万众鑫公司提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院对于万众鑫公司要求谢华明支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢华明于本判决生效之日起十日内向万众鑫公司支付2016年5月18日至2018年1月15日期间的物业管理费4141元、2015年6月1日至2018年1月15日期间的本体维修基金629元；二、谢华明于本判决生效之日起十日内向万众鑫公司支付2016年5月18日至2018年1月15日期间的水费786.08元、排污费261.46元、垃圾处理费269.2元及2016年5月18日至2017年11月期间的电费3080.94元；三、驳回万众鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费101.26元，万众鑫公司已预缴，由万众鑫公司负担43.66元，由谢华明负担57.6元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。谢华明上诉认为万众鑫公司提供物业服务未达标准，其不应当缴纳物业管理费。本院认为，万众鑫公司与谢华明已经形成事实上的物业服务合同法律关系，万众鑫公司要求谢华明参照物业管理服务合同约定支付物业费、本体维修金等费用具有相应依据。谢华明若认为万众鑫公司在提供物业服务过程中存在侵权行为导致其损失，可另循法律途径解决。对于水电费、排污费等，谢华明确认没有缴纳，万众鑫物业公司代交上述费用，谢华明应当予以支付。综上所述，谢华明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由谢华明负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年八月六日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。