辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4666号上诉人（原审被告）：宋文郁，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张德磊，男，19XX年X月X日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王珂，辽宁正合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晓虎，辽宁正合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连易捷房地产经纪服务有限公司，住所地大连市西岗区。法定代表人：王宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓飞，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：肖铭燕，女，19XX年X月X日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李国庆，辽宁大东律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚丽娜，辽宁大东律师事务所律师。原审第三人：大连市自然资源局，住所地大连市中山区。负责人：刘东立，该局局长。委托诉讼代理人：辛冬娜，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：郭琳，女，该单位工作人员。上诉人宋文郁、张德磊、大连易捷房地产经纪服务有限公司（以下简称“易捷公司”）因与被上诉人肖铭燕、原审第三人大连市自然资源局（以下简称“自然资源局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋文郁上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人肖铭燕的全部诉讼请求；2.宋文郁不是适格被告，不应承担任何责任；3.一、二审案件受理费等由各被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人肖铭燕因重大误解，从而判决撤销2020年6月27日签订的《房地产买卖居间合同》和2020年7月7日签订的《大连市房地产买卖合同》是错误的。从自然资源局提交的《关于房屋买卖合同纠纷案(肖铭燕)有关事项的复函》可以看出：1.宋文郁在2014年6月30日购买该公建，并于7月29日在不动产登记部门办理产权证，记载土地使用年限2045年3月30日。2020年4月14日，宋文郁申请将原产权证更换为不动产证。因不动产登记部门信息系统自动提取土地最长使用年限数据，新不动产权证记载土地使用年限至2075年3月30日。不动产登记部门发现此问题后，即对该房屋相关数据予以标注。2.宋文郁在2020年7月7日将该公建卖给被上诉人肖铭燕，买卖双方共同到现场办理过户手续。在办理过程中，不动产登记部门工作人员也告知了相关情况(即房屋土地使用年限为40年而不是70年)。2020年7月10日肖铭燕取得不动产权证，记载土地使用年限至2045年3月30日。故可以判定肖铭燕对该节情况非常清楚，当时是认可的，不存在重大误解。土地使用年限因自然资源局的登记出现问题，宋文郁对此不应当承担任何责任。案涉买卖合同不符合法律规定的解除条件，一审法院判决解除买卖合同缺乏事实和法律依据。二、案涉房屋的真正出卖方并不是宋文郁，而是张德磊和易捷公司。1.宋文郁于2020年4月2日与易捷公司签订《房屋买卖协议书》，将包括案涉房屋在内的12套房屋以6,255,690元的价格卖给了易捷公司，易捷公司首付购房款350万元，易捷公司对该12套房屋进行精装修，宋文郁按照易捷公司要求将该12套房屋过户到其指定的人员名下，易捷公司在每套房屋过户之前应当向宋文郁支付每套房屋的购房款尾款229,640.10元，至全部支付完毕止。2020年4月13日双方又签订《补充协议书》，约定宋文郁应当配合易捷公司将该12套房屋办理抵押登记至易捷公司指定的人员名下，抵押登记的金额按照1.3万元/m²价值进行登记，之后易捷公司将该12套房屋抵押登记至其指定的人员名下，待每套房屋出卖时再进行解押。至此，宋文郁对该12套房屋没有任何权利，只是配合易捷公司办理相关手续，房屋真正的所有权人是易捷公司。2.宋文郁在上述协议签订后，就已经将包括涉案房屋在内的12套房屋交付给易捷公司，易捷公司对房屋进行了精装修，因为易捷公司就是房屋中介公司，故就在自己的公司出售12套房屋。对于房屋出售给谁，出售价格多少，宋文郁均不知情，只是配合办理房屋过户手续。房屋的出售款项除了易捷公司应当支付给宋文郁的购房尾款外，其余均由易捷公司收取。3.张德磊是易捷公司的高级管理人员，宋文郁将房屋出售给易捷公司，是张德磊代表易捷公司经过多次商谈最后双方达成一致意见，并签订房屋买卖合同。在将房屋出售给肖铭燕过程中，也是张德磊代表易捷公司与其洽谈。宋文郁没有参与，毫不知情，仅是按张德磊要求签名。2020年7月7日的《变更协议》是张德磊与肖铭燕签订的，而且张德磊还在《房地产买卖居间合同》中做出了承诺，承担本合同的一切法律责任，因此易捷公司和张德磊是案涉房屋的实际出售人。4.2020年4月14日，宋文郁与张德磊共同到自然资源局处领取新的房屋不动产权证，当时房屋已经交付给易捷公司，已经在易捷公司的掌控之下，宋文郁只是名义上的产权所有人。对于房屋产权证，宋文郁没有拿到，直接被张德磊拿走了，故对于产权证上记载的土地使用年限根本就不知情。三、宋文郁轻信张德磊，让其代找律师代理诉讼，导致宋文郁的权利受到损害，没有将案涉房屋的真实情况如实向一审法院陈述。肖铭燕将宋文郁、张德磊、易捷公司起诉后，张德磊找到宋文郁称本案与宋文郁没有任何关系，房屋是其出售的，并称让张德磊的律师替宋文郁代理一下就行，宋文郁就轻信了张德磊的话，没有自己找律师代理，而是让张德磊的律师一起代理了。宋文郁对于案件的所有进展情况均不知情，只是一审判决后，张德磊让宋文郁在上诉状上签字，宋文郁才看到一审判决，才知道一审判决让宋文郁承担返还购房款83.5万元的连带责任，张德磊和易捷公司在一审时并没有将房屋买卖的真实情况进行陈述，导致一审法院作出了错误判决，请求二审法院对此进行纠正。肖铭燕辩称，不同意宋文郁的上诉请求，具体答辩意见如下：一、宋文郁是本案的适格主体。案涉房屋出卖时，宋文郁是所有权人，与肖铭燕签订买卖合同的相对方是宋文郁的代理人张德磊。之后，宋文郁和肖铭燕均到不动产登记中心签字，办理了房屋过户手续，因此宋文郁是本案的适格主体。二、宋文郁、张德磊、易捷公司和自然资源局均无证据证明已经向肖铭燕告知了40年产权的事实。1.宋文郁购买的是期房，与开发商的商品房买卖合同记载土地使用期限为40年。宋文郁办理产权登记显示使用期限40年。2020年4月14日宋文郁的不动产权证显示土地使用年限为70年。土地的使用期限是法定的，宋文郁明知案涉房屋的土地使用期限实质就是40年，明知不动产权证记载的使用年限登记错误，既没有到不动产登记中心进行确认变更，也没有向肖铭燕如实披露。案涉房屋办理过抵押，不动产权证需要宋文郁本人到不动产登记中心领取，宋文郁对换证后不动产权证变更为70年产权，应当清楚明知。而肖铭燕直到取得不动产权证，以为不动产权证记载错误，经过询问不动产登记中心才得知房屋的实际产权就是40年。2.张德磊作为宋文郁的代理人，从未向肖铭燕披露房屋产权40年的事实。3.易捷公司作为专业的中介人员，明知房屋实际产权40年，没有如实披露，反而利用登记错误的产权证，继续出卖房屋，为促成房屋买卖交易的形成，隐瞒了该节事实。4.自然资源局在复函中陈述，在办理过户过程中，工作人员告知了房屋土地使用年限为40年。众所周知，不动产登记中心办理房屋登记过户业务时有询问笔录、需要拍照，但是自然资源局并未就该事项向肖铭燕做告知笔录，也没有提供证据证明曾向肖铭燕告知过关于房屋土地使用权的相关情况，自然资源局作为国家行政机关，履行职务不需要保留痕迹吗？因此复函中关于已经告知的陈述不属实。肖铭燕作为普通老百姓，只是单纯的相信房产证上记载的使用年限为70年，哪里知晓房产证背后的故事。三、宋文郁与易捷公司、张德磊之间的约定与本案无关。宋文郁主张的其与易捷公司的合同关系，与本案的诉讼不是同一法律关系，不属于本案的审查范围。宋文郁主张的其与张德磊和一审出庭律师之间的代理关系，亦与本案不是同一法律关系，不属于本案的审查范围。张德磊辩称，同意宋文郁的上诉请求。第一，一审判决以重大误解为由撤销合同，该判决不成立，无论是重大误解的构成要件，还是误解的对象，均不符合法律规定。第二，双方合同中明确记载张德磊为宋文郁的代理人，双方之间是委托代理关系，并不是担保关系。易捷公司辩称，同意宋文郁的上诉请求。张德磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回肖铭燕的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由肖铭燕承担。事实和理由：一、案涉房屋买卖合同是建立在各方对房屋实际情况达成共识的基础之上的，肖铭燕以重大误解为由诉请撤销案涉房屋买卖合同根本没有事实基础，更没有证据可以证明，一审法院的认定是错误的。案涉《大连市房地产买卖合同》第1条中明确约定“乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”。案涉房产为非住宅性质，被上诉人对此是明知和接受的，并按非住宅标准缴纳了税费，办理了过户手续。且在自然资源局提交的《关于房屋买卖合同纠纷案(肖铭燕)有关事项的复函》中也明确提到：“2020年7月7日，宋文郁将该公建卖给肖铭燕，买卖双方共同到场办理过户手续。在办理过程中，我局不动产登记部门工作人员也告知了相关情况(指房屋土地使用年限为40年而非70年)。2020年7月10日，肖铭燕取得不动产权证，证载土地使用年限2045年3月30日。”以上表明肖铭燕对案涉房屋的实际情况，特别是房屋土地使用年限情况是了解并认同的，所以对房屋的交易性质双方不存在任何重大误解的情形。二、自然资源局的错误登记行为，导致交易前后所出具的产权证土地使用年限不一致，属于行政登记行为导致的土地使用年限变更，张德磊对此没有过错，不应当承担任何损失。案涉房屋交易是依据官方房产登记内容，是基于对房产登记信息公信力之信任。案涉买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与房产证记载的内容一致。买卖双方对案涉房屋属性为“城镇混合住宅用地/非住宅”没有异议。即公建对应的“城镇混合住宅用地/非住宅”不等同于住宅用地，故当然不能因此套用70年的标准。肖铭燕作为一名具有完全民事行为能力个人，理应对签约行为具备相当的认知水平，对于购买公建可能产生的风险、非住宅土地使用年限应当有明确的判断和预知，并负有合理的注意义务。退一步讲，即便肖铭燕对案涉房产交易前房产证记载的“土地使用年限至2075年3月30日”的公信力产生了某种程度的信赖，根据一审法院向自然资源局发函及回函内容表明：“土地年限发生变化，为第三人系统提取错误导致。”肖铭燕既没有证据证明土地使用期限的变更与张德磊间存在因果关系，也没有直接证据证明其因购买该房屋而造成了较大的损失。在不可归结为张德磊过错的情况下，肖铭燕出于对自身选择予以更改的角度，执意单方撤销合同，若获支持，将必然损害上诉人作为合同相对人的合法权益。三、张德磊为房屋卖方代理人，在本案中没有过错，不应该承担一审法院所谓的共同连带返还责任。法律责任的承担是以法律义务的存在为前提的。对于张德磊而言，案涉房屋买卖合同中明确约定其为卖方宋文郁的代理人，代理人的行为及后果应该由被代理人承担，一审法院仅因张德磊代卖方宋文郁签订《房地产买卖居间合同》中有“甲方代理人代签本合同，承担本合同一切法律责任。”的字样，便判决其对案涉房屋购房款承担连带返还责任，违背了代理制度的法定原则，混淆了代理关系与担保关系。张德磊在案涉纠纷的法律“身份”是真实“代理人”，而非真实“连带保证人”。“承担一切合同法律责任”应仅指基于代理人法律义务而应承担的法律责任，不应做扩大解释。肖铭燕辩称，不同意张德磊的上诉请求，具体答辩意见如下：一、案涉房屋70年产权和40年产权，主要有四点区别：1.产权使用年限相差30年。依据现行说法，按照总房款1%付费续期，大概续期20年。2.水电费、采暖费不同。水费民用2.9元/吨，商用4.1元/吨，电费民用0.5元/度,商用0.83元/度,采暖费民用28元/平方米，商用31元/平方米。3.买方契税不同。按照房款金额，70年产权首套1.5%，二套3%，三套以上4%，40年产权契税均为4%（本案卖方承担税费，肖铭燕没有支付税费，无法判断是70年还是40年产权）。4.卖方的税费不同。住宅未满2年税费5.56%，满2年1%，满5年无费用。商用增值税5.56%，土地增值税30%-60%，个人所得税20%。因此，40年产权土地续期费用、水电采暖费用、过户税费等，都将产生大额费用，对肖铭燕的权益造成重大影响，并且影响房屋上市交易，导致再次出卖和流通困难。二、肖铭燕是基于对不动产权证书，即宋文郁名下不动产权证的信赖，做出了不真实的意思表示。重大误解是行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量、价款或者报酬等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。肖铭燕购房用于自住，心理预期的购买使用期限为70年的产权房。宋文郁出示的不动产权证和易捷公司的工作人员的介绍，均显示案涉房屋的产权是70年，肖铭燕基于对不动产权证和中介专业人员的信赖，签订买卖合同，购买了案涉房屋。自然资源局的《复函》确认了案涉房屋土地的法定使用期限为40年，本案的情形属于对标的物的品种、规格以及价款，具体来说是对案涉房屋的使用年限产生重大误解，使肖铭燕作出与自己意思相悖的行为，购买了案涉房屋。自然资源局在《复函》中答复对于产权登记信息错误、实际为商用，在案涉房屋办理过户登记时，已经向买卖双方进行告知，该项回复并不属实。在不动产登记中心处办理业务时有询问笔录、有摄像和拍照，但自然资源局对自己主张的已经告知产权登记信息错误、变更过程，并不能提供证据予以证明，无法证明履行了告知义务。事实上根本没有告知，如果过户当场告知，肖铭燕会当场拒绝办理过户登记，也不会发生本案的诉讼。因此，一审法院基于重大误解撤销2020年6月27日签订的《房地产买卖居间合同》、2020年7月7日签订的《变更协议》、2020年7月7日签订的《大连市房地产买卖合同》符合法律的规定。三、张德磊应当承担连带责任的依据如下：1.宋文郁和张德磊是利益共同体。根据《民法总则》第一百七十八条第三款规定，案涉《房地产买卖居间合同》第十条约定张德磊作为原房主宋文郁的代理人，不仅仅只是单纯的代理人，张德磊为促成买卖合同的签订，使其将案涉房屋进行美化装修的利益得以回收，而自愿承诺承担本合同的一切法律风险，同时张德磊收取购房款，是为了保证自己的利益考虑。据了解，83.5万元的房款，其中63万元归卖方宋文郁所有，20万元归张德磊所有，这20万元包含了装修和利益，这也是约定张德磊名下账户收款的直接原因。因此，三方协议中的“一切法律风险”包括张德磊对于案涉房屋的房款承担连带返还责任。2.张德磊自愿承诺承担连带保证责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国担保法》第十九条规定，上诉人张德磊在《房地产买卖居间合同》第十条，自愿承诺“承担本合同的一切法律风险”，实质是为宋文郁出卖案涉房屋提供的担保，自愿承担相应的法律后果，双方对保证方式没有约定，视为承担连带保证责任。3.张德磊属于在买卖合同中约定债务加入。关于债务加入，根据《民法典》第五百五十二条及《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第三十六条第二款规定，张德磊在《房地产买卖居间合同》第十条，自愿承诺“承担本合同的一切法律风险”，实际上是其以第三人的身份自愿加入本案的债权债务关系中，成为合同当事人，与宋文郁共同向被上诉人肖铭燕承担连带清偿责任。易捷公司辩称，同意张德磊的上诉请求。易捷公司上诉请求:撤销一审判决并发回重审。事实和理由：在一审庭审后，自然资源局提交了一份关键性证据《关于房屋买卖合同纠纷(肖铭燕)有关事项的复函》，一审法院在收到证据后，仅送达给肖铭燕、宋文郁及张德磊，并未送达给易捷公司，也未通知再次开庭进行庭审和质证，此行为明显违反了民事诉讼法的规定及法定程序。肖铭燕辩称，不同意易捷公司的上诉请求，具体答辩意见如下：一、一审程序合法。1.在一审中，肖铭燕基于查清案件事实的目的，申请一审法院向自然资源局发函询问。一审庭审之后，宋文郁、张德磊、易捷公司均通知一审法院放弃向自然资源局询问。一审法院询问肖铭燕，宋文郁、张德磊及易捷公司已经放弃询问第三人，则肖铭燕是否坚持，肖铭燕表示坚持要求自然资源局回复。宋文郁、张德磊、易捷公司放弃要求自然资源局的回复，可以视为放弃举证质证的权利。一审判决后，因易捷公司不服判决结果进而以程序问题提出抗辩，既不符合法律的规定，也有违诚信的原则。2.自然资源局是本案当事人，自然资源局的《复函》，是针对法庭为查清事实进行询问所作出的回复，是陈述意见，并非法定证据种类，不是本案证据，不需要易捷公司进行质证。二、本案诉讼标的额为84.5万元，一审判决判令易捷公司返还中介费1万元，易捷公司上诉请求撤销一审判决，于法无据，易捷公司如坚持上诉请求，应当按照84.5万元缴纳诉讼费，否则其主张应当被驳回。张德磊辩称，同意易捷公司的上诉请求。自然资源局辩称，对三上诉人的上诉请求不发表意见。肖铭燕向一审法院起诉请求：1.撤销原告与三被告于2020年6月27日签订的《房地产买卖居间合同》、2020年7月7日签订的《变更协议》、2020年7月7日签订的《大连市房地产买卖合同》；2.被告宋文郁、张德磊连带返还原告购房款83.5万元及至全部款项还清之日止的利息（计算方法：以房款定金5万元，自2020年6月28日至该款项还清之日止；其余房款78.5万元自2020年7月8日至该款项还清之日止，以上均按照全国银行同业拆借利率计算）；3.被告大连易捷房地产经纪服务有限公司返还原告中介费1万元及利息（利息以1万元为基数，自2020年6月28日至该款项还清之日止，按照全国银行同业拆借利率计算）；4.三被告连带向原告支付过户办证费用550元；5.三被告共同承担本案原告为维权所产生的诉讼财产保全责任保险费1664元。一审法院认定事实：2020年6月，原告委托父母看房，原告父母经被告易捷公司推荐介绍，现场查看被告宋文郁正在售卖的位于大连市西岗区房屋，被告易捷公司向原告方出示了所有权人为被告宋文郁的不动产权证，用途为城镇混合住宅用地/非住宅，土地使用期限至2075年3月30日。2020年6月27日，原告母亲王春梅代理原告与三被告签订房地产买卖居间合同，卖方为被告宋文郁，代理人为被告张德磊，买方为原告肖铭燕，合同买方以原告母亲的名义签署。合同约定被告宋文郁将其名下位于大连市西岗区建筑面积62.99平方米，的房屋出卖给原告，房屋总价格为83.5万元，定金5万元交付至居间方被告易捷公司保管；过户的全部税费由卖方承担；原告另需向被告易捷公司支付中介费1万元；被告代理人张德磊代签本合同，承担本合同的一切法律责任。房地产买卖居间合同签订后，原告依约向被告易捷公司交付5万元定金、1万元中介费。2020年7月7日，原被告三方又签订变更协议，明确付款方式变更为现金交易、资金监管金额为78.5万元，购房主体变更为原告。同日，原告按照变更协议将78.5万元转至资金监管指定账户。2020年7月7日，原被告到第三人处办理房屋买卖过户手续。2020年7月10日，第三人向原告发放了不动产权证，该证记载案涉房屋用途为城镇混合住宅用地/非住宅，土地使用期限变更至2045年3月30日。另查，案涉房屋为公建，原系大连铁路房地产开发有限责任公司开发建设的“双兴财富长街”商品房。该项目土地用途为城镇混合住宅用地，其中住宅土地使用年限为2075年3月30日，公建土地使用年限为2045年3月30日。一审法院认为，案涉房屋的不动产权属证书均由第三人颁发，是权利人享有该不动产物权的证明。根据原告从被告宋文郁处购买案涉房屋时所见的被告宋文郁名下案涉房屋的不动产权属证书记载土地使用期限至2075年3月30日，案涉房屋的权属登记转移原告名下时，不动产权属证书记载的土地使用期限变更为2045年3月30日。案涉房屋的土地使用期限应至2045年3月30日，与原告在购买之前所见到的不动产权属证书所记载的土地使用期限相差30年。土地使用期限的长短，直接关系权利人的重要权益。故原告主张因重大误解而诉请撤销原告与三被告于2020年6月27日签订的《房地产买卖居间合同》、2020年7月7日签订的《变更协议》、2020年7月7日签订的《大连市房地产买卖合同》的诉讼请求于法有据，予以支持。按照法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告宋文郁返还原告购房款83.5万元，以及被告易捷公司返还中介费1万元的诉讼请求，于法有据，以支持。因被告张德磊在代宋文郁签订《房地产买卖居间合同》时承诺“承担本合同的一切法律责任”，故原告主张被告张德磊与被告宋文郁连带返还购房款83.5万元的诉讼请求有事实依据，予以支持。关于原告主张被告支付购房款83.5万元的利息、中介费的利息，以及过户办证费用550元、诉讼财产保全责任保险费1664元的诉讼请求。因被告不存在故意隐瞒有关土地使用期限事实等过错，故原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、撤销原告肖铭燕与被告宋文郁、张德磊、大连易捷房地产经纪服务有限公司于2020年6月27日签订的《房地产买卖居间合同》、2020年7月7日签订的《变更协议》、2020年7月7日签订的《大连市房地产买卖合同》；二、被告宋文郁、张德磊于判决生效之日起十日内连带返还原告肖铭燕购房款83.5万元；三、被告大连易捷房地产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内返还原告肖铭燕中介费1万元；四、驳回原告肖铭燕其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,180元（原告已预交），减半收取6090元，保全费4770元（原告已预交），合计10,860元，由原告肖铭燕负担5430元，被告宋文郁、张德磊负担5430元。本院二审期间，上诉人宋文郁提交两组证据，第一组证据有（1）宋文郁与易捷公司于2020年4月2日签订的房屋买卖合同书；（2）宋文郁与易捷公司于2020年4月13日签订的补充协议书；（3）宋文郁与张德磊在2020年3月16日至12月22日期间的微信聊天记录；（4）宋文郁、张德磊、易捷公司的法定代表人王宇及易捷公司的实际控制人殷复民的四人微信群的聊天记录；（5）宋文郁12套房屋不动产权证；（6）张德磊于2020年8月14日出具的收条；（7）易捷公司支付宋文郁的购房款银行流水；（8）2020年12月23日宋文郁、张德磊等人的谈话录音。拟证明宋文郁与易捷公司在2020年4月2日及4月13日签订房屋买卖合同书及补充协议约定宋文郁将包括案涉房屋在内的12套房屋出售给易捷公司，宋文郁配合易捷公司将该12套房屋办理撤销抵押以及登记在易捷公司指定人名下，宋文郁仅系案涉房屋名义上房主，易捷公司才是真正房主，宋文郁仅系配合易捷公司办理相关手续，一审时宋文郁的律师系张德磊找的，未如实陈述事实，损害了宋文郁的权益。第二组证据有（1）四案外人签订的房屋按揭贷款合同；（2）宋文郁与吉林银行工作人员李成龙的通话录音；（3）案外人（301业主）与宋文郁的通话录音；（4）自然资源局出具的《关于房屋买卖合同纠纷案（肖铭燕）有关事项的复函》。拟证明包括案涉房屋在内的12套房屋均系非住宅，贷款只能贷十年，购房人在贷款之前就明知房屋系40年产权，301业主自认其购房时知道系40年公寓产权，且根据自然资源局函件，宋文郁在2014年7月29日取得的产权证记载土地使用期限至2045年3月30日，2020年4月14日宋文郁申请换证时，新不动产权证记载土地使用期限为2075年3月30日，2020年7月7日宋文郁将案涉房屋出售给肖铭燕时，双方共同到现场办理过户手续，当时不动产部门工作人员已告知此情况，所以肖铭燕取得不动产权证记载土地使用期限为2045年3月30日，出现记载错误是自然资源局造成的，与宋文郁没有关系，宋文郁不应承担责任。易捷公司提交两份证据，分别为（1）两张税收完税证明；（2）张德磊名下的兴业银行股份有限公司转账流水。拟证明2020年7月10日易捷公司通过张德磊账户缴纳了案涉房屋的全部税费。其他当事人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的前述证据，本院认定如下：（1）针对宋文郁提交的第一组证据，合同签订主体易捷公司、聊天记录及通知录音的其他参与人易捷公司（王宇）及张德磊、收条的出具人张德磊等均对真实性无异议，故本院予以采信；（2）针对宋文郁提交的第二组证据，除自然资源局出具的《关于房屋买卖合同纠纷案（肖铭燕）有关事项的复函》外，其他证据系宋文郁与案外人形成的，且涉及房屋非案涉房屋，故本院对该部分证据的关联性不予采信。对于《关于房屋买卖合同纠纷案（肖铭燕）有关事项的复函》，因实系本案当事人自然资源局作出的单方陈述，不属于证据类型且肖铭燕亦对其中记载“在办理过程中，我局不动产登记部门工作人员也告知了相关情况(指房屋土地使用年限为40年而非70年)”的内容不认可，而宋文郁亦未提交证据佐证，故本院对该份证据的证明事项不予采信；（3）针对易捷公司提交的两份证据的真实性及证明事项，本院依法予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。根据宋文郁及易捷公司提交的前述证据，本院补充查明：2020年3月15日至4月8日，宋文郁与张德磊、易捷公司的法定代表人王宇、案外人殷复民在微信群就包括案涉房屋在内的12套房屋相关情况进行沟通。后，2020年4月2日，易捷公司与宋文郁签订房屋买卖协议书，约定宋文郁将包括案涉房屋在内的12套房屋出售给易捷公司，双方约定了总购房款及购房款的支付方式，并约定双方确认将12套房屋抵押给易捷公司指定的自然人名下，办理二次抵押登记，易捷公司还清宋文郁的银行贷款且对房屋进行精装修改造后，宋文郁按易捷公司要求办理解押并过户至易捷公司指定人员名下。双方还对其他权利义务进行约定。同年4月13日，双方签订补充协议书，约定双方无需办理二次抵押，补充协议书签订三日内，易捷公司代宋文郁还清银行贷款，待银行办理完撤押手续同时，宋文郁配合易捷公司将12套房屋再办理抵押登记至易捷公司指定人员名下。双方还约定了其他权利义务。前述两份合同签订后，易捷公司支付了宋文郁12套房屋的部分房款，宋文郁亦配合易捷公司办理了12套房屋的抵押登记。2020年7月10日，张德磊支付了案涉房屋的全部税费57,823.9元。一审时，肖铭燕提交调取自大连市不动产登记中心的案涉房屋的档案资料，包括宋文郁与大连市铁路房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、宋文郁于2014年7月29日取得房地产权证及2020年4月14日宋文郁更换的不动产权证等，其他当事人对前述证据的真实性没有异议。根据前述证据可以查明，2014年6月30日宋文郁与案外人大连铁路房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。宋文郁在2014年7月29日取得的房地产权证记载，设计用途为非住宅，使用权终止日期为2045年3月30日。二审中，宋文郁认可其在《大连市房地产买卖合同》落款处签名，亦认可在该合同签订之前所签订的《房地产买卖居间合同》以及易捷公司以其名义将案涉房屋出售给肖铭燕。本院确认上述事实有微信群聊天记录、房屋买卖协议书、补充协议书、宋文郁名下的借记卡账户历史明细清单、12套房屋的不动产权证、张德磊名下的兴业银行股份有限公司转账流水、税收完税证明、宋文郁与大连市铁路房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、房地产权证、二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时有效的法律、司法解释的规定。本案中，结合各方当事人诉辩观点，本案二审争议焦点有二：一是肖铭燕以重大误解诉请撤销《房地产买卖居间合同》、《变更协议》及《大连市房地产买卖合同》应否支持；二是宋文郁、张德磊应否承担连带返还房款的义务。针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”所谓重大误解，是指行为人对其行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等重大事项有错误认识，行为的后果与自己的本意相悖。本案中，依据已查明的事实，在肖铭燕作为买房人，宋文郁作为卖房人以及易捷公司作为居间人签订的案涉《房地产买卖居间合同》及《变更协议》，以及肖铭燕与宋文郁签订的《大连市房地产买卖合同》中，均未有案涉房屋的用途及土地使用权期限等重大问题的描述。肖铭燕父母系在查看过居间方易捷公司出示的登记在宋文郁名下的不动产权证，并信赖该不动产权证上记载着案涉房屋的土地使用期限至2075年3月30日的信息真实性的情况下，才代理肖铭燕签署了相关合同。各合同主体依约履行各自义务后，肖铭燕于2020年7月10日取得不动产权证。然而，该不动产权证却记载土地使用权期限至2045年3月30日。由于房屋所附土地使用权期限系房屋的重大且基本信息，足以影响购房人是否购买房屋。肖铭燕及其父母基于宋文郁的不动产权证记载七十年产权才购买案涉房屋，却取得了登记信息为四十年产权房屋的不动产权证，而宋文郁、张德磊及易捷公司均未提供证据证明其在向肖铭燕及其父母介绍案涉房屋情况时已告知了案涉房屋土地的真实使用期限至2045年3月，而非不动产权证上记载的2075年3月。此外，案涉《房地产买卖居间合同》约定“过户的全部税费由卖方承担”且合同履行过程中亦是由张德磊实际支付案涉房屋的全部税费，则肖铭燕亦无法通过交纳税费的方式提前得知案涉房屋系四十年产权的房屋。因此，肖铭燕以其对案涉房屋信息有重大误解为由在2020年8月诉请撤销前述合同，符合前述法律规定，亦有事实依据，一审判决如是处理，并无不妥。至于宋文郁、张德磊及易捷公司称自然资源局在《关于房屋买卖合同纠纷案（肖铭燕）有关事项的复函》已回复称在双方现场办证时工作人员已告知该问题，因自然资源局系本案当事人，在仅有单方陈述而无其他证据佐证的情况下，本院无法以该回复意见作为认定案件事实的依据，故本院对该抗辩意见不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，依据已查明的事实，宋文郁作为案涉房屋登记所有权人，系案涉《房地产买卖居间合同》、《变更协议》及《大连市房地产买卖合同》中合同主体和房屋出卖人。尽管《房地产买卖居间合同》、《变更协议》落款处签字系由张德磊代理宋文郁签署，但是宋文郁本人嗣后签署《大连市房地产买卖合同》的行为系对前述两份合同的确认且宋文郁在二审中亦认可张德磊代其签署的《房地产买卖居间合同》的真实性。故宋文郁作为合同主体依法应承担前述合同被撤销后返还购房款的义务。同时，尽管张德磊系作为宋文郁的代理人签署《房地产买卖居间合同》、《变更协议》，但是张德磊作为完全民事行为能力人自愿在《房地产买卖居间合同》上手书“代理人代签本合同，承担本合同的一切法律责任”，则现案涉《房地产买卖居间合同》、《变更协议》及《大连市房地产买卖合同》被依法撤销的法律后果，即返还购房款的义务，张德磊依法亦应承担。因此，一审判令宋文郁和张德磊连带返还房款83.5万元，有事实和法律依据，并无不妥。至于宋文郁上诉称其已在2020年4月将包括案涉房屋在内的共12套房屋出售给易捷公司，其仅系形式上房屋产权人，易捷公司是真正出卖人且案涉房款实际转账到易捷公司的工作人员张德磊账户，故其不应承担返还房款责任等上诉理由一节，本院认为，即使宋文郁与易捷公司在2020年4月2日签订了房屋买卖合同以及4月13日签订补充协议书且在两份协议书中约定宋文郁配合易捷公司将房屋抵押或过户至易捷公司指定人员名下。但是根据合同相对性原则，宋文郁与易捷公司之间就案涉房屋抵押或过户等相关问题的约定对合同之外的第三人肖铭燕没有法律约束力。在肖铭燕购买案涉房屋时，易捷公司作为居间方，向肖铭燕父母出示的系登记在宋文郁名下的房屋权属证书，在《房地产买卖居间合同》、《变更协议》及《大连市房地产买卖合同》中约定的出卖人亦系宋文郁，然而宋文郁、张德磊及易捷公司均未能提供证据证明在前述合同签订之前或合同履行过程中已向肖铭燕披露了案涉房屋的真实出卖人或所有权人系易捷公司而非宋文郁，以及提供证据证明肖铭燕对该实际情况了解且予以认可。而案涉房款系实际转账给张德磊的情况，仅系合同履行方式，亦不能仅依此认定张德磊或易捷公司系真正出卖人。因此，宋文郁的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。因案涉《房地产买卖居间合同》依法被撤销，则易捷公司依该合同收取肖铭燕的中介费1万元，依法亦应返还给肖铭燕。故一审判决支持肖铭燕的此项诉请，于法有据，本院予以维持。至于易捷公司上诉称一审法院未对《关于房屋买卖合同纠纷(肖铭燕)有关事项的复函》进行庭审和质证，违反法定程序一节，本院认为，前有详述，该复函实系自然资源局作为当事人出具的书面陈述，不属于证据，一审法院未将该复函组织各方当事人质证，并无不妥。况且，在二审时已组织各方当事人对该份复函发表了意见，亦已保障了包括易捷公司在内的各当事人的诉讼权利。因此，易捷公司的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（宋文郁预交12,150元，张德磊预交12,180元，大连易捷房地产经纪服务有限公司预交12,180元），合计36,510元，由宋文郁负担12,150元，由张德磊负担12,180元，由大连易捷房地产经纪服务有限公司负担12,180元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年八月二十四日书记员  张婉莹