吉林省长春林区中级法院 民 事 判 决 书 （2021）吉76民终33号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩继萍，女，1967年3月7日出生，汉族，三岔子林业局房建处退休工人，住吉林省白山市。 委托诉讼代理人：张弓，吉林靖吉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：白山市昌鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省白山市江源区。 法定代表人：刘鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：窦庆利，吉林修然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洪艳，女，1987年10月18日出生，汉族，白山市昌鑫房地产开发有限公司职工，住吉林省白山市江源区。 上诉人韩继萍因与被上诉人白山市昌鑫房地产开发有限公司（以下简称昌鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省江源林区基层法院（2021）吉7605民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩继萍的委托诉讼代理人张弓，被上诉人昌鑫公司的委托诉讼代理人窦庆利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩继萍上诉请求：撤销江源林区基层法院（2021）吉7605民初87号民事判决第一项，判令驳回昌鑫公司要求韩继萍支付商铺款80000元的诉讼请求；一、二审诉讼费用由昌鑫公司承担。事实和理由：1.本案昌鑫公司的诉请已超诉讼时效期限，应驳回起诉。涉案商品房买卖合同系签订于2013年9月6日，约定首付款为88135元，剩余房款80000元以银行按揭贷款方式支付，但未约定剩余房款的支付时间。后续房款因昌鑫公司的原因未能办理按揭贷款，至今未支付，昌鑫公司也一直未向韩继萍主张过。根据《民法典》相关规定，昌鑫公司在2013年10月交付房屋时即应知道权利已经受到侵害，故诉讼时效亦应自此时起算。一审庭审时，昌鑫公司提供录音资料所体现的内容，被致电方并非本案当事人，即昌鑫公司并未向本案韩继萍主张权利，故不产生诉讼时效中断的法律效果。同时，该录音中的被致电人是否为本案韩继萍的丈夫，致电方既未核实，也无证据证明，韩继萍不予认可；况且该录音未体现录音时间，不能证明昌鑫公司系在诉讼时效期间内主张权利。更为重要的是，该对话的主要内容均为致电方的一方陈述，被致电方并未对其是否每年都进行催款的事实进行回应，只是单纯回答为什么没交剩余房款；而且通过此段自述内容可知，致电人承认并不曾向韩继萍本人主张过权利，即便其所述内容为真实的，因其未向韩继萍主张过权利，便不产生诉讼时效中断的法律效果。且昌鑫公司并未提供其他证据对其在诉讼时效期间及时主张权利的事实予以佐证。根据我国现行的民事诉讼规则，证据应当提交原始载体，而昌鑫公司提供的系该视频的复制件，并非原始载体，且无法确定该视频通话的双方主体，故依法不应采信。一审判决采信昌鑫公司提交的录音视频并据此作出判决既缺乏事实依据也缺乏法律依据，应予改判，依法驳回被昌鑫公司的80000元诉请。2.一审已查明韩继萍未支付尾款的责任在昌鑫公司，与韩继萍无关，由此产生的法律后果亦应由昌鑫公司承担，即韩继萍不应承担除按揭贷款方式外的其他付款方式，即驳回昌鑫公司的诉请。根据一审查明的事实可知，韩继萍完成不了支付是昌鑫公司的原因导致，与韩继萍无关。因双方已在合同中明确约定了剩余房款的支付方式为按揭贷款方式，那么韩继萍在自身无过错的情况下，不负承担其他支付方式的义务。故未支付购房款所产生的后果应由昌鑫公司承担，韩继萍无需承担除按揭贷款方式之外的其他付款方式。 昌鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 昌鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法韩继萍给付昌鑫公司欠购商铺款80，000.00元及利息。利息支付：从2014年1月1日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率4倍计算，2019年8月20日起到还清之日止按照银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；2．韩继萍承担诉讼费。 韩继萍向一审法院提出反诉请求：1.判令昌鑫公司自2014年2月1日起，以本金88,135元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向韩继萍支付违约金至办理完毕房屋产权登记时止;二、判令昌鑫公司按照每月每平方米33.33元向韩继萍支付租金损失，自2015年11月1日起至昌鑫公司完成消防验收及房屋竣工验收之日止;三、反诉费用由昌鑫公司承担。 原审法院查明，2013年9月6日，昌鑫公司与韩继萍签订一份《商品房买卖合同》，该合同合法、有效。韩继萍购买了由昌鑫公司开发建设的白山市江源区鼎盛大厦第1幢4层12号房。该房建筑面积20.76平方米，单价每平方米8099元。合同中“付款方式及期限”条款内容为：“买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款首付房款捌万捌仟壹佰参拾五元整（￥88.135.00元）2.分期付款贷款人民币捌万元整（￥80.000.00元）3.其他方式首付50%房款，剩余50%房款办理银行按揭贷款”。合同签订后，韩继萍依约交纳了首付款88,135元，2013年10月份该房（商铺）交付给韩继萍。韩继萍接手后自己经营使用了两年，后由于生意不好不再使用，一直闲置至今。由于昌鑫公司未到江源区不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，致使韩继萍无法办理按揭贷款，其购买的商铺至今亦无法办理不动产权证。2016年6月24日，白山市江源区鼎盛大厦通过白山市公安消防支队消防复查，白山市公安消防支队同意其恢复使用。韩继萍所欠昌鑫公司的80,000元购商铺款一直未给付，昌鑫公司多次催要无果,于2021年4月12日诉至本院，要求判如所请，韩继萍遂提起反诉。原审法院认为，本案争议焦点是：1．昌鑫公司的诉请是否超过法定诉讼时效期限；2．韩继萍应否支付尚欠昌鑫公司8万元购房款及利息；3．昌鑫公司应否给付韩继萍违约金及租金损失。关于第一个焦点问题，昌鑫公司庭审中播放了该公司经理与韩继萍丈夫的通话记录（手机录音）、出示通话记录（打字版），证明自己诉请未过诉讼时效。韩继萍表示不认可，以此证据不是原始载体、对话人不是韩继萍本人等抗辩。一审法院认为，通过手机录音及通话记录能够清楚了解双方通话内容，能够证明昌鑫公司每年都向韩继萍主张欠款权利的事实，所以韩继萍的抗辩不成立。昌鑫公司的诉请未超过法定诉讼时效期限。关于第二个焦点问题，韩继萍不否认欠款事实及金额，但认为，由于双方合同中未明确余款的给付期限以及昌鑫公司的原因致使自己不能办理按揭贷款，昌鑫公司不能为自己办理商铺的产权证照，所以余款80，000元还未到给付时间，应在昌鑫公司能为自己办理商铺的产权证照时给付，且不应给付利息。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”法院认为，由于昌鑫公司与韩继萍签订的《商品房买卖合同》中没有约定未能办理按揭贷款情况下余款的给付时间，根据《中华人民共和国合同法》上述规定，昌鑫公司可随时向韩继萍主张欠款给付的权利，但应给其一定的准备时间。所以，韩继萍的抗辩不成立，应依约给付昌鑫公司欠款80，000元。关于韩继萍应否支付利息问题，法院认为，本案双方在合同履行过程中均有违约行为，韩继萍之所以拖欠余款，同昌鑫公司的违约行为有密切关系。韩继萍虽未在法定期间内向昌鑫公司主张合同解除等相关权利以维护自己的合法权益，但这不能因此免除昌鑫公司应承担的违约责任，故从公平原则考虑及督促昌鑫公司履行合同义务考虑，对昌鑫公司主张支付利息的诉求不予支持。关于第三个焦点问题，韩继萍要求昌鑫公司承担以88，135元为基数承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”法院认为，韩继萍在明知不能办理按揭贷款的情况下，不是通过其他渠道筹钱按约定支付余款，履行合同义务，却以没有钱为由拒不支付余款，其违约行为明显，且纵然其所购商铺无法办理产权证照，但其并未无法实现合同目的，其对购买的商铺进行了占有、管理、使用、收益。另外，韩继萍在接收到商铺后，明知无法办理按揭贷款、无法办理产权证照等合法权益受到侵害的情况下，怠于依法行使合同解除权及主张昌鑫公司返还购房款等诉求来维护自己的权益，致使自己的合法权益受损并逐渐扩大，其对自己的损失应自行承担责任。综上，韩继萍要求昌鑫公司承担违约金无事实和法律依据，其诉请法院不予支持。关于韩继萍要求昌鑫公司承担租金损失问题，法院前述提到，昌鑫公司的违约行为并未使韩继萍无法实现合同目的，韩继萍对购买商铺进行了占有、管理、使用、收益。如何经营、管理，经营的好坏，是韩继萍自己的事情。韩继萍提到的工程质量、消防未验收等问题，不影响其实现合同目的，所以其要求昌鑫公司承担租金损失，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：一、被告韩继萍于判决生效后七日内给付原告白山市昌鑫房地产开发有限公司欠款80，000元；二、驳回原告白山市昌鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告韩继萍反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩继萍提交了昌鑫公司负责人同韩继萍的丈夫在2021年3月15日的通话截屏，用以证明昌鑫公司请求韩继萍支付尾款的时效已经超期。本院认为，该证据能够证明陈洪艳与韩继萍丈夫分别于2020年12月15日、2020年3月7日、2021年3月15日曾经通话，但不能证明韩继萍主张的事实，对该证据不予采信。昌鑫公司提供证人程某的证言，证明陈洪艳曾打电话向他人要钱，本院认为,证人程某陈述的证词不能证明昌鑫公司向韩继萍主张房款，故对证人的证言不予采信。 本院二审查明，昌鑫公司曾于2015年8月14日向白山仲裁委员会申请仲裁，要求韩继萍支付所欠购房款并支付违约金，白山仲裁委员会于2015年8月15日受理，后因双方无仲裁协议，昌鑫公司于2017年11月21日撤回申请。韩继萍于2019年知晓昌鑫公司申请仲裁事宜，同年向江源林区法院提起诉讼，请求解除案涉房屋的商品房买卖合同并要求昌鑫公司返还购房款88135元。江源林区基层法院作出（2019）吉7605民初192号民事判决书，判决驳回了韩继萍的诉讼请求。在（2019）吉7605民初192号案件开庭审理中，昌鑫公司提出如果办理不了按揭贷款，同意韩继萍以分期付款的方式支付剩余款项。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，一、关于昌鑫公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，昌鑫公司与韩继萍于2013年9月6日签订《商品房买卖合同》，昌鑫公司于2013年10月向韩继萍交付房屋，2015年8月14日昌鑫公司以韩继萍拖欠商品房房款为由向白山仲裁委员会申请仲裁，据此昌鑫公司在诉讼时效届满前向韩继萍主张了权利，诉讼时效自此中断。后昌鑫公司于2017年11月21日撤回仲裁申请，自此诉讼时效期间重新计算。2019年12月16日，江源林区基层法院对韩继萍与昌鑫公司商品房买卖合同纠纷一案进行开庭审理时，昌鑫公司主张韩继萍可以对购房尾款进行分期付款。依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”昌鑫公司主张韩继萍支付购房尾款的权利并未超过诉讼时效，韩继萍关于昌鑫公司的诉求已过诉讼时效的抗辩不能成立。二、关于韩继萍应否支付购房尾款的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，昌鑫公司在合同约定的期限内交付了商铺，韩继萍接收后进行了经营，其合同目的已经实现，在买卖双方之间产生了债权债务关系。昌鑫公司履行了房屋交付的义务，韩继萍亦应履行其支付商铺款的义务。韩继萍主张由于昌鑫公司的原因未能办理银行按揭贷款而拒绝支付剩余房款于法无据，本院不予支持。 综上所述，昌鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800.00元，由韩继萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵艳红 审 判 员 李春玲 审 判 员 何海凤 二〇二一年八月十八日 法官助理 李 航 书 记 员 孙晟智