上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异157号异议人(案外人)：上海东方电视购物有限公司，住所地上海市杨浦区隆昌路XXX号XXX幢。法定代表人：李卉蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡珺。委托诉讼代理人：肖振宇。申请执行人：交通银行股份有限公司上海市分行，营业场所上海市黄浦区。负责人：徐斌，该分行行长。委托诉讼代理人：蔡行。委托诉讼代理人：邓爽，上海众华律师事务所律师。被执行人：上海建配龙建材配送有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑良贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世喜，上海融力天闻律师事务所律师。被执行人：郑良贤，男，1960年9月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王世喜，上海融力天闻律师事务所律师。本院在执行(2018)沪02执31号(以下简称执31号)交通银行股份有限公司上海市分行(以下简称交行上海分行)与上海建配龙建材配送有限公司(以下简称建配龙公司)、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，案外人上海东方电视购物有限公司(以下简称东方购物)对本院执行建配龙公司名下位于上海市宝山区长逸路XXX号系争地址(115号)7层7A03系争房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人东方购物称，2016年其与建配龙公司签订8份《上海市商品房出售合同》(以下简称出售合同)及《商品房出售合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定建配龙公司将包括系争房屋在内的8套房屋出让给东方购物，用于抵偿建配龙公司及其关联公司上海泉龙贸易有限公司(以下简称泉龙公司)结欠的货款及利息。因位于系争地址办公楼至今仍未办理大产证，故系争房屋原在预售许可证及签订出售合同时记载的地址为上海市宝山区长逸路XXX号(以下简称115号)。根据本院执31号执行公告，本院将执行建配龙公司名下位于系争地址的全部房地产(以下简称涉案房产)，其中包含了东方购物所有的房屋，故提出异议，请求停止对系争房屋的执行。申请执行人交行上海分行辩称，东方购物提出的异议请求不能成立。执31号执行公告已于2018年张贴，东方购物未在公告要求的15日内提出异议，已超出异议期限。东方购物与建配龙公司签订的出售合同不是真实的房屋买卖合同，而是抵债协议。虽然东方购物提供了房地产登记申请书，但实际并未取得系争房屋的预告登记。基于涉案房产并未竣工，仍系在建工程，现有的房产证已经发生变化，不再是出售合同中所列明的土地使用权证和大产证。因建配龙公司没有缴纳土地出让金，无法办理大产证及小产证，东方购物应依照出售合同约定行使解除权，追究对方的违约责任。此外，建配龙公司原已取得的预售许可证已废止，系争房屋的性质也非住宅。综上，请求对东方购物的异议请求不予支持。被执行人建配龙公司、郑良贤共同辩称，东方购物所述事实属实，并同意其异议请求。涉案房产已经竣工，但因没有缴清土地出让金，故没有办理大产证。建配龙公司与东方购物就双方的债务履行问题，准备进一步协商。本院查明，2017年2月9日，本院立案受理交行上海分行诉建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案，案号(2017)沪02民初17号(以下简称民初17号)。同年3月8日，本院依照交行上海分行的财产保全申请，以民初17号民事裁定查封建配龙公司名下的位于系争地址1幢中区1-4层、西区1-4层商业房地产。2017年8月2日，本院作出民初17号民事判决，判令建配龙公司应于判决生效之日起十日内归还交行上海分行贷款本金人民币220，384，614元(以下币种相同)、期内利息4，931，473.05元、逾期罚息9，287，007.63元及自2017年1月24日至实际清偿之日止的逾期罚息和自2016年8月5日起至实际清偿日止的复利；若建配龙公司届时不履行上述付款义务，交行上海分行可与建配龙公司协议，以证明号分别为宝XXXXXXXXXXXX和宝XXXXXXXXXXXX的上海市房地产抵押权登记证明载明的房地产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在7.8亿元和4亿元最高债权额限度内优先受偿；郑良贤对建配龙公司上述付款义务在8亿元最高债权额限度内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向建配龙公司追偿等。判决后，建配龙公司不服，提起上诉，但因未缴纳上诉费用，于2017年12月21日被上海市高级人民法院(以下简称上海高院)按其自动撤回上诉处理。2018年1月8日，交行上海分行申请强制执行，本院以执31号立案受理。执行中，因建配龙公司、郑良贤未履行还款义务，本院于2018年11月2日通过上海高院委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)评估涉案房产。2019年6月17日，郑良贤称，希望法院整体拍卖系争地址的全部房地产，不要分割拍，同时表示没有相关对评估有影响的资料。经评估，科东公司于2019年8月13日出具沪科东房估字(2019)FC第0253号《房地产估价报告》(以下简称评估报告)，包括土地宗地号“宝山区淞南镇1街坊37／2丘”上的中区、西区、东区三部分(即系争地址1幢中区1-4层、西区1-4层商业房地产、中区5层、6层、西区5层及115号1-16层、地下2层建筑物)的价值估价，确定上述地址1幢中区1-4层、西区1-4层商业房地产价值1，655，250，000元，中区5层、6层和西区5层价值153，040，000元，115号1-16层及地下2层建筑物价值599，980，000元。2019年10月25日，本院作出执31号之二执行裁定书，拍卖建配龙公司名下涉案房产。2020年6月3日，本院又作出执31号公告，载明：本院在执行交行上海分行与建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，申请执行人向本院申请拍卖被执行人建配龙公司名下涉案房产。现本院已裁定拍卖上述房地产，故责令该房地产所有人及其他无合法依据占用涉案房产的个人或单位，应于本公告张贴之日起六十日内自行搬离并清空上述房屋。如案外人认为其对上述房地产享有权利，应于本公告张贴之日起十五日内向本院提出书面异议及相关证据，逾期未提视为放弃权利。东方购物遂向本院提出书面执行异议。另查明，系争地址1幢中区1-4层、西区1-4层商业房地产于2015年1月11日核准登记至建配龙公司名下，房屋类型为商场，房屋用途为商业，其中1-4层中区建筑面积为34947.84平方米，1-4层西区建筑面积为58515.43平方米，土地宗地号均为宝山区淞南镇1街坊37／2丘，使用权取得方式为出让，宗地(丘)面积为54730平方米。2015年1月12日，交行上海分行对前述房屋设定两份最高额抵押权，债权限额分别为7.8亿元和4亿元。同年4月27日，信达金融租赁有限公司对前述房产设定抵押权，债权数额为5亿元。因建配龙公司涉讼，前述房屋被包括本院在内的多家人民法院以二十余案先后查封。又查明，根据东方购物提供的证据显示：1、2016年3月7日，东方购物与建配龙公司签订的出售合同中载明：建配龙公司依法取得宝山区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权［出让合同编号：沪房地(1999)出让合同内字第16号，沪房地资(2001)出让合同内宝字第11号、第12号］，投资建造的《建配龙综合楼A楼．B楼．裙房楼改扩建》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：宝XXXXXXXXXX。东方购物向建配龙公司购买系争房屋，总房价款910，260元。建配龙公司在收到全部房价款之日起7天内，交付房屋。东方购物应在前述约定的房屋交接期限内到建配龙公司要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交房。该房屋为办公用房。除不可抗力外，建配龙公司如未在本合同约定的期内将该房屋交付东方购物使用，应当向东方购物支付违约金，……，逾期超过7天，东方购物有权选择追究建配龙公司责任的方案为东方购物有权单方面解除本合同。双方商定，2019年12月31日前，由建配龙公司向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)，因建配龙公司原因，东方购物无法在2019年12月31日前取得房地产权证(小产证)，建配龙公司应承担违约责任，……，2020年12月31日起的7日内，东方购物仍无法取得房地产权证(小产证)，则东方购物有权单方面解除合同。双方同意，自本合同签订后，双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。附件一约定的付款方式为分期付款，2016年1月13日签约并支付首付房款50万元，2019年12月31日前支付房款410，260元。2、同日，东方购物与建配龙公司签订补充协议，载明：建配龙公司及其关联公司(泉龙公司)因商品销售业务，截止本协议签订之日，尚欠东方购物商品货款33，808，500元(以下简称商品货款)；利息自2015年1月1日起按照年利率3％计算。为确保上述还款的执行，双方已于2016年3月7日签订了8份出售合同，约定由建配龙公司将8套位于115号的面积共计1944.14平方米的房屋出让给东方购物作为偿还商品货款本金及利息的担保，并且上述交易合同已在上海市住房保障和房屋管理局网上备案系统进行了备案登记；为此，双方特就本次商品房出让事宜作出补充约定如下：建配龙公司如在2016年10月31日前归还所欠商品货款本金及利息，则双方于2016年3月7日签订的8份出售合同自动解除，双方应共同前往房产交易中心办理商品房登记注销手续。若建配龙公司未能在2016年10月31日前还清所有商品货款本金及利息的，则建配龙公司应于2016年12月31日前将8套房屋交付东方购物并办理完过户手续。双方同意届时房屋价值以双方共同委托的房地产评估机构评估价格的95％为准。建配龙公司将所有房屋交付且产权过户给东方购物后，视为该公司已经归还前述欠款本金及利息。建配龙公司如未在约定期限内将该房屋交付东方购物或未办理完毕产权过户手续，自2017年1月1日起至房屋实际交付之日止应按照出售合同第十三条之约定承担违约责任。双方一致同意建配龙公司将房屋过户给东方购物后，后者可继续委托建配龙公司对外出租并管理该房屋，但对外收益均归东方购物所有，双方届时可另行签订相关协议。本补充协议作为对出售合同的补充及细化，如有与出售合同不一致之处，以本补充协议为准等。3、同日，东方购物与建配龙公司还就系争房屋共同填报了《上海市房地产登记申请书》。4、2008年12月28日，上海市宝山区房屋土地管理局向建配龙公司颁发宝山房地(2008)预字XXXXXXX号《上海市商品房预售许可证》，建配龙公司可预售其投资开发的115号《建配龙综合楼A楼．B楼．裙房楼改扩建》的商品房。异议审查中，各方当事人均确认2020年6月3日执行公告中拍卖的系争地址涉案房产包括东区、中区、西区，系争房屋在东区，建配龙公司抵押的房产在中区和西区。上述事实，有本院民初17号民事裁定书、民初17号民事判决书、执31号之二执行裁定书、执31号公告、上海高院(2017)沪民终427号民事裁定书、科东公司评估报告、东方购物提供的出售合同、补充协议、《上海市房地产登记申请书》《上海市商品房预售许可证》，以及本院听证审查笔录等佐证。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，虽然东方购物与建配龙公司签订了系争房屋出售合同，但是双方的签约目的是为解决建配龙公司及其关联公司所结欠东方购物的货款及利息等债务问题，双方之间所签署的出售合同并非基于真实的房屋买卖意思表示。同时，东方购物与建配龙公司也未就系争房屋办理预告登记手续，前者也未另行向对方支付购房款，且至今未提供实际占有使用系争房屋的证据，故东方购物主张对该房屋享有所有权，不符合应予支持的法律规定情形，不足以排除本院对系争房屋的执行。综上，东方购物的异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人上海东方电视购物有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴 俊审 判 员  徐 庆审 判 员  杨喆明法官助理  薛凤来书 记 员  王乐轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。