辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4444号 上诉人（原审被告）：曹俊，男，1971年8月3日生，汉族，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：王本海，辽宁千江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连恒隆地产有限公司，住所地大连市西岗区五四路66号。统一社会信用代码91210200687091446R。 法定代表人：劳建亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛晓涛，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘士霄，辽宁智库律师事务所律师。 上诉人曹俊因与被上诉人大连恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒隆公司的诉讼请求或发回重审；2.恒隆公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。案涉房屋租赁合同在新冠疫情期间因政府指令停止营业而不能履行，并非曹俊在经营过程中因疫情或防控措施导致没有营业收入或营业收入减少。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(法发[2020]12号)第三条第（一）款的规定，因疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度，部分或者全部免除曹俊在合同不能履行期间的租金和管理费。一审判决根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发[2020]17号)的相关规定，认定曹俊因疫情或疫情防控措施导致没有营业收入或营业收入明显减少，并依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决曹俊履行合同约定的租金支付义务，是适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定案涉管理费并非租金，判决曹俊全额支付疫情防控停业期间的管理费，并承担延期付款违约金是错误的。案涉合同约定的租金和管理费相互补充、金额相当，管理费和租金都是曹俊按合同约定同时履行的合同义务。疫情防控停业期间，曹俊未营业，恒隆公司按照政府指令停止经营，未对曹俊承租的商铺实施管理。一审判决曹俊全额支付疫情防控停业期间的管理费且承担延期付款违约金，没有事实根据，也不合理。2.一审判决遗漏了曹俊向恒隆公司已付疫情防控停业期间租金和管理费的事实。由于合同约定预付租金和管理费，故而发生了曹俊已付疫情防控停业期间（2020年1月26日—1月31日、6月1日—6月14日、7月23日—7月31日）的租金28823.43元和管理费19568.21元。曹俊已付的疫情防控停业期间租金和管理费，应当予以减免，并在最终确定的曹俊应付租金和管理费中扣除。综上，遵守政府发布疫情防控措施的指令，是当事人双方都应当承担的义务和责任。恒隆公司作为企业，应承担更多的社会责任、分担更多损失。 恒隆公司辩称，不同意曹俊的上诉请求。一、新冠疫情并未导致合同不能履行，一审法院适用法律正确。房屋租赁合同中，出租人的义务是向承租人交付符合合同约定的房屋，承租人的义务是向出租人支付房租等费用。新冠疫情导致曹俊暂停经营，只是影响其暂停经营期间的营业收入，并不导致租赁双方主要义务不能履行。因此，一审法院适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定并无不当。二、案涉房屋的管理费具有物业服务费性质，虽然曹俊擅自停业，但恒隆公司在曹俊停业期间仍然提供相应的管理服务。曹俊主张恒隆公司未对其承租的商铺实施管理，没有事实依据。《房屋租赁合同》第十三条第2项约定“恒隆公司有权根据该物业所在城市居民消费价格指数或实际运作成本的变化相应的调整该房屋管理费”，据此看出，恒隆公司向曹俊收取管理费，主要是用于商场的正常经营，具有类似物业费的性质。除此之外，根据恒隆公司向曹俊开具的租金、管理费发票，管理费属于企业管理服务类收入，税率为6%，而租金属于经营租赁类收入，税率为9%。因此，一审法院认定管理费并非租金性质并无不当。曹俊停业期间，恒隆公司商场正常开业经营，恒隆公司按照合同约定提供了商场公共区域保安、保洁、空调供应、公共设施设备保养维护等服务，双方房屋租赁合同未解除，曹俊应当按约支付管理费。三、一审判决基于公平原则已经免除曹俊3个月租金，曹俊再要求恒隆公司返还疫情期间支付的租金及管理费，没有事实依据，不应得到支持。在一审中，曹俊与恒隆公司已经对208-211铺位、219铺位的第三年租金数额进行了确定，分别为29570.42元/月及10618.17元/月。曹俊尽管在疫情期间支付了部分租金、管理费，但是仍然欠付208-211铺位、219铺位2020年2月至6月、8月期间的租金共计192170.6元，管理费共计130464.36元。对于一审法院判决3个月租金减免的事项，应在曹俊欠付租金的基础上进行计算，无需退还其在疫情期间交纳的部分租金。若返还曹俊在疫情期间支付的租金，则意味着两次费用的减免，有违公平。除此之外，恒隆公司对曹俊提供了管理服务，曹俊主张退还疫情期间交纳的管理费没有事实依据。四、政府从未要求曹俊停止经营，恒隆公司在疫情期间未停止经营。根据政府法令，为了疫情防控需要，政府只是要求餐厅、未成年人培训机构等人员密集的场所暂时停业，对于类似服装店、超市等恒隆商场的其他商户，自疫情发生至今从未停止经营。 恒隆公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付208-211号铺位2020年2月至2020年6月及2020年8月基本租金141397.48元，并按照日千分之一标准支付滞纳金，其中2月份租金29570.42元自2020年2月1日起，3月份租金29570.42元自2020年3月1日起，4月份租金29570.42元自2020年4月1日起，5月份租金29570.42元自2020年5月1日起，6月份租金6899.76元自2020年6月1日起，8月份租金16216.04元自2020年8月1日起，均计算至实际付清之日止；2.判令被告向原告支付219号铺位2020年2月至2020年6月及2020年8月基本租金50773.12元，并按照日千分之一标准支付滞纳金，其中2月份租金10618.17元自2020年2月1日起，3月份租金10618.17元自2020年3月1日起，4月份租金10618.17元自2020年4月1日起，5月份租金10618.17元自2020年5月1日起，6月份租金2477.57元自2020年6月1日起，8月份租金5822.87元自2020年8月1日起，均计算至实际付清之日止；3.判令被告向原告支付208-211号铺位2020年2月至2020年6月及2020年8月管理费95993.04元，并按照日千分之一标准计算滞纳金，其中2月份管理费20075元自2020年2月1日起，3月份管理费20075元自2020年3月1日起，4月份管理费20075元自2020年4月1日起，5月份管理费20075元自2020年5月1日起，6月份管理费4684.17元自2020年6月1日起，8月份管理费11008.87元自2020年8月1日起，均计算至实际付清之日止；4.判令被告向原告支付219号铺位欠付的自2020年2月至2020年6月及2020年8月管理费34471.42元，并按照日千分之一标准计算滞纳金，其中2月份管理费7209元自2020年2月1日起，3月份管理费7209元自2020年3月1日起，4月份管理费7209元自2020年4月1日起，5月份管理费7209元自2020年5月1日起，6月份管理费1682.10元自2020年6月1日起，8月份管理费3953.32元自2020年8月1日起，均计算至实际付清之日止。 一审法院认定事实：2017年8月18日，原告与被告分别签订了编号为LS170081、LS170083的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，被告承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约660平方米的208-211号铺位及面积约237平方米的219号铺位，用于“哈咪乐童儿童主题乐园”经营，租赁期96个月，自房屋交付日起至2025年9月19日止。装修期自交付日起至2018年1月17日止，装修期无须支付租金，但如被告违约，原告有权取消装修期，被告应立即补交装修期租金。若被告迟延履行支付义务，每迟延一日，原告有权向被告收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。被告违约导致合同解除的，原告有权收回房屋，并取消被告的装修期且须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。208-211号铺位，被告应于每个月第一日前向原告支付当月基本租金和管理费，自交付日起算的第一年、第二年内每月基本租金为20075元，第三年月租金为30113元，管理费20075元/月；219号铺位，被告应于每个月第一日前向原告支付当月基本租金和管理费，自交付日起算的第一年、第二年内每月基本租金为7209元，第三年每月为10813元，管理费7209元/月。 原告分别于2020年3月2日、3月9日向被告送达《催款函》、《再次催款函》，要求被告缴纳208-211号铺位、219号铺位欠付的全部租金、管理费及滞纳金。2020年7月16日，原告向被告送达《催款及停水电函》。同日，被告向原告送达《关于依法诚信履行〈房屋租赁合同〉的复函》，明确表示因为新冠病毒的影响，拒绝支付2020年1月24日至6月8日的租金、管理费及其他费用。双方曾协商减免租金等费用，但未能达成一致意见。 另查，208-211铺位第三年租金双方认可调整为29570.42元/月，219铺位调整为10618.17元/月。被告未支付2020年2、3、4、5月份的租金，6月份租金欠付9377.33元，8月份租金欠付22038.91元，共计192170.6元。 208-211铺位管理费20075元/月，219铺位管理费7209元/月。被告未支付2020年2、3、4、5月份的管理费，6月份管理费欠付6366.27元，8月份管理费欠付14962.19元，共计130464.46元。 又查，在租赁合同履行期间，因发生新冠疫情，被告按照政府有关部门的防疫要求停业，停业时间为2020年1月24日至6月8日，7月23日至8月17日。 一审法院认为，原告和被告签订的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，因发生新冠疫情，被告按照政府有关部门的防疫要求在部分时间停业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”被告有权要求减免租金，根据公平原则，结合本案实际情况，确定免除被告3个月的租金，计（29570.42元+10618.17元）×3=120566元（取整），被告还应支付租金71604.6元。关于租金的逾期违约金，因被告要求减免租金有正当理由，不需支付违约金。 关于被告欠付的管理费，其性质并非租金，而与物业服务费类似，被告要求减免没有法律依据，不予支持，被告应向原告支付管理费132264.46元（此处系笔误，应更正为130464.46元）及逾期违约金。按合同约定的计算标准，违约金计算至2020年9月份共计22000元，此后按日千分之一标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告曹俊于判决生效之日起十日内支付原告大连恒隆地产有限公司租金71604.6元；二、被告曹俊于判决生效之日起十日内支付原告大连恒隆地产有限公司管理费130464.46元及逾期违约金，违约金至2020年9月30日为22000元，自2020年10月1日起至管理费付清之日止按日千分之一计算；三、驳回原告大连恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3490元（原告已预交），由原告大连恒隆地产有限公司负担1159元，被告曹俊负担2331元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒隆公司提交两张大连增值税普通发票，拟证明租金和管理费是不同的费用项目，适用的税率不同。曹俊对发票的真实性没有异议，但不认可证明内容，认为发票开具时间与案涉纠纷发生的时间不是同一时间，发票与本案没有直接关联，且认为租金和管理费是曹俊应当履行的支付义务，该两项费用不可能单项支付，管理费是租金的不可分割的组成部分。曹俊对两张发票的真实性没有异议，本院对发票的真实性及载明的内容予以确认。 根据上述证据的认证，本院查明：2021年4月29日，恒隆公司就案涉208-211单元、219单元分别向曹俊开具大连增值税普通发票，其中载明：“经营租赁*基本租金”，税率9%；“企业管理服务*管理费”,税率6%，备注栏中注明：基本租金21-05-01～21-05-31，管理费21-05-01～21-05-31。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于曹俊提出一审法院适用法律错误的上诉意见，本院认为，恒隆公司与曹俊于2017年8月18日签订的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》约定，案涉商铺租期96个月，自房屋交付日起至2025年9月19日止。从曹俊因新冠疫情按政府有关部门的防疫要求停业的时间来看，停业期间为2020年1月24日至6月8日，7月23日至8月17日。较之双方整个租赁期间而言，案涉租赁合同尚不构成因疫情或者疫情防控措施导致合同不能履行；况且，双方均认可租赁合同仍在履行中。据此分析，曹俊认为本案应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中提到的“因疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的”有关意见，并以此主张一审适用法律错误，与事实不符，本院不予采纳。 关于曹俊提出一审判决曹俊全额支付疫情防控停业期间的管理费并承担延期付款滞纳金没有事实依据的上诉意见，本院认为，案涉《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》约定，208-211号铺位，曹俊应于每个月第一日前向恒隆公司支付当月基本租金和管理费，自交付日起算的第一年、第二年内每月基本租金为20075元，第三年月租金为30113元，管理费20075元/月；219号铺位，曹俊应于每个月第一日前向恒隆公司支付当月基本租金和管理费，自交付日起算的第一年、第二年内每月基本租金为7209元，第三年每月为10813元，管理费7209元/月。从上述约定可知，租金和管理费系分开约定，标准不同。并且，从恒隆公司为曹俊开具的案涉商铺的两张增值税发票显示的内容来看，租金和管理费适用的税率不同，前者适用的经营租赁类税率9%，后者适用的是企业管理服务类税率6%。由此可知，双方合同约定的租金和管理费系性质不同的费用。就两项费用适用的税率种类分析，管理费认定为物业服务费性质更为合理。在曹俊因疫情防控停业期间，案涉商铺所在商场的保洁、公共设施设备的保养维护等服务，双方认可仍由恒隆公司履行。管理费系各商户为了保障恒隆公司履行商场保洁、公共设施保养维护义务，维持整个商场正常运营环境而向恒隆公司交付的费用，不以各商户是否实际经营自己商铺作为履行该项义务的条件。故即便曹俊因疫情防控原因停业，其亦应依据案涉租赁合同约定向恒隆公司支付管理费。故一审判令曹俊向恒隆公司支付管理费，并无不当。至于恒隆公司要求曹俊支付逾期支付管理费的滞纳金一节，本院认为，曹俊未依约向恒隆公司支付管理费确属事实，但该行为与疫情防控导致其停业、影响其经营收入有关，并非曹俊恶意不付管理费。考虑到疫情防控的客观现实，以及双方租赁合同仍处于履行状态，为鼓励交易，稳定租赁关系，平衡双方利益，恒隆公司要求曹俊支付逾期支付管理费的滞纳金，本院不予支持。 关于曹俊提出一审判决遗漏了曹俊已向恒隆公司支付疫情防控停业期间的租金和管理费，应当在曹俊应付租金和管理费中扣除的上诉意见，本院认为，根据已查明的事实可知，因发生新冠疫情，曹俊按照政府有关部门的防疫要求停业，停业时间为2020年1月24日至6月8日，7月23日至8月17日，合计停业时间为163天。根据双方认可的208-211铺位第三年租金标准29570.42元/月，219铺位第三年租金标准10618.17元/月计算，上述停业期间的租金总额为218358元（29570.42元÷30天×163天+10618.17元÷30天×163天）。该期间停业系因政府有关部门的疫情防控要求所致，不能归责于租赁双方，故该期间的租金，根据公平原则应适当减免，由恒隆公司与曹俊对疫情防控停业期间的租金各自承担50%即109179元（218358元÷2=109179元）。但对于上述停业期间之外的时间，曹俊理应依约向恒隆公司支付租金。因一审法院在未区分正常经营期间和疫情防控导致案涉商铺停业期间曹俊应承担的租金金额的情况下，概括性免除了曹俊三个月的全部租金120566元，其减免款项已经超出上述应适当减免曹俊在疫情防控停业期间的租金数额。在此基础上，曹俊要求再扣除其在疫情防控停业期间支付的租金，没有依据，本院不予采纳。至于应否在曹俊应付恒隆公司管理费中扣除其在疫情防控停业期间交付的管理费一节，如上分析，管理费不同于租金，其属于各商户为保障出租人恒隆公司履行商场保洁、公共设施保养维护义务，维持整个商场正常运营环境而需交付的必要费用，不因疫情防控原因而减免。故曹俊该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初175号民事判决第一项； 二、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初175号民事判决第三项； 三、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初175号民事判决第二项为：曹俊于本判决生效之日起十日内支付大连恒隆地产有限公司管理费130464.46元； 四、驳回大连恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3490元，由大连恒隆地产有限公司负担1640元，曹俊负担1850元；二审案件受理费4662元，由大连恒隆地产有限公司负担2191元，曹俊负担2471元。 本判决为终审判决。 审判长  刘冬艳 审判员  刘小南 审判员  任 娲 二〇二一年八月十三日 书记员  张婉莹