广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0306民初737号原告：曾德梅，女，汉族，1954年5月9日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被告：温练娇，女，汉族，1984年4月27日出生，身份证住址广东省丰顺县。被告：刘远红，男，汉族，1977年4月2日出生，身份证住址安徽省定远县。被告：深圳市都市煌宫健康美容管理有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道官田社区宝石东路313号101及201，统一社会信用代码91440300MA5FUUGR8Q。法定代表人：刘远红。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾德梅及其委托诉讼代理人李祖科，被告温练娇，被告刘远红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认原告与被告温练娇所签署的《房屋出租合同》无效；2.判令三被告于判决生效之日起七日内腾空原告位于宝安区石岩街道官田社区宝石东路313号物业，结清拖欠的水电、管理费，将该物业腾空、返还原告；3.判令被告温练娇、刘远红向原告支付拖欠涉案房屋截止至2020年12月4日期间的租金54954元、水电费18577元，并按照每月12000元的标准支付自2020年12月5日起至涉案房屋返还给原告期间的占用费及水电费，并按照拖欠金额每月1.5%的标准向原告支付违约金；4.判令三被告支付原告公证费人民币8000元；5.依法判决三被告承担本案诉讼费。被告温练娇未发表答辩意见。被告刘远红、深圳市都市煌宫健康美容管理有限公司答辩称，其自2020年9月1日开始未再支付租金，原告在2020年10月份将店强制关闭。本案相关情况2020年1月10日，原告（甲方）与温练娇（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于石岩宝石东路商住楼的313栋第1间至第2间出租给乙方使用，租赁期间为2020年1月10日至2022年6月30日；保证金为30000元，租赁期满且乙方没有任何违约行为时，经双方结账后退还保证金，保证金不能用作抵销租金；租金每月12000元；如乙方在租赁期内提前终止合同，甲方有权没收乙方所交铺位保证金和追究欠付的月租及利息。温练娇在租得上述商铺后，将该商铺用于经营深圳市都市煌宫健康美容管理有限公司。2020年5月12日，温练娇、刘远红出具《证明》，内容为今欠都市煌宫房东曾德梅房租水电共计34976元，在5月28日前付14976元，剩余20000元分4个月结清。2020年11月13日，原告（甲方、出租方）与温练娇、刘远红（乙方、承租方）签订了《租金催收函》，内容为乙方对该楼房铺位的租期定为3年，即从2018年7月1日至2022年6月30日，乙方自2020年9月1日至今有3个月未及时按合同约定支付租金共40800元及3个月的水电费，乙方已构成严重违约，甲方限乙方自2020年11月18日前支付上述费用，并解除双方租赁合同，乙方未能按合同约定支付租金，甲方有权没收租赁保证金并追究乙方因违约对甲方造成的损失，乙方逾期未付租金和管理费自甲方发出催缴函之日起按每日百分之一计算违约金和管理成本，直至乙方缴清为止。原告与刘远红共同确认除案涉商铺外，另还有两间宿舍的租金每月1600元。原告主张宿舍自2020年11月起未再使用，刘远红主张宿舍在2020年10月份之后未再使用。原告于2020年10月2日将商铺强行关闭，案涉商铺未支付的款项包括2020年8月的水电费4547元、2020年9月的水电费3608元、2020年10月的水电费424元以及2020年9月1日之后的商铺及宿舍租金。2021年2月1日，原告委托诉讼代理人李祖科向手机号“181××××9919”发送短信通知对方将案涉商铺内的物品搬离，将该商铺腾空后移交原告，对方回复称：“里面的物品已经被石岩法院冻结查封、拍卖，以便支付拖欠工资，你有异议请联系石岩法院，有法院处理。再说了，里面的物品是四个股东的，我们两个也没有权利去变卖转让……我们两个动不了物品，如果少了到时候另外两个股东再告我怎么办……”2021年5月4日，李祖科再次发送短信要求对方将案涉商铺内的物品搬离，“181××××9919”回复称：“你好，有异议，所以无法履行你的通知，你也无权动我财产（法院已备案）……”原告主张“181××××9919”系刘远红所使用的手机号，被告刘远红未对此提出异议。原告对案涉商铺的外部环境、内部状况及附着物情况进行了公证，支出了公证费8000元。原告提交了案涉房屋的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》及《建设用地规划许可证》。判决理由及结果本院认为，案涉物业系经建设规划许可的合法建筑，原告与温练娇签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。从原告与温练娇、刘远红签订的《租金催收函》来看，案涉租赁合同虽然系温练娇与原告签订，但实际承租方为温练娇与刘远红，故本院认定温练娇与刘远红系本案适格被告。深圳市都市煌宫健康美容管理有限公司虽系案涉商铺的实际使用人，但其并非本案房屋租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告无权要求该公司承担合同责任，故本院认定深圳市都市煌宫健康美容管理有限公司并非本案适格被告。因原告于2020年10月2日将商铺强行关闭，温练娇、刘远红已无法正常使用该商铺，故本院认定温练娇、刘远红仅需支付2020年10月2日之前的商铺租金。至于宿舍租金，因温练娇、刘远红未举证证明其返还宿舍的时间，故本院采信原告的主张，认定温练娇、刘远红应支付宿舍租金至2020年10月31日。因此，温练娇、刘远红应支付原告2020年9月1日至2020年10月2日的商铺租金以及2020年9月1日至2020年10月31日的宿舍租金，即15974.19元（12000元+12000元/月÷31天/月*2天+1600元/月*2月）。另温练娇、刘远红拖欠的水电费8579元其亦应支付。温练娇、刘远红拖延支付房租及水电费，还应赔偿原告相应的损失。本院认为《租金催收函》约定的违约金标准过高，酌情予以调整后确认被告温练娇、刘远红应支付原告的违约金以24553.19元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年12月5日计算至付清之日止。双方于2020年11月13日签订《租金催收函》达成解除租赁合同的一致意见，温练娇、刘远红应向原告返还案涉商铺。从原告提交的短信记录来看，原告于2021年2月1日要求刘远红将案涉商铺内的物品搬离后返还房屋，但遭到刘远红的拒绝，故原告从该日起遭受的房屋租金损失应由温练娇、刘远红承担。本院参照双方约定的租金标准认定温练娇、刘远红应赔偿原告的租金损失按照12000元/月的标准，自2021年2月1日计算至腾空返还房屋之日止。原告要求温练娇、刘远红支付公证费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温练娇、刘远红于本判决生效之日起十日内支付原告曾德梅租金15974.19元、水电费8579元以及违约金（以24553.19元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年12月5日计算至付清之日止）；二、被告温练娇、刘远红于本判决生效之日起十日内将位于石岩宝石东路商住楼313栋第1间至第2间的商铺腾空后返还原告曾德梅；三、被告温练娇、刘远红于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾德梅房屋租金损失（按照12000元/月的标准，自2021年2月1日计算至腾空返还房屋之日止）；四、驳回原告曾德梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费919元，由原告负担642元，被告温练娇、刘远红负担277元。原告预缴的919元，由本院退回277元。被告温练娇、刘远红应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费277元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二一年八月十六日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王    贺附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。