上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6763号上诉人(原审被告)：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐川，主任。委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：上海青浦夏阳集体资产经营有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：姚琴，总经理。委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海越宇房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：马进强，总经理。委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。上诉人上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处(以下简称“夏阳街道办事处”)、上诉人上海青浦夏阳集体资产经营有限公司(以下简称“夏阳集体资产公司”)因与被上诉人上海越宇房地产经纪有限公司(以下简称“越宇房产经纪公司”)民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初21636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏阳街道办事处上诉请求：撤销一审判决，依法改判对越宇房产经纪公司的全部一审诉讼请求不予支持或发回重审。事实和理由：夏阳集体资产公司在一审审理中提供了越宇房产经纪公司与夏阳集体资产公司于2015年3月6日签订的《青浦区农村集体房屋土地续租合同》，其中第五条第二款约定“租赁期间，如发生征收与租赁土地相关的费用，由乙方配合甲方处理，如遇房屋等拆迁费用，甲方配合乙方处理”。据此，越宇房产经纪公司与夏阳集体资产公司之间事实上对于征收补偿利益已明确了分配方案，即如遇征收，夏阳集体资产公司可取得土地相关的补偿利益。一审法院在判决书中刻意回避该合同约定，遗漏重要事实。一审法院依职权调取的相关《房地产估价报告》中的土地状况载明土地使用权期限为1997年9月22日至2040年12月21日，越宇房产经纪公司自2005年取得青浦区沪青平公路XXX号厂房的使用权并使用至2019年底，土地使用期限已过半，根据上述事实和时间因素考虑，确认全部土地使用权取得费用归越宇房产经纪公司也有失公平原则。夏阳集体资产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判夏阳街道办事处无需支付越宇房产经纪公司土地使用权取得费用。事实和理由：一审法院由法官一人独任审理适用普通程序的案件不符合相关规定，属程序违法。一审法院从土地使用权实际权利人的角度出发认定土地使用权补偿费归越宇房产经纪公司，夏阳集体资产公司作为涉案土地的所有单位，与越宇房产经纪公司签订租赁合同并收取租金的行为，亦是夏阳集体资产公司对土地的实际使用，同样是土地的实际使用权人，夏阳集体资产公司未获得分文土地使用补偿费，一审判决明显错误。对于夏阳街道办事处、夏阳集体资产公司的上诉请求，越宇房产经纪公司辩称，其于2008年办理房产证时，青浦区人民政府发出的青府土权(2008)3号文件明确了越宇房产经纪公司对沪青平公路XXX号土地的使用权，且越宇房产经纪公司持有的房产证上亦明确了土地使用权人。夏阳街道办事处及夏阳集体资产公司关于上述土地的补偿款应归夏阳集体资产公司的观点无事实和法律依据。该款项补偿对象是土地使用权人即越宇房产经纪公司，而不是土地所有权人，更不是受托管理的夏阳集体资产公司，如果该款项归夏阳集体资产公司所有，就变成了自己补偿自己，显然不成立。越宇房产经纪公司与夏阳集体资产公司于2015年3月6日签订的《青浦区农村集体房屋土地续租合同》第五条的约定并无土地征收的相关费用归夏阳集体资产公司所有的意思。故一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。越宇房产经纪公司向一审法院起诉请求判令：1、夏阳街道办事处向越宇房产经纪公司支付动迁款3，658，725元；2、夏阳街道办事处向越宇房产经纪公司支付逾期付款利息192，732元，以3，658，725元的30％即1，097，617.50元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月15日起计算至2020年11月25日，为50，362元；以3，658，725元的30％即1，097，617.50元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月10日计算至2020年11月25日，为29，522元；以3，658，725元的40％即1，463，490元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年6月9日计算至2020年11月25日，为25，470元；以16，567，922元本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年6月9日计算至2020年7月29日，为87，378元。一审法院认定事实：1996年7月22日，上海市青浦县环城镇人民政府(甲方)与中韩合资上海美浓丝网印刷有限公司(以下简称“美浓印刷公司”，乙方)签订《合同》，第一条约定，甲方将现有的环城工艺编结厂全部建筑(包括门市房和所有附属建筑6，577.24平方米)的产权和15.34亩土地的使用权转让给乙方。转让价格为5，000，000元，建筑物永远归乙方所有，土地使用权自合同签订之日起45年。第二条约定，环城工艺编结厂旁5亩土地也归乙方使用，其期限为45年。为取得使用权，由甲方负责办手续，由乙方支付手续费人民币150，000元。第三条约定，由乙方支付给甲方20.34亩土地的使用费，其费用定为每年每亩地602美元，此费用在使用期间不变，并每年分二次支付(每年一月第一周内付1／2，七月第一周内付1／2)，除土地使用费外一切费用乙方不予负担，并由甲方负担，但45年使用中的一切修理费及追加的费用归乙方负担。第四条约定，现有环城工艺编结厂的50千瓦电量无偿转让给乙方，由甲方负责增量到200千瓦，由乙方向甲方只支付增量所需费用100，000元。第五条约定，付款方法：关于建筑物的产权和土地使用的合同签定并办好有关手续之后，乙方向甲方先支付2，250，000元(含5亩地的征用及45年的使用费用和增电量费用)，余款3，000，000元于1997年末前支付。乙方的产权证明出来后，由甲方积极配合为乙方向银行贷款流动资金3，000，000元。2003年5月30日，上海市青浦区青浦镇人民政府(原上海市青浦县环城镇人民政府，甲方)与中韩合资美浓印刷公司(乙方)签订《补充协议书》，内容为：上记甲、乙双方于1996年7月22日签订一项有关土地使用费每年上缴细则，在此基础上由于政府动迁，乙方实际土地面积发生变化，于原来17亩减去动迁1.5亩为15.5亩(实际使用土地面积)。经过甲、乙双方友好协商，就有关乙方上缴甲方每年的土地使用费达成协议。一、乙方就每年的土地使用费从2003年开始，每亩5，000元，计15.5亩＊5，000元，合计77，500元，每年上缴甲方。二、土地使用权归乙方，原合同土地使用期限不变。三、付款方法：每年分二次支付，当年7月份与12月份。1997年12月30日，美浓印刷公司取得产权证，厂房11幢，厂房建筑面积6，291平方米，土地使用面积8，002平方米，地号为环城镇塔湾村50丘。2003年3月24日，美浓印刷公司将上述厂房中的1-4、6-10幢(建筑面积5，901平方米)抵押给中国农业银行上海市青浦支行。2004年11月19日，因(2004)青民二(商)初字第1186，1187号案件将上述厂房司法查封，地号青浦区工业园区16街坊50丘，土地共用面积7，952平方米，规划用途为轻纺工业。2005年1月10日，因(2005)青民二(商)初字第12号案件对上述厂房进行轮候查封，地号青浦区工业园区16街坊50丘，土地共用面积7，952平方米，规划用途为轻纺工业，使用权来源为集体土地批准使用。(2005)青执字第1169号案件中，法院委托上海国城房地产估价有限公司对上海市青浦区沪青平公路XXX号美浓印刷公司工业用途房地产进行评估。评估对象的产证证号为沪房地产青字(1997)第003011号，土地权属性质为集体，用途为工业用地，地号为环城镇塔湾村50丘，使用年限为1997年9月22日至2040年12月21日，总面积为8，002平方米。估价对象集体土地每年须支付相关费用。产证的建筑面积为6，291平方米，估价时厂区内的5号房已经被拆除，估价对象的总建筑面积为5，996平方米。以2005年5月30日为估价时点，估价对象的房地产价格为6，386，000元，其中：取得使用集体土地价格为649，000元，建筑物现值5，737，000元。2005年8月12日，上海市高级人民法院委托上海技术产权拍卖有限公司对青浦区人民法院(2005)青执字第1169号一案所涉及的建筑面积6，291平方米的房屋11幢及8，002平方米的土地(集体性质、工业用地)进行拍卖。2005年11月18日，越宇房产经纪公司以成交总价6，800，000元取得青浦区沪青平公路XXX号(建筑面积：5，996平方米)。2005年12月8日，(2005)青执字第1169号案件裁定：原属于被执行人美浓印刷公司所有的坐落于上海市青浦区沪青平公路XXX号(原房地坐落登记为青浦县环城镇塔湾村)的房地产(其中建筑面积6，291平方米、土地使用面积为8，002平方米)归越宇房产经纪公司所有。2007年12月11日，越宇房产经纪公司委托青浦房地产测绘所对涉案厂房进行调查，调查成果为土地面积6，968.96平方米，建筑面积5，996平方米。2008年1月14日，关于同意美浓印刷公司用地变更为越宇房产经纪公司的通知(青府土权［2008］3号)，内容为：“经审核，测绘部门测绘，根据(2005)青执字第1169号协助执行通知书。同意美浓印刷公司用地变更为越宇房产经纪公司用地，面积6，968.96平方米(青浦镇塔湾村50-1宗地)，用地性质(集体)，用途(工业)”。2008年4月24日，上海越宇房地产经纪有限公司取得产权证，厂房建筑面积5，996平方米，用途工业用地，地号青浦区工业园区16街坊50／1丘。宗地面积6，959平方米。涉案土地的所有权人为青浦区夏阳街道农民集体。2010年9月10日，夏阳集体资产公司(甲方)与越宇房产经纪公司(乙方)签订了《青浦区夏阳街道集体资产租赁合同》，第一条约定，甲方将位于青浦区沪青平公路XXX号(原美浓印刷公司)土地15.31亩，(按房屋土地测绘技术报告书面积10，208.011平方米)租赁给乙方使用。第二条约定，该土地于1996年7月22日甲方与中韩合资美浓印刷公司签订土地使用权合作合同45年(即1996年7月22日至2041年7月21日止)，由于美浓印刷公司无法归还中国农业银行上海市青浦支行借款及利息被法院起诉将房屋进行拍卖，由乙方以6，800，000元价格拍得，因此地上建筑物归乙方所得。根据以上情况，土地租赁期限按1996年7月22日与美浓印刷公司合作期限至2041年7月21日收回。第三条约定，租金暂定五年，即2010年1月1日至2014年12月31日止，每年每亩5，000元，全年为76，550元，实行先付后用，每半年支付一次。2015年起另行商定。第四条约定，租赁期间，如发生征收与租赁土地相关的费用，由乙方支付。第五条约定，原签订的土地租赁合同提前终止。第六条约定，租赁期间内如遇国家建设需要提前终止合同，乙方必须服从，甲方不予补偿外，双方必须信守合同，任何一方均不得擅自修改或随意废除合同。本合同中如有未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。2018年1月24日，越宇房产经纪公司向夏阳集体资产公司支付2017年的土地使用费81，143元；2018年9月28日，越宇房产经纪公司向夏阳集体资产公司支付2017年的土地使用费81，143元；2020年7月23日，越宇房产经纪公司向夏阳集体资产公司支付2019年1月至2019年7月16日的土地使用费50，714元。2019年7月15日，青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)与越宇房产经纪公司(乙方)签订了《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》，第一条约定，根据《上海市土地储备办法》《上海市土地储备办法实施细则》等规定，甲方拟对上海市青浦区夏阳街道城中南路东侧地块的乙方土地实施储备。第二条约定，乙方的房屋坐落于青浦区夏阳街道沪青平公路XXX号，属于上述征收决定的征收范围。第三条约定，被征收房屋经上海金虹房地产估价有限公司评估，有证房屋评估价12，879，779元，相应的土地使用权取得费用3，658，725元，无证房屋价2，936，257元。第四条约定，停产停业损失为2，098，600元。第五条约定，经上海金虹房地产估价有限公司评估，被征收房屋装修及附属物17，171，010元。第六条约定，速签奖励费1，045，350元，速搬奖励费299，800元，协商奖励4，989，008元。第八条约定，因涉及与夏阳集体资产公司15.31亩土地租赁协议，现对沪房地青字(2008)第003863号土地使用权的补偿款3，658，725元暂不支付，由法院依法判决后予以拨付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效。故本案的争议焦点为《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》中约定的土地使用权取得费用3，658，725元应归何方所有。关于土地取得费的性质问题。根据相关规定，相应土地使用权取得费用，是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。因此，从其文义及内涵来看，该项补偿费用理应与集体土地使用权的取得具有直接关联。越宇房产经纪公司为取得涉案土地的使用权，支付了相应的对价且之后按约向夏阳集体资产公司支付了租金，从涉案土地使用权的实际权利人的角度来看，本案争议的土地使用权取得费用归越宇房产经纪公司，故对越宇房产经纪公司的第一项诉讼请求，法院予以支持。双方就上述土地使用权取得费用支付条件未达成一致意见，越宇房产经纪公司主张的利息缺乏依据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处应于判决生效之日起十日内支付上海越宇房地产经纪有限公司土地使用权取得费用3，658，725元；二、驳回上海越宇房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，夏阳街道办事处在一审审理中提供的其于2017年7月7日提交给青浦区房屋土地征收补偿工作指挥部的《关于青浦区夏阳街道环城水系关联地块国有土地企业先行协议征收补偿方案的请示》(青夏街［2017］60号文)中第四条“房屋补偿的内容”记载：“(一)评估报告部分：1、房屋评估价(其中无证房按评估咨询价×70％)；2、相应的土地使用权取得费用；3、附属物、构筑物、绿化等的补偿；4、库存搬迁和安装费用；5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用”。二审审理中，就上述《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》中第八条关于“因涉及与上海青浦夏阳集体资产经营有限公司15.31亩土地租赁协议，现对沪房地青字(2008)第003863号土地使用权的补偿款3，658，725元暂不支付，由法院依法判决后予以拨付”的约定，双方一致确认，现除本案纠纷外，双方之间并无任何诉讼。本院认为，本案中，各方当事人就夏阳街道办事处与越宇房产经纪公司所签订的《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》中约定的“土地使用权取得费用”3，658，725元的归属产生争议。本院认为，上述“土地使用权取得费用”应属于越宇房产经纪公司所有，理由如下：一、涉案《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》明确是对集体土地上的房屋进行补偿，夏阳街道办事处自行提供的补偿方案中明确相应的“土地使用权取得费用”属于房屋评估报告的组成部分，争议的“土地使用权取得费用”约定在涉案《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》第三条(房屋评估)项下，可见本案中各方争议的“土地使用权取得费用”是依附于被征收房屋的，而被征收房屋的产权证登记在越宇房产经纪公司名下；二、涉案《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》签订之前，夏阳街XXX委托了上海金虹房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，经评估的房地产总价中包括了争议的“土地使用权取得费用”3，658，725元，涉案《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》中约定的“土地使用权取得费用”即来源于此。鉴于评估的被征收房屋价值是根据被征收房屋及其占用土地使用权的实际状况，在某一价值时点正常交易情况下的房地产市场价格，故该评估价值与土地使用权是否基于租赁取得无关。夏阳集体资产公司认为其作为涉案土地的所有权人并收取租金的行为亦可证实其对土地的实际使用，并要求分得土地使用权取得费用，理由明显牵强。越宇房产经纪公司与夏阳集体资产公司于2015年3月6日签订的《青浦区农村集体房屋土地续租合同》中关于“租赁期间，如发生征收与租赁土地相关的费用，由乙方配合甲方处理，如遇房屋等拆迁费用，甲方配合乙方处理”的约定亦无法得出上述土地使用权取得费用归夏阳集体资产公司所有的结论。据此，涉案《上海市集体土地上房屋征收补偿协议》中所约定的“土地使用权取得费用”应属于越宇房产经纪公司所有。一审法院判决夏阳街道办事处应按约向越宇房产经纪公司支付争议的“土地使用权取得费用”3，658，725元，并无不当。至于夏阳集体资产公司针对一审法院适用独任制审理普通程序案件提出的异议，鉴于一审法院的程序并未违反最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，故夏阳集体资产公司该主张，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40，069.8元，由上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处与上海青浦夏阳集体资产经营有限公司各半负担20，034.9元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 俞 璐法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……