广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2963号原告：广东恒鑫置业有限公司，地址：英德市×××××以西凤凰城以北滨江尚品6号楼首层6-8号。法定代表人：林某1。委托代理人：吴孝平，公司员工。被告：张宇希，男，1995年8月10日出生，汉族，中山市人，地址：广东省中山市石岐区××××××××××××××，身份证号码：442××××××××××××999。委托代理人：刘良康，广东青于蓝律师事务所律师。原告广东恒鑫置业有限公司与被告张宇希民间借贷纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告广东恒鑫置业有限公司的委托代理人吴孝平以及被告张宇希的委托代理人刘良康均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广东恒鑫置业有限公司的诉讼请求：1、判令被告立即返还原告借款人民币226000元，并支付利息107861元（暂计至2021年4月30日，实际应计至被告还清借款为止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月18日，被告向原告借款人民币316000元作为购买滨江尚品11号楼D栋301房和302房的购房首付款，并签订了《借款协议书》，该《借款协议书》约定：借款人在2020年4月18日前一次性还清借款，不收取利息，若借款人未能在2020年4月18日前还款，借款人要按月利率2%从借款之日起支付利息直至还清借款，《借款协议书》签订后，原告即依约将该借款转为被告向原告支付的购房款。被告方未按照借款协议书约定的还款日期按时还款，经原告多次催款，被告只于2020年11月30日和2021年1月13日分别还款9万元和2万元，至今尚欠原告借款226000元及利息107861元，为此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至贵院，以维护自身合法权益，望判如所请。被告张宇希答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《借款协议书》和《借条》因违反法律、行政法规的强制性而无效。理由如下：1、2017年9月29日施行的住房和城乡建设部、人民银行、银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第一条规定：严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。本案中，被答辩人在明知答辩人无能力支付首付款的情况下为了套取银行的贷款而承诺为答辩人提供首付款项，被答辩人为了套取更多的银行贷款，要求答辩人同时购买两套房产，这严重违反了上述通知的禁止性规定。2、根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法（2019)254号）明确指出：违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。本案中，答辩人与被答辩人签订的《借款协议书》和《借条》的目的完全是套取银行贷款，这严重影响金融安全，按照上述通知的精神，《借款协议书》和《借条》应当认定无效。二、本案中，答辩人与被答辩人虽然签订了《借款协议书》和《借条》，但实际上被答辩人并没有向答辩人支付借款。2019年10月18日，答辩人与被答辩人签订《商品房预售买卖合同》，合同约定：答辩人购买被答辩人（广东恒鑫置业有限公司）开发建设的位于英德市×××××以西凤凰城以北滨江尚品11号楼D栋301号、302号房，在签订《商品房预售买卖合同》的同时，答辩人与被答辩人还签订了两份《借款协议书》和两份《借条》，第一份《借款协议书》的内容为：乙方（张宇希）购买甲方（广东恒鑫置业有限公司）开发的滨江尚品11号楼D栋301号房，房款总售价为人民币陆拾玖万肆仟元（694000元），首付款为人民币贰拾万零玖仟元（209000元），现乙方缴纳部分首付款人民币玖万元整（90000元），剩余首付款人民币壹拾壹万玖仟元（119000元）由甲方借给乙方，该借款甲方以现金方式支付给乙方。《借条》也明确载明，借款人：张宇希向广东恒鑫置业有限公司借款人民币壹拾壹万玖仟元(119000元），该借款由广东恒鑫置业有限公司以现金支付给借款人张宇希。第二份《借款协议书》的内容为：乙方（张宇希）购买甲方（广东恒鑫置业有限公司）开发的滨江尚品11号楼D栋302号房，房款总售价为人民币柒拾万零柒仟元（707000元），首付款为人民币贰拾捌万柒仟元（287000元），现乙方缴纳部分首付款人民币玖万元整（90000元），剩余首付款人民币壹拾玖万柒仟元（197000元）由甲方借给乙方，该借款甲方以现金方式支付给乙方。《借条》也明确载明，借款人：张宇希向广东恒鑫置业有限公司借款人民币壹拾玖万柒仟元（197000元），该借款由广东恒鑫置业有限公司以现金支付给借款人张宇希。从两份《借款协议书》和《借条》的内容来看，3O1、302号两套房的首付款总和为人民币496000元，答辩人己支付两套房的首付款为人民币180000元，剩余316000元首付款未支付。也就是说，被答辩人（广东恒鑫置业有限公司）是以现金的方式一次性支付了人民币316000元的借款给答辩人，如此之大的借款金额以现金的方式一次性支付显然是不符合常理的，虽然答辩人与被答辩人之间签订了《借款协议书》和《借条》，但实际上被答辩人并未向答辩人支付借款，答辩人也从未收到被答辩人支付的任何款项，双方签订的《借款协议书》和《借条》并没有成立。三、本案实质上是答辩人向被答辩人购买滨江尚品11号楼D栋301、302房而产生的债务，被答辩人应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定要求答辩人支付款项。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院查明本案事实，依法驳回其诉讼请求！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年10月18日,原告广东恒鑫置业有限公司（甲方）与被告张宇希（乙方）签订《借款协议书》,约定乙方购买甲方开发的滨江尚品11号楼D栋301、302(以下简称涉案房屋),301号房屋的房款总额为694000元,首付款209000元,现乙方缴纳部分首付款90000元，剩余首付款119000元由甲方借给乙方。302号房屋的房款总额为707000元,首付款287000元,现乙方缴纳部分首付款90000元，剩余首付款197000元由甲方借给乙方。上述两份借款协议均约定剩余首付款的借款由甲方以现金支付给乙方。乙方承诺在2020年4月18日内一次性还清借款。若乙方在本协议约定的还款期内按时还款，则甲方不收取乙方利息，如乙方逾期还款，则利息从借款当日即2019年10月18日起按月利息2%计付。若乙方逾期超过一个月，甲方有权单方面解除甲乙双方所签订的商品房买卖合同，收回房另行出售，且已收的首付款不予退还。在乙方未还清甲方所借给乙方的首付款之前，乙方所买的房屋不办理交房和办证手续。签订协议后,被告张宇希当天出具借条给原告广东恒鑫置业有限公司,确认收到广东恒鑫置业有限公司借款316000元,用于支付其向广东恒鑫置业有限公司购买涉案房屋的首付款，原告向被告出具收款数据确认收到涉案房屋的全部首付款。同日,双方签订《商品房买卖合同（预售）》。2019年11月4日,涉案房屋办理商品房合同登记备案。庭审中原被告双方明确被告张宇希向原告广东恒鑫置业有限公司的付款情况如下:2020年11月30日付款70000元,2021年1月13日付款20000元。以上事实有原告提供的借款协议、借条、收据、商品房买卖合同以及本院的庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点有：一、案涉纠纷性质是民间借贷还是商品房买卖合同纠纷;二、原告主张的借款本金及利息诉请应否支持。一、关于案涉纠纷性质为民间借贷纠纷还是商品房买卖合同纠纷的问题。本案中,被告为购买原告开发的涉案房屋向原告借款,后与原告签订《借款协议书》并出具借据,双方在《借款协议书》中确认借款数额、履行期限及违约责任。虽然原告未在形式上将316000元款项交付给被告,但该款项已实际抵作被告购买的房屋房款,被告在事实上对该款项已经使用并受益,案涉《借款协议》虽基于商品房买卖所产生,但被告的真实意思表示确实是向原告借款支付房款，故被告与原告之间存在民间借贷民事法律关系,系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。因此,原告为主张被告返还剩余借款起诉，本案依法应为民间借贷纠纷。二、关于本案借款的借款本金是否清偿以及应支付的利息问题。被告均作为涉案房屋的买受人及涉案借款的实际使用人,在原告为其垫付部分首付款,且双方约定了借款的具体数额、借款期限、借款用途及违约责任的情况下,双方就此形成合法有效的借贷关系,双方当事人均应按约履行各自的义务。原告所出具的购房款的收款收据,可以视为已履行了出借资金的支付义务。原告直接将借款转为购买房屋的部分首付款,借款协议中也明确约定了具体的借款期限和还款时间,现借款期限已届满,被告未及时偿还借款,显属违约,理应承担违约责任,故原告请求被告偿还借款本金及利息的诉讼请求合法有据,本院依法予以支持。由于原被告双方在借款协议中明确约定若被告在2020年4月18日偿还借款本金316000元则该借款期间不收取利息,但若被告未能在该期间偿还借款则应从借款之日起按月利息2分计付利息，现原被告双方均明确被告仅在2020年11月30日和2021年1月13日分别付款70000元和20000元，被告支付部分借款的时间迟于约定的最后还款期限，故被告应按照借款协议约定自2019年10月18日起计付利息，对于利息的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。在签订合同时原被告双方约定的月息2分未违反最高人民法院关于民间借贷的司法保护上限，最高人民法院对于民间借贷的相关司法解释规定自2020年8月20日起民间借贷的利息依法应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍作为民间借贷的司法保护上限，故被告应自2019年10月18日开始以实际借款本金316000元按照月息2分计算至2020年8月19日，被告应自2020年8月20日开始至2020年11月30日依法应以借款本金316000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息，另,因双方未约定被告给付的9万元款项是先偿还利息还是本金,被告从2019年10月18开始根据约定应就逾期还款产生相应的利息,依法其还款9万元应先抵充利息再抵充本金,结合被告已支付的款项及时间,2019年10月18日至2020年8月19日的利息为63200元，2020年8月20日至2021年1月20日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场（一年期）报价利率为3.85%，故2020年8月20日至2021年1月13日,被告应支付的利息为17931.9元，被告分别于2020年11月30日和2021年1月13日各支付70000元和20000元，故被告在2020年11月30日支付的70000元为借款利息，被告于2021年1月13日支付的20000元在扣除利息后尚欠的本金为307131.9元【316000元-（90000元-63200元-17931.9元）】，被告仍应自2021年1月14日开始应以借款本金307131.9元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至被告还清借款为止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条、第二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、限被告张宇希于判决发生法律效力之日起七日内向原告广东恒鑫置业有限公司偿还借款本金307131.9元及利息(自2021年1月14日开始应以借款本金307131.9元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至被告还清借款为止);二、驳回广东恒鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3153.96元由被告张宇希承担2500元，原告自行承担653.96元。原告已向本院预交案件受理费3153.96元，在本判决发生法律效力后本院向其退还2500元。被告张宇希应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币2500元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇二一年七月二十九日书记员  陈斯燕附：英德市人民法院标的款账号户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：713×××××××××××004。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账号，当事人转(存)入该账号，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。