湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初2217号 原告：宁远萨维尔物业管理有限公司。 所住地：宁远县舜陵街道九嶷南路159号。 法定代表人：付爱民，总经理。 委托诉讼代理人：徐茂利，男，该公司员工。 被告：李国玲，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司与被告李国玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁远萨维尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐茂利、被告李国玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币3826元；二、判令被告支付滞纳金人民币367元；三、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，原告与宁远金泰置业有限公司签订了《金水湾・宁郡华府前期物业委托服务合同》(以下简称《物业服务合同》），合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限两年。业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，本合同自行终止。同日，原告还向宁远县房产局对接管宁郡华府小区的物业进行登记备案，至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定了原告提供物业服务的基本情况，受益人(业主)按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，缴纳标准为每平方1.0／月(包含公共水系、电梯、公共用电运行费用)，缴费时间为每年首月15日前缴纳全年的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系上述物业8栋1单元905房的业主，物业面积119．56平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年9月l日至2021年4月30日的物业管理费用人民币3826元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币367元。被告，原告多次催缴，被告拒不履行自己的缴费义务。现特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告的诉请。庭审中，原告将第一项、第二项变更诉请：一、判令被告支付原告物业管理费（计算至2012年6月30日止）4065元；二、判令被告支付滞纳金人民币691元。 被告李国玲辩称，1、答辩人与原告没有签写任何具有法律效力的合同或相关协议，双方不存在任何法律关系，原告无诉讼主体资格。就算原告方与答辩人之前的物业管理公司签有委托或转让合同书，但没有征得业主方同意，双方也不构成法律上的权利与义务关系；2、答辩人与泰丰物业公司签订了一份《前期物业委托服务合同》，根据该合同第三十三条的约定，本合同期限自甲方通知入伙之日起到业主委员会成立日止。自该份合同签订之后，答辩人就再未与其他任何物业管理公司签订新的合同。且到目前为止，泰丰物业公司也未书面通知答辩人原合同已经解除，因此原合同继续有效。导致现在的局面，泰丰物业公司要承担完全责任；3、答辩人之前的物业费按购房面积每平方米1元计算的，现在按每平方米1.1元计算，况且还不存在任何合同，就是有合同都不能随便改动；4、萨维尔物业服务并不到位，一直乱作为。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司为支持其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同；2、交房验收表；3、钥匙领取表；4、室内装修要求及规则；5、室内装修竣工验收单；6、前期物业委托服务合同；7、业主临时管理规约确认书。 被告李国玲为支持其辩解理由依法向本院提交了如下证据：1、收据及文件；2、照片；3、照片。 本院组织当事人对以上证据进行了质证，对原告提交的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号证据，被告无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对被告提交1号证据真实性予以采信，但其与本案无关联性；对被告提交的2号、3号证据，被告未提交其他证据相佐证，本院不予采信。 根据以上采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告李国玲系宁远县宁郡华府8栋1单元905房（面积为119.56平方米）的业主，被告于2016年7月27日与宁郡华府的开发商永州市泰丰房地产开发有限公司办理交房手续。被告于2016年7月27日与永州市泰丰房地产开发有限公司签订了《金水湾・宁郡华府前期物业委托服务合同》，合同第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅（高层）1元/月（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用）……。后永州市泰丰房地产开发有限公司因资金问题转让给宁远金泰置业有限公司，2017年1月1日，宁远金泰置业有限公司作为甲方与原告宁远萨维尔物业管理有限公司作为乙方签订了《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对金水湾·宁郡华府提供前期物业管理服务。合同第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅（高层）1.1元/月（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用）……。合同第八条约定物业管理费按年交纳，每年首月15日前交纳当年费用。合同第三十一条约定业主和物业使用人违反本合同第五条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如拖延迟交物业服务费用超过一个月，乙方可向人民法院提起诉讼处理。合同签订后，原告宁远萨维尔物业管理有限公司为被告居住的宁远县宁郡华府提供物业管理服务，被告收房后也事实上认可原告宁远萨维尔物业管理有限公司提供的物业管理服务，但被告李国玲只交纳了一年的物业费（按当时优惠方案可享受二年的物业待遇，即从2016年9月1日到2018年8月31日），之后未向原告缴纳物业费，至2021年4月30日下欠32个月的物业费。经原告多次催缴，被告仍然未缴纳物业费。原告于2021年6月15日向本院提起诉讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告宁远萨维尔物业管理有限公司与宁远金泰置业有限公司签订的《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因此，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。同时被告李国玲作为宁郡华府的业主，受《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》的约束。原告宁远萨维尔物业管理有限公司已按照合同的约定提供了物业管理服务；而被告李国玲应负有按照合同规定的日期按时将物业费交给原告宁远萨维尔物业管理有限公司的义务。现被告李国玲未按时缴纳物业费，已属违约。现原告要求被告向原告支付2018年9月1日至2021年6月30日欠缴物业费4065元（119.56㎡×1元∕㎡∕月×34月=4065元）的诉讼请求，本院予以支持。同时《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》约定了业主未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向原告宁远萨维尔物业管理服务有限公司支付违约金，但双方约定的违约金过高，原告主动将违约金调整为691元符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 由被告李国玲在本判决书生效后七日内向原告宁远萨维尔物业管理有限公司欠缴的物业费4065元及滞纳金691元，合计4756元。 如未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李国玲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  谭格章 二〇二一年八月十七日 法官 助理  唐 翔 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。