福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0583民初7789号 原告：南安中禧房地产开发有限公司,住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 被告：吴文科，男，1978年2月14日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安中禧房地产开发有限公司(以下简称中禧房地产公司)与被告吴文科商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中禧房地产公司的诉讼代理人刘鹏，被告吴文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中禧房地产公司向本院提出诉讼请求：1.吴文科立即支付剩余购房款47万元；2.吴文科支付违约金73890元（违约金按日万分之五计算，其中17万元自2015年5月15日起算，暂计至2016年8月31日为40290元，30万元自2016年1月21日起算，暂计至2016年8月31日为33600元）。事实和理由：2015年3月6日，中禧房地产公司与吴文科签订一份《商品房买卖合同》，约定吴文科向中禧房地产公司购买位于南安市滨江首府二期x栋xxx单元的房产，总价款为684952元；吴文科应于2015年3月6日向中禧房地产公司支付首付款384952元，余款30万元办理银行按揭贷款。附件六《合同补充协议》第三条第四款约定：“乙方应在签订商品房买卖合同时向银行提供按揭贷款所需的全部资料……乙方应于接到银行或甲方书面通知7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款。”第八条约定：“逾期超过90天后，自《合同》规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方逾期应付款万分之五的违约金。”同日，双方还签订了一份《关于公积金提取追加首付的补充协议》，补充协议第二条约定：“应于2015年3月6日缴纳购房款共计人民币384952元……剩余购房款17万元整，办理公积金提取转入，公积金提取转入约定时间从2015年3月6日起至2015年5月15日止”，第三条第二款约定：“……如因乙方原因公积金未能在约定的时间内提取，乙方同意在2015年5月15日前一次性交清剩余房款”。上述合同签订后，吴文科既未能按约付清全部首付款，也未办理按揭手续，虽经中禧房地产公司发函要求支付首付款及办理按揭手续，但吴文科均不予理会。 吴文科辩称，第一，他于2015年3月6日与中禧房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定总价为684952元。签约当日，他已经向中禧房地产公司支付了购房款384952元，已按照约定如实履行了合同义务，因此，他尚欠购房余款为30万元，而非47万元。按照合同约定，他有权就购房余款30万元办理银行按揭手续。第二，中禧房地产公司主张他支付违约金毫无道理。他并没有任何违约，17万元的购房款已经于签约当日支付，他没有任何违约，无需负担莫须有的违约金。剩余购房款30万元拟办理按揭贷款手续，他也没有违约，无需负担违约金。中禧房地产公司应以书面形式告知他到哪家指定银行办理，并协助他办理按揭手续，但是中禧房地产公司并没有履行其告知义务和协助义务，而是从律师函催告，他怎么去办理按揭手续？中禧房地产公司违背诚实信用原则，至今没有开具17万元购房款的发票给他，导致按揭贷款无法办理。因此，他并没有违约，真正违约的是中禧房地产公司。综上所述，他认为中禧房地产公司的起诉毫无事实和法律依据，他买房没有买成房东，反而买成了“被告”。据他了解，中禧房地产公司存在多处明显的违法行为，他恳请人民法院依法裁判，驳回中禧房地产公司的全部诉讼请求，而且他保留进一步追究中禧房地产公司违约行为和违法行为的责任。 本院经审查认定事实如下：中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营的有限责任公司。位于南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层的房产系中禧房地产公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订编号为201501646号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，合同约定吴文科购买中禧房地产公司开发的址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第x幢x层xx号房，建筑面积共142.65平方米，单价为每平方米4801.63元，总金额684952元，买受人选择银行按揭付款。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等内容。附件六《合同补充协议》第三条约定，根据《合同》第六条的约定，若甲乙双方选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，甲乙双方应遵守以下条款之约定：1、乙方应于2015年3月6日向甲方支付首期款384952元，余款30万元办理银行按揭。2、乙方确认在选择按揭贷款方式时，已经对申请按揭贷款（及公积金贷款）可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数取得贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款，按揭银行根据乙方的实际情况决定是否给予按揭贷款及决定具体借款成数和年限。4、乙方应在签订商品房买卖合同时向银行提供按揭贷款所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款……第四条约定，乙方如未按《合同》约定的时间付款，按下列处理：1、逾期不超过90天，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天后，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。3、逾期超过120天后，乙方在甲方书面催告30天后仍未支付应付款的，甲方有权解除合同。甲方解除《合同》的，乙方所交款项不予退还。2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司还签订了一份《关于公积金提取追加首付的补充协议》，约定吴文科应于2015年3月6日缴纳购房款共计384952元，并且吴文科已于2015年3月6日现金支付购房款共计214952元，剩余购房款17万元，办理公积金提取转入。公积金提取转入约定时间从2015年3月6日起至2015年5月15日止，吴文科需将公积金转账金额转入中禧房地产公司账户内。若吴文科未能在约定的时间将公积金转入中禧房地产公司账户则视为吴文科违约。吴文科应积极配合中禧房地产公司办理公积金提取，如因吴文科原因公积金未能在约定的时间内提取，吴文科同意在2015年5月15日前一次性交清剩余房款共计17万元等内容。2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司尚签订了一份《“滨江首府”签约客户情况登记表》，载明已收到签约首付款214952元（含定金），发票号为0001283等内容。其中的5万元是在2013年10月1日通过POS机刷卡支付，164952元是在2015年3月6日通过POS机刷卡支付，并由中禧房地产公司就上述款项于2015年3月6日向吴文科出具了一张《收款收据》，发票号码为0001283。2015年4月3日，中禧房地产公司又就上述款项向吴文科出具了一张《销售不动产统一发票》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中禧房地产公司提供的2015年11月12日的《催告函》，2016年7月11日的《律师函》复印件及EMS邮寄单、回执单，吴文科对其中的《催告函》提出异议，并表示未收到该函，因中禧房地产公司未提供相关证据证明其向吴文科邮寄该函，故对该《催告函》不予认定；吴文科对于其他证据的真实性均没有异议，故予以认定，这些证据可以证明中禧房地产公司通过福建衡兴明业律师事务所于2016年7月11日向吴文科催讨购房款的情况。2.吴文科提供的2016年6月16日的《催告函》，中禧房地产公司对其真实性没有异议，故予以认定，但该《催告函》不足以证明吴文科已向中禧房地产公司支付了购房款384952元。按双方签订《“滨江首府”签约客户情况登记表》和《关于公积金提取追加首付的补充协议》的约定，中禧房地产公司在购房合同签订时仅收到吴文科支付的购房款214952元，余下的首付款17万元，双方约定提取公积金支付，尔后吴文科没有按照约定提取公积金17万元以支付购房款。虽然吴文科主张购房合同签订当日又以现金形式支付购房款17万元，但却没有相应的付款凭证为据，且中禧房地产公司予以否认，因吴文科主张现金支付且没有付款凭证证明，这明显与交易习惯不符，其证明力低，不予采信。故综合本案双方提供的证据及庭审陈述，仅能确认吴文科向中禧房地产公司支付了购房款214952元，另17万元未实际支付。3.中禧房地产公司提供的《借条》，吴文科对其真实性没有异议，故予以认定，但在该条据上并没有约定办理公积金贷款，故对中禧房地产公司主张吴文科选择公积金贷款不予采信。4.中禧房地产公司提供的其他材料（字据），吴文科提出异议，且该字据上未体现出具人，也未经吴文科确认，故对该证据不予认定。 本院认为，中禧房地产公司依法取得房地产开发与经营资质，并取得了商品房预售许可证，吴文科向中禧房地产公司购买址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第x幢x层xx号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，双方签订的《商品房买卖合同》（包括附件六的《合同补充协议》）、《“滨江首府”签约客户情况登记表》和《关于公积金提取追加首付的补充协议》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方约定，吴文科除了在2015年3月6日交纳购房款214952元外，还应提取公积金17万元转入购房款，且公积金17万元约定的转入时间为2015年3月6日至2015年5月15日，若吴文科未能在约定的时间内提取公积金，则应在2015年5月15日前交清购房款17万元，但吴文科既未能提取公积金17万元转入购房款，也未向中禧房地产公司交纳该部分款项，吴文科已经违约，依照合同约定，吴文科应立即支付该部分购房款，并承担相应的违约责任，即应按日万分之五支付自2015年5月16日起的违约金，现中禧房地产公司请求违约金暂计算至2016年8月31日，并没有超过双方的约定，予以照准，违约金数额为：17万元×0.0005元/日×474日=40290元。按照双方约定，商品房抵押按揭贷款的银行由中禧房地产公司指定，因中禧房地产公司未能提供证据证明其已向吴文科指定了按揭贷款银行，故对吴文科关于不知向哪家银行办理按揭贷款手续的主张予以采信，现中禧房地产公司请求吴文科立即支付余下购房款30万元及逾期支付该款项的违约金，理由不能成立，不予支持。对于该部分购房款，由双方另行处理。 综上所述，本院对中禧房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下： 一、吴文科应于本判决生效后十日内支付南安中禧房地产开发有限公司购房款17万元及违约金40290元； 二、驳回南安中禧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9239元，减半收取计4620元，由南安中禧房地产开发有限公司负担2834元，由吴文科负担1786元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一六年十二月十二日 书记员  杨玲娥 速录员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。