河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终1550号上诉人（原审被告）：临颍建业城市建设有限公司。住所地：河南省临颍县新城路与繁昌路交叉口西南角。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小丹，该公司员工。委托诉讼代理人：杨好丽，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司临颍支行。住所地：河南省临颍县人民路中段。负责人：李晓颍，该支行行长。委托诉讼代理人：李梓豪，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。原审被告：王志刚，男，1972年1月15日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。原审被告：赵素阁，女，1970年8月23日出生，汉族，住河南省临颍县。上诉人临颍建业城市建设有限公司（以下简称临颍建业公司）与被上诉人中国银行股份有限公司临颍支行（以下简称中国银行临颍支行）、原审被告王志刚、赵素阁借款合同纠纷一案，河南省临颍县人民法院于2020年7月9日作出（2020）豫1122民初401号民事判决，该判决生效后中国银行临颍支行不服，向本院申请再审，本院作出（2020）豫11民申252号民事裁定决定再审，并于2020年12月29日作出（2020）豫11民再96号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回河南省临颍县人民法院重审。河南省临颍县人民法院于2021年5月27日作出（2021）豫1122民初72号民事判决，临颍建业公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。临颍建业公司上诉请求：一、撤销河南省临颍县人民法院（2021）豫1122民初72号民事判决书，改判上诉人不承担保证责任；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、借款合同明确约定上诉人承担阶段性连带保证责任至办理抵押登记且被上诉人取得他项权证之日止，本案中被上诉人已于2015年10月27日取得他项权证，上诉人的保证责任应依约解除，一审以房产处于预抵押状态、未办妥抵押登记手续为由认定上诉人承担保证责任系事实认定错误、法律适用错误。1.上诉人、被上诉人及原审被告签订的借款合同及上诉人与被上诉人签订的贷款合作协议中均明确约定“由临颍建业城市建设有限公司提供阶段性担保”，“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。”在本案一审审理过程中，法院已查明原审被告与被上诉人已办理抵押登记手续，且于2015年10月27日由临颍县房地产交易市场管理所为被上诉人颁发临房押字第15××85号房地产他项权证，根据合同约定，至此上诉人的保证责任已经免除。2.在具体实践过程中，在商品房预售买卖交易中，开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋办理抵押登记、取得他项权证风险敞口期问题，愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取他项权证后不再承担保证责任。阶段性保证担保合作模式的初衷，在于解决贷款风险敞口期的问题，为解决住房按揭贷款在贷款发放后、抵押手续办理之前分期还款贷款到期不能偿还的风险，仅仅是为了督促开发商及时协助办妥抵押登记手续，协助银行取得他项权证实现抵押担保目的，这也是目前国内银行按揭贷款业务的行业惯常做法。结合本案，原审被告与被上诉人已按被上诉人要求办理抵押登记手续且被上诉人已取得房产他项权证，被上诉人可依法行使抵押权从而实现对涉案房屋的优先受偿权，填充未取得前的敞口风险以实现抵押担保目的，这与阶段性保证责任的目的也是一致的。3.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。因此，一审法院认定房产处于预抵押状态继而认定未办妥抵押登记手续，明显属于适用法律错误。二、根据现行法律规定及不动产登记中心的办事流程，被上诉人已取得涉案房屋的他项权证，虽系在未取得房屋产权证情形下办理，但根据办事流程获取他项权证已是办妥抵押登记手续的最后一步。临颍县房地产交易市场管理所作为政府权力部门颁证意味着对其所载权利的认可，因此不能否认他项权证的效力。同时，被上诉人完全可以以其已享有的抵押权就涉案房屋拍卖、变卖等价款优先受偿，实现抵押担保目的，保障自身的权益。三、如前所述，因被上诉人已取得临颍县房地产交易市场管理所颁发的他项权证，即政府权力部门已确认了被上诉人的抵押权，房屋产权证是否办理均不会影响被上诉人的抵押权的行使，一审法院对案件事实的认定明显存在错误。综上，借款合同明确约定上诉人承担阶段性连带保证责任至办理抵押登记且被上诉人取得他项权证之日止，被上诉人已取得他项权证且可实现抵押担保目的，上诉人的保证责任已解除，一审判定上诉人承担保证责任系明显的事实认定和法律适用错误，应依法撤销原判，改判上诉人不承担保证责任。中国银行临颍支行辩称，涉案房产目前仍为期房,未办理不动产权权利登记手续,答辩人就涉案房产未设立正式的抵押权登记,上诉人应对王志刚在本案中所负债务承担连带保证责任,理由如下：第一,建业公司所认为涉案房产已办理抵押登记手续,属于事实认识错误。根据临颍县自然资源局于2021年3月16日出具的证明文件,该房产产权目前的真实状态为期房,尚未办理不动产权权利登记手续,也未办理正式的房屋抵押登记手续,属于预抵押状态。商品房银行贷款办理正式的房屋抵押登记手续流程为先办理正式不动产权权利登记手续,也就是“期房转现房”,之后由房屋产权人、开发商、银行三方共同前往不动产登记机构办理抵押权登记。本案之所以会出现《房地产他项权证》,属于临颍县房产登记机构的历史遗留问题,临颍县在2015年10月所办理的“房屋抵押登记”与“抵押权预告登记”,均是出具《房地产他项权证》。相关部门在机构调整后已经更名为临颍县不动产登记中心,属于临颍县自然资源局下属单位,负责办理及查询房屋抵押登记与抵押权预告登记。第二,根据合同约定,建业公司就所涉债务承担阶段性保证责任,免责条件尚未达到。中国银行临颍支行与王志刚、建业公司在2015年10月28日所签订的编号:2015年按借合字191号《个人商业用房贷款合同》中,附件一第五条约定:“由建业公司承担阶段性保证”,附件二第四条约定:“若保证人提供阶段性连带责任担保的,则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起,保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”因此,建业公司不承担连带保证责任需要满足两个要件,第一是借款人办理完毕正式房屋抵押登记手续,第二是贷款人收到他项权证,相关证据证明,建业公司免除保证责任的条件尚未到达。另外,本案所涉2015年按借合字191号《个人商业用房贷款合同》签订于2015年10月28日,抵押权预告登记的《房地产他项权证》收到时间为2015年10月27日,若按照建业公司的解释,建业公司自2015年10月28日签订《个人商业用房贷款合同》,不需要承担一天的保证责任,这种解释显然是有悖常理的。第三,涉案房产目前尚不具备办理抵押权登记条件,责任应归结于王志刚及建业公司。建业公司上诉所依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第52条,当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持。本案就属于尚未办理建筑物所有权首次登记,建业公司认为抵押权自预告登记之日起设立属于对司法解释的理解错误。另外根据民法典关于时间效力的若干规定司法解释,民法典施行前已经终审的案件,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用民法典的规定。房地产公司在所售商品房购房人未办理权属登记且银行未设定正式的房产抵押权之前,就房贷承担阶段性保证属于银行与房地产公司合作过程中的一贯做法。涉案房产属于期房,尚未办理建筑物所有权首次登记,原审中王志刚称其与建业公司之间存在纠纷,建业公司所售涉案房产售价高于市场价接近一倍,所以其怠于办理房屋产权登记手续。综上,本案借款合同明确约定上诉人建业公司的保证期间为王志刚办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日,中国银行临颍支行目前就涉案房产仅办理了抵押权预告登记,未设立正式的抵押权登记,且王志刚怠于办理房屋产权登记手续。因此上诉人建业公司仍应当承担连带保证责任。恳请贵院采纳以上意见,依法公正判决,驳回建业公司上诉请求。中国银行临颍支行向一审法院起诉请求：1.解除原告和被告签订的《个人商品用房贷款合同》；2.判令被告王志刚偿还原告贷款本金1,358,661.82元及拖欠至2019年10月30日所欠利息48,384.19元，共计1,407,046.01元，2019年10月31日至被告实际结清欠款之日按合同约定支付利息、费用；3.判令被告赵素阁对王志刚的借款本息承担共同清偿责任；4.判令被告临颍建业公司对被告王志刚的借款本息承担连带保证责任；5.本案案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月24日，被告王志刚、赵素阁以购买被告临颍建业公司开发的位于临××南侧新城路西侧××小区××号商业用房向原告中国银行临颍支行申请个人贷款，贷款金额为1,880,000元，贷款期限为120个月。被告王志刚、赵素阁（××）作为抵/质押担保人申明本人自愿上述抵／质押物为借款人不超过上述申请金额和期限的借款提供担保。被告临颍建业公司作为保证担保人同意为借款人（王志刚）不超过上述金额和期限的借款负连带责任的保证担保。被告赵素阁作为该房产的共有人，向原告出具财产共有人承诺函，承诺同意王志刚以此房产作抵押向原告商借零售贷款，贷款金额1,880,000元，承担连带责任。经原告中国银行临颍支行、市行的依次审批，于2015年9月14日同意了被告王志刚贷款1,880,000元的申请，但约定放款前提条件为办理抵押登记或备案登记、签订借款合同、借据。2015年10月27日，临颍县房地产交易市场管理所为原告中国银行临颍支行颁发了临房押字第15××85号位于临××南侧新城路西侧××小区××楼××房的房地产他项权证。2015年10月28日，被告王志刚、赵素阁、临颍建业公司与原告签订个人商业用房贷款合同，贷款合同约定：由原告中国银行临颍支行向被告王志刚提供贷款1,880,000元，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮30%，每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，首期还款日为放款日第一个还款周期对应之前的最后一个10日，还款方式为等额本息还款法。被告赵素阁作为××同意提供抵押并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。被告临颍建业公司作为该笔贷款的保证人为被告王志刚在原告中国银行临颍支行的上述贷款提供了阶段性担保。该贷款合同附件二第三条约定：1．下列事件之一即构成或视为借款人在合同项下违约……（2）未按期归还贷款本息；……（5）以合同项下贷款所购房屋提供抵押的，抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；抵押人自可以办理房屋所有权证书之日起3个月内未办理的，视为抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书；……2．出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施……（4）宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；……（10）要求保证人承担保证责任……。该贷款合同附件二第四条约定：保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。双方签订上述合同后，原告中国银行临颍支行根据被告王志刚出具的划款委托书，于2015年11月3日将贷款1,880,000元划转至被告临颍建业公司的账户，借款期限自2015年11月3日至2025年11月3日止，借款利率为月利率5.30833‰（上浮30%后利率）。后被告王志刚偿还贷款本金521,338.18元，并支付利息至2019年4月10日。另查明，案涉房产至今尚未办理房屋所有权证书，临颍县自然资源局于2021年3月16日出具证明，该房产处于预抵押状态，未转现房。以上事实有相关证据及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，被告王志刚欠原告中国银行临颍支行贷款本金1,358,661.82元及利息、罚息属实，有个人贷款申请审批表、个人商业用房贷款合同、借款借据、贷款放款回单、划款委托书等证据在卷佐证，予以确认，王志刚应当偿还。被告王志刚未按照双方约定即时履行还款义务的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任，原告中国银行临颍支行有权按照合同约定宣布尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部立即到期、有权解除合同、有权要求保证人承担保证责任。被告赵素阁与被告王志刚系夫妻关系，其向原告中国银行临颍支行出具的财产共有人承诺函中承诺愿意为王志刚在原告中国银行临颍支行的贷款承担连带责任，故赵素阁应当对王志刚下欠本息承担连带清偿责任。关于被告临颍建业公司的保证责任是否已解除的问题：实践中，房地产开发企业提供阶段性保证责任的目的在于促成房屋买卖交易，尽快回笼资金、减轻压力，解决银行贷款风险敞口期，进而在买受人未取得房屋产权证、无法办理抵押权证的情况下，为银行提供连带责任保证，待抵押登记办妥，房地产开发企业保证责任随即免除，故阶段性连带保证系附解除条件的保证；结合本案实际，虽然原告中国银行临颍支行已于2015年10月27日取得了案涉房产的他项权证，但该他项权证的办理系为迎合放款条件，因该他项权证系在未取得房屋产权证的情形下办理，且案涉房产目前仍处于预抵押状态，故个人商业用房贷款合同项下约定的保证责任解除即办妥房屋抵押登记手续的条件并未满足，而案涉房产未能办妥抵押登记手续的原因在于被告王志刚怠于获取房屋所有权证书，即并非原告中国银行临颍支行原因所致，故被告临颍建业公司的保证责任并未免除，原告中国银行临颍支行在保证期间内要求被告临颍建业公司承担连带保证责任的诉请，符合合同约定及相关法律规定，依法予以支持。被告王志刚、赵素阁经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司临颍支行与被告王志刚签订的个人商业用房贷款合同；二、被告王志刚自本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司临颍支行贷款本金1,358,661.82元及至2019年10月30日的利息48,384.19元；2019年10月31日后逾期罚息按原贷款利率月利率5.30833‰的水平上加收50%计算至实际履行之日止；三、被告赵素阁对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告临颍建业城市建设有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；待承担保证责任后，可就清偿部分向被告王志刚追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,464元，由被告王志刚负担。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审上诉人临颍建业公司主要对其是否应承担保证责任提出上诉，对本案借款事实无异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，二审对临颍建业公司是否应承担保证责任进行审查。根据贷款合同约定，临颍建业公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。房地产开发企业提供阶段性保证责任的目的在于尽快促成房屋买卖交易，回笼资金，分散银行贷款风险，在买受人未取得不动产权证的情况下为银行获得安全的不动产抵押担保的等待过程中提供保证，待抵押登记办妥，房地产开发企业保证责任随即免除。本案中，根据临颍县自然资源局出具的“证明”,涉案不动产目前尚未办理不动产权属登记手续,也未办理正式的不动产抵押登记手续,属于预抵押状态，故本案房地产他项权证实际为抵押预告登记，且涉案房产未能办理不动产登记手续以及办妥抵押登记手续的原因也非中国银行临颍支行原因所致，故本案贷款合同项下约定的保证责任解除条件并未满足，临颍建业公司的保证责任并未免除，中国银行临颍支行在保证期间内要求临颍建业公司承担连带保证责任依法应予支持。且贷款合同签订日期为2015年10月28日,抵押预告登记的房地产他项权证取得日期为2015年10月27日，如果以抵押预告登记的他项权证取得日期即2015年10月27日确定临颍建业公司保证责任免除，那么2015年10月28日签订的贷款合同中关于临颍建业公司阶段性连带责任保证的约定也没有意义，临颍建业公司自签订合同之日即永远不会承担保证责任，这与双方签订的合同目的相悖，也与阶段性连带责任保证的法律意义不符。综上所述，临颍建业公司上诉称抵押登记他项权证办理已经办理保证责任已经免除，本院不予采信，一审判决临颍建业公司承担连带保证责任并无不当。综上所述，临颍建业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17464元，由上诉人临颍建业城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔喜庆审判员缑兵伟审判员曹光辉二〇二一年八月二日法官助理裴蓉书记员底高萌