湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2713号上诉人（原审被告）：邱剑波，男，1986年9月17日出生，汉族，住福建省石狮市。被上诉人（原审原告）：湖南省商务服务中心（原湖南商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心），住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道98号商务厅一号楼。法定代表人：毛七星，该中心主任。委托诉讼代理人：欧阳静，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗露，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙集成置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道882号中环公寓北栋2501号。法定代表人：许金岑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭燕辉，湖南金州律师事务所律师。上诉人邱剑波和被上诉人湖南省商务服务中心（原湖南商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心）、长沙集成置业有限公司所有权确纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11794号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邱剑波提出上诉请求：1.依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11794号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未完全继承湖南省商业集团总公司以及湖南省商业事务办公室的全部权利义务，对于本案诉争房屋，被上诉人不具有管理资格，其诉讼主体不适格。一审法院未就此进行查明，原审判决认定基本事实不清。根据上诉人一审提交的证据一、二、三可知，省商务中心仅仅负责管理与离退休人员福利待遇和生活服务相关的部分国有资产，但是对涉案房屋是否属于国有资产被上诉人未提供证据。二、即使被上诉人是本案的适格原告，但其与集成公司之间的法律关系也应当认定为合作开发合同关系而非房屋拆迁补偿安置合同关系，原审判决认定事实错误。结合被上诉人在一审中提供的证据十三、十八、十一、十二可以看出，商业事务办与集成公司之间系合作开发房地产项目的法律关系。因此被上诉人与集成公司才会在一审之中拒绝提供《合作开发合同书》和相关协议。依据《中华人民共和国民事诉讼》与相关司法解释的规定，控制书证的当事人无正当理由拒不提交相应证据，可以径自做出相关认定。但一审法院忽视了上述重要事实，径自认定被上诉人与集成公司之间系拆迁补偿安置合同关系。三、基于上述分析，本案中被上诉人不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被上诉人对涉案房屋不享有优先补偿安置的权利。本案赋予被上诉人对诉争房屋的优先权，违背了第七条的立法本意。第七条目的在于处理拆迁安置协议与其他商品房买卖合同之间的冲突问题，对被拆迁人享有的债权作为特殊债权赋予其对抗一般指债权的优先效力。其次，将涉案房屋出租并进行营利性使用的被上诉人也不属于第七条需要保护的弱势群体。四、本案中被上诉人从2009年接受房屋至今始终未进行过户登记，被上诉人怠于行使权利的行为对本案纠纷的产生有严重过失，不应受到特别保护。被上诉人湖南省商务服务中心答辩称：一、服务中心具有诉讼主体资格，湖南省商业事务工作办公室的权利义务由服务中心继承。根据机构改革文件，每次变更均明确新机构负责原机构相关的国有资产管理职责。且按照现有证据，新机构实际上也是原机构国有资产的管理人，根据生效裁判文书，服务中心有权继承湖南省商业事务办公室的权利义务。二、1、服务中心与集成公司之间系拆迁安置补偿合同关系而非合作开发合同关系。2、涉案土地通过公开招拍挂出让且由受让方进行补偿安置，四至范围北至319国道，南至火车南路，东至黄兴路书院路，西至湘江大道，涉案土地的回收原因系为落实滨水区重点工程建设，拆迁范围也远超涉案的公寓项目。3、拆迁主体为集成公司。该项目全部的资金与风险均由集成公司承担，在集成公司因容积率提升而补交土地价款时服务中心也未对该风险承担责任。4、根据合同约定，以所有权调换行使，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，符合拆迁安置补偿合同关系的法律要件，适当增加补偿面积符合国家政策、市场规律和国有资产保值增值的政治要求。5、不能因部分拆迁安置补偿房屋非用于个人保障性居住即否定其拆迁安置补偿的性质。三、根据《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定，服务中心作为被拆迁人对涉案房产的取得权优先于被答辩人的抵押权。四、原审判决认定被答辩人取得案涉房屋抵押权于法无据，依法应当予以改判。根据《公司法》第十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第七条、第八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》17、18条规定可知，在公司为股东的债务提供担保时，债权人主张担保合同有效，需要审查集成公司是否已经做出了过半同意该担保决策的股东会决议。但迄今为止上诉人并未提出任何与之相关的证据。因此抵押权合同无效，上诉人对涉案房产不享有抵押权。省商务中心请求一审法院判令：1、请求判决省商务中心优先取得位于开福区××道××号××公寓××栋××号（面积149.5平方米）1408号（面积151.62平方米）1410号（面积149.5平方米）、2410号（面积149.5平方米）、2701号（面积149.5平方米）2703号（面积151.62平方米）拆迁安置补偿房产所有权,确认前述房屋所有权属于省商务中心所有;2、请求判决确认长沙集成置业有限公司将上述房产抵押给邱剑波的抵押登记无效,责令其注销抵押登记;3、请求依法判令集成公司立即将上述房产的所有权变更登记至省商务中心名下;4、本案诉讼费由长沙集成置业有限公司、邱剑波承担。一审法院认定事实：2002年4月1日，湖南省人民政府办公厅发布《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》（湘政办发﹝2002﹞13号）明确：撤销湖南省商业集团总公司，设立省商业事务工作办公室（以下简称：省商业事务办）；省商业事务办的主要职责任务中包括：负责原省商业集团总公司本部的国有资产管理，对原省商业集团总公司所属企业的资产和财务暂代行监管。2004年7月29日，长沙市国土资源局与集成公司签订《国有土地使用权出让合同》约定，由集成公司受让位于长沙市开福区××路××号，宗地总面积为11878.98平方米（其中出让土地面积为7401.98平方米）的国有土地使用权。之后，集成公司于2004年10月12日取得了该地块的国有土地使用权。2005年6月29日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室发布《长沙市城市房屋拆迁公告》【长拆告字（2005）第039号】，该公告内容为：“长沙市集成置业有限公司因现代城项目建设需要，经市人民政府批准，依法取得下列拆迁范围内的土地使用权，我办已依法核发《房屋拆迁许可证》（拆许字［2005］第039号）。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的规定，现就有关事项公告如下：一、拆迁人：长沙集成置业有限公司；二、拆迁实施单位：长沙集成置业有限公司；三、拆迁范围：五一西路以北，仓后街以西，轩辕殿以东，省商业厅大院北向围墙以南范围内建筑物及构筑物；……六、拆迁人必须依照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。拆迁人和被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人应当就拆迁补偿安置等问题签订书面协议。”因原湖南省商业集团总公司的房屋位于集成公司上述拆迁范围内，需要拆迁，因此，集成公司（甲方）于2006年4月28日与省商业事务办（乙方）签订《房屋拆迁安置合同》约定：根据甲乙双方在2003年11月5日签订的《合作开发合同书》，甲乙双方就合作开发长沙市五一西路202号省商业事务办大院乙方单位的房屋面积偿还问题签订如下合同：一、乙方单位在长沙市××路××号××房××房××栋，面积5981.86平方米，另有1984年前兴建未领产权证的临街门面等附属房屋2071.59平方米，两项房屋面积共计8052.72平方米。以上属于甲乙双方合作开发五一西路202号大院乙方应得面积的一部分。房屋的楼层分配按垂直原则和市场规则进行。具体楼层和方位双方协商确定。二、若批准容积率提高，在满足乙方得到16000平方米（包括个人部分的7947.28平方米），甲方得到37330平方米后，多余部分则按7.5：2.5的比例分配，即甲方得到7.5，乙方得到2.5，具体分配形式同前款。三、按照甲乙双方签订的《合作开发合同书》第三款的第二条，甲乙双方对合作开发长沙市五一西路202号大院新房正负0以下的房屋按8：2的比例分配，即甲方得8，乙方得2。四、乙方所分得的单位房产，其办理产权证的测绘费、登记费由乙方负责。在集成公司取得国有土地使用权的上述土地上的项目（中环公寓）开发完成后，集成公司（甲方）又于2015年11月25日与省商业事务办（乙方）签订《补充协议》明确：根据甲、乙双方在2003年11月5日签订的《合作开发合同书》和2006年4月28日签订的《房屋拆迁安置合同》的约定，现项目开发已完成并竣工交付使用，双方按照两个合同约定的房屋分配比例，就具体的房屋分配面积在完成结算的基础上，进行分割移交并签订本补充协议；为便于房产分配、交割、实际使用，甲、乙双方在垂直按比例划分的原则基础上，价值交换确定了最终的分配面积，终极分配清单乙方分得房产面积如下：1、住宅（含单位和个人）17651.63㎡；2、南栋商业：1层544.74㎡、2层762.75㎡、3、4层875.66㎡，合计：2183.15㎡；3、北栋办公：2层830.96㎡、3层830.96㎡，合计：1661.92㎡；4、乙方实分房产面积、栋号、楼层、房号列表如下：附表共8页【涉案房屋（即商务服务中心第1项诉讼请求中所列的6套房屋：开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号属于附表中】。庭审中，商务服务中心与集成公司均认可，集成公司于2009年10月和2009年11月分两次将涉案房屋全部交付给商务服务中心，商务服务中心实际占有使用至今。另查明：1、集成公司的股东分别为：许金岑、王锦章、黄海峰、叶文德；公司章程规定：股东会共设十票表决权，其中许金岑7票，其他三股东各一票。集成公司于2019年5月13日出具《股东会决议的证明》，证明该公司在当天召开了股东会，且股东会的召开符合公司章程及相关法律法规的规定，股东会决议以涉案房屋在内的资产为邱剑波的借款2000万元提供最高额抵押担保。后集成公司与邱剑波签订了《借款合同》，约定借款2000万元，借款一年；另双方签订了《一般抵押权合同》、《抵押借款合同》，《抵押借款合同》约定由集成公司以包括涉案房屋在内的资产为邱剑波的2000万元借款提供担保，用以担保2000万元本息及违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用。之后，邱剑波、集成公司到长沙市不动产登记中心办理了抵押登记；2019年5月13日，邱剑波取得了涉案房屋国有建设用地使用权及房屋所有权抵押权【权证号为：湘（2019）长沙市不动产证明第0××0号】。2、省商业事务办撤销后，其相应的权利义务由湖南省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心承继，该中心向一审法院提起了本案诉讼；但在本案诉讼中，该中心亦被撤销，其相应的权利义务由省商务中心承继。一审法院认为：一、本案中，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋。首先，原湖南省商业集团总公司的房屋位于《长沙市城市房屋拆迁公告》规定的房屋拆迁范围内，且拆迁主体为集成公司；其次，虽然集成公司与省商业事务办签订的《房屋拆迁安置合同》及补充协议中称，双方合同签订系根据之前签订的《合作开发合同书》，同时，双方在合同中亦约定了项目建成后的房屋分配情况，但没有证据显示省商业事务办除同意拆迁房屋外，另存在资金或其他方面的投入；再次，亦没有证据显示原湖南省商业集团总公司的房屋被拆除后，除涉案房屋外，集成公司已对其进行了其他补偿，因此，涉案房屋应系作为对被拆迁人省商业事务办及其承继主体即本案商务服务中心的补偿安置；最后，补充协议中明确约定了房屋的面积、栋号、楼层、房号等。因此，《房屋拆迁安置合同》及补充协议应系拆迁补偿安置协议，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋。二、根据集成公司于2019年5月13日出具的《股东会决议的证明》，集成公司以其包括涉案房屋在内的资产为邱剑波的借款提供担保召开的股东会符合公司章程及相关法律法规的规定，故该担保应认定合法有效，因而邱剑波与集成公司就涉案房屋签订的《一般抵押权合同》、《抵押借款合同》应认定为双方的真实意思表示；同时上述合同亦无法定无效情形，故合法有效，商务服务中心提出其无效的诉请，应不予支持。此外，邱剑波与集成公司根据抵押合同办理了涉案房屋的抵押登记，邱剑波取得了他项权证，因此，邱剑波对涉案房屋取得了抵押权。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定将被拆迁人对补偿安置房屋的债权视为一种特种债权，并赋予其物权的优先效力，具有物权担保的性质，有对抗第三人的效力，即使第三人办理了房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。根据举重以明轻的原则，第三人在该补偿安置房屋上取得的抵押权，亦不得对抗被拆迁人的物上请求权，被拆迁人亦当然可以请求撤销抵押登记，优先取得安置房屋。具体到本案中，虽然邱剑波取得了涉案房屋的抵押权，但因涉案房屋属于拆迁补偿安置房屋，因此，邱剑波不得对抗被拆迁人省商业事务办及其承继主体即本案商务服务中心对涉案房屋依法享有的权利，故商务服务中心提出对涉案房屋享有优先取得权，邱剑波、集成公司注销抵押登记以及集成公司将所有权变更登记至商务服务中心名下等诉讼请求，均应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南省商务服务中心对位于开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号房屋享有优先取得权；二、长沙集成置业有限公司、邱剑波于本判决生效后十日内到不动产登记部门办理注销位于开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号房屋的抵押登记手续；三、在长沙集成置业有限公司、邱剑波履行完本判决第二项义务后十日内，长沙集成置业有限公司将位于开福区××道××号××公寓××栋××号××号××号××号××号××号房屋的所有权变更登记至湖南省商务服务中心名下；四、驳回湖南省商务服务中心的其他诉讼请求。案件受理费81800元，因适用简易程序审理减半收取40900元，由长沙集成置业有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、湖南省商务服务中心是否具有诉讼主体资格；2、湖南省商务服务中心与集成公司之间是否为拆迁补偿合同关系；3、湖南省商务服务中心是否享有优先取得权已近是否应当注销案涉房产的抵押登记问题。关于争议焦点一：经查2002年4月1日，湖南省人民政府办公厅发布《关于湖南省商业集团总公司撤销后有关问题的通知》（湘政办发﹝2002﹞13号）明确：撤销湖南省商业集团总公司，设立省商业事务工作办公室（以下简称：省商业事务办）；省商业事务办的主要职责任务中包括：负责原省商业集团总公司本部的国有资产管理，对原省商业集团总公司所属企业的资产和财务暂代行监管。省商业事务办撤销后，其相应的权利义务由湖南省商业食品行业离退休人员管理服务和后勤保障中心承继，后该中心亦被撤销，其相应的权利义务由省商务中心承继。根据上述一审法院业已查明的事实，被上诉人湖南省商务中心承继了原湖南省商业事务办公室的权利义务，故被上诉人具有诉讼主体资格，对上诉人此项上诉意见本院不予支持。关于争议焦点二：首先，案涉《房屋拆迁安置合同》《补充协议》系集成公司与省商业事务办的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其二，合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。首先，本案中，案涉《房屋拆迁安置合同》中提及甲乙双方于2003年11月5日签订《合作开发合同书》；但本案诉讼过程中，双方当事人均未提供该份《合作开发合同书》，对该份《合作开发合同书》的内容无从知晓，故本院仅能从现有证据分析。依据在案证据，2003年11月12日，长沙市国土资源局通知省商业事务办，拟将案涉土地使用权由市政府收回。2004年7月6日，长沙市国土资源局就案涉国有土地使用权发布招标公告。2004年7月29日，长沙市国土资源局与集成公司签订《国有土地使用权出让合同》，由集成公司受让该宗地块的国有土地使用权。从前述内容看，集成公司系通过公开招拍挂程序取得案涉开发地块，并非省商务中心以出资的形式将该宗土地过户至集成公司名下。其次，根据长沙市城市房屋拆迁管理办公室于2005年6月29日发布的《长沙市城市房屋拆迁公告》载明的内容：“集成公司因中环现代城项目建设需要，经市人民政府批准，依法取得下列拆迁范围内的土地使用权……一、拆迁人：长沙集成置业有限公司……三、拆迁范围：五一西路以北，仓后街以西，轩辕殿以东，省商业厅大院北向围墙以南范围内建筑物及构筑物。……六、拆迁人必须依照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。拆迁人和被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人应当就拆迁补偿安置等问题签订书面协议。”案涉地块的开发具有政府规划的强制性和必然性。且现有证据不能证明省商务中心在集成公司开发案涉地块过程中投入了资金，并承担了相应风险。因此，邱建波主张省商务中心与集成公司之间为合作开发关系依据不充分，本院不予支持。其三、从2006年4月28日签订的案涉《房屋拆迁安置合同》及2015年11月25日签订的案涉《补充协议》的约定内容来看，拆迁人集成公司的义务是以自行建造的房屋交付并转移所有权给省商务中心，以此为对价而取得被拆迁人省商务中心所有的房屋；省商务中心则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来取得被拆迁人提供的房屋所有权；拆迁人以原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。且《补充协议》明确了拆迁安置房屋的位置和用途。故一审法院认定案涉《房屋拆迁安置合同》《补充协议》系拆迁补偿安置协议，涉案房屋应认定为拆迁补偿安置房屋，并无不当。此外，根据案涉《房屋拆迁安置合同》《补充协议》的约定，省商务中心补偿的房屋面积比例超过其被拆迁的房屋面积，此约定系双方当事人对自身权利义务的自由处分，意思真实，内容合法有效。邱建波以此为由否定双方之间系拆迁安置补偿法律关系，依据不充分，本院不予支持。关于争议焦点三：邱建波上诉主张，省商务中心不享有案涉房屋的优先取得权，一审判决注销案涉房屋抵押登记错误；且其取得案涉房屋的抵押权是善意的，省商务中心怠于要求集成公司办理过户登记，存在严重过错。即使省商务中心享有优先取得权，亦不能排除案涉房屋的抵押权。对此，本院认为：被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权利具有优先效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特殊债权赋予其优先效力。本案中，省商务中心与集成公司签订的案涉《房屋拆迁安置合同》《补充协议》已确定拆迁安置用房的位置和用途，省商务中心作为被拆迁人对案涉房屋享有的债权具有优先效力。尽管案涉房屋并非另行出售给第三人，而是抵押给邱建波，但是其亦属处分行为，并且抵押权的设定在案涉《房屋拆迁安置合同》《补充协议》签订之后。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定被拆迁人的权利优先于其他购房消费者的权利，并未限定其购房消费者签订商品房买卖合同时主观上是否为善意。善意取得法律制度系关于权利取得本身的规定，并不涉及特定权利取得后该特定权利与其他权利竞存时的顺位问题，邱建波以其善意取得房屋抵押权为由否定省商务中心优先取得补偿安置房屋的权利，缺乏法律依据。因此，省商务中心对案涉房屋享有的补偿安置权优先于邱建波享有的抵押权。而集成公司和邱建波就案涉房屋已办理抵押登记，该抵押权的存在，必然妨碍被拆迁人省商务中心取得房屋所有权，故一审判决省商务中心对案涉房屋享有优先取得权，并判令注销案涉房屋的抵押登记，并无不当。综上所述，邱剑波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费81800元，由邱剑波负担。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年八月二日书记员  孙 娇