广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初587号原告：李永世，男，汉族，1967年11月29日出生，现住罗定市。被告：梁家珍，女，汉族，1989年4月13日出生，住罗定市。第三人：谢永发，男，汉族，1967年4月4日出生，住址：罗定市。原告李永世与被告梁家珍、第三人谢永发申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永世、被告梁家珍到庭参加诉讼，第三人谢永发经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求许可本案执行标的物位于罗定市×××涉案房屋继续查封并予以执行；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人谢永发、案外人谭美贤民间借贷一案由罗定市人民法院立案执行[案号：（2020）粤5381执1531号]，并对位于罗定市×××涉案房屋的不动产进行查封执行。执行期间，被告梁家珍以案外人身份提出执行异议，经罗定市人民法院听证，作出（2021）粤5381执异12号执行裁定书,裁定中止对位于罗定市×××涉案房屋不动产的查封。原告认为裁定中止查封执行是错误的，被告梁家珍对涉案不动产不足以排除强制执行的民事权益，本案执行标的物是第三人谢永发与案外人黄洁红的共同财产，人民法院可对属于被执行人的共同财产予以查封执行。故提起诉讼，恳请法院支持原告的诉求。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.身份证复印件，证实原告的身份情况。2.民事判决书（一、二审）、法律文书生效证明书，证实（1）被执行人谢永发、谭美贤向原告借款的事实；（2）被执行人谢永发、谭美贤负有向原告偿还2805800元及利息的事实。3.民事裁定书，证实罗定市人民法院于2019年9月4日作出民事裁定书，对案涉不动产进行查封的事实。4.执行裁定书，证实（1）被告于2021年1月5日提出执行异议；（2）原告于2021年1月19日收到执行裁定书；（3）执行裁定书裁定中止对案涉房屋的查封的事实。5.购买装修房屋协议书，证实（1）被告与第三人签订《购买装修房屋协议书》时，案涉房屋未取得产权证书，双方签订的《购买装修房屋协议书》无效；（2）《购买装修房屋协议书》未约定付款方式，被告以及第三人也拒绝提供全面的《购房付款条款》给法庭，不能证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（3）双方未约定付款期限的前提下，不足以排除未实际付款的可能，第三人出具的收据和自认仅对第三人与被告双方之间有效，并不足以排除对案涉房屋的强制执行的事实。被告辩称：一、案涉的房产在法院查封之前被告已签订合法有效的书面购房合同。案涉的房产于2014年12月10日已办理不动产登记，黄洁红与被执行人谢永发为案涉房产的共有人。2015年11月12日，被告与被执行人谢永发签订《购买装修房屋协议书》，该购房书面合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，且符合合法有效合同的要件。根据民法典第二百一十五条的规定和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第七条，该购房书面合同是合法有效的。二、被告在法院查封之前已合法占有案涉房产。被告在2015年11月12日向被执行人谢永发支付首期房款5万元，于2016年4月15日支付3万元，便于2016年12月底入住案涉的房屋至今，并于2017年2月15日支付电费。三、被告已支付全部购房价款。被告在2015年11月12日向被执行人谢永发支付房款5万元，于2016年4月15日向被执行人谢永发支付房款3万元，于2017年12月30日向被执行人谢永发支付房款14万元，合计22万元。以上事实，有收据、听证笔录等证据证实，被执行人谢永发和共有人黄洁红也确认收到全部房款22万元。四、未办理过户登记非因被告自身原因。被告付清购房款后，曾多次催促被执行人谢永发办理房产过户登记手续，但被执行人谢永发认为过户费过高、没有空闲时间，共有人黄洁红说身体不适等，没有办理过户登记手续。综上所述，被告认为罗定法院（2021）粤5381执异12号执行裁定书认定的事实和适用法律都是完全正确的，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，应依法判决维持，原告的诉讼请求完全不符合客观事实和法律规定，应依法判决驳回其诉讼请求。被告围绕其抗辩意见提交了以下证据：1.（2021）粤5381执异12号执行裁定书，证实罗定法院裁定中止对案涉房屋的查封的事实。2.《证明》，证实被告已在案涉房屋居住4年的事实。3.水费收据、收入凭证、《供用水合同》、账户明细查询，证实被告已在案涉房屋居住的事实。第三人经本院传票传唤不到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。被告对原告的证据提出了以下质证意见：对于证据1、2、3、4均无异议。对于证据5，被告质证意见：双方签订了《购买装修房屋协议书》是事实，但被告认为协议书有效。虽没有另行约定付款的方式，但是确实已经付款并取得收据。被告是分期付款的，于2017年10月30日支付完毕，全部都是现金支付的。全部已支付完毕，第一笔2015年10月15日交现金50000元，因为2015年我还不会微信支付，所以现金支付，而且比较安全。第二笔2016.4.15交现金30000元，第三笔2017年10月30日交现金140000元。共计220000元支付完毕，140000元那笔是有些是借的，向婶、姐姐各借30000元，向另一姐姐借20000元，向同学借10000元，有些是自己的。第一笔现金是自己的，有些是在存折，有些是在卡里提取的。原告对被告的证据提出的证据提出了以下质证意见：确认被告购买房屋的事实，但不确定三案被告是否支付完毕案涉房屋的费用均无异议。综合双方的诉辩及质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经庭审出示质证无异议的证据，本院予以采纳并作为认定本案有关事实的依据；对双方在质证中提出异议的证据，将结合相关证据和本案有关事实进行综合认定。本院经审理查明，认定事实如下：在审理李永世与谢永发、谭美贤民间借贷纠纷一案过程中，根据李永世的申请，本院于2019年9月4日作出（2019）粤5381民初2478号民事裁定书，其中，裁定对第三人谢永发位于罗定市×××涉案房屋的不动产进行查封。后根据已经发生法律效力的（2019）粤5381民初2478号民事判决书、（2020）粤53民终32号民事判决书，谢永发、谭美贤需在判决生效之日起十五日内向申请执行人偿还借款本金2805800元及利息。案件受理费23494元、诉讼保全申请费5000元，由谢永发、谭美贤负担。因被执行人未履行生效文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤5381执1531号。案涉房产于2014年12月10日办理不动产登记，第三人谢永发与案外人黄洁红为案涉房产的共有人。2015年11月12日，异议人梁家珍与谢永发签订《购买装修房屋协议书》，约定由梁家珍购买位于罗定市×××涉案商品房，购房金额为220000元。梁家珍于2015年11月12日向第三人谢永发支付首期房款50000元，于2016年4月15日支付30000元，于2017年12月30日支付140000元，以上合计220000元。第三人已将该房屋交付被告占有、使用，但因第三人谢永发以没有空闲时间、共有人黄洁红身体不适等理由一直没有办理过户登记给被告。在本院执行本案原告与第三人民间借贷一案[执行案号：（2020）粤5381执1531号]过程中，被告于2021年1月5日对本院查封罗定市×××涉案房屋向本院提出书面异议，本院经询问谢永发，谢永发确认位于罗定市×××涉案商品房为案涉房产，异议人的购房款已全部付清，因过户费过高没有办理过户登记，过户费由其承担，其同意异议人提出的解除涉案房产查封的请求。经询问黄洁红、其对谢永发出售案涉房产、收取购房款的行为予以追认。本院于2021年1月13日举行听证，于2021年1月19日作出（2021）粤5381执异12号执行裁定书，经审查，本院裁定如下：中止对罗定市×××涉案不动产的查封。以上事实，有（2019）粤5381民初2478号民事裁定书、（2020）粤5381民终32号民事判决书、（2021）粤5381执异12号执行裁定书、《购买装修房屋协议书》及当事人陈述等证据予以证实，附案可查。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议焦点在于原告对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。在执行程序中对不动产的一般买受人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权才具有排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，被告与第三人在查封之前已签订《购买装修房屋协议书》，该合同为双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，被告向第三人支付了全部购房款，交款行为真实有效，且第三人已交付案涉房屋给被告使用，因此，被告的主张符合上述规定的保护要件，原告请求排除中止对该房屋的查封，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告李永世的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告李永世负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈建光人民陪审员  蓝炜彬人民陪审员  杨家环二〇二一年八月五日书 记 员  陈梅娴附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。