重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0113民初6019号 原告李楠，女，1981年12月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。 被告重庆汇景实业有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲湾街道龙海大道6号行政中心3号楼107附5号，统一社会信用代码91500113057782242Y。 法定代表人刘鹤辉，董事长。 委托诉讼代理人：革启奎，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高杰，重庆百君律师事务所律师。 原告李楠与被告重庆汇景实业有限公司（以下简称汇景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，依法适用简易程序，由审判员向勇独任审判。同年7月25日，被告汇景公司提出管辖异议，本院(2016)渝0113民初6019号民事裁定书裁定中止审理，(2016)渝0113民初6019号之一民事裁定书裁定驳回被告汇景公司对本案管辖权提出的异议，被告汇景公司不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院（2016）渝05民辖终2031号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。原、被告申请和解1个月，本院予以准许。本院于同年11月28日恢复审理，并于同年12月19日公开开庭进行了审理，原告李楠委托诉讼代理人吴文龙与被告汇景公司委托诉讼代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李楠诉称，被告汇景公司开发建设位于重庆市巴南区珠江城的商品房项目，其在售房广告中宣称“已与相关部门达成一致，购买珠江城房屋的业主子女可入读人民小学、南开小学”，原告因此于2014年8月26日支付团购费2万元及购房定金10万元。12月6日，原、被告签订重庆市商品房买卖合同，约定原告购买座落于重庆市巴南区花溪工业园区珠江城A区24幢2单元4-2号房（以下简称2号房），总价1171562.85元，因原告已于2014年8月26日支付购房定金10万元，签订合同当日向被告汇景公司支付剩余购房款251562.85元，其余82万元向银行申请按揭贷款。约定交房及完善水电设施的时间为2016年1月20日。当天，原、被告签订《珠江城车位意向协议书》，原告于当日支付车位预约金5万元。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，支付大修基金10479.2元及各项税费35146.89元，但被告汇景公司至今未交付房屋，涉案房至今仍属临时用电即未能正常通电，车库、电梯、外墙保温等方面也存在问题，无法达到交房条件。被告汇景公司承诺的人民小学、南开中学亦未能作为协议学校引进。被告汇景公司逾期交房超过60天，原告拟通过购房使子女就读上述学校的目的无法实现。现诉请判决：1、解除原、被告于2014年12月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编码zjc-002）及《珠江城车位意向协议书》；2、被告汇景公司返还原告购房款1171563.85元，并以100000元为基数，从2014年8月26日至2014年12月5日按人民银行同期同类贷款利率计算利息，以351563.85元为基数从2014年12月6日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算利息，以820000元为基数，从2015年1月25日起至付清之日止，按年利率6.15%计算利息至付清时止；3、被告汇景公司返还车位预约金50000元，并以50000元为基数，从2014年12月6日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算利息；4、被告汇景公司返还团购服务费20000元，并以20000元为基数，从2014年8月26日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算利息；5、被告汇景公司协助原告退回物业专项维修资金10479.2元，税费35352.89元；6、被告汇景公司支付逾期交房违约金11715.64元。 被告汇景公司辩称，1、被告与原告李楠从未约定入住业主的子女可就读人民小学、南开中学，被告也未授权第三方进行宣传，第三方系独立的广告和电台广播，其对市面上房地产相关信息的收集，属于自行判断，与被告无关；2、被告取得重庆市商品房竣工验收备案登记证后及时向原告邮寄接房通知书，原告系自身原因未接房不能归责被告；3、临时用电电价更贵且不存在用电稳定性的问题即能满足原告生活用电需求，即使涉案房未达到通电条件，根据约定被告享有60天整改期。现涉案房用电经相关部门验收合格未影响使用，被告愿意承担改造为居民用电前的所有电费；4、原告诉请解除合同应恢复到合同订立前的原状，被告不应再承担逾期交房违约金，且违约金过高，应当调低为以已付房款的0.005%。综上，原告不享有合同解除权，请求驳回原告李楠的诉讼请求。 经审理查明，2014年12月6日，原告李楠与被告汇景公司签订重庆市商品房买卖合同及补充协议约定“乙方（原告李楠）购买甲方（被告汇景公司）预售的成套住宅2号房，建筑面积130.99平方米，总成交金额1171562.85元。乙方于2014年12月4日向甲方付购房定金100000元，于2014年12月6日前向甲方付购房款251562.85元，其余82万元向银行申请20年期按揭贷款。甲方应当在2016年1月20日前，将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付乙方使用。逾期交房在60日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：于2016年1月20日前通水通电。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：甲方应当在60天内整改达到使用条件，逾期仍未达到使用条件的，以甲方已付房屋价款为基数，按日万分之一向乙方支付违约金”。“甲方（被告汇景公司）对规划红线之外的环境、公共设施、道路交通、医院、学校等的说明或介绍，仅为乙方（原告李楠）提供参考信息，不构成甲方的承诺，且双方亦确认前述内容不构成双方建立买卖关系，订立本协议的基础”。原告李楠与被告汇景公司签署珠江城车位意向协议书，约定“乙方（原告李楠）定购甲方（被告汇景公司）开发的位于重庆市巴南区巴滨路珠江城A区别墅一组团012号车位，总价110000元”。当日，被告汇景公司出具收款收据载明收到原告李楠支付的购房款351563.11元，其中定金100000元，房款251563.11元、大修基金10479.2元。次日，原告李楠支付012号车位预约金50000元。原告李楠与被告汇景公司、中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行签订预购商品房抵押合同，原告李楠贷款820000元，被告汇景公司提供担保。 2016年1月13日，被告汇景公司向原告李楠发出延期交房通知书。同年3月11日，被告汇景公司向原告李楠邮寄接房通知书，通知原告李楠于2016年3月20日前接房。2016年3月17日，珠江城A区4、8、9、23-25号楼工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告李楠以被告汇景公司逾期交房、未能引进人民小学、南开中学，子女入学目的不能实现、且2号房系临时用电为由拒绝接房，遂向本院诉请如上。审理中，诉争房屋所在珠江城A区的供电工程于2016年8月10日经国网重庆市电力公司南岸供电分公司验收合格。庭审中，原告李楠放弃被告汇景公司返还团购服务费20000元，并以20000元为基数，从2014年8月26日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求； 另查明，原告李楠于2014年8月26日向重庆财智商业经营管理有限公司（以下简称财智公司）缴纳2万元服务费。人民小学、南开中学未入驻巴南区珠江城项目。 上述事实，有双方当事人陈述及提交的下列证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以采信。 原告李楠提交：重庆市商品房买卖合同、房款收据、代收税费收据、大修基金收据、车位定金收据及延期交房通知书等； 被告汇景公司提交：接房通知书、EMS邮寄凭证、重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证及竣工验收合格证明等。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原告李楠与被告汇景公司签订重庆市商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应履行各自义务。原告李楠是否享有涉案合同解除权，双方各执一词。被告汇景公司于约定的交付期限2016年1月20日前未能取得建设行政主管部门核发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2016年3月17日取得此证后通知原告接房即逾期交房58天，应据涉案合同的约定承担“逾期交房在60日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”；2号房所在珠江城A区供电工程于2016年8月10日经国网重庆市电力公司南岸供电分公司验收合格，即于约定交房之日至2016年8月9日期间，该房未接入居民用电即未纳入城市供电网，不属于正式供电，违反了原电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条“……使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理……”规定，即使达到了通电效果，也不符合商品房买卖合同的交易目的，且容易引发安全隐患，不能视为其达到了合同约定“2016年1月20日前通电”的使用条件，被告应据涉案合同“如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：甲方应当在60天内整改达到使用条件，逾期仍未达到使用条件的，以已付房屋价款为基数，按日万分之一向三原告支付违约金”的约定承担违约金。因涉案合同未约定被告汇景公司存在上述违约行为时即原告享有解除权，本院确认原告对涉案合同不享有约定解除权；合同法第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”即出现根本违约情形时守约方享有法定解除权，本案中，原告举示搜房网买房测评网页截图、重庆经济广播音频录音等宣传资料系不具备法律效力的要约邀请，被告汇景公司对原告举示的珠江城开发小区配套学校建设补充协议书、关于对部分购房业主要求退房的公告等证据有异议，上述证据系复印件，本院无法核实真实性，不予采信。本院不能确认被告汇景公司存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之情形，被告汇景公司不应就人民小学和南开中学未能入驻涉案楼盘承担违约责任，被告汇景公司未构成根本性违约，原告不享对涉案合同法定解除权及约定解除权。本案审理终结前，涉案房屋已能交付使用且纳入城市供电网，被告汇景公司庭审中也表示愿意继续履行涉案合同。原告李楠签订合同目的亦能够实现，为了鼓励交易、稳定经济及最大限度地实现合同的社会价值，对原告李楠基于合同解除提出的返还购房款及利息、退回物业专项维修资金、税费等相关诉请，本院不予支持。 同理，原告李楠并未举示珠江城车位意向协议书符合法定或约定解除的条件相关证据，对其诉请解除珠江城车位意向协议书，本院不予支持；对基于解除珠江城车位意向协议书的返还车位预约金50000元及利息亦不予以支持。原告李楠庭审中明确诉请被告汇景公司支付逾期交房违约金11715.64元，根据双方合同约定，被告汇景公司应当于实际交付之日起30日内支付，现原告李楠未接房，原告李楠亦未举示被告汇景公司阻碍条件成就的证据，故对原告李楠的该项诉请，本院亦不予支持。原告李楠自愿放弃被告汇景公司返还团购服务费20000元，并以20000元为基数，从2014年8月26日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，是对其实体权利及诉讼权利的处分，本院予以尊重。原告与被告汇景公司提交的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照原电力工业部《供电营业规则》第十二条之规定，判决如下： 驳回原告李楠的诉讼请求。 案件受理费17400元，减半收取8700元，由原告李楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员 向 勇 二〇一六年十二月二十日 书记员 张馨予