四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11469号上诉人（原审被告）：成都艾瑞丝尚锦贸易有限责任公司，住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇三台社区赵公路124号。法定代表人：李湘忠，总经理。委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小波，四川重德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：都江堰兴市集团有限责任公司，住所地：四川省成都市都江堰市翔凤路693号。法定代表人：巫红坤，董事长。委托诉讼代理人：吴晓虹，四川承安律师事务所律师。上诉人成都艾瑞丝尚锦贸易有限责任公司（以下简称艾瑞丝公司）因与被上诉人都江堰兴市集团有限责任公司（以下简称兴市集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0108民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。艾瑞丝公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判将免租期认定为三个月，依法确认会议纪要确定的1年的免租期合法有效，一共是1年3个月的免租期；二、本案一审、二审诉讼费用由兴市集团承担。事实与理由：一、根据成都市政府发布的《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》第十八条、都江堰市人民政府办公室于2020年3月12日印发的《有效应对疫情稳定经济运行16条政策措施》文件第五项、成都市市场监督管理局等8部门于2020年6月9日印发的《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》文件第一条第8项的规定，小微企业承租国有企业经营性物业，2020年2月份租金全免，3-7月房租减半。原审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条及参照国家相关政策规定仅认定免除2个月租金，并不符合成都市市场监督管理局等8部门于2020年6月9日印发的《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》文件的规定，且与原审法院同类案件作出的判决冲突，艾瑞丝公司认为应当减免三个月房租。关于违约金，艾瑞丝公司认为应当结合具体事实情况，欠付租金不是艾瑞丝公司自身原因导致的，不应计算违约金。二、艾瑞丝公司并非恶意拖欠租金，而是因多方原因导致艾瑞丝公司确无资金支付租金。具体原因如下：1.2016年12月1日签订合同后，玉堂镇开始启动赵公桥重建、鑫玉大道改造等项目，西区商务中心即成为半封闭状态，而艾瑞丝公司每月仍然在负担庞大的房租、水电、人工、设备等费用。为避免更大的经济损失，从2019年开始，艾瑞丝公司停止了“1869熊猫艺术酒店”的施工建设。2.原项目配套设施差，改造内容繁多，手续复杂。3.规划验收迟迟不能通过。艾瑞丝公司投资建设“1869熊猫艺术酒店”于2018年初开始启动规划验收上报工作，但因该建筑前期建设的规划验收资料不齐全、原建筑存在少许违规建设等先天性遗留问题，致使拖延至2020年5月才经相关部门批准通过，再次增加了艾瑞丝公司的成本和损失。4.新冠疫情爆发，艾瑞丝公司在疫情期间长时间无任何业务开展，但仍然响应各行政机关、部门、协会等发起倡议，推迟复工、捐款捐物，为抗击疫情尽绵薄之力。如上所述，艾瑞丝公司因多种非自身原因，无法有效使用租赁房屋，使本项目远未达到预期的履约效果，给艾瑞丝公司造成了巨大的实质性损失。应当在除去疫情的政策性减免外，对租金、违约金进一步减免。三、关于《会议纪要》减免1年租金问题。李冰文化创意旅游产业功能区筹备组于2019年5月6日第34期印发的《会议纪要》第三条载明：“由兴市集团负责，与艾瑞丝公司另行签订装修免租协议，时间为1年。”。艾瑞丝公司认为，该《会议纪要》是参会各方真实一致意见，未违反法律法规政策禁止性规定，其次房租减免的意思表示和期限非常明确，并非艾瑞丝公司单方要求，而是各方协调的结果，应当合法有效，对兴市集团具有法律约束力。虽未签订补充协议，但并无证据证明是由艾瑞丝公司造成的。综上，法院应该根据实情酌情确定欠付房租。兴市集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审中艾瑞丝公司主张减免2个月租金，一审法院已经充分考虑艾瑞丝公司因疫情影响的情况。兴市集团并不认可《会议纪要》能代表兴市集团作出了减免一年租金的意思表示。艾瑞丝公司欠付租金是事实，艾瑞丝公司已经明确违约，一审法院也对违约金进行了调减，一审法院认定的违约金并无不当。兴市集团向一审法院起诉请求：一、判令艾瑞丝公司支付2017年12月1日至2020年11月30日欠付租金共计3706800元；二、判令艾瑞丝公司向兴市集团支付违约金324153元（按《租赁合同》租金总额的3%计算）；三、本案诉讼费由艾瑞丝公司承担。一审法院认定事实：1.兴市集团与艾瑞丝公司于2016年10月11日签订了《租赁合同》，约定艾瑞丝公司向兴市集团承租位于都江堰市的房屋，包括：西区商务中心3号楼第1层（面积：1899.1平方米）、第2层（面积：1901.9平方米）、第3层（5528.6平方米）、1号楼地下停车场（面积：2450.9平方米）。租期为8年，自2016年12月1日起至2024年11月30日止。租赁保证金为330000元。租金半年支付一次，每半年最后一个月30日前支付下一半年租金。前五年房屋租金标准为半年667800元，后三年租金标准为半年687850元。2.兴市集团如约将租赁物交付给艾瑞丝公司使用，艾瑞丝公司已支付了2016年12月1日至2017年11月30日的租金1335600元及租赁保证金330000元。根据《租赁合同》约定，艾瑞丝公司应于2017年11月30日前支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金667800元，应于2018年5月30日前支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金667800元，应于2018年11月30日前支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金667800元，应于2019年5月30日前支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金667800元，应于2019年11月30日前支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金667800元，应于2020年5月30日前支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金667800元。但前述2017年12月1日至2020年11月30日期间的应付租金（共计4006800元），艾瑞丝公司仅委托袁强、刘建支付了共计300000元，尚有3706800元未支付。3.根据《租赁合同》第十三条第3款之约定，艾瑞丝公司逾期支付租金，自当期计租日起6个工作日后每逾期一天按欠付租金总额的3%支付违约金。由于约定的违约金较高，兴市集团自愿参考《租赁合同》其他违约责任约定，按照《租赁合同》租金总额的3%计算违约金，即10805100元×3%＝324153元。4.2018年2月7日、6月27日，2019年4月22日，兴市集团分别向艾瑞丝公司发出催缴租金函。5.2016年1月14日，艾瑞丝公司向兴市集团就都江堰市房综合验收报告及土地证相关事宜作出以下承诺：“一、本公司与兴市集团签订《租赁合同》之前，已对都江堰市的土地证还未办理及房屋综合验收未完成等情况进行了调查，该房屋存在现有情况均已了解并认可，我方认为不影响租赁使用。二、本公司与兴市集团签订《租赁合同》之后，在房屋使用过程中关于都江堰市的土地证还未办理及房屋综合验收未完成等情况与兴市投资集团无关。”。6.2019年5月6日，李冰文化创意旅游产业功能区筹备组第34期《会议纪要》上载明：“二、关于项目报规的事宜。由市规划和自然资源局负责，市兴市集团、艾瑞丝酒店管理公司配合，及时完成3号楼规划审批程序；三、关于酒店租金的事宜。由市兴市集团负责，按照原合同约定收取艾瑞丝酒店管理公司租金。同时，与艾瑞丝酒店管理公司另行签订装修免租协议，时间为1年。”。至今双方未签订装修免租协议。7.2020年5月22日，都江堰市城乡规划委员会第2期《会议纪要》上第十一条载明：“会议原则通过《都江堰兴市集团有限责任公司1869熊猫艺术酒店规划设计调整方案》”。8.2020年3月12日，都江堰市人民政府办公室针对疫情稳定经济运行作出都办发［2020］4号文件。该文件载明：“项目十三：租金补贴，（一）申报主体：承租市属国有企业及纳入合并报表范围内下属企业经营性物业的非国有中小企业（个体工商户）；中小企业范围参照《关于印发中小企业划型标准规定的通知》有关规定予以确定。（二）申报条件：1.无拖欠租金、涉法涉诉、违规转租分租等情形（商家补交租金，整改后也可享受减免）；2.无纳入国家征信系统不良记录的；3.无违反物业租赁合同约定的其他情形。（三）支持标准：1.对承租市属国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户）2020年2月份租金全免，2020年3、4月份租金减半。”。一审法院认为，艾瑞丝公司与兴市集团之间建立的租赁合同关系是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效协议，应予保护。使用租赁物的一方，应按照合同约定支付租金。艾瑞丝公司未向兴市集团支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金667800元、2018年6月1日至2018年11月30日的租金667800元、2018年12月1日至2019年5月31日的租金667800元、2019年6月1日至2019年11月30日的租金667800元、2020年6月1日至2020年11月30日的租金667800元，以上欠付租金合计4006800元。扣除艾瑞丝公司已付租金300000元，尚有3706800元未支付。艾瑞丝公司向一审法院提供会议纪要2份、都办发[2020]4号文件1份，拟证明应当减免1年零2个月的租金。兴市集团提出异议，认为艾瑞丝公司不符合减免租金的条件。一审法院认证认为，艾瑞丝公司提供的第34期《会议纪要》第三条虽载明“关于酒店租金的事宜。由市兴市集团负责，按照原合同约定收取艾瑞丝酒店管理公司租金。同时，与艾瑞丝酒店管理公司另行签订装修免租协议，时间为1年。”。但至今双方未签订装修免租协议。艾瑞丝公司以此纪要要求减免1年的租金，一审法院不予采信。艾瑞丝公司提供的都办发[2020]4号文件1份是针对成都市应对疫情稳定经济运行作出的政策措施，对艾瑞丝公司主张受疫情防控措施影响，没有营业收入，请求减免疫情期间2个月租金的请求，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条及参照国家相关政策规定，一审法院应予支持。按合同约定的月租金111300元支付金额，应免除租金的金额为222600元，故艾瑞丝公司应支付兴市集团从2017年12月1日至2020年11月30日的租金金额为3484200元。艾瑞丝公司未按合同约定支付租金，构成违约，应向兴市集团支付违约金。违约金以3484200元为基数，自2017年12月1日起至款项付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决：一、艾瑞丝公司应于判决生效之日起十日内向兴市集团支付租金3484200元；二、艾瑞丝公司应于判决生效之日起十日内向兴市集团支付违约金（违约金计算方式：以3484200元为基数，自2017年12月1日起至款项付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回兴市集团的其他诉讼请求。案件诉讼费减半收取19524元，由艾瑞丝公司负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据本院二审另查明，2019年5月6日李冰文化创意旅游产业功能区筹备组第34期《会议纪要》上载明的参会人员有：市财政局申祥、市规划和自然资源局杨金鹏、市综合执法局罗军、李冰文创旅游产业功能区杨松、玉堂镇政府刘良志、市兴市集团傅恩军、艾瑞丝公司梁平。傅恩军时任兴市集团董事长。梁平时任艾瑞丝公司项目经理。本院认为，兴市集团与艾瑞丝公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.艾瑞丝公司的应减免租金金额应当如何认定；2.艾瑞丝公司的违约责任应当如何认定。本院综合评述如下：关于第一个争议焦点，艾瑞丝公司主张兴市集团应对其减免租金共计1年零3个月，其中包括因疫情减免3个月以及2019年5月6日《会议纪要》载明的减免装修期间租金1年。首先关于疫情期间租金减免问题，艾瑞丝公司在一审答辩中主张因疫情要求减免的租金金额为2个月，依据“禁反言”原则，其在二审中又提出要求减免疫情期间3个月租金本身存在不当。另外，艾瑞丝公司主张减免疫情期间3个月租金的依据为成都市市场监督管理局等八部门出台的《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》，而艾瑞丝公司并未提供证据证明其属于小微企业。因此本院认为，一审认定因疫情影响，对艾瑞丝公司疫情期间的应付租金减免2个月符合公平原则，本院予以维持。关于兴市集团是否应当按照2019年5月6日的《会议纪要》所载给予艾瑞丝公司1年装修免租期。对此本院认为，2019年5月6日的《会议纪要》系在政府部门主持下，由兴市集团当时的董事长、艾瑞丝公司的项目经理共同参加后形成的一致意见。虽然兴市集团与艾瑞丝公司在之后没有按照《会议纪要》所述另行签订装修免租协议，但在该会议上兴市集团与艾瑞丝公司就给予艾瑞丝公司一年装修免租期的合意是具体明确的，双方应当按照该约定履行。因此本院对艾瑞丝公司主张减免1年租金的上诉请求予以支持。关于艾瑞丝公司的违约责任认定问题。艾瑞丝公司确实存在欠付租金的事实，艾瑞丝公司主张系因周边交通影响、项目配套设施差、验收规划迟迟未能通过等原因造成无资金支付租金，并非恶意违约故不应承担违约责任的。本院认为，艾瑞丝公司在租赁案涉房屋时，已对房屋及其周边进行了查看，应对房屋状况清楚了解，其还于2016年1月14日向兴市集团作出承诺，表示其对案涉房屋未办理土地证、未完成综合验收等情况进行了调查并认为不影响租赁使用，说明其对房屋状况是清楚的，因此艾瑞丝公司不能以房屋周边配套差等为由不按时支付租金。但一审法院认定艾瑞丝公司的违约责任以欠付租金为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即认为兴市集团因艾瑞丝公司违约迟延支付租金所遭受的损失应为资金占用利息损失，但艾瑞丝公司欠付租金实为分段欠付，一审法院以全部欠付金额为基数，自艾瑞丝公司第一次发生租金欠付之日开始计算资金占用利息实属不当，本院予以纠正。如前所述，兴市集团应当按照《会议纪要》所载给予艾瑞丝公司一年装修免租期，而一般来说，装修免租期应在租期开始之时，因此本院认定兴市集团应当给予艾瑞丝公司的一年装修免租期从艾瑞丝公司欠付租金开始之日计算，即免租期间为2017年12月1日至2018年11月30日。另艾瑞丝公司已付租金300000元，未明确对应租金期间，应按照债务到期时间先后进行冲抵，因此2018年12月1日至2019年5月31日欠付的租金金额为367800元；2019年6月1日至2019年11月30日的欠付租金金额为667800元；2019年12月1日至2020年5月31日涉及新冠疫情爆发期间，一审法院认定应减免该期间2个月租金222600元，因此该期间欠付租金为445200元；2020年6月1日至2020年11月30日的欠付租金金额为667800元，以上共计2148600元。另，艾瑞丝公司承担的违约责任,应以以上各段欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金。综上所述，艾瑞丝公司的上诉请求部分成立。本院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0108民初3805号民事判决；二、成都艾瑞丝尚锦贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内向都江堰兴市集团有限责任公司支付租金2148600元；三、成都艾瑞丝尚锦贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内向都江堰兴市集团有限责任公司支付违约金（违约金计算方式为：1.以367800元为基数，自2018年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止；2.以667800元为基数，自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止；3.以445200元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止；4.以667800元为基数，自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）；四、驳回都江堰兴市集团有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19524元，由成都艾瑞丝尚锦贸易有限责任公司负担11317元，都江堰兴市集团有限责任公司负担8207元。二审案件受理费17822元，由成都艾瑞丝尚锦贸易有限责任公司负担4113元，都江堰兴市集团有限责任公司负担13709元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 赵韬审判员王果审 判 员 何  广  智二〇二一年八月十六日法官助理 黄     迪书 记 员 袁  雅  丽