河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民初287号原告：翟妙利，女，1984年10月18日出生，汉族，住宜阳县。委托代理人：刘雍，河南成昊律师事务所律师。被告：安留军，男，1962年7月4日出生，汉族，住汝阳县。被告：洛阳云外楼房地产开发有限公司。住所地:宜阳县寻村镇段村。法定代表人：马社子，该公司董事长。原告翟妙利诉被告安留军、洛阳云外楼房地产开发有限公司（以下简称云外楼公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟妙利及其委托代理人刘雍，被告安留军到庭参加诉讼。被告云外楼公司法定代表人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求依法解除对宜阳县滨河万嘉花园C1栋23号商铺的查封，停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施。2、确认宜阳县滨河万嘉花园C1栋23号商铺产权归原告翟妙利所有。3、判令被告云外楼公司继续履行合同为原告办理备案登记手续并办理房产证；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告于2012年7月与被告云外楼公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的宜阳县滨河万嘉花园C1栋23号商铺。合同签订后，原告陆续支付了部分购房款，被告云外楼公司即将房产交付给了原告使用，原告已实际占有和使用该房产。在合同签订后，原告就一直催促云外楼公司办理按揭贷款手续和房屋所有权证书，但被告总是以种种理由推脱。2015年9月原告得知，被告云外楼公司在2014年5月19日将原告的房产抵押给了被告安留军并办理了他项权证。后被告安留军将被告云外楼公司、马社子诉至法院并申请执行要求行使抵押权。在执行过程中，原告向法院提出了执行异议，法院于2016年9月6日裁定驳回了原告的异议申请。原告在法院查封之前己经与被告云外楼公司签订了房屋买卖合同，支付了部分购房款，并实际合法占有了该房产。根据合同约定，出卖方应当在合同签订之日起180天内办理备案登记手续，但由于出卖人的原因未能给予备案，原告并无任何过错。故宜阳县滨河万嘉花园C1栋23号商铺应归原告所有。而被告安留军在明知该房产已经出卖并交付给原告的情况下，仍与被告云外楼公司恶意串通，办理他项权证，侵害了原告的合法权益，原告所享有的权利能够排除执行。综上，请求查明事实，支持原告诉求。安留军答辩称：原告请求法院不予执行，解除执行措施，并确认执行标的为原告所有的诉求没有事实及法律依据。一、答辩人对异议标的享有合法的抵押物权，其合法权利不容侵犯。2014年5月14日，答辩人与被告云外楼公司签订借款抵押合同一份，该合同约定由云外楼公司以其所有的宜阳县香鹿山镇滨河路北侧Cl幢C2幢C3幢1层2层商铺房产设立抵押(所有权证号码为:宜阳房权证香鹿山镇字第××号)，以此作为之前借款的2000万元本金及相应利息的担保。2014年5月19日，答辩人与被告云外楼公司就上述借款抵押合同所涉及的抵押权到房管部门办理了他项权利证书(证书编号为:宜阳房他权证香鹿山镇字第002067号)，至此答辩人合法享有了异议标的的抵押物权。根据法律规定，抵押物权人对抵押物享有优先受偿权。答辩人在被告云外楼公司拒不履行判决的情况下才向法院提出执行申请，直到原告提出执行异议的时候才知晓执行标的存在合同纠纷，至于原告所称答辩人知晓执行标的存在合同纠纷并恶意进行抵押登记的事实没有理由和依据。答辩人作为被告云外楼公司的债权人、抵押权人，事实清楚，证据充分，合乎法律依据，不存在任何权利瑕疵。二、原告提出的执行异议理由不足，无法排除答辩人对执行异议标的享有的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人只有满足二十九条规定的几种情形才能排除执行，此外，异议标的如果己被抵押，则抵押物权人享有排除案外人执行异议的绝对权利。本案中原告诉称：2012年7月，原告与被告云外楼公司签订《商品房买卖合同》购买被告的商铺(即本案执行异议标的)，并支付了部分房款，因被告云外楼公司的原因未及时办理房屋所有权证书；原告并称答辩人是在2015年5月才取得原告购买的商铺(即执行异议标的)的抵押物权，原告应该享有该商铺的所有权，答辩人无权利对其所有商铺进行执行申请，执行法院应当终止执行。根据原告诉求可知:(l)原告所购房屋为商铺，不是用于本人居住;(2)原告名下应还有其他房产;(3)原告仅支付部分购房款。从上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条可知，原告提出异议的条件并不满足法律规定终止执行的条件。此外，答辩人作为执行标的的抵押物权人还享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“抵押物权人可以排除案外人执行异议”的绝对权利。因此原告诉请法院终止执行的理由片面，证据不足，且没有相应法律依据支持。答辩人作为合法的抵押物权人不仅对抵押物(执行异议标的)享有法律规定的抵押物权，还拥有排除案外人执行异议的权利。综上，原告执行异议的理由及证据不足，请求依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2014年5月14日，安留军与云外楼公司签订了借款抵押合同一份，约定由云外楼公司以其所有的宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产设立抵押（所有权证号为：宜阳房权证香鹿山镇字第××号），以此作为之前借款的2000万元本金及相应利息的担保。2014年5月19日，安留军与云外楼公司就上述借款抵押合同所涉及的抵押权到房管部门办理了他项权利证书（证书编号为：宜阳房他权证香鹿山镇字第002067号）。因云外楼公司未及时履行还款义务，安留军将云外楼公司及马社子诉至本院。本院于2015年8月17日作出（2015）洛民三初字第51号民事判决，判令:“一、洛阳云外楼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告安留军借款2000万元及相应的利息（2014年11月19日前利息为100万元，2014年11月19日之后的利息按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）；二、安留军对洛阳云外楼房地产开发有限公司所有的宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产（所有权证号码为：宜阳房权证香鹿山镇字第××号）享有优先受偿权；三、马社子对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；马社子对上述款项予以清偿后有权向洛阳云外楼房地产开发有限公司追偿；四、驳回安留军其他诉讼请求。”被告云外楼公司及马社子不服该判决，提起上诉，后被告云外楼公司及马社子申请撤回上诉，河南省高级人民法院于2016年4月7日作出（2015）豫法民一终字第366号民事裁定书，裁定：“准许洛阳云外楼房地产开发有限公司、马社子撤回上诉，各方按原审判决执行。”因云外楼公司、马社子没有按照判决内容履行，安留军申请法院强制执行，本院于2016年6月12日查封了云外楼公司名下所有的位于宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产。2012年7月28日，翟妙利与云外楼公司签订了《商品房买卖合同》，购买了宜阳县滨河万嘉花园C1栋23号商铺，合同约定该商铺总价款为509286元，于2012年7月28日前首付款为295286元，剩余部分房款向银行申请办理按揭贷款。翟妙利于2011年3月13日向云外楼公司支付定金1万元，于2011年3月26日、7月3日、11月5日分别支付购房款3万元、3万元、4万元，于2012年6月2日、6月9日、6月16日、7月29日分别支付购房款6万元、5万元、55286元、2万元。以上共计295286元。在该案执行过程中，原告翟妙利提出了异议，认为其在本院查封前已出资购买该商铺，已实际占用和使用该商铺进行经营活动，故申请本院中止对涉案房产的执行程序。针对翟妙利提出的异议，本院作出（2016）豫03执异194号执行裁定书，该裁定书认定：依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十九条的规定，只有买受人在从房地产开发企业所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋时，才能排除执行，而本案中案外人翟妙利所购房屋为商铺，并非用于居住。其次，申请执行人安留军就涉案房产已到房地产管理部门办理抵押登记和他项权利证书，依法应对涉案房产享有能够对抗案外人的担保物权的优先受偿权，故案外人翟妙利所提出的异议，不能成立。裁定驳回翟妙利的异议请求。翟妙利不服该裁定，提起本次诉讼。本院认为：虽然在本院查封涉案房屋前，翟妙利与云外楼公司已签订购房合同并交纳了部分房款，且使用涉案房屋进行经营活动。但安留军就涉案房产已到房地产管理部门办理了抵押登记和他项权利证书，生效的民事判决已确认安留军对涉案房产享有优先受偿权。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”翟妙利所购涉案房产，并不符合该条所规定能够排除执行的情形。综上，原告翟妙利要求终止对涉案房产的执行程序，并要求确认该房产归其所有，由云外楼公司为其办理备案登记手续及房产证的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告翟妙利的诉讼请求。案件受理费8893元，由原告翟妙利负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  王 鹏二〇一六年十二月十三日书记员  关进京