广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13779号上诉人（原审被告）：广州和融物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：贺林，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘丽桃，广东之商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰亭御园业主委员会，住所地广东省广州市海珠区。负责人：陈丽，主任。委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广州和融物业管理有限公司（以下简称和融公司）因与被上诉人兰亭御园业主委员会（以下简称兰亭业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和融公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回兰亭业委会的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由兰亭业委会承担。事实与理由：1.和融公司与广东广电物业有限公司之间签订的合同仍然有效，该合同明确规定物业服务费的计费标准为6元/平方米。在兰亭业委会未聘请物业服务单位前，也无证据证明自身提供物业服务的情况下，和融公司有权按原合同约定履行。兰亭业委会无证据证明原合同已解除。2.兰亭业委会制定的收费标准违反了粤价[1997]第24号文第9条的规定。一审法院错误分配举证责任，且未依职权对相关规定进行调查核实，认定事实错误。3.一审判决参照另案和融公司未参与诉讼和答辩的判决结果，并不适用于本案的情形，一审判决有悖公正。4.参考同行业物业服务费的收费标准，兰亭业委会依照12元/平方米的收费标准向和融公司收取物业服务费，明显过高。请求二审法院判如所请。兰亭业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兰亭业委会于2020年9月16日向一审法院提出诉讼请求：1.和融公司一次性向兰亭业委会支付南华中路X号X房自2019年4月1日至2020年12月31日的管理费9708.22元；2.和融公司一次性向兰亭业委会支付自2019年7月1日起至付清之日止的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从次月1日起算，以每期应付的管理费总和为本金，每日按3‰的标准计算；滞纳金总额以管理费总和本金为限）；3.和融公司承担本案一、二审诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路。和融公司是广州市海珠区南华中路X号X房的产权人，建筑面积40.4509平方米，非居住用房，登记时间是2019年5月9日。2019年9月6日兰亭业委会发出《关于兰亭御园2019年定期业主大会会议决定的公告》，该公告中载明业主大会会议表决《管理规约》和《业主大会议事规则》的结果于2019年8月7日至2019年9月4日期间、在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果有效异议。现将业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了设立兰亭御园业主监事会；二、依法表决通过了《管理规约》（2019年修改版）；三、依法表决通过了《业主大会议事规则》（2019年修改版）；四、依法表决通过了兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）。上述《兰亭御园公共管理方案》（2019年修改版）规定，非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米12元，如此类业主或者物业使用方能遵守本方案及管理规约，按照业主委员会要求配合小区管理，遵守管理规约，业主委员会可根据业主申请及情况适当减少管理费，但不得低于每月每平方米5元；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、公摊水电费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费，公共地方场地使用费等）；所有管理费及其他费用的支付主体为业主或物业使用人，所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月缴纳一次，每双月的月底最后一天前缴纳上月及本月管理费或其他费用。如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的千分之三滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）等。2020年6月23日兰亭业委会通过特快邮件（该邮件“退回”）及上门张贴方式向和融公司发出《支付管理费催告函》，要求和融公司按每月每平方米12元标准支付物业管理费等。已生效裁判文书查明事实如下：2011年5月31日，和融公司与案外人广州广电物业管理有限公司签订《广电物业·兰亭御园临时管理规约》，约定物业管理费收费标准为高层住宅：2.5元/月/平方米、商业物业：6元/月/平方米，以后费用的调整按国家、省市有关规定以及实际发生的服务成本执行，并经业主委员会同意等，“补充约定”载明该业主商铺物业管理费按2.8元/月·平方米收取等。2017年12月7日，广州市海珠区人民政府海幢街道办事处向兰亭御园业主委员会发出《业主委员会备案回执》，其中记载备案的主要内容为：一、管理规约、业主大会议事规则；二、业主大会的会议内容记录和会议决定；三、业主委员会委员名单及其基本情况；四、本届业主委员会任期：2017年11月30日起，至2022年11月29日止；等。2018年6月16日，兰亭业委会发出《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》：一、依法表决通过了“对广州广电物业管理有限公司过去两年的服务质量不满意”；二、依法表决通过了“同意兰亭御园小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”；三、依法表决通过了同意实行《兰亭御园公共管理方案》。该公告的附表为：1.对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果汇总统计表；2.对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果明细统计表；3.是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果汇总统计表；4.是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果明细统计表；5.是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果汇总统计表；6.是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果明细统计表；公示期30天（2018年6月16日至2018年7月15日）。2018年7月16日，兰亭业委会发出《关于2018年第一次业主大会会议决定确认的公告》，该公告中载明公示期间未收到业主的有效异议，并确认2018年6月16日通过的《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》有效。2018年9月1日，兰亭业委会开始接管兰亭御园小区。上述《兰亭御园公共管理方案》规定，非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米12元，如此类业主或者物业使用方能遵守本方案及管理规约，按照业主委员会要求配合小区管理，遵守管理规约，业主委员会可根据业主申请及情况适当减少管理费，但不得低于每月每平方米5元；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、公摊水电费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费，公共地方场地使用费）；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月收缴一次，每单月15日前缴纳本月及下个月管理费或其他费用，业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）等。另查，兰亭御园小区业主梅某某等人于2018年7月31日向广州市海珠区人民法院提起业主撤销权纠纷一案，该案的被告是本案兰亭业委会。请求：1.撤销兰亭御园首次业主大会作出制定《业主大会议事规则》《管理规约》以及选举兰亭御园业主委员会的决定；2.撤销兰亭御园2018年第一次业主大会同意解聘广州广电物业管理有限公司、兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）以及实行《兰亭御园公共管理方案》的决定等。广州市海珠区人民于2019年3月8日作出（2018）粤0105民初11207号民事判决书，查明了上述事实，判决驳回原告梅某某等人的全部诉讼请求。该判决于2019年3月27日发生法律效力。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，兰亭业委会作为依法成立并经过备案的业主委员会，其经相应程序决定实行《兰亭御园公共管理方案》，该决定对作为小区业主的和融公司亦具有约束力，故兰亭业委会有权按照《兰亭御园公共管理方案》规定的非住宅物业每月每平方米12元的标准向和融公司计收管理费，和融公司在2019年5月9日才取得涉案商铺的所有权，故兰亭业委会要求和融公司按40.4509平方米×12元／月平方米标准支付从2019年5月9日至2020年12月31日期间管理费的请求有理，一审法院予以支持，对兰亭业委会要求从2019年4月1日起计收物业管理费的请求，一审法院依法予以驳回。关于和融公司抗辩兰亭业委会主体是否适格以及《兰亭御园公共管理方案》通过程序是否合法的问题，在已经发生法律效力的民事判决书中对此已经作出论述认定，在和融公司未提出其他证据足以推翻的情况下，一审法院对和融公司的该项抗辩意见不予接纳。至于和融公司抗辩认为管理费标准过高，但也未举证证实管理费过高显失公平，一审法院对此亦不予采纳。关于违约金的问题，虽然《兰亭御园公共管理方案》规定拖欠管理费的按每日3‰支付滞纳金，但该滞纳金标准明显过高，兰亭业委会亦未证实因和融公司逾期支付管理费所致损失，故一审法院予以调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。至于和融公司抗辩称同小区其他案件中法院未支持滞纳金的问题，兰亭业委会主张自2019年7月1日起计收违约金，而涉案小区其他业主与兰亭业委会的撤销权纠纷判决已于2019年3月27日发生法律效力，故和融公司该项抗辩依据不足，一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条的规定，于2021年2月25日作出判决如下：一、广州和融物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付2019年5月9日至2020年12月31日期间的物业管理费（每月按40.4509平方米×12元／平方米标准计）给兰亭御园业主委员会。二、广州和融物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付2019年5月9日至2020年12月31日期间的违约金【自2019年7月1日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准；本金以每两个月的管理费为一期，每期的违约金从次月（单月）1日起算上月及本月管理费】给兰亭御园业主委员会。三、驳回兰亭御园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州和融物业管理有限公司负担。二审过程中，兰亭业委会当庭表示鉴于另案已作出生效判决，申请撤回上诉。和融公司表示坚持上诉。本院经审查，同意兰亭业委会撤回上诉，将兰亭业委会列为本案被上诉人，不再另行出具准许撤诉裁定书。本案二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、兰亭业委会是否具备向和融公司收取物业管理费的主体资格；二、兰亭业委会以12元/平方米的标准向和融公司收取物业管理费是否具有合法依据。关于兰亭业委会是否具备向和融公司收取物业管理费的主体资格问题。和融公司主张，涉案小区前期物业服务合同仍应有效，兰亭业委会并非涉案小区物业服务机构，且兰亭业委会并未举证证明提供了相关物业服务，故兰亭业委会不具备向和融公司收取物业服务费的主体资格。对此本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条均规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。根据查明的事实，涉案小区原物业服务机构为广州广电物业管理有限公司（下称广电公司）。2018年6月16日，涉案小区召开业主大会，表决通过了“对广州广电物业管理有限公司过去两年的服务质量不满意”、《兰亭御园小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施》、《兰亭御园公共管理方案》等决议，涉案小区不再聘请广电公司为物业服务企业，自2018年9月1日起，该小区的建筑物及其附属设施由兰亭业委会自行管理。故和融公司与广电公司签署的前期物业服务合同已丧失法律效力，兰亭业委会对涉案小区建筑物及其附属设施依法享有自行管理的权利。和融公司主张兰亭业委会不具备向和融公司收取物业管理费的主体资格的理由不能成立，本院予以驳回。关于兰亭业委会以12元/平方米的标准向和融公司收取物业管理费是否具有合法依据的问题。和融公司主张，兰亭业委会未向和融公司提供物业服务，12元/平方米的收费标准过高，违反相关行政法律的规定。本院认为，兰亭业委会确认其未另行聘请物业服务企业对小区进行管理，而是由小区业主对小区治安、卫生、绿化、工程维修等事项进行管理。和融公司二审过程中并未提供证据证明兰亭业委会未能向涉案小区业主提供物业服务，故对其主张，本院不予支持。对于兰亭业委会以12元/平方米的标准向和融公司收取物业管理费是否合法有据的问题，和融公司并未提供相关行政部门认定该收费不合法的证据。和融公司自行提交的(2019)粤0104民初39584号生效判决,可证明同一小区业主亦是按该标准向兰亭业委会支付物业服务费。故对和融公司该上诉主张，本院不予支持。综上所述，和融公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由广州和融物业管理有限公司负担50元，兰亭御园业主委员会负担25元（兰亭御园业主委员会申请撤回上诉，二审受理费减半收取为25元）。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年八月十七日书记员  陈婷婷黄晶晶