广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13727号上诉人（原审被告）：王奇珍，女，1983年12月25日出生，汉族，身份证登记住址广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：饶新莲，女，1975年9月19日出生，汉族，身份证登记住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾家怡，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习人员。上诉人王奇珍因与被上诉人饶新莲租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王奇珍上诉请求：1.改判王奇珍返还入场费39545元（入场费按照60000元计算，即60000元-60000元/44个月*15个月）；2.撤销一审判决第二项，改判饶新莲支付王奇珍2020年2月、3月的占有使用费44100元（参照租金标准22050元/月×2个月）；3.饶新莲支付截至2020年3月31日的水费140元、电费961元、杀虫费120元，合计1221元。事实和理由：一、因涉案商铺所在商业广场没有建设工程规划许可证，导致王奇珍与饶新莲签订的租赁合同无效，王奇珍对此不存在过错。二、从涉案商铺所在商场出具优惠政策日期以及国家给予企业减免费用的时间来看，作为一个公民应该在政策出台之前遵循正常交付费用的契约精神。即使受疫情影响的情况下，王奇珍仍向其涉案商铺的上一手出租人交付租金，而饶新莲作为涉案商铺的承租人，在相关优惠政策出台之前，存在长时间不按时交付相关费用的严重过错行为。疫情对双方损失均造成影响，一审法院只考虑饶新莲的损失，显失公平。三、涉案商铺的入场费应当按照60000元计算。收条中明确载明入场费为60000元，转让费20000元，双方在签订合同时已做说明，入场费是交给商场的，并非王奇珍收取。而转让费20000元实际上是王奇珍用于涉案商铺的装修，且装修的费用远大于20000元。因涉案商铺现已被商场收回，且商场并未退还该商铺的入场费，亦造成王奇珍严重损失。因此，入场费不应计入20000元的装修成本，而应当按照60000元计算。四、涉案房屋所在商场的优惠条件是按照商场要求正常营业、配合商场对应管理、按时缴纳相关费用。饶新莲没有满足该条件的任何一条，明显存在过错。一审法院应当明确饶新莲的过错行为，且饶新莲不得享受商场的优惠政策。因此，饶新莲应当向王奇珍支付2020年2月、3月的占用费，参照涉案租赁合同的约定，按照每月租金22050元计算。五、一审判决案件受理费承担的比例应当重新调整分配。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人饶新莲二审辩称：一、一审法院查明涉案商铺并未取得相关合法报建手续，依照相关法律规定，涉案租赁合同应属无效合同，王奇珍无权收取饶新莲的押金及入场费，应当返还。二、受疫情影响，涉案商场从2020年1月起至2020年9月、10月左右均未复工复业，基于涉案商场特殊的地理位置，其客源均来源于该所在地的学生，各大高校并未开学，该商场已不需要交付任何租金。王奇珍所主张的租金也没有任何依据。三、基于上述理由，王奇珍也无权向饶新莲收取涉案商铺2020年1月租金，其应当全额退还。虽然饶新莲未提起上诉，但一审法院认为饶新莲仍需支付2020年3月15日至31日的租金不符合事实。综上，请求二审法院驳回王奇珍的全部上诉请求。饶新莲于2020年5月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王奇珍退还饶新莲押金50000元、入场费80000元及利息（利息以130000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月26日起暂计至4月2日的利息为102元）；2.王奇珍返还2020年1月17日至1月31日的占有使用费9483元；3.王奇珍返还饶新莲燃气卡押金5000元；4.王奇珍负担诉讼费。一审法院审理查明认定事实如下：2016年9月1日，广州市番润市场经营管理有限公司（甲方，出租方）与王奇珍（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区XX大街1号XX广场XX期XX层第XX号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为57.32平方米，套内面积为32.1平方米；租赁期限3年，从2016年8月30日起至2019年8月29日止；甲方同意给乙方30天的装修期，从租赁起始日开始计算，其中免租装修期为15天；该商铺租赁费用包括但不限于因该商铺租赁使用而产生的租金、管理费、租金按金、管理费按金、水电燃气费、水电保证金，其中首年标准月租金为12610元，自2017年8月30日起至2018年8月29日止的月租金标准为13241元，自2018年8月30日起至2019年8月29日止的月租金标准为13903元，租金按金按首年标准月租金的2个月计算，金额为25220元；付款方式为月交；在签订租赁合同当天，一次性支付该商铺租赁费用（一个月首年标准月租金，两个月首年标准月租金按金）合共37830元；等等；同日，广州市尚骅物业经营管理有限公司（甲方）与王奇珍（乙方）签订《高高新天地商业广场物业管理服务协议》，约定甲方受乙方委托，对乙方承租的涉案商铺提供物业管理服务。2019年9月3日，王奇珍与广州市番润市场经营管理有限公司续签《商铺租赁合同》，约定租赁期限3年，自2019年9月15日起至2022年9月14日止；2020年9月15日起至2020年9月14日止月租金为13903元；同日，王奇珍与广州市尚骅物业经营管理有限公司续签《高高新天地商业广场物业管理服务协议》，约定物业服务期限自2019年9月15日起至2022年9月14日止。2018年12月30日，王奇珍（出租方、甲方）与饶新莲（承租方、乙方）签订《番禺大学城新天地XX商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限从2019年1月1日起至2022年8月31日止；2019年1月1日至2019年8月29日的月租金费用为21000元，2019年8月30日至2022年8月31日的租金按照商场的涨幅比例在原有基础上递增，租金包含物业管理费；本合同签订之日，乙方需一次性向甲方支付押金（合同期满退还）50000元及一个月月租；乙方次月5日前需向甲方缴纳次月铺租，若乙方未按时缴纳租金，乙方需向甲方每天按实欠租金3%加收滞纳金；如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回商铺，押金不退还；因不可抗力致使合同目的不能实现的，合同终止；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任；等等。同日，双方签订《补充协议变更》约定，双方签订合同期间，每年春节当月免租金，但免租当月店铺管理费3000元由乙方承担。2018年12月31日，饶新莲委托案外人何文康向王奇珍转账80000元及押金50000元，80000元的转账电子回单附言部分载明“2019年1月1日到2022年8月31日入场费”。2019年1月25日，王奇珍出具《燃气卡押金条》，载明收到饶新莲支付3C005燃气卡押金5000元，在合同到期或终止合同退卡时，退还剩余押金。从2019年3月1日起，每年燃气卡折旧费按照500元在押金内扣除。若燃气卡遗失，剩余押金不再退还。2020年3月17日，广州市尚骅物业经营管理有限公司给GOGO新天地租户发出通知，告知从2020年3月17日起至2020年3月31日期间受理租户提前解除租赁合同的申请。对租户在规定受理期间内提出解除租赁合同的申请，将视租户受不可抗力事件影响致完全不能履行合同，放弃追究租户单方解除合同的违约责任。同意与租户就已支付但未使用或未到期的各项租赁费用进行结算，同意在双方办理签订解除合同补充协议和商铺交接手续后将结算后剩余租赁费用退回给租户。2020年3月25日，王奇珍发送《退铺退押金确认函》给饶新莲，要求饶新莲于3月31日前确认是否要退铺退还押金，逾期将从4月1日起，商场产生的一切费用将按照合同由饶新莲承担，若未按时支付费用，将从饶新莲的押金中扣除，若逾期未交费，按照合同约定收回商铺，押金不予退还。2020年3月28日，饶新莲回函称，因商铺完全依赖于大学城的学生作为消费主体，受新冠××疫情影响，目前大学城仍未复课，且复课时间尚不明确，同意解除双方于2018年12月30日签订的租赁合同，要求王奇珍返还押金50000元及入场费80000元，将于2020年3月29日腾空商铺，并要求王奇珍配合开具放行条。2020年3月29日，王奇珍回函称，退铺条件是于2020年4月1日前确认退铺并退还50000元押金，因饶新莲未同意退铺条件，因此双方未能达成一致意见，双方依然继续履行2018年12月30日签订的租赁合同，并要求饶新莲于2020年4月15日前支付相关费用，否则按照违约处理。2020年3月30日，饶新莲委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所向王奇珍发送律师函，载明因疫情影响，广州市尚骅物业经营管理有限公司已同意各商铺租户办理退租退款，王奇珍于2020年3月25日发函要求饶新莲于2020年4月1日前确认解除合同，饶新莲已于2020年3月28日回函同意解除合同，并通知王奇珍办理放行手续，饶新莲已于2020年3月30日将商铺物品打包清空，但王奇珍拒不配合办理放行手续。另涉案商铺没有取得合法产权证，也没有取得建设工程规划许可证，转租亦未获得GOGO新天地管理处同意。要求解除双方签订的租赁合同，王奇珍立即配合办理放行手续，并接收店铺，立即返还押金50000元及入场费130000元，并协商装修赔偿事宜。2020年4月7日，饶新莲将物品搬离商铺。受新冠××疫情影响，广州大学城GOGO新天地商业广场决定给予租户一定的租金优惠政策，其中2020年1月17日至3月14日共计58天的租金不收取，管理费减免50%；3月15日至5月14日共计61天的租金减免50%，管理费正常收取；7月1日至8月31日共计62天的租金减免25%，管理费正常收取。后调整优惠方案为自5月1日起，原方案不再执行，5月1日至大学城包括广东工业大学在内的前6所大学确定的最迟开学时间延后14日开始计租，期间租金不收取，管理费正常收取。2020年4月14日，王奇珍发出《4月租金催缴函》，要求饶新莲于2020年4月15日前缴清4月租金及产生的每天3%的滞纳金。2020年5月11日，广州市尚骅物业经营管理有限公司（甲方）与王奇珍（乙方）签订《物业管理服务协议终止协议书》，终止涉案商铺原《物业管理服务协议》，且相互不承担违约责任。乙方同意将其向甲方支付的物业管理费按金、水电保证金、预缴物业管理费全部作为乙方指定承租人石银杯重新签订新《物业管理服务协议》的相关费用。双方签署本协议后，即视为双方已就解除租赁合同事宜交割完毕。乙方指定承租人石银杯须于本协议签订之日与甲方签订新《物业管理服务协议》，否则甲方有权收回上述商铺，且不予退还已收取的按金、保证金和预缴物业管理费。另查明，2020年9月4日，广州市规划和自然资源局出具《协助司法查询复函》，经查，无广州大学城GOGO新天地商业广场产权登记信息及建设工程规划许可证档案材料。一审庭审中，双方均确认饶新莲已足额缴纳2020年1月的租金。王奇珍主张向商场缴纳入场费40000元，商场收回商铺时并未将入场费返还。饶新莲当庭将燃气卡交还给王奇珍。一审法院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。王奇珍与饶新莲签订《番禺大学城新天地XX商铺租赁合同》与《补充协议变更》，由王奇珍将位于广州市番禺区XX街XX大街XX号高高新天地商业广场XX期XX层第XX号商铺转租给饶新莲，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案当事人之间签订的《番禺大学城新天地XX商铺租赁合同》与《补充协议变更》应属无效。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。因案涉合同无效，为保证合同履行的押金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，故王奇珍应向饶新莲返还押金50000元。关于入场费80000元，因王奇珍承租商铺时，涉案商铺为毛坯，王奇珍装修后转租给饶新莲，综合考虑饶新莲实际使用商铺的时间，一审法院酌情认定王奇珍应返还入场费52727元（80000元-80000元/44个月×15个月）。对于饶新莲要求王奇珍支付利息的诉请，因双方签订的租赁合同无效，双方均存在一定过错，故一审法院不予支持。关于饶新莲的退租日期。王奇珍发函要求饶新莲于2020年3月31日前确认是否要退铺，饶新莲回函称将于2020年3月29日腾空商铺，并要求王奇珍配合开具放行条。因押金返还事宜未能达成一致，王奇珍拒绝开具放行条导致饶新莲未能清空搬离商铺，直至2020年4月7日才搬离，对于延期退铺导致的损失，应由王奇珍自行负担。故一审法院确认饶新莲的退租日期为2020年3月31日。关于2020年1月的占有使用费，饶新莲按约已支付，现其主张基于广州大学城GOGO新天地商业广场特殊的消费人群，商场或二手租户在招租过程中都会给予寒暑假租金优惠政策，优惠时间同各大高校放假时间。2020年1月17日各高校开始放假，故要求退还2020年1月17日至1月31日期间的占有使用费9483元。王奇珍则主张按照惯例，均为1月交租、2月免租，商场亦为2月免租。一审法院认为，依据《补充协议变更》，双方签订合同期间，每年春节当月免租金，但免租当月店铺管理费3000元由乙方承担，结合疫情期间GOGO新天地商场的租金优惠政策，2020年1月17日至3月14日共计58天的租金不收取，管理费减免50%；3月15日至5月14日共计61天的租金减免50%，管理费正常收取，故饶新莲主张2020年1月17日至1月31日期间的占有使用费，具有合理性，但同时饶新莲直至2020年3月31日退租，自2020年3月15日至2020年3月31日的占有使用费，饶新莲应当支付，抵扣后，一审法院酌情支持王奇珍应返还4000元。关于燃气卡押金5000元，王奇珍出具《燃气卡押金条》，载明收到饶新莲支付3C005燃气卡押金条5000元，在合同到期或终止合同退卡时，退还剩余押金。从2019年3月1日起，每年燃气卡折旧费按照500元在押金内扣除。饶新莲当庭将燃气卡交还给王奇珍。王奇珍扣除折旧费用后，应将剩余押金退还给饶新莲。一审法院酌情认定王奇珍应返还剩余燃气卡押金4500元给饶新莲。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年12月8日判决如下：一、王奇珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还入场费52727元、押金50000元给饶新莲；二、王奇珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还占有使用费4000给饶新莲；三、王奇珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还剩余燃气卡押金4500元给饶新莲；四、驳回饶新莲的其他诉讼请求。一审案件受理费3192元，由饶新莲承担648元，王奇珍承担2544元。一审法院查明事实“立即返还押金50000元及入场费130000元”有笔误，该处入场费“130000元”应为入场费“80000元”；王奇珍称双方约定“入场费60000元，转让费20000元”；本院二审经庭询调查确认一审法院查明的其他事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另外，王奇珍二审庭后向法院提交列表及转账记录、微信聊天记录等拟证明其支付了涉案商铺的水电费、杀虫费等，饶新莲应予返还。饶新莲二审明确表示王奇珍一审未提出反诉，该款项不同意调解，也不同意在本案二审中处理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条、第三百二十三条的规定，二审案件仅围绕当事人的上诉请求、事实理由和法律适用进行审理。据此，根据双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、入场费退还的问题；二、2020年2、3月房屋占用费的计付；三、王奇珍二审诉请饶新莲支付水电费、杀虫费应否支持。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，入场费退还的问题。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案租赁合同无效，双方均无异议。合同无效，双方对此均有过错，王奇珍主张其对合同无效没有过错，不能成立。对于80000元入场费的问题，王奇珍自己书写的收据没有证据经对方确认，一审法院依照饶新莲委托案外人向万其珍转账80000元的电子回单中附言部分载明“2019年1月1日到2022年8月31日入场费”，认定入场费为80000元，并综合考虑涉案商铺由王奇珍装修交由饶新莲实际使用时间，酌情认定王奇珍应返还入场费52727元，并无不当。王奇珍上诉入场费80000元其中60000元为入场费，20000元为转让费用作装修，但王奇珍所举证据并不足以证明其主张。并且，即便20000元属于转让费，而租赁合同无效，一审法院认定按比例返还亦未损害王奇珍的合法权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由王奇珍承担举证不能的不利后果。因此，王奇珍主张按入场费60000元计付其仅需返还入场费39545元，缺乏事实和依据，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，2020年2、3月占用费计付的问题。2020年2月份受疫情及疫情防控措施的影响，涉案房屋所在商场发出给予各租户提前解约以及2020年1月17日至3月14日免收租金、2020年3月15日至2020年5月14日租金减半的优惠政策。一审法院根据双方过错程度、饶新莲退租时间和上述相关租金优惠政策，认定饶新莲应当支付2020年3月15日至3月31日的租金，公平合理，本院予以维持。王奇珍认为饶新莲未配合商场的要求进行营业，不能享受相应的租金优惠政策，并要求其支付2020年2月、3月的租金，依据不足，本院不予支持。三、关于争议焦点三，王奇珍上诉请求饶新莲支付水电费、杀虫费应否支持的问题。因王奇珍在一审未对前述款项提出相应抗辩或反诉请求，且饶新莲表示不同意在本案一并处理，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉……”的规定，王奇珍二审才提出前项诉请，属于其提出反诉的情形，双方对于款项计付亦存在较大分歧。因此，王奇珍在本案二审中诉请饶新莲支付水电费、杀虫费，本案二审不作调处，王奇珍可另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人王奇珍的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1362.58元，由上诉人王奇珍负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶