天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初5436号原告：李靖瑶，男，1988年6月29日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘帅，天津君申律师事务所律师。被告：天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇二八公路与同砚路交口新城吾悦广场7号楼-102。法定代表人：杨可，执行董事。委托诉讼代理人：王桢，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙英明，女，该公司职员。原告李靖瑶与被告天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“新城吾悦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李靖瑶之委托诉讼代理人刘帅、被告新城吾悦公司之委托诉讼代理人王桢、孙英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李靖瑶向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿自2020年1月20日至案涉商铺维修后验收合格之日止的租金损失，暂计算至2021年2月20日为162500元（按照12500元／月为租金标准）；2、请求判令被告向原告赔偿采暖费损失5450.40元；3、请求判令被告向原告赔偿物业费损失5610.60元，上述共计173561元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房销售合同关系，2018年9月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定，原告购买被告开发的位于咸××公路与同××交口新城吾××广场××楼××楼××号房屋，购房款为1704856元，于2020年1月30日交房。原告按照合同约定支付了全部房款，被告于2020年1月5日交付案涉房屋。2020年1月15日，原告与案外人签订房屋租赁合同，约定由案外人承租案涉房屋，年租金为15万元，但2020年3月疫情缓和后，原告与案外人验房后发现案涉房屋存在严重漏水情况，根本无法使用，故案外人不再承租案涉房屋。案涉房屋报修后，被告到6月份才开始维修，但至今未完成维修工作。原告认为，被告的工程质量根本就不合格，还拖延履行维修义务，其行为已构成严重违约，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，故原告起诉，望判如所请。新城吾悦公司辩称，1、原告购买的房屋已经取得竣工验收备案证明，没有任何质量问题，符合交付条件。2、涉案房屋已经交付，交付时原告进行查验没有提出任何异议，涉案房屋不存在漏水问题。3、涉案房屋交付后原告从未按合同约定进行过书面报修，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第8条的约定，房屋交付后出现质量问题的，当事人应当向开发商提出书面维修申请，由开发商在三个月内进行维修。截至目前，被告从未收到原告书面维修申请。4、原告起诉状中载明，原告于2020年1月5日收房，1月15日出租，承租人在2020年3月发现漏水，由此可知，涉案房屋在原告收房及原告出租时，无论是原告本人还是承租人，均认为房屋没有漏水，也没有向新城吾悦公司提出过任何漏水的情况。被告认为，原告要求赔偿，并非因为漏水，而是因为2020年新冠疫情导致实体店铺无法开业，原告的退租损失与被告无关。关于原告主张的采暖费及物业费，该费用的收费主体并非新城吾悦公司，与新城吾悦公司无关，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审查确认事实如下：2018年9月29日，李靖瑶与新城吾悦公司签订合同编号为2018-0086947的《天津市商品房买卖合同》，约定李靖瑶购买新城吾悦公司开发的位于天津市津南区，建筑面积93.48平方米，每平方米价格18237.66元，总价款1704856元，甲方（新城吾悦公司）于2020年1月30日前将符合条件的商品房交付乙方（李靖瑶）使用。买卖合同第八条商品房质量及保修责任：“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用的情况下，甲方应按照如下约定履行保修责任：……3、防水5年……，因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任”。补充协议第八条合理使用、保修、物业费：“（二）每次在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，买受人均须向出卖人书面报修和给予出卖人三个月维修期及必要配合。买受人仅向物业公司或客服热线报修而未书面向出卖人报修时，出卖人不承担保修或其他法律责任。买受人书面报修后在该三个月维修期内，出卖人仅承担免费维修责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任。若因买受人过错造成维修延误或损失进一步扩大的，出卖人不承担责任。保修期内，出卖人的修复以国家标准为准。买受人签字确认后视为合格；买受人不签字确认或买受人认为修复不合格的，由买受人出示第三方鉴定机构出具的不合格报告，否则视为修复合格。该房屋及其附属设施设备因不可抗力或者因买受人的责任、使用不当、曾经改动、或其他不可归责于出卖人的事由而发生的质量问题与损坏，出卖人不承担责任。该房屋保修期限从出卖人向买受人交付该房屋之日起计算；买受人逾期收房时，保修期从交付通知书上载明的交付日期起计算，保修期满后不以任何理由予以延长”补充协议最后一页底部有加黑字体记载“对本补充条款的特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解：确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明”，李靖瑶在该加黑字体后的买受方处签字按手印。2018年10月，李靖瑶交纳房屋首付款854856元，办理房屋贷款850000元。2020年1月2日，诉争房屋所在楼栋取得天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2020年1月2日新城吾悦公司为李靖瑶出具购房发票，总购房款为1705404元（房屋面积比合同面价实际增加0.03平方米）。2020年1月5日李靖瑶验房后领取房屋钥匙。2020年9月11日李靖瑶取得涉案房屋的不动产权证书，标注房屋用途为：其它商服用地／非居住。涉案房屋交房时为毛坯房屋，李靖瑶已缴纳2020年2月1日至2021年1月31日物业费5610.60元及2020年至2021年的采暖费5450.40元。2021年1月7日，新城吾悦公司出具天津津南吾悦室外商业街漏水补偿的公示，内容：“尊敬的各位金街业主：因我司维修整改给全体商铺带不便，现对金街整体商户进行6个月物管费标准的补偿，并对毛坯实损提增3个月标准补偿（名单以金街商管提供数据为准），本次补偿以现金形式直接补偿至业主本人，请于1月31日前进行领取，烦请各位业主做好安排，尽快领取。截止1月31日晚16点，如仍有未领取金额，我司将全部剩余补偿金代为缴纳至津南商管公司做为2021年物管费费用用途。津南商开公司不予延期代管保留。……”2021年3月16日原告曾以与本案相同的诉请来院起诉被告，2021年4月12日又以需要补充证据为由申请撤回起诉。庭审中，李靖瑶称2019年12月其通过58同城将涉案房屋挂到网上对外出租，2020年1月15日李靖瑶与案外人张晗签订租赁合同，张晗承租房屋做美容美发，由承租人自己进行装修，年租金15万元。因为当时快过年了，承租人找不到施工队，和李靖瑶谈协商年后来装修，双方约定20天左右的装修期。2020年2月中下旬，承租人打电话告诉李靖瑶房屋有渗漏现象，李靖瑶到现场后拨打物业的电话进行报修，下午就有物业的人员到现场拍照、登记。李靖瑶把钥匙留给物业后就走了。一周后，李靖瑶又去房屋现场，发现有维修的痕迹。2020年3月中旬下雨，屋内又漏水，地上有水印，李靖瑶直接找到物业进行报修并登记。之后去屋内查看，看不出有维修的痕迹，但物业说已经维修过了。李靖瑶和承租人联系，承租人称再观察一下。2020年4月底经过原告的查看，发现房屋又开始漏水，原告继续报修。2020年5月初下了一场大雨，包括涉案房屋在内，楼宇中有400户左右出现了严重的漏雨情况。2020年5月12日新城吾悦公司组织业主开会，对有漏水情况的房屋进行统计及维修，包括涉案房屋在内的房屋均需要进行大面积维修。因房屋漏水，导致2020年5月中旬承租人找到李靖瑶要求解除租赁合同，李靖瑶将收取的3万元定金退给了承租人，双方解除了合同。2020年5月开始维修，李靖瑶去过几次都没有看到过维修人员，就去找物业，物业说在维修中。2020年5月中旬又开始下雨，屋内又开始漏水，但被告一直在修外边的公共部位。2021年3月份再去涉案房屋发现墙上重新刷了水泥。3月份至今原告一直没去看过，不知是否还漏水。新城吾悦公司则称，按照双方合同约定，原告应当向被告进行书面报修，即使没有向被告进行书面报修，也应当通过其他方式向物业报修。但经被告了解，原告没有进行过报修。被告大面积进行维修的是所有三楼顶层的屋顶及公共部位，并没有对涉案房屋屋内进行维修。原告陈述承租人2020年1月15日接手房屋，直到2月下旬，承租人是否对房屋进行装修或者改造被告不清楚。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案争议焦点问题，原告就涉案房屋的漏水是否向被告进行过报修；涉案房屋不能出租的损失费用及物业费、采暖费是否应由被告承担。本院认为，根据双方合同约定，新城吾悦公司承担对涉案房屋漏水情况自接到书面报修通知后在三个月内免费修复的责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任。原告主张报修时间为2020年2月中下旬，但并未对此提交相应证据予以证明。通过现有证据显示原告于2021年4月14日与物业人员通话，该通话录音中，物业人员也并没有明确提到原告曾经报修的情况，况且，根据合同约定每次在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，买受人均须向出卖人书面报修，买受人仅向物业公司或客服热线报修而未书面向出卖人报修时，出卖人不承担保修或其他法律责任。现因原告没有充足有效的证据证明就房屋漏水问题已经向被告进行报修，故被告不应承担原告主张的租金及物业费、采暖费的损失综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李靖瑶的全部诉讼请求。案件受理费3771元，减半收取计1885.50元，由李靖瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  贾玉茜二〇二一年八月四日书记员  王 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。