上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0116民初9957号 原告上海跨跃电机制造有限公司，住所地上海市金山区兴塔镇亭枫公路6441号。 法定代表人余春琴，经理。 委托代理人陆加勤，浙江晓法律师事务所律师。 被告上海强迹实业发展有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路65弄7号1037室。 法定代表人王定葵，执行董事。 委托代理人盛方，浙江思贤律师事务所律师。 原告上海跨跃电机制造有限公司诉被告上海强迹实业发展有限公司地役权纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆加勤、被告委托代理人盛方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：兴塔镇亭枫公路6441号房地产的土地原是上海沪源电机制造有限公司(以下简称沪源公司)和上海跨跃电机制造有限公司(以下简称跨跃公司)从上海兴塔企业发展有限公司共同征用所得，并共同进行开发。后沪源公司将亭枫公路6441号西边厂房卖给跨跃公司，并约定厂区北面通道两公司共用，大门卫建筑及占地为共同所有。后沪源公司将其拥有的房地产出卖给上海弘展实业有限公司(即钟志明，以下简称弘展公司)。2010年10月6日，上述三方签订《补充协议》，协议明确弘展公司应保证跨跃公司的通行权。在协议履行过程中，弘展公司同意由原来通道变更至办公用房和厂区中间的道路供原告通行。2016年8月26日，被告通过淘宝网司法拍卖获得上海弘展发展有限公司所有的位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6439号、6441号(东)的房地产等资产。同年9月13日，被告在原告原正常通行的大门上加锁，致使原告方车辆无法正常进出，妨碍了原告的通行权。故原告曾于9月16日向嘉善县人民法院提交这次拍卖的异议书。9月19日，嘉善县人民法院回复：“本次拍卖标的是以实物现状为准”，且贵公司反映的通道被堵问题系发生于该拍卖资产成交并移交买受人之后，当属物权之间的相邻权纠纷，不属于执行异议审查范畴。综上，原告认为，被告在拍卖前已充分了解相邻两厂区间共同使用通道情况，现被告的加锁行为侵犯了原告的通行权，故依法向法院提起诉讼，请求法院判令被告保证原告有权使用在被告所有的位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6441号(东)厂房即4号楼北面和4号楼通往G320国道的通行权。 被告辩称：涉案的房地产系被告通过司法拍卖取得的合法财产，同时原告所主张的通道并不是原告正常通行的唯一通道，故原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、营业执照、组织机构代码证和档案机读材料，证明原、被告系适格的诉讼主体。 2、(2016)浙0421执948、949号之一，证明被告于2016年8月通过拍卖取得上海市金山区兴塔镇亭枫公路6441号(东)房地产等资产。 3、嘉善县人民法院出具的告知书，一证明嘉善县人民法院认为讼争通道被堵问题发生于拍卖成交后，属物权间的相邻纠纷；二证明被告拍卖取得时应知晓通道使用状况。 4、彩色照片3张、黑白照片9张，证明2016年9月13日前原告能正常通行，后被告加锁的事实。 5、原告的承租户上海凡宝实业有限公司出具的情况证明，证明其于2016年9月13日前正常使用讼争通道。 6、合同书和沪房地金字(2005)第008117号上海市房地产权证，证明讼争通道的地块系两家公司共同征用购买。 7、补充协议书及平面图，证明沪源公司与原告协议约定原告车辆经沪源公司厂区及办公楼北边通道。 8、补充协议书，证明沪源公司将6441号东面厂房出卖给弘展公司，并约定弘展公司和跨跃公司共同使用约定的通道。 9、企业法人营业执照，证明钟志明系弘展公司的法定代表人。 10、嘉善县人民法院出具的情况说明，证明原告所主张的地役权未在拍卖中涉及。 11、上海市房地登记申请书、上海市房地产买卖合同，证明沪源公司和跨跃公共同征用建设的房屋根据政府要求通过买卖形式进行分户。 被告为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、上海市房地产权证，证明原告提交地界图上载明的2、4、5的房地产系被告通过拍卖取得的合法财产。 2、照片3张，证明原告厂房南面有一条宽8米的通道，即讼争通道不是唯一通道。 3、被告厂区平面图，证明原告主张的通道在被告厂区内，存在安全隐患。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11的真实性无异议，且上述证据与本案有关联性，故本院应予采信；被告对原告提交证据5的真实性有异议，本院认为此证据系案外人出具，且是原告的承租户，其证言无法律效力，不予采信。原告对被告提交的3份证据的真实性无异议，故应予采信。根据上述采信的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 上海市金山区兴塔镇亭枫公路6441号房地产系上海沪源电机制造有限公司、上海跨跃电机制造有限公司共同向上海兴塔企业发展有限公司征用购买土地后开发建设所得。后上述两家公司约定兴塔镇亭枫公路6441号(东)为沪源公司所有，兴塔镇亭枫公路6441号为跨跃公司所有。2006年2月19日，沪源公司与跨跃公司约定：1、跨跃公司13米左右长度的车辆可在沪源公司厂区及办公楼北边通道通行；2、任何一方出售厂房，另一方有优先购买权。后沪源公司将其拥有的房地产出卖给上海弘展实业发展有限公司(即钟志明)。2010年10月6日，沪源公司、跨跃公司和弘展公司就跨跃公司经过的通道予以明确。2016年8月26日，被告通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖取得上海弘展实业发展有限公司所有的位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6439号、6441号(东)的房地产等资产。同年8月19日，嘉善县人民法院出具(2016)浙0421执948、949号之一的执行裁定书，内容为：1、位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6439号、6441号(东)的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人上海强迹实业发展有限公司所有；位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6439号、6441号(东)的房地产等资产的财产权自本裁定送达买受人时起转移。2、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年9月13日，被告在原告原正常通行的大门上加锁。同年9月16日原告因未能正常使用原通道向嘉善县人民法院提交拍卖异议书。9月19日，嘉善县人民法院回复：“本次拍卖标的是以实物现状为准”，且贵公司反映的通道被堵问题系发生于该拍卖资产成交并移交买受人之后，当属物权之间的相邻权纠纷，不属于执行异议审查范畴。2016年11月25日，嘉善县人民法院又对被告所得拍品出具执行情况说明，该说明载明“因上海弘展实业有限公司位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6439号、6441号(东)房地产，本院系按公告时该资产的现状实况予以拍卖和交付，故本院(2016)浙0421执948、949号之一执行裁定书仅是买受人依此件办理相应资产过户的确权法律文书，该文书并不涉及拍品上其他地役权等的权利处分。关于本院在该文书中表述的“上述财产上原有的担保物权、优先受偿权及其他权利，依法因本次拍卖成交而消灭”中的“其他权利”，仅指该拍品经本院依法公告但至资产拍卖成交前无人申报，且不受法律保护的房产租赁使用权”。现原告认为，被告加锁行为侵犯了原告的通行权。 另查明：原告厂区的南面有大门及道路供通行。 本院认为，根据法律规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本案原告虽曾与沪源公司、弘展公司就地役权签订过协议，并按相关协议履行，但其在上海市金山区兴塔镇亭枫公路6439号、6441号(东)的房地产由嘉善县人民法院公告拍卖期间，未向嘉善县人民法院申报过权利，同时本案被告庭审中称其未知晓所述房产上设有地役权，其是通过司法网络平台拍取上述房地产，应为善意第三人。由于地役权因其源于当事人的约定，只有经过登记才能对抗善意第三人。故原告所主张地役权于法无据，难以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告上海跨跃电机制造有限公司要求被告上海强迹实业发展有限公司保证原告上海跨跃电机制造有限公司有权使用在被告上海强迹实业发展有限公司所有的位于上海市金山区兴塔镇亭枫公路6441号(东)厂房即4号楼北面和4号楼通往G320国道的通行权的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取人民币40元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  张雁虹 二〇一六年十二月二十三日 书记员  陶 赟 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。