广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3152号上诉人（原审被告）：郑春，男，1974年12月7日出生，汉族，广东省清远市×××××××。被上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司，住所地：广州市海珠区××××××××××××。法定代表人：张敏。委托诉讼代理人：唐忠华，广东卓展律师事务所律师。上诉人郑春因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初11738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑春上诉请求：一、撤销广东省清远市清城区人民法院作出的（2020）粤1802民初11738号民事判决。以原《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》为依据，根据现有的事实证据，客观公正地进行判决；二、本案一审、二审诉讼费用全部由宏德物业承担。事实与理由：一、一审中极不公正地认定原《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》只对小区业主具有约束力（以下简称合同），认定事实错误。合同对双方都具有约束力，都应遵守合同约定，宏德物业没有遵循诚实信用原则，多处违约，尤其违反实质性约定。宏德物业向一审法院提供的证据均可证明被上诉人违约。宏德物业违反了《投标文件》与合同中关于配置112人的约定，实际提供的总人数为110人，其中19人为2020年后入职，30人在2017年4月至2019年12月入职，合同期部分时间内人员配置少于61人。人员配备不足，服务质量大打折扣。《投标文件》未对《招标文件》中*条款完全响应，直接导致《投标文件》无效，没有继续签订合同的资格，人员配置不满足约定，可直接解除合同，原审判决判定不属于合同法中的根本违约属于错误认定。二、一审涉嫌办关系案。如判决中“诉讼中现有证据反应问题主要涉及小区公共权利行使范畴”与“物业服务企业的服务具有公共性”矛盾，公共权利是个体权利的集合，没有个体权利就没有公共权利，公共权利不一定会涉及到个别个体权利。但万基金海湾豪庭小区公共权利一定涉及小区的每一个业主，及公共权利涉及上诉人个人权利。整个服务期间消防系统瘫痪、电梯对讲系统瘫痪，将地下室消防门更换为不合格的不锈钢门等，这些直接关系到业主个人的生命安全，服务至今，可视对讲系统不能使用，以上事实一审法官曾现场调查过，现在这些铁的事实证据依然摆在那里。第二份合同被政府职能部门认定无效，且提供了认定文书原件给一审法官核查，然而一审不审查合同的有效性，仍然直接套用原合同。支持了宏德物业的排污配电分摊费，此项费用没有收费依据，即使有依据，收取郑春此项费用也属于乱收费，因为郑春无地下室产权车位，同时郑春与案号（2020）粤1802民初11734号被告同一栋楼，面积略大，楼层更高，排污配电分摊费却还少，属于典型的乱收费，无中生有。三、鉴于宏德物业有多处违约，冒充业主签名违法提取住宅专项维修资金被政府职能部门查实等违法违规事实。郑春仍多次去交应交的代缴水费、垃圾费、电梯电费分摊费、二次供水分摊费、社区照明分摊费均被宏德物业工作人员拒收。原合同约定宏德物业先服务后收费，存在根本性违约，服务达不到一级标准，未能达到约定的管理目标，目前小区约400户以不交物业费来抗议宏德物业的违约行为，至今宏德物业已起诉不交物业费12人。根据原合同第二十二条约定，宏德物业应承担相应的法律责任。多处违反合同约定条款，无权也无理由收取任何管理费。四、一审违反《中华人民共和国合同法》第一百二十条，未对宏德物业进行违约追究。宏德物业提供服务与一审支持的收费严重不对等，提及宏德物业违约，一审判决都以可另循法律途径处理或可以另行起诉主张权利来应付。综上所述，一审判决有失公平公正，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护业主的合法权益，还业主以公道。宏德公司答辩称：一、关于《物业管理合同》的人员配备情况。宏德物业在履行合同过程中，严格按照合同的要求配备了服务人员，该些人员均为有能力且适应物业管理的要求，需要资格证的，均为持证上岗，没有不能胜任工作的情形。二、关于现物业管理合同的效力及设施维修，存在乱收费问题。现《物业管理合同》无论是形式上还是实质上，均合法有效，所谓政府部门认为现合同的签订存在瑕疵因而无效的说辞，不具有合法性。业主委员会的备案并不是业主委员会合法性的必要条件，而且在该物业合同签订前，已经依法召开业主大会并有政府人员到场监票，合同签订前也有公示。合同有效与否的认定，只能是法院或仲裁机构，政府的认定无法无据。其次，设施设备的维修问题，根据一审宏德物业的举证，均为原物业管理公司离开时留下的历史问题，宏德物业一直在努力与业主委员会沟通，在无法提取到公共维修基金的前提下，一直尽力在经费许可的范围进行维修，并没有上诉人所称的严重情况。宏德物业的收费均是按照物业管理合同的约定收取费用，根据实际发生的公摊费用用业主们收取公摊部分的水电费，不存在乱收费的情况。三、关于冒充业主签名，提取维修基金问题。郑春所称冒充业主签名提取维修基金一事并不存在，这在一审时已充分举证论证，整件事情的结果是宏德物业垫付了费用却未得到弥补。四、收费是否合理问题。宏德物业已经按合同约定提供了物业服务，郑春仅以一些片面、不完整甚至不存在的、偶发的或与宏德物业的物业服务无关的事实否定宏德物业的物业服务质量，以所谓存在不合理收费为由，意图拒付物业管理服务费及其他代缴、分摊费用的目的，于法无据。原审法院作出判决：一、郑春于判决生效之日起十日内向广东宏德科技物业有限公司支付2017年1月至2020年7月期间欠缴的物业管理费8307.17元，代缴水费1285.47元、垃圾费420元、电梯电费分摊771.51元、二次供水分摊费540.45元、社区照明分摊16.06元、排污配电分摊48.18元以及违约金[违约金从欠费当月的16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计算至郑春付清之日止]；二、驳回广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由郑春负担。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决查明的基本事实属实主，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。二审争议的焦点为：1.宏德公司于2020年3月与业主委员会续签的《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》对业主是否具有约束力；2.案涉上诉人拒绝交纳物业服务费及水电分摊费等是否具有正当理由。关于宏德公司于2020年3月与业主委员会续签的《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》对业主是否具有约束力问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主行使自治权的体现，对所有业主具有约束力。业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求撤销。宏德公司于2020年3月与业主委员会续签的《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》，目前并未被依法撤销，故该合同对包括上诉人在内的全体业主具有法律约束力。在案证据显示，宏德公司在履行合同过程，对小区进行了电梯维护保养、小区监控设备翻新、门禁改造、安保巡查等物业管理服务，基本上履行了物业合同约定的义务。在宏德公司已经依约提供物业服务的前提下，上诉人作为小区业主应依约缴纳相应物业费，一审判决认定上诉人应缴纳相应物业服务费、水电及排污配电分摊费用，并无不当。上诉人上诉提出一审判决未审查2020年3月续签的物业管理合同的效力，就以该合同约定作出处理不当的上诉理由不成立，本院不予支持。至于该续签的《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》的程序是否合法以及效力问题，当事人应另行主张。一审判决认定如业主认为业主委员会的决定侵害业主合法权益的，可以另行起诉主张权利，亦无不当，本院予以认可。关于案涉上诉人拒绝交纳物业服务费及水电分摊费等是否具有正当理由问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定，业主只有在重大瑕疵等情形时才可以拒绝交物业费。本案中，宏德公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但宏德公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了物业合同约定的义务。个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交纳物业费的业主利益，直接影响小区众人的基本生活质素。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。一审法院判决上诉人向宏德公司缴交物业管理费及各项费用的处理，并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由，依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人郑春负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年八月二日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。