辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2705号上诉人（原审被告）：鞍山万科房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区平安街1-S2丙。法定代表人：林曈，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈太明，男，1967年11月3日出生，汉族，住鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：郭素杰，女，1965年10月25日出生，汉族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：沈太明，男，1967年11月3日出生，汉族，住鞍山市铁西区。上诉人鞍山万科房地产开发有限公司（以下简称“万科房产公司”）因与被上诉人沈太明、郭素杰商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人万科房产公司的委托诉讼代理人刘沫含，被上诉人沈太明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人万科房产公司的上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定上诉人承担燃气逾期供气违约金错误：1.上诉人在向被上诉人交付房屋之前，该房屋的燃气配套设施就已经施工完毕且通过了验收合格，履行了上诉人燃气运行的全部施工义务，也达到了被上诉人房屋随时开栓供气的条件，至于何时开栓由燃气公司与被上诉人共同决定，与上诉人无关。2.《商品房买卖合同》第十四条明确规定了被上诉人燃气设施于2019年9月30日之前达到使用条件的并存条件是该房屋所在楼宇入住率达到80%以上，根据我国法律规定“谁主张，谁举证”的原则，应当由被上诉人提供证据加以证明，而原审认定该证据由上诉人实际掌握没有依据。原审在被上诉人没有举证达到合同约定条件的前提下就认定上诉人违约是错误的。恳请二审法院在查清事实的基础上支持上诉人的诉请。被上诉人沈太明、郭素杰辩称，服从原审法院判决。沈太明、郭素杰向一审法院起诉请求：一、判令万科房产公司支付因逾期办理房屋权属证书的违约金4,223.44元；二、万科房产公司支付逾期安装煤气违约金3,834.88元。总计8,058.32元；三、本案的诉讼费用由万科房产公司承担。一审法院认定事实：2018年11月27日沈太明、郭素杰与万科房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201701249#2202）。合同与本案有关的内容为：万科房产公司将公安号为铁东区湖南街652栋20层2202号房屋（籍号为：42-111-166-2202）卖给沈太明、郭素杰；房屋总价款为844,687元。其中合同第八条规定“出卖人应在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”第十四条第四款“燃气设施应当于2019年9月30日之前达到使用条件（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上），属于出卖人责任的，出卖人按日支付总房款十万分之一的违约金。”第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解决合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，沈太明、郭素杰缴纳房款844,687元，万科房产公司于2020年12月22日向沈太明、郭素杰出具发票。同日，双方签订《关于万科产权办理的补充协议》。协议约定：在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万科房产公司提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。另查明，万科房产公司认可逾期为沈太明、郭素杰办理产权证书的事实。2020年12月28日，案涉房屋燃气开栓供反。一审法院认为，本案的争议焦点为沈太明、郭素杰主张的逾期办证违约金、燃气逾期供气违约金有无依据。本案中，沈太明、郭素杰与万科房产公司签订的《商品房买卖合同》、《关于万科产权办理的补充协议》，是双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立，对双方均有法律约束力，双方当事人均应按照合同全面、完整地履行各自的义务。关于沈太明、郭素杰主张的逾期办证违约金4,223.44元一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限．．．．．”本案中，万科房产公司认可沈太明、郭素杰逾期未能取得房屋权属证书的事实，该公司提出受疫情影响，不应支付违约金的辩解依据不足，故万科房产公司应当依约给付沈太明、郭素杰844,687元×0.5%=4,223.44元，故对沈太明、郭素杰的此项主张，该院予以支持；关于沈太明、郭素杰主张的燃气逾期供气违约金3,834.88元一节，双方签订合同和万科房产公司收到沈太明、郭素杰的购房款后，理应按照合同约定及时与燃气供应单位沟通协调并办妥与燃气供应相关的配套手续。沈太明、郭素杰作为房屋买受人，其仅能掌握自己入住手续，其他业主是否入住及入住的确切证据也不应由其控制，而掌握该证据的恰恰应是万科房产公司，该公司并未就此提供证据。因此，该院认定万科房产公司对涉案房屋配套的燃气设施逾期达到使用条件违约，按照双方约定，应付违约金数额为454日×844,687元×1/100000=3,834.88元，故对沈太明、郭素杰的此项主张，该院予以支持。综上，一审法院据此判决：鞍山万科房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付沈太明、郭素杰逾期办证违约金4,223.44元、燃气逾期供气违约金3,834.88元，合计8,058.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由鞍山万科房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人提供一组微信聊天截图，拟证明燃气管道不符合标准，交房之后进行了燃气管道的改造，所以没有提供燃气，万科房产公司存在违约行为。万科房产公司的质证意见为：该组微信聊天记录的内容不能体现逾期改造燃气管道的真正原因，万科房产公司提供的燃气设施在交房之前就验收合格，是被上诉人所在楼宇没有达到入住率条件才导致与其供气。本院经审查认为，该组聊天记录显示的用户一方为“万小萌”、“万小维”和“白玉堂（此号停用）”，均为代称或停用，真实性无法核对，且万科房产公司对此不予认可，故该组证据本院不予采信。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张原审对案涉房屋燃气开栓时间认定不当的问题，因被上诉人一审审理期间提供了《燃气开栓供气告知单》证明该项事实，上诉人未提供相应证据予以反驳，故原审法院据此认定燃气开栓时间并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张其不应承担燃气逾期供气违约金的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺”中约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件：……4．燃气设施：2019年9月30日（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上）……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属于出卖人责任的，出卖人按日支付总房款壹拾万分之一的违约金。”从该条款中可以看出，上诉人承诺燃气在2019年9月30日达到使用条件的前提，是该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上。但楼宇入住率是否达到80%，并非被上诉人能够掌握，上诉人应举证证明2019年9月30日案涉房屋所在楼宇入住率未达到80%及燃气未投入使用的原因仅是由于入住率未达到80%。在本案一、二审审理期间，上诉人均未提供相应证据证明上述事实，应承担举证不能的诉讼后果，本院对上诉人该项主张不予支持。原审判决上诉人承担燃气逾期供气违约金事实清楚，应予维持。综上所述，上诉人万科房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山万科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年八月二十八日书记员 王晓溦