西藏自治区昌都市中级人民法院民事判决书（2021）藏03民终83号上诉人（原审原告）：昌都市匡匡物业管理有限公司，住所地西藏自治区昌都市卡若区卧龙街卡若一期5号楼负一楼。统一社会信用代码：91540300MA6T15126N。法定代表人：匡咨坤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：连昆祁，西藏西雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：泽巴永措，西藏西雅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛隆惠民扶贫开发有限公司，住所地西藏自治区洛隆县团结路6号。统一社会信用代码：91540329MA6T17D521。法定代表人：袁朝兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：平措旦增，北京大成（拉萨）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：央金，北京大成（拉萨）律师事务所律师，特别授权。上诉人昌都市匡匡物业管理有限公司（以下简称匡匡公司）因与上诉人洛隆惠民扶贫开发有限公司（以下简称惠民公司）物业服务合同纠纷一案，不服西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2021）藏0302民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。匡匡公司的委托诉讼代理人泽巴永措，惠民公司的委托诉讼代理人平措旦增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡匡公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2021）藏0302民初36号民事判决书；2.请求二审法院依法支持匡匡公司的一审诉讼请求；3.由惠民公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院计算物业管理费错误。匡匡公司向一审昌都市卡若区人民法院提交民事起诉状诉讼请求的第一项明确写明“惠民公司向匡匡公司支付自2018年7月1日开始暂计算至2021年1月8日的物业管理费156,241.6元。”匡匡公司的该项诉讼请求是一个开放式的请求，一审法院应当将物业费计算至2021年5月25日（下判决书之日）。二、一审法院未支持匡匡公司的一审逾期利息错误。一审法院认定的“匡匡公司要求惠民公司支付上述欠款自2018年7月1日起至实际结清之日的逾期利息（按日万分之五），逾期利息暂计算至起诉之日为71,895.67元，鉴于该案案情，匡匡公司主张支付逾期利息（按日万分之五），不符合双方当事人之间有约定的按照约定，约定过高或者过低，法院予以适当调整，匡匡公司主张的利息违背双方当事人的约定，”错误。2015年11月3日，匡匡公司的法定代表人匡咨坤与案外人昌都地区恒诺房地产开发有限公司（现昌都市恒诺房地产开发有限公司）签订的《前期物业管理委托合同》中虽约定“业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳金额的1%按日交纳滞纳金”。而匡匡公司在民事起诉状中将逾期利息主动调低（按日万分之五），一审法院应当支持上诉人一审关于逾期利息损失的诉讼请求。惠民公司辩称：由于匡匡公司未履行自己物业管理服务义务，且擅自更换物业公司。因此，我方无需向匡匡公司支付物业管理费。惠民公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销西藏自治区昌都市卡若区人民法院作出的（2021）藏0302民初36号民事判决书，并将一审判决中的第一项改判为“驳回匡匡公司的全部诉讼请求”，或将本案发回重审；2.由匡匡公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院基本事实认定错误。2015年11月3日签订的《前期物业管理委托合同》明确对公共环境卫生、维护社区公共秩序、物业档案管理进行了约定，同时也对电梯、消防等设备的维修保养、专业技术人员的要求也有约定。但匡匡公司在日常物业管理过程中并未按照合同约定内容履行，也未举证证明聘请有保洁人员及安保人员进行日常的值班工作。匡匡公司应当承担举证不能的责任。惠民公司一审中提交的转账凭证证明了匡匡公司私自将物业管理权转让给他人，违反《前期物业管理委托合同》的规定，严重违反合同。一审法院不予认可该组证据系事实未查清楚，认定事实错误。综上，物业服务合同是基于物业公司提供相应服务，业主才支付物业费。本案中无任何证据证明匡匡公司提供物业服务，请求驳回匡匡公司的全部诉讼请求。匡匡公司辩称：惠民公司的上诉请求不成立，请求驳回惠民公司的上诉请求。匡匡公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令惠民公司向匡匡公司支付自2018年7月1日开始暂计算至2021年1月8日的物业管理费156,241.6元；2.请求人民法院依法判令惠民公司向匡匡公司支付上述欠款自2018年7月1日起至实际结清之日的逾期利息（按日万分之五），逾期利息暂计算至起诉之日为71,895.67元；3.请求人民法院依法判令由被告承担本案的案件受理费、公告费、保全费、保全担保费、鉴定费。一审法院认定的事实：2017年8月11日西藏昌都市恒诺房地产开发有限公司与惠民公司之间签订了4份《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》及4份补充协议，将卡诺国际广场一期三栋1层14号；2层1-32号；3层1-32号；4层1-6号房屋出售给被告，（合同编号分别为KNGJGC-S-0117、KNGJGC-S-0118、KNGJGC-S-0119、KNGJGC-S-0120）。购买四套商品房屋的建筑面积分别为84.69平方米、1,292.76平方米、1,292.76平方米、186.13平方米，合计面积为2,856.34平方米。2015年11月3日西藏昌都市恒诺房地产开发有限公司与匡咨坤之间签订了《前期物业管理委托合同》，该合同的十三条约定：（一）本合同有效期内已交付使用物业管理服务，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按昌都市市场行情标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米3元，收费时间为物业费到期前30日内；（二）业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳金额的1%按日交纳滞纳金。2016年2月1日，匡匡公司成立，法定代表人为匡咨坤。惠民公司自2018年7月1日至2020年6月30日将所购买的房屋进行装修，24个月，总面积为2,856.34平方米，装修期间每平方米1.5元计算（按半价），即：2,856.34平方米×1.5元×24个月=102,828元。自2020年7月1日至2021年1月8日，共计6个月零7天，总面积为2,856.34平方米，每平方米约定3元（全价）计算，即：2,856.34平方米×3元×6个月零7天=53,413.6元，以上两项合计为156,241.6元。另查明：匡匡公司自2017年8月11日至2018年7月1日止的物业管理费予以减免。一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及附属设施的服务合同。惠民公司与西藏昌都市恒诺房地产开发有限公司之间签订了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》及补充协议。西藏昌都恒诺房地产开发有限公司与匡匡公司之间签订《前期物业管理委托合同》，惠民公司目前未对《前期物业管理委托合同》提出异议，并未交纳物业管理费分文，对此，一审法院予以确认。1.匡匡公司诉求惠民公司支付物业管理费156,241.6元，因匡匡公司向一审法院提交了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》及补充协议、《前期物业管理委托合同》等证据，证明惠民公司未交纳物业管理费分文的事实。惠民公司提出匡匡公司未能提供相应的物业服务，故不应交纳物业管理费的辩称，亦无其他证据予以证明，故对匡匡公司的诉讼请求一审法院予以支持。2.匡匡公司要求惠民公司支付上述欠款自2018年7月1日起至实际结清之日的逾期利息（按日万分之五），逾期利息暂计算至起诉之日为71,895.67元，鉴于该案案情，匡匡公司主张支付逾期利息（按日万分之五），不符合双方当事人在《前期物业管理委托合同》中约定的滞纳金，双方当事人之间有约定的按照约定，约定过高或者过低，法院予以适当调整，匡匡公司主张的利息违背双方当事人的约定，故对该诉讼请求一审法院不予支持。3.匡匡公司要求惠民公司承担本案的案件受理费、公告费、保全费、保全担保费、鉴定费，因诉讼费本院将按照法律规定，双方责任的大小予以认定，公告费、保全费、保全担保费、鉴定费在庭审过程中并未产生，无法无据，故对该诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，匡匡公司要求惠民公司支付物业费156,241.6元的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、惠民公司向匡匡公司支付物业费156,241.6元，此款限于本判决生效后的十日内付清；二、驳回匡匡公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。匡匡公司提交了光盘一张。证明目的：匡匡公司已经按照合同的约定履行了物业管理报务。惠民公司的质证意见：对该份证据的三性不予认可，该份证据未在举证期间内提出，不属于新证据。因此，达不到匡匡公司的证明目的。本院认为，该份证据未在举证期间内提供，也不属于新证据，亦不影响本案事实的认定，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、惠民公司是否应当向匡匡公司支付物业费156,241.6元及逾期利息71,895.67元；二、一审法院对案涉物业费的计算是否正确。关于第一个争议焦点。本院认为，惠民公司与西藏昌都市恒诺房地产开发有限公司之间签订了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》约定了买受人同意出卖人选聘的前期物业服务企业。根据《中华人民共和国民法典》九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，《前期物业管理服务协议》对惠民公司具有法律约束力。惠民公司应当按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业费。关于逾期利息的问题。《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》中并未明确约定业主交纳物业费的起止时间及程序和方式。匡匡公司在庭审中表示物业费是每年收取一次，也曾向惠民公司催缴过，但匡匡公司并未提供物业服务满一年后曾向惠民公司催缴过物业费的相关证据，惠民公司庭审中也表示未收到过交纳物业费的通知。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。匡匡公司提出的诉讼请求为以欠费总金额156,241.6元为基数，自2018年7月1日开始暂计算至2021年1月8日的逾期利息。根据匡匡公司一审的诉讼请求，匡匡公司应当提供证据证明截止2018年7月1日止，惠民公司欠付其物业费为156,241.6元的事实，且还应当证明逾期的时间为2018年7月1日开始至2021年1月8日的事实，而匡匡公司并未提供证据加以证明，应当承担不利后果。且本案的实际情况是2018年7月1日为惠民公司向匡匡公司交纳物业费开始计算时间，并非截止日期。匡匡公司上诉主张应当从交纳物业费的第一天起以欠费总金额156,241.6元为基数计算逾期利息，无事实和法律依据。因此，本院对匡匡公司主张逾期利息的上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，匡匡公司一审中请求“人民法院依法判令惠民公司向匡匡公司支付自2018年7月1日开始暂计算至2021年1月8日的物业管理费156,241.6元。”该项诉讼请求明确了主张物业费计算的起止时间，虽有“暂计算”字样，但并未明确主张至判决之日。因此，一审法院对物业费的计算正确，匡匡公司该项上诉请求，本院不予支持。关于匡匡公司是否提供物业服务以及擅自更换物业公司收取费用的问题。惠民公司抗辩称，匡匡公司未按照合同约定提供物业服务，不应交纳物业费。但惠民公司并未提供相关证据证明因匡匡公司未履行物业服务义务，从而造成惠民公司所有的或共用的物业使用权受到影响或无法正常使用的情况，惠民公司的抗辩理由不能成立。昌都市佳卫物业管理有限公司收取的电费与本案待证事实无关联性，亦不影响本案事实的认定。综上，惠民公司该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，匡匡公司与惠民公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4722元，由原告昌都市匡匡物业管理有限公司负担1597元；被告洛隆惠民扶贫开发有限公司负担3125元。本判决为终审判决。审 判 长 德西拉珍审 判 员 德西拉措审 判 员 唐红林二〇二一年八月三日书 记 员 嘎拉