江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2919号上诉人（原审被告）：任红明，男，1952年2月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：任晓芸（系任红明女儿）,女，1990年11月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：无锡华仁酒店物业服务有限公司，统一社会信用代码91320211672047709C，住所地无锡太湖西大道2288号华仁逸景国际大厦20楼。法定代表人：伊宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美霞，江苏双汇律师事务所律师。上诉人任红明因与被上诉人无锡华仁酒店物业服务有限公司（以下简称华仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任红明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回华仁物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由华仁物业公司承担。事实和理由：1、双方之间不存在平等协商的签约前提，其签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。2017年12月底，出卖人通知其前往华仁物业公司办理商品房交付手续，华仁物业公司提出需要先签署《前期物业管理服务协议》才可交付房屋钥匙，其对协议中“非住宅按建筑面积每月每平方米12元”的物业费定价有异议，但华仁物业公司不予回应。考虑到短时间内无法协商解决，如继续僵持将影响其商铺开业，其被迫无奈于2018年4月4日签署了协议。请求二审法院判令此定价无效，由双方重新商议决定后再重新签署协议。2、华仁物业公司未按约提供相应的“五级物业服务”，违约在先，其有权拒绝支付与服务质量完全不匹配的高额物业费。《前期物业管理服务协议》第一条约定了双方的权利和义务，比照约定来看，华仁物业公司存在诸多违约行为，比如对共用设施设备未及时修缮、环境卫生脏乱差、从未向业主公布收益情况和成本收支账目、占用及改变公共部位使用功能、擅自提高公摊电费的收费标准等，完全不符合本应提供的物业服务质量标准。华仁物业公司辩称：其与任红明签订了《前期物业管理服务协议》，任红明应当按约缴纳物业费，任红明作为单个业主要求调整物业费收费标准的请求不应得到支持。其已经提供了物业管理的服务，任红明提交的证据不足以证明其在履行合同过程中存在重大瑕疵，拒交物业费的理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。华仁物业公司向一审法院起诉请求：判令任红明支付自2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费3281.80元、水电费941元，及迟延履行违约金（以4222.80元为基数，自2018年8月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。诉讼中，华仁物业公司变更诉讼请求为：判令任红明支付自2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费3281.80元，及迟延履行违约金（以3281.80元为基数，自2019年1月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：任红明系××××室（建筑面积为45.58平方米，商业）的所有权人。2018年4月4日，甲方华仁物业公司与乙方任红明签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，非住宅物业费为按建筑面积每月每平方米12元，交纳费用时间为办理入住时，每次交纳费用时间为每月收缴，次月5日前交清；并约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华仁物业公司有权要求任红明补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。协议落款乙方处任红明签名后手写“注：因开发商没有按交房手续程序办理房屋交付，至2018.4.4才开始办理房屋验收及交付手续”，华仁物业公司盖章后手写“注：乙方注明区为乙方单方面自行注明”。同日，任红明在《凤凰天街商户管理规约》承诺书上签名。该规约载明，根据合同规定，所有业主或使用人业主在每半年度的第一个月的第一周按时缴交的凤凰天街物业管理费，收费标准为12元/月/平方米。2018年4月4日，任红明向华仁物业公司交纳物业费3282元，华仁物业公司开具的收据载明系2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费。任红明认为其应自2018年4月4日收房起交纳物业费，提供了任红明、周月珍、任晓芸与无锡太阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案的民事判决书[无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初7747号]，载有任红明、周月珍、任晓芸于2018年4月4日接受了房屋。华仁物业公司质证认为对真实性无异议，但2017年年底通知集中交房，整栋楼物业费起算时间是从2018年1月1日开始，因为任红明与开发商、物业之间有矛盾，所以物业服务协议是推迟到4月4日签的，但也应当从2018年1月1日起算物业费。上述事实，有商品房买卖合同、《前期物业管理服务协议》、《凤凰天街商户管理规约》、公函、付款通知单、民事判决书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：华仁物业公司与任红明签订的《前期物业管理服务协议》对双方的权利义务、违约责任等主要内容作了约定，且不违反有关法律规定，合法有效，双方应按约定履行。任红明对华仁物业公司主张的物业费收费标准有异议，但其亦认可商业的物业费实行市场调节价，需由业主和物业服务企业协商约定，事实上双方签订的《前期物业管理服务协议》及商户管理规约中对物业费收费标准均进行了约定，因此对任红明所述未协商通、被逼所签的说法，一审法院不予采信。任红明在协议落款处手写内容也未体现对协议中物业费收费标准的约定有异议，任红明主张物业费收费标准异议的理由不能成立，一审法院不予支持。对华仁物业公司主张按建筑面积每月每平方米12元支付物业费的意见，一审法院予以支持。任红明辩称其应自2018年4月4日收房起交纳物业费，结合《前期物业管理服务协议》签订的时间，《前期物业管理服务协议》关于办理入住时交纳费用的约定，一审法院对该辩称意见，予以采纳。对华仁物业公司主张自2018年1月1日起支付物业费的意见，一审法院不予支持。为减少当事人诉累，华仁物业公司已收取的2018年1月1日至4月3日的物业费1695.58元，在本案中予以抵扣。任红明未按约交纳物业费，应承担相应的违约责任。华仁物业公司主动降低违约金的计算标准，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：任红明于判决发生法律效力之日起十日内支付华仁物业公司物业费1586.22元（至2018年12月31日），及违约金（自2019年1月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由任红明负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：案涉《前期物业管理服务协议》由华仁物业公司和任红明于2018年4月4日签订，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定合法有效，其中“非住宅按建筑面积每月每平方米12元”的物业费收费标准明确载于合同条款内，且合同注明“本协议自签字之日起生效”，故签署协议的行为即系对协议整体内容的确认。任红明上诉称其是被迫签署，但根据《合同法》第五十四条、第五十五条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”，因任红明未在签署协议后一年内提出撤销请求，其撤销权已经消灭，该协议效力已然确定，故其应当受到协议之约束。物业服务涉及到维修、养护、管理小区相关房屋及配套设施、场地以及维护小区环境卫生与秩序等多项内容，服务内容和范围比较广泛，服务效果还受到服务对象的主观感受之影响。华仁物业公司作为物业服务企业，在催要物业费的同时，应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境。另一方面，业主对物业服务也应有一定的容忍度，业主及时、足额支付物业费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件，若因物业服务存在一点瑕疵就拒绝履行交纳物业费这一合同主要义务，显然超出了合理的限度，物业经费不足将危及到物业服务工作的正常开展，势必导致小区物业服务质量整体下降，最终会使小区全体业主之根本利益遭受损害，这对于按时足额交付物业费的业主来说也不公平。而且，任红明提供的照片也并不足以证明案涉时段（2018年12月31日前）的物业服务存在重大瑕疵。因此，任红明关于华仁物业公司提供的物业服务质量差，其有权拒交或少交物业费的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，任红明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由任红明负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月九日书记员  蒋 懿