广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初2941号原告：刘萍，女，1989年12月17日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：谢伯顺，男，1975年6月5日出生，汉族，住广东省开平市。被告：李丹，女，1983年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：龙伟潮，广东金山石律师事务所律师。原告刘萍与被告谢伯顺、李丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用普通程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告刘萍及其委托诉讼代理人嵩朕，被告谢伯顺及其与李丹的共同委托诉讼代理人龙伟潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2020年12月13日签订的《存量房买卖合同》；2.判令解除原告与两被告于2021年1月13日签订的《房屋买卖补充协议》；3.判令两被告因违反合同约定，向原告支付违约金共计278000元；4.判令两被告退回已收的原告定金80000元及赎楼利息费用7000元，以上共计87000元，并自2021年1月14日起（两笔款项均完成支付之日），按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算利息，直至两被告实际支付之日；5.判令两被告因违反合同约定，赔偿原告购买涉案房屋支付的中介代理费33360元，维权支付的律师费20000元，诉讼保全费3000元，以上共计56360元；6.判令两被告在判决发生法律效力之日起十日内向原告支付因两被告违约行为而产生的房屋升值损失770000元。庭审中，原告增加诉讼请求：判令解除原告与两被告于2020年12月16日签订的《广州市存量房买卖合同》（网签版）。事实和理由：原告于2020年12月10日左右，至广东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）咨询购买存量房事宜，并在链家公司工作人员的帮助下选中了黄埔区世纪南一街16号1703房。各方于2020年12月13日签订了《存量房买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房屋，链家公司作为中介公司提供中介服务。签订《存量房买卖合同》后，原告分别于2020年12月13日及14日分两次向两被告支付定金共计80000元，并积极按照合同约定准备过户所需材料，向中国光大银行广州分行递交申请贷款材料。中国光大银行广州分行于2021年1月6日正式向原告出具《同意购房抵押贷款通知书》，同意向原告发放贷款。但此时两被告因了解到涉案房屋价格有所上涨，便与原告协商，为其支付赎契所需的利息费用和更换放款速度更快的银行。为了促进涉案房屋交易的顺利进行，无奈之下，原告只得同意了两被告的要求，双方于2021年1月13日签订《房屋买卖补充协议》，约定原告为被告承担赎楼利息费用7000元。原告在支付赎楼利息费用7000元后，又转而向中国农业银行股份有限公司广州流花支行申请购房贷款，两被告亦一同签订了相关申请贷款资料。中国农业银行股份有限公司广州流花支行于2021年1月26日向原告出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向原告发放贷款。后，两被告又以“政府新政策影响买方房款”为由，拒绝履行《存量房买卖合同》义务，亦提出原告应全额支付房款及贷款银行需书面承诺放款日期等违反合同约定或不合理要求，且在原告及链家公司工作人员不断催告下，仍然拒之不理。为此，链家公司工作人员于2021年1月29日向两被告发出《通知》，要求两被告履行办理提前还款手续的义务，《通知》于2021年2月1日由他人签收，但又于2021年2月2日被两被告拒收和退回。综上，两被告的行为已构成对《存量房买卖合同》等房屋买卖合同的根本违约，更是对诚实信用原则的严重违反。因此，现原告根据《民法典》第五百六十三条之规定及《存量房买卖合同》第五条第三款第3项之约定，要求解除与两被告签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，并根据《民法典》第五百六十六条之规定及《存量房买卖合同》第五条第三款第2项之约定，要求两被告承担相应的违约责任。综上，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求，切实维护存量房交易市场的诚信与安全。被告谢伯顺、李丹辩称，不同意原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：谢伯顺、李丹系广州市黄埔区世纪南一街16号1703房（以下简称涉案房屋）的权属人。2020年12月13日，谢伯顺、李丹（卖方）与刘萍（买方）签订《存量房买卖合同（链家版）》，约定刘萍向谢伯顺、李丹购买涉案房屋，建筑面积68.31平方米，套内面积56.61平方米，房屋性质为商品房，抵押权人为中国农业银行。合同第二条约定，房屋总价2780000元；定金80000元由买方在卖方提供该房地产产权核查文件（查册）当天支付；首期楼款（不含定金）为760000元，买卖双方根据广州住房置业担保有限公司的要求签订《存量房交易资金监管协议》后，买方应将不低于其购房交易资金首付款的90%的资金存入《存量房交易资金监管协议》约定银行账户；买方按楼价余款1940000元向贷款机构申请贷款（按揭方式为组合贷款），买方应于2020年12月31日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括且不限于公证、按揭等费用），买卖双方及其配偶必须根据贷款机构要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。买卖双方于签订本合同后15天内委托链家公司办理按揭申请手续。卖方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，若存在逾期供款，卖方应提前偿还。原贷款结清之前所产生的贷款利息、本金及提前还款所产生的罚息由卖方承担。买卖双方同意按卖方出资赎契的方式办理赎契手续。卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。赎契方以自有资金进行赎契，（如有）不足部分则委托第三方有资质的金融机构提供担保赎契服务。第三条约定，买卖双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐购房款当天。第四条约定，买方承担全部税费。第五条第三款约定，买卖双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：（4）逾期履行本合同所列交易义务超过10天的；（5）明确表示拒绝购买出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的；（7）经交易相对方三次敦促履行交易义务，不答复、不协商等行为的。卖方根本违约的，应按所收定金金额双倍返还；或按该房地产成交价的10%向买方支付违约金，并退回买方已付的全部款项；违约方因未及时履行赔付责任导致守约方为追究违约责任而通过司法程序进行维权的，违约方还需承担由此所产生的追偿费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费以及办理相关手续所衍生的差旅费、交通费、担保费、误工费等。买卖双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款，交付物业、迁出户口等），逾期超过十天仍未履行的，守约方有权根据本合同第五条第三款第1、2项解除合同并要求违约方承担违约责任。合同签订后，刘萍向谢伯顺、李丹支付定金80000元，谢伯顺、李丹向刘萍出具收据。同日，刘萍与链家公司签订《中介代理服务合同》，约定链家公司为刘萍提供中介服务，促成其与卖方签订《存量房买卖合同（链家版）》，刘萍同意向链家公司支付房地产咨询及买卖代理费33360元。刘萍于2020年12月13日向链家公司支付了中介代理费33360元后，链家公司于2020年12月15日向刘萍出具了专用收据。2020年12月16日，谢伯顺、李丹（甲方）与刘萍（乙方）、链家公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同），约定：甲方以2780000元的价格向乙方出售涉案房屋；签订合同时乙方向甲方支付80000元定金，并按照按揭方式付款；首期款840000元乙方应于递件成功当天支付，剩余房款1940000元由乙方于2020年12月16日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照公积金、商业组合贷款的方式付款。合同第十条第一款约定，甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2020年12月23日，谢伯顺、李丹与刘萍签订《变更协议书》，变更按揭方式为商业贷款。2021年1月6日，刘萍取得中国光大银行广州分行出具的《同意购房抵押贷款通知书》，载明该行已审查通过，拟向刘萍发放贷款，贷款金额为1940000元，该贷款通知书自开具之日起六个月内有效。2021年1月13日，刘萍与谢伯顺、李丹签订《房屋买卖补充协议》，约定刘萍为谢伯顺、李丹承担7000元的赎楼利息费用，剩余部分由谢伯顺、李丹承担，并由谢伯顺、李丹继续主合同中赎楼业务和责任。协议尾部附收据，载明谢伯顺、李丹于2021年1月10日收到李丹支付的7000元赎楼利息费用。2021年1月26日，中国农业银行股份有限公司广州流花支行向刘萍出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明同意在刘萍符合该行贷款条件的前提下向刘萍发放1940000元的贷款，该行不承诺具体放款时间。谢伯顺、刘萍与链家的工作人员通过微信就房屋买卖事宜进行沟通。谢伯顺于2021年1月25日在群聊中转发了多家银行暂停房贷的新闻，于2021年1月26日表示其原来计划置换三房，由于政策影响放款时间不定，其非常被动。链家公司工作人员向其解释房贷没有暂停，只是所有银行收紧了额度，谢伯顺若买房贷款是可以申请的，但是等的时间要稍微久一点，所有人都是一样的。谢伯顺要求链家公司工作人员与刘萍协调，选择全款支付房款，否则按合同条款受政策影响自动解约，退还收到的定金；其重申了其计划是置换三房，现在受政策影响其如果卖了房也很难贷款。同日，谢伯顺就放款事宜咨询“农行顾顾芝”，该人员表示无法保证放款时间。2021年1月27日，谢伯顺再次要求链家公司工作人员与刘萍协调选择全款支付房款，表示不同意刘萍及链家公司工作人员的回复。同日，谢伯顺再次向链家公司工作人员表示“政府的新政策影响了买方的放款没有保证，影响了我接下来的贷款购房，要求按合同条款受政策影响自动解除合同，定金退还买方”。2021年1月28日，刘萍询问交易流程进展，并要求链家公司积极推进下一步流程。链家公司工作人员于2021年1月28日告知谢伯顺，刘萍的同贷书已经下来，下一步是谢伯顺这边垫资赎楼，要求谢伯顺尽快赎楼拿到涂销资料，并询问谢伯顺何时可以做垫资。谢伯顺未答复何时办理垫资，仅表示其卖房是想置换三房，由于受到政策影响，农行放款时间不确定，其买房时间不能确定，其该怎么办？链家公司工作人员表示这是大市场的情况，对所有人、所有案件都一样；谢伯顺现在不去办理还款，更是在拖双方时间，也是拖自己买房的时间。谢伯顺称其没有拖，是受到政策性影响。同日，链家公司工作人员告知谢伯顺若不配合合同履行，刘萍将采取法律措施。2021年3月9日，谢伯顺咨询“光大银行胡志荣”贷款放款事宜，该人员亦表示无法承诺放款具体时间。刘萍提交2021年1月29日的录音显示谢伯顺、李丹与刘萍、刘萍的哥哥就购房事宜进行沟通，谢伯顺表示“要不全款给我，要不就解除合同”“那就解除合同”。谢伯顺、李丹表示录音内容不完整，其只是提出一次性付款或解除合同的方案。2021年1月30日，链家公司广州分公司向李丹邮寄通知，敦促谢伯顺接到通知后三日内联系链家公司广州分公司，办理提前还贷手续。该邮件因拒收被退回。谢伯顺表示快递员曾通知其收件，但其没有时间收件。刘萍提交链家APP截图，主张其因谢伯顺、李丹的违约行为，其受到了房屋升值损失。该截图显示涉案房屋所在小区17层2室1厅或2室2厅在2020年12月5日至12月13日期间的成交价为40697元/平方米至41880元/平方米，在2020年12月26日至2021年1月2日期间的成交价为46916元/平方米至52481元/平方米，在2021年1月24日为50534元/平方米；2021年1月25日至2月20日期间，涉案房屋所在小区32层2室1厅或2室2厅的成交价为50493元/平方米至54593元/平方米。经本院向中国农业银行股份有限公司广州天河支行调查，该行表示李丹于2020年12月14日向该行申请提前结清借款本息，该行于当天受理该笔提前还款申请，在申请当天该行口头告知李丹需1个月时间，截至2021年4月14日，李丹的还款账户中无可归还整笔贷款的本息，该行于2021年4月14日致电李丹是否需要整笔结清贷款，李丹表示不需要。刘萍因本案委托北京大成（广州）律师事务所律师作为其委托诉讼代理人，并支付一审诉讼律师费20000元。诉讼过程中，刘萍向本院申请财产保全，请求对谢伯顺、李丹名下价值1188360元的财产进行保全，并为此向广东合润融资担保有限公司支付担保服务费3000元。本院于2021年3月3日作出（2021）粤0112民初2941号民事裁定书，裁定冻结谢伯顺、李丹名下价值1188360元的财产。刘萍明确其第五项诉讼请求中的诉讼保全费3000元为其支付的担保费3000元。另查，谢伯顺、李丹于2021年3月9日收到本案的起诉状副本等应诉材料。上述事实，有房产证、《存量房买卖合同（链家版）》、收据、支付凭证、《中介代理服务合同》《变更协议书》《房屋买卖补充协议》《广州市存量房买卖合同》、微信聊天记录、录音、通知、链家APP截图、复函、《委托代理协议》《[诉讼保全]委托担保合同》、发票及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，本案为民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。谢伯顺、李丹与刘萍签订的《存量房买卖合同（链家版）》《房屋买卖补充协议》《广州市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于合同解除。虽然根据本院向中国农业银行股份有限公司广州天河支行的调查情况，李丹于2020年12月14日申请了提前还贷,但在该行告知其需要一个月时间后，其截至2021年4月14日并未在还款账户内存够归还整笔贷款本息的金额。且根据双方的微信聊天记录及录音显示，谢伯顺在刘萍及链家公司工作人员多次询问、催促下均未提及李丹申请提前还款及该行工作人员告知的相关情况，仅是强调银行的贷款政策影响了其置换三房的计划，并在双方沟通过程中提出了不全款支付房款就解除合同的意见。综合上述情况，本院认为刘萍主张谢伯顺、李丹构成根本违约理据充分，本院予以认可。刘萍起诉前未向谢伯顺、李丹作出解除合同的意思表示，谢伯顺、李丹于2021年3月9日收到应诉材料，故本院认为谢伯顺、李丹与刘萍签订的《存量房买卖合同（链家版）》《房屋买卖补充协议》于2021年3月9日解除，谢伯顺、李丹与刘萍在《广州市存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年3月9日解除。关于定金、赎楼利息。如前所述，本院认定谢伯顺、李丹与刘萍之间的房屋买卖合同关系已解除，则刘萍要求谢伯顺、李丹返还定金80000元、赎楼利息7000元以及利息，于法有据，本院予以支持。但是，利息应以87000元为基数，自2021年3月9日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于中介代理费、律师费、担保费。《存量房买卖合同（链家版）》约定违约方需承担守约方为追究违约责任而产生的包括律师费等的追偿费用，现因谢伯顺、李丹违约导致本案诉讼，刘萍要求谢伯顺、李丹支付律师费20000元、担保费3000元，有合同依据，本院予以支持。刘萍在履行合同过程中向链家公司支付了中介费33360元，现因谢伯顺、李丹违约导致双方房屋买卖合同关系解除，刘萍要求谢伯顺、李丹赔偿上述支出的费用合理合法，本院予以支持。关于房屋升值损失。现房地产价格增幅较大，因谢伯顺、李丹的违约行为导致刘萍无法按照当时的市场价值购买房屋，谢伯顺、李丹理应承担赔偿责任。鉴于刘萍仅支付了80000元定金，综合考虑房屋价格上涨的情况，本院酌定谢伯顺、李丹支付刘萍房屋增值损失350000元。关于违约金。违约金系以实际损失为基础，本院已支持了刘萍中介代理费、律师费、担保费及房屋升值损失，故对其主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘萍与被告谢伯顺、李丹于2020年12月13日签订的《存量房买卖合同（链家版）》、于2021年1月13日签订的《房屋买卖补充协议》于2021年3月9日解除；二、原告刘萍与被告谢伯顺、李丹在2020年12月16日签订的《广州市存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年3月9日解除；三、被告谢伯顺、李丹于本判决生效之日起十日内向原告刘萍返还定金80000元、赎楼利息7000元以及利息（以87000元为基数，自2021年3月9日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、被告谢伯顺、李丹于本判决生效之日起十日内向原告刘萍支付中介代理费33360元、律师费20000元、担保费3000元；五、被告谢伯顺、李丹于本判决生效之日起十日内向原告刘萍支付房屋升值损失350000元；六、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15522元，由原告刘萍负担9094元，被告谢伯顺、李丹负担6428元；保全费5000元，由原告刘萍负担2929元，被告谢伯顺、李丹负担2071元。案件受理费、保全费已由原告刘萍预交，被告谢伯顺、李丹应负担的案件受理费、保全费由其在履行本判决时向原告刘萍迳付，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  李 森人民陪审员  黄仲球二〇二一年八月三日书 记 员  钟思钰