辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终420号 上诉人（原审原告）：范希春，男，1971年2月2日出生，汉族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审被告）：李玉萍，女，1958年11月10日出生，汉族，现住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：金升阳，辽宁燕东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朴东哲，男，1988年7月9日出生，朝鲜族，无业，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审被告）：宋丽，女，1965年10月25日出生，朝鲜族，无业，现住辽宁省桓仁满族自治县。 朴东哲、宋丽共同委托诉讼代理人：崔东，辽宁衡锐律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）相林娟，女，1970年11月24日出生，满族，无业，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审第三人）任笑，男，1992年11月13日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 上诉人范希春因与被上诉人李玉萍、宋丽、朴东哲、相林娟、任笑案外人执行异议之诉一案，不服桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2020）辽05民终702号民事裁定撤销原判、发回重审。一审法院又作出（2020）辽0522民初2225号民事判决。宣判后，范希春不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范希春、被上诉人李玉萍的委托诉讼代理人金升阳，被上诉人宋丽及朴东哲、宋丽共同委托诉讼代理人崔东到庭参加诉讼，被上诉人相林娟、任笑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 范希春上诉请求：撤销原判，改判支持范希春的诉讼请求。诉讼费由李玉萍、宋丽、朴东哲承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，范希春有充足证据证明主张的事实，符合排除强制执行的情形；（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2015年6月5日李玉萍与任国安签订房屋买卖合同。2016年3月26日，任国安夫妻将房屋以85万元的价格卖给范希春，双方签订了买卖协议，交付了房屋。（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案涉房屋在2015年末交付给任国安，任国安交纳了2015年至2016年度取暖费，2016年3月26日交付范希春使用。一审法院认定2017年3月11日任国安强占商品房，没有任何事实依据。（3）已经支付全部价款。李玉萍为任国安出具买房收据一份，范希春申请鉴定笔迹，李玉萍拒绝。还有向李玉萍汇款的收据均可证实任国安已向李玉萍支付了购房款。范希春已经支付购房款，借款转化为购房款在合同中已经明确说明。任国安向李玉萍支付房款，范希春向任国安支付房款有转账记录证明。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。范希春购买后，多次要求任国安与李玉萍协助过户，任国安于2016年4月8日出具承诺书，承诺协助过户。2016年5月6日承诺书有任国安和李玉萍的签字，并且有两个搬家人证人证实李玉萍在承诺书上签字。此承诺书证实了范希春购买涉案房屋后，李玉萍对任国安将房屋转让给范希春是知情的，同时也是追认合同有效的证明。此承诺书在任国安手里，因任国安已故，范希春已经向法院申请文字鉴定，但李玉萍拒绝鉴定。李玉萍以常年在外经商为由拖延拒不履行过户义务。2、一审法院适用法律错误，论证逻辑混乱。首先，重审既然承认李玉萍与任国安之间的买卖合同成立，那么任国安基于买卖合同有权处分该房屋。连环买卖在现实中大量存在，没有取得所有权证的房屋也可以转让，法律并不禁止；其次，没有证据能够证明范希春不具有善意。本案中，房屋买卖属于有权处分，不涉及善意取得问题。房屋买卖未办理过户登记，只是未对外产生物权变动的效力，但房屋买卖合同有效，该物权期待权是能够产生排除效力的实体权利之一，可以排除在其后发生的法院对房屋的强制执行。李玉萍与任国安的房屋买卖合同成立，任国安即享有排除强制执行的权利，任国安将房屋转让给范希春，范希春当然享有排除强制执行的权利；再次，依据相关法律，范希春享有排除执行的法律依据。《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有排除强制执行的权利。 李玉萍、宋丽、朴东哲辩称，一审判决正确，应予维持。 相林娟、任笑未作答辩。 范希春向一审法院起诉请求：1、依法解除查封，撤销（2016）桓民保字第108号民事裁定书；2、依法确认范希春与任国安、李玉萍之间所签房屋买卖协议有效，诉争房屋归范希春所有；3、本案诉讼费由李玉萍、宋丽、朴东哲承担。 一审法院认定事实：宋丽、朴东哲与李玉萍民间借贷纠纷一审法院于2017年1月9日作出（2016）辽0522民初2166号民事调解书，该案在审理过程中宋丽、朴东哲申请财产保全，一审法院于2016年7月5日作出（2016）桓民保字第108号民事裁定书，查封了李玉萍名下位于两处商品房，建筑面积分别为117.21平方米和108.19平方米，上述民事调解书生效后宋丽、朴东哲向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中范希春以任国安、相林娟、李玉萍为共同被告向一审法院提起诉讼，要求确认其与任国安、相林娟签订的房屋买卖协议书有效，诉争商品房归其所有。一审法院于2017年8月21日作出（2017）辽0522民初2261号民事裁定书，裁定驳回范希春的起诉。范希春不服提起上诉，本溪市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）辽05民终1140号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后范希春又向一审法院提起执行异议，称诉争房屋已由其购买，请求解除查封并终止对诉争房屋的执行。一审法院于2019年7月2日作出（2019）辽0522执异2号执行裁定书，裁定驳回范希春的异议请求。 另查明，任国安已去世，任笑为任国安、相林娟的儿子。李玉萍与任国安、相林娟夫妻二人有多笔经济往来，李玉萍自称曾向任国安、相林娟借款50万元，2015年4月25日李玉萍向任国安偿还借款50万元，2015年6月4日李玉萍再次向任国安、相林娟借款50万元，任国安扣掉当月利息3.5万元，给李玉萍汇款46.5万元。李玉萍与任国安、相林娟于2015年6月5日签订两份房屋买卖协议书，内容为甲方（李玉萍）自愿将位于两处商品房卖给乙方（任国安、相林娟），双方未办理过户手续，协议书落款见证人处范希春签名并按手印。李玉萍将两处商品房的房屋所有权证书从借款期间一直交由任国安和相林娟保管。李玉萍在签订协议书后15号商品房由其作为办公室和库房使用，16号商品房李玉萍于2015年7月10日出租给崔日根，约定租期从2015年7月18日至2018年7月18日。李玉萍提供了与任国安、相林娟借款、还款的银行凭证、收条，其中分别于2015年7月25日还利息5万元，2015年8月16日还利息2万元，2015年8月26日还利息5万元，2015年9月6日还利息5.42万元，2015年9月16日还利息2万元，2015年9月25日还利息4.9万元，2015年10月4日还本金及利息53万元，以上本金及利息合计有70余万元。 2016年3月26日，任国安、相林娟与范希春签订房屋买卖协议书，任国安、相林娟以85万元的价格将诉争房屋卖给范希春。同日范希春将16号商品房出租给崔日根，2017年3月11日任国安将15号门市内的李玉萍的商品强行搬出并强占了该商品房，15号商品房此后一直由范希春使用至今，诉争两处商品房的房屋所有权证在范希春处。 一审法院认为：案外人执行异议之诉最直接的功能在于排除对执行标的的强制执行，具有形成之诉的性质，范希春预排除对执行标的的强制执行，需对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。本案中，范希春曾在李玉萍与任国安、相林娟签订的房屋买卖协议书上以见证人身份签名按手印，说明范希春知晓买卖房屋事宜。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。范希春明知诉争商品房未登记在任国安、相林娟名下，二人不具有处分房屋的权利外观，却以85万元的价格从任国安、相林娟手中购买，主观上不具有善意，加之范希春并未提供购房资金来源，也未提供充分证据证明其具备善意取得情形，故对范希春的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回范希春的诉讼请求。案件受理费12300元（范希春预交），由范希春负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宋丽、朴东哲诉李玉萍民间借贷纠纷一案由一审法院于2016年9月1日立案，2017年1月9日作出（2016）辽0522民初2166号民事调解书，调解书确认调解协议内容为李玉萍于2017年5月1日前一次性给付宋丽、朴东哲借款113万元整，利息宋丽、朴东哲自愿放弃。该案中宋丽、朴东哲申请财产保全，一审法院于2016年7月5日作出（2016）桓民保字第108号民事裁定书，查封了李玉萍名下位于两处商品房，建筑面积分别为117.21平方米和108.19平方米。上述民事调解书生效后宋丽、朴东哲向一审法院申请强制执行。2016年11月28日范希春以任国安、相林娟、李玉萍为共同被告向一审法院提起诉讼，要求确认其与任国安、相林娟签订的房屋买卖协议书有效，诉争商品房归其所有。该案中李玉萍经合法传唤未到庭参加诉讼。任国安、相林娟答辩意见为“范希春说的属实，我是从2015年开始向范希春借款85万元，我是做生意的，借款用于做生意……当时我是购买李玉萍的房屋，没有过户，我打算落在我儿子名下，我儿子在日本，后卖给了范希春。”一审法院于2017年8月21日作出（2017）辽0522民初2261号民事裁定书，根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”裁定驳回范希春的起诉。范希春不服提起上诉，本溪市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）辽05民终1140号民事裁定书，认为范希春可以通过案外人执行异议程序另行主张权利，并可一并提起确权之诉，故裁定驳回上诉，维持原裁定。后范希春又向一审法院提起执行异议，称诉争房屋已由其购买，请求解除查封并终止对诉争房屋的执行。一审法院于2019年7月2日作出（2019）辽0522执异2号执行裁定书，裁定驳回范希春的异议请求，故范希春提起本案诉讼。 另查明，任国安已去世，任笑为任国安、相林娟的儿子。李玉萍与任国安、相林娟夫妻二人曾有多笔经济往来。李玉萍与任国安、相林娟于2015年6月5日签订两份房屋买卖协议书，主要内容为：甲方（李玉萍）自愿将位于两处商品房卖给乙方（任国安、相林娟），乙方在签订本合同时，一次性付清全款。办理房产证手续所产生的相关税费由乙方承担，因乙方购房后欲将此房过户给自己子女，所以乙方购房后暂不办理过户手续，何时过户由乙方决定。未过户期间，暂时允许甲方使用，乙方可以随时要求甲方腾空房屋。甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续。过户前该房屋所产生水电费、物业费、取暖费等所有费用均由甲方承担。协议书落款见证人处范希春签名并按手印，双方未办理过户手续，李玉萍将两处商品房的房屋所有权证书交付给任国安和相林娟。李玉萍在签订协议书后15号商品房由其作为办公室和库房使用，后该房屋交付任国安，2016年12月22日由任国安缴纳2015-2016年取暖费563元。16号商品房被李玉萍于2015年7月10日出租给崔日根，约定租期从2015年7月18日至2018年7月18日。 2016年3月26日，任国安、相林娟与范希春签订房屋买卖协议书，任国安、相林娟以85万元的价格将诉争房屋卖给范希春。任国安同日出具收条，收到范希春购房款85万元整。该85万元购房款由任国安向范希春的借款抵顶。同日范希春承诺将16号商品房继续出租给崔日根，二人签订租房合同。15号商品房也交付范希春使用至今，诉争两处商品房的房屋所有权证在范希春处。任国安于2016年4月8日向范希春出具承诺书，内容为：今承诺范希春在2016年5月1日之前协调与原房主李玉萍办理完过户手续。范希春提供涉案15号房屋2016年10月、12月以及2017年1月电费收据。 本院认为：二审的争议焦点为范希春对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。本案中，李玉萍与任国安于2015年6月5日签订《房屋买卖协议书》，约定诉争房产出卖给任国安所有，并且协议详尽约定了税费负担、产权过户事宜，根据房屋产权证已交付任国安，房屋也实际转移至任国安占有以及任国安交付相关费用的事实，可以认定房屋买卖协议内容真实有效，李玉萍仅以与任国安存在借贷的事实提出涉案房屋名为买卖实为担保的主张依据不足，不予支持。退一步讲，即使名为买卖，实为担保，因任国安取得的是担保物权，而宋丽对李玉萍是一般金钱债权，宋丽申请强制执行相比较任国安而言也不具有优先性。在诉争房产办理过户登记之前，任国安享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的物权期待权。2016年3月26日，任国安、相林娟将诉争房屋抵偿给范希春。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即涉案房屋虽未变更登记在任国安名下，但只是对外未发生物权变动的效力，并不影响任国安对房屋享有处分权，范希春在李玉萍与任国安的房屋买卖协议书上以见证人的身份签字，其相信任国安对涉案房屋有处分权，一审判决以任国安不具有处分房屋的权利外观为由认定范希春不是善意无法律依据。在办理房屋登记之前，范希春取得的是任国安、相林娟对诉争房屋的合同权利，从权利性质分析，宋丽、朴东哲的债权属于一般性的金钱债权，该债权形成并非针对案涉房屋这一特定财产，案涉房屋只是作为李玉萍的责任财产成为宋丽、朴东哲的债权的一般担保，而本案是执行异议纠纷，审查焦点是范希春对涉案房屋是否享有实体权利及能否对抗债权执行，范希春虽然是以物抵债方式取得诉争房屋，但在法院查封之前范希春持续占有诉争房屋的前提下，其要求将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的期待权，也优先于宋丽、朴东哲的金钱债权，应优先受法律保护。 关于范希春要求确认案涉房屋归其所有一节，因为虽然范希春与任国安、相林娟签订《房屋买卖协议书》，但双方的缔约行为不能直接发生物权变动的法律效果，故范希春应另行提出合同履行之诉。 综上所述，范希春的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销桓仁满族自治县人民法院（2020）辽0522民初2225号民事判决； 二、不得执行李玉萍名下位于两处房产； 三、驳回范希春其他诉讼请求。 一、二审案件受理费共计24600元由李玉萍、宋丽、朴东哲共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙青 审判员  刘颖 审判员  刘杰 二〇二一年八月二十三日 书记员  刘淼 附：本案所适用的法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；