贵州省遵义市红花岗区人民法院 行 政 判 决 书 （2016）黔0302行初59号 原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地遵义市红花岗区中山路82号，组织机构代码70964042-7。 负责人朱勇，行长。 委托代理人向东，贵州他山律师事务所律师。 被告遵义市国土资源局，住所地遵义市汇川区广州路，统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人路斌，局长。 委托代理人周显鹏，该局工作人员。 委托代理人杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义民生房地产开发有限公司，住所地遵义市汇川区香港路民生广场，统一社会信用代码915203017096418332。 法定代表人胥忠明。 第三人金正梅，女，1971年4月24日出生，汉族，习水县人，住贵州省习水县。 第三人潘峰，男，1969年3月21日出生，汉族，习水县人，住贵州省习水县。 第三人金正梅、潘峰的委托代理人秦芳，女，1975年10月20日出生，汉族，贵阳市人，住遵义市汇川区。 第三人金正梅、潘峰的委托代理人冯世萍，女，1955年1月5日出生，汉族，桐梓县人，住遵义市汇川区。 原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“建设银行”）诉被告遵义市国土资源局（以下简称“市国土局”）房屋行政登记一案，于2016年7月5日向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月5日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，因遵义民生房地产开发有限公司（以下简称“民生房开公司”）、金正梅、潘峰与本案被诉行政行为及案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并于2016年12月12日公开开庭审理了本案。原告建设银行的委托代理人向东、被告市国土局的委托代理人周显鹏、杜秋霖、第三人金正梅、潘峰的委托代理人冯世萍、秦芳到庭参加了诉讼；第三人民生房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 被告市国土局依第三人金正梅、潘峰的申请，于2016年4月20日向第三人金正梅、潘峰颁发了黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》，将位于遵义市汇川区（建筑面积158.54平方米）从第三人民生房开公司名下转移登记于第三人金正梅、潘峰名下。 原告建设银行诉称，2005年10月27日，原告与第三人民生房开公司签订借款合同，约定原告贷款4600万元给第三人民生房开公司，借期为两年，第三人民生房开公司用位于遵义市香港路民生广场汇景台项目Ａ、Ｃ栋面积为51964.6平方米在建工程为上述贷款提供担保，双方签订了《抵押合同》并办理了抵押登记，原告取得遵房他权他字第46001号房屋他项权证。因第三人民生房开公司未能按期还贷，2007年10月26日，原告与第三人民生房开公司签订借款展期协议，展期金额为4004万元，借款到期日为2008年10月25日，第三人民生房开公司仍按原《抵押合同》的约定提供抵押担保。为确保借款合同和借款展期协议的履行，双方又签订了两份《抵押合同》，第三人民生房开公司追加位于湖滨路及民生路等处面积为1892.66平方米的房屋作抵押担保，原告依法办理了抵押登记，并取得了遵房监证他字第2007089035号及2007090500号房屋他项权证。2008年，由于第三人民生房开公司未按《借款合同》的约定偿还贷款本息，原告向遵义市中级人民法院提起诉讼，并申请保全查封了前述抵押物。在抵押权存续及法院查封期间，第三人民生房开公司在未经原告同意的情况下，将前述房产中的遵义市汇川区非法出卖给第三人金正梅、潘峰，所得款项并未偿还银行贷款。2016年初，被告在抵押权尚未解除且未经抵押权人同意的情况下，将前述房屋转移登记给第三人金正梅、潘峰，造成原告的抵押权无法实现。被告的行为违反了《物权法》第二条、第一百九十一条、《不动产登记暂行条例》第十八条、第二十二条的规定，故原告特向法院起诉，请求撤销被告对第三人民生房开公司开发的汇川区香港路民生广场Ａ幢4-16-1号住宅房的不动产转移登记，并由被告承担本案诉讼费用。原告向本院提供了以下证据证明其主张：第一组：1.抵押合同、2.××号房屋他项权证；证明本来诉争的房屋在2007年被民生房开公司抵押给了原告，并办理了抵押登记；第二组:1.财产保全申请书、2.案件保全完毕通知书及查封扣押清单、3.（2008）遵市法民三初字第66号民事调解书、4.（2009）遵市法执字第101号查封财产通知书、5.（2009）遵市法执字第101-2-1号查封冻结期限告知书、6.（2012）遵市法执保字第19号财产查封期限告知书、7.财产查封期限告知书；证明本案诉争的房屋，经原告的申请，于2008年就民生银行的金融借款纠纷向遵义市人民法院提出了查封，并且一直处于查封状态及执行过程中，直至2016年1月。 被告市国土局辩称，一、被告行政登记行为证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序。经核实，本案房屋转移登记过程中，在申请人提出申请后，登记机关对商品房买卖合同、合同登记备案表、收据、发票及通知单、税收完税证明、身份证明资料等进行了审查，对申请人进行了询问并形成询问笔录，在查询登记的房屋抵押、查封、注销等情况后，依法向房屋权利人颁发了房屋所有权证书。上述行政登记行为符合法律规定的程序，资料齐备，无违法之处，原告起诉要求撤销登记无充分依据，不应支持。二、原告起诉认为房屋买卖关系侵犯其抵押权，按照相关司法解释之规定，应当中止诉讼。原告诉状援引《物权法》第一百九十一条规定，认为其取得本案房屋抵押权在先，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，因原告主张本案行政登记行为的基础民事法律关系违反法律规定，故其应先解决与此相关的民事争议，本案应予中止。三、被告登记行为不但符合法律规定，也符合市区政府相关规定及要求，不应予以撤销。为切实维护人民群众的合法利益，维护社会稳定，根据遵义市人民政府相关会议纪要及文件的要求，遵义市问题楼盘产权登记工作得到有序推进。第三人民生房开公司建设的位于汇川区项目，因在登记过程中涉及在建工程抵押、法院查封等情况，导致部分购房户无法办理登记，致使群众反映强烈，不断上访，造成社会不稳定因素。为此，相关领导召集有关部门、审判机关及上访群众召开会议，并明确相关部门、审判机关协商解决房屋抵押物变更，解除抵押、查封，及时为住户办理产权登记，限期完成。在此情况下，登记机关经认真细致工作，在报经上级领导批准后，按照人民法院裁定解除查封，并依法注销相关抵押登记，随后依法办理了房屋产权转移登记。综上所述，本案行政登记行为合法，不应予以撤销，原告的诉讼请求应当驳回。 被告市国土局向本院提交了以下证据、依据：第一组：1.登记审批表、2.登记申请表、3.商品房买卖合同、4.收据、发票及通知单、5.税收完税证明、6.询问笔录、7.身份证明材料、8.抵押、查封、注销查询单；以上证明被告行政登记行为符合法律规定，无违法之处，不应予以撤销。第二组：1.房屋抵押、查封解除手续一套；遵义市国土资源局遵市资呈（2015）438号《关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的紧急请示》及公文处理手续、2.人民法院解除查封裁定书、3.注销抵押登记档案资料。证明被告在办理本案房屋转移登记的时候，房屋原来所存在的查封已经解除，原有的抵押登记已经注销，被告的转移登记合法。 第三人民生房开公司未到庭参加诉讼，也未向本庭提交书面陈述意见。 第三人金正梅、潘峰述称，一、我们对遵义市国土资源局的答辩没有异议；二、我们的购房时间是2011年12月全款购买本案争议房屋，并且有收款收据，并签订了房屋买卖合同书；三、我们所购房屋是已向遵义市房管局登记备案，并依法取得遵义市商品房预售合同登记备案表；四、购房人可选择全款或按揭购房方式，建行可贷款就证明该房屋的产权是清晰的，合法的，综上所述，原告诉请不是事实，应当驳回原告的诉讼请求。第三人金正梅、潘峰向本院提供了以下证据证明其主张：不动产权证书，证明第三人金正梅、潘峰取得了争议房屋的产权。 经庭审质证，原告对被告的证据质证意见如下：对第一组证据的3号证据即买卖合同的真实性有意见，我们统一对商品房买卖合同的真实性不予认可。对8号证据，该份查询单的三性有异议，因为原告手中持有被告颁发的他项权证书。对第一组的其他证据均无异议。对第二组证据的真实性无异议，但是合法性有意见，政府行为不一定都是合法的，政府的行为是否合法都要经过法院的审查判决。对于2号证据的裁定书真实性无异议，合法性有异议，这份裁定书原告就此裁定书向省法院提出异议，省法院正在审查中。对3号证据真实性无异议，合法性有异议没有法律规定市级人民政府有权解除人民法院的查封的房产，以及注销当时有抵押权的财产。第三人金正梅、潘峰对被告提交的所有证据的真实性、合法性关联性均无异议。被告对原告提交的证据质证意见如下：对第一组真实性无异议，证明目的有异议，第一组证据只能证明原告曾经办理过抵押登记，不能证明在本案转移登记之前该项抵押登记没有注销，被告刚才举证已经证明在本案所诉的转移登记办理之前，涉及本案的房屋抵押权登记已经注销。在抵押合同上，体现房屋的抵押登记是在建工程抵押，包括他项权证都没有载明抵押的房号，也就是这组证据没有体现本案诉争的房屋已被抵押，这个应该由原告举证证明。对第二组证据中的1号证据没有异议。对其他证据真实性予以认可。但是原告所主张的证明目的不能成立。虽然本案所涉及的房屋经中院裁定查封，但是在2016年1月份的时候，同样是中院向被告送达执行通知书及裁定书，对之前的查封予以解除。在办理转移登记时已经被解除查封。不能证明被告的登记行为违法。第三人金正梅、潘峰对原告提交的证据的质证意见与被告一致。原告对第三人金正梅、潘峰提交的证据的真实性无异议，对合法性有异议。被告对第三人金正梅、潘峰提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院对上述证据认证如下：对被告所举证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；对原告所证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予采信；对第三人金正梅、潘峰所举证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明，争议房屋位于遵义市汇川区，建筑面积158.54平方米，系由第三人民生房开公司开发并办理了产权初始登记。2010年12月8日，第三人金正梅与第三人民生房开公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人金正梅向第三人民生房开公司购买位于遵义市汇川区,且已向第三人民生房开公司支付了合同约定的全部价款。第三人金正梅、潘峰于2016年4月11日向被告提交申请，申请将位于遵义市汇川区的房屋所有权转移登记于第三人金正梅、潘峰名下，并向被告提交了不动产权登记申请表、《商品房买卖合同》、收款收据、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据及申请人的身份情况资料，经被告核查，第三人金正梅、潘峰申请转移登记的房屋无抵押、查封、注销等情况，遂为第三人金正梅、潘峰办理了上述房屋的转移登记，并于2016年4月20日向第三人金正梅、潘峰颁发了黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》。 另查,因第三人民生房开公司向原告建设银行下属的开发区支行借款,第三人民生房开公司与原告建设银行于2007年10月26日签订建遵抵字2007-003号《抵押合同》，第三人民生房开公司将其开发建设的位于遵义市汇川区房屋为贷款作抵押并办理了抵押登记，原告建设银行下属的开发区支行于2007年10月31日取得遵房监证他字第2007089035号《房屋他项权证》。因第三人民生房开公司未按期偿还借款，原告向遵义市中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，遵义市中级人民法院于2008年8月28日作出（2008）遵市法民三初字第66号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结了民生房开公司、贵州遵义新民生实业股份有限公司价值4267万元的财产，并于2008年9月1日查封了第三人民生房开公司位于遵义市共计546项房产（包含本案争议房屋在内）以及其他财产，查封期限自2008年9月1日至2010年8月31日。遵义市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）遵市法民三初字第66号民事调解书，确认建设银行与民生房开公司签订的建遵抵字2007-003号《抵押合同》有效，原告对遵房监证他字第××号房屋他项权证所载明抵押财产享有优先受偿权等。2010年10月，遵义市中级人民法院又裁定对含本案争议房屋在内的位于遵义市共计546项房产等财产进行查封，查封期限届满后，该院又多次继续查封上述财产，上述财产一直处于查封状态。2016年1月20日，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法执字第93-2号执行裁定书，裁定解除了对位于遵义市汇川区房屋等房屋的查封，并向原房屋产权登记部门遵义市住房和城乡建设局送达了裁定书以及协助执行通知书，被告履行了上述协助执行义务后，又于2016年2月4日解除了对位于遵义市汇川区房屋等房屋的抵押登记。 原告建设银行认为被告市国土局为第三人金正梅、潘峰办理位于遵义市汇川区房屋转移登记的行为侵犯其合法权益，遂向本院提起行政诉讼，形成讼争。 本院认为，本案的争议焦点是被告向第三人金正梅、潘峰颁发黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》的行政行为是否合法，包括被告是否具有作出该行政行为的法定职权、被告颁证的证据是否充分、程序是否合法、适用法律是否正确。关于被告是否有作出该行政行为的法定职权问题，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”、第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”之规定，经遵义市人民政府批准，遵义市汇川区的不动产登记由遵义市不动产登记事务中心办理，该中心系被告市国土局的下设机构，本案争议房屋在遵义市汇川区范围内，故被告具有就争议房屋作出不动产登记的法定职权。关于被告颁证的证据是否充分、程序是否合法、适用法律是否正确的问题，第三人基于与房屋权利人第三人民生房开公司的房屋买卖关系,申请办理房屋所有权转移登记，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第一项“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的”的规定，第三人金正梅、潘峰在申请时，向被告市国土局提交了不动产权登记申请表、《商品房买卖合同》、收款收据、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据及申请人的身份情况资料，上述材料符合《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”的规定，被告市国土局对第三人金正梅、潘峰的申请予以受理后，对房屋的抵押、查封、注销情况进行了查询，因在第三人金正梅、潘峰申请办理转移登记时，该房屋已无抵押、查封、注销的情形，故被告市国土局向第三人金正梅、潘峰颁发了黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》，其颁证行为证据确凿，程序合法、适用法律正确。至于被告市国土局注销原告抵押权的行为是否合法、第三人金正梅与民生房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，不属本案的审理范畴。综上所述，被告市国土局向第三人金正梅、潘峰颁发黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》的行政行为，事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”之规定，本院对原告建设银行的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满的七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  李 洪 人民陪审员  高德涛 人民陪审员  何成伟 二〇一六年十二月二十九日 书 记 员  任雅旭