四川省泸州市龙马潭区人民法院执 行 裁 定 书（2021）川0504执异101号案外人（异议人）：罗运贵，男，汉族，1958年9月8日出生，住四川省泸州市龙马潭区。被申请人（申请执行人）：李朝江，男，汉族，1975年2月4日出生，住四川省泸县。被申请人（被执行人）：刘波，男，汉族，1986年1月3日出生，住四川省叙永县，经常居住地四川省泸州市龙马潭区。被申请人（被执行人）：黄静，女，汉族，1984年10月25日出生，经常居住地四川省泸州市龙马潭区。本院在执行李朝江与刘波、黄静民间借贷纠纷一案中，案外人罗运贵对本院拍卖刘波、黄静名下位于泸州市龙马潭区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗运贵向本院提出异议请求：排除登记在刘波、黄静名下位于泸州市龙马潭区房屋的强制执行。事实与理由：异议申请人就贵院在原告李朝江与被告刘波、黄静之间的（2020）川0504民初488号民间借贷纠纷案件办理过程中将异议人购买的登记在刘波、黄静名下的坐落于泸州市龙马潭区房屋拍卖提出异议，并排除该房屋的执行。2021年5月11日，异议申请入返回沪州市龙马潭区胡市镇旭东路三段71号4栋二单元1401号房屋时，查阅到贵院张贴在门前的拍卖公告，根据公告内系申请执行人李朝江与二被执行人因民间借货纠纷贵院在强制执行过程中拟对该房屋予以拍卖，并告知相关权利义务。现，异议申请人为保护自身合法利益，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定提出异议申请，请贵院依法排除对案涉房屋予以强制执行。一、异议申请人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同2018年2月5日异议申请人与被执行人刘波协商天安其所有的生落于泸州市龙马潭区房屋，约定了房屋买卖的总价，随即支付了订金21800元，并签订了《买卖房屋订金》协议。后由于该房屋属二被执行人共同共有，在通知了被执行人黄静后，异议申请人与二被执行人就案涉房屋的所有权转让签订了《买卖房屋协议》。根据查阅李朝江案件相关资料，李朝江与二被执行人的借贷行为发生在异议申请人与二被执行人签订买卖合同一年以后。贵院的查封行为，自然也在买卖合同签订以后。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2018年2月13日，异议申请人之女罗开蕊将《买卖房屋协议》约定的30万元购房款转入被执行人刘波的账户，同时被执行人刘波出具收条并将该房屋钥匙交予异议申请人，后异议申请人在该房屋持续居住至今。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行呈前述，根据《买卖房屋订金》协议、《买卖房屋协议》约定、《收条》约定，案涉房屋的买卖价款分为三个阶段完成。第一阶段在2018年2月5日由异议申请人支付订金21800元，第二阶段在2018年2月13日由异议申请人支付购房款30万元，第三阶段在二被请人办结过户手续当日支付余教10万元，根据合同约定，异议申请人按照合同内容如约支付了款项，未支付部分因未达到付款条件。但因二被执行人在房屋交付后多次诱骗申请人以借款方式借支购房尾款3万元。同时因案涉房屋抵押权人已向异议申请人张贴过催告后，为保障不动产权利安全，申请人多次向抵押权人代二被执行人清偿贷款共计38466.78。在剩余应付尾款中，异议申请人仅欠31533.22元未支付。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。异议申请人在支付了第一期购房款30万元时二被执行人明确表示该款用于偿还抵押权人的银行按揭贷款，后异议申请人要求二被执行人过户，其表示已将该款用于其他地方，后更是以各种理由拖延，导致过户手续无法完善。且异议申请人已于2021年3月30日就该《买卖房屋协议》向贵院主张权利，二被执行人未按约过户，并非买受人自身原因。根据最高人民法院公报案例之(2017)最高法民再355号民事判决观点。因异议申请人购买的不动产权利尚未过户，根据法律规定。异议申请人罗运贵与申请执行人李朝江均系二被执行人刘波、黄静的债权人，法律地位平等，但各自的债权内容不同。具体而言，李朝江作为债权人，有权要求债务人刘波、黄静以其全部财产承担连带清偿责任，其债权指向的责任财产范围，是刘波、黄静的全部个人财产，包括刘波黄静在案涉房屋中扣除尚久银行贷款部分的应有份额。而罗运贵作为债权人，在案涉《买卖房屋协议》签订后，已经依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但罗运贵作为合法占有人有权要求出卖人刘波、黄静为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，李朝江作为债权人的权利内容，指向的是刘波、黄静的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产;而罗运贵作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。因买卖行为及借贷行为均发生在《民法典》实施前，且《民法典》未对本案案涉的原《物权法》条款予以否定。故根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定:“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，罗运贵作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，刘波、黄静将案涉房屋出售给罗运贵并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，李朝江作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中刘波、黄静的应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《买卖房屋协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为李朝江债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了刘波、黄静的责任财产范围，亦直接损害了罗运贵的合法权利。综上，异议申请人的请求符合法律规定，请求人民法院依法排除案涉房屋的执行!本院查明，本院在执行李朝江与刘波、黄静民间借贷纠纷一案中，本院于2019年6月12日作出（2019）川0504财保414号民事裁定书，以及于2019年6月26日向泸州市龙马潭区不动产登记中心发出（2019）川0504执保517号协助执行通知书，查封刘波、黄静位于泸州市龙马潭区房屋。2020年1月6日作出（2020）川0504民初488号民事判决书，判决刘波、黄静于本判决生效后十日内归还李朝江借款170000元。判决生效后刘波、黄静未履行。李朝江于2020年11月4日向本院申请强制执行，执行案号（2020）川0504执1803号，2020年12月15日申请撤回执行申请，本院于2020年12月15日作出终结执行裁定书，终结本院（2020）川0504执1803号案件的执行。2021年4月14日，李朝江申请恢复执行，恢复执行案号（2021）川0504执恢162号，本院于2021年4月27日作出（2021）川0504执恢162号执行裁定书，拍卖刘波、黄静位于泸州市龙马潭区房屋，并张贴拍卖公告。现案外人罗运贵向本院提出执行异议，并举出:1、2018年2月5日，签订的《买卖房屋协议》复印件，合同价款421800元;2、2018年2月13日，罗运贵通过其家人罗开蕊的银行账户汇款300000元给刘波的银行回单凭证复印件，以及定金收条21800元;3、2020年11月24日，泸州市海洋物业有限公司出具的《情况说明》一份等证据，用以证实于2018年2月5日与刘波、黄静签订《买卖房屋协议》，购买了刘波、黄静位于泸州市龙马潭区房屋，罗运贵已付购房款321800元，并于2018年2月占有使用该房屋，且非因自身原因未办理过户登记的事实，在执行异议过程中，异议人向本院支付了尚欠房款100000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人罗运贵对本院查封刘波、黄静位于泸州市龙马潭区房屋提出书面异议，其举出的证据能够证实其主张的事实。因此，案外人罗运贵提出执行异议的理由成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:中止对位于泸州市龙马潭区房屋的执行措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王兴兵审判员  熊 涛审判员  田永杰二〇二一年八月十二日书记员  陈珺钰