辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6553号 上诉人（原审被告）：王桂鸣，女，1954年10月5日生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：王琪（上诉人女儿），1982年11月23日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。统一社会信用代码91210211679958716T。 法定代表人：宋斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。 上诉人王桂鸣因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王桂鸣上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一、被上诉人在物管服务方面存在未依法公示公开信息、垃圾堆放不及时清理、消防通道被堵存在安全隐患、房屋质量问题长期不予解决等诸多问题，未按《前期物业管理委托合同》要求履职，属于违约在先，无资格收取业主的物业费。二、根据2014年大连市调整电梯收费标准的规定，每人每月最高为10元，本案上诉人为独居老人，按照每户每月30元标准收费明显不合理。 被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：一、被上诉人已按照监管要求对应当公开、公示的事项进行了公开、公示。二、被上诉人接手案涉小区后在南门、西门增设了摄像头，不允许车辆出入是因为这两个门的出口处是消防通道。被上诉人曾经允许会磨刀、掌鞋的师傅在此摆摊设点的目的是方便居民日常生活，不是出租门岗，因业主提出意见，现已取缔了摊点。被上诉人从未将小区绿化改建成停车位,侵占小区绿地。三、小区漏水、透寒问题，被上诉人在质保期内均向建设单位大化集团及施工单位反映，质保期满后，一直申请维修基金用于解决房屋漏水、透寒问题，并于2021年申请成功，目前正在施工阶段。小区很多公共设备都需要更换，被上诉人逐步申请维修基金用于解决小区存在的问题。四、大连市物价局发布大价发（2013）82号文件调整电梯费之前，大连市成本监审分局又对市内物业企业所服务和管理的住宅小区2012年、2013年上半年18个月的成本进行了监审，加权平均计算后的户均电梯运行费成本为33.52元/月。按建筑面积测算，每建筑平方米平均成本为0.38元/月。按照户均人口2.8人测算，每人每月应分摊的电梯运行成本为11.97元。综合考虑业主们的收入水平及综合承受能力，正式方案将按家庭人数收费的标准由每人每月12元下调至10元；按建筑面积收费的，收费标准由每月每平方米0.35元下调至0.3元。 大连一品蓝天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费5284.40元、电梯费2700元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为2.3元）。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计8684.4元。 一审法院经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为甘井子区甘南路樱花园小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定：大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费标准为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。又查明，被告系大连市甘井子区樱花园9号楼3单元702号业主，房屋面积82.12㎡。被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发（2000）102号文件及大价发（2013）82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在大价发（2013）82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/户/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按照30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，予以确认。另根据《物业交接离场进场证明》记载，原告已于2012年11月9日正式接管案涉小区的物业服务工作，故被告应向原告支付2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5218.6元（82.12平方米×0.65元/月/平×97个月+82.12平方米×0.65元/月/平÷30日×23日）及电梯费2685元（12元/月×13个月+12元/月÷30日×23日+30元/月×84个月）。原告主张2012年10月1日至2012年11月8日期间的物业费、电梯费的请求，因与原告接管案涉小区时间不符，故对原告该部分请求不予支持。至于原告提出的违约金请求，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的物业服务不到位等问题，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。判决如下：一、被告王桂鸣于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5218.6元及电梯费2685元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），由被告王桂鸣负担，应于判决生效后十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司。 二审中，双方均提交了新证据。上诉人提交一组手机拍摄的照片，拟证明物业服务存在各方面问题，如西门岗出租给修鞋的使用；南门岗出租用于存放杂物；在消防车道止画停车位用于停车；草坪被改成停车场；楼道内遍地垃圾无人清扫；没有消防设施；电梯显示屏脱落无人维修；电梯间地面脏破、卫生差等。被上诉人质证意见：上诉人无法提供照片拍摄原始载体，对照片真实性不予认可，照片未显示形成时间，无法证明与案涉争议时间存在关联性。被上诉人在二审中提交了四组证据，一是2013年七个月份供电公司电费发票，拟证明这七个月电梯用电量及用电金额，据此推算小区内电梯每年用电量达20万元。二是小区内电梯维保单位大连华凯特种设备有限公司员工刘忠业出具的书面证人证言，拟证明案涉小区电梯维保费每年约18万元。三是特种设备监督检验所出具的设备检验费用明细及2012年度电梯检验费发票，拟证明小区内电梯年检费47,946元。四是安装维修工程决算书，拟证明案涉小区电梯2013年度日常维修费用大约是3万元左右。上诉人质证意见：关于证据一，仅提供了2013年度部分月份的发票，据此推算全年费用标准不合理。关于证据二，书面证人证言不能证明电梯维保费用情况。关于证据三，电梯的年检费缺少年检记录，不能证明检验事实的发生。关于证据四，真实性不认可。本院对双方新证据认定如下：对于上诉人提交的照片，因上诉人无法提供照片原始载体，也未能证明照片形成时间与本案有关联性，故对上诉人的新证据，本院不予采信。对于被上诉人的四组新证据，因第一组证据未显示小区名称，而被上诉人提供物业服务的小区不仅案涉小区，本院无据认定这些发票与案涉小区存在关联性，且仅以2013年度部分月份电费发票不能当然推算出案涉小区电梯每年平均用电量，故对该份新证据，本院不予采信；第二组证据书面的证人证言，因证人未到庭接受质询，本院不予采信；第三组证据中设备检验费用明细，因未加盖出具人印章，无法证明出处，本院不予采信；第三组证据中的2012年度电梯检验费发票，因系复印件，本院同样不予采信；第四组证据不是费用支付凭证，不能证明该费用实际发生，本院不予采信。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。一审在查明上诉人欠付2012年11月9日至2020年12月31日的物业费5218.6元及电梯费2685元的基础上，判令上诉人向被上诉人给付拖欠费用并无不当，本院予以维持。 上诉人关于被上诉人未按《前期物业管理委托合同》要求履职，属于违约在先，不予交纳物业费的主张不能成立。首先，物业服务范围包括公共设施的养护与维修，排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面内容，单项服务在某时段出现的瑕疵不足以否定物业服务企业为维护小区建设和为业主提供舒适生活环境所付出的努力。且物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，不利于小区物业服务良性发展。案涉《前期物业管理委托合同》对物业服务质量与收费标准都进行了明确约定，上诉人对于物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定依法主张权利，其拒交物业费的行为是对公共利益的损害，且于法无据，不能得到支持。其次，物业服务企业的服务对象是整个物业管理区域的公共部分，其一旦接受委托，便需在合同期内提供持续地进行物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用。本案上诉人关于物业单位违约在先，有权拒交物业费的主张是对同时履行抗辩权的不当行使，不能得到本院支持。 上诉人关于电梯收费标准不合理性的主张亦不能成立。首先，被上诉人提交了主管部门颁发的《收费许可证》，记载：关于电梯收费标准按照大价发[2013]82号文件执行。该文件规定高层住宅每人每月按10元标准交纳电梯费。被上诉人沿用之前的按户收费标准，并以每户平均三人为标准，拟订每户每月30元的电梯收费标准不违反规定。被上诉人将变更后的电梯收费标准上报给物业开发单位，物业开发单位也未提出任何异议，故被上诉人主张自2014年1月1日以后按照调整后的每户每月30元的标准收取电梯费并无不当，业主应当遵照交费，以确保物业单位对电梯进行正常的维保、养护。其次，小区内房屋每户居住人数不同，且时有变化，物业公司按照每户每月实际居住人数收费不现实，而按通常每户三人标准推定收费，符合常理，具有合理性。上诉人以案涉房屋由老人独居，按每户每月30元的电梯收费标准不合理的理由不成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王桂鸣负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 迪 审判员  毕春燕 二〇二一年八月十三日 书记员  苏 锐