辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1837号上诉人(原审原告）：陈海红，女，1960年8月3日出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张飞云，辽宁少卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区锦娘路3号瑞盛晶座11-290号。负责人：赵勇。委托诉讼代理人：高爽，管理人工作人员。被上诉人（原审被告）：张玫，女，1970年7月11日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省东宁县。委托诉讼代理人：付一凡、柏杨，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人陈海红因与被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人、张玫所有权确认纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈海红及其委托诉讼代理人张飞云，被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的负责人赵勇及委托诉讼代理人高爽，被上诉人张玫的委托诉讼代理人付一凡、柏杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈海红上诉请求：一、请求法院依法撤销锦州市太和区人民法院（2020)辽0791民初1030号民事判决书，依法改判支持上诉人一审关于18-45号房屋主张的各项诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定《委托代建协议》存在瑕疵是无效的，上诉人认为是错误的。上诉人与辽宁苏东房地产开发有限公司锦州公司签订的《委托代建协议》是有效的，上诉人已经于2009年12月25日、2010年12月6日分两批次交付了全部购房款，已经履行合同义务，开发公司为上诉人开具了收据并将房屋钥匙交付上诉人，完成了合同义务，依法成立的合同对双方具有法律约束力。二、抵押行为是辽宁恒缘公司行为不是曹洪金的个人行为，一审判决视为上诉人认可案涉房屋抵押是错误的。一审法院依法认定抵押权的主体是辽宁恒缘公司，那么关于抵押权的主体是辽宁恒缘公司，与公司法定代表人个人是无关的，当然与本案的上诉人无关，辽宁恒缘公司与曹洪金个人系两个不同的法律主体，不能混淆。上诉人从未参与过辽宁恒缘公司的经营活动，公司的抵押行为上诉人不知情。三、上诉人与曹洪金系夫妻关系，法律意义上的夫妻，实质上也是名存实亡，但购房是上诉人的个人行为。辽宁恒缘公司出具有收据可以看出，案涉房屋均系陈海红一个名字，是其个人行为。四、一审判决认定上诉人没有办理入住，未实际占有案涉房屋是错误的，实际占有房屋，应该以交付房屋钥匙为准。上诉人于2011年1月份取得该房屋的钥匙，已经实际占有该房屋。交付钥匙是开发公司完成房屋买卖合同的一种合同义务行为，办理入住是业主与物业服务公司的物业服务法律关系，不能将房屋交付的房屋买卖法律关系与物业服务法律关系相混淆。五、一审判决将刑事法律关系与民事法律关系混合并用有失公平，严重侵害了上诉人的合法权益。案涉房屋的开发公司涉嫌刑事犯罪已经被锦州市中级人民法院依法作出刑事判决书，曹洪金以其法定代表人也承担了相应的刑事责任，现一审法院将法定代表人的刑事责任与上诉人主张合法的民事权利相混同，严重侵害了上诉人的合法权益。六、一审判决将同案的房屋判决结果却不相同，严重违反了最高人民法院要求同案同判的规定。就案涉房屋所处的小区，大部分购房者均与上诉人情形一样，生效的法律文书均支持购房者的诉求。上诉人的案件应当同案同判，恳请二审法院依法履行纠错职能。七、一审法院认定上诉人购买房屋属于商业性投资是错误的。商业性投资应当是以盈利为目的，上诉人购买的案涉房屋现市场价值低于购买价格，若上诉人为了商业投资应在锦州市内投资。上诉人购买房屋是属于满足生存权的合理消费范畴之内。总之，不能因为上诉人与辽宁恒缘公司法定代表人特殊性身份关系，就否认上诉人购买案涉房屋的事实，此案应当以客观事实为基础，以法律为准绳，依法维护上诉人的合法权益。综上所述，恳请二审法院依法改判支持上诉人一审各项诉求。辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人辩称，我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判。张玫辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。陈海红向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区18-45号房屋享有所有权；2.确认原告购买该房屋的权利优于第二被告和第三被告对于该房屋所设定的抵押权；3.被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。一审法院认定事实：原告陈海红提供了日期为2009年12月25日委托代建协议，委托人为陈海红，代建人为辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司，约定根据委托人需求，在锦州经济技术开发区交叉路口东南地块“逸海蓝湾”小区为委托人代建住宅。并约定本合同自签订之日起生效。辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司在合同代建人处盖章，原告陈海红只在18-45号房屋的委托代建协议中签字，其他四户房屋的委托代建协议并未签字确认。原告陈海红一次性购买9户房屋，其一并抵押给张玫的5件系列案建中提供的交纳购房款收款收据显示，18-45号房屋，2009年12月21日交纳10万元购房款收款收据编号为0122120，2010年12月6日交纳114659元购房款收款收据编号为0122121。18-54号房屋，2009年12月21日交纳10万元购房款收款收据编号为0122110，2010年12月6日交纳115821元购房款收款收据编号为0122111。18-71号房屋，2009年12月21日交纳10万元购房款收款收据编号为0122112，2010年12月6日交纳93882元购房款收款收据编号为0122113。18-84号房屋，2009年12月21日交纳10万元购房款收款收据编号为0122116，2010年12月6日交纳126874元购房款收款收据编号为0122117。18-34号房屋，2009年12月21日交纳10万元购房款收款收据编号为0122114，2010年12月6日交纳84693元购房款收款收据编号为0122115。案涉五户房屋首次交纳购房款10万元的收款单位均为辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司。第二次购房款的收款单位均为辽宁恒缘房地产开发有限公司。原告陈述用其定期存款支付了一部分购房款，其丈夫曹洪金用卖房款等支付了一部分购房款。原告对案涉房屋并未办理入住。恒缘公司法定代表人为曹洪金，与本案原告陈海红为夫妻关系。管理人陈述恒缘公司在没有获批成立之前，借辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司的名义与委托人签订协议，从恒缘公司账面看收到了购房款，逸海蓝湾小区也确实为恒缘公司开发建设。该公司于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2011年5月12日，张玫作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了抵押贷款合同，恒缘公司从张玫处借款4000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区320户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。张玫已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，关于所有权确认问题。其一，从原告提供的其与辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司的委托代建协议来看，原告陈海红只在18-45号房屋的委托代建协议中签字，其他四户房屋的委托代建协议并未签字确认。该委托代建协议在形式上存在瑕疵。其二，案涉五户房屋购房款的收款收据为连号，从0122110-0122121（中间无012218-0122119），其中有些2010年12月份收款单位为恒缘公司的收款收据编号在2009年12月份收款单位为辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司的收款收据编号之前，有悖常理。本院无法依据原告提供的证据确认原告与恒缘公司之间形成真实的商品房买卖合同关系并实际支付购房款。另外，根据管理人陈述的恒缘公司账面显示收到案涉房屋购房款的事实来分析，即便确认原告陈海红在2009年12月25日实际购买了案涉房屋并支付了购房款，但原告陈海红与恒缘公司法定代表人曹洪金为夫妻关系，案涉房屋购房款来源据陈海红陈述是其部分存款和曹洪金名下房子的卖房款，同时，原告陈海红对案涉房屋并没有办理入住，也未实际占有该房屋。恒缘公司在2011年5月12日将案涉房屋抵押给张玫时，曹洪金和恒缘公司隐瞒了抵押房屋出售的情况，应视为曹洪金和陈海红在购买房屋之后认可案涉房屋抵押给张玫的事实，故陈海红买受房屋的权利不能再对抗抵押权人对抵押物享有的优先受偿权。包括案涉商品房在内，陈海红一次性购买案涉楼盘9套房产，说明陈海红购买房产的目的并不是用于消费性居住，而是商业性投资。故其亦不存在基于生存权而形成的购房消费者权利优先于抵押权人的抵押权的情形。综上所述，本院对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉求，不予支持。进而关于原告主张优先权问题和办理房屋产权登记的问题，亦不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈海红的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈海红负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈海红提交证据视听资料、银行交易凭证、崔静及庞钰的户口簿、陈海红与曹蕊户口簿。拟证明：崔静是庞钰的母亲，为庞钰购买18-45号房屋，履行了出资义务。曹蕊系上诉人陈海红女儿，曹蕊在2012年从崔静处取款5万元，系18-45号房屋购房款。案涉18-45号房屋的真实权利所有人为庞钰。张玫质证称，该组证据的真实性有异议，上诉人提供的视听资料实为证人证言，证人与上诉人具有亲属关系，存在利害关系，应当予以回避，证明力差。交易明细单上诉人自认并非是崔静本人签署，缺乏真实性，并且没有提供相应的房屋买卖协议，仅凭借交易明细单无法证明存取款行为与涉案房屋具有关联性。上诉人所提交的存款凭证及取款凭条与本案不具有关联性，事实上本案需要确认的是关于18-45房屋签订的《委托代建协议》是否有效，只有在确认上诉人系实际权利人后，其才有权利进行该房屋买卖，上诉人不可以把争议房屋进行买卖并提交相关证据予以证明其是权利人，因此，此组证据与本案无关。辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人质证称无意见。本院认为，上诉人陈海红提交的银行交易凭证不能证明所涉款项系庞钰向陈海红交付的购房款，崔静的陈述亦不足以证明买卖关系成立，故该组证据不能证明陈海红与庞钰之间存在房屋买卖合同关系，本院不予确认。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人陈海红与辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司虽签订了委托代建协议，但对于购房款是否实际交付上诉人陈海红证据并不充分，上诉人称其用现金方式交付的购房款，并提交交纳购房款的收款收据予以证明，但上诉人陈海红并非仅主张购买本案所涉18-45号一户房屋，在一同购买多户房屋交款的情况下，不选择银行转账交付方式，而选择对大额购房款以现金方式交付，有悖常理，且2009年12月21日的收款收据加盖辽宁苏东房地产开发有限公司锦州分公司公章，2010年12月6日收款收据加盖辽宁恒缘房地产开发有限公司公章，二份收款收据相隔近一年时间却为连号收款收据，亦有悖常理，故本院认为依据以上证据不足以证明上诉人陈海红与辽宁恒缘房地产开发有限公司具有真实的房屋买卖合同关系，并实际交付了购房款。上诉人陈海红认为其对案涉18-45号房屋享有所有权，其权利应优先于张玫的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，陈海红的上诉请求不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》条一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人陈海红已预交，由上诉人陈海红负担。本判决为终审判决。审 判 长 周天颖审 判 员 张卫东审 判 员 郭慧峰二〇二一年八月二十五日法官助理 郭建华书 记 员 李 响