湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6392号上诉人（原审被告）：李放明，男，1972年1月8日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审原告）：邓秋香，女，1982年8月7日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：长沙宁兴房产经纪有限公司，住所地宁乡市白马桥街道二环南路与金凤路交叉口（公园道1号）10栋107号。法定代表人：喻红桥。上诉人李放明因与被上诉人邓秋香、长沙宁兴房产经纪有限公司（以下简称宁兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李放明上诉请求：依法撤销一审民事判决，依法改判驳回邓秋香退还定金的诉讼请求。事实和理由：李放明与邓秋香2019年年末商定进行房屋买卖，李放明在事先已告知邓秋香被交易的房屋抵押在银行，双方商定于2019年农历腊月中旬将房产证从银行提出之后进行交易，由于邓秋香其丈夫个人原因，不要李放明的房屋了，而且邓秋香也说明了房屋不要了并且定金也不要了，有微信聊天记录为证。被上诉人邓秋香未发表答辩意见。被上诉人宁兴公司发表答辩意见：宁兴公司已经把7500元的退给了李放明。邓秋香向一审法院提出诉讼请求：一、确认李放明以出售方名义、邓秋香以买受人名义、宁兴公司以居间方名义于2019年11月18日签订的宁兴公司房屋购买合同无效；二、判令李放明、宁兴公司共同向邓秋香返还购房款30000元；三、判令李放明、宁兴公司共同向邓秋香支付违约金183360元；四、本案全部诉讼费用由李放明、宁兴公司共同负担。诉讼中，将诉讼请求一变更为撤销李放明以出售方名义、以买受人名义、宁兴公司以居间方名义于2019年11月18日签订的宁兴公司房屋购买合同。一审法院认定事实如下：2019年11月18日，李放明（甲方、出售方）委托夏亮以其名义与邓秋香（乙方、买受方）在宁兴公司（丙方、居间方）签订《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于一环南路芙蓉盛景11栋402房出售给乙方，共有权证号××，建筑面积157.28平方米，该房屋的现有状况，未设定抵押、设定抵押，抵押给银行空格内容删除，未填写；甲、乙双方确认该房屋总售价为916800元，乙方于2019年11月18日支付甲方购房定金30000元，于2020年1月18号前支付106800元，于2020年2月25日前以银行贷款方式支付甲方购房尾款780000元；本合同签订后，甲、乙双方即认可丙方的居间服务已完成，甲、乙双方应以本合同向丙方支付居间报酬，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间报酬9200元，乙方应支付丙方居间报酬9200元，三方约定的居间服务费应于签订房屋买卖合同之日，由甲、乙双方一次性支付给丙方；甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权证人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债务纠纷；甲、乙双方交房时间为全部房款到位之日；合同任意一方未按本合同约定履行其义务，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权要求违约方继续履行合同或要求解除本合同，违约方须向守约方赔偿房屋总售价的20%作为违约金，须向守约方赔偿守约方因此而支付的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等为实现债权所支出的费用，须向居间方赔偿房屋总售价3%的款项作为居间费，违约方如约违约所获得的利益也应作为违约所得全部支付给守约方。宁兴公司未盖章，无工作人员签名。同日，邓秋香支付李放明购房定金30000元，该款由夏亮代收，并向邓秋香出具定金收条，并承诺“我产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理该房屋的产权过户登记至购房人名下，如因我产权人造成该房屋不能办理产权过户登记，我产权人愿意按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收受定金的乙方不履行债务的，须双倍返还定金’条款处理，同时按照我与购房人签订的《房屋买卖合同》承担赔偿555责任”。邓秋香交付定金后，剩余购房款项未支付。后因双方就房屋购买事宜产生分歧，李放明称邓秋香因征信问题不能贷款表示不要房屋，邓秋香则称李放明隐瞒房屋存在抵押情形的事实故未支付后续购房款，并与宁兴公司员工在电话通话中明确表示放弃购买该房屋。此后，李放明返还夏亮25000元。另查，涉案房屋系循环抵押多年，2018年5月28日，李放明以涉案房屋抵押工商银行贷款100万元，贷款期限至2021年5月28日，现处于有效期。诉讼中，当事人表示均同意解除合同。一审法院认为，1、欺诈是指，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。欺诈是一种故意违法行为，表现为故意作虚假陈述，虚构事实、歪曲事实，本案中，李放明委托夏亮以其名义与邓秋香签订合同，明知在房屋有抵押的情况下，合同中，在该房屋的现有状况，未设定抵押、已设定抵押，抵押给银行的空格内容删除，未填写，且在合同第四条中保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债务纠纷，且涉案房屋抵押银行贷款100万元，高于合同约定的购房款，即使邓秋香支付购房款，亦不能解除抵押权，因此，夏亮与邓秋香签订合同的行为构成欺诈，夏亮签订合同的行为后果由李放明承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，对邓秋香主张要求撤销与李放明于2019年11月18日签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》、返还购房款3万元的诉讼请求，一审法院予以支持。2、双方签订合同后，邓秋香在与宁兴公司员工在通话中明确表示放弃购买该房屋，未再履行合同，因此，邓秋香要求李放明支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。3、宁兴公司在合同上未加盖公章，无工作人员签名，故邓秋香要求宁兴公司承担相应责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。宁兴公司要求邓秋香赔偿居间费，因未提出反诉，本次诉讼中不予处理，宁兴公司可另行处理。李放明返还夏亮的资金问题应另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下：一、撤销邓秋香与李放明于2019年11月18日签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》；二、李放明在本判决生效后10日内返还邓秋香购房定金30000元；三、驳回邓秋香的其他诉讼请求。案件受理费4,500元，减半收取2,250元，由邓秋香负担1,975元，李放明负担275元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，李放明委托夏亮以其名义与邓秋香2019年11月18日签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法有效。合同中未载明涉案房屋存在抵押权。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李放明上诉主张其与受托人夏亮在事先已明确告知了邓秋香房屋已经抵押的事实，但未提交相应证据证实，本院不予支持。关于上诉人主张邓秋香表示放弃定金和违约金的问题。首先，李放明在一审提交的录音证据里的对话双方并非邓秋香与李放明，而是邓秋香与案外人林红。放弃债权的意思表示系有相对人的意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条的规定，放弃定金和违约金的意思表示应当由邓秋香向相对人李放明作出才生效。第二、《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》上并无宁兴公司的盖章或相应工作人员的签字，李放明也没有提交证据证明林红系经宁兴公司授权的代理人，因此，不能认为邓秋香向案外人林红作出的放弃定金和违约金的意思表示对李放明生效。上诉人主张邓秋香放弃定金，本院不予支持。一审判决认定李放明应当返还30000元定金正确，本院予以维持。综上所述，李放明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由李放明负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年八月九日法官助理范璐书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。