辽宁省沈阳市沈河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0103执异340号 案外人：杨志强，男，1979年2月13日出生，满族，现住址沈阳市浑南区。 申请执行人：盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，住所地沈阳市沈河区中街路2号。 负责人：赵小溪，该支行行长。 委托诉讼代理人：高婉莹，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：冀承，该支行工作人员。 被执行人：沈阳嘉普思装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街64甲1(2610)。 法定代表人：惠远见，该公司经理。 被执行人：沈阳恒信融资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路34号。 法定代表人:王英臣，该公司董事长。 被执行人：惠远丰，男，1957年5月31日，汉族，住址沈阳市铁西区。 被执行人：吕忠瑛，女，1957年10月4日，汉族，住址沈阳市铁西区。 被执行人：惠远见，男，1981年10月16日出生，汉族，住址辽宁省新民市。 被执行人：赵月，女，1985年5月17日出生，汉族，住址沈阳市大东区。 被执行人：惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。 被执行人：吴蔚，女，1984年1月27日，汉族，住址哈尔滨市南岗区。 本院在执行申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与被执行人沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚（2019）辽0103执213号金融借款合同纠纷一案中，案外人杨志强向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人杨志强称，案外人与辽宁建宇房地产开发有限公司于2016年1月13日签订《商品房买卖合同》，约定购买位于沈阳市××路××＃楼311房屋，交纳全部购房款392170元，2016年1月31日出具《商品房准住通知单》并交付该房钥匙，正式交付案外人占有。案外人接收房屋后，进行了装修使用。案外人多次催促建宇房地产开发有限公司办理房屋备案，但建宇房地产开发有限公司拖延至今未办理。2021年6月，案外人得知所购房屋已被法院于2018年9月20日查封。案外人得知其购买的房屋，因申请执行人与被执行人在(2018)辽0103民初8203号金融合同借款合同纠纷一案中申请保全，保全案号:(2018)辽0103执保1402号，立案2018.8.3，结案2018.9.26。法院于2018.9.20查封被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名包括本案案涉房屋在内的29套房屋。案外人认为，本案查封登记在恒信担保公司名下的房屋，系建宇公司以办理合同登记备案形式反担保抵押给恒信担保公司，双方不存在商品房买卖关系，故恒信公司并非房产的实际权利人。而案外人占有房屋是购买取得，案外人是房屋的实际权利人。案外人认为，本案查封登记在恒信担保公司名下的房屋，系建宇公司以办理合同登记备案形式反担保抵押给恒信担保公司，双方不存在商品房买卖关系，故恒信公司并非房产的实际权利人。而案外人占有房屋是依工程款顶账取得，享有建设工程优先受偿权，案外人是房屋的实际权利人。故请求贵院中止对位于沈阳市××路××＃楼311房屋的执行。请求事项：请求中止对位于沈阳市××路××＃楼311房屋的执行。 盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行认为，申请执行人认为案外人陈述的事实与理由不足以排除申请执行人对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。一、案外人并未取得案涉房屋所有权。根据《民法典》物权编的相关规定，不动产所有权变更需要办理权属登记，而本案案涉房屋并未登记在案外人名下，因此案外人并未取得案涉房屋所有权，也不能认定其为合法占有使用案涉房屋。申请人在案涉房屋登记在他人名下而非商品房买卖合同中的出卖人，且涉案房产不能办理预告登记和权属登记的情况下接受买卖或抵顶，主观上具有过错，对案涉房屋享有的权利不具有对外效力。二、案涉房屋登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，执行并查封案涉房产并无不当。本案案涉房产登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下，而本案案外人是与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，建宇公司对案涉房产没有处分权，上述合同尚未发生法律效力，涉案房产也并未办理登记手续，不符合《民法典》第三百一十一条不动产善意取得的规定。恒信公司作为被执行人，查封并执行被执行人名下房产并无不当，案外人主张不应得到支持。三、通过以物抵债协议交付的房产，不具有优先其他债权的效力。以物抵债协议约定交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不具有优于其他债权的效力。另案外人主张其享有建设工程优先受偿权，应当通过另案诉讼主张权利，在其并未取得生效判决的情况下，不能认定其享有工程款优先受偿权，更不能据此认定为案涉房屋的实际权利人。 本院查明，本院在审理盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行与沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案中，本院依盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行申请，于2018年9月14日依据（2018）辽0103民初8203号民事裁定，轮候预查封沈阳恒信担保有限公司（现更名为沈阳融资担保有限公司）名下的位于沈阳市××路××房产（现已轮为首封）。本院于2018年8月7日作出（2018）辽0103民初8203号民事判决，判令：“一、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款本金499万元；二、被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行截止2018年5月24日所欠的利息（含罚息、复利）666.426.13元以及自2018年5月25日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金499万元的利息、罚息、复利、违约金（按合同约定计算，但不超过以未还本金为基数按年利率24%计算的数额上限）；三、被告沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚对本判决书第一项、第二项确定的被告沈阳嘉普思装饰工程有限公司的给付义务承担连带责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”上述民事判决生效后，沈阳嘉普思装饰工程有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、惠远丰、吕忠瑛、惠远见、赵月、惠钟进、吴蔚未按判决确定期限履行给付义务。盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行向本院申请强制执行，本院立案执行。现案外人杨志强对本院查封案涉房产提出上述异议。 另查明，案外人杨志强向本院提交了2016年1月13日签订的《商品房买卖合同》，出卖人为辽宁建宇房地产开发有限公司，买受人为杨志强，合同约定买受人以单价5190.87元每平方米，总价款为392170元购买案涉房产。案外人同时提供了辽宁建宇房地产开发有限公司开具的金额为392170元的收款收据。案外人提交的中国银行银行卡交易明细显示，其于2017年4月17日向惠远丰账户转款326000元。 案外人杨志强向本院提交吉林省五一消防工程有限责任公司沈阳分公司出具的《房屋转让备案证明》一份，内容为“辽宁建宇房地产开发有限公司，我公司申请将你单位抵顶给我公司的铁西区飞翔路8号惠盛苑小区1#楼513室和613室两套房更换成惠盛苑小区1#楼311室和312室，并且我公司决定将惠盛苑小区1#楼311室和312室直接转让并备案给我公司工程投资人杨志强，希望你单位协助办理两套房屋备案及相关入住手续，相关入住费用由备案人杨志强承担。” 再查明，营口市站前区人民法院在执行申请执行人营口银行股份有限公司沈阳分行与沈阳亿金机械有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、关吉忠、王喜玲借款合同纠纷一案中，辽宁建宇房地产开发有限公司提出执行异议。该院于2018年10月26日作出（2018）辽0802执异33号执行裁定书，认定：沈阳嘉普思装饰工程有限公司于2014年2月份向盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款500万元，2016年6月27日借新还旧，沈阳嘉普思装饰工程有限公司向盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行借款，沈阳恒信融资担保有限公司（原沈阳恒信担保有限公司）为该笔贷款的担保人，建宇房产公司为此与沈阳恒信担保有限公司签订了《最高额反担保抵押合同》、《反担保保证合同》，将包括案涉房产在内的十套房产以合同备案的方式反担保抵押在沈阳恒信担保有限公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院查封的案涉房产备案登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下。案外人虽然提供了其同辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，但其自述案涉房屋系辽宁建宇房地产开发有限公司抵顶部分欠付工程款所得，故双方并非真实的买卖关系。案外人虽提供了银行转账记录，但该笔转账发生的时间在开发公司给案外人出具收款收据之后，且金额也与买卖合同约定的价款不符。故不符合一般商品房的交易习惯，不能够证明该笔转款系购买案涉房屋的款项。综上，案外人的主张不符合上述条款规定的排除执行的法定要件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨志强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 邹红黎 审 判 员 高 红 审 判 员 黄耀宇 二〇二一年八月九日 法官助理 张家乐 书 记 员 刘佳佳 本案裁定所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。