广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13358号上诉人（原审被告）：广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，住所地：广州市白云区嘉禾街联边村鹤龙一路1068号。法定代表人：彭灼华，社长。委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州金堃投资管理有限公司，住所地：广州市白云区鹤龙街彭上启德路5号E栋102房。法定代表人：严树基，总经理。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：关天晓，广东实德律师事务所律师。原审被告：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所地：广州市白云区鹤龙街联边彭上新村西路19号。法定代表人：刘德宏，社长。上诉人广州市白云区鹤龙街联边经济联合社（以下简称联边联社）因与被上诉人广州金堃投资管理有限公司（以下简称金堃公司）、原审被告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（以下简称联边八社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初36903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。金堃公司向一审法院起诉请求：1.联边联社、联边八社免除并退还金堃公司已支付的2020年6月4日至2021年6月3日期间的合作费用人民币1726833元；2.由联边联社、联边八社承担一审案件全部诉讼费。一审法院判决如下：一、在判决生效之日起三日内，联边联社向金堃公司退还575611元；二、驳回金堃公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10171元，由金堃公司负担5393元，联边联社负担4778元。判后，联边联社不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金堃公司的全部诉讼请求；2.由金堃公司承担一、二审案件的诉讼费用。事实与理由：一、涉案的1726833元是全年的费用，一审法院判决联边联社退还金堃公司全年的租金的三分之一(575611元)错误。2014年3月31日，联边八社与金堃公司签订的《租赁合同》第八条6款约定：乙方(金堃公司)收回投资成本前甲方(联边八社)每年收三个月租金作为股民分红。剩余九个月租金作为乙方收回投资资金成本。2019年12月15日，联边联社与金堃公司签订《协议书》，按照第1条4款约定，投资回收期内联边联社每年只收取金堃公司3个月的租金，已经免除了金堃公司9个月的租金。第4条约定，原《租赁合同》的其他条款不变。根据上述约定，金堃公司向联边联社支付的三个月租金为全年的租金，所述的三个月租金为全年租金的计量单位，金堃公司在其提交的证据中也自认涉案的1726833元是全年的费用，三个月的租金仅为参照标准。在金堃公司全年仅支付3个月的租金和管理费的情形下，一审法院判决联边联社退还1个月租金和管理费，不符合双方的约定。2020年2月27日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处关于印发《鹤龙街落实推动村社免收集体物业租金的工作方案》的通知中，明确是全年的年限是按年度计。因此，一审判决联边联社退还全年租金的三分之一错误，应予纠正。二、金堃公司在一审中主张的减免租金的期限，不在政府要求联边联社减免的租金的时间范围内。政府确定的免租减免减租期限是2020年2月到5月，然而金堃公司在一审中所主张的减免的租金是2020年6月到2021年的6月，不在政府和联边联社所确定的减免的时间范围段，在政府要求的减免时间段之内，金堃公司是免向联边联社交纳租金的。且金堃公司主张的减免租金时间段（2020年的6月至2021年的6月），也不是政府确定的不可抗力的时间范围内，一审法院将不可抗力的范围时间段无限期延长，没有确定一个期限，造成判决错误。三、一审法院认定的不可抗力的期限超过了双方《协议书》确定的交付租金的年度年限。《协议书》第1条约定，合作期限为30年，2018年6月4日至2020年6月3日为建设期，在此2年内免租。从2020年6月4日起计租至2030年6月3日，每年收取3个月的租金，2030年6月4日至2050年6月3日，每年收取12个月的租金。可见，联边联社接替联边八社履行原《相赁合同》时，变更了合同期限。租赁合同的履行期限是从2018年6月4日至2050年6月3日。2020年度的新冠疫情，政府要求减免租金的期限按年度计算是在2020年度。2021年度政府没有减免租金的要求，故结合本案中双方合同的约定，只有2020年下半年时间在政府要求减免的范围内。而一审法院将2021年6月之前的租金也列入减免范围，没有依据，应当纠正。综上，一审查明事实不清，请贵院查明事实，依法改判。金堃公司答辩称：一、金堃公司主张减免租金的原因有两个，一个是联边联社拖延办理报建施工证照、拖延盖章，造成了施工延误，导致金堃公司无法在2020年6月4日开始经营，甚至至今都还没有开始经营，另一个是由于2020年1月23日国内突然爆发的新冠疫情而导致金堃公司建设工程的员工没办法开工而导致施工延误，这个期间是国家认定的不可抗力期间，因此导致金堃公司无法按照合同约定在2020年6月4日开始经营，故联边联社所称金堃公司主张减免的租金期限不是政府不可抗力的范围错误。在因联边联社的原因导致工期延误，而且金堃公司又无任何经营收入的情况下，一审法院仅判决联边联社退还一个月的租金，已经明显是对金堃公司不公。联边联社仍然要求无需免除金堃公司的租金，没有事实和法律依据。二、根据国家发展改革委、住房城乡建设部等部门联合印发的关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业、小微企业的指导意见，推动对承租国有房屋用于经营出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，免除上半年、三个月的房屋租金，而联边联社作为集体经济组织，且涉案的土地是国有土地，理应是免除金堃公司三个月的租金的。但是一审法院也仅仅判决联边联社免除一个月的租金，已经是倾斜保护联边联社的利益，请求贵院驳回联边联社的上诉请求。三、租赁合同约定的前10年每年只需要支付三个月的租金，剩余的九个月租金是作为金堃公司投资建设涉案房屋的投资回报，九个月无需支付租金是有相应的对价的，并非是真正的免租。因此金堃公司支付的第一年的租金，实际上也只是三个月的租金，并非是12个月的租金。租赁合同也约定了每月租金的计算标准，联边联社的计算方法错误。联边八社未到庭参与诉讼，无陈述意见。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点是联边联社是否应向金堃公司返还一个月租金575611元。对此，根据查明的事实，首先，根据租赁合同以及协议书的约定，投资回收期内联边联社每年只收取金堃公司三个月的租金，每年6-9月缴租。现金堃公司已缴纳第一年三个月租金（含管理费）1726833元，平均计每月575611元。其次，新冠疫情自从2020年初爆发，属于不可抗力的情形，亦在租赁合同以及协议书约定的2018年6月4日至2020年6月3日的两年建设期内。因政府的疫情防控措施导致工人无法正常复工亦属实际情况，亦势必导致后续建设进度无法按照双方约定时间进行。其后政府为复工复产，亦及时出台相应措施降低企业成本。一审酌情免除金堃公司一个月的租金（含管理费）575611元，亦符合实情和政府的复工复产精神，并无明显不当，本院予以确认。故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对联边联社上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4778元，由上诉人广州市白云区鹤龙街联边经济联合社负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二一年八月十六日书记员  胡 涛肖乔