吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终794号   上诉人（原审被告）：吕庆明，男，1981年12月29日生，汉族，农民，住吉林省梅河口市。       被上诉人（原审原告）：于永才，男，1960年10月10日生，汉族，农民，住吉林省梅河口市。       上诉人吕庆明因与被上诉人于永才房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院于2021年6月1日作出（2021）吉0581民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       原审原告于永才起诉请求，1．判令吕庆明立即给付拖欠的房款4.5万元及利息（利息自2016年1月1日起以4.5万元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至给付之日止），暂计利息1万元，合计5.5万元；2．诉讼费用由吕庆明负担。事实和理由：2015年1月11日，于永才将其所有的位于梅河口市海龙镇海纳嘉园3号楼4单元301室（以下简称海纳嘉园3号楼4单元301室）以人民币21万元出售给吕庆明所有，并于当日签订了《房屋买卖合同》。合同签订后经梅河口市宜佳房地产开发公司与于永才协商，将海纳嘉园9号楼5单元402室调换给于永才，于永才便找吕庆明协商，吕庆明看完9号楼5单元402室后，同意开发商与于永才的调换，并将该室钥匙交给吕庆明。吕庆明装修后居住至今，于永才多次找吕庆明索要未果。       原审被告吕庆明辩称，欠于永才4.5万元认账，房照能办我就给钱。       原审法院查明，2015年1月11日，于永才与吕庆明签订《房屋买卖合同》，于永才将其位于梅河口市海龙镇海纳嘉园小区3号楼4单元301室89.83平方米房屋卖给吕庆明，房款21万元，后因开发商原因，于永才又将位于梅河口市海龙镇海纳嘉园小区9号楼5单元402室调换给吕庆明，吕庆明在该楼居住至今。吕庆明于2015年1月11日出具欠条1份，目前尚欠于永才房款4.5万元。       原审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方应按合同规定履行自己的权利与义务，吕庆明欠于永才房款4.5万元应予偿还，因合同中未约定该楼能办房照后再给付余欠房款的约定，故该院对吕庆明的辩解意见不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款的规定，遂判决：吕庆明于判决生效后十日内给付于永才购房款人民币4.5万元及利息（利息从2016年1月1日起至2019年8月19日以4.5万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息；从2019年8月20日起利息以4.5万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。案件受理费588元（己减半收取），由被告吕庆明负担。       上诉人吕庆明上诉请求，1．撤销原审法院（2021）吉0581民初892号民事判决，发回重审或依法改判；2．一二审诉讼费用由于永才负担。事实与理由，2015年1月11日，吕庆明与于永才签订《房屋买卖合同》，于永才将位于吉林省梅河口市海龙镇海纳家园3号楼4单元301室卖给吕庆明，房屋建筑面积89.83平方米，房屋全款为21万元。《合同》签订当天，吕庆明支付房款11万元，双方约定剩余房屋尾款，由吕庆明在2016年1月1日前付清，于永才承诺在吕庆明付清尾款前给该房屋办理过户手续，并保证此房并不存在抵押以及转让他人等情况。《合同》签订两个月后，于永才通知取房屋钥匙，但是于永才交付的并不是《合同》中约定的海龙镇海纳家园3号楼4单元301室，而是海龙镇海纳家园9号楼5单元402室，吕庆明不同意在未经其允许的情况下，就擅自更换房屋，因此想把购房款要回来，但是于永才告诉吕庆明自己目前没有钱，让吕庆明先住着，等房屋过户手续办完之后再付剩下的尾款，由于吕庆明没有地方居住，只能先装修入住。但是双方并没有就新更换的房屋签订任何合同，而且房屋过户手续至今都没有办下来。综上，吕庆明有以下具体上诉理由：1．双方没有就位于海龙镇海纳家园9号楼5单元402室的房屋签订任何买卖合同，因此于永才不能够基于买卖合同纠纷起诉吕庆明，要求吕庆明给付房款；2．于永才违约在先。于永才在未经上诉人的同意下，擅自将吕庆明购买的房屋由海龙镇海纳家园3号楼4单元301室变更为海龙镇海纳家园9号楼5单元402室，这属于对原《房屋买卖合同》的根本性违约，既然于永才违约在先，就不能要求吕庆明按照约定履行义务；3．于永才承诺吕庆明在购买房屋一年之内为吕庆明办理房屋过户手续，但是至今没有办理。2018年梅河口市人民法院还因该楼盘的开发商欠钱对海龙镇海纳家园9号楼5单元402室进行了查封，吕庆明在购买房屋时于永才保证该房屋不会被查封或者抵押，因此该房屋目前来看并不真正属于于永才，吕庆明只是暂时住在里面，于永才严重违约的情况下，吕庆明没有义务支付房屋尾款。4．购房时于永才交给吕庆明的黄本购房协议并没有在房产局备案登记，因此，吕庆明现在对购房的真实性存疑，吕庆明保留对于永才追责的权利。5．于永才将房款退还给吕庆明，并且包赔由此给吕庆明造成的一切损失。       被上诉人于永才辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。吕庆明的上诉无事实根据，证据不足，应驳回吕庆明的上诉。       本院二审经审理查明，2014年，由于梅河口市宜佳房地产开发有限公司拖欠于永才材料款，经双方协议，决定用其正在开发建设的吉林省梅河口市海龙镇海纳家园3号楼4单元301室抵顶所欠材料款。2015年1月11日，于永才（甲方、卖方）与吕庆明（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定，一、甲方自愿将坐落于海龙镇海纳家园3号楼4单元301室，建筑面积89.83平方米的房屋卖给乙方。二、房屋的销售价格总计21万元。三、乙方于2016年1月1日前将购房款一次性付给甲方。甲方以交工为期限将上述房屋正式交付给乙方。四、此房没有抵押、转让，如有由四方负责。房屋买卖成交之后，一切事宜由乙方负责。补充内容为，首付11万元，余款10万元于2016年1月1日前付清。签订合同后，吕庆明实际付给于永才首付款10万元。并给于永才出具《欠条》，内容为“今吕庆明欠于永才房款拾万元整，定于2016年1月1日前付清。”2015年初，梅河口市宜佳房地产开发有限公司交付房屋时，称海纳家园3号楼4单元301房屋已出售他人，决定用海纳家园9号楼5单元402房屋抵顶材料款。经过协商，于永才同意调换。吕庆明亦同意调换，并领取房屋钥匙装修入住。同时，梅河口市宜佳房地产开发有限公司为吕庆明开具海纳家园9号楼5单元402房屋缴款收据。之后，吕庆明又陆续给付于永才部分购房款，合计5.5万元。截止于永才起诉时止，吕庆明尚欠于永才购房款4.5万元。       2018年，原审法院在执行被执行人梅河口市宜佳房地产开发有限公司与他人借款纠纷一案时，原法院作出（2017）吉0581执1142号执行裁定，查封了被执行人梅河口市宜佳房地产开发有限公司开发的位于海龙镇海纳家园小区房屋、车库若干。包括本案争议的房屋。       本院认为，本案案由是房屋买卖合同纠纷。一审时，吕庆明不给付剩余购房款的抗辩理由是，于永才没有给其办理房照。二审中又提出了多个抗辩理由。关于海纳家园3号楼4单元301室变更为海纳家园9号楼5单元402室是否是双方真实意思表示，是否存在违约的问题。首先明确，本次房屋买卖，应当定性为二手房买卖。吕庆明对争议房屋是于永才顶账所得是明知的。由于开发商的原因，不能交付双方合同约定的房屋，经过协商，三方同意变更。从接收钥匙，到装修入住，到开发商开具购房款收据的一系列行为看，这个变更是三方当事人自愿的，意思表示真实，不存在非真意的问题，也不存在谁违约的问题。关于办理房照的问题。双方房屋买卖协议中，对办理房照的事宜没有约定。本案的实际情况是，由于开发商的原因，导致至今整个楼盘均不能办理房照。能否办理房照不是于永才能够决定的，而是取决于开发商。故，吕庆明的没有办理房照就不给付剩余购房款的抗辩理由不成立。关于争议房屋是否备案的问题。是否备案，不影响双方买卖房屋的真实意思，最终也不能损害作为购房者吕庆明的利益，与本案无关。关于吕庆明退房，赔偿损失的请求。因吕庆明没有提出反诉，没有提到过解除合同等诉讼请求，不是本案审理的范围，本院不予审理。另外，原审法院查封包括争议房屋在内的多处房屋，是因为开发商的原因，与吕庆明和于永才均没有关系。不存在双方合同约定的“抵押、转让”的情形。最终也不应该影响吕庆明的房屋买受权。       综上，吕庆明的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费1175元，由上诉人吕庆明负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员王立武   审判员修勇   二〇二一年八月十八日   书记员刘瑄子凡