-1-黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终308号上诉人（原审被告）：中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司，统一社会信用代码912309007660154769，住所地七台河市桃山区大同街170号。法定代表人：王国明，该公司总经理。委托诉讼代理人：桑文秀，黑龙江桑文秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，黑龙江桑文秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕德忠，男，1970年2月27日出生，汉族，七台河市桃山区环卫局司机，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：宋秉达，黑龙江工帆律师事务所律师。上诉人中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司（以下简称“中国移动公司”）因与被上诉人吕德忠租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省七台河市桃山区人民法院（2021）黑0903民-2-初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司委托诉讼代理人桑文秀、刘丽，被上诉人吕德忠及委托诉讼代理人宋秉达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国移动公司上诉请求：一、依法撤销（2021）黑0903民初325号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决悖离客观事实与法律，显失公正，应予撤销。首先，本案并非确认之诉，被上诉人并无确认合同效力的诉讼请求，原审判决的第一项却是确认上诉人与被上诉人之间签订的合同有效，该项判决明显是画蛇添足，越俎代庖。其次，涉案租赁合同已于2019年9月因房屋面积不足，满足不了上诉人5G设备的安装，继续履行无法实现合同目的而实际解除。原审法院无视上诉人已明确告知被上诉人因客观原因不再租赁其房屋，并早已实际搬离并腾出租赁房屋的事实，仍判决上诉人给付2019年9月租赁合同实际解除后至2021年8月12日预期且并未占有使用期间两年的租金3万元以及滞纳金9,525.00元，于事无理，于法无据，显失公正。第三，原审判决一方面认定上诉人与被上诉人签订的租房合同有效，另一方面却无视上诉人依据合同9.5条款约定享有合同解除的权利。根据该条款“在租赁期限内，乙方非因本合同9.2条中所列情况，甲方解除本合同退回该房屋，甲方将房屋恢复原样”的约-3-定内容，上诉人可以解除合同，但应将房屋恢复原样，如因此给出租方造成损失，依法依约则应赔偿损失，而不是继续给付租赁费，原审判决给付租赁费既有悖合同约定，亦于法无据。第四，原审判决清楚载明对上诉人当庭提举的3份证据的真实性予以确认，但却对证据证明内容以及当事人依据该证据提出的抗辩主张未加以任何的分析论证，亦未表明对该证据采信与否便迳行判决，以致判决结果与其确认的证据之间相互矛盾。2.原审判决适用法律片面、不当。原审判决适用的多条法律规定中，没有一条可以适用于判决的第二项及第三项，也就是说这两项判决并没有法律依据，显见，原审判决援引的法律规定不当，且其适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条更是与本案毫无关联；相反，本案中上诉人解除涉案租赁合同完全符合我国《民法典》第563条中对于可以解除合同的情形规定，原审法院对于该条款应予适用却未予适用，足见，原审判决适用法律片面、不当。3.原审判决程序违法。双方签订的租赁合同约定，因履行合同发生争议，协商不成向甲方（上诉人）所在地法院起诉，而审理本案的中心法庭并非上诉人住所地，上诉人在答辩状中明确提出了该意见，原审法院未作任何释明，迳行审理、判决属程序违法。4.同案不同判，有损司法公正。2020年上诉人因与本案同样的原因、事由曾被诉至桃山区人民法院，同案由、同事实、同法院做出的判决却是截然相反的，同案不同判的结果有损司法的公平与公正。综上所述，-4-原审判决有悖事实与法律，适用法律不当，程序违法，同案不同判，导致司法不公，依法应予撤销。上诉人恳请二审法院能够依事实依法律撤销（2021）黑0903民初325号错误民事判决，并改判驳回被上诉人的无理诉求，以体现法律的公正严明。吕德忠辩称：一、合同效力属于法院依职权审查范围，而非上诉人所说的画蛇添足、越俎代庖。根据《全国法院民商事裁判工作会议纪要》(法[2019]254号)：“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。”因此，在合同纠纷中无论答辩人是否将确认合同效力作为诉讼请求，法庭在审理过程中均需审查合同效力。依据最高院审理的众多司法实践，如最高人民法院(2014)民一终字第277号《民事判决书》、(2017)最高法民终340号《民事判决书》的最高人民法院司法观点明确阐述，对合同效力的审查属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。二、被答辩人根本不符合《民法典》第563条的法定解除权，被答辩人所谓的“解除”形式实际是拒不履行合同的违约行为。被答辩人移动公司引用《民法典》第563条法定解除权“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不-5-履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”依据法律规定，是在一方明确不履行主要债务或迟延履行债务时，对方具有法定解除权。被答辩人一方明显错误的理解法律规定。实际上本案不存在不可抗力，被答辩人移动公司援引的《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同补充协议》(以下简称补充协议)9.2项规定了，被答辩人移动公司如果有下列情形，则答辩人吕德忠一方有权终止本合同。即答辩人吕德忠有约定解除权，答辩人吕德忠可以选择解除合同。《补充协议》9.5项，内容为“乙方因非本合同第9.2条中所列的情况甲方解除本合同退回该房屋，甲方将房屋恢复原样。”也就是说非因被答辩人移动公司的过错解除合同。此时的解除方式应为双方协商而不是赋予答辩人移动公司单方解除权。因此，对于被答辩人移动公司来说，双方在《补充协议》中从未约定过被答辩人移动公司可以单方解除合同。被答辩人又不符合法定解除条件，此时合同并未产生解除的法律后果。被答辩人移动公司单方表示不履行主要债务，而答辩人吕德忠并未选择行使法定解除权的情况下，被答辩人移动公司应继续履行合同并承担违约责任。而被答辩人自认为具有单方解除权实际上是对法律和合同的误读。三、原审法院适用法律适当。答辩人已经在上述理由中陈述过被答辩人完全不符合《民法典》第563条的规定，因此原审法-6-院不支持被答辩人移动公司拥有解除权，不引用《民法典》第563条，符合法律规定和案件事实。原审法院引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》(以下简称租赁合同纠纷司法解释)第6条并无任何不当。四、本案系法定管辖原，审法院并未违程序违法。根据《民事诉讼法》第33条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。根据《民事诉讼法司法解释》第28条不动产纠纷含房屋租赁合同纠纷。因此，本案明确法律规定为法定管辖，即不动产所在地法院管辖，不因合同约定而改变。五、本案不涉及同案同判问题，而是被答辩人移动公司拒不履行合同而导致承担违约责任的必然结果。综上，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，原审合同依法成立，确认有效。在被答辩人拒不履行合同约定的情况下，被答辩人移动公司应该依法承担违约责任。被答辩人所称其具有法定或约定的解除权无任何证据证明，也无法律根据，属于是对法律和合同的误读。答辩人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院能够驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原判。吕德忠向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》及补充协议；2.判令被告向原告支付2019年9月1日拖欠至今的租金15,000.00元及滞纳金直至付清全款；3.本案的诉讼费由被告承担。-7-一审法院认定事实：被告中国移动公司与徐长有于2012年8月10日签订《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》，约定“桃山德政小区K-012号房屋，28平方米，租赁期限自2012年8月13日起至2022年8月12日止，房屋年租金为15,000.00元…”，后徐长有与原告吕德忠于2015年12月15日签订买卖合同，将桃山德政小区K-012号房屋出卖给原告吕德忠，且通知了被告中国移动公司。被告中国移动公司履行该合同至2019年8月13日，此后就未给付原告吕德忠房屋租金，故诉至法院。上为本案事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告中国移动公司与徐长有签订《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》，系双方真实意思表示，徐长有与原告吕德忠签订的房屋买卖合同，将桃山德政小区K-012号房屋出卖给原告吕德忠，且通知了被告中国移动公司，此后被告中国移动公司未提出异议，并向原告吕德忠支付房屋租金直至2019年8月13日，视为原告吕德忠承接了徐长有的权利义务，成为《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》的相对方，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条之规定，该房屋租赁合同有效。根据买卖不破租赁的原则，被告应继续履行合同，被告于2019年9月起没有实际履行合同，是被告方违约造成，对合同约定的租金应继续给付，被告拖欠2019年8月13日至2021年8月12日租金30,000.00元。被告中国移动公司未按照合同-8-约定给付原告吕德忠房屋租赁费用，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，应按照合同约定承担每日千分之一的违约滞纳金，即2019年8月13日至2020年8月12日计5,475.00元（15,000.00元×365天×1‰）；2020年8月13日至2021年5月13日期间的违约滞纳金4,050.00元（15,000.00元×270天×1‰）。关于被告中国移动公司辩称，其未按租房合同约定为原告开具2019年度租金发票，说明原告对解除合同的行为已知晓并予以认可，并且其并非无故解除合同，而是原告房屋已不具备承租条件，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条、第七百二十九条、第七百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十四条、第七百二十五条、第七百二十九条、第七百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告吕德忠与被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司之间的《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》有效；二、被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司于判决生效之日起立即给付原告吕德忠2019年8月13日至2021年8月12日的房屋租赁费用30,000.00元及违约滞纳金9,525.00元（15,000.00元×635天×-9-1‰），合计39,525.00元；三、如被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司不按期履行给付房屋租赁费用，以15,000.00元为基数于2021年5月14日起按日千分之一支付违约滞纳金至履行完毕时止；四、驳回原告吕德忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788.00元减半收取394.00元，由被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人中国移动公司是否存在解除房屋租赁合同的行为，该解除行为应否予以支持及租赁合同解除时间的问题。本案中，双方当事人就《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》已达成合意，且系二人真实意思表示，该租房合同合法有效。双方当事人均应遵守合同契约精神及诚实信用原则，按照《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》条款的约定，享受权利、履行义务、承担责任。而中国移动公司自2019年9月起，未按合同约定履行向吕德忠支付房屋租赁费用的义务，已构成实际违约，应依照租赁合同违约条款的内容承担违约责任。一审法院判决中国移动公司继续支付未履行的房屋租赁费并承担违约滞纳金的部分，证据充-10-分、于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方当事人因租赁合同产生的纠纷实际发生在2019年，该纠纷的解决应适用当时的法律，故一审法院引用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条第二款、第三款规定：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。本案租赁房屋登记地为桃山区，一审法院对本案享有专属管辖权，不因合同的约定而排除。故上诉人关于管辖权异议的主张，本院不予支持。关于上诉人中国移动公司是否存在解除房屋租赁合同的行为，该解除行为应否予以支持的问题。法律虽规定违约方不享有单方解除合同的权利，但在审判实践中，对于较为长期性的租赁合同的履行，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，本院认为在符合以下条件时，违约方起诉请求解除合同的，应予支持：1.违约方不存在恶意违约的情形。2.违约方继续履行合同，对其显失公平。3.守约方拒绝解-11-除合同，违反诚实信用原则。但解除合同后，违约方本应承担的违约责任不因解除合同而减少或免除。本案中，基于2019年9月中国移动通信集团内部《5G传输基础资源规划省内指导意见》中对于省内综合业务区微网格、分纤点等基础资源进行规划的总体要求，案涉租赁合同标的物桃山区德政小区K-012号房屋（车库）已不满足以上指导意见中规定的相关标准，上诉人选择租赁房屋的客观条件已发生变化，故中国移动公司于2019年搬离该租赁房屋并以单方通知的方式向被上诉人表达了其要求解除租赁合同的意图。综合分析全案表明：一是上诉人要求解除租赁合同。二是该租赁合同实际已无法履行，上诉人签订租赁合同的目亦不可能实现。三是上诉人系由于履约的客观条件改变选择违约而非主观恶意违约。四是上诉人继续履行合同成本过高，对其显失公平。为此，在案涉租赁合同已形成僵局的情形下，为充分发挥标的物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，上诉人通过诉讼的方式解除合同，打破僵局，应予支持，但其拖欠的租金及违约滞纳金不能免除。且解除租赁合同，一方面既能解决案涉房屋长期闲置问题，另一方面也能解决上诉人在不占有房屋的情况下仍需承担租金及违约金损失造成的显失公平问题。从而纠正利益失衡现象，平衡二当事人之间的利益关系，实现合同的真正目的。关于租赁合同解除时间问题。上诉人诉讼请求主张《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》9.5条款约定了其享有单方解除权，故解除合同时间应为2019年末，-12-即其通知被上诉人解除租赁合同时。但双方对于该条款有争议，且9.5条款约定内容并不明确，不能由此证明上诉人有单方任意解除权，其2019年年末单方通知被上诉人的行为也不能认定为解除租赁合同的时间，故本院对于上诉人通过诉讼解除租赁合同的行为予以支持，对其主张租赁合同解除的时间不予认可。综上所述，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项、第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省七台河市桃山区人民法院（2021）黑0903民初325号民事判决第一、二、三项；二、撤销黑龙江省七台河市桃山区人民法院（2021）黑0903民初325号民事判决第四项；三、上诉人中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司与被上诉人吕德忠之间的《全业务一期七台河管道光缆工程桃山德政小区分纤点租房合同》及补充协议于2021年5月14日解除；四、驳回吕德忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费788.00元减半收取394.00元，由上诉人中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司负担。二审案件受-13-理费788.00元，由上诉人中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  董树全审判员  孙国军二〇二一年八月九日法官助理刘秀娜书记员孔繁雪