四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9648号上诉人（原审被告）：汪惠真，男，1966年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗克斌，四川发现律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐英，女，1967年2月24日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗克斌，四川发现律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张智，男，1985年3月29日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：马娉，四川文典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁英，女，1986年12月26日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：马娉，四川文典律师事务所律师。上诉人汪惠真、徐英因与被上诉人张智、梁英商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。汪惠真、徐英上诉请求：1.请求撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4236号民事判决书第一、二项，改判驳回张智、梁英的全部诉讼请求；2.张智、梁英承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审事实认定错误。证人唐某1、唐某2的证言不具有真实性，不应作为定案依据，而原审法院依据二人的证言，认定了购房款包含家具的事实，属于事实认定错误。两名证人分段参与交易，并不了解交易全过程，唐某1在法庭承认其是前期咨询的接待人员，未参与后续交易过程；唐某1接受汪惠真、徐英咨询后，即将汪惠真、徐英推送给徐硕，由徐硕与汪惠真、徐英全程沟通，包括带看意向买家、沟通卖价等。唐某2参与交易的时间更晚，其主要负责协助办理银行贷款等签约后的服务，其在签约当天才与汪惠真、徐英认识，这在张智、梁英提交的微信聊天记录可以证明，其于2019年10月5日才添加汪惠真、徐英的微信，2019年10月6日唐某2才将电话号码告知汪惠真、徐英，汪惠真、徐英在此之前，并不认识唐某2的情况下，没有进行过沟通。因此，两名证人不是交易过程的经办人，对于买卖双方合同价款是否包含家居家电这一事实是不清楚的，其做出的判断完全来自于自身的想法，不具备客观性。而法院采纳了不具有真实性的证言，进而认定购房款包含家具家电，属于事实认定错误。二、原审法院法律适用错误。1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”即张智、梁英应当对待证事实举证证明高度盖然性，而本案仅凭所谓的“证言”即认定张智、梁英完成了举证义务，属于法律适用错误。本案中，合同并未约定购房款包含家具家电，反而是明确约定“房屋以3100000元出售给乙方”，即合同价款指向的对象只有房屋本身，那么张智、梁英欲证明合同价款包含家具家电，则需要充分的证据，而不能仅凭虚假的“证言”就认定其完成了举证义务。2.合同法司法解释二第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案违约金判决过高，应当进行调整。张智、梁英并不能举证证明其损失，那么根据前述规定和司法实践，不应超过违约金金额的30%认定为其损失，即最高不应超过30000元，而原审法院却判决了50000元的违约金，明显属于法律适用错误。3.本案包含房屋买卖和家具家电的赠与两个法律关系，而原审法院仅以房屋买卖的法律关系对全案进行认定，对赠与的法律关系选择性忽略，属于法律关系认定错误。张智、梁英辩称，1.张智、梁英在前期购房咨询中介的过程中就已经明确要求房屋必须带家具家电以及基础装修，因张智、梁英的小孩尚幼，为其健康考虑，所购的房屋能拎包入住。2019年10月4日，在大唐中介工作人员的见证下，双方签订了《房屋买卖合同》，房屋成交价为3075000元，并约定汪惠真、徐英将合同第一条所列房屋内的家具家电在收房时一并交付，而后在2019年11月18日交房时，汪惠真、徐英反悔违约，将房屋内的家具家电搬走，并把固定的衣柜拆除，破坏房屋墙面，导致张智、梁英需要重新翻修墙面并购买家具家电，且为了孩子健康，翻新后等待一年才入住。汪惠真、徐英违背契约精神，严重侵害张智、梁英的合法权益，给张智、梁英造成损失和带来不便。2.汪惠真、徐英称证人杨某、唐某2的证言不具有真实性无任何依据。首先，杨某作为大唐中介的店长参与其中是对整个交易过程了解熟识及把控的，作为中介居间方的作用本来就是协调买卖双方能正常完成交易，不会故意偏袒任何一方。其次，张智、梁英的委托诉讼代理人向徐硕做了询问笔录，徐硕本人指出汪惠真、徐英说谎，汪惠真、徐英明知出售该房屋是包含家具家电的。3.案涉《房屋买卖合同》第一条特意列明房内家具家电明细清单也是中介方惯例处理二手房附带家具家电买卖交易的方式，否则完全没有必要列明，直接写清水房即可。4.张智、梁英认为违约金过低，合同约定的违约金为100000元，且张智、梁英另行购买家具家电、重新翻修被破坏的墙面以及因此延迟一年左右时间入住而产生的另行租房居住的成本及时间成本等不止50000元。张智、梁英向一审法院起诉请求：1.判令汪惠真、徐英向张智、梁英交付《房屋买卖合同》约定的家具家电等房屋设施（包括但不限于三菱空调3台、固定的衣柜三组、床2张及床垫5张、沙发1组、电视1台、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台）并将拆除固定衣柜的墙面恢复原状；2.判令汪惠真、徐英向张智、梁英支付违约金100000元。一审诉讼过程中，张智、梁英撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：张智与梁英系夫妻关系。2019年10月4日，汪惠真、徐英（甲方）与张智（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定甲方将位于成都市武侯区的住宅房屋（产权证号：监证1xx8、监证1xx9）自愿出售给乙方，房屋设施包括三菱的空调三台、固定的衣柜三组、厨房设施、卫生间洁具整套不动、床4张及床垫7张、沙发1组、茶几1组、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台。合同第二条约定房屋出售价为3100000元。合同第九条约定甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按合同继续履行，违约方向守约方支付违约金100000元。合同最后手书载明：甲方需要在房屋交接给乙方时，将房屋客厅、餐厅恢复至原始户型，并不能损害房屋原有结构。同日，张智（买方）与徐英（卖方）签订《补充协议》，载明卖方同意在过户递件前买方少支付首付款25000元，由此发生的一切后果卖方徐英个人承担。合同签订后，张智、梁英履行了付款义务，案涉房屋已登记至张智、梁英名下。2019年11月18日，徐英与张智签订《房屋交割清单》，清单上无《房屋买卖合同》约定的家具、家电。一审庭审中，汪惠真、徐英也自认未交付相关家具、家电，相关家具、家电已出卖。大唐中介工作人员杨某、唐某2作为证人出庭陈述，汪惠真、徐英出售房屋时承诺包含家具家电，房屋交接时发现墙面有所损坏。一审法院认为，汪惠真、徐英与张智签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。合同中房屋设施列明了三菱空调三台、固定衣柜三组等家具、家电，大唐中介工作人员的证言能够佐证汪惠真、徐英承诺出售的房屋包含家具、家电，汪惠真、徐英在交接房屋时未向张智、梁英移交合同所列家具、家电，构成违约。因合同约定的违约金标准过高，结合双方合同履行情况、违约行为造成守约方的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为50000元，超过部分不予支持。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、汪惠真、徐英于判决生效之日起十日内向张智、梁英支付违约金50000元；二、驳回张智、梁英其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，因简易程序减半收取1150元，由汪惠真、徐英负担575元，张智、梁英负担575元。二审中，汪惠真、徐英向本院提交证据：徐英与大唐房屋工作人员唐某2的微信聊天记录，拟证明唐某2一直在欺瞒徐英，唐某2因主观具有恶性，其一审出庭作证的证言不应当采纳。张智、梁英质证认为，该证据系一审开庭前已经形成，该聊天记录其未参与，但该聊天记录第一页唐某2陈述的“那些家具家电都写进了合同，到时候里面东西搬走或房屋有损坏”等内容说明房屋买卖包含了家具家电，且中介的工作人员还提醒汪惠真、徐英不要将家具家电搬走。本院经审查认为，徐英提交的其与唐某2的聊天记录，因徐英当庭出示了手机原始载体，且与一审中张智、梁英提交的唐某2与徐英的聊天记录部分一致，故本院对其真实性予以认可；该聊天记录系唐某2作为中介方大唐房屋工作人员与徐英就本次交易进行的沟通，唐某2于一审庭审中作为证人出庭作证，程序合法，一审法院采纳其证言并无不当，故该证据不能达到汪惠真、徐英的证明目的。张智、梁英向本院提交证据：张智、梁英委托诉讼代理人马娉与大唐房屋工作人员徐硕的谈话笔录，拟证明徐硕本人指出汪惠真、徐英说谎，汪惠真、徐英明知出售该房屋包含家具家电。汪惠真、徐英质证认为，对该谈话笔录的真实性、合法性、关联性均不予认可，因徐硕未出庭也未签署保证书，该证据真伪不明，不能作为证人证言，从该谈话笔录的内容来看，对于双方对家具家电的约定并无直接描述。本院经审查认为，徐硕并未出庭作证，对该谈话笔录，本院不予采信。本院二审另查明，徐英与大唐房屋工作人员唐某2的微信聊天记录显示：2019年10月5日上午10:17，唐某2向徐英发送聊天内容“徐姐，我是唐某2。您今天联系包租解约的话，您到时候一定等把房内的东西检查好，有破损要让他们负责，屋子要恢复好才能退押金和赔偿违约金，因为昨天把那些家具家电都是写进合同了。我怕您没想太多，到时候里面东西搬走或则房子有损坏。”徐英回复：“好，谢谢唐某2。”本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》约定的房屋价款是否包含家具、家电。首先，从双方合同约定来看，案涉《房屋买卖合同》第一条明确约定了“房屋设施”的具体内容，第八条“房产交接”中约定了“甲方若有家具、家电相送，另付清单明细说明”，虽然双方一致确认案涉合同并未另附相应家具、家电清单，也未明确约定家电、家具包含在房款内，但在合同第一条即明确了案涉房屋中家具、家电的名称、数量、部分品牌，根据一般生活经验及二手房交易惯例进行理解，在二手房买卖合同中明确约定了家具、家电的详细内容，一般视作将家具、家电包含在房款内整体出售。其次，根据本案查明事实，在合同签订后次日，中介方大唐房屋工作人员唐某2通过微信提醒徐英在与租户交接房屋时注意检查租户是否把东西搬走或者房间是否有破损时明确提醒其“因为昨天把那些家具家电都是写进合同了”，徐英对此回复“好，谢谢唐某2”，对于唐某2的陈述表示认可，即徐英明知案涉房屋买卖合同包含家具、家电，合同约定的房款应当包含家具、家电的价值在内。最后，关于汪惠真、徐英主张的家具、家电系赠与法律关系，根据原《中华人民共和国合同法》第一百八十五条“赠与合同时赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，民法上的赠与是指无偿的赠与，而在二手房买卖的交易中，根据交易惯例及生活经验，家具、家电一般作为衡量二手房价值的标准之一，有无家具、家电及家具、家电是否同房屋作为整体出售，甚至家具、家电的质量、品牌、新旧程度等均会影响二手房的房屋价格，如出卖的房屋包含家具、家电，则家具、家电的价值一定会包含在房款内，不属于合同法上的无偿赠与。如前所述，在本案中的房屋买卖关系中，从合同的约定及履行情况，结合中介方大唐房屋工作人员杨某、唐某2的证人证言，家具、家电的价值应当包含在合同约定的房款内，不能单独成立赠与的法律关系。综上，一审认定汪惠真、徐英不移交家具、家电构成违约并根据双方合同履行情况及张智、梁英的实际损失调整违约金并无不当，本院予以维持。综上，汪惠真、徐英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由汪惠真、徐英负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  冯 璐二〇二一年八月四日法官助理  蔡诗言书 记 员  何佳林