江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0206民初1812号原告：陆满君，男，汉族，1960年8月23日生，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：毛晓明（受陆满君的特别授权委托），无锡市惠山区金城法律服务所法律工作者。被告：江苏启成物业管理服务有限公司无锡分公司，组织机构代码32114427-5，住所地无锡市锡沪东路365单元5层504。主要负责人尹文凤，该公司总经理。被告：江苏启成物业管理服务有限公司，组织机构代码78990552-7，住所地南京市六合区大厂街道小营子265号151室。法定代表人尹文凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：史明哲（受江苏启成物业管理服务有限公司无锡分公司、江苏启成物业管理服务有限公司的共同特别授权委托），江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。原告陆满君与被告江苏启成物业管理服务有限公司（以下简称启成物业公司）、江苏启成物业管理服务有限公司无锡分公司（以下简称启成物业无锡公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆满君的委托诉讼代理人毛晓明、被告启成物业公司及启成物业无锡公司的共同委托诉讼代理人史明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆满君向本院提出诉讼请求：请求判令启成物业公司及启成物业无锡公司立即赔偿损失27000元并承担本案诉讼费。事实和理由：陆满君系无锡市惠山区钱桥街道美林湖小区13-102室业主，启成物业无锡公司为该小区提供物业管理。2016年3月，因启成物业无锡公司未及时对化粪池进行维修养护导致污水向其房屋内渗漏造成天花板、墙壁、地板损坏，预估损失27000元，故要求赔偿。启成物业无锡公司系启成物业公司不具有法人资格的分支机构。被告启成物业公司及启成物业无锡公司辩称：本案损失产生的根本原因是陆满君的房屋质量问题，物业公司只要做到及时接待、及时维修、及时反馈的服务责任即尽了相应义务，不存在违约情形。陆满君所述没有及时疏通下水道致使其家中渗水被淹，是因陆满君未及时报修致使损失扩大，系其自身原因所致。本院经审理认定事实如下：启成物业无锡公司系启成物业公司的分支机构，无独立法人资格，有独立资金，独立核算。陆满君系无锡市惠山区美林湖花园13-102室业主，于2009年12月23日办理所有权登记手续。无锡市美林湖小区业主委员会（甲方）与启成物业公司（乙方）于2014年12月29日签订物业管理委托合同一份，约定甲方自2015年1月1日起将美林湖小区委托乙方实行物业管理，合同第二章委托管理事项第四条约定：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”，第六条约定：“市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。”合同第五章物业管理服务质量第二十一条约定：“乙方提供的各项服务其标准不低于《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》中六级服务标准…”。《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》中六级服务标准中，房屋、共用设施、设备维护与管理类别项目下“排水设施”项下标准为“每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理一次，每年对地下管井彻底疏通一次”。审理中，陆满君向本院陈述：2016年3月其发现房屋地下室顶部有污水渗漏导致天花板、墙壁、地板损坏，经专业装修人员进行的预估损失为27000元。渗漏原因是室外化粪池出水管堵塞导致化粪池水位高于污水管，污水沿污水管向屋内渗漏。经报修物业公司敲掉了化粪池，对结构进行了彻底改造。为证明其主张，陆满君提供了损失现场照片及启成物业公司对化粪池进行整改照片。经质证，启成物业公司对照片真实性无异议，但认为损失金额无法确定；堵塞部位是过度池到化粪池的出水口堵塞，维修方案不是敲掉化粪池，而是过度池，隔绝了陆满君房屋与化粪池的物理接触；陆满君的房屋是开发商的样板间，在出售前就漏过水。审理中，启成物业公司提交了工程维修/设备保养任务单一份，以证明陆满君在渗漏后向其报修，报修内容是西外墙墙根处做聚氨酯防水涂料两遍，启成物业公司在接报修后进行了上述工作，在2016年3月26日完工并由陆满君确认。启成物业公司另提供了雨污水管、井检查记录表及照片一组，以证明其已按服务标准尽到对下水管道、化粪池等设施的正常维护管理工作，完成了物业公司应尽义务。经质证，陆满君认为检查记录表有一次性填写迹象，是事后填写的，对照片真实性不予认可。以上事实，有物业管理委托合同、房屋所有权证、工程维修/设备保养任务单、雨污水管、井检查记录表、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：启成物业无锡公司作为有独立资金、独立核算的机构，是本案的适格主体。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中启成物业公司提供了维修任务单，证明其在业主报修后完成了维修工作；另提供了对地下管井检查养护的记录表及相关照片，以证明其针对排水设施履行了合同约定的维修、养护、管理和维护义务。初步完成了相应举证证明责任。陆满君主张因物业公司未尽到管道维护义务，没有及时发现管道堵塞而及时进行清理，导致污水反渗造成其财产损失27000元，其对损害原因未提供充分证据予以证明，亦未对物业公司提供的证据提交有力反证，对财产损失的具体金额也未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回陆满君的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由陆满君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐 琳人民陪审员  戴建宏人民陪审员  邹素华二〇一六年十二月四日书 记 员  沈子超本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。