广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11819号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永妙，女，1980年6月6日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市长洲区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖培建，男，1958年3月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人陈永妙因与被上诉人肖培建房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈永妙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖培建的全部诉讼请求。事实与理由：一、2019年10月25日陈永妙委托中介张某、李沁烨、金智坚与业主肖培建就陈永妙的押金11000元的使用进行协商，协商结果是业主同意陈永妙的请求：l.陈永妙住到2019年11月30日；2.陈永妙的物业管理费以及2019年9—10月的电费1700元在押金里扣。故陈永妙才会不交租金以及物业管理费，不存在说因此而违约没收押金的说法。二、肖培建将主体损坏的房子出租给陈永妙，陈永妙从2019年初到2019年10月23日期间，多次通过短信、电话、面谈关于维修的问题，而肖培建都不履行维修的义务，三楼的阳台渗水到二楼的主人房，正是陈永妙用来招待朋友的工作室，整个夏天长达68天的雨天，加上其他季节的雨天，每年至少100天的时间影响正常使用，陈永妙不能接待客人，何来钱交房租。三、案涉房屋的家私赔偿问题，祈福新邨小区建成近30年，里面的系统非常完善，其中祈福社区的软件l万响里面就有跳蚤市场，物美价廉，一般搬家的或者房子出售的人都会免费送家私，小区里也有非常多的断舍离微信群，家私都是免费送的，就算肖培建不知道祈福的微信群，但l万响是每个业主必须有的，人人都有，提供几个物品照片与价格仅供参考。四、关于滞纳金的问题，滞纳金的产生是按时间长短决定，在争议期间肖培建就应该承担付费责任，而后再提供发票进行主张，现产生的滞纳金是肖培建的原因造成，陈永妙不予承担。综上，请求判如所请。被上诉人肖培建答辩称：一、因案涉房屋祈福新村B区15街21号承租人陈永妙拖欠管理费数月不缴，并称案涉房屋厨房地砖渗水，且承诺办理转租无实质进展，本人于2019年10月25日前往案涉房屋找其交涉。应门者自称是承租人妹妹，姓兰。说陈永妙往长沙参加中药理疗会议数日后方归。本人在其引导下观看了屋内各处，有以下发现：1.二楼主卧室被改为洗头房，内置四套带水槽洗头床以及水桶，草药蒸熏器，并穿墙架设了冷热水管连通浴室热水器。各水槽排污管则经由卧室，楼梯间，餐厅破墙而出。药渣、头发、污水直接排放到后花园地面，共破墙洞八个，毁淋浴屏一扇，后院玻璃门一扇；2.主卧室南窗玻璃被挖洞安装了抽气扇用于排出熏蒸草药的烟雾，墙壁、窗帘、天花蒙布均被熏黄；3.水槽下方竹地板被浸至开裂起壳；4.原放置在主卧室内的梳妆台，书台，大床及床垫去无踪影，三楼南向卧室大床也失踪，书台则被置于露台，上压砂石杂物，破损严重。其旁边加装了一台旧洗衣机洗涤营业用的毛巾。由于其进水管接合不良，洗衣机开机时水喷洒于墙壁，而该位置正是二楼主卧室出现水渍的墙壁上方。露台地面到处是垃圾畜粪，洗衣机污水直接排放到楼面；5.其他房间衣柜门、房门有多处明显的图案和字体的划痕；6.一楼客厅整套松木布艺沙发被置换，其残件和茶几书柜等物杂乱堆放于玄关。承租人售卖的水果，药粉夹杂其中，电话机，靠背椅上布满烟火烧出的黑印黑洞；7.前花园鱼池被垃圾填满，滤水箱失踪，几株二十多年树龄的花木被砍倒，后花园假山、花木亦被弃置的洗头床杂物压于其下。当时本人无法接通承租人的电话，故请兰女士与其微信联系，但承租人拒绝与本人直接对话，其后来了二女一男，说代承租人与本人协商违约金事宜。其中李女士在一张纸上列了一些数字，说违约金也可打折之类的话语。本人则表明，现在不仅是欠费的问题，还涉及擅自改变住房用途而造成的损坏房屋的问题亦应该立即改正。为避免双方僵持不下，本人表明，若承租人将房屋恢复原状，且能按原合同同等条件转租成功，同时承担中介费用，并且缴清欠费费用的情况下，可以不追究其违约的责任。李女士与承租人通话后表示同意，并说她们是中原地产中介，转租毫无问题。综上所述，承租人欠费其一，损坏屋内家具物品其二，擅自改变住房为商业用途并造成损坏其三，均构成违约。二、本人在接到承租人所谓厨房地砖渗水投诉后，即联系祈福新村管理公司派人数次上门勘查，查阅管网图纸。反馈结果为该范围无导致地下渗水的条件。事实是承租人搬离后，本人清理干净后花园杂物药渣头发垃圾后，至今未见所谓渗水的情况出现，显然是洗头房排出的污物堵塞雨水去路而导致污水倒灌使厨房餐厅浸水。而二楼主卧墙壁出现水痕，在未查清原因的情况下，我亦承诺了待墙壁干燥后做防水处理。但如今看来，洗衣机喷水于三楼墙壁及露台积水才是主要原因，因为该带水渍墙壁经扇灰后近两年过去了，续租者并未反映有问题。三、案涉所有家具均采购于南村万博家私城内的品牌厂商，在承租人承租前是完好无缺的，这也是双方在合同附件家具清单中签字确认的。四、承租人故意违约并一直拒绝改正，在祈福新村管理公司及钟村街道办市场管理人员数次上门调查处理其违规改变房屋用途及无证经营时，仍拒不改正，一审法庭判令其承担责任是完全正确的，虽然赔偿金额不足以弥补其造成的损失，但本人尊重法庭的裁决。综上，请求驳回上诉，维持原判。肖培建向一审法院起诉请求：1.陈永妙缴纳2019年6月至11月拖欠祈福新村物业公司的管理费及水费3748元；2.陈永妙缴纳2019年10月租金4725元；3.陈永妙缴纳2018年至2019年11月多次欠租欠费产生的违约金3572.14元；4.陈永妙将二楼主人房由“洗头房”恢复原状，并赔偿损坏的家具价值约5000元。一审庭审中，肖培建增加并明确其诉讼请求如下：1.陈永妙支付2019年6月至2019年12月7日的电费595.7元，以及管理费、水费及滞纳金共4389.2元；2.陈永妙支付2019年10月23日至2019年12月7日的租金7245元；3.陈永妙支付2018年2月至2019年12月迟延给付租金的违约金2910元（按照合同约定欠租金额每日百分之一的标准计算）；4.陈永妙赔偿肖培建物品损失及房屋损失共计10000元。陈永妙向一审法院提出以下反诉诉讼请求：1.肖培建退回2019年7月至2019年10月份祈福新村B区15街21号房屋的租金，每月4725元，共计18900元。一审法院认定事实：位于广州市番禺区钟村镇祈福新村15街B21房（以下简称案涉房屋）的登记权属人为肖培建，建筑面积155平方米，房屋层数为3层。2018年2月23日，肖培建作为出租方、陈永妙作为承租方及广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司作为经纪方就案涉房屋签订《房地产租赁合同》（编号：NO.0009681），约定：出租方同意将该房产出租给承租方作自住使用，租期为5年，从2018年2月23日至2023年2月22日止；租赁期内每月租金为4500元，租金按月结算，由承租方在每月当天按现金或银行转账付款方式缴付租金给出租方；签订本合同时（即2018年2月23日），承租方须向出租方交付保证金9000元和首月租金4500元，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2018年2月23日；在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，否则，出租方有权解除合同，收回该房产；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金；每年租金递增5%；等等。合同签订当日，肖培建、陈永妙向广州市番禺区住房和建设局申请案涉房屋租赁合同登记备案，载明租赁期限自2018年2月23日至2023年2月22日，租赁用途为普通住宅。另外，双方还签订一份《家私电器清单》，确认案涉房屋内家具包括沙发1套、茶几2套、餐台（配套带椅）1套、电脑台（配套带椅）3套、床（配套带床垫）4套、床头柜2套、电视柜书柜2套、衣柜4套、全屋窗帘及灯饰1套，家电包括空调6台、煤气炉1套、抽油烟机1套、微波炉1套、消毒碗柜3套、热水器2台。后肖培建（出租人、甲方）与陈永妙（承租人、乙方）根据备案要求就案涉房屋签订《广州市房屋租赁合同》，落款时间为2018年2月23日。双方约定甲方将案涉房屋出租给乙方作居住用途使用，月租金为4500元，租金按月计算，由乙方在每月的第23日前按转账或汇款方式缴付给甲方；乙方向甲方缴纳9000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金9000元退回乙方或抵偿租金；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；租金每年递增5%，租赁期满，乙方须将家具电器完整归还，并注意楼梯、水池使用时的人身安全；自2020年2月23日起，每年月租金基础上递增150元；等等。2019年11月5日，肖培建以陈永妙拖欠租金、水电费、管理费，并擅自变更案涉房屋用途为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。本案答辩期内，陈永妙提出反诉，要求解决。2019年12月7日，陈永妙将案涉房屋钥匙交还予肖培建，双方再就房屋水电表读数进行核实确认。一审庭审中，双方当事人均确认案涉房屋在2019年2月22日前的租金标准为4500元/月，自2019年2月23日起调整为4725元/月，管理费517.45元/月，陈永妙已向肖培建缴纳案涉房屋押金9500元及至2019年10月22日的租金，尚欠2019年10月23日起计的租金、2019年6月1日起计的管理费及2019年5月至10月的水费343.2元、排污费167.2元未付。现双方当事人主要对案涉房屋的应付费用存在争议。肖培建主张案涉房屋原本家具齐全，但陈永妙承租后擅自将房屋主卧改为洗头房对外经营，并多次逾期支付租金、水电费及管理费，故陈永妙除应向肖培建缴交拖欠的费用外，还应赔偿包括微波炉、石油气炉、沙发、大床二套、梳妆台一张、餐椅一张、淋浴屏、电脑转椅三张、电脑台两张、方形茶几玻璃破损、马桶水箱按钮、淋浴喷头、橱柜等物品及房屋损失，陈永妙已缴纳的押金亦应予以没收，现案涉房屋已更换门锁并重新出租。针对其陈述，肖培建向一审法院提交了若干照片、短信聊天记录、管理费发票、电费发票及其自制的费用欠费明细表、缺失家具电器清单等证据予以证明。其中管理费发票均由广州市番禺祈福物业管理有限公司开具，载明的金额及具体计费期间如下：1.2019年6月管理费及2019年5月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计668.77元；2.2019年7月管理费及2019年6月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计694.05元；3.2019年8月管理费及2019年7月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计685.12元；4.2019年9月管理费及2019年8月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计699.22元；5.2019年10月管理费及2019年9月水费、排污费、水加压电费、滞纳金合计699.72元；6.2019年11月管理费及2019年10月水费、排污费、水加压电费、滞纳金680.73元；7.2019年12月管理费517.45元、2019年11月水费66.50元、排污费36.10元、水加压电费7.6元、滞纳金56.49元，合计684.14元；8.2020年1月管理费517.45元、2019年12月水费31.50元、排污费17.10元、水加压电费3.60元、滞纳金42.72元，合计612.37元。而电费发票由广州供电局有限公司出具，其中显示案涉房屋2019年11月1日至11月30日电费492.65元、2019年12月1日至2020年1月2日电费为103.05元。陈永妙对上述管理费、电费发票的真实性无异议，确认其存在延迟交租的情况，但主张其曾向肖培建转账6500元用于支付案涉房屋租金及管理费，而肖培建擅自将其中1800元扣除作为违约金，中介人员曾在2019年10月25日代其与肖培建就案涉房屋事宜进行协商，肖培建同意其已付的押金可抵扣欠款及租金，且陈永妙的业主卡已在协商当日被注销，案涉房屋花园也曾发生偷盗事件，故陈永妙不同意支付管理费；另外，案涉房屋内的很多家具在其接收房屋时便无法使用，其入住后并未改变房屋装修，只是将主卧改成洗头房，且也并非对外营业，仅部分收取费用，其余系以物置换，案涉房屋因外墙渗漏导致墙体及天花在下雨天均有渗水，与其使用洗衣机无关，陈永妙曾向肖培建承诺搬离时会将案涉房屋恢复原状，而陈永妙实际在双方办理交接手续前已于2019年11月30日搬离案涉房屋。对此，陈永妙向一审法院提交了部分短信聊天记录、微信聊天记录、照片、手写和解款项费用明细等证据，并申请证人张某（女，1987年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区荷城街道碧桂路228号碧桂园茶山凤舞六街20座308房）、李沁烨（女，1978年6月13日出生，汉族，住湖南省株洲市××村××）、金智坚（男，1979年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区北横街25号401房）出庭作证。张某陈述称其曾系广州中祈房地产中介服务有限公司的中介人员，2019年10月25日协商当日，肖培建主张陈永妙未支付物管费和租金，而陈永妙认为案涉房屋漏水情况未改善，要求解除合同，张某等三人根据双方主张的费用，并由李沁烨书写列出具体处理方案，计得陈永妙所缴交的押金9450元抵扣欠缴费用后剩余6000余元，肖培建即口头确认允许张某居住使用案涉房屋至11月底，其余费用不予退还。李沁烨陈述其系中原地产的工作人员，也是陈永妙的朋友，受陈永妙委托于2019年10月25日与肖培建协商沟通案涉房屋事宜，其向肖培建转达陈永妙关于房屋漏水及解除合同的意见，并列明陈永妙支付的款项及所欠物管费、水电费的情况，经协商，肖培建同意不收取滞纳金，陈永妙已付的押金亦可抵扣所欠缴的费用及案涉房屋至11月底的租金。而金智坚称其为张某的男朋友，2019年10月25日陪同张某与肖培建协商案涉房屋相关事宜，当时肖培建要求陈永妙支付拖欠的租金及滞纳金，并搬离案涉房屋及将房屋恢复原状，协商后，肖培建承诺不收取滞纳金，拖欠的管理费和电费从陈永妙已付的押金中扣减，剩余款项则用于抵扣之后的租金，直至扣完为止，但对于具体金额不清楚。肖培建对上述证人证言均不予确认，称案涉房屋在陈永妙承租之前确实存在漏水情况，但其已进行修复，并加装了雨棚，之后未再出现渗漏水情况，在陈永妙向其反映房屋墙面水迹后，其也承诺会在雨季过后墙面干透时予以维修，且房屋的渗水程度远无陈永妙所陈述的严重，实际上陈永妙反映的渗水问题系因在三楼露台放置的洗衣机使用时喷水而导致，且其在与李沁烨协商过程中仅表示如案涉房屋可另行出租则不收取违约金，中介费用由陈永妙承担，其并未向陈永妙承诺可继续居住使用案涉房屋至押金扣完为止，也不同意李沁烨手写的协商款项明细表及计算方法，即双方并未最终就调解内容达成一致意见。一审法院认为：肖培建与陈永妙于2018年2月23日就案涉房屋签订的《房地产租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。根据合同约定，租赁期限为2018年2月2日至2023年2月22日，陈永妙应在每月当日缴付租金给肖培建，如陈永妙逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日则视为违约，肖培建有权解除合同，收回房产，并没收保证金；另外，陈永妙使用房产时不得擅自改变房屋结构和用途，否则肖培建有权解除合同，收回房产。陈永妙在本案中确认其将案涉房屋二楼主卧改为洗头房用以营业收取费用，其在各月缴交租金过程中也存在迟延交租的情况，并自2019年6月起未再缴交管理费、自2019年10月23日起未再缴交租金，该行为已违反合同约定。虽陈永妙答辩认为案涉房屋存在渗漏水情况，双方也已在2019年10月25日沟通协商确定其已付的押金可用于抵扣欠款及租金，但陈永妙并未举证证明案涉房屋出现的渗漏水状况已严重影响其居住使用并足以构成其拒付租金的事由，其主张肖培建同意以押金抵扣欠款及租金所提供的证人证言没有其他证据佐证，证人书写的和解款项明细亦未得到肖培建确认，因此，对于陈永妙的上述答辩意见，一审法院均不予采信，因陈永妙拖欠租金及管理费等费用未付，肖培建可依合同约定没收其已付的押金。基于肖培建未在本案提出相关没收保证金的诉求，且该保证金在肖培建处，故不作判决处理。关于肖培建主张的租金、管理费、水电费及滞纳金的问题。陈永妙至2019年12月7日才将案涉房屋钥匙交还，故陈永妙应向肖培建支付拖欠的2019年10月23日至2019年12月7日的租金共7163.71元[4725元/月×（1个月+16天÷31天）。而至于2019年6月1日至2019年12月7日的管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）及电费，现肖培建已举证证明代陈永妙缴交了案涉房屋2019年6月至12月的管理费及电费等费用，因肖培建所提交发票记载的2019年12月水费、排污费、水加压电费、电费均系以整月计，而陈永妙在2019年12月7日后便未再使用案涉房屋，现双方均无法明确陈永妙在2019年12月1日至12月7日期间所应支付的水费、排污费、水加压电费及电费的具体金额，一审法院酌情按其使用天数所占当月的比例计算，即陈永妙应向肖培建支付的2019年6月1日至2019年12月7日管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）为4432.58元[668.77元＋694.05元＋685.12元＋699.22元＋699.72元＋680.73元＋517.45元÷31天×7天＋66.50元＋36.10元＋7.6元＋56.49元＋（31.50元＋17.10元＋3.60元＋42.72元）÷31天×7天]，以及电费515.92元（492.65元＋103.05元÷31天×7天），现肖培建在本案中仅要求陈永妙支付的管理费、水费及滞纳金为4389.2元，视为其对自身权利的处分，一审法院予以认可，以上陈永妙应付的租金、管理费、电费合计12068.83元。对于陈永妙以案涉房屋主体结构损坏导致渗漏水为由要求肖培建退还2019年7月至10月租金的反诉主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于物品损失及房屋损失问题。陈永妙在案涉《房地产租赁合同》签订时一并签署《家私电器清单》确认案涉房屋内家具、家电的具体数量及型号，但其在入住后即将房屋二楼主卧改成洗头房用以营业，根据肖培建提交的照片显示，案涉房屋墙面及部分设施设备也确出现毁损，现陈永妙并未举证证明其已依承诺将案涉房屋恢复原状，其应向肖培建赔偿该部分物品损失及房屋损失。但因肖培建并未提交证据证明其主张毁损及灭失物品或设施的实际价值，且部分物品在陈永妙承租使用案涉房屋前已购置使用，应存在折旧，故一审法院酌情认定陈永妙向肖培建赔偿的物品损失及房屋损失为3000元。对于肖培建主张超出该金额的部分，一审法院不予支持。关于肖培建主张的迟延支付租金的违约金问题。鉴于肖培建在庭审中已表示要没收押金，其在主张没收押金的同时还主张违约金，理据不成立，且肖培建亦未能提交相关证据证实其损失已超出押金金额，故对肖培建的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、陈永妙应于判决发生法律效力之日起十日内向肖培建支付租金、管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）及电费共12068.83元；二、陈永妙应于判决发生法律效力之日起十日内向肖培建赔偿物品损失及房屋损失3000元；三、驳回肖培建的其余本诉诉讼请求；四、驳回陈永妙的全部反诉诉讼请求。如陈永妙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费564元（其中本诉受理费428元，反诉受理费136元），由肖培建负担253元，陈永妙负担311元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，上诉人陈永妙向本院提交证据：1.照片，拟证明祈福新村自己有一个网站，所有业主都有这个网站，祈福新村要求所有业主都要通过这个网站查询物业管理费，里边有个跳蚤市场，跳蚤市场能证据所有的家私都是可以不花钱陶来了，肖培建不用花钱就可以陶来满屋子的家私，与一审判决不一致；2.陈永妙和兰子娟微信聊天记录（兰姓妹妹全名叫兰子娟），兰子娟的微信号叫“天天”，兰子娟是陈永妙收留的，兰子娟居住在案涉房屋，不是我妹妹也不是我员工。拟证明肖培建来与陈永妙洽谈，而肖培建同意当天我搬走和当天终止合同，当天就大概12000元的押金进行洽谈，同意让我终止合同并且居住到10月30日12000元就两清。被上诉人肖培建发表质证意见称：证据1我方不清楚这个网络，物业费是通过账户扣费的，承租人也是通过我方账户扣费的，但后来承租人说有个地方扣费更方便，后来他就自己交，没有让我转交了，我的家具的具体情况见我方答辩状，全部是在家具厂买的，不在跳蚤市场买的，也不知道免费送家具的事情。证据2这只是陈永妙的单方称述，并不代表肖培建的意见，也没有做过这样的陈述。二审查明，二审庭审中，陈永妙主张其共向肖培建支付9000+1800+500元款项，其中9000元系合同约定的押金。肖培建认为前述款项均系押金，增加部分为因每年租金递增所以递增的租赁保证金；陈永妙则认为500元属因每年租金递增而递增的押金，1800元不属押金，属肖培建扣除的违约金。庭审后，肖培建还向本院提交《更正说明》主张其仅收到450元的递增租赁保证金，非500元；而因需补足相关欠费，故其实际收取陈永妙并非1800元，而仅扣除了1463.13元作为违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷。肖培建与陈永妙于2018年2月23日就案涉房屋签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈永妙是否应向肖培建支付租金、管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）、电费，以及赔偿物品损失及房屋损失的问题。经查，案涉《房地产租赁合同》约定：“出租方同意将该房产出租给承租方作自住使用，租期为5年，从2018年2月23日至2023年2月22日止；租赁期内每月租金为4500元，租金按月结算……在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，否则，出租方有权解除合同，收回该房产；租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；……”。在合同履行过程中，陈永妙自认将案涉房屋二楼主卧改为洗头房对外经营，其亦确认存在迟延交租的情况，且其现尚欠2019年6月起的管理费、自2019年5月起的水费，及自2019年10月23日起的租金。虽然陈永妙上诉认为案涉房屋存在渗漏水情况，但因其将案涉房屋二楼主卧经营洗头房，现无证据证实案涉房屋渗漏水的原因已经严重影响其使用案涉房屋，其应承担举证不能的不利后果。另，陈永妙上诉认为其已与肖培建于2019年10月25日协商一致将已付的押金用于抵扣欠款及租金，但陈永妙提供的现有证据均非直接证据，肖培建不予确认，故对其该主张，本院不予采信。另，双方在二审庭审中确认陈永妙向肖培建共支付9000+1800+500元款项，其中9000元系合同约定的押金。肖培建认为前述款项均系押金，增加部分为因每年租金递增所以递增的租赁保证金；陈永妙则认为500元属因每年租金递增而递增的押金，1800元不属押金，属肖培建扣除的违约金；庭审后，肖培建更正称其仅收取450元递增租赁保证金和1400余元的违约金。对此，本院认为，双方均确认陈永妙已缴纳了违约金，仅对数额认定不一致，但鉴于陈永妙在履行案涉租赁合同过程中确实存在逾期缴纳租金和管理费的情形，故陈永妙现上诉请求用已抵作违约金的款项与欠付租金等费用进行抵扣，无事实依据，本院不予支持。综上，因陈永妙在履行合同过程中一直存在拖欠租金、管理费、水费及变更房屋用途、提前终止合同等行为，其已构成违约，一审法院认定肖培建可依合同约定没收其已付的押金，并无不当，本院予以确认。因肖培建未在本案提出相关没收保证金的诉求，且该保证金在肖培建处，故不作判决处理。现陈永妙已于2019年12月7日将案涉房屋钥匙交还肖培建，故陈永妙应向肖培建支付拖欠的2019年10月23日至2019年12月7日的租金共7163.71元[4725元/月×（1个月+16天÷31天）；而肖培建已举证证实陈永妙欠付2019年6月1日至2019年12月7日的管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）及电费，一审法院结合肖培建提交的2019年12月水费、排污费、水加压电费、电费发票系以整月计的情况，按陈永妙使用天数所占12月的比例计算，共计得陈永妙应向肖培建支付的2019年6月1日至2019年12月7日管理费（包括水费、排污费、水加压电费、滞纳金）为4432.58元[668.77元＋694.05元＋685.12元＋699.22元＋699.72元＋680.73元＋517.45元÷31天×7天＋66.50元＋36.10元＋7.6元＋56.49元＋（31.50元＋17.10元＋3.60元＋42.72元）÷31天×7天]，以及电费515.92元（492.65元＋103.05元÷31天×7天），并无不当，本院亦予确认。现肖培建诉请陈永妙支付管理费、水费及滞纳金4389.2元，未超过其可主张的范围，一审法院予以认可，并无不当，本院亦予确认。一审法院遂判令陈永妙向肖培建支付欠付的租金、管理费、电费合计12068.83元，处理并无不当，本院予以维持。至于物品损失及房屋损失的问题，陈永妙上诉主张肖培建可通过跳蚤市场等途径免费获得家具以免除其赔偿责任，缺乏理据，本院不予采纳。陈永妙在案涉《房地产租赁合同》签订时一并签署《家私电器清单》确认案涉房屋内家具、家电的具体数量及型号，一审法院结合清单反映的家具情况及家具和物品在陈永妙承租使用案涉房屋前已购置使用等情况，酌情判令陈永妙向肖培建赔偿物品损失及房屋损失3000元，符合公平合理原则，本院予以维持。综上，上诉人陈永妙在二审期间提交照片、微信聊天记录等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，陈永妙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由陈永妙负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  陈晓红二〇二一年八月六日书记员  郭 俏古文娜