贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0321民初5017号 原告：邓树芝，女，侗族，1943年4月21日出生，退休职工，住贵州省凯里市，现住贵阳市南明区（兴关所）。 委托诉讼代理人：李永贵，贵州黔鹰律师事务所律师。 被告：陈永寿,男，汉族，1940年6月9日出生，退休职工，住址，（与原告系夫妻关系）。 被告：陈兴其，男，汉族，1974年12月22日出生，务农，住贵州省遵义县。 委托诉讼代理人刘永江，贵州子尹律师事务所律师。 原告邓树芝与被告陈永寿、陈兴其农村房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理，依法由审判员杨扬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓树芝及其委托诉讼代理人李永贵，被告陈永寿和被告陈兴其及其委托诉讼代理人刘永江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告于2013年6月签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告陈兴其将《集体土地建设用地使用证》（证号为：遵县（南白）集用（2012）第857号）归还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告邓树芝与被告陈永寿于1971年6月4日登记结婚，在婚姻关系存续期间，于2007年11月因其父亲陈仕友母亲徐明先均死亡而继承取得位于贵州省遵义市播州区“南白区土批集建（91）字202号”宅基地砖混结构二层楼一栋的房屋所有权。该住宅房屋于1980年建成，建筑物占地面积为77.05平方米。2012年3月13日，被告陈永寿向遵义市播州区国土资源局提出宅基地使用权登记申请，2012年11月该局同意登记并向被告陈永寿颁发遵县（南白）集用（2012）第857号《集体土地建设用地使用证》，登记宅基地使用权人为被告陈永寿。被告陈永寿取得该房产后于2013年6月瞒着原告私下与被告陈兴其签订了《房屋转让协议》，作价8000元将上述房屋转让给被告陈兴其，同时将遵县（南白）集用（2012）第857号《集体土地建设用地使用证》也交给了陈兴其，陈永寿至始至终未向原告提及过转让共有房屋的意思表示，原告作为该房屋的共有人对两被告转让房产一事完全不知情。直至2016年7月15日原告在贵州省贵阳市域即将拆迁的话题后回家告知被告陈永寿这一情况时，被告陈永寿支支吾吾有意回避，经再三质问方才得知该两被告转让房屋的事实，原告坚决反对被告陈永寿擅自转让房屋，为此多次要求被告陈兴其归还《集体土地建设用地使用证》均遭拒绝。原告认为，丈夫未经妻子同意擅自做主将二人共有房屋卖给他人，所签订的《房屋转让协议》违反了法律法规的强制性规定，损害了房屋共有人的合法权益。 被告陈永寿辩称：我与本案被告陈兴其的父亲是同胞兄弟，和陈兴其是亲伯侄关系，父母生前居住的房屋是我和妻子邓树芝出资建修的，宅基地使用证办的是父亲陈仕友的名字，父母去世后，我就继承了父母的遗产房屋，并到遵义县国土局办理了宅基地使用证变更登记手续，取得了宅基地使用证，父母去世后，我就很少回南白老家，将房屋交给侄儿陈兴其照看，2013年6月陈兴其与我协商卖房一事，我想到子女都在贵阳和凯里，可能不会搬回老家住了，就与陈兴其达成了房屋买卖协议，作价8000元将房屋卖给了陈兴其。这次卖房的事情的确没有告知妻子邓树芝。 被告陈兴其辩称：二被告口头达成了房屋的买卖协议合法有效。本案争议的房屋系被告陈永寿的个人财产，即使该房属陈永寿与原告夫妻共有财产，陈兴其有理由相信陈永寿有处分权，土地使用证是他的名字，他系一家之主，他在法庭上陈述：“我说一不二，独断专行”，可以看出无论大事小事均是他一人说了算。陈兴其取得该房屋后，已对室外进行了改造，并对室内地面、墙面进行了装修，且这期间原告也回来过，并未提出异议。陈兴其受让该房屋属善于取得，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告邓树芝与被告陈永寿于1971年6月4日在水城特区双水人民公社革命委员会登记结婚，陈永寿之母亲徐明先和父亲陈仕友分别于1993年11月和2007年10月去世，遗留位于贵州省遵义市播州区的房屋一栋（土地使用证号为：南白区土批集建（91）字202号）。陈永寿共有弟兄六人（其中一人已去世），陈永寿系大哥，于1959年便离开本地到贵州凯里市生活。该住宅房屋于1980年建成，为砖混结构共两层，建筑物占地面积为77.05平方米。2012年3月12日，陈永寿之兄弟陈永会、陈永华、陈永维、陈永福签字立据表示：“我等自愿放弃【南白区土批集建（91）字202号】宅基地砖混结构二层楼一栋的继承权，由陈永寿继承，我等同意变更予陈永寿继承，特立此为证”。2012年3月13日，被告陈永寿向遵义市播州区国土资源局提出宅基地使用权登记申请，2012年11月该局同意登记并向被告陈永寿颁发遵县（南白）集用（2012）第857号《集体土地建设用地使用证》，登记宅基地使用权人为被告陈永寿。陈永寿取得该房屋后将房屋交予其被告陈兴其看管，因该房屋与陈兴其房屋相邻，为了便于管理，陈永寿与陈兴其于2013年6月达成口头协议，将该房屋作价8000.00元转让给陈兴其，同时将遵县（南白）集用（2012）第857号《集体土地建设用地使用证》也交给了陈兴其，陈兴其于2016年6月12日将购房款8000元交给了陈永寿。陈兴其取得该房屋后，对室外进行了改造，并对室内地面、墙面进行了装修。现原告邓树芝以陈永寿未经其同意擅自将二人共有房屋卖给他人为由向本院提起诉讼。 上述事实，有双方当事人的陈述及结婚证、土地登记卡、土地登记申请书、村委会证明、土地使用证、照片、收条、证人证言等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：本案诉争房屋系陈永寿与邓树芝婚姻关系存续期间继承所得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外”规定，因此应认定为其夫妻共同财产。双方争执的主要焦点为：陈永寿将该房出售给陈兴其的行为是否合法有效，陈兴其是否属于善于取得。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条关于“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，涉案房屋系农村房屋，没有产权证，土地证是陈永寿个人名字，而且是在陈兴其之父亲及其父辈其余弟兄放弃继承的情况下指明由陈永寿继承，因此陈兴其认为该房系陈永寿个人财产，在与陈永寿订立房屋买卖协议时，陈兴其基于信赖陈永寿是该房土地使用权证的登记权利人，其信赖他为该房的完全处分权人，对此没有任何过错。且陈永寿在大家庭中系大哥，说话做事都具有权威性，陈永寿在庭审陈述：“在家我是大哥，所以事情都是我说了算。年青时对家庭大小事务我都说一不二，久而久之就养成了独断专行的夫权思想，特别是夫妻之间更是一人说了算。”，加之陈永寿于1959年便离开本地到贵州凯里市生活，其妻子及子女也均不在本地生活，以陈兴其的专业知识水平以及对转让人陈永寿的了解程度来看，陈兴其完全有理由相信陈永寿有处分权，对于原告称被告以“明显不合理的低价”出售的问题，原告在庭审中所举的“2016年遵义市房产交易备案信息”所立房屋价款并不是农村房屋，因此不能以此作为认定二被告于2013年达成协议时的不合理对价，庭审中原告未能提供证据证明周边同类型房屋同一时期的出售价格，基于此，在陈永寿作为该房土地使用权利人与陈兴其订立房屋转让协议时，陈兴其是善意的，支付的对价也是合理的，并不存在二被告恶意串通的情形，故双方口头达成的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。至于未申请土地使用权和房屋所有权的变更是否导致合同无效的问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”，因此陈兴其受让该房后未申请土地使用权和房屋所有权的变更并不导致买卖合同无效的法律后果。综上所述，陈兴其购买该房属善于取得，二被告口头达成的房屋买卖合法有效，故对原告请求确认合同无效的主张本院不予支持。据此，为维护交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下： 驳回原告邓树芝的诉讼请求。 案件受理费减半收取30.00元，由原告邓树芝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  杨扬 二〇一六年十二月九日 书记员  吴颖