河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初5484号原告：宋志丽，女，汉族，1982年9月2日出生，住郑州市金水区。原告：宋昱东，男，汉族，1987年1月6日出生，住河南省巩义市。原告：张培英，女，汉族，1958年3月14日出生，住河南省巩义市。原告：张鹏丽，女，汉族，1988年2月8日出生，住河南省巩义市。原告：张建国，男，汉族，1955年11月1日出生，住郑州市。原告：张桂萍，女，汉族，1956年11月23日出生，住河南省巩义市。原告：张鹏远，男，汉族，1981年7月19日出生，住郑州市。原告：张一鸣，男，汉族，1981年2月18日出生，住重庆市南岸区。原告：王如胜，男，汉族，1963年8月15日出生，住郑州市中原区。原告：李鸿梅，女，汉族，1963年6月5日出生，住郑州市中原区。共同委托诉讼代理人：杨洁，河南荣望律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王艳，河南荣望律师事务所实习律师。被告：郑州长实酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区中原中路82号中晟银泰国际中心A座9层903室。法定代表人：孙冬冬，该公司执行董事。委托诉讼代理人:李智，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永振，河南荟智源策律师事务所律师。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告宋志丽等10人与被告郑州长实酒店管理有限公司（以下简称长实公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋志丽等10人的委托诉讼代理人杨洁、王艳，被告长实公司的委托诉讼代理人王永振到庭参加诉讼。被告中晟公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋志丽等10人向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付自逾期之日至判决之日止的物业使用费（暂计算至起诉之日为115917.76元）；2.判令二被告向原告支付逾期付款违约金15674.36元（暂计算值起诉之日，之后计算至实际支付之日）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年，原告宋志丽等10人与被告长实公司、中晟公司签订《物业经营管理合同》，约定将原告所持物业交由被告长实公司经营管理，管理期限14年，被告长实公司向原告支付物业使用费，逾期支付的每日应按该年度物业费总额的0.5‰向原告支付违约金。被告中晟公司作为保证人，承诺对该合同项下被告长实公司的义务承担连带责任。合同签订后，被告长实公司未按合同义务履行，拖欠原告物业使用费，原告催要无果，提起诉讼。被告长实公司辩称，原告与被告长实公司之间不是物业服务合同纠纷，是房屋租赁合同纠纷。《物业经营管理合同》中约定的租金标准过高，显失公平，请求法院撤销该合同。原告房屋位于银泰A座，租金是同位置的银泰B座房屋租金的4.2倍，远远超出周边市场行情，严重影响了被告长实公司的正常经营，造成被告长实公司持续亏损。房屋租金标准约定显失公平，导致被告长实公司无力经营，合同目的不能实现，故请求撤销该合同。受疫情影响和原告不正当维权的影响，被告长实公司经营的酒店自2021年2月3日起已停止营业，停止营业期间不应向原告支付物业使用费。即使法院不予撤销《物业经营管理合同》，原告主张的违约金也过高，请求法院予以降低。合同中约定的逾期支付物业使用费的违约金标准折合年利率18.25%，被告请求调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。被告中晟公司未到庭进行答辩。经审理查明:2020年，原告宋志丽等10人（甲方）分别与被告长实公司（乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理甲方拥有的坐落于中原区的物业。乙方经营管理期间，乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以乙方的名义对外经营；甲方承诺在乙方经营管理期间，因经营而产生的任何事宜将通过乙方交涉，甲方自愿放弃除物业处分权以外的其他所有者权利。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为14年，自2020年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。双方约定收益模式为：合同签订时乙方一次性支付前3个月（2020年5月1日-2020年7月30日）物业使用费，此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费。针对2020年5月1日-2024年4月30日期间的物业使用费标准，合同中作出了明确约定，合同还约定乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰向甲方支付违约金。被告中晟公司作为保证人签署上述合同，并在合同中承诺“本合同有效期内，凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务，如因乙方原因致使乙方未能实际履行的，则该项主债务履行概由我方负连带责任”。上述合同签订后，原告宋志丽等10人按照约定向被告长实公司交付了房屋，被告长实公司支付部分物业使用费后，开始逾期支付物业使用费。诉讼中，原告与被告长实公司对逾期支付每名原告物业使用费的时间并无争议。上述事实，有《物业经营管理合同》、原告提供的银行交易明细和当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原告宋志丽等10人与被告长实公司签订的《物业经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。原告宋志丽等10人与被告长实公司均应按照该合同约定履行义务。合同约定原告将其所有的房屋交付被告长实公司经营管理，被告长实公司按期向原告支付固定金额的物业使用费，从该合同的主要权利、义务分析，应认定双方之间系租赁合同关系。合同签订后，原告宋志丽等10人向被告长实公司交付了房屋，被告长实公司在按照约定支付部分物业使用费后，未再按照约定向原告支付物业使用费，被告长实公司的行为构成违约。原告要求被告长实公司按照合同约定支付物业使用费，符合合同约定，本院予以支持。对已经支付过物业使用费的期间，原告与被告长实公司并无争议，至本案开庭之日，被告按照合同约定应支付计算至2021年7月31日的物业使用费，故本院认定被告应按照合同约定的物业使用费标准支付原告自逾期之日计算至2021年7月31日的物业使用费，对2021年8月1日之后的物业使用费，原告可另行主张。原告主张被告长实公司每日按照合同约定的年物业使用费的0.5‰向其支付逾期付款违约金，被告长实公司主张该违约金标准过高申请予以减少，本院根据合同的性质、被告长实公司逾期付款给原告造成的损失、被告长实公司的违约程度，综合考虑后将违约金标准调整为以逾期支付每名原告截至2021年7月31日的物业使用费金额为基数，自2021年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至款项实际清偿之日止。被告中晟公司作为保证人签署《物业经营管理合同》，承诺对被告长实公司的合同义务承担连带责任，其与原告之间建立了保证合同关系，原告主张被告中晟公司对被告长实公司的上述义务承担共同还款责任，本院不予支持，被告中晟公司应对被告长实公司的上述义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百八十八条、第七百条、第七百二十二条、之规定，判决如下：一、被告郑州长实酒店管理有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告宋志丽2021年7月31日前的物业使用费20987.75元，并支付以20987.75元为基数自2021年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至款项实际清偿之日止的逾期付款违约金；二、被告郑州长实酒店管理有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告张培英、张鹏丽、宋昱东2021年7月31日前的物业使用费23274.67元，并支付以23274.67元为基数自2021年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至款项实际清偿之日止的逾期付款违约金；三、被告郑州长实酒店管理有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告张建国、张桂萍、张鹏远2021年7月31日前的物业使用费24134.67元，并支付以24134.67元为基数自2021年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至款项实际清偿之日止的逾期付款违约金；四、被告郑州长实酒店管理有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告张一鸣2021年7月31日前的物业使用费23310元，并支付以23310元为基数自2021年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至款项实际清偿之日止的逾期付款违约金；五、被告郑州长实酒店管理有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告王如胜、李鸿梅2021年7月31日前的物业使用费24210.67元，并支付以24210.67元为基数自2021年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至款项实际清偿之日止的逾期付款违约金；六、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项至第五项确定的义务承担连带清偿责任，被告郑州中晟置业集团有限公司承担清偿责任后，有权在其承担责任的范围内向郑州长实酒店管理有限公司追偿；七、驳回原告宋志丽等10人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3622.32元（已减半收取），由被告郑州长实酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇二一年八月十日书记员  周文玉