辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1858号上诉人（原审被告）：李冬军，男，1972年12月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：宋洋，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。被上诉人（原审原告）：侯晓明，男，1979年10月19日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原审被告：王慧祯，女，1944年12月9日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人李冬军因与被上诉人侯晓明、原审被告王慧祯房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李冬军上诉请求：一、请求贵院撤销抚顺市顺城区人民法院（2021)辽0411民初152号民事判决书的第二项判令即上诉人返还被上诉人4000元。二、请求贵院依法改判上诉人不返还被上诉人4000元或发回重审。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院查明事实清楚，但判决错误，有法律规定应适用法律不应酌定，上诉人与被上诉人签的《不动产房屋买卖合同》中，关于定金有明确约定，被上诉人不履行合同定金不退，原审法院已查明涉案房屋在买卖前上诉人一直居住使用，涉案房屋的三处渗水点，也是合同签订后下雨才发现，发现后上诉人联系物业，物业也积极的对渗水处进行全部修复，并不影响房屋正常交易，原审法院判令解除合同可以，但不应酌定上诉人返还被上诉人4000元。在这次交易中上诉人不存在过错，原审法院的酌定不符合法律规定，也违反上诉人与被上诉人之间的合同约定。综上所述，恳请贵院依法还上诉人一个公平、公正判决、彰显法律的正义。侯晓明辩称，案涉合同是中介公司提供的制式合同，合同中的责任和义务都是格式条款，无法根据双方协商的内容更改，在此次交易当中，对方的信息被中介所掌握，我想买房必须通过中介交易，并且用中介公司的合同，还要缴纳中介费。对方没有尽到告知义务，房屋漏水是重大瑕疵，就算修好了以后还会继续漏水，对方进行过维修没有告知，没有诚信。我方因此事损失很大，中介费没有全要回来，因为房子没有买成，不得不在外租房居住。产生纠纷的原因是房屋漏水而对方没有告知我方。我对一审判决的4000元也不认可，我本来的底线是5000元，只是为了尽快解决此事才没有上诉。侯晓明向一审法院起诉请求：1、由于被告故意隐瞒房屋所存在重大瑕疵和质量隐患，请求人民法院依法撤销不动产买卖合同。2、被告双倍返还原告定金；3、所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：经中介公司介绍，原告与被告一于2020年8月8日就坐落在抚顺市顺城区房屋签订不动产买卖合同，价格为75万。签订买卖合同前，被告一委托被告二带原告查看房屋。该房屋重新刮的大白，表面看不出漏水点，被告二未对房屋重新刮过大白和曾经发生漏水并维修过的情况向原告告知。原告在签订买卖合同当天，经被告一认可，向被告二支付定金人民币1万元整。被告一亦未将房屋真实情况告知原告。2020年8月23日，原告前往该房屋进行查看，发现北卧室发生漏水情况，墙体泛黄并己经发霉。随后，在8月25日和9月1日，原告再次对房屋进行查看，又陆续发现北侧餐厅窗台下漏水，南侧卧室墙角漏水等情况，尤其南侧墙角漏水的情况，经咨询防水专业人士，己经不是依靠个人维修能彻底解决的问题。后，被告二承认此前发生过漏水，物业进行过维修，认为不会再发生漏水了然后才刮的大白。原告认为被告刮大白就是为了掩饰前期漏水痕迹，便于销售此房，并且没有如实告知原告此房曾经漏水并存在再次漏水隐患的重大瑕疵。如果被告前期告知此房曾经漏水，原告就不会选择购买此房。一审法院认定事实：2020年8月8日，原告侯晓明作为乙方与被告王慧祯作为甲方，案外人抚顺市爱邦房地产代理有限公司恒大店作为丙方签订《不动产买卖合同》。合同约定的主要内容有：乙方经过充分了解，同意购买甲方拥有的坐落于抚顺市顺城区的不动产。双方同意不动产的成交价格为75万元整。本合同签订之日，乙方支付1万元整，作为购买定金。合同签订后原告交付万元定金。被告李冬军作为收款人为原告出具购房定金收条。合同签订后，被告陆续搬离房屋内家具。原告于8月下旬再次查看时发现北卧室及餐厅有漏水状况。9月1日再次查看时发现房屋南面墙体亦有漏水点。遂提出解除合同，被告不允，双方协商未果，诉至法院。另查明，庭审中，二被告自认案涉房屋产权登记姓名为王慧祯，实际所有权人为李冬军。原告对此予以认可，并自认知晓上述情况。再查明，被告于2020年6月对案涉房屋进行“刮大白”。签订合同时，三处漏水点均未漏水，其中南卧室漏水点被家具遮挡。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖对普通家庭而言系重要交易行为，双方均应当尽较大的审慎诚信之义务。就本案而言，庭审中，被告自认北卧室及餐厅曾出现过漏水现象，并经过物业维修，但却并未将上述情况如实告知原告。故被告在签约过程中存在一定过错，未能尽诚信之义务。原告自述南卧室漏水严重，是导致其作出解除合同决定的主要因素，并称当时因被衣柜阻挡，未能实际查看，但其购买房屋，本应仔细查看询问甚至到物业处了解相应情况，原告未能尽到该项义务，属未尽审慎之义务。另外，案涉房屋漏水虽属实，但部位局限于三处，且被告一直使用该房屋，物业亦积极进行了维修。故在原告未有证据证明漏水程度严重至需要立即停止履行合同之程度的情况下，原告直接诉请解除合同缺乏事实及法律依据。案件审理过程中，原告明确表示不再履行案涉合同，故案涉《不动产买卖合同》无法达成合同目的，应予以解除。原告应承担不能履行合同的主要过错。但由于被告在签订过程中亦有一定过错，故本案不能适用定金罚则。根据本案过错大小、原、被告为履行合同承担的损失等因素，综合酌定被告应返还原告4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告侯晓明与被告王慧祯于2020年8月8日签订的《不动产买卖合同》；二、被告李冬军于本判决生效之日起十日内返还原告侯晓明4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告侯晓明负担90元，由被告李冬军负担60元。二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案的争议焦点为，原审判决李冬军返还侯晓明4000元是否有事实依据。本案双方当事人签订《不动产买卖合同》后，侯晓明向李冬军交付了10000元定金，后因侯晓明发现房屋存在漏水问题要求解除合同，返还定金。现双方当事人对合同解除没有异议，但对定金是否应当返还产生争议。李冬军主张涉案房屋的三处渗水点，是合同签订后下雨才发现，并且发现后经联系物业，物业也积极的对渗水处进行全部修复，并不影响房屋正常交易，李冬军在交易中不存在过错，不应当承担返还侯晓明4000元的责任。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案，李冬军作为出卖人对其所提供的房屋，应担保其具有依通常交易观念或当事人的意思认为应当具有的价值、效用或品质。李冬军自住案涉房屋多年，根据日常生活经验，其应当对该房屋的情况有比较清晰的认知，且庭审中也自认案涉房屋曾出现过漏水现象，并经过物业维修。房屋存在漏水问题，在客观上必然会降低房屋对使用人的效用，在双方签订房屋买卖合同时，李冬军应当遵循诚信原则，告知侯晓明房屋存在漏水问题，但李冬军却未告知。李冬军作为出卖人在签约过程中存在一定过错，应承担房屋的瑕疵担保责任。结合双方过错情况，一审法院判决解除双方签订的《不动产买卖合同》并酌定李冬军返还侯晓明4000元，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李冬军负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 昱审 判 员  李雪慧审 判 员  黄 霞二〇二一年八月十九日法官助理  陈 凤书 记 员  刘 娟