广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初5538号 原告：农小军，男，1966年2月18日出生，壮族，住南宁市。 委托代理人：陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。 被告：覃国平，男，1962年5月18日出生，壮族，住南宁市青秀区。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地：南宁市邕宁区xx栋xx层。 负责人：刘琼璋，副行长。 委托代理人：黄松花，女，1969年10月1日出生，壮族，系该公司职员，住南宁市邕宁区。 原告农小军与被告覃国平及第三人中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称：农行邕宁支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月14日立案受理后，于2010年12月16日第一次公开开庭进行了审理。后本案因需以另一案件的审理结果为依据而中止审理。案件恢复审理后，本院又于2014年9月25日第二次公开开庭进行了审理，并于2014年12月18日作出（2010）青民一初字第1359号民事判决。原告农小军不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院。该院经审理，于2015年11月2日作出（2015）南市民一终字第1216号民事裁定，裁定撤销（2010）青民一初字第1359号民事判决并发回本院重审。本院依法于2016年6月15日立案受理后，重新组成合议庭，并于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告农小军的委托代理人陈蜀丽、第三人农行邕宁支行的委托代理人黄松花到庭参加诉讼。被告覃国平经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农小军诉称：2008年11月20日，原告与被告签订《别墅转让协议》，约定被告将位于南宁市仙葫开发区桥职工住宅小区的案涉土地及地上房屋以166万元的价格转让给原告。该协议对转让价款的支付及土地、房屋及证件移交等问题做了相应约定。原告按照协议约定履行了支付60%转让价款的义务，而被告却迟迟没有按照协议约定将案涉土地、房屋及有关证件移交给原告，更不配合原告办理相应的过户、更名等办证手续。原告与被告签订的《别墅转让协议》是合法有效的合同，双方应严格依约履行，原告已依约履行了自己的付款义务，但被告却无故不履行其移交土地、房屋及有关证件的合同义务，显属违约，依法应承担相应的民事法律责任，故为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令：一、被告全面履行《别墅转让协议》义务，将邕国用［2001］字第0106160412号《国有土地使用权证》交付给原告，并协助原告办理土地使用权过户手续；二、本案讼争房屋即南宁市仙葫开发区桥职工住宅小区地号为412-1号房屋及该房屋范围内的土地使用权归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回部分诉讼请求，即原告的诉讼请求变更为：要求被告全面履行《别墅转让协议》义务，协助原告办理邕国用［2001］字第0106160412号《国有土地使用权证》项下土地使用权过户手续。 被告覃国平原审时针对原告的该项诉请答辩称：协议约定的第三期房款还有20万元原告至今未付，而该款的支付不需要以交付两证为前提。原告称被告签订合同时隐瞒土地被抵押的情况，故暂不支付第三期房款20万元，与事实不符。被告早在合同签订时就已将土地抵押情况明确告知原告，该事项在合同中也做了约定。事实上是因为原告无能力履行合同，故被告才要求解除合同。且原告一直未对涉案房屋进行装修建设，导致房屋至今无法办理房产证，该合同已无履行的必要。因此，原告的诉请应予以驳回。 第三人农行邕宁支行述称：第三人与被告存在贷款关系，至今被告均能按时偿还贷款，第三人与原告没有关系，原告与被告之间的行为与第三人无关，第三人仅要求被告按时还贷。 经审理查明：2008年11月20日，原告农小军（乙方，买受人）与被告覃国平（甲方，出卖人）签订一份《别墅转让协议》，该协议主要内容有：1、甲方自愿将坐落于南宁市仙葫开发区桥职工住宅小区国有土地使用权证编号为412-1号（邕国用2001字第0106160412号《国有土地使用权证》），使用面积为365.53平方米，《房屋所有权证》正在办理当中的自有房屋出售给乙方；2、房屋的成交价格为166万元，在签订本合同的同时支付定金60万元；3、出卖人拥有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，《国有土地使用权证》现甲方在银行办理抵押，乙方已充分了解，双方交易的标的为出让的该宗土地及土地上已建好的两层半房屋主体（未进行内外墙装修），《房屋所有权证》因甲方原因现正在办理当中，甲方承诺办理两证时对未交付完的费用（土地出让金及办理《房屋所有权证》甲方尚需交付的道路公摊、电缆等费用）由甲方负担；4、乙方在支付甲方人民币60万元定金后，乙方同意在2009年1月20日前付第二期款35万元，2009年2月28日前付第三期款25万元，余款46万元通过银行按揭付给甲方；5、甲方将《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》交付乙方后，乙方才向银行办理抵押按揭手续；6、双方同意2008年11月20日在签订协议并在乙方交付首期定金60万元后，协议正式生效，并由甲方将上述房地产正式交给乙方。从交付之日起，由乙方自行办理过户手续，对办理过户中的契税、交易税、办证费由乙方自行负责；在办理过程中甲方必须予以配合；7、在甲方办理好两证交给乙方的两个月内，乙方应向甲方支付剩余的房款46万元；8、甲方不能在三个月内支付转让价款166万元的60%即人民币100万元给甲方，甲方有权选择解除合同，并退还乙方所有预付款，双方互不追究对方的违约责任。无论何种情况，剩余房款乙方都将在《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》取得后的三个月内全部付清。 合同签订后，原告于2008年11月21日向被告支付了定金60万元，于2009年3月3日支付转让款10万元，于2009年3月6日支付转让款30万元，共计100万元。2010年5月14日，原告以被告不履行合同义务为由，向本院提起诉讼，并提出前述诉请，被告则答辩如前。 另查明：2010年4月22日，被告以原告未按照约定时间支付购房款构成违约为由，向本院提起诉讼，请求本院判决解除双方签订的《别墅转让协议》。该案经一审、南宁市中级人民法院二审发回重审、本院重审并作出（2013）青民一重字第8号民事判决驳回被告的诉讼请求，该判决已于2013年11月11日发生法律效力。 还查明：被告已于2003年6月13日取得讼争土地的《国有土地使用权证》，证号为邕国用（2001）字第0106160412号，使用权类型为出让，用途为住宅，使用权面积为365.53平方米，土地坐落于南宁市仙葫开发区桥职工住宅小区，地号为xxxx-xx。被告取得讼争土地的使用权证后，以讼争土地的使用权为抵押物向农行邕宁支行申请贷款20万元（贷款期限为20年），并于2004年7月19日办理了抵押权登记。至今为止，被告仍未能向第三人清偿贷款以解除讼争土地上的抵押权。庭审中，经本院询问，原告愿意先代替被告还清所欠第三人的贷款本息及提前还款所产生的违约金等一切费用以解除抵押权，再由被告协助办理讼争土地使用权过户手续，第三人对此无异议。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告于2008年11月20日签订的《别墅转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且原告已向被告支付了定金60万元，合同约定的生效条件也已成就，故该协议应属合法有效的合同，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《别墅转让协议》约定，原告交付首期定金60万元后协议生效，被告即应将房地产正式交给原告，原告自行办理过户手续,被告应予以配合。原告已依约向被告支付了定金60万元，但被告至今未能协助原告办理讼争土地使用权的过户手续，已构成违约。虽然被告以原告至今未付第三期剩余房款20万元为由拒绝履行协助过户的义务，但双方签订的协议中并未约定被告履行协助过户义务前原告需先付清第二、三期房款，因此，被告依此为由拒绝履行协助过户义务的抗辩理由不能成立。另，因被告在本案协议签订之前已将讼争土地抵押给了第三人，虽然协议未约定被告应在何时解除抵押权，但抵押权不消灭，则原告无法办理讼争土地的过户手续，而协议约定被告有协助原告办理过户手续的义务，则被告应及时偿还贷款，消灭抵押权。虽然被告不同意提前偿还所欠第三人的贷款本息，但原告在庭审中表示愿意先代替被告提前偿还，第三人对此亦无异议，故原告要求被告协助办理讼争土地使用权过户手续的诉请，已无履行障碍，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条之规定，判决如下： 一、原告农小军代替被告覃国平偿清位于南宁市仙葫开发区土地（国有土地使用权证号：邕国用（2001）字第0106160412号）上的抵押贷款，被告覃国平在抵押贷款偿清后五日内协助原告农小军办理该土地的抵押登记注销手续； 二、被告覃国平于抵押权注销之日起三十日内协助原告农小军办理上述土地使用权的变更登记手续。 本案受理费19740元，保全费5000元，合计24740元，由原告农小军与被告覃国平各负担12370元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者向与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉受理费。逾期未预交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  钟新燕 人民陪审员  李燕婷 二〇一六年十二月五日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时时效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。