辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12178号上诉人（原审被告）：沈阳康华房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路56-14号1门。法定代表人：于瑞华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春宇，辽宁直善律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朋荣，辽宁直善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管慧妤，女，1979年3月8日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：杨文，北京市京都律师事务所律师。上诉人沈阳康华房地产开发有限公司因与被上诉人管慧妤商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳康华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人已支付购房款587637元属事实错误，上诉人实收购房款537637元。2021年1月4日被上诉人支付给沈阳蕙港房产营销策划有限公司的50000元，收款方和开具收据者都是沈阳蕙港房产营销策划有限公司，上诉人从未收到上述50000元购房款。2.上诉人没有引导被上诉人行为，未违反公序良俗。双方签订的《商品房认购协议》是附期限并附条件的合同，在协议签订时被上诉人就明知其名下有两套住宅属于限购人群，才与上诉人签订的期限2年后办理商品房买卖合同的《商品房认购协议》，协议合法有效。被上诉人提供的微信聊天记录和录音资料是被上诉人想要退房与上诉人销售人员进行的沟通，其明确表示想要退房，在协议已生效但被上诉人打算违约不履行协议义务时，销售人员提出了办理离婚的解决方案，至于是否决定离婚还是在协议约定的2年期限内提出其他解决限购的方法，都是由被上诉人自己决定。而且销售人员提出的解决方案不能代表上诉人的意思表示。二、法院认定合同目的无法实现系认定错误。1.《商品房认购协议》约定的所附条件和期限均未达到，合同目的能否实现尚未可知，而且所附条件是被上诉人凭主观意愿就可达到，其只要出售名下一套房产就可满足购房要求。2.协议未违反限购政策，可以实现合同目的。现未到协议约定的期限，不能以违反现在的房屋限购政策来约束2年后的行为，一审法院认定违反现在的限购政策无法实现合同目的系未充分尊重当事人的意思自治。等到2022年12月27日确定协议是否可以实际履行。3.凭被上诉人主观意愿可以实现合同目的。被上诉人已交纳定金及首付款，无法签订商品房买卖合同仅是被上诉人不满足现在的限购政策，在协议约定的2年内被上诉人完全可以凭其主观意愿并采取相应措施来满足2年后的限购政策，其可以出售一套自有房产来达到住房限购要求。三、被上诉人与其丈夫意见产生分歧并想退房，属于违约行为，应当承担违约责任。管慧妤辩称，商品房认购协议记载，“5万元团购费+送车位。”协议主体仅为上诉人与被上诉人。证明双方均对该5万元明确知情。5万元是上诉人明确告知被上诉人应交的购房款。收款人只能是上诉人。微信聊天记录显示，上诉人售楼员侯丹阳说明，“首付还差38万多，其中5万元是现金，其他都是刷卡。”并且称5万元抵10万元购房款，不交不能备案。被上诉人按上诉人指示将5万元交于上诉人售楼处财务收款处。被上诉人与上诉人公司销售的对话录音显示，上诉人售楼员确定《商品房认购协议》合同约定了交5万元赠送车位或者交5万元抵10万元购房款，可以选择。证明5万元属于购房款，被上诉人就是收款人。5万元的收款收据证明收款人就是上诉人。上诉人欺骗诱导被上诉人，违反限购政策规定，违反公序良俗。上诉人具有审查购房者是否具有购房资格以及告知能否购房的责任和义务。上诉人销售人员在签订认购协议前已经审查了购房资格，在明知被上诉人及丈夫不具备购房资格的情况下，不仅没有明确告知，反而以各种优惠条件和虚假承诺，欺骗被上诉人签订《商品房认购协议》。在被上诉人支付了定金以及部分购房款后，又以审核没有通过为由，称被上诉人及其丈夫只能办理离婚后才能购买房屋。二、一审法院认定合同目的无法实现正确。三、《商品房认购协议》不存在继续履行至2022年12月27日的可能性。一是《商品房认购协议》是格式条款，延续履行属于霸王条款，上诉人完全没有修改余地。协议无法继续履行是上诉人的重大过错导致，被上诉人不存在任何违约行为。二是上诉人书面函告被上诉人，签订《商品房买卖合同》及交款的时间变更为2021年4月20日之前，不再适用2022年12月27日自动解除协议的约定。证明延续履行条款不再履行。根据《商品房认购协议》第四条约定，现上诉人书面函告被上诉人，签订《商品房买卖合同》及交款的时间变更为2021年4月20日之前。否则到期将自动解除《商品房认购协议》，另向第三方出售涉案房产。既然《商品房认购协议》已经自动解除，也不再适用《商品房认购协议》第四条及第五条约定。管慧妤向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房认购协议》无效；2.被告退还原告购房首付款567637元及定金20000元；3.被告承担诉讼费10444元、保全费5000元、保函担保费用1216元。一审法院认定事实，2020年12月22日，原告管慧妤与孙成贵（乙方）和被告沈阳康华房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购协议》一份,约定：乙方认购甲方位于沈阳市于洪区汇置尚樾项目15#2-3-2房屋一套,建筑面积118.93平方米，认购价格为1787637元,付款方式为按揭付款,签订商品房买卖合同及补充协议当日交付商品房首付款即购房款总额的30%，537637元，余款1250000元通过银行贷款方式支付。其中乙方于签订本认购协议同时支付定金20000元，作为乙方签署商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同签署后，乙方所支付的定金直接转为该商品房的组成部分。乙方未按本条约缴纳定金或足额缴纳定金，认购协议不生效。如乙方委托第三方支付定金的，应由第三方向甲、乙双方出具确认函，否则甲方有权将该商品房出售。双方当事人还约定了其他事项。该协议由管慧妤签名并由其书写了其丈夫孙成贵的名字。签订协议后当事人开始履行，原告于2020年12月22日支付定金20000元、于2020年12月28日支付200000元、于2021年1月4日支付50000元，于2021年1月5日支付317637元，共计付给甲方购房款587637元，甲方给乙方出具了定金2万元及购房款567637元的收据共4张。再查明,原告系沈阳户籍，名下已拥有两套房屋,分别位于于洪区，其在沈阳属于限购对象,无购房资格。至本案开庭时,原被告双方未签订正式的《商品房买卖合同》。另查明,沈阳市政府于2018年发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈政办发（2018）62号）规定:沈阳本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女）在沈阳市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。沈阳市政府于2018年发布《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（沈政办发（2018）106号）规定：沈阳商品房限购区域扩大为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。在本案履行协议过程中，被告方销售人员让原告与其丈夫办理假离婚，避开沈阳市的限购政策，原告没有同意，提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房认购协议》是其真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。沈阳市人民政府于2018年开始实施房屋购买限购政策,涉案房屋坐落于限购区域内。原告管慧妤是沈阳市户籍居民,名下已有两套房产，属于限购人群。原告和被告在签订协议前对协议能否履行应尽到同等的合理注意及审查义务,被告销售人员引导原告办理假离婚的行为违反公序良俗。现《商品房认购协议》因违反限购政策而不能履行，无法实现合同目的，所以,原告管慧妤与被告沈阳康华房地产开发有限公司于2020年12月22日签订的《商品房认购协议》应予解除，原告管慧妤要求被告返还定金20000元、购房款567637元的诉讼请求,一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告沈阳康华房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告管慧妤定金人民币20000元;二、被告沈阳康华房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告管慧妤购房款人民币567637元;三、如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10444元、保全费5000元、保函担保费1215.28元由被告沈阳康华房地产开发有限公司承担。二审中，被上诉人提交微信聊天截图，证明上诉人售楼员侯丹阳说明，“首付还差38万多，其中5万元是现金，其他都是刷卡。”并且称5万元抵10万元购房款，如果不交不能备案。证明被上诉人是出于对上诉人开发商的信任，按照上诉人指示将5万元交于被上诉人售楼处财务收款处。5万元属于购房款，被上诉人就是5万元的收款人。上诉人质证意见：真实性、合法性没异议，关联性有异议，我方实际收到购楼款537637元，被上诉人交的5万元现金不是我方收取，微信是我方售楼员。5万元是服务费，当时政策是交5万抵10万，沈阳穗港是我方的合作单位。被上诉人提交上诉人售楼员手写房款计算单，证明总房款为1787637+5万元，首付款为1257637+5万元。5万元属于购房款，被上诉人就是5万元的收款人。上诉人质证意见：真实性有异议，不能证明是我方书写。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2021年1月5日，沈阳市穗港房产营销策划有限公司为被上诉人出具5万元收款收据。上诉人自认案涉房屋是上诉人工作人员销售的，被上诉人是按照上诉人指示在售楼处交给沈阳市穗港房产营销策划有限公司。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人作为房地产开发企业，在与购房者签订商品房销售协议时，应当对作为买受人的被上诉人是否具有购房资格进行审查和告知，上诉人自认双方签订案涉协议时知道被上诉人属于限购人员，一审认定《商品房认购协议》因违反限购政策而不能履行，无法实现合同目的并无不当，故一审判令上诉人返还定金和购房款并无不当。关于上诉人提出的购房款中的5万元并非上诉人收取，收款方和收据出具方均为沈阳穗港房产营销策划有限公司的问题，被上诉人签订《商品房认购协议》的相对方为上诉人，并非沈阳穗港房产营销策划有限公司，且上诉人自认被上诉人是按照上诉人指示在售楼处将5万元交给沈阳市穗港房产营销策划有限公司，故该5万元属于购房款的一部分，被上诉人有权要求上诉人一并返还，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳康华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20888元，由上诉人沈阳康华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月二十日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。