广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14508号上诉人（原审被告）：广州宝峰物业管理有限公司。住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：李芳配,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纤童，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社。住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：邱雪文，该社社长。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。上诉人广州宝峰物业管理有限公司（以下简称宝峰公司）因与被上诉人广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社（以下简称新庄经联社）合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人宝峰公司委托诉讼代理人黄纤童，被上诉人新庄经联社委托诉讼代理人邓激文、覃福州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，宝峰公司不需要向新庄经联社支付违约损失826950元；2.本案诉讼费均由新庄经联社承担。事实与理由：一、宝峰公司按约履行《协议书》，不存在任何违约行为，新庄经联社故意不验收厂房以收取更多租金而引发本诉。首先，宝峰公司不存在违约的情况，宝峰公司于2015年完成对厂房的建造并通知新庄经联社及时验收厂房。新庄经联社在收到通知后迟迟不予验收，目的是为了收取更多租金，最终引发本次诉讼。其次，新庄经联社在其2019年5月21日自行出具的《情况说明》中均有提及宝峰公司存在口头催告其进行验收的实际操作，而验收为非要式行为，新庄经联社以书面形式通知才视为通知验收的说法不成立。再次，新庄经联社提及宝峰公司设备设施不符合验收标准的说法，也没有提供对应的证据证明或回复告知宝峰公司，其理由是否成立、是否影响验收及使用，均未作相应的说明。因此，宝峰公司并没有存在任何违约行为且造成其相应的损失，相反，新庄经联社故意为之，吹毛求疵以收取更多的租金。二、一审法院判决违约金比例过高，违约金下调至流转价值的10%更符合公平原则。宝峰公司不存在任何违约行为，于《协议书》约定的时间内竣工并通知新庄经联社及时验收厂房。退一步讲，即使宝峰公司存在违约行为，一审法院认定新庄经联社的违约损失过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案应结合建成厂房时间、通知验收时间、验收情况等合同履行情况以及过错责任来考虑，宝峰公司认为，即使存在违约行为，违约金下调至流转价值的10%更符合诚实信用、公平原则。被上诉人新庄经联社辩称：宝峰公司提交上诉状在事实与理由强调按约定的时间建厂，没有违约情况。在第二段又变更为2015年完成厂房建设，宝峰公司的陈述是自相矛盾的。双方在《协议书》第二条约定，宝峰公司需在2013年12月31日前将涉案厂房交付新庄经联社使用，从2014年1月1日宝峰公司就违约了。事实上，宝峰公司在2018年年底才将涉案厂房的土建部分完成，2019年年初口头通知新庄经联社进行验收，从《协议书》约定的时间至宝峰公司通知时间超过了5年，已经逾期违约达到了5年。即使宝峰公司2015年完成土建也违约超过了2年，且实际上不是2015年建造完成。宝峰公司至今未提交任何的证据证明在2015建造完成了涉案厂房并通知新庄经联社进行验收。根据《协议书》约定，从2014年1月1日宝峰公司逾期交付之日起就应按租金标准支付给新庄经联社，也是作为新庄经联社的经济损失的补偿。从2013年12月31日起，宝峰公司一直逾期未交付厂房给新庄经联社造成了巨大的经济损失，新庄经联社是农村经济组织，要依靠土地经营维持的农村经济组织，如新庄经联社获得宝峰公司交付的厂房，新庄经联社会出租，租金在每年的分红中分配给各村民。因宝峰公司的违约情况造成新庄经联社巨大的经济损失，一审法院支持新庄经联社村按照流转价值的30%计算损失，新庄经联社认为过低，也不符合实情。宝峰公司一审不出庭导致传票及判决书要进行公告送达，延长了诉讼的时间，新庄经联社为了减少成本、诉讼时间才未提起上诉。新庄经联社于2020年3月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.宝峰公司向新庄经联社支付租金欠款1863750元；2.诉讼费用由宝峰公司负担。一审法院认定事实：广州市花都区狮岭镇新庄村于2012年2月26日召开会议，会议通过：新庄村将38亩自留用地指标以置换形式转让给宝峰公司，由宝峰公司自行将自留用地指标调剂到花都区狮岭镇××第四经济社宝峰路的土地。自留用地指标由宝峰公司以2013年7月前建好位于宝峰路自编号××、××、××共××405.6平方约6个铺面，5层约2300平方米的连体厂房交付新庄村使用，产权属新庄村所有。新庄村协助宝峰公司到各部门办理自留用地调剂手续，宝峰公司负责支付费用。若政策允许，新庄村同意并协助宝峰公司以土地流转的方式或其他方式将上述用地指标转到宝峰公司或指定的第三方名下，新庄村不收取宝峰公司任何费用。新庄经联社（甲方）与宝峰公司（乙方）于2012年3月30日签订《协议书》，约定：甲方同意将本村38亩自留用地指标转让给乙方，乙方将位于花都区狮岭镇××第四经济社的土地自编号：D4、D5、D6的6个铺面用地连体合建为厂房5层共2300平方米置换给甲方，物业置换不进行现金交易，乙方负责承建并将建好的厂房完善手续交给甲方。甲方无条件配合乙方办理自留用地指标落地的一切手续，所产生的一切费用由乙方承担；乙方完善手续后全程负责承建，并在2013年12月31日前交付甲方使用，逾期交付使用从2014年1月1日起按2300平方米计算，按每月每平方米15元计租给甲方，乙方须在每月30日前交租给甲方，直至乙方将厂房完善交付给甲方为止；三、兴建该厂房按双方确认的图纸施工，并负责为甲方报装水电，费用由乙方负责；四、交付使用后三年内因乙方手续不完善，造成政府、国土部门拆除该厂房时，由乙方负责赔偿一切损失；五、该厂房置换给甲方后产权属甲方所有，如遇政府部门征用该物业时，一切的补偿归甲方所有，与乙方无关；六、如乙方原因造成自留用地指标无法落地，自留用地指标被冻结或流失时，乙方负责赔偿甲方的自留用地指标被冻结或流失时损失（38亩×13.3万元＝505.4万元）。本协议自双方签字盖章后生效。新庄经联社（甲方）与宝峰公司（乙方）于2012年4月10日签订《补充协议书》，约定：一、甲乙双方一致确认31.25亩的自留用地指标已落地，剩余6.75亩没有落地的自留用地指标仍归乙方所有，甲方应积极协助乙方办理自留用地指标落地的一切手续，或按协议价每亩13.3万元支付给乙方（6.75亩×13.3万元＝897750元）；二、乙方仍按《协议书》的约定负责承建建筑面积共2300平方米的厂房给甲方；三、甲方转让的自留用地指标只能以甲方的名义申请办理土地使用证，但甲方确认该地的权属是乙方（土地编号D4、D5、D6地块属甲方），乙方对此享有占有、使用、收益和处分的权利。如以后可以且甲方需要办理过户手续时，甲方应无条件配合乙方办理过户。未能办理过户前，乙方在使用、租赁该地块上的物业中，如需甲方协助办理有关手续及证明时，甲方应无条件配合；四、任何一方均不得单方违反约定，否则视为违约，违约方应赔偿守约方一切经济损失（包括直接损失和间接损失）；五、本补充协议书是《协议书》的重要组成部分，两者如有抵触，以补充协议的约定为准。本补充协议经双方签名盖章后生效。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年8月28日作出穗规划资源花函[2020]1542号复函，“根据提供的位置信息，来函所涉地块位于广州市花都区狮岭镇振兴四经济合作社集体土地所有权红线范围内，土地权利性质为集体土地所有权。未查询到涉案地块办理《建设工程规划许可证》的记录。地块现行土地利用地总体规划为城乡建设用地；城市总体规划为适建区；现行控制性详细规划为一类工业用地。”广州市花都区狮岭镇人民政府于2020年11月9日函复一审法院，“1.狮岭镇新庄村主张的‘38亩农村自留建设用地指标’问题。经查，合同真实存在，据新庄村提供的协议书上反映，新庄村31.25亩已落地并建设，剩余6.75亩已退回新庄村使用，上述事宜均通过新庄村村民代表表决通过。2.新庄村历史留用地的指标取得的批准文件农村集体经济发展留用地指标的函（穗国房留函[2009]265号）。……4.新庄村主张的指标是否可以调剂：历史留用地的指标调剂需要指标调入、调出的农村集体经济组织依法表决并进行公示，报区政府及市自然资源主管部门同意后实施。5.新庄村主张的指标调剂问题：据资料档案显示，新庄村的历史留用地指标暂没进行调剂手续办理，具体查询可咨询区国土规划部门……”。新庄经联社提供于2019年5月21日自行出具的《情况说明》，“至今为止，乙方已把厂房承建好，但该厂房的周边道路以及配套设施尚未完善，未达到双方约定的竣工验收及交付使用标准，且乙方只是口头通知我村去验收，没有办理书面竣工验收手续，因此我村经济联合社没有接收该厂房。自2014年1月1日至2019年5月31日，乙方共拖欠我村租金2001000元，我村已多次通知乙方缴交租金，更于2018年12月6日委托广东伟通律师事务所出具律师函，因乙方不配合，且追讨租金的司法程序繁琐，导致我村至今未能追讨该笔租金。我村经济联合社于2012年4月10日与乙方广州宝峰物业管理有限公司签订补充协议书，对6.75亩没有落地的自留用地指标进行补充说明。该6.75亩没有落地的自留用地指标由狮岭镇政府统筹规划，按每亩13.3万元支付给乙方（共897750元），至今，我村共收到狮岭镇政府划拨的上述6.75亩自留用地指标款45万元，我村已划拨给乙方广州宝峰物业管理有限公司，剩余447750元，因狮岭镇政府至今没有划拨给我村，所以我村无法自行垫付给乙方”。新庄经联社提供自行制作的应收已收明细表，载明：2014年度应收414000元，2014年7月1日收取2014年1月至2月款项69000元，2015年4月17日收取2014年3月至5月款项103500元，2016年2月24日收取2014年6月至7月款项69000元，2014年度欠款172500元；2015年度至2019年度每年应收414000元，每年欠款414000元；2020年1月1日至2020年2月29日应收69000元，欠款69000元；合计2311500元。在一审诉讼过程中，新庄经联社主张：经狮岭镇政府协调，其将38亩农村自留建设用地指标返还狮岭镇政府，调剂给振兴村，由宝峰公司和振兴村在振兴村内合作开发工业园区。狮岭镇政府截留其中6.75亩指标后，应补偿其897750元，已发放45万元，其已转交宝峰公司45万元。土地登记在振兴村名下，已将土地性质变更为工业用地，已取得土地规划许可证。宝峰公司于2018年基本建成厂房，但因没有铺设周边道路及只铺设水电到厂房外，没有达到交付标准，2019年年初口头通知其验收。该厂房已取得土地规划许可证，但因宝峰公司没有出示完善的工程验收手续，其没有验收。宝峰公司依据约定应办理报建手续，如没有办理建设工程规划许可证，即是宝峰公司违约。涉案属于建设用地指标的有偿调剂和流转。其没有收到宝峰公司支付的除2014年1月至7月外的租金。《协议书》和《补充协议书》有效。一审法院认为，根据行政机关复函，农村自留建设用地指标按照程序可以流转。新庄经联社和宝峰公司签订《协议书》和《补充协议书》，自愿约定对价流转农村自留建设用地指标，没有违反效力性强制法律规定，对双方当事人具有法律约束力。根据《协议书》和《补充协议书》的内容，双方当事人签订的系流转农村自留建设用地指标的无名合同，不存在出租人为收取租金向承租人出租房屋的房屋租赁合同的法律关系，双方当事人已约定38亩农村自留建设用地指标的流转价值系5054000元，宝峰公司以异地建设2300平方米厂房为对价给付，如逾期交付的，以按照月租计算的方式承担违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。双方当事人签订《补充协议书》，确认已实际流转农村自留建设用地指标31.25亩，剩余6.75亩指标仍按照《协议书》约定，归宝峰公司所有。即，新庄经联社按照《协议书》约定，已履行流转38亩农村自留建设用地指标的约定义务。《协议书》约定，宝峰公司异地建设厂房，完善手续后交付新庄经联社。一方面，经一审法院函询，规划部门函复未查询到已办理《建设工程规划许可证》的记录。另一方面，在诉讼过程中，新庄经联社保证陈述事实真实，没有相反证据予以反驳，宝峰公司理应积极应诉，但消极不到庭参加诉讼，已致使无法查清是否具有相反事实。为此，一审法院认定宝峰公司自2014年1月1日起已逾期交付应当对价给付的厂房。新庄经联社依据《协议书》和《补充协议书》，主张租金欠款，实质上是主张赔偿违约损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据规划部门函复和新庄经联社的主张，宝峰公司于2018年已基本建成厂房，2019年年初已口头通知新庄经联社验收，但未出示工程验收手续，厂房未办理建设工程规划许可证，新庄经联社未验收。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决宝峰公司，按照《协议书》和《补充协议书》约定的38亩指标流转价值5054000元的百分之三十，向新庄经联社赔偿违约损失。按照流转价值5054000元计算百分之三十，即1516200元，扣除新庄经联社自认已收取的241500元和主张扣除应付宝峰公司的447750元，宝峰公司应当向新庄经联社继续支付违约损失826950元。新庄经联社主张超出826950元的部分，一审法院不予支持。宝峰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，于2021年2月9日作出判决：一、广州宝峰物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社支付违约损失826950元；二、驳回广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21574元，由广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社负担9504元，广州宝峰物业管理有限公司负担12070元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于宝峰公司是否应向新庄经联社支付违约损失826950元。根据行政部门的复函，双方之间的协议合法有效，双方均应依约履行。新庄经联社与宝峰公司签订的《协议书》约定，新庄经联社以其38亩自留用地指标转让给宝峰公司，作为置换条件，宝峰公司应建成2300平方米厂房并完善手续，于2013年12月31日前交付新庄经联社使用，逾期交付使用从2014年1月1日起按2300平方米计算，宝峰公司按每月每平方米15元计租给新庄经联社。根据《补充协议书》的约定，新庄经联社已经基本履行其转让自留指标用地的义务。因此宝峰公司负有按期建成厂房交付新庄经联社的义务。宝峰公司作为建设方，交付合格的建筑物是其义务，因此验收的义务在于宝峰公司。宝峰公司以新庄经联社未履行验收义务为由提出上诉，缺乏合同和法律依据。宝峰公司对何时建成、何时交付以及建筑物是否经验收合格均未提交证据证明，新庄经联社有权依据《协议书》和《补充协议书》向宝峰公司主张违约赔偿。一审法院按照38亩指标流转价值为基础酌情认定宝峰公司应向新庄经联社支付违约损失826950元，没有超出《协议书》约定的违约责任范围，宝峰公司上诉亦未提交证据证明该标准过高。故一审判决处理并无不当，本院予以认可。宝峰公司上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宝峰公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12070元,由上诉人广州宝峰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年八月十八日书记员 冯冠豪徐毅敏