琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)琼9002民初2021号 原告：龚某1，女，2000年9月21日出生，汉族，住重庆市北碚区。 法定代理人：龚某2，男，汉族，1966年1月22日出生，住重庆市北碚区。 法定代理人：许某，女，汉族，1975年7月17日出生，住重庆市北碚区。 委托代理人：孙晋芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：廖子俊，海南法立信（琼海）律师事务所律师实习律师。 被告：海南高速公路房地产开发公司，住所地：海南省琼海口市。 法定代表人：郭强，总经理。 委托代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告龚某1诉被告海南高速公路地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告龚某1的委托代理人孙晋芳、廖子俊，被告的委托代理人刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金53997.9元（按逾期日数每日支付已付房款万分之四自2015年12月31日起暂计至2016年9月30日，最终以被告取得竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交房之日为止）；2、判令被告向原告支付因被告不具备交付房屋法定条件而通知原告办理交房手续产生的差旅费2420元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由为：2015年3月15日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同，购买被告开发的位于琼海市瑞海水城二期2G2#幢10层1004房，房价总款为490890元，付款方式为一次性付款。同时约定，被告应在2015年12月30日前交房；如逾期交房，按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，原告一次性付清了房款。但被告出售的房屋至起诉前未达到交付标准（综合竣工验收合格并办理完成竣工验收备案），致使无法向原告交房，并造成通知原告收房导致原告差旅费损失2420元。原告认为，合同是双方真实意思表示，合法有效，被告违约，应当承担违约责任。依据建筑法第六十一条第二款，建筑工程质量管理条例第四十九条的规定，验收合格是交房的法定条件。商品房交付应以行政主管部门完成综合合格验收为标准，除房屋质量符合国家标准外，还需满足买受人正常居住和生活需要，因此被告交付的应是工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收的房屋。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持其上述诉讼请求。 被告辩称：一、原告购买瑞海水城二期2G2#幢4层1004房 2014年11月30日已经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。2015年1月5日该房屋又经施工、监理、建设单位分户验收合格。2016年8月9日该房屋经琼海市建设工程质量安全监督站到场监督，由被告组织设计、监理、勘察、施工单位竣工验收，结论为验收通过，工程质量合格。具备了合同第八条约定的交房条件，被告不存在违约情况。不需向原告支付违约金。二、被告未在约定期限内交房，是因为海南电网琼海供电局同意引接专线的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接高低压等设备安装与调试。从2010年7月21日起被告为瑞海水城项目二期，多次向琼海供电局申请报装扩容，琼海供电局复函待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期专线引接专线。2014年8月5日被告已采购高低压等设备安装与调试。至2015年11月23日琼海供电局才受理被告的供电申请，双方于2015年11月30日签订《供电方案协议（10KV客户）》明确2016年11月正式送电。基于上述情况，根据合同第八条第二款第5项约定：供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。被告可据实延后交房期限。综上所述，延期交房并非被告导致，而是发生合同第八条约定的据实情况，为使尽快入住，被告正加紧供电工程建设，在高低压配电设备安装与调试完成后通知原告前来收房，并不存在恶意违约的情形，恳请驳回原告的诉讼请求。 经审理，原被告对签订《琼海市商品房买卖合同》购买琼海市瑞海水城的2G2幢10层1004房，原告已付完房款的事实没有争议，本院予以确认。对争议的事实，原告提供了如下证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原被告之间存在合同关系；2、收款收据，3、定金收据，证据2-3证明原告已交付全部房款；4、房屋交付书，5、再次通知办理交房手续催告函，证明被告逾期交付房屋的事实；6、飞机票，证明被告不具备交房而通知原告来收房导致交通损失的事实。被告对原告的证据1-6的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据4的证明内容有异议，通知原告收房时是具备交房条件，供电问题已消除，要求原告来收房没有造成原告损失。对证据5、6的证明内容有异议，被告已通知原告收房，原告未按时间来收房，所产生的费用是原告的责任。本院对原告证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。被告向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同，证明合同第八条约定的由施工、建设、监理、勘察四方相关单位验收合格为交房条件。2、瑞海水城用电申请，证明被告已于2010年7月21日向琼海供电局申请瑞海水城二期用电。3、关于瑞海水城用电问题的复函，4、关于瑞海水城用电报装的函，5、关于瑞海水城二期项目用电问题的复函，证据3-5证明琼海供电局于2010年7月28日、9月28日、2011年10月18日复函称瑞海水城二期所在区域供电能力不足，无法满足项目用电需求，同意待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期引接专线供电。6、高压客户用电受理回执，7、暂缓用电受理通知书，证据6、7证明为解决瑞海水城二期供电问题，被告再次向琼海供电局提出用电申请，但110KV银海变电站仍在建设，未投入运行，琼海供电局暂缓办理用电申请。8、高压客户用电预受理回执，证明110KV银海变电站竣工后，被告再次申请用电，琼海供电局才受理。9、供电方案协议（10KV）客户，证明被告与琼海供电局签订合同，明确供电报装业务正式受理时间为2015年11月，约定送电时间为2016年11月。10、关于成立琼海银海110KV输变电新建工程启动验收委员会的通知，证明110KV银海变电站启动送电时间为2015年11月至12月。11、住宅工程质量分户验收记录，12、住宅工程质量分户验收证明，13、住宅工程质量分户验收汇总表，证据11-13证明原告的房屋已通过竣工验收。14、竣工验收签到表（2-G1、2-G2、2-G4、2-G5栋），15、2-G2栋单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证据14、15证明2016年8月9日瑞海水城二期2-G2栋楼经琼海市建设工程质量安全监督站到场监督，由被告组织设计、监理、勘察、施工单位竣工验收，结论为验收通过，工程质量合格。16、交房通知书及快递邮单，17、再次通知办理交房手续催告函及快递邮单，证据16、17证明原告不按通知时间前来收房，被告再次发函通知，要求于2016年9月15日前来办理交房手续。原告对被告提供的证据1、6-17的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议。认为交房标准不仅满足约定标准还应满足法定标准，取得备案证为准。被告不具备交房条件而通知原告收房造成直接经济损失差旅费损失。对证据2-5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。双方签订的日期是2015年3月15日，应是此时间之后，所以无关联性。本院对被告证据1-17的真实性、合法性、合法性予以确认。 经审理认定如下事实：2015年3月15日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市瑞海水城西岸二期2G2幢10层1004房，建筑面积80.46㎡，总房价款为490890元；合同第八条约定，出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误；第十一条第2项约定：2、逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四违约金；签订合同后，原告已向被告支付全部房款。2016年8月2日由建设、施工、监理单位对2G2栋房屋进行住宅工程质量分户验收，分户验收总体评价为符合设计规范要求。2016年8月9日由琼海市建设工程质量安全监督站参加，由建设、施工、监理、设计单位对2G2栋进行验收合格。2016年8月1日被告向原告发出交房通知书，通知原告在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。2016年9月1日又发出再次通知办理交房手续的催告函，再次通知原告在2016年9月15日前到瑞海水城项目售楼处办理交房手续。 原告于2016年9月18日到被告处收房时，认为被告不具备交房条件，拒绝收房。并要求被告支付交房违约金遭拒绝后，向本院提起诉讼。被告抗辩，延期交房的原因是海南电网琼海供电局建设的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接高低压等设备安装与调试而造成的，并非被告原因造成。并且合同第八条第二款第5项约定：如供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误，被告可据实延后交房期限。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。但没有提供因供电导致停工的证据。 另查明，2010年7月21日，被告为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500KVA。琼海供电局为被告一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630KVA。一期工程完工后，被告申请二期工程扩容报装500KVA变压器一台，2011年10月18日，琼海供电局复函被告：按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630KVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。110KV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日被告与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定琼海供电局从110KV银海变电站中为被告报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行。本案的争议焦点是：被告是否逾期交房，应否承担违约责任。 本案中，合同第八条约定，被告应在2015年12月30日前向原告交房，可被告在2016年8月1日才向原告发出交房通知书通知原告在2016年8月26日至8月28日前来收房。因原告不来收房，2016年9月1日又通知原告在2016年9月15日前来收房。被告在2016年9月18日来收房时，因认为房屋不具备交付条件而拒绝收房。被告抗辩延期交房是因二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线。并非被告的原因导致，而且合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房。被告并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，被告在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了被告解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。且被告在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，被告没有提供证据证明因供电不足造成停工，从而造成延期交房。故被告抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。被告延期交房已构成违约，应当承担违约责任。鉴于被告逾期交房，原告主张被告支付逾期交房违约金，合理合法，应予支持。但违约金的计算起止时间应从2015年12月31日起至被告通知收房的2016年8月25日止以已付房款490890元的日万分之四计付，即490890元×0.0004×239天=46929元，被告应当支付给原告。原告主张被告在不具备交房条件下通知收房，造成交通费用损失2420元，应当赔偿。合同第八条约定的交房标准是该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，不是该房屋的综合竣工验收。而房屋在2016年8月9日已经竣工验收合格，具备交付条件。故原告主张赔偿交通费用2420元没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、限被告海南高速公路地产开发公司在本判决生效的十日内向原告龚某1支付逾期交房违约金46929元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币605元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  周英俊 二〇一六年十二月四日 书记员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。