天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初4385号原告（反诉被告）：天津德馨置业有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街菁华豪庭商业二。法定代表人：周高巧，公司经理。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈恺，该公司副经理。被告（反诉原告）：寇树岭，男，1986年6月16日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。第三人：天津市华正房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区建设路（三中对面）。法定代表人：李阁，总经理。委托诉讼代理人：张朝，该公司员工。委托诉讼代理人：王振波，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行，住所地天津市宝坻区东城南路3号。负责人：吕德仲，该支行行长。委托诉讼代理人：何静涛，支行员工。委托诉讼代理人：孔宪娇，支行员工。原告（反诉被告）天津德馨置业有限公司（以下简称置业公司）与被告（反诉原告）寇树岭、第三人天津市华正房地产经纪有限公司（以下简称华正公司）、中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置业公司的委托诉讼代理人苏桂祥、沈恺，被告寇树岭及其委托诉讼代理人杨颖、第三人华正公司的委托诉讼代理人王振波、农业银行的委托诉讼代理人何静涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除置业公司与寇树岭、华正公司于2020年12月8日签订的宝坻区菁华豪庭配套公建1-103《房屋交易合同》；2.判令解除置业公司与寇树岭于2021年1月14日签订的宝坻区菁华豪庭配套公建1-103《天津市存量房屋买卖协议》，寇树岭配合置业公司办理注销手续；3.判令第三人农业银行在不动产权证号津（2020）宝坻区不动产权第××号房屋已办理抵押登记的注销手续;4.判令寇树岭向置业公司支付违约金62661.2元、返还置业公司垫付款25771.06元，合计88432.26元，此款从被告交付的购房首付款中扣除;5.诉讼费用由寇树岭负担。诉讼中，置业公司撤回了要求第三人农业银行在不动产权证号津（2020）宝坻区不动产权第××号房屋已办理抵押登记的注销手续的诉讼请求。事实和理由：2020年12月8日，置业公司与寇树岭、华正公司签订《房屋交易合同》，约定寇树岭购买置业公司坐落于宝坻区菁华豪庭配套公建1-103，非居住，建筑面积63.94平方米，价款626612元；寇树岭于2020年12月8日支付置业公司定金20000元；首付款316612元，银行贷款310000元。2020年12月31日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，办理过户、贷款、房屋交付及代收代付，清偿抵押贷款等手续，逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍未履行，守约方有权视为根本违约、有权解除合同，并要求违约方支付房屋价款10%的违约金。合同履行期限届满前任何一方表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付房屋价款10%的违约金。合同签订后，置业公司与寇树岭按照合同约定于2021年1月14日签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定交房日期为2021年6月13日前，寇树岭于2021年2月13日前将首付款存入资金监管账户，余款向农业银行办理银行贷款、房产抵押手续办理完毕，申请贷款310000元获得批准发放，然而寇树岭以不再购买此房屋为由，通知农业银行不许放款至资金监管账户。综上所述，寇树岭拒绝银行贷款，言明不再购买房屋、构成根本违约应承担违约责任。置业公司出售给寇树岭房屋办理贷款已经在房管部门进行抵押登记，因房屋买卖合同解除，第三人农业银行作为登记的抵押权人，须办理抵押权注销手续。故置业公司提起诉讼。寇树岭辩称，同意解除与置业公司、华正公司于2020年12月8日签订的《房屋交易合同》，同意解除与置业公司、华正公司于2021年1月14日签订的《天津市存量房屋买卖协议》。不同意向置业公司支付违约金62661.2元、返还垫付款25771.06元。寇树岭不存在违约行为，导致双方解除合同的过错在置业公司。理由如下：置业公司所述于2020年12月8日签订的涉案房屋的房屋交易合同，在合同签订前，华正公司负责销售置业公司所有的涉案房屋，其工作人员即本案代理人张朝与寇树岭联系，其描述房屋现状为通水通电，没有暖气，2020年12月8日签订案涉的房屋交易合同之前，张朝以没有房屋钥匙为由，没有到房内进行查看，2020年12月9日，寇树岭再次到房屋所在地，发现房屋是打开的，进去查看时，发现只有电没有水，随后寇树岭立即与张朝联系，但是始终无法解决。后来通过物业公司的人员聊天才得知，该房屋不具备地下预埋自来水管线和下水管线的条件，因为在涉案房屋之下是该小区的地下车库，涉案房屋之下是预埋的电缆及通讯管线，因此在设计中，根本没有自来水管线和下水管线的设计。在我们签订房屋合同之时，该小区已经进行了竣工验收，此时，案涉房屋并没有安装上下水设施，既然竣工验收已经通过，说明该设计图纸中没有上下水的设计。置业公司在销售该房屋中，存在着虚假陈述，导致被告在购房时错误判断，而且无法弥补，为此双方产生争议，寇树岭在发现涉案房屋没有水之前，按照合同的约定，履行了交付款项及办理相关手续的义务。为了防止损失的进一步扩大，才没有确认收取贷款。其过错不在被告方，是由于置业公司的过错导致，因此，置业公司向我方主张违约金没有事实和法律依据。同时寇树岭提出反诉请求：判令置业公司返还寇树岭房屋首付款316612元。置业公司对寇树岭的反诉辩称，寇树岭已经交付的购房首付款，我公司同意返还。华正公司述称，同意置业公司的诉讼请求。在签订合同之前，寇树岭到涉诉房屋屋内看过，后才签订的合同。农业银行述称：没有意见。服从法院的判决。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：2020年12月8日，置业公司作为出售方（甲方）与买受方（乙方）寇树岭、居间方（丙方）华正公司签订《房屋交易合同》，合同约定：一、房屋基本情况1.甲乙双方通过丙方居间介绍，自愿出售及购买位于天津市宝坻区菁华豪庭配套公建1-103房屋（以下简称该房屋），该房屋所有权证号1019330号，产权性质为：私产，房屋建筑面积63.94平方米，该产权人为天津德馨置业有限公司；寇树岭购买置业公司坐落于宝坻区菁华豪庭配套公建1-103，用途非居住。2.……。3.甲方承诺对该房屋信息进行了全面真实的披露，乙方确认对该房屋《房屋所有权证》原件已实际查验看过且对房屋实际情况进行了实地勘验，对相关情况已充分了解，自愿购买。二、房款金额及支付方式甲乙双方共同确认该房屋成交价格626612元。1.定金的支付：乙方于2020年12月8日内支付甲方20000元作为定金。贷款（房屋成交价＝定金＋首付款＋贷款），甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款，乙方贷款金额为310000元，乙方应于打印《天津市存量房屋买卖协议》后五个工作日向贷款银行申请办理贷款手续并将首付款存入资金监管机构，根据贷款银行要求的时间签订贷款合同并办理相关手续。三、相关费用约定1.办理过户的有关税费：甲方承担的费用：增值税及相关附加税、契税、个人所得税、印花税，产权登记费、土地出让金等。四、房屋过户及交付6.房屋交付时间约定：甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账7日内将房屋交付乙方。该房屋交付时，甲方与乙方须共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接本合同附件一中所列物品并在交割清单上签字。六、甲方之承诺及确认6.甲方确认该房屋燃气设施否，暖气设施否，若实际情况与甲方确认情况不符的，则甲方应当在房屋交付之前完成相关设施安装并保证可以正常使用；如甲方未进行安装，乙方在房屋交付后自行安装的，甲方应当承担全部安装费用。七、乙方之承诺及确认1.乙方确认其或其代理人已在丙方的陪同下实地查勘该房屋，乙方对甲方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿以签订合同时房屋现状购买该房屋，故乙方不得借此拒绝交易，否则视为乙方根本违约。八、违约责任1.甲乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场签订《天津市存量房屋买卖协议》、办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等手续。2.在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失。2021年1月14日，置业公司与寇树岭签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议约定：第一条房屋情况房屋坐落宝坻区菁华豪庭配套公建1-103房屋，用途非居住，建筑面积63.94平方米，不动产权证书号津（2020）宝坻区不动产权第××号，权利人天津德馨置业有限公司。第二条房屋价款甲乙双方约定房屋价款为626612元。第三条房屋价款交付甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管价款为全部房屋价款。乙方首付款316612元，申请银行贷款310000元。乙方应于2021年2月13日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2021年2月13日前办理完毕贷款手续。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。协议签订后，寇树岭于2021年1月21日将首付款316612元存入天津市房地产交易资金监管中心，置业公司代寇树岭向天津市住房保障服务中心交纳维修基金6266元，向天津市宝坻区不动产登记事务中心交纳不动产登记费550元，契税18798.36元，印花税156.70元，合计25771.06元，诉讼中，置业公司与寇树岭均同意由置业公司协助寇树岭到相关部门办理维修基金、契税等费用的退费手续，待寇树岭取得该费用后返还置业公司。2021年2月13日，寇树岭到第三人农业银行申请了涉诉房屋贷款并提交了相关手续，农业银行于2021年4月审批通过了寇树岭的贷款，并到相关部门办理了抵押登记手续。2021年5月因寇树岭不同意购买涉诉房屋，遂不要求农业银行发放贷款，后农业银行没有发放，诉讼中，农业银行已经办理了涉诉房屋抵押权登记注销手续。另查，2020年12月8日，置业公司与寇树岭、华正公司就位于天津市宝坻区菁华豪庭配套公建1-102房屋同时签订《房屋交易合同》1份。2021年1月14日置业公司与寇树岭就位于天津市宝坻区菁华豪庭配套公建1-102房屋同时签订《天津市存量房屋买卖协议》1份，该案置业公司另行提起诉讼，案号（2021）津0115民初4387号。双方对以下事实存在争议：1.寇树岭称涉案房屋属于商业配建不通水，置业公司在销售涉案房屋时承诺通水通电，导致寇树岭作出错误判断。提交寇树岭与华正公司工作人员张朝微信聊天记录截屏、录音录像照片制成的光盘一张予以证实；置业公司对寇树岭提供的证据的真实性没有异议，称现涉案房屋已经通水通电。2.置业公司主张涉案房屋已经过竣工验收，已通水通电符合交付条件，没有燃气和暖气。寇树岭称置业公司安装的上下水在涉案房屋室内全部外露，在冬天会受冻无法正常使用，且2021年1月8日涉案房屋才安装上下水，不能证实能够正常使用。本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，置业公司将其取得所有权的房屋出售给寇树岭，寇树岭支付房屋价款，案由应为房屋买卖合同。置业公司与寇树岭签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定履行义务，寇树岭依约交纳首付款316612元，置业公司应依约向寇树岭交付符合合同约定的房屋。在履行过程中双方对涉案房屋的交付现状产生分歧，寇树岭不同意继续履行合同义务，双方签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》无法继续履行。庭审中，置业公司与寇树岭均同意解除双方签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，本院予以支持。本案的争议焦点是：一、涉案房屋的现状是否符合合同约定的标准，置业公司与寇树岭在履行《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》时是否存在违约行为；二、寇树岭是否应赔偿置业公司违约金62661.2元；三、置业公司是否应返还寇树岭首付款316612元，寇树岭是否返还置业公司垫付款25771.06元。关于焦点一。置业公司与寇树岭签订的《房屋交易合同》第四条第6款明确约定“该房屋交付时，甲方与乙方须共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数”，第六条第6款约定“甲方确认该房屋燃气设施否，暖气设施否”。由此可见，置业公司交付寇树岭的涉案房屋应通水、通电、不通燃气和暖气。双方于2021年1月14日签订《天津市存量房屋买卖协议》的行为表明寇树岭同意继续履行双方签订的《房屋交易合同》，现寇树岭不同意继续履行双方签订的《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》属于违约，应承担违约责任。置业公司虽然按照约定在涉案房屋内安装了上下水，但其安装的上下水水管外露，既影响美观、又占据使用面积，在冬季没有暖气的情况下容易受冻无法正常使用，故本院确认置业公司交付寇树岭的涉案房屋上下水存在瑕疵。关于焦点二。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。现置业公司未能提交因寇树岭违约给其造成损失的相应证据，综合考虑本案双方当事人的过错程度及实际情况，本院确定寇树岭支付置业公司违约金40000元。关于焦点三。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，寇树岭要求置业公司返还购房首付款316612元，且置业公司同意返还，本院予以准许。置业公司代寇树岭向相关部门交纳的维修基金6266元、不动产登记费550元，契税18798.36元，印花税156.70元，合计25771.06元，因置业公司与寇树岭均同意由置业公司协助寇树岭到相关部门办理维修基金、契税等费用的退费手续，寇树岭同意取得该费用后返还置业公司，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第二项、第五百六十六条第一款、第五百九十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除天津德馨置业有限公司与寇树岭于2020年12月8日签订《房屋交易合同》；二、解除天津德馨置业有限公司与寇树岭于2021年1月14签订的《天津市存量房屋买卖协议》；三、天津德馨置业有限公司于判决生效后十日内返还寇树岭首付款316612元；四、寇树岭于判决生效后十日内向天津德馨置业有限公司支付违约金40000元；五、天津德馨置业有限公司于判决生效后10日内协助寇树岭到有关部门办理房屋契税、维修基金、不动产登记等费用25771.06元的退费手续，待寇树岭取得该费用后三日内返还天津德馨置业有限公司；六、驳回天津德馨置业有限公司其他诉讼请求。（当事人可将赔偿款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2012元，减半收取计1006元（天津德馨置业有限公司已预交），由寇树岭负担；反诉费3025元（寇树岭已预交），由天津德馨置业有限公司负担。双方于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李会民二〇二一年八月十二日书记员  李 慧附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。