湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终9582号上诉人（原审第三人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤钦，湖南天地人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈灿，男，1984年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。上诉人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）与被上诉人陈灿、原审被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）房屋买卖合同纠纷一案，中融信托公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2021）湘0102民初3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中融信托公司提出上诉请求：1.依法撤销（2021）湘0102民初3518号《民事判决书》第一项关于“东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房设定的在建建筑物抵押权登记”判项并改判驳回一审原告第一项诉讼请求；2.本案诉讼费用（包括一审受理费、二审上诉费）由被上诉人承担。事实与理由要点：上诉人认为，一审判决第一项关于撤销上诉人对案涉房屋设定的在建建筑物抵押权登记的判项，事实查明不清，法律适用错误，主要理由如下：（一）一审判决仅依据陈灿与东业公司签订的《商品房买卖合同》部分约定，未通过法庭调查程序查明事实，便判决注销上诉人享有的已登记公示的抵押权，有违案件审理规程。（二）本案陈灿购买房屋性质为商铺，并不属于法定优先保护客体，不能对抗上诉人对案涉房屋所享有的抵押权。综合本案事实，因陈灿购买的案涉房屋是商铺，并非用于居住，并不满足上述条件。因此，后续中融信托公司如就案涉房屋行使抵押权，申请人民法院拍卖、变卖，陈灿也无权对此提出执行异议。因此，举重以明轻，本案中陈灿不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的应优先保护的消费者，其不得对抗中融信托公司在案涉房屋上所享有的抵押权。被上诉人陈灿答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。原审被告东业公司未提供答辩意见。陈灿向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令东业公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》，并限期办理抵押权注销登记；2.判令东业公司立即向长沙市房屋登记机构办理完成商品房买卖合同备案；3.判令东业公司立即为陈灿办理完成长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房的不动产所有权证；4.判令东业公司支付未按照合同约定期限办理合同备案的违约金3310元（从合同约定期限的次日起至实际办妥合同备案之日止，东业公司每日按陈灿已付购房价款424455元的0.01‰计算，现暂计算至2020年11月30日）；5.判令本案诉讼费用由东业公司承担。一审法院认定的事实，2018年4月，陈灿与东业公司对案涉商品房买卖达成合意，约定陈灿以购房总价款867954元购买案涉商品房，购房总价款分为两部分，一部分由东业公司直接收取，另一部分由东业公司委托案外人湖南聚英信息科技有限公司（以下简称聚英公司）以经纪代理服务费的名义收取并出具发票或收据，陈灿于2018年4月28日向东业公司预付购房款50000元。2018年5月9日，陈灿与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定陈灿购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房（用途为商业，建筑面积40.02平方米），购房价款为424455元，于合同签订之日一次性支付；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；出卖人东业公司应当在2018年12月31日前向买受人陈灿交付案涉商品房；买受人陈灿购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2018-0058；自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司应在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后175个工作日内办妥不动产所有权证，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按陈灿已付购房价款的0.01‰向陈灿支付违约金。商品房买卖合同签订当日，陈灿向东业公司支付了合同约定的购房价款的余款374455元，同时以经纪代理服务费的名义向聚英公司支付购房价款443499元。商品房买卖合同签订后，陈灿已支付完毕购房总价款共计867954元，东业公司按合同约定于2018年12月31日向陈灿交付了案涉商品房，但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内（即2018年9月12日前）向长沙市房屋登记机构办理案涉商品房的商品房买卖合同备案和预告登记，且没有在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记及初始登记后175个工作日内为陈灿办妥案涉商品房的不动产所有权证。合同备案期限于2018年9月12日届满，不动产所有权证办理期限于2021年2月19日届满。一审法院认为，陈灿与东业公司于2018年5月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于购房价款的认定问题。商品房交易市场往往存在商品房买卖双方通过不同形式的操作，将购房价款的构成进行变更以达到规避国家税收等目的的情形，但无论何种形式的变更，均无法改变双方之间真实的买卖合同关系和真实的房屋价格。陈灿与东业公司之间为商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务关系受到商品房买卖合同的规制，对双方产生约束力且具有一定的外部公示效力，而东业公司与聚英公司为委托代理销售关系，东业公司授权聚英公司以经纪代理服务费的名义收取部分购房款并由聚英公司为陈灿出具收款票据，陈灿已付购房价款分为两部分，一部分为其直接向东业公司支付的商品房买卖合同约定的购房价款424455元，另一部分为其向聚英公司支付的443499元，该笔款项虽为聚英公司收取，但应认定为陈灿购买案涉商品房所支付的对价，故陈灿共计已付的购房价款实际数额应当为867954元。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经取得抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应自合同签订之日起90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理在建建筑物抵押权注销登记。故陈灿诉请东业公司办理注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于办理商品房买卖合同备案、不动产所有权证及支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈灿已依约履行了购房价款的付款义务，东业公司未按照合同约定自合同签订之日起90工作日内即2018年9月12日前向长沙市房屋登记机关办理合同备案、商品房预告登记，也未依约按期为陈灿办理完成案涉商品房的不动产所有权证，构成违约行为，应当承担违约责任。依据商品房买卖合同的约定，东业公司未在约定期限内办理合同备案，自合同约定的期限的次日即2018年9月13日起至实际办妥登记之日止，东业公司应每日按陈灿已付购房价款的0.01‰计算支付违约金，故陈灿诉请东业公司办理案涉商品房的商品房买卖合同备案、不动产所有权证并支付违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完成其与陈灿于2018年5月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案和长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房权属登记在陈灿名义的不动产所有权证；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向陈灿支付违约金（自2018年9月13日起至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按陈灿已付购房价款867954元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由东业地产（长沙）有限公司负担。二审审理期间，上诉人中融信拖公司及被上诉人陈灿、原审被告东业公司均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：原审判决认定要求上诉人中融信托公司注销案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记是否具有事实和法律依据？经查证，相关生效判决中已经认定案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，东业公司亦取得商品房预售许可证。依据该事实可以认定本案中上诉人中融信托公司作为抵押权人已经同意抵押人转让抵押财产，故其抵押权的效力仅及于案涉商品房转让后的价款，故应当其负有注销案涉商品房抵押权的义务。至于原审被告东业公司未能全部清偿中融信托公司的债务系东业公司的违约行为，亦是中融信托公司应承担的合同风险，陈灿作为房屋买受人，在购房时已尽相关注意义务，应当认定其已基于东业公司和中融信托公司的行为而产生合理的信赖利益，在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非其自身原因，亦有权依照合同约定要求东业公司、中融信托公司对案涉商品房设定的在建建筑物抵押权办理注销登记。故一审判决东业公司和中融信托公司注销在案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中融信托公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计80元，由上诉人中融国际信托有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  金新贵二〇二一年八月十二日书记员  杨 蓓