河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫03民终3049号上诉人（原审被告）：谭富斌。委托代理人：张新建，河南杜康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾栓劳。上诉人谭富斌因与被上诉人贾栓劳买卖合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2015）孟民二初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭富斌及其委托代理人张新建，被上诉人贾栓劳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭富斌上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判贾栓劳承担违约责任；2、一审诉讼费及上诉费由贾栓劳承担。事实与理由：一、一审法院无视贾栓劳没有按照租赁协议履行义务的事实，属于认定事实错误。一审判决第2页第二段，经审理查明“合同签订后，双方约定被告从2012年8月1日开始租用该房屋。后原告把房屋整修后交付被告使用，被告谭富斌分次给付了原告贾栓劳房租6900元。后被告谭富斌认为房屋墙体仍需粉刷，支付施工方报酬5000元。被告提出房屋仍存在房顶漏水等问题，需要原告贾栓劳进行维修，双方未协商一致，被告就下余房租未在支付”，事实上，谭富斌把2012年8月1日至2013年7月31日的房租在租赁协议签订时，且在没入住之前已给了贾栓劳，贾栓劳是用谭富斌支付的房租整理房间。2013年3月房屋就大面积漏雨，通知贾栓劳多次他不管，后至2014年底无法居住，5000元是2012年为贾栓劳垫付的，6900元在房屋漏水后，没有纠纷之前付的。另一审法院判决书第三页第一段第三行“原告修复房顶之后，经村委会通知被告谭富斌进行了验收并使用。”事实上没有验收，当时夏要林找我验收屋顶漏水情况我说等下雨天看看是否漏水，并让夏要林确定了是否要修的门和上下水，当时下水不通、自来水管没水，都由夏要林通知贾栓劳整修，自来水至今还没解决，我们没有验收就把事放下了。二、一审法院认为原告有权出租，原告出租行为符合法律规定，属于认定错误。事实上，李建华就不是金田公司的人，在2006年时，李建华因此项目诈骗罪被判刑入狱，该公司所在地的横水镇寒水村40间门面房不是李建华的个人财产，无权委托贾栓劳管理，贾栓劳没权出租，并对房屋收取租金。三、一审法院判决的房租(20间房应按照每间月租金50元标准，不合情、理、法，是认定失误。第四页第三段判决“房租(20间房应按照每间月租金50元标准从2015年8月2日起计算至判决生效之日止。)”。事实上贾栓劳确保谭富斌使用房屋30年没问题，是签订本房屋租赁协议的核心前提，有了这个核心前提，谭富斌才会投入大量资金对房屋进行整治，当时的房屋每间5元都没人租用，谭富斌出的租金是租用30年，不能涨房租的综合价位，现在谭富斌已投入大量资金把房屋全部整好，一审法院判决20间房应按照每间月50元标准，不合情、理、法，是错误的。综上，谭富斌不服一审判决，提起上诉，请二审法院依法支持谭富斌的上诉请求。贾栓劳答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。1、首先针对上诉人认为：原审法院无视我未按照租赁协议履行义务存在违约事实未认定，二审上诉人要求我方承担违约责任，此种上诉请求于法无据。我们双方于2012年7月21日签订房屋租赁合同，租赁合同期限为30年，签订协议后，我方按照协议内容履行自己应尽义务，保证水、电路三通，门窗安装，屋内粉刷，房顶漏水及打扫卫生，保证上诉人住进条件，上诉人才入住使用，上诉人从2012年8月1日开始租用门面房20间至今，不像上诉人称自己认为房屋墙体需重新粉刷支付施工方劳动报酬5000元替我出租方垫付并冲抵房租，我方认为：这是你上诉人单方意思，我交付你租用的20间门面房房屋已粉刷，而是上诉人你认为需要重新粉刷是你自己的事情与我无关；其次上诉人提出房屋漏水，水路及出路问题纯属无中生有，至于上诉人说房顶漏水实际情况是由于上诉人自己疏于管理导致漏水使屋内进水造成房屋基础变形房顶漏水，是自己认为因素造成，与出租方无关，当时考虑到镇、村协调双方并各自承诺，我方按自己承诺已履行，但上诉人一次次违约，我方多次讨要租赁费均拒绝支付，我方认为是上诉人严重违约致使合同无法履行，我方根本不存在违约行为。2、本案诉讼原告主体是适格的被上诉人，有权出租诉争租赁房屋，因原金田公司欠我20万元，该公司破产后向我出具40间门面房（其中包括诉争20间门面房）作抵押，该房屋由我管理使用，在原审中我方已提供相应证据所证实，不像上诉人认为我方无权出租，故双方所签订房屋租赁协议是真实、合法、有效的。3、原审判决诉争房屋20间，月租金每间按协议50元标准判决是公正的，在双方签订协议时，双方考虑到租赁期限30年，每间房屋房租50元，合情、合理、合法才自愿签订房屋租赁协议，何况合同约定且上诉人已履行。综上，原审认定事实清楚，判决公正，望二审驳回上诉，维持原判。补充：上诉人错误的认为李建华是金田公司的人，答辩人认为该案于李建华无任何利害关系，同时此人与本案也不是一个法律关系，与本案无关。关于上诉人说我没有权出租房屋和收取租金的权利，后李建华、金田公司指挥长因我给金田公司联系工程材料及垫资等费用达将近二十万元（有明细表和同意以40间门面房作抵押的证明），上诉人占房、你付房租，因财产有人干扰由我负责，至今你还占着房屋，租房付房租，天经地义。上诉人说李建华无权委托我管理和使用出租的言辞，我认为是胡言乱语。贾栓劳向一审法院起诉请求：请求被告支付租金17100元，解除租赁协议(原告在法庭辩论终结前增加诉求，要求被告一并支付2015年8月1日之后房租，并按天予以计算)。一审法院查明：2012年7月21日，原告贾栓劳作为甲方，被告谭富斌作为乙方，将原告贾栓劳所管理的位于孟津县横水镇寒水村原洛阳金田房地产有限公司门面房（南段）20间租给被告谭富斌使用，合同约定，自2012年8月1日起使用时间暂定30年。合同中约定：“一、甲方责任2、甲方保证乙方水、电、路三通，负责门窗安装，屋内粉刷、房顶漏水修缮及卫生清扫。3、甲方负责日常的设施维修，确保乙方的正常工作及生活，如遇乙方人为损坏乙方自行修缮。二、乙方责任1、房屋租赁费一年一付，先付款后用房。房屋租金每间月租金50元人民币，共租用20间。每年租金共计：12000元。”，合同签订后，双方约定被告从2012年8月1日开始租用该房屋。后原告把房屋整修后交付被告使用，被告谭富斌分次给付了原告贾栓劳房租6900元。后被告谭富斌认为房屋墙体仍需粉刷，支付施工方报酬5000元。被告提出房屋存在房顶漏水等问题，需要原告贾栓劳进行维修，双方未协商一致，被告就下余房租未再支付。2015年1月30日，双方就争议的问题，经孟津县横水镇寒水村村长及村民调委等进行协调，原被告分别出具承诺书一份，原告承诺书载明：“贾栓劳保证房顶不漏，如有漏雨，乙方通知甲方，甲方保证三日内将房顶修好。如有不遵照执行，罚款500元。”被告谭富斌承诺书载明：“由贾栓劳将房顶漏水解决后，按原协议执行。水电路确保没问题等，整修后经谭验收没问题，谭富斌需在10日内将租金给付贾栓劳，并保证按协议执行。如不兑现接受500元罚款。”协议签订后，原告修复房顶之后，经村委通知被告谭富斌进行了验收并使用。后被告谭富斌又提出房屋存在水路不通等问题，原告进行整修后，被告谭富斌认为整修不到位，未再支付剩余房租。另查明，该房屋被告谭富斌现仍在使用中。一审法院认为：原告贾栓劳与被告谭富斌签订了租赁合同，作为租赁合同的双方，应依照合同约定履行双方权利与义务。原告将其管理的房屋出租给被告谭富斌使用，属于原告有权出租，原告出租行为符合法律规定，被告谭富斌应按约向原告支付租金，原告作为出租方应保证房屋的正常使用及日常维修。本案中，被告认为房屋房顶漏水，经村民调组织协调，原告进行维修后，被告仍未按约全额缴纳房租，原告主张解除合同，予以支持。关于2013年度房租部分，被告已支付了6900元，原被告均认可。被告对房屋重新进行粉刷，另支付粉刷工钱5000元，该费用被告主张冲抵房租，就该费用原被告说法不一，被告未能提供更有效的证据证明，不予支持。根据公平原则，该部分费用，其中2500元冲抵房租，另2500元由被告承担较为合理。被告提出房屋仍存在漏水，水路及出路问题等，被告也未能提供有效证据证明，且该房屋被告现仍在使用中，因此被告的辩称不能作为不支付房租的理由，故被告还应支付所欠原告截止2015年8月1日的房租14600元。关于2015年8月1日之后的房租，原告在法庭辩论终结之前主张，本院应予以支持，20间房应按照每间月租金50元标准计算至本判决确定解除合同生效之日止。原告其他过高部分诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之相关规定，判决：一、解除原告贾栓劳与被告谭富斌2012年7月21日签订的租赁合同。二、被告谭富斌在本判决生效之日起十日内支付原告贾栓劳截止2015年8月1日的房租14600元及以后房租（20间房应按照每间月租金50元标准从2015年8月2日起计算至本判决生效之日止。）三、驳回原告贾栓劳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，由原告贾栓劳承担50元，被告谭富斌承担170元（原告已垫付，待执行时一并付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人谭富斌提供证据：1、本院（2007）洛执字第114-2号执行裁定书一份，证明涉案房屋不属于金田公司所有，被上诉人对涉案房屋不具有出租权。2、谭富斌与陕西西部建设工程集团有限公司第十一分公司于2014年8月10日签订的《租赁合同》一份，3、2014年8月10日第十一分公司人员秦用新出具的收条，证明2014年8月10日至2017年8月9日的房租已经交给第十一分公司了，一下子交了三年，在此之前的房租交给贾栓劳了。被上诉人贾栓劳质证认为:1、该裁定书是真实的，证明方向有异议，金田公司对该裁定书不认可。上诉人先与我签的合同，可是没有通知我就与陕西的公司签署了合同，我并不知情。2007洛执第114-2号裁定书中所涉金田公司的办公楼其中门面房752.23平方米包含了我出租给谭富斌的20间门面房。2、对《租赁合同》的真实性有异议，签订合同的的两个人当时不是十一分公司的人员。3、对收条的真实性有异议，收条上的两个人的电话号码是空号，收条是假的。被上诉人贾栓劳提供证据：1、2016年8月16日夏要林提供的证明一份，证明房屋房顶已经修好，谭富斌已经验收，但验收后没有付房租；2、2015年5月19日金田公司与李建华签订的协议，证明谭富斌与第十一分公司签订的租赁协议是无效的，第十一分公司起诉金田公司是错误的，因为房屋财产是李建华的，与金田公司无关。上诉人谭富斌质证认为：对证据1的真实性有异议，因为夏要林与贾栓劳关系比较好，房顶和下水道是贾栓劳修的，夏要林让我验收，我说等到下雨天再验收，结果下雨天还是漏雨，所以我就没有交房租。对证据2的真实性有异议，因为协议是2015年5月19日签订的，内容是开发始祖山庄，与本案所涉房屋不是一回事，我不清楚，我认为与本案无关。本院认为：已生效的本院（2007）洛执字第114-2号执行裁定书，于2011年12月28日裁定“洛阳金田房地产有限公司所有的位于孟津县横水衡水镇含税村的办公楼一栋、门面房752.23平方米归陕西西部建设工程集团有限公司第十一分公司所有”，故本案所涉房屋自2011年12月28日起已不属于洛阳金田房地产有限公司所有。被上诉人贾栓劳称受洛阳金田房地产有限公司的委托出租涉案房屋，缺乏事实和法律依据，贾栓劳对涉案房屋并不具有出租权。现贾栓劳未能提供证据证明其有权与谭富斌签订《租赁合同》及主张房屋租金，贾栓劳与本案诉讼标的不存在法律上的利害关系，依据相关法律规定，贾栓劳的起诉应予驳回。综上，原审判决适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销河南省孟津县人民法院（2015）孟民二初字第340号民事判决；二、驳回贾栓劳的起诉。一审案件受理费230元贾栓劳已预交，二审案件受理费165元谭富斌已预交，均予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 王鑫杰审 判 员 邢 蕾代审判员 卢媛媛二〇一六年十二月二十二日书 记 员 陈琦洋