辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2336号上诉人（原审被告）：张健，男，1983年6月25日出生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：杨春柳，女，1986年3月24日出生，汉族，住锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：锦州旭峰物业管理有限公司，住所地锦州市太和区凌西大街香榭丽花园**。法定代表人：陈训蒿，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宏立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵奇，辽宁言之鼎律师事务所律师。上诉人张健因与被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张健及其委托诉讼代理人杨春柳，被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘宏立、赵奇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。上诉人张健的上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初352号民事判决书；2、请求依法改判被上诉人要求上诉人给付的物业费总计1233.60元；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告给付物业服务费及违约金共9827.08元（后附明细）；2、本案诉讼相关费用由被告承担。一审法院认定事实：被告于2015年3月17日办理香榭丽花园小区入住手续，其住宅位于12层，面积100.56m²。香榭丽花园小区初始物业管理公司为億嘉物业。因服务质量等问题，遭业主诟病，受政府批评。2016年5月10日，小区的开发建设单位锦州旭峰置业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《物业管理合同》，更换了物业管理公司。《物业管理合同》约定：“甲方将香榭丽花园委托乙方实行物业管理。(乙方)负责收取物业管理费、电梯费、声控灯费、车辆管理费、装修保证金和垃圾清运费及押金。委托管理期限自2016年5月10日起至2026年5月9日止。前期甲方委托过億嘉物业负责经营管理，由于其管理不善，甲方另委托旭峰物业负责后续管理。关于小区前期遗留的问题，旭峰物业可与億嘉物业协商沟通解决。物业管理费由乙方按建筑面积每平方米1.3元收取；高层住宅电梯运行费按实结算，由乙方向业主收取”。另查明，被告办理入住手续时，缴纳了为期一年的物业费、声控灯费(声控灯费每月1元)，以及500元电梯费。以后至2020年，被告没有交纳物业费、电梯费、声控灯费。应业主要求，自2017年8月1日起，原告将物业费收费标准降低为按建筑面积1.1元/m²/月。对于被告的12层住宅，原告每年实收电梯费488元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，对于建设单位锦州旭峰置业有限公司与原告签订的《物业管理合同》属于前期物业服务合同，应认定合法、有效，其对业主具有约束力。现原告已经履行了主要的物业服务管理义务，且香榭丽花园小区的物业管理不存在两个物业公司重复管理重复收费问题，被告应当履行交纳物业服务费的义务。关于被告提出的《物业管理合同》签订的日期为2016年5月10日，而原告成立的日期为2016年6月27日之问题，营业执照上的日期为批准成立日期，在批准成立之前原告已为小区提供物业服务，故对原告主张该期间的物业服务费本院予以支持。关于被告提出的原告收取物业服务费没有物价局批文或收费许可证之抗辩，因原告的收费标准符合本市相关的政策标准且已得到小区三分之二以上的业主认同，故本院对被告的该抗辩不予支持。关于被告提出的原告没有在太和区物业办备案的抗辩，因原告已举证证明确已办理备案，故本院被告的该抗辩不予支持。关于原告主张的物业服务费，要求被告自2016年3月17日起计算交纳，因原告系自2016年5月10日起开始提供物业服务，故对原告提出的收取物业费的起始时间本院不予支持，应自2016年5月10日起计收物业费。关于原告提出的逾期缴纳物业费的违约金问题，因原告没有与业主之间处理好物业管理公司更替问题，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告张健于本判决发生法律效力后十日内向原告锦州旭峰物业管理有限公司交纳2016年5月10日至2020年12月31日的物业服务费、电梯费、声控灯费计8372.34元；二、驳回原告锦州旭峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张健负担。二审中，当事人提交新证据。上诉人张健提交两张億嘉物业收取的2016年10月9日7-54张雪崴补交2016年4月1日至2017年4月30日物业费收款收据和2017年3月27日李莹补交2016年4月1日至2017年4月1日物业费收款收据。证明物业服务管理合同是不存在的。被上诉人质证称该两张收据是补交的2016年4月1日的物业费，当时该小区的物业公司是億嘉物业公司，2016年4月份我公司还没有入住该小区。上诉人张健提交2016年9月億嘉物业公司通知，证明一直是億嘉物业公司提供物业服务，邻居缴费也是億嘉公司收取。被上诉人质证称认为当时億嘉公司留下了很多隐患，因该份证据没有公章，不予认可。被上诉人提交太和区住宅小区物业管理调查表原件两张，证明该公司是合法入住该小区提供物业服务，原因是前期的物业管理公司在物业服务方面存在诸多问题。上诉人质证称对该份证据不予认可，认为被上诉人应该先成立公司再备案。去物业办问过其工作人员，工作人员说没有合同，没有备案。因二审中上诉人和被上诉人提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。另查，被上诉人锦州旭峰物业管理有限公司已经在锦州市太和区物业管理办公室备案。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当向被上诉人交纳物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:”建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合同期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区原前期物业服务企业因故撤离，原前期物业服务合同终止履行后，建设单位与被上诉人锦州旭峰物业公司签订的《物业服务管理协议》系双方真实意思表示，收费标准等协议内容并未违反相关法律和行政法规，并已经在锦州市太和区物业管理办公室备案，对上诉人张健具有法律效力，锦州旭峰物业公司实际提供了相应物业服务，履行服务义务，上诉人张健作为小区业主亦应当向被上诉人缴纳物业管理费用。关于上诉人提出被上诉人于2016年5月10日与开发建设单位签订的《物业服务管理协议》系伪造，被上诉人没有收取物业费用依据一节，因上诉人未提供相关证据予以证明，对上诉人的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人张健的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人张健己预交，由上诉人张健负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 锐审 判 员  吕会杰审 判 员  方结平二〇二一年八月十六日法官助理  魏圆芳书 记 员  贾炫爔