广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初3614号原告：柳州市润佳物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：91450203745140737H。法定代表人：韦继云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，该公司员工。被告：聂万举，男，1980年2月14日出生，汉族，户籍地址：河南省邓州市。原告柳州市润佳物业服务有限公司（以下简称润佳物业公司）与被告聂万举物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告润佳物业公司的法定代表人韦继云及其委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。被告聂万举经本院依法传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告润佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付柳州市南亚风情（二期澳洲青青）19栋2层11号商铺物业服务费5765.2元，违约金2500.4元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日5?计算至2020年1月31日），合计8265.6元；2.判令由被告承担本案所有诉讼费。诉讼中，原告明确诉请第1项的物业服务费5765.2元是2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。事实与理由：2015年3月14日，原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会签订《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，约定柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会委托原告对其位于柳州市提供物业服务。服务期限自2015年4月1日至2018年3月31日止。2018年3月15日，原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会续签订《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，约定柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会委托原告对其位于柳州市提供物业服务。服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止。该商铺建筑面积99.4平方米。自2015年3月14日起，原告依据《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》向被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2015年4月1日起，被告停止交纳柳州市南亚风情（二期澳洲青青）19栋2层11号商铺的物业服务费及相关费用。依据《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》第四章第六条第一款第一项约定，商业物业按1元／㎡／月；第四章第六条第九款的约定业主或者物业使用人违反本合同规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日按5?的标准向乙方支付违约金。2015年4月1日至2019年12月31日，被告欠缴58个月的物业服务费及相关费用，共计欠缴物业服务费5765.2元，违约金2500.4元，合计8265.6元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》之规定诉至本院，请求判如所请。被告聂万举未到庭，但庭后向本院邮寄提交书面答辩状及证据辩称：1、关于案涉商铺的所有权。柳州市鱼峰区人民法院针对本案所涉柳州市南亚风情（二期澳洲青青）19栋2层11号商铺的所有权作出（2014）鱼民初（一）字第1912号《民事判决书》，判决商铺所有权归杨武所有。被告不服该判决，曾上诉至广西壮族自治区柳州市中级人民法院，经该法院审理后，于2015年8月12日作出（2015）柳市民一终字第440号《民事判决书》判决:驳回上诉，维持原判。2、关于案涉商铺的使用情况。2013年2月1日，杨武与姚远志签订了《租赁合同》一份，约定将澳洲青青19栋2-11号商铺出租给姚远志使用。2014年4月18日，被告以案涉商铺为自己所有为由向贵法院起诉，要求姚远志及柳州市有客来酒店管理有限公司搬离该门面，但贵院作出了案号为（2014）鱼民初（一）字第792号《民事判决》判决:驳回其的全部诉讼请求。后在（2015）柳市民一终字第440号案件起诉前，被告就离开了柳州市，对后来的房屋租赁情况不知情，至今没有任何人就房屋的相关事项通知过被告。综上所述，被告不应缴纳案涉商铺的物业管理费，原告的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，依法应当予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2015年3月14日、2018年3月15日原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会分别签订《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，在2015年3月14日的合同中约定：由原告为柳州市鱼峰区南亚风情小区提供物业服务；物业服务费（按建筑面积每平方米每月，按人民币收取）：多层住宅和小高层住宅物业费按0.6元计收（不含电梯年检、维保费用），商业物业按1元计收，地下车库车位物业费按20元/月·位计收，车库物业费按10元/间·月，杂物间物业费按3元/间·月；每月5日前交清上月应交费用，原告采取电话通知或在入户门、小区入口处张贴交费通知对业主进行催缴，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费、电梯费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金；合同期限为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止；等等。在2018年3月15日合同中约定：由原告为柳州市鱼峰区南亚风情小区提供物业服务；物业服务费（按年度区分收费标准，按建筑面积每平方米每月，按人民币收取）：（1）2018年度期间，多层住宅和小高层住宅物业费按0.6元计收（不含电梯年检、维保费用），商业物业按1元计收，地下车库车位物业费按20元/月/位计收，车库物业费按10元/间/月，杂物间物业费按3元/间/月，（2）因物价提高、用人工资上调等因素，2019年起物业费适当调整，具体调整意见由物业公司提出，经业委会研究，报业主大会通过后实行；每月5日前交清上月应交费用，原告采取电话通知或在入户门、小区入口处张贴交费通知对业主进行催缴，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费、电梯费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金；合同期限为三年，自2018年4月1日止2021年3月31日止；等等。因该小区19栋2-11号商铺的业主未依约向原告交纳物业服务费，原告诉至本院，提出前述请求。另查明，广西壮族自治区柳州市澳洲青青）19栋2-11号房屋原登记在案外人覃纪英名下，于2012年6月8日办理转移登记至被告聂万举名下，该房屋建筑面积为99.14平方米。又查明，案外人杨武于2014年9月5日以案涉柳州市澳洲青青）19栋2-11号房屋系其所有为由向本院起诉聂万举要求法院确认其为案涉房屋的所有权人，本院于2015年2月3日作出（2014）鱼民初（一）字第1912号《民事判决书》判决：“一、确认位于柳州市澳洲青青）19栋2-11号房屋归原告杨武所有；二、被告聂万举应于本案判决生效之日起十日内协助原告杨武办理上述房屋产权过户登记到原告杨武名下……”被告聂万举不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，该院于2015年8月12日作出（2015）柳市民一终字第440号《民事判决书》判决：“驳回上诉，维持原判……”本案审理过程中，原告当庭自认案涉房屋出租给了案外人姚远志经营“志林宾馆”。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会签订的《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约为案涉小区提供了物业服务，该小区的业主亦应受该合同约束，履行交费义务。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告聂万举是否应承担本案物业服务费及违约金？针对争议焦点，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”的规定，可知物业服务费的交纳主体为业主或物业使用人。本案中，案涉柳州市澳洲青青）19栋2-11号房屋虽登记在被告聂万举名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，可知：不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据足以表明实际权利人与登记权利人不一致的，应以实际权利人为物权人。因已生效的（2014）鱼民初（一）字第1912号《民事判决书》及（2015）柳市民一终字第440号《民事判决书》已确认案外人杨武系案涉柳州市澳洲青青）19栋2-11号房屋的所有权人，故被告聂万举并非案涉房屋的业主。原告亦未举证证明被告聂万举是案涉房屋的管理者或实际使用人，故原告主张被告聂万举承担本案的物业服务费及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对被告聂万举的抗辩意见，本院予以采纳。此外，被告经本院依法传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院可缺席判决。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案案涉行为发生在民法典施行前，适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告柳州市润佳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告柳州市润佳物业服务有限公司已预交），由原告柳州市润佳物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  伍艳丽二〇二一年八月十九日书记员  杨 柳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。