辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终978号上诉人（原审被告）：董德宏，男，汉族，1978年10月19日出生，现住灯塔市。委托诉讼代理人：刘凯，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱兴光，辽宁同方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡丽军，男，1970年8月3日出生，汉族，个体，现住辽阳县。委托诉讼代理人：郝峰，辽宁顺其然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高丹(曾用名高伟)，男，1978年7月19日出生，汉族，现羁押于辽宁省辽阳。上诉人董德宏因与被上诉人蔡丽军、高丹租赁合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2019）辽1021民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理了本案，现已审理终结。董德宏上诉请求：依法撤销（2019)辽1021民初2731号民事判决书，并在查清事实后依法改判或发回重审。诉讼费用由被上诉人蔡丽军承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。(一）一审法院对案涉房屋的权属和占有情况没有查清。1、被上诉人蔡丽军是否实际取得了案涉房屋的实际承租权，并占有案涉房屋至今。2、被上诉人蔡丽军是否实际向案外人苏洪涛（房屋所有权人）交付租金。3、《房屋租赁合同》是否还在实际履行。4、案涉房屋是否为合法建筑，取得了有关权利凭证。上诉人一审过程中答辩：“原告和房主苏洪涛与高丹之间已经实际履行了出租人和承租人的权利和义务”。被上诉人高丹一审辩称:“我与苏洪涛签订租赁合同，每年租金20万元，其应支付苏20万元，我只支付了10万元之后我就被羁押，因此我没有继续履行。此事与董德宏和原告没有关系。欠款我承认，出狱后我会继续偿还苏欠款。欠原告2万多元水电费属实。”基于上述答辩，不难看出，本案争议焦点是：1、被上诉人蔡丽军是否实际取得了案涉房屋的实际承租权。2、被上诉人蔡丽军是否存在实际的转租情况。3、上诉人董德宏是否实际占用了案涉房屋。4、上诉人董德宏是否应当履行对于蔡丽军的合同义备。然而，一审法院在审理过程中没有进行任何的查明，仅凭一份2015年4月6日被上诉人同案外人苏洪涛签订的《房屋租赁合同》就认定了本案最为重要的事实，属于查明事实不清。(二）上诉人没有实际占有案涉房屋，且被上诉人的承租权已经消灭。2017年4月9日上诉人董德宏确与被上诉人蔡丽军签订了《房屋租赁（转租）合同》，但上诉人董德宏在2017年7月13日后没有实际使用案涉房屋。同时，上诉人董德宏注册经营的辽阳县首山镇宏阳大众舞厅于2017年4月14日注册成立，2018年6月1日注销，企业性质为个体工商户，并非合伙企业。因此，被上诉人高丹在上诉人董德宏退出经营后与案外人苏洪涛（案涉房屋所有权人）签订租赁合同，并向案外人苏洪涛实际交付房租与上诉人再无任何关联。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）己经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。被上诉人蔡丽军对于案涉房屋的承租权也随着被上诉人高丹与案外人苏洪涛（案涉房屋所有权人）签订租赁合同和被上诉人高丹对于案涉房屋的合法占有而丧失。同时，上诉人与被上诉人蔡丽军签订的《房屋租赁（转租）合同》也随着被上诉人高丹实际合法占有案涉房屋和被上诉人蔡丽军对于案涉房屋占有权利的丧失而实际解除。(三)一审法院对于案涉房屋租金的给付主体和接受主体没有查清。一审法院认定的2018年10月交付租金10万元的被告，具体是上诉人还是被上诉人高丹没有查清。同时，根据被上诉人高丹的答辩，其直接向案外人苏洪涛（案涉房屋所有权人）给付案涉房屋的租金。被上诉人高丹与被上诉人蔡丽军之间不存在任何的合同关系，无论是基于合同相对性，亦或是基于高丹与案外人苏洪涛（案涉房屋所有权人）签订的租赁合同，被上诉人高丹均不存在任何向被上诉人蔡丽军给付租金的义务。二、一审法院应当依职权追加案外人苏洪涛(案涉租赁房屋所有权人）为本案第三人，以便查清本案事实。结合一审法院错误审查的事实及上诉人、被上诉人高丹在一审中答辩，本案案涉的争议焦点均与案外人苏洪涛（案涉租赁房屋所有权人)有关。在一审过程中，上诉人及二被上诉人虽未申请追加案外人苏洪涛进入本案作为第三人，但一审法院应本着查明事实的角度，依职权追加案外人苏洪涛作为第三人参加诉讼。三、一审法院论述存在问题。一审法院虽正确认定了上诉人与被上诉人之间的协议不能够对抗第三人这一理论，忽略了案外人苏洪涛与被上诉人高丹签订租赁合同。被上诉人高丹向案外人苏洪涛给付案涉房屋租金的事实，尤其是被上诉人高丹从未与被上诉人蔡丽军签订过任何协议的事实。在此前提下，被上诉人蔡丽军和上诉人都没有对于案涉房屋的承租权，一审法院更不应以上诉人和被上诉人蔡丽军之间的《房屋租赁（转租）合同》判决上诉人对于本案诉讼请求第二、三、四、五、六项承担任何责任。四、本案案涉房屋的实际占有人为钟雷，向案外人苏洪涛或被上诉人蔡丽军给付租金的义务应当由钟雷承担。上诉人在2017年7月13日后，对于案涉房屋没有实际占用。经上诉人查询，2018年6月1日上诉人经营的辽阳县首山镇宏阳大众舞厅注销后，案外人钟雷于2018年6月11日注册成立了辽阳县首山镇宏阳舞厅。上诉人曾经营的辽阳县首山镇宏阳大众舞厅与案外人钟雷经营的辽阳县首山镇宏阳舞厅的经营场所均为辽宁省辽阳市辽阳县首山镇科研路29号。且根据案外人钟雷注册成立的辽阳县首山镇宏阳舞厅的工商档案可以体现，案外人苏洪涛与案外人钟雷就案涉房屋于2018年6月1日签订了《房屋租赁凭证》。约定：“该房屋座落于首山镇科研路29号，房屋自愿租赁给乙方（钟雷）经营，房屋总建筑面积3748.06平，二楼面积404平，产权证号：01303,房屋租赁期限：自2018年5月1日起至2021年5月1日止，租期3年，租金以现金方式交付，每年租金为80000,每年5月1日前一次性付清，租赁期间，乙方因使用房屋所产生的水费、电费、取暖费用由乙方承担”。同时，案外人钟雷注册成立的辽阳县首山镇宏阳舞厅的工商档案中有案涉房屋的不动产产权证书的复印件。可见，案外人钟雷取得案涉房屋承租权的时间为2018年5月1日，而被上诉人蔡丽军同案外人苏洪涛签订《房屋租赁合同》的时间是2015年4月6日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第六条的规定，被上诉人蔡丽军至少在2018年5月1日就丧失了案涉房屋的承租权。被上诉人蔡丽军无权以承租人的身份向任何次承租人起诉主张租金或房屋占用费等有关费用。同时，上述《房屋租赁凭证》的签订和有关事实可以充分说明，本案案涉房屋的所有权人即案外人苏洪涛对于本案案涉房屋的使用情况完全知情，本案案渉房屋在钟雷的控制之下，钟雷对案涉房屋实际占有。根据前述，上诉人在2017年7月13日后对于案涉房屋没有实际占用，且上诉人在2018年6月11日后，再无任何可能对于案涉房屋車有任何程度上的承租权。因此，一审法院判决第二、三、四、五项下的义务与上诉人无关，上诉人不应当对被上诉人蔡丽军承担任何给付义务。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，对于案件事实认定错误，法律适用不当。上诉人请二审法院撤销一审判决，发回一审人民法院重审，或者查清本案事实后依法改判。蔡丽军二审辩称，答辩人依据2015年4月6日同苏洪涛签订的《房屋租赁合同》中约定的可以转租部分房屋的约定，于2017年4月9日同上诉人签订了《房屋租赁（转租）合同》及《补充约定》，合同中对租期、租金、水费、电费、取暖费、消防设施检测及控制室管护费用进行了明确约定。根据合同相对性原则，作为承租人的上诉人应当按照约定履行义务，上诉人的合伙人高丹向苏洪涛交付租金的行为是代替答辩人向苏洪涛交付答辩人应当交付给苏洪涛部分房屋租金的行为，不能以此否认答辩人取得案涉房屋的承租权和转租权的事实认定。上诉人同高丹是合伙关系，其同高丹解除合伙关系签订的转让协议只是其二人之间对合伙事务的处理，该转让协议只是对其二人具有效力，对答辩人不产生法律效力，不能免除作为合伙人的上诉人对外承担责任的义务。综上，一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，为维护答辩人的合法权益不受侵害，请法院判决驳回上诉，维持原判。蔡丽军向一审法院起诉请求：一、请求同被告解除于2017年4月9日签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》，被告返还租赁物(房屋)，恢复原状。二、请求被告给付2018年6月5日至2019年6月4日租金15万元。三、请求被告按照每月20834元给付2019年6月5日至返还租赁物时止占用租赁物期间的租金，截止到2019年9月5日的租金为62500元。四、请求被告给付2017年11月1日至2018年3月31日的采暖费91000元。五、请求被告给付2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元。六、请求被告给付消防设施检测及控制室管护费用54000.00元。事实及理由，2015年4月6日，原告同苏洪涛签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：苏洪涛将位于辽阳县，使用面积3748.06平方米+641.62平方米(实际使用面积7200平方米)的房屋租赁给原告；租期为6年零4个月，自2015年4月6日至2021年7月31日；租赁期间，原告有权部分转租该房屋，但应事先告知并备案。合同签订后，原告取得上述房屋的租赁经营使用权。2017年4月9日，原告同被告签订了一份《房屋租赁(转租)合同》，合同约定：经房屋产权人同意，原告将承租的辽阳县首山镇科研路29号的二、三层建筑面积2600平方米转租给被告；租期4年，自2017年6月5日至2021年6月5日止；租金每年25万元，于每年5月1日前一次性付清；租赁期间被告因使用房屋所产生的水费、电费、取暖费等一切费用由被告承担，以上费用由原告代收。同日，原、被告又签订了一份《补充约定》，双方约定：取暖费每年每平方米35元，按照建筑面积2600平方米，每年合计91000元，在每年10月1日之前交付原告；水费每吨6元按照当月水表抄表为准，电费每度1.2元，按当月电表抄表为准，每月10日前交付原告；消防设施检测及控制室管护费用每季度6000元，按季度收取由被告交付原告。原、被告签订转租合同后，原告将房屋转租部分交付给被告，被告按照约定给付了2017年6月5日至2018年6月5日的租金25万元，被告利用房屋转租部分进行经营活动，被告没有按照约定在2018年5月1日前交付2018年6月5日至2019年6月5日的租金，经原告多次催要，被告于2019年10月交付租金10万元，剩余租金15万元被告以种种理由拖欠至今。被告在租赁房屋期间没有按照约定给付2017年11月1日至2018年3月31日的采暖费91000元、给付2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元、给付2017年6月5日至今消防设施检测及控制室管护费用54000元。请求人民法院判令请求同被告解除于2017年4月9日签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》，被告返还租赁物(房屋)，恢复原状；请求被告给付2018年6月5日至2019年6月4日租金15万元；请求被告按照每月20834元给付2019年6月5日至返还租赁物时止占用租赁物期间的租金，截止到2019年9月5日的租金为62500元；请求被告给付2017年11月1日至2018年3月31日的采暖费91000元；请求被告给付2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元；请求被告给付消防设施检测及控制室管护费用54000元。董德宏一审辩称：案涉房屋签订《房屋租赁(转租)合同》时是由答辩人与高丹共同承租。2017年7月13日之后案涉房屋的承租人以实际变更为高丹，原告和房主苏洪涛与高丹之间已经实际履行了出租人和承租人的权利和义务，案涉《房屋租赁(转租)合同》已经解除，答辩人已不再享有承租人的权利和义务。在2017年7月13日答辩人退出与高丹的合伙经营后，原告和房主苏洪涛与高丹已经另行达成了房屋租赁的法律关系，案涉房屋因租赁关系需缴纳和收取的相关费用也是由原告和房主苏洪涛与高丹之间实际履行，案涉《房屋租赁(转租)合同》已经解除，原告诉请答辩人承担给付责任于法无据，请法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。高丹一审辩称：我与苏洪涛签订租赁合同，每年租金20万元，其应支付苏20万元，我只支付了10万元之后我就被羁押，因此我没有继续履行。此事与董德宏和原告没有关系。欠款我承认，出狱后我会继续偿还苏欠款。欠原告2万元多元水电费属实。一审法院认定事实：2015年4月6日，原告同案外人苏洪涛签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“苏洪涛将位于辽阳县，使用面积3748.06平方米+641.62平方米(实际使用面积7200平方米)的房屋租赁给原告；租期为6年零4个月，自2015年4月6日至2021年7月31日；租金为390万元，到期免费延期三个月；租赁期间，原告有权部分转租该房屋，但应事先告知并备案等。”。合同签订后，原告取得上述房屋的租赁经营使用权。2017年4月5日，被告董德宏与被告高丹为了共同合伙经营舞厅承租原告租赁的辽阳县首山镇科研路29号的二、三层建筑面积2600平方米，经苏洪涛同意，原告与二被告共同商定每年租金为25万元。同日，二被告以被告高丹的名义缴纳了2017年6月5日至2018年6月5日房屋租金25万元。2017年4月9日，原告同被告董德宏签订了一份《房屋租赁(转租)合同》，合同约定：“经房屋产权人同意，原告将承租的辽阳县首山镇科研路29号的二、三层建筑面积2600平方米转租给被告董德宏；租期4年，自2017年6月5日至2021年6月5日止；租金每年25万元，于每年5月1日前一次性付清；租赁期间被告董德宏因使用房屋所产生的水费、电费、取暖费等一切费用由被告董德宏承担，以上费用由原告代收，被告董德宏在规定时间交给原告房屋租赁税及其他税费由被告董德宏承担等。”。同日，原告同被告董德宏又签订了一份《补充约定》，双方约定：“取暖费每年每平方米35元，按照建筑面积2600平方米，每年合计91000元，在每年10月1日之前交付原告；水费每吨6元按照当月水表抄表为准，电费每度1.2元，按当月电表抄表为准，每月10日前交付原告；消防设施检测及控制室管护费用每季度6000元，按季度收取由被告交付原告。”。原告同被告董德宏签订转租合同后，原告将房屋转租部分交付给被告董德宏，二被告开始利用转租房屋进行经营活动。2017年7月13日，二被告因合伙经营舞厅的经营理念不同，被告董德宏退出合伙经营，转租房屋由被告高丹独自经营使用。被告董德宏退出后，被告高丹没有同原告重新签订房屋租赁合同，双方仍按照原告同被告董德宏签订的《房屋租赁(转租)合同》执行。被告高丹没有按照《房屋租赁(转租)合同》约定在2018年5月1日前交付2018年6月5日至2019年6月5日的25万元租金，被告只是在2018年10月交付租金10万元，剩余租金15万元被告高丹没有给付原告。2019年5月，被告高丹因犯罪被本院判处有期徒刑三年，2019年6月5日之后的房屋租金也未缴纳。被告高丹在租赁房屋期间共发生的2017年11月1日至2018年3月31日的采暖费91000元、2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元、消防设施检测及控制室管护费用54000元没有给付原告。现原告以要求同二被告解除于2017年4月9日签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》，被告返还租赁物(房屋)，恢复原状；请求被告给付2018年6月5日至2019年6月4日租金15万元；请求被告按照每月20834元给付2019年6月5日至返还租赁物时止占用租赁物期间的租金；请求被告给付2017年11月1日至2018年3月31日的采暖费91000元；请求被告给付2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元；请求被告给付消防设施检测及控制室管护费用54000元为由，诉至本院。上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁(转租)合同》、《补充约定》、收款收据、银行转款凭证、收款收据、转让协议、辽阳县人民法院(2019)辽1021刑初281号刑事判决书、视听资料等证据在卷为凭。一审法院认为：经房屋所有人苏洪涛同意，原告与二被告的代表被告董德宏签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》是双方真实意思表示，合法有效。二被告应当按照约定期限给付租金，被告未按照约定期限给付租金，属违约行为，由于被告迟延履行主要债务，双方签订合同的目的已经无法实现，因此对原告要求同二被告解除《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》的诉讼请求予以支持，二被告应当承担返还租赁物(房屋)恢复房屋原状的义务，并承担给付原告2018年6月5日至2019年6月4日所欠租金15万元并从2019年6月5日起按照每月20834元给付至返还租赁物时止占用租赁物期间的租金的责任。被告高丹在租赁房屋经营期间共发生的2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元、消防设施检测及控制室管护费用54000元应一并给付原告。对原告要求给付2017年11月1日至2018年3月31日的采暖91000元的诉讼请求，因被告否认供暖的事实，原告也未提供于2017年11月1日至2018年3月31日为被告供暖的的相关证据予以证明，属于举证不能，因此不予支持。对被告董德宏辩称的其于2017年7月13日退出与高丹的合伙经营后，案涉《房屋租赁(转租)合同》已经解除，已不再享有承租人的权利和义务的辩解，二被告系合伙关系，其同被告高丹签订的转让协议是其合伙人之间的协议，只对二被告之间发生效力，并没有得到原告的认可，二被告之间的转让协议对原告不发生法律效力，不能据此免除被告董德宏承担其所签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》义务的责任，因此对被告董德宏的辩解不予采信。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决：一、解除蔡丽军与董德宏于2017年4月9日签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》。二、董德宏、高丹于本判决生效后五日内将承租的辽阳县首山镇科研路29号的二、三层建筑面积2600平方米房屋返还给蔡丽军，并将房屋恢复原状。三、董德宏、高丹于本判决生效后五日内给付蔡丽军2018年6月5日至2019年6月4日所欠租金15万元。四、董德宏、高丹从2019年6月5日起按照每月20834元给付至返还租赁物(房屋)时止占用租赁物期间的租金。五、董德宏、高丹于本判决生效后五日内给付蔡丽军2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元；消防设施检测及控制室管护费用54000元。六、驳回蔡丽军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7012元，由董德宏、高丹负担。本院二审期间，上诉人董德宏提交新证据：《个体工商户开业卷》（内含申请书、房产证、住所承诺书、经营场所承诺书、房屋租赁凭证、承诺书）证明2018年6月8日钟雷向辽阳县市场监督管理局申请注册成立辽阳县首山镇宏阳舞厅。卷内的房屋租赁凭证体现了案涉房屋的所有权人苏洪涛与钟雷在2018年6月1日签订了《房屋租赁凭证》，钟雷取得了案涉房屋的承租权，被上诉人蔡丽军至少在2018年6月1日就已经丧失了案涉房屋的承租权利。被上诉人蔡丽军发表质证意见：该证据不是新证据，在一审法院审理时提交给法院。该组证据中，房屋租赁凭证，苏洪涛的签字同蔡丽军与苏洪涛签订房屋租赁时笔体不一致。从这个凭证看，每年租金八万元，与苏洪涛同蔡丽军签订的房屋租金及蔡丽军和上诉人之间签订的租赁合同租金差别太大，不符合交易习惯。我们找过苏洪涛，苏洪涛说没签过该协议。我方认为该协议是钟雷为了办理工商登记，自己签的。上诉人在一审时提供的上诉人同被上诉人蔡丽军的通话中，上诉人明确表示转租合同是上诉人签的，并可以代替高丹自动解除合同，上诉人和高丹合伙签订的解除对被上诉人没有效力事实，上诉人认可这一事实。上诉人的二审提交证据不能证明其主张。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：被上诉人蔡丽军经房屋所有人苏洪涛同意，与上诉人董德宏签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》，是当事人真实意思表示，为合法有效合同。上诉人应当按照合同约定期限给付租金，上诉人未按照约定期限给付租金，属违约行为。由于上诉人迟延履行主要债务，双方签订合同的目的已经无法实现，蔡丽军要求解除《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》一审法院予以支持并无不当。因上诉人称其与高丹系合伙关系，故上诉人与高丹应当承担返还租赁物(房屋)恢复房屋原状的义务，并承担给付被上诉人蔡丽军2018年6月5日至2019年6月4日所欠租金15万元并从2019年6月5日起按照每月20834元给付至返还租赁物时止占用租赁物期间的租金的责任。高丹在租赁房屋经营期间共发生的2018年12月至2019年5月期间的水电费23286元、消防设施检测及控制室管护费用54000元应一并给付被上诉人蔡丽军。关于上诉人上诉主张其于2017年7月13日退出与高丹的合伙经营，不应承担承租人的义务。因《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》均是上诉人与被上诉人蔡丽军签订，双方没有签订解除合同，且高丹与上诉人之间签订的《转让协议》没有得到被上诉人蔡丽军的认可，故对被上诉人蔡丽军不发生法律效力，不能据此免除上诉人董德宏承担其所签订的《房屋租赁(转租)合同》及《补充约定》义务的责任，故上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人上诉主张原房屋所有人苏洪涛与高丹之间又重新签订了租赁合同问题，因没有证据证明。上诉人二审提交的《个体工商户开业卷》在一审法院审理期间已经提交，且上诉人在一审自称是高丹指定的舞厅登记经营者钟雷签订了《房屋租赁凭证》，该《房屋租赁凭证》上虽然有原房主苏洪涛的签名，但与苏洪涛的其他签名明显不一样，故不能证明苏洪涛与高丹及高丹指定的经营者钟雷有新的租赁协议，对上诉人该项主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7012元，由上诉人董德宏承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  曹丽娜二〇二一年八月五日法官助理李雪书记员吴迪