广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （××0××1）粤01民终14633号 上诉人（原审原告）：柳中群，女，198××年1××月××5日出生，汉族，住四川省兴文县， 委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河区天河路××38号华龙大厦5楼，统一社会信用代码914401016186××515X××。 法定代表人：范国池。 委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。 上诉人柳中群因与被上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（××0××0）粤0114民初13691号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。 柳中群上诉请求：1.撤销广州市花都区人民法院作出的（××0××0）粤0114民初13691号民事判决；××.改判被上诉人立即为上诉人办妥位于广州市花都区新华街新街大道7××号（豪骏名苑自编1××栋）160××房的产权登记，并将以上诉人为产权人的房地产权证交付给上诉人；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被上诉人负有办证义务。涉案合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法依约履行合同，原审法院也对该合同有效性予以确认。被上诉人已于××01××年1月3日向上诉人交付楼房，早就负有为上诉人办妥涉案房屋产权证的义务。二、涉案房屋不存在被查封、抵押等法律障碍。三、上诉人具备购买涉案房屋的资格。上诉人已于××014年8月份至今长达6年多连续在花都区购买社保，完全符合广州购房资格条件5年社保的要求。至于广州市规划和自然资源局于××0××1年××月××3日出具的《不具备购房资格证明》，因该房屋已经在房管部门办理了上诉人名下的购房合同备案登记，故房管部门网上系统可以查询到上诉人名下有该1套房。该证明所述的“不具备本市住房限购区域内住房购买资格”是指因为上诉人名下已有涉案房屋1套房，不能再买其它房屋，并非指上诉人连购买涉案房屋的资格都没有。况且，被上诉人对于协助上诉人办理涉案房屋的产权证，并无异议。虽然上诉人于××011年购买房屋之时并不具备购房资格，但已按照政策要求连续购买了6年之久社保，现在完全符合广州购房政策。不论签订案涉合同时是否具备购房资格，但只要现在具备购房资格即可办证。综上所述，原审法院不支持办证的判决有误，请求贵院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 恒隆公司提交书面意见称：同意原审判决的处理，不同意上诉人的上诉请求。理由如下：一、从本案的情况来看，市政府第一次、第二次调控政策颁布时，上诉人并不具备购房条件，第三次调控政策颁布时，上诉人仍未具备购房资格。即使第二次、第三次其已具备购房资格，但此时应由上诉人与被上诉人就此次具备购房资格条件，并就此次政策颁布时段及上诉人符合购房资格条件之时的市场价格重新签订《广州市商品房买卖合同》，然后双方以此合同向税务机关按此时的市场价格进行申报税赋，才向不动产登记中心申请产权变更登记手续，而不得以××011年××月××8日的购房合同的交易价格直接申报税赋。其次，即使其已满足连续五年购买社保的购房资格条件，但其满足购房条件的时间也是在××0××0年10月，此时的购房价格及税费缴纳并不能以××011年购房市场价格执行。不能用现在的购房条件去套用××011年购房合同，这种行为明显不符合广州市现行的限购政策规定。二、上诉人歪曲理解××0××1年××月××3日《不具备购房条件证明》的内容。1.原审判决以结论性的上诉人《不具备购房资格证明》作为本案的判案依据是正确的。××.该文的内容中提及涉案房屋可申请产权登记，但并不是说现有的条件就可以办证至上诉人名下，其还必须满足上诉人具备购房资格条件。综上所述，请法院依法驳回上诉，维持原判。 柳中群向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒隆公司立即为柳中群办妥位于广州市花都区新华街新街大道7××号（豪骏名苑自编1××栋）160××房的产权登记，并将以柳中群为产权人的房地产权证交付给柳中群；××、判令恒隆公司向柳中群支付逾期办证违约金（以638000元为基数，按每日0.05%标准自××01××年11月7日计至付清日，暂计191400元）；3、本案诉讼费用全部由恒隆公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新街大道7××号1××栋160××房。 ××011年××月××8日，恒隆公司（甲方、卖方）与柳中群（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方以638000元向甲方购买涉案房屋。合同第十三条约定，甲方应当在××011年1××月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第××种方式为乙方办理《房地产权证》：××、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起××10个工作日内（不超过××10个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任××.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到1××0日的，则乙方有权在该1××0日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七第1××条约定，甲方应当在商品房交付使用后7××0日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权交付乙方。如甲方的原因造成乙方不能按上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方同意甲方按该商品房总价款的0.1%的标准支付违约金。13、如因乙方原因未能在房屋交付使用后按规定的时间提交办理《房地产权证》的相关资料和费用，或乙方选择按揭付款方式在未还清贷款银行全部本息前，因乙方或贷款银行未能及时提供办理《房地产权证》和《他项权证》的相关资料，则甲方无需按本合同第二十一、二十二条的约定承担违约责任。 合同签订后，柳中群向恒隆公司支付了全部购房款，恒隆公司向柳中群交付了涉案房屋，柳中群于××01××年1月3日办理收楼手续入住至今。 柳中群与恒隆公司均确认，涉案房屋至今未办理房地产权证至柳中群名下。至于未能办证的原因，双方均确认，柳中群在购买涉案房屋时并不具备购房资格。柳中群主张其现已具备购房资格，一审法院向柳中群开具查询购房资格证明函，柳中群向一审法院提交了广州市规划和自然资源局花都区分局出具的不具备购房资格证明，该证明内容如下：经核查，截至××0××1年××月××3日止，柳中群为非广州户籍居民，其居民家庭名下套数已满1套房产。房产地址为花都区新街大道7××号1××栋160××房。不具备本市住房限购区域内住房购买资格。但可申请上述房产的产权登记。 诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问，涉案房屋是否符合办证条件？有无办理预告登记至柳中群名下？是否可过户至柳中群名下？过户是否存在障碍？若要过户至柳中群名下，需要具备何种条件？广州市规划和自然资源局花都区分局复函如下：一、历史登记情况来函所涉房屋于××013年1月××2日办理了首次登记，建设单位：恒隆公司，房屋用途：居住用房，建筑面积：9××.57平方米，土地权属性质为国有土地使用权，土地使用权类型：出让。未查询到该房产其它登记信息。二、来函所涉相关情况（一）所涉房产可依程序申请办理增量房转移登记。（二）未办理预购商品房预告登记至柳中群名下。（三）根据来函提供的资料，无法核实柳中群是否具有购房资格。如柳中群符合广州市相关的限购政策执行条件，则可依程序申请办理增量房转移登记。三、注意事项（一）由于未能进行现场勘察，对房屋实际用途，是否拆除、加建、改建、租赁经营、质量安全等房屋状况不能核实，可能由此造成无法完善转移登记。拍卖处理请协调好相关权利人的权益及注意可能存在的风险和责任，以免引起其他纠纷。（二）房地产转移登记须符合《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》等国家法律法规和省、市有关房地产管理的政策、办法、条例和规定。买受人应符合广州市的相关限购政策规定，并按登记规范提供转移登记的申请材料，缴纳登记费用。涉及建设、税务等其他事项按相关职能部门意见处理。柳中群和恒隆公司未对复函提出异议。 另查明，柳中群已于××013年10月31日缴纳涉案房屋的契税9570元。 一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。经查，本案纠纷涉及的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件签订及履行时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 柳中群与恒隆公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。 根据该局的复函可知，涉案房屋并未办理预告登记至柳中群名下。柳中群自认，其购买涉案房屋时，并不具备本市住房限购区域内住房购买资格。根据柳中群提交的广州市规划和自然资源局花都区分局出具不具备购房资格证明，证实其至今并不具备购房资格。虽然该不具备购房资格证明中注明可申请涉案房屋的产权登记，但该证明并未明确说明可以办证至柳中群名下。 恒隆公司对于协助柳中群办理涉案房屋的房地产权证并无异议，其并非不愿履行办证的合同义务。结合恒隆公司关于至今未能办理房地产权证的陈述，办证需要双方签订新的买卖合同。至法庭辩论终结前，双方也未签订新的合同，涉案房屋办理房地产权证至柳中群名下的条件尚未具备。柳中群明知其在签订涉案合同时并不具备购房资格，仍与恒隆公司签订涉案合同。柳中群此举明显系规避限购政策，若人人如此，将会使限购政策成为一纸空文，与国家的房地产市场调控政策相左，不利于房地产市场的健康有序发展。故由此导致未能办理涉案房屋房地产权证的风险应由柳中群自行承担。柳中群要求恒隆公司为其办理涉案房屋的房地产权证，一审法院不予支持。柳中群要求恒隆公司向其支付逾期办证违约金，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条的规定，作出如下判决：驳回柳中群的全部诉讼请求。案件受理费××064元，由柳中群负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。 经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于××0××1年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。 本案二审争议的焦点在于，柳中群请求办理案涉房屋产权登记应否予以支持。案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行，一审确认该合同合法有效，并无不当，本院予以维持。根据双方合同约定，柳中群有权请求恒隆公司为其办妥产权登记，并将以柳中群为产权人的房地产权证予以交付。关于柳中群是否具备购房资格，经查，广州市规划和自然资源局花都区分局出具的证明，显示柳中群名下的房产即是案涉房屋，并且表示柳中群可申请该房产的产权登记，因此，该证明仅指的是柳中群不具备购买案涉房屋以外房屋的资格，肯定了柳中群具备购买案涉房屋的资格。一审以该证明认定柳中群不具备购房资格不当，本院予以纠正。涉案合同合法有效，柳中群具备案涉房屋的购房资格，案涉房屋办理产权登记并无障碍，合同应继续履行，柳中群请求办理产权登记符合法律规定，应予以支持。另涉案合同第二十一条约定“若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记”，根据本案情况，本院判决恒隆公司协助办理产权登记为宜。 综上，柳中群的上诉请求成立，予以采纳，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广州市花都区人民法院（××0××0）粤0114民初13691号民事判决； 二、广州市恒隆房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助柳中群办妥位于广州市花都区新华街新街大道7××号（豪骏名苑自编1××栋）160××房的产权转移登记； 三、驳回柳中群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 一审受理费由柳中群负担××064元，广州市恒隆房地产投资有限公司负担50元。 二审受理费100元，由广州市恒隆房地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 何 佐 二〇二一年八月十二日 书记员 钟丹霞 谢金泽