山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0303民初2147号 原告：马**，男，1983年11月11日出生，汉族，个体，住住张店区。 委托诉讼代理人：周峰，山东泰祥（淄博）律师事务所执业律师。 被告：淄博新亮房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区北西六路1号中关村科技城5层A5-21号。 法定代表人：袁延亮，总经理。 委托诉讼代理人：徐存斌，淄博开发光华法律服务所法律工作者。 原告马**与被告淄博新亮房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年02月08日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马**及其委托诉讼代理人周峰，被告淄博新亮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马**向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令原告与被告解除2012年04月02日签署的商品房买卖合同；2.请求依法判令被告退还原告支付的购房款107000元；3.请求依法判令被告向原告支付自2012年04月02日至2020年07月07的购房款利息损失53030元及该款项自2020年07月08日至实际付清日前的利息损失（以107000元为基数，按年利率6%计算）；4.请求依法判令被告赔偿原告装修款30000元；5.请求依法判令被告向原告支付赔偿款107000元；6.请求依法判令被告向原告支付房屋涨价损失250000元；7.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年04月02日达成协议签署了商品房买卖合同，被告将位于张店区出售给原告，原告按合同约定向被告缴纳了首付款107000元。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，剩余购房款需办理银行按揭贷款，但因被告原因，剩余购房款无法办理正常银行按揭贷款，致使合同无法继续履行，给原告造成巨大的经济损失。为此，原告马**特诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。 本案审理过程中，原告马**自愿放弃第一、二项诉讼请求。 被告淄博新亮房地产开发有限公司辩称，1.原告主张的第三项诉讼请求没有法律依据，因为该房屋自2012年3月份被告已经交付原告使用，原告并没有向被告支付9年的房租，且本协议解除系原告的原因所造成，与被告无关，被告保留追偿房租以及解除合同违约损失的权利；2.因该房屋装修由原告自行使用已超过5年，装修残值应是负数，被告要求原告将此房屋的装修拆除并恢复原样（另行诉讼主张）；3.原告的第五、六项诉讼请求无法律依据，因原告不交剩余的尾款导致合同无法履行，原告拒不提供贷款手续也不向银行申请贷款，被告只好主张原告或退房或支付剩余房款，该合同无法履行真正的原因是原告不向银行提供贷款手续所致，请求法院驳回原告诉求；4.原告主张的第一、二项诉讼请求已判决并生效，但双方均未履行。因为房屋已查封，被告无法另行销售，所以没退款。 原告马**围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原告购买被告坐落于尚美小区××住宅楼××单元××号房屋，面积76.06平方米，单价每平方米3950元，房屋总价款为300437元，该房屋首付款107000元（合同约定的是101000元，后原告向被告缴纳6000元的维修费，上述费用经双方协商用于折抵购房款），合同约定的剩余房款支付方式为办理银行按揭贷款；证据二、（2020）鲁0303民初1365号民事判决书一份，证明涉案合同已解除，被告应返还原告购房款107000元且在该案中被告销售的涉案房产并未取得商品房预售资格且存在严重违法违规行为，受多处处罚决定；证据三、收据一份，结合证据2证明原告已支付房屋购房款107000元；证据四、保险单一份，证明原告支付保险费800元。被告对证据一的真实性及证明内容均没有异议；对证据二的真实性无异议，证明内容有异议，原告不及时缴纳购房尾款，也不及时提供贷款手续，违约方是原告，不是被告；对证据三的真实性及证明内容均无异议；对证据四的真实性无异议，证明内容有异议，原告诉求过高引起了诉累，该费用原告应当自行承担。原告主张2012年其缴纳首付款后，被告一直没有催缴剩余房款，直至2019年才向原告催缴剩余房款，但被告提供的贷款银行不能办理正常的按揭贷款，而是现房抵押贷款，且贷款期限最长为5年，利息远远高于正常的按揭贷款，致使无法继续履行合同。被告称涉案房屋为手续齐全的大产权房，2012年还没有预售许可证，2019年办理了预售许可证，目前同楼层房屋已经给其他业主办理了不动产权证书，贷款为正常的银行按揭贷款，双方合同中并没有约定贷款年限。2012年之后剩余房款被告当时的确没有催原告，2019年能够贷款了才催原告办理。涉案房屋是阁楼，没有涨价情况，应予贬值。即使有涨价也与原告无关，因为是原告违约行为所导致的。 被告提交证据一、土地证、不动产权证书（母证，包括原告购买的六楼的涉案房屋）、2010年的预售许可证（当时不包括原告购买的六楼的涉案房屋）各一份，证明该宗土地经过合法出让手续获得且在本土地修建房屋合法，土地年限至2026年，到期之前可以续期，续期不用再另交费用，包含六楼房屋在内的整栋房屋已经办理合法的不动产权登记证书。2010年办理的预售许可证虽然不包含六楼的涉案房屋，但是被告销售给原告时已经受到了规划城管部门的处罚、获得了规划城管部门的认可并且在积极的完善各种手续；证据二、城市管理行政处罚决定书、市规划局2012年1月份第2次业务办公会议纪要、市规划局给市国土资源局的处理函各一份。证明被告在进行阁楼改造时城市管理部门已经对被告将阁楼改造进行了处罚及认可，2010年在施工过程中执法局要求被告赶快做变更规划手续并进行了处罚，2012年规划局的会议纪要已经通过了被告要求变更规划手续的内容。2012年被告将涉案六楼房屋出售给原告，在出售时已经明确将上述房屋的具体情况进行了告知，且被告根据要求已于2013年11月足额缴纳土地出让金；证据三、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、变更、补发、补签事项存根各一份。证明包括六楼在内的房屋被告已经按照政府开发办法规定办理了建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证，补齐了所有手续；证据四、楼盘表信息登记变更申请表、34户住户交接明细表各一份，证明2019年10月份被告将整栋楼的预售由原来的45套变更为包含六楼在内的房屋共54套，六楼房屋可以办理房产证，房屋登记手续完备；包括六楼两户的业主，被告都已经为其办理了不动产权证书、契税单等所有手续。原告对证据一的真实性无异议，证明内容有异议。房产证及土地证是房屋出售的基础条件，被告提交的该份证据出证日期为2019年11月份，而原告购买房屋时间为2012年，被告在未取得房产证情况下就将房屋出售，存在严重欺诈销售行为。预售许可证显示是44套，不包括本案原告购买的房屋，截至开庭之日被告也没能提交预售许可证，依据法律规定应当承担原告购房款一倍以内的赔偿责任；对证据二，原告主张该证据复印件不具有证明力，在（2020）鲁0303民初1364号案件中曾经见过这几个复印件，但是记不清了，即便该证据真实存在，更能认定被告出售房产时存在严重的违法违规情况，不具有出售房产的资格，存在严重的违约及欺诈销售行为，且该三份证据不能证明被告将房屋的实际情况告知过本案原告，如果原告在购房时知晓涉案房屋不具有出售资格就不会购买涉案房屋；对证据三的真实性无异议，证明内容有异议。建设工程规划许可证及建设工程竣工规划核实合格证均系原告购买房屋后的补办，更能证明被告出售房屋时不具有出售六楼的资格，被告存在欺诈销售行为，对于变更、补发、补签事项存根，原告不予认可；对证据四的真实性无异议，证明内容有异议。该楼盘变更申请仅系向政府部门的申请书，并无政府部门正式确认申请结果的证明材料及盖章加以确认，仅系被告单方制作，不具有证明效力。对于交接表，其中六楼两户据原告了解系被告亲属，虽然现在六楼也能办理房产证，但办理房产证也不能办理正常的房屋按揭贷款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年04月02日，原告马**与被告淄博新亮房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的尚美小区××住宅楼××单元××号房屋，建筑面积76.06平方米，单价3950元每平方米，房屋总价款为300437元。合同第六条约定买受人于签订当日付清房款首付101000元，剩余房款办理银行按揭贷款。原告马**依约向被告缴纳首付款101000元，后原告马**向被告缴纳维修费6000元，该费用经双方协商用于折抵购房款，上述款项共计107000元。合同载明的土地使用年限为自1996年08月22日至2066年08月21日。被告2010年08月05日取得的尚美小区1号住宅楼的预售许可证不包含六楼的涉案房屋，六楼原规划是阁楼，后被告变更规划改成商品房出售。2010年09月07日，因涉案房屋系未按规划审批内容施工所建，淄博市张店区城市管理行政执法局向被告作出城市管理行政处罚决定书，对其处以罚款并责令其到规划部门变更相关规划审批手续。本案双方当事人签订商品房买卖合同时，被告尚未完成规划变更审批手续。后被告完成规划变更审批手续，于2019年03月06日取得建设工程竣工规划核实合格证，于2019年11月15日取得不动产权证书，证号为鲁（2019）淄博张店区不动产权第0009753号，但产权证书中记载的使用期限为2026年08月22日止。本案庭审过程中，原告马**主张其自涉案合同签订后大概两三个月左右入住涉案房屋，后于2020年3、4月份左右搬出涉案房屋，现在房子空着。 被告于2020年04月01日以原告马**未如期办理按揭贷款手续为由诉至本院，案号为（2020）鲁0303民初1365号。该案诉讼过程中，原告马**对被告所诉未能办理贷款的原因不予认可，称因被告原因涉案房屋只能办理5年期贷款，已超出其还款能力。（2020）鲁0303民初1365号民事判决书认定，因淄博新亮房地产开发有限公司未取得涉案房屋的规划审批手续而导致自双方合同签订至涉案房屋达到办理按揭贷款条件期间长达7年之久，并且涉案房屋土地使用权的使用期限因出让金未足额缴纳而较商品房买卖合同中所载使用期限严重缩短，同时认定涉案商品房买卖合同于2020年08月04日解除，并判决原告马**于被告淄博新亮房地产开发有限公司向其返还购房款107000元后十五日内向被告返还位于张店区房屋，同时驳回淄博新亮房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 另认定，原告马**在提起本案诉讼前，于2020年07月10日以被告淄博新亮房地产开发有限公司为被申请人，向本院申请诉前财产保全，案号为（2020）鲁0303财保1351号，缴纳申请费3255元，并支付保全保险费800元。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、被告应否支付原告马**已付购房款的利息损失及房屋升值损失；2、被告应否支付原告马**装修款及已付购房款一倍赔偿。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现涉案商品房买卖合同已经解除，被告取得的不动产权证书中记载的使用期限为2026年08月22日止，与双方签订的商品房买卖合同约定的土地使用年限为自1996年08月22日至2066年08月21日不一致，且差距较大，尽管被告辩称到期后无需再缴费即可自动续期，但其并未提交证据予以证实，且因使用期限问题导致银行贷款期限缩短也是本案原告不能办理长期贷款的客观原因，同时已生效的（2020）鲁0303民初1365号案件已经认定被告在销售中有违约行为，原告虽然在（2020）鲁0303民初1365号案件中同意解除合同，但其作为守约方在案涉合同解除后有权向被告主张损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案审理过程中，经本院多次调解，原、被告双方一致同意涉案房屋的升值价格按照每平方米5300元计算，双方签订的商品房买卖合同约定的房屋面积为76.06平方米，经计算总价款为403118元（76.06平方米×5300元），减去双方签订的商品房买卖合同约定的总价款300437元，涉案房屋的升值损失应为102681元。 关于原告马**主张的已付购房款107000元的利息损失，因买受人对房屋升值利益的获取系以其支付相应的房款为前提，已付购房款107000元系原告为购买涉案房屋而支付的购房成本，该购房成本属于原告获取房屋升值利益应支付的对价。本案中，若涉案商品房买卖合同正常履行，原告取得房屋所有权，同时购房款所有权转移给被告作为对价。继而，原告取得房屋升值利益，被告取得购房款的利息收益，即已付购房款利息系原告获取房屋升值利益而支出的必要成本，其实际可得利益并不包括其已支付的购房款产生的利息。且本案亦不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年03月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第八条、第九条的规定情形，故原告在已经主张房屋升值损失的情况下，再主张利息损失依据不足，本院依法不予支持。 关于焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告马**未提供充分证据证明被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故对于原告要求被告支付已付购房款一倍赔偿107000元的诉讼请求，本院不予支持。原告马**对其主张的装修款未能提供证据予以证明，因而原告要求被告赔偿装修款30000元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。原告马**自愿放弃第一、二项诉讼请求，为其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以确认。原告诉求的保全保险费800元，属合理费用支出，被告应予负担。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淄博新亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马**房屋升值损失102681元； 二、被告淄博新亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马**保全保险费800元； 三、驳回原告马**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3950元（已减半），由原告马**负担2765元、由被告淄博新亮房地产开发有限公司负担1185元；申请费3255元，由原告马**负担2218元、由被告淄博新亮房地产开发有限公司负担1037元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二一年八月三日 书记员  李兰英