北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再75号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：刘春梅，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，北京江南投资集团有限公司员工。申诉人刘春梅因与被申诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）商品房预约合同纠纷一案,不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3820号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2020]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2021）京民抗2号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察员白晶、陈卓出庭。申诉人刘春梅及其委托诉讼代理人陈旭、田源源，被申诉人江南公司的委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为，原终审判决适用法律确有错误。一、原终审法院认为《江南山水认购协议》（以下简称《认购协议》）应当认定为预约合同而非本约合同，该项认定系对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第五条的曲解，将主要内容等同于全部内容，不当加重了购房人一方的责任，适用法律确有错误。二、本案不存在履约障碍，且通过刘春梅提交的证据可以证明江南公司与其就办理网签手续等进行过沟通，现刘春梅要求按本约履行合同于法有据。三、原终审法院判决认定涉案《认购协议》为预约合同，在刘春梅签订《认购协议》支付部分购房款十余年且江南公司已经承诺其进行网签的情况下，认定双方之间未成立本约，刘春梅在房价高涨的情况下无法基于合同取得房屋，明显有失公平。刘春梅称，请求：1．撤销一、二审判决；2．改判支持刘春梅在一审期间提出的全部诉讼请求。理由如下：涉案《认购协议》应当被认定为商品房买卖合同（即本约合同），原审判决将《认购协议》的性质认定为预约合同是错误的，适用法律确有错误。第一、依据《商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，《认购协议》应当被认定为商品房买卖合同。1．涉案《认购协议》明确约定了当事人名称和姓名、项目名称、房屋具体坐落、房屋面积、房屋单价和总价、付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当被认定为商品房买卖合同。《认购协议》是由江南公司制作的格式合同，原审判决提到的房屋交付时间、办理产权登记的事宜等条款是江南公司的主要义务，如果以不具备前述条款为由认定《认购协议》为预约合同，对作为消费者的刘春梅而言明显不公平。2．江南公司已经按照《认购协议》的约定收取刘春梅支付的大额购房款，《认购协议》应当被认定为本约合同。3．从维护诚实信用和公平的角度而言，《认购协议》应当被认定为商品房买卖合同。第二、刘春梅在一审中提交的录音证据足以证明双方成立了房屋买卖合同关系，原审判决事实认定确有错误。恳请法院在正确适用法律和司法解释的基础上作出公平、公正的裁判，维护刘春梅的合法权益。江南公司辩称，一、双方签订的《认购协议》是否具有正式房屋买卖合同的效力。1．刘春梅依据涉案《认购协议》仅取得优先缔约权。2．《认购协议》未对商品房买卖中必须明确的事项进行约定，双方无法仅凭《认购协议》完成房地产买卖行为。3．2013年8月3日，江南公司通知刘春梅7日内提交资料进行购房资格审核并签约时，因刘春梅在北京名下有房屋并不具备北京市购房资质导致无法签约，后刘春梅要求将房屋更名至其妹妹刘春丽名下，因其行为违反了国务院及北京市人民政府发布的有关规定，江南公司明确拒绝办理，同时告知刘春梅解除双方《认购协议》。4．北京市中信公证处作出的（2014）京中信内民证字第63697号公证书中由刘春梅签署的《声明书》可以确认双方在将来仍要签订涉案房屋的正式商品房买卖合同。因此，双方签订的《认购协议》是为了将来签订正式的房屋买卖合同所作的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同。二、本案中，因刘春梅不具有北京市购房资质，故江南公司享有不签订合同的自由，如果法院以判决强制双方签订商品房买卖合同，则违背了自愿原则，也是无法强制履行的。江南公司于2018年1月21日向刘春梅发函解除了双方的《认购协议》，已明确表明不再履行《认购协议》，双方履行《认购协议》的目的已无法实现。三、北京市人民检察院的抗诉理由中对《商品房买卖合同司法解释》第五条的认定系任意扩大解释。四、刘春梅主体不适格，与本案没有直接利害关系，不享有诉权。请求驳回刘春梅全部再审请求，维护江南公司的合法权益。刘春梅向一审法院起诉请求：1、判令江南公司继续履行双方于2009年11月10日签订的《认购协议》；2、判令江南公司在判决生效后立即将北京市朝阳区红坊路6号江南山水园A1楼1单元303号房屋交付给刘春梅使用并配合刘春梅办理商品房预售合同网上签约和联机备案登记手续；3、如果在判决生效时已经具备办理不动产转移登记手续的条件，判令江南公司在判决生效后立即配合刘春梅办理不动产转移登记手续，将涉案房屋登记至刘春梅名下；4、判令刘春梅向江南公司支付剩余购房款614986．37元；5、判令江南公司向刘春梅支付逾期交房造成的经济损失（从2013年1月1日起，按照每月5000元的标准，暂计算至2018年5月31日共计325000元）。一审法院认定事实：2009年11月10日，刘春梅、江南公司签订《认购协议》，约定：刘春梅认购江南公司开发的涉案房屋（当时记载为江南山水（推广名）A1＃楼7单元3E），建筑面积89．93平方米，销售单价为每平米12968元，总房款为1166213元；本次预付金额586213元，余款580000元在2009年11月12日前付清；认购人需在签订本认购协议等待开发商通知后七天内到售楼处签署《北京市商品房预售合同》及其附件和补充协议，并交纳首付款或房屋全款及其他相关费用；在签订本协议后，认购人即取得与开发商就该房屋的买卖事宜签署买卖合同的优先缔约权；本协议填写的房屋面积为暂定面积，最终面积以签订预售合同时确定的面积为准。该协议还就逾期未能签署预售合同的后果、终止条款等进行了约定。后，刘春梅向江南公司支付购房款586213元，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。涉案房屋所属的“江南山水园”项目于2013年8月取得预售许可证。一审法院判决：驳回刘春梅的全部诉讼请求。刘春梅不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘春梅的一审全部诉讼请求；判令江南公司承担本案全部诉讼费用。二审法院补充查明以下事实：《认购协议》中“付款方式”一栏载明三种付款方式：一次性付款、银行个人购房贷款、分期付款，选项均为空白未勾选。下方为：本次预付款金额：总房款：47%人民币546698元，余款2009年11月12日前付清;后面手写39515元。余款（贷款额）：余款：人民币580000元。刘春梅分别于2009年11月10日交纳了546698元，于2009年11月25日交纳了39515元。刘春梅主张58万元未交纳是因为双方约定以贷款形式支付，江南公司主张双方尚未约定余款的付款方式。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为：本案的争议焦点为双方签订的《认购协议》是本约合同还是预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案《认购协议》中约定了双方当事人的概况、房屋所处位置、暂定房号、暂定建筑面积、面积单价、总房款、预付款等内容，刘春梅亦支付了部分购房款，但《认购协议》缺少房屋交付使用条件及日期，以及办理产权登记有关事宜、争议解决方法、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容。此外，《认购协议》约定将来在一定条件下仍需要签署《北京市商品房预售合同》等相关协议，说明双方仍有在将来订立正式买卖合同的明确意思表示。综上，双方签订的《认购协议》是为了将来签订正式的房屋买卖合同所作的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同。刘春梅主张涉案《认购协议》即为本约合同，法院不予采信。刘春梅无权依据预约合同直接主张要求履行商品房买卖合同本约合同之义务，故其诉讼主张依据不足，一审法院未予支持，并无不当，法院予以维持。关于刘春梅主张的逾期交房的损失，因刘春梅提交的证据不足以证明江南公司曾承诺于2012年底交房，江南公司对此亦不予认可，故对刘春梅的该项上诉请求，法院亦不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审审理中，申诉人刘春梅提交一份新证据：北京市住房和城乡建设委员会官方网站上的工程竣工备案信息。证明A1号楼已经完成竣工备案，具备交付条件。被申诉人江南公司对该证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。认为2018年1月21日江南公司已经发函告知刘春梅双方解除认购关系，因此该房屋完成竣工备案、是否交付与刘春梅无关，也与本案无关。被申诉人江南公司亦提交一份新证据：（2014）京中信内民证字第63697号公证书。证明刘春梅并非为涉案房屋权利人，其无权就涉案房屋主张任何权利，同时证明刘春梅未能签约的原因，亦能证明江南公司通知了刘春梅签约。刘春梅对该证据的真实性认可，证明目的不认可。认为刘春丽是刘春梅的妹妹，涉案购房款是二人共同支付的，该证据证明刘春梅在2014年曾提出过变更购房人的请求，不能证明各方已就此达成一致，所以购房人没有发生变化。该公证书也不能证明江南公司在2014年履行过合同。对于双方再审中提交的证据，本院认为，刘春梅、江南公司对对方提交的证据的真实性均表示认可，本院对该两份证据的真实性予以确认。刘春梅提交的证据与本案双方争议的事项无关。江南公司提交的证据对本案并无证明意义。故本院对双方当事人再审中提交的证据均不予采信。本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案再审争议焦点为双方签订的《认购协议》是预约合同还是本约合同。在商品房买卖过程中，当事人之间签订的合同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是约定将来订立一定合同的合同，本约合同通过履行预约而订立，具体约定了当事人之间的实体权利义务。判断《认购协议》究竟是预约合同还是本约合同，应看《认购协议》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人姓名或名称、商品房基本情况（房号、面积）、总价或单价、付款时间、付款方式、交付条件及日期等。本案中，从涉案《认购协议》的内容来看，双方仅约定了当事人的概况、房屋所处位置、暂定房号、暂定建筑面积、面积单价、总房款、预付款等，而未对涉案房屋的交付使用条件及日期，以及办理产权登记有关事宜、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容进行约定。同时，双方在《认购协议》中明确约定认购人基于本协议取得的仅为优先缔约权，将来在一定条件下还需要签署《北京市商品房预售合同》等相关协议，说明双方有在将来订立正式房屋买卖合同的明确意思表示。综上，虽然刘春梅支付了部分购房款，但双方签订的《认购协议》是为了将来签订正式的房屋买卖合同所作的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同。原审法院对刘春梅主张涉案《认购协议》为本约合同不予采信，对其基于此提出的相关诉讼请求未予支持，并无不当，本院再审予以维持。另原审法院对刘春梅主张的逾期交房的损失不予支持，亦无不当，本院再审亦予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3820号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  张 然审 判 员  陶志蓉审 判 员  韩君贵二〇二一年八月六日法官助理  杨 婧书 记 员  陆芊雯