辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1020号 上诉人(原审原告)：王首，男，1975年4月28日出生，汉族，丹东市二纬路小学教师，现住丹东市振安区。 被上诉人（原审被告）：丹东祥永和商业地产有限公司，住所地丹东市振安区鸭绿江办事处珍珠二组101室。 法定代表人：孙景龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任达，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人王首因与被上诉人丹东祥永和商业地产有限公司（以下简称祥永和地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王首上诉请求：一、被上诉人向上诉人支付违约金(以购房款493137元为基数，按年利率6%计算，自2019年10月10日起计付至办理不动产权属证书之日止)利息暂定29600元。二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决违背事实与法律作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护。一审判决错误认定商品房买卖合同中有关于产权办理的约定。第一、一审判决认为双方对产权登记作了特别约定，而且以“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、买卖双方协商解决”为由，驳回上诉人相关诉讼请求。上诉人认为一审判决错误。第二、上述约定属于无效格式条款。理由如下：1、根据《民法典》第四百九十六条规定，提供格式条款的一方应当承担说明义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。同时在“理解与适用”中，对提供格式条款的一方当事人规定了法定义务：（1）遵循公平原则确定当事人权利义务的义务；（2）采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系条款的义务；(3)按照对方的要求，对该条款予以说明的义务。案涉合同中的该格式条款既没有遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，又没有履行“采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系条款的义务”。本格式条款不应成为合同的内容，不能成为判决的依据。2、《民法典》第四百九十七条明确有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方不合理的免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方主要权利。在其“理解与适用”中明确具有以下情形之一的格式条款无效：第2条，提供格式条款一方不合理的免除或者减轻责任、加重对方责任、限制对方主要权利。这些情形都不是合同当事人订立合同时所期望的，与当事人订立合同的目的相悖，严重地损害对方当事人的合法权益，明显违背公平原则等民法基本原则，因而都是导致格式条款无效的法定事由，只要出现其中一种情形，格式条款就无效。第3条，提供格式条款一方排除对方主要权利。排除对方当事人的主要权利，将导致对方当事人订立合同的目的不能实现，因而属于格式条款绝对无效的情形。案涉合同中格式条款不合理的免除和减轻被上诉人责任、加重上诉人责任、限制上诉人主要权利，这些情形都不是合同当事人即上诉人订立合同时所期望的，与当事人订立合同的目的相悖，严重地损害对方当事人的合法权益，明显违背公平原则等民法基本原则，因而都是导致格式条款无效的法定事由，而且出现情形不止一种，依照法律规定当属无效格式条款。3、《民法典》第四百九十八条规定了格式条款的解释方法。其中明确：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，此无效格式条款不能成为法庭判决的依据。4、本案件事实清楚、案例可查、法律依据确凿。遵照法律规定，违约就必须承担违约责任。但同时也考虑到被上诉人的经济承受能力，所以要求法庭判令被上诉人向上诉人支付违约金(以购房款493137元为基数，按年利率6%计算，自2019年10月10日起计付至办理不动产权属证书之日止)。 祥永和地产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求与理由，同意一审判决。一、涉案房屋已经具备办理房屋产权证的条件，上诉人可随时办理变更登记。二、涉案合同系辽宁省建设厅和工商管理监制，并非被上诉人为了重复使用而预先预定，被上诉人仅是将其作为模板使用并且使用填充的形式，对适用于双方当事人的内容予以明确，故本案不适用《民法典》四百九十六条规定，涉案条款不属于格式条款。三、涉案条款即使是格式条款也非免除或减轻被上诉人责任或加重上诉人义务的条款，仅是对逾期办证情况下的解决方式予以约定，故本案不适用《民法典》第四百九十六条和四百九十七条的规定。四、关于纠纷解决的约定在理解上不发生争议，没有两种以上解释的可能性，故本案不适用《民法典》第四百九十八条。 王首向一审法院起诉请求：1、判令被告履行买卖合同，协助原告办理房屋产权证书；2、被告向原告支付违约金（以购房款493137元为基数，按年利率6％计算，自2019年10月10日起计付至办理不动产权证书之日止）。 一审法院认定事实：2015年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的丹东市振安区房屋，价款493137元，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，由双方协商解决。被告于2017年6月30日将房屋交付给原告，并在庭审中自认该房屋目前无法办理产权登记。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能在约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当遵照履行。根据合同约定，被告应当在房屋交付之日起60日内提供资料报产权登记机关备案，确保原告顺利办理房屋产权登记，如未在该期限内办理，双方应协商解决。原告在起诉前未与被告就办证一事进行协商，故其要求自2019年10月10日起计算违约金的请求无事实依据，该院不予支持。因房屋至今仍然无法办理产权登记，被告应在具备办理条件时积极协助原告办理，并自原告起诉之日起至手续办理完毕之日止支付逾期办证违约金，违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。判决：一、被告丹东祥永和商业地产有限公司在原告房屋（丹东市振安区）具备办理产权登记条件之日起十日内协助原告办理产权登记手续；二、被告丹东祥永和商业地产有限公司自2020年10月10日起至房屋产权登记手续办理完毕之日止，以购房款493137元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付逾期办证违约金；三、驳回原告王首的其他诉讼请求。案件受理费628元，减半收取314元，由原告负担270元，被告负担44元。 二审期间，被上诉人提供如下证据： 证据一、照片，证明：2021年3月15日涉案房屋小区整体都具备办理房产证的条件并已通知业主。 证据二：不动产登记证明（复印件），证明：涉案小区房屋已可以办理抵押权登记，从而证明该小区房屋具备办证条件。 上诉人的质证意见：对证据一的真实性没有异议，但是相关通知未通知上诉人居住的楼。 对证据二的真实性没有异议，办理不动产登记的房屋和上诉人的房屋没有相关性，无法证明上诉人的房屋具备办证条件。 本院认证意见如下： 被上诉人提供的证据不能证明本案事实，且上诉人均不予认可，故本院对被上诉人提供的证据不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用 《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本院经审查认为，首先，案涉《商品房买卖合同》虽然采用格式条款的形式约定了因被上诉人责任致使上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，即“买卖双方协商解决”，但该格式条款并未免除或者限制被上诉人应当承担的责任，没有违反公平原则。因此，被上诉人不存在未尽提请注意义务的情形。其次，上述格式条款在理解上不存在争议，因此不存在应当适用通常理解予以解释以及应当作出不利于提供格式条款一方解释的情况。最后，该格式条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的应当认定无效的情形。一审法院将《商品房买卖合同》作为认定本案事实的依据，并无不当。故对上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。 至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。 综上，王首的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费540元，由上诉人王首负担。 本判决为终审判决。 审判长  张峻峰 审判员  关 爽 审判员  王玉瑛 二〇二一年八月二日 法官助理王杨 书记员刘洋