北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2021）京0105民特856号申请人：北京深几云为科技有限公司,住所地北京市西城区宣武门外大街26、28、30号2幢7层28号A706室。法定代表人：李锋，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男，北京深几云为科技有限公司员工。委托诉讼代理人：遇祥，北京市安通律师事务所律师。被申请人：张全红，女，1958年5月19日出生，汉族。被申请人：高永生，男，1952年2月2日出生，汉族。申请人北京深几云为科技有限公司（以下简称深几云为公司）与被申请人张全红、高永生实现担保物权纠纷一案，本院立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人深几云为公司提出如下申请：1.请求法院依法裁定对张全红、高永生抵押给深几云为公司的位于**的房产【房屋所有权证编号：京房权证朝私07字第XXXX号】房屋进行拍卖、变卖,用变价后所得价款在张全红、高永生抵押担保范围内优先偿还深几云为公司的贷款债权本金3126220.14元,利息11940.42元,逾期违约金2108432.19元(以剩余借款本金为基数，按照年利率24%计算，自2018年4月28日起计算至实际清偿日，暂计算至2021年6月17日，并扣除债务人逾期后清偿金额人民币280000元)，以上金额暂计5246592.75元；2.本案申请费用由张全红、高永生负担。事实与理由：2017年6月6日，**（以下简称**）与张全红、高永生签署了《贷款合同-房屋抵押》《抵押合同-房屋抵押》，就借款、担保等事项作出了具体约定:（1）张全红、高永生向**申请借款350万元整，借款期限自2017年6月6日至2025年6月6日，借款利率为年利率13.75%；如张全红、高永生未能按照合同约定清偿贷款本息及有关费用，从逾期之日起，须按日向**支付逾期违约金，逾期违约金的计算公式为贷款剩余金额X0.2%/日；（2）作为上述借款的担保，张全红以其名下位于**的房产【房屋所有权证编号：京房权证朝私07字第XXXX号】抵押给**，并办理完毕抵押登记手续【**】，抵押担保的范围包括而不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、送达费、手续费等实现债权的费用。2017年6月29日，**通过银行转账的方式向张全红、高永生支付借款本金共计350万元，2018年4月28日，张全红、高永生发生逾期至今。2018年9月7日，**以张全红、高永生违反合同约定未按期足额归还借款为由，宣布上述贷款提前到期，要求张全红、高永生提前偿还全部借款本金及利息。2020年3月至2020年7月，张全红、高永生还款280000元，该部分金额应抵扣逾期违约金。根据以上事实，截止2021年6月17日，张全红、高永生应清偿的贷款债权本金为人民币3126220.14元，利息人民币11940.42元，逾期违约金人民币2108432.19元(以剩余借款本金为基数，按照年利率24%计算，自2018年4月28日起计算至实际清偿日，暂计算至2021年6月17日，并扣除债务人逾期后清偿金额人民币280000元)。根据**与深几云为公司签署的《债权、抵押权转让合同》的约定，**将上述债权转让给深几云为公司。债权转让后，依法对张全红、高永生进行了通知，转让合法有效。为维护合法权益，深几云为公司恳请人民法院依法支持深几云为公司全部申请。审查过程中，因张全红、高永生对部分金额提出异议，且深几云为公司认为涉案抵押物拍卖、变卖后价值，已不足以覆盖深几云为公司的全部债权金额，故深几云为公司减少申请请求为：1.请求法院依法裁定对张全红、高永生抵押给深几云为公司的位于**的房产【房屋所有权证编号：京房权证朝私07字第XXXX号】房屋进行拍卖、变卖,用变价后所得价款在张全红、高永生抵押担保范围内优先偿还深几云为公司的贷款债权本金250万元、自2018年9月14日起计算至2021年7月23日的逾期违约金125万元及后续逾期违约金（以债权本金250万元为基数，按照年利率24%的利率标准，自2021年7月24日起计算至实际清偿之日止）；2.申请费用由张全红、高永生负担。被申请人张全红、高永生共同答辩称：对深几云为公司主张的本金金额认可，但违约金不同意支付。深几云为公司在我方提出异议后，将保证金461640元进行冲抵，说明深几云为公司承认公证债权文书中借款本金存在争议，出借方存在欺诈行为，我方发现后，出借人不改正才导致我方不还款，因此我方对违约金不认可。本院经审查确认以下事实：张全红、高永生于1981年1月24日登记结婚。2017年6月6日，甲方（借款人）张全红、高永生与乙方（贷款人）**签署了合同编号为WMFHBJ170645《贷款合同-房屋抵押》，约定：贷款仅限用于个人消费或生产经营，具体为生产经营，贷款本金数额350万元，贷款利率13.75%，还款方式为分次还款，详见《还款计划表》，贷款期限为2017年6月6日起至2025年6月6日止，甲方专用账户为张全红4712招商银行账户；甲方应按本合同的约定按期、足额偿还贷款本息；本合同项下贷款期限虽未届满，但是甲方明示或者以其实际行为向乙方表明不能按期履行还款义务而又不提出展期申请，或者在乙方不同意展期申请的情况下，甲方未能按期还款的，乙方有权停止发放贷款、宣布贷款提前到期以提前实现债权、要求甲方立即归还贷款本息以及有关费用；甲方如不按期清偿贷款本息及有关费用（包括乙方提前实现债权的），从逾期之日起，须按日向乙方支付逾期违约金。逾期违约金的计算公式为：贷款剩余金额X0.2%/日；甲方如不按期清偿任一期贷款本息或有关费用（包括乙方提前实现债权的），乙方可立即处置抵押物或质押物；甲方偿还金额不足时，偿还的先后顺序为因收回债权而产生的费用、违约金、应还利息、本金。处置抵押房屋所得价款偿还的先后顺序为：实现抵押权的费用（包括但不限于律师费、仲裁费、交通费、差旅费等）、逾期违约金、应还利息、应还本金。处置所得价款扣除以上费用后，剩余部分退还甲方，不足部分由甲方清偿。当日，双方签署了《还款计划表》，约定《贷款合同-房屋抵押》及《展期协议》项下的利息从该合同项下的贷款实际发放之日起，按贷款金额和期限计算，计至贷款到期为止。甲方承诺按照上述还款计划按期足额偿还：每期还款日为当月6号；最后一期在贷款到期日还款,实际放款日与还款计划表不一致的,以实际放款日为准,还款日相应顺延。该《还款计划表》明细载明了各期应还的具体款项，其中第1-24期每期还款80500元，第25-60期每期还款77000元，第61-95期每期还款73500元。同日，甲方抵押人张全红与乙方抵押权人**签署《抵押合同-房屋抵押》，约定：债务人/借款人：张全红、高永生，担保范围包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、送达费、手续费等乙方实现债权的费用。其中借款本金为350万元；主合同的债务履行期限为自2017年6月6日起，至2025年6月6日止；抵押物详见《抵押物清单》；主合同项下任一项债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布任一债务提前到期，债务人未按时足额履行的，乙方有权依本合同约定的方式实现抵押权；抵押物清单载明抵押物为位于朝阳区朝新嘉园东里一区13号楼3单元602号房产（房屋产权证号：京房权证朝私07字第XXXX号）。上述两份合同均由北京市中信公证处办理了公证手续，分别出具了（2017）京中信内经证字62543号《公证书》及（2017）京中信内经证字62544号《公证书》，赋予强制执行效力。2017年6月28日，张全红、高永生签署《借款借据》，确认收到涉案《贷款合同-房屋抵押》项下的借款350万元。2017年6月27日，涉案房产办理了抵押登记手续，抵押权人为**，被担保数额350万元。审查过程中，深几云为公司称张全红、高永生在还款过程中多次出现逾期，故**于2018年9月7日宣布贷款提前到期。张全红、高永生对宣布贷款提前到期的事宜予以认可。2018年9月12日，**向北京市中信公证处申请出具《执行证书》。北京市中信公证书经过审查，出具了**《执行证书》。**据此向本院申请强制执行，执行案号为**。2020年12月14日，甲方**与乙方深几云为公司签署《债权、抵押权转让合同》，约定：甲方将债务人张全红、高永生在《贷款合同-房屋抵押》、《抵押合同-房屋抵押》项下确定的全部标的债权及抵押权权益以2649939.94元的价格转让给乙方，详见附件一《标的债权清单》；乙方可主张的标的债权范围包括但不限于贷款本金、利息及逾期违约金、迟延履行期间的债务利息、实现债权的相关费用以及与之相关的担保权益等。附件一载明标的债权剩余本金3117576.4元。同日，深几云为公司支付了相应对价。2020年12月17日，**与深几云为公司共同针对涉案债权在中华工商时报上刊登了《债权转让通知暨债务催收公告》。2021年4月19日，本院出具执行裁定书，裁定将涉案债权的申请执行人由**变更为深几云为公司。2021年6月17日，张全红作为申请人，向北京市中信公证处提出公证复查申请，以在提前还款的情况下，贷款利率和还款计划表利率存在较大差异为由，申请撤销涉案《执行证书》，北京市中信公证处经复查后决定撤销了涉案《执行证书》，故深几云为公司向本院提起本案实现担保物权申请。审查过程中，张全红、高永生具体提出如下异议：1.涉案350万元贷款发放后，由案外人**于当日扣走了461640元，该款项系涉案款项的保证金，故保证金不应当作为本金计算后续利息，实际贷款金额应为3038360元；2、除深几云为公司主张的2018年4月28日前还款的788456元及2020年3月至7月陆续还款的28万元无误外，张全红另外还按照涉案贷款实际出借方**公司（以下简称**）的业务员**要求，向**转账16笔共计28万元，也应予以扣除；3、张全红、高永生之所以逾期还款，是因为双方对还款计划表存在争议，故张全红、高永生未继续还款，不属于违约。深几云为公司对于张全红、高永生上述主张均不予认可。关于保证金一事，深几云为公司称涉案贷款从未收取过保证金，张全红、高永生转账给**的款项与本案无关。关于向**的转账一事，深几云为公司认为，首先，经过核算，张全红、高永生提交的转账凭证中实际只有198000元，而非28万元；其次，张全红、高永生无证据证明张全红、高永生向**转账的款项与本案有关，故深几云为公司均不予认可。审查过程中，张全红、高永生称针对上述向**、**转账金额的性质将提交录音证据予以证明，但最终均未提交。同时，审查过程中，深几云为公司称虽然不认可张全红、高永生主张的上述扣款及还款意见，但为了尽快实现担保物权，同意在本案中将上述争议款项均从涉案房产的优先受偿范围中予以扣除，在本案中仅主张双方均无争议的部分，对于有争议的部分，将另行通过诉讼解决。据此，深几云为公司以张全红、高永生认可的实际放款额3038360元为基数，对各期应还利息及已还款金额、违约金进行了重新计算，同时扣除了张全红、高永生主张的向**还款的28万元。经过核算，截至2021年7月23日，张全红、高永生尚欠贷款本金2533623元、违约金1281712元。深几云为公司在本案中均取整数，仅要求针对涉案房产拍卖、变卖所得价款在贷款本金250万元、截至2021年7月23日的逾期违约金125万元及后续逾期违约金的范围内行使优先受偿权。张全红、高永生对于深几云为公司减少申请请求之后的本金数额予以认可，但不同意支付违约金。本院经审查认为，关于本案法律适用问题，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。本案中，**与张全红、高永生签订的《贷款合同-房屋抵押》及**与张全红签署的《抵押合同-房屋抵押》，均系各方真实意思表示，且不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。**依据合同约定，对张全红名下抵押财产办理了抵押登记并取得他项权利证书，依法取得涉案抵押物的抵押权。**按约发放贷款后，张全红、高永生未能依约还款，已构成违约，**主张实现担保物权的条件已经成就，现深几云为公司作为涉案主债权及抵押权的受让人，依法申请对张全红名下涉案抵押物实现抵押权并就所得价款优先受偿，且自愿在本案中对张全红、高永生存在争议的金额均予扣除，深几云为公司相关主张于法有据，且目前主张实现担保物权的主债权金额范围已经不存在实质性争议，本院应予支持。关于张全红、高永生抗辩称不同意违约金的意见，本院认为，张全红、高永生逾期还款的事实客观存在，即使张全红、高永生认为**主张的利息金额计算有误，但在双方未能达成一致的利息调整意见，且相关合同未经司法程序予以变更或撤销的情况下，张全红、高永生仍应依约还款，张全红、高永生还款后，如认为**或深几云为公司确实存在违约或损害张全红、高永生相关权益的行为，可另行主张赔偿。现张全红、高永生在还款周期内，仅以其主张的金额计算错误为由拒绝还款，应属违约，应当向深几云为公司支付相应的违约金，综上，本院对深几云为公司在本案中提出的相应请求均予支持。对张全红、高永生的答辩意见均不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百七十一条、第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人张全红名下位于**（房屋产权证号：京房权证朝私07字第XXXX号）的房产，申请人北京深几云为科技有限公司对拍卖、变卖后所得款项按照抵押登记顺序在本金250万元、截至2021年7月23日的逾期违约金125万元及后续逾期违约金（以250万元为基数，自2021年7月24日起计算至实际清偿日止，按照年利率24%的标准计算）范围内享有优先受偿权。申请费36800元，由被申请人张全红、高永生负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  周裕财二〇二一年八月二日书记员  丁 晖