河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终3055号上诉人(原审原告、案外人):崔纪锋，男，1962年5月4日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王建国，河南雷鸣律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：徐希平，男，1944年1月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：徐付荣，女，1956年8月10日出生，汉族，住河南省南阳市。被上诉人(原审被告、被执行人)：河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司），住所地：河南省南阳市新华中路中奇花园。法定代表人：徐付荣，任该公司董事长。上诉人崔纪锋因与被上诉人徐付荣、徐希平、河南万亿家房地产开发有限公司（以下简称万亿家公司）案外人执行异议之诉一案，不服南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2021）豫1302民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。崔纪锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认邓州市和谐大厦15层A1房产归崔纪锋所有，并立即停止执行该房产；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审基本事实未查明。根据宛城区法院（2014）宛民初字第2769号民事判决及南阳中院（2019）豫13民终5696号民事判决确认的事实可知，徐付荣、徐希平、万亿家公司等合作开发邓州市和谐大厦，徐希平是邓州市和谐大厦的开发商之一。徐希平等人收了崔纪锋的购房款，向崔纪锋交付了房屋，现因内部利润分配不均，又查封了出卖给崔纪锋的房屋。二、一审评理明显不公。崔纪锋一审提交的证据之间，能够相互印证形成一个完整的证据链条，证明崔纪锋与万亿家公司签订了房屋买卖合同，该合同由万亿家公司持有。2010年7月15日崔纪锋在万亿家公司售楼部交纳定金5万元，订购了邓州市和谐大厦15层A1房产（15系万亿家公司财务人员涂改）。2011年1月19日，在崔纪锋和万亿家公司签订了商品房买卖合同后支付了购房款10万元（15层A东系万亿家公司财务人员添加）。2011年7月19日崔纪锋付清了剩余购房款19万元后，同时应万亿家公司的要求交纳了备案金406元并将双方签订的购房合同交给万亿家公司到房管部门备案。2012年6月8日，在交房时因面积误差，崔纪锋除补交差价款外，还支付了契税、测绘费、燃气费、建档费、办证登记费、商品房归档费等29819元，至此崔纪锋付清了全部购房款及相关款项369819元。2012年6月8日，华兰物业和崔纪锋签订了装修保证合同，并交纳了住房装修保证金2000元，然后装修入住至今。三、徐希平申请对邓州市和谐大厦15层A1房产的查封，因违法应属无效。徐希平作为邓州市和谐大厦的开发商之一，崔纪锋购买案涉房产，徐希平应当是明知的，却因利润分配不均申请查封案涉房产显然是恶意查封，有违诚实信用原则以及社会公序良俗，依法应属无效。四、崔纪锋购买邓州市和谐大厦15层A1房产的行为，依法受到法律保护。依据《民法典》第二百一十五条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案中，在法院查封前崔纪锋与万亿家公司已签订合法有效的书面买卖合同，不仅交纳了全部购房款，还交纳了备案费、契税、测绘费、燃气费、建档费等，自2012年入住至今，完全符合上述法律、司法解释的相关规定。最高院民二庭编著的《九民会议纪要理解与适用》第十一章指出，生存利益优先。也就是说生存权大于金钱债权，但是一审法院却做出了损害民生的错误裁判。综上所述，一审法院（2021）豫1302民初254号民事判决书，认定基本事实不清，评理明显不公，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持崔纪锋的诉请。徐希平辩称，一、一审判决不存在事实不清。本案执行依据是徐希平与万亿家公司、徐付荣、万建武合伙纠纷案判决，查封依据是一审诉讼过程中，徐希平申请诉讼保全，一审法院于2011年7月14日作出（2011）宛民商初字第1400号民事裁定书,保全查封案涉房屋。崔纪锋购买商品房是与万亿家公司产生合同关系,崔纪锋不是购买徐希平的房产,与徐希平之间没有关系,这是两个不同的法律关系。合同纠纷的处理,遵循的是合同相对性原则。崔纪锋提出徐希平是开发商，是没有弄清楚他的合同的相对人是哪一方。二、一审法院判决不存在崔纪锋所说的评理不公。1.崔纪锋在上诉状中提出,依据2011年7月19日交备案金406元的收据,推定在法院查封之前,与万亿家公司签订书面的商品房买卖合同不成立。一审法院查封涉案房产时间是2011年7月15日。一审开庭笔录中,崔纪锋回答法庭提问时,说他是补交2万多元之后签订购房合同(崔纪锋提供的补交该款时间为2012年6月8日)，崔纪锋所说签订合同的时间本身就自相矛盾。2.一审庭审质证中,万亿家公司不承认收到了崔纪锋的购房款,即便是承认,也不存在在法院查封前签订书面的商品房买卖合同。3.崔纪锋开庭出示邻居张峰的购房合同,进一步证明只要购买万亿家公司的房产的购房户，不仅都签订有书面的商品房买卖合同，并且均予以备案。商品房买卖合同最后一页显示,均是合同一式四份,购买人一份,出卖人一份,税务机关一份,房管局一份,按揭的还多银行一份。崔纪锋没有提交自己的买卖合同,足以证明万亿家公司与崔纪锋之间没有签订商品房买卖合同，更不存在在法院查封之前签订合同。4.崔纪锋上诉状中承认在法院2011年7月15日查封涉案房产之前,只交了15万元购房款。崔纪锋票据上的涂改添加,涉及本案的标的,徐希平有理由相信该涂改添加是在法院查封之后崔纪锋与万亿家公司恶意规避查封而涂改添加。崔纪锋的情形既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也不符合该规定的第二十九条排除执行的条件。一审认定事实均有证据佐证，不存在评判不公的任何情节。三、崔纪锋提出徐希平作为邓州市和谐大厦的开发商之一，认为徐希平明知崔纪锋购买邓州市和谐大厦15层A1房产,还与万亿家公司恶意串通查封该房产，这是不成立的。徐希平既不是该公司的财务会计，也不是出纳，更不是法定代表人,也不是崔纪锋购房的经办人。徐希平是被原泰和公司赶出来,2010年11月4日万亿家公司在卧龙区法院起诉徐希平确认合同无效。无奈,他才不得不向法院起诉依法保护自己的合法权益，查封了本案涉案房产。万亿家公司与徐希平之间不存在恶意串通。四、崔纪锋购买法院查封的房产，公然违法占有涉案查封的房产，才是恶意非法占有的违法行为。崔纪锋称是2012年6月8日入住，一审法院2012年6月4日在涉案房产的大门口及各被查封房产的门上张贴查封公告。一审法院于2015年12月15日又在涉案房产和谐大厦15层A1户(1501)大门上，用盖有法院印章的封条封门，张贴与上次内容相同的公告。崔纪锋是明知该房产系被法院查封房产而非法占有。五、关于崔纪锋上诉状中所提出的法律问题:1.物权法定原则,本案崔纪锋对查封的涉案房产不享有物权。2.崔纪锋提出的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，这是法院审查案外人执行异议的前提。在商品房买卖合同中，其权利是否能够排除执行,对唯一购买房产的审查适用该规定的第二十九条，对一般的商品房买卖审查适用的是第二十八条。本案中崔纪锋不符合第二十八条的规定。3.崔纪锋上诉状中引用关于最高院民二庭编著的《九民会议纪要理解与适用》第十一章，不适用本案。崔纪锋提交的证据不能证实案涉房产归其所有，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定予以判决,驳回崔纪锋诉讼请求，事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。徐付荣、万亿家公司均未提交答辩意见。崔纪锋向一审法院起诉请求：1.确认邓州市和谐大厦15层A1房产为崔纪锋所有，并立即停止对该房产执行；2.诉讼费用由徐付荣、徐希平负担。一审法院认定事实：徐希平与徐付荣、万建武、邓州市泰和房地产开发有限公司合同纠纷一案，一审法院依据徐希平的申请，于2011年7月14日作出（2011）宛民商初字第1400号民事裁定书，裁定保全邓州市泰和房地产开发有限公司等（现更名为：河南万亿家房地产开发有限公司）价值2000000元的财产，一审法院于2011年7月15日向邓州市房管局送达该裁定及协助执行通知书，查封了原邓州市泰和房地产开发有限公司名下的邓州市和谐大厦15层A1户、29层A户、29层A1户、29层C户四套房产。2012年6月4日，一审法院将上述查封房产情况以公告方式张贴在和谐大厦大门口及各被查封房间外。此后，一审法院又分别于2013年7月15日、2014年7月15日、2015年7月14日对上述房产续行查封；并于2015年12月15日就上述查封内容再次张贴了查封公告，并在案涉房产门口张贴封条。2017年7月17日，南阳市中级人民法院将上述案件与徐希平诉徐付荣、邓州市泰和房地产开发有限公司（万亿家公司）等另一案发回重审，一审法院将上述两案合并审理，并于2018年7月10日作出了（2017）豫1302民初3552号民事裁定书对上述四套房产继续保全。徐希平与徐付荣、万建武、万亿家公司、王建立合资合作开发房地产合同纠纷两案，一审法院受理后于2016年11月27日作出（2011）宛民初字第1400号民事判决书和（2014）宛民初字第2465号民事判决书，徐付荣不服该判决提起上诉。南阳市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）豫13民终998号和999号民事裁定书，撤销一审法院（2011）宛民初字第1400号和第2465号民事判决，发回一审法院重新审理。2019年5月23日，一审法院作出（2017）豫1302民初3552号民事裁定书，裁定（2017）豫1302民初3552号案件并入（2017）豫1302民初3553号案件审理。2019年6月28日，一审法院作出（2017）豫1302民初3553号民事判决书，判决：一、限本判决生效后十五日内，河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司）支付徐希平利润款4202475.56元，并自2011年7月14日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率支付利息，至款项支付完毕为止。二、徐付荣对上述款项及利息承担连带支付责任。三、驳回徐希平的其他诉讼请求。徐希平、徐付荣和万亿家房地产均对判决不服，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫13民终5696号民事判决书，判决：一、撤销南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初3553号民事判决；二、河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司）于本判决生效后十日内支付徐希平5731149.83元，并自2011年7月14日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率支付利息至款项支付完毕为止；三、徐付荣对上述款项及利息承担连带清偿责任；四、驳回徐希平的其他诉讼请求。判决生效后，万亿家公司和徐付荣未按期履行判决书确定的义务，徐希平申请一审法院强制执行。2020年6月17日，一审法院作出（2019）豫1302执3195-1号执行裁定书，对含涉案房产在内的四套房产进行了续查封。在对涉案房产执行中，崔纪锋以一审法院所查封执行的邓州市和谐大厦15层A1户房产系其购买、归其所有为由，向一审法院提出了执行异议申请，一审法院经审查认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人对执行标的提出执行异议请求排除执行的，应同时符合上述四条情形。本案中，案外人崔纪锋未向一审法院提交其购买上述房产的房屋买卖合同，无法证明其在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。案外人向本院提交其购买上述房产的购房收据，但未提交其他转账手续等证据予以印证，无法证明其已经支付全部房款的事实。且其亦未向一审法院提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。因此，案外人崔纪锋对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。”据此作出（2020）豫1302执异220号执行裁定书，驳回了案外人崔纪锋的异议请求。崔纪锋不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年7月15日，原邓州市泰和房地产开发有限公司出具收据一份，内容为：“今收到崔继峰人民币伍万元整系付和谐大厦15层A东”，其中“15”因有涂改，无法辨认原始内容；2011年1月19日，原邓州市泰和房地产开发有限公司出具收据一份，内容为：“今收到崔继峰人民币壹拾万元整系付房款15层A东”，其中“15层A东”系后来手写加添；2011年7月19日，原邓州市泰和房地产开发有限公司出具收据两份，分别为：“今收到崔吉峰人民币壹拾玖万元整系付A东十五楼房款”、“今收到崔吉峰人民币肆佰零陆元整系付备案金”；2012年6月8日，原邓州市泰和房地产开发有限公司出具收款收据一份，内容为：“今收到崔纪锋贰万玖仟捌佰壹拾玖元整附注：房款差价、维修金、燃气安装、测绘办证等费用”。崔纪锋没有提供相应的转款凭证，万亿家公司对以上崔纪锋提供的收款收据不认可。崔纪锋另出示2012年6月8日其个人书写的领取钥匙的保证书一份、交房款、契税等明细一份，未加盖任何单位印章；2012年6月10日向华兰物业有限公司和谐大厦办公室预交1501水电费2000元、物业费1339元、垃圾清运费及电梯费495元的收款收据；2013、2014、2016、2017、2019年部分年份的物业费收据，2015年预交水电费3000元的收据。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，人民法院审查的重点在于案外人崔纪锋对案涉标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定买受人主张排除执行需同时满足以上四种情形。具体到本案中，一、崔纪锋至今未能提供任何与万亿家公司签订的书面买卖合同，而其提供的邻居张峰的商品房买卖合同显示案涉楼栋不仅签订有商品房买卖合同，而且在2010年12月早已办理了登记备案，因此对崔纪锋辩解的案涉房产没有购房合同的理由，一审法院不予采信，案涉房产不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、案涉房屋查封时间为2011年7月15日，崔纪锋提供的收款收据，显示其于2011年1月19日前共交付房款150000元整，且房号均为涂改或添加上去，而在法院查封案涉房产四日后，崔纪锋另支付了190000元房款、备案金406元，查封后第二年支付了29819元房款差价等，崔纪锋的付款行为并不符合在查封之前已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且在人民法院张贴查封公告四日后，仍坚持补交房款差价等费用并领取房屋钥匙，预交了水电物业等费用，其上述行为损害了债权人的权利，不能排除其存在规避法院执行的恶意，不应得到人民法院的保护；三、崔纪锋在保证书中明确指出，在2012年6月8日接收房屋钥匙，其时间也在法院查封涉案房产之后，不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件；四、崔纪锋至今未与房地产公司签订书面买卖合同，更谈不上办理过户登记。综上，案外人崔纪锋提交的证据不能证实案涉房产归其所有，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回崔纪锋的诉讼请求。案件受理费6847.00元，由崔纪锋负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，崔纪锋曾为和谐大厦项目供应钢筋，其提交的2011年1月19日收据涉及的10万元以及2011年7月9日收据涉及的19万元，均为折抵钢筋款，并非实际交付购房款。本院认为，本案争议焦点为:崔纪锋对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据崔纪锋的上诉请求以及徐希平的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院认为崔纪锋对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，其主张确权的诉请也不能支持。理由评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条对金钱债权执行中买受人能够排除执行的情形予以规定,第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出,第二十八条对所有类型被执行人均可适用,而第二十九条是针对房地产开发企业为被执行人的特别条款。本案同时存在“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形,导致第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。崔纪锋在本案中主张适用第二十九条排除执行，对此本院认为可以择一适用,而非适用其中一条就自然排斥另一条，即如果适用其中任何一条购房者的理由成立，则应支持购房者排除执行的请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照该条规定，具体到本案中：首先，崔纪锋未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。崔纪锋声称于2011年1月19日签订案涉房产的房屋买卖合同，却未能提供该合同。其虽提供了邻居张峰的商品房买卖合同，但并不能够证明其也与万亿家公司签订了买卖合同。且邻居张峰的合同显示不但案涉楼栋签订有商品房买卖合同，而且在2010年12月已办理了登记备案。对于崔纪锋声称“因万亿家公司将其合同拿去房管局备案”的辩解理由，本院不予采信。其次，崔纪锋未在法院查封之前合法占有案涉房产。依据崔纪锋提交的自书保证书及其自认，其于2012年6月8日领取案涉房产的全套钥匙，晚于一审法院查封日期2011年7月15日。其提交的相关物业收据显示的时间也在法院查封之后，并且提交的物业费收据中2013年7月3日的票号为1395801、2019年6月20日的票号为1395804，时间跨度较大，但票号却相连，不能排除崔纪锋和华兰物业公司伪造票据的嫌疑。再次，崔纪锋未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。崔纪锋自认在法院查封之前只交付了15万元购房款，剩余购房款均在法院查封之后交付。且交付的购房款均没有提供取款凭证等证据证明。此外崔纪锋在一审庭审中称所有购房款均是从银行取出来的现金支付，而在二审庭审中又称，只有第一笔5万元从银行取出来的现金支付，凭条遗失，不能提供。第二笔10万元和第三笔19万元均是折抵钢筋款，对于支付购房款的重要信息前后陈述不一致，不符合常理。最后，崔纪锋未办理过户登记，自身存在过错。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，崔纪锋未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其在法院查封前支付的15万元购房款不足案涉房屋总价款的百分之五十，且在一审庭审中自认有两套住房。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上所述，崔纪锋的上诉理由和请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6847.00元，由崔纪锋负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年八月三日法官助理向巧巧书记员邢舒妍