重庆市江津区人民法院   民事判决书      （2021)渝0116民初8047号      原告：重庆福奥房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区双福新区福星大道2号，社会统一信用代码：91500116305093869C。   法定代表人：臧青，总经理。   委托诉讼代理人：刘明忠，重庆丽达律师事务所律师。    被告：张益，女，1986年2月16日生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。   原告重庆福奥房地产开发有限公司诉被告张益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理，原告重庆福奥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘明忠、被告张益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告重庆福奥房地产开发有限公司（以下简称福奥房地产公司）向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠缴租金170 841元；2.被告以欠缴租金为基数，从起诉之日起，按人民银行贷款基准利率4倍计算违约金至付清之日止；3.被告支付水电费、物管费3028元；4.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年签订门面租赁合同，将位于江津双福街道某某小区的XX门面出租给被告，租期为3年，从2018年3月1日租赁至2021年3月1日止，免租金期共6个月。租金从6834元/月起，每年递增3%，每3个月交纳一次租金。被告装修并正常经营一段时间后，拖欠租金及各项费用，经甲方委托管理人福奥物管多次催告，仍未交纳拖欠款项。欠租明细附表附后（附表见诉状）。另，被告经营自2020年6月起，拖欠物管费1845元、水费150元、电费1033元未交，原告为了避免造成更大损失，已经代被告垫付所欠水费、电费、物管费，共计3028元。   被告张益辩称，1、2019年11月以前的房租是交了的，只有12月以后的房租没有交，2021年1月份，他们停水停电将我们赶走；2、物业贴催费单，要求我们2021年12月交清费用，不应产生违约金；3、要求原告减免5个月租金。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:   2017年，福奥房地产公司（甲方）与张益（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同主要约定：第一条 租赁标的物 甲方出租给乙方的商铺坐落在江津区双福街道某某小区，户位编号为XX号商铺租赁给乙方用于经营使用，该房屋建筑面积合计为68.34㎡；第二条 房屋交付时间……；第三条 房屋租赁期限 3.1 该房屋租赁期限为36个月，即2018年3月1日至2021年3月1日。租赁期满后，如双方同意继续租赁的，在同等条件下，乙方有优先续租权。租赁期满后，如任何一方不同意继续租赁的，则乙方应在期满当日将该房屋返还给甲方。3.2 该房屋装修期或免租期为6个月，即2018年3月1日至2018年6月1日和2019年3月1日至2019年6月1日，房屋装修期含在租赁期内。装修期间或免租期间免收租金，但乙方须缴纳物业管理费、装修垃圾清运费和装修用水、用电的费用，具体收费标准以物管公司规定为准。3.3 该房屋计租期限为30个月，即2018年6月1日至2019年3月1日，2019年6月1日至2021年3月1日；第四条 房屋租金、物管费及其他费的收取方式。4.1 该房屋计租面积按每月/总建筑面积计算，以甲方公示的建筑面积为准。起始租金合计6834元/月。在签订本合同时，乙方按起始租金的标准预付三个月租金。4.2房屋租金递增：从租期的第2年起（即2019年3月1日起），月租金标准在上一年租金标准的基础上按3%逐年递增，即2018年3月1日至2019年3月1日，租金为6834元/月。2019年3月1日至2020年3月1日，租金为7039元/月。2020年3月1日至2021年3月1日，租金为7249元/月。4.3该房屋租金双方约定按照每3个月为一个计收档期，租金支付方式：乙方可以现金的方式向甲方支付租金和其他费用，以现金支付的，交付现金为付款日。以电汇方式支付租金的，相应款项汇款日为付款日。4.4租金的支付方式为先付费后使用。第一个计收档期租金在本合同生效时，由乙方交纳给甲方。第二个计收档期租金在上期结束十日前即2018年10月1日前，由乙方缴纳给甲方。以后各期租金均在第一期开始提前十五日由乙方缴纳给甲方，实行先缴纳租金后使用。4.5履约保证金 A 乙方须向甲方缴纳等同于1个月租金的履约保证金，该保证金数额为6834元，于本合同签订时一次性缴清……。4.6如乙方未按约定交付租金的，甲方可以将乙方缴纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金。……第八条 违约责任……8.3乙方未能按照本合同规定按时缴纳租金和其他费用，按逾期未缴纳金额每天3‰累计计算支付违约金（逾期缴纳水费、电费、气费的罚金按市供电局供水公司的规定处理）…。   合同签订后，张益于2018年3月1日缴纳保证金6834元、租金20 502元，后将租赁房屋用于经营餐饮。   张益欠2018年12月至2019年2月租金20 502元（6834元/月×3月）未付，保证金抵扣6834元，实际欠付13 668元，欠2019年6月至2020年1月租金56 312元（7039元/月×8月）未付，欠2020年4月至2021年2月租金79 739元（7249元/月×11月）未付，共计149 719元。   张益欠2020年12月-2021年2月水费150元，2020年12月-2021年2月电费1033元（含公摊），2020年6月-2021年2月物业服务费1845元。2021年3月26日，福奥房地产公司向重庆福奥物业管理有限公司代被告缴纳了水电费、物业服务费。   2020年9月10日，福奥房地产公司委托重庆福奥物业管理有限公司向张益在内的租赁户发出通知，载明“为减轻疫情对各经营者的影响，根据重庆市政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》等指导文件和实际情况，现通知如下：1、决定对租赁福奥物业的租赁户减免租金：2019年1月1日至2020年10月31日期间减免5个月租赁；2、租赁户必须在2020年10月31日前把房屋租金、物业费和水电费交齐才能享受此优惠政策，超过该时段缴费则不享受此优惠政策……”。   2020年12月23日，福奥房地产公司委托重庆福奥物业管理有限公司向张益租赁门面张贴《催费通知单》，载明“您尚有水电费、物管费和房租没有结算，请在2021年12月28日前缴清费用，到期仍未缴纳完拖欠费用，将暂停该店铺的水、电供应……”。   本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案案涉装修合同在民法典施行前成立，该合同的履行持续至民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。   《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。福奥房地产公司将双福街道某某小区XX号商铺出租给张益，双方签订《商铺租赁合同》，对当事人具有法律约束力，张益应按照约定支付租金，同时按照习惯支付水电费、物业服务费等费用。   关于租金，福奥房地产公司请求张益支付170 841元。考虑到2020年1月底爆发新冠肺炎疫情，之后政府对村社和住宅小区实施封闭式管理等措施，限制人员聚集，张益租赁的房屋不能使用，餐饮行业未正常营业，属于不可预见，不能避免。2020年2月26日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布《关于调整有关区县新冠肺炎疫情分区分级等级的通知》，将江津区等7个区县纳入低风险区县，但复工复产还需要一定时间，本院根据公平原则，结合实际情况，酌情免除2020年2月、3月的租金，保证金抵扣6834元，张益应支付福奥房地产公司2018年12月1至2019年3月1日、2019年6月1日至2021年3月1日租金为149 719元。张益提出已经支付2019年12月前的租金的抗辩理由，无证据证明，本院不予采纳。张益提出物业贴催费单，要求2021年12月交清费用，不应产生违约金的意见，经查，《催费通知单》载明“您尚有水电费、物管费和房租没有结算，请在2021年12月28日前缴清费用，到期仍未缴纳完拖欠费用，将暂停该店铺的水、电供应……”，首先该通知单的主要目的是要求张益在2021年12月28日之前缴清费用，督促张益尽快缴费，并非对缴纳租金时间展期；其次，该通知载明逾期不缴纳租金、物业费和水电费的结果为暂停供水供电，并未表示在此期间缴费则免去违约金，逾期则收取违约金，其目的是催收费用，因此张益应当承担违约金。本院在此明确，《中华人民共和国民法典》明文禁止以停水停电方式催收物业费，重庆福奥物业管理有限公司此种催收方式违反法律规定，不值得肯定。张益提出按《通知》要求减免5个月租金的请求，因其未在2020年10月31日前缴齐费用，故不享受此政策。但根据双方约定，2019年3月1日至2019年6月1日是约定的免租期，不违反法律规定，本院予以支持。由于2020年2月-3月突发疫情，本院酌情将此两月租金予以免除。   关于违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，福奥房地产公司与张益约定，张益未能按照本合同规定按时缴纳租金和其他费用，按逾期未缴纳金额每天3‰累计计算支付违约金，双方约定的违约金计算方法过分高于造成的损失，现福奥房地产公司主动调整为按照一年期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率四倍，从起诉之日起即2021年5月7日计算至付清之时止，符合法律规定，本院予以支持。   关于水费、电费和物业服务费用，福奥房地产公司请求支付3028元，经审查，张益欠2020年12月-2021年2月水费150元，2020年12月-2021年2月电费1033元（含公摊），2020年6月-2021年2月物业服务费1845元，福奥房地产公司已经代交，现其请求张益支付，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告张益于本判决生效之日起七日内支付原告重庆福奥房地产开发有限公司租金149 719元；   二、被告张益于本判决生效之日起七日内支付原告重庆福奥房地产开发有限公司水费、电费、物业服务费共3028元；   三、被告张益于本判决生效之日起七日内支付原告重庆福奥房地产开发有限公司违约金（以149 719为基数，按照一年期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的4倍，从2021年5月7日起计算至付清时止）；   四、驳回原告重庆福奥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3778元，减半收取计1889元，原告重庆福奥房地产开发有限公司已预交1889元，由原告重庆福奥房地产开发有限公司216元，由被告张益负担1673元（经原告重庆福奥房地产开发有限公司同意，被告张益于本判决生效之日起七日内随租金等一并支付给原告重庆福奥房地产开发有限公司案件受理费1673元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。         审 判 员   曹 鹃             二〇二一年八月十二日        法 官 助 理 刘 宇    书 记 员  周天玉