黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终315号上诉人（原审原告）：牡丹江市文化广电新闻出版局，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南党政办公中心。法定代表人：马春芳，该局局长。委托诉讼代理人：秦学，该局副局长。委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马德泉，男，1946年5月10日生。委托诉讼代理人：冯伟红，黑龙江冯伟红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南。法定代表人：李成斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。上诉人牡丹江市文化广电新闻出版局（以下简称文广局）与被上诉人马德泉、牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）案外人执行异议之诉一案，牡丹江市中级人民法院（以下简称牡丹江中院）于2016年2月25日作出（2015）牡民初字第44号民事判决。文广局不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，2016年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人文广局的委托诉讼代理人秦学、刘玉章，被上诉人马德泉的委托诉讼代理人冯伟红，被上诉人银邦公司的委托诉讼代理人王玮平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文广局上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对新华影院安置房产（产籍图号为：400-407-4/3-16）的执行。2.由马德泉承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审判决确认“该产权调换补偿协议书下方写有作废二字”与事实不符，事实上作废二字不是书写在《危房棚户区改造非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》（以下简称《拆迁协议》）上，而是文广局书写其他材料时无意复写（印上）的。2.一审判决确认“文广局与银邦公司实际按照《设计说明》（2009.11）进行施工，对之前的设计进行了变更，但双方未再形成新的书面协议”与事实不符。事实上，建设安置房屋的施工图纸事宜双方未再形成新的书面协议，但是对安置房屋使用功能变更、面积增加、调换安置差价的结算方式等事宜，文广局同银邦公司签订了《新华影院改建收尾工程协议书》（以下简称《收尾协议》）。二、一审判决认定部分事实没有法律依据。1.一审判决认定《收尾协议》同安置面积无关错误。该协议是对《拆迁协议》、《牡丹江市新话剧场动迁及重建协议书》（以下简称《重建协议》）的延续、变更和补充，《收尾协议》已确认安置房屋项目变更（增加面积）。2.一审判决认定新华影院回迁安置房屋的面积为8070.07平方米错误。虽然《重建协议》约定过安置房屋的面积为8070.07平方米，但该合同起始部分还约定安置房建设的基本要求，即银邦公司重建新华剧场要按照双方共同确认的图纸施工，保证各项功能完善、达标。从履行的情况看，双方确认的安置房屋是按照《设计说明》（2009.11）施工的，建筑面积为11656.07平方米（包含地下室的面积2496.56平方米）。马德泉辩称：一、关于所有权。案涉房产包括《重建协议》约定的安置面积和增加面积，这两部分均登记在银邦公司名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，银邦公司系案涉房产的所有权人，文广局不享有物权。二、关于法定特种债权优先权。案涉房产经测绘，一至四层及地下室面积合计11789.24平方米，其中一至四层面积为9292.68平方米，地下室的面积为2496.56平方米。2008年12月5日，银邦公司与文广局签订《重建协议》，约定原地再建的新话剧场总建筑面积为8070.07平方米，包括案涉楼房一至四层及地下室。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第七条之规定，文广局作为被拆迁人，仅对其中的8070.07平方米房屋享有优先权。三、关于物权期待权。基于文广局与银邦公司设计变更的合意，导致建成后楼房面积增加，按照《拆迁协议》约定建筑面积3719.17平方米，超出安置面积近50%。首先，增加面积部分显然不属于《重建协议》约定的拆迁安置房产，虽然该合同约定安置房产包括地下室，文广局主张该建筑为不可分割的整体，增加部分亦属于安置面积。但经查，该房产的地下室的2000余平方米已被其他法院另案查封，文广局并未提出异议。且文广局并未就增加面积部分与银邦公司签订补充安置合同，未就增加的款项进行结算和约定，因此，文广局虽系被拆迁人，但对超出的部分依法不享有特种债权的优先权。文广局仅能就《重建协议》约定的8070.07平方米安置面积部分享有优先权。2.对于增加面积部分，文广局如坚持与《重建协议》约定的安置面积为同一整体、不可分割，可作为一般买受人与银邦公司就增加部分房屋重新签订买卖合同，然后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议案件的规定》）第二十八条之规定主张物权期待权。但文广局至今未与银邦公司签订买卖合同，银邦公司亦未将案涉房屋交付使用，不具备物权期待权保护的四个法定条件，不能基于买卖合同享有物权期待权。3.对于增加面积部分，文广局未与银邦公司签订合同，显然不享有足以排除执行的实体权利。如果双方继续无限期僵持下去，债权人马德泉的利益将无从保护，显然违背平衡保护各方当事人利益的原则，对于马德泉不公平。综上，即使扣除地下室面积，案涉楼房一至四层的面积9292.68平方米，也已经超出《重建协议》约定的面积，增加了1212.61平方米，对于增加部分的面积，文广局不享有任何权益，其基于该合同的约定享有的权利，不能阻却马德泉对增加面积部分的执行。文广局向一审法院起诉请求：1.新华剧场项目(产籍图号为:400-470-4/3-16)安置房产（面积9292.68平方米）所有权归文广局所有；2.停止对新华剧场项目(产籍图号为:400-470-4/3-16)超出原动迁面积1797.62平方米安置房产的执行；3.本案诉讼费用由银邦公司承担。诉讼中文广局撤回第一项“判决新华剧场项目(产籍图号为:400-470-4/3-16)安置房产（面积9292.68平方米）所有权归文广局所有”的诉讼请求。一审法院认定事实，2008年12月5日，银邦公司作为拆迁人与被拆迁人牡丹江市文化局共同签订一份《拆迁协议》，约定银邦公司对牡丹江市1211、1311片拆迁范围内的房屋进行拆迁改造，牡丹江市文化局在该拆迁范围内有公产住宅房屋一处，座落在新华路以东，建筑面积7495.06平方米。牡丹江市文化局选择产权调换方式，选定怡美小区16号楼，上靠标准户型建筑面积10315.38平方米，投资款见双方另行协议；临时安置补助费金额为1,051,402.00元，支付方式见另行协议。牡丹江市文化艺术中心（以下简称文化艺术中心）在乙方处盖章，该合同下方写有“作废”二字。2008年12月5日，银邦公司（甲方）与牡丹江市文化局（乙方）签订《重建协议》，约定：“……一、甲方按桥北棚户区改造总体要求动迁位于爱民街新华路国直产产籍号为17/1211、建筑面积为7495.06平方米的牡丹江市新华剧场，并按批准的规划负责重建新华剧场。二、新华剧场按市政府2002年《牡丹江市城市房屋动迁管理办法》实行货币化动迁，经牡丹江市宝昌房地产估价有限公司、市财政局和市财政投资评审中心评定，最后甲乙双方共同确认动迁新华剧场补偿金额为壹仟肆佰万元，重建剧场主体工程造价为贰仟零玖拾捌万元，差额部分由市政府予以补贴。新的新华剧场位于新华路以东、金龙溪以南、规划局规划位置上。三、甲方要在16个月内完成重建新华剧场的动迁和土建工程，时间为2009年1月1日至2010年4月30日。四、按照《牡丹江市城市房屋拆迁管理办法》（牡政发［2002］11号）和《牡丹江市人民政府非住宅房屋评估和临时安置补助费标准（暂行）》（牡政发［2002］18号）文件要求，甲方应付给乙方2009年1月1日至2009年12月31日共12个月的动迁补偿共计壹佰零伍万壹仟肆佰零贰元，其中包括新华剧场17名现有在职职工和15名退休职工每年需支付的工资、养老保险、医疗保险（含大额医疗保险）、住房公积金等陆拾柒万陆千陆佰肆拾玖元；原新华剧场每平方米伍拾元拆迁补助叁拾柒万肆千柒佰伍拾叁元。以上费用甲方在本协议签订后七日内一次性全额支付给乙方，该款项全额到位后实施动迁。如未按期完工甲方再补偿所超期的安置费用。五、甲方重建新华剧场要按照甲乙双方共同签字、盖章所确认的规范设计图纸施工，保证各项功能完善和质量、安全达标。如果甲方擅自变更设计图纸并违规施工，造成的一切后果由甲方负责。其中主要技术指标要达到：东西长度58米，南北为42米，总建筑面积为8070.07平方米。其中一层建筑面积2669.3平方米，二层建筑面积为1408平方米，三层建筑面积为1294.01平方米，四层建筑面积为1294.01平方米，地下室建筑面积为1410.25平方米……”。文广局与银邦公司称实际按照《设计说明》（2009.11）进行的施工，对之前的设计进行了变更，但双方未再形成新的书面协议。2012年2月28日，文广局（甲方）与银邦公司（乙方）签订《收尾协议》，约定：“一、甲方责任：1.甲方负责请示市政府尽快向乙方支付项目部分工程款项，先期支付工程款697万元。2.关于项目更改设计后增加的项目投资，待牡丹江市财政局评审中心评审后，由市政府研究解决。二、乙方责任：1.乙方接收甲方支付的工程款项后，立即组织工程施工和验收收尾工作，在5月1日将合格工程交付甲方使用。2.由于工期拖延或工程验收不合格造成的交期延误，由乙方承担违约责任，违约金按每延期一天支付本次款项3‰的标准计算。三、甲方义务：1.甲方配合乙方做好工程收尾验收工作，为乙方提供必要的支持和帮助。2.甲方负责与市财政局沟通，配合乙方做好工程评审，协调落实项目设计变更增加投资的解决方案。四、乙方义务：1.乙方应按照工程设计要求进行施工，不得偷工减料影响工程验收。2.乙方收到甲方的工程款项后，不得以任何理由拒绝组织工程施工和验收工作……”。2012年4月11日，银邦公司收到文化艺术中心交付的新华影院房屋差价款697万元。牡丹江中院在执行申请执行人马德泉申请执行被执行人银邦公司借款纠纷一案中，于2014年11月10日作出（2014）牡法执字第126号执行裁定书，查封了银邦公司所有的座落于新华路东、圣林街北、怡美嘉园，产籍图号为：400-470-4/3-16，建筑面积为9292.68平方米房产（因该建筑规划为一个整体，在房产部门属一个产籍号）。并于同日作出（2014）牡法执字第126号公告，查封银邦公司所有的座落于新华路以东康佳街以北怡美嘉园16号楼一层，图号为：400-470-4/3-16,建筑面积1797.62平方米的房产。于2015年6月2日作出（2014）牡法执字第126-2号执行裁定书，拍卖银邦公司所有的座落于新华路东、圣林街北，怡美嘉园，产籍图号为：400-470-4/3-16，建筑面积1797.62平方米（一层）房产。于2015年6月24日作出（2014）牡法执字第126号通知书，通知文广局参加1797.62平方米房产的竞买。文广局提出执行异议，牡丹江中院于2015年8月13日作出（2015）牡法执异字第18号执行裁定书，驳回文广局的异议。2015年8月19日，向文广局送达了该裁定书，文广局提起案外人执行异议之诉，请求停止对新华剧场项目(产籍图号为:400-470-4/3-16)超出原动迁面积1797.62平方米安置房产的执行。另，2010年原牡丹江市文化局的职责划入文广局。文广局是文化艺术中心的主管单位。一审法院确定本案争议焦点为，文广局请求停止对新华剧场项目(产籍图号为:400-470-4/3-16)超出原动迁面积1797.62平方米安置房产的执行是否符合法律规定。一审判决认为，对于公产房屋新华影院，原牡丹江市文化局与银邦公司于2008年12月5日签订的《拆迁协议》及《重建协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。关于文广局诉讼主体资格的问题。《拆迁协议》及《重建协议》是原牡丹江市文化局与银邦公司签订的。之后，原牡丹江市文化局的职能划入文广局，文广局与银邦公司于2012年2月28日签订新华影院《收尾协议》。在马德泉申请执行银邦公司所有的本案诉争1797.62平方米的房产时，文广局作为案外人，依据上述合同提起执行异议申请，文广局执行异议申请被驳回后，于法定期限内，提起案外人执行异议之诉，请求停止对诉争1797.62平方米房产的执行，符合法律规定，具备诉讼主体资格。关于诉争的1797.62平方米房产应否停止执行的问题。《商品房买卖解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。可见，被拆迁人对于安置房屋享有优先权。对于公产房屋原新华影院，文广局与银邦公司建立拆迁补偿关系，双方签订的《重建协议》，约定银邦公司为文广局重建的新华剧场总建筑面积为8070.07平方米房屋，双方共同确认动迁原新华剧场补偿金额为1400万元，重建剧场主体工程造价为2,098万元，差额部分由市政府予以补贴。2012年4月11日，银邦公司收到新华影院房屋的差价款697万元。文广局作为被拆迁人依据《重建协议》对于8070.07平方米的安置房产享有优先权。文广局与银邦公司称《重建协议》签订后，实际重建的房产发生了设计变更，但双方未再形成新的书面的安置协议，故对于设计变更导致的费用问题是双方另行结算的问题，不影响文广局对于《重建协议》约定的8070.07平方米安置房产的优先权。经实际测量，现银邦公司实际建设的新华影院一至四层建筑面积为9292.68平方米，银邦公司目前未将该9292.68平方米的房产交付给文广局，双方也未进行结算，故对于超出安置面积1222.61平方米（9292.68平方米-8070.07平方米）的房产，文广局不享有优先权。由于该1222.61平方米的房产现在的产权人为银邦公司，马德泉作为银邦公司的债权人，可对该1222.61平方米的房产申请执行。对于马德泉申请执行的1797.62平方米房产中，超出1222.61平方米部分的575.01平方米的房产，因文广局享有优先权，应停止对该575.01平方米房产的执行，对于文广局请求停止对超出575.01平方米面积房产执行的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十四条，《商品房买卖解释》）第七条之规定，判决：一、停止对牡丹江银邦房地产开发有限公司所有的座落于新华路东、圣林街北，怡美嘉园，产籍图号为：400-470-4/3-16，建筑面积1797.62平方米中的575.01平方米房产的执行；二、驳回牡丹江市文化广电新闻出版局的其他诉讼请求。案件受理费101,900.00元，由牡丹江市文化广电新闻出版局负担69,305.00元；由牡丹江银邦房地产开发有限公司负担32,595.00元。二审审理期间，文广局向本院提交了2016年5月9日，文化艺术中心与银邦公司向牡丹江市资丰工程造价咨询有限公司（以下简称资丰造价公司）发出的《申请书》一份，意在证明双方共同委托资丰造价公司对案涉“街坊怡美家园-影剧院部分（1-4层，新华影院安置房9292.68平方米工程造价进行审核”，即双方按照《收尾协议》的约定履行。银邦公司质证称，对真实性没有异议，但该证据是在一审判决后形成，是文广局不想分割案涉房屋，欲继续购买的情况下形成，该证据并不能代表银邦公司认可并同意文广局主张的9292.68平方米为安置房屋。马德泉质证称，对真实性有异议，该份证据上的申请人系文化艺术中心，而非文广局，不排除双方关于该项目有其他的购买意向，也不排除双方恶意串通，意图改变本案事实。本院认证认为，该证据是在马德泉查封案涉房产之后的二审诉讼期间形成的，对马德泉不具有约束力。银邦公司向本院提交三份证据：证据一、2009年11月形成的一张案涉工程一层平面图，意在证明一审判决第一层房屋可以分割。证据二、2007年10月30日，牡丹江市规划局颁发《建设用地规划许可证》一份，其中在用地项目名称一栏标明“住宅楼、综合楼、影剧院”，意在证明案涉地块在与文广局签订《重建协议》之前，就已经规划为影剧院，不是文广局诉称的所有图纸都是针对其设计，无论谁买这栋楼都只能经营影剧院，即不是为文广局量身定做，且不都是给文广局的补偿，银邦公司与文广局是货币化动迁，其性质为文广局购买银邦公司的案涉楼房用于经营影剧院。同时证实文广局擅自与案外人签订租赁合同，将案涉一、二层房屋进行出租，与文广局主张的一层只能做图书城矛盾。证据三、2015年8月7日，银邦公司向牡丹江市爱民区人民法院（以下简称爱民区法院）递交的一份起诉状，主要内容：银邦公司为原告，牡丹江麦味基餐饮管理有限公司（以下简称麦味基公司）为被告，请求麦味基公司立即返还非法占有的银邦公司房屋。事实和理由，该工程已由银邦公司投资完成，尚未竣工验收。近日，银邦公司发现麦味基公司非法强行占有使用案涉房屋，对房屋进行毁坏，侵害银邦公司的合法权益等。意在证明该案已由爱民区法院受理并在审理中，麦味基公司侵占案涉楼房第一层全部房屋后，又转租给另外三家公司经营，案涉楼房第一层房屋可以分割使用的事实。文广局质证称，对银邦公司提供的三份证据的真实性认可，但证据一、证据二与本案没有关联性，不属于二审新证据。证据三确实存在，爱民区法院正在审理该侵权纠纷案件，并经多次开庭，近期会下判决。马德泉质证称，对银邦公司提供的三份证据均无异议。本院认证认为，上述三份证据真实，能够证实案涉楼房一层四个角的位置，共有五个上下楼步行楼梯，可以分割使用的事实。马德泉向本院提交从案涉楼房现场拍摄的一组照片（12张），意在证明案涉一层楼房的全部面积已被案外人（四家公司）划分成四部分全部占有使用，分别开办新华联超市、麦味基公司、牡丹江市东北投资担保有限公司（以下简称东北担保公司）和众创空间，并非文广局所称的用于图书馆不可划分。文广局质证称，对照片的真实性没有异议，但与本案没有关联性。银邦公司质证称，对照片的真实性和证明的问题均无异议。本院认证认为，该组证据为案涉楼房一至四层的外景照片，能够证实由四家公司占有使用以及一层房屋能够分割使用。二审另查明，牡丹江中院审理的（2014）牡商初字第108号，马德泉诉银邦公司民间借贷纠纷一案，审理中，马德泉与银邦公司达成和解协议，该院并于2014年10月31日作出（2014）牡商初字第108号民事调解书，主要内容：一、银邦公司于2014年11月5日前一次性给付马德泉借款本金13,355,000.00元，自2014年8月19日起继续按银行同期贷款利率四倍给付借款利息，至付清借款本金时止；二、案件受理费122,620.00元，减半收取61,310.00元和财产保全费5,000.00元，由银邦公司负担。2009年5月14日，文体艺术中心与东北担保公司签订案涉楼房一层全部和二层、三层楼中的六个多功能电影厅的《房屋租赁协议》，现该房屋由东北担保公司及另外三家公司分别占有使用。文广局自认其下属单位艺校曾于2014年9月至2015年9月间，借用案涉楼房第四层房屋使用，银邦公司认为该部分房屋已经交付给文广局，并由其实际占有使用。对一审法院查明、当事人无争议的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，案涉重建房屋的性质以及文广局对设计变更后增加的1222.61平方米房屋是否享有优先权，是本案争议的焦点问题。关于文广局对案涉工程优先安置范围的问题。银邦公司与文广局签订的《重建协议》，双方就拆迁补偿方式、重建房屋地理位置、搬迁期限、拆迁补助费、安置费以及超期安置需继续支付安置费等方面进行了详细约定，其中拆迁补偿方式虽然表述为货币补偿，但并非由银邦公司向文广局支付补偿费了结拆迁补偿事宜，而是将被拆迁房屋折价抵顶重建房屋的部分差价款，双方约定按照被拆迁房屋的评估价格和调换重建房屋的成本价进行结算、调换价差，说明双方是以产权交换方式进行拆迁补偿安置，因双方交换的房屋不等值，文广局需给银邦公司货币补偿，所以《重建协议》为以物易物、补足价金的互易合同。合同签订后，银邦公司依约按照文广局设计要求重建房屋、支付拆迁补助费、安置费等，文广局按照重建房屋8070.07平方米的面积向银邦公司支付697万元差价款，已补足价金。依据《商品房买卖解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，之规定，文广局对该8070.07平方米房屋具有优先权。关于马德泉申请执行银邦公司名下房产具体面积的问题。《重建协议》签订后，文广局提出原规划案涉楼房的使用用途发生变化，需要重新设计，银邦公司同意并委托设计部门重新设计的面积为9292.68平方米，比《重建协议》约定的8070.07平方米增加了1222.61平方米，虽然变更的内容未签订书面合同，但双方对此已达成合意，银邦公司亦按照变更后的图纸履行并将房屋建成，此后双方签订的《收尾协议》第1.1条约定“……关于项目更改设计后增加的项目投资，待牡丹江市财政局评审中心评审后，由市政府研究解决”所指即为设计变更增加的1222.61平方米。以上事实证明，双方不但对设计变更、增加面积进行口头约定，银邦公司还按照设计变更后的图纸履行，而且在房屋建成后仍没有争议，是双方对重建房屋进行设计变更、增加房屋面积所达成的口头合同，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同性质与《重建协议》相同，不再赘述。但是，双方在履行前述两个合同过程中，因增加了的1222.61平方米房屋必需由文广局向银邦公司补足价金，但其并未支付，且文广局与银邦公司于2012年2月28日签订《收尾协议》至一审法院于2014年11月10日作出（2014）牡法执字第126号执行裁定时，查封案涉房产已有两年半多时间，未评审出造价结论，亦未付款，且文广局在未向银邦公司付款的情况下，其下属单位文化艺术中心于2014年9月使用过案涉部分房屋。另外，文广局提出因银邦公司不配合结算、工程逾期的违约行为，造成巨大损失，无需支付房屋差价款的上诉主张，未提供银邦公司不配合评审的充分证据加以证实，本案其他事实还体现，《重建协议》约定了履行期限，但合同签订后文广局对案涉工程进行重大设计变更、增加施工面积以及文广局未支付差价款等问题，其逾期竣工的责任均为待证事实，亦没有法定事由，尚不能作为文广局拒付差价款的依据。依据《商品房买卖解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人交换的房屋不等值，必需进行货币补偿，即只有被拆迁人履行补足价金的付款义务，才享有优先权。事实上，根据前述两个书面和口头合同的约定以及双方履行的事实，能够证明文广局应当补足价金但未予履行，不符合该解释规定被拆迁人具有优先权的基础条件，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款┈┈人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》）第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：┈┈（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行┈┈”的规定，文广局未支付全部价款，亦未将剩余差价款按照人民法院的要求支付执行。因此，文广局对增加的1222.61平方米房屋，不具有优先权，依法不能阻却马德泉的执行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69,305.00元，由牡丹江银邦房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长  王广厚代理审判员  王晓兵代理审判员  曹 茗二〇一六年十二月二十七日书 记 员  文 佳