四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11749号上诉人（原审被告）：四川川蓉投酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街316号。法定代表人：马文斌，职务不详。被上诉人（原审原告）：成都城鼎物业服务有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街316号。法定代表人：王海波，执行董事。上诉人四川川蓉投酒店管理有限公司（以下简称川蓉投酒店）因与被上诉人成都城鼎物业服务有限公司（以下简称城鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人川蓉投酒店上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初330号民事判决，依法改判驳回城鼎物业公司不合理的诉讼请求；2.一、二审受理费由城鼎物业公司承担。事实和理由：一审法院认为其实际已经于2020年3月25日恢复营业这个认定错误，因新冠疫情防控3月25日恢复营业并不是恢复到疫情前完全营业的状态，而是逐步复工，其在停业期间没有享受物业服务，相应物业费应当减免。被上诉人城鼎物业公司二审中未发表书面答辩意见。城鼎物业公司向一审法院起诉请求：1．川蓉投酒店向城鼎物业公司支付物业管理服务费、垃圾清运费、违约金共计77136.65元；2．本案的诉讼费用由川蓉投酒店承担。一审法院认定事实：1.2014年5月24日，成都市青羊区××街道××社区（甲方委托方）与城鼎物业公司（乙方受委托方）签订《物业管理委托协议》约定，甲方委托乙方对“××”项目进行委托管理，委托期限从2014年5月24日起至××项目依法成立并选出业主委员会后，由业主委员会进行续聘或选聘物业服务企业工作，签订物业服务合同生效之日止。2017年8月8日，成都市民政局出具《证明》载明：成都鼎云房地产开发有限公司位于成都市青羊区××街××号项目于2015年9月24日建筑物名称备案为“××大厦”。2.2018年4月26日，成都鼎云房地产开发有限公司（甲方出租方）与四川寰球洲际文化旅游有限公司（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租“××”项目部分物业给乙方，物业位于成都市青羊区××街××号；租赁范围：××栋××层××、××号房，××栋××层××号房，××栋××至××层，总计5223.13平方米，租赁物业作为酒店经营使用；同时双方还对租金、租赁期限、支付方式、违约责任等进行了约定，还约定租赁期间有关该租赁物业的物管费由乙方承担。落款处，双方均加盖公章予以确认。3.2018年6月19日，成都鼎云房地产开发有限公司（甲方出租方）与四川寰球洲际文化旅游有限公司（乙方承租方）签订《房屋租赁补充协议》，乙方增加租赁1栋1层3号房部分区域229.96平方米。4.2018年9月14日，成都鼎云房地产开发有限公司（甲方）与四川寰球洲际文化旅游有限公司（乙方）、川蓉投酒店（丙方）签订《合同主体变更协议》约定，甲方、乙方和丙方三方一致同意，从2018年8月1日（以下称“变更日”）起，丙方将取代乙方成为既有合同的乙方。自变更日起，丙方享有既有合同项下乙方拥有的各种权利和利益，以及承担既有合同项下乙方承担的各种义务和责任，乙方不再享有和承担既有合同项下的权利和义务，对于既有合同已履行的部分，甲方和丙方不再履行，对于既有合同未履行的部分，甲方和丙方按照既有合同的约定继续履行；乙方既有的合同债权债务一并转让给丙方，合同中的履约保证金等由于乙方已经缴纳，丙方无须向甲方交纳，甲方也无须在截止日退还给乙方，待满足退还条件后由甲方退还给丙方，乙方、丙方一致同意做好资料、手续等的交接工作，因合同主体变更所产生的一切费用由丙方承担。落款处，各方均加盖公章予以确认。5.2019年9月23日，城鼎物业公司（甲方）与川蓉投酒店（乙方）签订《＜物业服务合同＞补充合同》约定，乙方委托甲方对其租赁的物业部分进行专项物业管理，物业类型：商业，总建筑面积：5498.09平方米，本补充合同之物业服务委托期限与乙方和开发商签订的租赁合同期限一致。物业服务费采取包干制的收费方式，收费标准为6元／平方米／月（不含中央空调使用费），物业服务费用按月预交，首月物业服务费用于收房后5日内由乙方向甲方支付，以后每月物业服务费用须于当月开始前10日内支付，水电费、垃圾费由甲方代乙方缴纳，乙方应在接到甲方通知后3个工作日内予以缴纳，逾期每天支付欠付金额的1‰作为违约金。乙方付款后，甲方应出具合法、等额发票，否则乙方有权拒绝付款。委托服务内容：公用财产和公共事务的综合管理，公用部分的日常维修、养护和管理，公共设施设备的日常维修养护，公共设施和附属建筑物、构筑物以及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小区的养护和管理，公共环境卫生，维护公共秩序、物业安全，消防管理。在合同期限内，乙方逾期交付物业服务费用等相关费用的，每逾期一日，应按逾期应付而未付金额的1‰支付违约金。落款处，双方均加盖公章予以确认。6.2020年4月24日，成都鼎云房地产开发有限公司（甲方）与川蓉投酒店签订《租赁补充协议》约定，因2020年新型冠状病毒疫情的发生，对甲乙双方的生产经营都产生了不利影响，双方协商一致，甲方免除乙方2020年2月至2020年4月的租金，即甲方免除乙方三个月的租金。另查明，成都市青羊区××街道××社区居民委员会于2021年2月9日出具《情况说明》载明，川蓉投酒店在新型冠状病毒疫情期间，积极配合疫情防控工作，于2020年1月26日至2020年3月25日期间暂定营业。一审法院审理中，1．川蓉投酒店提交了《云南省人民政府办公厅关于印发云南省支持文旅产业应对××加快转型发展若干措施的通知》、成都市发展和改革委员会等10部门关于转发《四川省发展和改革委员会等11部门关于印发的通知》的通知，拟证明川蓉投酒店未支付物业费是有国家政策支持的。城鼎物业公司认为文件中的国有企业是成都市的国有企业，而城鼎物业公司是云南省企业下的子公司，不在该规定范围内，因此不能按照文件内容执行。2．川蓉投公司陈述，确实2020年3月和4月的物业服务费、垃圾清运费没有支付，对垃圾清运费的金额没有异议。一审法院认为，城鼎物业公司与川蓉投酒店签订《物业服务合同补充合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务”。本案中，城鼎物业公司与川蓉投酒店对垃圾清运费的金额均予以确认，因此城鼎物业公司主张川蓉投酒店支付垃圾清运费1296元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于物业服务费。川蓉投酒店主张因疫情原因，酒店从2020年1月29日至2020年3月25日期间均处于停业状态，同时按照相关文件规定，应当对2020年3月和4月的物业管理费进行减免。一审法院认为，川蓉投酒店承租的房屋系用作酒店经营，在疫情期间，酒店为响应国家抗疫要求主动停止经营，但物业服务合同关系不同于一般的普通合同关系，物业企业的义务是对物业区域的秩序维护、环境卫生维护、共有设施维护等工作，在疫情期间，城鼎物业公司的工作成本增加，不仅要进行日常维护，还要配合防疫管理，且疫情防控而还增加了测量体温等措施；其次，疫情防控并非川蓉投酒店不履行缴费义务的合理抗辩事由。本案中，川蓉投酒店实际已经于2020年3月25日恢复营业，其要求减免3、4月的物业管理费的主张，没有事实依据，不予采纳。现城鼎物业公司要求川蓉投酒店支付2020年3月及4月的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。川蓉投酒店应当支付的物业管理费为：65977.08元（5498.09平方米×6元/月/平方米×2个月）。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案中，川蓉投酒店未缴纳2020年3月及4月期间的物业管理费的原因系双方对疫情期间是否应当减免费用存在理解上的分歧，在双方存在争议的情况下，川蓉投酒店逾期缴纳物业服务费不属于恶意违约，故城鼎物业公司要求川蓉投酒店支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、川蓉投酒店于判决发生法律效力之日起十日内向城鼎物业公司支付2020年3月、4月期间的物业管理费65977.08元、垃圾清运费1296元，共计67273.08元；二、驳回城鼎物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，减半收取864元，由川蓉投酒店承担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，城鼎物业公司与川蓉投酒店签订的《＜物业服务合同＞补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，城鼎物业公司为川蓉投酒店提供了物业服务，川蓉投酒店亦应履行缴纳物业服务费的义务，根据查明的事实，案涉物业出租方已因疫情原因免除了川蓉投酒店2020年2月至2020年4月的租金，且川蓉投酒店已于2020年3月25日恢复营业，其现要求城鼎物业公司减免物业服务费缺乏事实和法律依据，一审法院判决其向城鼎物业公司支付欠交物业服务费并无不当。综上，上诉人川蓉投公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1728元，由上诉人四川川蓉投酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  喻小岷二〇二一年八月三日书记员  陈 悦