广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13613号上诉人（原审被告、反诉原告）：车惠琼，女，汉族，1962年7月31日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福保社区红柳道2号顺丰工业厂房3层。法定代表人：闫智广。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司，住所地广州市海珠区东晓南路1423号三楼301。负责人：郝宏章。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈志和、徐振威，均系深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司员工。上诉人车惠琼因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）、深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司（以下简称金地物业广州海珠分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车惠琼上诉请求：1.撤销一审判决第一项，变更为物业服务费打折支付给金地物业公司（每月参考原广东省粤秀物业服务有限公司及另两家竞聘物业服务公司报出的单价按1.6元/平方米标准计算）。撤销一审第二、四项判决；2.认定《芳草轩物业服务委托合同》为无效合同；3.二审案件受理费由金地物业公司、金地物业广州海珠分公司承担。事实与理由：一、金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》为无效合同，对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认。（一）金地物业公司在2018年海珠区芳草轩小区第三次业主大会投票的物业竞聘过程中，未获得法定足够业主人数投票支持，且存在不少业主反映海珠区芳草轩业委会原主任谭锦花操控选聘规则、操控选票、影响业主投票意愿、缩短投票时长、自己直接代业主投票的投诉，不符合国家、广东省及广州市物业管理法律规定，金地物业公司并不是合法选聘出来的物业单位。（二）金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》甲方处的盖章签字行为均未获得全体业主的授权认可及海珠区芳草轩业委会的合法授权，甲方处盖章签字行为纯属海珠区芳草轩业委会原主任谭锦花私下个人行为，并不能代表海珠区芳草轩全体业主及业委会的真实意愿，合同原件从未向全体业主及业委会公示，合同各条款细则未获得芳草轩业委会全体委员的一致同意确认。在未公示合同条款的情况下，作为芳草轩业主的车惠琼相当于被非法剥夺了行使对合同中对业主不利条款的意见表达和建议修改的权利，此行为侵犯了车惠琼的合法权益。（三）金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》中代表甲方芳草轩业委会的主任谭锦花没有手写签字，盖的私章也没有在主管部门备案，金地物业公司也没有授权代表签字。物业服务委托合同第六十二条明确约定“本合同自签字之日起生效”，上述合同中因甲乙双方均无签字，故此合同属于未生效的无效合同。二、金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》第七章，“公共收益的管理”中存在明显侵占芳草轩全体业主公共收益的条款，该条款违反《中华人民共和国合同法》第五条“当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得干扰社会经济秩序，损害社会公共利益。”的规定，违反《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定。车惠琼依据《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第二百八十七条，请求确认《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》为无效合同。三、一审过程中，车惠琼提交的证据已足够证明金地物业公司违反《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》中多条约定，物业服务质量存在重大瑕疵，业主普遍满意度低下，对包括车惠琼在内的全体业主的居住利益明显构成损害，并存在竞聘物业过程中做出虚假陈述欺骗业主以获取选票的不法行为,一审法院忽视金地物业公司违反物业服务委托合同在先的事实，罔顾《中华人民共和国合同法》第四条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信的原则，在金地物业公司已事实违约的情况下，依然判决车惠琼需足额支付物业费，是不合法不公平不合理的。四、一审过程中，车惠琼提交的证据已证明金地物业公司根本没有在海珠区芳草轩提供过物业管理服务，金地物业公司在第一年试用期后也无法提供证据证明其已符合《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》第十八条约定，金地物业公司已丧失后续两年的物业服务资格，金地物业公司要求收取第二年的物业收费是不合法不合理的。五、一审过程中，车惠琼提交的证据已证明该司一直以来收取的公摊水电费的收费内容包含了国家及广东省、广州市出台的法律法规明确规定不能收取的费用，属于违法收费，一审法院忽视此事实及法律规定，在判决中支持金地物业公司收取违法的公摊水电费项目。六、金地物业公司在一审中提出的公摊水电费收费项目在金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》中没有任何提及，且南方电网公司在每户自用电费收费单中已经明确收取了公摊电费(合梯灯、电梯、水泵分摊电量)，故此金地物业公司提出的所谓公摊水电费收费项目属于金地物业公司私自增加的非法收费项目。一审法院支持金地物业公司继续向业主追收私增的公摊水电费错误。七、金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》只能证明金地物业公司与海珠区芳草轩业委会原主任谭锦花之间的法律关系，并不能证明与金地物业广州海珠分公司直接或间接的法律关系，且金地物业广州海珠分公司并不具备物业服务委托合同中约定的一级物业服务资质，故金地物业广州海珠分公司并不是本案适格主体，其发出的律师函、催款通知书对车惠琼均属无效文书，车惠琼对金地物业广州海珠分公司发出的全部法律文书的真实性、合法性、关联性均不予确认。八、合同签订人是金地物业公司，但实际上提供物业服务的是金地物业广州海珠分公司，但该公司并没有一级服务的资格，故物业公司承诺的与提供的服务不符。金地物业公司的上述行为违反物业服务委托合同条款并存在一定的欺骗性，金地物业公司提出本案的法律诉讼也是无效的，车惠琼对金地物业公司发出的全部法律文书的真实性、合法性、关联性均不予确认。九、金地物业公司提供的证据《芳草轩物业服务委托合同（住宅全委包干制)》中列明金地物业公司承诺的整改项目很多是单项有明确具体承诺完成日期的工程改造项目，跟金地物业公司辩称所谓物业服务是长期持续的动态服务过程并无直接逻辑关系，实际上金地物业公司无一按时完成。包括：小区视频监控、小区出入门禁改造、小区公共设施改造等均无按合同约定日期完成。综上所述，车惠琼请求二审法院重新审理金地物业公司当选物业的合法性、物业委托服务合同签订的合法性、彻查芳草轩业委会原主任谭锦花在选聘物业过程中各种违法行为，并对事实上进驻芳草轩提供物业服务的金地物业广州海珠分公司的实际服务履约情况进行审查，按照实际服务水平和承诺标准的差异，根据权利义务对称公平交易的原则，打折清算物业收费，合法合情合理解决本案纠纷。金地物业公司及金地物业广州海珠分公司共同辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、我司从不存在《物业服务委托合同》的违约行为，根据证据规则，谁主张谁举证，车惠琼主张我司违约应当举出相应证据，从车惠琼的证据看来，无法证明我司违反了合同相关规定，应当承担举证不能的不利后果。我司是芳草轩业主大会经过招投标并且经过双过半选聘出来的物业公司，与业委会签订物业服务合同，并经广州市海珠区住建局备案。芳草轩属于老旧小区，金地物业公司在进驻之前小区设施老旧严重，环境脏乱差，经过金地物业公司的垫资改造和悉心管理后，小区环境对比之前已经极大改善。二、关于公共收益。根据《物业服务委托合同》的相关约定，小区涉及公共收益的合同均由三方共同签订，收益先进入芳草轩业委会账户，再由业委会通过提取合理成本转到我司公共账户，不存在车惠琼所说的我司侵占公共收益。三、关于绿化水费公摊。我司与芳草轩小区业委会签订物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。我司已按照合同约定向包括车惠琼在内的所有芳草轩业主提供了前期物业管理服务，因此我司有权向车惠琼收取物业服务费用。我司主张物业服务费用的收费标准经该小区专有部分占建筑物总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主表决通过并报政府相关主管部门备案，首先，在该份合同中并未约定绿化用水包含在物业费中，应当按照谁受益谁分摊的原则，更重要的是绿化用水分摊形式改变会涉及物业管理费的收费标准，就会涉及到整个小区全体业主的共同利益，是否调整以及如何调整物业管理费的标准均应由业主大会予以决定，故对于车惠琼作为单个业主要求调整物业管理费标准的请求不应支持。此外，由于今年通过实施的《广州市物业管理条例》已经明确绿化用水不能用于公摊，我们就没有再收取该笔费用的公摊。四、我司不存在物业服务质量有重大瑕疵的情形。物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位，共用设施的维护和管理，公共秩序的管理，公共环境卫生等。提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区。对于业主的诉求会存在众口难调，以及会存在合理范围内的滞后性，车惠琼提供的证据也是属于片段式截取，不足以还原整个小区的真实情况。再加上芳草轩小区属于老旧社区的历史原因，具有复杂和多变性，我司在逐步进行改造，广大业主有目共睹，也是得到广大业主的认可，绝大部分的业主均按时缴纳物业管理费。车惠琼由于个人情绪拒绝缴纳物业服务费会对整个小区的整体服务产生不利的影响，对其他按时缴纳费用的业主也极为不公。综上，请求二审维持原判，依法驳回车惠琼的诉讼请求。金地物业公司、金地物业广州海珠分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令车惠琼立即向金地物业公司、金地物业广州海珠分公司支付物业服务费本金5016.49元（自2018年11月1日至2020年7月31日期间）及违约金1525.01元（以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计至付清款之日止，暂计至2020年7月31日）；水费（2018年11月至2020年7月31日期间）1158.32元；水电公摊费（2019年4月至2020年7月期间）201.26元；2.判令车惠琼承担本案的所有诉讼费用。一审庭审中，金地物业公司、金地物业广州海珠分公司撤回了要求车惠琼支付水费的诉讼请求。车惠琼向一审法院提出反诉请求：1.请求判令金地物业公司、金地物业广州海珠分公司立即向车惠琼支付因违反《物业服务委托合同》第十八条、第二十条第2款、第6款、第9款、第11款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第三十六条、第四十七条、第四十九条、第五十条而导致其无法正常享受《物业服务委托合同》所列明的物业管理服务质量而产生的直接损失费及间接损失费合计10000元；2.请求判令金地物业公司、金地物业广州海珠分公司立即向车惠琼支付在未经车惠琼同意的前提下，私自在住宅电梯里、一楼大堂里安装电子广告屏，所用电源接自电梯公摊用电，由包括车惠琼在内的全体业主支付电费，而广告受益则落入金地物业公司、金地物业广州海珠分公司账户，从而导致车惠琼终济受到损失的终济赔偿金250元；3.请法庭判决金地物业公司、金地物业广州海珠分公司把小区的绿化用水计入公摊水费中属于违法行为，责令金地物业公司、金地物业广州海珠分公司立即纠正并需把违规多收取的费用立即退还给已缴费的业主，责令两原告立即核查并纠正在公摊电费收费方面是否存在类似的不合法收费项目；4.请法庭判决金地物业公司、金地物业广州海珠分公司在第一年试用期结束后的续约是不合法的，需退还试用期后已收取的一切费用，包括但不限于：物业费、公摊水电费、小区公共收益等；5.请法庭判令金地物业公司、金地物业广州海珠分公司需按《物业服务委托合同》第三十三条规定将投资资金的具体额度和详细使用情况立即向全体业主汇报；6.本案诉讼费由金地物业公司、金地物业广州海珠分公司承担。一审庭审中，车惠琼撤回了第2-5项反诉请求。一审法院认定事实：2018年10月8日，金地物业公司（受托方、乙方）与广州市海珠区芳草轩业主委员会（委托方、甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将其管理的芳草轩住宅商业小区项目委托乙方进行物业管理服务；委托服务期限自2018年11月1日起至2021年10月31日，为期三年；自乙方正式进驻实施物业服务之日起，物业服务费用由乙方分三类标准计付，向业主或物业使用人收取，住宅按照2.5元每月每平方米收取；业主或物业使用人按月交纳物业服务费代收代缴费用，本项目的物业服务费、代收代缴费用每次缴纳时间为每月11日前；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交纳合同违约金；等。一审诉讼中，金地物业公司、车惠琼确认金地物业公司自2018年11月1日起进驻涉案小区，在金地物业公司主张的欠费时间段前均是按照2.5元/月/平方米的标准收取管理费。金地物业公司另表示为涉案小区实际提供物业服务的是金地物业广州海珠分公司，故诉请中的费用应当支付给海珠分公司，小区的物业费每月一交，每月10日前支付上月的物业管理费。车惠琼表示其是从2018年11月1日开始欠费，其反诉主张的直接损失和间接损失是指小区管理质量差引起的生活质量下降，小区的公共设施的破坏存在安全隐患，公共区域的打扫大都是业主承担，且硬件设施不配套导致房子贬值，损失金额为酌定金额。一审另查，根据粤房地权证穗字第××号不动产权证记载：广州市海珠区梦轩南街××房的建筑面积为95.55平方米，产权人为车惠琼，共有情况为单独所有。金地物业公司、金地物业广州海珠分公司为证明其主张还提供了以下证据：1.欠费清单，载明车惠琼拖欠2018年11月至2020年7月物业管理费5016.49元,2019年4月水电公摊费18.24元，2019年5月至2020年7月公摊水费132.57元、公摊电费50.45元；2.律师函及邮寄凭证；3.照片若干张；4.芳草轩小区水电公摊明细表；5.水电费的发票；6.水表抄表记录。车惠琼为证明其主张提供了以下证据：1.《物业服务委托合同》；2.金地物业公司营业执照拍照件、及在国家企业信用信息公示系统查询页面截图；3.《金地【芳草轩】物业服务竞争性谈判响应方案》；4.《【金地物业宣讲版】芳草轩物业服务方案》；5.《广州市【芳草轩】项目现场品质提升整改方案-金地物业》；6.2019年9月21日芳草轩业委会副主任-业委会委员-业主们与金地物业开会沟通的现场拍照；7.芳草轩小区周边小区的物业费一览表；8.芳草轩住宅电梯内、一楼大堂内物业私自安装电子广告屏拍照；9.业主在小区内张贴“反对涨物业费维护广大业主利益”的大字；10.芳草轩小区业主群里业主的讨论截图；11.信访事项受理告知书；12.芳草轩业主致政府主管部门的请求函；13.2018年10月28日，业主代表与街道、深圳市金地物业管理有限公司开会；14.2018年11月1日金地物业进驻以来芳草轩小区绿化环境脏乱差图片、视频汇总；15.芳草轩小区出入门禁系统拍照；16.金地物业公司向缴费业主提供的物业费、停车费收据；17.金地物业APP工单截图；18.金地物业公司提供的室内楼道、电梯间卫生保洁效果差的图片、视频；19.芳草轩小区公共设施木平台损坏严重但原告没有及时修复、水池长期污水滋生蚊虫害图片；20.芳草轩小区住宅楼天台脏乱差情况图片；21.芳草轩小区内公共设施瓷砖破裂剥落情况拍照，严重威胁住户出入安全；22.芳草轩小区地下室-楼道-走道灯公共区域布满垃圾，虫害不断的图片；23.芳草轩外墙、大堂外围玻璃脏乱差图片；24.金地物业公司在芳草轩小区内及小区门口均有安排商业性质摆摊行为照片、通信运营商租用小区公摊地方设置在小区建筑上的通信桅杆及天线、室内分布系统；25.芳草轩业委会公布的2019年上半年收入情况；26.深圳市金地物业提供的公摊水电费收费公示单，证明金地物业公司乱收费；27.金地物业芳草轩物业主要人员一览表、外包保洁人员拍照、金地物业公司2019年年审报告截图；28.穗发改[2016]992号文。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，金地物业公司与芳草轩业委会签订的《物业服务委托合同》，对作为业主的车惠琼具有约束力。金地物业公司主张已根据上述合同约定为芳草轩小区提供了物业管理服务，而车惠琼所有的房屋在小区内，接受了金地物业公司的物业管理，应当支付相应的物业管理费给金地物业公司。金地物业公司主张车惠琼欠付涉案房屋在2018年11月至2020年7月期间的物业服务费5016.49元，车惠琼亦表示其自2018年11月1日开始欠费，故车惠琼应当支付上述期间的物业服务费给金地物业公司，金地物业公司要求车惠琼支付2018年11月至2020年7月物业服务费5016.49元的请求，依据充分，一审法院予以支持。车惠琼抗辩称金地物业公司的物业服务质量差，故其未交纳服务费。一审法院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，车惠琼认为金地物业公司的服务存在问题应当及时向金地物业公司提出，金地物业公司应予以积极回应和改进，但并不能成为车惠琼拒绝缴纳物业管理费的理由。故一审法院对车惠琼的上述抗辩意见不予采纳。关于违约金的问题。根据车惠琼提交的证据可知，金地物业公司在涉案小区进行物业管理服务过程中确存在瑕疵，车惠琼以此为由未按期交纳管理费属事出有因，故金地物业公司主张车惠琼支付逾期支付2018年11月至2020年7月期间物业服务费的违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于水费及水电公摊费的问题。一审诉讼中，金地物业公司表示车惠琼已经支付了2020年12月之前的水费，一审法院对此予以确认。金地物业公司主张车惠琼拖欠2019年4月至2020年7月期间的水电公摊费201.26元，提供了欠费明细表、水电公摊明细公示表、水电费发票等证据证明，车惠琼虽有异议，但并未充分举证证明其抗辩意见，故对金地物业公司上述主张一审法院予以合理采信，车惠琼应将上述期间的公摊水电费201.26元支付给金地物业公司。关于车惠琼主张的损失问题。本案中，车惠琼提交的证据不足以证明其存在损失的情况，亦不足以证明其主张的损失与金地物业公司存在因果关系，故车惠琼主张金地物业公司支付其直接及间接损失10000元的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。另外，因《物业服务委托合同》的签订方为深圳市金地物业管理有限公司，故根据合同相对性原则，车惠琼应当将款项支付给该公司。综上所述，依照《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、车惠琼在本判决生效之日起10日内支付2018年11月至2020年7月的物业服务费5016.49元给金地物业公司。二、车惠琼在本判决生效之日起10日内支付2019年4月至2020年7月期间的公摊水电费201.26元给金地物业公司。三、驳回金地物业公司其他的诉讼请求。四、驳回车惠琼全部的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由金地物业公司、车惠琼各负担25元。本案反诉受理费28元，由车惠琼负担。上述本诉受理费已经由金地物业公司预交，金地物业公司同意由车惠琼在履行本判决时将其应承担部分直接支付给金地物业公司。车惠琼二审期间提交证据材料如下：证据1.2018年芳草轩第三次业主大会表决结果汇总表截图，拟证明金地物业公司在2018年海珠区芳草轩第三次业主大会表决中的实际得票户数、人数、面积均未过半，不符合国家、广东省及广州市物业管理法律规定。证据2.业委会委员书写的证明书及附件，2017年9月30日业委会备案回执，拟证明《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》是无效合同。证据3.业主书写的证明书，拟证明《芳草轩物业服务委托合同(住宅全委包干制)》是“地下黑合同”，物业服务质量差，业主普遍不满意。证据4.金地物业公司侵占2020年度芳草轩小区公共收益70%的银行电子回单，拟证明金地物业公司一直都在违法侵占绝大部分的芳草轩小区公共收益。证据5.芳草轩小区6月份水电公摊明细（总表）公示及附件，拟证明金地物业公司私自扩大收费范围增收公摊水电费。金地物业公司、金地物业广州海珠分公司质证认为：确认上述证据均有原件，但对上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认，这些证据是车惠琼单方制作的，不符合证据的要求，且一审法院已经做出了认定。经二审审查，本院确认一审法院查明的基本事实。二审庭后，就物业管理公司不应收取的公摊费用问题，车惠琼提交《芳草轩小区物业公司私自扩大收费范围增收公摊水电费的补充证据》的材料，就金地物业公司一审期间提交的《芳草轩小区6月份水电公摊明细（总表）公示》发表意见如下：物业服务合同中并无公摊水电收费项目，《物业服务合同》中提及的《芳草轩物业服务竞争性谈判响应文件》以及金地物业《芳草轩物业服务方案》，均没有水电公摊收费项目，前任物业服务公司也从来没有收取过公摊水电费。更何况《合同》第六十条明确约定：“本合同与响应文件或服务方案有矛盾的，以其中最有利于本项目小区业主的条款为准。”金地物业广州海珠分公司在进驻芳草轩的头两个月，也并没有收取公摊水电费(有缴费通知单为证)。可见金地物业广州海珠分公司是在经营过程中，擅自扩大收费范围、增加收费项目、变相提价，侵害业主利益。二、污水泵费用产生的位置为小区地下停车场(有另收管理费用)和电动车自行车停车场，属于车位业主独有区域或小区公共区域，而不是各楼栋业主的私享区域，不应由全体业主分摊。三、11—14栋塔楼走道照明公摊电费，供电公司(南方电网)已向住户收取楼道照明的公摊电费，金地物业广州海珠分公司再收取就是重复收费。四、发电机循环泵用电是子虚乌有，芳草轩从来没有修复或使用过发电机。五、根据2017年出台的《广州市物业服务收费管理办法》第十五条规定“住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，由物业服务费列支：住宅小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。以上水电费用均不得向业主分摊。”金地物业广州海珠分公司公然违反法律法规的规定，在经营过程中擅自增加收费项目提高收费，严重侵害业主利益。六、芳草轩小区面积很小，只有6栋连体建筑(共23个梯间)，一个月的园林绿化用水量竟然达到惊人的2826立方米，相当于每天淋花用水接近100吨。至于游泳池，并没有开放，也不存在用水。金地物业公司、金地物业广州海珠分公司对此回应称：首先，小区的公摊水费是根据《芳草轩物业委托合同》的附件“竞争性谈判文件”的相关物业管理费的报价不包含“公共水电的能耗费用”为基础，所以后续才有《芳草轩项目水电公摊方案》的公示，除了涉案业主，其他业主都是认可并按此缴纳相应的公摊费用。其次，楼层灯和车库灯都没有进行公摊，备用发电机只要没有开过就没有分摊，分摊明细表看出来也是0元。金地物业公司、金地物业广州海珠分公司同时提供了广州市海珠区芳草轩业主委员会与金地物业公司在2019年3月27日盖章公示的《芳草轩项目水电公摊分案》和广州市海珠区芳草轩业主委员会2019年12月31日作出的《关于金地物业公司满意度调查结果的通知》，载明，2019年广州芳草轩物业服务总体满意度为97.18%。车惠琼进一步回应称：不管是国家政策还是广州市地方措施，以及合同条款约定内容，都没有收取公摊水电费的理据。对上述满意度调查结果的三性均不予认可，续聘条件不满足，续聘程序违规，续聘手续合同文件均无。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：车惠琼主张金地物业公司无权收取物业服务费的主张能否成立。车惠琼主张金地物业公司无权收取物业管理费的主要理由是，1.涉案《芳草轩物业服务委托合同（住宅全委包干制）》是无效合同。业委会处的签名盖章没有取得全体业主的授权和业委会的合法授权，金地物业公司也没有代表签字；2.金地物业公司并没有实际管理，而是金地物业广州海珠分公司在实际管理小区；3.金地物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，业主普遍满意度低下。金地物业公司在委托合同中承诺的工程改造项目无一按时完成；4.按照《芳草轩物业服务委托合同（住宅全委包干制）》约定，第一年试用期满后要进行满意度考核，考核结果大于75%才能续聘；5.金地物业公司收取的公摊水电费内容不符合广州法律法规的相关规定。本院对此评析如下：《芳草轩物业服务委托合同（住宅全委包干制）》是由广州市海珠区芳草轩业主委员会和金地物业公司签订，双方均有在上述合同上加盖公章予以确认，上述委托合同自双方盖章之日起成立生效。金地物业公司已按上述委托合同约定为芳草轩小区提供物业管理服务，车惠琼作为芳草轩小区业主之一，应受上述委托合同的约束，支付相应的物业管理费。车惠琼以广州市海珠区芳草轩业主委员会主任在该合同上是用盖私章的方式签名以及金地物业公司没有代表人签名为由，主张该合同无效的理由不能成立。至于车惠琼主张上述委托合同没有向全体业主和业委会委员公示，合同条款内容未取得业主同意签订而无效，在未经正当程序撤销广州市海珠区芳草轩业主委员会与金地物业公司签订的委托合同的情况下，车惠琼的该主张不能成立。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，金地物业公司可以设立金地物业广州海珠分公司对涉案小区提供物业管理服务，并对金地物业广州海珠分公司从事的民事行为承担责任。车惠琼以实际提供物业服务的是金地物业广州海珠分公司为由，主张金地物业公司无权收取物业管理费，理据不足，本院不予支持。车惠琼在本案中未能提供充分证据证明金地物业公司提供的物业服务存在重大质量瑕疵，且广州市海珠区芳草轩业主委员会也在2019年12月31日出具《关于金地物业公司满意度调查结果的通知》，认可了金地物业公司提供的物业服务质量；同时，物业管理服务是一个动态且多方位的综合性服务，阶段性或者局部物业服务上的瑕疵及不足，并不当然构成业主拒交物业管理费的合理抗辩。故车惠琼以金地物业公司未取得满意度考核结果以及提供服务存在瑕疵为由拒交物业管理费的理据亦不能成立。至于涉案小区的公共水电费分摊项目，是经广州市海珠区芳草轩业主委员会与金地物业公司协商确定，且双方还就《芳草轩项目水电公摊方案》在小区进行了公示告知，在该方案并未被撤销之前，金地物业公司按照该方案收取公摊水电费，并无不当，本院予以维持。综上所述，车惠琼主张金地物业公司不能收取物业管理费的理据不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由车惠琼负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年八月十一日书记员  郭 俏古文娜