四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终3095号上诉人（原审原告、反诉被告）：王福珍，女，1973年2月21日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙侠，女，1965年12月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈能扬，北京东卫（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童童，北京东卫（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：龚仙红，男，1979年7月14日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审第三人）：四川中原物业顾问有限公司建发金沙里营业部，住所地：成都市青羊区蜀辉路592号。法定代表人：庄泽宝，董事。委托诉讼代理人：罗玲，四川原友信律师事务所律师。上诉人王福珍、上诉人孙侠因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司建发金沙里营业部（以下简称中原物业公司）、龚仙红房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙侠上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9143号民事判决，改判孙侠不构成根本违约，不承担任何违约责任。2.一审、二审诉讼费由王福珍承担。一审保全费1895元，鉴定费17831元由王福珍承担。事实与理由：一、一审法院认定孙侠未给王福珍办理具有担保性质的抵押公证及未给王福珍办理公证授权委托书构成根本违约的事实认定错误。理由如下：首先，龚仙红与王福珍签订的补充协议约定为王福珍或指定人员冯仲义等人办理具有担保性质的委托公证和抵押公证。该补充协议不仅超越代理权属效力待定且协议事项在事实和法律上均无法履行，孙侠不承担该补充协议无法实现的赔偿责任。其次，一审法院判决书中认定补充协议是双方当事人真实意思表示属于认定事实错误。补充协议超过了公证的事项，委托书第十条龚仙红配合买方到银行办理一切按揭贷款，这是非常明确的授权范围，但在补充协议中却没有购房款项的融资渠道，而是通过私人的抵押，超越了代理权限。根据民法总则第171条的规定，该补充协议没有孙侠的追认，不是孙侠的真实意思表示，之与孙侠是未成立的。再次，孙侠给龚仙红出具的公证授权委托书的内容，中原物业公司和王福珍明确知晓。补充协议的内容超越公证授权委托书的范围，未得到孙侠时候追认。最后，2017年司法部印发《关于公证执业“五不准”的通知》，其中第四条规定：“不准办理具有担保性质的委托公证。……”。根据《关于公证执业“五不准”的通知》的相关规定及要求，王福珍与龚仙红及中原物业公司签订的补充协议即使对孙侠具有约束力也违反了法律的强制性规定而无法履行。无法履行的合同条款不能成为违约承担赔偿责任的基础。二、王福珍2017年2月27日向青羊区人民法院提起诉讼，请求孙侠继续履行2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》，王福珍明确此诉讼请求为：孙侠协助王福珍办理涉案房产的不动产登记手续。该诉讼请求应当为对补充协议中：卖方同意暂不办理过户手续，先办理委托公证和抵押公证的变更。故两份补充协议在王福珍向法院诉求过户时便不再对双方具有法律约束力。三、《房屋买卖合同》及补充协议于2018年3月26日解除。2017年4月1日在（2017）川0105民初2037号案件的审理过程中，双方在庭审调解中签字确认：王福珍于4月14日前支付全部房款，孙侠于4月28日前协助王福珍办理过户手续。因王福珍未在4月14日前履行付款义务，该调解笔录最终未形成调解书。该调解笔录虽不具有强制执行力，但可视为双方就合同履行达成新的合意。孙侠依《房屋买卖合同》9.3条的规定将《解除房屋买卖通知书》公告送达。该通知于2018年3月26日到达王福珍。四、王福珍在合同履行过程中怠于履行付款义务，另行购买限区的房产，致使《房屋买卖合同》无法履行，导致其不再具有购房资格。因此，违约方为王福珍。在《房屋买卖合同》中卖方是孙侠，买方是王福珍，孙侠没有将房屋过户给王福珍以外的人的义务。王福珍辩称，1、房屋买卖合同最终无法履行的原因不是王福珍怠于履行付款义务及诉讼过程中的购房行为，导致房屋买卖合同不能履行的根本原因，根据一审两次查明的事实均是因为孙侠未按合同约定履行条款义务，以及此后单方无理由解除合同的严重违约行为造成。2、孙侠称是因为王福珍未付款的违约行为没有事实依据。王福珍第一次向法院起诉要求履行本案合同时，法院进行了调解，当时双方在法官的调解下形成了和解方案，该和解方案明确了王福珍支付款项的时间以及对方办理过户的时间。但法院送达调解书时，孙侠方反悔，不签收调解书，导致调解不能。因此，因调解未成所以调解笔录不能作为双方权利义务的依据，更不会得出孙侠方所称的通过调解，双方对原合同条款进行了变更。3、关于公证，《关于公证职业“五不准”的通知》是司法部的通知，该通知不是法律的强制性规定。孙侠对“五不准”第四条的理解是错误的。中原物业公司辩称，孙侠的上诉请求是关于买卖双方关于房屋买卖过程中的争议，与中介方无关。龚仙红未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。王福珍上诉请求：1、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9143号民事判决第二项，改判孙侠向王福珍赔偿损失1188200元。2、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9143号民事判决第三项，改判孙侠退还王福珍定金50000元并承担本案案件受理费、保全费、鉴定费。事实与理由：一、一审判决孙侠按违约金标准（即1330000元*20%=266000元）赔偿王福珍损失无事实和法律依据，孙侠应赔偿王福珍合同履行后可得利益损失。首先，孙侠的违约行为系恶意毁约行为。从合同签订至合同解除，王福珍多次催告、两次诉请孙侠继续履行合同，王福珍有履约意愿，且无任何过错。但孙侠显然是因房价上涨而故意拖延履行合同，直至2018年3月20日单方发出解约通知，明确表示不履行合同，其行为属于恶意违约行为，具有严重的主观过错。其次，一审判决关于王福珍因合同解除造成的损失认定错误。一审判决认定王福珍主张的损失过高，理由在于王福珍存在利用尚未支付购房款部分购买其他房产的机会，且实际购买了其他房产，其实际损失并未达到其主张的全部上涨差价之程度，一审法院的该认定错误，理由如下：合同解除前，王福珍另购买房屋属于其自主行为，其购房目的不是为了弥补本案合同解除的损失。法律并未规定购房者只有解除前购房合同才能另购房屋。因此不应将王福珍另购房产的行为作为考量本案损失的因素。在本案合同签订后，王福珍确实另购了一套房产，但仍诉请继续履行本案合同，并在本案合同解除前又为其子购买了一套婚房。该两套房屋的上涨差价可能早已超过案涉房屋的上涨差价。按照一审法院判决的逻辑，王福珍可能根本就没有实际损失，但一审判决又认定：“王福珍因本案合同解除造成的损失，20%的违约金已经能够弥补”，一审法院对此认定的逻辑错误。此外，随着房价上涨，王福珍另购房屋获得的上涨差价之和将远超过本案合同解除造成的损失，将根本无损失可弥补，20%的违约金都明显过高。这进一步说明王福珍是否另行另购房屋不应成为考量其损失的因素。最后，一审判决未防止违约方因违约而获利，且守约方的实际损失即合同履行后可得利益的损失未获足额补偿。一审法院通过司法鉴定查明孙侠解除合同时的房屋价值为2518200元，与本案合同中房屋的差价为1188200元。该1188200元是合同正常履行后作为守约方的王福珍可以获得的利益。而一审判决中，266000元的违约金不足以补偿王福珍的实际损失，超过该违约金的922200元即为孙侠通过恶意违约行为所获得的不当利益。二、孙侠应退还王福珍购房定金。一审判决以“该笔定金并非由孙侠实际收取，而是由中原物业公司保管……”为由，不予支持王福珍要求孙侠退还定金的诉讼请求存在错误。合同中明确载明“乙方将本协议约定的款项支付给指定的托管账号后，视为甲方本人已收讫，甲方应向乙方出具收据”，故王福珍按约将50000元定金支付至中原物业公司的账户后应视为孙侠本人收讫，合同解除后，孙侠应当返还王福珍50000的购房定金。三、本案纠纷系孙侠的恶意违约行为造成，其应当承担因此产生的案件受理费和保全费。关于鉴定费，双方均同意对孙侠发出解约通知时的房屋进行鉴定，且同意鉴定费用由房屋估价金额与房屋鉴定金额差距较大的一方承担。孙侠对房屋的估价金额与房屋鉴定金额差距较大，因此鉴定费应由孙侠承担。孙侠辩称，1、王福珍提出的孙侠系恶意违约，没有任何事实和法律依据，孙侠向王福珍发出解除合同的时间是2018年3月26日，发出该解除通知的时间是在（2017）川0105民初2037号判决生效之后，该判决驳回王福珍的全部诉讼请求，包括要求孙侠办理过户。2、庭审过程中王福珍均隐瞒其2017年5月6日购房的基本事实。王福珍及其代理人继续隐瞒该基本事实，导致了该购房合同无法履行，故孙侠不存在任何毁约违约的行为。3、关于公证“五不准”通知，该通知最后段数第二段中提到“各省司法厅……。”我们可以明确得到司法部发送的通知虽不是以法律的形式发的，但同样有强制执行力，如果孙侠按照王福珍的要求办理抵押公证，那么公证机构肯定不予办理，因此为王福珍办理具有担保性质的抵押公证是无法履行的。在（2018）川0105民初324号判决第七页第一段中提到催告发出时间是在“五不准”通知之后，且在青羊区人民法院（2017）川0105民初2037号判决已经驳回王福珍要求过户的全部诉讼请求的情况下，仍要求孙侠在2018年2月7日办理公证没有任何意义，且根本无法办理。针对王福珍提出的鉴定费的问题，鉴定费系王福珍单方提出，在审理过程中法官提到如何确定鉴定费的问题，并没有得到孙侠的确认。我方认为鉴定费并不是实现债权所必需的费用，要求孙侠承担于法不具。关于定金，且50000元定金由中原物业公司直接退还给王福珍本人，与孙侠无关。中原物业公司述称，针对定金，依据三方签订的资金托管协议，中原物业公司托管王福珍支付给孙侠的50000元定金，达到协议约定的托管放款条件或者托管终止条件，中原物业公司将50000元定金在扣除相应的居间服务费后退还给相应方。王福珍向一审法院提出的起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、孙侠赔偿王福珍损失1252720元；3、孙侠退还王福珍定金50000元；4、孙侠承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。孙侠向一审法院提出的反诉请求：1、确认孙侠的代理人龚仙红与王福珍于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已解除；2、本案诉讼费由王福珍承担。一审法院认定事实：2016年11月4日，孙侠出具经广东省深圳市龙岗公证处公证的《委托书》，主要载明：委托人孙侠，受托人龚仙红。孙侠因事务繁忙，将其拥有位于四川省成都市青羊区的房屋委托龚仙红办理手续：1、签署《房屋买卖合同》《转移登记申请表》等一切相关法律文书，办理房地产买卖合同公证、办理房地产权证、国有土地使用权证过户登记等一切相关事项以及办理不动产登记相关手续；2、办理房屋交接的所有相关手续；3、到银行办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的全部房款，并存入委托人孙侠的银行账户，签署相关文件；4、配合买方到银行办理一切按揭贷款签字手续；5、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取全部房款，所有售房款存入孙侠的银行账户；6、受托人在其权限范围内及代理期限内所签署的一切有关文件，均予以承认。委托期限自2016年11月4日至2019年11月3日止。2016年12月21日，龚仙红作为孙侠的代理人与王福珍签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、孙侠将其位于成都市青羊区房屋130万元售予王福珍；2、该房屋以含装修状态及设备售予王福珍，成交价为1300000元；3、王福珍在2016年12月21日支付购房定金50000元，该定金由双方约定的第三方托管方式支付（定金罚则：若卖方违约，则卖方向买双倍返还定金；若买方违约，则卖方已收取的定金不予退还）；4、王福珍同意在孙侠配合王福珍指定人办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书将首付款（不含上述定金）1250000元自行支付给孙侠（托管方式、放款、退款条件等事项同上）；5、若卖方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，或房屋被查封、限制转让（买卖双方另行约定除外），或签署本合约后拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权的，卖方构成根本性违约，卖方有权单方书面解除本合同，卖方须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。任何一方逾期履行或者履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方约方支付该房屋成交价20%的违约金。同日，龚仙红作为孙侠的代理人与王福珍签订两份《补充协议》，一份约定：1、买卖双方于2016年12月21日签署了《房屋买卖合同》，孙侠同意王福珍暂时不办理过户手续，孙侠需于2017年1月15日前给王福珍或其指定人员办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书，并邮寄受托人龚仙红。2、如本协议与原合同等系列交易合同文件约定不一致的，均以本协议为准。另一份约定：原合同转让总价1300000元为合同价，实际成交价1330000元，30000元由王福珍收到委托公证书时直接支付给龚仙红本人。同日，龚仙红作为孙侠的代理人与王福珍、中原物业公司签订了《居间服务合同》与《资金托管协议》，主要约定：孙侠就案涉房屋的交易向中原物业公司支付居间费10000元，王福珍支付居间费20000元；王福珍需支付定金50000元至中原物业公司托管；乙方将本协议中约定的款项支付给指定的托管账号中以后，视为甲方本人已收讫，甲方应向乙方出具相应收据；托管定金在孙侠配合王福珍指定人办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书时，中原物业公司将托管款项发放给孙侠；若孙侠或者王福珍单方面或者分别主张对方违约，向中原物业公司书面申请放款或不得放款的，鉴于中原物业公司不是裁决机构无法辨明违约责任的归属，为保护孙侠、王福珍的利益，中原物业公司可以依据法院或仲裁委的判决书、调解书、裁决书或达成的和解协议进行操作，在法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或者孙侠、王福珍达成的和解协议形成并提交给中原物业公司前，中原物业公司不可进行任何操作，孙侠、王福珍均无异议，不得追究中原物业公司的任何责任。同日，王福珍支付了定金50000元，该款支付至中原物业公司建发金沙里营业部，龚仙红出具了《收条》。2017年2月18日，王福珍另行购买位于成都市成华区房屋，房屋买卖转让合同显示该房屋建筑面积128.45平方米，购买价格为1980000元，上述房屋已于2017年5月6日过户至王福珍名下。2017年3月1日，王福珍起诉孙侠要求其履行案涉房屋的过户义务，一审法院于2017年12月24日作出（2017）川0105民初2037号民事判决书，认为“依照合同约定，王福珍可以要求孙侠将案涉房屋办理买卖委托公证书及抵押给王福珍指定人员，然后支付购房款1250000元，但双方签订合同的意思表示仍是买方先付款，卖方后交房，仅是买方可以在付款前要求卖方先行办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书，并无卖方先过户，卖方后付款1250000元的意思表示，现王福珍仅支付了50000元定金，未支付上述1250000元即诉请过户，不符合《房屋买卖合同》及《补充协议》约定......”，故判决驳回王福珍的诉讼请求。另，该判决书中载明：“本案在审理过程中，经一审法院于2017年4月1日主持调解，双方达成调解协议，在一审法院送达民事调解书前，孙侠不同意调解。故一审法院继续审理此案。”2018年2月7日，王福珍通过邮寄方式向孙侠及龚仙红发出《关于办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书的催告函》，要求二人于2018年2月15日前为其指定人员冯仲义办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书。2018年3月20日，孙侠向王福珍、中原物业公司邮寄送达《解除房屋买卖合同通知书》并进行了公证，内容为：王福珍未按照约定于2017年4月14日前支付全部房屋价款且逾期已超过15日，现通知解除《房屋买卖合同》，并解除对龚仙红的委托授权。另，双方于2017年4月1日在庭审中与王福珍约定于2017年4月14日前支付全部房款。一审庭审中，双方对事实与证据的陈述和争议如下：关于房屋成交价格及履行情况。对于房屋购买时的价格，王福珍称根据《房屋买卖合同》应为1300000元，后《补充协议》增加30000元，共计1330000元，认为价款存在30000元差价原因，可能是因龚仙红想得30000元，冒着风险签订协议。对此，龚仙红称增加的30000元，是因为自己出的物管费和装修费，认为应由自己收取。现双方均认可，《房屋买卖合同》在王福珍交纳50000元定金后，履行至“卖方配合买方指定人办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书”时，合同未再继续履行。双方均当庭表示同意解除合同，但主张解除的原因不一致。王福珍称孙侠无权解除合同及补充协议，自己解除合同的原因系孙侠长期拒不履行合同致使其购房目的不能实现，认为根据合同约定，王福珍支付50000元定金后，孙侠应为其指定人员办理委托公证书和抵押公证书，王福珍拿到公证书后支付剩余房款，最后由孙侠办理过户手续，且《补充协议》明确约定孙侠须于2017年1月15日之前为指定人员办理。对此，孙侠称合同中并未约定王福珍拿到公证书之后才支付房款，只是约定孙侠有配合王福珍办理公证的事宜。合同约定的是为王福珍指定人员办理担保，但王福珍在实际过程中要求办理公证将房屋抵押给第三人，与约定不符。另，孙侠认为该约定存在重大交易风险，公证处拒绝办理，且孙侠已经给龚仙红做了委托公证，完全能够履行案涉合同。关于《补充协议》是否告知孙侠。孙侠称补充协议的内容并未告知孙侠，直至2017年3月王福珍起诉后其才知道。对此，龚仙红称当时签订补充协议时，其明确通过电话或微信告知孙侠，孙侠表示同意，但现在已无聊天记录。关于办理公证情况以及办理情况是否告知。孙侠称其针对王福珍指定的人员曾前往深圳的公证处办理委托公证，但被告知无法办理，对于该主张，孙侠称主要证据是其与龚仙红的聊天记录，在该记录中告知过龚仙红。孙侠提交的微信聊天记录显示：2017年1月10日孙侠发送“仙红，他们这个公证资料是违规的．．．．．．”“我这几天专门跑了几趟公证处和法律顾问，你找的中介公司让我签的委托协议也给他们看了，公证处说此房已委托，不能再做委托，还说这个委托协议违规．．．．．．”“我考虑再三，决定暂停我的房屋出售”。对此，龚仙红认可大概在2017年1月15日前，孙侠说过公证有风险，不能办理。对于公证办理有问题情况，孙侠称没有直接告诉过王福珍，自己也没有明确告知过中原物业公司，但认为已经告知委托人龚仙红，龚仙红应该告知该事项。对此，龚仙红称将此情况在2017年1月15日前告诉了中原物业公司的姓陈的销售，但没有直接告诉王福珍，其认为是销售与王福珍后续沟通。龚仙红为此提交与备注名为“成都中原陈”的微信聊天记录，但双方聊天主要内容围绕联系办理公证事宜，其对话内容中未明确告诉了中原物业公司的销售公证不能办理事宜。审理中，中原物业公司表示经核实，孙侠未知委托公证不能办理的结果。关于案涉定金。中原物业公司称其保管50000元，如需退还，需双方签订确认书，确认解除合同，认定合同解除，可以将定金退还。孙侠主张双方在前案审理中达成调解协议，王福珍应于2017年4月14日前支付1250000元的购房款。对此，王福珍称因在向双方送达调解书时，孙侠不同意调解，调解协议未正式生效，调解未达成是孙侠原因造成。关于损失。王福珍称因孙侠违约导致其为儿女另购其他房屋，损失为其需于2018年合同解除时另购其他房屋支付的房屋差价，认为合同约定的20%违约金不足以弥补其损失，故主张1252720元。对此，孙侠称2016年初成都出台限购政策，二手房只能购买一套，2017年5月王福珍购买房屋导致其已经丧失购房资格，实际违约方为王福珍。王福珍称2016年出台的限购政策仅限于商品房，不限于二手房，其具有购房资格。王福珍为证明因案涉房屋不能交易造成的损失，申请对2018年3月16日（双方确定以孙侠解除合同公证书发出时间为价格时点）的案涉房产市场价格进行评估鉴定，经鉴定案涉房屋在上述时点评估单价27300元/平方米，评估总价为2518200元。启动鉴定后，孙侠称王福珍在2017年5月已经另行购买了房屋，故孙侠与王福珍另行协商确定了，在2017年2月18日（王福珍另行购买成华区xx号房屋签订合同时）本案案涉房屋的市场价值为1490000元，2017年5月6日（前述成华房屋过户时间）案涉房屋市场价为1840000元。中原物业公司称以王福珍与孙侠确定为准。一审法院认为，王福珍与孙侠的委托代理人龚仙红签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方房屋买卖合同关系成立。（一）关于《补充协议》。孙侠辩称龚仙红超越代理权与王福珍签订《房屋买卖合同》及《补充协议》损害其利益。一审法院认为，因孙侠向龚仙红出具的《委托书》中明确载明龚仙红签署《房屋买卖合同》《转移登记申请表》等一切相关法律文书、办理房屋交接的所有相关手续、全权办理上述房产的有关转让手续、代为签署房产转让合同并收取全部房款，且在权限范围内及代理期限内所签署的一切有关文件，均予以承认。龚仙红代为签署《补充协议》是属于委托事项范围内代为办理房屋过户的相关内容，且《房屋买卖合同》已经明确约定“卖方配合买方指定人办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书”，《补充协议》进一步明确于2017年1月15日前办理，仅是对该事项内容进一步明确，龚仙红代表孙侠签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》并未超越代理权的授权范围。虽《补充协议》中约定了另支付30000元，但该条款不足以证明龚仙红与王福珍属于恶意串通，现龚仙红作为孙侠的授权人签字，不论龚仙红是否告知孙侠，《补充协议》对于王福珍与孙侠均应发生法律效力，现孙侠据此主张《补充协议》无效，一审法院不予支持。（二）关于合同解除。双方当事人诉讼请求均主张解除王福珍与孙侠于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，一审法院对此予以确认。（三）关于责任承担。根据《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，王福珍在支付50000元定金后，孙侠需在2017年1月15日前给王福珍或其指定人员办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书。对于上述委托公证书和抵押公证书未能办理原因，虽孙侠主张是因规定不能办理，但其仅提交了其与龚仙红的聊天记录印证办理情况，且根据孙侠和龚仙红的陈述和证据，对于此事双方并未明确通知王福珍，孙侠现未按约定配合办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书，也无证据证明其已实际不能办理办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书的结果告知王福珍，无法证明其已完成该项义务。双方第一次诉讼后，经王福珍催告后孙侠仍未配合办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书，其行为已构成违约。对于孙侠提出双方前案审理中达成调解协议，王福珍应于2017年4月14日前支付1250000元的购房款的主张，因该判决中载明，因孙侠不同意调解，调解协议未正式生效，故孙侠据此主张，于法无据，一审法院不予采纳。（四）关于王福珍主张的赔偿损失。王福珍称因孙侠的违约行为导致双方合同无法继续履行，王福珍购买房屋的目的不能实现，现房屋价格上涨，王福珍不能再以合同约定价格购买房屋，房屋现在价值与原约定价格之间的差价是孙侠违约行为给王福珍造成的损失，孙侠应当赔偿其损失1252720元。一审法院认为，因孙侠违约行为导致案涉合同解除，孙侠应赔偿王福珍因此而遭受的利益损失，但王福珍主张的损失过高，赔偿损失在尊重意思自治的基础上应均衡双方利益，既要防止违约方因违约而获利，又要在补偿非违约方实际损失基础上防止其获得额外利益。王福珍虽未因合同履行而取得案涉房屋，但本案中王福珍仅支付了50000元定金，在其未实际支付完案涉房屋购房款的情形下，王福珍仍存在利用尚未支付购房款部分购买其他房产的机会，其在此期间也实际购买其他房产，其实际损失并未达到其主张的全部上涨差价之程度。现王福珍主张合同约定的20%违约金不能弥补其损失，故而主张赔偿损失1252720元。一审法院认为，虽因孙侠原因造成合同解除，但双方合同中已明确约定“签署本合约后拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权的，卖方构成根本性违约，买方有权单方书面解除本合同，卖方须向买方支付该房屋成交价20%的违约金”，双方约定的20%的违约金，根据合同性质、机会成本以及双方当事人损失情况，已经能够弥补王福珍因本案合同解除造成的损失，双方应按照合同约定由孙侠赔偿王福珍266000元，即1330000元*20%，超出部分，一审法院不予支持。（五）合同解除后，王福珍有权要求退还其已支付的定金50000元。但因该笔定金并非由孙侠实际收取，而是由中原物业公司保管，且中原物业公司明确表示合同解除则退还50000元定金，故对于王福珍要求孙侠退还定金50000元的诉请，一审法院不予支持。现双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，王福珍可自行向第三人主张定金退还事宜。（六）关于反诉。对于孙侠主张其未按照约定配合办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书系由于政策限制不构成违约的抗辩意见，一审法院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，享有合同解除权的一方是非违约方。孙侠现未按约定配合办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书，也无证据证明其已实际将不能办理办理房屋买卖委托公证书和抵押公证书的结果告知王福珍，无法证明其已完成该项义务，本身存在违约，且其不能证明王福珍存在违约行为，亦不享有合同单方解除权，故其送达的解除合同通知书不能发生合同解除的效力。故一审法院对其要求确认案涉合同因其发出《解除房屋买卖合同通知书》而实际解除的诉讼请求不予支持。综上，一审法院对王福珍的本诉诉讼请求予以部分支持，对孙侠的反诉请求全部不予支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除王福珍与孙侠于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、孙侠于判决发生法律效力之日起十日内向王福珍赔偿损失266000元；三、驳回王福珍的其余本诉诉讼请求；四、驳回孙侠的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费5346元，原审保全费1895元，鉴定费17831元，由王福珍承担13600元，孙侠承担11472元；反诉案件受理费100元，由孙侠承担。二审中，孙侠向本院提交以下证据：孙侠与中原物业公司张的聊天记录截图，拟证明孙侠已经按照中介公司的要求给龚仙红邮寄的房产证及身份证复印件，办理房屋过户，不再要求孙侠办理委托公证和抵押公证。王福珍质证认为，该证据不属于新证据，证据不是原件，对其真实性不予认可，证据内容与本案事实没有关联性。中原物业公司质证认为，该证据真实性无法核实，该单子成交时间是2016年，上面载明的电话号码无法查询，经纪人也已离职，对相关信息无法核实。本院经审查认为，对前述证据是否采信将结合本案其他在案证据及查明事实综合予以认定。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。2011年2月25日，成都市房管部门颁布《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号），该意见规定，房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。二审中，双方当事人对解除案涉合同均无异议，但对案涉合同解除的违约责任的认定及损害赔偿范围问题发生争议。根据各方当事人的诉辩意见，本院就本案二审的争议焦点评述如下：对于案涉合同解除的违约责任的认定及损害赔偿范围问题。本院认为，首先，从本案查明事实来看，孙侠现未按约定配合办理相应的公证手续，且从关联案件审理情况来看，孙侠亦未积极履行出卖人的主要义务，故孙侠应当承担相应的违约责任。其次，依原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，即该损失包括可得利益损失；而对于房屋差价损失，则属于守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。本院对本案涉及到的损失认定考虑到以下情况：一是从合同的实际履行情况来看，案涉合同仅为部分履行。依据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，即解除时的违约损害损失范围须视履行情况而定。本院认为，对于可得利益，已经全部履行给付义务的，可以要求赔偿全部可得利益的损失；若仅为部分给付的，应减少可得利益的赔偿额。鉴于王福珍于本案中共计支付50000元，与合同全部履行时所须支付的1300000元相比之情形亦应有所区别，故依法应视履行情况减少可得利益的赔偿额。二是王福珍主张违约损害赔偿总额应当限于因孙侠违约造成的损失。鉴于一审法院已判令双倍返还定金，故该因素亦应纳入考量。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，本案中，虽然孙侠应承担违约责任，但王福珍也具有相应的防止损失扩大的义务。同时，案涉合同签订时案涉房屋已经具备过户条件，但双方当事人却约定了采取孙侠配合王福珍指定人办理房屋买卖委托公证书及抵押公证书的方式履行合同，双方对此种约定导致的履行风险都应当有所预见，在此情况下，双方仍然选择此种方式交易，作为大额资产的购置，于签订案涉房屋买卖合同过程中未能尽足够的审慎义务，也应当承担相应的责任。故，本院考量王福珍的可得利益损失时综合上述情节及王福珍、孙侠的诉请主张，对一审法院根据合同性质、机会成本以及双方当事人损失情况确定赔偿的损失数额266000元依法予以维持。第三，在成都市颁行房地产交易限制政策的背景下，中原物业公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实当事人确定的交易条件以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益。本案中，中原物业公司一审应当认可其保管案涉50000元定金并未支付给孙侠，合同解除后可以退还定金，故一审法院基于中原物业公司的自认，且基于减少诉累，认定王福珍向中原物业公司主张退还定金并无不当。此外，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，而王福珍、孙侠与中原物业公司之间属于居间合同法律关系，故本院二审中不对居间关系做出评价，当事人可以在符合法律规定的情形之下另行主张权利。综上所述，上诉人王福珍、上诉人孙侠的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费21290元，由上诉人王福珍负担15944元，上诉人孙侠负担5346元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 冯 璐审判员 李 俊审判员 白福群二〇二一年八月十一日书记员 何佳林