辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2584号上诉人（原审被告）：苏鑫，女，1979年6月2日出生，汉族，住鞍山市铁东区园林路48栋2单元3层22号。委托诉讼代理人：苏贺东，男，1976年6月20日出生，汉族，住鞍山市铁东区园林路48栋2单元3层22号。被上诉人（原审原告）：鞍山中邦物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁西区兴盛路18甲-S126号。法定代表人：马超，该公司经理。委托诉讼代理人：王向东，辽宁亨轩律师事务所律师。上诉人苏鑫因与被上诉人鞍山中邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏鑫上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院(2021)辽0302民初2649号民事判决，查清事实依法改判或将本案发回重审。不服金额3137元，免电梯费、滞纳金，物业费按每平1元收取；2、本案一审、二审的所有费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的基本事实不清，适用法律错误。被上诉人应按照实际的服务标准收取物业费用，而不应在其未尽到服务标准的前提下，仍然收取1.8元/平方米/月物业服务费用。被上诉人没有给上诉人电梯卡却强行收取电梯费。首先，上诉人于2012年8月23日购买了铁东区前进路1号国际明珠商品房(产籍号:1-30-147-1137)，建筑面积:55.95平方米。上诉人入住鞍山市国际明珠期间一直如约缴纳物业费，从无拖欠。而后物业管理逐渐呈现不规范化:1、楼道无人清洁、打扫，楼道内张贴的各种小广告及堆放的垃圾无人清理，卫生状况十分堪忧；2、公寓走廊内瓷砖破裂不堪，室内窗户漏水等物业却迟迟不予修理，工作消极怠慢；3、上诉人居住的进户门门眼无故被堵两次，深夜有拾荒者随意上楼，经常会有陌生人敲门，上述事件严重影响上诉人正常居住生活，上诉人向被上诉人提出多次却始终得不到任何有效的反馈；4、因上诉人居住的国际明珠属于高层商住两用公寓，28层为国家规定的避难楼层，应始终保持畅通、开放状态，不应存放任何障碍物。而被上诉人将28层避难层的部分区域占用、隔离，作为自己的办公、休息区域，28层避难层无法全面开放，被告恶意对原告居住的生活区域内制造安全隐患，导致原告及广大业主居住无安全保障，其己违反了国家有关法律、行政法规的相关规定；5、被上诉人所管理的物业服务人员服务态度恶劣，上诉人及其他业主与其难以沟通，而被上诉人从未对其进行过有效的管理；6、公寓内的电梯频发故障，也曾因故障发生过电梯坠落事件，上诉人与其他业主曾与被上诉人多次沟通，而被上诉人却迟迟拖延修复，导致上诉人及其他业主多次无法乘坐电梯；7、上诉人在签订购房合同及前期物业服务合同时，合同中明确约定停车费用为60元/位/个1月，而被上诉人在从未与上诉人有过任何沟通、协商的前提下，违反合同约定，擅自增加每月的停车费用，高额的停车费用导致上诉人只能另谋其他车位：8、被上诉人将上诉人所居住的国际明珠公寓内的公共区域出租、出售，产生的收益却从未向上诉人及其他业主公开、分配。而《中华人民共和国民法典》第二百八十二条中明确约定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；9、因被上诉人对上述问题视而不见、疏于管理，不仅导致楼道内的脏、舌L、差，更是导致了上诉人的房价严重贬值。10、被上诉人近几年一直没给上诉人电梯卡，还强行收取上诉人每年的电梯费用。上诉人主张被上诉人取消上诉人的电梯费。请贵院依法为上诉人主持公道。11、上诉人以往每年交的物业费用，被上诉人从没给予过带国家税收的正式发票，上诉人质疑被上诉人有偷税漏税的行为，以及被上诉人收取物业费的合法性。各种问题不胜救举，而在上述问题出现后，上诉人曾多次与物业管理公司沟通却未见任何成效。故上诉人于2018年1月1日起才不再履行缴纳物业费之义务。缴纳物业费是业主应履行的义务，而为业主提供物业管理服务也是物业管理公司应股行的义务。在物业服务公司经业主多次与之协商后对其物业服务仍毫无改善，不提供任何服务的前提下，上诉人作为业主为何还依然要履行自己应尽的义务。对此，上诉人主张对被上诉人收取的1.8元/平方米/月的物业费应按照1元/平方米月收取，请贵院依法裁判。其次，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号)文件的规定，鞍山市一级物业服务收费标准仅为1.30元/㎡,二级为1.00元/㎡,三级为0.70元/㎡物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的应不超过0.40元/㎡。被上诉人的各项收费标准应符合《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》中的相关规定。在被上诉人鞍山中邦物业服务有限公司明显超出鞍山市一级物业服务收费标准的基础上，其应举证证明为上诉人所在的小区提供了何种的物业服务，其所提供的物业服务是如何达到了一级物业服务收费标准。若被上诉人无法举证证明，则其应承担举证不能的不利后果。综上所述，望贵院依法查清事实，撤销一审判决、依法改判或将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。鞍山中邦物业服务有限公司辩称，服从一审判决。鞍山中邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判决被告给付原告物业服务费3138元（欠费时间：2018年1月1日至2019年12月31日）；依法判决被告给付原告违约金377元(违约金自2018年1月1日起计算至实际给付之日，暂计算至2019年12月31日）；合计：3515元；二、依法判决诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：苏鑫与中邦物业签订《前期物业服务合同》，住宅面积55.95平方米，合同约定高层住宅物业费1.8元/平方米/月，电梯费30元/户/月。另查，苏鑫未交纳2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费2417元及电梯费720元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。中邦物业是具有收费资质的物业服务单位，依法为鞍山市国际明珠小区提供物业服务，苏鑫作为小区的业主应按照合同的约定交纳物业费。中邦物业向苏鑫所住小区提供物业服务的行为符合法律规定，苏鑫作为小区业主，其接受中邦物业提供的物业管理服务，应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，苏鑫作为小区业主而没有履行按时交纳物业服务费的义务，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故对于中邦物业要求苏鑫给付拖欠物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。苏鑫拖欠物业服务费及电梯费的具体数额应按照合同约定计算，2018年1月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费共计3137元。关于中邦物业主张要求苏鑫给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况，中邦物业服务过程当中确实存在一定瑕疵，一审法院对于中邦物业要求苏鑫给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、苏鑫于判决生效之日起十日内给付鞍山中邦物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费共计3137元；二、驳回鞍山中邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由苏鑫负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交任何新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人苏鑫与被上诉人中邦物业签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方应当共同遵守。苏鑫作为房屋业主，接受中邦物业服务的同时应交纳相应的物业服务费用。关于上诉人主张应按照1元/㎡/月的标准缴纳物业费用一节。上诉人认为中邦物业的服务质量较差，经业主多次与物业公司协商后仍无改善，应当降低收费标准。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主共同努力，创造美好舒适的生活环境。这种美好舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。中邦物业公司现已基本履行了《前期物业服务合同》中约定的应履行的义务，业主理应按照合同缴纳物业费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，上诉人作为小区的业主,如对物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。上诉人要求少交物业费没有法律依据，对其他已全额交纳物业费的业主亦不公平，故本院对上诉人的该项请求不予支持。关于上诉人苏鑫主张取消电梯费一节。上诉人认为被上诉人未向上诉人提供电梯卡，且电梯频发故障影响使用，应当取消上诉人的电梯费。本案中，上诉人房屋坐落在国际明珠公寓13层，国际明珠公寓一共46层。电梯的运营、维修、保养均需要花费一定的费用，特别是高楼对电梯的要求更高、养护成本更大，业主正常缴纳电梯费是确保电梯高效运营的基础。上诉人的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张中邦物业未向业主分配公共部位收益、收取物业费未提供正规发票一节。由于该主张与本案不属同一法律关系，且上诉人在一审期间对于该项主张未提起反诉，故本院对上诉人的该项主张不予支持。上诉人可通过业主委员会要求中邦对公共部分收益予以公示，亦可通过另行提起诉讼解决。综上所述，苏鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏鑫承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月十日法官助理 于仁美书 记 员 洪佳竹