辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6912号 上诉人（原审被告）：吕怀涛，男，1981年4月4日出生，汉族，住大连。 被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码：91210231683005491T。 法定代表人：王世国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雅清、刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。 上诉人吕怀涛因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕怀涛上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不需交纳2010年1月1日到2017年10月8日之间的电梯费、物业费，对2017年10月9日到2020年10月31日期间的物业费、电梯费，如被上诉人可以举证证明其提供了物业服务，上诉人可以按照其服务标准及完成情况部分缴纳或者免予缴纳。主要事实和理由：1、开发商与大连高新技术产业园区物业管理中心签订的《菁英汇住宅物业管理服务合同》约定合同期为3年。因双方未续约，故大连高新技术产业园区物业管理中心对菁英汇小区进行物业管理服务的权利及义务仅限于2010年7月1日至2012年12月31日期间，被上诉人不能从大连高新技术产业园区物业管理中心继受任何的权利、义务。被上诉人也未与开发商签订过物业合同，故被上诉人无据为小区提供服务，更无据收取物业费。2、案涉小区未通过招投标选聘物业公司，根据《物业管理条例》第二十四条第二款他《大连市物业管理条例》第十二条之规定，大连高新技术产业园区物业管理中心及被上诉人作为物业服务主体的合法性均缺少必要法律依据，上诉人作为业主无法向不具备合法主体的物业管理机构支付物业费用。3、案涉小区在2017年10月8日之前不存在物业管理机构提供服务，2017年10月8日后，被上诉人也未举证证明其对案涉小区提供了物业服务。4、大连高新技术产业园区物业管理中心向被上诉人转让债权债务及菁英汇小区物业管理服务权利义务的行为属于“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”之情形，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第二条之规定，案涉物业合同应被认定为无效。 被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见：上诉人关于被上诉人不具有债权的主张错误。因为，在大连高新技术产业园区物业管理中心与开发商所签订的物业合同中，明确约定了上诉人交费的标准，该合同合法有效。合同到期后，大连高新技术产业园区物业管理中心及承接权利义务的被上诉人都提供了事实上的物业服务，有权向包括上诉人在内的精英会业主收取物业费。 大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付物业管理费12,034元、电梯费1320元、违约金1335.4元。 一审法院经审理查明，原告系菁英汇小区的物业服务单位，被告系该小区业主，物业建筑面积75.94平方米，小区物业服务费收费标准为1.2元/月/平，电梯服务费10元/月/户，未约定物业服务费交纳时间、逾期交费违约金。被告自2010年1月1日至2020年12月31日期间未向原告支付物业服务费12,029元(75.94平方米×1.2元/月/平×132月)、电梯费1320元(10元/月/户×132月)。 一审法院认为，双方争议的要素：被告不交纳物业费的抗辩理由是否成立。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：被告未向原告支付自2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业费及电梯费，理应支付，故对原告主张被告支付2010年1月1日至2020年12月31日的物业费12,029元、电梯费1320元的诉请，予以支持。关于被告提出的其未与原告签订过物业管理服务协议，原告起诉被告属于诉讼主体不适格的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连高新技术产业园区物业管理中心作为物业服务企业与菁英汇小区开发商大连志恒房地产开发有限公司签订《菁英汇住宅物业管理服务合同》，约定由大连志恒房地产开发有限公司委托大连高新技术产业园区物业管理中心作为菁英汇小区的物业服务企业，故上述合同对大连高新技术产业园区物业管理中心、大连志恒房地产开发有限公司均具有约束力。2013年10月11日，大连高新技术产业园区物业管理中心变更名称为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。2016年7月8日，大连管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》载明物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司。2017年10月8日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将案涉小区物业管理服务与原告交接，并将相应的债权债务转让给原告。此后，由原告为菁英汇小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持，故对于被告上述抗辩意见，不予采纳。关于被告提出的原告涉嫌向司法机关隐瞒事实、欺骗司法机关等违法行为的抗辩意见，并未提供相关证据证明，故对于被告上述抗辩意见，不予采纳。关于违约金，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，不宜支持原告的违约金请求。判决如下：一、被告吕怀涛于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2010年1月1日至2020年12月31日的物业费12,029元、电梯费1320元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元(已减半收取)，由被告吕怀涛负担(此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付)。 二审中，上诉人提交其与开发商签订的《大连市前期物业管理服务协议》作为新证据，拟证明合同约定开发商有权委托物业公司进行管理。但根据《菁英汇住宅物业管理服务合同》的约定，开发商只委托了大连市高新园区物业务管理中心为案涉小区提供3年物业服务，以后未与其他物业单位形成委托关系，故被上诉人无权为案涉小区提供服务，也无权收费。被上诉人未提交新证据，对上诉人新证据发表如下质证意见：真实性无异议，但认为，开发商与上诉人签订的合同中明确约定开发商有权委托物业单位，其实际委托了大连物业管理中心为菁英汇小区提供物业服务，该合同期虽为3年，但合同期满后仍由大连物业管理中心为小区提供事实上的物业服务。直至大连物业管理中心业务整合，才由被上诉人承接该物业服务工作。双方为此签订的债权转让协议是被上诉人收取物业费的依据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 补充查明，2009年12月30日，大连高新技术产业园区物业管理中心与菁英汇小区开发商大连志恒房地产开发有限公司签订《菁英汇住宅物业管理服务合同》，约定大连高新技术产业园区物业管理中心为菁英汇小区提供物业服务，合同期为3年，自2010年1月1日（合同存在笔误）至2012年12月31日。合同到期后，双方未续约，但大连高新技术产业园区物业管理中心继续为菁英汇小区提供物业服务。 大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将案涉小区的物业服务工作及相关资料于2016年9月23日前全部移交给了被上诉人，由被上诉人继续为菁英汇小区提供物业服务。双方于2017年10月8日补充签订了《债权转让协议书》，约定大连高新技术产业园区凌创资产管理中心管理期间业主所欠的物业管理费用，由被上诉人负责追讨，实现债权后所得费用归被上诉人所有。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是被上诉人是否有权收取2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。 首先，大连高新技术产业园区物业管理中心是菁英汇小区开发商选聘的物业服务单位，2010年1月1日至2012年12月31日期间是《菁英汇住宅物业管理服务合同》约定的物业委托管理期间，大连高新技术产业园区物业管理中心为菁英汇小区提供了物业服务，有权向业主收取该期间的物业费、电梯费。 其次，《菁英汇住宅物业管理服务合同》到期后双方未续约，但基于对小区业主利益的考虑，大连高新技术产业园区物业管理中心未弃管，而是在2013年1月1日至2016年9月23日期间继续为小区提供物业服务，开发商和业主大会均未对此提出过异议，也未另行选聘物业公司，故大连高新技术产业园区物业管理中心在实际服务期间与包括上诉人在内的小区业主形成了事实物业服务合同关系。业主已享受到了该公司提供的服务，如以合同未续签或无合同关系为由不支付物业费，势必造成物业公司提供了服务但不能获得相应报酬的权利、义务失衡状态，有违合同法的公平原则。故大连高新技术产业园区物业管理中心（2013年1月11日正式更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心）有权要求上诉人给付2013年1月1日至2016年9月23日期间的物业费、电梯费。 第三，被上诉人依内部业务整合原因，接管了案涉物业服务项目，从2016年9月24日起为菁英汇小区提供物业服务至今。因菁英汇小区未成立业主委员会，被上诉人也未与开发商重新签订物业服务委托合同，故被上诉人与包括上诉人在内的小区业主仍成立事实物业服务合同关系。被上诉人在实际提供了物业服务后，有权要求上诉人给付2016年9月24日至2020年12月31日期间的物业费和电梯费。 大连高新技术产业园区凌创资产管理中心将其对上诉人享有的物业费、电梯费债权一并转让给了被上诉人，于是被上诉人对上诉人享有2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费的合法债权，一审支持被上诉人的主张并无不当，二审予以维持。上诉人否认事实物业服务合同关系，进而拒交物业费的主张不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84元，由上诉人吕怀涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 迪 审判员  毕春燕 二〇二一年八月十九日 书记员  曾 悦