1 安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终1312号 上诉人（原审被告）：姚莉，女，1980年8月17日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：王磊（姚莉丈夫），男，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南市志捷物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区唐山路，统一信用代码91340400300690373M。 法定代表人：张梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周建国，男，该公司员工。 上诉人姚莉因与被上诉人淮南市志捷物业管理有限公司（以下简称淮南志捷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚莉上诉请求：撤销原判，由淮南志捷物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、淮南志捷物业公司并非2015年7月19日至2018年7月31日物业费的债权人，淮南志捷物业公司提交的淮南市中商商业经营管理有限公司（以下简称淮南中商管理公司）委托授权书委托的事项仅是代为收费，无论该授权真实与否均不能证明债权已经转移给志捷物业公司，一审将债权和委托代理关系混为一谈。至于淮南志捷物业公司提交的2018年8月1日与淮南市万远置业有限责任公司（以下简称淮南万远置业公司）签订的《小区物业管理委托合同》虽载有承继收取物业费权利条款，但不能证明淮南志捷物业公司获得了前期物业费的债权。故淮南志捷物业并非债权人，其无资格就前期物业费提起诉讼；2、一审对2015年7月19日至2018年7月31日物业费如何收取及为何未收未查明事实。淮南志捷物业在一审诉状中事实和理由部分载明“2018年7月份之前，该物业由淮南万远置业公司代为管理收取物业费”，其获得债权是由于“和万远置业签订小区物业管理委托合同”及“该合同第三十三条第2款约定”，该自述亦载于一审判决书中。姚莉也一直以为是淮南万远置业公司收取物业费，故同意用物业费抵充淮南万远置业公司对姚莉的欠款。淮南万远置业公司和淮南中商管理公司系关联企业，从2015年7月至2018年7月，淮南万远置业公司和淮南中商管理公司均未向姚莉再收取任何款项，也从未予以催缴，故可以认定淮南中商管理公司对用物业费抵充欠款知晓；3、淮南万远置业公司和淮南中商管理公司从未向姚莉告知重新签订物业管理合同、债权转移事宜。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”故即使淮南中商管理公司真的转让了债权，该转让行为对姚莉也不发生效力；4、淮南志捷物业公司诉讼请求中2018年1月20日之前的部分已经超过诉讼时效。因淮南万远置业公司和淮南中商管理公司从未告知姚莉债权转让事宜，故姚莉此前无法确定淮南志捷物业公司是否有债权人资格及主张债权的范围，淮南志捷物业公司虽曾申请支付令，但支付令中并未载明债权对应期限。姚莉直至一审开庭才见到有关证据材料，故无法及时提出诉讼时效抗辩。本案于2021年1月20日立案，如淮南志捷物业公司具有债权人资格，则其债权中2018年1月20日之前的部分已经超过诉讼时效。 淮南志捷物业公司未答辩。 一审法院认定事实如下：中央国际购物广场的前期物业服务由淮南万远置业公司与淮南中商管理公司签订。姚莉于2013年1月5日与淮南万远置业公司签订《商品房买卖合同》，购买中央国际购物广场一期B座705号住宅，面积为107.91平方米。2013年7月19日，姚莉与淮南中商管理公司签订《中央国际购物广场前期物业管理服务协议》。协议约定，物业服务费标准为：高层每建筑面积每月1.26元；采取预收方式，每年第一个月收取当年的物业服务费；逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应交数额的千分之三交纳违约金；协议期限为双方签订之日起至本小区业主大会、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效之日止。2013年7月19日，淮南万远置业公司预收姚莉办证费21992元；2019年10月23日，淮南万远置业公司更换《欠条》，载明欠姚莉房屋面积差额房款23383元。2018年8月1日，淮南万远置业公司与淮南志捷物业公司（乙方）签订《小区物业管理委托合同》，委托管理期限为十年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。该合同约定住宅房屋按建筑面积每月1.26元/平方米向业主或物业使用人收取。第三十三条特别约定事项：鉴于本协议系前期物业管理协议，若本小区业主委员会成立后，乙方自行要求业主委员会追认或者签订新的物业管理合同，本协议自行终止（期满终止）；本协议签订后，因之前物业未能收回的物业用房或未能收取拖欠的物业费、物业用房出租应当收取的租金等涉及物业服务等事项的权利义务全部由乙方承继，由乙方负责收取、承担……。本特别条款约定的事项效力最高，所有条款与本特别约定条款相冲突的，以特别条款为准。2018年8月1日，淮南中商管理公司委托淮南志捷物业公司代收中央国际购物广场全体业主所欠的前期物业管理费，其中姚莉未交2015年7月19日——2018年7月31日的物业费。姚莉自认2015年7月以后未交纳物业费。2020年4月9日，淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处（甲方）与淮南志捷物业公司（乙方）签订《委托物业服务合同》。第六条约定，乙方依据管理服务标准，暂执行__元/月平方的管理服务收费标准，物业服务等级为A级……。第十条约定：服务期限为一年（2020年4月10日——2021年4月9日）（服务期限可延至业主委员会成立）。如合同期满前30日，双方没有达成协议，甲方另行选聘其他物业服务企业；如合同期满，双方继续履行本合同，本合同继续有效。淮南志捷物业公司2020年5月14日领取的《服务价格登记证》载明服务收费标准为1.26元/㎡.月。《服务价格登记证》的批准收费的机关为淮南市田家庵区发展和改革委员会，文号为淮价服【2017】5号。 一审法院认为：本案争议焦点为1、淮南志捷物业公司是否享有收取物业费的合法资格；2、淮南志捷物业公司请求姚莉支付物业费7750元，负担违约金6727元，合计14477元，是否有事实和法律依据，是否应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《安徽省物业管理条例》第三十八条规定“新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理”。 淮南中商管理公司提供服务期限为2013年7月19日至2018年7月31日，依据《中央国际购物广场前期物业管理服务协议》约定高层每建筑面积每月1.26元计收物业费。2018年8月1日，淮南中商管理公司委托淮南志捷物业公司代收中央国际购物广场全体业主所欠的前期物业管理费，其中姚莉未交2015年7月19日至2018年7月31日的物业费。作为建设单位的淮南万远置业公司选聘淮南志捷物业公司为中央国际购物广场提供前期物业服务，姚莉与淮南志捷物业公司在2018年8月1日至2020年4月9日之间系合法有效的物业服务关系。另根据《安徽省物业管理条例》第二十四条规定：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。第六十五条规定：物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。2020年4月9日,淮南市田家庵区人民政府公园街道办事处与淮南志捷物业公司签订的《委托物业服务合同》虽未约定物业费收取标准，但根据淮价服[2017]5号文及合同约定的物业服务等级为A级、姚莉的住宅为普通高层住宅，2020年4月9日至2020年4月18日期间的物业费收费标准应为每月1.26元/平方米。姚莉自认从2015年7月开始未交纳物业费，因为物业费、淮南万远置业公司预收姚莉办证费21992元未予退还以及欠退房屋面积差额房款23383元未予退还，曾与淮南志捷物业公司进行过沟通，但只愿意从2018年8月开始交纳物业费。姚莉关于“街道办事处不能签订超过半年的物业合同、该合同违规”无法律依据的辩称，依法不予支持。综上，淮南志捷物业公司享有收取物业费的合法资格。 淮南志捷物业公司请求姚莉支付物业费7750元，负担违约金6727元，合计14477元，是否有事实和法律依据，是否应予以支持的问题。淮南志捷物业公司享有收取物业费的合法资格，请求姚莉交纳2015年7月19日至2020年4月18日的物业费7750元（107.91平方米×1.26元/平方米×57个月），符合法律规定，计算无误，依法予以支持。 关于违约金6727元。《小区物业管理委托合同》《委托物业服务合同》均未约定违约金，故淮南志捷物业公司关于违约金的请求依法不予支持。 关于姚莉辩称淮南万远置业公司欠其平方差房款23383元和办房产证钱21992元，要求以此抵扣物业费。因姚莉与淮南中商管理公司签订《中央国际购物广场前期物业管理服务协议》、淮南万远置业公司与淮南志捷物业公司（乙方）签订《小区物业管理委托合同》均属前期物业服务合同。提供服务者为淮南中商管理公司、淮南志捷物业公司。姚莉未交的2015年7月19日——2018年7月31日的物业费的债权人为淮南志捷物业公司而非淮南万远置业公司。该两公司系两个独立的法人，独立享有民事权利并独立承担民事责任。姚莉享有的是对淮南万远置业公司的45375元的债权，不能抵扣其对淮南中商管理公司以及对淮南志捷物业公司所负的债务。故姚莉要求将二者进行冲抵的抗辩依法不予支持。姚莉辩称淮南志捷物业公司服务不到位，未提交证据证明，不是其不交物业费的理由，对该抗辩依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《安徽省物业管理条例》第二十四条、第三十八条、第六十五条，判决：1、姚莉于本判决生效后十日内一次性向淮南志捷物业公司支付物业费7750元；2、驳回淮南志捷物业公司的其他诉讼请求。案件受理费162元，依法减半收取81元，由淮南志捷物业公司负担38元，由姚莉负担43元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚莉提供中央国际购物广场入伙缴费明细表复印件，证明淮南中商管理公司还欠姚莉违约金和办证费用。淮南志捷物业公司未发表质证意见。本院的认证意见为：该证据无法证明是淮南中商管理公司欠姚莉违约金和办证费用，且与本案诉争物业费无关。 对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：姚莉是否应当向淮南志捷物业公司支付物业费。针对上述焦点问题，本院评判如下： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。本案中，姚莉与淮南中商管理公司签订《中央国际购物广场前期物业管理服务协议》、淮南万远置业公司与淮南志捷物业公司（乙方）签订《小区物业管理委托合同》均属前期物业服务合同，均对姚莉具有约束力，虽然淮南志捷物业公司并非2015年7月19日至2018年7月31日物业服务的提供者，但其一审提交了淮南中商管理公司委托其授权全体业主所欠前期物业费的委托授权书，故其作为受委托人诉请姚莉支付2015年7月19日至2018年7月31日的物业费符合法律规定，姚莉上诉称淮南志捷物业公司无权收取2015年7月19日至2018年7月31日期间物业费的理由不能成立，本院依法不予支持。淮南中商管理公司与淮南万远置业公司在法律上是两个独立法人，姚莉上诉称两公司系关联企业，未提供证据证明，本院依法不予采纳。姚莉上诉要求将淮南万远置业公司欠其的房款差价及办证费用与其欠淮南中商管理公司的物业费进行冲抵，无依据，本院依法不予支持。同时，从淮南万远置业公司2019年10月23日向姚莉出具的房款差价欠条，亦可印证淮南万远置业公司、淮南中商管理公司均无用房款差价及办证费用冲抵物业费的意思表示。姚莉上诉称淮南万远置业公司、淮南中商管理公司从2015年7月至2018年7月未向姚莉催缴物业费，即可认定淮南中商管理公司知晓用物业费冲抵欠款，无事实依据，本院依法不予采信。姚莉一审并未就诉讼时效进行抗辩，其上诉主张诉讼时效不符合法律规定，本院依法不予审查。 综上所述，姚莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由姚莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠    二〇二一年八月四日 书记员  魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。