海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初1208号 原告（反诉被告）刘俊霞，女，1974年4月8日出生，汉族，住河南省开封市。 委托代理人梁建苓，海南新概念律师事务所律师。 被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司，住所地海口市龙华区国贸北路。 法定代表人张庆华，董事长。 委托代理人余青梅，海南嘉天律师事务所律师。 委托代理人李倩，海南嘉天律师事务所律师。 原告刘俊霞与被告海南金茂酒店物业管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁建苓及被告的委托代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2006年2月10日，原告和被告签订《委托经营管理合同》约定：原告将其拥有完全产权的位于海口市××路的305房屋及屋内配套财产全部委托并授权被告出租、经营、管理，委托期限15年，从2006年2月12日至2021年2月11日止。《合同》第四条第一款约定:原告按所委托房产面积享有同类房型每年30天的免费使用权。《合同》第四条第二款约定:委托经营期间,被告给原告每年的固定回报收益为12422元,被告必须在每半年结束前五日将该半年度的收益汇入甲方指定账户。《合同》第五条第三款约定:原告无需承担在委托期限内该房屋的物业管理费用及房屋内设施、家电、家具的维修、维护费用。双方还在《合同》第六条第二款约定,委托经营期间,根据经营情况,被告可自行决定对房屋进行翻新及装修,但该翻新及装修不得损坏房屋主体结构,所需费用由被告自行承担。合同签订后,原告将房屋交付给被告出租、经营、管理至今。2012年4月9日和2014年7月9日,被告分别以《关于金茂大厦商务酒店设备更新改造的函》和《关于金茂大厦商务酒店更新装修的函》的形式通知原告:因更换酒店内设施而扣除原告2012年度中两个月的固定回报收益和2014年度中一个月的固定回报收益。2015年9月8日，被告再次以《关于调整酒店经营管理模式的函》通知原告,要求解除合同,原告以合同没有到期为由,要求被告继续履行合同。时至今日,被告不仅没有按照合同约定按时向原告支付2015年度的固定回报收益,而且还要求原告支付房屋使用费即房费才能入住房屋(依据合同约定原告每年享有30天的房屋免费使用权)。原告认为,被告未按合同约定支付2015年度固定回报收益,并要求原告支付房费、克扣原告2012年度和2014年度总共三个月固定回报收益的行为已经违反了合同约定,并损害了原告的合法权益,现依法向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告返还2014年原告入住酒店被告向原告收取的住宿费2268元、2015年被告向原告收取的住宿费1566元、2016年被告向原告收取的住宿费1450元；二、被告向原告返还2012年4月9日和2014年7月9日两次无故克扣原告三个月的回报，其中2012年是2070元、2014年是1035元，合计3105元及利息186元（利息暂计至起诉之日止）；三、被告向原告支付因2015年前半年固定回报收益逾期7个月支付的违约金391元，后半年固定回报收益逾期支付3个月的违约金167元，合计558元；四、被告承担原告因主张权利产生的律师费用；五、被告继续履行合同；六、被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称，一、原告诉请返还2014年1月24日及2O15年1月1日、2O16年的住宿费缺乏事实和法律依据,应予驳回。根据被告酒店记录显示,原告在2014年期间并未入住酒店,被告并未向其收取任何费用,其主张被告返还2014年1月24日收取的住宿费2268元,却未提供任何证据证明其主张,对其该主张应不予认可。2006年12月30日,被告曾作出《关于收取金茂大厦产权酒店业主自用房服务费的通知》(金茂(营)字【2007】001号),规定自2007年1月1日起,业主自用房将收取25元/间/天综合服务费(含水电、易耗品、洗涤费)。2011年12月31日作出《通知》(金茂(办)字【2011】),规定从2012年起每年的1月至2月及1I月至12月业主自用房所收的水电费由原来的25元调整为50元,50元的调整为100元。根据上述规定,被告有权向入住业主收取综合服务费。原告指定的亲属刘世明于2015年12月5日至2016年1月2日期间、2016年1月4日至2016年1月29日期间入住涉案房屋,按规定刘世明应向被告支付政府征收的价格调节基金及水电、洗涤费等费用。被告在刘世明2015年12月5日至2016年1月2日入住期间向其收取1566元、2016年1月4日至2016年1月29日入住期间向其收取1450元入住费用,于法有据。此外,上述费用的支付义务人为刘世明,并非本案原告,原告与该笔费用无任何关联性,对该笔费用不具有任何诉讼主体资格。故,原告诉请被告返还该费用无任何事实与法律依据,应予驳回。三、原告关于被告应向其返还2012年4月9日及2014年7月9日等三个月期间的回报之诉请毫无事实和法律依据,应予驳回。2012年4月9日被告曾向全体业主发出《关于金茂大厦商务酒店设备更新改造的函》,告知各业主,因酒店客房等设施老旧需改造,为了保证业主的收益,2012年中将减免两个月的回报,用于对酒店设备的更新和改造。原告收到该函件后并未提出任何异议,也未向被告主张过任何款项,其行为应视为对被告所提请求的默认。其现诉请要求返还该笔收益,一是违反了诚信原则,二是已超过诉讼时效,依法不应予以支持。2014年7月9日被告再次向全体业主发出《关于金茂大厦商务酒店更新装修的函》,在函件中告知各业主,因酒店需重新装修,在2014年中将扣除一个月的回报,用于对酒店的更新和改造。原告收到该函件后亦未向被告提出任何异议,原告的默认行为应视为其认可并同意被告扣除其一个月回报用于酒店更新和改造。故,原告现诉请要求返还扣除的收益,无任何事实与法律依据,不应予以支持。四、被告因客观原因已关闭酒店经营并依约调整经营模式,以酒店经营的委托管理方式已无法继续履行,双方签订的《委托经营管理合同》依法应予解除。鉴于涉案酒店已经营十年之久,酒店设施陈旧,同行竞争恶劣,人工、物价等成本大幅度上升,酒店连年亏损已无法继续经营,且各业主的委托经营管理合同也相继到期并终止,百分之七十以上业主已终止委托被告继续进行经营管理,涉案酒店客观上已经无法继续经营,必须关闭。被告于2015年9月8日向全体业主发出《关于调整酒店经营管理模式的函》告知全体业主将调整经营模式,关闭酒店经营。根据《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”现涉案酒店已经于2016年3月1日正式关闭,被告已无法继续以酒店客房的经营方式对涉案房屋进行经营管理,双方签订的《委托经营管理合同》已无法继续履行,依法应予解除。原告诉请继续履行合同,无任何事实与法律依据,应予驳回。五、原告关于支付律师服务费的诉请毫无事实和法律依据,应予驳回。 被告反诉称，2006年2月10日,被告（乙方）与原告（甲方）签订《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》。合同约定:原告将其所有的位于海口市××路305的位于海口市××路房及屋内配套设施委托被告出租、经营、管理,委托期限15年,在不改变甲方所委托房屋的功能用途和保证委托房产安全的情况下,甲方同意乙方有权独立选择各种合法的经营形式等内容。合同签订后,双方一直依约履行合同,被告按时向原告支付固定收益回报。由于近几年产权式酒店行业面临严重竞争及人工等各种管理成本大幅度上升,以酒店经营的管理模式已导致被告长年严重亏损,被告遂决定关闭酒店,并将经营管理模式调整为物业租赁。为此,被告于2015年9月8日向包括原告在内的所有业主发出《关于调整酒店经营管理模式的函》,告知关于调整经营模式的相关事宜。其他业主收函后均前来与被告重新办理委托物业租赁手续。原告在收函后,对于被告调整经营模式并无异议,却于2015年12月23日以被告违约为由提起诉讼,要求被告继续以酒店经营模式继续履行合同。鉴于金茂商务酒店已于2016年3月1日正式关闭,被告已无法继续以酒店客房的经营方式为委托人进行经营管理,合同已无法继续履行。依照《民事诉讼法》、《合同法》之相关规定,被告特提起反诉,请求判令：一、解除原告与被告于2006年2月10日签订的《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》；二、原告与被告于合同解除的五日内对3楼305房内的物品及房屋进行交接；三、本案的诉讼费由原告承担。 原告针对被告的反诉答辩称，1、根据双方签订的《委托经营管理合同》第二条，合同应当到2021年2月11日才到期,本合同的委托期限还未到期,被告无权解除合同,应当继续履行合同；2、被告要求解除合同,但被告的要求不具备合同法规定的法定解除条件,同时,被告要求解除合同也不具备《委托管理经营合同》的解除条件,那么被告无权解除合同；3、被告以经营管理困难、经营管理模式调整及物业出租为由,要求解除合同违反了合同法的规定。依据合同法的规定,原、被告双方签订了《委托经营管理合同》,任何一方都应当尊重合同的另一方,严格按照合同规定的内容来行使权利，履行义务；4、被告对酒店经营管理模式的改变,是其经营管理内部的经营模式调整,也是经营管理模式的自由改变。既然是被告公司内部管理的结构调整，则对公司有效,不能对抗原告,因此被告无权解除合同。且合同没有到期,原告也不同意解除合同。 经审理查明，原、被告于2006年2月10日签订《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》，主要约定：1.原告将其拥有完全产权的位于海南省海口市××路房及屋内配套设施委托被告以产权式公寓与酒店式服务管理相结合的形式，实行统一对外经营管理，原告同意被告有权独立选择各种合法的经营形式；2.委托期限为15年，从2006年2月12日至2021年2月11日止；3.原告按所委托房产面积享有同类房型每年30天的免费使用权；4.被告每年给原告的固定回报收益为12422元，被告须在每半年结束前5日将该半年度的收益汇入原告指定账户；5.原告无需承担在委托期限内该房屋的物业管理费用及房屋内设施、家电、家具的维修、维护费用，所需费用由被告自行承担；6.委托经营期间，根据经营情况，被告可自行决定对房屋进行翻新及装修，但不得损坏房屋主体结构，所需费用由被告自行承担；7.被告不能依约按期足额将回报收益支付给原告的，按逾付金额每日万分之三向原告支付违约金；8.委托期间因不可抗力因素致使合同无法履行或双方协商一致解除合同的，合同终止。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营管理，被告向原告支付回报收益。其中，2016年1月28日，被告向原告支付2015年1-6月份回报6210元；2016年3月2日，被告向原告支付2015年7-12月回报6210元。 2012年4月9日，被告向原告发出《关于金茂大厦商务酒店设备更新改造的函》，载明：被告将对酒店客房进行改造，更换空调、热水器、地板、地毯，粉刷涂料等，将减免2012年度两个月的回报。2014年7月9日，被告向原告发出《关于金茂大厦商务酒店更新装修的函》，载明：将扣除原告2014年度一个月的回报，用于对酒店设施的更新和改造。上述函件发出后，被告单方扣发了原告2012年2个月的固定回报收益2070元及2014年1个月的固定回报收益1035元。2006年12月30日，被告向其相关部门下发《关于收取金茂大厦产权酒店业主自用房服务费的通知》，载明：自2007年1月1日起，业主自用房将收取25元/间/天综合服务费（含水电、易耗品、洗涤费）。被告称其于2011年12月31日向业主发出《通知》，内容为从2012年起每年的1月至2月及11月至12月将业主自用房的水电费由25元调整为50元，50元的调整为100元。原告称未收到前述两份通知。2015年9月8日，被告向原告发出《关于调整酒店经营管理模式的函》，载明：金茂大厦商务酒店于2015年9月30日由酒店经营管理调整为物业租赁管理。被告另提交2015年9月1日《关于的通知》和2016年2月25日《关于金茂商务酒店报停的申请报告》，该二份材料均盖有被告公章，其中：《通知》系被告下发其各部门，载明：海口金茂大厦商务酒店自2015年9月30日起停业，经营模式进行相应调整；《申请报告》载明：被告下属的金茂商务酒店将于2016年3月1日关门停业，故此向海口市公安局龙华分局申请办理报停《公安监控系统和公安信息系统》。 另查，原告父亲刘世明先后于2014年、2015年及2016年入住海口金茂大厦酒店，住宿费分别为2268元、1566元、1450元，根据原告提交的住宿费发票，2268元住宿费的付款方为刘世明，1566元及1450元住宿费的付款方为原告。原告为本案诉讼支出律师服务费5000元。 上述事实有《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》、《关于金茂大厦商务酒店设备更新改造的函》、《关于金茂大厦商务酒店更新装修的函》、《关于收取金茂大厦产权酒店业主自用房服务费的通知》、《关于的通知》、《关于金茂商务酒店报停的申请报告》、国内旅客住宿登记表、明细账单、发票及开庭笔录等证据在卷佐证，且经庭审质证，足资认定。 本院认为，一、关于《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》应予继续履行还是应予解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，受法律保护，双方应依合同约定履行各自义务。被告以其下属海口金茂大厦商务酒店因连年亏损已关闭，其无法再以酒店客房的经营方式为原告提供经营管理为由，主张解除合同。由于被告提交的证据不足以证明海口金茂大厦商务酒店确已关闭，且该酒店并非涉案合同的履行主体，其是否关闭不足以导致涉案合同无法履行，此外，根据合同约定，被告有权独立选择各种合法的经营形式，经营形式的变更亦非解除合同的合法理由，因此，被告主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同不具备解除的条件，应予继续履行。原告诉请被告继续履行涉案合同有理，本院予以支持。 二、关于被告应否向原告返还住宿费及扣发的三个月回报收益的问题。依据涉案合同约定，原告按所委托房产面积享有同类房型每年30天的免费使用权，且该权益由原告或经原告确认的其他人享有，故原告父亲刘世明经原告确认入住海口金茂大厦商务酒店，应享有30天的免费使用权。被告以其单方制作的《关于收取金茂大厦产权酒店业主自用房服务费的通知》为依据，以住宿费名义收取了原告父亲刘世明2014、2015、2016年入住涉案房屋的综合服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”被告收取综合服务费的通知，实际上是对合同约定内容的变更，应当与原告协商一致，被告未提交证据证明其收取综合服务费的决定获得原告同意，故其单方收费行为属违约行为，应返还向原告收取的2015年及2016年的住宿费3016元。由于2014年住宿费2268元的付款人为刘世明，并非原告，故原告无权要求被告返还该笔费用，原告诉请被告返还2014年住宿费缺乏依据，本院不予支持。理同前述，依合同约定，涉案房屋的翻新及装修、设施设备的维修维护所产生的费用由被告自行承担。被告作出的因酒店房屋及设备的更新改造而扣除原告回报收益的决定，未经原告认可，对原告不产生效力。故被告违反合同约定扣除原告2014年度一个月的回报收益1035元，依法应予返还。原告要求被告支付因此产生的利息损失实为对逾期支付固定回报收益违约金的主张，其主张按银行同期贷款利率标准计息未超出合同的约定，本院予以照准。其利息计算方式应为从2014年12月25日起至付清之日止，以1035元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求被告返还2012年度扣除的回报收益及支付利息的请求已经超过诉讼时效，且原告未提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，故对其该项请求本院不予支持。 三、关于被告应否支付逾付2015年固定回报收益的违约金及律师费的问题。依合同约定，被告应在每半年结束前5日将该半年度的收益汇入原告指定账户，故被告应当于2015年6月25日前，将当年度1-6月份的回报收益支付给原告，于2015年12月26日前，将当年度7月-12月份的回报收益支付给原告。被告提交的工商银行业务回单显示，被告于2016年1月28日向原告支付2015年1月-6月回报，于2016年3月2日向原告支付2015年7月-12月回报，分别逾期216天、67天，依据合同约定的每日万分之三的违约金计算标准，被告应向原告支付违约金分别为402.4元（6210元×0.0003×216天）、124.8元（6210元×0.0003×67天），合计527.2元，原告超出此范围的违约金请求，本院不予支持。原告聘请律师进行诉讼而产生的费用，并非原告维权的必要费用，且双方未于合同中明确约定该费用由被告承担，故原告诉请被告支付律师费5000元无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司继续履行与原告（反诉被告）刘俊霞于2006年2月10日签订的《金茂大厦酒店式公寓委托经营管理合同》； 二、被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘俊霞返还住宿费3016元； 三、被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘俊霞返还克扣的2014年度固定回报收益1035元并支付利息（从2014年12月25日起至付清之日止，以1035元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘俊霞支付逾付2015年固定回报收益的违约金527.2元； 四、驳回原告（反诉被告）刘俊霞的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费250，由原告（反诉被告）刘俊霞负担150元，被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司负担100元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）海南金茂酒店物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 何 芬 人民陪审员 张 磊 人民陪审员 唐启政 二〇一六年十二月二十二日 书 记 员 陈家芬