广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0921民初625号李天伟，男，1992年10月20日出生，汉族，住广西容县罗江镇岑冲村福树队1-4号，公民身份号码：4509211992××××××××。委托诉讼代理人：刘敏，广西铭鑫律师事务所律师。被告：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司，住所地：广西容县容州镇火车站站前大道，统一社会信用代码：91450921584345861J。负责人：禤传标。被告：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司，住所地：广西北流市新兴苑1栋2单元1301号（玉容路辅道旁），统一社会信用代码：91450981756548885M。法定代表人：李洁萍，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：梁标，广西祥泰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：林松，二被告的员工。原告李天伟与被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司（以下简称惠民容县分公司）、广西北流市惠民房地产开发有限责任公司（以下简称惠民公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李天伟的委托诉讼代理人刘敏和被告惠民容县分公司、惠民公司的共同委托诉讼代理人梁标、林松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告惠民容县分公司、惠民公司共同向原告支付2017年10月1日至2018年10月15日的逾期交房违约金19604.92元；2、判决被告惠民容县分公司、惠民公司共同向原告支付逾期办理权属登记违约金51.59元。事实与理由：2017年1月2日，原告与被告惠民容县分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告惠民容县分公司购买位于容县，售价为515919元。按《商品房买卖合同》第9条、第11条的约定，被告惠民容县分公司应在2017年9月30日前，将符合约定交房条件的商品房交给原告。合同签订后，原告依约定付清全部的购房款，但被告惠民容县分公司所建房屋至约定的交房之日尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。原告认为被告惠民容县分公司的行为已构成违约：1、被告惠民容县分公司与原告签订的《商品房买卖合同》第9条约定商品房交付条件是：（1）商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件（指竣工验收备案表）；（2）商品房已取得房屋测绘报告；（3）商品房经出卖人自检竣工验收合格；（4）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证》。2、根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理办法》第4条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中要求等相关法律、法规规定，建筑工程竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。由此可知，被告交给原告的商品房必须经建设、设计、施工、勘察、监理、规划、公安消防、环保、人防、工程质量监督等相关部门验收合格并经容县住房和城乡建设局备案登记后出具备案证明文件（指竣工验收备案表）才能满足法定和合同约定的交房条件。而被告惠民容县分公司所建房屋2018年10月15日才取得建设工程竣工验收备案证明文件（本案指竣工验收备案表），至此距离约定交房日2017年9月30日，已经逾期380天（2017年10月1日至2018年10月15日）。按《商品房买卖合同》第12条的约定计算，被告惠民容县分公司应向原告支付的逾期交房违约金为19604.92元【515919元×379天×0.0001＝19604.92元】。二、因被告惠民容县分公司的商品房未通过验收合格的原因，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，按原告与被告惠民容县分公司所订《商品房买卖合同》第20条“……出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”的约定，被告应向原告支付逾期办理权属登记违约金51.59元（515919元×0.0001=51.59元）。三、由于被告惠民容县分公司没有独立的法律人格，注册资本为0万元，不能独立承担责任，因此被告惠民容县分公司、惠民公司应共同承担向原告支付逾期交房违约金和逾期办理权属登记违约金的责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告惠民容县分公司、惠民公司辩称，竣工验收合格是法定交付条件，竣工验收备案行为不是交付条件。依据《建设工程质量管理条例》第49条规定，五方竣工验收合格符合法定交付条件，即“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案”。被告不存在违约行为、不存在因违约交房造成原告损失。双方在合同中明确约定该商品房经出卖人自检竣工验收合格为涉案房屋交付条件，竣工验收备案登记不是双方合同约定的交付条件。原告知悉《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工备案表》，买受人同意按《商品房买卖合同》第九条第3项约定交房条件接收房屋，证明双方同意变更交房条件并履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对证据的真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告惠民容县分公司是“容州新城”商住小区的建设开发商，被告惠民容县分公司是惠民公司设立的分公司。2017年1月2日，原告与被告惠民容县分公司签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定由原告购买被告开发位于容县，售价为515919元。被告应在2017年9月30日前向原告交付房屋。商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经出卖人自检竣工验收合格、该商品房还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方还约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的……，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立后，原告依约向被告付清了全部购房款。2017年7月31日，勘察、设计、施工、监理、建设五个部门已经验收合格。2017年8月18日，被告惠民容县分公司发出交房公告。2018年2月9日，原告接收商品房。2018年10月15日，容县住房和城乡建设局签订备案意见,出具竣工验收备案表。另查明，截止庭审结束时，原告尚未取得该商品房的房屋所有权证书。在庭审中，原告要求按5元/天计算支付逾期办理权属登记违约金。本院认为，原告与被告惠民容县分公司签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告惠民容县分公司付清了房屋价款，履行了合同义务，被告惠民容县分公司应在合同约定时间内向原告交付符合约定条件的商品房。根据《商品房买卖合同》（预售）第九条约定的条件有三项，第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告；第3项是该商品房经出卖人自检竣工验收合格。除此之外，还约定该商品房作为住宅，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。因此，双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。被告惠民容县分公司抗辩涉案房屋已于2017年7月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，即符合交房条件，与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。容县住房和城乡建设局在2018年10月15日签署备案意见，出具建设工程验收备案表，此时才符合交房条件，因此被告惠民容县分公司存在逾期交房的违约行为。被告惠民容县分公司已于2017年8月18日向原告发出交房通知，故违约金应计算至被告惠民容县分公司取得建设工程竣工验收备案证明文件前一日，即从2017年10月1日起至2018年10月14日止共379天。2018年2月9日，原告接收商品房，享受了收房利益。关于违约金的标准，被告惠民容县分公司抗辩违约金过高，且原告已经收房获得了使用利益，根据公平原则，本院依法酌情调整按日万分之零点二计算逾期交房违约金，被告惠民容县分公司应支付给原告的违约金为3910.67元（515919元×379天×0.00002）。对于逾期办证违约金的问题，原告请求按5元/天计算支付逾期办理权属登记违约金，不符合约定，逾期办证违约金应按房价款的0.01%计算，即逾期办证违约金应为51.59元（515919元×0.01%）。被告惠民容县分公司不具有法人资格，其民事责任由被告惠民公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金3910.67元给原告李天伟；二、被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金51.59元给原告李天伟；三、驳回原告李天伟的其他诉讼请求。本案受理费146元，由原告李天伟负担117元，被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司负担29元。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。审 判 长  覃振艺审 判 员  韦永炼人民陪审员  黄 萍二〇二一年八月二日法官 助理  陆海锋书 记 员  朱 敏