辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4499号 上诉人（原审被告）：大连同创慧孵化器有限公司，住所地大连市甘井子区。 法定代表人：陈娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋焜，辽宁北港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春娇，辽宁北港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连七贤岭实业总公司，住所地大连高新技术产业园区。 法定代表人：宋文福，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱君莉，辽宁青松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林红，辽宁青松律师事务所律师。 上诉人大连同创慧孵化器有限公司（以下简称“同创慧公司”）因与被上诉人大连七贤岭实业总公司（以下简称“七贤岭公司”）租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院(2020)辽0293民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同创慧公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判或发回重审。事实和理由：一审法院判令上诉人承担相当于三个月租金的违约金不合理。该违约金的适用条款是合同第六条第二款，而该条款的适用是以单方违约导致合同解除或提前终止为前提。上诉人在2019年10月未支付租金是取得了被上诉人同意缓交的，2020年7月上诉人还在向被上诉人支付租金，双方的合同一直都在履行当中。2020年9月，因上诉人的运营商一直未支付租金导致上诉人没有任何收入，双方的合同已无履行的可能。该合同的解除是由于不可抗力导致也是双方合意的结果，不适用违约条款。上诉人在合同解除后即搬离案涉场地，同时在短时间内完成了交接工作。因此上诉人有理由要求被上诉人返还20万元保证金，并且免除相当于三个月租金的违约金。 七贤岭公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定同创慧公司违约，判令上诉人向被上诉人支付相当于3个月租金的违约金，不予返还保证金，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要答辩理由：案涉《厂房租赁合同》的解除，是由同创慧公司长期拖欠租金的根本违约所致，依据合同第六条第2款（3）的约定，被上诉人七贤岭公司有权解除合同；依据合同第八条约定，同创慧公司应当承担3个月租金的违约金，交付的保证金不予退还。同创慧公司自2019年10月1日起即拖欠租金，已经根本违约，此时并未发生新冠疫情，其以新冠疫情为借口，主张因不可抗力欠付租金及解除合同，并无事实和法律依据。同创慧公司将案涉房屋转租，其主张因转承租人未支付租金导致合同解除，根据合同相对性原则，转承租人与同创慧公司签订转租合同，同创慧公司是否按时收取转租租金，与本案并无关联性，其主张不应予以支持。 七贤岭公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金1,059,572.5元(自2019年10月1日至2020年9月30日)，并自2020年10月1日起每日支付4120元占用使用费，直至被告公司注册地址从租赁房屋迁出之日止；2.判令被告向原告支付欠付租金的滞纳金，以欠付租金为基数，按照日0.001标准计算，自2019年10月1日起至实际付清之日止，暂计算至2020年9月14日共计360,948.8元；3.判令被告向原告支付违约金370,792.5元；4.判令被告承担本案诉讼费及保全费。以上数额暂计算至2020年9月14日合计为1,791,313.8元。 一审法院认定事实：2018年10月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于大连市七贤岭任贤街12号厂房、16号厂房的二层、三层及部分夹层出租给乙方使用，建筑面积7006平方米，租赁期限2018年4月1日至2028年3月31日，租期内的租金价格0.58元/平方米/天，年租金1,483,170元，保证金200,000元，租金每半年支付一次，支付金额为741,585元，支付时间为每年的4月1日前和10月1日前。结算方式为支票或电汇。合同签订后10日内，乙方须支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金，上述租金标准已包含增值税以及土地税、房产税。乙方如有违反本合同第五条乙方义务、第六条第二款或其他违约行为，甲方有权收回租赁厂房，解除合同。租赁期内乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同并收回租赁房屋及附属设施，其中包括乙方拖欠租金超过约定交纳时间达60日的。如因一方违反本合同第六条第二款、第三款及其他约定，对方必须解除或终止合同时，要提前一个月以书面形式通知违约方，并有权要求违约方承担违约责任。合同终止或解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按本合同第五条4、6条款返还租赁房屋及附属设施、添附物和装修，双方均在《租赁物及配套设施移交清单》中确认签章，方视为乙方有效返还。乙方搬迁后5日内厂房内仍如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期内，乙方如无正当理由提前终止或解除合同，或因违反本合同第五条乙方义务，第六条第二款或其他违约行为致甲方必须解除或终止合同时，乙方交付的租赁保证金20万元不予退还。乙方应支付甲方三个月租金的违约金，同时承担本合同其他条款及下列情况所另行约定的违约责任，还应承担给甲方造成的一切损失。若乙方未按约定支付租金或其他费用，除按约定继续支付之外，每迟延一天，须按未交款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方欠缴房租超过60日，甲方有权自行单方面收回所出租的房屋，对乙方存放物品不负保管责任。但存放的物品未完全撤出之前，乙方须承担合同约定的租金至全部清退止。乙方有权对租赁厂房和场地在租赁期内进行分租转租。如协商不成，可向甲方所在地人民法院起诉。 2010年（笔误：应为2020年）8月14日，原告向被告发送通知具体内容为：因被告公司未能按双方订立的《厂房租赁合同》之约定，按期足额支付租金的行为已经严重违约。我司于2020年8月10日向贵公司发出解除《厂房租赁合同》的书面通知，自2020年9月9日起解除，双方于2018年10月23日订立的任贤街12号、16号《厂房租赁合同》，依据合同之约定，要求被告公司于2020年9月10日前腾退房屋，返还租赁厂房及附属设施、厂房内添附物及装修。厂房全部清空后，双方签署《租赁物及配套设施移交清单》，租金停止计算；逾期后厂房内尚有物品视为被告公司放弃所有权，我司按无主物处理。被告公司自行负责通知、协调、处理与租赁厂房内各业户之间的腾退事宜，有任何争议，与我司无关。《厂房租赁合同》解除，被告公司仍应支付租赁期间欠付的租金以及没有办理移交期间的占用费(按租金标准执行)，并应承担延期支付租金的滞纳金、违约金和其他违约责任。 2020年7月24日，被告向原告交纳租金30万元。 2020年9月30日，被告基本搬离案涉房屋，2020年10月31日，被告全部搬离案涉房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告以出现新冠疫情不可抗力为由主张减免租金的问题。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定，被告受新冠××疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件。2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，根据大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部发布的命令，自2020年1月28日(新冠1号令)至2020年3月2日(大连复工复产)，此期间确实存在因疫情不能正常经营的情况，但原告已免除被告一个月租金，且被告自疫情开始前就已经开始迟延交付租金，故，被告要求原告减免三个月租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。原告按照合同约定向被告交付租赁厂房，被告应按照合同约定支付相应租金。截止2020年9月30日，被告欠付租金1,059,572.5元(1,483,170元-已付30万元-原告减免1个月租金123,597.5元)，原告主张被告支付租金1,059,572.5元于法有据，一审法院予以支持。 关于违约责任的问题。本案中，受新冠疫情及疫情防控措施的影响，在一定时期内，被告履行合同确实存在困难，但在被告已将案涉房屋转租给他人的情况下，自2019年10月1日起(即新冠疫情开始之前)，被告已经开始欠付原告租金，其行为已经构成违约。关于被告逾期付款违约金具体数额，结合我国所采取的疫情防控措施来看，可能会对被告的经营产生一定影响，进而导致被告未能按期支付租金，而合同中约定的滞纳金同样带有违约金的性质，考虑被告延迟支付租金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，故根据欠款数额、迟延支付时间等因素综合考虑，一审法院予以调整，且原告主张的滞纳金标准过高，原告又未举证证明原告违约给其造成的实际损失，故一审法院酌情予以调整，对原告诉请的滞纳金不予支持。依照《厂房租赁合同》约定：乙方如因违反本合同第五条乙方义务、第六条第二款或其他违约行为，致甲方必须解除或终止合同时，乙方交付的租赁保证金20万元不予退还，乙方应支付甲方三个月租金的违约金。据此，原告诉请的违约金370,792.5元(741,585元÷2)符合合同约定，一审法院予以支持。 关于原告主张的占用使用费的问题。2020年9月30日后，被告陆续搬离案涉房屋，仅留有部分人员和物品与原告交接，2020年10月31日前，被告全部搬离案涉房屋，因此，一审法院认为被告仅占用一小部分房屋进行交接，不足以影响原告对案涉房屋的使用，且在一个月的时间内全部搬离案涉房屋的行为，属于腾退房屋的合理过程，故对原告主张的该期间的占用使用费，一审法院不予支持。关于原告主张的占用使用费计算至被告公司注册地址从租赁房屋迁出之日止的问题，因其与本案房屋租赁法律关系，并非同一法律关系，且原告主张的占用使用费计算至公司注册地迁出时，缺乏事实及法律依据，故一审法院对原告主张的该部分诉讼请求，不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：一、被告大连同创慧孵化器有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连七贤岭实业总公司支付租金1,059,572.5元；二、被告大连同创慧孵化器有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连七贤岭实业总公司支付违约金370,792.5元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连七贤岭实业总公司的其他诉讼请求。案件受理费20,922元，保全费5000元，合计25,922元，由原告大连七贤岭实业总公司负担5000元，由被告大连同创慧孵化器有限公司负担20,922元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”同创慧公司提起本案上诉系对一审判决第二项有异议，而对一审判决第一项认定其欠付七贤岭公司2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金1,059,572.5元并无异议，现其上诉请求不承担违约金以及用20万元保证金抵扣租金。则本案二审争议焦点为：同创慧公司应否向七贤岭公司支付违约金以及同创慧公司交纳的20万元租赁保证金应否抵扣欠付租金。 针对该争议焦点，同创慧公司上诉称其未依约足额支付系取得七贤岭公司同意缓交且合同解除系不可抗力和双方合意，而非其违约造成的。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，同创慧公司在二审中自认无书面证据证明七贤岭公司同意其缓交租金，亦未能提供其他形式证据证明此节事实。相反，从七贤岭公司于2020年8月14日以同创慧公司未付租金为由通知解除合同的行为来看，七贤岭公司不同意同创慧公司缓交租金。且根据案涉合同约定，“租赁期内乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同并收回租赁房屋及附属设施，……乙方拖欠租金超过约定交纳时间达60日的”，七贤岭公司系行使合同约定解除权而解除合同，而非与同创慧公司合意解除合同；其次，按照案涉合同约定，“租赁期限自2018年4月1日始至2028年3月31日止……租金每半年支付一次，支付金额为741,585元，支付时间为每年的4月1日前和10月1日前”，即同创慧公司应在2019年10月1日前足额支付2019年度下半年租金741,585元，在2020年4月1日前足额支付2020年度上半年租金741,585元。由于2019年10月全国尚未爆发新冠疫情，则同创慧公司以新冠疫情为由主张减免当期租金，无事实和法律依据，故同创慧公司未支付该期租金已构成违约。即使在2020年1月全国爆发新冠疫情，对同创慧公司的经营收入及在2020年4月支付当期租金造成一定影响，但是同创慧公司已违约未支付上期租金在先且七贤岭公司因疫情原因已同意减免一个月租金，故同创慧公司未支付剩余租金亦构成违约。至于同创慧公司称因其运营商未支付租金，导致其无收入等观点，依法亦不能作为其不向七贤岭公司支付租金的合理理由，一审判决未采纳，并无不妥；再次，如前所述，案涉合同解除系因同创慧公司违约未按时支付租金导致，案涉合同中对于此种情况的违约责任有明确约定，即“租赁期内，乙方（同创慧公司，下同）如无正当理由提前终止或解除合同，或因违反本合同第五条乙方义务，第六条第二款或其他违约行为致甲方（七贤岭公司，下同）必须解除或终止合同时，乙方交付的租赁保证金20万元不予退还。乙方应支付甲方三个月租金的违约金，同时承担本合同其它条款及下列情况所另行约定的违约责任，还应承担给甲方造成的一切损失。”即同创慧公司依约应承担的合同解除违约责任包括不退还20万元租赁保证金、三个月租金及其他损失赔偿责任等。故七贤岭公司依该约定诉请同创慧公司支付三个月租金作为违约金，且未用20万元保证金抵扣租金或违约金，有事实和法律依据，一审判决支持七贤岭公司的此项诉请，于法有据，并无不妥。据此，同创慧公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6862元，由大连同创慧孵化器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘小南 审判员  刘冬艳 审判员  任 娲 二〇二一年八月十八日 书记员  邵 将