辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1311号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺坤易房地产开发有限公司，住所地：抚顺县石文镇石文村。法定代表人：何连山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张美慧，女，1991年4月12日出生，汉族，住抚顺县。上诉人抚顺坤易房地产开发有限公司（以下简称坤易公司）因与被上诉人张美慧房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺县人民法院（2020）辽0421民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坤易公司向本院上诉请求：1．加判由被上诉人张美慧承担办理产权变更登记手续所发生的全部相关费用（以实际发生额为准）；2．撤销一审判决第七项，改判，依法改判被上诉人张美慧给付因其违约占抚顺县村风情小镇1号、2号门市给上诉人造成的租金损失4万元；3．一审、二审案件受理费由张美慧承担。事实和理由：一审判决虽判令被上诉人配合上诉人办理1号门市的产权变更登记手续，但没有明确办理相关手续的费用具体由谁承担。一审判决中只是说明了“交易费用及非住宅税费的请求并未实际发生，如发生交易费用，可另行解决”，上诉人认为一审判决不明晰，给上诉人一方增加了不必要麻烦，因为办理房屋变更登记手续必然要发生费用，该笔费用虽尚未发生但足以预见，即便数额会因情况不同产生差异，但责任的归属应该明晰。在整个交易的过程中，上诉人不存在任何过错，该笔费用理应由被上诉人承担。一审法院已经查清了被上诉人在案涉合同中存在违约事实，但一审判决却没有对违约事实确认并判赔上诉人的损失。上诉人在被上诉人交纳两处门市房的首付款14万元后，积极配合其办理了1号门市房的过户手续（产权证号为（20**）抚顺县不动产权第0000499号），并且交付了两处门市房的钥匙。被上诉人不符合银行办理贷款条件，上诉人经被上诉人多次恳求才同意双方于2020年3月25日及2020年8月2日分别签订两份补充协议，对被上诉人应付的26万元首付款的给付期限予以宽限。在2020年8月2日的《购房补充协议》中，被上诉人要求上诉人于2020年10月1日将26万元购房款一并交齐，否则将终止合同。由于被上诉人到2020年10月1日仍未交纳剩余购房首付款，严重违约，上诉人为了避免损失继续扩大，才在1号和2号门市张贴了“出租出售”字样。因1号门市房屋的产权在被上诉人的名下，上诉人多次与其沟通办理房屋变更登记手续，但被上诉人一直推脱不配合，所以上诉人也无法、也不能将此房出租获利。2号门市房的房屋钥匙也一直在被上诉人手中，没有归还，并且2号门市房里面囤积了被上诉人的瓷砖等物品，所以两处门市房的实际控制和使用人仍为被上诉人，导致上诉人也无法将此两处房屋出租获利，给上诉人造成直接损失4万元。故上诉人请求被上诉人赔偿4万元的房屋租金损失。张美慧辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人是将出租状态的房屋卖给了我，现在继续租给了第三方，我申请了查封但没有效果。我买房子要装修，但上诉人迟迟不给我房子，上诉人主张房租不合理。张美慧向一审法院起诉请求：1、要求依法解除张美慧与坤易公司于2020年3月1日签订的购买位抚顺县村风情小镇2号楼1号及2号门市两份商品房买卖合同以及5间小平房房屋转让协议；2、要求坤易公司返还张美慧交纳的首付款20万元，并给付张美慧从2020年3月1日至返还之日期间的利息；3、要求坤易公司赔偿原告因办理贷款产生的评估费用1,000元；4、要求判令坤易公司配合张美慧办理抚顺县风情小镇2号楼1号门市辽（2020）抚顺县不动产权第0000499号产权证税款的退税手续，如不能办理退税，要求坤易公司承担44,500元的交易费用；5．要求坤易公司赔偿原告装修小平房费用2万元；6．诉讼费由坤易公司承担。坤易公司向一审法院反诉请求：1、依法解除坤易公司和张美慧于2020年3月1日签订的两份《商品房买卖合同》及《房产转让证明》。判令张美慧将其购买的位于抚顺县风情小镇2号楼1号．2号门市及其五间小平房保持原样的退还给坤易公司；2、判令张美慧按照双方于2020年3月25日签订的《购房补充协议》约定支付违约金19,019元（自2020年4月9日起至2020年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍支付）；3、判令张美慧按照双方2020年8月2日签订的《购房补充协议》约定支付违约金2万元（自2020年10月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍支付）；4、判令张美慧赔偿因其违约占用抚顺县村风情小镇2号楼1号、2号门市的租金损失4万元；5、判令张美慧将辽（2020）抚顺县不动产权第0000499号产权证下抚顺县2号楼1号门市过户到坤易公司名下，并承担交易费用52,500元（以实际交易金额为准）及非住宅税费255,512.64元；6、判令张美慧将五间小平房恢复原样，如不能恢复原样给付坤易公司恢复费用4万元；7、反诉费由张美慧承担。一审法院查明事实：张美慧欲购买坤易公司开发位于抚顺县风情小镇2号楼1号及2号门市，于2020年2月22日缴纳定金20,000元。2020年3月1日，张美慧作为买受人与作为出卖人的坤易公司签订了两份《商品房买卖合同》，一份合同约定：张美慧购买坤易公司开发的位于抚顺县风情小镇2号楼1号门市。合同第六条付款方式及期限约定分期付款，2号楼1号门市总房款75万元，①2020年3月1日首付7万元（已付），②用本房贷款，贷款下来后还房款18万元，剩余50万元分五年还清（2021、2022、2023、2024、2025）每年各还10万元，要求每年3月1日前还款，逾期不还，将按总房款的10%收违约金，按日计算。另一份合同约定：张美慧购买坤易公司开发的位于抚顺县风情小镇2号楼2号门市。合同第六条付款方式及期限约定分期付款，2号楼2号门市总房款65万元，①2020年3月1日前付7万元（已付），②用1号门市贷款后还款8万元，剩余的50万元分五年付清（2021、2022、2023、2024、2025）每年各还款10万元整，要求每年3月1日前还款，逾期不交，将按总房款的10%收取违约金，按日计算。同日双方签订了一份房屋转让证明，写明何连山于2020年3月1日将位于海浪乡下海浪村（海浪风情小镇商品楼后院东北角）的小平房五间，112平方米，连同一本房产执照以及宅基地证明一张，以6万元成交价格，转让给张美慧，今后此房归张美慧所有，6万元房款已付。以后如有因土地使用产生的纠纷，何连山负责。该转让证明实质也是房屋买卖合同，但该五间小平房是农村宅基地上所建房屋。以上张美慧共计支付坤易公司房款200,000元（包括2020年2月22日交纳的定金20,000元转为房款）。合同签订后，坤易公司为张美慧办理了海浪乡下海浪村风情小镇2号楼1号门市的不动产权证（证号：辽（2020）抚顺县不动产权第0000499号）。张美慧称为此交纳契税款44,500元，但未提供证据证明。张美慧持此产权证到抚顺县信用合作联社海浪信用社及邮储银行抚顺县支行办理抵押贷款未办成。办理抵押贷款之前，2020年3月25日，张美慧与坤易公司签订购房补充协议，写明由于张美慧在我坤易房地产开发有限公司海浪售楼处购买的2号楼1号、2号门市没能付清全款，想用我们1号门市不动产证抵押贷款，为了避免双方的利益受损，所以在不动产权证交付给张美慧之前，我们要求新签订一份签约补充合同。内容如下：1、原定首付款46万元（现在只支付20万元）该房屋不动产权证交到张美慧手中之后，要求在15日之内即2020年4月9日前付清首付款；2、为了弥补给我方带来的实际经济损失，如果到约定的还款日期未能还款，此房屋的产权过户到我公司名下；3、产权证交给张美慧本人以后，如果不能及时交付剩余的首付房款，我们将收取首付款的10%作为违约金（按日计算）；4、以上条款希望认真阅读并严格执行，即日生效；5、约定的还款日期为2020年4月9日；6、此协议一式两份，买卖双方各执一份。到期后，由于原告没有交纳首付款26万元，2020年8月2日，双方又签订《购房补充协议》，写明，由于张美慧在我坤易房地产开发公司海浪风情小镇购买的2号楼1号、2号门市没能按约定付清首付款46万元，所以我们要求新签订一份签约补充合同，内容如下：1、原定首付款46万元（现在只付完20万元），我公司要求张美慧在2020年10月1日之前将剩余的26万元首付房款一并交齐，付清全部首付款。（剩余的房款100万元按购房合同约定来付）；2、为了弥补给我方带来的实际经济损失，如果到约定的还款日期10月1日未能还款，再次违约，我们将认定为房屋买卖合同无效，并要求张美慧将房屋原样返还给我们，然后按照房款的4%作为违约金（按日计算）返还给我公司；3、以上条款希望认真阅读并严格执行，即日生效；4、约定的还款日期为2020年10月1日。此协议一式两份，买卖双方各执一份。到期后因张美慧没有交齐26万元首付款，坤易公司在１号及2号门市的门窗上贴出“出租出售”字样。故双方已实际解除了《商品房买卖合同》及《五间小平房买卖合同》另查明，张美慧购买的坐落于抚顺县风情小镇2号楼1号门市已于2018年5月14日由坤易公司租赁给他人使用，租赁期至2020年5月13日止。抚顺县风情小镇2号楼2号门市为清水房，1号门市及2号门市张美慧并未实际占有使用。再查明，坤易公司（甲方）与王印志（乙方）签订《房屋产权货币安置协议》，协议约定：置换房屋位置海浪乡下海浪村；建筑面积112平方米；房屋性质集体土地，自建房屋；产权证号、集体土地证号：房字第**；房屋四至：东至村路，北至村路，南至王做宁仓房，西至海浪风情小镇园区；甲方付给王印志、边洪凤的安置费贰拾万元整，抵顶其女王瑜、女婿闫大亮购门市商品房房款。2020年3月1日，何连山与张美慧签订《房屋转让证明》，证明写明：何连山于2020年3月1日，将位于海浪乡下海浪村（海浪风情小镇商品楼后院东北角）的小平房5间（112平方米），连同一本房产执照以及宅基地证明一张，以6万元成交价转让给原告张美慧，今后此房归张美慧所有，6万元房款已付清。何连山在转让人签字处签名，原告张美慧在买受人签字处签名，房主王印志在原房主签字处签名。五间小平房交付给张美慧后，并进行了部分装修。因张美慧没有交齐首付款，坤易公司要求停止使用。现在张美慧与坤易公司均认可合同不能实际履行。双方均同意解除买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点系：一、张美慧与坤易公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应予解除问题；二、解除合同后购房款应否给付利息；三、对已经交易产生的费用由谁承担；四、小平房转让是否具有法律效力；五、双方是否存在违约行为及双方签订的购房补充协议是否有效问题。关于本案的争议焦点：一、张美慧与坤易公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应予解除问题；一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。张美慧与坤易公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定。该合同依法成立并生效。本案中张美慧、坤易公司双方签订的两份《商品房买卖合同》，约定预付部分首付款项后，将1号门市房产权过户到张美慧名下，用1号门市贷款偿还剩余首付款，但张美慧以办理的不动产权证书去申请贷款时，金融机构没有批准贷款，导致双方《商品房买卖合同》无法履行，属于不可归责于当事人双方的事由。是双方不可预料的行为，为此双方均无过错。现张美慧与坤易公司双方均要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以确认。二、关于解除合同后购房款应否给付利息问题；对张美慧诉请要求坤易公司将收到的1号及2号门市购房款140,000元返还，并要求支付占用期间的利息的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者订金返还买受人。因此，一审法院予以支持。三、对已经交易产生的契税、评估费用由谁承担；对原告（反诉被告）要求坤易公司因1号门市过户产生的契税44,500元，因双方并无约定，按照交易习惯，谁买谁负责，故应由买受人承担，即张美慧承担。对原告（反诉被告）要求因评估1号门市价值的评估费1,000元，因其申请未办成贷款，不归责于坤易公司因此产生的费用应由其自行承担；四、小平房转让是否具有法律效力。对张美慧要求坤易公司赔偿装修小平房费用2万元的请求，因双方签订的小平房转让证明实质是农村房屋买卖合同，但该五间小平房是农村宅基地上所建房屋，按法律规定农村宅基地不允许转让给非集体经济组织成员，因此，张美慧与坤易公司签订的转让证明违反法律规定，应属无效，与本案不是同一法律关系，双方可另行解决。五、双方是否存在违约行为，双方签订的购房补充协议是否有效问题。对坤易公司要求张美慧按照双方于2020年３月25日签订的购房补充协议约定支付违约金19,019元及按2020年8月2日的签订的补充协议给付违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍支付（自2020年10月1日起至实际给付之日止）的请求。因张美慧明知贷款不成，无法继续履行合同，还续签了补充协议，并且补充协议并不违反法律规定，因此双方应按合同约定各自承担责任。对于张美慧未按协议约定到期后又未履行缴纳尚欠首付款260,000元，显然违反了协议约定，所以对坤易公司要求违约金的请求，一审法院予以支持。但2020年8月2日的补充协议已经对2020年3月25日的补充协议进行了更改，所以应按8月2日的补充协议给付违约金（自2020年10月2日开始给付至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；对坤易公司要求1号及2号门市租金的损失，因张美慧并未实际占有使用，且双方在2020年8月2日的补充协议约定2020年10月1日前给付尚欠首付款260,000元，且到期后张美慧又未履行，被告已在门市房上张贴出租、出售字样，故双方已实际解除了《商品房买卖合同》，因此张美慧并没有给坤易公司造成租金损失，所以对其要求一审法院不予支持；对坤易公司要求张美慧将辽（2020）抚顺县不动产权第0000499号产权证下抚顺县2号楼１号门市过户到坤易公司名下，一审法院予以支持；对其提出的交易费用52,500元（以实际交易金额为准），及非住宅税费255,512.64元的请求，并未实际发生，如发生交易费用，可另行解决。对坤易公司要求将五间小平房恢复原样，如不能恢复给付坤易公司恢复费用40,000元的请求与本案不是同一法律关系，可另行解决。综上所述，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十三条、第五百八十五条、第五百九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张美慧与抚顺坤易房地产开发有限公司签订的位于抚顺县风情小镇2号楼１号及2号门市的《商品房买卖合同》；二、位于抚顺县风情小镇**楼１号及**门市归抚顺坤易房地产开发有限公司所有；三、抚顺坤易房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张美慧支付的抚顺县风情小镇2号楼１号及2号门市的首付款140,000元及利息（自2020年3月1日开始给付至给付日止，利息按全国银行间同业拆借中心市场报价利率计算）；四、张美慧于本判决生效后三十日内协助抚顺坤易开发有限公司办理抚顺县风情小镇2号楼１号门市的产权变更登记手续（不动产权证号辽（2020）抚顺县不动产权第0000499号产权证）；五、张美慧于本判决生效后十日内给付抚顺坤易房地产开发有限公司以尚欠首付款260,000元为基数按全国银行间同业拆借中心市场报价利率四倍计算违约金（违约金从2020年10月2日开始计算，至本判决生效之日止）；六、驳回张美慧的其他诉讼请求；七、驳回抚顺坤易房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,597元，由张美慧负担2,497元，抚顺坤易房地产开发有限公司负担3,100元；反诉费3,583元，由张美慧负担134元，由被告抚顺坤易房地产开发有限公司负担3,449元。本院二审审理期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，2020年3月9日，上诉人将2号门市的两把钥匙交付给张美慧，但上诉人一直没有让被上诉人装修。上诉人主张的是两个房屋的租金，按一个月4,000元计算10个月（2020年3月份到2021年1月份）。本院认为，本案的争议焦点是：一、张美慧应否赔偿坤易公司租金损失；二、1号门市产权变更费用应否由张美慧负担。关于焦点一，坤易公司未将1号门市交付张美慧，其要求张美慧支付1号门市的租金，没有事实依据。上诉人坤易公司将2号房钥匙交付被上诉人张美慧后，一直不同意其装修，导致被上诉人张美慧虽取得房屋钥匙，但并不能实际使用。同时违约金是对违约损害的赔偿，一审判决张美慧向坤易公司支付的违约金数额，并不低于坤易公司所主张的2号门市的租金，坤易公司在此基础上又向张美慧主张租金损失，于法无据。一审判决驳回坤易公司该项反诉请求正确。关于焦点二，上诉人坤易公司在被上诉人并没有按约定支付房款时，为了给被上诉人办理房屋贷款，将1号门市房过户给被上诉人张美慧办理2个房屋的贷款抵押。因该办法不符合有关银行的贷款规定，致被上诉人没能办成贷款，以致房屋买卖合同无法履行。作为房地产开发公司的上诉人坤易公司应对房屋贷款规定相对于被上诉人张美慧占有信息优势，其对被上诉人张美慧无法按双方合同约定完成贷款，继而履行双方的合同负有责任。且1号门市过户是上诉人主导的行为，应对未完成交付房款即办理房屋过户负有主要责任。故一审未支持上诉人坤易公司合同解除后1号门市房过户费用的请求，符合事实和法律规定，本院对此予以维持。综上所述，坤易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人抚顺坤易房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 韩 雪审判员 李雪慧二〇二一年八月三日法官助理李献忠书记员刘娟