天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4214号上诉人（原审被告）：辛业红，男，1970年3月11日出生，汉族，住吉林省东辽县。被上诉人（原审原告）：信振红，女，1972年6月3日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李森，天津展格律师事务所律师。原审第三人：天津市河东区一梵美容美发中心，住所地天津市河东区鲁山道街橙翠园4-2-102号。经营者：辛业红，男，1970年3月11日出生，汉族，住吉林省东辽县。上诉人辛业红因与被上诉人信振红、原审第三人天津市河东区一梵美容美发中心（以下简称一梵美发中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2020)津0102民初7244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。辛业红上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判按照年租金4万元的标准计算房屋占用费；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，因为疫情影响，双方已经对涉案房屋租金达成新的合意即三个月租金为1万元，天津市现在仍处于疫情管控期间，不应回到之前的价格。一审判决违背了民事活动中合同双方的自愿原则。信振红辩称，辛业红的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。信振红向一审法院起诉请求：1.判令天津市河东区租赁合同于2020年8月21日解除；2.辛业红及一梵美发中心将占有使用的位于天津市河东区的房屋腾空交还，并将营业执照迁出或注销；3.辛业红支付2019年12月10日至2020年3月9日期间和2020年7月21日至2020年8月20日期间租金共计30000元；4.辛业红支付房屋占有使用费（自2020年8月21日起至实际腾房之日，暂计算至2020年9月10日为5000元；5.本案诉讼费由辛业红负担。一审法院认定事实：涉案位于天津市河东区的房屋系信振红所有。2018年8月31日，信振红（出租方、甲方）与辛业红（承租方、乙方）就上述房屋签订租赁合同，约定：“甲方自愿将坐落在天津市太阳城橙翠园4-2-102的一跃二层的住房，建筑面积117.04平方米，出租给乙方；租赁用途为理发；租赁期限自2018年9月10日起至2022年9月10日止，共计4年；乙方第一年应向甲方交纳租金（不含水、电、暖气等费用）为人民币90000元整。合同签订后，2天内预交纳合同期内3个月的租金，以后就是按照每次半年交纳租金。交纳日期在每个半年的前3日内向信振红交纳上一个半年租金，第二年交纳租金乙方会做相应的租金调整。交纳方式：可以现金和微信×××”。租赁合同签订后，辛业红向信振红现金交付租金22500元，信振红向辛业红交付了涉案房屋。2018年9月29日，信振红以涉案房屋为经营场所登记注册了一梵美发中心。2019年2月16日，辛业红向信振红转账交付租金45000元。2019年8月19日，双方达成口头协议，将年租金降为70000元，同日，辛业红向信振红转账交付租金35000元。庭审中，信振红自认因疫情原因，免除了辛业红2020年3月10日至2020年4月19日期间租金。2020年4月20日，信振红（出租方、甲方）与辛业红（承租方、乙方）另签订《房屋租赁合同》（以下简称补充合同），约定：“租赁期限自2020年4月20日至2020年7月20日，计三个月。在此期间，甲方给乙方一个月（2020.4.20-2020.5.20）及时销卡，甲方可以随时找下一个客户出租位于河东区房屋，如果找到合适的下家，乙方随时配合腾空房屋，乙方在此期间也可以找到合适的地方，可以随时搬走；本房屋三个月租金为人民币10000元，按季交，当月月初3日内，乙方向甲方支付一季度租金。在疫情过后，大门可开时价格回到之前价格（包括在这三个月之内）；租期届满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同×××”。补充合同签订后，辛业红于2020年4月12日向信振红转账交付租金9000元，2020年7月20日向信振红转账交付租金1000元。2020年8月21日，信振红在涉案房屋大门张贴《解除天津市河东区租赁合同通知》，要求辛业红7日内腾空房屋，并补齐所欠的租金和违约金。现涉案房屋仍由辛业红以一梵美发中心名义经营使用。一审法院认为，涉案租赁合同、补充合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。一、关于当事人争议的租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，双方当事人2018年8月31日签订的租赁合同中约定租赁期限自2018年9月10日起至2022年9月10日止，2020年4月20日签订的补充合同将租赁期限变更为2020年4月20日至2020年7月20日，2020年7月20日租期届满后，信振红并未要求辛业红腾房，依照上述法律规定，双方当事人形成了不定期租赁合同关系，故信振红可以随时解除租赁合同。因双方当事人就租金金额未能达成一致，辛业红未再支付租金，信振红于2020年8月21日在涉案房屋张贴解除租赁关系通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方当事人的租赁合同关系应自该日起解除。二、关于辛业红是否欠付2019年12月10日至2020年3月9日期间租金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，信振红虽主张辛业红欠付2019年12月10日至2020年3月9日期间租金，但在签订的补充合同中却并未体现欠付租金的处理事宜，在与辛业红的谈话录音及解除租赁关系通知中亦未主张过该期间租金的权利，明显不符合常理。考虑到双方亦有过现金交付租金的先例，故辛业红已通过现金方式支付了该笔租金的事实具有高度可能性，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”;第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，辛业红尚欠2020年7月21日至2020年8月20日期间的租金未付，且在租赁合同解除后，未腾空返还涉案房屋，系违约行为，应承担本案的民事责任。信振红要求辛业红、一梵美发中心腾空返还涉案房屋、迁出工商登记经营场所并由辛业红支付租金、占有使用费的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。鉴于双方当事人补充合同的相关约定并考虑到辛业红占有使用房屋期间受疫情防控措施影响经营的事实，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的。应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定。一审法院酌定2020年7月21日至2020年10月20日期间的租金和占有使用费标准按补充合同约定的每季度10000元计算，2021年10月21日之后的占有使用费标准按原约定的年租金70000元计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决：一、信振红与辛业红签订的房屋租赁合同于2020年8月21日解除；二、辛业红、天津市河东区一梵美容美发中心应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于河东区的房屋腾空返还信振红，并将天津市河东区一梵美容美发中心营业执照登记的经营场所迁出上述房屋；三、辛业红应于本判决发生法律效力之日起十日内向信振红支付2020月7月21日至2020年8月20日的房屋租金3333.33元；四、辛业红应于本判决发生法律效力之日起十日内向信振红支付2020月8月21日至2020年10月20日的房屋占有使用费6666.67元及自2020年10月21日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金70000元折合191.78元／日计算）；五、驳回信振红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由信振红负担625元，由辛业红负担50元。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩情况，本案二审的争议焦点为房屋占用费的计算标准问题。鉴于双方当事人补充合同的相关约定并考虑到辛业红占有使用房屋期间受疫情防控措施影响经营的事实，一审法院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，酌定2020年7月21日至2020年10月20日期间的租金和占有使用费标准按补充合同约定的每季度10000元计算，2021年10月21日之后的占有使用费标准按原约定的年租金70000元计算，并无不当，本院予以维持。辛业红所提出的仍处于疫情防控期间仍应按照每季度10000元的标准计算房屋占用费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，辛业红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辛业红负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年八月十日书记员  梁哲琦