海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)琼96民终1599号 上诉人（原审原告）：肖云瀚。 委托诉讼代理人：陈雅伶，重庆万忠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺桂梅，重庆圣石牛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南信伟实业有限公司。 法定代表人：马家礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李一鸣。 被上诉人（原审第三人）：李寒。 上诉人肖云瀚因与被上诉人海南信伟实业有限公司（简称信伟公司）、李一鸣、李寒商品房预售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2016）琼9023民初42号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人肖云瀚上诉请求：l.依法撤销海南省澄迈县人民法院(2016)琼9023民初42号民事判决：2.依法判决被上诉人信伟公司立即将符合验收条件及合同约定标准的位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧后海温泉小镇A5栋XX层XX号房屋交付给上诉人；并将该A5栋XX层走道中为XX层XX号跃层房开设新房门恢复原状；3.判令被上诉人信伟公司从2013年12月1日起至房屋实际交付之日止每日按已付购房款343056元的万分之三向上诉人支付逾期交房违约金；4.判令被上诉人信伟公司赔偿上诉人因办理收房发生的交通费、住宿费、误工费等经济损失，合计5000元。理由如下：一审判决认定事实错误、适用法律错误：1.消防法规定未经消防验收的房屋禁止投入使用。因此，被上诉人信伟公司将未经消防验收的房屋交给上诉人的行为违反了消防法的禁止性规定，该行为因违法而无效。即使一审判决认定的实际接收房屋成立，也因其违法而不产生房屋交付的法律后果。所以被上诉人信伟公司应当承担逾期交付的违约责任，上诉人请求支付逾期交付违约金的请求应当得到支持。2.一审判决已认定原审被告在施工中擅自变更设计和房屋结构，只认定属违约行为，而未认定其违法。《建筑法》第五十八条第二款规定“建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。”被上诉人信伟公司在施工过程中擅自在11层开房门的行为违反了建筑法的禁止性规定，属违法行为。人民法院应依职权责令其纠正。3.原审第三人购买的房屋使用权并不包括违法开设房门的进出权，该进出权利不是其合法权益，不受法律保护。由于被上诉人信伟公司违法开设的房门，封堵该房门的产生的后果应由被上诉人信伟公司承担。一审判决以“若强制履行封堵房门将影响第三人的利益”为由驳回了上诉人的请求属适用法律错误。4.一审判决在未经权威部门检测的情形下，便想当然地认为原审被告擅自改变房屋结构的行为不影响房屋质量。5.被上诉人信伟公司在未具备交房条件的情况下通知上诉人接房，由此所产生的费用应由其承担。 被上诉人信伟公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉理由不成立。理由如下：1.上诉人购买的涉案房屋（一标段AX栋XX房）已经通过消防验收合格。因此，涉案房屋可以安全使用，并不违反消防法。更何况，自2014年至今，上诉人及其家人已经实际入住，上诉人以入住行为表明，其认可涉案房屋已具备交付使用条件。原审法院也对涉案房屋和小区进行了现场勘查，已有大量业主入住使用。因此，原审法院认定事实正确。2.上诉人购买的涉案房屋（一标段AX栋XX房）已经通过规划验收合格，并不违反建筑法。退一步讲，即便项目有规划设计调整，只要不影响上诉人购买的涉案房屋的结构户型、质量安全和正常使用功能，其无权要求整改。被上诉人信伟公司并不违反双方购房合同中约定的任何条款。3.根据原审法院查明的事实，开设房门的跃层房屋已经出售，属于该跃层业主所有，与被上诉人信伟公司无关，上诉人要求改变该跃层的结构，确实属于法律上的履行不能，也将严重损害该跃层业主的合法权益。4.上诉人购买的涉案房屋已于2013年11月30日经勘查、设计、建设、施工、监理五家参建单位联合验收合格，以及消防验收合格，已经能够证明涉案房屋的质量安全。如果上诉人主张涉案房屋存在质量安全问题，其负有相应的举证责任。5.上诉人主张的交通费5000元，没有举证证明。退一步讲，即便有证据，被上诉人不存在逾期交房情形，上述费用也属于上诉人自理范围，要求被上诉人承担上述费用没有法律或者合同依据。 李一鸣、李寒辩称，我买的房屋是跃层式，在签订房屋买卖合同时，我向开发商提出在11楼开设一个门。开发商同意后，我就签订了房屋买卖合同。 肖云瀚向一审法院起诉请求：一、判决被告立即将符合验收条件及合同约定标准的位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧后海温泉小镇AX栋XX层XX号房交付给原告；二、判令被告继续履行合同义务，立即整改在上述AX栋XX层XX号跃层房开设新房门的行为，封堵该新开设的房门；三、判令被告立即自2013年12月1日起至房屋实际交付之日止，按逾期日数每日向原告支付已付房价款343056元万分之三的违约金（暂时计算至2015年11月30日违约金为75130元）；四、判令被告立即赔偿原告因办理收房发生的交通费、住宿费、误工费等经济损失5000元；五、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2013年8月23日签订《澄迈商品房买卖合同》，该合同约定：1.买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧后海温泉小镇AX栋XX层XX房（房屋平面图见合同附件一），建筑面积55.25平方米，套内建筑面积45.04平方米，该房按套内建筑面积计价，每平方米8346.86元，总价款343056元。2.付款方式为一次性付款，合同签订当日，买受人一次性支付总房款343056元。3.该合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各项专项验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十一条约定，出卖人如未按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。4.该合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之零点一支付违约金，合同继续履行。由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同继续履行，从合同约定的交楼之日起计收物业管理费。5.该合同第十三条规定，商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意变更确立之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。6.该合同第十七条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人负责按双方约定的标准予以完成。7.该合同第二十条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自房屋交付使用即日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。原告（甲方）与被告（乙方）另于2013年8月19日签订《室内装修委托协议》，协议约定甲方授权乙方全权代理后海温泉小镇项目A5幢1103号房的房屋装修事宜，开工日期2013年12月31日，竣工日期2014年5月31日，工程款总额88400元，甲方需承担16575元。原告已向被告支付了全额的购房款及16575元装修款，被告向原告出具了不动产专用发票。 另查，第三人李一鸣及李寒购买被告开发的后海温泉小镇AX栋XX层XX房（跃层），该房屋经被告装修后已交付第三人使用。 再查，被告在A5栋的施工过程中，将XX号房在XX楼与过道相邻的墙体加建一入户门，但被告未向本院提交变更后的设计图、施工图，也未提交材料证明该变更已得到政府有关部门的批准验收。经法院现场勘查，XX号房在XX层XX号房门右侧有入户门，与XX号房同为跃层的XX号房在11层没有入户门。2013年11月30日，涉案房屋所在后海温泉小镇一期一标段经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格。被告提交的澄迈县房屋建筑面积测绘报告载明AX栋XX号及XX号房均为跃层，测绘报告中11层的《房屋建筑面积分层平面图》与原告《澄迈商品房买卖合同》附件一内容一致，平面图中未载明门窗开设情况。 又查，原告家人于2014年4月至涉案房屋收房时发现XX号房在XX层开设房门的情况，原告遂与被告交涉且不同意办理房屋交付手续。虽未办理交付手续，但原告家人自2014年4月起多次自重庆前来海南时，入住涉案房屋，缴纳水电费用。2014年7月时更换房屋入户门钥匙，此后，房门钥匙一直由原告持有。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。 关于被告是否应履行房屋交付义务、是否存在逾期交房的问题。根据该合同约定，被告应当于2013年11月30日前交付已完成建设工程规划验收和各种专项验收的商品房并在7日前书面通知买受人。本案中，被告于2013年11月30日已经组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收且验收合格，涉案房屋已具备交付条件。原告于2014年4月至涉案房屋查看，虽然双方未办理交房手续，但原告已入住该房，应视为事实上已接收房屋。原告所购房屋系装修房，装修完毕后才能实际占有和使用房屋。根据《室内装修委托协议》约定，装修期至2014年5月31日。原告于2014年4月已实际入住，可以认定原告已及时行使其收房的权利，并未造成其无法如期使用房屋。原告以11层新开设房门问题主张被告逾期交房，但该房门问题并不涉及原告所购房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向，不影响原告所购房屋质量或影响其对专属部分的使用功能。综上，涉案房屋已具备交付条件，原告已在合理的期限内实际入住房屋，故原告主张被告交付房屋及支付逾期交房违约金，没有事实和法律根据，不予支持。 关于被告应否承担继续履行的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定，还有依法或惯例必须履行的义务及基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，涉案房门的开设系被告在施工过程中擅自变更了设计所致，该变更虽不影响房屋质量及对房屋专属部分的使用，但经法院现场勘查，XX号房在XX层开设的房门，改变了原XX楼一梯两户的原始功能设计，导致原告居住受到影响，作为购房者预期的心理舒适感降低。现被告未能证明原告在签订《商品房买卖合同》时已知晓该房门开设情况，被告擅自变更该处设计，违反了《澄迈商品房买卖合同》第十三条关于开发商不得擅自变更规划、设计的约定，且违反了诚实信用原则，未能全面履行合同义务，造成原告房屋价值和利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。原告主张要求被告承担违约责任的方式为继续履行合同，封堵房门，但本案中，该房门所在的XX号房已销售并交付给第三人，要求被告强制履行封堵房门将影响第三人的利益，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告该主张属于法律上不能履行的情形，不予支持。关于原告主张的交通费用，因无充分事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告肖云瀚的全部诉讼请求。案件受理费人民币1803元，由原告肖云瀚承担。 二审期间，上诉人肖云瀚提供证据：后海温泉小镇一期一标段（A5、A6栋住宅楼竣工图。被上诉人信伟公司提供证据：1.澄公消竣复字【2015】第0014号建设工程竣工验收消防备案复查意见书；2.建设工程规划验收合格证。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 二审查明，2015年8月6日，澄迈县公安消防大队于2015年8月6日出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》确认包括A5栋在内的后海温泉小镇项目工程竣工验收消防复验合格。2016年7月7日澄迈县住房和城乡建设局向信伟公司出具《建设工程规划验收合格证》确认包括A5栋在内的后海温泉小镇（一期）建设工程符合【2014】澄建规建证第027号规划审批要求，规划验收合格。 二审查明的其它事实与一审查明的事实一致，本院予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人肖云瀚是否已收房，被上诉人信伟公司是否应承担逾期交房的违约责任。2.被上诉人信伟公司是否应封堵其在施工过程中为1005号房开设的房门。 肖云瀚与信伟公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》约定：信伟公司应当于2014年11月30日前向上诉人交付已完成建设工程规划验收和各种专项验收的商品房。另外双方签订《室内装修委托协议》约定：肖云瀚授权信伟公司全权代理其房屋的装修事宜，装修时间为2013年12月31日至2014年5月31日。从上述约定的内容来看，肖云瀚所购买的房屋系装修房。信伟公司应在2014年5月31日前将符合《澄迈县商品房买卖合同》约定的交房条件并装修好的房屋将付给肖云瀚。信伟公司已于2013年11月30日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收且验收合格，并在装修完成后向肖云瀚交付房屋。肖云瀚也于2014年4月开始占有和使用其购买的房屋至今，已实际行使收房的权利。可见，信伟公司已在约定的期限内向肖云瀚交付房屋，且该房屋所在A5栋的楼房已通过了消防验收和规划验收。肖云瀚以其购买的房屋未经消防验收、信伟公司交付房屋的行为无效为由要求信伟公司交付房屋、承担逾期交房的违约金并支付办理收房发生的交通费、住宿费、误工费等经济损失，没有事实和法律依据。 信伟公司在建设A5幢楼房过程中擅自变更设计，在AX幢的XX楼为XX号房开设房门，致使实际情况与双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》中的平面图上显示内容不一致。虽然信伟公司擅自开设房门的行为不涉及肖云瀚所购房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向，不影响肖云瀚对房屋专属部分的使用，但导致肖云瀚预期的心理舒适感降低。信伟公司擅自开设房门的行为违反诚实信用原则和双方签订的《澄迈县商品房买卖》的约定：“商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。”肖云瀚可以要求信伟公司承担相应的违约责任。本案中，肖云瀚要求信伟公司继续履行合同、封堵信伟公司在XX楼为XX号房开设的房门，属于要求信伟公司履行非金钱债务。由于李一鸣、李寒已通过购买AX幢XX房合法取得该房门，若强制对该房门进行封堵，将会损害李一鸣、李寒的利益，肖云瀚要求信伟公司封堵该房门存在法律上不能履行的情形，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第百一十的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……。”对肖云瀚的主张不予支持，并无不当。 综上所述，上诉人肖云瀚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1803元，由上诉人肖云瀚负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 洁 审判员 陈 杰 审判员 陈玫伊 二〇一六年十二月二十日 书记员 邱飞丽 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。                            审核：杨洁 撰稿：杨洁 校对：邱飞丽 印刷：林珊                               海南省第一中级人民法院 2016年12月22日印制                （共印20份）