沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异641号案外人：于秋熙，男，1978年8月3日出生，汉族，住沈阳市铁西区。申请执行人：沈阳福弘企业管理咨询合伙企业（有限合伙），住所地沈阳市沈河区青年大街173-2号（1-22-7），统一社会信用代码91210103MA0YMEABXU。执行事务合伙人：深圳盛世嘉福资本管理有限公司（委派代表：冯凯）。委托代理人：刘召华，男，1988年12月24日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江省宝清县。委托代理人：苗绘，女，1987年9月29日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省锦州市凌河区。被执行人：王秋龙，男，1981年8月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：王敏，女，1981年6月25日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。被执行人：可明，男，1979年11月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：王晓丹，女，1983年3月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：张升祥，男，1955年11月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：沈阳宝源诚贸易有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南三路8-B号B座608室，统一社会信用代码91210112691955817R。法定代表人：王秋龙。被执行人：吴敬东，男，1954年11月13日出生，蒙古族，住辽宁省阜新市细河区。本院在执行申请执行人沈阳福弘企业管理咨询合伙企业（有限合伙）(以下简称“福弘企业”)与被执行人王秋龙、王敏、可明、王晓丹、张升祥、沈阳宝源诚贸易有限公司、吴敬东金融借款合同纠纷一案中，案外人于秋熙于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人于秋熙向本院提出执行异议，异议事项：请求法院恢复位于沈阳市××××2207房屋的正常使用，暂停查封、腾房至租赁期届满结束。异议理由：于秋熙与可明原系朋友关系，可明与王晓丹系夫妻关系。2016年上旬，因其缺少资金向异议人借款，并出具借条一份。2017年1月1日，因被执行人王晓丹无法履行清偿义务与案外人于秋熙签订一份《房屋租赁合同书》，约定将位于沈阳市××××2201-2209房屋出租款项抵顶其借款。2017年1月3日，被执行人可明签署一份补充协议，明确表明同意将房产以租金80万元的价格租赁给案外人，并同时将租赁权及使用权一同交给案外人使用。特提出异议，请求法院依法裁定。案外人在2012年3月5日向可明租赁其名下写字间即位于沈阳市××××9间房间，双方协商租赁期限为15年。由于租赁时该房屋为清水状态，故双方协商装修由于秋熙负责，并在租赁期前五年房屋为50万元/年，可以进行转租，5年后房租上涨到80万元/年。后因可明企业资金出现周转困难，于2016年3月1日向本人借款450万元整，由于一年到期后没能偿还，故将该借款转换成几年房租，进行抵账。现由于福弘企业与可明之间的官司，影响到本人正常使用房产，请求法院按照买卖不破租赁原则，允许本人继续使用该房屋，直到租赁期满为止。由于福弘企业强行将我现有租客撵走，造成本人近半年的租金损失。申请执行人福弘企业答辩称，请求法院驳回于秋熙的异议申请，继续对上述房产执行。2019年2月24日，和平法院(2018)辽0102民初14355号民事判决判令王秋龙、王敏于本判决生效后十日内，一次性偿还兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“兴业银行”）借款本金10,999,999元、利息106,523.13元，罚息2,218,795.36元（截止至2018年9月7日）,并自2018年9月8日按《零售经营类借款合同》约定给付兴业银行利息、罚息至本判决实际清偿之日止；若王秋龙、王敏逾期给付兴业银行上述款项，则兴业银行可依法对可明所有的位于沈阳市沈河区××（××、××、××、××、××、××、××、××、××）、张升祥所有的位于沈阳市××××706的抵押房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。法院在上述判决中查明：2012年4月27日，兴业银行与可明、张升祥签订《个人借款最高额抵押合同》一份，约定可明、张升祥以登记在其名下的位于沈阳市沈河区××（××、××、××、××、××、××、××、××、××、××）的房产为前述贷款进行抵押担保。本合同项下的抵押最高本金限额为11,000,000元，抵押额度有效期60个月，自2012年4月27日至2017年4月27日。合同同时约定，抵押担保的债权范围为在抵押最高本金限额项下，抵押权人于债务人在抵押额度有效期内发生的所有债权余额以及在最高额抵押权设立前已经存在的经抵押人同意转入本合同约定担保范围的债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押人实现债权的费用等）；发生下列任一情形，抵押人不可撤销地授权抵押权人无须经过诉讼或仲裁等法律程序有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。债务人未按主合同约定清偿担保债务的（包括因债务人、抵押人违约而由抵押权人宣布提前到期的债务本息）。2012年5月3日，被告按协议约定到登记机关为该房产办理了他项权利证，他项权利人为兴业银行。经债权转让，申请执行人于2019年11月29日取得案涉债权，依法享有本案判决项下兴业银行的全部权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。申请执行人于2012年5月3日开始对案涉房产享有抵押权。抵押权设立、登记之初，兴业银行已对抵押物进行了调查，并有当时的承租人租赁合同及承租人声明佐证。因此，即便于秋熙对案涉房产的租赁权真实存在，且为善意第三人，但本案抵押权设立在前，租赁合同签订在后，抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，故于秋熙的租赁权不能对抗抵押权人行使抵押权，租赁合同对抵押权人不具有约束力，于秋熙不是善意承租人。案涉房产在设定抵押权时在有关机关进行了登记，该登记具有公示效力，并不因第三人知悉与否而受影响，在签订合同时未尽审慎注意的义务属于应由于秋熙自行承担的法律风险。在于秋熙提供的与可明于2017年1月3日签订的房屋租赁补充协议第一条中，双方明确表示“乙方也充分相（认）识该房屋的具体情况”，于秋熙在知道或应当知道房产已设定合法有效抵押权的情况下承租案涉房产，不属于善意承租人。于秋熙未提供证据证明其履行了支付租赁对价的义务，导致租赁合同真实性存疑。对方仅提供案涉房产的租赁协议，表示租金以债权互抵。为证明主张，于秋熙提供了与可明于2016年3月1日签订的借款合同，但未进一步提供证据（如银行流水）证明该借款合同已实际履行，其对可明是否享有债权尚不确定。因现有证据不能证实债权真实存在，导致其与可明间以租抵债协议的真实性、合法性及是否实际履行存疑。于秋熙未提供证据证明查封前已占有使用房产，应承担举证不能的不利后果。本案执行过程中，执行法官及申请执行人多次到现场查看房产现状，从未见到于秋熙占有使用。虽在房屋租赁补充协议第三条中于秋熙与可明约定“第三方要求与房主签订协议的，由其妻子王晓丹代为签订，并将收到租金直接转入乙方指定账户中”，但案外人未提供证据证实上述约定实际履行，亦无证据证实其在查封前已实际占有使用控制了案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。故于秋熙诉请无据，无权以承租人身份对抗抵押权人行使抵押权。根据异议复议规定第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人即便满足上述条件，作为承租人仅享有阻止移交占有的权利，其要求“暂停查封”无法律依据，法院应继续进行房产的查封、评估、拍卖。于秋熙本次异议属于裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的情形。对方于2020年已向法院主张过对房产享有承租权，经法院审查，于2020年10月26日作出（2020）辽0102执异1071号-1079号执行裁定书，裁定驳回了于秋熙的异议请求。案外人并未提起案外人执行异议之诉，上述裁定已发生法律效力。本次执行异议与前次异议当事人相同、争议标的相同、异议请求相同（本次异议请求实质上是在否定前次异议的裁判结果），属于裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的情形。依照异议复议规定第十五条第二款的规定，参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，法院应依法不予受理。已经受理的，应当裁定驳回异议。综上，如于秋熙的请求获得支持，意味着作为核心担保物权制度的抵押权流于形式，抵押权无法为权利人形成债权保障效力，必将严重破坏我国的金融秩序和交易安全。于秋熙的异议请求于理不合、于法无据，请求法院裁定予以驳回。本院查明，2019年2月24日，本院作出（2018）辽0102民初14355号民事判决书，判决内容为：“一、被告王秋龙、王敏于本判决生效后十日内，一次性偿还原告兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本金10,999,999元、利息106,523.13元，罚息2,218,795.36元（截止至2018年9月7日），并自2018年9月8日按《零售经营类借款合同》约定给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行利息、罚息至本判决实际清偿之日止；二、若被告王秋龙、王敏逾期给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告兴业银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告可明所有的位于沈阳市沈河区××（××、××、××、××、××、××、××、××、××）,张升祥所有的位于沈阳市××××706的抵押房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。三、被告沈阳宝源诚贸易有限公司、可明、王晓丹、吴敬东对被告王秋龙、王敏的上述债务承担连带责任，并在承担保证责任后，有权向被告王秋龙、王敏追偿。如果被告王秋龙、王敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，2020年1月7日，福弘企业向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执569号。2021年1月4日，本案恢复执行，案号：（2021）辽0102执恢3号。执行过程中，本院于2020年5月20日作出（2020）辽0102执569号协助执行通知书及执行裁定书，轮候查封被执行人可明名下的案涉房产一处。另查明，2020年10月26日，本院作出（2020）辽0102执异1077号执行裁定书，内容：“本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人于秋熙申请解除对位于沈阳市××××2207（建筑面积82.84平方米）的房产的查封，并出具了借款合同、房屋租赁合同等材料。经审查，案涉房产现登记于被执行人可明名下，案外人于秋熙虽主张其对案涉房产享有租赁权，但其签订的房屋租赁合同出租人为王晓丹，其亦未出具其他证据证明其已实际占有使用案涉房产，且本院对案涉房产采取的查封措施当前处于轮候状态，在先查封尚未解除本院采取的执行行为并未对案涉房产的权利人产生实质影响，综上所述，对于案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人于秋熙的异议请求”。另查明，位于沈阳市沈河区××（××）、建筑面积82.84平方米房屋的所有权人为可明，共有情况：单独所有，房屋他项权利人兴业银行，他项权利种类：抵押权，登记日期2012年5月3日。另查明，执行过程中，本院出具（2016）辽0102执2963号移送执行函，内容：“沈阳市和平区人民法院，你院（2020）辽0102执569号商请移送函收悉。我院依法查封了可明名下沈阳市沈河区北站路115号2209，建筑面积109.32平方米；位于沈阳市××××2205，建筑面积136.90平方米；位于沈阳市××××2206，建筑面积336.33平方米；位于沈阳市××××2204，建筑面积122.26平方米；位于沈阳市××××2202，建筑面积169.02平方米；位于沈阳市××××2208，建筑面积92.19平方米；位于沈阳市××××2201，建筑面积299.54平方米；位于沈阳市××××2207，建筑面积82.84平方米；位于沈阳市××××2203，建筑面积110.39平方米的房产。鉴于你院（2020）辽0102执569号执行案件债权人沈阳福弘企业管理咨询合伙企业（有限合伙）对该查封财产享有顺位在先的担保权（优先权），现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院来函的要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院处理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院执行案件债权人中国民生银行股份有限公司沈阳分行作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院”。异议审查过程中，案外人于秋熙为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1.房屋所有权证；2.借款合同；3.房屋租赁合同书、房屋租赁补充协议；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人福弘企业提交了如下证据材料：1.（2020）辽0102执异1077号执行裁定书、（2018）辽0102民初14355号民事判决书；2.承诺函、房屋租赁合同；3.债权转让声明、债权转让协议；4.房屋他项权证；5.关于金利大厦2201-2209房间现状说明、照片。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。案件执行过程中，案外人于秋熙以其与被执行人签订房屋租赁合同、系房屋的租赁权人为由提起书面异议，请求法院恢复房产使用，暂停查封、腾房至租赁期限届满。由此本案争议焦点在于当事人提供的证据能否认定案外人享有房屋租赁权利。经审查，案外人虽向法院提交房屋租赁合同、补充协议及借款合同等材料，主张以房屋出租款项抵顶其借款，但该借款合同于2016年3月1日签订，日期晚于案涉房屋的抵押登记时间即2012年5月3日，且案外人亦未向法院提供向可明借款的转款凭证及租赁合同签订后、自身交付租赁对价款的相关证据。在此情形下，上述异议材料不足以证明案外人本人实际签订了房屋租赁合同、实际履行合同义务并支付租房对价款。故案外人的该项异议理由不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持；其次，本院（2018）辽0102民初14355号民事判决已发生法律效力，执行过程中虽对案涉房产为轮候查封，但依据（2016）辽0102执2963号移送执行函内容，在取得首封法院同意移送执行后，有权对被执行人名下的案涉房产采取腾房等强制措施；第三，本案查封现为轮候查封，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自行生效。据此可知，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，仅是一种预期效力，处于效力待定状态。故案外人的该项异议请求因查封行为未实际侵害其合法权益不能成立，对其解除房产查封的请求予以驳回；第四，关于申请执行人认为本次异议属于裁定驳回后，再次就同一执行标的提出的问题。经审查，在此前本院受理的（2020）辽0102执异1077号执行裁定中，并未论述（2016）辽0102执2963号执行一案已向本案出具移送执行函，因本案享有查封财产优先权，同意本案处理查封财产等内容。同时，本次异议还新提交了可明与于秋熙2012年3月5日签订的《房屋租赁合同书》。综合以上情形，本院认为本次异议不构成重复异议，对申请执行人的该项主张，本院不予支持。综上，本院轮候查封房产、腾房行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请恢复房产使用，暂停查封、腾房至租赁期限届满的主张因证据不足，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人于秋熙的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年八月十日书记员 尹子明