上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执复177号复议申请人(案外人)：陈新颂，男，1970年1月2日出生，汉族，户籍地福建省周宁县七步镇溪头村兴建路XXX号。申请执行人：殷金樑，男，1980年4月1日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。申请执行人：詹先左，男，1982年10月13日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市。被执行人：上海浩航实业有限公司，住所地上海泗泾私营经济开发区A区15。法定代表人：林云生，该公司执行董事。被执行人：陈春娇，女，1976年5月16日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。被执行人：李孙云，男，1973年10月14日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。被执行人：上海祺策实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈兆键，该公司执行董事。复议申请人陈新颂不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118执异158号一审异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。一审法院在执行(2014)青执字第23号(以下简称执23号)暨(2020)沪0118执恢488号(以下简称执恢488号)申请执行人殷金樑、詹先左与被执行人上海浩航实业有限公司(以下简称浩航公司)、陈春娇、李孙云、上海祺策实业有限公司(以下简称祺策公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人陈新颂称，2013年1月1日，上海律广企业咨询有限公司(以下简称律广公司)与祺策公司签订租赁合同，租赁位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX室(租赁面积1614.14平方米，租赁期限十五年，自2013年1月1日起至2027年12月31日止)系争房屋，该租赁合同于2013年1月30日进行租赁备案登记。祺策公司因向交通银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称交行青浦支行)贷款人民币(以下币种均为人民币)990万元而于2011年9月7日进行抵押登记，祺策公司未还款被诉讼，2013年2月18日以(2013)青民二(商)初字第473号(以下简称民初473号)案件正式查封系争房屋。2020年11月25日，一审法院发布的《竞买须知》确认系争房屋由律广公司登记租赁，但本次拍卖不带租约拍卖。2011年1月26日，案外人与李孙云签订系争房屋中的602－1室(坯房面积175.63平方米)涉案房屋的租赁合同，租赁期限为五年。2013年6月2日，案外人与祺策公司就涉案房屋重新签订租赁合同，约定租赁期限为十二年六个月，自2013年6月21日起至2025年12月20日止，年租金4万元；因祺策公司的实际控制人李孙云向案外人借款50万元未偿还，故双方确认自2013年6月起的租金全部用于抵偿借款，直到欠款抵清。因涉案房屋系毛坯房，案外人投入30余万元进行了精装修。故，案外人以本次拍卖未带租约拍卖，违反了相关的法律规定，侵犯了承租人及优先购买权人的合法权益，拍卖程序存在严重的瑕疵等为由，向一审法院提出撤销对系争房屋拍卖，并请求对涉案房屋带租赁权状态下重新进行拍卖的书面异议请求。一审法院查明，2013年9月2日，该法院作出民初473号民事判决书，判令浩航公司应归还交行青浦支行借款本金960万元、偿付该借款本金的期内利息526，816元及该期内利息的复利及罚息；浩航公司届期不履行上述付款义务则由陈春娇、李孙云对上述债务承担连带保证责任，交行青浦支行也可以与抵押人祺策公司协议，以系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款依法受偿；案件受理费80，029.30元，财产保全费5，000元，由浩航公司负担，陈春娇、李孙云、祺策公司承担连带责任；管辖异议费100元，由浩航公司负担(已支付)等。2013年12月26日，经交行青浦支行申请，一审法院以执23号立案执行，并于2014年2月25日以强制执行结案。2014年6月20日，交行上海市分行与中国华融资产管理股份有限公司(以下简称华融公司)签订不良资产批量转让协议，华融公司受让上述案件所涉债权；之后，华融公司将上述受让债权再予以转让，殷金樑、詹先左作为本案债权的受让人，于2019年8月申请变更其为执23号的申请执行人。2019年8月27日，一审法院作出(2019)沪0118执异159号执行裁定书，裁定“变更申请人殷金樑、詹先左为本案的申请执行人”。2020年4月13日，经殷金樑、詹先左申请，一审法院以执恢488号恢复执行，并作出“拍卖被执行人上海祺策实业有限公司名下位于上海市松江区泗砖路XXX弄XXX号XXX室的房地产”的执行裁定书，以及出具拍卖公告。2021年1月27日，一审法院出具拍卖成交告知书，系争房屋于当月8日由买受人友峰(上海)实业有限公司(以下简称友峰公司)以1，036万元的最高价竞得，并作出执行裁定书，裁定：一、系争房屋的所有权及相应的其他权利归买受人友峰公司所有。二、系争房屋的所有权自该裁定送达买受人友峰公司时起转移。三、买受人友峰公司可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续等。2021年3月22日，友峰公司对系争房屋进行了权利登记。一审法院另查明，系争房屋由祺策公司于2010年9月16日取得权利，由交行青浦支行于2011年9月9日起进行990万元的最高额抵押登记、由肖家菊于2012年8月24日起进行最高债权限额1，330万元的抵押登记、由刘素静进行债权数额16，557，600元的抵押登记，于2013年2月18日起以民初473号案件进行正式查封；系争房屋由祺策公司作为出租方、律广公司作为承租方于2013年1月30日进行租赁登记。一审法院审查中，案外人陈新颂提供了：1．祺策公司与律广公司签订的上海市房屋租赁合同，载明祺策公司将系争房屋租赁给律广公司，租赁期限为2013年1月1日起至2027年12月31日止、月租金43，581元等；2．出租方为上海贝露钢铁有限公司、承租方为上海赫融钢铁有限公司于2011年1月26日签订的租赁合同，载明前者将涉案房屋租赁给后者，租赁期限自2011年2月1日起至2016年2月1日止，并约定租金的计算等。该租赁合同由上海贝露钢铁有限公司盖章及李孙云签名、上海赫融钢铁有限公司盖章及案外人陈新颂签名确认；3．付款人为上海赫融钢铁有限公司的电话初装费、宽带初装费发票以及陈新颂支付电话押金的收据，时间均为2010年12月。另有上海电信电话、手机、宽带套餐登记表(新装)，该表显示申请日期为2010年12月7日、安装地址为商务楼1幢603、联系人陈新颂等；4．祺策公司与上海赫融钢铁有限公司、陈新颂于2013年6月2日签订的租赁合同，祺策公司将涉案房屋出租给案外人，租赁期自2013年6月21日至2025年12月20日止、每年租金4万元，并约定“因甲方实际控制人李孙云向乙方实际控制人陈新颂借款人民币伍拾万元整、且未归还，故甲乙双方共同确认，自2013年6月起的租金全部用于抵偿李孙云欠陈新颂的借款，直到欠款还清之日止”等。一审法院认为：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。现作为执行标的的涉案房屋已拍卖成交，权利也已转移给买受人，执行标的已经执行终结；本案案外人对涉案房屋主张租赁权，已超出了提出执行异议的期限，不符合法院对执行异议案件的受理条件，对此项异议申请应予驳回。据此，裁定：驳回陈新颂的异议申请。陈新颂不服，向本院提起复议，申请：撤销一审异议裁定，裁定一审法院依法受理，并支持其一审异议申请。事实和理由：复议申请人陈新颂在一审法院审查中提供的证据证明了其在一审异议审查中主张的事实。其租赁涉案房屋在相关银行抵押贷款及法院查封之前，故相关租赁合同合法有效，应依法带租约拍卖。祺策公司与律广公司签署的涉及本案被拍卖的系争房屋之租赁合同，已经进行租赁备案登记，也在法院查封之前，且一审法院2020年11月25日发布的《竞买须知》亦确认有人占用，由律广公司登记租赁，故依法应带租约拍卖，之前亦曾有两次带租拍卖的公告，但实际进行的执行拍卖却不带租约进行，违反了法律规定。复议申请人曾将租赁、装修等情况告知法院，但一审法院仍强制执行、停电等，侵犯了承租人(复议申请人)优先购买权等合法权益，且未对装修部分委托评估。竞买人暴力驱赶复议申请人。上述房屋进行的拍卖存在严重瑕疵，执行行为违法，应予撤销。有关执行标的的执行程序尚未终结，一审异议裁定适用法律错误。复议申请人将继续行使公民的一切权利，坚持诉求到底。申请执行人殷金樑、詹先左，以及被执行人浩航公司、陈春娇、李孙云、祺策公司均未答辩。本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，一审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。由于包括涉案房屋在内的系争房屋这一执行标的已经拍卖成交，一审法院也已依法出具相关生效的执行裁定书，系争房屋买受人作为上述执行案件的第三人，并非该案的当事人，且其已对上述房屋办理了权利登记手续，故复议申请人陈新颂异议指向的执行标的已执行终结。一审法院鉴于其作为案外人所某某的有关异议申请，已超出了提出执行异议的相关法定期限，不符合法院对执行异议案件的受理条件等，作出驳回复议申请人一审异议申请的裁定，于法有据，本院予以支持。综上，复议申请人的复议申请于法无据。一审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回陈新颂的复议申请，维持上海市青浦区人民法院(2021)沪0118执异158号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  吴 俊审 判 员  胡晓东审 判 员  杨喆明法官助理  薛凤来书 记 员  薛凤来附：相关法律条文最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……