辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4573号上诉人（原审被告）：逄世成，男，1962年12月28日生，汉族，住址瓦房店市。上诉人（原审被告）：滕辉，女，1969年10月14日生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋永进，辽宁同振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晟浩，男，2000年7月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：大连安达庆安开发公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇岔鞍村。统一社会信用代码912102112430443237。法定代表人：韩行通（已去世，现在韩帅代行法定代表人）。委托诉讼代理人：唐雪松，辽宁法大律师事务所律师。上诉人逄世成、滕辉因与被上诉人张晟浩、大连安达庆安开发公司（以下简称安达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。逄世成、滕辉共同上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人不承担返还1,800,000元购房款及二被上诉人赔偿由此给上诉人造成的经济损失；2.二被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实与客观事实不符。第一，上诉人与被上诉人张晟浩签订房屋买卖合同时，上诉人及被上诉人安达公司均将房屋的相关情况告知被上诉人张晟浩。被上诉人张晟浩在明知交易的房屋随时有可能被政府强制拆除的可能、有充分预知地情况下签订房屋买卖合同。三方签订房屋买卖合同中第三条、第六条的具体规定也能够证实被上诉人张晟浩对所买房屋将来可能被拆除是明知的。因此，案涉的买卖合同根本不存在欺诈或者隐瞒，被上诉人张晟浩与上诉人所签订的买卖合同是有效的。第二，案涉购房款上诉人只拿到了168万，并非一审判决的180万，另外12万是被上诉人张晟浩直接支付给了被上诉人安达公司。第三，案涉购房款中还包括上诉人房屋内所有家具家电，而在案涉房屋被拆除之前，被上诉人张晟浩将房屋搬空，将里面的所有物品全部卖掉，如案涉房屋买卖合同无效，被上诉人张晟浩也应该将上述物品及家具家电返还上诉人。第四，双方买卖合同第6条明确约定：“乙方购房后，如遇政府统一规划征用房屋所在地或者房屋所在地域整体房屋商业开发等，乙方应无条件配合，如乙方不配合，丙方有权按该房屋购买时的价格及装修评估价格对该房屋予以强行回购后要求乙方迁出或依据本条款依法申请强拆，乙方保证不提出异议。”从该条款可以看出，现政府统一规划案涉房屋所在区域，丙方才是回购案涉房屋的主体。第五，案涉已经被拆除，而被上诉人张晟浩在该房屋内使用一年半时间，并在该房屋内开设工厂生产经营创造价值，对该房屋进行充分的使用并获取利益。若合同无效，被上诉人张晟浩也应该将使用案涉房屋的租赁费用给付给上诉人。一审法院对上述种种客观事实视而不见，对二被上诉人应当承担的责任未做任何认定，仅判决房屋买卖合同无效并判决上诉人返还购房款1,800,000元，属于认定事实不清，无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。第一，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，同时《中华人民共和国合同法》已经废止。本案于2021年1月21日判决，应适用《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的认定，而不应该再适用《中华人民共和国合同法》。第二，即使依照《中华人民共和国合同法》关于合同无效或被撤销的法律后果的规定，双方也应该互付返还义务。现因案涉房屋已经被拆迁，被上诉人张晟浩不但无法返还房屋，还从房屋拆迁中从中获益(包括将房屋中的家具家电搬走卖掉，房屋拆迁的钢筋等卖掉的价值)，而一审法院仅判决上诉人返还并未全额收到的房款1,800,000元，二被上诉人对房屋买卖合同无效不承担责任是适用法律错误。张晟浩辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大连安达庆安开发公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张晟浩向一审法院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效；二、二被告共同返还原告购房款人民币1,800,000元。一审法院经审理查明：2018年4月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（二被告）向乙方（原告）转让位于南岔沟占地面积1200平方米，建筑面积408平方米房屋一栋，房款总额人民币1,800,000元。甲方负责办理乙方在南岔沟所购（占地面积1200平方米，建筑面积408平方米）房屋的房照及产权证，乙方应积极配合并提供相关的证件及相关资料，办理费用由乙方自负。乙方入住南岔沟后，应自觉遵守该村的《村规民约》服从该地方的行政领导，支持村领导的工作。签订合同后，原告的父亲张甲刚分别于2018年4月10日、2018年4月11日、2018年4月18日共向被告逄世成支付案涉房屋购房款人民币1,800,000元，该款项直接汇入被告逄世成长子逄治朋的银行卡内。2019年11月4日，大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组向案涉房屋所在区域发出《致住户的一封信》，初步认定案涉房屋为违法违规建筑，拟作出拆除或没收的处理决定。2019年11月28日，案涉房屋被甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组以及甘井子区财政局进行查封。并已实际拆除了涉案房屋。另查，《房屋转让合同》于2018年4月10日签订，系二被告婚姻存续期间。二被告于2020年4月29日在瓦房店市民政局婚姻登记处协议离婚，该离婚协议约定“出售别墅所产生的一切债务由男方承担”。一审法院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》涉及的房屋系违法占用农业用地而建设，且没有办理农用地转用审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，案涉《房屋转让合同》因违反法律的强制性规定，一审法院确认该合同无效。原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于双方因合同无效应如何承担责任的问题，一审法院认为，案涉《房屋转让合同》无效，二被告应向原告返还购房款本金，原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于因无效合同给双方造成的损失，双方当事人都没有主张，一审法院不予处理，当事人亦可另行诉讼。关于被告滕辉辩称，我与被告逄世成已离婚，离婚约定“出售别墅的一切债务由男方逄世成承担”，一审法院认为该协议只对订立协议双方当事人有约束力，对本案的原告没有约束力，且该债务发生在夫妻关系存续期间，且被告滕辉又是《房屋转让合同》的出卖人，故被告滕辉的辩解意见一审法院不予支持，被告滕辉应当承担偿还欠款的义务。一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张晟浩与被告逄世成、滕辉于2018年4月10日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告逄世成、滕辉于判决生效之日起十日内返还原告张晟浩购房款1,800,000元。案件受理费10,500元，由被告逄世成、滕辉承担。二审中，上诉人提交以下新证据：证据一，两份转账记录，拟证明被上诉人购买案涉房屋只给上诉人共3笔转账，合计168万，并非一审法院认定的180万元。证据二，工商信息查询一份，拟证明被上诉人购买案涉房屋以后，其父亲就将经营的机械有限公司搬到案涉房屋，实际经营一年半之久，如果合同无效，应该按照租赁行情，将房屋租金支付给上诉人。证据三，被上诉人手写的一份购买房屋时的附属设备、案涉房屋内的设施明细，拟证明被上诉人购买案涉房屋时案涉房屋中的附属设备情况，如果本案确认合同无效，被上诉人应当将案涉房屋中的附属设备包括锅炉、衣柜、空调、冰箱、电视等返还。被上诉人张晟浩质证意见：对于证据一，虽然转账记录的金额只有168万，但是在一审中被上诉人已向法庭提交了两份收条，证明上诉人已收到了房款180万元。对于证据二，真实性没有异议，但与本案无关，即便存在租金等问题，也不应在本案中解决。关于证据三，这是由上诉人自行制作的，没有被上诉人的签字确认，其真实性无法认定，无法证明其确实存在且其价值如上诉人所述，上诉人在一审中并没有提出该项请求，也不应在本案中解决。安达公司的质证意见同被上诉人张晟浩质证意见一致。本院认为，关于证据一，虽然被上诉人向上诉人转账168万元，但上诉人向被上诉人出具的收条显示被上诉人交纳了180万元，故本院对该证据不予采信。关于证据二，该证据与本案无关联性，对于合同无效后的损失赔偿问题，上诉人可另行主张，本院对该证据的真实性予以确认，对关联性不予认可。关于证据三，该证据没有被上诉人的签字确认，真实性无法认定，对于合同无效后的损失赔偿问题，上诉人可另行主张，本院对该证据不予采信。一审查明事实中，“2018年4月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》”应为“2018年4月10日，逄世成（甲方）、张晟浩（乙方）、安达公司（丙方）三方签订《房屋转让合同》”；“甲方负责办理乙方在南岔沟所购（占地面积1200平方米，建筑面积408平方米）房屋的房照及产权证”因在上述合同中并无记载，本院不予确认；“签订合同后，原告的父亲张甲刚分别于2018年4月10日、2018年4月11日、2018年4月18日共向被告逄世成支付案涉房屋购房款人民币1,800,000元，该款项直接汇入被告逄世成长子逄治朋的银行卡内。”应为“签订合同后，张晟浩的父亲张甲刚分别于2018年4月10日、2018年4月11日、2018年4月18日共向逄世成转账支付1,680,000元，该款项直接汇入逄世成长子逄治朋的银行卡内。”除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，2018年4月11日，逄治朋代逄世成出具《收条》，记载“收张甲刚购房款人民币140万元整”；2018年4月18日，逄治朋代逄世成出具《收条》，记载“今收张甲刚购房款人民币40万元整”。再查明，逄世成（乙方）与安达公司（甲方）于2003年3月1日签订《土地租赁协议》。约定了土地租金总额为10万元、甲方在政策允许情况下负责办理乙方在此地块上所建一处住宅房的房产执照即集体土地使用证等内容。安达公司于2010年8月11日收到逄世成交付的10万元土地租赁费。本院认为，本案主要争议焦点是案涉《房屋转让合同》的效力以及后续如何处理。根据已查明的事实可知，案涉房屋系由逄世成、滕辉在从安达公司处租赁的南岔屯东沟空地上建造后出售给张晟浩的。除逄世成与安达公司于2003年签订的《土地租赁合同》外，案涉房屋没有任何建设工程规划许可手续或有关主管部门的批准建设手续。而且，各方当事人均认可案涉房屋已被相关部门拆除。安达公司于2010年8月11日收到逄世成交付的10万元土地租赁费，逄世成、滕辉建造了案涉房屋，根据当时施行的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。并且，根据当时实施的《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上述规定均系法律强制性规定。案涉房屋尚未取得规划许可手续或有关部门的审批手续，其所涉农村集体土地亦在未办理合法用地手续情况下用于非农业建设。在此情况下，张晟浩与逄世成、滕辉签订的《房屋转让合同》违反上述法律的强制性规定，应当认定无效。一审认定案涉《房屋转让合同》无效，并无不当。关于案涉《房屋转让合同》无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，逄世成、滕辉基于《房屋转让合同》取得的房款180万元理应返还张晟浩。至于逄世成、滕辉上诉提到的其不存在欺诈或隐瞒，案涉合同应为有效的观点，本院不予采纳。关于逄世成、滕辉主张应对案涉房屋买卖合同无效导致的当事人之间的损失赔偿一并处理的观点，本院认为，房屋被拆除后的房屋折价补偿问题，案涉房屋系逄世成、滕辉在未取得任何合法规划审批手续的情况下建造房屋后出售给张晟浩的，房屋被相关部门拆除与张晟浩购买房屋并不存在因果关系。在此情况下，房屋无法返还的折价补偿责任不应由张晟浩负担。至于逄世成、滕辉因案涉房屋买卖合同无效产生的其他财产损失，逄世成、滕辉并未明确提出反诉，可另行处理。至于逄世成、滕辉在案涉房屋买卖合同无效后，其与安达公司之间基于《土地租赁合同》产生的权利义务纠纷，与案涉房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，应由逄世成、滕辉与安达公司另案处理。关于逄世成、滕辉提出180万元房款中其只收取了房款168万元，另12万元系由安达公司收取的主张，安达公司、张晟浩均不予认可。对此，本院认为，根据张晟浩、逄世成与安达公司于2018年4月10日签订的《房屋转让合同》的约定来看，未体现出张晟浩有向安达公司交付12万元款项的义务，且根据案涉逄治朋代逄世成出具的两张《收条》显示，上诉人共收取了180万元房款。至于上诉人与安达公司之间如何处理该12万元，不能成为拒绝向被上诉人张晟浩返还的理由，故对上诉人此节上诉理由，本院不予采纳。综上所述，逄世成、滕辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。本院在纠正瑕疵后对判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，500元，由上诉人逄世成、滕辉负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年八月二日书记员  黄月妍