安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终772号上诉人(原审被告）：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路发现之旅A-E幢E区2002号。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：范兴宗，该公司法务部员工。被上诉人（原审原告）：李志鹏，男，1987年5月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告）：丁灵，女，1990年4月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。上诉人淮北市青山房地产开发有限公司（简称青山公司）因与被上诉人李志鹏、丁灵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青山公司的委托诉讼代理人范兴宗，被上诉人李志鹏、丁灵共同的委托诉讼代理人留治存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青山公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,重新计算青山公司关于交房产生的违约金;2.本案诉讼费等相关一切费用由李志鹏、丁灵承担。事实和理由:本案案涉房屋山水文园小区2幢1单元1104号房屋已于2016年10月11日综合验收完毕,符合办理交房的所有条件,青山公司于2016年12月通知业主交房且以邮寄方式发出交房通知书,李志鹏、丁灵拒绝办理交房手续,青山公司多次以电话短信方式与李志鹏、丁灵沟通,李志鹏、丁灵依然拒绝办理交房手续至今,故青山公司不存在违约责任,一审对违约责任认定不清,违约金计算错误,请二审查明案件事实,明确违约责任,维护青山公司的合法权益。李志鹏、丁灵辩称，一、青山公司未将涉案房屋交付给李志鹏、丁灵，应承担逾期交房违约责任。青山公司主张其于2016年12月书面通知李志鹏、丁灵办理交房手续、违约交房截止期限为2016年12月17日缺乏事实依据，青山公司至今未将符合约定条件的房屋交付李志鹏、丁灵，双方于2013年4月4日签订商品房买卖合同。该合同第八条约定，案涉山水文园2幢1单元1104号房屋交付期限是2014年5月30日前，且商品房经监理单位、施工单位、建设单位、勘探单位、设计部门验收合格。青山公司未在2014年5月30日前向李志鹏、丁灵交付符合约定的房屋，存在违约行为，对此青山公司也表示认可，但是即使符合第八条约定的交付条件，并不等于青山公司完成了交付房屋义务。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。青山公司未于2016年12月书面通知李志鹏、丁灵办理交房手续，也未向李志鹏、丁灵出示房屋验收合格证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书，在没有证明文件或者证明文件不齐全的情况下，作为买受人有权拒绝交接，延期交房责任由青山公司承担。李志鹏、丁灵购买的房屋是住宅，是用于居住的，如果房屋已经具备了交付条件，李志鹏、丁灵很愿意甚至会迫切的配合办理交房手续。一审中，青山公司未举证证明案涉房屋已经验收合格，可见作为开发商的青山公司对诉讼的不重视，以及对李志鹏、丁灵合法权利的漠视，根据中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，青山公司未举证证明案涉房屋符合交付条件，且未举证证明已经书面通知李志鹏、丁灵办理交房手续，向李志鹏、丁灵出示房屋验收合格的证明文件，住宅质量保证书、住宅使用说明书，应当承担举证不能的法律后果，因此一审认定青山公司存在逾期交付房屋的违约情形，事实清楚。二、一审关于违约金的计算并无不当，根据合同第九条约定，青山公司逾期交房超过90日时，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，青山公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李志鹏、丁灵支付已交付房价款万分之一的违约金，青山公司至今未按约定交付房屋，应自2014年5月31日起，按已付房价款458734元为基数，按日万分之一标准支付违约金，至实际交付符合约定条件的房屋之日止。综上，青山公司的上诉理由不能成立，应依法驳回，维持原判。李志鹏、丁灵向一审法院起诉请求：1.依法判令青山公司支付逾期交付商品房违约金88076.93元（从2014年5月31日暂计算至2019年9月2日，自次日起以已付购房款458734元为基数，按照日万分之一标准计算至青山公司实际交付符合约定房屋之日止）；2.判令青山公司于三十日内交付符合合同约定的房屋；3.诉讼费由青山公司负担。一审法院认定事实：李志鹏与丁灵系夫妻关系。2013年4月4日，李志鹏、丁灵与青山公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：李志鹏、丁灵购买青山公司开发的山水文园2幢11层1104号房，商品房总价款458734元；买受人于合同签订日向出卖人交纳首付款138734元，余款32万元应与合同备案一周后办理公积金贷款手续；买受人逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金；青山公司应当在2014年5月30日向买受人交付符合条件的商品房；青山公司如逾期不交付房屋，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金等内容。合同签订后，李志鹏、丁灵向青山公司支付了首付款158734元，并向中国银行办理购房贷款30万元，向青山公司支付了全部购房款458734元。青山公司分别于2013年4月11日、2013年6月3日开具购房款分别为138734元、2万元的增值税发票。2014年底，青山公司通知李志鹏、丁灵收房，李志鹏、丁灵认为房屋没有达到交付条件拒绝收房，双方就逾期交房违约金的计算标准及计算期限未达成一致意见，提起诉讼。一审法院认为，李志鹏、丁灵与青山公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效的合同。合同签订后双方均应按合同约定自觉履行。根据合同约定，青山公司应在2014年5月30日前将符合合同约定条件的房产交付给李志鹏、丁灵，青山公司未能在2014年5月30日前将符合合同约定条件的涉案房产交付给李志鹏、丁灵，其行为构成违约，故李志鹏、丁灵主张青山公司于三十日内交付符合合同约定条件的房屋，符合法律规定，予以支持。关于逾期交房违约金。双方合同约定，青山公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。因青山公司逾期交房超过90日，故李志鹏、丁灵主张青山公司按照日万分之1的标准自逾期交房之日即2014年5月31日起支付违约金至青山公司交付符合合同约定条件的房屋之日止，理由充分，应予以支持。综上，判决：一、青山公司于判决生效之日起十五日内向李志鹏、丁灵支付逾期交房违约金（以458734元为基数，按照日万分之一标准计算，自2014年5月31日起支付至交付符合合同约定条件的房屋之日止）；二、青山公司于判决生效之日起三十日内交付符合交付条件的房屋；三、驳回李志鹏、丁灵的其他诉讼请求。案件受理费2002元，减半收取1001元，由青山公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，青山公司提交证据二组，证据一，工程竣工验收报告、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋所在楼栋已于2016年10月11日完成单体验收、于2016年10月12日完成综合验收。证据二，电话记录，拟证明青山公司于2016年11月6日与李志鹏、丁灵联系，被李志鹏、丁灵称不确定时间办理交房手续，已通知李志鹏、丁灵房屋已具备交付条件。庭审后，提交证据两份，证据三，山水文园小区物业出具的钥匙借用表一份，拟证明2017年5月22日李志鹏、丁灵要求看房，青山公司与其共同到物业领取钥匙，李志鹏、丁灵明知已具备交付条件拒不接收房屋。证据四，证明一份，拟证明青山公司于2016年11月书面通知业主交房，且李志鹏、丁灵2017年看房明知具备交付条件拒不接收房屋。李志鹏、丁灵质证意见：证据一真实性有异议，该材料是复印件加盖青山公司公章，并非原件或从质检等部门调取后加盖相应部门印章。即使该证据是真实的，也不能证明青山公司在2016年10月12日履行了交房义务，根据合同第十一条约定，青山公司应当书面通知李志鹏、丁灵办理交房手续，且出示房屋验收合格文件，住宅质量保证书及使用说明书，但青山公司未履行上述义务，应当承担逾期交房违约责任。证据二系青山公司单方陈述，没有电信部门出具的记录或录音等材料予以印证，不具有真实性。即使青山公司于2016年11月6日给李志鹏、丁灵打电话，根据合同约定，青山公司应书面通知李志鹏、丁灵办理交房手续，打电话行为属于未按合同约定履行义务，仍应承担逾期交房违约责任。证据三不具有关联性，借用表中领用人是杨丹丹，并非李志鹏、丁灵，不能证明李志鹏、丁灵领取钥匙实际看房，也不能证明涉案房屋达到交付条件及李志鹏、丁灵不接收房屋。证据四内容不属实，其中2017年初有人看房与证据三中2017年5月22日领钥匙相互矛盾，证人未出庭接受质询，即使青山公司张贴交房公告，也不能免除其书面通知李志鹏、丁灵办理交房手续的合同义务。本院认证意见：证据一虽是复印件，但有勘探、设计、施工、监理、建设单位、公安消防、规划、环保、质检、档案等部门印章，予以认定。证据二、证据四的形式不符合法律规定，李志鹏、丁灵有异议，且证据四证人未出庭作证，不予认定。证据三没有李志鹏、丁灵签字，达不到证明目的，不予认定。本院二审查明，涉案房屋山水文园一期2#楼于2016年10月11日完成竣工验收，2016年10月12日完成验收并备案。本院另查明，双方于2013年4月4日签订《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经监理单位、施工单位、建设单位、勘探单位、质检部门验收合格。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为青山公司应否支付李志鹏、丁灵逾期交房违约金，如应支付，具体数额如何确定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方在签订的《商品房买卖合同》中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。青山公司虽然举证证明其出售的商品房达到交付使用条件，但未举证证明其于约定的交付时间2014年5月30日前书面通知了买受人李志鹏、丁灵办理交付手续，一审认定青山公司构成违约，并无不当，应当予以维持。青山公司上诉称其2016年12月通知业主交房且以邮寄方式发出交房通知书,李志鹏、丁灵拒绝办理交房手续，青山公司多次以电话短信方式与李志鹏、丁灵沟通,李志鹏、丁灵依然拒绝办理交房手续至今。李志鹏、丁灵不予认可，青山公司亦未提交充分证据予以证明。故青山公司主张其不存在违约责任的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定，青山公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。据此，一审认定青山公司应按日万分之一标准自2014年5月31日起支付违约金至其交付符合合同约定条件的房屋之日止，具有事实依据和法律依据，应当予以维持。故青山公司关于违约金计算错误的上诉理由亦不能成立。综上所述，青山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2002元，由上诉人淮北市青山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵永生审判员  李 姗审判员  葛 侠二〇二一年八月十日书记员  李玥彤附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。