广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14498号上诉人（原审原告）：纯阳健康产业（广东）有限公司，住所地广州市荔湾区人民中路555号2316室，统一社会信用代码91440101MA5CWQB889。法定代表人：林美嫦，总经理。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州越秀城建国际金融中心有限公司，住所地广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心40楼自编号01单元，统一社会信用代码914401017860676601。法定代表人：林德良，董事长。委托诉讼代理人：刘霞、夏冰，均系该司职员。上诉人纯阳健康产业（广东）有限公司（以下简称“纯阳公司”）因与被上诉人广州越秀城建国际金融中心有限公司（以下简称“越金公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初11155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。纯阳公司上诉请求：1.依法判决由越金公司返还纯阳公司支付的240万元及利息；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法不当。本案一审期间越金公司提起一个新的诉讼[（2020）粤0106民初20243号案]，本应该作为本案的反诉一并进行审理，但是一审启动两个诉讼程序，浪费司法资源，导致同一法院作出两个内容相矛盾的判决。另外，一审法院在（2020）粤0106民初20243号案变更合议庭组成人员，但未提前通知当事人，属于程序违法。二、一审判决认定事实错误。1.关于合同生效的时间认定错误。合同载明签署日期为2019年12月31日，但根据越金公司于2020年1月8日致纯阳公司《关于5102-06，5607租赁事宜的函》显示，“请被告于2020年1月9日支付备忘录所约定的款项并与原告办理合同签署手续”，因此越金公司于2020年1月8日以后才签名盖章。2.涉案物业没有实际交付。因为截止到2020年1月8日，越金公司尚未完成合同签署程序，所以不可能交付物业。越金公司亦不能提供实际交付物业的任何证据。3.本案是越金公司违约在先。纯阳公司先后向越金公司转账240万元，但越金公司并没有按约实际交付涉案物业，并违法提前解除合同，故应当由越金公司承担违约责任，并依法返还纯阳公司支付的240万元及利息。4.本案错误引用了另一个没有生效的判决书作为认定事实的依据。本案先于20243号案立案并审理，但判决晚于20243号案，在该案一审判决作出后，本案一审引用该案处理结果作为认定事实的依据不当。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。辩护人代理意见：一、本案越金公司已明确其公司合同盖章是要走流程，但从未回应其合同完成盖章的具体时间，一审法院错误地以越金公司倒签“2019年12月31日”作为签约日期，导致错判纯阳公司承担违约金。二、涉案房屋于2020年1月1日至2020年2月份一直由原租户使用，纯阳公司从未占用过涉案房屋，纯阳公司不需要支付任何租金。三、越金公司至迟于2020年1月2日已经与原租户协商签订租赁合同，即越金公司明知原租户不会向纯阳公司交付涉案房屋，明知与纯阳公司间关于租赁涉案房屋的意向约定将无法履行，却引导纯阳公司办理合同签署手续并付款，属于以欺诈手段签约，纯阳公司所签合同为可撤销合同。四、越金公司在涉案合同未继续履行的事项中，实际上并没有受到损失，其起诉主张的2439372.6元损失明显违背事实。越金公司辩称：一、本案系上诉人违约欠费导致被上诉人单方解除合同，其解除合同的依据及程序符合合同约定以及法律规定，被上诉人据此有权追究上诉人相应违约责任。1.根据双方于2019年12月31日签署的租赁备忘录、租赁合同，以及此后被上诉人向上诉人发出的《促请履行租赁合同（交款）的函》，表明涉案房屋首期租金、租赁保证金以及复原保证金支付时间要求均为2020年1月1日前，且在上诉人付清其应缴付的上述全部费用的前提下，被上诉人才应向上诉人交付房屋，意即上诉人付款在先，被上诉人交房在后。2.上述租赁文件签署生效后，上诉人并未依约及时足额履行该等款项支付义务，且经被上诉人反复催缴，上诉人仅于2020年1月9日支付了复原保证金，但截至2020年1月17日，前述首期租金及租赁保证金合计高达3141781.65元分文未付，且逾期超过15日，该行为显属严重违约，并已达到合同约定的解约条件。在此情形下，被上诉人依法依约有权通知上诉人解除合同，故在上诉人收到被上诉人发出的《关于终止租赁合同的通知》后，双方合同即于该通知载明的解除时间即2020年1月20日提前解除，上诉人对该解除时间亦在原审当庭确认。3.既然本案系因上诉人逾期付款违约导致租赁合同提前解除，其理应依约向被上诉人承担相应违约责任，即除结清双方合同终止日前2020年1月1日至1月20日期间的租金（含增值税）合计453167.4元外，还须按与租赁保证金及增值税等额金额向被上诉人支付违约金合计2439372.6元。4.被上诉人已就上诉人应承担的前述合同终止违约责任单独提起法律诉讼【案号：（2020）粤0106民初20243号】。该案判决：鉴于合同解除后，上诉人向被上诉人支付了款项80万元，该款项中部分金额抵扣合同终止日前上诉人应付租金（含增值税）453167.4元，剩余金额346832.6元抵扣上诉人应付违约金，上诉人仍需向被上诉人支付违约金2092540元（2439372.6元-346832.6元）。5.考虑本案与（2020）粤0106民初20243号案系同一租赁合同纠纷，本案被上诉人应向上诉人退还的复原保证金160万与该案上诉人应向被上诉人支付的违约金2092540元均属金钱债务，此两笔款项应予部分抵销，在抵销完成后，上诉人还应另向被上诉人支付492540元。二、本案上诉人辩称，被上诉人欺骗法庭，未向上诉人交付涉案房屋，双方租赁合同未实际履行，被上诉人应退回上诉人已付全部款项，与事不符，于法无据。1.《租赁备忘录》签署当日，涉案房屋已不在被上诉人控制之下，而由原租户转上诉人实际占有。故从合同实际履行而言，基于上诉人于2019年12月31日已实际占有涉案房屋，被上诉人于该日已实际完成涉案房屋交付。2.在前述备忘录基础上，上诉人、被上诉人双方于同日签署的租赁合同附表五《交接书》对此房屋已交付事实作了进一步说明。该附表五《交接书》作为合同组成部分，既有合同落款双方签章认可，也有骑缝章双方加盖确认，故对双方均应具有法律约束力。3.此外，本案合同实际履行中，上诉人三次收到被上诉人发出的欠费催缴函以及两次向被上诉人实际支付款项，其从未对此房屋交付提出任何异议，以及上诉人于2020年2月13日向被上诉人发出《特别告知函》，主张涉案房屋内财产为其所有，都足以佐证涉案房屋已实际交付给上诉人占有。纯阳公司请求法院判令：1、越金公司向纯阳公司返还租金人民币2400000元并支付资金占用利息；2、越金公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年12月31日，纯阳公司（承租人、乙方）与越金公司（出租人、甲方）签订了越房国租字[2020]012号《广州市房屋租赁合同》及其补充协议，合同约定：第二条甲方同意将案涉五处房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为2761.97平方米。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下（详见补充协议）：租期自2020年1月1日起至2020年3月31日止，当期租金为人民币652351元；租期自2020年4月1日起至2020年12月31日止，月租金额为人民币652351元；租期自2021年1月1日起至2021年2月28日止，当期租金为人民币652351元；租期自2021年3月1日起至2021年12月31日止，月租金额为人民币652351元；租期自2022年1月1日起至2022年2月28日止，当期租金为人民币652351元；租期自2022年3月1日起至2022年12月31日止，月租金额为人民币652351元；租期自2023年1月1日起至2023年12月31日止，月租金额为人民币684969元；租期自2024年1月1日起至2024年12月31日止，月租金额为人民币719216元；租期自2025年1月1日起至2025年12月31日止，月租金额为人民币755176元。租金按月结算，由乙方在每月5日前按转账付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币2265528元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）（详见补充协议）。补充协议约定：1.2交付标准：甲方于2020年1月1日（下称“指定交付日”）按照现状交付，甲乙双方对交付时间及交付现状无异议。3.2房屋交付。在乙方签署本合同及按本合同约定付清其应缴付的全部费用的前提下，甲方应于指定交付日向乙方交付房屋。乙方应于指定交付日到该大厦的物业管理公司办公室办理房屋的交接手续并支付所有相关款项。5.3支付期限。（2）乙方须于签订本合同之日起7天内或该房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向甲方支付如下款项，共计人民币3063772.95元。1.首期（2020年1月1日起至2020年3月31日）租金人民币652351元及增值税人民币32617.55元。2.租赁保证金人民币2265528元及增值税（预付款）人民币113276.4元。4.若按本5.3条第（2）款约定的款项支付时间，乙方迟延支付超过15日的，甲方有权提前解除本合同，并按与本合同项下租赁保证金及相对应增值税等额的金额向乙方追索违约金。……18.甲方提前终止本合同的权利。在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并收回该房屋或其任何部分：（1）乙方扣留或延迟支付本合同中的租金、物业服务费、水电费或其他费用及逾期付款违约金等所有应付款项及相应增值税额或其中的任何部分超过30天或/及该等扣留或延迟支付款项的总额超过一个月租金的额度。21.4乙方的赔偿责任。（2）除本补充协议另有约定外，若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离该房屋），或若甲方因本补充协议第18条所述情形而终止本合同，甲方有权没收乙方所缴纳的保证金及相对应的增值税及已预付但尚未实际租用期间的租金及相应增值税额作为违约金，乙方须在甲方指定的时间内按本补充协议第8.1（1）项约定将该房屋返还予甲方，并向甲方支付其实际使用该房屋期间的一切应付款项。如前所述违约金不足以弥补甲方因此而遭受的实际损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及本合同剩余期间甲方根据本合同的约定可收取的一切费用），甲方可就不足部分向乙方追偿。附表三特别条款。特别约定③乙方需于签订本合同7日内或房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性缴纳复原保证金及增值税合计人民币1600000元，乙方按照8.1条款的约定将房屋交回给甲方，乙方退回原复原保证金票据后的30个工作日内，将复原保证金及相对应保证金增值税额（预付款）无息退还给乙方。若乙方未按合同8.1条款约定交还房屋至甲方，甲方有权没收乙方所缴纳的保证金及相对应的增值税作为违约金，如前所述违约金不足以弥补甲方因此而遭受的实际损失，甲方可就不足部分向乙方追偿等。同日，纯阳公司（承租人、乙方）与越金公司（出租人、甲方）还签订了越房国租字[2020]013号《广州市房屋租赁合同》及其补充协议，合同约定：第二条甲方同意将坐落在广州市天河区珠江西路5号5607房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为134.16平方米。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下（详见补充协议）：租期自2020年1月1日起至2020年3月31日止，当期租金为人民币16610元；租期自2020年4月1日起至2020年12月31日止，月租金额为人民币16610元；租期自2021年1月1日起至2021年2月28日止，当期租金为人民币16610元；租期自2021年3月1日起至2021年12月31日止，月租金额为人民币16610元；租期自2022年1月1日起至2022年2月28日止，当期租金为人民币16610元；租期自2022年3月1日起至2022年12月31日止，月租金额为人民币16610元；租期自2023年1月1日起至2023年12月31日止，月租金额为人民币17441元；租期自2024年1月1日起至2024年12月31日止，月租金额为人民币18313元；租期自2025年1月1日起至2025年12月31日止，月租金额为人民币19228元。租金按月结算，由乙方在每月5日前按转账付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币57684元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）（详见补充协议）。补充协议约定：1.2交付标准：甲方于2020年1月1日（下称“指定交付日”）按照现状交付，甲乙双方对交付时间及交付现状无异议。3.2房屋交付。在乙方签署本合同及按本合同约定付清其应缴付的全部费用的前提下，甲方应于指定交付日向乙方交付房屋。乙方应于指定交付日到该大厦的物业管理公司办公室办理房屋的交接手续并支付所有相关款项。5.3支付期限。（2）乙方须于签订本合同之日起7天内或该房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向甲方支付如下款项，共计人民币78008.7元。1.首期（2020年1月1日起至2020年3月31日）租金人民币16610元及增值税人民币830.5元。2.租赁保证金人民币57684元及增值税（预付款）人民币2884.2元。4.若按本5.3条第（2）款约定的款项支付时间，乙方迟延支付超过15日的，甲方有权提前解除本合同，并按与本合同项下租赁保证金及相对应增值税等额的金额向乙方追索违约金。……18.甲方提前终止本合同的权利。在不影响甲方根据法律、法规及本合同约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并收回该房屋或其任何部分：（1）乙方扣留或延迟支付本合同中的租金、物业服务费、水电费或其他费用及逾期付款违约金等所有应付款项及相应增值税额或其中的任何部分超过30天或/及该等扣留或延迟支付款项的总额超过一个月租金的额度。21.4乙方的赔偿责任。（2）除本补充协议另有约定外，若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离该房屋），或若甲方因本补充协议第18条所述情形而终止本合同，甲方有权没收乙方所缴纳的保证金及相对应的增值税及已预付但尚未实际租用期间的租金及相应增值税额作为违约金，乙方须在甲方指定的时间内按本补充协议第8.1（1）项约定将该房屋返还予甲方，并向甲方支付其实际使用该房屋期间的一切应付款项。如前所述违约金不足以弥补甲方因此而遭受的实际损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及本合同剩余期间甲方根据本合同的约定可收取的一切费用），甲方可就不足部分向乙方追偿等。上述合同签订后，越金公司向纯阳公司发出了两份《付款通知书》，催促纯阳公司于合同签订之日起7天内支付案涉五处房屋的租赁保证金、首期租金、复原保证金等共计人民币4663772.95元，以及案涉5607号房的租赁保证金、首期租金、增值税等共计人民币78008.7元。2020年1月8日，越金公司向纯阳公司发出了《关于5102-06、5607租赁事宜的函》，称越金公司、纯阳公司及案涉六处房屋的原承租方广州瑞慈国金门诊部有限公司的代表在2019年12月31日协商一致并签订备忘录，三方明确纯阳公司应于2019年12月31日前缴纳复原保证金人民币1600000元至越金公司，但截止2020年1月8日纯阳公司尚未交纳该笔复原保证金，要求纯阳公司于2020年1月9日17：00前支付备忘录约定的款项，逾期视为纯阳公司放弃承租案涉六处房屋等。2020年1月9日，纯阳公司法定代表人林美嫦分两次分别转账给越金公司款项人民币600000元、1000000元。2020年1月13日，越金公司向纯阳公司发出了《促请履行租赁合同（交款）的函》，称双方签订案涉两份合同后，按照约定，纯阳公司应于签订租赁合同之日起7天内或房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向越金公司支付案涉五处房屋首期租金及租赁保证金合计人民币3063772.95元、5607单元首期租金及租赁保证金合计人民币78008.7元。但截至2020年1月13日止，纯阳公司仍未缴纳上述款项合计人民币3141781.65元。催促纯阳公司于2020年1月15日17：00前支付上述款项，逾期仍未支付，则按照合同约定越金公司有权提前解除合同，并向纯阳公司追索违约金等。2020年1月17日，越金公司向纯阳公司发出了两份《关于终止租赁合同的通知》，称因纯阳公司拖欠首期租金、租赁保证金及相对应增值税等，越金公司有权提前解除合同，通知纯阳公司因其严重违约，原合同依约于2020年1月20日提前终止，越金公司将没收纯阳公司就案涉五处房屋租赁合同项下已缴纳的保证金共计人民币1600000元作为合同违约金，并要求纯阳公司在2020年1月25日前补交案涉六处房屋2020年1月1日至2020年1月20日的租金及增值税等。2020年1月21日，纯阳公司法定代表人林美嫦转账给越金公司款项人民币800000元。在庭审中，纯阳公司、越金公司陈述以下内容：1、关于租赁物的交付，纯阳公司称越金公司一直未向其交付案涉六处房屋，未履行合同约定的义务，应返还相关款项；越金公司则称其已于2019年12月31日签订合同当天向纯阳公司交付了案涉六处房屋。2、关于款项的性质。纯阳公司称其于2020年1月9日向越金公司转账的人民币1600000元包含首期租金及增值税、部分复原保证金，而2020年1月21日转账的人民币800000元是复原保证金及后期租金；越金公司则称其2020年1月9日收到的款项1600000元为越房国租字[2020]012号合同项下约定的复原保证金及增值税，而2020年1月21日收到的款项800000元是越金公司依约解除合同后抵作合同终止前的应付租金，余款用作抵扣纯阳公司违约的违约金。3、越金公司称其已于2020年2月10日将案涉六处房屋重新短期出租给原租户用作场地复原，租期至2020年4月9日。纯阳公司提交了以下证据：1.《广州市房屋租赁合同》（越房国租字[2020]012号、013号）；2.《接收通知书》（5102-06房、5607房）；3.《付款通知书》（5102-06房、5607房）；4.银行转账受理单。越金公司提交了以下证据：1.《关于5102-06、5607单元租赁事宜沟通备忘》；2.《关于5102-06、5607租赁事宜的函》及相关送达凭证；3.《促请履行租赁合同（交款）的函》及相关送达凭证；4.《公函》及《解除通知书》；5.《关于终止租赁合同的通知》（5102-06房、5607房）及送达凭证；6.《特别告知函》；7.《广州市房屋租赁合同》及其补充协议。一审法院认为：案涉两份合同及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。根据案涉两份合同补充协议第5.3（2）的约定，纯阳公司应于2020年1月7日前向越金公司支付案涉六处房屋首期租金、租赁保证金及增值税等款项共计人民币3141781.65元，否则越金公司有权解除合同并追索违约金。结合案涉两份合同补充协议第3.2条“在纯阳公司签署本合同及按本合同约定付清其应缴付的全部费用的前提下，越金公司应于指定交付日向纯阳公司交付房屋”的约定，可知在纯阳公司支付全部上述款项的前提下，越金公司才需要交付租赁房屋，即纯阳公司支付上述款项的义务应先于越金公司交付场地的义务。现查，纯阳公司仅于2020年1月9日向越金公司转账支付了款项人民币1600000元、2020年1月21日转账支付了款项人民币800000元，不但超过了上述合同约定的履行期限，且支付的款项金额亦未达到约定的标准，故在本案中，无论越金公司是否实际交付了租赁场地，纯阳公司均构成根本违约，越金公司具有单方解除权并可追索违约金。关于纯阳公司主张越金公司返还其已支付的款项人民币2400000元并支付利息的诉请。1、关于2020年1月9日支付的款项1600000元部分。首先，越金公司在答辩中认可该部分款项为越房国租字[2020]012号合同项下约定的复原保证金及增值税；其次，双方均确认没有继续履行合同意愿从而同意解除案涉两份合同及补充协议，并且越金公司还确认其单方行使解除权后已经转租给原租户。由此，案涉六处房屋已经在越金公司控制下，现合同已解除，则越金公司理应返还该笔复原保证金及增值税人民币1600000元给纯阳公司。至于越金公司所提出的依据案涉补充协议第21.4（2）“除本补充协议另有约定外，若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离该房屋），或若甲方因本补充协议第18条所述情形而终止本合同，甲方有权没收乙方所缴纳的保证金及相对应的增值税及已预付但尚未实际租用期间的租金及相应增值税额作为违约金，乙方须在甲方指定的时间内按本补充协议第8.1（1）项约定将该房屋返还予甲方，并向甲方支付其实际使用该房屋期间的一切应付款项”的约定，越金公司有权没收纯阳公司缴纳的保证金包括复原保证金的抗辩意见，因越金公司没有提供证据证明案涉补充协议第21.4（2）中约定的保证金包含复原保证金，并且从上述合同及补充协议的文义来看，该条款中约定的保证金明显是仅涉及租赁事项的保证金，不包括在附表三中约定的复原保证金，故一审法院对越金公司的该辩解不予采纳。2、关于剩余的款项800000元。因根据两份补充协议第3.2条的约定，越金公司有权追索相关违约金，并已经在另案（2020）粤0106民初20243号案中对该部分款项予以处理，故一审法院认定不予退还。3、关于利息。考虑到本案是纯阳公司在合同履行过程中先行违约，合同不能继续履行应归责于纯阳公司，其要求越金公司支付利息没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州越秀城建国际金融中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向纯阳健康产业（广东）有限公司返还复原保证金及增值税人民币1600000元。二、驳回纯阳健康产业（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26000元，由纯阳健康产业（广东）有限公司负担11800元，广州越秀城建国际金融中心有限公司负担14200元。二审期间，纯阳公司提交以下证据：证据1.广州瑞慈国金门诊部有限公司的公众号的运营主体信息；证据2.2020年元旦放假通知；证据3.2020年春节放假通知，证据1-3拟证明涉案房屋于2020年1月1日至2020年2月份期间，一直由广州瑞慈国金门诊部有限公司实际使用。证据4.广州瑞森国金医疗门诊部有限公司企业登记信息，拟证明广州瑞森国金医疗门诊部有限公司的经营地址、股东信息情况。证据5.2019年12月31日至2020年1月10日国金中心物业租赁交流合作群聊天记录，拟证明：（1）2020年1月2日，伍德权称“我们准备与瑞慈公司签署协议”；（2）我方不可能在2019年12月31日签署租赁合同，双方均未盖章和签字，2019年12月31日的签字明显不是真实的签署时间；（3）2020年1月10日，伍德权称“瑞慈公司非常明确告知我司，他们已经终止了和你们的合作关系，他们也说明天会正式发函给我司，请你们尽快明确。”即被上诉人是非常清楚瑞慈公司已经与纯阳公司产生了纠纷，股权转让的关系已经终止，瑞慈公司不可能交付场地或设备给纯阳公司。被上诉人说瑞慈公司将场地交付给我方使用的说法与事实不符；（4）2020年1月4日，伍德权称“刚接到公司领导通知，由于贵司备忘录约定相关款项，我现在回去启动其他预案”，即被上诉人已有两份预案，其事实上已与瑞慈公司达成协议，但在1月10日又拿合同来扣我方的款项，事实上场地是由瑞慈公司在控制使用。越金公司对上述证据质证如下：上诉人当庭补交的证据不属于法律规定的新证据。证据1-3确认真实性，但关联性不予确认。该公众号的运营主体是涉案房屋的原租户，并非被上诉人，被上诉人对公众号相关信息的编辑无法进行干预，也进一步说明涉案房屋的实际使用情况不能够说明是由原租户仍在使用。对于证据4的真实性无异议，但不能说明原租户的实际经营地址。证据5确认真实性，但不确认关联性，不能证明上诉人所声称的内容。关于对方说的1月2日的记录，涉案合同上诉人已经在2019年12月31日单方签署完，这在另案已有查明。且被上诉人拿到上诉人的盖章版合同走流程是需要时间的，即上诉人12月31日已经知道合同约定的首期款支付时间，备忘录也有约定相关款项的支付时间。双方当事人对上述证据的真实性无异议，可作为本案认定事实的证据使用。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点在于：一审审理程序是否合法；涉案合同成立的时间及涉案合同是否实际履行；纯阳公司是否违约，越金公司应否返还240万元及利息。关于一审的程序问题。一、纯阳公司以本案与（2020）粤0106民初20243号案属于本诉与反诉关系，而一审未一并审理，认为属于程序违法的意见。经查，因涉案合同纠纷，纯阳公司于2020年4月8日向一审法院起诉越金公司，立案案号为（2020）粤0106民初11155号，本案一审于2020年6月17日、7月7日两次开庭。2020年6月28日越金公司向一审法院起诉纯阳公司支付违约金等，案号为（2020）粤0106民初20243号。由于两案因同一租赁合同引发纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，两案应一并审理，一审处理确有欠妥之处。但在一审诉讼过程中，纯阳公司并未对此提出异议，且从诉本身而言，本诉与反诉属于可分之诉，均可独立诉讼，一审审理结果并未损害到当事人的诉讼权利和实体权利，本案并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定严重违反法定程序的情形，纯阳公司以上述程序存在问题为由认为一审需改判支持其诉请，依据不足，不予采纳。纯阳公司辩称越金公司于2020年1月8日才在涉案合同上签名盖章，涉案合同签署日期并非2019年12月31日，涉案物业未实际交付，越金公司构成违约的意见。经查，涉案租赁合同双方的落款时间均为2019年12月31日，租金从2020年1月1日起算，双方对于涉案合同的签署及生效时间在签订合同时是明确的，虽然在实际签署过程中，越金公司由于公司内部流程导致实际签名及盖章时间晚于落款时间，但属于越金公司完善合同的行为，不影响合同生效时间。且纯阳公司在合同履行过程中对此并未提出异议，纯阳公司在一审起诉时对于涉案合同的该签订时间亦是确认的，由此可见，双方对于合同签订及生效时间的意思表示是真实的，即便一方为倒签时间也未违反法律禁止性规定，不影响对合同生效时间的确定。关于涉案物业的交付及越金公司是否构成违约的问题。本案纯阳公司系基于其与原租户的股权交易而租赁涉案房屋，并承接现有装修和设备设施，从而于2019年12月31日签署了租赁备忘录对此确认。根据该备忘录内容，纯阳公司是同意按现状接收涉案房屋并由其自行办理涉案房屋设备设施的交接，双方就此于同日签署《租赁合同》并在附表五《交接书》对该交付事实进行了确认，同时，在合同中亦约定了从2020年1月起计算租金及履行付款等义务。从上述约定可知，双方意思表示为越金公司于2020年1月1日将房屋按现状交付，纯阳公司于2020年1月1日起即应交付租金及履行相关付款义务，而房屋实际接收由纯阳公司自行解决。从本案合同签订的背景来看，双方如此约定并无不当或有违公平之处，且在合同实际履行过程中，纯阳公司三次收到越金公司欠费催缴函及两次向越金公司实际支付款项，均未对房屋交付问题提出异议，在2020年2月13日纯阳公司向越金公司发出《特别告知函》中明确主张涉案房屋财产为其所有，故本案可认定涉案房屋的交付已符合合同约定的交付形式，纯阳公司应按合同约定自2020年1月起支付租金并履行相关合同义务。至于纯阳公司认为其与原租户因股权交易发生纠纷而未能实际接收亦不可能接收涉案房屋，属于纯阳公司与他人之间的法律关系，其据此主张涉案合同尚未实际履行等意见，与合同约定不符，不予采纳。根据以上认定，纯阳公司理应支付2020年1月1日至1月20日期间的租金和增值税453167.4元。关于纯阳公司认为越金公司于2020年1月2日已与原租户协商续签租赁合同，还引导纯阳公司办理合同签署手续并付款，属于合同欺诈的意见。经查，纯阳公司并未提供证据证实越金公司在涉案合同解除前已与原租户瑞慈公司就涉案房屋签订租赁合同，根据越金公司陈述在本案合同解除后其于2020年2月10日才与原租户瑞慈公司签订为期两个月短期合同，该短期合同还是因原租户瑞慈公司与纯阳公司之间股权交易终止，原租户瑞慈公司为交还物业进行恢复原状所需的期间。至于，越金公司在与纯阳公司解除合同前，与原租户瑞慈公司协商续签事宜，属于合同一方为预防涉案合同因另一方违约导致履行不能时的一种风险防范行为，并不属于故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使一方作出错误意思表示的行为，故纯阳公司认为越金公司存在欺诈的意见，依据不足，不予采纳。关于越金公司应否返还240万元及利息，本案一审判决越金公司返还1600000元复原费，越金公司对此并未提出上诉，二审实际争议的为余款800000元应否返还的问题。关于纯阳公司是否违约的问题，首先，关于1月9日支付的160万元款项性质，从双方当事人的陈述、该款的数额及纯阳公司根据越金公司1月8日来函支付的情况来看，一审认定该款项为复原费正确，纯阳公司辩称属于保证金不予采纳；其次，根据涉案合同约定，纯阳公司应于签订本合同之日7天内或房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向越金公司支付首期款和租赁保证金3141781.65元，未按合同约定逾期支付超过十五天的，越金公司有权解除合同并按租赁保证金及相应增值税等额的金额追索违约金，纯阳公司未按合同约定缴纳约定款项，一审认定纯阳公司根本违约，越金公司具有单方解除权并可追索违约金正确。根据涉案合同约定，纯阳公司应支付违约金2439372.6元，该请求违约金诉讼已在另案审理，一审根据另案的判决结果不予退还剩余款项800000元，并无不当。因本案系纯阳公司违约，一审未支持纯阳公司请求160000元的利息正确，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。纯阳公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费11800元，由纯阳健康产业（广东）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月二十四日书记员 钟丹霞谢金泽