四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7877号上诉人（原审被告）：成都鑫汇实业有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元2及3号。法定代表人：王璐，董事长。委托诉讼代理人：王**，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王勤，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。原审被告：四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼39楼单元18、19及20（自编号）。法定代表人：刘浩，董事长。委托诉讼代理人：王益，男，系公司员工。原审被告：碧桂园商业管理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南头街道桃园路田厦金牛广场A座2907－A09。法定代表人：张强，执行董事。上诉人成都鑫汇实业有限公司（以下简称鑫汇实业公司）与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）及原审被告四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）、碧桂园商业管理有限公司（以下简称碧桂园商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫汇实业公司上诉请求：一、请求撤销成都市锦江区人民法院作出的（2020）川0104民初7062号民事判决书，并依法改判驳回龙锦公司对鑫汇实业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由龙锦公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。（一）案涉租赁合同在龙锦公司主张的租金日之前就已经解除。鑫汇实业公司数次发函提出解除合同，发出解除合同通知之后，也及时搬离了案涉房屋，并积极与龙锦公司协商场地移交事宜。在鑫汇实业公司已经明确告知龙锦公司不会继续履行租赁合同且实际未继续使用租赁物的情况下，应当视为案涉合同的合同目的无法实现，仍要求鑫汇实业公司继续支付租金实属不公，因合同在龙锦公司主张的租金日之前就已经解除，故鑫汇实业司不应继续支付租金。本案应当认定案涉合同已经解除。（二）本案认定的违约金过高，应当予以调减。龙锦公司并未对其遭受的损失进行举证，一审也未对龙锦公司的损失进行审查。即使认定鑫汇实业公司应当承担违约责任，违约金也应当予以调减。（三）基于鑫汇实业公司已经腾退且多次告知龙锦公司应及时收回房屋另行出租的事实，龙锦公司怠于采取止损措施，没有及时出租，从而导致损失扩大，相应损失应由龙锦公司自行承担。（四）鑫汇实业公司不应支付管理费。结合本案的证据以及合同履行情况来看，鑫汇实业公司实际是向九龙仓公司支付物业费，龙锦公司并非提供物业服务方。且本案龙锦公司主张的物业费增加部分的金额系其单方做出的调整，鑫汇实业公司未予认可，相关方也未提供与上涨租金相一致的额外服务。（五）龙锦公司主张的律师费过高，应不予支持或酌情调低。（六）如强制鑫汇实业公司继续履行租赁合同将导致权益失衡，严重损害鑫汇实业公司的利益。龙锦公司本应就解除合同事宜向鑫汇实业公司主张权益，且该主张足以弥补其损失，但龙锦公司采取了先主张未使用租赁物期间的租金、再以鑫汇实业公司违约为由主张解除合同，以期实现其收益最大化，使鑫汇实业公司蒙受了加倍损失。综上，鑫汇实业公司认为案涉租赁合同在龙锦公司主张的租金起算日期之前就已解除，基于合同并未继续履行，龙锦公司主张租金的诉讼请求缺乏依据，请求予以驳回。龙锦公司辩称，一、鑫汇实业公司在其不享有解除权的情况下发出的解除通知不发生解除效果，在合同解除前其仍应支付租金。二、租赁合同中明确约定龙锦公司有权收取管理费，只是龙锦公司指定九龙仓公司代收。三、合同对于律师费有明确约定，且龙锦公司支出的律师费不存在过高情形，另案的律师费与本案无关。四、出现合同僵局时，即使违约方以起诉方式提出解除合同，是否符合解除条件也应由法院判定。五、鑫汇实业公司欠付租金给龙锦公司造成了资金收入损失，租赁合同约定的违约金标准并不过高，不应调减。六、在龙锦公司提起本案诉讼之前，鑫汇实业公司并未实际搬离，也未向龙锦公司交还物业，更未按约定将场地复原，故不存在龙锦公司怠于止损的情形。综上，鑫汇实业公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。碧桂园房产公司述称，鑫汇实业公司在2020年初就未使用租赁物，龙锦公司要求鑫汇实业公司支付租金和管理费没有相应的依据。从2019年11月开始，鑫汇实业公司陆续给龙锦公司发送了很多函件表明无法履行合同的意愿，且明确要求要解除相应的合同，鑫汇实业公司也搬离了案涉租赁地点。但龙锦公司为了收取租金而阻挠鑫汇实业公司搬离。龙锦公司自行扩大损失，其主张不应得到支持。碧桂园商业管理公司未到庭亦未提交书面陈述意见。龙锦公司向一审法院起诉请求：1.请求判令鑫汇实业公司向龙锦公司支付因租赁成都国际金融中心二号楼38楼单元2及3欠付龙锦公司的334200.39元（其中租金254987.28元、管理费79213.2元），并判令鑫汇实业公司支付截至付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2020年4月30日为7569.64元）；2.请求判令鑫汇实业公司向龙锦公司支付龙锦公司因追讨欠费所产生的律师费17500元；3.请求判令碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司对鑫汇实业公司应当对龙锦公司支付的租金、管理费、违约金、律师费承担连带责任；4.本案的诉讼费、公告费（若有）由鑫汇实业公司、碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司承担，鑫汇实业公司、碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司应当向龙锦公司支付龙锦公司已垫付的诉讼费。一审法院认定事实：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租人、甲方）与南充市碧桂园房地产开发有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司有关国际金融中心二号办公楼38楼整层》，合同约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1-16及17）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为3057.12平方米；租赁期自本合同约定的起租日起，为期50个月，定由2019年1月1日至2023年2月28日；甲方同意起租日定于2019年1月1日，交付日期为2018年12月1日，实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，2019年1月1日至2019年4月30日的每月每平方米建筑面积租金为91.35元，每月租金为279267.91元，2019年5月1日至2021年2月28日的每月每平方米建筑面积租金为96.57元，每月租金为295226.08元，2021年3月1日至2023年2月28日的每月每平方米建筑面积租金为113.22元，每月租金为346127.13元；装修期共八个月，定为自起租日起第1、2个月（由2019年1月1日至2019年2月28日），租赁期的第13、14个月（由2020年1月1日至2020年2月29日），租赁期的第25、26个月（由2021年1月1日至2021年2月28日），租赁期的第37、38个月（由2022年1月1日至2022年2月28日）；在装修期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费；如乙方在第1、2个月的装修期完结前完成装修，乙方可开始用作办公室用途；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）；乙方须按月向甲方或其当时指定的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在许可期及本合同租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为1295179.47元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据前述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其他杂费，手续费等；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在本合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。南充市碧桂园房地产开发有限公司在《租赁合同》所述的注册地址为“南充嘉陵区兴盛街7号7层”、通讯地址为“南充市嘉陵区文峰大道碧桂园天玺湾”。龙锦公司（出租人、甲方）与南充市碧桂园房地产开发有限公司（原承租人、乙方）、碧桂园房产公司（受让人、丙方）签订《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司及四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司成都市锦江区红星路三段1号有关国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，合同约定：根据乙方向甲方提出的书面申请，乙方拟将其在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书下的权利和义务，全部概括转让给丙方，甲方同意乙方上述转让；租赁场地的租金及管理费与原租赁合同的约定一致；自转让起始日起，丙方继承乙方在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下的全部权利和义务，并对乙方在转让前在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下所有的义务和责任承担连带责任（包括但不限于乙方已签署的任何有关租赁场地的文件及因丙方提前终止本合同甲方主张的乙方已实际使用的给甲方造成的免租期租金损失等）；甲乙丙三方同意，任何一方违反本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下任何付款责任，或未能遵守、履行本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下任何约定，均视为违约，违约方应按照本协议及原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，承担相应违约责任；如果乙方或丙方中的任意一方违反本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，乙方和丙方应相互承担连带责任；如乙方或丙方中的任一方违约，甲方有权要求另一方（即乙方或丙方）承担连带责任，若另一方未承担连带责任时，甲方有权在不影响其它权利行使的前提下提前两天向乙方或丙方发出书面通知的情形下，暂停包括租赁场地的水、电、电讯供应或其它服务，及采取任何甲方认为合适的其它措施、行为，直至违约行为已得到纠正，且违约方支付因其违约导致的所有费用（包括但不限于重新接驳水、电、电讯供应的费用等），甲方无须就乙方或丙方因前述措施、行动导致的任何损失承担任何责任。龙锦公司（出租人、甲方）与碧桂园房产公司（承租人、乙方）签订《租赁合同使用许可协议书补充协议》，合同约定：甲、乙双方于2018年2月签署了有关乙方承租甲方位于成都市锦江区红星路三段1号成都国际金融中心二号办公楼38楼单元1-16及17（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17下称「租赁场地」）的《租赁合同》（下称《租赁合同》）以及《使用许可协议》（下称《使用许可协议》）。甲方将其合法拥有的该物业中坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9及10（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17下称「租赁场地」）租赁给乙方使用。租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17的建筑面积为3057.12平方米，建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据。租赁期自本合同约定的起租日起，为期五十五个月，定由2018年8月1日（起租日）至2023年2月28日（终止日）。《租赁合同》内第一章第五条5.01的内容在此删除并全部按照以下内容代替：甲方同意起租日定于2018年8月1日，交付日期为2018年7月1日。实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。该通知书将不少于实际交付日期前三个工作天寄给乙方。装修期共九个月：定为自起租日起第1，第2，第3个月（由2018年8月1日至2018年10月31日），租赁期的第13，第14个月（由2019年8月1日至2019年9月30日），租赁期的第25，第26个月（由2020年8月1日至2020年9月30日），租赁期的第37，第38个月（由2021年8月1日至2021年9月30日）止。在装修期间，乙方无需向甲方支付租赁合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴租赁合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。如乙方在装修期完结前完成装修，乙方可开始用作指定用途。乙方须按月向甲方或其当时指定的物业管理公司（下称「管理单位」）支付管理费（已包括第四章第五条第5.01节中之标准空气调节服务时段内的空调费）。管理费现为每月每平方米29元。管理单位在许可期及本合同租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金（如适用）。而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构（如适用）申请，所有开支一概由乙方支付。乙方须向管理单位一次性支付装修服务费按建筑面积为每平方米15元，若乙方在租赁场地的承租限内仅装修一次，则管理单位仅收取乙方一次装修服务费。甲、乙双方同意：「本协议」自甲、乙双方盖章之日起生效。「本协议」应作为《租赁合同》的有效组成部分，与《租赁合同》具有同等效力。「本协议」与《租赁合同》约定不一致之处，以「本协议」为准；甲、乙双方不再签署新的租赁合同，「本协议」未尽事宜，从《租赁合同》相关约定。龙锦公司于2018年7月12日将案涉租赁场地交付碧桂园房产公司使用并签署《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》。龙锦公司（出租人、甲方）与碧桂园房产公司（原承租人、乙方）、碧桂园商业管理公司（受让人、丙方）、鑫汇实业公司（受让人、丁方）签订《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，合同约定：乙方转让原三方协议书所涉的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元1及10号租赁物业的承租权及该承租权对应的《租赁合同》，原三方协议书中的全部权利和义务概括（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1,10及11）予丙方，具体位置见本协议附件一《平面图》中粉红色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为651.73平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。乙方转让原三方协议书所涉的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元2及3号租赁物业的承租权及该承租权对应的《租赁合同》，原三方协议书中的全部权利和义务概括（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元2,3及12）予丁方，具体位置见本协议附件一《平面图》中深红色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为660.11平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。上述转让后，乙方享有承租权的租赁物业由原三方协议书中的38楼整层变更为38楼单元4，5，6，7，8及9（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元4，5，6，7，8，9，16及17），具体位置见本协议附件一《平面图》中白色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为1745.28平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。甲、乙、丙、丁四方确认，乙方转让给丙、丁方的承租权及该承租权对应在《租赁合同》、原三方协议书项下所有的权利与义务，均于2018年9月1日起全部概括转让予丙方、丁方。租赁场地的转让交付由乙方与丙方及丁方自行完成，与甲方无关。甲、乙、丙、丁四方确认，转让后丙方、丁方对于各自租赁物业的租赁期自2018年9月1日起（“转让起始日”）至2023年2月28日（“转让终止日”）止。租赁场地的租金及管理费与原三方协议书中的约定一致，每月须向甲方预先支付租赁场地的租金。由丁方承担38楼单元2及3（建筑面积为660.11平方米）的租金，2018年9月1日至2019年4月30日的月租金为60301.05元；2019年5月1日至2021年2月28日的月租金为63746.82元；2021年3月1日至2023年2月28日的月租金为74737.66元；乙、丙、丁三方承租物业的管理费均为每月每平方米29元（管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费），该物业管理费由乙、丙、丁三方在缴纳其各自租赁物业的租金时一并缴付。2019年4月18日，龙锦公司向鑫汇实业公司、碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司发出《成都国际金融中心-2019年度T1&T2办公楼管理费调整》，告知从2019年6月1日起办公楼管理费调整为每月每平方米30元。2019年11月29日，鑫汇实业公司向龙锦公司出具《解除的函》，内容为：因我司经营计划调整，确已无继续租赁该租赁物的必要与条件，恳请贵司于本函送达贵司之日起3日内指派专人与我司协商解除租赁协议、费用结算事宜，并办理租赁物退还、物品搬离等退租手续，协商不能，我司于2019年12月31日解除租赁协议，原我司承租的38楼2、3、12号房屋于本函函告贵司的合同解除日退租；如贵司未在前述时间内与我司办理相关退租手续，视为贵司同意我司于本函函告贵司的合同解除日之前自行搬出我司在租赁物内的所有物品，并将租赁物交还贵司。2020年1月21日，鑫汇实业公司向龙锦公司出具《关于提前解除IFS租赁协议的最后通知函》，内容为：我公司经营困难，无力承担租赁费用，已于2020年1月1日起停止支付租赁协议项下所有费用。贵司拒绝与我司办理相关退租手续并协商补偿事宜，视为贵司同意我司自行搬出租赁物内的所有物品，因贵司怠于将租赁物另行处置造成的相关损失由贵司自行承担。2020年2月20日，鑫汇实业公司向龙锦公司出具《不可抗力告知函》，内容为：我司已向贵司提出解除租赁协议，因疫情影响，我司无法完全正常复工，也无法组织工人搬出租赁物内物品，并按租赁协议约定复原租赁物。2020年3月26日，鑫汇实业公司向龙锦公司出具《关于搬离IFS38楼2、3、12号内物品的告知函》，内容为：因贵司不同意我司将剩余办公物品搬离，导致剩余部分物资未搬出，我司拟于2020年3月27日组织工人搬离涉案场地物品。2020年7月23日，鑫汇实业公司出具《出门申请单》，申请搬离涉案场地的物品。龙锦公司因本案租赁合同纠纷一案委托中豪律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，龙锦公司向中豪律师事务所支付本案律师代理费共计17500元，中豪律师事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。一审另查明，鑫汇实业公司已支付2019年12月31日之前的租金、管理费等相关费用，从2020年1月1日起未支付租金、管理费。以上事实有龙锦公司的陈述及龙锦公司提交的以下证据在案为证：龙锦公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告企业信息查询单、《租赁合同》、《三方协议书》、《补充协议》、办公楼交接表、办公楼交接清单、《四方协议书》、2019年6月上调管理费的通知、签收记录、付款凭证、委托代理合同、增值税专用发票、付款凭证、关于搬离IFS38楼2、3、12号内物品的告知函及EMS邮寄单、妥投记录、关于提前解除IFS租赁协议的最后通知函及EMS邮寄单、妥投记录、不可抗力告知书及EMS邮寄单、妥投记录、关于解除《四方协议书》、《三方协议书》、《租赁合同》的函及EMS邮寄单、妥投记录、出门申请单、公证书。一审法院认为，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司有关国际金融中心二号办公楼38楼整层》，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园房产公司签订的《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司及四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，龙锦公司与碧桂园房产公司签订的《租赁合同使用许可协议书补充协议》，龙锦公司与碧桂园房产公司、鑫汇实业公司、碧桂园商业管理公司签订的《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号有关国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，龙锦公司于2018年7月12日将涉案房屋交与碧桂园房产公司。根据《租赁合同》的约定：乙方应于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其他杂费。鑫汇实业公司在使用涉案房屋后，向龙锦公司交纳了截止2019年12月31日的租金、管理费等费用，于2020年1月1日起未再支付租金、管理费。虽然鑫汇实业公司向龙锦公司发函表示将于2019年12月31日解除租赁合同并退还涉案房屋，但龙锦公司对鑫汇实业公司单方提出提前解除合同的要求并未认可。根据《租赁合同》约定，鑫汇实业公司没有合同解除权，鑫汇实业公司在未得到龙锦公司的同意的情况下自行停止其业务并搬离租赁场地，《租赁合同》并未解除，故对鑫汇实业公司主张《租赁合同》已经解除、不应支付租金及管理费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于租金、管理费。鑫汇实业公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。本案中，因疫情及疫情防控措施会导致鑫汇实业公司无法正常使用租赁场地，综合考虑疫情及防控措施对鑫汇实业公司办公产生的不利影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由鑫汇实业公司免于支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金、管理费。故鑫汇实业公司应向龙锦公司支付2020年1月1日至2020年1月31日、2020年3月1日至2020年4月30日的租金191240.46元（63746.82元/月×3个月=191240.46元）、管理费59409.9元（19803.3元/月×3个月=59409.9元）。关于违约金。根据《租赁合同》中关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，龙锦公司据此主张鑫汇实业公司按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，一审法院予以支持。一审法院酌定上述欠费（租金、管理费共计250650.36元）违约金自本案立案起，即2020年6月16日计至实际付清之日止。关于律师代理费。据《租赁合同》中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费17500元，系合同约定应由鑫汇实业公司承担的费用，故龙锦公司要求鑫汇实业公司支付律师代理费17500元的主张，符合合同的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。关于碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司是否应当承担保证责任。根据龙锦公司与碧桂园房产公司、鑫汇实业公司、碧桂园商业管理公司签订的《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，明确碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司对鑫汇实业公司关于涉案房屋的租赁事宜承担连带保证责任。碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司为鑫汇实业公司的上述债务提供了连带保证责任，龙锦公司要求碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司对鑫汇实业公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，一审法院予以支持。碧桂园房产公司、碧桂园商业管理公司承担责任后，可以向鑫汇实业公司追偿。据此，一审依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、鑫汇实业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金191240.46元、管理费59409.9元；二、鑫汇实业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、管理费的违约金（以250650.36元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年6月16日起计至付清欠费之日止）；三、鑫汇实业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付律师代理费17500元；四、碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司对鑫汇实业公司的上述第一、二、三项债务向龙锦公司承担连带清偿责任；碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司承担保证责任后，有权向鑫汇实业公司追偿；五、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6689元，由鑫汇实业公司承担。二审中，双方当事人对于一审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。二审中鑫汇实业公司提交了龙锦公司的回函，拟证明对方收到了其要求解除租赁合同的函件。龙锦公司质证认为，对该证据三性无异议，但认为该证据只能显示双方正在协商，且龙锦公司未同意对方解除合同。本院对前述证据将综合认定。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。龙锦公司与鑫汇实业公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：承租人是否享有合同解除权及龙锦公司是否负有减损义务。本院认为，双方签订合同后，承租人鑫汇实业公司有支付租金、全面履约的义务，其未能依约支付租金，构成违约。在此情况下，鑫汇实业公司在2019年11月29日向龙锦公司发出的要求解除合同的函件，不产生合同解除的效力。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。龙锦公司作为案涉房屋的所有权人，在2019年11月29日对方发函后即应当知晓将不再使用实际使用租赁场地，且2020年鑫汇实业公司又多次发函要求腾退物品。在此情况下，龙锦公司有义务及时收回案涉房屋，减少房屋的实际空置期间和对社会财富的浪费。根据本案实际情况，本院酌情认为龙锦公司及时的止损期间为合同约定租期开始后三个月。同时本院认为，对写字楼租赁而言，疫情影响相对较小，影响时间较短，故一般租金不宜主动调减。因此，鑫汇实业公司应支付三个月租金191240.46元、管理费59409.9元及对应的逾期付款违约金。一审判决虽认定有所不当，但实体结果未超过前述标准，故本院予以维持。本案中，龙锦公司实际支付了律师费且诉讼请求得到全部支持，故一审法院判决鑫汇实业公司承担律师费17500元并无不当，亦应予以维持。综上所述，成都鑫汇实业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，虽部分法律适用不当，但实体结果正确，本院予以维持。本院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6689元，由成都鑫汇实业有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 杜玉兰二〇二一年八月十七日书记员 袁雅丽