广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13678号上诉人（原审被告）：广州市素心教育咨询服务有限公司。住所地：广州市番禺区大龙街傍雁路883号东湖洲花园887号铺。法定代表人：石庆晖，总经理助理。上诉人（原审被告）：郑素琼，女，1980年7月13日出生，汉族，广州市素心教育咨询服务有限公司总经理，居民身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州市品科文化艺术培训有限公司。住所地：广州市番禺区沙头街汀根村大板工业二街一横3号。法定代表人：谢美红，总经理。委托诉讼代理人：蓝森源，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓达，广东华安联合律师事务所律师。上诉人广州市素心教育咨询服务有限公司（以下简称素心教育公司）、郑素琼因与被上诉人广州市品科文化艺术培训有限公司（以下简称品科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。素心教育公司、郑素琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.全部驳回品科公司全部诉讼请求；3.本案一切诉讼费由品科公司承担。事实与理由：素心教育公司是通过双方朋友介绍，观看场地后签订了框架协议，一式三份，品科公司留两份，素心教育公司留一份，补充协议日后讨论再补充。但随后的交流过程中，品科公司言语间传递出焦灼和不安，且无意中透露欠银行金额庞大，并拖欠村租金和员工工资。素心教育公司后来有三点担忧：1.押金只是被品科公司用来填坑，由于是转租关系，风险系数极高，会追讨难。2.品科公司已欠村租金超过三个月，根据合同约定视为原合同可以取消则合同无效，也即租赁关系是可以随时终止的。3.品科公司的员工工资许久未支付，存在他人索赔的风险。后经了解，在品科公司与素心教育公司签订合同前，品科公司已与另外两家签订合同，并收取了20万元、30万元的诚意金定金，素心教育公司还规劝品科公司向另外两家返还定金，后来双方达成了先作废合同并交由品科公司销毁。经磋商，郑素琼介入并以品科公司方工作人员开展谈判、安抚员工、老师。品科公司将一小部分空置场所的钥匙临时交由素心教育公司使用，以缓和对方与债权人之间的关系。后因品科公司欠费、被勒令停办培训等情况，导致多部门联合对涉案场地停水停电、封锁出入口并驱赶人员，素心教育公司暂停助援，为表等待之心，并未将物品取走，所以钥匙也并未归还，并非如品科公司所说的不再承租。后品科公司将涉案场地转租给他人，也并未通知素心教育公司取回物品。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十、四十七、四十九、五十、六十五、六十六、六十八、六十九条的规定，品科公司存在伪造证据的情况，房屋租赁合同是品科公司伪造证据和捏造事实。素心教育公司从未签署过正式合同给品科公司，且品科公司所呈证据的两骑缝章正确比对均是品科公司的公章。品科公司提供的证据是复印件，且仅只有最后一页存在品科公司的公章。即使是作为复印件，也要保证复印材料清晰可辨认，不能模糊不清并在法庭上出示，需由当事人互相质证，否则不能作为认定事实的依据。一审法院予以采用，不符合相关规定。合同双方或对方未盖章情况下的合同作为证据是不成立的，品科公司提供的合同骑缝区域只有品科公司两个清晰印章，缺乏素心教育公司的印章，说明合同并不成立。该合同也并不存在备案的事实。本案存在以下几个问题：1.合同标注的日期是10月16日签署，签约后开始每月支付15万元租金，但直至11月8日才移交钥匙，不符合常理。2.账单收据恰恰证明素心教育公司并未进场，素心教育公司只是在涉案场地的饭堂进行消费。3.物品交接不能仅以交接钥匙为准，从来访登记表来看，三个月内一直都是品科公司在主导管理涉案场地，并进行收费，可见涉案场地并未转租给素心教育公司。品科公司二审答辩：不同意素心教育公司、郑素琼的上诉请求，品科公司认为一审判决关于租金的起算时间应为2018年10月16日，但并未提起上诉。一、关于租赁合同。素心教育公司在一审中确认，其曾就租赁该案物业与品科公司签订租赁合同。结合品科公司的陈述和证据，足以认定素心教育公司与品科公司就涉案物业存在租赁关系。涉案合同骑缝章的问题，不影响涉案合同的效力，更不能否定双方存在租赁关系。二、关于交接手续。2018年10月，双方签订租赁合同后，品科公司将涉案物业交付给素心教育公司使用。2018年11月，双方补办交接手续，签订《物品交接清单》。先交付后补交接手续，是由于双方管理不规范产生的。虽有瑕疵，但足以认定品科公司已交付涉案物业给素心教育公司使用。综上所述，品科公司与素心教育公司订立了租赁合同，并将涉案物业交付给素心教育公司使用，素心教育公司应履行合同义务，向品科公司支付相关费用。郑素琼作为素心教育公司的股东，股权占比100%。根据公司法的相关规定，郑素琼不能证明素心教育公司财产独立于其本人财产的，郑素琼应对素心教育公司的债务承担连带责任。品科公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.素心教育公司、郑素琼支付品科公司自2018年10月16日至2019年1月26日的租金503225元及逾期利息96875元（逾期利息暂计至2020年1月2日，直至还清租金和利息为止）；2.素心教育公司、郑素琼向品科公司支付2018年10月16日至2019年1月31日共2个半月的垃圾处理费1625元；3.本案的诉讼费用、财产保全费用由素心教育公司、郑素琼承担。一审法院经审理查明：1.2018年10月16日，品科公司作为甲方与素心教育公司作为乙方签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将坐落于汀根大板工业二街一横3号占地面积为5669平方米，建筑面积为5755平方米（其中混凝土面积5755平方米）的厂房及混凝土空地面积3810平方米（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用；培训A楼、培训B楼、宿舍楼C及之间空地的租赁期为10年，自2018年10月16日起至2028年10月31日止，禺山西路南边空地（面积1460平方米）为4年租赁，自2018年10月16日起至2022年10月31日止；租金标准为15万元/月；乙方应在每月10日前缴纳当月租金，每逾期一天按拖欠租金的万分之五支付违约金；乙方在合同签订时向甲方交纳50万元押金，该押金不计利息；租赁期间，乙方向甲方缴交员工垃圾处理费650元/月；等等。该合同落款乙方处，素心教育公司加盖公章确认。2.2018年11月8日，品科公司的工作人员黄沛珍与郑素琼办理了交接手续，双方于《物品交接清单》上签字确认，其上显示交接的物品包含钥匙、电视、空调、打印复印机、茶具、电脑台等。3.2019年1月26日，广州市番禺区沙头街汀根股份合作经济社（以下简称汀根经济社）作为甲方（原出租方）与谢美红作为乙方（原承租方）、案外人邓健文作为丙方（现承租方）签订《主体变更协议》，约定自2019年1月26日起，原汀根经济社与谢美红签订的《租赁合同》中乙方主体变更为丙方，乙方对原合同不再承担任何责任，丙方继续履行原合同中乙方作为承租人的全部权利义务，但乙方已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外；自2019年1月26日前的一切经济纠纷及债权债务由乙方承担，丙方应当负责自2019年1月26日后产生的租金及相关一切费用；等等。4.2020年3月30日，广州市番禺区沙头街汀根股份合作经济社出具《证明》，兹证明广州市番禺区汀根大板工业二街一横路3号属该经济社所有。2016年9月5日，谢美红向该经济社承租。2018年10月，谢美红以其名下品科公司的名义将上述场地转租给素心教育公司。之后，素心教育公司与品科公司签订租赁合同，并提供该租赁合同的复印件交给该经济社备案。素心教育公司在上述场地办公的期间为2018年11月至2019年1月。5.2020年1月2日，品科公司提起本案诉讼，要求素心教育公司与郑素琼支付拖欠的租金及其逾期利息等费用。一审庭审过程中，品科公司称其司向汀根经济社承租了涉讼物业，但其司不清楚涉讼物业有无办理产权证或报建手续。2018年10月16日，其司与素心教育公司签订涉讼合同，其司先在涉讼合同上盖章，再交由素心教育公司盖章后返还予其司，但素心教育公司一直未返还合同原件，其后因汀根经济社要求出示租赁合同，素心教育公司就只向其司提供了合同复印件，其司向法院提供的涉讼合同即是从汀根经济社复印的。由于素心教育公司未依约支付押金及租金，故其时其司未交付涉讼物业的钥匙，亦打算解除涉讼合同及将涉讼物业另租他人。2018年11月5日左右，素心教育公司得知上述情况后向其司表示想继续承租涉讼物业，故双方于2018年11月8日办理了交接手续。涉讼合同约定的建筑面积5755平方米包括美术楼、展厅、多功能室、宿舍楼及公寓楼（含小卖部）共五栋楼，但因公寓楼（含小卖部）面积较小，约453平方米，故没有实际交接给素心教育公司，其他四栋楼已实际向素心教育公司交付。后因素心教育公司拖欠租赁期间的租金，导致其司无能力向汀根经济社支付租金，故汀根经济社于2019年1月26日收回涉讼物业，并另行出租给案外人邓健文，素心教育公司搬离涉讼物业后未向其司返还涉讼物业的钥匙。为证明其司有权转租及双方存在租赁关系、素心教育公司已实际进场的事实，品科公司向一审法院提交了广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司（以下简称汀根经济发展公司）与梁健波签订的《租赁合同》、汀根经济发展公司与何玉珍签订的《租赁合同补充协议》、汀根经济社与何玉珍、谢美红签订的《主体变更协议》、微信账单、收据及《来访登记表》予以证明，并申请其司员工黄沛珍出庭作证。黄沛珍称素心教育公司租赁涉讼物业用于开展培训教学，2018年11月8日其与素心教育公司办理了交接手续，素心教育公司开始使用涉讼物业至2019年1月，2019年1月初郑素琼表示不再承租涉讼物业，后素心教育公司将自己的东西搬走，但未将涉讼物业的钥匙归还。素心教育公司称其司并未承租涉讼物业，虽其司在租赁合同上盖章，但并非其司的真实意思表示，只因其时他人向品科公司追债，故其司才应品科公司的请求帮忙在租赁合同上盖章，以向债权人证明涉讼物业已对外出租。其司在租赁合同上盖章后就将合同收回放在涉讼物业内，现无法提供合同原件，而其司无法确认品科公司提供的涉讼合同是否为当时其司盖章的合同，亦无法确认涉讼合同上的印章是否为其司真实的印章。素心教育公司与郑素琼均对《物品交接清单》上郑素琼签名的真实性无异议，但主张其时系因品科公司的债权人在涉讼物业闹事，品科公司人员不敢出入涉讼物业，故才将钥匙交给其方保管，而非向其方交付涉讼物业。2019年1月其方仅搬走了存放在涉讼物业内的自有书籍及茶具，另因其方保管的钥匙是备用钥匙，并不重要，故其方一直未将钥匙归还予品科公司。至于为何在未承租涉讼物业的情况下其方的工作人员频繁出入涉讼物业及在涉讼物业内存放书籍及茶具，素心教育公司及郑素琼称其方原想向品科公司承租涉讼物业，故多次到现场查看考察，期间曾在涉讼物业内吃饭及饮用水，亦在涉讼物业内自行存放了物品，但多次查看后发现品科公司涉及诸多纠纷，故其方不想承租涉讼物业，后双方未签订正式的租赁合同。另经询问，品科公司表示若经审理一审法院认定的涉讼合同效力与其司主张的不一致，其司不变更诉讼请求。一审法院认为：素心教育公司确认其司曾就涉讼物业在相对方为品科公司的租赁合同上盖章确认，虽其司称无法确认涉讼合同是否是为其司盖章确认的合同，亦无法确认涉讼合同上的印章是否为其司真实的印章，但品科公司提供的涉讼合同已在汀根经济社存档备案，而素心教育公司对此并无提供相反证据予以反驳，故在此情况下，一审法院对品科公司主张涉讼合同为其司与素心教育公司就涉讼物业签订的租赁合同予以合理采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现品科公司未能提供证据证明涉讼物业已办理产权证或报建手续，故其司与素心教育公司就涉讼物业签订的涉讼合同应为无效合同，品科公司所主张的租金实为占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，素心教育公司应参照涉讼合同约定的租金标准150000元/月向品科公司支付涉讼物业的占有使用费及按650元/月支付垃圾处理费。根据《物品交接清单》可知品科公司与素心教育公司于2018年11月8日办理了交接手续，而素心教育公司于庭审中确认其司搬离涉讼物业后并未向品科公司返还涉讼物业的钥匙，而品科公司亦主张汀根经济社于2019年1月26日自行收回涉讼物业，并提供《主体变更协议》予以证明，故素心教育公司应向品科公司支付2018年11月8日至2019年1月26日的占有使用费及垃圾处理费。素心教育公司主张其司仅系替品科公司保管涉讼物业的钥匙的抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。现品科公司称涉讼合同约定的建筑物面积5755平方米共包括5栋楼，其中面积为453平方米的公寓楼（含小卖部）未交付，其余部分已交付，故一审法院酌情认定素心教育公司每月向品科公司支付的占有使用费为138193元。因此，素心教育公司应向品科公司支付2018年11月8日至2019年1月26日的占有使用费共361084.94元。鉴于素心教育公司确已实际占用上述款项，基于公平合理原则，应向品科公司支付占用期间的利息。因此，素心教育公司应以361084.94元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自起诉之日即2020年1月2日起向品科公司计付利息至款项付清之日止。就品科公司诉请中的超出部分，一审法院不予支持。另品科公司要求素心教育公司向其支付两个半月的垃圾处理费1625元，属其自行处分民事权利，一审法院予以照准，故就该诉请，一审法院予以支持。就品科公司要求郑素琼与素心教育公司共同承责的诉请。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”素心教育公司为自然人独资的一人有限责任公司，现郑素琼未能提供证据证明素心教育公司的财产独立于其自己的财产，故郑素琼应对素心教育公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月20日作出一审判决：一、广州市素心教育咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市品科文化艺术培训有限公司支付占有使用费361084.94元及其利息（利息应以361084.94元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年1月2日起计至款项付清之日止）；二、广州市素心教育咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市品科文化艺术培训有限公司支付垃圾处理费1625元；三、郑素琼对上述广州市素心教育咨询服务有限公司应承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回广州市品科文化艺术培训有限公司的其余诉讼请求。本案受理费9814元，由广州市品科文化艺术培训有限公司负担3073元，广州市素心教育咨询服务有限公司、郑素琼负担6741元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，素心教育公司为自然人独资的有限责任公司。关于2018年10月16日租赁合同签订的背景。品科公司表示，素心教育公司在2018年9月份来过案涉场地进行考察了两三次，10月份签订合同，品科公司想退出涉案场地的承租使用，不再进行教育培训；当时签订的租赁合同是品科公司先盖章，素心教育公司当时没有盖章，品科公司将一式三份的合同给了素心教育公司，素心教育公司迟迟没有将盖好章的合同给品科公司一份，直到村里催促双方的时候，素心教育公司才将一份盖了双方公章的合同提交备案。品科公司在二审代理词称，2018年10月16日的租赁合同陈宇峰、郑素琼以广州中大生化科技有限公司作为承租人，陈宇峰于2018年10月30日提出变更承租人为素心教育公司，并于2018年10月31日委托郑素琼签订租赁合同，郑素琼、石庆晖与谢美红2018年11月5日重新签订租赁合同，承租人变更为素心教育公司，郑素琼、石庆晖没有当场盖章，也没有支付费用；2018年11月6日，由于陈宇峰、郑素琼、石庆晖一方始终借故不给合同，也不支付相关费用，于是谢美红将涉案物业租给蓝文勇，谢美红将该情况告知后，陈宇峰、郑素琼等人恳求和承诺及时支付费用，谢美红由于轻信继续将涉案物业租给陈宇峰、郑素琼等人。其后，蓝文勇起诉谢美红追讨诚意金。关于场地交接的问题。素心教育公司表示，其并未与品科公司办理场地交接手续，物品交接清单上有郑素琼的签名，其中有一把钥匙是素心教育公司考察场地办公房间的钥匙；由于谢美红当时被人追债，临时要郑素琼帮忙，为方便帮品科公司的工作人员开门，所以就签收了这些钥匙；素心教育公司实际接收场地的范围是音乐楼首层的一个房间，面积不到40平方米。对此，品科公司表示双方已办理场地交接，交接的范围是5000多平方米的场地，签订合同当天即2018年10月16日已将涉案场地交给素心教育公司，口头约定素心教育公司可以使用所有场地，2018年11月8日、9日将涉案场地除公寓楼、小卖部的其他部分的17把钥匙交给素心教育公司。一审庭审中，品科公司还表示合同签订后，因安保、食堂、杂事仍由品科公司管理，素心教育公司进出涉案场地仍需进行登记。品科公司表示，2018年10月16日签订合同时，涉案物业还有其部分学生进行培训授课，双方曾就生源转让进行过磋商，素心教育公司承租场地是为了获取品科公司的生源、场地、设备，2018年12月学生培训到期前仍由品科公司为学生提供教育培训。素心教育公司表示，其只使用音乐楼首层的一个房间进行考察，期间自付餐费，因品科公司拖欠租金导致被停水停电以及被品科公司收取定金的承租人为追讨定金泼红油的事情，素心教育公司就不想继续向品科公司承租涉案场地，在离开时还有学生处于培训之中。品科公司表示石庆晖、郑素琼在涉案场地办公，仅口头催促素心教育公司缴纳押金和租金，没有书面催收的证据，素心教育公司则表示否认。另查明，因谢美红未履行与蓝文勇2018年11月6日《物业租赁定金协议》及退还诚意金承诺，蓝文勇提起（2019）粤0113民初4572号诉讼。一审法院（2019）粤0113民初2211号民事判决载明谢美红于2018年9月27日收取广州群兴物业管理有限公司的承租订金，因双方未协商一致签订书面租赁合同，广州群兴物业管理有限公司遂起诉要求退还剩余订金。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：素心教育公司应否向品科公司支付占有使用费及利息、垃圾处理费。本案诉讼中，品科公司提供已在汀根经济社存档备案2018年10月16日的《租赁合同》，该合同上盖有素心教育公司印章。素心教育公司本案主张其司并未签订正式的租赁合同，但其司对曾在租赁合同上盖过章的行为解释，欠缺合理性。租赁合同载明50万元押金在合同签订时就要交纳，但本案素心教育公司并没有在2018年10月16日交纳。品科公司二审诉讼中已表示，该合同其司实际签字盖章的时间为2018年11月5日。案件事实也表明，在品科公司与素心教育公司就涉案场地租赁事项协商的过程中，品科公司还与其他意向承租人在进行协商。郑素琼于2018年11月8日在物品交接清单上签名，为素心教育公司对其与品科公司所签涉案《租赁合同》事实行为上的确认。为此，本院认定品科公司与素心教育公司涉案《租赁合同》业已成立，但品科公司本案主张租金从2018年10月16日起计，事实依据并不充分。因素心教育公司在《租赁合同》上盖章，郑素琼在物品交接清单上签名，素心教育公司当应对此行为承担相应法律责任。本案诉讼中，双方当事人对素心教育公司接收涉案场地状况存在争议，素心教育公司表示只使用涉案场地中音乐楼首层的一个房间进行考察办公，品科公司也承认公寓楼（含小卖部）未予交付；结合2018年12月学生培训到期前仍由品科公司提供教育培训，租赁合同成立后品科公司仍对素心教育公司进出涉案场地进行登记，以及场地安保、食堂、杂事仍由品科公司管理的事实，另品科公司也没有提出证据表明其司向素心教育公司催收过租金。本院综合认定品科公司与素心教育公司就涉案物业订立《租赁合同》，但素心教育公司并未对租赁合同所涉场地实际全面接管占用，涉案《租赁合同》的履行并不完整。有鉴于此，基于公平原则，本院酌情确定素心教育公司向品科公司支付部分占有使用费10万元以作补偿。对品科公司本案所提垃圾处理费诉请，本院不予支持。一审判决所作处理，本院予以改判。综上所述，素心教育公司、郑素琼的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初73号民事判决第一项为：广州市素心教育咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市品科文化艺术培训有限公司支付占有使用费10万元；二、撤销广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初73号民事判决第二、三、四项；三、郑素琼对广州市素心教育咨询服务有限公司应支付的10万元承担连带清偿责任；四、驳回广州市品科文化艺术培训有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9814元，由广州市素心教育咨询服务有限公司负担1632元，由广州市品科文化艺术培训有限公司负担8182元。二审案件受理费6741元，由广州市品科文化艺术培训有限公司负担4882元，由广州市素心教育咨询服务有限公司负担1859元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年八月十二日书记员  吴敏玲黄咏欣