重庆市第四中级人民法院   民事判决书      （2021）渝04民终1102号      上诉人（原审被告）：向世奎，男，1964年8月25日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。   被上诉人（原审原告）：刘相奎，男，1971年3月12日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。   委托诉讼代理人：李天贵，重庆市石柱县悦崃法律服务所法律服务工作者。   原审第三人：冉华平，男，1972年12月7日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。   原审第三人：秦大春，男，1972年3月19日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。   上诉人向世奎因与被上诉人刘相奎、原审第三人冉华平、秦大春房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2021）渝0240民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，于2021年8月11日对上诉人向世奎、被上诉人刘相奎及其委托诉讼代理人李天贵、原审第三人冉华平、秦大春进行了询问调查。本案现已审理终结。   向世奎上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2021）渝0240民初429号民事判决；二、改判驳回刘相奎的一审起诉；三、由刘相奎承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.刘相奎的原告主体不适格。案涉房屋是冉华平、秦大春所有，冉华平、秦大春只是委托刘相奎收款，双方是委托关系，并非债权转让关系。农贸市场合作协议不是房屋修建合作协议，也不是购买的房屋合作协议。根据合同相对性原则，刘相奎无权以自己名义起诉。2.冉华平、秦大春作为买卖合同相对人，一审追加二人为第三人参加诉讼不当，将向世奎与冉华平、秦大春之间的合同权利归属于刘相奎错误。3.冉华平、秦大春与向世奎签订的两份房屋买卖合同约定将房屋交付向世奎使用时一次性付清剩余房款，结算时以房产证登记面积为准，多退少补。交房时间是2015年3月，向世奎于2016年2月5日最后一次付款30,000元后，至2020年10月12日，冉华平、秦大春一直未向向世奎催收房款，本案已过诉讼时效。4.房产证登记的房屋性质是高山生态扶贫安置房，且需用向世奎的宅基地房屋抵扣面积，与合同约定不符。一审以房产证复印件登记面积计算房款不合法。且冉华平、秦大春未履行合同义务，门面房的水电均未安装。5.向世奎购买门面房是为了从事工商经营，住宅房及高山生态扶贫安置房不能作为营业房使用，一审判决认定错误。6.冉华平、秦大春开发销售案涉房屋时没有营业执照及相关资质，违反法律规定，该合同无效。二、一审认定冉华平、秦大春将国有土地上的住宅和门面房屋登记为高山生态扶贫安置房系履行了合同义务错误，一审判决适用法律错误，程序违法。   刘相奎辩称，1.刘相奎的原告主体资格适格。刘相奎与冉华平、秦大春是合伙建房关系，冉华平、秦大春委托刘相奎以自己名义起诉。2.一审追加冉华平、秦大春为第三人合法。本案是合伙关系，冉华平、秦大春有资格委托刘相奎进行诉讼。3.冉华平、秦大春转让权利是对自己权利的处分，法律不应该干预。4.刘相奎提起诉讼没有超过诉讼时效，冉华平、秦大春在2020年10月12日向法院起诉，于2020年11月撤诉。合同约定房产证办理完毕之后进行结算，刘相奎于2017年10月8日已经将房屋产权登记在向世奎名下，于2020年10月12日起诉，没有超过三年诉讼时效。5.向世奎在签订合同时查看了门面、住房，之后才支付的部分房款。交房时间是2014年，向世奎在2014年及2016年分别向冉华平、秦大春支付了购房款，2017年办理房产证后，向世奎凭房产证享受了高山移民政策补助款，说明刘相奎履行了合同义务，且冉华平、秦大春也将水电户口登记在向世奎名下，向世奎不支付购房款，严重违约。6.农贸市场开发是乡政府办理相关手续之后委托刘相奎及冉华平、秦大春修建，且办理了产权证，并不违反规定。本案属于普通房屋买卖合同，不属于商品房销售合同，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   冉华平、秦大春的陈述意见与刘相奎的答辩意见一致。   刘相奎向一审法院起诉请求：1.判令向世奎支付刘相奎购房款106,697.60元及资金占用利息(以106,697.60元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月9日计算至2019年8月19日止，以106,697.60元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至还清之日止)；2.由向世奎承担本案案件受理费。   一审法院认定事实：冉华平与刘相奎于2011年9月1I日签订《石柱县桥头镇农贸市场修建合作协议》，冉华平与秦大春于2012年9月20日签订《石柱县桥头镇农贸市场修建合作协议》，约定由冉华平与刘相奎、秦大春合伙投资开发桥头镇农贸市场修建房屋。2013年2月20日，冉华平、秦大春与向世奎签订《房屋买卖合同》，约定向世奎购买冉华平、秦大春拥有的坐落在石柱县桥头镇桂花街的房产（住宅）四楼二号，水到厨房，电到入户门口，建筑面积约115平方米（以产权面积为准），单价1,380元/平方米，总价158,700元，结算时以房屋产权证的面积为准，多退少补。2013年2月23日，冉华平、秦大春再与向世奎签订《房屋买卖合同》，约定向世奎购买冉华平、秦大春拥有的坐落在石柱县桥头镇桂花街的房产（门面）6号，水到厨房，电到入户门口，建筑面积约37平方米（以产权面积为准），单价2,800元/平方米，总价103,600元，结算时以房屋产权证的面积为准，多退少补。2013年2月20日，向世奎向冉华平交纳购房定金50,000元；2013年2月23日，向世奎向冉华平支付购门面订金20,000元；2014年2月21日，向世奎向冉华平交纳购房款100,000元；2016年2月5日，向世奎向冉华平交纳购房款30,000元。2017年11月8日，向世奎取得涉案住宅和门面房屋的产权，住宅建筑面积为113.12㎡，门面房屋建筑面积为46.64㎡。重庆佳维建设工程质量检测有限公司于2016年3月31日作出《检测报告》，认为桥头镇农贸市场1号楼现阶段安全性等级评定为Bsu级，静力作用下承载能力满足使用要求。期间，涉案房屋已完成了水电户口登记手续。冉华平、秦大春分别出具委托书，委托刘相奎收取向世奎房屋款。   冉华平、秦大春于2020年10月12日向一审法院起诉要求向世奎支付购房款，后于2020年11月10日撤诉，一审法院予以准许。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案的合同是否有效；2.刘相奎的原告主体是否适格；3.刘相奎的起诉是否超过诉讼时效；4.房产证性质问题。现评析如下：   冉华平、秦大春与向世奎签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。冉华平、秦大春已将房屋交付给向世奎使用，并将房屋产权登记在向世奎名下，水电户口登记手续亦完成，房屋承载能力满足使用要求，则本案向世奎支付剩余购房款的支付条件已成就，冉华平、秦大春与向世奎应按照《房屋买卖合同》的约定，依照房屋产权证记载的面积进行结算并支付相应购房款。刘相奎与冉华平、秦大春系合伙投资开发桥头镇农贸市场修建房屋，且冉华平、秦大春出具书面委托书，委托刘相奎收取向世奎房屋款，则刘相奎有权向向世奎追收购房款，刘相奎作为本案原告起诉向世奎要求支付购房款适格。冉华平、秦大春曾于2020年10月12日向起诉要求向世奎支付购房款，后于2020年11月10日撤诉，在此之前，没有证据证明当事人就涉案房屋进行过结算或明确要求向世奎支付购房款，则冉华平、秦大春于2020年10月12日的起诉行为，系向向世奎主张购房款权利，此时距2017年11月8日涉案房屋产权证登记之日（房款支付条件成就）不足三年，诉讼时效未过并中断需重新计算，至本案诉讼时，亦未超过三年的诉讼时效，对向世奎的诉讼时效抗辩不予支持。依据涉案的房屋产权面积，本案涉案房屋的购房款总计为：113.12㎡×1,380元/㎡+46.64㎡×2,800元/㎡=156,105.60元+130,592元=286,697.60元，向世奎已支付购房款200,000元，则还应支付购房款86,697.60元。自冉华平、秦大春于2020年10月12日起诉要求向世奎支付购房款时，向世奎至今未支付，属于逾期支付购房款。现刘相奎要求向世奎支付资金占用利息，属于要求赔偿逾期付款的违约损失，符合法律规定，依法予以支持，确认自2020年10月13日起以86,697.60元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款损失至付清购房款之日止。对房产证性质问题，没有证据证明当事人对涉案房屋的性质进行了明确约定，向世奎购买的该房屋结构、位置并未发生变化，目前涉案房屋已办理了房产证登记，向世奎也已接受了涉案房屋，向世奎对房产性质地异议不足以成为拒绝支付购房款的抗辩事由，其异议抗辩不予支持。遂依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十五条、第五百七十七条、五百七十九条、第五百八十三条、第五百九十五条、第六百二十六条、第六百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、向世奎于判决生效后十日内支付刘相奎购房款86,697.60元及逾期付款利息损失（利息损失自2020年10月13日起以86,697.60元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清购房款之日止）；二、驳回刘相奎的其他诉讼请求。案件受理费2,433.95元，其中由刘相奎负担466.51元，由向世奎负担1,967.44元。   二审中，刘相奎向本院举示了以下证据：一、（2020）渝0240民初4149号民事裁定书，拟证明冉华平、秦大春与刘相奎一直在主张权利，本案没有超过诉讼时效；二、桥头农贸市场已销售房屋全部尾款清单，拟证明冉华平、秦大春委托刘相奎追收购房款；三、桥头镇人民政府关于桥头镇安置点搬迁安置人员情况的函，拟证明向世奎已经取得案涉房屋并办理登记，向世奎已经得到政府补贴款12,000元。   向世奎质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二的内容其本人不清楚；证据三与本案没有关联性。冉华平、秦大春质证认可前述证据的证明力。   向世奎及冉华平、秦大春在二审中未举示新证据。   本院经审查，刘相奎举示的证据一能够证明冉华平、秦大春于2020年10月12日以房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉向世奎追收房款，后于2020年11月10日撤回起诉，与本案待证事实有关联，向世奎对该证据“三性”也予以认可，本院予以采信；证据二能够证明冉华平、秦大春、刘相奎系合伙关系，案涉房屋尾款委托刘相奎追收的事实，与本案待证事实有关联，予以采信；证据三系石柱县桥头镇人民政府的公文，虽然刘相奎只提交了部分内容，但向世奎对该证据真实性无异议，且与刘相奎一审提交的房产证等证据能够相互印证，可以证明案涉房屋已经交付登记至向世奎名下的事实，予以采信。   本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，因引起本案争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行以前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定，一审适用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行判决不当，本院予以指正。本案二审争议的焦点是：一、刘相奎是否具有本案原告主体资格；二、一审法院追加冉华平、秦大春为本案第三人参加诉讼程序是否合法；三、向世奎是否应当支付刘相奎房屋尾款。现评析如下：   关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”第一百一十九条第一款第一项规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”根据前述规定，原告提起民事诉讼的前提系其与案件有直接利害关系。本案中，刘相奎与冉华平、秦大春系合伙关系，三人合伙修建了案涉房屋所在工程。虽然对外系冉华平、秦大春与刘相奎签订的房屋买卖合同，但房屋买卖合同项下的权利义务对内及于刘相奎，故刘相奎与本案具有直接利害关系。且冉华平、秦大春已出具委托书，明确案涉房屋的尾款由刘相奎起诉催收。因此，刘相奎对外代表合伙组织以自己名义向提起本案诉讼，系履行合伙事务的行为，其原告主体资格适格。   关于焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案中，冉华平、秦大春均为案涉项目合伙人之一，虽然二人委托刘相奎提起诉讼催收房款，但本案的处理结果仍与冉华平、秦大春具有法律上的利害关系，一审法院根据刘相奎的申请追加冉华平、秦大春为第三人参加诉讼，更有利于查明本案事实，并无不当。   关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的数额、时间支付价款。根据房屋买卖合同约定，案涉项目四楼二号房屋的单价为1,380元/平方米，6号门面房屋的单价为2,800元/平方米，房屋实际面积以房屋产权证登记面积为准，房价实行多退少补，尾款在房屋交付使用时一次性付清。根据房屋产权证登记显示，四楼二号房屋的实际面积为113.12平方米，房屋价款为156,105.6元；6号门面房屋的实际面积为46.64平方米，房屋价款为130,592元，两处房屋总价286,697.6元。现案涉房屋已交付给向世奎占有使用，并转移登记至向世奎名下，故向世奎应当按约支付剩余房款。房屋买卖合同签订后，向世奎分四次支付了200,000元房款，但因未明确每笔款项的支付房屋对象，故按照两处房屋总价进行统一结算，该结算方式不损害向世奎的权益。经核算，向世奎尚欠房屋尾款86,697.6元，应当继续支付，并承担逾期付款违约责任。   关于向世奎主张案涉房屋水电未到户的问题。根据刘相奎举示的证据显示，两处房屋的水电均已过户登记至向世奎名下，向世奎的该抗辩理由与客观事实不符。水电登记过户后，向世奎在实际使用时需与水电管理部门办理必要手续属于向世奎个人应当完成的事项，符合水电管理部门的相关要求，与刘相奎无关。因此，向世奎的该抗辩理由不能成立。   关于向世奎主张刘相奎举示的房屋产权证是复印件，其并未收到房屋产权证的问题。虽然刘相奎举示的案涉房屋产权证是复印件，但该复印件加盖了房管部门的公章，其真实性可以确认，一审根据该房屋产权证复印件记载的房屋面积计算价款并无不当。同时，向世奎作为合同当事人之一，其具有配合对方当事人办理、领取房屋产权证的附随义务，现房屋产权登记已经办理完毕，向世奎应当积极配合刘相奎及房屋管理部门办理领取手续。向世奎现未取得房屋产权证原件，并非刘相奎过错所致，向世奎不得以此对抗刘相奎的付款请求权。   关于向世奎主张案涉房屋登记产权性质与合同约定不符的问题。经查，合同并未对房屋是否为住宅或商业用房进行约定，而案涉房屋的结构、位置也未发生变化，6号房屋实际仍为门面房，与合同约定一致，并不影响作为门面房的使用功能。且向世奎购买案涉房屋后，还据此享受了高山移民政策补助，说明向世奎对案涉房屋的性质是清楚的，但其并未提出异议，说明向世奎对房屋性质也是认可的，故向世奎的该抗辩理由亦不能成立。   关于向世奎主张案涉房屋买卖合同违反城市房地产管理法的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本案案涉房屋属于集体土地上修建的农贸市场项目，并非在国有土地上进行的房地产开发，故不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。虽然房屋买卖合同中约定应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，但法律的适用范围应以法律明确规定为准，当事人不得以约定代替法律规定。且向世奎主张案涉项目未取得相关资质及许可手续的问题，其并未举示证据证明。现案涉房屋已经办理了产权登记，证明案涉房屋的修建取得了相关部门的许可，并无违法之处。因此，本院对向世奎的该主张不予支持。   关于向世奎主张本案已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。”本案中，虽然合同约定尾款在交付房屋时一次性付清，但尾款的确定需要根据房屋产权证登记面积进行计算，故最早应当从案涉房屋办理产权登记之日即2017年11月8日起计算诉讼时效。2020年10月12日，冉华平、秦大春代表合伙组织就案涉房屋尾款支付纠纷向人民法院提起了民事诉讼，导致诉讼时效中断。诉讼中，冉华平、秦大春于2020年11月10日撤回起诉，人民法院予以准许，故诉讼时效应从2020年11月10日起重新计算。两案争议的事实及权利基础均一致，实为同一纠纷，现刘相奎经冉华平、秦大春委托代表合伙组织提起本案诉讼，未超过诉讼时效。   综上所述，向世奎的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，可以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,433.95元，由上诉人向世奎负担。   本判决为终审判决。         审 判 长 何庆华   审 判 员 黄 飞    审 判 员 彭松涛       二○二一年八月十二日       法官助理 周 余    书 记 员 何杰洪                        1