广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初19673号原告：郭岳新，男，汉族，1973年3月6日出生，身份证住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：深圳市世贸新里程实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道京基御景大厦南区21楼01-03、10号房屋，统一社会信用代码：91440300MA5EW40474。法定代表人：张海涛。委托诉讼代理人：张单杰，男，汉族，1988年1月17日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。原告郭岳新诉被告深圳市世贸新里程实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭岳新、被告深圳市世贸新里程实业有限公司委托诉讼代理人张单杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2020年4月1日签订了深圳市房地产认购书(编号00281)，认购书的卖方为被告，买方为原告，双方约定买方自愿认购卖方世茂之都项目的第五栋B单元6层608号房。该房产总价款为人民币2545380元（人民币，下同），买方采取向银行借款方式付款。签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币20万元。签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。自签订本认购书之日起七日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。本认购书自双方签订时起生效。被告在认购书卖方签章处盖章，原告在买方处也已签字。同日，原告和被告签订了该认购书的补充协议(编号01272)，约定涉案房产总价款为人民币2545380元整，价款均已包含增值税，卖方有权根据税收相关法律规定自主确定增值税计税方法。涉案房产建筑面积59平方米，套内建筑面积未约定。买、卖双方确认:认购书及本补充协议所约定了本房地的面积和楼价计算若有误差或错误，以双方最终签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》中所列为准。付款方式为银行按揭贷款付款，买方应在认购书签署后7日内支付相当于房款总价45%的首期房款(即人民币1155380元整，并在支付首期房款当日内和卖方签署买卖合同)，余款为总房款的55%(即人民币138万)，买方必须在签署买卖合同之日起30日内付清。认购书签订以后，原告依据认购书于当天向被告支付了定金20万元，被告并未出具定金收款收据。签订认购书以后，原告多次去被告售楼处口头或书面找售楼处现场销售黄建辉经理及销售业务员冯丹磋商商品房买卖合同及补充合同，书面的有2020年4月8日、2020年4月16日原告与黄建辉在被告售楼处就关于对认购书及补充协议的进行了两次书面的磋商，磋商笔录中有黄建辉签名，冯丹也在场。与黄建辉以及冯丹的微信聊天中也做过多次的磋商，至2020年8月19日，原告向被告出具了签订深圳市商品房买卖合同及补充协议的催告函，催告函的内容为深圳市世茂新里程实业有限公司与原告于2020年4月1日签订了关于购买世茂之都五栋B单元6层08房的认购书，原告于当日转账给被告20万元定金用于购买该房屋，被告并未开具收款收据。在签订认购书以后，原告多次来被告协商商品房买卖合同及补充协议的基本条款，比如违约责任条款、商品房质量条款、装修标准条款、面积误差条款、办理银行按揭手续条款等，但是被告与原告并没有对以上合同条款和补充协议条款协商达成一致，被告以深圳市商品房买卖合同及补充协议都是政府备案、政府认可允许的为由不同意做任何修改，没有任何协商余地，导致双方至今都没有达成一致意见而无法签订正式的深圳市商品房买卖合同及补充协议。被告提供的单方制作的补充协议条款中有很多霸王条款，原告要求被告尽快与原告协商达成公平合理的商品房买卖合同及补充协议，被告的补充协议条款中如交房面积不够、逾期交房、按什么标准交房、质量问题、贷款不成功、验收交接手续等最基本的条款被告几乎不需要承担违约责任，而对于买方的违约责任约定得特别重，原告不接受不公平乃至霸王条款的约定。且被告承诺并保证中介方中原地产(深圳)有限公司应获得被告支付的房地产买卖中介费中退还两万元给原告，也必须在补充协议中进行明确约定。原告致函给被告，称被告必须在2020年8月31日前明确答复，就购买被告商品房与原告达成一致意见，尽快促成双方签订《深圳市商品房买卖合同》及补充协议。催告函于当天已经向被告发送，但是，被告并没有在2020年8月31号之前与原告协商并签订《深圳市商品房买卖合同》，后经原、被告多次进一步与被告售楼处徐经理见面沟通、电话沟通，以其与被告现场销售业务员冯丹多次在售楼处现场以及微信、电话沟通，也对中原地产(深圳)有限公司从中介费中退还两万元给原告基本达成一致意见，被告售楼处业务员冯丹将中原地产(深圳)有限公司的退款协议提供给了原告，2021年1月23日原、被告双方已基本谈妥买卖合同及补充协议，被告也在此过程中，一直催促原告支付相关的购房款。2021年1月23日，原告共向被告支付购房款45万元，原告事后得知涉案商品房已经出售给第三方，并于2021年3月进行了合同备案。2021年4月1号原告就该商品房涉及一房多卖的违法行为向深圳市龙岗区住房和建设局投诉，要求该局对被告一房多卖的行为进行处理，2021年5月21日深圳市龙岗区住房和建设局复函给原告，复函内容为“据了解，该房源于2021年3月进行合同备案。综上，我局暂未发现世茂公司存在一房多卖情况。关于购房事宜属于合同纠纷，建议买卖双方协商处理，如协商不成可循司法途径解决。”原告认为，原告与被告签订的认购书合法有效，受法律保护，在履行认购书的过程中，原、被告双方一直在协商《深圳市商品房买卖合同》的主要条款及补充协议的主要条款，在没有解除认购书以及被告一再催交购房款的情况下，原告已于2021年1月23日支付了部分购房款，已经履行了认购书的义务。在协商买卖合同的主要条款及补充协议的过程中被告将涉案房屋出售给第三方，导致房地产买卖合同无法继续履行，被告已构成根本违约，不仅应当承担违约责任，还应当承担一房多卖的法律责任。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令：一、解除原、被告之间签订的认购书及补充协议；二、被告向原告双倍返还定金40万元；三、被告赔偿原告损失人民币20万元；四、请求人民法院出具司法建议书追究被告一房多卖的法律责任；五、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。以上诉讼请求第二项、第三项合计人民币为60万元。被告辩称：第一、原告已了解《房地产买卖合同》内容，不存在双方为就《房地产买卖合同》内容达成一致的情形，双方在2020年4月1日签订认购书时，被告已经提供房地产买卖合同相关文件供原告查阅。根据被告提供的证据3可知，原告在签署认购书当日已查阅买卖合同，并在合同19页签字确认。认购书特别提示第二条中也已明确载明，签署认购书前买方应认真查阅并理解以下文件，其中包括房地产买卖合同及其补充协议，且在认购书补充协议3.1条中加粗字体提示并明确买方签署认购书前已阅读并充分了解买卖合同及相关文件内容，并无异议。若买方以买卖合同及相关文件未与买卖方达成一致为由而拒绝签订买卖合同及相关文件的，卖方可按本补充协议约定行使没收定金、解除合同、转售涉案房产的相关权利。自2019年11月8日，被告取得涉案项目的预售许可证后，即按照深圳市房地产市场监管办法14条的规定，在项目营销中心现场公示了买卖合同示范文本及相关文件。综上，在被告已作出明确提示并提供相关文件给原告查看的情况下，原告既在相关文件上签字，就代表对相关文件的内容并无异议，应当自双方签署认购书约定的购房款最晚支付日2020年4月7日支付相应房款。第二、涉案认购书及补充协议已自动解除，被告不存在一房二卖的事实，双方于2020年4月1日签订的认购书及补充协议，明确约定，原告应于2020年4月7日前向被告支付首期房款，并签订买卖合同，但原告未在约定的期间内支付相应款项。依据补充协议第3.2条的约定，认购书及补充协议已自动解除。第三，原告违约在先，要求双倍返还定金和赔偿损失，不具备法律和合同依据。认购书补充协议第3.2条已明确约定，若非因卖方原因，买方未完整适当履行任何款项支付义务，卖方有权无条件将本房地产转售他人，并且买方亦同意其已支付的定金作为违约金对卖方的赔偿。根据《合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金。根据上述约定及法律规定，原告未在约定的期间内履行支付首期房款的义务，存在违约行为在先，要求双倍返还定金，不具备法律和合同依据，恳请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2020年4月1日，原、被告签订《深圳市房地产认购书》(编号00281)，卖方为被告，买方为原告，双方约定买方自愿认购卖方世茂之都项目的第五栋B单元6层608号房，未约定用途及套内面积，土地使用期限自2017年12月6日起至2057年12月5日止。该房地产总价款为人民币2545380元，买方采用向银行借款方式付款，签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币200000元，自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止。若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。本认购书自买卖双方签订时起生效。同日，原、被告针对该认购书签订《补充协议》(编号01272)，确认涉案房产总价款为2545380元，建筑面积59平方米。付款方式为银行按揭贷款付款，买方应在认购书签署后7日内（即在2020年4月7日前）支付相当于房款总价45%的首期房款（即1155380元，含定金），并在支付首期房款当日内和卖方签署买卖合同。余款为总房款55%（即人民币1380000元整，以按揭银行审批额度为准），买方必须在签署买卖合同之日起30日内付清。该协议3.1款约定：买、卖双方确认：认购书及本补充协议主要内容作为《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），若买方以《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及相关文件未与卖方达成一致为由，而拒绝签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及相关文件的，卖方可按本补充协议第3.2款约定行使相关权利。在该补充协议3.2款中双方约定：非因卖方原因，买方若未完整、适当履行认购书及本补充协议约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书及本补充协议所约定的时间与卖方完成买卖合同以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，卖方有权取消一切购房优惠或收回促销折扣等待遇，卖方有权选择要求买方继续履行合同或者无条件将本房地产转售他人（无需另行通知买方，认购书及本补充协议自动解除），并且买方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对卖方的赔偿。上述《认购书》和《补充协议签订》后，原告于当日将定金200000元转账至被告银行账户。原告在诉讼过程中提交了《关于对认购书及补充协议的磋商记录》《黄建辉名片》《催告函》《微信聊天记录》《转账交易详情》以期证明原告与被告现场销售冯丹一起沟通履行认购书，双方并没有解除认购书。同时原告也提交了其于2021年1月22日至1月25日，原告陆续向被告转账支付购房款3笔，金额共计450000元的证据。被告在诉讼过程中提交了《世茂之都购房风险提示》《深圳市房地产买卖合同》《催告函》《招商银行付款回单》《解除认购协议通知书》《微信聊天记录》及EMS快递单，以证明原告在认购涉案房产时清楚了解房屋类型为公寓、5栋建筑面积约37-65㎡户型交付无燃气。原告在上述风险提示落款处及买卖合同第19页签字确认，时间均为2020年4月1日。庭审中，本院现场拆封被告提交的两份快递，其中一份为顺丰快递，快递的文件为《催告函》，发出日期为2020年8月17日，收件人为原告，收件人的地址为原告的身份证地址，函件内容为：根据阁下于2020年4月1日与我司签订的关于世茂之都5栋B单元6层08号房《房屋认购协议书》有关约定，阁下应于2020年5月31日前携带认购书原件，认购人本人身份证原件及我司出具的定金收据原件来我司处签署《深圳市商品房买卖合同》及有关文件。现认购书约定的期限届满，阁下仍未履行上述约定。鉴于阁下认购我司物业的诚意，现向阁下发出本催告函：请阁下至迟于2020年8月20日前来我司补齐首期付款945380元，并签署《深圳市商品房买卖合同》及有关文件，否则我司将按照《认购书》中的约定处理。在发快递的同时，被告的工作人员通过微信也将《催告函》的电子版发给了原告。另外一份为EMS快递，快递的文件为《解除认购协议通知书》，发出日期为2020年11月28日，收件人为原告，收件人的地址为原告的身份证地址，《通知书》内容为：根据阁下于2020年4月1日与我司签订的关于世茂之都5栋B单元6层08号房《房屋认购协议书》有关约定，阁下应于2020年5月31日前携带认购书原件，认购人本人身份证原件及我司出具的定金收据原件。来我司处签署《广东省深圳市商品房买卖合同》及有关文件。因阁下未按认购书约定的期限履行上述约定，我司已于2020年8月13日向阁下发送了《催告函》，敦促阁下履行合同义务，然而阁下至今仍未按《催告函》要求的期限前往我司签署《广东省深圳市商品房买卖合同》及有关文件，现通知阁下：解除贵我双方签订的《认购书》，我司将对阁下所认购的房屋另行出售；同时我司保留追究阁下其他违约责任的权利。2020年11月28日，被告的工作人员也通过微信发给了原告《郭岳新的解除认购通知书》电子版。上述两份快递因原告并未在身份证地址居住而被退件。2021年3月17日，被告将除定金以外的其他购房款，原路退回至原告的账户，同日将涉案房产另行销售给案外人。后原告认为被告未在约定时间内与其签订《房地产买卖合同》，且将涉案房产另行出售给案外人，构成违约，引起纠纷，并起诉至本院。本院认为，本案法律事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用法律事实发生时的法律、司法解释。关于本案《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》的性质。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。”上述认购书及补充协议系双方当事人真实意思表示，双方在合同中明确约定了原告所购房屋的地点、位置、价格、付款方式、履行期限及违约责任，认购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,上述协议应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第94条第4项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。本案中，双方已明确约定，原告应于2020年4月7日前向被告支付首期房款1155380元并签订买卖合同，但原告并未于双方约定日期支付首期房款。原告支付部分购房款450000元的日期为2021年1月22日至1月25日。故在原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，构成根本违约。被告于2020年11月28日通知原告解除涉案《深圳市房地产认购书》及补充协议，于法有据。被告提供快递单及相应微信聊天记录证明，原告已于该日收悉该通知，故本院认定本案《深圳市房地产认购书》(编号00281)及补充协议(编号01272)于2020年11月28日已经正式解除。关于原告诉请被告双倍返还定金40万元、赔偿原告损失20万元。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。按照《深圳市房地产认购书》及《补充协议》中双方约定，原告应于2020年4月7日前支付相当于房款总价45%的首期房款（即1155380元，含定金），但原告并未按期足额支付首期房款，故原告请求被告双倍返还定金及赔偿原告损失，依据不足，本院不予支持。此外，《司法建议》是法院审判工作的延伸，《司法建议》是否发出应由法院自主决定，不属于当事人请求处理的范畴，故对原告的此项诉讼请求，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭岳新与被告深圳市世茂新里程实业有限公司于2020年4月1日签订的《深圳市房地产认购书》(编号00281)及补充协议(编号01272)已于2020年11月28日解除；二、驳回原告郭岳新的其他诉讼请求。案件受理费人民币5150元、保全费3770元（原告已预交），由原告郭岳新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易旭红二〇二一年八月四日书记员  巫 杰