安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终865号上诉人(原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：忽素文，男，1959年11月1日出生，回族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：马素兰，女，1963年11月1日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人忽素文、马素兰商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人忽素文、马素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回忽素文、马素兰诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由忽素文、马素兰承担。事实与理由:一、德城公司不存在恶意违约,而是存在其他客观原因,且德城公司一直在积极为办证做相关工作,产权证目前已经在为业主办理。一审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致,并非德城公司有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”已经形成一种社会问题,并非德城公司主观违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市10个月的停工,“新天地”项目也被要求停工,造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革,职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门及审核公章,德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外,“新天地”项目目前已经办理了总产权证并在积极协调业主,为其办理分户产权。法庭应当结合当下社会背景,酌情减少违约金数额,作出公正判决。二、一审判决德城公司支付忽素文、马素兰契税、维修基金、办证费利息于法无据,应当予以撤销。忽素文、马素兰作为房屋买受人是缴纳契税的主体,应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关,德城公司作为开发商代收契税,系基于双方合同约定（详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5））,忽素文、马素兰委托并授权德城公司代为办理产权登记,统一代收契税只是为了各业主办理产权登记时提高效率,忽素文、马素兰自愿委托德城公司代收代缴，双方应是一种委托关系,应适用委托合同的相关规定,且在双方的委托关系中,德城公司未收取任何费用,系无偿委托。根据委托合同相关法律规定,无偿委托合同,因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。在此委托中,（1）德城公司并无故意或重大过失,是因产权证无法办理,契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给忽素文、马素兰造成任何损失。在忽素文、马素兰无法证明德城公司具有故意或重大过失且因此给其造成损失的情况下,一审认定德城公司向忽素文、马素兰支付占用期间利息损失于法无据。综上,请二审依法查明事实，纠正一审错误判决,支持德城公司上诉请求。忽素文、马素兰辩称，1.关于违约金数额，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行，忽素文、马素兰按合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案，违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。2.关于契税、维修基金、办证费占用期间的利息损失，虽然合同约定德城公司代收契税、维修基金、办证费，但德城公司并非最终的有权收取机关，德城公司收到上述费用后，并未交付相关部门，存在占用资金行为，也未按照合同约定为忽素文、马素兰办理产权登记，也未返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审认定事实清楚,适用法律正确,德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。忽素文、马素兰向一审法院起诉请求：1.判令德城公司支付逾期办证的违约金5665.12元（566512元×1%）；2.判令德城公司立即返还忽素文、马素兰已支付的契税、维修基金、办证费共计20105.81元，并以上述金额为基数，自2016年6月29日起，按同期银行贷款利率支付忽素文、马素兰资金占用期间的利息至实际返还之日止（截至起诉之日2021年3月8日，暂计为3629.32元）；3.本案诉讼等相关费用由德城公司承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，忽素文、马素兰与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场3幢101室出售给忽素文、马素兰，房屋总价569587元。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第13条第⑸款规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”2016年6月29日，德城公司将案涉房屋交付给忽素文、马素兰。同日，忽素文、马素兰向德城公司缴纳了契税8543.81元、维修基金11392元、办证费170元，共计20105.81元。但德城公司未按合同约定期限将相关材料报产权登记机关备案。2020年12月6日，案涉房屋3幢楼的总产权证办至德城公司名下。经查，2021年5月18日，德城公司退还忽素文、马素兰契税8543.81元、办证费170元。一审法院认为，忽素文、马素兰与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系合法有效合同。双方均应当按照约定履行各自的义务。忽素文、马素兰交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致案涉房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对忽素文、马素兰要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5665.12元（566512元×1%）。对德城公司称系不可抗力原因导致迟延办证的抗辩，不予采信。关于忽素文、马素兰请求德城公司返还维修基金、契税、办证费，并支付占用期间利息的问题。德城公司基于合同约定代向忽素文、马素兰收取契税8543.81元、维修基金11392元、办证费170元，共计20105.81元。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2018年6月29日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。缴纳维修基金是办理总产权证的前提，现查明案涉3幢楼总产权证办至德城公司名下，该幢楼的维修基金不应返还，故忽素文、马素兰主张德城公司返还维修基金11392元，不予支持。2021年5月18日，德城公司退还忽素文、马素兰契税8543.81元、办证费170元，故忽素文、马素兰主张德城公司返还契税8543.81元、办证费170元，于法无据，不予支持。案涉房屋3幢楼于2020年12月6日办理总产权证，德城公司存在占用维修基金的行为，故占用维修基金的利息应以11392为基数，自2018年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至案涉3幢楼总产权证办理之日前一日（2020年12月5日）按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。德城公司存在占用契税、办证费的行为，故占用契税、办证费的利息应以8713.81元为基数，自2018年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至德城公司返还契税、办证费之日的前一日（即2021年5月17日）按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付忽素文、马素兰逾期办理房屋所有权证书违约金5665.12元；二、德城公司于判决生效后十日内支付忽素文、马素兰占用维修基金、契税、办证费的利息（占用维修基金的利息以11392为基数，自2018年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至2020年12月5日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；占用契税、办证费的利息以8713.81元为基数，自2018年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起至2021年5月17日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回忽素文、马素兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由德城公司负担。二审中，当事人未提交新证据并坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.德城公司应否支付忽素文、马素兰逾期办证违约金；2.德城公司应否支付忽素文、马素兰契税、维修基金、办证费占用期间利息损失。关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。忽素文、马素兰向德城公司支付了契税、维修基金、办证费，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收忽素文、马素兰的契税、维修基金、办证费交到相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向忽素文、马素兰支付利息损失。且该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付忽素文、马素兰契税、维修基金、办证费占用期间利息，亦无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵永生审判员  李 姗审判员  葛 侠二〇二一年八月六日书记员  朱天一附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。