山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7060号上诉人（原审被告）：杨森，男，1985年12月21日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙宝来，男，1945年9月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李良贞，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。上诉人杨森因与被上诉人孙宝来房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。杨森上诉请求：1.依法撤销（2021）鲁0104民初2873号民事判决，发回重审或依法改判驳回孙宝来的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由孙宝来承担。事实和理由：一、原审法院认定杨森擅自将设备拆除变卖，侵犯了孙宝来的合法权益，并导致合同终止，因此判令杨森按照合同附件载明设备价格进行赔偿，认定事实错误。根据《房屋租赁合同》第12条第1款及第2款第2项约定，均没有支持孙宝来在三年房屋租赁合同期满之前便对设备具有所有权的条款。庭审中孙宝来的陈述及证人证言，均显示租赁合同的终止是孙宝来提出，因为在双方签订合同后，对于房租的交纳并未严格按照合同时间履行，杨森实际上房租为按年交纳，在需要交纳2020年下半年到2021年上半年房租之时，因经营受到疫情影响，经孙宝来同意，杨森先行支付到2021年4月中旬的房租15000元，剩余10000元房租宽限至2021年4月份支付，因此在2021年4月份之前，并无房租恶意欠付问题。孙宝来提出终止合同的理由是其单方面认为杨森要搬走并且变卖设备，但是根据合同约定，在合同履行期内，孙宝来并不具备设备的所有权，杨森只要保证按照合同约定在合同履行期满后将设备交付孙宝来即可，所有权于履行期满才会发生转移，因此孙宝来依据上述理由终止合同并提前主张设备所有权，没有事实及法律根据。原审法院在判决书中载明附件中设备在合同期届满后归孙宝来所有，但是在合同未到期时就判令杨森赔偿设备款，明显前后矛盾，恶意转移责任。二、原审法院认定杨森答辩意见不符合常理，从而不予采信，明显属于认定事实错误，严重损害杨森合法权益。首先，租赁合同约定“乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前通知甲方”，但是杨森在对设备进行更新时距合同期满尚有4个月，杨森对房屋内设备进行改造也并没有违反合同相应约定，属于正常的装修行为，且杨森已经提交了《房屋装修改造合同》及收款收据，足以证明杨森继续租赁的意向，杨森对于合同约定的设备在合同届满后发生转移是明知且认可的，更不可能在租赁期满前作出不利举动。原审法院以与常理不符而忽略事实，且在孙宝来未提交反证的情况下依靠其主观臆测认定杨森违约在先，与事实严重不符。其次，根据法院在派出所调取的出警记录视频，视频中是孙宝来方证人与杨森的员工，二者均不属于租赁合同的相对方，其二人对合同的履行仅仅是在派出所出警时作出的猜测，其没有权利对合同相对方的租赁行为作出结论性判断，杨森员工也并未得到杨森的任何授意处理此事，因此该员工所有言论均不能代表杨森。另，根据孙宝来在原审中提供的视频证据显示，杨森的员工在孙宝来锁门前仍在租赁房屋内办公，杨森在出警后看到未接来电及时联系孙宝来表达没有不再租赁的意思，足以表明杨森并无终止租赁的意思，但孙宝来已经对房屋锁门、停电处理，致使杨森无法继续租住房屋，不得不接受终止合同。在合同未满3年，而孙宝来先行终止合同的情况下，按照合同约定，杨森没有向孙宝来转移设备的责任，原审法院明知此事，却作出错误判决，严重侵犯杨森合法权益。综上，原审法院认定事实明显错误，判决杨森承担赔偿损失责任亦没有法律及合同依据。孙宝来辩称，一、一审判决认定事实正确、证据充分。1、2018年5月2日《房屋租赁合同》及附件约定：杨森租赁孙宝来的房屋，每期支付6个月的房租，每期到期前15日支付；需自行出资进行装修并安装空调18个（约3万余元）、天然气壁挂暖气炉2台和暖气片20组（约4.7万元）以及热水器、油烟机和燃气灶等有关设备、设施（详见附件）；三年合同期满后，附件详单中所列的空调、天燃气壁挂暖气炉、暖气片、热水器等设备及杨森根据需要对房屋进行的装修等，所有权归孙宝来；合同终止时，双方履行房屋租赁合同只要满一年，附件详单中由杨森购买并安装的空调、天然气壁挂暖气炉、暖气片、热水器等设备以及根据被答辩孙宝来需要对原告房屋进行的装修，所有权归孙宝来所有；……若因杨森违约，房屋租赁期满不满一年就提前与孙宝来终止合同，由详单中所列物品所有权归孙宝来所有，双方对违约责任等作了相关约定。2.根据合同约定，最后一期房租25000元，杨森应当于2021年12月17日前支付，但杨森直到2021年3月27日还有10000元租金没有支付，已严重违约。根据合同约定，杨森拖欠房租累计一个月的，孙宝来有权收回房屋并终止合同。3.2021年3月27日，孙宝来方上门催收房租时发现杨森已指示其公司员工将房屋内的空调、热水器等拆除变卖，且正在变卖室内其他物品，便报警处理，在警察处警执法记录仪视频录像中，杨森公司的员工明确向民警表示，因杨森招到一笔投资，认为涉案房屋位置偏僻，需要换地方，受杨森的嘱托变卖处理房屋内的物品，明显可以证明以实际行为单方违约终止合同了房屋租赁合同，且杨森在与孙宝来的女婿陈军的微信聊天中明确表示“不租了”，足以证明杨森违约并单方终止了房屋租赁合同。根据合同约定，合同附件详单中所列物品所有权归孙宝来，但其在合同期届满前拆除变卖，严重侵害了孙宝来的权利，应承担赔偿责任。一审法院根据房屋租赁合同约定的内容、派出所民警的处警执行记录仪中的视频录像杨森指示其员工拆除变卖室内设备搬走及微信聊天记录认定：杨森在三年租赁期临近届满时，擅自将合同附件中约定的设备拆除变卖，侵犯了孙宝来的权益，并导致合同终止，杨森应当按合同约定赔偿孙宝来95000元，属认定事实正确，证据充分，一审判决正确。杨森上诉称经孙宝来同意剩余租金宽限至2021年4月支付没有证据支持，上诉称其还有继续履行合同的诚意也其与指示员工已拆除变卖室内装修设备搬走的事实完全相矛盾。二、一审判决适用法律正确。一审法院根据查明的案件事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决本案，适用法律正确。孙宝来与杨森签订《房屋租赁合同》后，应全面适当履行合同义务，但杨森不按期支付房租，且在合同临近届满时指示公司员工拆除变卖装修设备，违约导致合同终止，给孙宝来造成了损失，其应当承担赔偿责任，一审法院适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚正确，证据确实充分，适用法律正确，杨森提起上诉没有事实和法律依据，请求查明事实，维持（2021）鲁0104民初2873号民事判决。孙宝来向一审法院起诉请求，1.依法判令杨森支付孙宝来房租10000元及违约金107元（暂计算，自2020年12月18日起以10000元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至2021年3月28日止；合同终止后的违约金自2021年4月29日起逾期每日支付日租金136.98元的三倍至实际支付之日止）；2.依法判令杨森赔偿孙宝来损失95000元；3.本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费等由杨森承担。一审法院认定事实：2018年5月2日，孙宝来（甲方）与杨森（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于济南市槐荫区济齐路139号院落北排东1户（三层楼）（原吴家堡派出所家属院房屋），建筑面积约550平方米的房屋出租给乙方；乙方缴纳租赁期间的费用为水费、电费、宽带费、暖气费、物业费、燃3一气费及应由乙方支付的有关费用；该房屋租赁期共36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订房屋租赁合同；该房屋租金自2018年7月1日起计收，每年租金为50000元整，合同到期后租金总额150000元整，房屋租金支付方式为乙方向甲方交纳押金5000元，并每期支付甲方六个月房租25000元，各期租金提前15天支付；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁甲方的房屋转租、转借给他人使用或拆改变动房屋结构、损坏房屋设施，不得利用房屋进行违法活动，外来居住人员须到当地派出所办理居住证，如有违反，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付违约金5000元；对因乙方原因造成的甲方房屋及设施等损毁，乙方要赔偿甲方损失；因乙方违法造成的一切后果均由乙方承担，甲方不承担任何责任；乙方拖欠甲方房租累计一个月，甲方有权收回房屋并终止合同，终止合同后7日内，乙方必须自行结清租赁甲方房屋时的水费、电费、宽带费、暖气费、物业费、燃气费等应由乙方支付的费用；在终止合同后30日内乙方须将拖欠甲方的房租全额交给甲方，每逾期一日应向甲方支付日租金三倍的滞纳金。合同还对其他事项作出约定：1.甲乙双方商定，乙方在不改变甲方出租房屋原有建筑格局的前提下，根据需要自行出资进行装修并安装空调18个（约3万余元）、天然气壁挂暖气炉2台和暖气片20组（约4.7万元）以及热水器、油烟机和燃气灶等有关设备、设施（附件：乙方购买并装配于租赁甲方房屋的空调和壁挂暖气炉等电器设备品名及型号详单）；三年房屋租赁合同期满后，附件详单中由乙方购买并安装的空调、天燃气壁挂暖气炉、暖气片、热水器等设备以及乙方根据需要对甲方房屋进行的装修等，所有权归甲方所有；乙方出资购买、使用并安置在甲方出租房内的桌椅、橱柜等其它物品，在合终止后15日内由乙方负责搬走，逾期不搬、甲方不给予乙方补偿，并有权进行处置。2.租赁期间，因政府政策性拆迁、拆违拆以及其它不可抗力等原因，无法继续履行合同时，甲、乙双方房屋租赁合同自行终止，乙方不享受任何由政府、有关部门或单位等给予甲方该出租房屋的政策性补偿、补助等费用，遇到此种情况时，甲乙双方将按照以下处理办法解决房租、押金和前款合同中所列的附件中空调、燃气炉及暖气片等详单所有权归属问题，①甲乙双方都要严格执行政府、有关部门、单位关于拆迁、拆违拆临等政策和时间节点等规定和要求，接到拆迁、拆违拆临等通知后，甲方会第一时间通知乙方，乙方在收到通知后，双方合同自行终止，乙方应立即停止在甲方租赁房屋实施的一切业务经营活动，甲乙双方应在收到通知10日内，依据本合同规定，进行双方租金、有关资产所有权等厘清和清算；②甲乙双方合同终止时，双方履行房屋租赁合同只要满一年，附件详单中由乙方购买并安装的空调、天燃气壁挂暖气炉、暖气片、热水器等设备以及乙方根据需要对甲方房屋进行的装修等，所有权归甲方所有。若因政府政策性拆迁、违建拆除以及其它不可抗力等原因，致使双方履行房屋租赁合同不满一年时，附件详单中除暖气片之外，乙方购买并安装所有物品归乙方所有；若因乙方违约，房屋租赁期不满一年就提前与甲方终止合同，则上述详单中所列物品所有权归甲方所有。合同附件为《乙方购买并装配于租赁甲方房屋的空调和壁挂暖气炉等电器设备品名及型号详单》，该附件列明：“2台壁挂炉/暖气片/安装费共计47000元；18个空调每个2000元共计36000元；40米空调外接管每米50元共计2000元；5个热水器每个2000元共计10000元；5套套装门每个400元共计2000元；装修隔断材料/工费/布电线共计30000元；4平方/10平方三相电线共计5000元；其他装修项目约合50000元；此次装修粗略合计花销183000元。”。双方已按照租赁合同的约定实际履行，杨森按照约定对房屋进行了装修并安装了空调、壁挂炉、热水器等设备。截至目前，杨森共向孙宝来支付房屋押金5000元、租金140000元。2021年3月27日，孙宝来方上门催收房租时发现房屋内空调、热水器、壁挂炉等已被拆除变卖，杨森的工作人员正准备变卖屋内其他物品。孙宝来方当场报警。现通过警方的执法记录仪处警录像可知，当时杨森不在现场，杨森的一名员工称杨森招到一笔投资，认为涉案房屋位置偏僻，需要换地方，其受杨森嘱托变卖处理涉案房屋内的物品，对于其他事情，该员工表示不知情。当日，孙宝来方将涉案房屋门锁更换。2021年3月28日，双方通过微信协商未果，孙宝来方提出“没有继续履行合同的必要了”，杨森亦明确表示“房子不租了”。在审理过程中，杨森提交《房屋装修改造合同》及收据一份，拟证明其与济南百策建筑装饰工程有限公司于2021年3月15日签订《房屋装修改造合同》，准备将涉案房屋进行装修改造，并以现金的形式交付了装修定金20000元。杨森称房屋内的空调、热水器等用了三年了，也需要换新的。孙宝来对上述证据及陈述不予认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙宝来与杨森之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应当遵守。合同约定“每期支付甲方六个月房租25000元，各期租金提前15天支付”，即最后一期（2021年1月1日至2021年6月30日）的房租25000元应当在2020年12月17日之前支付，但杨森仅支付了15000元。本案租赁合同事实上已于2021年3月38日终止履行，涉案的房租应当计算至2021年3月28日。经核算，自2021年1月1日至2021年3月28日的房租为11917.81元。孙宝来应当向杨森退还房租3082.19元。根据合同约定，杨森需购买并安装合同附件载明的空调、壁挂炉等设备，三年房屋租赁合同期满后，附件中的设备归孙宝来所有。现在三年租赁期临近届满之时，杨森擅自将上述设备拆除变卖，侵犯了孙宝来的合法权益，并导致租赁合同终止，故杨森应当按照合同附件载明的设备的价格对孙宝来进行赔偿。孙宝来诉请赔偿损失95000元，符合合同及附件的约定，一审法院予以支持。杨森辩称拆除空调等设备是为了装修改造房屋，一审法院对该答辩意见不予采信，理由如下：1.租赁合同约定“乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订房屋租赁合同”，杨森在租期临近届满未向孙宝来提出续租要求的情况下便对房屋进行装修改造，且装修事宜亦未事先通知孙宝来，明显与常理不符；2.租赁合同约定“乙方拖欠甲方房租累计一个月，甲方有权收回房屋并终止合同”，杨森未按合同约定足额支付最后一期房租且已超过一个月，孙宝来已有权收回房屋并终止合同，在此前提下，杨森不仅不交齐房租反而要对房屋装修改造，明显与常理不符；3.杨森在现场的员工向处警民警陈述，杨森招到一笔投资，认为涉案房屋位置偏僻，需要换地方，其受杨森嘱托变卖处理涉案房屋内的物品。杨森的答辩意见与该陈述内容相矛盾；4.杨森在庭审中陈述房屋内空调、热水器等需要换新的，但上述设备属于耐用品，且使用时间不足三年，按照一般日常经验法则，上述设备尚未达到需要全部更换的状况，杨森的陈述可信度较低；5.杨森提交了《房屋装修改造合同》及装修定金收据，其称20000元定金系现金支付，无转账记录，其亦未提交取现记录，结合上述四点意见，一审法院认为该证据证明力较低。退一步讲，即使杨森所辩属实，但其存在过错，应当承担不利的法律后果。现涉案房屋已被孙宝来更换门锁，已由孙宝来实际控制。故孙宝来应将5000元押金退还杨森。关于诉讼保全责任险保费，庭审中孙宝来未提交相应证据，故本案对此不予处理。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、杨森于判决生效之日起十日内向孙宝来赔偿电气设备损失95000元；二、孙宝来于判决生效之日起十日内向杨森退还房租3082.19元；三、孙宝来于判决生效之日起十日内向杨森退还房屋押金5000元；四、驳回孙宝来其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，减半收取1201元，由孙宝来负担215元，杨森负担986元；保全费1046元，由孙宝来负担126元，杨森负担920元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，孙宝来主张杨森赔偿电气设备损失应否支持。根据本案事实，杨森与孙宝来之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，安装合同附件载明的空调、壁挂炉等设备，三年房屋租赁合同期满后，附件中的设备归孙宝来所有。另外，该《房屋租赁合同》已明确约定：“若因乙方违约，房屋租赁期不满一年就提前与甲方终止合同，则上述详单中所列物品所有权归甲方所有。”合同临近届满时，杨森拆除变卖上述设备，当日，孙宝来方将涉案房屋门锁更换。双方协商未果，均表示不再履行合同。杨森关于拆除变卖设备系为了进行装修更新的辩称，缺乏充分证据证明，结合合同履行情况及设备使用情况，亦不符合常理，一审法院不予采信并无不当。据此，杨森擅自拆除变卖上述设备违反双方合同约定，因此导致双方无法达成一致，合同终止。对由此产生孙宝来依据合同享有的预期利益损失，应由杨森承担赔偿责任。一审判决判令杨森向孙宝来赔偿上述设备价值损失合法有据，应予维持。综上所述，杨森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2402元，由上诉人杨森负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年八月十八日书记员  李敏