江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣11民终1526号上诉人（原审被告）中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司，住所地弋阳县南岩镇建安路，统一社会信用代码91361126736367147T。负责人周峻，该公司总经理。委托代理人樊明亚，该公司法律顾问，特别授权代理。被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司弋阳分公司，住所地弋阳县南岩镇方志敏大道中路15号，统一社会信用代码：91361126492340254P。负责人汪太鑫，公司总经理委托代理人程子明，江西华箭律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人熊鹰，男，该公司副总经理，一般代理。上诉人中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司因租赁合同纠纷一案不服江西省弋阳县人民法院（2016）赣1126民初798号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院认定事实如下：被告与原告原系同一单位（即：弋阳县电信局），被告移动公司在未剥离前只是弋阳县电信局一个股室，1999年5月23日移动公司正式从原弋阳县电信局分离，变成两个单位电信公司和移动公司。根据分家协议规定：一楼分给电信作为营业厅，二楼分给移动作为营业厅，原一楼营业厅内有一个通往二楼的楼梯，后来因为移动公司从电信局剥离后，因双方业务相似，为避免造成业务冲突，移动公司主动要求拆除该楼梯，并与电信协商租赁电信公司一个临街店面作为上二楼营业厅的楼梯间使用（该处原来是作为存放、收发包裹使用的房间），原、被告通过协商，并于2005年5月10日签订一份《土地租赁合同》，其中合同约定：一、甲方（电信公司）将位于弋阳县的宽3.6米，长（进深）12.4米，计44.64平方米的土地使用权出租给乙方（移动公司）使用……八、本合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后30日内，乙方应向甲方移交租用土地。逾期一日甲方按日向乙方收取年租金的0.6%作为违约金。九、租赁期限为10年，从2005年1月1日至2014年12月31日。合同期满如甲方有意继续出租本宗土地，在同等条件下，乙方有优先续租权。十、租金的交纳采取按年支付，先用后付的方式，年租金为5千元……原告按约定将土地交由被告使用，被告已向原告支付租金到2012年度，2013年-2014年两年没有向原告交纳租金。合同到期后，原、被告之间没有继续签合同。为此，在2015年12月4日，原告向被告送达了要求收回该土地使用权的告知函，被告也已签收，但被告在三个月的宽限期内没有向原告作出任何回应，既没有向原告要求续签合同的意思表示，也没有清场撤出行为，继续非法占有使用，之后，原、被告双方负责人为此进行了多次协商，均未达成一致意见。原审法院认为，首先，原、被告之间签订的《土地租赁合同》实际上从合同内容看是店面租赁合同，从原告向法庭提供的分家协议房产证、土地使用证都证明了租赁给被告使用的部分是整个一楼建筑物不可分割的一部分，而整个一楼的产权完全归属于原告所有，且该租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，应受法律保护，该合同约定的期限为十年，自2005年1月1日至2014年12月31日，现期限已满，原、被告双方又没有续签合同，无论是依照法律规定或合同约定，被告都应向原告返还租赁物，故对原告要求被告按合同约定向原告返还租赁占用土地及其地上原有一楼建筑物（店面）的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。其次对于租赁期间，（2013年-2014年）两年租金1万元未付系客观事实，被告认为，延付租金的诉讼时效为1年，已超过了诉讼时效，本院认为本案存在诉讼时效中断的情况，庭审中原告表示曾多次向被告主张权利，在2015年12月4日还以函告的方式向被告主张权利，因而该租金的诉讼时效多次发生中断，原告要求被告支付二年租金1万元的诉请未超过诉讼时效，应予支持。再次被告应向原告支付合同期满后（自2015年1月1日至返还租赁物时止）的占有使用费，根据最高人民法院关于审理城镇房产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。但原告要求按每月8000元计算标准过高，也没法律依据，原审法院认为应按原每年租金5000元计算较为合理。最后，按《合同》第八条约定，本合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后30日内，乙方应向甲方移交租用的土地，逾期一日甲方按日向乙方收取年租金的0.6%作为违约金，故原告要求从2015年1月1日起至返还租金物止按每日30元（0.6%×5000元）向原告支付违约金诉请系合同约定，也不违反法律规定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司按合同约定向原告中国电信股份有限公司弋阳分公司返还位于弋阳县租赁占用土地及其地上原有一楼建筑物（店面）；二、由被告中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司向原告中国电信股份有限公司弋阳分公司支付2013年至2014年租金10000元。三、由被告中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司向原告中国电信股份有限公司弋阳分公司支付从2015年1月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费（按每年5000元计算）；四、由被告中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司向原告中国电信股份有限公司弋阳分公司支付从2015年1月1日起至租赁物返还之日止的违约金（按每天30元计算）；五、驳回原告中国电信股份有限公司弋阳分公司其他诉讼请求；六、以上一、二、三、四条款均在本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告中国电信股份有限公司弋阳分公司负担1400元，由被告中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司负担2500元。宣判后，上诉人中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉人上诉认为一审法院认定事实与适用法律错误。1、上诉人是受到被上诉人影响才要求拆除楼梯且本案《土地租赁合同》实为相邻通行权补偿合同；2、关于租金问题被上诉人早已过了诉讼时效；3、违约金的判决过高；4、案件受理费由上诉人承担2500元过高。被上诉人中国电信股份有限公司弋阳分公司答辩称原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。1、据被上诉人向原审法院提供的1999年电信和移动分家协议记载内容、房产证、土地证等证据来看，整个一楼产权完全归属于被上诉人。《土地租赁合同》上诉人也认可了，是双方真实意思表示，一审法院认定《土地租赁合同》实则为店面租赁合同属定性正确适当；2、被上诉人在诉讼时效内多次向上诉人主张租金权利，但上诉人一直拒绝支付。该租金的诉讼时效不断的发生中断，被上诉人租金主张没有超过诉讼时效；3、一审判决的违约金30元一天明显低于上诉人给答辩人造成的实际损失；4、案件受理费的判决属法院自由裁量权。经审理查明，二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人提供的《土地租赁合同》、告知书、1999年电信和移动分家协议等证据能够证明本案一楼建筑物的产权完全归属于被上诉人，《土地租赁合同》的签订系双方真实意思表示，上诉人在合同期满后理应向被上诉人返还租赁物，未按期归还租赁物上诉人应按合同约定（30元/日）支付违约金，且双方合同期满后被上诉人于2015年12月4日以函告的方式向上诉人主张权利，故租金诉讼时效并未超过。上诉人的上诉请求没有提供任何有效证据证明，应承担举证不能的不利后果。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人中国移动通信集团江西有限公司弋阳县分公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 程 锐审判员 周立峰二〇一六年十二月十五日书记员 姚业毅