云南省曲靖市沾益区人民法院 行 政 判 决 书 (2016)云0328行初7号 原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会。 负责人肖桂仁，男，1950年3月16日生，汉族，上海市人，该业主委员会主任，住曲靖市麒麟区。 委托代理人何萧，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人刘祥，云南天志律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告曲靖市房地产管理局。 统一社会信用代码125303004317158097。 住所：曲靖市玄坛路。 法定代表人余先辉，局长。 委托代理人黄初昇，男，1962年1月22日生，汉族，宣威市人，该局政策法规办公室副主任，大专文化，住曲靖市麒麟区，特别授权代理。 委托代理人李泽云，云南恒序律师事务所律师，一般授权代理。 第三人曲靖市江东房地产开发有限公司。 统一社会信用代码91530302787370178W。 住所：云南省曲靖市麒麟区麒麟北路江东福苑小区（小坡农贸市场旁）。 法定代表人陈仙凑，董事长。 委托代理人丁小荣，男，1968年5月26日生，汉族，中专文化，该公司副总经理，住曲靖市麒麟区，特别授权代理。 第三人高云龙，男，1987年1月24日生，汉族，昭通市威信县人，大学文化，住曲靖市麒麟区。 原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会不服被告曲靖市房地产管理局向第三人高云龙颁发的《房屋所有权证》向本院提起行政诉讼。本院于2016年8月17日立案后，于2016年8月18日向被告曲靖市房地产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭审理了本案。原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会主任肖桂仁及其委托代理人何萧、刘祥、被告曲靖市房地产管理局的委托代理人黄初昇、李泽云、第三人曲靖市江东房地产开发有限公司的委托代理人丁小荣、第三人高云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告曲靖市房地产管理局以第三人高云龙申请位于曲靖市××区北路××小区××室房屋所有权符合法律规定，于2016年3月10日向第三人高云龙颁发了《房屋所有权证》。 原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会诉称，2009年4月，第三人曲靖市江东房地产开发有限公司在曲靖市××北路（烟厂旁）开发建设江东福苑小区。2011年9月底竣工交付业主，现原告发现第三人将江东福苑小区的社区服务用房5幢第1层2-102室出售给他人，被告于2016年3月10日办理了房权证。被告在进行房权证登记办理中未根据小区的规划以及相关法律的规定作出颁发房权证的具体行政行为损害了江东福苑小区全体业主的合法权益。第三人曲靖市江东房地产开发有限公司将社区服务用房出售给他人的行为违反了国家法律规定以及业主的合同约定，第三人应当退还江东福苑小区全体业主社区服务用房。当庭变更诉讼请求为：撤销被告颁发的曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证；两第三人退还位于江东福苑××××号房屋；由被告、第三人每月按700元共同承担自2011年10月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费。 被告曲靖市房地产管理局辩称，1、江东福苑××××号房屋系商品住宅，我局将该房屋办理登记在买受人高云龙名下并办理了房屋所有权证的具体行政行为，证据材料齐备，适用法律正确，程序合法，应予以维持。2、原告认为该房为社区服务用房，缺乏事实依据。在“江东福苑小区”总平面规划图中，设计单位及第三人将5幢1层笼统标注为“一层会所、社区服务”，没有具体标注哪一间为会所、社区服务用房，在一层平面图和报建楼盘明细中又显示为住宅和储藏室，在《面积预算说明》中也标明为住宅，我局因此按常规审验（1）、规划验收合格；（2）实测报告为住宅，最后按住宅予以初始登记，并同意出售该房屋。3、在房地产开发建设过程中，确定小区建筑物功能区分权限在规划部门，不在房管部门。房管部门只在规划部门明确为物业管理用房的基础上，由开发商申请办理初始登记时申报，只登记不办证。本案中，曲靖市规划局在验收过程中未能就总平面规划的变更作出相应的变更规划方案而予以规划验收合格，在验收合格证中未备注物业管理用房，第三人曲靖市江东房地产开发有限公司申请房屋初始登记和商品房预售登记时隐瞒小区规划和变更情况，未申报物业管理用房，且曲靖市房产测绘中心在小区面积报告书及面积汇总表中，也明确提出过“五幢一层会所、社区服务房实测功能不祥”的问题，但曲靖市规划局仍验收合格并办理了“曲靖市建设工程规划验收合格证”，该小区没有物业管理用房，其责任不在我局。综上所述，原告的诉请不应得到支持，对于该小区没有物业管理用房的问题，应由第三人曲靖市江东房地产开发有限公司采取调换、回购房屋等方式予以解决，如不能解决，其应承担相应的法律责任。 第三人曲靖市江东房地产开发有限公司述称，小区总平面规划图标注一层为物业用房，但审批时不能满足消防通道，消防通道占了70余平方米作为消防通道，不能满足150平方米的物业用房。向规划局口头申报，现已在小区门口搭建临时用房作为物业用房。 第三人高云龙述称，我系通过正规途径购买的房子，其他不清楚。 被告曲靖市房地产管理局向本院提交了以下证据、依据： 1、曲靖市江东地产开发有限公司江东福苑总平面规划图，用以证明总平面规划图中5幢2单元1层规划为会所、社区服务用房。 2、一层平面图，用以证明在建设施工图纸中，5幢2单元1层的功能更改为储藏室、消防通道。 3、曲靖“江东福苑”小区面积报告书曲房测【2011】GY062号，用以证明曲靖市房产测绘中心在实测过程中已提出该规划改变的问题。 4、曲靖市建设工程规划验收合格证，用以证明总平面规划的方案与一层平面图及实测结果不一致，仍通过了规划验收。 5、商品房预售明细表、面积预算说明、面积汇总表，用以证明第三人将5幢2单元1层申报为商品住宅。 6、房屋所有权证登记申请书及相关资料（初始登记、转移登记包含第三人高云龙商品房购销合同），用以证明被告办理房屋所有权初始登记及转移登记的证据材料齐备，符合法定程序。 7、《房屋登记办法》第7、11、12、19、20、22、25、30、31、32、33条及相关法律规定，用以证明被告办理房屋所有权登记及转移登记，适用法律正确、符合法定程序。 经庭审质证，原告及其委托代理人对证据1，三性无异议。对证据2，三性不予认可，没有规划、消防部门印章，系被告单方证据。对证据3，三性不予认可，该证据未对争议房屋作出具体说明。证据4，真实性、合法性予以认可，但不能证实被告的证明目的，且被告已明知一层平面图与实测图出现不符，但没有进行核实，存在失职行为。证据5，对申报的材料本身没有意见，但说明被告未将申报材料与规划的平面图结合进行核实。证据6，真实性认可。证据7，对法条本身没有意见。法条第19条中规定应当实地查看，但被告没有实地查看，第20条规定规划与实际申请不一致的不予登记，但被告仍予登记。第三人曲靖市江东房地产开发有限公司的委托代理人、高云龙对上述证据，无异议。 原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会向本院提交以下证据： 1、麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会登记表1份，用以证明原告的诉讼主体资格适格。 2、曲靖市规划局关于江东福苑小区信访问题的情况汇报1份、曲靖市规划局关于妥善处理江东福苑小区业主信访有关问题整改通知书1份、曲靖市规划局关于江东福苑项目违规建设行为告知函1份、江东福苑小区××单元××号房产权复印件1份，用以证明第三人违反规定建设江东福苑项目并改变小区社区服务用房使用功能，曲靖市房地产管理局对改变使用功能的社区服务用房的颁证行为属于违反法律规定的具体行政行为，其行政行为损害了全体业主的合法权益，应当撤销，第三人应当返还。 经质证，被告曲靖市房地产管理局对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，无法证实5幢2单元1层2-102号房屋登记错误。上述材料系2015年原告上访后，规划局答复的意见，与本案没有任何的关系。第三人曲靖市江东房地产开发有限公司、高云龙，对上述证据，无异议。 第三人曲靖市江东房地产开发有限公司未向本院提交证据材料。 第三人高云龙向本院提交以下证据： 《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人借款赁证、收据复印件各一份，用以证实2010年10月23日高云龙与曲靖市江东房地产开发有限公司签订购买位于江东福苑小区××单元××号房屋，其中就房屋单价、购房总价等作了约定。高云龙就该房屋向中国农业银行曲靖市分行作了按揭贷款。 经质证，原告对上述证据的真实性认可，但认为小区应有会所，被告将该房屋办理了转移登记，不符合法律规定。被告、第三人对上述证据，无异议。 结合庭审质证，本院对证据作如下认证： 对原告、被告、第三人提交证据与本案具有关联性，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 经审理查明，第三人曲靖市江东房地产开发有限公司是原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会所在的麒麟区江东福苑小区的开发企业。该小区总平面规划图对麒麟区江东福苑小区一层规划设计为150平方米会所、社区服务并在规划图上作了定点规划，经曲靖市规划局、曲靖市公安消防支队等有关部门盖章认可，并核发建设工程规划许可证。2010年3月，第三人曲靖市江东房地产开发有限公司提交一层平面图显示为储藏室、消防通道，有关部门对该图纸提出①本图须与审查意见配合使用；②修改另出的新版施工图或修改说明须另行盖章认可的审查意见。2010年8月25日，曲靖市江东房地产开发有限公司以住宅申请商品房预售，其中含涉案房屋。2011年12月12日，曲靖市房产测绘中心（曲靖市房地产管理局下属的股份制企业）对小区进行实地调查、勘丈时作出规划图5幢一层会所、社区服务房实测功能不祥的书面报告。2012年9月27日，曲靖市规划管理局就该建设项目向曲靖市江东房地产开发有限公司颁发了曲规验字2012第037号《建设工程规划验收合格证》。后经第三人曲靖市江东房地产开发有限公司申请，2013年3月29日曲靖市房地产管理局作了小区权属初始登记。麒麟区江东福苑小区竣工交付房屋后，曲靖市江东房地产开发有限公司在小区入口处无偿提供面积90余平方米左右的临时建筑物作为该小区的物业管理用房使用至今。 另查明，2010年10月23日，高云龙与曲靖市江东房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定高云龙以单价2165.22元/平方米，房屋总价为165899元,购买位于江东福苑小区建筑面积为83.48平方米,套内建筑面积76.62平方米的5幢2单元第1层02号住房一套。高云龙在支付首付款49899元后,余款116000元于2011年5月5日向中国农业银行曲靖市分行办理了银行按揭贷款。后经高云龙申请，2015年12月10日被告曲靖市房地产管理局对该房屋办理了产权转移登记，并于2016年3月10日向高云龙颁发了房屋所有权证，证号为曲房权证曲靖市字第××号。 原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会于2015年6月9日经业主大会选举产生，并经审查备案。原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会认为第三人高云龙所购买的位于该小区内5幢2单元第1层02号房屋属小区内物业管理用房，被告曲靖市房地产管理局向其颁发该房屋所有权证的行为错误，应予撤销，责令第三人曲靖市江东房地产开发有限公司退还物业管理用房，并承担因无物业管理用房造成的损失诉至本院。 本案当事人的争议焦点是：被告曲靖市房地产管理局向第三人高云龙办理涉案房屋产权转移登记及为第三人高云龙颁发房屋所有权证的具体行政行为是否违法，是否应予撤销？ 本院认为，根据《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”；《房屋登记办法》第十一条第三款：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”的规定，被告曲靖市房地产管理局在办理房屋所有权登记时，对申请的房屋设计用途未与总平面规划图结合审查，在其下属企业曲靖市房产测绘中心对小区进行实地调查、勘丈时已提出规划图一层会所、社区服务房实测功能不祥的书面报告后，对房屋性质、用途的审查未尽审慎审查职责，将5幢1层以住宅办理房屋登记的行为事实不清，证据不足，应确认违法。经审查，2010年10月23日，高云龙与曲靖市江东房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，并以单价2165.22元/平方米，房屋总价为165899元,购买位于江东福苑小区建筑面积为83.48平方米,套内建筑面积76.62平方米的5幢2单元第1层02号住房一套，对价合理，其对曲靖市江东房地产开发有限公司擅自改变物业管理用房的使用性质并不知情，高云龙取得房屋属善意取得。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，应优先保护善意第三人的利益。原告诉请要求撤销曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证的行为，没有法律依据。另，麒麟区江东福苑（二期）小区现所使用的临时物业管理用房为无偿使用，其未提交给其造成损失的相关证据，诉请要求支付房屋使用费，不予支持。对于原告要求退还物业管理用房的问题，不属于行政诉讼审理范围，原告可与第三人（开发商）曲靖市江东房地产开发有限公司协商或通过其他途径解决。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告麒麟区江东福苑小区第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，免予收取。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判长 李 燕 审判员 杨 林 审判员 贺永健 二〇一六年十二月十四日 书记员 刘 畅