江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏07民终2028号上诉人（原审被告）：仲仕宸，男，汉族，住连云港市海州区。委托法定代理人：仲某，男，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李寒松，江苏明亮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨维勇，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：东海县天创商贸有限公司，住所地连云港市东海县牛山镇幸福北路**瓯龙世纪城东港湾22-3-302。法定代表人：王双平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仲博、刘萍，江苏路卓律师事务所律师。上诉人仲仕宸、杨维勇因与被上诉人东海县天创商贸有限公司（以下简称天创公司）排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5528号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲仕宸、杨维勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.依法经过批准的规划局规划设计图，是本案唯一建设涉案楼房的合法性文件。该规划设计图明确了该楼平面的四址，更明确了该楼一楼平面出入门的规划设计位置M8，现被上诉人主张的出入门均不是合法设计的出入门，证明被上诉人主张的“东西走道”完全是侵占上诉人商铺所建。2.博大新城B栋信访件的情况说明不能对抗规划设计文件，一审法院不顾上述事实，以主管部门认定“历史通道”为由，认可被上诉人主张的通道合法性，从而认为被上诉人可以侵占上诉人的房产是极其错误的。3.博大房地产公司不按规划进行违法建设，后果是拆除违法建筑，恢复到合法图纸上建设。该图纸上合法的预留门就是被上诉人的走道，而不是占用上诉人的商铺出入门。4.测绘队对房屋是否进行了详细面积的测绘，不影响规划设计图的合法性。信访情况说明没有任何证据证明房屋预售面积与图纸中建筑物占地面积存在较大出入，一审法院对涉案楼房评估拍卖的四址已经有明确的界定，该界定与规划设计图完全一致。5.仲仕宸系未成年人，本案应由少年庭审理，一审法官明知该情况而不移送本案，主观上偏袒被上诉人，本案程序违法。天创公司辩称，1.上诉人声称的规划设计图并非涉案房产唯一的规划设计图。博大新城未通过相关验收，未取得不动产权证。房产的设计图纸至少存在两个版本，而工程的实际施工亦未按照任何一版图纸施工，相关责任人已被追究刑事责任。上诉人声称的按照图纸恢复原样，不存在任何依据。况且，不排除设计图纸违反了强行性规定的可能性，导致未通过验收。上诉人封堵的位置可能是公共通道，甚至是消防通道，一旦被封堵，姑且上诉人不能正常通行，如果发生火灾，将损害整栋楼不特定人的生命财产安全。2.通道并非被上诉人擅自搭建，而是历史形成。根据市住房和城乡建设局的意见书，涉案房产的一楼两间房屋，自竣工交付使用，一直被用作二楼三楼的出入大厅。3.被封堵的位置产权不明。法院的评估报告只有笼统的面积，并未标注房屋四至，规划设计图也并非实际施工图。法院无权确认房屋产权界限范围，政府相关部门至今未确认涉案房产的界限范围。4.上诉人杨维勇的封堵行为严重阻碍了被上诉人的正常通行。上诉人声称的图纸规划预留走道，实际就是不足90厘米的狭长夹道，除了有安全隐患，也极大贬损了被上诉人的房产价值。上诉人杨维勇受让房产时，已经了解了房屋现状。其后，杨维勇蓄意以低价的方式收购被上诉人房产，遭到了被上诉人的拒绝。故杨维勇采取封堵通道的措施，逼迫被上诉人就范。5.案件由哪个审判庭审理，法院有自主决定权，系内部分工，一审程序合法。况且，本案并非少年庭审理的案件范围。天创公司向一审法院起诉请求：1.仲仕宸、杨维勇确保海州区郁洲南路博大新城西沿街B楼无单元由西向东走道畅通无阻（当庭变更为仲仕宸、杨维勇确保通道畅通，拆除单方所砌墙体和卷帘门，恢复原状）；2.仲仕宸、杨维勇向其支付租金损失（暂计算至2020年8月租金损失81025元）；3.仲仕宸、杨维勇承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月29日，天创公司与连云港博大房产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定天创公司购买连云港博大房产开发有限公司位于海州区×××路××号××××××街×楼×单元×室，建筑面积303.24平方米，总金额1988223元。同日，天创公司交付了该购房款，同年4月11日缴纳了契税。该房屋已实际交付天创公司使用。2017年11月21日，一审法院在执行仲仕宸申请执行与被执行人连云港博大房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2017）苏0706执恢字第325号之一执行裁定书，该裁定书载明，一审法院对包括位于海州区×××路××号××××××街×楼×单元×号（丘号：02331085-2）的房产进行评估、拍卖，因无人竞价流拍，仲仕宸申请以流拍价将上述房产裁定给他以冲抵债务，遂裁定解除对该房产的查封，将该房产及所属土地转移登记至仲仕宸名下。2020年8月24日，连云港市住房和城乡建设局针对信访人时良举反映的关于博大新城B栋一楼走道多次被封堵问题，作出“关于博大新城信访事项处理意见书”予以回复，该意见书载明，该事件系历史遗留问题所造成的房屋产权争议引起的民事纠纷，经现场查勘，该建筑共三层，一楼为门面房，二、三楼为商业办公用房，一、三楼产权属被投诉人，争议涉及一楼两间房屋，该房屋自竣工交付使用一直被用作通往二、三楼的两个出入大厅，图纸显示两间房屋均预留两个门，现被投诉人计划将原出入大厅改造成为两间独立的门面房使用，将出入通道由正门变更至侧门。仲仕宸、杨维勇认为该处理意见只是说该建筑没有经过规划消防建设等行政部门验收。本案审理中，天创公司提交2017年2月12日，其与李泉签订的“房屋租赁合同”、2020年1月10日李泉出具的“退租情况说明”及转账交易凭证，用以证明租金损失情况。其中，“房屋租赁合同”约定，出租方将博大新城小区门面房建筑面积303平方米出租给李泉商业办公使用，免费赠送一楼穿层及一楼走道，租期五年，自2017年4月13日至2022年4月13日，年租金额12.6万元，每年递增5%等；“退租情况说明”主要内容：2020年1月初，一楼业将要对封闭走道进行施工，一楼业主与二楼业主发生争议，时长吵闹，走道无法正常通行，且严重影响办公，故提前退租，终止房屋租赁协议；转账交易凭证反映，李泉于2019年5月10日、5月25日、7月3日、9月30日转账支付租金10000元、10000元、6000元、20000元，葛永生受李泉指示向天创公司转账支付租金14000元。仲仕宸、杨维勇对该租赁合同及转账凭证均不予认可，其并提交2019年1月25日其签订房产转让合同、部分转账凭证，证明仲仕宸以563万元将包括位于海州区××××××街×楼×单元×号房产转让给杨维勇，仲仕宸当庭认可杨维勇已付250万元，天创公司认为转账款并不意味是房产转让款。结合双方陈述、举证，以及现场查看，杨维勇是在该房产南端一间，其提交的连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2011年5月施工图整合图显示的，自西沿街M3门进入大厅至后部通往天创公司房产所在二楼的楼梯入口前M16处砌墙并加装卷帘门，将楼梯与M2门及大厅隔断，并打开楼梯入口处侧门M7通往该楼后边。为此，双方因通道问题产生纠纷，虽经连云港市住房和城乡建设局信访处理，未能达成一致意见，天创公司遂诉至一审法院提出前述诉求。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。涉案房产即按杨维勇提交的施工整合图标记的，自西沿街M3门进入大厅至后部通往天创公司房产所在二楼的楼梯入口处，根据连云港市住房和城乡建设局经现场查勘，该间房屋自竣工交付使用一直被用作通往二、三楼的出入大厅，杨维勇计划将原出入大厅改造成为独立的门面房使用，将出入通道由正门变更至侧门。现杨维勇在通往二楼的楼梯入口处砌墙并安装了卷帘门，杨维勇的行为改变了该房屋的历史通道面貌，造成购房在先的天创公司无法经由正门正常通行。虽然仲仕宸通过流拍抵债合法取得涉案房产，且即使杨维勇购买该房产属实，因该房产经主管部门认定系历史通道，仲仕宸、杨维勇系根据现状进行抵债、转让，对此应知情。仲仕宸、杨维勇所称连云港市住房和城乡建设局“关于博大新城信访事项处理意见书”仅说明涉案房屋消防未经验收问题，与事实不符。在该处理意见未被推翻之前，天创公司享有该通道的正常通行权，其要求杨维勇确保涉案房产的通道畅通无阻，拆除杨维勇单方所砌墙体和卷帘门，恢复原状，依法予以支持。仲仕宸、杨维勇自认涉案房产由仲仕宸转让给杨维勇，且实际上也是杨维勇实施了妨害行为，天创公司要求仲仕宸承担排除妨害责任，无事实和法律依据，不予支持。本案系不动产相邻权纠纷，涉案房产涉及历史遗留问题，双方仍可通过友好协商寻找诸如经有关部门同意另辟通道、自愿合理价格收购或租赁对方房产等替代性方案处理通行问题，以平衡双方利益。也正因为如此，加之杨维勇在2020年8月24日连云港市住房和城乡建设局处理信访投诉，明确涉案房产系历史通道后仍采取妨害通行行为，天创公司主张此前租金损失81025元证据不充分，对天创公司诉求该部分租金损失不予支持，此后如有损失天创公司可另行主张。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、杨维勇于判决生效后十日内拆除涉案的位于海州区郁洲南路68号博大新城B座一楼南端、连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2011年5月施工图整合图标注的、自西沿街M3门进入大厅通往二楼楼梯口处所砌墙体及加装的卷帘门，恢复临改建前原状，不得阻碍天创公司一方正常通行。二、驳回天创公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人仲仕宸提交了规划施工图，证明天创公司改造了自己的通道。上诉人杨维勇对此无异议，被上诉人天创公司对此认为与事实不符。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案纠纷前期经连云港市住房和城乡建设局调查处理，该局认定该纠纷系历史遗留问题，涉案建筑未经规划、消防、建设等行政主管部门验收，也未测绘，还发现房屋预售产权面积与图纸中建筑物占地面积存在较大出入的问题。本案中，天创公司诉讼主张仲仕宸、杨维勇确保通道畅通，拆除单方所砌墙体和卷帘门，恢复原状，并赔偿租金损失，该诉讼主张应当依据合法的规划验收手续，但是涉案建筑尚未验收，其主张的通道是否符合规划尚不明确，故本案目前不具备审理条件，应当驳回天创公司的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5528号民事判决；二、驳回东海县天创商贸有限公司的起诉。一审案件受理费2226元（东海县天创商贸有限公司已预交），由一审法院予以退还。上诉人仲仕宸、杨维勇分别预交的二审案件受理费2226元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 张 奇审 判 员 马晓凤二〇二一年八月三日法官助理 周 岚书 记 员 王方洁法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。