广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13783号上诉人（原审被告、反诉原告）：何智亮，男，1994年5月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：区树滨，男，1990年9月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：蔡奕醒，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁盈，广东法丞汇俊律师事务所实习人员。上诉人何智亮因与被上诉人区树滨合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。何智亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的《公寓使用权转让协议》；2.区树滨支付违约金39.6万元；3.本案一、二审诉讼费由区树滨负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，我方与三名所谓中介人员并无任何中介协议，不存在20万元中介费事实，区树滨并未按照协议约定支付首期款，构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《公寓使用权转让协议》约定，总价款为132万元，区树滨应在签订协议时支付首期款76万元，其余款在分配完成后15日内支付完毕。我方在签订协议后只收到首期款56万元现金，未收到其余款项。区树滨称20万元是支付给区锡滔、区铭照、区炳良三名中介人员的中介费，并无事实及法律依据。首先，根据双方签订的协议，并未约定任何第三方中介或中介费。其次，我方与三名或任何一名中介并未签订协议，也没有证据证明我方与三名中介协商过本次买卖的中介费标准，更没有证据证明我方同意支付中介费。再次，总房价是132万元，所谓的中介费高达20万元，占总房价超15%，但三名所谓的中介并未提供中介服务，如此高额的中介费，不符合正常的房屋买卖，买家也不可能接受。最后，一审庭审中，双方当事人确认认识，也是熟悉的同事，根本无须用多达三人的中介来提供服务。据我方了解，该三名中介与区树滨父亲熟悉，为村委提供劳务，所以不排除三名中介串供。特提起本案上诉。区树滨辩称，一、我方已依约向何智亮足额支付了涉案物业使用权的首期款76万元，双方应继续履行案涉合同。首先，何智亮因需要钱准备以8000元/平方米单价转让其日后由集体分配的面积为140平方米的公寓使用权，故委托区炳良、区锡滔、区铭照三人寻找该物业买方，并承诺事成后支付中介费20万元，即包括中介费在内总价为132万元。后三人找到我，我同意购买，并按对方要求凑足76万元首期款交给三位中介，由该三人与何智亮交接，何智亮与妻子当场清点完款项后在转让协议上签字，以上事实有三位证人证言予以证实。其次，从我方提交的视频可以看出，交易当晚，由何智亮亲自清点现金后离开现场，没有提出任何异议。若何智亮认为我没有足额支付首期款，则应在收款时即提出异议，或之后对未收款进行催收，但其从未主动联系我，在获得涉案物业后更是更换电话号码，直接失联，可见其从未认为是我违约。最后，为了法庭查清事实，我方申请法庭通知何智亮到庭与我方及证人对质，但何智亮本人不敢出庭，显然其并未如实陈述客观事实。二、一审已对20万元中介费去向及相关事实调查清楚，何智亮如果认为不应该支付中介费则可以另行向证人主张返还。从证人证言来看，当晚我的确交付了76万元，三名证人明确表示收到何智亮20万元中介费，现何智亮称没有证据证明约定有20万元中介费，其完全可以向三名证人主张权利，不能因为其与中介方存在争议而拒绝履行案涉协议约定义务。三、我已积极履行协议约定义务，无需承担任何违约责任。何智亮从未向我主张过违约，甚至连催款证据都没有，显然我不存在违约。相反，我已经支付首期款76万元，也愿意随时支付剩余购房款56万元，但何智亮获得分配公寓后直接失联，至今拒绝交付物业，何智亮已经构成严重违约，其应当向我方承担违约责任，一审法院没有判决其向我方支付违约金已经大大减轻其责任。请求法院维持原判。区树滨于2020年1月6日向一审法院起诉请求：1.何智亮协助将广州市番禺区石壁四村商业中心D座2501室（自编）物业交付给区树滨；2.何智亮支付逾期交房违约金（以132万元为本金按每日百分之一的标准计算至实际交付之日，但应先扣除何智亮未收取的剩余房款56万元，暂计至2019年10月4日为62.8万元）；3.何智亮承担本案全部诉讼费用。何智亮向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《公寓使用权转让协议》：2.区树滨支付违约金39.6万元（合同总价的30%）；3.区树滨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：区树滨及何智亮均系广州市番禺区石壁四村股份合作经济社的股东。2018年6月4日，何智亮作为转让人（甲方）与区树滨作为受让人（乙方）签订《公寓使用权转让协议》，约定：甲方是广州市番禺区石壁四村股份合作经济社的股东社员，因石四村正与万科企业股份有限公司合作开发集体预留用地，该合作项目建成后，甲方将获得石四村分配的140平方米公寓使用权，现甲方自愿将其上述可分配的公寓以132万元的价款转让给乙方；本协议签订后乙方支付甲方首期公寓款76万元，其余公寓款于公寓实际分配完成并完善相关手续后15日内支付完毕；本协议签订时，甲、乙双方都不具备过户条件，如石四村同意办理过户，则甲方应无条件协助乙方办理公寓过户手续，若不能办理过户手续的，甲方必须无条件配合乙方就该公寓处分办理的一切手续；因上述公寓的所有权属于石四村，甲方对该公寓享有除所有权之外的其他权利；若甲方一次性分配获得140平方米公寓，则甲方应当于收齐乙方全部公寓款当日将该公寓交付乙方，如甲方不按协议约定的日期交付公寓，每逾期1日按公寓款总额百分之一向乙方支付违约金。区铭照、区锡滔、区炳良作为见证人在该协议末尾处签名确认。协议签订后，何智亮、黄靖敏向区树滨出具《收据》，确认收到区树滨购买石四村股份合作经济社分配给股东何智亮的140平方米公寓的前期房款56万元。2019年7月4日，广州市番禺区石壁街石壁四村股份合作经济社（以下简称石壁四村合作社）作为甲方与何智亮作为乙方签订《石壁四村集体物业使用协议书》，约定甲方通过公开招商对村集体留用地进行合作开发并分得集体所有物业，甲方将其中部分物业分配给股东社员使用，乙方分得的物业为石四商业中心D座2501室，所有权人为石壁四村合作社，建筑面积140平方米，用地性质为国有划拨，物业用途为商业办公；甲方应在万科企业股份有限公司向甲方交付物业后按相关规定和村集体决议向乙方交付本协议约定物业。经查，该协议经广东省广州市南沙公证处公证，并出具（2019）粤广南沙第33752号《公证书》。2020年1月6日，区树滨以何智亮逾期交付涉案物业为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。庭审中，区树滨称其经区锡滔、区铭照、区炳良介绍得知涉案物业房源，后才知晓系其前同事何智亮以8000元/平方米的价格转让涉案物业使用权，转让价格132万元，何智亮另与见证人沟通确认中介费用20万元，虽然涉讼《公寓使用权转让协议》并未就中介费用进行约定，但见证人均可以确认该情况，协议签订当天区树滨一次性支付了现金76万元，并由三位见证人与何智亮交接，区树滨未在现场，后何智亮拒收剩余房款，亦拒绝向其交付涉案物业，现石壁四村合作社已将涉案物业交付给何智亮，区树滨同意向何智亮支付剩余房款并继续履行协议。而何智亮陈述称区树滨父亲及区锡滔、区铭照、区炳良均系石壁四村的工作人员，因区树滨有购置公寓使用权的意愿，遂委托区锡滔、区铭照、区炳良找寻房源并询问何智亮是否愿意出售，何智亮最初并不知晓涉案物业的买方，也不认识三个见证人，其与区树滨为同村村民，无需第三方见证人居间协调涉案物业转让事宜，涉讼《公寓使用权转让协议》也并未就中介费及其承担方式或见证方所需费用进行约定，何智亮未收到剩余76万元公寓款，有权拒绝向区树滨交付涉案物业，且区树滨的父亲系石壁四村合作社理事长，因本案纠纷，现石壁四村合作社暂未将涉案物业交付给其使用，因区树滨未按约定足额支付房款，何智亮不同意继续履行涉讼《公寓使用权转让协议》。为查明涉案物业交易及已付款情况，区树滨向一审法院申请证人区炳良、区锡滔、区铭照出庭作证。其中区炳良陈述称，其与区树滨、何智亮均为石壁四村村民，并互相认识，其系村治安队队员，在2018年与区锡滔、区铭照三人受何智亮委托找到涉案物业买方区树滨，何智亮以8000元/平方米价格将涉案物业出售给区树滨，并口头承诺会向其三人支付中介费20万元，成交当晚区树滨应何智亮要求将76万元现金交由其三人，其三人遂收取其中20万元作为中介费后将剩余56万元支付给何智亮。区锡滔陈述何智亮曾以8000元/平方米的价格委托其找寻涉案物业买方，并约定由何智亮支付中介费20万元，其遂与区炳良、区铭照找到区树滨，区树滨向其三人支付76万元现金后，何智亮同意其中20万元作为其三人收取的中介费，在其三人向区树滨、何智亮提供中介服务的过程中，由其对接何智亮，区炳良对接区树滨。而区铭照陈述其系石壁三村的治安队队长，听区锡滔说何智亮以8000元/平方米的价格出售涉案物业，并承诺支付中介费20万元，其即找到区炳良找寻买家，交易当晚11时左右，区炳良、区锡滔取得买方区树滨支付的76万元现金后，在其经营的士多店将56万元款项交付给何智亮。质证时，区树滨对上述三名证人的证言无异议，而何智亮确认交易地点为区铭照经营的士多店，但认为区锡滔、区铭照在石壁四村均系区树滨父亲管理，且三证人的陈述前后矛盾，中介服务分工不合理，中介费金额畸高。另外，区树滨于庭后向一审法院提交《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附件、《不动产权证书》、石壁四村合作社出具的《情况说明》，其中显示广州市规划和自然资源局于2020年8月7日核发位于广州市番禺区石壁街石兴大道南332号4栋的《不动产权证书》，权利人为石壁四村合作社，石壁四村合作社确认石壁街石兴大道南332号4栋与涉案物业所在大楼系同一建筑物。一审法院认为，区树滨与何智亮就涉案物业签订的《公寓使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据协议约定，何智亮将其获得的石壁四村合作社分配的140平方米公寓使用权以132万元的价款转让给区树滨，协议签订后区树滨向何智亮支付首期公寓款76万元，其余公寓款于公寓实际分配完成并完善相关手续后15日内支付完毕，何智亮应于收齐全部公寓款当日将公寓交付区树滨。现区树滨称其在协议签订后以现金方式依约向何智亮支付首期款76万元，其中20万元何智亮当场交付给区炳良、区锡滔、区铭照作为中介费用，但何智亮对此不予确认，称涉讼协议并未约定中介费的负担，区树滨仅支付了购房款56万元。然而根据区炳良、区锡滔、区铭照出庭作证的证言，三人就涉案物业交易及价款支付情况所陈述的事实基本一致，均确认何智亮在售房之初以8000元/平方米价款找寻买家，并承诺支付中介费用20万元，涉案物业交易当晚，区树滨将首期房款76万元交由区炳良、区锡滔、区铭照扣减20万元中介费用后将剩余56万元支付给何智亮。对上述内容，何智亮确认交易地点为区铭照经营的士多店，也确认为现金交易，且合约上亦有上述三人作为见证人签名确认签约过程，另，何智亮收取房款后并未向区树滨主张未支付的房款，因此，上述三名证人的证言能与其他证据相互印证，在何智亮未提供相反证据的情形下，一审法院依法采信上述三名证人的证言，认定区树滨实际已向何智亮支付涉案物业使用权首期转让费76万元。至于何智亮支付给上述三人的中介费20万元是否合理，不属于本案审查范畴。现石壁四村合作社已于2019年7月4日将涉案物业分配给何智亮，并签订了《石壁四村集体物业使用协议书》，区树滨在庭审中也确认其同意支付剩余房款并办理房屋交付手续，故区树滨应继续履行涉讼《公寓使用权转让协议》的约定，向何智亮支付剩余公寓款56万元，何智亮亦应于收齐全部公寓款当日将涉案物业交付给区树滨使用。对于何智亮主张解除涉讼《公寓使用权转让协议》及要求区树滨支付违约金的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。至于区树滨主张的逾期交房违约金问题。因涉讼《公寓使用权转让协议》约定的违约金标准明显过高，且区树滨暂未将涉案物业使用权转让款全额支付完毕，何智亮向其交付涉案物业的条件尚未成就，故对于区树滨要求何智亮支付逾期交房违约金的诉讼请求，于理不符，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、区树滨于本判决发生法律效力之日起五日内支付转让款560000元给何智亮；二、区树滨将上述第一项判决确定的款项支付完毕当日，何智亮应将位于广州市番禺区石壁街石兴大道南332号4栋2501室交付给区树滨；三、驳回区树滨的其余诉讼请求；四、驳回何智亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10180元，由区树滨承担10080元，何智亮承担100元；反诉受理费8340元，由何智亮负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，一审庭审中，区树滨确认代表石壁四村合作社与何智亮签订《石壁四村集体物业使用协议书》的区细桐系石壁四村合作社理事长，亦是区树滨父亲。区树滨并在一审庭审中述称，其作为村民也分得一套房屋，石壁四村合作社并未阻止社员将房屋转让给其他村民使用，也没有限制使用期限，如果以后因特殊原因要提前收回，其愿意承担相应后果。再查明，一审期间，区树滨向一审法院提交的四段视频资料中，视频中出现的只有何智亮和其妻子，其他人只能听见声音，该视频资料并未完整显示合同签署和收款过程，仅显示何智亮和妻子签订了《公寓使用权转让协议》、收据以及收款的部分过程，何智亮书写收据时，是对着桌面上放着的一张收据格式和一张写着“伍拾陆万”四个字的字条书写，视频显示何智亮和妻子点数现金，但未能反映具体数量。二审过程中，区树滨确认在签订案涉《公寓使用权转让协议》时其并未出现，系三位见证人区铭照、区锡滔、区炳良代表其与何智亮进行交易，后区树滨又称该三位见证人是中介方，不是代表区树滨，区树滨没有细看何智亮开出的收据，直到诉讼时才发现何智亮写的金额是56万元。何智亮则述称，三名见证人在签订合同当时只给了56万元，何智亮也询问剩下20万元怎么支付，三名见证人称过两天转账支付，何智亮自己因债务问题该段时间不在本地，后区树滨要求过户房子，何智亮才要求区树滨支付剩余尾款，双方大概在一审立案前半年通过电话联系的，之前电话联系不了何智亮，区树滨通过中间人去传话给何智亮父母要求过户房子。二审期间，何智亮提供其妻子黄靖敏出具的说明，称涉案房产系其与何智亮夫妻关系存取期内分配的房产，属于夫妻共同财产，所以其在案涉协议上签名，其同意何智亮的诉讼意见。区树滨则提供了石壁四村合作社出具的说明，称该社与万科企业股份有限公司合作开发预留用地并向各股东社员分配了公寓，该社没有禁止股东社员将其分得公寓转让给其社其他股东社员使用，交易行为由各股东社员自行处理；该社将广州市番禺区石壁街石兴大道南332号4栋2501室分配给何智亮是基于其具有该社股东社员身份，与其配偶无关，其配偶黄靖敏并非该社股东社员；该社已将上述公寓分配给何智亮并于2019年7月4日完成公寓交付手续。何智亮主张解除案涉协议，愿意退还已收取的房款；区树滨则主张继续履行案涉协议，并愿意支付相应房款。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：区树滨向何智亮支付的首期转让款数额以及相应的法律后果，对此，本院认定如下：首先，根据《公寓使用权转让协议》约定，该协议签订后区树滨应向何智亮支付首期公寓款76万元，区树滨主张其已经支付该76万元并提供视频为证，同时在一审期间申请证人出庭作证，但区树滨提供的视频中并无何智亮收取款项具体数额的内容，而在何智亮开具收据明确载明其收取购房款56万元的情况下，何智亮亦确认其收取的款项为56万元，自然不会对数额产生疑问，故区树滨称视频中何智亮未对款项数额提出异议，亦不能证明何智亮收款76万元。此外，从何智亮签署收据的视频内容可以看出，何智亮签署收据时桌面上还特地放有书写着“伍拾陆万”的纸条提示其收款金额，三位见证人和区树滨拿到收条后亦一直未提出异议，可见，何智亮和区树滨对区树滨已经支付首付款的数额为56万元并无异议。至于三位见证人在一审出庭作证的陈述，三位见证人确认系三位见证人收取了区树滨支付的76万元中的20万元，故该三位见证人作为直接收取该20万元的利害关系人，其对该20万元款项性质、应由谁支付、是否应由其收取的陈述，相当于当事人陈述，不能单独采纳作为认定案件事实的依据，更不能推翻何智亮出具的收据所载明的内容，一审法院采纳三位见证人的证言认定区树滨已经向何智亮支付房款76万元，适用法律错误，本院予以纠正。综上，根据本案现有证据，区树滨向何智亮支付的首期公寓款数额为56万元，剩余76万元房款未支付，何智亮主张区树滨未足额支付首期款76万元构成违约并因此主张解除合同，但案涉《公寓使用权转让协议》仅约定“本协议签订后乙方支付甲方收齐公寓款76万元”，并未明确支付时间，亦未明确未足额支付何智亮即有权解除合同，且何智亮亦确认其曾外出躲债数月，直到区树滨起诉前几个月才能电话联系，之前亦未追讨过剩余房款，故何智亮主张解除案涉协议依据不足，本院不予支持。区树滨主张继续履行合同并愿意支付剩余购房款，故双方应继续履行案涉协议，区树滨支付剩余购房款76万元，何智亮配合区树滨办理相关手续并将案涉房屋交付给区树滨。综上所述,何智亮的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，对其余部分予以驳回。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十七条、第九十条、第九十四条规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初503号民事判决第三、四项；二、变更广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初503号民事判决第一项为：区树滨于本判决发生法律效力之日起五日内向何智亮支付转让款760000元；三、变更广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初503号民事判决第二项为：区树滨将上述第二项判决确定的款项支付完毕当日，何智亮将位于广州市番禺区石壁街石兴大道南332号4栋2501室交付给区树滨；四、驳回区树滨其余诉讼请求；五、驳回何智亮反诉请求。一审案件本诉受理费10180元，由区树滨负担；反诉案件受理费8340元，由何智亮负担。二审案件受理费16680元，由区树滨负担9604元，何智亮负担7076元。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 邓 颖审 判 员 谭红玉二〇二一年八月十八日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪