天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初7506号原告：杜永菊，女，1985年9月29日出生，汉族，住天津市津**。被告：倪鑫（曾用名倪伟），男，1979年4月17日出生，汉族，住天津市南开区。原告杜永菊与被告倪鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜永菊、被告倪鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜永菊向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告2021年7月1日起至2022年3月1日的房屋租金5600元及物业卫生费172元，并且退还剩余水费、电费、燃气费，具体费用按水电燃气表上剩余金额为准；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2021年3月1日与被告签订房屋出租合同，租赁房屋位于天津市××镇××号，租赁期限为1年，自2021年3月1日至2022年3月1日。租金700元／月，原告共计支付被告9800元，包括：1000元押金、一年房屋租金8400元、一年物业卫生费258元、入住交接时剩余的水电燃气费。租赁合同约定，租赁期间如遇特殊情况退租的，原告应在1个月前通知被告。原告因购买了房屋，不需要租房居住，已于2021年5月底通过微信通知被告不再租房，但被告不同意退租，让原告想办法转租。原告于2021年6月1日将屋内自有物品腾空，于2021年6月18日起诉被告，于2021年7月1日将房屋钥匙交予中介机构。原告认为已经在6月1日提前1个月通知被告终止租赁合同，故被告应退还自7月1日之后的租金等相关费用。原告为维护自身权益，诉至人民法院，请求判如所请。被告倪鑫辩称，原告于2021年6月18日起诉，在此之前被告没有收到原告的退租通知，因此，被告仅同意退还原告自2021年7月18日至2022年2月28日的租金。租赁合同虽约定租金为700元/月，但当时双方协商时，是考虑到原告长租且租金年付，被告才同意以700元/月的低价出租，在签订合同之前，被告曾明确告知原告，如不超过一年短租，则租金按800元/月计算，因此，原告现中途退租，应以800元/月计算租金。被告现在尚未收到房屋，应扣除自租赁合同终止之日至实际收房期间的房屋占有使用费，以800元/月计算。被告不同意退还剩余的水电燃气费，因为原告租房时，水电燃气费均有余额，被告也未向原告收取该费用。另外，被告预交了2021年的取暖费，原告租赁的2021年3月1日至3月31日尚在取暖期，被告有权收取此期间的暖费费用348.13元。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。天津市津南区房屋为倪鑫的还迁房屋。2021年3月1日，倪鑫与杜永菊签订《房屋租赁合同》。合同约定：（1）倪鑫将涉案房屋出租给杜永菊居住使用，租赁期限自2021年3月1日至2022年2月28日（合同虽写2022年2月29日，但当月没有29日，因此，应为当月最后一日即28日）。（2）租金为700元/月，按年支付，杜永菊预交1,000元押金，租赁期满退还，租期未满，若杜永菊提前退租，押金不退。（3）租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、物业费、清洁费以及其他由杜永菊居住而产生的费用，均由杜永菊承担，租赁期满，杜永菊须交清欠费。（4）租赁期间，如遇特殊情况需退租的，杜永菊应至少提前1个月通知倪鑫，双方协商一致可终止合同。合同签订当日，倪鑫向杜永菊交付了涉案房屋的钥匙，办理了入住交接，当时水电燃气尚有部分余额。杜永菊共计支付倪鑫9,800元，其中包括押金1,000元、一年租金8,400元（700元×12个月，自2021年3月1日至2022年2月28日）。双方当事人对以下事实存在争议，本院依据双方提交的证据、庭审陈述，认定如下：（1）双方约定的租金标准。倪鑫辩称，应按800元/月计算租金，但仅陈述了双方协商签订租赁合同的过程，但未形成书面约定，其提交的通话录音，虽提出以750元/月返还租金，但杜永菊未予同意，因此，双方对租金标准达成的一致意思表示，应为租赁合同约定的700元/月。（2）杜永菊于何时通知倪鑫终止租赁。杜永菊主张其自2021年6月1日搬出涉案房屋、提出终止合同，但未提交相应证据，本院不予采信，杜永菊于2021年6月18日提起诉讼，应视为杜永菊以起诉形式通知倪鑫终止租赁合同，故应将此日认定为杜永菊提出终止租赁的时间。（3）杜永菊支付9,800元中扣除掉押金、租金以外的400元部分，系交纳的哪些费用。杜永菊陈述称，其中258元系物业卫生费，其余费用为水电燃气费，在交接房屋时，其按照当时水电燃气表上的余额支付给了倪鑫，但没有签写书面结算单据。倪鑫陈述称，400元系物业卫生费用，在交接房屋时，其未向杜永菊收取水电燃气余额。倪鑫提交物业费收据1张作为证据，收据载明倪鑫为涉案房屋交纳物业费410元，包括物业管理费215元、垃圾清运费180元、工本费15元。因倪鑫提交了相应证据，而杜永菊未提交证据，本院认定，争议的400元的费用系物业费用。（4）倪鑫辩称收取暖气费。其提交天津海晟供热有限公司采暖费收据1张，开票日期为2020年6月29日，交费金额为1,075.5元。其陈述称，其在2020年提前预交了2021年的暖费用，将来还会多退少补。杜永菊认可自2021年3月1日至3月31日仍在供暖期间，但不同意从退还的租金中进行扣减。本院认为，依据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杜永菊与倪鑫经平等协商，签订了《房屋租赁合同》，租赁合同依法成立，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，合同的权利义务关系终止。本案中，租赁合同约定，租金标准为700元/月，杜永菊提前退租，应提前1个月通知倪鑫。杜永菊因自身原因需提前退租，已于2021年6月18日以起诉形式通知倪鑫，故双方的租赁合同应自2021年7月18日终止。合同终止后，倪鑫应退还杜永菊的剩余租金。倪鑫同意退还自2021年7月18日至2022年2月28日的剩余租金，并无不妥之处，经计算，该期间的租金为5,201.1元。（2021年7月18日至2022年2月28日共计226天，8,400元/年÷365天×226天≈5,201.1元）。倪鑫辩称，应扣除自合同终止之日至实际收房期间的房屋占有使用费，但杜永菊已和倪鑫提出协商，提出交还房屋钥匙，因倪鑫不允许杜永菊提前退租，未收取房屋钥匙，故倪鑫尚未收房。本院认为，债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。杜永菊已履行了相关义务，倪鑫未予配合收房，违反诚信原则，因此，本院对倪鑫的抗辩意见不予采信，倪鑫应退还杜永菊自2021年7月18日至2022年2月28日的房屋租金5,201.1元。关于其他费用，本院认定杜永菊支付9,800元中的400元系物业费用，并不包括入住交接时剩余的水电燃气费用。租赁合同约定，杜永菊在租赁期间，自担水费、电费、取暖费、燃气费、物业费等费用。租赁合同对于提前退租后的剩余相关费用，是否应当退还，未作约定，本院认为，应从有利于承租人的角度进行合同解释，杜永菊仅承担实际租赁期间的相关费用。倪鑫应退还杜永菊自2021年7月18日至2022年2月28日的物业费用247.7元（400元÷365天×226天≈247.7元）。关于杜永菊主张的退还剩余水电燃气费用，杜永菊未证实倪鑫实际收取，且诉请未提出具体的退还金额，故本院不予支持。关于倪鑫辩称应收取2021年3月1日至3月31日的取暖费，因倪鑫预交的取暖费将来尚待多退少补，金额并不确定，且杜永菊不同意抵扣，倪鑫应等金额确定后另行主张。综上，杜永菊与倪鑫之间的房屋租赁合同于2021年7月18日终止，倪鑫应退还杜永菊自2021年7月18日至2022年2月28日的租金5,201.1元以及物业费用247.7元，共计退还5,448.8元。倪鑫的其他抗辩意见缺乏证据证实，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百三十七条、第一百四十二条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告倪鑫于本判决生效后十日内退还原告杜永菊租金及物业费用共计5,448.8元；二、驳回原告杜永菊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告倪鑫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  崔长祥二〇二一年八月五日书记员  袁卿阳