广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11804号上诉人（原审被告）：张叶各，男，1979年10月5日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：余艺雯，广东诺臣律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：钟旺洁，女，1980年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：于荣明，广东豪昭盈律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，营业场所广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。负责人：吴华治，行长。委托诉讼代理人：何燕清，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘伟光，系该公司员工。原审第三人：冼沛弟，女，1979年12月31日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，上诉人张叶各因与被上诉人钟旺洁及原审第三人中国工商银行股份有限公司广州云山支行、冼沛弟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张叶各上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回钟旺洁的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据一审查明事实可知，涉案《房屋买卖合同》《房产代持协议》合法有效，且上诉人截至目前都在积极履行合同。二、上诉人愿意暂先代钟旺洁承担其与冼沛弟之间的债务，在此情况下，上诉人与钟旺洁之间的合同履行不具有任何障碍，钟旺洁应为上诉人进行过户。三、钟旺洁与冼沛弟之间的抵押行为存疑，钟旺洁在已经与上诉人签订合法有效的房屋买卖合同的情况下，仍另行处分房屋的行为非善意，不符合诚实信用原则，上诉人保留追究钟旺洁、冼沛弟的权利，请法院查明钟旺洁、冼沛弟之间抵押行为的合法性、合理性。一审中，冼沛弟称其于2020年8月20日向钟旺洁出借100万元，钟旺洁将案涉房屋抵押给冼沛弟并办理抵押登记，债权数额为132万元，双方约定2020年12月钟旺洁向冼沛弟支付156万元。在该笔债权债务关系实际仅为100万元的情况下，先是约定债权总额为132万元，并办理抵押，又约定还款付息总额为156万元，在短短4个月期间利息高达56万元，超过法律规定的民间借贷利率范围，时间点也恰恰在钟旺洁应将房产过户给张叶各之前。上诉人有理由相信钟旺洁与冼沛弟恶意串通，损害上诉人的合法利益。四、现有证据材料不能证明钟旺洁与冼沛弟债权债务关系成立的真实性。钟旺洁辩称：1.上诉人在签订合同时是2020年5月8日，当时上诉人并非广州户籍，上诉人的身份证是武汉户籍，上诉人当时并没有购房资格。2020年6月30日，我方起诉时上诉人也没有购房资格，上诉人的购房资格是后面由于诉讼时效较长，上诉人在拖延了一定时间之后才取得新的身份证，并取得购房资格。我方认为上诉人开始签约就是一个欺诈行为，不管之后是否取得购房资格都不能否定前面的欺诈性。我方起诉是在上诉人取得购房资格之前。2.该房产依照法律规定两年内不能交易，当时签合同时根本不够两年。3.双方签订《房产代持协议》，该《房产代持协议》是无效的、不公平的、充满欺诈的协议，该协议约定上诉人随时有权解除协议过户到第三方，当时上诉人在广州已经有一套住房，足以说明上诉人的行为就是在炒房，上诉人的目的是取得被上诉人的房产之后立即转卖或者没有取得房产之前指定第三人购买，也是用于炒卖。4.关于上诉人的补充上诉状中涉及的借贷问题，即第三人借款给被上诉人，我方认为上诉人没有好好阅读一审的起诉材料，借款是用于购买本案涉及的房产，借款的时间是2018年8月20日，而买卖交易的时间是2018年9月1日，即相差10天。充分证明了款项是用于购房。而上诉人的上诉状中认为我方是2020年借款，4个月就有56万利息是错误的。该借款是每月2万元利息，即每月2%利息。直到2019年的利息是32万，至一审开庭时的利息已接近156万。该借款纠纷在天河区人民法院审理，房屋也已被查封，上诉人到时可以去旁听。5.上诉人的补充上诉状中认为被上诉人知道涉案房屋将要拆迁，事实上我方并不知道涉案房屋将被拆迁，直到上诉人另案起诉要求赔偿之后，我方依据上诉人在另案提供的证据才知道涉案房屋有可能存在拆迁的情况，但目前涉案房屋还属于摸底阶段，距离拆迁还很远。中国工商银行股份有限公司广州云山支行述称：我方意见与一审的意见一致。原审第三人冼沛弟经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。钟旺洁请求一审法院判令：1、判令解除钟旺洁与张叶各之间的《房屋买卖合同》和《房产代持协议》；2、判令钟旺洁无需返还张叶各购房定金10万元；3、本案诉讼费由张叶各承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：位于广州市白云区x房房屋（以下简称涉案房屋）的产权人为钟旺洁，建筑面积为93.89平方米，产权登记时间为2018年8月31日。抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州云山支行，债权数额为168万元，抵押权登记时间为2018年8月31日。2020年8月11日，涉案房屋再次设立抵押权，抵押权人为冼沛弟，债权数额为132万元。涉案房屋暂无查封。2020年1月8日，钟旺洁（卖方）与张叶各（买方）、广州市祈安依家地产代理有限公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：一、买卖房地产的地址位于广州市白云区x房，建筑面积为93.89平方米（房产证号：04××41登记字号：18登记x）。四、成交价为2480000元。六、卖方于收齐房款之同时将该房地产及钥匙交付给买方装修、使用。十、买方税费由买方支付，卖方税费由买方支付。十一、若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约。十二、若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过三天仍然未履行合同的，则属违约。合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限。十三、卖方不按本合同约定将房地产出售给卖方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。二十四、其它事项：经双方友好协商，买方知悉该物业须房产证满两年后（即到2020年9月1日后）方可办理买卖交易手续，如在此期间，由于国家政策调整房产证期满两年以上才可交易，双方再另行协商延长递件过户时间。如果在递件过户之前，由于国家政策原因导致该物业拆迁或征收，则该物业的收益归买方所有，但须把2480000全部付清给卖方。委托公证书壹年内有效。附件：付款方式：买方须在签订本合同之同时支付100000元作为部分定金，定金余款于2020年1月8日或之前付清。买方应在签署本合同后捌个月内签署银行按揭贷款文件以及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后柒日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。卖方必须按银行有关规定提供必要的资料及协助买方办理有关手续。买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后伍个工作日内办理网上预约递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理交易递件手续。在成功受理后由买方将首期房款650000元（不包含定金）支付给卖方。房价余款1730000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方同意在收取定金后柒日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起柒日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定的付款方式履行合同。同日，钟旺洁出具收据称收到张叶各交来购买广州市白云区x房定金100000元。同月13日，钟旺洁（乙方）与张叶各（甲方）签订《房产代持协议》，约定：甲方于2020年1月8日向钟旺洁购买房产一处。经双方协商，乙方同意代甲方持有该房产，而甲方为该房屋的实际所有权人。一、甲方购买并委托乙方代持的房屋：广州市白云区x房，购买价为2480000。二、甲方以乙方名义申请的贷款用于还款的账户，该按揭款的实际借款人为甲方，由甲方负责偿还截止2020年1月8日后剩余每期的按揭款。现甲方已支付上述房产的首付款并按时归还银行按揭贷款。现甲乙双方共同将房产证、土地使用权证等办理在乙方名下。上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于甲方，乙方仅代甲方持有该房产不享有房产的任何权利。甲方要求将房产过户的，房产过户完成协议解除。自双方签订本协议当天起一年内有效，并且甲方保证一年内将房产转名。否则，视为甲方违约，并承担房价的20%作为违约金赔偿给乙方。同日，钟旺洁出具收据称收到张叶各交来购买广州市白云区机场路1346号首期楼款727062.47元。2020年9月1日，广州市白云区不动产登记中心出具购房资格证明称：截至2020年8月31日止，张叶各具备在本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，中国工商银行股份有限公司广州云山支行称，截止到2020年9月1日，涉案房屋的贷款余额剩1636693.6元。张叶各表示同意向中国工商银行股份有限公司广州云山支行偿还上述贷款。但对于涉案房屋再次抵押给冼沛弟而产生的债权数额张叶各表示无法承担，且钟旺洁存在恶意抵押的行为，张叶各将另案起诉。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。钟旺洁与张叶各签订的《房屋买卖合同》和《房产代持协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。合同签订后，张叶各按照约定向钟旺洁支付了定金及首期房款，代钟旺洁向中国工商银行股份有限公司广州云山支行偿还了部分贷款，并不存在违约行为。鉴于涉案房屋于2020年8月11日进行二次再抵押，且债权数额较大，张叶各已无偿还能力，案涉《房屋买卖合同》和《房产代持协议》继续履行的合同目的无法实现，故钟旺洁主张解除其与张叶各签订的《房屋买卖合同》和《房产代持协议》的诉请，一审法院予以支持。解除时间为本判决生效之日起解除。对于钟旺洁称张叶各签订《房屋买卖合同》时故意隐瞒其不具备购房资格，且在钟旺洁被误导情况下又与张叶各签订《房产代持协议》，张叶各存在欺诈，因此张叶各支付的定金10万元应归其所有的诉请，钟旺洁在签订《房产代持协议》时已知张叶各暂无购房资格，在此情况下其仍与张叶各签订《房产代持协议》，由此产生的法律后果应由其自行承担。对于张叶各是否存在欺诈，因钟旺洁未举证证实，一审法院不予采信。案涉《房屋买卖合同》因涉案房屋进行二次再抵押而无法继续履行，根据合同解除后的相互返还原则，钟旺洁应将收取的定金10万元返还给张叶各，现其要求没收张叶各支付的定金10万元于法无据，一审法院不予支持。冼沛弟经一审法院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，作出如下判决：一、钟旺洁与张叶各签订的《房屋买卖合同》及《房产代持协议》自本判决生效之日起解除；二、驳回钟旺洁的其他诉讼请求。本案受理费26640元，由钟旺洁负担。二审期间，张叶各提交证据：证据1.上诉人银行流水，拟证明上诉人目前仍然在积极履行合同。证据2.第一次通知开庭传票，拟证明第一次通知开庭的时间为2020年8月12日，而两被上诉人于前一天即2020年8月11日去办理抵押登记实属不合理，有故意阻碍合同履行过户的可能性。证据3.一审开庭笔录（2021年1月12日第二次开庭），拟证明两被上诉人的民间借贷款应是客观事实，但钟旺洁的代理人在庭审中，经多次追问，仅称据现有证据材料推测160万元左右。其既不能提交债权凭证，又对借贷事实陈述不清。证据4.微信聊天记录，该证据系中介与冼沛弟聊天记录，拟证明：冼沛弟参与了房屋买卖合同和代持协议的谈判和签署，不能排除冼沛弟是涉案房屋的实际出卖人。结合上诉人提交的其他证据，冼沛弟与钟旺洁之间的抵押行为存在严重的合法性、合理性问题。证据5.银行流水及银行卡、U盾的照片（钟旺洁名下的还卡账号的相关银行卡和U盾由张叶各本人持有），拟证明张叶各将房款转至钟旺洁x3668的账户，而该账户也是张叶各代钟旺洁还贷的账户。在2020年1月13日协议签订当日，张叶各已将合同约定的首期款支付至该账户，据上诉人回忆，冼沛弟随后即将上述所有款项转出，现该账户的银行卡及U盾均在张叶各处，上诉人依旧每月还贷，仍在继续履行合同。钟旺洁对上述证据质证如下：对上诉人的所有证据的真实性确认，但关联性不予确认。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。二审争议的焦点在于涉案合同应否解除。本案双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋代持协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。涉案合同对于交易的标的、价款、履行期限、方式、违约方式等均作了明确约定，双方对上述内容均无异议，张叶各的购房资格并不影响上述合同的履行及效力的认定，钟旺洁提出所谓的欺诈依据不足，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，违约方并无合同解除权。合同签订后，张叶各按照约定向钟旺洁支付了定金及首期房款，代钟旺洁向中国工商银行股份有限公司广州云山支行偿还了部分贷款，履行合同义务，虽然张叶各签订合同时不具备购房资格，但在双方约定过户前已取得购房资格，不存在履行障碍，故张叶各不存在违约行为。而钟旺洁在合同约定过户之前，于2020年8月11日办理了二次抵押，导致合同暂时无法办理过户，有违诚信，属于违约行为。根据合同法的规定，作为违约方无权解除合同，本案虽然存在抵押，但涉案房屋产权仍登记在钟旺洁名下，张叶各尚可在抵押权涂销后继续请求办理过户手续，故对于钟旺洁请求解除合同的主张不应支持，一审处理有误，予以纠正。综上所述，张叶各的上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17396号民事判决；二、驳回钟旺洁的诉讼请求。一、二审受理费各26640元，均由钟旺洁负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年八月二日书记员 钟丹霞谢金泽