辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13195号上诉人（原审原告）：付美荣，女，1962年12月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：姚存刚，男，1963年3月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。二上诉人委托诉讼代理人：王**、郭晓宇，辽宁化腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，该公司工作人员，住辽宁省辽阳市文圣区上诉人付美荣、姚存刚因与被上诉人辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。付美荣、姚存刚上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判被上诉人返还上诉人2万元购房定金及利息（2019年11月3日起以2万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；3．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人通过证据已证实被上诉人告知虚假信息，欺瞒误导上诉人签订商品房认购书。已提交的微信聊天记录证据显示，上诉人付美荣问“你问没问，我家还可以买房子吗?我听说买不了，限购的”，置业顾问回复：“你爱人是没有问题的，你爱人是可以买的，如果要是不放心，我明天可以帮你爱人查一下限购，你爱人名下不是没有房么”。该证据已证明置业顾问在知晓上诉人不具有购房资格的情况下，仍虚假告知上诉人可以购房，误导上诉人误以为具有购房资格，遂签订商品房认购书。另，被上诉人陈述2019年11月16日其曾向上诉人发出过另行处理房屋，所付款项不予退还的通知。但被上诉人并无证据证明已向上诉人邮寄该通知，上诉人从始至终并未收到过该通知。二、上诉人在签订认购书之前向被上诉人交付认筹金，只是做出了有可能购买房屋的意思表示，并不是作出购买房屋的意思表示。在楼盘开盘时，签署商品房认购合同，认筹金转为认购定金时，才属于客户做出认购房屋的意思表示。三、被上诉人欺瞒误导上诉人作出错误判断，违背真实意思签订商品房认购合同。上诉人已尽到合理注意义务，并无过错。被上诉人作为大型房屋开发企业对限购政策必然知晓，销售房屋时应对购房者的购房资格尽到必要的审核告知义务，如实向购房者告知购房政策及风险。被上诉人置业顾问未尽到必要的审核告知义务，存在明显过错。聊天记录证明了上诉人向被上诉人置业顾问反复确认是否有购房资格。在不了解政策的情况下，相信知名开发商的专业置业顾问可以购买房屋的告知，合情合理。上诉人已经尽到了合理的注意义务，不存在过错。辽宁京丰置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。姚存刚、付美荣向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房认购合同》并判令被告返还所收购房定金2万元及利息（自2019年11月3日起以2万元本金为基数，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2、判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告付美荣、姚存刚系夫妻关系，均为沈阳市户籍，原告付美荣名下拥有住宅2套、酒店式公寓1套，分别位于沈河区住宅，取得房屋所有权证时间为2005年3月；沈河区八纬路36-1号（3-8-1）住宅，取得房屋所有权证时间为2002年8月；位于和平区十一纬路云集北一巷8号（1716）酒店式公寓，已于2019年取得房屋所有权证。2019年10月30日，原告付美荣欲购买被告开发建设的房屋，向被告支付40,000元认筹金，因仅取得购买一套房屋的资格，故被告向原告返还认筹金20,000元，余款20,000元待签订《认购书》时抵作购房定金。2019年11月1日，被告公司工作人员告知原告，以“姚存刚”作为买受人可通过限购审核。2019年11月3日，原告姚存刚（乙方，买受人）与被告辽宁京丰置业有限公司（甲方，出卖人）签订编号为G1180221的《沈阳恒大世界城商品房认购书》一份，内容载明“乙方自愿认购甲方开发建设的沈阳恒大世界城楼盘R54幢2306商品房，建筑面积48．46平方米，单价20,056元/平方米，总金额为971,902元。乙方同意签署本人认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），乙方选择按揭付款方式付款（商业贷款），乙方须于2019年11月7日前支付首期房款271,902元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款680,000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年11月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到沈阳恒大世界城支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房、若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋。乙方无权要求返还定金……乙方：姚存刚；通讯地址：沈阳市沈河区八纬路48-2号1-4-1；联系电话：132××××0955，151××××3397。2019年11月16日，被告依据《沈阳恒大世界城商品房认购书》中确认的地址向原告姚存刚发出了通知，通知载明：依据认购书（编号：G1180221），二原告须于2019年11月12日前签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，二原告已逾期多日仍未与被告办理任何手续，违反了认购书的上述约定。被告特致函，按认购书的约定，另行处理该房屋，二原告所付款项不予退还。5另查明，2018年4月15日，沈阳市人民政府办公厅发布了“关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知”沈政办发【2018】62号，通知第七条载明“坚决遏制投机炒房行为，防止局部区域房价过快上涨，对沈河区、和平区、浑南区（三环内）3个区域实行限购政策。本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房”。一审法院认为：原、被告双方均认可签订的《沈阳恒大世界城商品房认购书》已解除，故对解除问题不予论及。本案争议的焦点为《沈阳恒大世界城商品房认购书》解除的责任归属问题。本案中，原告诉称“因被告公司工作人员故意告知其虚假信息，从而做出错误意思表示进而签订商品房认购书”，并提供了被告公司工作人员于2019年11月1日发送的“以姚存刚作为买受人可通过限购审核”的微信截图予以佐证，但该证据系被告查询得出，故无法证实被告故意告知原告虚假信息的事实。另，根据原告提供的2019年10月30日向开发商支付40,000元认筹金的证据可知，原告在签订认购书之前已向原告交付相应款项用于购买房屋，即原告已作出购买房屋的意思表示。此时，原告付美荣名下已拥有住宅2套、酒店式公寓1套，且其在签订认购书前与被告公司工作人员针对限购问题亦进行了微信交流，可知原告对沈阳市人民政府发布的具有公示效力的房屋限购政策应系明知，与被告辽宁京丰置业有限公司签订的《沈阳恒大世界城商品房认购书》亦系双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守诚实信用原则，恪守履行。现因原告购买房屋前未作出慎重考虑，导致违反认购书约定，故原告应承担违约责任，无权要求被告返还定金及利息。一审法院判决：驳回原告付美荣、姚存刚的诉讼请求。案件受理费313元，由原告付美荣、姚存刚承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人辽宁京丰置业有限公司是否应向上诉人付美荣、姚存刚返还定金20000元及利息。本案中，由于沈阳市已于2018年4月15日发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，上诉人付美荣、姚存刚现有的条件受到该政策的限制，不能在限购区域内购买商品住房。上诉人在购房前应当了解相应的购房政策及自身是否具备购房资格，作出审慎考虑，但上诉人仅以被上诉人置业顾问告知可以购买房屋为由，不足以排除上诉人自身存在的过错。同时，被上诉人作为专业商品房销售单位，对商品房销售的相关政策及程序更为了解，应当严格按照政府的相关政策审查购房人的购房条件，并就相关政策及风险进行告知。而根据上诉人提供的其与被上诉人置业顾问就购房人是否具备购房条件的微信聊天记录，被上诉人在知晓上诉人名下相关房屋信息情况后仍未就相关政策进行正确告知，未尽相应的审查义务，亦存在过错。依据公平原则，双方应各自承担由此造成的损失。故对于上诉人提出被上诉人返还购房定金20000元的主张，本院予以支持，因上诉人未尽到审慎的注意义务，对于上诉人提出支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人付美荣、姚存刚的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初2434号民事判决；二、辽宁京丰置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还付美荣、姚存刚定金20000元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费313元，由辽宁京丰置业有限公司负担；二审案件受理费313元，由辽宁京丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月二十七日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。