广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44615号原告（执行案外人）：张学，男，1956年3月15日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：徐书青，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄济康，广东中矩律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：9144030034981842X9。法定代表人：刘新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖旭豪，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（被执行人）：深圳市深港工贸进出口公司，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安南路2078号深港豪苑名商阁21、22楼，统一社会信用代码：914403001921914880。法定代表人：吴荣俊。被告（被执行人）：深圳石化工业集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋4层A-D轴与4-7轴422，统一社会信用代码：440000000066851。法定代表人：厉怒江。原告张学与被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司、深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学委托诉讼代理人徐书青、被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司委托诉讼代理人赖旭豪到庭参加诉讼。被告深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学向本院提出诉讼请求：1.终止对深圳市罗湖区宝安南路深港豪苑名商阁8G房产（以下简称案涉房产）的执行，并解除对该房产的预查封；2.确认原告与被告深圳市深港工贸进出口公司之间的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，判令被告深圳市深港工贸进出口公司继续履行《深圳市房地产买卖合同》为原告办理房屋产权证书；3.被告深圳市深港工贸进出口公司按每月100元/平方的标准向原告支付迟延办证的违约金，从2000年12月27日计算至取得房产证之日止，暂计670720元。事实和理由：原告系深圳市罗湖区宝安南路深港豪苑名商阁8G房产的实际产权人。原告于2000年5月16日与被告深圳市深港工贸进出口公司订立《深港豪苑认购书》，约定以1341440元的价格购买深港豪苑名商阁8F、8G房产，当日支付定金3万元、三个月内付房款30%、余款70%贷款支付。2000年5月16日原告支付了定金3万元，8月22日支付7万元，12月14日支付311440元。2000年12月27日原告与被告深圳市深港工贸进出口公司在深圳市公证处办理了公证，订立《深圳市房地产买卖合同》，约定以1341440元的价格购买深港豪苑名商阁8F、8G房产。同时原告将相关资料交给深港公司办理按揭支付。2001年1月2日，深港公司为原告办理了入伙手续，原告验收了案涉房产。原告向深港公司的控股子公司深圳百特维佳物业管理有限公司支付了管理费押金3563.57元和3780.82元水电费押金、有线电视开户费等，原告自此进入案涉房产占有使用至今。原告按期支付水费、电费、物业管理费、有线电视费等费用。2001年8月2日，深港公司出具《证明》，确认首期房款已经交完、按揭合同正在办理过程中。此后，深港公司的经营出现不正常，办公地址人去楼空，原告的按揭不知道为什么没有办下来，原告到处找深港公司的人催办按揭和房产证，一直联系不到。2010年，案涉房产完成初始登记，深港公司已经将原告的名字写进了分户汇总表、载入国土局档案，注明原告是案涉房产的产权人。原告认为，原告与被告深圳市深港工贸进出口公司订立的《深圳市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，应予维持。合同订立后，原告向被告深圳市深港工贸进出口公司支付了首期款,被告深圳市深港工贸进出口公司将房屋交付原告使用，故双方的合同已经在履行中，案涉房产已经由被告深圳市深港工贸进出口公司进行了有效处分，在本案的《深圳市房地产买卖合同》未解除的情况下，任何人不得对案涉房产进行二次处分。被告深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司辩称，1.案涉房产并未登记于被答辩人名下，不对外产生效力；2.原告情况并不满足排除执行的法律规定；3.原告第2、3项诉讼请求应当予以驳回。被告深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（2001）深罗法经二初字第163号案件原告中国农业银行深圳市分行国贸支行诉被告深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司借款合同纠纷一案的民事判决发生法律效力后，因两被告未履行其所确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案件为（2001）深罗法执字第3776号。因两被执行人无财产可供执行，本院对上述执行案件裁定终结本次执行。中国农业银行深圳市分行国贸支行将被执行人深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司在（2001）深罗法经二初字第163号案件项下的债权全部转让给申请执行人深圳市龙鳞二号投资基金管理合伙企业（有限合伙）。2018年7月9日，深圳市龙鳞二号投资基金管理合伙企业（有限合伙）将上述债权全部转让给深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司。2019年2月21日，深圳市龙鳞二号投资基金管理合伙企业（有限合伙）向本院申请变更申请执行人；2019年9月19日，本院作出（2019）粤0303执恢233-238号裁定书，裁定：变更（2019）粤0303执恢233-238号案件申请执行人为深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司。因两被执行人无财产可供执行，本院对上述执行案件裁定终结本次执行。申请执行人深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司向本院申请恢复执行，执行案号为（2020）粤0303执恢113号。2020年8月6日，本院作出（2020）粤0303执恢113号执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人深圳市深港工贸进出口公司名下位于深圳市罗湖区共计十三套房产及室内动产，以清偿债务。本院并未查封冻结深圳市罗湖区深港豪苑名商阁8Ｆ号房产。另查明，深圳市不动产登记中心于2020年7月29日出具的《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》载明：“深港豪苑已办理房地产初始登记，该项目由深圳市深港工贸进出口公司开发”，案涉房产未办理不动产权证书。再查明，根据案外人向本院提交的案涉房产《深港豪苑认购书》、收条、《公证书》《入伙通知书》《深港豪苑验房表》等证据显示：2000年5月16日，原告（买方、乙方）与被告深圳市深港工贸进出口公司（卖方、甲方）签订了《深港豪苑认购书》，约定原告向被告购买案涉房产，总价为1341440元，定金3万元，首期款411440元。同日，“深港豪苑售楼部”出具了《收条》，该《收条》载明：“今收到张学先生交来购名商阁8Ｆ、8Ｇ定金支票3万元整，支票号码0601014804897”。2000年8月22日，被告深圳市深港工贸进出口公司出具了《收款收据》（ＮＯ.000766），该收据载明收到案外人某公司支付的房款7万元；2000年10月14日，被告深圳市深港工贸进出口公司出具了《收款收据》（ＮＯ.000774），该收据载明收到原告张学购名商阁8Ｆ、8Ｇ首期款311440元。2000年12月27日，广东省深圳市至信公证处出具的《公证书》［编号：（2000）深至证房字第××号］载明，被告深圳市深港工贸进出口公司（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订了《深圳市房地产买卖合同》［编号：深（罗）房预买字（2000）第2066217号］，约定原告向被告深圳市深港工贸进出口公司购买案涉房产，其中第二条中约定“主体建筑物的性质为公寓式办公楼”，“《房地产预售许可证》号为深（罗）房许字（1998）060号，《商品住宅外销许可证》号为深外许字（1998）罗051号”；第四条约定“总金额为1341440元”。其中的“附表二”约定“自签约当日内付全部楼价款的30%，即411440元。原告另提交了于2001年1月交纳案涉房产的管理费押金、有线电视开户费、水电费押金的《收款收据》。2001年8月2日，被告深圳市深港工贸进出口公司出具了《证明》，证明原告于2000年12月14日购买了其“名商阁8楼F、G两套办公室，首期房款已交完，按揭合同正在办理过程中”。庭审中，原告主张案涉房产的预售许可证因相关档案丢失而无法查询到，案涉房产为写字楼，已支付的部分购房款中有3万元定金是支票支付，7万元主张是转账支付，另有31万元因时间久远不清楚如何支付。原告另主张因被告深圳市深港工贸进出口公司跑路而无法办理案涉房产的过户。庭审后，原告补交了2016年2月至2021年6月的电费缴费单、电费发票及银行流水。电费缴费单、电费发票载明的缴纳主体为嘉得利纺织公司，所对应的银行流水显示为原告张学实际支付。以上事实有原告提交的《深港豪苑认购书》《收条》《收款收据》《公证书》《入伙通知书》《深港豪苑验房表》《收款收据》《证明》等予以佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产约定总价款为1341440元，且应在签订案涉《深圳市房地产买卖合同》时支付411440元。原告主张其共计支付了411440元，并提交了三张《收条》《收款收据》等以佐证，原告另提交了2001年1月的管理费押金等以佐证其合法占有案涉房产。但是，本院认为，其中7万元的收据系案外人支付，在原告不能进一步提交相关证据以佐证支付上述款项的案外人与原告间关系的情况下，本院认为，原告的主张与上述法律规定中“已按照合同约定支付部分价款”的规定不符。同时，原告虽提交了其缴纳电费的银行流水，但电费缴费单、电费发票载明的缴纳主体却为案外人，且未能作出合理解释，因此，原告未能有效证明其已持续稳定的合法占有案涉房产。故原告依据上述法律规定主张排除执行无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告未提交案涉房产系其唯一房产的证明，且案涉《深圳市房地产买卖合同》载明案涉房产系办公楼，原告亦主张案涉房产为写字楼。本院认为，原告主张排除执行的主张与上述法律规定中“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定不符，故原告亦不能依据上述第二十九条之规定排除案涉执行。此外，原告关于确认案涉《深圳市房地产买卖合同》效力、支付违约金的诉讼请求非案外人执行异议之诉审理范围，故本院不予审查。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张学的全部诉讼请求。案件受理费10507元，由原告张学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 耿 利 君人民陪审员 唐 吉 安人民陪审员 邓 燕 辉二〇二一年八月九日书 记 员 李程（兼）