湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初11823号原告：谭文雅，女，1976年12月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：张国林，长沙市芙蓉区东岸法律服务所法律工作者。被告：长沙鑫芙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段176号旺德府大厦2201室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：周艳，女，长沙鑫芙置业有限公司法务工作人员，住湖南省新邵县。原告谭文雅与被告长沙鑫芙置业有限公司（以下简称鑫芙公司）商品房认购合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告谭文雅的委托诉讼代理人张国林、鑫芙公司的委托诉讼代理人周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭文雅向本院提出诉讼请求：1.判令撤销谭文雅与鑫芙公司签订的《长沙恒大江湾商品房认购书》；2.判令鑫芙公司向谭文雅返还定金20000元；3.判令鑫芙公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2021年6月6日，谭文雅与鑫芙公司签订《长沙恒大江湾商品房认购书》（以下简称案涉商品房认购书），约定由谭文雅认购长沙恒大江湾小区23栋1801号商品房，购房价款950957元，付款方式为谭文雅于2021年6月8日前支付首期房款455479元，并签署《商品房买卖合同》，余款于2021年6月15日前付清。合同签订当日，谭文雅向鑫芙公司支付定金20000元。案涉商品房认购书签订过程中，谭文雅向鑫芙公司工作人员说明其系外地户籍，根据长沙市购房政策并不符合购房条件，但鑫芙公司工作人员表示鑫芙公司将想办法解决，不用担心。故谭文雅才签订案涉认购书并支付定金。谭文雅非长沙市户籍，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的事实已经明确告知鑫芙公司，鑫芙公司工作人员私下允诺通过其他途径为谭文雅办理相关证明，明知谭文雅购房目的无法实现，恶意诱导谭文雅签订案涉商品房认购书，鑫芙公司存在过错，不可归责于谭文雅，鑫芙公司应当将定金退还给谭文雅。原告谭文雅向本院提交的证据有：1.谭文雅的居民身份证、鑫芙公司的营业执照;2.《长沙恒大江湾商品房认购书》；3.微信转账记录截屏；4.谭文雅购房资格查询记录截屏、个人应缴实缴情况表（参保记录）。被告鑫芙公司辩称，鑫芙公司与谭文雅在平等自愿的基础上签订《长沙恒大江湾商品房认购书》，案涉认购书未违反法律的强制性规定，合法有效，谭文雅应予遵守。现因谭文雅断缴社保等单方原因导致其丧失购房资格，未能按照案涉认购书约定履行房款支付以及商品房买卖合同签订义务，故按照案涉认购书的约定，谭文雅无权要求鑫芙公司返还定金。且因谭文雅单方违约，其无权要求鑫芙公司承担本案诉讼费用。被告鑫芙公司未向本院提交证据。对原告谭文雅围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2021年6月6日，谭文雅与鑫芙公司签订《长沙恒大江湾商品房认购书》，约定谭文雅认购鑫芙公司开发的长沙恒大江湾楼盘23栋1801号商品房，该商品房规划用途为住宅，建筑面积98.41平方米，购房价款950957元；谭文雅签署认购书时向鑫芙公司支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，鑫芙公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；付款方式为一次性付款，谭文雅于2021年6月8日前支付首期房款455479元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款于2021年6月15日前付清。案涉商品房认购书签订当日，谭文雅向鑫芙公司支付了定金20000元。另查明，谭文雅非长沙市户籍，向长沙市人力资源和社会保障局连续缴纳社会保险费的时间不满两年，不具备在长沙市购房资格。本院认为，商品房认购书是指双方当事人在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的，约定将来订立正式房屋买卖合同的协议。谭文雅与鑫芙公司于2021年6月6日签订的《长沙恒大江湾商品房认购书》属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的协议，系独立的合同。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表现真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。公序，即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益；良俗，即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。房屋限购政策旨在限制不合理的购房需求和投机性购房增长，抑制房价上涨过快，维护房地产市场健康发展，从房屋限购政策的层级与种类、规范对象、交易安全保护因素、监管强度、社会影响等方面考量，房屋限购政策应为国家宏观调控政策，引导、规范个体和社会的行为，调节平衡个体利益与社会公共利益，是约束民事活动的一般规范，在一定时期内起着维护经济社会公共秩序的重要作用，属于公序良俗的范畴。谭文雅因不符合长沙市房屋限购政策经审核不具有购房资格，其与鑫芙公司签订案涉商品房认购书违背国家房屋限购政策，进而导致违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，属于无效民事法律行为，即本院确认案涉商品房认购书为无效合同。鑫芙公司应当返还谭文雅所付定金20000元，故对谭文雅的该项诉请，本院予以支持。由于案涉商品房认购书被确认为无效合同，不具备行使合同撤销权的基础条件，且不符合行使合同撤销权的情形，故谭文雅诉请撤销案涉商品房认购书，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，双方于2021年6月6日签订案涉商品房认购书，争议事实发生在2021年1月1日之后，故应适用民法典的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、确认谭文雅与长沙鑫芙置业有限公司于2021年6月6日签订的《长沙恒大江湾商品房认购书》无效；二、在本判决生效后三日内，长沙鑫芙置业有限公司向谭文雅返还定金20000元；三、驳回谭文雅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由长沙鑫芙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二一年八月四日法官助理李家成书记员卢宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。