重庆市云阳县人民法院民事判决书  （2021）渝0235民初3082号 原告：杜江，男，1978年5月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：杜小国（父子关系），住重庆市云阳县，特别授权。委托诉讼代理人：方中华，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告：重庆港贸房地产开发有限公司，住所地：重庆市云阳县青龙街道云江大道885号，统一社会信用代码915002356219257007。法定代表人：邓自茗，该公司董事长。委托诉讼代理人：张邦平，男，该公司员工，特别授权。原告杜江与被告重庆港贸房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜江的委托诉讼代理人杜小国、方中华，被告重庆港贸房地产开发有限公司的法定代表人邓自茗及其委托诉讼代理人张邦平到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2021年7月22日再次公开开庭进行了审理。原告杜江的委托诉讼代理人杜小国、方中华，被告重庆港贸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张邦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜江向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即办理房产证分户，交付给原告；2.请求依法判令被告立即赔偿原告（按购房合同约定第六条约定）延期交房损失费用合计8238.72元；3.请求依法判令被告立即赔偿原告（按购房合同约定第二条约定）室内墙面、墙、门的未完成工程量计价3330.24元；4.请求依法判令被告立即赔偿原告未按时交付房产证所造成的损失，按国家法律法规给予赔偿；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判决云阳县双江镇X大道X号X幢X单元X的房屋归原告所有，并将该房屋的产权证办理给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2001年2月22日签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》。在建房期间，甲方违反合同法，未经双方协商单方私自篡改设计图纸和房屋户型、面积，造成原来各户所住楼层、位置、面积与原来合同所定不同。交房时间按协议第五条甲方保证从签订合同之日起一年半以内交付给乙方使用，工程完工后，由甲方给乙方办理产权证（费用由甲方承担，税费按照房产交易规定各自承担）。被告应于2002年8月底交付房屋给原告使用，但被告是2004年8月30日才将房屋交付给原告，所以造成延期交房违约损失赔偿。本楼由于被告违规违纪超面积建房，原来一直没通过整体验收，去年政府为解决原建房所遗留问题，本楼通过整改后，房屋总体验收合格，所有购房户（含原告）多次要求被告办理房屋分户产权证，但被告手握总证，无理要求各购房户按面积每平方米增交350元，否则不予办理房屋产权分户证，并一直不与购房户见面。被告此行为严重侵犯了原告的合法权益，原告故起诉维权。被告重庆港贸房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《集资建房协议》明确表述：是为了支持三峡库区移民搬迁工作，参与对象主要是针对三峡移民，主要是为了解决三峡移民搬迁住房问题，根据三峡移民集资建房相关政策规定，三峡移民才可以用自己因三峡工程淹没土地指标在云阳新县城划拨土地参与集资建房。原告即使是三峡移民身份也没有三峡工程淹没土地指标，不符合三峡移民集资建房参与对象。因此，原、被告签订的《集资建房协议》违反了建设部、监察部、国土资源部建住房（2006）196号《关于制止违规集资合作建房的通知》的规定，该《集资建房协议》违反了国家强制性规定应当认定为无效合同。二、关于原告请求判令被告办理房产证分户给原告的问题：原、被告之间签订的是集资建房合同而不是商品房买卖合同，协议序言明确表述“双方就协商共建事宜达成如下协议”集资建房是共同合作关系，办理房产证是双方共同的责任和义务不属于被告一方的义务。1.原告必须凭有效的支付集资建房款凭证与被告办理结算，以便根据集资建房款的数量确定产权份额。2.虽然《集资建房协议》第五条约定：由甲方给乙方办理产权证（费用由甲方承担，税费按照房地产交易规定各自承担），按照《集资建房协议》本条约定甲方给乙方办理产权证乙方必须按照政策先交清楚税费并按照《集资建房协议》第三条和第四条约定的义务办理结算。3.根据建设部国家发展改革委、国土资源部、人民银行建住房[2004]77号关于印发《经济适用住房管理办法》的通知第九条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。因此，被告为了港贸市场综合楼达到合法避免按照违法建筑被拆除造成无可挽回的损失，被迫同意接受补交地价款，于2021年1月4日云阳县规划自然资源局对本案涉及的港贸市场综合楼补缴地价款行政征收决定书，每平方米房屋面积补缴350元的地价款（土地出让金），同时计交应缴地价款从土地出让合同之日起2001年4月6日至实际缴款之日产生的银行同期贷款利息。原、被告签订的《集资建房协议》是集资建房合同而不是商品房买卖合同，《集资建房协议》第三条明确约定价格：根据工程预算，以及相关税费等一切开支。没有包括土地出让金只包括了建筑工程中的相关税费。因此，原告应该按照2021年1月4日云阳县规划自然资源局对本案涉及的港贸市场综合楼补缴地价款行政征收决定书的标准，每平方米房屋面积补缴350元的地价款（土地出让金），同时计交应缴地价款之日起至实际缴款之日产生的银行同期贷款利息。三、即使《集资建房协议》有约定不清晰的地方，也可以根据相关法律为依据解决：1.根据土地出让的相关法律规定：土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。2.根据民法典第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。全国各地包括云阳新县城只要是集资建房补交出让金都是土地使用者（购房者）交纳。3.根据《民法典》第 525 条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。《民法典》第 526 条【先履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因此，原告不按照《集资建房协议》先办理结算并支付应付的款项和相关税费及土地出让金等义务，被告有权拒绝相应的履行。因此，原告应该先履行《集资建房协议》的义务后办理房屋产权证。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年2月22日，原告之父杜小国与被告签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（N0:0005号），载明：为了支持三峡库区移民搬迁工作，加快新城建设步伐。根据《重庆市商品交易市场管理条例》的规定和云阳县人民政府（云府发[1998]152号）文件精神，甲方经重庆市人民政府、云阳县人民政府（云府发[2000]123号）文和（云府发[2000]2号）文批准在新县城磨子岭商业小区投资建设关坪路综合集贸市场，双方就协商集资共建事宜达成如下协议：一、决定由甲方牵头出面，向有关职能部门办理一切建设手续，图纸设计，并负责组织施工。全权负责工程质量、安全、各方联系和资金的筹集，以及工程一切税、费等开支。二、房屋条件：整修市场四面为外墙砖，地面为水磨石地板，水通电通，各户水电表各一只，室内为木质门窗，外露窗为铝合金推拉窗，卫生间安蹲式大便器一个，墙壁为中级抹灰后再上仿瓷涂料。门市摊位为卷闸门，市场设有快速电梯两座（不含住房），设公共卫生间。三、价格：根据工程预算，以及相关税费等一切开支。乙方订购的十楼三号住房，建筑面积约70.22平方米，价格为560元/平方米，……总合计人民币39 323.20元。（房屋面积以交房时房产证面积办理结算，公摊面积按照有关房屋面积计算办法计算）。四、交款方式：甲、乙双方签订协议时付定金50%，20 000元，第三期交款10 000元，交房时付下差款9323.20元。五、工程工期：甲方保证从签定合同之日起一年半以内交付乙方使用。如遇人力无可抗拒的因素除外，工程完工后，由甲方给乙方办理产权证（费用由甲方承担，税费按照房产交易规定各自承担）。六、违约责任：如有一方违约，按协议总额的5%支付对方违约金。七、其它事宜，双方协商解决。以上协议双方签字后生效。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，交有关部门一份。合同签订后，杜小国分别于2001年2月22日、2002年11月22日、2003年5月28日、2004年9月30日向被告缴纳购房款20 000元、10 000元、10 000元和8400元，合计48 400元。2004年7月12日，杜小国向被告缴纳水电专户费1500元。2004年10月，被告将案涉房屋（重庆市云阳县双江镇X大道X号X幢X单元X）交付给杜小国。2006年9月28日，杜小国在该协议尾部批注“该房主更名杜江”。同日，邓自茗在该协议上批注“同意更名”，并加盖了重庆港贸房地产开发有限公司印章。2021年1月4日，云阳县规划和自然资源局向被告发出《补缴地价款行政征收决定书》，载明：“你公司港贸市场综合楼原出让合同约定建筑面积21800平方米，现实测办证建筑面积24 290.3平方米，超出让合同建筑面积2490.3平方米，根据该项目《国有建设用地使用权出让合同》（变更条款）约定，我局作出如下征收决定：1.超出让合同建筑面积2490.3平方米按原出让合同签订时点（2001年4月6日）评估楼面地价350元/平方米补缴地价款871 605元，同时计收应缴地价款从2001年4月6日至实际缴款之日产生的银行同期贷款利息。2.限定你公司在2021年6月27日前缴清上述价款，逾期缴款的，按应缴地价款的1‰征收违约金。如不服本决定，可在接到本决定书之日起60日内向云阳县人民政府或重庆市规划和自然资源局申请复议，也可在6个月内向云阳县人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行本决定的，我局将申请人民法院强制执行。”2021年1月8日，被告办理了坐落于云阳县X街道X大道X号房屋的初始登记[不动产权证号为：渝（2021）云阳县不动产权第XXX]，房屋建筑面积24290.3平方米，共14层，其中1至7层为商服用房，8-14层为住宅。2021年1月18日、1月20日、1月25日，被告的工作人员在“港贸住房业主群”发出通知，告知业主港贸市场的总证已办理下来，并通知业主及时到港贸市场办公室对账，办理确认书，办理各住房分证和参加会议等内容。上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息公示报告、《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》、收据、《云阳县规划和自然资源局补缴地价款行政征收决定书》、000029294房产总证、《云阳县不动产登记中心关于查询港贸市场房屋登记情况的复函》、微信截屏等证据在卷佐证。上述证据客观真实，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杜小国与被告于2001年2月22日签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》实际为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故被告辩称该合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。杜小国与被告签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》后，将其合同项下的权利和义务一并转让给其子杜江，且被告对此予以认可，故原告依法享有该协议项下的权利，并应全面履行合同项下的义务。《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》第五条约定“由甲方给乙方办理产权证(费用由甲方承担，税费按照房产交易规定各自承担)”。依照该约定，被告负有为原告办理房屋产权登记的约定义务。现原告已按合同约定缴纳了购房款，且被告已于2004年10月将案涉房屋交付原告使用，且原告所购房屋已经办理不动产权总证，符合了办理产权转移（分户）登记的条件，故原告主张确认案涉房屋归其所有，并要求被告办理涉案房屋转移登记符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。被告辩称案涉房屋的测绘面积为98.08平方米，并要求原告按该面积补足购房款后再行为其办理产权证，但是《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》上载明的面积仅为70.22平方米，被告并未举示证据证明案涉房屋的面积与合同不一致，且合同中明确约定房屋面积以交房时房产证面积办理结算，故双方可待房屋产权证办理后另行办理结算。对于被告辩称原告应当按350元/平方米支付土地出让金的问题，本院认为，土地出让金是指各级人民政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，故缴纳土地出让金的义务人为土地使用权获得者。本案原、被告之间形成的是房屋买卖合同关系，合同生效后，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在协议书第一条约定“甲方全权负责工程质量、安全、各方联系和资金的筹集，以及工程一切税、费等开支”。依照该约定，被告负有承担建房一切费用的义务。而且云阳县规划和自然资源局作出的《补缴地价款行政征收决定书》亦明确载明系被告超出原出让合同约定面积建设房屋，故被告辩称原告应当补缴土地出让金没有事实和法律依据，本院不予确认。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：坐落于重庆市云阳县X大道X号X幢X单元X号房屋归原告杜江所有，被告重庆港贸房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将前述房屋的产权转移登记至原告杜江名下。案件受理费784元，由被告重庆港贸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。  审    判    长  胡  钰人 民 陪 审 员    向玉兰人 民 陪 审 员    王首建                           二○二一年七月二十八日 法  官  助  理    余  洋书   记   员  汪小珊 1