沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0102执异534号案外人：解丽娟，女，1963年9月27日出生，回族，住沈阳市沈河区，现住沈阳市浑南区。委托代理人张军贵，系辽宁共智律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路198号，统一社会信用代码：91210102817789632U。法定代表人（负责人）：杨鸿滨，系该行行长。委托代理人：关慧岩，系辽宁东拓律师事务所律师。委托代理人黄超，系辽宁东拓律师事务所实习律师。被执行人：马婕，女，1969年5月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：陈子生，男，1965年12月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：辽宁爱地房地产开发有限责任公司，住所沈阳市沈河区市府大路262号甲。法定代表人：王志。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被执行人陈子生、马婕、辽宁爱地房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人解丽娟于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人解丽娟向本院提出执行异议，异议事项：依法解除对位于沈阳市沈河区东滨河路100-2号B座30号（面积21.30平方米）的车库的查封，停止评估拍卖。异议理由：案外人与杨保和系夫妻，杨保和系享受国务院特殊津贴和获得沈阳市政府特别奖的优秀专家。1999年，根据沈阳市政府奖励科技人员的政策，杨保和与被执行人辽宁爱地房地产开发有限责任公司（下称被执行人爱地公司）签订了商品房购销合同，购买了沈阳市沈河区东滨河路100-2号B-6-3房屋（科学家花园），及61号地下车库，并于1999年7月21日和22日分二次交纳了车库款15万元，后将车库购买人改为案外人解丽娟。2000年交房时发现地下61号车库漏水，被执行人爱地公司便将地下61号车库更换为地上30号车库，向案外人出具了30号车库的准住通知书。从2000年被执行人爱地公司向案外人解丽娟发出准住通知书之日起，案外人一直对30号车库占有和使用，被执行人马婕、陈子生、爱地公司从未提出异议。因此，该30号车库在和平区人民法院查封前，案外人解丽娟与被执行人爱地公司已经签订了合法有效的书面合同，交纳了全款15万元，并一直实际占有使用至今，且车库无法办理产权登记并非案外人解丽娟的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，法院应对上述房屋解除查封，并停止评估拍卖。综上，案外人解丽娟对上述车库享有所有权，并且足以排除申请执行人中国工商银行股份有限公司和平支行对该车库的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，特向和平法院提起执行异议，请求查明案件事实，作出公正裁决。申请执行人中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行答辩称，涉案车库为马婕所有，与案外人无关。工商银行和平支行为抵押权人，工商银行享有优先受偿权，所以案外人的异议申请应予驳回。本院查明，2007年12月21日，本院作出（2007）和民合初字第848号民事调解书，协议内容为：“一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行与被告马婕、被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司签订的个人购房借款合同；二、被告马婕、被告陈子生于2007年12月27日前偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行借款本金485,833.29元；三、被告马婕、陈子生于2007年12月27日前偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行借款利息116,262.58元（利息截止2007年6月1日），2007年6月2日起至本调解书执行完毕时止的利息按中国人民银行同期关于计收逾期贷款利率标准给付；四、被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；五、如被告马婕、陈子生不履行本调解书第二、第三项义务，被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司依照合同约定，在2008年1月7日前按原价回购马婕、陈子生购买的位于沈阳市沈河区东滨河路100-3号1-2-1（建筑面积189.43平方米）房屋及位于沈阳市××东××路××号××号车库，被告马婕、被告陈子生放弃对该房屋、车库的购买、使用、处分、所有权等权利，辽宁爱地房地产开发有限责任公司承担本调解书第二、第三项全部还款义务；六、如被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司不履行本调解书第四、第五项义务，原告中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行有权依法申请变卖、拍卖抵押的（回购前马婕、陈子生购买的）沈阳市沈河区东滨河路100-3号1-2-1（建筑面积189.43平方米）房屋及位于沈阳市××东××路××号××号车库，原告优先受偿；如变卖、拍卖所得不足以偿还原告剩余全部贷款本息，由被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司继续承担还款责任；七、四方当事人无其他争议。案件受理费9,821元（原告已预交），减半收取4,911元，公告费300元，均由被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司负担。”该民事调解书生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，2020年6月9日，中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执4072号。本院于2020年6月9日查封了备案在被执行人马婕名下位于沈阳市××东××路××号××号（建筑面积21.3）房产，查封期限三年。并作出（2020）辽0102执4072号执行裁定书，裁定拍卖、变卖案涉房产，并发出拍卖通知书及腾房公告。经查，位于沈阳市××东××路××号××号（建筑面积21.30平方米）车库，预购商品房抵押权利人系中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行，义务人系马婕，登记日期：2001年4月29日，贷款金额为550000元，抵押登记期限：2001年4月25日至2021年6月24日。另查，因中国工商银行股份有限公司沈阳分行对下辖的原一级支行进行整合，整合后中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行相关权利、义务由管辖单位中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行承担。异议审查过程中，案外人解丽娟为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1、杨保和的证书、报纸（均为复印件）；2、商品房买卖合同、专用收款收据、商品房准住通知、结婚证。申请执行人为主张权利向本院提交的证据材料：1、不动产电子登记簿查询证明、民事调解书、沈阳市房产管理局关于个人贷款购房抵押备案登记的批复；2、沈阳市和平区人民法院（2008）和执字第545号民事裁定书、执行立案审批表。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，首先，根据案外人解丽娟向本院提交的“商品房买卖合同”和“商品房准住通知书”，虽案外人解丽娟与被执行人辽宁爱地房地产开发有限责任公司签订了“商品房买卖合同”，但该合同内容中没有注明付款方式及期限，没有合同签订日期；“商品房准住通知书”亦没有入住时间，因此不能证明案外人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据案外人解丽娟提交的“专用收款收据”，该收据注明为“61#库”，不能证明案外人解丽娟已为案涉房产支付了全部价款；再次，案外人解丽娟没有提供证据证明其已经在本院查封之前合法占有案涉房产的证据。根据房产登记证明，案涉房产的预购商品房抵押权利人为中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行，义务人系马婕，登记日期为2001年4月29日，案外人解丽娟对案涉房产没有备案登记。因此，案外人提交的证据不足以证明案外人系案涉房产的实际权利人、不能对抗法院生效的判决，应承担举证不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人解丽娟的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审 判 长  姚 宏审 判 员  赵 博审 判 员  祁美楠二〇二一年八月十六日法官助理  ：王娜书 记 员  王施越本裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。