广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13844号上诉人（原审被告）：广东振安投资有限公司，住所地：广东省广州市白云区云城南三路****。法定代表人：陈叙光。委托诉讼代理人：杨秀宏，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰莹，广东弘厚律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军32256部队装备保障二队，住所地，住所地：广东省广州市天河区沙河伍仙桥街**iv>负责人：方小平，政治委员。委托诉讼代理人：谢振润，广东经纶君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈穗霞，广东经纶君厚律师事务所律师。原审第三人：融通地产（广东）有限责任公司，住所地：，住所地：广东省广州市越秀区中山四路**南侧**自编**v>法定代表人：南艳良，职务经理。委托诉讼代理人：危明兴，男，系该公司职员。上诉人广东振安投资有限公司（以下简称振安公司）因与被上诉人中国人民解放军32256部队装备保障二队（以下简称32256保障二队）、原审第三人融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初34629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回32256保障二队全部诉讼请求；2.由32256保障二队承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定原《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》《补充协议》《解除协议》合法有效，属于事实认定错误。涉案《军队房地产租赁合同》实际未生效，则相应其他协议及补充约定无对应权利义务内容，均不发生法律效力，故一审法院判令振安公司承担租金及利息无事实依据。二、一审法院未查明32256保障二队存在过错、未履行合同义务、未按合同约定办理核准手续、亦未向振安公司提供《军队房地产租赁许可证》的事实。由于32256保障二队的行为，导致振安公司长期无法正常使用租赁物业，双方实际并未形成租赁关系。三、承上所述，《租赁合同》《整治协议》《补充协议》均为未生效合同，故以此为基础签订的《解除协议》亦属未生效合同。且该协议严重违反权利义务对等原则，严重损害振安公司权益，显失公平，不应作为裁判依据。四、在振安公司实际无法承租使用涉案物业期间，振安公司基于32256保障二队的身份，信任其可以依约办理租赁许可证的履约能力，故仍向32256保障二队支付了728万元租金。但32256保障二队至今一直未履行该义务，从而导致合同无法履行，故32256保障二队无权收取该部分租金，理应退回。对此，虽然振安公司未在一审中提出反诉，但振安公司保留追回该部分已付租金的权利。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院查清事实后改判。被上诉人32256保障二队二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回振安公司的全部上诉请求。理由如下：一、涉案《军队房地产租赁合同》是振安公司与32256保障二队在平等自愿的基础上达成的协议。振安公司签约后实际接收租赁物并使用至今，且中国人民解放军陆军后勤部在《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》中亦加盖公章确认了双方的租赁关系及权利义务，故涉案《军队房地产租赁合同》合法有效，签约双方已形成租赁关系，振安公司应严格履行合同义务。（一）涉案租赁物的产权清晰，《军队房地产租赁合同》合法有效。涉案租赁物于1990年登记在中国人民解放军陆军总后勤部的名下，该物业的所有权证一直由32256保障二队持有，并由32256保障二队管理。（二）《军队房地产租赁合同》第12条约定，双方签字盖章后需经具有相应审批权限的军队、房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。32256保障二队自2015年12月22日签约后，已将租赁物交付给振安公司使用至今，双方签约及履约行为，并不违反效力性强制规定，不存在合同无效的情形。另，在2018年10月26日的整治协议中，列明原合同约定的具体租赁物、租期、租金水平、用途等租赁合同的基本要素，中国人民解放军陆军后勤部亦加盖了公章，追认了涉案《军队房地产租赁合同》。（三）虽然振安公司主张32256保障二队存在过错，未履行合同义务，未按合同约定办理核准手续，亦未向振安公司提供军队房地产租赁许可证，违反了军队房地产租赁合同的约定义务，导致振安公司长期无法正常使用租赁物业，但振安公司自签约至今，从未向32256保障二队主张解除合同以及违约责任，反而一直正常使用租赁物，并在2018年10月26日签订整治协议，将原年租金9338268元调整为4191541元，又于2019年11月27日签订了补充协议，将年租金4191541元调整为4778218元。2019年12月11日，振安公司与32256保障二队签订了《军队房地产租赁合同解除协议》，振安公司在协议中明确了3384573元。同日，振安公司与融通公司签订了《房地产租赁合同》，约定由融通公司作为出租人，将涉案租赁物出租给振安公司，租期为2019年9月1日至2022年12月14日，租金水平与补充协议约定一致。据此，振安公司的主张存在前后矛盾。（四）虽然振安公司不承认双方签订的所有合同协议的效力，并认为双方并未形成租赁关系，其未能正常使用租赁物，但在一审庭审中，32256保障二队应法庭要求打开手机地图，在涉案租赁物所在地广州市天河区沙河横马路81号的地址中显示了广州振安网络服装批发城的名称，而通过地图搜索广州振安网络服装批发城就能显示该批发城的地址为本案租赁物的地址。事实上，涉案租赁物靠近沙河服装批发市场，是经营服装生意的黄金地带，被振安公司租赁后也一直从事与服装相关的业务。以上事实证明了振安公司与32256保障二队双方一直在履行租赁合同，并且振安公司在2018年10月之后，又连续签订了整治协议、补充协议、解除协议，后又与融通公司重新签订了《房地产租赁合同》。因此，振安公司主张其无需支付租金或和违约金，并要求32256保障二队退回已收取的租金，没有任何事实和依据。（五）需要强调的是，32256保障二队主张的租金均为双方于2018年10月26日签订整治协议日之后的租金，而不是在签订整治协议之前的租金。整治协议已经得到上级部门批准同意，合法有效，双方应严格执行。双方在解除协议中第四条明确约定了截止到2018年12月31日的欠租金额199093元（即双方在整治协议中约定的从2018年12月15日到2018年12月31日期间的租金），另外的3185480元是指2019年1月至8月的租金。故振安公司提交的要求尽快提供军队房地产租赁许可证的函及邮寄信息及公证书等证据，与本案无关，也无法对抗双方签订的整治协议、补充协议以及解除协议的法律效力。综上，振安公司与32256保障二队在签订《军队房地产租赁合同》后，一直在实质履行合同主要义务，且中国人民解放军陆军后勤部也对双方签订的租赁合同进行了确认，故双方签订的军队房地产租赁合同合法有效，振安公司应严格履行合同的义务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、振安公司与32256保障二队签订的解除协议是振安公司对欠租金额进行确认。振安公司逾期支付租金，应按照《军队房地产租赁合同》第11条约定支付违约金，一审对此判决正确。32256保障二队无法确定振安公司已付租金金额，且该租金与本案无关。原审第三人融通公司向本院提交书面情况说明称：融通公司没有新证据提交，且对一审法院认定事实及判决均无异议，请求二审法院依法裁判。2020年9月4日，32256保障二队向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.振安公司支付租金3384573元（包括截止至2018年12月31日之前的租金199093元及2019年1月1日至2019年8月31日期间租金3185480元）以及违约金2448020元（以欠缴的总租金3384573元为本金，按每日千分之三的标准计算，从2019年12月11日计至2020年8月31日）；2.诉讼费用由振安公司承担。一审法院经审理查明：2015年12月22日，中国人民解放军76321部队（出租方，甲方）与振安公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方自愿将位于广东省广州市天河区沙河横马路81号1栋、2栋、4栋、6栋、9栋（坐落号：广粤字第214x号，以下统称“涉案房屋”）的房屋建筑面积共4684平方米，出租给乙方使用；租赁用途为服装仓库、商铺；租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）39067829元；租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金1600000元；租赁期内，甲方应当履行下列义务，（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷，（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准，（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；双方承认的附加条款如下，第四条年租金补充为2016年年租金为9338268元，从第二年起，每年递增3%等。《租赁合同》末尾“军队房地产管理部门意见”栏为空白。2016年4月22日，振安公司向中国人民解放军76321部队发出《关于要求尽快提供的函》，函称：根据双方签订的《租赁合同》，振安公司承租沙河横马路81号1栋、2栋、4栋、6栋、9栋楼，合计4684平方米的房屋；自承租以来，振安公司按照合同缴交了2015年的全部租金，但中国人民解放军76321部队经多次催要，至今未提供《军队房地产租赁许可证》……鉴于此，振安公司致函中国人民解放军76321部队，烦请尽快提供《军队房地产租赁许可证》等。2018年10月26日，中国人民解放军76321部队（部队单位，甲方）与振安公司（承租方，乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》（以下简称《整治协议》），约定：项目地址位于广东省广州市天河区沙河横马路8x号（坐落号广粤字第214x号）；原合同出租面积房屋建筑面积4684平方米，场地面积0平方米；原合同租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日；原合同租金当前年租金933.8268万元，租金递增情况每年递增3%；原合同租赁用途服装仓库、商铺；实际出租面积房屋建筑面积4684平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积0平方米；整治后租赁期限调整为自2018年12（数字“12”被划掉并手写“10”）月15（数字“15”被划掉并手写“27”）日至2022年12月14日，考虑到乙方投资较大，日后依据委托管理政策可以续租；经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为当前年租金419.1541万元，租金递增情况每年递增3%；整治租赁用途服装仓库、商铺；本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效；附加条款租赁期限生效日期以战区级单位批复为准等。《整治协议》末尾“批准部门意见”栏加盖“中国人民解放军陆军后勤部”印章及日期2019年1月3日。2019年11月27日，中国人民解放军76321部队（部队单位，甲方）与振安公司（承租方，乙方）签订《补充协议》，约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方2018年10月26日签订的《整治协议》中的定义相同；鉴于《房地产估价报告》对于振安服装网络批发市场项目评估年租金与原协议年租金金额不一致，为确保房地产租赁委托管理项目资产移交工作顺利完成，甲乙双方在《整治协议》基础上修改部分条款内容，特订立以下补充协议；第四条“经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金419.1541万元，租金递增情况每年递增3%”修改为“经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金477.8218万元，租金递增情况每年递增3%”；上述第一条有关租金标准的变更自2018年12月15日起计算；本协议生效后，即成为《整治协议》不可分割的组成部分，与《整治协议》具有同等的法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，《整治协议》的其他部分应完全继续有效；本协议与《整治协议》有相互冲突时，以本协议为准等。2019年12月11日，中国人民解放军76321部队（甲方）与振安公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》），约定：乙方承租甲方管理的位于广东省广州市天河区沙河横马路8x号的房地产，于2018年10月26日签订的《整治协议》及其相关全部合同协议（包括但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日起解除；双方承诺乙方与（中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位）签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求；经结算，截止2018年12月31日，乙方尚欠甲方租金19.9093万元，乙方承诺于本协议生效后/日内全额补交甲方，2019年1月1日至2019年8月31日，乙方欠缴的租金318.548万元，由乙方向（中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位）缴纳；乙方向甲方支付的履约保证金共计0元，优先抵扣乙方欠缴甲方的租金后，尚余0元，由甲方退还乙方，乙方应按新合同约定向（中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位）缴纳保证金；本协议在（中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位）与乙方签订新的租赁合同后或在第七条情形下视为乙方自动放弃租赁权利后生效等。《解除协议》签订后，振安公司未支付协议中约定的欠缴租金。同日，融通公司（出租方，甲方）与振安公司（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于广东省广州市天河区沙河横马路8x号，房屋建筑面积4684平方米，场地面积0平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2019年9月1日至2022年12月14日等。2020年5月25日，融通公司向振安公司作出《有关向中国人民解放军32256部队装备保障二队支付2019年9月1日前的租金及相关费用的通知》，函称：由于双方签订的《房屋租赁合同》的计租时间从2019年9月1日起算；现经过上级管理部门的研究决定，振安公司在2019年9月1日前所欠的租金、利息以及滞纳金等费用，由32256保障二队（即原中国人民解放军76321部队）直接向振安公司收取等。该函件末尾注明“抄送：32256保障二队（原中国人民解放军76321部队）”。32256保障二队于2020年5月26日收到上述通知。振安公司于2020年5月29日收到上述通知。2020年7月15日，中国人民解放军32256部队出具《证明》，内容为：根据军队调整改革部署安排，原中国人民解放军76321部队于2019年整体并入中国人民解放军32256部队，改名为中国人民解放军32256部队装备保障二队；由于部队管理部门至今未发放对外公章，32256部队装备保障二队一直沿用原中国人民解放军76321部队公章。一审法院另查明，房屋座落为天河区沙河横马路81号的《广州市房屋所有权证》登记所有权人为中国人民解放军总后勤部，载明所有权来源为自建上盖，总建筑面积14618.4平方米，使用土地面积为8620平方米。32256保障二队持有该所有权证原件。本案一审审理过程中，32256保障二队就其主张的违约金作出如下说明：其主张的违约金系迟延付款违约金，所针对的本金系双方于《解除协议》中确认的振安公司尚欠付的租金总额，违约金的产生时间是2019年12月11日（即《解除协议》的签署时间）之后，从双方签署《解除协议》之日振安公司即负有已确认的欠付租金的支付义务，且《解除协议》亦约定振安公司在协议生效之日即应支付相应款项，所以其从当日开始主张违约金，《解除协议》中对付款时间亦进行了约定，其主张违约金计算至2020年8月31日是截止至其提起本案诉讼之前。振安公司表示32256保障二队并未明确向其催缴租金，但结合场地的实际使用情况，其一直在与32256保障二队就租金支付、租期、场地使用等事宜进行磋商，其也暂未支付《解除协议》确定的款项。一审法院认为：32256保障二队（原中国人民解放军76321部队）与振安公司签订的《租赁合同》、《整治协议》、《补充协议》、《解除协议》合法有效，双方均应依约履行。《解除协议》中明确振安公司尚欠2018年12月31日前的租金199093元及2019年1月1日至2019年8月31日期间租金3185480元，后融通公司已通过发函的形式通知振安公司将租金3185480元支付给32256保障二队，该函件同时抄送给32256保障二队，应视为该债权转让的通知已到达债务人、对债务人发生效力，现32256保障二队提起本案诉讼，要求振安公司支付上述欠付租金共计3384573元（199093元＋3185480元）并无不当，一审法院予以支持。至于32256保障二队主张的违约金问题，其依据《租赁合同》提起该主张，但双方已于《解除协议》中约定解除《租赁合同》等协议，现其再以《租赁合同》为依据提起该主张依据不足。结合《解除协议》中明确约定振安公司截止至2018年12月31日所欠199093元于协议生效后全额补交，2019年1月1日至2019年8月31日期间所欠付租金3185480元，由振安公司向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳，现振安公司迟至32256保障二队提起本案诉讼时仍未支付上述款项，确会给32256保障二队造成一定利息损失，从公平原则出发，结合双方上述约定，一审法院判令振安公司向32256保障二队支付租金利息（以3384573元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，自2019年12月12日起计至2020年8月31日止），对于32256保障二队超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，于2021年4月12日作出如下判决：一、广东振安投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国人民解放军32256部队装备保障二队支付2018年12月31日前的租金199093元、2019年1月1日至2019年8月31日期间租金3185480元及利息（以3384573元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，自2019年12月12日起计至2020年8月31日止）；二、驳回中国人民解放军32256部队装备保障二队的其他诉讼请求。一审案件受理费52628元，由中国人民解放军32256部队装备保障二队负担20768元，广东振安投资有限公司负担31860元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经本院询问，振安公司确认其在2015年签约后即开始装修。经本院主持调解，振安公司与32256保障二队未能达成协商一致意见。本院认为，本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对振安公司的上诉，二审争议焦点为：振安公司是否应向32256保障二队支付2018年12月31日前的租金199093元、2019年1月1日至8月31日期间的租金3185480元，并支付2019年12月12日起至2020年8月31日止的利息，即振安公司以涉案《军队房地产租赁合同》《整治协议》《补充协议》《解除协议》均未生效，且32256保障二队未履行向其提供《军队房地产租赁许可证》的义务，导致其长期无法正常使用租赁物，而《解除协议》显失公平等为由，拒绝支付上述租金、利息的上诉理由能否成立。对此，一审法院根据各方当事人的诉辩主张及举证，在查明事实的基础上依法作出一审判决，合法合理，本院予以维持。本院审理期间，振安公司未提交新的证据佐证其主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在振安公司未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。必须指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，支付租金是作为承租人的振安公司的主要义务。虽然振安公司以32256保障二队未依约为其办理涉案租赁物的《军队房地产租赁许可证》为由，上诉主张其无法实际使用涉案租赁物，并认为其与32256保障二队没有形成租赁关系，但一方面，是否办理租赁许可证属于合同履行的范畴，并不影响合同的成立及效力。而经本院询问，振安公司确认其在签订《军队房地产租赁合同》后即对涉案租赁物进行装修，这意味着涉案租赁物已经实际交由振安公司占有使用，振安公司亦表示其曾支付过部分租金，故振安公司与32256保障二队之间已形成了租赁合同关系，振安公司上诉主张其与32256保障二队之间实际上并未形成租赁关系，与事实不符。根据等价有偿原则，振安公司应依法承担其占用涉案租赁物期间的租金。另一方面，振安公司在签订涉案租赁合同且入场装修后，陆续又签订了《整治协议》《补充协议》，并在签订《解除协议》的同日与原审第三人融通公司签订了《房地产租赁合同》，在此过程中，并无证据显示振安公司有对《解除协议》中确定的欠租情况提出异议，亦无证据显示振安公司在被32256保障二队起诉前曾对《解除协议》提出显失公平的抗辩意见。在此情况下，一审法院判令振安公司向32256保障二队清付欠租并计付利息，合理有据。振安公司提出其无需支付本案所涉欠租及利息的上诉意见，与其前述一系列签约及履约行为均存在矛盾，本院不予采信。综上所述，振安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31860元，由上诉人广东振安投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卉审 判 员  赵云川审 判 员  戴俊英二〇二一年八月十七日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹