四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7880号上诉人（原审被告）：碧桂园商业管理有限公司，住所地：深圳市南山区南头街道桃园路田厦金牛广场A座2907－A09。法定代表人：文嘉慈，执行董事。委托诉讼代理人：胡婷，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。原审被告：四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼39楼单元18、19及20（自编号）。法定代表人：刘浩，董事长。委托诉讼代理人：王益，男，系该公司员工。原审被告：成都鑫汇实业有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元2及3。法定代表人：王璐。上诉人碧桂园商业管理有限公司（以下简称碧桂园商业公司）因与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）、原审被告四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）、原审被告成都鑫汇实业有限公司（以下简称鑫汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫汇公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院对其缺席判决。碧桂园商业公司上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7060号民事判决，依法改判驳回龙锦公司对碧桂园商业公司全部诉讼请求或发回重审；二、一审、二审案件受理费由龙锦公司承担。事实与理由：一、一审认定案件事实不清。1.本案案涉租赁合同已在龙锦公司主张的租金日之前解除。碧桂园商业公司从2019年11月29日起即陆续向龙锦公司发送多份函件，表明碧桂园商业公司因经营困难已经无法继续租赁案涉房屋，提出解除案涉房屋的租赁合同，退出了案涉租赁场所，并愿意与龙锦公司就解除租赁合同后的结算及房屋移交等事宜进行协商，恳请龙锦公司及时将案涉房屋另行出租，防范损失进一步扩大。在碧桂园商业公司发出解除合同通知后，碧桂园商业公司及时搬离了案涉房屋，腾退了场所，也积极与龙锦公司沟通办理场地移交事宜。在碧桂园商业公司已经明确告知龙锦公司不会继续履行租赁合同及实际碧桂园商业公司也没有继续使用租赁物的情况下，应当视为案涉房屋的租赁合同的目的已经无法实现，且也无法继续履行，合同已经解除。在租赁合同已经解除且碧桂园商业公司没有继续占有使用租赁物情况下，龙锦公司仍然要求碧桂园商业公司继续支付租金缺乏合理依据，且显失公平。2.一审法院认定碧桂园商业公司应向龙锦公司支付管理费依据不足。结合本案的证据以及实际合同履行情况来看，碧桂园商业公司实际是向九龙仓公司支付物业费，龙锦公司不是提供物业服务的相对人，故不应向碧桂园商业公司主张物业费，此外，本案中龙锦公司主张的物业费增加部分的金额系其单方面作出的调整且未与碧桂园商业公司协商，未得到碧桂园商业公司认可，相关方也没有提供与上涨金额相一致的额外服务，故不应得到支持。3.本案律师费不应予以支持或应酌情降低碧桂园商业公司承担金额。本案系由同一律师批量代理分别以碧桂园商业公司、碧桂园房产公司、鑫汇公司作为被告的三个单独案件，对应的租赁物均位于38楼，此外，龙锦公司又对碧桂园房产公司租赁的39楼租赁物提起诉讼，以上共计四案。上述案件中，龙锦公司的主张及事实理由内容基本一致，各案件的工作内容均具有高度重合性，且代理难度不大，案件工作量较小，但上述四案却分别向各方要求支付律师40000元、12500元、17500元、9900元。本案龙锦公司主张的律师费金额过高，不应予以支持。二、一审法院适用法律错误。1.本案应认定案涉租赁合同已经解除。根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同，对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”的规定，在本案租赁合同履行过程中，即使一审法院认定碧桂园商业公司无合同约定的解除权，但也应该考虑碧桂园商业公司已经数次发函提出解除合同，本身并无恶意，在碧桂园商业公司已经将物品全部搬离租赁物，实际没有使用租赁物的情况下，仍要求碧桂园商业公司继续支付租金对碧桂园商业公司不公，且租赁合同的目的已经无法实现。龙锦公司不仅继续放任租赁物空置，甚至多次阻挠碧桂园商业公司搬离办公物品，无理要求碧桂园商业公司将办公物品作为担保物。显然，继续要求碧桂园商业公司继续履行案涉租赁合同对碧桂园商业公司显失公平。在此情况下，应当认定案涉租赁合同已经解除，龙锦公司继续要求碧桂园商业公司支付租金缺乏合同依据。同时，即使认定合同解除，也不会对龙锦公司权益造成任何损害，并不妨碍龙锦公司向碧桂园商业公司主张就案涉合同解除的合理权利。2.本案认定违约金过高，应当予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，龙锦公司主张的违约金过高，龙锦公司并未对其因此受到的损失进行举证，一审法院没有对龙锦公司所受损失进行审查，即使认定碧桂园商业公司需承担违约责任，也应当对违约金进行调减。三、基于碧桂园商业公司已经明确解除合同并退回租赁物的情况下，龙锦公司故意怠于采取措施，导致损失的扩大，应当由龙锦公司自行承担相应损失。1.因龙锦公司自行空置租赁物所造成的损失应当由龙锦公司自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，如上所述，在碧桂园商业公司主张解除租赁合同的情况下，租赁合同已经无法履行，即使认定该情形系由碧桂园商业公司原因所造成，龙锦公司也应当及时采取措施，收回租赁物并另行出租，防范损失的进一步扩大。但在碧桂园商业公司多次告知龙锦公司应及时收回租赁物，另行出租的情况下，龙锦公司仍对租赁物放任不顾，没有另行招租，反而以其自身的不作为，放任损失的进一步扩大，以此为由要求碧桂园商业公司继续支付租金。在碧桂园商业公司向龙锦公司发函主张解除案涉房屋租赁合同后，因龙锦公司自行空置案涉房屋，不另行出租，由此产生的租金损失不应由碧桂园商业公司承担。2.如仍继续强制碧桂园商业公司履行租赁合同将导致权益失衡，严重损害碧桂园商业公司权益，且违背自愿、公平、诚实信用、绿色原则。根据《中华人民共和国民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己意思设立、变更、终止民事法律关系”、第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利和义务”、第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺”、第九条“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源”的规定，如继续认定案涉租赁合同的解除条件为取得龙锦公司的同意，在龙锦公司不同意解除合同、碧桂园商业公司没有继续使用租赁物、已将租赁物腾空的情况下，要求碧桂园商业公司支付租金至龙锦公司同意解除合同为止，显然对碧桂园商业公司不公，且系以牺牲碧桂园商业公司的权益，强迫碧桂园商业公司履约，认可龙锦公司故意放任租赁物空置的浪费资源方式来维系租赁合同继续履行。本案中，龙锦公司本应就解除合同事宜向碧桂园商业公司主张权益，且该主张亦可以完全弥补龙锦公司的损失。但龙锦公司采取了先向碧桂园商业公司主张未使用租赁物期间的租金、后续再以碧桂园商业公司违约为由主张解除合同的损失，以期最大化实现其收益，结果是让龙锦公司就同一事项谋取了多倍的利益，碧桂园商业公司蒙受了加倍损失。如继续履行合同将严重违反自愿、公平、诚实信用和绿色原则。龙锦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，碧桂园商业公司要求将本案发回重审的理由不能成立。首先，租赁合同的租期由双方协商确定，碧桂园商业公司对其可按期履行合同有合理预期，在其没有约定或法定解除权的情形下，其单方发出的解除通知并不发生法律效力，在租赁合同尚未依法解除前，碧桂园房产公司仍负有缴付租金等费用的义务。其次，租赁合同中明确约定甲方有权收取管理费，只是指定九龙仓物业收取，在租赁合同双方发生争议时，龙锦公司有权依据租赁合同约定向碧桂园房产公司主张管理费。第三，由碧桂园商业公司承担本案律师费系有租赁合同约定，且代理律师收取的律师费并未超过四川省律师行业的收费标准，不存在过高的情形，其余案件的律师费用与本案无关。第四，《九民纪要》并非法律规定，碧桂园商业公司据此认为一审法院适用法律错误系理解有误。即使按照《九民纪要》的精神，违约方拟解除合同也应以诉讼方式提起，且是否符合解除条件由人民法院予以判定。第五，碧桂园商业公司欠付费用给龙锦公司造成了资金收入损失，租赁合同约定的违约金标准为万分之三，也即年息10%左右，并未高于市场投融资利率，不应予以调减。第六，龙锦公司提起本案诉讼前，碧桂园商业公司并未实际搬离租赁物业，故不存在碧桂园商业公司所称龙锦公司怠于止损的情形。综上，碧桂园商业公司的上诉主张不能成立，应当予以驳回。碧桂园房产公司述称，其意见与碧桂园商业公司一致。鑫汇公司未发表意见。龙锦公司向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园商业公司向龙锦公司支付因租赁成都国际金融中心二号楼38楼单元1及10欠付龙锦公司的247468.41元（其中租金188812.71元、管理费58655.7元），并判令碧桂园商业公司支付截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2020年5月31日为4553.42元）；2、判令碧桂园商业公司向龙锦公司支付因追讨欠费所产生的律师费12500元；3、判令碧桂园房产公司、鑫汇公司对碧桂园商业公司应当向龙锦公司支付的租金、管理费、违约金、律师费承担连带责任；4、本案的诉讼费、公告费（若有）由碧桂园商业公司、碧桂园房产公司、鑫汇公司承担，碧桂园商业公司、碧桂园房产公司、鑫汇公司应当向龙锦公司支付龙锦公司已垫付的诉讼费。一审法院认定事实：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租人、甲方）与南充市碧桂园房地产开发有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司有关国际金融中心二号办公楼38楼整层》，合同约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1-16及17）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为3057.12平方米；租赁期自本合同约定的起租日起，为期50个月，定由2019年1月1日至2023年2月28日；甲方同意起租日定于2019年1月1日，交付日期为2018年12月1日，实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，2019年1月1日至2019年4月30日的每月每平方米建筑面积租金为91.35元，每月租金为279267.91元，2019年5月1日至2021年2月28日的每月每平方米建筑面积租金为96.57元，每月租金为295226.08元，2021年3月1日至2023年2月28日的每月每平方米建筑面积租金为113.22元，每月租金为346127.13元；装修期共八个月，定为自起租日起第1、2个月（由2019年1月1日至2019年2月28日），租赁期的第13、14个月（由2020年1月1日至2020年2月29日），租赁期的第25、26个月（由2021年1月1日至2021年2月28日），租赁期的第37、38个月（由2022年1月1日至2022年2月28日）止；在装修期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费；如乙方在第1、2个月的装修期完结前完成装修，乙方可开始用作办公室用途；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）；乙方须按月向甲方或其当时指定的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在许可期及本合同租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为1295179.47元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据前述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其他杂费，手续费等；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在本合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。南充市碧桂园房地产开发有限公司在《租赁合同》所述的注册地址为“南充嘉陵区兴盛街7号7层”、通讯地址为“南充市嘉陵区文峰大道碧桂园天玺湾”。龙锦公司（出租人、甲方）与南充市碧桂园房地产开发有限公司（原承租人、乙方）、碧桂园房产公司（受让人、丙方）签订《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司及四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司成都市锦江区红星路三段1号有关国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，合同约定：根据乙方向甲方提出的书面申请，乙方拟将其在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书下的权利和义务，全部概括转让给丙方，甲方同意乙方上述转让；租赁场地的租金及管理费与原租赁合同的约定一致；自转让起始日起，丙方承继乙方在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下的全部权利和义务，并对乙方在转让前在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下所有的义务和责任承担连带责任（包括但不限于乙方已签署的任何有关租赁场地的文件及因丙方提前终止本合同甲方主张的乙方已实际使用的给甲方造成的免租期租金损失等）；甲乙丙三方同意，任何一方违反本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下任何付款责任，或未能遵守、履行本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下任何约定，均视为违约，违约方应按照本协议及原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，承担相应违约责任；如果乙方或丙方中的任意一方违反本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，乙方和丙方应相互承担连带责任；如乙方或丙方中的任一方违约，甲方有权要求另一方（即乙方或丙方）承担连带责任，若另一方未承担连带责任时，甲方有权在不影响其它权利行使的前提下提前两天向乙方或丙方发出书面通知的情形下，暂停包括租赁场地的水、电、电讯供应或其它服务，及采取任何甲方认为合适的其它措施、行为，直至违约行为已得到纠正，且违约方支付因其违约导致的所有费用（包括但不限于重新接驳水、电、电讯供应的费用等），甲方无须就乙方或丙方因前述措施、行动导致的任何损失承担任何责任。龙锦公司（出租人、甲方）与碧桂园房产公司（承租人、乙方）签订《租赁合同使用许可协议书补充协议》，合同约定：甲、乙双方于2018年2月签署了有关乙方承租甲方位于成都市锦江区红星路三段1号成都国际金融中心二号办公楼38楼单元1-16及17（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17，下称租赁场地）的《租赁合同》（下称《租赁合同》）以及《使用许可协议》（下称《使用许可协议》）。甲方将其合法拥有的该物业中坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9及10（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17下称「租赁场地」）租赁给乙方使用。租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17的建筑面积为3057.12平方米，建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据。租赁期自本合同约定的起租日起，为期五十五个月，定由2018年8月1日（起租日）至2023年2月28日（终止日）。《租赁合同》内第一章第五条5.01的内容在此删除并全部按照以下内容代替：甲方同意起租日定于2018年8月1日，交付日期为2018年7月1日。实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。该通知书将不少于实际交付日期前三个工作天寄给乙方。装修期共九个月：定为自起租日起第1，第2，第3个月（由2018年8月1日至2018年10月31日），租赁期的第13，第14个月（由2019年8月1日至2019年9月30日），租赁期的第25，第26个月（由2020年8月1日至2020年9月30日），租赁期的第37，第38个月（由2021年8月1日至2021年9月30日）止。在装修期间，乙方无需向甲方支付租赁合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴租赁合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。如乙方在装修期完结前完成装修，乙方可开始用作指定用途。乙方须按月向甲方或其当时指定的物业管理公司（下称管理单位）支付管理费（已包括第四章第五条第5.01节中之标准空气调节服务时段内的空调费）。管理费现为每月每平方米29元。管理单位在许可期及本合同租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金（如适用）。而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构（如适用）申请，所有开支一概由乙方支付。乙方须向管理单位一次性支付装修服务费按建筑面积为每平方米15元，若乙方在租赁场地的承租期限内仅装修一次，则管理单位仅收取乙方一次装修服务费。甲、乙双方同意：「本协议」自甲、乙双方盖章之日起生效。「本协议」应作为《租赁合同》的有效组成部分，与《租赁合同》具有同等效力。「本协议」与《租赁合同》约定不一致之处，以「本协议」为准；甲、乙双方不再签署新的租赁合同，「本协议」未尽事宜，从《租赁合同》相关约定。龙锦公司于2018年7月12日将案涉租赁场地交付碧桂园房产公司使用并签署《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》。龙锦公司（出租人、甲方）与碧桂园房产公司（原承租人、乙方）、碧桂园商业公司（受让人、丙方）、鑫汇公司（受让人、丁方）签订《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，合同约定：乙方转让原三方协议书所涉的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元1及10号租赁物业的承租权及该承租权对应的《租赁合同》，原三方协议书中的全部权利和义务概括（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1,10及11）予丙方，具体位置见本协议附件一《平面图》中粉红色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为651.73平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。乙方转让原三方协议书所涉的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元2及3号租赁物业的承租权及该承租权对应的《租赁合同》，原三方协议书中的全部权利和义务概括（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元2,3及12）予丁方，具体位置见本协议附件一《平面图》中深红色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为660.11平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。上述转让后，乙方享有承租权的租赁物业由原三方协议书中的38楼整层变更为38楼单元4，5，6，7，8及9（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元4，5，6，7，8，9，16及17），具体位置见本协议附件一《平面图》中白色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为1745.28平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。甲、乙、丙、丁四方确认，乙方转让给丙、丁方的承租权及该承租权对应在《租赁合同》、原三方协议书项下所有的权利与义务，均于2018年9月1日起全部概括转让予丙方、丁方。租赁场地的转让交付由乙方与丙方及丁方自行完成，与甲方无关。甲、乙、丙、丁四方确认，转让后丙方、丁方对于各自租赁物业的租赁期自2018年9月1日起（“转让起始日”）至2023年2月28日（“转让终止日”）止。租赁场地的租金及管理费与原三方协议书中的约定一致，每月须向甲方预先支付租赁场地的租金。由丙方承担38楼单元1及10（建筑面积为651.73平方米）的租金，2018年9月1日至2019年4月30日的月租金为59535.53元；2019年5月1日至2021年2月28日的月租金为62,937.57元；2021年3月1日至2023年2月28日的月租金为73,788.87元；乙、丙、丁三方承租物业的管理费均为每月每平方米29元（管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费），该物业管理费由乙、丙、丁三方在缴纳其各自租赁物业的租金时一并缴付。2019年4月18日，龙锦公司向碧桂园商业公司、碧桂园房产公司、鑫汇公司发出《成都国际金融中心-2019年度T1&T2办公楼管理费调整》，告知从2019年6月1日起办公楼管理费调整为每月每平方米30元。2019年11月29日，碧桂园商业公司向龙锦公司出具《解除的函》，内容为：因我司经营计划调整，确已无继续租赁租赁物的必要与条件，恳请贵司于本函送达贵司之日起3日内指派专人与我司协商解除租赁协议、费用结算事宜，并办理租赁物退还、物品搬离等退租手续，协商不能，我司于2019年12月31日解除租赁协议，原我司承租的38楼1、10、11号房屋于本函函告贵司的合同解除日退租；如贵司未在前述时间内与我司办理相关退租手续，视为贵司同意我司于本函函告贵司的合同解除日之前自行搬出我司在租赁物内的所有物品，并将租赁物交还贵司。2020年3月7日，碧桂园商业公司出具《出门申请单》，申请搬离涉案场地的物品。2020年7月23日，碧桂园商业公司出具《出门申请单》，申请搬离涉案场地的物品。龙锦公司因本案租赁合同纠纷一案委托中豪律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，龙锦公司向中豪律师事务所支付本案律师代理费共计12500元，中豪律师事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。一审法院另查明，碧桂园商业公司已支付2020年2月29日之前的租金、管理费等相关费用，从2020年3月1日起未支付租金、管理费。一审法院认为，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司有关国际金融中心二号办公楼38楼整层》，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园房产公司签订的《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司及四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，龙锦公司与碧桂园房产公司签订的《租赁合同使用许可协议书补充协议》，龙锦公司与碧桂园房产公司、碧桂园商业公司、鑫汇公司签订的《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号有关国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，龙锦公司于2018年7月12日将涉案房屋交与碧桂园房产公司。根据《租赁合同》的约定：乙方应于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其他杂费。碧桂园商业公司在使用涉案房屋后，向龙锦公司交纳了截止2020年2月29日的租金、管理费等费用，于2020年3月1日起未再支付租金、管理费。虽然碧桂园商业公司向龙锦公司发函表示将于2019年12月31日解除租赁合同并退还涉案房屋，但龙锦公司对碧桂园商业公司单方提出提前解除合同的要求并未认可。根据《租赁合同》约定，碧桂园商业公司没有合同解除权，碧桂园商业公司在未得到龙锦公司的同意的情况下自行停止其业务并搬离租赁场地，《租赁合同》并未解除，故对碧桂园商业公司主张《租赁合同》已经解除、不应支付租金及管理费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于租金、管理费。碧桂园商业公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。龙锦公司诉碧桂园商业公司欠付2020年3月1日起至2020年5月31日的租金为188812.71元（62937.57元/月×3个月=188812.71元）、管理费58655.7元（19551.9元/月×3个月=58655.7元），故对龙锦公司要求碧桂园商业公司支付租金188812.71元、管理费58655.7元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金。根据《租赁合同》中关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，龙锦公司据此主张碧桂园商业公司按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，一审法院予以支持。一审法院酌定上述欠费（租金、管理费共计247468.41元）违约金自本案立案起，即2020年6月16日计至实际付清之日止。关于律师代理费。据《租赁合同》中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费12500元，系合同约定应由碧桂园商业公司承担的费用，故龙锦公司要求碧桂园商业公司支付律师代理费12500元的主张，符合合同的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。关于碧桂园房产公司、鑫汇公司是否应当承担保证责任。根据龙锦公司与碧桂园房产公司、碧桂园商业公司、鑫汇公司签订的《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，明确碧桂园房产公司、鑫汇公司对碧桂园商业公司关于涉案房屋的租赁事宜承担连带保证责任。碧桂园房产公司、鑫汇公司为碧桂园商业公司的上述债务提供了连带保证责任，龙锦公司要求碧桂园房产公司、鑫汇公司对碧桂园商业公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，一审法院予以支持。碧桂园房产公司、鑫汇公司承担责任后，可以向碧桂园商业公司追偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、碧桂园商业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金188812.71元、管理费58655.7元；二、碧桂园商业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、管理费的违约金（以247468.41元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年6月16日起计至付清欠费之日止）；三、碧桂园商业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付律师代理费12500元；四、碧盛公司、鑫汇公司对碧桂园商业公司的上述第一、二、三项债务向龙锦公司承担连带清偿责任；碧盛公司、鑫汇公司承担保证责任后，有权向碧桂园商业公司追偿。五、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5268元，由碧桂园商业公司承担。二审中，龙锦公司提交了以下新证据：一、碧桂园房产公司提交的《租户顾问及承建商资料表》；2、竣工图一张；拟证明碧桂园商业公司、碧桂园房产公司和鑫汇公司所租赁的区域系一个整体，无法单独区分，依据租赁合同约定，即使碧桂园商业公司要求离场亦负有对租赁场地复原义务。碧桂园商业公司认为《租户顾问及承建商资料表》、竣工图均无碧桂园商业公司盖章，对真实性不予认可。碧桂园房产公司认可《租户顾问及承建商资料表》的真实性，但认为与本案不具有关联性；对竣工图的真实性、关联性不予认可。本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，龙锦公司主张其于2020年7月向碧桂园商业公司发出解除通知，碧桂园商业公司认可其于2020年7月收到龙锦公司发出的解除通知。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、碧桂园商业公司是否应当向龙锦公司支付管理费；二、案涉租金、管理费应计算至何时；三、一审判决的违约金是否过高；四、龙锦公司关于律师费的诉请是否应予支持，一审判决的诉讼费金额是否恰当。本院分别认定如下：一、碧桂园商业公司是否应向龙锦公司支付管理费的问题，碧桂园商业公司以龙锦公司不是物业服务相对人为由上诉认为不应向其支付管理费，本院认为，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司签订的租赁合同第一章第8.01条约定“乙方必须按月向甲方（龙锦公司）或其当时指定的物业管理公司（以下简称管理单位）支付管理费”，该约定在之后历次的承租人变更时均一直未被修改删除，故碧桂园商业公司作为概括继受该合同部分租赁物权利义务的承租人，亦应依该约定向龙锦公司支付管理费。龙锦公司向碧桂园商业公司诉请管理费具有合同依据，本院予以支持。二、关于案涉租金、管理费应计算至何时的问题，首先涉及合同解除时间的认定，碧桂园商业公司主张案涉《租赁合同》在其向龙锦公司发出《解除四方协议书、三方协议书、租赁合同的函》（以下简称《解除函》）之日解除，本院认为，碧桂园商业公司在《解除函》所载解除事由为“因我司经营计划调整”，其事由不属于法定解除或约定解除的情形，且龙锦公司亦未表示同意，故该《解除函》并不发生解除合同的效力。碧桂园商业公司亦认为本案属于违约方解除合同，仅是主张本案符合九民会议纪要规定的违约方可以解除合同的情形，故《租赁合同》应在龙锦公司收到《解除函》之日解除。本院认为，人民法院判决支持违约方解除合同的诉请并非普遍原则，而是人民法院在特定情形下所采取的特殊救济措施，违约方请求判令解除合同的权利并非行使解除权，而是在特定情况下请求法院对合同进行司法解除的诉权，故人民法院在特定情形下支持违约方解除合同的诉请，并不代表认可违约方具有单方解除权，故碧桂园商业公司发出的《解除函》并不发生解除合同的效力，双方的合同至2020年7月龙锦公司发函要求解除合同时方才实际解除。碧桂园商业公司主张其于2020年2月已腾退案涉房屋并举示了2020年3月27日的《公证书》以及2020年3月7日的《出门申请单》，从碧桂园商业公司举示的2020年3月7日的《出门申请单》来看，碧桂园商业公司在发出《解除函》后已开始搬离物品，从其举示的2020年3月27日的《公证书》所附的视频及照片来看，虽然碧桂园所使用的房屋仍有部分办公桌椅等尚未搬离、现场较为凌乱，但同时亦显示出碧桂园商业公司在2020年3月27日时确实已经停止经营。综合《解除函》、《公证书》及2020年3月7日的《出门申请单》等证据，龙锦公司在2020年3月7日即应知道碧桂园商业公司已停止经营并开始搬离物品，结合合同中关于龙锦公司有权处理留存物品的约定，龙锦公司有义务亦有条件在合理期限内收回案涉房屋以减少房屋的实际空置期间和社会财富的浪费，根据本案实际情况，本院酌情认为龙锦公司及时的止损期间为其应当知道碧桂园商业公司停止经营、搬离物品后三个月，加上之前2020年3月1日至3月6日的租金，碧桂园商业公司共应支付2020年3月1日至6月7日期间的租金、管理费，故一审判令其向龙锦公司支付2020年3月1日至5月31日期间的租金188812.71元、管理费58655.7元并无不当，本院予以维持。三、关于一审所判违约金是否过高的问题，碧桂园商业公司欠付租金的行为给龙锦公司造成的主要损失是资金的时间价值，而资金的时间价值主要为利息，本案中，双方约定逾期付款违约金按欠款金额每日万分之三的标准计算，该标准并未过分高于资金的一般利息标准，且兼具一定的惩罚性，不宜再作调整减少，一审按双方约定的标准确定违约金并无不当，本院予以维持。四、关于碧桂园商业公司是否应向龙锦公司支付律师费的问题，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司签订的租赁合同第九章第1.03条约定“甲方（龙锦公司）因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于合理的律师费）……均由乙方承担”，该约定在之后历次的承租人变更时均一直未被修改删除，故碧桂园商业公司作为概括继受该合同部分租赁物权利义务的承租人，亦应依该约定向龙锦公司支付因本案所产生的律师费。龙锦公司举示的《委托代理合同》及发票能够证明其因本案诉讼产生了律师费12500元，碧桂园商业公司亦未举证证明其费用金额具有不合理性，龙锦公司虽然存在未及时减损的情形，但其在本案所诉的租金等费用均属于在合理止损期限内的租金，故本院不对律师费予以调整。综上，碧桂园商业公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5286元，由碧桂园商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年八月十七日书记员 袁 敬