上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0113民初15597号 原告方林根，男，1951年12月11日生，汉族，住上海市宝山区。 原告方伟，男，1977年9月25日生，汉族，住址同上。 原告方俊杰，男，2000年6月11日生，汉族，住址同上。 法定代理人方伟。 上列两原告共同委托诉讼代理人沈忠妹，系原告方林根妻子。 被告方涛，男，1977年4月17日生，汉族，住湖北省武汉市。 委托诉讼代理人肖同剑，上海欧泽律师事务所律师。 第三人上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人张静，总经理。 委托诉讼代理人豆润昕，公司员工。 委托诉讼代理人王俊香，公司员工。 原告方林根、方伟、方俊杰与被告方涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加第三人上海菁英房地产经纪有限公司参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行审理。原告芳林根及方伟、方俊杰的共同委托代理人沈忠妹、被告方涛及其委托代理人肖同剑、第三人上海菁英房地产经纪有限公司的委托代理人豆润昕、王俊香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方林根、方伟、方俊杰向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付定金人民币5万元。事实和理由：2016年4月1日，原被告通过第三人的居间介绍，签订了房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，约定，被告向原告购买位于宝山区杨泰二村XXX号XXX室房屋。合同签订后，被告将5万元定金交由第三人，并由第三人进行保管。但嗣后，被告违约不再购买系争房屋。原告向被告索要该定金，被告拒绝第三人将该款交由原告。双方的房屋买卖合同关系合法有效，因被告明确表示不再购买，该行为构成根本违约，故要求将其支付的定金没收。 被告方涛辩称，被告交于第三人的5万元是意向金，非定金。房地产买卖居间协议第3条约定被告支付意向金5万元，如甲方(原告)在买卖合同上签字，意向金转为定金。原被告并未签订房屋买卖合同，所以意向金并没有转为定金。居间协议、房屋买卖合同没有发生法律效力，合同上方伟、方俊杰的名字都是方林根代签的，至今没有出示委托书。即使两份协议有效，方林根在出售系争房屋中有欺诈，他出售时说其对外债务有180万元，合同签订后被告了解到除却原告涉讼两个案件总共债务为180万元外还有另外两个案件，涉及债务为90万元，以及抵押权登记的债权金额200万元。签订合同时候房屋已被司法查封，现已拍卖，故原告丧失合同履行能力。要求驳回原告的诉讼请求，5万元应返还给被告。 第三人上海菁英房地产经纪有限公司述称，被告在签约时就知道房屋已被司法查封，双方在签订正式合同时说好要解封再进行后续交易。第三人在5月份通知双方签订示范文本的房地产买卖合同，约定当时被告支付首付款，原告收到该款后负责去法院办理解封手续。当时被告就告知第三人因为得知原告还有其他涉讼案件，债务很高，故不同意继续购买系争房屋，双方未能签订网签合同。嗣后，房屋经司法拍卖并已成交。5万元的确在第三人处保管。 本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原被告通过第三人的居间介绍，签订了房地产买卖居间协议，约定，被告向原告购买位于宝山区杨泰二村XXX号XXX室房屋，总价为294万元。合同约定，被告为表示购买的诚意，自愿支付意向金5万元，如原告在买卖合同上签字，则该意向金转为定金，担保房屋买卖合同的履行。原告委托第三人对定金进行保管。同日，原被告签订了房屋买卖合同，约定为办理交易过户的手续，双方同意在本合同签署后的150天内前往居间公司签订示范文本的上海市房地产买卖合同。除另有约定外，前述约定期限届满日为原被告双方签订示范合同的日期。其中约定首期房款145万元，该款由被告在签订示范合同当日交付给原告，原告将收到的首期房款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔款项同时偿还尚欠银行借款余额，办理抵押注销手续。第二期房款由被告向银行申请贷款149万元。原告在银行贷款划入原告账户后7天内，将房屋交付给被告，被告支付剩余房款5万元。双方约定的过户时间为2016年12月1日。本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利进行，原告同意将收到的定金交由第三人保管，若原告违约不卖，则应向被告双倍返还定金，反之，则定金不予退还。补充约定条款约定，因房屋有宝山法院的查封，双方一致同意被告支付首期房款当日，该房屋由原告解除查封，双方签订房地产买卖合同。同日，第三人出具定金保管书，载明，被告购买系争房屋交付定金5万元，出售方方林根已经收到此定金，并交由第三人保管。 另查明，2014年6月4日，案外人李学荣、杨小刚经核准登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额为200万元，债务履行期限为2014年5月28日至2014年6月27日。2015年8月10日，因(2015)宝执字第3906号限制文件，系争房屋被本院采取查封的司法限制措施。2016年1月11日，因(2015)宝执字第6336号限制文件，系争房屋被本院采取轮候查封的司法限制措施。 再查明，2016年8月，系争房屋经司法拍卖程序成交交易，拍卖价为303万元。 审理中，被告表示在签订合同时的确知道系争房屋上存在两个司法查封。当时原告说他债务有180万元，被告支付首付款后他的债权就还清了，并表示在被告付款当天就用收到的房款至法院办理解封手续。对此，被告表示同意。但嗣后，被告发现除却抵押权200万元、司法查封所涉及的两个案件，被告还查到原告在法院还有其他两件案件。故原告有故意隐瞒和欺诈的嫌疑，被告认为即使支付了首付款，原告也无法解除房屋查封，原告是无法履行合同的。第三人表示，在5月通知过原被告签订网签合同，当是被告即表示因其支付的首付款抵不掉原告多处债务，怕原告撤不掉查封，所以不愿来签合同。对此被告表示，的确收到第三人的通知，但鉴于查证得知原告尚有其他案件的债务纠纷，对支付首付后原告涤除查封、撤销抵押等存在障碍，故为了降低风险程度，被告提出了不安抗辩，口头说这个房屋问题很多，需要考虑一下。但在所约定的签订示范合同的期限到来之前，即8月13日系争房屋就被司法拍卖，故导致合同履行不能的责任方在原告，被告不构成违约。被告认为在9月1日前双方可以随时签订合同。 本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋买卖合同和房地产居间协议，系双方真实意思表示，合法有据，对双方均有法律约束力。被告称合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于5万元的性质，根据合同约定，在原告签订房屋买卖合同当日，被告所支付的5万元意向金即转为定金，故根据定金保管书的记载，被告所支付的5万元已经转为定金并由第三人保管。本案的争议焦点在于系因何方原因导致系争房屋买卖合同无法继续履行。根据买卖合同的约定，为办理交易过户的手续，双方同意在房屋买卖合同签署后的150天内(即2016年9月1日)前往居间公司签订示范文本的上海市房地产买卖合同。除另有约定外，前述约定期限届满日为原被告双方签订示范合同的日期。合同履行过程中，第三人曾通知原被告双方签订示范合同，对此，被告不予否认。第三人称，当时被告即提出不再继续履行合同，被告不予认可，并表示因查得原告在法院存在多处诉讼，而涉及的债务可能直接影响到原告履行买卖合同的能力和资信，同时提出了不安抗辩并表示需要一定时间考虑。对此，本院认为，第三人尽管履行了通知义务，但无法提供充分证据证明原被告之间就签订网签合同的期限进行了变更。即在双方没有作出另外约定的条件下，2016年9月1日系双方共同签订网签合同的确定的截止日期。然在该日之前，系争房屋已经被司法拍卖，标的物权利转移，即作为出售方而言，原告已经客观无法继续向被告转让和交付系争房屋。据此，导致本次交易最终无法履行完毕的违约责任方在原告，原告以被告违约为由要求没收定金5万元，于法无据，本院无法准许。鉴于双方合同提前终止，被告要求原告返还5万元，合法有据，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下： 一、原告方林根、方伟、方俊杰于本判决生效之日起十日内日，返还被告方涛定金5万元； 二．原告方林根、方伟、方俊杰的诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取525元，由方林根、方伟、方俊杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 陶 芳 二〇一六年十二月十六日 书记员 薛辰彦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。