辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终7095号 上诉人（原审被告）：张润东，男，1986年6月9日出生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连怡合物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。 法定代表人：陈军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘新建，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘亚滨，系辽宁瑞石律师事务所律师。 上诉人张润东因与被上诉人大连怡合物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张润东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1、上诉人不交纳物业费的主要原因是被上诉人未能履行《物业服务合同》约定的物业服务义务。根据合同法第66条的规定，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝交纳物业费。2、被上诉人未能履行维护、维修义务，未能向业主公示相关文件和信息，私自改变小区绿地为停车场，并收取停车费。小区保安白天睡觉，小区内设备、设施维护不及时，已有业主被困电梯。3、案涉小区诉讼案件众多，反映出被上诉人服务存在重大问题，被上诉人应当自省，其通过诉讼方式催收物业费浪费司法资源。 被上诉人大连怡合物业服务有限公司不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：被上诉人已按合同约定履行了义务，不存在可拒付、少付的情形，本案也不适用同时履行抗辩权。针对小区业主反应的问题，被上诉人都及时清理，已做出改正。 大连怡合物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业服务费6490.65元（2017年4月4日至2021年7月3日）、滞纳金500元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，1、2015年8月1日，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区华龙南街华龙南园的泊岭紫郡小区实行物业管理，委托管理期限自2015年8月1日起，至成立业主委员会止；管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即建筑面积每月每平方米0.98元；乘梯费每户每月12元；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2、2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处出具大连市甘井子区业主委员会备案回执，载明：大连市甘井子区运达泊岭紫郡小区的业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限从2015年7月16日至业主委员会成立止。3、被告张润东系原告提供物业服务小区的业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，房屋建筑面积为117.62平方米。被告自2015年8月1日起至2021年7月3日止未交纳物业服务费。 一审法院认为，在案涉小区的业主委员会解散，尚未成立新的业主委员会期间，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会代理行使业主委员会职责与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不违反法律、法规的规定，该《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《物业服务合同》约定，案涉房屋的物业服务费标准为建筑面积每月每平方米0.98元，乘梯费为每月12元，故，自2017年4月4日起至2021年7月3日止被告依约应交纳的物业服务费为6490.65元（0.98元/月/平×117.62平×51个月＋12/月×51个月），被告拖欠无理。综上，对于原告要求被告给付拖欠的物业服务费6490.65元的诉讼请求予以支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称原告对小区的各个设施设备维护不到位、保安人员存在失责、消防设备缺失、我的房屋经过两次维修未能改善居住环境的意见，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其二，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，不交纳物业费缺乏事实和法律依据，依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，尤其是关系到安全问题的管理漏洞，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽快落实整改，提升业主对物业服务的满意度。关于被告主张小区道路内绿地、公共设施、停车位等及物业办公房屋均为全体业主所有，扣除合理成本后，归全体业主，物业没有按大连市相关部门的要求公示收益及各项预算支出的意见，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于被告提出的物业公司没有经过业主同意，破坏公共绿地变为停车位进行收费的意见，若被告据此主张原告侵权，则需另行诉讼，因与本案并非同一法律关系，故不予考虑；对于被告主张原告阻挠业主成立业委会的意见，成立业委会是小区业主的权利，但被告的此节意见也不构成其拒不交纳物业的理由，若被告主张原告的行为侵权，则可以另行诉讼。综上，被告的上述意见均不构成其不交物业费的合理抗辩，故对被告的意见不予采纳。判决如下：一、被告张润东自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连怡合物业服务有限公司物业服务费6490.65元（自2017年4月4日起至2021年7月3日止）；二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半），由被告张润东负担。 二审中，被上诉人提交两张照片作为新证据，拟证明小区被评为垃圾分类示范小区，原先被地砖覆盖的停车位已恢复为绿地，目前小区物业服务已提升到较高等级，业主没有理由拒交物业费。上诉人二审未提交新证据，对被上诉人提交的两张照片真实性没有异议。本院采信被上诉人提交的新证据，新证据能够证明被上诉人为改善小区环境、提高业主满意度已做出努力。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人成立物业服务合同关系，双方均应遵照《物业服务合同》行使权利和履行义务。现被上诉人已为案涉小区提供了基本的物业服务，上诉人拖欠2017年4月4日起至2021年7月3日物业费是不争的事实，被上诉人有权要求上诉人给付所欠物业费，一审予以支持并无不当，二审予以维持。 上诉人因不满意物业服务，以行使同时履行抗辩权为由拒交物业费，不能得到支持。首先，物业服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用，否则有悖于诚实信用原则和公平原则。其次，物业服务范围包括公共设施的养护与维修，排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面内容，个别项目在某时段出现的服务瑕疵不足以否定物业服务企业为维护小区建设和为业主提供舒适生活环境所付出的努力。第三，案涉《物业服务合同》对物业服务质量与收费标准进行了明确约定，被上诉人应当严格按照合同约定履职，加强与业主的沟通，对于业主提出的问题积极解决，尽到勤勉义务；业主对于发现的问题应及时向物业服务企业反映，对于物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定依法主张权利。因此，业主个人以不满意物业服务为由拒交物业费损害了公共利益，不能得到支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张润东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 迪 审判员  毕春燕 二〇二一年八月二十五日 书记员  邵 将