广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂04民终648号上诉人（原审互为原、被告）：孙树新，男，1959年9月6日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：陈亮，广西善者律师事务所律师。被上诉人（原审互为原、被告）：广西中小企业融资担保有限公司，住所广西南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。统一社会信用代码：914500007420976657。法定代表人：邱宗跃，公司董事长。委托诉讼代理人：韦恒，男，公司员工。委托诉讼代理人：曾圆媛，女，公司员工。上诉人孙树新因与被上诉人广西中小企业融资担保有限公司（以下简称担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2021）桂0405民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭并于2021年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人孙树新的委托诉讼代理人陈亮、被上诉人担保公司的委托诉讼代理人韦恒、曾圆媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙树新的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.双方在租赁合同中明确约定了违约赔偿范围，不存在过高的情形，双方按照合同履行，上诉人可基于合同获得350万元的预期收益，一审法院酌定违约金为6个月远不能弥补上诉人的损失，依据《民法典》第465和第584条，双方之间的租赁合同合法有效，被上诉人完全能预见到违约赔偿的后果，一审法院适用合同法第一百一十四条的规定来调低双方约定的违约金计算标准错误。2.2020年11月25日，被上诉人还向上诉人发出《关于尽快办理商铺交接手续的复函》，一审法院认定双方于2020年11月18日解除合同无事实依据。3.一审判决未就被上诉人应于何时交还上诉人及对合同终止后至交付前的资金占用费损失作出明确处理意见，造成上诉人合法权益受损。4.一审法院认定被上诉人退租时按照房屋现状返还租赁物给上诉人错误。当时租赁房屋现状应指上诉人当时交付租赁物时的毛坯状态。根据一审法院查明事实，目前房屋现场还遗留大量的装饰装修物，清除这些装饰装修物需要花费3万-5万元。由于是被上诉人违约，应清理干净商铺或者赔偿清理装饰装修物产生的经济损失。被上诉人担保公司答辩称，1.本案发生在2020年10月13日，一审法院依据合同法第114条调整违约金的符合法律规定，上诉人主张的350万元预期收益不是实际损失，不应支持。2.被上诉人于2020年10月13日向孙树新发出《关于提前解租赁合同的函》，孙树新2020年11月19日复函称已经收悉《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》，一审法院据此认定双方实际解除合同为2020年11月18日并认定租金支付至该日正确，事实上被上诉人已于2020年10月31日搬离了租赁房屋。3.依据合同法第235条，租赁物返还应符合按约定或者租赁物的性质使用后的状态，双方合同约定是按当时租赁房屋的现状应为退房租时候的现状，2014年被上诉人对房屋进行装修的时候并没有提出反对意见，现解除合同按照退租时候的现状返还合法合理。综上，请二审法院驳回孙树新的上诉请求，维持一审判决。孙树新向一审法院提出诉讼请求：1.判令广西中小企业融资担保有限公司向原告孙树新支付2020年11月份和12月份的租金人民币154960元；2.判令广西中小企业融资担保有限公司向原告孙树新支付违约金人民币849239.87元；3.判令广西中小企业融资担保有限公司拆除装饰装修附着物并返还商铺给原告孙树新。担保公司在（2021）桂0405民初231号案件（一审时并入本案审理）中向一审法院提出诉讼请求：1.判令自2020年11月1日起解除孙树新与广西中小企业融资担保有限公司于2014年7月31日签订的标的物位于广西梧州市（购房合同编号为ＷＺ2012021337号）的《房屋租赁合同》；2.判决广西中小企业融资担保有限公司按照不高于最近一年（2019年10月1日至2020年9月30日）房屋租金863320元的20%即172664元，在扣除房屋租赁押金6万元后，实际金额112664元作为违约金补偿给孙树新。诉讼过程中，广西中小企业融资担保有限公司变更第二项诉讼请求为：判决广西中小企业融资担保有限公司按照房屋租金863320元的30%即258493元，在扣除房屋租赁押金6万元后，实际金额198493元作为违约金补偿给孙树新。一审法院认定事实如下：广西中小企业信用担保有限公司于2002年11月13日成立，于2018年8月2日变更名称为广西中小企业融资担保有限公司。2012年12月18日孙树新与广西梧州粤成房地产开发有限公司签订《梧州市商品房买卖合同》，向广西梧州粤成房地产开发有限公司购买梧州市商业用房。2014年7月31日孙树新（甲方）与广西中小企业信用担保有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租梧州市迎宾路21号第2幢一层建筑面积380平方米给乙方用于办公和商业经营。2.租赁期限共10年，2014年8月1日起至2024年7月31日止。3.第一年至第二年租金每月150元／平方米，每年租金总额为68.4万元，自第三年起，每两年租金在上年租金基础上增长8%，直至租赁期限届满。4.乙方应于本合同生效之日起15日内向甲方支付房屋押金6万元，合同到期时，甲方将房屋押金退还给乙方。5.租金按壹年结算，首期租金为2014年10月1日至2015年9月30日的租金共计68.4万元，自本合同生效之日起，甲方给予乙方二个月免租期，用于房产装修，二个月期限到期后15日内支付第一年租金，租赁税以税务部门出具发票的实际金额由乙方与租金一同支付；往后每一年的租金应于当期开始后15日内支付，甲方应当同时向乙方提供租赁发票。6.甲方于本合同生效之日起即日将租赁房屋交付给乙方。7.乙方不得随意损坏房屋设施，但在符合安全和楼层管理范围内，可根据办公需要对房屋的内部结构进行调整和装修，装修费用由乙方自理。退租时，乙方按当时租赁房屋现状向甲方交付房屋。8.租赁期间，如若乙方因业务需求需提前终止合同或转租的（转租给乙方的关联企业除外），应提前1个月书面通知甲方，经双方协商后签订提前终止合同确认书或转租合同，自提前终止合同确认书或转租合同签订生效之日起本合同终止。乙方无须支付违约金，未经甲方同意，乙方提前终止合同，乙方需向甲方支付年租金的100%做为违约金。合同签订后，孙树新将房屋交付广西中小企业信用担保有限公司，广西中小企业信用担保有限公司向孙树新支付了6万元押金。2016年10月24日孙树新（甲方）与广西中小企业信用担保有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁房屋建筑面积为374.53平方米，原《房屋租赁合同》约定的建筑面积为380平方米，现甲、乙双方确认租赁房屋面积更正为374.53平方米，从2016年10月1日起按勘定后的建筑面积即374.53平方米计算租金，租金支付按原《房屋租赁合同》约定执行。相关税费以税务部门出具发票的实际金额由乙方与租金一起支付。广西中小企业融资担保有限公司于2020年11月23日向孙树新支付77480元。2020年10月13日广西中小企业融资担保有限公司向孙树新发出《关于提前解除租赁合同的函》，在该函中广西中小企业融资担保有限公司提出因全国性××影响，公司遭受巨大损失，茶文化中心无法持续经营，加上公司面临机构调整，多个城区中心亟待改撤，公司拟不再继续租赁房屋，现以书面形式提出解除租赁合同，并承诺于2020年10月31日前搬空公司财物，将房屋完整移交，要求孙树新配合公司办理交接手续，对房屋设施、水电设施、家具等情况进行清点、验收。孙树新于同月17日回复广西中小企业融资担保有限公司，认为广西中小企业融资担保有限公司如单方面解除依法成立的合同，应依法依约承担违约责任，按一年租金总数的100%支付违约金849239.87元，并按当时租赁房屋现状交还房屋（恢复原状）。广西中小企业融资担保有限公司于同年11月1日向孙树新发出《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》通知孙树新，公司已于2020年10月31日将租赁物腾空并正式搬离，为更好保障该租赁物安全，定于2020年11月1日上午10时整在梧州市长洲区（长洲中心）将房屋交还，望配合。同月19日孙树新给广西中小企业融资担保有限公司发出《复函》，该函载明11月18日收悉《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》，要求广西中小企业融资担保有限公司就违约金承担问题，作出明确答复。同时认为在公司履行合同约定的“退租时按当时租赁房屋现状交还房屋”的义务后，同意进行交接，但不等于因此免除公司应承担的违约责任。同月25日广西中小企业融资担保有限公司向孙树新发出《关于对尽快办理租赁商铺交接手续的复函》，在该函中提出拟按年租金的30%做为违约金，并根据房屋租赁合同第九条按退租时租赁房屋现状交付。12月1日孙树新的代表与广西中小企业融资担保有限公司就退租问题进行了协商，但对于返还房屋的状态及违约金的支付未能达成一致意见。孙树新、广西中小企业融资担保有限公司遂各向该院起诉成讼。一审法院审理认为，孙树新与广西中小企业信用担保有限公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应按合同的约定履行各自的义务。孙树新已按合同约定向广西中小企业信用担保有限公司交付了房屋，广西中小企业信用担保有限公司应按约定向孙树新支付租金。广西中小企业融资担保有限公司在租赁期间搬离承租的房屋，并要求提前解除租赁合同，其行为构成违约，依法承担相应的责任。关于孙树新与广西中小企业信用担保有限公司签订的《房屋租赁合同》解除时间的认定问题。本案孙树新与广西中小企业融资担保有限公司约定的租赁期限为十年，在租赁期间，广西中小企业融资担保有限公司于2020年10月13日向孙树新发出《关于提前解除租赁合同的函》，要求提前解除租赁合同，但孙树新于同月17日函复广西中小企业融资担保有限公司陈述解除合同的理由不属于法律意义上的不可抗力，不能成为解除租赁合同的理由，故10月13日《关于提前解除租赁合同的函》不产生解除合同的效力。广西中小企业融资担保有限公司虽然于10月31日搬离租赁房屋，但孙树新于11月19日复函广西中小企业融资担保有限公司，11月18日收悉《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》，已经知晓了广西中小企业融资担保有限公司搬离承租的房屋，可以认定双方已经实际解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，孙树新应向广西中小企业融资担保有限公司退还房屋押金6万元。广西中小企业融资担保有限公司应向孙树新支付至11月18日的租金即42471.7元。孙树新已经知道了广西中小企业融资担保有限公司搬离承租的房屋，但不配合办理交接手续，也未采取措施防止损失扩大，存在过错，故其要求广西中小企业融资担保有限公司支付11月19日起至12月31日的租金依据不足，该院不予支持。关于违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”广西中小企业融资担保有限公司在租赁期限内搬离案涉房屋，系以自己的行为明确表明其将不履行主要债务的行为，表明该合同已不可能实际继续履行，广西中小企业融资担保有限公司解除合同的行为不符合合同约定，已构成违约解除，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定“租赁期间，如若乙方因业务需求需提前终止合同或转租的(转租给乙方的关联企业除外)，应提前1个月书面通知甲方，经双方协商后签订提前终止合同确认书或转租合同，自提前终止合同确认书或转租合同签订生效之日起本合同终止。乙方无须支付违约金，未经甲方同意，乙方提前终止合同，乙方需向甲方支付年租金的100%做为违约金”，孙树新要求按年租金的100%支付违约金，广西中小企业融资担保有限公司认为约定的违约金过高，应按年租金的30%支付。对此该院认为，广西中小企业融资担保有限公司提前解除合同的违约行为给孙树新造成的实际损失主要是合同解除后有可能产生的寻租期房屋空置损失，考虑到孙树新出租的房屋的使用现状及合理的招租空租期，酌定违约金为6个月租金，广西中小企业融资担保有限公司应支付孙树新违约金424717元。关于返还房屋的状态问题。《房屋租赁合同》约定“乙方不得随意损坏房屋设施，但在符合安全和楼层管理范围内，可根据办公需要对房屋的内部结构进行调整和装修，装修费用由乙方自理。退租时，乙方按当时租赁房屋现状向甲方交付房屋”，并没有约定退租时应按出租时的房屋原状即毛坯状态返还，广西中小企业融资担保有限公司承租房屋后，对房屋进行了装修，孙树新没有提出异议，故在合同解除后，广西中小企业融资担保有限公司应按合同约定按退租时的房屋现状向孙树新返还房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司应支付原告(被告)孙树新2020年11月18日的租金人民币42471.7元；二、被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司应支付原告(被告)孙树新违约金人民币424717元；三、被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司应按退租时的房屋现状返还梧州市迎宾路21号第2幢一层房屋给原告(被告)孙树新；四、2020年11月18日起原告(被告)孙树新与被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；五、上述被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司应支付原告(被告)孙树新的款项，扣减原告(被告)孙树新需返还的押金人民币6万元后，尚需支付原告(被告)孙树新人民币407188.7元。本案案件受理费13838元，减半收取计6919元，由原告(被告)孙树新负担4113元，被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司负担2806元。（2021）桂0405民初231号案件受理费12434元，减半收取计6217元，由被告(原告)广西中小企业融资担保有限公司负担。二审诉讼中，双方对一审法院查明事实没有异议，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，因而合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否实际解除及何时解除？二、一审法院认定违约金为六个月租金是否恰当？三、租赁房屋的返还是按照租赁时的原状还是按退租时的现状返还？关于双方签订的《房屋租赁合同》是否实际解除问题。担保公司于2020年10月13日向孙树新发出了《关于提前解除租赁合同的函》,担保公司在该函上载明提前解除合同的原因及承诺于2020年10月31日前搬空公司将房屋移交给孙树新。担保公司于2020年10月31日搬离了案涉租赁场所,而孙树新在收到担保公司《关于提前解除租赁合同的函》后明确表示对提前解除租赁合同不予认可,说明双方未就合同解除达成一致意见。担保公司于同年11月1日向孙树新发出《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》通知孙树新，其已于2020年10月31日将租赁物腾空并正式搬离，定于2020年11月1日上午与孙树新商谈将房屋交还给孙树新等具体事宜。同年11月19日，孙树新回函称其于2020年11月18日收悉《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》，并要求担保公司对承担违约责任进行明确答复及将租赁物恢复开始租赁时的状态后，同意进行交接等。后担保公司回函表示其愿意以年租金30%作为违约金及按退租时现状交付房屋。孙树新不同意该交接方案。双方因合同的解除问题陷于僵局。鉴于孙树新在2020年11月19日回函中载明其于同年11月18日收悉担保公司发出的《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》，担保公司已于同年10月31日搬离了租赁物，担保公司就合同解除问题尽到了通知及合理催告义务，其以实际行动表明不再继续履行租赁合同，故一审法院认定《房屋租赁合同》已实际解除并以孙树新收到《关于尽快办理租赁商铺交接手续的函》之日即2020年11月18日为合同解除之日及判决由担保公司支付孙树新截至该日之前的租金正确。关于一审法院认定违约金为六个月租金是否恰当问题。担保公司提前解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。孙树新要求担保公司以合同约定按年租金的100%承担违约责任，担保公司认为违约金过高，要求以年租金的30%承担违约责任。一审法院根据合同的履行情况、担保公司的违约过错程度及孙树新房屋空置招租期限的实际损失等因素，酌定担保公司承担违约金为六个月租金符合本案实际情况，本院予以支持。关于租赁房屋的返还是按照租赁时的原状还是按退租时的现状返还问题。双方签订的《房屋租赁合同》第九条“关于房屋装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损害房屋设施，但在符合安全和楼层管理范围内，可根据办公需要对房屋的内部结构进行调整和装修，装修费用由乙方自理。退租时，除另有约定外，乙方按当时租赁房屋现状向甲方交付房屋”，结合该租赁合同第二条“房屋用途为办公和商业经营”等约定，可知，孙树新对担保公司租赁房屋后可能发生的装饰装修行为有所预见，担保公司在租赁期间对房屋使用并未超出约定的租赁用途，且双方并未特别说明退租时要求恢复到房屋毛坯状态，故一审法院认定担保公司按照租赁物使用后的现状交付给孙树新符合双方的约定及法律规定，本院对此予以支持。综上所述，上诉人孙树新的上诉不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉受理费9171元，由上诉人孙树新负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 超审 判 员  林 远审 判 员  刘创祥二〇二一年八月十七日法官助理  黄仕灵书 记 员  周静兰书 记 员  卢敏裕