湖南省邵东市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0521民初3230号 原告：谢启情，男，1986年8月20日出生，汉族，住邵东市。 原告：唐香平，女，1989年5月23日出生，汉族，住邵东市。系原告谢启情之妻。 两原告共同委托诉讼代理人：罗鹏程（特别授权），湖南芙蓉律师事务所律师。 被告：湖南银瑞开发建设有限公司，住所：邵东市。 法定代表人：刘国忠。 委托诉讼代理人：何旻霖（一般代理），系被告公司员工。 原告谢启情、唐香平与被告湖南银瑞开发建设有限公司（以下至判决主文前简称“银瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐香平及两原告共同委托诉讼代理人罗鹏程、被告银瑞公司的委托诉讼代理人何旻霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢启情、唐香平向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原被告于2019年7月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告退还原告购房款303296元及其他费用550元，共计303846元；三、判令被告支付原告逾期交房违约金18440元（按购房款的万分之一，自2019年9月30日计算至2021年5月31日）；四、本案诉讼费用由被告承担。本案审理当中，两原告自愿放弃上述第三项诉讼请求。事实和理由：两原告于2019年7月17日与被告签订了《商品房买卖合同》，两原告购买了被告开发的邵东市凤凰城C区商业四栋1层1572号商品房，购房款为303296元，并约定于2019年9月30日前交付。原告于合同签订的当天支付了全部房款及其他费用303846元，但此后原告多次找被告交付房屋，因该房屋漏水至今未交付。被告拒不交房的行为违反了合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告银瑞公司辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为，房屋已满足交付标准，被告于2019年12月16日取得的建设工程竣工验收备案表载明房屋竣工验收日期为2019年5月13日。原被告双方于2019年7月17日签订的《商品房买卖合同》第十条约定，本案所涉房屋约定交付时间为2019年9月30日，2019年9月20日，被告向原告邮寄《装修催告函》催告原告收房并办理装修，原告也当庭认可于2019年9月份该函件由原告村委会人员收取转交原告谢启情的母亲并电话告知原告两人函件内容，原告唐香平也当庭陈述其于2019年9月份知晓该函件内容，故案涉房屋不存在逾期交房。二、原告行使解除权的期限已超过时限，原告无权再提起商品房买卖合同之诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”及民法典第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”而本案双方约定于2019年9月30日交房，若原告认为被告一直逾期交房，原告应自逾期之日起就知晓该权利被侵犯，原告行使合同解除的时间应自2019年10月1日起算至2020年9月30日，而现已远远超过原告行使合同解除权的期间。三、原告诉称案涉房屋存在质量问题，但却未提供证据予以证明，案涉房屋已经过综合验收，房屋主体结构不存在问题，而房屋漏水仅仅属于房屋质量瑕疵。众所周知，建筑裂缝防漏是世界性建筑难题，房屋漏水属建筑通病无法避免，正因为如此，我国建筑法规允许作为特殊产品的商品房存在一般性质量瑕疵，设置房屋质量保修条款，房屋漏水属于房屋保修范畴，原告据此选择解除合同不利于稳定商品房买卖市场的正常秩序。四、被告不存在逾期交房的行为，原告主张违约金于法无据。综上，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2019年7月17日，原告谢启情、唐香平与被告银瑞公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告向被告购买由被告开发的邵东市凤凰城C区商业四栋1层1572号商品房，合同载明建筑面积为59.61平方米，每平方米单价5088.01元，总价款为303296元，并约定于合同签订之日一次性付清。合同约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。买受人应在书面通知送达之日起7日内，对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。如因出卖人原因逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但累计总违约金最高不得超过已付款的1%。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题（主体结构不合格），应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改合格，在整改合格前买受人有权拒绝收房，但出卖人无需承担逾期交房的违约责任。超过整改期限未整改完成的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但累计总违约金最高不得超过已付款的1%。原告于合同签订的当天支付了全部房款303296元及其他费用550元（办证费用），共计303846元。2019年9月23日，被告向原告邮寄送达了装修催告函，内容为：为了邵东邦盛国际贸易电商实体城的繁荣发展、兴商旺市，请你于2019年9月30日前进场装修，逾期不办理的，按合同约定执行。2019年12月16日，邵东市邦盛凤凰城C区商业、车库工程经邵东市住房和城乡建设局验收合格。两原告自2019年9月收到被告装修催告函后，及时查看了案涉商铺，发现商铺存在严重的漏水情况，致使商铺无法使用，两原告不同意收房，被告遂组织人员进行维修，但自2019年10月起至2020年8月，被告通过多次维修后仍未解决房屋漏水问题，原被告至今未办理房屋验收交接手续，双方因此成诉。 以上事实有原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、《装修催告函》、建设工程竣工验收备案表、现场视频、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述予以证实，可以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原被告均应依合同约定，全面履行自己的义务。原告已依约付清全部购房款，被告应依约如期交付经验收合格的房屋，被告于2019年9月23日向原告邮寄送达装修催告函，但此时案涉房屋并未通过验收，不符合交付条件。此后因案涉房屋存在漏水问题，严重影响使用，经被告多次维修后仍不能解决，原被告至今未办理房屋验收交接手续，以致合同目的不能实现，两原告据此要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告行使解除权已超过法定期限，因案涉房屋存在质量问题，严重影响使用，经被告方多次维修至今未解决，上述情形不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 解除原告谢启情、唐香平与被告湖南银瑞开发建设有限公司于2019年7月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、限被告湖南银瑞开发建设有限公司于本判决书生效之日起15日内退还原告谢启情、唐香平购房款及其他费用共计人民币303846元。 如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3067元（已减半收取），由被告湖南银瑞开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。 审 判 员  李红旗 二〇二一年八月二十六日 代理书记员  曾 云 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。