河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终1669号上诉人(原审被告)：薛晓景，女，汉族，1977年11月23日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：丁沛，男，汉族，1993年12月29日出生，漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：河南建业物业管理有限公司漯河分公司，住所地：漯河市郾城区嵩山路建业森林半岛2号楼105房。负责人：付秋生，该公司经理。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人薛晓景因与被上诉人河南建业物业管理有限公司漯河分公司（以下简称建业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2021）豫1103民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人薛晓景上诉请求：1.撤销一审判决书或发回重审（不服金额为16599.69元）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，被上诉人的行为严重违反物业管理协议，未履行以下服务：1.被上诉人小区内包括单元楼门禁、多处监控摄像头基础公共设施常年处于不能使用或损坏的状态，上诉人及业主多处向被上诉人反映，但都未得到有效妥善的解决。同时上诉人购买该房屋2012年交房至今，有过多次陌生人敲门、开门，上诉人向被上诉人反映此事，被上诉人只是向上诉人告知摄像头损坏，无法确定陌生人的具体信息，未得到相关此事的任何解决办法。另外，上诉人在被上诉人处购买的是6号单元楼，上诉人的电动车停在楼下在小区内丢失，上诉人找到被上诉人通过监控录像最终在7号单元楼找到，被上诉人说会给出一个具体的解释，但最终也未得到有效的反馈。因此上诉人认为被上诉人的小区存在严重的安全隐患，物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先，让我们这么多业主怎么安心在小区居住，又怎么放心的缴纳物业费让你们去管理。2.被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。上诉人2012年6月在被上诉人处购买6号楼11层楼房，该房屋交房后，上诉人及时缴纳了一年的物业费和1000元的装修保证金(被上诉人至今未办理退款)。但上诉人装修该房屋时，装修人员上门施工看到楼下西卧室有漏水现象，并告知上诉人此种情况下必须先维修房屋漏水问题，后上诉人通知被上诉人检查问题并维修，由于被上诉人的工作流程问题，上诉人一等就是半年，由于期间房屋漏水情况未能得到及时有效的解决，上诉人只能自己开始一点点装修。上诉人自入住一年多之后，房屋漏水问题仍然未能得到解决，被上诉人物业人员也多次陪同查看漏房和维修，至今未维修完毕，因此上诉人在没有办法的情况下只能自己掏钱维修，但是该房屋自2015年开始漏水，维修后没多久又开始漏水，期间凡是下雨，上诉人的家中门口的管道都需要放盆在门口接水，刚开始被上诉人物业保洁有时也会偶尔放个水桶，后经上诉人及隔壁邻居多次投诉，被上诉人才开始维修，但因一场大雨又造成了水管破裂，严重漏水。所以根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人向一审法院递交了大量的物业管理服务存在诸多问题，一审法院仅以“若小区业主仍认为建业物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另行聘请物业公司开展物业服务”。使被上诉人逃避了违约责任，认定事实严重不清。请求二审法院依法查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。综上，一审法院认定事实不清，被上诉人没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定及《物业管理条例》第三十六条、第五十一条，物业服务企业存在违规收费及超范围收费，业主有权拒绝，并且上诉人拒绝缴纳物业费因为被上诉人物业公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以上诉人有权根据合同法第六十七条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用，在被上诉人按合同执行解决上诉人房屋维修费用后，上诉人再缴纳所欠物业费。被上诉人建业物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1.被上诉人已经按照《物业服务协议》的约定向小区业主履行了公共区域清洁、公共设施设备的维护、绿化养护、秩序维护等义务，上诉人作为物业服务的受益人，应当按照合同约定的物业费标准和物业费交纳时间，全额交纳物业费。2.上诉人自2013年6月1日至今，长达8年多未交物业费，是对正常按照交费业主和被上诉人权利的侵害，其所称的房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。小区业主普遍认可上诉人的服务，交费率高，上诉人主观感受不能否认被上诉人已提供服务的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。建业物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费16600元，违约金4980元，共计21580元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月11日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告对被告所居住的漯河建业壹号城邦小区进行物业管理服务，小高层物业费按每套建筑面积每月每平方米1.08元收取，每半年交纳一次，在每年的6月、12月预交下年的物业服务费和公摊能源费。不按本协议交纳有关费用的，原告有权要求被告全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向被告收取滞纳金。被告薛晓景称之所以停缴物业费，是因为其涉案房屋漏水，原告曾协助给其修复过两到三次，但依旧漏水。修缮未彻底修好，现在房屋已过质保期。且小区单元门禁、多处监控设备不能使用或损坏，业主多次反映未得到妥善解决。被告称个别损害的监控设备正在申请维修基金进行修缮。被告薛晓景的房屋面积为174.6平方米，自2013年6月至2020年9月未缴纳物业服务费。一审法院认为，被告薛晓景是否应向原告交纳拖欠的物业费。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约4定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，被告与原告签订有物业合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。被告薛晓景称其房屋漏水一直未得到彻底解决，且房屋已过质保期，小区监控设备有问题，故拒绝交纳物业费。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少，因此，原告可依据合同向被告收取物业服务费。原告应交纳从2013年6月至2020年9月物业服务费16599.69元（174.66平方米×1.08元×88个月）．原告要求被告支付违约金，因原告服务确实存在瑕疵，故对其主张的被告支付违约金的请求，法院不予支持。业主拒绝交纳物业费，作为物业服务企业，应反思自身服务问题。建业物业公司理应进一步提高管理服务质量，对业主反映的相关问题积极协调解决。若小区业主仍认为建业物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另行聘请物业公司开展物业服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业服务条例》第二条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告薛晓景于判决生效后10日内支付原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司自2013年6月至2020年9月的物业服务费用16599.69元二、驳回原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司的其他诉讼请求。5如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（减半收取），由被告薛晓景承担130元，由原告河南建业物业管理有限公司漯河分公司承担40元。本院二审期间，上诉人薛晓景提交证人证言和收据一份，欲证明上诉人购买的房屋因漏水造成损害，上诉人多次与被上诉人协商处理，被上诉人不予理睬，后上诉人自行找人对该房屋进行维修，所以上诉人未向被上诉人缴纳物业管理费主要责任在于此。被上诉人质证称，该组证据与本案无关联，本案系物业服务合同纠纷，上诉人所诉房屋质量问题系商品房问题，二者不是一个法律关系，且针对上诉人的房屋质量问题，被上诉人已经多次向开发商反映情况，开发商也已经多次对房屋进行维修。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人于2012年6月11日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故双方应按照该协议约定履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”建业物业公司已经履行了物业管理服务，薛晓景应当按照《前期物业管理服务协议》约定缴纳物业服务费。作为物业服务合同的双方，物业公司应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，业主享受物业服务，应当按时交纳物业管理费。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好的家园。薛晓景上诉所称的装修保证金问题和房屋质量问题，可以另行处理。综上所述，薛晓景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人薛晓景负担。本判决为终审判决。审判长 于忠祥审判员缑兵伟审判员曹光辉二〇二一年八月四日法官助理裴蓉书记员林怡彤