湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7795号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省泰禹实业有限公司，住所地长沙市雨花区白治路**泰禹家园**。法定代表人：刘晓武。委托诉讼代理人：周金平，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：文楚贤，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：霍新昊，男，1989年1月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘梅芳，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青青，湖南锐杰律师事务所实习律师。上诉人湖南省泰禹实业有限公司（以下简称泰禹公司）与上诉人霍新昊商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2021）湘0111民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰禹公司上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2021）湘0111民初1000号民事判决第一项和第五项，依法改判被上诉人支付上诉人违约金8286元；2.本案一、二审的诉讼案件受理费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、泰禹公司将涉案房屋交付霍新昊适用后，为涉案房屋办理房屋所有权证和土地使用权证前，霍新昊应当先履行购房款支付义务。二、在霍新昊未支付购房款的情况下，泰禹公司不予办证系依法行使先履行抗辩权，泰禹公司不存在过错，不承担逾期办证的违约责任，反而霍新昊应当支付泰禹公司逾期付款的违约金。一审法院认定泰禹公司在合同履行过程中存在主要过错是错误的，上诉人不仅不存在过错，而且有权要求被上诉人支付逾期付款的违约金。霍新昊辩称，1.霍新昊已经按照合同的约定履行的义务，泰禹公司应当按照合同约定履行其为霍新昊办理不动产权证的义务，该义务的履行不以霍新昊全额支付房款为前提。2.本案双方签订的买卖合同中并未约定霍新昊支付全款义务应当先于泰禹公司的办证义务履行，泰禹公司主张不予办证系行使先履行抗辩权，无合同约定及法律依据。3.泰禹公司至今未为霍新昊办妥不动产权证，违约事实客观存在。泰禹公司在一审中提交的证据证明只要霍新昊交付余款即可为霍新昊办理不动产权证，泰禹公司在可以为霍新昊办理不动产权证的情况下仍拖延着不履行办证义务，系恶意违约，应承担违约责任。4.霍新昊无违约行为，不应承担违约责任。在泰禹公司未履行其办证义务之前，霍新昊有权行使同时履行抗辩权，有延期履行、支付余款义务的权利。5.霍新昊从未表示拒绝商贷，未办理商贷的原因是,相较于商业贷款，住房公积金贷款对收入一般的普通民众来说更经济实惠。霍新昊完全具备申请公积金贷款的条件和资格，因泰禹公司的原因导致霍新昊无法享受住房公积金的优惠政策，只能进行商贷，那么商业贷款与住房公积金之间的利息差理应由泰禹公司承担。霍新昊的不动产权属证书至今未能办妥，无法办理抵押登记备案手续，霍新昊也无法申请商业贷款以支付余款。霍新昊上诉请求：1.撤销（2021）湘0111民初1000号民事判决并依法改判；2.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.综合全案，原审判决认为霍新昊主张由泰禹公司将涉案房屋产权办理至霍新昊名下应先履行买受人支付余款的义务，霍新昊在履行付清购房款的义务后，泰禹公司方将案涉房屋产权变更至霍新昊名下无事实和法律依据。2.原审判决认定双方在房屋产权办理过程中均有过错，泰禹公司承担主要违约责任，霍新昊承担次要违约责任属于事实认定错误。3.商业贷款和住房公积金贷款申请均须办理抵押登记备案手续，房屋系不动产，不动产权属证书是办理抵押登记的必备证件，霍新昊无不动产权属证书无法办理申请商业贷款抵押登记。本案系因泰禹公司原因无法办理不动产权属证书，进而导致霍新昊无法办理住房公积金贷款，原审法院在认可泰禹公司擅自改变容积率和土地性质系逾期办证的主要原因的前提下仍判令霍新昊以自有资金付清房款，且在付清房款后泰禹公司方为其办妥不动产权属证书有失公平，且无事实和法律依据。4.在计算泰禹公司逾期办证违约金即因其违约给霍新昊造成的损失时，原审判决适用法律错误。泰禹公司辩称，1.一审法院判决先由霍新昊支付剩余购房款，再由泰禹公司办理房屋产权变更登记手续是正确的。2.涉案房屋的办证未成主要是由于政策变化导致的，霍新昊也有过错。3.一审法院判决泰禹公司支付霍新昊逾期办证的违约金5万元错误，泰禹公司无需支付霍新昊违约金，更不需要赔偿霍新昊利息差损失。霍新昊向一审法院起诉请求：1、判令泰禹公司15日内为霍新昊位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋办理不动产权证书；2、判令泰禹公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计77010.52元（按年利率6%，从2017年12月18日暂计算至2020年11月30日）；3、判令泰禹公司支付因其逾期办理土地使用权证和房屋所有权证导致霍新昊无法办理公积金贷款产生的商业贷款与公积金贷款之间的利息差额97032元。（贷款金额为400000元，贷款期限为20年，商业贷款按年利率5.15%计算，利息总额为241539元；公积金贷款按年利率3.25%计算，利息总额为144507元）；4、判令泰禹公司承担本案全部诉讼费用。泰禹公司向一审法院反诉请求：1、判决霍新昊支付泰禹公司剩余购房款400000元，违约金8286元（828630×1%）；2、本案诉讼费用由霍新昊承担。一审法院认定事实：2016年7月5日，霍新昊与泰禹公司签订了《长沙市商品房买卖合同》一份，约定，霍新昊购买泰禹公司开发的位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋，建筑面积115.61平方米，总房价828630元；买受人以银行按揭方式付款，在合同签订之日向出卖人支付首期房款428630元，其中含履约定金20000元，剩余房款400000元向省直公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理，买受人在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料完整地提交给出卖人，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，逾期超过7日，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期付款违约金总额以不超过总购房款的1%为限；出卖人应当在2016年10月5日前向买受人交付商品房；在商品房交付后360个工作日内申请办理该栋商品房初始登记，在取得该栋房屋所有权证后240个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得该栋房屋所有证后240个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得买受人房屋所有权证后180个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，出卖人不解除合同，买受人按已付房款的0.1%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，霍新昊向泰禹公司支付了首期房款428630元、房屋契税11837.57元、物业维修基金13883.82元、预告登记费80元、抵押登记费80元、权证登记费80元、国土登记费120元等。霍新昊按合同约定将相关申请办理公积金贷款的资料交给了泰禹公司。2016年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，载明，2016年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试、登记流程测试及人员上岗培训等工作。因霍新昊和案外人王弯弯等四人的省直公积金贷款手续一直未办理，2020年4月23日，泰禹公司向湖南省直住房公积金中心出具《报告》，载明，霍新昊和案外人王弯弯等四人向省直公积金中心申请的公积金贷款2016年8月已审批通过（当时由于不动产登记中心即将成立，住建委产权处已停止受理房屋产权证办理业务），需办理不动产登记证明后办理现房抵押才能发放贷款。根据不动产登记办理流程规定，办理首次登记前需完善国土手续。我司在2005年取得建设用地时，该地为六级地，标准容积率为住宅1.2，商业1.3。2016年我司按相关流程申请办理国土修改出让条件手续，因国土局2014年24号文出台，我司泰禹家园四期地块由六级地调整为四级地（四级地标准容积率为住宅2.0），我司该项目相关手续办理时间均在国土局2014年24号文出台之前，补交相关土地出让金涉及两个文件两个标准，系遗留问题。现因这一遗留问题，以上四个房号暂未办理好权证及现房抵押。由于距离贵中心贷款审批时限太长，现申请以上四户作退件处理。此后，泰禹公司未将案涉房屋不动产权登记在霍新昊名下，霍新昊亦办理公积金贷款，剩余房款400000元未向泰禹公司支付。因霍新昊不同意办理商业贷款，而霍新昊因为结婚，配偶方在婚前已办理了公积金贷款，故霍新昊不符合商业贷款转往公积金贷款的条件，双方对此产生争议。霍新昊诉至一审法院，泰禹公司依法提起反诉。另查明，案涉房屋产权于2016年5月11日登记在泰禹公司名下，泰禹公司于2016年9月向霍新昊交付了房屋，现一直由霍新昊占有、使用。2020年7月31日，泰禹公司向长沙市自然资源和规划局出具《关于统一土地年限的承诺》，保证按相关会议精神及时缴纳相关土地出让费用。2020年8月10日，长沙市自然资源和规划局向泰禹公司反馈意见，统一将地块使用年限统一调整为住宅使用至2082年8月24日，商业使用至2052年8月24日。统一年限需交纳土地价款根据现行文件办理，由泰禹公司按承诺补缴相关费用，不动产中心可依据上述年限先行办理项目不动产权证。此后，泰禹公司为案涉房屋所在的泰禹家园1栋的房屋买受人邓毛伟等人办理了长沙市不动产权登记。本案经一审法院组织调解，双方不能达成一致协议。一审法院认为，霍新昊与泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于霍新昊的本诉部分。1、案涉房屋办理不动产权证书的问题。霍新昊已向泰禹公司交纳了购房首付款及契税等相关费用，且该房屋已交付霍新昊使用，双方均未主张解除《长沙市商品房买卖合同》，故该合同应继续履行。霍新昊主张由泰禹公司将案涉房屋产权办理至其名下，应履行买受人的付款义务，现霍新昊仍有400000元购房尾款未付清，霍新昊在履行了付清购房款的义务后，泰禹公司应将案涉房屋产权变更登记在霍新昊名下。2、逾期办证的违约金问题。双方在签订《长沙市商品房买卖合同》后，霍新昊申请办理住房公积金贷款期间，长沙市办理产权登记的流程发生了变更，即原房屋所有权证、土地使用权证合二为一，统一办理不动产权证。在此规定之前，只要办理了房屋所有权证即可办理现房抵押贷款，而此后需完善国土手续。由于泰禹公司将案涉房屋土地容积率、土地用途进行了调整，需补缴土地使用权出让金，而泰禹公司一直未补缴，导致泰禹公司2020年4月23日向湖南省直住房公积金中心申请撤回霍新昊的住房公积金贷款申请。后因霍新昊不同意办理商业贷款，而其又不符合商业贷款转公积金贷款的条件，双方在房屋产权办理过程中均有过错。虽然逾期办证有政策调整的原因，但泰禹公司改变土地容积率、土地用途后又未及时补缴土地使用权出让金，泰禹公司应承担主要违约责任，霍新昊在泰禹公司交付了房屋后一直未付清购房款，应承担次要违约责任。现泰禹公司已补缴了相关费用，可以办理不动产权证书，根据双方过错责任大小、损失程度，一审法院酌定泰禹公司承担逾期办证的违约金损失50000元。3.霍新昊无法办理公积金贷款产生的与商业贷款之间的利息差额损失。霍新昊至今尚未向泰禹公司支付购房尾款400000元，其主张的利息差额损失亦未实际产生，一审法院不予支持。二、关于泰禹公司的反诉部分。按照霍新昊与泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，霍新昊应履行支付购房款的义务，泰禹公司应履行交房义务。泰禹公司在合同约定的期限内向霍新昊交付了房屋，霍新昊应向泰禹公司付清购房款。泰禹公司主张由霍新昊支付购房尾款400000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。由于泰禹公司在履行合同过程中系主要过错方，兼顾公平原则，泰禹公司主张由霍新昊支付逾期付款违约金8286元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖南省泰禹实业有限公司应于判决生效后10日内向霍新昊支付逾期办证违约金50000元；二、霍新昊应于判决生效后10日内向湖南省泰禹实业有限公司支付购房款400000元；三、湖南省泰禹实业有限公司应于霍新昊付清购房款后30日内将位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××单元××号房屋产权变更登记至霍新昊名下；四、驳回霍新昊的其他诉讼请求；五、驳回湖南省泰禹实业有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费因适用简易程序减半收取1890元，反诉受理费3712元，合计5602元，由霍新昊负担2400元，湖南省泰禹实业有限公司负担3202元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，首先，2016年7月5日双方签订《长沙市商品房买卖合同》时就房屋权属证书办理事项进行了详细约定，依据约定，泰禹公司取得该栋房屋所有权证后240个工作日内办妥案涉房屋的房屋所有权证，后再办妥土地使用权证。后政策调整为房屋所有权证与土地使用权证合二为一，统一办理不动产权证。政策调整后，基于泰禹公司改变土地容积率、土地用途后未及时补缴土地使用权出让金，导致政策调整后泰禹公司未能及时为案涉房屋办理不动产权证，因此，应当认定案涉房屋不动产权证书未及时办理的原因既有不可归责于双方当事人的政策调整因素，也有泰禹公司单方面的因素，泰禹公司应当承担逾期办证的违约责任，故一审法院酌情认定泰禹公司承担逾期办证违约金50000元，并无不当。其次，案涉《长沙市商品房买卖合同》在付款方式即期限一节就买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的情形作出了约定。本案中，双方约定霍新昊通过省直公积金贷款支付剩余购房款，最终霍新昊未能获得400000元贷款。前期双方已经按照合同约定做好办理省直公积金贷款的准备工作，后因政策原因停止受理房屋产权证办理省直公积金贷款业务；后因霍新昊配偶婚前已经办理公积金贷款，霍新昊亦不能办理公积金贷款业务；本案现有证据不能认定霍新昊未能获得400000元贷款的原因在于泰禹公司。而经审查合同该节条款约定，即使是出卖人原因导致买受人未获得贷款，买受人有权解除合同，但现在霍新昊并未选择解除合同，案涉房屋已经交付霍新昊使用至今，霍新昊应当以自有资金支付剩余购房款，经审查案涉合同关于支付房款和办理产权登记的期限约定，支付购房款的期限早于办理产权登记的期限，故一审法院认定霍新昊履行付清购房款的义务后泰禹公司应将案涉房屋产权变更登记至霍新昊名下，并无不当。综上所述，泰禹公司、霍新昊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7492元，由湖南省泰禹实业有限公司负担3712元,由霍新昊负担3780元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年八月十二日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……