安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1522民初520号 原告：安徽皖粮购销有限责任公司，住所地安徽省霍邱县城关镇蓼城西路，组织机构代码66293723-0。 法定代表人：屈学富，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈仁奎，安徽兴隆律师事务所律师。 被告：霍邱县大鲁电器有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇东湖路金城时代广场，组织机构代码75097588-6。 法定代表人：曾凡林，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李才宇，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：王志明，男，1961年3月12日出生，汉族，职工，住安徽省霍邱县。 原告安徽皖粮购销有限责任公司（以下简称皖粮购销公司）与被告霍邱县大鲁电器有限公司（以下简称大鲁电器公司）、王志明返还原物纠纷一案，本院于2016年1月29日立案后，依法适用普通程序，2016年2月28日，大鲁电器公司针对皖粮购销公司的本诉提出反诉，于2016年4月8日第一次公开开庭进行了审理。原告皖粮购销公司的诉讼代理人陈仁奎、被告大鲁电器公司的法定代表人曾凡林及其委托代理人李才宇、被告王志明到庭参加诉讼。2016年12月16日第二次公开开庭进行了审理（大鲁电器公司当庭撤回反诉）。原告皖粮购销公司的诉讼代理人王贤德、被告大鲁电器公司的法定代表人曾凡林及其委托代理人李才宇到庭参加诉讼，被告王志明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皖粮购销公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将占用的房屋返还给原告；2.判令被告支付房屋占有使用费144300元（大鲁电器公司支付74100元、王志明支付70200元），其余部分由大鲁电器公司从2016年1月21日起按每月1950元计算至房屋归还之日止；3.由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：原霍邱县粮食局东关粮站、大米公司资产经改制，于2005年4月6日划入霍邱县国粮购销有限责任公司管理，2007年6月11日又划归皖粮购销公司。2009年11月，王志明擅自将原告所有的13间仓库出租给大鲁电器公司用于存储货物，租期3年。2012年11月仓库租赁到期后，大鲁电器公司继续占用13间仓库。2010年，根据霍邱县总体规划，经县政府批准，决定对原东关粮站范围土地进行开发建设，并成立霍邱县东关粮站国有资产处置工作组负责相关拆迁工作，工作组于2010年6月2日、6日先后两次书面通知大鲁电器公司限期腾房，但其拒不交房，并实际占用至今。 皖粮购销公司提供如下证据：1、组织机构代码、营业执照、法人身份证明书，证明原告主体资格情况。2、霍政秘[2005]16号、[2007]45号文件，证明东关粮站原系霍邱县粮食局国有资产，后划归原告管理。3、霍邱县委办[2010]68号文件，证明根据霍邱县总体规划，经县政府批准对东关粮站范围内的土地进行开发，成立国有资产处置工作组负责处置拆迁工作。4、通知2份，证明2010年6月2日、6日，霍邱县东关粮站国有资产处置工作组先后两次书面通知租赁商户限期搬离占用房屋。5、照片1组，证明大鲁电器公司占用的仓库概貌。6、原霍邱县大米公司破产清算文件，证明大米公司于2004年被注销，王志明不是该企业法定代表人，大米公司资产全部划归原告。 大鲁电器公司辩称，一、本案案由并非返还原物纠纷，应为租赁合同纠纷。二、原告不是本案适格当事人。三、大鲁电器公司一直依照租赁合同支付租赁费，因而不存在非法占有使用，至于王志明是否将收取的租金交给大米公司，与大鲁电器公司无关，因此原告的第二项诉请也不应得到支持。四、若原告中止与大鲁电器公司的租赁合同，应提前通知并赔偿一切损失。 大鲁电器公司提供如下证据：1、组织机构代码、营业执照、法人身份证明书，证明大鲁电器公司的主体资格。2、王志明收款收据，证明大鲁电器公司按照合同约定履行支付租金的义务，租赁合同继续有效，不是非法无偿占有租赁物。3、仓库倒塌前和修缮后照片，证明大米公司未按租赁合同约定修缮租赁物导致租赁物毁损，砸毁电器及支付维修费共计885547元。 王志明辩称，房屋是经王志明租赁的，原告要回房屋也是应该的。2004年大米公司破产后，员工补偿没有到位，粮食局清算组安排东关粮站解决，但是一直没有解决，员工向王志明要生活费，大米公司职工日常开销需要经费，为了维持费用开支，才把房屋出租，收取的租金都应付以上费用，2010年后就没收过大鲁电器公司的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，大鲁电器公司对原告提供的证据中有异议的证据质证意见为：对证据1与本案无关联性，虽然有机构存在，不能代表大鲁电器公司租赁的大米公司仓库资产系原告所有，原告管理的资产并不包括大米公司的国有资产。对证据2与本案无关联性，该份文件明确如果原告管理资产必须经过粮食局授权，但没有看到粮食局授权原告管理大米公司的资产。同时县政府不能对企业固定资产通过文件形式划归于某公司管理，粮食局的下属企业破产重组必须按公司法规定成立清算组，进行清算，将经营性亏损和政策性亏损严格区分，防止国有资产流失。对证据3，不具有合法性，工作组不能越权处理国有企业合法财产，应该进行清算，不能随意处置国有资产。文件不具有合法性，同时印证大鲁电器公司租赁物不是原告资产，大米公司没有进行严格清算。对证据4，不具有合法性，大鲁电器公司没有收到通知，该通知也不是原告发出的，对大鲁电器公司无约束力。对证据5，该组照片显示的租赁物不是东关粮站财产，而是大米公司财产。对证据6，与本案无关联性，从清算情况看并没有终结，特别是对东关粮站和大米公司的资产清算不清，从清算处置方案看出清算的8间房屋与13间房屋与不具有关联性。王志明对原告提供的证据中有异议的证据质证意见为：对证据5，是11号仓库的8间房屋。对证据6，王志明不是擅自出租房屋，大米公司破产同时霍邱县粮食局新成立金穗香米业有限责任公司，王志明当时在新公司负责，为了解决人员费用、开支，在没有收入情况下出租房屋，租金也没有被王志明个人占有。原告对大鲁电器公司提供的证据中有异议的证据质证意见为：对证据2合法性、关联性有异议，不是原告收取租金并出具的条据，与本案不具有关联性，同时证明王志明收取相关费用。对证据3证明目的有异议，倒塌地点不是大鲁电器公司占用房屋的实际位置，该房屋依然保持原貌，与原告提供的照片概貌一致，推翻了大鲁电器公司维修房屋的主张。 本院依据大鲁电器公司申请，委托安徽百友司法鉴定中心对大鲁电器公司为原告修建的仓库及2008年因房屋倒塌砸毁的家用电器损失进行评估，2016年12月7日，该鉴定中心向本院发出退函。因该案修建仓库的范围不清，损毁电器的详细情况不明，无法进行合理的评估。原告、王志明对该退函无异议。大鲁电器公司对该退函内容有异议，根据第一次庭审查明的事实，大鲁电器公司原租赁东关粮站的两栋仓库，其中一栋于2008年被暴雨砸塌，砸毁了存放此的电器，王志明当时也到现场查勘确认，因东关粮站和大米公司破产，无人问津，王志明答复让大鲁电器公司把砸毁的仓库修缮后自己使用，被砸毁的电器也无钱赔付。大鲁电器公司为了能够继续使用该租赁物，耗资531850元将该砸毁的仓库清理后重新建筑，使用至今。鉴定中心退函中表述的该修建仓库的范围不清显然是不真实的。损毁电器的时间较久，大鲁电器公司已做废品清理，但从当时电脑上储存的记录也能显示出被砸毁的电器损失数额达到353679元。 对原告提供的证据1-6，本院经审查均予以确认。对大鲁电器公司提供的证据1-2，本院经审查予以确认。对证据3，本院经审查对真实性予以确认，但对证明目的不予确认。对安徽百友司法鉴定中心的退函，本院经审查予以确认。 本院经审理认定事实如下：霍邱县粮食局原东关粮油收储站包括城郊粮油管理站东关粮分站和东关米厂，1994年3月份，东关米厂变更为霍邱县大米贸易公司（以下简称大米公司），企业隶属霍邱县粮食局。2002年，王志明担任大米公司负责人，2004年6月28日，大米公司宣告破产还债，资产经破产清算后归属于东关粮油收储站。2005年4月6日，划入霍邱县国粮购销有限责任公司，2007年6月11日划归皖粮购销公司。2006年11月6日，大鲁电器公司和王志明联系，欲租赁东关粮站的房屋（仓库），王志明同意出租房屋，双方没有签订书面合同，口头约定出租房屋8间，年租金14400元，未约定租赁期限。2006年11月6日至2009年12月19日，每年度由王志明安排大米公司门卫（原东关粮站职工）沙从杰开具收款收条，收到大鲁电器公司租金（14400元/年）合计43200元。2008年5月17日，大鲁电器公司又经王志明同意以同样方式租赁原大米公司的房屋（成品仓库）5间，年租金5000元，当年的租金由王志明出具收条收取（收到租仓库订金5000元）。因当时该5间成品仓库有漏雨现象，大鲁电器公司使用前自行进行维修后使用。2008年夏季，由于连降暴雨，导致该5间仓库顶部部分瘫塌。次日，大鲁电器公司电话联系王志明，王志明来到现场查看，看到存放的电器有部分损毁，王志明告诉在场的大鲁电器公司法定代表人曾凡林的丈夫，大米公司无力维修，大鲁电器公司自行维修和使用，租金不再收取了。大鲁电器公司当时未报警，亦未对损毁的电器申请评估，仅对损毁的墙体、地坪、房顶进行维修。2012年3月20日，王志明出具收条，收到大鲁电器公仓库租金（原成品仓）14400元，时间自2010年11月7日至2011年11月6日。2010年，根据霍邱县总体规划，经县政府批准，决定对原东关粮站范围土地进行开发建设，并成立霍邱县东关粮站国有资产处置工作组负责相关拆迁工作。霍邱县东关粮站国有资产处置工作组先后于2010年6月2日、6日张贴公告通知各位租赁商户，务必于2010年6月28日前撤离，到期仍未撤离的，将采取相应措施，所造成的一切损失由个人自行承担。王志明称自2011年11月7日开始，按照霍邱县粮食局的通知不再经手收取大鲁电器公司的租金。大鲁电器公司因要求皖粮购销公司支付维修仓库相关费用和赔偿损毁的电器损失无果，至今未交付租赁的房屋。在诉讼中，大鲁电器公司向本院申请对其为皖粮购销公司修建的仓库价值及2008年因房屋倒塌砸毁的家用电器损失进行评估。经本院委托安徽百友司法鉴定中心评估，该鉴定中心于2016年12月7日向本院出具退函，因该案修建仓库的范围不清，损毁电器的详细情况不明，无法进行合理的评估，退回委托。 本院认为，综合诉辩意见，经归纳并征得各方当事人认可，确定本案的争议焦点：一、大鲁电器公司使用皖粮购销公司的13间房屋是否合法，是否应予返还并支付至交付时的占用费用；二、王志明是否应该支付房屋占有使用费；三、皖粮购销公司是否应该支付大鲁电器公司修缮租赁物的费用和因该租赁物倒塌造成的财产损失。 关于争议焦点一，王志明原系大米公司负责人，在大米公司破产后，自行同意大鲁电器公司先后使用原东关粮站和大米公司所有的8间和5间房屋（仓库），双方虽未签订书面房屋租赁合同（口头约定），但大鲁电器公司前期已按照口头约定向王志明交纳8间房屋租金（按14400元/年，自2006年11月6日至2009年12月19日），自2010年11月7日至2011年11月6日，王志明再次收到大鲁电器公司仓库租金（原成品仓）14400元。大鲁电器公司虽只向王志明交纳5间房屋的第一年租金5000元，但当年由于该处房屋倒塌，经王志明同意自修自用，大鲁电器公司对该5间房屋亦系合法使用。故大鲁电器公司系合法使用该13间房屋，后应该按照霍邱县东关粮站国有资产处置工作组的撤离通知交付使用的13间房屋，却继续使用至今，应合理支付相应的租金。 关于争议焦点二，由于上述13间房屋系皖粮购销公司所有，王志明无权收取租金，应按其实际收取的租金62600元支付给皖粮购销公司。 关于争议焦点三，2008年夏季，大鲁电器公司已按照王志明的要求自行维修上述租赁的5间房屋，但其在维修过程中，维修项目和费用支出未得到王志明的认可，经本院委托评估，安徽百友司法鉴定中心作出无法进行合理的评估，退回委托，大鲁电器公司在本案中亦未提供其损毁的电器数量、价值及维修房屋支出的合理费用的有效证据。故皖粮购销公司在本案中不应赔偿大鲁电器公司的相应损失。 综上所述，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第十条规定“国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。”皖粮购销公司作为上述房屋的所有权人，诉请大鲁电器公司返还占用的13间房屋和支付2012年12月份至2016年1月份房屋占用使用费74100元（按每间房屋每月150元计算），及自2016年2月份起按每月1950元计算至房屋归还之日止的房屋占用费，本院均予以支持；诉请王志明返还房屋和支付2009年11月份至2012年11月份房屋占用使用费70200元（按每间房屋每月150元计算），因13间房屋由大鲁电器公司使用，王志明不应返还房屋；对其收取的租金合计62600元，应予全额返还皖粮购销公司。大鲁电器公司辩解皖粮购销公司赔偿其财产损失353679元、修缮仓库花费531850元，合计885547元，证据不足，本院不予采纳。经本院审批委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国企业国有资产法》第十条规定，判决如下： 一、被告霍邱县大鲁电器有限公司返还占用的原告安徽皖粮购销有限责任公司的房屋（仓库）13间； 二、被告霍邱县大鲁电器有限公司支付原告安徽皖粮购销有限责任公司房屋（仓库）13间租金74100元（自2012年12月份至2016年1月份），对2016年2月份以后的租金按照每月每间150元的标准支付至房屋交付之日止； 三、被告王志明支付原告安徽皖粮购销有限责任公司已收取的房屋租金62600元； 四、驳回原告安徽皖粮购销有限责任公司其他诉讼请求； 上述一、二、三项判决内容，于本判决生效之日起五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4186元，由霍邱县大鲁电器有限公司负担2674元，王志明负担1349元，安徽皖粮购销有限责任公司负担163元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  赵光瑜 人民陪审员  戴先军 人民陪审员  杨 浩 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员  郭媛媛 附：法律条款 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国企业国有资产法》 第十条国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。 附2：本案标的款应缴入以下账户 单位霍邱县人民法院标的款专户 账号12×××76 开户行农行霍邱支行