广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初12455号原告：顾佶，女，1964年11月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：陈俊。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。原告顾佶与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告顾佶的委托诉讼代理人丘俊平，被告澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾佶向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向顾佶支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C17-401房的贷款本金、利息、逾期利息等共计92608.72元；2.判令澳美公司向顾佶支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C17-401房贷款本金、利息、逾期利息的资金占用损失（以92608.72元为基数，自2014年11月21日起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），暂计至2021年4月20日为28741.5元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。顾佶庭审时变更第1项诉讼请求为：判令澳美公司向顾佶支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C17-401房的贷款利息92608.72元。事实和理由：1996年11月23日，顾佶与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：顾佶购买澳美公司开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居C17-401房，建筑面积为88.68平方米，合同总价款为287323元，付款方式为二十年免息分期付款；交房时间为1998年11月30日。1998年10月13日，顾佶和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，顾佶月供款额维持不变，即每月992元。澳美公司支付方式为“应缴银行的月供款额(1724元)与乙方供款额(992元)之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款”。按照上述约定，即顾佶应支付的购房款为992元/月×12个月×16年=190464元。1998年10月13日，顾佶、工商银行和澳美公司签订《购房抵押借款合同》，向银行按揭贷款190000元，借款期限十六年，借款利息按月计付，月利率为6.420‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；按月归还贷款本息，每月归还贷款本息供款额为1724元，还本付息日期为每月15日，顾佶若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按供款额每日万分之四计收逾期罚息。贷款银行于1998年10月13日放款。顾佶获批贷款后，澳美公司违反《关于更改付款方式的补充协议》的约定，从1999年2月起未支付任何银行贷款本金及利息，导致顾佶从1999年2月起每月在银行还款中为顾佶垫付银行贷款本金及利息、罚息款，顾佶于2014年11月20日将银行贷款供完。顾佶共向银行支付款项为2018年11月供款992元+12月供款992元+2019年1月供款992元+2019年2月始至供款完毕的利息91648.61元+本金188448.11元，合计283072.72元。扣减顾佶应支付的购房款为190464元，顾佶为澳美公司垫付银行贷款本息合计为92608.72元。澳美公司的违约行为损害了顾佶的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持顾佶的合法诉请。被告澳美公司辩称，顾佶的诉讼请求超过了诉讼时效，应从起诉时往前倒推2、3年，澳美公司不同意顾佶的第二、三项诉讼请求。经审理查明，1996年11月23日，澳美公司（甲方、卖方）与顾佶（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居C17-401的房地产（房屋建筑面积88.68平方米）出售给乙方，该房地产成交价格为287323元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款（含订金）54000元于1996年11月23日支付，余下价款以二十年免息分期付款方式（共240期）缴付，每期应缴款912元，于发出入伙通知书十六天内缴付总楼价的5%人民币14366元，乙方应于每月10日前缴交分期供楼款项。上述契约还约定了其他条款。1998年10月13日，澳美公司（甲方、卖方）与顾佶（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居C区17幢401号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“二十年免息分期付款”更改为“十六年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担，其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方帐户每月扣收应缴银行月供款额1724元，其中乙方月供款不变，即992元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款帐户，以保证乙方的帐户每月能有足额的本金和利息向银行供款。1998年10月13日，顾佶（借款人、甲方）、中国工商银行广州分行三支行（贷款人、乙方）与澳美公司（担保人、丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：甲方因购房资金不足，向乙方申请购房抵押贷款，并请丙方提供担保；贷款金额190000元；贷款期限16年，贷款抵押期限18年。贷款月利率为6.42‰，如遇国家调整则按有关规定作相应调整……本购房抵押借款是一次性全额发放，借据作为合同附件，其本金与贷款利息由甲方按月分192期偿还；甲乙双方约定采用等额偿还法归还贷款本息，贷款本息自贷款发放的当月开始偿付，供款日期为每月的15日（遇国家规定的节假日顺延），每月供款金额为1724元……甲方应按合同规定的时间归还贷款本息及支付相关费用，若在规定日期甲方因存款余额不足未能还本付息，乙方按供款额每日万分之四计收逾期罚息，未支付的利息计收复息，罚息随国家规定调整而作相应调整。1998年10月13日，中国工商银行依约放款190000元。顾佶主张澳美公司从1999年2月开始未再支付贷款利息，顾佶从1999年2月开始为其垫付银行贷款利息。其提交《个人住房贷款对账单》拟证实其上述主张。顾佶还提交《个人住房对账单》及工商银行交易明细主张其于2014年11月20日已经还清涉案房屋所有贷款本息，该银行流水显示至2014年11月20日，贷款余额为0元。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《个人住房贷款对账单》、《个人住房对账单》、工商银行交易明细以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。顾佶与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于贷款利息的问题。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“二十年免息分期付款”更改为“十六年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由澳美公司承担。澳美公司从1999年2月开始未再支付贷款利息，顾佶为其垫付了贷款利息，因此，依照上述约定，顾佶向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。关于支付贷款利息的诉讼请求是否超过诉讼时效。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证、贷款利息及逾期交楼、逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就顾佶主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于贷款利息已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，顾佶至2021年5月8日才就本案提起诉讼，其诉请的2001年5月8日前的贷款利息已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故本院对2001年5月8日前的贷款利息不予支持，但鉴于澳美公司庭审时对于顾佶的第1项诉讼请求中的贷款利息数额并未提出异议，故本院认定澳美公司应向顾佶支付垫付的贷款利息92608.72元。关于顾佶主张的贷款利息等资金占用损失问题。顾佶为澳美公司垫付贷款利息，造成顾佶资金占用期间利息的损失，应由违约方澳美公司承担赔偿责任。顾佶主张自结清贷款次日即2014年11月21日起至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾佶返还代垫付的房屋贷款利息92608.72元及资金占用期间的利息（以92608.72元为基数，自2014年11月21日起至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至实际付清款项之日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二一年八月五日书记员 姚春华