安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖04民终1343号上诉人（原审被告）：秦士敏，男，1959年5月18日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。被上诉人（原审原告）：淮南市宏晔物业管理公司，住所地安徽省淮南市潘集区田集街道芦范社区天柱山路仁和大厦1101，统一社会信用代码913404007950722428。法定代表人：陈杨，该公司经理。委托诉讼代理人：韦彩翠，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。上诉人秦士敏因与被上诉人淮南市宏晔物业管理有限公司(以下简称宏晔物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2021）皖0406民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。秦士敏上诉请求：撤销原判，改判驳回宏晔物业公司的一审诉讼请求；宏晔物业公司维修漏水管，承担上诉人6600元的损失。事实和理由：一、依照民法通则条款规定，本案起诉已过诉讼时效期间。2021年3月23日开庭，宏晔物业公司表示：“物业通过往欠费户门上张贴欠费催款单催要物业费”，无任何依据。2021年5月20日第二次开庭审理，宏晔物业公司制作虚假的业主欠费名单作为数年前张贴欠物业费催款单，由于数据不正确、无张贴地点时间和在场证人，其不能作为证据。二、宏晔物业公司称幸福家园小区的物业公司与业主没有签订物业服务合同，才递交前期物业管理延续合同。但其在过期合同复印件上单方加盖章印充当有效的延期物业合同，依照合同法规定，单方签名或单方盖章是无效的。如前期物业管理合同未过期，合同内容是为维护物业公司与开发商的利益而订立，为维护业主利益和权利，则该合同对业主无效。三、业主提供的物业管理服务协议原件显示，宏晔物业公司用无效的前期物业管理延续合同并捏造事实，已严重违约，业主有权拒交物业费、解约，也有权向宏晔物业公司索取违约导致的经济损失赔偿。四、宏晔物业公司违约事实。2012年宏晔物业公司扣押二百多户购房者钥匙逼迫购房户交齐如下费用（1年物业费264元、砸墙费600元、垃圾清理费200元），并欲骗取每户水电开户费1750元，失败后又伙同太阳能商家以1750元将15管小型日申太阳能强卖每户。上述费用交齐后才可以领取购房钥匙。幸福家园小区经济适用房二百多户业主都可作证。2012年秦士敏入住时发现内墙出现裂缝多达26条、南北下水管有破裂漏水现象，向宏晔物业公司反映后一年也无人维修。2013年106户南北墙外下水管破裂漏水越发严重，楼顶雨水从水管破裂处蔓延到墙壁造成室内墙壁脱落及空调长期受潮损坏。南墙外管是楼顶下水也是洗衣机排水和空调排水共用下水管。冬季下水管的水从破裂处喷洒到门口下坡道并结冰，致使秦士敏轮椅滑翻摔倒，经医院检查脑振荡和两处骨裂。2014年1月5号新物业公司主任称，交物业费便维修，于是秦士敏于1月10号交了2014年的物业费，后一年无果。2015年秦士敏停交物业费。2017年物业公司经理询问欠费，秦士敏表示多年下水管漏水无人维修更换，造成轮椅滑翻摔伤花费二万多元医疗费、因水管漏水室内墙皮脱落、空调长期受潮损坏，每年雨季过后要花费四百多元批刷内墙。物业经理承诺如果不追究赔偿损失，宏晔物业公司也不追究所欠物业费，保证一周内更换维修破裂漏水管，正常交纳物业费。秦士敏表示修好漏水管马上交物业费。后该物业公司经理辞职，反映情况无果。2019年8月秦士敏向上级领导反映问题，宏晔物业公司从原下水管旁边直立一根下水管解决楼顶下水。2021年3月10日收到法院传票23号开庭，因证据不实撤诉。开庭第二天24号下午宏晔物业公司负责人、保安队长杨开矿等三人承认漏水处造成的损失是工作人员的责任。综上，物业多年不履行物业管理服务合同，致使业主人身财产受损害，故才停交物业费的，后协商两次宏晔物业公司均失信。依照物业管理条例第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定、提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，宏晔物业公司应承担幸福家园10号楼106户的损失:1.内墙面枇泥刷漆维修费一次400元，八年共计3200元；2.空调损坏拆半赔偿1400元；3.由于秦士敏滑翻摔伤时间久医院无法调出有关证明材料，医疗费医保已报可不追究，但滑翻摔伤应当赔偿2000元精神损失费。总计应当赔偿6600元。宏晔物业公司未提交书面答辩意见。宏晔物业公司向一审法院起诉请求：1.判令秦士敏向宏晔物业公司支付物业管理费2139元；2.判令秦士敏向宏晔物业公司支付逾期违约金830.74元（2015年1月1日至2021年4月23日，年利率6.15%），后续违约金自2021年4月24日以2139元为基准，按照年利率6.15%计算至实际清偿之日止，以上两项合计2969.74元。一审法院认定事实：秦士敏系淮南市潘集区幸福家园小区10号楼3单元106室（建筑面积69.9平方米）房屋的业主。幸福家园小区系由江苏省扬州北奥房地产开发有限公司（以下简称扬州北奥公司）开发建设，2012年1月1日，扬州北奥公司与宏晔物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：多层住宅按月收取0.45元每平米物业服务费，服务期限自2012年1月1日至2015年12月31日，合同期满后小区未成立业主委员会，合同期限续延至2018年12月31日。合同签订后，宏晔物业公司依约向幸福家园小区提供物业服务。秦士敏自2015年1月至今未缴纳物业费，宏晔物业公司通过张贴缴费通知单等形式多次向秦士敏催要物业费，但秦士敏至今仍未交。一审另查明，幸福家园至今未成立业主委员会，自2019年1月1日以来，宏晔物业公司一直对幸福家园小区提供物业服务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2012年至今，宏晔物业公司一直为幸福家园小区提供物业服务，作为小区业主的秦士敏应当给付物业服务费。至于秦士敏辩称的小区物业服务不到位，给其造成了财产损失，因其当庭未提交证据予以证明，庭后提交的材料也不能证明，对其答辩不予认定。秦士敏所欠物业费计算如下：2015年1月至2017年12月，共计36个月1006.56元物业费（69.9平方米×0.4元/平方米×36个月），2018年1月至2020年12月，共计36个月1132.38元物业费（69.9平方米×0.45元/平方米×36个月），合计2139元物业服务费。对于宏晔物业公司诉请的逾期违约金，因宏晔物业公司与建设单位的约定并不当然对业主产生约束力且合同约定也不明确，对该项诉请不予认定。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、秦士敏于本判决生效后三日给付淮南市宏晔物业管理有限公司物业服务费2139元；二、驳回淮南市宏晔物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由秦士敏负担。二审中，秦士敏提交了三份证明，拟证明宏晔物业公司负责人当众承认秦士敏的损失是物业公司工作人员的责任，宏晔物业公司不履行物业服务合同导致秦士敏轮椅滑翻，秦士敏受伤后，宏晔物业公司仍不履行物业服务合同。宏晔物业公司认为该组证据不属于新证据，且对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证明不具有证据的形式要件，对待证事实不具有证明力，且待证事实与本案争议焦点也不具有关联性，故依法不予确认。本院对一审认定事实予以确认。本院归纳本案争议焦点为：本案起诉是否超过诉讼时效，一审判令秦士敏给付宏晔物业公司物业服务费2139元是否妥当。本院认为，秦士敏一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审中也未提交新的证据能够证明宏晔物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故对其认为本案起诉超过诉讼时效的上诉理由，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从秦士敏上诉陈述来看，其所称的入住时即发现的房屋质量问题并引发其受到损害，是其与房屋开发商之间的法律关系，并非因宏晔物业公司导致，不能以此作为拒交物业服务费的合法理由，且秦士敏对其所有抗辩一审未提交任何证据，二审提交证据经审查也不具有证明效力。2012年至今，宏晔物业公司一直为幸福家园小区提供物业服务，作为小区业主的秦士敏应当给付物业服务费。每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止损害大多数人利益现象的发生。同时，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，对业主反映的物业服务问题，物业服务企业应及时改善服务、加强管理、提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，一审判令秦士敏给付宏晔物业公司物业服务费2139元并无不当，予以维持。综上所述，秦士敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦士敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 晨审 判 员  魏 宁审 判 员  陈 燕二〇二一年八月二日法官助理  李长梅书 记 员  夏艺桐