长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0105民初495号原告（反诉被告）：长春莲花山生态发展有限公司，住所地：长春莲花山生态旅游度假区雾九路莲花雅居小区门市房2门二层。法定代表人：李国春，总经理。委托诉讼代理人：闫文奇，吉林广和（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏长明，男，1987年2日21日出生，汉族，无职业，住长春莲花山生态旅游度假区。委托诉讼代理人：郑永秋，女，1990年10月15日出生，汉族，住长春莲花山生态旅游度假区，系魏长明的妻子。委托诉讼代理人：刘海，吉林青琅律师事务所律师。原告（反诉被告）长春莲花山生态发展有限公司（以下简称生态发展公司）与被告（反诉原告）魏长明返还原物纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，在审理中被告魏长明向本院提起反诉，请求原告生态发展公司返还租金，本院合并进行了审理。原告生态发展公司委托诉讼代理人闫文奇、被告魏长明的委托诉讼代理人刘海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。生态发展公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令魏长明立即返还侵占生态发展公司的位于长春莲花山生态旅游度假区莲花大路与长双烟线铁路道口交汇的和平小区三层1260平方米独栋楼房；2.判令魏长明赔偿侵占上述房屋期间给生态发展公司造成的损失（自2020年10月1日起至返还房屋之日止按每日1027.78元计算）。事实与理由：2019年9月24日、11月15日，通过两次公开竞价方式，最终魏长明以先付年租金37万元继续承租生态发展公司的位于长春莲花山生态旅游度假区莲花大路与长双烟线铁路道口交汇的和平小区三层1260平方米独栋楼房，租期从2019年10月1日起至2020年9月31日止，从事幼儿园经营。租期届满前后，生态发展公司多次通知魏长明或续租并按上年度方式交纳租金，或腾退房屋。但魏长明拒绝答复，侵占房屋不予腾退。依据《物权法》第三十四条、第三十七条的规定，请求魏长明立即返还房屋，并赔偿损失。魏长明辩称，生态发展公司起诉事实与实际不符，案涉房屋面积没有1260平方米，只有675平方米，少了585平方米，生态发展公司多收了魏长明的租金，2020年疫情期间没有免除3个月的租金应予返还，两项总和已超过所欠的租金，应驳回生态发展公司的诉讼请求。魏长明向本院提出反诉请求：1.判令生态发展公司返还不足面积租金255357.14元；2.判令生态发展公司返还疫情期间三个月的租金92500元。事实与理由：魏长明从2016年承租案涉房屋开办幼儿园至今，先与长春市盛园物业有限公司签订了《房屋出租合同》，租赁期限为2017年10月1日至2019年12月30日，租赁面积为1260平方米，租金为每年9万元，2017年10月30日，生态发展公司以代管为名强行要求魏长明与其重新签订《租赁合同》，合同期限缩短至2019年10月30日，租金标准未变。合同到期后，生态发展公司窜通他人，以竟租的方式故意抬高租金至每年37万元。魏长明考虑到100名多孩子和老师无法安置实际困难及前期装修、设施投入等情况，被迫于2019年11月接受了生态发展公司的恶意抬价，并交付了租金，但生态发展公司至今未与魏长明签订合同。事后，魏长明发现一直租用的房屋面积根本就没有1260平方米，只有675平方米左右，少了580平方米左右。2020年疫情期间，国家出台了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求行政事业单位出租人对承租人免除3个月租金，魏长明多次要求返还租金，生态发展公司拒绝返还。生态发展公司就魏长明的反诉辩称，1.生态发展公司是按整体独栋楼出租，并非按房屋面积计算租金；2.魏长明在此次承租之前已承租该房屋多年，对房屋的自然情况十分清楚，并不存在因标注面积与实际面积不符而对承租标的的认识有误问题；3.房屋面积标注为1260平方米，是因为魏长明在以前与前出租人签订租赁合同时即已标注为1260平方米；4.魏长明承租房屋后并未向生态发展公司提出过面积异议，现使用房屋后以房屋面积与标注面积不符提出减租违反诚信原则；5.减免3个月租金属于国家政策，并非法律规定，未减免租金的责任在于魏长明没有向生态发展公司提出申请，且已超过了减免租金政策的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，长春市盛园物业有限公司经长春莲花山生态旅游度假区泉眼镇人民政府同意将和平小区（原“泉眼家园”）三层公用楼改为公益事业楼，将一至三层作为幼儿园，出租给魏长明，租金每年9万元，租期为2016年10月1日至2019年12月30日，租期为三年。2017年8月长春莲花山生态旅游度假区泉眼镇人民政府将包括上述幼儿园在内的和平小区的管理交付生态发展公司托管，托管期间资产的所有权、管理权、收益权等其他权利由生态发展公司享有，交接单上注明，幼儿园楼一栋，面积1260平方米。2017年10月30日，生态发展公司与魏长明签订了《租赁合同》，合同约定，魏长明承租生态发展公司位于莲花山大路的和平小区公用楼，该房屋共计三层，一至三层作为经营场所，魏长明主要经营幼儿园、儿童娱乐等项目，租赁期限2年，自2017年10月1日至2019年9月30日止，租金每年9万元，自本合同签订日起，视为魏长明与长春市盛园物业有限公司签订的房屋出租合同自动失效。2019年10月31日，生态发展公司发出“和平小区幼儿园房屋公开招租流程”，该流程规定：“一、出租房屋基本情况和租赁期限。（一）本次公开招租房屋为：莲花山大路附近办公楼（三层独栋楼）；建筑面积约为1260㎡（面积数据仅作参考，以实地现状为准）。（二）本次公开出租房屋的租赁期限为1年，自实际移交之日起算（原承租方中租，租赁时间于2019年10月1日起算）。二、出租方式、保证金和竟租报价。（一）出租方式：现场一次性公开报总价，比价确认后对外出租。（二）竟租保证金：须交纳竟租保证金5万元，保证金不计利息。（三）竟租报价：竟租采取一次性报总价方式，不进行二次报价。报价额度控制在年租金37万元至50万元范围内，报价等于控制价有效，低于或超出控制价无效，视为主动放弃竟租，不返还保证金，不允许再次参与此房屋租赁。三、现场竞价时间地点。竞价时间：2019年11月5日上午10时，竞价地点：莲花雅居小区门市20号-2门市2楼生态发展公司会议室。四、竟租规则 此次竟租活动有集团纪检部、合规部、生态发展公司相关人员及竟租方相关人员参加，竟租过程全程拍摄录像，交由纪检部留存备案，请各方遵守以下竟租规则：1.竟租方现场提交密封报价书，主持人在竞价会现场当场公布报价情况，报价最高者取得最终租赁权。但为保证原承租方享有优先承租权，如原承租方报价金额与竟租者最高报价金额相同，应由原承租方取得承租权。……，4.竞价中租确认，以生态发展公司出具的《中租通知书》，所有参与工作的人员均应在相关文书上签字认可，证实其过程、结果的真实性和合法性。”在案涉房屋竟租过程中，2019年11月4日魏长明报名参与竟租，报名单备注写明：“自愿参加公开招租并交纳保证金”，竟租活动结束后2019年11月5日，魏长明中租，生态发展公司向魏长明发出《中租通知书》，记载：“承租方：您参与竟租的莲花山大路附近公用房，经过公开竞价后以37万元价格取得租赁资格，请于2019年11月7日15时前补齐租赁款32万元，全款补齐后带交款凭证，生态发展公司给予签订《房屋租赁合同》。特此通知。魏长明签字按手印”魏长明交纳了租金32万元，加上保证金5万元，租金共计37万元，之后双方没有签订书面的房屋租赁合同，魏长明租赁案涉房屋至今。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，魏长明现在占用的案涉房屋是从生态发展公司承租而来，租赁期限已届满，生态发展公司要求魏长明或续租并交付租金或返还租赁物，魏长明予以拒绝，在魏长明不能提供充分的证据证明其于租赁期满后仍因具有其他合法权利继续占用案涉标的物的情况下，魏长明对案涉房屋的占有已构成无权占有，生态发展公司要求魏长明返还案涉房屋的请求，符合事实和法律规定，应予支持。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”本案中，魏长明租赁期限届满后，既不续租交付租金，也不返还租赁房屋，已构成侵权，在这种情况下，生态发展公司要求魏长明赔偿租金损失，具体按照涉案房屋约定租金37万元/年标准执行，符合事实和法律规定，应予支持。结合本案实际情况，免除新冠肺炎疫情期间3个月的租金，魏长明应当赔偿侵占案涉房屋期间给生态发展公司所造成的损失，自2021年1月1日起至返还房屋之日止，按每年37万元租金计算损失。关于魏长明提出的辩称和反诉请求，本院评判如下：1.关于生态发展公司出租案涉房屋是整体出租还是按面积出租。2016年魏长明承租案涉房屋是整体承租，生态发展公司接管案涉房屋后与魏长明签订的租赁合同也是整体出租，并没有按面积计算租金的事实，2019年10月31日生态发展公司发出 “和平小区幼儿园房屋公开招租流程”中明确约定，本次公开招租房屋为：莲花山大路附近办公楼（三层独栋楼）；建筑面积约为1260㎡（面积数据仅作参考，以实地现状为准），是整体出租，并不是按面积计算租金，魏长明明知这一事实，且已按照流程交纳保证金和租金，承租过程中没有提出异议，本次诉讼中，魏长明提出案涉房屋面积不足，并要求按面积计算租金提出的辩称和返还租金的反诉请求，不符合案涉房屋的租赁事实和法律规定，本院不予支持。2.关于2020年魏长明承租案涉房屋中，是否应免除3个月租金的问题。2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）规定：“二、实施房屋租金减免（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”本案中，魏长明承租案涉房屋过程中，2020年上半年正遇到新冠肺炎疫情，导致无法经营，根据上述规定精神，魏长明请求生态发展公司免除租金92500元的反诉请求，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、魏长明于本判决生效之日起十日内向长春莲花山生态发展有限公司腾退、返还位于长春莲花山生态旅游度假区莲花大路与长双烟线铁路道口交汇的和平小区三层1260平方米独栋楼房。二、魏长明于本判决生效之日起十日内向长春莲花山生态发展有限公司支付房屋占用费（自2021年1月1日起至实际返还之日止，按37万元/年标准计算占用费用，已扣除因疫情免租金的三个月期间）。三、驳回长春莲花山生态发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回魏长明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40749元（原告已预交），由魏长明负担；案件反诉费3259元（被告已预交），由长春莲花山生态发展有限公司负担867元，魏长明负担2392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 曲宏图人民陪审员 李鲁波人民陪审员 时 伟二〇二一年八月六日书 记 员 王 勇