山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6823号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘毅，男，1987年5月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：侯婧文，山东瀛在豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅健，男，1976年6月3日出生，汉族，住济南市。上诉人刘毅因与被上诉人傅健租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。刘毅上诉请求：1、撤销或改判一审判决；2、改判支持刘毅的全部反诉请求；3.傅健承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、傅健构成违约，解除合同违反合同约定，且刘毅明确主张违约责任，原审判决认定事实错误。傅健10月初告知刘毅提前终止租赁合同，并于2020年10月30日将涉案商铺腾交给刘毅，其行为本身已经构成根本违约，刘毅收回房屋解除合同属于法定解除。故原审法院在认定事实及法律分析上存在明显错误。傅健在与刘毅的财务人员沟通时，财务人员明确提出了傅健单方面违约，要主张违约金，庭审中提交双方的聊天记录以及证人，证据充分。傅健主张违约金在诉讼时效内提出即可，并非在合同解除时必须提出的事项。根据《合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”结合本案，租赁合同在未到期的情况下，傅健单方提出解除合同，合同结算和清理条款的效力并不因双方权利义务终止而受到影响，故刘毅仍有权向傅健主张违约金请求权，原审判决认定刘毅举证不能承担不利后果，明显有误，应予纠正。二、一审法院引用《合同法》九十二条规定，认定合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，属于适用法律错误。其一，押金支付的功能实质意义上系履约担保，承租方按照合同约定完全履行义务后予以退还。从本案事实角度来讲，刘毅与傅健虽然在合同中没有约定傅健提前终止合同押金不退的内容，但是结合双方在协商解除合同时的客观情况看，作为出租方在面临承租方单方违约的情况下，不可能既不主张违约金，又不扣除押金。因此，原审法院应当有理由相信双方已经默示认可了押金作为违约金，不再退还。其二，傅健提交证据仅能证明通知刘毅解除合同，并未证明双方就解除合同事宜已经协商一致，《合同法》第九十四条（二）（法定解除）规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”刘毅是在傅健明确表示不续租情况下张贴招租信息，并非协商一致。一审法院直接以双方“协商一致，可以解除合同”属于事实及法律认定错误。傅健辩称，一审法院判决依法依据，请求驳回刘毅的上诉请求，维持一审判决。傅健向一审法院起诉请求：1.依法判令刘毅返还押金20000元；2.本案诉讼费用由刘毅承担。刘毅向一审法院反诉请求：1.判令傅健支付违约金33200元；2.判令傅健支付刘毅代为支付的水费1954.15元、电费1581.5元，共计3535.65元；3.反诉费用由傅健承担。一审法院认定事实：1.关于招租广告是否是刘毅授意在涉案商铺上张贴的问题及张贴的时间问题。傅健主张在2020年10月2日打电话告知刘毅干不下去了要解除合同后，刘毅在2020年10月8、9号把招租广告交给傅健，傅健张贴在商铺上的，刘毅辩称，傅健为刘毅张贴招租广告时系在店面招牌拆除并不再经营后才张贴的，并非经营至十月底。经审查，证人姜莉在出庭作证时陈述称“我是通过刘毅说傅健不租房子了，当时他说拉面馆不干了，我们要重新招租，给我说了一下这个事，当时是微信说的，大概是2020年10月初左右，因为刘毅和我打电话沟通面馆还有个美容院房租到期了，我就给他说多少时间到期，让我催，后来说拉面不干了，一起招租，10月9日说10月10日去打招租的信息。”傅健提供的第一张照片显示仅有“商铺招租”这一份广告时，商铺内的桌椅是齐全的，第二张有“商铺招租”和“迁址公告”两份广告的照片中显示桌椅已经清空，而“迁址公告”中载明的时间为“2020年10月30日”，一审法院认为，根据双方当事人及证人姜莉的陈述可知，涉案招租广告系刘毅所打印，傅健张贴在涉案商铺上，涉案“商铺招租”广告的张贴时间一审法院采信为2020年10月中旬左右；2.双方之间合同的解除是否经过双方一致同意的问题，傅健主张在2020年10月2日给刘毅打电话时已经告知刘毅干不下去了，要求解除合同，刘毅表示同意，让傅健于2020年10月30日前腾空房屋，刘毅予以否认，经审查，一审法院认为，刘毅在2020年10月初就知晓傅健要求解除合同，傅健提供的其与姜莉的微信聊天记录也证明了刘毅要求傅健于2020年10月30日前腾空房屋，且刘毅亲自打印招租广告要求傅健张贴在涉案商铺上，刘毅的一系列行为不能证明刘毅对于傅健要求解除双方之间的租赁合同表示反对，故对傅健关于双方之间就合同解除取得刘毅的同意并达成了合意的意见，一审法院予以采信；3.关于双方于2020年8月1日所签订的《商铺租赁合同》是否已经交纳了押金的问题，傅健主张双方之间的《商铺租赁合同》是从济南汇德餐饮有限公司与刘毅之间的《商铺租赁合同》演变而来，济南汇德餐饮有限公司交纳的押金转至傅健与刘毅之间《商铺租赁合同》中，刘毅予以否认，经审查，济南汇德餐饮有限公司与刘毅就涉案商铺签署了《房屋租赁合同》，由傅健和案外人房震共同经营，后房震因个人原因从涉案商铺的经营实体中退出，傅健经与刘毅协商，将合同承租主体济南汇德餐饮有限公司变更为傅健，并另行签订了涉案的《商铺租赁合同》，刘毅庭审中认可涉案《商铺租赁合同》承继了济南汇德餐饮有限公司租赁合同中的房租，不认可济南汇德餐饮有限公司交纳的押金也由傅健承继，涉案《商铺租赁合同》中也约定了需要傅健交纳押金20000元，但傅健未另行交纳。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，傅健提供的现有证据及刘毅在傅健提出合同解除后的行为可以证明傅健与刘毅就涉案《商铺租赁合同》的解除已经协商一致，达成了口头约定，傅健已经于2020年10月30日前将涉案商铺腾交给了刘毅，双方之间的权利义务关系于2020年10月30日终止。刘毅在傅健腾交涉案房屋后以傅健构成违约为由拒绝返还涉案商铺的押金，刘毅应对双方在协商解除合同时曾主张过傅健违约应承担违约金的事实承担举证责任，而刘毅未提交相应的证据予以证明，傅健亦不予认可，刘毅应承担举证不能的责任，即刘毅与傅健协商解除涉案商铺租赁合同关系时并未提及傅健提前解除合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任，在双方的合同解除后，刘毅又以傅健提前解除合同构成违约为由要求傅健承担违约责任，一审法院不予支持。在此情况下，刘毅要求傅健支付违约金33200元，一审法院不予支持。原《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”刘毅与傅健之间的商铺租赁合同终止后，刘毅应将傅健交纳的涉案商铺的押金退还给傅健，傅健要求刘毅退还涉案商铺的押金，合法有据，一审法院予以支持。因傅健尚欠涉案商铺的水费1954.15元、电费1581.5元，而该费用已由刘毅支付，对于该水费和电费应在押金中予以扣除，即刘毅应返还傅健押金16464.35元（20000-1954.15-1581.5），对于刘毅反诉要求傅健支付水费1954.15元、电费1581.5元的请求，一审法院不再判决傅健另行支付。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘毅于判决生效之日起十日内返还傅健押金16464.35元；二、傅健支付刘毅水费1954.15元、电费1581.5元（用傅健交纳的20000元押金中的3535.65元折抵）三、驳回傅健的其他诉讼请求；四、驳回刘毅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，傅健负担26元，刘毅负担124元。反诉费359元，刘毅负担324元，傅健负担35元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘毅提交其与济南声佳医疗科技有限公司签订的商铺租赁合同，证明刘毅与傅健解除合同后，2020年12月4日才将房屋出租出去，且给予承租方一个月免租期。因傅健违反合同规定致使刘毅有两个月的房屋租赁损失，傅健应支付违约金。经质证，傅健认为，房屋出租给济南声佳医疗科技有限公司，是在傅健退出涉案房屋之后，傅健对该情况不清楚。对于房屋租赁损失不认可，傅健是按照合同约定提前一个月通知的刘毅，一个月后才搬出了涉案房屋。本院认证意见在说理部分一并论述。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘毅与傅健签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。关于刘毅主张的违约金是否应当支持的问题。经本院审查，2020年10月2日，傅健向刘毅提出解除双方租赁合同的请求，刘毅打印商铺招租广告后交给傅健，由傅健张贴在涉案商铺上进行招租，傅健于2020年10月30日前将涉案商铺腾交给了刘毅，双方之间的租赁合同已经协商一致解除。考虑到2020年上半年发生了新冠肺炎疫情，确实对经营行业产生了一定影响，尤其是对傅健的餐饮经营此类商业形态影响较大，一审法院不支持刘毅的违约金请求，亦符合本案的实际情况，可以更好地平衡双方的利益，本院予以维持。对于刘毅二审中提交的租赁合同及其证明目的，本院不予采信。关于傅健主张的押金是否应当退还的问题。刘毅与傅健之间的《商铺租赁合同》终止后，傅健已向刘毅交还了涉案商铺，但尚欠水费1954.15元、电费1581.5元，因该费用已由刘毅支付，故该水费和电费应在押金中予以扣除，剩余部分押金应由刘毅退还。傅健主张刘毅退还涉案商铺的押金，有事实及法律依据，一审法院认定刘毅退还押金的数额正确，并无不当。综上所述，刘毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘毅负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年八月九日法官助理 刘 辉书 记 员 侯新新