上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初4870号原告上海韧奥汽车维修有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人魏庆民。委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告上海峰鸣汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人钱浩文。委托代理人钱国平，男，1971年12月27日出生，汉族，户籍地浙江省。委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。原告上海韧奥汽车维修有限公司诉被告上海峰鸣汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审判。原告于起诉时申请了财产保全，本院经审核后依法采取了保全措施。本案于2016年6月23日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人丁书洪、被告法定代表人钱浩文、委托代理人钱国平、陈哲到庭参加诉讼。庭后，本院根据当事人之申请，分别委托开展司法印章鉴定及司法审价评估。本案于2016年11月17日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人丁书洪、被告委托代理人钱国平、陈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海韧奥汽车维修有限公司诉称：青浦区外青松公路XXX号-XXX幢房屋系上海东江实业有限责任公司(以下简称东江公司)所有，东江公司将该房屋出租给被告。2015年5月27日，原被告签订《租房协议》一份，约定原告向被告承租房屋，租期自2015年5月27日至2025年5月26日，面积为400平方米厂房和150平方米大棚，年租金人民币188,000元。房屋交付后，原告进行了大量装修、添附。2015年12月23日，因大棚属违章建筑，拆除后被告赔偿原告80,000元。2016年5月1日，原告接到被告《告知书》一份，认为双方合同于2016年5月30日到期，并告知原告于2016年6月5日前自动撤离。原告认为，被告在合同期尚未届满时提前解除合同，应属违法。故诉至法院请求：1、判令确认被告提前解除2015年5月27日签订的《租房协议》行为违法；2、判令被告赔偿原告装修损失、附属物损失共计349,485元；3、判令被告赔偿原告搬迁费以及停产停业损失共计10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告上海峰鸣汽车服务有限公司辩称：不同意原告诉请：1、原、被告从未签过10年期的租赁协议，原、被告之间真实合法有效的合同只有2015年5月9日签订的一年期的租赁合同，原告主张的装修附属损失被告不同意支付，因为原告所有的装修和添附已经在一年期限内消耗完毕。原告主张的搬迁费以及停产停业损失没有依据，造成原告不能续租系争房屋的原因是政府拆违清退行为，被告不存在过错，所以不同意承担损失经开庭审理查明：原青浦区青松路天圣庄5-2丘土地上(现更名为青浦区外青松公路XXX号)房地产登记权利人为上海市第三劳动教养管理所。上海市第三劳动教养管理所将上述土地上房屋交由上海东江实业有限责任公司租赁给被告，用作汽车维修服务及空余房屋租赁业务，租赁范围：青浦区外青松公路XXX号现粮仓南侧院内三栋房屋、大棚和以及区域内的场地，房屋建筑面积2,096平方米，租赁期限为2015年5月1日起至2018年4月30日。2015年5月9日，魏志民代表原告(乙方)、钱国平代表被告(甲方)签订《租赁合同》，甲方将上述外青松公路XXX号中400平方米的房屋及150平方米大棚出租给乙方，租赁期一年，自2015年6月1日至2016年5月30日，原则先付后住，首次付款188,000元，以后应提前一个月付款；合同另对其他内容进行了约定。2015年5月9日签订合同当日，原告即一次性转账支付被告一年租金188,000元。2015年5月9日签订合同当日，魏志民代表原告、钱国平代表被告又共同签署《承诺书》，承诺书载明：经双方协商一致同意，租期二年内不涨房租，按每年188,000元租金，第三年起厂房租金每年递增5%浮度，到第六年起厂房400平方米按每年8%浮度递增，棚150平方米按每年5%浮度递增，双方不得违约，以此为证。原告认为此承诺书系对5月9日租赁合同的补充，是对延长租期后的租金的约定。被告认为这仅仅是双方对以后续签合同租金的约定，存在不确定性。2015年12月23日，魏志民代表原告、钱国平代表被告共同签署《协议书》，载明：兹由原租赁合同400平方米厂房、150平方米大棚，现因综合整治拆除150平方米大棚，即日起150平方米房租退还给魏志民，经双方协商即日起房屋后场地及棚装修费和喷漆房折价80,000元给钱国华，结算日2015年12月23日，特立此字据，双方签字生效。(退还房租13,100元给魏志民)。2016年4月8日，上海市戒毒局青东农场生态环境综合治理工作办公室向被告致送《限期腾退搬离通告》：根据市委、市政府有关“五违”整治的相关规定，经上级认定该处属于违法建筑，必须立即腾退，限2016年4月15日前所属企业必须撤离、腾退，并可以按有关规定给予补偿；如逾期未腾退撤离，将根据有关规定予以强制拆除，由此造成损失由企业自行承担。2016年4月14日，被告签署《限期拆除承诺书》，承诺在2016年4月14日前与东江公司签订《解除租赁合同协议书》，同意东江公司兑付419,200元，包括企业关停费用(含人员疏散)等费用，承诺在2016年4月25日前将租用地内所有经营单位搬离、房屋腾空、人员疏散并交出钥匙……2016年5月1日，被告向原告致送《告知书》，通知原告：一、原合同(2015年6月1日至2016年5月30日)到期后不得续签；二、本告知单呈送后至2016年5月30日止，按租赁合同的相关约定，请你户积极筹措搬离及交退租赁物；三、凡在2016年5月10日期内可洽商免租费及企业关停补偿费，嗣后则一概视为你户放弃该权利，合同到期后，请于2016年6月5日前自动搬离。因原告认为租期尚未到期，双方发生争议，原告遂于2016年5月诉至本院作如上诉请。另查明，庭审中原告为佐证租赁期限为十年之意见，又提供了三份由原告(乙方)、被告(甲方)签署的《租房协议》：(1)2015年5月27日，双方盖有印章，租赁地为“上海市青浦区外青松公路XXX号21幢房屋”，租期自2015年5月27日至2025年5月26日(十年)，无租金约定。该份甲方印章同时存在复印章和原件章。(2)2015年5月27日，甲方盖有印章，乙方魏志民签名未盖有印章，租赁地为“上海市青浦区外青松公路XXX号-2幢房屋”，租期自2015年5月27日至2025年5月26日(十年)，无租金约定。该份工商局有备案。(3)2015年7月17日，双方盖有印章，租赁地为“上海市青浦区外青松公路XXX号-XXX幢房屋，面积200平方米”，租期自2015年7月17日至2025年7月1日，房屋每年租金250,000元。该份工商局有备案。被告申请对原告提供的第(1)《租赁协议》上甲方的公章进行司法鉴定。经华东政法大学司法鉴定中心鉴定出具华政[2016]物证(文)鉴字第D-182-1号《司法鉴定意见书》认定：甲方印章印文与被告提交给法院用于诉讼的《委托书》、《授权委托书》上的印章印文不是同一枚印章盖印；但与留存于上海市青浦区市场监督管理局档案室的《公司章程》、《任免职证明》上的印章印文是同一枚印章盖印。被告为此司法鉴定垫付了17,600元鉴定费和2,000元外勤费。又查明，依据原告之申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对“青浦区外青松公路XXX号-XXX幢房屋装修添附在剩余租赁期限内装饰装修残值损失”进行造价评估。上海正弘建设工程顾问有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、该房屋装修工程造价为316,969元；2、依据原告陈述计算应在316,969元基础上增加造价32,516元；3、依据被告陈述计算应在316,969元基础上扣除费为19,424元；按照原被告签订租房协议(租赁期限自2015年5月27日至2025年5月26日)，计算折旧率为87.78%。原告为此司法审价垫付了审价费用24,000元。2016年3月14日，经上海市青浦区规划和土地管理局现场查勘和查阅材料确定，青东农场区域外青松公路XXX号所属上海韧奥汽车服务有限公司擅自搭建的约80平方米建筑物，未办理过相关规划许可手续。原告公司于2015年7月2日经工商注册登记成立。被告公司于1999年1月27日经工商注册登记成立。以上事实，由原、被告的陈述，房地产权证、证明、厂房租赁合同、租赁协议、租赁合同、转账凭单、承诺书、限期搬离通告、告知书、协议书、司法鉴定意见书、评估报告等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原、被告双方就租期及多份租赁协议的产生各执一说。被告认为：原、被告之间只存在2015年5月9日签订的一年期的租赁合同，不存在十年期的租房协议；原告提供的此三份租赁协议都是当初工业园区代为被告办理工商注册的赵某某为工商注册而拟定的，并非双方真实的租赁意思，仅为注册所用。为此，被告申请原上海青浦工业园区创业中心有限公司工作人员赵某某出庭作证。证人赵某某出庭陈述：1、被告公司从市区迁至青浦时，由证人给被告公司办理营业执照，办理好的被告公司印章有一段时间由证人保存。2、经被告公司钱国平介绍认识原告公司的沈文、魏志民等人，又由证人为原告公司代为办理工商注册手续。3、最初魏志民提供给证人用于办理工商注册的租房协议是2015年5月9日个人与个人签订的一年期的，证人拿去工商被告知不能使用；应沈文要求，由证人去开发区按照开发区的套版拟了一份2015年5月27日十年期的租房协议(原告提供的第(2)份租房协议)，交由魏志民签字，并在向被告公司电话确认后由证人用保存在证人处的被告公司印章予以加盖。因为当时原告公司尚未注册成立，因此承租方是魏志民签名。工业园区的套版租赁协议一般都是十年期的。但是这份十年期的租房协议因为将租赁地址“外青松公路7636-21幢”错写为“外青松公路7636-2幢”，又手写加了个“1”，就是2015年5月27日原告提供的第(1)租房协议，但当初原告公司尚未成立，应该是没有原告印章的，怎么会在这第(1)租房协议上有原告公司的盖章就不清楚了。原告提供的第(3)份2015年7月17日的租房协议，也是工业园区的套版内容，租赁面积和租金都是证人毛估估写的；出租方的印章是证人加盖的，也是为注册所用；按理当时原告公司尚未有印章，租房协议上怎么会有承租方盖章，证人就不清楚了。4、当初证人与被告公司的钱国平电话沟通过的，告诉了他们自己提供的一年期的租房合同是不能用的，开发区有套版的十年期的租房协议；钱国平他们就说让证人弄一下并盖一下被告公司的印章就可以了。5、在替原告公司办理好工商注册后，原告公司的沈文又在证人处加盖了一份被告公司的印章，是否盖在原告公司提供的第(1)份2015年5月27日租房协议上，证人记不清楚了。原告认为：即便租房协议上被告公司的印章是通过证人加盖的，证人也是通过电话联系被告方钱国平、并告知了十年租期、征得同意后加盖的。现在原告提供的第(1)份2015年5月27日的十年期租房协议，不仅当初是为工商注册所用，更是双方协商一致的真实意思表示。结合原被告双方签署的5月9日的承诺书，可见双方的租赁期限远不止一年，是在5月27日重新达成了十年期的租赁协议。根据庭审确认的事实，本院认为：本案原、被告就青浦区外青松公路XXX号-XXX幢400平方米房屋租赁事宜存有多份书面租赁合同。庭审中，原告提供的第(3)份2015年7月17日工商备案的十年期《租房协议》，载明的租赁内容及租金标准明显与事实不符，系代为办理注册手续的证人自行估算并填写的，因此原被告都未予认可。由此可见，确实存在证人所述的：为工商注册而代为拟定租房协议的事实；即使原被告盖有各自的印章，也不代表系双方真实意思的表示或是对协议内容的确认。原告提供的第(2)份2015年5月27日工商备案的租房协议的亦是代为办理注册手续的证人为注册所用而拟定的协议，租期都为十年、起租日即是协议拟定日，但租赁地点书写有误。原、被告争议双方之间履行的是2015年5月9日一年期的租赁合同，还是原告提供的第(1)份2015年5月27日十年期的租房协议。结合原告公司注册成立的时间，原告提供的第(1)份2015年5月27日租房协议，应该是在原告公司注册成立后，在第(2)份租房协议的模板上手动更改租赁地点并重新补盖了原被告印章，正好印证了证人关于“在替原告公司办理好工商注册后，原告公司的沈文又在证人处加盖了一份被告公司的印章，是否盖在原告公司提供的第(1)份2015年5月27日租房协议上，证人记不清楚了”的陈述。故，综合上述分析，本院认为原告提供的第(1)、(2)、(3)份十年期的租房协议均非原被告当事人真实租赁的意思表示，均系证人代办下的为注册或备案所用的租房协议。而双方真正履行的是2015年5月9日具有完整租赁面积、租赁期限、租金标准及其他水电等费用承担内容的租赁合同。且，在2015年5月9日签订租赁合同当日，双方当事人对今后可能续租但租期尚不确定的租金事宜进行了商定和承诺。基于此，被告于2016年5月1日函告原告2016年5月30日约定租期到期后不再续租并要求原告及时做好搬迁工作并无不妥。原告要求确认被告提前解除租房协议行为违法及要求被告赔偿装修附属损失、搬迁和停产停业损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：原告上海韧奥汽车维修有限公司的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币13,800元，减半收取人民币6,900元，由原告负担；保全费人民币5,000元，由原告负担；鉴定费人民币19,600元(被告已垫付)，由被告负担；审价费人民币24,000元(原告已垫付)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年十二月十六日书记员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。