湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2424号原告：郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道民权路19号翰林苑东苑B栋303号。法定代表人：吴美华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯恩超，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文娟，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告：廖十月，女，1980年12月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：邓仙开，男，1976年2月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司（以下简称龙亭物业公司）诉被告廖十月、邓仙开物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人侯恩超、文娟到庭参加诉讼，被告廖十月、邓仙开未到庭参加诉讼，庭审结束后廖十月向本院说明了意见。本案现已审理终结。原告龙亭物业公司请求本院判令：一、判令两被告连带支付原告所欠物业服务费16911元，滞纳金3382.2元，合计20293.2元；二、本案诉讼费和保全费用由两被告承担。被告廖十月的答辩要点：不同意原告方的诉讼请求。第一、物业服务沟通不到位，答辩人不知道空置房还要交物业费，物业公司也没有催讨过，直到2020年11月份才收到电话，电话说是法院的人，说答辩人欠了物业费，物业公司没有跟答辩人联系，而且答辩人的手机号码一直没有换过，之后答辩人才和物业了解情况。第二，答辩人房子主卧室的墙面开裂，答辩人问物业公司是否做处理，物业公司工作人员说找师傅看，也拍了图片给答辩人，拍的图片是已经做过处理的，具体怎么处理的答辩人不知道，后面物业公司工作人员联系答辩人，说房屋质量问题应该找开发商。第三，2015年大概7、8月份的时候，答辩人开车去看新房，车子被刮花了，找到物业公司，物业公司说是监控盲区没给答辩人处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、被告廖十月、邓仙开系郴州市北湖区骆仙西路西子山庄一期4栋1805号房屋业主，物业面积130.18平方米。二、2012年10月2日，原告（乙方）与郴州仁大房地产开发有限公司（甲方）签订《西子山庄前期物业委托合同》，约定：甲方委托乙方对甲方开发的西子山庄提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用（物业服务资金）电梯住宅1.5元/平方米/月，空置房屋的物业费，由乙方按90%收取；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，应每天按0.2%的标准向乙方缴纳滞纳金。三、2015年10月1日，原告（乙方）与郴州仁大房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务延期补充协议》，约定：委托服务期限延期至本物业管理区域业主委员会成立，且业委会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效日止，其他所有条款按原合同执行。四、原告对西子山庄小区提供了物业管理服务，两被告于2013年2月8日到开发商处领取了房屋交接单，当天邓仙开到物业处领取了西子山庄一期4栋1805号房钥匙。从2013年7月1日起两被告未再缴纳物业费，该房产一直处于空置状态，廖十月曾向原告反映其房屋墙壁存在裂缝问题，原告转交开发商处理后并将处理后的照片回复了廖十月，廖十月对修复结果不满意。廖十月向本院说明其已经于2015年与邓仙开办理了离婚手续，离婚协议约定本案房产归廖十月所有，但因房屋办理了贷款至今未办理过户手续。原告于2020年8月21日以上门张贴催收函的方式向被告催收物业费，因催收无果，遂诉至本院。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告与郴州市仁大房地产开发有限公司签订的《西子山庄前期物业委托合同》以及《前期物业服务延期补充协议》，约定由原告承包西子山庄小区的物业服务工作，对电梯住宅建筑面积按1.5元/平方米/月，空置住宅按该标准的90%向原告交纳物业服务费，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告为西子山庄小区业主，应受《西子山庄前期物业委托合同》以及《前期物业服务延期补充协议》的约束。《郴州市物业服务收费管理细则》已于2021年1月1日起生效，按该细则第十六条规定，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按最高不超过80%交纳。廖十月主张已经与邓仙开离婚，房产由廖十月一人所有，但至今未办理过户手续，故两人分割财产行为不能对抗本案中原告向两被告同时主张物业费的要求，两被告购买的房产为未装修入住的房产，2013年7月1日至2020年12月31日期间按合同约定的90%计算物业费，2021年1月1日至2021年5月31日期间按合同约定的80%计算物业费。依此计算，两被告应支付的物业服务费为16597元（195.27元×90%×90个月）+（195.27元×80%×5个月），故原告要求两被告支付物业费诉讼请求部分金额符合法律规定，本院予以部分支持。对于原告滞纳金的诉请，因两被告住房一直未装修入住，但原告仅在空置房上张贴催缴通知方式催收，从2013年7月至2021年5月逾七年时间，原告均未实质联系被告或起诉，实际催缴通知并未真正送达给两被告，结合本案的具体情况，本院对原告诉请滞纳金依法不予支持。至于廖十月抗辩称自己不知道空置房要缴纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。廖十月主张自己房屋有裂缝，应向开发商主张权利。为此，廖十月抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告廖十月、被告邓仙开于本判决生效之日起十日内连带支付原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司物业费16597元（2013年7月1日至2021年5月31日）；二、驳回原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告被告廖十月、被告邓仙开未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取154元，由原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司28元，被告廖十月、被告邓仙开负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李岳春二〇二一年八月九日法官助理陈婷婷书记员巫霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。