吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初2412号 原告：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区东局子江湾路永强**。 法定代表人：运秀英，董事长。 委托诉讼代理人：李敏，经理。 委托诉讼代理人：周伟，副总经理。 被告：何全宪，男，1943年7月14日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：宋立翠（系何全宪妻子），女，1955年7月27日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市瀚居物业服务有限公司（以下简称瀚居物业公司）与被告何全宪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瀚居物业公司委托诉讼代理人李敏、周伟，被告何全宪委托诉讼代理人宋立翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瀚居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费3,259元，滞纳金3,757元，合计7,016元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年10月原告与吉林市昌邑区兴华街道南厂宅社区签订《物业服务合同》，由原告为其开发建设的兴田上城小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，多层住宅1.10元/月•平方米，高层住宅1.4元/月•平方米（其中复式1.80元/月•平方米），商业物业1.4元/月•平方米。业主应于每年12月31日前缴纳下一年度的物业服务费，未按时缴纳的，按每日千分之三标准支付违约金。房屋面积为61.26平方米，拖欠2018年11月1日至2021年12月31日物业费3,259元，滞纳金3,757元，合计7,016元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 何全宪辩称，1.我本人有知情权利，原告和被告不存在物业关系，没有与本人签订任何协议与合同，所住小区是弃管小区，从未和原告签订物业合同，也看不到物业进行物业管理，基本不符合物业程序，所以我不同意拿物业费。2.本小区至今没有房票，房子没有验收，无人管理，楼道里到处可见大小便，照明灯、窗户把手丢失，小区绿化无人管理，小区物业不达标。3.小区物业有些领导工作不作为，暗箱操作，物业人员没有上岗证，手续不完善，消防设施不合格，影响业主正常生活，我们每天担心受怕生命没有保障。4.小区物业私自收费，不向业主公开，在小区里乱搞经营，办课后班，严重影响业主正常生活，占用业主资源。5.限制业主正常出入，经常刁难业主门，门卡私自下换掉，回不去家，爬楼梯。6.物业人员经常和业主大吵大骂，因为捡纸壳、去卖争吵，违反物业法，侵占业主权益。7.物业和我本人没有签订物业合同，所以我有权力拒绝交物业费。原告起诉被告纯无事实，没有法律依据，请法院依法审査，驳回原告诉讼。 本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，甲方吉林市昌邑区兴华街道南厂宅社区、乙方吉林市瀚居物业服务有限公司及丙方兴田上城业主代表签订《物业服务合同》，约定：根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方为兴田上城小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。物业管理区域四至：东至中兴街，西至松江联通营业厅，南至通江路，北至昌邑二十五小学校。具体物业服务费标准如下：多层住宅1.1元/月/平方米；高层住宅1.4元/月/平方米；商业物业1.4元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前缴纳下一年度的物业费，履行业主义务。业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，甲方应当督促其限期缴纳；逾期仍不交纳的，乙方可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。业主逾期未缴纳物业服务费，需按欠费金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后至今，吉林市瀚居物业服务有限公司一直为该小区提供物业管理服务工作。 何全宪系吉林市昌邑区兴田上城小区1号楼2单元1205室业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为61.26平方米。何全宪自2018年11月1日至今未缴纳物业费。 认定上述事实的证据有：《物业服务合同》、欠费催缴通知书、工作照片、业主情况信息表及双方当事人陈述。 本院认为，参照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”兴田上城小区在瀚居物业公司接管前是弃管小区，且该小区也未成立业主委员会，故该小区所在地的吉林市昌邑区兴华街道南厂宅社区行使选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》的职责，符合法律规定，关于物业费交纳标准的约定也符合《吉林省物业服务收费管理实施细则》的相关规定，该《物业服务合同》真实有效，小区业主、瀚居物业公司均应按合同约定行使权利、履行义务。 关于瀚居物业公司要求何全宪给付物业服务费的诉请，根据《物业管理条例》第七条的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约……（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，瀚居物业公司已按照《物业服务合同》的约定提供物业服务，何全宪作为业主，应当依照合同的约定按时交纳物业服务费用。故对瀚居物业的该项诉请，本院予以支持。《物业服务合同》中约定合同期限至2021年10月18日止，物业服务费为1.40元/月/平方米（高层住宅），何全宪的房屋面积为61.26平方米，故何全宪应交纳2018年11月1日至2021年10月18日的物业费3,051.54元（1.4元/月/平方米×61.26平方米×35个月+1.4元/月/平方米×61.26平方米÷31天×18天）。 关于原告瀚居物业公司主张的滞纳金，实际应为违约金。物业服务合同是全面的、持续性的服务合同，物业服务人应充分履行公共设施维修、小区绿化、安全保护等物业服务义务，只有双方当事人各自履行合同义务，才能提高小区整体环境质量。庭审中何全宪抗辩瀚居物业公司对于小区的安全、绿化、消防、楼道等物业服务不到位，何全宪举证的照片一定程度上反映出小区内存在物业服务瑕疵，但这些一般瑕疵不能构成业主不交物业费的合理理由。经本院综合考虑双方当事人的情况以及物业服务情况，督促双方按照合同约定、本着诚实信用的原则，全面履行合同义务，保障小区的物业服务良性循环，创造和谐舒适的小区生活环境，结合本案事实，对瀚居物业公司要求何全宪支付违约金的诉请，应以所欠交的物业费本金3,048.91元为基数，按照20%计算为宜，即3,048.91元×20%=609.78元。违约金过高部分，本院不予支持。故何全宪应支付瀚居物业公司物业费3,051.54元、违约金609.78元，共计3,661.32元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条项之规定，判决如下： 一、何全宪于本判决生效之日起三日内给付吉林市瀚居物业服务有限公司物业费及违约金共计3,661.32元； 二、驳回吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告何全宪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  历建山 二〇二一年八月五日 书记员  姬乐冉