辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12612号上诉人（原审被告）：王玉静，女，1963年7月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙疆，男，1962年5月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。上诉人王玉静因与被上诉人辽宁建和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初13233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉静上诉请求：1.撤销原审判决；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、起诉时限严重超时。上诉人当庭提到超过起诉时限，被上诉人辩说曾经派人上门催促缴费，但却说不出姓名，更拿不出物证；二、2015年的物业收据上标有是2014年物业费字样，上诉人认为是填写笔误，为证明2014年以前不拖欠物业费，上诉人提供了2015年以前连续2年的物业费缴费凭证，还有该物业公司退出后连续2年物业费缴费凭证；三、2016年物业费收据存有维修费字样，是因为当时我家车库地下主供水管线漏水，物业公司指派张经理聘请专业人员进行维修，结账时，张经理提出公司年度经费紧张，由我预交明年度物业费进行结算；四、上诉人提交的4份物业公司收据，主张的是物业费缴费收据，上诉人提出传物业公司收据开出人张经理出庭，可物业公司却以人找不到为由拒绝，上诉人又提出由物业公司提供原始整本收据，依据收据上面的说明确定物业费是否缴纳，未能实现。另物业公司在物业费收据管理上非常混乱，携带人可随意手工填写。辽宁建和物业管理有限公司未答辩。辽宁建和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费3992元及滞纳金1856元；2.被告承担全部费用。一审法院认定事实，2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳市沈河区现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与现代家园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起。该园区物业费标准为高层及部分多层住宅1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，现代家园业委会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业委会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业委会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告王玉静为坐落于现代家园小区内的沈阳市，以及南乐郊路208-1号59号车库的业主。房屋按173平方米计算物业费，每年物业费1660元。车库按30平方米计算物业费，每年物业费144元。原告尚未交纳2015年1月1日至2017年4月15日期间的住宅物业费，以及2016年1月1日至2017年4月15日期间的车库物业费，双方存在争议。原告催收无果，诉至一审法院。一审法院认为，原告物业公司与现代家园业委会签订了《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务。现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方仍具有约束力。原告要求被告在接受了物业服务后履行支付物业费的义务，具备事实及法律依据，应予支持。对于原告主张的2015年1月1日起至2017年4月15日期间的住宅物业费以及2016年1月1日至2017年4月15日期间的车库物业费，被告并不能提供足够的证据证明其已交纳，故应承担交纳义务。按照物业服务合同约定的0.8元/平方米/月的标准计算2015年1月1日至2017年4月15日期间的住宅物业费为3806元（0.8元×173平方米×27.5个月），2016年1月1日至2017年4月15日期间的车库物业费为186元（0.4元×30平方米×15.5个月）。上述物业费金额合计3992元，考虑到原告物业公司因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务质量问题产生过纠纷，并诉至人民法院。人民法院最终支持了业委会的诉讼请求，解除了其与原告的物业服务合同关系并判令原告返还相关费用。这说明原告履行物业服务过程中确实存在部分瑕疵，要求被告全额交纳物业费并不公平，物业费应当适当酌减。根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为被告对欠付物业费按欠费金额的80%向原告交纳较为公平。该部分金额经计算为3193.60元（3992元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区。该小区业委会曾向一审法院提出诉讼，认为原告服务存在重大质量问题，要求解除与原告的服务合同，一审法院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的物业服务确实存在着一定问题。虽然双方约定了滞纳金，但该滞纳金实质应为违反服务合同的违约金。被告因原告的物业服务有瑕疵而没有按时交纳物业费，存在合理事由，不应收取滞纳金。故一审法院对原告要求被告支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告王玉静于判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业管理费3193.6元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王玉静负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为案涉园区业主，应按被上诉人与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定交纳物业费。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳住宅物业费和车库物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳住宅物业费和车库物业费义务并无不当。关于上诉人提出的被上诉人主张物业费用已超过诉讼时效的问题，因上诉人自认其一审期间并未提出该抗辩，且被上诉人提交催缴物业费通知单照片，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张案涉物业费其已交纳的问题，因上诉人提交的四张收据有三张已明确标明上诉人交纳费用的期间并不与案涉物业费期间重叠，有两张已标注维修费字样，且其中一张对于时间有明显的涂改痕迹，上诉人提交证据均无法证明其已交纳了案涉期间物业费，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人王玉静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王玉静负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月三十日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。