四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12904号上诉人（原审被告）：向龙，男，1977年3月17日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：侯金宏，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴小平，男，1962年8月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：杨学蓉，四川方舟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蹇秀利，女，1967年9月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：杨学蓉，四川方舟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴波，男，1985年9月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：杨学蓉，四川方舟达律师事务所律师。上诉人向龙因与被上诉人吴小平、蹇秀利和吴波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴小平、蹇秀利和吴波的全部诉讼请求；2.上诉费由吴小平、蹇秀利和吴波承担。事实和理由：一、一审送达程序违法，剥夺了向龙陈述和辩论的权利。1.一审法院诉前调解阶段通知到了向龙，但是在审理阶段却没有依法通知。一审法院于2020年10月26日拨打向龙189××××7548的手机号联系上向龙，并电话询问了向龙的调解意见。但是在诉前调解失败后，向龙却从来没有收到过任何转立案和开庭通知。在此期间甚至至今，向龙189××××7548的手机号从未发生变更，一直在使用。一审法院对开庭传票的送达采取了差别对待，向吴小平、蹇秀利和吴波的送达采取了电话通知加电子送达的方式，如果对向龙采取同样的措施，向龙不可能收不到传票。2.本案是房屋租赁合同纠纷，既然合同仍在履行，将传票送达到房屋所在地址完全具有合理性和可行性。实际上，吴小平、蹇秀利和吴波于2020年10月19日填写《当事人送达地址及送达方式确认书》《民事诉讼原告提供被告联系方式信息采集表》，信息采集表中载明的向龙的送达地址即为该房屋所在地址，然而一审法院却没有按照该地址进行送达，而是按照吴小平、蹇秀利和吴波起诉状中向龙的身份证地址送达。但是身份证上的地址并非向龙当时和现在的居住地。一审法院在知晓向龙现居地和手机号的情况下，没有电话通知向龙参加诉讼，没有将传票等相关法律文书送达到向龙现居地，而是将相关文书邮寄了事。向龙没有在一审法院的邮寄单上签过字，但是在“法院专递邮寄详情单”的收件人一栏里却签有“向龙”的名字，一审法院的送达涉嫌违法代签。二、一审法院认定事实不清。1.租金支付方式认定错误。为了避免疫情期间损失的进一步扩大，向龙于2020年4月13日向吴小平、蹇秀利和吴波发送《租赁补充方案》一份，提出了过渡性退场的几个方案。2020年4月15日，吴小平、蹇秀利和吴波向向龙发送《关于沁园综合楼二楼租赁补充方案的回复》，告知向龙“房租原按年交改为按月交”。因此对于吴小平、蹇秀利和吴波在一审中请求按年支付的请求应当予以驳回。向龙应仅就已经产生的房租支付给吴小平、蹇秀利和吴波。2.租金约定标准认定错误。向龙与吴小平、蹇秀利和吴波于2009年签订的《租赁合同》中已经考虑了物价上涨的问题，对房租的约定采取了逐年递增的形式，合同第十二条也明确约定甲方在租赁期间不得任意追加房租。但是2013年，在向龙已经几次对房屋进行升级装修且经营了几年的情况下，吴小平、蹇秀利和吴波擅自单方面要求涨房租，在提供的新合同里，房租涨幅高达20%以上。一审法院在认定拖欠房租数额时，没有查清房租的基本情况，导致认定错误。3.2019年8月1日至2020年7月31日的租金认定错误。首先，向龙于2020年7月10日和2020年7月29日，分别向吴小平、蹇秀利和吴波支付100000元，备注为“支付2019年8月1日到2020年1月31日的房租”。按照双方2009年签订的租赁合同，该半年的房租为150000元，但是即使按照新的租金标准当年度租金为380098元，半年的房租为190000元，而非200000元，因此多付了10000元，应抵扣后面的房租。其次，由于疫情原因，向龙经营的酒店已经于2020年2月被政府要求关停，双方多次协商后确定向龙对2020年2、3、4月份的房租按25000元每月执行，向龙于2020年4月22日支付了50000元，尚欠25000元。向龙于2020年4月13日向吴小平、蹇秀利和吴波发送《租赁补充方案》，但吴小平、蹇秀利和吴波直接拒绝，因此对于自2020年4月13日后扩大部分的损失，应当由吴小平、蹇秀利和吴波承担。综上，按照2009年双方签订的租赁合同，向龙已经多缴纳25000元。即使按照2013年的合同标准，向龙也仅欠15000元。4.2020年8月1日至一审判决之日，由于自2020年4月13日后扩大的损失系吴小平、蹇秀利和吴波原因导致，因此应当由吴小平、蹇秀利和吴波承担。如继续按本已显示公平的合同约定支付租金将造成双方权利义务严重失衡，有悖于公平原则。吴小平、蹇秀利和吴波辩称，1.原审法院送达程序没有违法。2.上诉状中提到的租金已经交付完毕的事实不能成立。向龙是酒店经营者，酒店中的很多物件仍在向龙的管理范围内，向龙并未向吴小平、蹇秀利和吴波移交租赁物。房屋租给向龙的时候向龙经营的是茶楼，装修很好且外墙玻璃不能打洞。双方签订了打洞的协议，约定打洞后就要恢复，但向龙没有恢复。租金应该在租赁物交付后终止，向龙的租金没有支付完毕，判决租金时间到7月1日，现已拖欠，租金不能少，月缴到现在也要支付租金。3.向龙补充陈述内容并非事实，其表示有第三人可以承租，就应该让该第三人一起参与，双方也能减少损失。吴小平、蹇秀利、吴波向一审法院起诉请求：1.判令向龙支付吴小平、蹇秀利、吴波自2019年起的租金，暂计至2020年7月31日年租金共计522200元；2.判令向龙支付物业费、水费、化粪池疏通清理费共计9606元；3.判令向龙支付逾期支付租金的违约金（计算方式：尚欠租金522200元乘以20%为104440元）；4.本案诉讼费由向龙承担。事实和理由：2009年12月7日，双方签订《租赁合同》，约定向龙租赁吴小平、蹇秀利、吴波位于成都市龙泉驿区，租赁期限为2010年8月1日起至2025年7月31日止。并约定了租金标准、付款时间和违约方按十五年租金总和的20%作为罚金支付给守约方。2013年5月16日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定向龙于2019年7月1日前支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金380098元，2020年7月1日前支付2020年8月1日至2021年7月31日的租金392102元。至今，向龙仅支付了250000元。一审法院经审理查明的案件事实与吴小平、蹇秀利、吴波一审庭审陈述一致。以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁合同补充协议》等证据在案为证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，案涉合同及协议系当事人真实意思表示，合法有效。对吴小平、蹇秀利、吴波诉请判令向龙支付租金522200元，证据充分，于法有据，一审法院依法予以支持。对吴小平、蹇秀利、吴波诉请的物业费、水费、化粪池疏通清理费，因并不存在吴小平、蹇秀利、吴波已经垫付的事实，一审法院依法不予支持。对吴小平、蹇秀利、吴波主张的违约金，虽然合同有明确约定，但约定过高，一审法院依法酌定。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、向龙在判决生效后三日内支付吴小平、蹇秀利、吴波拖欠的租金522200元及违约金50000元；二、驳回吴小平、蹇秀利、吴波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5081元，由吴小平、蹇秀利、吴波负担500元，由向龙负担4581元。本院二审期间，向龙围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。向龙举出的第一组证据：1.关于吴小平案相关情况；2.邮件详情单10xx94号；3.《民事诉讼原告提供被告联系方式信息采集表》一份；4.电子送达回证一份，均来源于一审卷宗。拟证明一审法院送达程序违法。第二组证据：1.《租赁补充方案》，拟证明为了防止损失扩大，向龙积极联系吴小平、蹇秀利、吴波寻求解决；2.《关于沁园综合楼二楼租赁补充方案的回复》，拟证明双方已经将房租的支付方式由按年支付改为按月支付。第三组证据：1.工商银行电子回单3份，拟证明向龙已经支付的租金情况。吴小平、蹇秀利、吴波质证认为，对第一组证据中的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，调解的时候向龙陈述对租金和签订的租赁合同没有异议，一审法院送达程序正确，调解阶段向龙已经出庭了。对第二组证据的三性没有异议，但对证明目的有异议，该证据不能达到向龙的证明目的，回复的内容是指2月、3月、4月按照25000元/月，其他的都恢复到原来的数据，向龙曲解其中的意义。第三组证据只证明了向龙于2019年7月10日、2019年7月29、2020年4月22日缴纳了250000元租金，不能证明其交完租金，同时也可以看出其欠付租金。对于向龙提交的新证据是否采信，本院在事实认定部分予以综合评判。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院另查明，2019年7月10日，向龙向蹇秀利转账100000元；2019年7月29日，向龙转账100000元，附言2019.8.1-2020.1.31房租；2020年4月22日，向龙转账50000元，附言房租。2020年4月14日，吴杰签收《租赁补充方案》，该方案载明：根据防控的要求，酒店于1月27日停业至今。提出以下方案。一……三、我方继续经营租金按月付每月30000元（2月份3月份4月份每月25000元）。这期间你方可以对外招租、招商。有人承租我方撤场（拆除可移动物品），我方也积极引进投资方……2020年4月15日，吴小平出具《关于沁园综合楼二楼租赁补充方案的回复》，载明：我方研究决定，不考虑第一、二条方案。我方已经在原合同条款基础上做了很大让步：1.房租原按年交改为按月交，2.新冠疫情今年2、3、4月份的租金减少至25000元/月，其它条款按你我签订的合同及补充协议执行。现在你方关门与否，或者关门多长时间均与我方无关。请收到本回复后三日内将欠的房租、物管费等费用结清，否则后果自负。一审法院分别于2021年2月2日、4月7日向向龙邮寄送达（2021）川0112民初991号应诉通知书、举证通知书、传票及判决书，两份邮单上载明的收件人姓名、地址、电话均一致，且2021年2月2日的邮单上载明了开庭时间，收件单位盖章处有“向龙”的签字。一审开庭笔录第五页载明：审：诉请第一项租金对应的租期期间2019.8.1-2021.7.31？原代：是的。审：诉请第三项违约金是你方自行调减的？原代：是的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据诉辩双方观点，本案的争议焦点主要为：一审法院是否程序违法、向龙是否应支付租金及违约金。本院评判如下：一、关于一审法院是否程序违法根据已查明事实，一审法院分别于2021年2月2日、4月7日向向龙邮寄送达（2021）川0112民初991号应诉通知书、举证通知书、传票及判决书，两份邮单上载明的收件人姓名、地址、电话均一致，且2021年2月2日的邮单上载明了开庭时间，收件单位盖章处有“向龙”的签字，现向龙以仅收到判决书却未收到应诉通知书、举证通知书、传票为由认为一审法院程序违法的主张不能成立。向龙经一审法院传票传唤无正当理由未到庭，一审法院依法缺席审理，程序合法。二、关于向龙是否应支付租金及违约金第一、关于租金。本院认为，案涉《租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院依据案涉《租赁合同》《补充协议》，认定向龙应向吴小平、蹇秀利、吴波支付的租金为2019年7月1日前支付2019年8月1日至2020年7月31日的380098元、2020年7月1日前支付2020年8月1日至2021年7月31日的392102元，抵扣已支付的250000元，仍需支付金额为522200元。二审中出现新的事实，即《租赁补充方案》《关于沁园综合楼二楼租赁补充方案的回复》载明，2020年2、3、4月份的租金减少至25000元/月，自2020年4月起房租改为按月交。双方对向龙已支付租金250000元无异议，均认可其中50000元为2020年2、3月的租金，且向龙对其自2020年4月后至今没有支付房租的事实予以认可，故其应当支付的租金为502175元（380098÷12×6+25000×3+380098÷12×3+392102÷12×12-250000）。第二、关于违约金。根据案涉《租赁合同》《补充协议》的约定，违约方应按十五年租金总和的20%作为罚金支付给守约方，虽然吴小平、蹇秀利、吴波在起诉时已自行调减，但仍过高，故一审法院依法酌定为50000元，本院予以维持。综上所述，本案因二审出现新的事实，向龙的上诉请求部分成立，本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初991号民事判决第二项；二、变更成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初991号民事判决第一项“向龙在判决生效后三日内支付吴小平、蹇秀利、吴波拖欠的租金522200元及违约金50000元”为“向龙在判决生效后三日内支付吴小平、蹇秀利、吴波拖欠的租金502175元及违约金50000元”；三、驳回吴小平、蹇秀利、吴波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5081元，由吴小平、蹇秀利、吴波负担500元，由向龙负担4581元。二审案件受理费9522元，由向龙负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年八月十日书记员  李春旭