湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初6516号 原告：湖南第一物业服务有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。 法定代表人：刘培庆。 委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈卓，湖南三湘律师事务所律师。 被告：王昊伟，男，汉族，1985年12月4日出生，住湖南省长沙市。 被告：蒋萍，女，汉族，1984年5月27日出生，住湖南省长沙市。 原告湖南第一物业服务有限公司与被告王昊伟、蒋萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南第一物业服务有限公司委托诉讼代理人饶路林、被告王昊伟到庭参加诉讼，被告蒋萍未到庭参加诉讼。经依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告湖南第一物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠付的物业管理费16724.6元（2015年10月1日至2021年5月31日）、供暖费3384.6元（2015年12月24日至2021年2月20日），共计20109.2元；2、请求判令被告支付滞纳金/违约金4038.04元；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原告自2014年6月14日起入驻长沙xx小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告王昊伟、蒋萍为该长沙xx小区3-2-1408房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年10月1日起至2021年5月31日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告16724.6元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付。因此，原告有权要求被告支付物业费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。 被告蒋萍未到庭参加诉讼，但向法院提交书面答辩状和证据。 两被告王昊伟、蒋萍共同答辩要点如下：一、答辩人与原告不存在服务合同关系。答辩人于2012年与当代置业（湖南）有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，并于2014年6月完成交房。交房后多次与原告就相应服务合同进行交涉，物业公司一直未能提供的协议。答辩人与第一物业间不存在相应的服务合同关系。二、原告提供的制式版合同明显存在质价不符。根据2012年与当代置业（湖南）有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》协议，物业服务标准为2.18元，远超当时长沙市平均收费标准及周边新建小区1.8元的收费标准。但根据原告向法院提供的《流程与标准化编号：PM7-HT35-B》，其中第5条关于甲方的服务标准仅为：甲方按照不得低于物业基本等级规范要求提供服务；第6条甲方的权利以为中，其具体服务内容、标准均未涉及（详见第一物业提供的《流程与标准化编号：PM7-HT35-B》）。三、原告未能按物业管理条例及其提供的制式版本物业服务合同提供基本等级规范的服务。（一）小区安保存在重大安全隐患。根据《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》等规定，物业服务企业应当“按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作”；“按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”；“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作”；“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合”。作为封闭式小区，万国城三期小区全部入口应得到有效监控、管理。目前，小区安保存在明显问题：1、小区各出入口经常无安保人员管理，各出入口时常门禁敞开，根本无人管理；2、小区安保小员在岗时工作状态存在问题，时常玩手机，不能对进出人员进行有效辨识；3、小区门面房直接贯通小区，根本无人管理；4、外卖人员进出无人管理（经与部分业主沟通，近年来尤其是农历春节期间多次被陌生人敲门，应答后该人员即快速离开。（二）答辩人所在住所存在重大安全隐患。三期2栋因楼下两住户开立商店及棋牌室原因，单元门常年处于敞开状态，门禁时常被破坏；外部人员可随意私自入内，所在1408及其他各住户门口张贴各种广告。四、公共卫生方面存在瑕疵，楼道口卫生环境不达标，小区绿化服务明显不到位。根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》等法律规定，物业收取物业服务费后，具体服务的职责包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护。目前，小区内卫生问题突出，楼道时常无人打扫或清洁度明显不足；垃圾长时间堆放、小区植被问题突出、草皮枯黄或自然死亡后无人维护。五、答辩人住所供暖不达标。按照《长沙市商品房买卖合同》及前期物业人员口头答复，供暖期（12月24日至次年2月20日）室内温度应为18摄氏度，但答辩人住所供暖存在时常不达标的情况。六、关于各类费用公示问题。（一）物业维修基金公示。《湖南省城市住宅物业管理条例》第17条、第26条等条款对物业维修基金作出了具体规定，并规定物业公司需“六个月公布一次物业维修基金的使用情况”。原告一直未就“业主缴纳的”及“经营性设施应缴纳的”物业维修基金的收取情况予以公示，未就实际使用的情况向业主进行专向说明。前期与原告沟通，其表示仅在维修基金被使用的情况下，其才可能进行公示。（二）物业服务收费标准公示。根据相关规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。原告未按要求就物业费的收费标准、服务内容等进行公示，其部分公示完全无法判断实际收入、支出的真实性。(三)物业服务收费使用公示。根据相关规定，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。xxx三期物业费收费、使用等一直未进行过公示，明显侵害业主的知情权等正当权益，相关费用的收取、使用存在诸多问题。前期多次就该问题向原告质询，但一直未见反馈。七、其他问题。2017年湖南都市即报道了xx三期小区内垃圾站等设施设备的建设存在瑕疵，2栋楼下垃圾站问题一直悬而未决，原告及项目方成未能提供有利说明。车位不足致使车辆乱停乱放，电瓶车随意停放，缺乏有效管理。八、根据《长沙市商品房买卖合同》中关于物业费的收费标准（2.18元/月/平）及采暖费标准5元/平，本人按年支付了前期费用。本人于交房首个年度（2014）年提前缴纳的相应费用。被告延迟缴纳物业费是因原告没有提供相应的物业服务。在原告解决相应的问题后，被告将再次缴纳所欠的费用。其中包括：1、细化物业服务标准，并在1个月予以公告或直接参照国家标准、行业标准之行；2、严格落实封闭式管理要求，强化对小区在岗安保人员的管理，、强化对进出小区快递人员的管理；3、强化对小区单元门管理，杜绝各类外部小广告张贴人员进入，提高业主安全性；4、提高对公共卫生方面的重视程序，增加楼道口等各类公共区域卫生清扫频次和提高小区绿化服务水平；5、按规定定期公示物业维修基金、相应收支情况，对存在异议的内容，原告应当及时作出书面说明。6、强化对2栋楼下垃圾场的管理，防止夏日异味；增强对小区车位管理及电瓶车管理，杜绝脏乱差的情况。综上所述，请贵院在准确认定事实的基础上支持答辩人主张，依法核减物业费，并取消滞纳金/违约金，同时由原告承担此次诉讼相关费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年3月1日，原告湖南第一物业服务有限公司（乙方）与开发建设单位当代置业（湖南）有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。该合同主要约定：1、由甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务，物业项目名称为MOMA3.1期（包括1#、2#、3#、5#、6#、13#、15#、18#、19#、28#楼，水景园林、大门、出入通道），乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2、前期物业服务期限自2014年7月1日起至业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》生效时止。3、物业服务费用：物业服务费用由业主按建筑面积交纳，住宅标准为2.18元/月/平方米；业主办理入住手续时一次性预付壹年的物业服务费，此后按半年预付的方式进行支付，具体时间为物业费到期前十五日预付下半年的物业服务费用。合同签订后，原告提供服务至今。2014年6月14日，两被告办理入伙手续，并支付了2014年10月1日至2018年9月30日物业费及2014年12月24至2015年2月20日供暖费。 两被告王昊伟、蒋萍系长沙xx区xx号栋xx号房屋的业主，房屋建筑面积为112.82平方米。被告王昊伟对原告主张的物业管理费16724.6元（2015年10月1日至2021年5月31日）、供暖费3384.6元（2015年12月24日至2021年2月20日）无异议，本院予以确认。两被告以原告提供的物业服务不到位等理由拒缴物业费。因原告催缴物业费未果，故成此诉。 本院认为：一、原告湖南第一物业服务有限公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告作为涉案小区业主受《前期物业服务合同》约束。被告以与原告并不存在服务合同关系为的抗辩理由，无法无据，本院不予支持。关于被告提出原告物业服务不到位的问题，本院评析如下：1、物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层性、动态性的过程性服务。根据原告《秩序巡视签到单》、《访客登记单》、《值班记录单》、巡查微信报告记录、《长沙xx三期垃圾房压缩设备维护保养合同》、《委托清洁服务协议》、《垃圾暂暂停使用及履行的协议》等证据及庭审查明的情况，原告已按约定基本履行了各项义务。虽然原告提供的物业服务确有需要进一步提升改进的地方，但并未对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，并不构成严重瑕疵或根本性违约，尚未达到需要减免物业费的程度。2、关于供暖不达标的问题。被告并未提交证据予以证明，且原告亦不认可，本院不予采信。3、关于各类费用公示问题。该事项与本案并非同一法律关系，并不构成被告拒缴物业费的理由。因此，两被告应向原告支付物业费16724.6元、供暖费3384.6元。二、关于违约金。考虑原告并非恶意欠缴，原告物业服务确有需进一步改进之处，本院对原告主张的违约金不予支持。三、被告蒋萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应当承担缺席审理的不利后果。 需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时缴纳物业费保障物业服务的正常运转。原告作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求赢得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告王昊伟、蒋萍于本判决生效之日起十日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付2015年10月1日至2021年5月31日物业费16724.6元； 二、被告王昊伟、蒋萍于本判决生效之日起十日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付2015年12月24日至2021年2月20日供暖费3384.6元； 三、驳回原告湖南第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费因适用简易程序减半收取202元，由被告王昊伟、蒋萍承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  曹 慧 二〇二一年八月五日 代理书记员  黄晶晶