辽宁省丹东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽06执异180号 案外人：蔡曼华，女，1966年9月29日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 申请执行人：沈阳和昌众捷商贸有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区。 法定代表人：李其锐，该公司经理。 被执行人：大连金谷商厦有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处南一路8号。 法定代表人：王心刚，该公司总经理。 被执行人：王心刚，男，1968年6月17日出生，汉族，系大连金谷商厦有限公司总经理，住辽宁省大连市中山区。 被执行人：李冬岩，女，1972年12月28日出生，汉族，系大连金谷商厦有限公司股东，住辽宁省大连市中山区。 在本院执行申请执行人沈阳和昌众捷商贸有限公司（以下简称众捷公司）与被执行人大连金谷商厦有限公司（以下简称金谷商厦）、王心刚、李冬岩金融借款合同纠纷一案中，案外人蔡曼华向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人蔡曼华称，请求依法纠正并追究丹东市中级人民法院执行人员执行拍卖程序中的严重错误行为，撤销丹东市中级人民法院（2019）辽06执恢56号之一执行裁定书，依照法规程序在保护案外人的合法权益的基础上执行拍卖；依法确认蔡曼华与金谷商厦签订的协议及蔡曼华占有的摊位合法有效，众捷公司应履行至租赁协议期满并承担返还蔡曼华履约保证金责任，维护蔡曼华的合法权益不受侵害。其主要事实和理由是：1.执行人员在拍卖时没有按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”的规定履行职责，错误地实施了执行拍卖程序的行为。2.根据评估报告可以证明执行人员及众捷公司对案外人占有摊位的现状事实是知情的。3.执行时未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定除去租赁权后进行拍卖，众捷公司也未向法院申请解除占有或排除妨害，众捷公司对案外人占有摊位的现状事实是认可的。4.执行人员查封金谷商厦抵押贷款房屋，并未在商场张贴查封公告，案外人当时签订协议时并不知情。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，案外人与金谷商厦签订摊位租赁协议及使用协议合法有效，众捷公司应履行至协议期满。 本院查明：丹东银行股份有限公司（以下简称丹东银行）与金谷商厦、王心刚、李冬岩金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月3日作出（2017）辽06民初52号民事判决，判决金谷商厦向丹东银行偿还贷款本金人民币 90779897.50元、罚息（以90779897.50元为本金，自2016年7月22日起至实际给付之日止，按照年利率11.865%计算）、复息（以欠付利息数额为基数，自欠付利息之日起至实际给付之日止，按照年利率11.865%计算）、追索费用 979387.97元……该判决生效后，丹东银行向本院申请执行。本院于2019年5月7日作出（2019）辽06执93之一执行裁定，查封了金谷商厦坐落于瓦房店市文兰办事处18处房屋和一处土地使用权。本院并于同日向瓦房店市不动产登记管理中心送达了协助执行通知书。2019年8月26日，本院作出（2019）辽06执异163号执行裁定：变更众捷公司为本案的申请执行人。2019年10月29日，本院作出（2019）辽06执93号之二执行裁定：终结本次执行程序。2019年11月19日，本案恢复执行。2020年2月25日，本院作出（2019）辽06执恢56号执行裁定：拍卖金谷商厦所有的坐落于瓦房店市文兰办事处18处商业用房及对应的国有土地使用权。2020年6月9日，本院作出（2019）辽06执恢56号公告：本院将于2020年7月7日10时至2020年7月8日10时（延时的除外）在京东网司法拍卖平台对金谷商厦被查封的18处商业用房进行拍卖，对上述标的权属有异议者，请于2020年6月28日前向本院提交书面异议申请。申请执行人众捷公司以竞买人身份参与拍卖，并以总价66184840元竞得前述涉案财产，抵偿本案相应执行款。2020年8月18日，本院作出（2019）执恢56号之一执行裁定，确认涉案财产归买受人众捷公司所有。2020年9月2日，本院完成涉案财产交付。2020年12月15日，本院作出（2019）辽06执恢56号之五执行裁定：终结本次执行程序。 另查明：2019年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁合同》、《〈摊位（柜台）租赁合同〉补充协议》各一份，蔡曼华租赁了金谷商厦所有二楼3个摊位224-226，租金为33200元，租期2019年1月1日至2020年12月31日。补充协议约定履约保证金6000元。 2019年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁合同》、《〈摊位（柜台）租赁合同〉补充协议》各一份，蔡曼华租赁了金谷商厦所有二楼2个摊位227-228，租金为23800元，租期2019年1月1日至2020年12月31日。补充协议约定履约保证金4000元。 2019年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁合同》、《〈摊位（柜台）租赁合同〉补充协议》各一份，蔡曼华租赁了金谷商厦所有二楼2个摊位245-246，租金为22400元，租期2019年1月1日至2020年12月31日。补充协议约定履约保证金4000元。 2020年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁合同》、《〈摊位（柜台）租赁合同〉补充协议》各一份，蔡曼华租赁了金谷商厦所有二楼2个摊位247-248，租金为26000元，租期2020年1月1日至2022年12月31日。补充协议约定履约保证金4000元。 2020年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁补充协议》（224-226）一份，约定：协议签订时，承租方向出租方交纳每个摊位伍仟元/年，计：5000ｘ3个ｘ2年=30000元；出租方将2019年1月1日于承租方签订的“摊位（柜台）租赁合同”的租赁期限延长到2022年12月31日；支付时间：签订协议之日。 2020年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁补充协议》（227-228）一份，约定：协议签订时，承租方向出租方交纳每个摊位伍仟元/年，计：5000ｘ2个ｘ2年=20000元；出租方将2019年1月1日于承租方签订的“摊位（柜台）租赁合同”的租赁期限延长到2022年12月31日；支付时间：签订协议之日。 2020年1月1日金谷商厦与蔡曼华签订《摊位（柜台）租赁补充协议》（245-246）一份，约定：协议签订时，承租方向出租方交纳每个摊位伍仟元/年，计：5000ｘ2个ｘ2年=20000元；出租方将2019年1月1日于承租方签订的“摊位（柜台）租赁合同”的租赁期限延长到2022年12月31日；支付时间：签订协议之日。 2019年1月1日，金谷商厦分别向蔡曼华出具了收取租金23800元、租金22400元、租金33200元、履约保证金4000元、4000元、6000元的收款收据。2020年1月1日，金谷商厦向蔡曼华出具了收取租金26000元、履约保证金4000元的收款收据。 2021年1月1日，金谷商厦向蔡曼华出具了收取租金30000元（224-226，2021年1月1日-2022年12月31日两年）、20000元（227-228，2021年1月1日-2022年12月31日两年）、20000元（245-246，2021年1月1日-2022年12月31日两年）的收款收据。上述摊位位于本案被查封的金谷商厦的房屋内。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，本院于2019年5月7日查封了金谷商厦的涉案房屋和土地使用权，而案外人蔡曼华系于2019年1月1日与金谷商厦签订的租赁合同，并约定租赁期至2020年12月31日，案外人属于在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用涉案摊位，故案外人作为承租人请求在租赁期内阻止向受让人众捷公司移交占有被执行的摊位于法有据，应予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第七条规定，“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，2019年5月7日，本院作出（2019）辽06执93之一执行裁定，查封了金谷商厦涉案房屋和土地使用权，并于同日向瓦房店市不动产登记管理中心送达了协助执行通知书，但未在金谷商厦张贴封条或者公告。本案的案外人即金谷商厦内的摊位承租人在金谷商厦内租赁摊位经营多年，在查封之前就与金谷商厦签订了摊位租赁合同，在合同履行期限内又于2020年1月1日与金谷商厦续签了租赁合同，并实际占有使用了涉案摊位，案外人在与金谷商厦续签租赁合同时并不必然知晓在2019年5月7日涉案房屋已被查封，故案外人在与金谷商厦续签租赁合同时主观上为善意。 本院2020年7月13日拍卖公告中第六条标的已知瑕疵中已载明“因涉案房屋目前仍处于出租经营状态，不排除有在查封前一次性收取多年租金情况，该情况将影响相应房屋的交付。标的以实物现状为准，相关信息以评估报告为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证…”。同时在竞拍须知第八条中亦载明“…请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵。”据此应当认定本案的买受人即申请执行人众捷公司应当认可并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，本案对标的物的交付应为现状交付。法院在执行程序中应保护案外人作为善意承租人的租赁权至合同约定的履行期限届满。 关于案外人提出要求返还其履约保证金的异议请求，不属于执行异议审查的范围，应通过民事诉讼寻求救济。 综上，案外人的异议请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条、第二十四条之规定，裁定如下： 申请执行人沈阳和昌众捷商贸有限公司在案外人蔡曼华与大连金谷商厦有限公司签订的《摊位（柜台）租赁合同》及《摊位（柜台）租赁补充协议》中约定的租赁期内，不得要求蔡曼华移交其租赁的涉案摊位。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吕 姝 审 判 员  卢国华 审 判 员  徐 蕙 二〇二一年八月二十七日 法官助理  李 斌 书 记 员  王 翌