广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民一初字第4139号 原告：廖小明，女，1976年10月16日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住南宁市。 委托代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 被告：南宁市瀚和房地产开发有限公司，住所地南宁市新阳路87号二楼201号，统一社会信用代码：91450100566780528R。 法定代表人：林文忠，董事长。 委托代理人：胡敬楼，男。 原告廖小明与被告南宁市瀚和房地产开发有限公司（以下简称“瀚和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年3月31日、2016年4月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告廖小明之委托代理人韦津津与被告瀚和公司之委托代理人胡敬楼到庭参加诉讼；第二次开庭，原告廖小明之委托代理人韦津津与被告瀚和公司之委托代理人胡敬楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖小明诉称：原、被告于2012年5月10日签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00246664），约定，原告向被告购买位于南宁市，建筑面积87.38平方米，总价款512981元，交付期限为2014年6月30日前。合同第十四条交付期限及交付条件约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三），达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按下述第2种方式处理：……2、买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时通知承建单位维修或出卖人赔偿装饰或作维修。另，附件三装饰、设备标准第二条第9款约定，供电设施应达到：每户设独立电表，室内设进户配电开关箱，户内预埋照明、开关、插座线管线盒。但被告自交付房屋至今，均未按合同约定为原告安装符合广西新建居住区供配电设施标准的“一户一表”，而是在居民楼道内设置的一块木板上安装了一个个线路杂乱的简易临时电表，勉强为居民提供用电，但是被告所提供的电绝不能满足居民日常生活的用电标准，仅仅是将房地产开发时使用的380Ｖ工业用电自行转换为220Ｖ的临时用电，因变压器容量小无法满足小区稳定供电，导致小区经常跳闸断电，小区居民生活因此受到严重影响，苦不堪言。 早在2009年自治区质量技术监督局发布的《居住区供配电设施建设规范》中已经明确规定了居民住宅用电应实行“一户一表”计量方式。在2010年6月和2013年2月，南宁市也先后出台《南宁市新建居民住宅小区供配电设施建设维护费实施办法》（试行）和《南宁市新建住宅项目供配电设施建设维护管理办法》，均要求新建住宅项目供配电设施采取由开发商支付供配电设施建设维护费，委托供电部门统一进行建设维护的模式运行。因此，新建住宅小区由供电部门统一安装“一户一表”不但是原、被告间的合同约定，也是相关地方性法规对开发商的强制性要求。被告向原告出售的是商品房，商品房交付的最低标准应当是能满足住户的基本居住条件，该标准体现在用电上即为能满足居住区供电质量和居民生活用电的需要，但是很显然被告向原告交付的商品房并未达到基本的“使用条件”，而是采取“非正式供电”的形式企图蒙混过关。虽然其为原告安装了“简易电表”，表面上已经通电，但是该用电方式并未纳入城市供电网络，不能视为达到合同约定的“一户一表”的交付条件，已经构成违约，包括原告在内的小区业主多次向被告反映情况并要求被告予以妥善解决，但被告均置之不理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第2款的约定，被告应当承担赔偿装饰的违约责任。根据广西物价局下发的《广西壮族自治区物价局关于新建住宅区供配电设施建设维护收费政策的有关问题的通知》（桂价格[2015]43号）的规定，新建住宅区供配电设施建设维护费标准为130元/㎡，也因此被告应当按照原告购买的商品房建设面积与上述标准向原告支付违约金。 综上，被告未按政府规定以及合同约定为原告购买的商品房安装符合建设标准及使用条件的“一户一表”，已经构成违约。为了维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告购买的瀚林御景6号楼2单元505号房安装独立的符合广西新建居住区供配电设施标准的独立电表，并提供满足日常使用条件的生活用电；2、被告向原告支付违约金11359.4元（130元/㎡×87.38㎡）；3、本案诉讼费由被告承担。 第一次庭审时，原告当庭增加一项诉讼请求，即判令被告向原告赔偿物业费786.4元。事实和理由：因被告未按合同约定为原告安装符合广西新建居住区供配电设施标准的“一户一表”的违约事实，根据《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十二条“开发建设单位应当在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定的标准，物业服务费用由开发建设单位交纳。”的规定，在未安装“一户一表”前，物业公司已经实际收取的原告786.4元物业费应由被告赔偿给原告。 被告瀚和公司辩称：1、被告已与供电部门签订瀚林御景小区“一户一表”工程建设协议，且已按照前述协议向供电局支付了建设费用。 2、本案讼争房屋已经交付一年零七个多月，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，原告的起诉已经超过诉讼时效。 3、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的南宁商品房买卖合同，被告已经按约定每户设一独立电表，履行了合同义务，不存在违约。供配电设施的建设由供电局进行，被告不是建设主体，不应承担建设义务。 4、原告要求被告赔偿物业费的诉请没有依据。物业管理服务费的收取主体是南宁市瀚林物业服务有限公司，根据合同相对性原则，原告应与物业公司交涉解决，且《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》适用的前提是物业尚未交付业主使用，而本案中，被告已经依约交房，故不应承担赔偿物业费的责任。 针对诉讼时效问题，原告廖小明发表意见如下：合同约定的交房时间是2014年6月30日，诉讼时效应从该日起算两年，原告于2015年12月31日提起诉讼，并未超过法定诉讼时效。 经审理查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发经营资质。 2012年5月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00246664），约定，原告向被告购买位于南宁市的房屋一套（以下简称“505号房”），商品房预售许可证号为南房预字（2012）第035号。房屋建筑面积87.38平方米，其中套内建筑面积68.51平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7487.68元，总价款512981元，被告应于2014年6月30日前交房。合同第十四条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按下述第2种方式处理:……2、买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时通知承建单位维修或出卖人赔偿装饰或作维修。”附件三“装饰、设备标准”第二条“住宅室内装修及配套”第9款约定：“供电：每户设独立电表，室内设进户配电开关箱。户内预埋照明、开关、插座线管线盒。”附件五《前期物业服务协议》系原告与案外人南宁市瀚林物业服务有限公司（以下简称：“瀚林物业公司”）签订，约定由瀚林物业公司为原告购买的505号房提供物业服务，原告向瀚林物业公司支付物业服务费及其他各项服务费，协议第四条“前期物业服务费用”第二款第（二）项“收费标准”约定：“高层住宅：1.50元／㎡／月（含电梯费，不含电梯的电费、不含公共水、电分摊费）……”。合同还约定了其他事项。 2014年5月26日，原告签署《瀚林御景房屋交接书》，受领505号房。 另查明：原告于2014年5月24日向瀚林物业公司交纳了2014年7月至2014年12月的物业管理服务费786.4元，瀚林物业公司出具了相应的《瀚林御景收款单》。 又查明：被告与案外人广西电网有限责任公司南宁供电局签订了《供配电设施建设维护协议》、《新建住宅项目一户一表配电站建设用地使用协议》及《新建住宅项目供配电设施固定资产移交协议》，约定由广西电网有限责任公司南宁供电局对瀚和公司建设的瀚林御景居民住宅小区供配电设施进行统一建设和维护。 2016年3月1日，被告作出《关于瀚林御景“一户一表”施工进度的通报》，告知各位业主：“我公司于2015年12月17日公示了瀚林御景小区‘一户一表’的工作进程：我公司已经和广西电网有限责任公司南宁供电局（后简称“供电局”）签订《新建住宅项目一户一表配电站建设用地使用协议》、《新建住宅项目供配电设施固定资产移交协议》、《供配电设施建设维护协议》，并按合同约定向供电局支付了相关款项。现将最新进展说明如下：一、由供电局负责的小区‘一户一表’设计方案已经出图报审，现正待审批。审批通过，供电局即开始‘设备招标，施工队伍招标’，随后安排施工。预计在8月份完成。二、我公司为保障‘一户一表’交付使用前小区居民的正常用电，向供电局申请加装800千瓦的专项变电设备，现已得到批准，并已缴付相关费用，由供电局安排施工，预计4月底完成安装……” 至法庭辩论终结时止，505号房尚未安装完毕符合广西新建居住区供配电设施标准的“一户一表”供配电设施。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于被告应为原告安装何种标准的供电设施。《广西壮族自治区供电用电办法》第八条规定：“新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。”广西壮族自治区住房和城乡建设厅《关于批准发布广西工程建设地方标准的通知》（桂建标[2012]77号），DBJ/45-004-2012《居住区供配电设施建设规范》自2012年12月20日起实施，原DB45/T562-2008《居住区供配电设施建设规范》同时废止。DBJ/45-004-2012《居住区供配电设施建设规范》第3.6.2条规定：“居住区住宅用电应实行一户一表计量方式。”DB45562-2012《居住区供配电设施建设规范条文说明》第3.6.2条规定：“本条规定对每套住宅应单独装表计量。《物业管理条例》强调了应当向最终用户收取有关费用的有关规定，为提高对居民的供电服务质量，国家明确要求对居民供电实行‘三到户’方式，即‘供电到户，抄表到户、结算到户’，对居民用电实行一户一表计量方式，避免因合表用电产生的各种纠纷。”根据以上规范性文件的规定，本案合同约定的“独立电表”应是指“供电到户，抄表到户、结算到户”模式的“一户一表”，即被告提供供配电设施，使原告直接与供电企业结算电费。因此，被告以为每户安装一个独立的电表即符合合同约定的标准之辩解不能成立。至于被告以供电设施安装标准的责任主体应为供电部门而非开发商作为抗辩意见，本院认为，第一，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条的规定未排除被告为原告提供供配电设施的义务，因为从该条的文义上看，该条是规定开发商不得自建供配电设施，而应由供电企业统建，并未涉及开发商对购房者的义务问题。第二，《广西壮族自治区供电用电办法》第八条规定：“新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。”据此，被告有为原告提供供配电设施的义务。第三，根据合同第十四条及附件三第二条第9项的约定，被告有向原告交付达到约定设备标准的供电设施的义务。第四，根据本案标的物的性质及合同的目的，供配电设施是商品房不可或缺的基础配套设施，即使无法律规定或合同约定，被告亦应履行提供该基础配套设施的义务，否则构成不完全履行，故被告抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，原告诉请被告为其所购商品房安装符合广西新建居住区供配电设施标准的独立电表，并提供满足日常使用条件的生活用电，有事实及法律依据，应予以支持。根据被告已与广西电网有限责任公司南宁供电局签订《供配电设施建设维护协议》等事实，本院确定被告应于本案判决生效后60日内，为原告所购商品房完成符合国家或者自治区规定的小区供配电设施标准的“一户一表”供配电设施的安装。 关于违约金。合同第十四条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，被告应及时通知承建单位维修或被告赔偿装饰或作维修，意即，若被告交付的房屋装饰、设备不符合标准，应承担的违约责任方式为三种，1、及时通知承建单位维修，2赔偿装饰，3、维修。如前所述，被告未依约如期向原告提供符合“一户一表”条件的供配电设施，已构成违约。对此，原告主张被告应承担赔偿装饰之违约责任，而被告主张其已完成通知承建单位维修之义务。经查，《辞海》记载“装饰”释义有：“1、打扮、修饰；2、装潢；3、点缀、装点……”，“设备”释义有：“满足生产或生活上所需的成套建筑、器物等。”即，装饰一般指起修饰美化作用的物品，而供配电设施是满足日常生活所必需之物，并非仅起装饰、美化作用，因此，将供配电设施认定为设备更为合理，据此，可排除“赔偿装饰”此一违约责任，被告应承担的违约责任有通知承建单位维修或者自行维修。又，由于原、被告均认可“一户一表”工程已在建设过程中，可知被告已依约承担通知承建单位维修这一违约责任。再者，双方并未约定以支付违约金作为违约责任的承担方式。故，原告要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。 关于赔偿物业费。《物业服务收费管理办法》第二十二条及《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》第三十五条规定，物业服务收费的具体实施办法应由设区市结合当地实际制定。《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十二条规定：“开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用由开发建设单位交纳。”因此，原告以瀚林物业公司出具的《瀚林御景收款单》为凭，要求被告赔偿原告物业服务费损失786.40元，于法有据，本院予以支持。 关于诉讼时效。如前所述，截至法庭辩论终结时止，被告未向原告提供符合国家或者自治区规定的小区供配电设施标准的“一户一表”供配电设施的安装，该违约行为一直持续，尚未终结，原告因此未能就确定的合同权利进行主张，故，本案诉讼时效尚不应起算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条、《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条、第八条，《物业服务收费管理办法》第二十二条、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》第三十五条、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十二条之规定，判决如下： 一、被告南宁市瀚和房地产开发有限公司自本案判决生效之日起60日内，完成原告廖小明所购南宁市符合国家或者自治区规定的小区供配电设施标准的“一户一表”供配电设施的安装； 二、被告南宁市瀚和房地产开发有限公司赔偿原告廖小明物业服务费损失786.40元； 三、驳回原告廖小明关于违约金的诉讼请求。 案件受理费104元（原告廖小明已预交134元），由原告廖小明负担97元，被告南宁市瀚和房地产开发有限公司负担7元。余款30元，本院予以退还。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭 轶 审 判 员  罗 媛 人民陪审员  朱进德 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  程钰源 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国电力法》 第三十一条用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。 用户受电装置的设计、施工安装和运行管理，应当符合国家标准或者电力行业标准。 《电力供应与使用条例》 第十九条用户受电端的供电质量应当符合国家标准或者电力行业标准。 第二十六条用户应当安装用户计量装置。用户使用的电力、电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处。 安装在用户外的用电计量装置，由用户负责保护。 《物业服务收费管理办法》 第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。 《广西壮族自治区供电用电办法》 第八新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。 《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》 供电企业按照统一规划、统一设计、统一建设、统一管理维护、统一抄表到户的原则，负责新建住宅区供配电设施的建设、维护和管理工作。 第八条开发单位应当在新建住宅区正式开工前，根据《建设工程规划许可证》确定的规模与供电企业签订《供配电设施建设维护协议。 《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》 第三十五条各设区市应结合当地实际制定具体实施办法，并报自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅备案。 《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》 第十二条开发建设单位应当在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定的标准，物业服务费用由开发建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。