上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36397号原告：朱秀娟，女，1986年5月13日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：宋德来，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：黄怡雯，女，1982年12月16日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。原告朱秀娟与被告黄怡雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱秀娟的委托诉讼代理人宋德来，被告黄怡雯的委托诉讼代理人王碧碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秀娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年11月1日至2021年1月23日的租金人民币(以下币种相同)38,283元；2.判令被告支付以38,283元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月1日起计算至全部清偿之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月17日，原告与被告签署《租赁合同》约定：上海市浦东新区高桥镇张杨北路XXX弄XXX号XXX层商铺(以下简称系争房屋)出租给被告，建筑面积约34.5平方米，租赁期限自2020年9月1日至2023年8月31日止，物业租金如下：2020年9月1日至2022年8月31日月租金为人民币13,886元;支付方式为每次支付2个月租金，每月1日之前支付当月和次月租金的总额。《租赁合同》签订之前，被告已经入住系争房屋并正常运营。2020年8月31日，被告向原告支付2020年9月、10月的租金，但2020年11月1日至2021年1月23日的租金被告却以与案外人存在纠纷为由拒绝支付。原告认为：原告与被告之间存在合法有效的租赁合同，被告应按照合同约定向原告支付租金，被告拒绝支付租金的行为已严重侵犯原告权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告黄怡雯辩称，被告的确未支付上述期间的租金，但被告认为保障系争房屋正常供水供电是出租人保证租赁房屋合同约定目的及用途的义务，在商铺无法经营、合同目的无法达成的情况下，被告拒付房租符合法律规定。原告未尽到供水供电的基本义务，被告有权不履行支付租金的义务，以便及时止损；原告本应尽快起诉案外人上海茜瀚投资发展有限公司(以下简称茜瀚公司)或物业公司，但原告怠于起诉，导致被告损失巨大。被告曾起诉案外人茜瀚公司要求恢复水电，该案法官在庭审中表示恢复水电的诉求无法在租赁案件中处理，但经过积极协调，最终茜瀚公司恢复了水电；前次庭审的承办法官还提到被告应当向合同相对方起诉要求赔偿损失，是被告举证证明茜瀚公司是真正的过错方才使得原告免于一场诉讼，原告应起诉真正的过错方而非被告；被告根据合同约定，在已支付两个月租金后，不可能在商铺停水停电的情况下支付租金，继续扩大自身损失，对于该部分主动扩大的损失，被告无法向茜瀚公司追偿。被告因原告与案外人的委托管理合同纠纷已遭受损失至今，被告一直处于相对弱势的地位，综上，被告拒付房租于法有据，故不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的权利人。2020年8月17日，原告(出租方甲方)、被告(承租方乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2020年9月1日至2023年8月31日，2020年9月1日至2022年8月31日月租金为13,886元，2022年9月1日至2023年8月31日月租金为14,713元，租金支付方式为每次支付2个月租金，每月1日前支付当月和次月租金的总额。甲方应按时将该物业交付乙方使用，并确保水、电等能正常使用……合同另对其它事项作了约定。2020年8月6日及8月31日，被告以桂缘(上海)餐饮管理有限公司名义向案外人上海乾宽物业管理有限公司(以下简称乾宽公司)分别支付水电费1,835.90元及水电费5,808元。2020年9月1日，茜瀚公司致函乾宽公司称：“我司收到高桥红坊桂源铺要求在2020年8月30日终止合同协议书,我司已同意解除合同,并已发回复函给桂源铺,并告知我方将于2020年9月1日起停止对桂源铺的所有服务,因我司和桂源铺已终止合同,故你司在2020年9月1日起对该铺停止一切服务，包括供水供电等。”同日，原告致函给茜瀚公司及案外人黄某某(桂源铺共同经营者)，表示其作为系争房屋产权人，与茜瀚公司是委托管理关系，茜瀚公司只是代为行使权力，并不能代表原告作未经授权的处理，现因茜瀚公司拖欠租金未付造成原告经济损失，原告已起诉尚在审理中，原告通知：一、维持店铺正常经营和使用，未经同意不得对该店铺进行改动，破坏，保持该店铺维持现状。二、在未经允许的情况下不得终止对该店铺的使用，维持现状。三、茜瀚公司不得对该店铺实施停水停电等措施，导致该店铺无法正常经营。若违反上述要求，造成原告经济损失的，原告将要求过错方赔偿相应损失，并保留追究法律责任的权利。2020年9月11日，原告向乾宽公司发出催促告知函，表示乾宽公司于2020年9月1日关闭了对系争房屋的供电供水，上述行为未经原告本人同意，请于收到本通知起立即恢复供水、供电等所有物业服务。对于乾宽公司擅自关闭供水、供电、中止物业服务的情形，原告保留进一步磋商及索赔的权利。原告与茜瀚公司的委托合同纠纷及其他案件/事件与乾宽公司无关，乾宽公司应确保提供准确、优质的物业服务，除非原告进一步书面告知，否则与物业服务有关的事宜均只可与原告本人协商处理。2020年9月22日，被告委托律师向茜瀚公司发送关于《高桥红坊桂源铺合同终止的回复函》(以下简称终止函)、《高桥红坊桂源铺合同终止的返还函》(以下简称回复函)的回函并抄送原告，言明茜瀚公司于2020年8月31日向委托人签发终止函，称同意解除《租赁合同》,解除时间为2020年8月30日,但认为茜瀚公司与系争房屋的产权人朱秀娟即原告间委托管理合同纠纷因在上诉过程中，故双方签订的委托管理合同并未解除，茜瀚公司将于2020年9月1日起停止服务，并要求委托人将商铺恢复原状后于2020年9月10日前归还茜瀚公司，同时于2020年9月30日前迁出或注销相关证照信息，此后方才退还押金。在此之前,茜瀚公司从未向委托人主动提起过，曾于2020年4月16日签收过朱秀娟提出要求解除委托管理合同的律师函，也未提到过正与朱秀娟进行委托合同诉讼事宜。2020年9月11日，茜瀚公司向委托人签发返还函，再次要求委托人将房屋恢复原状并将商铺归还。委托人在收到《终止函》与《返还函》后，立即进行积极沟通至今，但茜瀚公司负责人员不予回应。朱秀娟强调其于2020年4月21日已解除对茜瀚公司的委托，故要求委托人直接向其本人支付后续租金，并且警告委托人不得对房屋现状进行任何形式的改动、破环,也不得擅自停止经营。同时朱秀娟将该份判决书以微信形式向委托人送达，其后一段时间朱秀娟反复与委托人沟通，其准备将商铺收回或转租他人，除非委托人与其明确建立租赁关系并支付租金。同年8月26日,委托人向茜瀚公司发《终止合同协议书》,告知委托人现已知晓《委托管理合同》解除，要求茜瀚公司返还30,000元押金，且委托人此后不再向茜瀚公司支付任何费用。当日委托人微信收到茜瀚公司发送的《催款通知单》。在委托人正常按照《租赁合同》约定缴纳租金的情况下，因茜瀚公司未将租金及时全额的交付给朱秀娟，致使朱秀娟于2020年4月15日发函解除委托管理合同。经浦东法院确认合同解除，判令茜瀚公司支付拖欠款项及违约金。上述事实在朱秀娟找到委托人并附上相关判决及材料后，委托人方才了解……特函告：1、茜瀚公司应在收到本函后7个工作日内，将押金30,000元返还委托人：2、若茜瀚公司怠于履行第1条的义务，委托人将依照法律规定要求茜瀚公司支付滞纳金;3、应产权人朱秀娟要求，茜瀚公司无权要求委托人将房屋恢复现状，也无权要求委托人搬离商铺，若贵司损坏商铺或擅自处理商铺内物品的，贵司除需对委托人统计的清单(附件二)进行赔付外，还很可能承担故意毁坏公私财物的刑事责任；4、茜瀚公司应在收到本函后立即通知乾宽公司恢复供水供电，若仍怠于履行的，委托人将循法律途径要求茜瀚公司支付全部损失。2020年10月30日，原告再次发函通知乾宽公司立即恢复对系争房屋的供水供电，赔偿原告因停水停电造成的损失包括但不限于租金损失、装修损失、经营损失等以及维权而支付的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公证费等。另查明，原告曾就系争房屋起诉茜瀚公司委托合同纠纷，本院于2020年7月21日作出(2020)沪0115民初46712号民事判决书，判决原告与茜瀚公司2018年5月7日签订的《委托管理合同》于2020年4月21日解除；茜瀚公司向原告支付2020年2月1日至2020年4月21日之间的租金收益31,344元、2020年4月22日至2020年7月21日之间的租金收益35,262元及逾期付款违约金人民币896元。茜瀚公司不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年11月25日作出(2020)沪01民终11476号判决，驳回上诉，维持原判。又查明，案外人黄某某就系争房屋起诉茜瀚公司房屋租赁合同、排除妨碍纠纷，茜瀚公司提起反诉，本院于2021年3月15日作出(2020)沪0115民初88749号民事判决书，判决黄某某与茜瀚公司签订的《租赁合同》于2020年8月31日解除，茜瀚公司返还黄某某押金3万元、赔偿黄某某租金损失27,772元、员工工资损失2万元、预期经营利润损失36,000元，共计83,772元。现该案已生效。该判决书中查明系争房屋水电于2021年1月21日下午开通，并于2021年1月25日恢复营业。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、上海银行业务回单、茜瀚公司通知、通知函、立刻恢复水电的通知、催促告知函、关于《高桥红坊桂源铺合同终止的回复函》《高桥红坊桂源铺合同终止的商铺返还函》的回函、(2020)沪0115民初46712号民事判决书、(2020)沪01民终11476号民事判决书、(2020)沪0115民初88749号民事判决书、茜瀚公司给乾宽公司的通知、被告发送给茜瀚公司的函、微信聊天记录，被告提供的微信聊天记录、(2020)沪0115民初88749号民事判决书、告知函、终止合同协议书、关于高桥红坊桂源铺合同终止的回复函等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，系争房屋于2020年9月1日断电，而导致停水停电的原因系原告原委托人茜瀚公司指令乾宽公司所为；就系争房屋另案诉讼的委托合同纠纷于2020年7月一审判决后，在2020年11月期间尚在二审审理中，而系争房屋直至2021年1月方才恢复水电，结合双方提供的证据和法院相关判决书的事实认定，可以确认委托合同纠纷与系争房屋的停水停电行为具有关联性。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。涉案合同第五条明确约定出租方应确保水电等能正常使用。被告作为承租人，因系争房屋断水断电的事实导致其承租系争房屋的目的无法使用，并造成被告在该期间内无法正常经营，原告作为出租人，在租期内未能保证租赁物正常供水供电，有违原、被告的合同约定。故原告要求被告支付2020年11月1日至2021年1月23日的租金，显失公平，本院不予支持。原告要求被告支付相应的利息，也一并不予支持。就原告该段期间的租金损失，应由其向造成停水停电的当事人另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百一十九条、第七百零八条之规定，判决如下：驳回原告朱秀娟的所有诉讼请求。案件受理费772元，减半收取计386元，由原告朱秀娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第七百零八条承租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。