湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4174号原告刘强,男，1964年10月2日出生，汉族，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托代理人刘长中（特别授权），湖南泰涟律师事务所律师。被告曾仲舒，男,1968年6月20日出生,汉族,户籍地湖南省涟源市。被告王翌彬,女,1968年8月6日出生,汉族,户籍地湖南省涟源市。原告刘强与被告曾仲舒、王翌彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘强的委托代理人刘长中、被告曾仲舒到庭参加了诉讼，被告王翌彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘强请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告立即腾空租赁房屋退还给原告;3、被告支付拖欠的租金364420.1元(暂计至2021年5月31日,其中2019年123527.9元、2020年租金124801.41元、2021年计算至5月的租金116090.79元)，并按日利率每日万分之五的标准计算从拖欠之日至清偿之日的违约金,2021年6月1日起至被告实际退还租赁房屋之日期间按单价49.6元/月/平方米计算房屋占用费用；4、本案的诉讼费用由被告负担。被告曾仲舒的答辩要点：1、原告与两被告签订了房屋租赁合同、租期5年属实,两被告支付了部分租金，租赁合同租期计至2021年1月23日止；2、疫情期间，两被告请求减少两个月租金；3、两被告请求原告减免装修期的3万元租金及滞纳金。被告王翌彬未答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2016年12月20日,原告刘强（甲方）委托其妻颜彩平与被告曾仲舒、王翌彬（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将预告登记权利人为刘强、坐落于娄底市娄星区××路××路××北角金和天下0007幢305、205、105房屋租赁给曾仲舒、王翌彬,租赁期限为5年,即从2017年元月1日至2021年12月31日。合同第三条关于租赁费用及支付约定：“全部租赁房屋只按第一层建筑面积进行计算租金,第二、三层建筑面积的租金总体打包在第一层的价格中,计算租金的（第一层）建筑面积为260.06㎡,租金为40元／月／㎡。第一年（2017年）的租金为124828.80元;分三次支付,第一次签订合同日支付62414.40元,第二次2017年5月支付31207.20元,第三次2017年8月支付31207.20元。第二年（2018年）的租金与2017年相同,即:124828.80元;分四次支付,第一次2017年11月支付31207.20元,第二次2018年2月支付31207.20元,第三次2018年5月支付31207.20元,第四次2018年8月支付31207.20元。第三年（2019年）的租金按第一年的基价增加8%计算,即共计租金为:134815.10元,单价43.2元／月／㎡;分四次支付,第一次2018年11月支付33703.78元,第二次2019年2月支付33703.78元,第三次2019年5月支付33703.78元,第四次2019年8月支付33703.78元。第四年（2020年）的租金按第一年的基价增加16%计算,即共计租金为144801.41元,单价46.4元／月／㎡;分四次支付,第一次2019年11月支付36200.35元,第二次2020年2月支付36200.35元,第三次2020年5月支付36200.35元,第四次2020年8月支付36200.35元。第五年（2021年）的租金按第一年的基价增加24%计算,即共计租金154787.71元,单价49.6元／月／㎡;分四次支付,第一次2020年11月支付38696.93元,第二次2021年2月支付38696.93元,第三次2021年5月支付38696.93元,第四次2021年8月支付38696.93元。以上租金金额为不含税金额,如果由此房屋租赁产生的税赋,由乙方应付租金之外支付。”合同第六条关于租赁合同的终止及违约责任约定：如下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋及房屋租赁使用权：1、拖欠租金三个月以上的；2、利用承租房进行违法活动的；3、故意损毁承租房结构的;4、乙方转租第三方,但乙方租赁后与第三方合伙开展业务除外。合同还约定：乙方未能按本合同第三条规定的时间按时足额支付房屋租金,甲方将向乙方加收所欠租金金额每天万分之五的违约金，在合同执行过程中，乙方没有违约行为，如拖欠合同规定的租金等，甲方同意在合同期满或本合同规定最后一次缴纳租金时返还或少交30000元租金，等等。签订合同后，原告向两被告交付了案涉租赁房屋。两被告在租赁案涉房屋后向原告支付了部分租金合计280944.8元，具体支付情况如下：分别于2016年12月20日、2017年9月19日、2017年12月29日通过肖晨红银行账户转账支付62414.4元、31208元、31208元，2018年2月14日通过娄底市武诚空调设备有限公司银行账户转账支付10000元，分别于2018年4月8日、2018年7月14日通过曾敏译银行账户转账支付30000元、31207.2元;分别于2018年10月10日、2019年2月3日通过曾仲书银行账户转账支付31207.2元、15000元，2019年4月4日通过彭朝忠银行账户转账支付18700元，2020年1月23日被告通过网络转账支付20000元（原告将该笔租金计算为2020年租金）。两被告拖欠租金，原告遂于2021年6月17日诉至法院。在庭审中，原告表示：2019年的违约金从2019年8月30日开始计算，此前的违约金自愿放弃，2020年的违约金从2020年8月30日开始计算；疫情期间的两个月租金可以免除；被告多次违约，装修期的3万元租金不予免除。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，原、被告均应按合同约定履行。原告已按照约定向两被告交付了租赁物，被告应当按照约定支付租金。两被告至今向原告支付了租金280944.80元，其中，2017年租金124828.80元、2018年租金124828.80元、2019年租金11287.20元、2020年租金20000元，被告要求减少疫情期间两个月租金的抗辩主张，原告在诉讼中表示“疫情期间的两个月租金可以免除”，本院对两被告的该抗辩主张予以采纳。2019年免除被告两个月租金即租金22469.18元（43.2元/月/㎡×260.06㎡×2），被告尚欠原告2019年租金101058.72元（134815.10元-11287.20元-22469.18元=101058.72元）、2020年租金124801.41元（144801.41元-20000元=124801.41元）以及2021年租金。关于2021年的欠付租金，截止到2021年7月31日，被告所欠2021年租金为90292.84元（38696.93元×2+49.6元/月/㎡×260.06㎡×1个月）。对于上述拖欠的租金316152.97元，被告应当支付。原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除之后，该合同的权利、义务终止，被告作为承租人应当返还租赁物。因此，被告应当腾空租赁房屋并将租赁房屋返还给原告，并应当支付合同解除之前的租金，合同解除之后被告未返还房屋的，仍应当参照合同约定的租金标准即12898.98元/月（49.6元/月/㎡×260.06㎡=12898.98元/月）向原告支付房屋占用期间的资金。被告逾期缴纳租金的行为，已构成违约，依约应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定被告未按时足额支付租金时原告向被告加收所欠租金金额每天万分之五的违约金，原告要求对拖欠租金按该标准支付违约金的诉求，不违反法律规定，本院予以支持。被告关于减少滞纳金的抗辩主张，不符合法律的规定，本院不予采纳。原告在庭审中表示2019年的违约金从2019年8月30日开始计算，此前的违约金自愿放弃，2020年的违约金从2020年8月30日开始计算，本院予以准许。因此，截止到2021年7月31日，被告应支付的违约金为64335.58元：其中2019年违约金35421.08元（101058.72元×0.0005/天×701天=35421.08元），2020年违约金为20904.24元（124801.41元×0.0005/天×335天=20904.24元），2021年违约金为8010.27元（38696.93元×0.0005/天×242天+38696.93元×0.0005/天×152天+12898.98元×0.0005/天×60天=8010.27元）,自2021年8月1日起违约金以所欠租金为基数按每天万分之五继续计算至租金清偿之日止。被告关于减免3万元装修期租金及租期计算至2021年1月23日的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告王翌彬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、解除原告刘强与被告曾仲舒、王翌彬2016年12月20日签订的、租赁原告刘强位于娄底市娄星区××路××路××北角金和天下0007幢305、205、105房屋的《房屋租赁合同》；二、被告曾仲舒、王翌彬在本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于娄底市娄星区××路××路××北角金和天下0007幢305、205、105房屋腾空并退还给原告刘强；三、被告曾仲舒、王翌彬在本判决生效之日起三日内向刘强支付截至2021年7月31日止拖欠的租金316152.97元，并自2021年8月1日起按12898.98元/月的标准向原告刘强继续支付租赁房屋占有使用费至租赁房屋退还之日止；四、被告曾仲舒、王翌彬在本判决书生效之日起十日内向原告刘强支付违约金（截止到2021年7月31日的违约金为64335.59元，以所欠租金316152.97元为基数从2021年8月1日起按每天万分之五计算至租金清偿之日止）；五、驳回原告刘强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6766.30元，减半收取3383.15元，由被告曾仲舒、王翌彬负担。若不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓文彩二〇二一年八月十二日书记员  崔富荣附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。