天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终5491号上诉人（原审被告）：清控科创（天津）实业有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路6号A座3号楼C-302-8。法定代表人：黄一峰，董事长。委托诉讼代理人：张振，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：乔志良，男，1986年8月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙玉玺，天津天关（上海）律师事务所律师。原审被告：北京坤正世嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号F-034。法定代表人：陈星，总经理。原审被告：天津珅信电子商务有限公司，住所地天津市河北区光复道街翔纬路225号3-312。法定代表人：巨峰，经理。委托诉讼代理人：张卿卿，天津君辉律师事务所律师。原审第三人：齐鲁银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河北区光复道街海河东路57、58号。负责人：刘冬晖，行长。上诉人清控科创（天津）实业有限公司（以下简称清控公司）因与被上诉人乔志良及原审被告北京坤正世嘉房地产经纪有限公司（以下简称坤正世嘉公司）、天津珅信电子商务有限公司（以下简称珅信公司）、原审第三人齐鲁银行股份有限公司天津分行（以下简称齐鲁银行天津分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2021）津0110民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。清控公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回乔志良对清控公司的全部诉请；2．一、二审诉讼费用由乔志良承担。事实和理由：清控公司与乔志良之间的房屋买卖合同不存在法定及约定的解除事由，该合同应当继续履行，且具有实际履行的可能，双方均可实现合同目的。乔志良辩称，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。坤正世嘉公司、珅信公司述称，同意清控公司意见，清控公司与乔志良之间的房屋买卖合同没有达到解除条件。齐鲁银行天津分行述称，同意一审法院判决结果。乔志良向一审法院起诉请求：1．判令解除乔志良与清控公司之间签订的天津市商品房买卖合同，并协助乔志良到天津市东丽区不动产登记事务中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续；2．判令清控公司退还购房首付款331,161元以及利息（以331,161元为基数，自2018年7月21日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止）；3．判令清控公司赔偿已偿还的齐鲁银行天津分行贷款本金及利息合计92,551.47元（乔志良已还本金及利息暂计算至2020年12月31日，之后贷款利息按照乔志良与齐鲁银行天津分行签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款（抵押、保证）合同》计算至还清之日为止）；4．判令清控公司返还齐鲁银行天津分行贷款本金280,154.24元，并按照乔志良与齐鲁银行天津分行签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款（抵押、保证）合同》支付利息；5．判令珅信公司、坤正世嘉公司退还乔志良购房款300,000元以及利息（以300,000元为基数，自2018年7月21日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止）；6．判令清控公司赔偿乔志良契税费18,890.31元、不动产登记费550元、专项维修资金费5,059元；7．判令清控公司、坤正世嘉公司、珅信公司对上述债务互负连带责任；8．本案的诉讼费由清控公司、珅信公司、坤正世嘉公司承担。诉讼过程中，乔志良明确第3项诉讼请求计算至2021年4月6日，第4项诉讼请求的利息计算至实际还清之日。一审法院认定事实：珅信公司与清控公司就清控公司开发建设的涉诉房屋所在楼盘存在销售合作关系。2018年，乔志良与坤正世嘉公司签订《会员服务协议书》，协议编号0000038。甲方为坤正世嘉公司，乙方为乔志良。合同约定主要内容为甲方利用自身资源向合作项目开发商争取坤正世嘉公司专属会员优惠，会员客户缴纳会员费后则可享受科创慧谷项目开发商官方售价基础上每套房屋减免【】万元，“【】”部分有手书的“特价房”字样，会员费为300,000元，该会员服务费一次性缴费完毕后，客户即可享受会员服务。如客户最终没有成功购房，客户可凭本会员服务协议、收据、银行POS刷卡联小票原件，申请退还已支付的会员服务费。办理退款无手续费用，全额退款，同时坤正世嘉公司不承担该笔费用所产生的任何利息损失以及任何相关责任。2018年7月20日，乔志良为购买天津市东丽区房屋向清控公司缴纳首付购房款331161元。乔志良于当日向坤正世嘉公司转账190,000元，向珅信公司转账110,000元。坤正世嘉公司向乔志良出具会员服务费收据，收据载明：“今收到乔志良交来会员服务费300,000元”。2018年8月20日，乔志良与清控公司签订了天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056451），约定乔志良购买涉诉房屋，建筑面积为50.59平方米，总房价款661,161元；乔志良于2018年8月26日前一次性存入商品房首付款331,161元，其余价款办理贷款；清控公司于2018年12月30日前交付房屋。就清控公司逾期交房问题约定，除遇不可抗力外，甲方（清控公司）如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（乔志良）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，以及超过上述约定期限，合同继续履行，清控公司还应承担违约金等内容。该合同附件六补充合同第三条就逾期交房的违约责任约定“1、买卖双方约定，本合同项下商品房交付日期有三个月的谅解期。即出卖人自合同约定交付日期后三个月内交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，出卖人不承担违约责任”。清控公司至今未履行交房义务。2018年11月21日，乔志良与齐鲁银行天津分行签订个人房屋按揭借款（抵押保证）合同，乔志良向齐鲁银行天津分行借款330,000元，借款期限自2018年11月21日起至2028年11月20日止，执行贷款利率定价方式及利率调整方式，实行等额本息还款方式，以涉诉房屋作为抵押财产提供抵押担保，并于2018年11月29日办理了抵押权登记，齐鲁银行天津分行于2018年12月14日发放按揭贷款。截至2021年4月6日，乔志良已向齐鲁银行天津分行偿还借款本金56,569.73元、利息47,472.07元。乔志良按照合同约定已向清控公司交付首付款331,161元，就涉诉房屋于2018年9月11日已办理不动产预告登记手续，乔志良交付维修资金5,059元、登记费550元、契税18,890.31元。因清控公司始终未交房，乔志良于2021年1月7日将催告函送至清控公司售房处，通知清控公司自接到通知之日起三日内解除双方签订的房屋买卖合同，清控公司退还已付款项及赔偿相应损失。一审庭审中，清控公司自认尚未完成房屋交付，系因尚未完成规划验收。一审法院认为，乔志良与清控公司签订的天津市商品房买卖合同合法、有效，当事人均应按照约定全面履行各自的义务，现清控公司迟延履行交付房屋义务已经构成违约。当事人对于乔志良解除商品房买卖合同的主张能否成立存在争议。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，涉诉房屋系因尚未完成规划验收至今未能交付，乔志良已在清控公司逾期交房后向其催告，在合理期限内，清控公司仍未履行交房义务，故乔志良要求解除合同，应予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于乔志良主张的清控公司退还购房首付款331,161元及利息一节，乔志良与清控公司所签天津市商品房买卖合同解除后，清控公司应向乔志良返还首付款并支付占用该部分资金期间的利息，其中自2018年7月21日至2019年8月19日利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。乔志良的该部分诉讼请求具有事实及法律依据，予以支持；关于乔志良主张解除商品房买卖合同后由清控公司赔偿已向齐鲁银行天津分行还款的本金及利息以及要求清控公司返还贷款合同剩余本金及利息一节，因齐鲁银行天津分行未提出诉讼请求，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。依据该规定，乔志良与清控公司所签天津市商品房买卖合同解除后，清控公司应当将乔志良从齐鲁银行天津分行处所贷款项330,000元及利息予以返还，计息标准自贷款起息之日起，以乔志良与齐鲁银行天津分行约定的利率和计息方式核算，数额以齐鲁银行天津分行核定的数额为准。故清控公司应将按揭贷款330,000元与前述首付款一并返还乔志良，对乔志良该部分诉讼请求予以支持。乔志良与清控公司所签天津市商品房买卖合同解除后，其应在清控公司返还全部房款后负有涤除涉诉房屋之上抵押权的义务，因借款合同当事人在本案中均未提出解除合同，故应另行解决。关于乔志良主张的由清控公司协助其到天津市东丽区不动产登记事务中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续并赔偿维修基金、登记费、契税等损失一节，因乔志良与清控公司已经就涉诉房屋办理不动产预告登记，乔志良所诉前述款项已经交付相应主管机关，乔志良与清控公司在解除商品房买卖合同后，清控公司尚需协助乔志良向主管机关办理解除商品房买卖合同、注销不动产预告登记以及退税费手续，因损失尚未发生，现乔志良主张由清控公司赔偿上述费用无事实及法律依据，不予支持。关于乔志良主张由坤正世嘉公司、珅信公司退还其交付的款项一节，由于清控公司与珅信公司就涉诉房屋存在销售合作关系，而珅信公司、坤正世嘉公司之间亦存在销售合作关系，坤正世嘉公司、珅信公司收取的服务费系乔志良为享受房价优惠所付，现乔志良与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，坤正世嘉公司、珅信公司均应将其各自收取的款项全部退还乔志良，乔志良主张利息损失无依据，不予支持。乔志良主张清控公司、坤正世嘉公司、珅信公司承担连带责任以及其他诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：“一、解除原告乔志良与被告清控科创（天津）实业有限公司于2018年8月20日签订的天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056451）；二、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告乔志良购房款661,161元；三、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告乔志良首付款331,161元的利息（自2018年7月21日起至2019年8月19日之前以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；四、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告乔志良购房贷款330,000元的利息（自2018年12月起至实际退还之日，以第三人齐鲁银行股份有限公司天津分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告清控科创（天津）实业有限公司于涉诉房屋抵押权涤除后一个月内协助原告乔志良办理解除天津市东丽区华明街慧谷园24号楼-1-1004号房屋的天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056451）、注销不动产预告登记手续；六、被告北京坤正世嘉房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告乔志良190,000元；七、被告天津珅信电子商务有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告乔志良110,000元；八、驳回原告乔志良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,027元，由原告乔志良负担100元，由被告清控科创（天津）实业有限公司负担3,627元，由被告北京坤正世嘉房地产经纪有限公司负担2,050元，由被告天津珅信电子商务有限公司负担1,250元”。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否应当予以解除。依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同。本案中，清控公司作为出卖人，迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行，且案涉房屋至今未能交付，故乔志良请求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。一审法院依据双方在合同解除中的责任，判令清控公司返还乔志良支付的房款，并按照房屋首付款支付时间判令清控公司支付首付款利息并无不妥。因乔志良购房款中存在部分银行贷款，一审法院判令清控公司返还乔志良该部分房款的同时支付乔志良因贷款购房支付的利息亦无不当。因案涉商品房买卖合同解除后，必然涉及办理解除不动产预告登记手续的问题，一审法院判令清控公司予以协助并无不当。坤正世嘉公司、珅信公司收取的服务费系乔志良为享受房价优惠所付，现乔志良与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，坤正世嘉公司、珅信公司均应将其各自收取的款项全部退还乔志良，一审法院判令二公司返还各自收取乔志良的费用并无不当。综上所述，清控公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,254元，由清控科创（天津）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓晓萱审 判 员 解 童审 判 员 武耀明二〇二一年八月二十五日法官助理 王玉珺书 记 员 林紫璇附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；