贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民初2555号原告康松，男，1990年12月3日生，汉族，住贵州省修文县。原告委托代理人赵洪福，贵州丰语畅律师事务所律师。被告蒲元明，男，1965年8月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。第三人蒲元华，男，1962年11月12日生，汉族，住贵阳市。第三人蒲明明，男，1967年11月9日生，汉族，住贵阳市乌当区。第三人蒲元琴，女，1959年11月9日生，汉族，住贵阳市云岩区。第三人蒲元琴委托代理人陈湘，女，1982年3月21日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告康松诉被告蒲元明及第三人蒲元华、蒲明明、蒲元琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康松的委托代理人赵洪福，第三人蒲元华、蒲明明、蒲元琴及其委托代理人陈湘到庭参加了诉讼，被告蒲元明经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告康松诉称：原告和被告系好友关系，被告与第三人系兄弟关系，被告及第三人之父蒲和林于1994年4月9日委托第三人蒲明明与贵州大起房地产发展有限公司（以下简称房开公司）签订一份编号［1994］ＮＯ：031号的《房屋拆迁协议书》（本协议经贵州省贵阳市公证处公证），该协议书约定房开公司征用蒲和林所有房屋地块，后安置蒲和林位于沙河街××楼××单元××楼××、××楼××房屋各××套，两套房屋面积共计为34.5平方米，交房时间为1996年9月。协议签订后，房开公司依照约定于1996年9月将位于贵阳市云岩区房屋交付给蒲和林使用，后蒲和林因老身故后，被告与第三人分家，被告取得贵阳市云岩区房屋。2015年11月18日原、被告签订了一份《卖房协议书》，该协议约定被告自愿将其所有的位于贵阳市房屋共计8万元人民币卖给原告。协议签订后，原告与被告一同到第三人蒲元华处，由当事人蒲元华、蒲明明在该协议的家庭成员处签名并按捺。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款8万元，被告于同日向原告出具了收条。被告将两套房屋交付给原告使用，后经原告多次催促，被告及第三人均拒绝办理产权变更事宜，故诉至法院请求：1、判令原、被告于2015年11月18日签订的《卖房协议书》有效；2、判令被告及第三人立即配合原告办理产权变更手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告蒲元明缺席无辩称。第三人蒲明明辩称，涉案两套房屋是蒲明明受父母及全家人委托于1994年与贵州大起房开公司签订拆迁协议安置兑换而来，并由经济较为困难的蒲元华代位管理。2014年，第三人蒲元华和被告蒲元明因经济纠纷，蒲元华向被告蒲元明转交了两套房屋的代为管理权。后父母去世，在无任何遗愿安排情况下，仍按父母在世时与四子女的共同协议，由四姐弟共同拥有使用权和管理权，任何人无权单独处理和安排。第三人蒲元华和被告蒲元明之间的经济纠纷，是个人的情感问题，与本案无关。第三人蒲明明与原告素不相识，更没有和原告签过任何合同。因此，蒲元明在没有和其他姐弟协商就与原告签订卖房协议，是个人行为，没有法律依据，且该房屋不能办理产权证，公租房也不能买卖，大起房开与房管局对该房屋仍有争议，买卖协议应属无效，故请求驳回原告全部诉讼请求，并由原告承担一切诉讼费用。第三人蒲元华辩称，第三人蒲明明受父母和全家人的委托，于1994年4月9日与大起房开公司签订房屋拆迁协议。协议签订后，大起房开将位于贵阳市房屋作为公租房补偿给第三人蒲明明父母及家人使用。后经父母和子女协商，该两套住房作为其共同财产，由生活比较困难的大儿子蒲元华代为管理房屋，后父母相继去世后，因生前没有留下遗愿，仍由第三人蒲元华代为管理该房屋，但是，在2014年，第三人蒲元华和被告蒲元明发生经济纠纷，在他们不知情的情况下，将该两套房屋交给被告蒲元明代为管理。此外，我与原告康松互不相识，也不可能和原告康松签什么协议，国家有规定公租房不能买卖，所以买卖协议无效。因此，希望法院驳回原告康松一切诉讼请求，并要求承担一切诉讼费用。第三人蒲元琴辩称，房屋是在父母没有遗嘱的情况下，由被告蒲元明代为管理，我们并不认识原告，直到原告起诉至法院我们才知道该房屋的处置情况。因为该房屋作为遗产，所以我有继承权，本案的买卖协议损害了我方的权利，应属无效。请求法院驳回原告康松的诉讼请求，并返还房屋。经审理查明：蒲和林、罗华珍夫妇共育有子女四人，即本案被告蒲元明、第三人蒲元华、蒲明明、蒲元琴。蒲和林于2006年12月9日过世，罗华珍于2009年12月15日过世。1994年4月9日，第三人蒲明明代理蒲和林（乙方）与贵州大起房地产发展有限公司（甲方）签订《房屋拆迁协议书》，主要约定由甲方拆除乙方使用面积26.44平方米公房两套，甲方安置乙方在沙河街××楼××单元共××楼和××楼各××套共两间，使用面积34.5平方米房屋居住，乙方应按国家规定缴纳房租水电费。当日，贵阳市公证处（94）筑公民字第1688号公证书进行了公证。房屋交付使用后，于2013年2月，蒲元华爱人李发英将其出租予他人使用。后该两套房屋转交由蒲元明管理，2015年8月，蒲元明将其出租予他人使用。2015年11月18日，被告蒲元明（甲方）和原告康松（乙方）签订《卖房协议书》主要约定：“甲方自愿将父亲（蒲和林）遗留的位于贵阳市云岩区房屋卖给原告康松，最后由甲方全家签字后，本协议生效，具有法律效应，受法律保护。一、本协议从签订之后，经蒲元华、蒲明明签字才生效；二、甲方自愿将位于贵阳市云岩区房屋卖给乙方，每套的使用面积为17.25元；……四、经双方签字后，甲方必须将原房屋拆迁协议书和（公证书）一切与房子相关手续交给乙方，并协助乙方公证和办理手续，办理所有的费用由乙方负责；五、待双方和蒲元明、蒲明明签字，甲乙双方无异议一致认可，乙方应将房屋全部购房款捌万元一次性付给甲方。六、今后如政策变动、拆迁、补贴和手续变更后，乙方享有此房屋所有权，与甲方及成员无关，如需蒲元明及家庭成员协助办理手续，蒲元明及家庭成员得无条件协助乙方办理手续，通知后，如甲方30日内不到场协助办理手续，乙方有权申请有关部门强行办理手续；如大起公司将该房移交房管局或房改所，甲方无条件协助乙方过户，通知后如甲方30日内不到场协助办理手续，乙方有权申请大起公司及房管部门强行过户；……”，蒲元明在甲方签字处签名捺印，康松在乙方签字处签名捺印，蒲元华及蒲明明在家庭成员签字处签名捺印。庭审中，第三人蒲元华、蒲明明均表示该协议上“蒲元华”、“蒲明明”的签名及手印不是其本人的签名和手印。合同签订当日，原告康松向被告蒲元明出具了《收条》一份，载明：“今收到康松居住房转让费（80000元整）捌万元整。人民币捌万元整80000￥经办人：蒲元明2015年11月18日。”另查明，涉案房屋没有产权证。本院认为，涉案房屋系由蒲和林、罗华珍夫妇原有公房拆迁安置而来，至今未办理产权，被告蒲元明及第三人蒲元华、蒲明明、蒲元琴作为蒲和林、罗华珍子女，对该房屋均享有继续租住使用的权利。被告蒲元明在对该房屋进行管理期间，将该房屋以8万元出售给原告康松，虽然该房屋未取得产权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告签订的《卖房协议书》应属合法有效，故原告要求确认其与被告于2015年11月18日签订的《卖房协议书》有效的诉请，本院予以支持。但因本案房屋未取得产权，不具备房屋过户条件，故原告要求被告及第三人协助其办理产权变更手续的诉请，不予支持，原告可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，另行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告康松与被告蒲元明于2015年11月18日签订的《卖房协议书》有效；二、驳回原告康松的其余诉讼请求。案件受理费人民币1800元，由被告蒲元明负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起是十内支付给原告）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  袁 琴审 判 员  杨嘉慧代理审判员  班亚飞二〇一六年十二月二十日书 记 员  杨 君