沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异694号案外人：栾振业，男，1964年11月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区泰安路34号，统一社会信用代码912101003131322823.负责人：武华文，系该分行行长。委托代理人：肖亮，系辽宁吉慧沈城律师事务所律师。被执行人：张凤霞，女，1975年6月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）与被执行人张凤霞金融借款合同纠纷一案中，案外人栾振业于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人栾振业提出执行异议称，异议事项：请求法院裁定中止执行案外人位于沈阳市××南区××大街××号××房产，并解除对该房产的查封措施。异议理由：申请执行人平安银行与被执行人张凤霞金融借款合同纠纷一案，（2019）辽0102民初4708号民事调解书已经发生法律效力，法院在执行过程中误将案外人房产当做被执行人房产予以执行，特提出本次执行异议。2019年6月22日，栾振业与张凤霞、李橡楠在平等自愿的基础上签订房屋买卖协议，按合同约定张凤霞、李橡楠将坐落在沈阳市浑南区桃仙大街6M听雨观澜小区18号楼2单元3楼1号，建筑面积134.55平方米（即裁定书认定的沈阳市××南区××大街××号××房产）出卖给案外人，房屋总价款875,000元。张凤霞、李橡楠承诺在2019年7月1日交付房屋，协议并对办理更名过户手续等相关事项作了明确约定。合同签订后，栾振业向张凤霞、李橡楠支付了购房款575,000元，剩余购房款以银行按揭方式进行支付，双方如约履行全部合同内容。案外人自2019年7月1日入住至今，实际占有、使用房屋达二年之久，现已偿还按揭贷款24个月，累计73,000多元，按规定如数缴纳了所有的水电费、物业费，还交过两年采暖费，为房产的实际所有权人。案外人买房前去房地产查过，当时房屋没有任何瑕疵。案外人曾多次找到开发商及卖方要求办理更名过户手续，但因开发商等原因，致使房屋更名过户问题迟迟未能实现。在与张凤霞办理过户过程中（未向房产局提供书面材料），和平法院查封了案涉房屋。为此，案外人于2020年10月将张凤霞、李橡楠诉至沈阳市浑南区人民法院，该案于2021年6月末作出(2020)辽0112民初12478号民事判决书，房屋买卖协议有效，案涉房屋事实上已属于案外人所有，只是因为法院查封，未完成更名。案外人不知晓张凤霞有何资质让平安银行放款，也许是贷款失误。平安银行称房屋不能过户是有限制，实际上唯一限制就是法院查封，银行贷款并非阻碍过户的原因。案外人每月在偿还房屋贷款，房屋无任何抵押，张凤霞贷款时未向平安银行抵押房产，只是申请贷款，平安银行没有权利去法院申请案涉房产。案外人到浑南法院起诉张凤霞，是因为张凤霞向案外人因过户多索要3万元，在起诉过程中，因为疫情原因耽误了很久，导致更名后延，和平法院因平安银行申请查封了案涉房屋，以至于案外人不能过户。申请执行人的说法推翻了浑南法院的判决，栾振业与张凤霞只是买卖合同关系，后者贷款与案外人无关。综上，请求法院裁定停止对案涉房产的执行，并解除查封，以避免给案外人造成不应有的损失。申请执行人平安银行答辩称，案外人所提异议没有任何事实和法律依据，不能排除本案执行行为。对案外人证据的真实性有异议，以上材料均为复印件。(2020)辽0112民初12478号民事判决书仅认可房屋买卖协议合法有效，并未判定案外人为房屋权利人，同时判决也认为房屋不具备办理不动产权属变更的条件。该合同即使合法有效，在开发商与张凤霞签署的预售合同中，张凤霞是否还负有其他义务，比如首付款是否开发商预借，预售合同的权利义务能否转让、转让是否有限制，都有待查实。案外人不能证明其签订的房屋买卖协议对房屋所有权人开发商具有约束力，未能提供协议履行的证据。从该判决和执行异议中可以看出，案外人购房时明知该房屋有抵押预告登记，且张凤霞也未办理权证。可以推定其不但接受了可能办理房产证的风险，也未积极地除去该房产上的他项权限制。从异议书表明，案外人反而替张凤霞偿还贷款，此行为的真实意思表示即同意目前案涉房产的预售权利人仍为张凤霞，同意以张凤霞的名义继续还贷。在2031年借款合同到期后，再办理相关过户手续。案外人的前述行为也是其未办理房产证的主要原因。案外人承认仅支付部分购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定，案外人未将剩余价款交付执行，因此不能排除执行，执行案涉房屋于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，该判决系在查封后作出，不能排除本案执行。本院查明，2019年8月27日，本院作出(2019)辽0102民初4708号民事调解书，内容：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告张凤霞于2017年8月9日签订的《个人信用贷款合同》；二、被告张凤霞于2019年9月27日前一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金86,100.39元、利息5,069.31元、罚息199.57元，合计91,369.31元（以上本金及利息、罚息、截止日为2019年1月23日）,并自2019年1月24日起，按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际清偿之日止；三、被告张凤霞于2019年9月27日前一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费2,000元。四、各方再无其他纠纷。如果被告未按本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；民事调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2021年4月2日，平安银行向本院申请强制执行，执行案号：（2021）辽0102执3175号；执行过程中，本院于2021年4月21日作出（2021）辽0102执3175号协助执行通知书及执行裁定书，查封张凤霞、李橡楠名下位于沈阳市××南区××大街××号2-3-1，建筑面积134.60平方米房产一处。另查明，根据不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市××南区××大街××号××房产的预购商品房预告登记权利人为张凤霞、李橡楠，预购商品房抵押权预告登记权利人为交通银行股份有限公司辽宁省分行，贷款金额39万元，登记日期2015年3月19日，抵押登记期限2015年3月18日-2031年3月18日。另查明，2019年6月22日，张凤霞、李橡楠（甲方、卖方）与栾振业（乙方、买方）签订《房屋买卖协议书》，甲方将坐落在沈阳市浑南区桃仙大街6M听雨观澜小区M区18号楼2单元3楼1号，建筑面积134.55平方米房产出卖给乙方，并将相关土地使用权同时出卖给乙方。双方议定房产及附属建筑物总价款为875,000元，乙方在签订合同时，支付首付款30万元。第一笔首付款4万元已付给甲方。2019年6月29日前支付215,734元。原有甲方名下的房贷由乙方按原有银行约定交付。房产证下发后，甲乙双方办理过户手续时，由乙方将房贷余款结清，甲方配合乙方进行办理相关手续。甲方应在2019年7月1日前将该房产交付给乙方。另查明，栾振业与李橡楠、张凤霞房屋买卖合同纠纷一案，栾振业于2020年10月19日向沈阳市浑南区人民法院起诉。2021年6月23日，沈阳市浑南区人民法院作出（2020）辽0112民初12478号民事判决书，判决内容为：“一、原告栾振业与被告李橡楠、张凤霞于2019年6月22日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回原告栾振业的其他诉讼请求”。异议审查过程中，案外人栾振业为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.房屋买卖协议书；2.收款收据、供暖收费收据、水费收缴通知单、水务公司收费专用收据；3.情况说明；4.银行明细、转账截屏、生活缴费凭证截屏；5.发票、税收缴款书、维修资金管理户卡、沈阳市不动产登记申请书合并登记；6.(2020)辽0112民初12478号民事判决书；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人平安银行提交了如下证据材料：（2019）辽0102民初4708号民事调解书、送达回证、不动产电子登记（簿）查询证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料并听取双方陈述意见，本院认为：首先，张凤霞、李橡楠与栾振业于2019年6月22日签订《房屋买卖协议书》，协议中对协议双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房合同，该合同具有法律效力；其次，案外人向法院提供了发票、税收缴款书、银行明细、收款收据、转账截屏等证明，表明达成房屋买卖合意后，案外人收到对方给付的销售不动产统一发票原件，为此陆续履行了支付购房款义务，并偿还银行贷款。基于上述情形，本院认为栾振业在房产查封前就已与张凤霞、李橡楠签订了房屋买卖协议，缴纳了房屋对价款等相关费用，符合上述司法解释相关规定内容；第三，关于案涉房屋在查封前是否已被案外人合法占有及对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议审查过程中，案外人提交的收款收据、生活缴费凭证截屏等均可证明，法院查封前房屋即已处于栾振业实际占有使用状态中，且案外人于房产查封前即2020年10月19日向沈阳市浑南区人民法院起诉主张权利，现房屋因查封行为导致案外人无法办理过户登记，本人对此不存在过错。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求中止房产执行并解除查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：案外人栾振业异议理由成立，停止对位于沈阳市浑南区桃仙大街6M-7号2-3-1房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年八月三十一日书记员 尹子明