四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7876号上诉人（原审被告）：四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼39楼单元18、19及20（自编号）。法定代表人：刘浩，董事长。委托诉讼代理人：王益，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。原审被告：碧桂园商业管理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南头街道桃园路田厦金牛广场A座2907－A09。法定代表人：张强，执行董事。原审被告：成都鑫汇实业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元2及3号。法定代表人：王璐，董事长。委托诉讼代理人：王**，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王勤，女，系该公司员工。上诉人四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）、原审被告碧桂园商业管理有限公司（以下简称碧桂园商业管理公司）、成都鑫汇实业有限公司（以下简称鑫汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7063号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。审理中，各方当事人申请自行和解无果。本案现已审理终结。碧桂园房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回龙锦公司对碧桂园房地产公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费由龙锦公司承担。事实与理由：一、一审认定案件事实不清。首先，碧桂园房地产公司从2019年11月29日起陆续向龙锦公司发送多份函件，表明其因经营困难无法继续租赁案涉房屋，欲解除案涉合同，退出租赁场所，并愿意就解除租赁合同的相关事宜与龙锦公司进行协商。在碧桂园房地产公司明确告知龙锦公司其不会继续履行租赁合同，已及时搬离腾退案涉房屋及办理移交事宜的情况下，应当视为案涉合同的合同目的无法实现，合同已经解除，龙锦公司仍要求碧桂园房地产公司支付租金缺乏合理依据。其次，一审判决认定碧桂园房地产公司应向龙锦公司支付管理费、电费无依据，结合相关证据和合同的实际履行情况来看，碧桂园房地产公司实际向九龙仓公司支付物业费，龙锦公司并非物业服务的相对人，碧桂园房地产公司无需向其支付物业费。且龙锦公司主张物业费增加的金额系其单方的调整，碧桂园房地产公司并未认可，加之其提供的索要电费的单据系其单方制作材料，无碧桂园房地产公司相关人员的签字和盖章。最后，本案系由统一律师分别批量代理的碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司作为当事人的案件，对应的租赁物为38楼，龙锦公司又以39楼的租赁物提起诉讼，以上案件龙锦公司的主张及事实理由基本一致，工作内容具有高度重合性，代理难度不大，龙锦公司分别就四案要求律师费金额过高，不应当支持或予以调低。二、一审法院适用法律错误。首先，依据相关法律规定，碧桂园房地产公司多次发函提出解除合同，主观上并无恶意，在实际没有使用案涉租赁物、合同目的无法实现的情况下，龙锦公司仍要求其支付租金不合理，且在碧桂园房地产公司搬离案涉房屋时，龙锦公司多次阻挠，合同已无继续履行可能性。加之即便认定合同解除，对龙锦公司无任何权益损害，并不妨碍龙锦公司向碧桂园房地产公司主张合理权利。其次，案涉合同约定了违约金条款，法律规定人民法院在确认违约金时应当以实际损失为基础，结合合同的实际履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素进行衡量，龙锦公司在未举证证明损失的前提下主张的违约金过高。三、在碧桂园房地产公司明确表示解除案涉合同并退还租赁物的情况下，龙锦公司因故意怠于采取措施产生的损失，应由其自行承担。龙锦公司在明知合同无继续履行可能性的情况下，未及时将案涉房屋另行出租，故意放大损失，还要求碧桂园房地产公司承担未使用期间的租金，一审判决的认定对碧桂园房地产公司存在不公，加重了责任。四、若一审法院认定案涉合同尚未解除，根据合同约定，碧桂园房地产公司不应当支付装修期间的租金。综上，碧桂园房地产公司认为双方的租赁关系已于2020年1月1日解除，碧桂园房地产公司无需支付此后的租金。龙锦公司辩称，一审法院认定事实、适用法律正确，碧桂园房地产公司要求本案发回重审的理由不能成立。一、租赁合同的租期由双方协商确定为4年，在没有约定和法定解除权的情形下，碧桂园房地产公司单方发出的解除通知并不发生法律效力。在租赁合同尚未依法解除前，碧桂园房地产公司仍负有交付租金的义务。二、租赁合同中明确约定甲方有权收取管理费，只是指定九龙仓公司代为收取，龙锦公司与碧桂园房地产公司发生争议时龙锦公司有权根据合同约定向碧桂园房地产公司主张管理费用。三、由碧桂园房地产公司承担本案律师费系租赁合同的约定，且本案代理律师收取的律师费用并未超过四川省律师行业的收费标准，不存在过高的情形，其余案件的律师费用与本案无关。四、九民会议纪要并非法律规定，碧桂园房地产公司认为一审法院认定事实错误系理解错误，即使按九民会议纪要精神，是否符合解除合同的条件也应由法院判定。五、根据碧桂园房地产公司所说的违约金过高的问题，租赁合同约定的违约金标准为万分之三，并未高于市场融资利率，不应予以调减。六、在龙锦公司提起本案诉讼前，碧桂园房地产公司未搬离租赁地，不存在龙锦公司怠于止损的情形。七、根据龙锦公司一审提交的许可协议约定，2020年1月至2月的免租期已调整为2020年8月至9月，不存在碧桂园房地产公司主张的免租。综上，龙锦公司认为碧桂园房地产公司的上诉主张不成立，应予以驳回。碧桂园商业管理公司未向本院发表陈述意见。鑫汇公司述称认可碧桂园房地产公司的上诉意见。龙锦公司向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园房地产公司向龙锦公司支付因租赁成都国际金融中心二号楼38楼单元4，5，6，7，8及9欠付龙锦公司的888005.83元（其中租金674166.76元、管理费209433.6元、电费4405.47元），并判令碧桂园房地产公司支付截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2020年4月30日为20161.96元）；2.判令碧桂园房地产公司向龙锦公司支付龙锦公司因追讨欠费所产生的律师费40000元；3.判令碧桂园商业管理公司、鑫汇公司对碧桂园房地产公司应当向龙锦公司支付的租金、管理费、违约金、电费、律师费承担连带责任；4.本案的诉讼费、公告费（若有）由碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司承担，碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司应当向龙锦公司支付龙锦公司已垫付的诉讼费。一审法院认定事实：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租人、甲方）与南充市碧桂园房地产开发有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司有关国际金融中心二号办公楼38楼整层》，合同约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1-16及17）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为3057.12平方米；租赁期自本合同约定的起租日起，为期50个月，定由2019年1月1日至2023年2月28日；甲方同意起租日定于2019年1月1日，交付日期为2018年12月1日，实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，2019年1月1日至2019年4月30日的每月每平方米建筑面积租金为91.35元，每月租金为279267.91元，2019年5月1日至2021年2月28日的每月每平方米建筑面积租金为96.57元，每月租金为295226.08元，2021年3月1日至2023年2月28日的每月每平方米建筑面积租金为113.22元，每月租金为346127.13元；装修期共八个月，定为自起租日起第1、2个月（由2019年1月1日至2019年2月28日），租赁期的第13、14个月（由2020年1月1日至2020年2月29日），租赁期的第25、26个月（由2021年1月1日至2021年2月28日），租赁期的第37、38个月（由2022年1月1日至2022年2月28日）止；在装修期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费；如乙方在第1、2个月的装修期完结前完成装修，乙方可开始用作办公室用途；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）；乙方须按月向甲方或其当时指定的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在许可期及本合同租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为1295179.47元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据前述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其他杂费，手续费等；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在本合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。南充市碧桂园房地产开发有限公司在《租赁合同》所述的注册地址为“南充嘉陵区兴盛街7号7层”、通讯地址为“南充市嘉陵区文峰大道碧桂园天玺湾”。龙锦公司（出租人、甲方）与南充市碧桂园房地产开发有限公司（原承租人、乙方）、碧桂园房地产公司（受让人、丙方）签订《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司及四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司成都市锦江区红星路三段1号有关国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，合同约定：根据乙方向甲方提出的书面申请，乙方拟将其在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书下的权利和义务，全部概括转让给丙方，甲方同意乙方上述转让；租赁场地的租金及管理费与原租赁合同的约定一致；自转让起始日起，丙方继承乙方在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下的全部权利和义务，并对乙方在转让前在原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下所有的义务和责任承担连带责任（包括但不限于乙方已签署的任何有关租赁场地的文件及因丙方提前终止本合同甲方主张的乙方已实际使用的给甲方造成的免租期租金损失等）；甲乙丙三方同意，任何一方违反本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下任何付款责任，或未能遵守、履行本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书项下任何约定，均视为违约，违约方应按照本协议及原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，承担相应违约责任；如果乙方或丙方中的任意一方违反本协议或原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，乙方和丙方应相互承担连带责任；如乙方或丙方中的任一方违约，甲方有权要求另一方（即乙方或丙方）承担连带责任，若另一方未承担连带责任时，甲方有权在不影响其它权利行使的前提下提前两天向乙方或丙方发出书面通知的情形下，暂停包括租赁场地的水、电、电讯供应或其它服务，及采取任何甲方认为合适的其它措施、行为，直至违约行为已得到纠正，且违约方支付因其违约导致的所有费用（包括但不限于重新接驳水、电、电讯供应的费用等），甲方无须就乙方或丙方因前述措施、行动导致的任何损失承担任何责任。龙锦公司（出租人、甲方）与碧桂园房地产公司（承租人、乙方）签订《租赁合同使用许可协议书补充协议》，合同约定：甲、乙双方于2018年2月签署了有关乙方承租甲方位于成都市锦江区红星路三段1号成都国际金融中心二号办公楼38楼单元1-16及17（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17下称「租赁场地」）的《租赁合同》（下称《租赁合同》）以及《使用许可协议》（下称《使用许可协议》）。甲方将其合法拥有的该物业中坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9及10（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17下称「租赁场地」）租赁给乙方使用。租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，38楼单元1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，16及17的建筑面积为3057.12平方米，建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据。租赁期自本合同约定的起租日起，为期五十五个月，定由2018年8月1日（起租日）至2023年2月28日（终止日）。《租赁合同》内第一章第五条5.01的内容在此删除并全部按照以下内容代替：甲方同意起租日定于2018年8月1日，交付日期为2018年7月1日。实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。该通知书将不少于实际交付日期前三个工作天寄给乙方。装修期共九个月：定为自起租日起第1，第2，第3个月（由2018年8月1日至2018年10月31日），租赁期的第13，第14个月（由2019年8月1日至2019年9月30日），租赁期的第25，第26个月（由2020年8月1日至2020年9月30日），租赁期的第37，第38个月（由2021年8月1日至2021年9月30日）止。在装修期期间，乙方无需向甲方支付租赁合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴租赁合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。如乙方在装修期完结前完成装修，乙方可开始用作指定用途。乙方须按月向甲方或其当时指定的物业管理公司（下称「管理单位」）支付管理费（已包括第四章第五条第5.01节中之标准空气调节服务时段内的空调费）。管理费现为每月每平方米29元。管理单位在许可期及本合同租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金（如适用）。而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构（如适用）申请，所有开支一概由乙方支付。乙方须向管理单位一次性支付装修服务费按建筑面积为每平方米15元，若乙方在租赁场地的承租限内仅装修一次，则管理单位仅收取乙方一次装修服务费。甲、乙双方同意：「本协议」自甲、乙双方盖章之日起生效。「本协议」应作为《租赁合同》的有效组成部分，与《租赁合同》具有同等效力。「本协议」与《租赁合同》约定不一致之处，以「本协议」为准；甲、乙双方不再签署新的租赁合同，「本协议」未尽事宜，从《租赁合同》相关约定。龙锦公司于2018年7月12日将案涉租赁场地交付碧桂园房地产公司使用并签署《办公楼交接表》《办公楼交接清单》。龙锦公司（出租人、甲方）与碧桂园房地产公司（原承租人、乙方）、碧桂园商业管理公司（受让人、丙方）、鑫汇公司（受让人、丁方）签订《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，合同约定：乙方转让原三方协议书所涉的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元1及10号租赁物业的承租权及该承租权对应的《租赁合同》，原三方协议书中的全部权利和义务概括（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元1,10及11）予丙方，具体位置见本协议附件一《平面图》中粉红色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为651.73平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。乙方转让原三方协议书所涉的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼单元2及3号租赁物业的承租权及该承租权对应的《租赁合同》，原三方协议书中的全部权利和义务概括（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元2,3及12）予丁方，具体位置见本协议附件一《平面图》中深红色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为660.11平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。上述转让后，乙方享有承租权的租赁物业由原三方协议书中的38楼整层变更为38楼单元4，5，6，7，8及9（即《房产计算成果报告》中所述的38楼单元4，5，6，7，8，9，16及17），具体位置见本协议附件一《平面图》中白色所示部分（只用作鉴别之用）；根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为1745.28平方米，该建筑面积是租金、管理费、及其他杂费等的计费依据。甲、乙、丙、丁四方确认，乙方转让给丙、丁方的承租权及该承租权对应在《租赁合同》、原三方协议书项下所有的权利与义务，均于2018年9月1日起全部概括转让予丙方、丁方。租赁场地的转让交付由乙方与丙方及丁方自行完成，与甲方无关。甲、乙、丙、丁四方确认，转让后丙方、丁方对于各自租赁物业的租赁期自2018年9月1日起（“转让起始日”）至2023年2月28日（“转让终止日”）止。租赁场地的租金及管理费与原三方协议书中的约定一致，每月须向甲方预先支付租赁场地的租金。由乙方承担38楼单元4、5、6、7、8及9（建筑面积为1745.28平方米）的租金，2018年9月1日至2019年4月30日的月租金为159431.33元；2019年5月1日至2021年2月28日的月租金为168541.69元；2021年3月1日至2023年2月28日的月租金为197600.6元；乙、丙、丁三方承租物业的管理费均为每月每平方米29元（管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费），该物业管理费由乙、丙、丁三方在缴纳其各自租赁物业的租金时一并缴付。2019年4月18日，龙锦公司向碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司发出《成都国际金融中心-2019年度T1&T2办公楼管理费调整》，告知从2019年6月1日起办公楼管理费调整为每月每平方米30元。龙锦公司提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了碧桂园房地产公司的用电量、单价及电费金额，2020年1月、2月案涉租赁场地用电产生电费4405.47元。2019年11月29日，碧桂园房地产公司向龙锦公司出具《解除的函》，内容为：因我司经营计划调整，确已无继续租赁该租赁物的必要与条件，恳请贵司于本函送达贵司之日起3日内指派专人与我司协商解除租赁协议、费用结算事宜，并办理租赁物退还、物品搬离等退租手续，协商不能，我司于2019年12月31日解除租赁协议，原我司承租的38楼1、10、11号房屋于本函函告贵司的合同解除日退租；如贵司未在前述时间内与我司办理相关退租手续，视为贵司同意我司于本函函告贵司的合同解除日之前自行搬出我司在租赁物内的所有物品，并将租赁物交还贵司。2020年1月21日，碧桂园房地产公司向龙锦公司出具《关于提前解除IFS租赁协议的最后通知函》，内容为：我公司经营困难，无力承担租赁费用，已于2020年1月1日起停止支付租赁协议项下所有费用。贵司拒绝与我司办理相关退租手续并协商补偿事宜，视为贵司同意我司自行搬出租赁物内的所有物品，因贵司怠于将租赁物另行处置造成的相关损失由贵司自行承担。2020年2月20日，碧桂园房地产公司向龙锦公司出具《不可抗力告知函》，内容为：我司已向贵司提出解除租赁协议，因疫情影响，我司无法完全正常复工，也无法组织工人搬出租赁物内物品，并按租赁协议约定复原租赁物。2020年3月26日，碧桂园房地产公司向龙锦公司出具《关于搬离IFS38楼4-9、16、17号内物品的告知函》，内容为：因贵司不同意我司将剩余办公物品搬离，导致剩余部分物资未搬出，我司拟于2020年3月27日组织工人搬离涉案场地物品。2020年4月1日，碧桂园房地产公司向龙锦公司出具《告知函》，内容为：我司于2020年3月27日组织工人搬离涉案场地物品，因贵司阻挠，导致我司无法搬离租赁物内物品。2020年4月24日，碧桂园房地产公司向龙锦公司出具《关于办理IFS38楼4-9、16、17号房屋租赁协议解约后续事宜的函》，内容为：我司拟再次组织工人将租赁物内档案资料等归属于我司的物品搬离，我司再次恳请贵司及时安排将租赁物另行出租或另做处置，避免因租赁物空置造成损失进一步扩大。龙锦公司因本案租赁合同纠纷一案委托中豪律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，龙锦公司向中豪律师事务所支付本案律师代理费共计40000元，中豪律师事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。一审法院另查明，碧桂园房地产公司已支付2019年12月31日之前的租金、管理费、电费等相关费用，从2020年1月1日起未支付租金、管理费、电费。一审法院认定以上事实，有当事人的陈述及龙锦公司提交的以下证据在案为证：龙锦公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司企业信息查询单、《租赁合同》《三方协议书》《补充协议》、办公楼交接表、办公楼交接清单、《四方协议书》、2019年6月上调管理费的通知、签收记录、付款凭证、用电量照片、用电量统计表、委托代理合同、增值税专用发票、付款凭证、《关于解除〈四方协议书〉〈三方协议书〉〈租赁合同〉的函》、EMS邮寄单及送达信息、《关于提前解除IFS租赁协议的最后通知》、EMS邮寄单及送达信息、《不可抗力告知书》、EMS邮寄单及送达信息、关于搬离IFS4－9、16、17号房屋内物品的告知函、EMS邮寄单及送达信息、告知函、EMS邮寄单及送达信息、《关于办理IFS4－9、16、17号房屋租赁协议解除后续事宜的函》、EMS邮寄单及送达信息、出门申请单、公证书。一审法院认为，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司有关国际金融中心二号办公楼38楼整层》，龙锦公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园房地产公司签订的《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与南充市碧桂园房地产开发有限公司及四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，龙锦公司与碧桂园房地产公司签订的《租赁合同使用许可协议书补充协议》，龙锦公司与碧桂园商业管理公司、碧桂园房地产公司、鑫汇公司签订的《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，龙锦公司于2018年7月12日将涉案房屋交与碧桂园房地产公司。根据《租赁合同》的约定：乙方应于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其他杂费。碧桂园房地产公司在使用涉案房屋后，向龙锦公司交纳了截止2019年12月31日的租金、管理费、电费等费用，于2020年1月1日起未再支付租金、管理费、电费。虽然碧桂园房地产公司向龙锦公司发函表示将于2019年12月31日解除租赁合同并退还涉案房屋，但龙锦公司对碧桂园房地产公司单方提出提前解除合同的要求并未认可。根据《租赁合同》约定，碧桂园房地产公司没有合同解除权，碧桂园房地产公司在未得到龙锦公司的同意的情况下自行停止其业务并搬离租赁场地，《租赁合同》并未解除，故对碧桂园房地产公司主张《租赁合同》已经解除、不应支付租金、管理费、电费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于租金、管理费。碧桂园房地产公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。本案中，因疫情及疫情防控措施会导致碧桂园房地产公司无法正常使用租赁场地，综合考虑疫情及防控措施对碧桂园房地产公司办公产生的不利影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由碧桂园房地产公司免于支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金、管理费。故碧桂园房地产公司应向龙锦公司支付2020年1月1日至2020年1月31日、2020年3月1日至2020年4月30日的租金505625.07元（168541.69元/月×3个月=505625.07元）、管理费157075.2元（52358.4元/月×3个月=157075.2元）。关于电费。2020年1月、2月，案涉租赁场地用电产生电费4405.47元，一审法院予以支持。关于违约金。根据《租赁合同》中关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，龙锦公司据此主张碧桂园房地产公司按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费、电费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，一审法院予以支持。一审法院酌定上述欠费（租金、管理费、电费共计667105.74元）违约金自本案一审立案起，即2020年6月16日计至实际付清之日止。关于律师代理费。据《租赁合同》中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费40000元，系合同约定应由碧桂园房地产公司承担的费用，故龙锦公司要求碧桂园房地产公司支付律师代理费40000元的主张，符合合同的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。关于碧桂园商业管理公司、鑫汇公司是否应当承担保证责任。根据龙锦公司与碧桂园商业管理公司、碧桂园房地产公司、鑫汇公司签订的《四方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司及碧桂园商业管理有限公司、成都鑫汇实业有限公司有关成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼38楼整层转让租赁》，明确碧桂园商业管理公司、鑫汇公司对碧桂园房地产公司关于涉案房屋的租赁事宜承担连带保证责任。碧桂园商业管理公司、鑫汇公司为碧桂园房地产公司的上述债务提供了连带保证责任，龙锦公司要求碧桂园商业管理公司、鑫汇公司对碧桂园房地产公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合原《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，一审法院予以支持。碧桂园商业管理公司、鑫汇公司承担责任后，可以向碧桂园房地产公司追偿。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，原《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、碧桂园房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金505625.07元、管理费157075.2元、电费4405.47元；二、碧桂园房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以667105.74元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年6月16日起计至付清欠费之日止）；三、碧桂园房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付律师代理费40000元；四、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司对碧桂园房地产公司的上述第一、二、三项债务向龙锦公司承担连带清偿责任；碧桂园商业管理公司、鑫汇公司承担保证责任后，有权向碧桂园房地产公司追偿；五、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13282元，由碧桂园房地产公司承担。本院二审期间，碧桂园房地产公司、碧桂园商业管理公司、鑫汇公司没有提交新证据，龙锦公司提交证据：碧桂园房地产公司2020年7月23日向物业公司提交的出门申请单、物业公司提供的出门条，拟证明本案龙锦公司提起诉讼前，碧桂园房地产公司并未实际搬离租赁地点。碧桂园房地产公司质证认为，龙锦公司提交的该两份材料是复印件，需与原件进行核对。就材料内容来看，该证据并不能证明于该日前碧桂园房地产公司并未搬离相应的租赁场所，从一审提交的公证视频可以看出，物品基本已经搬离完毕，只有少数的办公桌椅还留存在租赁场所内。且碧桂园房地产公司也提供了公证视频，从视频内容看及龙锦公司工作人员与碧桂园房地产公司工作人员的对话可以看出，并非碧桂园房地产公司不搬，而是龙锦公司阻挠，才导致有部分物品放在办公场所。如果龙锦公司认为碧桂园房地产公司在2020年7月23日及之前仍在继续使用租赁场所，龙锦公司应举证证明。鑫汇公司、碧桂园商业管理公司未发表质证意见。本院将在下文中对龙锦公司提交证据的证据资格、证明力大小进行阐释。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是碧桂园房地产公司发出解除函后相应的租金、管理费、电费应计算至何时？进而一审法院确认的相关费用、违约金、律师代理费是否正确？就争议焦点评述如下：首先，碧桂园房地产公司发出解除函要求解除案涉租赁合同的原因为碧桂园房地产公司经营计划调整、经营困难无力承担租赁费用，并非主张因龙锦公司违约而要求解除合同，加之碧桂园房地产公司主张解除合同的理由并非属于双方约定或法律规定的解除事由。因此，碧桂园房地产公司不享有单方解除权，故碧桂园房地产公司发出解除函不产生解除合同的效力。其次，在案涉租赁合同未解除的情况下，碧桂园房地产公司应当依约支付腾退前的租金及管理费。虽碧桂园房地产公司辩称龙锦公司无权收取管理费，但根据《租赁合同使用许可协议书补充协议》的约定，碧桂园房地产公司应当按月向龙锦公司或龙锦公司指定的物业管理公司支付管理费，因此龙锦公司有权要求碧桂园房地产公司支付管理费。再次，在碧桂园房地产公司不享有单方解除权的情况下，不应对龙锦公司苛以更严格的止损义务。结合本案事实，一审法院考虑到疫情及防控措施的影响认定碧桂园房地产公司仅承担2020年1月1日到2020年4月30日止的部分租金和物管费并无不当，本院予以维持。此外，案涉合同因碧桂园房地产公司原因导致无法继续履行，碧桂园房地产公司无权依据约定要求龙锦公司再行给予所谓的装修期。最后，碧桂园房地产公司占有使用案涉房屋期间产生的电费应当由碧桂园房地产公司承担。在碧桂园房地产公司未举证证明其已经向物业管理单位交付相应电费的情况下，为减少诉累，加之也未加重碧桂园房地产公司的责任，可由作为案涉房屋所有权人、出租人的龙锦公司收取电费。此外，根据本案查明的事实，碧桂园房地产公司确实存在违约行为，一审法院根据案涉租赁合同的约定认定碧桂园房地产公司支付违约金及律师费并无不当，本院对此予以维持。综上所述，碧桂园房地产公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13282元，由四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王 果审判员  赵 韬二〇二一年八月十三日书记员  曹成香