辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6884号 上诉人（原审原告）：中瑞物业管理(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路116号,统一社会信用代码：91210203565528953N。 法定代表人：韩江涛，总经理。 委托诉讼代理人：高珊,辽宁卓政(大连)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政(大连)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史智婷，女，1990年1月26日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。 上诉人中瑞物业管理(大连)有限公司（以下简称“中瑞物业”）因与被上诉人史智婷物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中瑞物业上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持我公司的全部诉讼请求；二、史智婷承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一审法院事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院关于诉讼时效认定有误。史智婷于2016年7月10日缴纳了2016年7月10日至2017年7月9日的物业服务费后，一直再未缴纳过物业服务费。自2017年7月10日起，我公司通过电话及上门催收、公共区域张贴催缴物业费信息、在史智婷信报箱处张贴物业费催缴通知单等方式，多次主张权利，构成诉讼时效中断，至今仍未超过诉讼时效。即便一审法院并不认可我公司催缴过物业费，也应自我公司向法院递交材料之日2021年4月23日往前推三年计算本案诉讼时效。二、一审法院不予支持违约金没有法律依据。我公司与史智婷签订的《香周首府前期物业管理服务协议》中第七条第三款对违约金计算方式有明确约定，应得到支持。 被上诉人史智婷辩称，不同意中瑞物业的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 中瑞物业向一审法院起诉请求：一、史智婷向我公司支付欠缴的物业服务费共8124元（2017年7月10日至2021年7月9日四个交纳年度）；二、史智婷向我公司支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年2月28日共753元）。 一审法院确认双方无争议要素事实为：一、《香周首府前期物业管理服务协议》概况：2016年7月10日，中瑞物业、史智婷及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，约定中瑞置业（大连）有限公司委托中瑞物业为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区位置与名称：大连市西岗区香周路120号，香水湾小区。三、史智婷房产位置、面积：大连市香水湾三期9号楼1单元2104号，建筑面积56.42平方米,2016年7月10日理入住。 一审法院确认双方争议的要素为：一、中瑞物业诉请的部分物业费是否超过诉讼时效。二、中瑞物业是否按约履行物业服务义务。 一审法院结合庭审中的举证、质证，对上述争议的要素确定为： 一、关于诉讼时效的认定。案涉《香周首府前期物业管理服务协议》第五条第四项约定，乙方交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内。按此约定，史智婷2017年7月10日至2018年7月9日年度的物业费应于2017年6月10日至2017年7月9日期间交纳。本案诉前调解案件管理信息表登记的收到材料日期为2021年4月23日，截至2021年4月23日，2017年7月10日至2018年7月9日年度的物业费已经超过三年诉讼时效，对该期间物业费一审法院不予支持。 二、中瑞物业是否按约履行物业服务义务。中瑞物业作为小区物业服务企业，应按照前期物业管理服务协议的约定，全面履行物业服务义务，力争为全体业主营造安全、卫生、舒适的小区生活环境。对于史智婷提出的物业服务不到位不完善之处，中瑞物业应及时改进，不断提高物业服务的质量。物业服务合同系双务合同，史智婷作为业主，并不能因为物业服务存在不足之处，而免除交纳物业费的义务，故对中瑞物业要求史智婷支付欠缴的物业服务费6093元（2018年7月10日至2021年7月9日三个交纳年度）的诉讼请求，一审法院予以支持。史智婷存在迟延交纳物业费的行为，按约应当承担相应的违约责任。但综合考虑本案实际情况，史智婷迟延交纳物业费，主要基于对中瑞物业物业服务质量的不满意，并非恶意拒交。为维护物业公司与业主之间和谐关系，促进小区物业服务良性发展，对中瑞物业要求史智婷支付逾期缴款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告史智婷于判决生效之日起十日内给付原告中瑞物业管理（大连）有限公司2018年7月10日至2021年7月9日期间的物业服务费6093元；二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交）,由被告史智婷负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效问题，即本案诉讼时效从何时起算，中瑞物业的诉请能否得到支持；二是中瑞物业主张的违约金应否予以支持。 关于诉讼时效问题，本案涉及定期给付之债，即在同一合同项下或基于同一债权原因形成，各个债务虽因时间经过而独立产生，但仍具有较高的整体性和关联性。基于对同一性质的债权整体性的合理信赖，也为维护双方既定关系的稳定性，权利人无需在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，其请求权的诉讼时效应从最后债务履行期限届满之日起算；如果合同终止或被提前解除，诉讼时效则应从合同终止日或提前解除日起算。本案中，中瑞物业于2021年4月23日向一审法院递交诉讼材料，根据“交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内”的合同约定和史智婷实际缴费年度为每年7月10日至次年7月9日的不争事实，中瑞物业有权要求史智婷交纳2021年7月9日之前未过诉讼时效的所欠物业费。因中瑞物业未提供证据佐证在向一审法院递交诉讼材料之前向史智婷主张权利，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，中瑞物业关于2018年4月23日至2021年7月9日期间（38月17天）的物业费6528元（3元/月/平方米×56.42平方米×38个月+3元/月/平方米÷30天×56.42平方米×17天，四舍五入）主张未过诉讼时效，应予支持。一审关于诉讼时效期间认定有误，致计算结果存在误差，本院予以纠正。 关于违约金一节，物业合同虽约定了业主迟延交费的违约责任，但由于康健并非无故拖延交纳物业费，中瑞物业确存在需要改进的地方。为促进业主与物业单位和谐共处，一审未支持中瑞物业的违约金主张并无不当，二审予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3401号民事判决第二项； 二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3401号民事判决第一项为：史智婷于本判决生效之日起十日内给付中瑞物业管理（大连）有限公司2018年4月23日至2021年7月9日期间的物业服务费6528元； 三、驳回中瑞物业管理（大连）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由史智婷负担；二审案件受理费50元，由中瑞物业管理（大连）有限公司负担40元，史智婷负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  毕春燕 审判员  王慧莹 审判员  王 迪 二〇二一年八月二十四日 书记员  程添莹