辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1464号上诉人（原审被告）：姜兰，女，1985年12月15日出生，汉族，现住辽宁省营口市西市区。被上诉人（原审原告）：大连远洋物业管理有限公司营口市分公司，住所地：营口市站前区渤海大街西12号。法定代表人：赵晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周延涛，男，1968年10月24日出生，汉族，现住营口市西市区，该公司员工。上诉人姜兰因与被上诉人大连远洋物业管理有限公司营口市分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜兰的上诉请求：1、请求撤销（2021)辽0802民初811号民事判决书判决第一项和第二项。2、一审和二审案件的受理和诉讼费由被上诉人承担。3、请求支持上诉人和被上诉人之前不存在《前期物业服务协议》关系。4、请求被上诉人出具有效的《收费许可证》证明其是否有收费权利。事实与理由：(一）上诉人和被上诉人之间从未签订《前期物业服务协议》1、一审前大连远洋物业提出状告姜兰的案由为：物业服务合同纠纷。2、大连远洋物业提出的证据和证据来源：“原告与被告2017年7月18日签订的《前期物业服务协议》”。3、在一审时大连远洋物业拿出一份《营口万达华府前期物业服务协议》。4、上诉人从未与被上诉人签署过物业服务合同。因此一审无上诉依据和判决理由。(1)《营口万达华府前期物业服务协议》和《前期物业服务协议》非同一协议。被上诉人拿出的一份《营口万达华府前期物业服务协议》，无法作为依据和证据。上诉人在营口万达营销中心6A写字楼有房屋，但是在营口万达华府没有任何房产。众所周知，营口万达华府指的是居民住宿。营口万达营销中心6A写字楼和营口万达华府在不同的区域，是彼此独立分开的楼宇。不同的楼由不同的物业管理。比如：我们是6号写字楼，万达3号写字楼（如下图）就是由万象美物业管理中心管理，与大连远洋物业没有一点儿关系。因此《营口万达华府》和《万迖营销中心6A》是两个不同事情。(2)被上诉人拿出的一份《营口万达华府前期物业服务协议》，上诉人从未见过和签署过此协议。协议里面的楼号和房屋都是额外画蛇添足写上去的，而且不是上诉人写的。乙方写的“营口万达华府”。尾页的业主签名也无法清楚辨认业主名字并且也不是上诉人写的。被上诉人提供一些其他材料上面的签字无法清楚辨认业主名字并且不是上诉人所写。签署日期2017年10月24日也与大连远洋起诉时所提的2017年7月18日签订的《前期物业服务协议》时间不符。(3)请求被上诉人出具有效的《收费许可证》证明其是否有收费权利。根据《物业服务收费管理办法》第十四条：《收费许可证》实行年审制度。年审时物业服务企业应当提供上年度财务报表，审验合格后，由价格主管部门在《收费许可证》副本上加盖年度审验章。无《收费许可证》或使用未经审验的《收费许可证》实施收费的，视为乱收费。如被上诉人无法提供有效收费许可证，那么被上诉人视为无权收费。综上所述，大连远洋物业自相矛盾，伪造合同协议和签字。上诉人从未与被上诉人签署过任何物业服务合同，只有伪造诬陷，才容易如此错误重重。上诉人请求营口市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人大连远洋物业管理有限公司营口市分公司辩称，1、上诉人姜兰从营口万达广场投资有限公司处购买了万达6A写字楼7层703—710号写字间，面积共523.3平方米。2017年6月15日与开发商营口万达广场投资有限公司办理了房屋交接单。于2017年10月24日办理进户手续并与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，同时交付了2017年6月15日至2018年6月15日物业管理费，被上诉人一直为上诉人做物业服务和特约服务，还提供除一般物业服务之外电梯费（U部）、公共卫生间及免费用水（写字间里没有卫生间和自来水）。2、被上诉人与开发商营口万达广场投资有限公司2013年5月25日签订了《营口万达广场前期物业服务合同》、2017年又签订了《营口万达广场前期物业服务合同》6A写字楼补充协议。符合民法典“第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。根据以上两条被上诉人与开发商签订的前期物业合同仍然在生效期内，与被上诉人和上诉人签订的《前期物业服务协议》同样具有法律效力。根据民法典“第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人己经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”即使上诉人不承认自己签的《前期物业服务协议》或者对协议文本有异议也不能改变被上诉人一直在为上诉人服务，而上诉人应该交纳物业费的事实。3、上诉人在与开发商签署了《房屋交接单》、与物业签署的《装修手册确认书》、《营口万达华府治安、消防承诺书》、《营口万达华府业主装修手册签收回执》、《临时管理规约承诺书》、《装修申请表》、《施工装修承诺书》、《自装承诺书》、《前期物业服务协议》等文件，文件均要求产权人本人签署。上诉人签署时均用草书字体，无法辨认也是上诉人自己造成的，并不影响履行缴费义务。所以上诉人第3条上诉请求是“不承认与被上诉人存在物业服务关系”，所述理由不成立。上诉人第4条请求是耍求被上诉人出具《收费许可证》，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格【2014】2755号）文件、辽宁省物价局《关于放开我省部分服务价格的通知》(辽价发【2015】31号文件精神，自2015年5月29日起放开了包括“非保障性住宅物业”在内的7项收费审批。物业收费许可证制度也同时废止。综上所述，我们认为上诉人一直享受我们的物业服务，其不按时交付物业费应经影响了我方的正常经营，同时侵害了其他履行合同的业主的合法权益。营口市站前区人民法院（2021)辽0802民初811号《民事判决书》，判决上诉人支付物业费、及违约金，承担案件受理费并无不当。希望中级人民法院给予维持原判。原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费19817元；2、判令被告支付拖欠物业费违约金；3、本案诉讼费由被告承担.一审法院认定事实：2017年10月24日，被告与原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司签订《营口万达华府前期物业服务协议》，协议约定，业主必须在收到营口万达广场投资有限公司发出入伙通知书(含信函、快递、报纸广告)之日起按照通知书通知办理入伙规定的时间办理入伙手续，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用。并约定商业步行街及底商房屋收费按照建筑面积每月每平方米3.5元标准收取物业服务费。该协议同时约定业主逾期不交费者，按照欠费金额的千分之3支付违约金。另依照原告提交的物业费收费公示显示：写字楼类2019年6月14日-2019年6月30日为3.5元/平方米/月；2019年7月1日至2020年06月30日为3元/平方米/月。经查：被告系万达国际中心6#A座7层03号(78.58平方米)、04号(72.41平方米)、05号(72.41平方米)、06号(78.58平方米)、07号(38.28平方米)、08号(43.52平方米)、09号(72.78平方米)、10号(66.74平方米)的业主，房屋建筑面积共计523.3平方米，被告办理入住后缴纳物业费至2016年6月15日，从2019年6月16日至2020年6月30日，被告一直未缴纳物业费，依照原告提交的证据被告欠交物业服务费总计19754元(523.3平方米*3.5元每月每平方米*0.5个月+523.3平方米*3元每月每平方米*12个月)，被告对上述欠费事实无异议，但被告抗辩主张原告不提供服务甚至服务大打折扣，请求现物业费用打五折。一审法院认为：被告与原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司签订《前期物业服务协议》，以及原告提供的《物业服务收费公示》合法有效，《前期物业服务协议》以及《物业服务收费公示》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为万达华府小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，被告居住在万达华府小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，被告应当承担给付原告2019年6月16日至2020年6月30日的物业服务费19754元的责任。关于原告主张的判令被告支付拖欠物业费19754元的违约金，因原被告之间约定的违约金标准过高，本院调整为被告给付物业费19754元的违约金，从原告主张权利之日即(2020年9月11日)起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告的抗辩，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。判决：一、被告姜兰在本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司2019年6月16日至2020年6月30日的物业服务费19754元；二、被告姜兰给付原告大连远洋物业管理有限公司营口市分公司从2020年9月11日起至被告实际给付之日止物业费19754元的违约金，利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件受理费295元，减半收取148元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供与万达开发商签订的《营口万达广场前期物业服务合同》2份。证明：我们与开发商依法签署了前期开发服务协议，即使我与上诉人没有协议，该协议也是生效的。第一份是2013年5月25日签订的，没有到期时间，到期时间是以成立业主委员会重新签订合同的生效之日。《营口万达广场前期物业服务合同6A写字楼补充协议》2017年8月1日签订的，是大连远洋物业与营口万达广场投资有限公司签订的。营口万达广场投资有限公司是开发商。本院认定事实与一审法院一致。本院认为，本案上诉主要争议为，上诉人与被上诉人是否形成物业服务合同；上诉人收取物业费标准是否合理。对于上诉人与被上诉人是否形成物业服务合同问题。上诉人虽然否认与被上诉人签订过物业服务合同，但认可曾经向被上诉人交纳过物业费，并且从被上诉人与万达开发商签订了《营口万达广场前期物业服务合同》的事实看，被上诉人实际履行了为上诉人所在小区物业服务的义务，即使上诉人没有与被上诉人签订物业服务合同，上诉人与被上诉人也形成了事实上的的物业服务法律关系，上诉人理应向被上诉人交纳相应的物业服务费。上诉人该项上诉请求不成立。对于物业费收取标准问题。依据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人与万达开发商签订的《营口万达广场前期物业服务合同》及《营口万达广场前期物业服务合同6A写字楼补充协议》中对物业费的标准进行了约定，该两份合同约定的收费标准对上诉人具有约束力，上诉人该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人姜兰上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人姜兰预交的案件受理费295元由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵洪骥审 判 员 秦振敏审 判 员 关春秋二〇二一年八月十日法官助理 徐叶纭书 记 员 翟健含