四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10576号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都世豪资产经营管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区紫荆北路19号。法定代表人：曾李艳，总经理。委托诉讼代理人：葛玉兰，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都子期酷乐教育科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区剑南大道中段998号4层C412号。法定代表人：吕黎明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏挈，四川矩衡律师事务所律师。上诉人成都世豪资产经营管理有限公司（以下简称世豪公司）因与被上诉人成都子期酷乐教育科技有限公司（以下简称子期酷乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回子期酷乐公司的诉讼请求，支持世豪公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由子期酷乐公司承担。事实和理由：一、一审法院对双方就合同解除达成合意及合同解除时间的事实认定错误，适用法律错误。一审法院认为，子期酷乐公司无合同约定或者法定的单方解除权，故其单方发送解除函的行为不发生效力，但认为其单方将钥匙交还给世豪公司员工的行为，即视为双方就解除合同达成了一致，明显缺乏法律依据；另外，世豪公司于2020年3月31日明确回函表示不同意子期酷乐公司提前解除合同。此后，世豪公司多次催告费用的行为均证明一审法院认定“双方对解除合同达成了合意”缺乏事实依据。子期酷乐公司在合同期限内擅自闭店并违约发送解除函，且在具备经营条件的情况下仍拒不恢复经营，世豪公司多次催告费用、要求子期酷乐公司恢复经营均未果，子期酷乐公司以实际行动进一步表明其不再履行合同，故世豪公司特依据合同法有关规定，于2020年6月1日行使了解除权，合同应于2020年6月1日正式解除。二、一审法院判决世豪公司退还合同解除前的租金和履约保证金等款项，认定事实和适用法律错误。世豪公司作为商场的经营管理者和租赁合同的相对方，减免租金系其权利而非义务，且世豪公司有权制定租金减免政策，世豪公司已明确告知减免政策仅针对正常履约商户，而子期酷乐公司并不属于减免对象；同时，世豪公司作私营企业，并不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款关于要求国有性质企业强制减免租金的条件；另外，根据该意见第一条第6款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，该条款本意为合同有效但尚未履行情况下，继续履行将对一方不公平，法院则可结合公平原则对合同进行变更，以维护交易的稳定性，而本案中，子期酷乐公司要求减免的2月1日至3月31日期间租金，子期酷乐公司已经于疫情爆发前支付，不属于继续履行的情况，而是属于已经履行。法院在合同解除后判决对之前双方已履行过的合同进行变更，严重破坏了交易的稳定性。且世豪公司因子期酷乐公司逃铺、解约等违约行为已遭受了严重的损害，此时还被要求退还已正常收取的租金，对世豪公司而言实为不公，一审法院既判决世豪公司退还一半的租金，同时又判决子期酷乐公司支付合同解除前4月1日至4月22日期间全部租金，前后逻辑混乱且自相矛盾。子期酷乐公司存在擅自闭店、逃铺，该行为已构成违约，根据案涉合同第24.1条：“若乙方未经甲方允许而自行闭铺、逃铺的，子期酷乐公司缴纳的履约保证金不应退还……”、第6条：“合同履行期届满并终止后3个月内，不存在第24条情形的……履约保证金无息退还”及合同法第107条关于违约责任的承担规定，一审法院判决世豪公司退还租赁保证金适用法律错误。三、一审法院认定子期酷乐公司存在闭店、擅自解约、延迟缴纳费用等行为，但无需承担违约责任，适用法律错误。子期酷乐公司存在擅自闭店、延迟缴纳租金、擅自提出解约的违约行为系客观存在的事实，双方对此均无异议，而上述违约行为发生的原因并不影响对违约行为本身的认定，倘若一审法院认为闭店、延迟缴纳租金等行为系因疫情原因导致而无需承担违约责任，但5月6日全面恢复线下培训后，子期酷乐公司仍拒不恢复经营且不缴纳租金等费用，根据《四川省高院民事审判第一庭关于印发涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要的通知》第（一）项第4条第（1）款：“不可抗力作为免责事由，仅在其影响所及的范围内不发生责任。不可抗力只对合同部分义务的履行产生影响的，仅能免除违反该部分义务的违约责任，不能免除非受影响部分合同义务的违约责任；不可抗力仅导致合同一时不能履行的，仅能免除主张当事人不可抗力影响期间的迟延履行义务，不能免除其不可抗力事由消除后的迟延履行义务，更不能免除其继续履行合同的义务”，故此后子期酷乐公司擅自闭店、延迟缴纳租金仍构成违约且不应当再被免责，同时，因子期酷乐公司在疫情防控结束后以实际行为表明不再履行合同后，导致世豪公司不得不行使解除权而产生的后果，子期酷乐公司均应当承担，包括但不限于支付免租期期间的租金、合同解除和延迟缴纳费用的违约金等。四、一审法院依据“公平原则”进行审判，但判决结果显失公平。本案中，一审法院多处援用“公平原则”进行裁判，但一审判决结果不仅严重罔顾事实，更是在此基础上错误适用法律，最终导致存在违约行为的子期酷乐公司不需要承担任何违约责任，反倒是由一直严格履行合同不存在任何违约行为的世豪公司承担了全部损失，甚至还要返还合同解除前违约方支付的租金，该判决显失公平，完全忽视了世豪公司在疫情下同样受损严重的客观事实，严重偏袒存在违约行为的子期酷乐公司一方。子期酷乐公司辩称，一、子期酷乐公司因疫情原因解除租赁合同系合法解除，子期酷乐公司的解除合同通知书到达世豪公司的2020年3月31日，租赁合同就已经合法解除。子期酷乐公司在合同期限内的闭店，也是因为政府部门的疫情管控措施导致，根据四川省、成都市关于中小学、幼儿校外培训的新冠病毒疫情管控措施，校外培训机构的开业时间不得早于2020年6月2日。二、子期酷乐公司因在签订租赁合同时无法预见、不属于商业风险的客观情况的重大变化，即新冠疫情及政府部门连续发布的管制措施，无法继续经营并遭受了严重损失，继续履行租赁合同对子期酷乐公司明显不公平。在此情形下，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款、《四川省高院民事审判第一庭关于印发涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要的通知》第五条第3款、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条以及公平原则，子期酷乐公司有权要求免除2020年2月、3月的租金；同时，子期酷乐公司并未实际享有物业服务、推广服务，且子期酷乐公司自承租案涉房屋开始就从未享有POS机连接维护服务，故子期酷乐公司有权要求世豪公司退还物业管理费、推广服务费、系统连接维护费。针对世豪公司主张的“2020年2月1日至3月31日的租金已经于疫情爆发前支付，不属于继续履行的情况，而是属于已经履行”这一说法，这样的认知明显是错误的。因为租金是为未来预付，在适用《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》认定不应当支付租金后，预付的租金当然应当退还。三、子期酷乐公司闭店是遵守政府部门管控措施的行为，提出解除租赁合同是合乎法律及涉疫司法文件的行为，并不是违约行为，不应承担违约责任。根据四川省和成都市针对校外培训机构的管制措施，2020年6月2日前校外培训机构均不得营业，而不是5月6日。而子期酷乐公司因为此次疫情及政府管控措施所遭受的损失是致命性的，完全失去继续经营的能力，以后也不可能再经营。结合上述案件事实，根据2020年5月19日最高人民法院审判委员会专职委员在新闻发布会上关于前述指导意见作出的相应说明以及《四川省高院民事审判第一庭关于印发涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要的通知》第五条第3款的规定，子期酷乐公司解除租赁合同的行为并不是违约行为或违法行为，不应当承担违约责任。四、在发生新冠疫情这样的不可抗力或情势变更时，公平原则的适用是超越孰对孰错的。其本质是，在发生谁也无法预料、谁也不愿发生的重大社会性灾难时，社会的某一成员因此遭受了重大的、致命的损失时，由社会的其他组成人员在合理的范围内共同承担损失。此时，人民法院依据法律赋予的权力，对上述损失的共同分担作出合理的划分，就是对公平正义的真正体现。子期酷乐公司向一审法院起诉请求：1.判令世豪公司退还2020年2月、3月的租金、物业管理费、推广服务费、系统连接维护费共计169690元；2.判令世豪公司退还履约保证金159950元、装修押金20000元、活动押金3000元；3.判令世豪公司退还子期酷乐公司已经充入商铺电卡但未使用的电费2945元。一审庭审中，子期酷乐公司申请增加诉讼请求，要求确认双方签订的租赁合同于2020年3月31日解除。世豪公司向一审法院提起反诉请求：1.判令子期酷乐公司立即向世豪公司支付免租期间的租金54840元及自合同解除之日起至付清该租金之日止按每日千分之一计算违约金；2.判令子期酷乐公司立即向世豪公司支付单方解除合同并自行闭铺、逃铺的违约金399875元；3.判令子期酷乐公司立即向世豪公司支付拖欠租金106024元及自2020年3月20日起至付清租金之日止按每日千分之一计算违约金。一审庭审中，世豪公司申请增加反诉请求，请求判令子期酷乐公司支付空调分摊费3176.23元，并要求确认双方签订的租赁合同于2020年6月1日解除。一审法院认定事实：2019年7月15日，出租人世豪公司（甲方）与承租人成都明乐思教育咨询有限公司（以下简称明乐思公司）（乙方）、保证人施荣荣（丙方）签订了《租赁合同》，约定甲方同意将购物中心四层C412号商铺出租给乙方使用，乙方在该房屋内经营品牌为子期，经营项目为青少年机器人编程培训。计租面积457平方米，租赁期限为3年7天，自2019年8月25日至2022年8月31日止，装修期为2019年7月25日至2019年8月24日，装修期内乙方无需承担租金，但应承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。租金按计租面积计付，第一个租约年2019年8月25日至2020年8月24日，每月每平方米120元即每月租金54840元，第二个租约年2020年8月25日至2021年8月24日，每月每平方米126元即每月租金57582元，第三个租约年2021年8月25日至2022年8月31日，每月每平方米132.3元即每月租金60461.1元，租金以一个自然季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期第三个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同第六条约定，本合同签订后15个工作日内，乙方应当向甲方支付159950元作为履约保证金，合同履行期届满并终止后3个月内，如不存在本合同第24条约定的情形的，且乙方已缴清其应付的未付款项及违约金的，且乙方不存在商品质量服务投诉问题，履约保证金金额无息退还，乙方在缴清其应付的未付款项及违约金之前，不得要求甲方返还乙方所支付的履约保证金，在本合同履行期限内，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业服务费或违约金，乙方应在7日内补足保证金。合同第十条约定，乙方应在签订《租赁合同》时与甲方签订《物业服务协议》。合同第十一条第一项约定，自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。合同第十八条第一项约定，乙方应当遵守甲方制定的购物中心的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店。合同第十八条第七项约定，未经甲方许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止营业或超范围经营。第二十四条第一项约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、任何一期租金或物业服务费或其他费用的，每逾期一日，乙方向甲方支付欠费金额千分之一延迟履约违约金，自乙方逾期支付上述任何一项费用的第30日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方已缴纳的履约保证金不退还，乙方应当向甲方支付相当于首期租金和首期物业服务费应付金额的违约赔偿金（若无首期租金，则应支付合同解除前一年平均月租金和平均月物业服务费三倍的违约金）。若乙方未经甲方允许而自行闭铺、逃铺的，乙方已经缴纳的履约保证金不退还，乙方还应按闭铺前一年平均月租金和平均月物业服务费的五倍向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失。合同第二十四条第四项约定，双方确认，因乙方违约而导致本合同提前终止或解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。合同第二十四条第七项约定，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。第二十四条第八项约定，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期减免的全部租金。合同第二十五条第二项约定，甲乙双方同意，如发生下列情形之一的，甲方有权解除合同，并且乙方需向甲方支付当年六个月的租金作为违约金，同时对于乙方交付的履约保证金不予退还，前述乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额：乙方逾期支付租金超过30天的；乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过30天的；该房屋装修完成后，乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该房屋暂停或停止营业累计达十日/年。合同第二十九条第三项约定，乙方确认租赁期限内该房屋是乙方的有效通知地址，甲方或司法机关有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。同日，三方签订了《物业服务协议》，约定计租面积为457平方米，乙方按计租面积缴纳物业服务费，每平方米每月55元；用水单价为4.43元/吨，用电单价为1.41元/度。双方同意因甲方日常进行市场宣传推广运营，乙方按照每平方米每月10元标准支付甲方；乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用或代收代缴费用。合同签订后，世豪公司向明乐思公司交付了房屋，明乐思公司向世豪公司交纳了履约保证金159950元、装修保证金20000元。之后，世豪公司（甲方）与明乐思公司（乙方）、子期酷乐公司（丙方）、保证人施荣荣（丁方）签订了《租赁合同主体变更协议书》，载明甲乙双方签订《租赁合同》，乙方承租成都世豪广场购物中心四层C412号商铺，乙方已交纳履约保证金159950元，房屋已由甲方按约定交付给了乙方，经征得甲方同意，乙方将《租赁合同》项下承租人变更为丙方，由丙方履行合同，丙方同意全部继受并依照本协议及《租赁合同》约定内容享有合同权利，承担合同义务。协议约定自本协议签署之日，乙方将《租赁合同》项下承租人的全部权利、义务和责任一并转让给丙方，丙方同意自转让日起继受《租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，继续履行《租赁合同》，甲方就此予以同意；乙方已向甲方支付的履约保证金，于转让日起自动转为丙方作为承租人在合同及物业服务协议项下的应付保证金，并由甲、丙方根据合同相关约定执行；乙方、丙方确认自转让日起，因该房屋发生的租金、物业费、能源费等费用均由丙方按照约定标准及方式承担。一审法院另查明，子期酷乐公司于2019年8月23日向世豪公司交纳了活动押金3000元。2019年12月28日，子期酷乐公司向世豪公司转账254535元；世豪公司于2020年1月2日向子期酷乐公司出具了两张增值税电子普通发票，子期酷乐公司交纳了2020年1月1日至2020年3月31日固定租金164520元、物业管理费75405元、推广服务费13710元、系统连接维护费900元。子期酷乐公司的法定代表人吕黎明曾向名为“世豪梁茂”的人员发微信称“兄弟，帮我找一下电卡”“那电费也得与下家交接吧，你也是知道原来还有很多余额”，世豪梁茂回复“电卡我去看了，没有找到，因为下家已经进场了”“嗯，我知道有余额，留了凭证的”。之后，世豪梁茂向吕黎明发送了电表图片，显示金额为2945元。2020年3月31日，子期酷乐公司向世豪公司发送了《解除合同通知书》，载明因新冠疫情导致子期酷乐公司自2020年2月至今无法正常开业经营，子期酷乐公司于2020年3月5日向世豪公司送达了《租金、物业费、推广费减免的申请》，但世豪公司并未同意该申请，子期酷乐公司经慎重考虑决定行使合同解除权，特向世豪公司函告通知《租赁合同》及其全部附件自本函送达之日起解除，请世豪公司减免2020年1月至3月期间的租金、物业管理费、推广服务费、系统连接维护费，并将子期酷乐公司已缴纳的254535元全部退还，请世豪公司退还履约保证金159950元、装修押金20000元、活动押金3000元。世豪公司在收到该通知后向子期酷乐公司回函称，疫情已得到全面的有效控制，不同意子期酷乐公司提前解除合同，如子期酷乐公司坚持撤铺，世豪公司将依据合同约定没收本合同项下之履约保证金，请子期酷乐公司将所承租商铺清水交还世豪公司，子期酷乐公司不享受“关于2020年1月25日至2月9日租金减免一半”的政策。2020年4月12日，世豪公司向子期酷乐公司发送了《催告函（一）》，告知子期酷乐公司已拖欠固定租金及物业费254535元，要求子期酷乐公司在2020年4月17日前结清费用。世豪公司于2020年4月22日再次向子期酷乐公司发送了《催告函（二）》，告知如世豪公司在2020年4月30日下午18时前没有收到子期酷乐公司支付的上述租金和物业费用，世豪公司将依照合同和物业服务协议的约定，收取因拖欠费用产生的滞纳金以及追究违约责任。2020年5月3日，世豪公司向子期酷乐公司发送了《关于要求贵铺限期恢复经营的告知函》，告知子期酷乐公司私自闭铺、停止经营属于违约逃铺行为，要求子期酷乐公司在五个工作日内缴纳租金、物业费欠款并恢复店铺正常开业，按照租赁合同履约。2020年5月28日，世豪公司向子期酷乐公司发送了《解除合同通知书》，载明子期酷乐公司应于2020年3月20日缴纳租金，但经世豪公司多次催告，仍未缴纳，同时因子期酷乐公司未经世豪公司同意于2020年3月31日晚自行闭铺、逃铺，向世豪公司发送解约通知擅自解约，给世豪公司造成了极大的损失，特通知双方签订的原合同正式解除，请子期酷乐公司立即结清全部欠缴费用，妥善处理遗留物品及店铺会员等事宜，并按照交付时标准交还房屋，否则世豪公司有权处理一切遗留物品，由此产生的费用及损失由子期酷乐公司自行承担，世豪公司保留追究子期酷乐公司违约责任的权利。世豪公司出具《结算通知单》载明子期酷乐公司未付2019年11月21日至2020年3月15日期间的空调分摊电费共计3176.23元。子期酷乐公司于2020年4月22日向世豪公司交还钥匙，世豪公司于2020年6月11日对案涉房屋另行出租。一审法院再查明，2020年1月27日，四川省教育厅发出《关于调整全省大中小学幼儿园2020年春季学期开学时间的通知》，决定在疫情防控得到有效控制前，暂停开展线下现场培训活动；2020年3月25日，四川省教育厅发出《关于2020年春季学期开学有关事项的通知》，决定校外培训机构在中小学校全面开学复课前不得开展线下培训活动；2020年4月8日，成都市教育局发布《成都调整中小学开学时间：4月13日到5月6日分批次入学》，决定校外培训机构不得早于5月6日开展线下培训。一审法院认定上述事实有《租赁合同》《物业服务协议》《租赁合同主体变更协议书》、增值税电子普通发票、《解除合同通知书》《催告函》、聊天记录、回函、结算通知单等证据材料及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，世豪公司与明乐思公司签订的《租赁合同》《物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，世豪公司按照约定交付了房屋，而明乐思公司亦按照约定支付了租金及履约保证金。后世豪公司与明乐思公司、子期酷乐公司签订了《租赁合同主体变更协议书》，由子期酷乐公司继受《租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，租赁合同的承租人由明乐思公司变更为子期酷乐公司，该协议书亦系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，世豪公司与子期酷乐公司之间依法成立房屋租赁关系。针对本案事实，一审法院认为本案的争议焦点为：1.子期酷乐公司在合同履行过程中是否存在违约行为以及是否应当承担违约责任；2.双方签订的租赁合同的解除时间。关于子期酷乐公司是否存在违约行为。世豪公司主张，按照合同约定子期酷乐公司应在每个交租期第三个月的20日前支付下个交租期租金，且根据合同“乙方应当遵守甲方制定的购物中心的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店；未经甲方许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止营业或超范围经营”之约定，子期酷乐公司擅自停止营业，并于2020年3月31日向世豪公司发送《解除合同通知书》后自行闭铺，未经世豪公司同意停止营业，未再继续经营已构成违约。一审法院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，子期酷乐公司租赁房屋用于经营校外编程培训，按照教育主管部门的要求，其作为校外培训机构不得早于5月6日开展线下培训。新冠疫情属双方在签订合同时无法预见的事件，疫情造成子期酷乐公司无法正常经营，申请减免租金未果后为减少损失进行闭店处理，故不应当承担违约责任。关于合同解除的时间。子期酷乐公司主张以其向世豪公司发送《解除合同通知书》的时间即2020年3月31日解除，世豪公司则主张以其向子期酷乐公司送达《解除合同通知书》的时间即2020年6月1日解除。一审法院认为，虽然子期酷乐公司不享有合同约定或法定的解除权，但其于2020年4月22日向世豪公司交还案涉房屋钥匙，子期酷乐公司早已向世豪公司表示解除合同意思，并用交还钥匙的行为表明了不再继续履行合同，世豪公司接受了子期酷乐公司交还的钥匙，应当视为双方对解除合同达成了合意，故合同解除的时间应为2020年4月22日。关于子期酷乐公司要求退还2020年2月、3月的租金、物业管理费、推广服务费、系统连接费。一审法院认为，疫情爆发后，政府鼓励各企业共克难关，但并未要求非国有企业强制减免租金。本案中，子期酷乐公司作为校外培训机构，受新冠疫情影响时间较长，继续按原合同履行对其明显不公平。但世豪公司在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务亦产生了一定的损失，故一审法院根据公平原则，考虑到商场的经营状况及疫情对校外培训机构的影响和世豪公司的整体减免政策，对2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，由子期酷乐公司承担一半，即54840元；关于子期酷乐公司主张减免物管费、推广服务费、系统连接费，因案涉商场属于整体运营管理，子期酷乐公司作为特殊行业未能复工复产，但商场内部还有其他行业陆续复工复产，世豪公司亦会产生相应的管理成本，故子期酷乐公司主张上述费用的减免不符合法律规定，一审法院不予支持。关于履约保证金、装修押金及活动押金。因双方合同已于2020年4月22日解除，故子期酷乐公司主张退还履约保证金159950元、装修押金20000元及活动押金3000元符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于未使用的电费的退还。根据子期酷乐公司的法定代表人吕黎明与世豪梁茂之间的微信记录，世豪梁茂明确表示有余额且留有凭证，并向吕黎明发送凭证照片，据此可以确认案涉房屋确有未使用的电费，故世豪公司应当退还未使用的电费2945元。关于免租期的租金。合同约定“装修期为2019年7月25日至2019年8月24日，装修期内乙方无需承担租金；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期减免的全部租金”，现子期酷乐公司因疫情原因与世豪公司解除合同，其不应当承担免租期租金，故对世豪公司的该诉请不予支持。关于世豪公司主张的拖欠的租金。子期酷乐公司已向世豪公司交纳了2020年1月1日至2020年3月31日固定租金164520元，而合同实际于2020年4月22日解除，故子期酷乐公司还应当缴纳2020年4月1日至4月22日期间的租金，一审法院确认租金为40216元（54840元/月÷30天×22天）。关于空调分摊费。根据结算通知书，子期酷乐公司未付2019年11月21日至2020年3月15日期间的空调分摊电费共计3176.23元，此期间属于合同履行期间，子期酷乐公司虽辩称未经其签字核实相关数据，但也未提交证据证明其结清了此期间的费用，故一审法院对世豪公司的该请求予以支持。关于违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，子期酷乐公司因属于教育培训行业，在大多数行业复工复产后并不能开展线下培训业务。综合疫情的影响、子期酷乐公司的履约行为等情况，一审法院对世豪公司主张的违约责任不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、子期酷乐公司与世豪公司签订的《租赁合同》于2020年4月22日解除；二、世豪公司于判决生效之日起十日内退还子期酷乐公司租金54840元、履约保证金159950元、装修押金20000元、活动押金3000元及电费2945元；三、子期酷乐公司于判决生效之日起十日内支付世豪公司空调分摊电费3176.23元、2020年4月1日至4月22日期间的租金40216元；四、驳回子期酷乐公司的其他诉讼请求；五、驳回世豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3317元，反诉案件受理费4704元，由子期酷乐公司负担4010.5元，由世豪公司负担4010.5元。二审中，子期酷乐公司未提交新证据。世豪公司提交新证据：第一组证据：微信公众号截图（2020年2月10日），拟证明子期酷乐公司在疫情期间仍然进行线上授课，世豪公司也进行了推广；第二组证据：微信公众号截图（2019年11月8日）、微信聊天记录截图（2020年5月7日），拟证明子期酷乐公司采用的是学费预交的模式，在疫情发生前通过售卖课时进行营利，疫情期间的课时费早已经收取，故疫情不影响其营利。子期酷乐公司质证认为，上述证据不属于二审新证据不应采纳，广告有一份是2019年11月8日，该时间为疫情发生前，另一份是2020年2月10日，当时还处于疫情严重的时候，说明世豪公司是定期发布，但是世豪公司发布广告不等于子期酷乐公司能够招到学员。双方合同对广告推广的服务有约定，世豪公司发布广告是常规行为，子期酷乐公司教授的课程需要面授才能够达到教学目的。子期酷乐公司的银行流水显示子期酷乐公司在疫情发生前确实收到学员交的学费，但是子期酷乐公司在经营期间有多项支出，例如人工工资，如果没有后续的收入不可能进行后续的经营，导致公司没有后续收入是疫情以及管制措施。本院经审查认为，对以上证据的真实性予以认可，但无法达到世豪公司的证明目的。世豪公司对一审查明的事实没有异议。子期酷乐公司认为校外培训机构的开业时间不得早于2020年6月2日而非2020年5月6日。本院经审查认为，2020年4月8日，成都市教育局发布《成都调整中小学开学时间：4月13日到5月6日分批次入学》，决定校外培训机构不得早于5月6日开展线下培训。一审查明事实并无错误，本院对子期酷乐公司提出的异议不予采纳。二审另查明，1.子期酷乐公司交还钥匙之后，未搬走案涉房屋内的物品，也没有进行腾退；2.子期酷乐公司在一审中认为世豪公司主张的违约金过高，应当予以调低。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。子期酷乐公司与世豪公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据世豪公司的上诉意见和子期酷乐公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有六个，本院分述如下：一、关于合同解除的问题本院认为，疫情或者政府采取的疫情防控措施并非必然导致合同解除。合同是否应予解除，应当依照合同法第九十四条关于可以解除合同的规定，分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情防控措施结束后可以继续履行的长期租赁合同，疫情并不当然导致合同目的不能实现，承租人无权根据上述规定主张解除合同。本案中，案涉《租赁合同》约定的租期为2019年8月25日到2022年8月31日，租期较长，疫情虽然会造成暂时无法经营，但是在2020年5月6日中小学全面开学复课后，子期酷乐公司就可以继续开展经营活动，《租赁合同》的目的并非不能实现，因此，子期酷乐公司并不享有合同解除权。其于2020年3月31日向世豪公司发送《解除合同通知书》后自行闭铺，构成违约。但子期酷乐公司于2020年4月22日向世豪公司交还案涉房屋钥匙，因子期酷乐公司早已于2020年3月31日向世豪公司表示解除合同意思，并用交还钥匙的行为表明了不再继续履行合同，世豪公司接受了子期酷乐公司交还的钥匙，应当视为双方对解除合同达成了合意，故合同解除的时间应为2020年4月22日。二、关于租金退还的问题本院认为，因子期酷乐公司使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控导致其经营无法进行。一审法院根据公平原则，考虑到商场的经营状况及疫情对校外培训机构的影响和世豪公司的整体减免政策，对2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，由子期酷乐公司承担一半，即54840元，并无明显不当，本院予以维持。三、关于支付拖欠租金的问题本院认为，因案涉租赁合同于2020年4月22日解除，故子期酷乐公司还应当支付2020年4月1日至4月22日期间的租金，一审法院确认租金为40216元（54840元/月÷30天×22天）并无不当，本院予以维持。四、关于解除合同违约金的问题根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，并不影响违约责任的承担，本案中，因子期酷乐公司违约导致合同解除，子期酷乐公司应当承担违约金。世豪公司主张违约金为399875元，该金额明显过高，从本案实际情况来看，主要有以下两个损失：1.子期酷乐公司向世豪公司返还钥匙后，并未腾退案涉房屋，子期酷乐公司的物品仍放在案涉房屋中，导致案涉房屋被占用且不利于出租而空置，因案涉房屋于2020年6月11日才另行出租，故世豪公司的实际损失为2020年4月23日至2020年6月10日的租金损失，共计89572元（54840元/月÷30天×49天）。2.免租期损失，世豪公司给予子期酷乐公司免租期的目的实际为获取案涉《租赁合同》约定的租赁期间的全部履行利益，在案涉租赁合同解除的情况下，世豪公司给予的免租期因合同解除导致其获取履行利益的目的落空，产生了免租期损失，子期酷乐公司应当予以赔偿，赔偿的数额应当以合同已经履行租期和未履行租期的比例确定。因此，世豪公司的免租期损失为42808元（54840元÷1103天×861天）。综上，本院综合考虑疫情及政府调控政策、子期酷乐公司的经营业态、双方合同履约情况、子期酷乐公司的过错程度等因素，根据公平原则，对世豪公司主张的违约金，在132380元（42808元＋89572元）的范围内予以支持。因本院认定的解除合同违约金已经包含世豪公司免租期租金的损失，故不再支持世豪公司关于免租期租金的主张。五、关于拖欠租金违约金的问题本院认为，子期酷乐公司因疫情造成无法营业，导致资金周转困难，其虽然有拖欠租金的行为，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，本院对世豪公司关于要求子期酷乐公司支付拖欠租金的违约金的主张不予支持。六、关于履约保证金、装修押金、活动押金和电费的问题本院认为，本院已经对世豪公司关于违约金的主张予以部分支持，其损失已经得到填补，在合同已经解除的情况下，世豪公司应当向子期酷乐公司退还履约保证金、装修押金、活动押金。关于电费，根据子期酷乐公司的法定代表人吕黎明与世豪梁茂之间的微信记录，世豪梁茂明确表示有余额且留有凭证，并向吕黎明发送凭证照片，据此可以确认案涉房屋确有未使用的电费2945元，故世豪公司应当退还未使用的电费2945元。综上，世豪公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9034号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9034号民事判决第五项；三、成都子期酷乐教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都世豪资产经营管理有限公司支付违约金132380元；四、驳回成都世豪资产经营管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3317元，由成都世豪资产经营管理有限公司负担2246元，由成都子期酷乐教育科技有限公司负担1071元；一审反诉案件受理费4704元，由成都子期酷乐教育科技有限公司负担1456元，由成都世豪资产经营管理有限公司负担3248元；二审案件受理费11413元，由成都世豪资产经营管理有限公司负担9428元，由成都子期酷乐教育科技有限公司负担1985元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 赵 韬审 判 员 王 果二〇二一年八月二十三日法官助理 余海洋书 记 员 曹成香