辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1826号 上诉人（原审被告）：田洁，女，1982年4月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人：邢礼贵，辽宁正太律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司，住所地：抚顺市东洲区虎万路19号。 负责人：高鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭继冬，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：雷洋，该公司工作人员。 上诉人田洁因与被上诉人抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院作出的（2019）辽0402民初2850号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田洁及其委托诉讼代理人邢礼贵，被上诉人抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司的委托诉讼代理人郭继冬、雷洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人田洁的上诉请求：一、撤销抚顺市新抚区人民法院作出的（2019）辽0402民初2850号民事判决；二、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：原审判决认定事实不清、适用法律不当，主体有误，且程序严重违法。一、原审判决“双方之间签订租赁合同至2019年11月4日”没有事实依据。1.上诉人与被上诉人自2015年1月至2019年11月4日不存在租赁关系。上诉人与被上诉人关于房屋租赁系2012年8月2日至2013年1月31日，2013年2月1日至2014年1月31日，2014年2月1日至2015年1月31日，先后签订过三个房屋租赁合同，其中最后一个租赁合同至2015年1月31日，此后双方再无签订任何租赁合同。2.双方原合同为一年一签，租赁期满合同自然终止。双方在原合同中关于合同终止是有约定的。双方就在合同中的第七条约定租赁期满合同自然终止，且之后双方也未就合同终止后的续约问题达成新的协议。因此上诉人与被上诉人的租赁关系终止于2015年1月31日。3.上诉人在租赁期间，被上诉人先后将租赁房屋出售给他人。被上诉人于2014年10月、2014年11月先后两次分别将上诉人租赁的房屋出售给崔泽峰、李萍。且崔泽峰称2014年10月购买，2014年11月13日办理了产权证。李萍称2014年11月13日从“胜利经营部购买了此房屋”。庭审期间，被上诉人工作人员也作为第三人出庭，证明房子合情合理出售给崔泽峰、李萍。上诉人暂且不评价其是否构成虚假诉讼，但上述事实足以证明，上诉人与被上诉人之间自2015年1月31日至2019年11月4日不存在租赁关系。一审法院的判决毫无事实依据。这一判决荒缪至极。二、上诉人于2015年2月已不再使用案涉争议房屋，故不应向上诉人索要占用费。1.上诉人与被上诉人约定2014年1月31日至2015年1月31日租金为15000元，上诉人当时交付了13000元，因安装卷帘门时被上诉人收取了上诉人2000元押金，至今此押金2000元仍在被上诉人手中，此卷帘门押金已折抵了2014年1月31日至2015年1月31日上诉人拖欠的2000元租金，故上诉人并不拖欠被上诉人2014年1月31日至2015年1月31日的房屋租金，原审法院判令上诉人支付被上诉人2014年1月31日至2015年1月31日期间剩余租金2000元是错误的。2.上诉人对于案涉房屋从2015年2月已不再使用，案涉房屋没有上诉人的任何物品，何为占用？2014年上诉人租用案涉房屋期间，崔泽峰称被上诉人将案涉房屋已出售给他，并且办理了房屋产权手续，要求上诉人搬迁，并在案涉房屋上贴出腾迁通知，致使上诉人根本无法经营之后，崔泽峰将上诉人起诉至法院，上诉人便开始不得不到法院应诉的历程，并且上诉人也通过诉讼主张自己的优先购买权。之后又有一个叫李萍的人，也称被上诉人将案涉房屋出售给他，并且办理了房屋产权手续，并且通过法院诉讼让上诉人搬迁。从2015年3月开始被上诉人便被动置身于诉讼中，上诉人应付诉讼，精神压抑、疲惫，根本无暇经营，而且由此引发疾病，也没有能力经营案涉房屋，从2015年2月开始，上诉人在没有使用该房屋，上诉人也不应再承担2015年2月之后的房屋占用费，而原审法院并没有弄清事实，判令上诉人从2015年2月1日起，比照每年租金1.5万元支付被上诉人占用费是严重错误的。被上诉人主体资格有误，上诉人虽与被上诉人签订过租赁合同，但之后被上诉人称将案涉房屋已出售给第三人，而本次被上诉人主张房屋权属时提供的房产证与上诉人之前签订的租赁合同中的房屋地址不一致，无法证明被上诉人现为案涉房屋合法权利人，故被上诉人不具有诉讼主体资格。四、原审法院程序严重违法，此案于2019年10月24日由原审法院立案适用简易程序审理，而原审法院于2021年4月14日方才作出判决，前后长达一年半的时间，严重超出简易程序的审理期限，故程序严重违法。 被上诉人抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人在2012年、2013年签订书面的房屋租赁合同，但是房屋到期后上诉人没有按照合同约定向被上诉人支付相应房屋租金，也拒绝将房屋腾迁。我方出卖房屋后，上诉人以房屋租赁地址与买卖合同中地址不同为由进行抗辩，且经过多次诉讼，造成我方将房屋出售后无法向买受人进行交付，后被上诉人无奈只能按照房屋租赁合同向上诉人主张返还房屋，并要求支付相应房屋租金，上诉人与被上诉人之间已经签订了相应的房屋租赁合同，在2014年之后虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但是上诉人实际占有使用该房屋，并且在被上诉人向其主张腾迁房屋的情况下上诉人仍然不予腾迁，至今该房屋仍然在上诉人控制下，并没有实际交付给被上诉人，所以上诉人理应承担相应的房屋租金，并返还房屋给被上诉人，本案的争议焦点是房屋租赁合同，既然上诉人已经实际使用该租赁房屋，那么上诉人就应该在其使用期限内支付相应租金，同时因上诉人多次拒绝支付租金，被上诉人有权解除与上诉人之间的租赁合同关系。2.房屋租赁合同中所涉房屋，与案外人李萍争议所涉房屋的法律关系并不影响上诉人返还房屋。上诉人在李萍案件的审理过程中一直强调，李萍起诉的房屋与本案租赁中的房屋不是同一房屋，现在上诉人又以该理由对抗返还房屋，因此没有法律依据。根据合同法第二百二十九条规定，房屋所有权的变更不影响房屋租赁合同，因此上诉人也应该返还房屋并支付租金，本案中从2014年开始双方虽然没有签订书面合同，但是根据合同法第二百二十七条、第二百四十八条规定双方已经形成了事实的租赁合同关系，因此上诉人应该返还房屋支付相应租金。3.上诉人称2000元卷帘门押金问题，与本案中上诉人应该支付房屋租金没有必然联系。被上诉人同意将卷帘门押金抵扣部分房屋租金。如果上诉人不同意上诉人可以进行诉讼，但是无论如何该2000元押金不影响上诉人返还房屋及支付房屋租金。4.上诉人从未向被上诉人返还过涉案房屋，也没有向被上诉人通知过该事，而且在李萍、上诉人与被上诉人之间的诉讼过程中还多次进行抗辩。造成该房屋一直在上诉人控制使用之下，因此上诉人所称双方合同终止是与事实不符是错误的。 抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司向一审法院提出的起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告立即归还抚顺市新抚区刘山二街12号楼5号门市；3.判令被告立即支付房屋租赁费146500元【2014年1月31日至2015年1月31日被告欠房租0.2万元，2015年2月1日至2019年2月1日欠房租6万元，2019年2月2日至2019年10月2日（1.5万元÷12月×8月=11250元），总欠租金数额为73250元，合同约定延期交付租金，双倍交付租金，即73250元×2=146500元】，并交齐占用期间所发生税费（水电、瓦斯、暖气）等费用；4.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2013年2月4日，抚顺矿业集团有限责任公司胜利物业经营部作为出租方（简称甲方）与被告作为承租方（简称乙方）签订房屋租赁合同，其内容约定：“甲方同意将自有产权坐落在抚顺市新抚区刘山W3-3门市房，租给乙方作为时装店使用。租赁期为一年，从2013年2月1日起至2014年1月31日止。每年租金为人民币1.5万元，租金实行上打租，合同签订之日乙方一次性交清一年的租金。乙方在承租期间对所承租的房屋设施负责维修，费用由乙方承担。甲方及甲方上级主管部门对出租的房屋使用有监督、检查的权利。甲方必须按合同规定时间向乙方提供租赁的房屋，在合同期内，如遇政府或甲方及甲方上级主管部门拆迁后征用此房时，甲方应提前一个月通知乙方，并按实际租赁期限收取乙方租赁费（不足整月的按天数计算）。乙方有权按合同规定使用所承租的房屋。乙方承租期间所发生的各种税费（水、电费、暖气费）等均由乙方承担。由于政府部门依法责令停业整顿和公共事业管理部门因检查、维修等事宜应影响的经济收入和法律责任一律由乙方自行负责，发生全部纠纷由乙方自行调解……合同十五条”。合同签订后合同的出租方已履行了出租义务，被告给付出租方租金1.3万元，尚有0.2万元未履行。2017年1月13日，因抚顺矿业集团有限责任公司下属部分企业合并，其下属企业胜利物业经营部并入原告单位，该经营部的资产，现存业务、债权债务、人员等整合移交至原告博大公司，仍在履行中的合同、协议、变更履约主体为原告博大公司。该租赁合同期满后，被告未将房屋交于出租方，继续使用经营，期间该房屋曾因漏雨，原告自行维修。原告也曾将该房出售，但当事人之间因原告要出售的两处房屋房号存在争议，解除了买卖合同，最终未能完成交易。现原告来院告诉，要求与被告解除租赁合同，归还位于抚顺市新抚区-3门市，请求判令被告比照合同约定双倍支付所欠的房屋租赁费，自2014年1月起至2019年10月2日期间73250的二倍为146500元，并交齐期间所发生的的各种税费（水、电、瓦斯、暖气）等费用，诉讼费由被告承担，本案经调解，原、被告虽有意买卖该房屋，但就价格等问题，意见不一致，未能达成协议。另，原告在向被告主张该房屋权利时将该出租房屋自行编号为W3-3，而不是不动产登记机关的编号。登记机关无此编号。原告于2019年10月9日来院诉讼，于2019年11月4日向被告田洁送达起诉状、传票。 一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。原、被告于2013年2月4日所签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，且双方已实际履行，属有效合同，应受法律保护。应予指出，房屋租赁合同属双务合同，原告依约履行了将房屋交付被告的义务，后被告未依约向原告履行给付全部租金义务的行为，系民事违约行为，双方合同约定租赁期满后，合同自然终止，该租赁合同期满后，被告未依约将该租赁房屋归还原告，亦属民事违约行为，现原告要求与被告解除该租赁合同，将该房腾迁给原告，给付占用期间所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告交齐期间所发生的各种税费（水、电、瓦斯、暖气）等费用，因原告未向一审法院提供已发生的相关证据，一审法院无法支持，今后原告如有证据，可另行主张权利。关于原告所提其他主张，因未能向一审法院提供证据，一审法院无法支持。关于被告提出其在使用该房期间漏雨，原告未予维修一节，原告存有异议且原告有证据证明，被告在租赁期间，该房应由承租方负责，被告要求原告承担漏雨后果的主张，不予支持。关于被告所述房屋编号问题，因双方签订的租赁合同中，将原告所出租给被告的该房屋约定编号为W3-3产权明确，双方争议所涉及因该房租赁合同所产生的解除合同腾迁，支付租金等的纠纷，并非房屋确权纠纷，与该房如何编号无关，如何编号不影响本案合同的处理。关于被告提出原告让被告行使优先购买权的主张，未能向一审法院提供证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人共和国民法总则》第三条、《合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二遍二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司与被告田洁之间签订的租赁合同于2019年11月4日解除；二、被告田洁于本判决生效后三十日内撤离租赁房屋，并将其租赁的位于抚顺市新抚区门市房腾空交还给原告抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司；三、被告田洁于本判决生效后三十日内向原告抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司支付自2014年1月31日至2015年1月31日期间剩余租金2000元及2015年2月1日起至被告田洁将上述房屋交还原告抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司之日止的占用费（参照租金标准按每年1.5万元计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230元减半收取1615元，由被告负担。此款原告已预交，被告随上述欠款一并给付原告。 二审期间，上诉人提交了如下证据：1.证人证言，欲证明：上诉人没有使用w3-3房屋。被上诉人对该证据质证意见：对该证据真实性有异议，该证人证言不能完全反应出上诉人经营状态经营是一种使用状态，存放物品也是一种使用状态，但无论何种方式上诉人没有将案涉房屋交予被上诉人，而且在被上诉人起诉进行主张的情况下，上诉人也一直以各种理由推脱。所以该证言不能真实的反映出涉案房屋的使用状态。2.证人王某出庭作证，证人陈述：之前我不认识上诉人，上诉人租赁的地点和我家很近，我问上诉人怎么不开门，上诉人说他们房子有事，具体我也不知道，我是2014年年末问的，到2015年干脆就不开门了，门市现在锁着都上锈了。被上诉人对该证据质证意见：不认可证人陈述。3.租房协议、配户单，欲证明：配户单是现在的出租方王某，通过配户单可以证明w3-3不是编号，是产权号，12号楼5号才是编号，上诉人在这条街上另外租了一个房屋。被上诉人对该证据质证意见：对真实性有异议，该配户单不是原件，对关联性有异议，上诉人是否租赁其他房屋与被上诉人无关，上诉人租赁了被上诉人的房屋就应该返还并支付租金，该房屋的楼号等内容也与双方租赁合同无关。对租赁协议的真实性也有异议，该租赁协议没有落款时间，租赁时间是从2019年-2020年，租赁协议的内容与双方租赁合同无关。4.照片，欲证明：现在的租赁地点和原租赁地点相近。被上诉人对该证据质证意见：对真实性、关联性有异议，照片不能反映出地址与面积，该房屋的租赁与否与被上诉人无关。而且该照片可以明显显示出，该房屋门市广告牌匾等内容仍是上诉人商店的名称和内容。5.产权证，欲证明：案涉房屋现在产权人不明。李萍和崔泽峰都曾经买卖案涉房屋，但是被法院驳回了。被上诉人对该证据质证意见：对证据真实性关联性有异议，不是原件。关联性有异议，该复印件所涉房屋中崔泽峰记载的内容及房号与本案争议房屋不是同一房屋，是本案房屋中临近的房屋，再者上诉人所陈述的证明内容不能证明其证明目的。对李萍的房产证没有异议。6.录音文字版，被上诉人把房屋卖了让我把租金交给买方。被上诉人对该证据质证意见：对证据的真实性不予认可。 本院另查明，案外人李萍作为原告、田洁作为被告、抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司作为第三人的纠纷中，李萍的起诉请求之一为：判决田洁立即从抚顺市新抚区刘山街12号楼5号门市搬出。抚顺市新抚区人民法院于2018年3月作出（2017）辽0402民初1742号民事判决，判决驳回李萍的诉讼情求。宣判后，李萍及抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司不服提起上诉，本院于2018年12月作出（2018）辽04民终1004号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院对一审查明其他的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付租金和房屋占用费用。解决该争议焦点需要解决的两个问题：一、上诉人与被上诉人是否存在租赁合同关系及租赁合同的期限；二、被上诉人是否属于适格主体。关于上诉人与被上诉人是否存在租赁合同关系及租赁合同的期限一节，首先，本案中，上诉人对其自2014年1月31日至2015年1月31日止与被上诉人存在房屋租赁合同关系一事并无异议，且庭审中被上诉人认可收到了上诉人的2000元卷帘门押金没有退还给上诉人，并同意将该押金抵扣部分房屋租金，故为了避免双方当事人诉累，本院应予以准许；其次，租赁合同期满后，承租人应将租赁物返还出租人。本案中，自2015年1月31日双方租赁合同期满后，双方之间并没有签订房屋租赁合同，但上诉人也没有提交证据证明其已经将案涉房屋交还出租方，则应认定双方之间存在不定期租赁合同关系，现被上诉人提起诉讼请求解除合同应予以支持；第三，自2015年开始至2018年12月期间，上诉人曾分别被多个案外人提起诉讼，诉求其腾迁房屋，上诉人也因该承租房屋提起过诉讼，由此可见，因租赁房屋的使用问题发生的相关纠纷，在一定程度上给上诉人的使用造成了一定的影响，且由于诉讼时间较长，导致案涉房屋应向哪个主体交付属于不明状态，对此情形，被上诉人负有责任，故本院认为被上诉人不应向上诉人主张自2015年2月至2018年12月止的租金；最后，自案外人李萍、田洁、抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司之间的纠纷结束后，上诉人应明确该案涉房屋的权益人，但其仍未交付房屋，故应自2019年1月起至合同解除之日止向被上诉人支付租金，并自合同解除后至实际给付之日止，参照每年租金1.5万元的标准向被上诉人支付房屋占用费用。 关于被上诉人是否属于适格主体一节，因本案系房屋租赁合同关系，而非房屋确权法律关系，上诉人与抚顺矿业集团有限责任公司胜利物业经营部签订了《房屋租赁合同》，但因抚顺矿业集团有限责任公司胜利物业经营部已经注销，其权利义务均由被上诉人承接，故被上诉人有权要求上诉人返还租赁合同中的租赁物，故被上诉人属于适格主体。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持抚顺市新抚区人民法院作出的（2019）辽0402民初2850号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更抚顺市新抚区人民法院作出的（2019）辽0402民初2850号民事判决第三项为：田洁于本判决生效后三十日内向抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司支付自2019年1月1日起至2019年11月4日的房屋租金和2019年11月5日至2019年11月30日房屋占用费用共计13750元，及自2019年12月1日至田洁将上述房屋交还抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司之日止的房屋占用费（占用费用参照租金标准按每年1.5万元计算）； 三、驳回上诉人田洁的其他上诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3230元，减半收取1615元，由田洁承担452元，由抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司承担1163元。二审案件受理费2050元，由田洁承担943元，由抚顺矿业集团有限责任公司博大工贸分公司承担1107元。 本判决为终审判决。 审 判 长  宫 颖 审 判 员  李 艳 审 判 员  李依桐 二〇二一年八月十一日 法官助理  曲 靖 代书记员  姬雨晨