贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5832号上诉人（原审被告）：陈永福，男，1971年5月27日出生，汉族，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：封胜利，汇川区董公寺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：遵义市树华物业服务有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝建材综合市场A栋4-6-1。统一社会信用代码：91520302692742231X。法定代表人：曹泽荣，公司经理。上诉人陈永福因与被上诉人遵义市树华物业服务有限责任公司（以下简称树华物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈永福上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.全案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误，适用法律错误。被上诉人在本小区服务期间严重失责，工作人员长期不在岗，完全未尽到物业公司的合同义务；2.《物业服务合同》不是业委会代表本人签字，不是业主的真实意思表示；3.《物业服务合同》明确合同履行中发生争议提交仲裁委员会裁决，一审法院无视仲裁条款径行判决违反法律规定；4.未缴纳物业费已经超过了3年的诉讼时效。树华物业答辩称，1.答辩人连续三次签订《物业服务合同》并提供了物业服务，上诉人主张答辩人没有履行合同义务，但未提供证据证明；2.上诉人主张合同不是业委会的签章，但并未提出鉴定申请；3.答辩人的主张并未超过诉讼时效，因为答辩人在小区的公告栏上催缴过物业费，且上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中提出的抗辩依法应予驳回。树华物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付尚欠原告的物业费人民币5130元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告是依法成立从事物业服务的企业法人，被告陈永福系海尔大道永生花园小区永祥楼1单元3-2号房业主，房屋建筑面积96.44平方米。2009年5月16日原告与永生花园业主委员会签订《前期物业服务协议》，约定由原告对位于海尔大道的永生花园小区提供物业管理服务。合同约定的服务期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止，协议约定由原告为小区提供物业共同部位的维修、养护和管理，共同设施设备的运行维修、养护和管理，共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等物业服务项目。物业费用由业主按其拥有的物业建筑面积按0．35元/月/平方米缴纳。物业费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月20日前履行缴纳义务，未能按时足额缴纳物业费用的，应每天按2元的标准向原告支付违约金。2012年12月18日和2015年12月16日，原告与海尔大道永生花园业主委员会两次续签合同，合同期限从2013年1月1日至2018年12月31日止，物业费调整为0.45元/月/平方米，其余约定不变。合同签订后，原告从2010年1月1日至2018年12月31日期间为永生花园小区提供了物业服务。被告居住在永生花园小区但一直未交纳物业费。经原告多次催收未果，故以前述理由诉至人民法院。庭审中，由于2010年1月1日以前，对涉案小区提供物业服务的系遵义市欣诚物业管理有限责任公司，故原告表示只主张其对涉案小区提供物业服务期间即2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，放弃其余部分请求。一审法院认为，原告树华物业与海尔大道永生花园业主委员会前后签订了三份《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，对被告所持其未签订《物业服务合同》故不应承担物业费的辩解意见不予采信。对被告主张原告树华物业在永生花园小区提供的物业服务在安全监控、卫生管理、车辆管理等方面存在不足，物业服务不到位，故不应支付物业费的辩解意见。被告虽然提供了照片，但无法确定照片的形成时间或形成地点，且这些照片也无法反映小区管理全貌，因此并不能以此证明原告没有对小区尽到管理责任。故对被告的前述辩解不予支持。对被告提出房屋质量问题并不在物业服务范围内，也不能成为被告不交物业费的理由。且物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。原告一直为海尔大道永生花园小区提供物业服务，且基本按协议的约定履行了相关的物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用”的规定，对原告主张被告支付拖欠物业费的请求，予以支持，涉案《物业服务合同》约定了2010年1月1日起至2012年12月31日期间的物业费为0．35元/月/平方米、2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为0.45元/月/平方米，因此，被告应向原告支付2010年1月1日至2018年12月31日期间共108个月的物业费4339.80元（96.44平方米×0．35元/月/平方米×36月+96.44平方米×0．45元/月/平方米×72月）。对被告所持已与原告达成免交物业费的协议的辩解意见，被告未举证证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款的规定，判决：一、由被告陈永福在本判决生效后十日内支付原告遵义市树华物业服务有限责任公司2010年1月1日到2018年12月31日期间的物业费4339.80元。二、驳回原告遵义市树华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈永福负担。本院二审期间，陈永福提交了一份告示，以证明2016年永祥楼右侧围墙倒塌，至今未进行修复。树华物业提交了告示及情况说明，证明围墙倒塌后，树华物业已经贴出告示提醒业主注意安全并维修围墙需要十多万元的资金，需要申请维修基金，但因业主意见不一致，导致围墙一直未修理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。上诉人陈永福主张被上诉人树华物业存在严重违约行为，但并未提交充分的证据予以佐证，一审法院结合案件的情况支持了树华物业的主张，本院依法予以确认。业主与物业服务企业是小区和谐的共同缔造者，双方都应当以小区的和谐美好为宗旨，给予对方充分的信任和支持，并按照合同约定履行好各自的义务。拒交或者迟延交纳物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他正常交费业主的正当权利。上诉人陈永福认为被上诉人树华物业在服务期间存在违约行为，并以此拒交物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。关于《物业服务合同》，陈永福主张签章不是业委会的签章系伪造的，但一方面，其并未提供证据证明其主张。另一方面，从树华物业二审提交的情况说明看，业委会对该合同亦是认可的。故本院对陈永福的该项主张依法不予支持。至于陈永福主张的案涉合同不是业主的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，由业委会签订的《物业服务合同》依法对全体业主产生约束力，上诉人陈永福的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于仲裁协议条款的问题。《物业服务合同》约定该合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提交仲裁委员会依法裁决。树华物业向一审法院提起诉讼时并未声明有仲裁协议，陈永福在一审法院首次开庭前也未对人民法院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条关于“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”之规定，视为陈永福放弃该仲裁条款，一审法院审理本案符合法律规定。故陈永福该上诉理由不成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，一方面，树华物业一审已经提交证据证明其向业主催告过物业费，即诉讼时效已经发生中断，诉讼时效并未超过。另一方面，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释〔2008〕11号第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因陈永福在一审中并未提出诉讼时效抗辩，故本院二审期间对其主张依法不予支持。综上所述，陈永福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈永福负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇二一年八月二日法官助理杨颜竹书记员冯滢