辽宁省康平县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0123民初1981号原告：中土物业管理（沈阳）有限公司，住所地康平县两家子乡两家子村。法定代表人：祝宏涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵航,辽宁盛京律师事务所律师。被告：刘志，男，1981年9月4日出生，汉族，无业，住康平县。原告中土物业管理（沈阳）有限公司（以下简称中土物业公司）与被告刘志物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中土物业公司的委托诉讼代理人赵航及被告刘志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中土物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2018年1月31日至2020年10月31日的物业费3604.36元；2.请求法院判令被告支付拖欠的电梯费993.96元，上述费用合计4598.32元；3.判令被告支付从起诉之日起至实际付款之日止的逾期付款利息，以4598.32元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息的四倍计算；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系为康城尚品紫台小区提供物业服务的管理公司，被告系康城尚品紫台小区1号楼2-4-2室的业主，房屋建筑面积91.08平方米。2015年1月31日原、被告签订康城尚品紫台《物业管理服务协议》，约定：收费标准为：1.高层住宅按照建筑面积按每月每平方米1.2元收取。2.商业网点、车库、按照建筑面积每月每平米0.6元收取。但被告只交纳了2017年1月31日至2018年1月30日的物业费1312元，电梯费360元。原告依约认真履行了物业服务合同的义务，但被告从2018年1月31日起一直未支付物业费及电梯费，原告多次催要均未果。故起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘志辩称：欠费时间及数额属实。不交物业费因为物业服务不到位，1.基础设施损坏之后不及时修理、更换，电梯维修不及时，存在安全隐患；2.园区环境不卫生，无人负责绿化；3.不交物业费的情况下，物业切断水管，门卡不能进入园区大门、单元门、电梯，不配合办理房产证；4.强制2楼住户必须交电梯费；5.停水、电之前没有通知，水费收费标准不明确，门市占用车位，收费未向业主公开；6.外墙皮脱落，室内墙体裂纹多，下雨从窗户台处进水，物业不维修；7.消防通道外露，灯体脱落易发生火灾；8.工作人员服务态度不好；9.2019年10月29日已与新物业公司签订合同，原告不应收费至2020年10月31日；10.业主需要监控录像时，物业不提供；11.物业费诉讼时效已过，不同意给付物业费及滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告刘志系康城尚品紫台小区1号楼2-4-2室的业主，房屋建筑面积91.08平方米。原告中土物业公司曾为被告所在小区提供物业服务，于2020年11月1日停止服务、撤出该小区。2015年1月31日，原告中土物业公司与被告刘志签订《物业管理服务协议》一份，协议第二项约定乙方的权利义务包括1.对房屋共有、公共设施、绿化、公共区域环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。其中《临时管理规约》第二章第二项规定，高层住宅按建筑面积按每月每平方米1.2元收取；商业网点、车库、按建筑面积每月每平方米0.6元收取。现被告从2018年1月31日至2020年10月31日未缴纳物业费及电梯费，共计4598.32元。原告于2020年9月30日在被告门上张贴缴费通知单，向其催收拖欠的物业费。本院认为，原告中土物业公司与被告刘志签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为康城尚品紫台小区提供物业服务，被告作为小区业主应当承担缴纳物业服务费的义务，被告拒交物业服务费的行为妨害了已缴费业主的合法权益和正常的物业管理服务秩序，应承担相应的民事责任。原告在向被告收取物业费的同时也应按照约定全面履行自己的服务义务。庭审中，被告提出小区基础设施未及时修缮，园区卫生不干净等问题，同一时期起诉的业主均反映该问题，原告亦未能提供证据证明其在服务过程中已全面履行合同义务，且被告所在小区的业主委员会已解除与原告之间的物业服务合同，委托其他物业公司进行服务，说明原告物业服务确有不足之处，对业主反映的问题未积极采取措施予以解决，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对被告应支付的物业服务费标准予以减少，具体按应交物业服务费的80%交纳为宜。被告刘志系高层住宅的业主，房屋建筑面积为91.08平方米，原告主张其拖欠2018年1月31日至2020年10月31日期间的物业费及电梯费共计4598.32元（1.2元/月/平米×91.08平米×12个月÷365天×1004天=3604.36元；360元/年÷365天×1004天=993.96元），被告对此数额予以确认，故被告刘志应交纳的物业费金额为3678.66元（4598.32元×80%）。关于原告主张的逾期付款利息具有违约金的性质，因原告物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。关于被告提出的墙体裂缝等房屋质量问题。本案审理的是物业服务合同法律关系，被告提出的问题与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围，不能成为被告不交物业费的理由。关于被告提出低楼层不应承担电梯费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯是建筑物的共有部分,与被告所拥有的房产整体密不可分,被告不得以放弃权利而不履行义务,故对被告提出低楼层不应承担电梯费的主张本院不予支持。关于被告提出不应承担2019年10月29日至2020年10月31日物业费的问题。原告于2020年11月1日停止服务、撤出该小区，在2019年10月29日至2020年10月31日期间为小区业主实际提供了物业服务，被告理应交纳相应的物业费，故对被告不承担2019年10月29日至2020年10月31日物业费的主张本院不予支持。关于被告提出原告主张的物业费已过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2020年11月1日撤出该小区，本案诉讼时效应从2020年11月2日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此原告的起诉未超过三年的诉讼时效期间，故被告认为本案已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告刘志于本判决生效后10日内向原告中土物业管理（沈阳）有限公司交纳2018年1月31日至2020年10月31日期间的物业费、电梯费合计3678.66元；二、驳回原告中土物业管理（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由被告刘志负担20元，于本判决生效之日起七日内向康平县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告中土物业管理（沈阳）有限公司负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 王强二〇二一年八月九日法官助理 包晗书 记 员 任皓