辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2212号上诉人（原审被告）：营口九号大院饭店，住所地营口市西市区风光里8号。经营者：顾世纯，该饭店经理。委托诉讼代理人：卞江，营口市站前区八田地法律工作者。被上诉人（原审被告）：营口华侨电线电缆有限公司，住所地营口市西市区风光里8号。法定代表人：杨金库，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆祥,辽宁睿智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇龙（系杨金库之子），男，汉族，1993年8月19日出生，住辽宁省营口市站前区。上诉人营口九号大院饭店因与被上诉人营口华侨电线电缆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2021）辽0803民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人营口九号大院饭店的法定代表人顾世纯、卞江，被上诉人营口华侨电线电缆有限公司的委托诉讼代理人陈兆祥、杨宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营口九号大院饭店上诉请求：1、请求二审法院依法撤销营口市西市区人民法院（2021)辽0803民初269号民事判决书，将本案件发回重新审理。2、诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、判决书认为，被上诉人在上诉人租赁期间多收取上诉人电费，与本案件不是一个法律关系的认定，是事实认定错误。上诉人在被上诉人处租赁此房屋多年，在2020年发现被上诉人多收取了上诉人10多万元的电费。上诉人找到被上诉人多次与被上诉人协商，被上诉人同意算清后抵顶租金。上诉人为此交付了10万元的年租金。其余租金待电费计算清楚后进行抵顶。依据此事实，被上诉人与上诉人之间存在电费纠纷。根据《房屋租赁合同》第6条第3项，甲方因为水、电费用给乙方造成的损失由甲方承担。所以双方存在经济纠纷。而不是被上诉人起诉所称的，上诉人在没有任何原因的情况下，拒绝给付租金。因此，到目前为止双方没有对被上诉人多收取上诉人的电费进行计算及抵扣，所以才存在被上诉人所称的“欠租金”的情形。综合以上事实及《房屋租赁合同》第6条第3项的规定，双方因为房屋租赁存在纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》第6条第3项，已经明确规定了水电费纠纷，属于房屋租赁纠纷的范畴。以此原判决不顾双方签订的《房屋租赁合同》第6条第3项的规定，认为水电费纠纷与本案件不是一个法律关系的认定，是事实认定错误。二、上诉人在2021年疫情期间，投入几十方资金对租赁房屋进行改造，如果真的存在欠缴租金的情况，上诉人是不会投入巨额资金进行改造的。事实是，被上诉人以莫须有的理由，想将上诉人几十万的改造及设备占为己有。综上所述：请求二审人民法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人营口华侨电线电缆有限公司辩称：一审法院判决正确，适用法律适当，请求二审维持原审判决。2020年到2021年的租金17万元，上诉人已给付10万元，尚欠7万元未给付。被上诉人没有超额收取电费，根据辽发改价格第350号文件，辽宁省电网现行实施工商业用电时段划分，不同时段电费收取标准不一样，高峰时段电费最高，上诉人的企业为餐饮业，其餐饮开业时间恰在高峰时段。营口华侨电线电缆有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告及其经营者顾世纯向原告支付租金510000元；3、诉讼费、保全费由被告及其经营者顾世纯承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告及其经营者顾世纯向原告支付租金410000元。增加一项诉讼请求为要求被告及其经营者顾世纯于判决发生效力之日起15日内从案涉租赁物中搬离。一审法院认定事实：顾世纯系营口九号大院饭店的经营者。2018年1月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定一、甲方将自有的坐落于辽宁省营口市西市区风光里9号的房屋土地使用面积5725.88平方米，房屋使用面积621.51平方米和735.38平方米，出租给乙方使用。租赁期满后，该房屋和一切配套设施，包括装修、空调、锅炉等配套设施的所有权归甲方所有；二、租赁期限为五年，从2018年1月23日起至2023年1月22日止；三、租金为上打租，年租金为17万元，每年1月10日前支付甲方；六、违约责任：2.租赁期间内，乙方提前退租时，应取得甲方同意，并将五年全部租金的剩余部分一次性交付给甲方，乙方无权要求返还已缴租金和装修款以及附着设备。3.租赁期间，如因甲方人为故意造成的水、电事故给乙方带来的损失由甲方承担；七、约定期限内乙方未向甲方交纳租金，甲方每日可按年租金的5‰向乙方收取滞纳金。逾期超过一个月，则视为乙方退租，应按照本合同第六条第2款执行。合同签订后，原告依照合同约定履行了合同义务，将租赁物交付被告使用。被告向原告支付2018年1月23日至2019年1月22日期间租金17万、2019年1月23日至2020年1月22日期间租金17万。2020年1月23日至2021年1月22日租金17万，被告仅支付10万元，尚欠7万元。2020年11月6日，顾世纯向原告出具承诺书，承诺2020年11月末前交齐房租款7万元，如不交齐自动放弃租房。另查，案涉房屋现由被告继续占有使用，被告未支付2021年1月23日至今租金。被告于2021年2月19日收到起诉状副本。本院依原告申请依法对被告经营者财产进行了保全，花费保全担保费1020元。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、被告经营者顾世纯向原告出具承诺书，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。被告未按照约定时间给付租金的行为系违约行为，依法应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过一个月，视为退租。此后，2020年11月6日，被告承诺在2020年11月30日前将尚欠7万元租金给付原告，否则合同解除，综上，被告逾期交付租金，原告于2020年12月1日享有合同解除权。根据《民法典》第五百六十四条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。”原告起诉主张解除合同，并未超过一年的除斥期间，故其请求依法应予支持。《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。”本院于2021年2月19日向被告送达起诉状副本,《房屋租赁合同》应于2021年2月19日解除。被告抗辩原告行使解除权超过一年解除期限，与法律规定及事实不符，本院依法不予支持。被告依法应按照合同约定标准给付原告租赁期间（至2021年2月19日前）尚欠的租金。合同解除后,被告应将案涉房屋交还原告,并赔偿房屋占用期间给原告造成的损失，即按照合同约定从2021年2月19日起至实际返还房屋之日止，按照年租金17万元标准赔偿原告租金损失。被告抗辩原告多收被告电费10多万元，应与租金抵顶，没有提供充分证据证明，与本案亦非系同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五十六条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十五条、五百六十六条、五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、原告营口华侨电线电缆有限公司与被告营口九号大院饭店签订的《房屋租赁合同》于2021年2月19日解除；二、被告营口九号大院饭店于本判决生效之日起十五日内将坐落于辽宁省营口市西市区风光里9号房屋土地使用面积5725.88平方米，房屋使用面积621.51平方米和735.38平方米房屋返还给原告营口华侨电线电缆有限公司；三、被告营口九号大院饭店及其经营者顾世纯于本判决生效之日起十日内向原告营口华侨电线电缆有限公司支付租金7万元，并从2021年1月23日始至返还房屋之日止按照年租金17万元向原告营口华侨电线电缆有限公司支付租金。被告如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告营口华侨电线电缆有限公司承担6362元，被告营口九号大院饭店承担2538元；财产保全费3070元，由原告营口华侨电线电缆有限公司承担1990元，被告营口九号大院饭店承担1080元；保全担保费1020元由原告营口华侨电线电缆有限公司承担796元，被告营口九号大院饭店承担224元（原告均已预交）。二审中，上诉人提交了电费单、微信截图以及电表照片的证据，该三组证据均为复印件，欲证明被上诉人多收取上诉人电费。被上诉人质证，上诉人记载的电费未经过被上诉人认可，电表亦不能证明用电量，无法核对单价，上诉人提供的证据不能证明被上诉人多收取电费的事实。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人营口九号大院饭店与被上诉人营口华侨电线电缆有限公司系房屋租赁合同法律关系，双方签订的《房屋租赁合同》及上诉人的经营者顾世纯向被上诉人出具的《承诺书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。关于上诉人主张其与被上诉人协商过，被上诉人同意以多收取的电费抵顶房租，被上诉人多收取上诉人10多万元电费应抵顶房租，上诉人不存在欠缴租金的情况，根据谁主张谁举证的原则，上诉人并未提供被上诉人同意以电费抵顶房租的证据。上诉人主张被上诉人多收取10多万元的电费，但其提供的证据均是复印件，被上诉人对此不予认可，电表的照片只是用电量，不能证明是什么时间用电，更无法核对单价，上诉人提供的证据不具有关联性，未形成一个完整的证据链条，不能证明被上诉人多收取电费的事实。本案系房屋租赁合同法律关系，双方亦未对电费抵顶事宜达成协议，因此，是否多收取电费与本案不是同一法律关系，本院不予处理。根据双方签订的《房屋租赁合同》、《承诺书》，以及双方在庭审中陈述的事实，可以证明上诉人尚欠被上诉人2020年1月23日至2021年1月22日租金7万元。故上诉人主张被上诉人多收取电费及不欠缴租金的的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2538元，由营口九号大院饭店负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽丽审 判 员 唐晓葵审 判 员 盖世非二〇二一年八月二十六日法官助理 赵婷婷书 记 员 王 静