沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)辽0102执异660号案外人：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区乾沙街**7门，统一社会信用代码91210100780090800D。法定代表人：王鹏，系该公司执行董事兼经理。委托代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，，住所地沈阳市和平区泰安路**统一社会信用代码912101003131322823。负责人：武华文，系该分行行长。委托代理人：陈莎莎、杨雨杭，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被执行人：张桂，男，1984年10月16日出生，土家族，住重庆市酉阳县。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）与被执行人张桂金融借款合同纠纷一案中，案外人沈阳澳源房地产开发有限公司(以下简称“澳源公司”)于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人澳源公司向本院提出执行异议，异议事项：请求法院解除对沈阳市于洪区××号××／5-1房屋所做的预查封，并停止房屋拍卖。异议理由：澳源公司与张桂于2018年4月12日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：张桂购买澳源公司开发的位于沈阳市于洪区××号××／5-1商品房。房屋建筑面积166.40平方米，单价6,981.25元，总价1,161,680元。其中首付款351,680元，办理银行按揭贷款81万元。张桂、澳源公司与中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称“工商银行”）签订《个人住房借款/担保合同》，约定借款本金81万元，案外人承担阶段性保证责任，同时以案涉房屋设定预抵押。合同签订后，张桂向澳源公司支付234,454元首付款后便无力支付剩余首付款及银行按揭贷款，后经工商银行催告，案外人代张桂向工商银行支付819,000元，2019年11月28日，双方签订《解除商品房买卖合同协议书》，后被执行人失联，案外人向沈阳市于洪区人民法院起诉，诉求确认案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年11月28日解除、返还房屋、承担违约及赔偿责任。2020年11月，于洪法院判决确认案外人与被执行人解除《商品房买卖合同》及补充协议、返还房屋、承担违约及赔偿责任。案涉房屋虽预告登记在被执行人名下，但尚未办理不动产物权的产权登记，故被执行人仅享有《商品房买卖合同》的债权，房屋所有权仍归案外人所有。从付款情况看，除银行贷款外，被执行人仅支付首付款234,454元，尚欠付117,226元未支付，即被执行人未全额履行付款义务，我方同意将142,611.28元交给申请执行人。从房屋占有情况看，被执行人并未实际入住房屋，该房屋一直闲置至今。案外人与被执行人解除《商品房买卖合同》及补充协议的原因系被执行人无力继续偿还银行贷款及首付款等个人原因所致。综上，案外人通过合法途径取得案涉房屋所有权，享有足以排除本案执行的权利，对方不应依据债权对抗案外人的物权。请求法院解除对房屋所做的预查封，停止执行案涉房屋。申请执行人提交的证据恰可证明张桂无房屋所有权，该房屋仅是备案在被执行人名下，备案为行政管理行为，不能构成物权。备案是公司正常的商务流程，未交付全款并不影响本案。申请执行人平安银行答辩称，平安银行依据与张桂之间的生效判决，对其名下房产进行了查封，我行的执行请求符合法律规定且查封在前，被执行人与案外人之间的商品房买卖合同纠纷发生在后，且双方的判决仍未实际执行。因此，申请执行人的查封及拍卖行为符合法律规定。对案外人证据的真实性没有异议，但解除商品房买卖合同协议书不能证明是被执行人本人的真实意思表示，且该判决审理过程中，被执行人并未到庭参加诉讼。对双方是否真实解除了商品房买卖合同存在争议，申请执行人将登记在张桂名下的房产进行查封及拍卖符合法律规定，不动产的权属应以登记为准，截止本案开庭之日，（2020）辽0114民初4676号民事判决仍未实际履行，该房屋仍登记在被执行人名下。本院查明，2019年11月25日，本院出具(2019)辽0102民初20738号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告张桂签订的《个人信用贷款合同》；二、于本判决生效十日内，被告张桂偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行贷款本金183,773.72元、利息及罚息5,731.05元、复利92.72元，合计189,597.49元（以上本金及利息截止日为2019年9月27日）；并从2019年9月28日起，按贷款合同约定的计息标准，给付逾期利息、罚息、复息至实际支付之日止；三、于本判决生效十日内，被告张桂赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行为实现债权支付的律师费2,000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年5月6日，申请执行人平安银行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执3057号；诉讼过程中，本院于2019年10月24日作出(2019)辽0102财保3850号协助执行通知书及民事裁定书，预查封张桂名下位于沈阳市于洪区××号××／5-1，建筑面积166.40平方米房产一处。2020年5月1日，本院作出（2020）辽0102执3057号执行裁定书，拍卖该案涉房产。另查明，2018年4月12日，澳源公司与张桂签订编号为E1809037658号《商品房买卖合同》，案外人将位于沈阳市于洪区××号××／5-1房屋，建筑面积166.40平方米房产以1,161,680元的价格出售给张桂，买受人按揭贷款方式购房，首付款人民币351,680元整，剩余房款人民币810,000元整。现该商品房买卖合同已备案至张桂名下。另查明，2020年10月20日，沈阳市于洪区人民法院作出（2020）辽0114民初4676号民事判决书，判决内容为：“一、确认原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告张桂于2018年4月12日签订的关于沈阳市于洪区××号××／5-1房屋的《商品房买卖合同》已于2019年11月28日协议解除（合同编号：E1809037658）；二、被告张桂于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市于洪区××号××／5-1房屋返还给原告沈阳澳源房地产开发有限公司，并协助原告办理撤销该套房屋的合同备案和预购商品房预告登记手续；三、被告张桂于本判决发生法律效力后十日内返还原告沈阳澳源房地产开发有限公司为其垫付的银行贷款本金、利息、罚息共计819,000元；四、被告张桂于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳澳源房地产开发有限公司违约金58,084元、原告律师费10,000元、住宅备案费及信息费99.84元、保函保险费2,323.36元，共计70,507.20元；五、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还给被告张桂交付购房款1,044,454元；六、被告张桂、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳开发区支行于本判决发生法律效力后十日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；七、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。异议审查过程中，案外人澳源公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.（2020）辽0114民初4676号民事判决书；2.商品房买卖合同、补充协议；3.解除商品房买卖合同协议书；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人平安银行提交了如下证据材料：不动产电子登记（簿）查询证明。本院认为，人民法院执行程序以生效法律文书作为执行依据，以生效法律文书确定的给付内容作为执行标的。本案系金钱债权纠纷，诉讼保全过程中本院预查封登记备案在张桂名下的位于沈阳市于洪区××号××／5-1房屋，现案外人澳源公司以其享有房屋所有权，张桂尚欠购房款、于洪法院判决确认解除合同及补充协议、返还房屋、承担违约赔偿责任为由请求法院解除房屋预查封并停止拍卖。经审查，首先，澳源公司与张桂之间的房屋买卖合同已经生效，且已经在房管局备案，双方均应当继续履行合同的约定。此时，对于购买方尚未交付的房款，属于开发商的债权，应根据合同内容向张桂主张；其次，通过审查案外人向本院提交的证据材料，合同第六条其他方式中，双方约定“按揭贷款方式购房，首付款人民币351,680元整，剩余房款人民币810,000元整，买受人向贷款机构申请贷款。具体约定及期限的约定见补充协议”。但被执行人张桂未按合同约定足额缴付首付款，仅交付了234,454元，首付余款未予交付。在此情形下案外人仍为其办理了《商品房买卖合同》登记备案，自身存在过错；第三，另案生效法律文书即（2020）辽0114民初4676号民事判决书虽判决解除《商品房买卖合同》，但该判决系于本院预查封后作出，现案外人以此排除强制执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，本院不予支持。综上，在《商品房买卖合同》仍具有法律效力且经房产部门备案的情况下，本院做出的预查封行为符合法律规定，案外人请求解除预查封、停止拍卖的异议事项和异议理由不具有阻却、排除执行的法律效力，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳澳源房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 姚 宏二〇二一年八月二十日书记员 尹子明