吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终1816号上诉人（原审被告）：刘印，男，1978年11月24日生，汉族，无职业，现住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审原告）：吉林筑石服务集团股份有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：张要乾，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐宏昆，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：韩颖，女，该公司法务。上诉人刘印因与被上诉人吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘印上诉请求：1．撤销一审民事判决，驳回筑石公司一审全部诉讼请求。2．一审、二审诉讼费由筑石公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，未能体现法律的公平与公正。首先，刘印有新证据证明筑石公司在提供物业服务期间根本就未向其提供过任何物业服务，也未对小区的各项基础设施进行维护和修缮。刘印没有交纳物业费的义务。一审法院应当依法驳回其诉讼请求。其次，刘印并未与筑石公司约定任何物业服务收费标准，并且其在物业服务合同签订后，筑石公司也未向刘印主张过物业费，筑石公司所主张2019年之前的物业费已经过了法定诉讼时效，法院不应当支持该部分物业费。最后，筑石公司诉讼主体错误，刘印早已不是该房屋的实际所有权人，在2018年之前刘印就将房屋分割给了前妻，已不是该房屋的实际居住人和所有人，故筑石公司向刘印主张权利存在诉讼主体错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法支持刘印的全部上诉主张。筑石公司辩称，刘印于2009年入住案涉小区并交纳了物业费。此后，筑石公司从未间断对案涉小区提供物业服务，自2010年起向刘印发出催收物业费通知。根据案涉房屋的房产信息可知，本案所主张的物业服务期间，案涉房屋登记在刘印名下，刘印上诉主张的诉讼主体问题，没有事实依据。筑石公司服务的是包括刘印在内的全体业主，筑石公司依约履行了小区的服务管理义务，刘印提出的问题属于个别现象，其不能因个别瑕疵现象作为拒绝支付全部物业费的理由。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。刘印的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。筑石公司向一审法院起诉请求：一、判令刘印支付筑石公司自2010年1月1日至2020年5月31日物业服务费9，673.95元；二、判令刘印支付逾期支付物业服务费的违约金（以刘印拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计2，902.18元。一审法院认定事实：2006年12月1日，甲方吉林省筑石房地产开发有限公司与乙方吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为筑石·居易小区提供前期物业管理服务，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业服务费用标准中约定，普通住宅为按建筑面积0.8／月／平方米。物业费缴纳时间为按年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前履行缴纳义务。同时还约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按标的额日3‰的标准向乙方支付违约金。刘印原系该筑石·居易小区XXX室业主，该房屋为普通住宅，建筑面积100.77平方米。刘印于2007年3月入住该房屋。刘印自2010年1月1日至2020年5月31日期间未缴纳物业费。虽经催缴，仍未缴纳。2020年6月18日，刘印将上述房屋转卖给衣强。另查，吉林市筑石物业服务有限责任公司于2019年3月22日更名为“吉林筑石物业服务股份有限公司”，2019年10月8日再次更名为“筑石公司”。三公司按《前期物业服务合同》的约定接续为筑石·居易小区进行了物业管理服务工作。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。据此，吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于全体业主，合同内容对全体业主均具有约束力，筑石公司与刘印均应按照合同约定履行合同义务。刘印抗辩物业公司不让其进小区、房屋楼道跑水未有相关证据证实。电梯间设置广告、设停车位并收益的问题，也并非刘印拒绝交纳物业费的正当理由。筑石公司将物业服务费缴费通知张贴于单元门上，将物业费催缴通知单张贴于刘印房屋进户门上，应视为已尽到通知缴费义务。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故刘印作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，刘印长期拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益受到损害。因此，刘印长期拖欠物业费的行为，已构成违约，筑石公司要求刘印依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。按物业服务合同约定，住宅物业服务费为0.8元／月／平方米，那么，刘印应缴纳2010年1月1日至2020年5月31日期间10年物业服务费为10，077元（100.77平方米×0.8元／月／平方米×125月），但筑石公司请求9，673.95元，依请求应予确认。关于违约金，筑石公司明确系按欠费额的30％计算，结合本案实际，可酌情下调为按欠费总额的20％计收，即1，934.79元（9，673.95元×20％），应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：一、刘印于判决生效后五日内一次性给付筑石公司物业费9，673.95元及违约金1，934.79元，合计11，608.74元。二、驳回筑石公司的其他诉讼请求。案件受理费57元，由刘印负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。刘印向本院提交了业主调查表7份、照片15张，证明物业对小区的安保、卫生、绿化、维修等方面的调查情况。筑石公司质证称，对业主调查表的真实性、合法性、关联性均有异议。无法证实调查对象的身份，且案涉小区一共2085户，只有7份调查问卷，无法证明其要证明的问题；对于照片证据，照片上没有具体时间，无法确定业主是暂时堆放还是长时间堆放，即便是堆放物业也会是及时清理，对于漏水照片看不到是什么位置。筑石公司向本院提交了照片18张，证明筑石公司对小区进行设施维修、保安巡逻、维持秩序、宣传广告、防汛工作、管线排查、清理积水等工作，并没有间断对案涉小区的物业服务。刘印质证称，对照片有异议，筑石公司并未完成上述服务项目。本院经审查认为，刘印所提交的证据，结合本案其他调查情况，能够证明案涉小区的物业服务尚有需要进一步完善的部分，本院对该部分事实予以确认。筑石公司所提交的照片结合本案调查情况能够证明其对小区进行服务的情况，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，筑石公司对筑石·居易小区所提供的物业服务，有需要进一步完善的部分。本院认为，吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，对包括刘印在内的全体小区业主具有约束力。筑石公司为案涉小区提供物业服务，刘印为小区业主，应依约交纳物业费。物业服务具有整体性，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异。对于物业公司的物业服务质量，业主可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。在筑石公司所主张的交费期间内，案涉房屋登记在刘印名下，刘印主张筑石公司未向其提供物业服务以及诉请主体错误，缺少事实依据，本院不予支持。关于违约金问题。本案中，刘印系因房屋漏水及物业服务存在瑕疵未按约定交纳物业费，不属于恶意拖欠物业费用。根据其提供的相关证据显示，案涉小区的物业服务，亦有需要进一步完善的部分。故刘印不应支付逾期交纳物业费的违约金，本院对刘印此部分上诉主张予以支持。关于刘印主张的诉讼时效问题。张贴催缴通知是物业公司较为普遍的物业费催缴方式。经查，筑石公司在一审庭审中针对物业费的催缴问题进行了举证。结合本案实际情况，应当认定筑石公司的诉请未超过诉讼时效，刘印的该项上诉主张本院不予支持。综上所述，刘印的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1277号民事判决；二、刘印于判决生效后五日内一次性给付吉林筑石服务集团股份有限公司物业费9，673.95元；三、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57元，二审案件受理费90元，合计147元。由刘印负担117元，由吉林筑石服务集团股份有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  张笑飞审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年八月三日书记员  周双媛