海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2016）琼02民终1051号上诉人（原审原告）：海南龙栖湾发展置业有限公司，住所地：海南省乐东县九所镇。法定代表人:闫利明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：聂友锋，海南信容慈律师事务所律师。被上诉人：马恒。委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。第三人：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南园奥林匹克园北奥一路4区5座2层12号。法定代表人：刘建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李禄旺，该公司职员。上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）与被上诉人马恒及第三人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙栖湾公司委托诉讼代理人聂友锋、被上诉人马恒及第三人广东中奥物业管理有限公司委托代理人李禄旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙栖湾公司的上诉请求：1、请求撤销原审判决书；2、请求支持上诉人一审的诉讼请求；3、请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、本案应依据“情势变更原则”解除合同。一审判决适用法律错误，导致判决错误，从本案事实看，龙栖湾公司于2015年3月6日与马恒签订了《房屋租赁合同》，约定马恒将其合法拥有的坐落于鲁能商铺12#商业楼101号房出租给龙栖湾公司用于售楼接待中心办公场所，租赁期为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日止。合同签订后，龙栖湾公司依约向马恒支付了首年租金50万元及履约保证金20万元，马恒亦向龙栖湾公司交付了房屋。龙栖湾公司接收房屋后，着手对租赁房屋的装修，期间房屋所属物业公司百般阻碍龙栖湾公司进行租赁房屋的装修建设，而龙栖湾公司租赁房屋的合同目的仅为了用于售楼接待中心办公场所，不做其他任何用途。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）第二十六条关于“情势变更”条款的约定为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”对本案事实，一审法院认定了“龙栖湾公司租用房屋作为售楼接待中心的目的落空的原因系龙栖湾公司在装修过程中发生了与中奥物业公司的物业服务纠纷，而非不可抗力或马恒的违约行为导致”，该认定即表明一个事实：“龙栖湾公司、租用房屋作为售楼接待中心的目的己无法实现”。而物业公司阻止龙栖湾公司装修这一客观事实（开发商授意物业公司恶意阻止其他开发商在他的地盘上销售房屋），是龙栖湾公司在订立合同时无法预见的，很显然，龙栖湾公司、承租的房屋己无法使用，导致不能实现租赁房屋的合同目的，而高昂的租金仍在产生。如果继续履行合同，既不能实现龙栖湾公司的合同目的，也对龙栖湾公司明显不公平。该情形符合该司法解释26条典型的“情势变更”情节，法院应判令解除合同。二、本案还符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，龙栖湾公司租赁房屋的合同目的就是为了用于售楼接待中心办公场所，但因为物业公司的阻挠，龙栖湾公司无法对租赁房屋进行装修建设，不具备基本办公设施，己经导致龙栖湾公司事实上不能履行合同。因此，依据合同法110条规定，该合同应判决解除。被上诉人马恒辩称：1、本案不适用情势变更原则。本案是否构成情势变更，龙栖湾公司应该提供充分的证据证明其有不能预见、避免的客观情况，但是整个过程中龙栖湾公司没有提供任何证据证明马恒任何的过错或者没有履行合同义务的情形。本案作为一个商业经营行为，龙栖湾公司作为一家成熟的商业机构，对其投资行为应该有充分的预判，并在租赁装修过程中遵守物业规定，其违反规定变更装修设计有损害外墙行为的情况下遭到物业的阻拦也是自身的原因。因为物业的干扰是另外一个法律关系，龙栖湾公司可以另外提起诉讼，而不是在本案中针对马恒提出诉求；2、一审查明事实清楚，关于龙栖湾公司提出的合同责任问题是另外的法律关系，一审法院未作查明没有任何过错；3、关于一审是否遗漏诉讼参加人问题，开发商是否构成侵权应在另案诉讼中进行审查。一审判决无误，请求二审法院维持。第三人中奥物业公司述称：一、龙栖湾公司与马恒之间的房屋租赁合同纠纷，系两个平等民事主体关系因房屋租赁经济关系原因引起的纠纷，纠纷产生的因果关系与第三人无关，由此引起的法律责任与结果均与第三人无关。二、三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初768号民事判决，对于涉及到第三人认定事实及适用法律上是正确的，第三人认可原审法院对涉及到第三人事实和适用法律方面的裁决。第三人与龙栖湾公司无直接利害关系，与本案纠纷原因引起无因果关系。因此第三人请求二审法院维持原审法院对第三人事实和法律适用的裁决，以维护第三人的合法权益不受侵犯。上诉人龙栖湾公司在一审中提出的诉讼请求为：一、判令解除其公司与马恒双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令马恒向龙栖湾返还租金人民币50万元、履约保证金人民币20万元、物业管理费7968元，共计707968元；三、判令马恒向龙栖湾公司赔偿房屋装修损失暂计103798元（最终以评估鉴定为准）；四、本案诉讼费由马恒承担。一审法院认定事实：2015年3月6日，龙栖湾公司、马恒签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房产：甲方（马恒）将合法拥有坐落于鲁能商铺12#商业楼101号房出租给乙方（龙栖湾公司）。二、租赁用途：乙方租赁的该房屋仅用于售楼接待中心办公场所，不得擅自改变其用途。三、租赁期限：租赁期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。四、租赁费用：房屋首年租金（不含税）计50万元，履约保证金20万元。五、房屋装修或改造：5.1：乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时乙方不得要求甲方给予装修补偿。5.2：乙方应确保其装修工程不会对承租房屋和房屋结构以及设备等造成任何破坏，且不会影响其他用户正常使用，如因乙方委托的装修公司违反规定，乙方应赔偿由此所造成的全部损失。5.3：若由于乙方的原因而对承租房屋的玻璃幕墙、建筑结构等造成损坏的，或因乙方自行安装电气、设备及管道、线路使用不当、维修不善；或因装修产生各种污染而造成损失、索赔或法律诉讼等相关损失，均由乙方负责和承担。5.4：乙方在装修改造过程中，应按照国家有关施工操作规范进行施工、安装，对铺设线管的穿设线路和材料的使用规格及标准应符合国家有关要求。乙方对铺设线管、穿设线路和材料的使用负责，因乙方上述不当行为造成的消防及其他隐患责任由乙方负责。六、甲方的权利及义务：6.1：在本合同租赁期内，如该房屋发生转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行。6.2：按本合同之第四条规定，向乙方收取租金。6.3：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方所有。6.4：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租他人。合同还约定了其他事项。合同签订后，龙栖湾公司依约向马恒支付了首年租金50万元及履约保证金20万元，马恒亦向龙栖湾公司交付了租赁房屋。龙栖湾公司接收房屋后，组织装修人员对租赁房屋进行装修，期间因房屋装修过程中的物业管理纠纷遭到原审第三人中奥物业公司的阻止，龙栖湾公司、马恒多次出面协调未果，装修工作因此暂停。龙栖湾公司认为因中奥物业公司的干涉导致合同根本目的无法实现，遂诉至法院。2另查明，涉案出租的房屋系海南三亚湾新城开发有限公司（下称新城公司）开发建设，2014年11月7日马恒向新城公司购买取得，并已依法进行权利登记。马恒与新城公司签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中，第七条第1项约定：本公司物业实行统一管理，依据《物业管理条例》有关规定，在前期物业管理期间，由出卖人委托广东中奥物业管理有限公司进行该商业所在区域物业的管理，买受人承诺遵守由出卖人制定的《业主临时公约》；该商业所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权按《商品房买卖合同》有关约定执行，物业管理公司拥有经营管理权。第七条第2项约定：买受人所购物业仅作商业使用，在经营活动中，应遵守国家有关法律法规，未经出卖人及物业管理公司同意，买受人不得擅自改变该房屋的建筑设计、结构、既定用途；装修不得影响外立面。一审法院认为：龙栖湾公司、马恒签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应共同遵守。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，根据该条第（一）（二）项规定，龙栖湾公司主张解除合同就应该举证证实发生了其公司不能预见、不能避免和不能克服的客观情况和马恒有违约行为，也即龙栖湾公司没有过错导致其将该房屋用于作为售楼接待中心办公场所的目的落空。龙栖湾公司租用房屋的用途是用于售楼接待中心办公场所，但售楼接待中心的装修方案及装修行为，均由龙栖湾公司自主决定和行使，马恒作为出租方和业主，将房屋交付给龙栖湾公司并保证马恒对房屋的合法拥有，马恒的合同义务即告履行完毕，至于龙栖湾公司、在装修过程中发生的与他人的纠纷，马恒无合同义务进行处理；相反地，龙栖湾公司作为承租方和物业使用人，在装修过程中有义务遵守马恒与新城公司在《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中物业管理部分的约定。而根据马恒与新城公司的约定，该房屋作为中奥物业公司管理的对象，房屋的装修方案、装修行为都要受中奥物业公司的管理和规范，这一点龙栖湾公司是明知的，如因此发生与中奥物业公司的物业服务纠纷时认为自己的合法权益受到侵害而遭受经济损失，龙栖湾公司作为物业使用人，也应该另案先行向中奥物业公司主张权利。综上，龙栖湾公司租用房屋作为售楼接待中心的目的落空的原因系龙栖湾公司在装修过程中发生了与中奥物业公司的物业服务纠纷，而非不可抗力或马恒的违约行为导致，龙栖湾公司请求解除合同和要求马恒退还租金、履约保证金的证据不足，理由不充分，应不予支持。物业管理费非马恒收取和支配，龙栖湾公司请求马恒退还物业管理费无法律依据，龙栖湾公司可另案起诉主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回龙栖湾公司的诉讼请求。本案受理费人民币11837.98元（龙栖湾公司已预缴），适用简易程序减半收取为5918.99元，由龙栖湾公司负担；退还给龙栖湾公司5918.99元。经审理查明：一审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院二审过程中，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同是否应当解除？如若解除双方签订的房屋租赁合同，龙栖湾公司已支付的相关费用是否应当返还？二、龙栖湾公司提出的装修损失马恒是否应当给予赔偿？1双方签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。双方签订的《房屋租赁合同》，约定马恒将其合法拥有的坐落于鲁能商铺12#商业楼101号房出租给龙栖湾公司用于售楼接待中心办公场所，但由于非合同双方的原因，导致该房屋水电均不能畅通，承租人租赁房屋用做售楼部的目的无法实现，该情形的发生是龙栖湾公司在订立合同时无法预见的,此时承租人龙栖湾公司租赁合同的目的已无法实现，该租赁合同在客观上已无法继续履行，而且马恒已经向龙栖湾公司发出解除房屋租赁合同的通知，因此，龙栖湾公司请求解除2015年3月6日双方签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。2关于房屋租赁合同解除后的处理。龙栖湾公司要求马恒返还履约保证金20万元、物业管理费7968元及赔偿房屋装修损失的问题。双方签订的房屋租赁合同解除后，龙栖湾公司支付的履约保证金20万元应予退还。但物业管理费是其交给物业公司费用，其无权要求马恒退还。关于房屋租金问题，双方签订的房屋租赁合同解除虽然解除，但从2015年3月15日交房（免租期45天，原合同约定租期从2015年5月1日起算）至判决解除之日，合同履行期间约为21个月，所产生的租金损失87.5万元，应根据双方租赁房屋合同的约定，本着公平的原则处理。本案中，马恒作为房屋出租方虽然履行了交房义务，但龙栖湾公司租赁该房屋的用途是“售楼接待中心办公场所”，因此该房屋交付的随附义务理应包括“保持水电的畅通”，而物业公司拒绝提供该房屋的水电供应，根据合同的相对性原则，该水电不能畅通所产生的法律后果应归属于出租方。另外，在交房之后，本案处于诉讼期间时，承租方龙栖湾公司未及时与出租方马恒协商办理房屋的交还手续。因此，对租赁房屋所造成的租金损失，应由承租方承担主要责任。本院酌情认定承租人龙栖湾公司承担租赁房屋的租金损失60%，即52.5（87.5万元X60%）万元，由出租方承担租赁房屋的租金损失的40%，即35万元（87.5万元X40%）。因龙栖湾公司缴纳的租金为50万元，不够其应付的租金部分，故应从其支付的履约保证金20万元扣除2.5万元，剩余履约保证金17.5万元(20万元-2.5万元)马恒应退还龙栖湾公司。龙栖湾公司在与中奥物业公司的物业服务发生纠纷时认为自己的合法权益受到侵害而遭受经济损失时，请求马恒退还物业管理费7968元并赔偿其房屋装修损失费的诉讼请求，没有法律依据，应不予支持。综上所述，上诉人龙栖湾公司的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审法院认定本案的基本事实清楚，但处理结果欠妥当，应予纠正。上诉人龙栖湾公司的其他诉讼请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初768号民事判决书；2解除龙栖湾公司与马恒于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》;3被上诉人马恒应予本判决生效之日起十五内退还龙栖湾公司履约保证金17.5万元。4驳回上诉人龙栖湾公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11837.98元（龙栖湾公司已预缴），适用简易程序减半收取为5918.99元，（上诉人已预缴）已减半收取，由上诉人负担3551.39元，被上诉人负担2367.6元。二审案件受理费11837.98元，上诉人负担7102.79元，被上诉人负担4735.19元。本判决为终审判决。审判长 雷 俐审判员 李 宁审判员 李新建 二〇一六年十二月二十六日  《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。