广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13670号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州武峰建材有限公司，住所地广州市黄埔区x号西区B3栋11号。法定代表人：黄坚，职务：执行董事。委托诉讼代理人：高睿明，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟华，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李粤兴，男，1957年2月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：广州黄埔国际工程机械展贸有限公司，住所地广州市黄埔区x号。法定代表人：陈锐文，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟宇和，该司职员。上诉人广州武峰建材有限公司（以下简称武峰公司）因与被上诉人李粤兴、原审第三人广州黄埔国际工程机械展贸有限公司（以下简称黄埔国际展贸公司）转让合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人武峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回李粤兴全部反诉请求；3.李粤兴向武峰公司支付房屋占用费234000元；4.李粤兴向武峰公司支付律师费12000元；5.一、二审案件受理费由李粤兴承担。事实和理由如下：（一）一审判决李粤兴无需向武峰公司支付占用费，缺乏法律依据。武峰公司主张李粤兴房屋占用费，与第三人向武峰公司主张租金，两案并不具有直接的关联关系，无论第三人是否向武峰公司主张租金，均不影响武峰公司向李粤兴主张占用费。反而，从第三人向武峰公司主张租金的案件中也可看出，第三人认为其直接交易对象为武峰公司，而武峰公司的交易对象为李粤兴，也可表明，在武峰公司与李粤兴解除《商铺转让协议》后，李粤兴占有商铺的行为是相对于武峰公司的占有，因此，无论第三人对武峰公司撤诉与否，均不影响李粤兴向武峰公司支付占用费。若李粤兴可豁免支付商铺的占用费，则其无权占有商铺的期间所获利益将事实上构成不当得利。第三人对武峰公司的撤诉是双方综合（2020）粤0112民初7259号与（2020）粤0112民初5357号案的一揽子解决方案，第三人对武峰公司的撤诉是基于武峰公司对第三人在（2020）粤0112民初5357号中撤诉并表示不再追究第三人的责任，也就是说，武峰公司是放弃追究第三人责任换取第三人对武峰公司的撤诉。因此，在互相撤诉中，是双方权益的让渡，并非一审认为的武峰公司未受有损失。（二）一审判决武峰公司向李粤兴退还转让费并支付利息，不具有事实和法律依据。首先，基于前述李粤兴占有使用商铺并未向武峰公司支付任何费用，其已支付的商铺转让费应当在其应付占用费用予以抵扣而非应当由武峰公司向其退还。其次，李粤兴一直拒绝向武峰公司交还商铺，而自行将商铺钥匙交付于第三人处，但一直未获得第三人收回商铺的认可，因此武峰公司根本无法得知李粤兴何时交还商铺，以及第三人何时认可李粤兴已交还商铺。直至第二次庭审中，第三人也仅表示收到了一把钥匙，而非表述为何时收回商铺。因为武峰公司自始至终均未收回商铺，也无法参与李粤兴交回钥匙的过程，因此，一审判决武峰公司向李粤兴支付利息明显对武峰公司不公平，同时也缺乏事实和法律依据。（三）基于公平原则，李粤兴也应向武峰公司支付占有使用费。《商铺转让协议》解除后，李粤兴即是无权占有的状态，经武峰公司多次要求李粤兴也拒绝返还商铺，反而占有使用数月时间，若李粤兴不支付占用费，其占用时所获利益将也会构成不当得利。同时，武峰公司因此被第三人起诉，也让渡其他案件中的利益与第三人进行和解，完全是武峰公司受有的损失。因此，即使基于公平原则，李粤兴依然应向武峰公司支付占有使用费。（四）一审判决李粤兴无需向武峰公司赔偿律师费存在错误。双方签订的《商铺转让协议》解除后，李粤兴理应向武峰公司返还商铺，但因李粤兴怠于返还的行为导致武峰公司受有损失，武峰公司被迫起诉李粤兴，由此产生的律师费显然是由李粤兴的过错而生，一审法院确定的本案案由为转让合同，转让合同解除后，李粤兴理应将转让标的物交还武峰公司，因李粤兴拒绝交还才导致本案纠纷的产生，同时双方《商铺转让协议》中对律师费的承担也有明确约定，因此，李粤兴应向武峰公司赔偿律师费。被上诉人李粤兴二审答辩称，同意一审认定和判决结果，请求二审法院驳回武峰公司的上诉请求，具体答辩意见如下：（一）武峰公司与李粤兴签订的《商铺转让协议》因武峰公司在签订前未获得黄埔国际展贸公司的书面同意，因此该商铺转让协议应无效；（二）武峰公司要求李粤兴支付房屋占用费无事实依据，武峰公司与黄埔国际展贸公司的房屋租赁合同已经期限届满，武峰公司并非案涉商铺业主，因此武峰公司无权要求李粤兴支付期间的商铺占用费；（三）因武峰公司隐瞒或未披露影响转让的重要事实，致使李粤兴的转让协议的目的无法实现，该合同符合法定解除条件。武峰公司违反法定义务，导致商铺转让协议无效或被解除，武峰公司作为过错方，应当对李粤兴的经济损失承担责任。（四）武峰公司在事实上没有向黄埔国际展贸公司支付该笔租金，武峰公司没有财产损失，且李粤兴在期间占用案涉商铺是基于商铺转让协议，是合法占用。原审第三人黄埔国际展贸公司二审述称，武峰公司与李粤兴之间的纠纷与黄埔国际展贸公司无关，黄埔国际展贸公司对一审判决无异议。针对武峰公司的上诉请求、理由依法由法院认定。武峰公司于2020年5月20日向一审法院起诉请求：1.李粤兴向武峰公司支付房屋占用费234000元（以每月20000元的标准计算，自2019年8月12日起算，计至2020年8月3日）；2.李粤兴向武峰公司支付律师费12000元；3.案件诉讼费用由李粤兴承担。李粤兴在一审提出反诉请求：1.解除武峰公司与李粤兴签订的《商铺转让协议》；2.武峰公司返还李粤兴转让费50000元及利息1824.58元（依照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年8月13日起计至实际支付之日，暂计至2020年6月10日）；3.武峰公司赔偿李粤兴搬迁费、装修费共计103000元；4.武峰公司向李粤兴支付律师费15000元；5.武峰公司承担案件诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2014年3月13日，黄埔国际展贸公司（出租方、甲方）与武峰公司（承租方、乙方）签订《广州黄埔工程机械城租赁合同》，约定甲方同意将广州市黄埔区x号，西区编号为第B3栋11、12、13、14号商铺/仓库租给乙方经营五金，计租面积首层368.3平方米、二层368.3平方米，共4间，总计租面积368.3平方米。租赁期限从2014年4月15日起至2019年4月14日止，甲方于2014年4月15日将该商铺/仓库交付乙方使用；商铺/仓库租金约定为，2014年6月1日起至2014年9月30日为免租期，从2014年4月15日起至2016年4月14日止为28元/㎡/月，合计10312.4元/月；从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库综合服务费约定为，2014年6月1日起至2014年9月30日为免租期，从2014年4月15日起至2016年4月14日止为42元/㎡/月，合计15468.6元/月；从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费约定为375元/间/月，每间商铺面积80㎡以下（含80㎡）每月管理费300元，每间商铺面积80㎡至140㎡（含140㎡）每月管理费450元，每间商铺面积140㎡以上，每月管理费600元；合计管理费人民币1500元/月。每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%，自2014年4月15日起计收。第四条收费办法，乙方需于签订本合同当天向甲方交纳保证金77343元，作为履行本合同的担保，该保证金不可抵扣商铺/仓库租金及其由乙方承担的费用，合同期满如乙方无任何违约行为，保证金无息退还乙方，若乙方有违约赔偿或其他费用尚未结清的，甲方有权在保证金中扣除该部分金额，不足抵扣部分甲方有权向乙方追缴；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，按每日1%支付逾期滞纳金。第八条违约责任约定，合同期届满除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同租赁期届满当日向甲方退还商铺/仓库，否则，乙方应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向甲方按月支付商铺/仓库占用费。2019年6月20日，武峰公司（甲方、转让方）与李粤兴（乙方、顶让方）签署《商铺转让协议》，双方约定：一、李粤兴向武峰公司支付转让费80000元，武峰公司将其位于黄埔区开发大道南××机械××、××、××、××号转让给李粤兴经营。但不包括武峰公司原先支付给黄埔国际展贸公司的押金；二、因现在黄埔国际展贸公司新租约合同政策未能确定，新合同由李粤兴与黄埔国际展贸公司协调重新签订，新租约合同内容和条款与武峰公司无关，甲方所交给黄埔国际展贸公司的押金由武峰公司自行退回。李粤兴与黄埔国际展贸公司新租约合同押金，由李粤兴自行交付。三、合同签约后，7月1日开始租金、管理费由李粤兴支付。四、如果李粤兴违反协议内容，武峰公司有权依据本《协议书》载明的内容去武峰公司所在地法院起诉，届时武峰公司因诉讼所产生的诉讼费、保全费、律师费等费用均由李粤兴承担。2019年6月21日，李粤兴向武峰公司支付转让费80000元。武峰公司陈述其最早于2019年8月5日得知不能再续租的事情，因此一直在与李粤兴协商转让协议后续处理事宜，双方于2019年8月12日达成口头协议，因李粤兴已经实际占有使用案涉商铺一段时间，扣除占有使用费30000元，武峰公司仅需向李粤兴退还50000元，武峰公司于2019年8月13日已实际向李粤兴退还30000元，仅剩余20000元待其搬走再付。武峰公司提交其员工与李粤兴的微信聊天记录的截图对其上述陈述予以佐证。该微信聊天截图显示：李粤兴“6万户名李粤兴，谢谢”“3万元已收到，余2万元搬家再转谢谢”，武峰公司员工回复“谢谢”。庭审中，李粤兴不确认武峰公司陈述的双方协议达成的仅退回50000元的陈述，但一审法院要求其明确聊天记录中李粤兴自己说的“3万元已收到，余2万元搬家再转谢谢”是什么意思，李粤兴陈述当时确认是这么协商的，但后来因又发生了火灾，烧毁了我的一台车，且隔壁其他商铺告知我商铺即将拆迁，我才知自己损失太大，因此不同意之前的协商了。2020年3月26日，黄埔国际展贸公司发出《限期办理通知书》，要求武峰公司将承租的商铺腾空交还。2020年6月20日，黄埔国际展贸公司向一审法院起诉武峰公司，一审法院受理后案号为（2020）粤0112民初7259号，黄埔国际展贸公司诉请要求武峰公司立即返还案涉商铺，并支付自2019年7月1日起的综合服务费、管理费、场地占用费。2020年4月28日，武峰公司委托北京德和衡（广州）律师事务所律师向李粤兴发出《律师函》，载明双方于2019年6月20日签订《商铺转让协议》，约定武峰公司转让案涉商铺给李粤兴，李粤兴支付转让费80000元。2019年8月12日，双方口头协商因李粤兴实际使用商铺，扣除部分使用费后退还剩余款项50000元，武峰公司已退还30000元，待李粤兴清空场地并交还武峰公司后，武峰公司再退还剩余款项。但至今，李粤兴仍拒绝交还场地及支付场地占有使用费，武峰公司要求李粤兴收到本律师函之日起三天内将店铺清空交还回武峰公司，并按照实际占有场地的时间以每月20000元的标准向武峰公司支付使用费。李粤兴收到上述《律师函》后于2020年4月30日委托北京市盈科（广州）律师事务所律师向武峰公司回复《律师函》，载明：据我委托人掌握证据显示,《商铺转让协议》签订之前，贵司与出租方租赁期限已届满，贵司在签订协议前已丧失案涉商铺的承租权，故贵司无权签订协议亦无权据此协议收取我委托人转让费。且，贵司未充分披露案涉商铺存在重大使用权瑕疵的重要事实，将直接导致我委托人基于协议的合同目的无法实现进而使我委托人额外支出各项成本数万元。我委托人函告如下：1、贵司向我方返还转让费80000元，2、贵司赔偿我方应接收商铺后支出的额外费用88000元。3、如贵司未如期足额支付款项，我委托人将另循法律途径，依法提起诉讼主张权利。第一次庭审中，一审法院告知李粤兴及时将案涉商铺与武峰公司、黄埔国际展贸公司进行交接。李粤兴庭后提交《情况说明》及腾空交还钥匙部分照片、视频，主张已于2020年8月3日将商铺实际交还给黄埔国际展贸公司。黄埔国际展贸公司也称在2020年8月3日在招商中心前台发现一串钥匙，并于2020年8月5日核实该钥匙为案涉商铺钥匙，已收回该案涉商铺。武峰公司提交《广东增值税专用发票》，主张案涉商铺的租金管理费缴纳至2019年7月份。黄埔国际展贸公司确认收取武峰公司租金管理费至2019年7月，2019年8月1日后再无收到武峰公司的租金、管理费。武峰公司、黄埔国际展贸公司均确认其双方于2020年12月7日达成和解，但双方均坚持陈述和解并未签订具体的和解协议，仅是就一审法院受理的（2020）粤0112民初5357号案件、（2020）粤0112民初7259号案件达成互相撤诉的协议，此后双方对该两案均向一审法院提交撤诉申请。经一审法院查询（2020）粤0112民初5357号案件，武峰公司主张起因为2019年8月21日其租赁的场地及存放的货物被火灾烧毁，起火点位于广州丰耿建材有限公司处，因此武峰公司起诉广州丰耿建材有限公司、黄x、黄埔国际展贸公司、李x、广州市黄埔区泰耿建材经营部、广州市黄埔区穗东街夏园股份经济联合社、广州市润埔投资有限公司，要求七当事人共同向其赔偿经济损失2519305元及评估鉴定费18000元。而（2020）粤0112民初7259号案件是黄埔国际展贸公司诉请要求武峰公司立即返还案涉商铺，并支付自2019年7月1日起的综合服务费、管理费、场地占用费。武峰公司提交其与北京德和衡（广州）律师事务所签订的《委托代理合同》及发票，主张支付律师费12000元；李粤兴提交其与北京市盈科（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》及发票，主张支付律师费15000元。另，李粤兴提交《收款收据》，载明：今收到武峰B3-11、12、13、14交来装修押金3000元，收款单位盖有黄埔国际展贸公司财务印章。《收款收据》开具时间为2019年6月25日。武峰公司确认该收据的真实性，但主张根据双方的商铺转让协议，其应当与黄埔国际展贸公司签订租赁合同，其在未签订租赁合同前就进行相关装修押金的行为，应由其自行承担相应风险。李粤兴提交2019年6月21日至2019年8月14日《中国民生银行个人账户对账单》，拟证实其接手商铺后支出的装修费、搬迁费。一审法院认为，本案武峰公司、李粤兴签订《商铺转让协议》，约定将武峰公司承租的案涉商铺转让给李粤兴经营，且实际上案涉商铺已经交还回黄埔国际展贸公司，本案涉及的主要问题为转让合同签订后续法律问题的处理，因此一审法院将本案案由确定为转让合同纠纷。首先，根据武峰公司提交的武峰公司员工与李粤兴2019年8月13日的微信聊天记录显示，李粤兴称“6万户名李粤兴”“3万元收到，余2万元搬家再转谢谢”，李粤兴对该聊天记录的真实性均予以确认，并陈述当时确实是这么协商的，但后来发生了火灾，烧毁其一台车，且因隔壁商铺告知我商铺即将拆迁，因此不同意之前的协商。结合武峰公司提交的微信聊天记录及李粤兴上述陈述，一审法院认可武峰公司关于双方于2019年8月12日口头协商达成退还李粤兴5万元转让费的约定。因双方均确认武峰公司已于2019年8月13日退还了30000元，尚余20000元武峰公司应于李粤兴搬离之日退还。关于返还转让费的利息，鉴于李粤兴于2020年8月3日将案涉商铺钥匙退还给黄埔国际展贸公司，武峰公司与黄埔国际展贸公司于2020年12月7日达成关于（2020）粤0112民初5357号案、（2020）粤0112民初7259号案的和解时，理应知悉李粤兴返还案涉商铺之事，因此剩余转让费20000元的利息应以2020年12月8日起计至武峰公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院依法确认武峰公司与李粤兴签订的《商铺转让协议》于2019年8月12日解除，武峰公司应向李粤兴返还剩余转让费20000元及利息（以20000元为本金，从2020年12月8日起计，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至武峰公司实际支付之日止）。其次，武峰公司诉请李粤兴支付其房屋占用费234000元（以每月20000元为标准，自2019年8月12日起算至2020年8月3日），但根据黄埔国际展贸公司提交的《情况说明》及武峰公司确认的事实，武峰公司仅向黄埔国际展贸公司缴纳租金管理费至2019年7月，并未再缴纳2019年8月1日之后的任何租金及管理费。（2020）粤0112民初7259号案件（黄埔国际展贸公司起诉武峰公司要求武峰公司支付2019年8月1日之后的租金管理费），黄埔国际展贸公司也已向一审法院申请撤诉。因此，基于上述情况，武峰公司要求李粤兴支付2019年8月12日至2020年8月3日的占有使用费，一审法院不予支持。关于李粤兴主张的搬迁费、装修费。该费用李粤兴并未提交对应的装修合同、实际支付凭证等证据予以证明。李粤兴仅提交了第三人黄埔国际展贸公司于2019年6月25日出具的《收款收据》，载明收到案涉商铺交来装修押金3000元，对于上述装修押金，李粤兴提交的与黄埔国际展贸公司负责人的通话记录录音也显示，该装修押金可办手续后向黄埔国际展贸公司申请退款。该装修押金的收款方为黄埔国际展贸公司，且性质为押金，李粤兴应向黄埔国际展贸公司主张退还，而非作为损失向武峰公司主张。李粤兴关于搬迁费、装修费的诉请，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。关于律师费。武峰公司、李粤兴均起诉要求对方承担本案其分别支付的律师费。《商铺转让协议》第四点约定，如李粤兴违反协议约定，武峰公司有权依据本《协议书》载明的内容在武峰公司所在地法院起诉，届时起诉产生的律师费、保全费、诉讼费由李粤兴承担。但本案中，李粤兴已经如约支付了转让费80000元，双方并不存在违反商铺转让协议的事实，仅是对转让协议解除及解除后的法律后果存在争议。且律师费并非诉讼必要支出，武峰公司、李粤兴要求对方承担己方支出的律师费，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月22日作出如下判决：一、确认武峰公司与李粤兴于2019年6月20日签订的《商铺转让协议》于2019年8月12日解除；二、武峰公司于判决发生法律效力之日起七日内向李粤兴返还剩余转让费20000元及利息（以20000元为本金，从2020年12月8日起计，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至武峰公司实际支付之日止）；三、驳回武峰公司的全部诉讼请求；四、驳回李粤兴的其他反诉请求。一审案件本诉受理费4990元，由武峰公司负担。反诉受理费3696元，由武峰公司负担435元，李粤兴负担3261元。经查，一审法院认定事实无误，一审法院予以确认。二审庭询中，黄埔国际展贸公司表示其不会向武峰公司主张2019年8月之后的租金和管理费。二审中，各方当事人无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合武峰公司的上诉请求和理由以及李粤兴的答辩，本院确定本案争议的焦点是：武峰公司主张无需向李粤兴返还剩余转让费20000元以及要求李粤兴向其支付2019年8月12日至2020年8月3日的房屋占用费和承担律师费应否支持问题。现评析如下：一审法院已就武峰公司与李粤兴签订的《商铺转让协议》于2019年8月12日解除作出了详细、充分的阐述，本院予以确认并不作赘述。因双方《商铺转让协议》已解除，且李粤兴也于2020年8月3日将案涉商铺钥匙退还给黄埔国际展贸公司，因此，根据双方关于“余2万搬家再转”的约定，武峰公司理应向李粤兴返还上述剩余转让费20000元。由于武峰公司至今未向李粤兴支付该款项，故李粤兴请求武峰公司向其支付20000元及其利息，合理合法，本院予以支持。武峰公司将案涉商铺的承租权转让给李粤兴时，其与黄埔国际展贸公司签订的《广州黄埔工程机械城租赁合同》约定的租赁期限已届满，且黄埔国际展贸公司曾起诉要求武峰公司返还案涉商铺并支付2019年7月1日起的场地占用费等，由此可见，在上述日期之后，武峰公司并无占有案涉商铺的合法依据，因此，武峰公司有权要求李粤兴支付2019年8月12日之后的房屋占有使用费的前提是其已向黄埔国际展贸公司支付房屋占用费用。现武峰公司并无举证证明其已向黄埔国际展贸公司支付2019年8月之后房屋占有使用费，武峰公司认为其是让渡其他案件的利益获取黄埔国际展贸公司让渡2019年8月之后的房屋占用费，其提交的证据也不足以证明该主张，据此，一审法院作出不支持武峰公司要求李粤兴支付2019年8月12日至2020年8月3日的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。同理，基于本院不支持武峰公司前述占有使用费诉求，其上诉主张在应付占用费中抵扣李粤兴主张的返还剩余转让费，理由不成立，本院不予支持。至于武峰公司提出律师费问题，因李粤兴已依约向武峰公司支付了转让费80000元，李粤兴不存在违反商铺转让协议的事实，故武峰公司上诉坚持主张李粤兴向其支付律师费不符合涉案《商铺转让协议》第四点的约定，本院不予支持。综上所述，上诉人武峰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4990元，由上诉人广州武峰建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年八月九日书记员 王日平谢金泽