辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终979号 上诉人（原审原告）：邵俊杰，女，满族，1994年3月27日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：张晓玉(邵俊杰母亲)，满族，1975年12月18日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：黄大勇，辽宁兴桓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：本溪龙宝建设(集团)有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇平原街10组11幢0单元39号。 法定代表人：孙亚杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：夏岩，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：黄化青，辽宁贞观律师事务所律师。 上诉人邵俊杰因与被上诉人本溪龙宝建设（集团）有限公司（以下简称龙宝建设公司）买卖合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2021）辽0522民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邵俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持邵俊杰的诉讼请求或发回重审；2.二审案件受理费用由龙宝建设公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。理由是：一、本案合同应依法解除。1.双方签订的房屋买卖合同约定的是该房屋系按揭贷款购房，由龙宝建设公司负责贷款事宜，邵俊杰按照合同约定2017年7月25日交付定金1万元，于2017年8月9日交付首付款54688元，于2019年2月22日补交房款3272元，邵俊杰总计交付给龙宝建设公司67960元。之后，邵俊杰按照龙宝建设公司的要求提供了贷款需要的材料，并交付给了龙宝建设公司，此时邵俊杰完全符合办理贷款的条件，但是由于龙宝建设公司的自身原因，龙宝建设公司在2020年之前不能正常办理给邵俊杰办理贷款，因此本案是由于龙宝建设公司违约，导致合同目的无法实现，本案合同应依法解除；2.本案中龙宝建设公司在2020年8月18日已经提出和邵俊杰解除合同收回标的房产，只是其要求的违约金过高，超过合同标的额的30%，邵俊杰同意解除合同，只是双方就违约金没有达成一致意见，但是此时合同已经解除；3.依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据以上事实及相关法律规定，本案合同应依法解除。二、本案双方在签订《房屋买卖合同》之前，龙宝建设公司承诺签订合同之后就办理贷款，同时合同约定：“买受人合同备案后3天内，按出卖人通知时间到出卖人指定的银行办理贷款手续，按揭贷款在合同备案后60天未能办理的，限期10个工作日付清全部款项”，合同签订后，合同是否备案邵俊杰并不知晓，龙宝建设公司也没有通知合同已经备案，合同一直在龙宝建设公司手里，邵俊杰并没有合同文本，而是在接到龙宝建设公司2020年8月18日送达的通知之后，邵俊杰才要求龙宝建设公司给付合同文本，龙宝建设公司的行为严重侵害了邵俊杰对合同的知情权，本案的合同系格式合同，龙宝建设公司不仅没有给付邵俊杰合同文本更没有对于相关违约条款尽到提示和告知义务，本合同中的违约条款无效。本案的实际情况是由于龙宝建设公司的原因，导致其在2020年之前无法给邵俊杰办理贷款，从2017年12月22日至2020年之前2年多的时间，龙宝建设公司一直存在违约行为，导致合同无法履行，龙宝建设公司应返还邵俊杰的购房款，并承担合同约定的违约金。三、双方签订的是《房屋买卖合同》，双方合同买卖的标的物是房屋，而龙宝建设公司卖给邵俊杰的并非房屋，只是一个商铺场地楼面的所有权，而该商铺场地楼面现在也无法查明在何处，邵俊杰也找不到该地面在哪，因此龙宝建设公司存在根本违约，应承担违约责任。四、龙宝建设公司并没有提供销售商品房的全部证件，且提供的证件中销售许可证存在涂改，并没有提供办理销售许可手续的原始载体档案，无法确认其销售许可证的真假及办理时间，因此，龙宝建设公司存在不具备销售商品房主体资格的可能。综上所述，望贵院支持邵俊杰的诉讼请求，维护邵俊杰的合法权益。 龙宝建设公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回邵俊杰的上诉请求。 邵俊杰向一审法院起诉请求：1.解除邵俊杰和龙宝建设公司签订的商品房买卖合同，判令龙宝建设公司返还邵俊杰购房首付款67960元，并按照合同约定承担违约金。2.诉讼费由龙宝建设公司承担。 一审法院认定事实：2017年，龙宝建设公司在开发建设龙宝城市广场，并取得相应许可。张晓玉系邵俊杰的母亲。2017年8月9日，邵俊杰的母亲张晓玉(乙方)与龙宝建设公司(甲方)签订《龙宝城市广场内部认购补款协议》一份，约定：“认购房源：龙宝广场4层4042号、建筑面积44.64平方米，销售单价6983元/平方米，销售总价311721元，应交首付161721元(含五年租金)，实交首付64688元贷款15万元。乙方签订本认购协议时，当日交付定金1万元。如因买受人个人原因不能满足申请贷款要求，需要在甲方规定的时间内补齐足额商铺款项”。邵俊杰的母亲张晓玉分三次共向龙宝建设公司交付购房款67960元，即2017年7月25日交付定金1万元、2017年8月9日交付房款54688元、2019年2月22日交付房款3272元。2017年12月22日，张晓玉代替邵俊杰与龙宝建设公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邵俊杰以311372元的价格购买龙宝建设公司建设开发的龙宝城市广场4层91号、建筑面积44.59平方米房屋一处。邵俊杰在签订商品房买卖合同时付清房款首付156372元，贷款155000元，邵俊杰在合同备案后3天内，按龙宝建设公司通知时间到龙宝建设公司指定的银行办理贷款手续，按揭贷款在合同备案后60天未能办理的，限期10个工作日内付清全部款项。同日，张晓玉代替邵俊杰(甲方)与桓仁龙建物业有限公司(乙方)签订本溪龙宝城市广场委托经营管理协议书一份，协议约定：“委托经营管理首期期限为5年，即自2018年1月1日至2022年12月31日。期满可以另行续签。双方约定委托期间乙方享有对该商铺的各项权利，并按照年回报率6%向甲方支付收益，即甲方5年总收益额=该商铺总房款×30%”。邵俊杰的母亲张晓玉、父亲邵泽礼于2020年5月11日申请商用房按揭贷款，所购房产属于龙宝城市广场商铺，根据征信报告显示其二人负债过高，不符合贷款办理条件，辽宁桓仁农村商业银行股份有限公司告知其二人无法办理按揭贷款。 邵俊杰以手机短信的方式自认其知晓并同意父母以其名义买卖本案房屋的事实，本案诉讼其也知晓，并同意作为原告应诉。 一审法院认为：(一)张晓玉、邵泽礼作为邵俊杰的父母，出资为邵俊杰购买房屋，该行为属邵俊杰纯获利益行为，邵俊杰同意并追认，故邵俊杰作为本案合同当事人，不持异议。(二)张晓玉以女儿邵俊杰的名义与龙宝建设公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。张晓玉为邵俊杰向龙宝建设公司共交付购房款67960元，后期张晓玉夫妇办理房屋贷款时，因征信报告显示二人负债过高，不符合贷款办理条件，银行拒绝为其二人办理按揭贷款，致使张晓玉夫妇未能按期交付购房尾款。龙宝建设公司按合同约定催交尾款，邵俊杰拒绝履行合同义务。本案中，邵俊杰的父母未能办理房屋贷款，属个人原因，与龙宝建设公司无关，龙宝建设公司作为出卖方只能协助办理房屋贷款，其并非银行机构，无权决定能否放贷，加之邵俊杰并未举证证明龙宝建设公司在合同履行过程存在违约情形，故邵俊杰要求解除《房屋买卖合同》无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回邵俊杰的诉讼请求。案件受理费1499元，由邵俊杰负担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：本案中，《商品房买卖合同》的签订双方为龙宝建设公司与邵俊杰，虽然部分购房款系由邵俊杰的父母邵泽礼、张晓玉代邵俊杰给付，但是该买卖合同及相应的补充协议约定的主体仍应为龙宝建设公司与邵俊杰。故邵俊杰应当按照合同约定付清购房款，现邵俊杰以因龙宝建设公司未及时通知其父母办理贷款事宜，导致其父母因期间办理了其他银行贷款而负债，不再具备贷款条件，故无法支付剩余房款为由，主张解除合同，返还购房款的上诉主张缺乏事实和法律依据，也有违诚信原则，不予支持。 综上所述，邵俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费一千四百九十九元，由上诉人邵俊杰负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 周明辉 审 判 员 赵丹阳 审 判 员 许 晶 二〇二一年八月二十七日 法官助理 邓 松 书 记 员 宋光磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。