广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0302民初1154号 原告（反诉被告）：刘之栩，女，1978年6月4日出生，汉族，个体户，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西凯丰投资管理有限公司，住所地：桂林市秀峰区解放东路2号，统一社会信用代码：914503005843027140。 法定代表人：卿毅杰，董事长。 委托诉讼代理人：陆磊，男，1983年12月11日出生，壮族，该公司法务，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘之栩与被告（反诉原告）广西凯丰投资管理有限公司（以下简称凯丰投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月22日、12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘之栩及其委托诉讼代理人龚泽锦和莫雅平、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人白秋霖到庭参加诉讼。本院根据刘之栩的申请，依法冻结了凯丰投资公司的相应财产。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘之栩提出本诉请求：1、解除双方于2015年12月18日签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》、撤销合同附件四《房屋交接验收确认书》；2、凯丰投资公司退还租赁合同履约保证金、首月租金77924元并支付一年利息9350.88元；3、凯丰投资公司支付违约金116886元；4、凯丰公司承担刘之栩支付的律师费26100元；反诉答辩称，驳回凯丰投资公司的反诉请求。事实和理由如下：2015年12月18日，刘之栩向凯丰投资公司承租桂林东西巷H03号商铺，签订了由该司提供的物业租赁格式合同。与此同时，刘之栩在该司的强制要求下，与关联公司桂林凯丰物业管理有限公司（以下简称凯丰物业公司）签订物业管理服务合同。两份合同使用同一编号，在同一时间、同一地点、由公司的同一工作人员填写并盖章。在订立合同之前，刘之栩要求公司先提供合同复印件以供阅读，但遭到拒绝。而租赁合同长达28页，刘之栩根本无法对合同具体条款进行认真阅读与理解，便在工作人员的催促和保证之下匆忙签字，包括隐藏在合同内空白的附件四《房屋交接验收确认书》，而且未能发现显失公平的定金等合同条款。合同订立后，原告缴纳了履约保证金和首月租金。2016年3月18日，凯丰投资公司委托凯丰物业公司以电子邮件方式向刘之栩发送装修进场通知单。刘之栩发现商铺存在消防安装不正确、地面不平整、建筑垃圾未清理、钢筋裸露等问题，而且公司招商承诺的主力店H&M未进场，遂复函表示门面不具备入场装修条件。之后，刘之栩发现商铺出现地下水反渗、凯丰投资公司擅自改变商铺门头宽度等问题，向凯丰投资公司反映，未得到处理。5月20日，刘之栩提出带水装修方案，未得到公司回复。6月5日，刘之栩再次反映商铺渗水问题。直至6月15日，凯丰投资公司才对商铺进行补漏施工，但随后于6月25日向刘之栩发出解除合同通知书。刘之栩于7月15日以书面形式表示不同意解除合同的意见。综上，涉案租赁门面存在严重质量问题，不符合交付条件，亦未实际交付，合同附件四《房屋交接验收确认书》在2015年12月18日签订合同时隐藏在多页合同中，凯丰投资公司的行为属于欺诈，刘之栩签字的行为属于重大误解，因此该附件四应予撤销。凯丰投资公司违约在先，其根本违约行为造成了承租人交付履约保证金和首月租金的利息损失、经营利润损失和支付律师费的损失，而凯丰投资公司索要租金、滞纳金、违约金等反诉请求无事实依据和法律依据。故请求法院支持其本诉请求，驳回凯丰投资公司的反诉请求。 被告（反诉原告）凯丰投资公司对本诉答辩称，驳回本诉请求；提出反诉请求：1、刘之栩支付截至反诉之日的租金97405元、滞纳金15195.18元，此后两项费用计算至租赁合同被生效判决解除之日；2、刘之栩支付违约金116886元；3、凯丰投资公司不予退还履约保证金58443元。事实和理由如下：2015年12月23日，双方签订物业租赁合同，同时签署合同附件四《房屋交接验收确认书》，确认“经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。双方确认，自验收日期，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按照租赁合同的约定使用”。同日，刘之栩与凯丰物业公司签订物业服务管理合同。本公司为了更好服务商户，于2016年1月8日委托桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司对所有商铺进行防水补漏工程施工。2016年3月17日开始，凯丰物业公司多次要求刘之栩进场装修，通知街区整体开业时间为2016年6月6日。刘之栩以各种借口推诿拒绝进场装修，影响整个街区的商业业态，本司无奈于2016年6月25日发出解除合同通知书，刘之栩未予回复并持续占用门面，导致门面无法重新招租。本司认为刘之栩在合同附件四《房屋交接验收确认书》上签字，即认可商铺符合交付条件，事后拒绝进场装修，行为已构成严重违约，应按本司的反诉请求承担相应的违约责任，其本诉请求亦无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月28日，刘之栩作为乙方、凯丰投资公司作为甲方，双方签订《桂林东西巷街区物业租赁合同》（以下简称租赁合同），由刘之栩承租凯丰投资公司建设的东西巷街区首层H03号店铺经营服装服饰，建筑面积253平方米（使用面积113.27平方米）。合同约定：租赁期限24个月，自开业日（合同确认该词语解释为历史文化街区或时尚风情街区的一部分或全部街区开业日）开始计算，开业日暂定为2016年4月26日，甲方另行通知的，以书面通知确认的日期为准；装修免租期为30天，以甲方实际通知场地交付日开始计算；租金按计租面积，每平方米77元，首年月租金19481元、次年月租金20455元，合同签订七个工作日内先行支付租赁店铺1个月的标准租金；履约保证金作为乙方履行合同义务和责任的担保，乙方向甲方或物业管理公司交纳的约定金额的款项。本合同有效期内，该款项由甲方或物业管理公司保管，按合同约定使用，不计利息。乙方自合同签订之日起七个工作日内向甲方交纳58443元履约保证金；乙方自起租日起向物业管理公司缴纳物业管理服务费；乙方逾期交付租金、物业管理费以及能源费等费用的，从逾期之日开始每天加收应交纳费用金额3‰滞纳金，逾期10天的，经甲方、物业管理公司书面催告5个工作日内，乙方仍不交纳的，甲方或者物业管理公司可以暂停物业管理服务直至乙方履行相关付款义务为止。逾期超过20天的，甲方有权收回物业使用权，除了乙方向甲方支付该合同当年租金总额50%作为违约金之外，甲方由此产生的相关损失，包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费损失由乙方承担；乙方需于接到甲方通知5天内来项目现场进行铺位交付并办理手续进场装修，如乙方未按甲方指定时间进场装修的，则乙方装修免租期自甲方通知发送后第5天开始计算，乙方延期办理铺位交付手续超过30天，甲方有权单方解除合同并不予退还履约保证金及其他已交费用；乙方因违约原因未能在开业日开业，甲方有权选择继续履行合同或解除合同，如甲方选择继续履行合同，则乙方应按本合同约定支付租金等费用，如甲方选择解除合同，乙方已交纳的履约保证金等相关费用不予退还；双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业管理服务费、能源费累计超过3次，甲方有权单方解除合同；如双方在本合同履行中出现争议，则按照合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行合同项下的各项交费义务；租赁期限届满之日或合同因任何原因终止7日内（交还期），乙方应当将店铺交还甲方；因乙方违约造成合同终止的，在交还期内，乙方应按届时月租金标准向甲方支付占用费、向物业公司支付物业管理费、承担各项能源费用；因甲方违约造成合同终止的，乙方在交还期内无需支付占用费、物业管理费，此期间产生的能源费用由乙方承担；等等。 该合同附件一为铺面位置示意图，附件二为刘之栩的身份证复印件，附件三为公司营业执照。附件四为空白的房屋交接验收确认书，凯丰投资公司在“交付方”处盖章，刘之栩在“接收方”处签字捺手印。 同日，刘之栩与凯丰投资公司全额投资的凯丰物业公司签订《桂林东西巷街区物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定由凯丰物业公司在租赁期内为刘之栩提供物业管理服务，首年月物业费11132元、次年月物业费11689元；合同签订7个工作日内，交付33396元作为合同履约保证金；在装修前，租户应交纳装修保证金30000元；租户逾期未交纳物业管理服务费的，凯丰物业公司有权从逾期之日每日加收未交金额3‰滞纳金，逾期超过10天并经书面催告5天内，物业公司有权停止部分物管服务，从履约保证金中扣除拖欠的物管费和其他费用；物业合同与租赁合同相关联，任一个合同的生效、解除都导致另一份合同同样生效或解除。 刘之栩于2015年12月23日向凯丰投资公司交纳租赁合同履约保证金58443元、首月租金19481元；向凯丰物业公司交纳物业合同履约保证金33396元、首月物业费11132元。 2016年3月17日，凯丰物业公司工作人员宋美慧向刘之栩发送加盖凯丰物业公司公章的装修进场通知单，载明：“为了配合东西巷街区2016年4月26日开业进度，现正式通知贵司请在3月18日到桂林凯丰物业管理有限公司商管部办理装修进场手续，为了避免办理窗口拥堵，浪费贵司人员宝贵时间，敬请准时前往我司办理。并请在2016年3月20日携带相关证件进场施工，装修免租期在2016年3月21日开始计算”。 刘之栩随后于3月23日向宋美慧送达复函，主张商铺不具备进场条件，存在消防喷淋、烟感器高度不正确、地面凹凸不平、建筑垃圾未清理、钢筋裸露、主力店H&M未装修入场等问题。 涉案工程于2016年4月1日取得建字第450301201600111号建设工程规划许可证。凯丰物业公司于4月12日致函刘之栩，告知：“为了配合中国历史文化名楼之一—桂林逍遥楼2016年4月26日重建后对外开放，按政府要求位于同一景区的东西巷项目同日街区对外开放。原进场的商户完成装修后可于4月26日开放日起对外试营业，4月26日至6月6日免收租金。现综合评估项目整体情况，公司决定：桂林东西巷街区整体正式开业时间定于2016年6月6日上午10：16分。敬请贵司配合、协调进场装修及货品筹备……” 刘之栩于4月14日电邮凯丰投资公司，提出地面积水、门头因门面重新隔断而变小等新问题；于4月28日再次电邮提出地面积水问题，询问公共部位何时完成装修。 5月10日，凯丰物业公司向刘之栩电邮进场催告函，载明：“我司与贵司于2015年12月28日签订租赁合同，根据合同第19.4条的规定，‘本合同签订后，乙方需于接到甲方通知后5天内来项目现场进行铺位交付并办理铺位交付手续进场装修，如乙方未按甲方指定时间进入该店铺开始装饰装修的，则乙方装修免租期自甲方通知发送后第5天开始计算；如乙方延期办理铺位交付手续超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方的履约保证金及其他已交费用不予退还（甲方铺位交付通知以邮件形式发送至本合同约定乙方邮箱为准）’。贵司应于2016年3月21日之前进场装修，但贵司至今仍未按照合同约定履行义务，超过履行期限50天，已造成违约。现特请贵司接到本催告函三天内（以甲方邮件发送至合同约定乙方邮箱之日起算），按照该合同约定履行义务，尽快来我司办理相关店铺交付手续并进场装修。否则，我司将依据法律相关规定以及双方合同约定行使我司权利，与贵司解除该合同，并追究贵司相应法律责任”。刘之栩于次日回复称租赁房屋存在地面渗漏、公共区域未装修完成、主力店H&M未进驻的问题，要求凯丰投资公司尽快解决以便于商户进场。凯丰物业公司随后针对前述三个问题回复：“租赁房屋地面水迹是地面积水，不属于渗漏现象；负一层公共区域装修在2016年5月20日完工；商家H&M快时尚品牌已经接场，近期会进场装修”。 刘之栩于5月20日电邮凯丰投资公司、物业公司，提出：一、门面仍然存在渗水问题，提出带水装修的两个备选方案；二、在凯丰公司不承诺有主力店H&M进驻的情况下，其也不考虑进驻。随后，刘之栩继续于6月5日、6月15日电邮反映商铺地面渗漏水现象。 东西巷商业街于6月6日正式开街，涉案地下室工程于6月13日通过桂林市公安消防支队的消防验收。 凯丰投资公司于6月25日向刘之栩送达解除合同通知书，载明：“我司与贵司于2015年12月28日签订编号为DXX-WG-H03-067的《桂林东西巷街区物业租赁合同》，贵司未按照该合同中的第十九条第19.4款的规定进场装修。2016年5月10日，我司就此特向贵司送达《催告函》，要求贵司在三日内进场装修，但贵司仍未履行，已造成严重违约。现我司特向贵司通知如下：由于贵司无法履行《桂林东西巷街区物业租赁合同》相关约定，已造成严重违约。我司依据合同约定，单方与贵司解除该合同。同时，我方保留追诉贵司相关法律责任的权利”。 刘之栩于7月15日电邮回复，表示凯丰投资公司未提供合格的租赁场地，行为已构成违约，不同意单方解除合同，要求该司尽快交付合格场地并进行赔偿。 另查明，凯丰投资公司于2016年1月8日与桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司签订《地下室防水补漏工程施工合同》，约定工期30天，由浩源公司对地下室顶板及剪力墙墙面渗漏水部位进行防水补漏施工。补漏工作量统计表载明，刘之栩承租的H03铺面于2月27日、3月20日、3月23日、6月12日、6月15日、6月18日进行地面补漏，3月22日进行天面补漏。 再查明，刘之栩因本案纠纷，于8月18日与广西九宇律师事务所签订委托代理合同，支付律师费10200元和预付办案费用2500元，该律所开出金额为12700元的发票。凯丰投资公司提出反诉后，刘之栩另行向律师支付反诉代理律师费13400元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁物是否已经交付；二、租赁物是否符合交付条件、双方是否各自存在违约行为以及法律责任。 一、租赁物是否交付 本院认为，合同第二条第2.2款约定“装修免租期为30天，以甲方实际通知场地交付日开始计算”。双方签订合同之后，凯丰物业公司于3月17日通知租户3月20日进场装修，并从次日开始计算免租期。由于前述合同条款规定，免租期从场地交付日开始计算，因此租赁物交付时间应当是3月20日装修进场日。由于租赁物是毛坯房、没有门锁，租户自签订合同之后即享有勘察、设计的权利。自出租人发出交付通知之后，租赁物的占有、使用权即转移给承租人。故3月20日既是凯丰投资公司交付租赁物的时间，也是刘之栩应当接受租赁物的时间。 合同附件属于合同的构成部分，与合同正本的其他条款具有同等法律效力。附件四《房屋交接验收确认书》载明“自验收日期，甲方正式将商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用”，但空白处没有填写具体的验收时间、铺面名称、落款时间，性质属于没有作出约定，故不存在有效或者无效的法律后果，原告提出撤销该附件诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。 二、租赁物是否符合交付条件以及违约责任 刘之栩诉称涉案商铺存在消防喷淋和烟感器位置不正确、地面渗水、公共部位装修不及时、主力店H&M未进驻等问题，租赁物不符合交付条件。 本院认为，出租人负有按约交付标的物的义务，租赁物的建筑结构和设备设施应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。涉案房屋取得建设工程规划许可证、通过了消防验收、墙面地面压实、基础设施设备齐全，基本具备交付条件。 承租人负有及时接受标的物的义务。对于消防喷淋位置问题，凯丰投资公司在收到通知之后，根据租户要求进行了相应调整；对于渗水问题，凯丰投资公司自2016年1月开始逐步对地下商场进行防水补漏工程，涉案商铺属于补漏范围。刘之栩所诉的前述问题属于阻碍房屋正常使用的瑕疵，但并不妨碍实现合同的租赁目的。而公共部位的装修进度以及主力店H&M是否进驻问题，则与整个地下商场的商业环境有关。但是，承租人刘之栩在不主张合同解除权的前提下，以此为由拒不接收房屋，属于对其权利的滥用，增加了交易的不稳定性。综述，刘之栩不接收房屋的行为已经构成了违约。 合同约定，租户在开业日不开业，出租人有权选择解除合同或者继续履行合同。凯丰投资公司于6月25日送达解除合同通知书，刘之栩虽然表示过异议，但提起本案诉讼亦要求解除合同，说明双方对解除合同达成一致意见。根据合同法第九十六条的规定，本案租赁合同自解除通知达到之日即6月25日起解除。 根据合同约定以及凯丰公司的相应通知，装修进场日至6月6日开业日为免租期，租户不需要支付租金。此后，租户应当按约付租金，否则承担相应的违约责任。对于合同解除之前的房屋租金，刘之栩虽然未进场装修，但此期间属于合同效力存续期间，其仍然负有交纳租金的义务，已预交的首月租金应当相应扣减。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。涉案铺面未进行装修，亦无门锁。因此，出租人凯丰投资公司可以重新招租，其要求租户继续承担此后租金违反前述法律规定和公平原则，本院不予支持。据此，计算6月6日至6月25日租金应为12338元（19天×19481元/月÷30天），剩余7143元应予返还（19481-12338）。 对于本诉原告刘之栩诉称的租金利息，由于本诉原告负有按期交纳租金的义务，且合同对预交租金以及免租期均有明确约定，故租金利息不由本诉被告承担责任。 对于本诉原告刘之栩要求凯丰投资公司承担违约金116886元的本诉请求，因违约责任之目的在于弥补损失，本诉原告没有证据证明凯丰投资公司存在根本违约行为且造成重大损失，故本院对该请求不予支持。同理，反诉被告刘之栩虽然未接收商铺，但已预交履约保证金和首月租金，反诉原告凯丰投资公司未在租金收益上有重大损失，故本院对反诉原告凯丰投资公司要求反诉被告刘之栩支付违约金116886元的反诉请求不予支持。 对于履约保证金，合同约定是对租户按时交纳租金的履约保证。鉴于双方解除合同，且预付租金已足够抵扣欠缴费用，故该笔款项应当予以返还。对于利息，合同约定履约保证金不计利息，故凯丰投资公司无需支付。 对于本诉原告诉称的律师费，本案纠纷不属于合同约定由一方负担律师费的适用情形，本院对该请求不予支持。 对于反诉原告诉称的滞纳金，由于反诉被告预交费用已经足够抵扣欠缴租金，故不应支付滞纳金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除刘之栩与广西凯丰投资管理有限公司签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》； 二、广西凯丰投资管理有限公司退还刘之栩租金7143元； 三、广西凯丰投资管理有限公司退还刘之栩履约保证金58443元； 四、驳回本诉原告刘之栩的其他本诉请求； 五、驳回反诉原告广西凯丰投资管理有限公司的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4754元、保全费1720元，合计6474元（原告已预交），由刘之栩负担4630元，广西凯丰投资管理有限公司负担1844元；反诉受理费2809元，由刘之栩负担120元，广西凯丰投资管理有限公司负担2689元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费4754元、反诉受理费2809元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 陈 芳 人民陪审员 曹 明 人民陪审员 林婉玉 二〇一六年十二月三十日 书 记 员 魏友杨