河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终4688号上诉人（原审被告）：向国强，男，1973年11月13日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审原告）：洛阳高新合盛物业管理有限公司。住所地：河南省洛阳市高新开发区鸿都路2号院内综合楼三层北头。法定代表人：黄永闯，该公司总经理。委托代理人：张燕锋，该公司法务人员。特别授权。委托代理人：郭丽红，该公司法务人员。特别授权。上诉人向国强因与被上诉人洛阳高新合盛物业管理有限公司物业服务（以下简称合盛物业公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人向国强，被上诉人合盛物业公司委托代理人郭丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。向国强上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持向国强的诉讼请求，洛阳高新合盛物业管理有限公司，不能按照《物业管理合约》之约定，尽职尽责地履行物业服务义务，判令合盛物业公司尽职履行物业服务义务，自2010年7月1日至2016年6月30日的物业服务费2160元及逾期滞纳金63l元，不予给付，并赔付向国强精神损失费3000元。事实与理由：向国强2010年6月下午回家，在古都绿城6号楼1门共用部位停车，与一楼101住户因停车问题发生纠纷，101住户不让向国强在共用部位停车，称此共用部位归他所有，向国强说这是共用部位，向国强是本小区住户，向国强也有使用权利，双方因此发生争吵，这时物业公司工作人员兰永安从此经过看到后不予理睬离开。第二天，向国强到物业办公室找到负责人聂建生反应情况，他说他去协商解决。数日后没有结果，向国强又去找他，他说：我们只有管理权没有执法权，解决不了此问题。既然你们有管理权就应当尽到管理的责任及义务，我们业主向你们缴纳的物业管理费，就应享受应有的管理服务。2004年11月24日，向国强与洛阳高新合盛物业管理有限公司签订《物业管理合约》及《住户手册》，合约上显示，物业管理公司保证严格履行各种管理职责和义务，为住户提供优良服务，《住户手册》第七页，第4条写明：共用场地一律不准私自占用、堆放、吊挂杂物，不准乱搭、乱建、乱张贴、乱涂写。如确因生活，工作需要临时占用公共场地，需要先向物业公司书面申请，经同意并核交“公共场地临时占用费”后方可使用。依据《物业管理合约》、《住户手册》的规定，物业公司没能履行物业管理职责和义务，向国强于2010年7月1日停止缴纳物业管理费，合法、合规、合理、合情。民法通则第一百一十四条之规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施，防止损失扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依据以上两条法律规定，一审判决书第4页本院认为，原告合盛物业公司对小区管理服务不到位予以否认，却得到法院支持实属不公平、不公正。一审法院的判决运用法律不当不合理，对我提供的图片证据不予采信实属不妥，本次上诉己将图片证据洗成照片，望中院予以采信，维护向国强的合法权益。以上事实充分证明：一审法院作出的判决是错误的，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持向国强的上诉请求，以维护向国强的合法权益。合盛物业公司答辩称：1、向国强上诉状所列被上诉人“洛阳市高新合盛物业管理有限公司”，所诉主体非洛阳高新合盛物业管理有限公司，主体错误。2、本案纠纷是：2005年12月，合盛物业公司与向国强签订“物业管理合约”和“住户手册”，双方约定向国强作为业主应当按照规定缴纳物业费、垃圾清运费，如有违反，合盛物业公司作为物业管理单位，有权要求予以赔偿，向国强如不按规定缴纳物业费及赔偿金的，处以每日3‰的滞纳金等内容。由于向国强自2010年7月后不支付物业费和垃圾清运费，合盛物业公司多次催要未果，才向法院提起诉讼，一审法院依据双方所签住户手册和管理合约的约定，判令向国强支付相关费用，认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。3、假若向国强对合盛物业公司提起上诉，则向国强上诉称其与邻居因停车问题发生争执，合盛物业公司没有解决，没能履行物业管理职责，这与事实不符，不能成为向国强拒绝交纳物业费的理由。至于向国强上诉要求不予支付物业费和滞纳金，没有事实和合同依据，让合盛物业公司赔付精神损失费更是毫无道理，程序错误，不应审理。综上所述，向国强所列主体错误，上诉理由不成立，一审法院判决正确，请求二审法院依法驳回向国强的上诉请求。合盛物业公司向一审法院起诉请求：1、判令向国强向合盛物业公司支付自2010年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费2103.6元、垃圾处理费144元，共计2247.6元，同时支付自2010年7月1日起到起诉之日止的逾期付款滞纳金631元（按双方约定的日3‰的标准过高，主张按2103.6元×30%计算）。一审法院查明：向国强是洛阳市老城区建安街古都绿城6号楼1单元701室业主，该套房建筑面积83.28㎡。向国强于2005年11月24日入住该小区6号楼1单元701室。2005年11月24日，合盛物业公司与向国强之间签订一份物业管理合约，该合约约定：向国强业主委托合盛物业公司全权管理古都绿城小区。物业管理公司保证：严格履行各种管理职责和义务，为住户提供优良服务。本业主向合盛物业公司保证：完全理解支持赞同并严格遵守《住户手册》及小区各种管理制度的全部内容，愿意与物业公司密切合作、积极主动缴纳物业管理费和水、电。共同维护优美、整洁、文明、安全的舒适居住环境。同时，双方又签订一份住户手册，该手册规定：业主应按规定交纳物业服务费。房屋本体及公共设施、设备维护基金等费用；业主不按规定交纳物业服务费、房屋本体维护基金费用以及赔偿金、违约金，处以每日3‰的滞纳金。合盛物业公司全天24小时为住户提供优质服务。该手册还对双方其他权利义务进行了约定。该小区物业服务费2011年5月31日前收费标准为每月每平方米0.3元。自2011年6月1日起，经洛阳市老城区物价办公室批准后物业服务费调整为每月每平方米0.36元。合盛物业公司根据洛阳市人民政府关于开发区城市生活垃圾处理费的通知［洛政（2006）72号］的规定，自2006年7月1日收取该小区业主垃圾处理费每户每月2元。向国强于2010年6月以前能按时如数向合盛物业公司缴交物业管理服务费、垃圾费，自2010年7月1日开始以合盛物业公司对小区管理服务不到位为由拒绝向合盛物业有限公司交纳物业管理、服务费和垃圾费。至今，向国强仍欠合盛物业公司物业服务费2103.6元、垃圾处理费144元。合盛物业公司经催告，向国强仍然不予缴交。故合盛物业公司诉至该院。为证明上述事实，合盛物业公司向该院提交了住户验收手续、物业管理合约、入住手册、收费许可证收据、催缴费用通知等证据在卷为证。一审法院认为：合盛物业公司与向国强之间所订的物业管理合约和住户手册，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方应严格按照约定履行各自的义务。合盛物业公司已为向国强所居住的小区提供物业管理服务义务，向国强理应按照双方的约定和相关政策的规定，向合盛物业公司缴纳物业服务费和垃圾处理费。向国强自2010年7月开始不再向合盛物业公司缴纳物业服务费等相关费用，其行为实属不妥。故合盛物业公司要求向国强向其缴纳物业服务费、垃圾处理费以及逾期付款滞纳金的诉讼请求，符合双方的合同约定，故该院予以支持。关于向国强提出的合盛物业公司对小区管理、服务不到位的抗辩主张，合盛物业公司予以否认，向国强未向该院提交相关证据予以佐证，故该院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：向国强在该判决生效后五日内向洛阳高新合盛物业管理有限公司交纳物业服务费2103.6元、垃圾处理费144元、逾期滞纳金631元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取，由被告向国强承担25元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，另查明：本案所涉古都绿城小区建有专门的停车棚，向国强曾与一楼住户因在楼下空地停放电动车问题发生纠纷，合盛公司协调未果。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，合盛公司与向国强均应按照约定履行合同义务。合盛公司提供了物业服务，向国强应当向合盛公司支付物业服务费。向国强上诉称，合盛物业公司未解决其与一楼住户之间因停放电动车发生的纠纷，没有尽到物业管理责任及义务。根据审理查明的事实，本案所涉古都绿城小区建设有专门的停车棚，向国强因在楼下停车与他人发生纠纷，合盛公司也进行了协调，但未果。向国强以此为由拒交物业服务费，理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由向国强负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鑫杰审 判 员 邢 蕾审 判 员 赵淑婷二〇一六年十二月二十六日代书记员 石 昕