湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初3749号原告贺晓澜，女，汉族，2002年1月21日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托代理人贺东杰（特别授权），广东以泰律师事务所律师。被告娄底市宁邦置业有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区吉星路东侧宁邦中心宁邦文华里1栋。法定代表人谭黎明，该公司总经理。委托代理人王乐（特别授权），湖南人和人（娄底）律师事务所律师。原告贺晓澜诉被告娄底市宁邦置业有限公司（以下简称宁邦置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺晓澜及其委托代理人贺东杰、被告宁邦置业公司的委托代理人王乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺晓澜请求判令：1、撤销合同编号为202005140005的《商品房买卖合同》(以下简称合同)第五条双方自行约定条款,该条款不成为合同内容(即详见本合同附件七第三条的约定)；2、撤销合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中按第二种方式处理条款,该条款不成为合同内容(即出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房,则自本合同和补充协议约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止,出卖人每日按中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%);3、撤销合同第十条规划、设计变更的约定部分条款,该条款不成为合同内容(即买受人退房的,出卖人须在受让人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人,并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房时,应当与出卖人另行签订补充协议);4、撤销合同第十五条关于产权登记的约定条款,该条款不成为合同内容(即出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后540个工作日内。办理房地产权属证书的申请方式，双方同意按下列第2项处理：如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予出卖人360日的宽限期,宽限期过后仍不能取得不动产权属证书,且买受人解除合同的,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款退还给买受人，并一次性按已付房价款的0.1%支付违约金;买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止,出卖人每日按中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金,违约金最高不超过总房价款的1%)；5、撤销合同的《合同补充协议》第三条关于面积差异处理、第六条关于该商品房的交付、第七条关于设计规划变更处理、第八条关于商品房质量及保修责任、第十二条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理、第十三条关于合同解除、第十六条其他约定等约定的条款,上述条款均不成为合同内容；6、撤销合同附录二《委托办理权属登记协议书》第二条部分条款,该条款不成为合同内容(即出卖人在下列条件全部具备之日起540日内,将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交娄底市房地产管理局)；7、本案的诉讼费用由被告负担。被告宁邦置业公司的答辩要点:1、《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示,并未违反法律的禁止性规定,应当受到法律的保护；2、被告已经尽到充分的提示或说明义务。综上,原告的诉求无事实和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2020年5月7日，原告贺晓澜（乙方、认购方）与被告宁邦置业公司（甲方）签订了《宁邦中心?公园里认购书》，该认购书约定乙方认购甲方宁邦中心?宁邦公园里高层8栋3202号商品房，房屋建筑面积147.38㎡，折后单价5904.8元/㎡，折后总价870250元，房价款690000元向银行申请按揭贷款，乙方签订该认购书时需向甲方交付购房定金20000元,自本认购书签订后三日内，甲方不得将本认购书中所指向的乙方认购商品房另售他人，乙方应在此期间内缴清首期购房款、签署《商品房买卖合同》、按银行、公积金中心及甲方要求交齐办理贷款所需的相关资料，等等。同日，原告贺晓澜按照约定向被告宁邦置业公司交付了定金20000元。2020年5月14日，原告贺晓澜（买受人）与被告宁邦置业公司（出卖人）签订了备案合同编号为202005140005的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于娄星区××路××街××幢××层××号××商品房，该商品房建筑面积147.38㎡，单价5370.79元／㎡，总价791547元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理：第1种方式双方自行约定：详见本合同附件七第三条的约定。合同第六条付款方式及期限约定，付款方式以银行按揭贷款或公积金贷款的，买受人应于签订本合同当日向出卖人交付首付款（含定金）161547元，剩余房款630000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2022-08-30前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第1种条件娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。第2种条件房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。第3种条件五方责任主体验收合格(五方责任主体指：建设、勘察、设计、施工、监理)。但如果遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非因出卖人原因导致延期的；3、买受人有任何违约行为。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况以外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第2种方式处理：第2种方式出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房,则自本合同和补充协议约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止，出卖人每日按中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同第十条规划、设计变更的约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更,导致下列情形(一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等)之一的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人：(1)、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人,并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房时,应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后540个工作日内。办理房地产权属证书的申请方式，双方同意按下列第2项处理：第2项买受人全权委托出卖人申请办理,并向出卖人提供相关证明。如因买受人的原因(选择共同申请的未及时申请,选择委托办理的,未及时向出卖人提供相关证明和办理房地产权属证书需要由买受人提供的资料)不能在约定期限内办理好房地产权属证书的,出卖人不承担责任；如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：第3项买受人同意给予出卖人360日的宽限期，宽限期过后仍不能取得不动产权属证书,且买受人解除合同的,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30内，将买受人已付房款退还给买受人，并一次性按已付房价款的0.1%支付违约金；买受人不解除合同的,自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金,违约金最高不超过总房价款的1%。案涉合同第五、六、九、十、十五条等内容进行了横线标注。合同附件七《合同补充协议》第三条关于面积差异处理约定，买卖双方一致同意对合同第五条第1种方式补充约定如下：(1)面积误差比绝对值在5%以内(含5%)的,双方按合同约定的单价，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出5%时,买受人有权选择据实结算房价款或解除合同……买受人依据本条约定选择解除合同的,应在出卖人面积差异通知到达合同记载的买受人通迅地址之日起15日内书面通知出卖人。买受人在该期限内未书面通知出卖人的,视为买受人接受该商品房面积变更并同意按合同约定的单价和方式进行退补。若买受人在前述期限内向出卖人提交书面解除通知,则应配合出卖人办理该商品房预告抵押登记注销、预告登记注销、合同登记备案注销等相关手续,出卖人在前述手续全部办结之日起30个工作日内退回已收的全部房价款及利息(自付款日起至退款日止,以退款日中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算利息)。除此之外,其他损失由买卖双方各自承担。买受人依据合同和本补充协议的约定应向出卖人支付房价补差款的,由买受人在办理该商品房交接手续之前一次性以现金或银行转账方式付清给出卖人。因设计变更造成的面积差异,不适用本条款关于面积差异的处理约定,双方一致同意按照合同第十条及本补充协议第七条约定执行。合同附件七《合同补充协议》第四条关于逾期付款责任约定，买受人未按约定时间付款的,按下列方式处理：按逾期时间,分别处理(不作累加)。1.逾期不超过30日(含本数)的,买受人每日按中国人民银行同期活期存款利率向出卖人支付违约金,出卖人有权在买受人的已付款中直接扣除；2.逾期超过30日的,出卖人有权解除本合同。出卖人未行使解除权的,合同继续履行,自合同约定的应付款期限届满之日起第二日至买受人实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付房价款总额万分之三的违约金；出卖人行使合同解除权的,买受人应向出卖人支付房价款总额30%的违约金,出卖人有权在退还买受人已付款(无息)前将违约金先行扣除。买受人应自行办理撤销按揭贷款等全部相关手续,如确需出卖人协助的,出卖人由此产生的费用由买受人承担,由此造成出卖人损失的,买受人应予赔偿。3.买受人选择银行按揭贷款付款方式的,其未按照合同第六条约定及补充协议相关条款的期限向出卖人提交申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料,或未在接到出卖人或贷款人通知后的规定时间内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用的,均视为买受人逾期付款,买受人应按照本条第1款、第2款约定承担违约责任。合同附件七《合同补充协议》第六条关于该商品房的交付约定，1、与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑,由出卖人在该商品房交付之前按规划报建建设完成,由买受人自行申请开通,但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供时间为准。2、买受人明确知悉且自愿同意:除出卖人书面通知买受人提前交付或延期交付以外,买受人均应于合同约定的交付日期届满后自行前往办理交接手续。该商品房交付使用之前,买受人不得使用、装饰该商品房或变更该商品房的建筑平面、装饰设备材料等。若因此导致该商品房无法通过竣工验收或无法按时交付的,买受人应承担一切后果,包括但不限于赔偿出卖人因此向其他购房人承担的逾期交楼损失。3、该商品房逾期交付责任的界定以本款约定为准。买受人应在收到出卖人书面收房通知后15日内,办理该商品房的交接手续(如出卖人未发出书面收房通知,则买受人应于本合同约定的该商品房交付日办理交接手续)。如买受人未按本条约定办理交接手续,视为出卖人已如期交付房屋,出卖人不承担本合同约定的逾期交付责任及其他风险。买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵,如局部质量瑕疵以及局部损坏、裂缝、渗水、污染等问题均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则视为买受人逾期收房。买受人在出卖人通知办理交房手续期间内未办理收房手续或不签署房屋交接单的,则入伙通知交付期限最后一日即为房屋收房日,出卖人可将该商品房移交物业公司管理,自房屋收房日起视为买受人验收合格且房屋已交付使用,房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。4、如买受人未付清该商品房应支付的购房款及相关费用(包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用等),出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人,或者单方面解除合同,若出卖人解除合同的,买受人应承担合同总价款10%的违约金,出卖人在扣除相应违约金及合理费用后,于办结该商品房预告抵押登记注销、预告登记注销、合同登记备案注销等相关手续后30日内将剩余已付款无息退还给买受人。合同附件七《合同补充协议》第七条关于设计、规划变更处理约定，买卖双方对该商品房的设计、规划变更补充约定如下,若合同与本条约定不一致,则以本条约定为准：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下,经规划部门批准或设计单位同意,出卖人对原规划设计方案作出的调整,可不通知买受人,且不构成违约。在不影响项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下,出卖人有权对项目平面布局进行局部调整。除非买受人因布局改变而遭受直接损失的,出卖人不承担违约责任。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人在变更确立后30日内书面告知买受人,且不承担违约责任。按合同第十条约定退房的,买受人应按出卖人要求在7日内配合办妥该商品房预告抵押登记注销、预告登记注销及合同备案登记注销等相关手续,否则每延期一日应向出卖人支付总房价款0.02%的违约金,出卖人有权在扣除违约金后退还剩余购房款,且不支付利息。买受人不退房的,应当在15日内与出卖人另行签订补充协议。买受人不退房,又不在15日内与出卖人另行签订补充协议,视同接受变更。买受人接受变更或被视同接受变更的,合同约定的建筑面积自动变更为设计变更后的建筑面积(以测绘单位的实测建筑面积为准),使用功能变更的同此。合同总金额按合同约定单价(单价为固定)相应调整,差额房款在交房时多退少补。若买受人提出退房时已收房的,自该商品房交付之日起至双方办结相关注销手续之日止,买受人应每日按总房价款的0.02%向出卖人支付使用费,并承担此期间因使用该房屋所产生的物业管理费、水电费等一切应缴费用,出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除上述款项。本项目为分期规划，分期开发，出卖人有权对后期进行规划、设计变更和调整。合同附件七《合同补充协议》第八条关于商品房质量及保修责任约定，合同中关于该商品房质量及保修责任条款与本条约定不一致的,以本条约定为准。1、保修期限内,在正常使用情况下,该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的,出卖人应当及时更换、修理,并承担修复费用；经过多次更换、修理仍然无法正常居住的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人,出卖人应当自买受人配合办结该商品房预告抵押登记注销、预告登记注销、合同登记备案注销等相关手续后起60日内退还全部已付款,并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。2、该商品房因买受人原因未按期交付的,出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起按照《商品房质量保证书》承担保修责任。3、出卖人在履行保修责任过程中,需要买受人协助的,买受人应无条件配合，并不因此提出任何要求,否则导致出卖人无法履行保修责任的一切法律后果,由买受人自行承担。4、因买受人使用不当或擅自改动房屋结构,设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失,一概由买受人承担责任,因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题,出卖人不承担责任。5、如双方就房屋质量问题发生争议,双方约定该质量问题以当地建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见为依据,如鉴定结论为房屋地基基础和主体结构质量不合格,导致无法正常使用,经出卖人复核确定的,买受人有权退房，出卖人退还买受人房价款,并按中国人民行同期活期存款利率付给利息,出卖人还应承担鉴定费用和赔偿买受人已付款总额0.1%的违约金。买受人不退房的,出卖人应当在复核确认之日起180个工作日内完成整改,并承担整改费用。合同附件七《合同补充协议》十二条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理约定，出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间,买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息,如连续两期未还款,导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的,买受人应当向出卖人偿还全部相关款项,并每日按全部相关款项万分之八向出卖人支付违约金,并按以下不同情况分别处理：（1）出卖人有权解除合同,并有权向买受人收取房价款总额30%的违约金；(2)如因产权转移登记手续办理完毕或其他相关原因无法解除合同的,出卖人有权按合同约定价款的70%回购该房屋,因此造成出卖人的其他损失(包括但不限于相关诉讼或仲裁费、执行费、律师费、交通费、文印费、评估费、拍卖费及其他与该房屋转让、回购、再处置等有关的一切税费及其他费用),由买受人另行赔偿,出卖人可在应退还给买受人的款项中直接扣除。(3)出卖人依本条约定解除合同或回购房屋的,买受人应当在出卖人的通知送达之日起7日内配合出卖人办理预告抵押登记注销、预告登记注销及合同备案登记注销手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续等。否则,买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外,还应向出卖人支付房价款总额30%的违约金；出卖人实际损失高于房价款总额30%的,买受人应当进行足额赔偿。(4)买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(5)出卖人向银行履行担保义务,买受人偿还按揭款后,即获得贷款银行对抵押房屋享有的抵押权。合同附件七《合同补充协议》第十三条关于合同解除约定，1、除合同及本协议另有约定的外,因买受人原因导致合同解除的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金,且出卖人有权在退还买受人房价款(无息)前将违约金及有关费用(包括但不限于出卖人需支付的案件受理费、财产保全费、评估费、律师费用等)先行扣除,因买受人要求解除合同导致出卖人实际损失高于违约金的,买受人应予足额赔偿。2、合同因法定或约定事由解除的,若买受人采用按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭贷款的,出卖人可代买受人将欠付款项偿还给银行。买受人支付给出卖人的全部房价款(包括银行按揭楼款)不足以清偿的,不足部分由买受人另行清偿,如出卖人已代为偿还的,则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人,逾期支付的,按应付未付款的每日万分之八计付违约金。买受人与银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。3、若该商品房已交付给买受人,买受人必须于合同解除之日起10日内将该商品房完好交回出卖人。出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。4、合同解除后7日内,双方应互相配合办理该商品房预告登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除、合同备案登记注销等相关手续，买受人应当将合同文本及相关资料按出卖人要求返还给出卖人。买受人已缴纳的税费、行政事业性收费等费用由买受人自行办理退款手续,办证工本费、公证费、保险费以及其他非出卖人原因导致未能退回的款项均由买受人自行承担。出卖人在前述各项目手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内将买受人已付房款扣除违约金(如果有)等费用后无息退还买受人。若买受人未在约定的期限内配合办理上述注销、解除手续的,则自购房合同解除之日起,按照房价款总额的万分之八每日的标准向出卖人支付违约金,直至配合办妥之日止,出卖人有权从退款额中直接扣除。合同附件七《合同补充协议》第十六条其他约定约定，1、买受人在进行装修时需保护本栋外立面效果,装饰前在物业公司备案登记；买受人应根据相邻关系的有关规定正确处理排水、通风、采光、维修、装饰、装修、通行等相邻权利并承担由此引起的任何法律责任。2、出卖人特别提示:本项目不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割等均有不同:即使相同户型也因所在楼栋、楼层、单元等不同,局部结构、面积、朝向、空间分割、外立面等也有所差异,买卖双方一致同意最终以实际交付为准。合同附件七《合同补充协议》第十七条补充协议的效力约定，1、买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款,并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。2、双方一致确认:对本补充协议及附录的条款含义认识一致,本补充协议约定与合同不一致的,以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录均为合同的有效组成部分,经出卖人和买受人签字(盖章)后随合同生效而生效，效力优先于合同。4、本补充协议及附录共拾页，一式捌份,均有同等法律效力,出卖人贰份,买受人壹份，相关单位伍份。合同附录二《委托办理权属登记协议书》（以下简称合同附录二）第一条约定，买受人自愿委托出卖人办理下列事宜：1、申办买受人所购商品房合同备案登记；2、申办买受人所购商品房合同预告登记；3、申办买受人所购商品房抵押权预告登记；4、申办买受人所购商品房的《不动产权证》；5、领取买受人所购商品房的《不动产权证》；6、申办买受人所购商品房的《不动产他项权证》。买受人同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件,并于签订本协议书的同时签署委托出卖人办理上述约定代办事宜的委托书,如政府相关部门要求该委托书公证的，则买受人应于签署该委托书之日起20日内办妥公证；如办理上述部分或全部事宜需买受人(及配偶)前往相关权属登记部门面询的，买受人(及配偶)同意在出卖人通知的时间内前往相关权属登记部门办理面询事宜，否则由此造成的按揭款项延迟发放、权属登记逾期或无法办理等不利后果均由买受人自行承担。合同附录二第二条约定，出卖人在下列条件全部具备之日起540日内,将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交娄底市房地产管理局：1、买受人已付清合同约定的房价款、税费、物业专项维修资金及其它应付款等全部款项;2、按权属登记部门的要求提供或签署办理该商品房权属证书所必须的一切文件(包括但不限于身份证、户口簿、计生证明、登记申请书)；3、买受人对该商品房的质量等无异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、已完成本协议书第一条第2款约定事项。合同附录二第三条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜,具体取得权属证书的时间由权属登记部门确定,出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的,每逾期一日,出卖人应向买受人支付人民币20元违约金。如买受人采用公积金贷款、银行按揭贷款或组合贷款方式支付房价款的,如公积金中心或银行要求将不动产权证书原件交给公积金中心或银行保管的，买受人自愿同意出卖人可直接将代为领取的不动产权证书原件交由公积金中心或银行保管,买受人自行向公积金中心或银行领取相应的不动产权证书原件，等等。2020年5月14日，原告贺晓澜按照约定向被告宁邦置业公司支付了首付款141547元。2020年5月15日，原告贺晓澜支付了物业专项维修资金20633元、契税11307.81元。原告贺晓澜已办理了案涉商品房银行按揭贷款手续。原告认为案涉合同在面积差异处理、出卖人逾期交房、买受人逾期付款、规划设计变更、产权登记违约、商品房质量及保修责任、买受人拖欠银行按揭贷款的处理及合同解除等方面均作出了对被告有利的约定，例如若被告逾期交房十年、二十年,被告最多也只须支付违约金7915.47元；案涉合同约定办证期为540天,而且买受人还要同意给360天的宽限期,若被告的原因在宽限期过后十年、二十年仍未办好,被告仅需支付违约金7915.47元；相反,如若原告延期付款,被告可以解除合同,原告须向被告支付房价款30%即237464元违约金,等等。原告认为，被告在签订合同时应充分考虑商品房买受人的利益,提供格式条款应当遵循公平原则,不应过分减轻或免除被告的责任,而加重原告的责任,被告未忠实履行提示或说明义务。原告认为原、被告签订的合同对原告不公平,遂于2021年6月1日诉至法院。在庭审中，原告贺晓澜提供了一份时长2分59秒的视频，视频显示原告贺晓澜在视频前2分25秒在被告宁邦置业公司工作人员的陪同下阅读了案涉《商品房买卖合同》，该工作人员在其阅读时保持沉默，其后原告贺晓澜询问该工作人员合同是否能修改，工作人员告知其不能修改。原告贺晓澜陈述原告考虑到不签合同则损失20000元定金,因此被迫与被告签订了案涉合同及其补充协议。被告宁邦置业公司表示提交的《商品房买卖合同》及补充协议在被告的售楼中心予以公示，原告在签订《宁邦中心?公园里认购书》时阅读了合同及补充协议的相关内容，《商品房买卖合同》第五、九、十、十五条等内容均予以横线标注进行特别提示，补充协议系合同正文外特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式足以引起注意，原告销售人员对合同相关条款进行了说明和提示，原告与被告签订合同时不存在胁迫、欺诈，合同内容不存在显失公平。原告认为被告宁邦置业公司售楼中心中展示的是2014年4月由住房和城乡建设部、国家工商行政总局联合制定的《商品房买卖合同》示范文本，原、被告2020年5月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系被告单方面制定的，与被告售楼中心展示的《商品房买卖合同》示范文本不符，且未尽到提示和说明义务，内容显失公平，存在欺诈，申请撤销上述条款。判决的理由和结果本院认为，案涉合同为民法典施行前订立的合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条的规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”因此，案涉合同应适用《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第四百九十六条的规定。民法典第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”在本案中，原告主张案涉的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》、附录二《委托办理权属登记协议书》部分条款不成为合同的内容，其主张能否成立，只需判定其主张是否符合上述法律规定即可。首先，被告是否采取合理的方式提示原告注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。根据双方提供的证据，《商品房买卖合同》及补充协议的样本在被告宁邦置业公司的售楼中心公示，案涉的《商品房买卖合同》第五、九、十、十五条等内容均予以横线标注提示，附件《合同补充协议》在合同正文外另起篇幅、以独立的形式单独存在。原告在2020年5月7日签订《宁邦中心?公园里认购书》后至2020年5月14日签订《商品房买卖合同》期间，被告为原告获取相关资料提供了便利途径，原告亦有充足的时间了解合同条款的内容。原告询问被告是否可以修改合同，被告表示不能修改合同，亦说明原告对合同相关条款尽到了理解和注意义务，被告对合同相关条款履行了相应的提示义务。其次，被告是否按照对方的要求对该合同条款予以说明。民法典规定提供格式条款的一方就与对方有重大利害关系的格式条款按对方的要求予以说明，该说明义务的前提是对方提出要求。本案中，原告询问被告是否可以修改合同，被告表示不能修改合同，但原告并未向被告提出要求说明的请求，不能认定被告未履行相应的说明义务。再次，案涉合同及补充协议的相关条款是否属于导致原告没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款。本案中，原告阅读了案涉合同及补充协议的相关条款，且阅读后询问被告工作人员合同条款是否能够修改，工作人员告知其不能修改。原告陈述是考虑到不签订合同则损失20000元定金,说明原告对案涉有重大利害关系的条款有了相应的注意或者理解。原告认为被告在签订合同时存在欺诈的陈述意见，不能成立。综上，被告对案涉合同履行了提示、说明义务，原告注意和理解到案涉合同与其有重大利害关系的条款，原告主张撤销部分合同条款不成为合同内容的诉求，其证据和理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，拟判决如下：驳回原告贺晓澜的全部诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，由原告贺晓澜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓文彩二〇二一年八月十二日书记员  崔富荣附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。