辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3042号上诉人（原审被告）：鞍山万科房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区平安街1-S2丙。法定代表人：林曈，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董乃榜，男，1990年11月16日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：冉阳，女，1995年3月3日出生，汉族，住鞍山市立山区。上诉人鞍山万科房地产开发有限公司（以下简称“万科房产公司”）因与被上诉人董乃榜商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人万科房产公司委托诉讼代理人刘沫含，被上诉人董乃榜委托诉讼代理人冉阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万科房产公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判(不服上诉金额3178.31元)。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定上诉人承担燃气逾期供气违约金错误。1、上诉人在向被上诉人交付房屋之前，该房屋的燃气配套设施就已经施工完毕且通过了验收合格，履行了上诉人燃气运行的全部施工义务，也达到了被上诉人房屋随时开栓供气的条件，至于何时开栓由燃气公司与被上诉人共同决定与上诉人无关。2、《商品房买卖合同》第十四条明确规定了被上诉人燃气设施于2019年9月30日之前达到使用条件的并存条件是该房屋所在楼宇入住率达到80%以上，根据我国法律规定：谁主张，谁举证的原则，应当由被上诉人提供证据加以证明，而原审认定该证据由上诉人实际掌握没有依据。原审在被上诉人没有举证达到合同约定条件的前提下就认定上诉人违约是错误的。被上诉人董乃榜辩称，同意原审法院判决。上诉人主张交付房屋之前燃气配套设施已验收合格，达到随时开栓供气条件、何时开栓由业主与燃气公司决定不成立。业主购买的是拎包入住的精装房，上诉人承诺2019年9月30日办理入住后燃气达到使用条件，业主当日入住后燃气迟迟未供气，万科公司答复等一等，没有通知业主与燃气公司自行联系。另外，燃气设施存在严重安全隐患，上诉人承认并同意进行燃气管道改造。直至2020年12月上诉人才实施了改造，燃气公司才开栓送气。上诉人作为出卖人应当掌握向买受人交付房屋的相应证据，其对入住率没有提供证据，应当承担举证不能的法律后果。董乃榜向一审法院起诉请求：1.判令万科房产公司支付董乃榜因逾期办理房屋权属证书的违约金3700.7元；2.判令万科房产公司支付董乃榜逾期安装煤气违约金3256.6元。以上违约金总计6957.3元；3.本案的诉讼费用由万科房产公司承担。一审法院认定事实：2018年5月31日，董乃榜与万科房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201701248#1101)。合同与本案有关的内容为：万科房产公司将公安号为铁东区湖南街650栋10层37号房屋(产籍号：42-111-165-1101)卖给董乃榜；房屋建筑面积为123.59平方米(后更改为120.07平方米)，总价款为740155元，董乃榜应于2018年5月31日一次性付款，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；万科房产公司应在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付给董乃榜，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万科房产公司提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，如因万科房产公司责任，董乃榜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若董乃榜不退房，万科房产公司应按已付房价款的0.5%向董乃榜支付违约金；配套的燃气设施应当于2019年9月30日之前达到使用条件(该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上)，属于万科房产公司责任的，该公司按日支付总房款十万分之一的违约金。董乃榜依约向万科房产公司支付了购房款740155元。同日，双方签订《关于万科产权办理的补充协议》。协议约定：在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万科房产公司提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。另查明，万科房产公司认可逾期为董乃榜办理产权证书的事实。2020年12月16日，案涉房屋燃气开栓供气。一审法院认为，本案的争议焦点为董乃榜主张的逾期办证违约金、燃气逾期供气违约金有无依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等法律和司法解释。本案中，董乃榜与万科房产公司签订的《商品房买卖合同》、《关于万科产权办理的补充协议》，是双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立，对双方均有法律约束力，双方当事人均应按照合同全面、完整地履行各自的义务。关于董乃榜主张的逾期办证违约金3700.7元一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，万科房产公司认可逾期董乃榜未能取得房屋权属证书的事实，该公司提出受疫情影响，不应支付违约金的辩解依据不足，董乃榜主张按照740155元计算，但根据其提供的合同，案涉房屋面积已被更改为120.07平方米，更改必然是因面积差向董乃榜退还房款产生，因此涉案房屋的价款应为120.07-123.59×740155元=719074.45元，故万科房产公司应当依约给付董乃榜719074.45元×0.5%=3595.37元，故对董乃榜的此项主张，该院予以确认。关于董乃榜主张的燃气逾期供气违约金3256.6元一节。双方签订合同和万科房产公司收到董乃榜的购房款后，理应按照合同约定及时与燃气供应单位沟通协调并办妥与燃气供应相关的配套手续。董乃榜作为房屋买受人，其仅能掌握自己入住手续，其他业主是否入住及入住的确切证据也不应由其控制；而掌握该证据的恰恰应是万科房产公司，该公司并未就此提供证据。因此，该院认定万科房产公司对涉案房屋配套的燃气设施逾期达到使用条件违约，按照双方约定，应付违约金数额为442日×719074.45元×1/100000=3178.31元，故对董乃榜的此项主张，该院予以确认。综上，一审法院据此判决：一、鞍山万科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付董乃榜逾期办证违约金3595.37元、燃气逾期供气违约金3178.31元，合计6773.68元。二、驳回董乃榜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由鞍山万科房地产开发有限公司负担24元，由董乃榜负担1元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。关于上诉人主张原审对案涉房屋燃气开栓时间认定不当的问题，因被上诉人一审审理期间提供了《燃气开栓供气告知单》证明该项事实，上诉人未提供相应证据予以反驳，故原审法院据此认定燃气开栓时间并无不当，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张其不应承担燃气逾期供气违约金的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺”中约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件：……4.燃气设施：2019年9月30日（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上）……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属于出卖人责任的，出卖人按日支付总房款壹拾万分之一的违约金。”从该条款中可以看出，上诉人承诺燃气在2019年9月30日达到使用条件的前提，是该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上。但楼宇入住率是否达到80%，并非被上诉人能够掌握，上诉人应举证证明2019年9月30日案涉房屋所在楼宇入住率未达到80%及燃气未投入使用的原因仅是由于入住率未达到80%。在本案一、二审审理期间，上诉人均未提供相应证据证明上述事实，应承担举证不能的诉讼后果，本院对上诉人该项主张不予支持，故原审法院判决上诉人承担燃气逾期供气违约金事实清楚，应予维持。综上所述，上诉人鞍山万科房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山万科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年八月二十九日书记员 金明佳