广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初12456号原告：冯丹虹，女，1956年6月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：陈俊。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。原告冯丹虹与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告冯丹虹的委托诉讼代理人丘俊平，被告澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯丹虹向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向冯丹虹支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A3-501房的贷款本金、利息、逾期利息等共计38175.52元；2.判令澳美公司向冯丹虹支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A3-501房的资金占用损失（以38175.52元为基数，自2007年10月12日起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），暂计至2021年4月20日为28956.2元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。冯丹虹庭审时变更第1项诉讼请求为：判令澳美公司向冯丹虹支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A3-501房的贷款利息38175.52元。事实和理由：1996年8月30日，冯丹虹与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：冯丹虹购买澳美公司开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居A3-501房，建筑面积为87.28平方米，合同总价款为244715元，付款方式为二十年免息分期付款；交房时间为1996年8月30日。1998年8月23日，冯丹虹和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，冯丹虹月供款额维持不变，即每月834元。按照上述约定，即冯丹虹应支付的购房款为834×12×15=150120元。1998年10月9日，冯丹虹、农业银行和澳美公司签订《购房担保贷款合同》，向银行按揭贷款150000元，借款期限十五年，从1998年10月至2013年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；按月归还贷款本息，每月归还贷款本息供款额采用递减法计算，贷款银行于1998年10月15日放款。冯丹虹获批贷款后，澳美公司违反《关于更改付款方式的补充协议》的约定，从2000年12月起未支付任何银行贷款本金及利息，导致冯丹虹从2000年12月起每月在银行还款中为其垫付银行贷款本金及利息、罚息款。冯丹虹于2007年10月11日向贷款银行申请提前还款，贷款期间，冯丹虹合计支付银行贷款本息207567.06元，扣减澳美公司至2000年11月止支付的合计贷款本息19271.54元和冯丹虹本应支付的购房款150120元，冯丹虹实际为澳美公司垫付银行本金及利息38175.52元，澳美公司的违约行为损害了冯丹虹的合法权益，请求法院判如所请。被告澳美公司辩称，冯丹虹的诉讼请求超过了诉讼时效，应从起诉时往前倒推2、3年，澳美公司不同意冯丹虹的第二、三项诉讼请求。经审理查明，1996年8月30日，澳美公司（甲方、卖方）与冯丹虹（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A3-501的房地产（房屋建筑面积87.28平方米）出售给乙方，该房地产成交价格为244715元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款（含订金）38000元于1996年8月30日支付，余下价款以二十年免息分期付款方式（共240期）缴付，每期应缴款861元，乙方应于每月10日前缴交分期供楼款项。上述契约还约定了其他条款。1998年8月23日，澳美公司（甲方、卖方）与冯丹虹（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居A区3幢501号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“二十年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款不变，即每月834元。1998年10月9日，冯丹虹（借款人）、中国农业银行广州市分行营业部（贷款人）与澳美公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：贷款人向借款人提供贷款金额150000元；贷款期限15年，从1998年10月至2013年10月止。贷款月利率为6.42‰，如遇国家调整则按国家利率规定进行调整，借款人应从贷款贷出日的次月开始依照本合同附表的规定期数、每期付款金额及付款日期按月偿还贷款本息，如还款日不是营业日，顺延下一个营业日缴交款项。借款人逾期还本付息，贷款人有权向借款人收取逾期利息，逾期利息按国家规定计收。冯丹虹于2007年10月11日向中国农业银行广东省分行申请提前还款并提前支付完毕所有贷款。其还主张澳美公司从2000年12月开始未再支付贷款本息，冯丹虹从2000年12月开始为澳美公司垫付银行贷款本息及罚息。其提交《减按（提前还款）申请收理回执》及银行流水拟证实其上述主张。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房担保贷款合同》《减按（提前还款）申请收理回执》、还款银行流水以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。冯丹虹与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于贷款利息的问题。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“二十年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由澳美公司承担。澳美公司自2000年12月起停止支付涉案房屋的贷款利息。因此，冯丹虹向银行垫付的正常贷款利息应由澳美公司承担。关于支付贷款利息的诉讼请求是否超过诉讼时效。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证、贷款利息及逾期交楼、逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就冯丹虹主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于贷款利息已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，冯丹虹至2021年5月8日才就本案提起诉讼，其诉请的2001年5月8日前的贷款利息已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故本院对2001年5月8日前的贷款利息不予支持，鉴于澳美公司庭审时对于冯丹虹的第1项诉讼请求中的贷款利息数额并未提出异议，故本院认定澳美公司应向冯丹虹支付垫付的贷款利息38175.52元。关于冯丹虹主张的贷款利息等资金占用损失问题。冯丹虹为澳美公司垫付贷款利息，造成冯丹虹资金占用期间利息的损失，应由违约方澳美公司承担赔偿责任。冯丹虹主张自结清贷款次日即2007年10月12日起至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息损失，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯丹虹返还代垫付的房屋贷款利息38175.52元及资金占用期间的利息（以38175.52元为基数，自2007年10月12日起至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至实际付清款项之日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二一年八月五日书记员 姚春华