辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1867号上诉人（原审被告）：陈猛，男，汉族，1983年4月29日出生，个体，现住营口市站前区被上诉人（原审被告）：谷晓鹏，男，汉族，1974年8月19日出生，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：谷晓俏，女，汉族，1978年5月20日出生，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：李欣悦，女，汉族，1999年10月5日出生，现住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：宫子婵，辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆，住所地营口市站前区东升路49甲-甲21、22、23号。经营者：陈猛。上诉人陈猛因与被上诉人谷晓鹏、李欣悦、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈猛、被上诉人谷晓鹏的委托诉讼代理人谷晓俏、李欣悦的委托诉讼代理人宫子婵、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆的经营者陈猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈猛上诉请求：1、请求改判一审判决，与另案（（2021)辽0802民调416号）并案；2、一审二审上诉费上诉人不承担。事实和理由：1、一审判决上诉人与被上诉人之间的利息按照年利率24%过高，上诉人请求根据新《民法典》的利息约定重新计算，金额为15000元。2、上诉人之所以拖欠被上诉人房租系因为2017年上诉人洗浴开业后生意火爆，但是仅仅半年后由于营口加伦置业有限公司（上诉人经营洗浴的房子房东）消防设施不合格，造成上诉人停业后至今生意惨淡，连基本维持洗浴正常运转的资金都拿不出来，在（营口站前区人民法院（2020)辽0802民调2965号、（2021)辽0802民调416号）里面都有体现出来营口加伦置业承认的消防设施不合格的事实，以及上诉人正在积极的与法院配合做司法评估，让加伦置业赔偿上诉人的洗浴损失，其中也包括本案涉及到的房租。综上，为了维护上诉人的合法权益，请求改判一审判决。被上诉人李欣悦辩称，1、被答辩人要求与另案并案，不符合民事诉讼法合并审理的法的规定；2、本案的事实发生在民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》，本案不适用民法典；3、被答辩人上诉称拖欠租金是因为营口加伦置业有限公司消防不合格的原因致使其停业，没有钱交房屋的理由，不能作为不付租金的抗辩理由。综上所述，被答辩人上诉请求无任何事实及法律依据，被上诉人滥用诉权，为拖延付款时间的上诉目的显而易见。被上诉人谷晓鹏辩称，同意一审判决。被上诉人营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆辩称，同意上诉人的上诉意见。李欣悦向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告谷晓鹏签订的《租赁协议书》；2、要求被告将涉案房屋恢复原状并返还原告；3、要求被告谷晓鹏承担因其原因导致提前解除协议的违约责任，即赔原告7500元违约金，被告支付的履约保证金2000元不予返还；4、要求被告谷晓鹏给付房租，即按照15000元/年的标准，自2019年4月14日至返还房屋之日止给付房租（截止至2019年12月30日，被告谷晓鹏欠付租金11250元)；5、要求被告谷晓鹏支付因占用使用涉案房屋所产生的物业费、水、电、煤气等所有费用；6、要求被告谷晓鹏承担逾期支付房租的违约责任，即以4000元为基数，自2018年1月30日至2018年2月8日，按照日利率5‰计算逾期支付房租利息；以11000元为基数，自2018年1月30日至2018年4月15日，按照日利率5‰计算逾期支付房租利息；以1250元为基数，自2018年12月30日至2019年2月13日止，按照日利率5‰，计算逾期支付房租利息；以2500元为基数，自2018年12月30日至2019年2月22日止，按照日利率5‰计算逾期支付房租利息；以欠付房租为基数，自2018年12月30日起至付清该款之日止，按照日利率5‰计算逾期支付房租利息；（截止至2019年12月30日，上述逾期利息合计约为25793元）；7、要求被告陈猛、被告海岛蝶湾与被告谷晓鹏承担连带责任；8、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、原告是案涉房屋即站前区东升路49甲-甲8号房屋的所有权人。2018年1月12日原告委托其母亲卢颖与被告方代表王婷签订《商铺租赁协议书》，协议约定原告将案涉房屋出租给被告谷晓鹏，用途为经营洗浴，租赁期限为2018年1月15日起至2026年3月31日止，租金15000元/年，首年租金于2018年1月30日前缴清，以后租金以年度预付的方式在每年12月30日前支付下一年租金。承租方未能按时缴纳租金或物业服务费，每逾期一日，则承租方须按欠缴费用总额的5‰缴纳滞纳金，逾期15日未缴付租金的，出租方有权解除本协议。合同履约保证金为2000元。合同违约责任约定，如因承租方原因解除协议，承租方除必须结清租金及其他应缴纳的费用外，承租方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，承租方还需支付相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金。协议承租方签署的名字为谷晓鹏，被告陈猛称该签名为其公司的会计王婷所签，乙方代表处亦有王婷署名。出租方是原告的母亲卢颖代为签字，乙方代表处亦有卢颖署名。2、本次及原审庭审中，原告自认该租赁协议的签订其一直是与本案被告陈猛联系，保证金及租金为被告陈猛或海岛蝶湾给付，对被告陈猛为实际承租人亦无异议。被告陈猛承认租赁协议签订后其经营的海岛蝶湾一直实际使用该案涉房屋，用于放置水箱，对该事实原告也无异议。3、被告谷晓鹏对租赁合同及工商登记手续中的所有签字均否认是其本人签署，也不清楚关于租赁房屋及设立印象足道的事情，并申请笔迹及指纹鉴定。被告陈猛庭审中也承认所有签字非谷晓鹏所签，而是其所委托的相关人员或其本人所签，此事与被告谷晓鹏无关。后原告与被告谷晓鹏同意对本案所涉及的谷晓鹏的签字无需鉴定，只需提供比对样本即可。对此，法庭组织原告与被告谷晓鹏对笔迹进行了核对质证，原告最终认可以上签字并非谷晓鹏所签，但坚持认为因工商登记中存有谷晓鹏的身份证及证件照即可认定谷晓鹏对租赁及注册印象足道的事情知晓。4、原告举证转账及聊天记录证明被告陈猛通过其财务人员或其本人分别于2018年1月13日给付了履约保证金2000元、于2018年2月8日给付租金4000元、2018年4月15日给付租金11000元、2019年2月13日给付租金1250元，2019年2月22日给付租金2500元，此后租金未付。原告主张从2019年4月14日起欠付租金，被告陈猛对此无异议。5、被告海岛蝶湾为个体工商户，被告陈猛系被告海岛蝶湾的经营者。另工商登记显示谷晓鹏于2018年9月申请注册营口市站前区印象足道店，谷晓鹏为登记的经营者，注册登记的经营场所为案涉房屋所在地址。但工商登记中所有谷晓鹏的签名均非谷晓鹏本人所签（包括委托手续）。营口市站前区印象足道店于2019年12月注销。一审法院认为，原告与被告陈猛委托的代表签订的《商铺租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。《商铺租赁协议书》记载的协议双方虽为原告与被告谷晓鹏，但从现有证据可知，该租赁协议的签署人、实际承租方、租赁房屋的实际使用人均为被告陈猛及其经营的海岛蝶湾，之前的房租亦为被告陈猛及海岛蝶湾支付，原告也自认关于租赁的一切事宜其始终只与被告陈猛联系。原告虽主张被告谷晓鹏对该事实知晓并认可，但未向法庭提供确实充分证据，虽工商登记资料中存有被告谷晓鹏的身份证复印件及证件照，但本案租赁协议签订在先（2018年1月签订协议、2018年9月注册登记足道馆），并也已确定租赁协议及工商登记的全部资料（包括委托手续）均非被告谷晓鹏签字，在此情况下无法认定谷晓鹏对租赁协议的签订是知晓的，该租赁协议的相对方即承租方应为被告陈猛和海岛蝶湾，故原告基于租赁合同关系对被告谷晓鹏的诉讼请求，本院不予支持。而被告陈猛及海岛蝶湾作为实际承租人，应依照协议约定的金额及时间支付租金，现被告陈猛及海岛蝶湾未能如约支付，应承担违约责任，故原告现依照协议约定要求解除租赁协议、返还租赁标的房屋，并支付从2019年4月14日起至返还房屋之日止所欠租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，协议中关于按月租金的6倍及日5‰的标准支付违约金的约定过高，本院酌定从2019年4月14日起以15000元为基数按年利率24%标准计算利息给付原告违约金，并对被告交付的履约保证金2000元，因被告的违约行为，原告可不予退还被告。原告请求被告支付因占用期间所产生的物业费、水、电、煤气费等可待具体数额确定后另行诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李欣悦与被告陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆之间的房屋租赁协议；二、被告陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆应于本判决生效后十日内将站前区东升路49甲-甲8号房屋恢复原状腾退给原告李欣悦；三、被告陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆应于本判决生效后十日内给付原告李欣悦租金从2019年4月14日起至实际腾退房屋之日止按年租金15000元标准计算；四、被告陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆应于本判决生效后十日内给付原告李欣悦违约金，从2019年4月14日起至租赁房屋实际腾退之日止，以15000元为基数按年利率24%标准计算；五、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费964元（原告已预交），由被告陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆承担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人陈猛作为实际承租人，其委托王婷与被上诉人李欣悦签订的《商铺租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照协议约定履行各自权利义务。关于上诉人主张一审判决其与被上诉人之间的利息按照年利率24%过高，应重新计算的上诉理由，因双方协议中约定违约金为月租金的6倍，超出合同标的额30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“预定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少”，一审法院根据本案实际情况将利息调整为年利率24%，属法律规定的合理范畴。故上诉人主张24%的利息过高，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张本案应与另案（（2021)辽0802民调416号）并案审理的上诉理由，上诉人认为其拖欠租金系因其经营的营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆消防设施不合格，造成上诉人停业后至今生意惨淡，连基本维持洗浴正常运转的资金都拿不出来，上诉人因消防设施不合格所造成的损失与洗浴汇馆的房东营口加伦置业有限公司在营口站前区人民法院（2021)辽0802民调416号案件处理中，由于上诉人与营口加伦置业有限公司的案件与本案不是同一法律关系，本案不予处理。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条规定、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由陈猛负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽丽审 判 员 唐晓葵审 判 员 盖世非二〇二一年八月十二日法官助理 赵婷婷书 记 员 张雅婷