海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1796号 原告：李群锋，男，1963年5月26日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 被告：琼海大兴投资有限公司，住所地：琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区。 法定代表人：郑锡辉，该公司监事。 委托代理人：邢孔睿，该公司职员。 委托代理人：陈泽玮，该公司职员。 原告李群锋与被告琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李群锋，被告的委托代理人邢孔睿、陈泽玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年3月15日签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款1043829元；3、判令被告赔偿原告办理房屋产权证所花各项税费及其他款项共计42219.88元（其中：维修基金7905元、契税31314.88元、燃气初装费2650元、有线电视初装费350元）；4、判令被告向原告支付违约金145610元（1043829元×0.0001×1395天），暂计至2016年9月1日，应按此赔偿标准计算至全部履行完毕为止；5、判令被告赔偿原告该房屋装修款89590元；6、本案诉讼费用由被告承担。 本案在庭审过程中，原告放弃上述第1、2、3、5项诉讼请求，变更第4项请求为：判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证违约金99961元（1043829元×0.0001×950天，自2014年4月25日起暂计至2016年11月28日），同时要求被告作出承诺办理土地使用权证书的期限。 事实和理由：2012年3月15日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇万泉河路7号伊比亚河畔26幢19层1903号房，建筑面积131.75平方米，总房价1043829元，付款方式为原告（买受人）一次性付清全部房款给被告（出卖人）。合同第十五条关于产权登记方面约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方面解除合同。合同签订后，原告依约向被告一次性付清全部购房款1043829元，并按约定提供了产权登记的证件资料，原告完全履行了合同约定义务。但合同约定产权登记到期后至今，被告未按约定办理土地使用权证书。原告多次找被告交涉，被告均以种种理由搪塞，未有任何结果。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 原告为支持其主张的事实,提供下列证据材料：1、认购协议书，证明原告认购伊比亚河畔26幢19层1903号商品房的事实。2、《商品房买卖合同》，证明合同约定被告办理房产证、土地使用权证的期限，同时证明被告逾期办证的违约事实。3、税收完税证，证明原告已交纳办证相关税费的事实。4、销售不动产发票，证明原告已付清全部购房款的事实。5、承诺书，证明原告向被告交涉，被告承诺出面协调及答复的事实。6、琼海市国土局的复函及申请书，证明被告未能提供相关完整的办理土地证的资料，被告存在违约的事实。7、房屋所有权证，证明原告2013年4月24日已经合法取得房产证，而被告至今4年仍未办理出土地使用权证。 被告辩称：1、被告“办证不能”实因办证部门要求严苛。被告一直在积极办理涉案房屋的土地使用权证，办理过程中，琼海市国土局提出需要整个小区房产证办理完毕后才可办理分割的要求。由于该小区员工宿舍楼的消防验收未能通过而办不出房产证，导致被告开发的项目伊比亚河畔所有土地均无法完成土地分割。实际上，项目销售区域与员工宿舍楼是分开的，其涉及众多业主的合法权益，被告仅办理项目销售区域地块的土地使用权证的申请合法合理，故琼海市国土局的要求过于严苛，被告“办证不能”实属无奈。2、本案原告对所主张的权利已超过法定诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案中，原告于2012年3月28日取得涉案房屋的所有权证书，按照合同第十五条约定，买受人应在取得房屋权属证书后365日内取得土地使用权证。故原告至今才主张其相关权利已超过诉讼时效，请求法院依法驳回其的诉讼请求。 被告除了以上的答辩陈述外，未提供其他证据材料。 经质证，被告对原告提供证据1-7的真实性、合法性和关联性均没有异议。故，本院对原告提供的上述证据均依法予以采信，并作为认定本案事实的根据。 经审理查明：2012年3月15日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇万泉河路7号伊比亚河畔26幢19层1903号房，建筑面积131.75平方米，总房价1043829元，付款方式为原告（买受人）一次性付清全部房款给被告（出卖人）。合同第十五条关于产权登记方面约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前180日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告一次性付清全部购房款1043829元，并提供了办理房屋产权登记所需的证件资料。2012年4月1日原告接收房屋，原告还向被告交纳了办证相关税费及其他费用共计42219.88元。2013年4月24日，原告取得涉案房屋的《房屋所有权证》（证号：海房权证海字第XXXX号）。由于被告至今仍未能办理出房屋的土地使用权证，原告经多次催促交涉，被告于2016年8月15日出具《承诺书》表态其公司领导会与原告会面予以答复，同日，原告还向琼海市国土资源局书面申请查询涉案房屋土地使用权证的办理情况。2016年8月17日该局作出《琼海市国土资源局关于查询伊比亚河畔住宅小区土地分摊登记办理情况的复函》，其主要内容为：被告公司于2016年6月27日向我局申请办理伊比亚河畔住宅小区商品房土地分摊登记，因公司提交材料不齐，我局要求该公司尽快补齐材料，但至2016年8月16日该公司仍未向我局补齐相关申请材料。2016年9月9日，原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼。本案在庭审过程中，被告表示涉案房屋的土地使用权证办理的申请材料已经全部送到琼海市不动产登记中心，争取于2017年1月15日前办理出房屋产权证书交付原告。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：被告应否承担逾期办理土地使用权证的违约责任。 按照合同约定，出卖人（被告）应当在买受人（原告）取得房屋权属证书后365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。根据以上查明的事实，原告于2013年4月24日已取得涉案房屋的《房屋所有权证书》（房产证），按照合同约定被告应在原告取得房产证后365日内即于2014年4月24日前办理出土地使用权证，但被告至今仍未能办妥土地证交付原告。被告逾期办理涉案房屋的土地使用权证书确属事实，其行为确有过错，应承担相应的法律责任。对此，被告抗辩原告的诉讼主张已超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告对其主张的被告逾期办理土地证的违约责任应当在法律规定的二年诉讼时效期间内主张，且应从被告出现违约之日即从2014年4月25日起计算。双方约定出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告逾期办理土地证，其逾期办证的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，应从人民法院审查立案之日起，向既往的时间计算二年，这二年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2016年9月9日始向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断情形，故其请求被告支付2014年9月9日之前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，但2014年9月10日至2016年9月9日二年期间产生的违约金共计76303.9元（1043829元×0.0001×731天），未超过诉讼时效期间，依法应予保护。再加上原告在庭审时主张违约金暂计至2016年11月28日（2016年9月10日-11月28日）这段时间的违约金8350.6元（1043829元×0.0001×80天），被告应当支付逾期办理土地使用权证违约金84654.4元给原告，原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下： 限被告琼海大兴投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李群锋支付逾期办理土地使用权证的违约金人民币84654.4元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2499元，由原告李群锋负担385元，被告琼海大兴投资有限公司负担2114元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  符儒超 人民陪审员  庞海涛 二〇一六年十二月五日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。