广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13817号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市宽宇物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈志洲，该公司经理。委托诉讼代理人：魏艟，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兆明，广东南国德赛律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广宇市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：蔡春梅，该公司经理。委托诉讼代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭润红，广东高睿律师事务所律师。上诉人广州市宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇物管公司）因与被上诉人广州市广宇市场经营管理有限公司（以下简称广宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宽宇物管公司上诉请求：1.撤销一审判决第二至四项；2.广宇公司向宽宇物管公司支付自2018年10月起至实际交还场地及经营管理权之日拖欠的月缴场地占用费和按照中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的资金占用损失，自每个自然月1日起算，暂计至2021年3月共计7467037.03元；3.广宇公司向宽宇物管公司支付自2019年9月16日起至实际交还场地及经营管理权之日应当支付的年预缴场地占用费和按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的资金占用损失，暂计至2021年3月共计17678776.25元；4.广宇公司向宽宇物管公司返还代垫拆迁补偿金100万元及占用代垫拆迁费资金利息自2018年11月28日起算，按照同期贷款利率或LPR计至实际清偿之日；5.一、二审诉讼费由广宇公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、宽宇物管公司与广宇公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议虽为无效合同，但广宇公司存在占有使用涉案土地出租营利的事实，且广宇公司在向宽宇物管公司承租涉案房屋及土地时明知涉案房屋为违法建筑物，仍表示承租，其应自行承担建筑被拆除的风险。并且，宽宇物管公司当时以远低于市场价格将房屋及场地出租给广宇公司，广宇公司早已获得巨大收益。宽宇物管公司向广宇公司出租的不仅是涉案建筑物，还包括整体地块的管理控制权，广宇公司也实际在涉案场地加建或改建物业。另外，双方对于建筑物租金的计算也并非是依据房屋的建筑面积，因此，自编11-13栋物业被拆除的后果应由广宇公司自行承担，广宇公司应按合同约定的租金标准向宽宇物管公司支付全部占有使用费并退还代垫的100万元拆迁补偿款。法院不应在广宇公司已预缴的款项中扣除该部分占用费。二、除占有使用费外，广宇公司还应支付相应的资金占用损失。虽双方合同无效，但广宇公司存在占用涉案土地和建筑物并拖欠占用费的事实，欠款金额已超1000多万元，且存在主观恶意。因此，广宇公司应向宽宇物管公司支付资金占用损失。三、一审判决宽宇物管公司应赔偿广宇公司涉案场地加建、改建和装修的价值损失所依据的评估报告存在明显的程序违法，且所评估的项目设备成新率、评估金额严重错误，评估报告相关数据不应采信。（一）第一次、第二次现场勘查时，参与评估的人员周新华和符勇不具有评估资质，虽注册价格鉴定师郭永嘉具有资质，但其劳动关系并未转入法院本次委托的评估公司，郭永嘉不属于该评估公司工作人员。宽宇物管公司在对评估方法提出质疑、表达合理诉求时，评估公司也未通知法院人员协调，还强行按其自认方法进行评估。（二）评估机构未对评估项目进行区分，对设备成新率评估错误，法院对于宽宇物管公司提出的异议也未作理会和评述。一审法院据此判决宽宇物管公司赔偿921万多元的损失缺乏依据，应予纠正。针对宽宇物管公司的上诉请求，广宇公司二审答辩称：答辩意见基本与广宇公司的上诉意见一致。补充如下：一、本案为房屋租赁合同纠纷，涉案土地包含在出租房屋使用的范围内，因此涉案土地不存在作为独立的一个交付标的。二、宽宇物管公司明知涉案房屋不具备使用权证而出租，过错在先。三、自编11-13栋旧建筑物被拆除是事实，包含被拆迁房屋及相应用地范围都已经不是由广宇公司继续使用，宽宇物管公司没有理由再要求广宇公司支付该部分房屋占用费。四、评估机构及评估师具有相应的资质，评估机构的工作人员参加现场测量的评估工作并非是报告中的评估师，并不代表评估报告的出具不具备合法性。一审法院不应当剔除评估报告中未形成附和的装饰装修项目50多万元金额，而应当全额计算由宽宇物管公司予以赔偿。五、宽宇物管公司主张租金占用费损失没有事实及法律依据。本案租赁合同为无效合同，应当按照无效返还的原则处理，广宇公司支付的保证金及多付的前期预付租金事实上被宽宇物管公司占用多时，且对于广宇公司的装修损失也没有及时归还，即使宽宇物管公司真的存在资金占用的损失，也应当相互抵偿，抵偿后不足的部分再计算占用费。六、涉案现场已经被土地所在村围蔽起来，被拆迁房屋范围并非由广宇公司使用，不应当计算相应的占有使用费。上诉人广宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判宽宇物管公司向广宇公司立即支付截止2020年11月30日的双方债务（返还履约保证金、退还房屋占有使用费、赔偿加建、改建及装修损失、支付房屋占有使用费）抵消后的差额16557025.9元；2.宽宇物管公司承担本案案件受理费。事实与理由：一、合同无效后，广宇公司应当返还的是租赁房屋，而非场地。宽宇物管公司原有的自编11-13号3栋旧建筑物作为河涌整治范围内的违章建筑被拆除，剩余的仍由广宇公司使用的物业建筑面积仅有原约定建筑面积的约四分之三。即使返还场地，其面积也不是19100㎡。因此，一审判决广宇公司返还总用地面积19100㎡的场地给宽宇物管公司是错误的。二、被政府部门拆除的物业建筑面积已经不存在，广宇公司也不可能继续使用收益，对应范围的场地也不归广宇公司使用。因此，在计算房屋占有使用费时，不应计算该被拆除建筑面积的房屋占有使用费。（一）租赁合同约定计租建筑面积为17810平方米，现被拆除建筑面积共4377平方米，计租面积应是13433平方米。至于被拆除物业面积是按照合同约定的4377平方米还是按照《建设工程消防验收意见书》确定的4589.69㎡计算，广宇公司均无异议。（二）3栋旧建筑已经被拆除，一审法院仍要求广宇公司按照4589.69㎡的50%计付房屋占有使用费，没有依据。（三）3栋旧建筑被拆除后，广宇公司针对被拆除建筑和相邻建筑物的现状进行安全维护、整饬、美化等行为并非是对被拆除物业范围内进行加建、改建和扩建并且重新使用被拆除的旧建筑及对应的场地面积，不应视为对被拆除场地部分的利用，也不能成为承担50%房屋占有使用费的理由。（四）广宇公司对被拆除旧建筑物的改造投入损失的赔偿问题与该被拆除物业占有使用费的计付不存在关联。使用收益是建立在使用物业存在的基础上，物业已经被拆除，不存在继续收取占有使用费的基础。（五）若被拆除的建筑物是广宇公司自行加建的，则被拆除的后果应由广宇公司自行承担。但被拆除建筑物是宽宇物管公司建设的，有过错的是宽宇物管公司，因此该物业被拆除之后，其无权再要求使用人广宇公司支付占有使用费。三、一审法院认定从2018年12月份起核减被拆除物业的占有使用费是错误的，应当从2018年10月份开始核减相应的房屋占有使用费。2018年8月30日至9月13日，广宇公司收到石井街河长制办公室发出的《责令限期整改通知书》告知潭涌河涌管理范围内的建筑物为违章建筑物，限期在2018年9月20日自行搬迁、撤离。广宇公司将相关情况告知了宽宇物管公司及集体土地所有权人XX村，并停止缴纳2018年10月份起的月缴租金。广宇公司张贴公告，告知小租户，要求配合政府按要求搬迁、撤离并采取腾换、补偿等方式帮助小租户在商场内的其他商铺进行继续经营，2018年10日停止收取了拆迁范围内的小租户的租金。（三）2018年11月10日，广宇公司再次收到白云区水务局发出的《责令限期改正通知书》，告知潭涌河涌管理范围内的建筑物为违章建筑物，限期在2018年12月4日自行搬迁、撤离和拆除整治范围内的违建。（四）2018年11月期间，广宇公司再次告知了宽宇物管公司及集体土地所有权人XX村，表示愿意配合政府行为，要求宽宇物管公司配合三方共同决定对涉拆迁范围内进行停电，直至2018年12月，河涌整治范围的违建清拆结束。因此，尽管拆迁工作是在2018年12月完成，但从2018年10月广宇公司就没有收取小租户租金，本案应当从2018年10月份开始核减相应的房屋占有使用费。四、关于房屋占有使用费的计算和受疫情影响的占有使用费的减免。（一）租赁合同约定的标准。根据合同约定，租金包含预缴租金和月缴租金两部分，计租建筑面积为17810平方米，据此核算2014年10月1日至2019年9月30日第一个五年期预缴租金单价为每月每平方米44.92元、2019年10月1日至2024年9月30日第二个五年期预缴租金单价为每月每平方米50.53元；2017年12月1日至2020年11月30日期间的月缴租金单价为每月每平方米12.96元、2020年12月1日至2023年11月30日期间的月缴租金单价为每月每平方米14.91元。（二）根据前述单价和实际使用的租赁物业的建筑面积（按13433平方米计算），若截至2021年3月底，广宇公司未支付的房屋占有使用费包括：1.月缴租金：（1）2018年10月1日-2019年9月30日期间12个月为12.96×13433×12=2089100.16元；（2）2019年10月1日起至2020年11月30日期间14个月（未扣除疫情减免2个月）为12.96×14×13433=2437283.52元；（3）2020年12月1日至2021年3月31日期间4个月为14.91×4×13433=801144.12元。2.预缴租金：（1）2019年10月1日至2020年11月30日期间共14个月（未扣除疫情减免2个月）为50.53×14×13433=9502772.86元；（2）2020年12月1日至2021年3月31日期间共4个月为50.53×4×13433=2715077.96元。3.根据现行司法解释、政府部门的倡导政策和实际租赁市场情况，涉案物业所在属于村集体土地，一审法院仅减少一个月租金，对于之后的占有使用费仍按原合同的单价标准计算而没有适当核减比例，对广宇公司不公平。广宇公司请求二审法院核减2个月的租金，并按照原约定标准适当减少20%计算房屋占有使用费。4.关于场地使用费的截止时间，宽宇物管公司于2020年4月新增要求广宇公司移交场地经营权的诉求，广宇公司表示同意。广宇公司多次书面向宽宇物管公司提出接收场地以及做好交接准备，因涉案场地评估勘验工作自2020年8月至11月期间完成。因此，广宇公司认为场地使用费的计算应截止2020年11月底，2020年11月30日可视为广宇公司承担场地使用费的最后截止时间。之后的时间应确认为由广宇公司对场地进行代管的时间，从2020年12月份起实际收取的小租户租金归宽宇物管公司所有，但不得再收取广宇公司的场地使用费。广宇公司代管之日起至双方实际移交场地之日止收取的租金可与宽宇物管公司的损失赔偿相抵扣，多还少补。五、宽宇物管公司要求接受场地经营权继续使用经营商场，广宇公司同意且给予配合。宽宇物管公司应按100%承担广宇公司商场改建、扩建和装修等评估现值损失共计18985932元，一审法院剔除宽宇物管公司表示不愿意利用的装饰装修项目价值557644.9元后，认定按照评估现值损失由双方各自承担50%的责任，存在错误。（一）宽宇物管公司交付房屋现状时未达到出租经营使用的要求，广宇公司接手后为经营使用的需要和收益平衡必须进行改建、加建和必要的装修改造，这也是宽宇物管公司作为出租人同意且必须同意的。（二）基于宽宇物管公司继续经营的需要，宽宇物管公司请求整体接收市场经营权，接受现在商户的继续租赁使用商铺，其理应给予广宇公司对应的改建、加建和装修现值损失100%的补偿。（三）根据《房屋租赁合同》第八条第6款的约定，合同提前或者到期终止的，按照整体保留现状移交，不拆除入墙和加建建筑物，一审法院不应以宽宇物管公司不愿意利用装饰装修项目对应的评估价值557644.9元。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定，即便租赁合同无效，出租人同意装修、改建和加建的装修物和建筑物，可折价归出租人所有。而非价格打折。六、广宇公司截至2020年11月底应向宽宇物管公司支付的全部费用包括：2018年10月1日至2019年9月30日期间的月缴租金共2089100.16元、2019年10月1日至2020年11月30日期间的月缴租金和预缴租金共11940056.38元。宽宇物管公司应赔付广宇公司的全部费用包括：（1）宽宇物管公司应退还的履约保证金500万元；（2）第一个五年期间最后一年2018年10月1日至2019年9月30日多预收的被拆除物业的租金2359378.08元；（3）2019年11月已经付租金200万元（抵扣宽宇物管公司因拆除违建而返还广宇公司的100万元，相差100万元）；（4）因疫情影响应减免20%的占用费，即减少2020年1月至11月占用费1876294.57元；（5）因疫情影响应全部免除2020年1月、2月的2个月租金1364577.87元；（6）涉案物业加建、改建和装修现值价值18985932元，合计30586182.44元。两者相抵后，宽宇物管公司应向广宇公司支付16557025.9元。该款项不包括从2020年12月起至宽宇物管公司实际接收场地之日的代收代管费用和广宇公司代收而应付给宽宇物管公司的小租户租金。针对广宇公司的上诉主张，宽宇物管公司二审答辩称：一、关于场地返还的问题，广宇公司在签署涉案租赁合同时，已明知宽宇物管公司与土地权利人之间达成了关于土地有偿使用协议的情况，且租赁合同第2条第4项亦明确约定房屋所在地块同时给广宇公司使用，广宇公司有权在场地内加建建筑物及添置设备设施，合同约定的租金已经包括了这部分场地使用费，故广宇公司应当将全部场地整体返还给宽宇物管公司，一审判决第一项正确。二、关于已拆除物业的占有使用费问题，广宇公司辩称没有继续使用被拆除物业场地与事实不符。已拆除的建筑不影响广宇公司对全部场地的整体使用，一审法院已查明广宇公司事实上对拆除区域进行了改建、加建及装修，恢复了部分使用功能，并对原拆除部分的商铺作出了适当安排，拆除部分没有影响广宇公司的实际经营，不应扣除该部分的占有使用费。此外，一审法院委托对租赁标的建设残值的价值进行鉴定的范围已经包括了广宇公司在拆除后又另行加建及改建的部分，广宇公司据此既主张由宽宇物管公司承担加建部分的费用，又主张减免拆除部分的使用费，有违诚信及公平原则。三、关于核减拆除物业占有使用费的时间问题，虽然宽宇物管公司不同意核减占有使用费，但认为一审判决查明的有关拆除的事实清楚、正确，如二审法院认为应当核减该部分租金，也应当从物业实际拆除后即2018年12月起核减占有使用费。四、关于赔偿改建、扩建及装修的损失的问题。广宇公司在签订本案租赁合同时明知涉案场地和建筑物报建手续可能产生合同无效或是建筑物被强制拆除的后果，在此基础上房屋租赁合同第7条约定广宇公司仍然愿意承担装修费用，第8条及补充协议二的第3条均约定合同终止时广宇公司自愿承担包括加建、改建及装修在内的所有物业返还宽宇物管公司，宽宇物管公司对此不承担过错，不应承担该部分的损失。五、关于本案租赁合同无效后确定占有使用费的标准，根据最高院房屋租赁合同司法解释第4条，应当参照租赁合同约定的标准确定占有使用费，且如前述意见所述，本案中的部分拆除不应作为核减的事由。此外，本案租赁的标的除建筑物外，还包括全部场地，广宇公司承租后在场地上实施了加建及改建，实际用于经营的建筑面积已超出合同约定，现广宇公司主张按照原合同约定建筑面积计算租金的单价没有事实及法律依据，双方也从未达成采用建筑面积单价计算租金的约定，其主张不能成立。六、因疫情影响租金减免的问题。根据疫情租金减免的政策，涉案物业不属于国有房屋，宽宇物管公司作为民营主体没有主动减免租金的法定义务，但考虑到事实上涉案地块的权利人主动减免了宽宇物管公司20万元租金，宽宇物管公司同意以20万元为限减免广宇公司场地占有使用费。此外，广宇公司没有提供任何证据证明疫情对其经营产生实质影响，其主张疫情期间占有使用费减免20%，依据不足。七、关于履约保证金，租赁合同补充协议第3点约定，广宇公司拖欠租金超过15日即构成严重违约，宽宇物管公司有权不予退还履约保证金。现广宇公司仍正常经营并一直收取次承租人租金，其自2018年起拖欠租金或使用费至今，具有明显恶意，无权要求退还该保证金。宽宇物管公司于2019年11月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.广宇公司向宽宇物管公司支付2018年10月起至2021年1月（暂计至2021年1月，实际计算至广宇公司依法交还场地之日止）拖欠的月缴场地占用费6533734.2元、同时支付滞纳金1430108.61元（按照罚息每日万分之五的标准计算）；2.广宇公司向宽宇物管公司支付2019年9月15日至2021年1月（暂计至2021年1月，实际计算至广宇公司依法交还场地之日止）应当支付的年预缴租金（场地占用费）共计1440万元，同时支付滞纳金3628800元（按照罚息每日万分之五的标准计算）；3.广宇公司向宽宇物管公司偿还垫付的拆除违章建筑的费用共计100万元，同时支付滞纳金398000元（按照罚息每日万分之五的标准计算，暂计至2021年1月，实际计算至广宇公司依法交还场地之日止）；4.广宇公司依法向宽宇物管公司交还涉案场地，将涉案场地的经营管理权移交给宽宇物管公司。广宇公司反诉请求判令：1.宽宇物管公司向广宇公司返还履约保证金500万元；2.宽宇物管公司向广宇公司返还多付的预缴租金2359378.08元（从2018年10月1日至2019年9月30日，以减少的租赁面积4377平方米为基数，预缴租金按照每月每平方米44.92元计算）；3.宽宇物管公司赔偿广宇公司对租赁场地进行改建、加建和装修的残值损失2000万元（最终以法院委托具有资质的第三方建筑造价鉴定机构评估鉴定的改建、加建和装修的残值为准）；4.宽宇物管公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年11月28日，广州白云XX工贸发展公司（甲方）与宽宇物管公司（乙方）签订《有偿使用土地协议书》，约定：甲方将位于107国道XX路段西侧（土名洞其山），东至公路边商铺，南至高压线底，西、北至涌边，总面积约为19100平方米的地块给乙方有偿使用；用途为开办物业、仓储、商铺、以及开办配套旅业及饮食设施；乙方使用期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止；等等。2014年6月17日，宽宇物管公司（甲方）与广宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区107国道XX路段西侧（土名“洞其山”）的建筑物按现状出租给乙方作为专业市场使用；租赁物为新建筑全钢结构10栋，建筑面积约13433平方米，旧建筑框架结构3栋，建筑面积约4377平方米，总建筑面积约17810平方米；乙方承租的房屋仅作为开办物业、仓储、商铺、服装专业市场等商业使用，乙方有权进行分租经营；租赁期间租赁房屋的整个地块同时由乙方使用，租金费用已经包含在租金内；租赁期限为17年3个月，自2014年7月1日起至2031年9月30日止；租金缴付原则：先交租，后使用；甲方在租赁期内给予乙方3个月的免租期，即2014年7月1日至2014年9月30日；租金自2014年10月1日起开始计算，以每五年一个缴租期，最后两年为一个缴租期；租金分为预缴租金和月缴租金；预缴租金第一个五年期2014年10月1日至2019年9月30日每月租金为24万元，由乙方在甲方取得建筑物消防验收合格证明（《消防验收意见书》）并提供复印件给乙方之日后3天内一次性缴足五年的预缴租金共计1440万元；第二个五年期2019年10月1日起至2024年9月30日每月租金为38万元，由乙方于2019年9月15日前一次性缴足五年的预缴租金2280万元；月缴租金2014年10月1日至2014年11月30日期间每月月缴租金为174574元，从2014年12月1日开始月缴租金递增15%，以后每三年为一个递增期，每期在上期租金的基数上递增15%，直至期满；签约后3天内，乙方向甲方缴付500万元作为履约保证金；乙方有权对承租房屋进行必要的装修；乙方有权根据自身经营的需要在整个租赁场地范围内加建；等等。2014年6月17日，宽宇物管公司与广宇公司签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：第一个五年期2014年10月1日至2019年9月30日，每月租金为80万元；五年预缴租金为4800万元；由乙方在《房屋租赁合同》及本补充协议签订之日起3日内向甲方支付2000万元；乙方在甲方取得建筑物消防验收合格证明《消防验收意见书》并提供复印件给乙方之日起3天内向甲方支付2800万元（包括《房屋租赁合同》约定的1440万元以及需另行支付的1360万元）；第二个五年期2019年10月1日至2024年9月30日，每月租金为90万元，五年预缴租金为5400万元；由乙方于2019年9月15日前一次性向甲方缴足该五年的预缴租金（包括《房屋租赁合同》中约定的2280万元以及需另行支付的3120万元）；第三个五年期和第四个计租期约定的预缴租金与《房屋租赁合同》约定一致；月缴租金不变（2014年10月1日至2014年11月期间每月174574元；2014年12月至2017年11月30日期间每月200760.1元；2017年12月至2020年11月期间每月230874.12元；2020年12月至2023年11月期间每月265505.23元）；《房屋租赁合同》约定部分的租金仍按原约定，超出《房屋租赁合同》约定部分的租金按甲方书面指定的账户支付；本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准；本补充协议有约定而《房屋租赁合同》无约定的，以本补充协议为准；等等。2014年7月3日，宽宇物管公司向广宇公司交付了涉案场地。2014年9月12日，宽宇物管公司办理完毕《建设工程消防验收意见书》并将该消防证件复印件交付给广宇公司。根据《建设工程消防验收意见书》记载，涉案场地房屋建筑面积为17869.39平方米，其中自编11-13栋建筑面积合计4589.69平方米。2014年10月15日，广宇公司按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定，向宽宇物管公司交付了履约保证金500万元。2014年11月27日，宽宇物管公司将申办到的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件交付给广宇公司。2014年6月20日至11月2日期间，广宇公司按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定，向宽宇物管公司交纳了预缴租金4800万元。2014年7月3日至2015年1月14日期间，广宇公司对涉案场地进行改造、铺位间隔和装饰装修，并对原有消防设施设备进行了改动。之后，广宇公司将涉案场地分租给各租户开展经营活动。2018年8月30日至9月13日，广宇公司收到石井街河长制办公室发出的《责令限期整改通知书》，主要内容为：广宇公司未经水行政主管部门审批，擅自在河涌管理范围内建设违章建筑物，政府在近期组织拆除，请在2018年9月20日前自行搬迁，撤离该场。2018年10月，广宇公司停止交纳当月月缴租金。2018年11月10日，广宇公司收到广州市白云区水务局发出的《责令限期改正通知书》，主要内容为：广宇公司未经水行政主管部门审批，擅自在潭涌石丰涌凰岗段建设违法建筑物，政府在近期组织拆除，请在2018年12月4日前自行拆除违法建筑物，逾期不拆则由政府部门清拆，所需费用由其承担。2018年11月13日，广宇公司向XX村反映涉案场地的违建问题，表示愿意配合政府部门执法，请XX村领导妥善处理违建问题。2018年11月14日，广宇公司发函要求宽宇物管公司退还拆除部分面积未到期预缴租金和月缴租金。2018年11月17日起，广宇公司拟对涉案场地进行停电，配合政府清拆河涌边违法建筑。2018年11月27日，宽宇物管公司向广宇公司支付100万元“代垫拆迁补偿金”。至2018年12月，涉案场地清拆活动结束。涉案场地上原自编11-13栋被拆除。之后，广宇公司对涉案场地被拆除的区域进行了改建、加建和装修，恢复了部分使用功能。2019年1月至10月期间，广宇公司对因清拆活动受到影响的租户进行了补偿或更换商铺。2019年9月15日前，广宇公司未按《房屋租赁合同》补充协议的约定支付第二期预缴租金5400万元。2019年10月8日，广宇公司向宽宇物管公司发出《承诺书》，主要内容为：广宇公司确认拖欠2018年10月至2019年11月月缴租金3232236元，确认还须支付第二个五年期第一年度660万元预缴租金和其他约定的费用1200万元，承诺于2019年11月15日前分三次支付1200万元，于2019年12月15日前一次性支付3232236元和660万元；若不按承诺付款，宽宇物管公司可单方解除房屋租赁合同，收回租赁物及场地，追究违约责任。2019年10月23日，广宇公司按《承诺书》的约定向宽宇物管公司支付第一笔款项200万元。2019年10月29日，宽宇物管公司向一审法院递交本案起诉材料。2020年11月底，广宇公司向一审法院提出愿意提前交还涉案场地。后一审法院组织双方进行了交场前的查验工作，但双方在后续协商中未能达成进一步共识。涉案场地目前仍由广宇公司占有、使用。诉讼中，宽宇物管公司未能提供证据证明涉案场地具有合法规划报建手续。双方对于《房屋租赁合同》无效无异议。一审诉讼中，广宇公司向一审法院申请对涉案场地建筑物的加建、改建和装修的残值损失进行价格鉴定。一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定工作。经鉴定，涉案场地加建、改建和装修的现时价值为18985932元。其中外围灯柱灯箱、导视系统、LED显示屏、车管系统、安装视频监控系统、监控系统、广告招牌安装项目、空调挂机、空调天花机属于未形成附合且出租人不愿利用的装饰装修项目，其价值合计557644.9元。一审法院认为，宽宇物管公司与广宇公司就未取得合法规划报建手续的涉案场地订立的《房屋租赁合同》为无效合同。房屋租赁合同无效的处理原则为：承租人应向出租人返还涉案场地并支付占有、使用期间的房屋占有使用费；出租人应向承租人返还履约保证金并按过错比例赔偿承租人加建、改建、装修及其他损失。根据诉辩意见，双方对于返还涉案场地及履约保证金、支付房屋占有使用费（租金）、赔偿加建、改建及装修损失无原则性争议，但对具体数额有争议；对于偿还代垫拆迁补偿金、退还房屋占有使用费（租金）及各项费用的滞纳金有争议。对于本案的争议焦点，一审法院依法论述如下：一、支付房屋占有使用费（租金）具体数额的争议。经查，根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议的约定，双方对于租金的真实约定为：第一个五年期租金分为预缴租金4800万元（每月80万元）和月缴租金。广宇公司已支付完毕预缴租金，支付月缴租金至2019年9月。第二个五年期租金分为预缴租金5400万元（每月90万元）和月缴租金。广宇公司均未支付。经查，2018年12月，涉案场地因政府整治河涌边违章建筑而被拆除了自编11-13栋建筑。广宇公司在当时并未对拆除建筑面积进行证据保全，事后又对拆除后的场地进行了加建、改建和装修，致不具备查明具体拆除面积的客观条件。一审法院综合案情，酌情确定以消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》记载的自编11-13栋建筑面积合计4589.69平方米作为拆除建筑的面积。根据《建设工程消防验收意见书》记载的总建筑面积17869.39平方米，拆除建筑面积的比例为25.68%。广宇公司承租涉案场地时对于租赁物合法性未尽到注意义务，有一定过错。而且，广宇公司事后对拆除后的场地进行了加建、改建和装修，进行了部分利用。因此，一审法院酌情按照拆除建筑面积比例25.68%的一半即12.84%核减租金。鉴于2020年发生新冠××疫情，一审法院酌情核减2020年3月全部租金。广宇公司虽于2020年11月提出愿意提前交还涉案场地，但因双方对于交还场地未能达成共识，且涉案场地一直处于广宇公司占有使用中，故不予减少房屋占有使用费。经核算，2018年10月至11月期间，广宇公司应当按照原月缴租金标准230874.12元支付每月占有使用费。2018年12月至2020年11月期间（不包括2020年3月），广宇公司应当按照原月缴租金标准230874.12元的87.16%（100%-12.84%）支付房屋占有使用费，即每月201229.88元。2020年12月至返还涉案场地之日期间，广宇公司应当按照原月缴租金标准265505.23元的87.16%支付房屋占有使用费，即每月231414.35元。2019年10月起（不含2020年3月），广宇公司应当按照原月预缴租金标准90万元的87.16%支付房屋占有使用费，即每月784440元（90万元×87.16%）。上述数额之和应扣减广宇公司于2019年10月支付的200万元。二、退还房屋占有使用费（租金）的争议。与争议焦点一同理。经核算，在第一个五年期中的2018年12月至2019年9月的10个月期间，宽宇物管公司应当按照收取该期间预缴租金的数额的12.84%向广宇公司退还租金，即1027200元（80万元×10个月×12.84%）。三、赔偿加建、改建及装修损失具体数额的争议。经查，涉案场地加建、改建和装修的现时价值为18985932元。其中外围灯柱灯箱、导视系统、LED显示屏、车管系统、安装视频监控系统、监控系统、广告招牌安装项目属于未形成附合且出租人不愿利用的装饰装修项目，其价值合计557644.9元。一审法院扣除上述未形成附合项目后，确定涉案场地加建、改建和装修现值为18428287.1元（18985932元-557644.9元）。租赁合同无效，双方对于该损失的发生均有过错，故一审法院酌情确定双方过错比例为同等。因此，宽宇物管公司应当向广宇公司赔偿上述损失的50%，即9214143.55元（18428287.1元×50%）。四、偿还代垫拆迁补偿金的争议。经查，宽宇物管公司向广宇公司支付了名为“代垫拆迁补偿金”的费用100万元。上述费用用于处理政府整治河涌拆除涉案场地部分租赁房屋的补偿事项，应视为租赁合同无效导致的损失。广宇公司对租赁合同无效负有同等过错，应当承担50%的损失，即向宽宇物管公司返还其中50万元。五、滞纳金的争议。因租赁合同无效，其中关于滞纳金的约定亦无效，故一审法院对宽宇物管公司主张的滞纳金不予支持。综上所述，对于宽宇物管公司的第一至三项诉讼请求，如争议焦点所述，一审法院予以部分支持，对于超出部分予以驳回；对于宽宇物管公司第四项诉讼请求，一审法院予以支持。对于广宇公司的第一项诉讼请求，一审法院予以支持；对于广宇公司的第二至三项诉讼请求，如争议焦点所述，一审法院予以部分支持，对于超出部分予以驳回。关于金钱债务，截至2021年3月，广宇公司应当向宽宇物管公司支付的房屋占有使用费为17351172.88元，其中月缴租金部分为6015692.88元、预缴租金为13335480元，扣减200万元；偿还代垫保证金50万元；合计17851172.88元。宽宇物管公司应当向广宇公司返还履约保证金500万元、退还房屋占有使用费1027200元、赔偿加建、改建及装修损失9214143.55元，合计15241343.55元。经抵销后，广宇公司还须向宽宇物管公司支付2609829.33元。2021年4月起至返还涉案房屋之日止，广宇公司须按照每月1015854.35元（231414.35元+784440元）的标准向宽宇物管公司支付房屋占有使用费。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十四条第二项的规定，一审法院于2021年4月7日判决如下：一、被告广州市广宇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告广州市宽宇物业管理有限公司返还位于广州市白云区107国道XX路段西侧（土名“洞其山”）、东至公路边商铺、南至高压线底、西、北至涌边，总面积约为19100平方米的场地，并向原告广州市宽宇物业管理有限公司移交该场地的经营管理权；原告广州市宽宇物业管理有限公司不得以本判决强制被告广州市广宇市场经营管理有限公司的租户离场；二、被告广州市广宇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市宽宇物业管理有限公司支付截至2021年3月双方债务（支付房屋占有使用费、偿还代垫拆迁补偿金、返还履约保证金、退还房屋占有使用费、赔偿加建、改建及装修损失）抵销后的差额2609829.33元；三、被告广州市广宇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内按照每月1015854.35元的标准向原告广州市宽宇物业管理有限公司支付从2021年4月1日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告广州市宽宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广州市广宇市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费232139元、财产保全申请费5000元，合计237139元，由原告广州市宽宇物业管理有限公司负担118569.5元，由被告广州市广宇市场经营管理有限公司负担118569.5元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。案件反诉受理费89298.5元，由被告广州市广宇市场经营管理有限公司负担44649.25元，由原告广州市宽宇物业管理有限公司负担44649.25元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。鉴定费329000元（已由被告广州市广宇市场经营管理有限公司预缴），由原告广州市宽宇物业管理有限公司负担164500元，并于本判决生效之日起五日内向被告广州市广宇市场经营管理有限公司支付。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，广宇公司向法院提交：2021年7月26日拍摄的涉案场地的照片8张，拟证明被拆迁范围的房屋已经无法使用，有两栋已经拆平了，剩下一栋拆剩下框架，且已经被土地所有权人围蔽起来，故一审判决第一项要求广宇公司交回场地19100平方米及相应的房屋在事实上无法履行。宽宇物管公司质证称：无法确认照片的真实性及合法性，也无法看出围蔽原因、围蔽人及围蔽时间；据了解该场地并非在拆除后立即被围蔽，广宇公司对于该场地仍可作临时的车辆停放等用途使用；因为旧建筑物违反河涌管理规定被拆除，虽然拆除后的空地不能建设建筑物，但广宇公司进行了其他加建，照片中也无法反映建筑物内的使用情况。据一审法院现场勘察，加建后的建筑物恢复了部分使用功能，拆除前建筑物内商铺并没有因拆除在经营方面受到影响，而是由广宇公司作出了其他使用安排。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：一、租赁物业交还及保证金的退还；二、房屋占有使用费及滞纳金的计付；三、加建、改建及装修损失的赔偿；四、代垫拆迁补偿金100万元的偿还问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，租赁物业交还及保证金的退还。因涉案房屋未取得建设工程规划报建手续，一审法院认定宽宇物管公司与广宇公司签订的涉案租赁合同无效，各方均无异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。据此，一审法院认定宽宇物管公司应向广宇公司退还履约保证金500万元；广宇公司应向宽宇物管公司交还全部建筑物、建筑物所占土地19100平方米以及涉案场地经营管理权，合法有据。虽租赁物业部分被拆除，但并不影响广宇公司应向宽宇物管公司交还的物业所占场地面积，广宇公司对交还场地提出的上诉主张，不能成立。另外，宽宇物管公司抗辩称因广宇公司自2018年10月起存在欠付占用费的行为，其不应向广宇公司退还履约保证金500万元。因租赁合同已被认定无效，宽宇物管公司仍占有广宇公司的履约保证金依据不足，其该主张本院不予支持。二、关于争议焦点二，房屋占有使用费及滞纳金的计付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2019】11号）第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的占用费标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。一审法院依照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议的约定，查明双方对于租金的约定包括两部分，即五年期预缴租金和每月的月缴租金两部分。广宇公司实际支付了2014年10月1日至2019年9月30日第一个五年期的预缴租金4800万元（每月80万元），未支付2019年10月1日对2024年9月30日第二个五年期预缴租金5400万元；并实际支付了月缴租金至2018年9月，自2018年10月停止支付了当月月缴租金，双方均无异议，本院予以确认。本案中，广宇公司应付房屋占用费及滞纳金的计付涉及以下问题，本院认定如下：（一）违建拆除部分的占用费核减问题。2018年12月，涉案场地因政府整治河涌管理区域违章建筑而被拆除了自编11-13栋部分建筑，各方对该部分事实并无异议。广宇公司在2019年10月8日向宽宇物管公司出具的承诺书中明确确认拖欠2018年10月至2019年11月期间月缴租金即3232236元即按双方合同约定的每月230874.12元租金标准核算，并未提出占用费核减的问题。广宇公司未对拆除建筑面积进行证据保全，事后又对拆除后的场地进行了加建、改建和装修，导致法院无法查实具体被拆除物业面积。一审法院综合本案具体案情，酌情以消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》记载的自编11-13栋建筑面积合计4589.69平方米作为拆除建筑的面积，结合该意见书载明的总建筑面积17869.39平方米，核算被拆除物业建筑面积比例为25.68%，并结合双方当事人的过错程度，认定按照被拆除物业建筑面积比例25.68%的一半即12.84%核减自2018年12月起物业被拆除后的房屋占用费，并无不妥。另外，虽租赁合同约定广宇公司承租的为建筑物业，但实际占有使用的空地，双方亦未约定按照建筑物面积计付租金；广宇公司也未提供证据证明2018年10月起被拆除物业已经完全停止使用。因此，广宇公司上诉主张直接按被拆除物业面积自2018年10月起核减房屋占用费，依据不足；宽宇物管公司上诉主张不应核减前述违建物业被拆除后的占用费，亦缺乏事实基础，本院均不予接纳。（二）疫情期间，占用费的减免问题。因2020年2月疫情暴发对广宇公司实际经营确实会产生影响，但2020年2月底国内疫情防控已经取得成效，各行各业陆续复工复产，人民社会生活秩序步入正轨。一审法院酌情免除广宇公司疫情期间1个月房屋占用费，体现了疫情期间当事人风险共担的原则，可予维持。广宇公司并未向法院提供证据证明其他时段疫情对其经营产生的实质影响，其上诉主张宽宇物管公司免除其2020年1、2月全部占用费并减免2020年3月至11月每月20%的占用费，不能成立。（三）占用费计算截至时点的问题。广宇公司虽于2020年11月提出愿意提前交还涉案场地，但因双方对于交还场地未能达成共识，且涉案场地仍一直由广宇公司占有使用，广宇公司并未举证证明场地未完成交接应归责于宽宇物管公司，广宇公司称此后属于其为宽宇物管公司代管涉案场地房屋占有使用费应计至2020年11月30日，缺乏事实依据。（四）滞纳金的计付问题。因涉案租赁合同无效，宽宇物管公司主张依照租赁合同约定追究广宇公司迟延支付占用费的滞纳金，于法无据。（五）应退还的房屋占有使用费（租金）。按照前述违建拆除物业部分占用费核减原则，广宇公司已付第一个五年期中预缴租金中的2018年12月至2019年9月的10个月期间，由于违建物业被拆除，宽宇物管公司应当按照收取该期间预缴租金数额的12.84%向广宇公司退还相应的占有使用费，即1027200元（80万元×10个月×12.84%）。宽宇物管公司上诉主张不应核减被拆除物业的占用费，缺乏事实基础，本院不予采纳。三、关于争议焦点三，加建、改建及装修损失的赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。广宇公司在承租涉案场地后加建和改建物业是为了其更好地经营收益，相应的报建手续应由其自行完成。广宇公司对于涉案场地加建、改建和装修，经评估公司评估的现时价值为18985932元，其中外围灯柱灯箱、导视系统、LED显示屏、车管系统、安装视频监控系统、监控系统、广告招牌安装项目并未形成添附，宽宇物管公司明确表示不愿意利用。一审法院认定应由广宇公司自行搬走，该部分价值557644.9元的装饰装修项目，不应由宽宇物管公司承担赔偿责任，合法有据。一审法院以评估报告结论作为定案依据，扣除上述未形成附合项目后，确定涉案场地加建、改建和装修现值为18428287.1元（18985932元-557644.9元），酌情认定宽宇物管公司、广宇公司对于前述损失承担50%的责任，核算宽宇物管公司应当向广宇公司赔偿上述损失的50%，即9214143.55元（18428287.1元×50%），理据充分，可予维持。宽宇物管公司对于评估报告提出的异议缺乏相应依据，本院不予支持。广宇公司明知涉案物业无报建手续的情况下进行加建、改建并进行物业装修，且本案纠纷亦系因广宇公司未如期支付占用费所引起，广宇公司上诉主张宽宇物管公司承担主要责任或赔偿全部损失均不能成立。四、关于争议焦点四，代垫拆迁补偿金的偿还问题。经查，宽宇物管公司向广宇公司支付了名为“代垫拆迁补偿金”的费用100万元。上述费用用于处理政府整治河涌拆除涉案场地部分租赁房屋的补偿事项，应视为租赁合同无效导致的损失。广宇公司对租赁合同无效负有同等过错，应当承担50%的损失，即向宽宇物管公司返还其中50万元。一审法院处理妥当，宽宇物管公司上诉主张该违建后果应由广宇公司自行承担，于法无据。综上所述，一审法院结合前述认定，判决广宇公司应向宽宇物管公司返还涉案商铺及总面积约为19100平方米的场地，并移交涉案场地经营管理权等；双方2021年3月止的债务抵销后，广宇公司需向宽宇物管公司支付2609829.33元；同时，广宇公司仍需按照每月1015854.35元的标准向宽宇物管公司计付自2021年4月1日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，理据充分，阐述清晰，本院予以维持；上诉人宽宇物管公司、广宇公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154686元，由上诉人广州市宽宇物业管理有限公司负担49203元，上诉人广州市广宇市场经营管理有限公司负担105483元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月二十三日书记员  纪惠敏黄晶晶