广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13781号上诉人（原审被告）：广州丰汇物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：蓝大佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州星房网络科技有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：刘用华，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雪，女，1993年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：张正，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州丰汇物业管理有限公司（以下简称丰汇公司）、上诉人广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）因与被上诉人李雪租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判丰汇公司无需向李雪返还团购费50000元或驳回关于丰汇公司的相关诉讼请求；2.本案诉讼费由李雪负担。事实与理由：1.一审判决查明事实错误。李雪并未向丰汇公司支付50000元的费用。该款项的接收方是星房公司，与李雪建立居间服务关系的是星房公司，而并非丰汇公司。同时，丰汇公司也没有向李雪收取该50000元费用，故丰汇公司没有返还该款项义务的客观基础和依据。一审法院忽略客观事实，违背了公平原则。2.一审判决适用法律错误，违背了合同相对性原则。向李雪收取50000元费用的是星房公司，与之建立居间服务合同关系的也是星房公司。虽然丰汇公司与李雪之间的房屋租赁合同无效，但也仅仅是双方之间的主合同及补充合同无效。房屋租赁合同的无效不能当然的导致居间服务合同关系的无效。一审法院违反了合同相对性原则，一方面认为丰汇公司与李雪的合同无效导致居间服务合同随之无效，另一方面更是突破合同相对性，要求丰汇公司承担居间服务合同关系中的退款义务，处理错误。丰汇公司不应当承担该笔款项的退款支付义务。星房公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项中要求星房公司向李雪返还团购费50000元及利息的内容；2.改判星房公司无需向李雪返还团购费50000元；3.一审中要求星房公司承担的诉讼费及二审诉讼费由李雪承担。事实和理由：一、一审法院未查明本案星房公司和李雪之间存在居间关系的事实，进而导致案件结果有失偏颇，依法应予纠正。星房公司作为中介方，已为李雪提供了带看、沙盘、咨询解答等优质的居间服务，且已经享受了星房公司为其争取的极大承租优惠。并且李雪提供的证据pos单及收据均明确记载星房公司收取的费用为“团购优惠费”。该费用的本质即是居间服务费，而从李雪向星房公司足额支付团购优惠费，且收取星房公司向其提供的收据的行为，足以反映李雪知悉涉案团购优惠费的金额、性质及作用且自愿向星房公司支付的事实。也足以证明双方之间确实存在居间关系。二、一审法院不仅未查明星房公司与李雪之间存在居间关系的事实，甚至认为星房公司收取涉案团购费是基于李雪与丰汇公司的租赁关系，由于租赁合同无效，因而星房公司收取团购费缺乏依据，更是有违事实和法律。星房公司收取涉案团购优惠费是基于李雪需要星房公司为其争取优惠价格的事实，而并非基于李雪与丰汇公司的租赁关系。双方之间的居间关系和李雪与丰汇公司之间的租赁关系是相互独立、并列存在的，而并非一审法院认为的存在一定依附性。三、本案是租赁合同纠纷，星房公司与李雪之间是居间合同纠纷，不得在本案中对居间合同纠纷一并作出处理。此外，星房公司仅是为李雪推介了房源信息，李雪在表明确有承租意向后，星房公司再根据李雪的指示为李雪向丰汇公司争取承租优惠并据此收取居间费用，即最终是否承租涉案物业完全是李雪单方的决定，星房公司不存在任何欺诈、隐瞒诱导等情形。星房公司基于与李雪之间的居间关系提供居间服务，付出了大量的时间和人力成本，若基于丰汇公司违法出租的行为便要求作为中介方的星房公司退还居间服务费，将严重损害星房公司的合法权利。李雪对于丰汇公司、星房公司的上诉辩称：不同意丰汇公司、星房公司的上诉，请求二审法院依法予以驳回。李雪在不知情的情况下，支付给星房公司的5万元团购费，实质是丰汇公司应支付给星房公司的平台佣金，并非星房公司所称的居间服务费。该费用应由丰汇公司承担，一审判决正确。李雪于2020年5月19日向一审法院提出诉讼请求：1.解除李雪与丰汇公司签订的《广州番禺钟村“XX”大厦使用权转让合同》；2.丰汇公司向李雪返还182293元及资金占用利息合计194231.44元（资金占用利息暂计至起诉日2020年5月18日）；3.丰汇公司向李雪支付李雪为实现债权所支付的律师费1万元；4.丰汇公司、星房公司共同连带向李雪返还5万元及资金占用利息暂合计53976.75元（利息以5万元为基数，自2018年8月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止；暂计至起诉日2020年5月18日）；5.丰汇公司、星房公司共同承担本案的诉讼费用、财产保全费用。一审法院经审理查明：2018年8月18日，丰汇公司（甲方、出租方）与李雪（乙方、承租方）签订《广州番禺钟村“XX”大厦使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市番禺区XX路X号“XX”大厦5层515号，乙方在签订本合同前，已清晰了解本物业的坐向、面积、装修标准、周边环境、权源等相关情况，均无异议，并阅读了权源证明文件及相关资料，对权源证明文件所载明的内容及相关的法律法规政策均熟悉清楚，同意承租该物业；甲、乙双方同意按套计算物业的租金，按建筑面积计算其他各项费用；乙方承租的租赁期限为20年，自交付之日起计算20年，即2019年9月1日至2039年8月31日，若甲、乙双方协商一致同意，甲方最迟可于2019年8月31日前向乙方交付物业，具体时间，届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知；本合同项下总金额242293元，合同签订当日支付总金额的50%即122293元，于2019年8月18日前支付4万元，于2020年8月18日前支付3万元，于2021年8月18日前支付4万元，以上三年可按季度支付，从2018年8月18日起至2021年8月18日止，每年的季度支付日期为11月18日、2月18日、5月18日、8月18日，每季度支付1万元；乙方每月应支付的租金为1010元，乙方同意其每月应支付的租金，由甲方直接在乙方已经支付的合同总金额款项中扣减，甲、乙双方约定相关租金费用的结算日期为每月5号；乙方按合同约定足额支付合同总金额后，甲方应依照本合同约定的时间将物业交付给乙方；甲方未能在2019年8月31日之前向乙方交付物业，每逾期一天，甲方应按照合同总金额的万分之一，每日向乙方支付违约金；违约方因违约行为导致守约方追究违约责任而支出的为实现权利的费用包括但不限于律师费等费用；等等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方缴纳合同总金额50%租金的次月，即可享受甲方补贴租金30元每平方米每月，截止至2019年8月31日止，上述补贴租金由甲方每月15日前转汇入乙方指定的账户，等等。李雪于2018年8月18日向丰汇公司支付租金122293元，2018年11月16日、2019年2月18日、2019年5月15日、2019年8月17日、2019年11月18日、2020年2月16日每季度支付租金10000元，合共支付租金182293元。另，李雪于2018年8月10日向星房公司转账5万元，由广州新房装饰有限公司出具收据，载明该款项性质为团购优惠费。丰汇公司自2018年9月12日至2019年8月13日，每月分别向李雪返还租金补贴812.1元，2019年10月19日向李雪支付延期交付租金补贴3200元，2019年12月27日向李雪支付延期交付租金补贴3200元，2020年2月28日向李雪支付延期交付租金补贴3200元，合共19345.2元。李雪为解决本案委托了律师，其提交的发票显示律师费10000元。庭审中，丰汇公司自认上述建筑物没有办理建设工程规划许可证。双方确认涉案房屋未实际交付。关于李雪于2018年8月18日向星房公司支付的5万元费用，李雪称星房公司是丰汇公司的合作中介，该费用应是丰汇公司支付给星房公司的平台佣金，李雪在不知情的情况下被丰汇公司工作人员要求支付，实为代替丰汇公司支付了该款项，应予返还。星房公司称该笔费用为团购优惠券，本质属于居间服务费，由星房公司向客户推介房屋，促成丰汇公司与客户签约，协商议价。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房屋所在楼宇因未办理建设工程规划许可证，丰汇公司及李雪就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。无效合同的法律后果为相互返还已取得的财产，因房屋尚未交付，故李雪无需向丰汇公司返还租赁房屋，丰汇公司收取了李雪的租金，应全额返还给李雪。经查明，李雪向丰汇公司支付的租金共182293元，丰汇公司按照双方约定向李雪支付了租金补贴、违约金等共19345.2元，因合同无效，上述费用的支付亦无依据，故上述费用应在丰汇公司向李雪返还的租金中予以抵扣，相互抵扣后，丰汇公司还应向李雪返还租金162947.8元。因导致合同无效双方均有过错，李雪要求支付返还租金的利息，一审法院酌情支持自起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。因合同无效，故李雪主张的律师费缺乏依据，一审法院不予支持。至于李雪向星房公司支付的团购优惠费5万元，虽丰汇公司未直接收取该笔费用，但星房公司收取团购优惠费的依据亦是基于丰汇公司与李雪之间的租赁关系，故该费用属于李雪取得涉案房屋使用权所必需支出的费用，现因租赁合同无效，星房公司收取团购费50000元缺乏依据，应当予以返还，利息自起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，丰汇公司对星房公司上述返还义务承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年11月16日作出判决如下：一、确认李雪与广州丰汇物业管理有限公司签订的《广州番禺钟村“XX”大厦使用权转让合同》为无效合同；二、广州丰汇物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李雪返还已付租金162947.8元及利息（以应返还租金为本金，自2020年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；三、广州丰汇物业管理有限公司、广州星房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李雪返还团购费50000元（以应返还团购费为本金，自2020年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；四、驳回李雪的其余诉讼请求。本案受理费5174元、财产保全费1811元，由李雪承担794元，广州丰汇物业管理有限公司承担6191元；广州星房网络科技有限公司对上述诉讼费在1460元范围内承担连带责任。本案二审过程中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：星房公司应否向李雪返还收取的50000元团购费及丰汇公司应否就该义务承担共同返还责任。对此本院作如下分析：丰汇公司上诉主张，其并未向李雪收取50000元，该款项的接收方是星房公司，丰汇公司与李雪之间的租赁合同无效并不当然导致居间服务合同无效，一审要求丰汇公司承担退款义务，突破合同相对性。星房公司上诉主张，其与李雪之间存在居间服务关系，该50000元团购优惠费实际上就是居间服务费，该居间关系与租赁关系相互独立，星房公司为李雪提供了居间服务，争取了承租优惠，该费用不应退还。对此本院认为，根据一审查明的事实，李雪向星房公司转账支付50000元，由广州新房装饰有限公司出具收据，并载明该款项性质为团购优惠费。现丰汇公司与星房公司上诉均称该50000元为中介服务费，但星房公司向李雪收取该费用时并未与李雪签订书面中介服务协议，亦未签署收费确认书，李雪并不确认该50000元为中介服务费，星房公司收取该费用显然缺乏合同依据。况且，在收费名目上，团购优惠款与中介服务费的概念与外延均不相符，故本院难以采信丰汇公司及星房公司认为该笔款项为中介服务费的上诉主张。一审法院认定星房公司收取该50000元系基于丰汇公司与李雪之间的租赁关系，该费用属于李雪取得涉案房屋使用权所必需支出的费用正确。在涉案租赁合同无效的情况下，星房公司、丰汇公司应向李雪返还因承租涉案房屋而支付的团购费50000元，并无不当，本院予以认可和维持。丰汇公司上诉主张其对该笔50000元款项不应承担返还义务及星房公司主张该款项为居间服务费不应返还，均缺乏充分理据，本院不采纳。综上所述，丰汇公司、星房公司的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广州丰汇物业管理有限公司、广州星房网络科技有限公司各负担525元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年八月十七日书记员  陈婷婷黄晶晶