江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏02民终2735号 上诉人（原审原告、案外人）：张凤海，男，1965年12月21日生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。 上诉人（原审原告、案外人）：邱长梅，女，1966年10月3日生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。 委托诉讼代理人：胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘帆，江苏尚淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏明越精密高温合金有限公司，统一社会信用代码91320214061859425T，住所地江苏省无锡市新吴区硕放工业集中区五期D4-1号。 法定代表人：薛丰。 委托诉讼代理人：程晓玉，江苏正太和律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邱长国，男，1970年2月5日生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 原审第三人（被执行人）：罗仕红，女，1974年4月5日生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。 原审第三人（被执行人）：江苏华东增压器有限公司，统一社会信用代码91320830561817926R，住所地江苏省淮安市盱眙县盱眙镇工业集中区。 法定代表人：罗仕红。 委托诉讼代理人：朱庆丰（受邱长国、罗仕红，江苏华东增压器有限公司共同授权委托），江苏德儒律师事务所律师。 上诉人张凤海、邱长梅因其与被上诉人江苏明越精密高温合金有限公司（以下简称明越公司）、原审第三人邱长国、罗仕红、江苏华东增压器有限公司（以下简称华东公司）案外人执行异议之诉一案，不服无锡市新吴区人民法院（以下简称新吴法院）(2020)苏0214民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 张凤海、邱长梅上诉称：一审认定事实不清。其在明越公司申请保全涉案房屋前已与邱长国、罗仕红签订合法有效的房屋买卖合同并支付了房款，且已实际占有盱眙县金源北路1号阳光城市xx号楼xx室的房屋，未办理产权登记的原因是江苏金国园房地产开发有限公司（以下简称金国园公司）经营不善，一直未能取得办理产权登记的条件。故已足以排除法院的强制执行。综上请求撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求，本案诉讼费由明越公司承担。 明越公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉房屋未登记在被执行人名下，上诉人不具备排除执行的前置条件，也没有取得案涉房屋之物权及其权益。二、上诉人与被执行人签订的房屋买卖合同是互相串通以不合理低价为被执行人转移财产逃避债务，损害其他债权人利益，其买卖协议、还款协议、房产购销协议均违法无效。三、案涉房屋系居住用房，法院预查封时尚未经过综合验收，不具备交房入住条件，故上诉人进入居住不能认定为合法占有。四、即使合同约定的低价房款，上诉人也没有支付，且拒绝将未支付的房款交付法院执行。五、案涉房屋未能过户，上诉人有重大过错。其明知案涉房屋本就不具备过户条件且被执行人债务众多，被法院执行是明知的，故对不能过户有重大过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人邱长国、罗仕红、华东公司表示同意上诉人的上诉请求。 一审法院查明：2019年6月21日，新吴法院受理原告明越公司与被告华东公司、邱长国、罗仕红买卖合同纠纷一案。因明越公司申请保全，新吴法院于2019年7月4日依法查封邱长国购买的登记在金国园公司名下的案涉房屋。2019年11月22日，新吴法院作出（2019）苏0214民初838号民事判决：一、华东公司、邱长国于本判决生效之日起10日内支付明越公司货款1273170元及逾期付款利息。二、罗仕红对华东公司、邱长国的上述付款义务及华东公司、邱长国应负担的诉讼费13129元承担连带清偿责任。案件受理费减半收取8129元、保全费5000元，合计13129元（此款已由明越公司预交），由华东公司、邱长国负担。该判决生效后，因义务人未履行义务，明越公司申请强制执行，新吴法院于2020年5月20日立案执行，案号为（2020）苏0214执1160号。案外人张凤海、邱长梅提出异议后，新吴法院作出（2020）苏0214执异58号执行裁定：驳回张凤海、邱长梅执行异议请求。为此，张凤海、邱长梅提起本案异议之诉。 另查明：2010年4月11日，邱长国与金国园公司签订《商品房买卖合同》，邱长国、罗仕红向金国园公司购买阳光城市xx号楼xx号房屋，总价586890元。该合同已办理网签备案登记。2010年5月24日，邱长国、罗仕红与中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下简称农行）签订《房地产抵押合同》，贷款期限自2010年6月8日至2030年6月7日。 又查明：2017年5月8日，邱长国、罗仕红与张凤海、邱长梅签订《还款协议》，约定：因邱长国在盱眙办企业，由张凤海、邱长梅夫妻二人向别人担保借款五十万整，因企业破产无力偿还，现将盱眙县金国园阳光城市xx号楼xx单元xx户用于偿还全部欠款，银行房贷由张凤海继续每月还款，直至还清房贷，邱长国、罗仕红将无条件协同办理房产过户手续。2017年6月2日，邱长国、罗仕红与张凤海、邱长梅签订《房产购销协议》，约定：邱长国、罗仕红将盱眙县金国园阳光城市xx号楼xx单元xx号房产（暂无产权证件）销售给张凤海、邱长梅，总价款为55万元。张凤海、邱长梅于2017年6月前首次付给邱长国、罗仕红30万元，余款分别于2018年12月31日前付10万元、另15万元于2020年12月31日前结清。双方商定：当张凤海、邱长梅将首笔房款支付后，房产的实际产权即归张凤海、邱长梅所有。该房产在未办理产权证明之前，邱长国、罗仕红保证不得将其用于抵偿债务（包括抵押和保全等任何抵偿形式）。若发生事实抵偿情形，邱长国、罗仕红应按照实际抵偿时的市场评估价给张凤海、邱长梅以赔偿。 协议签订后，张凤海、邱长梅向邱长国兄长邱某转账10万元，向邱长国女儿转账2万元，向邱长国转账20万元。此外，张凤海、邱长梅按照约定替邱长国、罗仕红偿还农行的贷款至今。2021年3月10日，农行出具情况说明，邱长国、罗仕红向其贷款40万元，截止2021年3月9日已归还贷款167705.18元，利息133821元，还应向其归还贷款本金232294.82元及其利息。张凤海、邱长梅拒绝将贷款余额汇至新吴法院。 再查明：案涉房屋坐落于盱眙县××路××号××号楼××室，住宅用途，面积200.19平方米，总价586890元。张凤海、邱长梅于2017年12月底实际入住案涉房屋。 新吴法院认为：案涉房屋尚登记在金国园公司名下，仅办理网签手续，并未过户至邱长国、罗仕红名下，故邱长国、罗仕红尚未取得案涉房屋的物权，邱长国、罗仕红对金国园公司享有的系物权请求权。张凤海、邱长梅与邱长国、罗仕红签订房产购销协议时，在协议中明确载明“暂无产权证件”，故张凤海、邱长梅对邱长国、罗仕红尚未取得案涉房屋物权的事实属明知，在邱长国、罗仕红享有的仅系物权请求权而非物权的前提下，张凤海、邱长梅依据房产购销协议仅能取得相应债权请求权而非物权期待权，因此不得对抗金钱债权的执行。故该院作出判决：驳回张凤海、邱长梅的诉讼请求。 二审审理过程中，上诉人张凤海、邱长梅对一审认定其向邱长国方付款数额提出异议，称：其已举证证明付款金额为549741.94元，除了一审认定的付款外，还有三笔未予认定，具体为：第一笔系现金10万元直接付给邱长国；第二笔系邱长国欠邱某12万元，邱某1欠张凤海2万元，三方折抵；第三笔系2020年12月5日张凤海微信转账给邱长国7839元。为此，上诉人提供张凤海和邱长国的手机微信转账记录，证明转款7839元。第三人邱长国、罗仕红对此予以认可，并称还有一笔2017年11月13日张凤海银行转账1万元给邱长国。明越公司对此质证认为真实性无法确定，亦无法确定微信转账系支付购房款。 明越公司对一审认定“上诉人于2017年12月底实际入住案涉房屋”不予认可，对其余认定事实无异议。为此，明越公司提供如下证据：1、盱眙县法院判决书（来源裁判文书网），证明案涉房屋于2019年11月都不符合法定的交房条件，开发商仍未取得初始登记证，网上的备案是预售房的合同备案。2、安居客网站公布的2017年区域房价以及盱眙县房价从2015年开始的房屋价格走势（来源安居客网站），证明2017年上诉人主张的购房时当地均价已经到5483元每平方米，上诉人购房的房价只是该价格的一半，明显不合理。上诉人张凤海、邱长梅质证认为上述2份证据都不属于新证据，不同意质证。 二审期间查明：张凤海、邱长梅针对支付房款问题在一审庭审中陈述：现金支付30万元（证据为2017年6月2日郑某即邱某1（邱长梅弟弟）妻子定期存款取现5万元、2017年6月3日邱某1取现3.2万元、2017年6月5日邱长梅由江苏银行转账邱长国13万元、由建设银行转账邱长国7万元）；11万元（证据为2017年8月8日张凤海由中国银行转账给邱某（邱长国兄长）10万元、2017年11月13日由中国银行转账邱长国1万元）；2019年11月4日张凤海由中国银行转账给邱长国女儿2万元；因邱长国欠邱某12万元、邱某1欠张凤海2万元，故三方折抵2万元；银行还贷计算至2020年12月共计91902.94元；2020年12月5日张凤海微信转账邱长国7839元，上述合计支付549741.94元。 以上事实，由当事人陈述、手机微信转账记录等证据在卷佐证。 本院认为，本案系张凤海、邱长梅作为案外人在明越公司与邱长国、罗仕红、华东公司买卖合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的案涉房屋提起的案外人执行异议之诉，故本案的争议焦点在于上诉人张凤海、邱长梅对案涉房屋是否享有排除本案执行的民事权益。对此，张凤海、邱长梅应当承担举证责任。 首先，被执行人邱长国、罗仕红向金国园公司购买案涉房屋后，仅办理了网签备案登记，案涉房屋至今仍登记在金国园公司名下是各方确认一致的事实，故邱长国、罗仕红是在自身尚未取得案涉房屋物权的情况下与张凤海、邱长梅签订了《还款协议》、《房产购销协议》，且签订协议时双方均已知晓邱长国、罗仕红已陷入多起债务纠纷。其次，依据《房产购销协议》约定：总房价55万元。张凤海、邱长梅于2017年6月前首次付给邱长国、罗仕红30万元，余款分别于2018年12月31日前付10万元、另15万元于2020年12月31日前结清。对此，张凤海、邱长梅主张已合计支付购房款549741.94元，但根据其提供的证据仅表明张凤海、邱长梅向邱长国转账21万元以外，其余均系与其他亲戚之间的往来，并不能证实是支付的购房款，故上诉人主张已支付购房款一节，证据不足，本院不予采信。综上，根据现有事实及证据，对照相关法律规定，上诉人张凤海、邱长梅主张对案涉房屋享有排除执行的民事权益，证据不足，其要求停止执行案涉房屋的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费9300元，由上诉人张凤海、邱长梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓敏 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇二一年八月三日 书记员  叶锦锦