四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终4532号上诉人（原审原告）：张嘉迅，女，汉族，1990年4月10日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：李虎，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛薇，女，汉族，1981年9月27日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳妮，四川善嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙腾海，男，1962年8月24日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳妮，四川善嘉律师事务所律师。上诉人张嘉迅因与被上诉人盛薇、龙腾海房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张嘉迅上诉请求：一、撤销原判，依法改判为：1.维持原判第一项；2.判令盛薇、龙腾海赔偿因违约行为给张嘉迅造成的经济损失；二、一、二审案件受理费由盛薇、龙腾海承担。事实与理由：一、张嘉迅对案涉房屋无证的知晓情况不具有过错。盛薇、龙腾海作为专业的商业物业运营商及转租人，张嘉迅对其充满信任，而在办理营业执照时才知晓案涉房屋无证，而此时已经投入了大量装修等前期成本，不得不继续承租，因此张嘉迅对此不存在过错。二、案涉商铺产权不影响违约方违约责任的承担。合同无法履行的原因乃是出租人单方将博物馆闭馆时间提前，同时，博物馆为餐厅的唯一入口，上述事实导致餐厅有效营业时间缩短，难以经营，合同无法履行应归咎于出租方的违约行为，应承担相应责任。三、一审法院认定出租人违约却不判令其承担违约责任，未能正确适用法律。一审法院认定盛薇、龙腾海违反合同义务，导致合同无法继续履行，根据法律规定应当承担违约责任，一审法院却并未判令，裁判逻辑不能自洽。四、一审法院对诉讼请求审查机械僵化，增加当事人诉累。张嘉迅认为，一审裁判存在以下错误逻辑：1.一审法院认为张嘉迅对于案涉商铺特殊情况知情仍继续经营具有过错，因此产生的损失应当自行承担，实际是“自甘风险”的法理，而自甘风险只能用于侵权领域，与本案无关。再者，即使张嘉迅存在过错，也不是盛薇、龙腾海免责的理由。2.一审法院认为张嘉迅的诉讼请求是要求盛薇、龙腾海承担全部损失，因张嘉迅具有过错，无法判令盛薇、龙腾海承担全部损失，因此该诉讼请求不予支持，实属机械审查，应当按照过错程度分担损失。盛薇、龙腾海共同辩称：一、盛薇、龙腾海不是本案的适格主体，不应承担赔偿责任。盛薇、龙腾海作为成都新一乐商贸有限公司（以下简称“新一乐公司”）的原股东，在新一乐公司清算时已经履行了通知债权人的义务，张嘉迅并未申报债权，盛薇、龙腾海组成的清算组不存在过错，新一乐公司已经依法注销，丧失法人主体资格，新一乐公司和原股东均不应承担责任。二、张嘉迅在明知案涉商铺位置、通道、产权等状况的情况下，承租房屋经营餐厅，现主张盛薇、龙腾海违约于法无据。1.张嘉迅在订立合同时明知案涉商铺的特殊情况，仍然坚持承租开展经营，说明其对商铺的情况明知且认可，盛薇、龙腾海不存在违约责任。2.博物馆闭馆时间提前，与新一乐公司无关，不是出租方的违约责任，而是其与博物馆的相邻权纠纷。博物馆经营具有特殊性，其经营时间因季节变化调整，张嘉迅应当对此有所预见。3.张嘉迅餐厅难以经营的原因是其商业定位不准，经营不善，属于商业风险，应当由其自行承担。博物馆闭馆时间仅提前两小时，根本不可能影响其餐厅经营。餐厅开设于博物馆内部，目标人群乃是博物馆游客，而博物馆的参观高峰期在白天而非晚上。张嘉迅的餐厅为精品日料，消费群体为年轻人，而博物馆游客多为老人与小孩，导致其餐厅经营不善。综上所述，张嘉迅的主张不能成立，盛薇、龙腾海不应承担赔偿责任。张嘉迅向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除张嘉迅与新一乐公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令盛薇、龙腾海立即返还张嘉迅缴纳的保证金30000元；3、判令盛薇、龙腾海赔偿张嘉迅经济损失269330元；4、由盛薇、龙腾海承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月8日，新一乐公司（甲方、出租方）与张嘉迅（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于成都市成华区方；乙方仅能在该商铺经营餐饮业态；租赁期限自2018年5月8日起至2023年9月15日止；计租日为2018年8月1日，乙方应于免租装修期结束之次日开业；乙方按提成租金方式计算并支付租金，租金按月支付，营业额提成租金以每月总营业额（税前）为基数计算；租赁保证金30000元。其中，合同第5条约定，乙方应于合同签订之日起5个工作日内向甲方支付租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费、专项推广费及其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；本合同终止后，若乙方履行了合同约定的全部义务之后，则甲方向乙方无息退还该保证金；在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求甲方接受用保证金支付或抵冲乙方应付的任何款项。合同第15.2条约定，在租赁期内，甲方有下列行为之一致使乙方无法按照合同约定用途使用该商铺超过60天的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：15.2.1违反本合同的约定，使乙方无法按合同约定用途继续使用该商铺的……。该合同第15.3条约定，乙方依据本合同第15.2条单方解除本合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有），并在3日内迁离该商铺。该合同第15.4条约定，乙方因甲方违约行为而引起的所有费用和开支由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该费用、开支。其后，张嘉迅支付租赁保证金30000元。因前述玻璃房无产权登记，新一乐公司与张嘉迅另签订租赁物为该购物中心1栋第2层19号商铺的租赁合同一份，用于张嘉迅办理营业执照。2018年8月12日，张嘉迅作为经营者注册登记“成华区日之食料理店”，取得个人经营的营业执照。一审同时查明，张嘉迅经营的“日食私房料理”在大众点评网上载明其所经营的餐馆位于“双林路339号1栋2楼拾野自然博物馆位于成都339购物中心2层”，2018年9月29日顾客评价“发现了一家很神奇的日料店，神奇到你就在339也找不到他！居然藏在拾野自然博物馆的里面……”，2018年11月11日顾客评价“是在自然博物馆里面的日料店，环境菜品味道都不错，可以在外面看看小动物……”，2018年11月30日顾客评价“这家日料店开在五楼的露天平台，在玻璃房里。外面有很多拾野的小动物可以观赏……”，2018年12月5日顾客评价“因为我们是团购的，品种不算多，加上晚上18点半餐厅就要关门，人也比较少用餐的……环境就在自然博物馆里三楼平台上……”。2017年8月31日，成都市成华区拾野自然博物馆（以下简称：博物馆）注册成立，地址位于成都市成华区。2018年12月1日，博物馆发布调整营业时间公告，自当日起开馆时间为上午10点，闭馆时间为晚上7点。张嘉迅于2018年12月初停止在案涉玻璃房经营日料店。一审另查明，2016年6月13日，四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称“川塔恒远公司”）委托成都三三九资产管理有限公司（以下简称“三三九资产公司”）负责位于成都市成华区的经营管理事务。2017年4月21日，三三九资产公司（出租方、甲方）与新一乐公司（承租方、乙方）签订《成都339购物中心商铺租赁合同》，约定甲方将位于该购物中心1栋第二、三层面积约8440平方米商铺租给新一乐公司，乙方仅能在该商铺经营自然博物馆业态，租赁期限自2017年8月1日起至2032年7月31日止。一审庭审中，张嘉迅与盛薇、龙腾海一致确认，张嘉迅已于2019年1月搬离案涉玻璃房。盛薇、龙腾海称新一乐公司已注销，所承租的商铺已退还三三九资产公司。一审庭审中，张嘉迅举出工程装修合同、装饰装修预算表、收据等证据，拟证明为装修案涉房屋支出170000元，系直接损失；举出送货单、销货单、收据、淘宝订单记录、微信转账记录等证据，拟证明为房屋装修支出38392.5元；举出厨具公司报价单及收据、淘宝订单、微信转账记录、处理清单等证据，拟证明因其无法使用商铺而处置物品产生差价损失23990元；举出员工工资及宿舍租金凭证，拟证明员工工资损失及宿舍租金损失；举出微信公众号推广费凭据，拟证明推广费损失。一审还查明，新一乐公司于2014年9月18日成立。2018年11月12日，股东盛薇、龙腾海召开新一乐公司股东会，形成股东会决议：1．解散公司并依法办理注销登记；2．成立公司注销清算小组决议，清算组成员由盛薇、龙腾海组成，组长为盛薇；3．清算组成立后依法履行清算职责，承担公司清算权利与义务。2018年11月20日，新一乐公司在华西社区报发布注销公告，请相关债权债务人于公告见报之日起45日内申报债权。2019年1月8日，股东盛薇、龙腾海召开新一乐公司股东会，形成股东会决议：经全体股东审查确认，一致通过2019年1月8日的清算报告，一致同意注销公司。同日，新一乐公司提交《公司注销登记申请书》，载明公司无债权债务。现该公司已注销。一审法院认为，张嘉迅与新一乐公司签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应履行各自义务。合同签订后，新一乐公司向张嘉迅交付案涉玻璃房，张嘉迅接收后予以装修并实际经营使用，一审法院对该事实予以确认。张嘉迅主张案涉玻璃房内的日料店必须通过博物馆才能到达，盛薇、龙腾海虽抗辩博物馆不是唯一通道，但结合案涉玻璃房的客观位置以及张嘉迅用于经营餐饮的租赁用途，一审法院对于张嘉迅的该项主张予以采纳。对于张嘉迅的各项诉讼请求，一审法院依次评述如下：一、张嘉迅主张解除与新一乐公司签订的《商铺租赁合同》。新一乐公司现已注销，且张嘉迅及盛薇、龙腾海共同确认张嘉迅与新一乐公司的《商铺租赁合同》已实际停止履行，故对于张嘉迅该项诉请，一审法院不予支持。二、张嘉迅主张盛薇、龙腾海返还租赁保证金。张嘉迅租赁案涉玻璃房用于餐饮经营，一审法院认为，博物馆调整营业时间对于张嘉迅使用案涉玻璃房确有较大影响，以致张嘉迅签订《商铺租赁合同》的目的无法实现。张嘉迅与新一乐公司约定租赁保证金系为张嘉迅履行约定义务的保证，盛薇、龙腾海未举证证实合同无法继续履行应归责于张嘉迅，故新一乐公司应向张嘉迅退还该租赁保证金。张嘉迅及盛薇、龙腾海一致确认张嘉迅使用案涉玻璃房用于经营至2018年12月初，但新一乐公司于2018年11月启动公司注销程序。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十九条“清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务……清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。”之规定，一审法院认为，盛薇、龙腾海作为清算组成员，应向张嘉迅承担赔偿责任。故对于张嘉迅该项诉讼请求，一审法院予以支持。三、张嘉迅主张盛薇、龙腾海赔偿经济损失。张嘉迅承租案涉玻璃房，在明知案涉玻璃房的地理位置、通道情况、产权状况的情况下实际用于餐饮经营使用，其自身具有过错，故张嘉迅主张盛薇、龙腾海承担全部相关损失，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、盛薇、龙腾海于判决书生效之日起十日内向张嘉迅退还保证金30000元；二、驳回张嘉迅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5790元，一审法院减半收取计2895元，由盛薇、龙腾海负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，张嘉迅对一审审理查明事实第九页第三段中“员工工资损失、宿舍租金损失及微信公众推广费用”未列明有异议，其主张上述费用分别为21140元、7200元及9000元，且在一审中均已举证、质证。二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均认可案涉商铺339购物中心1栋第5A层未取得建设工程规划许可证。张嘉迅在办理营业执照等手续时方知案涉商铺未取得建设工程规划许可证，故双方才另行签订租赁标的物为该购物中心1栋第2层19号商铺的租赁合同，用于张嘉迅办理营业执照，但未实际承租该商铺。二审中，盛薇、龙腾海明确表示对案涉商铺的装饰装修不予利用。二审中，双方当事人均提出了调解方案，但最终未能达成一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因案涉商铺至今仍未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《商铺租赁合同》无效。张嘉迅请求盛薇、龙腾海赔偿其经济损失，应当按照租赁合同无效的相关规定处理。张嘉迅主张的损失有：1.张嘉迅举出工程装修施工合同、装饰装修预算表、收据证明委托案外人对案涉商铺进行装修支出费用170000元，举出送货单、销货单、收据、淘宝订单记录、微信转账记录证明装修支出38392.5元；2.案涉商铺的厨具、家具等物品低价处理产生的差价损失23990元；3.员工工资、员工宿舍租金以及微信推广费的损失37340元。对于上述损失，本院评述如下：对于张嘉迅主张的装修损失。双方签订的《商铺租赁合同》对装修事宜进行了约定，应当视为张嘉迅对案涉商铺的装修是经过同意的，且盛薇、龙腾海明确表示对案涉商铺装饰装修不予利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，应当根据双方当事人的过错程度对装修残值进行合理分担。首先，张嘉迅虽在订立合同时不知晓案涉商铺未取得建设工程规划许可证，但其在办理营业执照时已经知道上述情况，且与盛薇、龙腾海通过另行签订合同办理了案涉商铺的营业执照，并且实际经营，本院认为双方当事人应当对合同无效各自承担一半的过错较为适宜。其次，双方签订的租赁合同租赁期间为2018年5月8日至2023年9月15日，但计租日为2018年8月1日，截至张嘉迅2019年1月办理腾退，案涉合同已经履行6个月，应当按照比例对装修残值进行计算。最后，张嘉迅用于案涉商铺的装修费用为208392.5元，并对此举证证明，本院予以认可。综上，结合双方当事人的过错程度及装修折旧情况，盛薇、龙腾海应当向张嘉迅支付的费用为94031元（208392.5×（61.5-6）÷61.5÷2＝94031元）。对于超出部分，本院不予支持。对于张嘉迅主张的厨具、家具等低价处置损失及员工工资、员工宿舍租金及微信推广费用等损失。本院认为，上述支出均为张嘉迅开设餐厅的正常经营成本，应当自行承担，对此不予支持。综上所述，张嘉迅的上诉请求部分成立。一审法院对合同效力认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3920号民事判决第一项。二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3920号民事判决第二项。三、盛薇、龙腾海于本判决生效之日起十日内向张嘉迅支付经济损失94031元。四、驳回张嘉迅的其他诉讼请求。一审案件受理费5790元，减半收取计2895元，由盛薇、龙腾海负担；二审案件受理费5340元，由张嘉迅负担3476元，由盛薇、龙腾海负担1864元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  杜玉兰审判员  王 果审判员  赵 韬二〇二一年八月九日书记员  何浩铭