上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5952号上诉人(原审被告)：上海市虹口区泓鑫小吃店(个体工商户，经营者卢传凤，女，1994年8月12日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县楚村镇卢店村卢店庄42号)，经营场所上海市虹口区大名路XXX-XXX号底层、二层阁、阁底下之185号底层。委托诉讼代理人：孙衡，上海市光大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海轮胎橡胶(集团)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：虞斌，董事长。委托诉讼代理人：唐莹莹，女。上诉人上海市虹口区泓鑫小吃店(以下简称“泓鑫小吃店”)因与被上诉人上海轮胎橡胶(集团)有限公司(以下简称“轮胎橡胶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初11351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泓鑫小吃店上诉请求：撤销一审判决第一项，改判泓鑫小吃店支付轮胎橡胶公司自2020年4月1日起至2020年9月18日的占用费54，737.1元(即以每日每平方米4.85元的标准)。事实和理由：一、案涉租赁合同约定，承租方在本合同到期后仍继续占用租赁单位，承租方应就其续占租赁单位的每一天向出租方支付日租金3倍的占用费，该条款实质上是关于合同终止后当事人义务及违反该义务应承担责任的约定，在性质上属于违约金。根据合同法相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。泓鑫小吃店占用上海市大名路XXX-XXX号西侧房屋(以下简称“系争房屋”)给轮胎橡胶公司造成的实际损失就是租金，案涉合同约定按照租金的3倍支付占用费显然过分高于实际损失，法院应当依法予以减少。二、系争房屋在泓鑫小吃店实际使用期间被依法征收，其中营业执照补偿、装修补偿、停产停业补偿、搬迁补偿等部分征收利益理当给付泓鑫小吃店，并与占用费相抵扣。泓鑫小吃店使用系争房屋期间，轮胎橡胶公司的工作人员多次表示系争房屋租金或占用费与上述征迁利益相抵扣，不再收取；泓鑫小吃店退还系争房屋，轮胎橡胶公司返还2万元租赁保证金后双方即无争议。一审法院未查明该节事实。三、参加一审法院庭审的泓鑫小吃店的诉讼代理人王其锋，既不是泓鑫小吃店的工作人员，也不是法律规定的泓鑫小吃店经营者卢传凤的近亲属，王其锋没有代理权限，不能代表泓鑫小吃店的真实意思。被上诉人轮胎橡胶公司辩称，双方签订的租赁合同关于违约金的约定是明确且公平的。2020年1月31日合同终止后，泓鑫小吃店恶意占用系争房屋不腾退，轮胎橡胶公司鉴于疫情原因，给予其两个月的免费腾房时间，并多次发函要求腾退房屋，同时告知不腾退的法律后果，但是泓鑫小吃店一直未腾退。现泓鑫小吃店上诉要求减少违约金，轮胎橡胶公司是不同意的，况且泓鑫小吃店一审时也没有提出减少违约金的请求。泓鑫小吃店与轮胎橡胶公司的租赁合同在2020年1月31日就终止了，且在租赁合同的首页明确告知，这是最后一期合同，到期不会再续签，但是泓鑫小吃店为了不属于他的利益，恶意占用房屋，不及时腾退，还编造出所谓的征收利益抵扣，轮胎橡胶公司对此不予认可。王其锋是泓鑫小吃店的实际经营者，也可以说是卢传凤的员工，王其锋的代理权限没有问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。轮胎橡胶公司向一审法院提出诉讼请求：1．要求泓鑫小吃店搬出系争房屋，将房屋归还给轮胎橡胶公司；2．泓鑫小吃店应向轮胎橡胶公司支付自2020年4月1日起至实际占用之日止的房屋占用费(以每日1，500元标准支付至泓鑫小吃店搬出之日止)。一审法院认定事实：2019年1月23日，轮胎橡胶公司(出租方)与泓鑫小吃店(承租方)续签《房地产租赁合同》，约定：鉴于1．承租方的经营业态不符合出租方的相关规定，双方经协商后确认，此《房地产租赁合同》为最后一期合同，承租方承诺在合同期内，另找门面，并无条件退出租赁单位。2．本合同租期届满时，出租方立即收回该租赁单位；系争房屋建筑面积66平方米；租赁期限自2019年2月1日至2020年1月31日止；本合同租赁期内，每月租金为2019年2月1日至4月31日，每月6，472元，2019年5月1日至7月31日，每月7，500元，2019年8月1日至10月31日，每月1万元，2019年11月1日至2020年1月31日，每月15，000元，折合每日每平方米单价约4.85元，合计年租金116，916元；租期内，承租方应当承担并支付其使用水、电、燃气、热力(含热水、采暖)、通讯、网络、污水处理、电视、车位、物业等公用事业所产生的全部费用(以下简称“公用事业费”)；租赁保证金为2万元；承租方在本合同到期(或提前终止)后仍继续占用系争房屋，承租方应就其续占系争房屋的每一天向出租方支付日租金3倍的占用费。泓鑫小吃店支付了租赁保证金为2万元及2020年1月31日前的租金。轮胎橡胶公司多次向泓鑫小吃店发告知函及律师函，要求泓鑫小吃店清场腾房，交还租赁房屋钥匙，自2020年3月31日之后，按原日租金3倍每日收取租赁房屋的占用费。一审审理中，双方于2020年9月18日，签署了《房屋交接确认单》，轮胎橡胶公司收回系争房屋。轮胎橡胶公司表示其要求泓鑫小吃店搬离系争房屋，将系争房屋归还给轮胎橡胶公司的诉讼请求已经得到解决，并表示押金2万元在扣除占用期间的公用事业费后愿意退还。一审法院认为，双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方于2020年9月18日，签署了《房屋交接确认单》，轮胎橡胶公司已收回系争房屋。轮胎橡胶公司表示其要求泓鑫小吃店搬离系争房屋，将系争房屋归还给轮胎橡胶公司的诉讼请求已经得到解决，法院予以确认。鉴于双方在签订的《房地产租赁合同》中已着重强调合同租期届满时，出租方立即收回该租赁单位，但在租赁期限届满后，泓鑫小吃店并未按约归还系争房屋，显然违反了合同约定，应当按照合同约定的标准支付占用费。至于占用费的标准，《房地产租赁合同》已约定了系争房屋每日每平方米单价约4.85元，故应当以此标准的3倍来计算占用费。现轮胎橡胶公司表示押金2万元在扣除占用期间的公用事业费后愿意退还，为减少当事人讼累，法院一并予以处理。一审法院判决如下：一、上海市虹口区泓鑫小吃店于判决生效之日起10日内，支付上海轮胎橡胶(集团)有限公司自2020年4月1日起至2020年9月18日的占用费164，211.30元；二、上海轮胎橡胶(集团)有限公司自上海市虹口区泓鑫小吃店结清上海市大名路XXX-XXX号房屋2020年9月18日前的公用事业费之日起3日内，退还上海市虹口区泓鑫小吃店租赁保证金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，泓鑫小吃店提供：1．上海市虹口区人民政府发布的虹府房征［2020］2号文及相关附件，证明2020年5月14日虹口区政府决定征收系争房屋并予以公告，根据征收补偿方案，每一本营业执照是有10万元的证照补贴；2．泓鑫小吃店的企业信用信息公示报告，证明泓鑫小吃店于2015年2月就注册在系争房屋内，到目前为止仍然是存续的，也就是征收补偿办法所谓的决定之日仍然有效，泓鑫小吃店的营业执照符合政府规定的证照补贴的对象条件，政府应当或已经将10万元证照补贴支付给了轮胎橡胶公司。经质证，轮胎橡胶公司对于证据1的真实性、合法性认可，但关联性不认可，轮胎橡胶公司表示目前只是接收到了动迁的通知，还未签署动迁协议，根据虹府房征［2020］2号文关于证照补贴的规定，泓鑫小吃店不符合补贴标准；对于证据2真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可。二审中，轮胎橡胶公司未提交新证据。本院审理中，泓鑫小吃店经营者卢传凤陈述称，王其锋是卢传凤丈夫的父亲，一审审理中泓鑫小吃店未委托王其锋参加庭审，卢传凤确认一审授权委托书上加盖的公章系泓鑫小吃店公章，卢传凤在知晓王其锋参加一审庭审后未向一审法院提出异议。轮胎橡胶公司表示王其锋是泓鑫小吃店的实际经营者，租赁合同及移交单上均有王其锋的签字。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，轮胎橡胶公司与泓鑫小吃店签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行。《房地产租赁合同》对合同到期后房屋的占用费已作明确约定，泓鑫小吃店应按合同约定向轮胎橡胶公司支付房屋占用费，一审法院所作判决依法有据，本院予以认同。泓鑫小吃店上诉主张房屋占用费过高，要求法院依法减少的意见，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。泓鑫小吃店上诉称一审中泓鑫小吃店委托诉讼代理人王其锋没有代理权限，王其锋不能代理泓鑫小吃店发表意见，泓鑫小吃店经营者卢传凤对王其锋代理泓鑫小吃店参加一审庭审并不知情。对此，本院认为，卢传凤认可委托书上加盖的泓鑫小吃店公章是真实的，且其在知晓王其锋作为泓鑫小吃店委托诉讼代理人参加庭审后，并未在一审诉讼过程中向法院提出异议，可视为泓鑫小吃店事后追认了该委托书的效力。根据相关的委托材料，结合当事人的陈述，本院对泓鑫小吃店的该上诉意见不予采纳。关于征收补偿一节，因泓鑫小吃店在一审期间明确表示另行解决，故本案对此不作处理。关于泓鑫小吃店上诉称轮胎橡胶公司多次表示系争房屋占用费与征迁利益相抵扣一节，泓鑫小吃店未提供相关证据予以证明，且轮胎橡胶公司对此不予认可，故本院对此亦不予采纳。综上所述，泓鑫小吃店的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，050元，由上诉人上海市虹口区泓鑫小吃店负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王 珍审 判 员  俞 璐法官助理  夏 兰书 记 员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……