上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5231号上诉人(原审被告、反诉原告)：严国萍，女，1955年8月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周晓君(系严国萍女儿)，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：吴丹，上海市华天平律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：顾倩，女，1986年10月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：谢丽娟(系顾倩婆婆)，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：蒋大明，上海恰宝律师事务所律师。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成。上诉人严国萍因与被上诉人顾倩及原审第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初22587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严国萍上诉请求：撤销一审判决，改判顾倩承担租金人民币(以下币种均为人民币)21，340元和违约金6，600元。事实和理由：一审判决对《房屋租赁合同》的解除时间及顾倩占有上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的日期认定不清。一、2020年8月22日，严国萍与顾倩签订了《房屋租赁合同》，约定起租日是2020年8月25日，在起租日之前，严国萍向顾倩履行交付房屋的义务。严国萍依约于2020年8月25日上午向顾倩交付了系争房屋，经双方签字确认，并抄写了水电煤的度数，也经顾倩确认系争房屋交付时的状态与合同约定的交付条件相符。严国萍将系争房屋的房屋钥匙交付给了顾倩，房屋的交接已经完成，自2020年8月25日之后，由顾倩保管并占有使用系争房屋。直至2020年12月2日，顾倩才将系争房屋的钥匙返还给严国萍。期间，虽然顾倩有口头说过要解除合同，但顾倩并没有履行返还及交接的义务，故系争房屋仍处于顾倩的占有和使用下，其需支付占有期间的租金或者使用费。二、顾倩认为系争房屋未腾空，有橱柜被占用的情况，实质上影响《房屋租赁合同》的履行。顾倩已多次查看过系争房屋，在知悉系争房屋真实状态的情况下，其仍然签署房屋交接书及租赁合同的附件，应对其签字行为接受相应的法律约束力。顾倩辩称，不同意严国萍的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾倩在2020年8月22日签订《房屋租赁合同》时只是大致地看了一下系争房屋的房型，并未仔细查看，当时也不知晓房屋内的部分橱柜是被封住无法使用的。在2020年8月25日看房时，顾倩的婆婆谢丽娟才发现橱柜被封住无法使用的情况，谢丽娟当时就向严国萍明确表示橱柜里放置的物品必须清理，如果不清理，就不会租赁系争房屋。看房时中介公司也在现场，经过中介的沟通，严国萍答应了8月29日上午清理。因为严国萍本人在场亲口答应，故谢丽娟才在看房的当天签署了相应的交接手续，也未将橱柜需清理的事宜写到书面交接文件上。8月28日晚，严国萍打电话告知顾倩不愿意清理橱柜，双方之间产生纠纷。之后，顾倩多次联系严国萍欲沟通系争房屋的租赁事宜，均未果，系争房屋的钥匙也无法返还给严国萍。顾倩向一审法院起诉请求：严国萍向顾倩退还房屋保证金6，600元，2020年8月25日至2020年11月24日租金19，800元，合计26，400元；严国萍向顾倩支付违约金6，600元；严国萍承担中介居间费3，300元；严国萍承担26，400元相应利息，从2020年8月25日计算至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的LPR计算。严国萍向一审法院提出反诉诉讼请求：顾倩承担违约金6，600元、2020年8月25日至2020年12月2日租金21，340元、租金逾期违约金1，540元、居间费3，300元、单人床和席梦思3，000元、电视机损坏1，000元、水电费50元。一审法院认定事实如下：2020年8月22日，顾倩、严国萍在中原物业居间下签订《房屋租赁合同》，约定严国萍将系争房屋出租给顾倩，租赁期限1年，自2020年8月25日至2021年8月24日，若严国萍未能于起租日向顾倩交付该房屋，则每逾期一日，按日租金壹倍向顾倩支付逾期违约金，直至交房，且起租日顺延，租赁期限不变，如逾期未交房超过二十日，除应向顾倩支付违约金外，在未经顾倩谅解的情况下视为严国萍擅自终止租赁关系，按合同第9条承担违约责任。租金每月6，600元，按3个月为一期支付，第一期租金于2020年8月26日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前，如顾倩逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金壹倍向严国萍支付逾期违约金，超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经严国萍谅解的情况下视为顾倩擅自终止本合同，顾倩须按合同第9条承担违约责任。租赁保证金6，600元，顾倩应于交房当日或之前向严国萍支付。第九条约定，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。同日，顾倩、严国萍分别向中原物业签署《佣金确认书》，佣金各3，300元，中原物业确认收到。2020年8月25日，双方签署《租赁合同之附件》，载明“房屋内家电、家具、设施、设备情况，并记载交房时水333、电1：6402、电2：3475、煤气2174，经过验收，双方确认交房时的状态与签订《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相符，严国萍将房屋钥匙交付顾倩，顾倩同意接受，交付完成。”顾倩提供中介与严国萍女儿的微信、短信记录，显示2020年8月29日，中介：“交房时您母亲答应清空柜子，现在您和您母亲都联系不到，现在租客想要退租，尽快联系我或者租客解决这个事情。”严国萍女儿：“我们从没同意清空柜子，你别胡搅蛮缠。退租按合同有违约金，还有中介费也要退还给我。”中介：“交房时在房间里您母亲答应的，我们三方都在。”严国萍女儿：“你胡说八道，如果你出庭作伪证，是要负法律责任的。”顾倩提供家人与严国萍女儿的微信记录，显示2020年8月30日，顾倩方：“阿姐，中介这现在传达给我的信息我不是太明白，方便了回个电话我们沟通一下吧。”严国萍女儿：“今天家里亲戚结婚，在忙。有什么事，微信讲吧。”顾倩方：“现在房子很多橱柜堆物么，保障不了正常使用，这样的确没法入住，所以还是希望解除租赁，退回26，400的租金，然后中介跟我说你们要收我们违约金，我想和阿姐你确认一下是否属实。”严国萍女儿：“你们看房和签约时都没有提出橱柜里堆物的事，二室一厅有很多空橱柜和空间可以放你们的物品，所以并不影响房屋租赁。之前交房时你妈说要把我家里的床处理掉，我们已经退了一步扔掉了。如果你想退租，大家按合同办事，违约金和中介费的损失违约方承担。”顾倩方：“交房前对于堆物事宜你们从未起到告知义务，租赁房屋本就应开放完全房屋供承租方使用，我们在25号交房时发现该问题，当时在场者有中介，你母亲与我母亲，你母亲当时告知29号会清理，所以我们才接受了交房。那目前姐姐你这里表示这些堆物无法清楚了，我们也能表示理解。至此，我们还是抱着和平协商的模式尽量平衡各方利益才提出的解除租赁，并没有去追究任何一方的违约问题，希望姐姐和阿姨也再讨论一下。”严国萍女儿：“你们在看房和签约时都没有提出房屋内改动的要求，等签好了合同开始提出各种无理要求，你是租房不是买房。看房时不提出，等签合同之后，才提出让房主把家里的各种东西扔掉，有违常理。我也是抱着和平解决问题的态度，所以才会同意把一张床和一台电视机按你的要求处理掉。但你其他的无理要求不在合同条款内，如果退租你属于违约，违约责任按照合同条款赔偿。”顾倩方：“签约时你们并未尽告知义务，我们并不知道橱柜无法使用，在交房时发现橱柜堆物问题我们现场提出，你母亲答应了清理所以我们才接受了交房，你母亲表示29号清理但现在又告知无法清理，我们提出退租合情合理，如果按合同，违约方是你们，但我们并未针对此事延伸，仅提出退回26，400租金，何过之有？”严国萍女儿：“只有客厅里的部分橱柜内有房主的物品，两间主卧的衣橱书橱玻璃柜吊柜等都是空置的。看房时你们没有提出清空的要求，交房时我母亲并没有答应清理橱柜。作为租客，你只是租一年，如果看房签约时你如果提出这种无理要求，我们根本不会租给你的。”顾倩方：“如果看房的时候你们就说了这些橱柜有东西不能动的话，我们也不会租的，当时也没告知，然后25号发现了，28号你妈和我们打电话的时候我们也承认的呀，答应好的清理现在出于种种原因不能清理了，我们都能理解的，出于大家都是上海人，热情都在做不成租客还是朋友，见面都是缘分，既然达不成租赁条件了那就解除好了呗，你说你要中介退居间费什么的我觉得事出有因，他们也应该会去申请的，但你说一定要扣我一个违约的帽子我也真的没想法了呀。”严国萍女儿：“事已至此，如果双方无法协商一致，那就按照合同条款履行吧。”一审法院审理中：1．严国萍确认系争房屋有三把钥匙，交房时交给顾倩二把钥匙，庭审2020年12月2日，顾倩当庭交还钥匙二把；2．关于房屋橱柜，当事人均称签合同之前无人提及橱柜事宜，直至8月25日交房时顾倩提出橱柜有封门要求清理。顾倩和中原物业工作人员陈述，橱柜有40扇门，其中27-29扇是封掉的，包括厅、房间、阳台，严国萍答应8月29日搬走，但28日晚上严国萍打电话说不搬，29日顾倩和中原物业工作人员两人一起清点、拍照。严国萍确认橱柜有40多扇门，但称封掉的只有客厅6扇、阳台4扇，8月25日顾倩提出搬走柜子里的东西时，严国萍因为旧物需要地方存放说回去考虑一下，28日晚上回复维持原样，要求继续履行，29日中介联系严国萍，称顾倩要求清理橱柜，如果不清空要退租，严国萍表示没有答应过清空橱柜，还是要求继续履行合同。3．关于电视机，中原物业工作人员张赵杨称，其已于8月29日搬回电视机，严国萍称，12月2日收到顾倩返还的钥匙后前往查看房屋，才发现电视机已经搬回，但电视机坏掉了。4．顾倩表示，其因老房拆迁急需在8月底过渡租房，故在与严国萍无法达成一致的情况下，只能另行租房，《房屋租赁合同》无法继续履行。一审法院认为，顾倩、严国萍之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案因出租方占用在系争房屋内安置的橱柜，双方对此产生争议。常情理解，出租房屋是将房屋在租赁期间交由承租人使用，是完整使用权的转移，若出租方要保留部分使用，应在达成租赁协议之前表达明确并得到承租方的同意，而现有情况是双方直到8月25日交房时由承租方发现并提出异议，出租方无论是同意8月29日清空还是答应回去考虑却在之后回复不同意，都是双方对交房条件的进一步确认，故虽然双方签署了房屋交接书，仍不能认为双方就交房履行完毕，合同因交房条件不能补充协商一致，不能因此认为哪一方违约，故承租方在8月30日解除通知已经送达严国萍，法院予以确认。因此，互不承担违约金，承租方无需支付租金。单人床和席梦思虽然是在交房时承租方提出搬出，但最终由出租方作出丢弃决定，且系旧物，出租方也未提供折旧价值证据，故该损失不应由承租方承担；电视机由出租方和中介协商交给中介保管，现中介搬回，是否损坏及损失多少与承租方无关。交房条件未补充协商一致，承租方未接受入住房屋，出租方也未提供水电费具体损失，故该项诉请不予支持。租赁保证金因合同解除应予退还。中介费，因系双方与中原公司签署《佣金确认书》，与本案非同一法律关系，且中介费系交由中原公司，故本案不予处理。一审法院判决如下：一、严国萍应于判决生效之日起十日内返还顾倩租金19，800元；二、严国萍应于判决生效之日起十日内返还顾倩租赁保证金6，600元；三、驳回顾倩其余诉讼请求；四、驳回严国萍全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，顾倩向严国萍租赁系争房屋用于家庭居住，因系争房屋的部分橱柜被严国萍封住用于放置物品，致顾倩无法使用而引起纠纷。严国萍认为，在签订《房屋租赁合同》时，橱柜的封门占用顾倩是知晓且认可的，顾倩亦签署过房屋交接书，严国萍已按约交付系争房屋。顾倩则表示，其在签署房屋交接书前就已对橱柜的封门占用情况提出过异议，严国萍未履行承诺清空橱柜内的物品；顾倩虽取得系争房屋钥匙，但未实际占有使用过系争房屋。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。严国萍作为出租人须按照合同约定将系争房屋完整交付顾倩使用。若严国萍要有保留地交付系争房屋，应在签订合同前明确表示并征得顾倩的同意。《房屋租赁合同》中并无关于保留系争房屋部分使用的约定，顾倩也明确表示不同意严国萍封门占用系争房屋内橱柜。一审法院根据双方当事人提供的证据，认定严国萍与顾倩虽签署过房屋交接书，但系争房屋的交付并未履行完毕，本院予以认同。鉴于双方当事人对系争房屋的交付各执己见，顾倩未实际入住系争房屋，一审法院认定顾倩要求解除租赁合同未违约，对严国萍要求顾倩支付系争房屋租金及违约金的诉请不予支持，尚属合理。综上，严国萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币460元，由上诉人严国萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 陈 俊法官助理 万 晶书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……