湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1322民初2729号 原告：湖南钧钛万城家居有限公司，住所地：新化县上渡街道梅苑南路（新世纪建材家居广场五楼）。 法定代表人：游新华（曾用名游尚鑫），系该公司总经理。 委托诉讼代理人袁立梅，湖南迪坤律师事务所律师。 被告：陈玉敏，男，1988年11月7日出生，汉族，住冷水江市。 被告：潘志克，男，1983年1月14日出生，汉族，住广东省深圳市。 原告湖南钧钛万城家居有限公司与被告陈玉敏、潘志克租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南钧钛万城家居有限公司的委托诉讼代理人袁立梅到庭参加诉讼。被告陈玉敏、潘志克经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南钧钛万城家居有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方于2020年5月9日签订的《居然之家招商合同》；二、请求判令被告支付拖欠的租金及物业费、市场管理费等费用共计174697.7元（从2020年1月1日计算至2021年4月30日止）；三、请求判令被告支付原告违约金182345元。四、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2020年5月9日签订了《居然之家招商合同》，合同约定甲方将居然之家位于湖南新化店一号楼三层，摊位号为1631-1-3-008的场地租给乙方用于建材经营，经营品牌为艾米雅。租赁期限自2020年1月1日至2021年12月31日。该摊位的计租面积为253.25平方米，每平方米日租金1.2元/天，租金采取每三个月结算一次的方式交纳。另根据合同约定被告还需缴纳物业管理费和市场管理费。合同签订后，被告即对承租的摊位进行装修，但装修数月一直未营业，至今处于停摆状态。同时被告也未按合同约定交纳租金，被告的行为系严重违约，也严重影响了商场形象。为此，原告曾经多次与被告陈玉敏沟通协商，要求其尽早完工并正常运营，但被告陈玉敏以股东之间未商定为由未作答复。原告又于2020年11月11日、11月30日以书面方式催告被告陈玉敏限期交纳租金，如未交纳原告将根据合同约定终止合同。综上，被告以其实际行为表明不履行合同约定，拒绝交纳租金，导致原告合同目的不能实现，根据《民法典》第563条之规定，原告享有合同解除权。另根据双方签订的《居然之家招商合同》第11条、第47条第2款之约定，原告有权终止合同，被告应支付拖欠的租金、物业管理费、市场管理费等相关费用，并支付违约金。因此，为维护原告的合法权益，根据相关法律之规定，现特起诉前来，请求人民法院判决。 被告陈玉敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 被告潘志克未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实； 一、本案无争议的事实 1、2019年5月1日，湖南钧钛万城家居有限公司与艾米雅签订了居然之家预租协议书，潘志克作为品牌代表签字，并于次日缴纳了50000元定金。 2、2019年6月10日起，艾米雅开始进行了装修，并签订了商户装修审批表，装修是由陈玉敏在负责。 4、湖南钧钛万城家居有限公司于2019年8月加盟了长沙居然之家家居建材营销有限公司，2020年5月9日，湖南钧钛万城家居有限公司与陈玉敏、潘志克签订了《居然之家招商合同》，合同的主要内容有：第一条合作形式甲方将位于湖南新化店一号楼三层摊位号为1631-1-3-008的场地租给乙方用于商业经营，该摊位套内使用面积为177.10平方米，公摊系数0.43，计租面积为253.25（计租面积=使用面积×（1+公摊系数）），乙方按照计租面积向甲方支付场地租金及相关管理费用，接受甲方的统一管理。第二条经营范围1、乙方的产品经营类别为建材其他，主营品牌为建材其他，其他经营品牌为艾米雅。第三条合同租赁期限、免租期。1、租赁期限：自2020年1月1日至2021年12月31日，共计731天；第四条计租期、租金及付款方式1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金；①自2020年1月1日至2021年12月31日，每平方米日租金1.2元，共计222150.9元，合同期内的计租期共计731天，乙方共计应支付甲方租金167448.9元。2、租金支付方式为每3个月一付。第五条物业管理费及付款方式1.甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：自2020年1月1日至2021年12月31日，每平方米物业管理费0.17元，共计31469.55元，合同期内乙方共计应付甲方物业管理费31469.55元。2、物业管理费的支付方式以及付款时间与租金的支付方式和付款时间保持一致。第六条保底销售和市场管理费1、乙方应于每月25日之前向甲方按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。2、乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米300元，合计共75975元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。第四十七条违约责任1、除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用、赔偿乙方装修费（按第四章第十七条的约定计算）外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用。若乙方在双方约定的合同租赁期限内仍有未付债务的，甲方有权在乙方缴清所有未付债务后再将违约金支付给乙方。2、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金。乙方在甲方任一个分店违约，甲方及甲方其他分店均有权对乙方采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失。在乙方按合同约定赔付完甲方损失后，甲方应将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方，合同保证金的退还方法遵循本合同第二章第八条的约定。合同签订后，被告未按合同约定缴纳各项费用，亦未装修完毕进行运营。被告陈玉敏在合同上签字并摁手印，被告潘志克是电脑打印上去的名字，没有手写签名或摁手印。 4、2020年11月11日，湖南钧钛万城家居有限公司向艾米雅经销商陈玉敏、潘志克发出了【2020】居然新化第4号通知函，内容为：贵方与我方商场签订1631-1-3-008摊位招商合同经营艾米雅全屋定制，该摊位装修数月未能完工，现已完全处于停摆状态，严重影响商场形象。我方多次与贵方沟通协商尽早完工并正常运营，贵方总以股东之间未商定为由，且在承诺的期限之内未能答复并处理，拒缴所欠租金等应缴费用，对我方商场造成极大的影响。根据双方签订的招商合同第十一条“乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。”现贵方已严重违约。限贵方在2020年11月21日之前将所欠费用全部缴清并明确艾米雅专卖店开业日期，根据招商合同约定，我方商场将视同贵方违约，有权终止合同，收回摊位经营权并重新招商，并追究贵方一切违约责任。因贵方违约造成的一切损失和违约责任由贵方自行承担。特此函告，请积极配合！居然之家新化店，2020年11月11日，湖南钧钛万城家居有限公司加盖了公章。2020年11月30日，湖南钧钛万城家居有限公司又向艾米雅经销商陈玉敏发出了【2020】居然新化第5号告知函，内容为：你与我方商场签订1631-1-3-008摊位招商合同经营艾米雅全屋定制，该摊位装修数月未能如期开业，且拒不缴纳租金等各项费用，已严重违约。我方于2020年11月11日正式函告，并限你在2020年11月21日之前缴清欠费并明确专卖店开业日期，且已明确告之如不履行将承担的违约责任，你仍不理睬。根据你与我方商场签定的招商合同的约定，商场于2020年11月21日终止合同，1631-1-3-008摊位由商场收回自行处置，终止合同后你所欠租金、物业费、市场管理费、违约金等各项费用明细如下：品牌：艾米雅全屋定制，摊位编码：3-008，收费项目名称：1月1日-11月21日租金99071.4元；1月1日-11月21日物业费14034.35元；1月1日-11月21日市场管理费4066元；违约金（60天租金）18234元，各项合计135405.75元；以上费用，限你在2020年12月15日之前缴清。否则，根据招商合同约定，从2020年12月16日起你应每日按未付金额的1‰向我方商场支付滞纳金；同时我方商场将向当地人民法院提起诉讼。特此函告。湖南钧钛万城家居有限公司（居然之家新化店），2020年11月30日，合同上加盖了公司的公章。原告方通过微信把通知函与告知函送达给了陈玉敏，陈玉敏也进行了回复。同时，原告方对上述涉案摊位进行了关闭并贴上了封条。 二、各方当事人有争议的事实 被告潘志克未在《居然之家招商合同》上签字，该合同是否对其有法律效力？ 原告湖南钧钛万城家居有限公司认为，被告潘志克与被告陈玉敏系合伙关系。被告潘志克与原告签订的《居然之家招商合同》是合法有效的，被告潘志克与原告签订了居然之家预租协议书，并缴纳了定金，之后，被告潘志克并着手进行了装修，虽未进行营业，但是合同已实际履行。因此，原告与被告潘志克签订的合同对被告潘志克是有法律约束力的，被告潘志克是适格的被告，理应该承担责任。 被告潘志克虽未到庭参加诉讼，但庭后本院向其的进行了调查询问，被告潘志克认为，被告潘志克与被告陈玉敏原先并不认识，不是合伙关系。起初是被告潘志克加盟艾米雅，与艾米雅达成合作关系，后来因为商场违约迟迟无法进行开业运营，导致自身资金出现问题，在投资了部分资金后中途退出了加盟，由被告陈玉敏接手加盟艾米雅，之后的事情都是由被告陈玉敏在负责，与他没有关系。被告认为本来也是居然之家违约在先，他们应该赔偿我损失，退还我的预付租金。对于《居然之家招商合同》被告认为其并没有在合同上签字，对合同也并不知情，不是合同的相对方。且被告认为合同终止时间应该按照通知函上的时间来认定，于2020年11月21日就已经终止并解除合同，不应该按照原告的诉求来计算。 本院认为，根据原、被告提交的证据，可以认定的是原告与被告潘志克、陈玉敏签订的《居然之家招商合同》中，并没有潘志克的签名，虽之前原告与被告潘志克签订了《居然之家预租协议书》并交纳了定金，但是并不能由此认定被告潘志克继续承租了该摊位，且在之后的对接中，都是由原告直接发给被告陈玉敏，由其进行衔接，至于原告湖南钧钛万城家居有限公司认为被告潘志克与被告陈玉敏系合伙关系，被告潘志克与被告陈玉敏均未表示认可，且原告并未提交任何证据证明被告潘志克与被告陈玉敏系合伙关系，其依法应该承担举证不能的结果。故对于原告与被告潘志克签订的《居然之家招商合同》，本院认为，被告潘志克未在合同上签字，该合同中被告潘志克不是合同的相对方，对被告潘志克并不具有法律效力。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告湖南钧钛万城家居有限公司与被告陈玉敏签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告陈玉敏对其合同中的商铺进行了部分装修但是一直未进行营业，亦未交纳房屋租金、物业费、市场管理费等费用。在原告湖南钧钛万城家居有限公司向被告陈玉敏通过微信送达通知函及告知函后，仍未进行营业及交纳相关费用。因被告陈玉敏违约，导致合同一致无法履行，现原告湖南钧钛万城家居有限公司要求解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原告湖南钧钛万城家居有限公司于2020年11月11日向被告陈玉敏送达了通知函，告知其如未按照合同约定履行，有权解除合同，并限定了期限为2020年11月21日前。之后，被告陈玉敏并未按照合同约定继续履行，原告湖南钧钛万城家居有限公司于2020年11月30日向被告陈玉敏送达了告知函，告知其合同已于2020年11月21日终止合同，并且告知了相关的费用，且原告于2020年11月24日对该摊位贴上了封条予以关闭，上述事项均已通过微信送达给被告陈玉敏，被告陈玉敏收到了信息并予以回复。由此可以认定，原告湖南钧钛万城家居有限公司与被告陈玉敏签订的《居然之家招商合同》已于2020年11月21日起终止并解除。截止至2020年11月21日，被告陈玉敏尚欠原告钧钛万城家居有限公司租金99071.4元、物业费14034.35元、市场管理费4066元，合计117171.75元。 关于被告陈玉敏是否应支付违约金的问题。根据原、被告签订的《居然之家招商合同》第四十七条违约责任的规定：“除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金。”现被告陈玉敏违约导致合同提前终止，依法应赔付原告湖南钧钛万城家居有限公司违约金18234元（9117元/月×2个月）。 关于被告潘志克已缴纳的5万元摊位定金是否能够核抵租金的问题。被告潘志克在签订预租协议书并缴纳了5万元定金后，自述称因原告湖南钧钛万城家居有限公司违约而导致后的租赁合同无法继续履行。本案中，虽然被告潘志克未与原告湖南钧钛万城家居有限公司签订合同，但是在被告陈玉敏作为新的承租人继续履行了合同，该摊位由新的承租人代为继续使用，且原告湖南钧钛万城家居有限公司表示同意并继续履行了合同义务，故本院认为被告陈玉敏签订合同行为应视为合同的继续履行，不属于预租协议书上的违约行为，被告潘志克已缴纳的5万元定金能够核抵租金。 本案中，原告湖南钧钛万城家居有限公司提交的与被告潘志克、陈玉敏签订的《居然之家招商合同》中，并没有被告潘志克的签名，虽然之前原告湖南钧钛万城家居有限公司与被告潘志克签订了《居然之家预租协议书》并交纳了定金，但是并不能由此认定被告潘志克继续承租了该摊位，在之后的对接中，都是由原告湖南钧钛万城家居有限公司直接发给被告陈玉敏，由其双方在进行协商处理，且原告并未提交任何证据证明被告陈玉敏与被告潘志克系合伙关系，故对于原告与被告潘志克签订的《居然之家招商合同》，本院认为，该合同中被告潘志克不是合同的相对方，对被告潘志克并不具有法律效力。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原告湖南钧钛万城家居有限公司与被告陈玉敏解除合同后，摊位内未形成附合的装饰装修物可有被告陈玉敏自行拆除。具体拆除事项由原、被告自行协商解决。 被告陈玉敏、潘志克经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其自身权利的自我放弃，本院依法缺席判决。 基此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告湖南钧钛万城家居有限公司与被告陈玉敏签订的《居然之家招商合同》于2020年11月21日已自行解除； 二、由被告陈玉敏于本判决生效之日起十日内支付原告湖南钧钛万城家居有限公司的租金99071.4元、物业管理费14034.35元、市场管理费4066元及违约金18234元，各项费用总计135405.75元，核减已付定金50000元后，尚应支付85415.75元； 三、驳回原告湖南钧钛万城家居有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4159元，适用简易程序减半收取2079.5元，由原告湖南钧钛万城家居有限公司负担1039.75元，被告陈玉敏负担1039.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  游如彪 二〇二一年八月十日 法官 助理  曾 登 代理书记员  周文彬                                                                                                                                                                                                                                                         附相关法律条文             《中华人民共和国民事诉讼法》               第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。               第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。                          《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》               第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。             民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。             民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。               第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。               第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。                          《中华人民共和国民法典》               第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：             （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；             （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；             （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；             （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；             （五）法律规定的其他情形。             以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。               第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。             当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。                          《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》               第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。                          《中华人民共和国合同法》               第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。             依法成立的合同，受法律保护。               第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。             当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。               第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。               第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：             （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；             （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；             （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；             （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；             （五）法律规定的其他情形。               第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。               第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。             法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。                             提取原文保存 全选 取消