上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初9039号原告黄某某，男，1972年8月13日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人孙永振，上海柏年律师事务所律师。原告陈某某，女，1971年12月25日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人黄某某，年籍同上，系原告陈某某丈夫。委托诉讼代理人孙永振，上海柏年律师事务所律师。被告上海欣某某有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人何华。委托诉讼代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。原告黄某某、陈某某与被告上海欣某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄某某及两原告共同委托诉讼代理人孙永振、被告委托诉讼代理人汤志红、谢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理小产证违约金人民币约30000元(以下币种同)。审理中，原告变更上述诉讼请求金额为26252.59元(以已付房款XXXXXXX元为基数，自2014年1月23日起至2014年5月17日止，按银行同期贷款利率的130%计算)；并增加如下诉讼请求：判令被告退还原告补交的房价款16852元，并赔偿原告的利息损失(以16852元为基数，自2014年1月1日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2012年11月20日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市嘉定区启某某《绿某某》2某某(以下称系争房屋)；该房屋建筑面积130.65平方米(套内建筑面积107.13平方米，公用分摊面积23.52平方米，另有地下附属面积95.08平方米)；每平方米建筑面积单价9158.65元，总房价款暂定为XXXXXXX元。合同约定该房屋的交付必须符合以下条件：1、被告取得了《住宅交付使用许可证》；2、被告对房屋设定的抵押已注销；3、被告已按规定缴纳了物业维修基金；4、被告承诺在2013年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告。被告如未按约交付房屋的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之三计算，自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。房屋交付的标志为前述4个条件完全满足且交付房屋钥匙。在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后15日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》并在7日内，由双方向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。附件二《该房屋建筑设计及平面图》中明确约定了入户花园区域为套内建筑面积(赠送面积)。2014年4月29日，被告经核准取得嘉XXXXXXXXXX号新建商品房房地产权证(大产证)。原告认为，被告迟延至2014年4月29日才经核准取得大产证，该种迟延也导致了被告逾期交房、逾期办理小产证，被告依法应支付逾期办理小产证的违约金。依照预售合同“特别告知一”第五条中关于《上海市房地产转让办法》第四十四条之规定，公用分摊面积增加导致建筑面积增加的，预售合同约定的转让总价格不变，故被告应当退还补交的房价款并赔偿利息损失。原告于2016年4月28日通过EMS向被告邮寄了催讨上述违约金的催告函未果，故涉讼。被告辩称，不同意原告全部诉请。关于诉请一，以日为单位累积计算违约金金额的，属于继续性债权，应当以每个自然日债权分别适用诉讼时效。本案违约行为自2014年1月23日持续至2014年4月28日，即小产证应办理之日持续至大产证出证前一天，相应的时效为2016年1月23日至2016年4月28日。因为违约金为每日累加，故每过一日时效即过一天，相应的违约金也会减少一天。即便按照原告的发函时间2016年4月28日，其未过时效可以主张的违约金也仅有4月28日一天而已，所以能得到法庭支持的违约金为241.97元。关于诉请二，双方合同中明确约定按照建筑面积计价，房屋交付时暂测与实测不一致时多退少补，双方实际上也是按约履行了该合同约定，被告按约收取增加面积的房款，原告无权要求返还，这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差有约定从约定的规定相符。何况原告的该项诉请也已过诉讼时效，因为补交房价款的发票开票日期为2013年12月22日，而原告要求退还补交房价款的日期为2016年4月28日，显然已经远远超过两年的诉讼时效。而原告所谓的第44条与《上海市房地产转让办法》第44条不符，假设相符也应该是在双方并无约定的情形下，否则与最高院关于面积差有约定从约定的规定相矛盾。退一万步讲，原告不能在小产证办理问题上适用最高院解释，而对于最高院解释面积差的规定视而不见，另行适用上海市的转让办法，这对于被告而言显然有失公允。本院经审理认定事实如下：2012年11月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为130.65平方米，其中套内建筑面积为107.13平方米，公用分摊建筑面积为23.52平方米，地下附属面积95.08平方米。每平方米房屋建筑面积单价9158.65元；总房价款暂定为人民币XXXXXXX元。该合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00％(包括3.00％)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00％(包括-3.00％)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同另约定：甲方承诺在2013年12月31日之前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证即大产证，若到时不能取得大产证的，乙方有权单方解除该合同。甲方定于2013年12月31日之前将系争房屋交付乙方，不可抗力除外。甲方若未在该合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自该合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。房屋交付的标志为该合同第十条条款完全满足且交付房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合该合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海新建住宅质量保证书》和《上海新建住宅使用说明书》。甲方还应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方若不出示和不提供上述规定材料的，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起7天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。预售合同签订后，原告支付被告房款XXXXXXX元。此后，原、被告双方按照实测建筑面积进行了房款结算，原告于2013年12月22日补交了房屋建筑面积差价款16852元。同日，系争房屋实际交付原告，并由原告签署了业主钥匙签收确认书。2014年4月29日，被告取得了房屋初始登记。2014年5月10日，双方签署《房屋交接书》。经上海嘉房房地产测绘有限公司的测算，系争房屋实测建筑面积132.49平方米，其中套内面积103.9平方米、分摊面积28.59平方米、地下附属面积95.08平方米。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告主张逾期办理小产证违约金是否已过诉讼时效？原告为证明其主张，提交了如下证据：一、房屋交接书，旨在证明双方交接日期为2014年5月10日，故按照合同约定主张违约金至2014年5月17日；被告对该证据的真实性予以认可，但认为该交接书仅为办理小产证用，双方实际的交接日期为2013年12月22日，该事实已在另案中确认。二、催告函及邮寄凭证，旨在证明原告于2016年4月28日向被告主张逾期办理小产证违约金，未超出诉讼时效。被告表示未收到该催告函，且认为原告发函日期为2016年4月28日，即便被告收到过该函件，原告主张逾期办理小产证违约金未过时效的也只有4月28日这一天。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，被告应于2013年12月31日前办理系争房屋的房地产初始登记，并在此后15日内与原告签署《房屋交接书》，然后再在7日内，由双方向嘉定区房地产交易中心办理原告房屋的产权登记。然被告直至2014年4月29日才取得房地产初始登记，显然无法在约定期限内申办原告产权登记申请，被告显属违约，依法应承担相应的违约责任，违约金应自义务履行期限届满之次日起算。本案中，原告于2014年1月23日起即应当知道自己的权利受到侵害，但原告迟至2016年4月28日才向被告发出催告函，且原告未能举证证明期间曾向被告主张过该权利，因此，对于被告辩称2014年1月23日至2014年4月27日逾期办理小产证违约金已过诉讼时效的意见，本院依法予以采纳。关于原告主张的4月28日至5月17日的违约金，因双方于5月10日签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，显然未签署之前原告是无法办理小产证的，故对于原告主张的4月28日至5月10日期间的逾期办理小产证的违约金，本院予以支持；然在签署《房屋交接书》之后，依据合同约定，办理小产证是原、被告双方共同的义务，原告未提供证据证明是被告的原因，造成未予办理小产证的事实，故对于原告主张的签署《房屋交接书》之后的违约金本院不予支持。审理中，经本院主持，双方就第二项诉讼请求达成和解，被告已退回原告补交的房价款16852元并支付其利息2500元，原告据此撤回该项诉请，于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告上海欣某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某、陈某某逾期办理小产证违约金人民币3102.58元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费456元，减半收取228元，由原告黄某某、陈某某负担201.05元，被告上海欣某某有限公司负担26.95元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 卉二〇一六年十二月八日书记员 严欢蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……