辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1945号 上诉人（原审原告）：抚顺市正晟物业管理有限责任公司，住所地：抚顺市顺城区新华大街5号楼北2号门市。 法定代表人：关效林，该公司经理。 委托代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人：秦志军，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：宋营，男，1972年5月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 上诉人抚顺市正晟物业管理有限责任公司（以下简称“正晟物业”）与被上诉人宋营因物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正晟物业上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020)辽0402民初2255号判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，或者将本案发回重审。2.请求判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订的《华安住宅小区前期物业管理服务协议书》合法有效，人民法院不应该以判决的方式强行变更合同约定。(一）上诉人确立的物业管理费标准合法有据。1.上诉人确立物业管理费遵守了2017年物业招投标价格标准，于2017年7月5日与房地产开发建设单位抚顺市华安建设发展有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，物业费标准确定程序合法。2.物业服务标准按照相关法律规定已经在管理部门备案并公示。3.物业服务标准明确写入了双方的协议，被上诉人明知，认可。4.物业服务费标准公平合理，与周边同类小区物业管理标准持平，并不存在显失公平的情况。(二）一审法院依据司法判决改变生效合法的民事合同约定违反了合同自由原则，于法无据。一审庭审期间上诉人提供了2018年6月6日和被上诉人签订的《华安住宅小区前期物业管理服务协议书》（以下简称“协议书”），该协议书合法有效，且已经履行，被上诉人按照协议约定的金额也已经缴纳了一年的物业管理费。该协议属于平等民事主体签订的民事协议。合同自由的原则是合同法律的基本原则，该协议既不违反法律规定，也不损害公共利益。作为人民法院没有理由以判决的形式强行改变了该协议的合同约定，降低收费标准，该判项于法无据，也是对合同主体权利的侵犯，必须予以纠正。(三）上诉人确定的物业费标准公平合理。首先，住宅和底商本身就是两种物业形态，底商物业具有典型的商业性质，与老百姓的住宅相比不论从功能上还是社会需求上完全不同。底商所占用的公共资源的比例大于普通的住宅，管理成本也明显高于住宅物业，上诉人为了更好保护底商业主利益，出资改造了消防设施，更换喷淋系统，管理投入明显高于住宅，这些都说明两类物业不能简单类比。其次，民用住宅部分物业管理费的调整是在2017年9月19日市政府主持召开的华安小区回迁配户相关问题的协调会议上出于稳定民生的角度考虑予以确认，在此次会议上对于底商物业管理的标准也确认为2元/平方米，并没有进行调整。法院的类推也违背了该协调会议的精神和决定。(四）被上诉人请求调整物业费标准的理由和程序均不合法。1.被上诉人认为物业没有公示年度收支，该理由不能成为拒缴物业费的理由，如果被上诉人认为物业存在违约行为，可以主张自己的合同权利。2.被上诉人认为停车杆安装影响到其经营，但是一审法院已经查明这是业主委员会作出的民主决议，如果被上诉人对此有意见可以向业主委员会反应，不能成为拒缴物业费的理由。而且事实上停车杆的安装是车辆有序化管理的必要手段，底商经营者也是改造的受益者。3.被上诉人如果主张物业费过高，合法的程序应该是通过业主委员会与物业公司协商，确定新的物业服务标准，而并非以拒缴物业费方式对抗，人民法院也不应该以判决的方式支持被上诉人通过违约行为实现主张。二、被上诉人应该依据合同约定支付违约金。本案被上诉人自认确实存在拖欠物业费行为，即自认违反了协议义务，当然应该承担违约责任。一审判决认为，其违约行为没有恶意所以不应该承担违约责任，这一判断是错误的。我国合同法采用的是无过错责任原则，不论当事人是否存在过错，是否有恶意，违反了合同中的约定，都应该依据合同承担违约责任，所以一审法院以无恶意为由认为被上诉人不应该承担违约金与合同法基本原则相悖，应该予以纠正。三、一审法院的判决会造成当地物业管理的混乱上诉人作为物业管理公司与小区业主签订协议，小区物业费缴付比例已经超过95%，物业公司与开发主体、业主和业委会依据合同合作顺利，如果一审判决改变了被上诉人等部分业主的物业服务费标准，必然会引发小区其他业主的不满，也会以违约方式要求降低物业费，必然会给物业菅理秩序造成混乱，甚至可能影响物业服务质量。同时周边同类小区底商物业也可能因上诉人物业标准的降低引发物业公司与业主之间的纠纷。综上，一审判决既没有法律依据也不符合社会公共利益，实际上是对合同自由行为的无端干预，是对上诉人合法民事权利的侵害，也是对违约行为的纵容。恳请二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。 宋营辩称，不交纳物业费，是因为正晟物业没有按约履行合同以及未按照相关规定提供相应服务，而且还给宋营造成严重损失，正晟物业已造成违约。 正晟物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告给付原告物业费2886元（D区3号楼8铺，60.13平方米，服务期间2019.5.17-2021.5.16）；2、请求法院判决被告按每日万分之六违约罚率给付违约金：金额为283元（从2019年6月17日起至起诉之日止，以物业费2886元为基数）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告现所有抚顺市新抚区铺商铺房产，由原来被告所有的位于新抚区粮栈街14号楼2单元1-2号商铺房产原址征收动迁安置所得。征收动迁单位为新抚区房屋征收与补偿管理办公室，房地产开发建设单位为抚顺市华安建设发展有限公司。原告中标后于2017年7月5日与房地产开发建设单位抚顺市华安建设发展有限公司签订《前期物业服务委托合同》，并进驻该园区开展物业服务工作。原、被告双方于2018年6月6日签订《华安住宅小区前期物业管理服务协议书》，其中第四条物业管理服务费用：一、乙方交纳费用时间：按商品房买卖合同规定，以交房时间为准；三、非住宅按建筑面积每月每平方米2元/月（门市房、网点、仓库）缴纳物业费；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米住宅1.7、商业2.0元；八、每次交纳费用时间为新的物业服务周期开始前一个月交纳全年费用；第十一条：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天总额的万分之六交纳违约金或补偿金。被告于2018年5月17日选房，同时缴纳2018年5月17日至2019年5月16日的一年的物业费，现拖欠2019年5月17日至2021年5月16日共计两年的物业费共计2886元。原告多次催要，并向其发送催要律师函（被告已收取），但被告均未交纳，并因被告违约行为按合同约定产生违约金。因此，请求法院判决被告承担所拖欠物业费本金、违约金、原告维权支付的律师代理费和本案的诉讼费，维护物业管理企业的合法权益。 一审法院认定事实：被告所有房屋位于抚顺市新抚区门市。2017年7月3日，原告中标华安小区前期物业服务项目，中标服务费标准为高层1.7元每平方米每月，底商2元每平方米每月。后高层服务费标准变为1.4元每平方米每月。2018年5月17日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议书》，由原告为被告所有房屋提供物业服务，被告房屋建筑面积为60.13㎡，物业费2元每平方米每月，每次交纳费用时间为新的服务周期开始前一个月交纳全年费用。合同约定被告逾期缴纳物业费，每天支付应付未付费用万分之六的违约金。被告从2019年5月17日起未交纳物业费。 另查明，原告管理小区业主手册及临时管理规约约定该园区为开放式。被告入住时，小区有四个进出入口无任何阻拦设施，经华安小区业主委员会决议并委托，现原告加装停车杆及车牌识别系统两组，小区住户和外来车辆分别从不同的进出口通行。原告管理小区至今未对外公布财务收支情况。 一审法院认为，双方签订前期物业管理服务协议后，被告未按照合同约定时间支付物业费，违反合同约定。原告主张被告支付物业费有合同依据，应予支持。关于小区入户后加装停车杆，系华安小区业主委员会形成的民主决议，原告受托履行的行为，不宜认定为原告违约。原告主张违约金一节，虽然合同中有相关约定，但被告延迟支付物业费，与设置停车杆影响被告经营关系密切，并非恶意违约，在此情况下，违约金不应支持。关于物业费价格是否过高一节，原告通过竞标方式中标华安小区，物业费亦是通过竞标确定，同时向相关管理部门备案，但原告设置停车杆等措施在客观上损害了底商的经济利益，同时向相关管理部门备案，但原告针对高层住户降低收费标准每平方米每月0.3元，被告作为同样的小区业主，虽然房屋性质不同，不影响其要求原告公平对待、一视同仁的权利，故一审法院认为原告计算被告物业费应按照同样降价每平方米每月0.3元的标准计算，即按照每平米每月1.7元计算物业费。故被告宋营缴纳2019年5月17日至2021年5月17日期间的物业费2453.30元（60.13×1.7×12×2）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告宋营于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司2019年5月17日至2021年5月17日的物业费2453.3元；二、驳回原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宋营负担。 二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：正晟物业公司与宋营签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规强制性规定,该协议合法有效。《前期物业管理服务协议》约定:前期物业管理是自房屋出售之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。华安小区业主管理委员会成立后未与物业管理企业签订《物业管理合同》，而是发函告知正晟物业公司继续执行《前期物业服务委托合同》等文件，故正晟物业公司与宋营签订的《前期物业管理服务协议》对双方仍然具有约束力。宋营抗辩前期物业合同无效，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。根据《前期物业管理服务协议》约定，宋营应于新的服务周期开始前一个月交纳物业费，即宋营系先履行合同义务的一方，其以享有先履行抗辩权为由拒缴物业费于法相悖，与客观事实不符。关于物业费的缴费标准问题。华安小区是回迁小区，在华安小区回迁配户问题协调会上，应广大住宅业主的要求，居民住宅物业费由《前期物业服务委托合同》约定的1.7元/月/平方米下调至1.4元/月/平方米，属于协商变更了物业费收费标准。当时案涉底商回迁户未回迁安置，未能参加协商会，但物业合同一方业主利益具有整体性，同一受物业服务合同约束，业主利益应平等保护，一审法院将上述因素作为考量拖欠物业费收费标准有依据。物业费是物业服务企业为业主提供物业服务的保障，物业费的收支涉及全体业主的利益，正晟物业公司按《前期物业服务委托合同》约定的标准收取非住宅物业费，对底商业主有失公平。一审法院按照同样的降价标准，判决宋营按照1.7元/月/平方米缴纳物业费，符合民事活动的公平原则，正晟物业关于一审法院不应该以判决的方式强行变更合同约定的上诉理由，本院不予支持。如上分析，宋营欠缴物业费有不当处，但各方利益冲突非本案能予衡平，创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任,本案中，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用,故对正晟物业公司要求宋营支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人抚顺市正晟物业管理有限责任公司的上诉请求依据不充分，本院无法支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人抚顺市正晟物业管理有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 昱 审 判 员  李雪慧 审 判 员  黄 霞 二〇二一年八月十七日 法官助理  陈 凤 书 记 员  刘 娟