福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初2017号 原告：许志勇，男，1984年9月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李秀琴，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄徐前，福建联合信实律师事务所律师 被告：吕鹏，男，1976年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：钟启德，福建君州律师事务所律师。 被告：陈建军，男，1984年10月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告许志勇与被告吕鹏、陈建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，因案情复杂，本院于2016年7月27日裁定本案转为普通程序，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审时，许志勇及其委托诉讼代理人李秀琴，吕鹏委托诉讼代理人钟启德到庭参加诉讼；第二次庭审时，许志勇及其委托诉讼代理人黄徐前，吕鹏委托诉讼代理人钟启德到庭参加诉讼，陈建军经传票传唤，无正当理由两次庭审均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 许志勇向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2015年4月16日签订的编号为0002413的《房产买卖协议》，将位于厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元房产交付并过户给原告，未履行金额1070000元；2.被告支付原告支出的律师费40000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。2016年7月4日，许志勇变更诉讼请求为：1.解除被告与原告于2015年4月16日签订的编号为0002413的《房产买卖协议》；2.被告立即向原告退还已付购房款400000元、双倍返还定金120000元，向原告支付中介费8000元；3.被告立即向原告支付房屋差价损失1071405元；4.被告支付原告支付的律师费40000元；以上金额合计1639405元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月30日，罗素梅与厦门富铭九天湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定罗素梅以1061009元的价格购买位于厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元房产，并向厦门市房地产交易权籍登记中心备案。2014年11月10日，罗素梅（甲方）与吕鹏（乙方）、厦门信东置业有限公司（丙方）签订《房产居间买卖协议》，约定甲方以1299000元的价格将其所有的上述房产出售给乙方。合同签订当日，乙方应支付甲方定金5万元；乙方应于2014年12月1日（公证当日）前支付749000元；于一手产权办出后一个月内支付10万元；银行按揭40万元由银行直接转入甲方账户。甲方应于开发商交房当日将房屋交与乙方使用。2015年4月16日，陈建军作为罗素梅的代理人与许志勇、鸿舜天中介服务部签订《房产买卖协议》，约定罗素梅将上述房产以153万元的价格转让给许志勇，陈建军作为罗素梅的代理人在协议上签字，吕鹏在鸿舜天中介服务部经办人处签名。2016年4月27日，吕鹏向许志勇出具证明书：上述协议虽以罗素梅名义签订，但上述房产实际系吕鹏出售与许志勇，并保证不得将上述房产转售于第三方等。合同签订后，许志勇已按照合同约定支付了定金、购房款及中介费用，但吕鹏多次打电话给许志勇，要求解除合同。吕鹏系厦门泓舜天房产行销策划有限公司工作人员，由其先从罗素梅处购得房产，再由其公司负责人陈建军（陈本军）作为罗素梅的代理人与许志勇签订《房产买卖协议书》，实属房产中介机构买断房源后倒卖房产的行为，故吕鹏、陈建军应共同向许志勇履行义务。讼争房产已被吕鹏出售与案外人杨林新，且已于2016年4月29日办理产权过户手续，由此导致许志勇要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求无法实现，故许志勇申请变更诉讼请求，吕鹏的上述行为实质上已撕毁与许志勇签订的《房产买卖协议》。根据《房产买卖协议》第十一条约定，吕鹏、陈建军除应向许志勇返还已付购房款400000元、双倍返还定金120000元外，还应支付违约金、中介费、律师费及房屋差价损失。对于吕鹏、陈建军违约导致的差价损失，吕鹏与许志勇签订的《房产买卖协议》的成交价为17089元／㎡，根据许志勇从第三人处获得的2016年6月24日签署的二手房买卖合同，讼争房产所在区域的房产的成交价为29056元／㎡，成交差价为11967元／㎡，由此房屋差价损失为1071405元。本案吕鹏、陈建军均是房产中介人员，在多份房屋买卖合同中分别以代理人、中介、买受人等身份出现，实质为房产中介人员买断房源后炒房的行为，不仅严重扰乱二手房交易市场，还给刚性需求的买房人带来巨大的经济损失，甚至让整个家庭面临困境。对于中介人员“炒房”、“恶意违约”、“一房二卖”的行为应当严令杜绝，并由其承担相应的法律后果，如此才能维护诚实信用原则和公平交易的法律原则。 吕鹏辩称，我方的被告资格不适格，应裁定驳回原告的起诉。我方的行为是合法代理行为，我方在代理权限内与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人而非我方承受，至始至终讼争房产权属也未转移至我方名下。我方是转委托受托人，2014年12月2日讼争房产实际权属人罗素梅及其配偶肖亭共同委托陈建军并形成（2014）厦证经字第20954号公证委托书，委托内容包括不限于全权处理办理上述一手房产产权、代为偿还银行相关贷款、代为出售上述房产、转委托等权利，2016年2月19日陈建军将上述权限转委托给我方形成（2016）厦证内字第4311号公证委托书，我方严格按照委托公证书的权限处理上述房产，不存在没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为。本案属于给付之诉，被诉主体不适格的，原告没有诉权，本案理应追加罗素梅为被告，否则我方的被告资格不适格，应裁定驳回原告的起诉。根据合同的相对性，涉案房产权属至始至终未转移至我方名下，我方所有行为均为合法代理行为，原告与罗素梅签订的合同不能约束我方。我方是基于（2016）厦证内字第4311号公证委托书的权限，以委托代理人身份签署编号为00530533的《存量房买卖合同》，原告与涉案房产权属人之间的合同关系对我方没有约束力。我方单方出具的《证明书》、《付款说明》、《民事裁定书》等是基于涉案房产权属能转移至我方名下，但至始至终涉案房产权属未转移至我方名下，所以单方出具声明均是无效行为。我方所有行为都是在转委托公证书允许范围内行使代理行为，其法律后果直接由被代理人承受，我方没有收到涉案房产任何房款，也没有指示任何人收取房款，原告的房款均支付给罗素梅及陈建军。中介费、律师费、房屋差价要求我方支付无事实与法律依据。我方以委托代理人身份签署《房产买卖协议书》（编号为0002413z，该合同第十一条的责任主体应当是罗素梅，中介费是居间合同纠纷属于另一个法律关系，原告未提供律师费支付的履行凭证，同时也过高，请求调整，房屋差价是间接损失非直接损失，也是机会成本，没有任何权威第三方的鉴定不能认定有损失。综上，原告的诉求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 陈建军书面辩称，一、我方的被告资格不适格，应裁定驳回原告的起诉。我方的行为是民事代理关系，在代理权限内与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受，而非我方承担，我方所有行为均为合法代理行为。我方不存在没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为。基于讼争房产权属人罗素梅及其配偶肖亭的信任委托我方作为其代理人处理上述房产相关事宜，并形成（2014）厦证经字第20954号公证委托书，本公证委托书委托内容包括不限于全权处理办理上述一手房产产权、代为偿还银行相关贷款、代为出售上述房产、转委托等权利。2016年2月19日我方因事务繁忙将（2014）厦证经字第20954号公证委托书的权限转委托于吕鹏形成（2016）厦证内字第4311号公证委托书，我方严格按照委托公证书的权限进行转委托。本案应追加罗素梅为被告，否则我方的被告资格不适格，应裁定驳回原告的起诉。二、根据合同的相对性，合同主体应当是原告与罗素梅，我方至始至终都是以代理身份出现，原告与罗素梅的合同行为不能约束我方。三、中介费、律师费、房屋差价要求我方支付无事实与法律依据。我方以委托代理人身份签署《房产买卖协议书》(编号为0002413)，该合同第十一条的责任主体应当是罗素梅，中介费是居间合同纠纷属于另一个法律关系，原告未提供律师费支付的履行凭证，同时也过高，请求调整，房屋差价是间接损失非直接损失，也是机会成本，没有任何权威第三方的鉴定不能认定有损失。综上，原告的诉求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2012年5月30日，罗素梅与厦门富铭九天湖置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定罗素梅以1061009元的价格向厦门富铭九天湖置业有限公司购买厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元房屋，2012年6月19日，双方就上述合同向厦门市房地产交易权籍登记中心备案。2014年11月10日，罗素梅（甲方）、吕鹏（乙方）、厦门信东置业有限公司（丙方）签订《房产居间买卖协议》（编号：0000048），约定甲方将其所有的坐落于厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元房屋出售给乙方，成交价格为1299000元；协议签订之日，乙方支付给甲方定金50000元；乙方于2014年12月1日前（公证当日）向甲方支付749000元；乙方于一手产权办出后一个月内向甲方支付100000元；上述房产尚未办理土地房屋权证；甲方于开发商交房当日将房屋交付给乙方使用；银行按揭余额约400000元（具体以银行打单为准），自2014年12月起银行按揭余额由乙方按月支付，等等。2014年12月2日，罗素梅及其丈夫肖亭与陈建军至厦门市公证处办理公证委托，委托书约定在委托人罗素梅与肖亭对厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元所拥有的权限范围内，全权委托陈建军处理与上述房产相关的一切事项，受托人有转委托权等。福建省三明市梅列区人民法院在审理戴志洪与罗素梅民间借贷纠纷一案中，戴志洪提出财产保全申请，申请冻结罗素梅银行存款590000元或者价值相当的财产，该院作出（2015）梅执保字第153号民事裁定书，依法查封了罗素梅名下位于厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元房产，之后吕鹏向该院提出执行异议，申请解除对上述房产的查封。2015年10月11日，吕鹏将购房余款76485元交付至福建省三明市梅列区人民法院执行。2016年1月6日，该院作出（2016）闽0402执异5号民事裁定书，裁定如下：中止对厦门市集美区Ｇ03地块21＃楼26层6单元房产的执行。上述裁定已生效。上述裁定书中查明：2014年11月10日，吕鹏支付罗素梅购房定金50000元；2014年12月2日，吕鹏委托罗素梅委托的受托人陈建军通过其中国农业银行卡、中国建设银行卡分别向罗素梅转账支付购房款67715元、685000元合计752715元；2014年12月20日，吕鹏委托林伟花向罗素梅转账4000元作为购房按揭款，2015年1月19日，吕鹏委托阮建章向罗素梅转账4000元作为购房按揭款，2015年2月15日，吕鹏委托陈建军向罗素梅转账4000元作为购房按揭款，2015年3月20日，吕鹏委托陈建军向被告罗素梅转款4000元作为购房按揭款，2015年4月20日，吕鹏委托陈建军向罗素梅转款3800元作为购房按揭款，2015年4月30日，吕鹏委托苏丽莉向罗素梅转账400000元以提前清偿按揭贷款，以上购房款共计1222515元。2014年12月25日，吕鹏向厦门中航物业管理有限公司交纳上述房屋的物业管理费及公维金1298.49元，2015年2月6日，吕鹏入住上述房屋。 2015年4月16日，陈建军作为罗素梅（甲方）的代理人与许志勇（乙方）、鸿舜天中介服务部（丙方）签订《房产买卖协议书》（编号：0002413），约定：甲方同意将位于厦门市集美区出售给乙方，成交价为1530000元整，本协议签订当日，乙方应支付购房定金60000元整，乙方于2015年4月30日向甲方支付400000元整（不含定金）作为房产解押专款使用；乙方于一手产权办出后三日内向甲方支付170000元整（首付款）；乙方向银行申请商业贷款900000元整，甲方应于收到全额购房款当日将房产交付给乙方使用。甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙方、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。甲乙双方签订本协议时，甲方应向丙方支付中介费18000元。甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款1%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。一手产权办出后三日内双方办理过户手续，等等。陈建军在协议落款的甲方委托人处签名捺印，许志勇在乙方处签名捺印，吕鹏在丙方处签名，且丙方处盖有鸿舜天中介服务部公章。签订上述协议当日，陈建军出具一份收据，载明其收到许志勇、苏丽莉购买上述房屋的购房定金60000元。2015年4月30日，许志勇通过其配偶苏丽莉转账支付给罗素梅购房款400000元。2015年5月17日，许志勇转账支付8000元给陈建军，许志勇当庭陈述陈建军一直以鸿舜天中介服务部工作人员身份与其交涉出售讼争房屋，该款为中介费。2015年8月11日，吕鹏出具一份付款说明，载明苏丽莉于2015年4月30日通过中国建设银行卡向罗素梅银行卡转账400000元，用于支付本人吕鹏于2014年11月10日与罗素梅签订房产买卖协议（编号：0000048）位于集美区的银行解押款，实际为苏丽莉向（鸿）舜天房产中介吕鹏本人所购买的许志勇于2015年4月16日与罗素梅所签订的房产买卖协议（编号：0002413）位于集美区的房产所支付的400000元款项。2016年2月19日，陈建军与吕鹏至厦门市公证处办理公证转委托，陈建军将原委托人肖亭、罗素梅委托的所有权限转委托给吕鹏。2016年4月27日，吕鹏出具一份证明书，载明：房屋产权人罗素梅与许志勇于2015年4月16日签订的《房屋买卖协议书》（编号：0002413）中所购买的厦门市集美区（集美区中航城国际社区Ｃ区Ｇ03地块21＃26层6单元）房产，实际系本人吕鹏所出售于许志勇。缘于本人已于2014年11月10日与罗素梅签订的《房产买卖协议书》（编号：0000048），约定该房产已由罗素梅出售于本人。现因该房屋产权人罗素梅涉及诉讼，导致前述房产被法院查封，致使前述两份《房产买卖协议书》均无法顺利履行，为保证本人及许志勇的利益不受侵害，本人拟向法院提起诉讼，需许志勇、苏丽莉夫妻配合办理，并保证在该房产纠纷案结案后，会将该房产出售给许志勇、苏丽莉夫妻，且不得将该房产出售于其他第三方。2016年4月27日，讼争房屋产权登记在罗素梅名下，2016年4月29日，吕鹏以罗素梅代理人的身份与案外人杨林新签订《存量房买卖合同》，吕鹏将讼争房屋转让给杨林新并办理了产权转移登记手续。 2016年8月3日，许志勇申请对讼争房屋差价损失进行评估，本院依法委托厦门市均达土地房地产评估咨询有限公司进行评估，2016年9月7日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为：2015年4月16日的市场价值为1683000元，2016年7月4日的市场价值为2666100元，差价为983100元。2016年8月24日，许志勇向本院申请对吕鹏、陈建军所有的价值1000000元的财产予以查封、扣押、冻结，并由案外人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司提供信用担保，本院于2016年9月9日依法查封了吕鹏名下位于厦门市集美区。许志勇因本案委托福建闽翔律师事务所为代理人，并于2016年7月11日支付律师费40000元。 以上事实，有许志勇提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《房产居间买卖协议书》（编号：0000048）、（2016）闽0402执异字第5号民事裁定书、《房产买卖协议书》（编号：0002413）、证明书、银行卡客户交易查询、收据、付款说明、法律事务委托合同、律师费发票、转账凭条、进账单、《存量房买卖合同》，吕鹏提交的公证书，本院制作的（2016）闽0211民初2017号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证及法庭笔录为证，本院予以确认。 本院认为，本案系因一房数卖引发的合同纠纷。 一、关于被告主体是否适格的问题。 吕鹏与罗素梅就讼争房屋签订了《房产居间买卖协议》，双方存在房屋买卖合同关系，协议签订后，吕鹏已支付罗素梅全部购房价款1299000元（吕鹏直接支付给罗素梅的购房款1222515元及其交付福建省三明市梅列区人民法院执行的购房余款76485元合计1299000元），吕鹏已于2015年2月6日入住讼争房屋，因罗素梅涉及其他债务纠纷致讼争房屋被福建省三明市梅列区人民法院查封，导致吕鹏无法办理产权转移登记手续，该院作出的已生效的（2016）闽0402执异5号民事裁定实际明确了吕鹏系讼争房屋实际所有人，吕鹏在之后向许志勇出具的付款说明、证明书中也承认其系讼争房屋实际所有人，讼争房屋未转移登记在吕鹏名下并不影响其作为实际所有人的身份，故吕鹏作为本案被告主体适格。 2014年12月2日至2015年4月30日，吕鹏曾数次委托陈建军向讼争房屋原所有人罗素梅转账支付数笔购房款，即陈建军应当知道讼争房屋系吕鹏向罗素梅购买，吕鹏系实际所有人；在明知上述事实的情况下，2015年4月16日，陈建军名义上以罗素梅代理人的身份与许志勇签订《房产买卖协议书》，实则系吕鹏的代理人，许志勇依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条》第七十一条规定：“原告起诉被代理人和代理人，要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告”，要求陈建军承担责任，故陈建军作为本案被告主体适格。 二、关于《房产买卖协议书》是否应当解除的问题。 《房产买卖协议书》签订时，吕鹏系讼争房屋实际所有人，该协议实为陈建军作为吕鹏的代理人与许志勇所签订，故该协议系吕鹏与许志勇双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务，但吕鹏已将讼争房屋转让给杨林新并于2016年4月29日办理了产权转移登记手续，该根本违约行为导致该协议无法继续履行、合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，许志勇主张解除上述协议，于法有据，本院予以支持。 三、关于被告是否应退还原告已付购房款400000元、双倍返还定金120000元、支付中介费8000元、房屋差价损失1071405元、律师费40000元的问题。 如前所述，《房产买卖协议书》应予解除。根据庭审查明的事实，足以认定2015年4月30日许志勇通过其配偶苏丽莉转账支付给罗素梅的购房款400000元实际上系吕鹏支付给罗素梅的购房款，即该400000元实际系许志勇支付给吕鹏，则上述协议解除后，吕鹏应予返还许志勇已付的购房款400000元。 上述协议签订后，吕鹏将讼争房屋转让给案外人杨林新构成根本违约，理应承担相应的违约责任。协议签订当日，陈建军实际作为吕鹏的代理人接收了许志勇支付的定金60000元，该协议既约定了定金又约定了违约金的计算方式，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”以及第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，许志勇要求吕鹏双倍返还定金120000元于法有据。上述协议还约定，悔约方除应承担违约金外，还应赔偿守约方含中介费、房屋差价损失等损失以及由此引发的诉讼费用和律师费用等，故许志勇因本案实际支出的中介费8000元、律师费40000元应由吕鹏承担；至于房屋差价损失，在房价大幅上涨的形势下，许志勇的损失远远超过双倍定金，倘若仅仅适用定金罚则，其损失远不足以弥补，许志勇在签订协议时明知讼争房屋尚未办理产权证及吕鹏与代理人陈建军均系中介方的工作人员，房产交易存在一定的风险，仍与其签订协议，即许志勇自身存在一定的过错，结合合同履行情况、被告违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则与公平原则，本院酌定吕鹏应赔偿许志勇房屋差价损失700000元。许志勇系依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条》第七十一条规定主张陈建军应对上述款项承担责任，依照《民法通则》第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”以及第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”，许志勇并未举证证明陈建军存在须承担连带责任的以上两种法定情形，故许志勇主张陈建军承担责任于法无据，本院不予支持。陈建军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告许志勇与被告吕鹏于2015年4月16日签订的《房产买卖协议书》（编号：0002413）； 二、被告吕鹏应于本判决生效之日起十日内退还原告许志勇已付购房款400000元、双倍返还定金120000元； 三、被告吕鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告许志勇中介费8000元、律师费40000元、房屋差价损失700000元； 四、驳回原告许志勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19555元，由原告许志勇负担4498元（原告已预交），被告吕鹏负担15057元，该款吕鹏应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 审 判 员  邱淑贞 人民陪审员  杨巧玲 二〇一六年十二月十二日 代书 记员  张雯琦 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。