山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6686号上诉人（原审原告、执行案外人）：戴瑞，男，1998年9月4日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：张琳，山东齐嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：济南姿善堂生物技术有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘燕，董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：刘海珍，山东康桥律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：肖峰，男，1973年8月17日出生，汉族，无业人员，住淄博市。委托诉讼代理人：李红，淄博淄川同舟法律服务所法律工作者。原审第三人：淄博沅宇经贸有限公司，住所地山东省淄博市。法定代表人：唐元江，总经理。原审第三人：淄博沅星暖通工程有限公司，住所地山东省淄博市。法定代表人：唐路萍，总经理。原审第三人：淄博市淄川嘉泰工程配套有限公司，住所地山东省淄博市。法定代表人：肖峰，总经理。原审第三人：唐路萍，女，1972年1月15日出生，汉族，住山东省淄博市。原审第三人：唐元江，男，1976年7月8日出生，汉族，住山东省淄博市。原审第三人：高宁，女，1975年12月1日出生，汉族，住山东省淄博市。原审第三人：唐元成，男，1974年7月14日出生，汉族，住山东省淄博市。原审第三人：丁爱红，女，1973年9月8日出生，汉族，住山东省淄博市。原审第三人：赵青，女，1975年10月18日出生，汉族，住山东省淄博市。上诉人戴瑞因与被上诉人济南姿善堂生物技术有限公司（以下简称姿善堂公司）及原审第三人肖峰、淄博沅宇经贸有限公司、淄博沅星暖通工程有限公司、淄博市淄川嘉泰工程配套有限公司、唐路萍、唐元江、高宁、唐元成、丁爱红、赵青案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴瑞上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判停止对预登记在肖峰名下的位于淄川区将军路以北、解放路以西淄川阳光水岸2#商业楼、3#商住楼010110号（初始产权证号鲁（2017）淄博淄川区不动产权第0011339号）房产的执行，并解除对上述房产的查封；2.一、二审诉讼费用由姿善堂公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）《转让协议》与《商品房买卖合同》中的房产系同一房产。一审法院认为戴瑞与肖峰签订的《转让协议》中买卖的房屋位于将军东路209甲5室，与肖峰与开发商签订的《商品房买卖合同》中所列的房屋座落不一致，属认定事实错误。戴瑞与肖峰在《转让协议》中对于房屋的座落记载为“淄博市淄川区将军东路209甲5室”是按照房屋门牌号标识来写的，该门牌号能准确显示该房产的具体落座位置；《商品房买卖合同》中记载的淄川区将军路以北、解放路以西淄川阳光水岸2#商业楼、3#幢1单元010110号是按照房产部门登记来写的，两种记载都是正确的。戴瑞二审提交新证据：淄川区将军路泰坤港凯小区（阳光水岸）视频一份，证明《转让协议》与《商品房买卖合同》中的房产系同一房产，只是门牌号和买卖合同的记载的名称不相同，但能确定《转让协议》房产和《商品的房买卖合同》系同一房产。也请求法院去现场看一下。（二）戴瑞已经全额支付房屋价款。一审法院认为戴瑞在一审中“提交的证据不足以证实双方之间关于226万元购房款的交付”的事实，属认定事实错误。首先，戴瑞的父亲戴愚代戴瑞与肖峰签订《转让协议》，购买房产，因该房产有按揭贷款未还清，在款项的支付时因担心肖峰收到房款后不及时归还剩余贷款，在付款前双方共同到中国农业银行淄川支行进行查询，肖峰未还清贷款本金为865,995.39元，所以支付第一笔款项时按照870,000元打给了肖峰（打入肖峰尾号为2279的账户，该账户为肖峰在中国农业银行的贷款账户），打款之后，双方共同到农行办理了还款手续；一审中戴瑞向法庭交了87万元的银行转账记录和银行结清贷款的证明，上述证据已经形成了证据链，足以证实肖峰归还剩余银行按揭贷款是戴瑞通过银行所转的款项。其次，关于后续房款的支付，后续房款是应肖峰的要求打入指定的招商银行的账户（尾号为2282）。一审法院认定并非戴瑞直接支付给肖峰存在合理怀疑，淄博固安经贸有限公司（以下简称固安公司）和西安光大机械设备有限公司（以下简称光大公司）出具的证明力较小，肖峰出具的收条证明力较小，属认定事实错误。戴瑞二审提交固安公司和光大公司2016年和2017年的银行对账单，从该账中可以体现出：（1）两公司和肖峰之间没有其他资金往来；（2）戴瑞母亲常宁宁的账户和两公司之间的借款往来较多，并且在摘要一栏也是为了记账的需要都是备注了货款。戴瑞向法庭提交固安公司、光大公司的记账凭证、用以证明两公司转给肖峰的房款，均是以戴愚借款记账。两公司另外的常健和马基国借款在备注用途上也均是列为货款，足以证明两公司和戴愚之间是借贷关系，是代戴愚支付了款项。关于付款节点的问题，因戴瑞与肖峰之间的房屋买卖行为没有通过中介机构进行，而是自行签订合同、自行履行，所以在该过程中避免不了存在不规范的情况，付款也不是严格按照合同的约定来支付的，但是戴瑞已经全部支付了合同约定的房款。肖峰也没有证据证明其付款的行为是虚假的。戴瑞已经尽最大能力进行了举证。（三）关于房屋已交付戴瑞使用。一审法院认为与高恒、杨泽签订的租赁合同未约定房屋位置，但从两人均按合同约定支付房屋租赁费，可以认定房屋已经实际占有。对于与宋尚成签订的房屋租赁合同，戴瑞二审向法庭提交房屋的视频证实，房屋的现状，自疫情后房屋一直未租赁出去，现在仍然悬扯着悦百家百货超市的广告牌，足以认定房屋租赁合同的真实性。三份租赁合同系戴瑞与三位承租人所签订，一审法院认为在合同中没有注明出租房屋的地址，对是否真实租赁产生了怀疑。戴瑞认为如果合同是虚假的完全可以在向一审法庭提交证据的时候，将内容进行完善、补充上去后再向法庭提交，但这就失去了证据原始性、完整性证明效果，以上足以认定租赁的真实性。二、一审适用法律错误。一审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定驳回戴瑞的诉讼请求，属适用法律错误；戴瑞已经充分完成举证责任，证明戴瑞与肖峰之间从买卖合同的订立、款项的交付、房产的占有、非买受人的原因未办理过户登记，而一审法院在没有反驳证据的情况下，仅依据其怀疑就认定戴瑞提交的证据不足以证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，属适用法律错误。姿善堂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求二审法院驳回戴瑞的上诉。肖峰述称，肖峰通过顶账、按揭贷款的方式取得本案诉讼房产。2016年10月因为肖峰经营生意需要资金，与戴瑞签订转让协议出售该房产，后戴瑞按照协议支付了购房款，肖峰将房产交付给上诉人，双方之间签订的转让协议是双方的真实意思表示，是真实、合法、有效的。淄博沅宇经贸有限公司、淄博沅星暖通工程有限公司、淄博市淄川嘉泰工程配套有限公司、唐路萍、唐元江、高宁、唐元成、丁爱红、赵青均未到庭或提交书面意见。戴瑞向一审法院起诉请求：1.请求法院判决停止对预登记在第三人肖峰名下的位于淄川区将军路以北、解放路以西淄川阳光水岸2#商业楼、3#商住楼010110号（初始产权证号鲁（2017）淄博淄川区不动产权第0011339号）房产的执行，并解除对上述房产的查封；2.请求判令诉讼费用由姿善堂公司承担。一审法院认定事实：本案中所涉及的判决及执行情况相关裁判情况为：姿善堂公司诉淄博沅宇经贸有限公司、淄博沅星暖通工程有限公司、淄博市淄川嘉泰工程配套有限公司、肖峰、唐路萍、唐元江、高宁、唐元成、丁爱红、赵青、李芹民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年6月19日作出（2018）鲁0103民初4539号民事判决书，判决淄博沅宇经贸有限公司偿还姿善堂公司借款本金200万元及利息（罚息）。淄博沅星暖通工程有限公司、淄博市淄川嘉泰工程配套有限公司、肖峰、唐路萍、唐元江、高宁、唐元成、丁爱红、赵青对上述债务承担连带清偿责任。姿善堂公司提起上诉。济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终10945号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案在执行程序中，一审法院作出（2020）鲁0103执3850号执行裁定书裁定终结本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。一审法院于2018年7月2日预查封备案人肖峰名下位于淄川区将军路以北、解放路以西淄川阳光水岸2#商业楼、3#商业楼房号010110号一层商业服务用房251.5平方米，查封期限至2021年7月1日。初始产权证号：鲁（2017）淄博淄川区不动产权第0011339号。2015年4月30日，肖峰与淄川泰坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》。肖峰购买位淄川阳光水岸2#、3#商住楼。建筑面积251.5平方米，价款3,018,000元，付款方式为首付款211.8万元，剩余90万元以贷款方式交纳。2016年10月18日，戴瑞（乙方）与第三人肖峰（甲方）签订《转让协议》约定，肖峰将其已购买的坐落在淄博市淄川区将军路东路209甲5室房屋卖给戴瑞。阳光水岸2号、3号商住楼010110号房（手写注明）。房屋面积251平米，总价款226万元。乙方应在本合同生效之日起十日内向甲方支付购房款200万元，由银行直接划拨给甲方指定帐号。余款26万元在双方到开发商处变更登记后乙方支付甲方。2016年10月18日淄博固安经贸有限公司自其0665账户分4笔转至肖峰2279账户及2282账户分别为45万元、42万元、45万元、25万元，共计157万元。2016年10月25日淄博固安经贸有限公司通过0665账户转至肖峰2282账户50万元。12月15日西安光大煤矿机械设备有限公司淄博分公司通过7864账户转至林浩4239账户5万元，转至肖峰2282账户138,200元。上述7张付款凭证均标注为货款。戴瑞提交收到条3张分别载明：1、2016年10月15日收到戴愚购泰坤沿街房款188,200元，其中5万元替本人归还林浩借款，1800元顶扣酒款，共计19万元；2、2016年10月18日载明戴愚购泰坤城沿街房款157万；3、2016年10月25日收到戴愚购房款50万元（泰坤城沿街房）。淄博固安经贸有限公司出具证明一份载明：我公司于2016年10月18日分四次通过公司帐户打入肖峰农业银行2279帐户。45万元、42万元，招商银行2282帐户45万、25万元。10月25日打入肖峰招行2282帐户50万元，以上共计207万元，均为代戴瑞支付购买肖峰位于淄川区将军路门头房的房款。困财务记帐的需要，在摘要一栏记载了货款，我公司和肖峰之间没有任何业务往来。加盖公司公章及法定代表人戴强签名。2020年8月22日，西安光大煤矿机械设备有限公司淄博分公司出具证明一份载明：我公司于2016年12月15日通过公司帐户打入林浩建行4239帐户5万元，打入肖峰招行2282帐户138,200元，以上共计188,200元均为戴瑞支付购买肖峰位于淄川区将军路门头房的房款。因财务记帐的需要，在摘要一栏记载了货款，我公司和肖峰之间没有任何业务往来。加盖公司公章及负责人常健签名。2016年10月18日，肖峰在收到上述转款后将其中872,771.99元用于偿还房款，提前还款。2017年8月19日，淄博泰坤置业有限公司出具收据3张，载明收款事项分别为3-010110房款130,440元，办证费、维修基金、契税。交款人为戴瑞。共计242,167元，上述款项由戴瑞母亲常宁宁，通过其中国工商银行POS机刷卡支付。戴瑞另提交房屋租赁合同3份，分别载明：2017年3月23日高恒与戴瑞签订的房屋租赁合同1份、常宁宁中国工商银行借记卡账户明细清单1份。戴瑞主张将涉案房产出租给高恒使用，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，租赁费为115,000元每年，高恒3月23日以现金方式交付定金1万元，3月24日通过其父亲账户向常宁宁账户转款105,000元。2、2018年3月19日戴瑞与杨泽签订的房屋租赁合同1份、常宁宁中国工商银行借记卡账户明细清单1份，戴瑞主张于2018年3月19日将房产出租给杨泽使用，租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，租赁费为125,000元，杨泽在2018年3月19日向常宁宁转款125,000元。3、2019年3月26日戴瑞与淄川区悦百家超市宋尚成签订房屋租赁合同1份，常宁宁中国工商银行借记卡账户明细清单1份，证明2019年3月26日将房产出租，租赁期限3年，2019年4月1日至2022年3月31日，租赁费第一年12万元、第二年13万元、第三年14万元，宋尚成在2019年3月28日向常宁宁转款12万元。戴瑞主张，向肖峰转款157万元+50万元+5万元+138,200元+1800元=226万元。上述款项分别由固安公司及光大公司向肖峰转款。因为两公司分别是戴瑞的舅舅常健及叔叔戴强经营，因为当时戴瑞的母亲也参与经营。戴瑞的母亲常宁宁向两人借款，将借款通过上述两个公司的账户直接支付给肖峰，把房子办到孩子名下。当时是从单位账户出去的，单位不允许购买房产落户于别人名下，这是戴瑞母亲从公司借的款项用于支付房款，所以就以货款支付。2016年至2018年开发商办不下来，还了按揭贷款后，需要很多手续，开发商的房产证一直没有办理下面，我方也找过肖峰很多次。戴愚是戴瑞的父亲，当时系其出具收到条。肖峰主张，案涉转让协议是2016年10月18日中午的时候在淄川志洪路戴愚办公室签订。当时戴愚的两个战友在场，戴瑞不在场。当时先与戴愚协商的，协商完之后打的协议书，协议是戴愚代签的，当时戴瑞不在家。后期我就不知道了，我将购房合同给了他，常宁宁是戴瑞的母亲，我与上述公司没有其他经济往来。原告对于合同签订过程确认，戴瑞当场没有签名是戴愚代签的。姿善堂公司主张，转让协议的转让价款为226万元，约定的位置、面积与商品房买卖合同不符，手写我方不认可。戴瑞提交的付款凭证，不能证明实际履行了转让协议，与转让协议上约定的支付人员、时间、金额、用途完全不相符，与转让协议无关。收到条是给戴愚的而非购房人戴瑞。戴瑞提交的开发商出据的收据不是合法有效票据，很容易伪造，开发商应当给开具发票而不是收据，办证费应当是开发商承担，我方认为4份收据是根据常宁宁的打款凭证的金额虚构的，预售人还是肖峰的情况下，收据和发票应当开具肖峰的名字。租赁合同上没有租赁位置且有手改动的地方，打款与合同约定不符，不能证明租赁的是涉案合同。一审法院认为，本案争议焦点系戴瑞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权的执地中，买受人对登记在买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院于2018年7月2日预查封备案人肖峰名下位于淄川区将军路以北、解放路以西淄川阳光水岸2#商业楼、3#商业楼房号010110号一层商业服务用房。戴瑞与肖峰所于2016年10月18日签订的《转让转议》为戴瑞之父戴愚以戴瑞名义与肖峰签订，非戴瑞本人所签订。戴瑞在本案中的起诉，应视为对戴愚签订合同的追认。协议中约定的房屋位置为将军东路209甲5室，阳光水岸2号、3号商住楼010110号为手写标注。应为协议签订后对房屋位置的后期更改。戴瑞在签订购房合同时，持有肖峰的购房合同应对房屋的具体位置在双方签订的协议中明确列明。209甲5室房屋在2019年3月26日与宋尚成签订的房屋租赁合同中约定为租赁房屋坐落位置。案涉房屋价款近300万元，双方签订转让协议时，戴瑞在对房屋具体位置、面积知悉的情况下，与肖峰签订的转让协议约定的房屋位置不符。虽后期手写涂改，但不符合正常房屋买卖合同签订时，所购买房屋的正确位置应是合同中重要的条款，不应该出现房屋位置不一致的情况。根据该协议约定，戴瑞应于十日内支付200万元购房款，在变更登记后支付余款26万元。上述购房款并非戴瑞直接支付给肖峰。两公司付款凭证载明为货款。据戴瑞陈述固安公司、光大公司法定代表人均为戴瑞亲属，其出具的证明的证明力较小，不足以确认两公司转款肖峰的货款为戴瑞购房款。关于付款结点的问题，协议中约定戴瑞应于在开发商处办理变更登记后再行支付26万元。光大公司支付最后的款项138,200元及支付案外人的5万元，并非一次性支付。肖峰出具收条中存在对上述款中包括代还其他人借款及拖欠戴愚的酒款，基于肖峰为案涉房屋的直接利益人，其出具的该项收条证明力较低。戴瑞提交的2017年3月23日与高恒签订的租赁合同及2018年3月19日与杨泽签订的租赁合同，均未约定房屋位置。该两份租赁合同不足以证实其已实际占有。在案涉房屋查封后的戴瑞提交的2019年3月26日与宋尚成签订的房屋租赁合同中约定的出租房屋位于209号甲5门面房，亦与本案所涉案涉房屋位置存在冲突。2017年8月19日，淄博泰坤置业有限公司出具收据3张，可以证实戴瑞交纳房屋差价款130,440元，办证费、维修基金、契税等共计242,167元。上述款项为后期房屋办理费用，不足以证实双方之间关于226万元购房款的交付。综上，戴瑞的主张，现有证据不足以证实其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回戴瑞的诉讼请求。案件受理费30,944元，由戴瑞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戴瑞申请证人祝娜出庭作证。证人陈述，其自固安公司、光大公司成立担任会计至2020年年底离职，其听戴愚说过，知道肖峰与戴瑞买卖商铺一事。之前肖峰银行有80多万元贷款，为了还清贷款，戴愚给肖峰打了房款，并且是由证人与肖峰一起去银行还清了贷款。当时共打了四笔房款，因为银行有50万元限额规定，所以就分几笔打款。第一笔45万元和第二笔42万元，是为了还贷款，都是证人陪肖峰一起去银行打的。后两笔是依据戴愚的指示进行电汇转款。在打款的记账凭证中均在摘要一栏注明货款，是因为公司没有买过房子，如果是买固定资产的话不好做账，记载成了货款。两公司与肖峰之间并无真实货物买卖。这样记账不符合会计准则，是应两公司实际控制人戴愚的要求做的。固安公司、光大公司虽是两个公司，但实际均是由戴愚自己经营。固安公司法定代表人是戴愚的哥哥戴强，光大公司的法定代表人是常健，常健是戴愚的妻弟。戴瑞质证意见：对证人证言无异议，证明通过固安公司和光大公司给肖峰全额支付的购房款。姿善堂公司质证意见：对证人证言的真实性不认可，不能证明戴瑞的观点。肖峰质证意见：肖峰确实收到上述几笔购房款。本院认为，证人祝娜陈述固安公司、光大公司均由戴瑞之父戴愚实际经营，与本案当事人存在利害关系。其陈述的两公司向肖峰记载为货款的款项是购房款无其他证据佐证，本院不予采信。戴瑞另提交证据如下：第一组证据淄川区将军路泰坤港凯小区（阳光水岸）戴瑞所购商品房视频1份及照片2份，证据来源是代理人拍摄，证明戴瑞与肖峰在《转让协议》中对于房屋的座落记载为“淄博市淄川区将军东路209甲5室”是按照房屋门牌号标识来写的，该门牌号能准确显示该房产的具体落座位置；《商品房买卖合同》中记载的淄川区将军路以北、解放路以西淄川阳光水岸2#商业楼、3#幢1单元010110号是按照房管部门登记来写的，两种记载都是正确的。所以一审法院认定“所购买房屋的正确位置应是合同中重要的条款，不应该出具房屋位置不一致的情况”属机械的认定，认定事实错误。第二组证据：证据一、审计报告一份，戴瑞委托淄博般阳有限责任会计师事务所出具，证明淄博固安经贸有限公司（2012年6月15日成立）、西安光大煤矿机械设备有限公司淄博分公司（2013年11月28日成立）与肖峰、林浩自2012年6月15日至2020年12月31日，除转款业务外未发现其他业务往来。证据二、证人林浩书面证言一份，载明“因肖峰欠我借款，2016年底我催要时，肖峰告诉我戴愚已购买他位于泰坤城门头房，尚欠部分房屋尾款，让我找戴愚从中转付给我五万元，用于肖峰所欠借款，经戴愚、肖峰与我三人协商，戴愚人所欠房屋尾款中转给人民币伍万元”。林浩是淄博市淄川区体育运动学校的校长，因学校活动不能出庭。证据三、《泰坤凯港客户退款撤销合同申请》复印件加盖淄博泰坤置业有限公司公章一份，时间2016年12月15日，证明肖峰申请退房款3018000元，并办理了撤销合同手续。证据四、肖峰、戴瑞于2016年12月15日出具承诺书复印件一份，原件保存于淄博泰坤置业有限公司，加盖淄博泰坤置业有限公司公章。《山东省国家税务局、地方税务局关于进一步明确营改增后发票衔接工作的通告》一份，证明肖峰于2015年4月30日购买淄博泰坤置业有限公司阳光水岸3#楼10号商铺，并于2016年4月7日开具销售不动产统一发票。2016年12月肖峰将上述房屋转让给戴瑞，由于“营改增”原发票不能冲回，经协商并咨询有关人员，于2016年12月重新给戴瑞开具增值税普通发票，并用红字冲回，红字后附地税局已交税证明和原销售不动产统一发票。由于此种处理方法仅依据山东省税务局通告2016年第4号文，无实际操作方法依据。因此，肖峰和戴瑞在此承诺，若因此操作引起的一切税务问题，包括补税、罚款、滞纳金等费用由肖峰和戴瑞共同承担。证据五、山东增值税普通发票复印件四份（时间2016年12月16日），加盖淄博泰坤置业有限公司公章，数额为318万元。证明淄博泰坤置业有限公司在与肖峰解除合同后，给戴瑞开具了增值税普通发票。证据六、农村信用社转账记录复印件一份（时间2017年4月14日），加盖淄博泰坤置业有限公司公章。证明淄博泰坤置业有限公司于2017年4月14日给肖峰退款3018000元。证据七、淄博泰坤置业有限公司出具《淄博市商品房买卖合同解除原因及证明》一份，证明因买房人退房，经肖峰与淄博泰坤置业有限公司协商，解除编号为201504301JXK4Q0Z7T0I的合同。证据八、《淄博市商品房备案合同解除申请审批表》复印件一份，证明肖峰与淄博泰坤置业有限公司提交申请解除合同购房合同，并向房管部门提出申请。证据九、泰坤城签约确认单复印件一份，证明戴瑞与淄博泰坤置业有限公司于2017年9月19日签订《泰坤城签约确认单》一份。证据十、2018年3月12日，肖峰（13805331973）与戴瑞父亲戴愚的短信聊天记录一份，证明戴愚多次催促肖峰办理手续。姿善堂公司质证意见：第一组证据中的视频及照片中显示的房屋号牌“209甲5室”，不能证明改地址与肖峰与房地产开放商之间《商品房买卖合同》上记载的“淄川区阳光水岸二号商业楼、三号幢一单元010110号”一致。对第二组证据：证据一审计报告与本案无关，不能证明无业务关系；证据二林浩书面证言的真实性关联性不予认可，林浩未出庭作证，依照诉讼法及相关规定不予采信。证言中林浩说是肖峰告诉他戴愚买了房子，协商戴愚代肖峰偿还自己的5万元借款。既不能证明涉案买卖合同的真实性，也不能证明该款项是房款。证据三系复印件，真实性、关联性、合法性均不予认可。戴瑞称开发商将该3018000元打给肖峰，肖峰又打回给开发商没有提供证据。肖峰在该证据上出具“今收到退房款3018000元”的收条，显然是虚假的。证据四系复印件，真实性、关联性、合法性均不予认可。承诺书记载的内容没有提交证据证实。证据五系复印件，真实性、关联性、合法性均不予认可。戴瑞没有给开发商实际支付3018000元房款，开发商为其开具发票是虚假的。证据六系复印件，真实性、关联性、合法性均不予认可。一审中戴瑞提交证据证明通过光大公司、固安公司转肖峰货款、戴愚替肖峰偿还借款、戴愚用酒抵偿给肖峰房款等共支付了肖峰房款226万元；戴瑞提交的证据六证明开发商退还了肖峰3018000元房款，从证据看开发商没有收任何房款便给戴瑞开具了发票、协助办理相关其他手续和出具本案证据等。显然证据是虚假的。对证据七真实性、合法性均不予认可。证据八真实性不予认可，没有房管部门的公章。证据九系复印件，真实性、关联性、合法性均不予认可。该复印件记载日期2017年9月19日，2018年7月2日查封时涉案房产还登记在肖峰名下。证据十系复印件，真实性、关联性均不认可，聊天时间是在涉案房屋查封之后，聊天内容看不出与涉案房产有关。肖峰质证意见：对戴瑞的证据没有异议。本院认证意见，戴瑞提交的第一组证据视频1份及照片2份中门牌号显示“209甲5室”，不足以证明该房屋即为肖峰与房地产开发商之间《商品房买卖合同》约定的“淄川区阳光水岸二号商业楼、三号幢一单元010110号”房屋，本院不予采信。戴瑞提交的第二组证据中，证据一审计报告系戴瑞委托，检材亦由与本案存在利害关系的固安公司、光大公司提供，不足以证明戴瑞的证明观点，本院不予采信。证据二系证人证言，证人林浩未出庭作证，亦无证据证明其与肖峰之间存在真实、合法的5万元债权债务关系，故对该证人证言本院不予采信。证据三《泰坤凯港客户退款撤销合同申请》、证据四承诺书、证据五淄博泰坤置业有限公司向戴瑞开具金额为3018000元增值税发票、及证据六淄博泰坤置业有限公司向肖峰转账3018000元转账凭证均系复印件，真实性无法确定，证据七淄博市商品房买卖合同解除原因及证明、证据八淄博市商品房备案合同解除申请审批表无形成时间，亦无房管部门盖章及审核意见，证据九中戴瑞与淄博泰坤置业有限公司《泰坤城签约确认单》系复印件，且确认单中载明的“已付购房款3018000元”无相关转账凭证佐证，且上述证据所显示开放商淄博泰坤置业有限公司与肖峰解除涉案房屋买卖合同退还购房款3018000元后，戴瑞另与该开放商确认购买涉案房产并支付购房款3018000元，与戴瑞一审起诉所主张的其与肖峰之间订立房屋买卖合同并支付房款226万元的交易过程存在矛盾，转让价款亦不相符。故对戴瑞提交的上述证据三至证据九，本院不予采信。证据十短信记录的内容无法确定通信人身份及聊天内容与涉案房屋的关联性，本院不予采信。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，戴瑞对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，戴瑞主张其系涉案房产买受人，请求排除对涉案房产的执行，依法应当承担举证责任。首先，关于买卖合同问题。肖峰与淄博泰坤房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋为“阳光水岸2号、3号商住楼010110号”，戴瑞提交的与肖峰之间《转让转议》约定的房屋位置为将军东路209甲5室，阳光水岸2号、3号商住楼010110号为协议签订后对房屋位置的后期更改手写标注。涉案房屋尚未办理产权登记，具体坐落信息是买卖合同的重要组成部分。戴瑞、肖峰作为买卖双方，对涉案房屋位置与《商品房买卖合同》约定不一致，不能作出合理解释。其次，关于购房款的支付。戴瑞提交的固安公司、光大公司转账付款凭证均载明为货款，且存在向案外人林浩转账情形。且固安公司、光大公司法定代表人均为戴瑞亲属，与本案存在利害关系，戴瑞所称付款过程亦与《转让协议》约定的在开发商处办理变更登记后再行支付26万元不符。故根据本案证据，不足以认定戴瑞已向肖峰支付了涉案房屋购房款。再次，关于涉案房屋的占有使用。戴瑞提交的与高恒、杨泽房屋租赁合同均无房屋坐落信息。其主张高恒租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，租赁费为115,000元每年，高恒3月23日以现金方式交付定金1万元，无证据证明。且无相关证据证明高恒、杨泽实际使用了涉案房屋。故根据现有证据，尚不足以认定戴瑞在涉案房产查封前即已经合法占有使用。最后，关于未办理过户登记的原因问题。戴瑞没有提交证据证明涉案房产未办理房屋登记非因其原因导致。根据上述分析，戴瑞不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益，其关于排除案涉房产执行并解除查封的诉讼请求证据不足，一审判决予以驳回合法有据，并无不当。综上所述，戴瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30944元，由上诉人戴瑞负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇二一年八月十日书记员  李 敏