广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初12454号原告：吴淑敏，女，1946年3月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：陈俊。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。原告吴淑敏与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告吴淑敏的委托诉讼代理人丘俊平，被告澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淑敏向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向吴淑敏支付1998年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金195665元（违约金按照已付购房款的每日千分之五计算，逾期交房违约金的总和以不超过已付购房款为限）；2.判令澳美公司承担本案诉讼费。事实和理由：1997年1月18日，吴淑敏与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：吴淑敏购买澳美公司开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居C27-501房，合同总价款为195665元，第九条约定付款方式为一次性付款，其中订金8000元付款时间为1996年12月25日，尾款187665元付款时间为1997年1月18日；交房时间为1998年12月30日。第6-2条约定，如澳美公司不能按规定的日期向吴淑敏交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，澳美公司须向吴淑敏支付违约金，违约金以吴淑敏实际已付的房价款总额每日千分之一计算。合同签订后，吴淑敏于1996年12月25日、1997年1月4日、1997年1月18日分三次分别支付购房款8000元、52000元、135665元，合计195665元。但至今，澳美公司仍未交楼，吴淑敏认为，澳美公司在与吴淑敏签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，逾期交付房屋，导致吴淑敏长达近二十多年未能取得房屋，属严重违约情形，侵害了吴淑敏的合法权益，请求判如所请。被告澳美公司辩称，一、吴淑敏要求澳美公司向其支付自1998年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，吴淑敏的起诉已超过上述法律规定的3年诉讼时效。吴淑敏要求澳美公司向其支付逾期交房违约金不应得到法院的支持。二、现如今澳洲山庄已成为广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，涉案房屋已经长达二十多年无法交付或办证，这是历史遗留问题，澳美公司也在积极奔走、推动山庄重建，但实在不是澳美公司单独所能解决；2012年以来，为解决澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题，广州市萝岗区/黄埔区委联合多个政府部门专门为澳洲山庄的重建项目成立了专责小组并做出政策指示文件，由各部门以维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建计划，澳洲山庄重建项目已经广州市规划局批准重新修改规划，根据政策要求涉案房屋将修改规划进行重建，望法院综合各方因素、从大局考虑，减轻对澳美公司盘活工作的资金压力。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力推进重建。目前，澳美公司正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此做出整体的方案。若此时判决澳美公司败诉，无疑将会使澳美公司雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请法院综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。本院经审理认定事实如下：1997年1月18日，澳美公司（甲方、卖方）与吴淑敏（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居C27-501的房地产（房屋建筑面积88.68平方米）出售给乙方，该房地产成交价格为195665元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定，双方同意于1998年12月30日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于1998年12月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条合同终止与违约责任6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。澳美公司于1996年12月25日、1997年1月4日、1月18日向吴淑敏出具了三张《收款收据》，载明收到涉案房屋定金、购房款及余款（一次性付款）共计195665元。另查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，澳美公司未提交证据证实其已将涉案房屋交付给吴淑敏使用。上述事实，有《房地产买卖契约》《收款收据》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。吴淑敏与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于逾期交房违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条约定，双方同意于1998年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；第五条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于已实际支付房价款千分之一的违约金。截至目前，澳美公司尚未交付涉案房屋给吴淑敏，应当按照约定向吴淑敏支付逾期交房的违约金。吴淑敏实际支付购房款195665元，吴淑敏主张按照每日千分之五的标准计算违约金，该标准并无合同约定且过高，本院将其调整为每日万分之五。截至约定的交付房产之日吴淑敏已支付完毕所有购房款，故逾期交房违约金以195665元为本金，按照每日万分之五的标准计付。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证及逾期交楼、逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就吴淑敏主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，吴淑敏至2021年5月8日才就本案提起诉讼，其诉请的2001年5月8日前的逾期交楼违约金已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故本院对该部分逾期交楼违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴淑敏支付逾期交房违约金（违约金以195665元为本金，按照每日万分之五的标准，从2001年5月8日起计至实际交付房产之日止；上述逾期交房违约金以已付购房款总金额195665元为限）；二、驳回原告吴淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2107元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二一年八月五日书记员 姚春华