辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1031号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段新鑫体育馆东侧。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵海红，女，1980年4月21日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人赵海红房屋买卖合同纠纷一案，不服白塔区人民法院（2021）辽1002民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢，被上诉人赵海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2021）辽1002民初1194号《民事判决书》并依法改判。二、判决上诉人少支付逾期办证违约金555.64元。三、判决上诉人不予返还房屋面积差异款4,570.88元。四、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人逾期天数计算错误。根据双方签订的合同约定，逾期办证的时间应从实际交房之日即2016年12月3日+180天起开始计算截止到2018年8月2日止。按此计算方法，该部分损失应从2017年6月2日起至2018年8月2日止共计427天，比一审法院计算的445天少18天，违约金应为13,180.89元（308,686.00元×0.01%×427天）。二、上诉人不应返还面积差异款4,570.88元。房屋合同预测面积为82.77平方米，实测面积为86.54平方米，差为3.77平方米。被上诉人同意按测绘面积多退少补的方式处理购房面积差价款，并不就此事追究上诉人的任何责任。且被上诉人已经按该约定支付了上诉人面积差价款14,060元。该笔款项系被上诉人自愿支付给上诉人，在发票上有被上诉人本人签字确认，该行为发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，可视为双方已经就面积差问题对原合同进行了变更且达成了新的处理意见，被上诉人在发票上签字和交款的行为均是对新合意的确认和履行，双方应予遵守，故被上诉人无权要求上诉人就多交付部分予以返还。现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院在查明事实后，撤销一审判决，并依法改判。赵海红辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条（一）的规定：“出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房”，但实际交房时间为2016年12月3日，对方违反了合同约定逾期交房，不应按照逾期的时间计算，故逾期办证的违约金应从2016年11月15日+180天计算至2018年8月2日止，即2017年5月15日至2018年8月2日共445天，即13,736.53元（308,686.00×0.01%×445天），故答辩人认为一审判决无误，被答辩人没有理由少支付555.64元，恳请二审法院依法驳回被答辩人的诉求。二、根据双方签订的合同规定，超出建筑面积误差比3%部分的房价款4,570.88元理应由被答辩人承担，曾多次与其售楼处沟通，均告知不交齐所有扩大面积款就不予办理房产证，故答辩交齐了所有增平款14,060元，所以答辩人并不是自愿支付的，且发票上答辩人的签名只能证明本人已交此款，不能证明其它，双方也从没有签订过对原合同进行变更等新的协议，上诉人收取了全部扩大面积款已经违反了合同约定，请求二审法院驳回上诉人的诉求，返还多收取的房款4,570.88元。三、答辩人认为是对方违约在先，侵犯了答辩人的合法权益，故一、二审诉讼费应由被答辩人承担。请二审法院予以支持。赵海红向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告人民币30,080.77元（其中：逾期交房违约金1,049.50元、逾期办理房照违约金24,231.85元、扩大面积款项4,799.42元），利息从2016年12月3日违约之日起，以30,080.77元为基数，按照银行贷款利率，计算至被告实际支付之日止。2、被告给付原告误工费300.00元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年4月24日签订商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告位于辽阳市白塔区.77平方米的期房，总价款人民币308,686.00元。因为是期房，合同约定了房屋交付的时间是2016年11月15日之前（详见合同第十一条）、逾期交付的责任（详见合同第十二条）、预售房屋面积差异处理方式（详见合同第十三条）、房屋登记（详见合同第二十条）等内容。原告依合同约定按期交付了房屋总价款后，被告却没有按期交房，而是逾期了17天于2016年12月3日交的房，依据合同约定被告应给付原告逾期交房违约金1,049.50元。被告也没有按约定使得原告在商品房交付之日起180天内取得该房的房屋所有权证书，依据合同约定被告应给付原告逾期办理房屋所有权证违约金24,231.85元。另外，被告在交付房屋之前，要求原告补交所有的房屋面积差异款共计14,060.00元。当时，原告不同意补交所有的面积差价款，原告只同意按合同第十三条约定的条款依法交纳房屋面积差异款，被告却说原告只有全部交款，被告才能办理房产证。所以原告要求被告返回多收取的4,799.42元。综上，原告认为被告的行为，已经侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，现将此案起诉至贵院，请法院查清事实后，判准原告诉讼请求。辽宁中南置地有限公司一审辩称：1、关于房屋交付问题。答辩人并没有存在逾期交付的事实存在，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月26日通知原告正常交房，原告收到了《入住通知书》，并于2016年12月3日办理了入住手续，领取了房屋钥匙。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条之规定：逾期在90日以内的，未约定违约金。而2016年12月3日属于90日范围以内，故答辩人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。2、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是答辩人的过错，且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。即使承担，逾期办证的时间也应从2016年12月3日+180天起开始计算截止到2018年8月2日止。3、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为82.77平方米，实测面积为86.54平方米，差为3.77平方米。原告承诺并同意按测绘面积多退少补的方式处理购房面积差价款，并不就此事追究答辩人的任何责任。且原告已经按该约定支付了答辩人面积差价款14,060.00元，该笔款项系原告自愿支付给答辩人，可视为双方已经就面积差问题达成了新的处理意见，故原告无权要求答辩人就多交付部分予以返还。违约金已经是对原告的惩罚性规定，如索要利息属于重复诉讼，不应予以支持。误工费没有证据，没有法律依据，被告不同意给付。综上请求法院驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实：2016年4月24日，赵海红作为买受人与辽宁中南置地有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买位于中南·望京花园小区30幢2单元22层186号、82.77平方米房屋，总价款为308,686.00元。第十一条约定交付时间和手续。出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任。第十三条约定面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十条房屋登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1，2种方式处理：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。赵海红于2016年4月26日交付辽宁中南置地有限公司房款308，686.00元，辽宁中南置地有限公司出具发票联。2016年12月3日，赵海红办理了入住，并签署了《中南·望京花园业主入住须知》。2019年6月3日，赵海红向辽宁中南置地有限公司缴纳3.77平方米面积差款14，060.00元，辽宁中南置地有限公司出具发票联。2019年7月10日，坐落于白塔区建筑面积86.540平方米房屋、权利人为赵海红，换发不动产证书，原房产证［（2018）辽阳市不动产权第0019883号］注销。一审法院确认的上述事实有赵海红提供的商品房买卖合同、发票、入住须知、房产证，辽宁中南置地有限公司提供的入住通知书流转单、增值税发票及赵海红辽宁中南置地有限公司陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，赵海红与辽宁中南置地有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了交付商品房的时间为2016年11月15日前，而辽宁中南置地有限公司的实际交房时间为2016年12月3日，逾期17天，按照合同十二条的约定，双方未就此时间段的逾期约定违约金，故赵海红主张逾期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应承担违约责任，根据相关生效判决可知案涉房屋已于2018年8月3日取得不动产权利登记证书，已具备为赵海红告办理房屋所有权证条件，辽宁中南置地有限公司应履行为赵海红办理房屋所有权证的义务，赵海红作为房屋买受人应积极妥善处理房屋所有权登记事宜，而非放任损失的扩大，故该部分损失应从2017年5月15日起至2018年8月2日止，共计445天，违约金为13,736.53元（308,686.00元×0.01%×445天）。《商品房买卖合同（预售）》记载的房屋建筑面积为82.77平方米，而不动产登记证书中记载的房屋建筑面积为86.540平方米，根据合同第十三条面积差异处理的约定，建筑面积误差比为4.55%，按照双方合同的约定超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，辽宁中南置地有限公司返还赵海红超出建筑面积误差比3%的房价款4,570.88元。辽宁中南置地有限公司抗辩，扩大面积款系赵海红自愿支付，可视为双方达成了新的处理意见，不追究其责任一节，辽宁中南置地有限公司对此抗辩仅提供了发票联，但对其待证事实，赵海红持有异议，辽宁中南置地有限公司亦未提供双方新合意的证据证明，故对辽宁中南置地有限公司的此项抗辩，一审法院不予采纳。关于赵海红主张的利息，因为合同中约定了违约责任的承担，无相关利息的约定，故对赵海红的此项主张一审法院不予支持。赵海红主张的误工费，本案系商品房买卖合同纠纷一案，合同中没有误工费的约定，没有事实及法律依据，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司给付赵海红逾期办理房屋所有权证违约金13,736.53元；二、辽宁中南置地有限公司返还赵海红房屋面积差异款4,570.88元；三、驳回赵海红其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276.00元（已减半收取），由辽宁中南置地有限公司负担129.00元、赵海红负担147.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期办证违约金，上诉人主张应从2017年6月2日（实际交房之日2016年12月3日+180天开始起算）起开始计算逾期办证违约金，因合同约定的交房日期为2016年11月15日，实际交房日期为2016年12月3日，一审判决未支持逾期交房违约金，故按照约定交房日期2016年11月15日延迟180天，即2017年5月15日开始计算逾期办证违约金，并无不当。关于房屋面积差异款，上诉人主张双方就该款项达成一致，赵海红自愿承担该款项并不再主张权利，该事实赵海红予以否认，且上诉人仅凭赵海红交款发票不足以证明赵海红具有上述意思表示，该上诉理由本院不予支持。一审法院关于房屋面积差异款处理结果符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，故上诉人应当返还赵海红该款项。综上所述，辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郁 岚审 判 员  张丽丽审 判 员  高 鹏二〇二一年八月十三日法官助理  尚莉莉书 记 员  胡子健