辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2267号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司建平支行，住所地辽宁省建平县叶柏寿街道万寿路中段。负责人：郑国江，支行长。委托诉讼代理人：苑志远，男，中国工商银行股份有限公司建平支行个贷中心负责人。委托诉讼代理人：武中华，辽宁安途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凤芹，女，1964年12月5日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳市建平县。被上诉人（原审被告）：李海军，男，1964年10月16日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳市建平县。被上诉人（原审被告）：建平万和房地产开发有限公司，住所地辽宁省建平县富山街道新城社区（广厦家园）。法定代表人：刘凤兰，执行董事。委托诉讼代理人：高萌，女，建平万和房地产开发有限公司职员。上诉人中国工商银行股份有限公司建平支行（以下简称“工商银行”）因与被上诉人王凤芹、李海军、建平万和房地产开发有限公司（以下简称“万和公司”）金融借款合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2021）辽1322民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。工商银行上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决第四项，改判上诉人对案涉位于建平县富山街道办事处新城社区新城名府3幢3单元14层03142号房屋享有抵押权，并对其变现款享有优先受偿权，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2021年1月1日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立，本案上诉人已经办理不动产抵押预告登记，开发商亦办理了房产所有权首次登记，上诉人的抵押预告登记不存在法定失效情形，上诉人对未办理抵押登记并无过错。万和公司二审中表示同意上诉人的上诉请求。王凤芹、李海军在二审中未答辩。工商银行向一审法院起诉请求：1.提前解除合同，要求借款人提前清偿尚欠的全部贷款本息；2.判令被告偿还贷款本金103,324.64元，利息17,638.15元及自2021年2月22日起至本金全部还清之日止利随本清；3.支持原告行使抵押权，抵押物变现在抵押物价值内优先清偿原告贷款本息及全部相关变现费用；4.请求判令被告承担本案诉讼费用及实现该笔债权的相关费用；5.支持判决生效后因被告迟延履行发生的双倍罚息；6.请求判令被告万和公司对上述贷款本息承担阶段性连带清偿责任。一审法院认定事实：被告王凤芹与被告李海军系夫妻关系，于1986年10月20日登记结婚。2014年12月31日，被告王凤芹作为借款人、被告李海军作为共同借款人、被告万和公司作为保证人与贷款人原告中国工商银行建平支行签订了编号A：住房朝阳建平支行20141000366号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告王凤芹作为借款人、被告李海军作为共同借款人向原告贷款140,000.00元用于购买建平县富山街道办事处新城社区新城名府3栋3单元14层03142号房屋，贷款期限为120个月，第四条约定借款基准利率为年利率6.15%。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期利率为年8.61%；还款方式为按月等额本息还款。贷款发放方式为：借款人授权贷款人将贷款一次性划入万和公司账户。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约。借款人违约时，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。被告万和公司为借款人提供阶段性连带责任保证，至借款人上述所购房屋的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告王凤芹作为抵押人以其购买的位于建平县富山街道办事处新城社区新城名府南区03幢03142号房屋作为抵押物在该合同的抵押人处签字捺印，被告李海军在抵押物共有人处签字捺印。当事人于2015年1月7日在建平县房屋产权监督管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按合同约定于2015年1月13日将借款140,000.00元划入被告万和公司账户。二被告自2018年4月开始未按期偿还贷款本息，至2021年2月21日，被告已经连续违约3期、累计违约6期以上，经原告催要，案涉贷款逾期本金39,916.31元，积欠利息17,638.15元，贷款余额103,324.64元。一审法院认为，原告工商银行与被告王凤芹、李海军，被告万和公司签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告王凤芹、李海军未按合同约定按期还款，其行为已构成违约，故原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，该院予以支持。被告王凤芹、李海军应当返还原告借款本金及相应利息。被告王凤芹、李海军辩称“由于新冠疫情影响还款，不同意提前解除合同”，对此，因二被告早在2018年4月即开始未按期偿还贷款，而新冠疫情发生于2020年，故其辩解意见不成立，该院不予采纳。被告王凤芹、李海军辩称“解除合同应该书面通知，履行法定程序”，对此，该院认为原告提起诉讼即可视为一种通知，对被告的辩解意见，该院不予采纳。被告王凤芹、李海军购房时用位于建平县富山街道办事处新城社区新城名府南区03幢03142号房屋作为抵押物对贷款作抵押担保，并办理了抵押权预告登记。原告与被告王凤芹、李海军之间的抵押合同虽然成立并生效，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以房屋设立抵押权，应当办理抵押登记，“抵押权自登记时成立”，该抵押权预告登记，并不能取代抵押权登记，故该房屋的抵押权并未设立，原告对抵押物不享有优先受偿权，所以原告要求“行使抵押权，抵押物变现在抵押物价值内优先清偿原告贷款本息及全部相关变现费用”的诉讼请求，该院不予支持。被告万和公司辩称“原告应该先就借款人提供的抵押物拍卖、变卖、折价所得价款实现债权”，根据上述阐释，因抵押权并未设立，该院对其意见不予支持。依据其与原告和被告王凤芹、李海军签订的《个人购房借款/担保合同》，被告万和公司作为阶段性担保的保证人仍应按合同约定对被告王凤芹、李海军所欠的贷款本息承担连带保证责任，其承担责任后，可向债务人被告王凤芹、李海军追偿。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告王凤芹、李海军、建平万和房地产开发有限公司签订的编号A：住房朝阳建平支行20141000366号《个人购房借款/担保合同》于2021年5月6日予以解除；二、被告王凤芹、李海军于该判决发生法律效力后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司建平支行借款本金103,324.64元、利息17,638.15元，合计120,962.79元，并自2021年2月22日起按《个人购房借款/担保合同》约定的利率给付借款利息，利息给付至此笔借款还清之日止；三、被告建平万和房地产开发有限公司对该判决第二项确定的被告王凤芹、李海军的偿还借款本息义务承担连带偿还责任，被告建平万和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人王凤芹、李海军追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司建平支行要求行使抵押权，抵押物变现在抵押物价值内优先清偿贷款本息及全部相关变现费用的诉讼请求。如被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，由被告王凤芹、李海军、建平万和房地产开发有限公司负担，被告建平万和房地产开发有限公司承担后，有权向被告王凤芹、李海军追偿相应款项。二审中，上诉人工商银行提交新证据：商品房首次登记证明。用以证明案涉房屋已经办理建筑物所有权首次登记，上诉人主张的优先受偿权依法成立。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：上诉人工商银行与被上诉人王凤芹、李海军、万和公司签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，王凤芹、李海军未还贷款本息已构成违约，工商银行有权解除合同并要求借款人王凤芹、李海军清偿全部贷款本金及相应利息。虽然工商银行对案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记并不等同于抵押权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七的规定，以房屋设立抵押权，应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立。本案的抵押权预告登记，不产生抵押权设立的法律效力，故案涉房屋的抵押权并未设立，上诉人对抵押物不享有优先受偿权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案的借款及抵押预告登记行为发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律，即《中华人民共和国物权法》的规定，不应适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，工商银行主张适用2021年1月1日实行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》，于法无据，本院不予支持。万和公司为王凤芹、李海军借款提供阶段性连带责任保证，因未在约定时限内到有关登记部门办理正式抵押登记，应在保证期间内及保证担保范围内对借款本息承担连带偿还责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，上诉人工商银行的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审根据《中华人民共和国民法典》的相关规定裁判案件，属适用法律错误，但判决结果正确，故一审判决应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2720元，由中国工商银行股份有限公司建平支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜永涛审 判 员  刘玉华审 判 员  王海娇二〇二一年八月十六日书 记 员  毕 雪法官助理  （代）