广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13720号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市嘉馥企业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈美玲，该公司经理。委托诉讼代理人：黄丽榆，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳丹，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州维佳丰泰物业投资有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：黄汝杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯嘉毓，广东合誉律师事务所律师。上诉人广州市嘉馥企业管理有限公司（以下简称嘉馥公司）因与被上诉人广州维佳丰泰物业投资有限公司（以下简称丰泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人嘉馥公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判丰泰公司向嘉馥公司支付装修损失962766元；3.丰泰公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，明显偏袒作为合同违约方的丰泰公司。一审法院判决嘉馥公司支付场地占用费以及二次消防费用是错误的，嘉馥公司作为合同守约方遭受的经济损失被无视。一、本案合同无效的原因在于丰泰公司加建的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，其对合同无效应承担主要责任，但一审法院却酌定双方的过错责任各为50%，该过错认定比例与事实明显不符。（一）丰泰公司隐瞒加建的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证的事实，直接导致消防验收一直无法通过以及丰泰公司无法办理相关营业执照等一系列不良后果，最终导致合同被认定无效。（二）参考合同约定条款，可知系丰泰公司屡次存在违约行为，其应承担主要过错责任，赔偿嘉馥公司的全部损失。二、一审法院关于装修费用、占有使用费、二次消防费用所认定的基础数额以及其认定方式，有违公平原则，也缺乏事实依据和法律依据。（一）丰泰公司未如期办妥消防证明，未交付符合使用条件的场地，违约在先，而嘉馥公司于2017年3月10日已经撤场，故装修损失评估基准日为以即日为准而非2019年8月27日。（二）丰泰公司没有证据证明其于2016年10月1日交付场地，且即便当时交付了场地也不符合交付标准，而嘉馥公司于2017年3月10日已经撤场，并未实际占有使用场地，故不应支付占用费。一审法院对占用费计付标准亦存在错误，占用费应参照2016年-2019年广州市花都区东升路的租金参考价确定。（三）对于二次消防费用的问题。本案因丰泰公司一直未办妥一次消防无法交付，其至2019年才办妥消防手续，合同约定在丰泰公司办妥一次消防后由嘉馥公司办理二次消防。丰泰公司擅自办理二次消防，该费用应由其自行承担。被上诉人丰泰公司二审答辩称：一审判决查明事实及适用法律正确。嘉馥公司二审所作陈述及提交证据，没有事实及法律依据。根据相关法律规定，租赁合同无效，双方可以参照合同中约定的租金计算场地占用费，嘉馥公司要求按照其提供的证据标准降低租金并没有事实依据，该标准仅是相关行政部门出台的参考价格，对双方不具有强制约束力。嘉馥公司于2019年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.丰泰公司向嘉馥公司退还押金人民币300000元及赔偿装修费1106400元，共计1406400元；2.一切诉讼费用由丰泰公司承担。一审诉讼中，嘉馥公司变更诉讼请求为：1.丰泰公司向嘉馥公司退还押金人民币300000元及赔偿装修费1207900元，共计1507900元；2.一切诉讼费用由丰泰公司承担。丰泰公司反诉请求判令：1.嘉馥公司支付拖欠的租金1980000元（从2016年10月1日计算至2019年7月）及违约金暂计10000元（违约金按照嘉馥公司拖欠租金总额的8%/日，从2017年4月开始计算至嘉馥公司付清全部拖欠租金之日止）；2.嘉馥公司支付丰泰公司垫付的二次消防费用30万元；3.本案诉讼费用由嘉馥公司承担。一审诉讼中，丰泰公司变更第一项诉讼请求为：嘉馥公司支付拖欠的租金2040000元（从2016年10月1日计算至2019年8月2日）及违约金暂计10000元（违约金按照嘉馥公司拖欠租金总额的8%/日，从2017年4月开始计算至嘉馥公司付清全部拖欠租金之日止）；并增加一项诉讼请求：嘉馥公司将场地交还给丰泰公司。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇皮革市场维嘉城广场四楼。该建筑物首层已取得编号为粤房地证字第××号房地产权证，该证载明涉案建筑层数为壹，建筑面积为3499.30平方米，权属人是陈志雄。丰泰公司陈述，四楼系加层，未取得建设工程规划许可证。2015年8月24日，嘉馥公司（乙方）与丰泰公司（甲方）签订《租赁合同》及附件1至6，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁面积约2000平方米，租赁用途为乙方开设“中影星美影城”。合同第一条1.1明确约定乙方已充分了解甲方所出租房屋的实际状况，建筑物为加层，未在产权资料中反映，甲方协助乙方办理营业执照及消防竣工。1.2乙方保证承租房屋用于经营中影星美影城，兼营视频、饮料、电影后产品、咖啡厅之用途，并遵守国家和地方有关该租赁房屋使用和物业管理的规定，相关牌照、经营许可证等开业经营文件由乙方自行自费办理，甲方予以配合。二、租赁的期限及交付2.1本合同所约定的租赁期限为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止；免租装修期为6个月，自2016年5月1日起至2016年11月1日止，租金自乙方免租期满次日后计算，若甲方交付房屋日期迟于上述日期，则相应的免租期和租期往起顺延。2.2甲方应向乙方交付已具备如【附件二】所述的租赁房屋，并与乙方签署如【附件三】所述的《中影星美影城租赁房屋交付确认书》。甲乙双方签署确认书之日，视为甲方已将租赁房屋正式交付乙方，自甲方移交房屋之日起计算免租期。预计2016年5月1日甲方可将租赁房屋正式移交乙方。如经甲方书面通知后乙方仍不接收房屋的，则自甲方书面通知之日视为乙方接收房屋之日。如甲方因竣工验收、消防等工程事项迟延交付租赁房屋的，则乙方免租期、起租计费日也相应顺延。甲方交付日期最迟不得超过2016年8月1日，否则乙方有权解除合同，甲方退还乙方已付的押金和租金。2.3乙方对租赁房屋的装修方案应与甲方商场整体装修水平相适应，装修方案应预先交甲方预审备案，备案后才能施工。乙方承诺影城的设备设施、装修、服务水准达到国内同业一流水平。2.4消防事宜：甲方交付乙方的物业应符合当地消防部门要求。二次装修消防手续等一切事宜由乙方自费负责（包括但不限于报批、报送、验收等手续），甲方积极协助配合。如甲方交付的场地不符合双方合同约定的交付标准或未经一次消防部门验收通过，则乙方有权不接收场地。若甲方于2016年8月1日前仍无法交付场地给乙方的，则本合同自动解除，甲方退还乙方已付的款项。如乙方无故不接收场地，则甲方有权解除合同并将房屋另行出租给第三方，损失由乙方自负。2.5甲方保证租赁房屋的政府批准用途符合乙方经营目的，乙方需保证分租的商户的经营范围符合政府批准的用途。三、租金及支付方式3.1租金计算：（租金按实际使用面积计算）租金支付方式：采取保底租金或票房分成二者取其高的方式。租赁期限内，乙方自租赁起始日起支付给甲方的各租赁年度租金具体如下：在本合同签订后的10个工作日内向甲方支付履约保证金30万元。影院开业后，保证金的20万元转为第一年的租金，剩下的10万元做押金，待合同期满5日内无息退还该项目公司。租赁期间第1至3年保底租金为30元/平方米，月租金60000元/月，票房税前分成比例6%。3.2租金支付方式：乙方必须在每月10号前一次性支付当月保底租金给甲方。五、甲方的权力及义务5.2甲方保证拥有完全的资格和权利将租赁房屋按本合同之约定租赁给乙方，并负责按影城设计要求完成一次消防的分区、排烟、喷淋、烟感等系统工程的建设、接驳、验收。负责按影城建设分工表完成土建工程。影院二次结构、二次消防建设等由乙方负责并承担相关费用，空调设备由乙方安装，甲方仅提供空调主机放置位置。六、乙方的权力及义务6.2乙方应按合同规定如期支付租金、水电费。逾期的每天按拖欠金额的5‰支付违约金，逾期30日仍未支付的，每天按拖欠金额的8‰支付违约金，同时甲方有权停水停电、单方解除合同，无条件收回租赁房屋，没收乙方租赁押金。八、合同终止及延期8.5有下列情形之一（但不限于下列情形），乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：A.甲方违反其保证或责任，未能在本合同约定期限内按国家规定办妥出租房屋所需的许可和手续（包括水、电、消防、环保、安全等），在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业达一个月以上，且乙方已书面通知甲方改正4次以上（每7天书面通知一次）。8.5.1乙方依据上述情形提前终止合同的，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，并依法折价退回乙方实际投资但不能拆除部分的投资，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切实际发生的损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同附件1电影院单项工程分工明细4土建部分，框架结构由甲方负责设计和施工，室内隔墙、看台起坡等由乙方设计，甲方负责按图施工。4.9.1消防疏散楼梯及楼梯前室的装饰由甲方按物业要求统一完成。5消防部分，房屋交付前根据国家《电影院建筑设计规范》（JGJ58-2008）中6.1.9条，……。甲方按照乙方影院的功能布局，聘请专业设计院进行消防系统的设计，完成整体的完整的消防工程安装施工并通过一次消防报审及验收。消防工程由甲方按照消防主管部门确认后的消防图纸施工，符合影院一次消防规定。二次消防工程量的部分由乙方承担相关费用。二次装饰工程的报验事宜由乙方负责，甲方给予配合。5.1消防通道甲方按照影院规划布局完成一次消防设计图纸及符合一次、二次消防审核验收的工程施工。5.2钢制防火门甲方负责将消防通道、公用设备用房所有甲级钢制防火门安装完毕，门框安装后四周进行水泥砂浆灌注密实……5.5强排烟系统甲方负责一次消防通过，乙方负责二次装修要增加或改动部分，费用自行承担。合同附件5为房产证明，所附的房地产权证编号为粤房地证字第××号，房屋坐落花都区狮岭镇一○七国道东首二层全部、三层部分。丰泰公司表示涉案房屋的实际产权证为编号为粤房地证字第××号，房地坐落花都区狮岭镇皮革市场，层数为壹层。丰泰公司为此提交了上述房地产权证，嘉馥公司对于该房地产权证的真实性、合法性无异议，但无法确认与租赁场地一致。合同签订后，嘉馥公司向丰泰公司支付了保证金300000元，因嘉馥公司认为丰泰公司并未将符合合同约定条件的场地交付其使用，嘉馥公司未向丰泰公司支付分文租金。一审法院向双方释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。嘉馥公司陈述，不变更诉讼请求。丰泰公司陈述，若合同无效，其要求将租金变更为场地占用费，违约金不变，且要求增加要求嘉馥公司返还场地的诉讼请求。嘉馥公司认为涉案场地在丰泰公司控制之下，不存在返还一说。嘉馥公司与丰泰公司均确认，涉案场地的全部装修由嘉馥公司完成，装修已取得丰泰公司同意。嘉馥公司主张其于2016年10月20日进场装修，2017年3月10日撤场，装修费用为1207900元，其中包括装修费用、定制安装空调设备费用、定制售票系统费用。关于装修费用，嘉馥公司主张其共计向灏润公司支付了装修款840000元，其中有120000元没有收据，只有银行流水。嘉馥公司为此提交了广州市恩赐影视文化传媒有限公司（以下简称恩赐公司）与广州灏润装饰工程有限公司（以下简称灏润公司）于2016年11月17日签订的《装饰工程施工合同》、报价清单及收款收据。该合同约定的工程名称为维嘉城广场电影城装修工程，工程地点为涉案房屋，承包范围为装饰装修、水电安装、强弱电安装，工期自2016年11月17日至2017年1月15日，合同价款为1200000元。嘉馥公司提交的收款收据显示灏润公司已收取恩赐公司支付的工程款400000元。关于定制安装空调设备费用，嘉馥公司主张其共计向逸景公司支付了300000元。嘉馥公司提交了《空调合同协议书》、收款收据及工程联络函。《空调合同协议书》由恩赐公司与东莞市逸景机电工程有限公司（以下简称逸景公司）签订，约定由逸景公司完成位于涉案房屋的维嘉城广场电影城空调设备安装及辅料供应工程。项目报价为500000元。嘉馥公司提交的收款收据显示恩赐公司为此支付了150000元。关于定制售票系统费用，嘉馥公司提交了嘉馥公司与广东粤科软件工程有限公司（以下简称粤科公司）签订的编号为YKSE-HDJF-20161108-K-H的《粤科电影云技术服务合作协议》，该协议约定由粤科公司为嘉馥公司提供粤科电影云平台服务。嘉馥公司主张其为此向粤科公司支付41400元。嘉馥公司主张其还另行向粤科公司支付了26500元，该部分款项无合同依据，嘉馥公司为此提交了发票拟证实其主张。嘉馥公司为证实其付款情况，还提交了林婉青的账户交易明细。该交易明细显示林婉青于2016年11月22日、2017年1月11日、2017年3月5日及2017年4月28日分别向付爱国支付400000元、220000元、100000元及120000元，合计840000元。该款项为装修款。林婉青于2016年11月23日及2017年1月11日分别向赵芳支付150000元及75000元，共计225000元。该款项为购买空调及安装费用。林婉青于2016年12月14日向粤科公司支付41400元。嘉馥公司主张上述费用系其委托林婉青替嘉馥公司支付。林婉青与冼晓辉系夫妻关系，嘉馥公司为此提交了结婚证拟证实其主张。丰泰公司认为，关于装修费用，嘉馥公司提交的合同并非由嘉馥公司签订，其无法核实合同的履行情况，且嘉馥公司提交的收据金额为720000元，并非800000元。关于定制安装空调设备费用，合同相对方是恩赐公司，且收款收据金额为150000元，涉案场地并未安装空调，该合同是否履行不予确认。关于定制售票系统费用，嘉馥公司提交的发票与合同编号不一致，且合同签订时间为2016年，不能证明该笔费用就是用于定制售票系统的支出。嘉馥公司主张丰泰公司一直未将符合合同约定的场地交付给其使用，并提交了微信聊天记录拟证实其主张。丰泰公司以嘉馥公司未出示原件为由对该微信聊天记录不予认可。丰泰公司主张其已将涉案场地交付给嘉馥公司使用，并提交了确认函拟证实其主张。该确认函中由嘉馥公司股东张志刚于2016年10月1日确认涉案房屋满足租赁条件并接收场地。嘉馥公司对于该确认函不予认可，认为股东无法代表公司的意思。丰泰公司主张涉案场地的二次消防工程系由其垫资进行建设，其为此支付300000元。丰泰公司提交了广州市维嘉城物业有限公司与广州市大安消防实业有限公司签订的《消防工程施工合同》、单位工程预算汇总表、消防报建图拟证实其主张。该合同约定的承包范围为：1.商业楼（首至三层为商场，四层为电影院）的消火栓、自动喷淋、自动报警以及机械排烟系统安装；2.消防泵（指消火栓泵、喷淋泵）设备、电控柜采购；3.自动扶梯处特级防火卷帘安装；4.消防系统调试开通、联动控制系统测试；5.消防设施第三方检测以及消防手续办理。注：防火门安装（包括其监控系统）以及装修材料送检测费用不在本造价范围，增加服务项可由甲方提出，双方商议后进行，增加工程量将按实结算。嘉馥公司对于上述证据不予认可，认为该合同约定的是整个商业楼的消防工程，且丰泰公司并未提交支付凭证及发票，且该合同签订时间为2016年8月1日，按照双方约定，应由丰泰公司做好一次消防交付给嘉馥公司后，再由嘉馥公司进行二次消防。而涉案场地于2019年才通过一次消防验收。关于二次消防施工付款情况，丰泰公司主张二次消防费用30万元系由其委托其法定代表人父亲黄维銮于2017年2月13日通过银行转账方式支付给梁国材，当日转账金额为70万元，其中30万元为二次消防费用，而梁国材系广州市大安消防实业有限公司指定的收款人，也是广州市大安消防实业有限公司签订《消防工程施工合同》的委托代理人。丰泰公司为此提交了账户交易明细及黄维銮声明书拟证实其主张。嘉馥公司对于该证据不予认可，认为上述证据无法证实二次装修费用由丰泰公司支付。一审诉讼中，丰泰公司对涉案场地的装饰装修现值损失及二次消防投入进行评估鉴定。一审法院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对涉案场地的装饰装修现值损失进行鉴定，选定广东高迪评估咨询有限公司对二次消防投入进行鉴定。广州市安衡价格事务所有限公司于2020年4月3日出具穗安价估[2020]FY202号评估结论书，结论为涉案场地2019年8月27日的装饰装修现值为962766元。广东高迪评估咨询有限公司于2020年5月25日出具报告书，结论为无争议部分项目为245870元，有争议部分项目为47430元，评估基准日为2019年8月27日。争议部分为1.开门洞；2.增加防火门（双扇）；3.搭建防火走道梯（钢结构）4楼楼高11.3米；4.贴地板砖（楼梯）；5.封门洞；6.封洞（防火门上）；7.更换轴流排烟风机（及控制台）一套；8.1-3楼封门洞、扇灰（双面）。嘉馥公司主张1-6项为一次消防项目，第7项是否更换及为何更换没有依据，无法确认，因为在一次消防也有该项。第8项不属于为消防而设，不属于二次消防项目。丰泰公司对于广州市安衡价格事务所有限公司的报告无异议，但主张其中152-165项不应计算在内，对于广东高迪评估咨询有限公司的报告无异议。嘉馥公司对于广州市安衡价格事务所有限公司的报告提出异议，认为其已于2017年3月10日退场，但评估基准日为2019年8月27日，对其不公平，还提出：1.对于标的装修装饰现值得重置单价的评估不予认可，重置价格应当包含人工费、材料费、设备安装费、运输费、措施费等，不含税金；2.关于第163-165项主要是中央空调部分，评估结论仅仅计算了中央空调风管、水管、鲜风系统，其余涉及的费用尚未计算，且163-165项合计的重置价格仅仅是146303.01元，评估价格为124562.45元，明显不合理。丰泰公司提出152-162项不应计算在内，但上述项目是嘉馥公司在装修过程中，与广州灏润装饰工程有限公司协商沟通追加的项目，163-165项在其《空调合同协议书》2.1条有约定，属于合同约定范围，均由嘉馥公司支付了对应的款项。对于广东高迪评估咨询有限公司不予认可，认为其并未要求丰泰公司进行二次消防，该费用不应由其承担。丰泰公司为此向广州市安衡价格事务所有限公司支出评估费用58000元，向广东高迪评估咨询有限公司支出评估费用8800元。嘉馥公司停止装修后，未明确向丰泰公司提出返还场地，但认为涉案场地是开放式的，丰泰公司可随时收回。丰泰公司陈述，其于2017年年底2018年年初知悉嘉馥公司停止装修，但嘉馥公司并未明确告知其不再经营，此前嘉馥公司装修也是断断续续的，以为是短暂停工。丰泰公司于2019年5月3日向嘉馥公司发出关于限期进场营业的通知，要求嘉馥公司于2019年5月31日前进场营业，否则将解除合同，另行引进第三方经营该场地。嘉馥公司认为，其此前就已告知丰泰公司要求解除合同。嘉馥公司主张，因丰泰公司一直未能办妥消防证，无法交付场地，导致其无法开设影院经营，造成经济损失惨重，其已于2017年和2018年多次提出要求解除合同。此后嘉馥公司通过EMS于2019年7月3日向丰泰公司发出解除通知，该邮件于2019年7月4日妥投。丰泰公司确认其收到了该解除通知，但认为合同并未解除。丰泰公司提交了穗应急花消验字〔2019〕第0018号建设工程消防验收意见书，该建设工程消防验收意见书中载明位于广州市花都区狮岭镇皮革市场自编138号，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，火灾自动报警系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、机械防排烟系统动作正常，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。嘉馥公司主张由法院核实该建设工程消防验收意见书的真伪。诉讼中，一审法院于2019年8月2日庭审时向双方释明，嘉馥公司是否同意由丰泰公司于当日自行收回场地。嘉馥公司及丰泰公司均表示同意。另查明，关于二次消防施工的问题，嘉馥公司否认其曾要求丰泰公司进行二次消防施工。丰泰公司陈述，首先，二次消防的设计和施工要与建筑物的用途和装修设计相对应，而建筑物内部的装修设计是由嘉馥公司负责的，所以二次消防的设计与施工必然会经过嘉馥公司的同意，不然根本无法施工，丰泰公司在客观上也不可能在未经嘉馥公司同意的情况下进行垫资施工，且二次消防的施工与嘉馥公司的装修基本同时进行，嘉馥公司对此是知情的，且在施工过程中并未提出任何异议。另外，在丰泰公司申请对二次消防设施施工项目和费用进行评估现场勘查时，双方均派员在场，嘉馥公司人员也在现场将二次消防的施工项目一一指出，并在《现场勘查笔录》上签名确认。其次，《租赁合同》第五条5.2明确约定“影院二次结构、二次消防建设是由乙方负责并承担相关费用”，经评估，二次消防费用为293300元。在合同履行过程中，因丰泰公司是本地公司，有相熟的消防公司，故嘉馥公司要求丰泰公司现行垫资并委托消防公司进行二次消防建设，款项亦由丰泰公司垫付。故嘉馥公司应向丰泰公司返还相关费用。再查明，经一审法院询问，丰泰公司表示对于嘉馥公司完成的装修，其无法进行利用。虽然涉案房屋的用途系用于经营影院，但嘉馥公司添附的装修系按照中影星美院线的要求以及标准进行规划装修，因各品牌影院对于装修的标准不同，即便能够引进其他品牌影院公司租赁涉案房屋，也不能够对于嘉馥公司完成的装修进行利用。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋系在已取得产权证的房屋上自行进行加建，并未取得建设工程规划许可证，故丰泰公司与嘉馥公司签订的《租赁合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”嘉馥公司要求丰泰公司向其返还押金300000元，一审法院予以支持。双方签订的《租赁合同》虽无效，但嘉馥公司已对涉案场地进行了装修，应视为其已对涉案场地进行了占有使用，故仍应向丰泰公司支付占有使用费。嘉馥公司主张丰泰公司未向其交付场地，一审法院不予采纳。至于占有使用费的标准，因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证的建筑物，且丰泰公司提交的穗应急花消验字〔2019〕第0018号建设工程消防验收意见书系于2019年才取得，而嘉馥公司租赁涉案场地的用途为用于开设电影院。众所周知，电影院属于对于消防有严格要求的场所。嘉馥公司于2016年10月占有使用涉案房屋时，涉案房屋显然无法达到合同约定的使用条件。故一审法院酌定，嘉馥公司按照合同约定标准的50%即每月30000元的标准向丰泰公司支付占有使用费。至于占有使用费的支付期间，一审法院认为，丰泰公司提交的确认函有嘉馥公司股东张志刚的签名，证明嘉馥公司已于2016年10月1日接收涉案场地。且嘉馥公司自述其于2016年10月20日进场装修。丰泰公司要求嘉馥公司于2016年10月1日开始支付占有使用费，一审法院予以支持。嘉馥公司虽已于2017年3月10日撤场，但其并未明确告知丰泰公司返还场地。且嘉馥公司于2019年7月1日才起诉至一审法院，于2019年7月3日才明确向丰泰公司提出要求解除合同。一审法院于2019年8月2日开庭审理本案时，组织双方进行了交接。故占有使用费应计算至2019年8月2日。经核算，嘉馥公司应向丰泰公司支付的占有使用费为1021935元。丰泰公司要求嘉馥公司向其支付占有使用费1021935元，一审法院予以支持，对于超出部分，一审法院不予支持。因双方之间的《租赁合同》无效，故丰泰公司要求嘉馥公司按照合同约定向其支付违约金，一审法院不予支持。关于装修损失，一审法院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对涉案场地的装饰装修现值损失进行鉴定，鉴定结论为2019年8月27日的装饰装修现值为962766元。嘉馥公司主张该项评估的基准日为2019年8月27日对其不公平。一审法院认为，该项鉴定申请由丰泰公司提出，但该项损失为嘉馥公司所主张，应由嘉馥公司承担举证责任。现嘉馥公司并未提出鉴定申请，丰泰公司提出以2019年8月27日作为评估基准日，一审法院予以采纳。嘉馥公司提交的证据显示鉴定报告中第152-165项确为其所装修。且丰泰公司与嘉馥公司均确认涉案场地由嘉馥公司完成装修。嘉馥公司亦提交了相关凭证证实其确已支出装修费用。故对于广州市安衡价格事务所有限公司出具的鉴定报告，一审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”。现丰泰公司陈述，其无法对嘉馥公司完成的装修进行利用，其陈述的理由亦十分合理。一审法院对此予以采信。故根据双方导致合同无效的过错，一审法院酌定，由丰泰公司按照50%的比例向嘉馥公司支付装修现值损失481383元（962766元×50%）。嘉馥公司要求丰泰公司支付装修损失481383元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。至于嘉馥公司主张的定制售票系统费用41400元，该费用并非装修损失，且嘉馥公司并未举证该定制售票系统不能用于其他影院的经营。嘉馥公司要求丰泰公司向其支付定制售票系统费用41400元，一审法院不予支持。关于二次消防费用的负担，根据涉案合同的约定，二次消防部分本应由嘉馥公司进行施工。虽然现有证据无法证实嘉馥公司曾要求丰泰公司进行二次消防施工，但丰泰公司进行二次消防施工亦是为了履行双方之间的租赁合同而做的准备。根据丰泰公司提交的《消防工程施工合同》中的约定可知，二次消防主要是要根据装修设计进行报警、喷淋等的安装。嘉馥公司提出异议的部分项目，并不包括在上述合同的施工范围内。嘉馥公司提出的异议，一审法院予以采纳。至于丰泰公司主张二次消防费用系由其法定代表人父亲垫付，且提交了相应证据予以证明。一审法院对此予以采纳。且嘉馥公司并未否认二次消防由丰泰公司完成。现广东高迪评估咨询有限公司出具报告书，结论为无争议部分项目为245870元。故该部分费用，根据双方导致合同无效的过错，一审法院酌定，由嘉馥公司、丰泰公司各负担50%即122935元。丰泰公司要求嘉馥公司向其支付122935元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年10月28日判决如下：一、被告广州维佳丰泰物业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市嘉馥企业管理有限公司返还保证金300000元；二、被告广州维佳丰泰物业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市嘉馥企业管理有限公司支付装修损失481383元；三、原告广州市嘉馥企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州维佳丰泰物业投资有限公司支付占有使用费1021935元；四、原告广州市嘉馥企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州维佳丰泰物业投资有限公司支付二次消防费用122935元；五、驳回原告广州市嘉馥企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广州维佳丰泰物业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费18371元，由原告广州市嘉馥企业管理有限公司负担8818.1元，由被告广州维佳丰泰物业投资有限公司负担9552.9元；反诉案件受理费12800元，由原告广州市嘉馥企业管理有限公司负担6272元，由被告广州维佳丰泰物业投资有限公司负担6528元；评估费用66800元，由原告广州市嘉馥企业管理有限公司负担33400元，被告广州维佳丰泰物业投资有限公司负担33400元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，上诉人嘉馥公司二审期间向法院提交：广州市住房和城乡建设局所公布的2016年至2019年房屋租金参考价，主张本案应参照该租金标准按30%的比例计付占用费。被上诉人丰泰公司质证称：对该证据的真实性及合法性不予认可，且非二审新证据；该租金标准仅为参考价格，不应作为本案占用费的计付标准；双方租赁合同已就租金标准作出明确约定，原租赁合同无效，占用费的标准应按照合同约定的标准确认。本院经对嘉馥公司提交的前述材料审查认为该证据不属于二审新证据，且不足以证明嘉馥公司的上诉主张。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案房屋占用费的计付；二、装修损失赔偿的认定；三、关于二次消防费用负担的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案房屋占用费计付的问题。涉案房屋系在已取得产权证的房屋上自行加建而成，未取得建设工程规划许可证，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）的规定认定涉案《租赁合同》无效，由丰泰公司返还嘉馥公司押金300000元，双方均无异议，本院不作赘述。涉案租赁合同无效，双方均有过错，理应依法承担各自的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2019】11号）第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的占用费标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。虽《租赁合同》无效，但丰泰公司已经举证证明其于2016年10月1日向嘉馥公司交付了涉案房屋且嘉馥公司已对涉案房屋进行装修，应视为嘉馥公司已对占有使用涉案房屋。同时，基于丰泰公司于2019年才取得消防验收手续，交付房屋的条件不完全符合约定，因此一审法院酌情认定嘉馥公司按照合同约定租金标准的50%即每月30000元向丰泰公司计付占有使用费至2019年8月2日（即嘉馥公司实际交还房屋给丰泰公司之日），公平合理。嘉馥公司称其已于2017年3月10日撤场，因其未明确告知丰泰公司解除合同及返还场地，该不利后果应由嘉馥公司自行承担。嘉馥公司并无证据推翻一审法院认定的事实和裁判结果，其上诉主张按广州市住房和城乡建设局公布的涉案房屋所在地段租金参考价的30%计付涉案房屋占用费至2017年3月10日，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，装修损失赔偿的问题。广州市安衡价格事务所有限公司对涉案房屋的装饰装修现值损失进行鉴定评估，并以评估基准日为2019年8月27日作出评估结论。因嘉馥公司于2019年8月2日才将涉案房屋交还给丰泰公司，与前述评估基准日相差无几，一审法院以此评估结论作为定案依据，并无不妥。嘉馥公司上诉主张应以2017年3月10日嘉馥公司撤场时间作为涉案房屋装修损失现值的评估基准日，缺乏事实依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2019】11号）第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。据此，一审法院酌定由丰泰公司按照前述评估结论确定的涉案房屋装修现值的50%向嘉馥公司赔偿装修损失481383元（962766元×50%），理据充分，可以维持。嘉馥公司上诉主张丰泰公司应赔偿其装修损失962766元，不能成立。三、关于争议焦点三，涉案房屋二次消防费用负担的问题。如同一审判决查明认定的事实，涉案房屋二次消防部分本应由嘉馥公司进行施工。虽然现有证据无法证实嘉馥公司曾要求丰泰公司进行二次消防施工，但在丰泰公司对涉案房屋进行二次消防的过程中均未提出异议，且嘉馥公司亦无证据证明该二次消防费用超出行业标准，丰泰公司已实际完成了二次消防施工工程且垫付了费用。一审法院酌定该项费用由嘉馥公司、丰泰公司各负担50%的责任，即由嘉馥公司向丰泰公司支付122935元，公平合理，可予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人嘉馥公司的各项上诉主张，均理据不足，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19436.30元，由上诉人广州市嘉馥企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶