四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11498号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李享，男，1981年3月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：高洁，女，1981年5月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司，营业场所：四川省成都市双流区西航港街道黄河中路二段388号。负责人：柯燕，总经理。上诉人李享、高洁因与被上诉人成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司（以下简称嘉宝物业双流分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2021）川0116民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李享、高洁上诉请求：1.依法改判其不支付2017年4月至2018年7月的物业费24843.2元；2.一、二审诉讼费用由嘉宝物业双流分公司承担。事实和理由：嘉宝物业双流分公司未提供真实有效与其签订的物业服务合同，且一审中并未提交提供物业服务的证据，上诉人有足够证据证明嘉宝物业双流分公司不作为，未及时通知其承租人欠费、出租公共区域收取非法收入等，一审法院认定事实不清。被上诉人嘉宝物业双流分公司二审中未发表书面答辩意见。嘉宝物业双流分公司向一审法院本诉起诉请求：判令李享、高洁支付欠付的物业服务费32606.7元及滞纳金18106.03元。一审法院审理过程中，嘉宝物业双流分公司变更诉讼请求为：判令李享、高洁支付2017年4月1日至2018年7月31日期间的物业费24843.2元，滞纳金按照银行同期贷款利率计算。李享、高洁向一审法院反诉起诉请求：1.判令嘉宝物业双流分公司拆除××共有部分所有违章搭建；2.判令嘉宝物业双流分公司将利用××共有部分进行经营的所有信息进行公开；3.判令嘉宝物业双流分公司不收取李享、高洁2017年4月1日至2018年7月31日的物业费。一审法院认定事实：2012年9月5日，嘉宝物业双流分公司与成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）签订《前期物业服务合同》，约定嘉宝物业双流分公司为和骏公司开发的××一期提供前期物业服务；物业服务费缴费标准为办公用房2.00元/月·平方米，商业用房5.00元/月·平方米。李享、高洁系案涉小区××栋××号商铺的业主，商铺面积为310.54㎡。2019年12月28日，嘉宝物业双流分公司向李享、高洁邮寄律师函催收物业费。根据李享、高洁提交的照片显示，案涉小区确实存在违章搭建、脏水排放等问题。一审法院认为，开发商和骏公司与嘉宝物业双流分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。李享、高洁系案涉小区的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对李享、高洁具有约束力。嘉宝物业双流分公司提供了物业服务，李享、高洁应当支付物业服务费；李享、高洁认可欠付2017年4月1日至2018年7月31日期间物业费的事实，故对于该部分物业费24843.2元（310.54平方米×5元/月·平方米×16个月），予以支持。关于嘉宝物业双流分公司主张滞纳金，一审法院认为，该滞纳金实际是嘉宝物业双流分公司要求李享、高洁支付逾期缴纳物业费的违约金。虽然李享、高洁存在拒交物业费等费用的情形，但确系嘉宝物业双流分公司提供的服务不能令小区业主满意所致，并非恶意拖欠，故对嘉宝物业双流分公司主张的违约金，不予支持。关于李享、高洁要求嘉宝物业双流分公司拆除违章搭建的反诉请求，一审法院认为，违章搭建并非嘉宝物业双流分公司所为，而系其他业主自行搭建，嘉宝物业双流分公司仅能依据物业服务合同的约定进行相应的管理，要求业主整改拆除；在业主拒不拆除的情况下，由相关行政管理机关依法进行处理，但嘉宝物业双流分公司没有拆除违章搭建的执法权力，也不具有相应的合同义务，故对于李享、高洁的该项反诉请求，不予支持。关于李享、高洁要求嘉宝物业双流分公司将共有部分的经营信息进行公示的反诉请求，一审法院认为，李享、高洁作为小区的单个业主，并不享有该项权利，其应当由小区的业主委员会经过法定程序依法向物业公司主张；且该反诉请求与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不属于本诉的审理范围，应当另案起诉。关于李享、高洁主张因嘉宝物业双流分公司管理不善，导致铺面经营受损，使其遭受租金损失，且嘉宝物业双流分公司主张的物业费系铺面的承租人所欠，故李享、高洁不应当支付。一审法院认为，李享、高洁提交的照片及其与承租人签订的租赁合同，不足以证明铺面租金降低系嘉宝物业双流分公司的过错所造成的，不应当由嘉宝物业双流分公司承担相应的损失赔偿责任。另，李享、高洁即使已经将商铺出租，但其作为商铺的业主，仍然应当向物业公司支付物业费。故，李享、高洁主张不交纳2017年4月1日至2018年7月31日期间的物业费的抗辩理由不能成立。另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案嘉宝物业双流分公司主张的物业服务费的产生时间为2017年4月1日至2018年7月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、李享、高洁于判决生效之日起十日内向嘉宝物业双流分公司支付物业服务费24843.2元；二、驳回嘉宝物业双流分公司的其他诉讼请求；三、驳回李享、高洁的全部诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费534元，由嘉宝物业双流分公司负担323元，由李享、高洁负担211元；反诉案件受理费211元，由李享、高洁负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，案涉小区开发建设单位和骏公司与嘉宝物业双流分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且李享、高洁提供的证据不能证明案涉合同有法律规定无效的情形，应属合法有效，对包含李享、高洁在内的案涉小区全体业主均具有约束力，各方均应按约履行。本案中，嘉宝物业双流分公司为案涉小区提供了物业服务，李享、高洁亦应按约履行交纳物业服务费的义务，如李享、高洁认为嘉宝物业双流分公司未履行物业服务合同义务对其造成了损失，可另行主张，以此为由拒绝交纳物业服务费则缺乏事实和法律依据，一审法院判决二人向嘉宝物业双流分公司支付欠交物业服务费并无不当。综上，上诉人李享、高洁的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费421元，由李享、高洁负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  喻小岷二〇二一年八月三日书记员  陈 悦