四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终5134号上诉人（原审被告）：四川省精华房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市简阳市射洪坝街道办事处东溪大道203号10栋4层1号。法定代表人：谢建勇，董事长。委托诉讼代理人：胡辉，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋明虎，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳林丽，女，1987年4月25日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：熊瑞勇,四川弘齐律师事务所执业律师。原审第三人：四川家春秋房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市武侯区佳灵路9号。法定代表人：魏玉玲，总经理。原审第三人：成都高德合创房地产顾问有限公司，住所地：四川省成都市武侯区二环路南四段51号莱蒙都会1栋13层6号。法定代表人：钟宇，总经理。上诉人四川省精华房地产开发有限公司（以下简称精华公司）因与被上诉人岳林丽、原审第三人四川家春秋房地产营销策划有限公司（以下简称家春秋公司）、成都高德合创房地产顾问有限公司（以下简称高德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。精华公司上诉请求：1.请求依法撤销四川省简阳市人民法院(2020)川0180民初1561号民事判决；2.改判驳回岳林丽的全部诉讼请求；3.请求判令本案一审、二审全部诉讼费用由岳林丽承担。事实与理由：一、一审法院认定事实明显错误，导致后续的法律评述没有事实依据。一审法院对合同第十九条的认定存在错误。该条款约定中“按照下列第2种方式处理”的意思表明，当事人双方明确排除第十九条第（一）款第1项约定的适用，并未约定有合同解除条件，也没有赋予买受人一方合同解除权，所以一审法院不应当依据对合同当事人无约束力的内容，在当事人未约定解除条件，一方也不享有合同约定解除权的情况下，还评述认为“符合合同约定的解除条件，岳林丽享有案涉商铺的约定解除权”。2.岳林丽同样不享有其主张的法定解除权。岳林丽在一审两次庭审中均主张符合合同法第九十四条第四款情形。在本案中，精华公司与岳林丽双方的合同根本目的系岳林丽取得案涉商铺，精华公司取得相应房款，而根据查明的事实，案涉商铺已于2019年11月4日达到法定交付条件即完成竣工验收，2020年1月5日达到合同约定的全部条件即取得竣工验收合格证明及房屋测绘报告，且岳林丽一直未对案涉商铺质量提出异议，故案涉商铺自2020年1月5日后，事实上已满足全部法定及合同约定的交付条件，一直处于可随时交房的状态，并无履行障碍。根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条的规定及第一次庭审笔录记载的内容，岳林丽于2020年1月中旬到精华公司处协商解决纠纷，而此时的案涉商铺早已具备交付条件，难以认定为合同目的根本性的落空。至于案涉商铺至今未办理接房，真实原因系是岳林丽单方认为当时购房价过高，想要反悔，从而引发讼争。二、一审法院支持岳林丽有关违约金的诉讼请求，没有正当法律依据。1.在一审过程中，精华公司曾申请一审法院固定岳林丽一方主张违约金的请求权基础，经一审法院释明，岳林丽更改后，当庭陈述为“根据《四川省商品房买卖合同》第十九条第一款第1项的第1小项，精华公司在2019年3月31日前向买受人交房，未交房的话就应按照岳林丽已交房款每日千分之一计算违约金”。查看该两款合同约定，前者系双方关于“逾期付款的处理”的合同约定，后者系双方排除适用的合同约定，显而易见，岳林丽主张的请求权基础均难以成立。2.岳林丽主张的是逾期交房的违约金，而非合同解除的损失赔偿责任。结合岳林丽的起诉状、庭审中的陈述，可见其从始至终主张的都是违约金，而主张违约金最直接、明确指向的违约事实，就是认为精华公司存在逾期交房的情况。精华公司认为，一审法院理应该围绕岳林丽的主张是否有依据和精华公司是否存在逾期交房情况来评判是否支持违约金的请求，这也是民事诉讼中辩论原则和处分原则的体现。但是，在岳林丽没有起诉主张合同解除造成的损失的情况下，一审法院却径直判决精华公司承担因合同解除而产生的损失赔偿责任，明显有失公允。3.一审法院适用法律有误。精华公司认为，主张违约金的法律依据是合同法第一百二十四条规定，着重审查的是合同当事人有无明确的违约金约定，一方当事人是否存在违约情形；而主张合同解除而产生赔偿责任的法律依据是合同法第九十七条规定，着重关注的就是有无损失产生，产生的损失大小如何。两个法律条款关注的法律事实明显不一，从而产生的举证责任和后果也不相同。综上所述，一审判决认定事实明显错误，适用法律存在错误，请求二审法院查清事实，依法予以改判。岳林丽辩称，根据合同法第四十条规定，提供格式条款的一方，免除责任、加重对方责任，排除对方的主要权益的条款无效，合同法第四十一条，对合同条款理解有争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种理解的，应当作出不利于格式条款提供一方的理解。在精华公司与岳林丽签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定了精华公司有解除合同的权利，而排除了岳林丽的合同解除权，该合同无效，根据合同公平原则，在精华公司违约的情况下，岳林丽同样具有请求合同解除权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回精华公司的上诉请求。家春秋公司、高德公司未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。岳林丽向一审法院起诉请求：1.判决精华公司退还购房款840010元；2.判决精华公司支付违约金302403.6元。诉讼过程中，岳林丽增加和明确诉讼请求为：1.判决岳林丽与精华公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《东城国际·滨江新城补充协议书》（以下简称：《补充协议》）于2019年9月30日解除；2.判决精华公司退还购房款840010元；3.判决精华公司支付违约金30240.36元（违约金的计算方法为：840010元×0.01%×30天×12个月，从2019年3月31日起计算至2020年3月31日止），自愿放弃主张之后的违约金。一审法院认定事实：2018年5月16日，精华公司（甲方）与家春秋公司（乙方）签订《简阳市东城国际项目商业委托销售合同》，约定：甲方委托乙方代为销售东城国际项目区域内商业物业，包括对外宣传、客户招揽、客户接待、代为签订《房屋买卖合同》等；委托期限自2018年5月15日起至2019年12月31日止；甲方不向乙方支付委托费用，乙方通过平台/渠道向客户收取服务费，甲方不予干涉；甲方向乙方提供项目销售场所，甲方同意乙方在其项目销售现场以甲方名义接待客户；因乙方所涉及服务费的收取与客户发生分歧等引起的一切经济与法律责任，与甲方无关，由乙方自行处理并解决等内容。该项目的代为销售业务家春秋公司交由高德公司负责。2018年6月，岳林丽经玛雅渠道公司（同音）销售人员介绍，拟购买精华公司开发的位于简阳市。2018年6月21日，岳林丽在精华公司的该项目售楼部处刷卡交纳了840010元，其中一笔715942元转入精华公司账户，精华公司出具加盖财务专用章的《收款收据》，载明“房号：东城国际·滨江新城门市xx，房款715942元”；另一笔120458元转入高德公司账户，高德公司出具加盖公章的《收据》，载明“收到岳林丽（5109211987xx）定购东城国际·滨江新城（-xx号商铺）服务费，金额120458元”，岳林丽在《收据》“经手人”处签字。2018年7月1日，岳林丽（买受人）与精华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：岳林丽购买精华公司开发的东城国际·滨江新城xx铺，预测建筑面积34.62平方米，单价按照每平方米20680元，总价款715942元；采取一次性付款，买受人于2018年6月30日前支付该商品房全部价款；第十五条“商品房交付条件”约定“该商品房交付给买受人时符合下列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收合格证明】；2.房屋面积实测报告书。”；第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”约定“（一）基础设施设备：1.供水、排水配套设施齐全，与城镇公共供水、排水管网连接；2.供电纳入城镇供电网络并正式供电；3.完成室内燃气管道的铺设，与城镇燃气管网连接……”；第十七条“基础设施设备和相关公共设施未到达交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买受人允许出卖人在180日内予以整改完善，整改期间出卖人不承担违约责任。若房屋实际交付后180日内仍未达到上述使用条件的，由出卖人从181日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”；第十八条“交付时间和手续”约定“（一）出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.买受人同意出卖人分栋交房；3.具体约定详见补充协议。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；出卖人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间以该商品房所在地为办理交接手续的地点；（三）交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示或证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理”；第十九条“逾期交房责任”约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照以下方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.买受人允许出卖人在180日内予以整改完善，整改期间出卖人不承担违约责任。若房屋实际交付后180日内仍未达到上述使用条件的，由出卖人从181日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”；出卖人自本合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续等内容。后双方又签订《补充协议》，约定：买受人在2018年6月30日前一次性付清合同约定全部房款715942元;第三条“对合同第十五、十六、十七、十八条的补充约定（交接手续）”约定“5、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交接手续。无论出卖人的通知在客观上是否能否送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往【东城国际】售楼部办理房屋交接手续，逾期未办理，则以本协议或者其他补充协议中约定的交房最后期限届满日的次日，视为出卖人的实际交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接。”等内容。2018年7月18日，双方办理了案涉商铺的商品房买卖合同备案（合同签约备案号：5xx），载明案涉商铺的清水成交价为715942元。合同约定的交房时间到期后，精华公司未通知岳林丽接房，岳林丽多次到案涉项目售楼部询问，因销售人员更换，无人告知能否接房。2019年12月24日，精华公司工作人员在清查未接房客户信息时，电话通知岳林丽协商处理交房事宜，双方因交房和违约金协商未果引发本诉。一审另查明，2016年5月3日，国务院批复将简阳市改由成都市代管。2016年5月12日，四川省人民政府下发《关于同意变更县级简阳市代管关系的批复》文件。精华公司系东城国际·滨江新城楼盘的建设单位。“滨江新城”项目设计方案于2010年通过审议，后因拆迁导致该工程于2016年9月29日取得建设工程规划许可证，于2016年12月经原简阳市规划局审批后施工建设。案涉商铺所在的2号楼及地下室于2017年4月27日开工，于2019年1月15日消防验收合格。因简阳市划归成都市代管，2019年1月28日，原简阳市规划局《关于东城国际·滨江新城一号楼相关事宜的复函》中载明“依据成都市规划管理局《关于编制区（市）县蓝线规划的通知》（成规办〔2017〕332号）文件要求，简阳市于2017年10月完成《简阳市蓝线规划方案》，城镇段沱江河滨水绿线控制带宽度按照已有法定控规执行，调整或新编控规时按蓝线外侧50米划定控制带。目前简阳市新控规正在修编，划定城镇段沱江河滨水绿线控制带宽度为蓝线外侧50米。因滨江新城1号楼部分位于简阳市沱江河滨水绿线控制带宽度50米范围内，建议暂停该项目1号楼建设，待其他项目所在地块建筑竣工完成后，统一核算规划指标后，再行对土地置换等相关问题进行研究。”。2＃-6＃楼及地下室的《竣工验收报告》于2019年1月29日完成，因2＃楼的地下室与1号楼、3＃-6＃楼的地下室连通，1号楼因成都市“蓝线管控”政策暂停建设，2＃楼及地下室需单独进行竣工验收。后精华公司将2号楼地下室的工程开口处进行闭合施工。2019年11月4日，2＃楼及地下室出具《竣工验收报告》；2020年1月5日，四川省东森佳居测绘有限公司对东城国际·滨江新城地下室出具《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》，其中xx号商铺（案涉商铺）的建筑面积为34.65平方米，套内面积34.32平方米。精华公司将《2＃楼及地下室竣工验收报告》《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》等资料向简阳市住房和城乡建设规划局备案申请工程验收备案。2020年4月29日，简阳市自然资源规划编制研究中心出具《简阳市建设工程规划核实意见书》，载明“东城国际·滨江新城2＃楼、7＃-12楼及地下室项目的规划核实申请已受理，提交的《建设工程规划许可证》、房屋竣工规划测绘图、房屋建筑面积测绘成果报告等资料已收到，核实该项目建设符合规划要求，建设用途为商业、住宅，核实合格”。诉讼过程中，精华公司陈述家春秋公司的委托销售合同已于2019年6月经双方协商一致解除，家春秋公司代为销售期间销售包括案涉商铺在内的4间商铺，其中1间商铺的买受人于2020年7月1日接房，2间商铺的买受人自愿延迟接房，岳林丽购买的案涉商铺至今未办理接房手续。岳林丽与精华公司均认可在2019年12月24日精华公司未通知过岳林丽接房，起诉前岳林丽也未通知过精华公司解除合同及退还房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。岳林丽与精华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉商铺购房款数额的认定；2.岳林丽是否享有合同解除权；3.精华公司是否应承担合同解除的违约责任。对此，一审法院评析如下：一、关于案涉商铺购房款数额的认定。结合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定内容，合同中明确载明了购房款为715942元，与岳林丽向精华公司银行转账、精华公司出具的《收款收据》及商品房合同备案的金额相一致，故一审法院认定案涉商铺的购房款为715942元。岳林丽认为高德公司收取的120458元属于案涉商铺的购房款。鉴于高德公司作为案涉商铺的实际代理销售方，其在代理销售过程中收取了居间服务费，并出具了载明“服务费”并加盖有高德公司公章的收据，系高德公司以自己的名义作出的行为，岳林丽分别刷卡并有相应的POS单据和收据，对款项支付的情况及收取对象应是知晓的。岳林丽主张案涉商铺购房款为840010元、其中120458元系避税支付的房款的意见，缺乏事实及证据佐证，一审法院不予支持。二、关于岳林丽是否享有合同解除权的问题。本案中，精华公司与岳林丽之间成立商品房买卖合同关系，该合同关系实际系由《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》两个书面合同所构成。岳林丽起诉主张退还房款，并在诉讼过程中明确要求解除合同，其实质是解除双方的商品房买卖合同关系，应视为对《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一并行使解除权。岳林丽主张的合同解除权既包括了依据《商品房买卖合同（预售）》第十九条第（一）款第1项（2）目中的出卖人逾期交房超过90日，买受人有权行使解除权；也包括了根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。对此，一审法院评述认为，经庭审查明，案涉商铺所在的2#楼及地下室于2019年11月4日取得《竣工验收报告》，于2020年1月5日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，于2020年4月29日通过规划验收合格，至此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《商品房买卖合同（预售）》第十五条中交付时应取得的证明文件及第十八条中约定的交付时间，案涉房屋在合同约定的交房时间2019年3月31日时未竣工验收、未取得规划验收合格证及面积实测报告，且精华公司无证据证明已按照合同第十八条第（一）款的约定，向岳林丽履行了逾期交房的告知义务。故精华公司存在逾期交房的违约行为，已经符合合同约定的解除条件，岳林丽享有案涉商铺的约定解除权。对精华公司提出的解除权超过法定期限的意见，岳林丽取得合同解除权需精华公司逾期交房超过90日，则解除权的行使期限应当自2019年7月1日起算，岳林丽于2020年5月8日向一审法院提起诉讼，未超过解除权的行使期限，对该抗辩意见，一审法院不予支持。关于合同解除的时间。解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。本案中，双方均认可在一审法院诉讼前岳林丽未以书面或其他方式向精华公司表明过解除合同的意思表示，双方也未对解除合同协商一致，在此情形下，岳林丽起诉要求退还房款，未包含解除合同的诉讼请求，其在本案第一次开庭即2020年10月21日才要求解除合同，其解除合同的意思表示至此时到达精华公司。故案涉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年10月21日解除。三、关于精华公司是否应承担合同解除的违约责任的问题。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，如前所述，精华公司存在逾期交房的违约行为，在案涉商品房买卖合同解除后，对于岳林丽主张的返还购房款、支付违约金的请求符合合同约定和法律规定，且返还购房款的金额应认定为715942元。关于违约金的问题，岳林丽主张按《商品房买卖合同（预售）》第十九条第（一）款第2项从2019年3月31日起至2020年3月31日每日按已付房款的万分之一计算违约金，并放弃之后的违约金主张。结合条款内容分析，该条系买受人愿意继续履行合同并允许出卖人整改完善商铺交付条件的违约金条款，而解除合同后的违约金应适用《商品房买卖合同（预售）》第十九条第（一）款第1项第（2）目“出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”的条款，岳林丽主张适用的违约金条款明显错误。根据权利义务对等的原则，违约金是否调整应以实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方买卖的标的物为商铺，且购房款达到70余万元，开发商向买受人逾期交付商铺，会造成买受人租金或营业收入损失，结合合同中约定继续履行按“每日万分之1”的标准计算违约金，在岳林丽未主张资金占用利息的情况下，如仅按合同约定的已付房款的1%计算违约金，明显不能弥补岳林丽的损失。一审法院综合考虑双方诉辩意见、合同解除的原因、合同条款、商铺达到交付条件的时间等因素，酌定违约金以从合同约定交房日的次日（2019年4月1日）起按每日已付房款的万分之一计算至岳林丽主张的违约金计算截至日（2020年3月31日）止，即715942元×0.01%×365天=26131.88元。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、岳林丽与精华公司于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《东城国际·滨江新城补充协议书》于2020年10月21日解除；二、精华公司于判决生效之日起十日内向岳林丽退还购房款715942元；三、精华公司于判决生效之日起十日内向岳林丽支付违约金26131.88元；四、驳回岳林丽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计7541元，由岳林丽负担2643元，由精华公司负担4898元。二审中，双方均未提交新证据。本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。二审另查明：一、《商品房买卖合同（预售）》第十九条“逾期交房责任”约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人允许出卖人在180日内予以整改完善，整改期间出卖人不承担违约责任。若房屋实际交付后180日内仍未达到上述使用条件的，由出卖人从181日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”。二、2020年8月13日，水利部办公厅下发加强河湖管理范围内建设项目管理的通知，要求规范涉河建设项目监管。2020年11月9日，简阳市人民政府发布《简阳市人民政府关于四川省成都市资水河简阳市河段河道管理范围划界成果的公告》载明简阳市完成了四川省成都市资水河简阳市河段河道管理划定工作。结合原简阳市规划局《关于东城国际·滨江新城一号楼相关事宜的复函》内容，滨江新城1号楼部分位于简阳市沱江河滨水绿线控制带宽度50米范围内。三、本案一审立案时间为2020年5月8日，岳林丽向成都市武侯区人民法院提起诉讼，请求撤销与高德公司之间的居间合同并请求高德公司退还居间费120458元。武侯法院于2021年10月9日作出（2021）川0107民初13384号一审判决驳回了岳林丽的全部诉讼请求。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：岳林丽主张解除案涉合同的诉讼请求是否成立及其基于案涉合同解除后要求退还房款及支付违约金的诉讼请求是否成立。本院就本案二审争议焦点问题分述如下：关于岳林丽主张于本案中行使约定解除权解除合同的问题。本院认为，原《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。依上述法律规定，约定解除权的行使须同时满足两项要件，即“解除合同的条件成就”与“应当通知对方”。首先，精华公司与岳林丽签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方的真实意思表示，合法有效，应诚实履约。根据双方签订的合同对逾期交房责任的约定，精华公司未按合同约定时间向岳林丽交付商品房，双方同意按照出卖人从房屋实际交付后181日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金的方式处理。即案涉合同并未约定逾期交房时买受人享受合同解除权。其次，岳林丽诉讼请求确认于案涉合同及补充协议于2019年9月30日解除，而其于2019年9月30日并未向精华公司通知过解除合同。虽然精华公司在合同约定的期限内未向岳林丽交付案涉商铺，但双方当事人均认可在本案诉讼前岳林丽未以书面或其他方式向精华公司表明过解除合同。故岳林丽的该主张不能成立。一审法院认定岳林丽有权行使合同约定解除权解除案涉合同错误，本院依法予以纠正。关于岳林丽主张于本案中行使法定解除权解除合同的问题。本院认为，诚实守信原则是合同法确立的基本原则，维护交易安全稳定，鼓励交易，降低交易成本等也是合同法追求的价值目标。人民法院根据合同法第九十四条判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比列、违约部分对合同目标实现的影响程度、时间因素对合同目标的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素综合予以判断。根据审理查明的事实，首先，精华公司根据合同约定逾期交付商铺已成事实，但导致案涉项目未按时完成工程竣工验收系因受到相应政策暂停建设，不能归咎于精华公司故意拖延。本案中精华公司为本项目已进行了大量投入，从建筑工程的核心要素质量保障要素来看，案涉工程于2019年11月4取得竣工验收报告，2020年1月15日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，于2020年4月29日通过规划验收合格，即在岳林丽提起本案诉讼前案涉项房屋已经符合法定及约定交付条件。其次，岳林丽购买质量合格，具有商业使用功能的案涉商业房屋是其与精华公司立约的主要目的，现阶段上述合同目的基本已实现，结合岳林丽另案居间费纠纷案件审理情况，如解除合同，既损害了交易的稳定性，也违背了双方当事人建立买卖合同关系的目的，也并非有利于买受人。综上，本院在综合考量精华公司的违约情节、违约部分对合同目标实现的影响程度、以及违约后果、损害能否得到修补等因素，基于诚实信用的基本原则，岳林丽要求确认解除合同的诉请不能成立，本院依法不予支持。岳林丽基于合同解除后要求精华公司退还购房款、支付解约违约金的诉讼请求，在案涉合同不予解除后，缺乏相应的请求权基础，本院依法不予支持。同时，精华公司也不能免除自合同确定交房之日到交房条件成就期间逾期交房的违约责任，岳林丽有权另行主张该权利。关于本案诉讼费用的负担问题，由于本案纠纷系精华公司违约引起，本院决定本案诉讼费用由精华公司负担。综上，精华公司的上诉请求依法成立，本院依法予以支持；因二审出现新的事实导致一审法院认定事实部分错误，适用法律不当，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1561号民事判决；二、驳回岳林丽的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计7541元，由四川省精华房地产开发有限公司负担；二审案件受理费15082元，由四川省精华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年八月二日书记员 何佳林