上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初69250号原告：字鈺仙，女，1990年10月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：严俊(系原告字鈺仙之夫)，住上海市杨浦区内江路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：刘坡，上海陈震华律师事务所律师。被告：王铮，女，1984年9月26日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏荣前，上海尚庭律师事务所律师。原告字鈺仙诉被告王铮定金合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告字鈺仙及委托诉讼代理人严俊、刘坡，被告王铮的委托诉讼代理人夏荣前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告字鈺仙向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令依法解除原、被告房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种相同)7万元；3、判令被告支付原告违约金32.8万元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月18日，原、被告经房产中介上海搜房房天下房地产经纪有限公司介绍，三方签订《房地产买卖居间协议》，三方约定：原告购买被告出售的位于上海市浦东新区古棕路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋总价款是164万元，原告支付7万元定金给被告，并于当日原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定15个工作日内原告付清首付款，被告配合签订正式的《上海市房地产买卖合同》。8月29日，原告和中介机构多次通知被告来签订《上海商品房买卖合同》(即示范合同)和接收首付款事宜，被告始终不予配合，经中介机构多次沟通协商未果。被告至今不履行合同，给原告造成巨大经济损失，耽误原告购买房屋的大好时机，现诉至法院，要求判如所请。被告王铮辩称，第一，原、被告签订的房屋买卖合同无效，系争房屋是夫妻共同财产，而房屋共有人被告丈夫谷攀没有在原、被告8月19日签订的居间协议、房屋买卖合同上签名，对被告买卖房屋的行为不知情，被告的行为是无权代理；9月4日在居间方的要求下，被告与其丈夫至居间方协商签约事宜，被告丈夫再次明确自己没有在买卖合同上签名；第二，因原告的首付款并非自有资金而需通过贷款的形式，不符合国家相关规定，假设合同有效也无法继续履行，双方一直有沟通，被告希望原告通过合法的付款方式履行；第三，原告未经书面催告，根据房屋买卖合同第九条之约定，其无权单方解除合同并要求被告支付总房价20%的违约金，且违约金的约定亦过高，应予调整。针对被告的答辩意见，原告表示：1、原、被告于2016年8月18日签订的房屋买卖合同合法有效，被告主张其丈夫没有签名、不知情并非事实，根据被告丈夫谷攀自行提供的银行卡，原告于当日通过网银方式向谷攀转账支付了部分定金5万元，因网银限额的原因剩余款项只能次日再行转账支付，8月19日被告出具了收款收据确认收到原告定金款7万元；2、原告有能力支付首付款，因自有银行理财产品尚未到期，故暂向朋友借款，并非被告所述通过贷款形式；3、8月29日在与被告老公谷攀微信联系中，原告与其协商签订示范合同的时间，谷攀不予回复，致约定的签约日双方未能签订正式合同，故被告构成根本违约，应承担违约责任；4、原告本人虽未书面催告被告，但居间方一直通过电话与被告协商沟通。被告王铮在第二次庭审中确认了原、被告于2016年8月18日签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》有效，现同意解除合同、返还原告购房款7万元，但被告并非违约方，故不同意支付违约金32.8万元。本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司的(丙方)居间下，原告字鈺仙(乙方、买受方)与被告王铮(甲方、出售方)就买卖上海市浦东新区古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定：该房屋的总房价款为164万元；原告支付7万元意向金，并在签订《房屋买卖合同》后转为定金；双方在房屋买卖合同签署后15天内至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告于当日支付被告首期房价款50万元(含已支付的全部定金)；一方未按合同约定履行义务的，其行为视为违约，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金等。同日，原告通过网银转账方式向系争房屋产权共有人谷攀支付5万元。次日，被告出具收款收据确认收到原告定金7万元。后双方未在合同约定的日期签订示范合同，以致引发本案诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的定金合同关系成立并自原告支付定金时开始生效，对双方均具有约束力。根据合同的约定，原告向被告支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式买卖合同。被告辩称原告系首付贷出资购房未提供充分证据证明且经原告否认，加之原告在约定网签之日前联系被告、被告未予回复的事实，示范文本的房屋买卖合同最终未能按期签订的违约责任应当认定归于被告。鉴于双方对解除《房屋买卖合同》并无争议，本院予以认可。原告要求返还购房款7万元的诉讼请求，本院予以支持。原告虽表示被告不予回复微信、自己通过居间方多次电话催告被告履行合同，但无法提供充分证据证明已书面催告被告，故原告根据房屋买卖合同第九条违约责任之约定，要求被告支付总房价20%违约金的诉请，本院难以支持。鉴于被告违约的事实，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情降低至10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告字鈺仙、被告王铮于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王铮于本判决生效之日起十日内返还原告字鈺仙定金7万元；三、被告王铮于本判决生效之日起十日内支付原告字鈺仙违约金10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,270元，减半收取计3,635元，由原告字鈺仙、被告王铮各半负担1,817.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一六年十二月十六日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。