安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1467号上诉人（原审被告）：方从祥，男，1966年9月22日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：王明，淮南市谢家集区法律援助中心指派律师。被上诉人（原审原告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。法定代表人：金克绪，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。上诉人方从祥因与被上诉人淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称东华公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2021）皖0404民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方从祥上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：案涉淮望小区6#楼自行车房的所有权和使用权应归6#楼全体业主所有，东华公司的出租行为系无权处分，双方签订的租赁合同无效，故从2005年至今东华公司收取方从祥的租赁费应退还。考虑到电瓶车充电的安全隐患，淮望小区6#楼绝大多数业主同意方从祥继续占用使用、看管自行车库，并以书面形式表达了意愿。因此，方从祥占有使用案涉自行车库是得到业主的授权和允许的，是有理有据的。方从祥从2005年至今，已租赁案涉自行车库17年了，方从祥长期占有使用案涉车库，在案涉车库内投入了大量人力物力，对此东华公司应赔偿方从祥。东华公司没有提交书面答辩意见。东华公司向一审法院起诉请求：东华公司与方从祥签订的物业租赁合同于2020年12月31日履行完毕，依据合同判令方从祥返还淮望小区6#楼自行车房，方从祥按照原合同每月租金标准支付2021年1月1日到2021年4月1日房屋占用使用费1331元×4=5324元及物业费291.78元×4=1167.1元，以后的房屋占用使用费按照每天44.4元计算直至交付之日，同时结清水、电、燃气费等。一审法院认定事实：淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处（以下简称“李一物业管理处”）是东华公司的分公司。2018年2月5日，李一物业管理处与望峰岗淮望小区业主委员会签订《小区物业服务合同》，约定由李一物业管理处为淮望小区提供物业服务，物业服务收费采用包干制方式，物业服务期限五年，自2017年10月31日起至2022年10月30日止，同时还约定，物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托李一物业管理处经营，经营收入30%用于物业服务费，70%用于设施维修费。方从祥自2006年开始租赁淮望小区6#楼自行车房用于经营，租赁合同一年一签。2020年1月1日，东华公司（甲方）与方从祥（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将淮望小区6#楼自行车房（建筑面积583.56平方米）租赁给乙方，租赁用途为车房，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，月租金1331元，租金按月于每月15日前支付；乙方自行交纳相关物业费用，每月按表数按时向水电管理单位交纳水电费；乙方装修、装饰和添置的附属设施，由乙方自行负责维护维修，如因租赁期满或甲方有权解除的情形而解除合同的，原则上不得拆除，确需拆除的经甲方同意在乙方装修、装饰及添置的附属设施不影响物业安全及使用功能的情况下由乙方在接到甲方通知后5日内自行回收，无法收回的其损失由乙方自负，甲方不承担赔偿或补偿责任；乙方不得在本物业内外进行加盖、改扩建或搭建临时设施；乙方不得擅自改变租赁物业的结构，如确实需要改变，须经甲方及政府相关部门同意后方可进行；租赁期间内，甲方提前收回租赁物业的，应当提前二个月书面通知乙方，甲方返还乙方未使用期间的租金；乙方应于租赁期满或合同解除后7个工作日内，按附件《租赁房屋验收交接清单》将租赁房屋及甲方提供的设备、设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取自行清场等所有措施予以收回，由此造成的费用或损失由乙方承担；物业租赁期满，如乙方需要续租的，应当在租赁期限届满三个月前提出，并经甲方同意，重新洽谈签订物业租赁合同；乙方有权拆除及取回乙方所有的装修、装饰之部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除租赁房屋本身之结构体及甲方提供的设备设施，乙方在租赁期满或合同解除后7日内未拆除或取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理；合同还约定乙方应按月交纳物业费291.78元。合同签订后，方从祥按月向东华公司支付租赁费1331元及物业费291.78至2020年12月份。租赁期限届满前，东华公司明确告知方从祥不再与其续租，租赁期限届满后，东华公司又多次与方从祥沟通返还租赁车房，均未果。自2021年1月开始至今，方从祥一直占用车房不予返还，亦未再向东华公司支付占用费和物业费。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。东华公司与方从祥之间签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。租期届满前，东华公司已明确告知方从祥不再续租，租期届满后，东华公司又多次与方从祥沟通返还租赁车房，双方未就车房续租达成合意，故双方租赁关系已自然终止。根据《中国人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，方从祥应按上述法律规定和合同约定向东华公司返还租赁车房，故对东华公司主张方从祥返还淮望小区6#楼自行车房的请求，予以支持。但方从祥至今未履行返还义务，一直占用该车房，实属违约，东华公司参照租赁合同约定的租金和物业费标准要求方从祥支付2021年1月1日至2021年4月1日期间的车房占有使用费3993元（1331元/月×3）及物业费875.34元（291.78元/月×3），以及2021年4月1日之后至车房返还之日按每天44.4元（1331元/30日）继续支付车房占有使用费，理据充分，予以支持。对于2021年4月1日之后的物业费，东华公司未提出诉讼主张，可另行起诉处理。对于水、电、燃气费等费用，不在合同约定收取费用范围之内，应由方从祥据实向有关单位交纳，一审法院不予置议。综上所述，判决：一、方从祥于本判决生效之日起十日内向淮南东华实业（集团）有限责任公司返还淮望小区6#楼自行车房；二、方从祥于本判决生效之日起十日内一次性向淮南东华实业（集团）有限责任公司支付自行车房占有使用费3993元及物业费875.34元，2021年4月1日之后的自行车房占有使用费按44.4元/天的标准继续计付至实际返还之日止；三、驳回淮南东华实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由方从祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方从祥提交了三组证据。第一组证据：6#楼业主情况说明，拟证明：6#楼业主同意涉案车库由方从祥继续占有使用。第二组证据，申请、证明、收条，拟证明：业主委员会同意涉案车库由方从祥继续占有使用，为筹集改造涉案车库资金，方从祥将其仅有住房出售，改造涉案车库花费280000元。第三组证据，残疾证、低保证，拟证明：方从祥身体残疾、家庭经济困难。东华公司质证意见：第一组证据，该组证据不是新证据，与本案无关联性，6#楼业主不能代表车库所有人的意愿，也不能代表全体业主的意愿，东华公司收回租赁车库是基于安全考虑，因同类小区车库曾经出现电瓶车失火事故，故东华公司需要收回车库进行统一管理。第二、三组证据，与本案无关联性。本院认证意见：第一组证据的形式不合法，不予采纳。第二组证据，无其他证据印证真实性，不予采纳。第三组证据，对证据的真实性予以确认。东华公司提交了一组证据。第一组证据，东华公司与淮南矿业（集团）有限责任公司分离改制协议，拟证明：涉案车库的所有人是淮南矿业（集团）有限责任公司，其与东华公司分家将涉案资产交给东华公司管理，东华公司对涉案车库有管理权，东华公司与方从祥签订的租赁协议有效。方从祥质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性和证明观点有异议，该协议与本案无关联性，小区共有部分属于小区业主全体所有，该协议系公司内部文件，是东华公司与淮南矿业（集团）有限责任公司对自有房屋的管理，其无权对涉案小区业主共有部分进行处分，且该协议所涉及物业与涉案自行车库无关联性。本院认证意见：与本案无关联性。本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决认定方从祥返还东华公司案涉自行车房及占有使用费、物业费是否妥当。本院认为，《中华人民共和国关于适用时间效力的规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，根据已查明事实，东华公司与方从祥签订《物业租赁合同》约定，租赁期限从2020年1月1日至2020年12月31日止。在案涉租赁物到期前，东华公司已提前明确告知方从祥不再续租。依照上述规定，租赁期限届满后，方从祥应当返还案涉租赁物。方从祥拒不返还案涉租赁物，东华公司诉请按照《物业租赁合同》约定的租赁费及物业费标准计算方从祥占用案涉租赁物的相关费用，一审法院予以支持并无不当。方从祥认为案涉租赁物的所有权属于淮望小区6#楼所有业主，东华公司无租赁权，案涉租赁合同无效，东华公司应退还方从祥交纳的相关费用及赔偿损失。根据已查明事实，2018年2月5日，东华公司分公司淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处与望峰岗淮望小区业主委员会签订《小区物业服务合同》约定，淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处为淮望小区提供物业服务，服务期限自2017年10月31日至2022年10月30日止，物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处经营。案涉6#楼自行车库属于全体业主共有部分，故东华公司享有案涉租赁物出租权。综上所述，一审判决认定方从祥返还东华公司案涉自行车房及占有使用费、物业费并无不当，方从祥对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，方从祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费50元，由方从祥负担。本判决为终审判决。审判长  张晨审判员  魏宁审判员  陈燕二0二一年八月十九日法官助理李德彪书记员徐雅婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认识事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1467号上诉人（原审被告）：方从祥，男，1966年9月22日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：王明，淮南市谢家集区法律援助中心指派律师。被上诉人（原审原告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。法定代表人：金克绪，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。上诉人方从祥因与被上诉人淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称东华公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2021）皖0404民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方从祥上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：案涉淮望小区6#楼自行车房的所有权和使用权应归6#楼全体业主所有，东华公司的出租行为系无权处分，双方签订的租赁合同无效，故从2005年至今东华公司收取方从祥的租赁费应退还。考虑到电瓶车充电的安全隐患，淮望小区6#楼绝大多数业主同意方从祥继续占用使用、看管自行车库，并以书面形式表达了意愿。因此，方从祥占有使用案涉自行车库是得到业主的授权和允许的，是有理有据的。方从祥从2005年至今，已租赁案涉自行车库17年了，方从祥长期占有使用案涉车库，在案涉车库内投入了大量人力物力，对此东华公司应赔偿方从祥。东华公司没有提交书面答辩意见。东华公司向一审法院起诉请求：东华公司与方从祥签订的物业租赁合同于2020年12月31日履行完毕，依据合同判令方从祥返还淮望小区6#楼自行车房，方从祥按照原合同每月租金标准支付2021年1月1日到2021年4月1日房屋占用使用费1331元×4=5324元及物业费291.78元×4=1167.1元，以后的房屋占用使用费按照每天44.4元计算直至交付之日，同时结清水、电、燃气费等。一审法院认定事实：淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处（以下简称“李一物业管理处”）是东华公司的分公司。2018年2月5日，李一物业管理处与望峰岗淮望小区业主委员会签订《小区物业服务合同》，约定由李一物业管理处为淮望小区提供物业服务，物业服务收费采用包干制方式，物业服务期限五年，自2017年10月31日起至2022年10月30日止，同时还约定，物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托李一物业管理处经营，经营收入30%用于物业服务费，70%用于设施维修费。方从祥自2006年开始租赁淮望小区6#楼自行车房用于经营，租赁合同一年一签。2020年1月1日，东华公司（甲方）与方从祥（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将淮望小区6#楼自行车房（建筑面积583.56平方米）租赁给乙方，租赁用途为车房，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，月租金1331元，租金按月于每月15日前支付；乙方自行交纳相关物业费用，每月按表数按时向水电管理单位交纳水电费；乙方装修、装饰和添置的附属设施，由乙方自行负责维护维修，如因租赁期满或甲方有权解除的情形而解除合同的，原则上不得拆除，确需拆除的经甲方同意在乙方装修、装饰及添置的附属设施不影响物业安全及使用功能的情况下由乙方在接到甲方通知后5日内自行回收，无法收回的其损失由乙方自负，甲方不承担赔偿或补偿责任；乙方不得在本物业内外进行加盖、改扩建或搭建临时设施；乙方不得擅自改变租赁物业的结构，如确实需要改变，须经甲方及政府相关部门同意后方可进行；租赁期间内，甲方提前收回租赁物业的，应当提前二个月书面通知乙方，甲方返还乙方未使用期间的租金；乙方应于租赁期满或合同解除后7个工作日内，按附件《租赁房屋验收交接清单》将租赁房屋及甲方提供的设备、设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取自行清场等所有措施予以收回，由此造成的费用或损失由乙方承担；物业租赁期满，如乙方需要续租的，应当在租赁期限届满三个月前提出，并经甲方同意，重新洽谈签订物业租赁合同；乙方有权拆除及取回乙方所有的装修、装饰之部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除租赁房屋本身之结构体及甲方提供的设备设施，乙方在租赁期满或合同解除后7日内未拆除或取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理；合同还约定乙方应按月交纳物业费291.78元。合同签订后，方从祥按月向东华公司支付租赁费1331元及物业费291.78至2020年12月份。租赁期限届满前，东华公司明确告知方从祥不再与其续租，租赁期限届满后，东华公司又多次与方从祥沟通返还租赁车房，均未果。自2021年1月开始至今，方从祥一直占用车房不予返还，亦未再向东华公司支付占用费和物业费。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。东华公司与方从祥之间签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。租期届满前，东华公司已明确告知方从祥不再续租，租期届满后，东华公司又多次与方从祥沟通返还租赁车房，双方未就车房续租达成合意，故双方租赁关系已自然终止。根据《中国人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，方从祥应按上述法律规定和合同约定向东华公司返还租赁车房，故对东华公司主张方从祥返还淮望小区6#楼自行车房的请求，予以支持。但方从祥至今未履行返还义务，一直占用该车房，实属违约，东华公司参照租赁合同约定的租金和物业费标准要求方从祥支付2021年1月1日至2021年4月1日期间的车房占有使用费3993元（1331元/月×3）及物业费875.34元（291.78元/月×3），以及2021年4月1日之后至车房返还之日按每天44.4元（1331元/30日）继续支付车房占有使用费，理据充分，予以支持。对于2021年4月1日之后的物业费，东华公司未提出诉讼主张，可另行起诉处理。对于水、电、燃气费等费用，不在合同约定收取费用范围之内，应由方从祥据实向有关单位交纳，一审法院不予置议。综上所述，判决：一、方从祥于本判决生效之日起十日内向淮南东华实业（集团）有限责任公司返还淮望小区6#楼自行车房；二、方从祥于本判决生效之日起十日内一次性向淮南东华实业（集团）有限责任公司支付自行车房占有使用费3993元及物业费875.34元，2021年4月1日之后的自行车房占有使用费按44.4元/天的标准继续计付至实际返还之日止；三、驳回淮南东华实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由方从祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方从祥提交了三组证据。第一组证据：6#楼业主情况说明，拟证明：6#楼业主同意涉案车库由方从祥继续占有使用。第二组证据，申请、证明、收条，拟证明：业主委员会同意涉案车库由方从祥继续占有使用，为筹集改造涉案车库资金，方从祥将其仅有住房出售，改造涉案车库花费280000元。第三组证据，残疾证、低保证，拟证明：方从祥身体残疾、家庭经济困难。东华公司质证意见：第一组证据，该组证据不是新证据，与本案无关联性，6#楼业主不能代表车库所有人的意愿，也不能代表全体业主的意愿，东华公司收回租赁车库是基于安全考虑，因同类小区车库曾经出现电瓶车失火事故，故东华公司需要收回车库进行统一管理。第二、三组证据，与本案无关联性。本院认证意见：第一组证据的形式不合法，不予采纳。第二组证据，无其他证据印证真实性，不予采纳。第三组证据，对证据的真实性予以确认。东华公司提交了一组证据。第一组证据，东华公司与淮南矿业（集团）有限责任公司分离改制协议，拟证明：涉案车库的所有人是淮南矿业（集团）有限责任公司，其与东华公司分家将涉案资产交给东华公司管理，东华公司对涉案车库有管理权，东华公司与方从祥签订的租赁协议有效。方从祥质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性和证明观点有异议，该协议与本案无关联性，小区共有部分属于小区业主全体所有，该协议系公司内部文件，是东华公司与淮南矿业（集团）有限责任公司对自有房屋的管理，其无权对涉案小区业主共有部分进行处分，且该协议所涉及物业与涉案自行车库无关联性。本院认证意见：与本案无关联性。本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决认定方从祥返还东华公司案涉自行车房及占有使用费、物业费是否妥当。本院认为，《中华人民共和国关于适用时间效力的规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，根据已查明事实，东华公司与方从祥签订《物业租赁合同》约定，租赁期限从2020年1月1日至2020年12月31日止。在案涉租赁物到期前，东华公司已提前明确告知方从祥不再续租。依照上述规定，租赁期限届满后，方从祥应当返还案涉租赁物。方从祥拒不返还案涉租赁物，东华公司诉请按照《物业租赁合同》约定的租赁费及物业费标准计算方从祥占用案涉租赁物的相关费用，一审法院予以支持并无不当。方从祥认为案涉租赁物的所有权属于淮望小区6#楼所有业主，东华公司无租赁权，案涉租赁合同无效，东华公司应退还方从祥交纳的相关费用及赔偿损失。根据已查明事实，2018年2月5日，东华公司分公司淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处与望峰岗淮望小区业主委员会签订《小区物业服务合同》约定，淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处为淮望小区提供物业服务，服务期限自2017年10月31日至2022年10月30日止，物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处经营。案涉6#楼自行车库属于全体业主共有部分，故东华公司享有案涉租赁物出租权。综上所述，一审判决认定方从祥返还东华公司案涉自行车房及占有使用费、物业费并无不当，方从祥对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，方从祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费50元，由方从祥负担。本判决为终审判决。审判长  张晨审判员  魏宁审判员  陈燕二0二一年八月十九日法官助理李德彪书记员徐雅婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认识事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。