江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2568号上诉人（原审被告）：张步林，男，1957年8月11日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。上诉人（原审被告）：井红玲，女，1958年7月4日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。委托诉讼代理人：包方静，江苏腾泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：章月，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦中年，女，1982年3月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：黄巍巍，男，1980年1月18日出生，汉族，住涟水县。上诉人张步林、井红玲因与被上诉人秦中年房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张步林、井红玲上诉请求：撤销一审判决的第二项，维持第一项，改判驳回被上诉人秦中年要求上诉人双倍返还定金20万元，支付代理费3万元的诉讼请求，或发回重审。一、二审案件受理费、保全费、律师费由被上诉人秦中年承担。事实和理由：一审判决认定事实欠妥，适用法律有误。上诉人在取得房产证后就积极配合办理贷款审批手续，是被上诉人没有取得购房资格且不到场，致贷款审批手续不能通过。被上诉人在签订合同时隐瞒事实，违反交易诚信，且不支付首付款，致上诉人卖房的目的不能实现，已构成违约，应承担违约责任。被上诉人秦中年辩称：上诉人的上诉理由无事实和法律依据。1、在2020年12月28日及之后中介多次联系上诉人，要求其配合办理贷款审批手续，但上诉人拒不配合，且以被上诉人签订合同时无购房资格为由向法院起诉要求解除合同，已构成违约；2、按照双方约定和二手房交易习惯，应当是先办理贷款审批，审批通过后再交首付款办过户，上诉人起诉时以被上诉人无购房资格，后又辩称被上诉人未支付首付款，这些明显都是上诉人不想卖房的借口，上诉人拒不配合办理贷款审批，且先行起诉表明其不再继续履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。秦中年向一审法院提起诉讼请求：1、解除双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、被告双倍返还定金合计20万元；3、被告承担律师费3万元；4、被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：2020年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方将其所有的位于位于淮安市生态文旅区房屋，建筑面积约87平方米；总价款1826000元，此价款包括甲方买入该物业已支付的维修基金、一手房契税、双供费用。该物业过户时会产生以下费用：①契税②个人所得税③增值税④评估费⑤公证费⑥拿证费，由乙方承担；本合同签订之日起乙方应向甲方支付定金人民币壹拾万元整作为购房担保，如因甲方、乙方违约或自愿解除合同未能交易成功的，违约方按本合同第五、六条的约定承担违约责任；乙方于此房产过户之前支付53万元（不包括定金）作为首付款支付给甲方。剩余房款1196000元支付方式：②乙方通过银行按揭贷款支付给甲方；关于违约责任，甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房屋、逾期支付房款等违约行为，则：1、逾期超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；3.若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。合同第七条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定）：1、卖方房产证拿到手十天内配合买方办理贷款、过户等相关手续，若后期不配合居间方、买方办理过户手续，自愿赔付违约金房价的一半作为违约金。2、卖方承诺结清水电煤及物业费后交房；3、买方符合贷款条件及购房资格；4、当网签价与次合同不符时，以本合同价格为准；5、买卖双方配合居间方办理一切相关手续；6、买方银行贷款金额以银行贷款审批通过金额为准；7、卖方净得到手壹佰捌拾贰万陆仟元（¥1826000）整；8、卖方承诺出证后十个工作日配合买方办理贷款、过户等相关手续；9、卖方承诺款清十日内交房。合同就其他事项亦作了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具收款收据。2020年12月1日，涉案房屋办理不动产权属证书。2021年1月12日，原告诉至一审法院并提出上列诉请。审理中，被告代理人陈述，合同约定过户前支付53万元，不包括定金作为首付款支付给被告。卖方承诺出证后10个工作日配合办理贷款和过户手续，我方于2020年12月11日拿证，让原告尽快办理贷款和过户手续，12月19日我和中介工作人员王超谈要去上海工作，协商把车库以10万元价格一并卖给原告，但对方不同意。12月24日下午中介工作人员王超把我们双方带到中信银行，但秦中年未到场。中介人员要求我方和原告公婆签订合同，后来因车库价格没有谈好，我方说车库不卖了。直接将房子过户给秦中年，秦中年老公说她没有购房资格，最后说大不了办理假离婚。12月25日王超联系我，我说按照原合同履行。12月28日，中介工作人员等三人到我家偷偷摄像，说秦中年已办理离婚有购房资格。让我方配合过户。我爸说身体不好，过两天。我妈不给摄像，他们把我妈推倒，我们就报警处理。原告表示，首付款应当是贷款手续审核通过后，办理过户当天支付。原告没有违反约定，是因为被告不配合办理贷款审批手续，导致房屋无法过户。原告向法庭提交了购房资格证明。2020年12月29日，中介工作人员王超发短信给被告张步林，内容为：“12月28日通知你家去银行做贷款事宜，您说身体不舒服等两天，确认一下你什么时间可以配合办理。”2021年1月4日、5日，王超再次发短信给被告张步林催促其配合办理贷款事宜，被告均未回复。2021年1月3日至1月5日，中介工作人员发微信给被告代理人，协商去广发银行办理贷款事宜，被告代理人亦未回复。另查，被告张步林、井红玲于2021年1月6日向一审法院提起诉讼，以原告没有购房资格，故意隐瞒、提供虚假信息为由，请求撤销《淮安市二手房买卖及居间服务合同》。根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点为被告是否构成根本违约，是否应向原告承担双倍返还定金的责任。一审法院认为，原告与被告签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原、被告双方应依据合同约定全面履行义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案合同约定“卖方房产证拿到手十天内配合买方办理贷款、过户等相关手续”，被告拿到房屋产权证后，双方就变更合同主体及增加合同内容在中介主持下前后进行了两次协商，但均未协商成功。后原告于2020年12月28日取得购房资格证明，同日，中介公司工作人员前往被告处通知被告协助原告办理银行贷款审批等手续，被告称“身体不好，过两天的”，被告的表示证明此时其仍然同意继续履行合同。此后连续几日，中介工作人员多次以手机短信和微信方式通知被告及代理人协助办理银行贷款事宜，但被告均未回复。现被告辩称原告未支付其首付款，故不同意卖房，并起诉要求解除合同（庭审中变更为撤销合同）。一审法院认为，按照二手房交易习惯，应当是买卖双方配合银行进行贷款审批，待银行贷款手续审核通过后，原告支付首付款给被告，同时被告协助原告办理过户手续，银行和买方办理抵押贷款手续，然后银行将贷款汇至卖方账户。故被告辩称原告未支付首付款，其不同意卖房的理由，不符合交易习惯，该辩称不能成立。被告拒不协助原告办理银行贷款审批手续，致使合同无法继续履行，被告行为构成违约。双方约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付”。现被告拒不配合原告办理银行贷款手续，并通过起诉方式表明其不再继续履行合同，依法应当承担违约责任。原告主张解除合同，被告同意，故双方合同予以解除。原告主张被告双倍返还定金20万元，符合法律规定和合同约定，应予以支持。关于原告主张律师费3万元，双方约定“违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。”原告向法院提交了委托合同、发票、转账记录，应予以确认。原告主张被告承担律师费3万元，符合合同约定和法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告秦中年与被告张步林、井红玲于2020年11月9日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告张步林、井红玲于判决生效后十日内，向原告秦中年双倍返还定金20万元、支付代理费3万元，合计23万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元，减半收取837元，保全费1020元，合计1857元，由被告张步林、井红玲负担。二审中，上诉人张步林、井红玲向本院提供下列证据：1、照片一组，显示上诉人的孙子有严重的皮肤病，证明上诉人本质上是想卖房，并以卖房所得房款为孩子看病；2、三院诊断证明一份，证明上诉人的孙女患有精神疾病，上诉人也是为了卖房子来给孩子看病，由于被上诉人严重违约导致买卖合同目的不能实现。被上诉人秦中年质证称：对两份证据的真实性不持异议，但与本案无关联性。对证明目的不认可，被上诉人也是想买房的，不然也不会支付10万元定金，而且上诉人拒不配合办理贷款审批是事实，构成违约的是上诉人。二审中，被上诉人秦中年向本院提供下列证据：上诉人起诉被上诉人的民事诉状和淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初102号民事判决书各一份，证明上诉人以被上诉人签订合同时无购房资格为由向法院起诉，无视被上诉人已经取得购房资格，合同可以履行的事实。上诉人明确表明不再履行合同，已经构成违约。上诉人张步林、井红玲质证称：对诉状和判决书的真实性没有异议，撤销合同的判决书与本案无关，在双方约定的时间内上诉人已经积极配合被上诉人办理贷款审批手续，且中介还带着上诉人到银行去办理贷款审批手续的银行卡，这充分说明上诉人已经在积极履行合同约定的义务，是因为被上诉人没有在约定的时间内支付房屋首付款，才导致合同目的不能实现。二审中，上诉人张步林、井红玲陈述：被上诉人秦中年通过假离婚的手段购房，既违背了公序良俗又损害了公共利益，双方在签订买卖合同时，秦中年承诺自己具有购房资格，但是在办理贷款手续时，秦中年本人未到场且银行告知上诉人其不具备购房资格，被上诉人已经以自己的行为表明其不履行合同约定的义务，上诉人据此认为订立合同的目的已然无法实现，继而拥有了合同解除权，基于上述事实，根据民法典第五百六十三条第二、三、四款的规定，同时结合双方买卖合同的约定，在2020年12月24日上诉人已经拥有了合同解除权，随即在2020年12月28日上诉人也立即向淮安经济技术开发区人民法院立案请求“撤销”，因为法院立案需经前置调解程序，故当日并未立案，通过通达海法综关联案件查询系统查询2021苏08**民初102号案件的诉状日期可证实，上诉人在2020年12月28日已经提起诉讼，因上诉人是法盲，不懂解除和撤销的区别，该院以不满足撤销要件驳回了上诉人的请求，该案中上诉人不存在主观的故意。基于案件事实，2020年12月28日上诉人通过司法途径提起诉讼，是希望通过正规的渠道使合同中止，以便出售给他人，解决自己急需钱给孩子看病的问题。另外本案中秦中年不存在可期待利益损失，自2020年下半年开始，随着银行对房屋信贷的收紧，房屋的价格已经出现下跌，并且成交量大幅萎缩，淮安楼市出现了有价无市的局面，涉案房屋价格并未上涨，一审法院判决明显过重。秦中年作为买受方，其不具备购房资格，即使二审法院认为上诉人存在违约，也应当以被上诉人存在严重过错而对违约金数额进行调整。被上诉人秦中年陈述：按照正常流程，产权证载明的发证时间与产权证拿到手的时间起码要相差一个多星期的工作日。房屋买卖合同签订后上诉人与被上诉人协商想将车库一并卖给被上诉人，被上诉人也与上诉人协商能否将房屋先过户到黄巍巍父母名下，双方就一直在协商过程中，所以办贷款审批的时候是黄巍巍的父母去签的字办的手续，最终因为双方没有达成一致意见也就没办成。12月24日后双方就没有见面了，26日跟27日打电话发信息给上诉人，上诉人均不接也不回复，28日中介就到上诉人家里去，上诉人张步林说身体不好过几天就办手续。从23日、24日直至28日我们双方均还在协商变更合同的内容及购房人。当时房价确实在上涨，高峰期的时候上诉人说不卖了，被上诉人又高价买了其他房子，给被上诉人造成了损失。国家没有相关条例规定必须在看房之前把购房资格开到手，只规定在办理产权过户时应有购房资格。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：上诉人张步林、井红玲和被上诉人秦中年在合同履行过程中是否构成违约，应否承担违约责任。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，上诉人张步林、井红玲与被上诉人秦中年由中介居间经协商签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当相互协调，本着诚信友善的态度，各自全面履行合同约定的义务。根据合同的约定，上诉人应在取得产权证后十日内协助被上诉人办理银行贷款审批手续，该约定对于上诉人来说是一种义务，如果上诉人不履行该协助义务，即构成违约，应承担违约责任。从双方当事人就合同履行的过程所作的陈述看，2020年12月19日上诉人在取得产权证后告诉中介其欲将车库一并出卖给被上诉人，此时被上诉人也因未取得购房资格而欲与上诉人协商变更购房人，截止至12月25日上诉人明确告诉被上诉人按原合同履行时止，双方一直处于协商变更合同内容的过程中，故从12月26日起双方应恢复合同的履行，上诉人应在之后的十日内履行合同约定的协助义务，但之后上诉人并没有协助被上诉人去办理贷款审批手续，特别是在被上诉人明确向其告之取得购房资格的情况下，其还拒绝协助，并以起诉的方式来表示其已不再履行合同，已构成根本违约，应当向被上诉人承担违约责任。上诉人主张被上诉人不具有购房资格，已构成违约，其就有权解除合同，不返还定金。经审查，合同中并没有就被上诉人是否有购房资格作出类似于违约的相关约定，且被上诉人也在上诉人明确要求按原合同履行后的第三天，即12月28日已取得购房资格，并未因此造成合同根本无法履行，即使存在过错，过错程度也很轻微，由此可能会因多次配合被上诉人办理银行贷款审批手续而给上诉人造成误工损失，上诉人是可以与被上诉人协商解决的，上诉人主张其于2020年12月24日即取得合同解除权，无合同和法律依据，也与事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人张步林、井红玲的上诉请求，无事实和法律依据，应予驳回；一审所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人张步林、井红玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二一年八月五日法官助理  刘仕龙书 记 员  史瑞琪