安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1534号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙磊，男，1982年1月15日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：夏永飞，安徽淮光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李瑾瑾，女，1971年1月4日出生，汉族，住安徽省五河县。上诉人孙磊因与被上诉人李瑾瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2021）皖0322民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙磊上诉请求：1.依法撤销五河县人民法院（2021）皖0322民初702号民事判决，依法改判支持孙磊一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用全部由李瑾瑾承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决显失公正。孙磊与李瑾瑾2017年10月25日签订一份《门面房屋租赁合同》，对房屋位置、租赁费、租赁期限、租赁费支付方式等进行了详细的约定。2019年因经营不当，孙磊与李瑾瑾协议解除合同并停付租金，李瑾瑾起诉孙磊要求孙磊继续履行合同，支付2019年10月30日至2020年10月30日租赁费及迟延支付的利息，五河县人民法院认为孙磊未能与李瑾瑾就解除合同达成一致意见且不符合合同约定“需要提前90日通知终止合同”的约定条件，五河县人民法院（2019）皖0322民初4327号一案判决孙磊向李瑾瑾支付房屋租金268590元及利息。判决生效后，孙磊履行判决义务向李瑾瑾支付房屋租金268590元。2020年6月30日，孙磊与李瑾瑾在五河县人民法院执行局的主持下，为减少双方共同损失，孙磊交还钥匙，提前搬离案涉房屋，达成解除租赁合同协议，李瑾瑾返还孙磊未使用房屋期间租金，第二日孙磊将案涉房屋腾空返还给李瑾瑾。但是李瑾瑾签订协议后,待孙磊搬离案涉房屋后反悔,并未将2020年7月1日起至2020年10月30日的房屋租金返还给孙磊。孙磊认为其支付的268590元房屋租金是2019年10月30日至2020年10月30日一年的租金,一审判决定义为“租金”,而非赔偿金,并不具有惩罚性质,所以孙磊即支付了一年的“租金”,相对于就享有案涉房屋一年的“租期”,但孙磊与李瑾瑾经协商提前终止了合同,剩余“租期”相对应的“租金”李瑾瑾理应返还给孙磊。一审判决驳回孙磊要求返还租金的诉请,造成孙磊损失,李瑾瑾无理由获利,违反了合同法中最基本的“公平”原则。二、一审判决认为孙磊未提交证据证明自己的主张,承担不利后果,有违事实。一审中孙磊提交了其与李瑾瑾在五河县人民法院执行局主持下达成的解除房屋租赁的协议,同时李瑾瑾一审中自认孙磊已于2020年7月1日将案涉房屋的钥匙交付给李瑾瑾,且李瑾瑾于当月将案涉房屋返还给原房主并已用于获利经营,一审中李瑾瑾也予以承认。孙磊所举证据及李瑾瑾自认已经足以证明孙磊与李瑾瑾自愿提前终止合同,因此剩余的房租李瑾瑾有义务予以返还。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律错误,损害了孙磊的合法权益,因此孙磊特提出上诉,请求二审法院依法改判,支持孙磊的请求。李瑾瑾辩称，一、其与孙磊签订为期9年的房屋租赁合同，且合同明确约定：“次年房租租金乙方需提前一个月全额支付给甲方，否则甲方有权终止合同，乙方无条件退场。如果乙方在租赁期间提前终止该合同（不再支付房租），乙方需提前90日通知甲方，否则乙方须赔偿甲方当年的房租损失的1.5倍（即合同期限内当年的房租全额租金的1.5倍）。孙磊中途要求终止房屋租赁合同，与双方签订的合同约定条款不符，也不合法。二、孙磊拖欠房租在先，且本人多次催要。孙磊一直在实际经营中使用该房屋，直接退房也不现实，房屋内有其餐饮、音响设备等。三、孙磊还欠本人为其垫付的物业费39211元，本人将通过诉讼追偿。四、按照合同约定，合同到期后，孙磊需拆除他安装的外墙广告及内墙隔断等，但孙磊一直未履行，为此本人替他支付墙体拆除、清运费等约38500元。五、关于中途终止合同，退房一事，本人诉孙磊租赁房屋拖欠房租费一案已经胜诉，且在执行阶段，孙磊一直拖欠不付；执行调解时执行法官建议本人同意解除对孙磊出租屋内部分物品的查封，并要求孙磊当天就把房屋腾空及时返还房主。在签字前，本人明确要求，孙磊必须提前把拖欠的执行款付清，我才同意上述调解意见才签字。孙磊当时也承诺2020年7月10日付清房租，但实际情况是孙磊当天没有腾空房屋，我在7月10日也没有收到房租款。我认为6月30日双方签字的《执行笔录》无效，10天后执行法官要求我去签协议，我拒绝前去，最终我和孙磊没达成执行调解协议。孙磊所述均是其个人想法与事实不符。六、本人与孙磊支付房租及逾期利息的案件经过二审判决、再审裁定，都支持我的诉讼请求，孙磊应该支付房租。孙磊依据执行笔录认为二审法院的判决不合法不能成立。综上，请求法院公正判决。孙磊向一审法院反诉请求：1、判令李瑾瑾返还房屋租金89530元；2、诉讼费由李瑾瑾承担。一审法院查明事实：2017年10月25日李瑾瑾作为甲方与乙方孙磊签订一份《门面房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于五河县，面积约780平方米，转租赁给乙方使用，用于经营；2.本租赁合同期限为九年，即从2017年10月26日起至2026年5月14日止，最后不足一年按照甲方实际使用月份天数（实际约7个月）收取房屋租金；3.本房屋租赁合同期内，第一年房屋租金为人民币255800元，乙方于签合同当日支付给甲方租金。前两年合同期内房屋租金价格不变，从第三年（即2019年11月）起，上浮比例为上年租金的5%比例；第四年（即2020年11月）上浮比例为上年租金的8%比例；以后每年上浮比例为上年租金的10%比例，直到房屋租赁到期；次年房租租金乙方需提前一个月全额支付给甲方，否则甲方有权终止合同，乙方无条件退场。如果乙方在租赁期间提前终止该合同（不再支付房租），乙方需提前90日通知甲方，否则乙方须赔偿甲方当年的房租损失的1.5倍（即合同期限内当年的房租全额租金的1.5倍）。另查明，因孙磊没有及时支付李瑾瑾2020年度的房屋租金，李瑾瑾起诉孙磊要求支付房屋租金，蚌埠市中级人民法院于2020年4月12日做出（2020）蚌民终字668号民事判决书，判决孙磊向李瑾瑾支付房屋租金268590元，并自2019年9月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息至款项付清时止。后因孙磊没有及时履行该判决确定的义务，李瑾瑾申请五河县人民法院强制执行。孙磊于2020年9月10日将268590元执行款交至法院。一审法院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中孙磊主张已经解除了其与李瑾瑾签订的《门面房屋租赁合同》，但是并没有提供证据予以证明。且其支付给李瑾瑾的房屋租金268590元是在履行生效判决书确定的义务，故对孙磊要求返还房租租金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回孙磊的诉讼请求。案件受理费2038元，减半收取计1019元，由孙磊负担。二审中，李瑾瑾提供如下证据：结案证明2份、五河县人民法院（2020）皖0322民初2760号判决书、五河县人民法院（2019）皖0322民初4484号调解书、五河县人民法院（2020）皖0322民初2184号民事调解书各1份、物业费欠款明细及2张收条，证明孙磊虽在2020年7月1日将房屋钥匙交付给我，但是2020年9月10日才将执行款交至法院，导致原房东张瑾、乔建昌起诉我，原房东张瑾申请执行我要租金的执行案件直到2021年3月3日结案，结案后才达成调解，我不应退还租金。孙磊的质证意见为：案号为4484的民事调解书及结案证明的真实性无异议，但与本案无关联性；对案号为2760的判决书及结案证明的真实性无异议，但与本案无关联性，该判决可以证明李瑾瑾将案涉房屋于2020年7月26日交付给原房东；对2184号调解书真实性无异议，但与本案无关联性，对物业费欠款明细及2张收条是复印件，对其真实性、合法性均有异议，且与本案无关联性。本院认证意见如下：对李瑾瑾所提交证据的真实性予以认定。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，孙磊认为遗漏查明2020年6月30日孙磊与李瑾瑾在五河县人民法院执行法官主持下，达成房屋租赁解除协议以及孙磊于2020年7月1日将房屋钥匙交付给李瑾瑾，李瑾瑾于2020年7月底又将案涉房屋交付给原房东的事实。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，孙磊、李瑾瑾之间签订的《门面房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方产生纠纷并经人民法院作出生效判决后，在执行阶段自愿交付、收回房屋，表明已合意终止继续履行合同。但双方未就房屋租金事宜另行达成协议，故孙磊仍须履行生效判决确定的付款义务，李瑾瑾取得该款项亦合法有据。至于是否应当退还孙磊未使用期间的房屋租金？对此，本院审查认为，孙磊支付租金为其合同义务，同时有权占用房屋。提前交房为孙磊对其合法权益的的自行处分，但其主张李瑾瑾退还租金，则应当取得李瑾瑾的同意或具备合法依据。孙磊不能提供证据证明双方存在该合意内容，交付房屋仅能表明双方不再继续履行后期的租赁合同，而对于已经履行或应当履行的合同义务，不应产生影响。同时，本案不应认定李瑾瑾存在不当得利。李瑾瑾收回房屋并不必然导致即取得了利益，亦无证据证明李瑾瑾取得了不当的利益。综上，孙磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2038元，由孙磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 吴公礼审 判 员 胡松涛审 判 员 胡玉巧二〇二一年八月二十六日法官助理 梅 莹书 记 员 张春燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。