山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终3868号上诉人（原审原告）:济宁市大周末传媒有限公司，住所地济宁市古槐路35号，统一社会信用代码：91370811740231146K。法定代表人:高汉军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张兴旺，山东圣泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:济宁运河保安服务有限公司，住所地济宁市供销路41号，统一社会信用代码：91370811068729930J。法定代表人:邱连省，经理。委托诉讼代理人：刘刚，山东宏易律师事务所律师。上诉人济宁市大周末传媒有限公司因与被上诉人济宁运河保安服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0891民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁市大周末传媒有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未提供证据证明已将租赁的上诉人的房屋返还给上诉人；上诉人提供证据证明了至今被上诉人没有将租赁房屋返还给上诉人。故双方应解除租赁关系、被上诉人应返还租赁房屋、支付租金、承担违约责任。原判认定被上诉人已返还租赁房屋没有事实根据，因此判决错误。一、在上诉人和被上诉人书面租赁合同到期后，双方达成不定期租赁口头协议，被上诉人按原书面租赁合同继续租赁上诉人的房屋，这是不争的事实，对此在原审时双方就都认可。也就是说，在双方书面租赁合同到期后，被上诉人仍继续租赁上诉人的房屋。因此，被上诉人负有不租赁房屋时交还上诉人房屋的义务，负有证明已经交还上诉人房屋的义务。二、2020年4月23日上诉人要求被上诉人“如果真用，我们需要再办个手续。如果不用，请明确告诉我，然后把房子收拾出来，把钥匙交给我，我们尽快办个交接”，但被上诉人的法定代表人邱连省只是答复“好的”，但至2021年6月26日上诉人委托开锁公司开启涉案房屋入户门前，被上诉人一直没有归还上诉人房屋。对此事实上诉人有如下证据证实，被上诉人一直占用上诉人房屋：1、2020年4月23日至5月30日上诉人法定代表人高汉军与被上诉人法定代表人邱连省的短信记录。2、2020年12月6日济宁万象空调净化工有限公司《证明》、2021年4月27日济宁万象空调净化工有限公司《关于济宁运河保安服务有限公司搬家事宜特作以下说明》证明2020年11月29日和11月30日两天被上诉人的工作人员还在从租赁房屋内向外搬东西，证明该公司将视频交给上诉人。原审时被上诉人对该两份证据质证，认为没有出证单位的人员签字，现在出证单位人员签字了。3、2020年11月29日和11月30日两天被上诉人的工作人员从租赁房屋内向外搬东西的视频。印证济宁万象空调净化工有限公司的《证明》，原审时被上诉人对该视频的人员否定说不是其公司的人员，现经有关人员辨认视频中的三人均为被上诉人工作人员，其中一人为该公司员工、被上诉人法定代表人邱连省的儿子邱健，一人为该公司陈队长（手机号139××××0659）。恳请法院明察!4、2021年6月26日上诉人委托开锁公司开启涉案房屋入户门视频。证明了2021年6月26日上诉人委托开锁公司开启了涉案房屋的入户门，证明房屋内仍存放被上诉人的办公家具、牌匾等财物。证明被上诉人至2021年6月26日仍占用上诉人房屋。三、被上诉人没有提供证据证明已经将租赁的上诉人的房屋归还给上诉人。按照2020年4月23日上诉人与被上诉人“如果真用，我们需要再办个手续。如果不用，请明确告诉我，然后把房子收拾出来，把钥匙交给我，我们尽快办个交接”，但被上诉人的法定代表人邱连省只是答复“好的”达成的协议，被上诉人负有“如果不用，请明确告诉我，然后把房子收拾出来，把钥匙交给我，我们尽快办个交接”的义务，但被上诉人既没有“如果不用，请明确告诉我”，也没有“然后把房子收拾出来”，现在房子里仍存放着被上诉人的办公家具、牌匾等财物；更没有“把钥匙交给我”；最后当然更没有“我们尽快办个交接”。以上事实充分说明，被上诉人一直占用上诉人的房屋，没有交接给上诉人。四、一审法院认定事实错误。判决草率，有失公允。1、一审法官仅凭一句探寻式问话“把钥匙放门卫那儿吧”，在没有得到上诉人回复的情况下，就认定被上诉人进行了交接，太过草率，缺乏基本的证据证实。在一审时上诉人对该证据质证时已经明确没有收到该信息，被上诉人也没有提供证据证明上诉人收到了该信息。钥匙有没有交？何时交的？具体交给谁了？对方有没有同意？有没有接收？房东有没有认可？都没有答案。况且，交接是一个交和接的过程，不见面又怎么叫交接呢？东西有没有搬完？房屋有没有损坏？不现场交接、不见面，又怎么知道？况且，被上诉人一会儿“把钥匙放门卫那儿吧”，一会儿又放物业那儿了。到底放哪儿了？自己都不能确定。前后不一，自相矛盾，这样的矛盾说辞一审也能采信，法院的公信力何在？2、原告提交的2020年5月30日的双方短信沟通证明，证明上诉人这一天还再向被上诉人催要房屋，说明5月30日这一天的时候运河公司还未交接房屋，被上诉人所说4月底以前已经交房与事实不符。一审判决4月23日以后所发信息并未显示运河公司进行过回复，不予采信。那么，被上诉人“把钥匙放门卫那儿吧”的信息，也没有证据证明上诉人对该信息进行过回复，怎么就采信、认定他交接了呢？同样的情况，为何认定相反的结论。是一审糊涂还是有意为之？不能一碗水端平，又怎么彰显法律的公平公证。让人不解，不得不让人产生联想。3、结清房租不代表交接了房屋。一审法院根据运河公司提供的聊天记录中表示的不再续租及支付房租时备注的“房租已结完毕”以及结清水电费的事实认定将房屋钥匙进行交接的事实，明显不妥。结清房租代表的是结清的以前的房租，结清房租就代表交接了房屋了吗？是否有点幼稚可笑，如果这样，任何一个租户都可以给房东发一个结清房租的短信，然后继续堂而皇之的继续占用而不交费、不交房。如此，社会岂不大乱。所以，用这种方式证明交接了房屋明显错误，明显损害房东利益，是错案。应予纠正!况且，一审认定的结清水电费的事实是根据被上诉人提供的由物业公司出具的结清证明，该证明没有经办人签字，该证明虽与有没有交接没有关联，不能证明已经交接。但一审法官予以采信的事实让人不解。因为同样由上诉人提供的也是由同一物业公司出具的相关证明却因为没有经办人签字而被定为证据有瑕疵而不被采信。同样的情况却不一样的标准，公平公正在哪里。恳请二审法官查清事实，纠正错案。4、关于济宁万象空调净化工有限公司出具给被上诉人的《证明》，只盖章没有经办人签字，原判认定有效；同样济宁万象空调净化工有限公司出具给上诉人的两份《证明》，只有盖章没有经办人签字，原判却认定为无效。这种对证据的双重标准也太明显了吧!同时，也恳请二审法官考虑一下，明明可以当面交接的事情，被上诉人为何不予交接，不敢面对什么？这么简单的事情，为何选择逃避？直到6月26日我们委托开锁公司开锁入门后才知晓答案：房屋严重损坏，因为私自改造渗水严重，已严重波及到邻居，造成严重影响……五、二审上诉人提交了由济宁万象空调净化工有限公司出具人签字的两份《证明》，提供了涉案房屋的现状视频，证明被上诉人的东西仍在涉案房屋内，房屋没有收拾打扫，证明涉案房屋仍在被上诉人占用状态。总之，不管被上诉人结没结清房租，有没有表达过不再租赁，有没有结清水电费，都与交接房屋没有必然的因果关系，都不能代表亦不能证明已经交接了房屋。种种证据显示，没有交接房屋已是不争的事实。被上诉人应该承担应付的责任，这应是作为一个企业最基本的坚守。综上所述，被上诉人租赁上诉人房屋，负有不租赁房屋时交还上诉人房屋的义务，负有证明已经交还上诉人房屋的义务。但被上诉人未提供证据证明“不用租赁房屋，已经明确告诉了上诉人，然后把房子已经收拾出来了，把钥匙交给了上诉人，双方办了交接”，即被上诉人不能证明已将租赁的上诉人的房屋返还给上诉人；相反，上诉人在一审和二审提供的证据证明了至2021年6月26日上诉人委托开锁公司开启入户门前，被上诉人仍然占用着租赁房屋，没有返还给上诉人。故双方应自2021年6月26日起解除租赁关系、被上诉人应按元租赁合同支付至2021年6月26日的租金、承担违约责任。原判认定被上诉人已返还租赁房屋与上述事实相悖，认定没有事实根据，因此适用法律错误，判决错误。为此应当改判。济宁运河保安服务有限公司辩称，济宁市大周末传媒有限公司上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，二审应当予以驳回维持原判。一、双方于2014年12月25日签订房屋租赁合同是事实，被答辩人济宁市大周末传媒有限公司将菱花路中段路东综合楼租赁给答辩人济宁运河保安服务有限公司使用，双方约定月租金5000元，年租金6万元，租赁期限为2014年12月30日至2019年12月29日。合同签订后次日(2014年12月26日)，答辩人济宁运河保安公司按照合同约定将五年租金及室内物品的转让费6000元，共306000元一次性支付给被答辩人大周末传媒公司的法定代表人及授权人高汉军。2019年12月29日租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，口头约定答辩人继续租赁该房屋，但双方对租赁期限没有约定。答辩人先行支付2个月租金10000元。在2020年4月答辩人通知被答辩人不再租赁该房屋，于2020年4月17日结清所有水电、物业费用后搬离该房屋，并支付被答辩人房租至2020年4月30日的10000元房租后，交付房屋钥匙到物业并通知了被答辩人。因此根据以上客观事实，双方的租赁合同已经解除，答辩人租赁期的租金全部结清，被答辩人要求支付2020年5月后的租金没有事实依据。二、被答辩人的上诉请求没有法律依据。首先《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案双方租赁合同2019年12月29日到期后，口头约定答辩人继续租赁该房屋，但对租赁期限没有约定，因此按照法律规定双方应为不定期租赁，答辩人拥有任意解除权，可以随时解除合同。其次，根据答辩人与被答辩人授权人高汉军双方的聊天记录，2020年4月答辩人已经在合理期限内向被答辩人明确表示不再租赁，解除了不定期租赁合同。再次，在答辩人4月17日搬离房屋时，已将所有水电、物业费用全部结清，并通过微信的方式告知其房屋钥匙已经放在物业，且在最后一次支付房租时，答辩人也进行了备注“房租已结完毕”，被答辩人没有提出任何异议。最后，按照双方订立合同后的交易习惯，答辩人均是先支付房租，再使用房屋，在最后一次支付房租时，答辩人将房租支付至2020年4月30日，被答辩人不仅没有对结清房租时“房租已结完毕”的通知提出任何异议，并且在2020年5月份没有对答辩人不再支付租金的行为提出任何异议，没有与答辩人方任何人提出要求支付租金的要求，因此从这一点也可以推断出，双方的租赁合同已经在2020年4月底已经解除。综合以上可以看出，双方已经认可租赁合同已经在2020年4月底已经解除。被答辩人起诉要求解除租赁合同、交付房屋、支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、被答辩人要求支付违约金没有事实和法律依据，双方租赁期内，答辩人不欠付被答辩人任何租金，更不存在任何违约行为，因此其主张违约金的诉求应当予以驳回。另外，根据客观事实，2014年租赁合同成立时，室内物品已作价6000元转让给答辩人，2021年被答辩人通过发送律师函要求返还室内物品，可见被答辩人严重违背了作为公民从事民事活动中应当遵循的最基本的诚信原则，另外对答辩人提起的本次诉讼同样是不诚信的，属于为了利益无中生有的恶意诉讼行为。二审法院应当予以驳回。济宁市大周末传媒有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的租赁合同关系，被告交还租赁房屋；2、判决被告支付租金60000元（60000元为2021年4月前租金，要求被告支付至交还租赁房屋日）；3.判决被告支付违约金12000元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，大周末公司与运河公司签订《房屋租赁合同》，合同约定运河公司租赁大周末公司位于济宁市高新区的房屋一处，房屋用途为办公，租赁期限为2014年12月30日至2019年12月29日，租金为每月5000元，租金总计60000元一年，违约责任为为按年租金的20%支付违约金。合同签订后，运河公司于2014年12月26日向大周末公司法定代表人高汉军交通银行账户内转款306000元，高汉军向运河公司出具收条一份，载明收到房屋租赁费及室内物品转让费共计306000元。2019年12月29日，双方约定的租赁期限届满后，运河公司并未向大周末公司交还房屋，该公司于2020年1月1日向高汉军交通银行账户内转款10000元，2020年4月20日，运河公司再次向高汉军银行账户内转款10000元，并备注“房租已结完毕”，2020年4月27日，运河公司通过微信方式告知高汉军该公司因房租问题不再续租，2020年5月1日，运河公司通过微信方式告知高汉军房屋钥匙已放门卫处。2021年1月28日，大周末公司向运河公司寄送律师函，要求解除合同并支付租金，运河公司亦进行了回函。另查明，运河公司已经结清涉案房屋于2020年4月之前产生的水电费。一审法院认为，大周末公司与运河公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律及行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行义务。在双方约定的租赁期间届满后，运河公司继续使用租赁物并向大周末公司支付租金，大周末公司接受租金且未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，此时双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，根据上述规定，在不定期租赁合同中，出租人和承租人均享有任意解除权，行使该权利的一方当事人只要在合理期限内通知对方，即能发生解除合同的后果。本案中，运河公司提交的证据足以证明其已经于2020年4月27日明确告知大周末公司法定代表人其因房租问题不再续租，该通知中有终止双方主要权利义务的意思表示，即应视为解除合同的意思表示，结合运河公司在2020年4月20日支付房租时即备注房租已结完毕的事实，可视为运河公司在解除合同前给予了合理期限，故双方之间不定期租赁合同关系的解除时间应为2020年4月27日。大周末公司主张双方之间租赁合同关系一直存在，但其提交的证据并不能证明运河公司一直对涉案房屋进行占有、使用或者收益，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，大周末公司关于要求运河公司解除合同、支付租金及违约金的诉讼请求，并无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回原告济宁市大周末传媒有限公司的诉讼请求。案件受理费650元，由济宁市大周末传媒有限公司负担。本院经审理查明，济宁运河保安服务有限公司主张其已于2020年5月1日将涉案房屋钥匙放在物业门卫处，但其并未提供相应证据予以证实，济宁市大周末传媒有限公司对此不予认可。2021年6月26日，济宁市大周末传媒有限公司委托案外人梁鹏鹏对涉案房屋进行了开锁换锁。开锁进屋后，发现涉案房屋内仍存有济宁运河保安服务有限公司的相关物品未予搬离、清理。济宁市大周末传媒有限公司对此提供了相应的证明、视频、截图等予以证实。济宁运河保安服务有限公司质证认为对视频真实性无异议，但从视频可以看出房屋内大部分已清空，只有一个房间内有存放的家具和垃圾，但不能证明房屋未交还的事实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：济宁运河保安服务有限公司是否应向济宁市大周末传媒有限公司交还涉案房屋并支付相应租金和违约金。济宁运河保安服务有限公司与济宁市大周末传媒有限公司签订房屋租赁合同，约定由济宁运河保安服务有限公司租赁济宁市大周末传媒有限公司的涉案房屋，租期为2014年12月30日至2019年12月29日，租金为5000元/月，租期内租金已支付完毕。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第三百三十二条规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，涉案租赁合同到期后，济宁运河保安服务有限公司并未向济宁市大周末传媒有限公司交还涉案房屋，而是继续分两次支付了房屋租金各10000元，故应认定双方在此期间的法律关系为不定期租赁。在不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同，因此，本案中，在不定期租赁期间，济宁运河保安服务有限公司于2020年4月27日已通过微信方式告知济宁市大周末传媒有限公司因房租问题不再续租，应认定其向济宁市大周末传媒有限公司进行了租赁合同的通知解除，双方之间的房屋租赁合同已经解除。但是，济宁运河保安服务有限公司作为承租人仍有积极将涉案房屋交还给出租人济宁市大周末传媒有限公司的后合同义务，同时，济宁市大周末传媒有限公司在接到济宁运河保安服务有限公司的解除通知后，亦应积极办理房屋的交接事宜。但双方当事人对于房屋交接均未积极办理，济宁运河保安服务有限公司虽主张其已于2020年5月1日将涉案房屋钥匙放在物业门卫处，但其并未提供相应证据予以证实。因此，双方当事人对于涉案房屋未及时办理交接均存在过错，本院酌情确定济宁运河保安服务有限公司应向济宁市大周末传媒有限公司支付合同约定的2个月的租金计款10000元作为损失。鉴于济宁市大周末传媒有限公司对于未能及时收回房屋亦存在未积极交接的过错，故对于其主张的至其找开锁公司对涉案房屋进行开锁换锁之日的房屋租金，本院不予支持。如上所述，双方房屋租赁合同已于2020年4月27日解除，故对于济宁市大周末传媒有限公司主张解除合同的诉讼请求，不予支持；济宁市大周末传媒有限公司自认其已通过开锁换锁方式收回涉案房屋，故对于其交还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。对于济宁市大周末传媒有限公司主张的违约金，如上所述，双方合同已于2020年4月27日解除，济宁运河保安服务有限公司不存在欠付租金的情形，因此济宁市大周末传媒有限公司主张因济宁运河保安服务有限公司未交纳租金而构成违约不能成立，故对于其违约金的诉讼请求，依法应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0891民初1047号民事判决；二、济宁运河保安服务有限公司于本判决生效后十日内向济宁市大周末传媒有限公司赔偿损失10000元；三、驳回济宁市大周末传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由济宁市大周末传媒有限公司负担625元，济宁运河保安服务有限公司负担25元；二审案件受理费1300元，由济宁市大周末传媒有限公司负担1250元，济宁运河保安服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  扈 琳审 判 员  史海洋审 判 员  张思平二〇二一年八月十日法官助理  韩 飞书 记 员  米 阳