广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13709号上诉人（原审被告）：熊旺，男，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：张若兰，女，身份证住址广州市越秀区。上诉人熊旺因与被上诉人张若兰租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人熊旺本人，被上诉人张若兰本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊旺上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由张若兰承担。事实和理由：一、一审法院认定张若兰于2020年9月29日搬离涉案房屋，双方租赁合同关系已于该日实际解除的理据不足。1.在2020年9月24日上午11：26时的微信记录中，熊旺是这么表达的：“你如果不按合约打款即为违约，本月内搬走，…押金不退”在一审庭审中熊旺也是如此表示，一审法院认定2020年9月29日解除租赁合同的认定有误。2.在2020年9月29日21：53时张若兰的微信聊天记录显示，“房子的东西已经清理得差不多了”，“差不多”表示张若兰并未实际搬离涉案房屋。3.电费账单(2020-9-01至2020-9-30)本期读数24714.00，2020年10月18日熊旺在中介的见证下开锁，电表读数为24729.92，与9月30日的读数相差15.92度，说明张若兰在9月30日至10月18日期间还在实际使用房屋。二、一审判决熊旺退还2020年9月30日至2020年10月2日的租金350元理据不足。合同签订及交付钥匙时间为2017年11月13日，约定支付租金时间是2017年11月18日，张若兰实际少支付3500+30×5=583.33元。三、一审判决熊旺退还押金的理据不足。1.按照房地产租赁合同的规定，张若兰应该在9月18日前足额支付下期租金3500元，但张若兰未按期支付，且未告知具体原因，故张若兰已构成违约。四、一审判决熊旺需向张若兰退还2020年8月23日至2020年9月期间的租金1000元的理据不足。1.张若兰在2020年8月23日晚上23：19时的微信记录说只是缓慢地渗水，并发了一张图片，在图片上并未见到明显的渗水现象。2020年8月24日上午7：37时的微信记录说平时不用水的时候就关闸先这样用着吧。说明张若兰认为渗水轻微，可以继续使用，直到2020年9月24日仍未要求熊旺维修，也未提出提前解除合同及减免租金。2.张若兰在2020年9月24日上午10：51时的微信记录：“我先转半个月的租金(1750元)给你吧”，说明张若兰当时并没有减免租金的意思表达。3.张若兰自2020年8月23日告知存在缓慢渗水情况到2020年9月24日期间，张若兰再也没有向熊旺告知渗水的严重程度及提前退房的意思表示，也未提出减免租金的要求。否则，熊旺不会不采取任何措施(包括维修水管至合同结束)而让张若兰一直占用房子且以7折低廉的价格租达38天。五、一审认定张若兰有权单方提出解除本合同的理据不足。1.张若兰在2020年8月23日告知缓慢渗水并发来一张图片，在图片上并未见到明显的渗水现象。在张若兰提供的附件5.搬离时房屋漏水状况的照片，该照片未经业主、物业、中介到场见证拍摄，熊旺在一审庭审时已表示不确认，至于墙壁上的褶皱也只能反映水管有渗水现象，而不能说明渗水的严重程度，且张若兰一直未告知渗水的严重程度。2.在2020年9月24日中午12：51时的微信记录中，熊旺诚意解决问题，要约张若兰协商，并提出找人维修处理，但张若兰既不同意协商又未要求熊旺维修水管到合同结束，坚持要等国庆期间退房才把中介一起约出来。3.在2020年10月6日上午11：12时的微信记录中，张若兰表示“如果你认为房子符合合同条件，那我们继续履行合同正常用水至期满也没问题”但在2020年10月8日晚与张若兰的先生协商时，对方却要求退还押金，不同意熊旺提出的剩下一个半月各承担一半的提议。六、合同是双方真实意思表示，一旦签订即具有法律效力，在合同履行过程中双方当事人应该本着互相理解、平等协商、及时沟通的原则，合同的解除也应该符合法定的条件。张若兰未及时沟通水管渗水实际情况，未向熊旺明确提出提前解除合同及减免租金的要求，未尽到告知的义务，侵害了熊旺的相关权益。被上诉人张若兰辩称：同意一审判决处理，不同意熊旺的上诉请求。事实与理由:一、熊旺要求张若兰于2020年9月30日前搬离涉案房屋。张若兰于2020年9月28日联系搬运人员到涉案房屋搬家，张若兰亦于2020年9月28日告知熊旺当天搬家，故张若兰已于2020年9月28日搬离涉案房屋。二、涉案房屋不符合居住条件，熊旺未尽维修义务而导致合同提前解除。涉案房屋存在水管爆裂无法正常用水的情况，熊旺在漏水期间亦从未上门查看进行处理，最终导致合同提前解除。张若兰于2020年1月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认租赁合同自2020年9月29日解除，熊旺向张若兰退还预交至10月2日的租金350元。2.熊旺结算2020年9月29日前所产生的电费、水费和煤气费，退还张若兰剩余押金7000元。3.熊旺向张若兰支付违约金7000元。4.熊旺减免张若兰在因漏水无法保证各项设施正常使用期间（2020年8月23日-2020年9月29日）的租金1000元。5.熊旺承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月13日，张若兰（承租方、乙方）与熊旺（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市白云区富力半岛C11栋505房，建筑面积约为93平方米出租给乙方作为住宅使用。租赁期限自2017年11月18日至2020年11月17日，每月租金3500元。租赁保证金为7000元，在签订本合同时，由乙方付给甲方。首期之后的租金由乙方在每月的第18天前交付下期租金给甲方。租金中已包括下列傢俬、电器的租金：详见家私清单。租赁期内，甲方承担下列责任：保证该物业交付使用时各样设施均可正常使用，并应承担正常的外墙与大厦结构维修费用，如因延误维修而使乙方或第三者遭受损失，由甲方负责赔偿。乙方承担下列责任：租赁期内，乙方需提前解除合同的，须事前征得甲方同意，否则作违约处理。租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除本合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，并须按保证金的金额作为违约赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交之保证金及相应的各期租金不予退还等等。同日，双方签署上述租赁合同的附件《家俬清单》，记载家俬包括2张床、3张床垫、2张椅子（三人坐、单坐）、1个电视柜，电器包括1个炉具、1台电视机、1台电冰箱、4台空调、1台洗衣机、1台热水器。同年11月18日，熊旺向张若兰出具《收据》，载明熊旺收到支付的押金7000元。熊旺确认押金7000元现暂未退还张若兰。2020年8月23日，张若兰向熊旺发送微信信息“……今晚突然发现客厅沙发底下的瓷砖缓慢地渗出了水。我们先把水闸关掉搬开沙发观察一下，明天再跟你说说情况吧”，8月24日向熊旺发送微信信息“关了大闸就不渗水了，我们平时不用水的时候就关闸先这样用着吧”，熊旺答复“估计是客厅通往阳台的水管出现渗漏，只有把瓷砖撬开查漏点然后把漏点处的楼板砼凿开才能修补，这样的话你们也没法住了，反正只剩下两个月的租期，赶紧找房子，做饭洗衣的时候开大闸，平时关上，否则整个房间都会浸水”，张若兰答复“我们知道”。同年9月24日，熊旺向张若兰催收租金，张若兰称“我先转半个月的租金给你吧，不会住一个月那么久了，我这边再收拾一下到时候再约个时间把房子退给你”，熊旺答复称张若兰提前解约未经过其同意，并称如张若兰不按合约打款即为违约，要求张若兰本月内搬走，结清水电费、燃气费及管理费，押金不予退还。一审诉讼中，张若兰向一审法院提交如下证据：1.照片。拟证实涉案房屋地板漏水并导致墙面褶皱。2.管理处通知。拟证实涉案房屋所在小区管理处经巡查发现涉案房屋有漏水现象。3.微信聊天记录。拟证实熊旺要求张若兰于2020年9月30日前搬离，张若兰于9月30日通过微信告知熊旺其已于9月29日搬离涉案房屋。熊旺向一审法院提交如下证据：1.管理费收据、燃气费缴费通知短信、水电费应收费截图。拟证实涉案房屋尚欠电费292.51元，燃气费27.6元、水费及污水费26.37元、2020年10月、11月的管理费及垃圾费共计288.4元。2.银行转账记录截图。拟证实张若兰于2020年9月24日向其支付租金1750元。3.照片。拟证实涉案房屋内有一真皮沙发被张若兰扔掉、三人座木沙发存在掉漆情况、房屋墙面及房门存在被打钉破坏的情况，涉案房屋开锁花费100元，如换锁需花费300元。为此，熊旺主张张若兰应向其赔偿的费用及违约金应在押金中予以抵扣，其中包括房屋设施损失1000元、管理费、水电费、燃气费等共计634.88元、开锁费100元、换锁费300元、清洁费300元、违约金5880元、房门修复费用500元，并要求张若兰返还真皮沙发并修复木沙发。一审庭审中，张若兰表示不同意支付搬离后的管理费，其余欠付费用如需支付同意在押金中抵扣。张若兰确认未将钥匙返还熊旺是因为熊旺拒绝办理交接事宜。熊旺确认房屋漏水情况已修复，修复方式是从墙外重新接水管，另确认清洁费用及换锁费用未实际产生。熊旺同意在押金中抵扣张若兰上述应支付费用。一审法院认为，张若兰与熊旺签订的《房地产租赁合同》及附件是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张若兰于2020年8月23日发现涉案房屋存在漏水现象，将此情况告知熊旺并提出提前搬离涉案房屋，熊旺亦答复涉案房屋可能存在漏水情况并告知张若兰尽快找房，此后熊旺亦要求张若兰于2020年9月30日前搬离，故张若兰于2020年9月29日搬离涉案房屋，双方租赁合同关系已于该日实际解除，张若兰诉请要求对此予以确认有据，一审法院予以支持。关于合同解除的原因及押金处理。根据双方陈述及张若兰提交的照片显示，涉案房屋地板的渗水情况较为严重，需关闭水闸以防止渗水，该情况已影响到张若兰的正常居住使用，合同约定张若兰提前解除合同的条件已成就，张若兰在此情况下有权单方提出解除本合同，合同既已解除，熊旺应将其收取的押金7000元退还张若兰。关于退还押金的数额，因张若兰尚欠付电费292.51元，燃气费27.6元、水费及污水费26.37元，以上费用应在押金中予以抵扣；另，考虑到张若兰使用房屋确存在导致木沙发掉漆、在墙面及房门上打钉的情况，故一审法院酌情认定张若兰应向熊旺支付房屋及设施的修复费用500元，该费用亦可于押金中进行抵扣。关于熊旺主张应当抵扣的管理费及垃圾费，该费用产生于张若兰搬离房屋之后，故不应由张若兰承担，其主张抵扣的房屋设施损失、修复费用、清洁费、真皮沙发因未实际产生，且熊旺未提供证据予以证实，其主张抵扣的抗辩意见，一审法院不予采纳。另，熊旺抗辩称张若兰于2020年9月24日支付房租已逾期，故违约金亦应抵扣，因张若兰于2020年8月23日发现房屋渗水并通知熊旺，此后即着手准备搬离涉案房屋，其未能确定具体搬离时间，故张若兰逾期交租事出有因，熊旺据此要求张若兰承担违约金理据不足，一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。综上，扣除张若兰应支付费用后，熊旺还应向张若兰退还押金6153.52元。关于张若兰要求退还预交租金的诉讼请求。因张若兰已于2020年9月29日搬离涉案房屋，其已于2020年9月24日预交半月租金1750元，故熊旺应向张若兰退还2020年9月30日至2020年10月2日的租金350元（3500元÷30天×3天），张若兰该项诉请有据，一审法院予以支持。关于张若兰要求熊旺赔偿违约金7000元的诉讼请求。张若兰基于房屋渗水的原因向熊旺提出提前解约，熊旺亦要求张若兰于2020年9月30日前搬离，可视为双方协商一致同意解除涉案租赁合同，且张若兰亦未举证证实其实际损失，故其要求熊旺承担违约责任7000元的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。关于张若兰要求减免2020年8月23日至9月29日期间租金的诉讼请求。张若兰自2020年8月23日发现房屋渗水，至9月29日搬离涉案房屋，该期间张若兰确认房屋渗水而无法正常使用涉案房屋，其要求减免该期间租金合理合法，一审法院予以支持。综合张若兰使用房屋情况，一审法院酌情认定该期间张若兰应按照合同约定月租金标准的70%向熊旺计付租金，故熊旺应向张若兰退还该期间租金1330元（3500元÷30天×38天×30%），张若兰诉请上述期间应减免租金1000元未超出上述范畴，一审法院予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起三日内，熊旺向张若兰退还2020年9月30日至2020年10月2日的租金350元；二、自判决生效之日起三日内，熊旺向张若兰退还押金6153.52元；三、自判决生效之日起三日内，熊旺向张若兰退还2020年8月23日至2020年9月29日期间的租金1000元；四、驳回张若兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92元，由张若兰负担42元，由熊旺负担50元并于判决生效之日起三日内迳付张若兰。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，张若兰向本院提交：证据1.张若兰与搬运工的聊天记录，证据2.张若兰与熊旺的通话记录，证据1-2共同拟证明张若兰在2020年9月28日搬离涉案房屋。证据3.用电记录，拟证明2020年9月29日张若兰已经在新的物业中居住。熊旺质证表示：对证据1是张若兰与搬运工之间的聊天记录，熊旺对此并不清楚。只能证明张若兰有搬家，但不能代表全部搬走。对证据2张若兰有打电话给熊旺要求放行，熊旺当时说没有谈妥，但是也同意了放行，让张若兰先搬走，之后再谈，不存在熊旺刁难张若兰的情况。对证据3张若兰搬进自己物业的情况熊旺并不清楚，但不能代表张若兰已经从涉案房屋中搬走。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于:熊旺的上诉请求是否成立。本案是租赁合同纠纷，双方签订的《房地产租赁合同》符合双方的真实意思表示，该合同合法有效。熊旺作为出租人,负有确保租赁房屋适租的义务，根据双方一审的陈述以及张若兰在一审提供的照片显示，涉案房屋的渗水情况已经影响到张若兰正常生活，在涉案房屋存在漏水的情况下，张若兰表示提前搬离涉案房屋，熊旺亦通过微信答复房屋存在漏水情况告知张若兰尽快找房，此后亦要求张若兰于2020年9月30日前搬离涉案房屋。从张若兰提供的证据显示，张若兰已于2020年9月29日搬离涉案房屋，故一审法院认为双方已协商一致同意解除涉案合同，张若兰已预交的2020年9月30日-2020年10月2日的租金熊旺应予以返还的处理并无不当，本院予以维持。《房地产租赁合同》解除后，熊旺应退还张若兰支付的押金，由于张若兰承租涉案房屋期间尚欠熊旺部分电费、燃气费、水费及污水费，另外张若兰在使用涉案房屋时对部分家具存在一定损坏，一审法院对房屋及设施的修复费用酌情判决，并将上述费用在熊旺应退还的押金中予以抵扣的处理并无不当，本院予以维持。本案是涉案房屋出现渗漏现象导致合同提前解除，从张若兰2020年8月23日发现发现渗漏至搬离涉案房屋期间，涉案房屋仍存在渗漏情况已影响到房屋的正常使用，一审法院酌情按照租金标准的70%向熊旺计付2020年8月23日-2020年9月29日期间的租金符合公平原则，本院予以维持。熊旺的其他上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人熊旺的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元,由上诉人熊旺负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年八月五日书记员 冯冠豪徐毅敏