辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13201号上诉人（原审被告）：蘧恒文，男，1963年8月6日出生，汉族，住沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。法定代表人：周焕喆，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳忠，男，1971年1月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人蘧恒文因与被上诉人沈阳嘉伟物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蘧恒文上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《前期物业服务管理协议书》，约定物业企业需建立健全本小区物业管理档案资料，明确写出房屋共有部位的维护和管理范围。上诉人2008年起房屋一直存在渗漏、墙面因渗漏长毛情况，同时上报给被上诉人，答复耐心等待维修。2008年-2020年期间上诉人多次前往物业服务中心报修，均无明确答复。直至2021年物业服务中心负责人明确答复，由于之前工作人员离职与企业交接存在漏洞，导致之前报事应留存资料丢失无法查找。由于被上诉人工作不规范及未能按照前期物业合同执行，造成上诉人10余年一直生活在漏水及长毛的房屋内，现室内装饰物品全部受损，严重影响生活环境。二、被上诉人需针对上诉人2008年至今报事报修问题在本年内处理解决，同时针对有房屋渗漏造成的室内受损物品进行赔付。三、被上诉人承担诉讼费。沈阳嘉伟物业管理有限公司辩称，请求维持原判。沈阳嘉伟物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业服务费11861元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年1月15日，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定辽宁富莱斯普房地产开发有限公司选聘原告为水晶城小区提供前期物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1.2元每月每平方米。在合同实际履行过程中，原告均是以1元每月每平方米的标准向业主收取物业费。被告蘧恒文居住于该小区内，其房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积89.18平方米。因被告拖欠2009年12月1日至2020年12月31日的物业费11861元，原告起诉来一审法院。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于物业费收取标准。前期物业服务协议中约定物业费收取标准为1.2元每月每平方米。但在物业服务合同实际履行过程中，原告以1元每月每平方米的标准向园区业主收取，原告作为收取物业费的权利方，自愿降低收费标准，此系原告对自己权利的处分，园区业主也均是以该标准交纳，故应认定双方实际变更了合同约定内容，此种变更应为有效，原告应以1元每月每平方米的标准向被告收取物业费。故从2009年12月1日至2020年12月31日，被告拖欠物业费共计11861元（89.18平方米×1元/平方米/月×133个月）。关于被告抗辩的原告服务不到位，楼上住户私自更改烟道，导致被告家里有味道等问题。被告所述其房屋存在严重漏水，长时间未解决等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由被告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费10674元（11861元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告蘧恒文于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉伟物业管理有限公司2009年12月1日至2020年12月31日物业费10674元；二、驳回原告沈阳嘉伟物业管理有限公司、被告蘧恒文的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费48元（已减半收取），由被告蘧恒文负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉小区建设单位辽宁富莱斯普房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已为园区提供了物业服务，即享有收取相应物业费的权利。作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故一审判令上诉人给付2009年12月1日至2020年12月31日物业费10674元并无不当。关于上诉人提出其房屋存在漏水问题，被上诉人未予维修的问题，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，且一审已考虑到被上诉人服务方面存在的部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应的原则，酌定上诉人按欠费金额的90%交纳物业管理费，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效的问题，因其一审时并未提出该项抗辩，上诉人并未提交新证据证明被上诉人诉讼请求已过诉讼时效，上诉人二审提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上，上诉人蘧恒文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96.5元，由上诉人蘧恒文负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月二十六日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。