湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7300号上诉人（原审原告）：刘情，女，1994年6月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：盛燕，女，1976年1月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈凤，广东德纳（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜首进，广东德纳（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙我爱我家信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。法定代表人：郭晖。委托诉讼代理人：阳波，广东格方（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙安房房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道星沙大道198号蓝山郡一期B栋116号。法定代表人：赵宇初。上诉人刘情因与被上诉人盛燕、长沙我爱我家信息科技有限公司（以下简称我爱我家公司）、长沙安房房地产经纪有限公司（以下简称安房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2021）湘0111民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘情上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审多处程序违法。一审法院无正当理由更换承办法官。上诉人于2021年1月21日收到传票，承办法官为胡涵法官，开庭时承办法官更换为杨华法官。然上诉人对此一致不知情，一审法院也没有说明更换理由。一审判决书也缺乏各方面质证意见，上诉人认为根本无法还原整个案件事实及庭审情况。二、一审判决认定事实错误。判决书认定上诉人意向贷款金额为900000元之类的表述，而合同签订是四方行为，应当属于合同签订四方的共同预期，即上诉人没有能力一次性支付购房款，被上诉人盛燕对此应当有充分的预期。整个合同履行过程中，并非上诉人未签订贷款合同，而是没有机会签订贷款合同，上诉人比任何人都早日将购房事宜办理妥当。三、适用法律错误。上诉人履行整个合同过程中已依约向被上诉人盛燕支付了8万元定金，也向其余两位被上诉人履行了1.7万元居间服务费，此后一直按居间方要求提供各种资料，随传随到的办理各项手续。至于首期购房款的支付义务，因并未满足支付条件，因此不存在任何违约行为。反而被上诉人盛燕的违约解除行为导致无法实现合同目的。被上诉人安房地产公司办理业务时出现拖延，以及未经上诉人认可直接终止两次贷款审批流程，具有较为明显的过错。被上诉人我爱我家公司作为共同居间方，应当承担共同过错责任。综上，上诉人对一审判决第一项没有异议，但应当判决适用定金罚则，由被上诉人盛燕双倍返还定金160000元。同时上诉人对于合同无法履行并无任何主观过错，因此案件受理费应当由三位被上诉人承担。被上诉人盛燕答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求依法驳回上诉人的上诉请求；二、本案合同不能履行系上诉人刘情怠于履行合同，盛燕并无任何违约行为，刘情的行为已构成根本违约，盛燕有权依据涉案买卖合同第十一条第一款的约定解除合同；三、根据《中华人民共和国民法典》第587条规定，刘情已构成根本违约，致使合同目的无法实现，盛燕有权扣除定金。我爱我家公司答辩称：和一审答辩意见一致。安房经纪公司未作答辩。刘情向一审法院起诉请求：1.判令盛燕是违法解除合同；2.判令盛燕向刘情双倍返还合同定金160000元；3.判令我爱我家公司、安房经纪公司共同向刘情返还收取的居间服务费17000元，并赔偿刘情因履行合同遭受的经济损失。一审法院认定的事实：安房经纪公司系我爱我家公司的加盟商，赵宇初系安房经纪公司的法定代表人，熊彦系安房经纪公司的工作人员。2019年10月，刘情预购买二手房，在查看好房源后委托其从事房屋中介工作的朋友赵宇初代理房屋交易。2019年10月9日，刘情（乙方买受方）与盛燕（甲方出售方）、我爱我家公司（管理方）、安房经纪公司（居间方）签订《房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》一份，约定，甲方将位于长沙市雨花区××小区××栋××房在居间方的促成下出售给乙方，出售价格为1126000元，乙方于合同签订之日向甲方支付购房定金80000元；甲方同意300000元由乙方通过向银行或市公积金中心申请贷款的方式直接由银行或公积金中心支付，600000元由乙方通过向省公积金中心申请贷款的方式由省公积金中心直接向甲方支付；省公积金中心审批通过的贷款金额与乙方申请金额有差额的，乙方应补足差额支付甲方；甲乙双方共同到省公积金面签后2个工作日内，乙方支付首期款146000元；房屋交付时间为2020年1月18日之前；甲方承诺在房屋交付后365日内将户口迁出；一方未按照合同约定的期限履行合同，逾期15日或者经守约方催告后在指定的合理期限5日内仍未继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或者要求违约方按照合同约定的违约条款承担违约责任等。当日，刘情与盛燕还签订了补充协议一份，约定卖方净得房款1126000元，不承担任何税费；买方贷款以实际银行审批为主，首付款按银行批复补齐差额。上述合同签订后，刘情向盛燕交付了购房定金80000元。2019年10月9日，刘情还与盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司签订了《过户、按揭委托代理合同》一份，约定刘情意向贷款金额为900000元，买卖双方如未按合同约定履行义务，违约方应承担违约损失，并承担合同委托事项已产生的费用，居间方收取的服务费、代收费用不予退还，守约方可想违约方主张损失。刘情和盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司还签订了《居间服务合同》，约定由刘情支付居间服务费17000元。安房经纪公司在收取了刘情17000元居间服务费后未支付给我爱我家公司。上述合同签订后，盛燕配合刘情提交了办理购房贷款的相关资料，进行了房屋价值评估。但由于三次评估金额都没有达到刘情预期的900000元的贷款目标，刘情一直未签订贷款合同，也没有向盛燕交付购房首付款。2020年6月19日，盛燕向居间方安房经纪公司的法定代表人赵宇初提出要解除与刘情的房屋买卖合同。次日，赵宇初向刘情转达了被告盛燕的解除主张。另查明，案涉房屋现未出租、出售。一审法院认为，刘情、盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。双方争议的焦点为：一、违约行为的认定及导致《房屋买卖合同》不能履行的原因认定问题；二、关于该案能否适用定金罚则及定金的处理问题；三、居间服务费的返还及赔偿问题。一、违约行为的认定及导致《房屋买卖合同》不能履行的原因认定问题。刘情与盛燕签订的《房屋买卖合同》中约定购房款为1126000元，双方同意300000元由刘情通过向银行或市公积金中心申请贷款，600000元由刘情通过向省公积金中心申请贷款，省公积金中心审批通过的贷款金额与刘情申请金额有差额的，刘情应补足差额支付盛燕。由于刘情申请的贷款金额一直没有达到刘情预期的900000元，所以刘情一直未签订贷款合同，刘情也没有意向补齐贷款差额，刘情的违约行为导致《房屋买卖合同》不能履行。《房屋买卖合同》中买受人的主要义务是支付相应的购房款，购房款应在合理期限内或者约定期限内支付，虽然合同中没有约定具体明确的付款时间，但约定了明确的交房时间为2020年1月18日之前。按照房屋买卖的交易习惯，在交房之前买受人应交付大部分购房款。刘情在超过了交房期限后，一直未支付购房款，也未签订贷款合同，盛燕在刘情怠于履行合同义务的情形下于2020年6月19日提出解除双方签订的《房屋买卖合同》有事实及法律依据。刘情主张盛燕违法解除《房屋买卖合同》与事实不符，该院不予支持。二、关于该案能否适用定金罚则及定金的处理问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。该案中，由于原告怠于履行合同，导致合同目的不能实现，构成根本违约，适用定金罚则，刘情无权要求返还定金，刘情主张由盛燕双倍返还定金160000元，该院不予支持。三、居间服务费的返还及赔偿问题。我爱我家公司与安房经纪公司系加盟关系，刘情交纳的居间服务费17000元由安房经纪公司收取。该案在审理过程中，安房经纪公司同意向刘情返还17000元，刘情亦无异议，该院予以支持。因刘情系违约方，刘情主张由我爱我家公司与安房经纪公司对其损失进行赔偿没有事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、长沙安房房地产经纪有限公司应于该判决生效后7日内向刘情返还居间服务费17000元；二、驳回刘情的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1920元，由刘情负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，二手房屋买卖采取首付款加贷款支付房款的，一般要先对涉案房屋进行价格评估，银行再根据评估结论发放贷款，本案就是这种交易模式。又依据双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议可知，若银行或公积金贷款金额与上诉人申请贷款金额有差额的，由上诉人补齐差额。基于这些事实，上诉人对涉案房屋的评估价格和贷款金额不足时补齐差额是应当有预期的；其次，涉案房屋经过多次评估，评估贷款金额与上诉人预期贷款金额相差不大，并不会因实际贷款发放额减少而使合同达到难以履行的程度，而上诉人均没有签订贷款合同，且拖延期限较长，以至未能及时支付购房款，显然已属怠于履行合同主要义务。综上，本院认为涉案贷款合同未能签订导致涉案《房屋买卖合同》未能履行的根本原因为上诉人怠于履行合同主要义务。本院对上诉人提出的贷款额度系《房屋买卖合同》各方共同预期的上诉意见不予采纳。因原告怠于履行合同，导致合同目的不能实现，依法应当适用定金罚则，一审法院判决被上诉人盛燕无需返还上诉人定金正确，应予维持。关于上诉人提出的一审法院无故更换承办法官问题。经查，一审适用简易程序审理，法庭调查前，承办法官已向上诉人告知了审判人员和辅助人员姓名，上诉人明确表示“清楚，不申请回避”，故一审法院并未损害上诉人申请回避权利。一审法院对双方提交的证据均组织了举证、质证，对无争议的事实已当庭确认，对有争议的事实也已在文书中予以认定，并未损害当事人举证、质证的权利，故本院对上诉人提出的一审法院判决书缺乏各方质证意见的上诉意见不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人刘情承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  曾庆军二〇二一年八月九日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。