湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4165号上诉人（原审被告、申请执行人）：湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部，住所地湖南省长沙县星沙大道139号。负责人：何伟。委托诉讼代理人：贺迎辉，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玖涵，湖南鑫湾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈国清，男，1966年2月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：郭喜梅，女，1971年12月13日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王志荣，湖南明城明律师事务所律师。原审被告（被执行人）：向兴国，男，1955年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审被告（被执行人）：周树聪，女，1959年4月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审被告（被执行人）：向峰，男，1983年2月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部（以下简称星沙农商行）因与被上诉人陈国清、郭喜梅，以及原审被告向兴国、周树聪、向峰案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人星沙农商行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在本案中适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，属于适用法律错误。被上诉人购买案涉房产的行为不足以排除星沙农商行行使担保物权的强制执行，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干题的规定》第二十七条的规定，驳回被上诉人的诉讼请求。首先，第二十八条适用的情形是“金钱债权执行”。本案中，上诉人对案涉房屋享有的是担保物权，且上诉人属于善意第三人，合法权益应当受到保护。（2013）长县民初字第3814号民事判决书也确认了上诉人对案涉房屋享有优先受偿权。因此，本案并非一般的金钱债权执行，不应当适用第二十八条之规定。其次，根据“物权优于债权”的原则，被上诉人购买案涉房产的行为不足以排除星沙农商行的强制执行。两被上诉人主张于2002年11月与向兴国、周树聪签订了《房屋买卖协议》，但在2011年上诉人设立抵押权之前、甚至时至今日仍未对案涉房屋进行变更登记，因此两被上诉人对案涉房屋不享有任何物权，不能排除上诉人实现担保物权优先受偿的强制执行。二、一审判决认定被上诉人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，属于事实认定不清。1.一审判决认定“两被上诉人已按约定支付了购房款567495元，尚欠92103.8元未付，并承诺随时按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行”，属于事实认定错误。首先，两被上诉人提交的相关收条及银行存款回单不能充分证明其实际支付了购房款。向兴国、周树聪在一审中无正当理由拒不到庭，不能核实相关合同、收条中签字的真实性。而且，相应收条均无对应的银行流水，无法有效证明两被上诉人实际支付了款项；存款回单系向兴国向其本人账户存入的款项，并非被上诉人向向兴国转账的银行流水，亦无法证明被上诉人向向兴国支付了购房款。其次，《房屋买卖协议》中明确约定陈国清应最晚于2012年年底前付清全部购房款，但两被上诉人至今仍有92103.8元的购房款未支付。2.一审判决认定“造成案涉房屋不能过户的原因不在两被上诉人，对其不存在过错”，属于事实认定错误。根据《房屋买卖协议》第三条的约定，应在2004年案涉房屋的产权证完成办理前，向兴国即应当以两被上诉人的名义办理案涉房屋的产权证；即便无法在产权证办理完成前完成更名手续，亦应当在产权证办理完成后及时完成过户手续。而一审判决认定“经查明，双方约定至2012年11月付清购房款后办理过户手续”，明显与《房屋买卖协议》的约定不符。其次，从上述时间节点可知，两被上诉人最迟于2004年起即知晓其要求向兴国、周树聪办理产权变更手续的债权请求权已遭受了侵害，但至今仍未对案涉房屋办理产权过户登记手续，并最终导致上诉人于2011年向向兴国、周树聪发放借款并就案涉房屋办理抵押登记。由此可知，案涉房屋未能办理过户登记正是因为两被上诉人自身未积极行使合同权利、采取救济手段所导致。第三，向兴国与周树聪每次收取购房款均签署收条，最晚收条落款时间为2010年2月11日，足以证实两被上诉人作为买受人，在向兴国与周树聪未按协议约定将房屋过户、已构成违约的情形下，一直在交付购房款，未及时维护自身的合法权益，明显属于怠于行使权利，存在重大过错。三、一审判决认为上诉人补充提交的《房屋承租人申明》及《租房合同》因没有原件而不认可，属于适用法律错误。《房屋承租声明》与《房屋租赁合同》均为向兴国本人在申请发放贷款时提交给上诉人，而向兴国早已彻底失去联系，故上诉人出示该原件确有困难。一审判决仅因上诉人没有原件而径直不予采信，显然违反了法律规定。上诉人在发放贷款前已经对案涉房屋的实际使用情况作了充分调查，已尽到充分的审慎义务，上诉人有充分理由相信向兴国就是案涉房屋的所有权人，办理抵押登记的行为是善意的。综上所述，两被上诉人的债权请求权既不能排除上诉人实现担保物权优先受偿的强制执行，也不符合执行异议规定第二十八条第(三)、(四)项之情形，不能基于该法条的规定排除执行。被上诉人陈国清、郭喜梅辩称：一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审法院适用法律正确。第二十八条是对不动产买受人物权期待权的保护，符合第二十七条“但书”情形，应按例外情形处理。上诉人与向兴国等金融借款合同纠纷案件申请的执行，就是金钱债权执行。二、本案符合执行异议规定第二十八条规定，一审判决认定事实正确。1.查封前，被上诉人与向兴国、周树聪夫妻签订了合法有效的书面买卖合同。2002年11月21日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为合法有效协议。而案涉房屋被查封的最早时间为2011年11月17日，上诉人申请轮候查封的时间是2019年11月29日。2.查封前，被上诉人已合法占有所购房屋。2003年10月，房屋开发商交房时，向兴国、周树聪夫妻即直接将案涉房屋交付给了被上诉人。被上诉人接收房屋后，对房屋进行了装修并居住使用。3.被上诉人已支付房款567495元，余款92103.8元愿意按照人民法院的要求交付执行。4.非因被上诉人自身原因未办理过户登记。根据《房屋买卖协议》约定，案涉房屋以向兴国的名义办理银行按揭，按揭时间为10年。因此，在银行按揭还清前，被上诉人不能违约要求提前过户。虽然向兴国已于2006年提前还清按揭贷款，但被上诉人对此并不知情，仍按约定向向兴国支付款项。况且，向兴国还清银行按揭后即以案涉房屋抵押贷款，且多次抵押至今，也无法办理过户，被上诉人为维护自身权益，只能拒付尾款。因此，未办理过户是因向兴国夫妇原因所致，而被上诉人积极主张过户等权利，因此，案涉房屋未办理过户登记，非被上诉人原因。三、一审法院遵循了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，购房消费者的民事权益优于工程价款优先权和抵押权。被上诉人居住生活在长沙，案涉房屋是其唯一房产，是其居住生活的依托，因此，被上诉人就是该批复中的消费者，其民事权益应当优先保护。四、星沙农商行未尽“审慎经营”义务，对本案纠纷产生存有重大过错。《商业银行法》第三十五条规定:商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。第三十六条规定:商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。《个人贷款管理暂行办法》第十五条规定：贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。但从向兴国借贷一事来看，星沙农商行未尽审慎经营义务，存在多项违法违规情形，主要体现在以下几个方面：①2011年借贷时，原审被告向兴国已无偿还能力，且贷款用途与约定不符，星沙农商行未严格审查；②未严格审抵押物价值；③未现场调查，也未评估抵押物的变现能力。五、上诉人从未签署《房屋承租人申明》和《租房合同》，且均无原件，一审法院不予采信正确。《房屋承租人申明》是专门向星沙农商行出具的，原件应该也只能存放在星沙农商行处。六、案涉房屋出售给被上诉人后，向兴国对案涉房屋已无处分权，其与星沙农商行签订的抵押合同因无处分权而无效，且星沙农商行未依法履行审慎经营义务，不属于善意第三人，不能因“善意取得”获得抵押权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告向兴国、周树聪、向峰均未向本院提交答辩意见。陈国清、郭喜梅向一审法院起诉请求：1.停止执行陈国清、郭喜梅所购星沙汽配城14栋103、104门面及四层半房屋（304号、4××4号、5××4号房），并解除查封和抵押；2.星沙农商行、向兴国、周树聪、向峰承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2002年11月21日，陈国清、郭喜梅（乙方）与向兴国、周树聪夫妻（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定:1、甲方将位于星沙汽配城14栋103、104号门面及住房四层半转卖给乙方，房屋总面积464.52平方米，单价1245元／平方米；2、付款方式:首付款20万元，其余部分按揭，按揭期限为十年，乙方每月交甲方代付银行本息为3829.99元；3、产权登记证书一律由甲方负责以乙方的名义办理，乙方愿意付1万元过户费给甲方，其余归甲方负责。合同签订后，陈国清、郭喜梅依约支付了首付款20万元，并履行了后续付款义务，至2010年2月11日，陈国清、郭喜梅共支付房款567495元，尚欠92103.8元。2003年开发商交付房屋时，陈国清、郭喜梅即依法占有和使用所购房屋。2004年11月，向兴国申请办理了星沙汽配城14栋101-104、301、303、401、403、501、503号房屋的产权登记（权证号：长房权证星沙字第0××2号（101-104房）、长房权证星沙字第0××3号、长房权证星沙字第0××6号、长房权证星沙字第0××4号、长房权证星沙字第0××7号、长房权证星沙字第0××5号、长房权证星沙字第0××8号），本案案涉房屋对应的房号为103、104、303、403、503号。2011年11月17日，长沙市开福区人民法院在审理彭逢信诉向兴国等民间借贷一案中，查封了向兴国的案涉房屋。之后，该案进入执行程序，2013年7月18日，该院向陈国清、郭喜梅发出协助执行通知书，要求协助将购房欠款支付到该法院账户，陈国清、郭喜梅未支付，并向该院提出了书面异议，但被该院裁定驳回。2013年11月1日，陈国清、郭喜梅以向兴国、周树聪为被告向一审法院提起买卖合同之诉，请求确认买卖合同的效力。一审法院于2014年3月10日作出（2013）长县民初字第3330号《民事判决书》，判决：陈国清、郭喜梅与向兴国、周树聪签订的位于长沙县××市场××栋××号××房××层半的房屋买卖合同有效。长沙县自然资源局不动产登记信息表载明，向兴国名下位于湖南星沙农机市场14栋304号（原房号303号）、4××4号（原房号403号）、5××4号（原房号503号）已被长沙市开福区人民法院、长沙县人民法院查封。长沙市（含长沙县）及惠州市不动产登记信息查询证明显示陈国清、郭喜梅名下没有房产。本案审理过程中，陈国清、郭喜梅提交了一份书面《承诺》，对于剩余房款92103.8元，其承诺随时按照人民法院的要求交付执行。另查明，2011年8月24日，向兴国、周树聪向星沙农商行申请借款，两人同意以向兴国名下的位于星沙汽配城14栋101-104、301、303、401、403、501、503号房屋、位于长沙市雨花区××路××号××栋××室房屋为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括了借款本金及利息。2011年8月24日，向峰承诺以其名下的位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋为向兴国、周树聪的上述借款提供抵押担保，担保范围包括了借款本金及利息。2011年9月16日、2011年9月23日，向兴国、向峰与星沙农商行签订了最高额抵押借款合同、个人贷款合同，约定2011年9月16日至2016年9月16日间，向兴国可通过上述用于抵押担保的房产获得最高额抵押贷款共计550万元，并约定了借款利息。之后，上述用于抵押担保的房产办理了抵押登记。2011年9月30日，星沙农商行向向兴国发放借款400万元；2011年10月17日，星沙农商行分两次向向兴国发放借款80万元、70万元，共计借款550万元。借款到期后，向兴国、周树聪没有偿还借款，星沙农商行向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2013）长县民初字第3814号民事判决书，判决：一、限向兴国、周树聪在该判决生效后十日内偿还星沙农商行借款本金550万元；二、限向兴国、周树聪在该判决生效后十日内支付星沙农商行借款本金550万元自2012年3月22日起的利息，……；三、如向兴国、周树聪未按上述期限履行还款义务，星沙农商行对向兴国名下的位于长沙县××村××市场××栋××号房屋，以及向峰名下的位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权……。该判决生效后，因向兴国等债务人未能履行，星沙农商行遂申请一审法院强制执行，该案执行期间，一审法院于2019年11月20日作出（2019）湘0121执恢11号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖登记在被执行人向兴国名下及向峰名下的上述房产。陈国清、郭喜梅遂提起执行异议申请，一审法院作出（2019）湘0121执异58号执行裁定书，驳回陈国清、郭喜梅的执行异议申请。陈国清、郭喜梅遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点：陈国清、郭喜梅就案涉房屋是否享有排除执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈国清、郭喜梅与向兴国、周树聪于2002年11月21日签订的《房屋买卖协议》已经一审法院判决合法有效。上述协议签订后，陈国清、郭喜梅已按约定支付了购房款567495元，尚欠92103.8元未付，并承诺随时按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行，并且在人民法院查封之前就已长期实际占有案涉房屋。关于陈国清、郭喜梅未办理案涉房屋过户登记是否有过错的问题。经查明，双方约定付款方式为按揭付款，期限为10年，即至2012年11月付清购房款后办理过户手续，而向兴国早在2003年至2011年期间将案涉房屋多次抵押借款，2011年11月17日案涉房屋被人民法院查封，因此，造成案涉房屋不能过户的原因不在陈国清、郭喜梅，其对此不存在过错。星沙农商行辩称其已履行了抵押贷款前的现场调查程序，并提交了陈国清出具的《房屋承租人申明》及陈国清与向兴国签订的关于案涉房屋的《租房合同》复印件予以佐证。陈国清认为其从来没有签过上述材料，否认上述材料的真实性。一审法院认为，上述证据没有提交原件，陈国清、郭喜梅对此不予认可，且租房合同明显与陈国清购买案涉房屋的事实相矛盾，因此，一审法院对此不予采信。综上，陈国清、郭喜梅在本次诉讼中提出的执行异议的相关事实，已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除人民法院执行的物权期待权，对陈国清、郭喜梅所购案涉房屋的权益应当优先保护，不得执行案涉房屋。故对陈国清、郭喜梅主张停止执行案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于陈国清、郭喜梅主张要求解除星沙农商行在案涉房屋上的抵押权及长沙县人民法院查封的问题。因星沙农商行对案涉房屋办理了抵押登记，已合法取得案涉房屋的抵押权，故陈国清、郭喜梅要求解除抵押权及查封的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止执行位于湖南星沙农机市场14栋103、104门面（产权证：长房权证星沙字第0××2号）及该栋304号、4××4号、5××4号房屋（产权证分别为：长房权证星沙字第0××6号、0××7号、0××8号）；二、驳回陈国清、郭喜梅的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，在审理执行异议之诉案件中，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。审理这类案件的指导思想和裁判思路是遵循物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权的原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本条规定担保物权优先于债权，法律、司法解释规定的特殊债权优先于担保物权。本案中，陈国清、郭喜梅与向兴国、周树聪签订了《房屋买卖协议》，陈国清、郭喜梅在该合同中享有债权；星沙农商行向向兴国、周树聪出借款项时，依法对案涉房屋办理了抵押登记，星沙农商行对案涉房屋享有担保物权，担保物权优先于债权，债权不能排除担保物权的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条但书规定的特殊债权优先于担保物权情形，主要是指建设工程价款的优先受偿权，以及该规定第二十九条规定的商品房消费者生存利益优先原则。只有在这两种情况下的特殊债权才可以阻止抵押权的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，只有从房地产开发企业购买房屋用于自身居住，且名下无其他用于居住的房屋，方可认定为商品房消费者。陈国清、郭喜梅向向兴国、周树聪个人购买房屋，不是向房地产开发企业购买，陈国清、郭喜梅向不能认定为商品房消费者。同时，本案也不具备建设工程价款优先受偿的情形。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，陈国清、郭喜梅向不能阻却人民法院对案涉房屋的执行。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是指在金钱债权执行中，提出执行异议之诉的买受人在符合该条规定的情形时，享有一般买受人的物权期待权，优先于普通债权，可以阻却普通债权的执行，但不能阻却抵押权的执行。申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权时，仍应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，而不是第二十八条。因此，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定认定陈国清、郭喜梅对案涉房屋享有对抗和排除星沙农商行担保物权的执行的民事权益，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人星沙农商行的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初1368号民事判决；二、驳回陈国清、郭喜梅的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被上诉人陈国清、郭喜梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年八月五日代理书记员  梁文俊