辽宁省丹东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽06执异73号 案外人：张志，女，1977年4月25日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 申请执行人：沈阳和昌众捷商贸有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区。 法定代表人：李其锐，该公司经理。 被执行人：大连金谷商厦有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处南一路8号。 法定代表人：王心刚，该公司总经理。 被执行人：王心刚，男，1968年6月17日出生，汉族，系大连金谷商厦有限公司总经理，住辽宁省大连市中山区。 被执行人：李冬岩，女，1972年12月28日出生，汉族，系大连金谷商厦有限公司股东，住辽宁省大连市中山区。 在本院执行申请执行人沈阳和昌众捷商贸有限公司（以下简称众捷公司）与被执行人大连金谷商厦有限公司（以下简称金谷商厦）、王心刚、李冬岩金融借款合同纠纷一案中，案外人张志向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人张志称，请求保护张志与金谷商厦签订的摊位使用合同有效并继续履行。在本院对其所作的询问笔录中，张志变更异议请求，即依法保护其租赁权，租赁期内不向金谷商厦交付摊位。其主要事实和理由是：执行法院查封涉案房产及国有土地使用权时，在执行裁定中并没有明确查封期间不准出租、不准许摊位对外使用、不准许收取履约保证金。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项规定：查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。但执行人员并没有找张志了解摊位具体情况，张志不知道金谷商厦是什么时间被查封的，不知道是什么时间被拍卖的，因此，张志才与金谷商厦续签了摊位保证金使用合同；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这一条款明确规定了租赁、摊位使用合同继续有效，执行法院应该在拍卖裁定书和房屋财产归属公告上注明原未到期租赁、摊位使用权合同继续有效，沈阳公司就不会对张志的摊位进行强行搬出，强行封门不让其经营，给张志造成极大的损失。 本院查明：丹东银行股份有限公司（以下简称丹东银行）与金谷商厦、王心刚、李冬岩金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月3日作出（2017）辽06民初52号民事判决，判决金谷商厦向丹东银行偿还贷款本金人民币90779897.50元、罚息（以90779897.50元为本金，自2016年7月22日起至实际给付之日止，按照年利率11.865%计算）、复息（以欠付利息数额为基数，自欠付利息之日起至实际给付之日止，按照年利率11.865%计算）、追索费用979387.97元……该判决生效后，丹东银行向本院申请执行。本院于2019年5月7日作出（2019）辽06执93之一执行裁定，查封了金谷商厦坐落于瓦房店市文兰办事处18处房屋和一处土地使用权。本院并于同日向瓦房店市不动产登记管理中心送达了协助执行通知书。2019年8月26日，本院作出（2019）辽06执异163号执行裁定：变更众捷公司为本案的申请执行人。2019年10月29日，本院作出（2019）辽06执93号之二执行裁定：终结本次执行程序。2019年11月19日，本案恢复执行。2020年2月25日，本院作出（2019）辽06执恢56号执行裁定：拍卖金谷商厦所有的坐落于瓦房店市文兰办事处18处商业用房及对应的国有土地使用权。2020年6月9日，本院作出（2019）辽06执恢56号公告：本院将于2020年7月7日10时至2020年7月8日10时（延时的除外）在京东网司法拍卖平台对金谷商厦被查封的18处商业用房进行拍卖，对上述标的权属有异议者，请于2020年6月28日前向本院提交书面异议申请。申请执行人众捷公司以竞买人身份参与拍卖，并以总价66184840元竞得前述涉案财产，抵偿本案相应执行款。2020年8月18日，本院作出（2019）执恢56号之一执行裁定，确认涉案财产归买受人众捷公司所有。2020年9月2日，本院完成涉案财产交付。2020年12月15日，本院作出（2019）辽06执恢56号之五执行裁定：终结本次执行程序。 另查明：2020年1月1日金谷商厦与张志签订《摊位使用协议书》一份，约定：甲方将三楼A27（6个）号摊位交予乙方使用。使用期限2020年1月1日至2020年12月31日。使用期间，甲方不收取租金。协议签订时，乙方须向甲方交纳履约保证金18万元。协议期满，乙方持履约保证金收据到甲方处无息领回履约保证金，甲方收回摊位使用权。协议期满，若甲方未能按期返还乙方履约保证金，乙方可继续使用摊位至甲方返还乙方履约保证金时止。2020年1月1日，金谷商厦向张志出具了18万元履约保证金收款收据。上述摊位位于被查封的金谷商厦的房屋内。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第七条规定，“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，2019年5月7日，本院作出（2019）辽06执93之一执行裁定，查封了金谷商厦涉案房屋和土地使用权，并于同日向瓦房店市不动产登记管理中心送达了协助执行通知书，但未在金谷商厦张贴封条或者公告。本案的案外人即金谷商厦内的摊位承租人在金谷商厦内租赁摊位经营多年，在查封之前就与金谷商厦签订了摊位租赁合同，合同到期后又于2020年1月1日与金谷商厦续签租赁合同，并实际占有使用了涉案摊位，案外人在与金谷商厦续签租赁合同时并不必然知晓在2019年5月7日涉案房屋已被查封，故案外人在与金谷商厦续签租赁合同时主观上为善意。 本院2020年7月13日拍卖公告中第六条标的已知瑕疵中已载明“因涉案房屋目前仍处于出租经营状态，不排除有在查封前一次性收取多年租金情况，该情况将影响相应房屋的交付。标的以实物现状为准，相关信息以评估报告为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证…”。同时在竞拍须知第八条中亦载明“…请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵。”据此应当认定本案的买受人即申请执行人众捷公司应当认可并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，本案对标的物的交付应为现状交付。法院在执行程序中应保护案外人作为善意承租人的租赁权至合同约定的履行期限届满。 综上，案外人的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条、第二十四条之规定，裁定如下： 申请执行人沈阳和昌众捷商贸有限公司在案外人张志与大连金谷商厦有限公司签订的《摊位使用协议书》中约定的租赁期内，不得要求张志移交其租赁的涉案摊位。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 吕      姝 审判员 卢国华审判员徐蕙 二〇二一年八月四日 法官助理安妮 书记员王翌