辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6334号上诉人（原审被告）：董利华，女，1956年1月15日生，汉族，现住大连。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区爱贤街******，统一社会信用代码：91210231683005491T。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。上诉人董利华因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董利华上诉请求：1、撤销大连高新技术产业园区人民法院做出的(2021)辽0293民初715号错误判决；2、大连高新技术产业园区人民法院回避审理大连高新园区海创物业管理有限公司与海创中冶焦耐项目【半山壹号】业主的物业纠纷案；3、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。4、本业主在一审答辩状中的诉讼时效抗辩，一审法院并没有对相关事宜给出合理说法。主要事实和理由：一、一审违反法律程序，一同审理了案涉小区多起案件，没有直播，没有正式开庭，法庭秩序混乱；且捏造事实，执法不公，预判结果。二、上诉人在一审提出了时效抗辩，一审未予论述。三、一审遗漏如下事实：1、前期物业合同无效；2、被上诉人拒不履行房屋保修责任，也未按物业合同约定提供合格的物业服务，小区物业服务多方面都不合格，业主有权行使同时履行抗辩权，拒绝交纳物业费。被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告董利华支付物业管理费用22,807元，车位费4200元，违约金2700.7元。一审法院经审理查明，原告系大连高新技术产业园区半山壹号小区的物业服务企业，被告系该小区业主，名下房屋位于半山壹号小区6-2-602，建筑面积为132.6平方米，物业费标准为1.80元/月/平方米，被告尚未向原告支付自2013年1月16日至2020年12月31日的物业费22,794元。一审法院认为，关于原告是否按照合同约定履行了物业服务义务，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由是否成立一节。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据双方的诉辩意见及相应证据，原告已为半山壹号小区提供了合同约定的相关项目的物业服务，其服务确实存在一些瑕疵，但不应认定为重大瑕疵。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，因此，对被告拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳。原告主张被告给付自2013年1月16日至2020年12月31日物业费22,794元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，予以支持。关于被告是否应支付滞纳金一节。原告主张的滞纳金具有违约金性质，虽然被告拖欠物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，亦为进一步督促原告完善其物业服务，对原告主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、被告董利华于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2013年1月16日至2020年12月31日物业费22,794元、车位费4200元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（已减半收取），由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担34元、被告董利华负担238元（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付）。二审中，双方均提交了新证据。上诉人提交四组新证据：一是一组手机拍摄的照片，拟证明物业服务不到位；二是一组图片证据，拟证明案涉房屋存在漏雨问题、小区存在绿化、环保、消防等问题；三是证人姚某的证言，拟证明一审庭审笔录多处造假，不能作为审判依据；四是物业费收据，拟证明上诉人的物业费已交至2013年12月31日。被上诉人质证意见：对上诉人证据一、二的真实性、合法性、关联性均不予认可，上诉人无法核实这些照片的真实性，这些材料都不属于新证据，也不是拒付物业费的理由。对证人证言内容不予认可，该证人是另一案件的当事人，与上诉人在彼此案件中相互作证，一审采取要素式审判模式，程序不违法。对上诉人证据四予以认可。被上诉人提交两份电话催费文字记录作为新证据，拟证明2017年和2019年，被上诉人工作人员进行过两次催费。上诉人对被上诉人新证据的真实性不予认可，要求被上诉人提供催费录音，被上诉人无法提供。对于双方新证据，本院采纳双方的质证意见，对上诉人新证据一、二、三和被上诉人新证据均不予采信，对上诉人新证据四予以采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明如下四节事实：1.一审要素式庭审笔录第四页“被告填写与案件相关的以下内容”部分，上诉人手书：诉送（讼）3年失（时）效是由于不作为造成的，房屋至今未解决。2.上诉人已交付至2013年12月31日前的物业费，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心是收费单位，并出具收费发票。3.案涉小区的车位费标准是600元/年，被上诉人主张上诉人欠付2014年初至2020年底的车位费4200元。4.被上诉人于2020年8月30日向大连高新技术产业园区人民法院递交起诉状。本院认为，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系，在被上诉人已为案涉小区提供了基本物业服务的情况下，上诉人应当按约交费。上诉人拖欠物业费和车位费是不争的事实，故被上诉人要求上诉人给付所欠物业费、车位费于法有据，应予支持。但由于被上诉人主张上诉人拖欠物业费的期间为2013年1月16日至2020年12月31日，上诉人在二审举证证明其已交纳了2013年12月31日之前的物业费，被上诉人对此予以认可，故上诉人尚欠物业费期间应当从2014年1月1日起算。又因为上诉人在一审期间提出了时效抗辩，而被上诉人在一、二审中均未能提供有效证据证明其进行过有效催收，能够引起时效中断，故被上诉人诉请的物业费、车位费部分已过诉讼时效，一审全部予以支持不当，予以纠正；被上诉人提起本案诉讼日向前推三年（2017年8月30日）起算的物业费、车位费，本院予以支持。因此，上诉人应付截至2020年12月31日的物业费9547.2元=132.6平方米*1.80元/月/平方米*40个月，应付截至2020年1月14日的车位费1425元=600元/年÷12个月*28.5个月。上诉人认为被上诉人提供合格的物业服务与被上诉人交纳物业费是互负义务，在被上诉人未能提供合格物业服务的情况下，上诉人可以行使同时履行抗辩权，拒绝交费。对此，本院认为，物业服务面向小区全体业主，其服务范围包括整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用，单个业主以其对物业服务的不满主张同时履行抗辩权而拒绝交纳物业费，明显有悖于诚实信用原则和公平原则，不能得到支持。但被上诉人如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、公示等义务，上诉人可另行诉请被上诉人履行义务、采取补救措施或者赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初715号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初715号民事判决第一项为：董利华于本判决生效之日起十日内给付大连高新园区海创物业管理有限公司截至2020年12月31日的物业费9547.2元和截至2020年1月14日的车位费1425元；三、驳回大连高新园区海创物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费272元，二审案件受理费272元，合计544元，由上诉人董利华负担200元，由大连高新园区海创物业管理有限公司负担344元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年八月十日书记员  张 怡