河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终3200号上诉人（一审被告）：河南锦博房地产开发有限公司，住所地：周口市川汇区大庆路中段，统一社会信用代码：914116005710140518。法定代表人：曹广超，该公司经理。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：凌予杰，男，汉族，1976年12月3日生，河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘会东，河南郭力律师事务所律师。上诉人河南锦博房地产开发有限公司与被上诉人凌予杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南锦博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨树林，被上诉人凌予杰委托诉讼代理人刘会东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南锦博房地产开发有限公司的上诉请求：1．依法撤销周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3338号民事判决书，依法改判或者发回重审，2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决适用已经废止的《中华人民共和国合同法》进行判决，应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同（预售）虽然在《民法典》施行前签订，但双方产生争议，迟延履行合同的事实状态延续至《民法典》施行之后，故本案应当适用《民法典》的有关规定，而非适用已经废止的合同法。第二，判决解除合同后以同期银行贷款利率为标准由上诉人向被上诉人支付利息没有法律依据。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）“（三）关于借款合同：……自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”可见，同期银行贷款利率这一计息标准已经取消，已经不再适用，一审判决第二项内容以同期银行贷款利率为标准计算利息没有法律依据。二、一审判决显失公平。一审判决书的第一项判决解除合同，第二项仅判决上诉人返还被上诉人购房款及支付相关利息，而未判决返还上诉人房产，解除抵押，变更房屋登记，显失公平。根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。庭审中，上诉人要求被上诉人解除抵押，变更备案登记，返还房产。一审法院应当秉持公平公正的立场，解除合同后，不应仅判决上诉人返还被上诉人的购房款，还应当同时判决返还上诉人的房产，解除对该房产的抵押，变更房屋登记，这样才是公平的维护双方的合法权益。三、一审法院认定事实错误。第一，一审判决错误认定双方房屋买卖合同中约定有解除合同以及上诉人向被上诉人支付同期银行贷款利息的条款，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）中并无按照同期银行贷款利率计算利息的约定。该合同第十二条逾期交付责任中，双方约定按照第1种方式处理，并且只对第1种方式中的第（1）项进行了约定，对第（2）项则以打×的方式表明了一致同意不做出约定，对单方解除合同及相应的违约责任合同均未约定。而一审判决误认为双方有明确约定，是对合同文义的误读。第二，一审法院错误认定不能实现合同目的事实。案涉房屋早已建好，迟延交房并非是上诉人自身原因故意而为，而是因消防机构改革不能及时消防验收所导致，该原因并非上诉人所能预见，亦非上诉人仅凭自身努力就能改变解决的，但上诉人仍积极履行合同义务，与消防部门沟通协调，希望能尽快完成交房，故一审法院认定上诉人属于不履行义务或者履行义务不符合约定，并判决上诉人赔偿损失，支付利息属于认定事实错误。综上，一审判决解除合同后并未对上诉人的合法权益给予相应的保障，显失公平，且该判决在适用法律和认定事实上均存在错误，判决上诉人按照同期银行贷款利率向被上诉人支付利息并无法律依据和事实依据。为此，上诉人特依法提起上诉，请求贵院查清事实，依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。被上诉人凌予杰辩称，一、本案一审判决正确。1、本案中即使根据《中华人民共和国民法典》有关规定，也应解除合同。本案中被答辩人在一审中答辩称同意解除双方的合同。本案中被答辩人上诉称其存在迟延履行合同的事实，且该事实一直持续到现在。因此一审法院即使适用法律错误，根据《中华人民共和国民法典》的规定，一审法院判决双方解除合同，认定事实清楚，既不违反法律的规定，也不侵犯被答辩人的利益。2、一审法院判决被答辩人支付利息于法有据，根据双方签订的商品房买卖合同第12条逾期交付责任规定，本案中双方约定2019年12月31日交付涉案房屋。因被答辩人迟延履行合同义务，导致合同目的不能实现且达到双方约定的合同解除条件。一审法院根据双方签订的商品房买卖合同的约定（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）来计算合同解除后的利息，不违反法律的强制性规定，因此一审法院判决被答辩人按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付答辩人利息正确。二、本案中不存在显失公平情形。显失公平是指一方利用自己的优势，或者利用对方的危难处境，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的行为。本案中答辩人作为一名普通的购房者相对开发商应为弱势群体，根本不存在利用自己的优势，或者利用对方的危难处境，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的行为。本案中只有被答辩人履行法院判决的义务，支付购房款和利息等行为。答辩人才能也理应解除抵押、变更房屋登记的行为。答辩人即使现在没有履行解除涉案房屋抵押、变更房屋登记行为也是在行使自己的抗辩权。三、一审法院认定事实清楚。1、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同（预售）中第12条逾期交付责任中，虽然只是对第1种方式进行了明确约定（即逾期交付涉案房屋90日之内）。但本案中早超出第1种方式约定的90日之内。再根据上下文、客观目的解释及合同解除的法律后果来看。一审法院判决被答辩人支付利息，应认定事实清楚、正确。本案中双方签订的合同约定2019年12月31日交付房屋，被答辩人至今没有达到交付房屋的条件。答辩人经常去被答辩人处去协商交付事宜，被答辩人都以各种理由推辞。本案中被答辩人的违约行为，是导致涉案合同不能履行的直接原因。一审法院认定合同目的不能实现，并没有违背事实。被答辩人上诉称系消防改革不能及时消防验收所导致的，消防验收是被答辩人与行政机关的行为，与答辩人无关。再则消防关系到每个住房人的生命财产安全，被答辩人至今没有解决与行政机关的问题，导致涉案房屋不能按时交付。且不退还答辩人的购房款及约定的利息，明显没有履行自己应尽的义务。综上，一审法院认定事实清楚，正确。判决双方解除合同，支付利息正确，二审法院应予以维持。凌予杰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.判令被告退还原告购房款875,000元及利息94,908元（以425,000元为基数，自2018年7月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率暂计算至2020年12月4日49,113元，实际计算至被告返还全部购房款止；以450,000元为基数，自2018年10月15日起按照中国人民银行同期贷款基准利率暂计算至2020年12月4日45,795元，实际计算至被告返还全部购房款止）；3.判令被告向原告赔偿违约金6,000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（买受人）与被告（出售人）于2018年7月10日签订商品房买卖合同（预售）一份。合同对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件和交付手续、合同备案与房屋登记等其他事项进行了约定。其中合同约定：1、商品房位于锦绣江南2#住宅楼幢一单元8层801号，建筑面积143.9平方米，套内建筑面积116.3250平方米。2、买受人应于2018年7月2日前支付首期房价款人民币425,000元（大写：肆拾贰万伍仟元整），占全部房价款的48.57％。余款人民币450,000元（大写：肆拾伍万元整）于2018年8月2日前向公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付。3、出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。4、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部价款的百分比向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（按比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，2018年9月7日原告凌予杰向周口市住房公积金管理中心贷款450,000元。贷款期限为22年，自2018年9月10日起至2040年9月10日。至今原告凌予杰每月按期偿还欠款。原告凌予杰于2018年6月14日交付购房款30,000元，2018年7月1日交付购房款395,000元，2018年10月15日交付购房款450,000元。共计给付购房款875,000元。在交付购房款后，原、被告双方至今并没有签订商品房买卖合同，也没有交付房屋。2020年8月29日原告凌予杰向被告河南锦博房地产开发有限公司邮寄送达解除商品房买卖合同通知函。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中被告至今未交付房屋致使原告合同目的不能实现，现原告要求解除合同，被告同意解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，原告要求返还购房款875,000元的诉请，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案，根据原被告双方签订的合同约定，被告应当支付原告购房款875,000元的利息，利息的计算方式为：30,000元的利息自2018年6月14日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止；395,000元的利息自2018年7月1日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止；450,000元的利息自2018年10月15日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止。本案合同中对违约金没有约定，故原告要求被告赔偿违约金6,000元，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告凌予杰与被告河南锦博房地产开发有限公司于2018年7月10日签订的商品房买卖合同（预售）。二、被告河南锦博房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还原告凌予杰已付购房款875,000元及利息（30,000元的利息自2018年6月14日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止；395,000元的利息自2018年7月1日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止；450,000元的利息自2018年10月15日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至给付完毕之日止）。三、驳回原告凌予杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,749元，被告河南锦博房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点为，一、一审适用法律是否正确，二、一审认定上诉人逾期交房承担法律责任的方式是否正确。针对上述焦点评析如下：关于焦点一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案房屋买卖合同虽然在民法典施行前签订，但房屋买卖合同的履行持续至民法典施行后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条和第五百八十四条的规定。一审适用法律错误。关于焦点二、虽然双方在案涉《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任中约定除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理，该条中第1种方式分别对逾期在90日之日及逾期超过90日进行了约定。一审依照该约定判决上诉人承担相应的责任并无不当。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息，一审计算利息错误，本院予以纠正。案涉合同解除，上诉人返还被上诉人购房款及利息的同时，双方应及时相互配合办理房屋解除抵押、变更房屋登记等相关手续。综上所述，上诉人河南锦博房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3338号民事判决第一项；二、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3338号民事判决第三项；三、变更河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3338号民事判决第二项为“被告河南锦博房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还原告凌予杰已付购房款875,000元及利息（30,000元的利息自2018年6月14日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；395,000元的利息自2018年7月1日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；450,000元的利息自2018年10月15日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日。2019年8月20日以后的利息按照一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）”；四、驳回凌予杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,749元，由河南锦博房地产开发有限公司承担；二审案件受理费13,498元，由河南锦博房地产开发有限公司负担10,000元，凌予杰负担3,498元。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓军审 判 员 王红飞审 判 员 杜文杰二〇二一年八月九日法官助理 魏 婷书 记 员 李 琮