广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0306民初6902号原告（反诉被告）：深圳市菌芝源投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道中心区宏发中心大厦，统一社会信用代码91440300359466413P。法定代表人：邱晓波。委托诉讼代理人：甘文义，广东众本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇洁，广东众本律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱勇，男，汉族，1984年6月13日出生，身份证主枝安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇黄庄村后朱组25号。委托诉讼代理人：杨韬，广东文品律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭国荣，广东文品律师事务所律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人甘文义、何宇洁，被告朱勇及委托诉讼代理人杨韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付租金245565元，管理费13594元，逾期交租滞纳金20141.78元（租金、管理费计至2020年8月10日，滞纳金按日万分之三，暂计至2020年12月20日，实际应计至付清之日止，详见附件《租金计算表》）；3.判令被告支付2019年12月份水电费7742元，2020年1月份水电费5133元；4.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，1.案涉租赁合同因租赁标的物未取得相应的商品房权属证明而无效，租赁合同中关于租赁期间、违约条款的约定亦无效；2.原告无权依据无效的租赁合同向被告主张给付行为，被告认可在实际使用房屋期间参照租赁合同约定的价款向原告支付使用费以及实际产生的水电费，但被告自2020年1月20日起搬离房屋后并未实际使用该房屋，被告也无需向原告支付使用费；3.即便案涉租赁合同合法有效，被告在2020年1月20日搬离房屋前就已征得原告同意，双方在2020年1月20日就已经解除了《房屋租赁合同》；4.被告在2020年12月11日向原告转账69300元，该款项为2019年12月11日至2020年2月10日的租金，基于被告其后未再使用房屋的事实以及被告在反诉中要求原告返还的履约保证金中扣除了当时应支付的费用，故被告未拖欠原告任何费用。被告反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令原告向被告返还进场费360000元及占用该笔款项期间的利息损失（自2017年7月7日起暂计算至2021年5月10日为58409元，并按360000元为本金，按同期贷款市场报价利率计算至原告清偿完毕之日）；3.判决原告向被告返还履约保证金余额82241元；4.本案诉讼费由原告承担。原告答辩称，1.案涉租赁合同合法有效，该合同租赁标的系社区原住居民的三栋私宅合并而成，均有合法房产证；2.被告要求退还进场费无理无据，原告整体承租了案涉物业，投入大量资金进行装修，对于新签约的租户会根据承租位置、面积、租约长短协商进场费，属于平摊成本、降低月交租金的商业管理，费用合情合理，该进场费系双方在签订租赁合同时协商一致的结果，原告诉求退还该进场费不符合客观事实和法律；3.被告欠租后单方退租且未办理退租手续，租赁保证金无需退还，双方签订的租赁期限为5年，被告实际经营二年多后开始欠交租金，又不表示解除合同，也不办理场地交接，而是在商铺内堆放大量物品，门口张贴“暂停营业”告示，并对原告要求办理退租房屋交接手续的提醒不予理会，原告构成根本违约，该履约保证金不足以弥补原告房屋空置的损失，故按照合同约定，该履约保证金应不予退还。本案相关情况2017年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于宝安区的部分面积出租给乙方使用，面积约511平方米；租期自2017年9月11日至2022年9月10日，每月租金33000元，每两个月交一次租金；每期满一年，在上一年度租金的基础上递增5%，即2017年9月11日至2018年9月10日的租金为33000元，2018年9月11日至2019年9月10日的租金为34650元，2019年9月11日至2020年9月10日的租金为36380元，2020年9月11日至2021年9月10日的租金为38200元；乙方一次性缴纳履约保证金99000元；乙方接受甲方的合理管理，管理服务费为3.8元／月／平方；租期未满，乙方不得中途退租，如不按本合同约定执行擅自搬离时，保证金不予退回，且甲方有权向乙方追讨合同期内未付租金，所有诉讼费用由乙方承担，双方如因客观原因需要提前终止合同时，应向对方提出申请说明，经对方书面同意后方能执行，双方未认可前按本约执行不变，在未接到乙方预先通知而又没能及时收到房租的情况下，超过收租期15天后即视为乙方所有财物已搬离，如因此产生损失由乙方自负，甲方不承担任何责任。2017年7月6日，被告向原告支付了“进场费”360000元、押金及2017年9月11日至2017年11月10日的租金160000元。原被告共同确认被告向原告付清了2019年12月份之前的租金，2019年12月份水电费7742元、2020年1月份水电费5133元以及自2020年1月11日起的租金被告未再缴纳。被告将案涉商铺用于经营“众尚美业”店。2020年3月12日，原告向被告发送短信称，被告失约不履行合同且拖欠原告房租及水电费等已高达16万元，为避免原告借助法律武器主张权利，现敬告被告，如因内部原因不想继续租用，请被告及时申请中断合约，缴付清所有已欠租金和费用，双方签字认可做个提前终止确认，如被告继续经营，请依约履行承租方义务，2020年3月25日内如未得到你方履行足月缴付欠费之响应，原告将尽快提起诉讼。被告对上述短信未予以回复。2020年10月4日，原告通过微信向被告催讨2020年1月11日至2020年10月9日的房租等费用，被告回复称：“老板，你又发这个信息是什么意思，我去年1月30号就已经把店做倒闭了，当时我搬店的时候你都在场，我说这个店亏太多钱了，做不下去了，我把这个店搬到上面去，这边不做了，你一直都在现场，你现在发这些信息给我是什么意思？中间你们有招租，为什么现在又发这样的信息给我？我在那里开了一年多亏了一百多万，你不是不知道，我们做事是不是要凭点良心？”原告回复：“朱经理，你们搬走七七八八我们才知道这回事，你们应该提前用书面申请告知（把所有费用交），你们连门匙锁都没交出来，还贴着暂停营业！这样做事不合情理吧！这是公司的意思通知你。”被告主张其于2020年1月20日搬离了案涉房屋，原告聘请的物业管理员在附近办公，被告搬离时该物业管理员在现场，其将商铺的钥匙交给了物业管理员。原告确认其聘请了物业管理员管理案涉物业，但被告从未向其发出过解除租赁合同的通知，且在原告通过短信、微信方式与被告沟通时，被告不予理会，而被告在商铺门口张贴了“暂停营业”的告示，也未全部搬走商铺内的物品，在被告向原告缴纳了高额的“进场费”的情况下，原告不敢强行收取商铺。被告提交了2021年1月17日的电话录音主张原告已经在对案涉商铺招租。原告主张其系在2021年春节之后才开始招租。原告提交了深房地字第××号房地产证书以及登记字号为私-7-000398、私-7-000399、私-7-000400、私-7-000403的房产所有权证，上述证书载明的房产地址为石岩街道官田社区官田居民小组和石岩镇官田段中心区8区。深圳市宝安区石岩街道网格综合管理中心出具《证明》，内容为上述房产证对应的房屋现地址为石岩街道官田社区宝石东路321号。原告提交的视频显示，被告经营的“众尚美业”店所在大厦的门牌号为宝石东路321号。本案起诉状副本、证据等应诉材料，于2021年3月2日送达被告。判决理由及结果本院认为，原告提交的房地产证书、深圳市宝安区石岩街道网格综合管理中心出具的《证明》以及视频共同证明案涉物业系已取得房地产证书的合法建筑，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告要求确认该合同无效的反诉请求本院不予支持。被告主张其于2020年1月20日搬离案涉商铺，且原告的物业管理员当时在现场，其将商铺钥匙交给了管理员，但被告上述主张并无证据证明，本院不予采信。但另一方面，原告聘请的管理员在物业现场办公，该商铺长期处于关闭状态且被告自2020年1月份开始欠缴租金，原告对被告退租一事不知情的可能性较小，结合2020年10月4日原告员工在微信中称“你们搬走七七八八我们才知道这回事”的事实，本院认定原告对被告退租一事应早已知情。对于原告2020年3月12日发送的短信，被告既未予以回复，也未在原告规定的日期内继续履行承租人义务，说明被告已以自己的行为明确表明其将不履行合同，根据合同法第九十四条的规定，原告有权解除案涉《房屋租赁合同》。因此，本院确认原被告于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月2日解除。关于“进场费”是否应返还的问题，本院认为，“进场费”是出租方利用其优势地位，向承租方收取的一种费用，其本质是承租方为了获得租赁标的机会而付出的成本，系基于双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，且案涉合同系因被告违约而解除，故被告要求原告返还“进场费”的反诉请求本院不予支持。《房屋租赁合同》约定如因被告退租，则保证金不予退还，故被告要求原告返还租赁保证金的反诉请求本院不予支持。合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。被告已于2020年3月26日以自己的行为告知原告其将不再履行案涉租赁合同，原告应立即将商铺另行出租以防止损失扩大，否则根据上述规定，2020年3月26日之后房屋的空置损失应由原告自行承担。因此，本院确认被告仅应支付原告2020年1月11日至2020年3月26日期间的租金、管理费以及欠缴的水电费。被告向原告缴纳了高达360000元的“进场费”以及相当于3个月租金的租赁保证金，原告主张“进场费”是根据商铺位置、面积、租约长短等因素平摊的成本，双方约定租期5年的“进场费”为360000元，但案涉租赁合同仅履行了两年多，剩余两年多租期对应的“进场费”本院以被告违约为由并未要求原告返还，本院认为该剩余两年多租期对应的“进场费”以及99000元租赁保证金应已完全能够弥补原告因被告违约造成的损失并覆盖2020年1月11日至2020年3月26日期间的租金、管理费、水电费，故本院对原告要求被告支付租金、管理费、水电费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市菌芝源投资发展有限公司与被告朱勇2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月2日解除；二、驳回原告深圳市菌芝源投资发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告朱勇的全部反诉请求。本诉受理费5683元，由原告负担；反诉受理费4403元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二一年八月二日书记员 张俊鑫(兼)书记员 陈  兴  宇附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。