四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11549号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川易流自动化科技有限公司，住所地：四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）南二路15号2栋3层01号。法定代表人：汤金平，执行董事。委托诉讼代理人：董新宇，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤钊，男，1985年11月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市恒之源汽车配件有限公司，住所地：四川省成都经济技术开发区南二路15号。法定代表人：王文彬。委托诉讼代理人：李仑，四川善嘉律师事务所律师。上诉人四川易流自动化科技有限公司（以下简称易流公司）因与被上诉人成都市恒之源汽车配件有限公司（以下简称恒之源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易流公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回恒之源公司全部诉讼请求，改判恒之源公司赔偿易流公司租金355666.02元、返还物业费948600元；二、本案诉讼费用由恒之源公司承担。事实与理由：一、原审判决未对双方签署的全部合同和履行事实进行查明。双方先后签订过五份合同，易流公司均提交了证据予以证明，但原审法院忽略第4-5份合同，导致认定事实错误。根据易流公司提交的证据显示，租金已经支付至2020年6月5日，原审判决易流公司从2020年5月6日起支付租金，与事实不符。二、易流公司一审提交了《成都市恒之源公司企业信用信息网截图》和2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》，证明桑其贵有权代表恒之源公司签订合同，即使恒之源公司内部规定桑其贵无权签署相关协议，但在易流公司不知情的情况下，仍然构成表见代理，其行为后果应由恒之源公司承担。三、原《厂房租赁合同》已因《厂房租赁合同解除协议》的签署和履行而终止，恒之源公司的诉请缺乏事实基础，应予驳回。四、案涉租赁标的物地下管网等主体设施存在严重漏水问题，经易流公司多次催告，恒之源公司仍未履行修缮义务，直接导致次承租人退租，给易流公司造成空租期损失355666.02元，应予赔偿。五、恒之源公司经营范围不包括物业管理，亦未实际提供任何物业服务，其违法收取的物业管理费应当予以退还。恒之源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.双方仅有2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》和2020年4月20日就租赁合同履行中存在的问题签订的《协议书》两份合同，未签订、也未实际履行过其他合同。2.恒之源公司员工桑其贵无权代表恒之源公司签订合同，也不构成表见代理。3.易流公司以恒之源公司未履行维修义务为由拖欠租金、要求赔偿，无法律和合同约定依据。租赁合同约定的维修责任方是易流公司，其称漏水导致次承租人搬离，这一事件发生在2020年3月20日，彼时维修责任在易流公司。易流公司承租后，将租赁物转租且易流公司人和次承租人都将登记住所地变更为租赁物所在地，租赁物具备长期使用条件。4.2020年4月20日签订的《协议书》是双方真实意思表示，2017年11月3日双方签订了两个版本的《厂房租赁合同》，月租金都为232560元，易流公司也是实际按此金额履行，从未提出任何异议，也从未要求“退还物业管理费用”，其上诉状所称应退还物业费用缺乏依据。恒之源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《厂房租赁合同》及《协议书》；2.判令易流公司立即腾退并返还租赁物，并支付自2020年5月6日起至腾退之日止的租金（暂算至2020年12月15日起诉之日，约1635672元）；3.判令易流公司赔偿恒之源公司资金占用利息损失71151元（按本金1635672元计算，自2020年9月6日起算，按商业银行一年以内期贷款利率4.35%计算）；4.由易流公司承担本案案件受理费等全部诉讼费用。易流公司向一审法院反诉请求：1.判令恒之源公司向易流公司返还物业管理费948600元；2.判令恒之源公司赔偿易流公司转租租金损失355666.02元；3.判令恒之源公司赔偿易流公司维修费、停业损失300000元；4.由恒之源公司承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年11月3日，恒之源公司作为甲方与易流公司作为乙方签订《厂房租赁合同》2份，均约定：恒之源公司将位于成都经济技术开发区及附属设施租赁予易流公司使用。租赁物建筑面积为11628平方米。自2017年11月6日至2017年12月5日为装修期，装修期免收租金。厂房租赁时间自2017年12月6日起自2023年12月5日止，有效租赁期6年。厂房交付日期为2017年11月6日。甲方现状交付乙方使用后，在租赁期内所有的维修、维护都由乙方自行负责。若乙方需继续承租的，应于租赁期满前6个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方向甲方缴纳厂房租赁保证金232560元，租赁保证金应在厂房及相关配套设施交付后3个工作日内缴纳。乙方逾期支付上述租赁费及相关费用之日起，应向甲方支付滞纳金，按欠费总额的0.5%／天计算。逾期30天以上，甲方有权解除合同。乙方逾期不迁离并返还租赁厂房的，应按本合同约定向甲方支付违约金。甲方有权采取双倍租金按天计收。2份《厂房租赁合同》的主要差异在于合同3.3条厂房租赁费约定内容分别为：“3.3.1甲、乙双方约定，该厂房的月租金为20元／平方米（含税金）。3.3.2在本合同租赁期内，第1、2年的月租金为20元／平方米（含税金）；第3、4年的月租金为21元／平方米（含税金）；第5、6年的月租金为22元／平方米（含税金）。3.3.5该厂房租赁费按半年支付，先付后用…”和“3.3.1甲、乙双方约定，该厂房的月租金为15元／平方米（含税金）即每月租金为131220元；场地的租赁费为每月69720元；物业管理费每月31620元；该租赁物的月租金共计232560元（含税）。3.3.4在本合同租赁期内租金递增方式按每2年递增5%计算。3.3.5该厂房租赁费按半年支付，先付后用…”。2018年6月12日，易流公司向恒之源公司出具《付款承诺书》，载明易流公司因资金困难拖欠恒之源公司厂房租金1235360元，承诺于2018年6月20日前付537680元，2018年6月30日付剩余697680元。2020年4月20日，恒之源公司与易流公司签订《协议书》，载明：1.关于房租问题，易流公司在2020年4月30日前将2019年10月6日至2019年12月5日剩余房租345360元付清；在2020年5月31日前将2019年12月6日至2020年6月5日房租1465128元付清。如易流公司不按期支付房租，恒之源公司可采取解除合同等合法措施。2.关于承租物主体建筑漏水问题。恒之源公司应在2020年5月31日前将易流公司承租的厂房及办公室等主体建筑漏水问题完全解决。如恒之源公司不按期修复问题，易流公司可采取解除合同、合理索赔等合法措施。3.恒之源公司按本协议第2条规定时间，在5月份开始动工维修，建筑主体漏水处理完毕后，易流公司须在2020年8月30日前验收完毕，若期间易流公司未提出书面（图片或文字）异议，则默认为验收通过。易流公司须于2020年9月6日付清2020年6月6日至2020年12月5日的租金，若有异议，实际租赁期间的房租也必须支付。《厂房租赁合同》签订当日，易流公司向恒之源公司支付了租赁保证金232560元，其后陆续支付了共计6952544元。案涉厂房至今仍由易流公司占有使用。一审法院认为，案涉《厂房租赁合同》、《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。关于《厂房租赁合同》。虽然2份《厂房租赁合同》在厂房租赁费部分的约定中表述存在差异，但2份合同均明确该租赁物的月租金共计232560元（含税），且在其后也是按该标准实际进行履行。一审法院认定，该2份合同不存在实质差异，对于每月支付的租金总额没有差异。对于易流公司辩称双方已签订新的租赁合同。虽然恒之源公司认可聊天记录的真实性，但不认可其工作人员桑其贵具有订立合同权限。对此，易流公司未能提交充足证据证实桑其贵有权代表恒之源公司订立合同，因此，一审法院对该辩称不予采信。根据一审庭审查明，易流公司缴纳了厂房租赁保证金232560元及租赁期内的租金6952544元。2020年5月6日之后的租金至今未支付。再根据2017年11月3日的《厂房租赁合同》及《协议书》约定，易流公司应于2020年9月6日前付清2020年12月5日前的租金，即使有异议，房租也必须支付。并且双方约定，易流公司不按期支付房租，恒之源公司有权解除合同。由于易流公司至今未支付到期租金，因此，对恒之源公司诉请解除《厂房租赁合同》及《协议书》，一审法院依法予以支持。因合同解除，对恒之源公司诉请判令易流公司腾退房屋及按约定月租金232560元标准支付实际占用期间的租金，一审法院依法予以支持。同时，因合同解除，恒之源公司已经收取的保证金应予以退还，此款项与应付租金予以品跌。对于恒之源公司主张的利息损失，因在前述中对房租损失已经予以处理，不再予以支持。对易流公司反诉主张的物业费。根据一审庭审查明，该费用实际是双方约定房屋租金，且在合同履行过程中已经支付，一审法院依法不予支持。对于易流公司主张的其他损失。虽然一审庭审中双方均陈述案涉厂房存在漏水这一客观情况。但易流公司并未能提交充足证据证实该漏水事实对易流公司造成的具体影响，也未能提交充足证据证实该漏水的维修责任应由恒之源公司承担。再结合易流公司在一审庭审中陈述其与恒之源公司就案涉厂房重新签订新的租赁合同，而该新合同中并未涉及案涉厂房存在漏水等问题，足以表明易流公司在明知案涉厂房现状的情形下仍有继续租用的意愿，即案涉厂房的现状能够满足其租赁目的。因此，对该部分诉请，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第七百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、恒之源公司与易流公司于2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》和2020年4月20日签订的《协议书》在判决生效之日解除；二、易流公司在判决生效后十日内向恒之源公司腾退位于成都市经开区的案涉厂房；三、易流公司在判决生效后十日内向恒之源公司支付房屋占用费（从2020年5月6日起按月232560元计算至房屋实际腾退之日止，同时扣减应退保证金232560元）；四、驳回恒之源公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回易流公司的反诉请求。案件本诉受理费减半收取计10080.5元、诉讼保全费5000元，共计15080.5元，由易流公司负担；案件反诉受理费9619.2元、反诉保全费5000元，共计14619.2元，由易流公司负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，一审起诉状副本于2021年1月14日送达易流公司。本案二审的争议焦点是：1.案涉合同的履行及解除状况应当如何认定；2.易流公司应当向恒之源公司支付的房屋占用费应当如何认定，恒之源公司是否应向易流公司返还物管费；3.恒之源公司是否应当向易流公司承担赔偿责任。关于双方合同的履行状况，2017年11月3日双方就案涉房屋签订了两份《厂房租赁合同》，两份合同中关于租期、租赁标的物、双方权利义务的约定基本一致，区别在于一份合同直接约定租金为20元/平方米，月租金总额为232560元。另一份合同将易流公司应当支付的费用拆分为租金15元/平方米、物管费31620元/月、场地租赁费69720元/月，月租金总额仍是232560元。二审中，经本院询问，双方均陈述恒之源公司并无提供物管服务的资质，也并未向易流公司实际提供过物管服务。因此关于双方合同的履行情况，本院认为各方当事人签订、履行合同应当遵循诚实信用原则，探究双方签订合同的本意，两份合同所约定的月租金金额均为232560元，之后的租金支付也是按此标准在进行履行，因此双方签订合同的本意并未因费用名目的表述发生变化而变化，该两份合同并不存在实质差异。关于易流公司认为其2020年9月与恒之源公司桑其贵在微信上就解除2017年11月3日的合同达成一致，并就2020年6月5日前的欠付费用进行结算，同时重新签订了月租金标准为18元/平方米的租赁合同，因此其在合同履行过程中不存在违约的主张。本院认为，易流公司提交的《厂房租赁合同解除协议》《厂房租赁合同新模板》均为空白合同，未加盖二公司公章，恒之源公司对桑其贵代表其与易流公司商议解除原合同并签订新合同也不予认可。从双方聊天记录来看，桑其贵仅对收款数额表示要发给财务核对，并未对签订新的租赁合同表示过同意。从双方的交易习惯来看，双方在合同履行过程中签订的租赁合同、协议均是通过加盖公司公章的方式进行。因此本院认为桑其贵与易流公司的微信聊天记录仅能展示双方曾对结算合同过价款等进行协商，并不能证明双方就解除原合同、成立新合同达成了一致意见。因此双方仍应按照2017年签订的租赁合同履行各自义务。在2020年易流公司支付租金后，除已支付的保证金232560元外，其租金支付到了2020年5月5日。按照双方于2020年4月20日达成的协议，易流公司应当于2020年5月31日前付清2019年12月6日至2020年6月5日的租金，应当于2020年9月6日付清2020年6月6日至2020年12月5日的租金，因此至恒之源公司提起一审诉讼之时，易流公司存在逾期支付租金超过30日以上的情形，按照双方租赁合同的约定，恒之源公司享有合同的单方解除权。恒之源公司要求解除双方租赁合同的起诉状于2021年1月14日送达易流公司，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，恒之源公司与易流公司2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》、2020年4月20日签订的《协议书》于2021年1月14日解除。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于易流公司应当支付的租金及占用费的问题。虽然双方租赁合同中有关于租金递增的约定，但恒之源公司认可双方在合同实际履行过程中并未进行租金递增，一直是按月租金232560元的标准在履行，因此易流公司应当自2020年5月6日起，按照232560元/月的标准支付租金至2021年1月14日止，共计1927997.42元（232560元/月×8个月零9天=1927997.42元）。品迭易流公司已经支付的保证金232560元后，还应支付租金1695437.42元。另恒之源公司虽在一审主张了租金利息，但一审法院未予支持，恒之源公司亦未提起上诉，应视为其对此予以认可，因此本院二审亦对租金利息不予支持。因易流公司尚未将案涉房屋返还恒之源公司，应自2021年1月15日起，参照租金标准以232560元/月计算占用费至房屋实际腾退之日止。关于易流公司主张恒之源公司应当按照15元/平方米计算租金，多缴纳的物管费恒之源公司应当予以退还的问题。本院认为，如前所述，本院已经评述认定2017年11月3日双方签订的两份《厂房租赁合同》并无实质区别，双方签订厂房租赁合同时对租金标准达成的本意即为20元/平方米、232560元/月，因此易流公司要求恒之源公司退还物管费的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于易流公司主张因房屋漏水，恒之源公司应赔偿损失的问题。双方《厂房租赁合同》约定租赁期间内的维修维护义务由易流公司负责。在双方于2020年4月20日达成的《协议书》中，恒之源公司承诺在2020年5月31日前对案涉厂房漏水问题进行维修，但同时约定易流公司应于2020年8月30日前验收，若无书面异议，视为验收通过。即便有异议，实际租用期间的房租也应当支付。在二审中双方陈述2020年5月31日前恒之源公司有找人检查维修过，但易流公司认为没有修好仍存在漏水，易流公司没有对厂房进行过维修。从以上合同约定及履行事实可以看出，按照双方合同约定，维修义务主要应由易流公司承担。而恒之源公司按照2020年4月20日的《协议书》在2020年5月31日前对漏水进行了维修，易流公司认为没有修好，但并未按《协议书》约定在2020年8月30日前提出书面异议，应当视为恒之源公司已经按照《协议书》的约定履行了维修义务。若厂房仍然存在漏水，应当按照《厂房租赁合同》的约定，由易流公司承担维修义务。另易流公司在本案中主张的损失为其将房屋转租后，因房屋漏水存在的转租收益的减少。对此本院认为，双方在《厂房租赁合同》中并未约定易流公司租赁案涉厂房系用于转租获益，即便存在厂房漏雨导致易流公司转租收益减少，此也不是易流公司的直接损失。若存在厂房漏雨，易流公司的直接损失应为漏雨导致厂房无法使用，而其仍向恒之源公司交纳了该期间租金的租金损失。但在双方2020年4月20日为解决厂房漏雨及欠付租金问题达成的《协议书》中第三条约定，无论易流公司对恒之源公司的维修是否有异议，均应付清其实际租用期间的房屋租金，说明双方已经达成一致，即便存在漏雨造成易流公司存在租金损失，也应由易流公司负担。综上所述，易流公司的上述请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但对租赁合同解除时间表述不当，本院予以纠正，且该纠正不会改变一审判决所确定的支付义务数额。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第七百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初144号民事判决第二、五项；二、成都市恒之源汽车配件有限公司与四川易流自动化科技有限公司分别于2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》和于2020年4月20日签订的《协议书》在2021年1月14日解除；三、四川易流自动化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市恒之源汽车配件有限公司支付2021年1月14日前的房屋租金1695437.42元（已扣减应退保证金232560元）；四、四川易流自动化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市恒之源汽车配件有限公司支付房屋占用费（从2021年1月15日起，按232560元/月的标准计算至实际腾退之日止）；五、驳回成都市恒之源汽车配件有限公司的其他本诉诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取计10080.5元、诉讼保全费5000元，共计15080.5元，由四川易流自动化科技有限公司负担；一审案件反诉受理费9619.2元、反诉保全费5000元，共计14619.2元，由四川易流自动化科技有限公司负担。二审案件受理费21326元，由四川易流自动化科技有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审 判 长 赵韬审判员王果审 判 员 何  广  智二〇二一年八月十六日法官助理 黄     迪书 记 员 袁  雅  丽