辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽12民终1854号上诉人（原审原告、反诉被告）：铁岭市粮食集团公司，。法定代表人：彭万**，系该公司经理。委托诉讼代理人：房德春，系该公司副经理。委托诉讼代理人：姜立宏，辽宁国制律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：开原市新都商贸购物中心。法定代表人：尹长海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许立伟，辽宁国制律师事务律师。上诉人铁岭市粮食集团公司因被上诉人开原市新都商贸购物中心房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）铁银民一初字第00412号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理，上诉人铁岭市粮食集团公司的委托代理人房德春、姜立宏，被上诉人开原市新都商贸购物中心的法定代表人尹长海及委托代理人许立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。铁岭市粮食集团公司的上诉请求：请求撤销银州区人民法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一是原审认定被上诉人经营期间经常停水停电无事实根据。被上诉人提供的其与铁岭市华鑫诚金属材料有限公司、铁岭一达石油机械制造有限公司签订的协议、解除协议书，2010年2014年水票票据，及一审法院的询问笔录待证据没有形成完整的证据链条，不能够证明停水停电的经常发生。二是新都宾馆经营期间偶尔的停水停电是供水供电部门造成的，不是上诉人造成的，因此认定上诉人承担责任无法律依据。三是新都宾馆的营业额受多种因素，一审法院没有给区分认定。四是鉴定费不应由上诉人全额承担。铁岭市粮食集团公司一审起诉请求：2009年5月31日，原、被告签订房租赁协议书。原告将银州路13号楼二、三层（建筑面积1,266平方米）租赁被告使用，租赁期限为2009年7月1日至2014年6月30日止。年租金30万元，每年7月1日前一次性交纳。9月20日，原、被告双方签订补充协议，约定被告经营宾馆业务，一楼门厅租给被告使用，每年使用费5,000元，租期统一变更为2009年10月1日至2014年9月30日。协议签订后，原告按协议约定交付房屋及门厅。被告应向原告支付租金共计152.5万元（30.5万元/年*5年），但被告未按协议约定履行，被告共支付租金87.6万元。原告垫付取暖费44,280元。另外，在2010年因受水灾影响，原告同意减免租金2万元。因此被告还应向原告支付租金等，计673,280元。经多次催要，被告仍不予支付。现房屋租赁已到期，但被告仍占用租赁房屋，拒不将租赁房屋交给原告。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋租金673,280元及利息；二、判令被告立即退还租用房屋；三、诉讼费用由被告承担。开原市新都商贸购中心一审反诉请求：2009年5月31日、9月20日，与反诉被告先后签订《房屋租赁协议书》及《补充协议书》。由反诉人租用反诉被告所有的位于银州区银州路13号楼一楼门厅及二、三楼层房屋经营使用，并且约定仅能经营宾馆业务。协议签订后，反诉人为房屋加装了电梯并严格履行合同义务。自2011年4月始，租赁的房屋经常发生断水、断电，导致反诉人开办的“新都宾馆”无法经营。故反诉人多次要求反诉被告保障供水供电，履行合同义务保证反诉人正常经营。但反诉被告并未履行相关义务，导致反诉人产生巨大的经营损失。因此，反诉人多次要求反诉被告给予赔偿，但反诉被告并未予以任何赔偿，而将反诉人诉至法院。反诉人提起反诉，请求法院判决反诉被告赔偿原告经营损失137.89万元、装修损失68.67万元。由反诉被告承担评估及诉讼费用。一审法院认定如下事实：2009年5月31日、9月20日，原告（反诉被告）同被告（反诉原告）先后签订《房屋租赁协议书》及《补充协议书》。将所有的位于银州区银州路13号楼一楼门厅及二、三层楼，租赁被告（反诉原告）用于经营宾馆。电信、联通公司同期租赁一层从事经营活动。协议签订后，被告（反诉原告）对租赁房屋按宾馆模式装修并加装了电梯。2011年4月始，租赁的房屋出现停水、停电状况，导致被告（反诉原告）经营的“新都宾馆”无法正常营业。至房屋租赁期满，停水、停电状况不断发生，宾馆经营活动不能保障。由于停水、停电原因，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）租金62.9万元（扣除减免2万元）。另，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）垫付取暖费44,280元。诉讼期间，本院委托铁岭信达资产评估事务所对“新都宾馆”因停水、停电状况不断发生，不能正常经营的损失进行评估。2015年12月28日，该所作出铁信评报字（2015）第N127号评估报告书，评估结论为：营业损失137.89万元。评估费20,000元。现租赁房屋已返还原告（反诉被告）。一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告（反诉被告）作为出租人负有保障出租房屋正常使用的义务。虽然原告（反诉被告）提出停水、停电状况非其造成，但保障租赁房屋正常用电用水是其应尽的义务。停水、停电虽非其行为所致，但与供电供水部门协调保障恢复正常用电用水，是其应尽的义务范畴。故被告（反诉原告）租赁经营期间，停水、停电状况的经常发生，影响宾馆正常营业，所造成的经营损失，原告（反诉被告）负有不可推卸的责任，应当赔偿被告（反诉原告）因此所造成的损失。原告提供的证据以及本院询问相关人员的陈述笔录，能够充分证明停电停水状况非原告（反诉被告）所述的偶而发生。由于上述原因，被告（反诉原告）未能按照合同约定交付租金，其不存在过错责任，但应当补交租金，可不承担利息损失。依据双方签订的租赁合同的约定，租赁业已期满，被告（反诉原告）租赁房屋的宾馆装修计入经营成本，不应另行主张损失，其设施归原告（反诉被告）所有。依照《中华人民共和合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第二百一十六条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）、第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付）之规定，判决如下：一、被告开原市新都商贸购物中心于本判决生效后10日内给付原告铁岭市粮食集团公司剩余租金629,000元及垫付取暖费44,280元。二、反诉被告铁岭市粮食集团公司于本判决生效后10日内赔偿反诉原告开原市新都商贸购物中心营业损失1,378,900元、鉴定费20,000元。上述款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费11,300元（原告铁岭市粮食集团公司预交），由原告铁岭市粮食集团公司负担767元，被告开原市新都商贸购物中心负担10,533元；反诉费28,460元（反诉原告开原市新都商贸购物中心预交），由反诉原告开原市新都商贸购物中心负担11,070元；反诉被告铁岭市粮食集团公司负担17,390元。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应予确认有效。双方应按照合同约定全面履行权利和义务。合同约定承租人租赁房屋的用途是开设旅馆，上诉人作为出租人应当负有保持出租房屋符合约定的用途，被上诉人在租赁经营期间，经常出现停水、停电状况，影响宾馆的正常营业，从而造成的经济损失，上诉人应当承担赔偿责任。关于被上诉人经营期间，经常停水、停电一节，此节有铁岭市华鑫金属材料有限公司、铁岭一达石油机械公司签订的协议书、解除协议、水费票据及一审法院到现场所作的询问笔录，证据充分，应予支持。上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人认为新都宾馆偶尔出现的停水停电是供水供电部门造成的，不是上诉人造成的，上诉人不应承担责任一节，依据合同相对性的原则，被上诉人向上诉人主张权利并无不当，上诉人认为是由第三人造成被上诉人损失，上诉人可向第三人另行主张权利。上诉人该项上诉请求不予支持。关于上诉人认为新都宾馆的营业额受多种因素影响，一审法院没有给予区分认定一节，因该鉴定报告程序合法，上诉人对其提出的异议没有提交充分证据，鉴定报告应予采信。关于鉴定费用负担一节，一审法院以谁败诉谁负担为一般原则,结合案件的具体情况,来决定鉴定费用负担并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28460元，由上诉人铁岭市粮食集团公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 晶审 判 员  刘 飞代理审判员  李雪莹二〇一六年十二月二十日书 记 员  于 浩