广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13663号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋管理二所（原名称广州市海珠区房屋安全和物业二所）。住所地：广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人（原审被告）：黄玉娟，女，1967年5月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：何鉴泉，与黄玉娟为夫妻关系。上诉人广州市海珠区房屋管理二所（以下简称海珠二所）与上诉人黄玉娟租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初27972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭,依法组成合议庭进行审理。上诉人海珠二所委托诉讼代理人寇明茹，被上诉人黄玉娟委托诉讼代理人何鉴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海珠二所上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.黄玉娟将广州市海珠区××××号地下全部房屋按现状腾空并返还给海珠二所；3.黄玉娟按照市场评估价4729元/月的标准向海珠二所支付自2020年6月1日起至实际清空搬出房屋之日止的房屋占用费；4.黄玉娟按照4729元/月的标准向海珠二所支付自2020年6月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5.黄玉娟承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一审法院已确认海珠二所与黄玉娟就讼争房屋的租赁关系已解除，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十三条规定，黄玉娟应当返还讼争房屋。讼争房屋与房屋后部的厨房、阁楼是一个整体，属于商铺与居住相连的“前铺后居”，虽然只有一个出入口，但出入口有近4米的宽度，足够向房屋后部居民提供通行便利，海珠二所收回讼争房屋并不会对黄玉娟的居住产生严重影响。如黄玉娟愿意，海珠二所可另行安排同等条件的房源置换予黄玉娟居住。鉴此，海珠二所主张收回房屋并收取自2020年6月1日起至黄玉娟实际清空搬出房屋之日止的房屋占用费、违约金，理应给予支持。黄玉娟辩称：一、涉案房屋门口宽度仅有2米，而非海珠二所所称的4米，且涉案房屋作为一个整体，如将住宅部分与商业部分分割由非同一主体承租，将造成使用上的矛盾与冲突。二、根据广州市住房和城乡建设委员会文件穗建房管[2018]541号第三条规定，前铺后居不再作为公开招租房。在黄玉娟多次不同意涉案房屋公开招租的情况下海珠二所仍然多次将涉案房屋进行竞拍，而最后拍卖出12000元/月价格，比原租金高出三倍显然不合理。三、黄玉娟与海珠二所签订的租赁合同具有行政协议性质，双方的法律关系并非平等民事主体的法律关系，双方的租赁关系纠纷不应纳入民事诉讼受理范围。黄玉娟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回海珠二所起诉和全部诉讼请求；2.维持原黄玉娟与海珠二所的租赁关系；3.判决海珠二所承担全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋门口宽度仅有2米，而非海珠二所所称的4米，且涉案房屋作为一个整体，如将住宅部分与商业部分分割由非同一主体承租，将造成使用上的矛盾与冲突。二、根据广州市住房和城乡建设委员会文件穗建房管[2018]541号第三条规定，前铺后居不再作为公开招租房。在黄玉娟多次不同意涉案房屋公开招租的情况下海珠二所仍然多次将涉案房屋进行竞拍，而最后拍卖出12000元/月价格，比原租金高出三倍显然不合理。三、黄玉娟与海珠二所签订的租赁合同具有行政协议性质，双方的法律关系并非平等民事主体的法律关系，双方的租赁关系纠纷不应纳入民事诉讼受理范围。四、根据居住租赁合同，黄玉娟承租住宅部分为阁楼、厨房与厕所，但是一审判决书只记载认定住宅部分为阁楼、厨房，该判决的记载认定与事实不符，应记载认定为阁楼、厨房与厕所。海珠二所辩称：不同意黄玉娟的上诉请求，涉案房屋是纯商业的商铺，并非具有保障性的房屋，是属于市场行为，海珠二所根据市局的文件，要将房屋进行公开的招租，黄玉娟上次已经拍下来，但没有与海珠二所签订租赁合同，已经构成违约，所以海珠二所才要求黄玉娟搬出。上次拍下的租金比较高，因为当时竞拍的人比较多，竞拍到的租金为12000元/月，2019年同地段的拍卖成交价为700多元/月/平方米，超过了黄玉娟承租的租金标准，公开租招租是公平的市场行为，所有竞拍价的权利一样，黄玉娟也享有了优先承租权，黄玉娟在签订成交确认书后是其自行放弃承租权。海珠二所于2020年9月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除海珠二所与黄玉娟之间关于广州市海珠区××××号地下全部房屋的租赁关系；2.黄玉娟将上述房屋按现状腾空并返还给海珠二所；3.黄玉娟向海珠二所支付2017年1月1日至2017年12月21日的房屋占用费差额928.4元（按照《2017年广州市海珠区房屋租金参考价》海珠区海幢街同福东路商业用房租金单价180元/平方米/月计算，总价为3576.6元/月，其中已经收取黄玉娟自2017年1月1日至2017年12月21日的租金40837.1元，扣减已缴纳的租金后应缴纳占用费差额928.4元）；4.黄玉娟按照市场评估价4729元/月的标准向海珠二所支付自2017年12月22日起至2019年4月10日的房屋占用费差额19286.5元（其中，已收取黄玉娟自2017年12月22起至2019年4月10日的租金合计54750.3元，每月租金为3497.1元，占用费计取原则上核减已缴纳的租金，核减后房屋占用费差额为19286.5元）；5.黄玉娟按照市场评估价4729元/月的标准向海珠二所支付自2019年4月11日起至实际清空搬出房屋之日止的房屋占用费，暂计至2020年9月为23433元（其中，已收取黄玉娟自2019年4月11日起至2019年7月31日的租金合计为12822.7元，每月租金为3497.1元，及已收取2019年8月1日至2020年5月31日的占用费合计为47290元，每月占用费4729元，计取原则上核减已缴纳的租金，核减后房屋占用费为23433元）；6.黄玉娟按照4729元/月的标准向海珠二所支付自2019年4月11日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金，暂计至2020年9月为83545.7元；7.黄玉娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：海珠二所提交广州市不动产登记查册表记载，位于海珠区××××号房屋面积为104.01平方米，规划用途为住宅、商业；登记原因是转移、移转；权利人为广州市房地产管理局，占有部分为全部。2013年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与黄玉娟（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区××××号地下全部房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙方作商业使用，面积19.87平方米；租赁期限从2013年8月1日至2015年7月31日，每月租金3497.1元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；由此造成的损失，由乙方承担；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费的总额的100%收取乙方违约金；等。上述合同到期后，双方未再订立书面的租赁合同，但黄玉娟仍继续承租房屋，并按照原租金标准支付了截止至2019年7月31日的租金，按照4729元/月标准支付了2019年8月至2020年5月的租金给海珠二所。2019年4月10日，海珠二所向黄玉娟发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求与黄玉娟解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，并要求黄玉娟按4729元/月的标准收取2018年4月16日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或黄玉娟交还涉案房屋之日止的占用费；等。该通知于当日送达给黄玉娟。黄玉娟于2020年4月参加了涉案房屋的公开竞拍并竞拍成功，但未与海珠二所签订新的租赁合同。黄玉娟提交广州产权交易所于2018年6月20日出具的《关于出租项目终结的函》，载明“意向方：广州市海珠区房屋安全和物业二所（委托方）委托本所通过公开市场方式出租的位于海珠区××××号地下全部项目，该项目于2018年4月28日进行了信息发布。现收到委托方发来的《关于终止海珠区××××号地下等项目公开招租的函》，因上述项目存在前铺后居、使用权纠结的情况，鉴此，决定终结该项目的公开招租工作。”。海珠二所与黄玉娟均确认涉案房屋前部分19.87平方米为商铺，后面是厨房和阁楼，海珠二所就厨房和阁楼部分与黄玉娟父亲黄常连签订有住宅租赁合同；均确认黄常连去世后，厨房和阁楼部分由黄玉娟继续承租至今；均确认后部的厨房、阁楼部分没有独立的出入口。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与海珠二所签订《直管房管理事项委托书》，约定：海珠二所的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督海珠二所实施的直管房日常管理工作；等。海珠二所于2020年9月14日提起本案诉讼。一审法院认为，海珠二所与黄玉娟签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，黄玉娟继续使用涉案房屋，海珠二所收取其租金至2020年5月，双方已形成不定期租赁关系。海珠二所已在公开招租程序前通知黄玉娟，要求解除双方的不定期租赁关系，黄玉娟应海珠二所的要求参加涉案房屋的公开招租竞拍并竞拍成功，未与海珠二所签订新的租赁合同，可见双方的租赁关系已经解除。关于腾退涉案房屋的问题。海珠二所与黄玉娟均确认涉案房屋整体为前部是商铺、后部是厨房及阁楼的格局，且前后部相连，只有一个出入口，属于商铺与居住相连的“前铺后居”，黄玉娟实际使用涉案房屋的后部位置。考虑到黄玉娟的居住情况及厨房、阁楼部分的租赁情况，海珠二所收回涉案房屋必然影响黄玉娟使用后部部分，故一审法院对海珠二所主张黄玉娟腾退房屋的诉讼请求暂不予支持。关于占用费及违约金问题。海珠二所要求黄玉娟补交2017年1月1日其的占用费，缺乏事实依据。黄玉娟已按照4729元/月的标准支付租金至2020年5月。此后由于双方未能形成新的租赁合同关系，且本案中暂不处理腾退房屋问题，故一审法院仅支持2020年6月1日起至2020年9月14日的占用费16394元（4729×3个月+4729÷30天×14天），标准按照4729元/月计算。此后的占用费，海珠二所可另循法律途径解决。至于违约金。本案中暂不处理腾退房屋问题，故违约金问题海珠二所可另循法律途径解决，本案中暂不处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，于2021年2月5日作出判决：一、确认广州市海珠区房屋安全和物业二所与黄玉娟之间关于广州市海珠区海珠区××××号地下全部房屋（19.87平方米）的租赁关系已解除;二、黄玉娟在判决生效之日起十日内，向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2020年6月1日起至2020年9月14日的房屋占用费16394元（房屋占用费按每月4729元的标准计算）;三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2844元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所、黄玉娟各负担1422元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。涉案房屋为商业用途，并非住宅用途，不具有住房保障性质，故双方就涉案商铺签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》为平等民事主体之间的法律关系，并不具有行政协议的性质。因此黄玉娟主张本案不应作为民事案件受理依据不充分，本院不予采纳。本案争议焦点在于：涉案租赁合同是否已经解除及涉案房屋应否交还海珠二所。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限至2015年7月31日，合同期限届满后双方并未续签租赁合同，黄玉娟继续使用涉案房屋并交纳租金至2020年5月，海珠二所对此并无提出异议，故双方已形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条规定，海珠二所于2019年4月10日要求解除双方的不定期租赁关系，则双方之间的不定期租赁关系已于该日解除。黄玉娟上诉主张维持双方的租赁合同关系以及不应确认合同解除依据不足，本院不予支持。由于涉案商铺与住宅部分不可分割或者分割将影响到住宅部分房屋的使用，一审法院根据涉案房屋的实际情况驳回海珠二所主张返还涉案房屋的诉讼请求并无不当，本院予以维持。海珠二所主张收回涉案商铺不影响黄玉娟住宅部分的通行，无充分证据证明，本院不予采纳。由于海珠二所关于交还涉案商铺的请求不成立，一审法院认定黄玉娟应按照4729元/月的标准向海珠二所支付占用费至起诉之日，并释明海珠二所对其起诉日之后的占用费可另行主张并无不当，本院予以认可。海珠二所的其他上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人海珠二所、黄玉娟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2284元,由上诉人广州市海珠区房屋管理二所负担1142元，上诉人黄玉娟负担1142元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年八月十日书记员 冯冠豪徐毅敏