广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂10民终1462号上诉人（一审被告）：梁秋妮,女,1976年7月20日出生,壮族,住广西凌云县。委托诉讼代理人：钟方立，广西桂百（田林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马柳婷，广西桂百（田林）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）:广西百色广润资产经营投资有限公司,住所地:百色市右江区大旺路1-1号C区01座,统一社会信用代码:91451000571830315A。法定代表人:谭远旺,该公司总经理。委托诉讼代理人：黎敏玉，广西思贝律师师事务所律师。一审被告：黄燕群,女，1974年12月29日出生，汉族,住广西百色市右江区。上诉人梁秋妮因与被上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司（以下简称“广润公司”）以及一审被告黄燕群房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理，依法组成合议庭，并通知当事人于2021年7月15日到庭进行调查、询问和调解。上诉人梁秋妮的委托诉讼代理人钟方立、马柳婷，被上诉人广润公司的委托诉讼代理人黎敏玉到庭参加诉讼。一审被告黄燕群经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁秋妮上诉请求：1、撤销一审判决第一项,依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费以及一审鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案《广润·彩虹湾商铺租赁合同》的补充协议上的“梁秋妮”签字并非梁秋妮本人的亲笔签字,根据合同法的规定,补充协议不成立。2、上诉人与一审被告签订的《广润·彩虹湾商铺租赁合同》补充协议延长了租赁合同的租赁期间,属于对租赁合同主要条款的变更,但因上诉人并未签字，补充协议对上诉人不发生法律效力,由此产生的民事责任应当由黄燕群自行承担。3、黄燕群向被上诉人出具的“分期付款承诺书”不构成表见代理,对上诉人不发生法律效力。一审被告黄燕群向被上诉人出具一份“分期付款承诺书”上“梁秋妮”字样亦非上诉人本人亲笔签名，上诉人也未授权黄燕群在承诺书上签字,对黄燕群拖欠租金事宜不知情,被上诉人起诉前也未向上诉人追讨租金,“分期付款承诺书”对上诉人不发生法律效力。4、黄燕群已经足额支付《广润·彩虹湾商铺租赁合同》约定的2015年10月7日至2018年10月6日租赁期间的租金。《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》补充协议并非上诉人签订,2018年10月7日以后黄燕群拖欠的租金与上诉人无关。5、一审判决认为黄燕群与上诉人签订主合同时是合伙关系,共同经营属于认定事实错误。上诉人与黄燕群并非合伙关系。一审被告黄燕群辩称承租商铺时,黄燕群与梁秋妮两人有合作的意图,后来上诉人并未参与经营。一审被告黄燕群在承租商铺上自行经营“百色市右江区蚝门宴小吃店”,工商登记为个体工商户,经营者为黄燕群,组成形式为个人经营。经营过程中,黄燕群自行缴纳承租商铺的租金、水电费、物业费,因拖欠租金,黄燕群于2018年5月30日向被上诉人出具“承诺书”承诺偿还拖欠的租金。以上事实足以证明,被上诉人对黄燕群自行经营承租商铺是知情的。二、黄燕群拖欠租金后,被上诉人没有按照合约定解除合同存在过错,被上诉人对损失扩大部分应承担责任。《广润·彩虹湾商铺租赁合同》第五条第二项约定:“租金支付方式为按季度支付,每年分四期支付,乙方须在每季度租金期满前15日内向甲方缴纳下季度的租金。第十二条第二项乙方违约责任第一项约定:……如连续1个月未能缴清租金及其它所有费用的,甲方有权单方面解除合同按照合同约定,应当由承租人先支付租金后使用房屋”。本案中,黄燕群长期拖欠租金,被上诉人没有按照合同要求解除租赁合同,而是放任黄燕群长期拖欠租金,没有行使合同解除权,导致损失的扩大,被上诉人对扩大部分的损失存在过错,被上诉人诉称黄燕群拖欠支付十六个月租金中因被上诉人怠于行使合同解除权扩大损失部分的十三个月的租金,应当由被上诉人自行承担。三、被上诉人提起本案诉讼主张租金及违约金已经超过诉讼时效期间,丧失胜诉权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定下列的诉讼时效期间为一年:“……(三)延付或者拒付租金的”。被上诉人于2020年5月向法院起诉,要求上诉人梁秋妮支付拖欠租金,超过了一年的诉讼时效,丧失了胜诉权。四、本案一审鉴定费用应当由被上诉人负担。被上诉人明知黄燕群没有代理权还让其代为上诉人在本案《广润·彩虹湾商铺租赁合同》补充协议、出具“分期付款承诺书”上签字,存在过错,所产生的笔迹鉴定费用应当由被上诉人承担。综上所述,一审判决认定事实错误,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。广润公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，上诉人与一审被告共同作为涉案房屋承租方，有支付租金的义务；2、被上诉人主张的租金及违约金未超过诉讼时效期间。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，二审法院应维持一审判决。黄燕群未作陈述。广润公司向一审法院起诉请求：一、判令两被告立即向其支付欠缴租金人民币119761元;二、判令两被告支付其违约金45424元(1.以欠缴租金8256元为基数,年利率24%计算违约金,自2017年10月1日暂计算至2020年5月20日止为5294元；2.以欠缴租金94050元为基数,年利率24%计算违约金,自2018年10月1日暂计算至2020年5月20日止为37431元；3.以欠缴租金17455元为基数,年利率24%计算违约金,自2019年10月1日暂计算至2020年5月20日止为2699元;此后违约金以欠缴租金119761元为基数,按照年利率24%计算至被告还清欠缴租金及违约金时止)；三、判令两被告承担本案诉讼费用。(诉讼金额暂总计：165185元)。一审法院认定事实如下：2015年10月7日，原告广润公司（甲方）与被告黄燕群、梁秋妮（乙方）签订两份合同编号为044、045的《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》，约定被告承租原告位于百色市，租赁期为3年，乙方装修免租期为90日，以书面下达商铺交付通知书的交付时间起计算装修免租期。第1064号与第1065号商铺的租金相同，第一年每月的租金为4038元，第二年每月的租金为4275元，第三年每月的租金为4750元。第1064号与第1065号商铺的履约保证金相同，为8076元。租金按季度支付，每年分四期支付，乙方每季度租金期满前15日内向甲方缴纳下一季度的租金，采用先缴纳租金后使用商铺经营的方式。同时，双方还约定了违约责任“如乙方迟延缴纳租金及其他应缴费用，须向甲方支付违约金。每延迟一日，应按所欠缴金额的10%支付违约金，如连续1个月未能缴清租金及其他费用（无论是否获正式通知催缴）的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方的履约保证金不予退还”。2018年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份合同编号为044（补充）、045（补充）的《广润·彩虹湾商铺租赁合同补充协议》，上述两份补充协议明确了租赁期限为2016年10月1日起至2019年9月31日止。其中装修期2016年10月1日起至2016年12月31日。双方同时规定，“原合同相关条款与补充协议有冲突时，以补充协议为准”。2018年5月30日，被告黄燕群向原告出具《承诺书》，承诺于2018年12月31日前缴纳2017年7月1日至2018年5月31日的租金92628元；2019年4月22日被告向原告出具《广润·彩虹湾1064、1065号铺租金分期付款承诺书》，确认被告承租原告1064号、1065号商铺2017年7月1日至2018年11月5日欠缴部分租金为120812元，承诺分8期向原告支付：第一期于2018年11月25日前支付15812元、第二期于2018年12月25日前支付15000元、第三期于2019年1月25日前支付15000元、第四期于2019年2月25日前支付15000元、第五期于2019年3月25日前支付15000元、第六期于2019年4月25日前支付15000元、第七期于2019年5月25日前支付15000元、第八期于2019年6月25日前支付15000元。若逾期，原告可于当月26日15:30分起停止商铺的供电并可收回商铺。另查明，被告承租原告广润·彩虹湾第1064、1065号商铺2016年10月1日至2019年9月31日期间，应缴纳的租金总计为289464元，已缴纳租金总计为169703元（包含履约保证金16152元），尚欠缴租金总计为119761元。再查明，被告梁秋妮向该院提出笔迹、指纹鉴定的申请，该院依法委托广西金桂司法鉴定中心进行鉴定，2021年3月23日广西金桂司法鉴定中心向该院出具广西金桂司法鉴定中心金桂司法鉴定中心【2021】痕复字第8-1号复函：经审查，送检检材补充协议编号044、045的《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》补充协议及《广润·彩虹湾1064、1065号铺租金分期付款承诺书》上“梁秋妮”签名处的指印残缺、模糊不清，细节特征反映少，不具备鉴定条件，故我中心无法受理该案委托的指印鉴定事项；2021年4月9日，广西金桂司法鉴定中心出具广西金桂司法鉴定中心【2021】文鉴字第45号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、标注签订时问:2018年5月25日,补充协议编号:044的《广润?彩虹湾商铺租赁合同补充协议》第8页“乙方(签字或盖章)”处留存的“梁秋妮”签名字迹不是梁秋妮本人所写。2、标注签订时问:2018年5月25日,补充协议编号:045的《广润·彩虹湾商铺租赁合同补充协议》第8页“乙方(签字或盖章)”处留存的“梁秋妮”签名字迹不是梁秋妮本人所写。3、标注时间:2019年4月22日的《广润?彩虹湾1064、1065号铺租金分期付款承诺书》上“承话人”处留存的“梁秋妮”签名字迹不是梁秋妮本人所写。一审法院认为，根据原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：一、本案是否已经超过诉讼时效，有何依据；二、原告与被告之间是否存在租赁关系，被告梁秋妮是否应向原告支付租金119761元，有何依据。关于焦点一，原、被告签订的合同编号为044、045的《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》以及补充协议约定，租赁期限为2016年10月1日起至2019年9月31日止，分期分季度支付租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，根据被告的承诺，最后一笔租金于2019年6月25日前支付，故本案的诉讼时效期间为2019年6月26日至2022年6月25日，原告向该院起诉主张要求被告支付租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的合同编号为044、045的《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同依法成立，并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于原、被告签订的合同编号为044（补充）、045（补充）的《广润·彩虹湾商铺租赁合同补充协议》虽经鉴定，补充协议上的签字不是被告梁秋妮所签，但原告列明合同的相对方为被告黄燕群、梁秋妮，在签订主合同时，被告黄燕群与被告梁秋妮系共同经营关系，原告有理由相信被告黄燕群能够代表被告梁秋妮签订上述补充协议。另，被告主张其对补充协议不知情、不认可，亦未能提供证据予以证明，且在签订主合同后的租赁期间，被告梁秋妮并未提出过解除租赁合同，亦未对承租的房屋提出过异议，故《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》生效并对被告梁秋妮产生合同的效力。因此，该院认为，原告与被告黄燕群、梁秋妮之间存在租赁关系，被告黄燕群、梁秋妮共同承担支付尚欠缴原告商铺租金119761元。根据原、被告双方签订的租赁合同以及补充合同，被告未按照双方约定及时足额的履行支付房屋租金的义务，已构成违约，应承担违约责任。关于原告请求被告给付45424元违约金的问题，其请求违约金额过高，故该院酌情调整为由被告给付原告违约金为尚欠缴租金119761元的10%，即11976.1元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄燕群、梁秋妮支付原告广润公司商铺租金119761元及违约金11976.1元；二、驳回原告广润公司的其他诉讼请求。案件受理费3604元，由被告黄燕群、梁秋妮负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审中当事人争议焦点为：1、上诉人应否与一审被告黄燕群共同支付被上诉人租金；2、本案是否已过诉讼时效期间。关于焦点1，本案《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》约定商铺租赁期为3年，但未明确租赁期的具体起算时间，而是约定以下达书面的商铺交付通知书的时间进行确定。上诉人上诉称本案租赁期的起止时间为签订合同之日2015年10月7日至2018年10月7日的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案合同编号为044（补充）、045（补充）的《广润·彩虹湾商铺租赁合同补充协议》明确了商铺租赁合同书约定的3年承租期的具体起止时间，并未延长实际租赁期限及加重承租人的负担，补充协议上“梁秋妮”字样虽并非上诉人本人的亲笔签名，但因原《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》系上诉人梁秋妮、一审被告黄燕群签名，上诉人在签订合同之后，从未向被上诉人主张解除合同或者不履行合同，没有证据证实被上诉人已同意解除或明知上诉人非实际经营者，因此在签订涉案补充协议时被上诉人广润公司有理由相信上诉人与一审被告黄燕群仍系涉案商铺的共同承租人，补充协议上虽非上诉人本人亲笔签名，但并不能免除上诉人的责任，故上诉人应与一审被告黄燕群承担本案尚欠付租金。上诉人辩称并未实际经营涉案商铺，涉案《广润·彩虹湾商铺租赁合同补充协议》上“梁秋妮”字样并非其本人签字，故不应与一审被告黄燕群承担支付欠付租金的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人在承担本案责任后，如何向一审被告黄燕群进行追偿，则属于另一法律关系，应另案处理。关于焦点2，被上诉人主张的租金系2018年后产生的租金，至上诉人于2020年11月份提起本案诉讼，并未超过3年的诉讼时效期间，上诉人上诉称被上诉人提起本案已超过诉讼时效期间的意见，理由不成立，本院不予支持。本案《广润·彩虹湾商铺租赁合同书》虽有“如连续1个月未能缴清租金及其他费用的，甲方（被上诉人）有权单方面解除合同”约定，但对上诉人而言该约定并非义务性条款且上诉人无充分证据证实被上诉人存在故意放任损失扩大的行为，上诉人上诉称一审被告长期拖欠租金，被上诉人未按照约定解除合同，在一定程度上造成损失的扩大，应由被上诉人自行承担扩大损失的意见，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2935元，由上诉人梁秋妮负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭承峙审 判 员 凌文楼审 判 员 罗翠航二〇二一年八月十二日法官助理 谢 良书 记 员 韦蔚蓉