广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13679号上诉人（原审原告）：广州城市职业学院。住所地：广东省广州市广园中路248号。法定代表人：李艳娥，院长。委托诉讼代理人：岳民，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑春，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市富港置业投资有限公司。住所地：广州市海珠区下渡路152号201室。法定代表人：张二妹，总经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智强，男，该司职员。上诉人广州城市职业学院因与被上诉人广州市富港置业投资有限公司（以下简称富港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广州城市职业学院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持广州城市职业学院一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由富港公司承担。事实与理由：一、一审认定事实有误，在欠租这个基础事实上作出错误认定。一审判决认定“原告非但未在合同到期解除时一并主张损失赔偿，相反在合同解除后近两年之久才提起本案诉讼，以上行为，明显不符合原告作为出租人维护自身合法权益、保障交易安全的特征和主张，亦与生活常理和房屋的交易习惯君不相符”，一审法院的认定过于主观。1.租赁合同明确约定富港公司应于每月5日前向广州城市职业学院一次性支付当月租金以及上个月实际发生水、电费，逾期缴纳的，每逾期一日应按当月租金金额的1%收取滞纳金。但是在实际履行过程中，富港公司并未依该时点交租，经常拖欠租金，甚至拖欠时间长达数月，其严重违约行为是客观事实，一审未予认定。2.富港公司已经自认存在拖欠迟延交租滞纳金的事实。富港公司一审中曾提供共3页的交租明细。在该证据表格中，可以清晰看出富港公司在应交租日与实际交租日两栏与广州城市职业学院的主张是一致的，即富港公司清晰知道何时为应交租日期，应承担的滞纳金也在该表中予以明确，因此富港公司对拖欠租金的事实并无异议，仅是在滞纳金数额方面存在差异，一审法院应结合富港公司自认的事实予以裁判。3.本案中，双方就缴纳租金时间问题从未达成新的“交易习惯”，交易习惯是相对稳定的、有规律可循、双方无争议的一种履行方式。在长期履约过程中，富港公司有时比约定时间迟延几天，有时迟延数月，缴纳租金时间无固定规律，这说明双方并未达成新的“交易习惯”。二、一审以广州城市职业学院未及时主张欠租滞纳金即失权的观点属于法律适用错误。（一）滞纳金与租金分别起诉合理合法。关于一审认定在解除合同、追讨租金时应同时主张违约金，并进而认定广州城市职业学院未及时主张滞纳金不合常理。租金和滞纳金是不同的诉求，分别起诉并不违法。在本案中，由于租金递增差额没有明确约定，首先要解决的是租金增幅如何认定的问题，且分开主张并不违法，因此广州城市职业学院本案单独追讨滞纳金合理。（二）广州城市职业学院从未放弃过向富港公司主张滞纳金。从《租赁合同》《缴费通知单》《催收通知》《广州城市职业学院关于催缴“综合楼”“装配楼”租金及滞纳金的函》中均可表明，广州城市职业学院在催讨过程中多次使用“责任自负”等概括性字眼，以表明一旦违约，应当赔偿全部损失，包括应交付的租金、滞纳金等。富港公司作为专业的物业经营机构，对责任自负应当清晰了解。合同解除后，广州城市职业学院仍多次催讨滞纳金，主张权利。民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，不宜在无明确约定或法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。如最高人民法院第12批指导性案例57号宁波市中级人民法院（2014）浙甬商终字第369号判决的精神，广州城市职业学院未以明示的意思表示放弃过追讨滞纳金，恰恰相反，广州城市职业学院多次发出的缴费单据、通知函等中均要求富港公司承担违约责任，表明广州城市职业学院多次要求富港公司承担违约责任的事实。二审庭询中，广州城市职业学院补充事实和理由如下：拖欠租金的滞纳金也属于国有资产，如免除应走国资处置的相应特别程序，一审法院认定根据交易习惯，广州城市职业学院无权再主张滞纳金，与国有资产的相关规定相违背。富港公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意广州城市职业学院的上诉请求。广州城市职业学院于2020年10月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决富港公司向广州城市职业学院支付装配楼的租金违约金（违约金逐月计算，按照当月欠缴租金为本金，按每日1%的标准从2004年5月6日起至富港公司实际清偿款项之日止）；2.判决富港公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：广州城市职业学院曾向一审法院起诉富港公司，要求：1、富港公司支付2011年1月1日至2018年10月31日每年租金应上浮部分8612168.74元及逾期违约金（以8612168.74元为基数，按照年利率24%从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、富港公司承担诉讼费。一审法院以（2019）粤0105民初11695号案件受理后，富港公司在11695号案件的答辩意见为：不同意广州城市职业学院的诉讼请求，所有的租金已交付给广州城市职业学院，合同履行完毕。按照合同从第四年起按广州市统计局公布当年房地产租赁价格增长指数相应增长。在2008年4月1日签订的补充协议，约定是广州市统计局公布价格增长指数2.8%，所以签订的补充协议由原来的租金209345.42元增加到215207.09元。广州城市职业学院是每个月发一次租金单，按照指定的租金交付，直到2018年6月26日广州城市职业学院提出诉请的增加额，是按照广州市租金参考价要求递增。每个月的租金都是广州城市职业学院发单，富港公司再支付租金，请求法院驳回广州城市职业学院的诉讼请求；等。该案查明如下事实：位于海珠区××院××栋的房屋的权属人为广州市经济管理干部学院，建筑面积5509.09平方米。2004年1月19日，广州市经济管理干部学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新港西路181号大院“装配楼”整栋共六层，建筑面积5509.09平方米（含公共分摊面积）租给乙方作数码科技城使用；租赁期限为15年，即从2004年1月1日起至2018年12月31日止；租金按建筑面积5509.09平方米计，租金为人民币每月38元/平方米，即每月租金209345.42元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；租金按月结算，由乙方在每月5号前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费；若乙方将所租赁物业转租给第三方，则甲方向乙方收取租金的频率与乙方转租给最后一层级承租方的收取租金频率同步，若乙方每月向承租方收取的租金小于一个月，则甲方按月收取乙方租金；乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；等。2005年3月21日，广东省人民政府发布《关于同意设立广州城市职业学院的批复》，同意在广州业余大学、广州市经济管理干部学院、广州市财贸管理干部学院和广州市乡镇企业管理干部学院等4所成人高校基础上，设立广州城市职业学院，同时撤销上述4所成人高校建制。2008年4月1日，广州城市职业学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《补充协议》，载明：根据甲乙双方2004年1月19日签订的装配楼《租赁合同》，第三条第一款约定：从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；经双方协商就租金递增补充协议如下：甲方同意乙方按照广州市统计局在2007年12月公布房地产租赁价格增长指数2.8%的标准相应增加房租，即由原每月租金209345.42元增至每月租金215207.09元，期限为从2008年1月1日至2008年12月31日；等。2008年8月18日，广州城市职业学院、富港公司签订《补充合同》，双方就2004年1月19日原广州市经济管理干部学院与富港公司签订的《租赁合同》达成补充协议，约定出租方由原广州市经济管理干部学院变更为广州城市职业学院；在合同期，原甲方的债权、债务由广州城市职业学院承担；本补充合同与2004年1月19日签订的《租赁合同》为一整体，都具有同等的法律效力；等。2018年6月26日，广州城市职业学院向富港公司发送《广州城市职业学院关于“装配楼”“综合楼”实际租金低于市场租金水平相关问题的函》，载明：审计指出，贵公司承租我院“装配楼”“综合楼”，双方签订的合同约定，从第四年起，租金递增标准按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，如增长指数为负时，则租金标准不变；而上述合同租金自2011年至今一直未有递增；审计要求，我院与贵公司通过协商重新确定租金的调整比例，确保国有资产不流失，现我院提议，按照公布的广州市房屋租金参考价同地段商业用房租金年增长率计算调整年租金水平，或双方商量一个固定年增长率计算调整年租金水平；等。2018年7月5日，富港公司向广州城市职业学院发送《复函》，表示其于2018年7月3日收到上述函件，不同意广州城市职业学院上述函件中的提议，富港公司没有拖欠任何应缴费用；等。广州城市职业学院于2018年11月19日委托律所向富港公司发送《律师函》。富港公司于2018年11月20日向广州城市职业学院复函。富港公司表示广州城市职业学院每个月发缴费通知给富港公司，富港公司支付了租金后，广州城市职业学院再给富港公司发票。富港公司提交了从2007年10月15日至2018年10月23日的部分缴费通知单。其中，从2008年10月开始的缴费通知单，均载明装配楼月租金金额为215207.09元。该案的本院认为载明：广州城市职业学院、富港公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按建筑面积5509.09平方米计，租金为人民币每月38元/平方米，即每月租金209345.42元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变。因租金递增标准并不明确，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，根据广州城市职业学院、富港公司双方的实际履行情况可见，在调整租金标准时，需双方协商一致并签订补充合同，富港公司才能按照新的租金标准履行支付租金的义务。但广州城市职业学院直至2018年6月26日才发函提出调整租金标准的要求，而双方也未就此达成新的合意，且据广州城市职业学院发放给富港公司的缴费通知单可证明，广州城市职业学院一直是按照双方于2008年4月1日签订的《补充协议》约定的租金标准215207.09元要求富港公司支付租金的，故广州城市职业学院现依据其单方决定的租金标准要求富港公司支付从2011年1月1日至2018年10月31日的租金上浮部分共8612168.74元及逾期违约金，理据不足，一审法院不予支持。一审法院于2019年9月11日作出（2019）粤0105民初11695号民事判决书，判决驳回广州城市职业学院的全部诉讼请求。该案作出判决后，广州城市职业学院不服提出上诉，广州市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）粤01民终6954号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：。富港公司若认为城市学院提出租金标准不合理并无法达成一致的，可提出解除合同，但此后富港公司还是继续履行合同，对此，应根据《中华人民共和国合同法》六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定及公平原则，在此后的租金标准参照相关租金增长率计算；等。该案判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11695号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，广州市富港置业投资有限公司向广州城市职业学院支付租金704314.14元；三、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。广州城市职业学院、富港公司在本案中均对上述两个案件的一审法院查明部分没有异议。广州城市职业学院、富港公司均确认双方的合同已于2018年12月31日到期后终止，均确认广州城市职业学院已收回涉案场地。广州城市职业学院于2018年3月26日向富港公司发出《关于如期收回学院物业的通知》，载明“广州市富港置业投资有限公司：我院与贵公司在2004年1月19日签署的海珠校区装配楼租赁合同于2018年12月31日租赁合同到期。合同到期后我院要如期收回场地。请你公司提前做好撤离场地的准备工作，并履行好合同有效期内各项工作要求，准时交纳租金、水电费用。”。广州城市职业学院于2018年9月26日发出《如期回收物业告知书》，内容与《关于如期收回学院物业的通知》基本一致。广州城市职业学院于2019年3月14日发出《关于催缴拖欠综合楼租金，综合楼、装配楼水电费的通知》，载明“广州市富港置业投资有限公司：根据学院与贵公司签订的房屋租赁合同条款约定，租金按月计算，由乙方在10号（综合楼）前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费。学院后勤保证处分别于2019年1月14日、2月28日、3月13日向贵公司发出2019年1-2月份租金及水电费催缴单。经核查，贵公司未缴纳2019年1、2、3月房屋租金和水电费用。请缴纳2019年1、2、3月份综合楼租金839831.79元；1、2月份水电费61487.2元，合计901318.99元。以上租金费用的拖欠已经严重违反了合同条款，请贵公司于3月18日前将费用缴纳到学院财务专用账号，以免发生不必要的法律纠纷。学院可能采取包括停水停电在内的维权措施”。一审法院于一审庭审中询问“根据原告的证据，原告在2020年3月12日发出的函件仅催缴租金和水电费，并无提及违约金，且双方的合同已经在2018年12月31日到期，为何原告在2020年10月份才提起本案诉讼追讨违约金？”，广州城市职业学院回答“2018年发出的函件中，均有提及要求被告准时缴纳租金及结清费用，包含了对逾期交租的法律责任追究的意思表示。2019年3月15日，被告签收了我方发出的催缴通知单，这里明确提到了，我方要采取维权措施，也就是表达了追究违约金的意思”。一审法院询问“原告，根据租赁合同的第七条第二款规定，若被告存在逾期行为超过三十天，原告可单方面解除合同，且保证金不予退回，原告有无因被告逾期支付租金而主张解除合同并没收保证金？”，广州城市职业学院回答“没有主张过解除合同，在合同到期之后，因被告存在违约行为，保证金我方已经予以没收”，富港公司回答“保证金和水电周转金原告都没有没收，直接用来抵扣29267号案件的租金”。富港公司在本案中明确提出诉讼时效抗辩，认为广州城市职业学院的诉讼请求已超过诉讼时效。广州城市职业学院认为违约金和租金属于同一债务且具有连续性质，虽然每月逾期交纳租金而产生的违约金具有独立性，但该独立性不足以否定租金的整体性，所以广州城市职业学院不存在怠于行使债权的行为。一审法院认为：广州城市职业学院、富港公司之间的租赁合同已于2018年12月31日到期解除。从广州城市职业学院、富港公司签订的租赁合同及履行情况来看，双方的租赁关系持续维持了14年之久。广州城市职业学院在本案中主张：富港公司从2004年5月（即合同约定的免租期届满后第一期）开始，就出现逾期支付租金的情况，该逾期行为一直持续到合同到期解除之日。按照广州城市职业学院诉请的计算方法，富港公司累积欠付的违约金高达一千余万元，但广州城市职业学院在长达14年的租赁过程中，除2018年起发出函件外，无其他书面证据证明广州城市职业学院通过书面形式或其他形式主张要求富港公司支付违约金或因富港公司长期逾期支付租金而主张解除合同，广州城市职业学院在合同履行过程中，发出的缴费单未有任何一期载明需要富港公司承担违约责任或明确违约金计算方法和数额；在双方的租赁合同到期解除，广州城市职业学院实际收回房屋后，广州城市职业学院也未通过书面形式要求富港公司承担逾期交纳租金的违约责任或明确违约金数额，难以证明广州城市职业学院行使了维权措施；即便广州城市职业学院主张没收了富港公司的保证金，但保证金数额与广州城市职业学院主张的违约金数额明显差距巨大，但广州城市职业学院非但未在合同到期解除时一并主张损失赔偿，相反在合同到期解除后近两年之久才提起本案诉讼，以上行为，明显不符合广州城市职业学院作为出租人维护自身合法权利、保障交易安全的特征和主张，亦与生活常理和房屋租赁的交易习惯均不相符。故广州城市职业学院起诉要求富港公司支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于一审法院已实际驳回了广州城市职业学院的诉讼请求，故无需赘述时效问题。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月7日作出一审判决：驳回广州城市职业学院的全部诉讼请求。本案诉讼费98142元，由广州城市职业学院负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，双方均确认前案（2019）粤0105民初11695号诉讼所提违约金针对的是租金差额部分的迟延缴纳，本案所提违约金针对的是租赁合同约定租金的迟延缴纳。关于迟延交租的问题。广州城市职业学院表示：富港公司自2004年5月开始出现迟延交租的情况，合同约定的交租时间是每月5号，但富港公司很少按照合同约定的时间交租，会迟延一个月或两个月，最长迟延4个月才缴纳租金；如富港公司未按约定时间缴纳租金，其会向富港公司发出缴费通知单，催缴函中提及在通知时间内未交租需要责任自担，视为向富港公司主张违约责任，不等同于免除富港公司的责任，且富港公司在催缴时间内并未如期缴纳租金。对此，富港公司表示：广州城市职业学院每月都会向其发出缴费通知单，发出通知单的时间都是在10号之后，也有20、25、28号发出的；在长达十五年的租赁合同履行期间，富港公司有时因经营困难迟延缴纳租金，但都在广州城市职业学院发出催缴函的宽限期内缴纳租金，广州城市职业学院从未向其富港公司发出过催缴违约金的相关函件。关于主张逾期缴纳租金违约金的情况。广州城市职业学院表示其在提起本案诉讼前向富港公司主张过违约金，体现在：1.2006年2月22日，其向富港公司发出一份名为催收通知的书面通知，内容是富港公司应按时交租，否则按违约责任处置；每月缴费通知单中都有提到要按时交租，否则后果自负，其中就是包含了富港公司需承担违约责任的意思；2.2008年9月9日，其也向富港公司发出催收通知，内容是“根据合同第三条第三点，你方已违约，请你公司务必在2008年9月18日前交齐所欠租金，否则按违约处置处理”。3.2020年3月12日，其向富港公司发函催缴租金及滞纳金。富港公司表示：广州城市职业学院2006年2月22日发出的催收通知，催收1月、2月两个月的租金，其在2006年2月27日交纳了1月份的租金，3月中旬支付了2月份的租金；如果广州城市职业学院要收取违约金的话，此时已经产生了违约金的开始时间和结束时间，但广州城市职业学院并未向其收取该时间段的违约金；广州城市职业学院向其催收违约金的事情是发生在2020年3月12日的催收函件中，此时合同已经全部履行完毕。二审庭询中，广州城市职业学院表示涉案租赁合同解除的原因是合同期限届满。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：广州城市职业学院要求富港公司承担逾期支付租金的违约金的主张是否应予支持。案件事实表明，富港公司承租期间的租金支付确实存在延后的情况，但在双方十多年的合同履行中，并无证据显示广州城市职业学院通过书面形式或其他方式向富港公司明确主张因多次逾期支付租金需计收违约金并没收保证金，广州城市职业学院对租金的催收与主张逾期支付租金的违约金，并非同一含义。涉案租赁合同的租赁期限已于2018年12月31日届满，合同期限届满终止时双方按理应当对租赁合同所生权利义务及时进行清结。但广州城市职业学院有关如期收回物业的通知中，并无提出富港公司履约期间因逾期支付租金应承担违约责任的内容。广州城市职业学院在（2019）粤0105民初11695号案针对租金差额部分主张违约金诉讼之后，才提起本案诉讼主张租赁合同约定租金迟延支付的违约金。一审判决认定广州城市职业学院的行为与出租人维护自身权利的房屋租赁交易习惯并不相符，对广州城市职业学院本案要求富港公司支付违约金的诉请不予支持，所作处理并无不当。广州城市职业学院所提上诉理由，并不充分。综上所述，广州城市职业学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98142元，由广州城市职业学院负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年八月十三日书记员  吴敏玲黄咏欣