山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1102民初6676号原告：日照水木清华物业有限公司，住所地：日照市东港区金阳11号楼223，统一社会信用代码：91371102MA3CDEFD4G。法定代表人：潘敬斌，经理。委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠娜，山东海亚律师事务所实习律师。被告：韩娜，女，汉族，1975年8月20日出生，日照市高新区那山教育培训学校有限公司法定代表人，住日照市东港区。委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。委托诉讼代理人：房美祥，山东文科律师事务所律师。原告日照水木清华物业有限公司(以下简称水木清华物业)与被告韩娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水木清华物业的委托诉讼代理人何传祥、惠娜，被告韩娜的委托诉讼代理人房美祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告水木清华物业向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判决被告支付物业费、水电费等34497.1元及滞纳金；2.诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告经山东荣安集团选聘并依据合同约定为被告居住的小区提供物业服务，截止到原告起诉时，被告尚欠物业费等共计34497.1元，经原告多次催要被告一直未交纳，现原告依法对其提起诉讼，请求依法判决。被告韩娜辩称：原告是否服务于涉案小区被告不清楚，据被告本人陈述涉案小区从未有过相应的物业服务，被告也从未享受过相应的物业服务，被告在2021鲁1102民初406号法庭审理笔录中，已提交证据一、二、四予以证明，且被告所在小区物业费、水电费等费用过高，与实际物业服务不成正比，恳请法庭依法裁判。对欠缴物业费的数额认为数额过高。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告水木清华物业向本院提交了如下证据：证据一、《前期物业服务合同》一份，证明原告为被告房屋所在的小区提供物业服务，原告有权向被告主张物业费、水电费等费用；证据二、《不动产登记证明》4张，证明枫舍居小区010幢2单元101室、006幢4单元502室系被告所有，两栋房产产生的物业费、水电费等费用应由被告承担；证据三、商铺租赁合同两份，证明枫舍居小区社区用房资产编号为1-3-002、1-4-001室系被告租赁房屋，被告系该两栋房产的实际使用人，其产生的物业费、水电费等费用应由被告承担；证据四、被告欠费及滞纳金明细及收款收据四份，证明被告水电费缴纳到2018年10月31日，物业费缴纳到2018年11月30日，以及所欠水电费的水电表起止数明细。被告韩娜质证称，对证据一真实性无异议，但根据物业管理条例以及日照市物业管理条例规定，前期物业服务合同的签订需要履行招投标程序，否则为无效合同，原告应当举证证明此合同已履行了相应的程序；对证据二、证据三真实性无异议，但该份仅能证明被告韩娜系涉案房屋所有权人及实际使用人；对证据四欠费明细不予认可，该份证据系原告单方出具，且明细中物业费以及水电费数额过高，与实际不符，对枫舍居收款收据真实性无异议，但该收据中仅有6号楼四单元502是被告韩娜所有，其他收款收据资产编号与原告所述不符，该宗收据出具单位系厚德物业，与原告无关。被告韩娜向本院提交了如下证据：枫舍居小区业主群聊天记录打印件一份，以及被告与荣安集团的枫舍居开发商分管物业负责人刘娜的聊天记录打印件一份，证明被告所在涉案小区物业服务引起了业主们的不满，原告未尽到相应的义务。原告水木清华物业质证称，对两份聊天记录真实性不认可，因为所谓物业群内的成员的信息无法确认，刘娜是荣安集团的，和原告没有任何关系，也不能仅仅通过聊天记录中的内容来认为原告的物业服务没有达到相关的标准，而且群内聊天记录中的很多内容也并不是属于物业服务的范围，因此无法证明韩娜的相关主体身份。本院经审查认为，原告提交的证据取得程序合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证据效力及证明力本院予以确认并在卷佐证；被告提交的两份聊天记录非证据原件，且该两份微信聊天记录打印件内容不完整，仅凭该聊天记录打印件无法证明原告履行物业合同存在违约，故对被告提交的证据本院不予认定。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：2016年11月28日，山东荣安集团有限公司（甲方）与水木清华物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对甲方所开发的枫舍居小区实行物业管理。合同主要约定：合同范围为甲方开发的枫舍居小区（地址：日照市高新区）包括已交付物业、沿街房及未交付物业在内的所有物业；委托管理事项：房屋建筑本体共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施、设备（共用的上下管道、落水管、共用照明、暖气干线、加压供水设备、配电维修、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务等；合同期限自2016年11月28日起至上述枫舍居小区依法成立业委会并依法选聘新的物业公司、待双方交接完成后本合同终止；管理服务费用为住宅0.6元／平，沿街1.2元／平，未按时交纳物业费按日千分之五收取违约金。合同还对委托管理事项、甲方权利义务等进行了约定。被告韩娜购买了日照市的房屋，并租住枫舍居小区××单元××室、××单元××室，两份房屋租赁合同均约定物业费由被告缴纳。原告水木清华物业为包括被告韩娜在内的枫舍居小区业主提供了物业服务。还查明，原告使用的枫舍居小区6幢4单元502室系住宅用，面积93.72平米，每月应缴纳物业费56.2元（0.6元／平×93.72平米）；10幢2单元101室系沿街商铺，面积122.95平米，每月应缴纳物业费147.5元（1.2元／平×122.95平米）；19幢3单元126室系沿街商铺，面积94.5平米，每月应缴纳物业费113.4元（1.2元／平×94.5平米）；19幢3单元127室房屋系沿街商铺，面积为94.5平米，每月应缴纳物业费113.4元（1.2元／平×94.5平米）。被告自2018年12月1日起欠缴物业费，自2018年11月1日起欠缴物业代为支付的水电费。截至2021年5月31日，6幢4单元502室欠缴物业费1686元（56.2元／月×30个月），欠水电费5814.6元（989.1元＋4825.5元）；10幢2单元101室欠缴物业费4425元（147.5元／月×30个月），欠水电费6526元（312.7元＋6213.3元）；19幢3单元126室欠缴物业费3402元（113.4元／月×30个月），欠水电费8375.6元（474.8元＋7900.8元）；19幢3单元127室欠缴物业费3402元（113.4元／月×30个月），欠水电费865.9元（718元＋147.9元）。以上四处房屋共计欠物业费12915元，欠水电费21582.1元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力……”故本案原告水木清华物业与山东荣安集团有限公司签订的《前期物业合同》对原、被告双方具有约束力。本案的主要争议焦点为：1.被告应否向原告缴纳物业费及滞纳金；2.被告应否向原告支付代缴的水电费及滞纳金。对此，本院分析如下：关于第一个争议焦点，被告在庭审中提出两点不缴纳物业费的抗辩意见：一是原告未为其安装暖气阀门；二是原告未尽到相应的物业管理服务义务。对于被告提出的原告未为其安装暖气阀门的抗辩意见，因安装暖气阀门并非《前期物业服务合同》约定的原告物业管理服务的范围，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳；对于被告提出的原告提供物业服务不到位的抗辩意见，被告并未提交充分证据证明原告提供物业服务存在违法或重大违约，故对被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳，当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的瑕疵和问题，努力提高物业服务质量。综上，被告韩娜作为日照枫舍居小区的业主，在居住使用涉案四处房屋期间接受了原告水木清华物业的服务，双方之间的物业服务合同关系成立且合法有效，被告应当向原告按时足额缴纳物业服务管理费，故对于原告要求被告支付2018年12月1日至2021年5月31日期间的物业费12915元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按时缴纳物业费，构成《前期物业服务合同》约定的违约情形，应向原告支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《前期物业服务合同》约定：“未按时交纳物业费按日千分之五收取违约金”，因该合同未明确约定物业费缴纳时间，且该违约金标准超出了原告的实际损失，故本院酌定将违约金调整为以欠付物业费为基数，自原告起诉之日（2021年7月1日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。关于第二个争议焦点。原告作为日照枫舍居小区的物业公司，对该小区业主应缴纳的水费、电费履行代收代缴义务，原告代收的水电费均依据业主的一户一表统计收费，被告未提交证据证实原告抄报的数据有误，故原告所提交的水电费数据应为客观真实，对于被告提出对水电费有异议的抗辩意见，本院不予采纳，对于原告要求被告支付代缴的2018年11月1日至2021年5月31日的水电费21582.1元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的水电费违约金，原告未提供证据证明双方对该违约金计算方式有约定，但被告未按时支付原告代缴的水电费，确实给原告造成了损失，故本院酌情支持被告自原告起诉之日（2021年7月1日）起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告支付水电费违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩娜于本判决生效之日起七日内支付原告日照水木清华物业有限公司2018年12月1日至2021年5月31日期间的物业费12915元及违约金（违约金以12915元为基数，自2021年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告实际支付之日）；二、被告韩娜于本判决生效之日起七日内支付原告日照水木清华物业有限公司2018年11月1日至2021年5月31日期间的水电费21582.1元及违约金（违约金自2021年7月1日起以21582.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日）；三、驳回原告日照水木清华物业有限公司的本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2734元，减半收取1367元，由原告日照水木清华物业有限公司负担1036元，由被告韩娜负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 员 李君二〇二一年八月十日法官助理 张伟书 记 员 王瑞