福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初10797号 原告：泉州市新城物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场超高层住宅北区住8号楼8B4101室,统一社会信用代码91350503555055005X。 法定代表人：高少峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕天生、高英辉，福建侨声律师事务所律师。 被告：陈伦堂，男，汉族，1976年12月16日出生，住江西省瑞昌市,现住晋江市××南××区××城××号。 被告:江素萍，女，汉族，1978年2月16日出生，住江西省瑞昌市,现住晋江市××南××区××城××号。 原告泉州市新城物业管理有限公司与被告陈伦堂、江素萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高英辉及被告陈伦堂到庭参加诉讼，被告江素萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告物业管理服务费3038.1元（自2014年8月1日起至2016年9月30日止）、滞纳金1233.5元及公摊费用492元（自2014年11月起至2016年6月止），合计4763.6元；2.被告立即支付原告为实现本案债权而支付律师费1000元。事实和理由：被告向福建省泉州市莲花房地产开发有限公司（以下简称莲花房地产）购买了晋江市××南××区××城××号住房，住房建筑面积为77.9平方米。2010年5月30日，原告与被告签订一份《前期物业服务协议》，2013年1月20日，被告与开发商莲花房地产交接楼房，同日起原告开始为其提供物业服务。根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，已经明确约定了物业服务费收费标准、建筑面积及逾期滞纳金收费标准等内容。被告作为小区的业主，接受了原告的服务，应依照《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》的有关规定和双方签订《前期物业服务协议》的约定向原告交纳相关费用，但被告从2014年8月1日至2016年9月30日止，共拖欠26个月的物业管理费3038.1元，并由此产生的滞纳金1233.5元，公摊费用492元（自2014年11月起至2016年6月止），合计4763.6元。虽经原告催缴，但被告拒不交纳上述费用。 被告陈伦堂辩称，1.原告的收票标准没有达到四级管理服务标准（四级标准每平方1.3元-1.5元），现原告按每平方1.5元收取，现在原告的服务只达到一级的标准，被告要求按一级的标准（每平方0.8元）缴费；2.公摊水电费没有提供相应的证据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告江素萍未作书面答辩。 原告提供下列证据：1.营业执照一份，证明原告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理规约及承诺书各一份，证明被告的诉讼主体资格，原、被告于2010年5月30日签订《前期物业服务协议》及被告系晋江市××南××区××城××号业主；3.楼宇交接书及入伙流程表各一份，证明被告于2013年1月20日接收晋江市××南××区××城××号房屋及入伙日期为2013年1月20日；4.缴费通知单、ＥＭＳ单据及物流查询情况各一份，证明原告于2015年4月18日、7月13日、9月26日及2016年3月10日分别向被告发缴费通知单，通知被告缴交物业管理服务费及公摊费用；5.委托代理合同及发票各一份，证明原告为主张本案债权委托律师并支付律师费1000元。 对此，被告陈伦堂质证认为，对证据1-3没有异议；对证据4缴费通知单有收到，但律师函本人没有收到，原告邮寄地址写错，本人是7幢1703号，不是8幢1703号；对证据5律师费不应由本人承担，因原告没有服务到位，先违约，如服务到位本人愿补交前期物业费。 被告提供下列证据：1.照片一份，证明店面开后门，大排档半夜扰民，小区没封闭管理；2.物业服务收费指导标准一份，证明本小区服务为四级服务；3.至业主公开信一份，证明业主代表向物业提出整改项目；4.业主投诉一份，证明不配合成立业委会；5.综合整改问题一份，证明物业敷衍了事；6.监控、门禁照片一份，证明监控及门禁成摆设；7.门位脱岗照片一份，证明小区没有实施封闭式管理；8.公共设施损坏一份，证明原告不愿意出资维修费；9.卫生脏乱差照片一份，证明保洁没有做到位；10.电梯无保养照片一份，证明电梯不做保养，随意签名蒙骗过关；11、消防通道无巡查照片一份，证明消防没有保障；12.业主抗议拉横幅照片一份，证明屡次谈判无果，业主强烈反抗；13.乱用公共设施照片一份，证明公摊不合理；14.物业开会通知及停止服务照片一份，证明物业服务没做到位。 对此，原告质证认为，对证据1三性有异议，照片均无法提现拍照时间、地点、持续时间，这些证据均没有经过公证机关的公证，对照片的真实性均有异议；对证据2真实性没有异议，原告严格按收费标准进行收费及服务，不存在被告所称的违约行为；对证据3是被告单方制作的证据，三性均有异议；对证据4、5也是被告单方制作的，三性均有异议；对证据6-13无法体现拍摄照时间地点，也没其公正机关对其真实性予以证明，三性均有异议，证据13泉州东南早报的新闻向购房人收到产权交易费所指的对象是开发商，而不是原告，该证据与本案无关，证据12中的秋博饼维权活动单是被告单方制作；对证据14截图没有体现对话人的身份，也没有体现是什么楼盘及时间，对其三性均有异议，原告所提供照片没有原件，对其真实性均有异议。 本院认为，被告江素萍未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。原告提供的上述证据（除证据5外），客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，本院予以采纳并作为定案的依据。被告提供的上述证据，认为原告管理服务不到位，存在严重违约，根据双方的约定，被告有权要求原告限期改正。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告向福建省泉州市莲花房地产开发有限公司（以下简称莲花房地产）购买了晋江市××南××区××城××号住房，住房建筑面积为77.9平方米。2010年5月30日，原告与被告签订一份《前期物业服务协议》，2013年1月20日，被告与开发商莲花房地产交接楼房，同日起原告开始为其提供物业服务。根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，已经明确约定了物业服务费收费标准、建筑面积及逾期滞纳金收费标准等内容。被告作为小区的业主，接受了原告的服务，未能依约定向原告交纳相关费用，原告于2015年4月18日、7月13日、9月26日及2016年3月10日分别向被告发缴费通知单，通知被告缴交物业管理服务费及公摊费用。后双方发生纠纷，被告未能交纳上述费用。 综上所述，本院认为，被告作为业主，应该遵守与原告签订的前期物业服务协议，足额缴纳物业管理费、公摊水电费等相应服务费用。经原告起诉催讨后，被告未按期履行缴纳义务，应当承担相应的民事责任。因被告未能提供证据证明协议约定存在免交事由，故原告请求被告应支付物业管理费3038.1元（2014年8月1日至2016年9月30日）、公摊费用492元（自2014年11月起至2016年6月止）的主张本院予以支持。原、被告书面约定自逾期次月首日起按每日千分之一计付逾期缴费违约金，该项请求超过中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍，故违约金应自催缴期限届满之次日按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。原告主张被告支付其为实现本案债权而支付的律师费，虽双方在合同中明确约定律师费由被告一方承担，但该笔律师费用并不是原告行使诉讼权利的必要支出，故对该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《福建省物业管理条例》第四十条第五款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、被告陈伦堂、江素萍应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市新城物业管理有限公司物业管理费3038.1元（自2014年8月1日起至2016年9月30日止）及违约金（自2016年3月15日起至判决确定还款之日止，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）、公摊费用492元（自2014年11月起至2016年6月止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吴式级 二〇一六年十二月十二日 书记员  王燕军 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《福建省物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。 前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。 业主应当按照合同约定交纳物业服务费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提出证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。