四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8840号上诉人（原审原告）：成都章台建材有限公司，住所地：四川省成都市金牛区花牌坊街新16号。法定代表人：杨勋秀，执行董事。委托诉讼代理人：李欢，广东华商（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都联达源建设工程有限公司，住所地：四川省成都金牛高新技术产业园区蜀西路46号盛大国际xx层。法定代表人：吴秀珍，总经理。委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王江，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省江油市。委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。上诉人成都章台建材有限公司（以下简称章台公司）因与被上诉人成都联达源建设工程有限公司（以下简称成都联达源公司）、王江房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。章台公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持章台公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由成都联达源公司、王江承担。事实和理由：一、一审法院认定“章台公司与成都联达源公司签订的《租赁合同》是虚假意思表示”是错误的。1.成都联达源公司认可《租赁合同》的真实、合法、有效性。一审庭审中，成都联达源公司认可《租赁合同》的真实、合法、有效性，仅抗辩无法达到章台公司的证明目的。由此可见，成都联达源公司将公司注册地址登记至租赁物下、且接收使用租赁物是基于与章台公司所签订的《租赁合同》，那么合同约定内容就是双方的真实意思表示。2.法律未禁止“一地多租”的情形，章台公司将同一租赁物出租两家公司的行为是合法有效的。若成都联达源公司认为合同无效的，应举证证明，然而其从未举示任何证据证明租赁合同存在无效的情形。而且根据常理可知，若租赁合同仅用于备案，合同文本中都会注明“仅用于备案”的字样，但案涉合同并未进行任何的备注，也进一步证明案涉合同不存在未实际履行之情形。3.不能仅凭两份租赁合同约定内容相同，而作出案涉合同未实际履行的认定。虽然两份租赁合同约定的租赁物、面积、租金相同，但事实上，章台公司与四川联达源公司约定的租金远低于当时的市场价格，所以签订在后的租赁合同亦约定了相同的租金标准，因此，成都联达源公司应按租赁合同约定向章台公司承担租金给付等合同义务。另，虽然面积约定相同，但因四川联达源公司、成都联达源公司的法定代表人相同、股东结构相同、实际控制人相同，因此租赁物的使用范围或区域完全是由四川联达源公司、成都联达源公司自行划分，而无须章台公司加以干涉，因此，两份租赁合同中也不用划分各自的使用面积。二、一审法院认为“没有证据证明成都联达源公司已接收租赁房屋的事实”错误。事实上，成都联达源公司是通过其股东王江、吴秀珍已实际使用租赁物的方式接收的租赁房星，故章台公司已完成了租赁物的交付义务。从成都联达源公司与四川联达源公司的工商登记信息可以看出，两家公司的法定代表人、股东结构完全相同，又因公司是拟制法人，公司从事民事活动的方式最终是由自然人完成，既然章台公司已向王江交付了租赁物，王江同时作为成都联达源公司法定代表人和控股股东，便足以代表成都联达源公司直接入驻使用租赁物，所以成都联达源公司也没有与章台公司再次办理交接手续之可能和必要。因此，租赁房屋是由在先承租人四川联达源公司直接交付成都联达源公司的方式完成，并由两家公司共同使用。三、租赁合同合法有效，章台公司按法律规定向成都联达源公司函告解除租赁合同，那么成都联达源公司具有向章台公司支付房屋租金及违约金、房屋占有费、腾退返还之义务。四、一审法院未查清王江亦具有腾退返还房屋之义务。五、即使一审法院依职权认为租赁合同无效，那么也应评析合同无效的法律后果，即成都联达源公司仍具有向章台公司腾退返还租赁房屋、将公司注册地址迁出租赁房屋之责任。成都联达源公司一直以有案外人向其主张权利为由拒付租金，但根据另案判决其并不享有任何权利。成都联达源公司、王江辩称，一审判决是正确的，房屋在之前已经交付过，不可能再次交付。章台公司向一审法院起诉请求：1.判令确认章台公司与成都联达源公司的租赁关系已于2020年4月16日解除；2.判令成都联达源公司向章台公司支付自2017年3月22日起至2018年3月21日止的租金313200元及逾期违约金282193.2元；3.判令成都联达源公司向章台公司支付租期届满后至腾退之日止的房屋占有使用费(从2018年3月22日起，暂计至2020年4月30日止为705432元)；4.判令成都联达源公司向章台公司腾退归还租赁房屋，并交还钥匙；5.判令王江协助成都联达源公司向章台公司腾退归还租赁房屋，并交还钥匙；6.本案案件受理费由成都联达源公司、王江承担。一审法院认定事实：2013年11月28日，四川盛大天府投资管理有限公司（以下简称盛大公司）与四川皇家财富投资有限公司（以下简称皇家公司）签订《盛大国际房屋转让合同》，共签订4份，1.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；2.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；3.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；4.成都市金牛区xx号房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米7031.5元，总价款为4035659元。2014年6月3日，皇家公司（转让方）与章台公司（受让方）签订《房屋转让协议》，约定与本案争议相关的主要内容：1.皇家公司将位于成都市金牛区盛大国际的下列房屋和车位转让予章台公司，其中包括xx号。2.章台公司应于2014年7月20日前付清全部购房款1859万元。2014年7月20日，皇家公司向章台公司出具收据，载明收到章台公司“盛大国际房屋及车位转让款共计1859万元”。后2014年10月20日，章台公司向成都致和物业服务有限公司（以下简称致和物业）缴纳“房号xx”的水电费、物业服务费。2016年7月，章台公司（出租方，甲方）与四川联达源公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定与本案争议相关的主要内容：1.章台公司将其位于成都市金牛区平方米的房屋及车位租赁给四川联达源公司办公；2.租赁期为2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止；3.每月租金标准为每平米45元（含家俱5元），其他如物管、水电、垃圾处理费等由四川联达源公司负责，租金每年递增5%；租金按季支付，每季度租金应在上一个租赁期满前30日期限内一次性付清，后续租金缴纳方式以此类推；4.章台公司如违反本合同约定提前解除合同或因章台公司产权权属瑕疵导致本合同目的不能实现的，章台公司退还已预收的租金以返还四川联达源公司缴纳的保证金；四川联达源公司租赁期间须按本合同约定按时足额向章台公司交纳约定的租金及各项费用。逾期未缴纳部分，章台公司有权要求四川联达源公司立即缴纳，同时四川联达源公司以应缴款项为基数，按照1‰每天的标准向章台公司支付违约金；5.四川联达源公司违反本合同约定未足额缴纳租金或相关费用，逾期时间合计届满15天，章台公司有权解除合同，章台公司要求解除合同时，不退还四川联达源公司所缴纳的各项费用，不足以弥补章台公司损失的，四川联达源公司应承担相应的赔偿责任。王江在乙方处签字。后附家具清单，交接人杨勋秀签字，接收人张孝君签字。2017年3月23日，章台公司（出租方，甲方）与成都联达源公司（筹）（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定与本案争议相关的主要内容：1.章台公司将其位于成都市金牛区的房屋及车位租赁给成都联达源公司办公；2.租赁期为1年，自2017年3月22日起至2018年3月21日止；3.每月租金标准为每平米45元（含家俱5元），其他如物管、水电、垃圾处理费等由成都联达源公司负责，租金每年递增5%；租金按季支付，每季度租金应在上一个租赁期满前30日期限内一次性付清，后续租金缴纳方式以此类推；4.章台公司如违反本合同约定提前解除合同或因章台公司产权权属瑕疵导致本合同目的不能实现的，章台公司退还已预收的租金以返还成都联达源公司缴纳的保证金；成都联达源公司租赁期间须按本合同约定按时足额向章台公司交纳约定的租金及各项费用。逾期未缴纳部分，章台公司有权要求成都联达源公司立即缴纳，同时成都联达源公司以应缴款项为基数，按照1‰每天的标准向章台公司支付违约金；5.成都联达源公司违反本合同约定未足额缴纳租金或相关费用，逾期时间合计届满15天，章台公司有权解除合同，章台公司要求解除合同时，不退还成都联达源公司所缴纳的各项费用，不足以弥补章台公司损失的，成都联达源公司应承担相应的赔偿责任。王江在乙方处签字。王江于2018年12月26日收到致和物业、罗建《关于盛大国际xx号房屋的告知函》，2019年2月22日，王江作出《回复函》，载明王江截止到2018年7月31日，欠付房屋租金额为212444元，但由于2018年8月开始，无法正常办公，故要求暂不交2018年8月至11月的房屋租赁费，待能正常使用后再进行协商；对于致和物业、罗建告知函中称截止到2018年7月31日，尚欠6万元的物管费、水电费，需双方核对，核对清楚后，在3个工作日内将其结清。若双方现重新签订租赁合同后能保证办公秩序，王江承诺在2019年5月31日前将前期所欠租赁费及其他相关费用全部结清。2019年6月3日，致和物业、罗建向盛大公司作出《关于盛大国际7-1xx房屋委托管理的情况说明》，说明内容为：鉴于1:本人罗建拥有对成都同瑞资产管理有限公司(以下简称同瑞公司)及徐亚飞的债权310万元。2014年9月11日，何贵恒、曾玉书、徐亚飞三人分别与皇家财富公司、盛大公司签订了《三方协议》，约定皇家财富公司将盛大国际xx号及其他几处房产抵偿给上述三人以冲抵约1600万元债务，故上述三人对该涉案房屋有处置权。同瑞公司作为何贵恒、曾玉书、徐亚飞三人的共同特别授权代表，代为处理盛大国际xx号房屋的权属争议以实现上述三人的债权，成都同瑞公司及上述三人均同意将xx房屋抵偿给本人以了结债务。鉴于2:该房屋因受皇家财富案件影响仍有查封限制，未能办理过户手续。房屋所涉权属和房屋管控权存在纠纷，根据2018年1月2日已经生效的四川高院判决（2017）川民再387号民事判决书，确认章台公司与皇家公司虚构房屋买卖合同，之间的款项往来系集资诈骗的赃款，故章台公司无权主张xx房屋。鉴于3:现上述涉案房屋仍登记在贵单位名下，暂时无人管理。但章台公司却一再无理纠缠，后又向金牛法院起诉江西建工第四建筑有限责任公司成都分公司（以下简称江西四建分公司）、王江、吴秀珍关于上述涉案房屋的租金管控权，最后金牛法院驳回了章台公司的诉讼请求(案号:(2019)川0106民初3002号)，再次证明章台公司要想管控上述涉案房屋于理于法无据。针对上述情况，为了避免因上述涉案房屋出现更多纠纷乃至不必要的冲突矛盾，也为了避免物业管理公司向贵单位主张物业管理费，更为了能实现不动产价值、保障物业等各项费用的收取及保障我本人的经济利益，本人在此提出申请，由贵单位以房屋产权人的名义同意本人罗建管控该房屋。同日，盛大公司向盛大国际7-1xx租户出具《委托书》，载明鉴于该房屋目前权属现状及使用情况，同意委托罗建对该房屋现状维护、出租和欠租事宜进行管控，并同意将该房屋租金暂收至我公司账户，该租金待相关权利人取得法院确权后，由我司转付给相关权利人。2020年4月15日，四川衡平律师事务所接受章台公司的委托，并指派李欢律师向成都联达源公司、吴秀珍邮寄发出《律师函》，要求：1.解除租赁关系；2.限期支付租金、违约金和房屋占有使用费等；3.向章台公司腾退归还租赁房屋。2020年4月20日，该快递被退回妥投。一审另查明，一、成都联达源公司于2017年6月19日成立，其主体类型为有限责任公司（自然人投资或控股），王江、吴秀珍系成都联达源公司的股东。2017年6月19日至2017年8月30日，王江系成都联达源公司的法定代表人，2017年8月30日，成都联达源公司的法定代表人王江变更为吴秀珍。二、成都联达源公司的注册地为成都金牛高新技术产业园区蜀西路46号盛大国际xx层。三、《成都市不动产登记信息摘要》显示，盛大公司系46号xxxx号房屋所有权人，房屋建筑面积为580.1平方米。四、2018年1月2日，四川省高级人民法院作出的民事判决【案号：（2017）川民再387号】，已产生法律效力。该判决作出认定：皇家公司与章台公司之间不存在房屋买卖法律关系，章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款1939万元涉嫌非法吸收公众存款犯罪。五、成都联达源公司自合同签订之日起未向章台公司支付租金。六、在（2020）川0106民初5831号案，章台公司与四川联达源公司、王江、吴秀珍房屋租赁合同纠纷中，章台公司主张确认合同解除、租金及逾期违约金、占用使用费、房屋腾退及归还钥匙等诉讼请求，一审法院已作出判决。一审法院认定上述事实，有《盛大国际房屋转让合同》《房屋转让协议》《成都市不动产登记信息摘要》《租赁合同》《回复函》《关于盛大国际xx房屋委托管理的情况说明》《委托书》、民事判决书等证据及当事人当庭陈述在案予以证实。一审法院认为，本案争议的主要焦点为章台公司以其与成都联达源公司建立房屋租赁合同的法律关系为基础，主张成都联达源公司、王江履行合同义务的理由是否成立。一审法院认为，章台公司于2016年7月就案涉房屋与四川联达源公司签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日，建筑面积为580平方米，租金为每月每平方米45元。在未解除或终止前述租赁合同期间，又于2017年3月23日就案涉房屋与成都联达源公司签订《租赁合同》，约定租赁期限自2017年3月22日起至2018年3月21日止，租金为每月每平方米45元。由于前述两份租赁合同所涉租赁标的及面积均系同一物，租金一致，不符合常理，且另案中一审法院已对章台公司的相关诉讼主张进行处理。综合评析意见，能够认定章台公司与成都联达源公司签订的《租赁合同》，不是双方当事人就租赁房屋约定内容所作出的真实意思表示，且没有证据证明成都联达源公司已接收租赁房屋、支付租金的事实；章台公司与成都联达源公司签订的《租赁合同》，系虚假意思表示，其行为不能产生法律效力，《租赁合同》应认定无效。章台公司以《租赁合同》有效为前提所主张的相关诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五十二条、原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回章台公司的诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）6984元，由章台公司负担。二审中，各方当事人对一审查明事实均未提出异议，也均未提交新证据。二审另查明，1.二审中，章台公司陈述：王江先是代表江西建工第四建筑有限责任公司（以下简称江西四建）与章台公司签订合同，后来王江找到章台公司说可能要变更主体来承租案涉房屋。于是章台公司又和王江签订了承租人为四川联达源公司和成都联达源公司的两份合同。章台公司考虑收取租金即可，至于谁占有使用案涉房屋则在所不问。后来发生了（2019）川01民终13554号诉讼，章台公司才知道江西四建并没有使用案涉房屋，而是由成都联达源公司和四川联达源公司在使用。2.（2019）川01民终13554号章台公司与江西四建、江西四建分公司、王江、吴秀珍房屋租赁合同纠纷一案调查中，章台公司陈述，章台公司一直认为案涉房屋的承租人是江西四建，之后，王江和吴秀珍应当是与江西四建存在矛盾，王江与江西四建的合作破裂，王江与吴秀珍就另行新设了公司，也就是四川联达源公司和成都联达源公司。王江、吴秀珍在新设公司时，需要提供租赁合同去做工商税务登记，所以章台公司员工出于配合王江、吴秀珍办理工商税务登记的需要，未经认真思考，就与王江、吴秀珍新签订了承租人是四川联达源公司及成都联达源公司的两份租赁合同，就导致了表面上存在的三份租赁合同。3.（2019）川01民终13554号生效判决认定，章台公司与江西四建及江西四建分公司未成立合法有效的租赁法律关系。4.四川联达源公司向章台公司支付租金至2017年7月31日。5.本院另案（2021）川01民终10648号民事判决书已判决四川联达源公司应承担向章台公司支付租金、房屋占有使用费、腾退房屋等责任。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，章台公司就案涉房屋签订了三份租赁合同，除了与四川联达源公司和成都联达源公司签订的租赁合同之外，还与江西四建分公司签订了租赁合同，并产生了诉讼，在（2019）川01民终13554号案件中，章台公司认为租赁合同相对方为江西四建分公司，并在该案中认为章台公司与四川联达源公司和成都联达源公司签订的两个合同仅是用于工商登记。结合章台公司本案二审中的陈述可知，章台公司并没有将案涉房屋出租给多个主体并收取多份租金的意思，而仅是收取租金即可，至于谁使用则在所不问。从本案查明的事实来看，章台公司于2016年7月就案涉房屋与四川联达源公司签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日，建筑面积为580平方米，租金为每月每平方米45元。在未解除或终止前述租赁合同期间，又于2017年3月23日就案涉房屋与成都联达源公司签订《租赁合同》，约定租赁期限自2017年3月22日起至2018年3月21日止，租金为每月每平方米45元。由于前述两份租赁合同所涉租赁标的及面积均系同一物，租金一致。从章台公司陈述可得知，其在分别与江西四建分公司、四川联达源公司、成都联达源公司签订合同时，并没有收取多份租金的目的，根据履行的情况，章台公司实际上履行的是与四川联达源公司之间签订的合同，本院已经另案通过生效判决认定，由四川联达源公司承担租金支付义务。结合以上事实和章台公司的陈述意见，本院认为，章台公司与成都联达源公司之间并未成立真实有效的租赁合同法律关系。章台公司基于与成都联达源公司之间租赁关系提出的相关诉讼请求，本院不予支持。综上，章台公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13968元，由成都章台建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何广智审 判 员 赵 韬审 判 员 王 果二〇二一年八月五日法官助理 余海洋书 记 员 曹成香