宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）宁0106民初3527号 原告（反诉被告）：银川万达投资置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：齐某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某某、李某甲，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某乙，女，1964年6月26日出生，汉族，宁夏银川市人，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：常某某，男，1988年11月10日出生，汉族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。系被告李某乙之子。 原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司与被告（反诉原告）李某乙租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银川万达投资置业有限公司的委托诉讼代理人张某某、李某甲，被告李某乙及其委托诉讼代理人常某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年7月1日签订的关于银川市金凤区商铺两份《租赁合同》，并由被告在判决生效之日起三日内对所租赁涉案房屋恢复原状、返还房屋；2、由被告向原告支付自2015年11月30日后至实际返还房屋之日止的租金及占用费暂为104288元（暂计算至2016年6月29日）；3、由被告向原告支付违约金21900元，以上两项合计为126188元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年7月1日，原、被告双方经协商一致签订《租赁合同》两份，约定由被告承租原告位于银川市金凤区商铺，两营业房计租面积（即建筑面积）均为131.61平方米，租期自2015年8月30日至2020年8月29日共60个月，租金依据合同约定标准分段计算。合同签订后，原告如约向被告交付了涉案房屋，但被告承租后因经营不善只支付了部分租金。截至2016年6月30日，被告拖欠租金已达104288元，原告多次催要无果。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）李某乙辩称，我同意解除与原告之间的租赁合同，但原告诉称的拖欠租金与事实不符。2015年8月30日至2015年11月30日之间的租金已支付，2016年6月5日万达公司停水停电，之后的租金我不应当交付。2015年11月30日至2016年6月5日期间原告给我商铺所提供的烟道和通风道都有问题，导致我无法正常营业，直接影响我的营业收入，我多次找原告协商此事，但原告一直未给我合理解决。所以我就没有交纳2015年11月30日至2016年6月5日期间的租金。 被告（反诉原告）李某乙向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失64000元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2015年7月1日签订《租赁合同》两份，由反诉原告承租反诉被告位于银川市××区东侧银川万达中心室外步行街4号商铺107、108室用于餐饮经营，合同期限为2015年8月30日至2020年8月29日。合同签订后，为了改善经营环境，反诉原告对所承租房屋进行装修，共花费38万元。由于涉案房屋排烟管道不能正常使用导致排烟不畅，整个房屋乌烟瘴气，厨师无法做饭，顾客无法就餐，根本无法正常营业。反诉原告无奈又花费3万元安装两台排烟风机，但是经营环境并没有实质性改善。反诉原告多次与反诉被告协商，反诉被告总是找各种理由搪塞推诿。2016年6月5日，反诉被告无故逼迫反诉原告终止合同，并对租赁房屋停水停电。反诉原告认为：因涉案房屋排烟管道问题，导致工作人员无法工作，顾客无法就餐，本来可以达到5000元的日营业额却不到2000元，65万元的投资血本无归，连员工工资都无力支付。反诉被告已构成严重违约，由于反诉被告的违约行为造成反诉原告经济损失共计64000元（其中排烟风机26000元，装修损失费2万元，营业损失18000元），反诉被告应当对反诉原告的经济损承担民事赔偿责任。反诉原告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告诉请的同时，支持反诉原告的诉请。 原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司针对被告（反诉原告）李某乙的反诉请求辩称，反诉原告所称排烟道不畅与事实不符，合同中对交付房屋现状对方已进行了确认，其主张也缺乏有效证据支持，损失问题与反诉被告无关，同时，反诉被告从未对其采取停水停电措施，故请法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司向法庭提交了《商品房预售许可证》、《房屋初始登记证明》、《工程竣工验收备案表》、租赁合同、房屋所有权证，函告、顺丰速运快递单、物流查询单，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议，原告提交的上述证据来源合法，内容真实有效，本院予以确认。被告李某乙向法庭提交了《证明》两份，原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，且该证据属证人证言，证人应当出庭作证接受当事人的质询，故本院不予采信。被告李某乙向法庭提交的照片，不能证明反诉被告将涉案租赁房屋上锁的事实，本院不予采信。 本院经审理综合认定事实如下：2015年7月1日，原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司（甲方）与被告（反诉原告）李某乙（乙方）签订了两份《租赁合同》，合同约定：甲方将银川市万达中心室外步行街4-107号、4-108号两套商铺出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋。乙方确认2015年8月30日为开业日也即计租日。租赁期限自2015年8月30日至2020年8月29日共60个月。租金按计租面积计算，两套商铺计租面积（即建筑面积）均为131.61平方米，租金标准分段计算，其中2015年8月30日至2016年8月29日期间，每月租金为56.6元/㎡。租金支付方式为，首期租金为计租日起第3个月最后一日期间的租金，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租金期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方应当向甲方支付5000元作为租赁保证金。甲方有权在租赁期限内随时对外销售该房屋并将该房屋转让给买受人，无须事先通知乙方。乙方在此自愿不可撤销地承诺放弃其作为承租人对该房屋所享有的优先购买权，并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋。买受人向甲方付清该房屋全部购房款当日，本合同项下出租人的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人成为该房屋出租人。乙方延迟交纳租金，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权解除合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋。但被告拖欠原告2015年11月29日至2015年12月28日及2016年3月1日之后的到期租金，截至2016年6月29日，被告共欠原告租金74491元未付。另查明，在租赁合同期限内，原告将涉案两套房屋出售给宁夏崇业贸易有限公司，并于2016年1月27日将该两套房屋产权变更至宁夏崇业贸易有限公司名下。2016年7月13日，宁夏崇业贸易有限公司向原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司及被告（反诉原告）李某乙出具了《函告》，告知原、被告其公司在原告银川万达投资置业有限公司收取涉案房屋租金后再与原告银川万达投资置业有限公司进行相应结算。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）李某乙之间签订的《租赁合同》真实、合法有效。当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约向被告提供了租赁房屋，而被告未按照约定按期交纳租金已构成违约。关于原告主张解除其与被告于2015年7月1日签订的两份《租赁合同》并由被告对所租赁房屋恢复原状、返还房屋的诉请，根据合同中"乙方延迟交纳租金，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权解除合同。"的约定，被告已构成违约，原告有权解除合同，且被告同意解除该两份《租赁合同》，本院照准。同时，被告有义务将租赁房屋恢复原状并向原告返还。关于原告主张由被告向其支付自2015年11月30日后至实际返还房屋之日止的租金104288元（暂计算至2016年6月29日）的诉请，在庭审中经原、被告双方核算，均认可截至2016年6月29日，被告共欠付原告5个月租金74491元的事实，本院予以确认。关于原告主张由被告向其支付违约金21900元（104288元×7个月×30天×1‰/日）的诉请，因双方签订的合同中对违约责任已有约定，且该约定不违反法律规定，故原告的该主张，本院予以支持，但计算基数应以双方认可的拖欠租金额计算，且按照合同中约定的交纳租金的方式分段计算，其中被告拖欠的2015年11月29日至2015年12月28日期间的租金14898元，被告应于2015年11月20日前交清，故被告拖欠的该时段的租金产生的违约金为3322元（14898元×1‰/日×223天，自2015年11月20日暂算至2016年6月29日，共计223天）；被告拖欠的2016年3月1日至2016年6月29日期间的租金59593元，应于2016年2月20日前交清，故被告拖欠的该时段的租金产生的违约金为7806元（59593元×1‰/日×131天，自2016年2月20日暂算至2016年6月29日，共计131天），故截止2016年6月29日就被告拖欠原告租金所产生的违约金共计11128元。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其经济损失的反诉请求，因被告（反诉原告）提交的现有证据无法证明原告（反诉被告）存在违约行为，故本院对其提出的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司与被告（反诉原告）李某乙于2015年7月1日签订的两份《租赁合同》，被告（反诉原告）李某乙于本判决生效后五日内将租赁房屋恢复原状并向原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司返还房屋； 二、被告（反诉原告）李某乙于本判决生效后十日内支付拖欠原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司的租赁费74491元（按照合同约定租金标准，暂计算至2016年6月29日，应计算至实际返还房屋之日止）、违约金11128元（按照合同约定违约计算方法，暂计算至2016年6月29日，应计算至实际返还房屋之日止），共计85619元； 三、驳回原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司其它诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李某乙的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2824元、反诉费700元，共计3524元，由原告（反诉被告）银川万达投资置业有限公司负担783元，由被告（反诉原告）李某乙负担2741元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  拓玲霞 人民陪审员  马俊川 人民陪审员  耿 敏 二〇一六年十二月十二日 书 记 员  陈笑尘