广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1423民初870号原告：梁日恒，男，1991年5月23日出生，壮族，广西龙州县人，住广西龙州县。被告：广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码：91451423MA5MYMOE6P。法定代表人：黄丽丽，该公司经理。原告梁日恒诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序并于2021年7月9日公开开庭进行审理。梁日恒到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁日恒向本院提出诉讼请求：一、判令美时达公司继续履行商铺租赁合同；二、判令美时达公司向梁日恒支付2020年第二季度、第三季度、第四季度和2021年第一季度的转租租金12,539.73元和违约金2,660.21元（自2021年1月1日至2021年3月31日共90日，日息0.3%），共计15,199.94元。三、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：梁日恒与美时达公司于2019年1月14日签订了《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》，合同约定梁日恒向美时达公司支付租赁租金119,426元，梁日恒已如数按时支付，并于2019年1月1日返租给美时达公司，返租期五年，美时达公司按季度支付转租租金。但美时达公司在支付2019年全年和2020年第一季度的租金后，就拒不支付之后的租金。美时达公司依托广西恒力地产集团有限公司（以下简称恒力地产）用2850万重金买下八号楼一楼产权共3500多平方米，开发为美嘉生活广场，之后进行等份分割、出售份额。2018年美时达公司在整个龙州县城乃至广西区内大肆宣传，雇佣恒力地产的售楼小姐和财务人员，对外宣传：美嘉生活广场为恒力地产开发的农贸市场，十年回本，首年返租金投资额的8%，每两年回报率递增1%，稳赚不赔，10年回本，铺铺生金等宣传。涉嫌恶意吸收公众资金，据不完全统计，从2018年始到2019年末，已有130多名群众缴纳摊位，租金金额多达2000多万，业主交缴履约保证金有12万至50万元不等，在签合同时有些租赁户发现签约甲方是美时达，而不是恒力地产，曾咨询过恒力地产售楼小姐，得到答复是恒力地产业务多，有分工，农贸市场应由物业公司管，美时达公司是恒力地产的分公司，苏艳霞（美时达公司前法定代表人）是专门负责物业，龙庭华府都是由苏艳霞负责。美时达公司没有固定的对公账号，业主交缴履约保证金时转入苏艳霞个人账号或其他银行账号。美时达公司的运营并不顺利，到2020年1月美时达公司以疫情影响市场经营为由，告知业主第一季度的租金推迟到第二季度再支付并支付利息，2020年7月份则以资金链断裂无法经营下去为由，不再支付返租给业主，把美嘉生活广场低价卖给某超市，然后给业主做出极其不合理的意向方案：即扣除2019年返租金后，只能退回业主租赁摊位本金的70%，由某超市分五年进行返还，并且不计利息，由业主承担30%的损失，不负责任的强调公司是责任有限公司，公司破产业主也一起承担损失。事件发生后，美嘉生活广场全部业主强烈反对，表示坚决不同意美时达公司相关退款方案，针对美时达物业合同违约、涉嫌犯罪的情况，业主代表于2020年7月13日依法到龙州县各部门进行合理诉求，恳请各部门与美时达公司的法人和股东进行协商，尽可能挽回群众的损失，但都没有得到任何满意的答复。现为维护梁日恒的合法权益，提出上述诉讼请求。美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。梁日恒围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，梁日恒提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下：梁日恒与美时达公司于2019年1月14日签订了一份《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－087，以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、梁日恒租用美时达公司的“美嘉生活广场”商铺（用途：经营豆制品），履约保证金119,426元，租赁期限35年，从2019年1月1日起至2053年12月31日止，履约保证金仅是梁日恒履行合同约定义务的保证，不是梁日恒预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年1月1日起，该履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案商铺由美时达公司进行二次转租、经营及管理，年限为5年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给梁日恒。三、租金支付方式：2019年年度和2020年年度的租金按履约保证金的8%计付即分别支付9,554元；2021年年度和2022年度的租金按履约保证金的9%计付即分别支付10,748元；2023年度的租金按履约保证金的10%计付即11,943元。四、每年度租金按季分四次支付，第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付，第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的，自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向梁日恒支付当季租金千分之三的违约金，合同继续履行。涉案合同还约定了其他权利义务。涉案合同签订后，梁日恒依约支付了119,426元履约保证金，美时达公司向梁日恒支付了2019年年度租金和2020年第一季度的租金，2020年第二季度至今的租金每月支付。本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规及公序良俗的部分合法有效，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百零五条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。对于梁日恒提出的诉讼主张，本院评判如下：一、关于继续履行合同问题。根据民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定和双方合同的约定。现梁日恒请求美时达公司继续履行合同，合理合法，本院予以支持，美时达公司应当继续履行双方签订的涉案合同。二、关于租金及违约金问题。（一）支付租金问题。关于支付2020年第二、第三、第四季度和2021年第一、第二季度租金的问题。双方约定2020年第二季度租金支付的时间为4月10日前，支付租金2,388.5元（即9,554元÷4季度＝2,388.5元），第三季度租金支付时间为7月10日前，支付租金2,388.5元，第四季度租金支付时间为10月10日前，支付租金2,388.5元；2021年第一季度租金支付时间为1月10日前，支付租金2,687元（10,748元÷4季度＝2,687元），第二季度租金支付的时间为4月10日前，支付租金2,687元，五个季度合计12,539.5元，现美时达公司未按时支付，根据民法典第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”的规定和双方合同的约定，梁日恒现请求美时达公司支付上述五个季度的租金，本院予以支持，超过12,539.5元的部分本院不予支持。（二）关于支付违约金的问题。本案因美时达公司违约，未按时履行支付租金义务，根据双方的约定和前述民法典第五百七十七的规定，梁日恒可请求美时达公司自逾期之日起至实际交付租金之日止，按日支付当季租金千分之三的违约金。梁日恒现请求美时达公司支付自2021年1月1日至3月31日共90天的违约金是其行使自己的民事权利，2020年三个季度的租金7,165.5元，违约金为1,934.69元（7,165.5×3‰×90）；2021年第一季度租金2,687元，违约金应从2021年1月11日起计算，至2021年3月30日共80天，违约金为644.88元（2,687×3‰×80），违约金合计2,579.57元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、广西龙州美时达物业管理有限公司和梁日恒继续履行双方于2019年1月14日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－087）；二、广西龙州美时达物业管理有限公司向梁日恒支付2020年第二、第三、第四季度租金及2021年第一、第二季度租金，合计12,539.5元；三、广西龙州美时达物业管理有限公司向梁日恒支付违约金2,579.57元。上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费180元，减半收取90元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 许梅金二〇二一年八月十日法官助理 陆薇薇书 记 员 谭甘兰附法律条文和司法解释《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。