北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终4548号上诉人（原审被告）：余某，男，1974年7月5日出生，土家族，公务员，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘某（余某之妻），住北京市延庆区。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺某1，男，1945年1月5日出生，汉族，退休职工，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：韩某，女，1945年7月21日出生，汉族，退休职工，住北京市延庆区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺某2（贺某1、韩某之女），住北京市延庆区。原审第三人：刘某（余某之妻），女，1975年4月14日出生，汉族，职员，住北京市延庆区。上诉人余某因与被上诉人贺某1、韩某、原审第三人刘某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人余某及其委托诉讼代理人马桂吉、被上诉人贺某1、韩某之委托诉讼代理人贺某2、原审第三人兼余某之委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贺某1、韩某的诉讼请求或发回一审法院重审。事实和理由：1.余某与贺某1签订的《购房协议书》的时间发生在1998年，按照当时的法律规定，该合同应为有效；2.涉案宅基地已经被政府征收为国有土地，余某无法全面获取相关证据材料；3.余某是某村东二区20号院的合法土地使用权人，已经过政府部门审核认定，相关案件也已认定。贺某1、韩某辩称，同意原审判决。刘某述称，同意余某的意见。贺某1、韩某向一审法院起诉请求：确认贺某1与余某于1998年9月6日签订的《购房协议书》无效。一审法院认定事实：贺某1原为北京市延庆县某村村民，1962年其参军时将户口迁出。1968年12月26日，贺某1与韩某登记结婚。1973年，贺某1退役后在内蒙古自治区集宁市从事公安工作。1987年，贺某1调回家乡北京市延庆县工作。1988年4月，经当时北京市延庆县下屯乡人民政府批给贺某1位于该乡某村的宅基地一块，后贺某1、韩某在该宅基地上新建北房六间、东房两间。1994年，贺某1领取该宅院《集体土地建设用地使用权证》。后因行政区域变更，该处宅院变更为北京市延庆县延庆镇某村20号。1998年，时为现役军人的余某和刘某恋爱。同年9月6日，就20号院买卖事宜，贺某1（甲方）与余某（乙方）签订《购房协议书》，该协议书约定：“经协议双方商议，甲方同意将所使用房产共196㎡，包括所属建筑、配套设施卖给乙方，价格40000元（大写肆万元），房产使用证件过户手续费由乙方承担，公证费由乙方承担，付款方式为二次分期付款，第一次付2.5万元（大写贰万伍仟元），其余部分第二次付清，时间另行商议，乙方已付押金壹佰元整。附：此书二份，甲乙方各持一份。甲方签字贺某1、乙方签字余某。1998年9月6日。”《购房协议书》签订后，刘某于1998年9月底入住该宅院，同年10月底贺某1迁出；同年10月31日刘某与余某登记结婚，同年11月底贺某1将《集体土地建设用地使用证》交予刘某。除余某在签订《购房协议书》时给付贺某1押金100元外，后刘某在1999年9月22日前，分7次给付贺某1、韩某购房款39900元。2000年1月9日，就20号院买卖事宜，贺某1又与刘某签订《买卖房字据》，该字据约定：“兹有贺某1与刘某两家自己协商，贺某1自愿将自家的家宅一处卖于刘某所有，家宅东西宽20.8米、南北长20.75米，地上有建筑物北房六间、东房二间，院内有几棵小果树，还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条，以上所有一切双方协商作价肆万元。其他过户一切花费由刘某负担。家宅四邻以94年村委会丈量后发给的建设用地使用证为准。空口无凭，立字为据，双方各持一份。卖方签字贺某1、买方签字刘某，证明人：祁某、张某。2000年1月9日。”该《买卖房字据》上盖有北京市延庆区延庆镇某村民委员会印章。当时刘某系北京市延庆区刘斌堡乡周四沟村农民。2005年3月1日，余某从部队转业到延庆区工作。2005年7月8日，刘某转为居民户口。余某与刘某的户口现均落户于北京市延庆区延庆镇燕水佳园8号楼312号房屋，其二人户口未曾迁入到过北京市延庆区延庆镇某村。购买20号院后，余某、刘某于2010年将该宅院中的两间东房拆除，并在该宅院中部建小南房六间（东数第一间为过道），在南房南侧建北房六间（东数第一间为过道），形成了南、北两个宅院。因延庆区南辛堡村、民主村、某村棚户区改造，2017年9月8日，建延房地产公司与刘某签订了《安置协议》，约定了被搬迁宅基地房屋位置、情况及补偿方式。庭审中，双方均确认20号院目前因棚户区改造已被拆除，回迁房屋尚未交付。2014年8月11日，贺某1诉至法院，要求确认其与刘某之间签订的《买卖房字据》无效，刘某腾退涉案宅院并返还《集体土地建设用地使用证》。法院于2014年12月4日作出（2014）延民初字第04999号民事判决书，判决驳回了贺某1的诉讼请求；贺某1不服该判决提起上诉，北京一中院于2015年5月7日作出（2015）一中民终字第01234号民事裁定书，裁定撤销一审判决，该案发回原审法院重审。延庆法院就该案重审后，于2016年7月6日作出（2015）延民初字第04434号民事判决书，判决贺某1与刘某于2000年1月9日签订的《买卖房字据》无效，驳回了贺某1的其他诉讼请求；贺某1与刘某均不服该判决提起上诉，北京一中院于2016年12月23日作出（2016）京01民终5639号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘某不服（2016）京01民终5639号民事判决，向北京高院申请再审；北京高院于2017年5月31日作出（2017）京民申1712号民事裁定书，裁定驳回了刘某的再审申请。刘某对此仍不服，向北京市人民检察院第一分院申请监督；北京市人民检察院第一分院于2017年9月29日作出京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号决定书，决定不支持刘某的监督申请。2017年9月19日，贺某1将刘某、建延房地产公司诉至法院，要求确认刘某与建延房地产公司签订的《安置协议》无效，法院于2018年3月19日作出（2017）京0119民初8161号民事判决书，判决刘某与建延房地产公司于2017年9月8日签订的《安置协议》无效；刘某不服该判决提起上诉，北京一中院于2018年5月29日作出（2018）京01民终4421号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘某不服（2018）京01民终4421号民事判决，向北京高院申请再审；北京高院于2018年12月28日作出（2018）京民申4452号民事裁定书，裁定指令北京一中院再审该案，再审期间中止原判决的执行。北京一中院再审后，于2019年9月25日作出（2019）京01民再105号民事裁定书，裁定撤销北京一中院（2018）京01民终4421号民事判决及延庆法院（2017）京0119民初8161号民事判决，将该案发回重审。（2019）京01民再105号民事裁定认为，刘某与余某系夫妻关系，贺某1就涉案原宅院房屋先后签订过两份买卖协议，在与刘某签订《买卖房字据》前，其已按与余某签订的《购房协议书》收到了购房款、履行了交房义务，办理了交接入住；原审在余某未参加诉讼的情况下，直接认定1998年9月6日余某与贺某1签订的《购房协议书》被2000年1月9日刘某与贺某1通过签订《买卖房字据》覆盖，涉及余某权益；对于涉案原宅院房屋是否系刘某、余某夫妻购买等基本事实，应在余某参加诉讼的情况下予以审查。延庆法院就该案重审后，依职权追加余某作为该案被告参加诉讼，并于2019年12月30日作出（2019）京0119民初13194号民事判决书，判决驳回贺某1的诉讼请求；另，该案重审过程中，刘某提交了一份《集体土地建设用地使用证》复印件，该证显示涉案宅院登记在余某名下，登记日期为1998年12月9日，法庭要求其提供该《集体土地建设用地使用证》的原件，刘某称原件根据相关拆迁协议已被销毁，贺某1对此证的真实性予以否认。贺某1不服延庆法院（2019）京0119民初13194号民事判决提起上诉，北京一中院于2020年9月24日作出（2020）京01民再46号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2020）京01民再46号民事判决认为，该案中，贺某1认为建延房地产公司与刘某恶意串通签订《安置协议》，诉请确认刘某与建延房地产公司之间签署的《安置协议》无效，但贺某1并未提交证据证明双方存在恶意串通行为；根据该案查明的事实，余某依据其与贺某1所签订的《购房协议书》占有、使用20号院多年，期间曾与其妻刘某将该宅院中两间东房拆除并建房，在房屋拆迁时，刘某依据余某出具的《授权委托书》及《关于刘某代理余某被登记为被搬迁人的情况说明》代余某签订《安置协议》系合法有效的代理行为，其效力应及于余某本人，一审法院认定刘某代余某签订的《安置协议》未违反国家法律法规强制性规定，应为有效合同并无不当。庭审中，对于1998年签订《购房协议书》买卖20号院是否经过村委会、乡政府和县政府的批准，贺某1称没有任何审批手续，余某、刘某称经村里和乡政府同意才购买，但余某、刘某就该主张并未提交相关证据。另，刘某称余某在取得20号院后，进行了权属变更登记并取得了相应的权利证书，并提交了“土地使用者”为余某的《集体土地建设用地使用证》复印件，对于该《集体土地建设用地使用证》原件，刘某称在签订拆迁补偿安置协议时，根据协议约定已由其本人自行销毁，故无法提供原件；贺某1对前述《集体土地建设用地使用证》的真实性不予认可。为查明案件事实，法院于2021年1月11日前往建延房地产公司进行调查，该公司表示在与刘某签订《安置协议》时，其公司未核验亦未收取《集体土地建设用地使用证》。同日，法院前往北京汇盛房屋拆迁有限责任公司进行调查，该公司表示某村拆迁工作由其公司负责，在拆迁时其公司不核验亦不收取《集体土地建设用地使用证》，其公司未曾见过20号院《集体土地建设用地使用证》。后法院前往北京市规划和自然资源委员会延庆分局（以下简称延庆规自委）不动产登记部门进行查询，该部门于2021年1月20日向法院出具《不动产登记资料查询结果证明》（编号：2021001），载明“查询结果如下：不动产坐落：北京市延庆区延庆镇某村东二区20号院，没有查询到相关登记信息。不动产登记资料查询结果证明截止时间为2021年1月20日11:00”。贺某1、韩某、余某、刘某对法院前述调查情况的真实性均认可。另，经法院释明，双方均明确表示就合同无效后果将另行主张。一审法院认定上述事实，有贺某1、韩某提交的《购房协议书》《退伍军人证》《准予施工证》、（2015）延民初字第04434号民事判决书、（2016）京01民终5639号民事判决书、（2017）京民申1712号民事裁定书、京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号决定书、（2018）京01民终4421号民事判决书、《集体土地建设用地使用证》（土地使用者为杨永亮）、《市编办提供或查询工作信息回复表》、（2017）京民申1712号案件谈话笔录（2017年5月8日）、（2018）京民申4452号案件谈话笔录（2018年9月18日、2018年12月20日）、（2019）京01民再105号案件开庭笔录（2019年7月23日），有余某提交的（2019）京0119民初13194号民事判决书、（2020）京01民再46号民事判决书、（2018）京民申4452号民事裁定书、（2019）京01民再105号民事裁定书、延庆法院追加余某为被告参加诉讼告知书、（2020）京0119民初1805号之一民事裁定书、贺某1起诉要求确认《安置协议》无效一案之民事起诉状、变更诉讼请求申请书、贺某1不服（2019）京0119民初13194号民事判决书上诉状及补充上诉意见、余某在确认《安置协议》无效一案中一审、二审阶段答辩状、《购房协议书》复印件、收条复印件、延庆法院庭审笔录（2015年7月7日、2015年11月30日、2017年10月30日）、婚礼照片及婚礼录像光盘截图、结婚证复印件、京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号决定书、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）、法制网2017年2月9日发布的“国土部：1999年后城镇居民使用宅基地不予确权登记”新闻稿、（2015）一中民再终字第4652号民事判决书、（2017）京01民终1439号民事判决书，有刘某提交的2020年8月6日答辩状、《集体土地建设用地使用证》（土地使用者为余某）复印件，有法院依职权调取的（2014）延民初字第4999号判决书、（2015）一中民终字第01234号民事裁定书、（2015）延民初字第4434民事判决书及庭审笔录（2015年7月7日、2015年11月30日）、（2016）京01民终5639号民事判决书、（2017）京0119民初8161号民事判决书及庭审笔录（2017年10月30日、2017年11月27日）、（2018）京01民终4421号民事判决书、（2019）京01民初13194号民事判决书及笔录（2019年12月16日、2019年12月27日）、2020京01民再46号民事判决书，有法院于2021年1月11日调查时制作的谈话笔录、建延房地产公司向法院提供的《延庆区南辛堡村、民主村、某村棚户区改造项目宅基地房屋搬迁宣传手册》，有延庆规自委出具的《不动产登记资料查询结果证明》及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，本案争议焦点有：一是本案是否构成重复起诉；二是贺某1、韩某提起本案诉讼是否超过诉讼时效；三是贺某1与余某于1998年9月6日签订的《购房协议书》的效力问题。针对焦点一：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。根据庭审查明的事实，法院认定本案与确认《安置协议》无效一案不构成重复诉讼。具体理由如下：第一，两案当事人并不相同，本案当事人为贺某1、韩某、余某、刘某，而确认《安置协议》无效一案当事人为贺某1、刘某、余某、建延房地产公司。第二，两案诉讼标的并不相同，本案是贺某1、韩某诉请确认贺某1与余某于1998年9月6日签订的《购房协议书》无效，系针对《购房协议书》效力的确认之诉；而确认《安置协议》无效一案，系贺某1诉请确认刘某与建延房地产公司签订的《安置协议》无效，系针对《安置协议》效力的确认之诉。第三，两案诉讼请求并不一致，本案诉讼请求并未在实质上否认确认《安置协议》无效一案的判决结果。余某、刘某关于贺某1、韩某提起本案诉讼构成重复起诉的相关意见，于法无据，法院不予采信。针对焦点二：法院认为，合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制。具体理由如下：第一，就确认合同无效请求权的性质而言，其表面虽为请求权，但其性质系实体法上的形成权，故不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度。第二，就无效合同制度的立法目的而言，确认合同无效请求权如适用诉讼时效制度，则有违无效合同制度维护社会公共利益的立法目的。第三，就诉讼时效制度的立法目的而言，法律设立诉讼时效制度的目的之一是督促权利人行使权利以便尽快稳定交易秩序；但合同无效则因其违反了法律或社会公共利益，并不以当事人积极行使权利作为要件，合同当事人、第三人以及人民法院、仲裁机构均可以申请或者主动依职权确认合同无效，因此，其不符合作为诉讼时效客体的权利特征，也不符合诉讼时效制度的立法目的。由于本案系确认合同无效之诉，不受诉讼时效的限制，故刘某关于本案超过诉讼时效的相关意见，于法无据，法院不予采信。针对焦点三：根据《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过）第五十八条规定：“下列民事行为无效：……5.违反法律或者社会公共利益的……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”法院认为，当事人订立、履行合同，不得违反法律或者社会公共利益。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据1988年《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）第三十八条第一款规定：农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。该法第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。法院认为，根据前述法律规定，国家对宅基地使用权的审批程序有严格规定。在房地一体的格局下，买卖房屋必然涉及房屋所属宅基地使用权的转让，因此在房屋买卖时亦应办理宅基地使用批准手续。故根据前述法律规定，在涉及农村房屋买卖时，农村村民买房需要经村、乡（镇）人民政府两级批准使用宅基地，城镇居民买房则应通过村、乡（镇）人民政府、县级人民政府三级批准使用宅基地。本案中，余某与贺某1于1998年9月6日签订《购房协议书》，并按照协议约定支付了购房款，交付了房屋及《集体土地建设用地使用证》，办理了交接入住，该合同成立。余某购买20号院时系现役军人，并非某村集体经济组织成员，故按照前述法律规定，余某1998年购买20号院时应当经村、乡（镇）人民政府、县级人民政府三级批准其使用宅基地。庭审中，余某、刘某虽主张经村里和乡政府同意才购买20号院，但并未提供足够证据予以证实，且贺某1、韩某对此不予认可，故法院对余某、刘某该主张不予采信。虽刘某提交了“土地使用者”为余某的《集体土地建设用地使用证》复印件，但其并未提交该证据原件，且就不能提交原件的主张并未提交足够证据予以证实，故法院对该证据的真实性不予采信。综上，余某与贺某1于1998年9月6日签订的《购房协议书》，因违反当时的法律规定，损害了某村集体经济组织成员利益，应属无效。关于余某、刘某主张《购房协议书》合法有效的相关意见，于法无据，法院不予采信。就《购房协议书》无效后的法律后果问题，双方可另行解决。综上所述，经延庆法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过）第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第三十八条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：确认贺某1与余某于一九九八年九月六日签订的《购房协议书》无效。本院二审期间，余某提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，余某向本院申请调取涉案地区的征收安置文件等相关材料，经审查，本院认为一审法院已向相关部门核实有关情况，故本院对该申请不予准许。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，根据“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。本案中，贺某1与余某于1998年签订的《购房协议书》，余某购买涉案房屋时为现役军人，并非某村集体经济组织成员，依照当时的法律规定，应当经过村、乡镇、县级政府的三级审批。余某未提供充分证据证明其购买涉案房屋经过了合法审批手续，故贺某1与余某所签订的《购房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。余某主张其是20号院的合法土地使用权人，已经过政府部门审核及相关案件的认定，该主张与法院查明的事实不符，亦未提供充分证据证明，故本院不予采信。综上所述，余某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由余某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  赵 蕾二〇二一年八月二日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一