辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民再152号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司，住所地沈阳市大东区东陵西路4甲号。 法定代表人：田伟光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭意，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘京昊，辽宁恒信（沈阳）律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杨**，女，1958年3月11日生，汉族，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：李忠，辽宁华夏律师事务所律师。 再审申请人沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司（以下简称中晨皇冠公司）与被申请人杨**房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）辽02民终3312号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年11月16日作出（2020）辽民申3543号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中晨皇冠公司申请再审称，1.依法撤销大连市中级人民法院（2020）辽02民终3312号民事判决；2.依法改判驳回被申请人杨**的全部诉讼请求或发回重审；3.判令被申请人杨**承担本案一审、二审及再审全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉合同约定的违约金已兼具惩罚性与补偿性，在杨**无法证明该违约金不足以弥补实际损失的情况下，二审判决判令中晨皇冠公司另行承担损害赔偿责任错误。与此同时，杨**已明确放弃了要求中晨皇冠公司承担“恢复房屋原状或支付恢复原状费用”的诉讼请求，原二审判决判令中晨皇冠公司额外承担案涉房屋恢复原状及重新出租的补偿明显超出诉请范围，构成程序违法，应依法予以纠正。2.中晨皇冠公司虽无权以单方通知的形式解除案涉合同，但在中晨皇冠公司已于2019年1月8日搬离案涉房屋且杨**知晓相关情况的前提下，以中晨皇冠公司起诉之日作为解除案涉合同之日于法有据，房屋租金应计算至2019年2月26日止。退一步讲，即使2月26日未解除，杨**也于3月7日提起反诉，鉴于中晨皇冠公司在此前已搬离案涉房屋并起诉解除合同，故可将该日视为双方就合同解除达成合意之日，案涉合同于该日解除，房屋租金计算至该日止。中晨皇冠公司虽不享有以单方通知形式解除合同的权利，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的相关规定，中晨皇冠公司不存在任何恶意违约情形，且已多次向杨**表明不再继续承租案涉房屋，积极告知搬离事实并请求杨**接收房屋，而杨**作为负有减损义务的出租人，始终拒绝接收房屋，放任损失扩大，存在滥用权利的行为，故中晨皇冠公司有权通过起诉的方式解除案涉合同。与此同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条及相关生效裁决均表明合同解除的具体时间应结合案件实际情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等合理确定。3.杨**未能举证证明其实际损失金额，且其作为出租人亦未履行避免损失扩大的义务，故案涉合同约定的105万元违约金明显过高，一审法院结合案涉合同履行情况、双方过错程度、另行出租价格及预期利益等因素综合认定违约金50万元于法有据，应依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿金额应以违约所造成的损失为限，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，杨**未能举证证明其实际损失金额，而案涉房屋在中晨皇冠公司承租前后的年租金数额均在100万元以下，远低于案涉合同中约定的210万元，与此同时，杨**亦无正当理由长期拒绝接收案涉房屋，未履行出租方所负有的避免损失扩大的义务，存在过错，故一审法院认定违约金50万元符合民法的补偿性原则及公平原则，应依法予以维持。 杨**辩称，不同意中晨皇冠公司的再审请求。1.双方房屋租赁合同的解除日期应当考察合同实际履行情况、解除情况以及相关法律规定。中晨皇冠公司于2019年1月8日提出要解除合同，当时马上要过春节，杨**是无法接收并组织招租的，而且根据双方合同约定，合同终止需要恢复原状。案涉房屋原来是饭店，中晨皇冠公司承租房屋之后结构发生了根本变化。原来饭店的包间包括地下一层的包间全部被拆除，墙面上打了一个边长均为两尺左右的一个方形的空洞，用来排放废气。中晨皇冠公司严重损害房屋的防水层，造成地下漏水严重，存在漏电危险。在杨**一再要求下，最终一审法官才督促中晨皇冠公司派人进行抽水排除危险。但时至今日中晨皇冠公司仍未履行合同约定和法律规定的恢复原状的义务。在这种情况下，杨**无法将房屋以完整和正常的使用状态对外招租，而且整个一审期间房屋均在中晨皇冠公司的控制之下，杨**带人看房还需要法官通知中晨皇冠公司的律师，律师通知4S店经理方可进入房屋，因此双方当时是无法解除合同交接房屋的。虽然杨**一审也要求解除合同，但是在反诉请求中明确在房屋恢复原状、排除危险状态之后解除，而不是无条件的解除。2019年10月22日一审判决作出后，为减少房屋的损失，排除安全隐患，杨**无奈之下联系中晨皇冠公司进行房屋交接。即使在这种情况下，中晨皇冠公司仍未履行正常的交接程序。但是考虑到房屋的危险状态，以及当时的租金损失已经长达十个多月的情况下，为了减少损失，杨**无奈接收了房屋。本案中双方实际的最终交接是2019年10月25日，而不是2019年2月26日。2.杨**的损失在原审中已经进行了充分的举证。关于租金损失，双方实际交接是在10月25日，在双方交接后，杨**需要对外招租，恢复原状。新的租户进来之后，需要重新装修，给予新的承租人重新装修的免租期，同时要花费巨大的恢复原状的费用。在之后实际恢复过程中，新来的承租方实际上花费了160万进行现场结构和功能的恢复。因此二审判决支持了违约金105万元远远不足以弥补杨**的实际损失，人民法院应当依照合同法解释的规定依法予以上调。 中晨皇冠公司向一审法院起诉请求：1.判决双方签订的《房屋租赁合同书》在2019年1月10日解除；2.判决被告立即接收位于大连市中山区的租赁房屋；3.判决被告返还原告房屋租赁押金500,000元；4.判决被告为原告开具2016年至2018年期间的房屋租赁发票；5.由被告承担本案的诉讼费用。杨**反诉请求：1.判令解除双方间《房屋租赁合同》，缴清拖欠租金52.5万元并继续支付至房屋恢复原状重新出租之日；2.请求反诉被告将案涉房屋恢复原状；3.请求判令反诉被告承担违约金105万元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实，2016年1月11日，原告中晨皇冠公司与被告杨**签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：中晨皇冠公司(乙方)租赁杨**(甲方)座落大连市中山区号的房屋，包括地下一层、地上一层、二层、部分三层，总建筑面积为2300平方米；租赁期为12年，从2016年1月11日起至2028年1月10日止；租金标准为：2016年1月11日至2019年1月10日期间每年租金200万元,2019年1月11日至2022年1月10日期间每年租金为210万元，2022年1月11日至2025年1月10日期间每年租金为224.7万元，2025年1月1日至2028年1月10日期间每年租金为249.5万元；乙方支付甲方房屋押金50万元；甲方给予乙方免租期3个月，对应的房屋租金50万元在第12年的租金中予以抵扣。另外，该合同第十二条约定：本协议履行期间，任何一方不得违反本协议相关条款，如违反，违约方应赔偿守约方当期半年房租。合同签订后，原告接收案涉房屋对其进行了装修、并开展营业。 另查，原告中晨皇冠公司已经交纳房屋押金50万元，交纳2016年1月11日至2019年1月10日共三年的房屋租金合计600万元。原告于2019年1月8日搬离该案涉房屋，并分别于2019年1月16日、2019年1月18日向被告发出《关于解除房屋租赁合同书并返回税款及押金的函》，通知被告要求解除《房屋租赁合同》、接收案涉房屋并返还押金。2019年1月18日，被告向原告发送解除合同的复函，不接受原告的函件内容。2019年2月20日，被告向原告出具《律师函》，要求原告履行合同义务，承担违约责任。该案涉房屋自2019年1月8日原告搬离后为空置状态。 在本案审理过程中，原告中晨皇冠公司于2018年5月29日向一审法院提出鉴定申请，对案涉房屋恢复原状的工程造价进行了鉴定，经本院确定大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司为鉴定机构，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司于2019年8月2日出具“关于(2019)大法技字第1391号《司法鉴定委托书》的退卷函”，认为证据材料无法满足鉴定要求，导致无法鉴定。 一审法院判决：一、原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司与被告杨**签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月26日解除；二、被告杨**返还原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司房租押金50万元；三、反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司给付反诉原告杨**房屋租金27万元；四、反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司给付反诉原告杨**违约金50万元；上述二至四项被告(反诉被告)应支付原告(反诉原告)之款项，于判决生效之日起十日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回反诉原告其他诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由被告杨**负担。反诉案件受理费9490元，由反诉原告杨**负担4840元、由反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司负担4650元。 杨**不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决的第一、二、三、四、六项，依法改判：1.被上诉人恢复房屋原状或支付上诉人恢复房屋原状费用；2.被上诉人支付上诉人违约金105万元；3.被上诉人支付上诉人租金至案涉房屋重新出租之日；4.被上诉人恢复房屋原状承担违约责任后解除双方间合同；5.被上诉人履行上述义务前上诉人无需返还被上诉人押金50万元，可冲抵上述等额费用。6.一、二审案件受理费由被上诉人承担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，1.双方当事人签订的《房屋租赁合同书》约定，在合同履行期间，乙方（中晨皇冠公司）应保持所租房内外所有设施完好无损，如确需改造或增设其他固定设施，在租赁合同结束后，按照附件2照片，恢复原状，所需经费由乙方自付。一审、二审庭审中，双方当事人对于案涉房屋已被改造的事实均无异议。2.2019年3月12日，中晨皇冠公司收到杨**的反诉状。3.二审中，杨**向本院提交《申请撤回恢复原状请求的申请书》，申请放弃其要求中晨皇冠公司“恢复房屋原状或支付杨**恢复原状费用”的上诉请求。 本院二审认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有以下三个：一是案涉《房屋租赁合同书》的解除时间应如何确定；二是中晨皇冠公司应向杨**支付的租金应如何确定；三是中晨皇冠公司应支付的违约金数额。 针对第一个焦点问题，即案涉《房屋租赁合同书》的解除时间应如何确定，本院认为，一审判决已认定案涉《房屋租赁合同书》的解除系因中晨皇冠公司违约所致，并基于此判令中晨皇冠公司承担违约责任，中晨皇冠公司对此并未提起上诉，表明其对于法院认定其违约的事实予以认可。而作为违约方，中晨皇冠公司并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权，本案情形亦不符合合同约定的解除权的行使条件，故一审判决认定案涉《房屋租赁合同书》以中晨皇冠公司提起本案诉讼的2019年2月26日解除欠妥。鉴于守约方杨**在本案诉讼中提起反诉，亦诉请解除双方的《房屋租赁合同书》，该反诉状于2019年3月12日向中晨皇冠公司送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款和第九十六条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。此系法律赋予守约方的合同解除权。本案中，中晨皇冠公司在合同履行期限尚未届满时即多次向杨**发送解除合同的函件，并于2019年1月8日搬离案涉租赁房屋，故杨**有权依据上述法律规定解除合同，解除合同的时间应为杨**的反诉状送达给中晨皇冠公司的时间，即2019年3月12日。 针对第二个焦点问题，即中晨皇冠公司应向杨**支付的租金应如何确定，本院认为，如前所述，本院已认定案涉《房屋租赁合同书》于2019年3月12日解除，故中晨皇冠公司应向杨**继续支付2019年1月11日至2019年3月12日期间的租金，数额为350,959元（210万元÷365天×61天）。除此之外，因中晨皇冠公司违约，在案涉《房屋租赁合同书》约定的租期尚未届满时即搬离租赁房屋，且未按合同约定将租赁房屋恢复原状，导致杨**2300平方米的房屋长期空置，对由此产生的租金损失和重新招租期间的合理损失，中晨皇冠公司均应承担相应的责任。综合考虑中晨皇冠公司于2019年1月8日搬离案涉房屋后立即通知了杨**，并表示要交接房屋，而杨**对于合同无法继续履行的事实已知晓，并于2019年3月即提起反诉要求解除合同等情况，案涉租赁房屋的面积、现状等因素，以及双方当事人的过错程度，本院酌情给杨**三个月的合理期间，作为将案涉房屋恢复原状及重新出租的补偿，该部分租金应由中晨皇冠公司承担。据此，中晨皇冠公司需向杨**支付的租金数额应为875,959元（210万元÷12个月×3个月+350,959元）。 针对第三个焦点问题，即中晨皇冠公司应支付的违约金数额，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》约定，本协议履行期间，任何一方不得违反本协议相关条款，如违反，违约方应赔偿守约方当期半年房租。中晨皇冠公司在合同约定的租赁期限尚未届满时即提前搬离案涉租赁房屋，导致双方租赁合同无法继续履行，且拒不按照合同约定将其对案涉房屋改造的部分恢复原状，致使杨**长期未能将案涉房屋另行出租获利，产生租金损失，因中晨皇冠公司一直未将案涉房屋恢复原状而产生杨**自行恢复原状所需支出的相关费用损失。故基于中晨皇冠公司的违约行为，应按照合同约定承担违约责任。违约金兼具有补偿性和惩罚性双重性质，一审法院将违约金调低无充分的事实及法律依据，本院依法予以纠正，即中晨皇冠公司应依约向杨**支付违约金105万元。鉴于中晨皇冠公司已预先向杨**缴纳了50万元的押金，其在二审中明确表示押金用于担保合同的履行情况，而本案中晨皇冠公司违约，因此该押金应作为违约金予以抵扣，即中晨皇冠公司还应向杨**支付的违约金数额为55万元（105万元-50万元）。 关于杨**主张“恢复房屋原状或支付杨**恢复原状费用”的上诉请求，其在二审中申请撤回该请求，此系当事人对自身诉讼权利的处分，且不损害其他当事人的利益，本院依法予以照准。 本院二审判决：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1461号民事判决第二、五、六项；二、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1461号民事判决第一项为：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司与杨**签订的《房屋租赁合同书》于2019年3月12日解除；三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1461号民事判决第三项为：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付杨**房屋租金875,959元；四、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1461号民事判决第四项为：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付杨**违约金55万元；五、驳回沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司的诉讼请求；六、驳回杨**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费8800元(沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司已预交)，反诉费9490元（杨**已预交），由中晨皇冠汽车租赁有限公司负担15,277元，杨**负担3013元；二审案件受理费9490元（杨**已预交），由中晨皇冠汽车租赁有限公司负担6477元，杨**负担3013元。 本院再审期间，双方当事人均未提交新证据。本院再审查明的事实与本院二审认定的事实一致。 本院再审认为，在再审申请人中晨皇冠公司的再审请求范围内，结合中晨皇冠公司与杨**的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同书》的解除时间如何认定；2.案涉《房屋租赁合同书》约定的违约金数额是否过高，应否予以调整；3.原审确认3个月租金作为中晨皇冠公司对杨**恢复原状及重新出租的补偿是否妥当。 针对第1个争议焦点，本院认为，合同解除分为法定解除与约定解除。关于法定解除条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，案涉《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为12年，中晨皇冠公司在租赁三年后即提出解除合同，违反合同约定。中晨皇冠公司作为违约方，其提出解除合同不符合合同法定解除的条件。鉴于中晨皇冠公司在发出解除合同的函件后自行搬离租赁房屋，其以自己的行为表明不履行合同义务，杨**作为守约方，其反诉提出解除合同符合合同的法定解除条件。合同自通知到达中晨皇冠公司时解除。杨**提出解除合同的反诉状到达中晨皇冠公司的时间为2019年3月12日。原审判决认定此时间节点为双方合同解除的时间正确，本院予以确认。 针对第2个争议焦点，本院认为，案涉《房屋租赁合同书》系中晨皇冠公司和杨**的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。上述合同书约定，本协议履行期间，任何一方不得违反本协议相关条款，如违反，违约方应赔偿守约方当期半年房租。本案二审判决依照双方合同约定，按照当期6个月的租金标准，判令违约方中晨皇冠公司向杨**支付105万元违约金适用法律正确。中晨皇冠公司虽主张违约金过高，但无充分的证据予以证明，本院对其调整违约金数额的再审主张不予支持。 针对第3个争议焦点，本院认为，违约金兼具惩罚性与补偿性的双重性质，鉴于中晨皇冠公司存在违约行为，原审已判令其承担违约责任，向杨**支付105万元违约金。中晨皇冠公司支付杨**的违约金既包含对中晨皇冠公司违约行为的惩罚，亦包含对于中晨皇冠公司搬离案涉房屋后，杨**需要重新出租的损失补偿。且，杨**在本院二审期间已经撤回恢复房屋原状或支付恢复原状费用的诉讼请求，杨**关于此部分权利可以另案主张。在本案已判令中晨皇冠公司支付违约金，而杨**又无据证明上述违约金不足以弥补其实际损失的情况下，原审判令中晨皇冠公司再行支付三个月租金作为杨**恢复原状及重新装修的补偿不仅超出杨**反诉请求的范围，亦缺乏明确的法律依据，本院对此予以纠正。本案中，原审判决认定中晨皇冠公司应支付杨**的租金875,959元中应扣除房屋恢复原状及重新出租的补偿部分。 综上，中晨皇冠公司的部分再审请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持本院（2020）辽02民终3312号民事判决第一、二、四、五项； 二、撤销本院（2020）辽02民终3312号民事判决第三、六项； 三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1461号民事判决第三项为：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付杨**房屋租金350,959元； 四、驳回杨**的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8800元（沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司已预交），反诉费9490元（杨**已预交），由沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司负担14,229元，杨**负担4061元；二审案件受理费9490元（杨**已预交），由沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司负担5429元，杨**负担4061元。 本判决为终审判决。 审判长 祝 贺 审判员 夏红军 审判员 张真洪 二〇二一年八月二十日 书记员 张 丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序处理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。