湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘10民终1480号上诉人（原审原告、反诉被告）：阳玉元，男，1962年11月26日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王龙生，男，1962年5月23日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：肖峰，湖南瀛森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李至峙，湖南瀛森律师事务所律师。上诉人阳玉元因与被上诉人王龙生房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳玉元上诉请求：撤销一审判决，改判支持阳玉元在一审中的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由王龙生负担。事实和理由：1.根据法律规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立。王龙生并未将借条中约定的20万元支付给阳玉元，因此双方之间并不存在真实的债权债务法律关系，借条中约定的如到期未还，以房子相抵也不成立。2.事实上，阳玉元是基于诚信原则，考虑到其与王龙生的朋友关系，才将案涉住房和车库租给王龙生使用并达成口头租赁协议，而王龙生既不支付租金及水电费又拒不腾退房屋的行为，显然违背了诚信原则，侵害了阳玉元的合法权益。3.退一万步讲，即使王龙生主张的借款事实存在，其在借条中注明的也是抵押法律关系，根据民法典和之前担保法的规定，假设借款成立，也不能将抵押物直接抵付给王龙生。王龙生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。阳玉元向一审法院起诉请求：1.依法判决王龙生立即腾退阳玉元所有位于郴州市北湖区xx小区旁的5楼房屋及车库并返还给阳玉元。2.依法判决王龙生支付阳玉元房租、车库租金及水电费共222,427元（暂计至2020年9月）。3.依法判决王龙生承担本案全部诉讼费。王龙生向一审法院提出反诉请求：1.判令阳玉元向王龙生移交恒利花园xx栋住房两套。2.一审本诉和反诉诉讼费由阳玉元承担。一审法院认定事实：2001年2月13日，湖南省郴州市郴江经济技术开发中心作为转让方（甲方），余金山、阳玉元作为受让方（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定甲方转让给乙方的宗地位于骆仙东路，宗地编号xx#，面积为201.6平方米，批准建设住宅项目。自建房于2004年5月18日取得建设用地规划许可证。2004年4月，阳玉元将位于郴州市北湖区xx旁的自建房五楼中的一套住房，一楼一个车库交付给王龙生居住使用至今，因共用水表及电表，王龙生仅缴纳了部分水电费。另查明，2007年2月10日，阳玉元出具借条给王龙生，内容为：今借到王龙生人民币壹拾伍万元整，如三个月内归还不计算利息，否则从借款之日起按月利率百分之壹点伍计算利息，度以本人房产作抵押。2007年2月11日，阳玉元出具借条给王龙生，内容为：今借到王龙生老板人民币贰拾万元整，限叁个月内归还，如到期未还，由贰套房子（每套143㎡/套相抵，恒利花园xx栋、骆仙东路）。双方均认可，案涉房屋尚未办理产权登记，双方未签订租赁合同。一审法院认为，阳玉元以租赁合同纠纷案由向一审法院起诉，经审查，双方并无租赁合同关系，故本案案由为合同纠纷。现就本案的争议焦点评议如下：一、阳玉元、王龙生本案法律关系的界定。本案中，阳玉元自建房后，因与王龙生存在债务关系，阳玉元于2004年4月将位于郴州市北湖区xx旁的自建房五楼中的一套住房，一楼一个车库交付给王龙生居住使用至今。双方并未签订过租赁合同，故双方并不存在租赁合同法律关系。阳玉元称双方达成口头租赁协议，王龙生否认，与查明的事实不符，不予采信。结合当事人陈述，确认阳玉元、王龙生之间法律关系为私下达成以房抵债协议。据此，阳玉元诉请王龙生支付房租、车库租金无事实依据，不予支持。二、阳玉元、王龙生诉讼请求的识别和处理。阳玉元诉请王龙生立即腾退阳玉元所有的位于郴州市北湖区xx旁的5楼房屋及车库并返还房屋、车库；而王龙生则反诉请求阳玉元向其移交恒利花园xx栋住房一套（目前王龙生、阳玉元各自居住一套）。一审法院认为，阳玉元、王龙生系因存在债务关系，私下达成以房抵债协议。案涉房产为自建房，未办理不动产登记手续，当事人仅享有自建房产的使用权，而无法律意义上的所有权，故不能机械适用不动产担保转让相关法律规定。阳玉元从2004年4月交付其中一套住房和一个车库给王龙生使用至今已逾17年。此17年间，阳玉元再未就案涉借款争议起诉王龙生，而王龙生也未就借条约定的另一套未交付住房抵债问题进行诉讼。在特定的历史条件下，一审法院认为将当事人此种行为解释为以房抵债实际已经履行完毕更符合诚实信用、公平合理原则。故对阳玉元诉请王龙生腾并返还房屋、车库，对王龙生反诉阳玉元移交另一套抵债住房均不予支持。阳玉元诉请王龙生支付水电费，因阳玉元提交的证据无法证实王龙生居住期间其垫付的具体金额，亦不予支持，双方可结算后另案诉讼。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）阳玉元的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王龙生的全部反诉请求。本诉案件受理费4636元由原告（反诉被告）阳玉元负担；反诉案件受理费40元由被告（反诉原告）王龙生负担。”二审中，当事人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案阳玉元诉请王龙生支付租金及水电费，并返还房屋及车库，对其主张**玉元应承担举证责任。因双方并无租赁合同，阳玉元亦无其他证据证明双方存在租赁合同关系，而王龙生提交的阳玉元出具的借条内容表明，如到期未还，由阳玉元房产抵押或相抵。且玉龙生也已实际居住案涉房屋17年，对此阳玉元并无充分证据反驳。故根据本案双方证据，王龙生因与阳玉元之间的债务往来，而居住案涉房屋的待证事实的存在具有高度可能性，应当依法认定该待证事实存在。而阳玉元主张与王龙生存在租赁合同关系，王龙生欠租金的待证事实真伪不明，应当依法认定该待证事实不存在。另，阳玉元并无证据证实王龙生居住期间应缴的水电费具体金额，一审对其该项诉请不予支持，并释明双方结算后可另案诉讼，并不违反法律规定。综上所述，阳玉元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4636元，由上诉人阳玉元负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴    陈    峰审 判 员 李    气    春审 判 员 孟    晋    忠二〇二一年八月四日法官助理 袁    浩    飞书 记 员 张丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。