河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终4771号上诉人（原审原告）：王忠，男，汉族，1970年10月1日出生，住沧县。委托诉讼代理人：曹紫晔，河北衡泰律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河北禄洪房地产经纪有限公司，住所地石家庄市长安区育才街58号开元花园B1号楼1单元1102-01室。法定代表人：吕天龙，该公司经理。委托诉讼代理人：刘召亮，河北得正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河北同恒商贸有限公司，住所地沧州市新华区彩龙国际商贸城二期3#商业综合楼6层601号房。法定代表人：王园，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沧州彩龙房地产开发有限公司，住所地沧州市新华东路45号。法定代表人：王**，该公司执行董事。以上二被上诉人委托诉讼代理人：李爱林，河北通和律师事务所律师。上诉人王忠、河北禄洪房地产经纪有限公司（以下简称禄洪公司）因与被上诉人河北同恒商贸有限公司（以下简称同恒公司）、沧州彩龙房地产开发有限公司（以下简称彩龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2021）冀0902民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王忠上诉请求：一、依法撤销(2021）冀0902民初214号民事判决书第二条、第三条，改判被上诉人河北同恒商贸有限公司返还购房款及违约金130629.8元，二被上诉人连带返还购房款40000元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，主要体现在以下方面：一、一审庭审过程中，被上诉人河北禄洪房地产经纪有限公司答辩时，明确表明其收的40000元为代河北同恒商贸有限公司收取的购房款，并且在其代收的购房款中直接提取销售佣金。该答辩意见与上诉人提供的视屏录像、音频资料和置业计划书中记载的销售人员向原告释明的房屋价格计算方式，都共同证实了该40000元的性质为购房款，未写入房屋买卖合同，是被告河北同恒商贸有限公司为了避税。被告河北禄洪房地产经纪有限公司未将代收的购房款扣除销售代理佣金后交付同恒商贸属于其双方房屋代售合同履行争议，无法改变该笔钱款属于购房款的性质。被告同恒商贸与被告禄洪房地产经纪有限公司对于该笔钱款应当承担连带退还义务。二、原审中查明上诉人收到的9458.26元为租金收益，给付主体应为与上诉人签订《委托运营管理合同》的沧州狮博企业管理咨询有限公司，而不是同恒商贸，同恒商贸代沧州狮博企业管理咨询有限公司给付了租金收益，应当向沧州狮博企业管理咨询有限公司追要，而不应在其应当返还的购房款中扣除。原审判决认定法律关系混乱，以不属于同一法律关系为由，驳回了上诉人要求返还40000元购房款的诉求，却将同样不属于同一法律关系的租金收益在应返还的购房款中扣除。上诉人与沧州狮博企业管理咨询有限公司并未解除《委托运营管理合同》，双方解除合同时如合同相对人沧州狮博企业管理咨询有限公司同样要求返还租金收益上诉人将承担双倍返还的风险。三、上诉人支付的购房款总额为15511.8元，计算违约金应当以该数额为基数计算应为15511.8，而不应以115118元计算11511.8元。综上，原审判决认定事实不清适用法律错误，恳请二审法院依法改判。禄洪公司答辩称，关于涉案款项，从形式上看是业主转账给了禄洪公司，但实质上是业主向同恒公司交付的诚意金或者是购房款，因此实际的收款人是同恒公司，因此涉案的争议款项实际为诚意金，合同签订后转为了购房款，这些可以从双方签订的预订单和交款确认单证实。一审判决认定禄洪公司不承担法律责任，认定事实正确，适用法律正确，应予维持。同恒公司、彩龙公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确请求二审法院依法予以维持。禄洪公司上诉请求：1.依法撤销(2021)冀0902民初214号民事判决；2.依法确认上诉人禄洪公司收取的“团购服务费”4万元是购房款；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。（一）上诉人禄洪公司收取王忠的团购服务费实质是王忠为购买案涉房屋的购房款。1.该笔费用的支出目的是王忠为参加“客户缴纳X元抵Y元购房款”的优惠政策而先行缴纳的，其目的是抵扣购房款，享受购房优惠。在该案中王忠享受的优惠为“交4万抵6万房款加9折”，该费用实际抵扣了6万元购房款，其性质为购房款。2.“客户缴纳X元抵Y元购房款”的优惠政策，在禄洪公司与同恒公司签订的《沧州枫尚国际独家代理销售合同》中第三条明确约定，是同恒公司要求的售房政策。上诉人禄洪公司作为代理销售公司应委托人同恒公司要求，按照其指令进行案涉房产销售并收取该笔购房款。3.王忠所购枫尚国际4层092号房屋暂定建筑面积为12.24㎡;原单价为15352元/㎡;房屋原总价为187908元。其购房享受的折扣优惠为“交4万抵6万房款加9折”。王忠按照优惠后的房价与同互公司签订了《房屋认购协议》但该协议有意隐瞒了王忠先行缴纳的购房款，不能否认王忠先行缴纳的“团购服务费”实质为购房款的事实。（二）“团购服务费”字样票据是依据《沧州枫尚国际独家代理销售合同》中的约定出具，“团购服务费”在该合同中作为同恒公司与禄洪公司之间销售代理佣金的计算方式之一。故“团购服务费”不是该笔款项的性质，更不能代表该笔款项的性质。1.禄洪公司出具“团购服务费”字样的收据是依据与同恒公司之间签订的《沧州枫尚国际独家代理销售合同》中第三条的明确约定。该收据作为原告参加了相应房款抵扣优惠政策的凭证。原告据此享受到房款抵扣的优惠，并依据该票据与同恒公司签订《认购协议》。2.“团购服务费”在此作为同恒公司与禄洪公司之间销售代理佣金的计算方式之一。在禄洪公司与同恒公司签订的《沧州枫尚国际独家代理销售合同》中第三条约定，同恒公司按照“点位佣金”和“团购服务费”的方式计算并支付销售佣金。可见“团购服务费”在此作为同恒公司与禄洪公司之间销售代理佣金的计算方式之一，不能代表款项的性质。（三）禄洪公司代同恒公司收取原告为参加优惠政策而先行缴纳的购房款后，按照惯例应当向同恒公司支付。但依据销售代理合同约定，同恒公司同意该费用作为同恒公司应当向禄洪公司支付的销售代理佣金。1.禄洪公司代同恒公司收取原告为参加优惠政策而先行缴纳的3.5万元购房款后，按照惯例应当向同恒公司支付。但依据与同恒公司签订的《沧州枫尚国际独家代理销售合同》中第三条约定，按照“团购服务费”方式计算销售代理佣金时客户缴纳的团购费用（即客户为参加“客户购房交X万抵Y万”优惠政策而先行缴纳的购房款）直接作为乙方销售代理佣金，无需再向同恒公司支付。2.该代收的购房款由禄洪公司提取作为销售代理佣金，不再向同恒公司支付。故禄洪公司依据合同约定不再向同恒公司支付该笔款项。直接提取作为同恒公司应当向禄洪公司支付的销售代理佣金而保留。二、一审法院未正确或者遗漏认定上诉人与王忠之间的法律关系及上诉人与同恒公司之间的法律关系，适用法律错误。（一）上诉人禄洪公司与同恒公司之间是商品房委托代理销售合同关系、属于委托合同关系。禄洪公司与同恒公司签订了《沧州枫尚国际独家代理销售合同》，具体体现为禄洪公司受同恒公司委托，代理同恒公司并以同恒公司的名义销售本案所涉房屋。故禄洪公司与同恒公司之间是商品房委托代理销售合同法律关系，属于委托合同关系的范畴、民法典第九百一十九条规定委托合同为“委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”（二）上诉人禄洪公司与王忠之间不存在任何法律关系，不是居间服务合同关系。1.通过上诉人禄洪公司代理同恒公司进行案涉房产销售，原告与同恒公司之间建立商品房买卖合同关系。但禄洪公司本身与原告不发生也不存在任何法律关系。2.禄洪公司与原告之间不是居间服务合同法律关系。居间服务合同关系在民法典中被界定为中介合同关系。《民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。禄洪公司在本案中作为案涉房屋的委托代理销售方，代理同恒公司并以同恒公司的名义销售本案所涉房屋。并不以第三方的主体地位参与同恒公司与王忠之间的商品房买卖合同关系。上诉人禄洪公司与王忠之间不存在任何法律关系，不是居间服务合同关系。综上所述，上诉人禄洪公司收取王忠的“团购服务费”实质是王忠为购买案涉房屋的购房款。一审法院在未查清事实的情况下作出判决，损害了上诉人的合法权益，请二审法院依法查明事实，对本案依法改判或发回重审。王忠答辩称，认可撤销原审判决中的2、3项，该上诉状虽然说是要求撤销原审判决，但其争议的焦点仅是对原审判决中团购服务费4万元的判决不服。原审原告认可该4万元团购服务费是该案上诉人代收的购房款，虽上诉人并非商品房买卖合同的相对人，但因其参与到该合同的履行，代为收取了4万元购房款，因此应当与河北同恒商贸公司连带返还购房款，对其上诉状中因不属于同一法律关系，而不应由其返还该笔购房款不予认可。同恒公司、彩龙公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确,请求二审法院依法予以维持。王忠向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告河北同恒商贸有限公司签订的房屋认购协议无效；2、判令三被告连带返还原告购房款115118元、购房优惠服务费4万元；3、判令三被告连带赔偿原告损失2万元；3、诉讼费用由被告承担。一审庭审过程中，王忠变更诉讼请求第一项为“解除原告与被告河北同恒商贸有限公司签订的认购协议”，第二项为“判令三被告连带返还原告购房款155118元”。一审法院认定事实：2018年4月1日，被告沧州彩龙房地产开发有限公司（以下简称“彩龙公司”）与被告河北同恒商贸有限公司（以下简称“同恒公司”）签订《商品房买卖协议》，约定被告同恒公司被告购买彩龙公司开发建设的彩龙国际商贸城二期3号商业楼（即以下所称枫尚国际城市广场）101、201、301、401、501、601及地下101、地下201号房。被告彩龙公司出售房产时，案涉房产五证齐备。2018年8月6日，原告购买了案涉房产中的4楼092号商铺，并与被告同恒公司签订了《枫尚国际城市广场房屋认购协议》，预售面积12.24平方米，单价为每平方米9405元，总金额为115118元；协议第八条约定，商铺交付期限为2019年10月31日前；第九条约定，如未按期交付房产，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，原告还与第三方签订了《枫尚国际城市广场委托运营管理合同》，将上述房产交由第三方进行经营管理，委托管理的方式为返租。原告115118元购房款支付被告同恒公司，另向被告河北禄洪房地产经纪有限公司（以下简称“禄洪公司”）交纳了购房优惠服务费4万元。案涉商业综合楼于2019年11月20日竣工，于2019年12月11日验收合格。后，被告同恒公司向原告给付案涉商铺所谓商铺租金收益9458.26元。以上事实有原、被告的庭审陈述、房屋认购协议、收据、转账凭证、置业计划书、被告沧州彩龙房地产开发有限公司与被告河北同恒商贸有限公司签订的商品房买卖协议、被告河北同恒商贸有限公司与被告河北禄洪房地产经纪有限公司签订的沧州枫尚国际独家代理销售合同、商铺预定单等予以证明。一审法院认为：案涉房产所涉协议均系当事人真实意思表示，原告作为买受人全额支付了购房款118115元，被告同恒公司作为出卖人应依约向原告交付房屋，而本案中，被告同恒公司并未举证证明其已向原告履行了房产交付义务或履行了双方约定的房产交接手续，其亦未提出协议约定的据以延期的特殊原因，故被告同恒公司已构成违约，根据双方认购协议第九条的约定，原告作为买受人有权解除合同，此外，案涉房产约定交房期限为2019年10月31日，案涉项目竣工验收合格日为2019年12月11日，届时已具备交房条件，至原告起诉之日已逾期交房超过90日，且原告解除合同的意思表示已随诉讼材料到达被告同恒公司处，原告依照合同约定主张解除合同，退还全部房款并赔偿相应的违约损失的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持，但其已收到的9458.26元应当予以减除，依照合同约定，违约金为115118元×10%＝11511.8元，故双方解除合同后，被告同恒公司应退还原告购房款并支付违约金共计115118元＋11511.8元-9458.26元＝117171.54元，对于原告主张的其他损失，因其未举证证实，故一审法院不予支持。对于原告主张的4万元款项，该笔款项系由被告禄洪公司收取，且根据原告提交的收据可知，该笔费用为购房优惠服务费而非房款，结合原、被告的房屋认购协议所载明的房屋价款数额，故原告无证据证明该笔款项系购房款，也无证据证明被告同恒公司实际收取了该部分款项，且被告禄洪公司也表示该笔款项其收取后并未实际交付被告同恒公司而是直接抵做代理销售佣金，故该笔款项不应认定为购房款，对于原告要求被告同恒公司退还该4万元购房款的诉讼请求，一审法院不予支持，如原告认为该笔款项为居间服务费，该主张系属居间合同纠纷，不属于本案房屋买卖合同纠纷处理范围，原告可就此另行提起诉讼。对于被告彩龙公司，其与原告并非合同相对人，不属于本案纠纷的适格主体，故原告主张被告彩龙公司承担连带责任缺乏相应的证据予以证实，一审法院不予支持。遂判决：一、解除原告王忠与被告河北同恒商贸有限公司2018年8月6日签订的《枫尚国际城市广场房屋认购协议》（房产编号4-××2）；二、被告河北同恒商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告王忠购房款并支付违约金共计117171.54元；三、驳回原告王忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1901.18元，由原告王忠承担629.1元，被告河北同恒商贸有限公司承担1272.08元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2018年5月12日，禄洪公司与同恒公司签订《沧州枫尚国际独家代理销售合同》，该合同约定：“30万以内的商铺，实行“客户购房交四万抵六万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方（禄洪公司）按照“四万抵六万”提取团购服务费，即客户缴纳的四万团购费直接由乙方作为团购服务费收取。”禄洪公司主张其收取的40000元“团购服务费”系基于“四万抵六万”的优惠政策，将该笔款项作为其佣金收取。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、禄洪公司收取的40000元款是否为购房款，禄洪公司对收取的40000元是否承担返还责任；二、本案违约金如何计算；三、被上诉人同恒公司已支付的9458.26元租金是否可在本案中直接抵扣。关于第一个焦点问题。争议40000元系上诉人王忠在购房过程中按照“4万抵6万”的购房优惠政策交纳的，实质为购房款，被上诉人同恒公司作为房屋买卖合同的出卖人，因房屋买卖合同解除应当承担该购房款的返还责任。上诉人禄洪公司作为该40000元购房款的实际收取人，在未将该款转交同恒公司的情况下，应在本案中与被上诉人同恒公司承担共同返还责任。关于第二个焦点问题。上诉人王忠与被上诉人同恒公司签订的《枫尚国际城市广场房屋认购协议》约定：“出卖人如未按合同约定的期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”上述约定不违反法律规定，为有效约定。依据双方约定，在被上诉人同恒公司已构成违约的情况下，应依约定向上诉人王忠支付违约金15511.8元［（115118＋40000）×10%］。关于第三个焦点问题。对于被上诉人同恒公司已支付的9458.26元租金，在双方解除合同且上诉人王忠的违约金主张得到支持的情况下，上诉人王忠已没有获得该款项的事实依据，应当予以退还。该笔款项可在被上诉人同恒公司承担的违约金中抵扣。综上，被上诉人同恒公司应向上诉人王忠给付购房款、违约金等款项共计为161171.54元（155118＋15511.8-9458.26）。上诉人禄洪公司虽提出上诉主张撤销（2021）冀0902民初214号民事判决，但在二审答辩中又主张一审判决应予维持，应视为放弃该项上诉请求；其关于本案争议的40000元“团购服务费”应为购房款的主张成立，本院予以支持。综上所述，上诉人王忠的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省沧州市新华区人民法院（2021）冀0902民初214号民事判决第一项；二、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2021）冀0902民初214号民事判决第二、三项；三、河北同恒商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向王忠返还购房款并支付违约金共计161171.54元；四、河北禄洪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内对本判决第三项中的40000元与河北同恒商贸有限公司向王忠承担共同返还责任；五、驳回王忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1901.18元，由上诉人王忠负担151.41元，被上诉人河北同恒商贸有限公司负担1749.77元；二审案件受理费1136元，由上诉人王忠负担201元，被上诉人河北同恒商贸有限公司负担935元。本判决为终审判决。审 判 长 郑灿志审 判 员 潘艳辉审 判 员 高 娜二〇二一年八月十六日法官助理 张 洋书 记 员 李泽坤