江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初1095号 原告：上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291558067933M，住所地泰州市永兴路97-52号。 负责人：张岚。 委托诉讼代理人：刘建伟，江苏玄博律师事务所律师。 被告：何子军，男，1978年4月22日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：钱文祥，江苏诺凡律师事务所律师。 原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司（以下简称景瑞物业公司）与被告何子军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业公司的委托诉讼代理人刘建伟，被告何子军的委托诉讼代理人钱文祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年2月1日至2020年12月31日所欠的物业费24185.03元及逾期违约金（以24185.03元为本金，自2021年1月1日起至实际支付之日止按照双方约定的每日3‰的标准计算）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系涉案荣御蓝湾的前期物业服务企业；被告系该小区17幢104室的业主。2010年9月9日，上海景瑞物业管理有限公司与泰州景瑞置业有限公司签订《景瑞•荣御蓝湾前期物业合同》。2016年2月4日，原、被告分别作为甲、乙方签订《景瑞•荣御蓝湾前期物业管理服务协议》，约定由原告负责涉案物业区域的前期物业管理工作；同时，在该协议的第三条、第八条和第十二条分别约定物业费的交费标准、交纳时间和逾期交纳导致的违约金的计算方式等事项。自2017年2月1日起，被告即未交纳物业费。原告认为，被告的行为已经损害自己的经济利益和业主的公共利益，应当承担违约责任。 何子军辩称，1.原告诉请2017年度、2018年度的物业费超过诉讼时效，请求法庭予以驳回；2.如法庭认为未超过诉讼时效，被告是2017年8月正式入住，根据相关规定，入住之前的物业费标准按照70%收取，请求予以核减；3.原告物业服务不到位，请予以核减物业费；4.违约金条款系格式条款，应属于无效条款，且原告主张的标准过高；5.原告利用公共部位进行经营收入归业主所有，原告在主张物业费时应予以核减。 本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，景瑞物业公司（甲方）、被告何子军（乙方）、泰州景瑞置业有限公司（丙方）签订了《前期物业管理服务协议》，丙方委托甲方负责泰州景瑞荣御蓝湾小区前期物业管理工作，该协议主要内容为：1、物业管理服务内容：物业共用部位和物业共有设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；应业主要求进行的室内特约维修服务；物业档案资料的管理；其他物业管理服务事项；2、前期物业服务费标准为：叠加别墅2.5元/平方米/月；电梯公寓（物业费0.9元/平方米/月+物业运营能耗费0.9元/平方米/月）；车位服务费50元/月/位；3、乙方同意从丙方向乙方发出房屋交付通知次月1日（具体日期）起开始向甲方交纳物业服务费和物业运营能耗费，从起始交费日起，物业服务相关费用按年预交，在每年的1月5日前履行交纳义务；4、本合同自甲乙双方签字后生效，至本物业业主大会成立并依法选举产生业主委员会，由业主委员会与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止；5、乙方逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费，停车管理服务费等费用的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额千分之三的标准加收滞纳金。 另查明，被告何子军系泰州荣御蓝湾17幢104室房屋的业主，房屋面积205.83平方米。被告何子军未交纳自2017年2月1日起至2020年12月31日止的物业服务费用。以上费用原告经书面催款无着后诉至本院，并提出如前诉请。 上述事实有原、被告的当庭陈述及前期物业管理服务协议、交房手册、催款短信截图等在卷证实。 本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原、被告签订的前期物业管理服务协议，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法对当事人具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用，经书面催交后，业主在合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。现原告要求被告支付欠缴的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于欠缴的物业服务费用，按照房屋建筑面积、收费标准计算，自2017年2月1日起至2020年12月31日止的物业服务费应为24185.03元（205.83平方米×2.5元/月/平方×47个月），考虑到原告的物业服务存在不到位的情况，对2017年度物业服务费本院酌情减少30%，2018年度至2020年度的物业服务费本院酌情减少10%，经核算被告何子军尚需支付原告物业服务费用20634.46元。原告根据约定按照日千分之三的标准主张违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定违约金为833.6元。被告辩称2017年及2018年度的物业服务费已超过诉讼时效，物业服务系连续性的合同，其诉讼时效可从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故被告的上述抗辩本院不予支持。 因引起本案纠纷的法律事实即被告的违约行为发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告何子军于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司自2017年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费20634.46元及违约金833.6元，合计21468.06元； 二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计293元，由原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司负担125元，由被告何子军负担168元（此款原告已垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员 李芙蓉 二〇二一年八月四日 法官助理 夏誉峰 书 记 员 吴 凡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。