重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0113民初5950号 原告：佘幼幼，女，1982年10月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：张建堂，重庆永登律师事务所律师。 原告：张帆，女，1979年3月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：佘幼幼，即本案原告。 委托诉讼代理人：张建堂，重庆永登律师事务所律师。 被告：陈杰夫，男，1989年5月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。 第三人：中国邮政集团公司重庆市綦江区分公司（原名称为重庆市邮政公司綦江区邮政局），营业场所重庆市綦江区文龙街道九龙大道25号，注册号500222300004295。 负责人：李磊，经理。 委托诉讼代理人：严红，重庆勤升律师事务所律师。 原告佘幼幼、张帆与被告陈杰夫、第三人中国邮政集团公司重庆市綦江区分公司（以下简称邮政綦江分公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审判。审理中，因案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，于2016年8月10日依法转为适用普通程序，由审判员李庆祥任审判长，与人民陪审员穆礼芬、刘思碧组成合议庭负责审理。先后于2016年7月25日、2016年11月14日公开开庭进行了审理，原告佘幼幼及其委托诉讼代理人张建堂、原告张帆委托诉讼代理人张建堂和佘幼幼、第三人邮政綦江分公司委托诉讼代理人严红到庭参加了诉讼，被告陈杰夫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告佘幼幼、张帆共同向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告陈杰夫签订的《物业出租合同》及《补充协议》无效；2、要求被告陈杰夫退还合同保证金4000元、转让费40000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自本判决生效之日至付清之日的资金占用利息；3、要求被告陈杰夫赔偿租赁房屋装修损失36046元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自本判决生效之日至付清之日的资金占用利息；4、要求被告陈杰夫赔偿损失10000元（包含中国旅行社总社（重庆）有限公司营业罚款6949.25元、宣传资料印刷费1000元、办理终止营业及注销手续的交通费1800元、搬迁人工费200元等）；5、要求第三人邮政綦江分公司对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：二原告与被告陈杰夫于2012年7月13日签订了《物业出租合同》，并于2012年7月16日签订了《补充协议》，约定被告陈杰夫将位于重庆市綦江区文龙街道九龙大道某号綦江邮政停车场出入门口右侧往第三人邮政綦江分公司办公楼方向第4间的面积为30平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给二原告，用于开设旅行社。租赁期间，诉争房屋被法院强制执行收回，致使合同无法履行。经了解，诉争房屋系未取得建设规划手续并未办理产权登记的房屋，第三人邮政綦江分公司伙同被告陈杰夫提供虚假房屋产权证，致使二原告与被告陈杰夫签订的合同无效，应当连带承担赔偿责任。经协商未果，遂向本院提起诉讼。 被告陈杰夫未作答辩。 第三人邮政綦江分公司述称，诉争房屋系第三人邮政綦江分公司修建并占有的房屋，未取得建设规划手续，亦未办理产权登记。第三人邮政綦江分公司与被告陈杰夫于2012年5月31日签订租赁合同，约定第三人邮政綦江分公司将诉争房屋出租给被告陈杰夫，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，签订合同时第三人邮政綦江分公司已经告知被告陈杰夫诉争房屋未取得建设规划手续且未办理产权登记。该合同已经于2015年4月20日被重庆市綦江区人民法院判决确认无效，第三人邮政綦江分公司对合同无效无过错。第三人邮政綦江分公司并不了解被告陈杰夫将诉争房屋转租给二原告的事实，不存在欺诈行为。故，请求驳回二原告对第三人邮政綦江分公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：１、二原告举示的原、被告的公民身份证复印件，经核实，本院予以确认；２、二原告举示的《物业出租合同》及《补充协议》，经核实原件，对于其真实性、关联性予以确认，但不具有合法性，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，均系无效合同；3、二原告举示的转让费收条，经核实，本院予以确认；4、二原告举示的装修费收据、明细及证明，缺少其他证据佐证，无法核实真实性，本院不予确认；5、二原告举示的（2015）綦法民初字第01379号民事判决书，经核实，本院予以确认；6、二原告举示的营业执照复印件，经核实，本院予以确认；7、二原告举示的房地产权证复印件，第三人邮政綦江分公司明确表示系其提供，本院确认关联性，但其载明房屋并非本案租赁房屋；8、二原告举示的法院公告及银行交易明细，经核实原件，本院予以确认；9、二原告举示的《委托代理合同书》，经核实原件，本院予以确认；10、二原告举示的2016年7月20日的营业罚款收据、租金发票，经核实原件，本院予以确认；11、二原告举示的银行明细清单、结婚证、租赁车发票、调查笔录，经核实，本院予以确认；12、二原告举示的旅游宣传册发票，经核实，本院确认真实性、合法性，但不具备关联性；13、二原告举示的损失计算表，缺少其他证据佐证，本院不予确认；14、二原告举示的《司法鉴定意见书》和鉴定费发票，经核实，本院予以确认；15、第三人邮政綦江分公司举示的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、渝邮［2015］66号文件、《物业出租合同》、关于终止履行《房屋租赁合同》的通知、执行笔录，经核实，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告佘幼幼与被告陈杰夫于2012年7月13日签订了《物业出租合同》，约定被告陈杰夫将位于重庆市綦江区九龙大道25号的房屋租赁给乙方使用，建筑面积为30平方米，租赁期限自2012年8月1日至2014年7月30日，租金为2000元/月，第二年涨幅不超过10%，按季度支付，自合同签订之日起3个工作日内支付第一季度租金，以后提前3个工作日支付下季度租金；约定原告佘幼幼支付履约保证金4000元；约定原告佘幼幼在征得被告陈杰夫书面同意后方可进行装修施工。原告佘幼幼与被告陈杰夫于2012年7月16日签订了《补充协议》，约定租赁期限为4年，被告陈杰夫保证在租赁期限内诉争房屋所有人（邮政局）不收回诉争房屋，否则由被告陈杰夫赔偿原告佘幼幼损失，第一年赔偿全部转让费和装修费，第二年赔偿转让费的80%和全部装修费，第三年赔偿转让费的60%和全部装修费，第四年赔偿转让费的40%和全部装修费。合同履行过程中，被告陈杰夫按约定交付了诉争房屋，并向原告佘幼幼提供了房权证207字第027601号的房屋所有权证复印件（载明房屋坐落位置为“綦江县古南镇安厦路某号”，房屋共10层，登记房屋为第一层），原告张帆于2012年7月13日支付了被告陈杰夫诉争房屋的门面转让费40000元；原告佘幼幼租赁房屋后，进行了装修，用于经营“中国旅行社总社（重庆）有限公司綦江区安厦路门市部”，该门市部于2012年8月10日设立，负责人为佘幼幼，该门市部于2015年7月6日被列入经营异常名录，于2016年7月14日被注销。 另查明，被告陈杰夫与重庆市邮政公司綦江区邮政局（现已经变更名称为中国邮政集团公司重庆市綦江区分公司，即本案第三人）于2012年5月31日签订了《物业出租合同》，约定被告陈杰夫承租位于重庆市綦江区九龙大道某号綦江邮政局停车场出入门口右侧往綦江邮政局办公楼方向第4间建筑面积为30平方米的门面房屋，即诉争房屋，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日。重庆市綦江区人民法院于2015年4月20日作出了（2015）綦法民初字第01379号民事判决书，认为被告陈杰夫与第三人邮政綦江分公司签订的《物业出租合同》无效，判决被告陈杰夫归还诉争房屋。重庆市綦江区人民法院于2015年7月6日公告通知被告陈杰夫返还诉争房屋，二原告于当日知道，之后，重庆市綦江区人民法院于2015年10月29日对诉争房屋进行了强制执行并交还第三人邮政綦江分公司。原告佘幼幼于2016年9月8日申请对诉争房屋的装修价值进行司法评估，受本院委托，重庆咨证资产评估房地产土地估价有限公司于2016年12月19日作出了司法鉴定意见书，鉴定意见为诉争房屋在2015年10月29日的装修价值为13508元，原告佘幼幼支付鉴定费2500元。二原告认为第三人邮政綦江分公司伙同被告陈杰夫提供虚假产权证明，致使二原告与被告陈杰夫签订的租赁合同无效，应当连带承担赔偿责任。经协商未果，遂向本院提起诉讼请求。审理中，二原告坚持其诉讼请求，被告陈杰未到庭参加诉讼，第三人邮政綦江分公司不同意其诉讼请求。 本院认为，《物业出租合同》和《补充协议》实质上约定了两个法律关系，即房屋租赁合同关系和门面转让合同关系，在本质上属于两个不同的法律关系。对于原告张帆是否与原告佘幼幼共同作为承租人与被告陈杰夫就诉争房屋签订了《物业出租合同》和《补充协议》，因被告陈杰夫在（2015）綦法民初字第01379号诉讼中明确承认其将诉争房屋转租给了原告张帆，且被告陈杰夫在2012年7月13日收取了原告张帆支付的诉争房屋的门面转让费40000元，而被告陈杰夫在与原告佘幼幼签订的《补充协议》中明确约定了门面转让合同与租赁合同的履行情况存在直接关联，故，应当认定原告张帆与原告佘幼幼共同与被告陈杰夫签订了《物业出租合同》和《补充协议》。因诉争房屋并未取得建设工程规划许可证，《物业出租合同》系无效合同，《补充协议》有关诉争房屋的租赁约定条款无效，但有关门面转让的约定有效。无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告陈杰夫对转租合同无效负有过错，应当退还履行保证金，并按过错赔偿二原告装修损失。因二原告并未举示证据证明其支付了被告陈杰夫履行保证金4000元，应当承担举证不能的法律后果。 对于二原告与被告陈杰夫的租赁合同无效的过错，应当综合本案相关证据认定：第一，《物业出租合同》明确约定了诉争房屋的位置，且双方在《补充协议》明确约定被告陈杰夫保证第三人邮政綦江分公司在租赁期间不收回诉争房屋，说明双方均明知陈杰夫不是房屋权利人，且双方之间的转租并未征得第三人邮政綦江分公司的同意，亦说明二原告举示的房权证207字第027601号的房屋所有权证复印件应当是被告陈杰夫直接交给二原告的，且原告佘幼幼以被告陈杰夫名义向第三人邮政綦江分公司交纳的租金，现有证据不能认定第三人邮政綦江分公司知道房屋转租事实；第二，二原告与被告陈杰夫约定的4年转租期限明显超过了被告陈杰夫与第三人邮政綦江分公司约定的2年租赁期限；第三，《物业出租合同》约定诉争房屋地址为“綦江区九龙大道25号”，被告陈杰夫交给二原告举示的房权证207字第027601号的房屋所有权证复印件载明地址为“綦江县古南镇安厦路某号”，房屋共10层，登记房屋为第一层，该房屋产证复印件载明信息与诉争房屋并不一致，且有较大区别，第三人邮政綦江分公司在向被告陈杰夫出租诉争房屋时，已经明确告知被告陈杰夫诉争房屋未办理房屋建设手续，被告陈杰夫在转租诉争房屋时的确存在欺骗二原告的可能，但并不能认定第三人邮政綦江分公司与被告陈杰夫共同欺骗二原告。综上，二原告在交易过程中存在众多不审慎之处，但被告陈杰夫提供虚假房屋所有权证复印件的确可能对二原告产生一定的误导，被告陈杰夫的过错大于二原告，现又其拒不到庭答辩；虽然第三人邮政綦江分公司向被告陈杰夫提供了虚假房屋所有权证复印件，而被告陈杰夫对此明知，且4年转租期超出了被告陈杰夫2年的承租期，而转租合同亦实际履行了3年以上，但第三人邮政綦江分公司对转租合同并不知情，原、被告并未就转租合同征得第三人邮政綦江分公司的同意，第三人邮政綦江分公司对转租合同的无效无过错，故，本院认为对于转租合同的无效，二原告应当承担35%的过错，被告陈杰夫应当承担65%的过错，第三人邮政綦江分公司无过错。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，依据原、被告对转租合同无效的过错，被告陈杰夫应当赔偿二原告房屋装修现值的65%。经鉴定，诉争房屋在归还时价值为13508元，被告陈杰夫应当赔偿8780.2元。对于二原告主张的中国旅行社总社（重庆）有限公司的营业罚款6949.25元，二原告未举示证据证明与转租合同无效有因果关系，应当承担举证不能的法律后果。二原告主张的宣传资料印刷费1000元，发生在2015年9月9日，而二原告在2015年7月6日已经知道重庆市綦江区人民法院通知被告陈杰夫交还诉争房屋，即便印刷费属实，亦属于不当扩大的损失，应当由二原告自行负担。对于二原告主张的办理终止营业及注销手续的交通费1800元、搬迁人工费200元等，办理上述事宜与转租合同无效有直接联系，综合本案相关证据，结合交易习惯，上述费用未明显超出合理限度，本院予以确认交通费1800元和搬迁费200元，被告陈杰夫应当赔偿65%，即交通费1170元和搬迁费130元。 对于门面转让费的性质，第一，门面转让费具有提供交易机会对价的性质；第二，门面转让费具有转让者出让自己对门面所有的有形或无形资产价值的性质，虽然本案中很可能不具备第二种性质，但不论如何门面转让合同区别于转租合同，是独立的法律关系，法律并未禁止，该门面转让合同并不因转租合同的无效而无效，该合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，虽然门面转让合同与本案转租合同是不同的两种法律关系，但因门面转让合同与租赁合同具有直接关联，《补充协议》明确约定将转租合同的履行情况作为是否退还门面转让费的条件，房屋转租合同与门面转让合同属于同一个交易，基于减少当事人诉累、节约司法成本的考量，可在本案中一并予以处理。诉争房屋在2015年10月29日被收回，正处于二原告与被告陈杰夫约定租赁期限的第四年期间，被告陈杰夫应当按约定退还40%的门面转让费，即应当退还16000元。 综上所述，对于二原告要求确认与被告陈杰夫签订的《物业出租合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以确认《物业出租合同》、《补充协议》有关转租的约定无效。对于二原告要求被告陈杰夫退还合同保证金4000元、转让费40000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自本判决生效之日至付清之日的资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持被告陈杰夫退还门面转让费16000元，超出部分，本院不予支持，资金占用利息属于损失，并未实际发生，且《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条已经明确规定拒不履行生效判决确定的金钱给付义务的应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，本院不予支持。对于二原告要求被告陈杰夫赔偿诉争房屋装修损失36046元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自本判决生效之日至付清之日的资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持被告陈杰夫赔偿房屋装修损失8780.2元，超出部分不予支持，对于资金占用利息，基于上述相同理由，本院亦不予支持。对于二原告要求被告陈杰夫赔偿损失10000元的诉讼请求，本院予以支持交通费1170元、搬迁费130元，超出部分，因证据不足，本院不予支持。对于二原告要求第三人邮政綦江分公司对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。被告陈杰夫经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告佘幼幼、张帆共同以佘幼幼名义与被告陈杰夫于2012年7月13日签订的《物业出租合同》无效、于2012年7月16日签订的《补充协议》有关房屋出租的条款无效； 二、被告陈杰夫在本判决生效后七日内退还原告佘幼幼、张帆门面转让费16000元； 三、被告陈杰夫在本判决生效后七日内赔偿原告佘幼幼、张帆房屋装修损失8780.2元、交通费1170元、搬迁费130元，合计10080.2元； 四、驳回原告佘幼幼、张帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元、鉴定费2500元，合计4550元，由二原告负担受理费1600元，由被告陈杰夫负担受理费450元、鉴定费2500元等合计2950元（此款原告佘幼幼已经垫付，由被告陈杰夫在本判决生效后七日内支付原告佘幼幼2950元，本院预收的诉讼费不作清退）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费2050元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李庆祥 人民陪审员  穆礼芬 人民陪审员  刘思碧 二〇一六年十二月二十九日 书 记 员  杨小燕