重庆市梁平区人民法院   民事判决书    (2021)渝0155民初3286号   原告：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地：重庆市万州区渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。   法定代表人：杨茂君，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：王庆梅，女，系该公司工作人员。   委托诉讼代理人：李玉良，女，系该公司工作人员。   被告：王元华，女，1968年10月4日出生，汉族，住重庆市梁平区。   原告重庆市茂诚物业管理有限公司与被告王元华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王庆梅、李玉良到庭参加诉讼，被告王元华经传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告重庆市茂诚物业管理有限公司（以下简称茂诚物业公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付截止2021年4月30日其拖欠的22个月的物业管理费2522.40元、公摊费48.00元、电梯费120.00元、二次供水水费240.60元、违约金739.80元，总计3670.80元；2.本案诉讼费由被告承担。事由和理由：2016年4月2日，原告茂诚物业公司与开发商重庆市兴茂新产业发展（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告所在的XXX小区提供物业服务，业主每月按时向原告支付物业服务费用。合同签订后，原告按约履行了义务，被告身为“XXX”C8-1-XXX的住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，自2019年7月1日至2021年4月30日，被告累计拖欠原告物业管理费2522.40元、公摊费48.00元、电梯费120.00元、二次供水水费240.60元、违约金739.80元，总计3670.80元。曾经原告多次书面或电话催收，被告均已种种理由不予支付。为此，原告诉至本院请求判令支持其主张。   被告王元华未作答辩。    诉讼中，原告为证明其主张的案件事实举出的证据有：1.被告身份证复印件1张；2.前期物业服务合同备案申请表、备案证明存根复印件3张；3.发改委文件复印件2张；4.前期物业服务合同、临时管理规约、承诺书复印件12张；5.收楼证明书、业主联络资料登记表复印件2张；6.物管费催收函复印件2张；7.检修照片复制件4张；8.梁平区不动产登记中心档案查询结果原件1张；9.物管费用欠费清单复印件3张；10.安保值班人员记录表复印件1张；11.工程维修交接班记录表复印件2张；12.各种通知、告示及温馨提示照片3张；13.公共收益公示流水账复印件2张。被告在诉讼中未举证。   上述证据，经本院审查认为，由于被告未应诉答辩，也未到庭质证，视为其放弃抗辩权和质证权；且原告举出的证据来源合法、内容真实、与本案有关。故原告举示的证据应当作为认定本案事实的证据予以采纳，证明力应予确认；对其主张的案件事实也应予以确认。   经审理查明，2010年11月30日，原告茂诚物业公司与开发商重庆市兴茂新产业发展（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告所居住的XXX小区提供物业服务，业主应按其拥有的物业建筑面积每月20日前向原告交纳物业服务费用，其中高层住宅的收费标准为：1.0元/月·平方米；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按万分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为：自2010年12月1日起至2013年11月30止；同时还约定了其他相关事项。该合同经原梁平县国土资源和房屋管理局于2010年12月29日审查登记备案。自此原告茂诚物业公司在该小区为全体业主提供了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，至今仍在该小区提供相关物业服务。    2016年4月2日，原告茂诚物业公司与被告王元华亦签订了一份《前期物业服务合同》，双方对有关物业服务的权利、义务相关内容分别进行了约定，并同意共同遵守本合同和《XXX临时管理规约》，享有相关权利、承担相应责任和义务；同时还约定：“本合同无约定的，适用《XXX小区临时管理规约》”；被告应于每月10日前向原告交纳物业服务费，否则逾期将按日向被告加收千分之三的滞纳；合同期限为三年，且约定“本小区业主大会与选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。同日，被告还签署了一份“承若书”，同意履行、遵守“业主临时管理规约”中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。《XXX临时管理规约》规定了物业的使用、维护、管理和违约责任等，其中还规定了物业服务费的收费标准为：住宅为1.0元/月·平方米；电梯费按重庆市物价局相关政策办理；共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费）：前期按4元/户·月向入住业主收取，待本栋楼入住率达75%时，据实分摊；二次供水费用：前期按10元/户·月向入住业主收取，待本栋楼入住率达75%时，据实分摊。在实际履行中，原告茂诚物业公司对该小区的业主依照原梁平县发展和改革委员会的文件（即梁平发改发250号）和《兴茂盛世·华都临时管理规约》的规定，电梯费是按每户3人计算，每人每月10元（即30元/户·月）收取；公摊费是按4元/户·月收取；二次供水水费据实按照政府相关标准向业主计收。   被告王元华在“XXX”C区（即位于重庆市梁平区XXX）购买有电梯房一套，于2016年4月2日办理了接房手续，并于2018年取得了不动产权证书，产权证号为：渝（2018）梁平区不动产权第000XXX号，登记的产权人为王元华，房屋建筑面积为120.05㎡，自此被告成为该房业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告提供的物业服务，按照合同约定，被告应当向原告交纳相应的物业服务费，但自2019年8月1日起至2021年4月30日止，被告共计拖欠原告物业服务费2521.05元（即被告的住房建筑面积为120.05㎡×1.0元/㎡/月×拖欠的期限21个月=2521.05元）；电梯费120.00元（即自2021年1月至4月，按30元/户/月计算×拖欠的期限4个月=120.00元）；公摊费48.00（即自2020年5月至2021年4月，按4元/户/月计算×拖欠的期限12个月=48.00元）元；以及原告代收的二次供水水费240.60（即自2020年12月5日至2021年4月5日，被告用去的47吨水费，按照政府相关标准收取为240.60元，共计2929.65元没有给付，曾经原告书面催交，被告至今仍未交纳。    本院认为，原告重庆市茂诚物业管理有限公司与开发商重庆市兴茂产业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务合同》及《XXX临时管理规约》，不违反相关法律、法规的规定，均合法有效。原告茂诚物业公司按照上述合同的规定，自2010年12月1日起至今在XXX小区为全体业主提供了必要的维修、养护、清洁、绿化、维护基本秩序等物业服务。被告王元华在该小区购买了房屋，并于2018年办理了不动产权证成为该小区的业主。被告即是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告。其交费标准也应当按照上述物业服务合同约定的标准向原告支付相关物业服务费及公摊费和违约金。由于被告在该小区居住的房屋属电梯房，房屋面积为120.05㎡，按照合同约定标准，应按1.0元/㎡/月计算交纳物业费为2521.05元（即被告的住房建筑面积为120.05㎡×1.0元/㎡/月×拖欠的期限21个月=2521.05元），符合物业合同的约定标准，原告的该项请求应当予以支持。   关于共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），按照合同约定每户每月应当交纳4.00元公摊能耗费，故原告主张被告支付12个月的公摊费48.00元的请求，亦符合合同约定，应当予以支持。   关于违约金的支付问题，由于被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。但原告主张违约金，按照被告每月拖欠的物业费为基数按每日万分之五计算22个月，不符合《前期物业服务合同》的约定标准，即应按按万分之三的标准计算违约金；且期限亦重复多计算一个月。故本案违约金应按每日万分之三的标准，从被告于2019年8月欠费的次月起计算至付清之日，符合合同约定，应予支持。   关于原告主张的电梯费和二次供水费的问题。电梯费，原告是依照原梁平县发展和改革委员会的文件和《XXX临时管理规约》的规定，按 30元/户·月向被告收取120.00元；二次供水费，因被告属于二次供水的业主，原告按其实际使用的吨位数，按照政府相关标准收取被告47吨的水费240.60元。且对于上述电梯费和二次供水费，因被告未应诉答辩，视为其放弃抗辩权，可确认为被告无异议。因此，对原告的上述两项请求亦予以支持。   由于本案物业服务合同的事实，虽然发生在民法典施行之前，但持续至今，即民法典施行之后，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用民法典的相关规定进行裁判。   综上所述，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：   由被告王元华向原告茂诚物业公司支付其拖欠的2019年8月1日起至2021年4月30日止的物业服务费2521.05元；并支付公摊费48.00元、二次供水费240.60元、电梯费120.00元及违约金（自2019年9月起以被告每月拖欠的物业费为基数，分别依次按其拖欠的期限按每日万分之三计算至付清之日止），限本判决生效之日起付清。   如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25.00元，由被告王元华负担。   本判决为终审判决。             审 判 员  高 燎       二0二一年七月一日        书 记 员 刘 晓 芳                      1