辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1594号上诉人（原审被告）：沈阳圣恒房地产开发有限公司（原沈阳庆荣置业有限公司），住所地新民市。法定代表人：王頔，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涌、金琪惠，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：刘荣宝，男，汉族，住址辽宁省沈阳市皇姑区。委托代理人:郑连伟，系新民市新柳法律服务所法律服务工作者。上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司因与被上诉人刘荣宝民间借贷纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。沈阳圣恒房地产开发有限公司上诉称，1、本案已经超过诉讼时效；一审认定上诉人承担4倍的LPR，无事实依据。请求依法改判或发回重审。刘荣宝辩称，同意一审判决。刘荣宝一审诉称，2012年6月14日，沈阳圣恒房地产开发有限公司在刘荣宝处借款人民币80万元，约定8月14日还款，如不还款利息按照日千分之二计算。刘荣宝按照沈阳圣恒房地产开发有限公司的要求将人民币80万元借给沈阳圣恒房地产开发有限公司，沈阳圣恒房地产开发有限公司给刘荣宝出具了收条。并以沈阳圣恒房地产开发有限公司名下的八套房产抵押担保。但是直至今日沈阳圣恒房地产开发有限公司没有偿还欠款本息。1、请求法院判令沈阳圣恒房地产开发有限公司偿还刘荣宝欠款人民币80万元；2、请求法院判令沈阳圣恒房地产开发有限公司给付利息从2012年6月14日起至给付之日止，月息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月20日贷款报价利率的4倍计算；由沈阳圣恒房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。经审理查明，2012年4月10日，出卖人沈阳庆荣置业有限公司与买受人刘荣宝签订《商品房买卖合同》八份，沈阳庆荣置业有限公司将其建设中的“城市荣域”第xx幢南x号、x号、x号、x号、x号、北x号、x号车库和第xx幢xx号门市出售给刘荣宝，总价款人民币1,639,830.00元。交付期限：2012年10月30日前。2012年6月14日，甲方沈阳庆荣置业有限公司、乙方刘荣宝、丙方马达春签订《商品房买卖补充协议》，该协议约定：就甲方与乙方签订的位于新民市中兴东路北侧的“城市荣誉”楼盘项目（包括xx#南x号车库、北x号车库、南x号车库、北x号车库、南x号车库、南x号车库、南x号车库、xx号楼xx号门市）。双方协定购买价格为人民币捌拾万元整。丙方作为房屋买卖协议的担保人，对甲、乙双方的房屋买卖协议予以认可并担保。并共同制定以下条款，作为房屋买卖合同的补充协议，遵照执行。1、甲、乙、丙三方共同认可商品房买卖合同和本补充协议的有效性。甲方作为房屋的所有权人有权与乙方签订商品房买卖合同。乙方对房屋现状有明确认识。丙方作为担保人愿对甲方可能出现的违约责任和退还房款义务承担担保责任。2、甲方承诺自2012年6月14日至2012年8月14日期间协助乙方房屋产权登记事宜。3、如出现不能办理房屋产权登记的情况，甲方承诺2012年8月14日一次性归还乙方购房款捌拾万元人民币。到期若不归还乙方有权按购房款的日千分之二追求甲方的违约责任，购房款未归还之前，商品房买卖合同和本补充协议始终有效。4、截止2012年8月14日，甲方如不能办理房屋产权登记，甲方可通过履行偿还购房款，一次性解除商品房买卖合同和本补充协议所规定的全部义务。甲、乙双方互不追究其他违约责任。甲方：王頔签字并加盖沈阳庆荣置业有限公司印章，乙方:刘荣宝签字并按手印，丙方：马达春签字并按手印。2012年6月14日，沈阳庆荣置业有限公司收刘荣宝人民币80万元，收款事由：购房款，用于工程，收款人：马达春并加盖沈阳庆荣置业有限公司印章，交款人：刘荣宝。沈阳庆荣置业有限公司更名为沈阳圣恒房地产开发有限公司。2010年3月19日，发包人沈阳市圣恒房地产开发有限公司与承包人沈阳新元建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，工程名称：恺帝城花园xx#、x6#、x9#、x0#、x1#、x2#、x3#、x4#楼。地点:新民市。竣工日期：2010年10月30日。项目经理:马达春。马达春是承包人沈阳新元建设集团有限公司项目经理，不是发包人沈阳市圣恒房地产开发有限公司员工。全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。一审法院认为：2012年4月10日，出卖人沈阳庆荣置业有限公司与买受人刘荣宝签订的八份《商品房买卖合同》总价款人民币1,639,830.00元，但是，2012年6月14日，甲方沈阳庆荣置业有限公司、乙方刘荣宝、丙方马达春签订《商品房买卖补充协议》协定的购买价格为人民币80万元，当日沈阳庆荣置业有限公司收刘荣宝“购房款”人民币80万元用于工程，收款人马达春并加盖沈阳庆荣置业有限公司印章，因沈阳庆荣置业有限公司收到的“购房款”与《商品房买卖合同》约定的总价款差额较大，结合沈阳圣恒房地产开发有限公司法定代表人王頔的答辩意见，沈阳庆荣置业有限公司收刘荣宝“购房款”人民币80万元实质上是借款，出卖人沈阳庆荣置业有限公司与买受人刘荣宝签订的八份《商品房买卖合同》应当属于形式上的商品房买卖合同，实质上是民间借贷合同的担保。因出卖人沈阳庆荣置业有限公司与买受人刘荣宝签订的八份《商品房买卖合同》和甲方沈阳庆荣置业有限公司、乙方刘荣宝、丙方马达春签订的《商品房买卖补充协议》是双方当事人真实的意思表示，故该《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》约定的担保事实成立且生效。出借人刘荣宝与借款人马达春、沈阳庆荣置业有限公司之间是民间借贷事实成立，双方主体适格，内容合法，意思表示真实一致，合同形式合法，双方之间借款合同自马达春、沈阳庆荣置业有限公司收到借款时生效，受法律保护，双方均应当按照约定履行各自义务。因法人名称的变更不影响法人的权利义务，故沈阳庆荣置业有限公司更名为沈阳圣恒房地产开发有限公司后，应当由沈阳圣恒房地产开发有限公司享有权利和承担义务。因《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》约定的担保事实成立且生效，双方都应当按照约定履行义务，刘荣宝有理由相信八份《商品房买卖合同》约定的“城市荣域”第x7幢南x号、x号、x号、x号、x号、北x号、x号车库和第xx幢xx号门市抵押给刘荣宝，构成诉讼时效中断，在刘荣宝知道八份《商品房买卖合同》约定的“城市荣域”第x7幢南x号、x号、x号、x号、x号、北x号、x号车库和第x9幢1x号门市已另行出售后，刘荣宝起诉要求沈阳圣恒房地产开发有限公司返还借款人民币80万元不超过诉讼时效，沈阳圣恒房地产开发有限公司应当负有返还借款的义务。因刘荣宝请求法院判令沈阳圣恒房地产开发有限公司偿还欠款人民币80万元，有合同及法律依据，故刘荣宝请求法院判令沈阳圣恒房地产开发有限公司偿还欠款人民币80万元的诉讼请求，予以支持。刘荣宝请求法院判令沈阳圣恒房地产开发有限公司给付利息从2012年6月14日起至给付之日止，月息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月20日贷款报价利率的4倍计算，因《商品房买卖补充协议》约定：“2.甲方承诺自2012年6月14日至2012年8月14日期间协助乙方房屋产权登记事宜。3、如出现不能办理房屋产权登记的情况，甲方承诺2012年8月14日一次性归还乙方购房款捌拾万元人民币。到期若不归还乙方有权按购房款的日千分之二追求甲方的违约责任，购房款未归还之前，商品房买卖合同和本补充协议始终有效。”故应当从2012年8月15日起承担违约责任。依据2020年8月20日起实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条规定，按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%，参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率4倍确定受保护的利率上限为15.4%，双方约定的利率日千分之二换算成年利率为73.2%明显超出中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月20日一年期贷款市场报价利率的4倍15.4%，故沈阳圣恒房地产开发有限公司支付刘荣宝资金占用期间的利息应当以借款本金人民币80万元为基数，自2012年8月15日起至返还借款本金之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月20日一年期贷款市场报价利率的4倍15.4%计算。依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条、第一百八十八条《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第九条、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十二条《中国人民银行公告》一之规定，判决如下：一、沈阳圣恒房地产开发有限公司返还刘荣宝借款本金人民币80万元，于本判决生效之日起十日内一次性返还；二、沈阳圣恒房地产开发有限公司支付刘荣宝资金占用期间的利息，以借款本金人民币80万元为基数，自2012年8月15日起至返还借款本金之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月20日一年期贷款市场报价利率的4倍15.4%计算；三、驳回刘荣宝其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11800元，减半收取人民币5900元，由沈阳圣恒房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司（甲方）、被上诉人刘荣宝（乙方）、案外人马达春（丙方）三方签订的《商品房买卖补充协议》的意思表示，能够认定上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司与被上诉人刘荣宝签订《商品房买卖合同》是对双方之间的借款担保，虽然该担保方式不符合相关法律规定，但不影响协议其他条款的效力。《商品房买卖补充协议》第3条约定：“如出现不能办理房屋产权登记的情况，甲方承诺2012年8月14日一次性归还乙方购房款捌拾万元人民币。到期若不归还，乙方有权按购房款的日千分之二追求甲方的违约责任，购房款未归还之前，商品房买卖合同和本补充协议始终有效。”根据庭审调查，上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司至今仍未能给被上诉人刘荣宝办理房屋产权登记，也未返还购房款，根据上述约定，该《商品房买卖补充协议》仍然发生法律效力，故被上诉人刘荣宝依据《商品房买卖补充协议》提起本案诉讼，并没有超过诉讼时效期间。上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司的此项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司提出的给付利息的问题。双方虽未约定借款利息，但《商品房买卖补充协议》第3条约定：“……，甲方承诺2012年8月14日一次性归还乙方购房款捌拾万元人民币。到期若不归还，乙方有权按购房款的日千分之二追求甲方的违约责任”，可以认定双方之间存在违约金的约定，应当视为系占用借款期间的资金使用费即借款利息，但该约定过高应当予以调整。原审根据现行相关法律规定，认定的借款期间的利率，并无不当。故上诉人的此项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人沈阳圣恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 那 卓审判员 邹明宇审判员 陈兴田二〇二一年八月二日法官助理汪芷如书记员雷静本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。