广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初8227号 原告：何超松，女，1967年4月15日出生，汉族，住广西平县。 委托代理人：莫良志，广西同望律师事务所律师。 委托代理人：黄文新，广西同望律师事务所律师。 被告：南宁天驰房地产有限公司，住所地：南宁市金洲路**城市杰座**。 法定代表人：杨武标，董事长。 委托代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。 原告何超松与被告南宁天驰房地产有限公司（以下简称：天驰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告何超松的委托代理人莫良志、被告天驰公司的委托代理人梅细扬、梁柳宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告何超松诉称：2011年1月6日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于南宁市青秀区升禾·绿城世界第3栋2单元XXXX号商品房以872058元的总价出售给原告。合同约定被告应于2012年5月31日向原告交付房屋，并于商品房交付使用后850日内向房屋登记机构为原告办理房屋所有权登记，将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，如逾期交付，每逾期一日按总房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告也按合同约定时间交房，但直至原告起诉之日止，原告仍未取得房屋所有权证书，被告已逾期668日。根据法律规定及合同约定，被告应当承担支付违约金的违约责任。但合同第十七条约定“违约金不超过总房款的1%”的条款属于被告提供的格式条款，该条款免除了被告的责任，排除了原告的主要合同权利，且该条约定的违约金过分低于被告逾期办证给原告造成的损失，有失公平，应属无效条款。故原告要求提高违约金，即按每日万分之一计算。综上，请求法院依法判令：一、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金58253元（暂计至2016年8月1日，逾期668日，每日按总房款的万分之一计算）；二、被告在判决生效后一个月内将房屋产权证书交付原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。 被告天驰公司辩称：一、关于原告诉请办证的问题。被告无法办证系因原告至今不提交办证所需的全部资料，被告已于2016年10月28日向原告所在的楼栋张贴了办证通知，要求业主尽快备齐办证所需材料，但原告至今未到被告处提交办证材料，房产证当然无法办理。同时，原告诉请要求被告交付房产证的诉请不明确，没有具体履行内容要求。二、被告不存在违约行为，无需承担违约责任，理由如下：本案存在情势变更情形，即合同成立后，客观发生无法预见的重大变化，继续履行明显不公，当事人请求变更合同的，法院根据公平原则予以变更。（一）本案合同签订后，绿化率的折算方式发生无法预见的重大变化，即自2012年2月1日出台新的计算标准，计算标准的变化之处，被告均需要调整，构成重大变化。绿化率折算方式的变化直接影响到房屋配套验收的《绿化工程竣工验收》不能如期验收。且本案合同签订时，绿化工程竣工验收不在综合验收的内容中，但自2011年6月21日起，绿化工程竣工验收被列入综合验收清单，办证所需的证件增加，绿化竣工验收的要求也发生改变，两项重大变化叠加，要求被告继续履行850日的办证期限明显对被告不公，被告请求变更合同，从工程五方验收之日起至取得《绿化工程竣工验收》这段时间在850日内予以扣除。（二）本案合同签订后，南宁市规划局于2011年12月1日、2012年8月17日分别核发新二中西侧路的建设工程许可证与云景路改造工程的建设规划许可证。该两条路的建设直接影响到本案工程的规划验收。该两条路的开工时间至完工时间应当在850日办证期限内予以扣除。（三）部分业主存在严重违章搭建的违约行为，导致被告规划竣工验收延后。根据合同约定，因买受人原因导致约定的手续延迟办理的，出卖人不承担责任。因此，对因部分业主导致的规划竣工验收延后致使办证延迟，被告不承担任何责任。（四）2016年6月26日，南宁市开始实行统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，该不动产统一登记区域包含涉案楼盘，该政策为签订合同时无法预见的重大变化，直接导致被告至少在5个月内无法按照原有材料为业主办理产权证，该期间应在850日内予以扣除。三、被告即便承担违约金，也应该按照合同约定的标准支付，即违约金按总房款的1%支付。但基于被告的第一点答辩意见，原告应当承担不少于一半的违约责任，即被告应按总房款的0.5%支付违约金。原告主张按每日万分之一支付违约金没有依据。经审理查明：2011年1月6日，原告何超松（买方）与被告天驰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00170157），约定原告向被告购买位于南宁市青秀区升禾·绿城世界3栋2单元XXXX号房，总价格为872058元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付原告使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后850日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人；因出卖人过错，导致约定的手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。合同签订后，原告向被告付清了房款872058元，被告在合同约定的期限内将房屋交付原告使用。2016年8月4日，原告以被告未在合同约定期限内交付房屋所有权证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：涉案房屋所在的升禾·绿城世界小区3栋已于2016年9月30日取得了南房商备字（2016）第02811373号《商品房现售备案证明》。 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后850日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。被告已在合同约定的交房期限内交房，原告主张从合同约定交房之日即2012年5月31日开始起算办证的时间，属对自己权利的处分，本院予以准许，故被告应于2014年9月28日前完成上述办证义务，并将以原告为产权人的房屋所有权证交给原告，但被告至今未能完成上述办证义务。关于本案是否存在被告辩称的可以据实延期交房的情势变更情形。（1）被告辩称未能按约办证是因为合同签订后南宁市颁布新规将绿化工程竣工验收纳入综合验收中并改变了绿化率的折算方式，及南宁市规划局核发新二中西侧路与云景路改造工程的建设工程规划许可证，分别影响了涉案工程的绿化验收及规划验收，属于情势变更。对此，本院认为，对于上述新规及新道路建设对本案工程验收的具体影响程度及影响时间，被告在本案中均未提供充分证据予以证实。且被告作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见周边配套道路建设、政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故本院对被告以新规颁布及新道路建设为由延期办证的主张不予采纳。（2）被告辩称因部分业主存在违章搭建的违约行为导致其规划竣工验收延后，但原告未能提供证据证实业主存在违章搭建的情形，及业主违章搭建的情形对其规划验收的具体影响程度及时间，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。（3）被告辩称南宁市从2016年6月26日开始实行不动产统一登记业务，导致其办证延迟，但根据合同约定，被告应在2014年9月28日前完成办证义务，被告遭遇上述新情况系因其未能在合同约定时间内完成办证义务造成的，该责任理应由其自行承担，故本院对被告该项抗辩意见，不予采纳。综上，被告至今未能完成办证义务并将房屋所有权证交付原告，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条约定，被告逾期办证的，每逾期一日，按已付房款的万分之一向原告支付违约金，但最高不超过总房款的1%。原告主张该条约定的违约金过低，有失公平，且该条约定免除了被告的责任，应为无效条款。但该条约定是针对出卖人逾期办证应承担违约责任进行的约定，并未免除出卖人的责任而增设买受人的义务，且该条款也不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。而从双方在合同中对买受人逾期付款以及出卖人逾期交房、逾期办证约定的违约责任来看，双方当事人的权利义务基本对等，并没有显失公平。另外，原告未能举证证明因被告逾期完成办证义务而导致其有实际损失的存在，也未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金。因此，对原告的上述主张，本院不予采纳。根据该条约定，被告应从逾期之日即2014年9月29日起向原告支付违约金，截止被告主张其通知办证之日即2016年10月28日，被告共逾期761天，应付违约金66364元（872058元×万分之一×761天，四舍五入计算），已超过按已付房款1%计算所得的违约金，故被告应向原告支付逾期办证违约金8721元（872058元×1%，四舍五入计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告南宁天驰房地产有限公司于本案判决生效之日三 十日内为原告何超松申请位于南宁市青秀区升禾·绿城世界第3栋2单元XXXX号房的房屋所有权登记并将以原告何超松为产权人的房屋所有权证书交付给原告何超松； 二、被告南宁天驰房地产有限公司向原告何超松支付逾期办证违约金8721元。 本案受理费1256元，由原告何超松负担1067元，由被告南宁天驰房地产有限公司负担189元。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 审 判 员  谢 倩 人民陪审员  梁丽丽 二〇一六年十二月二十一日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。