山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终3044号 上诉人（原审被告）：薛亚楠，女，1985年9月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：泰安市馨园物业管理有限公司，住所泰安市灵山大街以南旧镇路以东南湖颐心园9号楼1-3层101号。 法定代表人：亓文锋，总经理。 委托诉讼代理人：陈善伟，山东兴峰律师事务所律师。 上诉人薛亚楠因与被上诉人泰安市馨园物业管理有限公司（以下简称馨园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛亚楠上诉请求：撤销一审判决，改判待馨园物业公司物业服务标准合规后，支付物业费。事实和理由：一审已提交证据，卫生、电梯使用安全隐患、健身设施设备等各方面不达标，作为业主没有正常得到该有的收费标准的物业服务，本身不以服务业主为目标，所以不服从立马上交物业费的判决。物业作为服务业主的公司，应以服务作为第一位，服务多年来以收费为基准，服务做得差强人意。多次多位陌生人上门催收并未经过业主同意擅自拍摄视频物业费，侵犯个人隐私。以过节为理由进行催收，对于服务置身事外。基本的服务都做不好，谈何收费。试问作为物业您的收费标准和服务标准成正比么，自发推出霸王条款，5月6日起无车位不得驶入本小区。对于小区内的公共区域进行设阻，违反新民典法关于业主的建筑物区分所有权的规定以及物业合同的规定。 馨园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，薛亚楠上诉不能成立。馨园物业公司服务的南湖颐心园小区1004户业主，只有薛亚楠一户没有交物业费，而且馨园物业公司也被泰山区评为良好物业服务企业，馨园物业公司已经履行了应尽的物业服务职责，提供了良好的物业服务，应驳回薛亚楠上诉维持一审判决。 馨园物业公司向一审法院起诉请求：1.判令薛亚楠向馨园物业公司支付拖欠的物业服务费5989.12元（暂计算至2021年1月10日）及滞纳金；2.判令薛亚楠支付馨园物业公司因索要物业费支出的律师费2800元；3.由薛亚楠承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：南湖颐心园系泰安中天地产有限公司开发建设，其前期物业管理公司为泰安博泰物业管理有限公司。后泰安博泰物业管理有限公司退出，泰安中天地产有限公司于2016年11月18日与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定“……本物业管理区域物业服务收费选择按年方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅物业（多层）：0.8元/平方米?月；住宅物业（高层）：1.35元/平方米?月……购房人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额每日3‰的标准向乙方支付违约金，违约金最高不超过欠费额”。另查明，涉案房产面积为129.75平方米。原告主张被告拖欠自2018年3月7日起的物业费，现原告要求被告支付2018年3月7日至2021年1月10日物业费，并于2020年11月26日邮寄催缴物业费用律师函（2020年11月29日原告签收），2021年1月7日上门催缴。审理中，原告提交被告与泰安中天地产有限公司、泰安博泰物业管理有限公司签署的《中天南湖颐心园业主临时管理规约》一份以及被告与泰安博泰物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》一份，证实相关收费等情况。被告对上述证据真实性均无异议。以上证据系被告与泰安博泰物业管理有限公司签署，与本案无关，一审法院不予审查。被告提交照片一宗，用以证实原告服务不到位。对此，原告认为已经履行了物业服务职责。 一审法院认为，原告与泰安中天地产有限公司签订《前期物业服务合同》，泰安中天地产有限公司选聘原告作为南湖颐心园的物业，原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告亦认可原告一直对涉案小区提供了物业管理服务。现涉案房屋物业费已缴纳至2018年3月6日。原告要求被告支付2018年3月7日至2021年1月10日期间的物业费，并于2020年11月26日邮寄书面催缴（2020年11月29日原告签收）、2021年1月7日上门催缴。对此，根据《前期物业服务合同》约定内容，结合催缴时间等，对原告要求被告缴纳2018年3月7日至2021年1月6日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。被告应缴纳物业费为5955.53元（1.35元/㎡/月×129.75㎡×34个月）。关于违约金，《前期物业服务合同》约定的违约金过高，原告诉讼过程中自愿按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，系对自己诉讼权利的合法行使，且符合法律规定，一审法院依法予以支持。因原被告双方并未对违约金起算时间进行约定，一审法院酌定按照被告上门催缴通知时间，即2021年1月7日开始计算违约金。故以5955.53元为基数，自2021年1月7日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，同时根据合同约定，违约金以欠费额5955.53元为上限。关于律师费。原被告双方并未进行约定，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告主张服务不到位问题，应采取正当途径向物业服务企业反映，被告以此为由拒交物业费于法无据,一审法院依法不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告薛亚楠于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市馨园物业管理有限公司物业费5955.53元及违约金（以5955.53元为基数，自2021年1月7日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，违约金以欠费额5955.53元为上限）；二、驳回原告泰安市馨园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告薛亚楠负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛亚楠提交视频五份、电梯图片以及小区业主对此的反映微信截屏共16张。拟证明：物业对于公共设施的安全隐患没有做到位，其他即便交过物业费的业主，对物业服务也不满。馨园物业公司质证称，对证据真实性无法核实，对证明内容有异议，上诉人所提供的视频及图片均是发生在被上诉人起诉之后，视频中所反映的车位管理问题，是被上诉人为了更好的服务小区业主的车辆管理，才对没有车位的车辆拒绝入内，这是为了广大业主的利益，电梯安全隐患被上诉人已经及时联系了电梯提供商进行维修保养，并不是上诉人所称的天天存在电梯隐患，至于业主群所反映的仅代表极个别业主的个人认识，并不能否认被上诉人已经提供了良好的物业服务。本院认为，被上诉人对于以上的证据的真实性不予认可，真实性无法核实，且以上证据并不能证明其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定薛亚楠应支付馨园物业公司物业费5955.53元及违约金是否合理。本院认为，馨园物业公司与泰安中天地产有限公司签订《前期物业服务合同》，泰安中天地产有限公司选聘馨园物业公司作为南湖颐心园的物业，馨园物业公司按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，上诉人亦认可馨园物业公司一直对涉案小区提供了物业管理服务。馨园物业公司依据《前期物业服务合同》约定要求上诉人支付2018年3月7日至2021年1月6日期间物业费，一审法院予以支持并无不当。上诉人主张物业服务不到位但未提交充分证据证明，上诉人以此为由拒交物业费于法无据,本院不予支持。 综上所述，薛亚楠上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由薛亚楠负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年八月十一日 书记员 左文静