广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初2890号原告：胡金莲，女，汉族，1978年9月15日出生，住广东省廉江市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××347。被告：廉江市伟顺地产有限公司，住所地广东省廉江市角湖垌商住区75号，统一社会信用代码91440881MA51DX9G6K。法定代表人：许旭，该公司经理。被告：许旭，男，汉族，1985年8月10日出生，住广东省廉江市××××××××××，公民身份号码440××××××××××××073。被告：庞升伟，男，汉族，1972年4月10日出生，住广东省廉江市××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××018。以上三被告的共同委托诉讼代理人：全蔚然，广东直尺律师事务所律师。原告胡金莲与被告廉江市伟顺地产有限公司、许旭、庞升伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案，于2021年7月22日、2021年7月28日公开开庭进行了审理。两次开庭的到庭情况均是：原告胡金莲及被告廉江市伟顺地产有限公司、许旭、庞升伟的共同委托诉讼代理人全蔚然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已支付的购房款11万元整，双倍返还定金3万元整，共计14万元整，判令被告支付原告一定的利息；2.判令被告许旭、庞升伟对上述款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。原告胡金莲诉称的事实与理由：2017年11月6日，原告与被告廉江市伟顺地产有限公司口头协商购买被告廉江市伟顺地产有限公司开发的位于广东省廉江市××××××××××××侧第1009户房屋。当天，原告通过支付宝方式将三万元购房款定金转入到被告廉江市伟顺地产有限公司的负责人庞增钦的支付宝账户上，2017年12月30日原告又通过支付宝将五万元购房款转入到庞增钦的支付宝账户上，2018年2月28日再次通过支付宝将三万元购房款转入到庞增钦的支付宝账户上。至此，原告按照被告廉江市伟顺地产有限公司的要求将购房款共计11万元整转入到了被告廉江市伟顺地产有限公司的负责人庞增钦的支付宝账户上。被告廉江市伟顺地产有限公司分别于2017年11月6日、2018年1月1日、2018年3月11日向原告出具收据。原告领取被告2018年3月11日开具的收据时，被告廉江市伟顺地产有限公司建设至三层主体已停工，也未能给出合理解释，廉江市伟顺地产有限公司已存在事实违约的可能，因此原告认为再签订商品房买卖协议已无实际意义便未与廉江市伟顺地产有限公司签订商品房屋买卖协议。由于廉江市伟顺地产有限公司长时间没有复工，原告为维护自身合法权益多次找被告廉江市伟顺地产有限公司协商退款事宜，被告廉江市伟顺地产有限公司每次都口头承诺两三个月后退款，至今亦未能兑现。被告廉江市伟顺地产有限公司从2018年4月底停工至今已有三年多，未有任何复工迹象，被告廉江市伟顺地产有限公司已存在根本上违约，原告无法实现合同目的。被告许旭和被告庞升伟是廉江市伟顺地产有限公司的两位股东他们只是认缴出资，根据公司法的规定，他们应对公司债务承担连带责任。原告遂向贵院提起诉讼，望贵院判如所清。被告廉江市伟顺地产有限公司、许旭、庞升伟共同提交书面答辩状辩称，一、原告向被告廉江市伟顺地产有限公司购买智慧园集资楼1009户，原告与被告伟顺公司这种合同关系实际为房屋买卖合同关系，原告与被告伟顺公司之间的房屋买卖合同依法应认定为无效合同。1、原告与被告伟顺公司实际为房屋买卖合同关系。根据原告的《民事起诉状》事实与理由部分写明，2017年11月6日，原告与被告伟顺公司口头协商购买被告伟顺公司开发的位于广东省廉江市××××××××××××侧第1009户房屋。另外，根据原告提供的证据《收据》，也写明原告胡金莲购买智慧园集资楼1009房，因此，虽然原告与被告伟顺公司没有签订书面的房屋买卖合同，但是原告与被告伟顺公司实际为房屋买卖合同关系。2、在建造过程中因未能办理有关报建手续、建设工程规划许可证、房屋预售许可证，根据法律规定和法院处理同类型案件的案例，原告与被告伟顺公司之间的房屋买卖合同依法应认定为无效合同。原告支付了部分房款后，答辩人投入了大约一千多万元购置土地和建设房屋，房屋已经建设完地下一层和地上两层，在建设至地上第三层时，由于未取得建设工程规划许可证，廉江市城市管理和综合执法局向被告伟顺公司的股东庞升伟作出廉城综执（中队）责停／改字(2019)281号《责令停止／改正违法行为通知书》，《责令停止／改正违法行为通知书》写明：“经查，你（单位）在廉江市×××××××××××的在建工程中，存在未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。本机关依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，先责令你（单位）：收到本通知书后立即停止上述违法行为……。”该通知书责令停止的在建工程就是本案案涉的房屋，由于案涉建造房屋的土地为宅基地，在建造过程中未能办理有关报建手续、建设工程规划许可证、房屋预售许可证。原告与被告伟顺公司于2017年11月6日口头协商购买房屋，原告分别于2017年11月6日支付3万元房款、2017年12月30日支付5万元房款、2018年2月28日支付3万元房款给被告伟顺公司，双方签订合同和支付房款的行为发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，另外，根据廉江市人民法院在处理同类型的案件中，认定未能取得商品房预售许可证明的该类型购买集资房的合同为无效合同，因此原告与被告伟顺公司之间订立的合同也应认定为无效合同。二、原告与被告伟顺公司之间订立的房屋买卖合同为无效合同，原告请求被告双倍返还定金3万元和支付一定的利息没有法律依据，依法应驳回原告该部分不合理的诉讼请求。依照《中华入民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效，导致《收据》中所写的“定金”约定也属于无效的。因此被告伟顺公司收取到的原告交来的11万元合同款只有返还责任，而原告请求被告双倍返还定金3万元和支付一定的利息是没有法律依据的。根据原告提供的证据《收据》（N0.6369279）写明：“今收到胡金莲购买智慧园集资楼1009户定金3万元正（定金不给予退还，可作地皮款）2330/平方”，原告在购买被告伟顺公司的房屋时，对于涉案房屋没有相关手续是清楚了解的，而且根据日常生活常识，购买没有产权的集资房的价格与购买商品房的价格是有巨大的明显的差异的，而原告为了节约资金明知是违法建造的集资房仍购买，所以原告对于合同无效是存在过错的，其应承担过错责任，无权要求被告双倍返还定金3万元和支付一定的利息，依法应驳回原告的该部分不合理的诉讼请求。根据被告提供的证据4也可以证明，廉江市人民法院在处理同类型案件中，对于原告请求支付利息的诉讼请求法院是均不予支持的。三、原告请求被告许旭、庞升伟对公司债务承担连带责任是没有事实根据和法律依据的，依法应驳回原告该部分不合理的诉讼请求。根据被告提供的证据1《国家企业信用信息公示系统截图》，被告廉江市伟顺地产有限公司为有限责任公司，被告许旭、庞升伟为被告伟顺公司的股东，被告许旭为法定代表人。根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，原告在《民事起诉状》中均确认与原告口头协商购买房屋的为被告伟顺公司，也是被告伟顺公司收取原告的购房款，房屋买卖合同的关系存在于原告与被告伟顺公司之间，因此应由被告伟顺公司以其财产对公司的债务承担责任。原告请求被告许旭、庞升伟对被告伟顺公司的债务承担连带责任是没有事实根据和法律依据的。原告在《民事起诉状》事实与理由中主张：“被告许旭和被告庞升伟是廉江市伟顺地产有限公司的两位股东，他们只是认缴出资，根据公司法的规定，他们应对公司债务承担连带责任”，但是原告没有提供任何证据予以证明。而被告许旭、庞升伟在建设房屋的过程中，已经实际投入了一千多万元用于购置土地并已经建设完地下一层和地上两层，地上第三层在建设过程中被城综局责令停止建设。另外，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知【法(2019)254号】中：“（二）关于股东出资加速到期及表决权6.【股东出资应否加速到期】在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支待。但是，下列情形除外：(1)公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；(2)在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或以其他方式延长股东出资期限的。”因此，原告请求被告许旭、庞升伟对被告伟顺公司的债务承担连带责任是没有事实根据与法律依据的，应驳回原告的该部分不合理的诉讼请求。综上所述，原告与被告伟顺公司之间虽然没有订立书面的房屋买卖合同，但存在实际的房屋买卖合同关系，原告与被告伟顺公司的房屋买卖合同为无效合同，原告请求被告伟顺公司双倍返还定金和支付一定的利息是没有法律依据的，另外，原告请求被告许旭、庞升伟对被告伟顺公司的债务承担连带责任也是没有事实根据和法律依据的，因此对于原告部分不合理的诉讼请求，恳请法院予以驳回。原告胡金莲围绕诉讼请求依法提交以下证据并当庭出示：1、《居民身份证》一份（有原件），证明原告身份情况及主体资格。2、《收据》三份（有原件）及《照片》一张（出示手机核对）及《手机截图》三张（出示手机核对），证明我购买的房现在被告没有房交给我，也不退钱。3、《企业信用报告》一份（网上打印），证明认缴不是实缴。经庭审质证，三被告对原告提供证据的质证意见是：对证据1的三性均没有异议；对证据2的真实性、关联性没有异议，合法性有异议，但是该收据是廉江市伟顺地产有限公司收款，与原告存在房屋买卖合同关系是廉江市伟顺地产有限公司，与被告许旭、庞升伟无关，双方房屋买卖合同关系是违反法律规定的；对照片没有异议；《手机截图》也是廉江市伟顺地产有限公司指定庞增钦的支付宝收款，与被告许旭、庞升伟无关；对证据3的三性无异议，但是我国属于注册资本认缴制，被告庞升伟、许旭出资期限尚未届满，对公司债务不承担连带责任。被告廉江市伟顺地产有限公司、许旭、庞升伟为其抗辩当庭向本院提交证据如下：1、《国家企业信用信息公示系统截图》一份（网上打印），证明廉江市伟顺地产有限公司的主体资格以及被告许旭、庞升伟为廉江市伟顺地产有限公司的股东等情况。2、《责令停止／改正违法行为通知书》一份（有原件），证明廉江市城市管理和综合执法局向被告伟顺公司的股东庞升伟作出廉城综执（中队）责停／改字(2019)281号《责令停止／改正违法行为通知书》，责令停止的在建工程就是本案案涉的房屋，被告未能继续建造房屋等情况。3、《房屋建造现状照片》一张(出示手机核对)，证明被告伟顺公司已经建设完地下一层和地上两层，支出了一千多万元的款项建造房屋，因责令停止建设工程未能完工，被告损失惨重等情况。4、《(2020)粤0881民初3834号广东省廉江市人民法院民事判决书》《(2021)粤0881民初1113号广东省廉江市人民法院民事判决书》各一份（没有原件），证明廉江市人民法院处理的同类型案例中，均认定未能取得商品房预售许可证明的该类型购买集资房的合同为无效合同，原告请求支付利息的诉讼请求均不予支持等情况。5、《廉江市伟顺地产有限公司章程》一份（有原件），证明章程第十五条约定“1、股东姓名（名称）：许旭，认缴出资520万元，在2028年12月10日前缴足，其中，以货币出资520万元。2、股东姓名（名称）：庞升伟，认缴出资480万元”，因此被告许旭、庞升伟的出资期限未届满，原告请求被告许旭、庞升伟承担连带责任没事实根据和法律依据。经庭审质证，原告对三被告提供证据的质证意见是：对证据1没有异议；对证据2有异议，被告没有任何通知告知我，也没有公示、公告等；对证据3没有异议；对证据4有异议，如果合同无效，百姓购房就没有保障了；证据5的真实性、合法性由法院依法认定，但对证明事实原告不清楚，由法院依法认定，要求要在实际出资范围承担对外责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡金莲向被告廉江市伟顺地产有限公司购买房屋，约定购买的是位于廉江市××××××××“智慧园”集资楼1009房，房款约2330元每平方米。被告于2017年11月6日出具《收据》确认收到原告支付的购房定金30000元，被告于2018年1月1日出具《收据》确认收到原告支付的购房款50000元，被告于2018年3月11日出具《收据》确认收到原告支付的购房款30000元，被告共计收到原告购房款项110000元。被告在房屋建造过程中，廉江市城市管理和综合执法局于2019年10月10日向被告庞升伟作出廉城综执（中队）责停／改字(2019)281号《责令停止／改正违法行为通知书》，该通知书载明“经查，你（单位）在廉江市×××××××××××的在建工程中，存在未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。本机关依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，先责令你（单位）：收到本通知书后立即停止上述违法行为……”。该通知书责令停止的在建工程就是本案案涉的房屋。被告至今未能办理有关报建手续、建设工程规划许可证、房屋预售许可证，涉案房屋停工后至今未完工。因被告至今未能交付房屋给原告，被告亦未退还购房款给原告，原告遂诉至本院请求处理。另查明，被告廉江市伟顺地产有限公司属有限责任公司，该公司的法定代表人是本案被告许旭。被告许旭、庞升伟是被告廉江市伟顺地产有限公司的股东，被告廉江市伟顺地产有限公司的公司章程中约定“被告许旭认缴出资520万，在2028年12月10日前缴足；被告庞升伟认缴出资480万，在2028年12月10日前缴足”。诉讼过程中，原告向本院申请诉讼保全，本院作出裁定“查封、冻结被申请人廉江市伟顺地产有限公司、许旭、庞升伟名下140000元的等额财产”。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因案涉法律事实的引起发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告向被告廉江市伟顺地产有限公司购买房屋，被告廉江市伟顺地产有限公司向原告出具《收据》确认共计收到购房款110000元，原告与廉江市伟顺地产有限公司实为房屋买卖合同关系。被告廉江市伟顺地产有限公司所建房屋至今未取得相关报建手续、建设工程规划许可证、房屋预售许可证等合法手续，故案涉房屋买卖合同无效。又因被告廉江市伟顺地产有限公司至今未能将案涉房屋交付原告，而案涉房屋买卖合同无效，故被告廉江市伟顺地产有限公司应当返还因该合同取得的财产。原告明知被告廉江市伟顺地产有限公司出售的是集资楼而自愿购买，而被告廉江市伟顺地产有限公司至今未能取得相关建房合法手续及交付房屋，鉴于双方对合同无效均存在过错，故本院对原告要求被告双倍返还定金及支付利息的意见不予采纳。至于原告以被告许旭、庞升伟是被告廉江市伟顺地产有限公司的股东而没有实际出资为由主张股东即本案被告许旭、庞升伟承担案涉债务连带责任，根据查明的事实，被告廉江市伟顺地产有限公司注册资本采用认缴制，认缴期限为2028年12月10日前，现该认缴期限并未届至，亦无证据证明存在被告廉江市伟顺地产有限公司作为被执行人的案件经人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，公司已具备破产原因但不申请破产，或者在被告廉江市伟顺地产有限公司债务产生后，公司股东大会决议或以其他方式延长股东出资期限的情形，此外，因案涉债务属于被告廉江市伟顺地产有限公司的公司债务而非被告许旭、庞升伟个人债务，而原告亦未能举证被告许旭、庞升伟实缴资金情况，故本院对原告主张被告许旭、庞升伟承担案涉债务连带责任的请求不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十八条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、限被告廉江市伟顺地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款110000元给原告胡金莲；二、驳回原告胡金莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元、诉讼保全费1220元，共计2770（原告已预交），由被告廉江市伟顺地产有限公司负担2176元，由原告胡金莲负担594元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年八月十二日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第三条第一款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第二十八条第一款股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。