湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1321民初1265号原告：穆秀，女，1987年10月14日生，汉族，户籍所在地双峰县。委托诉讼代理人：刘诗勃，系原告穆秀之夫。原告：刘诗勃，曾用名刘诗朴，男，1985年10月29日生，汉族，户籍所在地双峰县。被告：双峰县丰茂房地产开发有限公司，住所地湖南省双峰县永丰镇五里牌广场。法定代表人：宋务本，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，系湖南国藩律师事务所律师。原告穆秀、刘诗勃与被告双峰县丰茂房地产开发有限公司（以下简称“丰茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告刘诗勃（原告穆秀委托诉讼代理人）以及被告丰茂公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆秀、刘诗勃向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告逾期交房违约金46454元；二、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双峰县××路××、一中新校区南面的双峰丰茂新城一中小区第3幢30层3008房，房屋总价为464545元，由原告以首付加按揭付款的方式向被告全额支付房款。同时，合同约定被告应当在2019年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房向原告交付，若因被告原因逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，则合同继续履行，被告应当按照房款总额的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付被告购房款，但截至起诉之日，被告仍未按照约定向原告交付合格的房屋，严重违反合同约定，且被告当初承诺并大肆宣传的作为小区最大亮点的丰茂学校学位也无法兑现，给原告造成损失，请求法院判如所请。被告丰茂公司答辩称：一、原告所述事实与客观事实部分不符。原告诉称被告到原告起诉之日仍未向原告交付合格的房屋，但其起诉时间是2021年4月6日，其提交的证据证明房屋已经于2020年7月16日交付；二、原告诉称一中小区是丰茂学校的学位房不是事实。我方从没有把一中小区作为学位房来宣传，一中小区只是学区房，不是学位房；三、关于其诉讼请求，我方认为应依法驳回，理由如下：1、根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房30日内不追究违约责任，案涉房屋交房时间是2019年12月30日，根据约定可以延续到2020年1月30日，如果房屋可交付，我方不需要承担责任，但是2020年1月23日爆发了新冠肺炎疫情这一不可抗力的事实，根据相关法律规定，我们依法不应当承担违约责任。我方逾期交房的主要原因是新冠疫情所致，依法应当免责。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2019年7月13日，原告穆秀、刘诗勃与被告丰茂公司签订《商品房买卖合同》，约定原告穆秀、刘诗勃所购买的商品房为双峰丰茂新城一中小区第3幢30层3008号房，该商品房单价为（人民币）每平方米5,198.00元，总金额为464,545.00元整，付款方式为银行按揭（公积金）贷款。出卖人（丰茂公司）应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定交清全部房款或按时办理交房手续及缴纳相关税费等；3、政府房地产政策的重大变化，政府原因以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策引致的延误。出卖人逾期交房30日内不追究违约责任；逾期交房30日-90日，出卖人按房款总额的5%向买受人支付违约金；逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按房款总额的10%向买受人支付违约金。二、2019年9月26日，原告穆秀、刘诗勃与娄底市住房公积金管理中心签订《个人住房公积金贷款合同》，由二原告向娄底市住房公积金管理中心借款180,000元，用于购买双峰县丰茂一中小区3栋3008房，该贷款一次性划入双峰县丰茂房地产开发有限公司名下。二原告又于当日首付房款144,545元，二付房款140,000元，以上房款合计464,545元。三、2020年1月下旬，我国突发新冠肺炎疫情并迅速蔓延，因疫情或疫情防控措施导致企业无法正常施工、经营。根据娄疫防（2020）6号中共娄底市委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组关于印发《娄底市落实省新冠肺炎疫情防控三级应急响应工作方案》的通知精神，湖南省从2020年4月1日起，新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级（由中风险地区调为低风险地区，即进入疫情常态化防控），《通知》明确要求在疫情常态化条件下加快恢复生产生活秩序，全面有序推进复工复产。四、2020年4月30日，案涉双峰县丰茂新城一中小区3#栋工程完成竣工验收备案。5月上旬，被告丰茂公司的置业顾问以微信方式通知原告前去办理交房手续。2020年7月16日，原告刘诗勃正式与被告签署《房屋交接验收表》，完成房屋交接手续。本院认为，在本案中，原告穆秀、刘诗勃于2019年7月13日与被告丰茂公司签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期交房30日内不追究违约责任。合同双方约定出卖人应当在2019年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人，依据上述约定，若出卖人在2020年1月30日前将商品房交付，则不构成违约。然而，2021年1月，全国爆发了新冠肺炎疫情并迅速蔓延，该疫情是新中国成立以来发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件，属于不可抗力事件。根据原、被告于2019年7月13日签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、……；3、政府房地产政策的重大变化，政府原因以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策引致的延误”以及疫情突发造成企业停工停产这一实际情况，和被告在疫情防控转入常态化防控后迅速按政府要求全面有序推进复工复产，在一个月时间内即据实完成了案涉房屋的竣工验收备案，并迅速通知原告（买受人）办理交房手续这一事实，本院认为，被告丰茂公司因突发新冠肺炎疫情及疫情防控需要导致逾期交房系不可抗力因素所致，根据合同约定和相关法律规定，应当免除违约责任。因此，本院对原告穆秀、刘诗勃要求被告丰茂公司支付逾期交房违约金46,454元的诉讼请求不予支持。但是，疫情发生导致被告延期交房毕竟也给本案原告及其他房屋买受人造成了一定的影响和损失。事情发生后，本案被告已与其他大部分房屋买受人通过协商达成了和解。本院在处理本案和此类案件时，应参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》中所规定的“共担风险、共渡难关，根据案件实际情况准确运用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，维护社会稳定和经济秩序，维护社会公平正义，实现法律效果与社会效果统一”的原则精神，依法运用公平原则平衡双方当事人利益，弘扬社会主义核心价值观和社会主义法治精神。因此，被告丰茂公司在免除违约责任的同时，亦应给予原告适当的经济补偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民法典》第六条、第五百八十五条、第五百九十条之规定，判决如下：一、驳回原告穆秀、刘诗勃要求被告双峰县丰茂房地产开发有限公司支付逾期交房违约金46,454元的诉讼请求。二、由被告双峰县丰茂房地产开发有限公司补偿原告穆秀、刘诗勃经济损失7,000元。上述款项限支付义务人在判决书生效后十日内自觉履行，将赔偿款汇入双峰县人民法院在中国银行和森路支行账号6041××××0690内，并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由原告穆秀、刘诗勃负担660元，由被告双峰县丰茂房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  袁红江人民陪审员  朱玉梅人民陪审员  向银玉二〇二一年八月二日法官助理谢泽林代理书记员  杨 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。