新疆维吾尔自治区阜康市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2302民再4号    原审原告：路增麟，男，1974年1月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。   原审原告：路尚荣，男，1944年5月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：路增麟（系路尚荣之子），男，住新疆维吾尔自治区。   原审被告：新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市准噶尔路223号。   法定代表人：赵福元，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵福花，女，该公司员工。   第三人：高庆阳，男，1986年6月1日出生，汉族，乌鲁木齐煤炭设计院工程师，住新疆维吾尔自治区。   委托代理人：王颖（系高庆阳之妻），女，住新疆维吾尔自治区。   第三人：王颖，女，1985年11月20日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区。   第三人：王广鑫，男，1995年12月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：张金霞（系王广鑫母亲），女，住新疆维吾尔自治区。   第三人：张鹏，男，1996年8月1日出生，汉族，新疆众和股份有限公司员工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。   原审原告路增麟、路尚荣与原审被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司（以下简称宏盛祥和公司）、第三人（原审案外人）高庆阳、王颖、王广鑫、张鹏民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院（2019）新2302民初1469号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2021年5月26日作出（2021）新2302民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告路增麟并作为原审原告路尚荣的委托诉讼代理人，原审被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵福花、第三人王颖并作为第三人高庆阳的委托诉讼代理人，第三人王广鑫的委托诉讼代理人张金霞、第三人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   路增麟、路尚荣称，请求1．判令原被告于2013年4月8日签订的拆迁安置补充协议书（合同编号085号）有效；2．判令被告履行拆迁安置补偿协议书，确认阜康市阜港绿苑小区12号楼1单元201室及地下室（价值272,000元）、31号楼1单元201室及地下室（价格315,000元）、13号楼2单元501室及地下室（价值250,000元）归原告所有；3．判令被告支付原告违约金170,100元（安置房屋总面积243平方米×均价3,500元×20%）。事实和理由：原、被告于2013年4月8日签订拆迁安置补偿协议，协议约定，被告征收拆迁原告宅基地及房屋，被告应向原告置换总建筑面积420平方米的多层楼房5套（含地下室），其中B户型一套，C户型二套，D户型二套。协议签订后，被告已履行交付了两套，剩余三套未交付（多层二层100平方米一套及地下室，多层二层90平方米一套及地下室，多层五层70平方米一套及地下室）。原告诉至法院。   宏盛祥和公司辩称，涉案房屋12号楼1单元201是房屋已经于2017年11月17日销售给了高庆阳。案涉31号楼1单元201室房屋已于2017年1月7日抵账给了昌泰建筑公司，由昌泰抵给了施工人员张鹏。案涉13号楼2单元501室房屋已于2018年8月14日销售给了王广鑫。原告要求的违约金没有法律依据，我们不认可。对原告主张的合同效力无异议。   高庆阳、王颖述称，我们于2017年11月17日购买了12号楼1单元201室房屋及地下室，双方签订购房合同，有交纳房款发票和收据证据。   王广鑫述称，2018年8月14日我一次性付款购买了13号楼2单元501号房屋，我有购房发票、缴纳的契税、水电暖收据等证据。   张鹏述称，我于2017年7月18日购买了31号楼1单元201室，我有售房部购买的收据、购房合同以及缴纳垃圾费收据等证据。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：拆迁安置补偿协议书一份，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、原审原告提供的证据   1．情况说明一份，证实被告没有按照协议约定向原告交付房屋，存在违约行为。经质证，被告认为自己不清楚。第三人高庆阳、王颖、王广鑫无异议。第三人张鹏认为与自己无关。本院对该组证据的真实性予以确认。   2．情况说明一份，证实被告与原告签订合同时，因没有图纸，就没有约定具体的房间号。经质证，被告认为自己不清楚。第三人高庆阳、王颖、王广鑫认为该证明没有说明力，没有房号，不能证实案涉房屋属于原告。第三人张鹏认为只能证明房屋面积，不能证明房间号。本院对该组证据的真实性予以确认。   3．证明一份，证实2019年9月10日被告公司仍然在出售房屋。经质证，被告认为与本案无关，认为自己只是咋收取入住费，与房款无关。第三人高庆阳、王颖认为被告收取的是天然气费和暖气费。第三人王广鑫、张鹏认为与自己无关。本院对该组证据的真实性予以确认。   二、原审被告提供的证据   预售许可证两份、协议书一份，证实案涉房屋已经合法销售了，抵账协议在保全前已经抵偿给了施工方。经质证，原告认为既然已经办理了预售许可证，为什么不给拆迁户安置房屋，应当先给原告安置再销售。第三人高庆阳、王颖、王广鑫、张鹏无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。   三、第三人高庆阳、王颖提供的证据   房屋买卖合同一份、税收完税证明一份、发票一份、收据一份、银行转账票据三份、垃圾费、清运费、暖气费、物业费收据十份，证实案涉12号楼1单元201室房屋是高庆阳、王颖从被告处合法购买的。经质证，原告认为与自己无关。被告无异议。第三人王广鑫、张鹏无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。   四、第三人王广鑫提供的证据   房屋买卖合同一份、水电暖票据、物业费、垃圾费、清运费票据七份，证实案涉13号楼2单元501室房屋是王广鑫合法购买的。经质证，原告认为与自己无关。被告无异议。第三人高庆阳、王颖、张鹏无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。   五、第三人张鹏提供的证据   商品房买卖合同一份、收据一份、物业费收据一份、暖气费发票四份、天然气入户费票据一份、垃圾清运费票据一份、维修基金票据一份、入住收据一份，证实案涉31号楼1单元201室房屋是张鹏合法购买的。经质证，原告认为与自己无关。被告无异议。第三人高庆阳、王颖、王广鑫无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。   六、本院依职权收集的证据   阜康市房地产开发企业商品房明码标价备案申请表一份，证实2018年5月21日，宏盛祥和公司向阜康市市场监督管理局备案其商品房8、9、11、13、25栋，住宅一层价格为4,500元，二层价值为3,800元，三层价格为3,800元，四层价格为3,500元，五层价格为3,200元，六层价格为2,800元。经质证，原告认为与自己无关。被告对真实性无异议，认为该价格是考虑未来房价上涨定的单价，因为价格定了之后房价就不能再变了，实际并不是按照这个价格出售的。第三人认为与自己无关。本院对该组证据予以确认。   本院原审认定案件事实，2013年4月8日，原、被告经协商签订拆迁安置补偿协议，协议约定，被告征收拆迁原告宅基地及房屋，由被告向原告置换总面积420平方米的楼房5套（带地下室），其中B户型1套、C户型2套、D户型2套，具体为2层100平方米楼房1套、2层90平方米楼房1套、4层90平方米楼房1套、5层70平方米楼房1套、6层70平方米楼房1套。安置方式、时间为：第一次安置0套，于2014年12月15日前交付，第二次安置2套，于2015年12月15日前交付，第二次安置3套，于2016年12月15日前交付，交付时间在正常拆迁条件下。置换商品房面积在10%范围内面积差价按照每平方米1,800元进行互补，超出部分原告按照每平方米3,500元购买。原告在协议签订后三日内搬迁完毕。如违约，违约方向守约方承担违约责任，按照置换面积总额、均价总额的20%承担违约金。但协议履行过程中如遇不可抗力、在拆迁范围内有任何一户拒不搬迁造成规划及施工延期的、不能预见或不可抗拒及其他因素造成逾期交付商品房的，不视为被告违约。该协议对其他相关事项亦予以约定。协议签订后，原告按约定搬迁完毕，被告陆续开发工程项目，于2015年向原告交付了6层98.7平方米楼房1套（带地下室），2016年交付了4层78平方米楼房1套（带地下室），剩余2层100平方米楼房1套及地下室、2层90平方米楼房1套及地下室、5层70平方米楼房1套及地下室没有交付。被告开发建设的阜康市阜港绿苑小区12号楼、13号楼、31号楼已取得商品房预销售许可并建成。原告要求被告安置并确认归其所有的阜港绿苑小区12号楼1单元201室及地下室、31号楼1单元201室及地下室、13号楼2单元501室及地下室在12号楼、13号楼、31号楼范围内。   本院原审认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订拆迁补偿安置协议，协议内容意思表示真实，且不违反法律规定，为有效合同，应继续履行。协议签订后，原告向被告交付了被征收拆迁的土地和房屋，被告予以拆除并开发建设商住楼，在具备安置基础的条件下，被告应当对原告未安置的房屋予以确认安置。现被告开发建设的阜康市阜港绿苑小区12号楼、13号楼、31号楼已取得商品房预销售许可并建成，被告已经开始对外处分上述房产，具备安置原告的条件，应对原告进行安置，原告根据房屋建设现状主张确认原、被告2013年4月8日签订的拆迁安置补偿协议有效，被告履行协议，向原告予以安置，确认阜港绿苑小区12号楼1单元201室及地下室、31号楼1单元201室及地下室、13号楼2单元501室及地下室归其所有，诉讼请求事实基础成立，上述安置楼房的位置、面积等基本符合当事人约定，本院予以支持。对于上述房屋可能超出或者不足安置面积的部分，原、被告在可在办理商业用房、商品住宅楼的房屋产权登记手续时依协议约定办理面积不足或超出部分的多退少补结算手续，产生争议后可另行处理。原告主张由被告支付其违约金170,100元，但未提供有效证据证实被告存在双方协议约定的违约事实，原告主张的该项事实不成立，本院对原告该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告路增麟、路尚荣与被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司于2013年4月8日签订的拆迁安置补偿协议有效，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司继续履行协议，向原告路增麟、路尚荣安置商品住宅楼，阜港绿苑小区12号楼1单元201室及地下室、31号楼1单元201室及地下室、13号楼2单元501室及地下室归原告路增麟、路尚荣所有；二、驳回原告路增麟、路尚荣的其他诉讼请求。   本院再审认定案件事实如下：2013年4月8日，原、被告经协商签订了《拆迁安置补偿协议书》，协议约定，被告（甲方）征收拆迁原告（乙方）宅基地及房屋，由甲方向乙方置换楼房五套（带地下室），其中B户型1套、C户型2套、D户型2套，具体为2层100平方米楼房1套、2层90平方米楼房1套、4层90平方米楼房1套、5层70平方米楼房1套、6层70平方米楼房1套。安置方式、时间为：第一次安置0套，于2014年12月15日前交付，第二次安置2套，于2015年12月15日前交付，第三次安置3套，于2016年12月15日前交付，交付时间在正常拆迁条件下。置换商品房面积在10%范围内面积差价按照每平方米1,800元进行互补，超出部分乙方按照每平方米3,500元购买。乙方在协议签订后五日内搬迁完毕。如违约，违约方向守约方承担违约责任，承担置换面积总额乘以均价再乘以20%等于违约责任。协议履行过程中如遇不可抗力、在拆迁范围内有任何一户拒不搬迁造成规划及施工延期的、不能预见或不可抗拒及其他因素造成逾期交付商品房的，不视为违约。该协议对其他相关事项亦予以约定。协议签订后，原告按约定搬迁完毕，被告陆续开发工程项目，于2015年向原告交付了六层98.7平方米楼房1套（带地下室），2016年交付了四层78平方米楼房1套（带地下室）。   另查明，第三人高庆阳、王颖于2017年11月17日购买了涉案阜港绿苑小区12号楼1单元201室房屋。第三人王广鑫于2018年8月14日购买了涉案阜港绿苑小区13号楼2单元501室房屋。第三人张鹏于2017年7月18日通过购买他人顶账房方式获得了阜港绿苑小区31号楼1单元201室房屋的所有权。   再查明，原审被告坚持认为自己现在无空余房源。   还查明，本院调取了被告宏盛祥和公司在阜康市市场监督管理局递交的2018年5月21日阜康市房地产开发企业商品房明码标价备案申请表一份，申请内容为：商品房8、9、11、13、25栋，住宅一层价格为4,500元，二层价值为3,800元，三层价格为3,800元，四层价格为3,500元，五层价格为3,200元，六层价格为2,800元。   本院再审认为，针对原审原告的第一项诉讼请求：判令原、被告于2013年4月8日签订的《拆迁安置补偿协议书（085号）》有效。本院认为，原审原告路增麟、路尚荣作为乙方与原审被告宏盛祥和公司作为甲方于2013年4月8日签订的《拆迁安置补偿协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原告与被告签订的协议合法有效，本院对此予以确认。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面、客观地履行各自的义务。   针对原审原告的第二项诉讼请求：判令被告履行拆迁安置补偿协议书，确认阜康市阜港绿苑小区12号楼1单元201室及地下室（价值272,000元）、31号楼1单元201室及地下室（价值315,000元）、13号楼2单元501室及地下室（价值250,000元）归原审原告所有。本院认为，原告坚持要求确认案涉三套房屋的所有权归其所有，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补充协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，首先因原被告在拆迁安置补偿协议书中仅约定的是楼层、面积，并未约定具体的房间号，被告出售或抵账给第三人的案涉房屋不具有上述特征，其次该两套案涉房屋均已在法院查封前由第三人购买或顶账获得所有权，原告依据其保全的房间号，要求法院判决该房屋的所有权，依照法律规定，保全只是人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全，责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被申请人的财产。对案外的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与本案有关的财产一般也不能采取保全措施。保全的对象界定应以法人、公民合法所有，且能够自由处分为原则。而本案中因第三人高庆阳、王颖、王广鑫、张鹏已提交证据合法取得了案涉房屋，其次原被告双方签订的拆迁协议中未约定具体的房屋，原告以案涉房屋未依法登记即是无主房屋，且已申请查封为由，要求将案涉房屋判令归其所有，因被告宏盛祥和公司在原审时法定代表人处于被羁押状态，公司账目被冻结，被告公司法定代表人无法出庭亦不能指定委托诉讼代理人出庭的情况，原审仅依据原告的保全申请认为案涉房屋系无主房屋，将其判归原告所有，显属错误。原告坚持要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，本院向原告释明，被告宏盛祥和公司无原告需要相对房源的情况下，询问原告是否申请变更诉讼请求，主张被告给付其他房源或给付等价货币义务，原告表示不同意变更诉讼请求。原告可按照协议确定的回迁比例和面积约定，与被告宏盛祥和公司案外自行协商确定回迁的具体房屋，或货币安置，也可通过另案诉讼提出相关主张。   针对原审原告的第三项诉讼请求：要求原审被告支付原告违约金170,100元（安置房屋总面积243平方米×均价3,500元×20%）。本院认为，根据原被告双方签订的拆迁安置补偿协议第十一条第2款约定：乙方置换楼房的安置时间，第一次0套于2014年12月15日前交付，第二次安置两套于2015年12月15日前交付，第三次安置三套于2016年12月15日前交付。原审被告宏盛祥和公司不按合同约定履行义务，未在约定的时间内交付置换房屋，现已近五年时间，庭审中被告称无房屋可供置换，且不能与原告达成其他解决方案，被告在与原告签订了拆迁安置补偿协议后将部分房屋以出售或抵账的方式进行处置，侵害了原告的合法权益，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。第十三条第2款约定：如违约，违约方向守约方承担违约责任，承担置换面积总额乘以均价再乘以20%等于违约责任。依据阜康市市场监督管理局备案的由被告缴纳的申请表，被告于2018年5月申报其开发的商品房均价为3,600元，因原告起诉时为2019年，故此该备案表可比照使用，原告要求被告承担违约金计算面积及标准均未超出双方的约定，本院对此予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：   一、撤销本院（2019）新2302民初1469号民事判决第一项；   二、维持本院（2019）新2302民初1469号民事判决第二项；   三、原审原告路增麟、路尚荣与原审被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司于2013年4月8日签订的《拆迁安置补偿协议书（085号）》有效；   四、原审被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原审原告路增麟、路尚荣支付违约金170,100元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   原审案件受理费13,891元，由原审被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  长   杨小冬   审  判  员   周 君   审  判  员   李 薛   二 〇 二 一 年 八 月 十 日   书  记  员   郭苗苗