海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初2031号 原告：陈娴，女，1963年8月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人：李有贵，海南信达律师事务所律师。 被告：海南高速公路房地产开发公司，住所地：海南省海口市蓝天路16号金银岛大酒店七楼。 法定代表人：郭强，公司负责人。 委托代理人：周朝霞、刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告陈娴与被告海南高速公路房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李有贵，被告的委托代理人刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计102313元（违约金最终应以总房款524146元为基数，按每日万分之四的比率从约定交房日之次日即2015年5月31日起，计至涉案房屋所在工程建设项目取得《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》之日止，起诉时暂计至2016年9月30日，共计逾期488天，逾期违约金暂计约为102313元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2014年12月9日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于琼海市银海路的瑞海水城二期2G2#（幢）17层1701号商品房，建筑面积80.13平方米，总房价为524146元，于合同签订当日一次性付清；被告应于2015年5月30日前向原告交付房屋，交付房屋的条件为商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，并符合该合同约定的其他条件；逾期交房的，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。上述合同签署后，原告按约定期限付清了全部购房款。然而被告因自身原因未能在合同约定的期限内交房。直至2016年8月份，原告才收到被告发出的《交房通知书》，通知原告于2016年8月26日至8月28日期间前来办理交房手续。被告在《交房通知书》中对其迟延交房的解释为：（1）项目所在区域电压不足，新建了110KV银海变电站，变电站近期方建成供电；（2）因50年一遇的“威马逊”超强台风，损坏施工现场相关设施，导致交房迟延。原告于2016年8月26日前来收房，却得知该项目尚未取得《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》，不符合法定的交房条件，因此拒绝办理收房手续，并要求支付逾期交房违约金。后经双方多次协商，未能达成一致意见，遂诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。 原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《商品房买卖合同》，证明原、被双方存在商品房买卖合同关系，以及逾期交房时的违约责任。2、收款收据，证明原告已付清全部购房款。3、赔付申请表，证明原告于2015年12月8日就曾因逾期交房向被告主张过权利。4、交房通知书，证明被告通知原告于2016年8月26日至28日前来办理交房手续，以及其逾期交房的解释不符合购房合同约定。5、关于不予接受交房的复函，证明原告按通知前来办理收房手续时，因得知被告未取得工程竣工验收备案证，故拒绝收房。6、国内挂号信函收据，证明原告于2016年8月29日向被告寄出复函。 被告辩称：一、被告未在约定期限内交房，是因为海南电网琼海供电局同意引接专线的银海路110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期专线引接、高低压等设备安装与调试。从2010年7月21日起被告为瑞海水城二期项目多次向琼海供电局申请报装扩容，琼海供电局复函待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期引接专线。2014年8月5日被告已采购相关高低压等设备准备进行安装与调试。但直至2015年11月23日琼海供电局才受理被告的供电申请，双方于2015年11月30日签订《供电方案协议（10KV客户）》明确2016年11月正式送电。基于上述情况，根据合同第八条第二款第5项约定，供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误，被告可据实延后交房期限。二、原告购买瑞海水城二期2G2幢1701号商品房经四个建设相关单位验收合格，具备了合同第八条约定的交房条件，被告不存在违约情况，不需向原告支付逾期交房的违约金。综上，原告所购房屋延期交付并非被告怠于行使合同义务导致，而是发生合同第八条第二款约定的据实延期的情况，被告不存在恶意违约的情形，请法院查明事实，驳回原告的诉求，维护被告合法权益。 被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、商品房买卖合同，证明合同第八条约定的由设计、施工、监理、勘察四个相关单位验收合格为交房所具备的条件。2、瑞海水城用电申请，3、关于“瑞海水城”用电问题的复函，4、关于“瑞海水城”用电报装的函，5、关于“瑞海水城”二期项目用电问题的复函，6、高压客户用电受理回执，7、暂缓用电受理通知书，8、高压客户用电预受理回执，9、供电方案协议（10KV客户），证据2-9证明被告自2010年7月21日起一直向琼海供电局申请瑞海水城二期用电事宜，该局于2010年7月28日、9月28日、2011年10月18日复函称瑞海水城二期所在区域供电能力不足，无法满足项目用电需求，同意待110KV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期引接专线供电；至2015年11月该局正式受理供电报装业务申请，约定送电时间为2016年11月。10、关于成立琼海银海110KV输变电新建工程启动验收委员会的通知，证明110KV银海变电站启动送电时间为2015年11月至12月。11、住宅工程质量分户验收记录，12、住宅工程质量分户验收证明，13、住宅工程质量分户汇总表，证据11-13证明原告购买房屋所在2-G2幢已通过工程四方验收，符合合同第八条约定。14、竣工验收签收表，15、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证据14、15证明2016年8月9日涉案瑞海水城二期一标段（2-G2幢）经琼海市建筑工程质量安全监督站到场监督，由原告组织勘察、设计、监理、施工单位通过竣工验收。16、房屋交付书，证明原告的代理人于2016年8月26日前来办理收房手续，因其未能提供经公证的授权委托书，被告实际于10月28日才交付房屋钥匙给原告。 经质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性、合法性和关联性均无异议，但对证明内容有异议，被告认为其没有存在违约情形，不应承担违约责任；被告向原告发出交房通知书，而原告复函拒绝收房的理由是不成立的。原告对被告提供证据1的真实性、合法性和关联性无异议；对证据2-10的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，从证据显示的时间与签订合同时间对比，这些情况在签订合同时已存在，被告是能够预见的，就不必与原告约定在2015年5月30日前交房，故这些不能成为逾期交房的理由。对证据11的真实性无法确认；对证据12-16的真实性予以认可，但对其证明内容有异议，原告对被告主张涉案商品房符合交付条件不予认可；原告的收房时间不是2016年8月26日，而是与另案的业主瞿加英收房时间是同一天，应为2016年10月28日。 本院对原告提供的证据1-6，以及被告提供的证据1、11-15的真实性、合法性和关联性予以认定，可以作为本案的证据采用；对被告提供证据2-10、16的真实性、合法性予以认定。 经审理查明：2014年12月9日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市银海路的瑞海水城二期2G2#（幢）17层1701号商品房，建筑面积80.13平方米，房价总额人民币524146元，付款方式为一次性付款；合同第八条、第十一条关于房屋交付期限、逾期交房的违约责任方面约定，被告（出卖人）应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款524146元。2016年8月2日，原告购买的涉案瑞海水城二期2-G2幢1701号房通过了住宅工程质量分户验收，综合验收结论为符合设计和规范要求。同年8月9日，瑞海水城二期第一标段（2-G2幢）经琼海市建筑工程质量安全监督站到场监督，由被告组织设计、施工、监理、勘察四个建设单位通过竣工验收。2016年8月1日，被告向原告发出交房通知书，通知原告在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。原告认为被告在交房的过程中存在违反合同约定的情形，故其没有如期前来办理交房手续，2016年8月27日原告向被告发出《关于不予接受交房的复函》，直至2016年10月28日原告才到被告处与被告办理交房手续接收房屋。由于被告逾期交房，原告要求被告按合同约定承担支付违约金责任遭拒绝后，原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼。 另查明，2010年7月21日，被告为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500KVA。琼海供电局为被告一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630KVA。一期工程完工后，被告申请二期工程扩容报装500KVA变压器一台，2011年10月18日，琼海供电局复函被告：按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630KVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。110KV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日被告与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定琼海供电局从110KV银海变电站中为被告报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：被告应否承担逾期交房的违约责任。 按照合同约定,被告应在2015年5月30日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房则按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。本案中，原告购买的涉案瑞海水城二期2-G2幢1701号商品房已于2016年8月2日经过设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格，具备合同约定的交房条件。被告于2016年8月1日向原告发出交房通知书，通知原告于2016年8月26日至8月28日前来收房，但直至2016年10月28日原告才前来办理了收房手续。被告通知原告办理交房手续的时间确实超过合同约定的交房期限，对此，被告抗辩延期交房是因瑞海水城二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线。并非被告的原因导致，而且合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房。被告并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，被告在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了被告解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。且被告在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，该房屋于2016年8月2日经设计、监理、施工、勘察四个建设单位进行验收。被告没有提供证据证明因供电不足造成停工，进而造成延期交房。故被告抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。被告逾期交房的行为已构成违约，其应承担相应的法律责任。但被告交房逾期的截止时间应为2016年8月25日，而不是原告所主张的应计算至涉案房屋工程建设项目取得《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》之日。现原告主张被告逾期交房构成违约，应承担支付违约金责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告逾期交房的时间从2015年5月31日起算至2016年8月25日止共计453天，被告应承担的违约金为人民币94975.3元（524146元×0.0004×453天），被告依法应当支付逾期交房的违约金94975.3元给原告。但原告主张违约金超出94975.3元的部分，以及违约金应计算至涉案房屋项目取得《建筑工程竣工验收备案证》之日的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 限被告海南高速公路房地产开发公司在本判决生效之日起十日内向原告陈娴支付逾期交房的违约金人民币94975.3元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1173元，由原告陈娴负担50元，被告海南高速公路房地产开发公司负担1123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 陈宏友 二〇一六年十二月二十六日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。