辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4854号 上诉人（原审原告）：王荣章，男，1970年5月12日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：李立，女，1974年4月17日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区，系王荣章妻子。 被上诉人（原审被告）：大连汇鑫项目管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红凌路叠翠骏景2号2-2，统一社会信用代码91210211759948892U。 法定代表人：张仕祥，该公司经理。 上诉人王荣章因与被上诉人大连汇鑫项目管理有限公司（简称汇鑫公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王荣章上诉请求：1.请求撤销一审判决中，关于不予支持继续履行办理房屋产权登记的部分裁判，改判汇鑫公司继续履行协助办理房屋产权登记的合同义务，并承担办理产权证书的税费等相关费用。2.由被上诉人承担上诉费用。事实与理由：首先，一审判决确认双方属于房屋置换性质的买卖合同，且汇鑫公司没有及时协助王荣章办理房屋产权登记，应承担违约责任，对此，王荣章没有异议。其次，案涉房屋现已经具备办理房屋产权登记的条件，且已经在大连市不动产登记中心登记为王荣章的名字，现还欠缺部分相关备案手续，即可办理房屋产权证，剩余相关备案手续必须得汇鑫公司提供方能继续办理，故对于一审人民法院判决中所称现案涉回迁安置房仍不具备办证条件这一事实具有重大异议。 汇鑫公司未到庭，亦未发表书面意见。 王荣章向一审法院起诉请求：1、判令被告承担逾期办证违约责任并承担违约金151520.54元；2、被告继续履行合同，为原告办理产权登记；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1、王荣章原居住在大连市沙河口区，房屋产权单位是大连三业集团（大连玉金经贸有限公司）。2006年9月16日大连华隆城市房屋拆迁有限责任公司发布拆迁安置方案，载明：该地段由大连市甘井子区土地储备中心拆迁改造，拆迁工作由大连华隆城市房屋拆迁有限责任公司组织实施。2006年9月27日房屋原产权单位并出具承诺，声明放弃王荣章居住的房屋等产权，房屋全部归居住在拆迁范围内的动迁户所有。2006年10月15日王荣章办理迁出证明，载明：房屋拆迁单位是本案被告，安置补偿方式是回迁，原房屋性质是原面积带产权。 2010年6月11日，王荣章（作为乙方，被拆迁人或房屋承租人）与被告（作为甲方，建设单位）签订住宅回迁安置协议书，并予以公证，约定：1、乙方被拆迁房屋原坐落于大连市甘井子区沟）288-2-6-4号，原建筑面积71.58平方米；2、乙方迁出时间2006年10月15日。按照迁出先后顺序自愿选择回迁安置房屋，坐落于大连市，新房建筑面积89.92平方米；3、根据《拆迁安置方案》，回迁期限为2年，甲方应付乙方临时安置补助费14400元。超期一年以内，每月附加50%（900）计10800元。超期一年以上，每月附加100%（1200元）计4800元；4、乙方被拆除房屋面积免费增加10平方米，享受经济适用住房3500元投资金额为0。超出的面积部分0元计算，投资金额为0元；5、每套回迁房发放清水房补贴，每平方米100元，总金额为8992元；6、办理新房权属证明之前，不得买卖、调换。2010年8月18日原告入住大连市甘井子区樱花北园14号安邦北湾D2区D21楼1单元16层1号，建筑面积92.35平方米。王荣章入住后，被告一直未协助原告办理产权登记。 2、案涉小区为大连安邦房地产开发有限公司（简称开发商）开发，与王荣章同小区的其他购买商品房的业主入住后，因开发商没有协助办理产权登记，近年陆续向一审法院起诉，要求开发商协助办证以及支付逾期办证违约金。一审法院已生效判决认为，依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属开发商的责任所导致，开发商应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于开发商辩称因政府的原因导致逾期办证问题，对此，开发商无法证明鞍钢石灰石矿未搬迁及新政的实施是导致案涉工程未能办理竣工验收备案手续的唯一原因，且在上述原因部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，开发商仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，故案涉小区的工程质量问题是其无法办理竣工验收手续的根本原因，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。关于逾期办证违约金起算时间、标准问题，确定按商品房买卖合同约定的自房屋交付后一年届满之次日起，按照已付房款日万分之一的标准支付逾期办证违约金。 一审法院认为：本案争议焦点是：1、被告应否承担逾期办证违约责任，总房款、逾期办证违约金起算时间、标准如何确定。2、王荣章要求被告继续履行合同，为王荣章办理产权登记应否支持。 关于争议焦点一。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的住宅回迁安置协议书是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告动迁前居住的房屋产权性质，根据房屋原产权单位出具承诺，可以认定属于原告所有。因此原告与被告签订的住宅回迁安置协议书属于房屋置换性质，亦是房屋买卖合同的一种形式。被告应当在向原告交付房屋后，及时协助原告办理房屋产权登记。没有及时协助原告办理房屋产权登记，应承担违约责任。关于总房款，本案中，原告根据《拆迁安置方案》中“四、安置办法”一节“拆迁住宅房屋选择‘货币补偿’的，结合实际建筑面积每平方米以人民币3200元予以补偿。”之规定，确定案涉房屋“已付房款”为229056元，并无不妥，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金起算时间、标准。双方没有约定办理产权证书时间。但根据合同法第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，参照已生效判决对案涉小区逾期办证违约金起算时间、标准的确定，确定被告至迟应于向王荣章交房后一年内协助王荣章将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期未能协助王荣章办理，应自2011年8月18日起按总房款日万分之一标准向原告支付逾期办证违约金，综上，被告应以已付房款为本金，按日万分之一的标准，自2011年8月18日起至2019年9月11日向王荣章支付逾期办证违约金，为67503元（229056元×日万分之一×2947日）。 关于争议焦点二。被告虽不是案涉房屋开发商，但若被告未协助将办理产权证的相关手续报备至办证机关，则王荣章亦不能办理房屋产权证，故被告应协助王荣章办理案涉房屋的产权手续。现案涉回迁安置房屋仍不具备办证条件，因此王荣章请求一审法院不予支持。 被告没有到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃自己的申辩权利。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告汇鑫公司支付原告王荣章逾期办证违约金67503元。二、驳回原告王荣章的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元（原告已预付），由原告负担1846元，被告负担1484元（于判决发生法律效力之日起十日内给付）。 本院二审期间，当事人对原审已查明的案件事实无异议。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。由此，因汇鑫公司未针对原审判决提出上诉，本案二审仅围绕上诉人王荣章请求汇鑫公司履行协助其办理案涉房屋的不动产权证书这一项上诉请求进行审理。本案中，从王荣章与汇鑫公司签订的《住宅回迁安置协议书》内容看，该协议书属于采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。所谓产权调换，应指拆迁人用自己的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。由此，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。该互易合同是双务、有偿的转移财产的合同。当事人双方要相互交换财产，一方接受对方财产必须向对方支付相应的对价，双方交换的财产价值一般相当，如价值不等时，一方应向对方支付一定货币予以补偿。从现已查明的本案事实看，王荣章获得的回迁安置房屋与其被拆除的房屋存在面积差，王荣章未提供必要的证据证明其已经全面履行了被拆迁人一方在进行产权调换过程中负有的己方义务，其也没有与案涉房屋开发公司签订房屋买卖合同，在此情况下，王荣章径行要求法院以判决形式裁判汇鑫公司履行协助其办理案涉房屋不动产权证书的义务，事实依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100（王荣章已预交），由王荣章负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  刘冬艳 二〇二一年八月十七日 书记员  张文秀