辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6555号 上诉人（原审被告）：乔德真，男，1963年8月18日生，汉族，住大连市甘井子区。 上诉人（原审被告）：张世花，女，1933年7月29日生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：乔德真，身份信息同上。 被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。统一社会信用代码91210211679958716T。 法定代表人：宋斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。 上诉人乔德真、张世花因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人乔德真、张世花上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一、根据民法典第一百八十八条的规定，物业费应在被上诉人起诉时间倒推三年起算。二、一审关于电梯费用计算错误。电梯收费标准应当予以公示，未公示禁止收费。被上诉人按照30元每月每户标准定价不合理。 被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：一、上诉人在一审期间未提出时效抗辩，一审庭审结束后提出，已超过时效抗辩提出期限，依法不应得到支持。二、自2009年以来，小区电梯费实行政府指导价，按户收取；被上诉人在测算了2013年度电梯成本后在规定的调整范围内确定电梯费标准，被上诉人与建设单位协商后报大连市物价局核定收费标准；物价局核定收费标准后，被上诉人将变更后的收费标准、文件进行了公示。此后，变更后的收费标准及文件号等内容均悬挂在被上诉人办公墙面上。上诉人上诉意见所称“按双方约定的收费标准收费”，该标准适用于按建筑面积收费，案涉小区并不是按建筑面积收取电梯费。大连市物价局发布大价发（2013）82号文件调整电梯费之前，大连市成本监审分局对大连市内物业企业管理的住宅小区电梯成本进行了监审，计算后的户均电梯运行费成本为33.52元。案涉小区住宅大概是1400户左右，其中使用电业户（4楼及以上）大约1100户，不使用电梯的业户大约300户；在所有业主都缴纳电梯费的情况下，收缴的电梯费约为：1100户×30元/户·月×12月=39.6万元。案涉小区2013年度电梯的花费如下：1.电费，按月交，先用电，后交费，电费约为20万元/年；2.电梯维保费（固定不变）为18万元/年；3.电梯年检费4.7万元/年；4.电梯日常维修费用约为2-3万元。2013年度，案涉小区电梯的总花费超过40万元。三、上诉人与被上诉人已达成和解，上诉人已向被上诉人交纳了物业费和电梯费。 大连一品蓝天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5765.1元、电梯费2700元；2、判令二被告共同向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金2.5元）。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计9165.10元。 一审法院经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为甘井子区甘南路樱花园小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定：大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费标准为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。再查明，经大连市物价局审批，案涉小区7#、9#、17#楼的物业服务费标准为0.65元/平/月，电梯费收费标准依据大价发[2013]82号文件。2013年12月24日，原告向大化集团有限责任公司递交《关于樱花园小区调整电梯费报告》，内容为：2012年9月20日，贵公司与我公司签订《前期物业管理委托合同书》，委托我公司对樱花园小区进行前期物业管理，物业服务费0.7元/平/月、电梯费12元/户/月标准收取。2013年12月18日，大连市物价局发布大价发[2013]82号文件，根据该文件的精神，小区电梯费进行了相关的调整。我公司根据樱花园小区电梯运行成本及大价发[2013]82号文件精神，电梯费收费按户收取不变，金额调整为30元/户/月。我公司于该报告书写当日面呈贵公司，请贵公司在收到本报告之日起三个工作日内对我公司提出的电梯费调整意见进行书面回复，逾期不回复，视为贵公司同意我公司关于电梯费调整意见，届时，我公司按照该意见对电梯费标准进行公示程序，并自2014年1月1日，樱花园小区电梯费按照30元/户/月收取。又查明，2009年9月5日，根据业户入住登记表记载，被告乔德真办理入住登记。2019年5月20日，案涉房屋登记于被告张世花、乔德真名下，房屋面积83.19平方米；2019年5月24日，案涉房屋权属证书登记记载，被告乔德真系大连市甘井子区樱花园13号楼1单元8层1号业主。二被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发（2000）102号文件及大价发（2013）82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在大价发（2013）82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/户/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按照30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，予以确认。另根据《物业交接离场进场证明》记载，原告已于2012年11月9日正式接管案涉小区的物业服务工作，故二被告应共同向原告支付2012年11月9日至2019年5月23日期间的物业费4571.3元（83.19平方米×0.7元/月/平×78个月+83.19平方米×0.7元/月/平÷30日×15日）及电梯费2108.2元（12元/月×13个月+12元/月÷30日×23日+30元/月×64个月+30元/月÷30日×23日）；被告乔德真应向原告支付2019年5月24日至2020年12月31日的物业费1122元（83.19平方米×0.7元/月/平×19个月+83.19平方米×0.7元/月/平÷30日×8日）及电梯费578元（30元/月×19个月+30元/月÷30日×8日）。原告主张2012年10月1日至2012年11月8日期间的物业费、电梯费的请求，因与原告接管案涉小区时间不符，故对原告该部分请求不予支持。至于原告提出的违约金请求，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决如下：一、被告张世花、乔德真于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2019年5月23日期间的物业费4571.3元及电梯费2108.2元。二、被告乔德真于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2019年5月24日至2020年12月31日的物业费1122元及电梯费578元。三、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），由被告乔德真、张世花负担，应于判决生效后十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司。 二审中，二上诉人未提交新证据。被上诉人提交了四组证据，一是2013年七个月份供电公司电费发票，拟证明这七个月电梯用电量及用电金额，据此推算小区内电梯每年用电量达20万元。二是小区内电梯维保单位大连华凯特种设备有限公司员工刘忠业出具的书面证人证言，拟证明案涉小区电梯维保费每年约18万元。三是特种设备监督检验所出具的设备检验费用明细及2012年度电梯检验费发票，拟证明小区内电梯年检费47,946元。四是安装维修工程决算书，拟证明案涉小区电梯2013年度日常维修费用大约是3万元左右。二上诉人质证意见：对四组证据中的发票真实性予以认可，对其他材料都不予认可。本院认为，被上诉人第一组证据都是复印件，真实性无法确认，票据上未显示小区名称，而被上诉人提供物业服务的小区不仅案涉小区，本院无据认定这些发票与案涉小区存在关联性，且仅以2013年度部分月份电费发票不能当然推算出案涉小区电梯每年平均用电量，故对该份新证据，本院不予采信；第二组证据书面的证人证言，因证人未到庭接受质询，本院不予采信；第三组证据中设备检验费用明细，因未加盖出具人印章，无法证明出处，本院不予采信；第三组证据中的2012年度电梯检验费发票，因系复印件，本院同样不予采信；第四组证据不是费用支付凭证，不能证明该费用实际发生，本院不予采信。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 补充查明，一审判决送达后，二上诉人向被上诉人交纳了物业费、电梯费合计7525元。被上诉人向二上诉人开具收费收据，记载的交费期间是2013年8月至2020年12月，被上诉人述称2013年8月之前的物业费都统一记录在2013年8月欠费数额中，被上诉人自认二上诉人已不再欠付2020年12月31日之前的物业费。 本院认为，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，二上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。一审在查明二上诉人欠付2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费及电梯费事实的基础上，判令二上诉人向被上诉人给付拖欠物业费和电梯费并无不当，本院予以确认。由于二上诉人在一审判决后主动向被上诉人交纳了部分拖欠的物业费和电梯费，被上诉人向上诉人开具收费收据，载明交费期间是2013年8月至2020年12月，故二上诉人已履行了一审判决确定的给付义务，被上诉人对此也进行了确认，双方案涉纠纷就此了结。鉴于本案发生了新事实，二上诉人不再欠付被上诉人2020年12月31日前的物业费和电梯费，被上诉人对一审未予支持的违约金部分也未提起上诉，故二审应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 关于本案诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条第一款、第二款“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。当事人双方就原债务达成新的协议，债权人主张义务人放弃诉讼时效抗辩权的，人民法院应予支持“之规定，二上诉人在自愿履行了一审判令的给付义务后，又以被上诉人主张的部分诉讼时效已届满为由提出的抗辩，本院不予支持。 关于电梯收费标准合法性、合理性的问题。首先，被上诉人提交了主管部门颁发的《收费许可证》，记载：关于电梯收费标准按照大价发[2013]82号文件执行。该文件规定高层住宅每人每月按10元标准交纳电梯费。被上诉人沿用之前的按户收费标准，并按每户平均三人的通常标准，拟订每户每月30元的电梯收费标准不违反规定。被上诉人将变更后的电梯收费标准上报给物业开发单位，物业开发单位也未提出任何异议，故被上诉人主张自2014年1月1日以后按照调整后的每户每月30元的标准收取电梯费并无不当，业主应当遵照交费，以确保物业单位对电梯进行正常的维保、养护。其次，小区内房屋每户居住人数不同，且时有变化，物业公司按照每户每月实际居住人数收费不现实，而按通常每户三人标准按户收费，符合常理且具有合理性。二上诉人关于案涉房屋由老人独居，按每户每月30元的电梯收费标准不合理的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初4020号民事判决； 二、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费25元，由大连一品蓝天物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由乔德真、王世花共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王慧莹 审判员  王 迪 审判员  毕春燕 二〇二一年八月十三日 书记员  苏 锐