河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终5527号上诉人（原审被告）：沧州市静豪房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区北京路华商国际大厦18层1801。统一社会信用代码：91130903MA09CH1R4E。法定代表人：韩学静，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金杏、李书贤，河北宁昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张其柱，男，汉族，1963年12月15日出生，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：陈亮，河北铭鉴律师事务所律师。原审被告：韩学静，男，汉族，1979年12月11日出生，住沧州市运河区。上诉人沧州市静豪房地产开发有限公司因与被上诉人张其柱、韩学静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2021）冀0903民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沧州市静豪房地产开发有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销沧州市运河区人民法院(2021)冀0903民初591号民事判决书，将本案发回一审法院重审或依法改判上诉人不承担付款利息(上诉金额为9000元)。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案系房屋买卖合同纠纷，合同应认定为有效。上诉人与被上诉人双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同并不存在违反法律、行政法规的强制性规定；违背公序良俗；合同当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益等导致合同无效的情形。故，双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。二、本案涉案房屋交房时间延误，属于不可抗力事由。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，由于2020年的新冠肺炎疫情的影响，涉案房屋迟迟未能如期动工建设，应视为不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，由于不可抗力原因不能履行民事义务的，不承担民事责任。故被上诉人要求赔偿的相关经济损失及利息不应得到支持。三、被上诉人在本案中存在着自身的责任。根据《认购协议》中注明的内容：“在交房18个月内该项目可变为大产权”，由此可知，在签订涉案认购协议时，被上诉人对上诉人未取得商品房预售许可证是明知的，故其对于房屋难以交付造成的损失也存在着自身的责任。四、上诉人的法定代表人韩学静不应承担赔偿责任。第一，韩学静仅系沧州市静豪房地产开发有限公司的法定代表人，而本案属于房屋买卖合同纠纷，合同的双方主体分别为张其柱和沧州市静豪房地产开发有限公司，根据合同相对性原则，该合同责任应当由沧州市静豪房地产开发有限公司承担，与其法定代表人韩学静无关。第二，公司虽然为一人独资公司，韩学静虽然为唯一股东，但就本案的房屋买卖合同承担责任主体来说，应为第一被告而非韩学静，即便有混同，也应当在执行过程中予以追加，而不应在诉讼中判决其承担连带责任。综上，双方签订的《认购协议》有效，上诉人及其法定代表人韩学静不应承担赔偿责任。故请求贵院依法撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或依法改判张其柱答辩请求驳回上诉、维持原判。张其柱向一审法院起诉请求：1、请求确认原告张其柱与被告静豪房地产公司于2019年7月19日签订的《认购协议》无效；2、被告返还原告购房款219900元并给付资金占用期间的利息（利息以219900元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月19日起至返还完毕之日止）；3、诉讼费由被告承担。。。一审法院认定事实：2019年7月19日，原告与被告静豪房地产公司签订《认购协议》，原告购买静豪房地产公司开发的吉祥世家小区9#2单元702室房屋一套。原告于协议签订当日向静豪公司交纳购房款219900元。协议约定，房屋交付时间为2020年12月31日。被告至今未履行交房义务。另查明，案涉房地产项目所占土地系集体所有土地，静豪房地产公司开发案涉项目没有行政审批手续。还查明，静豪房地产公司系一人公司，公司法定代表人韩学静系该公司唯一股东。一审法院认为，原被告签订的《认购协议》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受原告按约支付的部分购房款，该《认购协议》应认定为《商品房买卖合同》。原告向被告支付购房款219900元，有《认购协议》、收据以及银行转账凭证为证，本院予以认定。被告静豪房地产公司未取得商品房预售许可证等相关建房、售房手续，该《认购协议》应认定无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。被告静豪房地产公司因该合同收取的原告相关款项共计219900元应予返还。导致合同无效被告静豪房地产公司无审批手续开发售房负有主要责任，原告张其柱明知被告静豪房地产公司无审批手续开发售房仍签订《认购协议》，存在过错，应自负一定责任，因此，本院酌情认定被告静豪房地产公司对原告所主张的利息承担80%的赔偿责任。自2019年7月19日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至履行完毕之日。被告韩学静未提供证据证明静豪房地产公司财产独立于其个人财产，依据公司法规定，一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，故韩学静对静豪房地产公司的债务应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告张其柱与被告沧州市静豪房地产开发有限公司于2019年7月19日签订的《认购协议》无效；二、被告沧州市静豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张其柱购房款219900元并按80%的比例支付利息（利息以219900元为基数，自2019年7月19日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告韩学静对上述第二项判决款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2299元，保全申请费1670元，由二被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明的事实同一审法院一致。本院认为，2019年7月19日，被上诉人张其柱与上诉人沧州市静豪房地产开发有限公司签订《认购协议》，该认购协议为商品房买卖性质，上诉人沧州市静豪房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证等相关建房、售房手续签订该协议，该《认购协议》应认定无效，因该无效协议产生的财产交付应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。故原审法院判决上诉人沧州市静豪房地产开发有限公司因该合同收取的被上诉人张其柱购房款共计219900元应予返还正确。同时，对被上诉人张其柱主张的利息损失，按照双方过错程度分担损失并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由上诉人沧州市静豪房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 苗笑臣审 判 员 位海珍审 判 员 毕文娟二〇二一年八月十九日法官助理 张 坤书 记 员 曹鑫红