山东省郯城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1322执异47号案外人：宋朝，男，1988年4月2日生，汉族，居民，住郯城县。申请执行人：山东伟恒建筑工程有限公司，住所地：郯城县经济开发区办公大楼七楼。法定代表人：李振昆，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵功民，男，1958年10月16日生，汉族，住郯城县，该公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：田永富，郯城山之东法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被执行人：郯城县恒大房地产开发有限公司，住所地：郯城县郯城街道南关三街37号。法定代表人：王加林，该公司经理。委托诉讼代理人：宋艳争，男，1985年7月12日出生，汉族，住郯城县，该公司职员，代理权限：特别授权。本院在执行申请执行人山东伟恒建筑工程有限公司（下称伟恒公司）与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司（下称恒大公司）建筑施工合同纠纷一案中，案外人宋朝向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人宋朝称，案外人宋朝与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司于2018年10月20日签订《商品房预售合同》一份，约定被执行人恒大公司将其位于郯城县的楼房出售给案外人，合计面积200平方米。案外人向被执行人恒大公司支付首付款人民币146000元，后期案外人已向被执行人付清了全部房款，被执行人也已将上述房屋交付给案外人。后案外人对涉案楼房进行装修并居住使用至今。因被执行人的原因，导致双方未能办理变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，案外人在郯城县人民法院查封涉案房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有楼房至今。郯城县人民法院将案外人的财产列入查封范围，明显错误。现案外人宋朝提出执行异议，请求郯城县人民法院中止对案外人所有的位于郯城县的执行。案外人宋朝提供了如下证据：一、商品房买卖合同，证实已经购买涉案房产。二、收款收据一份，证实购买涉案房款的首付款。三、水电费收据两份，证实已经居住使用涉案房产。四、房屋照片，证实已经居住使用涉案房产。五、结清证明复印件一份，证实已经向被执行人付清剩余房款。申请执行人山东伟恒建筑工程有限公司答辩称，一、案外人宋朝提供的异议依据《商品房预售合同》、收款收据、结清证明是虚假依据。《商品房预售合同》及收款收据载明的时间为2018年10月20日，结清证明载明的时间为2018年10月29日。而涉案的皇亭华府3号楼副楼于2018年11月1日我公司与被执行人恒大公司签订《施工协议书》，准备开工建设，所以案涉3号楼副楼在案外人证据载明的时间还未建设，不存在销售和交付的问题。2018年7月27日，被执行人恒大公司为便于申请执行人扣取工程款项而授权申请执行人，由申请执行人伟恒公司及赵功民对案涉3号楼等负责销售。为便于销售，被执行人恒大公司自此将公司公章、财务章、合同章、法人名章等存放在申请执行人处，直至付清申请执行人伟恒公司工程款等全部欠款为止，且被执行人恒大公司不再自行销售。因此，2018年7月27日以后的房产销售工作及公章管理使用均由申请执行人伟恒公司持有和支配。案外人提供的《商品房预售合同》、收款收据载明时间为2018年10月20日，不具有合理性和真实性。结清证明为个人书写，更无加盖公章，对书写时间存疑，更能说明是虚假依据。二、案涉的皇亭华府3号楼副楼在伟恒公司承建以后，至今与被执行人恒大公司之间未办理交付和结算，伟恒公司依据建设工程价款优先受偿权的原则，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条的规定，申请执行人申请查封案涉房产，案外人的异议理由不足以对抗该法律规定。三、案涉皇亭华府3号楼副楼自建设至今，未办理预售许可，至今属于未准许销售状态，无论案外人宋朝提供的依据是否真实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。所以，即使案外人宋朝与被执行人恒大公司签订了《商品房预售合同》，也是无效的合同。四、案外人在异议申请书中引用《最高人民法院关于人民法院办理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关内容是错误的。该规定内容的前提是查封已经办理登记的房产，在出卖给第三人后需要办理过户手续的，而本案涉及的房产不存在可以预售的情形，更不存在已经登记的情形，更不符合能够办理过户手续的条件，与上述规定无任何关联性。综上，请求郯城县人民法院依法驳回案外人宋朝的异议请求。申请执行人山东伟恒建筑工程有限公司提供证据如下：一、（2021）鲁1322民初1088号民事调解书复印件一份，证明被执行人因拖欠我方工程款在诉讼中达成协议，确认了被执行人应支付我公司工程款数额及时间以及我公司享有工程价款优先受偿权的相关款项。二、（2021）鲁1322执1754号执行裁定书证明我公司依据证据一在执行程序中申请对被执行人所有的涉案房产的查封为合法查封。三、授权书一份，证明2018年7月27日，被执行人授权我公司对案涉的三号楼等负责销售，将公司公章、财务章、合同章、法人名章等交由我公司管理和持有，由我公司对案涉房产等进行销售，而异议人提供的案涉合同、收款收据载明的时间为2018年10月20日，是在该授权之后的时间，不具有合理性和真实性。被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司答辩称，涉案房产已经卖给宋朝了，具体结账情况我方不清楚。本院经审查查明事实如下：申请执行人山东伟恒建筑工程有限公司与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2021年2月22日本院作出（2021）鲁1322民初1088号民事调解书。协议如下：“一、被告郯城县恒大房地产开发有限公司自愿于2021年3月22日前支付原告山东伟恒建筑工程有限公司工程款500万元，于2021年4月22日前支付工程款500万元，于2021年5月22日前支付剩余工程款376.255526万元；原告山东伟恒建筑工程有限公司享有涉案工程价款优先受偿权。二、如被告郯城县恒大房地产开发有限公司逾期未支付原告山东伟恒建筑工程有限公司工程款，须支付工程款利息（利息以未支付工程款总数额为基数，自2021年1月22日起至付款时止，按同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算）。三、若被告郯城县恒大房地产开发有限公司逾期未履行完毕，原告山东伟恒建筑工程有限公司有权将未履行工程款及利息一并申请法院执行。案件受理费104375元减半收取52188元、保全费5000元和保全保险费18000元，由被告郯城县恒大房地产开发有限公司负担。”该调解书已生效，并已立案执行。在执行过程中，郯城县人民法院于2021年6月11日作出（2021）鲁1322执1754号执行裁定书，裁定：“查封被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司所有的位于郯城县院内的4＃楼（3号楼副楼）楼房一套（上下三层，每层6间），期限为三年。”案外人宋朝以其系涉案房产一、二层的所有权人为由，向本院提出执行异议，请求依法中止对涉案房产一、二层的执行。另查明，2018年10月20日，案外人宋朝与被执行人恒大公司签订商品房预售合同，约定房价款为100万元。2018年10月20日，郯城县恒大房地产开发有限公司向宋朝出具加盖恒大公司财务公章3号楼副楼房款146000元收款收据一份。2018年10月29日，王加林出具结清证明一份（复印件），载明：“结清证明今收到宋朝4号5号门市款捌拾伍万肆仟元整（854000元）（其中包括宋朝、夏成军、夏莹的借款及利息还有现金）特此证明收到人王加林2018.10.29”。在听证过程中，案外人宋朝陈述该借款本金及利息用以抵偿剩余房款85万元。本院认为，本案争议的焦点为案外人宋朝对涉案房产是否享有阻却执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行的异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，虽然案外人提交宋朝与被执行人恒大公司签订的商品房预售合同，但案外人宋朝承认其以“宋朝、夏成军、夏莹的借款及利息”共计854000元抵剩余房款，系以房抵债，且涉案房产并未完成权属的变更手续。以房抵债是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此并不能排除本案的执行。综上，案外人主张涉案房产为其所有的依据不足，其异议理由不成立。案外人宋朝因涉案房产与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司产生的债权债务纠纷，可通过另行诉讼途径寻求法律救济。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人宋朝的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 伟审 判 员  吴 超审 判 员  刘 涛二〇二一年八月四日法官助理  王影星书 记 员  卢相宜