广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28888号上诉人（原审被告）：深圳市祥赢电路有限公司法定代表人：王丹，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：深圳市鼎源邦电子科技有限公司法定代表人：赵凤勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟国，广东盟凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢刚，广东盟凯律师事务所实习律师。上诉人深圳市祥赢电路有限公司（以下简称祥赢公司）因与被上诉人深圳市鼎源邦电子科技有限公司（以下简称鼎源邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人祥赢公司上诉请求：1.撤销一审判决依法改判驳回被祥赢公司的所有诉求或发回重审;2.本案一审、二审诉讼费由鼎源邦公司承担。上诉事实和理由：1.在一审中已提供证据证明祥赢公司一直在正常经营，租金也在支付，不存在合同法规定的解除条件，但鼎源邦公司连夜将祥赢公司的机器设备拆除并拖走，导致祥赢公司无法生产,员工集体维权后查封了设备。所以是鼎源邦公司导致祥赢公司无法正常生产，祥赢公司无法交租金。2.一审法院也认可因鼎源邦公司于2019年5月10日擅自拆除祥赢公司的机器设备，将设备拖走，却判决祥赢公司支付2019年5月10日后的租金，处理有误。被上诉人鼎源邦公司辩称，一、鼎源邦公司系因祥赢公司违约，才解除双方租赁关系。鼎源邦公司解除合同的行为符合合同约定。二、祥赢公司生产经营困难系其自身经营不善造成，与鼎源邦公司无关。鼎源邦公司向一审法院起诉请求：1.确认鼎源邦公司于2019年5月10日向祥赢公司发出解除合同通知书之日解除双方之间租赁关系；2.祥赢公司将原租赁场地腾空并恢复原状，同时向鼎源邦公司交还原合同所租赁的位于深圳市宝安区的房屋；3.祥赢公司支付2019年2月至5月的租金、水电费、管理费等各项费用共计279312元，并按各月租金数额按6%年利率分别支付逾期付款利息至房屋实际交付之日，逾期付款利息暂计至起诉之日共2967.6元；4.祥赢公司向鼎源邦公司支付租赁合同解除之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费按原合同对应月租金计算；5.本案诉讼费用由祥赢公司承担。鼎源邦公司在一审庭审中撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年3月1日，鼎源邦公司、祥赢公司签署《租赁合同书》。合同主要内容为：鼎源邦公司将位于深圳市宝安区北面紧挨消防通道处，建筑面积为150.7平方米租给祥赢公司作线路板电镀生产使用；租期为三年，自2017年3月1日至2019年12月31日止；租金为42.35元／平方米，从第四年起递增10%,另管理费2元／平方米，每月厂房租金为6382.15元，管理费为301.40元，租金和管理费每月共计6683.55元；电费为1.2元每度，生产用水为25元每吨，生活用水按政府收费标准收取，按量计费；租金支付期限为每月15日前交纳当月房租和管理费，结清上月水电费；同时，合同第八条第4项约定，如祥赢公司拖欠水电费、租金及其他应交费用时，鼎源邦公司有权停电、停水，且每天按所欠费用总额的5%收取滞纳金。祥赢公司超过交款期限30日未交清应交费用的，鼎源邦公司有权终止合同，押金不予退还，同时应赔偿鼎源邦公司所造成的一切经济损失，鼎源邦公司有权向有关部门申请以祥赢公司设备及产品抵偿其未交租金及费用；合同第十条第3项约定鼎源邦公司单方解除合同的情形：ａ.祥赢公司拖欠鼎源邦公司厂房租金两个月或以上的；ｂ.祥赢公司拖欠鼎源邦公司承包费、水电费及其他费累计达人民币10万元以上的；ｃ.祥赢公司拖欠工人工资一个月以上的；ｄ.未经鼎源邦公司书面同意，祥赢公司擅自改变厂房用途或转租给他人的。鼎源邦公司依据上述情形解除的，应书面通知祥赢公司，祥赢公司应在三日内搬离并交回厂房，并保证厂房及内部设施完好。2018年8月1日，鼎源邦公司、祥赢公司签订《补充协议》，协议约定：鼎源邦公司将位于深圳市宝安区车间建筑面积866平方米租赁给祥赢公司作线路板加工使用；Ａ4栋3楼宿舍一间116平方米租赁给祥赢公司员工住宿使用，租期自2018年8月1日至2019年12月31日止；厂房租金为42.35元／平方米，管理费2元／平方米，合计38407.1元／月；宿舍租金为25.5元／平方米，计2958元／月；收取卫生费用500元／月，电梯费1000元／月，共计1500元／月，其他条款与原租赁合同一致继续有效。鼎源邦公司、祥赢公司对2019年1月以前的租金、管理费、水电费等费用的支付情况不持争议，鼎源邦公司主张祥赢公司自2019年2月起拖欠上述相关费用，并提交一份祥赢公司2019年3月8日向其出具的《房租付款计划》予以佐证。祥赢公司对付款计划书予以认可，但是辩称已付清2019年2月的费用，庭后向法院补充提交了银行汇款回单及账户交易明细表等费用缴纳凭证。经查，浦发银行汇款回单显示2019年4月15日王丹向赵勋亮汇款10000元；招商银行账户交易明细表为用户陈阳云2019年3月31日至2019年4月1日期间向赵勋亮汇款转账记录，共计103607元。祥赢公司提交的上述费用支付凭证中收款方与付款方陈阳云与本案均无关联，凭证亦未载明上述费用用途，并不足以证实系祥赢公司向鼎源邦公司支付的2019年2月租金等款项。一审庭审中，鼎源邦公司确认因祥赢公司拖欠租金等费用，其于2019年5月12日换掉涉案租赁物业门锁并将祥赢公司机器设备拆除后搬离，涉案租赁房产已于2019年12月31日由鼎源邦公司收回并移交深圳市怀德股份合作公司。另查，涉案租赁房产已取得房地产权证，权利人为深圳市怀德股份合作公司。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。鼎源邦公司、祥赢公司签订的《租赁合同书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于鼎源邦公司诉请确认租赁关系已经解除实为有关租赁合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方《租赁合同书》第十条约定，祥赢公司拖欠鼎源邦公司租金两个月或以上的，鼎源邦公司可以单方解除。现祥赢公司从2019年2月开始拖欠鼎源邦公司租金、水电和管理费用，已累计超过两个月，鼎源邦公司依约有权解除双方之间的租赁关系，一审法院予以支持。关于解除租赁合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，由于鼎源邦公司未向一审法院提交其于2019年5月10日通知祥赢公司解除双方签订的《租赁合同书》的相关证据，庭审时祥赢公司亦否认收到鼎源邦公司的解除通知书，因此对鼎源邦公司主张的合同解除时间一审法院不予采信。鉴于鼎源邦公司于同年5月12日更换了涉案租赁房产门锁并将祥赢公司机器设备搬离，已通过实际行为向祥赢公司表示解除合同的意思表示并为祥赢公司所知悉,且祥赢公司亦未再使用涉案租赁房产，故一审法院确认案涉租赁合同已于2019年5月12日解除。根据合同约定，祥赢公司违约的，鼎源邦公司可单方解除租赁合同并不退还保证金，案涉租赁合同履行过程中系祥赢公司违约构成合同约定的解除条件,鼎源邦公司可行使合同解除权并不予退还保证金,故祥赢公司主张以保证金冲抵租金等相关费用的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于鼎源邦公司诉请2019年2月至5月租金等各项费用，以及后续房屋占有使用费。根据双方租赁合同，每月费用包含当月租金、管理费、卫生费、电梯费以及上月水电费，租金（39633.1元/月,其中宿舍租金2958元/月）、管理费（1732元/月）、卫生费（500元/月）、电梯费（1000元/月）合计为42865.1元/月，故祥赢公司每月支付费用应以42865.1元加水电费为准。具体为：1.2019年2月费用，祥赢公司虽辩称已付清但未能举证证明，理应承担举证不能的不利后果。依据祥赢公司出具的《房租付款计划》，祥赢公司拖欠鼎源邦公司2月份费用为72435.53元，现鼎源邦公司仅主张52435.53元，系对自身权利的处分，一审法院予以确认。2.2019年3、4月费用，因祥赢公司确认正常使用涉案租赁房产至2019年4月底，故鼎源邦公司按合同约定主张2019年3、4月的租金等费用，有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于鼎源邦公司主张水电费，鼎源邦公司既未能提交水电费通知单等证据证明其主张水电费有经双方确认，亦未能提交水电费发票等证据证明已代为向供水供电部门缴纳水电费的情况，理应承担举证不能的不利后果，故其有关水电费的主张，一审法院不予支持，即祥赢公司应支付2019年3月、4月费用各42865.1元。3.2019年5月费用。祥赢公司虽主张2019年5月份起因鼎源邦公司将涉案物业门锁换掉并搬离祥赢公司生产设备导致其未实际使用涉案租赁物业，鼎源邦公司按正常承租期间标准收取该月的管理费、卫生费、电梯费显失公平。但在鼎源邦公司否认的情况下，祥赢公司并未能就其主张2019年5月12日前因鼎源邦公司阻碍不能正常使用租赁房产的情况予以举证证明，理应承担举证不能的不利后果，故其仍应按前述标准支付2019年5月1日至12日期间的租金等费用17146.04元（42865.1元/月÷30天/月×12天）。4.后续占有使用费用。合同解除后，祥赢公司实际未能使用案涉租赁房产，鼎源邦公司要求按合同约定租金等费用计付占有使用费，明显缺乏依据，一审法院不予采纳。庭审中,祥赢公司确认涉案租赁房产尚有办公用品等遗留,鼎源邦公司更换门锁后双方并未就遗留物品取回等清场事宜进行交涉，祥赢公司理应承担遗留物品占用场地产生的房屋占有使用费。但鼎源邦公司要求按全部租金计收占用费亦应举证证明其合理性，在双方就祥赢公司遗留物品以及场地占用情况不能达成一致的情况下,鼎源邦公司并未能就场地占有使用费的主张提交任何证据,一审法院无法依据现有证据认定遗留物品占用面积、时长。鉴于鼎源邦公司确认已于2019年12月31日收回租赁场地，祥赢公司未有证据证明该日前有清退涉案租赁房产内遗留物品，鼎源邦公司主张占有使用费应计至2019年12月31日，一审法院予以支持。但鼎源邦公司在将祥赢公司机器设备搬离的情况下仍任由遗留的办公用品占用全部租赁房产明显不合情理，结合全案事实，一审法院酌情认定合同解除后的厂房占有使用费按原合同厂房租金36675.1元（39633.1元-2958元）的8%支付，即22396.27元（36675.1元/月×0.08÷30天/月×19天+36675.1元/月×0.08×7个月）。另，根据合同约定，各月租金等费用应于当月15日前支付，祥赢公司逾期付款必然导致鼎源邦公司资金被占用期间的利息损失，故鼎源邦公司要求祥赢公司支付逾期付款利息的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。但鼎源邦公司要求按年利率6%计算利息，缺乏依据，一审法院调整为2019年8月19日以前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，各月费用的利息均应自逾期之日计至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认鼎源邦公司与祥赢公司签订的《租赁合同书》、《补充协议》于2019年5月12日解除；二、祥赢公司于判决生效之日起五日内支付鼎源邦公司2019年2月租金、管理费、卫生费、电梯费、水电费52435.53元及利息（以52435.53元为基数，自2019年2月16日起计至款项付清之日止；其中，2019年8月19日以前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、祥赢公司于判决生效之日起五日内支付鼎源邦公司2019年3月租金、管理费、卫生费、电梯费42865.1元及利息（以42865.1元为基数，自2019年3月16日起计至款项付清之日止；其中，2019年8月19日以前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、祥赢公司于判决生效之日起五日内支付鼎源邦公司2019年4月租金、管理费、卫生费、电梯费42865.1元及利息（以42865.1元为基数，自2019年4月16日起计至款项付清之日止；其中，2019年8月19日以前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、祥赢公司于判决生效之日起五日内支付鼎源邦公司2019年5月1日至12日租金、管理费、卫生费、电梯费17146.04元及利息（以17146.04元为基数，自2019年5月16日起计至款项付清之日止；其中，2019年8月19日以前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、祥赢公司于判决生效之日起五日内支付鼎源邦公司2019年5月12日至同年12月31日的占有使用费22396.27元；七、驳回鼎源邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费5534元，由鼎源邦公司负担2014元，由祥赢公司负担3520元。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同合法有效，双方均应恪守履行。依祥赢公司上诉主张，本案二审争议焦点为涉案租金、占有使用费的支付问题。首先，依本案查明事实，祥赢公司已拖欠2019年2月、3月、4月的租金及相关费用。故依涉案合同约定，鼎源邦公司可予单方解除合同。鼎源邦公司于2019年5月12日更换涉案房产门锁并将祥赢公司的机器设备搬离，祥赢公司亦知悉此情况。一审据此认定鼎源邦公司向祥赢公司作出解除合同的意思表示、涉案合同于2019年5月12日解除，处理正确，应予维持。故此，祥赢公司应支付截至2019年5月12日的涉案租金，并应就其逾期付租支付相应利息。一审处理并无不妥，本院予以维持。其次，如前述，鼎源邦公司已于2019年5月12日更换涉案房产门锁并将祥赢公司的机器设备搬离，可见祥赢公司此后已无法控制、占有使用涉案房产。故鼎源邦公司诉请祥赢公司支付涉案房产此后的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审就此处理有误，应予纠正。综上，祥赢公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审部分处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14218号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14218号民事判决第六项、第七项；三、驳回深圳市鼎源邦电子科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费5534元（深圳市鼎源邦电子科技有限公司已预交），由深圳市鼎源邦电子科技有限公司负担2234元，深圳市祥赢电路有限公司负担3300元；二审案件受理费3854元（深圳市祥赢电路有限公司已预交），由深圳市祥赢电路有限公司负担3354元，深圳市鼎源邦电子科技有限公司负担500元。深圳市祥赢电路有限公司应于本判决生效之日起五日内向深圳市鼎源邦电子科技有限公司迳付诉讼费用2800元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年八月十四日书记员 陈晓莹（兼）