辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1888号 上诉人（原审被告）：抚顺市泷达房地产开发有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇站南街。 法定代表人：杨志顺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董连奇，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李广岐，清原满族自治县正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王如凤，女，1967年5月25日出生，满族，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：翟月，辽宁数典律师事务所律师。 上诉人抚顺市泷达房地产开发有限公司（以下简称：泷达公司）因与被上诉人王如凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人泷达公司的委托诉讼代理人董连奇、李广岐，被上诉人王如凤及其委托诉讼代理人翟月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 泷达公司上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回王如凤的诉讼请求。2、本案诉讼费用由王如凤承担。事实与理由：原审认定事实错误。一、关于对王如凤主张的无照房补偿是否包含在赵某某房屋拆迁补偿范围内的认定。1、赵某某征收房屋《附属物补偿明细表》中，补偿附属物合计67500元，同时明确列明“产权人姓名：赵某某……（21.19平方米）”、“无照房—37.44平方米—56160元”。该表上所列的面积为37.44平方米的无照房即为王如凤本案诉讼主张所依据的无照房屋。该明细表可清晰证实，王如凤的37.44平方米无照房已经在产权人为赵某某的21.19平方米房屋补偿中以附属物的形式获得了相应的补偿款56160元，即该无照房的补偿已经包含在了赵某某拆迁补偿范围之内，其再行主张其他补偿属重复补偿，不属于合理利益。2、原审仅通过赵某某的67500元补偿款未在其个人应付的增加面积中予以冲抵，而赵某某之子宋某某在应付的增加面积款中冲抵了67500元，据此就认定案涉无照房拆迁补偿款67500元不是对赵某某房屋拆迁补偿，而是对王如凤的补偿，此节认定无任何逻辑可言。赵某某完全可以将自己的补偿款给儿子宋某某在拆迁中进行冲抵利用，这是完全合乎生活常理和人情的情形。倘若依据原审认定思路，难道嫂子王如凤的补偿款被小叔子宋某某冲抵所用就无任何逻辑破绽了吗？因此，根本不可能通过该笔补偿款被何人利用冲抵的事实来认定补偿款项的所有人问题。二、关于王如凤是否系受补偿主体问题。现有证据中，王如凤凭借2013年9月30日签署的《补充协议》要求我公司对其进行补偿。但我公司认为，补充协议所补充的内容必定是原有协议中遗漏或不尽完善的约定条款，而本案中，王如凤在2013年9月30日之前并未与我公司签署过基础的补偿协议，那么何来“补充”？签署过补偿协议的人系赵某某，因此王如凤并不是合理合法的受补偿主体。三、关于《补充协议》效力问题。1、2013年9月30日，董连奇与王如凤签署《补充协议》时，对王如凤的无照房已经获得了56160元补偿款的事实不知情，直到2020年12月11日，我公司始知王如凤已经获得了补偿，从时间关系来看，签署补偿协议时，王如凤隐瞒了自己无照房已经获得了补偿款的事实，那么我公司作为被欺诈方，有权在知道被欺诈之日（2020年12月11日）起一年内主张撤销该《补充协议》；2、该协议系董连奇个人签署，并未加盖我公司公章，虽然董连奇系董事长，但其作为自然人实施行为所产生的义务并不能全部由我公司承担，我公司并未授权董连奇代表我公司与王如凤签署《补充协议》，因此，该协议并未对我公司生效。3、该协议载明“经县拆迁办动员，县人民法院参与调解，开发商同意……”可见，该份协议的签署并不是在平等协商的基础上达成的双方自愿的意思表示。另外，从生活常理考量，一处21.19平方米的房屋最终换取76.17平方米的回迁房，一处37.44平方米的无照房可换取65平方米等值的钱款，且免去一切欠款，协议的签署与履行无法认定为公平。综上，恳请二审法院查明事实，维护社会契约的公平公正履行，维护我公司的合法权益。 王如凤辩称，1、王如凤的房子是1990年10月10日县医院出资修盖的住房，自拆迁前，王如凤一直在此房居住，虽然没有办理房照，但是是王如凤唯一的生活保障住房，王如凤是合法的需要安置的对象，也是本案的合法拆迁主体，此事实由县医院与宋延奎签订的协议书为证。2、泷达公司与赵某某达成拆迁补偿协议将86346元予以免除，与安置王如凤房屋没有关系，安置王如凤房屋是泷达公司与王如凤之间达成的新的补偿协议，原审时王如凤提交的一系列证据相互印证足以证明泷达公司对赵某某房屋拆迁安置时没有考虑王如凤的房子。对赵某某补偿范围内没有包含王如凤无照房屋的补偿。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 王如凤向一审法院起诉请求：1、判令泷达公司按照补充协议约定回迁65平方米房屋的市场价格对原告予以赔偿。价值按247000元计算；2、判令泷达公司从2020年2月至赔偿之日止，每月按600元支付租房租金；3、本案的诉讼费由泷达公司承担。 一审法院认定事实：王如凤系赵某某儿媳妇，王如凤系宋某某嫂子。赵某某有一处住宅位于，房屋面积21.19平方米，房屋产权证号为**××44。王如凤一套无照房产与赵某某住宅相邻，无照房屋面积为37.44平方米。2013年清原满族自治县第一初级中学北侧地块进行旧城区改造，赵某某住宅和王如凤无照房产在动迁之列。2012年5月9日，就赵某某动迁房屋王如凤签署附属物补偿明细表，该明细表中载明产权人姓名赵某某，使用人姓名王如凤，其中无照房屋面积37.44平方米，核价56,160.00元，被征收人王如凤，附属物补偿合计67,500.00元。2013年7月19日就赵某某动迁房屋，王如凤代为赵某某与泷达公司签订房屋征收补偿协议书，约定赵某某同意与泷达公司在第一初级中学北侧地块高层电梯楼，泷达公司确定的产权置换房源进行产权置换，赵某某以被征收房屋权属登记面积21.19平方米置换第一初级中学北侧地块高层电梯楼泷达公司确定的产权置换房源的住宅面积为49.5平方米，赵某某应支付增加面积款61,000.00元。2013年9月30日泷达公司法定代表人董连奇与王如凤签订补充协议，约定泷达公司向王如凤发放7，200.00元动迁房屋租房费，补交现金10,000.00元，上述两房，其他情况予以免除，王如凤无照房给予安排后楼65平房屋不用交款，楼层9层以上，13层以下，不把大山，未按时交房泷达公司双倍付每月租房费600元。2016年9月6日赵某某与泷达公司签署春风家园4号楼配户协议书，约定增加面积26.67平方米，应付增加面积款86,346.00元，扣除泷达公司应付王如凤2015年7月至2016年8月租金8,400.00元，奖励款6,357.00元后，赵某某应交付增加面积款71，589.00元。另查明，2012年5月9日，宋某某就其动迁房屋签署的附属物补偿明细表中载明，无照房屋面积41平方米，核价61,500.00元，加上无照房屋其他附属物，附属物补偿款合计67,500.00元。2013年7月19日，宋某某就其动迁房屋与泷达公司签订房屋征收补偿协议，约定宋某某同意与泷达公司在第一初级中学北侧地块高层电梯楼，泷达公司确定的产权置换房源进行产权置换，宋某某以被征收房屋权属登记面积23.79平方米置换第一初级中学北侧地块高层电梯楼泷达公司确定的产权置换房源的住宅面积为49.5平方米，宋某某应支付增加面积款61,000.00元。宋某某与泷达公司签署的春风家园4号楼配户协议书，约定增加面积26.67平方米，应付增加面积款86,346.00元，扣除附属物补偿款67,500.00元，泷达公司应付宋某某2015年7月至2016年8月租金8,400.00元，奖励款7,137.00元后，宋某某应交付增加面积款3，309.00元。再查明，泷达公司开发的春风家园6号楼为补充协议约定给予王如凤安置地后楼，九层楼以上，13层楼以下房屋均价约为每平方米4,100.00元。又查明，宋某某（系赵某某之子，王如凤小叔子）于2020年11月25日为泷达公司出具协议书一份，载明因为赵某某年迈无力支付增加面积款，经协商泷达公司免收赵某某增加房屋面积款86,346.00元。此房主身体原因不能到场亲自办理，委托其三子宋某某全权代理房照手续，今后此房出现其他纠纷互不追究（之前协议作废）。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王如凤请求泷达公司赔偿诉请是否应予支持。关于对王如凤主张的案涉无照房屋拆迁安置补偿费是否包含在赵某某房屋拆迁安置补偿范围内的认定。1、赵某某房屋被征收前，征收房屋附属物补偿明细表中案涉无照房屋载明产权人为赵某某，使用人为王如凤，被征收人王如凤，补偿附属物合计67,500.00元。2、就赵某某被征收房屋签订房屋征收补偿协议后，董连奇与王如凤又签订补充协议中约定，泷达公司王如凤无照房给予安排后楼65平房屋不用交款，楼层9层以上，13层以下住宅。虽该补充协议未加盖泷达公司印章，但基于董连奇泷达公司法定代表人身份，董连奇签署补充协议的行为构成代表权，签订案涉补充协议的合同主体应系为泷达公司与王如凤。泷达公司辩解补充协议签订存在胁迫、有失公平的情形，但其未提供相应证据证明。故泷达公司该项辩解主张，本院不予支持。3、赵某某与泷达公司签订的春风家园4号楼配户协议书，约定应付增加面积款86,346.00元，赵某某以泷达公司应付其房屋租金8,400.00元、奖励款6,357.00元作为购房款进行冲抵后，赵某某应交付增加面积款71，589.00元。冲抵款项中并不包含王如凤主张的无照房屋附属物补偿款67,500.00元。而赵某某之子宋某某就其被动迁房屋与泷达公司签订的春风家园4号楼配户协议书，约定以其无照房屋附属物补偿款67,500.00元作为购房款与应付增加面积款86,346.00元进行了冲抵。本院认为，上述事实能够相互印证，能够认定案涉无照房屋拆迁安置补偿补款67,500.00元应系对王如凤补偿，该补偿款并不在赵某某房屋拆迁安置补偿范围内，因此泷达公司对赵某某有产权房屋进行征收补偿同时也应对王如凤被征收无产权房屋补偿。关于对宋某某向泷达公司出具协议书的认定，依据该份协议载明内容可知，就赵某某安置房屋应付增加面积款，宋某某受赵某某委托与泷达公司达成意向，泷达公司同意免除赵某某应付增加面积款，而赵某某同意之前签订协议作废。该份协议系对赵某某征收安置房屋的约定，并非对案涉王如凤无照房屋安置的约定，宋某某受赵某某委托代理行为，并未征得王如凤同意，因此宋某某出具的协议书对王如凤与泷达公司签订的案涉补偿协议不具有约束力。故泷达公司提出王如凤依据案涉补偿协议提出赔偿诉请与宋某某出具的协议书约定内容相冲突，拒绝赔偿的辩解主张，本院不予支持。关于对王如凤请求泷达公司赔偿金额的认定，因泷达公司未按案涉补充协议约定对王如凤进行回迁安置，已构成违约。鉴于泷达公司已无法提供补偿协议约定的65平方米安置房屋，因此本院确定对王如凤无照房屋以货币补偿方式予以安置补偿。对于安置补偿金额，本院依据案涉补偿协议约定的回迁楼层、回迁面积，并参考约定回迁安置楼房相关楼层的销售价格酌定案涉回迁安置房屋价格，支持王如凤主张房屋每平米价格3,800.00元。故王如凤提出泷达公司补偿247,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。因泷达公司违约致王如凤未能如期回迁安置，且补充协议中对王如凤租房租金支付进行了约定。故王如凤提出泷达公司向其支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决：一、被告抚顺市泷达房地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告王如凤补偿款247,000.00元（3,800.00元×65平方米）；二、被告抚顺市泷达房地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告王如凤租房租金，从2020年2月至2021年2月止,每月按600.00元支付租房租金；三、驳回原告王如凤其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,557.00元，由被告负担。 二审期间，泷达公司围绕上诉请求提交：1、《商品房买卖合同》二份，欲证明案涉小区的销售价格在2600元以下，一审认定单价4100元属认定事实错误。王如凤的质证意见是：对证据的关联性及证明内容有异议，两份商品房买卖合同只能证明购房人王某和庞某二人购买两套房屋的价值，我对这个价值不认可，因为他们之间的房屋买卖合同是否是真实的成交价格不清楚，是否存在其他因素不清楚，是否已经配户不清楚，是否按照合同价格配户不清楚，两份合同不能体现现案涉小区房屋的评价价格，只是个案。2、清原满族自治县房屋土地征收中心制作的《春风家园地块征收签订协议情况表》。欲证明：在赵某某房屋被清原满族自治县房屋土地征收中心征收时，王如凤的无照房屋作为附属物补偿了56160元，该补偿款连同赵某某的其他附属物补偿款共计67500元，用于抵顶赵某某增加面积款。王如凤质证意见是：我没有收到该表上写的附属物补偿67500元。我自始至终都要求的是产权调换，不同意货币安置，我也与开发商签订了产权调换的补充协议，我没有授权这种抵顶行为，该证据与本案没有关联性。经本院审查，上诉人泷达公司提供的证据1，系案外人购买春风家园小区其它房屋的行为，与本案缺乏关联性，本院不予采信。证据2，不能证明王如凤收到附属物补偿款，不能实现上诉人泷达公司的证明目的。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2013年9月30日，泷达公司法定代表人董连奇与王如凤签订《补充协议》明确约定“王如凤无照房给予安排后楼65平不用交款（多余65平不付款，少于65平按市场价格补偿，楼层9层以上，13层以下，不把大山），未按时交房双倍付每月租房费600元，以上补充协议签字后生效”。该协议书尾部由董连奇、王如凤署名签字。上述约定是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当认定有效。泷达公司法定代表人董连奇所签《补充协议》的行为是对外的职务行为，该行为即为法人行为，其后果应由法人泷达公司承担，在泷达公司不按协议约定向王如凤交付约定房屋的情形下，一审法院以货币补偿方式判令泷达公司对王如凤予以安置补偿具有合同依据，本院予以维持。本案中，王如凤否认收到过无照房附属物补偿款56160元，且赵某某交付增加面积款时，冲抵款项中并不包含王如凤主张的无照房屋附属物补偿款，而泷达公司未能提供有效证据证明王如凤收到过附属物补偿款56160元或冲抵款项中包含王如凤无照房屋附属物补偿款，故一审认定王如凤无照房屋补偿款不在赵某某房屋拆迁安置补偿范围内具有事实依据，泷达公司称王如凤属重复补偿的上诉理由无有效证据给予证明，本院无法支持。关于泷达公司称王如凤在2013年9月30日之前并未与泷达公司签署过补偿协议，不应有本案的《补充协议》，王如凤不是受补偿主体的上诉理由，因如何有本案的《补充协议》应是泷达公司法定代表人董连奇进行有效说明的问题，而一审依据案涉《补充协议》约定的权利义务判令泷达公司对合同相对人王如凤承担义务，符合契约精神，本院对泷达公司的该项上诉理由不予支持。泷达公司关于《补充协议》效力问题的上诉理由，本院前文已述，不再赘述。需要指出的是一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属适用法律失当，本院给予撤销。 综上，泷达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有失当，但判决结果正确，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5114元，由上诉人抚顺市泷达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马开智 审判员  张庆敏 审判员  李 艳 二〇二一年八月二十四日 书记员  田俊杰