广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初3622号原告：广州经济技术开发区东商市场综合开发公司，住所地：广东省广州市广州经济技术开发区夏园西路东基村。负责人：麦荣新。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超毅，广东维永律师事务所律师。被告：广州鲜洁多餐饮服务有限公司，住所地：广东省广州市广州经济技术开发区东江大道101号第一员工大厦首层。法定代表人：刘益民。原告广州经济技术开发区东商市场综合开发公司（以下简称“东商公司”）与被告广州鲜洁多餐饮服务有限公司（以下简称“鲜洁多公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了缺席审理。原告东商公司的委托诉讼代理人高锦明、周超毅到庭参加诉讼。被告鲜洁多公司经本院公告送达期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告东商公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2007年9月12日签订的编号为DSHT2007-09-12的《广州市房屋租赁合同》解除；2.判令被告支付拖欠的2014年1月至5月的租金4550元、垃圾费200元及拖欠租金违约金（从2016年7月19日起计至被告还清拖欠的费用止，每日按被告拖欠租金4550元的3%计付）、2013年3月至2014年5月15日被告欠缴水电费26446.5元（该租赁物占总租赁物约14.6%的面积），及被告拖欠水电费的违约金（从2016年7月19日起计至被告还清拖欠的费用止，每日按被告拖欠水电费26446.5元的3%计付）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月12日，原告东商公司与被告鲜洁多公司签订了一份编号为DSHT2007-09-12的《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广东省广州市开发区夏园西路东商楼二楼东1号房屋出租给鲜洁多公司作办公或仓库使用，租赁期限从2007年11月1日至2018年1月31日，每月租金为910元，租金按月计算，每月的第5日前付清。如鲜洁多公司逾期交付租金的，每逾期一日，按照当月金额的3%支付违约金，拖欠租金6个月以上的，原告可以解除合同，收回房屋等。被告在租用该房产后，用上述房产经营鲜洁多餐厅及办公用途。但被告经营过程中，自2013年3月起一直拖欠水电费用，更从2014年1月不按照约定交纳租金及垃圾费。经统计，拖欠2014年1月至5月办公室租金4550元，垃圾费200元。现被告因拖欠员工工资及供应商货款等，已不再经营营业，原告多次向被告追讨拖欠的费用无果，于2014年6月3日向夏港街道综治信访维稳中心投诉备案及追讨相应的费用，并于同日向被告发出一份《终止租赁合同通知书》，明确终止签订的租赁合同，收回租赁标的物，现向贵院提起诉讼主张被告拖欠的费用及违约责任。原告认为，被告租用原告的物业作经营用途，应当依照双方的约定支付租金及水电费等管理费用。但被告长期拖欠费用，已经损害了原告的合法利益。原告根据合同的约定及法律的规定，终止合同并收回房产、主张违约金等有明确的法律依据和事实依据。鉴于上述事实和理由，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告鲜洁多公司未作答辩。原告东商公司围绕诉讼请求依法向法庭提交了相关证据，本院经审理查明以下事实：2007年9月12日，原告东商公司（甲方）与被告鲜洁多公司（乙方）签订了一份编号为DSHT2007-09-12的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广东省广州市开发区夏园西路东商楼二楼东1号房屋出租给乙方作办公或仓库使用，建筑面积是65平方米，租赁期限从2007年11月1日至2018年1月31日止，月租金910元按月计算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。合同第六条、第七条约定了双方的权利义务：“乙方（即被告）须依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方（即原告）支付违约金。乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”等。上述合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告于2013年12月31日前仍继续按照合同约定向原告缴纳租金、水电费及垃圾费等相关费用。但自2014年1月6日起至2014年5月6日止被告欠缴原告租金4550元、垃圾费200元，同时，欠缴原告2013年3月至2014年5月的水电费26446.5元。被告向原告缴纳水电费、垃圾费的方式为：依照合同约定，由原告先向供水供电部门代缴水电费，其后再由原告向被告收取。电费是依据被告租赁涉案房屋面积、原告向供电部门代缴电费凭证作为划分和收取电费的依据。由于被告使用的是双相电表，因此计算当月电表度数是按本月电表数减去上月电表度数再乘以30倍计算的，当月电费以当月电表度数乘以1.2元/度/月计算。水费的计算，则依据本月的水表读数减去上月水表的读数，乘以5.4元/吨（包括污水处理费）计算出本月的水费。垃圾费按合同约定40元/月由原告向被告收取。依据原被告双方的交易习惯，由原告就被告已交纳的租金、水电费及垃圾费等相关费用开具收款收据。原告提供其已经开具的2013年11月5日收据（编号为13726197、13726198）显示：今收到鲜洁多办公室2013年1—6月共6个月的租金910×6＝5460元（发票号：09916975）、垃圾费40×6＝240元。2013年12月31日收据（编号为13726137、13726138）显示：今收到鲜洁多办公室2013年7—12月共6个月转账的租金910×6＝5460元、垃圾费40×6＝240元。证实被告一直依合同约定向原告支付租金，直至2016年11月2日开庭时，被告欠缴原告2014年1月6日至2014年5月6日租赁房屋（东商大厦二楼办公室）的租金4550元及垃圾费200元，原告因此未再向被告出具租金的收款收据。根据原告出示的2014年5月31日开具的《广州鲜洁多餐饮服务有限公司欠缴租/费清单》显示：被告欠缴原告2014年1月至5月的租赁房屋（东商大厦二楼办公室）的租金4550元及垃圾费200元，2013年3月至2014年5月15个月（东商大厦二楼办公室和餐厅）的水电费合计181057.2元，涉案房屋（东商大厦二楼办公室）面积占总面积14.6%，涉案租赁房屋按总的租赁物面积比例折算后，被告欠缴涉案房屋（东商大厦二楼办公室）2013年3月至2014年5月的水电费26434.35元。被告至今未支付上述款项，原告于2014年6月3日向夏港街道综治信访维稳中心投诉备案追讨被告欠缴费用。同日，原告向被告发出《终止租赁合同通知书》，明确终止签订的租赁合同，收回租赁标的物，该通知由被告公司职员覃军签字签收。原告在庭审中称，将该《终止租赁合同通知书》张贴在被告经营场所。被告于2014年6月已停止在涉案房屋经营，且不知所向，一年后原告自行收回了该涉案房屋另作出租用途。另查，原告提供的广州市城市规划局出具的“穗城规（开）建字（1993）第14号《建设工程规划许可证》”及1993年3月10日广州市经济技术开发区规划办公室出具的“穗城规（开）建字（1993）第14号《报建审核意见书》”均显示，原告对涉案租赁物（东商综合市场大楼）办理了报建手续。原告于2016年11月4日就水电费诉请部分向本院出示了情况说明：被告法定代表人刘益民租赁了涉案东商大厦二楼（整层）后将其分割成办公室和餐厅使用。整个东商大楼仅设立了一个总的水表和电表，由供水部门和供电部门每月从东商大楼总的水表和总的电表抄取读数后收取水电费，原告为每一租户（包含被告）设立分水表和分电表，每月交纳完总的水电费后，再根据各租户（包含被告）的分水表和分电表使用的读数向其收取水电费。由于东商大楼二楼（餐厅和办公室）实际由同一经营人刘益民（被告法定代表人）租赁使用，且东商大楼二楼（餐厅和办公室）的水表和电表没有另外单独分开，电表和水表读数合并抄计，导致涉案租赁物（东商大楼二楼办公室）的水表和电表读数无法单独分计。原告于2014年5月31日对被告欠缴2013年3月至2014年5月15个月租赁涉案东商大厦二楼（办公室和餐厅）水电费进行汇总，合计181057.2元。因此，原告在诉请中主张水电费26446.5元，是按照该涉案租赁物占总的租赁物约14.6%的面积计算的。上述事实有原告东商公司与被告鲜洁多公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《终止租赁合同通知书》、缴费说明及缴费清单明细、应缴纳租金、垃圾费及水电费清单、水电表读数图、情况说明等书证及当事人陈述证实。本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告东商公司与被告鲜洁多公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应诚意履行。原告东商公司依约将涉案房屋交由被告鲜洁多公司使用，但被告没有按约定的期限缴纳水电费、租金、垃圾费等相关费用，违反了约定的义务，构成违约，应承担相应的民事责任。被告应将拖欠的租金、水电费及垃圾费等相关费用支付给原告。关于拖欠租金、水电费及垃圾费认定的问题，原告要求被告支付拖欠的2014年1月至5月的涉案东商大厦二楼办公室租金4550元及垃圾费200元、2013年3月至2014年5月15日水电费26446.5元，有租赁合同、收款收据及代缴水电费凭证证实。被告未应诉答辩，视为放弃抗辩的权利，原告主张被告支付欠缴租金、水电费及垃圾费有理据，本院予以支持。关于《房屋租赁合同》解除的认定。原告与被告于2007年9月12日签订了《广州市房屋租赁合同》，合同第六条甲方（即原告）的权利和义务约定：“4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”，被告欠缴原告2014年1月至5月涉案东商大厦二楼办公室租金4550元，截止至开庭之日2016年11月2日，被告欠缴租金的时间远超于6个月。原告于2014年6月3日向被告发出《终止租赁合同通知书》，明确终止签订的租赁合同，收回租赁标的物，该通知由被告公司职员覃军签字签收。根据合同约定，原告依据合同约定的解除条件主张《房屋租赁合同》于2014年6月3日解除有理有据，因此，本院确认原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》于2014年6月3日解除。关于违约金的认定。被告拖欠原告租金、水电费及垃圾费未付，已经构成违约，应当承担违约责任。根据原告东商市场公司与被告鲜洁多公司于2007年9月12日签订的《广州市房屋租赁合同》第七条乙方（即被告）的权利和义务约定：“1.乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方（即原告）支付违约金”。原告作为善意守约方有权利要求被告支付违约金。由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，因此，违约金的支付应以实际损失为基础。原告主张的违约金过高，本院予以依法调整。本案中，原告未能举证证明其损失的情况。结合本案的实际，根据《房屋租赁合同》的实际履行情况、双方当事人的过错程度、原告损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计付违约金。原告的其他诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州经济技术开发区东商市场综合开发公司与被告广州鲜洁多餐饮服务有限公司在2007年9月12日签订的《广州市房屋租赁合同》，于2014年6月3日解除；二、被告广州鲜洁多餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州经济技术开发区东商市场综合开发公司支付2014年1月至5月拖欠的租金4550元、垃圾费200元、2013年3月至2014年5月15日拖欠的水电费26446.5元，合计31196.5元；三、被告广州鲜洁多餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州经济技术开发区东商市场综合开发公司支付违约金（其中：①被告欠缴租金的违约金：从2016年7月19日起计至被告付清款项之日止，每日以被告欠缴租金4550元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计付，违约金总额以不超过被告应缴的租金4550元为限；②被告拖欠水电费违约金：从2016年7月19日起计至被告付清款项之日止，每日以被告欠缴的水电费26446.5元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计付，违约金总额以不超过被告应缴的水电费26446.5元为限）；四、驳回原告广州经济技术开发区东商市场综合开发公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费580元，由原告广州经济技术开发区东商市场综合开发公司负担50元，被告广州鲜洁多餐饮服务有限公司负担530元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  龙妙娴人民陪审员  唐瑞云二〇一六年十二月二十七日书 记 员  林 婕附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。