安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1399号上诉人（原审被告）：闪井夫，男，回族，1993年9月8日出生，户籍所在地安徽省淮南市八公山区山王镇山王村十四组28号，现住安徽省淮南市田家庵区永安国际城Ｅ8-2104，身份证号码340405199309081017。被上诉人（原审原告）：淮南市华茂物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路33号，统一社会信用代码91340400661434308U。法定代表人：苏欣，该公司经理。委托诉讼代理人：卢婉露，女，该公司法务。委托诉讼代理人：姚姗姗，女，该公司法务。上诉人闪井夫因与被上诉人淮南市华茂物业服务有限公司（以下简称淮南华茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。闪井夫上诉请求：1、撤销原判，改判闪井夫名下空置房E8-2204户缴纳50%的物业费：1053.90元；2、撤销原判，改判淮南华茂物业公司支付给闪井夫E8-2104户的精神损失费1000元；3、本案一、二审诉讼费用由淮南华茂物业公司承担。事实和理由：1、闪井夫从未与淮南华茂物业公司签订任何相关物业合同，淮南华茂物业公司也未拿出任何相关合同证明闪井夫签字、认可物业公司管理合同；2、闪井夫有权对淮南华茂物业公司物业管理和物业费收取提出质疑，同时履行抗辩权；3、闪井夫现住永安国际城E8-2104户，每年都按时缴纳物业费，自2019年起，电梯楼道、安全通道、水房、电房等公共区域一直出现占用公摊面积、垃圾堆乱、卫生脏乱、楼道消防栓破损、楼道照明等破损等问题，闪井夫屡次反映，但物业公司至今未能解决此事，给闪井夫日常和出行造成严重的生活影响和精神损失，淮南华茂物业公司应当支付1000元作为精神赔偿。闪井夫名下永安国际城E8-2204户属于空置房，根据物业管理条例办法规定，新房空置六个月以上的收费标准不得超过物业费全额的50%，应改判闪井夫支付物业费1053.90元。淮南华茂物业公司辩称，对于公共区域堆放垃圾，我公司有和业主沟通、报警，对方同意清理后又再次堆放，物业公司无执法权，只能沟通。淮南华茂物业公司向一审法院起诉请求：1、判令闪井夫支付淮南华茂物业公司物业管理服务费2107.90元（1.26元/月x19个月x88.05平方米=2107.90元），违约金为：373.22元，合计：2481元；2、本案诉讼费，律师费及其它一切费用由闪井夫承担。一审法院认定事实如下：闪井夫系田家庵区永安国际城小区E8号楼1单元2204室（面积为88.05平方米）房屋的业主。淮南市华安盛置业有限公司（甲方）与淮南华茂物业公司（乙方）于2014年8月8日签订《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同中的第四章第九条约定：“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅及公寓（未改变使用性质的）：1.26元/月·平方米；办公：3.5元/月·平方米；商业物业：3.5元/月·平方米；其他物业：3.5元/月·平方米。如政府或同行业价格调整，本收费相应随之调整。办公及商业物业等约定的物业服务费不含中央空调费等公共能耗及物业保修期满后物业公共部位、公用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。”合同生效后，淮南华茂物业公司对永安国际城小区提供了前期物业管理服务。闪井夫自2019年7月26日起，无故拖欠缴纳物业服务费，经淮南华茂物业公司多次催要，闪井夫至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年4月7日，淮南华茂物业公司诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，淮南华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且淮南华茂物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。闪井夫作为业主，在接受淮南华茂物业公司提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。闪井夫提出对淮南华茂物业公司收取物业管理费的标准有异议，主张淮南华茂物业公司没有尽到相应的责任，没有服务到位，淮南华茂物业公司提交了服务价格登记证证明其物业服务收费标准经物价局核准登记，同时提交了物业对小区设施设备定期维护、保洁定期清理、疫情期间的消毒、小区保安巡查的相关照片证明物业已经按照合同的约定提供了相应的服务。闪井夫辩称淮南华茂物业公司在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不足以作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，闪井夫作为案涉房屋的业主，自2019年7月至今未交纳物业费用，根据《永安国际城前期（一期）物业服务合同》上载明的物业服务费及《服务价格登记证》上核准的住宅区物业综合服务费收费标准规定，闪井夫应支付的物业费计算为2107.90元【1.26元/月x19个月（2019年7月26日至2021年2月25日）x88.05平方米】。故淮南华茂物业公司要求闪井夫支付物业费2107.90元的诉请，予以支持。关于违约金问题，通过庭审查明事实和参照与闪井夫同小区业主在同类案件中提供的证据来看，淮南华茂物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对淮南华茂物业公司要求闪井夫支付违约金373.22元的诉请，依据不足，不予支持。关于闪井夫提到的其他业主占用过道等公共区域部分的问题，物业公司已多次告知相应业主并对占用的公共区域予以清理处理，但其他业主仍继续占用公共区域，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，物业公司并非占用公共区域的直接责任主体，故闪井夫以此拒缴物业费的主张，依法不予支持。本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。淮南华茂物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条规定，判决：1、闪井夫于本判决生效后十日内一次性支付淮南华茂物业公司自2019年7月26日至2021年2月25日期间物业服务费2107.90元；2、驳回淮南华茂物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由闪井夫负担。二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，鉴于闪井夫一审并未就淮南华茂物业公司赔偿其精神损失费1000元提起反诉，故其此项上诉请求超过了一审淮南华茂物业公司的诉讼请求，不属于本案二审的审查范围，故本案争议焦点为：闪井夫上诉请求缴纳50%的物业费是否应予支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，淮南华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，该物业合同对业主具有约束力，闪井夫上诉称其从未与淮南华茂物业公司签订过任何物业合同、无证据证明闪井夫签字、认可物业合同的理由，与法律规定不符，本院依法不予支持。闪井夫名下的E8-2204户住宅房，虽然闪井夫并未入住，但不能以此作为免缴或少缴物业费的理由，闪井夫上诉称新房空置六个月以上的收费标准不得超过物业费全额的50%无依据，本院依法不予支持。综上所述，闪井夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由闪井夫负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年八月十二日书记员  朱 坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1399号上诉人（原审被告）：闪井夫，男，回族，1993年9月8日出生，户籍所在地安徽省淮南市八公山区山王镇山王村十四组28号，现住安徽省淮南市田家庵区永安国际城Ｅ8-2104，身份证号码340405199309081017。被上诉人（原审原告）：淮南市华茂物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路33号，统一社会信用代码91340400661434308U。法定代表人：苏欣，该公司经理。委托诉讼代理人：卢婉露，女，该公司法务。委托诉讼代理人：姚姗姗，女，该公司法务。上诉人闪井夫因与被上诉人淮南市华茂物业服务有限公司（以下简称淮南华茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。闪井夫上诉请求：1、撤销原判，改判闪井夫名下空置房E8-2204户缴纳50%的物业费：1053.90元；2、撤销原判，改判淮南华茂物业公司支付给闪井夫E8-2104户的精神损失费1000元；3、本案一、二审诉讼费用由淮南华茂物业公司承担。事实和理由：1、闪井夫从未与淮南华茂物业公司签订任何相关物业合同，淮南华茂物业公司也未拿出任何相关合同证明闪井夫签字、认可物业公司管理合同；2、闪井夫有权对淮南华茂物业公司物业管理和物业费收取提出质疑，同时履行抗辩权；3、闪井夫现住永安国际城E8-2104户，每年都按时缴纳物业费，自2019年起，电梯楼道、安全通道、水房、电房等公共区域一直出现占用公摊面积、垃圾堆乱、卫生脏乱、楼道消防栓破损、楼道照明等破损等问题，闪井夫屡次反映，但物业公司至今未能解决此事，给闪井夫日常和出行造成严重的生活影响和精神损失，淮南华茂物业公司应当支付1000元作为精神赔偿。闪井夫名下永安国际城E8-2204户属于空置房，根据物业管理条例办法规定，新房空置六个月以上的收费标准不得超过物业费全额的50%，应改判闪井夫支付物业费1053.90元。淮南华茂物业公司辩称，对于公共区域堆放垃圾，我公司有和业主沟通、报警，对方同意清理后又再次堆放，物业公司无执法权，只能沟通。淮南华茂物业公司向一审法院起诉请求：1、判令闪井夫支付淮南华茂物业公司物业管理服务费2107.90元（1.26元/月x19个月x88.05平方米=2107.90元），违约金为：373.22元，合计：2481元；2、本案诉讼费，律师费及其它一切费用由闪井夫承担。一审法院认定事实如下：闪井夫系田家庵区永安国际城小区E8号楼1单元2204室（面积为88.05平方米）房屋的业主。淮南市华安盛置业有限公司（甲方）与淮南华茂物业公司（乙方）于2014年8月8日签订《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同中的第四章第九条约定：“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅及公寓（未改变使用性质的）：1.26元/月·平方米；办公：3.5元/月·平方米；商业物业：3.5元/月·平方米；其他物业：3.5元/月·平方米。如政府或同行业价格调整，本收费相应随之调整。办公及商业物业等约定的物业服务费不含中央空调费等公共能耗及物业保修期满后物业公共部位、公用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。”合同生效后，淮南华茂物业公司对永安国际城小区提供了前期物业管理服务。闪井夫自2019年7月26日起，无故拖欠缴纳物业服务费，经淮南华茂物业公司多次催要，闪井夫至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年4月7日，淮南华茂物业公司诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，淮南华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且淮南华茂物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。闪井夫作为业主，在接受淮南华茂物业公司提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。闪井夫提出对淮南华茂物业公司收取物业管理费的标准有异议，主张淮南华茂物业公司没有尽到相应的责任，没有服务到位，淮南华茂物业公司提交了服务价格登记证证明其物业服务收费标准经物价局核准登记，同时提交了物业对小区设施设备定期维护、保洁定期清理、疫情期间的消毒、小区保安巡查的相关照片证明物业已经按照合同的约定提供了相应的服务。闪井夫辩称淮南华茂物业公司在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不足以作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，闪井夫作为案涉房屋的业主，自2019年7月至今未交纳物业费用，根据《永安国际城前期（一期）物业服务合同》上载明的物业服务费及《服务价格登记证》上核准的住宅区物业综合服务费收费标准规定，闪井夫应支付的物业费计算为2107.90元【1.26元/月x19个月（2019年7月26日至2021年2月25日）x88.05平方米】。故淮南华茂物业公司要求闪井夫支付物业费2107.90元的诉请，予以支持。关于违约金问题，通过庭审查明事实和参照与闪井夫同小区业主在同类案件中提供的证据来看，淮南华茂物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对淮南华茂物业公司要求闪井夫支付违约金373.22元的诉请，依据不足，不予支持。关于闪井夫提到的其他业主占用过道等公共区域部分的问题，物业公司已多次告知相应业主并对占用的公共区域予以清理处理，但其他业主仍继续占用公共区域，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，物业公司并非占用公共区域的直接责任主体，故闪井夫以此拒缴物业费的主张，依法不予支持。本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。淮南华茂物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条规定，判决：1、闪井夫于本判决生效后十日内一次性支付淮南华茂物业公司自2019年7月26日至2021年2月25日期间物业服务费2107.90元；2、驳回淮南华茂物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由闪井夫负担。二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，鉴于闪井夫一审并未就淮南华茂物业公司赔偿其精神损失费1000元提起反诉，故其此项上诉请求超过了一审淮南华茂物业公司的诉讼请求，不属于本案二审的审查范围，故本案争议焦点为：闪井夫上诉请求缴纳50%的物业费是否应予支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，淮南华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，该物业合同对业主具有约束力，闪井夫上诉称其从未与淮南华茂物业公司签订过任何物业合同、无证据证明闪井夫签字、认可物业合同的理由，与法律规定不符，本院依法不予支持。闪井夫名下的E8-2204户住宅房，虽然闪井夫并未入住，但不能以此作为免缴或少缴物业费的理由，闪井夫上诉称新房空置六个月以上的收费标准不得超过物业费全额的50%无依据，本院依法不予支持。综上所述，闪井夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由闪井夫负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年八月十二日书记员  朱 坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。