江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01140号原告（反诉被告）：高新区狮山优生活家政服务策划服务部，住所地江苏省苏州市高新区XX路XXX号X2创意街区2幢4层401室。经营者：许国荣。委托诉讼代理人：李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。被告（反诉原告）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司，住所地江苏省苏州市高新区XX路XXX号。负责人：何晖。委托诉讼代理人：陈瑶，公司员工。委托诉讼代理人：辛军，江苏能成律师事务所律师。被告：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高中路2108号2号楼五层。法定代表人：何晖，总经理。委托诉讼代理人：陈瑶，公司员工。委托诉讼代理人：辛军，江苏能成律师事务所律师。被告：苏州市工艺美术实业发展有限公司，住所地江苏省苏州市高新区XX路XXX号。法定代表人：刘妙娥，董事长。委托诉讼代理人：邵彩霞，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：田波，北京观韬（上海）律师事务所律师。被告：上海汉庭酒店管理集团有限公司，住所地上海市徐汇区虹漕路461号57幢4楼。法定代表人：何晖，总经理。委托诉讼代理人：陈瑶，公司员工。委托诉讼代理人：辛军，江苏能成律师事务所律师。原告（反诉被告）高新区狮山优生活家政服务策划服务部（以下简称优生活服务部）与被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司（以下简称汉庭星空苏州滨河路分公司）、被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭星空公司）、苏州市工艺美术实业发展有限公司（以下简称工艺美术公司）、上海汉庭酒店管理集团有限公司（以下简称上海汉庭集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭审理。2015年7月，上海汉庭集团公司向本院提出管辖异议申请。2015年8月31日，本院裁定驳回对上海汉庭集团公司对本案管辖权提出的异议。2015年9月30日，汉庭星空苏州滨河路分公司提出反诉。2016年1月6日、5月25日、7月6日、10月11日、10月28日，本案进行了听证，优生活服务部的委托代理人李海春、孙晓峰，汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司的委托代理人陈瑶、辛军，被告工艺美术公司的委托代理人邵彩霞、田波到庭参加诉讼。2016年12月14日，本案公开开庭进行了审理，优生活服务部的委托代理人李海春、孙晓峰，汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司的委托代理人辛军，被告工艺美术公司的委托代理人邵彩霞到庭参加诉讼。2016年12月28日，本案再次公开开庭进行了审理，优生活服务部的委托代理人李海春、孙晓峰，汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司的委托代理人辛军到庭参加诉讼，工艺美术公司的委托代理人邵彩霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本诉原告优生活服务部向本院提出诉讼请求：1、判令原告与汉庭星空苏州滨河路分公司之间签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令汉庭星空苏州滨河路分公司向原告返还保证金92400元，退还租金92400元，赔偿原告损失2018473.3元，以上合计2203273.3元，被告汉庭星空苏州滨河路分公司不能承担的部分由被告汉庭星空公司承担补充清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。2016年6月30日，优生活服务部将第1项诉请变更如下：解除原告与被告汉庭星空苏州滨河路分公司之间签订的《商铺租赁合同》。其余诉讼请求不变。诉讼中，原告再次变更第2项诉请，并最终明确诉讼请求如下：1、判令解除原告与被告汉庭星空苏州滨河路分公司之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告汉庭星空苏州滨河路分公司向原告返还保证金92400元，赔偿原告损失2582919.38元（含已付租金92400元），以上合计2675319.38元，被告汉庭星空公司对被告汉庭星空苏州滨河路分公司不能清偿部分承担补充清偿责任，被告工艺美术公司、上海汉庭集团公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2013年4月，本案原告经营者许国荣与本案被告汉庭星空苏州滨河路分公司签订《商铺租赁合同》，租赁位于苏州高新区XX路XXX号“X2创意街区汉庭快捷酒店”项目2幢4层401室商铺，双方就租期、租金、违约责任等作了约定。合同签订后，为尽快投入经营产生收益，原告随即办理了个体工商户营业执照、到第三方处考察、签订合作协议经营母婴照理体验服务业务，并招聘了管理人员及家政服务人员，同时对租赁场所进行了大规模装修。然而，在原告装修完成后向相关部门申请办理消防验收时却迟迟无法办理，本案被告汉庭星空苏州滨河路分公司承诺与主管部门进行沟通尽快落实，并答应在消防手续办理完成前免收房租和物业费。此后在多次催促仍无进展后，原告私下了解到因租赁场所处的四层及以上楼层建筑设计不符合消防要求，根本无法为原告办理消防合格手续。根据国家的相关法律规定，不符合建筑许可和消防设计要求的建筑房屋，不允许进行出租和商业经营，被告对原告的隐瞒行为，不但导致原告失去租赁房屋的目的，也给原告造成了巨额损失。另外，被告汉庭星空苏州滨河路分公司为被告汉庭星空公司的分公司，被告工艺美术公司系涉案房屋所有权人，将房屋出租给被告上海汉庭集团公司，后被告工艺美术公司、被告上海汉庭集团公司、被告汉庭星空苏州滨河路分公司三方曾于2010年3月1日签订《房屋租赁合同三方协议》，约定涉案房屋由被告上海汉庭集团公司交付给汉庭星空苏州滨河路分公司使用支配。上述被告依法应共同赔偿原告损失。本诉被告汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司辩称：1、原告以优生活服务部来起诉，不是合同当事方，故原告不适格；汉庭星空苏州滨河路分公司与原告并未签订过任何合同，从合同相对性上，不承担任何权利义务，因此不应该承担责任。2、双方签订的合同合法有效，根据第六条第一款原告方对该房屋进行装修必须事先提交设计图纸给被告方，获得被告方书面同意后方可施工，否则因此产生的损失都由原告方自行承担，合同第一条也明确原告方声明其在签署本合同前到现场视察该房屋，对该房屋之装修、设施状况充分了解，并表示认可符合租赁目的，现原告方以房屋达不到租赁目的为由提起诉讼与事实不符。3、原告租赁该房屋是用于家政服务，但是原告在装修和使用该房屋时是作为母婴护理的月子会所使用，与双方约定的房屋使用目的完全不符，而且该母婴护理服务没有取得国家行政许可，因此原告方对自己违约装修以及违约开办母婴护理会所产生的损失由被告方承担明显于法无据。4、对于解除合同没有争议，但是解除合同的过错不在被告方，因为原告方对涉案房屋状况、土地性质等清楚，所以无法通过消防验收产生的责任应当由其自行承担。本诉被告工艺美术公司辩称：原告诉请与我方无关，我方将房屋承租给被告汉庭星空苏州滨河路分公司，关于原告与被告汉庭星空苏州滨河路分公司之间的纠纷，请法院依法判决。反诉原告汉庭星空苏州滨河路分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付房屋租金1703107.26元；2、判令被反诉人承担因逾期支付月租金而应支付给反诉人的违约金92400元，被反诉人已支付的92400元保证金不予退还；3、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2013年4月，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，反诉人将房屋交给被反诉人。按照合同约定，被反诉人租赁该房屋从事家政服务目的。在合同第六条第一款，被反诉人对该房屋进行装修，必须遵循政府及反诉人关于设计装修之规定，在对该商铺进行装修或者安装消防、机电、空调等设备时必须按照反诉人要求事先递交设计图纸，在获得反诉人书面同意后方可施工。被反诉人进行内部装修、改建和安装设备必须依照中国之法律法规进行，如果反诉人因此遭受损失，被反诉人需负赔偿责任。反诉人无须对因政府拒绝或者拖延有关装修批准而引起的延误和损失后果负责。现被反诉人以无法办理消防验收为由起诉反诉人，是有意推卸责任的做法。双方签订合同第一条已经明确:被反诉人声明其在签署本合同前已至现场视察该商铺，对该商铺之装修、设施状况充分了解并表示认可符合租赁目的。这说明被反诉人对所租赁房屋的情况非常了解。现被反诉人违约利用租赁房屋开办母婴照理体验服务，将自己违反国家法规导致该母婴照理体验项目无法顺利进行的责任推卸给反诉人。依照合同约定被反诉人应当按照每月46200元交付房屋租金，但是截止到2016年8月11日，被反诉人尚欠租金1703107.26元，同时被反诉人应当支付违约金92400元，故诉至法院。反诉被告优生活服务部辩称：由于被告未能履行其作为出租人应承担的义务导致我方无法经营，不能实现租赁房屋所达到的目的，责任在反诉方，反诉方应先履行义务，由此造成的损失应当由反诉人自己承担，请求驳回反诉请求。经审理查明，2013年4月20日，优生活服务部经营者许国荣（乙方，承租方）与汉庭星空苏州滨河路分公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：一、出租商铺情况：甲方出租给乙方的商铺坐落在江苏省苏州市XX路XXX号“X2创意街区汉庭快捷酒店”项目2幢4层401室商铺，该商铺建筑面积为1100平方米。二、交付时间、租赁期限：甲方于2013年5月1日前将该商铺交付给乙方，商铺租赁期限自2013年5月1日起至2020年7月31日止（其中2013年5月1日至2013年7月31日为免租期）。三、租金及支付方式：租金每平米为42元，月租金总计46200元，该商铺租金第一年、第二年不变，自第三年起，双方可协商对租金进行调整；本着先付后用的原则，乙方应于本合同签订之日支付前三个月租金，以后每三个租赁月的首月五日前向甲方支付下三个月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需月租金的3%支付违约金。四、装修：乙方必须遵守政府及甲方关于设计装修之规定，在对该商铺进行装修（包括但不限于照明、装饰等）或安装消防、机电、空调等设备时必须按甲方要求事先向甲方递交设计图纸，在获得甲方书面同意后方可施工，甲方不得无理拒绝或拖延同意，但可提出合理的修改意见。五：双方责任：租赁期间，甲方为保证出租房屋处于正常的可使用和安全的状态，甲方对出租房屋可定期进行检查、养护，检查养护时，乙方予以配合；租赁期间，乙方发现出租房屋结构损坏或公共设施故障时，应及时通知甲方修复。因公共安全等需要，乙方应当允许甲方或其授权代表可在合理时间进入该商铺检查该商铺内的电线、电动装置、消防设备或煤气设备（如有）。五：解除本合同的条件：其中约定乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可书面通知解除合同。六、附件：附件三、五约定，乙方向甲方承诺，租赁该商铺作为经营家政服务使用，服务标志为“台北精致婴儿会所”；附件四约定2013年5月1日至2014年7月31日期间租金为554400元，2014年8月1日至2015年7月31日期间租金为554400元，2015年8月1日至2016年7月31日期间租金为576576元，2016年8月1日至2017年7月31日期间租金为599639元。合同最后，汉庭星空苏州滨河路分公司盖章确认，优生活服务部经营者许国荣签字确认。合同签订后，许国荣根据汉庭星空苏州滨河路分公司提供的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同三方协议》、房产证复印件（所涉房屋为6幢、7幢、8幢）等资料向苏州市高新区工商行政管理部门申请优生活服务部设立登记，优生活服务部也于2013年5月7日核准登记，经营项目为创意家政服务及家政服务咨询，经营场所为苏州高新区XX路XXX号X2创意街区2幢4层401室。2013年5月10日，许国荣以优生活服务部的名义（甲方）与苏州安得装饰设计工程有限公司（乙方）签订《装饰工程施工合同》，合同约定：工程项目为月子会所装饰工程，施工内容为室内装修、吊顶、室内门、地砖、电、涂料、电器、消防等，包工包料；合同总价暂定1723440元，施工期限2013年6月15日起至2013年9月5日止；合同签订即生效支付总价35%即603000元，工程过半支付总价40%即689000元，竣工验收15个工作日支付总价20%即345000元，质保期满1年7个工作日内支付余款86440元。合同签订后，苏州安得装饰设计工程有限公司按约为优生活服务部进行了装修，涉案装修工程于2013年10月基本完工。优生活服务部也分别于2013年5月22日、6月15日、11月23日、2014年1月25日、3月9日、10月27日向苏州安得装饰设计工程有限公司支付工程款300000元、300000元、500000元、300000元、230000元、90000元，合计1720000元。在施工过程中，因涉案装修工程无法通过消防设计备案，2013年10月23日，优生活服务部经营者许国荣委托江苏虎丘律师事务所孙晓峰律师向汉庭星空公司发送《律师函》一份，邮寄地址为上海市浦东新区杨高中路2108号2号楼五层，告知：承租房屋装修结束后，在向当地消防主管部门申报消防验收时，却被告知该房屋未经消防验收备案，导致许国荣申报的装修消防验收材料不予受理。为此，许国荣曾多次与汉庭星空苏州滨河路分公司接洽寻找解决问题的办法，但问题一拖再拖始终未能解决。为此，要求汉庭星空公司敦促汉庭星空苏州滨河路分公司尽快解决出租房屋没有消防验收备案记录的问题。2013年12月4日，涉案装修工程取得苏州市虎丘区公安消防大队出具的苏虎公消设复字【2013】第0065号《建筑工程消防设计备案复查意见书》，意见书同意该工程消防设计，并要求该工程竣工后，应申报竣工验收消防备案。2013年12月11日，许国荣向汉庭星空公司工作人员咆啸发送《函》一份，邮寄地址为上海市长宁区虹桥路2266号（汉庭星空公司及上海汉庭集团公司提供的法定代表人身份证明上联系地址为：上海市），提及如下内容：1、发出律师函后，汉庭星空苏州滨河路分公司才与其沟通；2、因双方约定免租期为2013年5月1日至2013年7月31日。优生活服务部无法如期开业的原因是由于出租房屋未经消防验收备案所致，并造成了其巨额损失，如每月需发5.9万元工资，日常开销3万元，装修二百多万元，鉴于目前消防验收暂未通过无法开业，希望延长《商铺租赁合同》中约定的免租期，直至处理好消防验收为止。2014年6月10日，优生活服务部与常熟圆融消防技术服务有限公司【江苏省消防技术服务机构资质证书编号为苏消技JC（苏）第11号，消防技术服务类别为建筑消防设施检测】签订《建筑消防设施检测合同》一份，优生活服务部委托常熟圆融消防技术服务有限公司对内装修工程进行竣工检测。2014年6月17日，常熟圆融消防技术服务有限公司出具《检测问题反馈表》一份，就优生活服务部存在的问题反馈如下：1、检测现场不具备检测条件，本公司保留再次检测提出意见的权利；2、现场应提供全套送审蓝图及消防产品使用登记表，防排烟图纸未提供；3、现场应提供所安装消防设备的检验报告及合格证、相关隐蔽工程的施工记录及调试报告，应急照明、排烟防火阀型号、厂家；4、应提供消防施工单位、设计单位资质复印件；5、个别烟感喷淋头安装不牢固，一个烟感（大厅）未报警；6、消防室未张贴消防平面图，无普通照明，机房门未张贴警示标识；7、排烟防火阀未安装280℃自动连锁装置；8、一个疏散指示灯安装与疏散方向不一致；9、强启消防泵、消火栓按钮启泵功能缺失；10、消防泵、喷淋泵主备泵无法切换；11、启泵无反馈信号（消防泵、喷淋泵）；12、排烟机电源不符合要求；13、末端放水启喷淋泵未测试（影响秩序）；14、主机未接地。后优生活服务部装修工程施工方针对自身存在的问题进行整改。2014年6月29日，常熟圆融消防技术服务有限公司再次出具《检测问题反馈表》一份，就优生活服务部仍存在的问题反馈如下：1、消防泵、喷淋泵启泵无反馈信号，主备泵无法切换；2、排烟风机电源采用非消防电源不符合要求；3、消防控制室报警主机瘫痪，区域机无法与主机联网不符合要求。因汉庭星空苏州滨河路分公司未协助优生活服务部完成上述消防整改，2014年9月2日，许国荣向汉庭星空公司发送《关于消防事宜通知函》一份，邮寄地址为上海市长宁区虹桥路2266号，告知如下：许国荣于2013年5月1日起，向汉庭星空苏州滨河路分公司承租租赁房屋，并按约进行装修，但因汉庭星空苏州滨河路分公司消防整改问题迟迟无法解决，造成严重损失，至今无法开业。许国荣在进行消防申报期间，经消防检测单位要求整改，转告汉庭星空苏州滨河路分公司负责人配合消防整改，从2014年6月开始，至今仍无任何进度，并多次沟通无果，严重影响其权益。其要求汉庭星空苏州滨河路分公司尽负责任之态度，协助其于近期通过消防申报。2015年1月19日，汉庭星空苏州滨河路分公司向许国荣发送《催款函》一份，告知如下：（合同约定付款义务略）截止2014年11月5日，你方还拖欠我司租金646800元以及保证金92400元。你方拖欠租金的行为已构成严重违约，现致函你方通知如下：一、立即向我司足额支付所拖欠的全部租金及保证金并向我司支付违约金；二、我司保留进一步追究你方违约责任的权利。因汉庭星空苏州滨河路分公司最终未能协助优生活服务部完成上述消防整改，故原告诉至我院。2016年8月11日，优生活服务部向汉庭星空苏州滨河路分公司交还租赁房屋。双方在交接清单中备注，其中空调7台，为汉庭所有，优生活出资维修及保养过。另查明，涉案租赁房屋，虽《商铺租赁合同》约定为苏州市XX路XXX号“X2创意街区汉庭快捷酒店”项目2幢4层401室商铺，实际为XX路XXX号5幢4层，房屋产权人为苏州刺绣厂有限公司。上述房屋于1994年12月26日完成首次产权登记，登记建筑面积为6740.13平方米，共四层，2006年10月23日，上述房屋与园内其他房屋1、2、3、4幢一并登记，并重新领取产证，产证登记面积仍为6740.13平方米，共四层。2006年7月24日，工艺美术公司（甲方）与力山森堡（上海）投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将苏州市XX路XXX号出租给乙方，租赁范围包括场地范围内的所有土地、建筑物及其配套设施，土地用途为工业出让；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为工业办公及配套商业、酒店及其他相关配套设施使用，租赁期限自2006年9月1日起至2021年8月31日止；租金600万元/年，每3年在原有基础上上调3%。同时约定消防设备及消防通道，乙方根据消防要求自行安装消防设备、设置消防通道。合同另对其他事宜作了约定。2010年3月1日，工艺美术公司（甲方）与上海汉庭集团公司【乙方，原为力山森堡（上海）投资管理有限公司，于2009年7月30日获得企业名称变更预先核准】、丙方汉庭星空苏州滨河路分公司签订《房屋租赁合同三方协议》，约定：甲方同意乙方将租赁苏州市XX路XXX号房屋（5号楼）的全部建筑交于丙方使用；丙方同意接受并履行原合同权利和义务；原合同主体不变，乙方将继续维持原合同中承租方的全部权利和义务。2015年8月，苏州刺绣厂有限公司出具《授权委托书》，内容为：苏州刺绣厂有限公司作为苏州市XX路XXX号的房屋所有权人，现委托工艺美术公司作为该房屋的出租方与力山森堡（上海）投资管理有限公司签订房屋租赁合同。苏州刺绣厂有限公司同意并承认苏州市工艺美术实业发展有限公司享有该房屋出租方的所有权利及承担该房屋出租方的所有义务。又查明，诉讼中，优生活服务部为证明其实际损失，提供的证据为：第一组证据：苏州安得装饰工程有限公司的装饰工程施工合同一份、工程预算书一份、决算书一份、情况说明一份、许国荣账户明细清单一份、苏州安得装饰工程有限公司的财务收据六份，以上证明优生活服务部经营者许国荣为涉案工程装修支付装修款合计172万元；第二组证据：开关收据1张（金额为4600元）、灯具收据2张（金额分别为8950元、1000元）、大厅吊灯、灯带等发票1张（金额为35994元）、三台空调维修收条2张（金额分别为800元、400元）、移机费收条1张（金额为2000元）、付款单和维修服务单各一份（金额为670元），以上证明装修过程中实际发生的购买灯具、空调维修等费用合计54414元；第三组证据：2013年5月-2014年12月（苏州）台北母婴产后护理会所工资表及会计王**的银行流水，证明优生活服务部总计支付员工工资合计493943.5元；第四组证据：优生活服务部与北京红墙嘉顺教育咨询有限公司于2013年8月27日签订的《合作协议》、北京红墙嘉顺教育咨询有限公司于2013年8月29日出具的“加盟费+品牌使用费”财务收据（金额为144000元）、许国荣合伙人许丽敏银行流水（2013年8月29日转账134000元），以上证据证明优生活服务部支付加盟费+品牌使用费144000元；第五组证据：汉庭星空苏州滨河路分公司出具的押金收据，证明优生活服务部经营者许国荣向汉庭星空苏州滨河路分公司支付房租押金92400元；第六组证据：汉庭星空苏州滨河路分公司出具的房租租金发票，证明优生活服务部已付房屋租金92400元。对此，汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司以及工艺美术公司认为，关于第一组证据，优生活服务部提供的证据显示工程是开口价，并不是闭口价，最后出具的价格与合同暂定价完全一致，不符合装修施工常理，故不予认可；关于第二组证据，真实性均无法确认，且优生活提供的装修预算中已经包含了上述费用，维修费用与本案也没有关联性；关于第三组证据，无法证明工资系由优生活服务部或许国荣发放，双方租赁合同在2013年4月份签署，优生活在5月份即产生员工工资，且在未开业情况下员工一直在增加，最多有十个人，且装修施工下为何要有保洁员，明显不合理；关于第四组证据，真实性无法确认，与涉案项目有无关系也无法确认，且付款人为许丽敏，我方认为是出于应诉需要特意拼凑的证据；关于第五、六组证据，真实性无异议。诉讼中，对于2016年8月19日提出的赔偿清单明细，优生活服务部自愿表示放弃向各被告主张开业准备前发生的物业费、停车费、水电费合计14188.88元以及运营投入（包含网站推广、服装订做、运营产品购置、设备采购等）费用合计63973元。再查明，租赁房屋于2016年8月11日交还后，汉庭星空苏州滨河路分公司向本院出具补充质证意见一份，认为：根据其现场核对，预算书等文件所载多项内容未见施工或安装，装修工程并未竣工，故不存在支付全部工程款的可能性。2016年11月21日，优生活服务部申请涉案装修工程项目实际负责人曹国军出庭对质。针对双方存在的争议，本院又于2016年11月29日会同汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司特别授权委托代理人董飞飞以及曹国军对涉案装修进行现场勘查，现对汉庭星空苏州滨河路分公司向本院提出的未施工或安装内容意见，整理利害关系各方意见如下：1、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第二条电梯口门厅工程中门禁系统装置现场未见安装，对应的预算整套为2600元，故应扣减1300元。对此，曹国军主张门禁系统线路均已排设到位，设备已购，待现场保洁完成后安装，同时也认为上述设备确实值1300元。2、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第五条房间工程房间1-7墙纸、软包、硬包现场未见安装，房间8-13墙纸现场未见安装，对应的预算房间1-7墙纸、软包、硬包材料价格总计36727.49元，人工费用合计8130.1元，房间8-13墙纸对应材料费24780.22元，人工费用5466.23元。对此，曹国军主张上述墙纸、软硬包均已订货，待现场保洁完成后安装施工即可，并提供苏州市金阊区美艺建材经营部的送货单复印件两份（分别为房间软包、硬包，瑜伽室和婴儿房台面软包订单以及房间、过道墙纸订单）及财务收据原件两份，证明上述物品均已订货，并实际支付了定金合计41000元。3、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第五条房间内卫生间工程第20项顶面检修口定制安装、24项马桶、25项毛巾架等五金件、26项成品台盆定制安装、27项换气扇现场未见施工或安装，对应的预算顶面检修口定制安装材料费合计845元、人工费0元，马桶材料费41600元、人工费715元、毛巾架等五金件材料费6240元、人工费975元、成品台盆定制安装材料费10205元、人工费1560元，换气扇材料费2145元，人工费325元，合计64610元。对此，曹国军主张检修口不在现场，也没有安装；马桶没有送到现场，也没有安装；五金件没有送到现场，也没有安装；台盆柜体都在现场，但未装台面、柜门及台盆，也没有安装；换气扇没有送到现场，没有安装。4、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第六条立面工程中大庭接待台5mm玉砂玻璃、50mm高拉丝不锈钢踢脚线现场未见施工或安装，对应的预算材料费及人工费合计245元。对此，曹国军主张设计变更后玻璃改为亚克力和木质贴脚线，并已施工完毕。经现场勘查，确有木质踢脚线，但未见亚克力板。5、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第六条墙面实木扶手现场未见施工或安装，五金件均为原汉庭的，对应的预算墙面实木扶手材料费4173.35元、人工费878.6元，成品门五金件材料费4200元、人工费900元。对此，曹国军主张五金件确实是汉庭的，墙面实木扶手已经订制，但没有安装，也没有送货。6、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第七条中6mm银镜、白色大理石台面、双层布艺窗帘、单层布艺窗帘现场未见施工或安装，另外现场勘查时提出E2立面有12厘钢化玻璃门现场未见施工，对应的预算6mm银镜材料费3189.42元、人工费549.9元，白色大理石台面材料费2533.68元、人工费149.04元，双层布艺窗帘及单层布艺窗帘材料费合计0元、人工费0元，E2立面12厘钢化玻璃门材料费1016.4元、人工费148.23元。对此，曹国军主张银镜是没有安装，白色大理石台面改成了皮革硬包，已经订货了，只是没有安装，布艺窗帘没有报价，E2立面12厘钢化玻璃门确实没有施工。7、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第八条婴儿房（含哺乳间、隔离间）白色大理石台面、百叶卷帘现场未见施工或安装，对应的预算白色大理石台面材料费6065.6元、人工费356.8元、百叶卷帘材料费为0元，人工费0元。对此，曹国军主张白色大理石台面改成了皮革硬包，已经订货了，只是没有安装；百叶卷帘没有报价。8、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第十一条公共卫生间工程中蹲便器安装、感应小便斗安装、台盆钢架及台面定制安装、拖把池、小五金安装现场未见安装或施工，成品门现场少一樘。对应的预算蹲便器安装材料费为5920元（4套）、人工费为220元（4套），感应小便斗安装材料费为1800元、人工费为75元、台盆钢架及台面定制安装材料费为2200元、人工费为140元、拖把池材料费为260元、人工费为25元、小五金安装材料费为560元（1套）、人工费为120元，成品门一樘材料费1480元、人工费60元。对此，曹国军主张蹲便器已经安装好了，感应小便斗已经安装好了，台盆钢架及台面已经安装好，只剩龙头没有装，拖把池装好了，小五金没有安装；卫生间隔断成品门有三段，一段没有安装，已经在现场了。经现场勘查，双方确认：蹲便器相较预算少两套，感应小便斗、拖把池、小五金现场未见安装，女厕内门成品门一樘未见安装，也未见材料，台面确有已安装痕迹，但现场未见台面。9、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》第十二条中水、电工程中厨房配电控制箱现场未安装，灯具、开关面板及安装现场仅做了部分，由于该工程未完工故不存在系统调试的可能，因此两项调试费不可能实际产生。对应的预算厨房配电控制箱材料费1650元、人工费150元，两项系统调试费总计3200元、灯具，开关面板及安装总预算材料费36000元、人工费3800元，汉庭星空苏州滨河路分公司主张酌情扣除10000元。对此，曹国军主张厨房变电箱箱体装好了，里面的断路器、箱体面板等没有安装。经现场勘查，确有大厅中央、前台吊顶、卫生间、过道、瑜伽房、婴儿房、部分房间开关面板和灯具未安装的情况。10、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》中顶层改造工程中厨房给排水、电路铺设仅施工一半，因工程未完工，因此该条中调试费、消防检测、报送材料、测试、调试等费用均不可能产生。对应的预算厨房给排水材料费为2651元、人工费为1542.4元，电路铺设4579元、人工费2169元，消防设备调试费1000元、消防检测8000元、报送材料15000元、测试及调试8000元。对此，曹国军主张厨房给排水已经完成了，隐蔽工程都结束了，仅剩下电箱、开关和灯具没有装，且该工程是有消防检测。11、汉庭星空苏州滨河路分公司提出根据《预算书》，现场缺2台FGR5H/A2空调，对应的预算两台空调本身价款合计8650元，安装费每台540元。对此，曹国军主张安装费认可每台200元，其余认可。12、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》闭路监控系统报价中第一条主要材料1-8项现场未见安装或施工，第二条线材辅材中弱电机柜现场未见安装或施工。对应的预算合计为33280元。对此，曹国军认可没有安装。13、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》中背景音乐机、顶喇叭现场未见安装，对应的预算为8410元。对此，曹国军认可没有安装。14、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》中电话网络覆盖及综合布线第一条设备部门1-7项（网络面板、语音面板、语音网络综合面板、网络路由器、网络交换机、无线路由器、程控电话交换机及相应安装调试费）均未见安装，对应预算为13786元。对此，曹国军认可没有安装。15、汉庭星空苏州滨河路分公司提出《预算书》中门禁考勤系统未见安装，对应预算为8194元。对此，曹国军认可没有安装。现场勘查时，曹国军同时提出，涉案工程另有如下增项：1、瑜伽室东墙新做柜子，投影面积约为8平方米，造价约为4500元；2、10间房间内原有衣柜新做门板，新增门板费用为1052.8元/间，3间房间新做柜子（含移门），费用为3497元/个；3、新增现场执守人员工资从2013年11月至2015年1月，按3800元/月计算15个月为57000元。以上增量合计82519元。对此，汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司特别授权代理人董飞飞认为，上述第1、2项增量属实，价格过高，对于第三项不予认可。上述事实由商铺租赁合同、房屋租赁合同三方协议、工商档案查询资料、装饰工程施工合同、工程预算书、决算书、财务收据、银行流水、建筑工程消防设计备案复查意见书、函及邮寄凭证、建筑消防设施检测合同、检测问题反馈表、关于消防事宜通知函及邮寄凭证、催款函及邮寄凭证、房屋产权登记信息、房屋租赁合同、房屋租赁合同三方协议、授权委托书、开关收据、灯具发票、维修收条、工资银行流水、合作协议、财务收据、房租押金收据、租金发票、现场照片、质证意见、答疑以及本院谈话笔录、勘查笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，优生活服务部经营者许国荣与汉庭星空苏州滨河路分公司签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等禁止性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。合同约定，租赁期间出租人保证出租房屋处于正常的可使用和安全的状态，承租人发现出租房屋公共设施故障时，应及时通知出租人修复。合同签订后，优生活服务部按约支付了部分租金及押金，汉庭星空苏州滨河路分公司亦向许国荣交付了房屋，后因出租方汉庭星空苏州滨河路分公司对出租房屋装修过程中遇到的消防控制室报警主机瘫痪，消防泵、喷淋泵启泵无反馈信号，主备泵无法切换等问题最终未能完成整改、修复，导致消防检测机构最终无法为涉案装修出具消防检测合格报告，以进一步申报消防验收备案，承租人优生活服务部也因此无法开业经营，优生活服务部订立合同的目的无法实现，故其请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，对此，汉庭星空苏州滨河路分公司于2016年7月6日当庭表示无异议，后双方办理了租赁房屋交还手续，故本院对优生活服务部提出的此项请求予以确认，因系当庭送达解除合同意思表示的变更诉请申请书，故解除时间确定为2016年7月6日。但租赁合同解除，给双方都造成了损失，对于各自损失的责任承担，本院认为，上述结果的产生系因出租人未履行合同约定的义务所致，即：保证出租房屋处于正常的可使用和安全的状态以及及时修复房屋公共设施故障之义务，上述违约行为直接导致涉案装修最终无法申报消防验收备案，优生活服务部也因此无法开业经营。但鉴于优生活服务部作为承租人在双方纠纷处理过程中，存在未及时准确发现消防设施故障并及时有效地将具体问题通知出租人修复的问题，故优生活服务部对本案租赁合同的最终解除以及双方损失的扩大有一定的过错，综合本案案情，对于双方各自产生的损失，宜由优生活服务部承担30%的责任，由汉庭星空苏州滨河路分公司承担70%的责任。一、关于优生活服务部的损失（一）涉案房屋装修损失本院认为，根据现场核对，预算书等文件所载多项内容现场确未见施工或安装，因此，本案中，不能仅凭原告提供装饰工程施工合同、工程预算书、决算书、许国荣账户明细清单、苏州安得装饰工程有限公司的财务收据等证据确认原告存在装修损失172万元，在确认上述损失时，应结合原告已按工程预算全额付款的事实，考虑工程未完工项目以及工程变更的事实，按照付款下浮比例予以综合计算。关于工程未完工项目，汉庭星空苏州滨河路分公司在诉讼中提出了15项意见，本院认为：1、关于第1项，根据双方质证意见，工程扣减1300元为合理，本院予以确认；2、关于第2项，因房间工程中房间1-7墙纸、软包、硬包现场未见安装，房间8-13墙纸现场未见安装，诉讼中，曹国军主张已订货，并提供了定金收据合计41000元，未提供其余付款凭证，故此项应扣减34104.04元（计算方式为：房间1-7墙纸、软包、硬包材料价格总计36727.49元+人工费用合计8130.1元+房间8-13墙纸对应材料费24780.22元+人工费用5466.23元-已付定金合计41000元。因已付定金中包括婴儿房和瑜伽室台面软包，故下文涉及台面的减项本案中予以确认）；3、关于第3项，根据双方质证意见，此项应扣减61360元【计算方式为：检修口定制安装材料费人工费合计845元+马桶材料费41600元+人工费715元+毛巾架等五金件材料费6240元+人工费975元+（成品台盆定制安装材料费10205元+人工费1560元-现场柜体250元*13）+换气扇材料费2145元+人工费325元】；4、关于第4项，根据双方质证意见及现场勘查，酌情扣减亚克力板材价格50元；5、关于第5项，根据双方质证意见及现场勘查，应扣减9251.95元（计算方式为墙面实木扶手材料费4173.35元+人工费878.6元+成品门五金件材料费4200元）；6、关于第6项，根据双方质证意见及现场勘查，应扣减7586.67元（计算方式为：6mm银镜材料费3189.42元+人工费549.9元+白色大理石台面材料费2533.68元+人工费149.04元+E2立面12厘钢化玻璃门材料费1016.4元+人工费148.23元）；7、关于第7项，根据双方质证意见及现场勘查，应扣减6422.4元（白色大理石台面材料费6065.6元+人工费356.8元）；8、关于第8项，根据双方质证意见及现场勘查，应扣减7450元（计算方式为：蹲便器安装材料费为2960元+人工费为110元+感应小便斗安装材料费为1800元+人工费为75元+拖把池材料费为260元+人工费为25元+小五金安装材料费一套为560元+人工费为120元+成品门一樘材料费1480元+人工费60元。因台面定制安装现场确有安装痕迹，又鉴于涉案装修已交付汉庭星空苏州滨河路分公司，故本案中不宜扣减）；9、关于第9项，根据双方质证意见及现场勘查，应扣减15000元（计算方式为：厨房配电控制箱材料费1650元+人工费150元+两项系统调试费总计3200元+灯具、开关面板及安装酌情扣除10000元）；10、关于第10项，根据双方质证意见及现场勘查，因给排水已经完成，电路隐蔽工程都已结束，仅剩下电箱、开关和灯具没有安装，但上述费用已在第9项中酌情扣减，另外该工程确有消防检测，综合考虑，此项费用本案中不予扣减；11、关于第11项，根据双方质证意见及现场勘查，应扣减9730元（计算方式为：两台空调本身价款合计8650元+安装费每台540元*2）；12、关于第12项，根据双方质证意见，应扣减33280元；13、关于第13项，根据双方质证意见，应扣减8410元；14、关于第14项，根据双方质证意见，应扣减13786元；15、关于第15项，根据双方质证意见，应扣减8194元。关于工程增量，现场勘查时曹国军提出涉案工程存在3项增项，因汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司特别授权委托代理人董飞飞对第1、2项增量确认属实，本院予以确认。至于价格问题，虽然董飞飞主张价格过高，但汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司在诉讼中未提供相关证据予以推翻，应承担不利举证后果，又鉴于优生活服务部已就装修工程全额付款的事实，本案中本院酌情支持曹国军提出的关于第1、2项增量所涉价款25519元，计算方式为：瑜伽室东墙新做柜子4500元+新增门板费用为1052.8元/间*10间+新做柜子（含移门）3497元/个*3个。至于第三项增量，因涉案工程至2014年10月27日已结清全部工程款，故本院酌情支持现场执守人员工资从2013年11月至2014年10月期间工资，标准按同期苏州市最低工资计算1530元/月计算12个月为18360元。综上，三项增量合计43879元。另外，计算装修实际损失时，因预算中相应的垃圾清运、施工管理费、代收代交税金等费用系根据工程直接费用按比例予以计取，故本案中相应费用也应按比例予以扣减折算，故本案中装修损失计算为：｛装饰工程总价为1093382.56元【计算方式：工程直接费用（预算工程直接费1106324.75元-第1至9项扣减合计为142525.06元）*1.13445】+顶层改造工程总价为78551.55元+消防设备及安装工程总价为119590.8元+空调机配件总价为83501.28元【计算方式：工程直接费用（预算工程直接费84656元-第11项扣减9730元）*1.11445】+屋面重盖、修补及防水工程总价64701.74元+弱电工程总价为31153.34元【计算方式：工程直接费用（预算工程直接费91624元-第12至15项扣减合计63670元）*1.11445】+已计算工程变更项目为9071.45元+勘查中新增工程增量为43879元。以上合计1523831.72元｝*1720000/1723440.9=1520789.35元。（二）其余损失1、关于优生活服务部在装修过程中实际发生的购买灯具、空调维修等费用合计54414元。本院认为，优生活提供的装修工程预算中已经包含了灯具、开关面板费用，故此项费用中涉及开关、灯具费用合计50544元本案中不予支持，至于维修费用3870元，双方在租赁房屋交接时对上述内容有确认，本案中予以支持。2、关于优生活服务部在营业前总计支付员工2013年5月-2014年12月期间工资合计493943.5元，本院认为，上述损失远超出了一般营业前准备所需聘请员工工资，本案中酌情支持优生活服务部3个月营业前准备，相应的员工工资酌情支持74091.53元，计算方式为：493943.5元/20个月*3个月=74091.53元。3、关于优生活服务部支付加盟费+品牌使用费144000元，为优生活服务部为营业准备支付的合理费用，且有相关票据为证，本院予以支持。4、关于优生活服务部经营者许国荣向汉庭星空苏州滨河路分公司支付房租押金92400元及租金92400元，因汉庭星空苏州滨河路分公司对此项费用提起反诉，本案中不作损失予以认定。5、诉讼中优生活服务部自愿表示放弃向各被告主张开业准备前发生的物业费、停车费、水电费合计14188.88元以及运营投入（包含网站推广、服装订做、运营产品购置、设备采购等）费用合计63973元，系其自由处分私权，本院予以确认。综上，优生活服务部的其余损失合计为221961.53元。上述（一）、（二）项合计，优生活服务部的损失为1742750.88元，上述损失，宜由汉庭星空苏州滨河路分公司承担70%的赔偿责任，即：1742750.88元*70%=1219925.62元，被告汉庭星空公司对被告汉庭星空苏州滨河路分公司不能承担的部分承担补充清偿责任。至于优生活服务部要求其余被告承担连带责任的要求，于法无据，本院不予支持。二、关于汉庭星空苏州滨河路分公司的损失本案中，优生活服务部承租汉庭星空苏州滨河路分公司期间的房租以及合同解除后产生的房屋占有使用费为：2013年5月1日至2014年7月31日期间租金为554400元+2014年8月1日至2015年7月31日期间租金为554400元+2015年8月1日至2016年7月31日期间租金为576576元+2016年8月1日至2016年8月11日期间租金为599639元/12个月*（11/31）=1703107.26元。上述损失，宜由优生活服务部承担30%的赔偿责任，即：1703107.26元*30%=510932.18元，鉴于优生活服务部实际经营者许国荣已实际支付房屋租金及押金合计184800元，故还应支付326132.18元。至于反诉原告提出的其余诉请，于法无据，本院不予支持。至于汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司提出的优生活服务部不是本案租赁合同当事方，故原告主体不适格的意见，本院认为，许国荣订立《商铺租赁合同》即为设立个体工商户优生活服务部，优生活服务部设立后，经营者就设立前签订的合同，由设立后的优生活服务部承继并无不妥，且本案损失大多以优生活服务部名义产生，故优生活服务部作为本案原告更为合适，对汉庭星空苏州滨河路分公司、汉庭星空公司、上海汉庭集团公司提出的上述意见，本院不予采信。至于汉庭星空苏州滨河路分公司提出的对租赁房屋进行装修必须事先向其提交设计图纸，在获得其书面同意后方可使用施工，否则因此遭到的损失都由优生活服务部自行承担的意见，本院认为，本案中，虽然优生活服务部未提供证据证明其对租赁房屋装修获得被告书面同意，但根据双方的往来函件，汉庭星空苏州滨河路分公司应当知道优生活服务部对租赁房屋进行了装修，诉讼前对此问题从提出过相关异议，应视为其同意相关装修，现汉庭星空苏州滨河路分公司在诉讼中提出相关异议，违反了诚信原则，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高新区狮山优生活家政服务策划服务部（经营者许国荣）与被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司签订的《商铺租赁合同》于2016年7月6日解除。二、被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）高新区狮山优生活家政服务策划服务部各项损失合计1219925.62元。三、被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司对被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司承担的上述第二款债务中不能履行部分承担补充清偿责任。四、驳回原告（反诉被告）高新区狮山优生活家政服务策划服务部的其余本诉请求。五、原告（反诉被告）高新区狮山优生活家政服务策划服务部应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司损失余款326132.18元。六、驳回被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司的其余反诉请求。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28202元，反诉案件受理费9150元，合计37352元，由原告（反诉被告）高新区狮山优生活家政服务策划服务部负担16846元，由被告（反诉原告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司负担20506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  龚春华人民陪审员  彭兴荣人民陪审员  黄木根二〇一六年十二月二十九日书 记 员  周 婷