广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3149号上诉人（原审被告）:清远市冠亨融资担保有限公司，住所地：清远市清城区×××××××。法定代表人:侯志华。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广东宏德科技物业有限公司，住所地：广州市海珠区×××××××××××××、。法定代表人:张敏。委托诉讼代理人：唐忠华，广东卓展律师事务所律师。原审被告：广东冠亨（集团）有限公司，住所地清远市清城区×××××××。法定代表人：徐灿权。上诉人清远市冠亨融资担保有限公司（以下简称冠亨公司）因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）、原审被告广东冠亨（集团）有限公司（以下简称广东冠亨公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初11735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。冠亨公司上诉请求：一、改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审认定事实错误，被上诉人未按合同约定提供服务，上诉人拒缴物业服务费合法有据。一、被上诉人未按照合同约定提供服务。(一）本案《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》(以下称“物业合同”)是业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订，服务范围包括住宅区和商铺，而业主支付服务费是基于物业公司为其专有和共有部分提供的相应的物业服务(不包括其他业主应承担的部分)。按照物业合同，上诉人作为商铺业主不得进入小区，小区内的共有部分实质上仅是住宅业主共有，因此，不应由上诉人为被上诉人对小区内业主共有部分提供的服务买单。换言之，被上诉人只有为包括上诉人在内的商铺业主提供了服务，才可取得相应的报酬。（二）物业合同中仅第十二条第一款是关于商铺管理服务的要求，而被上诉人在一审时已自认未按照该条约定制定相应的管理制度、工作程序或标准，也无法提供任何该款要求的商铺安全、消防、公共卫生等设施设备的台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录等。一审法院所谓的查明被上诉人已经提供了基本物业服务，其实是被上诉人为住宅业主提供的物业服务，与商铺业主无关，而被上诉人无法提供证据证明其针对商铺提供了物业服务，应承担举证不利的后果。二、上诉人拒缴物业服务费合法有据。物业合同第十五条约定“业主或承租人应在每月15日前交纳清上月的物业管理费”，也即被上诉人是先履行义务一方。按照《民法典》第五百二十六条，被上诉人作为先履行一方未履行的，后履行义务一方有权拒绝履行。三、被上诉人拒不履行合同约定的商铺管理服务义务，损害上诉人利益，却要求上诉人支付物业管理费是显示公平。上诉人商铺相邻的龙湾休闲会所占用公共电梯、违规装修一楼公共通道，不仅影响上诉人出入，更带来严重消防安全隐患，无奈之下，上诉人只能利用自己的一楼商铺位置打通一个楼梯用作出入通道。即使电梯被龙湾会所占用，由于A区商铺只有该一部电梯，上诉人只能乘坐该电梯下负一层车库，但是该唯一的电梯长年无法下达负一层，而人行楼梯长期堆放杂物，污水横流，臭气熏天，使得上诉人在地下车库长期承租了数个车位难以使用。一审法官也去现场查看，核实了小区脏乱差的情况，听取了众多业主的投诉意见。在明知被上诉人不作为的情况下，一审法院支持了被上诉人的诉讼请求，未考虑被上诉人的违约行为，忽视了其在本次物业服务合同纠纷中应负的责任，此判决显示公正，应予纠正。宏德公司答辩称：一、被上诉人已经按合同约定提供了物业服务。服务对象包括了上诉人所使用的商铺的自有及公摊面积，上诉人称其所使用的商铺不应摊分小区共有部分的面积，进而不必承担物业服务费，也不愿意承担专有部分的服务费，与政府对小区的规划矛盾。根据我国现行规划要求，商铺必然是要分摊小区公共面积的。此外，上诉人的上诉理由及补充上诉理由均提到了商铺所处公用电梯被占，公用大堂被违规装修，其未能使用到电梯因而可以拒交物业费的理由不成立。首先，该大堂装修及电梯情形一审法院主办人曾经现场查看，并不存在阻碍上诉人使用的事实，大堂的装修实际是提升了公共大堂的原装修标准，是一个无偿添附的行为，未损害业主的利益。同时最关键的一点是，该大堂改装修的事实发生在被上诉人进驻小区前，不是被上诉人同意或默认的。其次，该电梯并不是不能下地下一层，仅仅是因为该商业物业原设计标准考虑不足而休闲会所营业后客人较多，才导致上诉人下地下层时间有时候不顺利。责任不归被上诉人承担。上诉人已经违规破拆商铺开设了自己的专用步梯，方便其通行，却又以所谓未能使用公共设施为由意图拒交物业管理费，违反公平原则。二、上诉人与被上诉人的物业服务与被服务，是每月、每天、每一时刻都在进行的，无论是提供干净的环境、相对安全的保安值班与巡查，排除对上诉人经商不利的外部环境因素，是上诉人能够在商铺继续经营的有利保障。并不存在被上诉人先履行抗辩的事实。三、案涉两份（两期）《物业管理合同》无论是形式上还是实质上，都是合法有效的，政府部门所谓第二期合同的签订无效的说辞，不具有合法性。业主委员会的备案并不是业主委员会合法性的必要条件，而且在该二期物业合同签订前，已经依法召开业主大会并有政府人员到场监票，合同签订前也有公示，至于合同的有效与否的认定，只能是法院或仲裁机构，政府的认定无法无据。四、物业服务是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，被上诉人已经按合同约定提供了约定的物业服务，上诉人仅以一些片面不完整甚至不存在的、偶发的或与被上诉人的物业服务无关的事实否定被上诉人的物业服务质量，以达到拒付物业管理费及其他代缴、分摊费用的目的，于法无据。广东冠亨公司没有提交书面意见。一审法院判决：一、清远市冠亨融资担保有限公司于判决生效之日起十日内向广东宏德科技物业有限公司支付欠缴的物业管理费88740.1元、排污配电分摊6.45元以及违约金[违约金从欠费当月的16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计算至清远市冠亨融资担保有限公司付清款之日止]；二、驳回广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，由清远市冠亨融资担保有限公司负担。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：清远冠亨公司拒绝支付欠缴的物业服务费依据是否充分。宏德公司与案涉小区业委会签订的《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》（以下简称物业合同），是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对业主具约束力，物业公司及小区业主均应按照物业合同约定履行各自义务。物业合同约定了宏德公司管理服务范围为住宅和商铺，涉案房屋是商铺，属于小区物业的组成部分，纳入小区物业管理的范畴。由于物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个区域的公共利益，而且商铺与所在楼的其他住宅，共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，物业公司除了对小区提供安保、绿化、清洁服务，还负责对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理。冠亨公司作为商铺业主也是这些物业服务工作的受益人，冠亨公司以其房屋为商铺，小区内的共有部分实质上是住宅业主共有，因此其不应为小区内住宅业主共有部分支付物业管理费的上诉理由，是对物业管理工作的片面理解。冠亨公司作为涉案商铺的所有人，也是案涉小区的业主之一，自然也负有交纳物业服务费的义务。为此，冠亨公司该节的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于冠亨公司上诉提出宏德公司在履行合同过程未制定相关工作管理制度、工作程序或标准，以及相关台账及运行、检查、维修、保养记录等问题。本院认为，只要物业公司按合同约定提供了相关服务，小区全体业主应当按时交纳物业费，冠亨公司提出的上述问题属于履行合同之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，冠亨公司不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。关于冠亨公司上诉提出先履行抗辩权问题。合同履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡，以实现民法诚实信用等基本理念。当抗辩行为的结果违背民法的基本原则时，就应当予以限制或否定。物业服务具有公共性，物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主，在效用上具有不可分割和相互依存性。收取物业费是用于整体物业设施的维护保养所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交纳物业费的业主利益，直接影响小区众人的基本生活质素。本案中，冠亨公司未能提供充分证据证实其具备《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条所规定的可拒绝交纳物业服务费的正当理由。冠亨公司以宏德公司为住宅业主提供物业服务，与商铺业主无关为由，拒绝支付物业服务费，违背了合同的约定及诚实信用原则，一审判决冠亨公司支付相应的物业费用及利息，并无不当，本院予以认可。至于冠亨公司提出案外人龙湾休闲中心占用公共电梯、违规装修一楼公共通道问题。本院认为，冠亨公司提出的上述问题与本案纠纷属于不同的法律关系，冠亨公司如认为宏德公司或案外人侵害其权益可另循法律途径处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人清远市冠亨融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年八月二日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。