湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1085号上诉人（原审原告）：杨玲境，女，汉族，1963年11月18日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：屈芳、李斌，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶婷，女，该公司法务主管。上诉人杨玲境因与被上诉人湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2586号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷后决定不开庭审理本案，并通知各方当事人接受询问调查。上诉人杨玲境及其委托诉讼代理人屈芳、被上诉人新中弘公司委托诉讼代理人陶婷到庭接受询问调查。本案现已审理终结。杨玲境上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杨玲境的一审全部诉讼请求；2.判令本案一、二审的全部诉讼费用由新中弘公司承担。事实和理由：一、上诉人催告15天内或者在法律规定的3个月内，被上诉人未按《商品房买卖合同》第10条、13条约定将涉案房屋交付使用。原审判决就该基本事实未作认定，属于基本事实认定不清。1、《商品房买卖合同》第10条约定被上诉人应在2017年12月31日将竣工验收合格的房屋交付给上诉人使用；第13条约定“双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2、上诉人在2020年3月11日向被上诉人出具《律师函》要求15日内交付房屋，逾期则解除合同要求赔偿损失，被上诉人未在15日内将竣工验收合格的房屋交付给上诉人使用，原审判决未对该事实进行认定。3、涉案房屋在2020年4月30日竣工验收，被上诉人虽在2020年6月2日通知交房。但上诉人在2020年6月28日前往收房时，被上诉人拒绝提供涉案房屋竣工验收合同的证明材料，上诉人又以短信的方式再次要求被上诉人出示案涉房屋竣工验收合格的证件，被上诉人仍拒绝出示案涉房屋竣工验收合格的证件。直到本案在2020年9月3日庭审当日，上诉人才在法庭上将案涉房屋的竣工验收材料及备案材料向上诉人出示。上诉人依据《商品房买卖合同》13条约定有权拒绝收房，因此，从2020年3月11日到2020年9月3日，被上诉人未按合同第10条、第13条约定向上诉人交付涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定，上诉人在2020年3月11日催告交房，被上诉人在2020年6月2日通知收房，上诉人在2020年6月28日收房因被上诉人拒绝出示涉案房屋竣工验收合格证件而拒绝收房。2020年3月11日至2020年9月3日时间长达5个月20天，减去2020年6月2日至6月28日的22天，被上诉人逾期交房的时间也已超出3个月。被上诉人未在上诉人催告后3个月内根据合同第10条、第13条的约定将涉案房屋交付给上诉人使用，但原审判决未就该基本事实作出认定。原审判决未对上述两个基本事实进行认定，属于基本事实认定不清。二、被上诉人收到上诉人的催告后未按合同第10条、13条约定将涉案房屋交付给上诉人使用，上诉人也未交接房屋，原审判决认定被上诉人向上诉人履行了交房义务，属于事实认定错误。不论上诉人催告中给予的15日内还是法定的3个月，被上诉人未按合同第10条、13条的约定将涉案房屋交付给上诉人使用，未履行合同约定的房屋交付义务，原审判决认定被上诉人向上诉人履行了交房义务明显属于事实认定错误。三、上诉人依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”为依据行使合同的法定解除权。但原审判决适用《合同法》第九十四条第一款第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，认定本案不具有可以解除合同的法定情形，属于法律适用错误。四、原审判决违反程序，上诉人有理由怀疑原审法院存在地方保护主义，损害上诉人的合法权益。上诉人在2020年12月4日便收到12368系统的结案通知，上诉人从2020年12月多次索要文书，但得到的回复是文书在审核中。上诉人在2021年1月又多次索要文书，但得到的回复仍是文书在审核中，直到2021年1月28日回复可以领取文书。但上诉人代理人领取文书时发现被上诉人早在2020年12月30日已经领取了文书。《民事诉讼法》第148条规定，当庭宣判的，应当在十日内发送判决；定期宣判的，宣判后立即发给判决书，原审判决在判决后迟迟不送达文书，直到审限快到期才送达文书，程序违法，上诉人有合理的理由怀疑原审法院存在地方保护主义，损害上诉人的合法权益。综上所述，原审判决基本事实认定不清，事实认定错误、法律适用错误、程序违法。上诉人为维护自身的合法权益，请求上级法院撤销原审判决，在查清事实的基础上依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。新中弘公司辩称，一、根据合同约定，新中弘公司逾期交房超过180日，杨玲境同意不解除合同，且新中弘公司已履行了合同相应义务，故本案不具有解除合同的法定情形。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”根据双方在2017年4月21日签署的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条约定，逾期超过180日后，买受人同意不解除合同。上诉人应遵守合同约定。2、根据《商品房买卖合同》第13条约定“双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件”，新中弘公司仅有出示证明文件的义务，根据上诉人提交的证据可证实，新中弘公司已在交房现场履行了出示义务，事实上已有上千户业主完成了收房手续。但上诉人称其要求新中弘公司向其提供涉案房屋竣工验收合格的证明材料，属于不合理要求，不符合合同约定，新中弘公司有权拒绝。且涉案房屋已于2020年4月30日完成竣工验收，于2020年8月7日办理了竣工验收备案手续，新中弘公司逾期交房的行为不会导致《商品房买卖合同》的合同目的不能实现。3、原审判决认定杨玲境不能行使法定解除权，事实认定清楚，法律适用正确。二、根据合同约定，涉案房屋已视为完成交付。根据《商品房买卖合同》附件四第五条第5.1款第(1)项约定“若买受人未按《商品房买卖合同》约定或出卖人通知的交付日期届满之日内办理收房手续的，视为买受人认可该商品房已经具备合同约定的交付条件”以及杨玲境陈述的事实可知，新中弘公司已于2020年6月2日通知上诉人涉案房屋可以交付，但上诉人至今仍未办理收房手续，因此视为上诉人认可涉案房屋已交付。综上，原审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，维护了新中弘公司的合法权益，请求上级法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨玲境向一审法院起诉请求：1.判令解除杨玲境与新中弘公司于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令新中弘公司立即向杨玲境返还购房款181773元及相应利息(利息以181773元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息暂计算至2019年8月19日止为16451.21元）；3.判令新中弘公司赔偿杨玲境经济损失41457元(具体以评估机构评估的房屋差价为准）；4.判令新中弘公司退还杨玲境办理契税7271元、维修基金6112元、其他代收费用1818元的退费手续；5.判令新中弘公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月21日，杨玲境与新中弘公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：杨玲境向新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A3座1单元七层0701021号房屋，建筑面积为53.15平方米，该商品房的用途为商业，房屋的价款总额为181773元；付款方式及期限为杨玲境于2017年4月21日前将首付款101773元存入指定监管账户，余款80000元于2017年4月28日前办理银行按揭；新中弘公司应在2017年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付杨玲境使用。该合同的附件四《补充协议》约定，新中弘公司逾期180日内交房，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，新中弘公司按日向杨玲境支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，杨玲境同意不解除合同，自逾期第181日起，每逾期一日，新中弘公司按已付房款的万分之二向杨玲境支付违约金，违约金总额不超过已付房款的百分之二，该违约金于商品房实际交付之日起三十日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付。合同签订后，杨玲境于2017年4月20日向新中弘公司支付了定金1万元以及首付款81773元，并交付了契税7271元、维修基金6112元，其他代收费用1818元，余款80000元杨玲境通过北京银行股份有限公司长沙分行办理了按揭贷款。杨玲境认为新中弘公司未根据合同约定在2017年12月31日将竣工验收合格的房屋交付给杨玲境使用，故杨玲境委托上海市海华永泰（长沙）律师事务所于2020年3月11日向新中弘公司发出律师函，要求新中弘公司自收到律师函之日起15日内立即交付房屋，逾期未交房的，杨玲境要求解除《商品房买卖合同》，并要求返还全部购房款并赔偿杨玲境损失。因双方对于是否解除《商品房买卖合同》协商未果，杨玲境遂诉至一审法院，提出如诉称所述之请求。另查明，1、2020年6月2日，新中弘公司通过短信方式告知杨玲境收房时间为2020年6月5日或2020年6月11日之后；2、涉案房屋竣工验收日期为2020年4月30日，且于2020年8月7日办理竣工验收备案。一审法院认为，本案的争议焦点为杨玲境能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？杨玲境与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。杨玲境单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，虽然新中弘公司未能按合同约定时间办理交房手续，但是，根据涉案合同约定，新中弘公司逾期交房超过180日后，杨玲境同意不解除合同，故杨玲境与新中弘公司在合同中并未明确约定，新中弘公司逾期交房时杨玲境可以解除合同，因此，杨玲境不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，杨玲境于2020年3月11日催告新中弘公司履行交房手续后，新中弘公司于2020年4月30日就涉案房屋完成竣工验收，且于2020年8月7日办理竣工验收备案手续，因此，新中弘公司经催告已经在合理期限内履行了相应义务，涉案房屋现已达到合同约定的交房条件，因此，新中弘公司的违约行为不会导致涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，故本案不具有可以解除合同的法定情形，杨玲境不能行使法定解除权。因此，对于杨玲境要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求新中弘公司返还购房款及利息、退还契税、维修基金、其他代收费用的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于杨玲境要求新中弘公司赔偿经济损失的问题，根据杨玲境庭审自述，其认为庭审时房屋单价相较于购房时房屋单价高出1200余元每平米，故基于价格差距而主张该损失，因杨玲境并未举证证明存在该价差损失，故该院对杨玲境的该项诉讼请求不予支持。新中弘公司辩称本案所涉《商品房买卖合同》不存在解除的法定或约定事由的辩解意见，与法律规定以及合同约定相符，故对该辩解意见予以采纳。判决：驳回杨玲境的全部诉讼请求。案件受理费5120元，减半收取2560元，由杨玲境负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院二审经审理查明，与杨玲境签订案涉《商品房买卖合同》及附件时，新中弘公司的名称为湖南新中弘置业发展有限公司，该公司于2020年3月12日更名为新中弘公司。另查明：杨玲境于2020年3月11日委托上海市海华永泰（长沙）律师事务所三次通过邮政EMS向新中弘公司邮寄《律师函》，前两次邮件被退回。第三次寄出的邮件，杨玲境提交的邮件查询单亦不能证实该份邮件已由新中弘公司签收。二审审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、杨玲境主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求能否得到支持。第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。杨玲境上诉认为，新中弘公司迟延交付房屋，且经其经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，故杨玲境提出的解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，应当予以支持。本案中，杨玲境与新中弘公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2017年12月31日，新中弘公司以短信方式通知杨玲境收房的日期为2020年6月2日，新中弘公司确实存在逾期交房的违约行为。杨玲境虽于2020年3月11日委托上海市海华永泰（长沙）律师事务所通过邮政EMS向新中弘公司邮寄《律师函》，告知新中弘公司自收到本律师函之日起十五日内交付房屋，逾期未交房的，杨玲境要求依法解除合同，并返还全部购房款及赔偿由此造成的全部经济损失，但杨玲境并未提交充分的证据证明新中弘公司收到了该份邮件。此外，新中弘公司虽然存在逾期交房的违约行为，但其后续已完成了案涉房屋的竣工验收，房屋已达到了合同约定的交付条件，结合杨玲境并未提交充分的证据证明其已向新中弘公司履行了催告义务，且经催告后在三个月的合理期限内，案涉房屋仍达不到合同约定的交付条件，故杨玲境主张解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十五条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，本院不予支持。二、一审法院是否存在程序违法。杨玲境上诉还提出，一审法院在判决后迟迟不送达文书，直到审限快到期才送达文书，程序违法，其有合理的理由怀疑原审法院存在地方保护主义，损害杨玲境的合法权益。但一审法院在法定审限内下判并未违反民事诉讼法相关规定，且杨玲境亦未举证证明一审法院存在地方保护主义，损害其合法权益的情形。因此，杨玲境的该项上诉请求，依法不能成立，本院亦不予支持。综上所述，杨玲境上诉请求均不能成立，应予驳回。依照第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由上诉人杨玲境负担。本判决为终审判决。审判长 戴 伟审判员 朱建军审判员 许 姣二〇二一年八月十日法官助理钟贻云书记员罗春艳附本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……