广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11876号上诉人（原审原告）：美的置业集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇美的大道6号美的总部大楼D区10楼A区。法定代表人：郝恒乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晃，男，1973年1月22日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：李靖尧，广东启源律师事务所律师。原审第三人：林芳，女，1977年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：潘彭清，男，1980年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人美的置业集团有限公司（以下简称美的置业）因与被上诉人陈晃及原审第三人林芳、潘彭清案外人执行异议之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。美的置业上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判停止执行佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会美的大道10号××房；3.确认佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会美的大道10号××房的所有权人为美的置业；4.一、二审诉讼费由陈晃承担。事实和理由：（一）一审法院混淆了商品房预售登记和房屋所有权登记的本质区别，错误借用“商品房预售登记”的事实，错误适用法律规定，应予纠正。根据相关法律规定，商品房预售登记备案仅是为防止不良开发商“一房二卖”而设置的行政管理制度，绝非法律规定的不动产的特权登记，更不是房屋所有权登记，而房屋所有权登记则是房屋所有人对其所有的房屋享有排他的、物的所有权的唯一合法登记。林芳虽与美的置业签订涉案房屋的买卖合同，但双方并未就该房屋办理产权过户登记手续，且该房屋至今未办理产权过户手续的原因是林芳尚未缴纳契税、维修基金等费用，美的置业并无任何过错，因此，涉案房屋的所有权人自始即为美的置业。（二）因林芳、潘彭清的违约行为，林芳、潘彭清已经丧失了要求美的置业将涉案房屋登记至其名下的物权变动请求权。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才能转为正式的查封。预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身，在物权变动请求权并未实现前，涉案房屋仍归属于美的置业所有。由于林芳、潘彭清已断供且美的置业已向银行代偿全部款项，因为林芳、潘彭清的严重违约行为，美的置业已不可能将涉案房屋的权属登记在林芳、潘彭清名下，亦不可能为其办理《房屋所有权证》，人民法院对涉案房屋的预查封也不可能转为查封，涉案房屋的产权仍归美的置业所有。（三）如果法院对预查封房屋进行处分，则会出现同一房屋拥有两个相同法律效力的权属证明文件这种矛盾局面，一个是开发商的不动产权证书，一个是竞买人取得房产权利的司法文书，同一个物拥有两个不同的物权主体，将使得物权法的规定与司法机关的裁定产生法律冲突。另外，在原权属证书未注销的情况下，法院通过司法裁定对竞买人进行司法确权，使同一房屋多了一个新的产权人，不利于保护交易的稳定性和维护行政与司法的权威性。从法律后果上，法院不宜对预查封房屋进行处分。陈晃二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应按一审判决驳回美的置业的全部上诉请求。（一）一审法院并未混淆不动产登记与预告登记的本质区别，根据原物权法及民法典规定，预告登记在于保护预购人在预购房屋办理买卖合同登记后能够继续办理所有权转移以取得房屋所有权。根据相关规定，预告登记具有排他性，任何人不得再处理相关的不动产，因此应视为该效力具有类物权属性，产生相应的对抗效力，亦构成对房屋开发商的物权限制。在本案中，林芳作为涉案房屋的购房人已经预告登记成为权利人，其已享有要求房产所有权变更登记至其名下的物权请求权，该请求权已足以限制美的置业享有所有权的权利。（二）林芳的违约行为与本案的法律关系并非同一法律关系，根据美的置业提供的资料显示，林芳的违约系因其未按时偿还银行贷款所导致的，系金融借款纠纷，而本案中美的置业与林芳之间的法律关系应为商品房买卖关系。根据一审已确定的法律事实可知，林芳在与美的置业签订商品房买卖合同之后，已通过首付按揭的方式支付了所有房款，因此在商品房买卖关系中，林芳与美的置业之间的权利义务已终结，美的置业无权以违反他项法律关系为由要求解除商品房买卖合同。林芳、潘彭清经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。美的置业向一审法院起诉请求：1.停止执行佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会美的大道10号××房并解除对该房屋的所有查封措施；2.确认上述××房的所有权人为美的置业。一审法院认定事实：潘彭清与林芳为夫妻关系。2014年7月22日，美的置业（甲方、出卖人）与林芳（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，其中约定，林芳向美的置业购买顺德区北滘镇君兰社区居民委员会美的大道10号××房，所购商品房的用途为成套住宅，房款总额为1504877元；2015年5月15日交付首期款454877元，余款1050000元整当天通过办理银行按揭贷款支付，按揭款逾期签订合同之日起30日内转入指定账号；等。该合同已于2015年6月9日经佛山市顺德区国土城建和水利局办理预售合同登记备案手续。后，美的置业（甲方、出卖人）与林芳（乙方、买受人）又签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；本合同解除或终止，双方应在合同解除之日起七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续；等。据佛山市自然资源局于2019年12月30日出具的《佛山市（顺德区）商品房登记信息查询结果》显示，房屋坐落于佛山市顺德区美的大道10号××，购房人为林芳，建筑面积174.43平方米，登记日期为2015年6月9日，抵押权人为中国银行股份有限公司顺德北滘支行（以下简称中行北滘支行）。2019年10月，因林芳、潘彭清未按时偿还涉案房屋的按揭贷款，中行北滘支行以林芳、潘彭清及美的置业为被告向佛山市顺德区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，诉请要求林芳向其偿还贷款及其对林芳名下的涉案××房享有优先受偿权及潘彭清、美的置业对上述债务承担连带清偿责任等。该院于2020年6月8日作出（2019）粤0606民初23246号民事判决，判决：一、林芳于判决生效之日起十日内向中行北滘支行偿还贷款本金931967.98元及利息14900.04元及罚息；二、潘彭清、美的置业对上述债务承担连带清偿责任……。中行北滘支行不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2020年11月27日作出（2020）粤06民终12019号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年5月27日，美的置业以林芳为被告向佛山市顺德区人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，诉请要求解除与林芳于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、林芳配合美的置业办理注销涉案商品房买卖合同网上备案登记手续并支付违约金等。其中该院经审查查明：林芳已于2015年6月17日实际支付完毕全部的购房款，其中部分购房款为银行抵押贷款，涉案房屋已于2016年交付，认为：美的置业在该案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，应当依照规定向执行法院提出异议来主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼，且美的置业已提起执行异议诉讼，且正在审理期间。该院遂于2020年8月10日作出（2020）粤0606民初12693号民事裁定书，裁定：驳回美的置业的起诉。美的置业不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月29日作出（2020）粤06民终9503号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院另查明，一审法院在审理陈晃与潘彭清、林芳民间借贷纠纷一案中，陈晃向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2018年3月15日作出（2018）粤0104民初11126号民事裁定书，对林芳预购的位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会美的大道10号××房的产权进行了预查封，预查封期限从2018年4月3日至2021年4月2日。后，一审法院就该案于2019年7月18日作出（2018）粤0104民初11126号民事判决书，判决潘彭清、林芳于判决发生法律效力之日起7日内向陈晃归还借款6500000元及利息，案件受理费74731.4元、财产保全费5000元，由陈晃负担10974.22元，潘彭清、林芳负担68757.18元。潘彭清、林芳不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，因其逾期未缴纳上诉案件受理费，该院于2019年11月19日作出（2019）粤01民终21976号民事裁定书，裁定该案按潘彭清、林芳自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。因林芳、潘彭清未履行生效判决确定的义务，陈晃向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年12月10日以（2019）粤0104执42433号案立案执行。2020年3月，美的置业就一审法院查封涉案××房的所有权向一审法院提出书面异议，一审法院经审理认为：涉案房屋是林芳向美的置业预购的商品房，且以林芳的名义办理了商品房预售合同登记备案手续，故一审法院查封林芳名下预购的涉案房屋于法有据。另，中行北滘支行起诉美的置业要求其承担连带责任与本案并非同一法律关系，且涉案房屋被法院查封前未有生效的法律文书解除美的置业与林芳签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，故对美的置业提出的异议请求，一审法院不予支持。一审法院于2020年6月23日作出（2020）粤0104执异168号执行裁定书，裁定：驳回案外人美的置业对一审法院（2019）粤0104执42433号案执行标的佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会美的大道10号××房所提的异议请求。美的置业遂提起本案诉讼。一审诉讼中，美的置业称：林芳已付清涉案房屋的房款，其购买了涉案房屋后，因未缴纳契税、物业维修基金，我方多次联系均无法联系上，故一直未办妥房产证。一审法院认为，本案双方争议的焦点在于美的置业对涉案房屋是否享有实体权利以阻却陈晃申请执行。关于美的置业是否对涉案房屋享有所有权问题。美的置业现自认林芳已向其付清涉案××房的全部购房款，且前述生效的（2020）粤06民终9503号民事裁定书已经查明美的置业已于2016年将涉案房屋交付给林芳，并以林芳的名义办理了商品房预售合同登记备案手续，即在一审法院查封涉案房屋之前，林芳已实际占有涉案房屋，且目前亦未有证据证明林芳对涉案房屋未办理过户登记存在过错，故林芳基于已完成《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》项下支付房款的义务而享有要求美的置业将涉案房屋登记至其名下的物权变动请求权，该效力具有物权属性，产生相应的对抗效力和排他效力。即使涉案房屋仍登记在美的置业名下，美的置业已不能享有完整所有者的权益。另，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》第十五条第（三）项：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”及第十八条：“预查封的效力等同于正式查封”之规定，故一审法院对涉案房屋予以查封并采取强制性执行措施，符合法律规定。美的置业诉请要求确认其为涉案房屋的所有权人、解除对涉案房屋的查封并停止执行，理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年2月5日作出如下判决：驳回美的置业集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18344元，由美的置业集团有限公司负担。本院二审期间，美的置业提交了（2021）粤民申1792号民事裁定书。陈晃经质证认为，对该裁定书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该民事裁定书仅系广东省高级人民法院作出的受理案件的裁定，对于是否作出相关涉及集体权利的判决仍无法确定，因此该裁定书不足以与本案产生直接的联系。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和美的置业上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：美的置业是否享有足以排除执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国实行物权法定主义，不动产物权变动未经依法登记不能产生物权法上的效果。本涉案案房屋仍登记在美的置业名下，美的置业依法为涉案房屋的物权人。涉案房屋仍登记在美的置业名下，该事实无须由人民法院作出确认，一审法院对美的置业要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求予以驳回，处理并无不当，本院予以认同。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。林芳就涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案手续，一审法院在林芳作为债务人的执行过程中查封涉案房屋，仍属于预查封，符合前述《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，并无不当。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据本案查明的事实和现有证据，林芳已向美的置业付清了全部购房款并已实际占有涉案房产。虽然林芳之后无力偿还涉案房屋的按揭贷款，但即使美的置业作为担保人承担担保责任向中行北滘支行还清了贷款，此时美的置业作为担保人仅享有向债务人林芳的追偿权，并不能改变涉案房屋买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人林芳的事实。故林芳依法对涉案房屋享有物权期待权，美的置业仅对林芳享有普通债权，并不享有物权请求权，美的置业的债权并不优先于陈晃的债权。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”美的置业并无充分证据证明其与林芳之间的商品房预售合同已经在一审法院对涉案房屋预查封之前依法解除，故前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定并不适用本案。美的置业以其另案已提出解除与林芳的商品房预售合同为由，要求停止涉案房屋的执行并解除查封，依据亦不充足，本院不予支持。据上，美的置业对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利，一审法院驳回美的置业司要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，美的置业的上诉请求理据并不充分，应予驳回。一审法院查明事实基本清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18344元，由美的置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年八月五日书记员 贾 妍古文娜