重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝高法民提字第164号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：凌忠实，男，汉族，1971年7月27日生，住重庆市大渡口区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：卢宗梅，女，汉族，1976年3月16日生，住重庆市渝中区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆金海投资发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街125号，组织机构代码79354710-1。法定代表人：曾庆卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰瑛，重庆佳程律师事务所律师。凌忠实、卢宗梅与重庆金海投资发展有限公司（简称金海公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2013年8月28日作出（2013）九法民初字第04761号民事判决。金海公司不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）渝五中法民终字第04052号民事判决，已经发生法律效力。凌忠实、卢宗梅不服，向本院申请再审。本院于2015年8月20日作出（2014）渝高法民申字第00780号民事裁定书，决定提审。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案，再审申请人凌忠实、卢宗梅，被申请人金海公司的委托诉讼代理人兰瑛到庭参加了诉讼，现已审理完毕。凌忠实、卢宗梅申请再审请求撤销本案二审判决，维持一审判决。其主要理由为：1、原二审判决未列举二审期间法院向九龙坡区国土局调取且并质证的证据，程序违法。2、原二审判决认定事实错误。一是法院未进行实地勘查，仅凭对方当事人在图纸上比划称未超越红线就认定对方建成的建筑物未超越国土红线和建筑控制线范围；二是是否超越用地红线是国土部门的职能，其已证实金海公司超越国土红线修建房屋的事实；三是金海公司未超越红线，就不会补缴土地出让金。3、原二审判决适用法律错误，金海公司不能以国土部门过错为由主张免除其办证违约责任。金海公司辩称，1、二审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。金海公司未超越红线和控制线范围，其开发不存在过错。国土局的调查笔录基于其与本案有利害关系，且不能与其他证据印证，故二审未予采信是正确的。2、导致延期办证的真实原因是国土部门的失误使金海公司在工程验收时不得不修改土地红线图，金海公司因增加了用地面积需签订土地使用权修改协议、履行公示程序、补缴土地出让金等而造成。凌忠实、卢宗梅起诉请求：1、金海公司支付凌忠实、卢宗梅逾期办理房地产权证违约金11815.56元；2、本案受理费由金海公司承担。一审法院审理查明，2009年11月19日，凌忠实、卢宗梅与金海公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，凌忠实、卢宗梅购买金海公司开发的位于重庆市九龙坡区石坪桥正街125号绿洲华府小区1栋6-6号预售商品房，房屋总价款408843元，凌忠实、卢宗梅采取按揭方式支付房款。第七条约定，金海公司应在2011年6月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付凌忠实、卢宗梅使用。第十三条约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因金海公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，凌忠实、卢宗梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至金海公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，金海公司按日向凌忠实、卢宗梅支付已付房价款万分之一的违约金，并于金海公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向凌忠实、卢宗梅支付违约金。同时，双方在合同附件五合同补充协议第五条第二项约定，金海公司接受凌忠实、卢宗梅委托办理合同登记备案、产权登记的，如受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按合同约定时间办理相关手续，金海公司不承担责任。合同签订后，凌忠实、卢宗梅履行了全部付款义务。一审审理中，双方确认，金海公司于2011年7月29日将房屋交付凌忠实、卢宗梅使用，金海公司为凌忠实、卢宗梅办理房屋权属登记取得业务受理单的时间为2012年7月13日。2011年7月至2012年6月期间，金海公司在办理讼争房屋所在项目的补缴土地出让金事宜。一审另查明，2002年，经重庆市九龙坡区国土资源局、重庆市国土资源和房屋管理局审批，对包括本案讼争的绿洲华府小区1栋房屋所在地块在内的绿洲小区划定用地红线。2005年5月24日，重庆市规划局对讼争房屋所在工程项目出具渝规选[2005]九字第0031号《建设工程选址意见书》，该选址意见书对道路红线、建筑控制线等规划控制线以附图予以明确。2005年8月30日，九龙坡区石坪桥正街125号地块土地使用权人登记为重庆冠生园兴绿洲食品有限公司、重庆兴绿洲建设集团有限公司。2009年11月2日，金海公司登记为该宗地的使用权人。2011年5月，金海公司建设的讼争房屋所在工程竣工比较图显示，讼争的1栋房屋在规划的建筑控制线范围内。2012年4月，金海公司先后两次向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让金共计11万元。2012年5月10日，金海公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订《关于渝地合变（2009）（九区）第13号、第17号的第三次修改协议》，该修改协议明确，因该项目增加109.1平方米建设用地面积及436.4平方米计价建筑面积，调整补缴土地出让价金11万元，应在正式签订本协议前一次性缴清。2012年5月25日，因新增建设用地面积109.1平方米，经重庆市九龙坡区国土资源管理分局上报，重庆市国土资源和房屋管理局审批同意对绿洲华府项目用地红线范围进行调整。2012年6月，金海公司取得绿洲华府小区讼争1栋房屋的房地产权证。另外，根据金海公司申请，一审法院到九龙坡区规划分局调查核实到，虽先后存在业主单位的变更，但金海公司绿洲华府项目建设的各项规划审批手续仍延用前述各项审批文件。一审法院到九龙坡区国土资源管理分局调查核实到，在2011年12月以前一段时间至2012年6月期间，金海公司对该项目因超用地红线修改合同补缴土地出让金的事实属实。同时，九龙坡区国土资源管理分局提出，超用地红线不是影响开发商办证的原因，如需修改出让合同说明开发商未按合同用地。一审法院认为，凌忠实、卢宗梅与金海公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。案件的争议焦点是，金海公司是否存在逾期办证违约行为及是否应当承担办证违约责任。凌忠实、卢宗梅履行了合同约定的全部付款义务，双方确认金海公司于2011年7月29日将房屋交付凌忠实、卢宗梅使用，金海公司为凌忠实、卢宗梅办理房屋权属登记取得业务受理单的时间为2012年7月13日，金海公司为凌忠实、卢宗梅办理房屋权属登记取得业务受理单的时间确已超过双方合同约定期间，金海公司存在逾期办证的行为系事实。关于金海公司抗辩造成逾期办证不是金海公司的原因，其不应当承担违约责任的问题，虽然从查明的情况看，金海公司开发建设包括本案讼争房屋的绿洲华府小区，系按照国土部门确定的用地红线、规划部门划定的建筑物控制线等进行，从该项目的竣工比较图来看，金海公司修建的绿洲华府小区1栋房屋也在规划控制线范围内。但导致金海公司延期办证的直接原因为金海公司办理讼争房屋所在项目补缴土地出让金等事宜。而金海公司在2011年7月至2012年6月期间补缴土地出让金、签订土地出让合同修改协议、审批调整用地红线范围等行为，金海公司并未举示充分的证据证明系由于国土部门的工作失误导致。国土主管部门亦明确，如需修改出让合同说明开发商未按合同用地。因此，金海公司认为其逾期办证系由于国土部门工作失误造成，根据合同补充协议免责条款的约定金海公司不应承担办证违约责任的抗辩理由不能成立。同时，对于合同约定的因一方责任承担违约责任的问题，一审法院认为，合同上法定或约定的“因一方责任”应指相对于合同相对方责任而言的一方责任，而不能一概以第三方原因作为自身的免责事由。即在本案凌忠实、卢宗梅对逾期办证无责任的情况下，金海公司不能以国土部门过错为由主张免除对合同相对方的办证违约责任。综上，金海公司逾期办证属实，金海公司提出不应承担逾期办证违约责任的抗辩理由不能成立，其应依约承担相应的逾期办证违约责任。本案中，金海公司于2011年7月29日将房屋交付凌忠实、卢宗梅使用，金海公司为凌忠实、卢宗梅办理房屋权属登记取得业务受理单的时间为2012年7月13日，凌忠实、卢宗梅现主张2011年9月28日至2012年7月12日期间的逾期办证违约金11815.56元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。故判决：金海公司于判决生效后十日内支付凌忠实、卢宗梅逾期办证违约金11815.56元。一审案件受理费48元，由金海公司负担。金海公司不服一审判决上诉。二审法院查明，经金海公司申请，到九龙坡区规划分局调查核实了解，规划部门划定的建筑物控制线应当小于或等于国土红线，金海公司获得审批的建筑物控制线从未变更过，金海公司一直在建筑物控制线范围内进行施工。二审查明的其他事实和一查明的事实相同。二审法院认为，案件的争议焦点是金海公司是否存在逾期办证的违约行为及是否应当对逾期办证承担违约责任。本案中，双方签订的购房合同及合同补充协议均约定，如受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按合同约定时间办理相关手续，金海公司不承担责任。从合同的履行情况看，金海公司为凌忠实、卢宗梅办理房屋权属登记取得业务受理单的时间晚于合同约定期间，金海公司存在逾期办证的行为系事实。但从一、二审查明的情况看，没有证据证明逾期办证的行为是由于金海公司的原因所造成的。首先，金海公司开发建设包括本案讼争房屋的绿洲华府小区，系按照规划部门划定的建筑物控制线等进行，从该项目的竣工比较图来看，金海公司修建的绿洲华府小区1栋房屋也在规划控制线范围内。其次，金海公司在按照行政主管部门的要求进行建设的前提下，与国土部门协商签订土地出让合同修改协议，补缴了土地出让金，并无证据证明系金海公司的责任。基于此，对金海公司提出的，因办理讼争房屋所在项目补缴土地出让金事宜而造成的办证时间延迟，不应归责于金海公司的辩解，予以采信。因此，对本案讼争的逾期办证问题，按照双方合同约定金海公司不应承担违约责任。综上，虽然金海公司存在逾期办证的事实，但逾期办证的原因不应归因于金海公司。因此，金海公司提出的，其不应当承担逾期办证违约责任的上诉理由成立。一审法院关于逾期办证违约责任的认定有误，予以纠正。故判决：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第04761号民事判决。二、驳回凌忠实、卢宗梅的全部诉讼请求。一审案件受理费48元，二审案件受理费96元，均由凌忠实、卢宗梅承担。本案再审过程中，本院于2015年5月18日向重庆市国土房管局发出《协助调查函》，请该局就绿洲小区项目增加109.1平方米建设用地面积、变更土地使用权转让合同、增加土地出让金11万元、调整项目用地红线范围的原因予以说明。重庆市国土资源和房屋管理局于2015年7月15日复函载明：（一）关于地块取得情况。金海公司于2009年9月，与我局签订《土地转让变更合同》与原合同约定的土地面积、土地用途、建筑规模及出让年限一致，并取得国有土地出让红线图。（二）土地出让合同修订情况。第一、二次修订，是因2009年金海公司申请将该地块用途由商业调整为商住，2010年金海公司申请延长地块出让年限，我局依据有关文件，将地块年限从2007年12月2日算起；第三次修订，是因2011年我局对项目1栋房屋实施竣工验收时，发现该栋房屋占地超出红线范围109.1平方米（在道路的划拨红线范围内），为便于办证经金海公司申请将该划拨地调整为出让商住用地。本次测算补缴费用11万元。2012年，金海公司缴纳土地出让价款后，与我局签订了第三次修改协议。（三）房屋占地超出土地出让红线原因。通过叠加国土部门核发的土地出让红线图和规划部门核发的规划红线图，发现本案所涉房屋占地超出国土出让红线109.1平方米的地方，国土建设用地红线和规划建设用地红线间存在空隙。经调查，在规划范围线内、建设用地红线外有一栋占地面积约550平方米的居民楼因拆迁困难未实施拆迁。为保证新建筑与未实施拆迁建筑间的间距，国土部门在核发国土出让红线图时，建设用地红线比规划建设用地红线向内退移了约7米（2009年，国土部门核发的土地出让红线图已明确）。期间，金海公司一直未到国土部门和规划部门核实、完善国土红线和规划红线。2010年，金海公司是依据规划红线图制作了项目设计方案（设计方案上1栋房屋占地已超过国土出让红线109.1平方米），取得了《建设工程规划许可证》及附图，并实施了项目开发建设。上述情况导致国土部门在2011年对项目竣工验收时发现，1栋房屋占地超出原出让合同约定的出让红线范围。为便于办理房地产权证，金海公司向国土部门申请了第三次修订土地出让合同。为使该地块国土红线与规划红线保持一致，我局按规定为该项目地块调整了用地红线，增加了109.1平方米建筑用地，并按规定向金海公司征收了11万元地价款。庭审中，法庭组织双方对该函进行了质证。再审申请人凌忠实、卢宗梅对《复函》表示认可。金海公司作为专业性的公司，不能以不知道用地红线调整来抗辩，金海公司应该承担责任。被申请人金海公司对《复函》内容不予认可。1、《复函》中提到2009年建设用地红线比规划用地红线向内退移了约7米，但国土部门并没有明确告知金海公司此变更事实，而从2002年国土红线图与2009年国土红线图比较，两图没有明显变化，金海公司一直认为两图是一致的。2、从面积来看，2009年《重庆市国土房屋权证》上载明的宗地面积与道路用地面积与2002年相比，误差极小。金海公司无法从红线图与《重庆市国土房屋权证》上载明的面积知晓建设用地发生了变化。3、国土部门关于红线的推移解释与图纸矛盾，如果红线退移了7米，那么两次红线图载明的宗地面积实际变更会大于34平方米，出让用地及道路用地面积也会发生相应变化。4、金海公司依法取得规划、建设施工等手续，整个开发过程合法、合规，直至房屋竣工验收。再审查明的其他事实与一、二审查明的事实相同。本院再审认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”。依照该规定，若当事人之间没有特殊约定，出卖人超出了商品房买卖合同约定的期限办理房屋权属证书的，应当承担违约责任。本案中，凌忠实、卢宗梅提交了商品房买卖合同、房地产权证等证据证明其按约履行了与金海公司签订的《商品房买卖合同》，房屋已经交付使用,以及逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的事实，金海公司对上述证据和事实表示认可。故金海公司存在逾期办理房屋登记受理单的客观事实。据此，本案双方争议的焦点问题是金海公司是否应承担逾期办理房地产权证的违约责任。首先，在2002年经重庆市九龙坡区国土资源局、重庆市国土资源和房屋管理局审批，对包括本案讼争的绿洲华府小区1栋房屋所在地块在内的绿洲小区划定国土用地红线。金海公司开发建设包括本案讼争房屋在内的绿洲华府小区，系按照国土部门的2002年国土用地红线及规划部门划定的建筑物控制线等进行施工，金海公司修建的绿洲华府小区1栋房屋在规划控制线范围内。其次，因建设用地红线外居民楼未实施拆迁，为保证新建筑与未实施拆迁建筑间的间距，国土部门在2009年对2002年规定的国土用地红线进行了调整。国土部门对本案项目竣工验收时发现，绿洲华府小区1栋房屋超出2009年国土用地红线109.1平方米。为解决办理房地产权证的问题，国土部门、规划部门、金海公司通过三方协商，对土地出让合同进行了协议修改，由国土部门修改国土用地红线，由金海公司补缴土地出让金，金海公司于2011年7月12取得登记受理单。最后，根据双方签订的《合同补充协议》第五条第二项约定：“甲方接受乙方委托办理合同登记备案、产权登记的，如受政策及专业部门有关规定、程序的影响，造成不能按合同约定时间办理相关手续，甲方不承担责任。”因国土部门对国土用地红线规定调整以及三方协商修改合同、补缴土地出让金等程序影响，导致金海公司最后取得登记受理单的时间超出了合同约定的期限，按照该约定，金海公司对逾期办理房地产权证不应承担违约责任。综上所述，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。再审申请人凌忠实、卢宗梅的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民终字第04052号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  杨渠波代理审判员  王浩骅代理审判员  顾鲁晓二〇一六年十二月五日书 记 员  唐大兰