山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6116号上诉人（原审原告）：强薇，女，1991年4月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李娜，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑红丽，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许远飞，男，1973年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王坤，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜化骏，山东科创律师事务所实习律师。上诉人强薇因与上诉人许远飞返还原物纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初3770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，根据《全国人民代表大常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。强薇上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判许远飞支付给强薇自2003年6月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费；2.一、二审诉讼费用由许远飞承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，依据《民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，一审判决第二项、第三项应予撒销并改判。具体理由如下：一、一审判决认定：“强薇作为涉案房屋的所有权人，应当履行对涉案房屋的管理职责，及时发现涉案房屋被侵权的事实并及时主张权利。强薇长期怠于行使相应权利，导致涉案房产长达十几年处于所有权人与实际占有使用人分离的不正常状态，对于涉案房产的管理造成严重不良影响，给各方当事人造成诉累，应当承担相应的民事责任。”认定事实和适用法律错误。1.根据强薇、许远飞的法庭陈述，可以证明：双方均认可自2008年起一直通过强梓文就涉案房屋事宜进行协商，虽然双方主张的协商内容有所不同，但就涉案房屋问题如何解决进行协商的意思表述是一致的。据此，可以认定强薇一直在主张权利，试图通过协商的方式解决涉案房屋问题。2.根据强薇一审提交的证据，可以证明：强薇母亲金鸿在得知涉案房屋被他人占有使用后，一直在主张权利，要求占有使用人腾房，尤其是2014年涉案房屋房产证办理中及办理后，强薇母亲金鸿多次到涉案房屋处要求占有使用人腾房，并张贴了腾房通知，但占有使用人一直不与强薇直接沟通，只是通过强薇父亲强梓文和电话与强薇母亲金鸿协商解决涉案房屋腾退问题。直到2020年1月在强薇母亲金鸿多次要求下，许远飞才与强薇母亲在山东大厦见面协商涉案房屋腾退事宜，但仍拒绝提交其占有使用涉案房屋的依据，在等待被上诉材料未果的情况下，强薇依法于2020年11月23日向法院提起诉讼。3.根据强薇母亲金鸿与许远飞的电话录音和录像，能够进一步证明：强薇母亲一直在要求许远飞腾房，虽然许远飞在电话中一直以涉案房屋是其从强梓文处购买的为由提出异议，且双方就涉案房屋问题一直未达成一致意见，但双方一直就涉案房屋腾退问题进行协商的意思表述是明确的。该证据能够与双方法庭陈述及其他证据相印证，足以证明强薇在知道房屋被他人占用后，一直在通过协商的方式主张权利。4.根据法律规定，协商、调解是法律认可并鼓励的争议解决方式，鉴于本案的情况，强薇一直通过协商和调解的方式主张自己的权利，完全符合法律的规定。诉讼不是当事人主张权利的唯一方式，强薇从未怠于行使自己的权利，只是受限于各种原因未能提起诉讼。5.根据案件事实和法律规定，本案中，强薇是权利受到侵害的一方，许远飞是侵权方，导致涉案房屋所有权人与占有使用人长期分离以及本案诉讼的发生，完全是由于许远飞非法占有使用强薇房屋，且拒不腾退房屋的侵权行为造成的，强薇不存在任何过错。一审判决认定强薇存在过错，将上述责任认定为强薇承担，侵权人反而不承担任何过错责任，严重违背了法律规定及公序良俗原则，认定事实错误。二、一审判决关于诉讼时效的认定，违背事实和法律规定。1.强薇自知道权利受到侵害后一直在主张自己的权利，根据法律关于诉讼时效中止的规定，强薇的主张未超过诉讼时效。2.根据《民法典》第一百八十八条第二款的规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，强薇虽然一直向许远飞主张权利，但由于许远飞一直拒绝见面且未告知强薇其真实身份信息，致使强薇直到2019年12月才查到许远飞的身份信息，且直到庭审许远飞自认后，才确定侵权义务人是许远飞。在此之前，强薇只知道涉案房屋的占有使用人是许远飞的亲属，与许远飞有关，但并不确定许远飞为实际占有使用人。为此，根据民法典上述规定，本案的诉讼时效应自强薇知道侵权义务人之日起计算，强薇的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效。3.根据《民法典》第一百九十三条的规定：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”一审诉讼中，许远飞未提出诉讼时效的抗辩，但一审判决却援引诉讼时效的规定驳回强薇2003年6月1日至2017年11月23日期间的房屋占有使用费主张，违反了民法典的上述规定，适用法律错误。4.许远飞非法占有使用强薇房屋的行为，属于持续侵权的行为，根据法律规定，诉讼时效应自侵权行为终了之日起算，现许远飞的侵权行为仍处于持续状态。所以，本案不存在超过诉讼时效问题。综上所述，强薇认为，强薇从未怠于行使权利，强薇未提起诉讼不能作为许远飞侵权免责的理由，许远飞占有使用涉案房屋，获得了利益，就应当支付房屋占有使用费用，许远飞没有任何权利无偿占有使用强薇的房屋。一审判决认定强薇怠于行使权利，并援引诉讼时效规定驳回强薇2003年6月1日至2017年11月23日期间的房屋占有使用费主张，认定事实和适用法律错误，依法应予撤销并改判。许远飞辩称，一、许远飞与强梓文就涉案房屋达成买卖协议合法有效，一审法院认为“无论被告许远飞与案外人强梓文是否就涉案房屋达成过买卖协议，均系无效协议”系认定事实和适用法律错误。第一，许远飞与强梓文就涉案房屋达成了买卖协议。一审中证人姜洪滨、王利的证人证言及强梓文收取涉案房屋房款的收条、借条，及强梓文将涉案房屋的钥匙及原始购房合同交给许远飞，并由许远飞一直占有使用涉案房屋的事实，充分证明许远飞与强梓文就涉案房屋达成了买卖协议并已经实际履行，应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，认定许远飞与强梓文就涉案房屋达成了买卖协议。第二，强梓文有权处分涉案房屋，许远飞也有理由相信强梓文有涉案房屋处分权。涉案房屋的原始买卖合同是在强梓文与强薇母亲金鸿夫妻关系存续期间由金鸿签订，应为强梓文与金鸿的夫妻共同财产，且许远飞也并不知道强梓文与金鸿离婚，强薇也没有证据证明强梓文与金鸿离婚时财产如何分割的，且至强薇起诉时距强梓文将钥匙交给许远飞已经十几年，金鸿及强薇对于强梓文买卖房屋也是明知的，房屋买卖的价格也符合当时市场价格，金鸿及强薇从未主张过对该房屋的权利，亦未对买卖协议出售案涉房屋的行为提出过反对，应当视为其对强梓文出售该房屋行为的默认，且该房屋于2014年8月11日之前并无有效权属登记，因此强梓文有权处分涉案房屋，许远飞也有理由相信强梓文有权处分涉案房屋，强薇在强梓文在世时不起诉，反而在强梓文去世后起诉，意欲掩盖许远飞与强梓文就涉案房屋之间达成买卖协议的事实。第三，许远飞以合理价款受让房屋。涉案房屋在2001年购买时总价款为460068.35元，而许远飞与强梓文2003年约定按该购房合同价格受让该房屋，价格合理。第四，许远飞未能办理房产登记系因强梓文与金鸿的不诚信行为。2008年许远飞就曾要求强梓文办理房产过户，当时房屋价格上涨，强梓文以金鸿认为房屋买卖协议中房屋价款太低，要求许远飞增加房屋价款为由未予以办理。双方的买卖协议在2003年就已经成立生效，房屋价款是双方早已确定的，2008年时强梓文一方又要求增加房价款，违反了诚实信用原则，导致许远飞不能办理房产登记，如今又因此受诉讼之累，违背我国民法一向秉持的诚信、公平原则。第五，许远飞与强梓文就涉案房屋达成的买卖协议合法有效。根据《民法典》第五百九十七条规定，即使强梓文没有涉案房屋的完全处分权，双方达成的买卖协议依然有效。二、强薇支付房屋使用费的请求应当向强梓文提出，许远飞无需向强薇支付房屋使用费。许远飞与强梓文就涉案房屋达成的买卖协议合法有效，许远飞在强梓文允许的情况下占有使用涉案房屋，系有权占有，即使强梓文系无权处分涉案房屋，根据《民法典》第三百一十一条之规定，强薇应当依法向强梓文主张损害赔偿，不能因为强梓文是其父亲就不主张，而在强梓文去世后向许远飞主张房屋使用费。且虽然许远飞占有使用案涉房屋，但是该占有源自强梓文对案涉房屋的占有使用，强薇主张的案涉房屋占有使用费系强薇及金鸿将房屋交给强梓文占用所可能产生的费用，强薇应当在其与强梓文之间解决该费用问题，其直接请求许远飞向其支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，法院不应予以支持。三、许远飞在一审时以书面补充答辩意见的形式向法院提出诉讼时效抗辩，符合提出诉讼时效抗辩的规定，强薇及金鸿在起诉之前也从未要求许远飞腾房及要求损害赔偿。综上，请求支持许远飞的上诉请求，驳回强薇的诉讼请求。许远飞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回强薇的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由强薇承担。事实和理由：一审法院对于涉案房屋事实认定错误。一审时强薇主张强薇父亲强梓文与强薇母亲金鸿于2001年6月29日经济南市历下区人民法院调解离婚，然而涉案房屋的原始购房合同是强薇母亲金鸿在2001年4月21日签订的，所以许远飞有理由相信该房屋为强薇父母的夫妻共同财产，强梓文对涉案房屋是有处分权的。一审时强薇并未提供任何出资证明，而一审法院却认定强薇父亲强梓文对该房屋未参与出资购房，是事实认定错误。2003年5月26日强梓文和强薇在双方协商及证人的见证下完成了涉案房屋的买卖，许远飞已经按照约定从之前的借贷关系中抵扣以及现金支付了部分的购房款，且涉案房屋的价款是符合当时房地产行情的。而强薇母亲通过不法手段补签了涉案房屋的买卖合同并将涉案房屋的权属证明办理至强薇名下，严重扰乱了房地产市场秩序。强薇辩称，一、一审法院认定强薇系涉案房屋的合法所有权人具有事实与法律依据，许远飞的上诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回被许远飞的上诉请求。具体理由如下：1、根据强薇一审提交的证据及一审法院查明的案件事实，足以证实强薇于2001年合法购买涉案房屋、2002年10月实际取得涉案房屋、2014年取得房屋所有权证的事实。强薇作为合法唯一的所有权人，对涉案房屋具有占有、使用、收益及处分的权益。2、2001年6月强薇的父母金鸿与强梓文已经离婚，强薇自父母离婚一直跟随其母亲金鸿生活且涉案房产已全部支付完毕，强梓文对涉案房产未参与出资购房，在未取得强薇或强薇母亲金鸿的合法授权不享有对涉案房产的处分权，无权对外转让涉案房产。故，无论许远飞与强梓文之间是否就涉案房产达成过买卖协议，均系无效协议，对强薇不产生法律上的约束力。3、涉案的商品房买卖合同显示，买受人并无强梓文且强梓文与金鸿已于2001年6月离婚，综合本案证据及一审庭审情况，强梓文未向许远飞提供过有强薇抑或强薇母亲金鸿授权的相应证据，故许远飞对强梓文不是房屋的产权人且无权处分涉案房屋的事实是明知的。退一步讲，许远飞与强薇抑或强薇母亲金鸿更未对房屋买卖事宜达成一致意见，且强薇一直要求其腾退房屋，故许远飞主张其是合法占有涉案房屋无事实与法律依据。二、强薇对于许远飞主张“支付了部分购房款”的说法，强薇在一审时均对其提供的材料予以质证，鉴于强薇对许远飞提供的证据三性存疑且均无法证实许远飞主张，故对许远飞主张与说法均不予认可。另，强薇对许远飞其他无有效证据证实的推测，强薇均不予认可，同时保留追究许远飞的权利。综上，一审法院认定强薇系涉案房屋合法的所有权人，许远飞应当及时将涉案房屋腾退给强薇并结清实际腾退之日止的相关费用，具有事实与法律依据，合法有效。许远飞的上诉主张不能成立，请求二审法院审查依法后驳回许远飞的上诉请求。关于许远飞所述的价格问题，一审中针对许远飞的主张及其提供的相关材料，强薇均予以质证，而且对于许远飞提供的证据三性不予认可，对此许远飞未提供确实有效的证据来证实许远飞的主张。对于无论强梓文与许远飞是否存在经济纠纷或矛盾，强梓文均无权处分强薇的个人财产即涉案房屋的所有权。强薇向一审法院起诉请求：1.判令许远飞将济南市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3单元402号（济房产证中字第270329号）房屋腾退给强薇，并结清房屋腾退给强薇前的物业费、水电费、燃气费、供暖费等全部费用；2.判令许远飞支付房屋使用期间的使用费自2003年6月1日起计算至2020年11月30日止合计576300元，自2020年12月1日至许远飞腾退房屋之日止按照每月3600元标准支付房屋使用费；3.本案全部诉讼费用、鉴定费用3000元由许远飞承担。一审法院认定事实：2001年4月21日，强薇的母亲金鸿以强薇（乙方）的名义与案外人济南汇统房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋预售合同》，约定，乙方购买济南市汇统花园“峰翠苑”10号楼3单元402室，建筑面积149.838平方米（以产权登记管理部门确认的面积为准），价格为每平方米建筑面积2765元，总价为414,302.07元，交接期为2002年10月等。后强薇（乙方）与案外人汇统房地产有限公司（甲方）补签落款时间为2001年4月21日的《商品房买卖合同》，约定，乙方购买的商品房系甲方开发建设的位于济南市水泥厂路汇统花园峰翠苑10号楼3单元402号房，建筑面积166.39平方米，单价为每平方米2765元，总价款为460,068.35元等。2002年10月18日，济南汇统房地产开发有限公司向强薇发出《交接入住通知书》、《入住须知》等材料，通知强薇于2002年10月31日到场办理交接入住手续。2014年6月4日，汇统房产地有限公司向强薇开具《销售不动产统一发票》，记载付款方为强薇，收款方为汇统房地产有限公司，交纳售房款共计460,068.35元等。2014年6月5日，汇统房地产有限公司出具《结算交接单》，记载：“我公司（甲方）汇统房地产有限公司已将市中区原水泥厂路100号汇统花园峰翠苑、明湖苑、玉泉苑10号楼3单元402室房产，交接给强薇（乙方），面积166.39平方米，单价2765元/平方米，总价款为460,068.35元，价款已结清。汇统房地产有限公司（盖章）2014年6月5日”。2014年8月1日，强薇就涉案房屋取得济房权证中字第270329号房屋所有权证书，记载涉案房屋坐落为市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3-402，规划用途为住宅，建筑面积为166.39平方米，共有情况为单独所有等。另查明，强薇的母亲金鸿与其父亲强梓文于2001年6月29日经济南市历下区人民法院作出（2001）历民初字第1611号《民事调解书》，记载：.....一、原告强梓文与被告金鸿离婚；二、女孩强薇由被告金鸿抚育，原告强梓文每月支付子女抚育费人民币1300元，自2001年7月起至女孩强薇独立生活时止；三、家庭财产双方已自行分割完毕......”。强薇之父强梓文现已于2018年4月因病去世。许远飞主张，其于2003年3月与强薇之父强梓文就涉案房屋达成口头买卖协议，约定：1.强梓文将涉案房屋按原购房价格转让给许远飞；2.强梓文自2002年起向许远飞所借资金用于抵减房款；3.因涉案房屋的建筑面积需要等最后办理房产证时才能确定，许远飞按购房合同价款先支付一半房款，余款等办理房产证时一次性支付；2003年5月26日，在案外人姜洪滨、张立、王利的见证下，许远飞交给强梓文5万元现金购房款，并由强梓文出具了收到条，强梓文同时把房屋钥匙和原始购房合同交给许远飞，之后涉案房屋一直由许远飞居住使用至今；2008年许远飞要求强梓文办理房产过户时，强梓文说他妻子金鸿觉得按原价格亏本，随后多次与强梓文协商价格未达成一致。许远飞为此提供了落款时间为2001年4月21日、记载购房人为“金鸿”的《房屋预售合同》；提供收条、借条11张，分别记载：“收条今收到现金肆万元（支票于11月7号还）强梓文（签名）2002.10.31”、“今收到强梓文修路费贰仟捌佰元整经手人：艾昭法（签名）2002年11.13号”、“借条今借现金伍仟元正（付河南珍珠岩款）强梓文（签名）2002.11.23”、“借条今借现金伍仟元正强梓文（签名）2002.12.4”、“借条。今借现金伍仟元正（5000.00）（法院）强梓文（签名）2002.12.12”、“借条今借现金壹万元（10000.00）强梓文（签名）2003.1.10再加壹万元正（10000.00）强梓文（签名）2003.1.10”、“收条今收到汇统花园房款伍万元正（￥50,000.00元）强梓文（签名）2003.5.26”、“收条（借条）今收到支票壹张，号码为11075081，金额为壹万元整（10000.00）强梓文（签名）2003.6.17”、“借条今借现金伍仟元整。强梓文（签名）2004.9.7”、“收条今收到汇统花园峰翠苑十号楼三单元402室房款（部分）伍万元正（50000.00）强梓文（签名）2005.12.9”、“收条今收到许远飞汇统花园房款柒万元正。强梓文（签名）2006.11.28”。许远飞提供的以上收条、借条金额共计262,800元。许远飞提供企业信息一份，记载汇统房地产公司原名称为济南汇统房地产开发有限公司，于2002年2月9日变更名称为汇统房地产公司。许远飞提供证人姜洪滨、王利到庭作证。证人姜洪滨到庭作证称，其与许远飞系原济南东风制药厂同事关系，两人与强梓文因经营医药业务关系相识，是好朋友，强梓文曾经于2003年5月份左右卖给许远飞水泥厂路汇统花园一套房子，因为都是好朋友，只形成了口头协议，先付一半房款，许远飞给了强梓文5万元，其他用借款抵扣，强梓文就把房屋的钥匙和原始合同给了许远飞，后来又给了几次钱，大约27万元，后来因强梓文称其妻子不同意，说要求按市场价格交易，双方未达成一致。证人王利到庭作证称，其与许远飞系原济南东风制药厂同事关系，与强梓文因药品业务相识，记得大约2003或者2004年时，强梓文因干工程需要用钱，就向我们提出其有几套房子，想卖掉，还带着我们去看房子，并把房子卖给许远飞了，把房屋钥匙和购房合同交给了许远飞。强薇称，购房时其尚未成年，交房后因其年龄尚小跟随母亲生活，对于涉案房屋情况并不清楚；听其母亲讲，其母亲金鸿、父亲强梓文于2001年6月离婚后，因强梓文没有其他居住的地方，就认为该房一直由强梓文居住；取得房产证后，也多次到该房屋去找，并且贴了要求腾房的通知，但因实际居住人一直不让进门，也联系不上居住人，一直没有确定房屋使用人的身份，对于许远飞占用房屋的时间和原因一直不知情，后来知道后多次找过许远飞要求其腾房并支付使用期间的费用，双方多次协商未果。根据强薇的申请，经一审法院委托，山东中旭土地房地产评估咨询有限公司于2021年3月8日作出《房地产估价报告》，评估认为涉案房屋自2003年1月1日至2020年11月30日期间的房屋占用使用费共计583,800元，其中2003年度每月为1500元，2004年度每月1600元，2005年度每月1700元，2006年度每月1800元，2007年-2008年度每月1900元，2009年度每月2500元，2010年度每月2800元，2011年-2013年度每月3000元，2014年度每月3100元，2015年度每月3200元，2016年度每月3500元，2017年度每月3700元，2018年度每月3750元，2019年度每月3400元，2020年度每月3600元。强薇为此支出鉴定费3000元。强薇于2020年11月24日向一审法院起诉，一审法院同日登记。为诉前调解案件，案号为（2020）鲁0103诉前调15609号，因调解未果，本案转入正式立案审理。一审法院认为：根据法律有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据强薇提供的房屋所有权证等证据相互印证，足以证实强薇于2001年合法购买涉案房屋、2002年10月实际取得涉案房屋、2014年取得房屋所有权证的事实。强薇作为涉案房屋的合法所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。许远飞主张其合法购买并占有使用涉案房屋，但从其提供的证据来看，只能证明其与案外人强梓文之间可能存在债权债务关系和收取过房款的情况，不足以证明其与强薇或者其监护人金鸿之间存在过房屋买卖合同关系或者合法的房屋使用权转让关系。根据一审法院查明的事实，强薇之父强梓文早在2001年6月即与其母亲金鸿离婚，强梓文既未参与出资购房，亦未取得过强薇或者其母亲金鸿的合法授权，不享有涉案房屋的处分权，无权对外转让涉案房屋。因此，无论许远飞与案外人强梓文是否就涉案房屋达成过买卖协议，均系无效协议，对强薇不具有法律上的约束力。且从许远飞的陈述和举证来看，许远飞于2003年即取得由强梓文转交的“房屋预售合同”，该合同上明确记载购房人为“金鸿”而并非强梓文，且强梓文与金鸿已于2001年6日离婚，强梓文亦未向许远飞提供有金鸿授权的相应证据，许远飞当时亦应当明知强梓文不是房屋的产权人无权处分涉案房屋的事实。因此，对于许远飞系合法取得、占用涉案房屋的抗辩主张，一审法院不予采纳。强薇作为涉案房产的所有权人，应当履行对涉案房屋的管理职责，及时发现涉案房屋被侵权的事实并及时主张权利。强薇长期怠于行使相应权利，导致涉案房产长达十几年处于所有权人与实际占有使用人分离的不正常状态，对于涉案房产的管理造成严重不良影响，给各方当事人造成诉累，应当承担相应的民事责任。本案中，许远飞占有使用涉案房屋的事实持续至民法典施行后，应当依法适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。截止强薇于2020年11月24日向一审法院起诉之日，其诉讼时效期间应当自2017年11月24日起计算。根据双方当事人各自的过错程度，一审法院参照上述法律规定酌情确定房屋占有使用费应当自合理的诉讼时效期间开始之日起计算，即自2017年11月24日起计算；对于之前发生的房屋占有使用费用，一审法院对此依法不予保护。综上，强薇请求许远飞立即返还涉案房屋并支付房屋占有使用期间的部分房屋使用费，理由正当，合法有据，一审法院应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百三十五条、第二百四十条的规定，判决：一、许远飞于判决生效之日起十日内，将位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3-402室住宅房屋腾出，交付给强薇，许远飞在房屋交付时须向有关单位结清截止房屋实际交付之日止的物业费、水电费、燃气费、供暖费等全部费用；二、许远飞于判决生效之日起十日内，支付给强薇自2017年11月24日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费，计算标准如下：2017年度为3700元/月；2018年度为3750元/月；2019年度为3400元/月；自2020年1月1日起至实际交付房屋之日止按照3600元/月计算；三、驳回强薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9638元，减半收取4819元，由强薇负担1819元，许远飞负担3000元。鉴定费3000元，由许远飞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。强薇提交以下证据：证据1.金鸿中国银行存折3本（账号：10066020120013、205200031606、380166020366326）、旧账户查询及交易查询明细（100660010500103354、3801660010503934617）、中国银行股份有限公司济南分行贷款还款凭证2张及贷款结清证明1份。拟证明：①强薇签署涉案房屋买卖后，依约缴纳了涉案房屋的全部购房款项的事实；②许远飞在一审庭审时已自认强薇法定监护人按时支付房屋贷款，同时结合强薇一审提交的证据可证实，一审法院认定强薇系合法的所有权人对涉案房屋具有占有、使用、收益及处分的权利、强梓文无权处分具有事实与法律依据。证据2.录像2段及电话录音1份。拟证明：①强薇及其母亲自知道其合法权利受到侵害后一直在主张权利的事实；②结合一审庭审笔录可证实许远飞自认2008年强薇的母亲就涉案房屋问题一直在与许远飞进行协商的事实，虽然双方未协商一致，但是可以证实强薇一直在积极的主张权益，不存在超越诉讼时效的问题，不存在强薇长期怠于行使相应权利的情形。许远飞质证称：对证据1的真实性没有异议，该证据可以证明涉案房屋是金鸿在与强梓文夫妻关系存续期间所购买的，应为夫妻共同财产。且该贷款数额仅为29万元，剩余款项是强梓文或强梓文与金鸿以夫妻共同财产所出资，因此强梓文有权处置涉案房屋。许远飞与强梓文之间的房屋买卖协议关系合法有效，只是在2014年金鸿将涉案房屋的合同改为了强薇，侵害了许远飞的权益。对证据2的真实性无法确定，并不能证明金鸿及强薇向许远飞主张过损害赔偿、房屋占用费及腾房的请求，一审认定诉讼时效问题符合事实及法律规定。涉案房屋是强梓文在经金鸿及强薇许可的情况下，由强梓文占有，强梓文将涉案房屋出售给许远飞并交由许远飞占有，属于合法占有。强薇与金鸿应当向强梓文主张相关权利，不应向许远飞主张。同时，上述两份证据并非新证据，已超过举证期限，不应予以采纳。本院经审查认为，许远飞对证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，许远飞对证据2的真实性有异议，强薇未能进一步证实该证据的真实性，对证据2本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、强薇对涉案房屋是否享有占有、使用、收益和处分的权利，强薇之父强梓文是否享有涉案房屋的处分权；二、许远飞是否已取得涉案房屋，许远飞是否应向强薇腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费；三、一审参照诉讼时效相关规定认定的许远飞应支付房屋使用费是否妥当。关于争议焦点一。双方提交的《房屋预售合同》的预购方处均有涂改，因涂改处为手写，无法据此识别合同签订时的真实情况。涉案房屋的《房屋预售合同》于2001年4月21日签订，2001年6月29日强梓文与金鸿已通过法院调解确认解除婚姻关系，调解书中记载家庭财产双方已自行分割完毕。虽然本案中无双方关于财产分割情况的证据，强薇之母金鸿曾以为涉案房屋由强梓文占有使用，但不动产物权的设立、变更、转让未经登记不发生效力，无证据证明强梓文曾对涉案房屋主张过相关权利。结合《交接入住通知书》《入住须知》等证据及强薇于2014年取得房屋所有权证、涉案房屋贷款还款情况等事实，一审法院认为强薇作为涉案房屋的合法所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利并无不当。许远飞主张涉案房屋为金鸿与强梓文夫妻共同财产证据不足，本院不予支持。许远飞称其与强梓文于2003年口头约定将涉案房屋卖与许远飞，若其所述真实存在，强梓文对涉案房屋的处分亦属于无权处分。关于争议焦点二。本院认为，即使无权处分合同真实有效，许远飞亦并不当然取得涉案房屋所有权。根据许远飞陈述，其不知强梓文与金鸿已经离婚，虽然强梓文给其的《房屋预售合同》中写明购房人为金鸿，其亦未对金鸿是否同意出售涉案房屋进行进一步确认，双方约定按照房屋购买时的价格交易，其与强梓文间购房款通过借款充抵、现金支付等方式已支付27万元，剩余房款因强梓文不协助办理过户手续而未支付。据此，在现有证据不能证实许远飞与强梓文之间的约定是否真实，约定的房款数额、支付时间，房屋的交付、使用及不动产登记等具体内容的情况下，根据许远飞陈述，许远飞在房屋买卖交易时未尽必要注意，房款亦未全额支付，且未办理涉案房屋的所有权登记，故其关于其已合法取得涉案房屋的主张不成立。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”强薇作为涉案房屋所有权人，其房屋由许远飞占有使用，强薇请求许远飞立即返还涉案房屋并支付房屋占有使用期间的房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持并无不当。关于争议焦点三。本院认为，虽然双方均认可，强薇母亲金鸿曾于2020年初与许远飞见面协商涉案房屋如何处理的相关问题，但强薇提交的证据，不足以证实强薇一方曾明确向许远飞提出过支付房屋占有使用费的请求，且本案中，强薇作为涉案房屋所有权人，在其成年后，未能及时主张权利，在其父强梓文去世后才提起诉讼，给各方当事人造成诉累，亦具有一定过错。许远飞曾于2021年4月16日向一审法院提交补充答辩意见，主张该案已过诉讼时效。根据双方各自的过错程度，一审法院参照《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的相关规定，认定许远飞应向强薇支付自合理的诉讼时效期间开始之日即自2017年11月24日起至房屋实际交付之日止期间的房屋占有使用费，符合本案实际情况，并无不当，本院予以支持。综上所述，强薇、许远飞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19276元，由上诉人强薇负担9638元，上诉人许远飞负担9638元。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年八月十一日法官助理 李骏飞书 记 员 侯新新