济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第2689号原告（反诉被告）中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心，住所地济南市。法定代表人赵勇，主任。委托代理人杜文堂、董国爱，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）济南钻石陶瓷有限公司，住所地济南市。法定代表人潘智朋，经理。委托代理人赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心（以下简称疾控中心）诉被告（反诉原告）济南钻石陶瓷有限公司（以下简称钻石陶瓷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）疾控中心的委托代理人董国爱，被告（反诉原告）钻石陶瓷公司的法定代表人潘智朋、委托代理人赵雨强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告疾控中心诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，被告钻石陶瓷公司立即交还房屋；2、判令被告钻石陶瓷公司向原告疾控中心支付房租161983元；3、判令被告钻石陶瓷公司支付违约金10073元，并支付自2015年10月31日至被告钻石陶瓷公司实际付清所欠租金之日止的违约金（以161983元为基数，按日万分之五计算）；4、案件受理费及其他费用由被告钻石陶瓷公司承担。事实与理由：2013年12月31日原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，约定原告疾控中心将其位于山东省济南市的房屋（两层）租赁给被告钻石陶瓷公司用于洁具经营，租赁期限自2014年1月1日至2017年1月1日，租金总额为96.5745万元，其中2015年的房租为301915元；租金按半年结算，被告钻石陶瓷公司于每半年的前十日将租金交付原告疾控中心，逾期支付的，原告疾控中心有权按照滞交总额的千分之三向被告钻石陶瓷公司加收违约金。上述合同签订后，原告疾控中心按约定将承租房屋交付被告钻石陶瓷公司使用，但虽经原告疾控中心多次催收，被告钻石陶瓷公司一直未足额交付租金。被告（反诉原告）钻石陶瓷公司答辩并提出反诉，反诉请求：1、判令反诉被告疾控中心向反诉原告钻石陶瓷公司赔偿经济损失20万元。2、本案的诉讼费等相关费用由反诉被告疾控中心承担。事实与理由：钻石陶瓷公司与疾控中心签了二十多年的租赁合同，钻石陶瓷公司一直租赁涉案房屋。涉案房屋曾于1994年被法院查封，后疾控中心表示想要钻石陶瓷公司承租涉案房屋，房租给到最低，承租期限由钻石陶瓷公司决定，疾控中心不主动提出解除租赁关系，并承诺年底交房租即可。2000年，涉案房屋加层建设，疾控中心缺少资金，向钻石陶瓷公司请求帮助，钻石陶瓷公司向疾控中心提供了24万元给予帮助。2015年年底，疾控中心所有的其他房屋（位于涉案房屋东边）的下水道均通往涉案房屋处，导致涉案房屋下水管道内污水溢出，造成经营场所恶臭难闻，无法经营。钻石陶瓷公司多次向疾控中心反映该情况，要求其履行维修义务，但疾控中心非但未解决，还将钻石陶瓷公司房屋处的水、电停了，并以上级文件命令为由清理包括涉案房屋在内的对外租赁房屋，造成钻石陶瓷公司无法经营，亏损严重。鉴于此，钻石陶瓷公司要求疾控中心赔偿租房目的无法实现造成的各项经济损失。经庭审举证、质证，本院认定事实如下：2013年12月31日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，合同约定疾控中心(甲方)将其位于济南市的房屋（两层）租赁给钻石陶瓷公司(乙方)用于洁具经营，租赁期限自2014年1月1日至2017年1月1日，租金总额为905745元，其中2014年租金为292768元、2015年租金为301915元，2016年311062元。租金按半年结算，于每半年的前十日将租金交付疾控中心。关于双方的义务，第八条，在租赁期内乙方的义务：(一)乙方(钻石陶瓷公司)应当负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏丢失的，必须予以修复或赔偿……；关于违约责任，双方约定：若钻石陶瓷公司逾期支付租金的，每逾期一日，疾控中心有权按照滞交总额的千分之三向钻石陶瓷公司加收违约金；逾期30日，疾控中心有权解除本合同并按本合同约定收回全部房产，同时停止向钻石陶瓷公司供水、供电……。合同签订后，疾控中心按约定将承租房屋交付钻石陶瓷公司使用。自2015年始，钻石陶瓷公司以下水道堵塞影响经营为由，拒绝向疾控中心交纳房租。至2015年8月20日止，钻石陶瓷公司欠交租金161983元未付。虽经疾控中心多次催收无果，故诉至法院。诉讼期间，被告钻石陶瓷公司向本院提出反诉，要求疾控中心赔偿其经营损失20万元。本院认为，本案双方争议的焦点问题：一是涉案房屋的下水道堵塞应由谁来负责维修；二是原告疾控中心的诉讼请求应否得到支持；三、被告钻石陶瓷公司的反诉请求应否得到支持。关于焦点问题一，原、被告双方签订的租赁合同第八条第约定，钻石陶瓷公司应当负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏丢失的，必须予以修复或赔偿。根据合同的约定，下水道的维修和疏通应由承租人即钻石陶瓷公司自行解决，且被告钻石陶瓷公司没有提供证据证明疾控中心提供的涉案房产及附属设施存在瑕疵和缺陷，故被告钻石陶瓷公司以下水道堵塞为由拒绝租金，理由不当，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，被告钻石陶瓷公司未按合同约定向原告疾控中心支付租金，原告疾控中心主张按合同约定支付至2015年8月20日的租金161983元，理由正当，本院予以支持。根据双方合同约定，欠付租金逾期30日，疾控中心有权解除租赁合同，至原告疾控中心起诉之日，被告钻石陶瓷公司欠付租金已超过11个月，已构成严重违约，原告疾控中心请求判令解除原、被告双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。解除合同的时间从2015年12月17日被告钻石陶瓷公司收到起诉状之日计算。关于疾控中心主张的违约金10073元，本院认为，被告钻石陶瓷公司未按合同约定支付租金，违反了合同的约定，构成违约，原告疾控中心要求被告钻石陶瓷公司支付违约金，并未违反合同的约定和法律的规定，具体计算标准本院认为以欠付租金161983元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于焦点问题三，被告钻石陶瓷公司主张疾控中心未履行下水道的维修义务，导致自己无法经营。对此，本院认为，首先根据租赁合同约定，房屋附属设施如下水道由钻石陶瓷公司使用，下水道的堵塞是由承租人使用不当造成的，疾控中心作为出租人并无过错。另一方面，反诉原告钻石陶瓷公司主张的赔偿依据主要是自己公司2014年同期的经营收入，由于经营收入受诸多因素的影响，钻石陶瓷公司以此主张要求疾控中心赔偿损失20万元，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、自2015年12月17日解除原告(反诉被告)中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心与被告(反诉原告)济南钻石陶瓷有限公司签订的位于济南市的房屋（两层）租赁合同并交还给原告方；二、被告(反诉原告)济南钻石陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心房租161983元；三、被告(反诉原告)济南钻石陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心欠付房租的违约金(以161983元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月31日计算至本判决生效之日止)；四、驳回原告(反诉被告)中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)济南钻石陶瓷公司有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3740元，由原告(反诉被告)中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心承担740元，被告(反诉原告)济南钻石陶瓷公司有限公司承担3000元，反诉费2150元，由反诉原告济南钻石陶瓷公司有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  修 芳人民陪审员  张 忠二〇一六年十二月一日书 记 员  杜 爽