辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5063号 上诉人（原审原告）：陈鑫，女，1985年3月14日生，汉族，住大连市沙河口区。 被上诉人（原审被告）：大连都源置业有限公司，住所地大连市甘井子区红凌路161B-4号，统一社会信用代码912102006611476753。 法定代表人：周舰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李月阳，上海申浩(大连)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓佳，上海申浩(大连)律师事务所实习律师。 上诉人陈鑫因与被上诉人大连都源置业有限公司（以下简称都源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈鑫上诉请求：撤销一审判决，改判：1、都源公司立即协助陈鑫办理位于大连市甘井子区车库房屋的权属证书；2、都源公司向陈鑫支付自2019年11月28日起至可以办理房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。事实与理由：本案属于逾期办证纠纷，争议焦点为都源公司是否按照合同约定履行了向不动产登记中心提交备案登记材料的义务。根据陈鑫提供的证据不动产官网信息查询，案涉房屋在不动产登记中心官网显示的状态是可以办理权属登记。一审判决混淆“办理不动产登记”的职权和“协助办理不动产登记”合同义务，作出错误判决。一、一审判决推理中存在逻辑错误。1、无根据的假定。一审判决中表述“现有证据证明，被告已经向大连市不动产登记中心的提交了办理案涉车库权属证书所需材料”，首先什么“现有证据”证明，其次如何证明的待证事实？事实上，都源公司一再主张其已经提交“完备材料”，却从未向法庭提交过任何有效证据。2、因果关系错误。一审判决中表述“车库也已经登记备案至原告名下”。众所周知，车库登记在陈鑫名下是因为商品房买卖合同网签备案登记，不能据此说明都源公司提交备案登记材料，两者没有任何因果关系，更不可能以此证明其已经履行了协助义务。3、举证责任分配错误。一审判决中表述“并无证据证明被告怠于履行协助办理的义务”。根据“谁主张谁举证”的原则，都源公司没有提供证据证明其履行了作为义务，即是“怠于履行”。4、偷换概念。一审判决中表述“案涉车库无法办理不动产权证系车库现状与工程竣工备案时不符导致”。一审判决偷换概念，擅自改变了不动产登记中心的表述。据了解，该中心对外复函均是如此模板式表述，而一审判决中在未有任何证据的情况下，偷换概念，错误解释该内容。且1、《复函》中从未说是陈鑫的责任致使都源公司无法办理备案登记，事实上，陈鑫从未使用过案涉车库，不可能改变车库用途，更不可能影响都源公司提交备案登记材料。2、《复函》内容并不影响都源公司提交备案登记材料履行合同义务，庭审中都源公司一再强调其于2018年5月已向不动产登记中心提交了“完备的”备案登记材料，其有义务向法庭证明已经提交了“完备的”备案登记材料。《复函》不是都源公司不履行合同义务的借口和挡箭牌，更不能因此免除了其应当履行的合同义务。二、一审程序存在问题，致使事实不清。1、程序上存在的问题。根据一审判决中查明事实，法庭向不动产登记中心出具问询函，内容为“被告公司是否向大连市不动产登记中心提出过办理案涉车库权属证书的申请”，但不动产登记中心未回复上述问题。该问题是本案的争议焦点，一审法院未再行向不动产登记中心核实，在事实不清的前提下，以错误的猜测得出结论。2、查明事实不清。庭审中，都源公司陈述，其于“2018年5月向不动产登记中心提交完备的登记备案材料，并且部分楼房已经办理完毕”，那么都源公司手中必然有不动产登记中心接收材料的回执，其应当向法庭提供该回执，但经陈鑫反复质询，都源公司从未向法庭提供相应证据，应当承担举证不能的法律后果。三、一审判决未引用明确有效的实体法，未遵循其引用的程序法中的证据规则，适用法律错误。1、一审判决适用《中华人民共和国民法典》第二百一十二错误，该条款所述义务主体为登记机构。一审判决未引用与本案案涉合同及合同相对方有关的法律规定，其引用的法律规定与本案都源公司履行合同应承担的义务无关。且该条文也可以证明，如果都源公司向不动产登记中心提交了材料取得查验回执，则履行完毕义务。都源公司一再强调其已经提交了材料，却不提供证据予以证明，应当认为其未履行合同义务。2、一审判决未严格适用其引用的《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。根据该条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。据此，都源公司主张其已经向不动产登记中心提交了“完备材料”却未举证，应当承担举证不能的法律后果。 大连都源置业有限公司辩称，不同意陈鑫的上诉请求，请求维持原判。都源公司已经按照合同约定履行了向不动产登记中心提交备案登记材料的义务。依据大连市不动产登记中心出具的《复函》第一项，“该车库已经登记备案到陈鑫名下”，可以证明：1、都源公司已经向该中心提交了备案申请的材料，履行了备案登记的义务；2、根据都源公司提交的材料，该中心已将该车库登记备案到陈鑫的名下。至于陈鑫提交的网页截图显示“可以办理权属登记”正是因都源公司已经提交了备案登记材料，所以显示“可以办理权属登记”。但由于《复函》第二项，“该车库因改变用途，不具备办理产权登记条件”，所以不动产登记中心经过审核，不能办理权属登记。至此，产生本案纠纷的原因已明确，即“车库改变用途”，一审法院在审理过程中也进行了现场勘验并查看了房屋设计图，可以看到车库的现状是前移了入库门，占用了公共车道，改变了原有的结构及用途，应由陈鑫自行承担不利后果。 陈鑫向一审法院提出诉讼请求：1、被告为原告办理位于大连市甘井子区房屋的不动产权登记证书；2、被告向原告支付自2019年11月28日起至可以办理房屋权属证书之日止以334788元为基数，按照日万分之一的标准计算的逾期办理房屋不动产权登记证书的违约金。 一审法院认定的事实：2017年6月16日，原告陈鑫（买受人）与被告都源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。双方约定：买受人购买坐落大连市甘井子区道依云溪谷二期A17幢1单元地下1层2号房，行政街号甘井子区柳韵园24-库7号，丘地号88-44-276的车库，建筑面积为81.20平方米，总价款为334788元。合同载明：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行……双方还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告于2017年11月27日向原告交付了案涉车库。截止至判决作出之日，原告并未取得案涉车库的不动产权属证书。诉讼中，一审法院于2021年3月17日向大连市不动产登记中心出具问询函，就都源公司是否向大连市不动产登记中心提出过办理案涉车库权属证书的申请、案涉车库是否具备办理不动产权属证书的条件等问题进行了问询。大连市不动产登记中心（大连市房地产档案馆）于2021年3月30日复函，载明：1、依云溪谷二期A17号楼1单元地下1层2号车库已经登记备案到陈鑫名下，但未办理车库产权；2、该车库因改变用途，不具备办理产权登记条件。2021年4月7日，一审法院对案涉车库进行了现场勘验，现状与房屋设计图及竣工验收备案表中的记载不符。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第二百一十二条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料……本案中，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》之后，原告依约支付了购房款，履行了合同义务。被告于2017年11月27日向原告交付了案涉车库，亦履行了交付房屋的义务。双方的争议焦点为被告都源公司是否应当承担逾期办理不动产权属证书的责任。现有证据表明，被告都源公司已经向大连市不动产登记中心提交了办理案涉车库权属证书所需的材料，车库也已经登记备案至原告陈鑫名下。并无证据证明被告都源公司怠于履行协助办理的义务。案涉车库无法办理不动产权证系车库现状与工程竣工备案时不符导致，原告可在将车库恢复原状后另行要求被告协助办理。现原告径行要求被告立即协助办理权属证书并承担逾期办证违约金，不符合合同约定、法律规定，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百一十二条、五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：驳回原告陈鑫的诉讼请求。案件受理费72元（已减半），由原告陈鑫负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 另查明，被上诉人二审庭后向本院提交了（甘有限）2014800127号大连市房地产权证，记载：房地产权利人：大连都源置业有限公司。坐落：甘井子区柳韵园26号、26-库1-4号、26-库7号、26-库9-10号、26-库15号。 本院认为，本案双方当事人所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。现双方当事人均认可案涉车库无法办理权属证书，故上诉人要求都源公司办理案涉车库不动产权登记证书的请求，本院无法支持。本案争议焦点是都源公司是否应当承担逾期办理不动产权属证书的责任。首先，本案中，一审法院对案涉车库进行了现场勘验，现状与房屋设计图及竣工验收备案表中的记载不符。庭审中，上诉人亦认可对案涉车库进行了扩建。其次，根据大连市不动产登记中心的复函内容，案涉车库因改变用途，不具备办理产权登记的条件。再次，案涉车库已经登记备案至上诉人名下，并无证据显示都源公司存在怠于履行协助办理的义务。再结合都源公司所提交的案涉小区中没有进行车库扩建的部分车库已经办理了产权证书的实际情况，本院认为，案涉车库无法办理产权登记的原因是上诉人对车库进行了改造或扩建，故案涉车库无法办理权属证书的责任不在于被上诉人都源公司。上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人陈鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由上诉人陈鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 畅 审判员 张 钱 审判员 刘小南 二〇二一年八月十八日 书记员 张婉莹