辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终7097号 上诉人（原审被告）：吕光黎，男，1954年4月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇嘉文，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。 法定代表人：李林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐志斌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董飞，辽宁昭明律师事务所律师。 上诉人吕光黎因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕光黎上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审事实未查清。具体表现为：1.一审法院未查清被上诉人前期物业服务合同到期，合同已经终止。上诉人所在小区依法成立业主大会，随后成立业主委员会，根据物业管理条例的规定业主委员会为业主大会的执行机构。业主大会已经通过双过半表决在被上诉人物业服务三年到期后不再续签，并通过招投标方式与其他物业公司签订物业服务合同。业主委员会代表业主大会执行了这一决议，通知被上诉人到期不续签，并通过招投标方式与其他物业公司签订服务合同。故，前期物业服务合同已经到期终止，被上诉人没义务提供物业服务，也没权利收取物业费。2.案涉小区业主大会和业主委员会依然合法存在，业主委员会委员决议撤销不影响业委会主体的存在，业委会代表业主大会作出的法律行为仍合法有效。大连市甘井子区辛寨子街道办事处对小区的业主委员会提出《整改通知》《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，但大连市甘井子区辛寨子街道办事处没有这项职能，其无权出具以上通知和公告。同时，虽然姜洪明诉案涉小区业主委员会撤销权一案，最终大连市中级人民法院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书撤销案涉小区业委会7名委员的决议，但是业主委员会的主体依然存在，业主大会依然存在。那么业主大会作出的不再与被上诉人续签物业服务合同的决议，通过招投标方式与其他公司签订物业服务合同的行为是合法有效的，业主委员会作为执行机构依法执行以上决议是合法有效的。3.一审法院在判决中也认为业主委员会存在，目前只是被代管，即法律主体是存在的。故无论谁代管，在代管前业主大会和业主委员会作出的法律行为都是合法有效的。因此，业主大会和业主委员会未与被上诉人继续签订物业服务合同，与其他物业公司签订物业服务合同，被上诉人前期物业服务合同终止。一审法院明显未查明这一节事实，只强调了代管业主委员会的主体未与其他人签订物业服务合同，未提及代管之前业主大会作出的决议，以及业主委员会执行该决议。二、一审适用法律错误。具体表现为：本案应依据《辽宁省物业管理条例》第四十一条第二款、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第二款的规定来审理本案。本案中，业主大会采取书面表决的形式征求业主意见，业主大会议题经专有部分占建筑物总面积过半数、占总户数过半数的业主同意，按照法定程序作出不再续签物业服务合同的决定，和其他物业公司签订物业服务合同。对被上诉人发送的《关于终止前期物业服务合同的通知》已经产生法律的效力，被上诉人应履行法定义务撤离案涉小区，办理相应交接手续，而非继续强行提供所谓服务。被上诉人前期物业服务合同属于到期终止，不再具备法律效力。 亿达物业服务集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应当驳回其上诉请求、维持原审判决。主要答辩意见：一、一审法院已查明，根据《前期物业服务合同》第32条的约定，案涉的前期物业服务合同尚未终止，上诉人关于案涉《前期物业服务合同》已到期终止的主张，没有事实和法律依据。二、融庄小区前业委会已被依法撤销，该业委会未经业主大会决议，擅自组织的物业服务企业招标活动也被行政主管部门责令停止，该业委会的行为也违法无效。1、根据法律规定，业委会作出招标新的物业服务企业以及确定中标结果等，均须通知全体业主及召开业主大会。而案涉小区从未通知全体业主召开业主大会讨论决定重新选聘物业服务企业，从未通知全体业主召开业主大会讨论决定委托业委会组织招标活动，也从未通知全体业主召开业主大会讨论决定选定新的物业服务企业。2、另案生效判决已撤销了关于代连海等七人当选业委会委员的决议。因业委会成立的不合法，业委会的行为也违法无效，故“业委会”所组织的选聘物业服务企业的“招标活动”自始没有法律效力。3、“业委会”未经召开业主大会作出决议擅自招标物业企业的行为已被政府主管部门责令停止，并决定由春田社区代行业委会职责。“业委会”的所谓“招标行为”违法无效，中标结果也违法无效。三、案涉《前期物业服务合同》至今仍持续有效，并不存在上诉人所述的未续签的问题，对案涉小区的业主具有约束力。而上诉人所谓的“新物业服务合同及补充协议”不具有法律效力，且亿达物业一直履行物业服务内容，上诉人应当支付物业费并承担逾期交费的违约责任。四、案涉小区全体业主投票权数324人，而已交纳2019年度及之后年度物业费的业主已达290户，占比超过89.05%，充分证明绝大多数业主认可亿达物业提供物业服务，根本就没同意选聘新的物业服务企业。且在政府主管部门已责令停止原业委会擅自组织的招标活动的情况下，上诉人如有异议，也应当通过诉讼等方式予以确认相关行为的效力，确认新物业服务合同的效力。但在近二年的时间内，上诉人并未提起该等诉讼，反而是又继续接受亿达物业提供物业服务，现又主张不承担物业费，显然有违公平原则和诚实信用原则。 亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费26,791.68元及逾期缴费违约金（暂时计算至2020年12月31日）2,679.17元，请求支付至实际付款之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：大连亿达物业管理有限公司在2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2011年9月29日，原告（乙方）与大连圣仁房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的融庄B1区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。后原、被告签署《临时管理规约》，确认知悉由原告为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。 自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，原告一直在案涉小区提供物业服务。被告系融田东园30号1跃2层1号房屋业主，已确认接收房屋。案涉房屋登记面积为248.07平方米，被告未交纳自2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。 另查，2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》：春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定。为维护春田社区融庄小区和谐稳定，依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，现责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。 2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》：融庄小区业主委员会于2018年8月10日选举产生并正式备案。业主委员会组建后，本该按照相关法规要求履行职，但该业主委员会于2018年11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。而后在社区纠正其违规行为的情况下，并未及时纠正错误，于11月11日开始组织业主签字。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定的工作程序。2018年12月7日，辛寨子街道办事处依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，在口头和当面约谈业主委员会成员督促整改无效的情况下，下达了《整改通知书》，要求业主委员会停止错误工作程序组织整改，但业主委员会仍坚持上述做法，认为符合法律程序。为维护融庄小区和谐稳定，依据《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，现决定暂停业主委员会履行职责，自本公告发布之日起，依据相关规定，由春田社区代行业主委员会职责。 2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向一审法院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。一审法院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。 庭审中，被告提供证据一春田社区融庄小区首届业主大会计票结果公示，拟证明：春田社区融庄小区成立了业主委员会，并按照法律规定产生7名委员。原告对真实性没有异议，但认为（2020）辽02民终4881号民事判决书已撤销了关于代连海等七人当选业委会委员的决议，业委会所组织的选聘物业服务企业的招标活动自始没有法律效力。被告提供证据二详规图、融庄小区每户面积统计表，拟证明融庄小区面积。原告对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为此项证据仅是规划建筑面积，并非是最终的产权登记建筑面积，不能作为认定案涉小区业主人数及房屋面积的依据。被告提供证据三微信记录、会议照片一组，拟证明：通过业主微信群通知大家2018年11月8日下午两点半在物业召开临时业主大会，商议物业管理问题。原告表示真实性无法确认，合法性、关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据四公告（第一号），拟证明：由业委会牵头，在小区内发布公告，通知大家，小区将通过面向社会公开招标的方式选聘优质物业服务企业。原告表示真实性无法确认，合法性、关联性有异议，认为该公告违法无效。被告提供证据五2018年11月23日春田融庄小区业主大会表决结果公告、大连市甘井子区春田融庄业主表决单，拟证明：融庄小区以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主表决，表决结果决定：对融庄物业服务企业实行公开招标选聘事宜；授权业委会制定招标文件、评价标准、并执行招标全过程。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据六2018年11月24日招标现场照片，拟证明2018年11月24日融庄小区在国运大厦2楼举行招标会，有全程录像视频。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经业主大会决议，所组织的招标活动违法无效。被告提供证据七2018年11月27日评审报告公示照片、融庄物业服务合同公示照片、微信截图，拟证明：2018年11月27日开标结果公示，公示期15天，并在亿达融庄物业官方业主群发中标公告，发送相关文件保障业主充分知情权。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据八2018年11月30日召开业主大会现场照片一组、2018年12月1日春田融庄小区业主大会决议公告、大连市甘井子区春田融庄业主表决单，拟证明：2018年11月30日融庄小区召开业主大会，对招标过程及中标企业相关情况进行现场说明，随后对中和（大连）物业管理有限公司中标，并授权业主委员会制定物业服务合同条款并与中和公司签订《物业服务合同》两大事项进行签字投票表决，前述两个事项均经双过半业主签字投票同意。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明通知了全体业主召开业主大会，也不能证明业主大会已经双过半业主同意作出了相关决议。被告提供证据九2018年12月2日春田融庄小区业主大会会议决议公告，拟证明：公开招标和评标，中和（大连）物业服务有限公司为中标企业，经双过半业主一致同意，聘请该公司为物业服务企业并备案。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明召开了2018年11月30日业主大会，也不能证明已经双过半业主同意作出了相关决议，该决议违法无效。被告提供证据十照片，拟证明新聘物业的相关材料已送至社区备案，申请用印。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。被告提供证据十一中标通知书、补充协议，拟证明向中标企业签发中标通知书，与中标公司签订补充协议。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经通知全体业主召开业主大会，未经业主大会决议，所签发的中标通知书、补充协议均违法无效。被告提供证据十二公函，拟证明已通知原告合同于2019年1月1日终止，其应与新物业交接材料和财务、正式搬离。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经通知全体业主召开业主大会，未经业主大会决议，擅自组织的招标活动违法无效，其所谓的通知也没有法律效力。被告提供证据十三大连圣安房地产开发有限公司给融庄业主委员会致函、关于融庄提升工作的公告、小区现状照片一组、照片，拟证明原告提供物业服务期间，小区内长期存在大量问题，迟迟不予整改；原告在业主群里发送的物业工作汇报照片，多次造假，没有提供真实的物业服务，是欺诈行为；原告没有尽到物业公司应尽的义务，没有提供优质的服务，违约在先，依据合同公平性原则，即便法院判令业主缴纳物业费，也应当降低收费标准，最高按照50%支付。原告对真实性、合法性无异议，关联性均有异议，认为已履行了物业服务义务。被告提供证据十四光盘、视频、照片，拟证明原告在2019年1月1日合同终止后，仍拒绝移交材料，拒绝撤场。原告对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为原告基于相关情况继续提供服务完全是为维护小区全体业主整体利益的行为。由于大连市中级人民法院做出的（2020）辽02民终4881号民事判决已经撤销春田融庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，因此，被告提供的证据一至证据十二、证据十四不能否定案涉物业服务合同的效力，一审法院不予采信。对于被告提供的证据十三，由于原告确实在诉争期间为案涉小区提供物业服务，该组材料也不足以证明其服务存在重大瑕疵，一审法院亦不予采信。 一审法院认为，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与亿达物业的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知书》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，分别责令业委会停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、由春田社区代行业委会职责。且大连市中级人民法院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田融庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，前述《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力。被告主张合同在2019年1月1日终止依据不足，一审法院不予支持。 前述《前期物业服务合同》既有效，则对案涉小区业主具有约束力。依据已经查明的事实，原告在诉争期间已经基本履行了维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，则作为业主的被告应当按照约定支付物业费。因此，被告应向原告支付物业费26,791.56元（248.07平方米×4.5元/月/平×24个月），原告此项诉讼请求中的合理部分，于法有据，一审法院予以支持；超额部分，不予支持。关于被告提出物业服务存在诸多问题、应予减免物业费一节，由于其所述问题尚不足以构成原告履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，一审法院不予采纳。 对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。 关于被告提出未经法定招投标程序选定物业服务公司、直至2015年才开始备案一节，由于被告亦未提供证据证明案涉合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，且原告已经提供物业服务，因此，一审法院对该主张不予采纳。 综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告吕光黎于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业费人民币26,791.56元（2019年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币268元（原告已预交），由被告吕光黎负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 本院二审期间，当事人未提交新证据，且对一审查明事实均无异议。经审理，对一审查明事实予以确认。 补充查明，2018年11月9日，大连市甘井子区春田融庄业主委员会发布公告（第一号）：被上诉人《前期物业服务合同》现已期满，业委会已成立，决定启动物业管理服务面向全社会公开招标，选聘优质物业服务企业。 2018年11月23日业委会发布《表决结果公告》：通过书面征求意见形式召开了业主大会，进行业主表决，表决结果如下：1.同意对春田融庄物业服务企业实行社会公开招标选聘；2.同意授权业委会制定招标文件、评价标准、并执行招标全过程。上诉人对于投票情况提供现场照片和表决单作为证据。 2018年12月1日，业委会发布《业主大会决议公告》，载明：2018年11月30日召开业主大会，经集体讨论现场签字表决、书面走访签字表决形式进行了业主表决，于2018年12月1日经现场唱票表决如下事项：小区投票权数为专有面积总建筑面积137,951.92平方米，业主投票权数为324人。同意票为182票，占总票数56.1%，同意票数合计总建筑面积72,059.86平方米，占小区总建筑面积52.2%，弃权票为142票；弃权票合计总建筑面积65,892.06平方米，占小区总建筑面积43.9%。表决结果决定：1.同意中和（大连）物业管理有限公司为中标企业。2.授权业委会制定物业服务合同条款并与中和（大连）物业管理有限公司签订《物业服务合同》。上诉人对于投票情况提供现场照片和表决单作为证据。 2018年12月3日，业委会向中和（大连）物业管理有限公司发出《中标通知书》，双方于次日签订了《物业服务合同（融庄别墅住宅）》和《补充协议（物业服务合同-融庄别墅住宅）》。 2018年12月3日，大连市甘井子区春田融庄业主大会、业主委会员向亿达物业管理有限公司大连分公司发出《公函》，载明：经春田融庄业主大会决定，本小区依法依规以公开招标方式选聘物业服务企业，并确定中标人，经业主大会决定并经全体业主双过半数同意，中标企业为中和（大连）物业管理有限公司。现已完成中标结果向全体业主公示，向行政主管部门备案工作。经业主大会决议，完成了春田融庄全体业主和中和（大连）物业管理有限公司签订物业服务合同，合同起始期为2019年1月1日开始，与贵司合同于该日自动终止。请贵司按照《辽宁省物业管理条例》第五十三条规定，于2018年12月10日起与新选聘的物业服务企业移交相关资料和财务，二十天内办理完交接手续，于2018年12月30日上午十点正式撤离，由中标企业接管本小区物业服务。 大连市甘井子区辛寨子街道办事处针对春田社区融庄小区业主委员会招标行为，分别于2018年12月7日和24日作出《整改通知》和《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，具体内容详见一审判决事实认定部分。 被上诉人未与中和（大连）物业管理有限公司交接工作，仍继续为小区提供物业服务，中和（大连）物业管理有限公司与业委会的物业服务合同尚未实际履行。 本院认为，业委会是由物业管理区域内业主代表组成，具有召集业主大会会议，执行业主大会决定事项，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 本案中，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会下达了《整改通知》和《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，该两份行政文件自下达并送达给业委会时生效。加之生效民事判决已撤销了选聘业委会七名成员的决议，故业委会关于招标新物业公司的工作成果全面被暂停。被上诉人因此继续为案涉小区提供物业服务至今，根据权利与义务相对等原则，上诉人已接受了物业服务，理应支付相应的物业费。现上诉人欠付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付拖欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。 综上所述，吕光黎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费536元，由吕光黎负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 迪 审判员 王家永 审判员 毕春燕 二〇二一年八月二十五日 书记员 黄月妍