安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2090号上诉人（原审原告）：蚌埠市百乐百货超市，住所地安徽省蚌埠市汇丰朝阳家园1号楼1单元108室，注册号340302600026681。经营者：穆灵，女，1968年12月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人（原审原告）：穆灵，女，1968年12月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人（原审原告）：王小春，男，1979年3月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人（原审原告）：杨斌，男，1944年11月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审被告）：蚌埠惠城连锁超市有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区秦集农民新村A栋9号、10号，统一社会信用代码91340300MA2RH79T1Y。法定代表人：王少锋，该公司经理。委托诉讼代理人：户波，该公司总经理。上诉人蚌埠市百乐百货超市（以下简称百乐超市）、穆灵、王小春、杨斌因与被上诉人蚌埠惠城连锁超市有限公司（以下简称惠城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人百乐超市的经营者穆灵，上诉人穆灵、王小春、杨斌，被上诉人惠城公司的委托诉讼代理人户波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百乐超市、穆灵、王小春、杨斌上诉请求：一、二审查清事实，依法改判，解除合同，并赔偿百乐超市、穆灵、王小春、杨斌一年房租40万元；二、惠城公司承担诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，主要表现在一审故意违背事实和法律。一审开庭时，百乐超市、穆灵、王小春、杨斌递交一份秦某的书面证据，这份证据直接证明户波在2020年5月份主动找到百乐超市的穆灵和出租给穆灵房屋的秦某，主动协商解除了这部分房屋的租赁合同。而这部分被解除的房屋租赁合同正是百乐超市、穆灵、王小春、杨斌与惠城公司签订的1100平方房屋租赁合同中的一部分，证明了惠城公司的行为已经不愿继续履行1100平方的房屋租赁合同。另外，根据1100平方房屋租赁合同制定的递进式经营数额付房租的模式也无法成立了。户波对该证据不持异议。请求二审查清事实依法改判。惠城公司辩称：1、原告主体不成立，根据双方签订的房屋租赁协议和提供的房屋所属权，是归属穆灵，跟王小春、杨斌没有关系。2、双方签订的《房屋租赁协议》系诺成、双务、有偿合同，该合同在惠城公司与百乐超市、穆灵、王小春、杨斌在租赁合同上签字之日起，合同就成立，又因该租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应履行各自的义务。3、2020年百乐超市、穆灵、王小春、杨斌与惠城公司因房屋租赁合同纠纷一案（（2020）皖0304民初1385号）民事判决经安徽省蚌埠市中级人民法院民事判决书（2020）皖03民终3322号判决，认定依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同有双方当事人签字、盖章，应视为双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。惠城公司按照双方签定的合同严格执行，并无过错。4、惠城公司与百乐超市、穆灵、王小春、杨斌于2019年5月11日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：百乐超市、穆灵、王小春、杨斌将蚌埠市秦集农贸市场第一、第二层局部区域，面积约为1100平方租给惠城公司使用，租期从2019年8月1日起至2029年7月31日止，租金采取按不含税销售额提点方式计租，按租赁年度提点，先期惠城公司缴纳履约保证金伍万元，预付房屋租金壹拾万元。合同签订后，惠城公司依约向百乐超市、穆灵、王小春、杨斌支付履约保证金伍万元，预付房屋租金壹拾万元，百乐超市、穆灵、王小春、杨斌出具收条一份，惠城公司履行了合同约定的义务。5、百乐超市、穆灵、王小春、杨斌诉状中讲：惠城公司没有向百乐超市、穆灵、王小春、杨斌提供销售额月报表。而事实上，惠城公司按照合同约定，每个月都有提供销售报表，也利用微信等形式通知百乐超市、穆灵、王小春、杨斌来拿销售报表，惠城公司并无过错。6、而在惠城公司活动经营中，因为百乐超市、穆灵、王小春、杨斌未能及时处理与其它房东的经济纠纷，造成其它房东时不时的来惠城公司经营场所闹事，也给惠城公司的活动经营造成了很大的影响。百乐超市、穆灵、王小春、杨斌向一审法院起诉请求：1、判决百乐超市、穆灵、王小春、杨斌和惠城公司解除房屋租赁合同，归还房屋；2、判决惠城公司赔偿杨斌、王小春、穆灵700平方房屋一年租金25.2万元；3、判决惠城公司用5万元定金和10万元预付款，抵赔偿百乐超市400平方房屋租金15万元；4、诉讼费用由惠城公司承担。一审法院认定事实：2019年1月1日穆灵与案外人王维云签订《房屋租赁合同》，由穆灵承租王维云位于秦集镇农民新村××、××、××号房屋，租期至2024年1月1日止。2019年5月11日，穆灵以百乐超市法定代表人身份与惠城公司签订《房屋租赁合同》，约定：百乐超市将上述房屋（自述为400平方）连同自己所有的房屋共计1100平方租赁给惠城公司用于经营超市，租期从2019年8月1日起至2029年7月31日止，惠城公司先期支付履约保证金5万元，并预付房屋租金10万元，租金计算标准为按不含税销售额提点方式计算，以每年500万元为起算标准，按销售额提点计算每年租金，不含税销售额500万元以下提点比率0%，500万元-700万元提点比率为1.5%，700万元-1000万元提点比率为2%，1000万元-1500万元提点比率为2.8%，1500万元-2000万元提点比率为3.3%，2000万元-2500万元提点比率为3.6%，2500万元以上提点比率为4%，惠城公司须按年度书面上报不含税销售额，严禁销售额收入不进入销售记账系统，一旦发现经核实确认三次，百乐超市有权解除合同，租金缴纳方式为按自然年（当年8月1日至次年7月31日）结束后计算房屋租金。2019年5月14日，百乐超市与惠城公司签订一份房屋租赁合同补充协议，约定：“合同约定的房屋面积1100平方中的700平方的收益部分，重新分配，具体比例为杨斌占62%，王小春占25%，穆灵占13%，惠城公司第一年不含税销售额低于500万元时，惠城公司若要继续经营需与百乐超市重新达成合作协议，如达不成，合同自行终止”。协议签订后惠城公司支付了5万元履约保证金及10万元预付房租后，开始经营超市。后百乐超市、穆灵、王小春、杨斌以惠城公司主体不存在为由，于2020年4月10日诉至法院要求解除双方的房屋租赁合同，并由惠城公司赔偿各项损失，该案经法院一审、二审判决驳回百乐超市、穆灵、王小春、杨斌诉讼请求后，百乐超市、穆灵、王小春、杨斌再次诉至法院，以惠城公司未提交销售月报表及一年不含税销售额为由，要求解除合同并由惠城公司赔偿各项损失。另查明：2021年1月4日，案外人王维云以穆灵未向其支付房屋租金为由向法院提起诉讼，要求判令解除其与穆灵于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并将本案惠城公司委托诉讼代理人户波列为第三人，要求穆灵与户波腾退秦集镇农民新村××、××、××号房屋。法院经审理后判令解除双方签订的合同并判令穆灵与户波腾退上述房屋。一审法院认为：合同的解除应当具有法定的理由。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。综上可知，在本案中，解除合同的法定条件，一是百乐超市、穆灵、王小春、杨斌与惠城公司协议解除，二是惠城公司明确表示或有行为表示拒绝履行合同，三是惠城公司违反双方约定的合同义务，拒绝支付房租，拒绝提交销售报表，销售收入不计入销售记账系统，导致达成双方约定的解除合同的事由发生。在本案中，百乐超市、穆灵、王小春、杨斌向一审法院提交证据仅为双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并无证据证明惠城公司有上述违反合同约定的情形发生，且惠城公司当庭提交微信聊天记录，通知百乐超市、穆灵、王小春、杨斌领取销售报表。关于百乐超市、穆灵、王小春、杨斌提交的（2021）皖0304民初43号判决书，判决案外人王维云与穆灵之间解除位于本市禹会区房屋的租赁合同，并由穆灵与户波腾退上述房屋，一审法院认为该判决书仅能证明穆灵与案外人之间的纠纷，不影响本案双方合同的履行，达不到穆灵要求解除其与惠城公司之间房屋租赁合同的目的。综上一审法院对百乐超市、穆灵、王小春、杨斌要求解除其与惠城公司之间《房屋租赁合同》及《补充协议》的请求不予支持，因其亦未提交惠城公司违约的证据，故对其要求惠城公司承担赔偿房租的请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告蚌埠市百乐百货超市、穆灵、王小春、杨斌的诉讼请求。案件受理费7330元，减半收取为3665元，由原告蚌埠市百乐百货超市、穆灵、王小春、杨斌负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审判决认定事实属实，予以确认。本院认为：关于百乐超市、穆灵、王小春、杨斌一审举证的证人秦某出具的书面证据的质证情况。经本院查阅一审卷宗，2021年4月22日庭审笔录载明：百乐超市、穆灵、王小春、杨斌提供书面证人证言，证明去年五月穆灵和秦某解除合同，户波和穆灵解除合同，户波将房屋腾退给秦某；惠城公司代理人户波质证，不认可书面证言，因为穆灵没付房租所以秦某要收回房屋。故百乐超市、穆灵、王小春、杨斌上诉称户波对该证据不持异议的上诉理由，与一审庭审笔录的记录不符，不予认定。一审法院根据本案事实判决驳回百乐超市、穆灵、王小春、杨斌的诉讼请求并无不当。综上，百乐超市、穆灵、王小春、杨斌的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由百乐超市、穆灵、王小春、杨斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 李丰年审 判 员 唐红旭审 判 员 张 青二〇二一年八月十二日法官助理 祁克轩书 记 员 余 蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。