辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）辽11民终379号 上诉人（原审被告）：孙铁，男，1976年3月12日出生，汉族，辽宁省大石桥市人，个体业主，住辽宁省大石桥市。 委托诉讼代理人：李国财（系孙铁的岳父），男1949年7月2日出生，汉族，辽宁省大洼区。 被上诉人（原审原告）：杨海英，女，1965年2月22日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，退休人员，住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：许天，辽宁双兴律师事务所律师。 原审第三人：盘锦兴通房地产开发有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区瀚新花园22号楼2号商网。 法定代表人：鞠艳杰，该公司经理。 原审第三人：苏立业，男，1979年9月25日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体业主，住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：王聪，辽宁泰来律师事务所律师。 原审第三人：盘锦亿家房地产开发有限公司，住所地：辽宁省盘山县高升镇边东村。 法定代表人：李凤春，该公司经理。 上诉人孙铁因与被上诉人杨海英、原审第三人苏立业、盘锦兴通房地产开发有限公司、盘锦亿家房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院作出的（2020）辽1103民初2395号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。 孙铁上诉请求：撤销原判，改判继续执行涉案房屋；诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据《执行异议复议规定》第28条的规定，判决停止执行涉案房屋，上诉人认为本案情形不符合该条规定，不能排除执行。一、被上诉人与第三人盘锦亿家房地产开发有限公司（以下简称亿家公司）签订的《商品房买卖合同》无效。首先，涉案房屋的土地宗地号是高国A-096，不符合《宗地代码编制规则》的要求，高国A-096是虚构的；其次，合同中的土地使用权证号是盘山国用2012第000001号，经上诉人到盘山县不动产及自然资源等有关部门查询，该土地使用权证号不存在；第三，案涉施工许可证20120005号也是虚假的，不符合住建部规定；第四，盘房许字第××号”预售许可证，是盘山县政府北侧的水岸雅居小区1#2#3#号商网的预售许可证号，与本案盛业豪庭小区不是同一地块，该小区的开发商是盘锦鼎隆房地产开发有限公司，与亿家公司无关联。根据法律规定，用于建设商网的土地必须是商住用地或商服用地，而合同称涉案房屋土地规划用途是“住宅”，土地用途与预售许可证所含房屋的建筑性质是矛盾的。亿家公司名下确实有一块合同中称的面积为26667平方米的国有土地使用权，经查询取证，该土地的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等，都证明该土地是盛业豪庭小区7-12号楼的建设用地，而本案的房屋不在该土地范围内。被上诉人在一审中提交了一份《预售许可证》，与上述上诉人调取的证据吻合，可以证明该《预售许可证》也是盛业豪庭小区7-12号楼的，与涉案的1-6号楼无关。根据《商品房买卖合同司法解释》规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被上诉人提交的《预售许可证》不是涉案房屋的、《商品房买卖合同》基本信息是虚假的，也即本案一审审结至今，依然没有证据证明出卖人取得了与涉案房屋相对应的预售许可证，《执行异议复议规定》第28条第一项要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”该《合同》自始无效，自然无法排除执行。二、被上诉人对涉案房屋的占有状态未达到足以排除执行的标准。被上诉人一审中提交了《入住通知书》作为已经占有房屋的证据，一审判决认可该证据并认定构成占有并可以排除执行。经上诉人到盘山县行政审批局和住建局查询得知，涉案项目至今未交档、未竣工验收，《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，在法律规定不得交付的情况下办理的入住通知书是无效的。另外，根据上诉人一审提交的证据《房屋现状照片》来看，涉案房屋至今仍未被占有使用。《执行异议复议规定》第28、29条涉及到所有权、抵押权、工程价款优先受偿权和居住权的优先顺位问题，所以法院在审理此类案件时，不得以孤证定案。三、判决认定已支付全部房款，证据不足。同《入住通知书》一样，一审判决认定被上诉人已支付全部价款的证据也仅是一张《收据》。本案是系列案件中的一个，该系列案件中的每一个被上诉人都主张是以现金方式交款购房，其中有的现金付全款，有的是按揭贷款，现金付首付。首先，本案纠纷的标的物是商品房，商品房交易中不排除有个别人以现金方式付款购房，但系列案件中的每一户都是现金购房，显然不符合交易习惯；其次，上诉人在一审时对《商品房买卖合同》无效的问题进行了详细质证，并提交了多组证据加以证明，那么法院在审查合同效力、付款凭证等关键事实时就应当审慎审查；再次，系列案件中有些被上诉人提交了《发票》，有些甚至没有开具发票，仅提交了亿家公司出具的《收据》，其真实性无法确定，然而在真实性存疑的前提下，一审法院依然未要求被上诉人补强其他付款凭证，在本案中应当参照《民间借贷司法解释》规定的，主张现金支付，应当提供其他证据，如银行取款凭证、收款人存款凭证等；上诉人能否证明买卖合同是虚假的，与被上诉人是否实际交付房款没有因果关系，一审法院对上述问题均未审查而直接认定被上诉人已支付全部价款，一方面是对证据裁判规则的错误适用，另一方面是在怠于履行查清事实的法定职责。四、一审法院依职权调取的不动产登记资料查询结果是对上诉人的有利证据，而一审法院却作出了对上诉人不利的判决。首先，该组证据可以结合上诉人一审提交的《不动产权利及其他事项登记信息》，证明涉案房屋上都未设立任何权利，包括抵押、预告登记和所有权属登记，也即该证据可以推翻被上诉人关于房屋系按揭贷款方式购买，以及第三人亿家公司和苏立业关于不应当查封亿家公司房屋的主张；其次，一审法院如果试图以被上诉人没有其他用于居住的房屋为由，适用《执行异议复议规定》第29条来排除执行，也不能成立。因为第29条同样绕不开合同有效和支付价款的问题；第三，被上诉人杨海英在本系列案件中是两个案件的原告，也即在盛业豪庭小区至少拥有两套房屋，另据一审法院查询，杨海英在我市还有其他住宅，显然该条规定不能适用。 本院认为，该执行异议之诉案系系列案，共涉及14户。本案争议的焦点是被上诉人是否享有足以排除申请执行人孙铁金钱债权强制执行的民事权益。原审法院以被上诉人已经与开发商签定了买卖合同、办理了入住手续、以现金的形式交付了购房全款，开发商出具了购房发票、未办理产权过户不是被上诉人的原因为由认定被上诉人享有排除执行的民事权益。本院认为，本案有如下问题需要进一步查清：一是被上诉人杨海英是否实际交纳了购房款。尽管被上诉人一审时提供了购房发票，但出具发票的盘锦亿家房地产开发有限公司恰巧是与本案相关联的执行案件的被执行人，查明被上诉人的购房款是否实际支付到位至关重要。二是原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，认定被上诉人杨海英享有排除执行的民事权益，既然所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，那么被上诉人在案涉小区购买的两户房屋是否实际入住也至关重要。上诉人在一、二审期间均提供了未入住房屋的照片，在这种情况下不能仅依据办理了入住手续来认定合法占有，应当调查是否有与实际入住紧密相关的其他证据予以证明。三是要查明杨海英的实际住址，起诉状载明的自然情况与身份证记载的信息不一致，起诉状载明的住址情况与原审法院依职权调取的无房屋所有权登记的区域也不一致。关于调取房屋登记，在原审原告未提出申请的情况下法院依职权调取有无房屋所有权登记无法律依据。原审事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，裁定如下： 一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初2395号民事判决； 二、发回原审法院重新审理。 二审案件受理费4022.00元，予以退回。 审判长  王玉荣 审判员  董千里 审判员  刘 雪 二〇二一年八月十八日 书记员  张瀚文 法条依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。