江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2401号上诉人（原审被告）：淮安中南锦城房地产有限公司，住所地江苏省淮安市生态新城枚皋中路8号中南世纪城会所。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨翠英，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭凌升，男，1986年10月3日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱斌斌，江苏引航律师事务所实习律师。原审被告：北京百达行地产顾问有限责任公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号1幢13层办公楼150。法定代表人：葛蕴秋，该公司董事长。上诉人淮安中南锦城房地产有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人郭凌升，原审被告北京百达行地产顾问有限责任公司（以下简称百达行公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人已按合同约定履行维修义务，由于被上诉人不同意上诉人维修而导致房屋尚未修复完毕，因此房屋未修复完毕的责任和后果应由被上诉人承担；2.专家论证报告证明涉案房屋的渗水问题能够通过防水维修处理解决，被上诉人一直怠于涉案房屋的日常维护和保洁，对于涉案房屋渗水情况举证不足，即使存在渗水，也未对被上诉人生命、财产安全及身体健康造成重大影响，未达到“已严重影响被上诉人正常使用”的后果，原审法院认定被上诉人主张解除合同符合法律规定，系事实认定错误、法律适用错误；3.上诉人与被上诉人签订的合同中对于房屋维修内容并未约定解除权，被上诉人于2019年2月提出房屋存在渗漏问题要求维修时已知道或应当知道解除事由，被上诉人起诉主张解除合同之时，已超过法定解除权行使的期间，合同解除权已经消灭。被上诉人郭凌升辩称，1.被上诉人在2019年2月收房时就发现涉案房屋存在严重质量问题，被上诉人向上诉人提出了修复要求，上诉人也屡次派人去维修，但是一直都没有修好；2.涉案房屋存在严重质量问题，包括屋顶渗漏、墙体渗漏、地面渗漏，屋内有严重的积水，甚至长了青苔、蘑菇等；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定了因房屋质量问题影响使用，买受人请求解除合同应当予以支持，因此被上诉人提出解除涉案商品房买卖合同，有事实和法律依据；4.涉案房屋一直处于维修的状态，但是一直未维修好，不存在上诉人陈述的合同解除权丧失的问题，涉案的事由发生在《民法典》颁布之前，不应当适用《民法典》，因此被上诉人享有合同的解除权；5.从2019年2月至2020年10月，该房屋依然存在严重的质量问题，没有修复好，上诉人在2020年11月4日组织专家对涉案房屋存在的质量问题及修复方案进行论证时，该房屋依然存在严重质量问题。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告百达行公司未陈述意见。郭凌升一审起诉请求：1.解除郭凌升与百达行公司于2018年4月17日签订的中南世纪锦城一期2-2-146号商业楼买卖协议，解除郭凌升与中南公司签订的中南世纪锦城一期2-2-146号商业楼的商品房买卖合同；2.中南公司、百达行公司返还购房款141万元；3.中南公司、百达行公司赔偿郭凌升维修基金12028元、物业管理费5409.1元、装修保证金3000元，并按照同期银行贷款利率赔偿利息损失(从2019年2月20日起至实际支付之日止）；4.中南公司、百达行公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2018年4月17日，郭凌升与百达行公司签订《承诺书》，内容：“中南锦城2-2商铺146号，面积120.27，合同价926214元，单价12785.36元，一次性成交价141万，于2018年5月30日前补齐尾款按141万执行。”当日，郭凌升通过POS机向百达行公司支付50万元，百达行公司向郭凌升出具收据。2018年5月28日，郭凌升通过POS机向百达行公司支付房款91万元，百达行公司向郭凌升出具收据。2018年6月17日，郭凌升、中南公司签订《商品房买卖合同》，约定郭凌升购买由中南公司开发建设的中南世纪锦城一期2-2号商业楼146号房，建筑面积120.27平方米，总价款926214元，房屋用途为商业；约定在合同签订当日，买受人向出卖人一次性付清全部价款926214元整；出卖人应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房……；关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房……。3.买受人不退房，自买受人应取得权属证之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之零点三向买受人支付违约金，违约金总额以买受人已付房款的0.5%为最高限；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商业住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……；合同就其他事项亦进行了约定。中南公司向郭凌升出具购房发票两张，合计926214元。2018年7月14日，百达行公司向郭凌升出具收据，内容：“中南锦城2-2商业146号房款肆拾捌万叁仟柒佰捌拾陆元整”。2018年12月19日，涉案房屋取得竣工备案登记表。2019年2月20日，中南公司将涉案房屋交付郭凌升，郭凌升缴纳维修资金12028元，同日，郭凌升向中南物业服务有限公司缴纳装修保证金3000元，缴纳物业费、公共能耗费、垃圾清运费合计5409.1元。2019年4月10日，中南公司取得涉案房屋产权证书。一审审理中，郭凌升陈述，从2019年2月收房开始涉案房屋就存在从下渗漏，从上渗漏，下大雨屋内积水严重。5月份发现室内地面积水20公分，水源是从地面渗的。我所购房子后面地势较高，下雨后水位升高，水从伸缩缝里面从屋顶渗漏，地下也是从伸缩缝往上渗水，下暴雨时渗水非常严重，夏天里面都生虫子、长蘑菇、青苔，该现象持续到今，我方多次向中南公司提出维修，中南公司多次维修，但至今没有修复好。中南公司表示，郭凌升报修后我司派人维修过2次，维修后不漏水了，可以正常使用。后来郭凌升就不同意我司修理。涉案房屋经政府验收合格通过，房屋主体结构不存在问题，仅存在质量瑕疵，郭凌升要求解除合同无事实和法律依据。2020年11月4日，中南公司组织专家对涉案房屋渗水维修方案进行论证，并出具《专项施工方案专家论证报告》，该报告专项施工方案简述中载明：“中南世纪城2-2-146号商铺业主反映室内墙面地面渗水，经现场查看为挡土墙迎水面渗漏、底板渗漏、伸缩缝位置墙体渗漏。查阅商铺基础布置图，了解到渗水部位结构形式为钢筋混凝土挡土墙，商铺室内地面至室外填土深度为1750mm。鉴于此，建议挖除室外回填土从外侧迎水面进行防水维修处理。挖出回填土至室内地面向下500mm，仔细检查原挡土墙防水层及基层质量情况，铲除原防水层，堵实原穿墙螺栓孔，用1：2水泥防水砂浆对原挡土墙进行找平处理。建议用不低于3mm厚SBS卷材热融法铺贴防水层，防水层应下口低于室内地面500mm，上口高于室外地面300mm，防水层外表面粘贴40mm厚挤塑板保护层，室外地面以上防水层做好收口处理。外层夯填回填土至室外地面标高，在距墙120mm设置250*500mm排水沟并接入小区雨水管网。找到伸缩缝渗水为止，防水重新加强。”中南公司陈述，上述论证方案出来后，郭凌升一直未同意按照该方案维修，我方尚没有按照该方案维修。郭凌升表示，因为已经维修多次，一直没有修好，故我方没有同意按照论证方案再进行维修。从报告中可看出质量问题严重，并未说明按照论证方案进行维修可以修好，已严重影响使用，符合解除条件。另外，百达行公司表示，百达行公司是中南公司委托代理销售商，2018年2月份双方建立包销法律关系，涉案项目和其他房产30套，由百达行公司从中南公司处打包购买，就2-2-146房屋获取了相应的溢价。该房屋原始合同价款是926214元，实际成交价是141万元。中南公司表示属实。一审法院认为：本案主要争议焦点为1.郭凌升主张解除《商品房买卖合同》的理由能否成立；2.郭凌升要求返还款项如何认定，是否应当支持。关于争议焦点1，一审法院认为郭凌升与中南公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依照合同约定主张权利并履行义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”涉案房屋交付后，存在挡土墙迎水面渗漏、底板渗漏、伸缩缝位置墙体渗漏等质量问题，通过郭凌升提交的图片及视频录像显示，地面有积水、墙面渗水严重，中南公司进行多次维修，均未修复完毕，并于2020年11月4日组织专家对涉案房屋渗水进行论证。从专家论证结论及郭凌升提供的现场照片可以认定涉案房屋存在质量问题，已严重影响郭凌升正常使用，故郭凌升主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于争议焦点2，郭凌升主张中南公司、百达行公司返还购房款141万元。根据百达行公司及中南公司的陈述，百达行公司就包含案涉房屋在内的31套房屋，签订《认购协议书》并支付款项，一审法院确认中南公司、百达行公司系商品房包销合同关系。郭凌升购买涉案房屋，系与百达行公司进行洽商。根据出具的承诺书显示，涉案房屋合同价926214元，单价12785.36元，一次性成交价141万。郭凌升向百达行公司支付购房款141万元。后中南公司向郭凌升出具购房发票926214元，应视为郭凌升向中南公司支付了购房款926214元。百达行公司向郭凌升出具收据，收据载明“中南锦城2-2商业146号房款肆拾捌万叁仟柒佰捌拾陆元整”，即百达行公司收取购房款483786元。因《商品房买卖合同》已解除，郭凌升主张返还购房款，一审法院予以支持，综上，百达行公司应向郭凌升返还购房款483786元，中南公司应向郭凌升返还购房款926214元。关于郭凌升主张物业费、保证金、维修基金等费用，因上述费用属损害赔偿范畴，本案不予理涉，原告可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除郭凌升与中南公司于2018年6月17日签订的《商品房买卖合同》；二、百达行公司于判决生效之日起十日内，向郭凌升返还购房款483786元；三、中南公司于判决生效之日起十日内，向郭凌升返还购房款926214元。一审案件受理费22302元，由郭凌升负担5994元，百达行公司负担5548元，中南公司负担10760元。二审中，上诉人中南公司提供被上诉人郭凌升在（2020）苏0891民初659号案件的民事起诉状及民事裁定书，证明被上诉人郭凌升在2020年4月起诉主张返还483786元及利息和修复房屋，被上诉人在该次起诉中并没有解除合同的意向和行为，仍然主张上诉人继续修复。被上诉人质证称，对于起诉状及裁定书的真实性无异议，因为涉案房屋存在严重质量问题，该次起诉中，被上诉人主张修复，但是直至裁定书送达，上诉人也没有修复的态度，同时，被上诉人咨询了相关专家，涉案房屋的渗漏问题并不是简单修复就能成功，室内外地面差导致外面的水渗漏到室内，该问题根本不好修复，上诉人多次修复也未修好可以佐证，因此上诉人提出的证明观点被上诉人不认可。本院对上诉人提供的民事起诉状及民事裁定书的合法性、真实性予以认可，亦可证明被上诉人因涉案房屋质量问题向上诉人多次报修但一直未能维修完毕，引发被上诉人此次诉讼要求解除涉案合同的事实。被上诉人郭凌升提供涉案房屋照片一张，反映涉案房屋屋顶有伸缩缝，也是渗漏点之一。上诉人中南公司质证称，被上诉人提供的照片显示日期是2020年5月14日，但是被上诉人并未提供原始载体予以核对，该份照片并没有显示房屋伸缩缝存在渗漏的状态，更不能证实屋顶的伸缩缝是一个渗漏点。本院认为，该照片为打印件，亦无法清晰反映出涉案房屋伸缩缝渗漏的状态，无法判定其是渗漏点之一，不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，郭凌升与中南公司均认可涉案房屋自交付时即存在渗漏等质量问题，中南公司亦在保修期内进行多次维修，但因渗漏点不止一处，一直未能成功修复，中南公司也于2020年11月4日组织专家进行排查并出具《专项施工方案专家论证报告》，报告载明存在多处渗漏，并针对渗水部位挡土墙内外高低差的问题提出维修方案。因涉案房屋的渗漏问题，被上诉人郭凌升在收房后一直未能进行使用，经多次修复未果，已严重影响到权利人享用房屋的正常使用功能和用途，对其基本生产、生活或者人身、财产安全产生重大影响。在出卖人交付的房屋出现严重影响买受人正常使用的情形时，将导致买受人的合同目的无法实现。在此情形下，如果出卖人仅对房屋进行修复，无法弥补买受人的受损利益，此时出卖人的行为已构成根本违约，买受人有权解除合同，故上诉人中南公司所提房屋未修复完毕的责任和后果应由被上诉人承担以及涉案房屋质量问题未达到严重影响被上诉人正常使用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。郭凌升与中南公司签订的《商品房买卖合同》中虽未约定对房屋维修赋予合同解除权，但郭凌升自2019年2月交房后多次申请维修至2020年4月提起诉讼要求修复，再至2020年5月提起本案诉讼要求解除合同，期间涉案房屋一直未能修复，该质量问题逐步量化成严重影响买受人正常使用的情形，致解除本案合同的事由成立，故上诉人中南公司所提被上诉人已超过法定解除权行使期间的主张，本院亦不予支持。综上所述，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22302元，由上诉人淮安中南锦城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年八月九日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕