福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽01081民初926号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地：福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层，组织机构代码：55508823-7。 法定代表人：林晓彤，董事长。 委托诉讼代理人：叶礼鑫、黄**，福建远东大成律师事务所执业律师， 被告：梁清，女，1988年8月20日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地：福州仓山区观海路太平洋城13号楼裙楼1-3层。 负责人：康建英，行长。 委托诉讼代理人：齐梅芳，女，1966年12月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，职员。 委托诉讼代理人：黄砾，女，1983年2月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区，职员。 原告福建世欧投资发展有限公司（以下简称：世欧投资）与被告梁清、第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行（以下简称：工行仓山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告世欧投资的委托诉讼代理人黄**，第三人工行仓山支行的委托诉讼代理人齐梅芳到庭参加诉讼，被告梁清经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 世欧投资向本院提出诉讼请求：1、判决解除世欧投资和梁清签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1401ＸＪ001580）（下称：《买卖合同》）；2、判令梁清配合世欧投资办理《买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3、判令梁清偿还世欧投资因承担保证责任而垫付贷款本息3067794.01元及其利息，利息按日万分之五，从垫款之日起计算至梁清还清款项之日止，并确认上述款项从世欧投资所收取的梁清购房款中直接抵扣；4、判决世欧投资有权没收梁清支付的定金811404.8元，并确认上述款项从世欧投资收取的购房款中直接抵扣；5、判令梁清承担本案律师代理费68600元。事实与理由：梁清和世欧投资于2014年1月19日签订《买卖合同》，约定：梁清购买世××投资开发××地××＃楼××单元房产（下称：讼争房产）；总房价款4057024元；梁清应于2014年1月19日前付房款计1237024元（其中全部购房款的20%为定金），梁清应于2014年4月18日前付商业贷款2820000元。合同补充协议中约定：梁清同意在获得贷款后按借款合同约定足额归还贷款本息，未及时还本付息导致贷款银行向世欧投资扣收贷款本息及费用的，应于接到世欧投资还款通知之日起10日内向世欧投资归还相关款项，并承担银行扣款之日起至其实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；否则应按日万分之五的标准支付利息；梁清偿还世欧投资垫付款项的，世欧投资有权解除合同，收回商品房另行出售，没收购房定金，并按购房总额5%支付违约金以及承担因此产生的各种费用和损失（包括律师费、诉讼费等）。诉争合同生效后，世欧投资协助梁清向工行仓山支行办理按揭贷款。2014年2月17日世欧投资、梁清、工行仓山支行三方签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：闽字营业部行仓山支行2014年01ＳＯ3004号）（下称《借款合同》），世欧投资为保证人提供阶段性连带责任保证。借款合同生效后，2014年4月1日工行仓山支行依约向梁清发放贷款2820000元，并将款项直接划入世欧投资账户，但梁清未按约定偿还月供，导致世欧投资因履行担保责任而为梁清清偿所欠本金、利息、罚息和复利等，截止2015年9月16日共计163255.42元。同时，因梁清违约行为，工行仓山支行已向福州市仓山区人民法院起诉，福州市仓山区人民法院作出（2015）仓民初字第2761号民事判决，判令梁清应向工行仓山支行偿还借款本金2776186.63元并支付利息（计至2015年11月27日止的利息、罚息、复利为30261.43元，此后利息、罚息、复利按《借款合同》约定计付至款项还清之日止）；同时判令世欧投资承担连带清偿责任，且承担保证责任后有权追偿。因梁清的严重违约行为，世欧投资根据诉争合同的相关约定，有权解除诉争合同，且梁清应履行相关义务并承担相应的违约责任。 梁清未作答辩，也未举证、质证。 第三人工行仓山支行述称：工行仓山支行和梁清于2014年2月17日签订《借款合同》，约定：梁清向工行仓山支行申请按揭贷款2,820,000元；用于购买讼争房产；世欧投资提供阶段性连带责任保证。经抵押登记后，工行仓山支行于2014年4月1日发放贷款，2015年1月1日起梁清未按约定偿还月供，工行仓山支行多次向梁清催收无效。到2015年3日梁清逾期数不断增加，工行仓山支行加大催收力度，同时向世欧投资催收，于2015年4月由世欧投资代付所欠本息。《借款合同》第五条5.1A规定“本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或贷款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效人。”合同第十条10.2规定“阶段性连带责任责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。”综上所述，工行仓山支行依约发放贷款，且世欧投资应承担相应的连带保证责任。 因梁清经本院公告送达，逾期未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。经审理查明：2014年1月19日梁清和世欧投资签订《买卖合同》，约定：梁清（买受人）向世欧投资（出卖人）购买讼争房产；建筑面积158.12平方米，单价25,657.88元/每平方米，总房价款4,057,024元；梁清于2014年1月19日前付房款1,237,024元，于2014年4月18日前付商业贷款2,820,000元；世欧投资应于2016年3月31日前依照有关规定交付符合条件的房屋；补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容等等包括合同附件。附件六（合同补充协议）第五条（对主合同第六条的补充）第1款约定：“买受人根据《商品房认购协议书》支付的购房首期款自动转为主合同第六条约定的购房首期款，其中全部购房款的20%为购房定金。”第六条（对主合同第八条的补充）第2款约定：“无论该商品房是否符合约定的条件，凡在主合同约定的交付在前出现以下情形之一的，出卖人均有权延期交房且不承担延期交房违约责任：（1）无论何种原因导致买受人尚未结清购房款的，包括但不限于买受人未按主合同及本补充协议约定足额支付或补足购房款、因买受人或贷款银行等原因导致买受人申请的贷款未支付出卖人指定账户等；（2）在该商品房交付前买受人未按《个人住房借款主合同》约定足额按时归还贷款本息的，或因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的……（7）买受人同意在获得贷款后按借款合同约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担相应利息。买受人累计个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还本息的，出卖人有权解除主合同及补充协议。”第十九条（对合同解除条款的补充）第1款约定：“如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品房另行销售，没收购房定金，并要求买受人按购房款总价的5%支付违约金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费、二次销售费用1万元等）均由买受人承担……”等等。合同签订后，梁清按约定支付了首期购房款。 2014年2月17日，梁清（借款人、抵押人）、工行仓山支行（贷款人）及世欧投资（保证人）三方签订《借款合同》，约定：梁清向工行仓山支行借款2,820,000元，用于购买上述房产；贷款期限30年，实际到期日为2044年4月1日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款方式为按月等额返还本息；贷款利率以贷款发放时人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%；世欧投资对该合同项下债务承担阶段性连带担保责任；梁清以讼房产提供抵押担保；还约定了违约责任等等。签订后，2014年3月3日当事人办理了上述房产抵押登记。2014年4月1日工行仓山支行发放贷款2,820,000元，贷款年利率为6.8775%。从2014年5月1日起至2015年3月21日，梁清共偿还贷款本金19,328.19元，利息129,023.55元，合计148,351.74元。 之后，因梁清连续三个月以上未偿还贷款，工行仓山支行向法院起诉。2015年12月17日福州市仓山区人民法院作出（2015）仓民初字第2761号民事判决，判决如下：1、解除上述《借款合同》；2、梁清于判决生效之日起十日内偿还工行仓山支行借款本金2,776,186.63元，并支付利息（计至2015年11月27日止的利息、罚息、复利为30,261.43元，此后罚息、复息、复利按《借款合同》约定计付至款项还清之日止）；3、世欧投资对梁清的上述债务承担连带清偿责任；4、驳回工行仓山支行的其他诉讼请求。判决生效后，世欧投资向工行仓山支行归还梁清贷款如下：2015年4月29日归还本金5178.15元，利息32,821.85元，合计38,000元；2015年5月29日归还本金5442.48元，利息32,557.52元，合计38,000元；2015年6月30日归还本金5501.22元，利息27,820.13元，合计33,321.35元；2015年9月16日归还本金8363.33元，利息45,570.74元，合计53,934.07元；2015年11月30日归还本金5650.84元，利息30,290.38元，合计35,941.22元；2016年1月28日偿还本金5711.81元，利息30,157.39元，合计35,869.2元；2016年3月29日偿还本金7277.77元，利息23,975.76元，合计31,253.53元；2016年4月29日偿还本金3662.3元，利息11,916.04元，合计15,578.34；2016年5月31日偿还本金3678元，利息11,907元，合计15,585元；2016年6月22偿还本金3693.77元，利息11,861.24元，合计1555.01元；2016年6月22日偿还本金2,738,269.17元，利息8242.97元，合计2,746,512.14元；2016年6月23日偿还本金8242.97元，利息1.18元，合计8244.15元；上述本金合计2,800,671.81元，利息合计267,122.2元，本息合计3,067,794.01元。2016年6月23日《借款合同》项下贷款结清。现世欧投资向本院起诉，支付本案律师费用68,600元。 另查明，因案外人颜金凤与梁清、案外人林守赋民间借贷纠纷一案，福建省闽候县人民法院于2014年12月2日裁定查封上述房产，该案现已移送本院执行。 诉讼中，颜金凤以上述房产已被法院查封为由申请作为第三人参加诉讼，由于法院对上述房产采取保全措施属于法院行使执行权范畴，而颜金凤依据裁判文书申请强制执行与本案审理结果并无法律上利害关系，故其申请未获准许。 以上事实，有《买卖合同》及附件、《借款合同》、催收通知书、银行业务凭证、扣款通知书、仓山区人民法院（2015）仓民初字第2761号民事判决书、委托代理合同、发票、梁清及开发商垫款说明及垫款明细表等证据在案佐证，经庭审举证、质证与本院审核，结合当事人的陈述，予以认定。 本院认为：本案三方当事人之间存在两种法律关系，一是世欧投资、梁清之间的买卖合同关系，二是世欧投资、梁清、工行仓山支行之间的借款合同关系。世欧投资是《买卖合同》的出卖人也是《借款合同》的保证人，其基于上述二重身份混同而起诉。因梁清以按揭贷款方式购房，而世欧投资为梁清的按揭贷款承担阶段性保证责任，故世欧投资与梁清双方在合同补充协议中约定若买受人逾期不归还银行贷款本息，出卖人有权解除合同及其附件。由于《借款合同》与《买卖合同》之间存在关联性，买受人拖欠银行按揭贷款致出卖人承担保证责任，出卖人出售商品房取得购房款的合同目的无法实现，出卖人有权行使合同解除权，因此，上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实的意思表示，为合法有效。梁清自2015年3月22日起连续多期未偿还贷款本息，导致世欧投资承担连带责任而代偿银行按揭贷款余额，而梁清未按合同约定向世欧投资归还代偿款本息，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，世欧投资主张解除《买卖合同》及其附件的条件成就，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，世欧投资应将收取的购房款本金及利息返还梁清。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，世欧投资主张梁清偿还相应款项，并协助办理备案登记的注销登记手续，符合合同约定，予以支持。《买卖合同》因梁清断供的原因而被解除，梁清应承担相应的责任。世欧投资主张按照合同补充协议第五条第1款约定，将购房首期款中占总购房款20%即811,404.8元的购房定金没收，但是，该约定将用于履行购房合同义务的部分首付款约定为购房定金，不符合《中华人民共和国担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”规定，该定金条款因未实际交付而未生效，显然世欧投资主张适用定金罚则缺乏事实依据，不予支持。因此，本案应适用违约金条款，按照合同约定，梁清应向世欧投资支付总房款5%的违约金即202,851.2元。世欧投资诉请梁清支付律师代理费符合合同约定，但其所请求的数额偏高，梁清在支付30%首付款并偿还贷款数月以后出现持续断供而违约，显然与经济困难有关，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，世欧投资有义务采取适当措施防止损失的扩大，参照本院审理同类案件中律师代理费用范围，本院酌定梁清应向世欧投资支付本案律师代理费5000元。上述梁清应向世欧投资支付的款项可从梁清支付的购房款中直接抵扣。梁清经公告送达，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建世欧投资发展有限公司与梁清于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1401XJ001580）； 二、梁清于判决生效之日起10日内向福建世欧投资发展有限公司赔偿人民币3,067,794.01元及其利息（利息按日万分之五，其中38,000元从2015年4月29日起，8,000元从2015年5月29日起，33,321.35元从2015年6月30日起，53,934.07元从2015年9月16日起35,941.22元从2015年11月30日起，人民币35,869.2元从2016年1月28日起，31,253.53元起2016年3月29日起，15,578.34从2016年4月29日起15,585元从2016年5月31日起，2,748,067.15元从2016年6月22日起，8244.15元从2016年6月23日起，分别计算至判决生效之日止）； 三、梁清于判决生效之日起10日内向福建世欧投资发展有限公司赔偿违约金人民币202,851.2元； 四、梁清于判决生效之日起10日内向福建世欧投资发展有限公司赔偿律师代理费人民币5,000元； 五、梁清于判决生效之日起10日内协助福建世欧投资发展有限公司办理合同备案登记和房屋预告登记的注销手续； 六、福建世欧投资发展有限公司于判决生效之日起10日内返还梁清购房款人民币4,057,024元及利息，利息按中国人民银行同期定期存款利率，其中本金1,237,024元从2014年1月19日起，2,820,000元从2014年4月1日起，分别计算至判决生效之日止； 七、上述应付款项中，梁清应付款项可从福建世欧投资发展有限公司应付款项中直接抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币39,256元，由福建世欧投资发展有限公司负担1456元（已交），梁清负担人民币37,800元，款限判决生效后7日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  吴叔凯 审判员  王统勇 审判员  魏益钦 二〇一六年十二月二十日 书记员  王 星