辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽03民终1452号 上诉人（原审被告）：张元麟，男，汉族，1983年2月28日，住辽宁省鞍山市铁西区。 被上诉人（原审原告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区真理街5栋。 负责人：周伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王欣妮，系该公司员工。 上诉人张元麟因与被上诉人沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星物业鞍山公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张元麟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初97号判决，依法改判红星物业鞍山公司每平方米每月1.8元物业费降低至每平方米每月0.8元；2、不认可一审判决支付物业费3267.4元的金额，应以起诉状中2690.8元的实际金额为准，当庭增加的金额应由法院驳回；3、一、二审诉讼费用由红星物业鞍山公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。一审法院在判决中称：“因业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案红星美凯龙物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务”。根据双方签订的《前期物业服务合同》第三章第四条已经明确约定：物业服务要坚持“同质同价”原则，红星物业鞍山公司已经明显违背了该原则，对小区内的住户与张元麟提供的物业服务在“同价”的基础上并不“同质”根据该合同的第二章第三条的4、5小点：物业公司应提供保洁、绿化服务。但张元麟并未实际享受到园区内的绿化服务，而且对于张元麟所在楼前及楼内保洁、垃圾倾倒、保安等服务红星物业鞍山公司做的很差，基本做到了形同虚设，不能及时的回馈业主的诉求，甚至出现使用电梯卡升级服务的理由来限制业主回家的自由（三天升一次，每次升级半天或一天）。《前期物业服务合同》中已明确约定了红星物业鞍山公司应承担的物业服务内容，但红星物业鞍山公司在一审中只强调了受益性的权利（收取物业费）却对给付性义务不予或怠于履行(完善物业服务），张元麟认为这有悖于服务行业的初衷。一审庭审中张元麟提出要求物业修理已经损坏半年之久的一号楼一单元的单元，也得到一审法院的支持，红星物业鞍山公司承诺一星期修复，但截至张元麟上诉之时红星物业鞍山公司并没有采取任何行动亦未对单元门进行修复。张元麟所在楼房的住户与园区内的住户交纳同等物业费，却不能与园区内住户享受同样的物业服务。故红星物业鞍山公司应将物业费每平方米每月1.8元物业费降低至每平方米每月0.8元，并且在公平平等的原则下提髙物业服务质量。综上，望二审法院依法查明案件事实，支持张元麟的上诉请求，酌定将物业费每平方米每月1.8元物业费降低至每平方米每月0.8元。请求中级人民法院查清事实，依法判决维护上诉人的合法权益。 红星物业鞍山公司辩称，服从一审判决。 红星物业鞍山公司向一审法院起诉请求：一、判令张元麟给付所欠物业费3267.4元，物业费滞纳金3267.4元，本金及滞纳金合计6534.8元。二、本案诉讼费由张元麟承担。 一审法院认定事实：红星物业安顺公司为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司,张元麟系该小区业主。张元麟与红星物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由红星物业公司按建筑面积以1.8元/平方米/月向业主收取。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为12月1日至12月31日。 再查,张元麟在红星物业鞍山公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为106.79平方米，物业费1.8元/平方米/月。自2019年8月1日至2020年12月31日,张元麟未向红星物业鞍山公司交纳物业服务费合计3267.4元（计算方式如下：106.79平方米×1.8元/月/平方米×17个月）。 一审法院认为，张元麟与红星物业鞍山公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。红星物业鞍山公司履行了提供物业服务的义务,张元麟没有按时支付物业服务费。故对红星物业鞍山公司要求张元麟给付拖欠的物业服务费3267.4元之诉讼请求,一审法院予以支持。关于红星物业鞍山公司要求张元麟支付滞纳金之诉讼请求,红星物业鞍山公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此张元麟未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对红星物业鞍山公司的该项主张，一审法院不予支持。关于张元麟提出红星物业鞍山公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由,因业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案红星物业鞍山公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。张元麟提出红星物业鞍山公司存在的安保、保洁等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。红星物业鞍山公司对红星国际广场小区履行了物业服务义务,张元麟作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向红星物业鞍山公司交纳尚欠的物业服务费。如对红星物业鞍山公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。张元麟拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对张元麟提出的此项诉求,一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、张元麟于判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3267.4元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由张元麟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于张元麟上诉提出未享受到园区内的绿化服务、楼前和楼内保洁、垃圾倾倒、保安等服务很差、电梯卡短时间就需要升级、单元门损坏等上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。张元麟提出红星物业鞍山公司存在上述问题，均不属于红星物业鞍山公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于张元麟提出的上述问题，是红星物业鞍山公司每天都要履行的服务，如在此方面达不到令业主满意，也是红星物业鞍山公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于红星物业鞍山公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对红星物业鞍山公司服务存在瑕疵的处理。张元麟拒不缴纳物业费的理由不能成立。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于红星物业鞍山公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，红星物业鞍山公司的服务虽不能达到令张元麟满意的程度，但张元麟不满意不等同于小区其他业主的意见，张元麟可以通过与业主委员会或与红星物业鞍山公司及时沟通督促红星物业鞍山公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对张元麟的上诉理由，本院不予支持。 关于张元麟提出要求酌定减免收取部分物业费一节。业主购买房屋时，商品房买卖合同中已经明确：1＃、2＃和9＃楼楼房为非封闭小区，业主对此不利因素信息完全知晓。实际履行前期物业服务合同中，非封闭小区三栋楼业主可以持卡进入小区享受小区的绿化，红星物业鞍山公司还通过增加保安加强对非封闭小区的物业服务，并不违反物业服务同质同价原则。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。故张元麟提出的此项上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人张元麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张元麟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫相夷 审 判 员 戴艳丽 审 判 员 马 宁 二〇二一年八月十二日 法官助理 闫 亚 书 记 员 王佳策