安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1798号上诉人（原审被告）：孙桂萍，女，1966年1月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：马龙，安徽淮河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青，安徽淮河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蚌埠金伟置业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路343号，统一社会信用代码91340300560667030G。法定代表人：韦金华，该公司董事长。诉讼代表人：金伟置业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：杨阳，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜新连，安徽治邦律师事务所律师。上诉人孙桂萍因与被上诉人蚌埠金伟置业发展有限公司（下称金伟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孙桂萍及其委托诉讼代理人马龙、杨青，被上诉人金伟公司委托诉讼代理人姜新连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙桂萍上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回金伟公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由金伟公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，无端否认孙桂萍《商品房买卖合同》的合法效力、已支付全部购房款的法律事实和购房消费者的身份属性孙桂萍系基于购买商品房自住自用之目的，与金伟公司在2014年8月7日依法签订《商品房买卖合同》，并已完成全部购房款支付义务和网签备案登记（合同编号为20140807007、20140807009），现已合法占有使用该房屋。该《商品房买卖合同》系合法成立应被法律认可的房屋买卖合同。一审判决认为“孙桂萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思是通过商品房买卖的形式以物抵债，该《商品房买卖合同》的本质是一份以物抵债协议，目的在于消灭曹宁萍对金伟公司的债权而非单纯的房屋买卖”。对此，孙桂萍认为，一审判决认定事实不清，逻辑混乱，判断错误。首先，孙桂萍与金伟公司之间除了《商品房买卖合同》之外，不存在其他任何债权债务关系。一审判决认定该《商品房买卖合同》的目的是为了消灭案外人曹宁萍与金伟公司之间的债权债务，不仅是对孙桂萍《商品房买卖合同》真实目的的肆意歪曲，与事实本来面目完全不符，而且也是缺乏事实依据、自以为是的主观臆断，背离了“实事求是”的思想原则和“以事实为根据”的司法原则。其次，孙桂萍已合法履行了案涉商品房买卖合同中约定的支付全部购房款的义务。孙桂萍基于《商品房买卖合同》关系，对金伟公司承担购房款支付义务。鉴于孙桂萍对案外人曹宁萍享有经济债权，且曹宁萍对金伟公司享有经济债权，经各方平等自愿协商，案外人曹宁萍与金伟公司依法签订了《借款补充协议》，对彼此之间债务抵消以消灭孙桂萍购房款形成确认，该《借款补充协议》合法有效。无论该商品房是否已经过户给孙桂萍，其都已合法履行了全部购房款支付义务。一审判决一方面承认孙桂萍支付购房款的法律事实及效力，认为“金伟公司以出具收据的形式确认孙桂萍以案外人曹宁萍享有的债权支付了购房款”，一方面又推理错乱、逻辑混乱的认为，“本案中，案涉房屋《商品房买卖合同》虽然经过了备案，但涉案房屋并未办理过户手续，物权实际未转移，原债务并未消灭，故本院对孙桂萍关于案外人曹宁萍与金伟公司的债权债务关系部分通过以房抵债完成清偿且履行完毕的主张不予认可”。众所周知，商品房买卖合同是双务合同，购房人履行购房款支付义务，房产公司履行商品房交付及过户义务。难道房产公司不履行商品房交付义务、商品房没过户，法院就可以不认可购房人完成购房款支付义务的事实吗。故，一审判决该节理由是毫无法律依据的。再次，孙桂萍已经合法占有和使用案涉房屋。一审判决认为，“由于孙桂萍并未提供相关证据对金伟公实司已向其交付案涉房屋、案涉房屋系其唯一住房的事实予以证明”，于是根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的规则，排除了孙桂萍的购房消费者身份属性。孙桂萍认为，一审判决违反了“谁主张谁举证”的民事诉讼举证规则。鉴于孙桂萍除案涉房屋外，在购买房屋时并无其他住房，所以无法对某种不存在的事实状态进行举证，因此孙桂萍只要声称其名下没有住房即可，而证明其名下还有其他住房的举证责任应归属金伟公司。二、案涉房屋满足特定物的条件，不属于金伟公司的破产财产，应当交付给孙桂萍一审法院认为，案涉房屋不属于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（下称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”中所述特定物，存在法律适用错误。首先，一审法院认为“特定物”应指不需办理产权证或者产权过户手续的动产，系其主观理解且没有任何法律依据。其次，根据文意解释，特定物是可以特性化的物，并未专门限定于动产或者不动产。本案中，孙桂萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并在房地产管理部门办理了备案登记手续，案涉两套房屋楼层、房号、面积具体明确，应属于特定物。再次，《破产案件若干问题规定》理解与适用认为，特定物买卖中，物之所有权在合同订立时发生转移，相对人取得所有权而享有取回权。考虑到如果买方没有支付对价，卖方有履约抗辩权，所以司法解释规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，特别强调以相对人支付全部对价为条件，即肯定在相对人完全支付对价时，相对人对特定物有取回权，清算组在这种情况下不能解除合同”。如果买方支付了全部价款但房屋还未交付，因该房屋属于特定物，则按照本条第（五）项的规定，房屋不属于破产财产，应当由卖方向买方交付。孙桂萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，孙桂萍已支付全部购房款，且在房地产管理部门办理了备案登记手续，该两套房屋楼层、房号、面积具体明确，属于特定物。故本案应当适用《破产案件若干问题规定》第七十一条第（五）项的规定，案涉房屋为特定物，不属于金伟公司的破产财产，应当在房屋建成之后交付给孙桂萍。三、本案不属于“致使不能实现合同目的”情形，不能依据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第五百八十条规定解除合同（一）2019年6月11日金伟公司进入破产清算程序后，根据管理人向债权人会议提交的工作报告显示，金伟公司开发的金伟熙城小区仅6栋住宅尚未施工完毕，后续仅需6,000万元资金即可完成全部施工建设。截至本案起诉之时，上述续建工程也已全部完工，管理人陆续向购房者办理房屋交付手续。孙桂萍与金伟公司的商品房合同合法有效，孙桂萍已完成购房款支付义务，并在房屋建成后也已占有并实际居住于该房屋。该《商品房买卖合同》具备继续履行的客观条件和法律条件，不符合《民法典》第五百八十条关于“不能实现合同目的”的适用条件。（二）即便金伟公司主张法定解除，其解除权也因超过一年除斥期间而消灭。《民法典》第五百六十四条第二款规定，合同解除权自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使而消灭。本案《商品房买卖合同》成立于2014年8月7日，并完成网签备案，金伟公司破产受理时间是2019年6月11日，超过《民法典》第五百六十四条关于一年除斥期间的规定。（三）孙桂萍作为商品房消费者的生存权应被依法保障。鉴于孙桂萍已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、已合法占有该不动产；因此，要么对该不动产拥有所有权权益，要么对购房款享有优先受偿权益，二者必有其一。但一审判决对孙桂萍以上三点事实及所有权益置之不理，肆意解除案涉商品房买卖合同，导致其对已缴纳购房款或已占有所购房屋所应有的合法权益失去法律保护。更为重要的是，一审判决否认孙桂萍已支付购房款，对其明显不公。在破产案件中，货币清偿可以认定为有效清偿，而在本案以房抵债的的情况下，孙桂萍不仅解决了金伟公司的房屋销售问题，而且承受了抵债至房屋实际交付长达五年的时间成本和利息损失，如果最终还要被认定为以房抵债无效，将造成孙桂萍的极大损失，存在明显不公。综上，孙桂萍基于其本人及家人自住自用目的，签订了案涉《商品房买卖合同》，并以合法有效方式及时全面地履行了全部购房款支付义务，目前已占有使用案涉房屋。虽然金伟公司已进入破产程序，但鉴于本案所涉《商品房买卖合同》及其履行状态不属于《民法典》第五百八十条第二款中关于“致使不能实现合同目的的”的规定，且已超过《民法典》第五百六十四条关于合同解除的一年除斥期间的规定，因此金伟公司已丧失合同解除请求权。一审判决解除本案《商品房买卖合同》没有事实根据和法律依据。故其请求二审法院依法裁判，维护其合法权益。金伟公司辩称：一、关于案涉商品房买卖合同的性质。依据合同中的相关条款或孙桂萍债权申报材料的自认，确认案涉购房意向书的性质属于以物抵债协议，是双方对原普通债权约定的新的偿债方法。二、案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，依法应当解除。（一）孙桂萍、金伟公司订立《商品房买卖合同》的目的，是为了结此前双方间的债权债务，由于金伟公司已发生破产情形，其资产已不足以清偿所有到期债务，而债权的平等性原则决定了孙桂萍的债权不享有效力上的优先权，所以，在金伟公司发生破产情形时，孙桂萍的债权不能通过《商品房买卖合同》的履行优先于其它债权得到清偿，其只能通过破产程序来清偿自己的债权。由此，双方签订该《商品房买卖合同》的目的已无法实现，故依法应予解除。（二）《民法典》第五百八十条规定，在履行非金钱债务时，如果存在法律上或事实上的履行不能，导致合同目的不能实现的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。由于《中华人民共和国企业破产法》（下称《破产法》）明确规定了破产债权平等受偿的基本原则，加之《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日施行，下称《九民会纪要》）44条中对“以物抵债”在债务人破产情形下的处理原则亦有明确规定：即在签订以物抵债协议的债务人破产的情况下，债权人无权请求继续履行合同，因为一旦允许债权人有权请求债务人继续履行合同，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。由此，案涉《商品房买卖合同》的履行已经存在法律上的障碍，人民法院应当支持金伟公司解除合同的诉讼请求，以终止双方就商品房买卖所形成的权利义务关系。三、关于解除权行使。第一，金伟公司管理人于2019年11月14日通过邮寄方式向孙桂萍发送《合同解除函》，解除双方的《商品房买卖合同》，对应房屋价款以借贷债权到管理人处申报，其中就包括案涉房屋。孙桂萍收到《合同解除函》并有回单予以证明。金伟公司通过诉讼方式解除双方的《商品房买卖合同》，是对《合同解除函》解除房屋行为的进一步确认。第二，金伟公司已发生破产情形，而破产程序是一个持续存在不间断的过程，解除权从2019年6月11日破产受理之日起算显然不符合法律规定。因此，不存在超过解除权行使期限的问题。四、孙桂萍不符合《九民会纪要》第125条规定的情形，不属于“商品房消费者”，不享有法定优先权。125条规定了商品房消费者享有优先权的法定情形。消费者购房人的优先权是基于生存权至上的考虑而设置的，所以125条明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋”，本案中孙桂萍签订房屋买卖合同的目的显然不是为了居住，而是为了自己债权的实现，且孙桂萍也未举证证明其名下无其它用于居住的房屋，故本案不符合125条规定的情形，其无权请求履行《商品房买卖合同》而优先取得所购房屋的所有权。既然不享有优先权，则该房屋应当作为破产财产清偿破产债权，因此，案涉《商品房买卖合同》的履行则存在法律上的障碍，依法应予解除。这里还要强调一点：《九民会纪要》126条对于认定购房者是否属于商品房消费者，在把握尺度上明确规定：“但应当特别注意，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”。由此可见，对这一突破债权平等原则的规定，在适用上应采取严格主义，故人民法院在审查认定孙桂萍是否属于商品房消费者时，应秉持从严掌握的基本原则，审慎认定“商品房消费者”的身份。五、本案亦不符合《九民会纪要》第127条规定的情形。（一）127条规定了除商品房消费者的一般买受人享有优先于其它普通债权应符合的法定情形，其中规定，该一般买受人必须合法占有房屋，而本案中孙桂萍并未合法占有案涉房屋，故本案亦不适用127条的规定；（二）依据《九民会纪要》第126条的规定，只有商品房消费者才享有优先于抵押权和建设工程价款优先权，由此即便孙桂萍属于127条规定的一般买受人，其取得房屋的权利仍滞后于抵押权和建设工程价款优先权。而金伟公司的现有资产远不够清偿全部的工程款债权，故孙桂萍已无取得房屋的可能。所以，即便孙桂萍符合127条规定的情形，案涉《商品房买卖合同》的标的物也只能用于清偿顺位在先的工程款债权，《商品房买卖合同》存在事实上的履行不能，依法应予解除。金伟公司向一审法院起诉请求：1．解除金伟公司与孙桂萍备案编号为201408070009、201408070007号的《商品房买卖合同》；2．判令孙桂萍协助金伟公司撤销案涉房屋的网签备案登记；3．诉讼费由孙桂萍承担。一审法院认定事实：2013年10月25日至2014年1月28日期间，案外人曹宁萍与韦金华、金伟公司共同签订了《借款保证合同》六份及一份借条，约定借款金额3590万元，实际出借金额3306万元，双方约定的月利率为6分。2014年2月18日，韦金华、金伟公司向曹宁萍出具《说明》一份，内容为截止到2014年2月18日，金伟公司欠曹宁萍本金人民币3670万元。2014年3月18日，韦金华、金伟公司出具一份《说明》，内容为截止到2014年3月18日止，共欠曹宁萍本金3789.2400万元，利息206.677440万元，共计欠39959174.40元。2016年3月31日，韦金华、金伟公司和曹宁萍签署了一份《借款补充协议》，内容为“债权人曹宁萍，债务人韦金华，担保人金伟公司，法人韦金华，鉴于：债务人从2013年10月开始至2014年3月止，多次向债权人借款，经双方对账确认按年利率36%计息，截至2014年8月8日，共欠本息4620.4151万元人民币，抵付金伟置业公司3号楼商铺十间，人民币2379.7925万元，抵付12号楼住宅十套，人民币540.622万元后，债务人尚欠债权人本金1700万元（壹仟柒佰万元）。因债务人资金周转困难，债权人同意将还款期限延长，按年利率36%计息，担保人同意继续按原合同约定承担连带担保责任，担保期限为主债权还清时止。债权人曹宁萍（签名），债务人韦金华（签名），担保人处由韦金华签署法人：韦金华”。2019年1月份，案外人曹宁萍将韦金华、金伟公司起诉至安徽省蚌埠市蚌山区人民法院，要求韦金华及金伟公司承担借款本金1700万元及相应利息的还款责任，该作出（2019）皖0303民初867号民事判决书，对上述借款事实予以认定，并对《借款补充协议》中欠1700万元本金的数额予以认定，判决韦金华偿还曹宁萍借款本金1700万元及利息，金伟公司承担连带清偿责任。韦金华、金伟公司上诉后未在法定期限内交纳上诉费用，经蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终849号裁定书裁定，（2019）皖0303民初867号民事判决书已经生效。另查明，2014年7月份，曹宁萍与韦金华、金伟公司协商以金伟公司3号楼商铺十间、12号楼住宅十套以商品房买卖的形式以物抵债。孙桂萍与曹宁萍系妯娌关系。2014年7月25日，金伟公司向孙桂萍出具收据一张，载明“收款方式转账人民币（大写）壹佰玖拾贰万伍仟伍佰陆拾玖（元）正（整），收款事由：住宅12-701、12-801、12-901”。2014年8月7日，孙桂萍与金伟公司签订编号为20140807007、20140807009的《商品房买卖合同》，并在蚌埠市房地产产权管理处进行了网上备案，对商品房的单价、总价、坐落进行了约定。该合同所涉房屋包含在《借款补充协议》所载向曹宁萍“抵付12号楼住宅十套”之内。2019年6月11日，安徽省蚌埠市中级人民法院作出（2019）皖03破申3号民事裁定，受理芜湖市企融典当有限公司对金伟公司的破产清算申请，并于6月12日作出（2019）皖03破2号决定书，指定安徽治邦律师事务所和安徽安永清算破产管理人事务所共同担任金伟公司管理人。根据金伟公司管理人委托，安徽华宇会计师事务所出具的（2019）第80号《审计报告》关于曹宁萍的债权记载为“原账面数17296300元，清查数17,296,300元，2013年至2014年曹宁萍短期借款贷方发生额32700000元。曹宁萍短期借款借方发生额15544767元，其中现金及其他货币资金还款8677372.55元，第三方代金伟公司还款600000元，根据（2019）皖0303民初867号民事判决书调减短期借款曹宁萍金额6267394.45元。一审法院认为，2014年3月18日，韦金华、金伟公司出具一份《说明》，截止到2014年3月18日止，共欠曹宁萍本金3789.2400万元，利息206.677440万元，共计欠39959174.40元。为了偿还债务，曹宁萍与金伟公司协商以金伟公司3号楼商铺十间、12号楼住宅十套以商品房买卖的形式以物抵债。孙桂萍与曹宁萍系妯娌关系。2014年7月25日，金伟公司向孙桂萍出具收据一张，载明“收款方式转账人民币（大写）壹佰玖拾贰万伍仟伍佰陆拾玖（元）正（整），收款事由：住宅12-701、12-801、12-901”。2014年8月7日，孙桂萍与金伟公司签订编号为20140807007、20140807009的《商品房买卖合同》，并在蚌埠市房地产产权管理处进行了网上备案，上述房屋包含在曹宁萍与金伟公司协商以物抵债的十套12号楼住宅内。2016年3月31日，韦金华和曹宁萍、金伟公司签署了一份《借款补充协议》，主要内容为债务人韦金华从2013年10月开始至2014年3月止，多次向债权人曹宁萍借款，经双方对账确认按年利率36%计息，截止2014年8月4日，共欠本息4620.4151万元人民币，抵付金伟公司3号楼商铺十间，人民币2379.7925万元，抵付12号楼住宅十套，人民币540.622万元后，债务人尚欠债权人本金1700万元。通过上述事实，可以确认，孙桂萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思是通过商品房买卖的形式以物抵债，该《商品房买卖合同》的本质是一份以房抵债协议，目的在于消灭曹宁萍对金伟公司的债权而非单纯的房屋买卖。《借款补充协议》对以房抵债的性质进行了确认，金伟公司以出具收据的形式确认孙桂萍以案外人曹宁萍享有的债权支付了购房款。本案是债务到期后，双方协议以物抵债，其本质是代物清偿，代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，原债务同时消灭。根据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉《商品房买卖合同》虽然经过了备案，但涉案房屋并未办理过户手续，物权实际未转移，原债务并未消灭，故该院对孙桂萍关于曹宁萍与金伟公司的债权债务关系部分通过以房抵债完成清偿且履行完毕的主张依法不予认可。孙桂萍虽抗辩称，金伟公司已向其交付案涉房屋，且案涉房屋系其唯一住房，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”之规定，案涉房屋不属于金伟公司破产财产，金伟公司无权解除合同，但该院认为，依据《物权法》第九条及《破产案件若干问题规定》第七十一条第六项“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”之规定，该条文第五项所述“特定物”应指不须办理产权证或者产权过户手续的动产，关于不动产的规定，应为该条文第六项所述，由于孙桂萍并未提供相关证据对金伟公司已向其交付案涉房屋、案涉房屋系其唯一住房的事实予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，依法对该抗辩不予采纳。即便孙桂萍占有了房屋，根据2019年《九民会纪要》第126条精神，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。本案《商品房买卖合同》所涉房屋系包含在金伟公司对曹宁萍以十套商品住宅房、十套商铺以物抵债之中，孙桂萍并不是商品房消费者，仅是一般房屋买卖合同的买受人。综上，本案中孙桂萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》作为以物抵债协议，案涉商品房没有依法办理物权转移登记手续，没有履行完毕，原债务并未消灭。此时孙桂萍仅享有物权期待权，而物权期待权在性质上属于债权请求权，即在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。因此在金伟公司已发生破产情形，其资产已不足以清偿所有到期债务时，孙桂萍的债权不能通过《商品房买卖合同》的履行优先于其它债权得到清偿，否则将破坏债权平等受偿的原则，损害其他与金伟公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利，故其只能通过破产程序来清偿自己的债权，签订《商品房买卖合同》的目的已无法实现。根据《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。故该院对金伟公司要求解除其与孙桂萍备案编号为201408070009、201408070007号的《商品房买卖合同》、判令孙桂萍协助金伟公司撤销涉案房屋的网签备案登记的诉讼请求依法予以支持。根据《民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故本院确认案涉《商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告时即2021年4月2日解除。孙桂萍关于金伟公司任意解除合同明显不公的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，一审法院依照《物权法》第九条，《民法典》第五百六十五条第二款、第五百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条，《破产案件若干问题规定》第七十一条第六项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、金伟公司与孙桂萍签订的编号为201408070009号、201408070007号的《商品房买卖合同》于2021年4月2日解除；二、孙桂萍协助金伟公司撤销涉案房屋的网签备案登记。案件受理费80元，减半收取40元，由孙桂萍负担。二审中，孙桂萍向本院提交如下证据：1.2014年1月29日银行转账凭证一份，拟证明：2014年1月29日，孙桂萍向曹宁萍的丈夫翟成佳账户转款了200万元，此款项用于支付涉案房屋的购房款，孙桂萍是以自有资金支付的购房款，而非曹宁萍债务直接抵付所得，故孙桂萍属于法律上的消费者；2．蚌埠供电公司电费清单两张、管道天然气用气合同两份，拟证明：案涉房屋已经完成交付，孙桂萍已经办理水电气手续，实际占有并居住在案涉房屋当中。3．案涉房屋内部照片，拟证明：孙桂萍已占用使用案涉房屋。另，孙桂萍对其已向一审法院提交的下列四份证据的证明目的补充说明如下：1．关于《审计报告》，拟证明：曹宁萍与金伟公司之间的抵债行为，孙桂萍不知情，也与其无关。2．关于《蚌埠金伟置业发展有限公司管理人执行职务工作报告》，拟证明：所有房屋已基本建成，具备特定化条件，不属于破产财产。3．关于《商品房买卖合同》和收据，拟证明：孙桂萍与金伟公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，金伟公司已收到购房款并向孙桂萍开具收据，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，孙桂萍属于商品房消费者。4．关于（2019）皖0303民初867号民事判决，拟证明：该判决确认曹宁萍与金伟公司、韦金华之间的债权数额为1700万元。金伟公司质证意见：对第1组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，孙桂萍跟翟成佳是亲属关系，该笔转款是否真实存在，金伟公司认为存在重大疑问；其次，也达不到孙桂萍的证明目的，该笔银行转款与孙桂萍支付的购房款不存在事实和法律上的关联性。对第2组证据的真实性无异议，对其合法性不予认可。金伟公司破产管理人从未向孙桂萍交付任何房屋，对其证明目的有异议。即便孙桂萍私自存入了所谓的水电费，也不能够证实其已经合法占有了房屋。对第3组证据（照片）的真实性、合法性、关联性均有异议。案涉房屋的钥匙已由金伟公司及其破产管理人封存，孙桂萍提供的房屋内景照片，金伟公司不清楚是何处房屋，不能证实金伟公司已经将房屋交给孙桂萍的事实。对于孙桂萍已向一审法院提交的四份证据，金伟公司已在一审中发表过质证意见，故不再重复质证。本院认证意见：对第1组证据，金伟公司对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该银行转账凭证系孙桂萍从徽商银行蚌埠新城支行调取，并加盖了该行业务专用章，故本院对其真实性予以认定，对其合法性、关联性以及证明力在裁判理由部分结合其他事实和相关法律规定予以综合评析。对第2组证据，金伟公司对其真实性无异议、对其合法性有异议，本院对其真实性予以认定，对其合法性不予认定。对第3组证据，金伟公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院不予认定。对于孙桂萍已向一审法院提交的另四份证据的证明力，本院在裁判理由部分予以综合评析。金伟公司根据本院要求，在庭审后向本院补充提交下列证据：合同解除函以及邮政快递签收回单各一份，拟证明：金伟公司于2019年11月14日向孙桂萍发送解除合同通知的事实。孙桂萍质证意见：对该组证据的真实性无异议，其确认已于2019年11月份签收该合同解除函（具体日期记不清了）。本院认证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院二审查明，2014年7月25日，金伟公司向孙桂萍出具收据一张，载明“收款方式转账人民币（大写）壹佰玖拾贰万伍仟伍佰陆拾玖（元）正（整），收款事由：住宅12-601、12-701、12-801、12-901”。后经孙桂萍与金伟公司协商一致，金伟公司将其中的两套房屋另行出售，所得购房款已归还孙桂萍。一审判决对该节事实认定存在瑕疵，本院予以纠正。对一审判决认定的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，2019年11月14日，金伟公司管理人向孙桂萍邮寄《合同解除函》，主要载明：金伟公司管理人决定解除编号为201408070007、201408070009号《商品房买卖合同》，该合同自孙桂萍接到本通知之日解除。对应的房屋价款，孙桂萍应作为借贷债权于接到本通知之日起七日内向管理人进行申报。孙桂萍认可其于同年11月签收该《合同解除函》，但记不清具体签收时间。鉴于现有证据无法确认具体的签收时间，且因时间至今已超过1年，亦无法从邮政部门查清确切的签收时间，故本院根据现有证据，认定孙桂萍签收时间为2019年11月30日。后查明，孙桂萍在本案二审庭审中确认，位于安徽省蚌埠市余平方米的房产登记在其名下，现已对外出租；另有一套约100余平方米的房产登记在其儿子名下，孙桂萍现与其儿子一家人居住于该房屋。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，争议焦点为：一审法院判决解除案涉商品房买卖合同，并判令孙桂萍协助金伟公司撤销案涉房屋的网签备案登记是否有事实和法律依据。根据本案一、二审查明的事实和相关法律规定，本院综合评析如下：一、关于案涉商品房买卖合同的性质问题。本案中，孙桂萍向一审法院提交的答辩意见中载明：“故原告（金伟公司）与曹宁萍之间的借款经过结算，部分通过以房抵债完成清偿，转化为答辩人（孙桂萍）与原告（金伟公司）之间的购房合同债权债务关系；剩余1700万元及相应利息经生效判决确认，仍属于原告（金伟公司）与曹宁萍之间的民间借贷债权债务关系”；其在上诉状中又进一步作出如下陈述：“鉴于上诉人（孙桂萍）对案外人曹宁萍享有经济债权，且案外人曹宁萍对金伟公司享有经济债权，经各方平等自愿协商，案外人曹宁萍与金伟公司依法签订了《借款补充协议》，对彼此之间债务抵消以消灭上诉人（孙桂萍）购房款形成确认。这份《借款补充协议》是合法有效的”。据此不难看出，孙桂萍对案涉商品房买卖合同的真实法律关系性质为以物抵债是知晓并认可的，即该商品房买卖合同的实质系以物抵债协议，目的在于消灭曹宁萍与金伟公司、孙桂萍与曹宁萍之间的相应债权债务关系。孙桂萍在二审中虽提交了一份银行转账凭证，主张该所转200万元款项即为案涉房屋购房款，但该转账凭证载明的收款人为翟成佳而非金伟公司，亦未载明款项用途为支付案涉房屋等购房款，且转款时间为2014年1月29日，时隔近半年之久（2014年7月25日），金伟公司才为其出具购房款收据，不仅与常理不符，也与孙桂萍在一审答辩、二审上诉状中的陈述相矛盾，故本院对该转账凭证的关联性和证明目的不予认定，一审法院关于案涉商品房买卖合同的本质是以物抵债协议的认定，并无不当，本院予以确认。二、关于案涉房屋是否属于金伟公司的破产财产的问题。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于已经支付了全部购房款（或者通过以物抵债的方式支付），但未办理所有权转移登记的房屋，破产法等法律并未有特别规定，因此，对其权属认定应当以登记生效为原则。《破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。案涉房屋虽在登记机关办理了备案登记，但尚未登记至孙桂萍名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于金伟公司。孙桂萍主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉房屋不属于金伟公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。本案案情发生在《破产法》及《破产法司法解释（二）》施行之后，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故孙桂萍依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于金伟公司破产财产的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。三、关于孙桂萍是否属于消费性购房者的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”。上述规定系为保护消费者生存权而做出的例外规定，消费性购房者对案涉房屋享有的交付已建成房屋及协助办理所有权转移登记的债权，优先于承包人享有的工程价款优先权及担保物权。对于未办理转移登记的消费性买受人，在符合上述条件时，对其权利予以特殊或优先保护。因此，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。如前所述，案涉商品房买卖合同的实质是实现以物抵债的交易目的，并非为了满足孙桂萍基本的生活居住需求而购买房屋，故其不属于上述司法解释特别保护的商品房消费者，亦即消费性购房者。孙桂萍上诉称，一审判决否定其商品房消费者身份错误。对此，本院认为，参照《九民会纪要》相关条款的精神，并结合一审判决裁判理由部分该节表述上下文的语境可以看出，此处“商品房消费者”表述的含义，仅指为满足基本生活居住需求而购买商品房的消费者，亦即消费性购房者，因此，一审法院该节表述并无不当，孙桂萍的该节上诉理由不成立，本院不予采信。退一步而言，即便能够认定孙桂萍与金伟公司之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，但从本案查明的事实来看，孙桂萍原购买金伟公司四套房产，后经双方协商一致，金伟公司另行向案外人出售了其中的两套房屋，并将售房款归还孙桂萍，现仍有两套房产备案登记（即诉争房产）在孙桂萍名下，且其名下尚有其他用于居住的房屋，因此，孙桂萍的上诉主张显然不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一特别保护要件，故其亦不属于上述法律意义上的消费性购房者。需要指出的是，以物抵债协议属于诺成性合同，只要双方就以物抵债达成合意，以物抵债协议就成立，其本质是新债清偿，即以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。因此，一审法院关于以物抵债的本质是代物清偿，属于实践性法律行为的定性不当，本院予以纠正。四、关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。本案中，案涉商品房买卖合同成立于民法典施行前，金伟公司因资不抵债而发生法定破产情形，且已被本院裁定受理破产申请，孙桂萍因以物抵债而对金伟公司享有的债权请求权，在案涉房屋完成权属变更登记之前，并不产生优先于其他债权的效力；否则，将违反债权平等受偿的原则，构成“个别清偿”。故，可以认定该合同已经具有法律上履行不能的情形，金伟公司依法享有合同解除权。关于金伟公司行使合同解除权是否超过一年除斥期间的问题，经查，本院受理申请金伟公司破产清算的时间为2019年6月11日，金伟公司于2019年11月14日即向孙桂萍发送解除合同通知（函），其行使合同解除权并未超过一年的除斥期间，故孙桂萍的该节上诉理由与事实不符，本院不予采信。二审中，因出现金伟公司提交的新证据（即合同解除函等），致使一审判决认定金伟公司行使合同解除权的事实和适用法律错误。综上所述，孙桂萍的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定的部分事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1295号民事判决第二项，即“被告孙桂萍协助原告蚌埠金伟置业发展有限公司撤销涉案房屋的网签备案登记”；二、变更安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1295号民事判决第一项为“原告蚌埠金伟置业发展有限公司与被告孙桂萍签订的编号为201408070009号、201408070007号的《商品房买卖合同》于2019年11月30日解除”。一审案件受理费80元，由孙桂萍负担；二审案件受理费80元，由孙桂萍负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年八月十七日法官助理 马兆云书 记 员 邵荣芳附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。