广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初3281号原告：马小明。原告：瞿利红。两原告委托诉讼代理人：张中各，广东尚宽律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：胡昌春，广东尚宽律师事务所律师助理。被告：广东中胜置业有限公司。法定代表人：刘雨澄，董事长。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所律师。原告马小明、瞿利红诉被告广东中胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张中各、胡昌春，被告委托诉讼代理人陈振、赖梓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马小明、瞿利红向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理惠州市惠阳区清泉城市广场*号楼*层**号房的不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，违约金以已付购房款638180元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准从2020年12月16日起计算至原告取得不动产权证书之日止，暂计至2021年3月31日为7135.4元（638180元×3.85%/年÷365日/年×106日=7135.4元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同编号为【惠阳（2014）000******】及《住宅补充协议》。合同约定：被告将位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××出售给原告，总售价638180元。付款方式为签订合同当日付清首付款192180元，余款446000元办理按揭付清。第二十四条后面备注委托出卖人代为办理房地产权证。同时签订的《住宅补充协议》第九条第3项约定：如乙方（买受人）以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。第5项约定：出卖人应当在该房屋交付后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720工作日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定于2014年12月11日支付了首付款192180元，并已预交了办证费用、专项维修资金等，于2015年8月11日缴纳契税并将契税发票交于被告。2016年8月31日，银行将原告的个人按揭贷款446000元转账至被告银行账户，原告付清了所有购房款及相关税费。2018年1月29日，被告将案涉房产交付给原告使用，按照《住宅补充协议》第九条第5项的约定，原告在收房后最迟720个工作日(即在2020年12月15日）取得不动产权证书，但被告至今未给原告办理不动产权证书，被告应当承担违约责任。由于被告提供的《住宅补充协议》属于格式条款，违约金约定按照已付购房款的万分之一计算（仅仅六十多元）明显过低，不能弥补原告的损失，被告亦未做明确提示和说明，原告请求人民法院适当予以调高，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算违约金。综上，为了维护原告的合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。被告广东中胜置业有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》均为在双方平等协商下签订，系双方真实意思表示，内容合法有效。因此，即便认为被告存在违约，那么在案涉房屋逾期交房的违约金在《住宅补充协议》第九条第5点有明确约定的情况下，应当按照双方约定的标准即已付购房款的万分之一计算。2014年11月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》，上述合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规及强制性规定，内容合法有效。且在实际履行过程中，双方也均是按照上述合同及协议的约定进行的，原告在长达七年多的时间也从未提出过异议，因此，双方均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。二、与本案案情相同的案件【案号：（2019）粤1303民初4337号；(2019）粤1303民初4338号】中，贵院已作出生效判决认定：《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律规定的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。因此，根据类案同判规则，案涉《住宅补充协议》条款约定的合法性、有效性是毋庸置疑的，原告主张逾期办证违约金的约定为格式条款显然不能成立。三、根据谁主张谁举证的原则，在原告未能举证证明该违约金过低情况下，其应当承担举证不能的不利后果。此外，需要特别说明的是，原告因案涉房屋已经获得了高额的逾期交房违约金【达到其已付购房款的30%左右】，已经远远超过了被告违约给原告造成的实际损失！因案涉楼盘高额的违约金，已经导致被告负债累累、濒临破产。如果再对案涉房屋逾期办证的违约金予以调高，对被告而言是极端不公的，请人民法院在查明事实的情况下，对原告不合理的诉求依法予以驳回。本院经审理查明：2014年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××，总房价款为638180元，付款方式为签订合同当日付清首期款192180元，余款446000元办理银行按揭付款；被告应当在2015年12月28日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告的商品房交付给原告使用。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。同日，原、被告签订《住宅补充协议》，该协议第九条关于办理产权登记手续的补充约定中第5点约定，双方一致同意将本合同第十五条变更为：被告应当在该房屋交付后360工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在该房屋交付后720工作日取得房屋权属证书的，原告不退房，被告按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。另查明，原告已付清购房款638180元，并缴纳了契税。2017年1月9日，原告与物业公司签署《委托银行代收款协议书》。案涉房屋交付使用后，原告至今未取得该房屋的房地产权属证书。庭审时，原告表示案涉房产的收楼时间，应当以原告提交的委托银行代收款协议书为准。被告认为涉案房产的交付时间为2017年7月17日，但未提交相关证据证明其主张。原、被告均确认案涉房产已具备办证条件。上述事实有《商品房买卖合同》、《住宅补充协议》、购房款发票、契税发票、委托银行代收款协议书及庭审笔录等为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告经自愿协商签订《商品房买卖合同》并就合同未尽事宜签订《住宅补充协议》，本案的争议焦点是《住宅补充协议》第九条第5点是否对合同第十五条关于产权登记的约定进行了有效的变更。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。《住宅补充协议》第九条第5点约定将办证时间延长至房屋交付后360个工作日内，如因被告责任导致原告不能在该房屋交付后720个工作日取得房屋权属证书的，则原告不退房,被告按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。本院认为，《住宅补充协议》属于被告为重复使用预先拟定的合同，具有格式条款的性质，该协议第九条第5点对办证时间以及逾期办证违约金的变更约定明显减轻了被告责任，且没有以合理方式提示原告注意，应认定为无效条款，双方应当按照案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定履行。现原告以其提交的《委托银行代收款协议书》证明案涉房产交楼时间为2017年1月9日，被告认为涉案房产的交付时间为2017年7月17日，但未提交相关证据证明其主张，故本院采信原告所述案涉房产的交付时间为2017年1月9日。按照合同约定，被告应于商品房交付使用后540日内即2018年7月3日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未能为原告办理案涉房屋产权证书，应继续履行《商品房买卖合同》，配合原告取得房产的房地产权属证书。另，原告要求从2020年12月16日起计付逾期办证违约金，属于对自身合法权益的自由处分，本院予以尊重。故，被告应向原告支付逾期办证违约金：以638180元为基数，按日万分之一且不超过一年期贷款市场报价利率的标准自2020年12月16日计至被告广东中胜置业有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东中胜置业有限公司在本判决生效之日起30日内提交案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案（以土地及房管行政主管部门的要求为准）。二、被告广东中胜置业有限公司自本判决书生效之日起30日内向原告马小明、瞿利红支付逾期办证违约金（以638180元为基数，按日万分之一且不超过一年期贷款市场报价利率的标准自2020年12月16日计至被告广东中胜置业有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告广东中胜置业有限公司负担。被告广东中胜置业有限公司应负担的诉讼费限于本判决生效之日起7日内缴交，逾期强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二一年七月十五日法官助理 张 婷书 记 员 钟艳玲