广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13782号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市黄埔区恩斯益外语培训中心。住所地：广州市黄埔区志诚大道302号融汇大厦509。法定代表人：吴帮国。委托诉讼代理人：吴帮华，该培训中心员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州恒运企业集团股份有限公司。住所地：广州市萝岗区（现黄埔区）西基工业区西基路。法定代表人：许鸿生，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉航，广东金轮律师事务所实习人员。上诉人广州市黄埔区恩斯益外语培训中心（下简称培训中心）因与被上诉人广州恒运企业集团股份有限公司（下简称恒运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。培训中心上诉请求：1.改判一审判决第一项为恒运公司与培训中心于2018年11月15日签订的《广州市房地产租赁合同》及2019年1月17日签订的附件（附件1《房地产租赁合同补充合同》、附件2《厂房服务管理范围及收费标准》和附件3《恒运大厦消防安全协议》）于2019年9月10日解除；2.撤销一审判决第二、三、四、六项内容；3.驳回恒运公司除第一项之外的其他诉讼请求；4.改判支持我方全部反诉请求；5.恒运公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院第一项判内容错误。2018年11月15日我方基于办学用途租赁了恒运公司位于广州开发大道235号恒运大厦102房，并与恒运公司签订了租赁合同，我中心租赁后一个月内即装修完毕，后因涉案房屋属于工业仓储用房，无法用于商业办公培训用途，导致我方无法正常营运，我中心多次发函要求恒运公司解决，其表示其有责任并会办理土地性质变更手续，但一直未能交付符合办学用途的房屋。2019年9月10日，我中心收到恒运公司发出的终止合同的函件，因恒运公司出租给我方的合同一直无法履行，故我方认为双方租赁合同及附件于2019年9月10日解除，但一审认定从2020年9月10日解除错误。二、一审法院不支持我方诉请错误。首先，一审法院不应当仅依据合同中概括笼统的使用用途“非居住”即附件《房地产租赁合同补充合同》（下简称《补充合同》）当中隐蔽的格式条款“该房屋只能用于工业生产、办公用途不得用于其他任何用途”来认定恒运公司不知我方租赁涉案房屋作办学用途，且恒运公司提供的合同上的签订日期与实际情况不符，存在伪造的情况下。其次，我方作为承租人与恒运公司签订租赁合同时，同时向恒运公司提供了《民办非企业单位登记证书》，恒运公司清楚我方的业务范围为企业及青少年外语培训，知道我方租赁384平方大的房屋是用于办学，再结合我方提供的与恒运公司周礼辉、叶小姐的聊天记录、调解内容录音，均可证明恒运公司对我方承租房屋用于办学使用是没有否认的，恒运公司负责人并承认由于工作失误造成本次事情发生，愿意承担责任。但一审法院没有认真审查我方证据，认定事实不清。再次，恒运公司作为产权人，其对房屋的了解程度肯定大于我方，其知悉该房屋是否适合用于办学，其明知土地用途为工业用地，房屋备案用途只能是工业仓储用房，无法用于商业办公培训的情况下，在签订租赁合同时故意隐瞒土地性质，最终导致案涉合同无法履行，根据《合同法》第四十二条、第九十七条的规定，合同无法履行的过错在于对方，恒运公司无法交付能够用于办公用途的房屋，应当承担违约责任，赔偿我方损失。最后，根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定，恒运公司本应在签订合同后三日内履行办理租赁备案登记义务，但其有意拖延备案，直到我方花费大量资金装修装饰后，才于2019年1月15日备案完成，正是备案结果出来我方才知道涉案土地为同业用地，备案用途为工业仓储用房，如恒运公司积极履行备案义务，我方完全可以避免对房屋进行装修和消防改造的损失。三、一审判决判令我方支付占用费和违约金，是适用法律错误。首先，应当是恒运公司交付能够用于办学用途的房屋给我方，但其一直未能交付，其处于根本违约状态，我方无义务支付占用费。其次，我方自租赁合同签订后，投入大量资金装修，却得知涉案房屋无法办理消防、营业等证件，且恒运公司2019年7月8日《复函》也明确表示不同意我方试运营，可见，我方从未正式运营过，并未进行正产房屋的占有使用，我方无需支付租金和占用费，涉案房屋闲置状态是恒运公司造成的，其应自负损失。最后，涉案房屋租金为9216元的前提是我方能够在该房屋处办学，现该房屋并未用于办学，我方不可能以该价格租一个无法使用的房屋，故不应以该价格计算租金和占用费。综上，是恒运公司未交付符合用途的房屋，且在我方未能办理消防、营业等手续后声称可以进行调整，并一直向我方表示在与相关部门了解情况，我方为了挽回损失才一直在等待恒运公司履行合同义务而未选择解除合同，一审判决我方承担整个期间的租金和占用费及滞纳金有违公平。四、一审判决认定我方支付物业服务费和滞纳金是适用法律错误。首先，如前所述，我方根本未进入涉案房屋营业，物业公司也从未提供过服务，无权要求我方支付物业服务费和滞纳金。其次，即使物业公司在我方装修期间提供了服务，因恒运公司的违约行为导致房屋处于闲置状态，物业公司应采取拒绝提供服务的方式防止损失扩大，否则应自行承担相应损失。五、一审法院认定的水电费数额没有依据。因我方一直未能实际使用房屋，仅是装修期间使用水电，我方仅应按照水电表显示的实际用量支付费用，恒运公司仅提供自制的水电表，未提供其实际缴纳水电费的票据，因此，应当按照工业用水电标准计算水电费，而且双方从未进行水电费结算，恒运公司也未找我方主张过，我方也不清楚具体金额，故不应支付滞纳金。此外，一审判决存在多处笔误。特提出上诉。恒运公司答辩认为，一、一审判决认定案涉合同及附件于2019年9月10日解除正确，一审判决书作出后已经对判项一的笔误进行纠正，出具了补正裁定书，将2020年9月10日补正为2019年9月10日。二、培训中心的上诉主张不能成立。第一，对方与我方提供的合同内容完全一致，一审判决依据涉案合同等证据认定事实不存在对方所称的瑕疵。第二，双方就案涉房屋用途约定明确，我方没有义务也不可能向对方承诺涉案房屋可用于租赁合同约定之外的任何用途。首先，我方在合同签订前已经向对方出示房屋产权证明等，并明确告知其房屋可用于何种用途，双方已经进行磋商，有《合同谈判确认表》可以证明。土地性质也属于公开信息，对方也可自行了解，对方知道或应当知道房屋的土地性质和用途。其次，合同是双方共同签订，足以反映双方真实意思，对方作为有多次办学和多次租赁经验的民事主体，应清楚其需要何种条件的房屋用于何种用途。再次，我方仅需为合同约定的房屋用途负责，没有义务也不可能了解涉案房屋是否足够满足承租方的合同外的需求。最后，合同对房屋用途，对方义务作出了明确约定，如果合同用途修改为教学培训，那么按照附件第十一条第二款，修改需要以书面协议为准，双方并无书面修改协议。三、培训中心是违约对涉案房屋进行装修改建，且装修改建后房屋仍符合约定用途。根据合同第五部分第三点和补充协议第五条第6点，附件3第4.1.4和4.2.2.3的约定，培训中心违反上述合同约定，在未经我方书面同意，未与我方签订书面协议，未经公安消防部门审核批准，未报我方备案的情况下私自对房屋进行装修改建。特请求二审法院驳回培训中心的上诉，维持原判。恒运公司于2020年11月2日向一审法院起诉请求：1.判令解除恒运公司与培训中心于2018年12月20日签订的《广州市房地产租赁合同》及附件（《房地产租赁合同补充合同》《厂房服务管理范围及收费标准》《恒运大厦消防安全协议》）；2.判令培训中心向恒运公司支付拖欠的租金、房屋占有使用费及违约金（租金标准为每月9216元，自2019年1月1日起计至合同解除之日，租金暂计至2020年8月31日,租金合计：156672元；房屋占有使用标准为每月9216元，自合同解除之日起计至培训中心实际交还房屋之日止；违约金以各月应付租金或房屋占有使用费为基数，按每日2%的标准，自每月26日起计至实际清偿之日，各月累计违约金以本金为限，违约金暂计至2020年8月31日，已达本金限额，按156672元计）；3.判令培训中心向恒运公司支付物业服务管理费及滞纳金（物业服务管理费标准为每月768元，自2018年12月1日起计至培训中心实际交还房屋之日止，物业服务管理费暂计至2020年8月31日为合计：16128元；滞纳金以各月应付物业管理费为基数，按每日0.5%的标准，自每月26日起计至实际清偿之日，各月累计滞纳金以本金为限，滞纳金暂计至2020年8月31日，已达本金限额，按16128元计）；4.判令培训中心向恒运公司支付2018年12月1日至2020年8月31日的电费、水费及滞纳金（2018年12月1日至2020年8月31日电费为28391元、水费合计1016元；滞纳金以各月应付水电费为基数，按日0.5%的标准，自次月26日起计至实际清偿之日，各月累计滞纳金以本金为限，电费滞纳金计至2020年8月31日，已达本金限额，按28391元计，水费滞纳金计至2020年8月31日，已达本金限额，按1016元计）；5.判令培训中心向恒运公司支付相当于六个月租金的赔偿金55296元；6.判令培训中心承担本案全部诉讼费用。培训中心向一审法院提出反诉请求：1.判令恒运公司向培训中心赔偿损失510548元；2.判令恒运公司自反诉之日起按全国银行业拆借中心颁布的一年期市场利率支付利息；3.本案反诉费用由恒运公司承担。一审法院认定事实：恒运公司提交的粤房地证字第××号《房地产权证》载明：广州开发区开发大道235号102房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为恒运公司，基建面积5277.3696平方米，建筑面积为1293.2353平方米，房屋用途为非居住用房，土地使用性质为国有，层数为6层，土地用途为工业用地。2018年12月20日，恒运公司（出租人，甲方）与培训中心（承租人，乙方）签订一份《广州市房地产租赁合同》及附件（以下简称“涉案合同”），约定：甲方将广州开发大道235号恒运大厦102房之二号房出租给乙方作非居住用途使用，建筑面积总计384平方米，租赁期限为2018年12月1日至2021年6月30日（其中2018年12月1日至2018年12月31日为免租期），月租金9216元，租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按支票或现金付款方式缴付租金给甲方，乙方应自本合同生效之日起第五个工作日内，向甲方支付2个月的租金作为合同租赁保证金，即18432元，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金不计利息退回乙方或抵偿租金。租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%（小于3%）向甲方支付违约金，如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋。2.严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同，收回房屋。3.因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。第十六条约定，水电费由大厦物业管理公司按本合同附件2《厂房服务管理范围及收费标准》的规定代收代缴。2.乙方在生产、货物运输过程中，不得对恒运大厦的环境、交通造成影响，如确因生产需要，应错峰运输，降低影响。3.其余未尽事宜见《房地产租赁合同补充合同》（附件1，简称“补充合同”），补充合同是本合同的补充和说明，和本合同具有相同法律效力。4.乙方须接受本合同附件1、附件2、附件3的约定条款。5.乙方须在投产之前按公安消防部门的有关规定对厂房进行消防设施设计施工，并经公安消防部门验收合格。2018年12月20日，恒运公司（甲方）与培训中心（乙方）签订涉案合同附件1《房地产租赁合同补充合同》，第五条约定：涉案房屋只能用于工业生产、办公用途，不得用于任何用途。除了甲乙双方已同意因乙方在该房屋营运而需要的改、扩加改建外，未征得甲方书面同意，乙方不得变更房屋结构，如因使用需要对房屋进行重大扩、加、改建（含改变间隔）、室外内装修或增加设备，须经甲方书面同意并订立书面协议，甲方有权对工程进行监督。第六条约定：乙方未依约按时交纳租金，逾期则每天按月租金的2%向甲方计付滞纳金，如果乙方逾期交纳某月全部租金达二个月，则甲方有权单方面通知乙方解除本合同，书面通知至达乙方时本合同解除，且乙方应在合同解除之日起七个工作日内将房屋退还给甲方。第八条约定：乙方有以下情形之一，甲方有权终止合同，由此造成的损失，乙方应向甲方赔偿：1.没有严格按房屋使用性质使用房屋，如擅自改变房屋用途；4.逾期交纳租金达二个月以下（含二个月）。甲方依据上述情形终止合同时应以书面函件通知乙方，本合同自通知到达乙方时终止，乙方应自合同终止之日起七个工作日内迁离并交出该租赁物，因乙方的上述行为而终止合同的，甲方将不予退还保证金，乙方还应支付相当于六个月租金的赔偿金给甲方作为损失赔偿。涉案合同附件2《厂房服务管理范围及收费标准》约定，物业管理费收费标准为2元/月/平方米，公共部分的水电费，按用户使用量分摊，配电设备、电梯、水泵等大型设备的维修费，均按各承租人所租的建筑面积按实分摊。用户在每月25日前，将本月管理费、上月水电费和其他管理费一次性转入指定账户，逾期未付，培训中心须向恒运公司缴付滞纳金，滞纳金以天为计算单位，每逾期一天，增缴滞纳金为欠款总额的0.5%，逾期超过一个月者，物业管理公司有权拒绝向用户提供服务，由此而产生的一切后果，由用户自行负责。同日，双方还签订了涉案合同附件3《恒运大厦消防安全协议》。2019年1月15日，涉案房屋在广州市黄埔区住房和建设局办理了登记备案手续，穗租备2019B1601000306号《房屋租赁登记备案证明》载明的租赁用途备案为工业仓储用房。2019年3月20日，涉案房屋在广州市黄埔区住房和建设局办理了登记备案手续，穗租备2019G1601000095号《房屋租赁登记备案证明》载明：本备案证明替换原穗租备2019B1601000306号备案证明，租赁用途备案为其他。恒运公司提交的照片显示，培训中心在涉案房屋外悬挂的招牌有“NCE国际教育英语教育美术书法语言艺术课外实习”字样。恒运公司提交的广州市公安消防局于2001年8月14日向恒运公司发出的穗公消（建）验［2001］第656号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》载明：恒运大厦设置自动消防系统工程已竣工，经检查验收，消火栓、火灾自动报警系统动作基本正常，在消防方面具备使用条件，并提出以下要求：一、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证消防系统功能良好完整有效。二、已经消防验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。2016年7月1日，培训中心取得了《民办学校办学许可证》，该许可载明：学校类型为非学历教育，办学内容为企业及青少年外语培训，有效期限为三年。2017年2月27日，培训中心取得了《民办非企业单位登记证书》，该证书载明：业务范围为企业及青少年外语培训（法律法规规定必须办理审批许可才能开展的业务活动，必须在取得相关审批许可证后方能进行）。培训中心为证明其委托广州天穗建筑工程设计有限公司（下简称天穗公司）为涉案房屋装修设计图纸共花去设计费5000元，提交了天穗公司于2018年12月3日出具的收据，该收据显示天穗公司收到培训中心设计费5000元。培训中心为证明其将涉案房屋的装修工程发包给广州新晨装饰工程有限公司（下简称新晨公司）并支付了装修款，提交了其与新晨公司签订的《装修施工合同》、项目预算表及新晨公司出具的收款收据，该合同显示涉案房屋的装修预算款为280548元，工期为2018年12月3日开工至2019年1月3日竣工，工期为30个工作日，装饰施工内容为形象墙前台天花吊顶、隔断、地毯、扇灰刷漆、消防、装电。培训中心为证明其将涉案房屋的消防改造工程发包给泰昌公司（下简称泰昌公司），提交了其与泰昌公司签订的《消防改造工程合同》、工程预算表及泰昌公司出具的收款收据，该合同显示涉案房屋的消防改造价款为215640元，工期为2018年12月5日进场至本工程竣工之日止，合同工期为20日。培训中心为证实其向广州佳柯数码图文服务部（下简称佳柯服务部）支付了喷画费4000元，印刷费5360元，提交了佳柯服务部出具的收款收据。2019年2月18日及2019年2月27日，培训中心向恒运公司发函称：恒运公司未告知此场地为工业用途，恒运公司也知道培训中心承租为办学用途，现培训中心花费了大量人力与财力为该场地进行装修，装修费380548元，消防安装改造费215640元，教学设备购置76000元，因场地为工业用途，导致培训中心无法营业，造成培训中心损失巨大，请恒运公司妥善处理。2019年7月8日，恒运公司复函称：恒运公司认为无法经营的问题是因为培训中心未按合同约定的综合办公用途使用房屋，而是申请办理培训机构，改变了约定的房屋用途所致，责任应由培训中心承担。2019年7月10日，培训中心复函称：签订合同时，恒运公司未告知培训中心该大厦场地为工业用地，工业用地只能备案工业仓储用途，根据有关文件规定工业仓储用途是不能作为商业办公用途，有关职能部门是无法注册办理有关证件，导致无法营业。2019年9月10日，恒运公司向培训中心发出一份《关于终止〈广州市房地产租赁合同〉的函》，以培训中心从2019年1月起未支付租金及保证金为由，提出终止双方签订的涉案合同。2019年11月12日，培训中心向恒运公司复函称：根据有关文件规定工业仓储用途是不能作为商业办公用途，有关职能部门是无法注册办理有关证件，导致无法营业，建议司法调解。2020年10月26日，培训中心向恒运公司发出一份告知函称：恒运公司在签订租赁合同时未如实告知该场地为工业用途，未在合同注明，采取拖延租赁备案时间，培训中心致使装修全部完工，才告知该场地为工业仓储用途，如果在签订合同二天内将合同备案，将该房屋使用情况及时告知培训中心，能够规避培训中心装修全部损失。培训中心认为恒运公司隐瞒房屋使用性质，明知培训中心租用该场地使用目的，将工业仓储用途物业租给培训中心，属于非法行为，该合同无效。因房屋性质导致合同目的无法实现的情形下，该租赁物存在瑕疵，出租人具有过错，恒运公司应承担赔偿责任。恒运公司及培训中心均确认培训中心租赁涉案房屋后，从未向恒运公司支付过租金、管理费及水电费。恒运公司主张培训中心拖欠其电费28391元、水费1016元，为此提交了催收通知单。催收通知单显示：2018年12月的电费为3351元，2019年1月至2019年6月期间的电费为8127元，2019年7月至2019年11月的电费分别为：1592元、1425元、1202元、1200元、1229元，2019年12月至2020年2月期间的电费为3100元，2020年3月至2020年8月的电费分别为1040元、1055元、1096元、1212元、1177元、1585元。2018年12月的水费为199元，2019年1月至6月的水费为134元，2019年7月至11月的水费分别为：57元、52元、42元、39元、44元，2019年12月至2020年2月期间的水费为84元，2020年3月至2020年8月的水费分别为：40元、59元、31元、43元、95元、97元。一审法院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。涉案合同约定，培训中心在每月25日支付租金，逾期60日，恒运公司有权解除合同。现双方均确认培训中心确认租赁涉案房屋后，从未向恒运公司支付过租金、管理费及水电费，且双方均同意自2019年9月10日培训中心收到恒运公司发出的《关于终止〈广州市房地产租赁合同〉的函》之日起解除涉案合同及其附件，一审法院予以确认。涉案合同及其附件约定，每月租金9216元，物业服务管理费按2元/月/平方米计算［即每月管理费768元（384平方米×2元/月/平方米）］，每月25日支付当月租金、当月管理费及上月水电费，双方均确认培训中心租赁涉案房屋后，从未向恒运公司支付过租金、管理费及水电费，且在涉案合同解除后，培训中心仍继续使用涉案房屋至今，故恒运公司要求培训中心支付2019年1月1日至2019年9月10日期间的租金76800元［（9216元/月×8个月）+（9216元/月÷30天×10天）］、2019年9月11日起至培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还给恒运公司之日止的占有使用费、2018年12月1日至房屋交还之日止的物业服务管理费及2018年12月1日至2020年8月31日期间的水电费于法有据，一审法院予以支持。占有使用费的计算标准参照双方签订的涉案合同约定的每月租金9216元的标准计付。物业服务管理费的计算标准参照双方签订的涉案合同附件2约定的上述标准计付。培训中心未举证证实其水电费的金额，一审法院对恒运公司主张的水电费的金额予以采信。即培训中心应向恒运公司支付以下电费合计28391元（2018年12月的电费为3351元，2019年1月至2019年6月期间的电费为8127元，2019年7月至2019年11月的电费分别为：1592元、1425元、1202元、1200元、1229元，2019年12月至2020年2月期间的电费为3100元，2020年3月至2020年8月的电费分别为1040元、1055元、1096元、1212元、1177元、1585元）、水费合计1016元（2018年12月的水费为199元，2019年1月至6月的水费为134元，2019年7月至11月的水费分别为：57元、52元、42元、39元、44元，2019年12月至2020年2月期间的水费为84元，2020年3月至2020年8月的水费分别为：40元、59元、31元、43元、95元、97元）。双方在涉案合同及其附件中并无约定培训中心租赁涉案房屋用于办学，只在涉案合同约定租赁涉案房屋作非居住用途并约定培训中心须在投产之前按公安消防部门的有关规定对厂房进行消防设施设计施工，并经公安消防部门验收合格，并在涉案合同的附件1《房地产租赁合同补充合同》中约定培训中心租赁涉案房屋只能用于工业生产、办公用途，不得用于其他用途。故培训中心主张恒运公司明知其租赁涉案房屋作为办学用途，仍将工业用房租赁给培训中心，导致其不能办理学校的消防验收，无法进驻运营，不同意支付租金、占有使用费、管理费、水电费并反诉要求恒运公司赔偿损失及支付利息没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于逾期支付租金及占有使用费的违约金问题。恒运公司与培训中心在涉案合同中约定，当月租金在当月25日前支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按当月租金额的2%支付违约金，培训中心逾期付款属于违约，恒运公司要求培训中心支付违约金于法有据，但因涉案合同约定的违约金明显过高，故一审法院依法予以调整。故违约金分段计算为：［2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还恒运公司之日止，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。违约金均以不超过本金为限。恒运公司未举证证实培训中心逾期付款导致涉案合同解除对恒运公司造成的损失，且上述逾期付款违约金足以弥补因合同解除对恒运公司造成的损失，故恒运公司要求培训中心支付相当于六个月租金的赔偿金于法无据，一审法院不予支持。关于逾期支付物业服务管理费的滞纳金问题。双方在涉案合同附件2中约定物业服务管理费在每月25日前支付，逾期未付，每天按欠款总额的0.5%支付滞纳金。培训中心自2018年12月1日起未向恒运公司支付物业服务管理费属于违约，恒运公司要求培训中心支付2018年12月1日起至交还涉案房屋之日止的滞纳金于法有据，但因涉案合同约定的滞纳金明显过高，一审法院依法予以调整。故滞纳金分段计算为：2018年12月起至2019年8月19日期间，每月滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还恒运公司之日止，每月的滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限。关于逾期支付水电费的滞纳金问题。双方在涉案合同附件2中约定每月25日前支付上月水电费，逾期未付，每天按欠款总额的0.5%支付滞纳金。培训中心未向恒运公司支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的水电费属于违约，恒运公司要求培训中心支付滞纳金于法有据，但因涉案合同约定的滞纳金明显过高，一审法院依法予以调整。故滞纳金分段计算为：2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至2020年9月期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年4月16日判决如下：一、广州恒运企业集团股份有限公司与广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于2018年12月20日签订的《广州市房地产租赁合同》及其附件（附件1《房地产租赁合同补充合同》、附件2《厂房服务管理范围及收费标准》、附件3《恒运大厦消防安全协议》）于2019年9月10日解除；二、广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州恒运企业集团股份有限公司支付2019年1月1日起至2019年9月10日期间的租金76800元、支付2019年9月11日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还广州恒运企业集团股份有限公司之日止的占有使用费（占有使用费按每月9216元计付）、支付违约金［2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还广州恒运企业集团股份有限公司之日止，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。违约金均以不超过本金为限］；三、广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州恒运企业集团股份有限公司支付2018年12月1日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还广州恒运企业集团股份有限公司之日止的物业服务管理费（物业服务管理费按每月768元计付）及滞纳金（2018年12月起至2019年8月19日期间，每月滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还广州恒运企业集团股份有限公司之日止，每月的滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限）；四、广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州恒运企业集团股份有限公司支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的电费28391元（2018年12月的电费为3351元，2019年1月至2019年6月期间的电费为8127元，2019年7月至2019年11月的电费分别为：1592元、1425元、1202元、1200元、1229元，2019年12月至2020年2月期间的电费为3100元，2020年3月至2020年8月的电费分别为1040元、1055元、1096元、1212元、1177元、1585元）、支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的水费1016元（2018年12月的水费为199元，2019年1月至6月的水费为134元，2019年7月至11月的水费分别为：57元、52元、42元、39元、44元，2019年12月至2020年2月期间的水费为84元，2020年3月至2020年8月的水费分别为：40元、59元、31元、43元、95元、97元）、支付滞纳金（2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至2020年9月期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限）；五、驳回广州恒运企业集团股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市黄埔区恩斯益外语培训中心的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8196元，由广州恒运企业集团股份有限公司负担986元，由广州市黄埔区恩斯益外语培训中心负担7210元。反诉案件受理费4452.74元，由广州市黄埔区恩斯益外语培训中心负担。后一审法院出具补正裁定，对判决书中的有关笔误包括第一判项中的解除时间实为“2019年9月10日”等进行补正。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，培训中心提供华立三相四线有功电能表图片一张，拟证明2020年11月24日抄表读数为69892度，而其进场时即2018年12月1日抄表读数为69530度，故实际用电量为362度。对上述图片，恒运公司确认2020年11月24日读数，但认为电表的倍率是15倍，故上述读数应乘以15才是实际用电量。一审期间，恒运公司提供了每月用电收费表，均载明分表每月读数、上月读数、背书、各分表损耗、各分表直接电量、分表合计总量、公共分摊电量、总电容量、电量电价、电费等，该表显示的电表倍率的确为15。恒运公司另提供了用水收费表，记载了首层生产水表和首层大堂厕所分表本月读数、上月读数、分表实际用量、公共水量分摊、单价、费用等情况。另查明，培训中心在一审期间提供的案涉租赁合同及补充合同等均未记载签署时间，而恒运公司提供的租赁合同和补充合同则记载签署时间为2018年12月20日。培训中心称合同实际签署时间为2018年11月15日，恒运公司则称当时合同有一式六份，其持有四份，其中一份记载了时间，其他没有，具体签署时间以法院查明为准。另在双方多份往来函件中，培训中心多次明确其于2018年12月1日与恒运公司签订案涉租赁合同，恒运公司在回函中未对合同签署日期提出异议，并载明其于2018年12月1日交付了房屋。一审过程中，恒运公司起诉主张判令解除其与培训中心签订的案涉租赁合同和相关附件，而培训中心在2021年1月19日庭审中当庭答辩同意恒运公司关于解除合同的诉请，并确认案涉合同和附件从其于2019年9月10日收到恒运公司终止函件之日解除。培训中心在一审期间提供了多份和“周礼辉恒运大厦”的微信聊天记录以及与“周礼辉”等人的谈话录音，恒运公司在二审期间确认周礼辉为其员工且一直跟进案涉租赁合同，但称周礼辉于2019年6月离职故没有联系到周礼辉核实上述聊天记录和录音的真实性。一审期间，恒运公司则称周礼辉离职前为广州恒运清洁技术投资有限公司（后更名为广州恒运城市服务有限公司，下简称恒运城市公司）经营部经理。聊天记录显示，2019年1月14日培训中心工作人员：周经理，你好，线路问题还没帮我们修好，合同备案至今没有备案，严重影响我们开业时间，麻烦你督办一下。周礼辉：线路问题找管理处，备案资料申请领导审批中，我只能帮忙协调一下。培训中心：合同备案急死了，等合同我们再去消防备案。2019年2月13日培训中心：周经理，租赁合同备案麻烦你去协调一下，工业用途是不能办学使用，作为商业办公用途。周礼辉：已协调，不给改。培训中心：那怎么办，工业用地是不能注册的，当时你们为什么不告诉我，是工业用地呢？周礼辉：我们一直是可以注册的，只是这次不行，我也不知什么原因，已请领导协调了；我们房产证是综合大楼。培训中心：综合大楼为什么备案是工业用地呢？周礼辉：不清楚。培训中心：我第一次就和你说了，是办学使用。周礼辉：我们房产证是综合性。培训中心：你们明知道我是办学使用，却提供工业仓储用途，这不是欺骗手段？周礼辉：至于吗，为了租你，我还把别人辞了。培训中心：不至于，而现实出了这问题，你让我怎么办。周礼辉：出了问题，我们会积极协调。另有培训中心与“雪宝恒运大厦”微信聊天记录显示，培训中心请对方去协调租赁备案，“雪宝”回复：吴老师，跟街道沟通了，只能备案工业用途，区房管局也沟通过了，不能修改用途，您这边看看有没关系能联系区国土局的，修改房产证房屋用途，您如果觉得这些很难解决，也耽误您开业，可以来函，我们请领导解决。后培训中心于2019年2月18日向恒运公司发函称其于2018年12月1日开始进场装修，备案登记为工业仓储用途，不能作为商业办公用途，有关职能部门无法注册办理有关证件导致无法营业，恒运公司出租负责人未告知场地为工业用途，导致培训中心花费了装修费380548元，消防安装改造费215640元，教学设备购置76万元，请恒运公司妥善处理。恒运公司在一审期间确认“雪宝”叶金英系其经营部职员，后离职。2019年3月8日培训中心：周经理，消防答复了吗，场地是否可以作为教育商业消防备案？周礼辉：还得去大队问，窗口建议周一去。培训中心：我的处境你知道，学生无地方上课，新学员没地方报名，再找新的地方又花时间精力与金钱，春季招生又荒废了，我已经熬不住了…3月21日培训中心：周经理，消防设计审核可以报吗？周礼辉：沟通好再说。3月25日培训中心：周经理，请问消防部门联系好了吗？周礼辉：还在协调中。后周礼辉3月28日发送不需消防验收的新闻告知培训中心：消防的人让等，大概4月1日开始实施，你已经按照消防标准设计、改造过，近期政府会发制度，你结合自身情况定等。培训中心提供的其与“恒运物业杨经理”的聊天记录则显示，2020年3月2日杨经理：已咨询相关部门，马上通知贵司明确恒运大厦土地性质为：商业兼容商务用地，明天到相关部门办理此教育机构手续。培训中心：有文件吗？杨经理：胡教授方可办理此业务具体文件需办理部门根据恒运大厦土地性质来办相关手续（按教育方式方法）。培训中心与“林春彦恒运大厦”聊天显示，2020年6月16日林春彦：我这几天一直在去交易中心，规划局，国土局了解情况，我待会向您汇报下，我来安排。恒运公司在一审期间称其不清楚杨经理身份，林春彦是恒运城市公司综合部经理。培训中心提供的2019年2月26日与周礼辉等人录音中，“周礼辉”称：作为工作人员，我当时确实是没有告知你这物业是工业用地，但这房屋是非居住，你们签的也是非居住，现在政策调整原因，法院判我们承担多少责任我们就承担多少责任…我们公司有很多大客户在这里办公，如果不调整，他们也会搬迁…我们一样要调整，你们等不等，决定权在你们那里…不知你看到房产证没有，房产证是非居住等。二审过程中，恒运公司称其从2019年1月开始向培训中心发送催款通知单，但没有相关证据，恒运公司另主张培训中心未经其允许装修存在违约，但恒运公司确认其公司也在同一栋大楼办公，不清楚有无针对培训中心装修提出过异议。培训中心确认其入场以来未交纳过租金，但认为对方没有催缴过。双方当事人均确认培训中心未在涉案场地经营，恒运公司称该场地仍由培训中心控制，培训中心则称该场地空置。此外，关于培训中心如何对外支付装修工程款、消防改造价款等，培训中心称其是现金支付，除收据外没有支付凭证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同解除的法律后果。对此，本院认定如下：首先，针对案涉租赁合同和补充协议等附件的签署时间，双方持有的合同原件记载的合同签署时间并不一致，但培训中心在发给恒运公司的函件中称案涉合同在2018年12月1日签订，恒运公司在回函中并未对此提出异议，故在双方对签署时间不能达成一致意见且各自持有的合同原件记载不一致的情况下，本院采纳培训中心在上述函件中的陈述，认定案涉租赁合同、补充协议等在2018年12月1日签订。其次，关于培训中心承租案涉房屋后无法按其目的使用的问题。双方当事人在租赁合同中约定，培训中心承租案涉物业作“非居住用途使用”，双方当事人并在补充合同中约定“该房屋只能用于工业生产、办公用途不得用于其他任何用途”，培训中心称其没有注意附件的约定，也没有查看过租赁物的房产证，但培训中心作为承租人，且是专门从事培训工作的承租人，在承租场地进行培训时，对于该场地的土地、房屋属性是否适合其承租目的，负有相应的注意义务。而恒运公司作为出租人，明知自己提供的租赁物为工业用地上盖房屋，在将该租赁物出租给他人，尤其是提供给如培训中心这样明确作为培训使用的承租人时，亦负有提示义务和在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。恒运公司确认周礼辉离职前为其公司负责跟进案涉租赁合同的员工，培训中心提供的录音、聊天记录等均显示，培训中心一再强调其一早告诉周礼辉其是办学使用，而周礼辉并未告知涉案租赁物土地性质为工业用地，“周礼辉”在聊天记录和录音中均未否认培训中心上述陈述，且在录音中明确表态其当时没有告知是工业用地。虽然恒运公司不确认“周礼辉”的上述聊天记录和录音，但其亦确认其并未找周礼辉核实过，且其无法提供其他证据证明双方交涉期间的沟通过程，故本院对培训中心提供的上述聊天记录和录音予以采纳。从上述聊天记录来看，培训公司从2019年1月中旬即开始催促恒运公司办理关于合同备案、消防验收、土地属性和房屋属性变更等有关事宜，而恒运公司相关工作人员直到2020年6月仍回复在沟通协调、了解相关政策等。从恒运公司工作人员的反馈情况可以看出，恒运公司称之前一直可以办理备案等手续，培训中心办理不成功系政策变动导致，恒运公司并一直在协调，且“周礼辉”在录音中陈述，为了其他大客户其公司也需要去协调。此外，各方均确认培训中心自入场以来并未交过租金，恒运公司称其从2019年1月开始向培训中心催交租金但并未提供证据证明。综合双方在签订案涉租赁合同之后的上述沟通过程和履行行为来看，对于案涉租赁物不符合培训中心承租案涉场地进行培训的用途，双方当事人均有一定责任，且均在积极沟通解决，但一直未能消除障碍。故综合本案情况，本院酌定双方当事人对于培训中心承租涉案场地不符合租赁用途所致损失各负50%的责任。由于双方当事人均同意案涉合同和附件于2019年9月10日解除，故一审法院对此进行确认并无不当，一审判决第一项关于解除日期的笔误已经一审法院裁定补正。对于合同解除之前的租金和从解除之日计算至培训中心于2021年1月19日当庭答辩同意解除合同之日的占用费，以及相应的物业服务费、水电费，如前所述，由培训中心按照合同约定标准承担50%，但对于2021年1月20日之后的占用费，培训中心即已明确案涉合同已不可能继续履行且已经明确同意解除合同，即应立即交还案涉场地，其未能及时交还场地，应承担全部的场地占用费、物业服务费和水电费。至于培训中心上诉提到的电表读数，因电表读数和实际用电量之间确实存在倍率问题，而恒运公司在一审期间已经提供了每月的电费计算单据，上述单据记载的读数互相连贯，双方对于2020年11月24日电表读数为69892亦无异议，故一审法院采纳恒运公司主张的电费数额并无不当，培训中心对电表读数提出的异议本院不予采纳，且水电费以实际发生为准，故一审法院根据恒运公司诉讼请求支持计算至2020年8月31日水电费并无不当。至于恒运公司主张的滞纳金，如前所述，培训中心未如期支付上述各项费用系其不能正常使用案涉场地导致，对恒运公司主张的滞纳金，本院不予支持。对于培训中心装修损失，包括设计费、装修工程款、消防改造价款、喷画费、印刷费等，培训中心提供了相关设计图纸、合同、收据、项目预算以及现场图片等拟证明其存在装修损失共计510548元，但培训中心未能提供相关支付凭证，结合案涉现场装修情况，本院酌定恒运公司向培训中心赔偿上述装修损失共计25万元。至于恒运公司主张系培训中心未经其许可装修存在违约的问题，从培训中心提供的聊天记录来看，恒运公司工作人员从未主张过培训中心装修系违约行为，且恒运公司于2019年9月10日向培训中心发送的终止合同函件中也并未提及培训中心存在该违约行为，且恒运公司确认其也在涉案物业处办公，但并无证据证明其针对培训中心的装修行为提出过异议，故对恒运公司该主张，本院不予支持。综上所述,培训中心的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。一审判决认定事实清楚但处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16723号民事判决第五、六项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16723号民事判决第一项为：广州恒运企业集团股份有限公司与广州市黄埔区恩斯益外语培训中心签订的《广州市房地产租赁合同》及其附件（附件1《房地产租赁合同补充合同》、附件2《厂房服务管理范围及收费标准》、附件3《恒运大厦消防安全协议》）于2019年9月10日解除；三、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16723号民事判决第二项为：广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州恒运企业集团股份有限公司支付2019年1月1日起至2019年9月10日期间的租金38400元、支付2019年9月11日起至2021年1月19日期间的占用费75111元、支付2021年1月20日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还广州恒运企业集团股份有限公司之日止的占有使用费（占有使用费按每月9216元计付）；四、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16723号民事判决第三项为：广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州恒运企业集团股份有限公司支付2018年12月1日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还广州恒运企业集团股份有限公司之日止的物业服务管理费（物业服务管理费计算至2021年1月19日期间为9843.2元，从2021年1月20日起至广州市黄埔区恩斯益外语培训中心实际交还上述场地之日按每月768元计付）；五、广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州恒运企业集团股份有限公司支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的电费14195.5元，支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的水费508元；六、广州恒运企业集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区恩斯益外语培训中心赔偿各项装修费损失合计250000元；七、驳回广州恒运企业集团股份有限公司的其他诉讼请求；八、驳回广州市黄埔区恩斯益外语培训中心的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8196元，由广州恒运企业集团股份有限公司和广州市黄埔区恩斯益外语培训中心各负担4098元。反诉案件受理费4452.74元，由广州恒运企业集团股份有限公司和广州市黄埔区恩斯益外语培训中心各负担2226.37元。二审案件受理费11329.66元，由广州恒运企业集团股份有限公司和广州市黄埔区恩斯益外语培训中心各负担5664.83元。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 谭红玉审 判 员 邓 颖二〇二一年八月十三日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪