贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终898号上诉人（原审被告）：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住所地：安顺市南华路37号三楼。法定代表人：徐啟林。委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郑小虎，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：黄兵，男，1983年9月6日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张骏，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈俊宇，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：陈家倩，女，1980年10月1日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张骏，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈俊宇，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审第三人）：陆劲松，男，1975年8月13日生，汉族，贵州省遵义市人，现羁押于贵阳市南明区看守所。上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人黄兵、陈家倩、陆劲松房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2016)黔0402民初1452号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。原审被告金鑫公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人的原审本诉请求，支持上诉人的原审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.黄兵、陈家倩提供的借条仅为复印件，无原件核实，真实性无法确定，不应采信。一审法院认为借条原件由出借人收执符合常理，适用法律错误。从借条内容看涉及三方权利义务，并非一般的双方借贷，且出借人是谁不明，一审法院将应属被上诉人的举证责任转移到上诉人。陆劲松的委托代理人仅仅是认得陆劲松的签字，对借条签字的内容、签字时是否存在胁迫、欺诈等情况一无所知。2.上诉人从未以借款抵购房款，签订本案合同时也从不知道有借条这一附件。借条虽写作为附件，但未写明作为哪份文件的附件。上诉人从未委托任何人作出相关的承诺，上诉人法定代表人弟弟徐钰鑫的行为不构成代理行为，对上诉人无约束力。一审法院认为徐钰鑫的行为足以使被上诉人认为其代表公司，却未对是否构成表见代理组织辩论，也未在判决书中进行阐述。3.黄兵所谓的还款人陆劲松实为贵州省安顺市建筑工程有限公司与上诉人签订《建设工程施工合同》的代理人，该合同涉及的富华首座已完工未结算，工程款的退补尚未确定，上诉人与陆劲松之间无任何债权债务关系，不存在抵扣。4.一审法院认为借条的内容与本案合同约定付款方式、付款时间均能吻合，但未论述清楚，未查明真实付款情况。上诉人已就办理预售登记和出具收款收据做了客观合理的解释，一审法院却拒绝采纳。5.黄兵将支付购房款的债务转移给陆劲松是二人的单方意思表示，与上诉人无关，不存在债权债务转移，借条的法律关系为代为履行，在代为履行方未履行支付义务的情况下，黄兵、陈家倩仍负有交纳购房款的义务。一审法院未审查购房款是否实际交付，即判决上诉人履行交房义务及支付逾期交房违约金，认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人黄兵、陈家倩、陆劲松均未作答辩。原审原告黄兵、陈家倩向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告履行《商品房买卖合同》交付房屋的义务；二、判令被告按合同约定从2015年3月31日起按已交购房款316000元的日万分之一计算至被告实际交房之日止的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。原审被告反诉请求：一、解除双方于2014年12月17日所签订的富华首座（1幢1单元28层4号）商品房买卖合同；二、原告承担违约金3.16元；三、本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2014年12月17日，原告黄兵与被告金鑫公司法定代表人徐啟林之弟徐钰鑫及第三人陆劲松达成三方协议，约定原告作为借款人，第三人陆劲松作为还款人向被告金鑫公司借款，并出具借条，该借条载明：“借条今借到向安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司购房1-24-4建筑面90.47㎡.优惠总价叁拾壹万陆仟元。（316000.00元）整。该借款富华首座承建方陆劲松在结工程款时扣还。此据借款人：黄兵（签名及捺印）还款人.陆劲松（签名及捺印）注此款与借款人无关置业顾问：褚勇（左下角位置）同意借款，陆劲松借条作为附件。徐钰鑫2014年12月17日”。当天，原告黄兵、陈家倩为买受人与被告金鑫公司为出卖人签订合同编号为2014-12-17号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定二原告购买被告金鑫公司开发的“富华首座”第1幢1单元28层4号房，同时约定：“第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3939.17元，总价款（小写）316000元，（大写）叁拾壹万陆仟元整。……第八条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2014年12月17日前支付全部房价款。预付款：316000元。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90日按照累计的逾期应付款的0.001%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。……第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年3月31日前向原告交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日之内（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。……”该合同有原告陈家倩、黄兵的签名及捺印，被告金鑫公司公章及法定代表人徐啟林印章。同日，被告金鑫公司向原告出具了收款收据四张编号分别为：0001666、0001667、0001668、0001674，共计付款327492元，其中编号为0001674的收款收据上载明：“收款收据2014年12月17日今收到黄兵／陈家倩交来富华首座（1-28-4）90.47㎡购房款人民币（大写）叁拾壹万陆仟元整￥316000.（00）备注款由公司垫支，黄兵借，从陆俊松工程款扣抵”。该收款收据上有被告金鑫公司财务专用章，被告金鑫公司工作人员杜坚签字。2014年12月26日，被告为二原告办理了《安顺市商品房预售合同备案登记表》。但被告至今未向原告交付合同约定的商品房，故原告提出如上诉讼请求。而被告认为原告未实际交纳购房款，故提出如上反诉请求。同时查明：2013年9月20日，陆劲松因欠陈万宏（原告陈家倩哥哥）木材款53万元，向其出具了欠条。因该笔欠款至2014年12月17日陆劲松已偿还部分，仅欠20余万元，故在原、被告签订《合同》后，原告陈家倩哥哥陈猛通过安顺农村商业银行账号为62×××60的账户转款到陆劲松账号为62×××35的账户10万元。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，双方应依照该合同全面履行义务。原告出具借条，向被告借款购买被告的房屋，由第三人陆劲松偿还该款的事实清楚，被告金鑫公司认为其从未同意过该种支付购房款的方式。但在原告所出具的《借条》上有被告法定代表人徐啟林之弟徐钰鑫作出的同意借款，并还注明将该《借条》作为附件，这与原、被告签订的《商品房买卖合同》上的付款方式、付款时间，与《商品房预售合同备案登记表》上的付款方式、付款时间均能吻合。同时徐钰鑫的身份足以让原告及第三人认为其行为能代表被告公司，被告公司的工作人员也是实际为二原告出具收款收据，该收款收据的内容与借条相吻合，并为二原告办理预售备案登记。故二原告要求被告履行交付房屋的义务，并要求被告按合同约定从应交房屋的2015年3月31日之次日（2015年4月1日）起按已交购房款316000元的日万分之一（即每日31.6元）计算至被告实际交房之日止的违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告认为原告未实际支付购房款，故不向其交付房屋，同时要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求原告承担违约金，因原、被告及第三人协商该购房款由第三人陆劲松支付，故被告应向第三人陆劲松主张支付购房款，而向原告依约交付房屋，故被告的辩称及反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告黄兵、陈家倩交付被告开发的富华首座第1幢1单元28层4号（房号为1-28-4）房屋。二、被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告黄兵、陈家倩支付逾期交房违约金，该违约金从2015年4月1日起按已交购房款316000元的日万分之一（即每日31.6元）计算至被告实际交房之日止；三、驳回被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币184元，减半收取人民币92元，反诉受理费人民币100元，减半收取人民币50元，共计人民币142元，由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。（本案本诉费人民币92元原告黄兵、陈家倩已预交，被告金鑫公司在其向原告支付逾期交房违约金时一并支付给原告，原告黄兵、陈家倩不再向本院退取。）二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定事实予以确认。二审中，本案争议焦点为：被上诉人黄兵、陈家倩是否已履行支付购房款的义务。本院认为,2014年12月17日，黄兵、陆劲松、褚勇、徐钰鑫签字的借条中，虽然借款人写的是黄兵，但借条中同时写明由陆劲松在结工程款时扣还，并写明此款与借款人无关，故该借条所涉借款316000元实际借款人应为陆劲松，陆劲松向上诉人借款用于代黄兵、陈家倩支付本案购房款，以抵销差欠黄兵、陈家倩的债务。黄兵、陈家倩提交的借条虽为复印件，但二人实际并不是该笔借款的债权人或债务人，该借条于二人而言仅用于以陆劲松的借款支付购房款，在二人已获得加盖上诉人财务专用章的收款收据的情况下，二人未持有借条原件符合常理，且陆劲松及徐钰鑫均认可借条的真实性，该借条有其他证据予以佐证，一审法院采信该证据符合法律规定。借条中虽无上诉人盖章或上诉人法定代表人签字盖章，而仅有上诉人法定代表人弟弟徐钰鑫签字，上诉人不认可该借条是其意思表示，但收到购房款316000元的收款收据中加盖了上诉人的财务专用章，表明上诉人认可收到黄兵、陈家倩支付的购房款316000元，结合被上诉人的陈述以及借条、收款收据、合同，可以认定上诉人对于借条所载内容是认可的。本案法律关系并非支付购房款的债务转移给陆劲松，而是以陆劲松向上诉人借款的形式支付购房款，黄兵、陈家倩支付购房款的义务已履行完毕，二人与陆劲松之间的债务已抵销。陆劲松差欠上诉人的借款316000元属另一法律关系，不影响本案合同的履行。故上诉人与陆劲松之间是否存在建设工程施工合同关系，上诉人是否差欠陆劲松工程款均不影响本案的处理。一审判决对于上诉人与三被上诉人之间关于316000元款项的法律关系问题适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予采纳。黄兵、陈家倩已按合同约定履行完毕支付购房款的义务，上诉人应按合同约定履行交付房屋的义务，现上诉人主张解除合同无事实依据，应由其向黄兵、陈家倩履行交付房屋的义务，并承担逾期交房的违约责任。综上所述，安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 阮 素 芬审判员 李 德 江审判员 陈 雯 贞二〇一六年十二月二十八日书记员 胡旭（代）