辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终1866号 上诉人(原审被告)：抚顺华联置业地产有限公司，住所地：新宾满族自治县。 法定代表人：王秀杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁兴京律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：宋海龙，男，1979年10月15日出生，满族，住新宾满族自治县。 上诉人抚顺华联置业地产有限公司（以下简称华联置业公司）因与被上诉人宋海龙买卖合同纠纷一案，不服辽宁省新宾满族自治县人民法院（2021）辽0422民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华联置业公司的委托诉讼代理人刘星辰、被上诉人宋海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华联置业公司上诉请求：1、撤销新宾县人民法院作出的（2021）辽0422民初158号民事判决，依法改判或发回重审。2、一审诉讼费和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间为附义务的赠与合同，该事实认定错误。1、上诉人销售楼房时宣传买楼赠车位，该宣传广告为要约邀请。上诉人销售楼房而做出的宣传广告是针对不特定的人群，该宣传是为了更好的销售楼房而作出的商业行为，该行为为要约邀请。上诉人发出邀请后，被上诉人购买了上诉人的房屋，证明被上诉人对上诉人发出了要约，但是上诉人并未对被上诉人作出具体的任何承诺。2、上诉人与被上诉人之间并未成立赠与合同。上诉人与被上诉人自始至终没有达成合意，上诉人也没有给出具体的承诺，包括具体的车位位置、使用期限、权利义务等内容。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同中也未约定赠送车位事宜。3、上诉人与被上诉人之间不成立附义务的赠与合同。上诉人与被上诉人之间存在两个法律事实，一是购房合同行为，二是赠与合同行为。二者之间从表面看存在一定的关联，但从法律关系上上诉人认为，二者是独立的两个法律关系，并不是一审法院认定的附义务的赠与合同。附义务赠与是一种特殊的赠与，所附的义务不是单独的另一个合同的内容，而是赠与合同的一部分。同时附义务赠与是一种双方法律行为附义务赠与作为一种契约，须以双方当事人的合意为要件。只有当赠与人要约表示将自己的财产给予受赠人，并要求受赠人负担一定的义务，受赠人承诺表示接受赠与财产，并愿意履行义务时，赠与合同方为成立。但本案双方当事人并未就赠与车位事宜达成一致，双方赠与合同未成立。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定双方成立附义务的赠与合同，并判决上诉人承担违约责任，其适用法律错误。本案的事实上诉人已经论述，双方并未成立赠与合同。根据《合同法》的规定双方并未就合同具体内容达成一致，且上诉人也未对具体内容进行任何承诺。上诉人在一审中提供了情况说明、车位使用协议书等证据，可以证明上诉人就车位的具体事宜还没有落实，所以无法与被上诉人签订《车位使用协议书》，上诉人并未作出具体的承诺，故双方并未就赠与合同达成最后的一致。对于摇号等行为只是证明双方协商的过程或者是预备阶段，对最后是否能够达成一致做前期准备。所以本案的争议的焦点是双方是否成立附义务的赠与合同关系，而不是构不构成违约责任。一审法院以《合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百八十五条、第一百九十条、第二百一十四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决上诉人承担违约责任和赔偿宋海龙损失2万元是错误的。综上，请求二审法院撤销一审法院的判决，依法改判或发回重审。 宋海龙辩称，我认为如果是要约邀请宣传资料上会写明邀请，但是他们宣传资料就是买房送车位，我按照约定买房了，他就应该给我车位。当时买房的时候我明确说明因为送我车位我才买的房子，不送车位我就不买了，他们承诺肯定赠送我车位，我要求签订在合同当中，他们说我们这么大开发商不可能骗你，我说的这些是有录音资料的，在一审法院已经提交。 宋海龙向一审法院起诉请求：1、依法判令华联置业公司承担违约责任赔偿宋海龙5万元；2、本案诉讼费由华联置业公司负担。 一审法院认定事实：华联置业公司成立于2013年5月30日，其经营范围为房地产开发，商品房销售、物业管理等。2019年5月份，华联置业公司为销售XXXX小区二期商品房，在小区附近张贴宣传单，宣传单主要内容为：“买房送车位，全城仅限20席，活动时间为2019年4月19日起至2019年5月18日止”。2019年5月5日，宋海龙向华联置业公司交付14.41万元用于购买XXXX2号楼1单元1-04-12号商品房，房屋面积103.11平方米。宋海龙交付款项时，华联置业公司工作人员口头承诺会赠送给宋海龙地上车位。2019年5月17日，宋海龙与XXXX售楼处签订《XXXX地上车位认购(赠送)书》主要内容为：“业主宋海龙，楼牌号X#X-XX-XX(X-XXX)，车牌照号：辽Ａ×××××，车位销售行为为赠送，车位选号卡序号：NO.1000XX1。本认购(赠送)书为新宾华联XXXX地上车位认购(赠送)专项使用。签订本认购(赠送)书后，可以获得车位选号次序卡一张(带编号)。客户凭选号卡于规定日期进行车位号的选择，如无选号卡则认定认购(赠送)车位行为无效。待车位号编辑完成后，双方签订正式的《车位使用协议书》。双方已对《车位使用协议书》的条款共同认可本认购(赠送)书相关内容最终解释权归新宾满族自治县XXXX售楼处所有”。宋海龙在业主处签名按捺予以确认，并领取摇号券一份，摇号券中载明选号卡序号、业主姓名、房号并盖有新宾满族自治县XXXX售楼处公章。2019年8月23日，华联置业公司作为甲方(开发商)，宋海龙作为乙方(购房人)签订《华联XXXX商品房预售合同》，主要内容为：“甲方将位于(西山奶牛场)XXXX商品房出售给乙方，现双方签订如下预售合同：一、预售商品房位于华联XXXX小区X号楼X单元X-XX-XX室。二、预售商品房建筑面积约为109.59平方米。三、该商品房单价为4，700.00元/平，总价为51.5073万元。四、乙方交款方式：首付款15.5073万元，交款日期为2019年8月23日；五、交房日期：甲方于2019年10月30日前交付该房屋，如逾期则甲方承担从延期之日起至实际交房之日止的违约金，按已交款的万分之一每日计算……十一、未尽事宜双方协商解决。客户于2019年8月23日调换楼号，由原X#X-XX-XX室，调换至该楼号。本次调换为最终调换结果。如果客户不履行本次调换后的相关合同及约定内容，则客户已交的定金不退，开发商有权另行处置该住宅，并由客户宋海龙承担一切违约责任。”当日，宋海龙补交购楼款1.0973万元。2019年9月22日，宋海龙又交付购楼款6万元。至此，宋海龙共交付购房首付款21.5073万元。2019年11月14日，华联置业公司将房屋交付宋海龙。2020年4月15日，宋海龙作为买受人、华联置业公司作为出卖人签订商品房买卖合同(现售)，主要内容为：“第一章合同当事人……第二章商品房基本状况：1、出卖人以出让方式取得坐落于西山奶牛场12方块地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号新政地发（2013）第××号，土地使用权面积为52842平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2083年6月13日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为华联XXXX，建设工程规划许可证号为G13042201XXXXX，建设工程许可证号为2104222018070XXXX。3、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……第三条商品房基本情况：1、该商品房的规划用途为住宅。2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为27，其中地上27层，地下0层。3、该商品房坐落于新宾镇和平街XXXX小区2号楼1-05-13……房屋面积109.59平方米……第三章商品房价款：单价为4，700.00元，总价款为51.5073万元，贷款方式为商业贷款，买受人支付前期房价款21.5073万元，余款30万元申请贷款支付。第四章商品房交付条件与交付手续。(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)小区内绿地率：×达到×；小区内非市政道路×达到×；规划的车位车库：×达到×；物业服务用房：×达到×……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：……规划的车位、车库未达到上述约定条件的：×……出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房……第八章其他事项该以下部位归业主共有：……该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；双方对其他配套设施约定如下：规划的车位、车库：×……2020年5月8日，华联XXXX售楼处在小区张贴情况说明，主要内容为：“关于华联XXXX部分业主反映赠送车位的问题。首先，本次赠送车位活动是在买卖双方共同协议的情况下开展的，双方签有赠送书。买卖过程是在双方自愿、公平、公开有选择的情况下进行的。第二，XXXX售楼处一直认可此次活动及双方签订的赠送书，从未违约。第三，由于规划未完成，现无法确认车位建成的确切时间。以上情况，特此说明。”2020年8月份，华联置业公司通知获得赠送车位的业主到XXXX售楼处选择地下车库，无偿使用3年，到期归还或者购买车库，宋海龙要求华联置业公司履行当初购房时承诺的赠送地上车位，华联置业公司在庭审中同意赠送宋海龙车位，具体位置在XXXX一期东门对面的绿化带附近，宋海龙因自己购买的房屋位置在XXXX二期，而不同意该车位位置，华联置业公司同意按照其购买的房屋面积每平方米优惠100.00元的政策替换赠送车位的政策，即同意返还宋海龙1.0959万元(房屋面积109.59平方米×100元/平)。宋海龙要求华联置业承担违约责任赔偿其经济损失5万元，即每年地上车位租金至少1，000.00元，按50年计算。另查明，华联置业公司取得的西山奶牛场12方块的建设用地使用权，面积为52842平方米，小区外的绿化带并未包含在其中。 一审法院认为，本案的争议焦点为华联置业公司未向宋海龙交付车位是否构成违约。双方在约定赠送车位事宜时虽然没有对车位的具体位置进行约定，但从双方的庭审陈述及提供的证据中可以认定，华联置业公司欲赠送的车位在小区外马路两侧绿化带区域。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”具体到本案，华联置业公司在销售商品房时推出购房送车位的政策，实际上属于附义务的赠与，宋海龙在履行购买房屋的义务后，双方之间形成赠与合同关系，华联置业公司应该按照合同约定赠与宋海龙车位。华联置业公司欲赠送的车位位于小区外马路两侧绿化带区域，而该区域并非华联置业公司所有，其赠送车位事宜亦无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，华联置业公司与宋海龙赠送车位的合同应予以解除。华联置业公司不能交付车位系违约行为，侵害了宋海龙的合法权益，应该承担相应的违约责任。关于华联置业公司辩称买房赠车位系要约邀请，其未与宋海龙签订车位使用协议书、亦未对车位的具体位置等事项进行协商，赠与合同不成立一节，因其提供的情况说明中明确表示其认可双方签订的赠送书，购房赠车位活动真实有效，故对该辩解意见本院不予认可。关于宋海龙的损失数额问题。本案中，双方对赠送车位的价格、违约金等均没有约定。宋海龙对主张的5万元损失亦未提供证据予以佐证，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”宋海龙对其主张的5万元损失负有举证责任，现其不能提供证据证明，同时又未说明5万元损失的合法依据，其应该承担不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。华联置业公司如果继续履行合同赠与宋海龙车位，其需要购置或者租赁土地规划车位供宋海龙使用，但因其无法取得案涉地上车位的产权而只能租赁土地规划车位。根据法律规定，租赁期限最长不超过二十年。本院结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定华联置业公司应给付宋海龙2万元(1，000.00元/年×20年)的损失为宜为维护诚信原则，保护公民的合法权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百八十五条、第一百九十条、第二百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除抚顺华联置业地产有限公司与宋海龙赠送车位的合同；二、抚顺华联置业地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿宋海龙损失2万元。如果抚顺华联置业地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元(宋海龙已垫付)，由抚顺华联置业地产有限公司负担，随上述款项的给付期限一并给付宋海龙。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点问题是：华联置业公司“买楼赠车位”的销售宣传系要约邀请还是要约性质，双方之间是否成立附义务的赠与合同关系。 根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，宋海龙正是考虑到华联置业公司赠送停车位才决定购房的，应当属于以“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情形，且宋海龙又与华联置业公司签订了《XXXX地上车位认购（赠送）书》并领取了摇号券。因此，华联置业公司“买楼赠车位”的销售宣传应为要约的性质。一审根据查明的事实，认定双方成立附义务的赠予合同关系并无不当。现宋海龙已履行己方义务即购买了华联置业公司销售的商品房，交付了购房首付款，但华联置业公司无法向宋海龙交付车位，致合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。对于宋海龙损失的认定，一审结合本案实际，酌情认定华联置业公司给付2万元系在合理的幅度、范围内裁量并无不妥，本院不作调整。 综上，华联置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人抚顺华联置业地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马开智 审 判 员 李依桐 审 判 员 张庆敏 二〇二一年八月十日 法官助理 王 琪 代书记员 唐瑀琪