上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初66419号原告周祥华，男，1976年12月21日生，汉族，住江苏省高邮市。原告王如房，女，1976年8月7日生，汉族，住江苏省高邮市。以上两原告共同的委托代理人**杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上两原告共同的委托代理人程蕾，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告朱国兴，男，1952年8月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被告胡永芹，女，1952年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告共同的委托代理人丁振波，上海申浩律师事务所律师。以上两被告共同的委托代理人刘文军，上海申浩律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)周祥华、王如房与被告朱国兴、胡永芹(反诉原告，以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序。后两被告于9月23日提起反诉，本院于同年11月29日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人**杰、程蕾，两被告及其委托代理人丁振波、刘文军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周祥华、王如房向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户登记手续，将该房屋的产权人由两被告变更为两原告；2、判令被告将系争房屋交付原告；3、判令被告支付逾期过户违约金，以人民币(以下币种同)1,660,000元为基数，自2016年6月1日(审理中，原告调整起算日为2016年6月18日)计算至系争房屋实际过户日止，按照每日万分之四标准计算。事实与理由：2016年1月10日，原告经上海申氏房地产经纪事务所居间介绍，就购买被告所有的系争房屋达成意向，当天原告向被告支付购房定金5万元。2016年1月17日，原告与被告及中介就系争房屋达成一致条款，并生成了网签版《上海市房地产买卖合同》，且原告具备在上海的购房资格，约定房屋转让价款为168万元，原告已经按照约定支付现金合计166万元，余款2万元待办理完房屋交接手续及全部户口迁出后支付。期间，由于中介方对于限购政策的误读，于2016年3月22日打印第四版上海市房屋买卖合同，但并未让双方签字。中介打印该版文本的原因是，原告周祥华到2016年3月在本市缴税才满2年，以为因周祥华在签订第三版网签合同时缴税不满2年从而导致原告会被限购，但原告周祥华与王如房系夫妻关系，王如房在2016年1月10日签订第三版上海市房屋买卖合同时缴税就已经满2年，故原告2016年1月10日签订的第三版上海市房屋买卖合同是符合上海市购房资格的。2016年春节后，上海市房价普遍暴涨，被告认为按照上涨行情，自己的房屋成交价格低了，故找各种借口要求涨价，双方未能达成一致。按照第三版上海市房屋买卖合同的约定，原告的一部分房款需要通过银行贷款的方式支付，但被告向银行提出第三版和第四版合同问题，且被告坚持第三版合同，不同意在第四版合同上签字，导致原告无法办理贷款，最后原告到处在外借款付息，按照约定向被告支付了166万元，被告收到并已经出具了相应收据。此后，原告按照合同确定的过户时间通知被告前往浦东新区房地产交易中心办理房屋产权过户登记手续，原告也已经核完税并按照合同约定支付所有的契税，双方在窗口递交过户申请资料时，被告故意向窗口提出，双方之间有第四版上海市房屋买卖合同，中介方当时就向窗口出示了没有经原被告签字的第四版上海市房屋买卖合同，并进行了说明，最终因被告不同意在第四版合同上签字，导致过户资料被退回。期间，原告与中介也曾一直进行协调，被告表示不是其不愿意配合过户，只要窗口同意按照第三版合同过户就行。原告为此向房地产交易中心反映情况，最终同意双方按照第三版网签合同办理过户登记手续。2016年9月4日，双方与中介再次前往交易中心办理房屋过户手续，受理窗口也已经同意按照双方签订的第三版合同受理过户申请，被告再次以需向交易中心信访部门核实为由中止交易。至此，由于被告企图借助于理由合理中止交易流程，以换取原告加价，违约的意图明显，构成根本违约。被告朱国兴、胡永芹辩称：2016年1月10日，原、被告在上海申氏房地产经纪事务所的居间下，双方签订了《房地产买卖居间协议》，原告有意向被告购买系争房屋，并于同年1月13日向被告支付了定金5万元。1月17日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》(第三版)及《补充协议》，约定总价款为168万元，并约定了付款时间、违约责任等。签订协议后，被告一直诚信履约，并于2016年3月25日到系争房屋所在交易中心办理审税手续。交易中心工作人员审核后，发现原、被告提交的《上海市房地产买卖合同》为第三版，系统中上传的版本为第四版，且第四版未经双方签字，故对原告的购房资格产生怀疑。被告要求原告对该情况予以说明，原告拒绝说明并要求被告当场签订《上海市房地产买卖合同》(第四版)，被告拒绝了原告该不合理的要求，故当日系争房屋未能完成审税。此后，原告及中介提出，经过沟通后，现已不需要签订第四版《上海市房地产买卖合同》即可到交易中心办理。因此，双方于同年3月30日到交易中心办理审税手续，交易中心工作人员再次对原告的购房资格产生怀疑并拒绝受理双方的过户材料。5月12日，原、被告及中介再次前往交易中心税务窗口办理审税手续。当日，原告提出到中国银行办理贷款，需要被告提供户口本等信息，次日中介方告知被告中国银行贷款进程比较慢，需要变更为农业银行办理贷款。5月17日，原、被告前往农业银行办理贷款业务，因此前交易中心工作人员怀疑原告有限购的嫌疑，为避免其他相关部门材料不一致的情形再次发生，被告要求农业银行工作人员按照《上海市房地产买卖合同》(第三版)办理相关业务，原告予以拒绝，致贷款手续未能办成。6月17日，原告提出以现金方式支付115万元，并于当日支付了该款。同日，原、被告再次前往交易中心办理系争房屋过户事宜，但因原告子女出生证的名字错误，交易中心未受理。一周后，原告回复说起子女名字问题已经办妥，双方再次前往交易中心。然交易中心工作人员对于原告的纳税资料提出质疑并拒绝受理过户申请，仅收取了原告提交的纳税资料。2016年7月12日，交易中心通知被告，原告的纳税资料没有问题。遂原、被告约定2016年7月23日再次前往交易中心办理过户手续，当日，交易中心工作人员以材料不对为由拒绝受理过户申请。9月4日，原告及中介方答复说符合过户要求了，双方再次前往交易中心办理系争房屋的过户事宜，交易中心工作人员仍表示材料不符不能受理。被告认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》(第三版)合法有效，事实上，被告也早已将系争房屋腾空，并在外租房居住，以保证合同的履行。而导致逾期过户的原因完全在于原告提交的资料不符合交易中心的要求，过错方在原告。且交易中心系统中《上海市房地产买卖合同》(第三版)被撤销，替换为第四版，未经被告许可或同意，如果要求被告为配合重新签订《上海市房地产买卖合同》第四版，将无端增加卖方的义务。因当时交易中心数次对原告提交的材料提出质疑，并多次指出原告有限购嫌疑，而且原告提交的材料也不符合规定，并拒绝办理过户手续，被告作为普通社会公民，更有理由怀疑原告的购房资格问题，并有权拒绝签订《上海市房地产买卖合同》(第四版)。综上，由于原告的原因导致逾期过户，且已经超过15天，故被告依法享有合同解除权，故不同意原告的全部诉讼请求。另外，即使法院最终认定被告违约事实成立，原告主张的违约金标准明显过高，要求予以调低。同时，向本院提起反诉，要求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(第三版)；2、判令原告支付违约金336,000元。针对被告的反诉，原告辩称：本案完全系被告的原因故意阻挠合同的履行。故请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定如下事实：系争房屋的权利人为两被告。原告系外地户籍，原告王如房于2013年7月1日起连续在上海市缴纳个人所得税。2016年1月10日，原告为购买系争房屋向被告支付了5万元定金。2016年1月17日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(第三版)，约定原告同意受让被告的系争房屋，总价款为168万元。第四条约定，被告于2016年6月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方确认在2016年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，原告未按本合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金应按照原告逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15日的违约金外，被告可单方面解除本合同。被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。被告可以从原告已付款中扣除违约金，余款返还原告，已付款不足违约金的，原告应在接到书面通知之日起十日内向被告支付。第十条约定，被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过15日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付15日的违约金外，原告可单方面解除本合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。被告应在接到书面通知之日起十日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金。《补充条款(一)》，约定：1、过户：被告应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保存。双方应于原告办妥贷款手续后7个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；2、交房：被告于收到银行贷款发放后7日内将该房屋交付原告，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；……5、……原告在此确认其于签订买卖合同前对该房产进行初步验看。双方同意被告将该房产按现状交付原告即可。6、贷款产生的费用由原告自行承担；若原告的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由原告在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给被告；7、原、被告双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则被告应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任，原告应按本合同第九条之约定比例承担违约责任。《附件三》约定：1、原告于2016年1月13日支付被告定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、原告于2016年3月10日之前，将房款40万元直接支付被告，于2016年4月15日之前向被告支付房款110万元；3、原告于双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款115万元支付给被告，贷款支付房款应于2016年6月30日前发放于被告账户内；4、双方一致同意原告向被告支付首付款当日，原告将尾款暂存于居间方，待本交易经房地产交易中心审批完成且双方对该房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单后当日，由中介将该笔房款2万元直接支付被告。2016年3月10日，原告向被告支付房款35万元。同年3月22日，中介公司再次从上海市浦东新区交易中心拉取了一份合同内容与2016年1月17日原、被告签订的第三版《上海市房地产买卖合同》内容一致的《上海市房地产买卖合同》(第四版)，该合同并未经原、被告签字。3月23日，原告向被告支付房款11万元。5月12日，原告向房产交易中心申请办理审税义务，5月17日，原告的相关审税审批手续审核通过。6月15日，原告缴纳了系争房屋的相应税款。5月17日，原告与被告相约至农业银行办理原告的购房贷款手续，原告要求被告协助予以办理。原告王如房对被告朱国兴说：“你跟人家银行约定干嘛，你是跟我签合同。我们该怎么走就怎么走，你们就一直故意往后拖。”被告朱国兴说：“你这条款对我不利的我怎么可能签字？”、“你现在合同是两份，不是有一份，这个问题要搞清楚”、“我们去房地产交易中心调过合同，现在交易中心有两份合同”、“我写卖房声明是有前提的，是按照第三版合同履行”、“……我已经配合你来签贷款了，但签字有前提。我现在交易中心有两份合同，最后以哪个为准，哪个有问题哪个没问题，最终交易中心会帮助你界定的，我们为了规避我们的风险，需要在《同意卖方声明》上写清楚以2016年1月份那版合同为准”、“你去找农行问问，写明按照哪一版合同，我们配合你办贷款”。当日，因被告未能在银行的相关手续上签字，原告的贷款手续办理未成。2016年6月17日，原告又向被告支付房款115万元。7月23日，原告、被告再次至交易中心办理过户手续。浦东新区房地产交易中心窗口工作人员说：“这个东西我不能收”。原告周祥华说：“那你给我一个不予受理的通知。”工作人员说：“不予受理的通知我没有权利开。”、“我们是有流程的，我们受理窗口的职能只不过是收材料进来，但是我至少要看一下材料，那你材料不对我不能收对不对，能不能做不由我来决定”、“这个东西我不能开。我开不了，我没有这个权限。”当日，浦东新区房地产交易中心受理窗口最终并未受理原告办理过户的相关资料。9月4日，原告与被告又相约至浦东新区房地产交易中心办理过户手续。原告王如房提示浦东新区房地产交易中心窗口工作人员看一下交易中心交易系统在8月26日的相应内容。后交易中心工作人员说：“我知道了，就拿第三版的合同来过户，是吧？”被告的儿子朱思敏坚持要求找信访人员。工作人员再次问被告方：“你现在做吗，到底？”但被告坚持要去找信访人员，为此，当日，房产过户手续递交申请未能办理。证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、纳税证明、定金收据、上海市房地产买卖合同(第三版)、房款收据及银行付款凭证、上海市房地产买卖合同(第四版)、查询结果及税收缴款书、上海市增值税普通发票、录音资料。经质证，本院确认上述证据的真实性。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》(第三版)系双方当事人真实意思表示，合法有效，在签订该买卖合同时，原告具备当时在上海的购房资格，故原告与被告均应依照该合同的约定严格履行自己的义务。现从合同履行的情况看，原、被告于2016年5月开始多次前往交易中心欲办理系争房屋的过户手续，因中介公司于2016年3月22日又在交易中心网站拉取了原、被告之间《上海市房地产买卖合同》(第四版)，导致交易中心并未受理原告办理过户的相关申请，该责任并非在原告或者被告。但此后，经交易中心核实，已经于2016年5月17日审税通过，表明原告具备在上海的购房资格，同时，在9月4日交易中心已经明确可以办理过户申请手续，以及原告已经将应该贷款支付的115万元支付被告的情况下，被告仍不予配合，且审理中，被告也再次表示不愿意再履行合同，表明其不愿意履行合同的意思表示，从而本院认定被告构成了违约。为此，在原告已经支付了大部分房款即166万元的情况下，原告要求被告协助办理系争房屋的过户手续和交付系争房屋的主张，本院认定具备合同依据，本院应予支持。因被告存在逾期办理过户手续和交付房屋的违约事实，原告依据合同主张违约金的诉请，亦有合同和事实依据，本院应予支持，但起算时间应自2016年9月4日被告明确知晓交易中心可以受理过户手续的次日开始计算，且被告主张违约金计算标准过高，本院根据被告的过错程度、违约事实等综合判定，应按照每日万分之二标准计算。被告认为由于原告擅自撤销了《上海市房地产买卖合同》(第三版)，导致过户不能，故其要求解除该合同的反诉主张，因原告也并未行使过撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》(第三版)，从网上调取第四版的权利在中介方，且原告也并未在第四版合同上进行签字，故被告的该主张不能成立。又根据《上海市房地产买卖合同》(第三版)第六条和“补充条款(一)”第7条的约定，双方虽约定于2016年5月31日前过户，如原告违反合同义务超过15天，被告享有合同解除权，而在上述约定时间和此后的一段时间虽确实并未办理过户手续，但并非原告过错造成，故被告依据上述条款要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(第三版)无事实依据，本院不予支持。被告据此还要求原告支付解约违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于合同法司法解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告朱国兴与胡永芹于本判决生效之日起十日内协助原告周祥华、王如房至上海市浦东新区房地产交易中心办理将位于上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至两原告名下的手续；二、被告朱国兴与胡永芹于本判决生效之日起十日内向原告周祥华、王如房交付上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告朱国兴与胡永芹于本判决生效之日起十日内向原告周祥华、王如房支付逾期过户违约金，以1,660,000元为基数，自2016年9月5日计算至房屋过户日止，按照每日万分之二标准计算。四、驳回被告朱国兴、胡永芹的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,649元，减半收取10,324.50元，反诉案件受理费3,170元，两项合计13,494.50元，由被告朱国兴与胡永芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年十二月二十日书记员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……