四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6961号上诉人（原审被告）：史育典，男，1993年7月6日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：詹萍，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史俊，男，1982年1月8日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：詹萍，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒲媛媛，女，1986年8月20日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：詹萍，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙影，女，1998年10月28日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：詹萍，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都惠佳投资管理有限公司，住所地：成都市青羊区康庄街12号。法定代表人：张光武，总经理。委托诉讼代理人：林海，四川同怡律师事务所律师。上诉人史育典、史俊、蒲媛媛、孙影因与被上诉人成都惠佳投资管理有限公司（以下简称惠佳公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史育典、史俊、蒲媛媛、孙影上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3957号民事判决第二项、第三项，改判驳回惠佳公司相应诉讼请求;二、一审、二审诉讼费用由惠佳公司承担。事实与理由：一、一审法院对本案租赁合同解除是因不可抗力影响不能履行法定解除还是因逾期支付租金违约而解除的事实认定错误，其认定背离了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的立法目的，也与四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知(川高法民[2020]1号)的相关规定相悖，依法应予纠正。(一)史育典等人提供的证据能够充分证明史育典等人主张解除合同并免责符合四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知(川高法民[2020]1号)中“第二条第(一)项关于不可抗力的问题”中第1项所规定的情形，史育典等人提出不可抗力免责的主张应认定成立，一审法院作出史育典等人因不可抗力致使合同不能履行的抗辩不能成立，合同解除时间为2020年4月8日的认定是错误的。1、史育典等人具有依法行使法定解除权的事实依据和法律根据。《关于新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知第二点第(一)项“关于不可抗力的问题”第1项规定:“当事人主张不可抗力，符合以下条件的可以认定其主张成立:(1)当事人在订立合同时没有预见也不可能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，并且未在合同中作出预先安排;(2)当事人所在地和合同履行地政府采取了疫情防控措施，当事人及其履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象;(3)疫情防控措施发生在合同订立后、合同履行完毕前;(4)当事人不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施具有因果关系;(5)导致当事人不能履行合同的事由不能避免、不能克服”。对照本案查明的法律事实:本案《写字楼租赁协议》签订在前，新冠肺炎疫情发生在后;政府实施的交通管制、公共场所关闭、人员隔离、延期复工等疫情防控措施发生在合同订立后、合同履行完毕前;史育典等人及其租赁惠佳公司的写字楼均在四川省人民政府依法自2020年1月24日起对疫情启动突发公共卫生事件一级响应机制，并采取的多种疫情防控措施涉及和影响的范围内，史育典等人合同履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象;这种情况下，已经开业的行业和商家停业，未开业的不能开业，即使是专家都不能准确预言疫情的影响时间和管控机制等何时可以解除，可以复工，这种情形是史育典等人不能避免、不能克服的。史育典等人与惠佳公司就疫情协商减租和免租时，惠佳公司予以拒绝，致使史育典等人签订房屋租赁合同的目的根本不能实现。同时史育典等人依据《合同法》第九十四条第(一)项规定行使法定解除权，履行了通知义务。惠佳公司没有表示异议。2、《合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案惠佳公司并未依法表示异议，因此，本案《写字楼租赁协议》应自史育典等人解除合同通知送达惠佳公司时合同解除，即，合同解除时间应为2020年2月8日。一审法院在《民事判决书》第16页“本院确认惠佳公司与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影之间的租赁合同关系已于2020年4月8日解除”显然与事实不符。一审判决在查明的事实即《民事判决书》第8页中载明:2020年2月2日，史育典通过微信向邓启成表示“因为确实未来几个月我们不知道这个疫情什么样子，最保守的只能先租一半了。实在不行，就给我们点时间我们搬了......如果疫情影响到3、4月份的话，现在确实租不起场地了”，惠佳公司联系人邓启成回复“如果你们执意要搬，就搬吧，如果确定了搬，你给我说，另外有人过来和你交接。”第九页中载明:2020年2月8日，史育典通过微信向邓启成发送了《写字楼终止租赁通知书》，并告知已经向其邮寄该通知书。邓启成通过微信回复“好的，你可以视为已经告知我了”。从一审判决认定的以上事实能够看出，史育典作为成都市典范互动文化传媒有限公司股东及原法定代表人，其于2020年2月2日就向惠佳公司成都惠佳投资管理有限公司联系人提出解除合同，惠佳公司明确表示“如果你们执意要搬，就搬吧，如果确定了搬，你给我说，另外有人过来和你交接”，此意思表示为认可解除租赁合同。2020年2月8日，惠佳公司史育典正式向惠佳公司联系人发送了《写字楼终止租赁通知书》，其表示“视为已经告知我了，也可以再以邮政的方式寄送我。那我们按合同解除租赁协议吧”。根据《合同法》第九十六条的规定，史育典等人解除合同通知在2020年2月8日送达惠佳公司时合同解除。双方解除合同的时间应认定为2020年2月8日。(二)一审判决认定史育典等人提出解除合同是转嫁自身经营风险缺乏事实依据。根据四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知(川高法民[2020]1号)中“商业风险属于商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等”的规定和本案查明的案件事实可见，史育典等人并非因为其固有供求关系变化或者价格涨跌等经营风险主张解除合同,而是因为不可抗力事由主张解除合同，一审法院认定“史育典等人承租案涉租赁场地进行办公，因新冠肺炎疫情导致其营业收入减少，疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，在史育典以此理由主张解除合同期间，我国国内正在逐渐有序复工复产，并不存在租赁合同目的不能实现的情形,其以自身经营风险转嫁损失的做法于法无据”，完全无视史育典主张解除合同时，政府疫情管控措施对史育典等人履行合同的影响(史育典与物管的微信对话可以佐证)，其混淆不可抗力影响和商业风险，最终对本案解除合同相关事实作出错误认定。(三)一审法院错误认定本案合同解除的时间为惠佳公司送达其解除合同通知的时间，在本案相同事实的认定和法律适用上使用双重标准，没有公平对待各方当事人。《写字楼租赁协议》应在2020年2月8日史育典等人解除合同通知送达惠佳公司时解除，双方租赁合同关系应认定为已于2020年2月8日正式解除而非一审法院认定的惠佳公司解除通知送达史育典等人的2020年4月8日。1、本案史育典等人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项的提出解除合同并向惠佳公司送达了书面解除合同通知。在书面通知中说明了不可抗力影响的事由和解除合同的明确意思表示。史育典等人提供的微信聊天记录显示惠佳公司并未对解除合同这一要求表示异议，只是对史育典等人应否承担提前解除合同的违约责任表达了意见，即使认定其对史育典等人解除合同通知有异议，但却并未按照合同法第九十六条规定方式向法院或仲裁机构主张确认解除合同的效力。因此本案合同解除时间应以史育典等人送达解除通知的时间2020年2月8日为准。2、一审判决认定“2020年4月5日，惠佳公司向史育典邮寄送达了函件，通知史育典、史俊、蒲媛媛、孙影正式解除双方之间的租赁合同，该邮件已于2020年4月8日妥投签收，且其后史育典、史俊、蒲媛媛、孙影未依法提出异议，依照《写字楼租赁协议》的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:.......(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行.......”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，确认惠佳公司与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影之间的租赁合同关系已于2020年4月8日解除。该认定与其对史育典等人解除合同通知的处理明显标准双重，显失公平。史育典等人之所以没有表示异议，并非对其内容没有异议，而是认为合同已经在2月8日史育典等人解除通知送达惠佳公司而惠佳公司没有依法表示异议时解除。二、一审法院判决史育典等人承担赔偿惠佳公司4个月租金240000元作为违约金以赔偿惠佳公司的损失，缺乏合同依据，也无视惠佳公司故意拖延租赁房屋交接时间，意欲拖延解除合同的时间节点，导致租赁物空置时间延长，扩大解除合同损失的事实，反将扩大的损失判决由史育典等人承担，有悖合同法《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，是错误的，应予改判。(一)史育典在2月7日与惠佳公司再次协商合同解除事宜时提出了愿意分担疫情损失，在合理情况下对惠佳公司予以补偿，该主张虽然没有得到惠佳公司的回应，但其却完全符合各级人民法院在处理因疫情形成是损失处理的立法精神和公平、诚实信用原则，是值得审判机关肯定的。(二)反观惠佳公司，一方面声称典范公司注销了，需要具备权利义务的承担主体处理腾退、移交钥匙等事宜，另一方面却在史育典作为公司原法定代表人及股东明确回复“承租方典范公司虽然注销了，但是公司的法人和股东都是我，您这边可以直接让律师给我致函说明诉求就可以”时，不积极协商，置之不理。直到史育典等人单方解除合同通知送达其2个月后才以史育典等人逾期支付租金违约为由发函提出解除合同。按照惠佳公司的逻辑，史育典作为公司原法定代表人和股东不是处理房屋租赁的合法主体，但史育典等人不明白的是，惠佳公司起诉时，却将史育典等原公司股东一个不落的罗列为被告，由此可见其不是不清楚公司注销后的权利义务承担主体，而是在疫情当前，史育典等人提出共担损失的情况下，故意以此为由扩大损失，以便获得更多利益。(三)四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知(川高法民[2020]1号)第(一)“关于不可抗力的问题”第(4)项中规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同，应当根据《合同法》第一百一十八条的规定及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人一方未能及时通知对方导致对方当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任;当事人一方履行了及时通知义务，相对方未能及时采取措施导致损失扩大的，由相对方就其扩大的损失自行承担责任”。(四)根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定，人民法院在当事人对不可抗力损失在合同中没有约定，且协商不成时，应依据公平原则、诚实信用原则和权利义务相一致原则在当事人之间合理分配。(五)退一万步，即使认定本案租赁协议因违约解除成立，则史育典等人需要依据《写字楼租赁协议》承担的违约责任为:除已收取的租金和保证金不予退还外，在此基础上还需要额外赔偿甲方人民币60000元。更何况惠佳公司没有对损失举证予以证明。三、一审法院判决史育典等人向惠佳公司支付物管费26840.92元缺乏事实依据，于法无据。1、史育典等人与惠佳公司之间没有物业服务法律关系。史育典等人搬离惠佳公司物业时与物管公司结清了租赁期间物业费，物业公司才放行让史育典等人搬走。该物业费与史育典等人无关。2、物业费收取的权利主体不是惠佳公司，惠佳公司也没有提供证据证明其已经实际支付。一审法院此“为减轻诉累”之举，于法无据。四、一审法院适用法律错误，应予纠正。本案系因不可抗力影响导致合同不能履行，应适用《民法总则》第一百八十条的规定。即使如一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条“(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;”之规定，确认惠佳公司与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影之间的租赁合同关系于2020年4月8日解除。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，惠佳公司要求史育典等人承担违约责任的诉请，亦不应当得到人民法院的支持。一审法院作出史育典等人承担惩罚性违约责任的判决显然有悖前述规定，应予纠正。综上所述，史育典等人因为新冠肺炎疫情和政府防控措施影响致使合同不能履行，其履行了及时通知义务，其提出解除合同并免责完全符合我国《合同法》第九十四条第(一)项规定的因不可抗力致使不能实现合同目当事人可以解除合同的情形及《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，史育典等人对合同解除应免责。本案案涉《写字楼租赁协议》应自史育典等人解除通知送达惠佳公司时解除。史育典等人认为，一审法院错误认定本案合同解除事由等事实，适用法律不当，导致判决不公，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，史育典等人请求二审法院依法改判，支持史育典等人的上诉请求。惠佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。惠佳公司向一审法院起诉请求：1.判决惠佳公司与成都市典范互动文化传媒有限公司的《写字楼租赁协议》已解除;2.判决史育典、史俊、蒲媛媛、孙影向惠佳公司支付2019年2月的租金60000元，以及2020年2月1日至2020年4月8日的租金136000元、物管费30039.68元;3.判决史育典、史俊、蒲媛媛、孙影向惠佳公司赔偿租金损失120000元;4.判决史育典、史俊、蒲媛媛、孙影向惠佳公司支付提前解除协议的赔偿金60000元;5.判决史育典、史俊、蒲媛媛、孙影向惠佳公司赔偿房屋空置损失(自2020年4月9日起算，实际计算至房屋再次出租出去为止;6.判决史育典、史俊、蒲媛媛、孙影向惠佳公司支付房屋出租时一并交付的家具设备盘点损坏及遗失的赔偿金44417元;7.本案诉讼费用由史育典、史俊、蒲媛媛、孙影承担。一审法院认定事实：2018年1月26日，惠佳公司（甲方）与成都市典范互动文化传媒有限公司（以下简称典范公司）（乙方）签订《写字楼租赁协议》，合同约定惠佳公司将位于成都市锦江区出租给典范公司用于办公。合同约定租赁期起始日期为2018年1月22日，计租期为2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年2月1日至2018年7月31日，为过渡期，过渡期月租金为40000元，2018年8月1日至2021年1月31日，月租金为60000元。租金每季度支付一次，每次提前10天支付次季度租金，先付后用。双方签订本协议后，乙方当日向甲方支付定金60000元，乙方向甲方支付第一季度租金后，定金自动转化为履约保证金。保证金不得用于抵扣租金。有下列情形之一的，本协议解除，双方互不承担责任:租赁期届满或甲乙双方协商一致解除合同的......乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除协议，因此造成的损失由乙方赔偿:乙方未按期向甲方支付相关款项的......违约责任:乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按月租金的百分之一，即600元／天计付违约金，逾期超过十日，甲方有权单方解除协议，保证金不予退还。双方签订本协议后，乙方单方面解除本协议应提前两个月通知甲方，甲方已收取的租金和保证金不予退还，在此基础上乙方还需要额外赔偿甲方人民币60000元。相关文件资料的送达及通知以邮寄至上述通讯地址即视为完成送达及通知义务。自2020年2月1日起，史育典与惠佳公司联系人邓启成多次在微信上就减免房屋租金、解除《写字楼租赁协议》等相关事宜进行沟通。其中，2020年2月2日，史育典通过微信向邓启成表示“因为确实未来几个月我们不知道这个疫情什么样子，最保守的只能先租一半了。实在不行，就给我们点时间我们搬了......如果疫情影响到3、4月份的话，现在确实租不起场地了”，邓启成回复“如果你们执意要搬，就搬吧，如果确定了搬，你给我说，另外有人过来和你交接。”史育典回复“好的，希望您给我几天时间，我会安排好，我也希望您考虑一下短期租一半给我们。”邓启成回复“我建议你们考虑长约，尽量帮你们争取后期的减免，即便你租不满三年违约，也比这个时候违约强，你自己去翻一下合同。”2020年2月7日，史育典通过微信聊天向邓启成表示“现在是没有办法租赁了，疫情导致无法开工，也不给免租，我们支付不起。我现在通知您拒绝支付接下来的租金，想退租，您的解决方案让我再续一个季度，你们找人租，我接受不了。”邓启成回复“首先，履约是双方义务，这一点我希望有共识。解约，一定要在合同范围内执行，你觉得呢？”史育典回复“我知道，我现在公司不能经营，我没办法续租了，我不知道该怎么办了。我只是请求您让我把我的设备搬出来，至于您说的我违约或者我们可以走相关程序，我在您那里还有60000元押金，我也想合理的沟通一个解决方案。”邓启成回复“你这个想法不对，因为不光是押金的问题，三年租赁合同，还有一年时间未完成租赁，这个首先存在违约金，其次，原来给予你们满三年的优惠，你们应该退还这些都是你们单方面违约应该承担的损失。”史育典回复“我押金在您那，如果我们之后仲裁还是打官司，需要我再赔偿您60000元，我肯定是接受的，但是您这边先让我撤了你看可以吗？”2020年2月8日，史育典通过微信向邓启成发送了《写字楼终止租赁通知书》，并告知已经向其邮寄该通知书。《写字楼终止租赁通知书》载明“贵方与我方于2018年1月26日签订了《写字楼租赁协议》，根据协议我方已向贵方支付租赁费至2020年2月1日。随着新冠疫情的发生，根据四川省应对新冠疫情应急指挥部公告（第5号）并结合我司的实际情况，我司目前未能复工。我司已无法按照租赁协议继续承租目标写字楼，特向贵方提出终止合同的通知。疫情之下为减少双方损失，向贵方提交通知后，我方即刻退出租赁物业，贵方也可自行对上述物业进行出租，我司不予干涉。”通知书尾部，加盖了典范公司的公章。邓启成通过微信回复“好的，你可以视为已经告知我了。也可以再以邮政的方式寄送我。那我们按合同解除租赁协议吧。周一我会告知我的律师跟进，他会安排时间和你交接退租适（事）宜。我已经通知律师起草律师函了，今天周末叠加疫情，周一周二吧，他应该会和你联系，送律师函，解除合同后，我会安排人过来和你交接”。2020年2月11日，惠佳公司、邓启成对典范公司、史育典的上述通知进行回函，并通过邓启成微信和邮寄的方式向史育典发送了该回函，《回函》载明“你于2020年2月8日来函，我公司已收悉，现就你方发函内容作出如下回复:一、根据国家企业信用信息公示系统查询，典范公司已于2019年5月7日注销，我公司现对《写字楼终止租赁通知书》的合法性不予以认可，请你方按照法律规定，以有权利义务的主体向我公司明确你方的真实意思表示。二、典范公司与我公司的写字楼租赁协议截止日期为2021年1月31日，你方要求提前解除租赁合同，则应按合同约定履行完应当履行的义务。综上，现因突然发现典范公司已经注销，为保障各方权利不受损失，请明确你方具备权利义务承担的主体来与我方沟通，以避免后续法律纠纷”。2020年2月12日，邓启成通过微信向史育典表示“你这边尽快完成确认，我们都移交法务跟进，尽量减少彼此损失”。史育典回复称“承租方典范公司虽然注销了，但是公司的法人和股东都是我，您这边可以直接让律师给我致函说明诉求就可以”。2020年4月5日，惠佳公司通过顺丰快递向典范公司和史育典发函，称“我司于2020年2月11日回函，鉴于原合同主体方典范公司已注销，要求你方明确具备权利义务承担的主体，与我方沟通处理退租及解约事宜，至今你方仍未回函并锁门拒不移交房屋。你方已经欠交2020年2月1日至发函日2020年4月5日租金122000元，依据双方2018年1月26日签署的租赁合同约定，我方正式通知你方解除租赁合同。限你方于3日内，以具备权利义务的承担主体来函确认腾退房屋的具体经办人，完成腾退并移交钥匙。否则我方将视为无主物自行处置，由此引起的责任由你方承担”。该邮件已于2020年4月8日妥投签收。一审法院另查明，典范公司于2017年12月7日设立，股东和法定代表人为史育典，史俊、蒲媛媛、孙影系典范公司股东。典范公司注册资本为300万元，其中史育典出资105万元，占注册资本总额的35%，史俊出资60万元，占注册资本总额的20%，蒲媛媛出资450000元，占注册资本总额的15%，孙影出资900000元，占注册资本总额的30%。2018年12月3日，蒲媛媛(甲方)与史育典(乙方)签订了《股权转让协议》，约定将甲方持有的典范公司15%股权(注册资本3000000元)折合人民币420000元转让给乙方，乙方同意按本协议的条款和条件从甲方受让目标股权。协议尾部，蒲媛媛、史育典分别签名并捺印。2019年5月7日，典范公司作出注销清算报告，清算结果为“公司剩余净资产为0万元，无债权债务”。同日，典范公司召开股东会并形成股东会决议，同意公司注销清算组出具《典范公司注销清算报告》，全体股东一致同意注销该公司。股东会决议尾部，史育典、史俊、蒲媛媛、孙影在股东处签字确认。后，典范公司办理了工商注销登记。史育典在一审庭审中称，2020年2月，史育典已经陆续搬离设施设备，但是由于惠佳公司扣留其设施设备，要求物管“租客必须结清租金，在我见证下只带走自己的东西，没有我同意，物业不得放行”，导致物业公司不敢放行，直至三月初才将其存放在案涉租赁房屋内的物品完全搬完。另外，由于惠佳公司未及时安排人员进行交接，拖延解决问题的时间，故其在离场时将房间钥匙全部放在了大厅，因案涉房屋系电子锁，停电后电子锁无法使用，惠佳公司一直拒绝接收钥匙，故其离场后，由物管提议双方一起买锁将案涉房屋锁起来。一审庭审中，双方均确认目前典范公司缴纳的租金截至2020年1月31日，双方确认典范公司支付的物管费标准按13252元/月计算。另，惠佳公司确认收取了典范公司保证金60000元。案件审理过程中，惠佳公司确认史育典等人已缴纳案涉物业物管费至2020年2月7日。一审法院认为，惠佳公司与典范公司于2018年1月26日签订了《写字楼租赁协议》，后典范公司于2019年5月注销以后，史育典、史俊、蒲媛媛、孙影作为其股东一直按照典范公司与惠佳公司签订的《写字楼租赁协议》履行与惠佳公司之间的合同义务，因此史育典、史俊、蒲媛媛、孙影作为典范公司与惠佳公司之间合同债权债务的继受人以及实际履行人，享有合同的权利，也应履行合同义务，史育典、史俊、蒲媛媛、孙影与惠佳公司形成事实上的写字楼租赁合同关系。上述合同的订立系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，也未损害国家和社会公共利益，合法有效。该合同对双方当事人均具约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。关于蒲媛媛称其已于2018年12月3日将股份转让给了史育典，转让时其他股东亦知晓并同意，转让后蒲媛媛不再是股东，股东的权利和义务均不再承担的抗辩意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第三十三条“公司应将股东的姓名或名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或变更登记的，不得对抗第三人”的规定，本案中，蒲媛媛与史育典签订的股权转让协议既未对外进行公示，也未到工商局进行变更登记，且在2019年5月7日典范公司召开股东会并形成股东会决议时，蒲媛媛仍然以股东身份在股东会决议上签字，故，该股权转让仅在公司内部发生效力，无权以此对抗第三人。故，对于蒲媛媛的该抗辩意见，一审法院不予采纳。一、关于合同的解除。庭审中，双方对案涉租赁合同已经解除均无异议，但对于合同解除的事由和解除时间具有争议，对此，评述如下:在合同履行过程中，史育典代表史俊、蒲媛媛、孙影提出提前退租，自2020年2月1日起，史育典与惠佳公司联系人邓启成多次在微信上就减免房屋租金、解除《写字楼租赁协议》等相关事宜进行沟通，并于2020年2月8日通过微信和邮寄等方式向惠佳公司发送了《写字楼终止租赁通知书》，要求提前解除合同，结合双方提交的微信聊天记录和往来函件显示，史育典提出提前退租，惠佳公司的联系人邓启成在微信中表示同意解除合同的前提是要求史育典必须同时承担相应的违约责任并补缴相应的租金和违约金等费用，史育典并未明确表示答应，双方并未就解除合同的事宜达成一致意见，故只能认定为史育典单方表达了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意。至于史育典所称的案涉租赁协议的解除是因新冠肺炎疫情这一不可抗力事件造成合同不能履行、合同目的无法实现而解除，据此史育典根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，提出解除合同的抗辩意见，一审法院认为，史育典等人承租案涉租赁场地进行办公，因新冠肺炎疫情导致其营业收入减少，疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除，在史育典以此理由主张解除合同期间，我国国内正在逐渐有序复工复产，并不存在租赁合同目的不能实现的情形，其以自身经营风险转嫁损失的做法于法无据，故其以此理由要求解除合同的主张不成立，对于该抗辩意见，不予采纳。史育典、史俊、蒲媛媛、孙影从2020年2月起未向惠佳公司履行给付租金和相关费用的义务，史育典、史俊、蒲媛媛、孙影的行为属违约行为。惠佳公司在史育典、史俊、蒲媛媛、孙影违约的情况下，向史育典发出催收通知，但史育典、史俊、蒲媛媛、孙影经惠佳公司催收后仍未给付相关费用。2020年4月5日，惠佳公司向史育典邮寄送达了函件，通知史育典、史俊、蒲媛媛、孙影正式解除双方之间的租赁合同，该邮件已于2020年4月8日妥投签收，且其后史育典、史俊、蒲媛媛、孙影未依法提出异议，依照《写字楼租赁协议》的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:......(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行......”，第九十六条“当事人一方衣照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审法院确认惠佳公司与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影之间的租赁合同关系已于2020年4月8日解除。二、关于租金和物管费。史育典、史俊、蒲媛媛、孙影承租惠佳公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。因双方间的租赁关系并未于2020年2月8日解除，故史育典、史俊、蒲媛媛、孙影作为承租人应履行相应的支付租金等义务。本案中，史育典、史俊、蒲媛媛、孙影已支付2020年2月1日之前的房屋租金，因史育典、史俊、蒲媛媛、孙影承租涉案房屋用于娱乐行业，疫情及疫情防控措施会导致其暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对史育典、史俊、蒲媛媛、孙影经营收益产生的不利影响、史育典曾就疫情期间租金减免事宜与惠佳公司沟通协商的客观情况，惠佳公司在本案主张2020年2月1日至2020年4月8日的房屋租金136000元，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由史育典、史俊、蒲媛媛、孙影免于支付2020年2月份的租金，减半支付2020年3月1日至2020年4月8日的房屋租金，即史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应向惠佳公司支付房屋租金(60000+8/30x60000)/2=38000元。至于惠佳公司主张的2019年2月租金60000元减免的前提条件是史育典、史俊、蒲媛媛、孙影实际承租案涉房屋满三年，现租赁合同提前解除，故应当补齐2019年2月租金60000元的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的租赁合同中并未明确将房屋租赁合同实际履行满三年作为房租减免和优惠的前提条件，2019年2月租金的减免为双方共同协商的结果，且已实际履行，惠佳公司的该诉讼请求缺乏事实和合同依据，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于惠佳公司主张的2020年2月1日至2020年4月8日的物管费30039.68元，案件审理过程中，惠佳公司确认史育典等人已缴纳案涉物业物管费至2020年2月7日。庭审中双方一致确认物管费的标准按13252元/月计算，为减少当事人的诉累，一审法院确认史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应向惠佳公司支付物管费26840.92元。三、关于租金损失、提前解约赔偿金和空置期损失。双方签订的《写字楼租赁协议》明确约定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按月租金的百分之一，即600元/天计付违约金，逾期超过十日，甲方有权单方解除协议，保证金不予退还。双方签订本协议后，乙方单方面解除本协议应提前两个月通知甲方，甲方已收取的租金和保证金不予退还，在此基础上乙方还需要额外赔偿甲方人民币60000元”，该约定的内容实质均为违约责任，且已将租赁保证金转化为具有惩罚性质的违约金。现惠佳公司主张史育典、史俊、蒲媛媛、孙影补缴已使用的6个月过渡期的租金折让费用12万元、支付提前解约的赔偿金，并向史育典、史俊、蒲媛媛、孙影主张提前解除合同而应向惠佳公司支付的再出租前的空置期的租金损失，实际是要求对史育典、史俊、蒲媛媛、孙影违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。因史育典史俊、蒲媛媛、孙影违约致使双方签订的《写字楼租赁协议》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。惠佳公司收回案涉物业后，需要对租赁物复原、重新出租。一审法院综合考虑史育典、史俊、蒲媛媛、孙影实际享受了6个月过渡期的租金优惠、拖欠租金的违约程度、涉案租赁合同的实际履行情况以及该租赁物尚未重新出租的实际情况，酌情确认史育典、史俊、蒲媛媛、孙影需要赔偿惠佳公司4个月租金即60000元x4=240000元作为违约金以赔偿惠佳公司的损失。考虑到典范公司已经向惠佳公司交纳了60000元保证金，为减少诉累，确认以其缴纳的保证金60000元抵扣史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应付的违约金后，史育典、史俊、蒲媛媛、孙影尚需向惠佳公司支付180000元的违约金。惠佳公司主张的租金、空置期其余部分损失，不予支持。四、关于赔偿家具设备损失。惠佳公司主张史育典、史俊、蒲媛媛、孙影赔偿家具设备损坏及遗失的赔偿金44417元，并提交了惠佳公司与成都冰熊电器设备有限公司签订的友谊广场B座22A设备及办公家具移交清单，以及对照该清单由惠佳公司单方制作的友谊广场B座22A损失清单。一审法院认为，该移交清单载明的接收单位为成都冰熊电器设备有限公司，与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影没有关联性，且惠佳公司并未举证证明损失清单中各缺失物品价值的具体计算方式。因此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，惠佳公司应当承担举证不能的不利法律后果。故，对于惠佳公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决:一、确认惠佳公司与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影就位于成都市锦江区形成的写字楼租赁关系已解除;二、史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应于判决发生法律效力之日起十日内向惠佳公司支付租金38000元和物管费26840.92元;三、史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应于判决发生法律效力之日起十日内向惠佳公司支付提前解约违约金、租金损失和空置期损失共计180000元（应付金额为240000元，扣除成都市典范互动文化传媒有限公司已支付的保证金60000元）;四、驳回惠佳公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11000元，减半收取5500元，由史育典、史俊、蒲媛媛、孙影负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉租赁合同的解除时间应如何认定；二、一审判令支付的租金金额是否恰当；三、史育典等人是否应向惠佳公司支付物管费26840.92元；四、一审判决的违约金是否恰当。本院分别认定如下：一、关于案涉租赁合同的解除时间认定问题，1.史育典等人上诉主张双方于2020年2月2日即已形成解除合意，本院认为，虽然惠佳公司联系人邓启成当天表示“如果你们执意要搬，就搬吧，如果确定了，你给我说，另外有人过来和你交接”，但其使用的是“如果确定”这一假设性用语，即其还需要史育典明确确定是否搬离，史育典之后回复“好的，希望您给我几天时间，我会安排好，我也希望您考虑一下短期租一半给我们”，说明当时史育典最终未确定到底是解除合同还是“短期租一半”，尚在与邓启成协商除解除合同之外的其他解决方式，而邓启成亦表示“我建议你们考虑长约，尽量帮你们争取后期的减免……”，由此可见双方在2020年2月2日并未最终达成解除合同的合意，这一点亦能从史育典之后仍就解除事项与邓启成进行协商并发送《写字楼终止租赁通知书》的事实得以印证。2.2020年2月8日，史育典通过微信向邓启成发送了《写字楼终止租赁通知书》，该通知书载明解除合同的事由系因新冠疫情导致典范公司无法继续承租，本院认为，虽然新冠疫情确属不可抗力且造成史育典等人经营收入的减少，但惠佳公司联系人邓启成未在2020年2月8日前催收已届履行期限的租金，双方在疫情期间正就租金减免问题进行协商，虽未达成一致，但惠佳公司联系人邓启成表示尽量争取租金的减免，故案涉租赁合同并非因新冠疫情而导致根本无法履行，《写字楼终止租赁通知书》所载解除事由不符合法定解除条件，不产生合同解除的效力。史育典等人上诉认为惠佳公司在收到《写字楼终止租赁通知书》后未提起异议，应视为双方就解除合同达成一致，本院认为，邓启成当天所回复的“你可以视为已经告知我了”仅表示其认可收到解除通知，但不代表其认可按此通知解除合同，从邓启成一系列回复来看，其认为解除的前提是史育典按合同约定承担赔偿责任，但双方并未就此达成一致（虽然史育典提交的聊天记录显示其在2020年2月8日下午13时38分表示“该赔偿的我会按照法律执行”，但双方并未确定最终赔偿的具体金额，且史育典在当天13时52分的聊天中表示“那中间的损失您承担吗，这样不合理吧”，更表示双方对损失的承担问题仍存在争议）。综上，史育典于2020年2月8日发出的《写字楼终止租赁通知书》不符合法定解除条件，且现有证据不能证明双方在当时就解除合同达成一致，史育典等人关于合同于2020年2月8日即已解除的上诉理由依据不足，本院不予支持。在史育典发出《写字楼终止租赁通知书》后，惠佳公司亦于2020年4月5日发函通知解除合同，应视为双方此时就合同解除达成一致，一审以惠佳公司所发解除函被签收之日（2020年4月8日）作为合同解除时间具有事实依据，本院予以维持。二、关于一审判令支付的租金是否恰当的问题，如第一个争议焦点所述，如第一个争议焦点所述，案涉租赁合同的解除时间为2020年4月8日而非2020年2月8日，故史育典等人应支付租金至2020年4月8日。史育典等人辩称其在2020年2月8日之后搬离时被惠佳公司阻挠，2020年2月8日之后不应再计算租金，本院认为，2020年2月8日时合同尚未解除，史育典等人搬离尚无合理事由，而惠佳公司在4月8日即亦同意解除，其在合理期间已及时止损，故对2020年2月8日至4月8日期间的租金，仍应分配由史育典等人负担为宜，一审在确定应付租金时已考虑疫情因素对相应租金进行了减免（免除了2月份租金，对2020年3月1日至4月8日的租金减半计算），已充分考虑了新冠疫情的影响及双方协商等因素，故本院对一审确定的租金予以维持。三、关于史育典等人是否应向惠佳公司支付物管费26840.92元的问题，虽然史育典等人辩称与惠佳公司之间并无物业服务关系，但《写字楼租赁协议》第5.1条约定使用期间的物管费由承租方负担，故在史育典等人仅缴纳物管费至2020年2月7日的情形下，其还应当向惠佳公司承担2020年2月7日至合同解除之日（2020年4月8日）期间的物业费，一审按双方确认的物管费标准判决史育典等人向惠佳公司支付上述期间的物管费26840.92元并无不当，本院予以维持。四、关于一审判决的违约金是否恰当的问题，从惠佳公司的诉请来看，其主张了免租期租金损失120000元、提前解除协议的违约金60000元及房屋空置损失。一审将上述三项诉请统一按违约金240000元予以判决，实质是以调整增加违约金的方式统一处理惠佳公司的上述诉请，惠佳公司未提起上诉，视为其同意一审的处理方式，本院亦按此予以处理。关于违约问题，本院认为，史育典等人虽未按照合同约定支付租金，但因新冠疫情确实对其经营造成了影响，且双方在此期间亦在就租金减免等问题进行协商，不宜单以其欠付租金追究其合同解除的违约责任。但史育典在不具备解除条件下单方向惠佳公司发出解除通知，且之后以搬离和微信的方式表明其不愿继续履行合同，其应当就此承担合同解除的有关违约责任。关于一审确定的违约金240000元是否恰当的问题，本院在惠佳公司诉请的损失为基础，根据有关合同约定、违约情节、过错程度等因素分析如下：1.《写字楼租赁协议》约定2018年2月1日至7月31日期间租赁为每月40000元，之后按每月60000元计算，惠佳公司认为因合同解除，其遭受了2018年2月1日至7月31日期间的租金损失120000元，本院认为，2018年2月1日至7月31日期间约定了相应的租金标准，并非是免租期，租赁合同中约定不同的分段租金标准是正常现象，且合同并未约定如因承租方违约解除合同则应按60000元的标准补足上述期间的租金，惠佳公司主张因合同解除而遭受上述期间租金损失的依据不足；2.合同解除确实会给惠佳公司造成一定的空置损失，《写字楼租赁协议》约定承租方单方解除合同需向惠佳公司支付60000元违约金（相当于一个月的租金），而本案现有证据不能证明惠佳公司在解除合同后一个月内即将房屋另行出租，故违约金尚不足以完全填补空置损失，一审调整增加违约金并无不当，但空置损失亦应受合理预见原则的限制，参考《写字楼租赁协议》“双方签订本协议后，乙方单方面解除本协议应提前两个月通知甲方”的约定，空置损失不宜过分高于两个月租金；从当事人的过错来看，史育典发出解除通知时虽不符合解除条件，但新冠疫情确实对其经营造成了影响，且双方在此期间已就租金减免、合同解除等问题进行协商，故史育典违约的恶意不深。综上，从违约情节、过错程度、合理预见等方面来看，一审按4个月租金的标准酌定的违约金240000元过高，本院将其调整为130000元，与保证金60000元冲抵后，史育典等人还应向惠佳公司支付70000元。综上，史育典等人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3957号民事判决第一、二项，即“确认成都惠佳投资管理有限公司与史育典、史俊、蒲媛媛、孙影就位于成都市锦江区形成的写字楼租赁关系已解除”、“史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都惠佳投资管理有限公司支付租金38000元和物管费26840.92元”;二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3957号民事判决第四项，即“驳回成都惠佳投资管理有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3957号民事判决第三项“史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都惠佳投资管理有限公司支付提前解约违约金、租金损失和空置期损失共计180000元(应付金额为240000元，扣除成都市典范互动文化传媒有限公司已支付的保证金60000元)”为“史育典、史俊、蒲媛媛、孙影应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都惠佳投资管理有限公司赔偿70000元(应付金额为130000元，扣除成都市典范互动文化传媒有限公司已支付的保证金60000元)”;四、驳回成都惠佳投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5500元，由成都惠佳投资管理有限公司负担3854元，由史育典、史俊、蒲媛媛、孙影负担1646元；二审案件受理费4973元，由成都惠佳投资管理有限公司负担2234元，由史育典、史俊、蒲媛媛、孙影负担2739元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年八月十日书记员 袁 敬