安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终1495号上诉人（原审被告）：何全，男，1970年2月9日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：潘常青，安徽径桥律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：安徽圣亚达商务酒店有限公司，住所地安徽省蚌埠市中荣街117号，统一社会信用代码913403006742439303（1-1）。法定代表人：黄霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯培培，安徽世远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蚌埠市园林管理处，住所地安徽省蚌埠市中荣街150号，统一社会信用代码12340300485220107R。法定代表人：赵超，该管理处主任。委托诉讼代理人：陈莉，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：石昌年，安徽南山松律师事务所律师。上诉人何全、安徽圣亚达商务酒店有限公司（以下简称圣亚达酒店）因与被上诉人蚌埠市园林管理处（以下简称园林管理处）合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2021年4月14日作出的（2021）皖0303民初153号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人何全及其委托诉讼代理人潘常青、上诉人圣亚达酒店委托诉讼代理人侯培培、被上诉人园林管理处委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何全的上诉请求：1、撤销原判，驳回园林管理处的全部诉讼请求。2、判令园林管理处承担一、二审诉讼费用。事实和理由:一、原审判决认定事实错误，何全与园林管理处系有效的租赁合同法律关系，且在租赁期限内，并不是不定期租赁关系。该判决认定事实错误在于：1、审查对象错误。本案园林管理处起诉的对象是何全，而不是南山泳浴，法院审理本案查明事实应该针对案件当事人来进行，而不是针对案外人。何全作为独立的民事法律行为主体，根据合同相对性，计算园林管理处与何全之间的租赁期限应该以双方签订的补充协议作为起点，计算合同期限，双方履行期限并未超过20年。2、2008年11月18日何全与园林管理处签订的《补充协议》与1997年7月18日南山泳浴与园林管理处签订的《合同书》系两个具有联系的独立的合同。何全与南山泳浴是相互独立的民事行为主体，协议中的承继权利义务只是合同内容，并不是主体承继关系，实际上是合同主体变更，房屋使用性质改变（何全与园林管理处签订上述补充协议之前，房屋已经作为圣亚达酒店使用进行装修和营业，园林管理处对此明知），协议属于一个新的合同，构成新的法律事实。《补充协议》是何全与园林管理处之间的租赁合同权利义务关系的建立，计算合同期限当然以双方发生民事法律关系开始之时为起算点，即应该从2008年11月18日计算20年，至今尚未超过20年。以上证明，何全与园林管理处之间是存在合法有效的租赁合同法律关系事实，并非不定期租赁关系。二、原审判决程序错误，进行诉外裁判。1、原审判决一方面认为圣亚达酒店基于何种法律关系行使占有使用权，并未提供证据证实，且不属于本案审理范畴，另一方面却对圣亚达酒店占有的标的物要求返还，实际上是审理了圣亚达酒店的占有使用权，即剥夺当事人的占有使用权，互相矛盾。再说，圣亚达酒店返还的依据也没有阐明，本案中圣亚达酒店与何全不具备合同相对性，判决无事实和法律依据。2、原审判决列明了园林管理处诉讼请求，但园林管理处并未向圣亚达酒店主张任何诉讼请求，但原审判决第二项超出了园林管理处的诉讼请求，属于典型的诉外裁判。3、园林管理处诉讼请求“2、何全将使用的房屋及相关设施恢复至改建为圣亚达酒店前的原状，返还园林管理处”。原审判决为“将位于……原南山泳浴区域恢复至改建为圣亚达酒店前原状并返还给园林管理处”，园林管理处请求是房屋，法院判决是区域，判非所请。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第二百一十四条、第二百三十二条判决本案，该法条均是针对不定期租赁关系的认定和效力规则，本案没有与该条款相对应的法律事实，适用该条款进行判决当然错误。四、本案诉争标的物涉及案外人权益，具有何全不可返还的法律事实，何全履行不能，法院也不能径行判决。本案中，法院已经查明了诉争标的物被圣亚达酒店占有使用，且圣亚达酒店进行装修投入的事实，涉及到何全与圣亚达酒店法律关系的处理以及园林管理处与圣亚达酒店之间法律关系的处理，不属于本案审理范围，原审判决圣亚达酒店恢复原状并予以返还，实际上侵犯了原审第三人合法权益。本案上诉人与被上诉人之间是一种混合法律关系，即投资法律关系和租赁法律关系。被上诉人在提起本案诉讼时，明知与上诉人之间存在投资法律关系，而且投资问题没有解决，其仅仅提起解除租赁的诉讼，故意规避其对上诉人应当承担的投资责任，实际使上诉人投资问题得不到解决，这与最高法院案结事了的要求有悖。综上所述，原审判决认定事实和程序上均错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。上诉人圣亚达酒店上诉请求：撤销原判，依法改判驳回园林管理处的诉讼请求；园林管理处承担本案诉讼费用。事实和理由:一、原审判决进行诉外裁判,程序违法。在原审中,圣亚达酒店是基于何全的申请参与诉讼,园林管理处的诉请并不涉及圣亚达酒店。原审判决一方面认为圣亚达酒店基于何种法律关系行使占有使用权不属于审理范畴,另一方面却在原审判决第二项判令圣亚达酒店“于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省蚌埠市南山儿童公园内原南山泳浴区林管理处”,对圣亚达酒店的占有使用进行了审理,两者相互矛盾。且园林管理处仅是诉请房屋及相关设施恢复原状、返还,原审判决却判令“区域”恢复原状返还。因此,原审判决内容超出了园林管理处诉请的范围,剥夺了圣亚达酒店对此举证、抗辩的权利,程序违法。二、园林管理处与何全之间并非是以租代建的租赁合同关系，原审判决事实认定错误。根据园林管理处与蚌埠市南山泳浴俱乐部有限责任公司（以下简称南山泳浴）签订《合同书》的约定，由南山泳浴投资对原有两个游泳池进行改建，并在40年内享有使用和经营权，同时南山泳浴还要按年向园林管理处缴纳管理费，因此双方的关系与个人出资建设政府支付租金使用的“以租代建”的租赁合同关系有根本性区别，双方并非是以租代建的租赁合同关系。三、《合同书》已经明确约定，在四十年的合同期满前，园林管理处并不拥有案涉房屋的产权，因此园林管理处也不能享有基于所有权获取拆迁利益的资格。四、即使园林管理处与何全是租赁关系，由于2008年1月1日《补充协议》的签订，新的租赁关系也应从该日起算，至今也没有超过20年，原审判决认定的不定期租赁关系也不成立，园林管理处也无权随时主张解除合同，何况双方并非租赁关系。五、园林管理处与何全之间签订的《合同书》第八条明确约定：“地方政府行政干预等致使合同无法履行时，甲乙双方共同向干预方和有关部门提出经济赔偿（赔偿额可按房屋设施、投资金额、使用年限等方面计算），待问题解决后，甲乙双方可以变更或解除合同。”根据上述约定，在共同向相关部门协商解决经济赔偿前，园林管理处无权解除合同，如支持园林管理处单方解除合同则侵犯了何全及圣亚达酒店的合法权益，也将使园林管理处获得不当利益。综上，圣亚达酒店认为原审判决事实认定错误、适用法律错误、程序违法，判决内容也侵犯了圣亚达酒店的财产权益。被上诉人园林管理处对两上诉人的上诉共同答辩如下：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，两上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。园林管理处向一审法院起诉请求：1.解除1997年7月18日南山泳浴与园林管理处签订的《合同书》及2008年11月18日何全与园林管理处签订的《补充协议》；2.何全将使用的房屋及相关设施恢复至改建为圣亚达酒店前原状，返还园林管理处；3.何全承担诉讼费用。原审法院认定：1997年3月26日，就拟改造蚌埠市南山游泳池事宜（南池改造为室内泳池，保留北池为露天泳池，对整个游泳池周围环境进行配套改造），园林管理处向蚌埠市建委递交“关于改造南山游泳池的报告”。1997年5月8日，市建委对该游泳池规划图纸进行了审批。1997年7月10日，南山泳浴注册成立，法定代表人为何全。1997年7月18日，园林管理处（甲方）与南山泳浴（乙方）签订《合同书》，约定：由市规划部门批准，乙方投资在南山儿童公园内对原有两个游泳池进行改建，其中南侧泳池改建为室内泳馆，并相应建造部分附属设施（详见规划建筑施工图）。现就建成后乙方(投资方)使用经营事宜，经双方协商，拟定本合同书。一、甲方同意乙方投资新建和改造南山儿童公园两个原露天游泳池，乙方在规定的（见规划施工图）范围内享有使用和依法经营权，合同期满后产权归甲方所有，同等条件下乙方享有优先租用权。二、乙方使用经营期为四十年，即从1998年1月1日至2037年12月31日。从合同生效之日起，前十年每年向处属南山儿童公园交纳管理费7万元，后按每十年递增2万元执行。交款方式为每半年第一个月上旬一次性交付50%……六、所有建筑设施竣工验收后，未经甲方许可乙方不得擅自改变房屋结构及搭盖违章建筑。如有违反，甲方有权督促乙方恢复原样。七、合同执行期内，所有建筑设施的装饰，房屋维修及新增设施项目等费用均由乙方自行承担。八、本合同经双方签字后生效，任何一方违约，另一方可通过协商解决，也可直接通过法律解决，提出相应经济赔偿。如因国家政策调整，地方政府行政干预等致使合同无法履行时，甲乙双方共同向干预方和有关部门提出经济赔偿（赔偿额可按房屋设施、投资金额、使用年限等方面计算）待问题解决后，甲乙双方可以变更或解除合同……合同签订后，南山泳浴按照审批后的图纸将游泳池改造成南山泳浴，对外营业。2007年年底至2008年年初，在原有房屋及设施基础上又将南山泳浴改建成圣亚达酒店，原游泳池改建成宴会厅。2008年5月15日，圣亚达酒店注册成立，法定代表人为黄霞。2008年9月23日，南山泳浴办理了注销登记。2008年11月18日，园林管理处与何全签订《补充协议》，载明：园林管理处与南山泳浴1997年签订的租赁市南山公园土地40年的经营自主权合同，因南山泳浴于2008年已注销，原蚌埠市泳浴俱乐部企业法人何全作为自然人与市园林管理处签订此补充协议，原合同条款不变，本协议作为原合同的补充条款，具有与原合同同等的法律效力。补充协议签订后至今，圣亚达酒店一直在诉争场所经营。何全向园林管理处支付管理费至2019年年底。2019年12月11日，蚌埠市蚌山区人民政府发布南山儿童公园及周边景观提升改造项目区域国有土地上房屋征收公告，诉争房屋在征收范围内。原审另查明：2012年7月3日，园林管理处向圣亚达酒店出具收条一张，载明：“收到圣亚达酒店2009年至今单位会务及公务接待消费单据金额计人民币壹拾陆万元整，冲抵应交园林处2007年柒万元整、2008年玖万元承包费。此据园林管理处财务科（加盖蚌埠市园林管理处财务章）二○一二年七月三日”。原审法院认为：自1998年1月1日起园林管理处与南山泳浴之间存在以租代建的租赁合同关系，2008年11月18日何全承继了南山泳浴在合同中的权利义务。依据合同约定，租赁期限虽为四十年，但超过法定二十年最长租赁期限的部分无效。2018年1月1日至今，园林管理处和何全未再签订书面租赁合同，却实际存续租赁事实，双方间应成立不定期租赁关系。园林管理处在尽到合理通知义务后，可就该不定期租赁随时主张解除。现园林管理处虽未提供证据证实已向何全发出了解除合同通知，但本案诉争标的物所在区域已于2019年12月发布征收公告，园林管理处亦于2020年6月向法院提起诉讼，应视为园林管理处履行了通知义务，故对园林管理处要求解除与何全之间租赁关系的诉讼请求，予以支持。解除租赁后，何全基于合同相对人理应返还标的物，现诉争标的物实际由圣亚达酒店占有使用，圣亚达酒店作为实际使用人亦负有返还义务，至于圣亚达酒店基于何种法律关系行使占有使用权，并未提供证据证实，且不属于本案审理的范畴，圣亚达酒店可在实际返还标的物后另行主张其权利。据现有证据来看，圣亚达酒店的建设并未办理建设规划许可，建成后亦未补办手续，故应当恢复至改建为圣亚达酒店前的原状。综上，对园林管理处要求解除租赁关系、恢复原状并返还的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除原告蚌埠市园林管理处与被告何全之间的租赁关系；二、被告何全、第三人安徽圣亚达商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省蚌埠市南山儿童公园内原南山泳浴区域恢复至改建为圣亚达酒店前原状并返还给原告蚌埠市园林管理处。案件受理费80元，由被告何全负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明：各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人何全与被上诉人园林管理处均同意解除案涉《合同书》及《补充协议》，被上诉人放弃一审诉讼请求第一项“解除原被告之间的事实租赁关系”。本院认为，关于被上诉人园林管理处与上诉人何全之间存在何种法律关系的问题。1997年7月18日，原南山泳浴（乙方）与园林管理处（甲方）签订合同书，合同书约定乙方投资对位于南山儿童公园内原有的两个游泳池进行改建（其中南侧泳池改建为室内泳馆）并相应建造部分附属设施，建成后乙方使用经营。根据合同约定，原南山泳浴在该合同中负担的义务是出资改建两个游泳池及相应附属用房、支付管理费；原南山泳浴享有的权利是对改建后的游泳池及附属设施经营使用40年；园林管理处在该合同中的义务是出让游泳池及附属设施40年的使用权，权利是收取管理费并在40年后无偿收回改建后的游泳池及附属设施。原南山泳浴2008年注销后，何全作为原南山泳浴的法定代表人，与园林管理处达成新的协议。何全继受原南山泳浴1997年合同中的全部权利义务，何全自补充协议签订后即享有对案涉游泳池的使用权并承担交纳管理费的义务。根据上述合同约定，何全与园林管理处签订的是经营权合同，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷不当。关于案涉合同是否应予解除。鉴于案涉场地现已被蚌埠市蚌山区人民政府征收，该征收决定已生效，案涉经营权合同已无继续履行之可能，依法应予解除，且上诉人何全与被上诉人园林管理处均同意解除案涉《合同书》及《补充协议》，但原南山泳浴2008年注销后，案涉《合同书》因已被《补充协议》取代而终止，何全作为原南山泳浴的法定代表人，与园林管理处达成新的《补充协议》，原案涉《合同书》条款做为新的《补充协议》内容，因此本案应当解除的是上诉人何全与被上诉人园林管理处签订的《补充协议》，解除的时间应为蚌埠市蚌山区人民政府征收决定生效之日。鉴于被上诉人在二审中放弃一审诉讼请求第一项“解除原被告之间的事实租赁关系”，本院对此一并予以处理。关于园林管理处主张的恢复原状、返还案涉场地问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上述法律规定，何全与园林管理处签订的合同书及补充协议解除后，对合同尚未履行部分，终止履行。园林管理处要求何全恢复原状，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。鉴于案涉房屋已被政府征收，园林管理处、何全自征收决定生效之日起即已对案涉房屋、土地丧失物权、占用使用权。因此，原审法院判决何全、圣亚达酒店将案涉原南山泳浴区域恢复至改建为圣亚达酒店前原状并返还给园林管理处，显属不当，本院予以纠正。综上所述，何全、圣亚达酒店的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初153号民事判决；二、蚌埠市园林管理处与何全在2008年11月18日签订的补充协议于2019年12月11日解除；三、驳回蚌埠市园林管理处的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由蚌埠市园林管理处负担（已交纳）；二审案件受理费80元，由何全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁元战审 判 员 李丰年审 判 员 张 青二〇二一年八月三十日法官助理 祁克轩书 记 员 刘雨浓附本案适用相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。