湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0722民初1380号原告：朱美丽，女，1975年1月24日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：殷铁刚，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：童中崃，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。被告：汉寿新合作商贸物流园置业有限公司，住所地汉寿县沧浪街道西湖社区汉寿大道与神庙路交汇处。法定代表人：陈劲石，董事长。委托诉讼代理人：代赛楠，湖南云济律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，湖南云济律师事务所实习律师。原告朱美丽与被告汉寿新合作商贸物流园置业有限公司(以下简称“新合作置业公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美丽的委托诉讼代理人童中崃，被告新合作置业公司的委托诉讼代理人代赛楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱美丽向本院提出诉讼请求：判令新合作置业公司支付朱美丽违约金10360元。事实与理由：2018年7月12日，朱美丽与新合作置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：朱美丽购置新合作置业公司开发的江南春色小区的1幢11层1101室房屋；新合作置业公司于2020年6月1日前向朱美丽交付房屋，如逾期，新合作置业公司按日向朱美丽给付已付购房款万分之一的违约金。签订合同后，朱美丽交付了购房款494230元，但所购房屋于2020年12月22日才通过竣工验收达到约定的交房条件。新合作置业公司交房逾期，应按约给付朱美丽违约金。新合作置业公司辩称：《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人在遭遇到自然灾害、政策变化等不可抗力情形时，交房日期可以顺延”。本案合同履行期间，发生了上述约定的应当予以顺延交房的事由，交房日期应予顺延。新合作置业公司于2020年10月13日前向朱美丽发出了收房通知，不存在逾期交房情形，朱美丽的诉讼请求与客观事实及法律规定不符，应依法予以驳回。当事人围绕诉、辩主张依法提交了证据，本院组织进行了质证。经审查，本院对当事人提交的证据认证如下：朱美丽提交的《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》以及新合作置业公司提交的《商品房买卖合同》、涉案项目1#《建筑装饰装修部分（子分部）工程质量验收记录》、湖南省卫生健康委员会发布的《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级》、《湖南新型冠状病毒肺炎疫情信息发布》、《汉寿县城建城管工作领导小组关于全面暂停工地施工和楼盘销售的通知》、《住房和城乡建设部办公厅关于印发房屋建筑和市政基础设施工程施工现场新冠肺炎疫情常态化防控工作指南的通知》及附件、关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》（常建通【2020】7号）、《电梯安装分部（子部分）工程质量验收记录》、《致汉寿新合作·江南春色项目业主的一封信》及发送信件的订单号、《建设项目竣工验收联系单》、《汉寿新合作商贸物流中心C区1-7#楼竣工验收签到单》、《单位（子单位）工程质量竣工记录》、《交房通知函》、《业主微信群截图》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力，本院均予以确认。新合作置业公司提交的《汉寿县住房和城乡建设局2019年建筑施工扬尘防治专项行动工作方案》（汉建发【2019】5号）、《常德市特护期应急减排方案》（常政办函【2019】20号）、常德市蓝天保卫战指挥部办公室发布的《黄、橙、红色预警指令》来源合法，内容客观真实，但上述所有行政部门的规范性文件并没有涉及涉案项目的特定内容，不能达到拟证明的目的，故对该组证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，朱美丽与新合作置业公司签订《汉寿县商品房买卖合同》，约定：朱美丽购置新合作置业公司开发的江南春色小区的1幢11层1101室房屋；房价款312890元；新合作置业公司于2020年6月1日前向朱美丽交付房屋；遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力及政府区域规划调整或市政建设施工影响，可延期交房；房屋交付经买受人查验认可，出卖人向买受人交付该商品房钥匙和质量保证书、说明书，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝接交；出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。逾期超60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的1%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。签订合同后，朱美丽向新合作置业公司交付了购房款312890元。2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情，湖南省肺炎疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一件响应。2020年1月30日，汉寿县城建城管工作领导小组下达全县工程项目全面停工通知。2020年2月21日，常德市住房和城乡建设局、常德市财政局、常德市自然资源和规划局、常德市住房公积金管理中心、常德市住房保障服务中心联合发布常建通【2020】7号文件，文件规定“受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延日期计算从湖南省决定启动重大突出公共卫生事一级响应起至疫情解除为止”。2020年3月10日，湖南省肺炎疫情防控工作领导小组决定：湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年6月22日，江南春色小区建设工程项目向有关部门申请验收，2020年10月13日，新合作置业公司在江南春色小区业主群发布《交房通知函》，告知业主最迟于2020年10月31日办理交房手续。2020年10月28日，江南春色小区建设工程项目经各部门竣工验收合格，2020年12月22日，汉寿县住房和城乡建设局对房屋竣工验收合格情况进行备案。本院认为，朱美丽向新合作置业公司购买商品房的事实清楚，双方成立商品房屋买卖合同法律关系，合同合法、有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。朱美丽与新合作置业公司的商品房买卖合同成立于民法典施行前，依照上述司法解释的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定处理双方之间的纠纷。本案当事人的争议焦点为：㈠交房日期。㈡新合作置业公司交房日期是否可以顺延。关于争议焦点㈠，新合作置业公司向为业主发布了《交房通知函》，告知了交房截止期限。在交房截止期限内，涉案房屋通过工程竣工验收。但在上述交房截止期限内，朱美丽未与新合作置业公司办理交房手续，怠于行使权利。如果将朱美丽怠于行使权利造成涉案房屋至今未完成交付的责任归于新合作置业公司，这对新合作置业公司是不公平的。新合作置业公司向业主告知了合理交房截止期限，在截止期限内，朱美丽未办理交房手续，应视新合作置业公司履行了交付房屋的义务，故本院将《交房通知函》上的交房截止期限2020年10月31日确认为房屋交付时间。朱美丽主张江南春色小区建设工程项目竣工验收合格备案时间2020年12月22日为交房时间，但该时间为竣工验收合格备案时间，并不是竣工验收合格时间，将该时间确认为交房时间，与客观事实不符，本院不予支持。关于争议焦点㈡，首先，常德市实施特护期应急减排空气质量预警指令期间，并非所有工地被停工，新合作置业公司也未提交证据证实两类空气质量预警指令期间，行政部门要求停工的建设项目包含江南春色建设项目，故对新合作置业公司辩称陈述的特护期应急减排期间，江南春色建设项目被行政部门责令停工，施工延迟，导致向业主交房逾期的事实应不予确认。新合作置业公司辩称特护期应急减排，应顺延交房日期，与客观事实不符，本院不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”；《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第4项规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。新冠疫情，不可预见，不可避免，非人类常力所能控制，为不可抗力事由。江南春色小区项目建设，自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，经汉寿县通告工程项目全面停工，截止本案辩论终结期间，新冠疫情防控仍然持续，无论在疫情防控政策要求、人员施工、建筑材料供应等方面必受新冠疫情影响，应依法适当或全部免除新合作置业公司因新冠疫情逾期交房的责任。关于责任免除幅度，依据上述根据公平原则变更交房履行期限的司法解释规定，同时根据当事人在合同中“遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力及政府区域规划调整或市政建设施工影响，可延期交房”的约定，参照本市“受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延日期计算从湖南省决定启动重大突出公共卫生事一级响应起至疫情解除为止”政策，考虑2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应起停工停产，至2020年3月10日湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应调整为二级后疫情解除并未解除，疫情影响仍然继续，江南春色小区建设工程项目于2020年6月22日已向有关部门申请验收、2020年10月28日经各部门竣工验收合格后次日向朱美丽交付房屋的事实，新合作置业不存在消极履行合同的行为，本院认为将交房时间顺延至2020年10月31日基本合理。综上，应免除新合作置业公司未在2020年6月1日前向朱美丽交付房屋的违约责任，对朱美丽要求新合作置业公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院》（法释【2003】7号）第十一条，《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第4项规定，判决如下：驳回朱美丽的诉讼请求。案件受理费25元，由朱美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南常德市中级人民法院。审判员  祝鸿凌二〇二一年八月二日法官助理龚慧慧书记员冯旭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院》（法释【2003】7号）第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》4．疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。