桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0305民初71号 原告：唐燕，女，1968年3月16日生，汉族，广西第五强制隔离戒毒所干警，住桂林市七星区。 委托代理人：阳继宁、赵思军，广西嘉合律师事务所律师。 被告：罗婷月，女，1966年3月2日生，汉族，广西第五强制隔离戒毒所职工，住桂林市七星区。 被告：杨成受，男，1947年9月15日生，汉族，广西第五强制隔离戒毒所退休干警，住桂林市七星区。 二被告委托代理人：蒋铮，男，1979年9月21日生，住桂林市秀峰区。 第三人：广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所（原广西壮族自治区第五劳动教养管理所），住所地桂林市七星区横塘路31号。 法定代表人：李柳华。 委托代理人：桂华，男，1963年2月7日，汉族，该所办公室主任。 原告唐燕诉被告罗婷月、杨成受及第三人广西第五强制隔离戒毒所（以下简称戒毒所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由审判员廖诺担任审判长、人民陪审员卢雪琴、吴丽琳组成合议庭，分别于2016年5月11日、2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告唐燕的委托代理人阳继宁、赵思军，被告罗婷月、杨受成及其委托代理人蒋铮，第三人戒毒所的委托代理人桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐燕诉称：2009年1月6日，原、被告签订《转让协议书》一份，约定被告将其在本单位戒毒所购买的一套房屋转让给原告，转让费2.8万元，该房屋的所有费用由原告以被告的名义缴纳，被告则协助原告到有关部门办理房屋所有权证、土地证等过户、更名手续。协议签订后，原告依约支付被告转让费2.8万元及房款7.5万元，为此被告向原告出具了2.8万元的收条并移交了第三人戒毒所此前向原告开具的7.5万元房款收据。协议履行期间，被告提出增加转让费，双方为此于2012年2月10日签订《补充协议》一份，明确该房屋总面积约142平方米，房屋总价284000元（该内容以房产证登记为准），并约定房屋转让费增加3.8万元，协议签订当日由原告支付被告1.8万元，余款2.8万元在办理更名手续或原告获得房屋钥匙时支付。补充协议签订日原告依约支付了被告1.8万元。协议履行期间，原告以被告名义先后向第三人缴纳购房款、车位费及相应杂费共计399168元。被告于2015年3月与第三人签订购买车位协议，但未自行缴纳过车位款，且其知悉原告以其名义购买车位、缴纳车位款之事实，故可知其认可涉案车位系涉案房屋的配套设施，包括在双方交易标的之内。2014年4月26日，本单位可办理交房手续时，被告要求原告按1000元/平米的标准增加转让费或将该房屋退回被告，拒绝协助原告领取该房屋钥匙，此后双方多次协商均未达成一致。原告认为，被告拒绝履行合同义务，且经原告催告后仍拒绝履行，故原告要求解除双方合同符合法定条件。因原告代被告向第三人缴纳了涉案房屋、车位款，被告成为该款的实际受益人，故解除合同后被告亦应退还原告交付的相应款项。另外，涉案房屋购房款一直由原告向第三人缴纳，如无原告的交款行为，二被告的购房资格早已消失，二被告占有涉案房屋的前提得益于原告在先的付款行为，其又实际造成原告未能依约取得涉案房屋、车位而导致的预期利益损失，故被告应赔偿原告此项损失。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的转让协议书及补充协议；2、被告退还原告购房款399168元、转让费4.6万元；3、二被告共同赔偿原告未能获得涉讼房屋预期利益损失410232元、车位预期利益损失3.2万元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、转让协议书，证明被告将其在第三人戒毒所的购房指标以2.8万元的价格转让给原告并有协助原告办理过户、更名等手续的义务；2、补充协议，证明原、被告约定涉案房屋转让费增加3.8万元；3、收款收据18张，证明原告以被告名义向第三人支付房款共计399168元（含48000元购车位款）；4、收条2张，证明原告已支付被告房屋转让款4.6万元；5、委托书复印件、广西第五劳教所职工选房确定书，证明被告委托原告选取了涉案房屋；6、广西第五劳教所棚户区改造限价房购房协议书，证明被告按照原告所选取房屋与建房单位签订了购房协议，协议约定购房人未在约定时间内交纳房款的，视为自动放弃建房资格，由建房单位收回房屋；该房屋性质为限价房；7、合心苑小区交房通知、交房邀请函，证明涉案房屋于2014年4月26日即可办理交房手续，手续需要二被告提交其身份证原件、授权委托书等材料；8、书面材料2份，证明被告曾发函要求原告增加转让费，原告被迫与其签订补充协议，同意增加转让费3.8万元；9、录音3段、录音书面内容1份，证明被告迟延履行办理收房手续的义务，经原告多次催促仍拒不履行，构成根本违约；10、《关于同意广西区改造的批复》复印件，证明涉案房屋的性质为限价房；11、车位使用权转让协议书，证明被告按照原告所选车位与建房单位签订了协议；12、1楼住户交款一览表，证明涉诉房屋应交房款为332488元；13、房屋分户建筑面积明细表，证明涉案房屋建筑面积为146.29平米；14、建设工程质量竣工验收意见书复印件，证明涉案房屋于2014年1月15日已经竣工验收，符合法定交付条件；15、评估报告、发票，证明涉案房屋评估价值及原告所支出的评估费用。。 被告罗婷月、杨成受辩称：1、二被告对涉案房屋暂不享有完全产权，根据桂高法（2013）458号文件关于“出卖人对集资房不享有完全产权的，法院暂不受理”之规定，法院应驳回原告诉讼请求。2、原告与被告杨成受均系第三人戒毒所的职工，双方于2008年1月6日达成集资房指标转让协议，并于2012年2月20日达成补充协议，此二协议均系双方真实意思表示，双方均履行了部分协议内容：原告实际交付被告转让费4.6万元，尚有2万元未交付。因原告未支付此2万元，故被告未交付原告涉案房屋钥匙。另，被告并未如原告所诉称的要求其按照1000元/平米的标准增加转让费或退回房屋，反系原告不愿意办理房屋相关手续。被告认为，双方应继续履行涉案转让协议及补充协议。3、被告未收取原告任何购房款，其要求被告退还其购房款，并按同地段房屋价值赔偿其损失，无任何依据。综上所述，原告诉讼主张不成立，请求驳回其诉讼请求。 被告罗婷月、杨成受对其主张在举证期限内提供的证据有：1、转让协议书、补充协议，证明此二协议具有同等效力，均是当事人的真实意思表示；2、申请书，证明《补充协议》中约定增加转让费3.8万元是因原、被告双方达成了换房的约定，涉案房屋转让费仍是第一份协议约定的2.8万元；3、《关于职工建房交款的通知》，证明原、被告互换双方各自可购的房屋；4、短信、书函（复印件），证明原、被告之间对交房事宜、约定的时间期限等谈话内容；5、关于广西第五劳教所生活小区项目核准的批复（市发改投资字[2008]66号），证明原、被告签订涉案补充协议时即知道第三人建造涉案生活小区配有商铺、车位物业用房等配套设施；商铺、车库出售的收入用于建房该部分投入不属于受让人利益，双方所约定转让的实为购房指标；6、关于印发新建住宅相关方案的通知，证明原、被告签订补充协议时讨论了第三人出售涉案小区门面、车位等收入对个人缴纳房款带来的优惠；7、广西第五劳教所职工住房单价估算表复印件，证明购买涉案房屋个人所缴的购房款和单位卖门面、车位及棚户区改的补贴是分开核算的，个人因此实际按2180元/平米支付的房款，而补充协议中谈及的房价超过此单价；8、9、交房一览表复印件，证明原、被告名下各自的房屋面积。 第三人戒毒所述称：1、原、被告均系本所职工，二被告都已退休，而原告系在职职工。2、当初被告获得的是183平方米大房的购房指标，而原告获得的系143平方米小房的购买指标，因其双方提交申请要求换房，我所予以准许，故涉案房屋原系原告的可购房屋。 第三人戒毒所未在举证期限内提供证据。 经过开庭质证，被告罗婷月、杨成受对原告所提供的证据1真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据2-4及6、7、10、13无异议；对证据5、8、14的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据9的真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据11、12认为与本案无关；对证据15的真实性无异议，但对报告的内容不予认可，认为该报告系根据商品房核定的房价，而涉案房屋性质为单位集资房。第三人对原告提供的证据1、2、4、8、9认为与其无关；对证据3的真实性无异议，认可该款由第三人收取并实际控制；对证据5、6真实性均无异议；对证据7、10–14无异议；对证据15的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为涉案房屋系棚户区改造房。原告对二被告提供的证据1、2、5真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据3的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为与本案无关；对证据4中的函件认为无法核实真实性，对此组其他证据真实性无异议，但认为与本案无关；对证据6的真实性无异议，但强调原告最终支付的房款为399168元并非28.4万元；对证据7认为真实性无法核实且与本案无关；对证据8认为超过举证期限提交故不予质证。第三人对二被告提供的证据1、2、4认为与其无关；对证据3、5、8无异议；对证据6真实性无异议；对证据7真实性无异议，认可第三人确将部分门面款投入涉案小区住宅建设。 本院结合双方举证、质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：原告与被告系第三人戒毒所的职工，二被告系夫妻关系。2009年1月6日，原告与二被告签订《转让协议书》，约定：二被告将其在第三人戒毒所处订购的以个人全额集资形式新建民警住宅小区项目中的一套房屋（地址为桂林市七星区育才路第1栋154号房）转让给原告购买，转让费2.8万元；此房屋建设过程中所涉及费用均由原告承担；第三人给予该房屋的配套设施由原告享受，被告无权享受；被告须协助原告办理该房屋的所有权证、土地使用证等过户或更名手续，若无故拖延或拒绝办理的，被告需按所有房款（含利息、购房款、转让费）的双倍赔偿原告。同日，原告交付二被告转让费2.8万元及房款7.5万元（二被告此前向第三人缴纳的房款额），二被告为此向原告出具了收条一份并移交了第三人出具的7.5万元房款收据5张。后，原告又以被告名义于2010年3月24日、2011年6月27日及8月25日、12月19日向第三人戒毒所共计缴纳购房款10.54万元。2012年2月20日，原、被告再次签订《〈转让协议书〉的补充协议》，约定：1、涉案房屋转让费增加3.8万元，原告于2012年2月20日支付被告1.8万元，余款2万元于第三人允许更名而被告办理更名手续时或原告拿到该房屋钥匙时支付；2、除上述修改的条款外，转让协议书其余条款继续有效。2012年2月20日，原告依约支付了二被告转让费1.8万元，后者为此向原告出具了收条一份。后原告又于2012年5月11日至2013年8月21日间以被告名义向第三人缴纳购房款9.18万元；于2013年3月30日及8月26日缴纳配电工程款等杂费共计18680元；于2010年3月11日及2012年9月7日共计缴纳购车位款4.8万元。2012年9月2日，被告罗婷月与第三人戒毒所签订了《广西第五劳教所棚户区改造限价房购房协议书》，载明前者自愿参加后者在育才路南侧、东二环路西侧建设的全额出资建设生活小区住房项目，约定前者应遵守《广西第五劳教所建房方案》的相关规定，按施工进度需要及时交纳房款，未在约定时间内交纳房款的，后者可视为前者自动放弃建房资格。2014年4月21日，第三人通知被告涉案已具备交付使用条件并建议后者缴清余款60288元（该房屋总价款为332488元）后于当月26日办理交房手续。后原告支付了该60288元。综上，原告共缴纳购房款332488元、车位费48000元及杂费18680元。原告分别于2014年4月24日、5月5日及2015年2月16日前往被告家中，催促后者依约办理交房手续领取房屋钥匙，均未果。2015年3月18日，被告罗婷月与第三人戒毒所签订《广西第五强制隔离戒毒所合心苑小区车位使用权转让协议书》，约定前者向后者购买该小区内编号为99的车位使用权（年限等同住房主体）。本案中，原告以被告迟延履行主要合同义务经催告后仍拒绝履行为由，根据合同法第94条第3项、第97条及第113条之规定，诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，2016年7月14日，广西立信房地产评估有限公司经本院委托就涉案房屋的市场价值作出（桂林市）广方立信房估字［2016］第S021号《房地产司法鉴定估价报告》，确定委估房地产于价值时点的市场价值如下：涉案1-5-4号房：76.14万元；99号车位使用权：8万元。原告就该评估事项向该评估公司支付了评估费4200元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告与二被告签订的转让协议书，是双方作为平等主体作出的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，属合法有效。协议签订后，原告先后支付被告转让费共计4.6万元，并于2009年至2014年间缴纳涉案房屋、车位的价款及相应杂费共计399168元，此系原告履行涉案转让协议及补充协议的约定之行为，而涉案房屋于2014年4月26日即可办理领房手续，原告亦于2014年4月24日、5月5日及2015年2月16日前往被告家中催促被告领取房屋钥匙，均未果；被告于本案审理过程中亦明确因原告未支付其剩余2万元转让费故其不向原告交付钥匙，此与原、被告在补充协议关于原告拿到钥匙时付款之约定不符；鉴于被告上述行为，原告主张被告系以未履行合同主要债务，且经催告后仍未履行之意见有充分事实依据，本院予以采纳；被告虽辩称愿意继续履行合同，但其至今未向本院提交其作出实际履行协议行为的材料，原告亦坚持解除双方之协议，故对被告该意见本院不予采纳，原告要求解除涉案转让协议及补充协议之主张，因有充分事实、法律依据，本院予以支持。原告就涉案房屋、车位以被告名义共缴款399168元之事实清楚，原、被告及第三人均无异议，正是因原告此缴款行为代被告履行了后者与第三人的购房及购车位协议，被告以此为对价获得涉案房屋、车位之权属，故原、被告之间二份协议解除后被告亦应将原告缴纳的款项返还；另二被告收取了原告转让费4.6万元，此款亦应返还；故原告原告要求二被告返还399168元房款及4.6万元转让费之请求，依据充分，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告与二被告均为第三人的职工，双方签订转让协议及补充协议均明知涉案房屋为限价房，购买人可获得价款上的优惠，二被告与原告约定由其向原告转让涉案房屋购买指标，该房屋由原告自负全部费用购买、二被告需协助原告办理房屋权证手续，据此可知二被告以收取原告转让费6.6万元为前提让渡购房优惠给原告享受，此后原告也于数年间陆续缴纳房款以实现其获得涉案房屋这一目的；二被告亦应按照约定协助原告实际获得涉案房屋，但其拒不履行协助原告获取房屋钥匙，由此可知其有违约的主观故意，存在不再将该房屋转让给原告的行为，此违约行为导致了原告因涉案房屋现值和原房屋价格的差异造成预期可得利益之损失，被告对此应予赔偿。原告亦主张被告与第三人签订购车位协议系知悉并同意原告以其名义购买车位及缴纳车位款，该车位系涉案房屋的配套设施，应包括在双方交易标的之内，被告未对此提出异议，本院对原告此意见予以采纳；故被告亦应赔偿原告车位预期可得利益之损失。原告主张其房屋、车位预期可得利益之损失应按照该房屋、车位的现值与其总共支付的购房成本间的差额来计算，该差额为442232元。上述损失数额，未超出一般人对本市房屋现值与2009年前后房屋买卖价格差异的通常判断值，也符合涉案转让协议中原、被告关于被告违约应承担的责任范围，故对此损失数额本院予以支持。原告在本次诉讼中产生评估费损失4200元，原告要求被告承担此费用，此有充分事实、法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告唐燕与被告罗婷月、杨成受于2009年1月6日签订的《转让协议书》及于2012年2月20日签订的《〈转让协议书〉的补充协议》； 二、被告罗婷月、杨成受退还原告唐燕房款399168元及转让费46000元； 三、被告罗婷月、杨成受赔偿原告唐燕预期可得利益损失442232元； 四、被告罗婷月、杨成受赔偿原告唐燕评估费4200元。 本案收取案件受理费13052元（原告已预付本院），由二被告负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费13052元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖 诺 人民陪审员  卢雪琴 人民陪审员  吴丽琳 二〇一六年十一月二十四日 书 记 员  杨玉婷