上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初7281号原告(反诉被告)魏淑美，女，1960年2月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告(反诉原告)李松涛，男，1970年12月1日出生，汉族，户籍地浙江省永康市。被告(反诉原告)李若诗，女，1994年4月29日出生，汉族，户籍地浙江省永康市。上列两被告共同委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。原告魏淑美诉被告李松涛、李若诗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后依法由审判员蔡红兰适用简易程序进行审理。原告提出诉讼保全，本院经审查依法采取保全措施。审理过程中，两被告提出反诉，本院经审查后依法受理并予以合并审理。本案于2016年10月9日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人郑金辉，两被告原共同委托代理人黄丽萍、陆祖杰到庭参加诉讼。本案于2016年11月8日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人郑金辉，两被告原共同委托代理人黄丽萍、陆祖杰到庭参加诉讼。2016年11月12日两被告撤销对黄丽萍、陆祖杰的委托。审理中，双方当事人向本院提出申请庭外和解，本案延期二个月。本案现已审理终结。原告魏淑美诉称：原告与两被告于2016年4月22日签订房地产买卖合同，约定由原告购买两被告位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室，房屋面积87.03平方米，房屋价值人民币176万元，其中首付款75万元，第二笔款项100万元在产权交易中心出具产权收件收据的当日付清，约定于2016年6月8日办理产权过户登记，但两被告至今不肯配合办理上述房屋的产权过户登记手续。故原告请求判令：1、两被告协助原告办理位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记，将上述房屋产权登记在原告名下；2、两被告支付违约金(以176万元为本金，按照日万分之五自2016年6月9日始至过户登记之日止)。被告李松涛、李若诗共同辩称：不同意原告的诉讼请求。合同没有继续履行的原因系原告未如期支付后期购房款所致。系争房屋实际价款为190万元，对于原告陈述的购房事实、支付的款项无异议。同时，两被告反诉称：双方签订合同之后，被告结清了全部房屋贷款及其他相关费用，等待办理过户手续。但是在约定过户的前一周，原告以其丈夫梁某某购买的理财产品无法凑齐款项为由要求将付款时间延后，后又以工作忙碌为借口再次要求延期办理过户手续，且原告为了成为合格购房人而与丈夫梁某某办理了“假离婚”。综上，被告反诉请求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告按照房屋总价款190万元以日万分之五的标准向被告支付十个工作日的逾期违约金，共计9,500元；3、原告按照房屋总价款190万元的20%向被告支付违约金38万元。本案反诉费由原告承担。针对反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。原告按照合同约定履行了付款义务，没有逾期付款，同时认为，被告既已主张解除合同违约金，就不存在逾期付款违约金。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室，目前登记在被告李松涛、李若诗名下。2016年1月16日，原告、案外人梁某某(乙方)与两被告(甲方)经德佑房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方购买甲方位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款190万元，双方并就支付意向金数额、签订《上海市房地产买卖合同》时间、付款时间及违约责任等作了约定。2016年4月22日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价176万元；2016年6月8日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。合同附件三约定：乙方应支付甲方首期房价款75万元；第二期房价款，乙方应支付100万元整，乙方通过如下方式支付：自筹资金，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户)，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款；交房时间及尾款，乙方应支付甲方尾款10,000元整，交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据5日内，乙方如未在上述约定时间支付尾款，须按照未支付金额的万分之五向甲方支付利息，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。该合同甲方李若诗签名处由李松涛代签。同日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《龙湖滟澜山上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)补充协议》，协议约定：乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方花园养护款共计14万元整，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方直接支付甲方全额花园养护款。协议并约定，该房地产交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。2016年4月22日被告李松涛补签收款收据，确认收到德佑地产转付的30万元。同日，被告李松涛出具收款收据，确认收到原告转付的120万元。2016年6月21日，原告向被告邮寄《催告函》，催告函载明：双方应于2016年6月8日过户，但因被告原因致使无法过户，要求被告在2016年6月30日16时前配合办理过户手续。另查明，中国建设银行股份有限公司上海青浦支行出具个人贷款结清证明，证明被告李松涛的个人贷款214万元已于2016年6月3日结清。2016年6月25日，重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司出具证明，载明被告李松涛在系争房屋的物业费已付到2016年6月底。另查明：原告与案外人梁某某原系夫妻关系。双方于2014年12月18日登记离婚。庭审中，原、被告一致确认：系争房屋转让总价为190万元，原告已支付的150万元中，包括案外人梁某某另行与两被告签订的购买赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋应支付的75万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，产权证、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、收款收据、房地产登记簿、微信聊天记录等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告向本院交付房款115万元。本案争议的焦点：原、被告未能按照合同约定时间办理过户，违约方为哪方？原告认为：自己与梁某某虽已离婚，但购买系争房屋时，两人始终一起看房、约谈等，购房款项也均由梁某某支付，因此，梁某某的观点及做法均代表原告。梁某某与被告李松涛及中介陈某某三人有一个微信聊天群，其每天予以关注，并且认可梁某某代表原告。2016年6月1日，梁某某确实在微信中表示自己的钱投在理财产品中，可能要到12号左右才能办理赎回手续，交房日期也推迟到20号左右。6月7日，梁某某在微信中通知被告和中介6月8日正常办理交房手续，中介也要求被告在6月8日上午先交物业费，然后去银行再过户，但是被告却以出差在外予以拒绝，梁某某只能等被告回来再定时间。之后，梁某某在微信群里要求被告、中介尽快安排交易、过户。7月7日，中介在微信群里通知被告7月8日上午9时过户，但是，直至7月8日，原告与梁某某按中介约定的时间到青浦区房地产交易中心等待被告前来过户都未果。原告为证明自己的主张，申请证人出庭作证，并向法庭递交了由案外人梁某某、被告李松涛及中介陈某某三人的微信聊天记录。证人陈某某陈述：原告在2016年1月就看中被告的房屋，但是由于被告李若诗年满18周岁在美国，需办理相关公证委托书，至4月份，被告说公证委托书办好了，所以约定签合同。合同约定是6月8日过户。6月1日，梁某某表示钱在理财产品中，要晚几天付款。被告表示按合同来。6月7日，梁某某要求过户，被告要求先付款或出具资金证明，后被告表示出差在外，可以在12日过户，但是梁某某表示12日有会议，14至16日三天均可以。由于原、被告都比较忙，一直就之后的过户时间没有协商一致。被告认为：2016年6月1日，梁某某在微信群里表示理财产品赎回有问题时，被告即要求按照合同办事。6月7日梁某某要求6月8日办理过户交房，被告正好安排出差。6月8日，被告要求梁某某提供钱到账的证明，遭到拒绝。6月10日，被告主动告知梁某某，12日下午办理相关手续，梁某某却以12日下午才回上海，13日、14日有会议等不予同意。被告为证明自己的主张，向法庭递交了由被告李松涛、案外人梁某某及中介陈某某三人的微信聊天记录。本院认为：原、被告向法庭递交的证据均是由案外人梁某某、被告李松涛、中介陈某某三人组成的微信聊天记录，内容一致，且真实、完整，本院予以确认。从微信聊天记录分析，梁某某虽在2016年6月1日表示自己的理财产品因赎回可能存在问题，但是双方并未约定6月8日不再过户。6月7日，梁某某在通知中介、被告按约过户时，得知被告在外出差表示同意等被告回来再说，由此可见，梁某某、被告对合同约定的6月8日过户时间进行了变更，之后，虽然双方就过户时间多次协商，但是仍未能确定具体时间，因此，双方均无违约行为。现原告确认梁某某完全代表原告，故本院认定，原、被告均无违约行为。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海市房地产买卖合同、补充协议，除房价条款非双方当事人的真实意思表示外，其他条款均系双方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现合同约定的过户期限已届满，故原告要求被告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。根据前述，因原、被告均无违约行为，故原告要求被告支付违约金，被告要求解除合同并要求原告支付违约金的诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李松涛、李若诗应于本判决生效之日起十日内配合原告魏淑美将位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告魏淑美名下(交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告负担)；原告魏淑美在取得他项权利证书之日，支付被告李松涛、李若诗房款115万元；二、原告魏淑美要求被告李松涛、李若诗以176万元为本金，按照日万分之五的标准自2016年6月9日计算至过户登记之日止的违约金的诉讼请求不予支持；三、反诉原告李松涛、李若诗要求解除与反诉被告魏淑美签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求不予支持；四、反诉原告李松涛、李若诗要求反诉被告魏淑美支付以190万元为本金，按照日万分之五的标准计算十日逾期违约金的反诉请求不予支持；五、反诉原告李松涛、李若诗要求反诉被告魏淑美支付190的20%违约金的反诉请求不予支持。本案本诉受理费80元，减半收取计40元；保全费5,000元，由被告李松涛、李若诗负担；反诉受理费3,571.25元，由反诉原告李松涛、李若诗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蔡红兰二〇一六年十二月二十七日书记员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。