四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11260号上诉人（原审被告）：晋江闽粤投资有限公司，住所地：福建省晋江市青阳街道和平路270-290号好莱斯登公司大酒店一楼。法定代表人：卢兴勇，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：刘邦良，男，汉族，1966年1月24日出生，住四川省简阳市。被上诉人（原审原告）：刘华琼，女，汉族，1967年8月1日出生，住四川省简阳市。被上诉人（原审原告）：巫江模，男，汉族，1973年11月12日出生，住四川省简阳市。原审被告：四川好莱斯登商业管理有限公司，住所地:成都市成华区双荆路2号16幢11层1111号。法定代表人：袁友军。上诉人晋江闽粤投资有限公司（以下简称晋江公司）因与被上诉人刘邦良、刘华琼、巫江模、原审被告四川好莱斯登商业管理有限公司（以下简称好莱斯登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晋江公司上诉请求：1.撤销原判第一至五项，驳回刘邦良、刘华琼、巫江模一审全部诉讼请求或发回重审；2.刘邦良、刘华琼、巫江模承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、晋江公司不是本案适格主体，其与刘邦良、刘华琼、巫江模也不是合同相对方关系。晋江公司未与刘邦良、刘华琼、巫江模签订《酒店承包管理合同》，案涉合同上加盖的公章与晋江公司合法备案使用的公章不一致，且晋江公司申请对印章进行鉴定。是有人私刻公章并以晋江公司名义与刘邦良、刘华琼、巫江模签订并履行合同。对于印章被私刻这一事实，晋江公司已报案处理。刘邦良、刘华琼、巫江模没有向晋江公司履行过合同义务，自然也无权向晋江公司主张任何的合同权利。即使法院认定晋江公司是案涉合同名义上的合同相对方，案涉合同自签订之日至本案诉讼时长达7年之久，期间晋江公司与刘邦良、刘华琼、巫江模没有任何联系，晋江公司从未支付租金，刘邦良、刘华琼、巫江模也从未要求晋江公司支付租金，也没有向晋江公司履行交付案涉房屋的义务，故双方并未实际履行案涉合同。刘邦良、刘华琼、巫江模早已将房屋交付给了好莱斯登公司，并将房屋的业主权利授权给好莱斯登公司使用，也是好莱斯登公司在向其支付租金，可见刘邦良、刘华琼、巫江模与好莱斯登公司之间已形成另外一个事实上的“房屋租赁合同”，好莱斯登公司才是案涉合同的相对方。二、晋江公司及其股东与好莱斯登公司之间不存在任何关联，没有任何法律上的权利义务关系，无需与好莱斯登公司共同承担任何责任。好莱斯登公司在一审中也表明其是与刘邦良、刘华琼、巫江模之间真正权利义务的履行者。刘邦良、刘华琼、巫江模共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。好莱斯登公司未发表陈述意见。刘邦良、刘华琼、巫江模向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《酒店承包管理合同》已经依法解除，请求晋江公司和好莱斯登公司返还房屋、恢复原状；2.判令晋江公司和好莱斯登公司支付刘邦良、刘华琼、巫江模房屋租金从2019年5月24日至7月18日共计9340.38元；3、判令晋江公司和好莱斯登公司支付刘邦良、刘华琼、巫江模从2019年7月19日起至其返还房屋之日的房屋占有使用费；4、判令晋江公司和好莱斯登公司支付刘邦良、刘华琼、巫江模因其违约行为产生的违约金共计224516.181元；5.本案全部诉讼费、担保费、保全费、律师费等由晋江公司和好莱斯登公司承担。一审认定事实：2013年5月18日，刘邦良、刘华琼、巫江模与晋江公司均出具了《承诺书》，承诺由晋江公司或晋江公司指定的第三方对其所有的房屋进行委托经营管理，保证在刘邦良、刘华琼、巫江模与招商地产签署《商品房（预售）买卖合同》后，与晋江公司或晋江公司指定的第三方签署《酒店承包管理合同》。同日，刘邦良、刘华琼、巫江模（发包方、甲方）与晋江公司（承包方、乙方）签订了三份《酒店承包管理合同》，约定甲方将成都市成华区双荆路2号招商雍华府16栋12层1230号面积37.5平方米，16栋12层1231号面积37.5平方米，16栋12层1232号面积36.74平方米的三套房屋承包给乙方从事酒店及相关配套服务业。承包管理期自2014年8月24日起至2029年11月23日止，共计15年（不含前三个月免承包管理费期间）。甲方于2014年8月24日之前将房屋交付给乙方使用。乙方每季度应向甲方支付的房屋承包管理费，按照建筑面积计算为每平方米乙方实收管理费43元／月，承包管理费每三年在上年基础上递增8%（第四年承包管理费为46.44元／平方米·月，以此类推。最终承包管理费金额按产权证记载的建筑面积为准，产权办理前乙方按预测销售面积缴纳的承包管理费不再退补）。无论本合同约定房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定费用向甲方支付承包管理费。本合同生效后10日内，乙方向甲方支付承包押金2000元以及一个月的承包管理费。在2014年8月24日交房后5日内，乙方向甲方支付三个月承包管理费（装修期除外，即2014年11月24日至2015年2月23日，扣除之前已支付的一个月承包管理费）。甲方向乙方提供中国工商银行开户账号，乙方按季度支付承包管理费，乙方应于每季度最后一月的20日前向甲方支付下季度的房屋承包管理费。乙方将承包管理费按本合同约定时间汇往甲方提供的银行卡后，即视为乙方已完成付款义务。承包期满后5日内，甲方应退还乙方2000元押金。合同终止后10日内，乙方须向甲方退还房屋，按照原有合同附图恢复建筑结构，同时可以在保留房屋装饰装修、且不影响房屋使用的前提下拆除、搬迁属于乙方的财产、设备等物品，否则视为乙方放弃财产、设备的所有权。乙方逾期按要求退还的，每逾期一日，须按照应付承包管理费的2倍向甲方支付房屋占用费，同时按照当年承包管理费总额的20%向甲方支付违约金。在房屋可供正常使用的前提下，如乙方逾期支付承包管理费的，每逾期一日，应按欠付部分承包管理费的千分之一向甲方支付违约金，同时按照同期贷款利率的2倍向甲方支付资金利息，直至付清之日止；逾期超过30天的，经甲方书面通知仍未支付，甲方有权单方解除本合同，乙方须按本合同约定的承包管理费总额100%向甲方支付违约金。三份合同尾部有刘邦良、刘华琼、巫江模签名，收款账号为62×××65，开户名为刘邦良。随后，刘邦良、刘华琼、巫江模出具了授权委托书，委托好莱斯登公司行使业主权利。好莱斯登公司及其股东莫俊明陆续向刘邦良卡上按季度支付房屋管理费，其中，2015年6月5日支付14414.46元，2015年9月6日支付14414.46元。2019年5月20日之前晋江公司应向刘邦良、刘华琼、巫江模支付下一季度的管理费，但晋江公司没有支付。2019年6月26日、2019年7月8日，刘邦良、刘华琼、巫江模委托四川皓锦律师事务所向晋江公司营业执照所在地发出律师函，要求晋江公司支付欠付的承包管理费。2019年7月17日，刘邦良、刘华琼、巫江模向晋江公司营业执照所在地发出《解除合同通知书》，表明因晋江公司未履行给付租金义务，自该通知书到达晋江公司时，《酒店承包管理合同》即解除，双方权利义务关系终止。7月19日，晋江公司收到《解除合同通知书》。另查明，合同签订后，晋江公司将酒店交给了好莱斯登公司经营。好莱斯登公司系房屋实际使用人。再查明，刘静（系好莱斯登酒店店长）举出2019年9月2日的微信聊天截屏，该微信聊天截屏显示要求业主在2019年9月6日之前领取房卡，酒店将房屋退还给业主。同时表示，因其中途退过群，无法出示2019年12月4日之前完整的聊天记录。2019年12月6日，好莱斯登公司以张贴公告的方式再次通知业主领取钥匙。2019年12月3日，刘邦良、刘华琼、巫江模出具委托书，委托招商蛇口成都公司（原成都招商北城房地产有限公司）对雍华府16栋9-12楼公区过道地面进行地砖铺设及水表分户施工。一审庭审中，刘邦良、刘华琼、巫江模认可收到了晋江公司三套房屋的押金6000元，但是晋江公司在支付房屋管理费时扣除了消防水电费4293.5元（计算方式：电费25元每平方米，水费500元每套），应当进行品迭，晋江公司对此表示认可。晋江公司、好莱斯登公司对刘邦良、刘华琼、巫江模举出的律师函、解除合同通知书、快递单三性均予以认可，并出示了房屋照片拟证明本案业主已经将房屋门锁上，晋江公司、好莱斯登公司对该房屋已经失去了控制。刘邦良、刘华琼、巫江模对好莱斯登公司举出的含停业公告的微信聊天截屏三性均不予认可，同时表示好莱斯登公司无法证明本案业主就在群里。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律保护。当事人均应按照合同如实全面地履行义务。具体到本案，有五大争议焦点：一是合同解除时间点；二是欠付承包管理费及房屋占用费金额；三是违约金数额；四是责任承担主体；五是押金问题。对此，一审法院分别评述如下：关于合同解除时间点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同。本案中，刘邦良、刘华琼、巫江模和晋江公司签订的承包管理合同合法有效，按时足额支付承包管理费系晋江公司应承担的主要义务，刘邦良、刘华琼、巫江模两次书面催告并给予合理期限后，晋江公司仍未支付承包管理费，依照前述规定，刘邦良、刘华琼、巫江模享有单方解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据快递详情单显示，刘邦良、刘华琼、巫江模发出的解除合同通知书于2019年7月19日到达晋江公司。晋江公司在收到解除合同通知书后，并未及时提出异议，也未向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，刘邦良、刘华琼、巫江模行使合同解除权依法履行了通知义务，通知到达之日即为合同解除之日，一审法院据此认定《酒店承包管理合同》解除时间点为2019年7月19日。又，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案合同解除后，刘邦良、刘华琼、巫江模要求晋江公司、好莱斯登公司返还房屋，恢复原状符合前述法律规定，一审法院予以支持。关于欠付承包管理费。根据查明的事实，晋江公司应于2019年5月20日前向刘邦良、刘华琼、巫江模支付下一季度的承包管理费。晋江公司未按期支付承包管理费，已经构成违约，2019年5月24日至2019年7月19日，在合同尚未解除的情况下，晋江公司占有并使用房屋，应按照合同约定支付承包管理费，即9859.5元（计算方式为：46.44元/月/平方米×（37.5+37.5+36.74）平方米÷30天×57天）。关于房屋占有使用费。因合同已于2019年7月19日解除，根据约定，合同终止后的10日内，晋江公司、好莱斯登公司应当退还房屋，否则应当按照应付承包管理费的2倍支付房屋占用费。从2019年7月20日至2019年7月29日，因双方未对该时间段费用进行约定，该时间本质系刘邦良、刘华琼、巫江模给晋江公司、好莱斯登公司腾退房屋的宽限时间，晋江公司、好莱斯登公司不应支付租金和占有使用费。故房屋占有使用费的计算起点应为2019年7月30日。一审法院认为，好莱斯登公司虽称其在2019年9月2日在业主群发出停业公告，要求业主领取钥匙，但是未向一审法院提交证据证明本案业主在该群里，也未向一审法院提交其他证据证明本案业主接收到该条讯息，一审法院对于其单方陈述不予采信。在合同解除后，双方均应积极办理交房等相关手续，防止损失扩大。从刘邦良、刘华琼、巫江模在2019年12月3日委托招商蛇口成都公司进行水表分户等施工这一行为可以看出晋江公司、好莱斯登公司张贴公告之日即2019年12月6日已经失去了对房屋的控制，刘邦良、刘华琼、巫江模要求晋江公司、好莱斯登公司支付2019年12月6日之后的房屋占有使用费于法无据，一审法院不予支持。故本案房屋占有使用费计算的起、止时间点应为2019年7月30日和2019年12月6日。这段时间的房屋占有使用费为44973.12元（计算方式为：46.44元/月/平方米×（37.5+37.5+36.74）平方米÷30天×130天×2）。关于押金问题。晋江公司、好莱斯登公司主张押金应当从应付款项中扣除，刘邦良、刘华琼、巫江模认可收到6000元押金，同时表示晋江公司、好莱斯登公司已将该押金用于抵扣消防防水、电费预付金等费用。对此，刘邦良、刘华琼、巫江模、晋江公司、好莱斯登公司均表示认可，故刘邦良、刘华琼、巫江模应退还晋江公司、好莱斯登公司押金1706.5元（计算方式为：6000元-4293.5元=1706.5元）。关于违约金。因双方约定的房屋占有使用费为房屋管理使用费的两倍，有补偿刘邦良、刘华琼、巫江模损失的作用。晋江公司、好莱斯登公司认为刘邦良、刘华琼、巫江模现主张的违约金过高，对此提出了抗辩。结合合同履行情况，违约金不能过分高于刘邦良、刘华琼、巫江模的损失，一审法院酌定违约金金额为一个月承包管理费即5189.2元。（计算方式为：46.44元/月/平方米×（37.5+37.5+36.74）平方米×1月）与晋江公司、好莱斯登公司预先缴纳的押金品迭后，晋江公司、好莱斯登公司还应向刘邦良、刘华琼、巫江模支付违约金3482.7元。关于律师费、保函费。因案涉承包管理合同中并未约定律师费、保函费的承担问题，刘邦良、刘华琼、巫江模的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于责任承担主体。晋江公司系合同签订方，作为合同相对方，其应当履行合同约定的义务，承担违约后的责任。好莱斯登公司庭审中明确表示应当由好莱斯登公司承担责任，构成了债的加入，故本案承担责任的主体为好莱斯登公司及晋江公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认刘邦良、刘华琼、巫江模与晋江公司签订的《酒店承包管理合同》已于2019年7月19日解除；二、晋江公司于判决生效之日起三十日内向刘邦良、刘华琼、巫江模返还房屋并恢复原状，好莱斯登公司负有协助义务;三、晋江公司、好莱斯登公司于判决生效之日起十日内向刘邦良、刘华琼、巫江模支付房屋管理费9859.5元；四、晋江公司、好莱斯登公司于判决生效之日起十日内向刘邦良、刘华琼、巫江模支付房屋占用使用费44973.12元；五、晋江公司、好莱斯登公司于判决生效之日起十日内向刘邦良、刘华琼、巫江模支付违约金3482.7元。六、驳回刘邦良、刘华琼、巫江模的其他诉讼请求。案件受理费4808元，保全费1690元，由刘邦良、刘华琼、巫江模承担2597元，晋江公司、好莱斯登公司承担3897元。本院二审期间，晋江公司提交了成都蓉城司法鉴定中心文书鉴定意见书，该意见书载明，检材为2013年的《酒店承包管理合同（合同编号2yfh16-1205）》上加盖的“晋江闽粤投资有限公司”与送检样本上“晋江闽粤投资有限公司”印章印文不是同一印章盖印，晋江公司拟证明案涉的《酒店承包管理合同》并未非其签订，不是其真实意思表示。刘邦良、刘华琼、巫江模质证认为，对该证据形式真实性无异议，但晋江公司在一审中认可了《酒店承包管理合同》系其签订，且比对的印章来源不明，故认为该证据不能达到证明目的。本院认为，晋江公司在一审中并未对印章的真实性提出任何异议，且其答辩意见认为，因好莱斯登公司尚未成立，故借用晋江公司的名义与各业主签订合同，该答辩意见实质是认可了该合同系晋江公司订立，故晋江公司二审提交的鉴定意见书不能证明案涉合同并非其签订。二审另查明，好莱斯登公司股东莫俊明与晋江公司均系成都好莱斯登公司股东。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，《酒店承包管理合同》系订立各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为晋江公司是否与刘邦良、刘华琼、巫江模系实际的合同相对方。从合同订立来看，《酒店承包管理合同》系以晋江公司名义订立，且加盖了晋江公司印章，虽然在二审中晋江公司否定该印章真实性，但在一审中晋江公司并未就此提出异议，且其答辩意见实际认可了印章系其加盖，故该合同应为其真实性意思表示。合同订立时，好莱斯登公司尚未成立，且合同中并无任何关于未来将设立新的履行主体代替晋江公司履行合同的约定内容，故合同订立时刘邦良、刘华琼、巫江模不可能知晓其实际履行方为好莱斯登公司。从合同履行来看，虽然系好莱斯登公司在实际付款，但《酒店承包管理合同》明确约定了由刘邦良、刘华琼、巫江模向晋江公司提供其银行账户信息，无证据证明好莱斯登公司获取的业主银行账户信息系业主直接向好莱斯登公司提供，亦无任何证据证明刘邦良、刘华琼、巫江模作出过与好莱斯登公司直接建立合同关系的意思表示，且合同附属的承诺书亦载明晋江公司可以自行或指定第三方经营酒店，因此好莱斯登公司的付款行为仅能视为其代晋江公司履行支付义务，不能视为好莱斯登公司直接与刘邦良、刘华琼、巫江模建立了事实上的合同关系，故一审法院认定晋江公司系合同相对方，应当履行合同约定义务，承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上，上诉人晋江闽粤投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由晋江闽粤投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 何广智二〇二一年八月六日书记员 袁雅丽