浙江省德清县人民法院民事判决书（2020）浙0521民初3420号        原告（反诉被告）：戴连初，男，1956年10月9日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省德清县。                委托诉讼代理人：戴忠海，系原告儿子。                委托诉讼代理人：姚文妹，浙江清溪律师事务所律师。                被告（反诉原告）：汪蔚峰，男，1965年11月27日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省德清县。                委托诉讼代理人：杨伟萍，浙江尹天律师事务所律师。                被告（反诉原告）：汪蔚联，男，1969年9月17日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省德清县。                委托诉讼代理人：楼泽丰，浙江尹天律师事务所律师。                原告戴连初与被告汪蔚峰、被告汪蔚联房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序审理。因案件疑难复杂，于2021年1月5日依法转为普通程序审理。诉讼中，被告汪蔚峰、汪蔚联于2021年6月4日对原告戴连初提起反诉，本院依法受理并合并审理，本案于2020年10月21日、2021年6月30日分别二次公开开庭进行了审理。原告戴连初（反诉被告）及其委托诉讼代理人戴忠海、姚文妹，被告汪蔚峰（反诉原告）的委托诉讼代理人杨伟萍、被告汪蔚联（反诉原告）的委托代理人楼泽丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                本诉原告戴连初诉称：1998年11月份，被告自愿将坐落于城关镇丁山坝房屋二楼二底（混合结构，建筑面积176.8平方米）卖给原告，双方于1999年1月28日就此买卖事宜签订房屋买卖合同，并委托被告父亲虞加平去德清县公证处办理房屋买卖公证，出具公证处--（99）德证字第28号，有德清县公证处出具的公证书及买卖合同为证，双方协商房屋定价五万元，房款已于1999年1月28日付清，付清日期分别为：1998年11月2日付款12000元，1998年11月16日付款24000元，1999年1月28日付款14000元，分别有收据为证。原告全家从1999年3月至今一直居住于乾元镇丁山坝房屋内，并对房屋进行了重新装修。原告从1999年至今多次要求被告履行房屋产权过户事宜，协商无果，故纠纷成诉。1、判令汪蔚峰、汪蔚联变更房屋产权登记手续等；2、本案诉讼费用由汪蔚峰、汪蔚联承担。并于2020年8月17日对该诉讼请求第一项进一步明确为：判令二被告汪蔚峰、汪蔚联立即协助原告戴连初将坐落于德清县乾元镇丁山坝房屋［房产证号：德房城3字第XXXX号、第XXXX号，土地证号德国用（94）字第011094号］所有权登记至原告戴连初名下。                诉讼中，原告戴连初于2020年10月19日申请变更上述诉讼请求第一项为：判令汪蔚峰、汪蔚联继续履行戴连初与汪蔚峰、汪蔚联于1999年1月28日签订的房屋买卖合同，并立即协助戴连初将坐落于德清县乾元镇丁山坝房屋［房产证号：德房城3字第XXXX号、第XXXX号，土地证号德国用（94）字第011094号］所有权登记至戴连初名下，其余诉请不变。经审查，原告变更诉讼请求之申请，符合法律规定，本院予以准许。                被告汪蔚峰在本诉中答辩，没有委托虞加平与原告签订买卖合同，买卖合同无效。                被告汪蔚联在本诉中答辩，并未与原告之间签订房屋买卖合同，原告提交的房屋买卖合同不成立，请求驳回。                反诉原告汪蔚峰、汪蔚联（本诉被告）共同诉称：因戴连初提起诉讼，汪蔚峰、汪蔚联方知在1998年时，父亲虞加平持刻有汪蔚峰、汪蔚联名字的印章，与戴连初签订《房屋买卖合同》，将汪蔚峰、汪蔚联所有的坐落于城关镇丁山坝的房屋，以5万元的价格卖给了戴连初，汪蔚峰、汪蔚联方认为，从未委托父亲虞加平出卖房产，也未委托父亲虞加平办理房屋买卖公证，上述《房屋买卖合同》系父亲虞加平未经汪蔚峰、汪蔚联同意擅自出卖，属于无效合同，故提起反诉。请求判令：1、确认案涉《房屋买卖合同》无效；2、反诉费用由戴连初承担。                反诉被告戴连初（本诉原告）在反诉中答辩，该反诉于法无据，无请求权基础，无相关法律依据，驳回原告诉讼请求。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证，本院认证如下：                1、戴连初在本诉中提交的证据：《房屋买卖合同》、公证书、德清县公证处笔录、房款收条、浙江省信用合作社储蓄存单、办理公证委托书，拟证明在1999年1月28日，原告与二被告在德清县公证处签订了房屋买卖合同，房屋价款5万元，且原告已经全额支付房屋价款的事实。经汪蔚峰质证，以上证据三性均有异议，对房屋买卖合同及公证书形式上的真实性无异议，但对实质性有异议；对于5万元房款，确实已经收到，但收款是其父亲虞加平并非本人，两份有汪蔚峰签字的收条，字迹明显不一样，但未提出笔迹鉴定。经汪蔚联质证，同意汪蔚峰的质证意见，且汪蔚联未参与房屋买卖的公证，也未委托父亲虞加平参与房屋买卖签订的事宜及未收到过房款；合同中涉及的私章，汪蔚联未持有印章，也没有在其他场合使用过。经审查，该组证据符合有效证据的条件，对戴连初主张的证明目的，本院予以综合认定。                2、戴连初在本诉中提交的证据：国有土地使用证、房产所有权证、房产共有权保持证，拟证明乾元镇丁山坝3号由二被告所有，房屋产权证的基本信息的事实。经汪蔚峰质证，对该证据三性均无异议。经汪蔚联质证，对该证据真实性无异议，但关联性有异议，以上证件由父亲代办，虽然房产共有权保持证盖有汪蔚联的印章，但本人未持有并未使用该印章。经审查，该组证据符合有效证据的条件，对案涉房屋产权信息的证据效力，本院予以认定。                3、戴连初在本诉中提交的证据：浙江居民家庭用电建议、用电客户基本信息、用水情况清单及户口本，拟证明乾元镇丁山坝3号原告于2001年1月12日起立户用电至今，2014年9月29日起通过原告儿子戴海忠立户用水至今，因之前是和邻居共用，所以没有立户单独使用。经汪蔚峰质证，关联性有异议，只能证明原告用水用电或者居住的情况，不能证明房屋买卖情况及产权情况。经汪蔚联质证，一直认为案涉房屋是由父亲虞加平在出租收益的，对于房屋实际使用人从未干涉过，且不能根据房屋的使用情况来倒推房屋买卖合同的成立或者有效。经审查，该组证据符合有效证据的条件，对案涉房屋戴连初居住使用的证据效力，予以认定。                4．戴连初在本诉中提交的证据：室内房屋照片，拟证明原告购买乾元镇丁山坝3号后一直居住至今已20余年。经汪蔚峰、汪蔚联质证，该组照片不能证明其房屋买卖关系，只能证明原告在使用该房屋。经审查，该组证据与本案事实相关联，本院予以综合认定。                5．戴连初在本诉中提交的证据：戴连初儿媳冯思姝与汪蔚峰、汪蔚联通话录音，拟证明汪蔚峰、汪蔚联对于案涉房屋被出卖一事已知情的事实。经汪蔚峰质证，戴连初儿媳与汪蔚联的通话录音不发表意见；对于戴连初儿媳与汪蔚峰的通话录音，                真实性存疑，手机上录音的存储时间与当时通话时间不一致；                关联性，录音反映的内容恰恰是汪蔚峰及汪蔚峰老婆都不同意出售该房屋，且汪蔚峰没有签过字的事实。经汪蔚联质证，戴连初儿媳与汪蔚联的通话录音，合法性没有异议；真实性存疑，现场提供的录音有修改，原始证据未核实；关联性，录音反映的内容恰恰是汪蔚联对当年的房屋买卖是不知情且不同意的，另汪蔚联也没有追加认同案涉房屋买卖合同。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院将结合其他证据予以综合认定。                6、汪蔚峰、汪蔚联在反诉中提交的证据：房产所有权证、国有土地使用证、房产共有权保持证各1份，拟证明案涉房产为二被告共同共有的事实。经戴连初质证，三性无异议，认可房产证还是登记在汪蔚峰、汪蔚联名下，属于共同共有。经审查，对上述证据的证据效力，本院予以认定。                7、汪蔚峰、汪蔚联在反诉中提交的证据：房屋买卖合同、公证书、公证申请表、委托书、德清县公证处笔录、收到公证书回单各1份，拟证明德清县公证处在办理公证时，未与二被告核实委托书的真实性、未与二被告核实私章的真实性，在制作询问笔录时，未与受托人虞加平核实委托书、私章的真实性，出具的公证书程序违法、内容与事实不符，不应当作为定案依据。经戴连初质证，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明待证事实，根据《民法典》165条规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章，即本案中的委托书是符合法律规定的，足以让戴连初方相信这份委托书是真实、合法有效的，另外原告方在庭审中陈述过，这份委托书是虞加平去汪蔚联的工作单位取的，而不是虞加平在笔录中反映的是在公证处当场写的且公证处有审核义务。经审查，对以上的证据效力，本院将结合本案其他证据和事实予以综合认定。                为审理案件需要，本院依职权向德清县公证处调查取证，德清县公证处于2021年3月30日向本院出具了关于公证核查情况的复函1份。上述证据，经戴连初质证，三性均无异议；经汪蔚峰质证，形式上真实性无异议，但对于合法性、关联性都有异议，法院的调查函明确了调查事项，但公证处的回函是个概括性的回复，并没有明确调查事项，且有关规定都没有明确，案涉房屋买卖合同的公证，不符合当时公证法的第16条、18条，公证处没有尽到审核当事人的义务且汪蔚峰根据公证法第39条规定，向德清公证处书面提出复查申请，但公证处拒绝且没有任何回复。经汪蔚联进行质证，与汪蔚峰质证意见一致。                诉讼中，本院依职权向德清县不动产登记中心调查取证，德清县不动产中心向本院出具了案涉房屋由汪蔚峰、汪蔚联向案外人俞勇强购买的相关交易记录1份。上述证据，经戴连初质证，三性无异议。经汪蔚峰质证，不动产中心相关材料，三性无异议，但1990年初次购房时汪蔚峰没结婚，购入面积127.03平方米，在1992年时新增面积49.64平方米，所以案涉房屋买卖时面积176.8平方米，1998年办证时面积有变动，且汪蔚峰于1990年结婚，所以，1990-1998年改造之后新建的面积，应属于汪蔚峰的夫妻共同财产。汪蔚联质证，与汪蔚峰意见一致，但汪蔚联不涉及夫妻共同财产。                诉讼中，本院依职权向虞加平制作询问笔录1份，询问案涉房屋买卖的相关情况。上述证据，经戴连初质证，真实性存在异议，笔录中说办理公证的委托书是在公证处由公证员写的，虞加平在上面敲了章，但庭审中陈述，委托书是去汪蔚联单位拿了带去的，真实性无法核实，虞加平的陈述与二被告的陈述出入比较大。经汪蔚峰质证即使公证书中的委托代理是合法的，但是虞加平也没有接受汪蔚峰妻子的委托。                诉讼中，戴连初在庭后向法庭补充了《录音说明》、《交房说明》各一份，本院收集在案。                经审理查明，诉争房屋坐落于德清县城关镇丁山坝（现为德清县乾元镇丁山坝），房屋1幢4间（2楼2底），在虞介平（曾用名虞加平）与儿子汪蔚峰、汪蔚联共同生活期间，父亲虞介平于1990年7月23日以汪蔚峰、汪蔚联名义向原房主俞勇强购买所得（协议书记载房屋建筑面积为125平方米），1992年5月曾申请新增建造，1998年3月12日该房屋产权确权登记为汪蔚峰、汪蔚联共同共有，房屋建筑面积登记为176.8平方米，房产证号：德房城3字第XXXX号、第XXXX号，土地证号德国用（94）字第011094号。                1998年10月，虞介平欲将案涉房屋以50000元价格出售，戴连初知悉后要求购买，双方口头达成协议后，戴连初于1998年11月2日支付购房预付款12000元、于1998年11月16日支付房款24000元，并由汪蔚峰签名加盖“汪蔚峰”个人印章出具了《收条》二份。                1999年1月28日，虞介平持“汪蔚峰、汪蔚联印”的个人印章、身份证复印件及案涉房屋的房产所有权证、土地使用证、房产共有权保持证与戴连初共同前往德清县公证处办理房屋买卖合同公证事宜，虞介平当场在《委托书》、《房屋买卖合同》上加盖“汪蔚峰”、“汪蔚联印”个人印章，并在公证申请表、公证笔录上进行了签名，与买方戴连初在德清县公证处办理《房屋买卖合同》公证手续（过户费用由买方承担），合同约定，一、乙方（汪蔚峰、汪蔚联）自愿将座落在城关镇丁山坝房屋二楼二底（混合结构，建筑面积176.8平方米）卖给甲方（戴连初）；二、双方商定价款为五万元，甲方已支付给乙方三万六千元，余一万四千元于公证之日付清；三、乙方保证上述房产权属清楚，如有纠葛，乙方承担责任；四、甲方付清房款之日，乙方将房屋及房屋产所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用证交给甲方；五、房屋过户手续，乙方协助甲方办理，费用由甲方承担。合同落款：甲方戴连初签名、盖章，乙方汪蔚峰、汪蔚联印盖章。同日，德清县公证处出具了（99）德证字第28号《公证书》一份，对该《房屋买卖合同》的签订行为、合同上双方当事人的签字、印章属实予以确认。戴连初当即付清购房余款14000元后，虞介平向戴连初移交了房产所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用证并交付了房屋。                1999年2月，戴连初举家入住案涉房屋并一直居住至今，且对房屋进行了重新装修。事后，戴连初老婆及儿媳曾向虞介平、汪蔚峰、汪蔚联提出要求履行房屋产权过户事宜均未果，纠纷成讼。                另，诉讼中，为案件审理的需要，本院于2021年3月12日依法向德清县公证处就案涉《房屋买卖合同》公证活动的合法性进行调查，德清县公证处于2021年3月30日回复本院《关于公证核查情况的复函》：“本处认为1999年1月29日出具的（99）德证字第28号公证书符合当时〈中华人民共和国公证暂行条例〉的有关规定”。                本院认为，本案事实是父亲虞介平持儿子汪蔚峰、汪蔚联的个人印章、身份证复印件及房屋相关权利证书与戴连初办理了案涉房屋的买卖合同事宜。双方的主要争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》中虞介平的代理行为是否有效。                首先，虞介平持儿子汪蔚峰、汪蔚联的个人印章和身份证复印件在《委托书》、《房屋买卖合同》中加盖了“汪蔚峰、汪蔚联印”的个人印章。根据虞介平的陈述笔录显示，该二枚个人印章均系汪蔚峰、汪蔚联的个人印章，在搬家后，放置老房子的抽屉里。且该“汪蔚峰、汪蔚联印”的个人印章与虞介平向案外人俞勇强购买取得案涉房屋时所使用的“汪蔚峰、汪蔚联印”个人私章均为一致。诉讼中，汪蔚联虽提出“汪蔚联印”的实际使用人系虞介平，而非汪蔚联，但汪蔚联未能提供证据证明“汪蔚联印”非本人所有、也未提出该印章系伪造。为此，该“汪蔚联印”个人印章的真实性在无相反证据证明的情况下，汪蔚联应承担举证不能的法律后果。                其次，鉴于虞介平与汪蔚峰、汪蔚联之间的父子关系，戴连初与虞介平办理房屋买卖事宜时，通过查验虞介平出具的委托书、汪蔚峰和汪蔚联的身份证复印件及房屋产权相关资料，并在德清县公证处办理了《房屋买卖合同》公证书的行为，已尽到了全部的审慎义务，足以使戴连初相信出卖房屋系汪蔚峰、汪蔚联的共同意思表示。因此，戴连初在整个交易行为过程中，主观善意且无过失，戴连初持有的《房屋买卖合同》公证书，足以让戴连初确信虞介平代理签订《房屋买卖合同》的行为系汪蔚峰、汪蔚联的委托，且虞介平使用“汪蔚峰、汪蔚联印”的个人印章和身份证复印件系经过汪蔚峰、汪蔚联的口头授权具有较高的盖然性，故虞介平与汪蔚峰、汪蔚联之间的表见代理关系成立。                再次，案涉《房屋买卖合同》在办理公证活动时，虞介平作为代理人在公证申请表、公证笔录上均进行了签名，且戴连初在办理《房屋买卖合同》公证前分别支付购房预付款12000元、房款24000元时，汪蔚峰均在收条上进行签名及加盖“汪蔚峰”个人印章，戴连初在办理完《房屋买卖合同》公证书后付清了购房余款14000元时，虞介平在收条上签名并加盖了“汪蔚峰”个人印章，故汪蔚峰对父亲虞介平办理房屋买卖事宜系明知。同时，虞介平当即移交了案涉房屋的全部权属证书并向戴连初实际交付案涉房屋后，戴连初实际占有居住该房屋长达二十余年，汪蔚峰、汪蔚联均未提出异议，仅在戴连初要求办理案涉房屋产权过户时以房屋价格未谈妥为由拒绝签字，汪蔚联抗辩均不知情，不符合常理。对汪蔚峰、汪蔚联抗辩父亲虞介平与戴连初签订《房屋买卖合同》均不知情的意见，违背常理，本院不予采信。                综上，父亲虞介平持儿子汪蔚峰、汪蔚联的个人印章和身份证复印件并向德清县公证处出具加盖“汪蔚峰、汪蔚联印”个人印章的《委托书》，采用加盖“汪蔚峰、汪蔚联印”个人印章的形式与戴连初签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》的签订经德清县公证处进行了公证。因此，买方戴连初在本次交易中主观善意且无过失，虞介平的代理行为构成表见代理，对被代理人汪蔚峰、汪蔚联具有法律约束力。本案中，买方戴连初全额付清了房款后，取得该房屋的原全部产权证书并实际占有使用房屋至今，案涉《房屋买卖合同》已经履行，合法有效，本院予以确认。对汪蔚峰、汪蔚联反诉请求确认案涉《房屋买卖合同》无效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。                关于被告汪蔚峰提出案涉房屋其共有份额中涉及夫妻共同财产部分的处置也未经其妻子同意的抗辩意见。经审查，案涉房屋在发生买卖时，已经确权登记为汪蔚峰、汪蔚联共同共有，即使汪蔚峰共同共有份额中存在夫妻共同财产，在汪蔚峰与虞介平之间成立表见代理的情形下，汪蔚峰与其妻之间就该部分财产的处置也构成家事代理关系。故对汪蔚峰的该抗辩意见，不予采纳。                关于诉讼时效问题。在房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人已经将房屋交付买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权的，其请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。本案中，案涉房屋已交付，戴连初一家也已占有使用至今，故对汪蔚峰提出戴连初请求协助办理过户手续的权利已超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。                关于案涉《房屋买卖合同》公证程序合法性问题。本院依法进行了审查，德清县公证处向本院出具了《关于公证核查情况的复函》一份，并无不当，汪蔚峰、汪蔚联也未提交其他证据证明案涉公证书存在程序违法的事实。                案涉《房屋买卖合同》发生于1999年1月，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：                一、本诉被告汪蔚峰、汪蔚联继续履行与本诉原告戴连初于1999年1月28日签订的《房屋买卖合同》，限被告汪蔚峰、汪蔚联于本判决生效之日起三十日内协助原告戴连初将坐落于德清县乾元镇丁山坝房屋［房产证号：德房城3字第XXXX号、第XXXX号，土地证号德国用（94）字第011094号］所有权转移登记至戴连初名下，该房屋产权转移过户登记应缴纳的一切税费均由原告戴连初承担。                二、驳回反诉原告汪蔚峰、汪蔚联的全部反诉请求。                本案本诉案件受理费80元，由本诉被告汪蔚峰、汪蔚联负担；本案反诉受理费80元，由反诉原告汪蔚峰、汪蔚联负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。                    审判长陶志林            人民陪审员应旭强            人民陪审员陈晓晓    二〇二一年八月五日            书记员杨圆圆