四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终1325号上诉人（原审被告、反诉原告）：邛崃市大朋奶牛养殖有限公司，住所地：成都市邛崃市回龙镇凤龙村6组。法定代表人：张恒朋，总经理。委托诉讼代理人：邹勋，四川坚领律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邛崃市兴农农业发展有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇文昌街121号。法定代表人：李长荣，董事长。委托诉讼代理人：谢云一，四川光时律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宏伟，男，系公司员工。上诉人邛崃市大朋奶牛养殖有限公司（以下简称大朋公司）因与被上诉人邛崃市兴农农业发展有限公司（以下简称兴农公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。大朋公司上诉请求：1.请求改判原审判决第二项为大朋公司于一审判决生效之日起三十日内将奶牛场三间旧厂房清偿腾退给兴农公司或兴农公司向大朋公司支付868335元；2.本案一审、二审诉讼费均由兴农公司承担。事实与理由：一审已经查明案涉奶牛场现在是由新旧两部分构成。旧场房是由成都华美农牧生物科技有限公司（以下简称华美公司）投资修建，后来由兴农公司现金收购，再反租给华美公司。奶牛场新场房是根据政府红头文件2012年新立项、新投资的新项目，由大朋公司完成投资和建设。所以，虽然新、旧场房现在都是大朋公司在一起使用，但却是两个独立且可分割的建筑体，不可混淆。大朋公司同意该奶牛场旧场房归还给兴农公司，是因为该场房是兴农公司从华美公司收购而来，其权属无争议，且现在双方都表示不再继续租赁。但兴农公司要求收走该新场房没有事实与法律依据。一审法院认定大朋公司与华美公司之间发生了租赁的权利义务概括转移是错误的。同时，该奶牛场“新场房”是大朋公司修建好后按政府文件要求自行养殖适用，从未与任何人达成过租赁的协议或租赁的事实，与兴农公司没有任何关系。且案涉新建场房的800000元补贴已经来到地方财政，在大朋公司与兴农公司以及地方政府达成补贴和归属协议前，且一审已经查明该新场房没有验收完成，权属不清，该场房的争议不宜由人民法院处理。兴农公司辩称，1.在一审的本诉中，大朋公司对兴农公司诉请要求腾退案涉奶牛场的抗辩理由并不是要求法院判决将奶牛场的三间旧场房腾退给兴农公司，而是抗辩应以大朋公司新建的固定资产价值抵扣兴农公司的租金。在一审的反诉中，大朋公司的反诉请求是要求兴农公司支付建设费用868335元，并未诉请只将奶牛场所谓的三间旧场房腾退给兴农公司。因此，大朋公司的第一项上诉请求超出了一审诉请范围，且大朋公司上诉请求内容不明确，应予驳回。2.大朋公司诉请中认为案涉奶牛场只有3间旧场房属于兴农公司，但事实上，兴农公司投资修建的固定资产，除了3间旧场房外，还有3间饲料加工干料房、3间管理用房、3间挤奶厅及配电房等大量固定资产。3.案涉奶牛场所占用的全部土地的租赁权都属于兴农公司。4.自2010年4月18日大朋公司与华美公司签订了《协议书》，自愿接收并继续承租兴农公司的奶牛场，承继了兴农公司与华美公司于2008年3月12日签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》中的权利义务，事后在兴农公司知晓并未提出异议后，大朋公司与兴农公司之间，一直以实际行为在履行该份租赁协议，因此从那时起协议中的全部权利义务已概括转移给了大朋公司和兴农公司，大朋公司应当按照协议约定，将奶牛场腾退给兴农公司，并依法将其投资自建的固定资产按约定无偿交给兴农公司。5.关于大朋公司主张的案涉新场房权益归属不清的问题，场房均由大朋公司投资所建，其财产权益现依法归于大朋公司，权益归属不存在不清楚的问题，只是依据协议的约定，大朋公司应当将价值863355元的新场房无偿交给兴农公司。6.新场房财政补贴问题和验收是否完成问题均不能成为人民法院依法对本案行使司法管辖权的法律障碍。兴农公司向一审法院起诉请求：1.判决大朋公司支付兴农公司自2017年8月19日-2018年8月18日的养殖场租金105000元，以及2019年3月1日起至实际腾退之日止，按照年占用费131346元计算，向兴农公司支付奶牛养殖场的占用费；2、判令大朋公司立即将奶牛场清场腾退给兴农公司。大朋公司向一审法院反诉请求：由兴农公司支付建设费用868335元。一审法院认定事实：华美公司与兴农公司就涉案奶牛场于2008年3月12日签订了《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》（以下简称《奶牛场租赁协议》）。协议约定：①“租赁期为10年，即从2008年9月1日起至2018年8月31日止”（第二条）；②年租金为105000.00元（第三条）；③“在租赁期内征得甲方同意，在不破坏现有结构的前提下，乙方根据生产需要，新添置的不能搬运的固定设施等财产，按照‘来修去丢’的原则，在租赁期满时，无偿交给甲方；乙方新添置的机器设备等，在租赁期满时，由乙方自行处置。”（第八条）2010年4月18日，大朋公司与华美公司签订了《协议书》，双方在《协议书》中约定：大朋公司“自愿接收并继续承租”，大朋公司接收华美公司投资的价值为910000元的资产后，由大朋公司继续承租涉案奶牛养殖场，（见该《协议书》第1条、第2条）。此外，该份协议中还约定了大朋公司与华美公司其余相关的权利义务。但该份协议，并未约定租期的起、止日期及租赁期限和年租金额等租赁合同等必备条款。2012年，《邛崃市发展和改革局邛崃市农村发展局关于转发2012年奶牛标准化规模养殖场改扩建建设项目可行性研究报告批复的通知》【邛发改审批（2012）9号】对案涉奶牛场自建工程予以批准立项。《成都市发展和改革委员会关于邛崃市2012年奶牛标准化规模养殖场改扩建项目可行性研究报告的批复》【成发改审批（2012）107号】对案涉奶牛场自建工程建设资金来源确定为中央补助资金800000元，业主自筹420000元；自建工程建设内容为：牛舍、干草房、挤奶房扩建、工人房、小牛房、牛粪堆场、水井、道路、排水、安装工程等。2012年12月5日，大朋公司与兴农公司因大朋公司就案涉奶牛场欠付租金问题在邛崃市人民法院主持调解下达成（2011）邛崃民初字第1215号民事调解书，（2011）邛崃民初字第1215号民事调解书显示，“经审理查明，华美公司与兴农公司签订了租赁兴农公司位于邛崃市回龙镇的奶牛场后。2010年4月，在兴农农业公司不知情和未经兴农公司允许的情况下，华美公司与大朋公司签订《协议书》，由大朋公司接手承租兴农公司奶牛场。双方约定2010年4月18日前的租金由大朋公司承担。事后华美公司将奶牛场转租给大朋公司一事告知了兴农公司，并结清了相关费用。现兴农公司要求大朋公司立即支付奶牛场租金。”。（2011）邛崃民初字第1215号案进入执行程序，至2012年8月18日止，共欠兴农公司245000元的欠付租金，已经执行完毕。自2012年8月19日起至2017年8月18日的租金大朋公司又再次欠付，（2017）川0183民初3145号民事判决书又再次判决支付。（2017）川0183民初3145号民事判决书显示，“经审理认定事实：2010年4月18日，华美公司与大朋公司签订了协议书，将兴农公司所有的奶牛养殖场转租给大朋公司。后兴农公司与大朋公司因租金问题产生纠纷在法院达成民事调解书。（2011）邛崃民初字第1215号民事调解书，可以证明兴农公司与大朋公司之间形成租赁关系，该租赁关系合法有效，大朋公司尚欠兴农公司387500元租金属实，一审法院予以确认。”。2018年8月31日，租赁期限届满后，大朋公司未将奶牛场腾退交付给兴农公司，并再次欠付一年期间的租金，大朋公司于2018年9月27日出具了《申请书》和《承诺书》，向兴农公司郑重承诺：①因承租期限已到期，请求兴农公司让其再使用奶牛养殖场半年；②将市农林局给予的搬迁奶牛补偿款优先用于支付所欠的兴农公司的租金，不足偿还部分，则另行制定还款计划进行偿还。请求兴农公司将奶牛养殖场让大朋公司再使用半年，经政府协调，兴农公司同意大朋公司继续使用半年至2019年2月28日止。后继续使用期限届满后至今，虽经兴农公司多次催促大朋公司将奶牛场腾退并支付租金，但大朋公司一直未付，故判令诉请。一审法院还查明，2020年7月14日，成都建设城建工程咨询管理有限公司做出《邛崃市回龙镇凤龙村奶牛养殖场大朋奶牛养殖有限公司自建工程造价鉴定意见书》，结论为：邛崃市回龙镇凤龙村奶牛养殖场自建工程当年的工程造价为1400541元，本项目服务、建筑物固定资产计算折旧年限为20年，折旧后本鉴定工程项目当前价值为868335元。一审法院认为，1.大朋公司与华美公司的《协议》是否是合同概括转移的问题，依照原《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，那么是经兴农公司同意的合同权利义务的转移吗？在生效民事调解书和民事判决书上兴农公司均表示未经同意的情况下的转租行为要求清偿欠付租金，那么在兴农公司和大朋公司无书面合同情况下，兴农公司两次诉讼均向法院提交的是华美公司和大朋公司的租赁协议，据此直接要求大朋公司支付欠付租金，大朋公司也在使用案涉奶牛场的过程中直接依照华美公司和兴农公司所签订合同的租金和租期部分履行了承租者的交付租金的租赁义务。且合同期限在2018年8月18日届满后，兴农公司书面要求大朋公司腾退将奶牛养殖场归还给兴农公司，大朋公司也知道租赁期限已经届满，为此书面向兴农公司申请要求将奶牛养殖场给大朋公司再使用半年，并向兴农公司出具了《申请书》和《承诺书》，承诺在使用半年后即将奶牛场腾退交还兴农公司。综上，兴农公司、大朋公司双方均对由大朋公司承继华美公司与兴农公司所签订原合同的承租者义务没有任何异议，只是因为经营过程中问题一直拖欠租金而已，所以可以推定兴农公司对华美公司与大朋公司签订租赁协议是知情并且同意权利义务发生概括转移的。2.案件前述认定是合同权利义务的概括转移，因此兴农公司主张按照原合同由大朋公司承受“来修去丢”的义务，一审法院认为，从形式上看，大朋公司与华美公司签订的协议中第二条中明确载明了大朋公司是“自愿接收并继续承租”的。因此，其“继续承租”的必然是华美公司于2008年3月8日与兴农公司所签订的《奶牛场租赁协议》，就是说华美公司与大朋公司在签订《协议书》当时，双方即有明确的合意：除《协议书》约定的内容外，在原有的10年租期剩余的租期内，大朋公司继续按《奶牛场租赁协议》中的约定，继续享有其合同权利，履行其合同义务，包括：①每年度向兴农公司支付105000.00元的义务；②租期届满后将奶牛养殖场腾退交给兴农公司的义务，并将投资所建的固定资产根据“来修去丢”的原则无偿交给兴农公司的义务。故对支付租金和腾退问题，大朋公司已经交了65673元，这是大朋公司交付2018年8月16日至2019年2月份的延长半年的租金，兴农公司诉请的是2017年8月份到2018年8月份一年的租金以及2019年3月1日起至实际腾退之日止，按照年占用费131346元计算，向兴农公司支付奶牛养殖场的占用费，故2017年8月19日-2020年8月18日欠付租金为金105000元，以及2019年3月1起至实际腾退之日止的奶牛场占用费，按照年占用费131346元计算。关于腾退问题：大朋公司在“继续承租”的租赁期限内，因未按《奶牛场租赁协议》中的约定向兴农公司支付租金。兴农公司为此曾两次按《奶牛场租赁协议》中的相关约定，向邛崃市人民法院起诉，要求大朋公司按《奶牛场租赁协议》中的约定向兴农公司支付所欠租金。兴农公司与大朋公司之间事实上是在按《奶牛场租赁协议》履行双方的权利义务。因此，大朋公司现依法应按该租赁协议第二条、第三条和第八条的约定将奶牛养殖场腾退交还给兴农公司，并且将其投资所建的固定资产添附物无偿交给兴农公司。同时，华美公司已将原案涉奶牛场的资产、债权、债务整体移交给了大朋公司，包括华美公司取得的涉案奶牛场原有固定资产和拖欠的租金。大朋公司取得原案涉奶牛场资产后，未支付相应的对价，根据权利义务相一致原则，作为拥有涉案奶牛场承租资产的大朋公司，应当在接受兴农公司财产的范围内承担租金偿付责任，即在接受华美公司的原合同同时，应当继受原合同中关于租金租期和“来修去丢”的合同义务。关于反诉的新建部分费用主张，【邛发改审批（2012）9号】文件及其附件，只能证明相关行政管理机关批准大朋公司对其承租的奶牛养殖场的养殖用房及其附属设施进行改扩建的建设项目予以立案建设，并同意批准给予大朋公司中央财政补助资金800000元，大朋公司自筹420000元用于改扩建工程，大朋公司据此认为是政府安排迁移至兴农公司场地的，因此就应当由兴农公司承担其新建养殖场建设费用。根据工程造价鉴定机构出具的《邛崃市回龙镇凤龙村奶牛养殖场大朋奶牛养殖有限公司自建工程造价鉴定意见书》所载：该鉴定机构在所接收的大朋公司所提供的鉴定资料中，无开竣工报告；竣工验收书，仅有大朋公司和建设单位的双方单位的盖章，无相关负责人签字；无施工过程中的相关资料。上述证据不能证明大朋公司可以凭此工程建设的立项文件依法取得了要求兴农公司支付其860000余元建设费用的权利，上述证据不能证明大朋公司取得了兴农公司的同意新建奶牛场，故依法不能凭此建设项目立项文件支持大朋公司的反诉请求。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、大朋公司于判决生效之日起五日内支付兴农公司租金人民币105000元（2017年8月19日-2018年8月18日）以及2019年3月1日起至实际腾退之日止，按照年占用费131346元计算支付奶牛养殖场的占用费；二、判令大朋公司于判决生效之日起三十日内将奶牛场清场腾退给兴农公司；三、驳回大朋公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1200元，由大朋公司负担，反诉案件受理费7890元由大朋公司负担。本院二审期间，兴农公司提交了以下新证据：1.邛崃市人民政府《研究30个百头奶牛场房地产建设项目有关事宜的会议纪要》（邛府阅[2007]57号），该纪要载明邛崃市国土资源局、市农村发展局、市环境保护局、市规划管理局、市城投公司、市兴农公司等单位负责人参加了会议，市国土资源局、市农村发展局、市环境保护局、市规划管理局负责联合选址；2.兴农公司与回龙镇凤龙村签订的《关于“奶牛房地产”土地租赁协议》；3.邛崃市环境保护局关于案涉项目的环境影响报告表的批复；4.邛崃市城投公司与邛崃市第三建筑公司就案涉奶牛场签订的施工合同、总平图；5.邛崃市城投公司与邛崃市第三建筑公司及设计、建设单位、农村发展局共同出具的凤龙村奶牛场竣工验收报告，以上证据拟证明兴农公司的凤龙村奶牛场项目经过了审批和验收。大朋公司对以上证据真实性、合法性均无异议。本院对以上证据真实性、合法性予以确认，对其关联性和证明力将进行综合认定。二审中，大朋公司表示，若按照评估所载明的金额足额补偿，则不再主张另外的财政补助。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、大朋公司是否承继了华美公司与兴农公司签订的租赁协议中华美公司的全部权利义务；二、兴农公司是否应支付大朋公司扩建费用。关于大朋公司是否承继了华美公司与兴农公司签订的租赁协议中华美公司的全部权利义务。本院认为，大朋公司与兴农公司之间并未签订书面租赁合同，从大朋公司与华美公司签订的《协议书》来看，大朋公司系接受华美公司的资产并继续承租，因此两者之间应当是承租人权利义务的概括转让关系，故大朋公司系承继华美公司与兴农公司签订的租赁协议中华美公司的全部权利义务。双方形成的租赁合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。目前租赁期限已经届满，故大朋公司应将租赁物腾退给兴农公司。关于兴农公司是否应支付大朋公司扩建费用。本院认为，华美公司与兴农公司就涉案奶牛场于2008年3月12日签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》约定：“在租赁期内征得甲方同意，在不破坏现有结构的前提下，乙方根据生产需要，新添置的不能搬运的固定设施等财产，按照‘来修去丢’的原则，在租赁期满时，无偿交给甲方；乙方新添置的机器设备等，在租赁期满时，由乙方自行处置。”。该约定的适用为在不破坏和改变现有房屋结构的情况下，部分固定设施的添附。本案中，大朋公司系扩建了数间独立的牛舍、干草房、挤奶房等独立的构、建筑物，已不属于合同约定的不改变现有结构的设备添附情形，故合同中的“来修去丢”约定不适用于大朋公司对承租场地的扩建工程。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。案涉的奶牛场扩建场地虽然属于农业设施，但在同样属于不动产租赁的情况下，本案应参照适用该解释的规定。作为农业项目的设施扩建工程，有基本的设计、施工及验收程序，故属于合法工程，大朋公司对承租场地进行扩建经过了邛崃市和成都市发改委及邛崃市农村发展局的审批，故属于合法改扩建项目，兴农公司系地方政府平台公司，且案涉改扩建项目规模较大，兴农公司应当知道但未提出任何异议，应视为其同意扩建，故兴农公司应向大朋公司支付扩建费用。一审中，大朋公司的扩建工程造价已经法院组织鉴定，折旧率为年4.75%，其在2020年7月14日作出鉴定时已使用8年，故剩余价值为868335元。目前诉讼过程中，大朋公司仍未实际腾退，故目前的剩余价值应为801810元（1400541/元-1400541/元×4.75%×9/年）。综上所述，大朋公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院予以纠正。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初3423号民事判决第一项、第二项；二、撤销四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初3423号民事判决第三项；三、邛崃市兴农农业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向邛崃市大朋奶牛养殖有限公司支付扩建造价费用801810元；四、驳回邛崃市大朋奶牛养殖有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1200元，由邛崃市大朋奶牛养殖有限公司承担；一审反诉案件受理费7890元，由邛崃市兴农农业发展有限公司承担7100元，邛崃市大朋奶牛养殖有限公司承担790元。二审案件受理费12483元，由邛崃市兴农农业发展有限公司承担11234元，邛崃市大朋奶牛养殖有限公司承担1249元。本判决为终审判决。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 赵 韬二〇二一年八月十六日书记员 袁雅丽