辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9905号上诉人（原审被告）：刘旭，男，1989年11月25日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人:韩宇，辽宁希光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：富多亚，女，1969年4月3日出生，满族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人:韩宇，辽宁希光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘兴华，男，1969年6月9日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人:韩宇，辽宁希光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳天昊苑物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街57号（1-17-9）。法定代表人:马永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋强，辽宁名望律师事务所律师。原审被告：沈阳市铁西区家乐好宾馆，住所地沈阳市铁西区云峰南街24号301-321、401-415。经营者:富多亚，该公司负责人。委托诉讼代理人：韩宇，辽宁希光律师事务所律师。上诉人刘旭、富多亚、刘兴华因与被上诉人沈阳天昊苑物业管理有限公司（以下简称“天昊苑公司”）、原审被告沈阳市铁西区家乐好宾馆（以下简称“家乐好宾馆”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘旭、富多亚、刘兴华上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.驳回原审原告的诉讼请求；3.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案是双方对于2018年-2020年间的物业费应否支付所产生的纠纷。此次纠纷面临的新情况是云峰领地小区业委会已经成立，被上诉人已经于2018年1月6日被小区业主大会开除，其已经没有资格继续留在本小区，也没有资格继续请求物业费。六年来，被上诉人一直是以空壳公司的形式存在，云峰领地小区能够平稳运行完全是依赖家乐好宾馆和棠枫酒店的自行维护。一审判决违背了民法典的规定，无视上诉人提交的200盘影像资料和300张照片，这些证据完全能够给证明被上诉人无任何服务以及我方10多名工作人员为全大楼服务的事实。因此，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的收费日期应是2017年12月2日-2018年1月6日止；二、被上诉人为了多获取一段时间的物业费，强行霸园，又不提供服务，由此产生的“物业费”不具有正当性；三、一审中，我方提供的证据已经能够证明物业电费、水费都是我交的，全楼应物业干的工作都是我做的，到今天为止全楼没有物业还是我在工作，我方提供的证据都是现场照片及录像具有真实性；四、在原告被强制驱离后，已经300多天，没有物业公司入驻，在被告和棠枫酒店管理下，本楼一直照常运行，更加有秩序。因为一直是被告自维，水、电缴费还是我们交钱，户名还是它们的公司名称。它们不配合更名改不了，这六年了一直以它们的名义缴费，它们在本楼零运营费用，原审中，被上诉人提供的工资表与云峰领地无关，不能证明有物业人员在小区工作，是其自行编造的。综上所述，《前期物业委托管理合同》于2018年1月6日已经终止，鉴于被上诉人之后的所作所为，其关于物业费的要求无法律依据、事实依据。根据《民法典》合同编第949的规定，因此被上诉人的要求不具有合法性和正当性，上诉人不应当支付所谓的“物业费”，不能助长社会上不劳而获的歪风邪气。天昊苑公司辩称，同意一审判决，我方已经撤场，我方认为业委会成立存在缺陷，依据物业管理条例规定业委会成员均拖欠物业费，业委会成员应支付物业费。我方没有接到任何单位给我方撤场的通知，直到2020.8.15我方撤场我方与社区进行交接，交接单中所有设施设备运行良好，证明我方一直服务。消防设施是我方进行维护，运行良好，没有发生电费。上诉人各项酒店经营支出与我方无关。家乐好宾馆辩称，同意上诉人的上诉意见。天昊苑公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付物业费221,742元及逾期支付物业费的违约金7,750元（2017年12月2日-2020年8月15日，以2.5元/平方米/月收取）；2.判令被告给原告垫付电费8,400元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明：2017年12月1日，原告以四被告拖欠物业费为由将四被告诉讼至本院，该案经本院及沈阳市中级人民法院两级法院四次审理，2020年11月5日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终10786号民事判决，该判决书为已生效法律文书，该判决审理查明部分载明：原告于2015年3月10日与沈阳鑫昊房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定了服务内容及服务质量，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业住宅4元/平方米/月（含电梯费），商业网点物业服务费收取标准为2元/平方米/月，委托管理期限自2012年8月起至原告与物业委员会签订的物业服务合同生效时止（本合同签字之日起至委托管理期限开始之日为物业前期介入阶段）；2014年8月30日，原告与被告刘兴华签订《关于云峰领地3、4层物业费缴纳协议》，约定云峰领地项目3、4层2013-2014年度物业费定为2.5元/平方米/月进行缴纳，其中物业费收取面积2729.14平方米，金额为81,874元；2014年9月15日，被告交纳2013年12月1日至2014年12月1日的物业费81,874元；2016年1月22日，原告与被告刘兴华签订《关于云峰领地3、4层物业费缴纳协议》，约定云峰领地项目3、4层2014年12月1日-2015年12月1日期间的物业费按2元/平方米/月进行陈欠补交。同日，被告交纳2014年12月1日至2015年12月1日的物业费65,500元；原告自认在物业服务过程中，有服务不到位的地方；被告刘旭、富多亚、刘兴华均称位于沈阳市铁西区的房屋所有权人系被告刘旭，以上房屋面积共计为1845.59平方米；位于沈阳市铁西区房屋为被告刘兴华、富多亚共同共有，共有面积为883.57平方米。2018年5月18日，沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会以沈阳天昊苑物业管理有限公司拒不退出小区为由行使业主撤销权将沈阳天昊苑物业管理有限公司诉讼至我院，该案经一审、二审，2020年7月6日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终12643号民事判决，该判决书为生效法律文书，该判决判令沈阳天昊苑物业管理有限公司向沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会交还物业管理用房、交还物业管理所必须的资料，并于判决生效之日起15日内退出沈阳市铁西区云峰领地小区。沈阳市中级人民法院于2020年11月5日作出的（2020）辽01民终10786号民事判决中另查明：2020年9月23日，沈阳天昊苑物业公司与沈阳市铁西区兴华街道祥云社区签订《物业服务管理交接单》，将“云峰领地”项目物业服务管理的区域及配带设施设备和管理责任一并整体交接，附有物业公共区域设施设备以及资料按查验分类交接项目清单。一审法院认为，原告沈阳天昊苑物业管理有限公司原为云峰领地小区物业公司，依据2015年3月10日其与沈阳鑫昊房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》为该小区提供物业服务，被告刘旭、富多亚、刘兴华作为小区业主应承担交纳物业服务费的义务。关于原告为云峰领地小区提供物业服务的期间、提供物业服务的质量、上述三被告应向原告支付物业服务费的标准以及原告从云峰领地小区退出的时间均已由生效法律文书予以确认，故，对原告向被告主张支付物业服务费的问题，本院认为，被告刘旭、富多亚、李兴华应按各自房屋面积、按2元/月/平方米的标准、按应付物业服务费70%的比例向原告支付（2020）辽01民终10786号民事判决中判决确定的给付期间后续的物业服务费，即自2017年12月2日起至原告被法院判令退出园区之日止即至2020年8月15日期间（共计32个月14天）的物业服务费。关于原告向被告主张给付逾期支付物业费违约金的问题，因原告履行物业服务合同存在瑕疵，对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告向被告主张给付垫付电费款的问题，因被告提供了其自行交纳电费的发票等证据对原告主张垫付电费的事实予以否认，并且原告对其主张的事实未提供证据予以证明，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、被告刘旭于本判决发生法律效力之日起十日内向给付原告沈阳天昊苑物业管理有限公司2017年12月2日至2020年8月15日期间的物业服务费83,888元；二、被告刘兴华、富多亚于本判决发生法律效力之日起十日内向给付原告沈阳天昊苑物业管理有限公司2017年12月2日至2020年8月15日期间的物业服务费40,161元；三、驳回原告沈阳天昊苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,868元，减半收取2,434元，由原告沈阳天昊苑物业管理有限公司承担1,083元，由被告刘旭承担949元，由被告刘兴华、富多亚承担402元。二审中，天昊苑公司向法庭提供收款收据、增值税发票共计18张、转账凭证1张（均复印件），证明5个业委会成员先期拖欠服务费后期补交，该成员不具备业委会成员资格。刘旭、富多亚、刘兴华对上述证据的质证意见：该证据与本案无关。家乐好宾馆对上述证据的质证意见：该证据与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因被上诉人与开发商沈阳鑫昊房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括上诉人在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现被上诉人已为园区提供物业服务，但作为园区业主的上诉人仍拖欠物业服务费，该行为已构成违约，故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出被上诉人已经于2018年1月6日被小区业主大会开除，其已经没有资格继续留在本小区服务及收取物业费，故即便缴纳，也只能缴纳2017年12月2日至2018年1月6日期间物业费的上诉主张，本院认为，一方面，因庭审中被上诉人否认于2018年1月6日被小区业主大会解聘一事，并称从未有任何单位通知其撤场。同时，根据2018年2月12日由兴华中心商务区祥云社区出具的情况说明载明，因云峰领地业主户数不明确，现对更换原物业公司（天昊苑物业公司）一事暂停。由此可以认定，即便当初小区业主大会有解聘物业公司的意思表示，也因为业主户数不明确而导致该事情暂停；另一方面，通过业已生效的（2020）辽01民终10786号民事判决所认定的事实可知，被上诉人与沈阳市铁西区兴华街道祥云社区签订《物业服务管理交接单》及实际从园区撤场的时间为2020年9月23日。且根据辽宁新隆嘉连锁超市公司于2019年10月23日出具的说明及2020年9月20日沈阳久公隆酒店出具的说明等证据显示，被上诉人至撤场前一直为园区提供物业管理服务。综上，一审法院认定上诉人本次缴纳物业费的期间为2017年12月2日至2020年8月15日并无不妥。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人在园区内无任何服务的上诉主张，本院认为，虽庭审中上诉人向法庭提供园区照片及视频资料，用以证明其上述主张，但本院认为，即便上诉人所反映的问题存在，也只能说明被上诉人所提供的物业服务存在瑕疵，而不能证明被上诉人无任何服务。同时，从被上诉人与社区签订的《物业服务管理交接单》附件清单可以看出，项目整体物业服务仍由被上诉人提供，故上诉人提出被上诉人没有提供物业服务的理由不成立，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，刘旭、富多亚、刘兴华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,702元，由上诉人刘旭、富多亚、刘兴华负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜会军审 判 员 金 鑫审 判 员 赵 智二〇二一年八月六日法官助理 刘冰青书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。