任佳伟  Windows 用户  2  2  2017-04-26T03:06:00Z  2017-04-26T03:06:00Z  4  665  3797  31  8  4454  12.00        false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:"Microsoft Uighur";}     北京市昌平区人民法院民事判决书（2016）京0114民初13095号原告北京神州万木生态园林工程有限公司，住所地北京市百善镇泥洼村村西。法定代表人张立勇，董事长。委托代理人沈海翔，北京市中银（上海）律师事务所律师。被告孙xx，男，1970年7月21日出生，汉族，农民，住山东省临朐县。第三人北京紫凤凰广告有限公司，住所地北京市东城区东四十条甲22号1号楼B922。法定代表人陈燕萍，董事长。委托代理人谭xx，男，1983年3月14日出生，汉族，本公司职员，住单位宿舍。原告北京神州万木生态园林工程有限公司（以下简称：神州万木公司）诉被告孙xx租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，北京紫凤凰广告有限公司（以下简称：紫凤凰公司）申请参加诉讼，经本院审查，紫凤凰公司和本案的相关事实存在关联性，受理紫凤凰公司的申请，追加紫凤凰公司为本案第三人。原告神州万木公司的委托代理人沈xx，被告孙xx，第三人紫凤凰公司的委托代理人谭xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告神州万木公司诉称：2008年6月30日，原告法定代表人张立勇与昌平区百善镇泥洼村经济合作社签订土地租赁合同，合同约定，泥洼村将位于泥洼村西地名为下坡子面积92亩的土地租赁给原告使用，租赁期限为20年，原告在租赁地上自行出资建立农用蔬菜大棚等。原告与被告2009年11月12日，签订承包合同，约定原告将上述土地的五个大棚（其中两个五十米棚）及棚前空地500平方米出租给被告使用，被告支付租赁费第一年每棚12 000元，以后每棚每年4200元，于每年12月1日前一次性交清下年每棚承包费。合同期限为10年，自2009年11月12日至2019年11月12日，后5年每棚每年承包费为5500元。但被告仅支付第一年租金以后，再也没有支付，且霸占大棚多年拒不腾退，多次协商未果，故诉至贵院，请求判令：一、解除原、被告双方2009年12月11日签订的承包合同；二、被告支付拖欠的承包租赁费，自2010年12月1日至解除合同日共计11 200元；三、诉讼费由被告负担。被告孙xx辩称：我和原告签订合同后，原告在2010年就把水和电给停了，给我造成了很大的损失。后来在2012年，我才知道原告未经我同意将我承租的大棚转租给了北京紫凤凰广告有限公司（以下简称：紫凤凰公司）。紫凤凰公司后来又把大棚的水给断了，两次我都起诉了，经过贵院审理，支持了我要求赔偿的诉讼请求。之后我想找原告法定代表人张立勇交租金，但是找不到人，所以不同意解除合同。第三人紫凤凰公司述称：2008年6月30日，原告法定代表人张立勇与昌平区百善镇泥洼村经济合作社签订土地租赁合同，合同约定，泥洼村将位于泥洼村西地名为下坡子面积为92亩的土地租赁给原告使用，租赁期限为20年。原告在租赁土地上自行出资建设农用蔬菜大棚等。原告与被告2009年11月12日，签订承包合同，约定原告将土地的五个大棚及棚前空地500平方米出租给被告使用，被告支付租赁费第一年每年12000元，以后每棚每年4200元，于每年12月1日前一次性交清下年每棚承包费。合同期限为10年，自2009年11月12日，后5年每棚每年承包费为5500元。2010年7月6日原告因公司经营不善将下坡子租赁土地转让给我公司，我公司足额支付给原告相应的转让金。同时与下坡子土地所有人昌平区百善镇泥洼村经济合作社就该土地重新签订了合同，并从2011年起下坡子土地租金由我公司支付给泥洼村经济合作社。故申请参加诉讼，请求判令被告支付我公司自2010年7月1日至解除合同之日的租金112 000元。经审理查明：2009年11月12日，原、被告签订《承包合同》约定，被告承包原告现有大棚4个用于种植；租赁物包括100米大棚及棚前空地500平方米及棚内浇水设施、用电设施，现有草帘、绳、塑料布；承包费为第一年每棚12000元，以后每年4200元。交费方式为每棚第一年的承包费自合同签订后二日内交付6000元，剩余6000元自合同签订紫日起五个月内交纳，以后每年十二月一日前，一次交清下年每棚承包费。合同期限为10年，从2009年11月12日至2019年11月12日截止，后5年每棚每年承包费为5500元。双方在合同还约定了其他相关事项。合同签订后，被告向原告支付了48 000元后，开始使用大棚进行农业生产。在本案审理过程中，被告认可未向原告交纳2011年以后的大棚租金，但表示未交纳的原因有二：第一，2010年10月之后原告将水电切断，导致其无法正常使用大棚所行使的抗辩权；第二、自2011年后，其无法联系到原告法定代表人张立勇本人，导致其客观上无法交纳租金。另查一，2008年6月30日，昌平区百善镇泥洼村经济合作社（出租人、甲方）与张立勇（承租人、乙方）签订《合同书》，双方约定：乙方承租甲方位于泥洼村西，地名为下坡子，总面积92亩，土地类型为一般农田，用途为进行苗木花卉种植养殖使用；租赁期限为20年，自2009年1月1日起至2029年12月31日止……该《合同书》内容经泥洼村党员、村民代表会议审议通过，并经百善镇党委审核批准。2010年7月6日，昌平区百善镇泥洼村经济合作社（出租人、甲方）与陈燕苹（承租人、乙方）签订《合同书》，将泥洼村西，地名为下坡子的地块出租给陈燕苹，租赁期限、租金总额、计算方法及交付期限等合同内容与2008年6月30日昌平区百善镇泥洼村经济合作社与张立勇签订的《合同书》一致。2011年4月12日，张立勇（原承租方、甲方）与陈燕苹（现承租方、乙方）签订《承租人变更协议书》，约定：承租方从2011年元月1日起由甲方变更为乙方，合同中承租方的变更合法，以后由此引起的一切法律纠纷及经济损失全部由乙方自行承担；乙方将甲方投资的110万元一次性支付给甲方；承租方变更后，原承租方土地上的建筑、树木及所有附属设施归乙方所有。另查二，2010年10月，原告拆除了通往被告承租的大棚的电线，致使原告承包的大棚断电、断水，无法正常种植。被告诉至本院，经本院审理，判决原告赔偿被告济损失155 700元。2011年5月，被告承租的大棚恢复水电供给，在此期间，被告开始在大棚内开始菌株培养。2012年4月，紫凤凰公司再次破坏了被告承租的大棚的供水系统，被告于2014年3月诉至本院，经本院审理判决紫凤凰公司赔偿原告经济损失二十四万元（该案现未生效）。另查三，第三人紫凤凰公司曾于2014年2月以出租人身份以被告未按约定交纳租金为由，起诉被告要求解除双方之间的租赁关系，后经本院审理认定第三人与被告之间存在租赁法律关系，支持了第三人解除租赁关系的诉讼请求。后被告不服上诉至北京市第一中级人民法院，经该院审理，认为认定事实不清，将该案发回重审。重审期间，第三人申请撤诉，经本院审查准许。上述事实，有原、被告签署的《承包合同》、原告与昌平区百善镇泥洼村经济合作社签署的《合同书》、会议记录、百善镇重大工作事项审批表、陈xx与昌平区百善镇泥洼村经济合作社签署的《合同书》、《承租人变更协议书》、（2012）昌民初字第06123号民事判决书、（2014）昌民初字第04475号民事判决书及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：原、被告签订的《承包合同》系双方当事人真实的意思表示，从合同所约定的内容看应属租赁法律关系，该合同未违反相关法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自权利义务。现原告以被告未按照合同约定期限交纳大棚租金为由要求解除，根据本案所查明的事实本院认为，原告主张解除合同的条件未成就，具体理由如下：首先、原、被告双方在合同中未约定一方解除合同的条件，如原告以被告迟延履行主要债务（即大棚租金）为由行使合同解除权，原告应在催告被告后，被告在合理期限内仍未履行的情况下，原告方可行使法定解除权。但在本案中，原告并未举证证明其曾向被告履行过催告交纳租金的义务；其次，原告与被告签订合同后，在未经被告同意且未与被告解除合同的情况下，在合同履行期限内将被告享有使用权的大棚转让给紫凤凰公司，从该事实看，被告所主张的无法联系到原告的法定代表人或其他工作人员致使其无法交纳2011年度及之后的租金可能性极大，被告没有履行交纳租金的合同义务系原告不作为所致，本院无法认定被告存在违约行为。再次，原告在2010年10月拆除了被告承租大棚的水、电设施，导致被告无法正常使用大棚生产经营，在2011年5月才恢复水、电的供给，被告在停水、停电期间可以针对大棚租金行使抗辩权。综合上述分析，对原告要求解除与被告签订的《承包合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2010年11月13日至2016年度租金的诉讼请求一节，因双方合同仍在履行期间，且被告仍占用并使用大棚并取得了相应收益，故被告理应向原告交纳租金。至于被告应向原告支付租金的具体数额，虽被告抗辩由于原告及紫凤凰公司的停水、停电行为造成了其经营损失应当酌减租金，但因原告及紫凤凰公司停水、停电行为给被告造成的损失经本院审理已作出了实体处理，被告的损失得到了相应救济，在此情况下，对于被告要求酌减租金的抗辩，本院不予采信。根据双方合同约定的租金数额，本院确定被告应支付原告从2010年11月13日至2016年11月12日（含2016年全年度租金，2010年至2014年按每年每棚4200元计算，2015年、2016年按每年每棚5500元计算）共计111 200元。关于第三人向被告主张欠付租金一节，虽原告将包含被告享有使用权的四座大棚的全部场地整体转租给第三人，但并未征得被告同意，在此情况下，第三人与被告之间针对被告享有使用权的四座大棚并无租赁合同关系，第三人无权向被告主张租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告孙xx于本判决书生效之日起十日内支付给原告北京神州万木生态园林工程有限公司自二〇一〇年十一月十三日至二〇一六年十一月十二日的租赁费十一万一千二百元；二、驳回原告北京神州万木生态园林工程有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百三十九元，由北京神州万木生态园林工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   王 辉人 民 陪 审 员   赵君立人 民 陪 审 员   李德江二〇一六年十二月十五日书  记  员   翟金萍