彭山县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1403民初1103号 原告:恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区寂照街国土资源局五楼，组织机构代码79788876-3。 法定代表人:熊敏，董事长。 委托诉讼代理人:谢缘媛，女，生于1986年3月18日，汉族，住成都市锦江区，系该公司职员。 被告：沈志蓉，女，生于1967年8月5日，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：刘乔，男，生于1989年8月8日，汉族，住四川省乐山市五通桥区，系沈志蓉之子。 第三人：成都银行股份有限公司，住所地成都市西御街16号，统一社会信用代码91510100633142770A。 法定代表人：李捷。 委托诉讼代理人：杨洋，男，生于1975年1月22日，汉族，住四川省成都市成华区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：青福春，男，生于1985年4月12日，汉族，住四川省成都市青羊区，系该公司职员。 原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称：恒大彭山公司）与被告沈志蓉、第三人成都银行股份有限公司（以下简称：成都银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢缘媛、被告沈志蓉、第三人委托诉讼代理人杨洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大彭山公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的恒大金碧天下1063栋32层03号房屋《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）；二、请求判决被告协助原告到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续；三、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告于2012年9月27日与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于彭山××牧马镇的恒大金碧天下1063栋32层03号商品房。被告在成都银行办理房屋按揭贷款，贷款金额为16.74万元。根据该合同约定，在房屋产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告应当在原告履行保证责任后10天内协助原告到房产管理部门办理解除合同的相关手续。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告承担保证责任。原告委托律师发函催告被告履约，并告知其违约的法律后果，但被告始终置之不理，迫于无奈，原告向银行承担了保证责任。原告认为，由于被告不按期偿还银行按揭贷款的行为，已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，解除合同的条件已经成就，原告有权解除商品房买卖合同。 被告沈志蓉辩称，《商品房买卖合同》的主要内容已经履行完毕，原告没有权利再主张解除合同并要求退房。原告要求解除合同的依据不成立，其诉讼请求不当，且原告在履行合同中存在瑕疵，未尽到通知义务，解除合同的理由不成立。我方对原告作为银行贷款的担保人不知情，且未经我方同意认可。对原告与第三人成都银行的合作协议，我方亦不知情，仅为原告与第三人之间的约定，与我方无关。原告发送的催款函，其地址并非我方提供的联系地址，我方没有收到，也没有收到过任何电话通知。我方认可原告方对代为清偿的债务有权向我方进行追偿，但无权要求解除合同。 第三人成都银行辩称，2013年1月21日，沈志蓉与成都银行签订《个人房产按揭借款合同》，按约向沈志蓉发放贷款16.74万元，该份合同中无担保人。另成都银行依照与恒大彭山公司双方签订的《楼宇按揭合作协议书》和《个人房产按揭贷款保证合同》中约定，恒大彭山公司为沈志蓉的此笔借款承担连带保证责任，沈志蓉不是上述合作协议书和保证合同的签订方。在沈志蓉未按约定归还贷款后，我行经催收无果，在沈志蓉连续逾期情形下宣布该笔借款提前到期，并按照之前与恒大彭山公司的合同约定，由恒大彭山公司履行了担保义务。 本院经审理认定事实如下：2012年9月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同号19035）约定：沈志蓉购买恒大彭山公司位于彭山县牧马镇××预售商品房××套，建筑面积为75.58平方米，套内面积为60.99平方米，共用部分与共用房屋分摊面积为14.59平方米，房屋总价款257539元，恒大彭山公司应当于2014年6月30日前向沈志蓉交付商品房。 同日，原、被告双方签订《补充协议》约定：被告应首付购房款77539元，余款180000元向银行按揭贷款支付。第3.4条在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有下列权利。第3.4.1条单方解除本《商品房买卖合同》及《本补充协议》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同原告到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续。第3.4.3条有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任。第5.3条如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期 第9.1条由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按自合同约定交房日期或出卖人通知的交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。2013年 2013年1月21日，沈志蓉与成都银行签订《个人房产按揭借款合同》约定：沈志蓉借款用于购置彭山××牧马镇的恒大金碧天下1063栋32层03号商品房一套，借款金额为16.74万元，借款期限10年，还款方式为每月等额本息还款。保证人提供连带责任保证，当借款人未能按照本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用等。保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。保证期间，贷款人根据本合同的约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，贷款人有权要求保证人自该提前到期日起10日内承担保证责任。对此，原、被告双方分别提供一份《个人房产按揭借款合同》，其中原告方提供的《个人房产按揭借款合同》系复印件，借款人和抵押人位置沈志蓉签名，贷款人位置加盖成都银行印章，保证人位置加盖恒大彭山公司印章；被告方提供的《个人房产按揭借款合同》系复印件原件，借款人和抵押人位置沈志蓉签名，贷款人位置加盖成都银行印章，保证人位置无签名和印章。第三人成都银行庭审中未向本院提交《个人房产按揭借款合同》，且在承办人释明下至今仍未提交此份合同。成都银行陈述，向恒大彭山公司主张保证责任所依据的是成都银行与恒大公司双方签订的《个人房产按揭贷款保证合同》和《楼宇按揭贷款合作协议书》，另原、被告双方提供的《个人房产按揭借款合同》中无保证人签字或盖章。其后，成都银行如约将此笔借款全部转付到沈志蓉指定的银行账户。 第三人成都银行提交《个人贷款催收通知书》、《贷款提前到期通知书》和相关照片主张：2016年4月26日，因沈志蓉未按约归还成都银行按揭贷款，成都银行向沈志蓉和恒大彭山公司发出《个人贷款催收通知书》，告知上述贷款已拖欠3期未归还，若拒不履行还款义务，成都银行将按照《个人房产按揭借款合同》约定处理。2016年5月20日，成都银行向沈志蓉和恒大彭山公司发出《贷款提前到期通知书》，告知因沈志蓉未按照合同约定按期还款，该行宣布上述贷款于2016年5月20日提前到期。恒大彭山公司对成都银行的上述主张予以认可，并提供2016年4月28日成都银行向恒大彭山公司发出的《履行保证担保责任通知书》，内容概述如下：恒大彭山公司，借款人沈志蓉于2013年1月21日在我行按揭贷款16.74万元用于购买贵公司开发的位于四川省眉山市彭山区牧马镇恒大金碧天下1063栋32层03号的住房。现该笔贷款已有连续3期、累计25期未按时偿付本息。根据借款人与我行签订的《个人房产按揭借款合同》及我行与贵公司签订的《一手房按揭业务合作协议》的有关规定，请贵公司在收到本通知后30日内向我行履行连带保证责任，逾期我行将从贵公司在成都银行开立的任何账户上直接扣划沈志蓉所欠款项。沈志蓉陈述，对成都银行提供有关催收的照片不予认可，自己从未收到过银行发出的催收通知书，银行亦未向其告知相关情况。 2016年5月12日，恒大彭山公司委托四川致高守民律师事务所向沈志蓉发出《律师函》通知：沈志蓉在收到本函后5日内，向办理按揭贷款业务的银行履行还款义务，否则，原告将按照合同约定处理所购商品房，由此造成的全部不利后果由被告自行承担。2016年5月25日，被告收到该《律师函》。上述《律师函》中通知的期限到期后，被告仍未向贷款银行履行还款义务。 2016年5月27日，恒大彭山公司代沈志蓉向成都银行清偿了其尚欠的款项合计125779.85元。 2016年5月31日，恒大彭山公司向沈志蓉发出《关于解除商品房买卖合同的通知》：因你逾期支付银行按揭款超过3期，我公司已向你发出了清缴银行欠款的函件，但迄今为止仍未清缴。现我公司应银行要求已履行连带保证责任，根据之前签订的合同，我公司有权解除合同并由你承担合同约定的违约责任。自本通知到达被告方后，原、被告双方于2012年9月27日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》即行解除，原告有权向他人销售恒大金碧天下1063-3203号商品房，请被告收到本通知后5日内来原告公司办理合同解除的善后事宜。沈志蓉陈述，未收到过上述通知。 另查明，原、被告双方均认可：沈志蓉应付的购房款总计为257539元。在涉诉房屋交付前，沈志蓉已直接支付恒大彭山公司28331元；沈志蓉在金碧物业有限公司成都分公司处借款61808元，并将此款已向恒大彭山公司支付；沈志蓉在成都银行处贷款167400元，并将此款已向恒大彭山公司支付。双方并认可：涉诉房屋于2014年6月30日由恒大彭山公司向沈志蓉交付。2014年7月1日，沈志蓉向恒大彭山公司支付房屋维修资金、契税、登记费、印花费、土地证费等共计5787.99元。沈志蓉主张，自己按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已履行了合同约定支付房款的全部义务。恒大彭山公司主张，因在合同履行过程中沈志蓉逾期还款导致恒大彭山公司承担了保证责任，沈志蓉的付款存在重大瑕疵，故沈志蓉的房款并未支付完毕。 本院认为，原、被告双方于2012年9月27日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，上述合同及协议真实有效，本院予以认可。从原、被告双方分别提交的《个人房产按揭借款合同》来看，原告恒大彭山公司主张自己在2013年1月21日签订的《个人房产按揭借款合同》中作为沈志蓉的担保人为该笔银行贷款提供了担保。首先，若作为担保人系此《个人房产按揭借款合同》的相对方，应持有该合同原件，但原告至此仅提供了复印件。而沈志蓉提交的该份借款合同原件中亦未有保证人签字或盖章。其次，该合同的相对人即本案第三人成都银行的陈述，该份合同中无担保人；另陈述，成都银行系依照与恒大彭山公司双方签订《楼宇按揭合作协议书》和《个人房产按揭贷款保证合同》中的约定，据此向恒大彭山公司主张对沈志蓉的借款承担连带保证责任，沈志蓉并非上述合作协议书和保证合同的签订方。另从原告提交并认可的证据：成都银行于2016年5月20日向恒大彭山公司发出的《贷款提前到期通知书》中记载，《个人房产按揭借款合同》系仅为沈志蓉与成都银行二者之间的签订。 以上可以看出，在2013年1月21日沈志蓉与成都银行签订的《个人房产按揭借款合同》中并无担保人恒大彭山公司，沈志蓉对恒大彭山公司作为此笔借款的担保人并不知情且未予以认可。恒大彭山公司与成都银行二者之间签订的担保约定，对沈志蓉并不具有约束力。对2013年1月21日沈志蓉与成都银行签订的《个人房产按揭借款合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，上述合同及协议真实有效，本院予以认可。根据查明的事实，沈志蓉实际已向恒大彭山公司给付全部约定的购房款，并向恒大彭山公司交付了涉案房屋的契税、土地证费等相关费用，且房屋早已交付完毕。沈志蓉已履行《商品房买卖合同》及《补充协议》的全部义务。现恒大彭山公司在未经得沈志蓉认可为其担保的情形下，以其与成都银行达成的约定承担了担保责任的后果，以此主张解除与沈志蓉之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并主张沈志蓉协助办理解除合同的全部手续的请求，本院不予支持。对恒大彭山公司已经代沈志蓉向成都银行清偿的款项，恒大彭山公司有权另案主张向沈志蓉进行追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费5163元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  张文清 人民陪审员  陈 汐 二〇一六年十二月二十日 书 记 员  邹 琴