广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第1839号 原告：王祥湖，男，汉族，1951年2月24日生，住北海市。 委托代理人：刘宁富，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 被告：广西鸿雁食品有限公司，住所地广西北海市合浦县廉州镇龙城路**。 法定代表人：杨品学，执行董事。 委托代理人：卢春林，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。 委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告王祥湖诉被告广西鸿雁食品有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，组成由代理审判员钟新友担任审判长，人民陪审员候艳阳、赖晓晔参加的合议庭，于2015年12月24日公开开庭审理了本案，书记员林广青担任法庭记录。原告的委托代理人刘宁富、罗轶群，被告的委托代理人卢春林、梁志鹏到庭参加调解。本案现已审理终结。 原告王祥湖诉称：2014年11月1.7日，原告与被告签订《商品房（车位）买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告购买被告开发的位于海城区云南路63号（北海大道与云南路交叉口处）的柏悦尊府地下室负1层1204号机动车停车位（合同第一、第二和第三条）；单价为7575.76元/平方米，面积13.2平方米，总金额为100000元（合同第四条）；付款方式为一次性付款（合同第六条）；被告应当于2015年3月28日前将“经验收合格”的商品房交付给原告（合同第八条）；若被告逾期交房超过90日的，自合同第八条规定的最后交房期限（2015年3月28日）的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付完全部车位款100000元。但被告未能在约定期限内将停车位交付给原告，又拒绝支付逾期交房违约金。为此诉至本院请求：1、判决被告支付原告逾期交付车位违约金2500元（以车位款100000元为基数，按日违约金万分之二暂从2015年3月29日计算至2015年7月31日止共125日，继续产生则另计）；2、判决被告承担本案的诉讼费。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房（车位）买卖合同，证明被告应当于2015年3月28日前将经验收合格的商品房（车位）交付给原告，逾期交房超过90日的，被告须从合同约定最后交付期限的第二天起按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；2、收据，证明原告已向被告支付完全部车位款100000元；3、关于曾先丽等人投诉处理答复书，证明截至2015年9月28日止，“柏悦尊府”项目尚未组织竣工验收，被告在未竣工验收的情况下通知原告等人收房，此行为违反了法律规定及合同约定；4、消防安全违法行为查处情况告知举报投诉人材料、受案回执，证明截至2015年12月8日止，涉案房屋并未消除消防验收合格，不可能存在竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件；5、收文回执、北海市规划局关于黄恒荣申请政府信息公开的答复函，证明截至2015年9月15日止，涉案楼盘尚未办理规划核实验收手续。 广西鸿雁食品有限公司辩称：答辩人之所以出现未能按合同约定时间交房，是基于法定及约定的诸多免责因素导致的。答辩人不应该承担违约责任。首先，天气因素导致答辩人不能按合同约定时间交房。在商品房买卖合同的履行过程中，北海市多次发生了包括威马逊台风（2014年7月18日登陆）、海鸥台风等特大台风在内的不可抗力天气；此外，履行期间北海的恶劣天气（包括大雨、暴雨、中雨）以及随之发生的停水停电等情况亦导致商品房施工建设无法正常开工，进而导致交房时间顺延。经统计：施工开始至2015年6月24日，共计因上述天气等因素而有权延期的天数为98天。其次，政府政策等因素亦是交房顺延的因素。在本案商品房履行过程中，北海市海城区安全生产监督管理局基于社会公益，为防止安全事故的发生，以答辩人在“威马逊台风”中遭受损失、存在安全隐患为由，要求答辩人暂时停工，停工时间自2014年8月4日起到2014年10月11日止（共计69天）。另外，2014年当年的中高考发生时，基于政府通知，我司亦不能采取施工行为，具体时间为2014年6月7日至2014年6月8日（高考）、2014年6月24日至6月26日（中考），共计5天；二、答辩人出售的商品房已经达到了交付条件，并且答辩人亦通过信函、报纸公告等方式对履行了通知交房的义务，对于诸原告在收到答辩人的通知后拒不收房的责任，答辩人无须承担。答辩人与诸原告在合同中约定：商品房达到验收合格的阶段后，即可交付。该合同中，对于商品房的交付条件明确区分了验收合格与综合验收合格。从文字表述可知，该合同中的验收合格指的仅是主体验收合格，因为如将验收合格的外延超越了主体验收，那么验收合格与综合验收合格并无区别。答辩人递交的竣工验收备案表已然证明本案商品房已经验收合格，而答辩人在验收合格、达到交付条件后，亦通过信函以及报纸向原告等人予以通知交房。根据《补充协议》约定：通过《北海日报》公告的，刊登之日即为送达之日。答辩人履行了交房通知义务之后，对于诸原告延迟收房的责任自然无需承担。另外。原告在诉状中主张的违约金过高，请求人民法院依法予以下调。 被告对其主张的事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房预售许可证，证明被告有权销售本案商品房；2、延期交房通知，证明被告在本案商品房在因合同约定、法律法规等情形导致无法按合同约定时间交房时，及时向原告履行告知义务；3、竣工验收备案表，证明本案商品房已经通过竣工验收，达到了合同约定的交付条件；4、验房邀请函、收楼须知、交房通知书、北海日报，证明被告在房屋达到交付条件之后，及时履行通知客户收房的告知义务；5、通知，证明本案商品房在施工建设过程中出现了威马逊台风等不可抗力，导致只能按照合同约定停工的事实；6、行政强制措施决定书、解除行政强制措施通知书，证明本案商品房施工建设过程中，由于威马逊台风影响而出现安全事故，应行政部门的要求，被安监局强制停工两个多月（2014年8月4日起至2014年10月11日止）；7、降雨量实况表，证实本案商品房施工过程中的降雨情况，表明在商品房买卖合同履行过程中，出现了合同约定的因天气而延期交房的事由；8、监理日志，证明本案商品房在施工过程中因各种诸如下雨、放假、政府限制、不可抗力等事由导致停工，进而工期顺延的事实。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据对证据1的合法性、真实性无异议，合同约定的内容不能证明原告的主张，合同第八条约定有延期事由，该合同是国家经过相关部门审核提供的格式合同，有不同的交付条件；对证据2三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据中提到的未组织竣工验收是指整个项目没有组织验收，根据相关政策规定，项目可以分期分栋验收及交付使用，而合同中约定的竣工验收并不是指整个项目的综合竣工验收，这符合房地产市场的交易习惯；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同中并没有对消防验收做任何规定； 对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，规划核实验收是项目整体验收的一个环节，而不是单栋房屋的验收，部分原告擅自改造房屋规划，可能会导致整个项目无法验收，该证据无法证实原告的主张。 原告对被告提供的证据1三性无异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性及证明内容有异议。被告虽然提供了证据2，但没有提供其他证据证明其已将该通知送达原告。证据2无法证明被告就延期交房一事履行了通知原告的义务；对证据3三性均有异议；对证据4的真实性没有异议，合法性及关联性有异议，因为被告是在消防没有验收合格、竣工验收没有合格的情况下，发通知要将未验收合格的房屋交付给原告使用，违反法律强制性规定，违反合同约定，因此，被告发出通知要求原告收房的行为为无效行为；对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性及证明内容有异议；证据6真实性、合法性没有异议，关联性有异议。行政处罚和通知的对象为广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（简称施工单位），而不是被告。对他人的处罚不能强加到原告身上，对原告也不产生约束力；对证据7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，首先，双方合同第八条没有约定降雨是被告延期交房的约定事由；其次，双方没有约定或或者法律没有规定，将小雨、中雨、大雨等降雨认定为不可抗力。更何况，根据合同第八条的约定，遭遇不可抗力时，被告应当在发生之日起30日内通知原告，但是原告没有履行通知义务；对证据8的三性均有异议，首先，监理日志的停工理由主要为下雨，但是双方合同第八条没有约定降雨是被告延期交房的事由。因下雨造成的停工与原告无关；其次，监理日志显示，无论小雨、中雨、大雨、暴雨等降雨均停工，连小雨也停工，与常识不符；最后，反映是否停工，应当是施工日志，而不是监理日志。没有施工单位加盖公章的日志，无法真实反映停工情况。 经审理查明：2014年11月17日，原、被告签订《商品房（车位）买卖合同》及补充协议一份，主要约定由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于北海市海城区云南路63号柏悦尊府地下室负一层1204号机动车停车位，的柏悦尊府地下室负1层1204号机动车停车位，单价为7575.76元/平方米，面积13.2平方米，总金额为100000元，付款方式为一次性付款。被告应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未能按期付清房款及相关税费的；3、法律、法规及政府规章制度的变更造成延误。若被告逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；该合同还约定了其他相关内容。签订合同当天，原告已按约定一次支付完了全部车位款。2014年8月4日，北海市海城区安全生产监督管理局作出行政强制措施决定书一份，因柏悦尊府商业住宅建筑工地4号楼工程项目存在重大事故隐患，无法保证安全生产，为消除该事故隐患，防止类似的事故产生，确保安全生产，责令柏悦尊府项目施工单位于2014年8月4日至2014年10月10日暂停产停业（停止施工）。2015年8月19日，涉案房屋经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。2015年9月17日，原告接收了被告交付的上述房屋。原告认为被告逾期交房构成违约，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 本案的争议焦点为：一、被告是否有违约行为；二、双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《商品房（车位）买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按约定向被告支付完车车位款，被告没有按照合同约定在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，被告的行为已构成违约。 被告辩称逾期交房是因为出现了双方合同约定的情况，根据合同约定，出卖人可据实予以延期的理由包括：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未能按期付清购房款及相关税费；3、法律、法规及政府规章制度的变更造成延误。”，如被告能够提供证据证明出现上述可予以延期的事由，应当扣除相应的天数。2014年7月19日至21日因“威马逊”台风停工天数符合合同约定的不可抗力延期事由，共计3天，应予以扣减。另根据北海市海城区安全生产监督管理局2014年8月4日作出的行政强制措施决定书，为排除事故隐患，确保安全生产而要求施工单位于2014年8月4日至2014年10月11日期间暂停止施工，共计69天，符合合同约定的政府规章制度变更的延期事由，亦应当予以扣除。被告辩称还应扣除2014年中高考时间、其他因大风大雨等异常天气停工的时间及原告逾期缴纳购房款及相关税费的天数，但根据合同的约定，本院认为，对于中高考时间每年都是定期安排，是众所周知的事实，被告在订立合同时应予以考虑，不属于合同约定的遭遇不可抗力的延期事由；对于其他因大风大雨等异常天气停工的时间，双方在合同中对此并无约定，而且被告无相应的施工签证单证实因下雨导致停工，对此本院不予支持。被告的逾期交房天数为2014年12月29日起至2015年9月22日止，原告请求被告支付2014年12月29日至2015年7月31日共计215日的逾期违约金，本院予以支持，但应扣除72天，逾期天数为143天。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，虽然原告未能提供证据证实因被告逾期交房所导致的实际损失，但原、被告双方在合同中约定按已付房价款的万分之二计算违约金的比例与中国人民银行同期贷款利率相近，本院认为原告请求按照合同约定的已付房价款万分之二计算违约金是合理的，本院予以支持。被告应当向原告支付的逾期交房违约金为411824元×0.0002×143天=11778元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告王祥湖的诉讼请求。 案件受理费298元，由原告王祥湖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费298元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  候艳阳 人民陪审员  赖晓晔 二〇一六年十二月十七日 书 记 员  林广青 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。