广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13749号上诉人（原审被告）：周志刚，男，1972年6月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：吕倩敏，女，1971年12月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司。住所地：广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人周志刚、吕倩敏因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周志刚、吕倩敏上诉请求：1.改判一审判决第一项，判决周志刚、吕倩敏支付2016年9月1日至2017年7月23日之间的物业管理费，无需支付2017年7月24日至2018年6月3日期间的管理费。2.撤销一审判决第二项，周志刚、吕倩敏无需支付滞纳金。3.改判一审判决第三项，判决周志刚、吕倩敏支付从2016年9月1日起至2017年7月23日期间水电分摊费，水电分摊费按实际支出为标准核算。4.双方根据责任分担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于物业费收费期间认定标准和法律适用错误。2017年7月倾城汇婚庆广场召开业主大会，依法定程序及双方合同约定依法决定商场停业并解除与凯安公司的物业管理委托合同，2017年7月23日倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会），执行业主大会决定，向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，有效解除双方合同。故合同的实际有效期间为2013年9月1日至2017年7月23日。在此之后，凯安公司所为的物业管理行为没有合同依据，周志刚、吕倩敏无需承担凯安公司自行为业主创设的义务。一审法院错将法院判决生效之日设定为支付物业费的时间标准和界点，与法无据，请求依法对物业管理费缴交期间进行认定。二、凯安公司在收费管理方面存在明显过错，未尽合同义务，造成周志刚、吕倩敏未及时缴交物管费，并引起滞纳金问题，周志刚、吕倩敏无需对凯安公司过错导致的后果负责。本案中，倾城汇业委会已以合同约定形式将物业管理费催缴事项委托给凯安公司，而凯安公司自2013年9月1日入场七年以来，从未按合同约定向我方抄读本物业单位有关水电、煤气分表，从未向我方发出收费通知单，亦从未向我方提供《用户手册》、《装修规定》及有关文件。一审法院在凯安公司未有效履行自身在管理费、水电分摊费告知、催收相关义务的情况下，径行将全部责任归于我方，系事实认定和责任分摊错误，故我方无需支付滞纳金。三、一审法院对公摊水电费的标准认定错误，依据适用错误。一审法院以“凯安公司发出《通告》反映，自2013年12月起（含12月），公摊水电费统一以10.8元/平方米计收”为依据要求我方以10.8元/平方米标准交纳水电分摊系认定和适用依据错误。应按实际发生额缴交水电分摊费或者按利于我方的期间交纳分摊费。凯安公司主张的10.8元/平方米标准违反了《倾城汇物业管理委托合同》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，系凯安公司单方面提出，未与作为业主的我方协商，亦未与我方或者业委会签订书面补充协议，故凯安公司单方面的调价不能作为公摊水电费认定的适格依据。公摊水电费应每月向业主公布账目，据实收取。特提起本案上诉。凯安公司辩称，请求法院依法驳回周志刚、吕倩敏的全部上诉请求，维持原判。一、涉案物管合同履行过程中，倾城汇业委会单方面解除合同，凯安公司对解除函件是否发生解除合同效力持有异议并实际继续履行合同，符合情理。在法院作出相关认定后，凯安公司随即退出并移交相关物业，并不存在故意拖延的行为，故本案事实与周志刚、吕倩敏所依据的司法解释所规范的情形并不相同，依法应当驳回其该项上诉请求。二、我方已充分举证证明已向周志刚、吕倩敏进行催收物管费，且法律没有规定催收物管费是收取违约金的前置条件。同时，周志刚、吕倩敏作为业主，理应知道应当主动缴纳物管费，而不是我方催收才应缴纳的。三、10.8元/平方米的统一公摊水电费标准是业委会向我方提出，并最终得到业委会确认的，有《关于公摊水电费调整的通告》、《关于公摊水电费调整的通告》签收表等证据予以佐证，该收费标准亦得到多份生效判决确认。故周志刚、吕倩敏应当支付相应的公摊水电费。四、本案属于系列案，已有多个在先的生效判决予以认定。凯安公司于2020年9月28日向一审法院起诉请求：1.周志刚、吕倩敏立即向凯安公司支付2016年9月1日至2018年6月3日的物业管理费4579元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2016年9月1日至2017年7月27日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2016年10月1日起计至2020年4月30日，按每日应交物业管理费的千分之一标准计）；2.周志刚、吕倩敏支付2016年9月1日至2018年6月3日公摊水电费1983元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3.周志刚、吕倩敏承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权凭证记载，周志刚、吕倩敏是海珠区江南大道中路宝树新街13号[1]栋二层2176房的产权人，登记时间为2010年12月8日，该房屋建筑面积8.68平方米。2013年8月15日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。凯安公司从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与凯安公司于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请凯安公司整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向凯安公司分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，凯安公司向一审法院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对凯安公司出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。一审法院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决：驳回凯安公司的全部诉讼请求。凯安公司对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终7594号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另，一审法院（2018）粤0105民初18693号民事判决、广州市中级人民法院（2019）粤01民终16793号民事判决中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算。一审法院认为，倾城汇业委会代表业主与凯安公司签订了《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，周志刚、吕倩敏是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对于周志刚、吕倩敏具有约束力，周志刚、吕倩敏应按合同约定及时履行自己的义务。周志刚抗辩涉案商铺有出租才能收取物业管理费的意见无理，且其认为公摊水电费的标准过高，但未举证证明，故对周志刚的抗辩意见，一审法院均不予采纳。虽然倾城汇业委会于2017年7月向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但双方对该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力存在争议。该争议最终经（2018）粤01民终7594号民事判决解决后，凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场，则对于凯安公司在撤出场地前实际对倾城汇婚庆广场提供的物业管理服务，周志刚、吕倩敏应当支付相应的对价。因此，凯安公司要求周志刚、吕倩敏支付从2016年9月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积8.68平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积8.68平方米计），合法有理，一审法院予以支持。合同约定:物业管理费按月支付,逾期交纳物业管理费的应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。周志刚、吕倩敏逾期缴纳物业管理费，应承担相应的违约责任，故凯安公司要求周志刚、吕倩敏按上述标准支付逾期支付2016年9月1月至2017年7月27日的物业管理费的违约金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持，但违约金总额应以周志刚、吕倩敏所欠物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年2月23日判决如下：一、周志刚、吕倩敏在本判决生效之日起10日内支付从2016年9月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×8.68平方米的标准计）给凯安公司;二、周志刚、吕倩敏在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从上述期间每月的次月第1日起分别计算，均计至2020年4月30日，每日按应交物业管理费的千分之一标准计，以周志刚、吕倩敏所欠物业管理费为限）给凯安公司；三、周志刚、吕倩敏在本判决生效之日起10日内支付从2016年9月1日至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×8.68平方米的标准计）给凯安公司；四、驳回凯安公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由周志刚、吕倩敏负担。上述受理费已由凯安公司预交，凯安公司同意由周志刚、吕倩敏在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给凯安公司。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据且均同意本案书面审理。二审另查明，（2019）粤01民终16793号民事判决记载，该案一审时凯安公司为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：……3.凯安公司于2013年12月24日向各商户发出的《关于公摊水电费调整的通告》，内容是：2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/平方米计收；2013年9月至11月的公摊水电费按既定价格收取；各商户在每月5日前按时缴交当月费用，以免产生滞纳金；等。拟证明公摊水电费统一每月以10.80元/平方米计收，涉案广场各商户每月5日前缴交……10.2017年2-7月的公摊水电费缴费凭证。拟证明凯安公司已实际垫付公摊水电费。11.《水电公共分摊明细表》。12.《关于公摊水电费调整的通告》的签收表。证据11-12拟证明涉案商铺公摊水电费调整为10.8元/平方米之前的单价约为12.38-13.88元/平方米，经业委会要求才统一调整为10.8元/平方米，公摊水电费调整通告也进行了签收。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.周志刚、吕倩敏是否应向凯安公司支付2017年7月24日至2018年6月3日期间的物业管理费；2.周志刚、吕倩敏是否应支付逾期支付2016年9月1日至2017年7月27日期间物业管理费所产生的滞纳金；3.周志刚、吕倩敏是否应支付2016年9月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费及支付标准。对此，认定如下：关于争议焦点一，凯安公司与倾城汇业委会签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。倾城汇业委会虽在合同期满前多次向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但凯安公司就此提出异议并提起诉讼。本院（2018）粤01民终7594号民事判决书认定倾城汇业委会于2017年7月23日向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。由于在此期间，凯安公司事实上对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，周志刚、吕倩敏作为涉案商铺的业主，已经实际享受了该司的服务，理应支付相应对价。一审法院判令周志刚、吕倩敏向凯安公司支付从2017年7月24日起至2018年6月3日止的物业管理费，并无不当，本院予以维持。周志刚、吕倩敏上诉主张从倾城汇业委会向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》之日起，其无需再支付物业管理费。但由于涉案物业服务合同本身尚未到期，只是倾城汇业委会单方面解除合同，凯安公司对该函是否发生解除合同的效力持有异议并要求继续履行合同，符合情理，依法诉至法院，事出有因。在法院作出相关认定后，该司随即退出并移交了相关物业，并不存在故意拖延的行为，故对于周志刚、吕倩敏的该项上诉，本院不予采纳。关于争议焦点二，周志刚、吕倩敏以凯安公司没有向其发出催收通知，没有向其抄读水电表等为由，主张免收滞纳金。但根据合同约定，物业管理费按月支付，逾期支付物业管理费应支付滞纳金。合同并未约定物业管理费的支付以凯安公司发出收费通知或催收通知为前提。2016年9月1日至2017年7月27日期间，凯安公司为涉案物业提供了物业管理服务，周志刚、吕倩敏作为产权人应当支付物业费，因周志刚、吕倩敏未按期支付上述期间物业管理费，一审判决认定其应依照合同约定支付违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，根据生效判决查明的事实，凯安公司已提交了《关于公摊水电费调整的通告》、《关于公摊水电费调整的通告》的签收表等证据，证明其按照每月10.8元/平方米标准收取公摊水电费的依据，也无证据显示涉案商铺的实际使用者有对该标准提出异议，故一审法院判令周志刚、吕倩敏按此标准支付2016年9月1日至2018年6月3日期间的公摊水电费并无不当，本院予以维持。综上所述，周志刚、吕倩敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周志刚、吕倩敏负担。本判决为终审判决。审 判 员 张明艳二〇二一年八月十一日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪