辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1450号上诉人（原审被告）：时雷，男，汉族，1990年6月9日，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区真理街5栋。负责人：周伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：王欣妮，系该公司员工。上诉人时雷因与被上诉人沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星物业鞍山公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时雷上诉请求：1、请求二审法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初508号判决，依法改判红星物业鞍山公司减免收取部分物业费用由：2626.5元（85.87平×1.8元/平×17个月）改为1479元（85.871×1元/平×17个月）；2、一、二审诉讼费用50元均应由红星物业鞍山公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院在判决中称时雷所答辩的内容与本案不是同一法律关系属于认定事实错误。时雷所答辩的理由是相对同一物业、同一小区的住户而言的，也就是园区内和园区外住户享受到的物业服务的差别，并不是与其他小区的物业服务及费用相对比。一审庭审中，时雷向法庭提交了关于小区绿化不到位、垃圾不打扫、小区无保安或经常缺岗等证据及照片，并且时雷在一审答辩中也已明确阐明时雷的观点，时雷所在的楼房是独立于小区之外的独立建筑，并不在园区之内，根本享受不到园区内的绿化及其他配套的物业服务。根据双方签订的《前期物业服务合同》第三章第四条已经明确约定：物业服务要坚持“同质同价”原则，红星物业鞍山公司已经明显违背了该原则，对小区内的住户与时雷提供的物业服务在“同价”的基础上并不“同质”根据该合同的第二章第三条的4、5小点：物业公司应提供保洁、绿化服务。但时雷并未实际享受到园区内的绿化服务，而且对于时雷所在楼前的保洁、垃圾倾倒等服务红星物业鞍山公司做的也并不到。《前期物业服务合同》中已明确约定了红星物业鞍山公司应承担的物业服务内容，但红星物业鞍山公司在一审中只强调了受益性的权利（收取物业费）却对给付性义务不予或怠于履行（完善物业服务），时雷认为这有悖于服务行业的初衷。时雷所在楼房的住户与园区内的住户交纳同等物业费，却不能与园区内住户享受同样的物业服务。故红星物业鞍山公司应减免时雷的部分物业费用，并且在公平平等的原则下提高物业服务质量。红星物业鞍山公司辩称，服从一审判决。红星物业鞍山公司向一审法院起诉请求：一、判令时雷给付所欠物业费2626.5元，物业费滞纳金2626.5元，本金及滞纳金合计5253元。二、本案诉讼费由时雷承担。一审法院认定事实：时雷于2018年7月30日入住鞍山市铁东区建国大道865栋10层16号(红星国际广场)，建筑面积85.87平方米。红星物业鞍山公司系该小区物业服务公司。时雷与红星物业鞍山公司签订《前期物业服务合同》双方约定：由红星物业鞍山公司为红星国际广场提供物业服务。该合同第七条约定：高层住宅物业服务费1.8元/平方米/月；该合同第九条约定：业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费；业主应当按全年交纳物业服务费，交费的具体时间为12月1日-12月31日；该合同第二十四条约定：甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。另查，时雷自2019年8月1日起未缴纳物业服务费，至2020年12月31日时雷共计拖欠物业服务费为2626.50元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。红星物业鞍山公司与时雷签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，时雷作为案涉房屋的业主，接受了红星物业鞍山公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向红星物业鞍山公司支付相应的物业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，红星物业鞍山公司主张的物业费2626.50元，有事实和法律依据，予以支持。关于红星物业鞍山公司要求时雷给付滞纳金一节,考虑双方情况和本案实际，为维护双方权益,故对于红星物业鞍山公司此项主张,一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：时雷于判决生效之日起十日内给付沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司自2019年8月1日至2020年12月31日物业管理费2626.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由时雷负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于时雷上诉提出小区绿化不到位、垃圾不打扫、小区无保安或经常缺岗，物业公司违背了同质同价原则等上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。时雷提出红星物业鞍山公司存在上述问题，均不属于红星物业鞍山公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于时雷提出的上述问题，是红星物业鞍山公司每天都要履行的服务，如在此方面达不到令业主满意，也是红星物业鞍山公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于红星物业鞍山公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对红星物业鞍山公司服务存在瑕疵的处理。时雷拒不缴纳物业费的理由不能成立。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于红星物业鞍山公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，红星物业鞍山公司的服务虽不能达到令时雷满意的程度，但时雷不满意不等同于小区其他业主的意见，时雷可以通过与业主委员会或与红星物业鞍山公司及时沟通督促红星物业鞍山公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对时雷的上诉理由，本院不予支持关于时雷提出要求酌定减免收取部分物业费一节。业主购买房屋时，商品房买卖合同中已经明确：1＃、2＃和9＃楼楼房为非封闭小区，业主对此不利因素信息完全知晓。实际履行前期物业服务合同中，非封闭小区三栋楼业主可以持卡进入小区享受小区的绿化，红星物业鞍山公司还通过增加保安加强对非封闭小区的服务，并不违反物业服务同质同价原则。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。故时雷提出的此项上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人时雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人时雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月十二日法官助理 闫 亚书 记 员 王佳策