湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6776号上诉人（原审原告）：李孜，男，1967年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人:杨**,湖南道格律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭霄,湖南道格律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周季芳，男，1962年2月8日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：长沙市嘉诚房地产开发有限公司,住所地:湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场1栋29楼2903房。被上诉人（原审被告）：湖南正大畜禽有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区暮云街道丰城村中意三路8号。法定代表人周永顺。上诉人李孜因与被上诉人周季芳、长沙市嘉诚房地产开发有限公司、湖南正大畜禽有限公司（以下简称正大畜禽公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院(2020)湘0124民初7383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李孜提出上诉请求：1.请求撤销一审判决。2.请求二审法院将本案发回重审或者依法改判支持上诉人一审诉讼请求。3.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定嘉诚公司与周季芳之间《门面房租赁合同》的租赁物系本案案涉1-117号房屋属于事实认定错误。1、《门面房租赁合同》记载的租赁物系翰林华府1栋0101号，面积360平方，而非涉案117号房产。二、一审法院认定门面房租赁合同已生效系事实认定错误。涉案合同约定一次性付清四年租金合同生效。周季芳与嘉诚公司仅提供了《门面房租赁合同》，并未提供任何证据证明周季芳向嘉诚公司交付了四年租金。三、一审法院认定嘉诚公司与周季芳之间《门里面租赁合同补充协议》有效属于事实认定错误。1、《补充协议》记载，周季芳于2014年11月9日受让宁乡县中小担保公司在翰林华府购买的1-301、302店铺，同时受让其向嘉诚公司缴纳的契税和物业维修资金收据，以此抵扣涉案房屋自2017年7月1日至2024年6月30日为止的房屋租金，属于法院查封房产期间“以债抵租”对抗法院的物权保护、强制执行。根据现有判决，2014年4月1日301、302房屋产权已经归属于周季芳、张立桃所有，周继芳不可能在2014年11月从中小担保公司出受让301、302房屋。本案也无任何客观证据证明301、302号房屋产权归属以及变更情况，同时没有任何客观证据证明中小担保公司实际支付了396709元。四、一审法院认定周季芳有权将涉案房屋转租给正大畜禽系事实认定错误。周季芳于2018年7月9日对执行提出了相关异议，已经知道产权变更情况。在李孜基于（2017）湘0105执恢737号裁定书取得涉案房屋所有权之后，李孜已经自动继受为《门面租赁合同》以及《门面租赁合同》补充协议的合同相对方。周季芳擅自转租涉案房屋的行为未经出租人同意，李孜有权要求解除周季芳与正大公司的租赁合同。五、一审法院认定合同期周季芳支付了约定租金属于事实认定错误。庭审中周季芳明确表示有67523元租金未付清。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。被上诉人周季芳、长沙市嘉诚房地产开发有限公司、湖南正大畜禽有限公司答辩称：一、一审法院判决正确，上诉人上诉理由不成立。分别签订于2014年3月1日、2016年1月12日的涉案《门面租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，完全合法。上诉人李孜于2019年2月26日才收到裁定书，才产生“翰林华府”1-117门面可以财产转移。上诉人不是原财产当事人，无权对《门面租赁合同》《补充协议》说三道四，只要当事人双方不违背法律就行。因此上诉人并非适格诉讼主体。二、开福区人民法院2018年12月湘0105拍200号变卖公告肯定了答辩人《门面租赁合同》和《补充协议》的合法性。且开福区人民法院（2017）湘0105执恢737号之五执行裁定书，只裁定可执行裁定书办理财产转移登记手续，并未裁定财产使用权转移，更没裁定答辩人腾空房产。三、上诉人提出《门面租赁合同》中0101号门面与《补充协议》中的117门面不符。四、答辩人是否于2014年3月31日支付房租26万元与上诉人无关，彼时上诉人并未对涉案房产有任何权利。五、被上诉人转租之事一直存在，出租方长沙嘉诚房地产开发公司同意被上诉人在租赁期内可以使用并处分转租收益。六、“翰林华府”117号门面至二审开庭时仍然归属于开发商所有。上诉人目前不是房产所有权人，诉讼主体不符合。李孜请求一审法院判令：1、确认周季芳、长沙市嘉诚房地产开发有限公司、湖南正大畜禽有限公司门面房租赁合同及门面租赁合同补充协议无效；2、请求判令解除周季芳、长沙市嘉诚房地产开发有限公司、湖南正大畜禽有限公司的租赁合同，并判令正大畜禽公司腾退位于××乡××路（翰林华府）117号房屋；3、请求判令周季芳、嘉诚房地产公司向李孜支付自2019年1月29日起至正大畜禽公司实际腾退、恢复原状之日止房屋占有使用费，正大畜禽公司自2020年4月起对前述债务承担连带责任。4、本案诉讼费用由周季芳、长沙市嘉诚房地产开发有限公司、湖南正大畜禽有限公司承担。一审法院认定事实：2014年3月31日，周季芳（乙方）与嘉诚房地产公司（甲方）签订《门面房租赁合同》，合同约定房屋基本情况为：坐落于××乡××路××栋××号，共三层，房屋结构为框架，建筑面积为360㎡。租赁期限为10年，从2014年7月1日至2024年6月30日止，在租赁期满后，在同等条件下乙方有优先承租权。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，4年后租金每年比上年增长5%。租赁期前四年租赁费用不变，前四年每年租金为65000元整，四年共计260000元整，该租金仅为甲方收取的门面用房租赁费，不含乙方在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费用。一次性付清四年租金，合同生效。2016年1月12日，周季芳、张立桃（乙方）与嘉诚房地产公司（甲方）签订《门面租赁合同补充协议》，协议内容为：甲乙双方于2014年3月31日签订关于翰林华府1栋0101号商铺（在实测出来后更名为1-117）《门面房租赁合同》，乙方已一次性交纳2014年7月1日至2018年6月30日四年房租260000元，现双方就2018年7月1日至2024年6月30日租金缴交达成如下补充协议：一、根据2014年3月31日签订关于翰林华府1栋117号商铺《门面房租赁合同》，该门面从2018年7月1日止2024年6月30日止，乙方应付房租合计为肆拾陆万肆仟贰佰叁拾壹元（￥464231.00）；乙方于2014年11月9日受让宁乡县中小企业信用担保有限公司在翰林华府购买的1-301、302两个商铺，同时受让其向甲方缴纳的契税和物业维修资金两张收据（ＮＯ.9097993：￥143222.00元、ＮＯ.9097993：￥253487.00元），合计396709元，两项相抵，乙方应付甲方房租陆万柒仟伍佰贰拾叁元（￥67523.00元），该款项为乙方应交剩余房租，乙方须在2021年7月10日前付清。二、甲乙双方协商后甲方同意将代收乙方所交纳的翰林华府1栋301、302的商铺契税、物业维修资金冲抵乙方租赁翰林华府1-117门面的租金，乙方另自行交纳翰林华府1栋301、302的商铺契税、物业维修资金。三、甲方向乙方出具该门面租金收据396709元后，乙方不得向甲方主张原两张收据代收税费396709元的利息等任何权益。四、甲乙双方原门面房租赁合同其他条款不变，至合同期满。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。2016年1月30日，嘉诚房地产公司向张立桃、周季芳出具收据（ＮＯ.0099357），交款单位（或个人）张立桃、周季芳，款项内容翰林华府1-117门面租金，收款方式为冲抵，金额396709元。2016年8月16日，长沙市开福区人民法院就邹小平与彭书国、嘉诚房地产公司债权转让合同纠纷一案作出（2015）开民二初字第04246号民事判决书，判决：一、彭书国在本判决生效之日起10日内向邹小平支付500万元及违约金（以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍为标准，以500万元为基数，从2014年8月26日起计算至债务清偿之日止），二、长沙市嘉诚房地产开发有限公司对彭书国的上述债务承担连带清偿责任。后该案彭书国向长沙市中级人民法院提起上诉，2017年3月20日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终6738号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，2018年7月9日，周季芳向长沙市开福区人民法院提交执行异议申请书。7月10日，长沙市开福区人民法院对周季芳制作询问笔录,周季芳向长沙市开福区人民法院提交了《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》。2018年12月14日，长沙市开福区人民法院（2018）湘0105拍200号拍卖公告及竞买须知对网拍标的物情况进行了说明，执行案号（2017）湘0105执恢737号，标的物名称长沙市嘉诚房地产开发有限公司名下的位于湖南省长沙市××乡××路（翰林华府-1）117号房屋，该房屋已出租，有租赁，产权证为预售证。长沙市开福区人民法院于2018年11月5日作出（2017）湘0105执恢737号之三执行裁定书，裁定变更李孜为本案申请执行人。2019年1月28日，长沙市开福区人民法院作出（2017）湘0105执恢737号之五执行裁定书，裁定：一、将登记在被执行人长沙市嘉诚房地产开发有限公司名下的位于长沙市××乡××路（嘉诚花园门面-7）Ｍ7幢101房屋（产权证号：××，产权面积：45.3㎡）以及被执行人长沙市嘉诚房地产开发有限公司名下的位于长沙市××乡××路（翰林华府-1）117号房屋（预售证号：2013-0090，建筑面积：384.13㎡）作价2858130元，交付申请执行人李孜抵偿债务，上述财产权利自本裁定送达申请执行人李孜时起转移；二、申请执行人李孜可持本裁定书到有关机构办理产权过户及相关手续。2019年1月29日，该裁定书送达申请执行人李孜。2019年2月26日，该裁定书已送达嘉诚房地产公司和彭书国。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案所涉房屋在李孜取得所有权之前，已由嘉诚房地产公司出租给周季芳，且法院在执行处置时已公示，故被上诉人周季芳仍对涉案房屋的享有租赁权，虽然李孜因执行取得该房屋所有权，但是根据上述法律规定，其应当受原租赁合同效力的约束。故李孜要求确认合同无效，请求解除该合同，并由正大畜禽公司腾退房屋的请求，依法不予支持。周季芳与嘉诚房地产公司合同租期至2024年6月30日，在合同期内,周季芳享有合法的租赁权且合同约定的租金已支付，故李孜要求其支付使用费的请求不予支持。周季芳将涉案房屋转租给正大畜禽公司，已取得出租方同意，故正大畜禽公司亦无向李孜支付使用费的义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条之规定，判决：驳回李孜的诉讼请求。本案案件受理费4100元，减半收取2050元，由李孜负担。二审期间，双方均未提交新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则，上诉人李孜在取得案涉房屋所有权之前，已由嘉诚房地产公司出租给周季芳，且人民法院在执行处置时已公示，故周季芳享有涉案房屋的租赁权，虽然李孜此后取得该房屋所有权，但是其仍应当受到原租赁合同约束。周季芳与嘉诚房地产公司合同租期至2024年6月30日，在合同期内,被上诉人周季芳依然享有合法承租权。租赁合同为诺诚性合同，即出租人与承租人就租赁达成合意即可，不因是否支付租金而影响合同的效力，故李孜要求确认原租赁合同无效，请求解除该合同，并由正大畜禽公司腾退房屋的请求，本院不予支持。综上所述，李孜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由李孜负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年八月二日书记员  孙 娇