辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽14民再50号 再审申请人（一审被告、申请执行人、二审上诉人）：绥中县农村信用合作联社，住所地辽宁省绥中县中央路一段24号。 法定代表人：南越志，联社理事长。 委托诉讼代理人：张跃峰，辽宁同方律师事务所律师。 被申请人（一审原告、执行案外人、二审被上诉人）：王福清，男，1946年12月26日出生，汉族，住辽宁省绥中县。 被申请人（一审原告、执行案外人、二审被上诉人）：陈桂杰，女，1949年12月28日出生，汉族，住辽宁省绥中县。 二被申请人共同委托诉讼代理人：张学军，辽宁开德律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：辽宁维远集团房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省绥中县绥中镇文化路56号楼维远塑材厂院内。 法定代表人：郭大维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永新，兴城市东辛庄镇法律服务所法律工作者。 再审申请人绥中县农村信用合作联社（以下简称绥中县信用社）因与被申请人王福清、陈桂杰、原审第三人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（以下简称维远公司）执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2019）辽14民终933号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年12月25日作出（2019）辽民申5523号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。再审申请人绥中县信用社的委托诉讼代理人张跃峰、二被申请人王福清、陈桂杰共同委托诉讼代理人张学军、原审第三人维远公司的委托诉讼代理人王永新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绥中县信用社申请再审称，一、原审认定案涉房屋系动迁产权调换的补偿安置房错误，案涉房屋系王福清、陈桂杰以其应取得的土地补偿款与维远公司新建商品房进行等价交换而得，实质上是房屋买卖而不是拆迁补偿安置。原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，认定王福清、陈桂杰为被拆迁人，其因回迁取得案涉房屋享有优先权错误。二、绥中县信用社于２０１５年５月２９日对案涉房屋办理了抵押登记，其为抵押权人，因其对维远公司享有债权，人民法院的生效民事调解书已确认其对案涉房屋享有抵押权，并确认其有权对案涉房屋享有优先受偿权。王福清、陈桂杰所称的动迁协议先后签订三份，最后一份签订于２０１６年３月，签订时间晚于案涉房屋抵押权设立的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，王福清、陈桂杰所称对案涉房屋享有的物权期待权不足以对抗绥中县信用社的抵押权。据此，请求撤销原判，依法再审。 王福清、陈桂杰提交意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋系其通过动迁安置补偿回迁所得，其与维远公司于２０１３年１月即已签定动迁协议，明确约定本案所争议的２号门市房系其回迁房屋，虽双方先后签订三份动迁协议，但三份安置协议只是将原来约定的2套住宅变更为另外一套门市，即1号门市，而对于本案争议的２号门市房从未变更。且其已于２０１４年１０月办理了案涉房屋的入住手续，直至２０１６年３月另一处门市房安置到位后，其将两处门市房一起进行了装修，居住使用至今。案涉房屋虽未办理房屋过户手续，系因维远公司称欠税款无法办理房屋登记手续，其不存在过错。其对案涉房屋享有的物权期待权应当予以保护。关于绥中县信用社称在其签定案涉动迁协议前对案涉部分房屋办理了抵押登记，享有抵押权，应当对案涉房屋优先受偿问题，王福清、陈桂杰并不知情，与王福清、陈桂杰无关。据此，请求驳回绥中县信用社的再审申请 维远公司提交意见称，案涉房屋系其公司对王福清、陈桂杰进行动迁安置的房屋，并已实际交付，应当归王福清、陈桂杰所有。维远公司将案涉部分房屋抵押给绥中县信用社，王福清、陈桂杰并不知情，其存在过错。维远公司与绥中县信用社存在债务纠纷，其认可偿还绥中县信用社的欠款，但无法用案涉房屋优先受偿。据此请求维持原判。 王福清、陈桂杰向一审法院起诉请求：1、判令绥中县信用社立即停止对申请人动迁产权调换所得楼房绥中镇碧海蓝天小区4号楼1层2门的强制执行；2、被告承担本案的诉讼费、邮寄送达费。 一审法院认定事实：2013年1月12日，维远公司与王福清、陈桂杰达成动迁补偿协议，约定维远公司开发“海天帝景”（碧海蓝天）小区房地产，征占王福清、陈桂杰所属的土地长约85米、宽约6.4米，土地使用权全部转让给维远公司；维远公司将自己开发的楼房产权转让给王福清、陈桂杰，不另行给王福清、陈桂杰土地转让补偿金。转让给王福清、陈桂杰的楼房为1个门市房、2个住宅、1个车库。门市房要求：沿塔山路，在王福清、陈桂杰土地原址上建1-4层，宽6.4米，1-3层为筒子楼、4层建一室一厅一卫生间，3-4层靠南侧每层设3个窗户。住宅要求：1号楼3单元5层西户、面积150.25平方米；1号楼3单元2层西户、面积150.25平方米；小区内车库一个。维远公司将上述房产转让给王福清、陈桂杰，王福清、陈桂杰给维远公司10万元楼款。楼房交付标准：清水楼，水、暖、电齐全。王福清、陈桂杰自行办理房照。2015年11月21日，维远公司与王福清、陈桂杰达成新的动迁补偿协议，该协议对维远公司给付王福清、陈桂杰的门市房和车库的要求有了新的变化，其余沿用了原协议的内容。门市房要求：小区4号楼沿塔山路从南数第二户，1-4层，面积480.91平方米。车库要求：小区1号楼南侧地上车库从东数第一户1个。同时约定2013年1月12日签订的动迁协议作废。2016年3月19日，再次达成新的动迁补偿协议，该协议沿用了原协议的内容，只是将维远公司给王福清、陈桂杰的房屋情况变更为2个门市房、1个车库，协议其他内容不变。门市房要求：小区4号楼沿塔山路从南数第一户，1-4层，面积307.5平方米；小区4号楼沿塔山路从南数第二户，1-4层，面积480.91平方米。车库要求：小区1号楼南侧地上车库从东数第一户1个。补充增加约定：协议签订后，王福清、陈桂杰将小区1号楼3单元5层西户、1号楼3单元2层西户的钥匙退给维远公司，维远公司将小区4号楼沿塔山路从南数第一户门市房交付给王福清、陈桂杰，王福清、陈桂杰给付维远公司差价款70万元。同时约定2015年11月21日签订的协议作废，被本协议替换。由于维远公司与葫芦岛银行绥中支行之间存在债权债务关系，维远公司同意将楼房差价款给付葫芦岛银行。王福清、陈桂杰于2016年3月20日将70万元楼房差价款交付给葫芦岛银行，并由该行行长王东代收。维远公司将协议中约定给付王福清、陈桂杰的1号楼、2号楼门市房、车库的三把钥匙交给了王福清、陈桂杰，王福清、陈桂杰将房屋装修后，于2016年10月份入住。还查明，维远公司于2014年3月2日以公司的名义给碧海蓝天小区4#1层2门的1-2层门市房（面积240.13平方米）办理了自己所有的房照（房照号为SY00001040）。2015年6月11日，案外人高久绥、张守岩在绥中县信用社办理400万元贷款，维远公司用该门市房为他们的贷款办理了抵押，并签订了（贷款）抵押合同。后绥中县信用社与案外人高久绥、张守岩和维远公司因借款合同纠纷诉讼至法院，法院作出（2017）辽1421民初2020号民事调解书，其中调解书第三款约定绥中县信用社对维远公司抵押的碧海蓝天小区4#1层2门的1-2层门市房享有优先受偿权。在执行过程中，法院作出（2017）辽1421执1656号执行裁定书，拍卖碧海蓝天小区4#1层2门的1-2层门市房。王福清、陈桂杰作为案外人发现后，向法院申请提出执行异议。法院作出（2018）辽1421执异61号执行裁定书，认为当事人将碧海蓝天小区4#1层2门的1-4层、面积480.91平方米的门市房交给王福清、陈桂杰之前，已经将其中的面积240.13平方米商业用房办理了自己名下的房产证，并抵押给绥中县信用社，绥中县信用社办理了绥中县房他证绥字第××号它项权利证书，说明维远公司实际只是将480.91平方米中除240.13平方米之外的部分交给了本案王福清、陈桂杰。王福清、陈桂杰主张对480.91平方米楼房全部具有所有权并停止拍卖的异议请求不能得到支持，最终了驳回了王福清、陈桂杰的异议请求。一审法院认为：王福清、陈桂杰与维远公司签订了三份土地动迁补偿协议，双方约定王福清、陈桂杰的土地使用权转让给维远公司所有，维远公司将自己开发的楼房产权转让给王福清、陈桂杰。三份协议的内容不同，只是因房屋设计与实际施工建设的房屋面积不同，对王福清、陈桂杰补偿的房屋情况发生了变化，协议的主体内容并没有变化。双方最后形成的协议是前两次协议的补充和完善，也是对前两次协议内容的部分否定，双方也是按最后的协议来履行，王福清、陈桂杰补交了房屋的差价款70万元，维远公司将属于王福清、陈桂杰房屋的钥匙交给了王福清、陈桂杰，王福清、陈桂杰进行了房屋装修和实际入住。协议约定了门市房的要求，是沿塔山路，在王福清、陈桂杰土地原址上建1-4层，宽6.4米，1-3层为筒子楼、4层建一室一厅一卫生间，3-4层靠南侧每层设3个窗户。该栋楼房是一个整体，而维远公司为了办理抵押贷款只办理了1-2层的楼房房照，违反了协议的约定，也造成事实上无法完成3-4层住户的入住。维远公司给付王福清、陈桂杰的楼房是回迁楼房，王福清、陈桂杰是被拆迁人，虽未办理房屋所有权证，但王福清、陈桂杰已优先取得了补偿安置房屋，王福清、陈桂杰可凭动迁补偿协议及相关手续办理房屋所有权证。至于维远公司是如何取得房屋所有权和所有权证以及给绥中县信用社的贷款办理了抵押的手续是否合法，不是本案要解决的问题。综上，王福清、陈桂杰对执行标的物碧海蓝天小区4#1层2门的1-4层门市房享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对王福清、陈桂杰要求绥中县信用社立即停止对王福清、陈桂杰动迁产权调换所得楼房绥中镇碧海蓝天小区4号楼1层2门的强制执行的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决：绥中县农村信用合作联社不得执行王福清、陈桂杰所有的绥中镇碧海蓝天小区4号楼1层2门1-4层的楼房。案件受理费100元，邮寄送达费120元，共计220元，由绥中县农村信用合作联社负担。 绥中县信用社上诉请求:撤销原审判决，依法改判驳回王福清、陈桂杰的诉讼请求，判决准予继续执行绥中镇碧海蓝天小区4#1层2门房屋，由王福清、陈桂杰承担上诉费和邮寄费。 本院二审期间，当事人未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给维远公司，维远公司已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；维远公司已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果维远公司对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，王福清、陈桂杰与维远公司签订了土地转让补偿协议，双方约定王福清、陈桂杰转让土地使用权换取了案涉房屋的所有权。2016年3月19日，王福清、陈桂杰向维远公司补交了差价款70万元，3月24日维远公司将案涉的房屋交给王福清、陈桂杰，王福清、陈桂杰装修后占有使用案涉房屋至今。王福清、陈桂杰虽未办理所有权登记，但原因系维远公司整体拖欠税款，故王福清、陈桂杰未办理所有权登记的过错在于维远公司，而不在于王福清、陈桂杰。本案亦系土地转让补偿安置权益纠纷，王福清、陈桂杰对案涉房屋享有特殊债权，优先于绥中县信用社享有的抵押权。王福清、陈桂杰对案涉的房屋享有足以排除他人强制执行的权益。综上所述，绥中县信用社的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由绥中县农村信用合作联社负担。 本院再审期间，王福清、陈桂杰提交2014年10月31日王福清交纳维远公司装修押金和水电费收据。证明王福清、陈桂杰于２０１４年１０月办理了案涉房屋入住手续。王福清、陈桂杰另提交2021年7月22日绥中县不动产登记中心出具的证明一份，载明：绥中县碧海蓝天小区4号楼因建筑超出该宗地面积，暂时无法办理任何登记手续，需开发商补办手续后才可办理。证明非房屋所有人王福清个人原因不办理房屋登记。其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，因维远公司开发房地产项目，拟征占王福清、陈桂杰实际使用的土地，维远公司于2013年1月12日与王福清、陈桂杰签订协议，按照城市房地产动迁补偿的规定，维远公司给予王福清、陈桂杰相应补偿。经查协议内容，协议只是对王福清、陈桂杰被征占土地的范围、面积及维远公司拟补偿给王福清、陈桂杰的房产作出了约定，并未涉及房屋价款、付款时间、楼房交付时间、违约责任等条款，不具备商品房买卖合同的特点，此协议实质是维远公司为征占王福清、陈桂杰的土地，而将在该土地原址所建房屋补偿给王福清、陈桂杰，应视为占地安置补偿协议，王福清、陈桂杰根据该协议所取得的房屋应为占地安置补偿房屋。 关于占地安置补偿的房屋，维远公司与王福清、陈桂杰先后签订三份协议，第一份协议约定补偿给王福清、陈桂杰的楼房为土地原址1－4层门市房一个，住宅二个，车库一个；第二份协议明确了补偿的楼房为第2户门市一个，住宅二个，车库一个；第三份协议约定补偿的楼房为第1户门市一个，第2户门市一个，车库一个。纵观三份协议，后二份协议只是对第一份协议的补充完善和部分变更，将原来约定的2套住宅变更为第1户门市，继而可推出第一份协议约定的原址1－4层门市房即为案涉的第2户门市，故本案维远公司与王福清、陈桂杰双方达成关于将第2户门市补偿给王福清、陈桂杰之协议的起算点应为第一份协议签订之日即2013年1月12日，早于绥中县信用社于对案涉房屋办理抵押登记的时间。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。依《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。本案中,维远公司与王福清、陈桂杰约定案涉第2户门市用于补偿安置,且抵押权设定在补偿安置之后，依据上述解释及规定,王福清、陈桂杰基于补偿安置对案涉房屋享有的权利优先于绥中县信用社的抵押权,综上所述，王福清、陈桂杰对案涉房屋所享有的安置权应优先于绥中县信用社的抵押权得到保护。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持本院（2019）辽14民终933号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  于 洋 审 判 员  葛 飞 审 判 员  侯秀菲 二〇二一年八月二十三日 法官助理  赵 辰 书 记 员  刘佳欣 本判决书援引的相关法律条款： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判；