呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民初133号原告：李凤英，住呼和浩特市委托诉讼代理人：王明志，合星律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓梅，合星律师事务所律师。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司。法定代表人：张浒军，该公司董事长。被告：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司。法定代表人：石晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告：内蒙古原野置业有限公司。法定代表人：哈斯苏亚拉，该公司董事长。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司。法定代表人：石晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告：石晓军，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告：哈斯苏亚拉，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。原告李凤英诉被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称蒙荣房地产公司）、内蒙古原野置业有限公司（原野置业公司）、内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称蒙荣门窗公司）、石晓军、哈斯苏亚拉合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告李凤英的委托诉讼代理人王明志、曾晓梅，被告蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉共同的委托诉讼代理人付国峰到庭参加诉讼。被告科建公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李凤英向本院提出诉讼请求：1.判令解除与科建公司签订的《商品房买卖合同》，退还购房款并由科建公司承担违约责任，合计95225000元；2.判令蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉承担连带责任；3.案件受理费由科建公司负担。事实和理由：2015年4月10日，科建公司、蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉与李凤英签订《抵顶协议书》（以下简称协议书），该协议书载明：鉴于蒙荣房地产公司及保证人石晓军、哈斯苏亚拉拥有代偿人科建公司100%的股权，为科建公司的实际控制人，因此本协议经各方友好协商，同意由科建公司以其开发的房屋出售给李凤英的方式代蒙荣房地产公司偿还欠款，现就有关代偿人科建公司和保证人原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉以房屋代偿还款事宜达成协议。截止2015年4月9日，蒙荣房地产公司尚欠李凤英借款本息合计7325万元，后因蒙荣房地产公司不能偿还欠款，协议各方同意科建公司以自己开发的房屋作价抵顶上述欠款，其他各被告对该抵顶行为提供担保。之后，李凤英与科建公司就此抵顶行为签订了《商品房买卖合同》。合同约定，科建公司应于2015年9月30日前交付房屋，但至今该商品房仍不具备交付条件，致使商品房买卖合同无法履行。根据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日的，买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的30%向买受人支付违约金。现出卖人已逾期7个月，仍不能交付房屋，已构成严重违约，李凤英有权解除合同，同时应由科建公司承担违约责任。应退还购房款及违约金合计95225000元。故诉至法院，请求支持各项诉请。蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉辩称，本案法律关系是民间借贷，不是房屋买卖关系，李凤英为了规避借贷的高额利息而订立房屋买卖合同。根据最高人民法院司法解释，人民法院发现无效合同应当宣告无效而不应解除合同，按李凤英的诉请要求支付利息超过了最初借款以年利率24%的利息范围，现主张30%违约金没有事实依据。科建公司未到庭亦未提交书面答辩意见。李凤英围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.协议书、2.《股东会决议》四份、三、《企业信息公示系统》、4.《商品房买卖合同》九份、5.《商品房预售许可证》：6.照片若干张、7.《最高人民法院公报案例》：以上证据综合拟证明：蒙荣房地产公司欠李凤英借款7325万元，科建公司自愿以其开发的房屋做价抵顶上述借款，保证人原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉承担连带担保责任；蒙荣房地产公司等四公司经股东会决议同意抵顶协议约定内容；蒙荣房地产公司、哈斯苏亚拉拥有科建公司100%控股权；李凤英与科建公司签订的九份商品房买卖合同均约定以蒙荣房地产公司所欠李凤英借款抵顶购房款，李凤英所购房屋价款7325万元；涉案房屋取得商品房预售许可证，合同合法有效；房屋至今尚未建成，不具备交付条件。蒙荣房地产公司等质证认为，欠款7325万元不属实，抵顶协议涉嫌以合法形式掩盖非法目的，蒙荣房地产公司等不应当承担连带责任，且已过保证期间。经当庭举证、质证，本院对上述证据的真实性以确认并在卷佐证。蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉向本院提交如下证据：1.《支付借款记录》、《偿还借款记录》及《转账凭证》、2.《借款合同》、协议书（同李凤英所举证据一致）：综合证明李凤英出借借款本金实为59769500元，本案为民间借贷关系，李凤英诉请超过本金、利息之和，违反法律规定，该抵顶协议无效。李凤英质证意见：因支付借款记录系蒙荣房地产公司单方制作不予认可，对于借款合同真实性没有异议，对上述证据的关联性及待证事实不予认可，对于收到100万元退房款认可。本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年至2012年期间，李凤英陆续分若干笔向蒙荣房地产公司出借款项合计59769500元。期间，因蒙荣房地产公司未全部清偿借款本息，2014年4月25日双方签订《还款协议》，约定以8套商品房抵顶债务，但仍未履行。2015年4月10日，科建公司、蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉与李凤英签订协议书，该协议书载明，经各方核对，截止2015年4月9日，蒙荣房地产公司尚欠李凤英借款本息合计7325万元，本金6480万元，利息合计845万元，因蒙荣房地产公司无力偿还借款本息，各方一致同意由科建公司开发的房屋以出售给李凤英的方式代蒙荣房地产公司偿还上述借款本息。蒙荣房地产公司与李凤英在2014年4月25日签订《还款协议》中约定的以8套商品房抵顶债务的商品房买卖合同失效。协议书还约定，债务人蒙荣房地产公司及保证人原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉承诺如科建公司不履行与李凤英签订的《商品房买卖合同》，互负连带清偿责任。2015年4月10日，李凤英与科建公司分别签订编号为2015040801号-2015040809号的《商品房买卖合同》共计9份。约定，科建公司应于2015年9月30日前交付房屋，逾期超过90日的，李凤英解除合同，科建公司应按累计已付款的30%支付违约金。至今该商品房仍未交付，致使《商品房买卖合同》无法履行。另查明，2016年5月16日，蒙荣房地产公司代科建公司向李凤英交付"退房款"100万元。本院认为，一、关于本案的定性问题。双方纠纷虽缘于民间借贷而产生，但蒙荣房地产公司是在逾期不能偿还李凤英借款本息情况下，事后经各方一致同意而订立了协议书，明确约定将借款本息变为李凤英的购房款。房屋买卖合同与借款合同是各自独立的合同，"借贷"与"买卖"二者亦是独立的法律关系，本案《商品房买卖合同》内容并未明确是借款合同的担保，亦未涉及任何借款担保事项，不符合"流押担保"条款，上述缔约行为与最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条"以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理...，"规定的情形不同，且本案各方所签协议书亦变更了义务主体，因此本案法律关系事实上已转化为商品房买卖合同关系。本院认为，李凤英与科建公司、蒙荣房地产公司、原野置业公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉签订协议书以及与科建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。蒙荣房地产公司等认为协议书及《商品房买卖合同》显失公平应当在法定期间行使撤销权，而其逾期未行使。二、关于李凤英诉请解除《商品房买卖合同》并退还购房款及违约金能否成立的问题。1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李凤英与科建公司签订的9份《商品房买卖合同》均约定，"科建公司应于2015年9月30日前交付房屋，逾期超过90日的，李凤英解除合同，科建公司应按累计已付款的30%支付违约金"。现约定解除合同条件业已成就，李凤英诉请解除合同应予支持。2.关于其请求退还"购房款"及违约金共计95225000元的请求能否成立的问题。依庭审查明的事实可确定，李凤英所缴纳的"购房款"与借款存在关联，实质上是由原有借款本息转化而来。因李凤英对于借款本金、利息数额均未举证，故本院对于蒙荣房地产公司举证证明借款本金为59769500元的事实予以认定。故双方于2015年4月10日所签订协议书确认的"本金"6480万元实际上已包含了利息。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，前期借款未超过年利率24%的利息可以计入本金，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。因李凤英对于借款本金、利率具体数额未提供任何证据，其再行请求支付违约金与购房款之和是否超过上述司法解释所规定的整个借款期间的本息之和尚不能确定。为维护公平的市场交易秩序及各方当事人的合法权益、为防止由借贷转化为买卖合同关系而变相"高利"行为，本院对其"购房款"数额以6480万元予以认定，核减科建公司已支付的100万元"退房款"，现科建公司实际应退还李凤英款项6380万元，对于李凤英的其他诉讼请求因其举证不能，本院不予支持。三、因抵顶协议书明确约定了蒙荣房地产公司等五被告的担保责任，基于协议书约定的担保条款，蒙荣房地产公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉应对科建公司的债务互负连带清偿责任。蒙荣房地产公司、蒙荣门窗公司、石晓军、哈斯苏亚拉辩称其不应承担保证责任以及保证期间已过的理由无事实及法律依据，不能成立。综上所述，李凤英的诉讼请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除内蒙古科建房地产开发有限公司与李凤英于2015年4月10日签订的编号为2015040801号-2015040809号九份《商品房买卖合同》；二、内蒙古科建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还李凤英购房款6380万元；三、内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司、内蒙古原野置业有限公司、内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司、石晓军、哈斯苏亚拉对上述第二项判决款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517925元，由内蒙古科建房地产开发有限公司负担35万元，李凤英负担167925元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 伏春审 判 员 张喆审 判 员 张雪杨二〇一六年十二月二十九日书 记 员 魏恩霖