大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0292民初349号原告：大连长兴联民物业管理有限公司，住所辽宁省大连长兴岛经济区联兴路458-3号1层。统一社会信用代码：91210244559822734U。法定代表人：于淑艳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍龙晓，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙桦，辽宁金刚石律师事务所律师，执业证号：12102200710312963。被告：王利娇，男，1985年4月11日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连长兴岛经济区。原告大连长兴联民物业管理有限公司（以下简称长兴物业公司）与被告王利娇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙桦，被告王利娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付自2014年4月1日至2021年6月30日的物业服务费8025.75元（含电梯费）；2.被告承担逾期支付物业服务费的滞纳金（按欠交物业服务费的日0.3%标准，每期欠付物业服务费自应交之日起计算至实际给付之日）；3.承担原告的律师费1000元。诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系大连长兴岛经济区联华壹号小区的前期物业服务企业，被告系该小区业主，房屋建筑面积为84.11平方米。根据《联华壹号前期物业服务协议》及《联华壹号业主临时规约》的约定，物业服务费标准为0.80元/平方米/月，电梯费每户25元/每月。被告应于每季度首月1-20日内按其房屋建筑面积向原告足额缴纳每季度的物业费，如逾期缴纳，被告应补交并从逾期之日起按每日0.3%的标准缴纳滞纳金并须支付相关的诉讼费用。被告自2015年4月1日起未再缴纳过物业服务费，计至2019年12月31日，被告欠交物业费6365.25元。根据合同约定，被告还应该承担逾期缴纳物业服务费的滞纳金及律师费1000.00元。根据法律的相关规定，请求法院判如所请。被告王利娇辩称，不同意原告的诉讼请求。不应该是8025.75元，被告2020年交了一年物业费。之前的物业费确实没有交。去年交钱是因为疫情，出入有栏杆才交的，单元对讲一直不好用，监控也不好用，楼道堆满了东西，电梯总坏，卫生也不好。物业费的收费标准不清楚，物业公司应该把用工人员及人数，费用支出向业主公示。物业是几级物业都不清楚，现在小区内的环境脏、乱、差，没有人管，被告认为收物业费不合理。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。原告提交下列证据:1.商品房买卖合同一份，以证明被告具备主体适格；2.房屋交接书一份，以证明被告接受了原告提供的服务；3.物业前期服务合同一份，以证明原告和被告的主体资格；4.前期物业管理服务协议一份，以证明原、被告签订物业服务协议，约定物业服务费、电梯费的收取标准及违约责任；5.业主规约一份，以证明被告同意原告的合同约定的价款及违约责任；6.催要物业费照片2张，以证明原告向被告催要过物业费，且未超过诉讼时效；7.律师费发票一张，以证明原告因本案花费的律师费1000元。被告对证据1、3、6没有异议，证据2、4、5不是被告本人签字，证据7真实性没有异议，不同意承担律师费。本院对证据1、3、6、7予以认定，证据2、4、5因不是被告本人签字，本院不予认可。被告提交专用收款收据一张，以证明被告于2020年5月26日向原告长兴物业公司缴纳了物业服务管理费（含电梯费）1107元。被告对该份证据没有异议，同意在诉讼请求的数额中扣除。本院对该收款收据予以认定。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告长兴物业公司系经大连长兴岛经济区市场监督管理局注册登记的物业管理服务企业。2014年10月10日，被告王利娇购买大连长兴岛临港工业区景杭路169号2单元4层1号房屋，建筑面积为84.11平方米。2013年8月8日，原告与案外人联华（大连）地产有限公司签订了物业前期服务合同，约定由原告公司为联华壹号小区提供前期物业管理服务。其中服务费用第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.8元/月▪平方米；电梯费：25元/月▪户。第七条约定：物业服务费用（物业服务资金）按季（年季月）交纳，业主或物业使用人应在每年末前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。另查，2020年5月26日，被告缴纳2019年6月1日至2020年5月31日物业费1107元（含电梯费300元）。2014年4月1日至2019年5月31日期间及2020年6月1日至2021年6月30日期间被告未缴纳物业费。本院认为，原告与联华（大连）地产有限公司签订的《物业前期服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据前述规定，原告与联华（大连）地产有限公司签订的《物业前期服务合同》对原、被告具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告作为小区业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。原告要求被告支付自2014年4月1日至2021年6月30日期间的物业管理费,因被告王利娇已经缴纳了2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理费1107元，该部分金额应予扣除。经计算截至2021年6月30日，被告欠缴物业费为5046.60元，电梯费1875元，合计6921.60元，原告主张物业费6918.75元，本院予以支持。关于被告辩称主张物业公司存在服务质量的问题，本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，现被告未提供证据证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费，因此就该抗辩意见，本院不予采纳。关于长兴物业公司提出要求判令被告王利娇承担逾期支付物业服务费的滞纳金的请求，本院认为，虽然长兴物业公司履行了合同的主要义务，王利娇存在违约情形，但鉴于本小区实际情况，为更好维护双方的合法权益，物业公司与业主之间需相互配合、协同戮力，才能构建美好家园、构筑和谐社会，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告长兴物业公司主张的律师费，因原、被告双方对律师费没有约定，故对原告该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王利娇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连长兴联民物业管理有限公司2014年4月1日至2019年5月31日和2020年6月1日至2021年6月30日的物业服务费6918.75元（含电梯费）；二、驳回原告大连长兴联民物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告已预交25元，由被告王利娇负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告已缴纳25元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孔晓斐二〇二一年八月三日书记员  王 妍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。