辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2094号上诉人（原审被告）：李秀文，女，汉族，1963年3月9日出生，无业，现住锦州市古塔区。上诉人（原审被告）：杨景宝，男，满族，1963年8月8日出生，无业，现住锦州市古塔区。上诉人（原审被告）：杨光，男，满族，1994年6月24日出生，无业，现住锦州市古塔区。三上诉人共同委托诉讼代理人：王娜、秦航，辽宁新阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳芳，女，汉族，1979年10月2日出生，无业，住凌海市。委托诉讼代理人：金雷、张苏瑞，辽宁博魁律师事务所律师。上诉人李秀文、杨景宝、杨光因与被上诉人李艳芳房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李秀文、杨景宝、杨光共同委托诉讼代理人秦航，被上诉人李艳芳的委托诉讼代理人金雷、张苏瑞到庭参加诉讼，本案已审理终结。李秀文、杨景宝、杨光上诉请求：1.撤销锦州市太和区人民法院作出的（2021）辽0711民初110号判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决中认定的事实和法律适用存在错误，该《房屋买卖居间合同》应属无效合同，上诉人不应继续承担支付款项的责任，理由如下：1.案涉房屋系锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发的华盛嘉园B区11号楼，根据（2016）辽07刑初31号刑事判决书的内容可知：11号楼的规划设计批复系锦州亿华源房地产开发有限责任公司私自伪造且并未实际建设，并且锦州亿华源房地产开发有限责任公司从2006年起就一直处于亏损状态。因此在上述条件下，被上诉人主动找上诉人进行房屋认购权的买卖行为，其真实目的是通过房屋买卖的行为转移自己的风险，上诉人在不知其真实目的的情况下，所做出的对应意思表示不具有法律效力。根据《民法典》第146条的规定，虚假意思表示实施的民事法律行为无效，故该合同应属无效合同。2.本案的《房屋买卖居间合同》实际上是房屋认购权的买卖，而非实体房屋的买卖。由于锦州亿华源房地产开发有限责任公司伪造批复的原因，其不具有合法的建设工程规划许可证，因此其不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中第45条规定的商品房预售条件，所以该《房屋买卖居间合同》系违法行为，合同目的无法实现。综上所述，上诉人认为本案合同存在虚假意思表示，因此上诉人主张该《房屋买卖居间合同》属无效合同，上诉人不应承担合同中的付款责任，至于上诉人已经给付被上诉人的相应款项问题，上诉人将通过法律途径解决，特此恳请贵院支持上诉人的上诉请求，给上诉人一个公平合理的判决。李艳芳辩称，上诉人陈述的本案《预定认购书》的合同目的无法实现，但该合同是上诉人与开发商之间达成的，如果上诉人主张合同目的不能实现应该向开发商主张。而上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖居间合同》实际是认购权利的转让，对双方之间的合同，上诉人合同目的已经实现，其认购房屋的权利已经完全转让给上诉人，被上诉人与开发商之间的权利义务已经消灭。一审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示。上诉人应当积极履行合同义务。李艳芳向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付房屋购买权转让款10万元；2.请求判决被告按年利率3.85%支付自2018年1月29日至2020年11月止的利息共计10908元(要求利息计算至实际给付之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李艳芳认购案外人锦州亿华源房地产开发有限责任公司（以下简称亿华源开发公司）开发建设的锦州市太和区西宁里B区11-74号房屋，双方签订了《预定认购书》，原告李艳芳已支付购房款99256元，亿华源开发公司为原告李艳芳开具了收款收据。2013年1月29日，原告李艳芳与被告李秀文、杨景宝签订《房屋买卖居间合同》。合同主要约定，李艳芳将坐落在太和区西宁里B区11-74号正房，面积为62平方米，以247256元的价格将购买权转让给李秀文、杨景宝；李秀文、杨景宝预付购房定金10万元，于2018年1月29日前付给李艳芳，付款方式为分期5年，每年2万元交给李艳芳，其余购房余款由李秀文、杨景宝自行支付给开发商；李艳芳负责将预定购房定金收据和预定认购书变更到李秀文、杨景宝名下。同日，被告李秀文、杨景宝支付原告李艳芳购房款2万元。2013年4月3日，经各方当事人同意，亿华源开发公司将其与原告李艳芳签订的《预定认购书》的认购人，更名为被告李秀文、杨景宝的儿子被告杨光。预定认购书主要约定，杨光认购B区11号楼西二单元11层74号两室住宅，建筑面积62平方米，房屋全价247256元；杨光预交99256元，余额148000元主体封顶时补齐；杨光所认购商品房，亿华源开发公司预计在2014年12月末交付使用。另查，亿华源开发公司为原告李艳芳开具的金额为99256元的房屋收款收据，已更名为被告杨光。再查，被告李秀文、杨景宝仅支付原告李艳芳购房款2万元，余款8万元至今未付。一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定。法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告李艳芳经对方亿华源开发公司同意，将自己在合同中的权利和义务一并转让给被告李秀文、杨景宝，并不违反法律规定，原告李艳芳与被告李秀文、杨景宝签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，应受法律保护。原告李艳芳已经履行了合同义务，被告李秀文、杨景宝应当按照合同约定支付原告李艳芳转让款。故原告之“请求判决被告李秀文、杨景宝支付房屋购买权转让款8万元以及按照年利率3.85%支付利息”诉讼请求正当、合法，本院予以支持。因被告杨光并不是《房屋买卖居间合同》的一方，故其对于本案债务不应承担给付责任。至于三被告所辩“原告明知被开发商欺骗情况下将房屋卖给被告，双方签订的合同无效”之观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李秀文、杨景宝于判决生效后十日内给付原告李艳芳转让款8万元；二、被告李秀文、杨景宝于判决生效后十日内支付原告李艳芳利息损失9497元（以8万元为基数，自2018年1月29日起至2021年2月止，按照年利率3.85%计算），并支付自2021年3月1日起至实际付清之日止，以未清偿转让款为基数，按照年利率3.85%计算的利息；三、驳回原告李艳芳的其他诉讼请求。案件受理费1259元，由被告李秀文、杨景宝负担1119元，退还原告李艳芳140元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了一份锦州市中级人民法院（2016）辽07刑初31号判决书，拟证明锦州亿华源开发有限公司于2010年伪造了案涉的华盛嘉园B区11号楼的规划设计批复。华盛嘉园B区没有11号楼的预售许可证。锦州亿华源开发有限公司从2007年开始就一直处于亏损状态。对此，被上诉人质证意见认为对证据真实性没有意见，但判决的形成时间是在2018年的3月，本案的上诉人与被上诉人的交易是2013年，被上诉人是不会了解判决书所认定的事实。因此，不能证明被上诉人方有故意转移风险的嫌疑。本案中涉及的房屋预售合同，是一种双方对缔约权利事前的协议行为，即使开发商不能取得预售许可证，也能签订《预定认购书》。本院认证认为，该判决不能证明被上诉人在签订《房屋买卖居间合同》时明知该判决书所认定的事实，该证据与本案欠缺关联性，本院对该证据不予采信。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据我国相关法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。合同的权利和义务一并转让的,适用债权转让、债务转移的有关规定。本案中，被上诉人李艳芳与上诉人李秀文、杨景宝于2013年1月29日签订了《房屋买卖居间合同》，2013年4月3日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司与杨光重新签订了《预定认购书》。现有证据不足以证明被上诉人李艳芳与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订的《预定认购书》无效，也不足以证明上诉人杨光与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订的《预定认购书》无效。被上诉人李艳芳经锦州亿华源房地产开发有限责任公司同意，将自己在《预定认购书》中的权利和义务一并转让给上诉人，并不违反法律规定，原审法院认定该《房屋买卖居间合同》合法有效，双方应继续履行并无不妥，本院予以确认。在被上诉人依照《房屋买卖居间合同》的约定，已经协助上诉人杨光与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订完毕《预定认购书》的情况下，上诉人李秀文、杨景宝亦应依照《房屋买卖居间合同》约定履行相应的款项给付义务。另，依据相关法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人提供的现有证据不足以证明李艳芳在签订《房屋买卖居间合同》时明知锦州亿华源房地产开发有限责任公司存在重大违法违规行为及案涉房屋存在极大的不能交付风险。故上诉人认为因李艳芳转移购房风险构成虚假意思表示从而导致《房屋买卖居间合同》无效的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李秀文、杨景宝、杨光上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，上诉人李秀文、杨景宝、杨光已经预交2238元，由上诉人李秀文、杨景宝、杨光共同负担2238元。本判决为终审判决。审 判 长 周天颖审 判 员 王 翔审 判 员 郭慧峰二〇二一年八月三十日法官助理 张文静书 记 员 李 响