广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0205民初4886号 原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭宗壮，该公司员工。 委托诉讼代理人：马天山，该公司员工。 被告：何财，男，1982年9月9日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来公司）与被告何财物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭宗壮、被告何财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.何财立即付给福来公司物业服务费2951.9元，路灯费102元，生活垃圾费238元，合计3291.9元；2.何财承担本案全部诉讼费用。事实和理由：柳州市柳北区北雀路45号之八望泰·北城华府小区是柳州市北城名府房地产开发有限公司（以下简称房开公司）开发建设的住宅小区。望泰·北城华府小区没有成立业主委员会。2008年11月5日，福来公司与房开公司签订《望泰·北城华府前期物业服务委托合同》，从2008年11月起为望泰·北城华府小区提供物业管理服务,2011年4月2日福来公司与何财签订《望泰·北城华府前期物业服务协议》。何财住望泰·北城华府小区5栋3单元602室，享受了福来公司提供的物业管理服务，何财每月均应向福来公司交纳物业服务费、路灯费及生活垃圾费。但何财未向福来公司交纳2012年2月起至2014年11月的物业服务费、路灯费及生活垃圾费。福来公司在催收未果的情况下，诉至法院，提出如上诉请。 何财辩称，1.何财的房子在装修过程中发现房子墙角有渗水、墙体开裂等现象，多次与福来公司联系维修却没有得到处理，最后还是何财自行找人维修，共花费6500元；2.福来公司未履行维护公共设施义务及安全保卫义务，小区内的公共部位、公共场地环境卫生的保洁工作做得不够到位，导致何财的电动车电瓶3组、电动车1辆被盗，损失3100多元；3.业主缴纳物业费后福来公司只开收据拒绝开发票，且未按《前期物业服务协议》约定定期向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；4.福来公司提供的催费函复印件中的签名不是何财亲自签名，福来公司主张的物业费、垃圾费、路灯费已经超过诉讼时效；5.由于上述原因福来公司未按合同履行义务，故何财也不履行缴纳物业费的义务，根据相关法律规定、双方签订的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定，福来公司应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。6.何财要求福来公司支付给何财维修房屋和财产损失共9600元。综上，何财请求法院驳回福来公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：福来公司系一家从事物业服务的有限责任公司。何财是北城华府小区5栋3单元602室房屋的业主，该房屋的建筑面积为144.7平方米。2008年11月5日，福来公司与房开公司签订《望泰·北城华府前期物业服务委托合同》，约定：物业内容为北城华府小区物业管理；物业管理服务事项中有房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶)楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；福来公司参与房开公司及单位对本小区的接管验收和管理责任移交工作；福来公司向业主收取物业管理费和车辆停放等费用；该合同期限为本合同订立之日起至本物业业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止；福来公司负责编制物业的季度维修养护计划，并报维修养护资金预算，由房开公司进行审核后，如是在规定的工程保修期内，由房开公司安排实施，超出保修期的，由福来公司安排实施，费用由业主分摊支付；福来公司不承担对户主的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于福来公司责任范围内的治安刑事案件、意外事故、自然灾害等不可抗力因素对业主或物业使用人造成的人身财产损害赔偿；在竣工验收合格交付业主使用后的物业费暂按多层住宅建筑面积每月每平方米0.60元由业主交纳；从2009年10月1日起，由福来公司按物价部门审核的收费标准向业主收取。福来公司对北城华府小区的物业服务一直持续到2014年11月30日。在此之前，北城华府小区没有成立业主委员会。 2011年4月2日，福来公司、何财签订了《望泰·北城华府前期服务协议》，约定：福来公司根据本协议向何财收取物业管理费、车辆停放费等应收费用；福来公司向何财提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。福来公司防止和排除小区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违法犯罪行为，但不承担对住户的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于福来公司责任范围内的治安刑事案、意外事故、自然灾害等对业主或物业使用人造成的人身财产损害的赔偿责任。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），何财多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定每平方米0.6元/月的标准收取。每次交纳物业管理费的时间是每月10日前。福来公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，何财有权要求福来公司限期改正，逾期未改正给何财造成损失的，福来公司承担相应的法律责任。 2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。 2009年9月1日，柳州市建设委员会和柳州市物价局对北城华府小区多层住宅每月物业服务费执行每月0.6元标准进行了物业服务等级标准和收费标准备案。 福来公司对北城华府小区的路灯费是按每月每户3元收取。 何财认为福来公司物业管理不好，故从2012年4月起至2014年11月未向福来公司交纳物业服务费、路灯费和生活垃圾费。福来公司在庭审中认可何财是从2012年4月至2014年11月未交纳物业服务费、路灯费和生活垃圾费。福来公司诉请的标准是按何财房屋建筑面积114.7平方米，每平方米0.6元计算上述期间的物业服务费；按照每户每月7元的标准计算上述期间的生活垃圾费；按照每户每月3元的标准计算上述期间的路灯费。 福来公司、何财对于上述事实没有争议，本院予以确认。 对福来公司、何财有争议的事实的质证和认定情况如下： 福来公司向本院提交了福来公司于2016年8月10日向何财的北城华府小区5栋3单元602室邮寄了催费函的邮件详情单原件以及催费函存根原件。该邮件详情单上注明收件人是何财，邮局盖章注明用户拒收。催费函落款时间为2016年7月25日，内容为福来公司要求何财于2016年8月15日前向福来公司付清其截止2014年11月欠缴的物业服务费、公共照明电费、生活垃圾费等费用，等等。何财对上述证据不予认可。本院认为上述证据均是原件，福来公司是于2016年8月10日向何财的北城华府小区5栋3单元602室邮寄的。何财虽然不予认可，却没有相反的证据予以反驳。故本院采信上述邮件详情单原件、催费函原件作为认定本案事实的证据。 福来公司提交了十三张照片，拟证明福来公司在撤盘前对何财进行过书面催收及撤盘公告，何财对此不予认可。本院认为这十三张照片只能说明福来公司制作了向北城华府小区部分业主催款的内容，却不能证明福来公司这些催款内容在2014年11月1日，在北城华府小区内张贴了。福来公司也没有其他证据予以证实。故福来公司的上述照片不能成为认定本案事实的依据。 何财向本院提交了照片27张，照片显示的是小区、房屋的情况，其中一张为显示时间是2016年3月10日的收款收据，拟证明福来公司的服务不到位，不作为，福来公司对此不认可，本院认为，单从这些照片上看，无法得知照片反映的情况发生在何时、何地，是否是在福来公司对小区进行管理期间发生的，亦无法直接证明福来公司怠于进行管理；此外，何财还提供时间为2014年8月10日的收款收据，交款单位显示为“北城华府5栋3单元6-2”，内容是防水、补缝以及金额等，拟证明第一次维修房开裂和房屋漏水的费用，福来公司对此不认可，何财也没有其他证据证实该收款收据与福来公司的服务存在关联性，故本院不采信上述证据作为本案认定事实的依据。 本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故福来公司与房开公司签订的《前期委托合同》对何财有约束力。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《望泰·北城华府前期物业服务协议》是福来公司、何财签章确认的协议。该协议合法、有效，对福来公司、何财具有法律约束力。《前期服务协议》赋予了福来公司作为北城华府小区的物业管理公司，在向业主提供物业服务的同时，有权向作为该小区业主的何财收取物业管理费和车辆停放费等应收费用的权利。北城华府小区物业费收费标准，即何财多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定每平方米0.6元/月的标准收取。该收费标准也经柳州市物价局备案，符合法律的规定。故福来公司要求何财按照每月0.6元标准交纳物业管理费，合法、合理。 2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。福来公司要求何财按照每户每月7元的标准交纳生活垃圾费，合法、合理。 福来公司对北城华府小区的路灯费是按每月每户3元收取。该标准符合柳州市柳北区物业小区路灯费通行的收费标准。故福来公司要求何财按照每月每户3元交纳路灯费不违法，且合情、合理。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。原、何财在《前期服务协议》中约定每次交纳物业管理费的时间是每月10日前。福来公司对每月物业管理费主张的诉讼时效应该为该月物业管理费到期后二年内。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。福来公司曾于2016年8月10日前通过寄送邮件的方式向何财的北城华府小区5栋3单元602室室送达了催费函。故福来公司向何财主张物业管理费的诉讼时效从2016年8月10日中断，并从此重新计算。故福来公司向何财主张物业管理费没有过诉讼时效的是2014年8月、9月、10月、11月，共四个月的物业管理费。 《望泰·北城华府前期物业服务协议》及本案的各种合同中没有约定每月生活垃圾费和路灯费的交纳时间。故上述费用没有交费时间的要求。福来公司向何财主张生活垃圾费和路灯费没有过诉讼时效。 何财以自己的房屋开裂、渗水，电动车及电瓶被盗，福来公司没有履行好义务为由不交物业管理费。本院认为《望泰·北城华府前期物业服务委托合同》、《望泰·北城华府前期物业服务协议》没有约定何财可以以福来公司没有履行好义务为由拒交物业管理费、生活垃圾费和路灯费。法律、法规没有赋予业主上述权利。且何财也没有充分证据证实上述情况。本院对何财上述意见不予采纳。 综上所述，何财应按照其房屋建筑面积114.7平方米，每平方米0.6元，从2014年8月至2014年11月，计算4个月，共计275.28元向福来公司支付物业管理费。何财应按照每户每月7元，从2012年4月至2014年11月，计算32个月，共计224元向福来公司支付生活垃圾费。何财应按照每户每月3元，从2012年2月至2014年11月，计算32个月，共计96元向福来公司支付路灯费。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告何财在本案判决生效之日起十日内向原告广西福来物业服务有限责任公司支付从2014年8月至2014年11月期间的物业服务费275.28元；从2012年4月至2014年11月的生活垃圾费224元、路灯费96元。 二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告何财负担5元，由原告广西福来物业服务有限责任公司负担20元，本院退回原告广西福来物业服务有限责任公司25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  韦黎黎 二〇一六年十二月二十六日 书记员  卢 青 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 2、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 3、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。法律另有规定的除外。 4、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 5、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 8、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 9、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。