广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13646号上诉人（原审原告）：冼嘉明，男，1991年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。上诉人（原审原告）：梁国权，男，1966年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙艳丽，广东纵横天正律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢志，男，1943年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：谢静梅，女，1973年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑燕丽，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄作良，广东广信君达律师事务所律师。上诉人冼嘉明、梁国权因与被上诉人谢志、谢静梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冼嘉明、梁国权上诉请求：1.撤销一审判决书第三项，改判谢志、谢静梅赔偿房屋装修残值375205元给冼嘉明、梁国权；2.撤销一审判决书第四项，改判谢志、谢静梅赔偿违约金50000元、预期利润损失590600元和2018年1月经营损失23536元给冼嘉明、梁国权；3.本案一、二审的诉讼费用由谢志、谢静梅承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案租赁合同解除的过错责任在于谢志、谢静梅，谢志、谢静梅依约应向冼嘉明、梁国权赔偿违约金。一审法院认定涉案租赁合同的解除原因有误，在合同履行期间、冼嘉明、梁国权正常营业时，谢志、谢静梅突然给出鉴定报告，称涉案房屋“导致上部结构墙体产生裂缝宽度大于1.0mm……地基基础倾斜率已达到严重损坏等级……承重墙体出现竖向、斜向开裂……”事实上，该鉴定报告严重弄虚作假，经公证部门现场公证及一审法院及双方当事人、代理人现场查看，涉案房屋并未出现鉴定报告所述的“地基基础严重损害，为严重损坏房，需进行维修加固或改造重建”的情况，鉴定报告所述的几条裂缝均出现在案涉房屋围建的院墙上，与房屋的主体结构没有关联，但一审判决不顾案涉房屋的实际现状，认定与事实不符，所幸房屋尚未拆除，请求二审法院前往现场勘查，以查明事实。更为甚者，谢志、谢静梅为达到解除案涉合同的目的，拆除了案涉场地的水电表，涉案场地从2017年12月26日起就没水没电、不具备使用功能，更不可能作为经营餐饮使用，谢志、谢静梅是违约的过错方，应对合同解除承担全部赔偿责任。涉案租赁合同已明确约定“租赁期内，甲方中途解除本合同收回房屋，甲方赔偿乙方50000元”。本案中，谢志、谢静梅先行违约事实确凿，冼嘉明、梁国权依约要求谢志、谢静梅赔偿违约金，诉请符合双方约定和法律规定。一审法院在未查明本案事实的情况下驳回冼嘉明、梁国权该项诉请，属于事实认定有误，应依法予以改判。此外，谢志、谢静梅签订合同时已明悉冼嘉明、梁国权承租房屋用于经营餐饮店，且冼嘉明、梁国权承租涉案房屋经营餐饮店两年以来一直处于盈利状态，故本案中谢志、谢静梅恶意违约、解除合同给冼嘉明、梁国权造成了重大的经济损失。冼嘉明、梁国权已委托广州而翔会计师事务所对经营利润损失进行统计，会计师事务所结合冼嘉明、梁国权提供的经营凭证计算出冼嘉明、梁国权在租赁期内的利润为590600元。因此依据合同法第一百一十三条等规定，谢志、谢静梅应当对冼嘉明、梁国权的预期经营利润损失予以赔偿。二、冼嘉明、梁国权承租涉案房屋共同经营饮食店，梁国权在本案中具有作为承租人的诉讼主体资格。案涉租赁合同载明，冼嘉明、梁国权承租涉案房屋系用于经营饮食店。签订合同时只留冼嘉明一人的名字是出于冼嘉明属涉案房屋所在地村民、便于办理行政登记手续的缘故，但在实际履约过程中，梁国权一直作为承租人通过微信等方式向谢志、谢静梅支付每月租金，且涉案饮食店也由梁国权投入大部分资金和负责店铺的日常经营管理。冼嘉明、梁国权提交的证据已能证明梁国权也属于涉案合同的承租人。三、一审法院适用法律错误，谢志、谢静梅应当向冼嘉明、梁国权赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。一审法院认定本案合同解除的责任不可归责于双方当事人，故依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第十一条第四款的规定判决谢志、谢静梅只向冼嘉明、梁国权赔偿装饰装修残值损失10万元。然而，如前所述，谢志、谢静梅虚构事实、拆除电水表，使案涉场地无水无电，是导致租赁合同无法实现的过错方，依法应当承担违约责任，赔偿冼嘉明、梁国权的全部损失。冼嘉明、梁国权与谢志、谢静梅签订租赁合同时已明确租赁期限是10年，租赁目的是经营餐饮店，故冼嘉明、梁国权才会花费数十万元对涉案房屋进行加建、修复及添置大量经营饮食店所需的电器、桌椅和锅碗瓢盆等用品。现因谢志、谢静梅单方原因致使租赁合同解除，冼嘉明、梁国权无法继续使用租赁房屋内的装饰装修，经济权益受到严重损害。另冼嘉明、梁国权已委托广东诚安信工程造价咨询有限公司出具报告书，证明剩余租赁期内装饰装修残值损失为375205元。因此，本案应适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第十一条第一款出租人违约的规定，判决谢志、谢静梅赔偿冼嘉明、梁国权的装修剩余租赁期内装饰装修残值损失。二审庭审中，冼嘉明、梁国权补充事实和理由如下：一、一审判决认定涉案房产系危房，认定事实错误。（一）一审判决已查明裂缝出现在冼嘉明、梁国权承租后另行加建的外围墙体上，与案涉出租房产的墙体没有关联，故《房屋完损性鉴定报告》所称涉案出租房产墙体出现裂缝不是事实，一审判决以此报告书认定案涉房产系危房，认定事实错误。（二）冼嘉明、梁国权于2021年6月29日到现场查看，案涉房产依然完好如初屹立不倒。二、退一步讲，涉案房产即使是危房，也不是谢志、谢静梅单方强行解除合同的理由。冼嘉明、梁国权对租赁合同的履行不存在任何过错，按期交纳租金。根据民法典第七百零八条、第七百一十二条的规定，涉案房产即使是危房，谢志、谢静梅对此有维修义务。现一审判决将谢志、谢静梅提供符合约定用途和维修房屋的义务辩称谢志、谢静梅违约解除合同的权利，认定事实和适用法律错误。根据民法典第五百七十七条的规定，谢志、谢静梅仍有继续履行租赁合同，交付出租房产给冼嘉明、梁国权使用到租赁期满的义务。对出租房屋的维护或重建不是谢志、谢静梅解除合同的免责事由。三、一审判决对于解除房屋租赁合同视为双方达成一致意见认定，认定事实错误。谢志、谢静梅是以涉案房产为危房为由，进行断水断电、强行冼嘉明、梁国权搬离、解除合同，是谢志、谢静梅以自己的行为表明不履行合同义务。冼嘉明、梁国权是在无水无电无法经营的情况下，经多次交涉无果的情况下被迫提出解除合同，起诉谢志、谢静梅承担违约责任。根据民法典第五百七十八条的规定，冼嘉明、梁国权有权提出违约赔偿请求，本案不存在双方一致解除合同的意思表示。四、一审判决以解除合同系不能归责于双方当事人的原因，以此依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第四款的规定，判决谢志、谢静梅仅赔偿冼嘉明、梁国权部分装修损失，适用法律错误。（一）本案是谢志、谢静梅以危房为由单方解除合同，而房屋属于适租状态是作为出租人谢志、谢静梅的法定义务。（二）因谢志、谢静梅虚构涉案房产为危房为由，断水断电，强行解除合同，解除合同的责任完全在于谢志、谢静梅，并非一审认定的不可归责于双方的责任。谢志、谢静梅理应赔偿全部损失，包括预期利润损失。谢志、谢静梅二审答辩：不同意冼嘉明、梁国权的上诉请求，同意一审判决的处理结果；但对于一审判决所依据的事实和法律条文不同意，谢志、谢静梅没有提出上诉。冼嘉明、梁国权向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除冼嘉明、梁国权与谢静梅签订的《房屋租赁合同》；2.判令谢志、谢静梅支付冼嘉明、梁国权违约金50000元；3.判令谢志、谢静梅赔偿冼嘉明、梁国权预期利润损失590600元；4.判令谢志、谢静梅赔偿冼嘉明、梁国权房屋装修残值100000元；5.判令谢志、谢静梅退回冼嘉明、梁国权押金10000元；6.判令谢志、谢静梅承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，冼嘉明、梁国权变更上述第4项诉讼请求为：判令谢志、谢静梅赔偿冼嘉明、梁国权房屋装修残值375205元。并增加第7项诉讼请求为：判令谢志、谢静梅支付冼嘉明、梁国权2018年1月经营损失23536元。一审法院经审理查明：2015年9月12日，谢静梅作为出租人（甲方），与冼嘉明作为承租人（乙方），共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在番禺区石壁街大洲村头庙路16号的房屋出租给乙方作为餐饮、药店、小作坊等的合法使用；租赁年限为十年，即从2015年10月1日至2025年10月1日止，租赁期届满，应将原承租房屋完好交回甲方，房屋里入墙的家私和电器不能搬走或破坏（例如空调、热水器）与甲方协商，双方另行签订合同；本租赁合同生效起，从2015年10月1日至2015年11月30日止为装修期免租金，从2015年12月1日起至2017年9月30日止的月租金为5000元，从2017年10月1日起至2019年9月30日止的月租金为5500元，从2019年10月1日起至2021年9月30日止的月租金为6050元，从2021年10月1日起至2023年9月30日止的月租金为6655元，从2023年10月1日起至2025年10月1日止的月租金为7320元，甲方每月收取租金；押金10000元，无息，押金不能抵押或顶租金，押金到合约期满时乙方付清水电费、租金费用后原数奉还乙方；乙方必须在每月的五日前缴交当月租金给甲方，如乙方逾期支付租金，每一天按月租金的1%收取滞纳金，逾期支付租金达30天，则作乙方毁约处理，届时甲方有权解除本合同，没收乙方所交的押金，收回房屋，乙方须即时迁走，并不得破坏建筑物，包括所有设施和装修，否则照价赔偿；租赁期内甲方提供水、电给乙方使用，水电费按照当月当主管行政部门价格由乙方每月结清，拖欠达20天的视作毁约；租赁期内，如乙方原因造成该建筑物失窃或损坏的由乙方负责修复原状及一切费用；租赁期内，甲方中途解除本合同收回房屋，甲方赔偿乙方50000元，乙方违反国家法律法规的不予赔偿；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，终止本合同甲方不归还押金给乙方，所有房屋里入墙的家私和电器不能搬走和破坏，否则照价赔偿；租赁期内，双方协商，在征得甲方同意，不损坏甲方利益的前提下，甲方可同意乙方在该租赁期内将该房屋转租给第三方的合法使用，甲方不干涉乙方的租赁事项；等等。2016年1月19日，冼嘉明以涉讼房屋作为经营场所注册登记广州市番禺区石壁伟大饮食店（个体工商户）进行经营。2017年9月6日，谢志委托广州市创见房屋鉴定有限公司（以下简称创见公司）对涉讼房屋进行房屋安全鉴定。2017年9月8日，创见公司作出《房屋完损性鉴定报告》，载明如下：主要检查情况综述：1.地基基础，局部有不均匀沉降的迹象，导致房屋垂直度向东、北倾斜，其倾斜率最大值为1.217%，房屋垂直度倾斜率大于1.0%，地基基础已达到严重损坏等级；2.上部结构，承重墙体出现竖向、斜向开裂、老化、风化、剥落、大面积严重渗水、发黄现象；3.配套设施，门、窗、水、电等设施陈旧、残损，尚具备基本使用功能。鉴定结论：根据上述检查情况分析，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，综合评定该主体房屋为“严重损坏房”。处理建议：1.宜对房屋现有损伤进行维修加固处理；2.若整体加固维修造价较高，综合考虑房屋现状、加固技术及加固经济成本等因素，如条件许可向有关部门报批，对该房屋进行改造重建。2017年11月2日，谢志、谢静梅向冼嘉明发出《通知书》，称涉讼房屋年久失修，在租赁期间出现严重裂痕，对生命安全造成威胁，经创见公司鉴定为严重损坏房，出于安全原因，无法继续履行该合同，现通知冼嘉明于2017年11月15日前必须搬离涉讼房屋，逾期不搬视作对屋内物品放弃，业主有权自行处理。冼嘉明在“业主签名”一栏签名确认。2017年12月12日，谢志作为通知人粘贴《关于腾空清退危房的公告》，通知冼嘉明称涉讼房屋经创见公司鉴定，被评定为“严重损坏房”，须进行改造重建，为确保冼嘉明及住户的人身与财产安全，请自本公告发出之日起三日内立即腾空并搬离租赁房屋，以免造成意外伤害；如逾期腾交或清退的，所造成的损失全部自行承担。2018年1月5日，谢静梅向冼嘉明发出《搬离并腾交危房告知书》，称涉讼房屋已被评定为严重损坏房，继续居住可能发生导致人身及财物损害的严重事故风险，须进行改造或重建，并且冼嘉明已经从2017年11月份开始停止向业主交纳租金，按照双方合同约定，已经视为自动解除租赁合同，请自本通知发出之日起十五日内，所有住户须立即自行搬离租赁房屋，向本业主腾交房屋以免造成意外伤害，如逾期腾交或清退财物的，所造成的损失全部由冼嘉明及住户自行承担。2018年1月24日，冼嘉明以谢志强行拆除涉讼房屋电表、水表，强行收回涉讼房屋构成严重违约为由提起本案原审诉讼。诉讼中，梁国权以涉讼房屋为其与冼嘉明共同承租用于经营餐厅为由申请作为共同原告参加诉讼。一审法院依法追加梁国权作为共同原告参加诉讼。一审诉讼中，针对涉讼房屋的权属情况，谢志、谢静梅提交了《集体土地建设用地使用证》（番府集建字[1988]第030-10078号）、《房屋所有权证》（粤房字第××号）和《核查门牌××》证实涉讼房屋与房产证上所载房屋为同一房屋，登记权属人为谢志。冼嘉明、梁国权对此予以确认。双方并确认没有约定具体的租赁面积；冼嘉明已于签订《房屋租赁合同》时向谢静梅支付租赁押金10000元。但各方当事人对以下问题存在争议：一、关于涉讼房屋出租人和承租人的问题。冼嘉明、梁国权主张在本案诉讼前其方不确定涉讼房屋的所有权人为谢志，签订合同出租人为谢静梅，其方一直是与谢静梅沟通，因起诉后谢志、谢静梅提交了涉讼房屋的产权资料，所以其方认为谢志、谢静梅为涉讼房屋的共同出租人；涉讼房屋承租人则为冼嘉明和梁国权，其二人为共同承租涉讼房屋合伙经营餐厅，租赁涉讼房屋时是其二人与谢静梅进行租赁事宜的协商，且签订合同后绝大部分的租金由梁国权实际支付，租赁期间遇到的日常租赁问题也是由梁国权参与解决，因此虽然《房屋租赁合同》中承租人没有写明梁国权为承租人，但在实际履行过程中，梁国权是参与并主要负责承租人交租义务的，并得到了谢静梅的认可，因此实际承租人为冼嘉明、梁国权。谢志、谢静梅对冼嘉明、梁国权的上述意见不予确认，认为涉讼房屋的出租人是谢志，谢志是涉讼房屋的所有权人且与谢静梅是父女关系，谢志年纪较大、行动不便，一般生活及物业交由谢静梅管理，谢静梅只是作为谢志的代理人签订《房屋租赁合同》，冼嘉明主张其二人为共同出租是不真实的，冼嘉明是知悉谢志是涉讼房屋所有权人的情况；涉讼房屋的承租人为冼嘉明，分租人是梁国权，在整个租赁合同签订过程中以及合同履行前期，租金缴纳方都没有出现梁国权，梁国权向谢静梅缴纳租金是2017年后，冼嘉明告知谢静梅涉讼房屋已经转租给梁国权，由梁国权按照冼嘉明与谢静梅约定的租金来直接支付租金给谢静梅，冼嘉明和梁国权之间存在租金差价则由两人自行结算，因此从梁国权缴纳租金的时间以及冼嘉明、梁国权未能提交相关证据来看，足以证明梁国权是分租人，而并非直接与谢志发生租赁关系。二、关于涉讼房屋的使用情况及涉讼房屋的交还问题。冼嘉明、梁国权称谢志、谢静梅已按照《房屋租赁合同》约定向其二人交付涉讼房屋，当时其二人均有到场，双方没有签订书面交接手续；因涉讼房屋原为居住房屋很破旧，且涉讼房屋旁未相连的厨房屋顶已经塌陷，其二人接收后进行了装修，将原有厨房拆除，在涉讼房屋内加建了一个厨房，并在涉讼房屋四周加建墙体以及加盖星瓦屋顶，以及在加建位置增建了部分厨房，屋内进行了扇灰，房屋阳台处加建厕所，重新装修屋顶、楼面、地面，重新安装门窗，其方在免租期进行装修以及领取相关牌照后，作为伟大餐厅经营使用；其方经营至2017年12月26日，谢志、谢静梅拆除了涉讼房屋的水电表、断水断电，导致其方无法继续使用涉讼房屋进行经营而一直闲置；现租赁双方均可以进入涉讼房屋，谢志、谢静梅持有涉讼房屋侧门钥匙，虽然房屋尚未交还给出租人，但涉讼房屋自2017年12月26日后没有使用功能，是否交接意义不大。冼嘉明、梁国权提交了《报警回执》《公证书》拟证实谢志、谢静梅在2017年12月26日对涉讼房屋断水断电。谢志、谢静梅对上述证据真实性无异议，但认为其方已于2015年10月1日将涉讼房屋交付给冼嘉明使用，双方没有办理书面交接手续，确认冼嘉明在未经其方同意和进行报建的情况下拆掉了原有厨房和私自改造成简易篷房，并在涉讼房屋内改建了一个新的厨房，对房屋进行了扇灰和翻新了厕所，对于有无加建厕所其方不清楚，不确认重新安装门窗；在租赁过程中，因冼嘉明称发现房屋和加建墙体发生裂缝要求其方处理，其方获知后委托鉴定机构对涉讼房屋的损害情况进行鉴定，涉讼房屋经鉴定被认定为严重损坏房，该房屋不能再用于出租经营，房屋所在地的街道办事处和相关行政部门人员也要求其方立即撤离房屋，其方在2017年12月12日粘贴公告通知冼嘉明及时搬离涉讼房屋，但冼嘉明拒绝搬离；其方确认谢志向供水供电部门申请拆除水电表，并确认于2017年12月26日停水，但冼嘉明即使不经营仍拒绝向其方腾交涉讼房屋，应视为继续占有使用，冼嘉明应在交接前拆除房屋违建部分。针对涉讼房屋出现裂缝的情况。双方当事人均确认签订《房屋租赁合同》时涉讼房屋没有出现裂缝。谢志、谢静梅称冼嘉明加建临时建筑物后，2017年8月冼嘉明向谢静梅告知涉讼房屋和加建墙体出现裂缝。冼嘉明、梁国权则认为涉讼房屋没有出现裂缝，只是在2017年8、9月份加建墙体出现了裂缝。基于双方当事人存在的上述争议，一审法院于2018年6月4日组织双方当事人至涉讼房屋现场进行查看。双方均确认加建的最右侧洗手间有2条裂缝，加建星瓦棚顶的外墙上有一条裂缝以及加建厨房外墙有2条裂缝，双方均在《案涉租赁场地平面图及裂缝位置》进行了标注并签名确认。谢志、谢静梅称加建部分所占用的地块不属于房产证的地，是村的空置地，由先占者占有地块使用，裂缝大多出现在加建部分，冼嘉明对房屋进行加建后其方才知悉，并要求冼嘉明完成补办报建手续。冼嘉明则认为出现裂缝的地方均在加建部分，与涉讼房屋产权证面积所涉墙体无关，因此谢志委托鉴定机构出具的鉴定报告称涉讼房屋房产证面积所涉墙体有裂缝是虚假的；租赁时谢静梅称是他们的地块，所以其方才进行加建，不加建无法作为餐厅功能使用；涉讼房屋现场的水表、电表已被拆除，已不具备合同约定的使用功能，其方未搬离房屋内物品是为避免其方提前搬离后房屋被谢志、谢静梅强拆而无法取证涉讼房屋状况，现经法院现场查看后，其方打算在这两天内将内部清空并提交钥匙。谢志、谢静梅则回应称在本案纠纷未解决前，若未由法院解决，由双方共同办理腾交手续，那么其方不同意一审判决前冼嘉明搬离任何物品，如果冼嘉明擅自搬离，其方也不能接管并对外经营、修缮等处分行为，因此冼嘉明单方搬离不能视为腾交房屋。另，一审诉讼过程中，双方当事人同意于2019年3月25日上午办理涉讼房屋交接手续。2019年3月26日，冼嘉明向一审法院提交《案涉场地交接说明》，称双方于2019年3月25日上午到达涉讼房屋清理物品时被谢静梅阻止搬离并要求其方在谢静梅提供的资料上签名，双方发生争执，现其方已将涉讼房屋全部清空，谢静梅拒绝接收，因此向法庭提交涉讼房屋钥匙。2019年3月26日，谢静梅通过邮寄方式提交情况说明，称其方与冼嘉明、梁国权于2019年3月25日上午到涉讼房屋共同清点屋内物品并进行现场情况拍照录像，清点完毕后，梁国权以还有部分物品存放在租赁场地之外的其它仓库以及有部分物品丢失为由，拒绝签署《退场交接物品清单》并自行离开腾交现场，冼嘉明则以屋内物品属于次承租人梁国权所有，不方便处理为由也拒绝签署物品清单和搬离相关物品，因此腾交手续无法完成，当日中午其方再次回到现场仍未见梁国权，当天下午法庭通知其方，梁国权已自行将涉讼房屋清空并将向法院提交书面说明。因冼嘉明向一审法院提交上述交接说明时并提交了房屋钥匙，一审法院之后通知谢志、谢静梅收回房屋钥匙。2019年4月3日，谢静梅向一审法院提交《收回场地确认函》，确认于2019年4月3日上述到涉讼房屋查看并已收回房屋钥匙，确认房屋内物品已全部被搬走。三、关于涉讼房屋租金的支付情况。冼嘉明、梁国权称其方在签订合同时支付了10000元的押金，2017年10月前的租金其二人系通过签订《房屋租赁合同》时指定的谢静梅账户支付给谢静梅，2017年10月份的租金则由梁国权通过微信转账方式支付给谢静梅，2017年11月的租金冼嘉明通过微信转账方式支付给谢静梅，但谢静梅拒收，后梁国权通过银行转账方式支付2017年11月至2018年1月的租金至谢静梅的银行账户，但该账户关停；其方实际交租至2018年1月，但谢志、谢静梅拒收2017年11月至2018年1月的租金，其方不存在拖欠租金的情况。冼嘉明、梁国权提交了梁国权的微信转账截图以及冼嘉明和谢静梅之间的微信聊天记录截图及转账截图拟证实其上述主张。谢志、谢静梅认为梁国权的微信转账截图无法确认支付主体，但无论是谁支付，对于其方来说支付租金的相对方均是冼嘉明，也无法证实冼嘉明的上述主张；对冼嘉明陈述的缴纳租金的时间予以确认，其与冼嘉明之间的微信聊天记录是发生在双方矛盾激化后，冼嘉明在2017年11月缴纳的租金是由谢静梅退还，而非拒收，因为纠纷发生后，双方共同到街道办及村委进行调解，其方为了争取调解成功表示可以暂缓收取租金以免扩大双方损失，2017年12月冼嘉明没有向其方缴纳租金，由于街道安全办责令冼嘉明、梁国权搬离，其方张贴搬离公告，双方矛盾激化，冼嘉明选择在起诉前直接向其方一次性支付三个月租金是明显违背常理的，不能视为冼嘉明延迟交租的免责事由；确认其方关停银行账户，但冼嘉明支付租金的渠道并没有限于通过银行转账方式，如果冼嘉明有真实交租意愿可以通过微信转账方式支付。谢志、谢静梅提交了《中国银行交易流水明细清单》及微信转账记录截图拟证实冼嘉明逾期支付租金的事实。冼嘉明、梁国权对上述证据真实性无异议，但认为不能证明谢志、谢静梅的主张，根据明细清单显示，每月租金给付均在5日后，说明双方在实际履行租赁合同过程中没有按照合同约定的当月5日前支付，无法证明其方在5日后支付租金属于逾期支付行为；而且该明细清单显示是梁国权支付租金，承租房屋以来大部分租金都是梁国权支付的，不存在谢志、谢静梅所述冼嘉明擅自转租给梁国权经营的内容，即使该假设成立，由梁国权交付涉讼房屋的租金也是经过谢静梅同意的。四、关于涉讼《房屋租赁合同》解除的原因及责任问题。谢志、谢静梅称解除合同的原因之一是冼嘉明没有按照合同约定履行缴纳租金的义务；原因之二是冼嘉明违法加建建筑物导致房屋损坏，由于冼嘉明在租赁过程中发现涉讼房屋和加建墙体发生裂缝要求其方处理，其方获知后委托创见公司对涉讼房屋的损害情况进行鉴定，根据创见公司作出的《房屋完损性鉴定报告》认定涉讼房屋为严重损坏房屋，该房屋不能再用于出租经营，且街道办和相关行政部门也要求冼嘉明、梁国权立即撤离房屋，如果冼嘉明继续占有使用房屋，其方无法加固维修，而且房屋加固维修的情况下租赁合同也无法继续履行，因此涉讼《房屋租赁合同》无法继续履行，应当予以解除。冼嘉明、梁国权对谢志、谢静梅的上述主张不予认可，认为其方不存在逾期支付租金的事实；涉讼房屋原为居住房，不能形成商铺的租金价值，其方在承租后立即进行加建改建才使得房屋有餐厅使用功能，谢志、谢静梅也是根据这种情况收取租金，其方对涉讼房屋加建改建是对涉讼房屋结构的添附，是经过谢志、谢静梅的同意的；《房屋完损性鉴定报告》结论不是一定要重建，而是附有条件，目前谢志、谢静梅没有对涉讼房屋进行加固维修更没有提供整体加固维修造价过高的证据，就以危房为由进行重建要求解除合同，是错误解读鉴定报告，而且谢志、谢静梅在2017年9月8日取得鉴定报告后仍收取其方9、10月份的租金，其方实际使用到2017年12月26日，甚至至今涉讼房屋没有变化，可以看出不影响使用，双方的租赁合同也没有约定把房屋完损状态作为解除合同条件之一，法律也没有规定严重损坏房可以作为出租人解除合同的条件，因此谢志、谢静梅以鉴定结论为由解除合同没有合同和法律依据；此外鉴定报告内容是对房屋墙体和结构作出的，但报告中显示有裂缝的墙体位置与涉讼房屋相差很远，是其方围蔽加建的墙体出现裂缝，与涉讼房屋无关，谢志、谢静梅以涉讼房屋为危房为由解除租赁合同，是虚构了建筑的损害程度，不存在损害事实；因谢志、谢静梅擅自拆除涉讼房屋的水电表，对房屋断水断电，其行为严重违反《房屋租赁合同》的约定，属于恶意违约行为，导致其方不能实现租赁目的，责任在于谢志、谢静梅，因此其方主张解除合同。谢志、谢静梅则回应称加建墙体出现裂缝不等于涉讼房屋不存在裂缝，无论何处出现裂缝，房屋继续使用都会出现安全隐患，即使如冼嘉明、梁国权所述，出现裂缝位置是其加建部分，导致合同解除的原因也应归责于冼嘉明，与其方无关。五、关于冼嘉明、梁国权主张赔偿各项损失的问题。冼嘉明、梁国权主张存在以下损失：1.因谢志、谢静梅恶意断水断电造成合同目的不能实现，导致其方解除合同，其方加建、改建本应使用十年的装修场地，因谢志、谢静梅的违约导致剩余八年租期无法使用，造成其方装修损失，根据其方委托广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的报告书，其方对涉讼房屋装修改造的造价为478985.75元，谢志、谢静梅应赔偿其方未能继续租赁使用涉讼房屋剩余租期的装修损失375205元。2.根据其方委托广州而翔会计师事务所出具报告书，对其方2017年7月-12月经营利润情况进行审查核实，其方月平均经营利润23536.26元，基于谢志、谢静梅在签订合同时可预见的利润损失不超过其每月收取的租金，其方自动按谢志、谢静梅预期可收取的每月租金标准作为其所预见的预期损失计算，从2018年2月起计至租赁期满2025年10月1日止，预期利润损失共计为590600元，谢志、谢静梅亦应予以赔偿。另外，因谢志、谢静梅断水断电，应向其方赔偿2018年1月的经营损失23536.26元。谢志、谢静梅对冼嘉明、梁国权的上述主张均不予确认，认为租赁合同目的不能实现是因冼嘉明搭建违章建筑出现裂缝，而非其方在该事实发生后采取停水停电所导致；对广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的报告书不予确认，是梁国权单方委托并提交的，梁国权无权向其方主张权利，评估时冼嘉明、梁国权仍然可以自由进出涉讼房屋，仍实际占有使用涉讼房屋，而且报告内容包括了很多可以拆走的电器搭建物，不能作为损失主张，报告中载明造价范围包括原建筑部分墙体的拆改，也与其方在另案中主张的拆除厨房重置价值损失相吻合，冼嘉明加建部分属于违建，故不同意赔偿装修损失；基于违建而产生的违法收益也不应由其方赔偿，广州而翔会计师事务所出具的报告书是冼嘉明单方委托的，审计依据是冼嘉明对日常经营情况用白纸简要记录的收入及成本信息，包括自行制作的点餐菜单和借支记录，因此该报告书不具备真实性，即使其中数据反映真实，冼嘉明经营的餐饮店营业收入逐月下降，缺乏持续经营能力，无法证明冼嘉明遭受巨额预期利润损失和经营损失，故亦不同意赔偿冼嘉明、梁国权主张的预期利润损失和2018年1月的经营损失。一审法院认为：对于双方当事人所争议的涉讼房屋的出租人和承租人的确定问题。其中，冼嘉明、梁国权虽然主张除冼嘉明为涉讼房屋的承租人外，梁国权也是共同承租人，二人虽然提交了梁国权支付部分租金的凭证拟证实其主张，但该证据不足以证实梁国权为涉讼房屋共同承租人的事实，谢志、谢静梅对此亦不予认可，而根据《房屋租赁合同》载明，涉讼房屋的承租人为冼嘉明一人，故对于冼嘉明、梁国权主张其二人为涉讼房屋共同承租人，缺乏理据，一审法院不予采纳。至于冼嘉明、梁国权之间是否存在合伙经营或转租关系，属于另一法律关系，二人应另寻法律途径解决。对于涉讼房屋的出租人问题，谢志、谢静梅虽然主张谢静梅仅是谢志的代理人代为处理租赁事宜，但冼嘉明对此不予认可，而《房屋租赁合同》明确将谢静梅列为出租人，而非出租人的代理人，故谢静梅应确定为涉讼房屋的出租人。至于谢志，谢志、谢静梅在诉讼中明确谢志为涉讼房屋的实际出租人，冼嘉明对此予以认可，故一审法院予以采纳，因此谢志、谢静梅应为涉讼房屋的共同出租人。谢志、谢静梅与冼嘉明订立《房屋租赁合同》租赁涉讼房屋，属于双方真实意思表示，内容合法有效。根据双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可确定，冼嘉明在签订租赁合同后对房屋进行了改建装修，对部分原有建筑进行了拆除，并在拆除位置以及涉讼房屋周边空地进行了加建和围建，对于改建、加建部分未进行报建的事实。冼嘉明主张其对涉讼房屋的拆改、加建和装修已征得谢志、谢静梅的同意，谢志、谢静梅虽然予以否认，但从冼嘉明在签订合同后对涉讼房屋进行的较大范围的拆改加建行为来看，谢志、谢静梅作为出租方主张对冼嘉明的拆改加建行为不知情，与常理不符。谢志、谢静梅主张在知悉冼嘉明加建后要求冼嘉明补办报建手续，亦未提供相关证据证实。冼嘉明对涉讼房屋进行拆改、加建后经营餐饮生意，谢志、谢静梅在长达近两年时间均未提出异议，应视为知悉并同意冼嘉明对涉讼房屋的拆改、加建行为。现双方当事人均确认2017年8、9月份冼嘉明加建的墙体出现多处裂缝，基于该情况，谢志委托具有相应鉴定资质的创见公司对涉讼房屋进行安全鉴定，经创见公司鉴定检查存在地基基础严重损坏，房屋墙体出现开裂渗水等多种损坏现象，并鉴定确认涉讼房屋为严重损坏房，需进行维修加固或改造重建。冼嘉明虽然不确认该鉴定报告的鉴定结论，但未能提交相关证据予以推翻。鉴于涉讼房屋已被鉴定严重损坏房，确系存在危及安全使用隐患，谢志、谢静梅作为涉讼房屋的出租人，在获得鉴定结论后要求冼嘉明搬离房屋，双方因此产生矛盾并引致涉讼纠纷。故对于冼嘉明主张解除《房屋租赁合同》以及合同解除的原因和责任问题。一审法院认为，谢志、谢静梅通过发送《通知书》《公告》等形式表达无法继续履行租赁合同并要求冼嘉明搬离房屋，其行为实际是终止、解除租赁合同的意思表示。考虑到涉讼房屋存在严重损坏情况，无论是维修加固还是重建，涉讼房屋作为租赁物实际已不符合正常安全使用标准，双方继续履行租赁合同实际存在障碍，故谢志、谢静梅在获知鉴定结论后提出终止履行租赁合同，一审法院予以采纳。基于冼嘉明提起本案诉讼亦主张解除《房屋租赁合同》，应视为双方对于解除涉讼《房屋租赁合同》达成一致意见，故一审法院予以支持。合同解除时间应以冼嘉明提起原审诉讼时间即2018年1月24日为宜。对于合同解除的责任问题，双方当事人均确认在签订《房屋租赁合同》时涉讼房屋并未出现裂缝等情况，故建筑物在租赁过程中出现损坏危及安全使用而导致双方解除合同的情况，不可归责于双方当事人。因此，对于冼嘉明提出因谢志、谢静梅擅自断水断电恶意违约导致合同解除的主张，一审法院不予采纳。至于谢志、谢静梅主张冼嘉明擅自违建且逾期支付租金，虽然谢志、谢静梅提交的证据显示冼嘉明每月支付租金存在延后的情况，但在双方签订租赁合同至双方因房屋被鉴定损坏房应否继续租赁产生矛盾止近两年时间，谢志、谢静梅均未就此提出异议，应视为其二人对冼嘉明支付租金时间无异议，故谢志、谢静梅主张因冼嘉明违建且逾期支付租金导致合同解除，理据亦不成立，一审法院亦不予采纳。合同解除后，谢志、谢静梅应将收取冼嘉明的租赁押金10000元退还给冼嘉明。对于冼嘉明主张要求谢志、谢静梅支付违约金50000元的诉请，导致合同未能继续履行的结果不可归责于租赁双方，故冼嘉明该诉请理据不成立，一审法院不予支持。对于冼嘉明主张谢志、谢静梅赔偿装修残值375205元的诉请。冼嘉明基于经营餐饮需要对涉讼房屋进行了装修、拆改和加建，谢志、谢静梅在租赁过程中未就冼嘉明的上述行为提出异议，且在庭审中亦确认了冼嘉明主张的大部分装修、拆改加建行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据上述法律规定及双方当事人合同约定，对于冼嘉明承租后对涉讼房屋已形成符合的装饰装修应由租赁双方按照公平原则分担，对冼嘉明基于餐饮需要在未报建的情况下加建改建所产生的费用损失，则由双方按过错分担。冼嘉明对其装修、改建、加建的具体工程量和实际支出的装修建设工程款项，未提交相关证据予以证实。冼嘉明虽然提交了广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的报告书作为证明，但谢志、谢静梅对该造价不予确认，而该报告书施工项目内容包括了电器、煤气、监控、净化器等安装以及吊扇、风扇、空调等可移动可拆除部分的项目，冼嘉明主张的装修残值应剔除该部分项目；此外基于冼嘉明装修、改建加建地点为农村房屋，冼嘉明未能举证证实其聘请专业有资质的建设部门进行相关建设，该报告书中列明的其他项目费用、预算包干费、索赔费用、税金等，冼嘉明未能提交证据证实实际产生该费用，该部分费用亦应予以剔除。而对于其它项目内容，谢志、谢静梅虽然否认其造价，但未能提供相反证据予以推翻。故，综上，基于公平合理原则，结合双方就改建加建部分的过错责任，考虑到冼嘉明改建加建拟租赁使用的年限，以及谢志、谢静梅已按冼嘉明承租后改建、加建的现状接收建筑物的情况，一审法院酌定谢志、谢静梅赔偿冼嘉明装修残值100000元。对于冼嘉明主张的超出该金额的部分，一审法院不予支持。至于冼嘉明诉请谢志、谢静梅赔偿预期利润损失590600元和2018年1月份的经营损失23536元的主张。冼嘉明虽然提交了广州而翔会计师事务所出具的报告书拟证实其经营利润情况，但该审计报告亦载明是根据委托人提交的包括用白纸简单记录每日经营收支数据信息，客户点餐菜单、工人工资表、借支记录等资料进行审核，该审核资料未经双方确认，且谢志、谢静梅对此不予确认，故一审法院对该报告书不予采纳。此外，导致合同未能继续履行的责任不在于双方当事人，故冼嘉明主张谢志、谢静梅赔偿预期利润损失和经营损失的诉请，理据不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年8月14日作出一审判决：一、确认冼嘉明与谢静梅于2015年9月12日签订的《房屋租赁合同》及冼嘉明与谢志、谢静梅因此建立的租赁法律关系于2018年1月24日解除；二、谢志、谢静梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向冼嘉明退还租赁押金10000元；三、谢志、谢静梅应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿冼嘉明装修残值100000元；四、驳回冼嘉明、梁国权的其余诉讼请求。如谢志、谢静梅未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14244元，由冼嘉明负担11744元，谢志、谢静梅负担2500元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，上诉人与被上诉人确认2017年3月之后梁国权介入涉案房屋租金的交付。上诉人称其2018年1月24日提起（2018）粤0113民初1017号案诉讼后，担心房屋被拆除为取得损失赔偿依据，由梁国权于2018年3月27日委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对装修价值进行评估。上诉人还提供涉讼房屋现场照片，称房屋至今仍完好如初，不是危房。上诉人梁国权在二审庭询后向本院申请对创见公司所作“创见初字【W17】0047号”《房屋完损性鉴定报告》造假进行调查。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人所提被上诉人赔偿装修残值、违约金、预期利润损失和2018年1月经营损失主张是否应予支持。首先需要指出的是，涉讼《房屋租赁合同》由冼嘉明作为承租人签订，两上诉人主张梁国权与冼嘉明是共同承租人，但被上诉人予以否认，2017年3月之后梁国权介入房屋租金的交付并不能作为梁国权是《房屋租赁合同》承租人的充分证据。一审判决对上诉人的该项主张不予采纳，本院予以维持。本案诉讼中，上诉人对创见公司2017年9月8日作出的《房屋完损性鉴定报告》提出了异议，但在一审法院2018年6月4日组织双方当事人至涉讼房屋现场进行查看时，双方均确认冼嘉明加建部分的墙体存有裂缝。该加建部分，也属于冼嘉明承租被上诉人房屋经营使用的范围。为解除涉讼房屋安全使用隐患，作为出租人的被上诉人向冼嘉明发出终止履行合同的通知，并无不妥。上诉人坚持向被上诉人转账支付2017年11月至2018年1月的租金，要求继续承租涉讼房屋并不利于安全使用、满足房屋租赁合同目的实现的正当性。双方产生争议后，被上诉人申请供水供电部门拆除涉讼房屋水电表、于2017年12月26日进行停水，事实上直接导致冼嘉明正常经营使用不能。冼嘉明为此于2018年1月24日提起（2018）粤0113民初1017号案的诉讼，主张解除《房屋租赁合同》，至此双方已通过事实行为就房屋租赁合同关系的解除达成相同的意见，一审判决据此认定涉讼《房屋租赁合同》解除，所作处理并无不当。有鉴于此，冼嘉明以被上诉人违约解除合同主张赔偿50000元违约金，一审法院不予支持，本院予以维持。冼嘉明所提预期利润损失和2018年1月经营损失，一审判决基于广州而翔会计师事务所出具的报告书所审核的资料情况，对该报告书不予采纳，所作处理并无不当。至于装修残值赔偿，一审判决结合双方就改建加建部分的事实、冼嘉明拟租赁使用的年限，以及被上诉人现状接收的情况，酌情确定被上诉人赔偿冼嘉明装修残值100000元，符合本案的实际情况，本院对此予以维持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面向人民法院调查收集。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请”。上诉人梁国权在本案二审庭询后向本院申请对创见公司《房屋完损性鉴定报告》造假进行调查，并不符合上述规定，该项申请对案件的审理也不构成实质性影响，本院不予接受。综上所述，冼嘉明、梁国权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13193元，由冼嘉明、梁国权负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年八月九日书记员  吴敏玲黄咏欣