天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3973号上诉人（原审原告）：徐政刚，男，1955年6月17日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：冯会强，天津悦纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，天津悦纳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津佳美宜和酒店有限公司，住所地天津市河东区大直沽中路123号1层、2层、3层。法定代表人：李振永，执行董事。委托诉讼代理人：冯四海，天津中畅律师事务所律师。上诉人徐政刚因与上诉人天津佳美宜和酒店有限公司（以下简称佳美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2021）津0102民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐政刚上诉请求：1．撤销一审判决第五项，依法改判佳美公司给付自2020年6月25日至2020年12月25日逾期支付租金违约金132,265.23元，以及自2020年12月26日至实际付清租金之日以欠付租金1,587,054.51元为基数，按照日万分之五的标准支付违约金；2．一、二审诉讼费由佳美公司承担。事实和理由：2019年12月6日，天津市第一中级人民法院做出（2019）津01执1194号民事裁定书及协助执行通知书，冻结徐政刚在佳美公司处的全部租金，要求佳美公司暂停向徐政刚支付房屋租金。2020年6月24日，该院做出（2019）津01执1194号民事裁定书解除对徐政刚租金的冻结并于同日向佳美公司送达该裁定书，佳美公司理应在收到后履行向徐政刚支付租金的合同义务，但直至徐政刚起诉时佳美公司始终未给付租金。佳美公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐政刚的全部诉请；2．诉讼费由徐政刚承担。事实和理由：在房屋租赁合同期内徐政刚隐瞒涉诉房屋存在权利限制和瑕疵的事实，相关法院对佳美公司下发执行裁定书和协助执行通知书并冻结全部租金，涉诉房屋被相关法院进行整体拍卖行为给佳美公司经营酒店导致困难和损失，徐政刚违约行为持续一年之久。佳美公司在2019年12月份接到相关法院的协助执行通知书等材料后，就明确租赁费交至2020年1月8日止，合同解除后不再缴纳任何租赁费，对此一年多的时间内徐政刚是知情的，至于徐政刚2020年12月份给案外人签收的《房屋租赁合同》解除通知纯粹是为了诉讼目的，和实际客观的合同解除事实不符。在合同实际解除之后发生了疫情等不可抗力情形，给佳美公司带来损失，政府征用和酒店正常经营存在区别，一审判决认为政府临时征用的补偿属于酒店正常经营收益，无视佳美公司经济损失的事实。一审法院对于房屋占用的期间认定错误，按照租赁合同约定的标准计算租赁费没有任何法律依据。徐政刚向一审法院起诉请求：1．请求确认徐政刚、佳美公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月15日解除，并判令佳美公司将案涉房屋立即腾空返还徐政刚；2．判令佳美公司给付徐政刚2020年1月9日至2020年12月15日租金1,587,054.51元；以及自2020年12月16日起至实际交付案涉房屋止，按照房屋租赁合同约定的租金标准向徐政刚支付房屋占用使用费；3．判令佳美公司向徐政刚给付自2020年6月25日起至2020年12月25日的逾期支付租金违约金132,265.23元以及自2020年12月26日起至实际付清租金之日，以欠付租金1,587,054.51元为基数按照日万分之五向徐政刚支付违约金；4．诉讼费用判由佳美公司承担。一审法院认定事实：徐政刚作为甲方（出租方）、佳美公司作为乙方（承租方）签有《房屋租赁合同》，该合同第一条租赁房屋及用途约定：“1.1根据本合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权，还包括建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施设备、楼顶平台、停车位等（参见附件一）。（1）房屋地址：天津河东区；（2）房屋总建筑面积：3587平米，共3层，乙方租用面积：产权面积约3527平米，使用面积约3300平米，包括1层约1000平米，2层约982平米，3（含4层阁楼）层约1545平米及所涉及建筑物的楼顶……（6）他项权利情况：房屋有抵押，宁夏银行股份有限公司天津分行1层抵押期限：2015年1月14日至2016年7月14日，抵押金额：1432.44万元；2层抵押期限：2015年1月14日至2016年7月14日，抵押金额：1122.70万元；3层抵押期限：2015年1月14日至2016年7月14日，抵押金额：1444.86万元。（7）其他权利限制如查封：房屋有查封，天津市北辰区人民法院查封。1.2甲方保证出租房屋可供乙方用于酒店住宿、办公、餐饮、小商品零售等合法用途……”；第二条租赁期限及续租约定：“2.1本合同项下的房屋租赁期限为16年，从2018年1月9日起，至2034年1月8日止。乙方在租赁期内，如需对房屋进行大面积翻新、装修，乙方可提前壹个月向甲方发出通知……”；第三条租金支付约定：“3.1租金的具体支付标准以附件三《租金支付约定及租金支付明细》为准……”；第五条甲方承诺及保证约定：“……甲方承诺，其拥有房屋的所有权及其国有土地使用权，其在本合同第一条中披露的房屋的所有权、他项权利等信息真实、完整、有效，除该条披露的信息以外，房屋不存在任何其他的债权、权利限制或者瑕疵……”；第六条乙方陈述及保证约定：“……乙方保证其将尽全力履行本合同项下的各项义务，按照约定支付租金，正常使用房屋及其设施，如存在因乙方自身原因延迟支付应付租金情况的，乙方承诺在收到甲方第二次书面催款通知后45天内纠正延迟支付行为，乙方应按每天万分之五支付滞纳金……”；第十二条违约及赔偿责任约定：“……乙方无故未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金……”；第十三条通知及送达约定：“13.1甲乙双方确认如下地址为甲乙双方各自有效送达地址，合同任意一方向对方发送的文件均以如下送达地址为准……乙方公司或个人名称：天津佳美宜和酒店有限公司联系人：董春迁……经营（实际住址）地址邮编：天津市河东区大直沽中路123号电话：138××××0554，乙方在租赁房屋所在地酒店开业后，则乙方送达地址自动变更为租赁房屋地址。13.2任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行，以挂号信、邮政特快专递或者快递方式交付，收件方签收之日视为送达”。该合同附件一为租赁范围及房屋平面示意图（含停车位平面图）、规划红线图。该合同附件三：租金支付约定及租金支付明细约定：“1、甲、乙双方约定，自起租日起租金为：170万元／年，5年5%递增。租期内租金明细如下表……2018年1月9日至2023年1月8日租金170万元、2023年1月9日至2028年1月8日租金178.50万元、2028年1月9日至2033年1月8日租金187.425万元、2033年1月9日至2034年1月8日租金196.8万元。2、起租日开始后10日内乙方支付首季度租金，以后乙方应于每年的12月15日／3月15日／6月15日／9月15日前向甲方支付下一季度租金……”。2020年9月28日，徐政刚向佳美公司邮寄催款函一份，该邮件载明的佳美公司的送达地址为天津市河东区大直沽中路123号，2020年9月29日该邮件被签收。2020年10月16日，徐政刚向佳美公司邮寄催款函一份，该邮件载明的佳美公司的送达地址为天津市河东区大直沽中路123号，2020年10月17日该邮件被签收。2020年12月8日，徐政刚向佳美公司邮寄通知一份，该邮件载明的佳美公司的送达地址为天津市河东区大直沽中路123号，2020年12月18日该邮件被签收。2020年12月15日，徐政刚向佳美公司送达通知一份，内容为：“致天津佳美宜和酒店有限公司：我方就贵方欠付房屋租金事宜，分别于2020年9月27日、10月15日向贵方提出给付请求，时至今日贵方未完成给付义务。贵方的严重违约行为已致使我方合同目的无法实现。为此，我方现郑重通知贵方，贵我双方于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》解除。请贵方收到本通知后的7个工作日内将承租房屋腾空并交付我方，逾期我方将依法行使权力。特此通知”。该通知于当日被廖兵签收，诉讼中经询佳美公司表示廖兵是如家公司的人员，佳美公司系经营如家品牌酒店。另查，天津市河东区人民政府于2020年2月2日对佳美公司下发《临时征用决定书》，决定自2020年2月2日开始对佳美公司经营的位于大直沽中路123号的如家酒店相关设施、设备予以临时征用。佳美公司（乙方）与天津市河东区卫生健康委员会（甲方）签有《河东区医学观察隔离点经济补偿协议书》一份，约定乙方因疫情防控需要被征用为河东区医学观察隔离点，乙方被征用79天，88间房，每间房按照108元/天给予补偿，实际补偿标准6952天，共计经济补偿金750,816元。再查，2019年12月6日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01执1194号民事裁定，以天津市第一中级人民法院就宁夏银行股份有限公司天津分行与徐政刚等金融借款合同纠纷一案作出的（2018）津01民初474号民事判决书已经发生法律效力为由冻结徐政刚在佳美公司的全部租金。同日，天津市第一中级人民法院向佳美公司作出（2019）津01执1194号协助执行通知书，要求冻结徐政刚在佳美公司的全部租金。2020年6月24日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01执1194号民事裁定，解除对被执行人徐政刚名下坐落于天津市河东区大直沽中路123号1层、2层、3层共三处不动产租金的冻结，同日该院向佳美公司送达了该裁定书。2020年8月21日，天津市第一中级人民法院作出关于整体拍卖被执行人徐政刚名下坐落于天津市河东区大直沽中路123号1层、2层、3层的不动产（第一次拍卖）的公告。一审诉讼中经询，徐政刚及佳美公司的委托诉讼代理人均认可佳美公司就涉诉房屋支付租金至2020年1月8日。一审法院认为，徐政刚与佳美公司签订的《房屋租赁合同》是平等主体的公民、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定遵循诚实信用原则履行自己的义务。关于徐政刚要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年12月15日解除的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，徐政刚于2020年12月8日按照合同约定的地址通过邮寄的形式向佳美公司送达了解除合同通知书，且于2020年12月15日至佳美公司住所地以书面形式向佳美公司送达了解除合同通知书，且该通知书中明确载明徐政刚因佳美公司欠付租金解除双方签订的《房屋租赁合同》，且徐政刚前期已按照合同约定的地址通过邮寄催款函的形式向佳美公司明确告知了如未依约支付尚欠租金会产生解除合同的后果。佳美公司未依约按时履行给付租金之合同义务，且在徐政刚书面催告并给予其合理履行期限后仍未按期缴纳，该行为已构成严重违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”以及第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，佳美公司前述违约行为已构成法定解除之情形。结合佳美公司虽对徐政刚解除合同的事宜持有异议，但其在收到解除通知书后直至徐政刚提起本案之诉并未向人民法院或者仲裁机构确认徐政刚解除合同的效力，基此，一审法院对于徐政刚的此项诉讼请求予以支持。至于佳美公司主张佳美公司在2019年12月收到天津市第一中级人民法院的协助执行通知书等材料后已以实际行动向徐政刚表示解除合同，租赁合同已于2020年1月8日解除的意见，因在此之后佳美公司并未向徐政刚提出解除合同并将涉诉返还徐政刚，且其仍然使用涉诉房屋经营酒店至今，故佳美公司的此一主张依据不足，一审法院对于佳美公司的此一答辩意见不予采纳。关于徐政刚要求佳美公司将涉诉房屋腾空返还给徐政刚的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”的规定，佳美公司在合同解除后，应将涉诉房屋腾交给徐政刚。关于徐政刚要求佳美公司支付2020年1月9日至2020年12月15日租金1,587,054.51元以及自2020年12月16日起至实际交付案涉房屋止房屋占用使用费的诉讼请求，现佳美公司提交的证据不足以证明其在2020年1月8日后已将涉诉房屋交还徐政刚，故一审法院对于徐政刚的此项诉讼请求予以支持。关于徐政刚要求佳美公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，考虑到天津市第一中级人民法院对宁夏银行股份有限公司天津分行与徐政刚等金融借款合同的执行情况，一审法院对于徐政刚的此项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、徐政刚与天津佳美宜和酒店有限公司就坐落天津河东区1层、2层、3层房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月15日解除；二、天津佳美宜和酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的坐落天津河东区1层、2层、3层房屋腾交给徐政刚；三、本判决生效之日起三十日内，天津佳美宜和酒店有限公司向徐政刚支付2020年1月9日至2020年12月15日期间的租金1587054.51元；四（原文“三”应为笔误）、本判决生效之日起三十日内，天津佳美宜和酒店有限公司向徐政刚支付自2020年12月16日起至实际交付案涉房屋止的房屋占用使用费（按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的标准计算）；五（原文“四”应为笔误）、驳回徐政刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20272元，减半收取计10136元，由徐政刚负担365元，由天津佳美宜和酒店有限公司负担9771元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，关于双方合同的解除时间问题，根据查明的事实，佳美公司未依约支付租金，徐政刚于2020年12月15日以书面形式向佳美公司送达了解除通知，徐政刚行使解除权的行为符合法律的规定，一审判决确定双方合同已经于2020年12月15日解除并无不当，本院予以维持。佳美公司提出的双方合同系于2020年1月8日解除的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。双方合同既已解除，佳美公司即应将涉诉房屋腾空交还给徐政刚。因佳美公司自2020年1月9日起未再交纳租金，且一直仍在占用涉诉房屋，故一审判决由佳美公司支付自2020年1月9日至2020年12月15日的租金1,587,054.51元并按照租赁合同约定的标准支付自2020年12月16日至实际交还涉诉房屋之日止的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。佳美公司在二审询问中对一审判决认定的租金和房屋占用费的标准提出异议，但其未提出明确的相反主张，且其所提异议理由不能成立，本院对其主张不予支持。关于徐政刚主张的欠付租金违约金问题，一审判决考虑到天津市第一中级人民法院对宁夏银行股份有限公司天津分行与徐政刚等金融借款合同案件的执行情况，未支持徐政刚的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐政刚、佳美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,028元，由上诉人徐政刚负担2,945元，由上诉人天津佳美宜和酒店有限公司19,083元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年八月十日书记员  梁哲琦