吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终2943号上诉人（原审被告）：陈志，男，汉族，1981年8月1日生，住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：高阳，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王保金，男，汉族，1954年6月20日生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：孙岩松，吉林六鼎律师事务所律师。上诉人陈志因与被上诉人王保金房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈志上诉请求：1.撤销（2021）吉0194民初254号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、关于合同解除原因问题。一审法院认定陈志未按约定向王保金支付租金，判令合同解除是错误的。合同中虽然约定陈志“无故”拖延支付租金超过10日的，王保金可以解除合同，但合同同时也约定，王保金应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用。一审庭审中陈志已经提交了证明及录音，证明案涉房屋存在严重漏水问题、电缆也存在问题，导致案涉房屋无法满足合同需要，陈志无法正常使用房屋，为此陈志与王保金多次进行沟通，王保金也曾去现场查看，但一直未从根本上解决。并非如王保金所说从未向其主张过，一审法院在陈志已经提交证据证明房屋存在质量问题的情况下仍认定陈志“无故”拖延支付租金，属于认定事实错误。二、关于将长春市净月区分团25号地新嘉坡城B区1、5、6幢110号房屋北侧与邻店打开部位恢复原状及保证金问题。陈志无义务将案涉房屋打开处恢复原状，本案真实情况为：陈志从第三人处承兑店铺，后与王保金签订租赁合同，继续租赁案涉房屋，在承兑第三人店铺时案涉房屋与邻店已经为打开状态，在与王保金合同中约定合同终止时，陈志将房屋保持“现状”后交与王保金，而并非为原状，且合同中也并没有约定合同终止时打开部位由陈志负责恢复，一审法院判令由陈志恢复打开部位是错误的。陈志在无义务恢复房屋的情形下，如最终判令合同解除已经缴纳的保证金应予以返还。三、关于违约金问题。王保金交付的案涉房屋无法满足合同需要，导致陈志无法正常使用房屋，陈志一直在与王保金协商，陈志在王保金一直未解决房屋问题的情形下延迟交付租金，于情于法都是合理的，一审法院在王保金先违约的情形下认定陈志违约判令陈志承担违约责任，属于认定事实错误。四、关于律师费问题。鉴于王保金先违约在先，陈志不属于无故拖延支付租金，故陈志不应支付律师费。双方在承诺书中约定，陈志在2020年10月13日前交纳全部房租，应将房屋过户给王保金，否则承担发生的律师费等，实际上陈志2020年9月29日收到一审法院起诉书，约定时间并未达到，双方争议权利义务并未明确，法律文书也未生效，故陈志不应支付律师费。二审中，陈志补充：要求法院改判双方合同继续履行，物业费应当按照陈志与物业公司协商后确定的数额及实际使用的数额向物业公司支付；陈志不支付违约金及律师费，拖欠租金按照陈志所能使用的实际面积予以支付，即400平方米；王保金应保证房屋可以正常使用。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不当，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法改判或发回重审。王保金二审时答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的房屋租赁协议及陈志在承诺书中明确约定年租金标准及律师费、违约金由其承担，故其上诉请求没有事实根据和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。王保金向一审法院起诉请求：一、判令解除王保金、陈志双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》（乙方承诺书）；二、判令陈志立即将租赁房屋北侧与邻店打开部位恢复原状；三、判令陈志立即腾退租赁房屋，将租赁房屋交付给王保金；四、判令陈志立即向王保金支付2020年5月13日至2020年9月12日拖欠的租金人民币65,000元及从2020年9月13日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金（以年租金人民币300,000元为计算基数，按日计算）；五、判令陈志立即向王保金支付2020年5月13日至2020年9月12日拖欠的物业费人民币3662元及从2020年9月13日起至实际腾退租赁房屋之日止的物业费（以年物业费10，986元为计算基数，按日计算）；六、判令陈志立即向王保金支付违约金20000无；七、判陈志立即向王保金支付律师费10，000元；八、案件受理费、保全费由陈志承担。一审法院认定事实：王保金系长春市净月开发区分团25号地新嘉坡城B区1、5、6幢110号房所有权人，该房屋每年物业费为10986元。2019年6月8日，王保金、陈志及案外人长春市欧李汽车服务有限公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定解除王保金与案外人长春市欧李汽车服务有限公司的租赁合同，就保证金2万元及剩余租金287，500元，三方约定均由陈志代王保金退还给案外人，王保金、陈志另行签署房屋租赁合同。同日，王保金、陈志签订《房屋租赁合同》一份，约定王保金将坐落于长春市净月欧李街790号爱丁堡小区5-7栋110门市，建筑面符号约762平方米房产出租给陈志，租赁期限7年，从2020年5月13日至2027年5月12日止。2020年5月13日至2022年5月12日年租金300，000元，2022年5月13至2027年5月12日，年租金350，000元。租金支付方式为按年支付，即每年4月13日之前支付。关于双方权利义务，合同约定陈志无故拖延支付租金超过10日的，王保金有权单方面解除租赁合同。关于物业费，双方约定租赁期间物业费由陈志承担。关于房屋押金，双方约定，陈志需向王保金支付押金2万元，合同终止时，陈志将房屋保持现状后交与王保金，王保金将押金全额返还陈志，同时约定店面北侧与邻店打开部位由陈志负责恢复。2020年7月13日，原、陈志双方签订名为《乙方承诺书》的补充协议，双方约定在在陈志用金振帮名下的房屋对欠付王保金28万元租金作抵押并于2020年7月14日前办理抵押手续的情况下，王保金同意陈志于2020年10月13日支付拖欠的租金，同时陈志同意承担因陈志争议中发生的律师费、起诉费、差旅费等及在签订承诺交款日起所欠欠款月息的1％的违约金。后陈志未用金振帮名下房屋为欠付王保金的租金办理抵押。陈志使用案涉房屋至今，于2020年5月21日向王保金支付租金2万元，于2020年7月26日向王保金支付租金1万元，于2020年8月1日向王保金支付租金5000元。此次诉讼，王保金支付律师代理费10，000元。2020年9月20日陈志收到本案起诉状。另查明，2019年6月5日，陈志从案外人处承兑长春市欧李汽车服务有限公司经营的店铺，陈志将本案房屋所涉押金及已支付的租金（截止到2020年5月12日）退还给案外人。后，陈志开始使用案涉房屋。一审法院认为，《房屋租赁合同》及《乙方承诺书》系原、陈志真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该上述合同及承诺书合法有效，各方均应受上述文件约束，履行各自的权利义务。关于王保金诉请的合同解除问题，因陈志未按约定期限支付租金，合同明确约定了陈志无故拖延支付租金超过10日的，王保金有权单方面解除租赁合同，王保金诉请解除《房屋租赁合同》及《乙方承诺书》，符合约定及法律规定，法院予以支持。因陈志收到本案起诉状的时间为2020年9月29日，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，解除时间为陈志收到起诉状的时间即2020年9月29日。关于王保金诉请陈志将租赁房屋北侧与邻店打开部位恢复原状的问题，双方在租赁合同中明确约定了合同终止时店面北侧与邻店打开部位由陈志负责恢复，该约定合法有效，现案涉合同解除，陈志应当根据该约定履行恢复义务。故王保金该项诉请法院予以支持。关于王保金诉请陈志立即腾退房屋的问题，法院认为，合同解除后，王保金作为房屋所有权人，有权要求陈志返还房屋，王保金该项诉请予以支持。关于王保金诉请陈志支付租金的问题。虽然案涉租赁合同已解除，但王保金诉请陈志支付租金至实际腾退房屋之日止，在合同解除后，在陈志尚未将案涉房屋返还的情况下，王保金诉请的租金已经转化为房屋使用费，陈志应向王保金支付搬离前的租金及房屋使用费用。关于房屋使用费的标准，王保金诉请按照租金标准支付使用费用，法院予以支持。故关于案涉房屋的租金（含使用费用），以王保金诉请为准，即自2020年5月13日起至实际腾退房屋之日止，按年租金30万元标准计算，因王保金已经缴纳3.5万元租金，对已缴纳租金予以扣减。陈志辩称房屋存在质量问题且电缆供电有问题，导致不能使用房屋，但根据其庭审陈述，陈志目前仍在营业，且实际使用了该房屋，故对陈志的抗辩不予支持。陈志辩称因疫情影响营业，申请减免一定的租金，法院认为，王保金诉请的租金欠付期间为2020年5月13日以后的租金，案涉期间并不涉及停止营业问题，对陈志该项抗辩不予支持。关于王保金诉请的物业费问题，双方合同中约定了物业费由陈志承担，故陈志应当根据合同约定向王保金支付租赁及占用房屋期间的物业费，案涉房屋物业费每年为10986元，陈志应承担2020年5月13日起至实际腾退房屋之日止的物业费。关于王保金诉请陈志承担违约金2万元的问题，双方在《乙方承诺书》中约定陈志同意承担在签订承诺交款日起所欠欠款月息的1％的违约金，法院认为，该约定合法有效，按照该约定，违约金应以所欠租金（含房屋使用费）为计算基数，自2020年7月13日起至实际支付之日止，按年利率12％计算利率，同时以王保金诉请的2万元为限。关于王保金诉请陈志支付律师代理费1万元的诉请，因双方明确约定了发生争议律师代理费陈志承担，该约定合法有效，王保金诉请符合约定，法院予以支持。关于保证金，合同解除后，依据法律规定，应该恢复原状，即王保金应将保证金2万元返还给陈志，但双方约定了保证金返还的条件为房屋保持现状，因案涉房屋尚未返还，无法确定保证金返还条件是否成就，故保证金问题，双方可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王保金与陈志于2019年6月8日签订的《房屋租赁合同》及《乙方承诺书》于2020年9月29日解除；二、陈志于判决生效之日起十日内将长春市净月开发区分团25号地新嘉坡城B区1、5、6幢110号房屋北侧与邻店打开部位恢复原状；三、陈志于判决生效之日起十五日内将长春市净月开发区分团25号地新嘉坡城B区1、5、6幢110号房屋返还给王保金；四、陈志于判决生效之日起三日内支付王保金房屋租金及使用费用（自2020年5月13日起至实际返还房屋之日止，按年租金30万元计算，扣减已支付租金3.5万元）；五、陈志于判决生效之日起三日内支付王保金物业费（自2020年5月13日起至实际返还房屋之日止，按年物业费10986元为标准计算）；六、陈志于判决生效之日起三日内支付王保金违约金（违约金以第四判项的金额为计算基数，自2020年7月13日起至实际支付之日止，按年利率12％计算，并以2万元为限）；七、陈志于判决生效之日起三日内支付王保金律师代理费1万元。如陈志未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2266元，减半收取为1133元，由陈志负担。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实基本一致。本院认为，一、关于案涉租赁合同是否应予解除的问题。根据争议双方签署的租赁协议内容，双方约定了陈志无故拖延支付租金超过10日的情况下，王保金有权单方解除合同。虽然陈志抗辩称其拒付租金的原因系王保金未尽维修义务，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，如租赁物有维修需要的情况下，出租人拒不履行维修义务，承租人可自行维修并由出租人负担费用，只有在维修租赁物影响承租人使用的情况下，才可以相应减少租金或延长租期。本案中，陈志主张王保金未尽维修义务，不能成为其拒付租金的合法抗辩事由。据此，王保金根据双方合同约定，有权解除案涉租赁协议，一审法院对此判决正确，应予维持。另外，因双方租赁协议已解除，故一审判决陈志向王保金返还租赁房屋并无不当。二、关于陈志是否附有将案涉租赁房屋北侧与邻店打开部位恢复原状的义务。二审中，陈志和王保金均向本院递交了双方各自持有的租赁协议，其中王保金持有的协议中手写约定“店面北侧与邻店打开部位由乙方负责恢复”，在上述约定上存有一枚捺印；而陈志持有的租赁协议中并无此处补充内容。王保金主张补充约定“店面北侧与邻店打开部位由乙方负责恢复”上的捺印为陈志指印，陈志抗辩称不记得是否为其本人捺印，经本院释明，陈志在本院指定的期限内并未递交书面鉴定申请对此处捺印进行鉴定，故应由其承担不利的法律后果。故根据双方的约定，一审判决认定由陈志将案涉租赁房屋北侧与邻店打开部位恢复原状并无不当。三、关于陈志应向王保金支付房屋租金及占有使用费数额问题。一审判决根据陈志与王保金协议约定的房屋租金数额进行计算，符合双方约定及法律规定，陈志主张因租赁物存在漏水的情况，导致其能够使用的面积仅为400平方米，经审查，虽然租赁物存在漏水的情况，但陈志无法证明共计762.90平方米的租赁物能够使用面积为400平方米，且如前所述，在租赁物存在需要维修的情况下，为了避免扩大损失，陈志可自行修复后向王保金主张修复费用，故其主张按照400平方米计算房屋租金及占有使用费缺乏依据，本院不予支持。关于陈志主张的漏电问题，本院认为，如果租赁物确实存在漏电需要维修的情况下，陈志可自行维修，从应付租金中抵扣维修款，但是目前来看，陈志并未提供证据证明其已经对房屋进行了维修，如若存在该类费用，陈志可以另行主张权利。据此，一审判决认定的陈志应付租金和房屋占有使用费数额正确，应予维持。四、关于物业费问题。陈志主张其与物业公司重新协商了物业费数额，物业公司进行了减免，但是对此未提供相应证据予以证实，故一审判决认定的物业费数额并无不当。陈志主张物业费应由物业公司收取，在王保金未进行垫付的情况下，无权要求陈志给付，本院认为，根据陈志与王保金之间的约定，对于租赁期间内所产生的物业费应由陈志负担，而王保金作为房屋的所有权人，与物业公司之间形成了物业合同法律关系，物业公司收取物业费的对象应为王保金，故在双方已经解除合同的情况下，陈志应当将已发生的物业费用给付给王保金，由王保金向物业公司交纳。故一审判决陈志向王保金支付物业费并无不当。五、关于陈志是否应向王保金支付违约金和律师费问题。陈志和王保金签署的《乙方承诺书》中约定应于2020年10月13日之前交纳全部房屋租金。虽然王保金起诉时，并未到达上述房屋租金交付截止期限，但陈志违反了《乙方承诺书》中约定的于2020年7月14日前办理抵押登记用以担保房屋租金的义务，故王保金在陈志违约的情况下，提起诉讼发生的律师费用，根据《乙方承诺书》的约定，应由陈志负担。对于违约金问题，因《乙方承诺书》约定交纳房屋租金截止日为2020年10月13日，且双方约定违约金自承诺交款日起计算，故违约金应自2020年10月14日开始支付，一审对此判决不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决部分认定不当，本院予以纠正。陈志的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初254号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、变更长春净月高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0194民初254号民事判决第六项为“上诉人陈志于判决生效之日起三日内支付被上诉人王保金违约金（违约金以第四判项的金额为计算基数，自2020年10月14日起至实际支付之日止，按年利率12％计算，并以2万元为限）；”三、驳回被上诉人王保金的其他诉讼请求。一审案件受理费2266元，减半收取为1133元和二审案件受理费2266元，由上诉人陈志负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年八月二十四日书记员  郑美玲