甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘0502执异32号 异议人（案外人）：徐生，男，1957年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。 申请执行人：周武，男，1981年1月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 被执行人：天水天宝置业有限责任公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：马秀芝，该公司经理。 委托代理人：王娟，该公司员工。 在本院执行申请执行人周武与被执行人天水天宝置业有限责任公司民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）徐生对本院拍卖的位于天水市秦州区由天水天宝置业有限责任公司开发的天宝名都1幢某室（以下简称涉案房屋）。异议人（案外人）徐生向本院提出书面异议，请求依法解除对（2021）甘0502执103号涉案房屋的查封、拍卖等执行措施，停止对该房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并组织听证。现已审查终结。 异议人（案外人）徐生称，异议人徐生与甘肃天宝塑业有限责任公司签订了《甘肃天宝塑业危旧房改造项目补偿协议书》，约定将异议人原位于甘肃天宝塑业东家属院南楼1单元302室房屋进行危旧房屋改造，并向异议人置换一套面积94.28平方米的房屋，协议同时约定了其他各项补偿事项。危旧房改造项目由第三人天宝置业全面负责该项目的开发建设，项目主体建成后，根据置换房屋约定，异议人选取了天宝名都1号楼1单元707室房屋作为置换房屋。2021年7月20日，天宝置业通知涉案房屋被天水市秦州区人民法院查封，异议人才知道房屋被法院查封，查封措施侵害了异议人的合法权益，异议人对涉案房屋享有所有权，是真实的权利人，足以排除强制执行，故请求法院支持其异议请求。 申请执行人周武未到庭，但提交书面答辩状辩称，1.徐生不是涉案房屋的所有权人，其以“对涉案房屋享有所有权”为由，请求排除强制执行，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房屋登记在被执行人名下，尚未变更至徐生名下，其不是涉案房屋的所有权人，故请求排除强制执行没有事实和法律依据。2.徐生提出执行异议主体不适格，依法应当予以驳回。从徐生提交的《甘肃天宝塑业危旧房屋改造项目补偿协议书》可以看出，徐生系与甘肃天宝塑业有限责任公司签订的上述协议，而被执行人天水天宝置业有限责任公司均没有参与、没有盖章，也未明确提及有购买或置换本案涉案房屋的意思表示，看不出与本案涉案房屋有任何关联。3.即使徐生认为其与天水天宝置业有限责任公司存在房屋置换的约定，其对天宝置业也仅享有普通债权，该债权不具有优先实现的价值利益、不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，异议人徐生提出的异议请求没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回。 被执行人天水天宝置业有限责任公司辩称，本案查封的4个涉案房屋，经查确系天宝塑业有限责任公司内部职工于2015年9月份已安置房源，其中3户为内部认筹房，1户为返迁户，房屋款已付清，因当时未办理房屋预售许可证，故未进行网签备案。为避免返迁户安置问题引发业主上访等其他矛盾冲突，请求解除本案查封的4个涉案房屋，由我公司提供其他房源另行查封。 异议人提交了以下证据： 1.危旧房屋改造项目赔偿协议书，拟证明2014年12月1日签订房屋置换协议的事实；2.收条，拟证明异议人的原房产证原件交付天水天宝置业有限责任公司的事实；3.1号楼内部认购房源及价格确认，拟证明房源与价格的事实；4.1号楼房屋排序说明与图纸，拟证明房号更改的事实；5.天水天宝置业有限公司情况说明一份，拟证明徐生所选房屋为涉案房屋。 申请执行人周武对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，以上证据无法证明异议人徐生系涉案房屋的所有权人，亦无法证明异议人徐生与被执行人就涉案房屋进行过网签、预告登记或任何产权被动行为。即异议人徐生不是涉案房屋的所有权人，依法不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其异议请求。 被执行人天水天宝置业有限责任公司对上述证据及证明目的均无异议。 本院审核后认为，异议人提交的证据1、2、3能证明2014年12月1日，异议人徐生与甘肃天宝塑业有限责任公司签订协议：徐生用其所有的位于甘肃天宝塑业东家属院南楼某室（天房权证秦字第1687号，面积44.80平方米）的房屋置换位于甘肃天宝塑业东家属院小区某室（建筑面积94.28平方米）房屋，2015年11月14日，徐生选取了被执行人天宝名都1号楼某室（A1户型）房屋；对上述证据结合查明的事实综合认定。证据4图纸中未找到A1户型，而图中标注的04号房屋为J户型，且证据5是被执行人单方出具的情况说明，无其他证据印证涉案房屋就是异议人置换的房屋，证据4.5之间相互矛盾，故不予采信。 申请执行人周武、被执行人天水天宝置业有限责任公司未提交证据。 本院调取的证据为天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3606号之一民事裁定书及（2020）甘0502执保119号保全案件执行情况告知书，天水市不动产查封情况告知书，证明本院2020年9月21日预查封了登记在被执行人名下的涉案房屋，该房屋未办理网签备案，查封期限为2020年9月21日至2023年9月21日。 本院查明，2014年12月1日异议人徐生与甘肃天宝塑业有限责任公司签订了《甘肃天宝塑业危旧房改造项目补偿协议书》，约定将异议人原位于甘肃天宝塑业东家属院南楼某室房屋置换位于甘肃天宝塑业东家属院小区1号楼2单元601室（建筑面积94.28平方米），置换面积67.20平方米，超出置换安置面积27.08平方米，超出部分价款按每平方米4300元计算共计116444元。2014年12月3日，徐生将原房产证交给甘肃天宝置业有限责任公司，并由该公司出具收条一份。2015年11月14日，徐生选取了天宝名都1号楼704室（A1户型），面积93.32平方米，单价7845元，总价732095元。2020年9月21日，本院依据（2020）甘0502民初3606号之一民事裁定书申请人周武提出的财产保全案件即（2020）甘0502执保119号案件，对登记在被执行人天水天宝置业有限责任公司名下的涉案房屋进行了预查封，预查封时该房未办理网签备案。 本院认为，本案的焦点问题是本院（2020）甘0502执保119号保全案件中预查封的涉案房屋在本院执行的申请执行人周武与被执行人天水天宝置业有限责任公司民间借贷纠纷即（2021）甘0502执103号案件中能否采取拍卖等执行措施，能否停止对该房产执行的问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支付：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋在本院预查封时登记在被执行人天水天宝置业有限责任公司名下，而异议人与甘肃天宝塑业有限责任公司签订甘肃天宝塑业危旧房屋改造项目补偿协议书，2015年11月14日，徐生选取了房号为704（A1户型），而本案的涉案房屋为707室，仅有被执行人出具的情况说明上述两个房屋为同一房屋，但无其他证据印证，且异议人提交的户型图与选取的号户型相互矛盾，不能证明涉案房屋就是异议人置换的房屋，且自2014年12月1日签订协议之日至本院预查封之日2020年9月20日至未办理网签备案，查封时涉案房屋仍然登记在被执行人名下。虽然异议人与甘肃天宝塑业有限责任公司签订危旧房屋改造项目补偿协议，听证后异议人也未提交其所置换的房屋系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的相关证据，异议人置换房屋面积所对应的也超过房屋总价款的百分之五十，但异议人提交的证据不能证明其所置换的704室就是本案涉案房屋707室，本院查封、拍卖的执行措施符合法律规定，故异议人要求停止拍卖的异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人徐生的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王存芳 审判员  薛 伟 审判员  张 涛 二〇二一年八月十一日 书记员  王孝平