福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0981民初5643号原告（反诉被告）：林东良，男，汉族，1971年5月28日出生，住福建省福安市。原告（反诉被告）：赵惠丹，女，汉族，1971年5月4日出生，住福建省福安市赛岐开发区。以上俩原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈立杰、缪欣。被告（反诉原告）：福建省菲格置业有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼5层502室。法定代表人：高峰，该公司董事长。被告（反诉原告）：福建省菲格置业有限公司福安分公司，住所地福建省福安市城关新华中路129号。负责人：林潮，该分公司经理。以上俩被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。原告（反诉被告）林东良、赵惠丹与被告（反诉原告）福建省菲格置业有限公司、福建省菲格置业有限公司福安分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月22日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）林东良、赵惠丹的共同委托诉讼代理人陈立杰、缪欣，被告（反诉原告）福建省菲格置业有限公司、福建省菲格置业有限公司福安分公司的共同委托诉讼代理人卢增禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林东良、赵惠丹向本院提出诉讼请求：1.解除林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司之间的《商品房买卖合同》；2.福建省菲格置业有限公司返还购房款226088元、装修基金等14965元，共计241053元及违约金，按日0.01%计算，从2015年10月31日起计算至起诉之日止；3.福建省菲格置业有限公司赔偿林东良、赵惠丹资金占有期间的利息损失（以241053元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年11月26日起计算至实际还款之日）；4.福建省菲格置业有限公司承担本案律师费6000元。诉讼过程中，林东良、赵惠丹放弃对福建省菲格置业有限公司福安分公司的诉讼请求。事实与理由：福安“闽东世纪城”系由福建省菲格置业有限公司开发的商品房，2013年11月26日，林东良、赵惠丹向福建省菲格置业有限公司购买其开发的闽东世纪城第15幢15层1503房，并于当日向福建省菲格置业有限公司支付购房首付226088元、装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元，共计241053元，并提交办理银行按揭、产权登记的各种资料文件。2013年12月16日，由福建省菲格置业有限公司与林东良、赵惠丹签订正式的《商品房买卖合同》，约定林东良、赵惠丹购买商品房面积82.40平米，每平方9054.47元，总价746088元整，首付226088元，余款52万元办理银行按揭手续；同时约定福建省菲格置业有限公司应于2015年10月30日前交付商品房，如逾期交付超过90日的，林东良、赵惠丹有权解除合同，并要求福建省菲格置业有限公司承担违约金等。然双方约定的交付房屋期限已过90日，福建省菲格置业有限公司仍无法交付房屋，已明显违约。福建省菲格置业有限公司辩称，林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司签订合同约定购买案涉商品房，付款方式是合同约定首付加银行贷款，首付是226088元，贷款是52万元，其中公积金贷款30万，商业贷款是22万元，由于林东良、赵惠丹收入不稳定，且工资收入金额银行认为不够高，银行拒绝林东良、赵惠丹贷款申请，在银行拒绝贷款申请后，林东良、赵惠丹也没有按合同约定对按揭贷款部分现金缴纳付清，林东良、赵惠丹存在违约，福建省菲格置业有限公司无过错，林东良、赵惠丹诉请解除合同，福建省菲格置业有限公司也同意解除，福建省菲格置业有限公司不存在逾期交付商品房，林东良、赵惠丹没付款当然也不能接收商品房权利。福建省菲格置业有限公司向本院提出反诉请求：1.解除福建省菲格置业有限公司与林东良、赵惠丹于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201301302）；2.林东良、赵惠丹向福建省菲格置业有限公司支付合同总价款10%的违约金74608.8元；3.林东良、赵惠丹向福建省菲格置业有限公司支付律师费10000元。诉讼过程中，福建省菲格置业有限公司福安分公司放弃对林东良、赵惠丹的反诉请求。事实与理由：2013年12月16日，就本案涉案的商品房买卖事宜，福建省菲格置业有限公司与林东良、赵惠丹签订《商品房买卖合同》（合同编号：201301302）及相关附件。附件六第四条第3款约定，“若非因出卖人的原因造成银行拒绝按买受人所申请的按揭额度提供按揭贷款的，买受人须在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向出卖人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金。”2014年6月24日，林东良、赵惠丹向中国银行福安支行申请住房（公积金组合）贷款，其中公积金贷款金额30万元、商业贷款22万元。而后，中国银行福建省分行审批未通过，以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款”为由，拒绝林东良、赵惠丹的贷款申请。由于林东良、赵惠丹自身原因致使中国银行拒绝其所申请的按揭额度，林东良、赵惠丹应当在收到银行批复或通知之日起5日内向福建省菲格置业有限公司付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额。然而，到目前为止林东良、赵惠丹均未向福建省菲格置业有限公司支付该贷款差额，林东良、赵惠丹已严重违反合同的约定。根据附件六的约定，福建省菲格置业有限公司有权单方面解除案涉《商品房买卖合同》，并要求林东良、赵惠丹支付合同总价款10%比例的违约金。林东良、赵惠丹对福建省菲格置业有限公司的反诉辩称：一、本案福建省菲格置业有限公司在履行合同中存在重大过错，明显违约，福建省菲格置业有限公司反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.本案诉争房屋的付款方式为林东良、赵惠丹在签订合同当日向福建省菲格置业有限公司支付首付款226088元、装修基金等14965元，余款520000元按约定采取银行按揭贷款的形式进行支付，根据《附件六：合同补充协议》的第四条银行按揭的约定，本案福建省菲格置业有限公司负有协助林东良、赵惠丹办理银行按揭手续的义务，按照约定，林东良、赵惠丹仅需向福建省菲格置业有限公司提交房管局出具的“房屋登记详细证明”和“银行资信证明”，并按福建省菲格置业有限公司的要求在7日内提交办理按揭贷款所需要的材料和及时缴纳相关费用，而本案林东良、赵惠丹在合同签订后已按照合同的约定全面充分的履行了上述义务，不仅已付清首付款、为办理按揭需要提交个人银行资信等相关证明，更依约按时缴纳了相关费用，该费用已由福建省菲格置业有限公司代为收取，显然林东良、赵惠丹在办理按揭贷款过程中不存在任何过错。相反本案的福建省菲格置业有限公司却未按照合同约定协助林东良、赵惠丹办理贷款，早在林东良、赵惠丹于2014年4月9日向银行申请贷款之时，直至起诉之前，在此过程中一直怠于履行办理银行按揭贷款的义务，也从未向林东良、赵惠丹反馈贷款的办理结果，直到本案诉讼过程中林东良、赵惠丹方知本案贷款无法办理系贷款申请未通过。因此，福建省菲格置业有限公司在整个贷款申请的过程中是严重不负责任，存在严重过错的。2.作为从事商品房交易的开发商而言，应当对整个商品房合同的签订、履行及林东良、赵惠丹是否符合贷款要求负有审慎审查的义务，不能只要消费者有购房意向，就可以签订合同，收取该款。但是本案福建省菲格置业有限公司在与林东良、赵惠丹签订商品房买卖合同的过程中，对于贷款是否可以得到审批却没有尽到足够、全面的审查义务，以致于出现了非因贷款人信用问题而导致的贷款不能的严重后果，作为开发商的福建省菲格置业有限公司明显负有不可推卸之责任，从这一点亦可看出本案福建省菲格置业有限公司在本案当事人的商品房交易过程中存在过错。3.根据《附件六：合同补充协议》的第四条银行按揭的约定，“若非因福建省菲格置业有限公司的原因造成银行拒绝按林东良、赵惠丹所申请的按揭额度提供按揭贷款的，林东良、赵惠丹需在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向福建省菲格置业有限公司付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额的，福建省菲格置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》，同时林东良、赵惠丹应按合同总价款10%的比例支付违约金”。从上述约定可以看出本案福建省菲格置业有限公司行使解除权的前提条件应是“超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额”作为条件，但是我们看到，本案的林东良、赵惠丹至今没有收到过任何的银行书面批复或是通知，那么在银行未书面告知林东良、赵惠丹的情况下，按照上面所提到的合同约定“本案福建省菲格置业有限公司负有协助林东良、赵惠丹办理银行按揭的义务”，福建省菲格置业有限公司应当将银行贷款办理进度及结果及时告知买受人，但事实上福建省菲格置业有限公司没有履行相应的告知义务，林东良、赵惠丹从未收到过来自银行或是福建省菲格置业有限公司的书面通知，因合同约定的解除权的行使必要条件未能实现，故福建省菲格置业有限公司主张解除权明显缺乏依据。二、本案福建省菲格置业有限公司主张的违约金罚则缺乏实现依据，并且该违约金条款属于格式条款，约定的内容明显违背了诚信及公平公正原则，在林东良、赵惠丹不存在任何过错的情形下，主张对正当交易人适用罚则明显不具有法定依据，亦有违公平原则，故请求法院依法驳回福建省菲格置业有限公司的该项诉讼请求。1.本案福建省菲格置业有限公司主张合同解除的约定情形并未正常实现，其未按照合同约定履行按揭贷款办理进度的告知义务，那么其要求依照《附件六：合同补充协议》的第四条银行按揭的约定，向林东良、赵惠丹主张违约金的诉求明显缺乏事实和法律依据。2.《附件六：合同补充协议》的第四条的违约金条款应认为为无效，理由：本案福建省菲格置业有限公司所提交的《商品房买卖合同》及其附件在法律性质上属于格式合同，根据《合同法》第39条之规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。以及《合同法》第40条之规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综观本案林东良、赵惠丹所制作的《商品房买卖合同》及其附件，我们可以看到对于非因出卖人原因造成的合同履行问题，出卖人竟然可以要求买受人按合同总价款10%的比例支付违约金，而对于因出卖人原因造成的合同履行问题，譬如逾期交房、逾期办证等问题，买受人仅能要求出卖人承担每日万分之一的违约金，而且违约金的计算基数仅能是买受人的已付款，而不是合同的总价款。显而易见，对于同是违约行为，但是违约处罚力度却存在天差地别，并且是针对不同的合同相对方，此种违约罚则的制订是严重违背公平公正原则，如此加重对方责任、减轻己方责任的合同条款依法自然应认定为无效。根据《合同法》的相关规定，本商品房买卖合同中福建省菲格置业有限公司对其制订的加重林东良、赵惠丹责任、排除其权利之条款，并没有明确向买受人进行说明，整个合同附件并没有出现特别约定或重要提示之字眼，或是对相关约定进行加粗、加黑等足以引起对方注意的有效提示，条款内容是严重悖于市场交易的公平公正，故福建省菲格置业有限公司据此主张要求买受人按合同总价款10%的比例支付违约金的诉请应是于情于理于法无据的。3.根据《合同法》等相关法律之规定，违约责任是合同当事人因不履行或不完全履行合同应承担的民事责任，具有强制性规范的性质，是对合同当事方不依合同约定履行义务的一种处罚手段，带有惩罚性色彩，其适用的前提应当是合同当事方存在明显违约，具有不履行或是不正常履行合同的主观故意或是过失及违约行为，否则的话，违约金条款即不存在适用的基础。结合本案来看，本案林东良、赵惠丹不存在任何违约行为，相反的本案福建省菲格置业有限公司存在明显过错，并最终导致买受人至今未能正常享有对其购买物的财产权益。因此本案的福建省菲格置业有限公司自然无权适用惩罚违约相对方的违约金罚则对毫无过错的林东良、赵惠丹进行处罚。三、本案福建省菲格置业有限公司对本案纠纷的形成及诉讼的提起主观上具有明显过错，林东良、赵惠丹不具有任何的过错，故福建省菲格置业有限公司主张作为无过错方的林东良、赵惠丹向其支付律师费的诉讼请求明显缺乏事实及法律依据，应不予支持。本院经审理认定事实如下：林东良、赵惠丹系夫妻，于2013年12月16日与福建省菲格置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并于当天在房地产主管部门备案。《商品房买卖合同》约定由林东良、赵惠丹购买坐落于福安市××路××号××幢××层××号商品房，面积为82.4平方米，房屋价款总额为746088元，其中首付款226088元，按揭贷款52万元（住房公积金30万元、商业贷款22万元）。林东良、赵惠丹2013年12月17日向福建省菲格置业有限公司支付首付款226088元，于2013年11月26日向福建省菲格置业有限公司交纳装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元。《商品房买卖合同》附件六第四条第3款约定，“若非因出卖人的原因造成银行拒绝按买受人所申请的按揭额度提供按揭贷款的，买受人须在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向出卖人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金。”《商品房买卖合同》附件六第四条第四款规定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖给人帐户；逾期则按贷款总额的日0.05%的比例向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按合同总价款10%的比例支付违约金。”2016年11月1日，中国银行股份有限公司福安支行出具的说明体现，2014年6月24日，林东良、赵惠丹向中国银行股份有限公司福安支行申请一手住房（公积金组合）贷款55万元（公积金贷款30万元，商业贷款22万元），2014年7月15日经该行上报省行该笔贷款未通过，省行以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款，不予贷款支持”而拒绝该笔贷款。目前福建省菲格置业有限公司并未将商品房交付给林东良、赵惠丹。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格...”2014年12月26日，讼争商品房所处的闽东世纪城三期工程15号楼竣工验收合格。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”另查明，福建省菲格置业有限公司因本案支付律师费10000元。庭审中，福建省菲格置业有限公司明确表示福建省菲格置业有限公司福安分公司系其分公司，在本案诉讼中的权利、义务均由其承担。林东良、赵惠丹表示不再要求福建省菲格置业有限公司福安分公司承担责任，福建省菲格置业有限公司福安分公司表示也不再作为反诉主体。上述事实，有林东良、赵惠丹及福建省菲格置业有限公司提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，福建省菲格置业有限公司应于2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。2014年12月26日，讼争商品房所处的闽东世纪城三期工程15号楼竣工验收合格，已达到交付条件，因此，到2015年10月30日约定的交房时间，只要林东良、赵惠丹将约定的购房余款按时交付，福建省菲格置业有限公司就可交付房屋。然根据《商品房买卖合同》附件六第四条第四款规定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖给人帐户...”，合同备案之日为2013年12月16日，故林东良、赵惠丹应于2014年2月14日之前将公积金的贷款打到福建省菲格置业有限公司帐户，然至约定的贷款到帐日，林东良、赵惠丹并未能将公积金贷款交付福建省菲格置业有限公司，故林东良、赵惠丹已构成违约。根据合同约定，林东良、赵惠丹交款的时间在前，福建省菲格置业有限公司交付房屋的时间在后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在林东良、赵惠丹未完成履行交付购房款义务的情况下，福建省菲格置业有限公司为保障交易的安全，有权拒绝履行交付商品房，故林东良、赵惠丹要求福建省菲格置业有限公司支付逾期交房违约金、利息损失、律师费损失，于法无据，不予支持。林东良、赵惠丹基于福建省菲格置业有限公司逾期交房而主张解除《商品房买卖合同》，也是依法无据，不予支持。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款约定，“若非因出卖人的原因造成银行拒绝按买受人所申请的按揭额度提供按揭贷款的，买受人须在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向出卖人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金。”2016年11月1日，中国银行股份有限公司福安支行出具的说明体现，2014年6月24日，林东良、赵惠丹向中国银行股份有限公司福安支行申请一手住房（公积金组合）贷款55万元（公积金贷款30万元，商业贷款22万元），经该行上报省行该笔贷款未通过，省行以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款，不予贷款支持”。可见，并非福建省菲格置业有限公司的原因造成银行拒绝按林东良、赵惠丹所申请的按揭额度提供按揭贷款，故林东良、赵惠丹须在银行批复或通知之日起五日内付清购房余款，2014年7月15日该笔贷款经中国银行股份有限公司福安支行报批没有通过，而林东良、赵惠丹在超过银行批复5日内未依约支付购房余款已构成违约，因此，福建省菲格置业有限公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，依法有据，予以支持。合同解除后，林东良、赵惠丹应按合同总价款10%的比例支付违约金即支付74608.8元（746088元×10%），福建省菲格置业有限公司应返还林东良、赵惠丹已由其收取的购房款226088元、装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元，共计241053元。《商品房买卖合同》中并未对律师费损失进行约定，且律师费并非必需支出的费用，故福建省菲格置业有限公司主张的律师费损失10000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司于2013年12月16日签订合同编号为201301302的《商品房买卖合同》。二、福建省菲格置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林东良、赵惠丹购房款226088元、装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元，共计241053元。三、林东良、赵惠丹于本判决生效之日起十日内向福建省菲格置业有限公司支付违约金74608.8元。四、驳回林东良、赵惠丹的诉讼请求。五、驳回福建省菲格置业有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11261元，由林东良、赵惠丹负担；反诉受理费5630.5元，由林东良、赵惠丹负担5400元，福建省菲格置业有限公司负担230.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张仲琅代理审判员  张志杰人民陪审员  雷奶清二〇一六年十二月二十日书 记 员  郑靖文附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。