广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13853号上诉人（原审被告）：广州市西美电器有限公司，住所地广州市萝岗区九龙镇凤凰三路16号。法定代表人：陈霄萍，该公司经理。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭慧敏，女，1983年8月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。原审被告：广州市天河侨泰有限公司，住所地广州市天河区天河北路侨怡一街43号首层2号铺TH。法定代表人：高勤超。原审第三人：广州市合和房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道185号之二3楼3D150房。法定代表人：揭英强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓瑞婷，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭美琼，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人广州市西美电器有限公司（以下简称西美公司）因与被上诉人谭慧敏及原审被告广州市天河侨泰有限公司（以下简称侨泰公司）、原审第三人广州市合和房地产代理有限公司（以下简称合和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。西美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由合和公司在其收款范围内向谭慧敏退还购房款215670元；2.由谭慧敏、合和公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当，导致作出错误判决。（一）一审法院未准确查明本案谭慧敏所支付款项的收款方这一重要事实，因涉案土地实际使用人为西美公司，通过主观臆测认定由西美公司承担返还责任，无任何事实和法律依据。谭慧敏主张其所支付的款项由西美公司收取，但其提供的证据显示收款主体并无西美公司。一审法院怠于查明案情，未要求侨泰公司到庭或追加案外人田某参与本案诉讼，违法引用“合和公司在另案中提交的录音证据及认可田某代其收取款项的事实”，该证据未经过西美公司质证即据此推断谭慧敏缴纳的款项系合和公司实际收取，从而进一步支持谭慧敏诉请西美公司返还购房款。前述推导认定的方式不符合三段论演绎推理逻辑，无任何事实及法律依据。根据本案全部证据以及证据采信规则，谭慧敏无法证明款项系由西美公司收取，应当承担举证不能的后果。本案待证事实真伪不明，一审法院应当认定谭慧敏所主张的“其所支付款项系由西美公司收取”的基本事实不存在。（二）一审法院未准确查明“西美公司与合和公司代理关系无效的事实”及“合和公司自始不具有收款权限”等事实，系遗漏案件重要事实，进而导致其作出判令“西美公司承担购房款退还责任”的错误判决。1.涉案《房地产使用权委托代理合同》因违反法律效力性强制性规定无效，该代理合同被认定无效后，相关代理授权行为亦属无效。合同无效后，西美公司与合和公司自始不存在委托代理关系，不应适用《中华人民共和国民法总则》关于代理的相关规定。2.即便本案适用《中华人民共和国民法总则》中代理的规定，也仅能适用第一百七十一条关于无权代理的相关规则处理。西美公司从未将销售涉案房屋以及收取房款的权限授予合和公司或任何第三方，合和公司私自销售及收款的行为已然超越代理权限，在西美公司不知情且未追认、该款项也并未支付给西美公司的情况下，上述无权代理行为对西美公司不发生法律效力。涉案合同签约主体虽为西美公司与谭慧敏，但谭慧敏在支付款项时，明确知道收款主体为合和公司、田某和侨泰公司，其对此未提出任何异议，也未向西美公司催告，其对涉案款项的支付显然未尽审慎义务，主观存在严重过错。且在合和公司及其他收款方无任何收取款项的代理权外观的情况下，谭慧敏支付款项存在过错，不构成表见代理。3.根据西美公司提交的新证据可以证明，西美公司已与合和公司解除代理关系，合和公司违规收取的款项已明确约定由合和公司及案外人自行处理，与西美公司无关，在此情况下，一审法院仍判决由西美公司承担退还责任极不公平。（三）一审法院未准确查明涉案律师见证费收取的基本事实，仅“因涉案合同无效”而认定“西美公司收取因办理涉案合同相关手续的律师费亦没有理据，应当向谭慧敏返还律师见证费”，与客观事实不符。谭慧敏并未向西美公司支付该笔律师见证费，且涉案合同并未要求谭慧敏必须邀请律师进行见证，该见证并非签订合同的前提条件和必要手续，该律师费是谭慧敏其本人就涉案合同及项目情况咨询律师而支付的，与西美公司无关。综上，一审判决查明事实不清，错误适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，致使做出错误判决，应依法驳回谭慧敏要求西美公司返还款项、承担连带保证责任的诉讼请求，应改判由合和公司向谭慧敏退还购房款。谭慧敏二审答辩称，谭慧敏当时是按照销售的指导转账的，是西美公司引导的，谭慧敏认准西美公司与其联系。作为购房者，谭慧敏只会看购房合同，对于代理合同谭慧敏是不知情的，且代理合同与本案无关。当时销售人员包括西美公司等人，有欺诈行为，当时其方承诺房屋没有问题，也承诺在2020年12月就能交付，后来一直联系不上西美公司，谭慧敏通过网上才找到西美公司，才知道西美公司存在很多欺诈行为。西美公司明知涉案土地为工业用地，但其还违法销售，这已经涉嫌违法行为。且对于西美公司和合和公司签订的代理合同，谭慧敏签购房合同时是完全不知情的，谭慧敏签的合同是西美公司盖的章，导致现在谭慧敏的执行款还拿不回来，西美公司需要承担连带责任。谭慧敏不认识赖某律师本人，当时谭慧敏是先签了合同才转账的，西美公司完全知道这个事情，是他们要求谭慧敏去做的，故谭慧敏才支付律师见证费。谭慧敏也是通过西美公司现场人员的指导进行转账的，包括1万多元也是西美公司要求谭慧敏转账的。对于西美公司所说的侨泰公司与合和公司，谭慧敏是不知情的。谭慧敏要求驳回上诉，维持原判。合和公司二审述称，一审法院认定事实清楚，判决公正，请求驳回西美公司的上诉请求，维持原判。（一）合和公司无需在其收款范围内承担返还责任，谭慧敏与西美公司签订的《共同出资建房合同书》对双方产生约束力，在合同被认定无效的情况下，西美公司应承担相应的返还责任，西美公司要求合和公司返还购房款无事实和法律依据。（二）涉案代理合同与建房合同是两个相互独立的合同，不存在主从合同关系，因此涉案代理合同并不会因为涉案建房合同无效而当然无效。此外，西美公司与合和公司之间的委托代理合同属于另一法律关系，并非本案实体审查范围。（三）合和公司基于西美公司的授权委托开展代销工作，不存在私自销售行为。涉案代理合同约定房屋开售时间为2018年10月1日，西美公司2018年9月30日告知合和公司其已具备运营条件，要求合和公司按照约定及时签订《授权委托书》、确认代理销售方案并据此开展相关工作，由此可知，合和公司是听从西美公司的指示开展所有代理销售工作，并不存在任何私自销售的行为。（四）本案中谭慧敏向侨泰公司转账的16万元、向田某转账的55670元，实际是合和公司在代理权限范围内代替西美公司收取部分款项。同系列案中，收取款项后均是由西美公司向原告出具对应的盖章收据，其存在退款的案件中，也是由西美公司返还收取的款项，系列案件中合和公司代收款项的行为是经过西美公司书面确认的。（五）合和公司无需承担律师见证费的返还责任，谭慧敏支付的该笔费用的收款方并非合和公司，该笔款项系谭慧敏本人根据自身需要咨询律师而支付的费用，与合和公司无关。（六）西美公司认为涉案地块已出租给广州狮×物业管理有限公司（以下简称狮×公司），涉案地块产生的退款事项由狮×公司履行，是没有事实和法律依据的。狮×公司并非本案当事人，西美公司与狮×公司的内部关系未经过审查，因此狮×公司并非本案的履责主体。根据《土地有偿使用合同》及西美公司的陈述，西美公司提供涉案地块，狮×公司进行开发，西美公司用涉案地块出租前销售所得冲抵保证金，即西美公司又出地又出资，该行为不符合正常市场交易习惯。西美公司与狮×公司均无房地产开发经营资质，西美公司并不具备转让土地使用权的权利，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十四条规定，涉案土地有偿使用合同是无效的。涉案地块的使用权依然登记在西美公司名下，涉案地块的权利人是西美公司，故由此地块产生的纠纷，应由实际权利人承担。综上，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。侨泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。谭慧敏向一审法院起诉请求：1.确认谭慧敏与西美公司签订的《共同出资建房合同》无效；2.判令西美公司、侨泰公司退还谭慧敏房款215670元及资金占用期间利息（以215670元为基数，按年利率6%，自2018年10月28日计算至全部还清欠款之日止）；3.判令西美公司、侨泰公司共同退还谭慧敏律师见证费1500元；4.判令本案全部诉讼费用由西美公司、侨泰公司承担。合和公司需要对西美公司、侨泰公司上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：西美公司于2017年10月竞得中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北地块的国有建设用地使用权，该土地的规划用途为工业用地。于2020年9月21日取得上述地块上建设的科海智慧产业城项目（一期）5号厂房的穗知识城规建证〔2020〕133号《建设工程规划许可证》。西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订了《房地产使用权委托代理合同》，就甲方委托乙方代理销售科海智慧产业城A、B栋楼使用权（地址：中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块）及乙方的代理服务费的相关事宜进行约定。合同约定：该房屋用途为智慧空间或智慧工坊；该房屋的使用期限为自2020年12月31日起至2061年1月1日止共计40年；甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，并由甲方或甲方指定子公司与第三方签订使用权转让合同；甲方同意该房屋的销售底价为6800元/平方米，乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金；甲方负责开具全额收据给客户，乙方就其收款部分向甲方开具收据；本合同有效期内乙方为独家渠道整合平台，甲方不再委托其他渠道平台销售；乙方有权发展第三方渠道资源，乙方之线下渠道代理费由乙方自行承担；该房屋乙方已包销销售，甲方不能对于乙方的合法销售过程提出异议或阻挠；该房屋开售时间为2018年10月1日前，前提条件是甲方须于2018年10月1日前取得《建筑工程施工许可证》并已经开始施工工程；乙方同意支付甲方保证金1000万元，在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。2018年10月25日，西美公司（甲方）与谭慧敏（乙方）签订《共同出资建房合同书》，约定甲方合法拥有广州市中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块的产权，双方就共同在上述地块上合作建房达成如下协议。第一条，乙方已完全清楚了解上述国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系，自愿参加上述地块上的合作建房，上述建房项目的报批、建设及全部投资均由甲方完成，项目完工后，甲方同意将该项目B1栋自然层B10中1021号房屋使用权分配给乙方，乙方向甲方支付合建款项，房屋为框架结构，建设面积约（含公摊面积）27.77平方米。上述房屋属于国有建设用地上共同进行出资建房性质，乙方享有约定期限（至2060年12月31日为止）的房屋使用权。第二条，乙方应承担合作建房款为185670元，该合作建房款，乙方应按甲方指定银行及账户办理汇转。其余建房款由甲方负责。第三条，乙方选择分期付款方式向甲方支付上述合作建房款；1.在签订本合同当日，乙方向甲方支付该合作建房款的50%（含已付定金）130000元；2.在2018年10月30日，乙方再向甲方支付合作建房款的50%即55670元。第八条违约责任，本合同签订后，任何一方不得随意解除合同，因甲方原因单方解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按本合同总额的30%向乙方支付违约金，双方认可上述违约金足以弥补守约方损失，违约方无须赔偿守约方其他损失；第十条使用权续期事项，1.乙方所享有的房屋的使用权期限，依据双方约定的使用期限为止，即至2060年12月31日为止。满期后，乙方可向甲方申请续期。第十五条，甲方已明确向乙方提示合作建房的用地权属、合建房性质及相关法律关系，乙方承诺已明确清楚本合同的内容和性质、责任等内容，确认本合同系经甲乙双方在平等、自愿的基础上协商一致签订的。谭慧敏提交的中国银行交易流水明细清单显示，其于2018年10月26日向商户名称为侨泰公司的账户转账120000元；微信转账记录显示，其于2018年10月27日向微信名为“田某”的用户转账55670元，转账附言：田某5805狮城国际全额房款余额结清。于2018年10月25日向备注名称为“赖某-盈科惠州律师”的用户微信转账1500元。谭慧敏还主张其于2019年10月25日在狮城国际销售部通过POS机支付了40000元，其提交卡号为60×××27的中国银行账户显示该日期转出的收款商户名称为侨泰公司。谭慧敏共计支付了购房款215670元。侨泰公司主张其并未收取谭慧敏缴纳的款项，而收款商户名之所以显示其名称系因为系统显示错误，其提交《银行开户许可证》《中国公司银行客户存款对账单》、录音（标注为银盛公司与合和公司）整理纸质版拟证实其上述主张。谭慧敏对上述证据不予确认，西美公司亦主张上述录音证据为合和公司在另案中所提交的证据，该证据可以证明另案中合和公司已确认侨泰公司收取的款项系由合和公司实际收取，但由于POS机系统问题导致收款方显示为侨泰公司。西美公司并非录音中对话的相对方。2019年8月5日，黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局向案外人周健出具[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》，载明：经了解，西美公司计划在九龙大道以东自有产权国有土地上开发建设科海智慧产业城项目，并将B1、B2栋作为首期开发单元，即“狮城国际”项目。经核实，该项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。鉴于该项目建设手续不完备即对外招商引资，我局已依职能多次通过现场调查、联合执法检查、下发《责令限期改正通知书》、约谈等方式要求西美公司立即进行整改，待完善建设手续后，再依法依规对外宣传和招租，妥善处理好矛盾纠纷。据了解，该项目目前已关闭接待中心，停止对外宣传及招租。一审庭审时，西美公司陈述其不具备房地产开发资质，涉案项目目前尚未取得施工许可证，涉案项目系合和公司违规提前销售，其不知情，合和公司收取的款项亦未向其进行结算。经一审法院释明，谭慧敏主张如认定合同无效，其不变更诉讼请求。上述事实有《房地产使用权委托代理合同》《共同出资建房合同书》、银行流水记录、微信转账记录、地块交易结果公示、《银行开户许可证》《中国公司银行客户存款对账单》、录音整理纸质版、[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。一审法院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点首先在于谭慧敏与西美公司之间成立的法律关系。对此一审法院分析如下：首先，西美公司与谭慧敏签订了《共同出资建房合同书》，根据上述合同的约定，西美公司将涉案房产40年的使用权以185670元的对价出让给谭慧敏。上述协议并未约定相关租金标准，而是约定出让总价，且约定的使用年限长达40年，不符合房屋租赁合同的特征。结合西美公司与合和公司就代理销售涉案房产的相关约定，上述协议更符合房屋买卖合同的特征，故一审法院认定谭慧敏与西美公司达成的合意系成立房屋买卖关系。而本案系谭慧敏与西美公司之间因上述房屋买卖事宜产生的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，一审法院在此予以更正。其次，关于《共同出资建房合同书》的效力。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案楼盘所在地块的土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，建设涉案楼盘用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院依法认定上述合同无效。关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，西美公司作为涉案房屋买卖合同的卖方，其与合和公司签订《房地产使用权委托代理合同》，故其应当就其代理人合和公司向谭慧敏收取的全部购房款承担返还责任。至于西美公司与合和公司的内部结算关系，属另一法律关系，本案不作审查，西美公司可另循法律途径解决。关于购房款的认定。根据谭慧敏提交的银行流水记录、微信转账记录，谭慧敏已向收款人为侨泰公司、田某的用户支付了215670元，结合代理人合和公司在另案中提交的录音证据及认可田某代其收取款项的事实，可证实谭慧敏缴纳的上述款项系合和公司实际收取。综上，谭慧敏实际支出的购房款为215670元，其诉请西美公司返还购房款215670元，一审法院予以支持。至于侨泰公司，其非涉案房屋买卖合同的当事人或代理人，且侨泰公司未实际收取相关款项，故谭慧敏诉请要求侨泰公司返还购房款缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于利息的问题。谭慧敏作为涉案房屋买卖合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同存在一定过错，其主张自2018年10月28日起按银行贷款利率计付利息，一审法院不予支持。关于律师见证费。因涉案合同无效，故西美公司收取谭慧敏因办理涉案合同相关手续的律师费亦没有理据，应当向谭慧敏返还律师见证费1500元。关于连带责任的承担问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，代理人合和公司明知涉案楼盘的销售违反法律的强制性规定，但仍然实施代理行为，应当承担连带责任。谭慧敏主张合和公司对西美公司返还购房款及律师见证费的义务承担连带责任的诉请，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条之规定，于2021年2月24日作出如下判决：一、确认谭慧敏与广州市西美电器有限公司于2018年10月25日签订的《共同出资建房合同书》无效；二、广州市西美电器有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向谭慧敏退还购房款215670元；三、广州市西美电器有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向谭慧敏退还律师见证费1500元；四、广州市合和房地产代理有限公司对广州市西美电器有限公司的上述第（二）、（三）项应返还款项承担连带责任；五、驳回谭慧敏的其他诉讼请求。案件受理费4909元，由谭慧敏负担478元，广州市西美电器有限公司与广州市合和房地产代理有限公司共同负担4431元。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审中，西美公司提交如下证据：1.《三方协议》，拟证明西美公司在发现合和公司私自收取购房款的违规行为后，于2018年12月21日，与合和公司、狮×公司签订了《三方协议》，协议约定：（1）西美公司与合和公司解除2018年7月2日签订的《代理合同》；（2）对于合和公司私自收取的购房款，由合和公司、狮×公司自行处理，如涉及业主需要求退还款项的，由狮×公司同意退还；（3）西美公司销售所收取的款项冲抵《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》项下狮×公司应当向西美公司支付的保证金。2.《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，拟证明2018年12月21日，西美公司、合和公司、狮×公司签订了《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，由西美公司将涉案项目部分地块给予狮×公司进行有偿使用和开发的事实。3.《网上银行电子回单》（共19份），拟证明因合和公司及狮×公司违反协议约定，拒不向业主退还其私自收取的购房款项，导致小业主集体信访投诉，西美公司经有关行政部门沟通，为了配合政府工作，避免群体性事件发生，已向诸多购房者代合和公司及狮×公司垫付退款共计1453806元，已遭受严重损失，如法院继续判令西美公司退还款项，西美公司合法权益将严重受损。4.广东省高级人民法院《民事申请再审案件受理通知书》，拟证明涉案项目涉及的另案陈风华与西美公司、合和公司买卖合同纠纷一案，西美公司已就广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终22572号《民事判决书》向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已于2021年2月22日正式受理的事实。谭慧敏质证称对全部证据的真实性、合法性和关联性予以确认。合和公司质证称：1.证据1的真实性、合法性、关联性由法院核实认定，三方协议约定了西美公司针对项目的收费为7167631元，合和公司针对项目收取的费用是6470615元，可以看出合和公司的观点都是真实的，合和公司为西美公司代理服务前，曾口头约定合和公司可以代为收款，该部分款项可以直接转化为西美公司应付的代理费用。截止三方协议签订之日，西美公司与合和公司针对涉案项目各自收取的费用基本是一人一半，不存在西美公司辩称合和公司存在私自销售收款的行为。2.对证据2的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；3.对证据3的关联性不予确认；4.对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。二审期间，西美公司称其在销售涉案房屋时是整体委托合和公司代理包销包售，为了便利性，其就加盖了一本空白的合同以及一份空白收据给了合和公司，但其不清楚涉案合同签订过程是否为真实签订。合和公司称：其在销售现场以西美公司的名义销售，谭慧敏系在销售现场付款；谭慧敏于2018年10月25日支付的40000元由于POS机系统问题导致收款方显示为侨泰公司，其中30000元系合和公司代相关中介公司收取的居间服务费，另外10000元系涉案合同所约定的一部分购房款，本案实际购房款金额为涉案合同约定的185670元，但上述款项是合和公司在代理权限范围内代替西美公司收取的；侨泰公司与合和公司并无关系，本案出现侨泰公司系由于POS机公司后台系统出了问题，所以购房人支付时显示的公司名是侨泰公司；田某系其公司员工。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合西美公司的上诉请求和理由以及谭慧敏、合和公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：西美公司应否向谭慧敏返还购房款215670元及律师见证费1500元。现评析如下：一审法院已就西美公司委托合和公司代理销售涉案房产，涉案《共同出资建房合同》的性质、效力等作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不作赘述。本案中，西美公司称其与合和公司签订《房地产使用权委托代理合同》所涉项目因违反法律效力性强制性规定以及合和公司违反不得代理销售不符合销售条件的商品房的规定而无效，合同无效后，相关代理授权行为亦属无效，据此认为其从未将销售涉案房产以及收取房款的权限授予合和公司，但涉案《房地产使用权委托代理合同》《授权委托书》是签订在《共同出资建房合同》之前，从各方陈述来看，涉案房产购买事宜是由合和公司与谭慧敏进行沟通，故不管西美公司与合和公司签订的《房地产使用权委托代理合同》是否无效，合和公司作为西美公司的代理人与谭慧敏就涉案房产出售事宜已发生的事实是客观存在的，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，合和公司的前述代理行为对西美公司发生法律效力。现由于《共同出资建房合同》被确认为无效合同，根据无效合同处理原则，西美公司作出涉案房产出售方以及被代理人，理应向谭慧敏返还全部购房款。合和公司确认谭慧敏付款时POS机显示收款方为侨泰公司系POS机系统问题所致，确认田某系其公司工作人员，并无否认收到谭慧敏向收款方侨泰公司、田某支付的相关款项，故一审法院认定该部分款项实际由合和公司收取，并无不当。虽然涉案《共同出资建房合同》约定的购房款为185670元，但谭慧敏实际向合和公司支付215670元，合和公司虽称其中30000元属于代相关中介公司收取的居间服务费，但未提供证据予以佐证，本院对其该主张不予采信，该部分款项仍属于购房款的一部分，故应一并返还。一审法院作出西美公司应向谭慧敏返还215670元购房款的判决，并无不当，本院予以维持。西美公司否认其委托合和公司出售涉案房产，与本案查明事实不符，西美公司认为没有委托合和公司收取房款，也与西美公司在合和公司收取款项后出具的收据中加盖西美公司公章的行为不一致，因此，西美公司以上述理由认为无需向谭慧敏退还合和公司收取的房款215670元，本院不予支持。对于西美公司表示其与合和公司和狮×公司已达成协议，已明确由合和公司及狮×公司对合和公司违规收取的款项自行处理问题，因合和公司存有异议，且狮×公司不是本案当事人，故其应另循其他合法途径解决，其以此为由，主张免除其退还购房款责任，欠缺理据，本院不予支持。至于西美公司二审提交另案再审案件受理通知书，因未有具体实体处理内容，而其他证据不足以支持其上诉请求，本院均不予采纳。关于律师见证费1500元，谭慧敏并无证据证明该笔费用系西美公司或者合和公司要求其支付，亦无证据证明该笔费用系基于买卖涉案房屋所发生，谭慧敏要求西美公司、合和公司予以返还，依据不足。一审法院判令西美公司向谭慧敏返还该1500元律师见证费，处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人西美公司认为无须向谭慧敏返还1500元律师见证费的上诉理由成立，本院予以采纳。西美公司的其他上诉请求理据不足，应予驳回。审查原审认定事实部分有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10120号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10120号民事判决的第三项、第五项；三、驳回谭慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4909元，由谭慧敏负担528元，由广州市西美电器有限公司与广州市合和房地产代理有限公司共同负担4381元。二审案件受理费4585元，由谭慧敏负担50元，由广州市西美电器有限公司负担4535元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年八月二十六日书记员 贾 妍古文娜