山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6355号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐新玉，女，1974年10月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：所晓雁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：田远航，男，1980年5月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐晓顺、马清洁，均系北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人徐新玉因与上诉人田远航房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。徐新玉上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项、第六项、第七项、第八项，并依法予以改判；2.一、二审诉讼费用均由田远航承担。事实与理由：一、田远航存在明显违约，一审法院认定田远航不存在违约并不承担违约责任，属于认定事实严重错误。田远航在作出书面承诺后未履行义务，徐新玉与田远航对合同重要内容进行了变更，但田远航依然没有履行约定义务，导致徐新玉租赁合同的目的无法实现，田远航构成根本违约。1、根据2020年6月13日签署的《指导合作商店铺选址服务表》中第三部分“店面详细信息”中明确记载“房东负责改三项电，物业已同意”，且下方田远航手写“改三项电，房东负责，已与物业沟通可以，费用房东负责”并附田远航签名。该书面内容系田远航的承诺。基于田远航的承诺，徐新玉才与田远航签订《房屋租赁协议》，而《房屋租赁协议》签订后，田远航无法履行其承诺义务，导致徐新玉租赁房屋的目的无法实现，田远航的行为构成根本违约，给徐新玉造成了重大的经济损失。而一审法院认为双方均不构成违约，明显属于认定事实错误。2、案涉合同签订后，田远航与案外人梁勇在徐新玉不知情的情况下，商议决定将约定的“改三项电”，变更为“改成100A的空气开关”，以确保烘培电器的最起码的用电需求，田远航在电工陪同的情况下，明确承诺了该事项。但在实际履行中，田远航仅仅将空气开关改成了63A，而非约定的100A。田远航不适当履行合同义务的行为，导致徐新玉在使用电器过程中，多次出现意外跳闸等现象。为此，徐新玉多次与田远航沟通，2020年10月，物业电工查看租赁现场后，确认了房屋配电无法满足开店的要求，因此，双方于2020年10月23日解除合同。造成合同解除的根本原因，是田远航无法提供符合合同约定的配电设施的重大违约行为导致的，应由田远航承担违约责任。二、田远航主张的经济损失即房屋闲置期间的租金损失，无事实和理论依据，一审法院予以认定与支持，属于认定事实严重错误。1、徐新玉不存在擅自搬离案涉店铺的情况，在向田远航通知解除合同后，积极的与田远航联系进行交接，但因为退租事项未谈拢、田远航不配合等原因，未能第一时间完成交接，与徐新玉无关；在田远航不退还租金、保证金的情况下，徐新玉不可能、也没有义务将商铺恢复原状；且当时的房屋状态并不影响田远航进行出租，田远航主张的房屋闲置期间的租金无任何事实依据。2、原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现一审法院认定徐新玉不存在违约行为，依法当然不应当承担该费用。3、如前文所述，田远航存在根本违约，应当承担徐新玉为履行合同所产生的全部投入及损失。基于公平原则，一审法院在田远航无明确证据佐证的前提下认可了房屋闲置租金损失费用，也应当将徐新玉实际投入的仓储费、运输费等予以考量。综上，田远航主张的房屋闲置期间的租金损失是一种预期利益，没有任何事实和法律依据，不应当得到支持。三、一审法院认定徐新玉自担60%的店铺装饰装修损失及支付田远航三个月的房屋闲置租金，该认定属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;”本案中，徐新玉不存在任何违约行为，系田远航一人根本违约导致合同解除，应当由田远航承担全部的装饰装修费用，徐新玉作为承租方承担60%的店铺装饰装修损失，明显超过其过错程度。综上，为维护徐新玉的合法权益，恳请一审法院依法查清事实，依法予以改判。田远航辩称，一、徐新玉上诉称“田远航仅将空气开关改成63A，而非约定的100A，不适当履行合同义务”与事实不符。在签订合同之前，徐新玉的选址人员梁勇确定要更换两个100A的空气开关，之后梁勇联系徐新玉与田远航签订了房屋租赁合同。2021年7月5日，远航按照梁勇的要求更换了两个100A的空气开关，并微信告知了徐新玉。2021年9月初，徐新玉的设备购入后，徐新玉发现烤箱跳闸。2021年9月12日，徐新玉告知田远航再需要更换一个电表下边的50A空气开关，两日后即9月14日又告知田远航除了更换这个50A的空气开关，还需要更换下边已经更换过的100A的空气开关，且指定品牌施耐德或正泰，当日田远航按照徐新玉的要求更换完毕，并微信告知了徐新玉。以上证明，田远航并不懂用电知识，完全按照选址人员梁勇和徐新玉的要求，更换了空气开关，并未有不适当履行合同义务的行为。更换后的空气开关如仍然满足不了徐新玉烤箱等设备的用电要求，徐新玉自己也应承担责任。虽然徐新玉也不懂用电知识，但是其委托了专业人员梁勇考察了用电问题，徐新玉应对梁勇的意见承担后果。徐新玉承担责任后可以再追究梁勇的责任，但是不应是“不可归责于合同双方的原因导致合同目的不能实现”。徐新玉在2020年9月23日与田远航的通话中也多次认为是梁勇的责任。田远航的义务是履行梁勇更换两个100A的空气开关的要求，之后就是提供房子的义务，除此之外再无其他义务。但后来事实证明梁勇“更换两个100A空气开关”的指导意见是错误的。徐新玉认为加盟的南京恩焙烘培总公司能够提供保姆式服务，所以完全相信选址人梁勇，徐新玉在听取了梁勇的意见后才与田远航签订的房屋租赁合同，梁勇的错误认识导致徐新玉选址错误，徐新玉应承担由此所产生的后果。二、关于装修装饰残值损失及田远航的损失承担问题。徐新玉提供的证据有收款收据三张，店铺装修费用清单，祥和广告制作费用单据，送货单一张。这些费用单据都不是原始单据，一审时田远航都不认可。徐新玉解除租赁合同后，除玻璃房及广告牌外，其他设备都已经搬离，装修费用只有地砖和墙漆，根据其提交的证据，地砖1400元，人工费用1650元，墙漆8730元，共计11780元装修费用，其他费用不应计算在装修范围内，一审认定徐新玉装饰装修费用为43267.5元也是错误的。因徐新玉违约提前解除合同，该装修费用及田远航的损失应由徐新玉全部承担。田远航上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、七项；2.改判驳回徐新玉的一审诉讼请求，支持田远航的一审诉讼请求。3.上诉费、一审案件受理费应由徐新玉承担。事实与理由：一、徐新玉无证据证明房屋的用电达不到徐新玉电器设备使用的要求，田远航也仅是听徐新玉的陈述说达不到要求。在2019年9月24日徐新玉加盟的厂家负责人任总、梁勇、徐新玉和田远航将用电设备同时开机，房屋中的电无任何问题，完全能够满足设备运行的要求。根据通话录音可证明，徐新玉解除合同的真正原因是房屋所在地没有人、赚不出房租和人员工资、自己住甸柳庄也不会开车、路远不方便等。现徐新玉电器设备已全部撤离，其无证据证明房屋中的用电达不到设备使用要求，即一审法院认定的无法达到合同使用目的、不可归责于双方的原因毫无依据，在此情况下，徐新玉擅自解除合同，应承担全部违约责任。二、即便房屋中的配电设施不能满足徐新玉设备的用电要求，徐新玉也是因为完全相信其选址人梁勇的意见而签订合同。梁勇作为专业人员，要求更换两个100A的空气开关根本无法实现，梁勇出具错误的意见，导致徐新玉租赁房屋用于经营烘培的目的不能实现，徐新玉及指定的选址人未尽到审慎义务，是过错方，应承担田远航的全部损失。三、田远航作为用电方面的非专业人士，并不懂用电知识，也是按照梁勇的意见更改的两个空气开关，且及时将更改的情况告知了徐新玉和梁勇，积极配合徐新玉减少损失，一审法院认定田远航无过错，不存在违约行为、不应对此产生的损失承担责任是正确的。四、一审法院认定田远航补偿徐新玉的店铺装饰装修损失17307元无依据。首先，徐新玉违约，应承担全部违约责任；其次，徐新玉无任何证据证明田远航同意其装修，徐新玉未将装修时间、方案、费用等告知田远航，田远航对徐新玉的装修情况并不知情，仅仅是配合徐新玉指定的选址人梁勇的意见更换了两个空气开关。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，即便田远航同意装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，出租人即田远航最多赔偿剩余租赁期限内的装饰装修的残值损失，可一审法院是在全部装修损失的基础上，酌定判决田远航承担全部装修损失的百分之四十，徐新玉承担百分之六十，这与上述司法解释的规定不符，并未考虑剩余租赁期限，更未考虑装修残值。最后，一审法院认定田远航无过错，已经尽到了一个符合一般社会期待的出租人的应尽义务，全面履行了合同，不存在违约行为，不应承担赔偿责任，后又判定田远航承担徐新玉40%的装修损失，前后矛盾。五、一审法院未判决徐新玉承担合同约定的违约金及3个月的房屋闲置租金，不能弥补田远航的巨大经济损失。首先，房屋租赁合同约定有两个半月共计16667元的免租期，是基于四年合同履行期限，如果没有这么长的合同期限，田远航不会给予两个半月的免租期。其次，田远航已经提交证据证明收到房屋钥匙后及时在房屋中介公司和租房网站上对外出租房屋，积极采取措施减少损失扩大，可是因徐新玉解除合同后不办理交接手续，不拆除相关设施，导致田远航现在仍无法出租，至一审判决之日即2021年5月10日已经有6个月的闲置期。再次，租赁合同解除是徐新玉单方违约行为，导致四年的租赁期限实际只履行了2个月（扣除免租期），造成田远航巨大经济损失，应由徐新玉承担。徐新玉辩称：一、徐新玉解除案涉租赁合同的根本原因在于田远航无法提供符合合同约定的配电设施，该重大违约行为导致合同目的无法实现，田远航作为房屋所有权人，对房屋的情况是明知的，即便不知情，在徐新玉及选址人多次要求的情况下也有明确事实并审慎告知的义务，而田远航显然都没有做到；田远航在订立合同的过程中存在明显的欺诈行为，其作为一名完全民事行为能力人，应当对作出的承诺负责并承担承诺无法实现的违约责任；田远航所称的“赚不出房租”“不会开车”等完全是在混淆视听，徐新玉为开店做了充分的准备，但因房屋配电自始没有达到要求，徐新玉迫于无奈只得解除合同。二、选址人梁勇的过错，不应当是田远航免责的理由。案外人梁勇作为选址人有为徐新玉寻找合适开店房屋的义务，根据一审提交的证据显示，其在整个过程中也多次强调了配电的重要性，即使其在过程中有失误，未尽到审慎的义务，也不影响田远航作为房东应承担的违约责任；现田远航强调系梁勇的责任，基于合同相对性和保护承租人利益的原则，田远航可以向徐新玉承担违约责任后，再向梁勇追偿。三、田远航认为其不应当承担装饰装修的损失是完全错误的。本案中，徐新玉不存在任何违约行为，系田远航一人根本违约的原因导致合同解除，应当由田远航承担全部的装饰装修费用，徐新玉作为承租方承担60%的装饰装修损失明显超过其过错程度。徐新玉不存在擅自搬离案涉店铺的情况，在向田远航通知解除合同后，积极的与田远航联系并进行交接，系田远航不配合等原因，未能第一时间完成交接；在田远航不退还租金、保证金及一审判决未生效的前提下，徐新玉不可能、也没有义务拆除相应设施。一审法院也未将徐新玉实际投入的仓储费、运输费等予以考量，基于公平原则，该笔费用也应当由违约方即田远航承担。综上所述，徐新玉不存在任何违约行为，请求二审法院查明事实，依法驳回田远航的诉讼请求。徐新玉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除其与田远航于2020年6月15日订立的《商铺租赁合同》；2.依法判令田远航向其返还房屋租金40000元、房屋使用保证金6667元；3.依法判令田远航向其支付违约金24000元；4.依法判令田远航赔偿其为开店经营而进行的装饰装修及相关仓储费损失44923.13元；5.依法判令田远航赔偿其为开店经营而购买相关设备及运输费、仓储费损失29990.24元；6.案件受理费由田远航承担。田远航向一审法院反诉请求：1、请求判令解除其与徐新玉于2020年6月15日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令徐新玉将济南市槐荫区恒大世纪广场二期商业1号楼102号商铺房屋恢复原状；3、请求判令徐新玉支付其违约金24000元，物业费（自2020年6月15日起，按344元/月计算至判决生效之日止）；4、请求判令徐新玉支付其经济损失即房屋闲置期间的租金损失（自2020年12月15日起，按6667元/月计算至判决生效之日止）；5、本案诉讼费、反诉费由徐新玉承担。一审法院认定，2020年6月15日，作为出租方（甲方）的田远航与作为承租方（乙方）的徐新玉签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方同意将位于山东省济南市槐荫区恒大世纪广场街商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为二期商业1号楼102#使用，出租商铺的建筑面积为86平方米。第二条租赁期限为4年，自2020年7月1日起至2024年6月30日止。第三条租金：1.每年租金为人民币8万元；租金为半年一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清半年房租，租金总额为4万元，以后房租提前30日一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。2.为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳1个月房租6667元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。第四条设施及费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第五条甲方责任和义务：1、甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。第六条乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。第七条合同的解除本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、乙方延迟交付房租超过10天的。第八条违约责任任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金24000元，并赔偿其他的一切损失和费用。承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前三个月告知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。双方还在合同中约定：免租期两个半月，租金自2020年9月1日起计算。该合同还对其他事项进行了约定。田远航、徐新玉分别在甲方、乙方处签名按手印。签订合同当日，徐新玉向田远航支付租金及保证金26667元。2020年8月31日，徐新玉通过微信转账的方式向田远航支付租金20000元。田远航依约将案涉商铺交付给徐新玉。2020年6月15日，案涉租赁合同签订之前，案外人梁勇与田远航通过电话以及微信就案涉商铺配电设施的更改问题进行沟通，梁勇告知了田远航徐新玉经营烘焙店的具体用电需求，田远航也如实向梁勇告知了案涉商铺的配电情况，二人经商议确定由田远航负责更改案涉商铺外的两个空气开关，更改为100A。合同签订后，田远航将空气开关更换为63A的。2020年10月23日，徐新玉通过微信通知田远航解除案涉商铺租赁合同。2020年11月6日，徐新玉将案涉商铺的钥匙留在案外人叶延停处，田远航于当日将案涉商铺钥匙取走。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：1、关于田远航应否承担违约赔偿责任的问题。徐新玉当庭陈述称，其与选址人梁勇已于案涉合同签订之前就告知田远航租赁商铺的用途以及对配电的需求，田远航明确向其和梁勇承诺可以调整配电，满足其烘焙用电需求，现案涉商铺的配电设施无法满足该需求，田远航没有履行其合同义务，构成违约，应向其承担违约责任。徐新玉为此提供《商铺租赁合同》1份、徐新玉与田远航的微信聊天记录打印件101张、田远航与梁勇的微信聊天记录截图打印件1张、指导合作商店铺选址服务表1份、录音光盘1张及录音文字整理件1份证明其主张，并申请证人王传波到庭作证。田远航对上述证据的真实性无异议，但辩称其于合同签订前就对徐新玉的选址人员梁勇如实说明了该商铺的配电情况，之后得知案涉商铺的配电设备无法更改为三相电，该事实其已经如实告知了梁勇和徐新玉，梁勇与物业沟通后要求其更换两个空气开关，田远航在更换时才知道空气开关不能改成100A，就把空气开关改成了63A，田远航在其中没有隐瞒和欺诈，没有违约，不应承担责任。田远航为此提供其与梁勇的微信聊天记录截图打印件12份、其与恒大电工微信聊天记录截图打印件7份予以证实。徐新玉对田远航提供的上述证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。一审法院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案上述证据均经双方质证，并对证据真实性没有异议，故一审法院对上述证据予以采信。首先，田远航与梁勇于2020年6月15日的通话录音可以证实，其二人在当日租赁合同签订之前商讨确定由田远航负责将案涉商铺的两个空气开关更换成额定电流量为100A的空气开关。在上述沟通过程中，田远航对配电知识并不熟悉，在有梁勇参与的情况下，其有理由相信作为专业选址人员的梁勇能够核实配电更改的可行性以及给出正确的更改方案，加之，梁勇是在与田远航通话过程中向物业人员询问的配电更改方案，故田远航在此情况下认为配电可以作出相应更改并对此作出承诺是符合常理的行为。其次，根据双方当事人的陈述，案涉商铺的配电上限为60A，不可能将空气开关更改为100A，也就是说，田远航与梁勇达成的上述口头条款是自始履行不能的合同条款，故田远航不具有依约履行合同的可能性。再次，根据上述当事人提供的微信聊天截图，在合同履行过程中，田远航将其更改空气开关的情况以及无法按要求更改的原因均及时、如实地向徐新玉和梁勇告知，并积极配合徐新玉采取相应的补救措施以减少其损失。综上，田远航在整个合同磋商、缔约、履行的过程中已经尽到了一个符合一般社会期待的出租人应尽之义务，全面地履行了合同，并不存在违约情形。合同目的无法实现是因为双方订立的合同的相关条款自始无法履行，而非田远航违约导致，合同目的无法实现的后果不可归责于田远航，田远航不应对由此产生的损失承担赔偿责任。2、关于徐新玉终止履行合同应否承担违约责任的问题。田远航在反诉中陈述称，徐新玉终止履行合同，是因为其自身原因不想继续经营，与田远航无关，徐新玉自行终止履行合同，已构成违约，并提供其与徐新玉微信聊天记录截图打印件5份、其与徐新玉的通话录音光盘及文字整理件各1份证明其主张。徐新玉当庭辩称，对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。微信聊天记录不完整，不能证明徐新玉怠于开业，相反徐新玉因信任田远航可以调整配电，才积极申办开店相关的资质证照，招聘相关工作人员及进行其他开店准备工作。该通话录音发生的背景系徐新玉加盟公司将于通话录音形成的次日安排领导人员上门查证涉案商铺实际存在的配电问题，因开设该烘焙店徐新玉投入了大量的精力、财力，后又因涉案商铺的配电无法满足徐新玉烘焙用电需要，而导致涉案商铺无法如期开业，对电力知识并不专业的徐新玉心急如焚，加上加盟公司领导人员上门机会难得，徐新玉为让加盟公司承认其选址中存在过错，并承诺承担相关责任，徐新玉为了让田远航可以配合自己不得不作出了妥协。一审法院经审查认为，徐新玉承租案涉商铺的目的是经营烘焙店，但案涉商铺本身的配电情况无法满足其烘焙用电需求，致使其合同目的无法实现，故徐新玉在此情况下终止履行合同不具有可归责性，其不应承担相应的违约责任。需要说明的是，案涉合同目的无法实现虽然不可归责于合同双方，但徐新玉作为承租人与其选址人梁勇在进行缔约磋商时未尽到全面考察、谨慎求证之先合同义务，其对于自身以及田远航因合同目的不能实现而造成的损失应承担较多的责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人于2020年6月15日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人争议的焦点问题为案涉商铺租赁合同何时解除以及合同解除后，双方对于自身和对方所受损失应如何担责的问题。关于合同解除的时间，徐新玉认为是其通知田远航解除合同之日即2020年10月23日，田远航认为应当以徐新玉搬走的时间即2020年11月6日作为双方合同解除的时间。一审法院经审查认为，案涉商铺租赁合同合同目的无法实现不可归责于合同双方，故徐新玉一方不享有单方合同解除权，现田远航主张以徐新玉搬走的时间即2020年11月6日作为合同解除之日，应视为其于该日同意解除合同，双方于该日就解除案涉合同达成合意。因此，案涉商铺租赁合同解除时间为2020年11月6日。关于合同解除后，双方对相关损失应如何担责的问题。1、关于徐新玉和田远航要求的违约金24000元。一审法院认为，如上所述，田远航和徐新玉均不存在根本违约，案涉商铺租赁合同无法继续履行以及合同目的无法实现不可归责于合同双方，故徐新玉和田远航的该项请求，事实和法律依据不足，一审法院均不予支持。2、关于徐新玉主张的返还租金和房屋使用保证金合计46667元。徐新玉当庭陈述称，合同解除后，应恢复合同原状，即全额返还其支付的租金40000元及房屋使用保证金6667元，并为此提供云闪付转账截图打印件、微信转账截图打印件以及田远航出具的收条予以证实。田远航辩称，对上述证据真实性没有异议，其已经收到上述租金和保证金46667元，但是其没有违约情形，是徐新玉个人原因导致的合同解除无法开业经营，因此其不同意徐新玉的该项诉讼请求。一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和本案的事实，案涉商铺租赁合同解除后，尚未履行的，应终止履行，故田远航对徐新玉所支付的剩余租金以及房屋使用保证金应当予以返还。根据合同约定，徐新玉自2020年9月1日起支付租金，已经支付了半年租金共计40,000元，合同于2020年11月6日解除，计租时间共计67天（2020年9月1日至同年11月6日），故一审法院支持田远航返还徐新玉房租25,110元[40000-（6667元÷30×67天）]、房屋使用保证金6667元。3、关于徐新玉主张的为开店经营而进行的装饰装修及相关仓储费损失44923.13元。徐新玉提供槐荫区恩焙优品店铺装饰费用清单2张、祥和广告送货单1张、送（销）货单1张、销售出货单1张、收款收据6份证明其上述损失。田远航当庭辩称，徐新玉提供的证据均是收款收据不是正规发票，且其在搬离案涉商铺时已对装修进行了撤离和较大的改动，购置的相关物品也已搬离，不能证明其主张的装修产生的支出数额，且其系违约方，该损失应由其自行承担。针对田远航提出的异议徐新玉当庭陈述称，其购买相关的装饰装修材料虽无正规发票但其提供的收款收据可以证明第三方确已收到其相关费用，因为其在向第三方购买材料时如果开具发票费用会高一些，其就没有选择开具发票而是选择让对方出具收据。一审法院经审查认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，徐新玉对案涉商铺已进行了装饰装修确系事实，双方对此亦无争议。徐新玉对支出装饰装修费用为何未要求第三方提供发票而是提供收款收据的原因也进行了合理解释，其所提供的证据能够证实其为装饰装修案涉商铺所支出的费用，经核算，其为装饰装修案涉商铺所支出的费用数额为43267.5元。根据上述法律规定结合本案的事实，因合同解除不可归责于合同双方，该装饰装修损失应根据公平原则由双方合理分担，因徐新玉在选址、缔约的过程中未尽到合理注意义务，应承担较多的责任，一审法院酌定由田远航承担该损失的40%，剩余60%由徐新玉自行承担。综上，一审法院支持田远航补偿徐新玉店铺装饰装修损失17307元（43267.5×40%）。4、关于徐新玉主张的为开店经营而购买相关设备及运输费、仓储费损失29990.24元。其为此提供微信聊天记录截图打印件3张、微信支付转账电子凭证复印件2张、银行转账明细复印件1张、支付宝账单详情复印件36张、微信账单详情打印件1张、微信交易明细证明打印件1张、山东省增值税电子普通发票复印件1张予以证实。田远航当庭辩称，对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，上述证据不能证明是为开烘焙店而购买的相关设备所支出亦不能证明徐新玉搬离商铺的实际支出，但是从证据也可以确定徐新玉确实已经将店内物品除玻璃房未搬出外其他经营设备均已搬离了案涉商铺，因此不能证实其实际损失数额，且其系违约方，该费用应由其自行承担。一审法院经审查认为，关于徐新玉主张的为开店经营而购买相关设备及运输费、仓储费损失，根据已查明的事实，徐新玉于腾房之前已经将案涉商铺内的为开店经营而购买的相关设备搬离，并且其未提供证据证明上述物品搬离后是否存在退货、再利用等情况，因此其主张该部分损失依据不足，一审法院不予支持。其关于拆卸装饰装修损失的证据，无法证明与待证事实的关联性，一审法院不予采信。退一步讲，即使现有证据可以证实购买相关设备款损失以及拆除费、仓储费、运输费的损失，该部分损失也非田远航的过错导致，亦不应由田远航赔偿，故徐新玉该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。5、关于田远航在反诉中主张的物业费损失（自2020年6月15日起，按344元/月计算至判决生效之日止）。田远航当庭陈述称，案涉合同第四条第1项约定房屋物业费由徐新玉承担，其至今没有支付物业费，并提供物业费收款收据以及物业费支付凭证证明该损失。徐新玉对证据真实性无异议，但认为租赁合同没有约定物业费的负担，根据相关法律规定，物业费应当由房屋业主负担，故徐新玉不承担交纳物业费的责任。一审法院经审查认为，案涉商铺租赁合同第四条第1项明确约定“房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责”；第六条第1项明确约定“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动”。上述合同条款中的“房屋租赁期间所发生的一切费用”以及“其他各项费用”理应包含该房屋在正常使用过程中所产生的各项合理费用，包括水费、电费、物业费等。因此，双方已经约定由承租方徐新玉负担案涉房屋在租赁期间的物业费，徐新玉应当赔偿田远航的物业费损失。田远航所提供的上述证据可以证实其支付了案涉商铺自2019年3月1日至2020年8月31日期间的物业费共计6199.2元，平均每月物业费为344元。物业费损失的起算日期应为合同约定的租赁期间的起始日期即2020年7月1日，虽然田远航仅将物业费代缴至2020年8月31日，但2020年9月1日之后的房屋物业费系必然发生的费用，为减少当事人诉讼成本，尽可能地一次性解决纠纷，一审法院对田远航主张的物业费损失起止时间界定为2020年7月1日至合同解除之日即2020年11月6日，共计4个月零6天，经核算，徐新玉应向田远航赔偿代缴物业费的损失1445元【（344元×4天）+（344元÷30日×6天）】。田远航主张的物业费计算期间依据不足，一审法院不予支持。6、关于田远航在反诉中主张的将案涉商铺恢复原状的诉讼请求。田远航当庭陈述称，徐新玉搬离商铺后没有将商铺恢复到租赁前的状态，玻璃房没有搬离，影响了田远航今后的使用。田远航要求徐新玉将案涉商铺恢复原状是指要求徐新玉将案涉商铺的门头上的广告牌以及二楼的玻璃房拆除。其为此提供商铺现场照片复印件19张予以证实。徐新玉辩称，对证据的真实性无异议，案涉商铺的广告牌和二楼的玻璃房确实尚未拆除。案涉合同签订后，田远航对徐新玉提出的装饰装修意见表示同意，徐新玉也明确通知了田远航，田远航也表示完全按照徐新玉的要求来装修装饰，装修之时双方并未就已经形成附合的装修装饰物的处理达成一致，田远航违约在先，且案涉合同有效期尚未届满，田远航要求徐新玉将案涉商铺恢复原状没有法律依据。一审法院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据上述法律规定和本案的事实，田远航有权要求徐新玉将案涉商铺恢复原状，田远航该项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。7、关于田远航在反诉中要求的经济损失即房屋闲置期间的租金损失（自2020年12月15日起，按6667元/月计算至判决生效之日止）。田远航当庭陈述称，因徐新玉没有将广告牌和室内玻璃房等其他设施予以拆除，也没有与田远航办理房屋交接手续，致使田远航在对外挂牌租赁的情况下，仍无法将案涉商铺在徐新玉搬离后租赁给他人，责任由徐新玉造成，徐新玉将案涉商铺恢复原状后才好对外租赁，故要求徐新玉赔偿房屋闲置期间的租金损失。徐新玉对其该项诉讼请求不予认可。一审法院经审查认为，徐新玉在租赁期间内擅自搬离案涉商铺，在合同解除后亦没有及时将案涉商铺恢复原状，影响了田远航将案涉商铺对外出租，确给田远航造成了房屋闲置租金损失，而田远航也负有减少损失扩大的义务。综合本案的案情，一审法院认为，对田远航主张的房屋闲置租金损失计算时间以三个月为宜，并应参照案涉合同约定的租金标准计算，经核算，一审法院支持徐新玉赔偿田远航房屋闲置租金损失20001元（6667元×3个月）。一审法院依照《最高人民法院关于适用本院二审期间，田远航围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田远航提交了2021年3月18日，案涉商铺照片一组，证明：徐新玉装修未经田远航同意，破坏房屋主体结构，房屋的装修仅为刷墙漆及二楼地面瓷砖。徐新玉搬走之后，田远航在商铺入户门上张贴房屋出租的广告，积极采取措施减少损失，但房屋至今未能出租。经质证，徐新玉不认可其真实性，首先，2020年11月6日，徐新玉已经搬出该店铺，该商铺后续的内部构造及维护事宜与徐新玉无关，且房屋至今未能出租的责任也不在徐新玉。房屋是否能够正常出租出去，属于市场行为，与徐新玉无关。本院认为，上述证据无其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2020年6月15日，田远航与徐新玉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人均应按上述协议予以履行。协议签订后，徐新玉向田远航支付了租金及保证金，而田远航依约将商铺交付给了徐新玉，双方均已履行合同约定的主要义务。关于田远航是否存在未按其承诺确保用电需求的违约行为，应否承担违约责任的问题，徐新玉的“恩焙优品”项目需要三相电，但案涉商铺因客观情况不能更改为三相电。为了能够满足基本的用电需要，经田远航与徐新玉的选址人梁勇商议，由田远航负责更改案涉商铺外的两个空气开关，更改为100A。田远航亦积极履行更改义务，但因空气开关客观上不能改为100A，故田远航仅将空气开关改为63A。田远航已积极履行更改配电设施的义务，空气开关客观上不能更改为100A或者三相电属于不可归责于双方的事由，非田远航的过错，也不能视为田远航存在违约行为，不应按合同约定承担违约责任。关于徐新玉店铺装饰装修损失应如何分担的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，徐新玉所租赁的商铺，因不可归责于双方的事由无法满足其用电需求，导致无法实现合同目的。徐新玉确实对案涉商铺进行了装修支出装修费43267.5元，根据上述法律规定，双方应按公平原则而予以分担。本案中，作为承租人的徐新玉应知道其“恩焙优品”项目的用电需求，在租赁房屋之前应考察好所租赁的房屋是否符合或者满足其需求，再决定是否签订合同承租房屋。徐新玉在租赁案涉房屋时，虽进行了初步考察但考察不到位、了解不深入，在未确定其所租赁的房屋客观能否可以更改为“三相电”的情况下即签订合同，最后导致合同目的无法实现，徐新玉的过错更加明显。作为出租人的田远航虽积极履行更改配电设施的义务，但更改后仍无法满足徐新玉的用电需求，也存在一定的过错，一审法院对于徐新玉的装修损失按六、四比例分担公平合理，本院予以维持。关于徐新玉应否赔偿田远航的房屋闲置期间的租金损失问题，田远航在一审中提供的现场照片可以证实，徐新玉搬走时，并未将案涉商铺的门头上的广告牌及二楼的玻璃房拆除，影响田远航对外出租，一审法院酌定徐新玉赔偿田远航三个月的房屋闲置租金损失，公平合理，本院予以维持。综上所述，田远航、徐新玉的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19602元，由上诉人田远航负担9801元，由上诉人徐新玉负担6723元。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年八月九日书记员  侯新新