广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终10941号上诉人（原审原告）：深圳市嘉泰俊房产开发有限公司法定代表人：余娉娉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余霞，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市基迈斯智能有限公司法定代表人：徐加强，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯海波，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈国川委托诉讼代理人：李益滨，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞景，广东鹏商律师事务所实习律师。上诉人深圳市嘉泰俊房产开发有限公司（以下简称嘉泰俊公司）因与被上诉人深圳市基迈斯智能有限公司（以下简称基迈斯公司）、陈国川房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初6611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人嘉泰俊公司上诉请求：1.改判一审判决第二项、第三项；2.基迈斯公司、陈国川承担本案全部诉讼费及保全费用。上诉事实和理由：一、一审法院认定一审法庭辩论终结日为2020年9月11日以及认定基迈斯公司仅向嘉泰俊公司支付2019年10月12日至2020年9月11日期间的房屋占有使用费的事实，系认定错误。基迈斯公司在《无偿租赁合同》届满后，一直拖延时间拒不搬离涉案房屋，给嘉泰俊公司权益造成了重大损害，因此嘉泰俊公司主张基迈斯公司应向其支付从租赁合同届满次日（即2019年10月12日）至实际搬离日的诉求符合事实和法律根据。但一审法院却以基迈斯公司仍实际占有使用涉案房屋，其返还房屋时间尚未明确为由，将房屋占用使用费暂计至本案一审法庭辩论终结日。首先，一审法院错误认定一审法庭辩论终结日为2020年9月11日，而实际一审法庭辩论终结日为2020年9月15日，故一审法院以2020年9月11日作为计算房屋占有使用费的截止日，并以此计算认定的房屋占用使用费系事实认定错误；其次，在本案一审法庭辩论终结日之后的房屋占有使用费，则要求嘉泰俊公司另行主张，一审法院此种事实认定错误。一审判决第二项判项不但没有解决嘉泰俊公司与基迈斯公司的矛盾纠纷，反而可能因本案再行增加嘉泰俊公司与基迈斯公司之间的诉累，并占用基层人民法院宝贵的司法资源，因此，请求改判支持基迈斯公司以月租金29172元为标准，向嘉泰俊公司支付自2019年10月12日起算至实际搬离之日止的房屋占有使用费的主张。二、一审法院认定嘉泰俊公司仅实际缴纳2017年10月12日至2018年12月31曰的房产税和城镇土地使用税，而未认定嘉泰俊公司已实际缴纳2019年度、2020年度的房产税和城镇土地使用税的事实，系认定错误。1.嘉泰俊公司己实际缴纳了基迈斯公司租赁期间及非法占用期间的房产税和城镇土地使用税。2.嘉泰俊公司因客观原因提交新证据，符合法律规定，应改判支持基迈斯公司向嘉泰俊公司支付2020年度的房产税和城镇土地使用税,请求改判支持基迈斯公司向嘉泰俊公司支付房产税95860.73元、城镇土地使用税6078.44元（自2017年10月12日起算暂计至2020年12月31日，实际应计算至搬离之日止）。被上诉人基迈斯公司辩称，一、嘉泰俊公司租赁给基迈斯公司的涉案房屋为无偿租赁，嘉泰俊公司请求基迈斯公司支付租赁期限届满后的房屋占有使用费有违公平原则和诚信原则。陈国川为嘉泰俊厂区所在地城市更新项目-金茂厂项目的最初权益人和主导者。赵跃庆从2017年初陆续提供资金给陈国川购买及合作推进项目，其中2018年赵跃庆与陈国川签署编号为“ＪＭ2018042001”《深圳龙华观澜金茂厂项目合作协议》、编号为“ＣＷ20180508001”《项目合作协议》等协议，赵跃庆向金茂厂项目提供借款1700万元，为此，陈国川答应赵跃庆关联公司可以免费租用金茂厂的场地。一审法院已查明，赵跃庆为基迈斯公司的实际控制人。基迈斯公司于2017年10月12日与嘉泰俊公司签订《无偿租赁合同》，约定嘉泰俊公司向基迈斯公司出租原位于深圳市龙华新区，使用期限为2年，自2017年10月12日至2019年10月11日。从常理上讲，嘉泰俊公司作为一个商业主体，不会无缘无故向其他公司无偿租赁场地。结合上述背景事实，嘉泰俊公司向基迈斯公司无偿租赁涉案房屋的行为，实际上是为了促成赵跃庆向陈国川提供借款以推进深圳龙华观澜金茂厂项目的一种交易行为，是有原因的出租，即赵跃庆为该项目提供资金，作为交换，赵跃庆家族旗下的公司有权免费使用该涉案房屋。合同约定基迈斯公司无偿承租涉案房屋，并未涉及任何与租金有关的条款，更未约定超出使用期限后基迈斯公司继续占有涉案房屋须支付占有使用费。一方面，按照嘉泰俊公司所称，以深圳市龙华区厂房租金参考价为标准，嘉泰俊公司主张的房屋占有使用费远不及赵跃庆提供的借款金额，该主张有失公平；另一方面，嘉泰俊公司主张基迈斯公司支付占有使用费没有合同依据，超出了基迈斯公司免费承租涉案房屋的合理预期，有违诚信原则。二、基迈斯公司有权无偿占有使用涉案房屋，嘉泰俊公司要求基迈斯公司支付自2019年10月12日起的房屋占有使用费，没有事实依据。租赁合同约定，涉案房屋的使用期限为2年，且为无偿租赁，并未约定基迈斯公司在使用期限届满后继续占有须支付房屋占有使用费；在租赁期限届满时，基迈斯公司继续占有涉案房屋，根据法律规定，嘉泰俊公司没有提出异议，则原无偿租赁合同继续有效，因此在嘉泰俊公司通知基迈斯公司搬离之前，基迈斯公司仍有权无偿占有使用涉案房屋，鉴于嘉泰俊公司于2020年3月发出《关于收回基迈斯工业园的通知函》，则自2019年10月12日至2020年3月，基迈斯公司无需支付房屋占有使用费。况且，在2020年1月至3月期间，受疫情影响，基迈斯公司仅仅是占有涉案房屋，并未实际使用，嘉泰俊公司所主张的占有使用费不能成立。此外，基迈斯公司的行为并未给嘉泰俊公司造成损失，在基迈斯公司使用涉案房屋前，该房屋闲置长达5年之久，处于待拆迁状态，基于此基迈斯公司才得以自行装修并免费使用，甚至在基迈斯公司搬离之后涉案房屋仍处于闲置状态。嘉泰俊公司也未提供证据证明其因基迈斯公司的行为遭受的具体损失。因此，嘉泰俊公司要求基迈斯公司支付涉案房屋逾期占有使用费，并无事实依据。三、退而言之，即使基迈斯公司应支付房屋占有使用费，一审认定房屋占有使用费计至一审辩论终结日，即2020年9月11日，系认定事实正确，但起算点应在2020年3月底之后。嘉泰俊公司于2020年3月发出的《关于收回基迈斯工业园的通知函》中要求基迈斯公司于2020年3月23日前交还涉案房屋，则自合同到期至2020年3月23日这段时间，应当是基迈斯公司准备搬离涉案房屋的合理期限，不应当收取房屋占有使用费；考虑到2020年的疫情因素，该合理期限应当适当延长，鉴于广东省从2020年3月底才逐渐全面复工复产，房屋占有使用费也应当从2020年3月底之后开始计算。四、嘉泰俊公司请求基迈斯公司向其支付2019年10月11日之后的房产税和城镇土地使用税，没有事实和法律依据。《无偿租赁合同》约定涉案房屋的使用期限为2年，自2017年10月12日至2019年10月11日，使用期内房屋的房产税、土地使用税和其他合理税费由基迈斯公司承担。则使用期限届满后，即2019年10月11日之后的房产税、土地使用税等税费本就应由嘉泰俊公司承担，而不应由基迈斯公司承担。嘉泰俊公司向一审法院起诉请求：1.基迈斯公司立即搬出承租的现位于深圳市龙华区的房屋（不动产权证号为：粤2018深圳市不动产权第××号）；2.基迈斯公司向嘉泰俊公司支付房屋占用使用费（按每月29172元，从2019年10月12日起计算至搬离之日止）；3.基迈斯公司承担房产税148181元（自2017年10月12日起暂计至2020年3月12日，实际应计算至搬离之日止）；4.基迈斯公司承担城镇土地使用税5442元（自2017年10月12日起暂计至2020年3月12日，实际应计算至搬离之日止）；5.陈国川对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由基迈斯公司、陈国川承担。一审法院认定事实：在2017年10月12日，嘉泰俊公司及陈国川分别与深圳市基迈斯实业合伙企业（有限合伙）、深圳策维软件合伙企业（有限合伙）分别签订了《无偿租赁合同》。其中嘉泰俊公司与基迈斯公司、陈国川共同签订的《无偿租赁合同》约定，嘉泰俊公司将位于原位于深圳市龙华新区厂房（现地址为深圳市龙华区，不动产权证号为：粤2018深圳市不动产权第××号），面积为1122平方米的房屋无偿出租给基迈斯公司使用。合同约定的主要内容包括：1.使用期限为2年，从2017年10月12日起至2019年10月11日，但基迈斯公司无条件同意嘉泰俊公司随时有权提前收回房屋；2.嘉泰俊公司要求提前终止或合同到期终止后，基迈斯公司在一个月内搬空所有物品将房屋交还嘉泰俊公司，搬迁费用由基迈斯公司承担；3.在使用期内，房屋的房产税、土地使用税和其他合理税费由基迈斯公司承担；4.陈国川对基迈斯公司履行本协议项下的全部义务，承担连带保证担保责任。上述租赁合同签订后，在约定的租赁期限内租赁房屋均由基迈斯公司占有使用。在合同约定的租赁期限届满后，双方未再签合同，但基迈斯公司拒绝向嘉泰俊公司返还房屋。2020年1月和3月，嘉泰俊公司曾以邮寄的方式书面通知基迈斯公司交还租赁房屋。另查明，在基迈斯公司使用租赁房屋期间，租赁房屋所在工业园的房产税、土地使用税实际由嘉泰俊公司支付。在本案庭审中，基迈斯公司提供一份由“深圳市祥鑫宏商贸有限公司”出具的说明，表示该公司是本案涉案全部场地的业主，同意继续维持现状。同时基迈斯公司表示，基迈斯公司与其他和嘉泰俊公司签订《无偿租赁合同》的深圳策维软件合伙企业（有限合伙）、深圳市基迈斯实业合伙企业（有限合伙）、深圳市艾励美特科技有限公司、深圳市沃科赛尔信息技术有限公司、深圳市忠维新实业有限公司均系同一实际控制人。一审法院认为，嘉泰俊公司与基迈斯公司、陈国川所签订的租赁合同，系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定主张权利和履行义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。在嘉泰俊公司与基迈斯公司、陈国川所签订的租赁合同中，约定的租赁期限至2019年10月11日届满。期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，因此作为承租人的基迈斯公司应当向出租人嘉泰俊公司返还租赁房屋。关于基迈斯公司提供的由“深圳市祥鑫宏商贸有限公司”出具的《说明》，因现有证据并不能证明“深圳市祥鑫宏商贸有限公司”对涉案租赁房屋享有权利，且其也并非租赁合同的当事人，其作出的说明对嘉泰俊公司不具有拘束力。基迈斯公司以该《说明》为由，主张其可继续占有、使用租赁房屋的主张没有法律依据，一审法院不予采纳。嘉泰俊公司要求基迈斯公司搬离租赁房屋的诉讼请求，一审法院应予以支持。由于基迈斯公司并未按约定期限搬离租赁房屋，已构成违约，由此给嘉泰俊公司造成的损失应予以赔偿，嘉泰俊公司要求基迈斯公司支付租赁期限届满后的房屋使用费的诉讼请求，一审法院应予以支持。关于房屋使用费的标准，双方在所签订的租赁合同为无偿使用，并未约定租金标准，因此嘉泰俊公司主张按深圳市龙华区厂房租金参考价，即每月29172元的标准计算占有使用费的主张，一审法院予以采纳。该占有使用费应计算至基迈斯公司实际返还租赁房屋之日止，因租赁房屋现仍有基迈斯公司占有使用，其返还房屋的时间尚未明确，则暂计至本案法庭辩论终结止，基迈斯公司应向嘉泰俊公司支付2019年10月12日至2020年9月11日期间的占有使用费320892元（29172元×11个月）。之后的房屋占有使用费，嘉泰俊公司可根据返还房屋的事实另行主张。根据租赁合同的约定，在使用租赁房屋期间，相应的房产税、土地使用税由承租人基迈斯公司负担。而该部分税费已由嘉泰俊公司实际交纳的，则嘉泰俊公司要求基迈斯公司支付该部分税费的诉讼请求，一审法院应予支持。其中具体数额，应当以嘉泰俊公司已实际负担的为依据。根据嘉泰俊公司提供的完税证明，显示嘉泰俊公司实际已负担了计至2018年12月31日的房产税和城镇土地使用税，则基迈斯公司应向嘉泰俊公司支付2017年10月12日至2018年12月31日期间的房产税26709.58元、城镇土地使用税3538.7元。陈国川为基迈斯公司就上述租赁合同项下的义务向嘉泰俊公司提供了连带责任保证，则嘉泰俊公司要求陈国川对基迈斯公司的上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，一审法院亦应予以支持。其中陈国川承担保证责任后，有权向基迈斯公司追偿。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，一审判决：一、基迈斯公司于判决生效之日起三十日内向嘉泰俊公司返还位于深圳市龙华区的租赁房屋（产权证号为：粤2018深圳市不动产权第××号）；二、基迈斯公司于判决生效之日起十日内向嘉泰俊公司支付2019年10月12日至2020年9月11日期间的房屋占有使用费320892元；三、基迈斯公司于判决生效之日起十日内向嘉泰俊公司支付2017年10月12日至2018年12月31日期间的房产税26709.58元和城镇土地使用税3538.7元；四、陈国川对上述第二项、第三项确认的基迈斯公司的付款义务承担连带清偿责任，陈国川承担保证责任后，有权在已承担责任范围内向基迈斯公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2896元，由基迈斯公司、陈国川负担。本院审理查明，一、本案二审期间，1.嘉泰俊公司提交《2020年城镇土地使用税、房产税纳税申报表》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《纳税证明》（深税纳证（2020）1557731号）、《税收完税证明》（深税证明2000599349）、《深圳市地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的公告》、《2019年房产税、城镇土地使用税申报表》、《中国工商银行企业存款对帐单》、《纳税证明》（深税纳证[2020]380432号）、《税收完税证明》（深税证明2000597260），拟证明嘉泰俊公司已缴纳涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日的房产税和城镇土地使用税。其中，前述《纳税证明》（深税纳证[2020]380432号）、《税收完税证明》（深税证明2000597260）内容显示:嘉泰俊公司已实缴2019年的城镇土地税13562元、房产税369264.01元。2.嘉泰俊公司提交《情况说明》及附件，确认基迈斯公司已于2020年10月25日搬离涉案房屋，附件载明涉案房屋所在的园区房产总面积为10485㎡，其中涉案租赁面积为1122㎡。园区整体2019年的城镇土地税为13562元，2019年的房产税为369264.01元。二、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容合法有效，故双方均应恪守履行。依嘉泰俊公司上诉主张，本案二审争议焦点为：房屋占有使用费的支付期间问题、涉案城镇土地税和房产税的负担问题。首先，涉案合同于2019年10月11日到期，基迈斯公司于合同期满后并无继续占用涉案房屋的依据，故其应就占用期间向嘉泰俊公司支付房屋占有使用费。本案中，嘉泰俊公司确认基迈斯公司于2020年10月25日搬离涉案房屋，基迈斯公司未提交证据予以反驳，故本院对该搬离时间予以确认。据此，基迈斯公司应向嘉泰俊公司支付自2019年10月12日至2020年10月25日的房屋占有使用费363238.42元（29172元×12个月＋29172元÷31天×14天）。一审处理有误，本院予以纠正。其次，依涉案合同约定，基迈斯公司可于合同期内无偿使用涉案房屋，但应负担该期间房屋的城镇土地使用税、房产税。如前述，涉案合同于2019年10月11日到期。故合同期满后，基迈斯公司无权继续无偿使用涉案房屋，其应就此支付房屋占有使用费；嘉泰俊公司亦无权要求基迈斯公司继续负担涉案房屋的城镇土地使用税、房产税。据此，基迈斯公司仅应负担合同期内即2017年10月12日至2019年10月11日期间的房屋城镇土地使用税、房产税。嘉泰俊公司上诉主张基迈斯公司应负担截至2020年10月25日的房屋城镇土地使用税、房产税，缺乏合同依据，本院不予支持。一审判决基迈斯公司仅支付截至2018年12月31日的涉案城镇土地使用税、房产税，亦处理有误，本院予以纠正。依本案查明事实，涉案《纳税证明》、《税收完税证明》足以认定嘉泰俊公司已实缴涉案房屋所在园区的2019年城镇土地税13562元、房产税369264.01元，本院据此核算基迈斯公司应向嘉泰俊公司支付2019年1月1日至2019年10月11日期间的涉案房屋城镇土地税1163.62元（13562元×1122㎡/10485㎡×284天/365天=1163.62元）、房产税31682.85元（369264.01元×1122㎡/10485㎡×284天/365天=31682.85元）。陈国川对一审判令其就基迈斯公司的付款义务承担连带清偿责任未提起上诉，视为其对自身所承担法律责任类型的认可，陈国川应就案涉债务承担连带清偿责任。综上，嘉泰俊公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审部分处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初6611号民事判决第一、四项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初6611号民事判决第二项为：深圳市基迈斯智能有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市嘉泰俊房产开发有限公司支付2019年10月12日至2020年10月25日期间的房屋占有使用费363238.42元；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初6611号民事判决第三项为：深圳市基迈斯智能有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市嘉泰俊房产开发有限公司支付2017年10月12日至2018年12月31日期间的房产税26709.58元和城镇土地使用税3538.7元，2019年1月1日至2019年10月11日期间的房产税31682.85元和城镇土地使用税1163.62元；四、陈国川应对深圳市基迈斯智能有限公司负担的上述付款义务承担连带清偿责任，陈国川承担保证责任后，有权在已承担责任范围内向深圳市基迈斯智能有限公司追偿；五、驳回深圳市嘉泰俊房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2896元、保全费2017.41元（深圳市嘉泰俊房产开发有限公司已预交），由深圳市嘉泰俊房产开发有限公司负担884.41元，深圳市基迈斯智能有限公司负担4029元。二审案件受理费6567.1元（深圳市嘉泰俊房产开发有限公司已预交），由深圳市嘉泰俊房产开发有限公司负担1182.1元，深圳市基迈斯智能有限公司负担5385元。深圳市基迈斯智能有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市嘉泰俊房产开发有限公司迳付一审、二审诉讼费用合计9414元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 吴  春  泷二〇二一年八月十六日书记员 陈晓莹（兼）