吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终2005号上诉人（原审被告）：王**，男，1989年9月23日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李永鹏，男，1979年1月20日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：运秀英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敏，女，该公司职员。委托诉讼代理人：周伟，男，该公司职员。上诉人王**因与被上诉人吉林市瀚居物业服务有限公司（以下简称瀚居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王**上诉请求：1．撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2．一审、二审费用由瀚居物业公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。王**并不是不缴纳物业费，瀚居物业公司在物业服务活动过程中存在一定的瑕疵，这一点判决书中也予以认定。在瀚居物业公司服务过程中存在管理疏忽和不尽责任，物业是整体小区的管理单位，然而瀚居物业公司对小区内的垃圾不能及时清理，道路不能及时维修，公共设施不能正确维护，下水道严重堵塞无人清理，严重损害了王**及本小区业主的权利。物业管理条例中规定物业服务企业应当做到对居住环境内设施、绿化、卫生、交通等进行日常维护及修缮、整治和管理。因此，物业有义务对小区内一切管理承担相应的责任，王**有证据证明瀚居物业公司未尽到其自身的职责，王**拒绝支付物业费有正当理由，物业服务质量较差不符合约定，且物业费收费过高。原审法院认定王**不交物业费的理由不充分是错误的。因此，一审法院认定事实存在重大遗漏，请二审法院依法查清事实，驳回瀚居物业公司的诉讼请求。瀚居物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。瀚居物业公司向一审法院起诉请求：判令王**给付物业服务费2850元、滞纳金3286元，合计6136元。一审法院认定事实：兴田上城小区属于开发商弃管项目，2018年1月4日，吉林市昌邑区兴华街道南厂宅社区居民委员会（以下简称南厂宅居委会）代为履行开发商职责选聘物业企业，并于2018年10月12日签订了《物业服务合同》，约定自2018年10月19日起至2021年10月18日期间，瀚居物业公司为兴田上城小区提供物业管理及服务，高层住宅按1.4元／月·平方米交纳物业费，业主逾期未缴纳物业服务费，需按欠费金额每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，瀚居物业公司一直为该小区服务至今。王**是该小区高层住宅的业主，房屋建筑面积为53.58平方米，王**自2018年11月1日至今未缴纳物业费。一审法院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”兴田上城小区在瀚居物业公司接管前是弃管小区，在该小区未成立业主委员会前，南厂宅居委会代业主委员会行使选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》的职责，符合法律规定，该《物业服务合同》真实有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，物业公司与业主王**均应按照合同约定履行合同义务。兴田上城小区属于开发商弃管项目，业主入住时尚不具备完全竣工条件，因此遗留消防验收、外墙保温工程等问题，该问题并非物业服务企业违约造成，不应作为业主拒交物业费的合理理由，且在业主入住时是同意按现状入住的。关于小区绿化问题，瀚居物业公司已经在逐步改善的过程中。关于王**抗辩电梯设卡扣无法上楼的问题，瀚居物业公司为了加强安全管理、更好服务业主，安装了电梯梯控系统，但在安装之前应当与业主进行沟通、充分征求业主的意见，并且不得将其作为催收物业费的手段，无论是已经交付物业费还是未交付物业费的业主，瀚居物业公司都应当为其办理卡扣，保证所有业主能够正常使用电梯，在该问题的解决上瀚居物业公司存在一定瑕疵，但仍不能构成王**不交物业费的合理理由。王**抗辩的其他问题未向法院提交相关证据，法院不予采信。综上，王**作为业主，长期接受物业服务企业提供的服务，应按合同约定向瀚居物业公司交纳物业费，虽然瀚居物业公司在履行服务合同过程中存在一定瑕疵，但王**抗辩的消防、外墙保温、绿化问题等均不能构成其拒交物业费的合理理由，故王**应交纳2018年11月1日至2021年6月30日的物业费2400.38元（1.4元／月／平方米×53.58平方米×32个月），瀚居物业公司尚未提供物业服务期间的物业费，法院暂不予支持。关于瀚居物业公司主张王**支付违约金一节。王**存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但考虑到兴田上城小区的特殊性及瀚居物业公司的服务瑕疵，本案不予支持瀚居物业公司的违约金主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王**于判决生效之日起五日内向瀚居物业公司交纳自2018年11月1日至2021年6月30日的物业费2400.38元；二、驳回瀚居物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，王**向本院提供2组证据：证据1：照片53张。证明：小区卫生、绿化、外墙皮脱落，物业管理不到位；证据2：视频十二个。证明：物业用房开课后班，地下室都是消防带，楼道和地下室有粪便，小区保安为了搭桥，把小区里的树砍了。瀚居物业公司质证认为，证据1：是事实，但卫生、铲土、积水、充电桩、绿化都整改完毕了。证据2：小区开发商未建排水，于2021年重新施工的排水，问题已经解决。1号楼3楼业主拉电线，已经下通知告知整改。小区重新做充电桩，小区内无车棚。地下室属未完工程，消防也是未完工程。2019年小区地下车库跑水，瀚居物业公司已报新华街道在2020年处理完毕。课后班收益补在对设施设备的维修养护里了。本院对王**提供证据的真实性予以采信，能够证明瀚居物业公司的物业服务存在瑕疵。本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，兴田上城小区在瀚居物业公司接管前是弃管小区，在该小区未成立业主委员会前，南厂宅居委会代业主委员会行使选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同的职责，符合法律规定，该《物业服务合同》真实有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，物业公司与业主王**均应按照合同约定履行合同义务。关于王**提出小区内的垃圾不能及时清理，道路不能及时维修，公共设施不能正确维护，下水道严重堵塞无人清理等问题，瀚居物业公司已经不断进行整改，王**亦承认情况有所改善，一审法院考虑到兴田上城小区的特殊性及瀚居物业公司的服务瑕疵，没有支持瀚居物业公司的违约金主张。物业服务是一种长期、持续性质的服务，并不能因某一时间节点的服务瑕疵作为合同根本违约的依据。物业服务企业很难做到尽善尽美、毫无瑕疵，如仅因瑕疵存在即拒缴物业费不仅不能真正提高物业服务质量，也势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，不利于小区发展，也会损害自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。但同时也只有物业服务企业不断提升服务质量及员工素质，才能得到广大业主的认可。瀚居物业公司应及时对王**提出的物业服务存在的瑕疵予以改正，同时对其物业服务的内容、除物业服务费外的其他收入及该费用的使用情况进行公示，以解除业主的疑问。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务企业应努力使服务日趋完美，广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。希望各位业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50，由王**负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张笑飞审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年八月十八日书记员  聂 力