江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2743号上诉人（原审被告）：沈某某，男，1969年**月9日生，汉族，住无锡市新吴区××庄街道××村××庄××村××号。委托诉讼代理人：邹宏，江苏楚乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡国盛房产开发有限公司，统一社会信用代码91320200668381894C，住所地无锡市梁溪区健康路128-15。法定代表人：李**，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐君与，上海精诚申衡（无锡）律师事务所律师。上诉人沈某某与被上诉人无锡国盛房产开发有限公司（以下简称国盛公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初4334号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沈某某上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判租金、违约金以130546元为基数计算并驳回国盛公司合同终止违约金的请求；二、上诉费由国盛公司承担。事实和理由：一、判决违约责任同时涉及损失赔偿及违约金，有悖法律规定且导致双方当事人利益严重失衡。本案发生在新冠疫情期间，原本经营状况堪忧的无锡锦*餐饮管理有限公司（以下简称锦*公司）无力负担店铺租金及人员成本，未能恢复经营。导致租赁合同提前解除的原因并不能全部归因于其主观过错。一审判决其承担的违约赔偿责任包括：1、补足6个月免租期的租赁费用；2、店铺装修留归国盛公司支配；3、承担4个月租金的违约金。租赁合同约定了免租期优惠且约定在其违约的情况下国盛公司有权收取租金。上述约定本意是在承租方违约的情况下补偿出租方的损失，本质上应属于违约责任中损失赔偿的范畴，再加上国盛公司在通知解除合同后，实际支配了店铺的装修，并在向第三方转让该不动产时，店铺原有装修同时转让，故国盛公司因合同提前解除遭受的损失已经得到了充分弥补，若再以违约金方式对其施以惩罚性赔偿，将会导致利益失衡，尤其是考虑到本案合同解除的特殊背景及其要求调整的抗辩意见，殊为不妥。二、租金、物业费的违约金计算基数判决不当。一审判决认定其欠付房屋租金、物业费共130546元，同时认定国盛公司同意其已支付的租金和物业费押金及水电费保证金抵销欠付费用。既然国盛公司作出了同意抵销的意思表示，就应当发生抵销的法律效果。抵销之后，将产生两方面的法律效果：1、导致其该项债务由425380元减少为130546元；2、导致国盛公司派生出要求其补足押金和保证金的权利（本案中未主张）。理应按照抵销后的债务承担违约责任，违约金计算基础应调整为130546元。三、其向国盛公司员工张某支付的装修保证金17060元不应认定为已抵销2019年5月的物业费。其在庭审中主张某曾向其收取过装修保证金17060元，该项费用应抵销债务。国盛公司前期否认该项费用由公司收取，后期改称已经抵销了2019年5月物业费。其认为，国盛公司”已经抵销了2019年5月的物业费用”的主张，当然应以承认该公司收取了上述款项为必要前提，故国盛公司收取该笔保证金的事实应予认定。至于是否曾与2019年5月份的物业费用抵销的问题，其向法庭提供的证据足以证明：国盛公司曾于2019年6月27日向锦*公司开具了5月份的物业费发票（编号48369574，备注5月份物业费），锦*公司收到该发票后于2019年7月15日向国盛公司转账17060元，当月物业费用通过现款方式进行过结算，未进行抵销。四、国盛公司已经选择向锦*公司主张权利，丧失了再次向其主张权利的选择权。其认为基于选择权行使的一般规则，一旦选定即失去了重新选择的权利。涉案租赁合同订立之后，租赁房产由锦*公司实际使用，国盛公司选择了锦*公司作为合同履行主体，其费用的结算均直接向锦*公司主张。应当认定国盛公司的选择权已经行使，不再享有重新选择向其主张的权利。综上，请求二审法院支持其上诉请求。国盛公司辩称，一、沈某某自2019年12月起便拖欠租金，不存在因疫情影响需要减免租金，合同终止违约金是当事人双方约定在合同第18.6.2条，因沈某某逾期支付租金国盛公司单方终止合同时，合同剩余租赁期还剩三年，沈某某应按2020年度月平均租金标准承担四个月的租金违约金，该约定基于双方合意，不违反法律规定，且当事人可以约定违约责任及违约责任的承担方式可以并存。二、租金和物业费违约金的计算基数是425380元，所依据的事实是截至2020年4月27日，沈某某拖欠租金物业费合计425380元，该违约金约定在合同第18.3条，沈某某的合同约定每日3‰的违约金，一审法院已经下调了。三、沈某某向张某支付的17060元属于物业费，其依据的事实是合同约定的物业费金额是17060元，沈某某称此费用是属于保证金，但其他的保证金都是直接支付到国盛公司账户，故从该笔款项的金额和交易惯例来看，并非是保证金。四、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，其有权依据合同约定向沈某某请求承担合同责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认国盛公司与沈某某签订的《绿地香港·西水东项目之xx餐厅租赁合同》于2020年4月27日解除；2、判令沈某某立即向国盛公司返还位于无锡市梁溪区××街××号房屋并承担房屋占有使用费（自2020年5月1日起至2020年10月12日，以每日9064.55元计收房屋占有使用费）；3、判令沈某某向国盛公司支付拖欠的租金323020元、租赁优惠期的租金387624元、物业费102360元（6个月＊17060元／月）、水电费59571.5元；4、判令沈某某向国盛公司支付租金违约金11054.28元、物业费违约金38999.16元、水电费违约金9163.53元、合同终止违约金258416元以及未按期迁出注册地址的工商登记违约金（自2020年5月30日起至2020年10月12日，按日平均租金2123.97元的3倍计算）；5、判令沈某某向国盛公司支付律师费20000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：无锡市梁溪区××街××房屋的产权人原为国盛公司。2018年5月15日，国盛公司（出租方）与沈某某（承租方）签订《绿地香港·西水东项目之xx餐厅租赁合同》一份，约定，沈某某向国盛公司租赁位于无锡市梁溪区××街××房屋；套内建筑面积为853平方米；用途为以xx名称经营xx品牌（类别：餐饮）之用途，经营项目包括（新本帮菜）；起租日为2018年5月15日；租期限为5年，自2018年5月15日起算，含装修期；装修期自2018年5月15日的次日起6个月；房屋交付时间为2018年5月15日；除本合同另有约定外，沈某某应按租赁月（本条中”月”均为租赁月，即当月的某日起至下一个月的前一日，以此类推）计算月固定租金。第一个租赁年度的月固定租金以下述约定为准，以后租赁年度的月固定租金＝日固定租金单价＊租赁面积＊365÷12。租金标准为：第一个租赁年度（装修期＋6个租赁月）：（1）装修期及之后第1个月的固定租金：￥64604元（如租赁面积发生调整，则按调整后的租赁面积同比例调整租金）；该期间月固定租金＝该期间固定租金÷该期间租赁月数；（2）其余5个月：日固定租金单价：￥2.49元／日／平方米，即￥64604元／月；该期间月固定租金＝日固定租金单价＊租赁面积＊365＋12；装修期及之后第1个月固定租金为优惠租金，如承租方发生本合同项下的违约行为，则承租方不再享有该优惠，装修期及之后第1个月的租金均按￥2.49元／日／平方米的日固定租金单价支付；第二个租赁年度（12个租赁月）：日固定租金单价：￥2.49元／日／平方米；即￥64604元／月；第三个租赁年度（12个租赁月）：日固定租金单价：￥2.74元／日／平方米；即￥71090元／月；第四个租赁年度（12个租赁月）：日固定租金单价：￥2.74元／日／平方米；即￥71090元／月；第五个租赁年度（12个租赁月）：日固定租金单价：￥3元／日／平方米，即￥77836元／月；物业管理费为￥20元／月／平方米（即17060元）；租赁押金为260714元；装修押金为17060元；水、电、气、通讯保证金34120元。自起租日起，沈某某应按月向国盛公司支付与该商铺使用有关的所有公用事业费用，如水费、电费、燃气费、电话费和其他公用事业的收费（如有）；该商铺的装修期自该商铺交付日之次日起算。沈某某应按租赁条件及附件三约定向国盛公司或物业管理公司支付装修押金；装修期内，沈某某应按合同约定支付租金、管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费、公用事业费（如水、电、燃气电话费等）及其他费用，并履行本合同及附件规定的其他义务；除租赁期限届满终止外，如国盛公司或沈某某依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同，或因不可抗力或其他原因致使本合同提前终止的，则沈某某应当在国盛公司发出《房屋交还通知书》之日起3日内交还该商铺。本合同届满终止或者提前终止之日，国盛公司有权要求沈某某自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用的损耗除外）；如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，国盛公司有权要求沈某某采取一切措施或自行采取措施使得该商铺之状况符合前项规定；如沈某某未能在出租方要求的期限内将该商铺恢复至交付时状态的，国盛公司有权自行采取措施，包括但不限于搬离室内所有物品、拆除室内附合装修物，沈某某不得以此为由要求国盛公司支付装修赔偿，由此而产生的拆除费、清运费、修理费、保洁费、公证费律师费等一切费用和开支由沈某某担。如果沈某某未在本合同约定的期限内交还该商铺，则国盛公司或商业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止承租方继续开业经营等强制措施，同时国盛公司有权在公证机关的公证下或在物业公司、公安部门、居民委员会的见证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的拆除费、清运费、修理费、保洁费、公证费、律师费等一切费用和开支由沈某某负担。沈某某逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的租金、物业管理费标准交付逾期期间的该商铺使用费、物业管理费等各项费用外，每日还应按照日平均租金的3倍向国盛公司交付违约金，直至沈某某交还该商铺或国盛公司按照合同规定收回该商铺。除前述约定外，沈某某应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起30日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续。否则每逾期一日，沈某某应按日平均租金的3倍向国盛公司支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止；在租赁期限内，沈某某逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金和/或质量保证金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。除上一条所述款项外，在租赁期限内，沈某某逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰向国盛公司支付滞纳金；在租赁期内，沈某某有下列行为之一的，除本协议其他条款约定的违约责任外，国盛公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成国盛公司损失的，沈某某应予以赔偿：拖欠支付租金、物业管理费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正在追索）。国盛公司单方面终止合同的，沈某某应该按照如下方式承担违约金：若剩余的租赁期超过4个月的，沈某某应按照当年度月平均租金标准承担4个月的违约金。国盛公司因向沈某某催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及国盛公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由沈某某承担，国盛公司有权向沈某某追讨该等费用、开支。任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至本合同第2页载明的地址，或双方书面通知的其他地址。本合同第2页载明的出租方和承租方的地址、电话、传真等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真等联系方式。一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明；如以传真方式，则发出之日视作已送达，以发送报告单将作为有效证明；如以手递的方式，则发至指定地址之日视作已送达，以对方的签收文据为有效证明。本合同第2页载明的沈某某联系地址为无锡市新吴区××庄街道××村××庄××村××号。双方确认，国盛公司于2018年5月15日将承租房屋交付给沈某某使用。2020年4月24日，国盛公司向锦*公司出具《租赁款项催款函》及《水电停供通知函》各一份，并通过ＥＭＳ邮寄至租赁合同中约定的沈某某地址无锡市新吴区××庄街道××村××庄××村××号，快递回单显示”已签收”。2020年4月24日，国盛公司向沈某某出具《租赁合同解除及房屋交还通知书》通过ＥＭＳ邮寄至租赁合同中约定的沈某某地址无锡市新吴区××庄街道××村××庄××村××号。快递回单显示2020年4月25日”已签收”。该通知书载明因沈某某”拖欠支付租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）”国盛公司单方解除案涉租赁合同，自本通知送达或视为送达沈某某的同时租赁合同即终止。截至2020年4月27日，沈某某拖欠国盛公司2019年12月至2020年4月的租金共计323020元、物业费102360元。2020年4月28日，国盛公司在案涉租赁房屋予以断水断电，并加装机械锁。2020年6月1日，国盛公司为本案与上海精诚申衡（无锡）律师事务所签订《律师服务合同》一份，约定律师费为20000元并支付了该笔律师费。另查明，沈某某向国盛公司支付了租金和物业费押金260714元、水电费保证金34120元。2020年5月21日，沈某某向张某微信转账17060元。再查明，2020年5月21日，一审法院受理了原告沈某某与被告锦*公司、第三人王俊华、张伟、朱晶公司解散纠纷一案，该案于2020年8月14日作出判决”自本判决生效之日起，解散锦*公司”该案中载明”7月14日，经一审法院实地走访发现，锦*公司经营场所西水东商业街180-3已由国盛公司实际掌控。”一审中，国盛公司陈述，其已于2020年10月12日将案涉商铺中可以移动的物品腾空并制作了物品清单。房屋已经出售给第三方，大概时间为10月底已经进行了产权变更，第三方已经在实际使用中。国盛公司同意将租金和物业费押金260714元以及水电费保证金34120元抵扣相关费用。关于政府发放的纾困金，若后期收到，愿意在执行的过程中予以抵扣。关于沈某某支付至案外人张某的17060元，已抵扣2019年5月的物业费。以上事实，有《绿地香港·西水东项目之xx餐厅租赁合同》、《租赁款项催缴函》、《水电停供通知函》及快递回单、《租赁合同解除及房屋交还通知书》、邮寄单、邮件查询信息《律师服务合同》、水电费付款通知单、不动产信息、西水东商业街商铺电表明细汇总表、电表、水表抄表明细记录表、水电物业费清单、租赁押金、水电保证金及实际缴纳的租金、支付凭证、微信聊天记录截屏、（2020）苏0213民初3734号民事判决书、照片等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国盛公司与沈某某签订的《绿地香港·西水东项目之xx餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立、有效，双方应当按约履行合同义务。沈某某未按约定履行租赁合同中支付租金等费用的主要义务，应当承担违约责任。国盛公司按约要求单方解除合同并向沈某某发出解除通知，故国盛公司主张案涉租赁合同于2020年4月27日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。国盛公司称案涉租赁房屋已进行产权变更并实际交付第三人使用，故对于要求沈某某返还并迁出案涉租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。沈某某辩称案涉租赁合同的合同相对人因国盛公司行使了选择权，故应为锦*公司，而非沈某某。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。现国盛公司请求发起人即沈某某承担合同责任并不违反法律规定，一审法院予以支持。故对沈某某的抗辩意见，一审法院不予采纳。合同解除后，沈某某应当向国盛公司支付拖欠的租金、物业费。诉讼中，沈某某对拖欠的租金323020元及物业费102360元在金额上予以认可，但不认可拖欠的水电费59571.5元。对国盛公司要求沈某某支付拖欠的租金323020元、物业费102360元合计425380元的诉讼请求，一审法院予以支持。诉讼中，国盛公司同意将沈某某缴纳的租金和物业费押金260714元以及水电费保证金34120元抵扣相关费用，经抵扣，沈某某应向国盛公司支付租金、物业费合计130546元。关于水电费，国盛公司虽提供电表明细汇总表、电表、水表抄表明细记录表、水电物业费清单等证据，但抄表时沈某某并未在场，亦无其他人在场证明，故国盛公司单方记录的抄表数字不足以证明沈某某租房期间实际发生的水电费用，故一审法院对该水电费及违约金的诉讼请求不予支持。沈某某辩称其向国盛公司员工张某微信转账17060元系装修保证金，但沈某某未提供证据证明张某得到国盛公司授权，且国盛公司称该17060元已抵扣2019年5月物业费，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于租赁优惠期的租金387624元（6个月租金），根据案涉租赁合同约定”装修期及之后第1个月固定租金为优惠租金，如沈某某发生本合同项下的违约行为，则沈某某不再享有该优惠。”房屋交付的时间为2018年5月15日，租金起算时间为2018年11月15日，故装修期为6个月，沈某某在合同履行过程中存在逾期交付租金等违行为，则沈某某应向国盛公司支付租赁优惠期的租金387624元。沈某某抗辩称并未享受过租金优惠期的意见，故一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，沈某某虽在房屋中留有物品，并不能作为认定占用房屋的唯一标准。国盛公司在合同解除后即于2019年4月28日对房屋采取了上锁措施，且经一审法院在审理（2020）苏0213民初3734号案件时，已查明案涉租赁房屋已被国盛公司实际控制，且其后将房屋对外招租，目前已出售给第三方，被第三方实际使用，应当视为沈某某在国盛公司上锁后就已不再占用房屋，故对于国盛公司房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金违约金、物业费违约金，因租赁同中约定的标准过高，沈某某主张予以调整，一审法院调整为自2020年5月1日起至实际给付之日止，以拖欠的租金、物业费总和为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。关于合同终止违约金，国盛公司主张沈某某应按照当年度月平均租金标准承担4个月的违约金为258416元（64604元*4个月），符合合同约定，且结合因沈某某违约而导致的本案房屋空置期间的损失，一审法院予以支持。关于未按期迁出注册地址的工商登记违约金，因国盛公司并未对其因沈某某未按期迁出注册地址的行为产生的损失提供证据证明，故一审法院不予支持。关于律师费的诉讼请求，合同中有明确约定，故一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认国盛公司与沈某某签订的《绿地香港·西水东项目之xx餐厅租赁合同》于2020年4月27日解除。二、沈某某应于判决发生法律效力之日起十日内向国盛公司支付拖欠的租金、物业费合计130546元（已抵扣租金和物业费押金260714元、水电费保证金34120元）、租赁优惠期租金387624元，合计518170元。三、沈某某应于判决发生法律效力之日起十日内向国盛公司支付租金、物业费违约金（自2020年5月1日起至实际给付之日止，以425380元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）以及合同终止违约金258416元。四、沈某某应于判决发生法律效力之日起十日内向国盛公司支付律师费2万元。五、驳回国盛公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16453元减半收取为8226.5元，该款已由国盛公司预交，由沈某某负担5759.5元，由国盛公司负担2467元。沈某某负担部分于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给国盛限公司。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。另查明，2020年12月21日一审笔录中载明，国盛公司同意对于之前收取的押金或者保证金在本案中抵扣相应的费用。锦*公司2019年7月15日向国盛公司转账金额17060元（附言：物业费）；增值税发票：开票时间为2019年6月27日，备注栏：2019.5，金额17060元，物业管理费。沈某某称，上述二证据在一审卷中，该款项为其向张某支付17060元装修保证金不应认定为已抵销2019年5月的物业费。2021年7月23日国盛公司向本院提供锦*公司2019年6月12日《申请》内容为17060元装修押金抵扣的是5月份物业费；开票日期为2019年7月的江苏增值税普通发票、编号48369622、备注2019.7；《营运中押金退还》中审批事项：西水东商业街--《锦*餐厅》装修押金抵扣物业费，内容：现该商家申请将装修押金17060元抵扣2019年5月一个月物业费，请各领导批准！三份复印件。并书面辩称，对沈某某意见不予认可，根据锦*公司向其提供《申请》以及沈某某提供的发票、转账凭证，不符合双方之间物业费支付与开具发票的管理，2019年7月15日转账所支付的为2019年7月物业费。2021年7月28日国盛公司向本院书面申请，自愿将一审判决第三项中“……以425380元为基数……”，调整为以130546元为基数。本院认为，一、涉案租赁房屋合同主体双方当事人为国盛公司（出租方）与沈某某（承租方），故国盛公司当然有权向沈某某主张相应权利。至于沈某某将租赁房产如何使用，以谁名义经营餐厅是沈某某的事情，同国盛公司无关。二、违约方应当按约依法承担相应的责任。本案中因沈某某未按约定支付租金、物业费，故守约方国盛公司有权按约要求违约方沈某某承担相应责任。根据双方当初协议约定，关于租赁优惠期的租金6个月租金……如沈某某发生本合同项下的违约行为，则沈某某不再享有该优惠。该条款约定很明确，应该理解为是鼓励承租人能够守约，是对守约行为的奖励。但是鉴于承租人沈某某违约，作为守约方国盛公司有权按照协议约定要求沈某某支付该6个月的租金。关于涉案房屋的装潢。因双方协议中明确，除租赁期限届满终止外，如国盛公司或沈某某依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同，或因不可抗力或其他原因致使本合同提前终止的……沈某某不得以此为由要求国盛公司支付装修赔偿……。根据该约定，装修部分并不属于违约的赔偿。关于4个月的违约金，一审法院考虑到空置期损失和双方的合同约定，故以4个月的租金作为违约金，符合双方合同约定并不过高。对于疫情的影响，国盛公司在一审中已承诺关于政府发放的纾困金，若后期收到，愿意在执行的过程中予以抵扣。三、对于锦*公司向国盛公司转账金额的17060元，开票时间为2019年6月27日，转账时间为2019年7月15日时间前后完全不一致，而且票据和发票上根本未注明为2019年5月的物业费，国盛公司亦不认可，故应当由沈某某承担举证不能的法律后果。四、对于租金、物业费的违约金计算基数。现国盛公司向本院申请，自愿将一审判决第三项中“……以425380元为基数……”，调整为以130546元为基数，并不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，沈某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区（2020）苏0213民初4334号民事判决第一、二、四、五项；二、变更无锡市梁溪区（2020）苏0213民初4334号民事判决第三项为“沈某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向国盛公司支付租金、物业费违约金（自2020年5月1日起至实际给付之日止，以130546为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）以及合同终止违约金258416元”。一审案件受理费16453元减半收取为8226.5元，由沈某某负担5759.5元，由国盛公司负担2467元。二审案件受理费16453元，由上诉人沈某某负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年八月四日书记员  郑冯源