辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终844号上诉人（原审被告）：辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司，住所地辽阳市白塔区北哨街金福贵源小区物业楼。暂代负责人：韩学思（原法定代表人韩振华病故，尚未确定新法定代表人）。委托诉讼代理人：朱玫，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹钰，女，汉族，1978年9月20日出生，户籍地沈阳市和平区，现住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽阳市新华搪瓷厂，住所地辽阳市白塔区北哨街15号。法定代表人：郭素文，厂长。委托诉讼代理人：曾晓春，该公司职员。委托诉讼代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。上诉人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司（以下简称白塔二建公司）因与被上诉人曹钰、辽阳市新华搪瓷厂（以下简称新华搪瓷厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白塔二建公司委托诉讼代理人朱玫、被上诉人曹钰委托诉讼代理人李天新、新华搪瓷厂委托诉讼代理人曾晓春、王宏霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白塔二建公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人曹钰的诉讼请求；二、两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人曹钰并未签订《预销售住宅合同书》，该合同书是上诉人在开发金福贵源小区一期项目中与回迁户签订代建房屋时所使用的合同文本，当时为方便与回迁户签订合同，将很多空白合同提前加盖了公章。并且合同书上的签字均为被上诉人辽阳市新华搪瓷厂（以下简称新华搪瓷厂）的法定代表人郭素文及其丈夫和女儿，没有上诉人公司人员签字，所以，虽然合同上的公章为上诉人，但并非是与上诉人直接签订的。2、虽然被上诉人新华搪瓷厂与上诉人签有《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》及《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》，但这两份协议只是双方的内部约定，并不能违反法律的强制性规定，即上诉人具有开发资质，上诉人才具备开发、建设、销售商品房的权利，被上诉人新华搪瓷厂不是开发企业，无权对外进行商品房销售活动。双方之间此项约定的真实意思是：被上诉人新华搪瓷厂可以对外推销分配给自己的商品房，若有购买者，应与上诉人签订预售合同。因此，原审法院不应以此认定《预销售住宅合同书》合法有效。3、退一步讲，就算被上诉人曹钰与上诉人“签订”了《预销售住宅合同书》，但被上诉人曹钰并没有向上诉人履行合同约定的义务，被上诉人曹钰在签订合同时非常清楚的知道商品房销售方为上诉人，却将购房款交给了被上诉人新华搪瓷厂，所以，被上诉人曹钰并未向上诉人履行交付房款的义务，当然上诉人也没有为被上诉人曹钰办理入住手续、并向其交付房屋的义务。也就是说，该合同未得到履行，案涉房屋所有权人仍为上诉人，原审法院认定房屋归被上诉人曹钰所有是错误的。二、原审法院判决案涉房屋归被上诉人曹钰所有，并要求上诉人及被上诉人新华搪瓷厂协助被上诉人曹钰办理房屋所有权登记手续，违反了合同相对性原则。既然原审法院认定《预销售住宅合同书》是被上诉人曹钰与上诉人所签，那么，合同的履行应在合同主体之间，被上诉人曹钰应将购房款付给上诉人，但其却将购房款付给了被上诉人新华搪瓷厂。原审法院在明知上诉人没有收到购房款的情况下，却判决上诉人和被上诉人新华搪瓷厂配合被上诉人曹钰办理房屋所有权手续。试问，上诉人未收到购房款，被上诉人新华搪瓷厂不是合同一方当事人，也不具有开发资质，如何配合！如果配合，应是被上诉人新华搪瓷厂将购房款交给上诉人，然后上诉人记入财务账，再与被上诉人曹钰签订正式的《商品房买卖合同》，并为其开具“销售不动产统一发票”，上诉人才能履行配合的义务。因此，原审法院如此判决违背了合同相对性原则，导致判决内容不具有可履行性和可执行性。三、原审法院判决案涉房屋归被上诉人曹钰所有，并要求上诉人配合被上诉人曹钰办理房屋所有权登记手续，违反了《中华人民共和国税收征管法》、《中华人民共和国发票管理办法》、《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发［1995］192号）等法律、法规和文件的相关规定。根据上述规定，作为纳税人应按财务、会计制度设置账簿，在发生经营业务收取款项时应开具发票，同时，开具增值税发票应符合“三流一致”的原则，即合同流、资金流和发票流要一致，否则，视为虚开增值税发票，达到一定数额还要追究刑事责任。本案中，原审判决认定被上诉人曹钰与上诉人签订了《预销售住宅合同书》，但事实上被上诉人曹钰却将购房款付给了被上诉人新华搪瓷厂（款项存入了被上诉人新华搪瓷厂个人银行卡，也未入企业账簿）；同时原审法院判决上诉人要配合被上诉人曹钰办理房屋所有权登记手续，那么，按照原审法院的要求，上诉人在未收到购房款的情况下，首先按被上诉人新华搪瓷厂开具的收据金额记财务账，然后开具“销售不动产统一发票”，最后重新与被上诉人曹钰签订《商品房买卖合同》，上诉人配合的义务才履行完毕。但如此配合，完全违反了上述法律、法规和文件的规定，是违法行为，甚至构成了犯罪。上诉人不能履行也不敢履行原审法院的这项判决内容。综上，上诉人恳请二审法院重新认定事实并正确适用法律，撤销原审判决，驳回被上诉人曹钰的诉讼请求。曹钰辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人与搪瓷厂系合作开发，双方之间对于合作开发的楼盘权属分配签署了协议，并进行了公证。在实际公开对外售楼过程中，也是设立了两处售楼处，答辩人是在设立的公开售楼处购买的案涉房屋，上诉人上诉理由没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新华搪瓷厂辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据新华搪瓷厂和上诉人签订的联合开发协议书及补充协议，分配给新华搪瓷厂所有的房屋都是与出售给曹钰的涉案房屋出卖方式一致，网点大概是7千多平，住宅是1万多平，且住宅部分上诉人基本都给网签了。因此我们认为与上诉人签订的这些联合开发协议及补充协议合法有效，预销售住宅合同合法有效。曹钰向一审法院起诉请求：1、依法确认坐落于辽阳市白塔区.72平方米的商业网点房屋归原告所有；2、依法判令二被告协助原告办理坐落于辽阳市白塔区.72平方米商业网点房屋的所有权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月18日，白塔二建公司与新华搪瓷厂签订《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》并办理公证，双方约定联合开发新华路北VI组团商住小区项目。2013年9月11日，双方签订《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》，约定案涉网点由新华搪瓷厂建设，系新华搪瓷厂所有权属的部分，其拥有所属权利的工程项目的预售、销售行为，白塔二建公司应给予配合及支持。2018年6月4日，曹钰（甲方）与白塔二建公司（乙方）签订《预销售住宅合同书》，约定甲方在乙方预定金福贵源二期小区建设的1号楼东数4、5号建筑面积525.22平方米的住宅网点，甲方于2018年6月4日交付420万元。面积最终以产权部门核算为准，多退少补。注：乙方承诺甲方三年内办理产权证书，如无法办理产权证书，甲方有权解除合同，同时乙方需按甲方已付购房款月利息2分的标准支付违约金，如甲方不需要办理产权证书时，乙方不负责支付违约金。该合同乙方处加盖了白塔二建公司的公章，新华搪瓷厂的法定代表人郭素文及其丈夫曾照旭在负责人处签字确认。同日，曹钰通过中国工商银行分五笔向新华搪瓷厂的法定代表人郭素文个人银行账户转账共计420万元，新华搪瓷厂当日向曹钰出具购房收款收据。白塔二建公司于2020年5月9日取得案涉网点的预售许可证。2020年12月1日，新华搪瓷厂出具证明，证明曹钰在其公司购买一号楼下东至西数4号、5号网点（层高3层），上述两户网点的编号为：金福贵源2期1号楼下74-17、74-16网点。上述事实有曹钰提供的《预销售住宅合同书》、《公证书》、《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》、《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》、郭素文工商银行回单、预售许可证、证明及各方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，曹钰与白塔二建公司签订《预销售住宅合同书》，购买白塔二建公司与新华搪瓷厂联合开发建设的案涉网点，该合同乙方处加盖了白塔二建公司的公章，新华搪瓷厂的法定代表人郭素文及其丈夫曾照旭在负责人处签字确认，同时符合新华搪瓷厂对开发商品房的销售约定，且白塔二建公司于2020年5月9日取得预售许可证，故该《预销售住宅合同书》合法有效，一审法院予以确认。签订合同后，曹钰已履行了交付房款的义务，该房屋应归曹钰所有，二被告应协助原告办理房屋更名过户手续，故曹钰要求确认案涉网点归其所有并要求二被告协助办理房屋的所有权登记手续的诉请，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：坐落于辽阳市白塔区.72平方米的商业网点归曹钰所有；二、辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂于判决生效之日起三十日内配合曹钰办理上述商业网点的房屋所有权登记手续。案件受理费15408.00元，已减半收取7,704.00元，由辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂共同负担。保全费5,000.00元，由辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、辽阳市新华搪瓷厂共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于案涉《预销售住宅合同书》效力问题。本案中，案涉房屋所属项目系由白塔二建公司和新华搪瓷厂联合开发，以白塔二建公司名义办理开发建设手续，白塔二建公司与新华搪瓷厂之间就合作开发建设案涉房屋所在的建设项目，订立了《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》以及《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》。根据双方约定，案涉房屋系由新华搪瓷厂建设，亦是属于分配给新华搪瓷厂所有权属的部分，白塔二建公司对新华搪瓷厂销售其拥有所属权利的工程项目的行为予以配合及支持。因此，新华搪瓷厂有权销售案涉房屋，白塔二建公司应予配合。曹钰与新华搪瓷厂及白塔二建公司订立的《预销售住宅合同书》合法有效。依法成立的合同，受法律保护。双方应按合同约定全面履行义务。上诉人白塔二建公司二审庭审时认可就其与新华搪瓷厂之间的协议来看，案涉房屋的权属属于新华搪瓷厂所有，但主张此案的引发是由于施工款问题与新华搪瓷厂之间存在纠纷，所以不同意给新华搪瓷厂销售的房屋办理网签手续。但案涉房屋合作开发单位之间的债务纠纷与购房者曹钰无关，白塔二建公司的上述理由不能对抗曹钰要求履行《预销售住宅合同书》及配合办理过户手续的权利。对上诉人白塔二建公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,408元，由上诉人辽阳市白塔二建发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  都 伟审 判 员  徐莲凤审 判 员  胡 玲二〇二一年八月十八日法官助理  郝丽鑫书 记 员  秦海楠