湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初1239号原告：罗建强，男，汉族，1975年10月15日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：朱铂（特别授权），湘阴县南湖法律服务所法律服务工作者。被告：胡正春，男，汉族，1967年1月1日出生，住湖南省湘阴县。被告：廖艳兰，女，汉族，1970年2月22日出生，住湖南省湘阴县。两被告共同委托诉讼代理人：李慧聪（特别授权），湖南昌禹律师事务所律师。原告罗建强与被告胡正春、廖艳兰买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗建强及其委托诉讼代理人朱铂，被告胡正春、廖艳兰的共同委托诉讼代理人李慧聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗建强向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，两被告返还30万元购房款给原告，并承担违约责任，赔偿损失：1、资金占用利息给原告（利息自2017年10月3日起按月百分之二以30万元为基数计算到实际清偿之日止）；2、因原告在正常时间内不能购买到房屋，现在购买房屋涨价的损失约203715元（135.81㎡×1500元／㎡），两项共计503715元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经朋友介绍认识,于2017年10月3日三方协商，被告将位于××街道××路××号水岸世景2204房屋出卖给原告,双方签订了《房屋买卖协议》。2017年11月3日原告通过银行转账付款30万元到被告胡正春账户上,由被告廖艳兰出具收条。三方同意去办理委托公证手续,原告单独可以去办理过户手续。2017年11月3日,三方去长沙市公证处办理了公证委托书,因被告的房屋购买年限只有两年,要满四年才能出售,四年的购房期限已满,三方再进行房屋交易。但后面由于2017年9月22日长沙市政府出台了限购的政策，原告凭公证书不能办理过户手续。在该房屋的交易过程中,被告明知房屋不能够出售给原告,还故意和原告签订买卖协议,有严重的违背诚实义务的原则,导致原告现在要同样面积、同样地段的房屋超出原有的购买价格80万元,原告就房屋的购房款及损失部分找两被告协商,始终得不到解决,现原告为维护自己的合法权益,根据《民事诉讼法》的相关规定,提起诉讼,望法院查清事实,依法判决。被告胡正春、廖艳兰共同辩称，双方之间不存在房屋买卖合同关系，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告认可收到原告银行转账15万元，但被告有证据证明向原告支付了27万元。请求法庭依法认定双方之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，如果查明不存在房屋买卖合同关系，涉嫌虚假诉讼，请法院依法处理。经审理查明，被告胡正春、廖艳兰系夫妻，两被告于2013年11月2日以按揭贷款的方式购买了位于长沙市××街道××路××号××栋××号房屋一套，总房价为781657元，该房屋于2015年7月27日办理了不动产登记。2017年10月3日，被告胡正春、廖艳兰作为卖方（甲方），原告罗建强作为买方（乙方）签订了一份“房屋买卖协议”，协议约定，乙方同意购买甲方拥有的座落在××街道××路××号水岸世景6栋2204房地产、建筑面积135.8平方米（房屋权证号为7××9号，国土使用权证号为长国用（2005）12416号）。交易总价为人民币80万元整，首付款为30万元整，余款在过户当日付清。甲方应当保证所拥有的房产无任何权属纠纷，并积极协助乙方办理产权过户手续，提供所需相关资料。甲乙双方遵守国家房地产政策法规定，并按规定办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易过程中所产生的一切费用由乙方承担。原、被告双方均在该份协议上签名、捺印，并写下自己的身份证号码。2017年11月3日，被告廖艳兰向原告出具了一张收条，载明“今收条罗建强购房款叁拾万元整（30万元）收款人廖艳兰日期2017.11.3日”。被告廖艳兰还在收条左下方写有“（附）已转入胡正春中信银行卡账号：6217××××1896”。2017年11月3日、2017年11月7日、2017年11月9日，原告通过银行转账给被告胡正春共计30万元。2017年11月3日，两被告向原告出具了一份委托书，被告胡正春、廖艳兰为委托人，原告罗建强为受托人。主要内容为，胡正春、廖艳兰系夫妻，廖艳兰名下座落在××街道××路××号水岸世景6栋2204号，建筑面积135.81平方米，产权证编号为长房权证星沙街道办事处字第7××9号，国土证编号：长国用（2015）第1××6号；因委托人工作繁忙，特全权委托罗建强办理上述房产的相关事宜：代为归还贷款本息，领取还款凭证、房产权证、注销抵押登记的相关资料，注销抵押他项登记，领取房产权证。受托人在委托权限内所签署的一切相关文件，委托人均予承认。委托权限直至上述委托事项办理完毕为止。受托人无转委托权。2017年11月7日，原、被告就该委托书向湖南省长沙市望城公证处申请公证，2017年11月7日该公证处出具（2017）湘长望证内字第45010号公证书，证明胡正春、廖艳兰的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。后原、被告并未继续履行房屋买卖合同的义务，原告未支付余款，被告也未配合原告办理产权过户登记手续。被告胡正春称，他们与原告并非真正的房屋买卖，而是借款，他每个月都按5分的标准支付了15000元的利息给原告和案外人王跃飞，共计支付了16个月的利息。被告为证明该主张，向本院提供了2019年8月31日与原告当面协谈时所录制的一段视频，经当庭播放视频显示，被告拿着一张纸条，纸条上写着“30万，罗总（每月10号），未付，3、4、5、6、7、8，9万”“30万，跃别（每月月底），未付，3、4、5、6、7、8，9万”，还谈到了就按月息5分算利息，每月利息1.5万元，被告胡正春讲在一个月内还9万元给原告等内容。对于视频的内容，原告不认可。原告称他多次找被告要求办理过户，被告配合他办理过户他才同意支付其余的房款，但被告讲他的房屋需要购买后满四年才能交易，他为此事还专门到产权登记部门去咨询了，确实要满四年才能交易，他就只能等被告房屋购买满四年后再找被告办理房屋过户手续。被告胡正春自己提出来不能过户的这几年，愿意补偿利息给他，被告提供的视频就是他们在茶楼谈补偿利息的事宜，但他并没有收到被告给付的任何利息。后来又出现了限购政策，他咨询了产权登记部门，他不具备在长沙购房的资格，还是无法办理产权过户登记，他只能找被告要求退款。被告胡正春于2020年8月12日向原告银行转账还款2万元，原告微信回复“收到二万元本金”。其余款项，被告再未退还给，原告多次找被告催款无果，遂向本院提起诉讼。另经本院到长沙县不动产登记中心查明，1、根据“长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知长住建发〔2017〕151号通知”要求，涉案房屋需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，且从2017年9月23日开始，长沙县属于政策性限购区域，根据通知要求，原告不具备在长沙县购房的资格。2、被告廖艳兰于2013年12月9日将涉案房屋抵押给银行办理按揭贷款，抵押手续于2019年4月22日注销。2019年4月15日被告廖艳兰为其他人借款提供担保再次将涉案房屋抵押给银行，抵押结束时间为2025年4月1日，抵押状态为有效，且涉案房屋已于2019年6月14日和2020年9月16日被法院查封。以上事实和经过，有原告提交的房屋买卖协议、委托书、公证书、银行流水、收条，两被告共同提交的视频资料、微信截图，与本院调取的房屋买卖合同、不动产登记信息、抵押贷款合同、庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。本院认为，原、被告于2017年10月3日签订的房屋买卖协议系双方自行签订，且两被告同意原告单方办理过户手续并对此进行了公证，同时被告廖艳兰还向原告出具了收到购房款的收条，通过上述证据证明，原、被告之间成立了真实有效的房屋买卖合同关系。被告称他们与原告系借款而非房屋买卖，被告并未提供任何借款凭证予以证明，被告称支付了利息，也未提供向原告支付利息的证据。被告提供的视频内容大部分都是被告胡正春指着一张纸条在自述，该视频内容无法证明原、被告之间是借贷关系且被告支付了利息给原告的事实。对两被告称与原告系借贷而非房屋买卖的抗辩意见，本院不予采纳。经本院向权利登记部门查明，涉案房屋需在不动产登记后满三年方能交易，且从2017年9月之后又存在政策性限购的情形，说明原告陈述的房屋未能过户的情况属实。且经本院查明，该房屋已设定抵押权并已被法院查封，原、被告之间的房屋买卖合同确实存不能履行的实际障碍。根据上述情况，原告要求解除与被告签订的房屋买卖协议的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的不再履行，两被告应当将原告已经支付的30万元购房款返还给原告。原告在与被告胡正春的微信聊天中认可2020年8月12日收到被告本金2万元，则被告还应当返还原告购房款28万元。原告要求被告按照每月2%的标准向其支付违约利息损失至购房款还清之日止。两被告在明知其房屋需登记后满一定年限才能交易的情况下与原告签订房屋买卖合同，且之后房屋又因政策性限购而无法交易，被告对于房屋买卖合同不能履行存在明显过错，被告应当向原告赔偿违约损失。原告至2017年11月9日共向两被告交付了30万元购房款，从该日起原告即产生了利息损失，本院认定由被告从2017年11月9日开始向原告支付违约利息损失，利息损失的标准，本院在参考中国人民银行同期同类贷款利率标准的基础上酌情认定按照年利率6%的标准计算，至被告2020年8月12日还2万元之日止共1007天，利息损失共计49660元（30万×6%÷365天×1007天）。原告认可2020年8月12日收到被告本金2万元，则2020年8月12之后，被告应当以未还的28万元为基数，继续按照年利率6%的标准向原告支付违约利息损失至还清全部房款之日止。原告主张因购买房屋不能而需另行购房造成的涨价损失203715元于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗建强与被告胡正春、廖艳兰于2017年11月3日签订的房屋买卖协议；二、由被告胡正春、廖艳兰共同返还原告罗建强购房款28万元；三、由被告胡正春、廖艳兰共同支付原告罗建强从2017年11月9日至2020年8月12日的违约利息损失49660元元；四、由被告胡正春、廖艳兰以未还购房款28万元为基数，按年利率6%的标准向原告罗建强支付从2020年8月13日起至付清全部购房款之日止的违约利息；五、驳回原告罗建强的其他诉讼请求。上述款项，限给付义务人于本判决生效之日起十五日内一次性支付给权利人。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8816元（原告罗建强已预交），减半收取4408元，由被告胡正春、廖艳兰共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  钟玲二〇二一年八月四日法官助理袁峰书记员袁峰（兼）附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳回对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。