广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初3617号原告：柳州市润佳物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：91450203745140737H。法定代表人：韦继云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，该公司员工。被告：吴洪赐，男，1964年1月14日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：吴洪杰，男，1973年4月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。原告柳州市润佳物业服务有限公司（以下简称润佳物业公司）与被告吴洪赐物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告润佳物业公司的委托诉讼代理人吴佩佩、陈艳，被告吴洪赐的委托诉讼代理人吴洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付柳州市南亚风情（二期澳洲青青）19栋2层3号商铺物业服务费4702.64元，违约金2039.57元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日5?计算至2020年1月31日），合计6742.21元；2.判令由被告承担本案所有诉讼费。诉讼中，原告明确诉请第1项的物业服务费4702.64元是2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。事实与理由：2015年3月14日，原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会签订《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，约定柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会委托原告对其位于柳州市提供物业服务。服务期限自2015年4月1日至2018年3月31日止。2018年3月15日，原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会续签订《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，约定柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会委托原告对其位于柳州市提供物业服务。服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止。该商铺建筑面积81.08平方米。自2015年3月14日起，原告依据《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》向被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2015年4月1日起，被告停止交纳柳州市南亚风情（二期澳洲青青）19栋2层3号商铺的物业服务费及相关费用。依据《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》第四章第六条第一款第一项约定，商业物业按1元／㎡／月；第四章第六条第九款的约定业主或者物业使用人违反本合同规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日按5?5?的标准向乙方支付违约金。2015年4月1日至2019年12月31日，被告欠缴58个月的物业服务费及相关费用，共计欠缴物业服务费4702.64元，违约金2039.57元，合计6742.21元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》之规定诉至本院，请求判如所请。被告吴洪赐辩称：首先，被告并不是涉案房屋的实际使用人，被告已经与柳州市鱼峰区志林宾馆（以下简称：志林宾馆）达成租赁协议，由志林宾馆负责缴纳物业费给原告，原告是知晓这一情况的。一直以来，原告在其起诉的涉案时间内都直接向志林宾馆收取物业费。如今，原告因缴纳物业费的纠纷起诉被告，而被告的房屋从始至终都是在志林宾馆的经营范围，应当把志林宾馆追加参与本案诉讼，以便查清事实。退一步而言，就算被告真有责任，根据相关法律规定也只是负连带责任，而并非负给付责任。原告只起诉被告一人，是不符合法律规定的。其次，本案的发生，是因原告的违约行为引起的，被告有权拒绝原告的履行要求。根据被告从志林宾馆处调取的证据，志林宾馆曾经因物业消防设施不能正常工作多次致函原告，要求原告尽快修复，原告对于志林宾馆的函告不予理会，其行为已经属于违约行为，依法应当承担违约责任。在原告履行自己的合同义务之前，被告有权拒绝履行自己的合同义务。综上所述，原告的诉讼请求并没有充分的事实和法律依据。请求人民法院依法判决作出公正判决，充分维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告吴洪赐系广西壮族自治区柳州市东环大道220号南亚风情园（二期澳洲青青）19栋2-3号商铺的业主，该房屋建筑面积为81.08平方米。2015年3月14日、2018年3月15日原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会分别签订《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，在2015年3月14日的合同中约定：由原告为柳州市鱼峰区南亚风情小区提供物业服务；物业服务费（按建筑面积每平方米每月，按人民币收取）：多层住宅和小高层住宅物业费按0.6元计收（不含电梯年检、维保费用），商业物业按1元计收，地下车库车位物业费按20元/月·位计收，车库物业费按10元/间·月，杂物间物业费按3元/间·月；每月5日前交清上月应交费用，原告采取电话通知或在入户门、小区入口处张贴交费通知对业主进行催缴，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费、电梯费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金；合同期限为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止；等等。在2018年3月15日合同中约定：由原告为柳州市鱼峰区南亚风情小区提供物业服务；物业服务费（按年度区分收费标准，按建筑面积每平方米每月，按人民币收取）：（1）2018年度期间，多层住宅和小高层住宅物业费按0.6元计收（不含电梯年检、维保费用），商业物业按1元计收，地下车库车位物业费按20元/月/位计收，车库物业费按10元/间/月，杂物间物业费按3元/间/月，（2）因物价提高、用人工资上调等因素，2019年起物业费适当调整，具体调整意见由物业公司提出，经业委会研究，报业主大会通过后实行；每月5日前交清上月应交费用，原告采取电话通知或在入户门、小区入口处张贴交费通知对业主进行催缴，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费、电梯费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金；合同期限为三年，自2018年4月1日止2021年3月31日止；等等。因被告未依约向原告交纳物业服务费，原告诉至本院，提出前述请求。另查明，根据原告提交的催费凭证显示：原告于2018年5月10日通过张贴《交费通知》的方式向被告催缴了2015年6月至2018年5月的物业服务费。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与柳州市鱼峰区南亚风情园业主委员会签订的《柳州市鱼峰区南亚风情园小区物业管理服务合同》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告仅对被告2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费进行催收，因此，被告应向原告支付2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费2918.88元（81.08平方米×1元／平方米／月×36个月）。对于原告主张的2015年4月1日至5月31日期间以及2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，因原告未能举证证明已经过催收，本院不予支持。关于被告辩称其已与志林宾馆达成租赁协议，约定由志林宾馆负责缴纳物业费，但未举证证明，本院不予采信。即便是事实，根据《物业管理条例》第42条的规定，被告作为业主亦对物业服务费的交纳负有连带责任，故原告主张被告交纳拖欠的物业服务费并无不当。至于被告以原告未尽到物业消防设施的维修义务为由不交物业服务费，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，本院认为被告提出的问题尚未达到其可以免交物业服务费的程度，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，由于本案系因对物业服务有意见而不交纳物业费，不是恶意拖欠，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案案涉行为发生在民法典施行前，适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告吴洪赐应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市润佳物业服务有限公司支付2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费2918.88元；二、驳回原告柳州市润佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元（原告柳州市润佳物业服务有限公司已预交），由原告柳州市润佳物业服务有限公司负担14元，被告吴洪赐负担11元。本判决为终审判决。审判员  伍艳丽二〇二一年八月十日书记员  杨 柳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。