重庆市潼南区人民法院  重庆市潼南区人民法院民事判决书 (2021)渝0152民初5139号 原告：杜乐余，男，1987年1月17日出生，汉族，住重庆市潼南区。    委托诉讼代理人：操丽萍，重庆法洋律师事务所律师。被告：重庆翔悦实业有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处铁石路258号二楼2-1，统一社会信用代码91500224762652523W。法定代表人：刘钢，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毛咏，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛海龙，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。原告杜乐余与被告重庆翔悦实业有限公司（以下简称翔悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜乐余的委托诉讼代理人操丽萍、被告翔悦公司的委托诉讼代理人毛海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜乐余向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2019年6月30日起至2021年7月20日止的逾期交房违约金105089元；2、诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告杜乐余变更第1项诉讼请求为：被告支付原告逾期交房违约金70245元（以466440元为基数，按日万分之三的标准从自2019年6月30日起计算至2020年11月13日止）。事实和理由：2018年6月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告应于2019年6月30日前将进行了建设工程竣工验收备案登记的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢XX-X号房屋交付原告。合同签订后，原告全面履行了交付房款的合同义务，被告未按约定的时间向原告交付房屋。为此，原、被告于2020年3月25日签订《补充协议》，约定被告如在2020年10月15日前按时交房，逾期交房违约金按主合同约定支付，如2020年10月15日前被告仍未按时交房，被告应按日万分之三的标准支付逾期交房违约金。现被告未按补充协议约定的时间向原告交房，已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。被告翔悦公司辩称，原告主张的违约金标准过高，并且被告逾期交房，应当按主合同约定的万分之0.1的标准承担违约责任，理由是补充协议签订后，因雨水太多、部分业主违规装修、私拉乱接、要求整改等因素导致工期延长，被告无法在补充协议约定的2020年10月15日前交房，经信访局、建委召集业主、被告共同商定交房时间延长至2020年11月15日前，被告交付未超过此期限；案涉房屋工程竣工验收时间为2020年11月13日，被告于2020年11月14日通知原告接房，违约截止时间为2020年11月14日；根据合同约定“如遇不可抗力，乙方可据实延期交房”、“甲方因乙方不具备接房条件而拒绝交房的不承担任何违约责任；乙方有权要求甲方整改，在整改期间，甲方不承担逾期交房违约责任”，因此违约期间应扣除新冠疫情期间3个月、整改期间1个月。本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，杜乐余（乙方）与翔悦公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发修建的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢XX-X住宅以预售的方式出让给乙方，房屋建筑面积为116.61平方米，总成交金额为466440元；付款方式为一次性付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”载明：“属预售商品房的，甲方应当在2019年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同附件五《合同补充协议》第四条约定甲方具备商品房项目建设工程竣工、验收后，乙方无权拒绝接受房屋。若甲方交付的商品房不符合附件三等其他约定，则乙方有权要求甲方整改；在整改期间，甲方不承担逾期交房的违约责任。   2020年3月25日，翔悦公司（甲方）与杜乐余（乙方）签订《补充协议》，约定将甲乙双方协商一致，就延期交房事宜达成如下协议：一、本协议内容作为XXXX购房合同的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力；二、交房时间，甲方另约定于2020年10月15日前将乙方所购买的房屋交付给乙方，交房时房屋必须符合购房合同中所列的使用条件（甲方应按照国家法律规定在房地产管理部门办理商品房销售所必需的房产五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等保障业主应有的合法权益，于交房时办理完毕；三、甲方如在2020年10月15日前按时交房，原合同约定的2019年6月30日前至实际交房的逾期交房违约金甲方按主合同约定支付（交房房屋同时支付逾期交房违约金），如2020年10月15日前甲方仍然不能按时交付房屋则甲方应从2019年6月30日起到实际交房日止，甲方每天必须按乙方所交房款的万分之三支付逾期交房违约金；四、如果甲方2020年10月15日前未交房，甲方还需继续延期，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方购房款与所有税费，并从甲方实际收到乙方购房款起支付乙方资金占用利息，利率按年利率24%支付；五、原合同与本协议不一致的，以本协议为准。该合同签订后，杜乐余向翔悦公司支付购房款466440元，翔悦公司于2020年11月14日将通知杜乐余接房。2020年11月16日，涉案房屋所在的XX幢取得竣工验收备案登记证，竣工验收时间为2020年11月13日。另查明，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布《关于做好突发公共卫生时间应急响应有关工作的通知》（渝肺炎组发〔2020〕2号），决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、补充协议、竣工验收备案登记证、收据等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告主张因疫情、整改应扣除4个月的违约期间是否成立；2、被告是否应当按照补偿协议约定的标准支付违约金以及违约金是否应当进行调整。对此，本院评判如下：关于被告主张因疫情、整改应扣除4个月的违约期间是否成立。《合同法》第一百一十七条约定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因原、被告通过签订补充协议的方式将交房时间延长至2020年10月15日前，新冠疫情应急响应发生在该期间，本院认为疫情发生后重庆市启动突发公共卫生事件为一级响应和二级响应期间，建筑行业停工停产导致无法施工，双方当事人通过补充协议的方式延长了交房时间，视为被告对原告进行了书面告知，因此本院酌情认定60天为受疫情影响不能履行合同义务的期间，因此本案的逾期交房天数503天（2019年6月30日至2020年11月13日）-60天=443天。被告还辩解违约期间应扣除整改期30日，但没有提供事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告是否应当按照补偿协议约定的标准支付违约金以及违约金是否应当进行调整。被告未按照补充协议的约定的时间向原告交房，已构成违约，因此应当按照补充协议约定的标准向原告支付逾期交房违约金。被告辩解双方协商将交房时间再次延长至2020年11月15日前，但未举证证明，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定的违约金过高，当事人提出调整的，应当根据履行合同的违约过错、损失大小等综合考量。本案中，被告逾期交房，造成原告不能在约定的时间取得对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，原告可能产生的损失即为租用同等条件房屋花费的租金损失或者因不能及时将案涉房屋出租导致的租金损失，故原告的损失可以比照适当高于同地段同类房屋的租金标准进行计算。原、被告在合同约定的按日支付已付房款万分之三的标准明显过高，本院酌情调整逾期交房违约金标准为按日支付已付房价款万分之1.5。综上，被告应当承担的违约金为：466440元×0.15‰/日×443日=30995元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、被告重庆翔悦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜乐余支付逾期交房违约金30995元；二、驳回原告杜乐余的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556.12元，减半收取778.06元，由原告杜乐余负担434.75元，由被告重庆翔悦实业有限公司负担343.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员   张   娥  二〇二一年八月十三日 法  官  助  理    王 康 力书   记   员    莫邹灵翎 -1-