辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9815号上诉人（原审原告）：王淑艳，女，1966年5月15日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：王荣贤，男，1965年5月17日出生，汉族，系上诉人丈夫，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：刘丹，女，1975年3月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人王淑艳因与上诉人刘丹房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王淑艳上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持王淑艳一审的全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人连续两年不按期交纳房屋租金，应承担《房屋租赁协议》约定的违约责任。被上诉人第三年房租交纳时，不存在疫情问题，被上诉人应按一年3万元一次性交纳房租，却分为两次交纳15,000元，明显违约，上诉人不同意被上诉人延期交纳房租，后期也未同意被上诉人降低房租的说法，并及时告知被上诉人，被上诉人逾期根本违约，不按时交纳房租，上诉人有权依法解除租赁协议，并有权追究其违约责任及赔偿损失。双方五年租期只履行了不到三年，上诉人后租他人年租金28,000元，造成上诉人每年少租2,000元租金损失，两年合计4,000元，是被上诉人造成的，被上诉人应予赔偿。二、原审法院针对王淑艳的诉讼请求，适用法律错误。我方同意原审法院判决第一项即判令刘丹给付我方51天房租损失2,192元的内容。刘丹答辩意见与上诉内容一致。刘丹上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费用由王淑艳承担。事实与理由：一、王淑艳未明确告知我方不同意降房价而直接与他人重新签订租赁合同，并自行确定从7月1日作为房屋使用时间，该损失不是我方造成的，与我方无关。一审法院判决事实认定错误，严重损害刘丹的合法权益。我方从未说不降价就不继续租用房屋，而是在等待王淑艳是否同意降房租，再交后续房租。即使我方未按合同约定交纳房租，也是经过王淑艳同意的。王淑艳擅自将房屋出租他人，属于违约。二、一审判决适用法律不当，严重损害我方的合法权益。双方履行租赁合同期间发生疫情，属于情势变更的情形，我方享有协商降低房租的权利。一审判决我方赔偿王淑艳损失，损害我方合法权益。王淑艳答辩意见与上诉内容一致。王淑艳向一审法院起诉请求：1．请求判令被告与原告履行房屋租赁协议违约成立，判令被告给付相关违约金及经济损失13,415.70元；2．诉讼费及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年11月1日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将位于沈阳市苏家屯区南一门门市房出租给被告，第二条约定“该房屋租赁期为五年，自2017年11月10日起于2022年11月10日止。房屋租金约定为每年叁万元整（30,000元），租金交纳方式为上打租，以年为单位提前两个月一次性交清。如租期届满乙方请求续租则需在乙方所交租金到期前三个月找甲方（原告）协商确定，否则租期届满甲方有权立即收回房屋，乙方无条件撤出并赔偿甲方一年前述协议价格的租金损失”。被告承租房屋后每半年交纳一次房租，被告存在未按约定期限交纳房租的情况，2020年4月份被告请求降租，原告未同意，2020年6月7日被告搬离，被告房租交至2020年5月10日。2020年5月10日原告与孙明签订房屋租赁协议，约定自2020年7月1日原告将前述房屋租给孙明，租期5年，至2025年6月30日，租金每年28,000元。另查明，被告承租原告房屋时向原告交纳2,000元租房押金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告支付违约金的前提是双方对违约金有明确的约定，被告有违约行为并符合违约金适用的情形，本案房屋租赁协议中约定的违约金适用于租期届满后承租方不撤出的情形，本案双方对中途如何解约及相关违约责任未做约定，故对原告主张按合同第二条约定内容要求被告支付违约金的请求不予支持。关于原告主张的被告给付租金损失4,000元的请求，被告提前两年退租后，原告将房屋以每年28,000元出租给他人，原告认为被告应赔偿原告两年的租金损失4,000元，因原、被告双方对合同履行期间的提前解除及相关违约责任、损失如何认定计算等未做约定，现原告主张被告按房屋两次出租租金差额赔偿损失，依据不足，不予支持。关于原告提出的因被告退租产生的租金损失415.70元的请求（应为2,415.70元，原告主动扣除被告2,000元押金），原告因被告退租将房屋租与他人，租期自2020年7月1日起算，2020年5月11日至2020年6月30日期间的租金损失被告应予赔偿，根据每年30,000元标准计算，则损失为4,192元（30000/365×51），按原告要求扣除被告此前交给原告的押金2,000元，则被告再行给付原告2,192元。被告提出是原告提前与他人签约租房并要求其退租，其不应承担损失的辩解，在原告否认的情况下，仅依据被告提供的通话录音证据，依据不足。一审法院判决：一、刘丹于本判决发生法律效力之日起10日内给付王淑艳房租损失2,192元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费68元，已减半收取，原告负担57元，被告负担11元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王淑艳与刘丹签订的为期5年的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依法履行。在合同履行期间，因受疫情影响，租赁双方就租金减免问题未协商一致，双方从各自行为上表明不再履行租赁合同。关于王淑艳提出判令刘丹按《房屋租赁协议》第二条约定支付违约金及赔偿租金差额损失的主张，因本案租赁合同的履行确实受到疫情的一定影响，承租人刘丹因经营困难虽未能按约定时间交纳整年租金，但其已支付了2020年5月1日前的租金，出租方王淑艳亦予以接收，因双方对于是否降低租金协商未果，刘丹未如期支付后续租金，并非故意违约所致，亦不属于双方协议第二条约定的违约金适用情形，故对于王淑艳提出的该项主张，本院不予支持。关于刘丹提出履行租赁合同期间发生疫情属于情势变更，享有协商降低房租的权利，不承担王淑艳房租损失的主张，鉴于双方合同约定租期为5年，现仅履行3年，尽管存在疫情因素，但刘丹未按合同约定支付租金，势必对房屋出租人的利益造成损害，一审法院综合全案事实，酌定刘丹赔偿王淑艳损失4,192元（扣除押金后2,192元），并无不当。关于刘丹主张不应适用民法典的问题，本案事实发生在民法典生效之前，应当适用《中华人民共和国合同法》。一审判决虽法律适用不当，但不影响本案裁判结果。综上所述，王淑艳、刘丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人王淑艳负担136元、刘丹负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月二十三日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定