辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6916号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴清敏，男，1959年10月18日出生，住辽宁省大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连瑞昌物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区沈阳路207号-2-2-1，统一社会信用代码：91210203241741782E。 法定代表人：孙民，董事长。 上诉人吴清敏因与被上诉人大连瑞昌物业管理有限公司（以下简称“瑞昌物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴清敏上诉请求：一、撤销一审判决，驳回瑞昌物业的诉讼请求，改判支持我在一审的答辩和反诉请求；二、本案的诉讼费由瑞昌物业承担。主要事实与理由：一、我在一审对涉案小区所谓业主委员会是否依法设立提出了异议，要求法院应对该组织进行查明审核，确认其合法性，追加该组织的代表参加本案诉讼，查明该组织的代表是否有资格代表该小区业主从事本小区的物业管理事项以及确认该物业服务合同一方当事人是否是其本人签字。而一审法院未采纳不符合法定程序。二、案涉《物业管理服务委托合同》不是我签字，一审法院采信违法。三、一审判决表述的案涉房屋最终权属不明不符合客观事实，一审判决判定案涉房屋的实际管理人承担物业费没有法律依据。房屋由谁使用管理和承担物业费没有必然联系。依据已生效的民事判决书，案涉房屋应由八人承担义务。四、关于案涉房屋长期漏雨的情况。由于该楼的公共部位长年失修造成案涉房屋渗漏，我在长达十几年数次去找过瑞昌物业履行维修义务、停止侵害，造到拒绝，只能拒绝缴纳物业费。之前的民事调解书是瑞昌物业承诺由政府实施暖房工程，保证彻底修好。我经房主同意了调解方案，不能代表我的意见，我也是代房主支付了费用。但暖房工程后房屋仍存在渗漏状况，但工程施工人员回复系瑞昌物业不配合给付图纸造成的。因为长年漏雨，该房屋无法正常居住使用、出租，依照《最高院关于物业管理服务纠纷案件应用若干问题的解释》第三条的规定，我要求瑞昌物业赔偿。五、瑞昌物业并未向一审法院提交催费通知单，我没有任何被催费行为，瑞昌物业起诉违反《物业管理条例》第六十五条的规定及合同第八条的约定。 被上诉人瑞昌物业辩称，不同意吴清敏的上诉请求，同意一审判决。 瑞昌物业向一审法院起诉请求：吴清敏给付物业费807.20元、滞纳金1,416.63元，合计2,223元。 吴清敏向一审法院反诉请求：瑞昌物业赔偿经济损失补偿金10,000元。 一审法院认定事实，2018年8月7日，瑞昌物业与大连市甘井子区前程住宅小区业主委员会签订前程小区物业管理服务委托合同，管理该小区，吴清敏是该小区38号2—6—1房屋实际占有使用人，合同约定住宅物业标准为0.25元/月/平方米，逾期交纳费用的按0.3%收取滞纳金。合同还规定其他条款。现吴清敏拖欠瑞昌物业2017年1月至2020年3月物业费807.20元及滞纳金1416.63元（807.20元×0.3%×1170天）（0.25/平方米/月×82.79平方米×39个月）。瑞昌物业多次索款无果，遂诉至一审法院。另查明，吴清敏在一审法院（2018）辽0211民初10767号案件中，经与瑞昌物业调解，将其拖欠2006年1月至2016年12月的物业费800元付给瑞昌物业。 一审法院认为，吴清敏作为案涉房屋38号2—6—1的实际占有人和使用人，享受了瑞昌物业的物业服务，理应及时付清拖欠的物业费。现瑞昌物业要求吴清敏给付物业费，理由正当，应予支持。关于滞纳金，一审法院认为物业公司与业主相互依存的关系，小区服务质量的提高需要业主、物业公司等相互配合，共同努力，业主对于物业公司的服务质量可以合理方式提出异议，而不能以拒交物业费来进行对抗。物业公司在提供服务的同时应根据业主的合理要求不断完善服务。结合本案实际情况，一审法院对瑞昌物业滞纳金的诉请不予采纳。关于吴清敏辩称的理由，案涉房屋最终权属尚未明确，其作为案涉房屋实际占有人和使用人，享受到物业服务，理应承担物业费。另外，在一审法院（2018）辽0211民初10767号民事调解书中，吴清敏已向瑞昌物业支付了2006年1月至2016年12月的物业费。故吴清敏辩称证据不足，一审法院不予考虑。至于吴清敏反诉瑞昌物业因案涉房屋漏水要求赔偿10,000元经济损失，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）吴清敏给付原告（反诉被告）大连瑞昌物业管理有限公司物业服务费807.20元（自2017年1月起至2020年3月止，按0.25元/月/平×39个月×82.79平方米标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连瑞昌物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）吴清敏反诉请求。案件受理费50元（原告大连瑞昌物业管理有限公司已预交），由被告吴清敏负担，于判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连瑞昌物业管理有限公司；反诉费50元（反诉原告吴清敏已预交），由反诉原告吴清敏负担。 本院二审期间，吴清敏提供照片，拟证明房屋漏雨。瑞昌物业不予认可。由于该照片不足以证明案涉房屋的漏雨系瑞昌物业不履行公共部位的维修义务所致，本院不予采信。经审查，除对一审判决认定事实中吴清敏拖欠滞纳金及瑞昌物业多次索款无果不予认定外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2013年9月11日，瑞昌物业与大连市甘井子区前程住宅小区业主委员会签订前程小区物业管理服务委托合同，约定瑞昌物业管理该小区，住宅物业标准为0.25元/月/平方米，委托管理期限至2018年9月10日。吴清敏二审中陈述有时在案涉房屋居住，认可系房屋的管理人。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案瑞昌物业与前程住宅小区业主委员会签订的两份《物业管理服务委托合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对该小区业主具有约束力。吴清敏虽对业主委员会的成立合法性、代表的签字提出异议，但其并未提供证据否定该合同的真实性或者业主委员会成立的合法性，以此否定该合同依据不足。吴清敏以其并非合同一方当事人质疑合同真实性亦不符合前述法律规定，本院不予采纳。 吴清敏认可有时在案涉房屋居住，且自认系管理人，而瑞瑞昌公司在诉争期间已实际提供了物业服务，一审法院基于吴清敏系实际占有人及使用人认定其应承担对应物业费807.20元正确，本院予以维持。吴清敏以本院（1998）大民房初第180号民事判决书等主张应由案外人承担案涉费用，但其未提供证据佐证案外人实际占有房屋，得不到支持。吴清敏主张（2018）辽0211民初10767号民事调解书确定的义务系其为他人代办与生效文书不符，且其与案外人之间针对物业费的协议与本案无关，不能以此拒交案涉费用。吴清敏以房屋漏雨拒交物业费以及反诉要求瑞昌物业赔偿损失，但是，一方面，瑞昌物业的服务服务范围包括房屋公共部位的维修、养护、管理等，吴清敏提供的照片不足以证明该漏雨系瑞昌物业不履行物业服务所致；另一方面，吴清敏也未提供证据佐证其因此所受到的实际损失。因此，吴清敏以此拒交物业费无据，一审法院驳回其反诉请求于法有据，本院不予调整。至于瑞昌物业在提起本案诉讼之前是否催费不影响吴清敏承担案涉债务，吴清敏以瑞昌物业未催费拒绝承担责任系对相关规定及约定的理解有误，本院不予支持。 综上，吴清敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴清敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕春燕 审判员  王慧莹 审判员  王 迪 二〇二一年八月二十四日 书记员  程添莹