重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0113民初2702号 原告（反诉被告）周南希，女，1989年12月19日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托代理人王荣，重庆格林威律师事务所律师。 委托代理人赵红梅，女，1965年3月28日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 被告（反诉原告）夏伟，男，1970年5月12日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托代理人杨继云，重庆思涌律师事务所律师。 原告（反诉被告）周南希与被告（反诉原告）夏伟租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法由代理审判员肖秉文独任审理，适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭审理，原告（反诉被告）周南希委托代理人王荣、赵红梅与被告（反诉原告）夏伟及其委托代理人杨继云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周南希诉称、辩称，原、被告于2015年1月8日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于巴南区渝南大道70号麒龙山水某号，合同租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日，合同约定了租金标准、租金的支付方式及违约责任。被告自2015年7月1日起未支付原告租金、物管费、水电费合计297840元，经催收未果，遂起诉要求判令1、解除双方的租赁合同关系，2、支付2015年7月至2016年2月期间的欠付租金、电费、物管费及违约金合计345840元，3、被告腾空、搬离诉争房屋。因被告与其合伙人之间存在业务纠纷，被告主动要求原告对诉争房屋进行锁门、断电，原告对被告的停业损失不承担任何责任；合同解除系被告的原因导致，不同意退还保证金以及被告的其他反诉请求。 被告（反诉原告）夏伟辩称并反诉称，2015年1月8日双方签订《房屋租赁合同》后，其按约给付原告履约保证金20000元及截至2015年6月的租金和截至2015年9月的物管费及电费。因对租金问题发生纠纷，原告于2015年9月开始在未经被告同意的情况下强行对诉争房屋进行锁门、断电，造成了被告无法经营的事实，违约责任在原告方，仅同意支付2015年7月至2015年8月两个月的租金，预交的保证金可以抵扣；对于2015年9月开始及之后的租金、电费、物管费均不认可；因原告违约，要求原告支付其强行关门导致歇业的经营损失392418元并承担本案的诉讼费用。 经审理查明，2010年，原告将位于重庆市巴南区渝南大道70号麒龙山水12号楼第一层，面积为737平方米的门面房屋租与案外人王凤、罗亚林用于经营字号为“金凤凰KTV”的歌城使用，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。2012年11月5日，经原告周南希同意，被告夏伟及其合伙人罗洪燕与王凤、罗亚林签订《转让协议》约定，王凤、罗亚林将“金凤凰KTV”以480000元（酒水、纸品按实际数量计价付费）的价格转让给夏伟、罗洪燕；同日，被告王凤向夏伟出具收条载明，收到夏伟转让金506850元。转让后，被告夏伟与其合伙人罗洪燕实际承租诉争门面。2012年11月11日，被告夏伟的合伙人罗洪燕委托装修公司对诉争门面进行了装饰装修。2014年6月10日，被告夏伟取得娱乐经营许可证，经营字号为“巴南区金凤凰歌城”。2015年1月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于重庆市巴南区渝南大道70号麒龙山水12号楼第一层面积为737平方米的商铺租于被告用于经营歌城使用。租期自2015年1月1日至2019年12月31日止。第一年至第二年，每平方米按50元/月计算（即36850元/月），第三年至第五年，每平方米按60元/月计算（即44220元/月），租金每季度支付一次，2014年12月31日前应支付第一次租金，以后每季度末的最后一天前支付下一季度租金；签订合同时，被告应向原告支付20000元作为保证金，租赁期满后退还；被告逾期10日未支付下期租金，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，每逾期一天支付200元违约金；被告经营期间，房屋及设施的维修费、物管费及水电费由被告承担等内容。合同签订后，原告按约向被告交付了诉争房屋，被告按约支付了原告保证金20000元、截至2015年6月的租金及截至2015年9月的电费、物管费。因被告与其合伙人之间发生纠纷，被告未支付2015年7月之后的租金及其他费用。2015年9月6日，原告向被告发出《告知书》，要求被告支付欠付租金，并限于2015年9月10日前支付，否则其将收回门面。被告夏伟在《告知书》上签字确认。嗣后，因被告需与其合伙人协调债务问题，被告要求原告对诉争门面进行锁门、断电，原告于2015年9月对房屋进行了锁门、断电处理。因被告与其合伙人及原告之间就租金问题协商未果，原告遂起诉来院要求判令1、解除双方的租赁合同关系，2、支付2015年7月至2016年2月期间的欠付租金、电费、物管费及违约金合计345840元，3、被告腾空、搬离诉争房屋。被告同意解除合同关系，但认为导致合同解除的违约责任在于原告，因原告在未经被告同意的情况下强行对诉争房屋锁门、断电导致其无法经营，造成严重亏损，仅同意支付2015年7月至2015年8月两个月的租金，预交的保证金应用于抵扣租金；对于2015年9月开始及之后的租金、电费、物管费均不认可；因原告违约，要求原告支付其强行关门导致歇业的经营损失392418元并承担本案的诉讼费用。为证明投入及经营损失，被告夏伟举示了《收据》一张，拟证明其装饰装修诉争门面花费的装修款169000元及2013年9月至2015年3月期间手写的《金凤凰营业额交接表》，拟证明其歇业7个月的营业损失共计558481元。因双方争议过大，调解未果。审理中，经双方质证，双方对原、被告之间的自2015年10月10日起至2016年2月29日止的手机通话录音的真实性无异议。庭审中，经双方协商，被告已于2016年5月15日前腾空、搬离了诉争门面。本案在审理中，原告自愿撤回关于解除租赁合同关系、要求被告腾空、搬离诉争门面及要求被告支付违约金的诉讼请求，本院口头裁定，准许原告撤回此三项请求。因双方对违约责任及欠付费用争议较大，调解未果。 上述事实，有房屋租赁合同、手机通话录音附件、《202房地证2010字第022474号房屋权属证书》、《娱乐经营许可证》、《典雅物业收款收据》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》及原、被告在庭审中的陈述等证据在卷为凭，经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法签定的合同对签定合同的双方有约束力，签定合同双方均应按合同约定的内容全面履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。租赁关系中，出租人应按约交付租赁物，承租人应按约支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告于2015年1月8日签订的租赁协议系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应按协议约定履行义务，原告按约交付了门面，被告在交纳了保证金及截至2015年6月的租金后，应按协议约定在2015年6月30日前支付下一季度租金，但被告自2015年6月30日起长期拖欠原告租金不付，属违约行为，应承担相应的民事责任。关于双方的租赁合同关系，本院认为，因被告拒付租金违反了合同约定，原告有权根据合同约定解除合同；被告在庭审中亦同意解除合同关系并已于2016年5月15日前实际腾空、搬离诉争门面，原、被告双方的租赁合同关系已于2016年5月15日解除；关于原告主张的拖欠租金及电费、物管费的问题，被告夏伟应按照合同约定支付，被告共欠付原告2015年9月至2016年2月期间的租金294800元、电费880元及物管费2160元合计297840元，扣除被告交付的保证金20000元，被告应支付原告租金、电费、物管费合计277840元，该笔费用被告与其合伙人承担连带支付责任，被告可向其合伙人按合伙比例分摊追偿。被告认为合同解除的违约责任在于原告强行锁门、断电导致，但结合双方的电话录音可以确定，因被告夏伟与合伙人之间存在纠纷，被告要求原告将诉争门面锁门；原告在被告违约欠付租金以及在向被告发出《告知书》后，按被告的要求对诉争门面进行锁门的行为也并不违反合同约定；故对被告的此项抗辩理由本院不予采纳；对被告要求原告偿付投资损失及经营损失392418元的反诉请求，因被告提供的证据均为手写，亦无原告确认及其他完税凭证，本院暂不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）夏伟于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）周南希277840元。 二、驳回原告（反诉被告）周南希的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）夏伟的其他诉讼请求。 未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6490元，本院减半收取3245元（该款已由周南希垫付），本案反诉受理费7180元，本院减半收取3590元（该款已由夏伟垫付），共计6835元，由夏伟承担。夏伟将在履行判决义务时将周南希垫付的3245元一并支付给周南希，本院已收受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费6490元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员  肖秉文 二〇一六年十二月一日 书 记 员  邹孔丽