辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1300号 上诉人（原审被告）：丹东正大置业有限公司，住所地丹东市振安区鸭绿江办事处珍珠**。 法定代表人：孙景龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任达，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐杰，女，1973年11月2日出生，汉族，丹东市元宝区教育局教师，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 上诉人丹东正大置业有限公司因与被上诉人徐杰商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院(2021)辽0604民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东正大置业有限公司的委托诉讼代理人任达、被上诉人徐杰的委托诉讼代理人任飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东正大置业有限公司上诉请求：一、请求撤销丹东市振安区法院（2021）辽0604民初97号民事判决书，发回重审或依法改判，驳回被上诉人一审的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未按照双方签订的《商品房买卖合同》交纳涉案房屋的面积差价款，上诉人有权依据《合同法》第六十七条的规定，行使先履行抗辩权。上诉人与被上诉人均对双方签订的《商品房买卖合同》无异议。该合同第五条第三款约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定（1）以产权登记面积为准，多退少补。涉案房屋合同约定面积为99.680平方米，而产权登记面积为118.07平方米，经上诉人通知，被上诉人一直未支付房屋面积差价款。补交房款和办理不动产产权证书均系买卖合同双方当事人的主要义务，并且被上诉人交纳房款的义务在先，上诉人配合办理不动产权证书义务在后。上诉人有权利在被上诉人未补交房款的情况下拒绝配合其办理不动产权证书，原审法院认定这不是上诉人拒绝为被上诉人办理权属证书的法定理由是适用法律错误，进而导致最终的判决错误。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判，支持上诉人的诉讼请求。补充涉案小区已于2018年可办理产权证，本案系因被上诉人自己原因导致未办理，原审判决自2021年1月11日起付违约金没有事实依据。 徐杰辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。双方约定上诉人有办理房屋买卖及办理过户的义务，在本小区其他住房均已可以办理的房照的情况下，上诉人在被上诉人按照合同约定交纳了全部房款后仍拒绝办理过户，已构成违约。上诉人所称房屋差价款的问题，现在房产部门还没有办理登记证，房屋面积无法确定，上诉人对此拒绝协助办理房照没有事实和法律依据。被上诉人购买房屋时，开放式的阳台不算面积，被上诉人购买房屋后，将阳台重新进行翻建和封闭，该部分的扩大面积款不应给付上诉人。上诉人向被上诉人交付房屋时阳台为裸露，经过被上诉人翻建封闭和重新装修达到了房产部门要求的计算面积的标准，该部分的房屋面积的费用不应该由上诉人收取，应属于被上诉人后期的增设，请求驳回上诉人的上诉请求。 徐杰向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告按商品房买卖合同约定，协助原告1办理房屋不动产登记证；3、判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金5万元。 一审法院查明事实：2011年9月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于丹东市振安区，建筑面积99.68平方米，房屋总价款436598元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：双方协商解决。之后，被告于2011年9月13日将涉案房屋交付给原告。房屋交付后，涉案房屋至今未能办理产权证书，双方协商未果。为此，原告于2021年1月11日向该院提起本次诉讼，该院于当日立案。现涉案房屋具备办理产权证书条件。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”原、被告约定的协商解决，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，双方协商不成，原告起诉，被告仍不能履行义务，被告应从原告起诉之日起承担违约责任。故对于原告主张被告承担违约责任的请求，予以支持。如何认定涉案违约金的计算标准。根据《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定。故原告请求被告承担违约金的数额应以购房款436598元为基数，按年利率6%，自其起诉之日计付至原告可以办理房地产权属证书之日止。被告辩称，被告未能协助原告办理涉案房屋的权属证书系因原告未能交纳涉案房屋的面积差额款，该辩解不是其拒绝为原告办理权属证书的法定理由，不予支持。 一审法院判决：一、原告徐杰与被告丹东正大置业有限公司于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告丹东正大置业有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告徐杰办理房屋产权属证书；三、被告丹东正大置业有限公司向原告徐杰支付违约金，违约金以购房款436598元为基数，按年利率6%，自2021年1月11日起计付至原告可以办理房屋权属证书之日止。如果被告丹东正大置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告丹东正大置业有限公司承担。 二审中，被上诉人提供2017年由丹东九鼎物业公司给被上诉人出具的入户证明，证实上诉人向被上诉人交付标的物时房屋面积为99.68平米。 上诉人质证认为：对该证据的三性均不认可，该证明上面无经办人签字，不符合证据的形式要件，该证据并非新证据，二审不应当以此认定案件事实，房屋的面积应以测绘公司实际测绘的面积为准，物业公司不具有证明此事实的资质和能力。 本院认证认为：该证据一审已经提供并经过质证，不属于新证据，本院不予采信。 上诉人未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否享有先履行抗辩权，应否为被上诉人办理产权证书并支付逾期办证违约金。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，多退少补。房屋买卖合同约定涉案房屋建筑面积为99.68平方米，房屋总价款436598元，被上诉人已经按照合同约定交付了全部房屋价款。现涉案房屋虽经测量存在面积差异，但尚未办理产权证书，未能最终确认房屋的产权登记面积。而且双方签订房屋买卖合同也并未约定办理产权登记和补交房屋面积差价款的先后顺序，故上诉人主张享有先履行抗辩权，没有依据。此外，涉案房屋之所以产生面积差，是由于被上诉人在房屋交付后自行将裸露的阳台翻建并封闭，导致原来未计算为建筑面积的露台面积变为套内面积。对于该面积应否计算为房屋价款双方存在争议，即涉案房屋是否存在扩大面积，被上诉人应否补交房屋面积差价款及补交房屋差价款的数额均无法确定，故上诉人以被上诉人未补交面积差价款为由拒绝为被上诉人办理房屋产权证书没有依据。原审法院判令上诉人协助被上诉人办理房屋权属证书并支付违约金，并无不当。 综上所述，上诉人丹东正大置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人丹东正大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张春霞 审 判 员 沈维刚 审 判 员 张惠清 二〇二一年八月二十七日 法官助理 王 蕾 书 记 员 王 阳