四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7875号上诉人（原审被告）：百合佳缘网络集团股份有限公司,住所地：北京市朝阳区阜通东大街1号院5楼1单元6层310605、310606室。法定代表人:王长颖，董事长。委托诉讼代理人：杨子新，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京花千树信息科技有限公司，住所地:北京市朝阳区安定路35号14层02北侧。法定代表人:欧国鹏，经理。委托诉讼代理人：杨子新，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发(成都)有限公司，住所地:四川省成都市锦江区大慈寺路17号。法定代表人:徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人:何连辉，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨蕊铭，四川恒和信律师事务所律师。上诉人百合佳缘网络集团股份有限公司（以下简称百合公司）、北京花千树信息科技有限公司（以下简称花千树公司）因与被上诉人龙锦综合开发(成都)有限公司（以下简称龙锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。百合公司、花千树公司上诉请求：一、判令撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2273号民事判决；二、判令驳回龙锦公司的诉讼请求；三、诉讼费用由龙锦公司承担。事实和理由：一、一审法院未依法适用《九民纪要》的裁判思路，滥用自由裁量权，由此作出的一审判决依法应予撤销。2019年11月18日，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）的通知，虽然《九民纪要》不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，但《九民纪要》发布后，人民法院尚未审结的一审、二审案件，在裁判文书“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《九民纪要》的相关规定进行说理。百合公司、花千树公司在一审法庭陈述中，根据《九民纪要》的相关条款，要求一审法院适用其中的裁判思路，一审法院未在“本院认为”部分做出是否适用的论述，未对不适用的理由进行论述，视《九民纪要》若罔闻，滥用自由裁量权，一审判决书依法应予撤销。二、本案属于“违约方是否有权依法解除合同”的情形，《九民纪要》对此明确了裁判思路，一审法院滥用自由裁量权，未适用《九民纪要》依法裁判。根据《九民纪要》第三条“关于合同纠纷案件的审理”中第（二）款“关于合同履行与救济”中第48项的规定，本案中，百合公司于2019年12月前多次函告龙锦公司要求退租，2019年12月5日，百合公司再次向龙锦公司发函撤租，并于当日实际搬离，百合公司未欠付2019年12月之前租金，不存在恶意违约。百合公司、花千树公司提交的证据表明，自2018年7月承租诉争房屋，2018年7月-12月亏损5489537元，2019年1月-11月亏损5958728元，如果继续履行合同，会造成百合公司的损失继续扩大，显失公平，百合公司、花千树公司依此要求一审法院支持违约方解除合同，但一审法院既没有在裁判文书中论述，也没有在裁判文书中进行说理，无视《九民纪要》的裁判思路，径直裁判认定租赁合同未解除，一审判决依法应予撤销。三、根据最高院判例，商业地产的房屋租赁合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形，一审法院判决百合公司、花千树公司支付退租后的租金，属于强制继续履行《租赁合同》。《银川新华百货商业集团股份有限公司、宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷案》【(2016)最高法民终743号】，最高院的裁判要旨为:本案所涉项目系商业地产租赁，作为承租方依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，出租方请求承租方继续履行的内容包括承租方继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形，在新华百货不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，一审判决判令继续履行案涉合同，显属适用法律错误。本案中，百合公司已于2019年12月5日实际搬离，龙锦公司拒绝收房，并要求继续支付撤租后的租赁费用，应视为龙锦公司强制要求百合公司、花千树公司继续履行合同，一审法院支持了龙锦公司要求支付2019年12月1日至2020年1月31日的租金、管理费的诉求，明显属于强制百合公司、花千树公司继续履行《租赁合同》，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，属于适用法律错误，一审判决书依法应予撤销。四、一审法院支持龙锦公司要求支付撤租后的租金的诉求，违背法律公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本条的公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，公平原则作为合同法的基本原则，是社会公德的体现，将公平原则作为合同当事人的行为准则，可以防止当事人滥用权利，有利于保护当事人的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。本案中，百合公司、花千树公司违约解除合同，同意承担相应的违约责任，且龙锦公司已实际扣留了相当于三个月租金和管理费总额的保证金，与此同时，龙锦公司恶意拒绝收房，一审法院支持龙锦公司要求支付2019年12月5日之后的租金和管理费的诉求，属于支持龙锦公司滥用权力，在百合公司、花千树公司未实际占用使用房屋的情况下，按照占用使用的标准支付费用，违背了法律公平原则，违背了社会公德。五、一审法院支持龙锦公司要求支付撤租后的租金的诉求，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，百合公司、花千树公司实际撤租后，龙锦公司应及时收房并重新招租，以防止损失的扩大，但龙锦公司恶意拒绝收房，导致租赁房屋空置，此期间的租金损失属于龙锦公司“未采取适当措施导致的扩大损失”，一审法院支持了龙锦公司的扩大损失，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。六、一审法院的判决，支持了龙锦公司滥用诉权。百合公司、花千树公司违约撤租，龙锦公司合法救济途径应为要求百合公司、花千树公司承担违约责任，而不是不收房继续要求继续履行合同，并继续支付房租。七、一审法院支持龙锦公司空调费和电费的诉求，属于认定事实不清，适用法律错误。空调、水电等能源费用的支付应以实际使用为前提，百合公司、花千树公司于2019年12月5日撤租后未使用空调，一审法院支持龙锦公司在2019年12月1日至2020年1月31日期间空调费的诉求，属于认定事实不清，适用法律错误。百合公司、花千树公司一审期间提交了付款凭证，可以证明已支付了2019年12月5日前全部的电费，一审法院又要求百合公司、花千树公司支付2019年10-11月的电费，实属错误裁判。另该裁判事项与（2020）川0104民初4452号裁决已经认定的事实部分有冲突。与一审案件有密切关系且为同一审判组织审理的（2020）川0104民初4452号判决书认定“另查明，百合佳缘集团公司已经支付2019年11月30日之前的租金、管理费、空调使用费”不一致。八、一审法院支持的违约金过高，明显违背了法律规定的“以实际损失为基础”的基本原则，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，龙锦公司主张的债务为金钱债务，且龙锦公司未提交相应证据证明实际损失，故守约方实际损失为违约方逾期给付价款所造成的资金占用损失，合同约定为标准计算的违约金数额过分高于实际损失，本案违约金应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；九、根据最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要，违约方有权起请求解除合同，在合同不能履行的情况下，人民法院可以判决解除合同。综上，一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。龙锦公司辩称，第一，关于《九民纪要》以及法官会议纪要，《九民纪要》发布时明确说明不是司法解释，不能作为司法裁判援引。《九民纪要》第48条、第49条以及法官会议纪要，这些司法性文件中提到的违约方提起诉讼解除合同，一方面明确是行使诉权，另一方面是提起诉讼要求解除合同，而本案中龙锦公司起诉要求继续履行合同，而百合公司、花千树公司在另案当中提出的诉讼是请求法院确认合同已经于2019年12月5日解除，该诉讼属于确认之诉，不是形成之诉，，因此，本案不能适用《九民纪要》第48、49条以及法官会议的精神。所以一审法院关于《九民纪要》不予适用的法律适用没有错误。第二，本案案情不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款的规定，首先该规定明确适用前提是非金钱债务的履行，而本案案涉的租赁合同中承租人继续履行合同所承担的主要义务是向龙锦公司支付租金等对价的金钱给付义务，显然不是非金钱债务，因此不满足《中华人民共和国合同法》第一百一十条的适用前提。其次，根据最高人民法院《关于统一适用加强类案检索的指导意见》第1条、第9条等规定，对于可以参考适用的类案，必须是争议事实存在高度相似，百合公司、花千树公司援引的最高人民法院（2016）最高法民终743号案件中，该案的基本事实与本案存在本质的区别，本案的事实是龙锦公司已经将房屋交付给百合公司、花千树公司使用，已经持续1年，而百合公司、花千树公司援引的案件中出租方没有将符合条件的房屋交付给承租人，双方对于案涉房屋是否满足合同条件存在争议，所以该案中法院才认为不适宜强制履行。第三，本案龙锦公司已经在2020年6月依据合同约定行使解除权解除合同，不存在怠于行使解除权的情形。第四，本案中龙锦公司主张的租金管理费等金钱给付义务是百合公司、花千树公司应当承担的合同对价，而不是合同法第一百一十九条规定的损失，本案中涉及百合公司、花千树公司违约造成的损失是龙锦公司未及时收到租金等对价所产生的资金占用利息，而该占用利息龙锦公司已按照合同约定主张违约金，且因为龙锦公司多次催告履行，因此对于该违约金以及损失的扩大已经履行了法律规定的减损义务，因此也不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定。龙锦公司向一审法院起诉请求：1、判令百合公司向龙锦公司支付拖欠的租金339023.74元、管理费65448.60元；2、判令百合公司向龙锦公司支付拖欠的电费3639.29元，空调使用费6360元；3、判令百合公司按0.03%/天向龙锦公司支付前述费用拖欠之日起至清偿之日期间的违约金(暂计算至2020年1月31日违约金金额为5831.56元);4、判令百合公司向龙锦公司赔偿律师代理费21936元;5、判令花千树公司就前述第1-4项诉讼请求承担连带责任;6、判令百合公司、花千树公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。2018年4月17日，龙锦公司（出租人、甲方）与花千树公司（承租人、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与北京花千树信息科技有限公司有关国际金融中心一号办公楼36楼整层单元1、8、9及10》，合同约定:甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼36楼单元1、8、9及10（即《房产计算成果报告》中所述的36楼单元1、8、9、10及11）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为1090.81平方米;租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，定由2018年5月7日至2021年5月6日;甲方同意起租日定于2018年5月7日，交付日暂定为起租日，实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，2018年5月7日至2019年4月30日的每月每平方米建筑面积租金为147元，每月租金为160349.07元，2019年5月1日至2021年5月6日的每月每平方米建筑面积租金为155.40元，每月租金为169511.87元;装修期共三个月，定为自起租日起第1、2个月（由2018年5月7日至2018年7月6日），租赁期的第13个月（由2019年5月7日至2019年6月6日）;在装修期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费;如乙方在第1、2个月的装修期完结前完成装修，乙方可开始用作办公室用途;若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）;乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元;管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方;本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为600163.65元;在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算;乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止;若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿;除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费;乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用;甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态;甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担;倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有;甲方根据前述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿:即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等;剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额;租赁场地的复原费用;已使用的装修期的费用;租赁场地再出租的中介费用;租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费;诉讼费、律师费、公证费、其他杂费，手续费等;按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在本合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。花千树公司在《租赁合同》所述的注册地址为“北京市朝阳区安定路35号14层1404室”、通讯地址为“北京市朝阳区安定路35号安华发展大厦15层”。龙锦公司（出租人、甲方）与花千树公司（原承租人、乙方）、百合公司（受让人、丙方）签订《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与北京花千树信息科技有限公司及百合佳缘网络集团股份有限公司有关成都市锦江区国际金融中心一号办公楼36楼单元1、8、9及10转让租赁》，合同约定:根据乙方向甲方提出的书面申请，乙方拟将其在原租赁合同下的权利和义务，全部概括转让给丙方，甲方同意乙方上述转让;甲乙丙三方确认，乙方在原租赁合同项下所有的权利与义务，于2018年9月1日起全部概况转让予丙方，租赁场地的转让交付由乙方与丙方自行完成，与甲方无关;转让后丙方对于租赁场地的租赁期自2018年9月1日起至2021年5月6日止;租赁场地的租金及管理费与原租赁合同的约定一致，每月须向甲方预先支付租赁场地的租金;自转让起始日起，丙方承继乙方在原租赁合同项下的全部权利和义务，并对乙方在转让前在原租赁合同项下所有的义务和责任承担连带责任（包括但不限于乙方已签署的任何有关租赁场地的文件及因丙方提前终止本合同甲方主张的乙方已实际使用的给甲方造成的免租期租金损失等）；甲乙丙三方同意，任何一方违反本协议或原租赁合同项下任何付款责任，或未能遵守、履行本协议或原租赁合同项下任何约定，均视为违约，违约方应按照本协议及原租赁合同、原使用承诺书以及原使用许可协议书的约定，承担相应违约责任;如果乙方或丙方中的任意一方违反本协议或原租赁合同的约定，乙方和丙方应相互承担连带责任;如乙方或丙方中的任一方违约，甲方有权要求另一方（即乙方或丙方）承担连带责任，若另一方未承担连带责任时，甲方有权在不影响其它权利行使的前提下提前两天向乙方或丙方发出书面通知的情形下，暂停包括租赁场地的水、电、电讯供应或其它服务，及采取任何甲方认为合适的其它措施、行动，直至违约行为已得到纠正，且违约方支付因其违约导致的所有费用（包括但不限于重新接驳水、电、电讯供应的费用等），甲方无须就乙方或丙方因前述措施、行动导致的任何损失承担任何责任。2018年7月2日，龙锦公司向花千树公司发出《IT机房空调供应收费通知函成都国际金融中心一号办公楼单元3101&8-10》告知从2018年6月27日起空调供应收费标准3180元/月。龙锦公司于2018年9月1日将案涉租赁场地交付百合公司使用并签署《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》。2019年4月18日，龙锦公司向百合公司、花千树公司发出《成都国际金融中心-2019年度T1&T2办公楼管理费调整》，告知从2019年6月1日起办公楼管理费调整为每月每平方米30元。龙锦公司提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了百合公司的用电量、单价及电费金额，2019年10月11日至2019年11月10日案涉租赁场地用电产生电费3639.29元。2019年12月至2020年2月，龙锦公司多次向百合公司出具《催缴函》、《最后通知》，要求百合公司支付欠付费用。龙锦公司于2020年1月17日委托中豪律师集团(四川)事务所向百合公司出具《律师函》，于2020年1月22日向百合公司通讯地址邮寄发出上述《律师函》，要求百合公司支付欠付租金、管理费、空调费等费用，该邮件于2020年2月10日签收。2019年12月5日，百合公司向龙锦公司出具《搬家通知》，内容为:我司已于2019年12月5日清退屋内工作人员，并将房屋钥匙寄还给你方，此后该房屋所产生的费用我方不再支付。2020年1月10日，百合公司向龙锦公司出具《退租重申函》，内容为:我司就解除《租赁合同》事宜曾在2019年12月5日向你司送达过《搬家通知函》，当时即表明我司无意继续履行《租赁合同》，并且在当日也将房屋钥匙归还你司。龙锦公司因本案租赁合同纠纷一案委托恒和信律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，龙锦公司向恒和信律师事务所支付本案律师代理费共计21936元，恒和信律师事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。一审另查明，百合公司已支付2019年11月30日之前的租金、管理费、空调使用费，从2019年12月1日起未支付租金、管理费、空调使用费等相关费用，未支付2019年10月11日至2019年11月10日的电费3639.29元。一审法院认为，龙锦公司与花千树公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与北京花千树信息科技有限公司有关国际金融中心一号办公楼36楼整层单元1、8、9及10》，龙锦公司与花千树公司、百合公司签订的《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与北京花千树信息科技有限公司及百合佳缘网络集团股份有限公司有关成都市锦江区国际金融中心一号办公楼36楼单元1、8、9及10转让租赁》、均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，龙锦公司于2018年9月1日将涉案房屋交与百合公司。根据《租赁合同》的约定:乙方应于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其他杂费。百合公司在使用涉案房屋后，向龙锦公司交纳了截止2019年11月30日的租金、管理费、空调使用费，于2019年12月1日起未再支付租金、管理费、空调使用费，未支付2019年10月11日至2019年11月10日的电费3639.29元。虽然百合公司向龙锦公司发函表示将于2019年12月5日解除租赁合同并退还涉案房屋，但龙锦公司对百合公司单方提出提前解除合同的要求并未认可。根据《租赁合同》约定，百合公司没有合同解除权，百合公司在未得到龙锦公司的同意的情况下自行停止其业务并搬离租赁场地，《租赁合同》并未解除，故对百合公司主张《租赁合同》已经解除、不应支付租金、管理费、电费、空调使用费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于租金、管理费。百合公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。龙锦公司诉百合公司欠付2019年12月1日起至2020年1月31日的租金为339023.74元（155.40元/平方米/月x1090.81平方米x2个月-339023.74元）、管理费65448.60元（30元/平方米/月x1090.81平方米x2个月），故对龙锦公司要求百合公司支付租金339023.74元、管理费65448.60元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于电费、空调使用费。2019年10月11日起至2019年11月10日，案涉租赁场地用电产生电费3639.29元，2019年12月1日起至2020年1月31日的空调使用费为6360元，一审法院予以支持。关于违约金。根据《租赁合同》中关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，龙锦公司据此主张百合公司按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费、电费、空调使用费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，予以支持。一审法院酌定上述欠费(租金、管理费、电费、空调使用费共计414471.63元)违约金自本案立案起，即2020年3月12日计至实际付清之日止。关于律师代理费。据《租赁合同》中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费21936元，系合同约定应由百合公司承担的费用，故龙锦公司要求百合公司支付律师代理费21936元的主张，符合合同的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。关于花千树公司是否应当承担保证责任。根据龙锦公司与花千树公司、百合公司签订的《三方协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与北京花千树信息科技有限公司及百合佳缘网络集团股份有限公司有关成都市锦江区国际金融中心一号办公楼36楼单元1、8、9及10转让租赁》，明确花千树公司对百合公司关于涉案房屋的租赁事宜承担连带保证责任。花千树公司为百合公司的上述债务提供了连带保证责任，龙锦公司要求花千树公司对百合公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，一审法院予以支持。花千树公司承担责任后，可以向百合公司追偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决:一、百合公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付尚欠的租金339023.74元、管理费65448.60元、电费3639.29元、空调使用费6360元;二、百合公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付应付上述租金、管理费、电费、空调使用费的违约金(以414471.63元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月12日起计至付清欠费之日止);三、百合公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付律师代理费21936元;四、花千树公司对百合公司的上述第一、二、三项债务向龙锦公司承担连带清偿责任;花千树公司承担保证责任后，有权向百合公司追偿;五、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7934元，由百合公司承担。本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审另查明：2020年1月16日，百合公司向龙锦公司支付电费3639.29元。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉租金、管理费应计算至何时；二、龙锦公司诉请的空调费和电费是否应予支持；三、一审判决的违约金是否过高。本院分别认定如下：一、关于案涉租金、管理费应计算至何时的问题，首先涉及合同解除时间的认定，百合公司于2019年12月5日向龙锦公司发出的《搬家通知》上并未载明其解除合同的事由，属于违约解除，百合公司、花千树公司亦认为本案属于违约方解除合同，仅是主张本案符合《九民纪要》规定的违约方可以解除合同的情形，故《租赁合同》应在龙锦公司收到《搬家通知》之日解除。本院认为，人民法院判决支持违约方解除合同的诉请并非普遍原则，而是人民法院在特定情形下所采取的特殊救济措施，违约方请求判令解除合同的权利并非行使解除权，而是在特定情况下请求法院对合同进行司法解除的诉权，人民法院在特定情形下支持违约方解除合同的诉请，并不代表认可违约方具有单方解除权，故百合公司向龙锦公司发出的《搬家通知》并不发生解除合同的效力。虽然百合公司于2019年12月5日发出的《搬家通知》不具有解除合同的效力，但其在《搬家通知》即已通知龙锦公司其停止经营和已将房屋钥匙寄还，由此可见龙锦公司在2019年12月5日即已可以确认百合公司停止经营和寄还钥匙，其应当且有条件在合理期限内收回房屋以减少损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。龙锦公司对超出合理止损期限之外的租金不得主张权利。关于合理期限，根据本案实际情况，本院酌情认定为三个月，即百合公司仅应支付2020年3月5日前的租金。因龙锦公司仅在本案中诉请了2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金，并未超过合理止损期限，一审法院对其该部分诉请予以支持并无不当，本院予以维持。二、关于龙锦公司诉请的空调费和电费是否应予支持的问题，百合公司、花千树公司辩称其在2019年12月5日之后未使用空调，不应支付空调费。龙锦公司解释空调费不是案涉房屋本身使用产生的空调费用，而是计算机机房的空调使用费，其解释与《IT机房空调供应收费通知函成都国际金融中心一号办公楼单元3101&8-10》（以下简称《通知函》）的内容相符，本院予以采信。从《通知函》的内容来看，百合公司在机房安装了二十四小时空调供应设备，百合公司未证明其已经拆除或搬离上述设备，且龙锦公司主张的空调费系2019年12月1日至2020年1月31日期间的费用，亦未超过合理止损期限，故百合公司应当按约定支付相应的空调费。关于龙锦公司诉请的电费3639.29元是否应当支持的问题，百合公司在一审举示了1张交易时间为2020年1月16日的《上海浦东发展银行网上银行电子回单》，显示其于当日向龙锦公司转账支付“11月电费及配电费”3639.29元，龙锦公司对该银行电子回单的真实性无异议，且在二审中认可实际收到该笔电费，故一审认定百合公司尚欠电费3639.29元有所不当，本院予以纠正，对龙锦公司要求百合公司支付电费3639.29元的诉请，予以驳回。三、关于一审判决的违约金是否过高的问题，百合公司欠付租金的行为给龙锦公司造成的主要损失是资金的时间价值，而资金的时间价值主要为利息，本案中，双方约定逾期付款违约金按欠款金额每日万分之三的标准计算，该标准并未过分高于资金的一般利息标准，且一审未按合同约定的应付款期限作为违约金计算的起始时间，而是以龙锦公司起诉之日作为违约金的计算起始时间，实质已对违约金进行了调整减少，不宜再作调减，一审按双方约定的标准确定违约金并无不当，本院予以维持。综上，百合公司、花千树公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，因龙锦公司在二审作出新的陈述，本院对电费部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2273号民事判决第三项，即“百合佳缘网络集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费21936元”；二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2273号民事判决第四、五项，即“北京花千树信息科技有限公司对百合佳缘网络集团股份有限公司的上述第一、二、三项债务向龙锦综合开发（成都）有限公司承担连带清偿责任;北京花千树信息科技有限公司承担保证责任后，有权向百合佳缘网络集团股份有限公司追偿”、“驳回龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2273号民事判决第一项“百合佳缘网络集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金339023.74元、管理费65448.60元、电费3639.29元、空调使用费6360元”为“百合佳缘网络集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金339023.74元、管理费65448.60元、空调使用费6360元”;四、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2273号民事判决第二项“百合佳缘网络集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费、空调使用费的违约金(以414471.63元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月12日起计至付清欠费之日止)”为“百合佳缘网络集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、空调使用费的违约金(以410832.34元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月12日起计至付清欠费之日止)”;五、北京花千树信息科技有限公司对百合佳缘网络集团股份有限公司的上述第一、三、四项债务向龙锦综合开发（成都）有限公司承担连带清偿责任;六、驳回龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7934元，由百合佳缘网络集团股份有限公司、北京花千树信息科技有限公司负担7765元，由龙锦综合开发（成都）有限公司负担169元。二审案件受理费7934元，由百合佳缘网络集团股份有限公司、北京花千树信息科技有限公司负担7868元，由龙锦综合开发（成都）有限公司负担66元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年八月十七日书记员 袁 敬