辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4481号 上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园21号。 法定代表人：李林，经理。 委托诉讼代理人：董飞，辽宁昭明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙连工，男，1961年5月6日生，汉族，住大连市中山区。 上诉人亿达物业服务集团有限公司因与被上诉人孙连工物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿达物业服务集团有限公司上诉请求：撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初123号判决书，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付2015年12月25日至2020年7月26日期间物业费53968.73元及逾期交费违约金（暂计算至2020年11月2日）1000元，支付至实际支付物业费之日，暂定合计54968.73元。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实错误。被上诉人作为案涉房屋买受人，经大连圣仁房地产开发有限公司发出催交房屋快递应当视为房屋已交房，而上诉人提交证据中的邮单回执，已经向相关单位核实，只有收件人被邮寄送达才会给予邮单回执，因此应当视为案涉房屋已经交付。并且被上诉人已经支付了采暖费，应当视为其对房屋交付事实的认可和追认，故本案诉请物业费应由买受人即本案被上诉人承担。请求二审法院查明事实依法改判。 孙连工辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。 亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：被告支付拖欠的2015年12月25日起至2020年7月26日间的物业费53,968.73元及逾期交费违约金（暂时计算至2020年11月2日）1000元，请求支付至实际支付物业费之日，暂定合计54,968.73元。 一审法院认定事实：原告原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2011年9月29日，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为融庄B1区提供物业服务，物业收费标准为住宅：4.5元/月•平方米。物业服务费用按季度当季交纳，应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。原告自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，一直在案涉小区提供物业服务。2020年7月23日，被告与大连圣仁房地产开发有限公司（以下简称圣仁公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买大连市甘井子区融田东园28号1跃2层3号（即B1－14－3号）的房屋一处，建筑面积为217.8平方米。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2020年7月27日，被告向原告的大连分公司交纳了2020年7月27日至2021年7月26日的物业费11,761.20元。原、被告均认可案涉房屋现已变更了产权所有人。庭审中原告提供了落款时间为2015年12月11日的《商品房买卖合同》一份，经原、被告确认，该合同上买受人签字一栏的“孙连工”字样并非被告所签，被告对该合同的真实性有异议，表示对此合同并不知情；原告提供了日期为2020年7月27日、金额为6,518.16元的采暖费收据复印件一张，收据的事由一项写有：“B1－14－3采暖费（2015.12.30－2016.4.5）”，原告主张该款是被告向开发商圣仁公司交纳的2015年12月30日至2016年4月5日间的取暖费，证明被告在2015年12月30日已收房。被告对该收据的真实性无异议，但主张该款的交纳时间是2020年7月27日，其是在开发商圣仁公司要求下交纳的，以为交的是2020年7月27日之后的取暖费。被告称若该笔采暖费交的是其收房前的费用，则将主张索回该费用；原告提供了被告于2020年8月31日委托辽宁壹品律师事务所向原告发出的《律师函》一份，主张被告与圣仁公司于2011年9月签订了购房预定书，且被告已支付全部购房款，双方的房屋买卖合同已生效并实际履行。被告对该证据真实性无异议，自认其于2011年10月间已交纳了全部的房款，但主张圣仁公司直到2020年7月23日双方签订《商品房买卖合同》时才交付房屋；原告还提供了一份《通知函》及EMS特快专递单，主张该EMS特快专递单是返单回执，证明被告已收到或拒收原告在2017年间向其催告办理案涉房屋交接手续的《通知函》，该函中已明确将2015年12月25日视为交房日期。被告对该证据的真实性不予认可，认为EMS特快专递单上仅有被告的名字，没有联系方式及邮寄地址，被告根本没有收到过该通知函。经查，原告提供的EMS特快专递单显示寄件人为“孙连工”，收件人为“大连圣安房地产开发”，该快递单上没有被告的联系方式及邮寄地址。 一审法院认为，原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。小区业主应当按照合同约定的物业收费标准及时间向原告交纳物业服务费。本案争议的焦点问题是：被告成为案涉小区业主的时间的确认。本院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告应支付自2015年12月25日起的物业费，则原告需要证明被告于该日期时应接收或已接收了案涉房屋，即在该日期时被告已成为小区业主。现原告提供的《商品房买卖合同》因缺乏真实性，故本院不予采信；原告提供的《律师函》仅能证明被告自认其与圣仁公司的购房合同成立且被告已履行了付款义务，但并不能证明圣仁公司已按照约定的时间履行了交房义务；原告提供的采暖费收据显示交费时间为2020年7月27日，虽然备注的内容有“B1－14－3采暖费（2015.12.30－2016.4.5）”字样，但该证据并不能独立证明被告于2015年12月30日接收了案涉房屋；原告提供的快递单上显示的寄件人为被告，收件人也并非案涉房产开发单位，且快递单上没有被告的联系方式及邮寄地址，原告主张已向被告送达了催收房屋的《通知函》，对此本院难以采信。本院认为，按照业主在接收房屋时会向物业公司预交一年物业费的惯例，本案中，原告在被告与圣仁公司于2020年7月23日签订购房合同后收取了被告2020年7月27日至2021年7月26日的物业费，结合被告在庭审中自认签订购房合同的当日接收了案涉房产的事实来看，本院认定被告接收了案涉房产的时间为2020年7月23日，被告应于该日起享有案涉小区业主的权利义务，因此被告应向原告支付2020年7月23日至2020年7月26日的物业费130.68元（4.5元/月/平×217.8平方米÷30天×4天）。原告主张的其他期间的物业费及逾期违约金的诉讼请求，因其举证不能，故本院不予支持。 综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告孙连工于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业服务集团有限公司2020年7月23日至2020年7月26日期间的物业服务费130.68元。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费587元（原告已预付，已减半），由原告负担562元，由被告孙连工负担25元。 本院二审期间，当事人未提交新证据且对一审查明事实均无异议，经审理，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决，发回重审或者改判”依据的事由为“被上诉人于2015年12月25日应接收或已接收了案涉房屋，自该日起成为小区业主”，其主要证据为“一审提交的快递单和律师函”，一审经审理认为“上诉人在被上诉人与案外人是圣仁公司于2020年7月23日签订购房合同后收取了被上诉人2020年7月27日至2021年7月26日的物业费，结合被上诉人在庭审中自认签订购房合同的当日接收了案涉房产的事实来看，本院认定被告接收了案涉房产的时间为2020年7月23日”并无不妥，仅依据上诉人一审提交的证据不足以认定“被上诉人于2015年12月25日应接收或已接收了案涉房屋”，上诉人的上诉请求，本院无据支持；一审判决结果并无不妥，本院无据撤销。 综上所述，亿达物业服务集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1174元，由亿达物业服务集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王家永 审判员  王 歆 审判员  毕春燕 二〇二一年八月十一日 书记员  张 宁