辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6656号 上诉人（原审被告）：洪博，男，1984年3月19日生，汉族，现住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：邢春丽（洪博妻子），女，1991年1月20日生，汉族，现住大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。 法定代表人：李林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪双，女，该公司员工。 上诉人洪博因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初6686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪博上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿达物业的诉讼请求或者发回重审；二、亿达物业承担本案所有诉讼费用。事实与理由：根据一审法院已经查明的事实，洪博家中多个房间出现大量的霉斑，亿达物业至今没有进行过维修。洪博多次找到亿达物业要求维修，而亿达物业以各种理由推托。双方之间存在物业服务合同法律关系，业主缴纳物业费的前提是亿达物业提供物业服务。根据我国民法典第937条的规定，物业服务人在物业服务区内为业主提供维修养护等物业服务，业主支付物业费。本案中至今洪博家里的霉斑没有处理，亿达物业没有提供物业服务，故其无权要求洪博缴纳物业费。 亿达物业辩称，不同意洪博的上诉请求。洪博并没有证据证明其房屋漏水是由于亿达物业维护的范围内出现的问题，也不能证明亿达物业没有达到物业合同规定的服务义务。 亿达物业向一审法院起诉请求：1、洪博支付拖欠2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费人民币4,908.14元及逾期缴费违约金人民币1,472.44元，合计6,380.58元；2、洪博承担本案诉讼费用。 一审判决认定事实：大连亿达物业管理有限公司在2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。亿达物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为洪博所居住的大连市甘井子区晴湾小区提供物业管理服务。洪博系大连市甘井子区晴湾小区07-01-1304号的业主，房屋建筑面积148.73平方米。亿达物业（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由亿达物业为晴湾小区提供物业物业。合同期限自签订之日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第五条约定物业收费标准住宅：2.20元/月/平方米。第十一条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。洪博自2020年1月1日至2021年3月31日期间未缴纳物业费。另查，洪博家中多个房间墙体出现大量霉斑，亿达物业庭后表示可以对外墙进行相关处理，但洪博要求彻底解决霉斑问题。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对亿达物业、洪博双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，亿达物业为洪博所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，洪博作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，洪博房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.20元，自2020年1月1日至2021年3月31日止依法应向亿达物业交纳物业服务费4,908.09元（148.73平方米×2.20元/月/平方米×15个月），洪博借故拖欠无理。对于亿达物业的该部分诉讼请求，予以支持。关于洪博主张的房间存在霉斑一节，因具体原因在本案中无法进行界定，责任主体亦无法进行界定，且亿达物业在庭后表示可以对墙体进行相关处理，并对洪博屋内现存霉斑进行铲除，但洪博希望能够彻底解决相关问题，根据本院协调的情况看，亿达物业并非拒绝履行维修义务，但洪博要求彻底解决霉斑问题，在具体责任无法确定的前提下，双方对于维修方案难以达成一致意见，故此，洪博以此拒缴物业费无法律依据，洪博可以另案起诉，解决上述问题。另，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来决定，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，且物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。亿达物业的物业服务中存在的不足，应当通过及时整改予以纠正，洪博以此拒缴物业费无法律依据。关于亿达物业主张洪博支付违约金一节，洪博存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，亿达物业的主张理应得到支持。但考虑亿达物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现亿达物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和洪博每天的生活均与亿达物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持亿达物业的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、洪博于本判决发生法律效力之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币4,908.09元（自2020年1月1日至2021年3月31日）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（亿达物业服务集团有限公司已预付，减半收取），由洪博负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。 案涉小区开发商与被上诉人签订了案涉《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条之规定，该合同对包含上诉人在内的全体小区业主具有约束力。亿达物业已为案涉小区提供了物业服务，洪博作为小区业主理应按照约定缴纳物业服务费。案涉《前期物业服务委托合同》对物业费标准进行了明确的约定，上诉人对一审判决认定的房屋面积和欠费期间并无异议，故本院对一审判决认定的应缴物业费金额4,908.09元予以确认。 关于上诉人主张家中多个房间出现大量的霉斑，而亿达物业至今没有进行过彻底维修一节，上诉人在案涉期间内未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，亦未提供证据证明霉斑的大量出现系亿达物业未履行物业服务职责所致。故上诉人现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应支持。上诉人如认为案涉房屋存在质量问题或因其他原因导致霉斑的出现，可另行向相关责任人主张权利。 综上所述，洪博上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人洪博负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 王慧莹 审判员 王家永 二〇二一年八月十三日 书记员 邵 将