辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终7096号 上诉人(原审被告)：潘笠，女，1968年1月4日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇嘉文，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。 法定代表人：李林，董事长。 委托诉讼代理人：董飞，辽宁昭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐志斌，男，系该公司员工，住辽宁省大连市金州区。 上诉人潘笠因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人潘笠上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审事实未查清。《前期物业服务合同》已到期，合同已终止。小区业主大会经双过半表决，决定不再与被上诉人续签合同。业委会代表业主大会已通知被上诉人，被上诉人无权继续收取物业费。小区业主大会及业委会仍依法存在，委员决议撤销不影响业委会主体的存在，业委会代表业主作出的法律行为仍合法有效。二、一审适用法律错误。本案应当适用《辽宁省物业管理条例》第四十一条第二款、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第二款之规定，认定案涉合同已终止，被上诉人应撤离案涉小区，其不能强行提供服务，不能收取物业费。 被上诉人亿达物业服务集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。主要答辩意见：一、案涉《前期物业服务合同》尚未终止，上诉人关于该合同已到期终止的主张没有事实和法律依据。二、融庄小区前业委会已被依法撤销，该业委会未经业主大会决议擅自组织的物业服务企业招标活动也被行政主管部门责令禁止，业委会的行为违法无效。三、案涉《前期物业服务合同》至今持续有效，不存在未续签问题，对业主具有约束力。而社区代行业委会职责期间，未以业主大会决议通知被上诉人停止服务，故被上诉人仍是小区物业服务单位。被上诉人也按照合同实际提供了物业服务至今，有权向业主主张物业费。 亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付2017年6月1日至2020年12月31日期间物业费48,605.26元及逾期缴费违约金（暂时计算至2020年12月31日4,860元），请求支付至实际付款之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司，2021年3月9日，法定代表人变更为李林。2011年9月29日，原告(乙方)与大连圣安房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的融庄A3区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。后原、被告签署《临时管理规约》，确认知悉由原告为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。 自2011年9月起至一审法庭辩论终结时止，原告一直在案涉小区提供物业服务。被告系融田东园95号1跃2层1号房屋业主，已确认接收房屋。案涉房屋登记的建筑面积为251.19平方米，被告未交纳自2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业费，原告曾于2019年、2020年通过发送微信的方式自行向被告催缴物业费。 另查，2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》：春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》(第一号)]。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定。为维护春田社区融庄小区和谐稳定，依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，现责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。 2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》：融庄小区业主委员会于2018年8月10日选举产生并正式备案。业主委员会组建后，本该按照相关法规要求履行职，但该业主委员会于2018年11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》(第一号)]。而后在社区纠正其违规行为的情况下，并未及时纠正错误，于11月11日开始组织业主签字。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定的工作程序。2018年12月7日，辛寨子街道办事处依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，在口头和当面约谈业主委员会成员督促整改无效的情况下，下达了《整改通知书》，要求业主委员会停止错误工作程序组织整改，但业主委员会仍坚持上述做法，认为符合法律程序。为维护融庄小区和谐稳定，依据《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，现决定暂停业主委员会履行职责，自本公告发布之日起，依据相关规定，由春田社区代行业主委员会职责。 2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向一审法院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的潘笠、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。一审法院于2020年5月20日作出(2019)辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。本院于2020年8月28日作出(2020)辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的潘笠、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。 一审法院认为，原告与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与原告的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知书》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，分别责令业委会停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、由春田社区代行业委会职责。且本院生效的(2020)辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田融庄小区业主大会做出的潘笠等七人当选业主委员会的决议，而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，前述《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力。被告主张合同在2019年1月1日终止依据不足，一审法院不予采纳。 前述《前期物业服务合同》既有效，则对案涉小区业主具有约束力。依据已经查明的事实，原告在诉争期间已经基本履行了维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，则作为业主的被告应当按照约定支付物业费。故原告要求被告支付物业费48,605.26元(43个月×251.19平方米×4.5元/月/平)的诉讼请求，于法有据，一审法院予以确认。关于被告提出物业服务存在诸多问题、应予减免物业费一节，由于其所述问题尚不足以构成原告履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，一审法院不予采纳。关于被告抗辩原告主张的2017年6月1日至2018年5月23日期间的物业费已超过三年诉讼时效的意见。一审法院认为，因原告已通过微信方式于2019年、2020年分别进行了催缴，被告对此亦无异议，故上述期间的物业费不存在诉讼时效问题，被告此节辩称意见，理由不当，不予采纳。 对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。 关于被告提出未经法定招投标程序选定物业服务公司、直至2015年才开始备案一节，由于被告亦未提供证据证明案涉合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，且原告已经提供物业服务，因此，一审法院对该主张不予采纳。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，的规定，判决如下：一、被告潘笠于判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币48,605.26元。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币568元(原告已预交)，已减半收取，由被告潘笠负担，应于判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，具有召集业主大会会议、执行业主大会决定事项、报告物业管理的实施情况、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会下达了《整改通知》和《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，该两份行政文件自下达并送达给业委会时生效。加之生效民事判决已撤销了选聘业委会七名成员的决议，故业委会关于招标新物业公司的工作成果全面被暂停。被上诉人因此继续为案涉小区提供物业服务，根据权利与义务相对等原则，上诉人已接受了物业服务，理应支付相应的物业费。现上诉人欠付2017年6月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付拖欠物业费于法有据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人潘笠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1136元，由上诉人潘笠负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 迪 审判员 毕春燕 审判员 王家永 二〇二一年八月二十四日 书记员 黄月妍