上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5337号上诉人(原审被告)：王惠艳，女，1967年4月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：吴胜男，上海申同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝晓宁，上海申同律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐美香，女，1968年6月22日出生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人(原审原告)：徐玉美，女，1954年3月11日出生，汉族，住上海市崇明区。上列两名被上诉人之共同委托诉讼代理人：王津，上海中夏律师事务所律师。原审第三人：倪小兰，女，1929年7月24日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人王惠艳因与被上诉人徐美香、徐玉美及原审第三人倪小兰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王惠艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐美香、徐玉美的诉讼请求。事实和理由：一、一审错误认定王惠艳签订合同时的购房资格。购房者是否具有购房资格，应以签署购房合同时的时间进行确认。2011年1月31日上海市公布的住房限购政策规定，非上海市户籍居民家庭自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。2013年11月8日上海市的住房限购政策关于非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保费年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。本案中，王惠艳与徐美香、徐玉美于2013年2月27日签订房屋买卖合同，此时，王惠艳的丈夫胡某某已在上海市累计缴纳1年以上个人所得税并累计缴纳1年以上社会保险(城镇社会保险)，王惠艳系家庭购房，符合当时上海市的购房政策规定。因此，王惠艳在签订合同时，符合上海市购房政策，具有购房资格。二、王惠艳不存在任何违约行为，一审判决以王惠艳不能办理过户手续为由解除合同，属于适用法律错误。签订合同后，王惠艳已按约支付30万元购房款，不存在逾期付款行为。王惠艳暂时不能办理过户手续系政策之不可归责于双方的事由。王惠艳购房时具有购房资格，但因上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系拆迁安置房，有交易限制期而不能进行过户。若当时系争房屋无交易限制条件，王惠艳可立即办理过户手续。2016年3月，上海市对非上海市户籍家庭购房实行更严格的限制规定，根据目前政策，双方暂时无法办理系争房屋的过户手续。然而政策变更并非王惠艳所能控制，不能将办理过户登记受限归责于王惠艳。三、合同及补充协议对系争房屋过户及过渡期内的履行障碍作出明确约定，应尊重当事人意思自治。四、徐美香、徐玉美的合同目的已基本实现，解除合同将直接导致双方权利利益严重失衡。被上诉人徐美香、徐玉美辩称：一、在签订房屋买卖合同时，以及系争房屋符合过户条件时，王惠艳均属于限购对象；且王惠艳的社保已迁往外地，其已达到退休年龄，不再可能满足限购条件。房屋买卖合同最重要的合同目的在于房屋过户，故系争房屋买卖合同客观上已无法履行，应当解除。二、本案系王惠艳个人购房行为，并非所谓家庭购房行为。不动产权归属以登记为准，在房屋未正式过户之前，系争房屋尚未成为王惠艳及其丈夫胡某某之间的夫妻共同财产，王惠艳与徐美香、徐玉美之间仍是合同关系。徐美香、徐玉美与王惠艳签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》中明确购买人系王惠艳一人，买受方处也仅其一人签字。根据合同相对性原则，徐美香、徐玉美不同意在履行过程中添加案外人胡某某的名字，且胡某某也属于限购对象。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人倪小兰书面述称：倪小兰同意徐美香、徐玉美要求解除合同的意见，王惠艳的上诉理由不能成立，请求维持原判。徐美香、徐玉美向一审法院起诉，请求判令：1、解除徐美香、徐玉美与王惠艳于2013年签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》；2、王惠艳返还系争房屋；3、王惠艳向徐美香、徐玉美赔偿损失500，000元；4、诉讼费由王惠艳承担。一审法院认定事实：2013年2月27日，徐美香、徐玉美作为甲方与王惠艳作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议约定：乙方购买甲方位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积58.78平方米，房款总价为380，000元。房款支付方式：签订本协议贰日内乙方向甲方支付100，000元；2013年5月15日前，乙方支付甲方贰期房款共计200，000元。待双方满足国家规定要求并赴房地产交易中心办理过户手续当日，乙方支付甲方尾款80，000元，尾款不再支付利息。协议同时约定，甲方收到贰期房款的同时，将房屋钥匙交给乙方，双方签订《房屋交接书》。自交付房屋之日起确定房屋相关水电设施设备的交接。交付后，水电设施维护责任交给乙方。物业费归责也由房屋交接日起移交乙方。乙方应根据国家法律、法规等规定承担本交易所产生的税费及过户手续费，但甲方办理一手产权证的相关费用由甲方自行承担。同日，徐美香、徐玉美与王惠艳签订《动迁安置房补充协议》，协议约定：第七条甲方承诺在过渡期间，因下列情形导致甲方未在交易限制期满后将房屋过户给乙方的，除乙方未按期支付价款外，甲方不得以任何理由向乙方抗辩，应无条件为甲方办理过户，超过三个月仍未过户的，乙方有权解除合同。同时甲方应无条件向乙方赔付房屋总价款的100％，同时以购房款为基数，按照同期贷款利率的四倍计算利息支付给乙方。……第九条因乙方自身过错未能及时办理过户手续造成损失的，乙方的损失由乙方自行承担，给甲方造成的直接损失，由乙方赔付给甲方。该房屋交易限制期满后，因乙方自身过错而不予过户或者迟延过户的，自可以过户之日起，房屋灭失、损毁的风险由乙方承担。……十二条因相关法律法规或者国家和本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致此次交易不能及时过户或者不能过户而造成的损失，双方自行承担损失。如果地方政府的政策发生变动致使动迁房交易限制期发生变化，则时限按照相关变动作相应的延长或缩短处理，合同其他条款约定不变。2013年5月15日，徐美香、徐玉美将系争房屋交付王惠艳。2017年11月17日，系争房屋办理产权登记，由徐美香、徐玉美、倪小兰按份共有，其中徐美香占49％、徐玉美占49％、倪小兰占2％。上海市不动产登记薄载明：“2018年1月4日，具体门牌号：长兴镇长橘路XXX弄XXX号……35-39号……根据崇长府(2016)121号崇明县长兴镇政府关于免于长兴镇江南滨江苑小产证交易过户三年限制的请示、崇府办函(2016)231号崇明县人民政府办公室公文办理便函及关于办理长兴镇江南滨江苑房产交易备案事宜的申请，备案如下：待开发商办理大产证、动迁户办理小产证后，对于拆迁安置协议满三年的，可办理交易登记手续。”徐美香、徐玉美认可收到王惠艳房款300，000元，并表示如果合同解除，愿意退还王惠艳购房款，王惠艳坚持不同意解除合同。一审审理中，法院于2020年11月9日至倪小兰家中，征询倪小兰对于徐美香、徐玉美与王惠艳间房屋买卖的意见，倪小兰表示清楚系争房屋买卖的事实，同意徐美香、徐玉美要求解除合同的意见。一审法院另查明，王惠艳与胡某某系夫妻关系，王惠艳于2013年4月在上海市建立临时基本养老保险缴费账户，上海高美物业管理有限公司为其缴纳了2013年4月至2015年5月的社保费。2017年4月，该人员养老保险账户转往外省市。胡某某目前社保未连续缴纳满5年。一审法院认为，徐美香、徐玉美与王惠艳签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。对于徐美香、徐玉美与王惠艳签订的房屋买卖协议是否应当解除的争议，徐美香、徐玉美认为王惠艳属于限购对象，而且在房屋买卖协议约定的过户期限届满后，涉案房屋的产权无法完成过户登记，故主张要求解除合同并返还房屋。王惠艳认为双方签订房屋买卖协议时，王惠艳具备购房资格，且王惠艳属于家庭购房，其丈夫已经连续缴纳社保，合同可以继续履行，徐美香、徐玉美无权解除合同。一审法院认为，对于限购资格的认定，本案中系争房屋为动迁安置房，双方签订房屋买卖协议的时间为2013年2月27日，此时上海市的住房限购政策关于非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限为从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。2016年3月25日上海市公布的住房限购政策将上述非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限调整为从购房之日前连续缴纳满5年及以上。从王惠艳的缴纳社保情况可见，王惠艳自2013年4月在本市建立临时缴费账户，仅缴纳2013年4月至2015年5月的社保，且在2017年4月其缴费账户已经转往外省市，结合前后的房地产限购政策，均说明王惠艳的社保缴纳记录上均不符合当时及目前的住房限购政策，属于限购对象，且合同上写明王惠艳一人购房。即使以家庭名义购房，其丈夫仍不符合目前的住房限购政策，故系争房屋的买卖合同因王惠艳的限购而无法继续履行。故一审法院对徐美香、徐玉美要求解除与王惠艳签订《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》的诉请，予以支持。合同解除的时间以王惠艳收到法院送达的起诉状副本之日即2020年7月11日为准。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。故王惠艳应当将系争房屋返还徐美香、徐玉美。一审审理中，徐美香、徐玉美表示合同解除的同时，愿意退还购房款300，000元，一审法院予以确认。对于徐美香、徐玉美主张的损失500，000元，未提供充分的证据予以证明，故一审法院对徐美香、徐玉美该项诉请不予支持。一审法院判决：一、徐美香、徐玉美与王惠艳于2013年2月27日签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》于2020年7月11日解除；二、王惠艳于判决生效之日起十日内将位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给徐美香、徐玉美及倪小兰；三、徐美香、徐玉美于判决生效之日起十日内返还王惠艳购房款300，000元；四、驳回徐美香、徐玉美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，王惠艳提交以下证据：1、2013年2月27日徐美香、王惠艳签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》，证明王惠艳系夫妻共同购房，签约时，王惠艳的丈夫胡某某全程在签约现场参与并认可购房事宜，仅王惠艳一人作为家庭代表签字，实质上是家事代理行为，徐玉美亦全程参与并认可购买事宜，仅徐美香作为家庭代表签字，徐玉美系事后补签。徐美香、徐玉美认为其二人是房屋的共有产权人的关系，也就是说徐美香实际上是作为一个产权人在这份协议上体现，而不是作为家庭代表，徐美香与徐玉美各自都有家庭，不是家庭成员关系，且《房屋买卖协议》中购买人明确只载明为王惠艳一人，并非以签字为准。2、胡某某2011年8月至2013年3月税收完税证明，证明合同签署时，王惠艳的丈夫胡某某已连续缴纳个人所得税15个月，符合当时上海市的购房政策，具有购房资格。徐美香、徐玉美对证据的真实性无异议，但认为本案系王惠艳个人购房行为，胡某某的税收完税证明与本案无关。3、王惠艳税收完税证明，证明至2021年2月王惠艳已连续缴纳个人所得税50个月。徐美香、徐玉美认为，根据王惠艳提供的证据，王惠艳在签署合同当时和目前都不符合购房资格，且其已届退休年龄，不可能再继续缴纳社会保险，因此如果上海市的限购政策不发生变化的话，其不会再具有购房资格。4、胡某某税收完税证明及社保缴纳记录，证明至2021年4月16日胡某某已连续缴纳个人所得税52个月，至2021年3月胡某某连续缴纳社保49个月，尽管购房政策已变更，但仅影响系争房屋的过户时间，并非双方合同履行不可克服的障碍，无论是王惠艳个人还是按照王惠艳家庭购房，均即将满足办理过户手续的条件。徐美香、徐玉美认为，胡某某并非系争房屋的购买人，徐美香、徐玉美不认同王惠艳提出的家庭购房意见，系争合同无法继续履行。5、系争房屋现状照片，证明王惠艳自2013年5月15日入住系争房屋，装修居住至今。徐美香、徐玉美对照片的真实性予以认可，但认为王惠艳在此期间享受了长达8年的居住利益，不存在利益失衡问题，且房屋无法过户系因王惠艳自身原因造成。6、胡某某银行存款记录，证明虽按照协议约定，王惠艳应在过户时向徐美香、徐玉美支付剩余尾款8万元，但王惠艳有能力且愿意一次性向徐美香、徐玉美支付剩余全部购房款。徐美香、徐玉美对该证据真实性无法确认，且认为与本案无关。7、证人李新宇(中介)的证人证言，证明王惠艳是家庭共同购房，王惠艳仅是作为家庭代表签署了购房协议。徐美香、徐玉美对证人证言的证明内容不予认可，签署房屋买卖协议时，该证人并不在现场，徐美香、徐玉美不认识该名中介人员。徐美香、徐玉美未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，王惠艳自2017年4月起在上海市缴纳个人所得税，目前其个人所得税未连续缴纳满5年。胡某某目前社保和个人所得税均未连续缴纳满5年。本院认为，徐美香、徐玉美与王惠艳签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方应当依约履行。系争房屋系动迁安置房，现该房屋已符合上市交易条件。经徐美香、徐玉美催告，王惠艳至今仍因不具备购房资格而无法完成房屋产权过户手续。王惠艳上诉认为因限购政策发生变化致使其暂时无法办理过户登记，但并不导致合同无法履行。对此，本院认为，自2013年2月王惠艳与徐美香、徐玉美签订《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》至今已逾八年，即使是按照缴满五年社保或个人所得税取得购房资格的现行政策，王惠艳理应已取得购房资格，然而根据查明的事实，王惠艳自2013年4月在上海市建立临时缴费账户，仅缴纳了2013年4月至2015年5月的社保费，且其养老保险账户已于2017年4月转往外省市，而至目前其个人所得税缴纳仍不足五年，即是由于王惠艳自身的原因致其目前仍不符合购房条件。王惠艳主张其系以家庭名义购房，但《房屋买卖协议》明确约定购买人为王惠艳；且即使是以家庭名义购房，其丈夫仍不符合目前的住房限购政策。根据购房政策，距王惠艳满足购房条件尚需相当时日，合同履行存在客观障碍，合同目的无法实现。徐美香、徐玉美要求解除《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》，并由王惠艳返还系争房屋，本院予以支持。同时，徐美香、徐玉美应返还王惠艳已付房款30万元。综上所述，王惠艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，739元，由上诉人王惠艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 张志煜审 判 员 邬海蓉审 判 员 俞 璐法官助理 夏 兰书 记 员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……