辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1784号上诉人（原审被告）：抚顺市贝乐游乐园经营管理有限公司，住所地：抚顺市望花区雷锋路东段43号。法定代表人：李春风，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晔，辽宁必达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈霄峰，男，1976年6月2日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：徐娜，女，1976年9月4日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：贾林，男，1973年10月17日出生，汉族，住抚顺市新抚区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王迎春、耿可欣，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人抚顺市贝乐游乐园经营管理有限公司（简称贝乐游公司）因与被上诉人陈霄峰、徐娜、贾林租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院作出的（2020）辽0404民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贝乐游公司的委托诉讼代理人刘晔，被上诉人徐娜及被上诉人陈霄峰、贾林、徐娜共同委托诉讼代理人王迎春、耿可欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝乐游公司的上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决第二款“被告贝乐游公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告陈霄峰、徐娜、贾林履约保证金100000元整；”的判项，改判上诉人返还被上诉人50000元履约保证金；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2017年1月1日签订的租赁合同4.3之条款规定“合同签署后乙方（陈霄峰、徐娜、贾林）支付甲方（贝乐游公司）（伍万元），乙方开业计租日前向甲方缴纳（伍万元），乙方共计支付甲方拾万元履约保证金，合同期满后甲方在90日内返还乙方拾万元履约保证金。”双方在签订合同初始时既然给定了履约保证金，那么根据法律规定履约保证金属于一种担保形式，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，履约保证金属于一种对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。在本案中，由于被上诉人单方违约，不按照缴纳租金，导致上诉人有实际的损失，在另一关联案件中可以看出被上诉人有恶意逃场的行为且故意占用上诉人的场地达两三个月，虽然另一关联案件被上诉人上诉了，但是基本事实己经确认，其上诉的目的无非是为了拖延时间。故上诉人不同意全额返还被上诉人履约保证金，只同意返还一半。陈霄峰、徐娜、贾林辩称，被上诉人认为上诉人要求撤销一审法院的判决第二项，改判为返还5万元的上诉请求因缺乏事实和法律依据而不能成立。首先，关于贝乐游公司上诉状所称，由于被上诉人单方违约，不按照缴纳租金，导致其有实际损失，这一主张与事实不符，答辩人不存在单方违约行为，贝乐游公司应当就其所主张的答辩人单方违约和导致其有实际损失的事实，向法庭进行充分举证，否则就是缺乏证据支持，未完成举证责任，而应当承担举证不能的后果。贝乐游公司自2017年与答辩人签订租赁合同之日起，就存在严重的违约行为。答辩人于2017年6月因与贝乐游公司租赁合同纠纷一案诉至望花法院，该院作出（2017）辽0404民初1663号民事判决书，确认了本案的上诉人贝乐游公司存在严重违约行为，该判决内容为：一、贝乐游公司应当停止授权答辩人租赁场地内其他儿童娱乐项目的经营活动；二、判令贝乐游公司交付给答辩人未足额交付租赁面积的经济损失20752元。贝乐游公司不服判决上诉到抚顺中院。2019年6月3日，抚顺市中级人民法院作出（2019）辽04民终1015号民事判决，维持原判。原审判决的期间是2017年4月至2017年8月，当时答辩人交了五个月的租金229170元，所以原一审法院当时判的是就五个月贝乐游公司未足额交付租赁面积给答辩人造成的租金损失。但此判决生效后，被答辩人贝乐游公司并未履行法院生效判决确定的足额交付租赁面积的法定义务，也未能履行终止授权其他儿童娱乐项目的法定义务。答辩人无奈之下诉至法院。在该起诉讼之后依然没有足额交付租赁面积的经济损失，所以望花法院作出了（2020）辽0404民初84号判决书。因此答辩人认为贝乐游公司所主张因答辩人的单方违约造成其损失既没有事实依据，也没有法律依据。相反，贝乐游公司在双方的租赁合同履行过程当中存在如下违约行为：一、交付场地面积不足，短缺面积119.13平方米，有生效判决为证，此为违约行为一。合同依据是双方的租赁合同第一条1.2条：该租赁场地二层1250平方米租赁权归乙方所有，该场地用于经营儿童娱乐项目相关的业务；二、授权其他儿童娱乐项目经营者进行经营，损害答辩人的独家经营权，此为违约行为二。合同依据是双方租赁合同第八条8.5，内容为甲方承诺在与乙方签约后，大商集团新玛特望花店内不再经营或不再授权他人经营本合同1.4条之业务。三、贝乐游公司交付场地时未提供消防验收手续给答辩人，有合同为证，此为违约行为三。合同依据是第三条3.1条，甲方应于2016年8月1日前将该场地通过消防验收手续合格交给乙方，而贝乐游公司并没有向答辩人交付消防验收合格手续。四、上诉人贝乐游公司从未给答辩人提供过租金发票，此为违约行为四。合同依据是双方租赁合同第四条4.4支付方式，乙方在计租日起支付甲方当月租金，甲方收到乙方租金后，当日提供给乙方合格的租金发票。另一个依据是第十条10.4，根据本协议所有乙方即本案的被上诉人答辩人向甲方支付的费用包括保证金在内，甲方应当在七个工作日内完成发票的开具，否则乙方有权延期缴纳下一个月租金，而上诉人贝乐游公司从未给答辩人提供过任何合法的正式发票，也是违约行为。五、贝乐游公司未提前告知答辩人，就以维修为由出具公函，公然骗取大商集团擅自给答辩人断电，造成答辩人无法正常经营，顾客围堵政府场地的后果，此为贝乐游公司的违约行为五，合同依据是双方的租赁合同第五条5.4，场地使用和维修责任，在合同期内，甲方应当保证场地及其附属设施处于正常使用和安全的状态。第八条8.1.1条，甲方在租赁期内如变更修缮，即临时封闭该项目公共或室外设施包括公共通道、电动装置、电线、电缆、水管信道、煤气管道、防火等，甲方应当提前通知乙方，并尽力减少此类变更对乙方经营的影响。这也是贝乐游公司的违约行为。六、租赁期满以后，上诉人拒不返还保证金，此为违约行为六，合同依据是双方的租赁合同第四条4.3，合同签署后乙方支付甲方5万元，乙方开业计租日前向甲方缴纳5万元，乙方共计支付甲方10万元履约保证金，合同期满后，甲方在90日内返还乙方10万元履约保证金。本案经过一审查明的事实，能够充分证明答辩人已经向贝乐游公司履行了租赁合同当中约定的交付10万元履约保证金的事实，而贝乐游公司违反合同约定，未向答辩人返还，反而在上诉状当中要求改判返还5万元履约保证金。这只是贝乐游公司单方面的调解意见，既没有合同依据也没有法律依据。因为双方的租赁合同当中对履约保证金的返还没有任何约定。综上，原审法院经过2020年5月13日，2020年9月23日两次开庭审理，作出的判决并无不当，应予维持。上诉人虽然主张答辩人单方违约导致其损失，要求改判返还5万元保证金的诉求，但并未举证证明其主张。相反，从双方多次因租赁合同纠纷发生诉讼的裁判结果来看，不是答辩人存在单方违约行为，而是上诉人存在严重的违约行为，是造成合同纠纷的缘起者，负有不可推卸的责任。在本起上诉案中，上诉人滥用上诉权，明知没有证据却强词夺理、编排上诉理由，浪费宝贵的司法资源，请求二审法院驳回其上诉，请求依法维护法律尊严，维护答辩人的合法权益。陈霄峰、徐娜、贾林向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告租金损失人民币116210.10元，并判令被告按照人民银行同期贷款利率的2倍的标准支付利息至全部清偿时为止；2、判令被告返还履约保证金100000元整；3、判令被告返还150000元独家经营费，并判令被告以其授权他人经营儿童娱乐项目所得租金收入赔偿原告；4、案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明：2019年9月1日，原告陈霄峰、徐娜、贾林及案外人王艳斌（乙方）与被告抚顺市贝乐游乐园经营管理有限公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：1.1、甲方出租给乙方的房屋（下称“该场地”）坐落于抚顺市望花区雷锋路东段43号望花新玛特二层贝贝梦幻王国，土地用途为商业。1.2、该租赁场地二层1250平方米租赁权归乙方所有，合同期内甲方不得再将其中任何面积对外出租，甲方同意乙方将租赁场地进行二次出租、出兑。1.4、该场地应用于经营儿童娱乐系列相关的业务等服务。2.1、租赁期限三年，租期从2017年1月1日至2019年12月31日止，即计租日起次日。3.1、甲方应于2016年8月1日（以下简称“交付日”）前将该场地通过以此消防验收合格交给乙方，三楼童装、玩具与陶艺合同截止至2016年12月31日，到期后甲方终止合同不予续签。3.2、三楼儿童乐园2016年8月30日前撤出场地经营权保留所有经营设备设施，由乙方2016年9月1日前接收场地负责经营管理并承担经营所产生的水电费用，甲方负责提供儿童乐园收银设备及收银系统，乙方同意将接收原儿童乐园预付卡余额450000元以内，其中包括70000元过期卡（限2016年8月12日前办卡），二楼儿童乐园开业的同时甲方负责将三楼原儿童乐园封场处理，乙方支付甲方150000元用于甲方赔偿三楼儿童乐园，甲方将给予乙方免除2017年1-3月租金作为补偿，计租日顺延至2017年4月1日。3.3、乙方同意于2017年1月1日（以下简称“计租日”）前完成装修、通过甲方验收并达到营业标准，具备开业条件，如乙方装修完成可以提前试营业。如因政府审批等因素，将顺延开业日期，计租日同时顺延。3.5、如甲方交付的该场地存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场施工开始装修工程的，则视为该场地符合本合同的约定，乙方装修日期、开业日期及租赁期限不做调整。但甲方应当在乙方进场后10日内完成对上述瑕疵的补修和完善工作。4.1、租金包含物业管理费、采暖费、空调费，乙方不承担其他额外费用，甲方承担图纸红线区域照明费。第一租赁年度租金550000元，第二租赁年度租金550000元，第三租赁年度租金550000元，第四、第五租赁年度乙方有权以每年577500元续约两年。4.3、履约保证金。合同签订后乙方支付甲方（伍万元），乙方开业计租日前向甲方缴纳（伍万元），乙方共计支付甲方拾万元履约保证金，合同期满后甲方在（90）日内返还乙方拾万元履约保证金。8.1.5、甲方承诺在乙方签约后，（大商集团新玛特望花店内不再经营或不再授权他人经营本合同1.4条之业务），甲方因经营招商需求，在乙方未经营品项的前提下，经双方协商一致后可实施。原告按照合同约定接收原儿童乐园预付卡余额450000元，给付被告150000元用于赔偿原三楼儿童乐园，并给付被告2017年4月至8月的租金229170元。原告经营儿童乐园期间，被告将该楼层场地剩余面积租赁给其他商户经营其他儿童娱乐、教育培训、儿童服饰等。三原告缴纳被告28.3个月的租金。另查明，辽宁中地测绘有限公司于2017年12月8日作出测绘鉴定报告，测量鉴定结论为;委托鉴定场地位于抚顺市望花区雷锋路东段43号新玛特二层原贝贝梦幻王国，经核算新玛特商场指界测量面积1221.92平方米，贝贝梦幻王国指界测量面积为1136.81平方米，争议面积为85.11平方米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告之间签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方应严格按照该合同约定的事项履行。关于原告要求被告赔偿原告租金损失人民币116210.10元并按照人民银行同期贷款利率的2倍的标准支付利息至全部清偿一节，双方约定的租赁场地面积为1250平方米，经鉴定新玛特商场指界测量面积1221.92平方米，贝贝梦幻王国指界测量面积为1136.81平方米，争议面积为85.11平方米，双方合同中并未明确约定租赁场地含公摊、消防等附属设施的面积，该租赁面积应视为实际使用面积，现原告对鉴定测量的面积予以认可，被告未提供足以反驳该鉴定报告的相反证据，因此一审法院认定被告实际交付原告的租赁场地面积为1136.81平方米，不足部分面积113.19平方米，结合双方约定的年租金数额及原告已付租金的金额，被告应当赔偿原告未按约定交付租赁场地面积的损失，损失数额为550000元÷12月÷1250平方米×113.19平方米×28.33个月=117578元，其中28.33个月指原告实缴租金月数。（2017）辽0404民初1663号民事判决书，对被告应赔偿原告未按约定交付租赁场地面积损失予以支持20752元。故对原告此项诉讼请求，一审法院予以支持96826元。原告要求按照人民银行同期贷款利率的2倍的标准支付利息至全部清偿的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告返还履约保证金100000元一节，根据《租赁合同》4.3之条款，履约保证金被告应于合同期满后90日内返还给原告。根据原告向一审法院提交的证据，足以认定原告足额支付拾万元履约保证金，被告应予返还。关于原告要求被告返还150000元独家经营费，并判令被告以其授权他人经营儿童娱乐项目所得租金收入赔偿原告一节，根据《租赁合同》3.2之条款及原告向一审法院提交的证据，无法认定150000元为独家经营费，且该150000元已用于被告免除原告2017年1-3月租金，因此对于原告的该项主张，一审法院不予支持。另原告主张被告以其授权他人经营儿童娱乐项目所得租金收入作为赔偿，于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告贝乐游公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告陈霄峰、徐娜、贾林未足额交付租赁面积的经济损失人民币96826元；二、被告贝乐游公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告陈霄峰、徐娜、贾林履约保证金人民币100000元整；三、驳回原告陈霄峰、徐娜、贾林的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6793元，由原告陈霄峰、徐娜、贾林共同负担3142元，由被告贝乐游公司负担3651元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人应返还被上诉人履约保证金的数额。本案中，上诉人主张被上诉人存在不按期缴纳租金等违约行为，给上诉人造成损失，上诉人应当仅返还一半履约保证金，被上诉人对此不予认可。本院认为，上诉人与被上诉人因案涉场地租赁纠纷存在多起诉讼，关于上诉人要求被上诉人给付租金、场地占用费等损失的请求均已在另案中予以解决，上诉人因被上诉人未给付租金等费用所造成的损失已经生效判决确认得以弥补，上诉人仍在本案中主张扣除一半履约保证金弥补给其造成的损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人贝乐游公司的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人抚顺市贝乐游乐园经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫 颖审 判 员  李 艳审 判 员  李依桐二〇二一年八月十九日法官助理  李耀南代书记员  刘鑫明