广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初1823号 原告：陈玉章，男，1957年9月15日出生，汉族，户籍地址南宁市，现住南宁市。 原告：陆雯娟，女，1959年2月24日出生，汉族，户籍地址南宁市，现住南宁市。 两原告的共同委托诉讼代理人：赵明堂，广西广合律师事务所律师。 被告：广西鼎华商业股份有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：张丽铭，董事长。 委托诉讼代理人：唐正光，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰，广西欣和律师事务所实习律师。 原告陈玉章、陆雯娟与被告广西鼎华商业股份有限公司（以下简称鼎华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月23日、2016年10月17日、2016年12月13日三次公开开庭进行了审理。原告陈玉章、陆雯娟及其共同委托诉讼代理人赵明堂，被告鼎华公司的委托诉讼代理人唐正光、罗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉章、陆雯娟共同诉称：2011年11月1日，两原告（乙方）与被告（甲方）就原告位于南宁市的拆迁问题协商达成一致意见，签订了编号为[2010]143号的《酱料厂及周边片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《协议书》），该协议书第二条第3款约定，如本项目开发的商品房中有其他建筑面积60㎡-80㎡左右的户型，乙方可优先选择一套建筑面积约65㎡左右的户型和一套建筑面积约80㎡左右的户型。根据该条约定，原告有权在被告开发的商品房中优先选择一套建筑面积65㎡和一套建筑面积80㎡的房子。该协议书已经生效，原告依约向被告交付了拆迁房屋。但在房屋建成后，被告却拒绝履行合同约定，不予保障原告的优先选房权，非但不主动通知原告优先选房，还在原告看到报纸上刊登的开盘消息后要求按照合同约定选房时遭到拒绝，被告径自将房屋对外发售。此后，原告多次打电话或者到现场与被告协商，要求按合同约定优先选房，但都被被告拒绝。之后，原告聘请律师向被告发出律师函，要求按约选房，但被告至今没有书面答复。 被告的行为致使原告不能实现合同目的，是严重的违约行为，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告按合同约定的置换房屋建筑面积指标，按合同约定的安置补偿价格计算办法，对原告进行货币补偿，金额为835125元；2、被告赔偿原告因诉讼所支出的律师费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告鼎华公司辩称：2011年11月1日，因酱料厂及周边片区旧城改造，原、被告签订《协议书》，在该次拆迁安置中，涉及产权置换方式的回迁户共132户。该旧城改造项目主要进行“鼎华·福邸”楼盘的开发，该项目开发商品房5栋，分为一期（1、2、3号楼）和二期（4、5号楼）。为保护回迁户的权益，被告已将第一期1、2、3号楼全部商品房优先作为回迁房源提供给回迁户选择，且预留了未确定房源的拆迁户的房源。在签订拆迁协议书时，被告已面向全部回迁户提供了1、2、3号楼商品房的规划图纸，签订协议时已有130户当场选定房源，原告因对户型不满意而拒绝选择房源。 2013年8月26日，被告向回迁户发出通知，要求回迁户在2013年8月27日至10月17日期间到项目办公室确定房源并签订补充协议。被告还在项目所在地办公室区域粘贴该通知，并电话通知原告。原告到达项目部现场后，再次拒绝从1、2、3号楼房源中选择户型房号，而要求从被告尚未开发的二期4、5号楼中选择。双方协商未果。 2014年上半年，被告多次通知原告尽快确定房源，但原告以必须从回迁房源以外的房源选择为由拒不办理。至2014年8月，为保障商品房预售工作的顺利进行，被告再次向原告发出通告，并通过南国早报进行公告。2014年下半年及2015年年初，原告因看到被告对外预售的4号楼商品房含赠送面积，遂要求在拆迁安置协议约定的置换房屋建筑面积指标111.35㎡外同时享有赠送面积。但4、5号楼并非回迁房，且也没有60-80㎡的户型，另一方面，赠送面积是针对商品房开发的营销策略，是基于商品房市场销售价格购买的情况下享有的特殊福利，而原告作为回迁户是不能享受该特殊福利的。由于原告不愿意另外支付赠送面积的差额，双方争执不下。 2015年年中，原告多次要求龙胜社区居委会对原、被告之间的争议进行调解，并自愿提出按4号楼所选户型建筑面积+赠送面积为总建筑面积，再扣减原告应有的置换房屋建筑面积指标111.35㎡后补偿差价房款的方案。为化解双方之间的矛盾，被告作出妥协，同意原告提出的方案，且已拟定《房屋拆迁补偿安置选房补充协议》。2015年8月28日，双方由龙胜社区居委会主持，在拆迁办公室进行调解，被告提供了三个方案供原告选择，其中即包括原告自己提出的方案，但原告未当场答复，此后又不了了之。至此，被告已难以处理原告屡次提出的非分要求。 2015年9月19日，“鼎华·福邸”正式开盘。同年12月，原告通过广西广合律师事务所律师向被告发出律师函，以商品房开盘时未通知且保障其优先选房权为由进行责难，被告不愿与其纠缠，故未作答复。 被告认为，其在履行《协议书》过程中不存在任何违约行为，现原告单方提出解除合同，被告不同意解除。被告为原告预留了3号楼的1003号房（面积为64.31㎡）及1702号房（面积为88.23㎡），符合协议约定的置换房屋建筑面积标准，双方应继续履行协议。对原告提出的其他诉讼请求，因被告不存在违约，请求法院依法予以驳回。 经审理查明：2011年11月1日，原告陈玉章、陆雯娟（乙方）与被告鼎华公司（甲方）签订《协议书》，约定由甲方依法拆除乙方房屋及附属物，乙方同意按城市建设需要进行拆迁。乙方的被拆迁房屋为南宁市南伦街21号综合楼502号房，房屋套内面积为64.45㎡，公摊建筑面积为21.20㎡，合计建筑面积为85.65㎡。合同第二条约定：“1、经甲、乙双方确认，乙方应有的置换房屋建筑面积指标为111.35㎡（含住房共有公摊面积）。乙方应在甲方提供的产权置换房源中，以选择面积最接近原房屋建筑面积的原则选定产权置换房屋。2、如乙方所选产权置换房屋建筑面积大于其置换房屋建筑面积指标的，总建筑面积最大不能超出应有置换房屋建筑面积指标的30㎡。3、如本项目开发的商品房中有其他建筑面积60㎡-80㎡左右的户型，乙方可优先选择一套建筑面积约65㎡左右的户型和一套建筑面积约80㎡左右的户型。4、就乙方所选定的置换房建筑面积与被拆迁房屋建筑面积的差额，双方同意按照以下方式处理：（1）置换房的建筑面积和置换房屋建筑面积指标一致的，除楼层差和朝向差以外，双方互不作价；（2）置换房的建筑面积超过置换房屋建筑面积指标10㎡以内（含10㎡）的，由乙方按成本价向甲方补足差价（成本价按相关审核部门所审核公布的价格为准）；（3）置换房的建筑面积超过置换房屋建筑面积指标10㎡以上的，由乙方按一期同层开盘价的9.5折向甲方补足差价（该部分不计楼层差价）；……。”双方还在协议书中对其他事项作出约定。原告在签订该协议书时未选定户型房号。 2013年8月26日，被告作出《通知》，通知酱料厂及周边片区旧城改造项目回迁户，凡已经签订了回迁安置补偿协议的回迁户于2013年8月27日至2013年10月17日到项目办公室签署补充协议。被告已电话通知原告到项目办公室签署补充协议。 2014年8月27日，被告在《南国早报》刊登《酱料厂及周边片区旧城改造项目鼎华·金铭福邸回迁安置房选房公告》，告知各回迁户尽快办理选择回迁房源事宜。该公告载明的未选房名单包括原告。 2015年8月28日，经南宁市西乡塘区华强街道办事处龙胜社区居委会主持，原、被告进行调解。被告提出三个方案：1、被告同意开放4号楼适合原告回迁指标面积的房源供其挑选，但房源赠送面积均包括在内，不另行剔除，如超出原告回迁指标面积，超出部分原告需补差价；2、如原告不接受方案一，可按签合同当年的现金补偿标准将拆迁款计给原告；3、如方案一或二原告都不接受，建议原告走司法程序解决。原告表示需将上述三个方案向家人转达，商量后再答复被告。后原、被告未达成调解方案。 2015年12月，原告向被告发出《关于协商履行房屋拆迁补偿安置协议书的律师函》，以被告“没有通过任何合法有效的方式通知陈先生夫妇去行使协议约定的优先选房权”为由，要求被告保障原告享有的优先选房权，否则原告将追究被告的违约责任，并追索因诉讼而产生的一切费用。后被告未作回复，遂产生本案诉讼。 另查明：本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1、确认被告不按照合同约定让原告选房的行为违约；2、解除原、被告签订的《协议书》；3、被告向原告返还南宁市南伦街21号综合楼502号房；4、被告赔偿原告房屋占用费10080元；5、被告赔偿原告因追索被告违约而支出的费用13000元。 本院认为：两原告与被告签订的《协议书》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 关于应否解除原、被告签订的《协议书》问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告要求解除与被告签订的《协议书》，被告不同意解除，故双方未就解除合同达成一致意见，而《协议书》中未对单方解除合同的事项作出约定，故原告不享有上述规定赋予的约定解除权。 其次，除了约定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同的解除还包括法定解除，原告主张被告存在未通知其优先选房的违约行为，故其享有法定解除权，对此，本院认为：第一，《协议书》第二条第1款约定原告应在被告提供的产权置换房源中以选择面积最接近原房屋建筑面积的原则选定房屋；第3款约定原告享有优先选择一套建筑面积约65㎡户型和一套建筑面积约80㎡户型的房子。结合该两条约定，原告在选择房屋时享有的优先权是在选择一套房屋（建筑面积最接近原房屋建筑面积的房子）和两套房屋（一套建筑面积约65㎡户型和一套建筑面积约80㎡户型）之间，可优先选择两套房屋即一套建筑面积约65㎡户型和一套建筑面积约80㎡户型的房屋，而非享有优先在被告开发的所有商品房中进行选择的权利。根据本案查明的事实，《协议书》签订后，被告通过书面、电话通知以及报纸公告的方式向原告发出通知，通知原告在被告开发的1、2、3号楼中选定产权置换房屋，但原告以该三栋楼所在的位置不利于原告休养身体为由未在该三栋楼中确定户型房号，而要求在4、5号楼中选择。2015年8月，经龙胜社区居委会调解，被告提出的方案中包括开放4号楼适合原告回迁指标面积的房源供原告挑选，但双方仍然协商未果。在履行协议书过程中，被告积极履行通知原告选定产权置换房屋的义务，随后应原告的要求开放4号楼供原告选择，虽原告最终未选定具体户型房号，但被告已履行其通知的义务。现原告主张被告未保障其优先选房权而构成违约，没有事实及法律依据，本院依法不予采信。第二，根据《协议书》，双方的主要合同义务是原告向被告交付被拆迁房屋，被告向原告交付置换房屋。原告向被告交付被拆迁房屋后，被告一直采取合理方式通知原告选定户型房号，并在原告未作出选择的情况下为原告保留3号楼1003号房及1702号房，充分保障原告的权利，且在本案诉讼过程中明确表示愿意继续履行协议书，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案不具备原告单方解除合同的法定解除情形。 综上，原告既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，其单方要求解除《协议书》的理由不能成立，本院依法不予支持。而原告的其他诉讼请求建立在解除《协议书》的前提下，现本院对该诉讼请求不予支持，对于建立在该基础上的其他诉讼请求亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈玉章、陆雯娟的所有诉讼请求。 案件受理费12201元（原告陈玉章、陆雯娟已预交），由原告陈玉章、陆雯娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  张敏毅 人民陪审员  马振声 二〇一六年十二月二十二日 书 记 员  林海燕 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。