山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7057号上诉人（原审被告）：济南兆龙坊餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王超，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：中泰证券股份有限公司济南共青团路证券营业部，住所地济南市市中区共青团路12号。负责人：陈保东，总经理。委托诉讼代理人：姜宠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙滟，男，该公司员工。上诉人济南兆龙坊餐饮管理有限公司（以下简称兆龙坊公司）因与被上诉人中泰证券股份有限公司济南共青团路证券营业部（以下简称中泰证券营业部）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。兆龙坊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中泰证券营业部的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院虽然认定了本案涉案房产的归属、兆龙坊公司承租涉案房产的过程和部分事实，但是没有认定相应租赁合同解除的准确时间。因为自2017年6月开始，相应房产就因为受到政府拆违拆临和消防设施不达标的影响导致无法正常营业，直至2018年4月，兆龙坊公司彻底停业。至此，兆龙坊公司的租赁目的、经营行为自租赁相应房产后便一直不能达成和实现，一审法院没有认定此事实，仅仅凭中泰证券营业部在一审庭审时主张“2019年1月4日我们收到了钥匙”的陈述，就认定此时间是解除房屋租赁合同的时间，显属认定事实不清。二、一审法院适用法律缺失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条判决兆龙坊公司与中泰证券营业部签订的房屋租赁合同解除并支付房租、水电费、保证金和违约金。但根据上述租赁合同应当解除的时间点或者说兆龙坊公司租赁目的和经营行为无法完成的时间，一审法院更应该根据上述《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，认定中泰证券营业部在签订房屋租赁合同之初便没有使涉案房屋达到兆龙坊公司用于餐饮经营的经营目的。而解除合同的时间在中泰证券营业部给兆龙坊公司经营的涉案房屋停水、停电之日（2018年5月）就已经确定。综上，兆龙坊公司认为，双方应当解除租赁合同的时间，至少是2018年5月，甚至是在合同签订之初。相应拖欠房租均应重新计算，且兆龙坊公司不应支付相应保证金和违约金。中泰证券营业部辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求法院驳回兆龙坊公司的全部请求，维持原判。一、兆龙坊公司承租涉案房产时，对房屋的状态是充分知悉的，并在此基础上签订了房屋租赁合同。合同约定给与兆龙坊公司3个月的免租装修期，同时考虑到济南拆违拆临情况，又约定额外再给与兆龙坊公司2个月的免租期，按照年租金88万元的标准计算。在兆龙坊公司实际承租时间不足1年的情况下，中泰证券营业部已经给予兆龙坊公司36.6万元的免租优惠。另外，即便存在拆违拆临情况，也不影响兆龙坊公司的经营，截止2018年5月，兆龙坊公司共发生水电费13万余元，如果没有经营不可能发生如此巨额的水电费用。兆龙坊公司的主张与事实不符，以此为由作为拒不支付租金的理由不成立。二、双方于2019年1月进行了房产交接的事实，双方在一审中进行了确认。同时，2018年12月，兆龙坊公司在《情况说明》中也自认并明确表示其于2017年6月租用涉案房产进行餐饮行业至今（2018年12月）。因此，涉案房产一直由兆龙坊公司占有、使用，直至完全交接，交接完成后，才解除了租赁合同。一审法院就租赁合同解除时间的认定清楚、正确。三、双方签订的合同合法有效，双方均应全面履行自己的各项义务。兆龙坊公司经营不善，本应与中泰证券营业部积极协商支付租金、解除合同、退还房屋等事宜，但其总是逃避，企图通过这种方式逃避债务。虽经中泰证券营业部数十次电话沟通、当面协商，均未取得任何进展，在此情况下，将其诉至法院。因此，兆龙坊公司主张的合同解除时间没有法律依据。中泰证券营业部向一审法院起诉请求：1.确认中泰证券营业部、兆龙坊公司之间的房屋租赁合同自2019年1月4日解除；2.判令兆龙坊公司向中泰证券营业部支付拖欠的房屋租金78.4万元（截至2018年12月31日）；3.兆龙坊公司向中泰证券营业部支付拖欠的水费0.13447万元，电费13.024万元，合计13.15847万元；4.兆龙坊公司向中泰证券营业部支付保证金3万元；5.兆龙坊公司向中泰证券营业部支付违约金2.64万元（根据合同第十条第1项，以年租金88万元为基数，乘以3%）；6.本案诉讼费由兆龙坊公司承担。一审法院认定事实：自2014年4月10日起，中泰证券营业部（原齐鲁证券有限公司济南共青团路证券营业部）向济南泰旭信息咨询有限公司承租涉案房产。自2017年6月11日起，中泰证券营业部将涉案房屋转租给兆龙坊公司，中泰证券营业部、兆龙坊公司签订的《房屋租赁合同（出租）》约定：租期为2017年6月11日至2022年4月10日；年租金88万元，自2020年4月10日后两年，每年房租递增5%；租金支付方式为先租后用，每6个月为一个交费周期；2017年6月11日至2017年9月11日和2018年1、2月份为免租金装修期，兆龙坊公司承担装修期间的水、电、通讯费用。合同还约定，兆龙坊公司向中泰证券营业部缴纳3万元履约保证金，中泰证券营业部有权在兆龙坊公司拖欠房租30日以上时终止合同、收回房屋、不退还保证金并要求兆龙坊公司支付合同租金3%的违约金。2017年6月29日，兆龙坊公司向中泰证券营业部支付了2017年12月11日前的租金22万元。2018年4月份起，兆龙坊公司停止经营。截止至2018年5月22日，兆龙坊公司应向中泰证券营业部支付的水费为0.13447万元、电费13.024万元。因兆龙坊公司欠缴房租及水、电费用，中泰证券营业部于2018年5月份起给涉案房屋停止了供水、供电。2019年1月4日，兆龙坊公司将涉诉房屋钥匙交还中泰证券营业部。2019年8月26日，中泰证券营业部向兆龙坊公司发函催收房租、水电费及押金。2020年7月28日，中泰证券营业部再次向兆龙坊公司及其法定代表人发函催收房租及水、电费。一审法院认为，中泰证券营业部、兆龙坊公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，兆龙坊公司承租房屋后，仅支付第一期房租，未按合同约定向中泰证券营业部支付2017年12月12日之后的租金及租赁期内使用的水、电费用，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，在兆龙坊公司拖欠以上费用超过30日的情况下，中泰证券营业部有权终止合同。中泰证券营业部、兆龙坊公司于2019年1月4日交接了涉案房屋，双方的合同自此解除。中泰证券营业部要求兆龙坊公司支付2017年12月12日至2018年12月31日（扣除2018年1、2月份免租期）期间的房租78.4万元及合同期内拖欠水、电费13.15847万元，一审法院予以支持。根据合同约定，因兆龙坊公司违约行为导致合同终止，中泰证券营业部有权收取兆龙坊公司缴纳的保证金和违约金，兆龙坊公司应根据该合同约定承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决：一、中泰证券股份有限公司济南共青团路证券营业部与济南兆龙坊餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同（承租）》于2019年1月4日解除；二、济南兆龙坊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向中泰证券股份有限公司济南共青团路证券营业部支付房屋租金78.4万元及水、电费13.15847万元；三、济南兆龙坊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向中泰证券股份有限公司济南共青团路证券营业部支付保证金3万元和违约金2.64万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,520元、减半收取6760元，由济南兆龙坊餐饮管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，兆龙坊公司主张涉案房屋交接时间是2018年5月份，并主张涉案房屋租赁合同解除时间系2018年4月30日，根据现有证据，不足以证明其上述事实主张，本院不予采纳，同时，其主张的合同解除时间，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据当事人提交的证据，并结合当事人陈述，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2019年1月4日解除，并判令兆龙坊公司向中泰证券营业部支付欠付租金及相应的违约、保证金等费用，具有事实依据，符合法律规定，并无不当。综上所述，济南兆龙坊餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13520元，由上诉人济南兆龙坊餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年八月四日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰