辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6645号 上诉人（原审被告）：田玉琴，女，1956年2月26日生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：沈林（田玉琴配偶），男，1956年8月5日生，汉族，住大连市沙河口区。 被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。 法定代表人：宋斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。 上诉人田玉琴因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司（以下简称一品蓝天物业）服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田玉琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人主张上诉人支付2019年4月3日前物业服务费及电梯费的诉讼请求。主要理由为：1.案涉房屋于2019年4月3日才过户至上诉人名下，之前都是上诉人父母名下的房屋，上诉人有自己的住房，并不在案涉房屋内长期居住。上诉人不应支付此日期之前的物业服务费。2014年10月之前，案涉房屋也是由上诉人父母支付的物业服务费。由于被上诉人服务质量较差，经与父母研究，决定在其改善服务质量前暂不交纳物业服务费。2.2019年4月3日之后的电梯费收费标准应该按照大连市政府2013年80号文的规定收取，即10元/月/人，案涉房屋的居住人有2人，所以，上诉人同意按照20元/月/户向被上诉人支付电梯费，而不是被上诉人主张的30元/月/户。 一品蓝天物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：1.关于电梯费的收费标准，案涉小区自业主入住以后均执行的是政府指导价，并非被上诉人与建设单位的合同约定价。2013年12月大连市物价局发布了大价发（2013）82号文件，该文件规定将电梯费由4元每人每月调整为最高不超过10元，对应的电梯费由12元每户每月调整为30元每户每月。案涉小区业主没有缴纳电梯费的比例大概是在25%左右，超过三分之二人数比例。被上诉人核算了2013年度电梯费的花费，案涉小区业主按照每户30元缴纳电梯费，电梯费的总收入大概是在40万元，但是被上诉人2013年度电梯的维保费、年检费、日常的维修费和电费总计超过了40万元。2.上诉人作为案涉房屋的所有权人及产权人应该承担连带责任，被上诉人可以向上诉人或者是产权人主张物业费和电梯费。3.被上诉人在服务期间从未收到过上诉人关于物业服务的意见，并且上诉人对物业服务有意见不是欠缴物业费的理由。 一品蓝天物业向一审法院起诉请求：一、田玉琴向一品蓝天物业支付2014年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费4433元、电梯费2250元。二、田玉琴向一品蓝天物业支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金500元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为2元）。 一审法院认定事实如下：2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为甘井子区甘南路樱花园小区的建设单位，与一品蓝天物业签订了《前期物业管理委托合同书》，约定：大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给一品蓝天物业（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费标准为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，一品蓝天物业与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认一品蓝天物业于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。2013年12月24日，一品蓝天物业向大化集团有限责任公司递交《关于樱花园小区调整电梯费报告》，内容为：2012年9月20日，贵公司与我公司签订《前期物业管理委托合同书》，委托我公司对樱花园小区进行前期物业管理，物业服务费0.7元/平/月、电梯费12元/户/月标准收取。2013年12月18日，大连市物价局发布大价发[2013]82号文件，根据该文件的精神，小区电梯费进行了相关的调整。我公司根据樱花园小区电梯运行成本及大价发[2013]82号文件精神，电梯费收费按户收取不变，金额调整为30元/户/月。我公司于该报告书写当日面呈贵公司，请贵公司在收到本报告之日起三个工作日内对我公司提出的电梯费调整意见进行书面回复，逾期不回复，视为贵公司同意我公司关于电梯费调整意见，届时，我公司按照该意见对电梯费标准进行公示程序，并自2014年1月1日，樱花园小区电梯费按照30元/户/月收取。又查明，大连市甘井子区樱花园2号楼1单元11层6号房屋（面积84.44平方米）原系田玉琴的父亲田延录（已去世）于2009年9月购买取得，业户入住登记表显示有田延录、田玉琴（此处一审记载“田玉珍”存在笔误，二审予以纠正）二人的登记信息。2019年3月28日办理房屋权属登记时，案涉房屋登记于田玉琴的母亲戚洪珍名下，附记“继承经济适用房，单独所有”。2019年4月3日，案涉房屋过户至田玉琴名下，附记“购买（上市经济适用房）”。案涉房屋取得后，一直由田玉琴（此处一审记载“田玉珍”存在笔误，二审予以纠正）及其家人居住，其为案涉房屋实际使用人。田玉琴拖欠2014年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与一品蓝天物业签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于田玉琴。业主和物业单位之间是平等主体，一品蓝天物业依法为田玉琴所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，田玉琴作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故一品蓝天物业按照大价发[2000]102号文件及大价发[2013]82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且一品蓝天物业在大价发[2013]82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此一品蓝天物业按照12元/户/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按照30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，一审法院予以确认。另根据《物业交接离场进场证明》记载，一品蓝天物业已于2012年11月9日正式接管案涉小区的物业服务工作，故田玉琴应向一品蓝天物业支付2014年10月1日至2020年12月31日期间的物业费4433元（84.44平×0.7元/月/平×75个月）及电梯费2250元（30元/户/月×75个月）。至于一品蓝天物业提出的违约金请求。一审法院认为，田玉琴存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，一品蓝天物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，一品蓝天物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现一品蓝天物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到一品蓝天物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和田玉琴每天的生活均与一品蓝天物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持一品蓝天物业的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于田玉琴辩解的保安、安保、卫生、消防设施、防盗门、家中被盗等问题，一审法院认为，第一，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故田玉琴的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，一品蓝天物业亦应重视田玉琴提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、田玉琴于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2014年10月1日至2020年12月31日期间的物业费4,433元及电梯费2250元。二、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由田玉琴负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，除对一审法院认定的“案涉房屋取得后，一直由田玉琴及其家人居住，其为案涉房屋实际使用人。田玉琴拖欠2014年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费”的事实不予认定外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 另查明，上诉人取得案涉房屋产权后，未支付2019年4月3日至2020年12月31日期间物业服务费。 本院认为，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。结合本案事实，上诉人自2019年4月3日取得案涉房屋所有权，故，上诉人应向被上诉人支付2019年4月至2020年12月31日期间的物业费1241元（84.44平×0.7元/月/平×21个月）。 本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付2014年10月至2019年3月期间的物业费。从本案现有证据来看，案涉房屋的买卖合同签订主体为上诉人父亲田延录，田延录去世后，房屋的实际使用人系上诉人母亲戚洪珍，案涉房屋首次办理产权证的日期为2019年3月，产权人系戚洪珍，2019年4月案涉房屋的产权由戚洪珍过户至上诉人名下。上诉人主张其在2019年4月之前并非案涉房屋的实际使用人，并未长期居住在案涉房屋，其本人及丈夫另有房屋居住。对于该节事实，被上诉人未提供相反证据推翻，同时亦未提供相关证据证实上诉人系案涉房屋讼争期间的实际使用人，故，被上诉人主张上诉人应给付讼争期间的物业费和电梯费，证据尚不充分。 关于电梯收费标准合法性、合理性的问题。首先，被上诉人提交了主管部门颁发的《收费许可证》，记载：关于电梯收费标准按照大价发[2013]82号文件执行。该文件规定高层住宅每人每月按10元标准交纳电梯费。被上诉人沿用之前的按户收费标准，并按每户平均三人的通常标准，拟订每户每月30元的电梯收费标准不违反规定。被上诉人将变更后的电梯收费标准上报给物业开发单位，物业开发单位也未提出任何异议，故被上诉人主张自2014年1月1日以后按照调整后的每户每月30元的标准收取电梯费并无不当，业主应当遵照交费，以确保物业单位对电梯进行正常的维保、养护。其次，小区内房屋每户居住人数不同，且时有变化，物业公司按照每户每月实际居住人数收费不现实，而按通常每户三人标准按户收费，符合常理且具有合理性。上诉人该节主张，本院不予支持。上诉人应向被上诉人支付2019年4月至2020年12月期间电梯费630元（30元/户/月×21个月） 综上，上诉人田玉琴的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3983号民事判决第二项； 二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3983号民事判决第一项为，田玉琴于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连一品蓝天物业管理有限公司2019年4月3日至2020年12月31日期间的物业费1241元及电梯费630元，共计1871元。 三、驳回大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由大连一品蓝天物业管理有限公司负担18元，田玉琴负担7元；二审案件受理费50元，由大连一品蓝天物业管理有限公司负担32元，田玉琴负担13元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年八月十九日 法官助理  王秀颖 书 记 员  张 丹