上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0109民初15455号 原告(反诉被告)：上海物广百货有限公司，住所地上海市。 法定代表人：钟晓兵，执行董事。 委托诉讼代理人：公丽华。 委托诉讼代理人：王佳渊。 被告(反诉原告)：上海力辰商务咨询有限公司，住所地上海市。 法定代表人：屈丹萍，总经理。 委托诉讼代理人：戴月梅。 委托诉讼代理人：张爱文，上海申如律师事务所律师。 原告上海物广百货有限公司(以下简称物广公司)与被告上海力辰商务咨询有限公司(以下简称力辰公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月13日立案后，被告力辰公司于2016年8月17日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)物广公司的委托诉讼代理人公丽华、被告(反诉原告)力辰公司的委托诉讼代理人张爱文律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物广公司向本院提出诉讼请求：1、判令物广公司与力辰公司之间的租赁合同于2016年4月15日解除；2、判令力辰公司携物品搬离上海市通州路XXX号房屋，将该房屋返还物广公司；3、判令力辰公司支付2016年3月1日至2016年4月15日期间的租金15,000元；4、判令力辰公司支付2016年4月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月10,000元计算；5、判令力辰公司支付水电费1,612.30元；6、判令力辰公司支付违约金40,000元。诉讼过程中，物广公司变更第6项诉讼请求为：要求不再返还力辰公司支付的履约保证金20,000元，力辰公司另行支付物广公司违约金20,000元。事实和理由：2014年底，力辰公司向物广公司承租位于本市通州路XXX号的物美虹口店A18号商铺，用于经营婴儿游泳项目，租赁合同约定租赁期限自2014年11月19日起至2015年12月31日止，月租金为10,000元，水电费由力辰公司承担。合同期满后，双方续签了租赁合同，约定租赁期限为2016年1月1日至2016年6月30日。2016年3月14日起，力辰公司未经物广公司同意，擅自停业，物广公司多次与力辰公司沟通，要求其恢复营业均未果。根据双方租赁合同约定，力辰公司在租赁期限内私自停业达10个工作日或歇业，物广公司有权单方解除合同，且不退还保证金。物广公司遂于2016年4月8日将合同解除函张贴于力辰公司承租的商铺门口，又于2016年4月14日向力辰公司发函通知其解除合同，力辰公司于2016年4月15日收到合同解除函，故要求判令双方之间的合同于2016年4月15日解除。根据合同约定，力辰公司违约的，无权要求物广公司返还履约保证金并应按履约保证金的一倍支付违约金。 力辰公司辩称，认可双方之间的租赁合同已于2016年4月15日解除，同意将租赁的商铺返还给物广公司。合同解除的原因是物广公司未按约定及时将租赁合同交付给力辰公司，导致力辰公司一直无法办理营业执照，无法正常营业。力辰公司在第一份租赁合同中盖章后，物广公司不到半个月即将盖章后的租赁合同交付给力辰公司，后物广公司招商部称可以代为办理营业执照，力辰公司遂将合同交给物广公司工作人员华蕾，但后来华蕾离职，未将租赁合同返还力辰公司，营业执照也并未办理。双方续订合同时，力辰公司在第二份租赁合同中盖章后，将合同交由物广公司审核盖章，物广公司直至2016年3月21日才将签订好的合同交给力辰公司。由于物广公司的违约行为给力辰公司造成很大损失，不同意支付2016年3月1日起的租金及房屋使用费，不同意支付水电费。力辰公司不存在违约行为，不同意支付违约金。 力辰公司向本院提出反诉请求：要求物广公司赔偿各项损失合计229,558元。诉讼过程中，力辰公司变更反诉请求为：要求物广公司赔偿各项损失合计209,558元，并增加一项反诉请求为：要求物广公司返还保证金20,000元。事实和理由：物广公司违反合同约定，拒绝向力辰公司提供租赁合同，致使力辰公司无法办理营业执照，只得于2016年3月14日停业。由于物广公司的违约行为导致双方之间的合同解除，物广公司应当赔偿力辰公司包括装修损失、广告费损失、2016年1月至2月期间的租金损失及2016年1月至3月期间的员工工资、游泳圈、泳衣等物品、展示架、浴缸、空调等家电设施费用在内的合理损失并且返还保证金。 物广公司针对反诉辩称，双方合同解除的原因是力辰公司在租赁期限内，违反合同约定，未经物广公司同意擅自停业。力辰公司停业是其自身经营原因所致，与物广公司无关。物广公司已将第一份租赁合同及时交付力辰公司，力辰公司理应积极主动办理营业执照，其怠于办理营业执照的责任不应归咎于物广公司。力辰公司要求物广公司赔偿其损失缺乏依据，应由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：物广公司作为出租方(甲方)，力辰公司作为承租方(乙方)，双方就位于上海市通州路XXX号物美虹口店一层编号为A18的商铺(使用面积为120平方米左右，以下简称系争房屋)签订《场地租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定：乙方租赁系争房屋经营幸福果果品牌婴幼儿童游泳品类业务；租赁期限为12个月，自2014年12月9日起至2015年12月31日止，乙方享有20日的免租金装修期，即2014年11月19日至2014年12月8日，装修期内水电费由乙方自行承担，如乙方装修后提前开业，租赁期限自开业之日起算；系争房屋月租金为10,000元，乙方须在每月25日之前预付次月租金；乙方在2014年10月31日前须另行交纳20,000元作为履约保证金，如乙方单方提前终止合同，履约保证金将不予退还，合同终止时，乙方应将系争房屋完好交还甲方，使系争房屋处于适合租赁的状态，在扣除乙方的损坏赔偿金及其他费用(如有)后，甲方应于乙方将系争房屋交还给甲方90日后将履约保证金余额无息退还给乙方；乙方承担系争房屋的水、电、燃气、空调费用，甲方每月核查乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方于每月查表后5日内按水费5.23元/吨、电费1.30元/度的标准将费用交付给甲方；甲方同意乙方对系争房屋自行设计、自行装修，但乙方须将装修图纸提前报甲方审查，征得甲方书面同意后方可施工；乙方应负责办理包括商铺营业执照在内的一切商铺合法经营所需的证照，乙方或商铺独立解决经营中发生的商品质量问题、客户投诉、人身伤害事故等商品质量责任及售后服务；如甲方不向乙方提供租赁合同导致乙方无法办理营业执照，乙方可单方解除合同，并要求甲方赔偿实际经济损失；如乙方在租赁期内，未告知甲方，私自停业达到10个工作日或歇业，或者未征得甲方同意，销售会员卡、有面值优惠券或打折卡，或者未经甲方同意提前撤柜，甲方有权单方解除本合同，且不退还保证金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金，并应按履约保证金的一倍向甲方支付违约金，甲方对乙方的装修等不可移动资产投入不给予补偿；本合同一式三份，自甲、乙双方盖章之日起生效，甲方执二份，乙方执一份。合同附件二为商户基本信息表，登记的商户名称为力辰公司。力辰公司向物广公司交纳了20,000元保证金。租赁合同签订后，物广公司将系争房屋交付力辰公司使用，并将租赁合同交付力辰公司。 租赁期满后，物广公司与力辰公司续签租赁合同，约定力辰公司在系争房屋的商铺经营范围为婴儿游泳品类，租赁期限为2016年1月1日至2016年6月30日；合同附件二商户基本信息表登记的商户名称为幸福果果婴幼儿游泳馆(以下简称游泳馆)；该份租赁合同的其余内容与第一份租赁合同的内容基本一致。该份租赁合同先由力辰公司盖章后，交由物广公司盖章。物广公司在合同上盖章后于2016年3月21日将该份租赁合同交付力辰公司。 力辰公司曾于2016年2月26日通过微信联系物广公司招商部顾姓工作人员，要求物广公司早日签订租赁合同，并于2016年3月2日前将租赁合同交付给力辰公司。2016年3月1日起，力辰公司未再交纳租金。2016年3月11日，力辰公司再次通过微信联系物广公司顾姓工作人员，言明续签2016年租赁合同多次催促无果，严重影响游泳馆正常经营，申请继续合同，要求物广公司尽快答复。2016年3月12日，力辰公司在系争房屋门口张贴《通知》，通知物广公司：由于力辰公司多次催促物广公司交付租赁合同未果，影响力辰公司正常经营，故暂停营业，待物广公司给予明确答复，停业造成的损失及后果由物广公司承担。2016年3月14日，力辰公司在系争房屋门口再次张贴《通知》，通知顾客：由于未拿到与物广公司签订的租赁合同，现暂停营业，待物广公司给予回复，并将物广公司招商办公室及店长办公室的电话附于通知下方。2016年3月14日起，力辰公司在系争房屋开办的游泳馆停业。 2016年3月16日，物广公司向力辰公司发出《要求贵司尽快恢复营业的函》，主要内容为：力辰公司自2016年3月14日停业，导致消费者群体投诉、闹事；物广公司多次与力辰公司沟通，要求力辰公司恢复营业均未果；力辰公司擅自停业的行为已严重违反租赁合同的约定，物广公司再次通知力辰公司于收函后立即恢复营业。力辰公司收函后，于2016年3月24日回复物广公司：力辰公司于2015年12月14日提交续签合同，至2016年3月14日停业前尚未收到批复，力辰公司只能停业；据力辰公司所知，物广公司所称的“消费者闹事”一事并不存在；力辰公司在停业前两天已告知物广公司招商部；力辰公司一直是通过销售会员卡形式进行经营，物广公司并无规定不允许此种销售模式；力辰公司不存在任何商品质量问题和售后服务问题，停业是因合同一直未批复所导致，故停业产生的损失应由物广公司承担。 2016年4月6日，物广公司通过EMS向力辰公司发出《合同解除函》，言明：物广公司于2016年3月24日在系争房屋门口张贴《要求贵司尽快恢复营业的函》后，力辰公司仍未恢复营业；力辰公司的行为严重违反了租赁合同约定，即租赁期内未告知甲方，私自停业达10个工作日或歇业、未征得甲方同意销售会员卡、有面值优惠券或打折卡、未经甲方同意提前撤柜，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，故通知力辰公司：1、即日起解除双方签订的租赁合同；2、力辰公司应于收函后10日内清理物品、办理退场手续，结清相应的租金、水、电、物业管理费等款项，并妥善处理与消费者之间因办理会员卡产生的客户投诉事宜；否则物广公司将依据合同约定自行清场，并保留通过诉讼途径维护自身及消费者合法权益的权利。该《合同解除函》未能送达力辰公司。 2016年4月8日，物广公司又将《合同解除函》张贴于系争房屋门口。力辰公司收到《合同解除函》后，于2016年4月8日回复物广公司：力辰公司自2015年12月14日续签租赁合同起直到2016年3月14日一直未收到物广公司的合同，力辰公司多次催促未果，出于合法经营及对消费者权益考虑，于2016年3月12日通知物广公司将停业，于2016年3月14日正式停业；停业并非力辰公司责任，双方仍在交涉中，《合同解除函》是物广公司在推卸责任，出于对消费者的保护，物广公司应尽快给予赔偿；物广公司应承担因擅自所做决定对力辰公司及消费者造成的经济及精神损失。 2016年4月14日，力辰公司就物广公司于2016年4月13日将租赁合同(包括附件中的力辰公司法定代表人身份证复印件)张贴于系争房屋门口的行为书面提出异议，并表示将通过法律途径维护自身合法权益。 物广公司于2016年4月14日再次通过EMS向力辰公司发出《合同解除函》，力辰公司于次日收到。 力辰公司于2016年4月21日在系争房屋门口张贴《通知》，通知顾客：由于物美与力辰公司的租赁合同纠纷，导致力辰公司停业，故物广公司有责任先行赔付消费者。 力辰公司收到物广公司的《商铺缴费通知单》显示：2016年1月16日至2016年2月15日期间，商铺电费为1,560元，水费为52.30元。 审理中，双方到庭确认力辰公司于2016年12月26日将系争房屋返还物广公司，系争房屋内的物品做抛弃物处理。物广公司撤回第2项诉讼请求，即要求力辰公司携物品搬离系争房屋，将该房屋返还物广公司。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。物广公司与力辰公司签订的两份租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。力辰公司在系争房屋开办的游泳馆自2016年3月14日停业至今，物广公司向力辰公司发函通知力辰公司解除双方之间的租赁合同，力辰公司于2016年4月15日收到，庭审中力辰公司同意解除合同，双方一致认可合同的解除时间为2016年4月15日，故本院依法予以确认。本案审理过程中，物广公司于2016年12月26日收回了系争房屋。力辰公司应当按照双方租赁合同约定支付欠付的租金至合同解除之日，并参照租金的标准支付系争房屋使用费至2016年12月25日止。关于违约金，双方争议主要在于何方违约导致合同解除。物广公司主张力辰公司未经物广公司同意擅自停业，违反合同约定，力辰公司的违约行为导致双方合同解除。力辰公司则主张物广公司未按合同约定及时将租赁合同交付力辰公司，导致力辰公司未能办理营业执照，无法正常营业，物广公司的违约行为导致合同解除。对此，本院认为，力辰公司自2014年11月即承租了系争房屋开办游泳馆，理应依据相关规定及时办理营业执照，庭审中力辰公司自认其在第一份租赁合同中盖章后不到半个月即收到了物广公司盖章的租赁合同，但是在长达一年多的租赁期间内怠于办理营业执照，至于力辰公司主张其将第一份租赁合同交由物广公司工作人员代为办理营业执照但是该工作人员未完成代办事项且离职后未将合同返还力辰公司一节事实，物广公司予以否认，因力辰公司未提供证据证明，本院不予采信。即便存在该节事实，力辰公司亦应当积极主动进行处理，而非将办理营业执照的事项委托他人后即放任不管，故力辰公司未办理营业执照的责任在于其自身。双方第一份租赁合同期满后，物广公司将新的租赁合同交给力辰公司盖章，并且正常收取系争房屋租金，即表明了续签租赁合同之意，但是本院不得不对物广公司的工作效率提出批评，力辰公司在租赁合同上盖章后将合同交由物广公司盖章，物广公司在长达三个月的时间内，才将合同审核、盖章的流程进行完毕，将合同交付力辰公司，物广公司的做法确有不当。力辰公司在停业前虽告知了物广公司工作人员，但是其停业后，物广公司多次要求其恢复营业均未果，力辰公司收到续签的租赁合同，仍未办理营业执照，未恢复营业，属擅自歇业。根据双方合同约定，力辰公司私自停业达到10个工作日或歇业的，物广公司有权单方解除合同。综上，本院认为，力辰公司的违约行为导致合同解除。根据合同约定，力辰公司违约的，无权要求物广公司返还履约保证金，并应支付相当于履约保证金一倍金额的违约金，故力辰公司支付的保证金20,000元应当归物广公司所有，但考虑到双方合同的履行情况等因素，本院酌情调整违约金数额为5,000元。根据租赁合同约定，系争房屋的水电费由力辰公司承担，根据《商铺缴费通知单》中载明的水电费金额，力辰公司应当将欠付的水电费合计1,612.30支付给物广公司。 根据合同约定，力辰公司违约的，物广公司对于力辰公司的装修等不给予补偿，故力辰公司要求物广公司赔偿装修费的反诉请求，本院不予支持。除装修费外，力辰公司还要求物广公司赔偿广告费支出、2016年1月至2月期间的租金、2016年1月至3月期间的员工工资、游泳圈、泳衣等物品、展示架、浴缸、空调等家电设施费用等损失，本院认为，广告费、租金、员工工资是力辰公司经营期间应当自行承担的费用，游泳圈、泳衣等物品根据力辰公司自述已经赠送给消费者，展示架、浴缸、空调等家电设施其可以自行拆除或搬离，且力辰公司在返还系争房屋时明确表示系争房屋内物品做抛弃物处理，其要求物广公司赔偿上述费用均于法无据。因此，力辰公司要求物广公司赔偿其损失并返还保证金20,000元的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十一条第(二)项、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下： 一、原告上海物广百货有限公司与被告上海力辰商务咨询有限公司签订的《场地租赁合同》于2016年4月15日解除； 二、自本判决生效之日起十五日内，被告上海力辰商务咨询有限公司支付原告上海物广百货有限公司2016年3月1日至2016年4月15日期间的租金15,000元并支付原告2016年4月16日至2016年12月25日期间的房屋使用费83,064.52元； 三、自本判决生效之日起十五日内，被告上海力辰商务咨询有限公司支付原告上海物广百货有限公司水电费1,612.30元； 四、自本判决生效之日起十五日内，被告上海力辰商务咨询有限公司支付原告上海物广百货有限公司违约金5,000元； 五、自本判决生效之日起，被告上海力辰商务咨询有限公司支付的保证金20,000元归原告上海物广百货有限公司所有； 六、驳回被告上海力辰商务咨询有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1,840.31元，减半收取计920.16元，反诉受理费2,371.69元，均由被告上海力辰商务咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 尹   灿 二〇一六年十二月二十八日 书记员 尤佳、顾逸 附：相关法律条文 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《最高人民法院;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《上海市房屋租赁条例》 第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。 ……