沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初10486号原告：辽宁省注册会计师协会，住所地辽宁省沈阳市和平区抚顺路64号，统一社会信用代码：51210000507405007H。法定代表人：于延琦，系该单位秘书长。委托代理人：吴松阳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张晟，系北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被告：沈阳南阳华人国际酒店，住所地辽宁省沈阳市和平区和平北大街176号、168号，统一社会信用代码92210102MA0UA3F37X。经营者：杨闯，系该公司经理。委托代理人：代文波，系辽宁华恩（海口）律师事务所律师。委托代理人：黄晶，女，1976年4月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告辽宁省注册会计师协会与被告沈阳南阳华人国际酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辽宁省注册会计师协会委托代理人吴松阳，被告沈阳南阳华人国际酒店委托代理人代文波、黄晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁省注册会计师协会诉称，2010年5月4日原告与沈阳市南阳经贸有限公司就和平区房屋（建筑面积505.43平方米)签订租赁合同，租赁期限为2010年5月4日起至2016年5月3日，沈阳市南阳经贸有限公司承租该房屋并作为沈阳南阳华人国际酒店经营场所。2016年5月4日原告与被告就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年5月4日起至2017年5月3日止，年租金10万元。但该合同到期后，在未签署新合同的情况下，被告一直使用房屋至今，双方己形成不定期租赁合同关系，租金标准按原《房屋租赁合同》计取。自2017年5月4日以来，被告未向原告支付租金，原告于2021年1月26日向被告发出催款函，并于2021年3月31日向被告发出解除合同通知函。根据《房屋租赁合同》第七条第一款：“租赁期间双方必须信守合同，仟何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的5%作为违约金。”据此，原告有权要求被告支付逾期支付租金的违约金5000元。截至2021年3月31日，被告欠付租金39.1万元，违约金5000元，共欠付39.6万元。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令双方自2017年5月4日形成的不定期租赁合同自2021年3月31日解除；2、请求判令被告向原告支付欠付租金391000元及利息44687.81元(暂计至2021年3月31日，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2021年3月31日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其余利息待计算至被告实际给付之日止）以及支付从合同解除日起至被告彻底返还房屋之日的占有使用费及利息；3、请求判令被告向原告支付违约金5000元（按照租赁合同约定违约金标准计算）；4、案件受理费、保全费、保函保险费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。被告沈阳南阳华人国际酒店辩称，关于原告第一项诉讼请求，原、被告之间的合同在2017年5月4日已经到期，但到期后针对合同是否继续履行以及租金事宜双方一直协商，最终也没有确定。在2020年12月末，被告已经明确向原告提出解除合同，并要求原告与被告协商确定退租事宜，所以并非是我方到期后拒不返还房屋，而是一直在与原告进行协商，按被告现有的证据最迟在2021年1月份原、被告双方合同已经解除，我方于2020年12月末已搬离；关于租金，我方主张即使给付原告租金也应到2021年1月末，所以原告所主张的租金数额不属实；另外，根据疫情的相关规定，原告应当减免被告至少3个月的租金；原告要求被告支付违约金不能成立，如前所述，合同到期后，双方一直在协商续租，直至2021年3月31日我方收到原告向我方下发的解除合同通知书，我方也予以回应，故不存在支付违约金的事实，另外，案涉房屋在被告承租后增设了消防系统、中央空调、电力设施，虽然合同中约定合同到期后被告可自行拆除上述设施，但如果拆除，必然导致该房屋的贬值，故对于增设的设施被告要求原告予以补偿。经审理查明，2010年5月4日，辽宁省注册会计师协会（出租方，甲方）与沈阳市南阳经贸集团有限公司（承租方、乙方）就位于沈阳市和平区，建筑面积503.43平方米房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2010年5月4日至2016年5月3日。2016年辽宁省注册会计师协会（出租方，甲方）与沈阳南阳华人国际酒店（承租方、乙方）就位于沈阳市和平区，建筑面积503.43平方米房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年5月4日至2017年5月3日，年租金10万元，乙方应于本合同生效之日起3日内向甲方支付全年租金。第七条关于装修和改变房屋结构的约定乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障影响房屋正常使用的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，费用由乙方自理。对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。退租时，除另外有约定外，甲方有权要求乙方自行拆除租赁期间乙方增设的附属物或设施……。合同到期后，原、被告未续订书面《房屋租赁合同》，被告租金支付至2017年5月3日，后被告持续使用涉案房屋，原告未提出异议。2021年1月26日，原告向被告发出《租金催款函》，载明“……租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故我们双方形成不定期租赁合同，租金标准为2016年最后签订的房屋租赁合同约定的租金标准10万元/年。请贵司于收到本函之日起10日内向我单位支付截至2020年11月4日的租金35万元。为了双方的共同利益，望贵司能秉持长期友好协助精神，及时、妥善解决此事”。2021年1月28日，被告向原告发出《关于注协租金事宜回函》，载明“我方于2019年年中即开始与贵方沟通关于租约的相关事宜，但当时得到的答复是贵方具体负责此事的人员有更换，待衔接后会联系我们，但此后就一直未有消息，所以双方也未就此事进行进一步的协商，直至2020年11月。“华人客栈”在2019年勉强经营，2020年全年都处于停业的状态，加之现在疫情之下的市场情况，恐怕恢复无望。基于此，我方恳请与贵方进一步协商退租事宜……”。2021年3月12日，被告向原告发出《关于与注协协商退租事宜》，载明“在“华人客栈”的装修改造上，我方单方投入的成本就在5万元，而且在供水、供暖、电梯、消防、中央空调系统等基础设备方面全部做了改装……希望贵方予以考虑，在退租过程中，将现有的装修、设备投入等进行适当折价，具体事宜我们可以进一步协商，我方也会确保房产交接时的完整性……”。2021年3月31日，原告向被告发出《解除合同通知函》，载明“……自2017年5月4日以来，贵方未向我方支付租金，截止2021年3月31日，贵方欠付租金39.1万元，违约金5000元，共欠付39.6万元。我方作为出租方，考虑到新冠××疫情的客观影响，同时为响应国家减免房租的号召，决定减免贵方两个月的租金共计1.67万元。鉴于上述事实，我方特向贵方致函如下：1.贵方收到本函之日，贵我双方租赁合同关系即已解除；2.请贵方收到本函之日向我方支付欠款37.93万元；3.请贵方按照《房屋租赁合同》第九条的约定返还房屋。返还期为合同解除之日起15日的期间。合同解除之日起第16日，贵方应将房屋及其附属设施完好无损的返还我方，如有损坏应予赔偿。如果房屋内有未腾空之物品视为贵方放弃，我方有权自行处置”。2021年3月31日，被告向原告发出《关于“解除合同通知函”的回函》，载明“1、关于租赁期间问题，我方在2020年12月便已向贵方提出申请，解除双方租赁关系，2021年1月我方书面要求贵方与我方商谈退租事宜，但因贵方原因始终未与我方商谈。为此，我方认为，贵我双方租赁关系已于2020年12月解除……”。上述事实，有当事人提交的房屋租赁合同、租金催款函、关于注协租金事宜回函、关于与注协协商退租事宜、解除合同通知函、关于“解除合同通知函”的回函、微信记录等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2016年签订的《房屋租赁合同》到期后，双方虽未续订书面合同，但被告继续使用涉案房产，且在原告诉讼前，其并未就被告使用房屋的行为提出异议。根据《合同法》“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”条款之规定，原、被告双方的涉案房产租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于原告提出的确认《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，不定期租赁合同，当事人双方均有权随时解除合同，被告作为承租人于2021年1月28日向原告提出退租意向，双方合同关系于该日发生解除效力。关于原告主张的租金及利息问题。原告向被告交付房屋，被告理应就占用期间向原告支付租金。从2017年5月4日至合同解除之日即2021年1月28日期间租金为374247元（100000元/365天*1366天）。2020年正值受到疫情影响经营期间，考虑到疫情防控的特殊情况给酒店经营造成的影响，酌定减免3个月房屋租金25000元，故被告应向原告支付租金349247元（374247元-25000元）。关于利息，从原告向被告发出的《租金催款函》及2021年3月31日《解除合同通知函》可见，原告秉持长期友好协助精神并未向被告主张利息，考虑到本案实际情况，对于利息，不予支持。关于原告主张的占有使用费及利息问题。在案涉房屋租赁合同解除后，被告应向原告返还其承租的案涉房屋。从原、被告往来信函可知，双方一直就装修投入补偿、租金总数额、腾房等相关事宜进行协商，双方未达成一致意见且一直未办理房屋交接，考虑到该客观情况，本院酌定被告继续给付相当于2个月租金标准的占有使用费，即16667元；另一方面，被告一直就退租、装修折价等问题与原告沟通，原告对被告停止经营及退租事实应当明知，且在2021年3月31日原告向被告发出《解除合同通知函》中原告亦向被告释明了逾期不予腾房的法律后果后原告仍怠于行使出租人权利，对于造成的扩大损失应当自行承担法律后果。关于利息，如上不再赘述，本院不予支持。关于被告提出的装修折价补偿意见，因合同中对此有明确约定，应从其约定，故对于被告的该项意见，本院不予采信。关于原告主张的违约金。本案原、被告双方租赁期间就续约事宜，提出退租之后就装修投入补偿、租金总数额、腾房等租赁事宜一直处于沟通协商状态，被告主观上不存在恶意违约，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告2016年签订的《房屋租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告沈阳南阳华人国际酒店于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省注册会计师协会租金349247元；三、被告沈阳南阳华人国际酒店于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省注册会计师协会占有使用费16667元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费7910元，减半收取3955元，由原告辽宁省注册会计师协会负担671元，由被告沈阳南阳华人国际酒店负担3284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  冯 菲二〇二一年八月二日法官助理  张莹宏书 记 员  王妤馨本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。