广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0305民初2106号 原告：黄伯玲，女，回族，1953年10月23日生，住桂林市七星区。 委托代理人：傅旭，上海永松健律师事务所律师。 被告：伊思德（中国）有限公司，住所地深圳市南山区科园路1003号软件产业基地1C11楼。 法定代表人：郜均秋，总经理。 委托代理人：刘芳，广东百利孚律师事务所律师。 委托代理人：洪明明，广东百利孚律师事务所实习律师。 原告黄伯玲与被告伊思德（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法由代理审判员冯涛适用简易程序于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告黄伯玲的委托代理人傅旭、被告伊思德（中国）有限公司的委托代理人刘芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2015年12月15日，原告与被告签订租赁合同，由原告将其购买的位于桂林市七星区（建筑面积50.08平方米）出租给被告用于酒店经营。合同约定租赁期限为5年，从2015年12月15日至2020年12月14日；租金为36元／平方米／月，租金结算方式为每月25日支付上个月租金，如延迟支付超过15日的，从第16日起每日支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日，出租方有权解除合同；合同约定了违约金为5000元，并特别约定，如有任何一方单方退出合作，需提前一个月通知对方并承担违约责任；合同还约定，原告作为“一呆业主会”会员，每年获赠1800元面额的一呆电子房券，允许原告入住被告全国“一呆”品牌公寓；被告享有60天的免租期，原告需按被告要求配置房间用品，并由被告代购。合同签订后，起初被告能按时支付租金，但从2016年6月起，被告开始拖欠租金，同时被告通过微信等方式向原告提出解约要求，8月30日，原告收到被告邮寄的解约通知书，通知原告于2016年8月31日解除合同，原告为避免损失扩大，只好与其他业主一道收回了出租房。原告认为，被告违约单方解除合同，给原告造成了巨大的经济损失，经与被告协商未果后，故诉至本院，请求判令：1、自2016年8月31日起解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告将涉案家电家具及房间用品搬出租房，并退还原告先行垫付的费用27600元的90%即24840元；3、被告向原告返还拖欠的滞纳金111.78元；4、被告向原告支付房屋空置期租金损失10817.28元（6个月合同租金）；5、被告向原告支付违约金10000元；6、被告向原告支付两个月免租期的租金损失3605.76元；7、被告返还原告的有线电视收视费221元、物业费1191.9元、垃圾费59.5元、电费105.13元，共计1577.5元；8、被告支付未消费的电子代金券对应的现金1800元；9、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、原告的第一项诉讼请求被告予以确认；2、原告第二项诉讼请求没有依据，根据合同第二、三项的约定，房间用品应该由原告配齐的，同时原告向被告出具了代购委托书，该家居用品的所有权是原告的，且这些物品已在交接时全部归还原告。但可能在使用时会有部分物资损坏、丢失，被告可以根据交接清单，对损坏、丢失的物品，按照原价款退还部分款项；3、原告第三项诉讼请求中的租金被告已经全部付清，对于滞纳金被告予以认可，但被告并非故意拖欠；4、原告第四项诉讼请求中的租金损失没有依据，被告已将房产交还原告，原告已可以自行行使对该房屋的全部权利，且被告已经提前一个月的时间通知原告；5、原告第五项诉讼请求，被告不应当承担违约金，被告解除合同是依据合同约定和法律规定，且提前一个月通知原告；6、原告第六项诉讼请求，合同约定有两个月的免租期，原告的该项请求没有法律依据，应予驳回；7、原告的第七项诉讼请求，水电费被告予以认可，其余费用没有事实依据，被告不予以认可；8、原告的第八项诉讼请求，不符合合同的约定，确实有每年1800元的电子代金券，但不应该退还现金；9、原告的第九项诉讼请求，应依照法律规定，按比例分担。综上，请求法院依法判决。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2016年1月7日，原告与被告签订《委托租赁服务合同》一份，约定由原告将其购买的位于桂林市七星区（建筑面积50.08平方米）出租给被告用于酒店经营。合同约定租赁期限为5年，从2015年12月15日至2020年12月14日；原告应于2015年12月15日前按标准完成物业设施配置，将房屋交付被告；房屋租金为36元／平方米／月，租金结算方式为每月25日支付上个月租金，如延迟支付超过15日的，从第16日起每日支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日，出租方有权解除合同；自原告交房之日起60天内为筹备及培养期，在此期间，原告不享有任何租赁收益；合同约定了违约金为5000元，并约定，如有任何一方单方退出合作，需提前一个月通知对方并承担违约责任。如违约方未提前一个月提前书面通知对方，则需双倍支付违约金；合同还约定，合同生效后，原告成为“一呆业主会”会员，合作期间，每年获赠1800元面额的一呆电子房券，允许原告入住被告全国“一呆”品牌公寓。 2016年1月7日，原告与被告签订《代购委托书》一份，委托被告代购符合清单内标准的家电家俱及房间用品全款共计27600元。原告向被告支付了代购款27600元，被告按清单购买配齐了房间物品，部分物品上绣有或印有被告的酒店标记。 合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦正常向原告支付租金，但2016年6月后，被告开始拖欠原告租金，并通过微信的方式，要求与原告解除合同。2016年8月30日，原告收到被告邮寄的《〈委托租赁服务合同〉解约通知书》，通知原告于2016年8月31日解除与原告签订的《委托租赁服务合同》。2016年8月28日，原、被告双方对房间内物品进行清点交接，经确认该房间丢失电话机、便签夹、灭火器、公寓宣传册、节能电开关、小绿植、房间环保卡、浴帘、浴室置物架、体重秤、阳台晾衣架各一，丢失床单、被套两套，丢失浴巾、面巾各四条，丢失地巾两条。根据清单计算，价值共计1926元。其后双方就解约的损失赔偿问题进行协商未能达成一致意见，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点：一、原告于2016年1月7日与被告签订的《委托租赁服务合同》的效力；二、合同是否已经解除；三、违约金的约定是否适当；四、其他损失的计算。 关于争议焦点一，本院认为，原告于2016年1月7日与被告签订的《委托租赁服务合同》，向被告出租其购买的房屋，收取租金，属房屋租赁合同。合同的内容系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点二，本院认为，被告向原告发出解约通知书，要求于2016年8月31日解除合同，原告表示同意并接收了被告返还的房屋，故双方的租赁合同已经由双方协商一致于2016年8月31日解除。合同已解除，原告的第一项诉请不属于法院的审理范围，本案中不予处理。 关于争议焦点三，本院认为，由于被告未提前一个月书面通知原告解除合同，系被告违约提前解除合同，应承担违约责任，向原告支付双倍违约金共10000元，故对原告要求被告支付违约金10000元诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，违约金约定过高，应以一个月租金为标准予以降低。对此，本院认为，原告为履行合同，在签订合同后已免除了被告两个月的租金，并且被告未提前一个月通知原告解除合同，应承担两个月过渡期的租金损失，原告的租金损失与违约金大致相当，被告主张违约金约定过高，要求予以降低，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告在被告承担了支付违约金的责任后，另行要求被告支付房屋空置期租金损失及两个月免租期的租金损失，没有法律和合同依据，本院亦不予支持。 关于争议焦点四，本院认为，在合同中，双方明确约定原告应按被告要求配齐屋内物品，在其后双方所签订的代购委托书中亦明确屋内物品系被告代原告购买，因此，该批物品的所有权归原告所有，原告要求被告将该批家电家具及房间用品搬出租房并退还代购款的90%，没有法律依据，本院不予支持。但被告在使用中丢失的物品，应照价赔偿，经计算，该部分损失为1926元，且被告未经原告同意在部分物品上印上被告酒店的标志，影响了原告以后对该批物品的正常使用，被告应酌情给予物品价值20%的赔偿，赔偿数额为5134.8元〔（27600-1926）×20%〕。原告要求被告支付滞纳金111.78元、电费105.13元的诉讼请求，被告予以认可，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付的有线电视收视费221元、物业费1191.9元、垃圾费59.5元，因原告未充分举证对此予以证明，原告的该部分诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付电子代金券对应的现金1800元，本院认为，按合同约定，合同生效期间，原告成为“一呆业主会”的会员，每年获赠1800元面额的一呆电子房券。获取该电子房券，系原告的合同权利，现被告已解除与原告的房屋租赁合同，原告已不属于“一呆业主会”的会员，被告可以随时停止该电子房券的使用，且被告在本市无同品牌的酒店可以使用该电子房券，继续要求原告使用该电子房券有失公平。被告应将该电子房券以等额现金的方式返还原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告伊思德（中国）有限公司支付原告黄伯玲违约金10000元、家居物品损失7060.8元、滞纳金111.78元、电费105.13元、电子房券折款1800元，共计19077.71元； 二、驳回原告黄伯玲的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费1119元，因适用简易程序减半收取559.5元（原告已预付本院1119元，应退还原告559.5元），由原告承担421元，被告承担138.5元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1119元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 冯 涛 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员 唐雯辞