河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2944号上诉人（原审被告）：邱书喜，男，1976年8月19日出生，汉族，住河南省柘城县。上诉人（原审被告）：林素灵，女，1973年7月22日出生，汉族，住河南省柘城县，系邱书喜之妻。二上诉人委托诉讼代理人：李军。被上诉人(原审原告)：商丘金沙物业管理有限公司。法定代表人：高文东。委托诉讼代理人：刘学伟、司季文，该公司员工。上诉人邱书喜、林素灵因与被上诉人商丘金沙物业管理有限公司（以下简称金沙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服柘城县人民法院（2021）豫1424民初1077号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邱书喜及其委托诉讼代理人李军、上诉人林素灵之委托诉讼代理人李军，被上诉人金沙物业公司之委托诉讼代理人刘学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱书喜、林素灵上诉请求：一、依法撤销柘城县人民法院作出的(2021)豫1424民初1077号判决书,并依法改判或发回重审；二、本案上诉费用及一审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误,适用法律不当,应当依法予以改判。一、一审法院对于被上诉人进入案涉小区提供前期物业服务未进行审查,《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主,业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”被上诉人所称提供物业服务应为前期物业服务,一审法院对于被上诉人进入案涉小区提供前期物业服务未进行审查,包含前期物业服务合同是否签订,是否经过招投标程序,是否符合法定程序。一审仅以业主一方与物业服务单位签订的协议就认定被上诉人进行物业服务的相关事实,并且协议中约定的物业管理服务费用的单价为0.4元/月/平方米,双方在第十一条第三款约定不能擅自提高物业收费标准,否则承担违约责任。但一审法院对于上述事实均未进行认定;二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”所规定的“经书面催交”应理解为受理的前置程序,被上诉人未举证证明在进行诉讼前进行了书面催收,不利于业主和物业服务企业的沟通,不利于构建和谐的物业服务关系,促进纠纷及时化解。一审法院也未对是否进行书面催收的事实进行审查,认定事实不清;三、一审对被上诉人提高物业服务单价的事实认定错误,一审仅以被上诉人陈述且由被上诉人自行制作的收费明细径行认定业主缴纳物业费视为认可案涉小区上涨物业费的事实,然而这系被上诉人制作的虚假证据,从上诉人提供的《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》就可以看出。此外,被上诉人通过停水停电的方式催缴物业费,这是法律所禁止的行为。因受到被上诉人的胁迫,部分业主在明显违背真实意愿情况下,被迫按被上诉人擅自提高的价格缴纳了物业费。一审法院在认定物业服务企业擅自调高物业费的事实却不予认定;一审法院仅以被上诉人口头陈述其曾制作《金沙物业国际项目调整物业管理费表决意见书》,并由业主以签字方式对调整物业费收费标准做出确认,在被上诉人未举示相关证据证明超过建筑面积、业主一半的情况下径行认定物业服务企业调整物业费合理。另一方面,对于上诉人提供的《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》的事实却不予认可。上诉人提供的《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》能够反映出业主对于被上诉人调整物业费的不认同、不认可,但一审却不予认定,存在颠倒事实真相的情形;四、在案涉小区未召开业主大会、成立业委会的情况下,被上诉人擅自提高物业收费标准违法,《河南省物业管理条例》第二十二条规定:“业主大会履行下列职责：(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务的收费方案……;”《物业管理条例》第十一条规定:“下列事项由业主共同决定(二)制定和修改管理规约;…(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”提高收费标准系物业管理中的重大事项,被上诉人未通过街道办事处或社区组织业主召开业主大会的情况下,也未经过业主的表决认可,更没有向社区、街道的物业管理部门进行备案的情况下,擅自提高收费标准,违反法律法规的规定。然而一审在判决中对于被上诉人提高物业费至0.8元/月/平方米予以支持,违反法律的规定。如被上诉人需提高物业管理费应通过合法的途径予以解决,而不是通过判决加以确定,一审违法进行判决。被上诉人在案涉小区未召开业主大会、成立业委会,也未提供证据证明超过双过半的业主同意的情况下,擅自提高物业服务价格系违法行为。并且被上诉人对提高后的物业费价格未在物价局进行备案登记,也未向街道、社区反馈,对案涉小区进行公示；五、一审适用法律错误、裁判结果错误,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第四条规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的,适用当时的法律、司法解释的规定,但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。”物业服务费的起诉期间为2019年6月1日至2020年5月31日期间,《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行。对于服务合同,有专门的合同法及相关司法解释进行规定,不应适用《中华人民共和国民法典》的规定作出判决,故一审法院适用法律错误。裁判结果存在重大错误,即使根据被上诉人调整之后的0.8元/月/平方米计算,上诉人的案涉房屋建筑面积为138.78平方米,2019年6月1日至2020年5月31日期间物业费为1332元，一审判决1805元无事实和法律依据。综上，一审判决明显有违公平,认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判或发回重审,以维护上诉人的合法权益。金沙物业公司辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。金沙物业公司向一审法院起诉请求：1．判令邱书喜、林素灵共同向金沙物业公司支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费1805元；2．判令邱书喜、林素灵共同向金沙物业公司支付违约金暂计为4133元（计算方式详见违约金计算表，此后的逾期违约金计算至邱书喜、林素灵实际清偿完毕之日）；3．本案诉讼费、保全费等费用由邱书喜、林素灵共同承担。一审认定事实：邱书喜、林素灵系夫妻关系。2012年4月16日，金沙国际物业服务中心与林素灵签订《物业管理服务协议》，约定由金沙物业公司为林素灵所购买的位于柘城县户房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为138.78平方米，物业费收费标准为0.4元／平方米。同时，前述协议第四条物业管理服务费用项下显示主要内容为“一、乙方交纳费用时间：自交房之日起开始，每年一次性缴纳全年全额物业费…八、物业管理服务费用标准按政府有关规定调整…”；第十一条违约责任项下显示主要内容为“…三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多交费用，自业主提出书面申请之日至甲方结算当日，按每天1%交付违约金或诉诸法律；四、乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或采取服务限制措施，直至诉诸法律”。2019年5月1日，金沙物业公司发布《金沙国际小区调整物业服务费通知》，并张贴于柘城县金沙国际小区出、入口处，其上载明“鉴于物业服务费0.40元／平米是2012年核定的价格，由于7年来物价一直上涨，不能适应当前物业服务形式，为了更好的为广大业主提供物业服务，金沙物业管理有限公司金沙国际物业服务中心拟将调整至0.8元／平米，特征询广大业主意见，请广大业主到物业服务中心签署您的意见，特此告知，谢谢配合”。同日，金沙物业公司在物业服务中心前台放置《通知》及《金沙国际服务收费公示栏》各一份，其中《通知》显示主要内容为“尊敬的金沙国际广大业主：物业服务费0.4／平米是2012年核定的价格，因7年来物价水平和工资水平一直上涨，原价格已不适应新的物业服务形式，为更好的为广大业主提供服务，拟定将物业服务费价格调整为0.8元／平米，请广大业主到物业服务中心签署您的意见，特此告知”。此后，因邱书喜、林素灵上一年度物业费于2019年6月1日到期，在金沙物业公司通知其二人交纳下一年度物业费时，双方就应否调整物业费收费标准问题协商无果，为此邱书喜、林素灵未向金沙物业公司交纳2019年6月1日至2020年5月31日间的物业费。另查明，柘城县金沙国际小区未成立业主大会，亦未选举业主委员会。金沙物业公司在调整该小区物业费收费标准时，曾制作《金沙物业国际项目调整物业管理费表决意见书》，并由业主以签字方式对同意调整物业费收费标准一事作出确认。庭审时，金沙物业公司表示柘城县金沙国际小区共有住宅782套，实际入住679户，已有674户业主同意按照0.8元／平方米的收费标准，交纳2019年6月1日至2020年5月31日间的物业费。对此，邱书喜、林素灵提出异议，二人提供《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》若干张，以此证明柘城县金沙国际小区半数以上业主均不同意上调物业费收费标准。一审认为，金沙物业公司为包括邱书喜、林素灵在内的柘城县金沙国际小区业主提供物业服务并收取相关费用，双方之间形成物业服务合同关系。金沙物业公司因物价及服务成本等因素，针对金沙国际小区业主提高物业收费标准，其已通过张贴《金沙国际小区调整物业服务费通知》、在物业服务中心前台放置《通知》及《金沙国际服务收费公示栏》的方式予以公示，且通过金沙物业公司提供的《金沙物业国际项目调整物业管理费表决意见书》，以及2019年、2020年物业费收缴明细能够证实提高后的物业费收费标准已经柘城县金沙国际小区内大多数业主同意，况且调整后的物业费价格亦非明显畸高。庭审时，邱书喜、林素灵向一审法院提供《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》若干，欲证实在金沙国际小区有过半数业主不同意上调物业费收费标准。前述签名簿签字即确认的项目共有四项，除“签名即视为拒绝上涨物业管理费以及公共照明和电梯使用费”的内容外，还涉及同意申请成立金沙国际业主大会，为维护业主利益而同意在必要时联名起诉金沙国际物业公司，以及对被物业胁迫、利诱催收物业费和不让正常缴纳水电费的情形作出“是”或“否”的选择，可见该确认签名簿并非对单一内容的确认签字，其上所涉内容不乏有物业公司与业主之间矛盾冲突的体现，这就不可避免的出现业主在签名时掺杂有对金沙物业公司提供物业服务认可与否的情感因素影响，签字行为或是对四项内容进行确认，亦或是对其中一项、两项内容进行确认。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，同时因为受益主体的广泛性和差别性，难以实现所有业主的认识完全一致。原告金沙物业公司在提供物业管理服务的过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。况且邱书喜、林素灵自接受原告金沙物业公司提供的物业管理服务以来，前期均能依约足额交纳整个收费年度的物业费，此举能够说明二人对于金沙物业公司提供的物业管理服务是认可并接受的。在此基础上，邱书喜、林素灵所提供的《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》不能全面体现柘城县金沙国际小区业主对金沙物业公司上调物业费收费标准的表决意向。综上，对金沙物业公司要求邱书喜、林素灵按照0.8元/平方米向其交纳2019年6月1日至2020年5月31间的物业费1805元的诉请予以支持。对于金沙物业公司要求邱书喜、林素灵支付违约金的诉请，邱书喜、林素灵迟延向金沙物业公司支付物业费事出有因，基于双方之间的物业服务关系，以及该类案件并非单独个案等因素考虑，对金沙物业公司的该项诉请不予支持。对双方的其他诉辩意见不予确认。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邱书喜、林素灵于判决生效后三日内向原告商丘金沙物业管理有限公司支付自2019年6月1日至2020年5月31日间的物业费1805元；二、驳回原告商丘金沙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邱书喜、林素灵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的金沙国际业主签字，仅有签名并无所签字说明何问题的内容，对其证明目的本院不予采信，上诉人提交的照片亦达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，2012年4月16日，金沙国际物业服务中心与上诉人签订《物业管理服务协议》，约定由金沙物业公司为上诉人所购买的位于柘城县户房屋提供物业服务，双方约定明确，一审认定上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系并无不当。根据查明的事实，因上诉人上一年度物业费于2019年6月1日到期，在金沙物业公司通知其二人交纳下一年度物业费时，双方就应否调整物业费收费标准问题协商无果，为此上诉人未向金沙物业公司交纳2019年6月1日至2020年5月31日间的物业费，上诉人关于被上诉人未履行前置程序的上诉理由不能成立。双方所签案涉协议第四条第八项约定：“物业管理服务费用标准按政府有关规定调整…”，被上诉人因物价及服务成本等因素，针对金沙国际小区业主提高物业收费标准，通过张贴《金沙国际小区调整物业服务费通知》、在物业服务中心前台放置《通知》及《金沙国际服务收费公示栏》的方式予以公示，被上诉人在一审中亦提交了《金沙物业国际项目调整物业管理费表决意见书》，以及2019年、2020年物业费收缴明细等证据，能够证实提高后的物业费收费标准已经柘城县金沙国际小区内大多数业主同意，况且调整后的物业费价格亦非明显畸高，上诉人诉称被上诉人通过停水停电的方式催交物业费，部分业主因受到被上诉人的胁迫按调整后的价格缴费，未提交有效证据予以证明，对该上诉观点本院不予支持，上诉人在一审中所提供的《金沙物业费上涨业主表意确认签名簿》因不能全面体现柘城县金沙国际小区业主对被上诉人金沙物业公司上调物业费收费标准的表决意向，一审不予采信亦无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故一审适用法律并无不当。被上诉人所诉请的物业费除按建筑面积0.8元／平米计算外，还包括公共照明费、电梯费，一审判决1805元数额并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，邱书喜、林素灵的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱书喜、林素灵承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱利民审 判 员 宋 健审 判 员 王晓辉二〇二一年八月二十六日法官助理 朱文欣书 记 员 张良涛