广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0312民初4899号原告：桂林某某物业服务有限公司，住桂林市临桂区临桂镇。法定代表人：龙某某，职务执行董事。委托诉讼代理人：彭艳琼，广西铁痕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁某某，女，1981年1月16日出生，汉族，住吉林省洮南市，该公司员工。被告：栾某某，男，1991年3月19日出生，汉族，住广西桂林市临桂新区。委托诉讼代理人：李某某，女，1957年6月18日出生，汉族，住广西临桂区，与栾某某系母子关系。原告桂林某某物业服务有限公司诉被告栾某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月8日公开开庭审理了本案。原告桂林某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭艳琼、梁某某，被告栾某某的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付截止2019年12月31日的物业服务费3,753.2元，支付资金占用费237.56元（详见资金占用费计算表），2020年1月1日之后的资金占用费以物业服务费3,753.2元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至被告付清为止。二、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2,047.20元以及违约金614.16元。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与桂林山水凤凰城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买了该公司开发的“山水凤凰城”B11-2703房。2017年8月26日被告与原告就上述物业提供物业服务签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》。《前期物业管理服务合同》第四条第七款约定被告可选择按“半年”、“全年”预交的方式交纳物业费，第四条第二款约定住宅物业费按建筑面积计，每月每平方米1.78元。《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。原告按照合同约定提供了物业服务，被告作为山水凤凰城B11-2703的业主，享受了原告所提供的物业服务，但被告却自2018年3月1日起开始拖欠物业费，至2020年12月31日，被告累计拖欠原告物业服务费5,802.1元。经原告多次催收被告仍拒绝支付上述费用。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业服务费的行为违反了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的约定，严重侵害了原告及其他按时交费业主的权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，判如所请。被告栾某某辩称，被告于2017年8月份交房，当时原告已经扣了6个月的物业费，被告入住该小区时，卫生极差，地面尘土积堆。小区安全得不到保障，任何人都能进来。最近2年地下室原告才刷了白墙，2年前地下室都是比较黑暗的。楼道电瓶车的充电区有起火的情况发生，原告长时间没有进行管理，为此被告的生活安全得不到保障。可视电视大概1,000元左右，但可视电视至今不好使。被告入住至今，小区游泳池是一个烂泥塘，根本无法使用，被告并没有享受到原告提供的服务。原告变更物业被告并不知情，也不通知业主。邻居的电瓶车丢失，原告都没有给予解决。因为原告的服务没有达到1.78元每月的标准，所以被告只是缓交物业费，并不是不交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下：2017年8月26日，被告栾某某（简称“甲方”）与桂林恒信之平物业服务有限公司（简称“乙方”）签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：山水凤凰城B11幢27层03号商业用房，建筑面积95.87平方米…第四一、甲方交纳费用时间：以桂林山水凤凰城房地产开发有限公司书面通知甲方的交房约定时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅，￥1.78元每月每平方米；……五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、桂林恒信之平物业服务有限公司、被告栾某某三方签订《桂林山水凤凰城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：……；座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业足额缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业管理服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；2、物业管理服务费的计算方法：物业管理服务费按产权证注明的实测建筑面积缴纳。3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的违约金。……”同日，被告栾某某签署“遵守《临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻山水凤凰城小区进行管理至今。另查明，桂林恒信之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。涉案房屋建筑面积95.36平方米。被告栾某某欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告栾某某仍未缴纳，故原告遂诉至法院，请求判令被告栾某某支付物业服务费、资金占用费、违约金等费用。本院认为，被告与原告桂林某某物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林恒信之平物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告栾某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告栾某某在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照被告房屋的建筑面积95.36平方米及每月每平方米单价1.78元计算，自2018年3月1日至2020年12月31日止的物业服务费5,771.2元（95.36平方米×34个月×1.78元/月/平方米=5,771.2元），原告诉请5,800.4元，超出本院审核范围的部分，本院不予支持。被告应支付物业管理费5,771.2元给原告。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告桂林某某物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金及资金占用费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告栾某某支付物业管理费5,771.2元给原告桂林某某物业服务有限公司；二、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由原告桂林某某物业服务有限公司负担2元，被告栾某某负担23元。本判决为终审判决。审判员  廖鹏涛二〇二一年八月四日书记员  石永珍