湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初2293号 原告：唐月娥，女，汉族，湖南省永州市人，居民。 原告：王美荣，女，汉族，湖南省祁阳县人，居民。 委托诉讼代理人：柏云菊，湖南富航律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：郑祥，湖南富航律师事务所律师（特别授权）。 被告：宁远县三禾房地产开发有限公司。 住所地：宁远县舜陵镇水市路39号。 法定代表人：潘尚永，董事长。 第三人：陈立。男，汉族，湖南省宁远县人，农民。 原告唐月娥、王美荣诉被告宁远县三禾房地产开发有限公司及第三人陈立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐月娥、王美荣的委托诉讼代理人郑祥、第三人陈立到庭参加诉讼，被告宁远县三禾房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告唐月娥、王美荣向本院提出诉讼请求：1、请求确认第三人陈立与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；3、请求判令被告转移登记涉案房屋所有权至原告名下；4、被告承担本案的诉讼费。事实及理由:2017年5月13日，原告与被告宁远县三禾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告宁远县三禾房地产开发有限公司开发的三禾佳苑项目第一栋第14D号房,建筑面积116平方米，房屋总价为255200元，合同约定一次性付清全部款项。合同签订当天，原告依据合同约定，向被告支付248600元房款，被告向原告出具了收款收据。后被告见房价上涨，于2018年7月23日又与第三人陈立签订《商品房买卖合同》将该套房屋以343360元再次卖给第三人陈立,为维护原告的合法权益,特具状起诉，请依法判处。 被告宁远县三禾房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请不是事实，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，答辩人开具了收款收据，但原告没有按合同约定支付房款，答辩人工作人员多次联系原告，至今原告拒不付款。事实上是原告没有履行合同义务，合同事实上已失效；2、发生争议的三禾佳苑项目第一栋第14D号房，签订合同时，答辩人不具备商品房销售条件，因政策因素、资金因素、手续等因素，此房没能取得正规手续至今还没能办出总证，更无法办理转移登记；3、原告不履行合同主要义务在先，答辩人通知终止合同在后。合同已终止，答辩人与第三人的房屋买卖合同跟原告无关。恳请法院依法驳回原告对宁远县三禾房地产开发有限公司的诉讼请求。 第三人陈立述称，我的房屋买卖合同是有效的，三禾房地产告知我原告购买的房屋没有付款，导致合同无法履行才卖给我的。 原告唐月娥、王美荣围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告宁远县三禾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是在2017年5月，原告付全款买房的事实；2、《商品房买卖合同》，拟证明第三人与被告签订房屋买卖合同是在2018年7月及第三人是按揭购买的事实；3、光盘一张，拟证明已将涉案房屋安装了大门，搬入了部分家具，已实际控制了涉案商品房；4、银行流水，拟证明原告分两次将付款23万元打入潘尚永账户内，履行了支付房款的义务。被告宁远县三禾房地产开发有限公司未到庭质证；第三人质证意见：证据一有异议，原告转账在前，购房在后，不符合常理；证据二无异议；证据三我不知情；证据四的质证意见同证据一。本院审查认为，原告提交的1-4号证据，具备真实性、合法性和关联性，并能相互佐证，本院予以采信。 第三人陈立为支持其主张提交如下证据：1、转账凭条，拟证明2018年7月23日通过父亲陈友德的账号转账46000元的事实；2、汇款记录，拟证明2018年7月23日向被告转账44060元；3、购房合同，拟证明我与被告在2018年7月23日签订房屋买卖合同，并付清了90%的房款即293360元。上述证据，原告质证：对证据一、二真实性、合法性无异议，对关联性有异议。合同签订是2018年7月23日，付款也是当天，恰好说明两笔付款是支付65%的房款；对证据三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第三人声称付清了90%的房款，但没有付款收据，达不到第三人的证明目的。本院审查认为，第三人提交的1-3号证据，具备真实性、合法性和关联性，并能相互佐证，本院予以采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2017年5月13日，原告与被告宁远县三禾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告宁远县三禾房地产开发有限公司开发的三禾佳苑项目第一栋第14D号房,建筑面积116平方米，房屋总价为255200元，合同约定一次性付清全部款项。合同签订当天，原告依据合同约定，向被告支付248600元房款，被告向原告出具了收款收据，剩余6600元，双方口头约定待房屋产权证交给原告时支付，原告在该房屋装上了大门并搬入了部分家具进行了管业。后被告于2018年7月23日又与第三人陈立签订《商品房买卖合同》将该套房屋以343360元再次卖给第三人陈立，第三人按合同约定分期支付了房款293360元，余款50000元约定办理手续时付清。被告宁远县三禾房地产开发有限公司以上两次出售商品房时均未取得预售许可证明，至起诉前仍然没有取得预售许可证明。两份《商品房买卖合同》在第八条规定了房屋交接及违约责任：“1、逾期不超过90天，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之3的违约金，最高不超过已交付房款的5%，合同继续履行。2、逾期超过90天，乙方有权解除合同。甲方应当在乙方解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按逾期日向乙方支付已交付房款万分之3的违约金，最高不超过已交付房款的5%”；第十一条规定：“甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由甲方承担全部责任”。被告至今没有替原告及第三人办理商品房产权登记。第三人陈立欲对该商品房装修时拨打原告预留在该商品房的电话时，原告才得知被告再次将涉案商品房卖给第三人陈立，引发纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为被告宁远县三禾房地产开发有限公司两次出售的商品房是三禾佳苑项目第一栋第14D号房，该出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，涉案两次签订的《商品房买卖合同》均属无效，故对原告诉请确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，本院予以支持；但请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效并请求将涉案房屋所有权转移登记至原告名下不符合法律规定，本院不予支持。法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中，被告一房两售，且没有取得预售许可证明，过错全部在被告，依法应当返还原告及第三人交纳的房款并赔偿损失，合同约定“支付已付房款的5%”的违约责任不足以弥补原告及第三人的损失，应当予以调整，考虑到房价升值未进行评估，按法律规定民间借贷可支持的利息上限计算损失较为合理，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告唐月娥、王美荣与被告宁远县三禾房地产开发有限公司于2017年5月13日签订的《商品房买卖合同》及第三人陈立与被告宁远县三禾房地产开发有限公司于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、限被告宁远县三禾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告唐月娥、王美荣购房款248600元及利息（利息以248600元为基数，从2017年5月13日起按月息2%计算至2020年8月19日止，后期利息从2020年8月20日起按年息15.4%计算至还清时止）；限被告宁远县三禾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还第三人陈立购房款293360元及利息（利息以293360元为基数，从2018年7月23日起按月息2%计算至2020年8月19日止，后期利息从2020年8月20日起按年息15.4%计算至还清时止）； 三、驳回原告唐月娥、王美荣的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5128元，减半收取2564元，由原告唐月娥、王美荣负担1282元，被告宁远县三禾房地产开发有限公司1282元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  卢胜富 二〇二一年八月六日 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。