广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0302民初755号 原告：桂林国民村镇银行有限责任公司，住所地：桂林市象山区中山南路75号，统一社会信用代码：914503005690643400。 法定代表人：刘福贵。 委托诉讼代理人：马艺珊，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈祖权，广西桂成律师事务所律师。 被告：广西和欣投资发展有限公司，住所地：南宁市西乡塘区明秀西路118号百汇华庭A单元1801号，统一社会信用代码：91450100682121984A。 法定代表人：蒙焕承。 委托诉讼代理人：诸葛娅，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 原告桂林国民村镇银行有限责任公司（以下简称国民村镇银行）与被告广西和欣投资发展有限公司（以下简称和欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月5日公开开庭审理了本案，原告国民村镇银行的委托诉讼代理人马艺珊、陈祖权，被告和欣公司的委托诉讼代理人诸葛娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2015年6月9日签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》无效；2．被告返回原告保证金人民币50万元以及利息，利息自2015年6月26日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至保证金本息还清之日；3．被告赔偿原告装修工程造价审核费损失27365元。事实和理由：双方于2015年6月9日签订房屋租赁协议书，约定由原告承租被告经营管理的桂林市中隐路琴潭创业创新孵化中心大楼临街1-7楼作为办公场所，原告为此于2015年6月25日支付保证金50万元，并于2015年12月23日向第三方支付装修工程造价审核费27365元。签约之后，被告迟迟未交付租赁物。原告在事后了解到租赁物为违章建筑，至今未取得土地证以及建设工程规划许可证。原告认为根据法律规定，未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效，遂提出前述所请。 被告辩称，一、涉案租赁物是秀峰区政府的BT项目，经过规划审批后由被告承建、使用，被告持有BT项目所有权人桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司（以下简称：秀峰区经投公司）的授权书，租赁物属于合法建筑，原告对租赁物的权属和现状是明知的，租赁合同有效。二、合同约定租赁物在竣工验收后，才需要交付。而原告已经开出进场装修开工令，租赁合同已经实际履行。三、被告收取原告的50万元保证金，被告依据原告的授权对租赁物进行装修设计，为原告垫付42万元装修费用以及其他费用，原告起诉赔偿装修工程造价审核费损失27365元没有依据，如果法院认定合同无效，被告要求原告返回垫付的装修费用。四、原告在签约后要求改变原租赁协议方案，只租赁一、五、六、七层，被告认为不妥，原因是按照原来的房屋租赁协议书的约定是整体租赁，被告已经给予了优厚的租赁条件。五、原告因秀峰区政府下属部门侵占其部分租赁物的行为而要求认定《房屋租赁协议书》无效以及提出其他诉讼请求，无事实依据和法律依据。原告应当向实际侵占部分租赁物的第三方主张权利。综述，请求依法追加秀峰区经投公司作为被告，并驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．对于原告提交的建筑工程造价咨询合同、电汇凭证，原告以此主张因租赁物装修款项的预算而支付审核费的事实。经本院审查，该组证据系原件，且与原告的起诉、被告的抗辩有关联性，本院予以采纳。 2．对于被告提交的原、被告与桂林市华奥房地产公司、桂林岑尚装饰工程有限公司签订的四方协议书、工作联系函、交通银行个人汇兑回单、建银工程造价咨询公司工程结算审定单，该组证据系原件，且形成证据链，可以认定原、被告因第六层房屋装修费用结算进行审核、确认并约定被告垫付的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月3日，桂林市发展和改革委员会发布市发改登字（2011）013号基本建设投资项目登记备案证，对秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目予以登记，项目业主登记为秀峰区经投公司和桂林市丰华运输有限公司。 2011年12月2日，桂林市政府批复市国土资源局，同意秀峰区甲山街道办事处位于中隐路××2225.8平方米办公楼用地按国有土地确权。 2012年10月，秀峰区经投公司、桂林市丰华运输有限公司作为发包人，桂林三建股份有限公司作为承包人，共同签订桂林市秀峰区琴潭创业创新孵化中心工程建设-移交BT合同书，合同约定承包人的主要权利义务是接受发包人的委托，代表发包人办理项目的建设审批和前期工作（包括立项审批和办理建设过程相关环节的各类审批手续）；负责进行项目的投融资、建设管理、施工组织和移交；筹集工程所需资金和建设过程中代表业主职责的工程组织、管理、协调工作；负责组织施工工作，等等。 2015年1月29日，秀峰区经投公司向被告公司出具授权书，载明：“根据琴潭园区建设指挥部办公会议决定，同意你单位成为秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目后续BT代建单位。在该项目BT回购款支付日期之前，同意由你单位对琴潭创业创新孵化中心大楼进行物业管理和招商引资，并免除你单位物业租金；同时，物业运营产生的所有费用由你方承担。在该项目BT回购款支付日期之后至琴潭创业创新孵化中心大楼拍卖成交日之前，继续委托你单位负责琴潭创业创新孵化中心大楼的整体承租和物业管理，租金的计算和享有的优惠政策按照秀峰区琴潭创业创新孵化中心招商引资优惠政策执行。孵化中心大楼如需按照法定程序进行处置时，同意你单位招商入驻的企业装修成本经核算后进入标的价格，待拍卖成交并取得标的拍卖收入后再行支付原投资单位”。 2015年6月9日，原、被告签订房屋租赁协议书和补充协议，约定，被告将其受托经营管理的中隐路琴潭创业新孵化中心1-7楼出租给原告；被告保证对本租赁物拥有出租权，将相关有效证明材料作为协议附件；租赁物第6楼已出租给桂林华奥房地产开发有限责任公司，该司已进行装修，被告承诺解除原租赁关系，将第6楼租赁给原告，原告补偿桂林华奥房地产开发有限责任公司该楼层的装修费用，补偿金额以双方认可的第三方工程造价咨询公司出具的结算审核报告为依据，先由被告垫付，原告起租之后15个工作日将补偿款付给被告；租赁物的水、电、消防、电梯、配电、给排水、道路等公共部分由被告投资完成，原告根据自身需要对其承租部分的安装、装饰等设施进行装修并承担相关费用；租期20年，起租日以该租赁物装修工程竣工经被告验收合格收房之日起计租；第1年租赁单价为1楼租金100元／平方米·月，2楼至7楼租金30元／平方米·月，第1年租金根据协议列明的租赁面积计算总额调整为300万元，此后租期每满一年，按上一年租金总额递增2%进行调整；协议签订10个工作日内，原告预付2个月租金，计50万元为保证金；等等。 原告于2015年6月25日向被告支付50万元，汇款用途注明“桂林国民村镇银行转入办公大楼保证金”。原告迄今未入驻租赁场所。 原告委托桂林建银工程造价咨询有限公司对租赁物1楼、7楼的装修工程造价进行预算审核，为此支出评估审核费27365元。 2015年7月29日，桂林建银工程造价咨询有限公司对租赁物第6层桂林岑尚装饰工程有限公司施工的装修工程进行造价鉴定，结论为428996.42元。 2015年8月28日，原、被告以及案外人桂林市华奥房地产开发有限责任公司、桂林岑尚装饰工程有限公司签订协议书，约定第6层装修结算款经建银工程造价公司审核为428996.42元，四方同意按该金额结算，该款由被告代原告先支付给桂林市华奥房地产开发有限责任公司，由桂林市华奥房地产开发有限责任公司负责结清与桂林岑尚装饰工程有限公司的工程款。随后，被告的副总经理宋伟林汇款231120元到桂林市华奥房地产开发有限责任公司账户。 2015年9月10日，秀峰区经投公司作为甲方，被告公司以及案外人桂林同方计算机有限公司、广西建工集团第四建筑工程有限责任公司作为乙方，签订桂林市秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目补充协议。约定：原BT投资方已无力完成合同书，提出将其在原BT合同中的权利和义务整体转让给乙方，乙方担任新的BT投资方，对下一阶段需要进行的工程组织完成施工，施工内容不包括丰华运输有限公司的施工工程；甲方同意乙方担任桂林市秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目新的BT投资方，继续对下一阶段需要进行的施工图纸范围内的室内装饰、电梯、消防、水电、配电安装及附属道路、围墙、雨污管道等工程组织完成施工，实际完成施工任务以确保项目达到竣工验收合格为标准，本协议施工内容不包括丰华运输有限公司的施工工程；乙方只承担其负责施工部分的保质保修与验收合格以及施工报建产生的费用；等等。 本案诉讼过程中，本院依职权向秀峰区经投公司进行调查取证，该司回复涉诉租赁物除了取得桂林市发改委的市发改登字（2011）013号基本建设投资项目登记备案证之外，其他手续均未取得。 本院认为，本案争议焦点为：一、是否应当追加秀峰区经投公司作为本案被告；二、涉诉租赁合同的效力以及相应的法律后果。 一、是否追加被告的问题 本案诉争法律关系为房屋租赁合同关系，原告系承租人，被告系出租人。秀峰区经投公司非租赁合同当事人，根据合同相对性原则，不受合同约束。故，本院对被告的追加当事人请求不予准许。 二、租赁合同的效力及法律后果 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案租赁物未取得建设工程规划许可证，故依法无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告向被告支付的50万元，系基于期待合同履行而预先支付的租金，由于租赁合同无效且原告未实际占用场地，故该笔费用应当返还。对于该笔款项的利息，性质属于合同无效造成的损失，鉴于原告在签订合同的过程中，未严格审核涉案标的物是否有批建手续，未及时防范合同风险，其行为有一定的过错，故应自行承担利息损失。对于工程造价预算审核费，属于原告因内部管理制度要求而为，而非合同约定必然支出的费用，该笔费用损失不应由被告承担责任。 据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、原告桂林国民村镇银行有限责任公司与被告广西和欣投资发展有限公司于2015年6月9日签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》无效； 二、被告广西和欣投资发展有限公司返还原告保证金50万元人民币； 三、驳回原告桂林国民村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9074元（原告已预交），由原告负担471元，由被告负担8603元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9074元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 陈 芳 人民陪审员 曹 明 人民陪审员 林婉玉 二〇一六年十二月十二日 书 记 员 朱文玮