贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4820号上诉人（原审原告）张忠英，女，1949年8月20日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审原告）李顺芬，女，1974年5月6日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审原告）李顺民，男，1976年8月13日出生，汉族，住贵州省。上列三上诉人共同委托代理人颜潘潘，清镇市卫城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）王世红，男，1989年1月10日出生，彝族，住贵州省。委托代理人伍泽宇，贵州名城律师事务所律师，执业证号15201201410196388。被上诉人（原审被告）李顺林，男，1969年2月3日出生，汉族，住贵州省。原审第三人黄德珍，女，1945年4月20日出生，汉族，住贵州省。原审第三人王忠琼，女，1968年1月5日出生，汉族，住贵州省。原审第三人王忠凤，女，1972年12月18日出生，苗族，住贵州省。原审第三人王忠平，女，1970年3月1日出生，苗族，住贵州省。上诉人张忠英、李顺芬、李顺民与被上诉人李顺林、王世红，原审第三人黄德珍、王忠琼、王忠凤、王忠平确认合同效力纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2016年7月25日作出（2016）黔0181民初828号民事判决。宣判后，上诉人张忠英、李顺芬、李顺民不服，向本院提起上诉，本院于2016年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现本案已审理终结。原判查明，原告张忠英与清镇市站街镇××村（原赵伍村）扁元组村民李绍贵系夫妻关系，双方共同生育子女三人：长子李顺林、长女李顺芬、次子李顺民。张忠英与李绍贵在清镇市站街镇××村修建有砖木结构房屋一栋96平方米，李绍贵于1989去世后，妻子张忠英与子女未对该房屋进行分割，该房屋一直由李顺林居住管理。2011年1月22日，李顺林作为甲方与乙方王世红签订《房屋园基地转让协议书》，载明“甲方因外出安居落户，现将于赵五村扁元组原住房、园基地、住房前路下园基地共三处转让给乙方作为永久性（包含终身使用），双方总共按当时市场价协商，总额为现金壹万叁仟零陆拾捌元正，此金额当面一次性付清，特理协议范围如下：一、住房按协议之前所有现状为准，甲方不能解动；二、房后园基地东抵李姓竹林为界，西抵协议房为界，男抵李姓房阳沟为界，北抵罗姓房为界；三、协议房前路乙方不能占用，路下园北路为界，东抵李姓竹林为界，西抵路为界，南抵陈姓责任地为界。以上协议，经甲乙双方共同商议为准，各种事项界限从2011年元月22日起移交为限，不能一方返复希望执行，如有违反，按中华人民共和国有关条例出发，按协议50%总额计算为准，此协议共二份，甲乙双方各执一份，万望双方共同遵守，不能违约，从协议之日起生效”，甲方李顺林、乙方王世红、证人陈某、周某、李某、王某、何某、王忠凤及执笔人王国开在协议上签字并加盖指印，其中被告王世红在协议上签名“王世洪”、王忠凤签名“王中忠”。协议签订后，王世红向李顺林支付了购房款，李顺林向王世红移交了该房屋及园基地并由王世红居住管理至今。2012年，清镇市开展农村房屋确权，因王世红户籍不在清镇市站街镇××村，故与第三人黄德珍户达成协议，将本案所涉房屋确权在黄德珍及其丈夫王绍芳名下（王绍芳已于2016年去世），产权确认人王绍芳、黄德珍，确权占地面积96平方米、建筑面积96平方米。另查明，李顺民又名“李顺明”；王忠琼、王忠凤、王忠平均系黄德珍与王绍芳之女。张忠英、李顺芬、李顺民于2015年4月9日提起诉讼，要求确认本案所涉《房屋园基地转让协议书》无效，后于2015年6月19日申请撤诉，贵州省清镇市人民法院予以准许。现原告再次起诉，请求：一、判令二被告于2011年4月1日签订的《房屋园基地转让协议书》无效；二、本案诉讼费由二被告承担。原判认为，本案争议的焦点是被告李顺林与被告王世红签订的《房屋园基地转让协议书》是否具有法律效力。诉讼中，原告以本案所涉房屋系原告张忠英与其丈夫李绍贵的共同财产，李绍贵死亡后张忠英与子女李顺芬、李顺民、李顺林作为继承人享有继承权，李顺林与王世红在明知该情况的情况下买卖该房屋，侵犯了三原告的合法权益及被告王世红在明知自己无权取得燕尾村房屋的情况下购买该房并将该房确权在第三人黄德珍及其丈夫王绍芳名下为由主张本案所涉协议无效。但从本案查明的情况看：一、被告李顺林与被告王世红签订《房屋园基地转让协议书》系双方真实意思表示，并且履行了支付价款和交付房屋的合同义务，双方买卖的房屋自1989年起即由卖方李顺林独自管理使用，王世红有理由相信李顺林对该房屋享有处分权，且鉴于该房直到2012年才办理确权手续，被告王世红在2011年购买房屋时没有义务亦无可能查明该房屋是否尚有其他权利人，本案中原告亦未提交证据证明被告王世红在该房屋买卖中存在恶意，故二被告签订的《房屋园基地转让协议书》不存在法律规定的无效情形；二、本案中受让人王世红是否具备清镇市燕尾村（原赵伍村）集体经济组织成员即是否具有购买本案所涉房屋的资格不影响《房屋园基地转让协议书》本身的效力，且王世红与第三人黄德珍户协议将该房屋确权在黄德珍夫妇名下的行为与本案并无直接关联性。综上，对原告的上述意见，均不予采信，对三原告要求确认本案所涉协议无效的诉请，因三原告所提供证据不足以证明相关事实主张，不予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：驳回原告张忠英、李顺芬、李顺民的诉讼请求。案件受理费140元，由原告张忠英、李顺芬、李顺民共同承担。宣判后，上诉人张忠英、李顺芬、李顺民向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持三上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由二被上诉人承担。理由是，一、第三人黄德珍到庭明确表示自己不知道涉案房屋确权在自己名下，其子女也不知晓此事，故原判认定与黄德珍达成协议的事实错误。二、本案的被上诉人李顺林在明知涉案房屋有其他权利人的情况下出卖涉案房屋，存在侵权行为。三、二被上诉人签订的《房屋园基地转让协议》存在“侵害了当事人合法权益、以合法形式掩盖非法目的以及《土地管理法》规定的宅基地不能买卖，特别是不能转让给非本集体经济组织成员”的情形，属于无效协议，不受法律保护，故原判适用法律错误。被上诉人李顺林答辩称，涉案房屋是老人遗留下来的老房子。被上诉人王世红答辩称，一、上诉人没有提供证据证明与李绍贵的关系，所以上诉人在本案是没有诉权的。二、上诉人也没有证明本案涉案房屋系李绍贵修建的。三、李绍贵已经过世29年了，过了诉讼时效。四、上诉人在一审中已经明确，李绍贵死亡后，李顺林就合法占有该房屋，2011年出卖给王世红，王世红有理由相信其享有处分权，也支付了合理的价格，所以本案不存在合同无效的情形。原审第三人黄德珍没有答辩意见。原审第三人王忠琼、王忠凤、王忠平均未到庭参与答辩。本院二审查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述，清镇市站街镇燕尾粗村委会于2015年1月29日出具的《证明》、《房屋园基地转让协议书》、（2015）清民初字第668号民事裁定书、清镇市农村房屋产权确认证（产权确认人王绍芳、黄德珍，确权占地面积96平方米、建筑面积96平方米）等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，李顺林与王世红签订《房屋园基地转让协议书》系双方的真实意思表示，该协议签订后，王世红支付了对价，李顺林亦将房屋及园地交给王世红管理使用，该协议已经履行完毕。就上诉人提出该协议损害其财产权益的问题，由于李顺林自1989年即独自占有、使用涉案房屋，王世红有理由相信李顺林由处分权。同时，李顺林自2011年处分房屋至上诉人第一次诉至法院长达四年之久，上诉人均居住在清镇市辖区内，作为直系亲属，其不可能不知道李顺林处分房屋园地的情况，现上诉人在房屋面临拆迁的情况下提起诉讼，有违诚实信用的原则。王世红属于善意购买涉案房屋且支付了对价，如果上诉人认为李顺林处分房屋的行为损害其权益，可向李顺林主张赔偿。对于李顺林处分房屋及园地的行为是否违反《土地管理法》规定的问题，房屋作为地上物，属于个人财产，法律没有禁止对农村房屋买卖的规定。对于宅基地，法律禁止城镇非农户口人员在农村购买宅基地，但并没有禁止同为农村户口的其他集体经济组织成员在农村购买宅基地，李顺林出卖宅基地的后果是其不能够在该集体经济组织再申请宅基地，且燕尾村委会也没有提出异议，故王世红取得涉案宅基地没有违反法律禁止性规定。至于王世红购买房屋后登记在何人名下与本案中协议的效力没有关系。综上所述，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元由上诉人张忠英、李顺芬、李顺民负担。审 判 长  黄 新代理审判员  衷进全代理审判员  姜彦宏二〇一六年十二月一日书 记 员  郭星昕