湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1792号上诉人（原审被告）：庞鹏飞，男，1980年4月19日出生，汉族，户籍地隆回县，现住隆回县。上诉人（原审被告）：刘艳，女，1981年8月13日出生，汉族，户籍地邵阳市双清区，现住隆回县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司，住所地隆回县。法定代表人：刘国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。上诉人庞鹏飞、刘艳因与被上诉人深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司（以下简称深华物业邵阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2021）湘0524民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。庞鹏飞、刘艳上诉请求：撤销原判，改判驳回深华物业邵阳分公司的诉讼请求。事实和理由：一、庞鹏飞、刘艳与深华物业邵阳分公司之间的物业服务合同未成立，深华物业邵阳分公司与湖南某某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不能约束庞鹏飞、刘艳。1.根据《物业管理条例》第二十四条、第五十六条规定，深华物业邵阳分公司未经法定程序与湖南某某房地产开发有限公司签订合同，且深华物业邵阳分公司在合同签订后才成立，该合同签订未经法定程序，未成立。2.湖南某某房地产开发有限公司在未告知业主的情况下，擅自违反程序选聘深华物业邵阳分公司，该合同对业主无约束力。二、即使双方之间合同成立，深华物业邵阳分公司的服务明显存在重大质量问题，一审判决全部物业服务费违背了权利义务对等的原则，侵犯了庞鹏飞、刘艳的合法权益。深华物业邵阳分公司未尽大部分物业管理职责，亦未经业主认可，且服务质量不达民意，不能收取等价的服务费，如果合同成立，也应承担违约责任。三、按照合同相对性原则，深华物业邵阳分公司无权要求物业服务费。深华物业邵阳分公司辩称，庞鹏飞、刘艳主张物业服务合同不能约束其的上诉理由不能成立。《物业管理条例》属于行政法规，第二十四条规定不是法律禁止性、强制性效力规范。根据该条例第五十六条规定，违反第二十四条的法律后果只是行政处罚，对所涉前期物业合同效力并未作出规定，因而未通过招投标方式选聘物业公司并不能导致前期物业服务合同无效。庞鹏飞、刘艳主张物业服务存在重大质量问题，没有提交证据证明。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。深华物业邵阳分公司向一审法院起诉请求：1.判令庞鹏飞、刘艳立即支付深华物业邵阳分公司2016年4月1日至2020年12月31日的物业费9698.40元；2.判令庞鹏飞、刘艳从逾期之日起按每日千分之二的标准支付违约金直至结清全部物业费止；3.本案诉讼费由庞鹏飞、刘艳承担。一审法院认定事实：湖南某某房地产开发有限公司将开发建设的隆回县某某小区委托邵阳市某某物业管理服务有限公司进行物业服务，后终止合同，于2015年3月28日与深圳市深华物业集团有限公司签订了《前期物业合同》，2018年3月28日又与深华物业邵阳分公司签订了《前期物业合同》，深华物业邵阳分公司接受委托后于2015年4月1日进驻该小区开展物业服务。2012年6月28日庞鹏飞、刘艳购买某某某栋某房，面积为142.12平方米。深华物业邵阳分公司与湖南某某房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》约定住宅物业服务费1.2元/㎡/月，约定按月交纳，每次交纳费用时间为每月10日前，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2014年4月3日，庞鹏飞、刘艳正式收房。深华物业邵阳分公司按照《前期物业合同》约定为庞鹏飞、刘艳提供物业管理服务。庞鹏飞、刘艳2016年4月1日至2020年12月31日的物业费9698.40元至今没有交纳，深华物业邵阳分公司经催收未果遂诉诸一审法院，要求庞鹏飞、刘艳支付拖欠的物业管理费并承担违约金。另查明，庞鹏飞、刘艳居住的某某小区至今没有成立业主委员会及推选的其他物业服务人进行物业管理服务，也未进行自主管理服务，小区前期物业服务先后由案外人邵阳市某某物业管理服务有限公司及深华物业邵阳分公司负责。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案争议焦点主要有以下三个问题：一、深华物业邵阳分公司诉讼主体是否适格；二、深华物业邵阳分公司与案外人湖南某某房地产开发有限公司签订的物业服务合同是否对庞鹏飞、刘艳具有约束力；三、深华物业邵阳分公司履行合同不符合约定，业主是否有权拒缴物业费。首先，关于深华物业邵阳分公司诉讼主体是否适格。庞鹏飞、刘艳提出已经交房后不存在前期物业，因此深华物业邵阳分公司不是本案适格诉讼主体。前期物业的结束时间与是否交房无关，仅与两点法律事实相关：1.合同约定的期限；2.期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。目前尚无法律法规规定建设单位在业主大会成立前不能重新选聘物业公司提供前期物业服务，且庞鹏飞、刘艳所在小区至今尚未成立业主大会及业主委员会，因此建设单位湖南某某房地产开发有限公司在与邵阳市某某物业管理服务有限公司签订的前期物业服务合同终止后重新选聘深华物业邵阳分公司提供前期物业服务符合法律规定。深华物业邵阳分公司经过工商营业登记具有营业执照，其有权作为诉讼主体向庞鹏飞、刘艳提起诉讼。对庞鹏飞、刘艳该答辩意见，不予采信。第二，关于深华物业邵阳分公司与案外人湖南某某房地产开发有限公司签订的物业服务合同是否对庞鹏飞、刘艳具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条就明确的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”庞鹏飞、刘艳房屋所在某某小区至今尚未成立业主大会及业主委员会，因此为维持该小区正常运转，前期物业公司的选聘工作只能由建设单位（即案外人湖南某某房地产开发有限公司）履行，其与物业服务公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。第三，关于深华物业邵阳分公司履行合同不符合约定，业主是否有权拒缴物业费。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此深华物业邵阳分公司自入驻以来在长期未能获得足额物业费的情况下，庞鹏飞、刘艳依然要求提供优质物业服务显然对深华物业邵阳分公司过于苛求。庞鹏飞、刘艳认为深华物业邵阳分公司提供的物业服务质量不符合约定应另案主张权利，不得以此为由拒绝缴纳物业费。对庞鹏飞、刘艳该答辩意见，不予采信。本案发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用1999年公布的《中华人民共和国合同法》、2016年修订后的《物业管理条例》等民法典实施前的法律法规、相关司法解释。物业服务合同中，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中深华物业邵阳分公司与建设单位湖南某某房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，对某某小区的所有业主均有约束力，深华物业邵阳分公司为业主提供物业服务有权收取物业费，庞鹏飞、刘艳作为业主之一享有物业服务就应当交纳物业服务费，深华物业邵阳分公司以庞鹏飞、刘艳住宅面积141.79平方米为收费面积计算物业费用应为1.2元/㎡/月×57个月×141.79㎡=9698.436元，深华物业邵阳分公司要求庞鹏飞、刘艳交纳物业费9698.40元的诉讼请求，予以支持；关于深华物业邵阳分公司违约金的请求，合同虽有约定，但考虑到深华物业邵阳分公司在小区管理服务中存在瑕疵，双方对此不能理性沟通加以解决，致使深华物业邵阳分公司与部分业主之间关系不够融洽，导致庞鹏飞、刘艳未按时支付物业服务费，双方对此均有一定责任，故深华物业邵阳分公司要求庞鹏飞、刘艳从逾期之日起直至结清全部物业费止按日千分之二标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，2016年《物业管理条例》第二十一条，2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由庞鹏飞、刘艳在判决生效之日起10日内向深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司支付2016年4月1日至2020年12月31日的物业管理服务费9698.40元；二、驳回深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，深华物业邵阳分公司提交了以下证据：1物业招标公告，拟证明深华物业邵阳分公司从事物业服务；2.物业交接联系函，拟证明深华物业邵阳分公司与业主物业合同成立。庞鹏飞、刘艳的质证意见为：对以上证据的真实性无异议，但公告和联系函是成立业主委员会后发出的，不能达到深华物业邵阳分公司的证明目的，不能代表业主认可前期物业合同有效，反而证明了业主选聘物业服务企业必须通过招标方式。本院经审查认为，深华物业邵阳分公司提供的上述证据可以证明某某小区现已成立业主委员会，在前期物业服务合同到期后业主委员会决定另行选聘物业管理公司的事实，本院对该事实予以确认。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、案涉前期物业服务合同是否合法有效，对庞鹏飞、刘艳是否具有约束力；二、深华物业邵阳分公司的物业管理服务是否存在重大质量问题，庞鹏飞、刘艳应否向深华物业邵阳分公司支付全部物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，湖南某某房地产开发有限公司在原有前期物业合同已终止，且某某小区未成立业主委员会，也未召开业主大会另行选聘物业服务企业的情况下，以建设单位的名义与深华物业邵阳分公司签订前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已经成立，合法有效，对庞鹏飞、刘艳具有法律约束力。《物业管理条例》第二十四条、第五十六条是就物业服务企业选聘方式及违规选聘处罚的规定，属于行政管理性规定，是否经招投标方式选聘物业服务企业并不当然影响物业服务合同效力。庞鹏飞、刘艳以此为由主张前期物业服务合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。深华物业邵阳分公司已履行了物业管理服务的主要义务，庞鹏飞、刘艳亦已实际享受了物业服务，故深华物业邵阳分公司要求庞鹏飞、刘艳按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。庞鹏飞、刘艳上诉还提出深华物业邵阳分公司物业服务存在严重质量问题，一审全额支持物业服务费错误。本院认为，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。上诉人庞鹏飞、刘艳上诉提出被上诉人物业服务存在严重质量问题，但并未提供充分证据予以证明，且即使深华物业邵阳分公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，庞鹏飞、刘艳也可以根据物业管理服务协议的约定，维护自己的合法权益。深华物业邵阳分公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。故对庞鹏飞、刘艳就此提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，庞鹏飞、刘艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庞鹏飞、刘艳负担。本判决为终审判决。审判长  范才友审判员  毛海玲审判员  李文明二〇二一年八月二日法官助理汪臻书记员谢心瑜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……