广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13723号上诉人（原审原告、反诉被告）：宜堡斯（广州）箱包科技有限公司（原名称：广州融欣科技发展有限公司），住所地广州市白云区江高镇巴江东路28号。法定代表人：龙艳玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：祝林华，广东辩明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市巽达市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北889号197-2（市场地址：白云区白云大道北889号广州市新广从汽车配件交易市场）法定代表人：张盛，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩中原，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢思琪，广东红棉律师事务所实习律师。原审被告：广州市以太物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北889号新广从汽车配件交易市场993-1铺。法定代表人：徐志华，职务：董事长。原审被告：姚务滋，男，1963年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：韩中原，广东红棉律师事务所律师。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：谢思琪，广东红棉律师事务所实习律师。上诉人宜堡斯（广州）箱包科技有限公司（以下简称宜堡斯公司）因与上诉人广州市巽达市场经营管理有限公司（以下简称巽达公司）、原审被告广州市以太物业管理有限公司（以下简称以太公司）、姚务滋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初36904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》有关规定，依法由审判员余盾独任审理本案，现已审理终结。上诉人宜堡斯公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案一审、二审诉讼费用由巽达公司负担。事实与理由：（一）一审依据《广州市新广从汽车配件交易市场业户商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的约定判决宜堡斯承担装修装饰损失，与判决认定合同无效矛盾，且有违合同法相关规定，属于适用法律错误。1.《租赁合同》无效，合同内容条款不具有适用性。因巽达公司故意隐瞒广州市白云区x号铺（以下简称涉案商铺）未合法报建的事实，导致《租赁合同》被认定无效，其中的违约责任条款依法自始对当事人无约束力，不能作为合同无效后争议解决的依据，一审适用《租赁合同》违约条款无事实依据。2.根据合同法相关规定，违约条款不属于合同效力瑕疵时具有独立效力的争议解决条款，在一审中适用违约条款无法律依据。解决争议方法的条款是指争议解决途径、管辖、仲裁条款、检验或鉴定机构的选择等相关条款。违约责任条款属于结算和清理条款，其有效性只适用于因合同被解除或终止导致债权债务终止的情形，不适用于本案合同自始无效的情形。（二）涉案商铺的全部装修均是宜堡斯公司的经济投入，一审认定巽达公司受有损失，并判决宜堡斯公司承担损害赔偿责任无事实依据。1.出租场地原为毛坯房，现因装修添附而产生更多现有价值，巽达公司没有财产损失。巽达公司出租的涉案商铺是毛坯房，该铺所有装修投入均由宜堡斯公司出资，涉案《租赁合同》因巽达公司故意隐瞒而无效，但其在五年利连年获得高额的租金收益，还因添附获得了装修装饰物的现有价值，巽达公司无经济损失，其要求宜堡斯公司拟承担损害赔偿责任显然是不成立的。2.撤场过程中，宜堡斯公司根本没有恶意损坏的意思和行为，巽达公司主张的各项损坏均是对照片的片面解读，与事实不符。为了拒还保证金，巽达公司捏造宜堡斯公司恶意损坏房屋事宜，与事实不符。例如：墙体开关部分只是拆空调的部分接头，属于正常预留电线，不是宜堡斯公司恶意弄坏；拆除玻璃门是为了留足宽度以便搬出设备，且玻璃门放在原位，是巽达公司的工作人员明确告知宜堡斯公司无需再装回去；天花吊顶原本就是没有的，拆除简易吊顶是为了拆下射灯所必须的，没有造成损坏；厕所蹲位没有堵塞，只是因作杂物间使用而用纸皮盖住蹲位防臭；地板是宜堡斯公司承租后自行安装的，变形的原因是巽达公司出租的物业楼顶自身漏水而老化，且巽达公司及其物业公司从来没有履行过修缮义务。3.依据公平原则和市场常理，自然损耗不是宜堡斯公司应承担的赔偿责任。自然损耗是任何一个合法出租人应承担的经营风险，举轻以明重，巽达公司非法出租，自然损耗更应该是其依法应自行承担的风险。本案中，巽达公司连续5年获得租金收益，实际获得了现场装修装饰的全部现值，且无需因提供瑕疵出租标的而承担缔约过失责任，无任何损失。相反，宜堡斯公司作为信息不对称的承租人，不仅同意按照合同确定的金额支付租金和水电费，且因未尽审慎义务而承担了押金利息灭失的过失后果，依据公平原则，结清水电费后，宜堡斯公司对巽达公司无需承担其他额外债务，一审判决第三项额外要求宜堡斯公司承担房屋受损损失无事实和法律依据，请贵院予以撤销。针对宜堡斯公司的上诉，巽达公司答辩称，宜堡斯公司的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。具体理由如下：（一）宜堡斯公司上诉称一审依据无效合同判定其承担违约责任违反合同法规定的理由不能成立。一审认定租赁合同无效但认定宜堡斯公司在搬离物业时拆除不当造成房屋受损应承担拆除不当行为承担赔偿责任，而不是承担违约责任。一审判决宜堡斯公司承担赔偿责任的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，并不违反合同法规定。（二）宜堡斯公司称租赁房屋的装修均为其经济投入，其拆除行为损毁装修并没有造成出租人损失不能成立。宜堡斯公司作为承租人应按合同约定将装修完好移交给出租人，但本案中宜堡斯公司在搬出时，拆除装修物致使装修物丧失使用价值，并且对房屋造成损毁，出租人不仅要清理物品的垃圾且要进行维修房屋设施，所以出租人将房屋恢复至原状的情况下是有相应的损失。该部分的损失按照上述最高院的司法解释第九条规定，应由宜堡斯公司承担。针对宜堡斯公司的上诉，以太公司二审述称，其答辩意见与巽达公司一致。针对宜堡斯公司的上诉，姚务滋二审述称，其答辩意见与巽达公司一致。一审判决后，巽达公司也提出上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判宜堡斯公司赔偿对商铺天花板、地板、电线以及墙面恢复原状所需的费用94116元；2.撤销一审判决第五项，改判宜堡斯公司赔偿因商铺卫生间隔断恢复原状的重建费用33180元；3.宜堡斯公司向巽达公司支付本案一审律师费17000元；4.本案的一审反诉及二审诉讼费均由宜堡斯公司承担。事实和理由：（一）涉案纠纷系宜堡斯公司搬离涉案商铺时恶意毁损商铺所致，一审忽略客观事实，未对涉案商铺进行评估而径直酌定房屋受损为15000元，属事实不清。1.《租赁合同》约定，如双方不再续约的，宜堡斯公司拟关于涉案商铺的装饰装修物均归巽达公司所有，宜堡斯公司不得拆除，否则应恢复原状。而宜堡斯公司拟搬离涉案商铺前，曾拆除了涉案商铺的两间厕所；还拆除部分嵌入墙体的天花板吊顶，造成涉案商铺天花板损坏；更造成了涉案商铺内电线裸露、地板大面积毁损已无法使用、墙面残留大量不干胶和天花板及墙面扇灰涂漆毁损等情况。同时，宜堡斯公司至今还拖欠2020年7月26日至2020年9月25日的水电费15268元。巽达公司因此才扣留其92300元保证金。故本案是宜堡斯公司违反合同约定，恶意损毁商铺所致。2.巽达公司曾于2020年11月26日委托有施工资质的广州市白云区云林广告装饰工程有限公司派人现场检查、测量商铺后进行报价，确定涉案商铺卫生间的隔断修复费用为33180元。同时，该公司还确定：拆除涉案商铺部分残留天花板的价格为1350元、拆除已无利用价值的地板价格为23324元、拆除电线的价格为6000元、墙面不干胶铲除价格为2800元、墙面及天花板扇灰涂漆的费用为46648元、垃圾清运的费用为13994元；上述项目恢复原状的费用合计94116元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，巽达公司要求宜堡斯公司商铺卫生间的隔断修复费用为33180元。以及对商铺天花板、地板、电线和墙面恢复原状所需的费用94116元于法有据。巽达公司曾书面向一审法院申请对涉案商铺进行维修所需的费用进行委托评估，基于一审认为《租赁合同》无效，巽达公司也当庭口头变更评估申请，请求对前述项目所需费用进行评估，以确定所需费用。一审法院虽认定涉案商铺确实存在因宜堡斯公司拆除或拆卸不当导致认为受损，但并未同意巽达公司委托评估申请，而径直确定涉案商铺受损仅为15000元，造成本案事实不清。（二）本案纠纷系宜堡斯公司违约在先，故宜堡斯公司应向巽达公司支付一审律师费17000元。《租赁合同》约定，违约方应当承担包括律师费等一切费用。本案纠纷系宜堡斯公司违约在先，巽达公司基于宜堡斯公司欠付水电费及恶意毁损商铺的情况才扣留其保证金。如宜堡斯公司不存在欠付水电费及恶意毁损商铺的情况，巽达公司自然会依照《租赁合同》约定退还其商铺保证金和水电保证金，也不会导致本案纠纷产生，进而使巽达公司支出一审律师费，因此，宜堡斯公司应向巽达公司支付律师费17000元。请求二审法院查明事实后依法改判支持巽达公司的全部诉讼请求。针对巽达公司的上诉，宜堡斯公司二审辩称，不同意巽达公司的上诉请求。具体理由如下：（一）巽达公司主张赔偿隔断修复费用，无事实和法律依据，有违商业诚信原则。1.涉案商铺的卫生间隔断是宜堡斯公司五年前承租时，提出申请并通过了巽达公司的批准后才拆除的，不存在任何擅自变动房屋结构的情况。（1）租赁合同约定，承租人装修时要提交设计图等材料，获得批准后方可动工。不获得批准不可能实现装修和拆除。（2）卫生间隔断是五年前就报批拆除了，巽达公司自始没有提出任何异议，如果巽达公司否认其批准事实，应提交相关异议材料。（3）《租赁合同》没有约定经批准的拆除需在合同到期时重建，却在因巽达公司过错导致合同无效后，要求宜堡斯公司支付重建费用，极不公平。经其批准的隔断拆除应由其自行处理，其无权依据其过错再获得任何利益。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，当承租人未经出租人同意的情况下，承租人才有可能承担恢复原状和赔偿损失的责任。本案的卫生间隔断是宜堡斯公司五年前承租时，提出申请并通过了巽达公司的批准后才拆除的，巽达公司也拍摄了当时的装修成果图作为证据提交法院，足以说明其自始至终是对装修事宜是知情且认可的。不存在宜堡斯公司擅自装修的情形，宜堡斯公司依法不承担相关责任。（二）巽达公司主张天花板、地板、电线及墙面修复费用，纯属恶意捏造索赔款，其主张毫无依据。1.巽达公司主张修复成宜堡斯公司装修完成时，无事实依据。（1）巽达公司主张的修复的对比状态是宜堡斯公司五年前承租下来后装修好的房屋形态，巽达公司出租的是毛坯房，其无权要求将房屋修复至宜堡斯装修好的状态。（2）为了拒还保证金，巽达公司捏造宜堡斯公司恶意损坏房屋事宜，与事实不符。例如：墙体开关部分只是拆空调的部分接头，属于正常预留电线，不是恶意损坏；拆除玻璃门是为了留足宽度以便搬出设备，且玻璃门放在原位，是巽达公司工作人员明确告知宜堡斯公司无需再装回去；天花吊顶原本就是没有的，拆除简易吊顶是为了拆下射灯所必须的，没有造成损坏；厕所蹲位没有堵塞，只是因作杂物间使用而用纸皮盖住蹲位防臭；地板是宜堡斯公司承租后自行安装的，变形的原因是被巽达公司出租的物业楼顶自身漏水而老化，且巽达公司及以太公司从来没有履行过修缮义务。2.巽达公司曾主张将场地修复为毛坯状态，其主张无任何事实和法律依据。（1）撤场时，巽达公司和以太公司的工作人员全程旁站监督，所有可以拆的、不可以拆的，都是经过了巽达公司和以太公司的现场指导。（2）租赁合同有效的情况下，宜堡斯公司尚且依合同无需恢复原状，现因巽达公司出租未经规划报建的物业导致合同无效，宜堡斯公司作为善意的承租人，却需要承担恢复原状的费用。巽达公司这种主张，完全就是让不知情的承租人为其恶意出租行为买单，自己全身而退。如果支持其主张，只会助长其违法气焰。（3）作为租赁物业，涉案房屋的现有状态，显然是比毛坯房更有价值的，为何要拆除？不拆除显然更能发挥经济价值。3.自然损耗是出租行为的天然风险，不应认定为承租人责任。办公场所出租五年，巽达公司、以太公司也未履行过修缮义务，只负责收租金、收物业费和收红包礼品，即使物业存在自然损耗，自然损耗应属出租人出租时应承担的自然风险，依法理、依常理都不是宜堡斯公司的责任。（三）巽达公司主张律师费无事实和法律依据。1.宜堡斯公司自始都主张，结清水电，保证金退还，该诉求合法合理合约。巽达公司无理拒绝，强占保证金，其律师费为争取其非法利益最大化而支出的费用，应由其自行承担。2.巽达公司出租违建房屋，租赁合同无效，巽达公司基于租赁合同要求宜堡斯公司承担律师费，无法律和合同依据。（四）综合全案证据和事实，巽达公司获得的大量利益已经远远超出了其所为的损失，相关索赔以及上诉行为实为恶意阻碍宜堡斯公司维护自身权利。巽达公司2015年收取宜堡斯公司92300元保证金，至今，即使简单按照银行利息计算，宜堡斯公司获得的利息也近25000元，单就保证金损失就已经远超一审法院判定的“自然损耗”，其无任何经济损失。（五）巽达公司存在错误理解《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，该条规定的是已经形成附合的装修装饰物，不同意利用的由双方按各自过错去分担现值的损失，即现在附合在房屋内的所有物品的现值，对于宜堡斯公司来讲是损失，如果按照过错承担损失，该部分的价值应该进行核定，由巽达公司至少赔偿一半，或承担主要责任，但宜堡斯公司没有对此进行主张。巽达公司一直主张其需要有拆除装修装饰物问题，宜堡斯公司没有损坏现场，所有现场是正常搬出之后，巽达公司的陈述并不符合实际情况，宜堡斯公司自始至终在撤场时都有巽达公司的工作人员在现场，也有巽达公司的工作人员出具放行条，玻璃门也是可以装回去的，是巽达公司的工作人员说不需要装回去。巽达公司陈述的关于修复的主张是没有任何依据。新广从汽配站的建筑都是违建，巽达公司的主张没有任何合法的基础。因此，请求驳回巽达公司的全部上诉请求。针对巽达公司的上诉，以太公司二审述称，同意巽达公司的上诉意见。针对巽达公司的上诉，姚务滋二审述称，同意巽达公司的上诉意见。宜堡斯公司2020年11月17日向一审法院起诉请求：巽达公司、以太公司、姚务滋向宜堡斯公司偿还保证金（押金）92300元和逾期付款利息（以93200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月25日起计至实际付清之日止）。巽达公司在一审提出反诉请求：1.宜堡斯公司向巽达公司支付2020年7月26日至2020年9月25日期间的水电费15268元；2.宜堡斯公司向巽达公司赔偿因商铺卫生间隔断恢复原状的重建费用33180元；3.宜堡斯公司赔偿巽达公司对商铺天花板、地板、电线以及墙面恢复原状所需的费用94116元；4.宜堡斯公司向巽达公司支付律师费17000元；5.宜堡斯公司承担案件的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2015年10月8日，宜堡斯公司（乙方）与巽达公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于广州市白云区x号铺；乙方确认的商铺建筑面积共为860平方米；乙方租赁该商铺仅限于经营汽车配件，主营：电脑周边产品及数码包袋；租赁起止期限从2015年10月15日至2020年9月30日止；乙方应于每月5-30日向甲方支付次月的租金、向市场物业服务公司支付次月的综合服务费和上月的水电费，否则，视同乙方违约；甲方提供的商铺间隔为实体墙，甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收；甲方提供商铺卷闸门及室内附属设施，包括电器、线路、供水、卫生间、排水设施；商铺内墙为白灰涮面，地面为水泥砂浆抹面；若双方不再续约，商铺连同商铺内原有设施、一切镶嵌在构筑物内的附属设施由甲方及市场物业服务公司无偿收回。如有损坏的，乙方应恢复原状，乙方不恢复原状或者不能恢复原状的，应赔偿甲方由此引起的损失；本合同终止不再续约或者被解除后，嵌入商铺内外的墙身、地板、天花一切构筑物、设施全部归甲方所有，乙方不得拆除；乙方在租赁期内使用期内和本合同终止或者解除后损坏商铺、设备及公共设施，须照价赔偿；乙方在租赁期内和本合同终止或者被解除后擅自改动、拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失等。上述合同签订后，宜堡斯公司向巽达公司支付了商铺保证金90300元和水电保证金2000元，该款项通过转账支付至姚务滋的账户，并由以太公司向宜堡斯公司出具了相应收据。后宜堡斯公司对涉案场地进行装修后作办公使用。2020年9月21日，宜堡斯公司因不再续租涉案场地申请商品物品放行。经巽达公司同意，涉案场地的物业管理处向宜堡斯公司开具了放行条，宜堡斯公司于2020年9月21日至2020年9月30日期间将涉案场地内的物品陆续搬离完毕。后宜堡斯公司多次向巽达公司申请退还租赁保证金和水电保证金未果。一审诉讼中，巽达公司确认宜堡斯公司支付的租赁保证金和水电费实际由其公司收取。宜堡斯公司和巽达公司均表示涉案商铺在交接时是毛坯状态的场地。巽达公司明确其要求宜堡斯公司恢复的原状是恢复至墙面和天花板有扇灰、刷漆，水泥地板及修复好电线的状态。为证明上述装修受损的情况，巽达公司提交照片予以证明，其中涉案商铺拆除后的照片显示，场地内的部分插座、电线有脱落、多扇玻璃门有拆卸、厕所有堵塞、部分区域地板变形、部分天花吊顶被拆除等情况。并为此提出对修复费用委托有资质的评估机构进行评估的申请。宜堡斯公司对照片不予认可，并表示其并无恶意拆除损坏装修的行为。巽达公司提交缴费通知单2（其中包括水泵公摊费、电梯公摊费）、收据、《关于3340号商铺水电费收取的情况说明》，拟证明宜堡斯公司欠付2020年7月26日至2020年9月30日的水电费共计15268元。宜堡斯公司对上述证据不予认可。另表示每月的水电费缴纳数额是巽达公司通过向其发送缴费单通知其缴纳的，其有使用电梯，但认为此前巽达公司从未向其收取过水泵公摊费和电梯公摊费，故巽达公司无权向其主张上述两项费用。另各方均表示涉案商铺所在建筑物属无产权登记和未办理规划报建手续的建筑物。一审法院认为，现有证据无法表明涉案场地所在的建筑物有产权登记及已办理合法规划报建手续，故涉案《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予以返还，宜堡斯公司向巽达公司支付的租赁保证金和水电保证金公司92300元属于保证合同履行的费用，现合同无效，宜堡斯公司要求巽达公司退还上述保证金有据，一审法院予以支持。宜堡斯公司作为承租人有对合同标的物尽谨慎审查的义务，宜堡斯公司在未谨慎审查涉案场地的情况下承租了涉案场地，其对涉案租赁合同的无效存在过错，现宜堡斯公司要求巽达公司支付履约保证金的利息缺乏依据，一审法院不予支持。涉案租赁合同的相对方为巽达公司，巽达公司亦确认宜堡斯公司支付至姚务滋账户和由以太公司出具收据的租赁保证金和水电保证金实际由该公司收取，宜堡斯公司要求以太公司和姚务滋承担退还保证金的责任缺乏依据，一审法院不予支持。虽租赁合同无效，但宜堡斯公司仍应向巽达公司支付使用涉案商铺期间实际发生的水电费。现巽达公司主张宜堡斯公司欠付2020年7月26日至2020年9月25日的水电费共计15268元，宜堡斯公司未能举证其已支付上述期间的水电费，且巽达公司已提交证据证明上述期间水电费发生的数额，故巽达公司主张宜堡斯公司支付上述期间的欠付水电费有据，一审法院予以支持。水泵公摊、电梯公摊属于因实际用水、使用电梯产生的公摊费用，宜堡斯公司有用水和使用电梯的事实，现抗辩不应承担上述费用缺乏理据，一审法院不予采纳。关于巽达公司要求宜堡斯公司赔偿恢复商铺卫生间隔断恢复重建费和商铺天花板、地板、电线及墙面恢复原状费用的问题。（一）宜堡斯公司接手涉案商铺时即对涉案商铺进行了重新装修，宜堡斯公司即已将调整了厕所的位置和格局，巽达公司作为出租方在长达5年的租赁期间，均未对宜堡斯公司调整厕所位置和格局的情况提出过异议，且双方未另行对恢复位置和格局另行明确约定，应视为巽达公司对宜堡斯公司装修行为的认可。现巽达公司要求宜堡斯公司赔偿恢复商铺卫生间间隔的费用缺乏依据，一审法院不予支持。（二）双方签订的租赁合同虽无效，但租赁合同约定，合同到期双方不再续约的，商铺内原有设施及一切镶嵌在构筑物内的附属设施由巽达公司及市场物业服务公司无偿收回，若双方不再续约，商铺连同商铺内原有设施如有损坏的，宜堡斯公司应恢复原状，宜堡斯公司不恢复原状或者不能恢复原状的，应赔偿巽达公司由此引起的损失的约定符合双方真实意思表示。根据该约定，租赁合同到期后，涉案商铺内的附属装修和设施归巽达公司所有，如附属装修和设施有受损的，宜堡斯公司应承担赔偿责任。对于宜堡斯公司是否应承担赔偿责任，应区分装修和设施的自然损耗和人为故意损坏的情况，从巽达公司提交的涉案商铺搬离后的照片看，对于电线、插座玻璃门拆卸、天花吊顶、厕所堵塞、部分木地板变形等情况确实存在人为拆除或拆卸不当导致的受损，宜堡斯公司应当对上述受损情况承担赔偿责任，考虑到涉案商铺使用5年之久，室内装修和实施存在因使用造成的自然损耗，一审法院酌定宜堡斯公司应赔偿巽达公司15000元。驳回巽达公司的其他诉讼请求。因相应部分受损的情况并非整体受损，且还存在装修和设备本身的折旧和自然损耗因素，考虑到评估的成本，无评估的必要性。故一审法院对巽达公司的评估申请不予准许。因双方签订的租赁合同无效，巽达公司作为出租人对合同无效存在过错，且律师费非因诉讼必然产生的费用，故巽达公司要求宜堡斯公司支付律师费缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月28日作出如下判决:一、判决生效之日起五日内，巽达公司向宜堡斯公司退还租赁保证金和水电保证金共计92300元；二、判决生效之日起五日内，宜堡斯公司向巽达公司支付2020年7月26日至2020年9月25日的水电费共计15268元；三、判决生效之日起五日内，宜堡斯公司向巽达公司赔偿房屋受损损失15000元；四、驳回宜堡斯公司的其他本诉请求；五、驳回巽达公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1053.75元，由巽达公司负担；反诉受理费1746元，由宜堡斯公司负担278元，巽达公司负担1468元；案件保全费952元，由巽达公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，巽达公司称涉案商铺交接给宜堡斯公司后，由宜堡斯公司进行装修，宜堡斯公司的装修是经过其允许的。同时，巽达公司还向本院提交了涉物业天花板维修报价单、涉案物业天花板漏水维修照片，拟证明因宜堡斯公司拆除天花板吊顶，导致天花板漏水，为此支出天花板维修费用2600元。上述证据形成于一审判决之后。针对巽达公司二审提交的证据，宜堡斯公司质证称，对其真实性、合法性、关联性不予确认。照片不能显示该装修物业就是争议3340物业，因果关系不予确认，该证据不能证明维修原因是宜堡斯公司的拆除行为所导致。宜堡斯公司在一审时就已经提出过地面受潮就是因为房屋漏水导致，而漏水是在宜堡斯公司搬走之前就已经发生的事情，巽达公司收取物业费但从未履行维修义务。以太公司、姚务滋确认巽达公司提交证据的真实性、合法性和关联性。宜堡斯公司在二审也向本案提交了《商铺验收表》，拟证明：1.巽达公司自称其是出租人，但商铺验收合同抬头上明确写明以太公司全称。宜堡斯公司起诉后，依法保全了以太公司财产，巽达公司大包小揽，帮以太公司排除责任，足以说明其经营时通过多主体运营扰乱合同秩序，诉讼时通过大包小揽转移法律责任。2.表格中明确载明，出租房屋原状为毛坯，任何添附都没有（另有巽达公司一审时自认佐证），不存在任何自然损耗，出租方无任何损失。上述证据没有原件，也是形成于一审诉讼之前。巽达公司质证称宜堡斯公司提交的证据真实性无法确认，只是一个交接表，不能达到其想要证明的目的。以太公司、姚务滋表示其质证意见同巽达公司的质证意见一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合宜堡斯公司、巽达公司各自的上诉请求和理由以及双方的答辩，本院确定本案争议的焦点是：巽达公司主张宜堡斯公司赔偿因商铺卫生间隔断恢复重建费33180元和商铺天花板、地板、电线、墙面恢复原状费用94116元以及律师费17000元应否支持问题。现评析如下：关于巽达公司要求宜堡斯公司赔偿因商铺卫生间隔断恢复重建费33180元问题。巽达公司与宜堡斯公司在一审中均确认涉案商铺交接时为毛坯状态的场地。巽达公司还称涉案商铺交接给宜堡斯公司后，由宜堡斯公司进行装修，宜堡斯公司的装修是经过其允许的。而宜堡斯公司对涉案商铺进行装修时即调整了厕所的位置和格局。巽达公司作为出租方在长达5年的租赁期间，均未对宜堡斯公司调整厕所位置和格局的情况提出过异议，且双方未另行对恢复位置和格局进行约定，为此，一审法院认定应视为巽达公司对宜堡斯公司装修行为的认可正确，本院予以确认。巽达公司上诉要求宜堡斯公司向其赔偿恢复商铺卫生间间隔的费用33180元，依据不足，本院不予支持。关于巽达公司要求宜堡斯公司赔偿商铺天花板、地板、电线、墙面恢复原状费用94116元问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”本案中，因双方签订的《租赁合同无效》，巽达公司也未明确表示同意利用宜堡斯公司的装饰装修，故宜堡斯公司可将未形成附合的装饰装修拆走，但拆除装饰装修造成房屋毁损的，应承担恢复原状责任。现从巽达公司提交的涉案商铺搬离后的照片看，对于电线、插座、玻璃门拆卸、天花吊顶、厕所堵塞、部分木地板变形等情况确实存在人为拆除或拆卸不当导致的受损，宜堡斯公司应当对上述受损情况承担赔偿责任，但鉴于到涉案商铺已使用5年之久，室内装修和设施存在因使用造成的自然损耗，同时，由于相应部分受损的情况并非整体受损，且还存在装修和设备本身的折旧和自然损耗等因素，考虑到评估的成本，一审法院认为没有评估的必要性而不采纳巽达公司的委托评估申请，并酌定宜堡斯公司向巽达公司赔偿15000元，并无不当，本院予以维持。巽达公司一审提交相关单位的报价并非仅针对涉案商铺部分受损修复的价格，该报价没有参考价值，巽达公司上诉坚持要求宜堡斯公司赔偿94116元以及宜堡斯公司认为无需赔偿上述损失，均缺乏充分理据，本院不予支持。关于巽达公司主张巽达公司赔偿律师费问题，由于双方签订的《租赁合同》无效，且律师费亦非因诉讼必然产生的费用，故巽达公司要求宜堡斯公司支付律师费，欠缺依据，本院不予支持。至于巽达公司、宜堡斯公司分别于二审提交的证据，均不能支持其各自上诉请求，因此，本院均不予采纳。综上所述，宜堡斯公司、巽达公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3061元，由宜堡斯（广州）箱包科技有限公司负担175元，由广州市巽达市场经营管理有限公司负担2886元。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年八月十三日法官助理王日平书记员谢金泽