天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初7292号原告：天津北辰科技园区管理有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区高端装备制造产业园永进道88号。法定代表人：段玉国，经理。委托诉讼代理人：张笑晨，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。被告：天津市轩誉生物科技有限公司，住所地天津市北辰区普东街万科花园路2号。法定代表人：刘冬，经理。委托诉讼代理人：李怀宝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：魏洪娜，女，该公司员工。原告天津北辰科技园区总公司（以下简称“科技园公司”）与被告天津市轩誉生物科技有限公司（以下简称“轩誉生物公司”）返还原物纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科技园公司的委托诉讼代理人张笑晨、吴溪，被告轩誉生物公司的委托诉讼代理人李怀宝、魏洪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技园公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将其占用的位于天津市北辰区的土地房产（原产权证号：11××15）返还原告；2．判令被告以房屋按每平方米24元／月标准、空地按每平方米3元／月标准向原告支付自2018年11月3日起至实际腾房之日止的占用使用费；3．本案诉讼费用由被告承担。后当庭变更诉讼请求：1．判令被告以房屋按每平方米24元／月标准、空地按每平方米3元／月标准向原告支付自2018年11月3日起至2021年1月18日止的房屋占有使用费1668808.35元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案涉诉房地产天津市北辰区的土地房产（原产权证号：11××15）所有人为天津市佳成科技产业发展有限公司。2015年12月28日，为了给天津市嘉诚汽车零部件制造有限公司自天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行的金融借款提供担保，天津市佳成科技产业发展有限公司将该房产抵押给天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行。后因天津市嘉诚汽车零部件制造有限公司未能履行还款义务，天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行于2016年12月对天津市嘉诚汽车零部件制造有限公司、天津市佳成科技产业发展有限公司的土地房产等债务人及担保人提起诉讼并保全上述房产。该案经天津市第一中级人民法院审理作出（2016）津01民初552号判决书，后，天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行申请对上述房产强制执行，该房产于2018年10月公告网拍。2018年10月13日，原告通过网拍取得该房产，并于2018年11月2日取得成交裁定。原告在取得上述房地产后，在办理该房地产实物接收过程中，发现该房产被被告占用，原告要求被告将房地产交还原告，但被告以其与天津市佳成科技产业发展有限公司有租赁合同为由拒绝。经了解，被告与天津市佳成科技产业发展有限公司于2017年1月18日签订租赁合同承租本案涉诉房地产，当时，该房产已被天津市佳成科技产业发展有限公司抵押，且已因金融借款纠纷被天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行申请财产保全并由天津市第一中级人民法院查封。此后被告因为诉讼于2021年1月18日将涉案不动产交还原告。原告认为，天津市佳成科技产业发展有限公司将已抵押且已被查封的房地产出租给被告，抵押权实现后，该租赁合同对作为受让人的原告不具有约束力。被告占用该房地产应向原告支付占用费。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如原告所请。轩誉生物公司辩称，1．原告存在违约责任，原告口头承诺租赁给被告，应该具有法律效力；2．涉案不动产是经过被告方装修改造后方具有使用功能，原告拍卖房产无水、无电、无门、无窗、院内垃圾1.4立方米左右，拉走600多车；3．评估报告不正确，经过丈量院内使用面积应该为7,000平米，这个面积是经过原、被告双方认可的，但实际评估仍以11,821.7平方米评估计算，房屋评估价格仍以被告方改造后进行评估计算。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，即原告提交的证据1．成交确认书、执行裁定书，证据2．天津市一中院（2016）津01民终552号民事判决书，证据3．被告与原房地产所有人签订的租赁合同，证据4．告知函，证据5．不动产权证（证号津（2020）北辰区不动产权第××号），证据6．关于案涉房地产占用费用标准的评估报告，证据7．从一中院调查的（2016）津01民初552号民事判决书所涉案卷中关于天津市地产在司法拍卖过户前的抵押登记信息情况，被告提交的证据1．被告装修后照片，证据2．房屋装修合同、付款证明、电力检测票，证据3．被告代理人李怀宝与原告公司经理刘金朝录音，证据4．租赁合同、收据2张，证据5．告知函，证据6．厂房移交单。本院予以确认并在卷佐证。对于被告提交的原房屋拍卖照片，结合庭审情况及双方证据情况，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年12月28日，案外人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行（以下简称“滨海农商行广开支行”）与案外人天津市佳成科技产业发展有限公司（以下简称“佳成科技公司”）签订最高额抵押合同。合同约定，佳成科技公司以名下位于北辰区的不动产，为天津市佳诚汽车零部件制造有限公司（以下简称“佳诚零部件公司”）与案外人滨海农商行广开支行即将签订的，用于借新还旧的基本额度授信合同及其项下各单业务合同提供最高额抵押担保。抵押最高本金限额为1958万元。抵押担保范围包括但不限于主债权、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权的费用（含诉讼费、财产保全费、律师代理费等），抵押额度有效期为2015年12月24日至2016年12月23日。同时均约定，抵押具有独立性，不受案外人滨海农商行广开支行与其他担保人签订的合同的影响。上述抵押已办理了登记，抵押权的不动产登记证明号为津（2015）北辰区不动产证明第4015768号，不动产登记证明中注明的“担保债权数额”为1958万元。2016年1月25日，案外人滨海农商行广开支行与案外人佳诚零部件公司签订了基本额度授信合同，担保方式中包含上述抵押合同。2016年2月22日，依据以上授信合同，案外人滨海农商行广开支行与案外人佳诚零部件公司签订了流动资金借款合同，担保方式中包含上述抵押合同。2016年2月22日，案外人滨海农商行广开支行向案外人佳诚零部件公司发放贷款，借款到期后案外人佳诚零部件公司支付了部分利息，未支付本金。后案外人滨海农商行广开支行将案外人佳诚零部件公司、佳成科技公司等起诉至天津市第一中级人民法院，该案于2016年12月15日立案。2017年8月23日，天津市第一中级人民法院做出（2016）津01民初552号民事判决书，后案外人滨海农商行广开支行申请强制执行。天津市第一中级人民法院于2018年10月13日经淘宝网络司法拍卖平台，第一次拍卖佳成科技公司名下坐落于天津北辰区区房地产（不动产权证号：11××15，土地面积12526.4平方米、建筑物面积1146.2平方米）。买受人即本案被告科技园公司以26227453元人民币竞买取得。2018年11月2日，天津市第一中级人民法院做出（2018）津01执恢52号执行裁定书，裁定坐落于天津北辰区区的房地产的所有权（不动产权证号：11××15）归买受人科技园公司所有，所有权自该裁定送达买受人科技园公司时起转移。科技园公司于2020年3月6日就以上不动产办理不动产权登记，不动产权证号为津（2020）北辰区不动产权第××号。另查，案外人佳成科技公司作为出租人，与承租人即本案被告轩誉生物公司于2017年1月18日签订《租赁合同》，该合同约定，佳成科技公司将其拥有的涉案不动产出租给被告，租赁期限自2017年1月18日至2032年1月17日，年租金10万元。合同签订后被告占有使用涉案不动产直至2021年1月18日腾空并返还给原告。庭审中，经原、被告确认，被告占有的涉案不动产的用地面积为12,526.4平方米，建筑面积为1,146.2平方米，建筑物基座占地面积为704.7平方米。诉讼中，双方均认可涉案不动产的可使用面积是7,000平方米（扣除涉案不动产道路、退线面积）。原告自承租后，对涉案不动产进行了装修。2019年原被告就双方建立租赁关系进行过协商。因双方之间的争议，我院于2020年8月13日作出（2020）津0113民初1159号民事判决书，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津市轩誉生物科技有限公司将坐落于天津市北辰区的不动产［不动产权证号：津（2020）北辰区不动产权第××号］腾空并返还给原告天津北辰科技园区总公司；二、本判决生效后五日内，被告天津市轩誉生物科技有限公司支付原告天津北辰科技园区总公司坐落于天津市北辰区的不动产［不动产权证号：津（2020）北辰区不动产权第××号］的占用使用费（自2018年11月3日起至实际腾空之日止，按照建筑面积1146.2平方米，每月每平方米20元计算；按照占地面积11821.7平方米，每月每平方米3元计算）；三、驳回原告天津北辰科技园区总公司的其他诉讼请求。案件受理费89072元，由被告天津市轩誉生物科技有限公司负担。2021年5月26日，天津市第二中级人民法院作出（2021）津02民再24号民事裁定书，裁定：一、撤销天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1159号民事判决；二、本案发回天津市北辰区人民法院重审。目前关于该案，双方对（2020）津0113民初1159号民事判决书判决第一项无异议，且已实际履行。关于其他费用，我院执行部门共计执行被告3,051.25元，并发还给原告。再查，天津北辰科技园区总公司于2020年变更为天津北辰科技园区管理有限公司。本院认为，本案的争议焦点为1．被告在涉案不动产中应支付原告占用使用费计算的占用使用期间；2．关于该期间占用使用费的计算标准。关于争议焦点1，原告于通过司法拍卖的方式于2018年11月2日取得涉案不动产的所有权，其对涉案不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。双方于2021年1月18日办理了厂房移交，被告将涉案不动产腾空并返还给原告。故被告在涉案不动产中应支付原告占用使用费计算的占用使用期间为2018年11月3日至2021年1月18日。关于争议焦点2，关于该期间占用使用费的计算标准。在另案中，本院委托司法鉴定，鉴定意见为，即占用建筑面积1146.2平方米，按照每月每平方米20元计算；占用土地面积应以证载土地面积12,526.4平方米减去建筑物基座面积704.7平方米，即11,821.7平方米，按照每月每平方米3元计算。但该鉴定意见系基于价格评估基准日现状并保持原有用途所作的意见。因被告承租该不动产时进行大量修复、装修，且双方均认可该不动产可使用面积是7,000平方米，故参照该标准并不合理。因原告取得涉案不动产后，于2019年陆续与被告协商重新签订租赁合同事宜，最终未签订书面租赁合同，故双方对该期间占用使用费并未达成一致，考虑到被告承租自涉案不动产前产权人，故涉案期间占用使用费沿用前述标准即10万元/年较为合理。综上，被告应支付原告2018年11月3日至2021年1月18日占用使用费应为220,821.92元。因另案（2020）津0113民初1159号民事判决书转执行后，被告已赔付原告3,051.25元，考虑减轻当事人诉累，本院在本案中予以酌减，故被告应支付原告2018年11月3日至2021年1月18日占用使用费应为217,770.67元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市轩誉生物科技有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津北辰科技园区管理有限公司坐落于天津市北辰区的不动产［不动产权证号：津（2020）北辰区不动产权第××号］的自2018年11月3日起至2021年1月18日占用使用费217770.67元；二、驳回原告天津北辰科技园区管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,819元，由原告天津北辰科技园区管理有限公司负担17,233元，被告天津市轩誉生物科技有限公司负担2,586元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 黄 帅审判员 邵志强审判员 孟 伟二〇二一年八月十六日书记员 孙美美附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。