辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11844号上诉人（原审原告）：耿秋颖，女，1966年7月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告）：中铁十九局集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区沈北路36号。法定代表人：丁礼建，该公司董事长。委托诉讼代理人：李忠阳，辽宁仲领达威律师事务所律师。上诉人耿秋颖因与上诉人中铁十九局集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中铁十九局”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。耿秋颖上诉请求：1.撤销沈阳市沈北新区人民法院(2021)辽0113民初783号民事判决，依据《商品房买卖合同》有关条款，重新审理改判并支持原告诉讼请求；2.撤销沈阳市沈北新区人民法院认定的被告逾期交房违约时间为1269日，改判被告逾期交房违约时间是1270日和支付《商品房买卖合同》逾期交房的违约赔偿金112561.37元；3.判令被告逾期产权登记违约事实并支付违约赔偿金8863.1元；4.本案诉讼费及其它费用全部由被上诉人承担。事实与理由：沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初783号民事判决书中判决与上诉人和被上诉人双方签订《商品房买卖合同》第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任、第十五条关于产权登记的约定逾期时间不符，无视合同附件四《合同补充协议》第十四项和第十七项约定，结果认定有误，裁定不当，减免了被上诉人(原审被告)依法依规履行《商品房买卖合同》责任与义务，损害了上诉人(原审原告)的合法要求与权益。一、一审法院认定的事实：（1）2017年4月14日，原告耿秋颖与被告中铁十九局集团公司签订《商品房买卖合同》。（2）2017年5月14日被告中铁十九局集团公司向原告耿秋颖交付涉案房产，原告办理入住手续缴纳物业费。2017年11月17日涉案房产取得相关部门下发的竣工验收备案书。（3）2020年11月20日是被告承担违约责任、按照民事判决书中判项并经法院强制执行才履行完成《商品房买卖合同》相关条款的结案日期。（4）2019年7月31日被告中铁十九局集团公司完成涉案房产所在楼宇的首次登记备案。被告中铁十九局集团公司认可的事实（5）2017年5月14日被告向原告交付房屋。（6）被告认可逾期交房违约金88.63元/日和原告的计算方法。（7）2019年5月4日是房屋交付之日起720天，双方办理产权证期限。《商品房买卖合同》相关条款第八条交付期限规定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.单体验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2.第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.逾期1-12个月，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；逾期超出12个月，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。二、结论。1.根据事实（2）、（3）、（5）、（6），依据《商品房买卖合同》第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定，被上诉人逾期交房时间是从2017年5月31日起至2020年11月20日止期间1270日构成逾期交付房产、依法依约承担逾期交付的违约责任，核算（886310元*每日万分之一*1270日)后逾期交房违约赔偿金是112561.37元；一审法院裁定被告中铁十九局集团公司逾期交房违约时间与原告和被告双方签订《商品房买卖合同》第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定不符，应予以撤销，改判支持上诉人诉讼请求。注：一审法院裁定“被告中铁十九局集团公司从合同约定的最后交房日至2020年11月19日期间构成逾期交付房产，依法依约承担逾期交房的违约责任，经核算（886310元*每日万分之一*126日)，原告主张被告中铁十九局集团公司给付逾期交房违约金112472.1元部分具有事实及法律依据。2.根据事实（4）、（7），依据《商品房买卖合同》第八条交付期限、第十五条关于产权登记的约定，被上诉人应当在2017年5月15日起至2019年5月4日止期间720日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。上诉人才可以在2019年5月4日前取得房地产权属证书。但是，实际情况是被上诉人于2019年7月31日完成涉案房产所在楼宇的首次登记备案，上诉人只能逾期取得房地产权属证书。依法依约被上诉人理应承担逾期产权登记违约责任。另外因被上诉人是逾期完成的产权登记，逾期多长时间上诉人无法估算。依据合同附件四《合同补充协议》第十四项：买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或者专递送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。《合同补充协议》第十七项：本补充协议及附录均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，本补充协议经双方签字(盖章)后随《商品房买卖合同》生效而生效。《合同补充协议》第十八项：本补充协议是本合同不可分割的组成部分，共三页，如有抵触，以本补充协议为准。由此可见，被上诉人是有责任与义务告知上诉人房产所在楼宇首次登记备案时间的，特别是被上诉人已经逾期取得登记备案书的情况下。被上诉人在被强制执行期间告知上诉人房产首次登记备案完成也不算太迟。所以，被上诉人应承担逾期产权登记违约责任和支付违约赔偿金。逾期时间：2019年5月4日起至2020年11月20日或至2021年4月29日止(开庭时，被告拿出涉案房产所在楼宇的首次登记备案书，原告才知道)。2020年11月20日是被上诉人没有全面完整履行《商品房买卖合同》条款承担违约责任、按照民事判决书中判项并经法院强制执行才完成的结案日期，此日期不是《商品房买卖合同》签订的交房日期。2020年11月20日是被上诉人违背《商品房买卖合同》将验收合格房产交付给上诉人使用缔约、缺失诚信、损害上诉人合法权益纠正自身过失的中止日期。中铁十九局辩称，针对耿秋颖的第二项诉请，请求二审法院综合本次审理的证据及双方的答辩依法判决；针对耿秋颖第三项诉请，请求二审法院维持原判。中铁十九局上诉请求：一、撤销（2021）辽0113民初783号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、判决被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》，明确载明被上诉人承诺不因配合、协助上诉人履行房屋保修、补修责任过程提出任何要求。一审判决没有采纳基于双方意思自治而签署的合同及补充协议，系事实认定不清。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条明确载明“在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、补修责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求”。在先的生效判决判令上诉人为被上诉修复房屋质量问题，重新铺设地热都是基于上诉人的保修义务而做出的判决，该保修义务满足合同补充协议第三条的情形，被上诉人无权额外主张权利。二、被上诉人在2018年下半年就恢复了装修工作，说明上诉人早在2018年便完成了在先生效判决所规定的义务，并将房屋交付被上诉人装饰、装修（使用），一审判决仅以沈阳市沈北新区人民法院于2020年11月20日出具的一份结案通知的日期作为认定履行交房义务完毕的时间，并从合同约定的最后交房日确定逾期交房天数，系事实认定不清。首先，在先的生效判决判令上诉人为被上诉修复房屋质量问题，重新铺设地热后不过数月，被上诉人便开始了装饰、装修工作，说明被上诉人当时便已经认可了上诉人已经按照生效判决的判项完成了自己的义务。且根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。在本案中，被上诉人是为了使用而购买上诉人开发的商品房，基于使用目的应当尽快入住，即便在先生效判决判令上诉人承担修复责任，被上诉人也应当积极配合上诉人，尽快完成并启动装饰、装修工作后入住。其次，2017年房屋首次交付被上诉人后，被上诉人也没有第一时间发现房屋存在所谓的质量问题，而是在房屋交付近一年后才开始主张权利。所以，即便认定上诉人履行在先生效判决所规定的义务而导致逾期交房也不应当以《商品房买卖合同》上确定的最后交付日作为起算逾期交房的日期。最后，一审判决仅仅以案涉房屋的几个质量问题需要修复就判决上诉人承担1269日的逾期交房违约责任根本与事实不符，更不符合常理，可以说即便整栋案涉房屋建设工程施工的全部时间也没有1269日之多。三、案涉《商品房买卖合同》约定的违约金约定过高，请人民法院依法调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案被上诉人没有损失，所以应当将违约金进行调减。耿秋颖辩称，虽然对方按照合同约定时间交房了，但是房屋质量不合格。房屋不合格的地方对方一直没有给我修好。违约金的问题按合同走。耿秋颖向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期（2017年5月31日至2020年11月20日）交房违约金112561.37元。2.判令被告向原告支付产权登记违约违约金8863.1元。3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年4月14日，原告耿秋颖与被告中铁十九局集团公司签订了《商品房买卖合同》，原告耿秋颖购买被告中铁十九局集团公司建设的位于沈阳市沈北新区房屋，建筑面积138.92平方米，购房款总额886310元。该合同约定“在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体验收合格的商品房交付买受人使用…出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行…，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…。”该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意逾期1-12个月内，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，逾期超出12个月，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%支付违约金…。”该合同签订后，原告耿秋颖依约交纳了全部购房款，被告中铁十九局集团公司于2017年5月14日向原告耿秋颖交付涉案房产，原告耿秋颖办理入住手续缴纳了物业费。涉案房产所在楼宇于2017年11月17日取得了相关部门下发的竣工验收备案书。原告耿秋颖收房后，发现涉案房产的隐蔽工程存在质量问题，起诉至本院要求被告中铁十九局集团公司修复地热及室内烟道、卫生间通风管道、电器管线、窗户漏风等质量问题至正常使用，赔偿物业费、赔偿因修复地热等质量问题造成的前期装修投入损失，对铺装地热发生的费用三倍惩罚性赔偿。一审法院经审理作出（2018）辽0113民初1029号民事判决书，该民事判决判令“一、被告中铁十九局集团公司于判决发生法律效力后三十日内将原告耿秋颖所购买的沈北新区蒲新路9-12号1-3-2号房屋地热及室内烟道、卫生间通风管道、电器管线、窗户漏风等质量问题修复至正常使用；二、被告中铁十九局集团公司于判决发生法律效力后十日内给付原告耿秋颖物业费损失3334元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”原告耿秋颖不服上诉，沈阳市中级人民法院于2018年6月26日作出（2018）辽01民终6219号民事判决，该民事判决判令“一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初1029号民事判决第二项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初1029号民事判决第三项；三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初1029号民事判决第一项为被告中铁十九局集团公司于判决发生法律效力后三十日内将原告耿秋颖所购买的沈北新区蒲新路9-12号1-3-2号房屋卫生间通风管道、电器管线、窗户漏风等质量问题修复至正常使用；四、被告中铁十九局集团公司于判决发生法律效力后三十日内为原告耿秋颖所购买的沈北新区蒲新路9-12号1-3-2号房屋重新铺设地热；五、被告中铁十九局集团公司于判决发生法律效力后三十日内给付原告耿秋颖赔偿金3000元；六、被告中铁十九局集团公司于判决发生法律效力后三十日内将原告耿秋颖所购买的沈北新区蒲新路9-12号1-3-2号房屋室内烟道进行维修，维修符合行业标准；七、驳回原告耿秋颖的其他诉讼请求。”上述民事判决生效后，原告耿秋颖向本院申请强制执行，一审法院于2020年11月20日下发结案通知书，载明已执行完毕，予以结案。原告耿秋颖实际接收使用涉案房产。另查，被告中铁十九局集团公司于2019年7月31日完成涉案房产所在楼宇的首次登记备案。一审法院认为，原告耿秋颖与被告中铁十九局集团公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告中铁十九局集团公司负有向原告完整交付符合正常使用标准房屋的义务。结合双方当事人提交的证据材料、当事人的陈述，可证另案生效裁判已认定被告中铁十九局集团公司向原告耿秋颖交付了房产，原告耿秋颖也已实际接收涉案房产，原告耿秋颖诉求修复涉案房产的质量问题，另案生效裁判已判令被告中铁十九局集团公司修复卫生间通风管道、电器管线、窗户漏风、室内烟道等方面质量问题、重新铺设地热。在上述质量问题被告中铁十九局集团公司未实际履行完毕前，原告耿秋颖客观上无法正常的装饰、使用，应视为被告中铁十九局集团公司未按合同约定履行交付涉案房屋的义务。2020年11月20日，被告中铁十九局集团公司才执行完毕实际交付原告耿秋颖，故应视为被告中铁十九局集团公司于2020年11月20日履行交房义务完毕。结合本案实际及合同约定，被告中铁十九局集团公司从合同约定的最后交房日至2020年11月19日期间构成逾期交付房产，依法依约承担逾期交付的违约责任。经核算（886310元*每日万分之一*1269日），原告主张被告中铁十九局集团公司给付逾期交房违约金112472.7元部分具有事实及法律依据，予以支持，超出部分于法无据，不予支持。被告中铁十九局集团公司抗辩称涉案房产已验收合格，具备法定和合同约定的交付条件，依据《住宅建筑规范》及相关规定，另案生效裁判已判令被告中铁十九局集团公司重新铺设地热、修复卫生间通风管道、电器管线、窗户漏风、室内烟道等方面质量问题，原告在被告中铁十九局集团公司未实际重铺、修复前，无法正常装饰、使用，被告中铁十九局集团公司以验收合格为由抗辩未逾期交房缺少事实及法律依据，无法支持。关于逾期产权登记违约金，该合同约定被告中铁十九局集团公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如上所述，被告中铁十九局集团公司于2020年11月20日才履行交房义务，而被告中铁十九局集团公司于2019年7月31日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案完成，该合同并未明确约定被告中铁十九局集团公司首次登记备案完成的通知义务，原告耿秋颖主张被告中铁十九局集团公司给付逾期产权登记违约金缺少事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中铁十九局集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告耿秋颖逾期交房违约金112472.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告耿秋颖的其他诉讼请求。案件受理费2728元，原告耿秋颖已预交，原告耿秋颖承担179元，被告中铁十九局集团（沈阳）房地产开发有限公司承担2549元。二审中，上诉人耿秋颖提交了不动产登记申请书，用以证明办理房证必须需要开发商出具申请书。中铁十九局发表质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，耿秋颖已经取得了产权登记证书，无权再主张相应的违约责任。上诉人中铁十九局提交了如下证据：1.微信聊天记录截图及图片，2019年3月28日，中铁十九局工作人员黄伟与现场施工人员董建的微信聊天记录，用以证明案涉房屋在当日正在铺设地热管道，接近修复完成。2.微信聊天记录截图，2019年11月25日，中铁十九局工作人员黄伟与耿秋颖的微信聊天记录，用以证明耿秋颖于当日要求中铁十九局公司将地热管线内水抽干，防止冻裂，说明地热早已修复完毕。3.微信聊天记录截图及聊天视频（光碟），2019年11月25日，中铁十九局工作人员黄伟与现场施工人员张旭的微信聊天记录及发送的视频，用以证明案涉房屋已装修基本完成。4.执行申请书及协议书，用以证明耿秋颖于2020年6月10日申请强制执行是因为其要求修复后的地热进行热水试运行，但由于季节原因没有供热导致无法当时调试，所以达成协议于2020年11月15日前调试。该执行案件立案前，中铁十九局房屋公司早已履行了全部生效判决所规定的义务，不存在拒不执行导致无法交付房屋给耿秋颖的请款。耿秋颖发表质证意见：1.真实性没有异议，但不是铺设完毕就符合交付条件，证明不了房屋已经达到了标准；2-3.真实性没有异议，虽然铺设了管道，但是没有达到合同约定的交付条件；4.因为我当时急于进住，所以虽然没有达到标准，我也让步了。本院对于上述证据，将综合全案进行认定。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案双方当事人均提出不服一审判决，提出上诉。关于上诉人耿秋颖主张逾期交房违约时间应为1270日而非1269日的问题，一审法院按照合同约定的交房时间的次日起算至实际收房之日前一日即2017年5月31日至2020年11月19日，因2020年11月20日为收房日，故违约时间不应包括2020年11月20日当天，一审计算违约时间为1269日而非1270日，并无不当，上诉人耿秋颖的该项主张不能成立；关于上诉人耿秋颖主张中铁十九局应当支付逾期办理房证违约金的问题，涉案合同约定中铁十九局应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于本案上诉人耿秋颖主张逾期交房损失，一审认定实际收房时间为2020年11月20日，故不应再依据2017年5月14日交房后720日内的标准要求中铁十九局将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而是应当以2020年11月20日为交房日，而中铁十九局于2019年7月31日完成涉案房产所在楼宇的首次登记备案，耿秋颖现已取得房证，故上诉人请求支付逾期办证违约金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于中铁十九局提出在先判决判令其为耿秋颖修复房屋问题，重新铺设地热是基于上诉人的保修义务而做出的判决，该保修义务满足合同补充协议第三条的情形，耿秋颖无权额外主张权利以及中铁十九局早在2018年便完成了在先判决所规定的义务，一审判决仅以沈阳市沈北新区人民法院于2020年11月20日出具的一份结案通知的日期作为认定履行交房义务完毕的时间，事实认定不清，且案涉《商品房买卖合同》约定的违约金约定过高，应依法调减的主张，因另案生效判决已判令被告中铁十九局集团公司重新铺设地热、修复卫生间通风管道、电器管线、窗户漏风、室内烟道等方面质量问题，耿秋颖在中铁十九局集团公司未实际重铺、修复前，无法进行正常装修、使用，故一审以另案生效判决的执行结案通知日期作为耿秋颖实际收房日期并按照双方签订的《商品房买卖合同》所约定的逾期交房违约条款，判决中铁十九局承担逾期交房的违约责任并无不当，涉案违约金也不存在约定过高的情形，故中铁十九局的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各2728元，由上诉人耿秋颖、中铁十九局分别负担2728元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年八月十日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。