安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1808号上诉人（原审被告）：曹宁萍，女，1962年7月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：黄荟荟，安徽大友昱达律师事务所律师。委托诉讼代理人：安鹃，安徽大友昱达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蚌埠金伟置业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路343号，统一社会信用代码91340300560667030G。法定代表人：韦金华，该公司董事长。诉讼代表人：蚌埠金伟置业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：杨阳，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜新连，安徽治邦律师事务所律师。上诉人曹宁萍因与被上诉人蚌埠金伟置业发展有限公司（下称金伟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人曹宁萍及其委托诉讼代理人黄荟荟、安鹃，被上诉人金伟公司委托诉讼代理人姜新连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹宁萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金伟公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》依法成立且有效，金伟公司无约定和法定的解除权，一审判决适用《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第五百八十条规定解除案涉合同系适用法律错误本案系商品房销售合同纠纷，曹宁萍基于对金伟公司享有合法的债权，债务履行期限届满后，金伟公司无力偿还债务，经双方协商同意将部分到期债权抵付购房款，从而双方签订了案涉《商品房买卖合同》，该民事行为未违反法律法规禁止性规定，故案涉《商品房买卖合同》合法有效。对于合法有效的合同，如金伟公司行使解除权，应符合合同约定或《民法典》第五百六十三条关于合同解除的规定。但本案中，金伟公司即不存在双方合同约定的解除权，也不符合《民法典》第五百六十三条规定的法定解除权，一审判决支持其诉讼请求是错误的。二、案涉房屋不属于破产财产，一审判决依据《民法典》第五百八十条，以金伟公司在法律上或事实上不能履行非金钱债务为由解除案涉合同，严重损害了曹宁萍的合法权益首先金伟公司不存在法律上的履行不能，案涉房屋并不属于破产财产，一审法院认为“特定物”应指不需办理产权证或者产权过户手续的动产，系其主观理解且没有任何法律依据。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（下称《破产案件若干问题规定》）第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产……（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物”。本案中，曹宁萍与金伟公司在案涉《商品房买卖合同》中明确约定了具体单元号、楼层和房号，足以与其他房屋进行区分，且曹宁萍已完全支付了对价，金伟公司也出具了全款收据。根据《破产案件若干问题规定》理解与适用认为，如果买方支付了全部价款但房屋还未交付，无论是否取得产权证，该商品房属于特定物。一审判决以案涉房屋尚未办理产权登记为由，认定案涉房屋为破产财产是错误的。其次，一审判决评析认定曹宁萍为一般房屋买卖合同买受人是错误的。一审判决引用了2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民会纪要》）第125条、第126条的规定，将曹宁萍认定为一般房屋买卖合同的买受人是错误的，上述规定均是针对执行案件作出的解释和适用指导，而本案为商品房销售合同纠纷并非执行案件，如要在本案中认定曹宁萍是否为商品房消费者还是一般买受人，应适用关于商品房买卖关系的相关法律规定。且对于上述规定的解读，最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书中释明：从开发商手里买一手房的，叫商品房消费者。无论购房目的是投资还是居住都叫商品房消费者。除了买一手房的，其他情况都叫“商品房消费者之外的一般买受人”，比如买二手房的，比如买土地的，都是“其他一般买受人”。故，即使适用该条，从最高人民法院的释明来看，曹宁萍作为已支付全部购房款的上诉人完全符合商品房消费者的条件。故，一审判决认定曹宁萍为一般买受人是完全错误的。其三、金伟公司也不存在事实上的履行不能。2019年6月11日，金伟公司进入破产清算程序后，根据管理人向债权人会议提交的工作报告显示，金伟公司开发的金伟熙城小区仅6栋住宅尚未施工完毕，后续仅需6,000万元资金即可完成全部施工建设。截至本案起诉之时，上述续建工程也已全部完工，案涉楼盘几乎全部销售完毕，且绝大多数房屋已交付使用，基于《商品房买卖合同》的约定，金伟公司应积极履行义务，为曹宁萍办理产权登记，此亦系金伟公司的合同附随义务。现金伟公司虽已进入破产程序，但案涉《商品房买卖合同》签订在其进入破产程序的五年前，合同约定的交房期限也已届满，曹宁萍已取得物权期待权，可以排除其他权利人对该特定物的债权请求权。故一审判决认为曹宁萍不得优先其他债权清偿是错误的，混淆了法律关系。三、一审判决混淆了以物抵债和代物清偿的本质，即认定双方系以物抵债，又认定是代物清偿，前后矛盾一审判决认定曹宁萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思是通过商品房买卖的形式以物抵债，且《借款补充协议》是对以物抵债的性质进行了确认，金伟公司以出具收据的形式确认曹宁萍以享有的债权支付了购房款。故，从此处评析可以看出，一审判决认定了双方系以物抵债，而以物抵债是诺成性合同，无论该“物”是否交付，均发生消灭原债务的效力，双方建立新的债权债务关系。本案中，即为抵债部分的民间借贷债务消灭，双方建立商品房买卖合同法律关系。但一审判决在认定双方系以物抵债，又认为本质是代物清偿，完全混淆了二者概念。代物清偿是双方当事人不仅达成了以他种给付代替原来给付的合意，而且已经完成了他种给付的实际交付，为实践性合同。以物抵债的本质并非代物清偿，只要当以物抵债履行完毕交付“物”后，才具备代物清偿的构成要件。故一审判决将以物抵债的本质定为代物清偿，完全是错误的，双方之间的法律关系不可能既是以物抵债又是代物清偿。而从双方签订的《商品房买卖合同》《借款补充协议》，以及后续的民间借贷纠纷双方的陈述和法院判决均能看出，与本案有关的478,453元借款本息已转化为购房款，房屋何时交付，是否交付，均不作为抵付债务是否消灭的条件，《商品房买卖合同》一经签订，双方之间的以物抵债协议即履行完毕，478,453元的债务已消灭。四、一审判决认定的其他事实有误首先，一审判决认定“截止2014年8月4日，共欠本息4,620.4151万元人民币”有误。2016年3月31日，韦金华、金伟公司和曹宁萍签订的《借款补充协议》明确截止时间为2014年8月8日双方的欠款金额及抵付情况，并非2014年8月4日。其次，一审判决认定“收款事由是12-301、132-401”有误。2014年7月25日，金伟公司向曹宁萍出具的收据载明的收款事由是12-301、12-401，并非132-401。其三，一审判决认定“曹宁萍仅办理了12-301水电开户”有误。事实上，曹宁萍不仅办理了案涉房屋的水电开户，且交纳了自接收房屋至今的物业费，其已实际占有使用该房屋。作为已支付全部购房款的买受人，且实际占有使用了该房屋，双方的合同义务已履行完毕。综上，曹宁萍与金伟公司在其进入破产程序五年前，自愿达成以房抵债的合意，并不违反法律规定，应为有效，且系诺成性合同，基于该以房抵债合意而签订的《商品房买卖合同》是对特定物的交易，且曹宁萍已履行完毕所有的合同义务，案涉房屋也并非破产财产，金伟公司无权解除《商品房买卖合同》一审判决认定事实与适用法律错误，请求二审法院查明事实依法裁决。金伟公司辩称：一、关于案涉《商品房买卖合同》的性质依据合同中的相关条款或曹宁萍债权申报材料的自认，确认案涉购房意向书的性质属于以物抵债协议，是双方对原普通债权约定的新的偿债方法。二、案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，依法应当解除（一）曹宁萍、金伟公司订立《商品房买卖合同》的目的，是为了了结此前双方间的债权债务，由于金伟公司已发生破产情形，其资产已不足以清偿所有到期债务，而债权的平等性原则决定了曹宁萍的债权不享有效力上的优先权，所以，在金伟公司发生破产情形时，曹宁萍的债权不能通过《商品房买卖合同》的履行优先于其它债权得到清偿，其只能通过破产程序来清偿自己的债权。由此，双方签订案涉《商品房买卖合同》的目的已无法实现，故依法应予解除。（二）《民法典》第五百八十条规定，在履行非金钱债务时，如果存在法律上或事实上的履行不能，导致合同目的不能实现的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。由于《中华人民共和国企业破产法》（下称《破产法》）明确规定了破产债权平等受偿的基本原则，加之最高人民法院在《九民会纪要》第44条中对“以物抵债”在债务人破产情形下的处理原则亦有明确规定：即在签订以物抵债协议的债务人破产的情况下，债权人无权请求继续履行合同，因为一旦允许债权人有权请求债务人继续履行合同，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，案涉《商品房买卖合同》的履行已经存在法律上的障碍，人民法院应当支持金伟公司解除合同的诉讼请求，以终止双方就商品房买卖所形成的权利义务关系。三、关于解除权行使第一，金伟公司管理人于2019年11月14日通过邮寄方式向曹宁萍发送《合同解除函》，解除双方的《商品房买卖合同》，对应房屋价款以借贷债权到管理人处申报，其中就包括案涉房屋。曹宁萍收到《合同解除函》并有回单予以证明。金伟公司通过诉讼方式解除双方的《商品房买卖合同》，是对《合同解除函》解除案涉房屋买卖行为的进一步确认。第二，金伟公司已发生破产情形，而破产程序是一个持续存在不间断的过程，解除权行使期限从2019年6月11日破产受理之日起算显然不符合法律规定。因此，不存在超过解除权行使期限的问题。四、曹宁萍不符合《九民会纪要》第125条规定的情形，不属于“商品房消费者”，不享有法定优先权《九民会纪要》第125条规定了商品房消费者享有优先权的法定情形。消费者购房人的优先权是基于生存权至上的考虑而设置的，所以125条明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋”，本案中，曹宁萍签订房屋买卖合同的目的显然不是为了居住，而是为了自己债权的实现，且曹宁萍也未举证证明其名下无其它用于居住的房屋，故本案不符合第125条规定的情形，其无权请求履行《商品房买卖合同》而优先取得所购房屋的所有权。既然不享有优先权，则该房屋应当作为破产财产清偿破产债权，因此，案涉商品房买卖的履行则存在法律上的障碍，依法应予解除。这里还要强调一点：《九民会纪要》第126条对于认定购房者是否属于商品房消费者，在把握尺度上明确规定：“但应当特别注意，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”。由此可见，对这一突破债权平等原则的规定，在适用上应采取严格主义，故人民法院在审查认定曹宁萍是否属于商品房消费者时，应秉持从严掌握的基本原则，审慎认定“商品房消费者”的身份。五、本案亦不符合《九民会纪要》第127条规定的情形。（一）第127条规定了除商品房消费者的一般买受人享有优先于其它普通债权应符合的法定情形，其中规定，该一般买受人必须合法占有房屋，而本案中曹宁萍并未合法占有买卖合同中的房屋，故本案亦不适用第127条的规定；（二）依据《九民会纪要》第126条的规定，只有商品房消费者才享有优先于抵押权和建设工程价款优先权，因此，即便曹宁萍属于第127条规定的一般买受人，其取得房屋的权利仍滞后于抵押权和建设工程价款优先权。而金伟公司的现有资产远不够清偿全部的工程款债权，故曹宁萍已无取得房屋的可能。所以，即便曹宁萍符合第127条规定的情形，案涉《商品房买卖合同》的标的物也只能用于清偿顺位在先的工程款债权，案涉《商品房买卖合同》存在事实上的履行不能，依法应予解除。金伟公司向一审法院起诉请求：1．解除金伟公司与曹宁萍备案编号为201408070003号《商品房买卖合同》；2．判令曹宁萍协助金伟公司撤销案涉房屋的网签备案登记；3．诉讼费由曹宁萍承担。一审法院认定事实：2013年10月25日至2014年1月28日期间，曹宁萍与韦金华、金伟公司共签订了《借款保证合同》六份及一份借条，约定借款金额3,590万元，实际出借金额3,306万元，双方约定的月利率为6分。2014年2月18日，韦金华、金伟公司给曹宁萍出具《说明》一份，内容为截止到2014年2月18日，金伟公司欠曹宁萍本金人民币3,670万元。2014年3月18日，韦金华、金伟公司出具一份《说明》，内容为截止到2014年3月18日止，共欠曹宁萍本金3,789.2400万元，利息206.677440万元，共计欠39,959,174.40元。2016年3月31日，韦金华、金伟公司和曹宁萍签署了一份《借款补充协议》，内容为债权人曹宁萍，债务人韦金华，担保人金伟公司，法人韦金华，鉴于：债务人从2013年10月开始至2014年3月止，多次向债权人借款，经双方对账确认按年利率36%计息，截止2014年8月4日，共欠本息4,620.4151万元人民币，抵付金伟公司3号楼商铺十间，人民币2,379.7925万元，抵付12号楼住宅十套，人民币540.622万元后，债务人尚欠债权人本金1,700万元。因债务人资金周转困难，债权人同意将还款期限延长，按年利率36%计算，担保人同意按原合同约定承担担保责任。2019年1月份，曹宁萍将韦金华、金伟公司起诉至安徽省蚌埠市蚌山区人民法院，要求韦金华及金伟公司承担借款本金1,700万元及相应利息的还款责任，该院作出（2019）皖0303民初867号民事判决书，对上述借款事实予以认定，并对《借款补充协议》中欠1,700万元本金的数额予以认定，判决韦金华偿还曹宁萍借款本金1,700万元及利息，金伟公司承担连带清偿责任。韦金华、金伟公司上诉后未在法定期限内交纳上诉费用，经安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终849号裁定书裁定，（2019）皖0303民初867号民事判决书已经生效。另查明，2014年7月份，曹宁萍与韦金华、金伟公司协商以金伟公司3号楼商铺十间、12号楼住宅十套以商品房买卖的形式以物抵债。2014年7月25日，金伟公司向曹宁萍出具收据一份，主要载明收到曹宁萍935,073元，收款方式转账，收款事由是12-301、132-401。2014年8月7日，曹宁萍与金伟公司签订的编号为201408070003号案涉《商品房买卖合同》进行了网上备案，主要约定商品房单价为4,558元每平方米，总价款478,453元，房屋为第12栋1单元3层01031号。2019年6月11日，安徽省蚌埠市中级人民法院作出（2019）皖03破申3号民事裁定，受理芜湖市企融典当有限公司对金伟公司的破产清算申请。2019年6月12日，安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03破2号决定书指定安徽治邦律师事务所和安徽安永清算破产管理人事务所共同担任金伟公司管理人。根据金伟公司管理人委托，安徽华宇会计师事务所出具的（2019）第80号《审计报告》关于曹宁萍的债权记载为“原账面数17,296,300元，清查数17,296,300元，2013年至2014年曹宁萍短期借款贷方发生额32,700,000元。曹宁萍短期借款借方发生额15,544,767元，其中现金及其他货币资金还款8,677,372.55元，第三方代金伟公司还款600,000元，根据（2019）皖0303民初867号民事判决书调减短期借款曹宁萍金额6,267,394.45元。2021年1月5日，曹宁萍持案涉的《商品房买卖合同》与蚌埠市瑞康物业管理有限公司办理了12号楼1单元301室房屋物业相关手续，后期办理了水电开户。一审法院认为，曹宁萍与韦金华和金伟公司存在债权债务关系，2014年3月18日，韦金华、金伟公司出具一份《说明》，截止到2014年3月18日止，共欠曹宁萍本金3,789.2400万元，利息206.677440万元，共计欠39,959,174.40元。为了偿还债务，曹宁萍与金伟公司协商以金伟公司3号楼商铺十间、12号楼住宅十套以商品房买卖的形式以物抵债。2014年7月25日，金伟公司向曹宁萍出具收据一份，主要载明收到曹宁萍935,073元，收款方式转账，收款事由是12-301、132-401。2014年8月7日，曹宁萍与金伟公司签订的编号为201408070003号的《商品房买卖合同》在蚌埠市房地产产权管理处进行了网上备案。2016年3月31日，韦金华和曹宁萍、金伟公司签署了一份《借款补充协议》，主要内容为债务人从2013年10月开始至2014年3月止，多次向债权人借款，经双方对账确认按年利率36%计息，截止2014年8月4日，共欠本息4,620.4151万元人民币，抵付金伟公司3号楼商铺十间，人民币2,379.7925万元，抵付12号楼住宅十套，人民币540.622万元后，债务人尚欠债权人本金1,700万元。通过上述事实，可以确认，曹宁萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思是通过商品房买卖的形式以物抵债，该《商品房买卖合同》的本质是一份以房抵债协议，《借款补充协议》对以房抵债的性质进行了确认，金伟公司以出具收据的形式确认曹宁萍以享有的债权支付了购房款。本案是债务到期后，双方协议以物抵债，其本质是代物清偿，代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，原债务同时消灭。根据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉《商品房买卖合同》虽然经过了备案，但案涉房屋并未办理过户手续，物权实际未转移，原债务并未消灭。故该院对曹宁萍与金伟公司的债权债务关系部分通过以房抵债完成清偿且履行完毕的主张依法不予认可。曹宁萍虽然主张其已经取得了房屋，但2019年6月11日蚌埠市中级人民法院以（2019）皖03破申3号民事裁定书已经受理芜湖市企融典当有限公司对金伟公司的破产清算申请，曹宁萍应当提供其与金伟公司的房屋交接手续，其与物业公司的交接手续及水电费用等证据并不能证明其合法占有了房屋。即便曹宁萍占有了房屋，根据《九民会纪要》第126条精神，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。本案金伟公司对曹宁萍以十套商品住宅房、十套商铺以物抵债，曹宁萍并不是商品房消费者，仅是一般房屋买卖合同的买受人。综上，本案中曹宁萍与金伟公司签订的《商品房买卖合同》作为以物抵债协议，案涉房屋没有依法办理物权转移登记手续，没有履行完毕，原债务并未消灭。此时曹宁萍仅享有物权期待权，而物权期待权在性质上属于债权请求权，即在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。因此，在金伟公司已发生破产情形，其资产已不足以清偿所有到期债务时，曹宁萍的债权不能通过《商品房买卖合同》的履行优先于其它债权得到清偿，否则将破坏债权平等受偿的原则，损害其他与金伟公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利，故其只能通过破产程序来清偿自己的债权，签订《商品房买卖合同》的目的已无法实现。根据《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。故该院对金伟公司要求解除其与曹宁萍备案编号为201408070003号《商品房买卖合同》合同、判令曹宁萍协助金伟公司撤销涉案房屋的网签备案登记的诉讼请求依法予以支持。根据《民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故该院确认案涉《商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告时即2021年1月30日解除。曹宁萍的抗辩理由没有事实和法律依据，该院依法不予采纳。综上，一审法院依照《物权法》第九条，《民法典》第五百六十五条第二款、第五百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条，《破产法》第一条，《破产案件若干问题规定》第七十一条第六项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、金伟公司与曹宁萍签订的编号为201408070003号的《商品房买卖合同》于2021年1月30日解除；二、曹宁萍协助金伟公司撤销涉案房屋的网签备案登记。案件受理费80元，减半收取40元，由曹宁萍负担。二审中，曹宁萍向本院提交如下证据：1．安徽省增值税普通发票1张（复印件），开票时间2018年6月24日，拟证明：金伟公司收取了案外人叶涛就本案房屋的首付款22万余元，金伟公司存在一房二卖欺诈的行为，对于本案属于恶意诉讼，有损前手买房人曹宁萍的合法权益；2．案涉房屋及小区实际交付情况的照片（曹宁萍于2021年7月24日手机拍摄后下载打印），拟证明：案涉的小区均已进行了交付，不存在法律上和事实上的交付障碍。金伟公司质证意见：对第1组证据的真实性有异议，该发票属于复印件，对其证明目的也有异议，跟本案不具有关联性；第2组证据不能证实案涉房屋所在的12号楼真正交付，该幅照片既不能看出是金伟小区，故更无法显示是曹宁萍所提到的12号楼，因此达不到其证明目的。本院认证意见：第1组证据系复印件，且与本案待证事实缺乏关联性，不予认定；第2组证据，对本案待证事实缺乏证明力，达不到其证明目的，不予认定。金伟公司根据本院要求，在庭审后向本院补充提交下列证据：合同解除函以及邮政快递签收回单各一份，拟证明：金伟公司于2019年11月14日向曹宁萍发送解除合同通知的事实。曹宁萍质证意见：对该组证据的真实性无异议，其确认已于2019年11月份签收该合同解除函（具体日期记不清了）。本院认证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。曹宁萍根据本院要求，在庭审后向本院补充提交下列证据：1．《不同意合同解除的异议书》复印件一份（落款日期为2019年11月18日），拟证明：曹宁萍向金伟公司发出该异议书的事实。2．安徽省增值税普通发票1张（复印件，加盖金伟公司公章）。3．《金伟·熙城观邸认购协议书》复印件一份（加盖金伟公司公章）。第2、3组证据拟证明：金伟公司又将案涉房屋向案外人叶涛出售的事实。金伟公司质证意见：对第1组证据，认可已收到该异议书，但其中载明的大部分内容与事实不符，达不到其证明目的。该份证据恰恰能够证明曹宁萍至迟已于2019年11月18日收到金伟公司的《合同解除函》；对第2、3组证据的真实性无异议，对其关联性有异议。金伟公司是否与第三人签订认购协议书以及收取部分购房款，与本案待证事实无关。本院认证意见：对第1组证据的形式真实性予以认定。对第2.3组证据的真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定。曹宁萍对一审法院查明下列事实有异议：1．认定“截止2014年8月4日，共欠本息4,620.4151万元人民币”有误，日期应该是2014年8月8日；2．认定“收款事由是12-301、132-401”有误，应该是“12-301、12-401”。3．认定“曹宁萍仅办理了12-301水电开户”，查明事实有遗漏。对其余查明的事实无异议。金伟公司对曹宁萍的第1、2点异议表示认可，对第3点异议不予认可；对一审查明的其余事实无异议。本院对一审查明的双方当事人均无异议的事实予以认定；对有异议的事实认定如下：经查，曹宁萍的第1、2点异议理由成立，一审判决认定该两节事实存在部分笔误，本院予以纠正。关于其所提第3点异议，经查，一审判决不仅认定了曹宁萍办理了案涉房屋的水电开户，同时还认定了曹宁萍于2021年1月5日与蚌埠市瑞康物业管理有限公司办理了案涉房屋物业相关手续，故其该节异议理由不成立，本院不予采信。本院二审另查明，2019年11月14日，金伟公司管理人向曹宁萍邮寄《合同解除函》，主要载明：金伟公司管理人“决定解除编号为201408080027、201408080030、201408080031、201408070003、201408070004号《商品房买卖合同》，该合同自曹宁萍接到本通知之日解除。对应的房屋价款，曹宁萍应作为借贷债权于接到本通知之日起七日内向管理人进行申报。曹宁萍认可其于同年11月签收该《合同解除函》，但记不清具体签收时间。鉴于现有证据无法确认具体的签收时间，且因时间至今已超过1年，亦无法从邮政部门查清确切的签收时间，故本院根据现有证据，认定曹宁萍签收时间为2019年11月18日。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，争议焦点为：一审法院判决解除案涉商品房买卖合同，并判令曹宁萍协助金伟公司撤销案涉房屋的网签备案登记是否有事实和法律依据。根据本案一、二审查明的事实和相关法律规定，本院综合评析如下：一、关于案涉商品房买卖合同的性质问题。根据曹宁萍向一审法院提交的《借款补充协议》等在案证据，结合其在一审答辩、二审上诉状中的相关陈述，金伟公司向一审法院诉称的事实和理由可以认定，金伟公司与曹宁萍之间之所以签订案涉商品房买卖合同，其目的在于消灭双方之间的民间借贷之债，因此，该合同在本质上属于以物抵债协议。二、关于案涉房屋是否属于金伟公司的破产财产的问题。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于已经支付了全部购房款（或者通过以物抵债的方式支付），但未办理所有权转移登记的房屋，破产法等法律并未有特别规定，因此，对其权属认定应当以登记生效为原则。《破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。案涉房屋虽在登记机关办理了备案登记，但尚未登记至曹宁萍名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于金伟公司。曹宁萍主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉商品房不属于金伟公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。本案案情发生在《破产法》及《破产法司法解释（二）》施行之后，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故曹宁萍依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于金伟公司破产财产的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。三、关于曹宁萍是否属于消费者购房人的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述规定系为保护消费者生存权而做出的例外规定，消费性购房者对案涉房屋享有的交付已建成房屋及协助办理所有权转移登记的债权，优先于承包人享有的工程价款优先权及担保物权。对于未办理转移登记的消费性买受人，在符合上述条件时，对其权利予以特殊或优先保护。因此，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。如前所述，案涉商品房买卖合同的实质是实现以物抵债的交易目的，并非为了满足曹宁萍基本的生活居住需求而购买房屋，故其不属于上述司法解释特别保护的商品房消费者，亦即消费性购房者。曹宁萍上诉称，一审判决否定其商品房消费者身份，认定其为一般买受人是完全错误的。对此，本院认为，根据《九民会纪要》相关条款的精神，并结合一审判决裁判理由部分该节表述上下文的语境可以看出，此处“商品房消费者”表述的含义，仅指为满足基本生活居住需求而购买商品房的消费者，亦即消费性购房者，因此，一审法院该节表述并无不当，曹宁萍的该节上诉理由不成立，本院不予采信。退一步而言，即便能够认定曹宁萍与金伟公司之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，但从本案查明的事实来看，金伟公司与曹宁萍约定抵债的房屋为：3号楼商铺十间、12号楼住宅十套，案涉房屋只是其中的一套住宅，且曹宁萍并未举证证明其名下现无其他用于居住的房屋，因此，曹宁萍的上诉主张显然不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一特别保护要件，故其亦不属于上述法律意义上的消费性购房者。需要指出的是，以物抵债协议属于诺成性合同，只要双方就以物抵债达成合意，以物抵债协议就成立，其本质是新债清偿，即以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。因此，一审法院关于以物抵债的本质是代物清偿，属于实践性法律行为的定性不当，本院予以纠正。四、关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。本案中，案涉商品房买卖合同成立于民法典施行前，金伟公司因资不抵债而发生法定破产情形，且已被本院裁定受理破产申请，曹宁萍因以物抵债而对金伟公司享有的债权请求权，在案涉房屋完成权属变更登记之前，并不产生优先于其他债权的效力；否则，将违反债权平等受偿的原则，构成“个别清偿”。故，可以认定该合同已经具有法律上履行不能的情形，金伟公司依法享有合同解除权。关于如何认定案涉合同解除时间的问题，经查，本院受理申请金伟公司破产清算的时间为2019年6月11日，金伟公司于2019年11月14日向曹宁萍发送解除合同通知（函），根据本院二审认定的事实，应认定案涉合同于2019年11月18日解除。二审中，因出现金伟公司提交的新证据（即合同解除函等），致使一审判决认定金伟公司行使合同解除权的事实和适用法律错误。综上所述，曹宁萍的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定的部分事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1290号民事判决第二项，即“被告曹宁萍协助原告蚌埠金伟置业发展有限公司撤销涉案房屋的网签备案登记”；二、变更安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖0304民初1290号民事判决第一项为“原告蚌埠金伟置业发展有限公司与被告曹宁萍签订的编号为201408070003号的《商品房买卖合同》于2019年11月18日解除”。一审案件受理费80元，由曹宁萍负担；二审案件受理费80元，由曹宁萍负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年八月十七日法官助理 马兆云书 记 员 邵荣芳附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。