广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南市民四初字第128号 原告（反诉被告）：香港百家餐饮投资管理有限公司。住所地：香港特别行政区九龙旺角花园街2-16号好景商业中心10楼1005室。 法定代表人：杨俊信。 委托诉讼代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南博国际商贸有限公司。住所地：南宁市青秀区民族大道146号三祺广场42楼4220、4221号房。 法定代表人：陈长红。 委托诉讼代理人：阳韦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司（以下简称“百家公司”）与被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司（以下简称“南博公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法于2016年1月27日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）百家公司的委托诉讼代理人汪旭东，被告（反诉原告）南博公司的委托诉讼代理人阳韦、黎雪梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）百家公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.判令被告支付违约金1751961.6元（4886656元/月×12个月×30%）；3.判令被告双倍返还原告已交纳的保证金人民币240万元（120万元×2）；4.判令被告赔偿原告设计费用、筹备费用、聘请员工合计345万元人民币；5.判令被告赔偿原告预期租金收益700万元；6.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月原告与被告签署《场地租赁合同》，被告将其所属的三祺广场B1层面积为7604平方米的场地出租给原告使用，租赁期为99个月（自2014年10月1日起至2022年12月31日），租赁用途为美食城/餐饮/甜品。被告承诺在2014年9月30日前按照该合同的规定将租赁场地交付给原告，双方在合同违约责任条款中约定如发生重大违约情形时，非违约方有权随时解除合同并要求违约方支付当年租金总额的30%违约金，并双倍返还保证金。合同约定2014年10月1日至2015年12月31日期间每平方米租金为64元，每月合计489956元，一个租赁年度内的租金为4470336元。合同签订后，原告即依约向被告一次性支付人民币120万元作为履约保证金。同时，原告在南宁聘请数十名新员工，委托专业公司对场地进行了涉及。然而，租赁合同签署时三祺广场并未通过政府相关部门组织的规划验收，根本不能正常开业，而原告承租的B1层规划用途是仓储，完全不能用于合同约定的商业用途。为此，原告多次找被告交涉，被告一直推说在努力变更规划中，并承诺“最迟2014年10月1日前一定可以变更为商业用途”，原告聘请的员工团队一直待命，导致原告的损失不断扩大。然而，至今被告都没有出示其已完成B1的仓储用途变更为商业用途的规划批准文件和消防许可文件，被告至今也没有将场地交付给原告。根本《消防法》等法律规定，对于原告承租场地进行消防设计前必须符合规划用途，否则消防设计备案将无法进行，更加不可能获得消防验收和卫生许可文件，自然就无法获得开业经营的许可条件。原告承租该物业原本计划用于分租获取租金差价对应的租金收益，按照南宁市同地段商业餐饮租金均价150元/平方米的口径计算，不考虑商铺经营越久租金越贵的因素以及物价上涨情形，即便租期99个月内不调高分租价格，则原告本可以因此获利64740456元，原告认为，原被告签署的《场地租赁合同》真实合法有效，被告有义务向原告提供适租物业，涉案场地仓储用途明显不符合合同用途，在之后接近一年的时间里一直无法完成合同义务，这种行为构成重大违约和根本违约，其理应按合同约定承担违约赔偿责任。原告主张700万元预期收益损失是极为保守估计，理应获得支持。故原告依据我国民诉法第119条提起诉讼，恳请法院在查清事实的基础上作出公正判决。 被告（反诉原告）南博公司辩称，一、我方同意合同解除，但合同解除的过错不在我方，在百家公司。理由：1、本案所涉的项目所有的规划信息都是一直公开的，在签订合同时，百家公司清楚本案所涉的租赁场地的规划用途和双方约定的用途不一致，因此才有在合同中的特殊安排，当我方不能按期交付场地时，交付时间可以延期。百家公司在此情形下仍与我方签订租赁合同，说明其认可交付模式和履行合同模式，由此产生的责任由百家公司自担。2、在合同中明确约定，百家公司不能擅自进行分租、合作经营以及把租赁合同中的权利义务转让，但在合同履行过程中百家公司擅自与他人进行合作经营，并擅自分租，我方不同意百家公司的这些行为。我方据此有权解除合同，因此合同解除的责任在于百家公司，不在我方，我方为此还提出反诉。二、我方不存在重大违约行为，所以不应当承担违约责任，且在合同中约定的违约金过高，在本案不存在实际损失的情况下，应予以下调。三、针对原告的第三个诉讼请求，我方认为因我方不存在违约，故无需双倍返还保证金，且无需返还保证金。四、百家公司所提出的所有实际损失，均是广西百家餐饮公司产生的费用，与本案无关。百家公司主张的实际损失没有事实和法律依据，不应予以支持。五、关于赔偿预期利益损失的问题。我方认为百家公司所主张的预期收益损失也没有事实和法律依据。理由：1、违约责任不在我方，后果由百家公司自担。2、根据租赁合同的约定，未经我方同意，百家公司不能自行转租、分租等，并且约定百家公司不能以分租的形式收益，现百家公司以分租收益主张预期收益损失没有法律依据。综上，百家公司的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 被告（反诉原告）南博公司向本院提出反诉请求：1.判令解除我方与百家公司签订的《场地租赁合同》；2.判令百家公司向我方支付违约金1751961.6元（即486656元×12个月×30%）；3.判令我方无须向百家公司返还保证金120元；4.判令本案诉讼费用由百家公司负担。事实和理由：我方与百家公司于2014年9月19日签订《场地租赁合同》、《补充协议》，约定我方将三祺广场B1层面积为7604平方米的场地出租给百家公司，并约定百家公司不得擅自将与第三方合作经营、转租、分租、转让合同权利义务，否则我方有权终止租赁合同并有权按当年的租金的30%要求其支付违约金，且保证金不予退还，如违约金不足以偿付损失的，百家公司应继续予以赔偿，等等。上述租赁合同、补充协议签订后，百家公司向我方支付了保证金120万元，其在未经我方同意的情况下，即以广西百家商业管理有限公司名义对外招商，并与第三方签订合同。百家公司以广西百家商业管理有限公司对外招商及与第三方签订合同的行为，违反了租赁合同关于其不得擅自与第三方合作经营、转租、分租、转让合同权利义务等规定。根据租赁合同的相关约定，我方有权终止租赁合同，并有权要求百家公司按当年租金的30%支付违约金，且有权不退回以收取的保证金，故诉至法院。 原告（反诉被告）百家公司辩称，我方不同意南博公司的反诉请求、事实和理由。一、我方并没有将场地转让、与他人进行合作经营的行为。我方是香港企业，按照外国企业进行管理。根据中华人民共和国关于外国企业在华经营的相关规定，外国企业未经在中国设立相关的经营主体是不能在华经营的，本案的场地租赁合同从签约到规定的开业日期只有两个月，从外国企业到广西南宁完成外经贸局的前置审批到拿到工商营业执照的流程是六个月，不可能在合同规定的期限内完成装修等开业工作，如不能按期开业，南博公司将没收保证金并解除合同。当时双方协商由原告董事杨俊信在南宁成立广西百家餐饮公司作为项目公司。后续与南博公司交涉何时可以交付场地以及领取保证金的相关工作均由广西百家餐饮公司完成。南博公司对此也完成没有异议，并且将相应的单据交付给广西百家餐饮公司工作人员。由此视为南博公司认可广西百家餐饮公司是我方在广西落地经营的主体。二、我方并没有将涉诉的整个场地完全交付给广西百家餐饮公司，并不存在转租或者合作经营的事实。三、广西百家餐饮公司在一年多来，总共与案外第三方签署三份租赁意向书，还谈不上真正的分租，根据合同第8条第6点的约定，在不超出本合同经营范围的情况下，承租方可以将部分的场地用于分租，不得擅自改变商业用途，不得整体转租。超出范围的需要南博公司同意，在未超出合同经营范围的情况下不需南博公司同意，南博公司曲解了第8条的含义。所以不存在我方违约、转租、转让的情形，本案中我方并无过错，一直在等待南博公司交付场地，直到今天为止，我方才知道涉案场地永远不能用作美食等商业用途。因此，我方认为南博公司的反诉请求、事实和理由不能成立，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对百家公司提交的证据3设计合同、设计费支付单据，南博公司对其合法性、关联性、真实性均有异议，前述证据的内容不能证明是为履行本案租赁合同所签订的，所产生的费用也与本案无关，未有证据证实签订协议的对方当事人的真实存在，并特别指出原告与博一组公司签订的《委托设计合约书》签订时间先于本案《场地租赁合同》的签订时间，本院认为，前述证据均提交了原件，且从内容上来看确与本案存在关联性，故本院对前述证据予以采信；2.对百家公司提交的证据4员工劳动合同、工资单、支付工资银行流水单、会计凭证的合法性、关联性、真实性均有异议，该文件制作的主体是广西百家乐餐饮公司，付款主体是个人，有些是姜茂进，有些看不出付款人是谁，这些证据与本案无关，有些证据还是第三方广西百家乐餐饮公司自行制作的，所以方不认可这些证据的真实性，所涉人员的真实性无法核实，没有签订劳动合同，没有缴纳社会保险，不能证明这些人员与原告存在关系，不能证明这些人员产生的费用应由原告承担，另外，转帐凭证与原告提供的其他证据重复，金额也是重复的，本院认为，前述证据均提交了原件，且从内容上来看确与本案存在关联性，故本院对前述证据予以采信；3.对南博公司提交的证据六，百家公司未发表质证意见，本院认为，南博公司提交了该证据的原件，且百家公司并未提出反驳意见，故本院对该证据予以采信；4.对南博公司的提交的证据十四，因未提交原件，百家公司对其真实性不予认可，经本院核实，确实没有原件，故对该证据的真实性不予认定。对于其他双方认可合法性、关联性、真实性，却不认可证明目的和内容的证据，本院结合各方在诉讼中的起诉和答辩意见和其他证据，综合考虑后予以采用。 本院查明： 2014年9月19日，南博公司（出租方、甲方）和百家公司（承租方、乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：“第一条、租赁场所之位置及面积。1、甲方将其所属‘三祺广场’（下称‘该商场’）第B1层面积为7604平方米（建筑面积）的场地出租给乙方使用（下称‘租赁场所’）。第二条、租赁场所用途。乙方的租赁用途为美食城/餐饮/甜品，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的租赁场所用途。第三条、租赁期限。1、租赁期为99个月，从2014年10月1日起至2022年12月31日止。甲方同意乙方从2014年10月1日起进场装修，装修期为3个月。装修期内乙方需承担该租赁场所的费用（包括但不限于租赁场所租金、水电费、电话费等费用）。3、甲方应于2014年9月30日前按照本合同的规定将租赁场所交付乙方。租赁场所交付时，双方应派代表到现场检查租赁场所的移交情况，并共同签署租赁场所交付确认书予以确认，交付确认书签署之日为租赁场所交付时间。第四条、租金及交缴方式。一、租金标准。租金按各期限的租金标准及租赁面积计算。其中：第一计租期限内租赁单价（固定租金）为每月64元/平方米，第二计租期限内租赁单价（固定租金）为每月90元/平方米，之后的租金单价（固定租金）在上个计租期限基础上递增不低于10%。二、租金交纳时间：分期交纳：第一期租金（固定租金）从2014年10月1日至2014年10月31日，共计人民币肆拾肆万陆仟陆佰伍拾陆元（￥486656.00元）于签订合同后15个工作日内支付。以后每期租金按月计收，于该期开始前5日内交纳。第五条、保证金。1、乙方同意向甲方提供履约保证金总额￥1200000.00元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付。如乙方未在签约后3日内（逢节假日顺延）支付保证金，甲方有权解除本合同，乙方不得提出异议。第八条、经营销售管理。6、甲方有权对乙方的经营进行监督，乙方不得利用租赁场所从事非法经营活动，在不超出本合同经营范围的条件下可以部分将租赁场所分租与他人合作经营，不得擅自改变租赁场所用途，不得整体转让、转租、转承包。如乙方违反上述约定，甲方有权终止合同，所造成的损失及后果由乙方承担。7、所有分租场地必须符合以下条件，否则视为擅自分租：（1）超出本合同经营范围的项目签约前必须经甲方同意；（2）所有分租不得收取任何形式的转让费；（3）所有分租合约时限不得超过本合同时限，本合同任何原因的提前终止，所有分租合约必须同步终止。所造成的任何纠纷由乙方自行负责，并须赔偿由此给甲方造成的损失。第十三条、违约责任。1、在合同有效期内，若甲乙方单方终止履行本合同，违约方应支付本合同当年租金总额的30%作为违约金，乙方违约保证金不予退还，甲方违约双倍退还保证金。如果违约不足以偿付双方因此遭受的损失，违约方须继续予以赔偿。2、若甲乙双方有本合同约定的重大违约之情形，非违约方有权随时经书面通知解除本合同，违约方不得有异议，并由违约方支付当年租金总额的30%作为违约金，乙方违约保证金不予退还，甲方违约双倍退还保证金。如果违约金不足以偿付非违约方因此遭受的损失，非违约方须继续予以赔偿。”随后双方又签订了《补充协议》，其中第四条约定：“合同第八条关于转租条款第7条第（1）由‘所有超出合约经营范围的项目签约前必须经过甲方同意。’改为：‘所有分租合同需经甲方书面同意，乙方提出书面申请后，甲方应当在三个工作日内审批完毕，超过三个工作日未审批，视为甲方同意。’”百家公司于2014年9月22日向南博公司支付了120万元的保证金。百家公司称，其租赁前述场所是为了成立南宁百家美食广场，并为此做了大量的前期筹备工作，招聘员工并且支付工资，全部费用为345万元，百家公司为此提交了相关的会计凭证予以证实。截止至开庭之日，南博公司并未向百家公司交付约定的场地，百家公司除了保证金以外，也未支付任何租金。 2014年9月11日，百家公司与汕头市博一组设计有限公司签订了《委托设计合约书》，约定百家公司为其在南宁市内设计，总设计费为214000元。2014年10月11日，姜茂进与深圳市朗昇环境艺术设计有限公司签订《朗昇设计公司设计协议书》，约定姜茂进委托其为姜茂进所属广西南宁三祺广场Ｂ座1层百家美食广场装修设计、百家新语茶餐厅（含面包日记面包店）装修设计项目进行室内设计，设计费为25万元。2014年12月17日，广西百家商业管理有限公司与广州铂桥企业管理咨询有限公司签订了《委托顾问式招聘服务战略合作协议书》，约定广西百家商业管理有限公司委托广州铂桥企业管理咨询有限公司为其寻访企业急需人才及中长期发展规划中所需人才。2014年12月25日，广西百家商业管理有限公司注册成立，由姜茂进、杨俊信、俞华龙、朱华群担任股东，由杨俊信担任法定代表人。2015年1月8日，广西百家商业管理有限公司与杜宏彬签订了《南宁三祺广场美食城建设项目技术服务合同》，约定广西百家商业管理有限公司委托杜宏彬提供技术服务工作，技术服务费为5万元。 另查明，2011年5月17日，因中国-东盟国际商贸物流中心Ｂ座项目（宗地号为04××11地块）的用地性质为“机关团体用地”，故南博公司向南宁市国土资源局申请办理变更为“商业用地”。2011年6月17日，南宁市国土资源局函复南博公司，称：“如你公司申请变更土地用途，建议先征得规划部门的同意，再向我局办理调整土地用途的用地手续。”2012年2月23日，南博公司就前述事项向南宁市规划管理局申请用地性质变更。2012年4月5日，南宁市规划管理局函复南博公司，称“根据该片区的控制规划，该项目用地性质可由办公用地调整为商业、办公用地。相关手续请按规定程序办理。”南宁市国土资源局于2013年1月31日颁发的南宁国用（2013）第602463号《国有土地使用权证》上载明由该地号为450103005007ＧＢ00014的土地是由（04××11）广西国际博览局、南博公司宗地变更而来，地类用途为“机关团体用地”。2015年1月6日，南宁市人民政府【2014】448号专题会议纪要中记载：“根据南宁市土地储备管理委员会第100次会议精神，即：‘原则同意中国-东盟国际商贸物流中心Ｂ座项目用地性质由办公用地变更为办公、商业用地且该项目裙楼民族大道地面标高以上部分可变更为商业用途。’鉴于民族大道与中越路的路面高差造成该项目临民族大道地面标高为该项目的-1层标高，同意该项目-1层变更为商业用途，须按有关规定和程序办理相关手续，补缴有关费用。”2015年3月19日，南宁市规划管理局函复南博公司，原则同意位于青秀区民族大道146号的2014年9月11日，百家公司与汕头市博一组设计有限公司签订了《委托设计合约书》，约定百家公司为其在南宁市内设计，总设计费为214000元。2014年10月11日，姜茂进与深圳市朗昇环境艺术设计有限公司签订《朗昇设计公司设计协议书》，约定姜茂进委托其为姜茂进所属广西南宁三祺广场Ｂ座1层百家美食广场装修设计、百家新语茶餐厅（含面包日记面包店）装修设计项目进行室内设计，设计费为25万元。2014年12月17日，广西百家商业管理有限公司与广州铂桥企业管理咨询有限公司签订了《委托顾问式招聘服务战略合作协议书》，约定广西百家商业管理有限公司委托广州铂桥企业管理咨询有限公司为其寻访企业急需人才及中长期发展规划中所需人才。2015年1月8日，广西百家商业管理有限公司与杜宏彬签订了《南宁三祺广场美食城建设项目技术服务合同》，约定广西百家商业管理有限公司委托杜宏彬提供技术服务工作，技术服务费为5万元。变更为商业用途。在项目规划竣工验收前，请贵司按有关规定及程序办理相关手续、补缴有关费用。2015年7月16日，南宁市规划管理局出具南规函【2015】1434号文件，载明：“……根据贵司的申请，我局已按程序对调整一层、一至五层（裙楼）用途及空中花园调整为办公用房等施工图变更进行了公示。”2015年7月6日，南博公司向南宁市规划管理局申请调整中国-东盟国际商贸物流中心Ｂ座项目负二层的使用功能，函称：“按照原规划激射项目-2层使用功能为物流、仓储，根据南宁市消防支队提供的《建筑设计防火规范》中第5.4.2条文件规定‘裙楼调整为商业功能后，地下则不能作为物流、仓储功能，’同时，本大楼塔楼主要性质为办公用楼，项目-2层变更为商业功能后能有效解决本大楼租户及广西金融广场（在建中，无配套餐饮）员工的中午就餐问题，现申请将该项目-2层使用功能由原来的物流、仓储调整为商业，我公司将按照相关规定补缴项目变性后的土地出让金。” 2011年12月7日，南宁市规划管理局就建设单位为南博公司和广西国际博览局，名称为中国-东盟国际商贸物流中心B座的建设项目颁发建字第450101201100059号建设工程规划许可证。2011年12月8日，南宁市城乡建设委员会就建设单位为南博公司，名称为中国-东盟国际商贸物流中心B座的建设项目颁发建字第450101201009010401号建设工程施工许可证。2014年9月30日，中国-东盟国际商贸物流中心B座的建设项目经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收后合格。2015年7月31日，南宁市公安消防支队出具南公消验字【2015】第318号《建设工程消防验收意见书》，载明中国-东盟国际商贸物流中心B座的建设工程消防验收合格。 百家公司认为，双方签订的《场地租赁合同》中约定租赁用途为美食城/餐饮/甜品，但其所租赁的场地规划用途为物流、仓储，完全不能用于合同约定的商业用途，且场地至今未交付。经协商未果，遂诉至法院，提出本诉诉请如前，南博公司则答辩如前。南博公司则认为，百家公司在未经其同意的情况下，即以广西百家商业管理有限公司的名义对外招商，并与第三方签订合同，其行为违反了《场地租赁合同》中关于其不得擅自与第三方合作经营、转租、分租、转让合同权利义务等约定，遂提起反诉，百家公司则答辩如前。 庭审过程中，双方均认可《场地租赁合同》为有效合同，一致同意解除；双方均确认《场地租赁合同》中所指的“三祺广场B1层”即为中国-东盟国际商贸物流中心B座项目负二层，截止至开庭之日，前述租赁场地的规划用途仍为物流、仓储，仍未交付。当法庭问南博公司：“你们出租场地时，打算以什么商业用途来招商？”时，南博公司回答：“餐饮、百货，还有银行等，是综合商场。” 庭审后百家公司于2016年2月19日向本院申请对其本诉所主张的第四项诉讼请求即请求南博公司赔偿其设计费用、筹备费用、聘请员工等相关费用345万元的费用进行审计鉴定。2016年4月26日，百家公司以审计费用过高无法负担为由，申请撤回审计。 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案百家公司为香港特别行政区成立的法人，香港特别行政区与中国内地属于不同法域，故其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，具体到本案中，双方的纠纷缘起于就位于广西南宁市场地所引起的租赁关系，因此与履行该合同由最密切联系的法律应为中国内地法律，故本案适用中华人民共和国法律进行审理。 原、被告签订的《场地租赁合同》主体适格，意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。首先，原、被告在庭审中均表示同意解除双方所签订的《场地租赁合同》，则应视为双方协商一致于庭审之日即2016年1月27日解除《场地租赁合同》，由于作为主合同的《场地租赁合同》已经解除，则其附件及《补充协议》也应随即解除。 关于原、被告在履行《场地租赁合同》中是否存在违约行为的问题。本院认为，我国合同法第二百一十二条规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在履行租赁合同的过程中，按时交付符合约定的使用收益目的的标的物是出租人的基本义务，本案中，根据《场地租赁合同》的约定，原告向被告承租涉案场地系用于商业用途，即美食城、餐饮及甜品，则被告应依约按时向原告提供符合“美食城、餐饮及甜品”用途的租赁场地，然而截止至庭审之日，租赁场地的性质仍为仓储、物流，且被告亦未于约定的交付时间完成租赁场地的交付，已经构成违约。对于被告认为原告以广西百家商业管理有限公司的名义对外招商以及与第三方签订合同的行为违反了《场地租赁合同》关于其不得擅自第三方合作经营、转租、分租、转让合同权利义务等约定的问题，即便被告确有将场地转租、分租的意向甚至已经签订了相关合同，但如果被告在履行分租、转租合同前取得原告同意，即不属违约，如果原告不同意，被告也可选择不履行分租或转租合同，即不违反《场地租赁合同》的约定，因此只有当被告实施了转租、分租等行为后，才有可能构成违约。 故本院原告反诉主张不予支持。 对于原告请求被告支付违约金、双倍返还保证金、赔偿设计费用、筹备费用及聘请员工等费用及预期租金收益的问题。1、如上所述，本案被告构成违约，应当依约承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案双方已经约定了违约金，故违约责任应当依照双方约定承担，即原告方依据《场地租赁合同》第十三条第2款的约定，请求被告支付《场地租赁合同》当年租金总额的30%即486656元/月×12个月×30%=1751961.6元的违约金，并要求双倍退还保证金，于法有据，本院予以支持。2、关于本案违约金是否应当调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告、被告要求调整约定的违约金，应当分别对对与违约金低于损失或违约金过分高于损失承担举证证明责任。但双方所举证据均不能证明其所主张之事实，均未完成举证证明责任，故本院对双方约定的违约金不予调整。3、至于预期租金收益，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”也就是说，预期利益应以订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。本案中，订立《场地租赁合同》时，原告方基于合同约定所能预见或应当预见的损失即为第十三条违约责任中所约定的违约责任，并未就预期利益作出约定，难以在订立合同时对其进行预见，且从合同约定的场地用途来看也无法看出其有转租之意，故原告所主张的预期租金利益不应视为损失，对其本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司与被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司签订的《场地租赁合同》及其附件和《补充协议》于2016年1月27日解除； 二、被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司应向原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司支付违约金1751961.6元； 三、被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司应向原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司双倍退还保证金120万元； 四、驳回原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费109412元，由原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司负担31073元，由被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司负担78339元。本案反诉案件受理费15208元，由被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司负担元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，被告（反诉原告）广西南博国际商贸有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，原告（反诉被告）香港百家餐饮投资管理有限公司可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  魏 超 代理审判员  全春苗 代理审判员  覃 斯 二〇一六年十一月二十八日 书 记 员  赵 谊 附相关法律条文： 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。