辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2606号上诉人（原审被告）：刘凤英，女，汉族，1954年5月5日出生，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区真理街5栋。负责人：周伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：王斌，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨双，系该公司员工。上诉人刘凤英因与被上诉人沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星物业鞍山公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凤英上诉请求：一、请求撤销鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初358号判决，依法改判、降低物业费（因为我住在园区外面，园区内和园区外要有区别）要求物业全心全意为业主服务。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：我是2018年8月1日接到红星物业鞍山公司的通知，取钥匙，给房子，当时交一年的物业费，并且和红星物业鞍山公司签订了《前期物业服务协议》协议约定红星物业鞍山公司为业主提供物业服务，双方约定物业服务内容，园区绿化、卫生、收费标准等，收物业费每平方米1.8元。我为什么从2019年8月1日至今没有交物业费，因为红星物业鞍山公司不作为(并且有照片为证）1.没有绿化：我是红星物业鞍山公司院外业主，买房时有规划图，有绿化，有山有水，有树木，草地，商场，实际上，我交了一年的物业费，我们园区外的三栋楼什么也没有，没有绿化、草无一根、花无一朵，更谈不上有树木、商场。花了一辈子口勒肚子攒的辛苦钱，好几十万买的房子，象动迁房一样，真是心酸，好像真是被欺骗上当。2.卫生脏乱差，服务不到位。卫生收拾不是经常化，隔三差五收拾，烟头、垃圾、屎尿、狗粪满地有，楼梯道根本不收拾，卫生极差，卫生不好，对于我们业主的身体受到很大的影响。3.保安问题：保安人员不坚守岗位，发生过流氓事件，业主人身安全没有保障，受到危害。4.物业刁难业主，电梯三天一升级，就连有病做轮椅的人也不放过，一律三天一升级。5.供暖问题：地平盖楼管道细，不达标，供暖单位不敢给气，质量不合格，没验收。红星物业鞍山公司和供暖单位互相推委，业主挨冻。6.物业费收的高，不合理。我住的房子是独立的，于小区之外的独立建筑，并不是在园区之内，根本享受不到园区内的绿化及其他配套的物业服务，根据双方签订的《前期物业服务合同》己明确约定，物业服务坚持“同质、同价”原则，红星物业鞍山公司己明显违背了该原则，对小区内的住户与上诉人提供的物业服务在“同价”的基础上并不“同质”，院内院外都收1.8元物业费，应该有区别，降物业费，并且在公平平等的原则上提高物业服务质量。7.电梯、楼外广告问题，收费应该归业主。8.入住小区三年多，红星物业收费业主不知情，不透明，不公示。9.小区外没有停车场业主把摩托车推进楼道停放充电，业主人身安全无保障。10.楼下常年停车，影响业主出行，车辆尾气对业主身体健康有影响。11.广场舞音乐影响正常休息。综上，望二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，酌情减免物业费用。红星物业鞍山公司辩称，刘凤英所提无园区无绿化问题，为前期地产公司设计所致，非物业公司原因，园区内绿地等公共设施为全体业主所有。供暖不热属于供暖公司和地产公司原因。关于电动车，物业公司已在楼道及电梯内做好宣传工作，而且已经要求保安对现场进行管理，但由于物业公司并非执法部门，只能以劝诫方式与业主沟通，不能采取强制手段。红星物业鞍山公司向一审法院起诉请求：一、判令刘凤英给付所欠物业费3449.3元、滞纳金3449.3元，合计6898.6元（2019年8月1日至2020年12月31日）；二、本案诉讼费由刘凤英承担。一审法院认定事实，红星物业鞍山公司系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司，刘凤英系该小区业主。刘凤英与物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。再查，刘凤英在红星物业鞍山公司所服务的小区内拥有住宅一处，建筑面积为112.76平方米。自2019年8月1日至2020年12月31日，刘凤英未向红星物业鞍山公司交纳物业服务费合计3449.3元（计算方式为：112.76平×1.8元/平方米/月×17个月）。一审法院认为，刘凤英与红星物业鞍山公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务，刘凤英没有按时支付物业服务费。故对红星物业鞍山公司要求刘凤英给付拖欠的物业服务费3449.3元之诉讼请求，一审法院予以支持。关于红星物业鞍山公司要求刘凤英支付滞纳金之诉讼请求，红星物业鞍山公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此刘凤英未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对红星物业鞍山公司的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘凤英于判决生效之日起十五日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3449.3元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘凤英负担。二审期间，红星物业鞍山公司向本院提供的新证据有：物业管家与业主的微信聊天记录，用以证明物业公司想通过现场增加花箱围挡的形式为业主创造良好的居住环境，但大多数业主不同意。刘凤英质证认为，真实性无法确认，不知道这事。本院认证意见是因业主对该证据的真实性不予认可，红星物业鞍山公司又未提供该微信聊天记录的原始载体，故本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于刘凤英上诉提出没有绿化、卫生脏乱差、服务不到位、保安不坚守岗位、电梯三天一升级、供暖管道细不达标、房屋是独立于小区之外，违反同质同价原则、电梯楼外广告收费应该归属业主，入住三年对物业收费不知情，不公示、小区外没有停车场，电动车在楼道停放充电，安全无保障、广场舞音乐影响业主正常休息等上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。刘凤英提出红星物业鞍山公司存在上述问题，均不属于红星物业鞍山公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于刘凤英提出的上述问题，是红星物业鞍山公司每天都要履行的服务，如在此方面达不到令业主满意，也是红星物业鞍山公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。其中公共部位的广告收入依照规定主要应用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。该小区存在广告费，待成立业主委员会后决定如何使用。对于物业费的收支情况，红星物业鞍山公司亦应定期公示。一审法院对于红星物业鞍山公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对红星物业鞍山公司服务存在瑕疵的处理。刘凤英拒不缴纳物业费的理由不能成立。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于红星物业鞍山公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，红星物业鞍山公司的服务虽不能达到令刘凤英满意的程度，但刘凤英不满意不等同于小区其他业主的意见，刘凤英可以通过与业主委员会或与红星物业鞍山公司及时沟通督促红星物业鞍山公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对刘凤英的上诉理由，本院不予支持。关于刘凤英提出要求酌定减免收取部分物业费一节。业主购买房屋时，商品房买卖合同中已经明确：1＃、2＃和9＃楼楼房为非封闭小区，业主对此不利因素信息完全知晓。实际履行前期物业服务合同中，非封闭小区三栋楼业主可以持卡进入小区享受小区的绿化，红星物业鞍山公司还通过增加保安加强对非封闭小区的物业服务，并不违反物业服务同质同价原则。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。故刘凤英提出的此项上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人刘凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月十二日法官助理 闫 亚书 记 员 王佳策