安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1095号上诉人（原审被告）：谢静，女，1979年12月25日生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐啸，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡晓燕，女，1982年10月9日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：丁伦,安徽潮平律师事务所律师。上诉人谢静因与被上诉人胡晓燕租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院(2021）皖0405民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢静上诉请求:一、撤销一审判决，改判驳回胡晓燕一审全部诉请;二、一、二审诉讼费用由胡晓燕负担。事实与理由:一、胡晓燕的一审主张有违公平原则且无事实及法律根据。转让费是指租户在店铺租期内将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原购买的设备、经营的项目等，一并转给下一个租户，并向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。转让费的价值主要包括原房屋的装修、地段、知名度、品牌，原经营者的剩余租约年限，以及对原经营者的预期经营补偿等。由此可知，受让人支付转让费，主要依据基础是为了补偿原承租人在剩余可租期内的固定投入及预期收益。收取转让费不违反法律规定。同样，转让费亦不单纯针对原租户对房屋装修等硬体投入，更多的体现在转让经营预期利益。谢静将涉案幼儿园租赁期内的预期经营收益权转让给胡晓燕，并收取转让费的行为，合理合法。相对于胡晓燕而言，其在接收涉案幼儿园后，已连续经营6年，充分行使了转让权利，已获得足额收益。反过来又要求谢静退还全额转让费并承担违约责任，其一审的主张等于是毫无缘由的占有谢静的财产权利，有违公平原则，于情于理都不应获得支持。二、一审法院认定双方的《幼儿园转让协议》于2021年1月25日解除，有违事实和法律规定，依法应予撤销。本案中，通过胡晓燕办理民办学校办学许可证及当庭陈述可知，其对涉案房屋的租期为5年是明知的。截止到原《物业租赁合同》到期，淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称东华公司）收回幼儿园前，该幼儿园一直由胡晓燕使用，未受任何干扰，原《物业租赁合同》期限已经履行完毕。同时，东华公司在原《物业租赁合同》履行完毕后，是否同意续租，为东华公司的个人意志，本案当事人双方均无法确认。《幼儿园转让协议》作为从合同，并不能超过原《物业租赁合同》的范围，设置原《物业租赁合同》以外的权利义务内容。因此，《幼儿园转让协议》中，类似保证长久续租的条款无法律效力。换言之，这类条款的存在，不会导致原《物业租赁合同》终止后，作为从合同的《幼儿园转让协议》能够继续存续。因此，双方的《幼儿园转让协议》在2019年12月4日原《物业租赁合同》终止后已一并终止。故一审法院认定双方的《幼儿园转让协议》于2021年1月25日解除是错误的。三、双方签订的《幼儿园转让协议》已基于原《物业租赁合同》的终止而一并终止，不存在返还转让费的事实及法律依据。退一步讲，假如长期续租的约定是双方真实意志，那么《幼儿园转让协议》终止后，谢静未达成《幼儿园转让协议》约定的义务，其承担的也应当是违约责任，而不存在退还转让费的问题。一审法院单纯以胡晓燕的认为就确定长久续租指还有一个五年租期，并酌情判决谢静返还转让费40000元错误。其不顾主合同终止，从合同应当一并终止的基本法律逻辑，错误认定合同关系仍然存续，且毫无理由的认为长久续租就是还有五年租期，进而判决谢静返还转让费，有违事实和法律规定，依法应予撤销。四、一审法院对违约责任的认定错误，依法应予撤销。该《幼儿园转让协议》是胡晓燕提供的，其中有关长期续租以及违约责任的一页并无谢静签名。谢静庭审中一直不认可合同中的该项约定，且该页像是复印替换过的，谢静一直对其真实性存疑。但一审法院却推定该违约条款存在，并判决谢静承担违约责任，属认定事实错误。退一步讲，一审法院也许可以通过第四页中的长久续租合同作为附件，进而判定条款里面约定了长久续租条款，但不能据此推定双方约定了相应的违约条款，且违约金的数额就是50％。另外，对长久续租合同，谢静认为该合同应由任一方与东华公司签订，而不是谢静与胡晓燕签订。因为涉案幼儿园房屋为东华公司所有，续租也只能是与东华公司续租。谢静与胡晓燕之间只是转租关系，不能替代直接的租赁关系，如果是谢静与胡晓燕之间签订，应该签订长久转租合同才符合常理。如东华公司在原《物业租赁合同》到期后，愿意将该房屋出租，那么应由胡晓燕与东华公司续租。胡晓燕不会同意在谢静续租后，再次转租给谢静，对谢静和东华公司而言，亦无必要。换言之，如果胡晓燕与东华续签了租赁合同，那是否必然要转租给谢静，合同中也没有约定。由此看出，该份《幼儿园转让协议》漏洞百出，很多内容均无法明确。另外，该份《幼儿园转让协议》的版本是胡晓燕提供的，对无谢静签字的内容，谢静对真实性不认可。且《幼儿园转让协议》的附件只是做了简单罗列，有的并不存在，已有的《物业租赁合同》可以作为附件，或许将来任一方与东华公司达成长久续租合同等必须与东华公司签订的合同，亦可作为本合同的附件，而不是说现在已经具备全部附件内容。也就是说在签订该《幼儿园转让协议》的同时，谢静与胡晓燕均未与东华公司签订所谓长久续租合同，且双方对此均知情。因此，不能因为合同附件列明了长久续租合同，就推定谢静给胡晓燕做过类似承诺，更不能推定没有谢静签名的合同第3页的内容真实存在且经过胡晓燕认可。换言之，假设谢静承诺与东华公司签订长久续租合同，并且续租后一定转租给胡晓燕，是本次转让合同的必要条件，不然谢静就要退还全部转让费并承担50％的违约金。胡晓燕作为正常人，肯定不会在未与东华公司签订续租合同的前提下，就将幼儿园转让给胡晓燕。因为如果这样，对谢静而言，不仅放弃了该幼儿园的经营预期盈利，同时还要支付胡晓燕违约金。谢静本次转让完全是贴钱行为，不符合商业交易逻辑，也能侧面证明该份《幼儿园转让协议》版本是胡晓燕提供的，与谢静毫无公平可言，其真实性存疑。综上，双方转租关系已经基于原《物业租赁合同》的终止而履行完毕，所谓长久续租协议由谁签订，签订后是否仍转租给胡晓燕，不转租是否要承担各种后果等内容，在《幼儿园转让协议》中并未明确。因此，一审判决未能查清本案事实，适用错误的法律逻辑判决谢静承担责任，依法应予撤销，并改判驳回胡晓燕的一审全部诉讼请求。胡晓燕二审未答辩。胡晓燕向一审法院起诉请求：1.判决谢静返还幼儿园转让款人民币100000元并支付违约金50000元,合计150000元；2.诉讼费谢静承担。后在审理过程中，胡晓燕变更诉讼请求为：1.判决解除谢静、胡晓燕2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》；2.判决胡晓燕返还幼儿园转让款100000元并支付违约金50000元，合计150000元；3.诉讼费用由谢静承担。一审法院认定如下事实：2014年12月5日，金叶子幼儿园（承租方）和东华公司（出租方）签订了《物业租赁合同》，约定：由东华公司将位于毕家岗幼儿园（建筑面积及间数：1611.8平方米房屋以及1759.71平方米的庭院）租赁给金叶子幼儿园作为“幼儿园”使用；租赁期限为五年，自2014年12月5日--2019年12月4日止；年租金30000元；装修免租期6个月，即2014年12月5日至2015年6月5日，装修时间含在租期以内，只免租金和物业管理费；物业租赁期满如需续租，应当在租赁期限届满前三个月前提出，重新洽谈签订物业租赁合同。还约定承租方如擅自转租、转借他人的，出租方有权解除合同。上述《物业租赁合同》生效后，合同双方履行了各自合同期间的义务。2015年4月21日，谢静（转让方）作为甲方与作为乙方的胡晓燕（受让方）签订了一份《幼儿园转让协议》，约定“第一条：甲方将办园所有权证件转让给乙方；第二条：本协议生效后3日内，甲方应当协助乙方与房东达成协议，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与房主达成协议，本协议无效。总转让额为壹拾万元整，首付壹万余下的2015.9.1号付给甲方叁万元整，往后每学期付给甲方叁万元整，付清为止；第三条：甲乙双方协商好，签好协议（甲乙双方转让协议，乙方与房东租赁协议）后，乙方首次支付甲方转让金壹万元。幼儿园现有装饰装修、设备、办园所需证件等在甲方收到乙方第一次转让金后全部无偿归乙方使用；第五条：该幼儿园已经由甲方办理相应许可证，办园证件齐全（见附件），甲方保证向乙方提供的幼儿园的一切信息的真实性。甲方要办好幼儿园所有证件转让给乙方的手续，乙方要积极配合；第六条：1.2015.5月之前产生的任何费用由甲方付清，2015.5月起所产生的一切费用由乙方承担；2.2015.4.22号后，园内发生的一切安全事故由乙方承担，甲方不承担任何安全责任；第十条：乙方逾期支付转让金，但甲方逾期没有办理所有权转让；没有与房东达成本次转租协议、今后可长久续租协议、可再次将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需支付转让金的50%给乙方做为违约赔偿”。协议最后注明有附件六个：幼儿园建筑图、原房屋租赁合同、今后可再长久续租合同、可再次将园转让第三方合同、甲方转让给乙方的一切设施清单；转让的园为毕家岗矿幼儿园。但在本院审理期间双方均未提交上述附件。转让协议签订后，胡晓燕向谢静支付了转让金100000元，谢静将该幼儿园移交给胡晓燕经营。转让后的租赁费由胡晓燕经办，发票名称仍为谢静——金叶子幼儿园，房租及物业费用标准仍按原租赁协议约定交纳。2017年5月胡晓燕向淮南市八公山区教育局申请办理毕家岗中心幼儿园的证件材料，并于2019年10月取得了八公山区毕家岗幼儿园民办学校办学许可证。2019年11月1日在租赁期届满前，东华公司向金叶子幼儿园发出了《金叶子租赁期届满不再续租通知书》，明确通知金叶子幼儿园本物业不再续租，并要求金叶子幼儿园及时按照合同约定交付租赁物。东华公司于2020年4月20日向胡晓燕提起诉讼，要求金叶子幼儿园返还位于淮南市。后经胡晓燕一审判决金叶子幼儿园返还淮南市。金叶子幼儿园不服一审判决结果，提起上诉，淮南市中级人民法院二审判决维持原判。一审另查明，2015年4月21日签订涉案转让协议后至2019年12月4日租赁期满，胡晓燕在该幼儿园实际经营。2020年因金叶子幼儿园与东华公司之间租赁期满，东华公司不同意金叶子幼儿园续租，遂收回了涉案幼儿园。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案如何适用法律规定；二、胡晓燕要求解除双方签订的转让协议是否符合法律规定，能否得到支持；三、胡晓燕要求谢静返还转让金100000元并支付违约金50000元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的法律事实均发生在民法典施行前，因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》等相关规定进行处理。关于争议焦点二，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。原、被告双方签订的《幼儿园转让协议》中，约定谢静的义务是将办园所有权证件转让给胡晓燕，协助胡晓燕与房东达成协议，并保证胡晓燕同等享有谢静在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，幼儿园现有装修装饰、设备、办园所需证件等在谢静在收到胡晓燕第一次转让金后全部无偿归乙方使用。胡晓燕的合同义务是支付转让价款。现胡晓燕诉称因东华实业公司收回涉案幼儿园，导致其与谢静之间订立的转让协议无法履行，请求解除双方之间签订的转让协议，一审法院认为，关于签订《幼儿园转让协议》的目的，是胡晓燕为了在原物业租赁协议的剩余期限内还是能够在较长期限内开办幼儿园，系双方争议所在。双方在转让协议中明确把“今后可再长久续租合同”作为协议的附件之一，且在违约责任一节中提及“今后长久续租协议”，故在本案审理中应将双方之间是否存在“可长久续租合同”的约定及“可长久续租合同”能否履行纳入考量范畴，虽然双方均未能提供“可长久续租合同”的原件或复印件以证明其具体约定，但能够看出双方在签订转让协议时，有胡晓燕可以“长久续租”该幼儿园房屋的意思表示，即胡晓燕可以利用原幼儿园园舍、附属设施在金叶子幼儿园与东华公司之间的五年租赁期满后，仍在一定期限内继续开办幼儿园。现因胡晓燕用以开办幼儿园的房屋已被东华公司收回，致使胡晓燕无法继续经营该幼儿园，合同目的不能实现，现无继续履行的可能，故双方所签订的幼儿园转让协议应予解除。胡晓燕于2021年1月13日向一审法院起诉，要求谢静返还转让款100000元并支付违约金50000元，后于2021年1月19日增加一项诉讼请求：解除双方于2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》。谢静于2021年1月25日收到应诉材料（包括变更诉讼请求申请书），故2021年1月25日应为转让协议解除之日。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因涉案的合同并非一次性履行的合同，具有持续性，合同的解除仅对将来发生解除的效力，对已经履行的部分不发生解除的效力。因至本案审理时，胡晓燕已实际占有、使用幼儿园附属设施经营近六年，故该期间对应的转让费不应合同的解除而返还。且在一审法院和胡晓燕代理人所做的问话笔录中，其代理人认为“今后长久续租协议”中的“长久”指的是除了金叶子和东华之间的2014年12月5日至2019年12月4日期间的租赁合同之外，另外还包括一个五年的租赁期。综合考虑转让协议的实际履行情况，扣除胡晓燕使用近六年期间的费用，一审酌定谢静返还胡晓燕幼儿园转让费40000元。但其依据转让协议所取得的财产应予返还，鉴于谢静未对此提出主张，一审法院对此不予处理。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，当事人认为约定违约金过高，可以申请法院予以调整。涉案的《幼儿园转让协议》约定“没有与房东达成本次转租协议、今后长久转租协议、可在此将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需再支付转让金的50%给乙方作为违约赔偿”，违约金为转让费的50%的约定明显过高，本案中，谢静抗辩其不构成违约，不应承担违约金，经一审法院释明后，谢静辩称若法院认定构成违约，请求调整减少违约金。由于违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，考虑到本案的实际履行情况，根据公平原则、诚实信用原则，一审法院酌定谢静支付胡晓燕违约金12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、胡晓燕与谢静于2015年4月21日签订的《幼儿园转让协议》于2021年1月25日解除；二、谢静于一审判决生效之日起十日内一次性返还胡晓燕幼儿园转让款人民币40000元，并支付违约金12000元；三、驳回胡晓燕的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，减半收取计1650元，由胡晓燕负担1078元，谢静负担572元。二审查明事实同一审判决书认定事实一致。本案二审争议焦点是：一、案涉《幼儿园转让协议》的解除时间应如何确定；二、一审判决谢静返还胡晓燕幼儿园转让费40000元并支付违约金12000元，是否适当。对争议焦点一，本院认为，首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉《幼儿园转让协议》系甲方：谢静与乙方：胡晓燕于2015年4月21日订立的书面合同，双方均应依约履行。谢静对于在卷的《幼儿园转让协议》的真实性存疑，但其对该主张未提出证据加以证实，本院依法不予采纳。其次，合同解除，是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。本案中，双方当事人对案涉《幼儿园转让协议》于2015年4月21日签订，至该协议约定的租赁期满（2019年12月4日）后，2020年因金叶子幼儿园与东华公司之间的租赁期满，东华公司不同意金叶子幼儿园续租，遂收回了幼儿园的事实均不持异议，据此应认定该《幼儿园转让协议》出现了使合同目的无法实现的特定情形，该协议依法应予解除。其次，人民法院在判令合同解除时，应当对合同解除的时间做出认定。一般来说，当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。解除通知可以由解除权人直接发送给对方，也可以通过诉讼的方式行使。提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院向对方送达法律文书，以起诉的方式间接通知对方解除合同。起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力。胡晓燕在提起本案诉讼后，通过提交《变更诉讼请求申请书》的方式，于2021年1月19日增加了“解除双方于2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》”的诉讼请求，谢静于当月25日收到前述申请书，此时应认定双方当事人诉讼解除案涉协议的情形已成就。故一审认定2021年1月25日为案涉《幼儿园转让协议》解除之日，于法有据。对争议焦点二，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉《幼儿园转让协议》于2015年4月21日签订，故本案依法应适用原《中华人民共和国合同法》的相关规定。首先，该《幼儿园转让协议》的履行期限受到金叶子幼儿园（承租方）与东华公司（出租方）于2014年12月5日签订的租赁期限为五年，自2014年12月5日——2019年12月4日的《物业租赁合同》的影响，应认定案涉《幼儿园转让协议》中有明确约定的履行期限不超过《物业租赁合同》的履行期限，且该《幼儿园转让协议》中关于转让金100000元的约定，其效力亦受到《物业租赁合同》的影响和制约。其次，《幼儿园转让协议》在前述履行期限约定的基础上，亦有“今后可再长久续租合同”的进一步约定，应认定为该协议订立时，谢静与胡晓燕在前述确定的履行期限之外，均有今后可再长久续租合同的意思表示。故一审法院根据该协议已从订立时实际履行至该协议明确约定的租赁期满（2019年12月4日）后，2020年因金叶子幼儿园与东华公司之间的租赁期满，东华公司明确不同意金叶子幼儿园续租，收回了幼儿园，胡晓燕实际使用案涉幼儿园近六年的事实，酌定谢静返还胡晓燕幼儿园转让费40000元，并不不当。再次，因金叶子幼儿园与东华公司2014年12月5日签订的《物业租赁合同》到期后无法续期，致《幼儿园转让协议》中“今后可再长久续租合同”的约定无法实现，应认定为该协议第十条“违约责任”项下的甲方谢静出现违约情形，理应向乙方胡晓燕支付一定的违约金。一审法院根据案情，酌定谢静支付胡晓燕违约金12000元，并不违反法律规定。综上，谢静的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由谢静负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 植审 判 员  代 奇审 判 员  刘富丰二〇二一年八月十日法官助理  王泉慧书 记 员  王雨婷