辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6835号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王小刚，男，1977年12月9日出生，汉族，住大连市中山区。 上诉委托代理人：王永泰(王小刚父亲)，男，1946年7月3日出生，汉族，住大连市中山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连鑫晟物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。 法定代表人：崔洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许致笙，男，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘善吉，男，汉族，该公司员工。 上诉人王小刚因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2021)辽0212民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求。主要理由为：1.上诉人自行垫资9500元维修共用屋顶，被上诉人应返还上诉人该笔费用。因为共用屋顶的维修义务人应是被上诉人，但被上诉人长时间停止履行维修义务，并散布“没有维修资金”的谎言，所以上诉人才自行垫资维修。在案涉美林西岸小区维修资金已被用尽而维修效果不及竣工验收“保证”承诺的实际状态下，被上诉人应以每年应收物业费抵偿方式进行全额补偿，在现物业服务合同终止前完成一次性结清。2020年5月初，被上诉人在上诉人住房屋顶进行第6次防水维修之后，又连续发生2次续修续漏，在上诉人第8次续漏报修后，自第9次报修的6月15日开始，被上诉人以“没有维修资金”为由不予安排维修，在其后4个月期间，亦未有任何回应。此时，冬季即将到来，上诉人只能自费维修。2.被上诉人应赔偿对维修工程质量违约给上诉人造成的财产损害3000元。 鑫晟物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。 鑫晟物业向一审法院起诉请求：一、王小刚给付所欠物业服务费2918元，违约金875元，合计3793元；二、诉讼费用由王小刚承担。 王小刚向一审法院提出反诉请求：一、鑫晟物业履行维修、养护王小刚房屋屋顶的义务，符合大连市住宅物业服务标准，达到不漏雨，能正常居住的标准；二、鑫晟物业在住宅维修资金项下支付王小刚已经垫付的维修费9500元；三、鑫晟物业对2010年以来的重大信息（以大连市物业管理条例、前期物业服务协议规定为准）予以追补公示；四、鑫晟物业向已收费业主清算退赔，并调减物业服务费标准；五、鑫晟物业赔偿王小刚财产损失3000元。 一审法院认定事实如下，王小刚系大连旅顺经济开发区海霞街221号5层1号房屋（顶层）的业主，房屋面积108.08平方米。2008年7月，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与鑫晟物业签订《前期物业管理委托合同》，约定委托鑫晟物业为“美林西岸”小区提供前期物业管理服务。该合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量及标准、前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。由鑫晟物业按高层住宅建筑面积每月每平方米1.2元、多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1元的标准向物业产权人或使用人收取物业管理费。2010年11月14日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与王小刚（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准、物业管理服务费用、收支情况公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理服务费用由乙方按住宅按建筑面积每月每平方米1元的标准向物业管理企业交纳，若乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。2019年1月1日至2021年3月31日间，王小刚未交纳物业费。另查，王小刚因房屋漏雨问题曾多次找到房屋开发单位及鑫晟物业要求维修，鑫晟物业亦安排相关人员进行了维修，但一审庭审中王小刚主张鑫晟物业并没有将其房屋修缮好，没有解决房屋的漏雨问题，故王小刚于2020年10月自行委托他人进行了防水维修，该屋顶防水工程总造价9500元。再查，鑫晟物业于2018年向大连市旅顺口区住房保障中心申请启用维修资金，对美林西岸小区的公共区域进行维修，王小刚房屋所在的海霞街221号屋面防水列于维修计划之中。后旅顺经济技术开发区海霞社区居民委员会与旅顺经济技术开发区规划建设交通局共同出具《施工竣工验收报告证明》，载明，美林西岸小区在2018年9月7日启动维修资金利息，对小区房屋漏雨、外墙透寒、监控设备、单元可视对讲项目进行维修更新……。2018年12月28日工程按照计划和施工标准竣工，经辖区街道社区验收合格，维修工程量无误。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。王小刚在实际接受鑫晟物业的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故一审法院对鑫晟物业要求王小刚交纳2019年1月1日至2021年3月31日间所欠物业费2,918元（108.08平方米×1元/月/平方米×27月）的请求予以支持。关于鑫晟物业提出的违约金请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但立足于督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于鑫晟物业提出的违约金请求，一审法院不予支持。关于王小刚提出的第一项维修房屋屋顶、第二项支付维修费的反诉请求。因鑫晟物业在2018年申请启用维修资金时已将王小刚房屋的屋面防水列入维修计划，并经维修、验收，鑫晟物业作为物业服务企业已尽到合同义务。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，王小刚请求鑫晟物业从维修资金中支付其9,500元的维修费，缺乏依据。故对王小刚的第一项及第二项反诉请求，一审法院不予支持。关于王小刚第三项公示的反诉请求。王小刚的该项请求属于业主知情权的范畴，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有知情权的范围限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。王小刚虽未能明确其要求公示的具体内容，但维修资金的筹集使用、共有部分的使用和收益，符合上述规定列举的情形，鑫晟物业应当据此保证业主的知情权，在王小刚查阅相关文件和资料时予以配合。关于王小刚第四项退赔、调减物业费的反诉请求。因该项请求涉及整个小区全体业主的利益，王小刚主体不适格。关于王小刚第五项赔偿损失3000元的反诉请求，因王小刚未能提供证据证明其损失系由鑫晟物业侵权或履行合同不当所致，以及王小刚的实际损失及财产价值，故王小刚的该项请求证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王小刚于本判决生效之日起十日内给付大连鑫晟物业管理有限公司2019年1月1日至2021年3月31日间的物业费2918元；二、大连鑫晟物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王小刚公布2010年11月14日起至本判决生效之日止的共有部分的使用和收益情况以及房屋专项维修资金的使用情况；三、驳回大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王小刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由王小刚负担50元，于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；鑫晟物业负担0元，应予退还50元。反诉案件受理费减半收取计56元，由鑫晟物业负担25元，于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；王小刚负担31元，应予退还25元。 本院二审期间，上诉人提交两组照片，第一组照片1张，上诉人称图片内容为自家房屋楼下住户未封闭阳台的下雨积水情况，拟证明被上诉人未及时清理业主房屋阳台内积水，造成整体楼房的安全隐患；第二组照片3张，上诉人称照片内容为自家卧室床体的局部照片，拟证明床体曾因顶棚漏雨发生变形损坏。本院经审查认为，上述照片内容无法体现上诉人所主张的待证事实，本院均不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为，被上诉人是否应向上诉人返还讼争9500元屋顶维修款及赔偿上诉人损失3000元。 关于上诉人主张的屋顶漏雨问题，虽然上诉人主张屋顶漏雨问题并非最终由被上诉人修复解决，但被上诉人已进行了多次维修，在屋顶漏雨问题上，被上诉人并非完全不作为，即使未彻底解决漏雨问题，但被上诉人亦通过申请提取维修基金的方式对案涉小区进行了相关维修，故，可以认定被上诉人履行了上诉人房屋棚顶的维修义务。而上诉人主张的讼争维修系其单方行为，由此产生的费用并未取得被上诉人的事前同意和事后追认。上诉人仅以单方维修在前、维修基金专项维修在后为由，主张被上诉人应返还其单方维修费用，没有事实和法律依据。 关于损失问题，上诉人未提供充分证据证实其主张的损失事项及金额与屋顶漏雨之间的关联性，故，对于上诉人该节主张，本院不予支持。 本案被上诉人与案涉小区建设单位签订了《前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。 综上所述，上诉人王小刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113元，由上诉人王小刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 迪 审 判 员  王 歆 审 判 员  王家永 二〇二一年八月十九日 法官助理  王秀颖 书 记 员  孙雨宁