辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2374号上诉人（原审被告）：刘富娥，女，汉族，1960年2月15日出生，住鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：鞍山市新丰物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁西区一道街30号。法定代表人：杨鑫，该公司经理。上诉人刘富娥因与被上诉人鞍山市新丰物业服务有限公司（以下简称新丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘富娥上诉请求：1、依法撤销鞍山铁西区人民法院作出的（2020）辽03民初4201号判决物业费一项内容；2、依法改判刘富娥物业费不合理一事有说法；3、上诉费由新丰公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足。1、新丰公司在2019年4月1日接管小区服务，没有保安、消防设施全部损坏，消防栓里面没有水，我们广大业主人身安全保证不了。2、物业进小区每户要收取120元，业委会没同意，4月1日开始至9月26日，楼宇门敞开达半年之久，不关闭，业户没有安全保障，没有按每平0.7元标准去服务。3、进入小区服务，大墙局部脱落不给维修，业委会自己拿出5500元，立即找工程队高空作业维修，用3天时间修好，业主拍手叫好。物业不拿钱，都是业主拿钱。4、电梯梯控一事，是物业私自改动，为了收取物业费，没有与业委会沟通，没有向全体业主告知。这种行为违反了《物管法》擅自改变建筑物及其附属设施用途，这样的物业公司不按事实说话，不按事实办事，没有为广大业主服务，把业委会告到派出所，告到法院，长达一年之久。派出所、法院都给驳回不支持物业，有证据和判决书为证。因为物业水平和遇事不理的态度导致刘富娥不交物业费。5、经过社区领导同意，让业委会走民主，业主共计149户，有92户签字反对物业服务，经业主及业委会研究决定解除新丰物业劳动服务。6、亲亲来串门，楼宇门、及门灯坏了没更换，造成摔伤，找物业经理杨鑫说明情况，结果杨鑫说了一些无理的说法，说我和邻居“配门子”，当时有证人看见并可作证。要求物业给我明确的说法和赔偿。综上所述，原审人民法院认定事实不清，证据不足，恳求贵院撤销鞍山市铁西区人民法院作出的（2020）辽0303民初4201是判决中不合理，依法改判。支持刘富娥的上诉请求，维护刘富娥的合法权益。新丰公司辩称，服从一审判决。新丰公司向一审法院起诉请求：1、判决刘富娥支付物业服务费615元，电梯费360元，及违约逾期每日3%违约金0元，合计975元；2、刘富娥承担诉讼费。一审法院认定事实，新丰公司系联益广场小区的物业管理公司，刘富娥系该小区的业主，2019年3月26日，新丰公司与联益广场小区的业主委员会签订《物业服务合同》，委托服务期限自2019年4月1日至2024年3月31日止，物业服务费住宅及车库按照建筑面积每月每平方米0.7元收取，经营性网点、住宅按照建筑面积每月每平方米1元收取，电梯费按每月每户30元收取。物业费年交纳，每年的4月1日前交纳。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3%交纳违约金。新丰公司房屋为住宅，建筑面积73.16平方米，从2019年4月1日起未交纳过物业服务费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第一条：“业主委员会与业主大会依法聘选的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。”本案中，新丰公司与业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示，没有违反我国现行法律的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该合同效力及于全体业主，对全体业主均具有法律约束力，各方应按照合同约定履行义务。新丰公司为刘富娥所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，刘富娥作为小区业主应履行向新丰公司支付物业费的义务。截止至2020年3月31日，刘富娥尚欠2019年4月1日到2020年3月31日，共计1年的物业费(12个月×73.16平方米×0.7元每平方米=615元)，电梯费(12个月×30每月每户=360)。关于刘富娥辩称园区存在物业服务不到位的问题，因刘富娥未提供相关有力证据证明新丰公司提供的物业服务存在重大瑕疵，即新丰公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本上的合同利益，故对上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：刘富娥于判决生效之日起十日内给付鞍山市鑫丰物业服务有限公司物业费及电梯费975元。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元(鞍山市新丰物业服务有限公司已预交)，由刘富娥承担，随上述款项一并给付。本院二审期间，上诉人提供证据1、照片六张，证明被上诉人以欺诈手段收取费用，被上诉人进驻后安装楼宇门近半年之久才安装好，安装之前说安装三犬牌防盗门，事实上安装的是三犬牌楼宇门，达不到防盗效果。被上诉人没有设置保安，造成了不安全隐患，并且被上诉人找了一个残疾人当保安。2、照片1张，证明小区墙皮脱落属于小修，无需动用维修基金，被上诉人想动用维修基金。3、走票记录，证明92户认为被上诉人服务不到位，不同意被上诉人继续提供物业服务。4、解除与被上诉人物业服务合同的公示，证明被上诉人私自改电梯，为了收取物业费。被上诉人质证意见：证据1对于照片拍摄的时间有异议，并且与本案没有关联性。我是4月1日入住的此小区，5月15日安装的，购买的就是防盗楼宇门，检验、测试都是合格的，玻璃也是防爆玻璃，我在楼宇门口都增加了监控探头。我们物业是有保安的，我是找了一个残疾人作为保安，但是是残联推荐，后来残疾人保安离职后我们也新增了保安。证据2对于上诉人提供的照片关联性有异议，照片不完整，当时市里维修基金管理中心侯处长还有铁西区物管科的领导、房产局领导都到我们小区来实地考察过，并且我有照片。并且维修基金是政府管控的一笔钱。证据3对该证据三性均有异议，是手写的字体都一样也没有手印，并且微信群里业主的回复都不知情。我们只召开过两次业主大会并且都是我们物业发起的。证据4对于上诉人陈述不认可，该证据与本案无关，我起诉的是上诉人2019年4月1日-2020年3月31日的物业费，我履行了服务义务，上诉人就该缴纳物业费。对于上诉人提供的公示和我看到的有一点出入，当时公示下方是没有签字的，并且当时已经没有业主委员会了。本院认为，上诉人提供的证据1、2真实性本院予以确认，但不足以证明待证事实；证据3、4，因一审法院已经对上述证据组织了质证，不属于新证据，本院于一审法院证据采信情况予以确认。被上诉人提供证据1、补充协议1份，证明小区外墙安全隐患大，所以在物业服务合同增加了一项，外墙保温不在物业服务范围。2、微信聊天截屏，证明业主不知道走票的事情以及上诉人想破坏安装楼宇门一事。3、微信业主群聊天截图，证明2019年上诉人在业主群内并且发言。上诉人质证意见：证据1，对补充协议真实性无异议。但是对于手写内容我们不认可。证据2、3，我们不在该业主群里面。微信内容不真实。本院认为，除了证据2被上诉人拟证明上诉人想破坏安装楼宇门一事外，被上诉人提供的其他证据相结合能够证明待证事实，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被上诉人与联益广场小区的业主委员会签订《物业服务合同》，合同系双方真实意思表示，在不违反法律、行政法规强制性规定情况下，属合法有效合同，该合同对全体业主具有法律效力。被上诉人为上诉人所居住的小区提供物业服务，上诉人作为小区业主接受了被上诉人服务，应当交纳相应的物业费。故一审法院判决上诉人交纳拖欠物业服务费用并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出被上诉人物业服务不合格一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在被上诉人不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，被上诉人的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到上诉人满意的程度，但被上诉人在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《物业服务合同》约定的义务。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，被上诉人的服务如不能达到令上诉人满意的程度，但上诉人不满意不等同于其他业主的意见，上诉人可以通过与业主委员会或与被上诉人及时沟通督促改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司，不能通过拒交物业费的方式进行对抗，否则对其他已经交纳物业服务费用的业主而言，也是不公平的。故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人为小区安装的楼宇门不是防盗门而是玻璃门一节。被上诉人提供安装楼宇门的服务，体现了其尽到了物业服务的义务，上诉人认为安装的楼宇门没有达到防盗效果，但上诉人的意见并不能代表其他业主，且其也没有证据证明楼宇门未起到防盗作用，因此上诉人的此项主张本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人不按照合同办事，以欺诈手段收取每户120元对讲机费用一节。因该项事宜并未实际发生，与本案无关联性，故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张小区楼房外墙局部脱落，物业没有尽到维修义务一节。被上诉人提供的《联益广场小区与新丰物业关于物业服务协议的补充协议》能够证明上诉人主张的外墙修复不属于《物业服务合同》约定的物业服务范围，因《联益广场小区与新丰物业关于物业服务协议的补充协议》系签订双方真实意思表示，并有签字确认，应尊重补充协议的效力。上诉人提供的通知中载明业主同意小区大墙皮脱落问题组织施工，以及施工的方案及信息，亦能证明补充协议的真实性。故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张新丰物业私自改装电梯，让业主拿钱维修电梯一节。上诉人并无证据证明其所居住的楼房存在此情况，被上诉人亦不认可，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人提出物业服务不合格，业主走票，并且业委会在园区内公示不同意被上诉人继续提供物业服务一节。上诉人并未提供召开业主大会业主表决情况，其提供的走票单亦无表决人的签字确认，且走票单名头载明的是：“楼宇门一事物业不作为”，无法认定与罢免物业公司一事相关联，被上诉人提供的微信记录亦记载了部分业主表示对走票一事不知情，故上诉人的主张缺乏充分证据予以佐证，故本院不予支持。综上所述，上诉人刘富娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘富娥承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月十八日法官助理 闫 亚书 记 员 闻梓妤