湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3545号上诉人（原审原告）：湖南红星天成房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段818号长城华都一栋1008房。法定代表人：严宣松，董事长。委托诉讼代理人：曾泳三，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：代祥，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈迪武，男，汉族，1977年6月17日出生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：吴耀紫，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智勇，湖南权度律师事务所律师。上诉人湖南红星天成房地产开发有限公司（以下简称省红星天成公司）因与被上诉人沈迪武物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红星天成公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判沈迪武向红星天成公司返还文景领秀苑5栋604号房屋，将房屋恢复原状；2、依法改判沈迪武向红星天成公司赔偿侵占房屋的损失93,000元（损失参照同地段房屋租金按3,000元/月的标准，自2018年8月21日，后续继续计算至红星天成实际返还房屋之日止）；3、判令沈迪武承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决在缺乏事实基础且无任何证据证实的情况下，作出“相关当事人之间确实有协商过工程款抵扣购房款的事宜”的错误认定，进而主观推断“不排除沈迪武进入案涉房屋进行装修入住系获得红星天成公司及关联物业公司默许”完全是对事实的扭曲和错误认定，依法应当予以纠正。红星天成公司作为案涉房屋所在项目的建设单位，将该项目发包给教建公司后已足额付清全部应付工程款，红星天成公司与沈迪武亦不存在任何合同关系或其他债权债务关系，没有任何理由与沈迪武协商以房抵债。二、原审法院依据被上诉人配偶与上诉人签订的已经终止的认购协议认定本案实质为商品房买卖合同纠纷，属于事实认定错误，法律适用错误。沈迪武自始至终未与红星天成公司签订商品房买卖合同，亦未向红星天成公司支付案涉房屋购房款，双方从未建立任何关于案涉房屋的买卖合同关系。认购协议系其配偶杨小青与上诉人签订，但沈迪武不能突破合同相对性当然取得配偶杨小青所享有的合同权利义务，不能据此对抗红星天成公司对案涉房屋依法享有的物权，认购协议仅为预约合同，且认购人杨小青未在约定期限内签订商品房买卖合同，认购协议已于2014年6月8日终止。三、原审法院无视被上诉人侵占上诉人房屋的客观事实，错误分配举证责任进而作出错误判决严重损害上诉人的合法权益，依法应当予以纠正。上诉人系案涉房屋依法登记的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，物权受到侵害的，可以请求返还原物、恢复原状、损害赔偿，上诉人的该等权利不受诉讼时效限制。在权利人已明确不予认可其侵占行为并通过函告甚至诉讼的方式主张权利的情况下，沈迪武应当就其对不享有权利的房屋进行装修入住的行为的合法性进行举证。原审法院无视客观事实以红星天成公司不能证实沈迪武行为的违法性为由驳回红星天成公司的诉讼请求，是基于对举证责任错误分配而作出的错误判决，已严重损害上诉人的合法权益。另补充：1、沈迪武与红星天成公司之间没有抵房的基础，没有合同关系，红星天成公司不可能直接抵房；2、沈迪武主张的工程款与案涉房屋价款不一致；3、沈迪武还另案起诉了案涉工程款，如本案驳回红星天成公司诉讼请求，则沈迪武既可获得工程款又无需返还房屋，明显不合理。沈迪武辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。案涉项目由红星天成公司发包、教建公司承包，沈迪武于2013年从教建公司处承包油漆工程。因红星天成公司与教建公司迟迟没有结算，教建公司的项目负责人曹平辉就工程款提起诉讼，该案判决2019年才生效。红星天成公司、教建公司与沈迪武之间系三角债务关系，沈迪武是在物业交付钥匙，经红星天成公司允许后合法入住。本案实质上是房屋买卖合同纠纷，沈迪武缴纳认购定金的时间是2014年6月，红星天成公司在超过协议签约期时间后仍然收取沈迪武交付的定金，证明认购协议并未失效，沈迪武系合法入住。红星天成公司向一审法院起诉请求：1.判令沈迪武立即向红星天成公司返还文景领秀苑5栋604号房屋并将房屋恢复原状；2.判令沈迪武向红星天成公司赔偿侵占房屋的损失93,000元（损失参照同地段房屋租金按3,000元/月的标准，自2018年1月22日起暂计算至2020年8月21日，后续继续计算至沈迪武实际返还房屋之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由沈迪武承担。一审法院认定事实：位于长沙市天心区××路××号××项目（原名称为湘江印象）系红星天成公司作为建设单位开发,由红星天成公司将该主体工程发包给了湖南教建集团有限公司（以下简称教建公司）,案外人曹平辉为该项目1＃、5＃栋负责人,该项目已于2015年5月28日竣工验收合格。2013年10月25日，沈迪武与教建公司文景领秀苑项目部签订了《油漆涂料工程承包合同》，合同约定教建公司项目部将文景领秀苑1#-5#栋工程的油漆涂料工程发包给沈迪武，曹平辉在该合同上签字并加盖了教建公司文景领秀苑项目部公章。油漆涂料工程完工后，2015年12月12日由曹平辉向沈迪武出具了结算单，双方确认该油漆涂料工程款共计812,156.57元，已经支付36万元，剩余油漆涂料工程款452,156.57元，教建公司及曹平辉尚未支付。2014年5月3日，沈迪武之妻杨小青与红星天成公司签订了《文景领秀苑·认购协议书》，该协议约定：杨小青认购红星天成公司开发的文景领秀苑5栋604号房屋，面积为122.14㎡，折后单价为6,182.16元/㎡，享受购房优惠后的总价为755,089.02元，协议还载明“认购人在签订本认购协议书3天内，持本人有效身份证件、本认购协议书、认购定金收据，到文景领秀苑售楼部签署《长沙市商品房买卖合同》”。在双方签署《长沙市商品房买卖合同》后或超过约定签约期后，本认购协议书自行废止。2014年6月4日，杨小青向长沙吉屋网缴纳5,000元团购服务费购买吉屋网团购VIP会员卡，该VIP卡会员购买红星天成公司旗下的文景领秀苑项目，可享受5,000元抵30,000元的优惠。杨小青分别于2014年5月20日、2014年6月4日向红星天成公司各交纳了1万元共计2万元购房定金，由红星天成公司向杨小青出具了收据并加盖了发票专用章。沈迪武已收到的油漆涂料工程款36万元中有20万元系由红星天成公司支付，对于剩余未付的油漆涂料工程款452156.57元，沈迪武自述其与曹平辉、红星天成公司法定代表人严宣松曾口头协商过以工程款抵上述购房款事宜，但三方没有签订以工程款抵购房款的书面合同。2017年9月左右，沈迪武将文景领秀苑5栋604号房屋进行装修后居住至今，沈迪武自述该房屋钥匙系从文景领秀苑的物业服务企业湖南红星现代物业管理有限公司（以下简称红星现代物业公司）获得。2018年1月25日，红星现代物业公司文景领秀苑物业服务中心向沈迪武发出了整改函，整改函告知沈迪武：因5栋604号房屋没有交房、没有办理装修手续，直接装修，要求其进行整改。2018年9月25日，沈迪武向文景领秀苑物业服务中心预交电费100元，并交纳了2015年6月至2019年12月30日的物业费13,435.4元。另查明，2012年9月14日，红星天成公司与教建公司签订《湖南省建设工程施工合同》，约定由红星天成公司将其开发的文景领秀苑（原名湘江印象）一期（1#-5#）主体工程发包给教建公司施工。同时，教建公司与曹平辉签订《项目内部管理承包协议》，约定教建公司聘请曹平辉为案涉项目负责人。以上合同签订后，曹平辉组织进行了施工。完工后，因双方无法达成一致结算，曹平辉于2017年3月1日诉至一审法院，要求判决红星天成公司、教建公司共同支付工程欠款9,120,271.59元和逾期付款违约金，一审法院委托华新项目管理有限公司对案涉工程造价进行司法鉴定，鉴定结论为39,897,922.31元，红星天成公司已实际支付给曹平辉工程款43,523,878.03元，已超出应付工程款数额。一审法院于2018年12月11日作出（2017）湘0103民初985号民事判决，驳回曹平辉全部诉讼请求。曹平辉不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）湘01民终4722号民事判决，驳回上诉，维持原判。同年11月9日，二审判决生效。红星天成公司此后诉至该院，以不当得利为由要求曹平辉、易维根返还多付的工程款3,625,955.72元，一审法院（2020）湘0103民初5964号民事判决后红星天成公司不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年12月2日作出（2020）湘01民终10388号终审判决确定由曹平辉、易维根共同返还红星天成公司3,625,955.72元超额支付的工程款并承担资金占用利息。此后，2020年1月8日，红星天成公司向沈迪武发送律师函，告知其侵占房屋要求搬离该房屋并恢复原状。2020年6月16日，沈迪武以曹平辉、教建公司、红星天成公司为被告，要求其支付劳务款452156.57元及资金占用利息，此后红星天成公司向一审法院提起本案诉讼。另还查明，现案涉文景领秀苑5栋604号房屋不动产权属登记在红星天成公司名下。红星现代物业公司与红星天成公司的法定代表人均系严宣松，红星现代物业公司系红星天成公司指定的为文景领秀苑提供前期物业服务的物业公司。一审法院认为：侵权责任的构成要件有以下四个方面：1、行为的违法性；2、损害事实的存在；3、因果关系。即不法行为与损害事实之间有因果关系；4、行为人主观上有过错。本案中，沈迪武自2017年9月左右开始对案涉房屋进行装修，装修后在该房屋内居住至今，装修期按照常理一般为2至3月，红星天成公司作为案涉房屋的建设单位有充分的时间采取措施予以阻止沈迪武的装修行为，此后沈迪武又向红星天成公司的关联公司红星现代物业公司缴纳了物业费和水电费，其收取的物业费中明确写明包括了其实际装修入住前从2015年6月起的物业费，因沈迪武装修和生活用电需要向物业公司预交，红星现代物业公司对于沈迪武的交费行为予以接受，从侧面说明了物业公司认可了沈迪武的装修入住行为。因沈迪武确为案涉房屋进行了油漆涂料施工，其依法享有油漆涂料工程劳务款的债权，相关当事人之间确实有协商过工程款抵购房款的事宜，故不排除沈迪武进入案涉房屋进行装修入住系获得红星天成公司及关联物业公司默许。2014年5月3日沈迪武之妻杨小青与红星天成公司签订了《文景领秀苑?认购协议书》，协议约定的3天签约期超过后双方未签订正式商品房买卖合同，但红星天成公司又在超过认购协议约定的3天签约期后于2014年5月20日、2014年6月4日收取了沈迪武之妻交纳的购房定金2万元，上述认购协议书买卖标的、价款均具体明确，沈迪武自述协商过以工程款抵购房款的事宜，现红星天成公司与沈迪武之妻签订的认购协议既未由红星天成公司发出解除合同的通知单方予以解除，也无合同双方协议解除，更无人民法院的生效裁判文书确认该认购协议已经解除，故本案的实质系商品房买卖合同纠纷。在红星天成公司与沈迪武之妻2014年5月3日签订的《文景领秀苑?认购协议书》未予以解除的情况下，本案中目前只能认定沈迪武及其家人未交清全部购房款及相关税费便已经入住案涉房屋，红星天成公司提供的现有证据不能证明沈迪武擅自打开案涉文景领秀苑5栋604号房屋门锁强行进行装修并侵占使用，因双方签署了认购协议书，红星天成公司不能证实沈迪武入住案涉房屋系违法行为，本案不具备侵权责任构成要件中行为的违法性要件，故不能就此认定沈迪武居住在案涉房屋便系侵权行为。对红星天成公司以侵权责任纠纷提起本案诉讼，其诉讼请求，应不予支持。红星天成公司与沈迪武之妻杨小青的商品房买卖合同纠纷不是本案审理范围，双方可另案解决。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回红星天成公司的诉讼请求。案件受理费2,126元，减半收取1,063元，由红星天成公司负担。本案二审期间双方均未提交新证据。本院二审查明：1、红星天成公司支付给曹平辉的工程款中不存在沈迪武主张的“以工程款抵房款”的抵扣款。2、沈迪武确未付清案涉房屋的购房款。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：沈迪武入住案涉房屋是否构成侵权。首先，沈迪武对文景领秀苑1#-5#栋油漆涂料工程进行施工并仍享有该工程债权452016.57元；其次，沈迪武的妻子杨小青于2014年5月3日签订了《文景领秀苑·认购协议书》，红星天成公司主张该协议因杨小青未在协议书约定的3天时间内签订商品房买卖合同无效，但红星天成公司在该时间过后仍收取了杨小青支付的购房定金，故红星天成公司主张案涉认购协议已自动解除,本院不予支持；再次，沈迪武2017年9月即对案涉房屋装修、入住，并缴纳了2015年6月起的物业费、水电费，而根据现有证据红星天成公司于2020年1月8日才向沈迪武主张权利，故沈迪武主张其与相关当事人之间确就工程款抵房款进行过协商,本院予以采信，一审法院推定沈迪武对案涉房屋进行装修、入住系获得红星天成公司及关联物业公司默许并无不当。红星天成公司主张沈迪武系私自撬锁入住案涉房屋但未提供证据予以证明，本院不予采信。沈迪武之妻杨小青与红星天成公司签订的《文景领秀苑·认购协议书》对买卖标的和价款进行了约定，在该协议尚未解除且沈迪武与相关当事人有就工程款抵房款进行过协商的情况下，不能就此认定沈迪武入住案涉房屋构成侵权。红星天成公司以侵权责任纠纷提起诉讼，一审法院驳回红星天成公司的诉讼请求并无不当。至于沈迪武之妻杨小青与红星天成公司签订的《文景领秀苑·认购协议书》,双方可就此另案解决。综上所述，红星天成公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2,126元，由上诉人湖南红星天成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年八月十三日法官助理尹宁书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……