重庆市大足区人民法院   民事判决书      (2021)渝0111民初4453号      原告：金科智慧服务集团股份有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。   法定代表人：夏绍飞，董事长。   委托诉讼代理人：张云霞，女，1988年11月14日出生，住重庆市涪陵区）。   委托诉讼代理人：蒋韦，男， 1975年6月11日出生，汉族，住重庆市双桥区。   被告：尹伦英，女， 1986年4月13日出生，汉族，住重庆市大足区。   委托诉讼代理人：尹经万，男，1966年1月07日出生，汉族，住重庆市大足区。   被告：蔡明杰，女， 1976年12月26日出生，汉族，住重庆市大足区。   原告金科智慧服务集团股份有限公司与被告尹伦英、蔡明杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告金科智慧服务集团股份有限公司委托代理人张云霞、被告尹伦英的委托代理人尹经万、被告蔡明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金科智慧服务集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付下欠的(2019年1月1日-2021年3月31日)物业服务费7867.8元、电费478.18元、违约金 1200元，共计 9545.98元。 2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：重庆市金科物业服务有限公司与重庆市金科途鸿置业有限公司于2013年7月1日签订了前期物业服务合同，合同约定由原告为金科中央公园城小区提供物业服务，合同第十二条至第十四条约定了合同期限及解除条件。合同签订后，原告一直为该小区提供服务至今，被告系XX小区业主，却不按合同交纳物业服务费用，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金；从2019年1月1日起至2021年3月31日，被告共欠物业服务费7867.80元、电费478.18元，应承担违约金1200元。原重庆市金科物业服务有限公司，现已更名为金科智慧服务集团股份有限公司。为了维护自己的合法权益不受侵害，特起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求的金额，即要求被告支付的金额为：2019年1月1日至2021年4月30日的物业服务费8159.20元、电费509.98元、违约金1200元，共计9869.18元。   被告尹伦英辩称：自2017年12月接收28商业-114号房以来，我前期是一直缴了费的。被告蔡明杰承租该房屋后我们约定由承租人向原告交纳物业服务费。2018年原告私自设立垃圾站，我方多次交涉搬迁垃圾站，原告也进行了承诺，但是一直没有搬迁，称没有找到合适的地方，还在绿化带里硬化了一块地方来放垃圾，每天在那里转运垃圾，长达6-7小时。我到信访办投诉，政府几个部门责令原告在2020年7月31日前搬离，原告才将垃圾站搬离，我方原意支付物业费，但原告也应对私自设立垃圾站承担责任。   被告蔡明杰辩称：一、被告未履行物业公司的应尽职责，存在过错，答辩人不应支付2019年1月至2020年7月31日期间的物管费。对于2020年8月1日至2021年4月30日期间的物管费，要求原告减少收取。理由；第一，原告在2018年6月开始，在答辩人所承租的门市前公共区域即金科28栋距离门市10米左右的位置，私自设立垃圾中转站并占用了小区消防通道，并擅自将绿化带砍掉，用于堆放金科1至4期已入住的3000多户业主的生活垃圾，产生了严重的臭气，影响了答辩人的正常经营，破坏了小区绿化及卫生环境。答辩人多次要求原告搬走生活垃圾中转站，原告一拖再拖不正面答复何时处理。直至答辩人及相邻门市业主共同去大足区信访办多次信访，2020年7月31日原告被相关部门责令整改后才将违法设立的垃圾中转站撤走。因此答辩人不应支付2019年1月至2020年7月31日的物管费；第二、原告的保安对答辩人门市没有尽到安保义务。答辩人在每日停止经营后离开时忘记关闭门市的门时，保安并没有巡逻发现，答辩人相邻的门市业主经常发生门市内物品丢失的事情。二、答辩人不存在违约，不应支付原告主张的违约金且原告主张的违约金过高。   经审理查明：原告金科智慧服务集团股份有限公司依次由重庆市金科物业服务有限公司、金科物业服务有限公司、金科物业服务集团有限公司变更而来。重庆市大足区棠香街道“金科中央公园城”小区系重庆市金科途鸿置业有限公司开发建设。2013年7月1日重庆市金科物业服务有限公司与重庆市金科途鸿置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定：重庆市金科途鸿置业有限公司选聘其对“金科中央公园城”进行前期物业管理服务，对“金科中央公园城”小区的物业共用部位进行日常维修、养护和管理；对物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、对排水管道、污水管道的疏通等提供物业服务。物业服务费采取包干制，其收费标准为:高层1.8元/月/㎡、花园洋房2.5元/月/㎡、商业门面4.2元/月/㎡等；物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月25日前履行缴纳当月费用的义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水电公摊费等约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额千分之三的标准向原告支付违约金等。合同还约定：合同期限为“金科中央公园城”项目首次交房至本项目业委会正式成立后止，如业主委员会或建设单位与续聘或选聘的物业服务公司签订物业管理合同时，本前期物业合同终止。现原告金科智慧服务集团股份有限公司仍在该小区进行物业服务。   被告尹伦英系大足区XX小区业主，该商服用房建筑面积69.39平方米，被告尹伦英接房时间为2018年3月25日。被告蔡明杰系XX小区的承租人和实际使用人，用于经营窗帘等。   “金科中央公园城”小区《前期物业服务合同》附件《物业服务要求和标准》（五）“保洁服务”的要求和标准为：每幢房屋设置专门的垃圾堆放处，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2015年6月至2018年3月期间，原告将整个小区的生活垃圾临时堆放、中转场所设于20栋的消防通道，2018年4月至2020年7月31日期间，原告将整个小区的生活垃圾临时堆放、中转场所设于28栋的消防通道，并未按《物业服务要求和标准》（五）“保洁服务”的要求和标准堆放、处理生活垃圾。被告尹伦英所有、被告蔡明杰承租的“金科中央公园城” 28商业-114商服用房距离生活垃圾堆放、中转处最近。二被告与28栋其他商业用房的所有人或实际使用人多次要求原告不要将28栋消防通道作为生活垃圾堆放、中转场所，原告以找不到合适的堆放场地为由未满足二被告及28栋其他商业用房的所有人或实际使用人的诉求，直至酿成信访后，在政府相关部门协调、督促下，方于2020年7月31日由原告出资实行一站式垃圾收取，直接在每栋楼下运走垃圾，不再集中堆放、转运。为此，二被告拒交2019年1月1日至2020年7月31日的物业服务费，同时以原告未履行应尽职责为由，要求原告减少收取2020年8月1日至2021年4月30日期间的物业服务费。   本院认为，2013年7月1日重庆市金科物业服务有限公司与重庆市金科途鸿置业有限公司签订了《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，该《前期物业服务合同》合法有效，对物业服务企业、业主和实际使用人均具有约束力，各方当事人均应按照该《前期物业服务合同》的约定享有权利并履行义务。1、关于二被告欠交2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5536.60元及违约金问题。首先，原告在“金科中央公园城”小区28栋消防通道处设置小区生活垃圾临时堆放、转运点，距离28商业-114商服用房过近，而堆放的生活垃圾极易滋生蚊虫、散发异味，同时也造成视觉上的不快，这不可避免的对XX的承租人即被告蔡明杰的生活、经营带来一定影响；其次，原告未按《物业服务要求和标准》（五）“保洁服务”的要求和标准堆放和处理小区生活垃圾，系违约行为。二被告多次向原告交涉生活垃圾不当堆放给其造成影响问题，原告均以找不到合适的堆放、中转点为由迟迟不予解决，后经相关部门出面督促整改后，原告自行出资实行一站式垃圾收取，直接在每栋楼下运走垃圾，不再集中堆放、转运，问题得以实质性解决，说明原告此前在解决二被告提出的合理诉求时行为消极，有过错；第三，由于原告的违约行为和不积极作为，客观上对被告蔡明杰的生活、经营造成了不利影响，但是，保洁服务仅是《前期物业服务合同》约定的服务内容之一，二被告据此拒交全部物业服务费也属违约。可根据XX房屋与生活垃圾堆放点的远近、被告蔡明杰经营的商品种类以及其生活、经营受影响的时间，酌情减免其应交纳的物业服务费；第四，在此期间，因原、被告双方均有违约行为，原告诉请二被告支付违约金，本院不予支持。2、关于二被告欠交2020年8月1日至2021年4月30日期间的物业服务费2622.60元问题。首先，原告提供的证据，证明其在此期间按照合同的约定向“金科中央公园城”业主提供了基本的物业服务，被告尹伦英作为“金科中央公园城”的业主、蔡明杰作为XX房屋的承租人，应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。其次，物业服务是一种持续性、综合性的服务，其服务的优劣，有其客观性，也是业主自身的一种主观感受。同时，物业服务针对的是小区整体范围，具有整体性，物业服务费用对小区全体业主而言亦具有集体性，与小区全体业主的利益息息相关，也是小区物业服务能够持续良好开展的必要基础，因此，在二被告无证据证明原告提供服务中存在重大瑕疵的情况下，其应按照《前期物业服务合同》的约定向原告交纳物业服务费。第三，二被告拖欠物业服务费，经原告多次催收仍不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任即向原告缴纳物业服务费和支付违约金的责任。按《前期物业服务合同》约定的违约金计算标准计算的违金为9205元，其中2020年8月1日至2021年4月30日期间的违约金为734.3元。原告起诉要求二被告支付的违约金为1200元，按比例折算，原告要求二被告支付的2020年8月1日至2021年4月30日期间的违约金为95.45元，本院予以支持。3、关于二被告欠交2019年1月至2021年4月30日期间的电费509.98元问题。电费系被告蔡明杰实际使用28商业-114商服用房而产生，与原告提供的物业服务优劣无因果关系，被告蔡明杰应当据实支付其用电而产生的电费。4、关于二被告对欠交的物业服务费、电费以及产生的违约金承担问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。按此规定，被告蔡明杰系28商业-114商服用房的承租人，应承担物业服务费、电费的交纳责任并承担相应的违约责任。被告尹伦英系XX房屋的业主，应承担连带责任。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定， 判决如下：   一、被告蔡明杰于本判决生效后十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司支付2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3875.62元；   二、被告蔡明杰于本判决生效后十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司支付2020年8月1日至2021年4月30日期间的物业服务费2622.60元，违约金95.45元；   三、被告蔡明杰于本判决生效后十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司支付2019年1月1日至2021年4月30日期间的电费509.98元；   四、被告尹伦英对上列一、二、三项合计金额7103.65元承担连带责任；   五、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费25元（已减半），由原告金科智慧服务集团股份有限公司负担5元，被告蔡明杰负担20元。   本判决为终审判决。                     审 判 员 喻正直            二〇二一年七月二十七日   （院印）   书 记 员 彭文博            - 1 –