辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终1376号 上诉人（原审原告）：丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振兴区七经街8号。 法定代表人：刘佰山，董事长。 委托诉讼代理人：胡冀东，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王祚，辽宁卓政（丹东）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李远才，男，1979年5月14日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：王青山，辽宁圣权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东市万宝贸易有限公司，住所地丹东市振兴区沿江开发区房坝7号727室。 法定代表人：高勤学，经理。 被上诉人（原审被告）：丹东天然供热有限公司，住所地丹东市振兴区福春街春四路2号。 法定代表人：高勤学，经理。 被上诉人（原审被告）：丹东景程房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区九纬路87号312室。 法定代表人：高勤学，经理。 上诉人丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司（以下简称惠通小贷）因与被上诉人李远才、丹东市万宝贸易有限公司、丹东天然供热有限公司、丹东景程房地产开发有限公司（以下简称景程房地产）执行异议之诉一案，不服丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠通小贷上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判继续执行丹东市振兴区1号2单元304号（江左之星大厦1号楼2单元304号）房屋；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人李远才对于被执行房屋并无所有权或物权期待权，因此不能排除强制执行行为。原审法院认定事实有误、适用法律错误。一、根据《执行异议与复议规定》第26条第二款规定，被上诉人依据执行标的被查封后作出的另案生效判决文书并不能排除本案强制执行行为。二、涉案房屋同时存在两个所有权人且均具有人民法院生效法律文书确认，振兴区法院作出的（2017）辽0603号民初3579号调解书确认了涉案房屋已被景程房地产于2017年11月2日抵顶给案外人宋军延，被上诉人李远才主张其对涉案房屋享有所有权缺少事实依据，故其权利不能排除强制执行。三、被上诉人李远才与被上诉人景程房地产之间并无房屋买卖合同关系，其不符合《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条适用房屋买卖合同法律关系前提条件，也不享有排除强制执行的权利，涉案《商品房内部认购协议书》应理解为代物清偿协议，而非商品房买卖合同。即使认定被上诉人李远才系依据商品房买卖合同关系取得涉案房屋，被上诉人李远才受让涉案房屋时，该房屋处于未取得商品房预售许可证的状态，《商品房内部认购协议书》是无效合同。 李远才辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 丹东市万宝贸易有限公司、丹东天然供热有限公司、景程房地产未到庭，亦未提交书面答辩意见。 惠通小贷向一审法院起诉请求：继续执行丹东市元宝区人民法院（2018)辽0602执第867-869号民事裁定书对丹东市振兴区1号2单元304号(江左之星大厦1号楼2单元304号）房屋的执行行为。 一审法院认定事实：原告惠通小贷与被告丹东市万宝贸易有限公司、被告丹东天然供热有限公司、被告景程房地产借款合同纠纷一案，原告依据该院于2018年1月26日作出（2016）辽0602民初1111号民事调解书，向该院申请强制执行。该院在执行过程中，于2018年10月31日作出（2018）辽0602执第867-869号民事裁定，裁定查封被执行人景程房地产所有的位于丹东市振兴区江左之星小区的房屋，包括涉案春四路2号2单元304号房屋。李远才提出执行异议，该院于2020年10月16日作出（2020）辽0602执异53号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。惠通小贷不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。 被告李远才于2016年3月16日与被告丹东景程房地产开发有限公司签订《商品房内部认购协议书》，认购涉案房屋建筑面积109.41平方米，单价6600元每平方米，房屋总价款为722106元。2017年3月16日，被告丹东景程房地产开发有限公司为被告李远才下发了交款通知，并出具了收款收据。2017年5月，被告李远才向被告丹东景程房地产开发有限公司交清了物业费、取暖费、垃圾清理费等费用。2017年6月5日，被告丹东景程房地产开发有限公司为被告李远才出具了入户通知单，李远才入户装修居住至今。 丹东市振兴区人民法院于2019年12月24日作出（2019）辽0603民初1793号民事判决书，判决：“坐落于丹东市振兴区（江左之星大厦1号楼2单元304号）房屋归李远才所有。” 由于案涉房屋被查封等原因，李远才至今未能办理过户登记。李远才向该院提起诉讼，要求中止对坐落于江左之星1号楼2单元304号住宅房屋的执行，该院受理后，于2020年10月16日作出（2020）辽0602执异53号执行裁定书，裁定：中止对坐落于丹东市振兴区（江左之星大厦1号楼2单元304室）房屋的执行。原告对该执行异议裁定不服，故提起本次诉讼。 一审法院认为，被告李远才与被告景程房地产之间无债权债务纠纷，涉案房屋是李远才以居住为目的，受让抵顶工程款购买的，景程房地产只是为双方买卖的达成提供了便利，故本案应按照《最高人民院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对李远才取得涉案房屋的事实能否排除对该房屋的执行进行审查。案涉房屋被查封前，李远才与景程房地产协商一致，签订了《商品房内部认购协议书》，因案涉房屋在诉讼前取得了商品房预售许可证明，买卖合同属有效合同。李远才已支付了全部房屋价款，向物业公司交纳了进户相关费用并实际入住至今，只是因景程房地产的原因未能办理房屋权属证书。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李远才对涉案房屋享有物权期待权，其权利能够排除对案涉房屋的执行。惠通小贷关于李远才与景程房地产之间是代物清偿关系而非商品房买卖关系，不适用《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋没有物权期待权或其他优先权利，不能排除强制执行行为的主张，缺少事实基础和法律依据，不能成立。综上所述，惠通小贷的请求不能予以支持。判决：驳回原告丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司负担。 二审中，李远才提供证据1、2017年1月25日景程房地产取得商品房预售许可证一份，证明李远才在2017年3月16日签订《商品房内部认购协议书》，提起诉讼之前，景程房地产已经取得了商品房预售许可证，因此，《商品房内部认购协议书》有效；证据2、丹东市个人房屋信息自助查询结果证明一份，是2021年4月1日查询的。证明涉案房屋是李远才唯一住房，没有其他房屋登记信息。 惠通小贷的质证意见为，对证据1的真实性没有异议，但根据该证据载明的项目名称及地址，无法根据该证据予以确认是否是涉案争议的房屋。即使按照该证据所证明2017年1月25日取得预售许可的时间来看，2016年3月16日签订的合同也是无效的协议。另外，被上诉人李远才与景程房地产签订的是认购协议书，并不是正式的商品房预售合同，即不具备预售条件，也没有进行预售备案，因此无论是否考虑被上诉人李远才是否是通过抵顶取得的，按照预售合同的条件来看，被上诉人李远才也不享有对涉案房屋的物权期待权；对证据2的真实性没有异议，但基于李远才处于婚姻关系存续期间，其配偶名下是否有房屋无法确定。 本院的认证意见为，该组证据皆是行政机关出具的证明材料，本院予以确认。 本院除对一审查明的事实予以确认，另查明，景程房地产于2017年1月25日取得涉案房屋的预售许可证。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为李远才对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。惠通小贷主张李远才与景程房地产之间不存在房屋买卖合同法律关系，李远才不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一项条件，即李远才与景程房地产之间不存在房屋买卖合同关系。从李远才购取案涉房屋的过程来看，李远才与景程房地产签订了《商品房内部认购协议书》，景程房地产为李远才出具了收款收据并办理了入户手续。上述行为均发生在案涉房屋查封之前。虽惠通小贷主张案涉房屋系代物清偿不属于买卖法律关系，但《商品房内部认购协议书》对于房屋的坐落、面积等基本情况，以及房屋价值均进行了约定，应视为商品房买卖合同，抵债方式亦可以视为支付房屋价款，故认定李远才在人民法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。另外，关于上诉人主张涉案房屋于2017年11月2日被景程房地产抵顶给案外人宋军延一节，因景程房地产于2017年6月5日已经为李远才出具了入户通知单，李远才入户装修居住至今，该时间在案外人抵顶之前，故并不影响李远才对涉案房屋享有的权利。 综上所述，丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 于国兴 审 判 员 李大为 审 判 员 康 璐 二〇二一年八月三十日 法官助理 陈泉妤 书 记 员 王晓宇