辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6677号 上诉人（原审被告）：王正尉，男，1978年9月4日生，汉族，户籍地辽宁省大连市，住辽宁省大连市西岗区。 上诉人（原审被告）：徐日娜，女，1980年8月24日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区，住辽宁省大连市西岗区。 被上诉人（原审原告）：中瑞物业管理（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路116号，统一社会信用代码：91210203565528953N。 法定代表人：韩江涛，总经理。 委托诉讼代理人：杨艳霞，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高珊，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。 上诉人王正尉、徐日娜因与被上诉人中瑞物业管理（大连）有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王正尉、徐日娜共同上诉请求：一、撤销一审判决第一项，查清事实，依法改判或发回重审；二、返还上诉人已缴纳物业费(2015年2月1日至2016年1月30日)共计5309元；三、将利用小区公共设施(地下停车场)出租出售所得利益返还全体业主；四、限期对小区内损坏的公共部位、公用设施进行维修；五、限期整改落实合同其他相关约定；六、一审、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实与理由：一、关于诉讼时效。截至一审起诉(2021年4月6日)，上诉人从未收到物业公司关于物业费催告的书面函件。尽管物业公司提供了2020年12月20日的电话录音，但上诉人在电话中已明确表示缴费前需解决当前物业服务所存在问题，被上诉人表示理解，但迟迟不予解决。因此，一审法院判定该电话录音构成诉讼时效中断不成立。二、关于是否按合同约定履行了合同义务。2014年11月10日，上诉人与被上诉人签订了《前期物业管理服务协议》，协议中明确约定了被上诉人的具体合同义务，包括设置宣传栏公示相关信息、对小区公用设施进行维修维护、定期征询业主对物业管理服务意见、小区内安全值班人员和巡查人员、外来人员和车辆进出管理和登记、生活垃圾日产日清等。被上诉人在实际管理期间，无一按约定履行。一审法院认为物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，是服务瑕疵，不能成为拒交物业费的理由，没有判断依据和标准。上诉人第一年已按合同约定足额缴纳了物业费，但被上诉人不但未提供相应服务，反而利用手中物业管理权限，人为设置障碍，阻挠上诉人和其他业主进行正常的房屋装修以谋取不正当利益。 被上诉人中瑞物业管理（大连）有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 中瑞物业管理（大连）有限公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付欠缴的物业服务费共26545元（2016年2月1日-2021年1月31日五个交纳年度）；二、被告向原告支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（2019年8月19日以前按照中国银行同期借款利率计算，2019年8月20日以后按照贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年2月28日共3721元）。 一审法院认定双方没有争议要素事实为：一、合同约定概况：2014年11月10日，原告、被告及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方签订《前期物业管理服务协议》，合同约定中瑞置业（大连）有限公司委托原告为大连香水湾提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的维护和管理，物业管理区域内的公共环境卫生、公共绿化管理等；住宅按建筑面积每月每平方米3元（叠院产品案按实际建筑面积收取物业管理费），交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内；未按约定交纳有关费用的，从逾期之日起按应交纳金额的0.3%按日加收滞纳金。二、小区的位置及名称：大连市西岗区香周路120号香水湾小区。三、被告房产位置、面积：辽宁省大连市西岗区香洲园26号1单元16层2号房屋，建筑面积为147.48平方米。 一审法院确认双方争议的要素：1、业主拖欠物业管理费期间。2、原告是否按照合同约定履行物业服务义务。如公共部分的维修、小区物业绿化、安保巡查、公示、消防、保洁不到位等。3、原告收取违约金的事实和法律依据。 一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：1、原告主张物业费是否已过诉讼时效。合同约定交纳费用时间为每个费用交纳年度前30日内，通过字面意思的理解及该小区普遍的交费方式，该小区物业费的交费方式为预交方式，每个物业费的交费年度以被告第一次交费的年度为基准，每个交费年度的物业费应在该交费年度的前30日进行预交。原告提供的2020年12月20日的电话录音中确认被告身份后向被告催要物业费，构成诉讼时效的中断，同时根据物业费的交费方式，原告要求被告支付2018年2月1日至2021年1月31日期间拖欠的物业费15928元（3元/月/平方米×36个月×147.48平方米，取整）的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。 2、原告是否按合同约定履行了义务。原告在讼争期间依约为案涉小区提供了物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。被告辩称原告提供的物业服务不到位并提供了相关照片，物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。 3、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条之规定，判决如下：一、被告王正尉、徐日娜于判决生效之日起十日内共同支付原告中瑞物业管理（大连）有限公司2018年2月1日至2021年1月31日拖欠物业管理服务费15928元。二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取278元，由被告王正尉、徐日娜负担147元，由原告中瑞物业管理（大连）有限公司负担131元。 本院二审期间，二上诉人提供照片、视频，拟证明被上诉人的管理没有达到合同约定的要求，垃圾没有及时清理、小区门禁随便进出、小区显示屏是坏的。被上诉人不予认可。由于照片及视频显示的服务问题仅构成被上诉人服务瑕疵，业主不能减免缴费，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，二上诉人、被上诉人与案外人中瑞置业（大连）有限公司签订《前期物业管理服务协议》后，在2018年2月1日至2021年1月31日期间，被上诉人已经基本履行了协议约定的房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护、管理、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理、对小区内的停车场实行经营管理等义务，二上诉人应按照约定支付相应物业管理服务费。被上诉人在2020年12月20日向二上诉人催要物业费，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定的“权利人向义务人提出履行请求”的情形，产生诉讼时效中断的效力。因此，一审法院认定被上诉人主张前述期间的物业费未超过诉讼时效期间正确，本院对二上诉人关于诉讼时效的意见不予采纳。同时，被上诉人履行合同存在的瑕疵不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由。而且，一审法院也正是基于被上诉人存在需要完善的物业服务等对其要求支付违约金的诉讼请求予以驳回，该处理较为得当。再者，二上诉人如认为被上诉人未完全履行合同义务或者侵害其合法权益，可另行起诉，本院不予处理。因此，一审法院判决二上诉人支付物业管理服务费15928元于法有据，本院不予调整。 综上，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费199元，由上诉人王正尉、徐日娜共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕春燕 审判员  王慧莹 审判员  王 迪 二〇二一年八月十九日 书记员  葛美玲