湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7083号上诉人（原审原告）：雷胜利，男，汉族，1976年8月16日出生，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：唐锦昌，湖南中郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁佳宇，湖南中郡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南君悦环球发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区伍家岭路4号办公楼4楼。法定代表人：肖宏。委托诉讼代理人：崔亮，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人雷胜利因与被上诉人湖南君悦环球发展有限公司（以下简称君悦公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2021）湘0105民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人雷胜利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，其判决的司法导向是鼓励房地产开发企业可以利用格式条款的不公平和陷阱，无期限占用老百姓血汗钱。上诉人以及任何一个正常人都无法在这个判决中感受到公平正义。一、2019年5月10日，上诉人与被上诉人签订了《君悦新天地认购书》（以下简称《认购书》），上诉人之后就支付了定金5万元、购房款26万元，合计31万元。该《认购书》是双方的真实意思表示，合法有效，但是《认购书》是被上诉人提供的格式合同，其中部分条款明显存在陷阱，对上诉人而言显失公平。《认购书》事实上没有约定明确的应签署《商品房买卖合同》具体期限，按一审法院判决的逻辑，被上诉人可以无限期占有上诉人的大笔资金，因为签订《商品房买卖合同》以被上诉人的通知为条件。《认购书》签订后，上诉人依据合同约定履行了合同义务，但被上诉人在两年内均以各种理由推脱，不通知上诉人签约，被上诉人明显恶意不通知，属于严重违约。二、上诉人与被上诉人签订的《认购书》是由被上诉人提供的格式合同，该合同中并未明确约定被上诉人通知上诉人签约的准确时间，这个约定事实上等于没有约定应当签订《商品房买卖合同》的时间，这个明显限制他人权利和免除自身义务的格式条款。被上诉人一直未通知上诉人签订合同，已明显超过了合理期限，是恶意的拒绝履行《认购书》的相关义务。被上诉人的该行为明显对一个以诚实信用为准则，积极履行义务的上诉人不公平、不负责的。三、涉案房屋已经建设多年，去年十一月底才取得新的预售证，且被上诉人资金困难，还需要安置1000多名下岗职工，债务缠身，涉及众多诉讼，相关涉案房屋建设早已停滞不前，交房遥遥无期。如此情况下，仍要求被上诉人应当与被上诉人签订正式《房屋买卖合同》，这是对上诉人合法和合理选择和行使民事权利的错误司法干预。根据被上诉人目前的公司财务和诉讼情况来看，被上诉人按期交房的可能性非常小。上诉人依据《民法典》第563条关于法定解除权的规定，以及被上诉人恶意拒绝履行合同义务的违约事实，提出解除合同的诉请合法、合理。同时，《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。”未在合理期限内通知并订立《商品房买卖合同》是被上诉人的恶意违约造成，一切后果由其自行承担。上诉人没有任何过错，依法有权解除《认购书》，要求被上诉人返还占用2年多购房款和承担占有期间的利息。被上诉人君悦公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二、《认购书》已明确约定，签订正式购房合同为接到被上诉人通知之日起3日内，被上诉人并未违反《认购书》的约定的情形，上诉人无权依据《认购书》行使约定解除权；三、本案中不存在导致合同目的不能实现等法定的解除合同的情形，上诉人无权行使法定解除权；四、被上诉人已通知上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，且房屋交付在即，上诉人签订《商品房买卖合同》的目的并非不能实现。雷胜利向一审法院起诉请求：1.解除雷胜利与君悦公司签订的《君悦新天地认购书》；2、判决君悦公司返还雷胜利房款310,000元及按银行同期贷款年利率5%计算至实际返还之日止的资金占用费（暂计算至2021年1月10日的资金占用费为25,649.32元）；3、由君悦公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年5月10日，雷胜利作为认购人与君悦公司作为出卖人签订了一份《君悦新天地认购书》，认购书约定雷胜利以贷款方式认购君悦公司开发的君悦新天地项目中的3栋2022号房，认购人先支付首付款310,000元，其余价款再向银行借款支付；认购人自签订认购书之日向出卖人支付认购定金50,000元，支付定金之日起7日内付清所有首付款及相关费用，认购人同意在接到出卖人的签约通知之日起3日内与出卖人签订商品房买卖合同等。本认购书签订后，雷胜利于2019年5月17日向君悦公司支付购房款50,000元；之后分别支付了55,000元、105,000元、100,000元，共计支付款项310,000元，君悦公司对此予以确认。因君悦公司长时间未通知雷胜利签订正式的商品房买卖合同，故雷胜利诉至法院，要求判如所请。一审法院另查明，君悦公司于2018年7月13日取得开福区江天路268号君悦新天地商业中心3栋的商品房预售许可证（证件号：长住建委售许字（2018）第0296号），商品房层数为22层；2020年11月20日，君悦公司取得君悦新天地商业中心3栋的商品房变更预售许可证，许可证对批准预售建筑面积进行了变更，增加了商业预售面积。一审法院认为，该案系为签订商品房买卖合同而签订的预约合同，系双方的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；该案中，双方约定签订商品房买卖合同之日为“认购人在接到出卖人的签约通知之日起3日内”，双方并未约定具体的签约日期，君悦公司虽在签订认购书后一年多时间内未与雷胜利签订商品房买卖合同，但根据双方合同约定，并不能认定君悦公司构成违约，现君悦公司已获得变更后的商品房预售许可证，具备与雷胜利签订商品房买卖合同的条件，且表示愿意继续履行合同约定，故该院认为，君悦公司可以继续履行涉案认购协议，雷胜利认为无法实现签订认购书的合同目的缺乏依据，故对雷胜利的诉求，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回雷胜利的全部诉求请求。案件受理费6,334元，因适用简易程序减半收取3,167元，由雷胜利负担。二审中，上诉人雷胜利向本院提交视听资料光盘1张，拟证明2020年年初，被上诉人业主拉横幅控诉被上诉人挪用购房款、交房遥遥无期的事实；被上诉人君悦公司向本院提交君悦公司工作人员向上诉人雷胜利发送的短信通知打印件1份，拟证明君悦公司于2021年5月10日通知雷胜利签订正式《商品房买卖合同》。被上诉人君悦公司对上诉人雷胜利提交的证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到上诉人的证明目的。上诉人雷胜利对被上诉人君悦公司提交的证据的质证意见为：真实性无异议，但与本案无关联。被上诉人通知的时间为2021年5月10日，与签订《认购书》的时间整整相隔两年，充分证明了上诉人没有任何过错。本院经审查认为：对上诉人雷胜利、被上诉人君悦公司提交的证据的真实性、合法性均予以采信。二审查明，君悦公司工作人员于2021年5月10日通过手机短信形式通知雷胜利签订正式《商品房买卖合同》。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实无异。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”具体在本案中，上诉人雷胜利与被上诉人君悦公司于2019年5月10日签订的《君悦新天地认购书》应系为将来订立正式的商品房买卖合同而提前签订的预约合同。预约合同，当事人即负有履行预约所约定的订立本约合同的缔约义务，只要本约未订立，就是预约合同没有履行。预约当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方当事人可以请求承担违约责任。上诉人雷胜利作为购房人，在签订《君悦新天地认购书》后，已支付总房款一半的首付款，其履约承担较高，而被上诉人君悦公司在收到房款，超过一年多时间不履行通知签约义务，双方履约情况相较，权利义务履行情况明显不对等；其次，君悦公司在已办理商品房预售许可证的情况下也未及时通知雷胜利签订本约合同，故本院认为被上诉人抗辩称签订本约合同为在其通知后三日之内、被上诉人没有违约的理由不能成立；又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项之规定可知，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。君悦公司在已办理商品房预售许可证情况下，迟迟不与雷胜利签订本约合同，应认定为迟延履行主要义务，上诉人于2021年1月12日向一审法院起诉，被上诉人于2021年5月10日才通知雷胜利签订本约合同，明显超过了合理期限，构成违约。综上所述，上诉人主张被上诉人未能在合理时间内通知上诉人并与其签订本约合同诉请解除预约合同的上诉意见有事实和法律依据，本院予以采纳。具有解除合同事由情况下，合同即使还能继续履行，但不能据此排除守约方以对方违约为由解除合同的权利，一审法院以涉案合同还能继续履行为由不予支持雷胜利诉请属适用法律不当，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故上诉人雷胜利要求被上诉人君悦公司承担赔偿资金占用损失有法律依据，从上诉人雷胜利付完310000元首付款之日（2019年7月31日）起计算至实际退付完毕之日止，其中2019年7月31日起至2019年8月19日止期间按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起至全部首付款退付完毕之日止期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初833号民事判决；二、雷胜利与湖南君悦环球发展有限公司在2019年5月10日签订的《君悦新天地认购书》于2021年1月12日解除；三、湖南君悦环球发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还雷胜利已交付的购房首付款310000元并赔偿资金占用期间的损失（以310000元为基数，2019年7月31日起至2019年8月19日止期间按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；2019年8月20日起至全部首付款退付完毕之日止期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回雷胜利的其他诉讼请求。如未按该判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3167元，二审案件受理费6334元，合计9501元，由湖南君悦环球发展有限公司。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  曾庆军二〇二一年八月九日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。