广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0405民初1094号 原告（反诉被告）：梧州市三祺投资有限公司，住所地梧州市新兴二路57号16号楼1单元401房。 法定代表人：林寒琨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：左贝贝，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨诚程，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：何明宇，男，1965年6月7日出生，汉族，住广西藤县。 原告（反诉被告）梧州市三祺投资有限公司（以下简称三祺公司）与被告（反诉原告）何明宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三祺公司的委托诉讼代理人左贝贝、杨诚程，被告何明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三祺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租房押金6000元；2.判令被告向原告支付违约金1800元（违约金按每日1%计算，从2016年6月21日暂计算至2016年7月21日，并实际计算至押金返还完毕之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月19日，原、被告经协商，就原告承租被告位于梧州市房事宜签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为24个月，从2014年6月21日至2016年6月20日止。承租房屋每月租金3000元（含税、物业公摊费和电视网络费），承租方预先缴纳押金6000元。双方还约定，租赁期满，原告结清物业、水电等费用后，被告应当即日退还所交的押金，如不能按时退还，出租方须向承租方支付每日1%的违约金。租赁合同签订后，原告依照合同约定全面履行了合同义务，至合同到期之时，原告已缴清租金及水电费等相关费用。按照合同约定，被告应于当日退还6000元押金，但被告以各种理由进行推脱，拒不退还，被告的行为违反了合同义务，侵犯了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，为维护原告合法利益，遂诉至法院。 原告为证明其本诉主张，向本院提交如下证据： 1.租赁合同复印件一份，证明双方就权利义务进行了约定，也就押金的返还和违约金进行了约定； 2.记账回执三张、电子回单凭证一张，编号为00078010、00097220、00014627的发票各一张，证明原告已按照合同的约定已经足额支付房屋租金和押金；发票中显示的时间与原告支付租金的时间都是相当接近的，事实证明被告知晓原告的财务制度，发票所记载的时间与原告出具租金发票的时间是有先后顺序的，均是在被告出具租金发票的当天或之后支付租金的，可以证明被告已经通过事实行为履行了双方的口头约定义务，并对租金的期限、方式进行了实质性的变更； 3.《证明》一份，证明双方已完成退租手续，被告并未退还押金的事实。该证明对房屋租赁合同解除之后的义务已经做了约定，其中并没有约定延期缴纳租金的事实，被告也没有向原告方主张，被告仅就电视机损坏的事实以及押金的返还有异议； 4.房产证复印件一份，证明房为被告所有。 被告何明宇辩称，1.被告与原告三祺公司签订租赁合同，并收取6000元押金是事实，但《租赁合同》详细列明租赁前的房内物品清单，经双方清点检验均完好无损，并作为合同的内容经双方确认，其中《租赁合同》第四条第3款明确约定：“承租方对所租赁的房屋、铁门、门窗、家具、电器、地砖应妥善保管好，如有损坏，照价赔偿”，被告所有的位于梧州市房内客厅的松下牌电视机受到人为损坏发生故障，是发生在原告三祺公司租赁房屋期间，原告三祺公司拒不修理，也不愿意赔偿。2.对于6000元的押金，被告本意并非拒绝退还，而是原告三祺公司违约在先，拒绝赔偿人为损坏的电视机。2016年7月6日，被告通过书面形式函告原告，因电视机花屏问题双方协商未果，押金6000元暂由被告保管，该行为是民事关系中的自救行为，没有违反法律规定，因此请求法院驳回原告三祺公司的诉讼请求。 被告为证明其本诉的反驳意见，向法庭提交证据如下： 1.电视机照片5张，证明出租前后电视机的情况； 2.新线存款历史交易明细清单一份，证明原告没有按时支付租金给被告。 被告（反诉原告）何明宇向本院提出诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）三祺公司支付拖欠被告（反诉原告）何明宇租赁合同违约滞纳金26100元；2.判令原告（反诉被告）三祺公司赔偿被告（反诉原告）何明宇所有的松下牌电视机造成的损失4023元；3.本案的所有诉讼费用由原告（反诉被告）三祺公司承担。事实和理由：1.违约滞纳金部分，2014年6月19日，原、被告经协商，由原告承租被告位于梧州市，并签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限为24个月，从2014年6月21日至2016年6月20日止，租金每月3000元（含税、物业公摊费和电视网络费），原告在签订合同日算起，7天内把前6个月的租金18000元转入被告何明宇账户。合同签订后，原告三祺公司于2014年6月25日将前6个月租金18000元和押金6000元合计24000元支付给被告，之后余下18个月租金共计54000元，原告均没有按合同约定的期限交给被告。经被告多次通过打电话方式和现场催促，原告才逾期缴纳租金，严重违反了合同约定，且违约行为一直处于持续状态。原告不按时支付租金导致被告不能及时偿还贷款和私人借款，对被告造成严重损失，依照《租赁合同》第三条和第五条第1款约定，原告应向被告支付的逾期缴纳租金的违约金26100元。2.电视机损坏部分，原、被告签订的《租赁合同》详细列明租赁前的房内物品清单，经双方清点检验均完好无损，并作为合同的内容经双方确认，其中《租赁合同》第四条第3款明确约定：“承租方对所租赁的房屋、铁门、门窗、家具、电器、地砖应妥善保管好，如有损坏，照价赔偿”，租赁合同届满当天，被告发现客厅的松下牌电视机液晶显示屏有人为损坏的竖线，是发生在原告三祺公司租赁房屋期间，但原告三祺公司拒不修理，也不愿意赔偿。被告于2016年6月30日向该电视机售后服务部报修，经梧州广信电子电器有限公司出具报价单，确认该电视机液晶显示屏更换费为3723元，维修费300元，合计4023元。综上，被告依据相关法律提出反诉。被告（反诉原告）为证明其反诉主张，向本院提交如下证据： 1.身份证复印件一份，证明被告主体适格； 2.户口簿复印件一份，证明被告主体适格； 3.藤县桦宇电器销售单复印件一份，证明电视机价值5800元； 4.报价单复印件一份，证明电视机因屏幕损坏所需的修理费； 5.封存说明复印件一份，证明现在该电视机已封存； 6.产权证复印件两份，证明房屋是属于被告所有； 7.电视机的保修单一份，证明电视机来源合法，并且有保证的。 原告（反诉被告）三祺公司辩称，1.关于违约金部分，双方有口头约定变更租金缴纳的期限，反诉原、被告通过事实行为达成了口头约定，被告方也认可这种方式。根据被告出具的发票时间与原告方缴纳租金的时间是接近的；双方就合同的解除已经达成了约定，原告提供的证据中的《证明》已经清楚的说明了双方的义务，被告的诉请不符合事实和法律依据。2.关于电视机损害赔偿部分，有以下意见：一、原告方认可在合同中约定的“如有损坏，照价赔偿”，在本案被告提交的证据中，没有任何证据证明电视机损坏是原告造成的；二、根据被告的证据，只是证明电视机有损坏，但是未说明电视机损坏的原因，因此不能由原告进行赔偿；三、根据租赁合同的精神，租赁物在租赁期间发生的损坏应当由出租人承担责任，因为原告方在租赁合同约定了承担维修责任，已经是加大了承租方的义务，因此该损坏应该包括人为损坏而不包括自然损耗，才符合公平原则。就被告的证据不能证明该电视机的损坏是因为原告的原因造成的。综上，原告不应当承担电视机损坏的赔偿责任。 原告（反诉被告）就反诉未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对原告提供的证据1、3、4以及被告提供的证据1、2、6因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人双方有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2，被告何明宇认为付钱是事实，但是已经超过很长时间才支付的，不认同双方进行了口头约定对租金的期限进行了实质变更。本院认为，原告的证明内容符合交易习惯，该份证据本院予以确认；被告就本诉提供的证据1，原告认为被告未在举证期限内提交证据，其不予质证。本院认为，该份证据涉及争议事实的查明，本院于庭审中指定被告在规定的期间提交，且与庭审时双方当事人陈述的电视机损坏情况一致，本院对该证据的三性予以确认；被告就本诉提供的证据2，原告认为被告未在举证期限内提交证据，其不予质证。本院认为，被告逾期提交证据，且无合理理由，本院对该份证据不予认定。被告就反诉提交的证据3，原告对该份证据的三性均有异议，认为该证据不能证明电视机价值，也不能证明产品为合格产品。本院认为，本案中，原告对被告合法占有电视机也未提出异议，至于电视机的价值不是本案审理内容，因此，对该份证据的证明内容不予确认；被告就反诉提供的证据4，原告对该份证据的三性均有异议，认为该报价单是被告单方出具的，是与被告有利害关系，不能作为本案的证据使用，而且报价单仅有公章，没有经手人签名，无法确认其真实性与合法性，该报价单仅描述了电视机的故障，并没有说明电视机是人为损坏还是自然损坏，该份证明不能作为原告承担责任的证据以及作为证明电视机损坏的证据。本院对原告的质证意见予以采信；被告就反诉提供的证据5，原告对该份证据的三性均有异议，认为与本案无关，不发表质证意见。本院认为此证据不具有证据的三性，对该证据不予采纳；被告就反诉提交的证据7，原告三祺公司对该份证据的三性不予认可，认为保修单上面没有相应的信息，也没有销售的盖章。本院认为，保修证作为电视机保修的依据，不是证明电视机的来源的证据，对该份证据的证明内容不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月19日，原、被告签订了《租赁合同》，合同主要约定：1.被告将坐落在梧州市房出租给原告；2.租赁期限为24个月，即从2014年6月21日至2016年6月20日止，租金为每月3000元（含税、物业公摊费和电视网络费），原告在签订合同日算起7天内把前6个月的租金共18000元转入被告何明宇账户，余下18个月租金在每半年期前10天转入被告账户，原告先交纳押金6000元，每月的水电费、液化费等按有关规定由原告自行缴纳；3.原告对所租赁的房屋、铁门、门窗、家具、电器、地砖应妥善保管好，如有损坏，照价赔偿；4.原告如欠水、电、房租等有关费用按金额每天加收1%的滞纳金，超过10天即视为原告无履行能力，被告有权立即收回出租房屋，且不退还押金；5.租赁期满，原告结清物业、水电等费用后，被告应当即日退还所交的押金，如不能按时退还，被告须向原告支付每日1%的违约金。2014年6月25日，原告向被告支付了押金6000元及租金18000元，此后被告分别于2015年2月12日、2015年7月16日和2016年1月21日各出具1张金额为18000元的租金发票给原告，原告分三次分别于2015年2月12日、2015年7月27日和2016年1月28日，每次向被告支付租金18000元。2016年6月20日，原、被告之间签订的租赁合同期间届满。2016年7月6日，原告出具《证明》，载明：经双方清点与核对，水电、煤气等费用已全部缴清，双方因电视机质量问题协商未果，押金6000元由被告何明宇保管。该笔6000元押金被告至今未退还原告。庭审中，被告明确表示租赁房屋内的电视机开机后屏幕会显示竖线，外观没有损坏，没有明显裂痕。原告也明确表示，电视机开机后屏幕确会显示竖线。 本院认为，原告三祺公司与被告何明宇签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于本诉，原、被告双方在合同中约定“租赁期满，原告结清物业、水电等费用后，被告应当即日退还所交的押金，如不能按时退还，被告须向原告支付每日1%的违约金”，现租期届满，原告依约缴清相关费用，被告应当返还押金，对于原告要求被告返还押金6000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付的违约金，符合双方合同约定，但被告认为违约金的标准过高，且原告并未就违约行为造成的实际损失进行举证，根据本案的实际情况，原告因逾期返还押金所造成的实际损失是银行利息，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院将违约金损失调整为按被告应返还的押金数额，依照中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率的1.3倍分段计算，超出部分不予支持。据此，被告应支付的违约金自2016年6月21日起，按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍分段计付至被告实际还清押金之日止。至于被告以电视机被人为损坏为由，要求原告修理或赔偿，而不予退还原告押金的答辩意见，因被告未提交足够的证据证实该损毁系由原告造成，对于被告的答辩意见本院不予采纳。 关于反诉，对于被告要求原告支付拖欠租赁合同违约滞纳金的诉请，实际上是原告逾期支付租金的违约金。原告辩称，反诉原、被告通过事实行为达成了口头约定，根据被告出具的发票，原告再缴纳租金。本院认为，原告的答辩意见符合本院查明的事实，且符合交易习惯，原、被告以事实行为对支付租金的期限作出变更，本院对原告的答辩意见予以采纳，对被告的该项诉请不予支持。 对于被告要求原告支付对被告所有的电视机造成的损失4023元的诉请，本案中的原、被告签订的《租赁合同》，该租赁合同的租赁物包括了房屋和屋内设施，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”之规定，租赁物的损耗原告应不负赔偿责任，在原告对租赁物存在不当使用，恶意破坏的情况下，被告可要求原告承担赔偿责任。从被告提交的照片和庭审时原、被告的陈述来看，租赁房屋内的电视机确实有一定的损毁，但是被告未提交充分的证据证实该损毁系由原告造成，对于被告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何明宇于本案判决生效之日起十日内返还原告梧州市三祺投资有限公司租房押金6000元； 二、被告何明宇于本案判决生效之日起十日内向原告梧州市三祺投资有限公司支付逾期返还租房押金违约金，该违约金以6000元为基数自2016年6月21日起按银行同期同类贷款利率1.3倍计付至被告何明宇付清之日止； 三、驳回反诉原告何明宇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费25元，反诉案件受理费277元，合计302元，由被告（反诉原告）何明宇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 代理审判员 ?? ? 杜洁 二〇一六年十二月一日 书 记 员 ???程海燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。