辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再161号再审申请人（原审被告）：姜悦，女，1983年1月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被申请人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街197号1610。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，女，1972年6月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：许忠秀，女，1974年3月9日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。再审申请人姜悦因与被申请人辽宁中恒物业管理有限公司（简称中恒物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院于2020年12月5日作出的（2020）辽0111民初5504号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年7月15日作出（2021）辽01民申172号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人姜悦与被申请人中恒物业的委托诉讼代理人许忠秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜悦再审请求：撤销原审判决，驳回中恒物业的所有诉讼请求。事实和理由：1.原审送达程序不符合法律规定。原审从未与姜悦以电话或其他方式告知其已经涉诉，一审法院在审核中恒物业代理人代理权上存在严重瑕疵，委托书没有注明日期，劳动合同没有截止日期，无法确定其出庭资格。原审开庭没有公告送达，却公告送达判决书。原审卷宗未归档且拒绝当事人查卷。原审判决书未让姜悦签收，导致再审及上诉受限。2.根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定，姜悦不应该承担物业费，而应由沈阳润汇房地产开发有限公司承担。3.判决书中判令支付日期超出诉讼时效，未保护姜悦的权利。中恒物业辩称，请求驳回姜悦的请求，维持原判。事实和理由：1.一审法院是通过诉前调解及电话询问的情况下得到了对方意见才开庭审理的物业服务合同纠纷一案。2.中恒物业对代理人身份认可，并盖有中恒物业公章。委托书中没有体现姜悦，没有注明委托日期等事由，中恒物业作为利益相关人对此未表示质疑，而且与姜悦无关。3.姜悦主张的送达、查档、公告等程序不符合法律规定的问题，应由法院依职权审查。4.姜悦质疑商品房是否具备交付使用条件，可以通过另案起诉主张权益。5.关于诉讼时效，应从物业撤出的次日开始计算3年，物业公司现在园服务，提供的是持续性服务，不适用诉讼时效。中恒物业向原审法院提出诉讼请求：1.判令姜悦给付自2016年12月15日起至2019年12月31日物业费共计6805.31元，滞纳金300元，共计7105.31元。2.请求判令姜悦承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：姜悦系苏家屯区南京南街1066-2号长堤湾小区1-3-4号房屋业主，房屋面积为98平方米。2016年12月15日中恒物业进住长堤湾小区并提供物业服务，2017年3月14日，中恒物业通过招投标方式中标长堤湾（一期）前期物业，并与建设单位签订前期物业服务合同，在合同中约定物业管理服务期限自2016年12月15日起，同时于2017年3月24日与长堤湾小区所在社区施官社区居民委员会签订长堤湾物业服务合同，在合同中约定服务期限从2016年12月15日起至2019年12月15日止，2019年11月26日，中恒物业与施官社区居民委员会续签合同，合同期限自2019年12月15日起至2022年12月15日止。现姜悦拒绝交纳物业费，故中恒物业诉至法院。原审法院认为，中恒物业与建设单位签订的前期物业管理服务合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中中恒物业经招投标等合法手续入住姜悦所在小区并提供物业服务，姜悦应依照合同约定交纳物业费，现姜悦拒绝交纳物业费的行为已构成违约，故对中恒物业的主张予以支持。因中恒物业与施官社区居民委员会签订的长堤湾物业服务合同中约定服务期限从2016年12月15日起至2022年12月15日止，故姜悦应给付此期间的物业费，即6805.31元。关于中恒物业主张滞纳金的问题，因该合同系格式条款，该约定加重了业主的负担，无证据显示中恒物业对姜悦进行了详细的解释说明，故对该请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、姜悦于判决发生法律效力之日起十日内给付辽宁中恒物业管理有限公司从2016年12月15日起至2019年12月31日止的物业费6805.31元；二、驳回辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由姜悦负担。本院再审查明事实与原审法院认定事实一致。本院再审认为，关于姜悦提出的其所购买的房屋尚未办理竣工验收手续，物业费不应由其承担的再审主张。姜悦认为，依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条之规定，“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”，对此，本院认为，该条第二款和第三款同时规定，“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。”本案中，中恒物业出具了《房屋建筑工程竣工验收报告》，该验收报告中施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位以及建设单位对姜悦所在的2号楼的竣工验收均已盖章确认，且姜悦自认已经于2015年实际领取房屋钥匙，并在此后进行了装修，故应视为其已接受交付并实际使用，中恒物业具有向其主张物业费的法律依据，物业费的交纳主体应为姜悦。关于姜悦提出的中恒物业在招标未完成之时即行使物业服务，因此不具有收取物业费的资格的再审主张。本院认为，虽2017年3月4日中恒物业才中标案涉小区的物业服务管理合同，但依据施官社区居民委员会与中恒物业签订的《长堤湾物业服务合同》，中恒物业提供物业服务的合同约定时间为2016年12月15日至2022年12月15日，现也无充分证据证明中恒物业公司未按合同约定的时间提供物业服务，因此，中恒物业收取物业费具有相应的合同依据及事实依据，因此对于姜悦的该项再审主张无法支持。关于姜悦提出的房屋不具备交付条件及未向其交付的再审主张。本院认为，虽姜悦提出了其所在楼宇正式电未及时办理、水仍为临时水箱、小区配套设施不全等问题，但上述问题系其与房屋开发单位之间的法律关系，并非本案的物业服务法律关系，在没有充分证据证明中恒物业未履行其应尽的协助义务且其房屋已经实际向其交付的情形下，姜悦据上述主张不承担物业服务费的交纳义务无事实及法律依据。关于姜悦提出的中恒物业服务管理不到位的再审主张。本院认为，姜悦提交了微信聊天记录及照片等证据，中恒物业亦提交了相应的照片等证据，从现有证据来看，无法充分认定物业管理服务的程度及水平不符合物业服务合同约定及足以免除或减轻姜悦足额交纳物业费的义务。因此，对于姜悦的该项主张无法支持。关于姜悦提出的中恒物业的诉讼请求已经超过诉讼时效的再审主张。本院认为，中恒物业提交了通话记录，证明在2019年11月25日、26日向姜悦就物业费进行了催缴，能够认定构成诉讼时效的中断，因而对于姜悦提出的该项再审主张无法支持。关于姜悦提出的原审存在的程序问题。本院认为，本次庭审中，姜悦本人已出庭，其程序权利已得到弥补，因此对于其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初5504号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  徐 亮审 判 员  安一凌审 判 员  张 伟二〇二一年八月二十四日法官助理  黄 卓书 记 员  郭丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。