吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终366号上诉人（原审原告）：吉林省弘峰物业服务有限公司，住所吉林省辽源市龙山区人民大街**。        法定代表人：纪龙，总经理。        委托诉讼代理人：战伟华，该公司副总经理。        上诉人（原审被告）：张健，男，汉族，1989年2月19日出生，住，住所吉林省辽源市龙山区       委托诉讼代理人：张岩，女，汉族，1989年6月12日出生，住，住所吉林省辽源市龙山区张健妻子。        上诉人吉林省弘峰物业服务有限公司（以下简称弘峰公司）与上诉人张健物业服务合同纠纷一案，双方不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。弘峰公司的委托诉讼代理人战伟华，张健及其委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        弘峰公司上诉请求：一、将原审判令“张健在本判决生效后5日内向弘峰公司交纳物业费6，161.60元纠正为7，702.00元；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：物业费不仅是物业公司提高服务的基础和各项服务开支的来源，更是小区秩序维护及清洁卫生、房屋公共设施配套管理、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。被上诉人拖欠物业费4年之久，上诉人并没有停止物业服务。邻居装修侵占通道属于邻居损害了被上诉人的合法权益，按照《装饰装修管理协议》“三、（5）乙方应将垃圾袋装后按照甲方指定地点存放装修垃圾。”根据《民法典》第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。《物权法》第七十条还规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。楼梯间、楼道口属于全体业主所有，在楼梯口、楼道放置杂物的业主妨碍了公共卫生，侵害了其他业主的权利。《物权法》第八十四条明确规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”共用楼梯间的住户在使用楼梯间时，必须遵循上述原则，不得给他人正常的生产和生活造成妨碍。”物业公司与被上诉人之间是物业服务关系，而开发商与被上诉人之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，如果房子存在质量问题，应该找开发商，建筑商在质保期内有维保的义务，而不是物业公司。不能将对开发商和建筑商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此拒缴物业费。物业公司在管理服务过程中可能存在一些令被上诉人不满意的地方，但物业服务属于公共服务，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由。1．由于新成立的业主委员会发出的公告不符合法定条件，广大业主并不支持，现仍由我公司进行物业服务。2．电梯的主管部门是特检院，电梯在运行前由特检院检测合格方投入使用，在使用期间依据法律规定，由专业的维保单位按规定进行维保，我公司均履行了相关义务，并不存在违约问题。3．被告所述的其他问题均没有事实依据，本小区为商业综合体，敞开式小区，没有空中花园的设计和宣传等等。综上，被告的抗辩理由没有事实依据，并与本案拖欠物业费无关，一审法院判定物业服务存在瑕疵，判决被上诉人缴纳80％的物业费，将导致业主效仿，不缴纳物业费等起诉判决少缴，会给法院造成大量的诉累。物业服务是否存在瑕疵仅凭一张时点的垃圾照片、一次电梯故障，无法律根据，恳请二审依法改判。        张健辩称，弘峰公司称垃圾清理不及时是邻居造成的，不是弘峰公司的原因，不符合双方签订的物业服务协议的约定。弘峰公司是服务类公司，清理垃圾在弘峰公司的服务范围内。按其所说，物业就没有服务的意义。物业服务公司作为服务和管理的公司，有义务管理楼道环境，也有义务维护相关秩序。一审中关于垃圾清运的证据并非一组，二审再举几组关于垃圾不及时清理的证据，弘峰公司称垃圾不清理是一时的，不是事实。弘峰公司与张健之间是服务关系，但是并未按照协议约定为张健提供物业服务，而是将所有的物业服务内容转嫁给开发商，而开发商即是弘峰公司的百分之百股东。通过相互推诿、内部协调不解决问题的方式，将业主的所有服务置之不理，至今约5年。业主委员会罢免弘峰公司的诉讼，虽一审已审结，但二审还未进行，不能作为弘峰公司的依据。一审法院判定物业服务存在瑕疵，导致业主效仿，不能作为法律的裁定依据。法院就是要实事求是，依据法律和事实裁判，更不能作为弘峰公司申请改判的理由。        张健上诉请求：一、依法撤销辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初1003号民事判书，判决书中对物业费及公共电费计算错误，请求重新计算并依法改判。二、依法撤销辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初1003号民事判书，依法判令被上诉人承担因管理上、服务上存在问题给上诉人造成的直接经济损失及予以限期采取修复补救措施和恢复原状处理的行为给付责任。三、由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1．判决中对物业费的计算存在错误。判决书中“自2018年1月26日起至今一直拖欠物业费用（其中包括物业服务费、电梯费及公用电费），4个年度共7，702.00元。”首先2018年-2021年至今才3个年度，何来4个年度。其次按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《物业服务协议》中的每年的标准为：物业服务费92.05平方米×1.2元／平方米×12月=1，325.52元／年、公共电梯费：480.00元／年、公共电费：60.00元／年，共1，865.52元。且电梯费和公共电费比物业服务费多缴存一年（原审已提交该收据证据）。请求法庭重新计算并依法改判。2．原审法院认定事实错误。原审原告未举证、原审被告也未质证的依据却无故出现在判决中且被法庭采信。经原审法院开庭审理，原审原告在庭审期间并没有举出证明其曾对原审被告有过物业费的催缴行为的证据，原审被告也没有收到过任何催缴的事实，而在判决中却莫名的出现三个催缴日期（无催缴方式）且被法官采信。而庭审中法官已明确告知原审被告只允许当庭举证，不允许休庭期间补充证据。那么如果该依据是原审原告在休庭期间补充的就有失公平，且不经原审被告质证就出现在判决中有伪证嫌疑，原审被告未收到过催缴事实，也未质证过任何催缴的事实证据。故本次诉讼超过诉讼时效，不应被法院采纳。3．原审法院对于上诉人的反诉诉求均未裁定，而裁定的与（2021）吉0402民初49号事实相同，并非事实，两案件最本质的差异是49号案件是弘峰公司因服务管理不到位给全体业主造成的损失，而该案除此之外还有很多给上诉人个体业主造成的损失均未被裁定，对上诉人来说有失公平。被上诉人因管理和服务上存在的问题，给上诉人造成的直接经济损失如：楼宇门对讲系统损坏至今不修，西大山外墙漏雨4年之久距今不修，公共外墙裂缝等问题均在双方签订的《物业服务协议中》约定，原审法院并没有依法裁定。而对于窗户漏风发生异响等问题原审庭审中被上诉人称在开发商的质保期内会联系开发商进行维修也至今未解决。而鉴于原审法庭不能分清责任方，未按《中华人民共和国合同法》第一百一十一条和第一百一十二条违约责任的规定依法裁判，故申请追加被上诉人辽源市御峰房地产开发集团有限公司。该公司既是御峰广场项目的开发商也是弘峰公司的股东公司，故因二被上诉人一方或双方均给上诉人造成的经济损失，请求法庭将各项损失进行划分并裁定其承担相应的赔偿责任。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误，上诉人所举证据具有真实性、合法性、关联性，所以请求上级人民法院依法撤销（2021）吉0402民初1003号民事判书，依法改判，维护上诉人的合法权益。        弘峰公司辩称：一、本案与弘峰公司、韩雪峰、高媛媛物业服务合同纠纷一案不是同案，欠费年份和情况都不相同。韩雪峰住4号楼2单元，张健住1号楼3单元，刘佳住2号楼1单元。张健2016年11月12日已经欠费，刘佳2017年7月19日已经欠费。张健和刘佳提供的证据没有欠费之前的，欠费行为与物业服务瑕疵无关。对于物业服务瑕疵，一审法院未保护滞纳金，不应再减少物业费。将该案与韩雪峰案件认定为同案，必将导致其他业主不再交纳物业费，收费必然减少，物业公司将无法经营，侵害正常交费业主的合法权益。二、关于墙体裂缝和玻璃窗漏风的问题，弘峰公司已经给部分业主更换了密封条，也与开发公司沟通过，部分业主与开发公司达成了协议。三、业主委员会通知业主不再交物业费的行为不合法，被上诉人欠物业费的理由不正当。四、一审时弘峰公司提交了催缴通知。五、物业服务公司在管理的过程中可能存在一些令被上诉人不满意的地方，但物业服务属于公共服务，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的物业服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由。六、电梯的主管部门是特检院，检测合格可使用，在使用期间，依据法律规定，由专业的维保单位进行维保，弘峰公司履行相关义务没有违约。七、被上诉人所述其他问题均没有事实依据。        弘峰公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即交纳2016年11月12日至2021年4月12日4个年度物业费7，702.00元；二、判令被告支付逾期交纳物业费的滞纳金19，314.43元；三、判令被告承担本案的诉讼费以及实现本债权的其他费用。        一审法院认定事实：张健为辽源市御峰广场1号楼3单元1909室房屋业主。2015年11月12日，弘峰公司、张健签订《吉林省弘峰物业辽源御峰城市广场项目物业服务协议》，协议“第四条，物业服务费用和其他费用。一、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用）1、住、住宅户1元／月建筑平方米，（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、化粪池的清掏、房屋及公共区域内公用部位、公用设施设备的小修、商住区域内日常综合管理）．．．3、公用电梯使用费按楼层收取，6-10层360元／年、11-15层420元／年、16-20层480元／年、21-25层540元／年、26-30层600元／年；被告居住19层应缴16-20层480元／年。4、装修违约金1000元，装修完毕验收合格后返还。5、生活垃圾填埋费5元／月。6、共用灯电费5元／月．．．．．8、物业服务费用标准将按辽源市法规、政策及物价因素调整。9、交纳费用时间：每年1月1日前交纳下一年的物业服务费。”第六条“违约责任：二、乙方违反协议致使甲方未能达到管理服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任．．．．．四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收应交费用3‰的滞纳金。协议签订后，被告仅交纳了部分物业费，自2018年1月26日起至今一直拖欠物业费用（其中包括物业服务费、电梯费及公共电费），4个年度共计人民币7，702.00元。弘峰公司自成立以来，对小区的管理上、服务上存在瑕疵。        一审法院认为，物业服务协议是原被告双方自愿签订的，合同合法有效，双方应全面履行。弘峰公司对小区管理上、服务上存在瑕疵，应承担未完全履行合同义务的责任。同时张健不应因物业管理服务上存在瑕疵而不交纳物业费。（2021）吉0402民初49号、（2021）吉04民终183号弘峰公司与韩雪峰、高媛媛物业服务合同纠纷一案，与本案事实相同，只是物业费数额不同。一审、二审判决书中论述了弘峰公司自成立以来对小区的管理上、服务上存在的瑕疵，判决弘峰公司所应当承担的责任。张健所称自家墙体裂缝、玻璃窗漏风等问题，可针对责任主体另行起诉。弘峰公司在2018年12月31日、2020年12月21日、2021年3月17日对张健催缴物业费，本次诉请不超诉讼时效。判决：一、张健在判决生效后5日内向弘峰公司交纳物业费6，161.60元（7，702.00元×80％）；二、驳回弘峰公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由弘峰公司负担5元，张健负担20元。        本院二审期间，张健提交了《专业版企业信用报告》1份、光盘1张，本院组织当事人进行了质证。本院经审核认为：《专业版企业信用报告》与本案不具有关联性，本院不予采纳；光盘能够证明弘峰公司的物业服务存在瑕疵，本院予以采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。        本院认为，弘峰公司与张健之间的物业服务合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行。弘峰公司为张健提供物业服务，张健应当按照约定的标准交纳物业费。（2021）吉0402民初49号民事判决、（2021）吉04民终183号民事判决和张健提供的证据，能够证明弘峰公司的物业服务存在瑕疵。一审判决减免部分物业费和全部违约金，已经充分保护了张健的合法权益。这种处理方式并无不当，本院不予调整。张健拒交物业费的行为属于持续违约，且有证据证明弘峰公司多次进行催交，因此，弘峰公司提起诉讼时不超过诉讼时效期间。张健提出的“判令弘峰公司承担因管理上、服务上存在问题给张健造成的直接经济损失及予以限期采取修复补救措施和恢复原状处理的行为给付责任”的上诉请求，不属于本案的审理范围，本院不予审理。        综上所述，弘峰公司、张健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100.00元，由吉林省弘峰物业服务有限公司负担50.00元，由张健负担50.00元。        本判决为终审判决。        审判长    李爽审判员    温桂杰审判员    夏丹二〇二一年八月二日书记员    刘颖