辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4551号 上诉人（原审被告）：刘惠君，女，1965年1月2日生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所大连市沙河口区新生路万客园150号。 法定代表人：张会，总经理。 委托诉讼代理人：刘伟，男，公司员工。 委托诉讼代理人：宫静，女，公司员工。 上诉人刘惠君因与被上诉人大连万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘惠君上诉请求：1.撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4442号民事判决，依法判决被上诉人按约采取必要措施履行承诺，恢复柳溪园2号一单元公共区域原有绿化，在绿地恢复之前上诉人愿承担相关保洁等部分服务项目的费用。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。不是“辩称物业服务不达标”，是物业未按约履行管理义务。上诉人2018年10月之前一直主动按时交纳物业服务费，于2018年10月开始延迟交纳物业费的原因：1.被上诉人违反物业服务合同第二条，疏于公共绿化的养护和管理；疏于公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，造成严重后果。自2018年9月中旬被上诉人不顾上诉人多次提醒警告，无视相邻业主的权益，单方面接受一楼业主所谓的承诺书，任由一楼业主大肆破坏公共绿地至今未恢复。对本区域持续的破坏绿地行为，物业没有像承诺的那样加强巡查，监控也形同虚设。对于公共绿地的管理缺少必要的巡查，及时发现问题已不可能，收到投诉都不知问题出在哪里。柳溪园二号一单元房前屋后公共绿地完全被破坏、被圈占早已是事实，2020年9月期间楼东侧的绿化又完全被毁，被硬覆盖。请法庭针对柳溪园2号房前屋后楼东侧进行现场调查取证，此区域已经没有属于公共的绿地，生活品质持续下降，严重影响房产的保值、增值。上诉人从相关部门了解到：本区域有关公共绿地被破坏被侵占的具体事实，物业方面始终没能提供有效上报材料给相关部门。物业避重就轻，不积极整改，是造成目前本区域秩序混乱的最直接原因。对园区内出现的侵犯个人隐私行为、丢失公共财物事件、严重的侮辱谩骂事件等，物业没有上报相关部门，没有尽到管理义务，使严重破坏环境、扰乱公共秩序的现象长期存在，根本得不到遏制。2.被上诉人违反物业服务合同第十七条，不能及时处理业主的投诉，没有有效管理就是默许和纵容。自2019年4月至7月，上诉人通过住这儿网、万科投诉热线，多次就公共绿地被破坏、被私圈进行投诉，一直没有收到任何答复，期间居住环境进一步恶化。2019年7月13日收到恢复绿地原貌的回复（公共绿地2020年4月恢复一部分，到6月又完全被破坏、被圈占）。一审提供了2019年4月至7月期间公共绿地发生变化的照片。3.被上诉人选择性执行物业服务合同第十六条，针对本区域损害全体业主利益的私挖乱建、破坏、侵占公共绿地的严重违约行为，没有采取必要的诉讼措施要求其排除妨害、恢复原貌；对因物业违约被逼采取拖欠物业费维权的上诉人，挥起了诉讼的大棒。只要交了物业费就可以为所欲为？公共区域长势良好的茂密的绿植、树木反复被砍被破坏，未见有针对相关业主的追责、诉讼，物业追缴的物业费就这样用来维护小区公共绿地和秩序？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。用心收钱，管理上却“和稀泥”。在对侵占公共绿地、违章建筑的管理中，以“没有执法权”止步不前。助长了“谁能闹谁有理”“谁横谁有理”的歪风。二、原判决缺乏事实依据，适用法律不当。一审庭审中上诉人已明确否认收到快递文件。有关物业“书面催交”事实不存在。催交物业费的书面文件在法院送达的诉讼文书中第一次看到。没有事实依据，适用的法律显然不当。一审中上诉人提供了相关证据反映物业在有关柳溪园2号公共绿地、公共秩序管理等方面存在的问题，这些问题的最直接受害者就是住在二楼的上诉人，上诉人80多岁的老母亲为此搬离了曾经绿化优美秩序良好的溪之谷小区。一审判决以“物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样”，完全忽视了物业管理上存在的严重瑕疵对上诉人所造成的持续伤害，给上诉人带来二次伤害。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审不公平的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。三、二审询问时，上诉人补充以下事由：一直在期盼万科物业这段时间能够履行义务，绿化给恢复了，但很失望。4月29日物业通知了联合行政执法警察对小区一期进行了统一整改，结果就是不能接受，结果显示物业根本不想彻底整改，目前的状况是随处可见公共区域各种私人圈占障碍物、杂物，公共区域显著位置私人种植果树等等，之前提到的大面积的绿地被硬覆盖，根据没有动原有的公共区域整体割据还是被私人规划着。被上诉人没有按照大连市物业管理条例第55条规定对违反法律法规的行为制止无效的，没能及时向有关行政部门报告。 大连万科物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.正是被上诉人的沟通劝阻跟进，相关业主才写出承诺和后续的绿地恢复。2.绿地恢复的问题，已上报执法部门，3.投诉处理的及时与否，是上诉人的心理感受，物业严格执行物业服务合同约定，重视业主投诉，多次沟通相关业主拆除违建退还绿地，有一个证据一会提供，侵占的绿地于2019年7月至2021年4月进行了恢复，也有证据一会提交恢复后的草坪，是针对相关违规业主物业方面对其进行阻止也有证据阻止的照片可以证明，4.由于没有执法权根据相关法规上报执法部门，由执法部门进行处理，根据我们的报告，执法部门现场勘察后，针对违章行为在媒体大连晚报登载限期拆除决定书的送达公告，有证据四可以证明，不是原审被告所说的我们对投诉不重视，管理上不作为，5.对园区的每一位业主物业均一视同仁，如确有违反法律法规的行为，物业会根据法规依法维护全体业主的利益，对于上诉人的投诉，无论安保员还有各部门主管均做了大量的工作，由于处理结果和时间节点，未能满足上诉人的期盼，被上诉人对上诉人提起诉讼期间与履行前期物业服务合同约定的对所服务小区公共部位和区域的清洁、绿化设施设备维修养护的义务。对上诉人的投诉积极联系相关业主和执法部门采取了劝告、阻止、报告等措施，要求相关业主拆除违建，退还绿地，并对草坪进行恢复，综上被上诉人已履行物业服务合同约定，上诉人以此为由拒交物业服务费没有法律依据，请二审法庭驳回原审被告的上诉请求。 大连万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠交的2018年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4820.76元。2.判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业服务费欠交之日起至2020年3月10日的违约金715.21元。合计5535.97元。 一审法院认定事实：原告系被告所在大连万科溪之谷柳溪园小区的物业服务企业，被告系该小区2号楼1单元201的业主，该房屋建筑面积为148.79平方米。2007年10月25日，大连万科城置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由乙方（原告）为万科溪之谷提供前期物业服务事宜，合同约定住宅物业费为2元/平/月，业主或物业使用人应当于每季度首月10日前向乙方缴纳当期物业服务费，逾期缴纳的，应按日3‰支付违约金，被告自2018年10月1日至2020年3月31日期间累计欠缴物业服务费4820.76元。以上事实有《前期物业服务合同》、《季度服务报告》、被告产权证、被告身份证复印件、业主资料卡、律师函、快递回执及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及一审法院的审查，可以采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原告是具有收费资质的物业服务企业，依法为被告小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应按时足额缴纳物业服务费用，故被告应交纳自2018年10月1日至2020年3月31日期间物业服务费4820.76元。关于被告辩称物业服务不达标的问题，本院认为，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。故被告以此为由拒交物业服务费没有法律依据。关于原告主张被告给付违约金一节。本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定关系，本院对本次诉讼违约金部分不予支持。 综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告刘惠君给付原告大连万科物业服务有限公司自2018年10月1日至2020年3月31日期间物业服务费4820.76元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告承担。 本院二审期间，被上诉人提交大连市甘井子区城市管理综合行政执法局通过报纸公告的《限期拆除决定书的送达公告》，拟证明物业公司接到投诉后，向相关部分进行了报告，执法部门现场勘查后，对违建下达通知书。上诉人对《限期拆除决定书的送达公告》的真实性没有异议，但主张是其投诉的结果。仅凭上述证据不足以确认是被上诉人投诉的结果，被上诉人主张是其投诉的结果，不予确认。双方当事人对一审判决查明事实均无异议，经审理，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人上诉请求“撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4442号民事判决，依法判决被上诉人按约采取必要措施履行承诺，恢复柳溪园2号一单元公共区域原有绿化，在绿地恢复之前上诉人愿承担相关保洁等部分服务项目的费用”，本院认为，上诉人一审并未提出“判决被上诉人按约采取必要措施履行承诺，恢复柳溪园2号一单元公共区域原有绿化”的诉讼请求，该请求超出二审审理的范围，本院不予审理，上诉人可另行主张；至于上诉人上诉请求“在绿地恢复之前上诉人愿承担相关保洁等部分服务项目的费用”，基于“被上诉人是否负有恢复绿地的义务”尚待另案审查，本案中无据据此支持“上诉人拒交物业费”的上诉请求，鉴于一审判决驳回被上诉人对违约金的诉请，在上诉人二审没有提交证据证明物业服务存在重大瑕疵的前提下，二审无据撤销一审判决并改判。 综上所述，刘惠君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由刘惠君负担。 本判决为终审判决。 审判长  王家永 审判员  王 歆 审判员  毕春燕 二〇二一年八月十六日 书记员  连亚妮