呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民终3337号上诉人（原审原告）:李英，女，无业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。上诉人（原审原告）:院红伟，男，无固定职业，住呼和浩特市，系李英的配偶。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区机场北铺路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。原审被告：呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区大南街以东泉盛小区1号楼1011室。法定代表人：曹明星，该公司董事长。上诉人李英、院红伟因与上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称春华景致公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日受理本案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李英、院红伟的委托诉讼代理人王倩、上诉人长融公司的委托代理人李昕睿到庭参加诉讼。原审被告春华景致公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李英、院红伟上诉请求：1、撤销一审判决，支持李英、院红伟一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由长融公司承担。事实和理由：一、原审法院认可长融公司因“白塔国际机场航道停工275天”抗辩理由成立错误。首先，长融公司提供的《责令停工通知书》明显显示，是由于其自身建设过程中存在违法情形被责令停工的，但原审法院却将其违法建设被责令拆除延误工期归于政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设而延期，这存在明显错误。其次，长融公司提供的证据《关于超民航限高结构拆除对工期影响的说明》系其自己出具的，并无任何非利害关系方的说明进行佐证，原审法院仅凭长融公司自己的说明而支持其合理延期的抗辩是错误的。再次，长融公司提供的证据《关于“水岸小镇”项目部分建筑超高处置及相关事宜的函》是由呼和浩特白塔国际机场有限责任公司于2012年3月12日发出的，该函件内容表明影响机场净空保护的拆建工作在2012年2月28日便完成了，事实上，从2011年9月7日接到责令通知到2月28日拆建工作进行了共计175天，扣除休工期，仅停工23天，并非原审法院认定的275天。二、原审法院认可长融公司因“火车东客站市政修路停工98天”抗辩理由成立错误。长融公司提供的证据《关于道路建设对工期影响的说明》系其自己出具的，并无任何非利害关系方的说明进行佐证，原审法院仅凭长融公司自己的说辞而支持长融公司合理延期的抗辩是错误的。三、原审法院认可长融公司的免责条款成立错误。事实上，双方签订的《商品房买卖合同》实属格式合同，长融公司延期的免责事由有八条，对该合同中免责条款的解释，应对制定者作不利之解释，以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益，如果将据实予以延期交房责任条款理解为销售商可以自由地通过自己“说明”推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。长融公司辩称，原审判决没有问题，应予维持。建设工程涉及的工作很多，长融公司在筹备过程中、材料的进场等方面都受到影响，有证据可以证明长融公司的意见。春华景致公司未向本庭提交答辩意见。李英、院红伟向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向李英、院红伟支付违约金135165元；2、判令春华景致公司承担连带支付责任；3、由长融公司、春华景致公司承担案件受理费。长融公司的上诉请求：1、请求扣减违约金9355.4元；2、请求依法改判将长融公司为李英、院红伟代付的物业费1287元及供暖费2152.8元抵顶违约金；2、一、二审案件收费由李英、院红伟承担。事实和理由：长融公司2014年3月26日即通知李英、院红伟接收房屋，他们始终拒绝收房，损失应由其自行承担，一审法院认定李英、院红伟2014年7月25日收房，之间相差121天，与事实不符，应当予以核减违约金。其次，长融公司已补偿李英、院红伟半年的物业费及暖气费共计3439.8元，已向一审法院提交相关证据，一审法院应当依法查证并予以扣减长融公司支付的违约金。李英、院红伟辩称，没有收房就没有产生物业费及供暖费，一审法院对此认定正确。春华景致公司未向本庭提交答辩意见。一审法院经审理查明，2011年1月4日，李英，院红伟与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定李英、院红伟购买被告开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇11幢2单元1402号商品房，建筑面积97.50平方米，总购房款人民币649209元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月29日前交房。李英、院红伟按照约定全部付清了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，李英、院红伟依约向长融公司支付了购房款。长融公司于2014年7月25日向李英、院红伟交付了房屋。另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。一审法院认为，李英、院红伟与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。李英、院红伟按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋进行交付，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、物业费、采暖费是否补偿了李英、院红伟，该笔费用是否可以折减长融公司的违约责任；二、景致公司是否应当对长融公司的债务承担连带责任；三、长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；四、李英、院红伟与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。针对争议焦点一，依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单。李英、院红伟直到现在也没有接到长融公司发出的书面收房的通知，长融公司亦没有证据证明其已经书面通知李英、院红伟收房（实际交房日期），也没有证据证明其代李英、院红伟交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由一审法院不予采纳。针对争议焦点二，根据我国公司法的规定，有限责任公司属于企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。故根据合同的相对性原则，长融公司应当对延迟交房的违约行为承担相应的违约责任，景致公司与长融公司均是独立的法人，应当各自独立承担债务。李英、院红伟并没有证据证明景致公司与长融公司之间人员和财产的混同，故李英、院红伟的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于争议焦点三，长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期，故其主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，在长融公司的违约天数中应予以扣减。长融公司迟延交付房屋，其中合理扣减373天，一审法院予以支持。关于争议焦点四，对于调整违约金、违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。李英、院红伟购买的××镇，建筑面积97.50平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.61元/天/m2，故长融公司应向原告支付的违约金为32473元[0.61元/天/m2×97.50m2×（695-275）×1.3倍]（截止到2014年7月25日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付李英、院红伟违约金人民币32473元（截止到2014年7月25日）；二、驳回李英、院红伟的其他诉讼请求。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、李英、院红伟要求长融公司支付2012年8月30日至2014年7月25日迟延交房违约金135165元是否有事实和法律依据。二、长融公司主张扣减9355.4元违约金，并以物业费1287元，采暖费2152.8元抵顶违约金是否有事实和法律依据。关于焦点一，本院认为，根据原审法院查明并经本院确认的相关事实，长融公司提交的有关影响白塔国际机场航道停工期间、火车东客站市政修路停工期间的证据，相互关联，形成了较为完整的证据链，能够真实反映上述两个停工期间的客观情况和停工原因，且该情形符合《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实延期并免除逾期违约责任的约定，故因影响白塔国际机场航道、火车东客站市政修路导致的停工期间应从长融公司逾期交房的天数中予以扣除，原审法院据此认定应扣除的天数共计275天并无不当，本院予以维持。李英、院红伟的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，关于交房时间的认定问题，长融公司主张已于2014年3月26日通知李英、院红伟接收房屋，李英、院红伟对此不予认可，而长融公司并未就其履行合同约定的通知义务的情况提交证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知李英、院红伟接收房屋或实际向李英、院红伟交付了房屋，在此情形下，李英、院红伟并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代李英、院红伟交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，李英、院红伟，长融公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3124元，由李英、院红伟负担3004元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长 赵俊平审判员 韩 韬代理审判员 刘 伟二○一六年十二月二十六日书记员 曹建飞