辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1237号上诉人（原审原告）：李艳玲，女，1982年6月1日出生，汉族，住山东省郵城县。委托诉讼代理人：杨永辉、王真真，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴昊，该公司职员。被上诉人（原审被告）：香河永嘉房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市香河县五一路30号双隆金地小区4号楼21号门市。法定代表人：马新华，该单位经理。上诉人李艳玲、上诉人辽宁东一房地产开发有限公司与被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0791民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2021年7月13日公开开庭审理。上诉人李艳玲的委托诉讼代理人杨永辉、王真真，上诉人辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。李艳玲向本院提出上诉请求：一、请求依法改判被上诉人一、被上诉人二按照购房款的一倍向上诉人承担赔偿责任，即358796元；二、本案的一审、二审诉讼费均由被上诉人一、被上诉人二承担。事实与理由：一、原审判决事实认定不清。原审判决第五页第一段载明：“本院认为，现并未有确定证据证明东一公司收到房款，东一公司亦否认委托香河公司出售该房屋，被告香河公司在与原告签订合同时也未提供与东一公司的委托销售房屋及收取房款的授权书，同时原告在支付房款时并未要求香河公司出具相应代理手续，其对香河公司是否有代收房款的代理权限未尽审慎义务，亦应承担一定的责任，故本案中不宜按照一倍房款赔偿原告损失。然而根据被上诉人一辽宁东一开庭时陈述，其已将具有公司签章及公司法定代表人签章的商品房买卖合同提供给香河永嘉。根据《合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此被上诉人二香河永嘉的行为已经构成了表见代理，上诉人基于香河永嘉提供的具有辽宁东一公司签章及法定代表人签章的买卖合同，有充分理由相信香河永嘉有权销售涉案房屋并代收房款。因此，上诉人已经尽到了审慎义务，不应承担任何责任，原审判决认定事实不清，辽宁东一及香河永嘉应当承担按房屋一倍购房款的赔偿责任。二、原审判决适用法律错误。原审判决第四页第四段载明：“根据本院采信的证据，查明如下法律事实……2019年5月14日，被上诉人东一公司将上述房屋出卖给案外人梁大毅，并签订了商品房买卖合同，并在房产部门进行了网上备案，现该房屋被法院查封。”由此可知，辽宁东一在2017年4月23日与上诉人签订购房合同后，又将该房屋出售给第三人，导致上诉人无法取得房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，在上诉人与辽宁东一订立涉案购房合同之后，辽宁东一在上诉人不知情的情况下将涉案房屋出卖给第三人，已经构成了一房二卖，给上诉人造成了巨大损失，上诉人有权要求辽宁东一及香河永嘉承担一倍购房款的赔偿责任，原审判决未能依照上述规定支持上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。基于此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，望贵院依法改判，并支持上诉人的全部请求。辽宁东一房地产开发有限公司辩称，本公司与一审中提到的香河永嘉公司没有任何代理关系，也未曾收到此笔款项，所以我公司不应承担连带还款义务，也不存在一房二卖的情况，请法院支持我方的上诉请求。被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司未提交书面答辩意见。辽宁东一房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：一、请求撤销锦锦州市太和区人民法院(2020)辽0791民初227号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人针对上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人李艳玲之间从未就商品房买卖进行过磋商，上诉人销售部门对被上诉人李艳玲购房亦无登记备案，即便本案诉争的《商品房买卖合同》中上诉人公章是真实的，亦非上诉人真实意思表示。二、被上诉人李艳玲称《商品房买卖合同》系于上诉人售楼处签订，且于当日在售楼处向被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司交付了购房款是虚假事实。三、上诉人与被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司之间无任何合作关系，一审法院认定被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司收取被上诉人李艳玲购房款构成表见代理无事实及法律依据。综上三点所述，一审法院判决由上诉人与被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司共同返还被上诉人购房款是错误的，请求二审法院查清事实，依法改判。李艳玲辩称，一审判决查明事实清楚，程序合法，只因适用法律部分错误，以至于实体处理部分欠妥。故根据民事诉讼法第170条第一款第二项，请求贵院依法予以纠正，即因被答辩人辽宁东一公司在本案中存在一房二卖的行为，已经符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，贵院在一审判决的基础上，理应判令被答辩人辽宁东一公司向答辩人李艳玲承担已付购房款一倍的赔偿责任。因此本案并不存在辽宁东一公司主张撤销一审判决，或改判驳回答辩人诉请的任何情形。辽宁东一的上诉请求没有法律和事实依据，应当驳回。被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司未提交书面答辩意见。李艳玲向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除原告与被告一之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判令被告一、被告二返还全部的购房款358796元、团购费50000元；3、本案诉讼费用由被告一、被告二承担。一审法院认定事实：2017年4月23日，原告与被告香河公司在锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定出卖人为辽宁东一房地产开发有限公司，买受人为李艳玲，买受人购买的房屋为位于辽宁省锦州市经济技术开发区房屋。房屋总金额处空白。在付款方式及期限条款中约定一次性付款358796元。该《商品房买卖合同》出卖人处加盖了被告东一公司的销售合同专用章。同日，原告向被告香河公司支付了全部购房款358796元以及团购费50000元，被告香河公司开具了相应的收据。2019年5月14日，被告东一公司将上述房屋出卖给案外人梁大毅，并签订了商品房买卖合同，并在房产部门进行了网上备案，现该房屋被告法院查封。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案涉房屋系被告东一公司开发，原告作为普通购房人是在案涉房屋售楼处订立商品房买卖合同，该合同出卖人处加盖了被告东一公司合同专用章，且东一公司未提供证据证明在案涉房屋售楼处显著位置提醒购房人房屋经纪公司无权收取房款，无权签订合同，故原告作为普通购房人有理由相信香河公司有代理权。现被告东一公司认可该合同专用章的真实性，故香河公司的行为应构成表见代理，原告东一公司应承担相应的合同责任，故在被告东一公司已将该房屋出售给他人合同已经不能继续履行的情况下，原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。被告东一公司否认收到房款，被告香河公司并未提供将房款已给付被告东一公司的证据，故二被告均有返还房款的义务。对于原告要求按照一倍房款赔偿原告损失的诉讼请求，本院认为，现并未有确定证据证明东一公司收到房款，东一公司亦否认委托香河公司出售该房屋，被告香河公司在与原告签订合同时也并未提供与东一公司的委托销售房屋及收取房款的授权书，同时原告在支付房款时并未要求香河公司出具相应代理手续，其对香河公司是否有代收房款的代理权限未尽审慎义务，亦应承担一定的责任，故本案中不宜按照一倍房款赔偿原告损失，但二被告应从被告香河公司收取房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告的利息损失，自2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于50000元团购费返还义务，因团购费不是商品房买卖合同约定收取的费用，收取该款项的为被告香河公司，故被告香河公司应返还该团款费，东一公司无返还义务。被告香河公司在原告变更诉讼请求后第二次开庭时经本院合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李艳玲与被告辽宁东一房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司、被告香河永嘉房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李艳玲购房款358796元并支付利息损失，利息计算方式，以358196为基数，自2017年4月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款还清之日止，但自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告香河永嘉房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李艳玲团购费50000元；四、驳回原告李艳玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11476元，由原告李艳玲负担4044元，被告辽宁东一房地产开发有限公司、被告香河永嘉房地产经纪有限公司共同负担6523元，被告香河永嘉房地产经纪有限公司自行负担909元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》事实上不能履行，上诉人李艳玲要求解除上述协议符合法律规定。关于违约责任问题，被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司在售楼现场签订合同，收取全部购房款358796元以及团购费50000元，并以自身名义开具了收据，其应承当违约责任，将收取的价款全额返还，并赔偿相应利息损失。上诉人辽宁东一房地产开发有限公司未尽到审慎的注意义务，一并承担商品房购房款的损失并无不当。由于无证据表明上诉人辽宁东一房地产开发有限公司收到购房款，上诉人李艳玲打款的对象亦为香河永嘉房地产经纪有限公司，故上诉人李艳玲要求辽宁东一房地产开发有限公司按照购房款的一倍承当赔偿责任明显失衡，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11476元，上诉人李艳玲已预交，由上诉人李艳玲负担4044元，上诉人辽宁东一房地产开发有限公司、被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司共同负担6523元，被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司自行负担909元。上诉人辽宁东一房地产开发有限公司、被上诉人香河永嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。退还上诉人李艳玲受理费7432元。二审案件受理费11476元，上诉人李艳玲已预交11476元，由上诉人李艳玲负担5738元；上诉人辽宁东一房地产开发有限公司已预交11476元，由上诉人辽宁东一房地产开发有限公司负担5738元。退还上诉人李艳玲案件受理费5738元，退还上诉人辽宁东一房地产开发有限公司案件受理费5738元。本判决为终审判决。审 判 长 张学毅审 判 员 李 勇审 判 员 王锦鹏二〇二一年八月五日法官助理 闫雪娇书 记 员 张艾嘉