广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14664号上诉人（原审被告）：欧静海，男，身份证住址：广州市白云区。上诉人（原审被告）：吴洁玲，女，身份证住址：广州市白云区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州市白云区棠景街远景经济发展公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：颜戊英。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江秀婷（原名江秀庭），女，身份证住址：广东省四会市。委托诉讼代理人：钟慧博，广东谨然律师事务所律师。原审第三人：广州市规划和自然资源局白云区分局，住所地：广州市白云区。法定代表人：姜莉。委托诉讼代理人：叶其颖，男，该局职员。委托诉讼代理人：胡靖，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。上诉人欧静海、吴洁玲、广州市白云区棠景街远景经济发展公司（以下简称远景经济公司）因与被上诉人江秀婷、原审第三人广州市规划和自然资源局白云区分局（以下简称规划和自然资源局白云分局）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人欧静海、吴洁玲代理人冯钜深、上诉人远景经济公司代理人李伟忠、被上诉人江秀婷及其代理人钟慧博、原审第三人规划和自然资源局白云分局代理人胡靖、叶其颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧静海、吴洁玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回江秀婷全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案《集资建房协议书》的合同当事人是案外人谢绍祥和江秀婷，广州市远景房地产咨询服务部（以下简称远景服务部）是甲方谢绍祥的代理方而非甲方当事人。一审判决认为“涉案《集资建房协议书》甲方落款处并无谢绍祥的签名，且欧静海也未能举证其作为甲方代理单位有谢绍权的授权委托签订上述协议书，结合江秀婷陈述其从未与谢绍祥沟通协议事宜的情况，及实际由远景服务部收取款项并开具收据的事实……故本院认定《集资建房协议书》的甲方为远景服务部”，该认定毫无理据，逻辑错误。（一）上述原审认定与江秀婷自认相悖。从江秀婷在其《起诉状》“事实和理由”部分中自认的事实可以看出，江秀婷起码清楚两个情况，其一是谢绍祥获批建房一事，其二谢绍祥委托远景服务部全权负责此事。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，对于涉案合同由甲方谢绍祥委托远景服务部的事实，欧静海、吴洁玲一方无需再举证证明。（二）上述原审认定无理否定推翻了有效公证文书所认定的事实。涉案《集资建房协议书》为有效公证文书，除了公证页前附的该协议书本身已明确甲方为谢绍祥、甲方委托代理单位为远景服务部等内容之外，在公证页亦明确记载了远景服务部为甲方的代理单位，欧静海为代理单位的代表等情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，本案中江秀婷提供的经公证《集资建房协议书》，公证机关已认定甲方主体及其委托代理单位，经代理单位的代表欧静海代甲方签约的事实，对此江秀婷并无相反证据推翻。（三）上述原审认定颠覆了众所周知的日常生活经验法则。本案《集资建房协议书》由甲方代理方远景服务部及其代表协商签订，并由代理方远景服务部代收款完全符合常理和日常生活经验法则，也符合法律的规定。原审法院仅凭江秀婷从未与谢绍祥沟通的口头陈述，认定远景服务部是涉案合同的甲方属于事实认定错误。（四）上述原审认定任意指鹿为马，继而强加举证责任于欧静海。欧静海仅为代理方的代表，并非代理人本身，即甲方谢绍祥是委托远景服务部并非委托欧静海本人，上述原审认定中无端将欧静海当作代理方，强加有否谢绍祥授权委托的举证责任于其身上。二、原审判决错误厘定涉案合同的权利义务，随意扩大江秀婷即合同乙方的权利，加重另一方即合同甲方的义务。（一）原审判决第十页第二段的认定，将涉案合同约定的宅基地房屋交易错误理解为等同于一般商品房交易。涉案合同签订于1994年4月，当时涉案房屋所在土地仍为集体土地，江秀婷所支付的仅为建房款即房屋的建设成本，合同双方既不可能预见也无约定日后涉案地块会否变更土地性质为国有土地，更不可能提前计算或推算土地变更所涉的地价、税费及相关运作费用，江秀婷在原审庭上多次表述愿意支付土地变更性质的地价和税费，结合合同双方仅约定交付宅基地证，足以证明江秀婷原先支付的款项充其量仅为宅基地房屋的对价，故原审认为江秀婷已支付房屋对价而支持其产权过户诉请是错误的。（二）原审法院认为合同甲方未履行交付宅基地证义务，与事实不符。首先，此证非彼证，原审判决移花接木，强加办理国有产权证的义务给合同甲方。涉案合同约定的甲方义务仅为交付宅基地证（而非国有产权证），该宅基地证已交付并由江秀婷一直持有。其次，正如规划和自然资源局白云分局陈述，宅基地证是由镇政府移交，若没有移交的则规划和自然资源局白云分局当然没有资料，但不代表没有移交资料的宅基地证不真实。再次，江秀婷如对宅基地证真伪有质疑，可以申请对该证上加盖的白云区新市镇人民政府印章申请鉴定，其从接收至今从未提出异议，可见其一直认可该证属实。三、吴洁玲与涉案《集资建房协议书》无关，依法不对江秀婷承担任何义务。（一）关于法律适用方面。根据合同相对性原则，吴洁玲并非涉案《集资建房协议书》的当事人，其既无履行该协议的义务，也谈不上承担该合同的违约责任。为此，原审判决吴洁玲承担协助房产过户责任既没有吴洁玲与江秀婷之间的合同约定依据，也没有具体可适用的关于合同以外民事主体应当承责的法律条文依据。（二）关于评析说理方面。首先，原审判决第十一页对事实的认定明显逻辑混乱，缺乏理据。涉案《集资建房协议书》在1994年4月签订，且早在1997年吴洁玲取得涉案房屋产权登记之前就已由该合同的双方当事人履行完毕（一方支付建房款，另一方交付房屋及宅基地证）而终止，发生前后时间不符。其次，所谓吴洁玲以配偶任负责人远景服务部名义出售涉案房屋给江秀婷，并非事实也无任何证据证实，相关产权登记过程与该推论并无法律上的因果关系，吴洁玲事前并不清楚涉案合同甲方谢绍祥委托远景服务部出售宅基地房屋的情况。再次，吴洁玲1999年通过中介办理含涉案房屋在内的整栋楼宇大确权相应额外缴纳了地价（土地出让金）、税费及运作费用，以及经共有分割、赠与产权后，于2001年取得涉案房屋的小确权，均没有违反法律规定。最后，国有产权登记明显属于涉案合同约定债权以外的利益，但原审判决错误支持国有产权过户，完全混淆物权法与合同法的规范体系。（三）关于合同效力方面。涉案《集资建房协议书》为无效合同，其交易目的就是买卖宅基地房屋，且江秀婷并非当地集体成员，明显违反《土地管理法》相关规定，依法属于无效合同，不受法律保护。虽然后来涉案地块办理了土地性质的变更，也不应由此导致合同双方之前买卖宅基地房屋的非法交易变为合法化。综上所述，欧静海、吴洁玲请求二审法院依法予以改判。江秀婷二审答辩称：一、无论远景服务部为案涉集资建房协议书的甲方当事人，还是其为甲方谢绍祥的代理方，远景服务部都是集资建房协议书的合同当事人，远景服务部应承担办理房屋所有权手续的义务，将案涉房屋登记至江秀婷名下。二、原审法院事实认定无误，江秀婷通过签订集资建房协议书所作出的真实意思表示，应享有标的房屋的所有权，欧静海、吴洁玲主张江秀婷签订集资建房协议书仅为取得宅基地证，且江秀婷已取得宅基地证是其对集资建房协议书的错误理解，其理解有悖于集资建房协议书的合同本意。三、欧静海、吴洁玲无取得案涉房屋所有权的合法依据，吴洁玲作为案涉房屋的现所有权登记人，其有义务协助江秀婷办理案涉房屋所有权登记。规划和自然资源局白云分局二审答辩称其不是被上诉人，而且在一审中也仅是作为原审第三人作出政策解释。因此，欧静海、吴洁玲的上诉请求是与规划和自然资源局白云分局无关的。如果法院判决远景经济公司亦或是吴洁玲需要履行合同义务，规划和自然资源局白云分局可以依据相关法律规定进行处理。远景经济公司二审答辩称一审判决要求远景经济公司承担协助办理过户义务，没有事实和法律依据。具体的理由与远景经济公司的上诉状以及补充上诉理由一致。远景经济公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项要求远景经济公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助江秀婷办理位于广州市白云区新市镇沙涌北涌南街一巷14、16号501房的房地产权证的内容；2.本案一审和二审受理费由江秀婷负担。事实和理由：一、远景服务部并非涉诉房屋的产权人，远景服务部作为代理人所签署的集资建房协议所产生的后果由委托人负担。根据江秀婷提供的证据显示，是作为出资方的江秀婷与作为建房方的谢绍祥的签订《集资建房协议书》，远景服务部（负责人欧静海）只是作为谢绍祥代理人身份在《集资建房协议书》上签名盖章。远景服务部作为谢绍祥代理人身份签订的《集资建房协议书》所产生的法律后果，依法应由谢绍祥负担。二、谢绍祥作为涉诉房屋的出售方和委托人主体已经广州市白云区公证处认定。江秀婷在交易过程中是否见过谢绍祥，不影响其作为出售方和委托人身份。根据江秀婷提供的证据3公证书-《集资建房协议书》记载内容，广州市白云区公证处对《集资建房协议书》出具的（94）穗白内经证字第1256号《协议证明书》，已表明远景服务部是甲方（即谢绍祥）的代理单位。三、涉诉集资建房发生在1994年4月，至今已达约27年之久，欧静海提交的远景服务部《商事登记基本信息》，无法证实远景经济公司是其开办主体。远景经济公司属于村开办的企业，经远景经济公司领导班子多方了解，无法确定是否远景服务部的开办单位。并且，经远景经济公司通过国家企业信用信息公示系统查询远景经济公司的《企业信用信息公示报告》，也未发现曾经开办过远景服务部的记录。退一步说，即使远景经济公司是远景服务部的开办单位，正如前面所述，远景服务部作为代理人与江秀婷签订的《集资建房协议书》，所产生的法律后果依法应由谢绍祥负担，与远景服务部无关。四、远景经济公司并非涉诉房屋的产权人，办理产权登记无须远景经济公司签名或盖章，远景经济公司没有协助事项。涉诉房屋当时登记的产权人是吴洁玲和丁秋芬，现登记在吴洁玲名下，如法院最终支持江秀婷办理产权证的请求，按规定应是吴洁玲协助其办理产权证。远景经济公司既不是原产权人，也不是现产权人，在涉诉房屋办理过户登记给江秀婷的过程中，远景经济公司没有需要协助的事项，一审院判决远景经济公司协助办理产权证属无中生有。综上所述，远景经济公司请求二审法院依法予以改判。二审诉讼中，远景经济公司补充上诉意见为：一、远景经济公司已履行《集资建房协议书》约定的权利义务；二、案涉房屋《宅基地使用证》未经撤销或被认定无效之前，足以证明江秀婷是案涉房屋的产权人；三、白云区新市镇人民政府就案涉房屋前后核发两个《宅基地使用证》，本案应先经行政程序对上述两个《宅基地使用证》作认定。江秀婷二审答辩称：一、无论远景服务部为案涉集资建房协议书的甲方当事人，还是为甲方谢绍祥的代理方，远景服务部都是集资建房协议书的合同当事人，远景服务部应承担办理房屋所有权手续的义务，将案涉房屋登记至江秀婷名下。二、原审法院事实认定无误，江秀婷通过签订集资建房协议书所作出的真实意思表示，应享有标的房屋的所有权。三、原审法院已经查明，根据欧静海、吴洁玲提交向广州市白云区市场监督局调取的相关证据，现有充分的证据证明远景经济公司为远景服务部的开办单位，如果远景经济公司主张其并非远景服务部的开办单位，则需要提供相对应的证据予以证明，否则应承担无法举证的不利后果。四、远景经济公司虽然不是原产权人和现产权人，但是基于其为合同的当事人，基于合同的约定，其有义务协助江秀婷办理产权证，其协助义务是来源于集资建房协议书。欧静海、吴洁玲二审答辩称其对远景经济公司的上诉无意见。国土和自然资源局白云分局二审答辩称其坚持前述答辩意见。江秀婷于2020年6月3日向一审法院起诉请求：1.欧静海、吴洁玲及远景经济公司将广州市白云区新市镇路沙涌北涌南街一巷14、16号501房过户给我；2.诉讼费由欧静海、吴洁玲承担。一审法院认定事实：江秀婷原名江秀庭。位于广州市白云区新市镇沙涌北涌南街一巷14、16号501房（以下简称涉案房屋）现为登记在吴洁玲名下的房产，房屋所在土地权属性质为国家所有，房屋总建筑面积46.93平方米。1994年4月14日，江秀婷（乙方）与广州市远景房地产咨询服务部（甲方，以下简称远景服务部）签订《集资建房协议书》，约定：甲方经向广州市白云区新市镇人民政府村镇建设国土管理办公室批准在白云区××市镇远景村沙涌北兴建村民住宅用房1幢。现由于建房资金不足，同意乙方出资合建，并委托广州市远景房地产咨询服务部全权负责集资组织，建设施工，办理产权分割等事宜，经甲、乙双方协商，达成如下协议：甲方（建房方）谢绍祥，甲方委托代理单位：远景服务部（代表人）：欧静海，乙方（出资方）：江秀庭；楼房地址：广州市白云区××市镇远景村沙涌北九巷6-7号501房（以下简称涉案房屋）；楼房规格：一厅一房。厨、厕合计面积44.56平方米。总价128778.4元；承建方与乙方共同办理房屋所有权的公证手续，宅基地证赠与乙方手续，在交楼使用后，1个月内交付乙方，有关费用由乙方负责；承建方收到乙方交来建房款时开出的收据（乙方需要承建方开具建筑发票，税款由乙方负责），并办理本协议书的公证，费用由乙方负责；乙方在签订本协议时，应交总房价的50%作建房首期；第二期（协议时90天内）30%，第三期（交楼时）20%，逾期一天按房价的千分之六补偿。承建方将按乙方所留通信地址发出催款通知书十五天后乙方仍未未交款，甲方可扣除集资款20%作为违约金，并有权终止履行本协议的权利义务；承建方必须在1994年12月将房屋交付乙方使用，逾期甲方不能将房屋交付乙方使用，则以房款总价每月千分之六补偿乙方等。上述协议甲方（代理人）落款处由欧静海印章，甲方代理单位落款处由远景服务部盖章，乙方（出资人）落款处由江秀婷签名。上述合同签订后，江秀婷向远景服务部支付了建房集资款128778.4元，江秀婷接收了涉案房屋并使用至今。一审诉讼中，江秀婷表示签订涉案《集资建房协议书》时，其从未见过谢绍祥，且从未与谢绍祥协商过协议书内容事宜，均是欧静海与其沟通和签订合同，欧静海也从未向其提供过谢绍祥的委托手续。江秀婷提交核发单位为广州市白云区新市镇人民政府，核发时间为1995年1月25日的穗郊字第227784号《农村（墟镇）宅基地使用证》一份、广州市白云区分局远景派出所出具的《证明》一份，拟证明涉案房屋与其持有的宅基地证房屋属同一房屋。其中穗郊字第227784号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，宅基地座落地址为新市镇远景村沙涌北九巷六-七号501房新市镇区公所远景乡居民生产队，建筑结构为框架，层数六层，建筑面积44.56平方米，使用人为江秀庭。《证明》主要内容为：兹有原地址：新市镇远景村沙涌北九巷六-七号501房，现地址更改为：白云区沙涌北涌南街一巷14,16号501房。规划和自然资源局白云分局表示经核实该局无上述《农村（墟镇）宅基地使用证》的档案材料。另根据向规划和自然资源局白云分局调取的涉案房屋产权登记和土地性质变更的办理手续档案资料显示，1993年7月，吴洁玲、丁秋芬分别以沙涌北九巷7号、沙涌北九巷6号宅基地向相关部门提交《白云区村镇建房（用地）申请表》，申请在上述两块宅基地上分别新建一幢框架结构，层数为五层，建筑面积435平方米的集资房。广州市白云区新市镇人民政府于1993年9月29日审批同意建设。1995年11月23日，广州市白云区新市镇人民政府核发使用人为吴洁玲、丁秋芬，宅基地座落远为远景乡沙涌北九巷6-7号居民生产队，面积162平方米，结构框架，层数，六层，建筑面积870平方米的穗郊字第225487号《农村（墟镇）宅基地使用证》。1997年1月9日，广州市国土房管局核发《广州市房地产证》，显示，权属人吴洁玲，权属来源1993年新建，房屋占有份额1/2，房屋所有权性质私有，土地权属性质国家所有，房地产座落白云区新市镇沙涌北路九巷6-7号楼房，用途住宅，建筑结构层数：钢筋混凝土六层，总建筑面积1396.97平方米，房屋共有人丁秋芬，房屋占有份额1/2。1999年4月，吴洁玲（受赠人）与丁秋芬（赠与人）签订《赠与合同》，主要内容为赠与人与受赠人是朋友关系。赠与人自愿无偿将包括涉案房屋在内的13套房屋业权中赠与人占有的份额赠与受赠人所有。2001年7月，广州市国土房管局核发吴洁玲为全部权属人的涉案房屋《房地产证》（穗房地证字第××号）。再查，根据广州市市场监督管理局提供的《商事登记基本信息》记载，广州远景房地产咨询服务部负责人为欧静海，成立日期为1993年12月1日，商事主体类型为集体所有制，主体状态为注销，注销日期2001年10月9日。欧静海和吴洁玲是夫妻关系。另欧静海、吴洁玲提交向广州市白云区市场监督局调取的《申请开办企业的批复文》、《验资报告书》拟证明远景服务部由远景经济公司申请开办设立的情况。江秀婷表示其愿意承担办理房地产权证过程中应由其承担的相关费用。一审法院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。涉案《集资建房协议书》甲方落款处并无谢绍祥的签名，且欧静海也未能举证其作为甲方代理单位有谢绍权的授权委托签订上述协议书，结合江秀婷陈述其从未与谢绍祥沟通协议事宜的情况，及实际由远景服务部收取款项并开具收据的事实，欧静海抗辩《集资建房协议书》甲方为谢绍祥的意见依据不足，一审法院不予采信。从《集资建房协议书》甲方落款处签名盖章情况反映，远景服务部和欧静海均有签名盖章，因欧静海当时是远景服务部的负责人，且远景服务部为购房款出具了收据，故一审法院认定《集资建房协议书》的甲方为远景服务部。虽江秀婷与远景服务部签订《集资建房协议书》时，涉案房屋所在土地性质为宅基地，且江秀婷也非宅基地所在集体组织的村民，但因现涉案房屋所在土地性质已变更为国有土地，涉案房屋可买卖交易，故《集资建房协议书》应认定为合法有效。涉案《集资建房协议书》实质是协议双方对涉案房屋的买卖行为，江秀婷支付了购买涉案房屋的对价，根据协议书约定其有权通过宅基地赠与手续取得该房屋的宅基地证。为江秀婷提供宅基地证是远景服务部的义务，现江秀婷提交的穗郊字第227784号《农村（墟镇）宅基地使用证》，在规划和自然资源局白云分局无备案登记，应视为远景服务部未履行义务。现涉案房屋所在宅基地已办理土地性质变更手续，可办理国有土地产权证，规划和自然资源局白云分局亦表示涉案房屋具备办理房地产转移登记的客观条件，故现江秀婷诉请要求协议甲方办理涉案房屋的产权过户手续有据，一审法院予以支持。因远景服务部为集体所有制企业，且已注销登记，故其债务依法应由申请开设该公司的主体，即远景经济公司承担责任。故远景经济公司负有为江秀婷办理涉案房屋过户手续的义务。因一审法院认定涉案《集资建房协议书》的甲方主体是远景服务部，故江秀婷要求欧静海承担办理过户手续的义务缺乏依据，一审法院不予支持。现有证据可反映，吴洁玲取得产权登记的涉案房屋地址为涉案《集资建房协议书》中江秀婷出资购买的房屋。从吴洁玲取得涉案房屋产权登记的过程可知，吴洁玲以兴建的方式取得涉案房屋的初始登记，并以其配偶欧静海作为负责人的远景服务部的名义将涉案房屋出售给了江秀婷，故虽吴洁玲非《集资建房协议书》的相对方，但对远景服务部向江秀婷出售涉案房屋的事实必然知悉。吴洁玲在明知涉案房屋已出售给江秀婷的情况下，还将涉案房屋登记至其名下，吴洁玲实际并不享有对涉案房屋的权利，故吴洁玲亦负有协助江秀婷办理涉案房屋过户手续的义务。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，原审第三人广州市白云区棠景街远景经济发展公司和被告吴洁玲按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定共同协助原告江秀婷办理位于广州市白云区新市镇沙涌北涌南街一巷14,16号501房的房地产权证；二、驳回原告江秀婷的其他诉讼请求。一审案件受理费2875.5元，由原审第三人广州市白云区棠景街远景经济发展公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，远景经济公司向本院提交调查令申请书，申请向广州市公证处调取白云区公证处对涉案《集资建房协议书》出具（94）穗白内经证字第1256号《协议证明书》时，公证申请人向合并前的广州市白云区公证处所提交的全部证件资料、申请文件、表格及（94）穗白内经证字第1256号案件其他全部档案资料。广州市公证处于2021年7月30日将（94）穗白内经证字第1256号公证卷宗的全部档案材料复制给本院，该档案材料中的《集资建房协议书》与一审江秀婷提交的《集资建房协议书》一样加盖有广州远景房地产咨询服务部公章。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：远景经济公司、吴洁玲是否应协助江秀婷办理案涉501房的房地产权证？对此，本院分析如下：关于涉案房屋的出售主体问题。江秀婷与远景服务部签订《集资建房协议书》时，涉案房屋所在土地性质为宅基地，江秀婷并非宅基地所在集体组织的村民，但因现涉案房屋所在土地性质已变更为国有土地，故涉案房屋可买卖交易，一审认定涉案《集资建房协议书》应认定为合法有效正确，本院予以确认。前述《集资建房协议书》上甲方（建房方）显示虽为谢绍祥，但谢绍祥并未在该协议书甲方处签署姓名，而远景服务部与欧静海均在甲方处加盖有公章及私章。从江秀婷一审提交其支付建房款的《收据》来看，收取其集资建房款的主体确为远景房地产咨询服务部，该服务部的代表人即为欧静海。再结合本案吴洁玲所取得涉案房屋产权档案反映的事实为欧静海、吴洁玲夫妻两人一起向房管部门提交《夫妻合约书》约定涉案房屋归吴洁玲一人所有；吴洁玲、丁秋芬一起向房管局交易登记所提交分割发证申请；丁秋芬将涉案房屋中部分产权赠予吴洁玲，最终涉案房屋登记在吴洁玲一人名下等事实可认定欧静海与吴洁玲协手办理了吴洁玲所取得房产证的手续，据此，基于欧静海为远景服务部的代表人，一审认定涉案《集资建房协议书》的相对方应为远景服务部无误，本院予以认可。对欧静海、吴洁玲，远景经济公司上诉主张出售涉案房屋的主体为谢绍祥，其仅为受托人代为出售涉案房屋的主张，本院不予采纳。如上所述，现涉案房屋所在宅基地已办理土地性质变更手续，可办理国有土地产权证，规划和自然资源局白云分局亦表示涉案房屋具备办理房地产转移登记的客观条件，故现江秀婷诉请要求协议甲方办理涉案房屋的产权过户手续有据，一审法院予以支持并无不当。关于远景经济公司协助办证义务问题。从一审当事人提交的远景服务部的商事登记基本信息来看，远景服务部为集体所有制企业，且已注销登记。由于远景经济公司的商事登记基本信息中《申请开办企业的批复文》显示，相关乡镇企业办公室同意远景经济公司开办远景服务部，且《验资报告书》显示远景服务部的资金来源于远景经济公司，据此，一审认为作为申请开设远景服务部的主体，远景经济公司在远景服务部已注销的情况下，负有为江秀婷办理涉案房屋过户手续的义务并无不当，本院予以认可和维持。远景经济公司上诉主张该司不负有协助义务，其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于吴洁玲协助办证义务问题。本案证据反映事实，即吴洁玲是以兴建的方式取得涉案房屋的初始登记，其配偶欧静海作为远景服务部的负责人，以远景服务部的名义将涉案房屋出售给了江秀婷；吴洁玲虽非《集资建房协议书》的相对方，但因其与欧静海存在夫妻关系，其对远景服务部向江秀婷出售涉案房屋的事实不可能不知悉，吴洁玲在明知涉案房屋已出售给江秀婷的情况下，还将涉案房屋登记至自已名下，故吴洁玲实际并不享有对涉案房屋的权利，其亦负有协助江秀婷办理涉案房屋过户手续的义务。对欧静海、吴洁玲上诉主张江秀婷仅享有取得涉案房屋原宅基地证而不享有其他权利的主张于法无据，本院不予采纳。综上所述，欧静海、吴洁玲、远景经济公司的上诉请求不能成立，应予驳回。远景经济公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5751元，由欧静海、吴洁玲负担2875.5元，由广州市白云区棠景街远景经济发展公司负担2875.5元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年八月二十三日书记员  吴浩正徐毅敏