广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8088号上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：丘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪晓亮，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆少敏，男，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：葛超，广东连越律师事务所律师。原审第三人：张涌，男，住广东省广州市越秀区。原审第三人：黄飞，男，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：郑灿烽，男，住广东省潮州市湘桥区。原审第三人：邱良深，男，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：林培春，女，住广东省广州市天河区。原审第三人：黄喜强，男，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司。住所地：广东省广州市黄埔区。法定代表人：张涌。原审第三人：翼云（广州）环保能源有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：张涌。上述七原审第三人的共同委托代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述七原审第三人的共同委托代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）与被上诉人陆少敏、原审第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称翼云环保公司）、广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称翼云互联网公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人广州银行委托诉讼代理人倪晓亮，被上诉人陆少敏委托诉讼代理人葛超，原审第三人张涌，原审第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司的委托诉讼代理人黄秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广州银行上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并驳回陆少敏的全部诉讼请求；2.判决陆少敏承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、广州银行转让的是瑕疵物业的权益，不保证全部物业权益可以过户，不能过户的风险由买受人自行承担。《转让协议》第一条第1款约定：“甲方将甲方及其下属机构持有的前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包按现状转让给乙方”。《转让协议》第七条第4款约定：“因法律法规、政策变化和交易标的相关法律瑕疵以及交易标的实体瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关风险和损失，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此知悉且无异议”。广州银行向联合体转让的是包括涉案物业在内的85套房产权益，本来就是瑕疵物业的权益，不保证全部物业权益可以过户，根据《转让协议》的约定，因标的物业存在瑕疵而导致的不能过户的风险由买受人自行承担，广州银行不承担任何责任。二、按照《转让协议》的约定，广州银行将包括涉案物业在内的资产包转让给由张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司组成的联合体，广州银行不承担协助过户至陆少敏的义务。《转让协议》第四条第(六)款第2项约定：“甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任”。广州银行通过公开拍卖形式将包括涉案商铺在内的前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包按现状有偿转让给由张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司组成的联合体，其作为资产处置方，与联合体签订《转让协议》，对陆少敏与张涌签订的《资产包权益团购合同》并不知情也不可能知情，广州银行与陆少敏之间无任何法律关系。从《转让协议》的约定来看，广州银行应为协助联合体办理标的对应房产、土地的过户手续而提供现有所能提供的必要支持性文件，且广州银行的协助过户义务仅是对于联合体而言，广州银行不承担协助过户至除联合体之外的任何第三方包括联合体成员的义务，广州银行的法律义务应当严格按照《转让协议》的约定，陆少敏的诉讼请求并不符合《中华人民共和国合同法》的规定。三、一审法院判决广州银行将涉案物业协助过户至陆少敏名下，属于改变拍卖结果，违反《中华人民共和国拍卖法》禁止性法律规定。《中华人民共和国拍卖法》第三十四条规定：“竞买人可以自行参加竞买，也可以委托其代理人参加竞买”。《拍卖管理办法》第二十九条规定：“竞买人委托他人代理竞买的，应当出具授权委托书和竞买人、代理人的身份证明复印件。授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限和期间”。《广州产权交易所交易项目拍卖实施办法(2019年第一版)》第四条规定：“具备参与拍卖资格的竞买人凭以下文件之一参与拍卖：(一)身份证明(意向方为法人/非法人组织/个体工商户的提供法定代表人/负责人/经营者身份证；意向方为自然人的提供身份证)原件。(二)如委托代理人参与报价的，提供代理人身份证原件。(三)如更换委托代理人参与报价的，须提交由委托人出具的委托文件原件、委托人签名的身份证复印件、新委托代理人身份证原价及签名的身份证复印件”。广州银行通过公开拍卖形式将包括涉案房产在内的85套房产权益资产包按现状有偿转让给联合体，根据上述相关规定，拍卖活动中并不禁止委托代理，但是，应当在拍卖活动中予以披露，联合体在拍卖时并未披露相关委托关系，一审法院判决广州银行将涉案物业协助过户至陆少敏名下，属于改变拍卖结果。四、已生效判决与本案类型一样，但同一个一审法院对同类型的案件作出了不同判决，二审法院应当统一裁判尺度，并指导审判工作。陈茵、梁俊明、何嘉图、潘筱琴四案[案号：2019粤0106民初39396-39399号]，一审法院认为，无证据证明广州银行在和联合体签订《转让协议》时知悉张涌是受陈茵等人委托购买涉案房屋，虽然陈茵等人和联合体均确认代理关系，但根据《中华人民共和国合同法》的“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”规定以及《转让协议》中广州银行不承担协助过户至联合体之外第三方义务的约定，判决“驳回原告的全部诉讼请求”。上述4案，陈茵等人已经上诉，法院已经开庭审理[案号为：(2020)粤01民终20665-20668号]，法院已同意何嘉图撤回起诉及撤回上诉，并出具了(2020)粤0l民终20667号民事裁定书，上述三案一审民事判决书已经生效。本案和陈茵、梁俊明、何嘉图、潘筱琴四案除与张涌签订《资产包权益团购合同》的主体即实际买受人不一样以及所购买的房产不一样以外，其他方面五个案件均相同，均属于联合体外的人员向联合体成员购买涉案物业之后，起诉广州银行要求过户的案件。被上诉人陆少敏辩称：一、应当正确区分广州银行应当履行过户义务及陆少敏购买瑕疵物业的风险。虽然《转让协议》第七条第4款约定涉案房屋若存在客观障碍而无法过户的风险由买受人承担，但涉案房产办理过户并不存在任何障碍，只需广州银行履行协助义务即可。广州银行据此认为其无需履行过户义务，是对该条款的错误适用。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，广州银行协助办理涉案房屋的过户手续为其法定义务，不因约定而免除。三、陆少敏行使介入权，突破合同相对性，取代受托人张涌在涉案房屋买卖合同关系中买方主体的地位。依据《中华人民共和国合同法》中规定的委托人的介入权，陆少敏有权要求过户至自己名下。实际买受人陆少敏委托张涌以自己的名义与广州银行签订《转让协议》并足额付款，履行了全部义务。广州银行作为出卖方，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定负有法定过户义务。因银行怠于履行过户义务，致使陆少敏无法实现过户目的，陆少敏依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，行使委托人介入权，突破合同相对性，取代受托人张涌在涉案房屋买卖合同关系中买方主体的地位，受托人退出合同关系，应将委托人陆少敏视为联合体成员之一，这与广州银行主张的其仅承担将涉案房屋过户至联合体名下的义务并不矛盾。联合体范围包括其成员及行使介入权替代某一成员的委托人，而广州银行配合过户义务的履行对象亦由受托人替换为委托人，故陆少敏要求银行履行过户义务合法有据。四、《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》、《广州产权交易所交易项目拍卖实施办法(2019年第一版)》相关规定并未禁止隐名委托代理的方式。五、关于“同案同判”的问题。同案应当同判的目的在于统一司法适用，但统一的前提应当是在先判决已正确适用法律。而（2019）粤0106民初39396-39399号的判决错误适用法律，不应以“同案同判”为由继续错误适用法律。六、陆少敏与张涌签订《团购合同》及收房确认书，未签订其他协议。陆少敏于2020年1月8日向张涌支付167790元。涉案房产已经交付陆少敏，由陆少敏占有使用，现陆少敏具备购房资格。原审第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司述称：同意一审判决处理，同意履行协助义务，但不同意承担税费。原审第三人张涌述称：同意一审判决，广州银行的上诉是阻挠交易进行，广州银行希望张涌等人将资产低价转让给广州市百盛市场管理有限公司，张涌等人拒绝后，遭到广州银行的报复和刁难，所以广州银行故意设置障碍。陆少敏于2020年3月25日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.广州银行涂销广州市海珠区前进路南园新村8号之3的抵押登记；2.广州银行及张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司协助原告办理上述房产的过户登记手续，将房产过户登记至原告名下；3.陆少敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市商业银行前进支行是广州市商业银行股份有限公司的分支机构，广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）于2009年11月6日经核准名称变更为广州银行股份有限公司（即广州银行）。据广州市规划和自然资源局2020年4月20日的查册单显示，位于广州市海珠区前进路南园新村8号之3（以下简称涉案房产）的权属人为广州市海珠区小港工业公司，占有部分为全部，建筑面积148.88平方米，使用性质为厂房。他项权利显示权利人为广州市商业银行素社支行，权利种类为抵押，日期2000年11月。来函摘要有：2003年9月17日，广州市海珠区人民法院（2003）海民执协字第210-6,210-4号协助执行通知书及民事裁定书各一份：给予广州市商业银行股份有限公司前进路支行单方办理该业过户手续。2003年8月14日，广州市海珠区人民法院作出（2003）海民执字第210号-4民事裁定：一、准被执行人广州市海珠区小港工业公司将其所有的座落于广州市前进路康公街31号之二、广州市海珠区前进路南园新村8号之三、广州市海珠区前进路德胜岗5号之一的房屋以市值价共596968元抵偿给申请执行人广州市商业银行股份有限公司前进路支行，以抵偿被执行人广州市海珠区港业经济发展公司、广州市海珠区小港工业公司欠申请执行人广州市商业银行股份有限公司前进路支行（原名广州市商业银行股份有限公司素社支行）的50万元及利息、罚息债务。2019年3月15日，陆少敏（甲方）、张涌（乙方）签订《资产包权益团购合同》，约定：乙方及其他投资人组成的联合体拟参与广州银行挂牌交易的前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包，起拍价为52026080元；甲方知悉上述情形，在充分了解交易情况的基础上，拟委托乙方购买资产包中第40项资产权益“前进路南园新村8号之三”（以下简称目标房产），现就甲方委托乙方团购目标房产等相关事项签订本协议。甲方同意以325100元向广州银行购买目标房产，在乙方的联合体以不超过起拍价115%的成交价竞拍成功的前提下，本协议正式生效并继续履行，如竞拍不成功，则乙方全额无息退回甲方定金，双方互不追究违约责任。甲乙双方共同确认，资产包中目标房产所有权益归甲方个人所有，乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续。乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续。因本协议履行产生任何纠纷，协议各方应先友好协商解决；协商解决不能的，应向广州市天河区人民法院提起诉讼。2019年5月7日，广州银行（转让方）、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司（受让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，内容为：受让方已认真审阅该项目所涉公开文件资料（包括但不限于项目的信息公告、交易条件、交易合同以及交易标的权属证明等资料），并完全接受项目已公开的全部内容、要求及约定，对项目设定的交易程序无异议；三方共同确认，在本次交易中受让方以52026080元受让交易标的；受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2019年5月7日，张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司（乙方、受让方）、广州银行（甲方、出让方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为52026080元，不含本协议第三条所述的税、费、金。三、该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金（交易双方需向广州产权交易所支付的交易服务费除外）全部由乙方承担。四、交易条件。（三）因法律法规、政策变化和交易标的相关瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益对应资产和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失。甲方及广州产权交易所不承担任何责任。交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。甲方应在全额收齐本协议第四条约定由乙方支付给甲方的所有款项之日起的十五个工作日内，把交易标的对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务，并自行承担资产毁损、灭失的风险。该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。甲、乙双方在履行本协议过程中，如发生任何争议，应协商解决。协商不成，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼等。附件为《前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包明细表》，其中有：40、前进路南园新村8号之三。其余资产包括房产、商铺、车位等。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，收到前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包公开挂牌交易款52026080元。2020年12月9日，一审法院现场勘查，涉案房屋目前空置。现场勘查日，一审法院张贴限期申报权利公告，未有案外人向一审法院申报权利。鉴于广州市存在限购政策，一审法院进行释明，就《转让协议》是否继续履行，广州银行及张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司均表示愿意继续履行协议。广州银行表示其出售资产包是净收款，不承担全部过户期间产生全部税费；陆少敏表示由其承担过户期间产生的全部税费。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。涉案房产经广州市海珠区人民法院作出（2003）海民执字第210号-4民事裁定归广州市商业银行股份有限公司前进路支行所有，房产查册来函信息备注该民事裁定内容，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，广州市商业银行股份有限公司前进路支行自该裁定书生效之日为涉案房产的权属人，广州市商业银行股份有限公司前进路支行为广州银行下属分支机构，广州银行依法享有处分权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让包含涉案房产的资产包，张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司与广州银行签订《转让协议》，付交易对价，对包括涉案房产在内的85套房产标的进行交易，《转让协议》未违反强制性法律规定，合法有效。《转让协议》所涉资产包的85套房产包含广州市海珠区、番禺区等不同区域内房产，按现行政策，海珠区、番禺区属广州市限购区域，当事人均知悉交易政策并应予遵守。经释明，广州银行与张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司均愿意继续履行《转让协议》，张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司对陆少敏诉讼主体无异议亦同意其诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，陆少敏基于委托权的介入权提起本案诉讼，诉讼主体符合法律规定，其表示愿意承担过户期间的全部税费，并未增加广州银行负担，并无不当。涉案房产的过户登记为合同履行事项，陆少敏的起诉未对《转让协议》作出实质变更，广州银行已收取包括涉案房产在内的全部购房款并实际交付房产，应予协助办理转移登记手续，该协助义务为附随义务，不因合同约定而免除，从而方可实现各方合同目的，体现等价交换原则。现涉案房屋不存在交易障碍，《转让协议》、《资产包权益团购合同》可继续履行，陆少敏请求广州银行协助办理过户登记手续，应予支持。需要指出的是，鉴于涉案房屋存在以物抵债、交易等流转行为，流转过程产生的税费应遵照有关行政主管部门的政策执行，交易期间产生的全部税费由陆少敏负担。关于抵押登记，广州银行亦应予以协助一并注销。陆少敏通过诉讼方式请求办理权属转移登记，本案诉讼费用由其负担。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月31日作出判决：一、广州银行股份有限公司于判决发生法律效力之日起10日内协助陆少敏到广州市房地产交易登记部门办理广州市海珠区前进路南园新村8号之3的涂销抵押登记手续【该房产设立抵押，抵押权人为广州银行股份有限公司下属支行广州市商业银行股份有限公司前进路支行（原广州市商业银行素社支行）】；二、广州银行股份有限公司于判决发生法律效力之日起10日内协助陆少敏到广州市房地产交易登记部门办理上述房产【该房产经广州市海珠区人民法院于2003年8月14日的（2003）海民执字第210号-4民事裁定抵债给广州银行股份有限公司下属机构广州市商业银行股份有限公司前进路支行（原广州市商业银行素社支行）】的过户登记手续，将房屋登记过户至陆少敏名下；过户期间产生的全部税费均由陆少敏负担；三、驳回陆少敏其他的诉讼请求。一审案件受理费6177元，由陆少敏负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，陆少敏向本院提交银行付款回单作为二审新证据，拟证明其已向张涌支付了款项。广州银行对该证据的真实性、合法性予以认可，其不是收付款的当事人，对关联性无法确认。众原审第三人对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：广州银行是否应协助陆少敏办理涉案房屋涂销抵押和过户登记手续，即陆少敏基于其与张涌之间的委托代理关系，主张对广州银行行使委托人的介入权，要求广州银行将涉案房屋过户登记至陆少敏名下的理由能否成立。对此，经充分审查现有证据，本院认为：广州银行并无将涉案房屋直接过户登记至陆少敏名下的义务，陆少敏主张行使委托人介入权的条件亦不成就，一审法院对此的认定及处理均有误，应予纠正。具体理由如下：一、广州银行并无将涉案房屋直接过户登记至陆少敏名下的义务。陆少敏与原审第三人张涌于2019年3月15日签订的《资产包权益团购合同》、广州银行与联合体于2019年5月7日签订的《转让协议》均系签约相对方的真实意思表示，各方均应依约全面履行。而根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，合同的履行应遵从相对性原则、严格履行及诚实信用原则，当事人在没有法定理由或经协商一致的情况下，均不得随意或擅自变更合同。首先，从陆少敏与张涌于2019年3月15日签订的《资产包权益团购合同》约定的内容来看，对于张涌与其他投资人组成的联合体拟参与广州银行挂牌交易的包括涉案房屋在内的85套房产权益资产包，陆少敏委托张涌以固定价格购买该资产包中的涉案房屋，并约定“乙方（张涌）应在资产包成交后及时依照本协议为甲方（陆少敏）办理相关过户登记手续。乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续”。由此可见，对陆少敏负有办证过户义务的主体为该合同相对方张涌，并非广州银行。其次，从广州银行与联合体于2019年5月7日签订的《转让协议》约定的内容看，广州银行转让给联合体的是包括涉案房屋在内的85套房产权益，且是按现状、有偿、整体转让，而广州银行的协助过户义务“仅指甲方（广州银行）为协助乙方（众原审第三人）办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件”，并明确约定“甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务”。由此可见，广州银行的协助过户义务仅限于向买受人即联合体提供其现有所能提供的必要支持性文件，并不负有将涉案房屋协助过户登记至非合同相对方即陆少敏名下的义务。最后，目前并无证据显示广州银行与陆少敏、张涌就涉案房屋的过户手续的办理达成协商一致意见，广州银行亦明确提出不同意办理将涉案房屋产权登记至陆少敏名下的手续的上诉主张，在此情况下，陆少敏要求广州银行协助办理将涉案房屋过户登记至其名下的手续的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。二、陆少敏主张行使委托人介入权的条件并不成就。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理人关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。由此可见，在受托人与第三人的合同关系中，当满足特定条件时，委托人可以取代受托人的地位，从而行使介入到原本是受托人与第三人合同关系的权利，即委托人取代受托人，成为与第三人合同关系的相对方。据此，委托人行使介入权应满足以下四条件：第一，受托人以自己名义与第三人订立合同；第二，第三人在订立合同时，不知道受托人与委托人之间有代理关系；第三，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务；第四，受托人已向委托人披露了第三人。并且，基于维持受托人与第三人之间合同关系的稳定性和预见性，即对第三人利益保护的考虑，委托人的介入不得明显违背第三人的意愿，故前述法条还规定了委托人行使介入权的例外情形，即第三人与委托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，虽然广州银行在订立合同时不知道陆少敏与张涌之间的委托代理人关系，张涌亦系因广州银行尚未办妥涉案房屋产权登记手续且拒绝直接办证至陆少敏名下等原因而无法履行对陆少敏的办证义务，而张涌早在《资产包权益团购合同》中明确向陆少敏披露了涉案房屋系拟向广州银行交易而来，但一方面，涉案《转让协议》是以包括张涌在内的众原审第三人组成的联合体的名义与广州银行签订，而陆少敏仅是委托张涌一人购买涉案房屋，并未委托除张涌外的其余原审第三人购房；另一方面，广州银行与联合体签订的《转让协议》中亦明确约定“甲方（即广州银行）不承担协助过户至除乙方（即众原审第三人）之外的任何第三方的义务”，即明确排除了陆少敏的介入，且转让标的为包括涉案房屋在内的85套房产权益，并非涉案房屋一套，广州银行亦明确拒绝向陆少敏履行，由此可见，陆少敏主张行使委托人介入权的条件并不成就。陆少敏据此要求广州银行协助其办理涉案房屋的涂销抵押和产权过户登记手续的诉讼请求，缺乏充分理据，应予驳回。一审法院认定陆少敏基于委托人的介入权提起本案诉讼符合法律规定，并据此判令支持了陆少敏请求广州银行协助办理涂销抵押和过户手续的诉请，与事实不符，且适用法律错误，从而导致处理结果错误，本院依法予以纠正。此外，虽然广州银行持有以物抵债性质的法院执行裁定书，但广州银行至今尚未办妥涉案房屋的产权过户登记手续，涉案房屋目前仍登记在案外人广州市海珠区小港工业公司名下，而联合体依据其与广州银行签订的《转让协议》所享有的是要求广州银行继续履行该协议约定的相应办证义务的合同权利，且涉案房屋位于本市限购区域内，联合体亦未举证证明其成员均具备购房资格，因此，涉案房屋能否过户至联合体名下，均存在不确定性。同理，张涌作为联合体中的一员，亦无法直接据此取得涉案房屋的物权。在此情况下，张涌显然无法按照《资产包权益团购合同》的约定，履行协助陆少敏办理将涉案房屋过户登记至陆少敏名下的合同义务。基于前述分析，陆少敏要求张涌及其余原审第三人协助办理涉案房屋的过户手续，尚存在上述现实障碍，本院目前亦难以支持。综上所述，广州银行的上诉请求成立，予以支持；一审处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10279号民事判决；二、驳回陆少敏全部诉讼请求。一、二审案件受理费各6177元,均由被上诉人陆少敏负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  闫 娜审判员  何 佐二〇二一年八月六日书记员  冯冠豪徐毅敏