山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初7593号原告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市历下区。统一社会信用代码：9137010069745858X5。负责人：董俭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王慧芳，女，1990年4月8日出生，汉族，系金碧物业有限公司济南分公司员工，住该公司员工宿舍，委托诉讼代理人：邓冰，男，1992年1月23日出生，汉族，系金碧物业有限公司济南分公司员工，住该公司员工宿舍，被告：刘笑怡，女，2001年1月11日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：刘义春（系刘笑怡父亲），男，1964年2月5日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：常旭（系刘笑怡母亲），女，1965年4月3日出生，汉族，住济南市历城区。原告金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业济南公司）与被告刘笑怡物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告金碧物业济南公司的委托诉讼代理人王慧芳、邓冰，被告刘笑怡及其委托诉讼代理人刘义春、常旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年2月1日至2021年5月31日物业费17119.7元及违约金22750.9元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：刘笑怡购买济南市历城区敬德街555号恒大名都房屋一套，面积为134．18平方米。2011年12月10日，双方签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业服务，服务费按高层1.7元/㎡/月、会所3元/㎡/月、商业3元/㎡/月收取，刘笑怡在收楼时预交半年物业服务费，收楼后第六个月起每一个月预交一次物业服务费。逾期交纳的，自逾期之日起每日按应交纳金额的千分之一支付滞纳金。同时约定发生争议向业主所在地法院提起诉讼。刘笑怡现拖欠自2015年2月1日至2021年5月31日期间的物业服务费，原告多次向被告主张交费未果，无奈诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。刘笑怡辩称，请求人民法院依法驳回金碧物业济南公司不合理且不合法的请求，并判令本案诉讼费由金碧物业济南公司承担。事实与理由：一、金碧物业济南公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1.《前期物业管理服务协议》第一条中明确规定，物业公司有“征求业主意见，受理投诉，认真热情接待业主来访，为业主排忧解难”的义务。然而事实是物业公司未能履行义务，未能解决刘笑怡家中存在的各种问题，严重影响刘笑怡正常生活。房屋多处质量问题至今仍未解决，屋内多处漏水，至墙皮脱落，客厅墙壁留有大片水印，大门、卧室、书房等多处墙体开裂等（图片见附录）；卫生间顶灯因漏水损坏无法使用，多次向物业反应，至今未得到修理；精装房应该配备的物品（洗碗池的堵盖）至今未配齐，多次找物业索要无果，且接待人员态度轻蔑，表示：“不就是个小东西吗？我出钱买一个给你行吗？”，态度敷衍恶劣，拒绝解决问题；缺少对讲门禁，多次索要无果，向总部投诉后才安装，且安装后也完全无法使用，至今仍未解决。2.金碧物业济南公司未按照《服务协议》约定的服务内容和质量标准提供服务。金碧物业济南公司未履行安全消防管理义务，楼道内停放大量电动车无人管理，一直有人将电动车带上电梯，造成严重的安全隐患，严重威胁刘笑怡的人身财产安全；一楼大门损坏多年无人维修，大门常年敞开，门禁损坏形同虚设，造成严重安全隐患。金碧物业济南公司将公共用地划成车位对外出租。二、2013年5月31日交房时，房子出现多处质量不合格（详见附件“交接楼宇情况反馈表”），无法入住，刘笑怡拒绝接受房屋，金碧物业济南公司方的楼宇管家承诺三个月将房屋修好，因此将房屋钥匙交给物业托管，以方便物业修葺房屋。此后维修进程缓慢，造成刘笑怡多年无法入住，多项问题至今仍未解决，且房屋钥匙至今仍未归还交付，严格来说不算完成交房。刘笑怡多次与物业沟通，希望物业协助提供开发商现联系方式，物业均不配合。三、金碧物业济南公司起诉状中要求支付自2015年2月1日起的物业费，然而当时房屋存在严重质量问题，刘笑怡无法入住。刘笑怡2017年1月才入住房屋。四、刘笑怡主张先履行抗辩权，在金碧物业济南公司纠正错误履约行为前，刘笑怡有权拒绝支付物业服务费用。因金碧物业济南公司不能适当履行物业服务义务，给刘笑怡生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在物业公司正确履行物业服务义务之前，刘笑怡有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回金碧物业济南公司诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金碧物业济南公司系济南市恒大名都的物业服务公司。刘笑怡系济南市历城区恒大名都4号楼2-3202室业主，房屋建筑面积134.18㎡。2011年12月10日，刘笑怡（甲方）与金碧物业济南公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定金碧物业济南公司对刘笑怡在恒大名都的物业提供物业服务，物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅面积多层及高层住宅：1.7元/㎡/月，商业：3.0元/㎡/月收取。甲方在收楼时预交半年物业服务费，收楼后第六个月起每一个月预交一次物业服务费，具体交费日期为每月25日开始至次月24日。违约责任：甲方或物业使用人违反本合同第四条约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一标准向乙方支付滞纳金。上述合同签订后，金碧物业济南公司对涉案小区提供了物业服务，刘笑怡2013年5月31日收房时预存1368.6元，后开发商先后赠送刘笑怡1231.2元、1950元，刘笑怡未支付其后截至2021年5月31日期间的物业费。金碧物业济南公司曾以张贴催交函的方式向刘笑怡进行过催交。案件审理中，刘笑怡提供楼宇情况反馈表（精装）、钥匙托管承诺书、房屋问题照片、购买家具、购买空调的票据拟证实其抗辩主张。经质证，金碧物业济南公司对上述证据真实性无异议，称业主可到物业前台办理空置房手续，物业费按照山东省空置房规定的70%进行收取，金碧物业济南公司为物业服务企业，房屋质量问题非物业服务范围之内，建议业主向相关责任主体主张相关诉求。刘笑怡提供的上述证据显示，其2013年5月31日验房时发现房屋内存在诸多问题需要维修，其同日将钥匙托管给恒大名都客户服务中心，后无领回房屋钥匙记录。本院认为，金碧物业济南公司与刘笑怡签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，金碧物业济南公司与刘笑怡均应按合同约定全面履行义务。金碧物业济南公司对涉案小区提供了物业服务，刘笑怡应依照约定交纳物业服务费。刘笑怡对房屋质量及维修等问题不满拒交物业服务费。因案涉房屋质量问题，非金碧物业济南公司服务不当导致，若在质保期内应由开发建设单位负责维修，若超出质保期应确定是否启动公共维修基金程序，上述问题的存在不足以证实金碧物业济南公司提供的服务导致小区业主的在物业服务合同中的主要权利无法实现。刘笑怡应依法积极正确行使权利，而非通过拒交费用消极应对。刘笑怡对于其发现的物业服务中存在的问题，应通过投诉、建议方式向金碧物业济南公司提出，金碧物业济南公司对于业主的反映亦应认真对待、积极整改。物业服务具有公共性、整体性特征，如业主动辄以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。金碧物业济南公司2013年5月31日开始保管刘笑怡的房屋钥匙，但未举证证实其何时将钥匙交回刘笑怡或者刘笑怡自何时开始居住使用房屋，本院对刘笑怡陈述其2017年1月开始使用房屋的观点予以采纳，确认2013年5月31至2016年12月31日期间该房屋处于空置状态。根据本案查明事实及当时有效的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，本院确定刘笑怡按照70%的比例交纳2013年5月31至2016年12月31日期间物业费，正常支付2017年之后的物业费，刘笑怡已经支付的物业费、开发商赠与的相关费用均应予以扣除。金碧物业济南公司主张刘笑怡支付滞纳金，案涉《前期物业服务协议》虽有相应的约定，但考虑双方存在长期服务合同关系，双方应互相理解、互相包容，对于双方间存在的问题应首选协商处理，而非诉至法院解决，且刘笑怡亦是对金碧物业济南公司的合同义务存在建议和期待，并非主观恶意不交，故本院对其要求刘笑怡支付滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定：一、被告刘笑怡于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司济南分公司2021年5月31日之前欠交的物业服务费14405.81元（1.7元/㎡/月×134.18㎡×43个月×70%＋1.7元/㎡/月×134.18㎡×53个月-1368.6元-1231.2元-1950元）；二、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由被告刘笑怡负担。本判决为终审判决。审判员  张本荣二〇二一年八月十二日书记员  王志宇