上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0105民初15697号 原告：钟玲莉(ZHONGLINGLI)，女，1962年10月2日出生，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：**波，上海市尚伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。 被告：周颖胜，男，1977年1月6日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：吴丽珺(系被告周颖胜妻子)，女，1984年6月18日出生，汉族，住上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室。 原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)与被告周颖胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)的委托诉讼代理人李雯和被告的委托诉讼代理人吴丽珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签署的租赁合同于2016年1月27日解除；2、判令被告支付原告自2015年11月15日起至2016年1月27日止的租金11,666.67元(按照2.5万元每月、每月三十天计算，已经扣除被告支付的房屋押金5万元)及利息(以11,666.67元为本金，自2016年1月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期同档贷款利率计算)；3、判令被告支付原告自2016年1月28日至2016年2月15日止的房屋使用费15,833.33元(按照2.5万元每月、每月三十天计算)及利息(以15,833.33元为本金，自2016年2月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期同档贷款利率计算)；4、判令被告支付原告各项拖欠费用7,244.56元，包括2015年11月至2016年1月水电费2,926.90元，2015年5月至2016年1月的煤气费450.16元，2015年7月至2016年1月的物业费3,867.50元；5、判令被告赔偿原告提前解约违约金5万元。事实和理由：原告系上海市长宁区虹井路XXX号一、二层商铺(以下简称涉案房屋)的所有权人，原、被告于2015年3月26日签订租赁合同一份，约定由原告将涉案房屋租赁给被告，租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止，月租金2.5万元。每月30日前支付下个月租金，被告承担租赁期间的物业管理费、水电煤费用。合同约定如被告逾期不支付房屋房租超过15天的，原告有权书面通知解除合同，被告应向原告赔偿2个月租金。被告自2015年11月开始拖欠租金，且物业管理费、水电煤费用也有逾期未付的情况。原告于2016年1月12日向被告发送履约催告函，被告收件后并未及时付清欠付款项，原告又于2016年1月26日向被告发送解除合同通知书，通知被告解除合同，并要求其于2016年1月31日前返还房屋，但被告也未予理睬。原告于2016年2月15日自行对系争房屋进行清场。被告的前述行为已经构成违约，原告按照约定解除合同并无不当。被告理应支付租赁期间及实际占用房屋期间所产生的租金及房屋使用费，并承担租赁期间发生的水电煤、物业费。同时，因被告违约造成合同提前终止，被告还应赔偿原告违约金。因原告多次催讨无果，诉至法院提出如上诉请。 被告周颖胜辩称，被告确实自2015年11月15日开始未支付房租，但系因被告被拘留，而且原告已经将房屋收回。2015年12月底、2016年1月初被告就请朋友腾空了房屋，因无法联系到原告，故腾空后租赁房屋没有上锁，原告可以随时收回房屋。被告对原告收回房屋没有异议，但对原告收回房屋的时间有异议，原告明知被告经营状况不好，出现被告被拘留的情况应该更早收回房屋。也因此对水电煤、物业费计算的截止日期有异议，只愿意承担到2015年12月10日，因为被告系2016年12月9日被拘留。被告因经济困难，除已经交付给原告的5万元押金可由原告没收以外，其他费用皆无力支付，故不同意原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、收款收据、情况说明、水电读数记录、电费账单、水费账单、煤气费账单、物业费发票，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据：履约催告函、解除合同通知书，本院认定如下：因原告提供了EMS邮寄存单及EMS投递信息查询单予以佐证，本院对上述证据的证明效力予以确认。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉案房屋的权利人系原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)。2015年3月26日，原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)(出租方，甲方)与被告周颖胜(承租方，乙方)签署《租赁合同》，甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止。甲方提供乙方45天的装修期，装修期免收房租(2015年4月1日-2015年5月15日)。如乙方中途退房或当本合同解除、终结不续约时，乙方至少提前半月办理注册公司迁移或注销事宜，同时乙方在办完退房手续后5日内，将属乙方财产搬迁，同时将公司注册地迁出，如不迁出视为续租。乙方搬迁时不得毁坏房屋结构，如乙方逾期不搬清财产，甲方有权自行处理而不负赔偿责任。每月租金为2.5万元整，每月30日前支付下个月的租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即五万元整。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方在租赁期间的物业管理费、水费、电费、天然气费由乙方如期缴纳，如需申请电话、电信网络及乙方认为需要增加的，由乙方自行向有关部门申请，费用由乙方承担。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方赔偿2个月租金；给对方造成损失的，赔偿的2个月租金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与2个月租金的差额部分：……⑶乙方逾期不支付房屋房租超过15天。 被告房租支付至2015年11月14日，此后未再向原告支付过房租。原告2016年1月12日向被告发出履约催告函，称按照合作协议及2015年4月1日签订的合同，被告需每月30日前支付下个月的租金。至今被告拖欠未支付2015年11月15日-12月14日、2015年12月15日-2016年1月14日、2016年1月15日-2016年2月14日三个月租金及水电煤费用、物业管理费。按照协议规定，被告逾期超过十五日未支付，则视为被告违约，原告可单方面解除协议，并追究被告的违约责任。请被告3天内付清租金以及水电物业费，如逾期尚未付款，原告将解除合同，并通过法律诉讼途径追缴租金及水电物业费。此后，原告又于2016年1月26日向被告发出解除合同通知书，称鉴于被告已累计拖欠房租及水电费用及物业管理费，且在原告多次催告无效的情况下也未能予以支付，被告已经构成严重违约，为此特通知被告租赁合同自2016年1月27日解除，请被告最晚于2016年1月31日前腾空并交还租赁房屋。逾期，原告将依据合同有关约定自行收回房屋并处置遗留在房屋中的所有物品，且由此产生的所有责任由被告自行承担。并告知被告截止2016年1月31日被告欠款两个月零十七天房租64,167元、两个月水电费2,354元、2015年7月-2016年1月物业管理费4,165元，此外根据合同被告还需承担赔偿相当于2个月租金的违约金的违约责任，总计费用120,686元。 另查明，被告于2015年12月被拘留，原告于2016年2月15日自行收回涉案房屋。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告自2015年11月15日起未支付任何费用，且拖欠租金的时间已超过合同约定的15天，经原告催讨仍未支付，原告可以按照合同约定单方面解除合同。原告2016年1月26日向被告发出解除合同通知书，被告于2016年1月27日收到，故对于原告要求涉案房屋的租赁合同于2016年1月27日解除的诉请，本院依法予以支持。现原告要求被告支付合同解除前(2015年11月15日至2016年1月27日)拖欠的租金11,666.67元及利息，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。原告在向被告发送的解除合同通知书中要求被告于2016年1月31日前腾空并交还房屋，被告并未向原告办理房屋交还手续，故原告要求被告支付2016年1月28日至2016年1月31日实际占用房屋期间产生的房屋使用费及利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告要求被告支付2016年2月1日至2016年2月15日的房屋使用费，本院认为鉴于原告在2015年12月底就已知晓被告被拘留的事实，并且也发函要求被告2016年1月31日前腾空并交还房屋，原告对自己的房屋应尽到适当的管理义务，而原告直至2016年2月15日才去收回涉案房屋，本院认为2016年2月1日至2016年2月15日期间产生的房屋使用费应由原告自行承担。 此外，由于被告仍拖欠2015年11月至2016年1月水电费2,926.90元，2015年5月至2016年1月的煤气费450.16元，2015年7月至2016年1月的物业费3,867.50元，合计7,244.56元，现原告要求被告支付，本院同样予以支持。 同时，根据合同约定，违反合同的一方，应向另一方赔偿2个月租金，被告逾期支付租金超过15天构成违约，故原告要求被告赔偿违约金5万元，具有合同依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)与被告周颖胜于2015年3月26日就上海市长宁区虹井路XXX号一、二层商铺签署的租赁合同于2016年1月27日解除； 二、被告周颖胜应于本判决生效之日起十日内向原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)支付自2015年11月15日起至2016年1月27日止的租金11,666.67元(已经扣除被告周颖胜支付的房屋押金50,000元)及利息(以11,666.67元为本金，自2016年1月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期同档贷款利率计付)； 三、被告周颖胜应于本判决生效之日起十日内向原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)支付自2016年1月28日至2016年1月31日止的房屋使用费3,333.33元及利息(以3,333.33元为本金，自2016年2月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期同档贷款利率计付)； 四、被告周颖胜应于本判决生效之日起十日内向原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)支付2015年11月至2016年1月的水电费2,926.90元，2015年5月至2016年1月的煤气费450.16元，2015年7月至2016年1月的物业费3,867.50元，合计7,244.56元； 五、被告周颖胜应于本判决生效之日起十日内向原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)支付违约金50,000元； 六、驳回原告的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,798.60元，减半收取计1,899.30元，由被告周颖胜负担。 如不服本判决，原告钟玲莉(ZHONGLINGLI)可在判决书送达之日起三十日内，被告周颖胜可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员  陈乃徐 二〇一六年十二月一日 书 记 员  陈若愚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……