贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2628民初651号 原告：贵州开源物业服务有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇风雨桥社区锦绣家园，统一社会信用代码91522628MA6DKA3138。 法定代表人：王钢，总经理。 委托诉讼代理人：顾明，男，1986年09月18日出生，仡佬族，贵州开源物业服务有限公司经理，住贵州省锦屏县。 被告：龙本义，男，1958年01月08日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住贵州省锦屏县。 委托诉讼代理人：龙铭福，男，1986年05月15日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住贵州省锦屏县。系龙本义之子。 原告贵州开源物业服务有限公司与被告龙本义物业服务合同纠纷一案，本院于2021年07月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州开源物业服务有限公司委托代理人顾明、被告龙本义及其委托代理人龙铭福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年05月01日起至2021年01月31日止的物业管理费2651.88元；2、判令被告按银行贷款年利率6%支付上述物业管理费的逾期违约金至结清物业费止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：文兴家园A栋1单元204室面积126.28平方米，被告与原告签订物业管理合同，约定每月按房屋建筑面积1元/平方米交纳物业管理费。合同签订后，原告依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，被告依约向原告交纳了2019年05月01日前的物业管理费。自2019年05月01日起，被告无故拖欠物业管理费用，至2021年01月31日止，共欠付2651.88元。原告多次催交未果，被告故意拖欠物业管理费的行给原告造成了巨大经济损失，请人民法院依法判准前列诉讼请求。 被告龙本义辩称，第一、贵州开源物业服务有限公司是瑞丰房地产开发有限公司就文兴家园建设项目委托的前期物业，文兴家园小区建设工程在没有达到交房标准的情况下，委托贵州开源物业服务有限公司驻入，又将房屋钥匙交予贵州开源物业服务有限公司管理，并强制全体业主不签物业服务合同就不交钥匙，答辩人在久无房居住的情况下，被迫签订了物业服务合同，同时瑞丰房地产开发公司承诺一年内完善了所有配套设施至今没有完善。第二、答辩人交了一年物业服务费后，贵州开源物业服务有限公司所提供的服务仅仅是打扫楼道卫生、代缴水电费、代维护电梯，却按照当地同行业标准全额收取物业服务费，电梯也是与诸多陌生人共用，小区附近经常是水坑，外来车辆乱停放，典型的脏乱差，文兴家园连保安都没有一个，安全根本得不到保障。第三、贵州开源物业服务有限公司没有任何国家承诺的服务资质，没有从事物业服务资格证的工作人员，更没有保安资格证，仅有一本工商营业执照，不具备正规物业公司的收费资格。第四、在全体业主与贵州开源物业服务有限公司多次协商无果后，该公司早在2020年就多次间歇性的停止物业服务，双方至今仍未签订服务续约合同，贵州开源物业服务有限公司单方要求按照第一次签订的《物业管理协议合同》履行缴费义务没有任何法律依据。第五，根据《物业管理协议合同》“三”收费标准第2条约定，贵州开源物业服务有限公司应提供服务内容1-17项方能按1元/平方收取服务费，然而，贵州开源物业服务有限公司仅提供了不完善的部分服务内容，对答辩人是极其不公平的，有违有关法律的立法意愿。请求驳回贵州开源物业服务有限公司的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：贵州开源物业服务有限公司（以下简称开源物业公司）是与建设锦屏县文兴家园房地产项目的贵州瑞丰房地产开发有限公司签订合同对文兴家园小区进行前期物业管理的公司。被告龙本义享有文兴家园A栋1单元204室房屋一套。2018年02月27日，被告龙本义到开源物业公司领取房屋钥匙时，先期向开源物业公司交纳2018年05月01日至2019年05月01日的物业管理费1515.00元，双方并签订《物业管理协议合同》。合同主要内容：一、基本公共服务内容：1.公共基础设施维修，2.房屋维修，3.供水设施维修，4.排水设施维修，5.污水处理系统维修，6.供电设施维系，7.照明设施维修，8.消防设施检修，9.环境卫生保洁，10.环境绿化美化，11.公共秩序维护，12.车辆停放管理，13.法律法规规定应当由物业管理企业提供的其他服务，14.电梯维护。二、公共费用：15.公共费用，主要包括房屋维修费、给（排）水设施维修费、污水处理设施维修费、公共照明费及设施维修费、电梯电缆与年检费、其他公用设备维修及用电发生的电缆，16.公共费用的承担，公共费用和法律法规规定应当由物业管理企业承担的物业管理费用后，不用承担其他任何费用，17.维修基金的使用，维修费累计达600元以上的，经业主委员会同意可启用维修基金，累计不超过600元的，全部由物业管理企业承担，18.双方在平等自愿协商一致基础上订立本合同，全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定，受托方与收益人都应遵守本合同内容，收益人如未能履行本合同义务，受托方有权委托水、电职能部门协助收取物业费用，并产生的一切损失及后果均由收益人承担，并将交由相关职能部门进行处理。三、收费标准：1、步梯房、门面：0.5元/平方米.月（服务内容除电梯房以外的项目），2、电梯房：1元/平方米.月（服务内容第1-17项）。上述《物业管理协议合同》1-14项服务内容均有细化约定。合同订立后，原告开源物业公司对文兴家园小区主要进行打扫楼道卫生、电梯维护、代缴水电费等物业管理服务，但是，开源物业公司没有完全按照《物业管理协议合同》约定的服务内容对小区业主提供服务，如未设置治安管理员等等，甚至有停止服务行为。为此，被告龙本义拒绝交纳物业服务费，原告因此向本院提起诉讼。 同时查明，原告开源物业公司与被告龙本义签订的《物业管理协议合同》无签约时间，亦无物业服务起止时间，也没有对双方的违约责任进行约定。 以上事实，有《物业管理协议合同》、收费收据、当事人的陈述等证据在案佐证，且经庭审质证，可以认定。 本院认为，原告贵州开源物业服务有限公司与被告龙本义签订的《物业管理协议合同》是双方自愿订立的合同，合同约定的内容没有违反法律的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告未按照《物业管理协议合同》约定全面履行义务，被告提出原告未按照《物业管理协议合同》约定提供物业服务，双方未履行协商沟通解决纠纷，原告不交纳物业服务费，对本案纠纷的产生，原、被告双方均有责任。根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案原告未按合同约定全面履行服务义务，而请求被告履行合同义务，有失公平；被告在原告已提供服务（注：未全面按照合同约定履行服务）的情况下而完全未予交纳物业服务费，亦有失公平。本案双方当事人均有违约，依法应当各自承担相应的责任。根据公平原则，原告请求被告支付2019年05月01日起至2021年01月31日止的物业管理费2651.88元，按照原告提供的服务标准，应酌情扣减被告20%的责任，即由被告支付原告2019年05月01日起至2021年01月31日止的物业管理费2121.50元。对原告请求被告按年利率6%支付逾期付款违约金的请求，因双方无约定，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。为规范物业服务管理，保证提供服务人和接受服务的合法权益，避免纠纷产生，建议原告按照合同约定完善服务，或者双方重新签订服务合同，根据文兴家园小区的具体情况，重新依法约定服务项目和收费标准，公平地规范双方的权利义务。为此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第九百三十七条、第九百四十二条、第五百九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 被告龙本义于本判决生效后十日内，支付原告贵州开源物业服务有限公司2019年05月01日起至2021年01月31日止的物业管理费2121.50元； 驳回原告贵州开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告贵州开源物业服务有限公司负担12.50元，被告龙本义负担12.50元。 本判决为终审判决。 审判员  杨光全 二〇二一年八月十三日 书记员  龙清苏