安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖13民终2694号上诉人（原审原告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东二层。法定代表人：赵萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，安徽皖光大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王坤，男，1979年2月1日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：龚振虎，安徽三联律师事务所律师。上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）与被上诉人王坤商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2021）皖1302民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。元一公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判支持其诉讼请求或发回重审;二、本案一、二审诉讼费用由王坤承担。事实和理由：1.元一公司请求解除商品房买卖合同有事实和法律依据。王坤至今未足额支付购房款。解除合同既符合法定亦符合约定事由。因王坤负债率过高，未能审批发放贷款，根据合同约定，一个月内，王坤应一次性支付剩余购房款，否则应解除合同支付违约金。双方合同虽未对逾期付款可解除合同进行约定，但王坤认可以其他案件对其到期债权抗辩，表示不再支付购房款，符合合同解除的法定条件。2.一审审认为其行使解除权已超期错误。解除权计算起点应当解除权发生之日，本案合同解除权计算起点应是其知道王坤不按揭贷款不予审批之日。3.王坤对其到期债权已经消灭错误。王坤主张到期债权为（2018）宿仲裁字第132号裁决书，裁决元一公司支付逾期交房违约金735148元。但双方于2019年4月25日就上述违约金签订抵付协议，且已实际履行，故王坤无权再以该债权进行抗辩拒付购房款。因抵付协议签订时间晚于涉案两商品房买卖合同，王坤对抵付协议效力及履行状况认可，否则王坤不会支付购房首付款，而不要求对首付款进行抵付。一审认定王坤到期债权足以支付剩余房款47万元，合同能够履行，目的可以实现错误。4.如前所述，王坤到期债权属另一法律关系，应另行反诉不应以抗辩形式提出。即便如此，但一审法院对双方签订抵付补充协议、履行情况未查明，程序错误。另一审对王坤名下存款解封不当，亦属程序违法。王坤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，元一公司的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立，应驳回元一公司的上诉请求。1.元一公司请求解除与王坤于2019年5月31日、2020年3月18日签订的编号为201426557、201426584商品房买卖合同无事实和法律依据。王坤按约支付首付款并向银行提供按揭贷款材料。既便未完成按揭贷款，元一公司也丧失合同解除权。本案合同于2019年5月31日签订，根据约定，元一公司最迟知道或应当知道合同签订后的三个月零五日为解除权的计算起点，至2019年9月6日前行使解除权。元一公司于2021年2月5日行使解除权已超过合同解除权的行使期限。元一公司未履行其之前购房的逾期交房违约金的义务，且其多次找元一公司进行协商余款与逾期交房违约金抵付事宜，元一公司未同意。王坤主张债务抵销符合法律规定，享有先履行抗辩权。元一公司因未履行仲裁裁决被强制执行。2.元一公司称王坤的到期债权已经消灭，与事实不符。其与元一公司于2019年4月25日达成抵付协议，但元一公司未履行协议约定内容，且该案正在执行，元一公司称该债权已消灭无事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。元一公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的编号为201426584、201426557号《商品房买卖合同》;2.判令王坤协助其办理解除预告登记、解除备案登记手续等全部解除合同的手续，解除费用由王坤承担;3.判决王坤支付违约金220124元（按房屋总价款的10%计算）;4.诉讼费用由王坤承担。一审法院查明事实：2019年5月31日，元一公司与王坤签订编号为201426557号的《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（王坤）购买出卖人（元一公司）开发建设的元一?公园道一号S2幢1单元109号房，房屋建筑面积62.33㎡；单价20000元/㎡，总金额1246600元；买受人于本合同签订时支付首付款626600元，余款620000元办理贷款，自本合同签订之日起5日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续；买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，王坤向元一公司支付了房屋首付款，但未办理房屋尾款贷款手续。2020年3月18日，元一公司与王坤签订编号为201426584号的《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（王坤）购买出卖人（元一公司）开发建设的元一?公园道一号S2幢110号房，房屋建筑面积119.33㎡；单价8000元/㎡，总金额954600元；买受人于本合同签订时支付首付款484600元，余款470000元办理贷款，自本合同签订之日起5日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续。合同签订后，王坤向元一公司支付了房屋首付款，但未办理房屋尾款贷款手续。一审法院认为，元一公司、王坤签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，王坤至今未办理贷款手续，元一公司有权利按合同约定在王坤逾期90日后解除合同。王坤没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。元一公司于2021年2月5日起诉时已超过对201426557号《商品房买卖合同》享有的解除权的行使期限，故，对元一公司要求解除编号为201426557号的《商品房买卖合同》、解除预告登记、解除备案登记手续及支付房屋总价款10%的违约金的诉讼请求，不予支持。由于元一公司、王坤签订的编号为201426584号的《商品房买卖合同》中对逾期付款能否解除合同没有约定，根据王坤提供的（2018）宿仲裁字第132号裁决书，可知王坤对元一公司享有的合法到期债权数额超过201426584号《商品房买卖合同》中的未付房款47万元，合同付款义务能够履行，合同目的可以实现，不属于法定解除的情形，故对元一公司要求解除编号为201426584号的《商品房买卖合同》、解除预告登记、解除备案登记手续及支付房屋总价款10%的违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回元一公司的诉讼请求。案件受理费2301元、保全费1670元，由元一公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，元一公司与王坤分别签订涉案的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同合法有效。两合同签订后，王坤至今未办理贷款手续。其中201426557号《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过90日后元一公司有权解除合同并承担违约金，但元一公司起诉时已超过对201426557号《商品房买卖合同》享有的解除权的行使期限，原审未支持元一公司要求解除编号为201426557号的《商品房买卖合同》、解除预告登记、解除备案登记手续及支付房屋总价款10%的违约金的诉讼请求并无不当。编号为2014265824号的《商品房买卖合同》，对逾期付款能否解除合同并未明确约定，不符合约定解除条件。虽元一公司上诉提出王坤认可以其他案件对其到期债权抗辩，表示不再支付购房款，符合合同解除的法定条件，但经本院核实王坤依据（2018）宿仲裁字第132号裁决书，要求执行元一公司享有的合法到期债权数额已超过涉案《商品房买卖合同》中的未付购房款，考虑到王坤与元一公司之间存在多笔债权债务关系，原审认定合同付款义务能够履行，合同目的可以实现，不属于法定解除的情形并无明显不妥，本院予以维持。同时一审法院依此对王坤名下银行存款解除冻结并无不当。一审法院对（2018）宿仲裁字第132号裁决的执行案件尚未执行完毕，故一审程序亦无不当。综上所述，元一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4602元，由宿州元一公园道房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 吕庆龙审判员 张 奥二〇二一年八月十二日书记员 张 猛附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。