北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4620号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京建工博海建设有限公司，住所地北京市西城区三里河北街甲1号。法定代表人：王贤茂，董事长。委托诉讼代理人：原江，北京京尚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天缘惠达宾馆有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路86号。法定代表人：陈增训，经理。委托诉讼代理人：郭海军，男，北京天缘惠达宾馆有限公司综合部副主任。委托诉讼代理人：李永强，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。上诉人北京建工博海建设有限公司（以下简称建工博海公司）与上诉人北京天缘惠达宾馆有限公司（以下简称天缘惠达宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建工博海公司之委托诉讼代理人原江，上诉人天缘惠达宾馆之委托诉讼代理人郭海军、李永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建工博海公司上诉请求：同意一审判决第一、三、五项，撤销一审判决第二、四项，改判天缘惠达宾馆支付建工博海公司截至2020年6月30日期间欠付的租金共计915万元，以及利息（自2014年3月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：1.一审判决以建工博海公司向天缘惠达宾馆发函主张给付租金的次日，即2019年1月26日作为欠付租金的利息起算时点有误。本案主张利息请求权基础是天缘惠达宾馆逾期给付租金的违约行为，应以违约责任产生的时点即天缘惠达宾馆逾期给付租金的时间作为利息的起算日期。2001年7月1日起至2020年6月30日止，天缘惠达宾馆应付租金2970万元，实付租金为2015万元，已付租金仅够支付至2014年3月20日前，建工博海公司以2014年3月21日起算逾期给付租金的利息具有事实基础。2.一审判决认定建工博海公司为市属国有企业，进而适用减免中小微企业房租政策减免天缘惠达宾馆2020年2、3、4月房屋租金，认定事实和适用依据均存在错误。建工博海公司并非市国资委监管的市管一级企业，也不是各级国有及国有控股子企业。建工博海公司企业类型为有限责任公司，股东为三家企业法人，北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司，持股比例49％），青建国际集团有限公司（以下简称青建公司，持股比例46％），青岛博海投资有限公司（持股比例5％）。公司法第二百一十六条第（二）项规定，有限责任公司控股股东出资额需占该公司资本总额百分之五十以上。建工集团公司虽为北京市国资委监管的企业，但其对建工博海公司的持股比例仅为49％，并非建工博海公司的控股股东，不属于《市国资委关于落实京政办发（2020）7号文减免中小微企业房租的通知》（以下简称《通知》）中第一条规定的国有控股子企业。3.一审法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条减免天缘惠达宾馆房屋租金，适用依据错误。如上所述建工博海公司并非国有企业，不应适用该条第一款减免房屋租金。另结合本案实际情况，租赁物3546.5平方米的办公楼、停车场、通道月租金不及周边同类房屋租金标准的三分之一，同时考虑到天缘惠达宾馆长期拖欠租金的事实，减免其租金对建工博海公司明显不公，不宜适用该条第二款的规定。天缘惠达宾馆辩称，天缘惠达宾馆不拖欠2014年3月21日至2019年6月30日的租金，不存在利息的问题。2014年3月21日之前的租金已经超过了诉讼时效。一审判决就不应该计算利息，无论从哪个时间点计算利息都是不对的。建工集团公司占建工博海公司49％的股份，另外两个股东占46％和5％，公司法第二百一十六条第（二）项还规定，出资额虽然不足50％但是依据出资额享有的表决权足以对股东会的决议产生重大影响的也是控股股东。建工集团公司占比49％非常接近50％，是最大的股东，而且建工集团公司和建工博海公司都在北京，另外两个股东在青岛。建工集团公司的股份比例足以对股东会决议产生重大影响，所以建工集团公司是控股股东，应当适用上述《通知》的规定。天缘惠达宾馆上诉请求：同意一审判决第四项，撤销一审判决第一、二、三、五项，驳回建工博海公司一审全部诉讼请求，支持天缘惠达宾馆一审全部反诉请求。事实与理由：1.一审判决关于《房屋租赁合同》合法有效的认定，属于基本事实认定不清，适用法律错误。《房屋租赁合同》中涉及的办公楼和食堂，现状与建工博海公司提供的房产证中的记载不完全一致，建工博海公司也未提供与实际现状完全相符的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审判决未依法明确查明租赁范围中的哪一部分建筑物符合规划，哪一部分不符合，认定整个合同合法有效，属于基本事实认定不清，适用法律错误。2.一审判决关于天缘惠达宾馆欠付租金的认定，属于基本事实认定不清，适用法律错误。2014年3月21日至2019年6月30日期间，天缘惠达宾馆应交租金为840万元，实交租金为880万元，多交40万元。2019年7月天缘惠达宾馆又支付了40万元租金。因疫情影响，2020年的租金也应予相应减免，应减免40万元，加上之前建工博海公司同意减免等情况，天缘惠达宾馆并不欠付租金。天缘惠达宾馆2014年3月21日之后交的租金均为当期租金，并非之前的租金，建工博海公司开具的发票等证据可以证明。3.一审判决关于建工博海公司要求解除合同符合法律规定的认定，属于基本事实认定不清，适用法律错误。首先，无效合同不存在解除问题，一审判决关于整个合同有效的认定是错误的，对部分有效部分无效的合同，只能就有效的部分作出是否符合解除条件判断和认定。其次，天缘惠达宾馆不欠2014年3月21日至2020年6月30日期间的租金，不符合解除条件。再次，关于诉讼时效，一是建工博海公司并未要求2014年3月21日之前的租金，二是如果要求支付，诉讼时效应该分期分别计算。4.一审判决关于不支持天缘惠达宾馆要求退还电费主张的认定，属于基本事实不清，适用法律错误。首先，双方在租赁合同中约定了电费按市政府的有关规定执行，该约定属于约定明确，并非一审判决认定的不明确。其次，在未核实是否与市政府相关文件符合的情况下，天缘惠达宾馆按照缴费通知的标准缴纳电费，是基于对国有企业，对建工博海公司的信任，并非属于达成一致意见。进行相关核实后，天缘惠达宾馆有权对多支付的部分要求返还。再次，关于非居民电价时段问题，如一审判决认为需要进一步明确计算，也应有科学的方法，不能简单以各时段用电量均等予以全盘否定。5.一审判决关于不支持天缘惠达宾馆要求后院临时建筑租金主张的认定，属于基本事实认定不清，适用法律错误。首先，后院临时建筑是建工博海公司所建，何时建成，是在租赁合同签订之前还是之后，应由作为建设单位和承建方的建工博海公司负举证责任。一审判决将举证责任分配给天缘惠达宾馆，明显不当，不符合法律和司法解释规定的举证责任分配原则。其次，天缘惠达宾馆十几年未提出异议，并非放弃了自己的权利，一是合同法规定了抵消问题，二是一审判决对双方进行不平等差别对待。6.一审判决关于不支持天缘惠达宾馆要求因电力增容问题造成损失主张的认定，属于基本事实不清，适用法律错误。首先，正常供电是建工博海公司的合同义务，租赁合同第四条约定，建工博海公司负责向天缘惠达宾馆提供水、电、气、暖服务，所发生的费用由天缘惠达公司支付，其价格按市政府的有关规定执行，由于建工博海公司不能提供正常的水、电、气、暖供应给天缘惠达宾馆造成的经济损失，建工博海公司应承担相应的责任。其次，电力增容问题必然影响天缘惠达宾馆的营业收入，必然造成损失，二者存在事实和法律上的因果关系。再次，天缘惠达宾馆的财务账目可以反映和证明损失情况。2002年营业额118万，实际入住率为30％，正常入住率应为80％，营业额损失196.65万；2003年营业额168万，实际入住率为30％，正常入住率应为80％，营业额损失280万；2004年营业额201万，实际入住率为30％，正常入住率应为80％，营业额损失335万，营业额损失共计811.65万元，减去正常营业需要增加的水、电、洗涤用品、客房用品等必要支出，营业额的10％也就是811650元，实际损失为730.485万元，建工博海公司应立即支付。建工博海公司辩称：1.建工博海公司与天缘惠达宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，根据合同法关于合同效力的相关规定，租赁合同合法有效。临时建筑不在双方的租赁范围内，是否取得规划审批不属于本案审查的范围，亦不影响租赁合同的效力。2.天缘惠达宾馆欠付租金事实清楚，一审法院对此认定无误。2001年7月1日起至2020年6月30日止，天缘惠达宾馆应付租金2970万元，实付租金为2015万元，欠付租金915万元。天缘惠达宾馆确实于2016年2月5日至2019年4月9日支付了租金880万元，但这部分租金是天缘惠达宾馆依据承诺补交之前拖欠的租金，已包含在实际支付的总租金中。天缘惠达宾馆将2016年2月5日至2019年4月9日补充支付之前拖欠的租金视为已支付2014年3月21日至2019年6月30日期间的租金，与事实不符。3.天缘惠达宾馆拖欠租金至今未支付，构成了违约，且该违约行为致使双方当事人签订房屋租赁合同的目的不能实现，符合解除条件。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》明确规定，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，天缘惠达宾馆关于超出诉讼时效的主张适用法律错误。4.建工博海公司不存在多收电费的情形，天缘惠达宾馆主张退还多收电费无事实及法律依据。双方在租赁合同中约定了按北京市政府的有关规定执行，因非居民电价不同时段存在不同收费标准，建工博海公司与天缘惠达宾馆协商约定按照1.3元/度的电价收取电费。在实际合同履行中，双方以缴费通知的形式对用电量、电费标准、应缴金额进行了补充和确认，并达成了一致意见，为双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。5.案涉临时建筑不在租赁范围内，天缘惠达宾馆无权主张后院临时建筑租金。案涉临时建筑为建工博海公司2000年修建，而《房屋租赁合同》签订于2001年，且租赁合同明确约定了租赁范围，案涉临时建筑并不在租赁范围内。建工博海公司仍为该临时建筑所有人和所占土地的使用权人，不存在需向天缘惠达宾馆支付该临时建筑及所占土地租金的情形。6.天缘惠达宾馆关于电力增容造成损失的主张与事实不符。首先，建工博海公司按房屋租赁合同的约定，为天缘惠达宾馆提供了供电服务，且提供的服务符合北京市供电标准，也能满足合同约定正常生产经营需要。其次天缘惠达宾馆依据公司财务账目，将自身经营原因导致的入住率低认定为受电力增容影响并主张损失不符合日常生活经验和常识。建工博海公司向一审法院起诉请求：1.判令解除建工博海公司与天缘惠达宾馆之间的房屋租赁合同；2.判令天缘惠达宾馆将租赁的位于海淀区西三环北路86号房屋全部腾退并返还建工博海公司；3.判令天缘惠达宾馆向建工博海公司支付2014年3月21日至2020年6月30日的租金共1005万元；4.判令天缘惠达宾馆向建工博海公司支付因逾期支付租金的违约金（自2014年3月21日起按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止）；5.判令天缘惠达宾馆依据租赁合同约定向其公司给付后院补偿款30万元；6.诉讼费由天缘惠达宾馆承担。天缘惠达宾馆向一审法院反诉请求：1.判令建工博海公司立即向天缘惠达宾馆返还2014年3月21日至2019年6月30日期间多支付的租金40万元；2.判令建工博海公司立即向天缘惠达宾馆退还2012年8月1日至2019年6月30日期间多支付的电费745069.72元；3.判令建工博海公司立即向天缘惠达宾馆支付2002年1月1日至2019年6月30日期间后院临时建筑租金2210684元；4.判令建工博海公司立即向天缘惠达宾馆支付2001年10月1日至2005年6月30日期间由于建工博海公司未及时电力增容给天缘惠达宾馆造成的损失共计730.485万元；5.判令建工博海公司向天缘惠达宾馆支付自2019年9月6日起至全部款项付清之日止的利息，以上述四项反诉请求金额之和10660603.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：北京市第七建筑工程公司系位于海淀区西三环北路86号院的房屋所有权人。2001年7月1日，北京市第七建筑工程公司（甲方）与北京华业大盛网络技术有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将海淀区西三环北路86号院北侧办公楼计建筑面积3546.5平方米、院内停车场、周边通道，租给乙方作为开设大学生公寓经营使用。另后院一次性补偿给出租方30万元，作为承租方食堂使用。租赁期限为20年，即自2001年7月1日至2020年6月30日。乙方同意预付租赁定金20万元，房屋及院落的季度租金40万元。甲方同意2001年7月1日至9月30日，租金按50％收取，2001年9月30日以后开始每季度租金40万元，于每季度开始前支付。合同第四条约定，甲方负责向乙方提供水、电、气、暖服务，所发生的费用由乙方支付，其价格按市政府的有关规定执行，由于甲方不能够提供正常的水、电、气、暖供应给乙方造成的经济损失，甲方应承担相应的责任。涉及到水、电、气、暖增容及工程费用，乙方不负担所发生的费用。甲方向乙方有偿提供一定范围的后勤服务，具体服务项目和付费另行协商。2001年7月9日，北京华业大盛网络技术有限公司交纳租赁定金20万元，租金15万元。2002年3月6日，北京市第七建筑工程公司同意将上述《房屋租赁合同》的承租方变更为北京华业天缘宾馆有限公司，用于经营宾馆，租赁期限为20年不变，将租赁期满时间“2020年6月30日止”更正为“2021年6月30日止”。原合同其余条款不变，对双方仍有约束力。2003年8月1日，北京市第七建筑工程公司与北京华业天缘宾馆有限公司签订《房屋租赁付款协议》，约定自2002年4月1日起，由于各种原因造成出租方与承租方在一些问题上的分歧造成房款拖欠，后经双方多次友好协商就房屋租赁款的缴纳达成一致意见：一、承租方先将2002年4月1日至2003年4月1日一年租金160万元减少20万元共计140万元，于2003年8月15日前交给出租方；二、2003年4月1日至9月30日两个季度房费80万元减少30万元，共计50万元，分别于2003年9月15日前和2003年10月15日前各偿还25万元；三、2003年10月1日以后按原合同的款数、付款时间如期交纳。建工博海公司对《房屋租赁付款协议》真实性认可，同意在总租金数额中扣除50万元。天缘惠达宾馆主张北京市第七建筑工程公司于2004年9月23日发出《催款函》，要求华业天缘宾馆在2004年9月26日前交纳拖欠的180万元房租，以此证明截至2004年9月23日，欠付租金金额为180万元。建工博海公司对上述《催款函》真实性认可，但认为不能证明仅欠180万元，截至2004年第三季度应付租金总额为500万元，实付租金175万元，故欠付租金应为325万元。2007年12月13日，北京市第七建筑工程公司名称变更为北京建工博海建设有限公司。另，北京华业天缘宾馆有限公司名称变更为北京天缘惠达宾馆有限公司。建工博海公司主张天缘惠达宾馆曾于2017年12月26日出具《关于房租还款情况说明》，表示根据其公司财务资金状况，计划于2018年2月15日前还清所欠所有房租款。天缘惠达宾馆表示因建工博海公司未提供上述证据原件，对其真实性不予认可，即便该情况说明属实，截至2017年12月26日欠付2017年4月至10月期间租金共计120万，在出具情况说明当日和2018年1月其公司已还清了全部欠付租金，不存在违约情形。为证明情况说明的真实性，建工博海公司提交其公司纪委工作人员与华业富通投资集团法定代表人汪某某于2018年1月16日所做的谈话笔录，证明汪某某是租赁房屋的负责人，承认欠付租金，后由王某某接手管理，就租金的事听说宾馆写了一个说明，承诺2018年春节前还清全部欠款。天缘惠达宾馆对汪某某的身份认可，华业惠达宾馆是华业集团的关联公司，但认为谈话笔录是纪委内部文件，在本案中不能作为证据使用。建工博海公司主张其于2019年1月11日通过邮政快递向天缘惠达宾馆发送催要租金的《律师函》，要求其于2019年1月25日前支付全部房租及相应的利息、滞纳金，邮件显示于2019年1月12日签收。天缘惠达宾馆对快递单不予认可，且在职人员存在变化，无法核实邮件是否收到。对于后院补偿款，天缘惠达宾馆主张北京华业大盛网络技术有限公司于2001年9月26日转账支付，为此提交转账支票存根和发票，发票项目记载为拆迁补偿费。建工博海公司对上述票据均不予认可。审理中，双方均确认2001年7月1日至2019年6月30日期间天缘惠达宾馆实付租金2015万元。天缘惠达宾馆主张其于2019年7月转账支付租金40万元，为此提交转账支票存根、支付回单及发票。建工博海公司对上述证据真实性予以认可，认可收到40万元租金。天缘惠达宾馆主张建工博海公司超标准收取电费，应予退还，为此提交2014年3月21日至2019年6月30日期间电费交费凭证以及电费统计表，证明建工博海公司共计多收取电费745069.72元。建工博海公司对交费凭证真实性认可，但不存在多收电费情形，电费收取标准是双方共同协商的结果，自合同签订之日起至今天缘惠达宾馆一直对收费标准未持异议，为证明其主张，建工博海公司提交交费通知4张，证明用电量及收费标准均经天缘惠达宾馆工作人员签字确认，另提交配电室清扫收费表、试验结果报告单，证明建工博海公司提供了高压变压器，并进行维修养护，其收取的电费亦包含了维护成本。天缘惠达宾馆对上述证据真实性均认可，但合同约定电费标准为按照市政府有关规定执行，签字不代表认可收费标准，且变压器等维护成本应由建工博海公司自行承担。天缘惠达宾馆主张建工博海公司交付的租赁物不能满足经营用途，电力增容问题一直未解决，给其造成了巨大经济损失。为此提交以下证据：1.华业天缘宾馆于2004年9月24日和9月28日发给北京市第七建筑工程公司的函件三份，表明其承租办公楼作宾馆使用，但交付的租赁物不能满足经营需要，尤其在电力供应方面，为此多次提出电力增容的要求，尽管在2003年8月1日拿出解决问题的诚意并在租金上作了部分让步，但仍望尽快解决。2.2002年2月28日至2004年12月30日期间营业收入科目财务账簿，证明因未解决电力增容问题导致营业额损失811.65万元，扣除必要支出后实际损失为730.485万元。建工博海公司对上述证据1真实性认可，证明目的不予认可，对证据2真实性表示无法核实，证明目的不予认可，根据合同约定原承租用途为开设大学生公寓，2002年3月变更承租人后用于宾馆经营，改变租赁物用途原因在于天缘惠达宾馆，不应由其承担由此造成的损失。对于临时建筑，天缘惠达宾馆提交照片，建工博海公司提交现场视频，双方对院内现状均无异议。天缘惠达宾馆主张院内有两处各140平方米的平房，由建工博海公司建造并使用，建工博海公司对此不予认可，称其中一处二层楼为其公司自用，另一处平房不在院内，均不在双方租赁范围内。天缘惠达宾馆主张受疫情影响，租赁期限内有暂停营业情况，要求按照市国资委文件对其减免租金，为此提交纳税申报表，证明其公司系小型微利企业。建工博海公司对其提交证据真实性认可，但无法确定符合减免条件，且建工博海公司虽为市属国有企业，但不属于应当减免的实施主体。一审法院认为，建工博海公司与天缘惠达宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同履行过程中，天缘惠达宾馆未按期支付租金，经建工博海公司催要后仍未足额履行付款义务，建工博海公司现要求解除合同，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现建工博海公司要求天缘惠达宾馆返还租赁房屋，于法有据，法院予以支持。关于本案诉讼时效，双方租赁合同约定租金按季度分期支付，诉讼时效应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，截至建工博海公司起诉时，双方租赁合同仍在履行期限内，租金持续产生，建工博海公司的起诉未超过诉讼时效，故对天缘惠达宾馆提出的超过诉讼时效的抗辩，法院不予采信。天缘惠达宾馆应当按照合同约定履行足额交付租金的义务。根据计算，自2001年7月1日至2020年6月30日期间合同约定应付租金为3020万元，建工博海公司同意按照《房屋租赁付款协议》中约定减免50万元租金，法院对此不持异议，最终应付租金金额为2970万元。根据双方提交的证据及自认，截至2019年6月30日，天缘惠达宾馆共计向建工博海公司支付租金2015万元。对于2019年7月转账支付的40万元，天缘惠达宾馆提交了转账支票存根及发票，建工博海公司虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，法院对天缘惠达宾馆提交的证据予以采信，并计入实际支付的租金数额当中。综上，截至2020年6月30日，天缘惠达宾馆欠付租金915万元。天缘惠达宾馆主张其多付租金并要求退还，无事实依据，法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。根据《通知》和《市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》规定，京内市属国有企业房产，指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产；从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2、3、4月份的租金。本案中，建工博海公司为市属国有企业，天缘惠达宾馆为小微企业，天缘惠达宾馆作为服务业确受疫情影响了经营，符合市国资减免细则中实施主体和减免对象的要求，故对天缘惠达宾馆要求减免租金的请求，法院予以支持，具体标准参照市国资委相关细则执行，即减免2、3、4月租金共计40万元。据此，天缘惠达宾馆应付租金数额为875万元。对于建工博海公司主张的后院补偿款，天缘惠达宾馆已提交转账支票存根及发票，建工博海公司虽不予认可，但未提交相反证据，法院对天缘惠达宾馆提交的证据予以采信，对建工博海公司要求支付相应款项的诉讼请求，法院不予支持。对于建工博海公司主张的违约金，双方租赁合同中并未对违约金标准予以明确约定，但天缘惠达宾馆的逾期付款行为确实给建工博海公司造成了一定的资金占用损失，天缘惠达宾馆应当支付一定的利息，对于利息的起算时间，法院认为，天缘惠达宾馆在2016年至2019年期间陆续有付款行为，建工博海公司未有书面催缴租金及利息损失的行为，直至2019年发函要求于2019年1月25日前支付全部房租及利息，故截至2018年12月31日的租金共计675万元，利息自2019年1月26日起算为宜。自2019年起，天缘惠达宾馆即按季度支付租金，此后利息不再计算。建工博海公司主张的利息标准符合法律规定法院予以支持。对于天缘惠达宾馆主张退还的电费，法院认为，双方租赁合同中虽约定按市政府的有关规定执行，但该约定不明，双方在履行过程中天缘惠达宾馆按照交费通知的标准缴纳电费，应视为双方对电费标准达成一致意见，双方均应遵照履行。再者，根据北京市发展和改革委员会发布的通知，非居民电价根据使用时段价格均有不同，天缘惠达宾馆按照各时段使用电量均等计算多付金额，显然与事实不符，法院对其请求不予支持。对于天缘惠达宾馆主张建工博海公司支付临时建筑租金一节，法院认为，根据双方租赁合同及履行过程中往来函件可以确定，天缘惠达宾馆承租的房屋系位于海淀区西三环北路86号院内北办公楼，用于宾馆经营，租金标准为固定数额，对院内停车场及通道面积、范围未明确约定。现天缘惠达宾馆主张临时建筑系在合同签订之后建成，未提交充分有效证据，即便属实，天缘惠达宾馆在长达十余年合同履行过程中，均未提出异议，现提出支付租金的请求，于法无据，法院不予支持。对于天缘惠达宾馆主张的经营损失，天缘惠达宾馆主张的损失期间为2001年10月1日至2005年6月30日，根据天缘惠达宾馆提交的证据，其于2004年9月向建工博海公司提出电力增容问题，此后再未提出且一直经营至今，现提交的2002年至2004年期间营收账目情况，无法证明其经营收入减少以及减少系因电力增容问题导致，法院对其请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，判决：一、解除北京建工博海建设有限公司与北京天缘惠达宾馆有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、北京天缘惠达宾馆有限公司于判决生效后十五日内支付北京建工博海建设有限公司截至2020年6月30日期间欠付的租金共计875万元；以及利息（以675万元为基数，自2019年1月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京天缘惠达宾馆有限公司于判决生效后六十日内将北京市海淀区西三环北路86号院内北侧建筑面积3546.5平方米办公楼、院内停车场及通道腾空交还给北京建工博海建设有限公司；四、驳回北京建工博海建设有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天缘惠达宾馆有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。建工博海公司提交：北京建工博海建设有限公司章程，证明建工博海公司不属于《通知》第一条中规定的各级国有及国有控股子企业，也不属于市属国有企业，不应适用该《通知》，不应就此对租金进行减免。天缘惠达宾馆质证意见：真实性认可，证明目的不认可。公司章程可以看出建工博海公司最大股东是建工集团公司占股49％，公司法第二百一十六条第（二）项规定，出资额虽然不足50％但是依据出资额享有的表决权足以对股东会的决议产生重大影响的也是控股股东。建工集团公司之外的两个股东占股46％和5％，建工集团公司肯定会对股东会决议产生重大影响，而且建工集团公司和建工博海公司都在北京，另外两个股东在青岛，这也可以说明建工集团公司对建工博海公司从管理上会产生重大影响。所以建工集团公司是建工博海公司的控股股东，天缘惠达宾馆应当享受减免条件。经审查，本院认为，天缘惠达宾馆认可该证据的真实性，本院对证据的真实性不持异议，建工博海公司的企业性质不属于各级国有及国有控股子企业。本院对一审查明的事实予以确认。本院经审理另查明，建工博海公司一审提交有涉案房屋档案和国有土地使用权证等证据证明涉案房屋86号院和房产证上对应的是同一地块上的房屋，该房屋所有权为建工博海公司所有。天缘惠达宾馆对证据的真实性予以认可。本院认为，建工博海公司与天缘惠达宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。天缘惠达宾馆虽主张部分租赁范围内的房屋不符合建筑规划，但未能提交证据予以证明，建工博海公司提交的涉案房屋档案和国有土地使用权证可以证实租赁房屋与登记信息一致，故本院对天缘惠达宾馆的主张不予采信。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。天缘惠达宾馆主张其未欠付租金并要求建工博海公司返还多支付的租金40万元，但自2001年7月1日至2020年6月30日期间合同约定应付租金为3020万元，建工博海公司同意按照《房屋租赁付款协议》中约定减免50万元租金，最终应付租金金额为2970万元。根据双方提交的证据及自认，截至2020年6月30日，天缘惠达宾馆欠付租金915万元，故天缘惠达宾馆的主张缺乏事实依据，本院不予支持。天缘惠达宾馆未按期支付租金，经建工博海公司催要后仍未足额履行付款义务，建工博海公司现要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现建工博海公司要求天缘惠达宾馆返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。关于本案诉讼时效。双方租赁合同约定租金按季度分期支付，诉讼时效应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，截至建工博海公司起诉时，双方租赁合同仍在履行期限内，租金持续产生，建工博海公司的起诉未超过诉讼时效，故对天缘惠达宾馆提出的超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于疫情期间租金一节。2020年曝发的新冠疫情，严重影响全球的经济发展。对于我国的经济也面临前所未有的考验，很多经营性的企业受到冲击，相关部门纷纷出台相关规定，扶植企业正常有序的发展。依建工博海公司提交的公司章程可见，其公司的性质不属于市管一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业。建工博海公司确不属于《通知》第一条中规定的减免中小微企业房租政策涉及的市属国有企业范畴。但根据相关文件规定，对于经营性房屋，如在疫情期间因客流减少等原因对承租人营业收益产生重大减损，承租人以此要求出租人减免房租的，可依据公平原则酌情处理。本案中，天缘惠达宾馆为小微企业，疫情期间因客流减少等原因对天缘惠达宾馆营业收益确实产生重大减损。天缘惠达宾馆在一审中提出在疫情期间，要求建工博海公司对其减免部分租金的请求，理由适当，本院应予支持。本院经综合考量，酌情认定一审法院判定减免天缘惠达宾馆在疫情期间的部分租金40万元，并无不当，本院不持异议。据此，天缘惠达宾馆应付租金数额为875万元。关于违约金一节。双方租赁合同中并未对违约金标准予以明确约定，但天缘惠达宾馆的逾期付款行为确实给建工博海公司造成了一定的资金占用损失，天缘惠达宾馆应当支付一定的利息，对于利息的起算时间，建工博海公司主张应自2014年3月21日起算，但首先该时间点并非天缘惠达宾馆实际逾期给付租金的时间点，其次天缘惠达宾馆在2016年至2019年期间陆续有付款行为，建工博海公司未有书面催缴租金及利息损失的行为，直至2019年发函要求于2019年1月25日前支付全部房租及利息，故一审法院认定利息自2019年1月26日起算并无不当。关于退还电费一节。双方租赁合同中虽约定电费按市政府的有关规定执行，但该约定不明，在合同履行过程中天缘惠达宾馆按照交费通知的标准缴纳电费，应视为双方对电费标准达成一致意见，双方均应遵照履行。故本院对天缘惠达宾馆要求建工博海公司退还多支付电费的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于临时建筑租金一节。根据双方租赁合同及履行过程中往来函件可以确定，天缘惠达宾馆承租的房屋系位于海淀区西三环北路86号院内北办公楼，用于宾馆经营，租金标准为固定数额，对院内停车场及通道面积、范围未明确约定，现天缘惠达宾馆未能就其享有收取停车场临时建筑租金的权利提交充分有效的证据予以证明，故本院对其该项上诉请求不予支持。关于经营损失一节。天缘惠达宾馆主张因建工博海公司未及时电力增容造成其经营损失，但其提交的2002年至2004年期间营收账目情况不足以证明其经营收入减少且减少系因电力增容问题导致，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，建工博海公司与天缘惠达宾馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123232元，由北京建工博海建设有限公司负担7300元，北京天缘惠达宾馆有限公司负担115932元。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年八月二日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣