新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终813号 上诉人（原审原告）：谢革德，男，1962年11月26日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：李惠，上海汉盛（石河子）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘文忠，男，1969年3月7日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：程冬丽，新疆初维律师事务所律师。 上诉人谢革德因与被上诉人刘文忠租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢革德及其委托诉讼代理人李惠、被上诉人刘文忠的委托诉讼代理人程冬丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢革德上诉请求：一、撤销一审判决，改判：确认双方所签租赁协议中2020年4月19日至2020年9月24日的部分无效；由被上诉人退还或赔偿被上诉人共计178109元，其中：由被上诉人返还该部分租期内的租金41667元，被上诉人退还增容费3万元，由被上诉人赔偿上诉人因被上诉人不协助办理营业执照造成的经营损失和人工损失106442元；二、案件一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实错误。1.一审关于房屋有权转租事实认定错误、适用法律错误。被上诉人与涉案房屋产权人天筑公司签订房屋租赁合同期限是2019年4月18日至2020年4月18日，但是被上诉人与上诉人签订的合同期限是2019年9月24日至2020年9月24日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。2020年4月19日至2020年9月24日期间，被上诉人无权转租涉案房屋，故一审应认定超过部分的约定无效。2.涉案房屋已被拆除，合同无法继续履行，被上诉人应退还未使用部分的租金。根据双方签订的“租赁协议”和4张收条可知，涉案房屋年租金10万元，上诉人已按照约定支付年租金10万元。转租期限至2020年4月18日，涉案房屋被拆除，签订的租赁协议无法继续履行，故被上诉人应退还未使用部分的租金41667元。3.被上诉人没有履行补充协议的约定，应退还以收取的增容费3万元。4.因被上诉人原因导致上诉人未办理营业执照，产生的营业损失应由被上诉人承担。双方签订的租赁协议中明确约定，“甲方有义务协助乙方办理营业执照……”但是在一审提交的2019年12月1日和2020年5月3日两次录音证据，均证实被上诉人未提供租赁合同，被上诉人在一审中才提交租赁协议，导致上诉人无法办理营业执照，但是为了挽留员工，保证后期维持正常经营，上诉人仍向雇佣的员工发放工资，故2019年10月至2020年4月工人工资和本应正常经营6个月的利润应由被上诉人承担。本院二审理过程中，上诉人将要求确认双方所签租赁协议中部分期限无效的诉讼请求变更为要求解除双方租赁协议的诉讼请求，应退还的租金为2020年5月11日至2020年9月24日期间的37260元。 刘文忠辩称，一、双方约定的年租金不是100000元，是130000元，截止到现在，上诉人谢革德还欠租金60000元，此案被上诉人已经在石河子市人民法院提起诉讼，该案正在审理当中，故而不存在退还租金41667元的事实和理由。二、关于增容费的问题。增容费是上诉人在使用该房屋期间需用三相电，而给相关部门缴纳的增容费。双方合同约定，如果租期到期之后，增容费的费用不予退还。三、营业执照办理过程中，被上诉人已经履行了协助乙方办理营业执照的义务，故而不同意承担损失部分。四、本案适用法律正确。上诉人没有充分的证据证实承租人将租赁房屋转租第三人，没有经得原出租人同意。被上诉人提供证据证明，房屋所有人天筑公司允许刘文忠将涉案租赁房屋转租第三人，故而转租行为符合法律规定。转租房屋引起解除合同的权利应该属于出租人，而不属于承租人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原决。 谢革德向一审法院起诉请求:1.确认原、被告之间的租赁协议无效；2.判令被告返还原告租金100000元；3.判令被告赔偿原告损失106500元；4.判令被告承担本案受理费。 一审法院认定事实：石河子市39号小区城镇住宅用地属天筑公司所有，无房产证。2018年7月16日，被告刘文忠与天筑公司签订房屋租赁合同。合同约定：“一、天筑公司将位于三十九小区西北角1间出租给被告。二、房屋租赁期限1年。三、房屋年租金24000元。四、房屋租赁押金2000元……六、租赁房屋的用途为商用……八、出租人不允许承租人随意对租赁房屋改造、装修而改变房屋结构。如需改造，承租人需写出书面请示，需出租人同意后，再改造，并且所有的改造费用由承租人自理。租赁合同期满后，租赁房屋的装修，改造增设的他物，承租人不得向出租人提出任何折价要求……”2019年7月23日，被告与天筑公司签订房屋（土地）租赁合同，合同约定：“一、天筑公司将位于石河子市原安装公司小区商服房（土地）1间，出租给被告。二、租赁期限及用途：从2019年4月18日起至2020年4月18日止（租赁期1年）。租赁房屋的用途修车。三、被告于5个工作日内交纳1年租金24000元。租赁保证金2000元……”2019年8月16日，天筑公司出具证明一份，证明载明：“新疆天筑建工集团有限公司位于石河子市39小区（原天筑集团安装公司）的厂房及部分大院，由刘文忠个人承租，刘文忠申请将该办公楼及厂房在其名下转租，我公司同意，许可转租，但因转租产生的经济纠纷及其他法律纠纷与我公司无关，特此证明。”2019年11月15日，天筑公司印鉴盖章审批单载明：“9.39小区安装公司每个3份。”证实印鉴盖章事实。2019年12月8日，原告与被告签订租赁协议，协议约定：“甲方（被告），乙方（原告），乙方租用甲方39小区天筑公司原安装公司厂房及部分大院，做为汽车修理厂使用，现经甲乙双方协商，废止2019年7月21日签订的合同，另立以下条款，并承担该协议的义务与权力。1.甲方义务协助乙方办理营业执照（甲方只提供房屋产权方所提供的营业执照及相关房产证明），费用由乙方承担。2.经甲乙双方商定，甲方提供水、电、暖设施入户，甲方提供10千瓦以内的单相电力，水正常供应，供暖大约为600平方米面积（仅限主体建筑），水电暖设施入户费用在叁万元以内，由甲方全额承担；超过3.3万元以上部分，由乙方承担。……乙方：2.预订租期为叁年（本预订租期是在甲乙双方在房屋产权方以第八师国资委出台的新规定：国有资产租赁时，租期必须一年一签的前提条件下，经甲乙双方协商下，预订租期叁年的必备条件是在房屋产权方持续将该房屋出租给甲方的前提下，预租叁年条款成立。如遇房屋产权方续租时涨房租，乙方必须承担增加部分的房租，如遇房屋产权方要收回房屋，则该预订叁年租期约定自动失效，甲方不承担乙方任何损失，乙方无条件搬走。如遇租期内与该房屋租赁相关的其他收费，均由乙方承担），自定金交纳之日起计算，自2019年9月24日至2020年9月24日止。限签订租赁合同时必须全额支付租金给甲方，房屋租金：130000元/年（大写壹拾叁万元整）。并支付租赁押金肆万元，租期满无违约甲方返还乙方。3.未征得甲方同意之前，乙方不得私自改动变更房屋结构，否则所造成的损失由乙方全部承担。如需改造，租期满时，乙方投入的可拆迁的物品可搬走，但不得破坏其他设施。如拆走时有可能破坏其他设施时，租赁方不得拆走，如有违反，照价赔偿。如房屋产权方收回房屋或政府拆迁，乙方无条件搬迁，在该厂区的投资不予赔偿。如产权方或甲方要求恢复原状，乙方必须无条件恢复原状，费用由乙方承担。乙方应承担租房期间所发生的水、电、暖、卫生、物业及维稳工作的费用以及租期内的水电暖设施维护维修费用。租期满时，乙方必须将租赁期内所产生的水费电费结清。乙方租赁该房屋时，该房屋厂区内律己已经全部清理干净，租期满时，乙方需将所产生的所有垃圾清理干净，如乙方不清理，甲方扣除租赁押金。4.厂区内堆放的天筑集团安装公司的材料，乙方负有看护义务。丢失由乙方赔偿。5.乙方在所租赁区域内不得从事违法违纪活动，如乙方在所租赁区域内经营过程中所有与乙方有关的安全责任事故及经济纠纷全部由乙方承担。乙方营业前安防设备必须安装并投入使用!附：房屋租期满时，甲方仍愿意租房，乙方在同等条件下有优先续租的权利，房租及租赁条件另行协商。任何一方违反约定时，除承担法律责任外，还应承担违约金的支付（违约金为房租/年的50%）。其他未尽事宜，可另立协议。此合同一式两份，同样有效，甲乙双方各执一份，以租金全额缴纳及双方签字盖章后生效。”2019年12月24日，原告与被告签订补充协议：“应租赁方乙方谢革德要求，其租用的厂房需使用五十千瓦三相电力，经租赁双方协商，由双方共同出资增容，该增容的三相电力设施由出租方甲方刘文忠牵头实施，该增容的三相电力设施产权归刘文忠所有，费用以施工方收款票据为准，按费用总金额甲乙双方各自承担一半，租赁方谢革德所出费用可以作为租赁押金，待其租期满时，由下一家接手租赁者接手该厂房时，由新租赁方返还给上一租赁方谢革德。注：如在谢革德租赁期内，房屋产权方终止对刘文忠进行该房屋租赁或因政府征收拆迁对刘文忠进行该房屋租赁，则该增容费用由双方各自承担各自出资部分，如谢革德三年预租赁期未到期，谢革德退租，谢革德出资的三十千瓦三相电力增容费用不予退还。”2019年9月24日，被告出具收条一份，收条载明：“今收到谢革德租用39小区天筑安装公司的厂房及院子的定金叁万元整。”2019年12月8日，被告出具收条一份，收条载明：“今收到谢革德租赁费伍万元整，尚余肆万肆仟伍佰元未支付，于2019年12月11日支付壹万肆仟伍佰元，剩余叁万元于2020年1月20日前支付。注：本租赁费总额为壹拾万元整（三年预租赁费为：壹拾万元／年），如遇产权方涨房租，该涨价部分由谢革德承担。”2019年11月27日，被告出具收条一份，收条载明：“今收到谢革德伍仟伍佰燃气壁挂炉及水费押金，此款转为租房房租。”2019年12月24日，被告出具收条一份，收条载明：“今收到谢革德房租费壹万肆千伍佰元。尚余叁万元房租于2019年1月20日前支付。”同日，被告出具收条一份，收条载明：“今收到谢革德电力增容费叁万元整，尚欠壹万肆仟伍佰叁拾元未付。”2019年12月1日、2020年5月3日，原、被告为此事协商未果。2020年天筑公司员工马燕出具情况说明，说明载明：“2019年4月18日—2020年4月18日付过租金24000元，根据文件2020年2月1日—2020年4月18日免租退租金。2020年4月18日—2020年6月1日期间房租未收，根据文件免租金。本合同于11月15日申请盖章。” 一审法院认为：本案争议的焦点为原告以被告无权转租涉案房屋要求确认原、被告之间的租赁协议无效并要求被告返还原告租金100000元、判令被告赔偿原告损失106500元是否有事实及法律依据。 关于原告以被告无权转租涉案的厂房，要求确认双方签订的租赁协议无效的问题。根据庭审查明的事实及被告提供的证据，可以证实被告转租涉案厂房经过天筑公司同意，并不存在无权转租事项。即使被告无权转租，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故对原告以被告无权转租涉案的厂房要求确认与被告签订房屋租赁合同无效的诉讼请求该院不予支持。 关于原告要求被告返还原告租金100000元、被告赔偿原告损失106500元是否有事实及法律依据的问题。因原告提供的证据不能证实被告无权转租，故原告以无效要求被告返还原告租金100000元、被告赔偿原告损失106500元的诉讼请求没有事实依据，也不符合法律规定，故对于原告的该项诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 驳回原告谢革德的诉讼请求。 案件受理费4398元（原告谢革德已预交），由原告谢革德自行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审另查，双方均认可上诉人使用涉案房屋至2020年5月10日，涉案房屋于2020年5月14日拆除。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人在二审中将一审请求确认租赁协议无效的诉讼请求变更为解除租赁合同的诉讼请求应否予以支持；上诉人要求退还租金41667元、增容费3万元、赔偿损失106442元的请求应否予以支持。 关于争议焦点一。上诉人在一审认为涉案房屋的所有权人是天筑公司，被上诉人不是涉案房屋所有权人，只是承租人，无权将房屋转租给上诉人，被上诉人与上诉人所签的租赁协议无效，被上诉人应当返还上诉人交纳的租金10万元。上诉人在上诉状中称被上诉人与上诉人所签的租赁协议中约定的租赁期限2020年4月19日至2020年9月24日超过了被上诉人与天筑公司所签的租赁协议中约定的租赁期限，超过部分无效，该无效部分涉及的租金41667元应当返还。二审审理过程中，经本院释明，上诉人认可涉案房屋所有权人天筑公司授予了被上诉人转租权，其与被上诉人签订的租赁合同合法有效，遂变更诉讼请求，以涉案房屋已拆迁、租赁房屋的目的不能实现为由，要求解除租赁合同，由被上诉人退还房屋拆迁后租赁合同期限内的租金37260元（10万元÷365天×136天，2020年5月11日至2020年9月24日）。上诉人以上请求中，不论是主张涉案房屋租赁合同整体无效、部分无效，还是主张解除合同，其真实目的均是要求退还租金，而且上诉人变更诉讼请求未损害被上诉人的利益，也未违反法律的本意，还提高了诉讼效率，本院予以准许。依据查明的事实，2019年8月16日，天筑公司许可被上诉人转租涉案房屋，且上诉人与被上诉人在2019年12月8日的租赁合同中约定：预订租期三年，依据八师国资委关于国有资产租赁租期必须一年一签的新规定，双方协商预租三年。由此可知，上诉人是知道被上诉人的转租权和租期的特殊规定的，故本院确认被上诉人与上诉人签订的租赁合同合法有效。因涉案房屋在租期内被拆除，房屋租赁合同无法履行，上诉人要求解除合同符合合同约定，本院予以确认。 关于争议焦点二。被上诉人辩称与上诉人约定的租金是每年13万元，与事实不符。双方当事人虽在2019年12月8日签订的租赁合同中约定租金为每年13万元，但在同日被上诉人给上诉人出具的收到租金5万元的收条时，注明年租金为10万元，且在当年的12月24日被上诉人在出具收到租金14500元的收条中注明的剩余租金数额印证年租金为10万元，故应当认定双方当事人在履行租赁合同的过程中已将每年的租金变更为10万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人要求退还合同未履行部分的租金37260元合法有据，本院予以支持。 依据2019年12月24日上诉人与被上诉人签订的补充协议，在租赁期内房屋因拆迁而终止的，增容费由双方各承担一半。上诉人要求被上诉人退还已交纳的增容费3万元的一半15000元，符合合同的约定，本院予以支持。上诉人虽未办理营业执照，但一直在租赁房屋内从事经营工作，其在一审所提供的证据不能证明其经营损失和人工损失的情况，其要求被上诉人赔偿损失106442元的请求本院不予支持。 综上所述，上诉人谢革德的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初2691号民事判决； 二、被上诉人刘文忠于本判决生效后五日内退还被上诉人谢革德租金37260元； 三、被上诉人刘文忠于本判决生效后五日内退还被上诉人谢革德增容费15000元； 四、驳回上诉人谢革德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4398元，二审案件受理费3863元，合计8261（谢革德已交纳）。由上诉人谢革德负担7104元，由被上诉人刘文忠负担1157元，本判决生效后五日内给付上诉人谢革德。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 范军鸿 审 判 员 李红敏 二〇二一年八月三日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈雅茹