江苏省江阴市人民法院 民 事 裁 定 书 (2016)苏0281民初12524号 原告：陆翠萍，女，1962年1月13日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：杜春荣，男，1964年10月24日出生，汉族，住江阴市。 被告：无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江阴市长泾镇花园开发区兴园路，组织机构代码77153810-8。 诉讼代表人：金炎，无锡市恒生富通置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。 原告陆翠萍与被告无锡市恒生富通置业有限公司（以下恒生公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆翠萍及其委托诉讼代理人杜春荣、被告恒生公司的委托诉讼代理人季苏阴到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告陆翠萍向本院提出诉讼请求：1.确认陆翠萍对恒生公司的270338元债权享有优先权。2、本案诉讼费用由恒生公司承担。 事实和理由：2012年8月份，恒生公司因资金周转不足导致公司无法经营运转，恳求销售人员借款，因恒生公司的销售经理杜春荣与陆翠萍的丈夫为朋友，综合考虑后，陆翠萍于2012年6月18日借款给恒生公司24万元，恒生公司于2012年7月2日归还了4万元。后双方补签了“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”。恒生公司考虑到陆翠萍帮了公司大忙，恒盛公司也确实归还不出款项，故决定把上述房产以低于市场价的价格优惠卖给陆翠萍，双方在2012年7月15日签订了商品房买卖合同并在2012年7月16日进行了备案登记，同时恒生公司出具收据一份，写明公司借款转为购房全款。后恒生公司在2014年9月15日宣告破产，陆翠萍在2015年5月向管理人申报了债权，2015年10月20日管理人要求陆翠萍提供公司借款凭证，因各种原因陆翠萍没有收到该通知，导致提供凭证延误。2016年7月14日，管理人把陆翠萍的债权认定为普通债权。后陆翠萍要求管理人更正为优先债权，但管理人不予理睬。现诉至法院，请求判如所请。庭审中，陆翠萍明确，要求确认优先债权的依据为，陆翠萍当时确实想买一套房子自己居住，属于消费性购房，现在陆翠萍房子不要了，管理人把款项退给陆翠萍，因为陆翠萍属于消费性购房，故退还的款项应属于优先债权。陆翠萍表示，不能明确该债权属于优先债权的法律依据。 被告恒生公司辩称：1.陆翠萍与恒生公司之间是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系，双方虽然签订了房屋买卖合同，但仅是作为借款的一种担保，双方没有真实买卖房屋的意思表示。2.管理人向陆翠萍发出的债权审查结论通知书中认为“陆翠萍享有的债权为购房款性质，但属于普通债权”，当时是基于管理人仅掌握了双方的房屋买卖合同及购房款收据的情况下所作出的，但依据陆翠萍现提供的证据，可以说明双方签订房屋买卖合同时借款合同尚未到期，在借款到期后双方未签订新的协议明确双方的房屋买卖合同关系或将涉案房屋作价抵偿给陆翠萍，因此依据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，本案纠纷应当按照民间借贷法律关系处理。3.即使恒生公司在借款合同到期后无法清偿陆翠萍的借款而将涉案房屋出售给陆翠萍，那么双方对房屋价款的约定远低于正常的市场价，陆翠萍取得该套房屋并非基于生存居住的需要，陆翠萍的身份不属于最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中第二条消费者的定义，其债权仍应认定为普通债权，不享有优先受偿权。4.如果陆翠萍主张享有优先受偿权，必须满足2个条件，一是双方之间是商品房买卖合同关系，二是陆翠萍属于普通消费者购房性质，本案中不满足上述条件。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”情况）2012年6月18日，恒生公司向陆翠萍出具“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”一份，载明：“兹因公司在资金紧张的情况下，在2012年6月18日向陆翠萍临时借资金20万元急用，原约定借款期限为一个月，每月利息6000元计算，因公司目前资金压力比较严重，借款20万元加利息6000元在约定时间内不能确保归还。为了保障陆翠萍的利益，通过双方商议一致同意用公司开发的江阴市长泾镇恒生时代广场恒生福邸住宅商品房公安编号为17单元503号房面积86.04平方米，网签备案作为借款抵押；双方最终约定借款期限为6个月，即在2012年12月17日前公司归还本金及利息合计236000元为该房网签总房款。如果在约定期限内恒生公司无法归还上述款项，则上述网签备案住宅房归陆翠萍所有，如按期归还，陆翠萍配合撤销此房网上备案的相关手续，一切费用由公司承担。本协议一式二份，双方各执一份，特此约定”。 （商品房买卖合同情况）2012年7月15日，陆翠萍与恒生公司签订商品房买卖合同一份，约定恒生公司将位于江阴市长泾镇兴园路的恒生福邸17单元503号房出卖给陆翠萍，价款为236000元。该商品房买卖合同于2012年7月16日在进行了房管系统网上备案。 （收据情况）2012年7月15日，恒生公司向陆翠萍出具收据一张，载明收到陆翠萍现金236000元，收款事由为“公司借款转为购房全款”。关于该收据，陆翠萍称，双方之间签订的商品房买卖合同，236000借款转化为购房款，其中36000元为利息。恒生公司称，商品房合同签订于2012年7月15日，借款尚未到期，结合“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”可以证明双方签订该份合同的目的是为借款提供担保，而非真实买房；收据上载明收款事由“公司借款转化为购房款”的意思为如果2012年12月17日借款到期后无力归还就履行“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”中注明的流押条款，236000元于2012年12月17日到期后无力归还情况下才正式转为购房款，2012年7月15日实际的36000元利息也尚未发生，载明上述内容为以后无力归还做准备。 （恒生公司破产情况）2014年9月15日，江阴法院出具民事裁定书，裁定受理夏明芳对恒生公司的破产清算申请。后指定了管理人。 （债权审查结论通知书情况）2016年7月14日，恒生公司向陆翠萍发出债权审查结论通知书一份，载明：“陆翠萍，2015年5月，你向管理人提出申报债权申请，现经核实相关证据材料，依据双方签订商品房买卖合同的原因及目的（收据中注明公司借款转为购房全款）、房屋折合单价2743元/平方米远低于正常市场价等情况，管理人认为你购买该套房屋并非基于生存、居住所需，不属于消费性购房，不具有优先受偿权利。为此管理人的审查结论为：你所享有的债权金额为270338元（其中本金236000元、逾期利息34338元），属无财产担保的普通债权。” 庭审中，恒生公司称，债权审查结论通知书载明“债权金额为270338元（其中本金236000元、逾期利息34338元）”，其中逾期利息34338元实际上是逾期违约金34338元，该数额是按照商品房买卖合同中约定的交房日期2013年5月18日计算至法院受理裁定破产之日即2014年9月15日，按日万分之三计算；当时作出上述34338元认定是因为当时管理人不知道双方前期存在借款关系，误以为双方是商品房买卖合同关系，但现在已经知道双方实际为借款关系，故陆翠萍的债权数额应当为本金20万元、利息按照年息24%自2012年6月18日计算至2014年9月15日为107704.11元，债权总额为307704.11元，该债权为普通债权。 陆翠萍称，坚持债权总额为270338元，应按照商品房买卖合同计算。 （要求更正债权情况）2016年9月5日，陆翠萍向管理人发出更正债权认定的请求，要求更正为优先债权。 （何斌证明情况）庭审中陆翠萍提供一份恒生公司主管会计何斌于2016年7月18日出具的“关于陆翠萍在恒生福邸购房的事实证明”，载明：“在2012年6月18日，恒生公司因资金不足无法正常运转，公司领导恳求员工杜春荣在朋友圈里出息紧急借款，后杜春荣找到朋友程金歧（陆翠萍的丈夫）帮忙，通过商议借给恒生公司24万元，约定期限为一个月归还本金及利息，结果在一个月到期，恒生公司财务资金再度陷入困境，只归还了4万元本金，剩余20万本金及利息无法归还，通过公司和程金歧（陆翠萍）多次磋商，最后商定一致，20万元公司续借6个月，月息3分（即每月利息6000元），借期从2012年6月18日到2012年12月17日，归还本金及利息，共计236000元。并且双方商定，如果在2012年12月17日恒生公司无法归还上述借款本金和利息，程金歧（陆翠萍）将用此款作为购买恒生公司恒生福邸17单元503号商品房住宅的总房款，购买后作为自己居住、生活。2012年7月15日，陆翠萍出面签订了商品房合同并进行了网上备案。杜春荣是恒生公司的销售人员，在公司资金困难的情况下去借款，公司没有归还能力，已经失去了信用，因此同意出售低于市场价的房屋给陆翠萍。本人参与公司借款及商品房的购买见证，以上数据均为事实。希望法院在重证据、重事实的前提下给予公正判定此房业主为优先债权人。” 关于上述证明的主文内容，何斌称，具体谁起草的不清楚，是陆翠萍拿给何斌，何斌签字的。陆翠萍称，证明内容是陆翠萍与何斌在何斌的办公室共同起草的。 恒生公司称，对何斌陈述的陆翠萍与恒生公司之间借款关系、借款过程、借款约定没有异议，对其他内容有异议，并且证明中有何斌个人的意见及评判，作为本案的证人，何斌无权作出相应倾向性评价。 （释明情况）本院向陆翠萍释明，如果法院认定陆翠萍与恒生公司之间为民间借贷法律关系，陆翠萍是否变更诉讼请求。陆翠萍表示，不变更诉讼请求。 上述事实，有“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”、商品房买卖合同、收据、债权审查结论通知书、证明及当事人的陈述在卷予以佐证。 本案的争议焦点为：双方之间法律关系的认定。 陆翠萍认为双方之间为商品房买卖关系，恒生公司认为为民间借贷关系。 本院认为，双方之间为民间借贷法律关系，应按民间借贷法律关系处理，理由为：根据陆翠萍的陈述、“公司紧急借款无法归还用福邸住宅房抵押网签协议”载明的内容、何斌证明的内容，足以认定“恒生公司在2012年6月18日向陆翠萍借款20万元，约定借款期限为一个月，每月利息6000元计算，借款到期后无力归还，双方遂约定将17单元503号房屋签订网签备案作为借款关系的担保……并约定最终借款期限为6个月，如2012年12月17日前恒生公司归还本息236000元，则解除网签，如不归还则房屋归陆翠萍所有”，上述内容说明双方签订的商品房买卖合同实质上是在借款债务未届清偿期之前达成的为双方之间民间借贷法律关系进行的担保，而并非真实的商品房买卖关系，故根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理。 关于2012年7月15日收据载明的“收到陆翠萍现金236000元，收款事由为公司借款转为购房全款”，本院认为，双方约定利息为每月6000元，2012年7月15日发生的利息远远不足36000元，直到2012年12月17日利息总金额方为36000元，在2012年7月15日的收据上载明利息为36000元，应当理解为到2012年12月17日恒生公司仍无力归还款项情况下，才转为购房款，该收据载明的内容是为恒生公司无力归还款项做准备，并不能改变商品房买卖合同系为双方之间的借款关系提供担保的性质。 综上所述，因双方之间系民间借贷法律关系，且经本院释明，陆翠萍表示不变更诉讼请求，故依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下： 驳回原告陆翠萍的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。 审判员  潘亚伟 二〇一六年十二月二日 书记员  张晓慧 本案援引法律条款 最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》： 第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。