广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15657号上诉人（原审被告）：周国锋，男，1973年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋管理一所（原名称：广州市海珠区房屋安全和物业一所），住所地：广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托诉讼代理人：于晶，女，该所职员。上诉人周国锋因与被上诉人广州市海珠区房屋管理一所（以下简称海房一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2021年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人周国锋、被上诉人海房一所的委托诉讼代理人于晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周国锋上诉请求：1.撤销一审判决，查明涉案租赁合同是否有效或将本案发回重审；2.判令周国锋无须支付2020年8月16日起至2020年12月31日的房屋租金(按2800／月的租金标准)共计12645元，周国锋缴纳的六个月租赁保证金16800元作为海房一所2020年8月16日至2020年12月31日的店铺租金补偿；3.本案一、二审费用全部由海房一所承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。周国锋因个人身体不适故一审无法出庭。涉案商铺归海房一所所有，双方于2020年7月14日签订《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，周国锋缴纳了相当于六个月租金的店铺保证金后，海房一所的前台工作人员把租赁合同给周国锋单方确认。周国锋询问何时可以领到正式的双方合同，工作人员表示需要领导盖章后双方合同才正式生效，让周国锋回去等通知。周国锋未等到领取合同的通知，只好被迫自行开门启动商铺装修。刚开始装修时，楼上房东表示涉案房屋是危楼，需要海房一所的工作人员一起确认房屋的情况，如装修出现任何问题，由周国锋负责一切责任，周国锋遂停止商铺装修，等待海房一所工作人员通知。后周国锋了解到此店铺租赁权是在广州市产权交易所竞拍的，就打了广州市产权交易所的工作电话020-319××××2咨询，也未得到任何消息。由于周国锋是外来务工人员，不了解本地产权关系，也不了解广州市产权交易所与海房一所的关系。三个月后，海房一所的工作人员致电周国锋催缴租金，周国锋当即前往海房一所向工作人员说明情况，即周国锋在缴纳店铺保证金后一直未能与海房一所的工作人员联系才造成租金未缴，并不存在不缴纳租金的意愿。海房一所应在周国锋一个月未缴纳租金的时候进行催缴。周国锋没有海房一所主管租赁人员的联系方式，只有海房一所的办公电话。而2020年是新冠疫情爆发期，周国锋多次致电办公电话均无人接听，造成三个月未缴纳租金。综上，周国锋一直没有实际使用过涉案店铺，并已缴纳了六个月租赁店铺保证金，请求二审法院撤销一审判决，改判支持周国锋的上诉请求。被上诉人海房一所二审答辩称：涉案房屋是海房一所管辖。涉案房屋租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，双方应履约。根据该合同第六条约定，周国锋有缴纳租金的义务。周国锋逾期三个月未缴纳租金，海房一所工作人员经电话询问得知周国锋没有再使用该房屋，后与周国锋沟通，周国锋表示不愿继续承租，故海房一所于2020年7月16日向周国锋的户籍地发出了关于缴交租金的通知，由周国锋的同事代为签收。海房一所遂于2020年12月26日向周国锋的户籍地发出关于解除房屋租赁关系的通知，仍由其同事代为签收。周国锋于2020年12月31日交回房屋。综上，请求二审法院维持一审判决。2021年2月3日，海房一所向一审法院起诉请求判令：1.周国锋支付自2020年8月16日起至2020年12月31日的房屋租金（按照租赁合同2020年7月16日至2022年7月15日区间的租金标准：2800元/月，共4个月16日）共计12645元，及自2020年8月16日起至2020年12月31日的违约金（按照月租金的30%计算）3793.5元；以上租金及违约金共计16438.5元；2.本案诉讼费由周国锋承担。一审法院经审理查明：2020年7月14日，广州市海珠区房屋安全和物业一所（即海房一所原名称，出租人、甲方）与周国锋（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路2x号地下直管房出租给乙方作非住宅（商业）用途使用，建筑面积16.4236平方米，租赁期限从2020年7月16日至2025年7月15日，其中2020年7月16日至2022年7月15日月租金2800元；租金按月结算，每月的10日前将本月租金按银行转、划账的付款方式一次性缴付；乙方于本合同签订之日起3个工作日内，向甲方交纳相当于房屋6个月租金数额的租赁保证金人民币16800元……因乙方违约而终止或解除合同的，租赁保证金不予退还；租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；等。2020年12月16日，海房一所向周国锋户籍地邮寄《关于缴交直管房非住宅租金的通知》，要求周国锋：于2020年12月20日前缴交2020年8月16日至2020年12月的租金12645元。逾期未缴交租金，将根据合同约定提前解除合同，并通过法律途径追缴租金、违约金及收回房屋；等。该通知已于2020年12月17日由“他人代收：同事”。2020年12月27日，海房一所向周国锋户籍地邮寄《关于解除房屋租赁关系的通知》，要求周国锋：于2020年12月31日前办理该房屋的退租手续，并腾空交回房屋及缴清租赁期间所产生的租金、水费、电费、物业管理费等相关费用。若逾期不办理，将根据法律途径收回该房屋；等。该通知已于2020年12月28日由“他人代收：同事”。本案一审于2021年3月17日开庭审理。一审庭审中，海房一所表示：签订合同首月免租，但是周国锋反映楼上不让他装修没办法进场，故从来没有交过租,上述无法进场情况周国锋称向产交所反映，但产交所没向海房一所反映过，海房一所已于2020年12月31日收回房屋；海房一所已收取保证金，因为周国锋欠缴租金，所以不予退还。一审法院认为：海房一所与周国锋签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。海房一所陈述经多次催促周国锋均未交纳租金，直至2020年12月31日才交还涉案房屋，周国锋没有提供证据或者答辩意见予以反驳，应承担不利后果，故海房一所主张按照合同约定的租金标准2800元/月要求周国锋支付自2020年8月16日至12月31日交还房屋为止的租金合法有理，一审法院予以支持。周国锋接收房屋后从未交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，但海房一所表示已收取的保证金因为周国锋违约不予退还，而该保证金为6个月租金，没收保证金已足以弥补海房一所的损失，海房一所要求周国锋再支付逾期交租的违约金会导致违约金过高，故一审法院不予支持。本案因周国锋违约引起，故本案受理费应由周国锋承担。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年4月30日作出如下判决：一、周国锋在本判决发生法律效力之日起十日内按每月2800元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付2020年8月16日起至2020年12月31日的租金；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费105元，由周国锋负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业一所预交，广州市海珠区房屋安全和物业一所同意由周国锋在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业一所。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双当事人均未提交新的证据。二审另查明，根据中共广州市海珠区委机构编制委员会于2021年2月25日印发的海机编〔2021〕4号《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》第六条记载，广州市海珠区房屋安全和物业一所更名为广州市海珠区房屋管理一所。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对周国锋的上诉，二审需要处理的是周国锋要求以其缴纳的租赁保证金作为对海房一所2020年8月16日至2020年12月31日的租金补偿的理由能否成立，即周国锋是否需向海房一所支付上述期间的租金。对此，一审法院根据海房一所的举证，在查明事实的基础上依法作出一审判决，合法合理，本院予以维持。周国锋经一审法院合法传唤，但因自身原因未到庭答辩，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理，并无不当，周国锋应自行承担相应不利后果。本院审理期间，周国锋亦未提交新的证据佐证其主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在周国锋未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，周国锋的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。必须指出的是，虽然周国锋上诉主张其因故未能继续装修，亦未实际使用场地，且海房一所不应在其欠租三个月后才开始催讨，但支付租金是承租人的主要义务，出租人有无催讨、何时催讨，均不能成为承租人拒付租金的合理抗辩理由。因周国锋上诉确认其曾入场装修，即周国锋已实际接收涉案场地，而周国锋迟至2020年12月31日才交还涉案房屋，故周国锋理应支付其交还房屋前的租金。在周国锋欠租违约，且不愿继续履行涉案租赁合同，因此导致租赁合同解除的情况下，海房一所有权依约没收租赁保证金。在此情况下，周国锋要求将租赁保证金抵扣欠租，不符合合同约定，本院不予采纳。综上所述，周国锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人周国锋负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 卉二〇二一年八月十六日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹