广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13669号上诉人（原审被告，反诉原告）：王海连，女，1974年12月18日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王启星，广东艾伯纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倚琪，广东艾伯纳律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：江永钊，男，1965年1月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：袁倩菁,广东励信律师事务所律师上诉人王海连因与被上诉人江永钊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人王海连及其委托诉讼代理人王启星，被上诉人江永钊及其委托诉讼代理人袁倩菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海连上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判江永钊向王海连支付定金罚则10万元；2.变更一审判决第四项，改判位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库的公示公证费8400元由江永钊承担，即江永钊向王海连支付公证费8400元；3.本案一、二审诉讼费由江永钊承担。事实与理由：一、王海连不存在违约行为，而相反江永钊存在违约行为，应承担违约责任。王海连与江永钊签订的《协议书》约定位于广州市花都区新华街凤华路十五号之二城华楼103、104、105三间商铺于2018年3月1日前过户给江永钊，前提是江永钊必须结清余款。江永钊因资金不足，因其不能确定将车库过户至何人名下，因此推迟支付余款及办证的时间；王海连在2018年2月10日即已涂销商铺的抵押登记，并于2018年3月28日收齐余款后将三个车库交付给江永钊使用，后续也愿意配合办理过户登记手续。在2019年9月至10月期间，江永钊提出配合办理全权委托公证手续，王海连也于2019年10月23日将2500元全权委托公证费支付给江永钊。王海连完全不存在任何不配合过户的动机，而恰恰相反，江永钊在本案要求解除合同，但同时一直占有使用车库。从王海连提交的证据显示，江永钊对外一直以一手业主自称；王海连一直配合办理过户手续，在本案提出反诉请求继续履行过户手续，江永钊一直不同意，可见并非王海连存在违约，而是江永钊单方存在违约，应承担定金罚则的违约责任。一审法院片面地认为王海连存在违约，缺乏事实和法律依据。退一万步来说，至少也应认定为双方对于过户的时间进行变更，并未重新达成明确一致意见。二、双方虽未对办理过户登记的公示公证费用存在书面约定，但在一审庭审中双方约定根据公平原则双方平摊该费用。王海连与江永钊当初并未约定，更加不知悉会产生公证费用，一审法院却判令由王海连承担实属不公，根据公平原则应由王海连与江永钊平均分摊为合理。江永钊答辩称：一、同意一审判决，请求二审法院维持原判。二、江永钊认为办理涉案车位的公示公证手续是需要王海连去申请的，也就是说涉案车位的权属人去申请方可办理公示公证手续。如果江永钊单独申请办理的话，则该公证处是不予受理的。所以，现在王海连也未能提供任何证据证明其有主动去申请涉案车位公示公证手续的事实，由此可证王海连未协助江永钊办理涉案车位公示公证、过户等手续，导致涉案车位迟迟未能过户至江永钊名下，故王海连理应承担违约责任。三、公示公证手续应由涉案车位的权属人去申请办理，办理公示公证手续是王海连出售涉案车位的必要程序，所以江永钊认为这属于王海连必要承担的必要费用，所以该公示公证费用不应由江永钊来承担。综上所述，请求二审法院驳回王海连的全部上诉请求。2020年5月22日，江永钊向一审法院起诉请求判令：1.解除江永钊、王海连于2018年1月6日签订的《协议书》；2.王海连向江永钊返还购车库款546000元及利息（利息以546000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2018年3月28日计至付清款项之日止）；3.王海连向江永钊双倍返还定金20万元（实际上是退一赔一），即向江永钊返还10万元；4.诉讼费由王海连承担。王海连向一审法院反诉请求判令：1.江永钊协助王海连办理位于广州市花都区凤华路15号之二103号、104号、105号车库的权属登记过户手续，过户登记至江永钊名下；2.江永钊向王海连支付定金罚则10万元；3.江永钊退还王海连委托公证费2500元；4.江永钊承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，江永钊变更诉讼请求为：1.要求王海连协助办理位于广州市花都区凤华路15号之二103号、104号、105号车库的公证公示手续、过户手续，并要求王海连负担公证公示费用；2.要求王海连支付违约金10万元；3.案件受理费由王海连负担。王海连增加一项项反诉诉讼请求为：要求江永钊负担一半的公证公示费用即8400元。一审法院经审理查明：案涉三个车库系位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库，均为王海连单独所有。诉讼中，江永钊申请对该三个车库采取财产保全措施，一审法院经审查后作出（2020）粤0114民初8310号民事裁定，并对三个车库进行查封。2018年1月6日，王海连（甲方）与江永钊（乙方）签订《协议书》，约定：现有花都区新华街凤华路十五号之二城华楼，甲方王海连的车库103、104、105三间共546000元，转售给江永钊，定金100000元，2018年3月1日前过户给江永钊，当天余款结清。同日，王海连收取了江永钊转账支付的10万元并出具收据，该收据记载：现收到江永钊售花都区新华街凤华路十五号之二城华楼车库103、104、105定金人民币10万元。2018年3月28日，王海连再次出具收据确认：收到江永钊购买王海连花都区凤华路15号之二103、104、105车库三间，共54.6万元。据江永钊提供的付款凭证显示，其于2018年3月28日将最后一笔款项197868元转账给王海连。王海连收到54.6万元后，将案涉三间车库交付给江永钊使用。江永钊确认其自2018年5月始接收车库钥匙，并占有使用案涉车库至今。关于案涉三间车库至今未能办理过户登记手续的原因，双方当事人各执一词。江永钊称，双方虽约定于2018年3月1日前办理过户手续，但王海连仅能交付105车库的产权证，故江永钊也未于3月1日付清全款，其后王海连在2018年3月28日收齐全款才办妥两车库的涂销抵押手续并将产权证予以交付。江永钊主张后续未能办妥过户登记手续的原因系王海连未配合办理案涉车库的公示公证手续。王海连主张，因江永钊资金不足，且其至今不能确定将车库过户至何人名下，因此推迟支付余款及办证的时间，且据车库产权证记载，2018年2月10日即已涂销抵押，故王海连并非需收齐全款才能涂销抵押。王海连在2018年3月28日收齐余款后将三个车库交付给江永钊使用，后续也愿意配合办理过户登记手续。在2019年9月至10月期间，江永钊提出需王海连配合办理全权委托公证手续，并称办妥该手续后即可无需王海连到场办妥三个车库的过户登记手续，王海连也配合办理公证手续并于2019年10月23日将2500元作为公证费支付给江永钊。王海连称，后续不能办理过户登记手续的原因并非公示公证手续的原因，因为双方在签订协议书之前曾向不动产登记机关咨询无需办理公示公证手续，因此公示公证手续并非双方办理过户登记手续的障碍。王海连为证明其主张，提供了通话录音及2500元转账截图作为证据。江永钊确认收到了2500元作为办理全权委托手续的公证费用，但称由于还需要王海连出具家庭成员同意出售的书面材料而王海连不予提供，其未能办妥该手续，故2500元收取后仍未支出。江永钊主张，公示公证手续、过户登记手续无法由其单方办理，由此产生的税费均应由王海连负担，已付款项已包含所有税费。一审诉讼中，双方当事人均明确因无书面约定，交易过程中的税款各自依法缴纳。一审诉讼中，关于案涉三间车库所在的广州市花都区凤华路15号之二建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库数、房屋套数情况以及将能否将案涉三间车库过户至江永钊名下等事宜，一审法院先后向广州市规划和自然资源局花都区分局（以下简称规资局花都区分局）及广州市花都区住房和城乡建设局（以下简称花都区住建局）发函查询，规资局花都区分局函复称：“广州市花都区凤华路15号之二建筑区划内的建筑项目于1999年办理《建设工程规划许可证》（编号A-19990056），幢数1幢，层数8层，首层为车库（未载明车位数），2-8层为住宅（共35户）。由于该历史项目的规划报建时间在《广州市城市规划审批技术标准与准则》（2004年1月施行）出台之前，未有相关规范对居住区的住宅和公共服务设施应当配建的机动车位的具体规划指标作出规定，因此无法提供该小区历史车位配比标准。……车库可依程序申请转移登记……三套房产登记用途为车位，涉及江永钊的购房资格问题，建议征询住建部门意见。……”“广州市花都区凤华路15号之二于2000年10月26日办理了首次登记，登记车位总数为26宗，目前已办理转移登记25宗。”花都区住建局函复称：“根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第八条‘车位、车库权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给已在本建筑区划内购买了与所购房屋相同套数的车位的业主，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让给本建筑区划内业主以外的单位或个人的，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。公示期间，本建筑区划内业主提出在相同条件下购买的，应优先满足。’的规定，车位、车库的权属人按第八条公示并经公证后办理转让手续。”一审诉讼中，王海连在三间车库地址上发出《关于车位、车库出售的公示》，对三间车库的交易事项分别进行公示，公示期间为2020年12月11日至2020年12月17日，并说明如该小区业主在同等条件下有购买意向，在公示期间内迳行书面向广州市花都区不动产登记中心或广州市花都公证处提出。王海连据此向广州市花都公证处申请对公示内容及公示过程进行保全证据。2020年12月25日，广州市花都公证处就上述三项公证事宜向王海连开具三张金额均为5600元的发票，合计16800元。王海连称，公示期间无人提出异议，并主张因无书面约定，故该笔公证费应当由双方共同分担。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。江永钊与王海连签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方当事人签订《协议书》约定于2018年3月1日前将案涉三间车库办理过户登记手续至江永钊名下，江永钊需于当日将余款结清，由此可见，双方约定王海连协助办理过户登记手续与江永钊付清全款系同时履行。后结合一审法院查明的事实可知，江永钊实际于2018年3月28日付清余款，但王海连并未于同日将案涉三间车库过户至江永钊名下，江永钊现要求王海连协助办理三间车库的过户登记手续至江永钊名下，因双方已办理案涉交易的公示公证手续，未有证据显示建筑区划内业主主张优先购买权，一审法院对该主张予以支持。王海连主张其已积极配合江永钊办理过户登记手续，但其所提供的证据未能对此予以证明，王海连构成违约，应向江永钊承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，王海连收取了江永钊支付的10万元作为定金后存在违约行为，而诉讼中，王海连表示其愿意履行合同并就案涉车库买卖事宜办理了公示公告手续，江永钊亦确认其自2018年5月占有使用案涉车库至今，综合考虑本案守约方江永钊的实际损失情况、违约方王海连的过错程度、合同预期利益的实现以及双方约定的违约责任等因素，基于公平原则，一审法院酌定王海连向江永钊支付违约金4.5万元，江永钊主张中超出的部分，一审法院不予支持。王海连主张江永钊怠于配合办理过户登记手续，但未能提供证据予以证明，其要求江永钊支付10万元违约金，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，未有证据显示双方对办理过户登记的公示公证费用存在约定，且据花都区住建局函复可知，应由车库的权属人办理公示公证手续，江永钊主张16800元公示公证费用由王海连负担，符合上述法律规定，一审法院予以支持。王海连主张双方平担该费用，理据不足，一审法院不予支持。关于王海连要求江永钊退还2500元公证费，因江永钊亦确认该款未实际支出用于办理公证手续，该款应予退还，一审法院对王海连的主张予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2021年3月5日作出判决如下：一、王海连于本判决发生法律效力之日起十日内协助江永钊将位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库的不动产权证办理至江永钊名下；二、王海连于本判决发生法律效力之日起十日内向江永钊支付违约金45000元；三、江永钊于本判决发生法律效力之日起十日内向王海连返还公证费2500元；四、位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库的公示公证费16800元由王海连负担；五、驳回王海连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费2300元，由王海连负担；反诉案件受理费1175元，由江永钊负担25元，王海连负担1150元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，江永钊称：王海连将第一个车位的权属证于2018年1月份交给我，第二、第三个车位的权属证是在2018年3月28日交给我的。我方要求王海连交付权属证，是因为得知王海连向私人借高利贷，怕其尚未还清将权属证办理抵押，故要求王海连将车位权属证交给我方。我方确实收到王海连支付的2500元公证费，王海连及其家人也去公证处签名，但我方仅凭全权委托公证书也无法办理车位的过户手续，故导致迟迟未能办理。另外，江永钊提起本案诉讼时，并不知晓涉案车位需经过公示公证才能办理过户手续。王海连称：我方将车位权属证交付给江永钊后，江永钊迟迟未能决定将车位过户给哪一个儿子，之后江永钊要求我方办理公证全权委托手续，我方也向其支付了2500元公证费由其自行办理，但江永钊收到该款后没有办理公证委托手续。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、案涉三车位于本案诉讼前未能办理过户手续的责任归责，以及违约方及违约金的认定；二、王海连主张江永钊承担公示公证费的50%即8400元应否得到支持。关于焦点一，根据本案查明的事实，双方约定2018年3月1日前将案涉三车位过户登记至江永钊名下，余款于当日结清。故车位的过户手续应与江永钊付清房款同时履行。本案江永钊于2018年3月28日付清房款，故王海连应于当天办理三车位的过户手续。本案双方对于未能办理过户手续的原因各执一词。本院分析认为，其一，江永钊确认王海连已于2018年3月28日前将案涉三车位的权属证交付给其，而案涉三车位不存在抵押登记未涂销的情形，故案涉三车位当时不存在该办证障碍。从常理看，办理房屋过户手续之前并不需要出卖人将原权属证交付给买受人。据双方陈述，王海连是基于江永钊的要求而将权属证交付给江永钊的。由此分析，王海连并无故意不办理过户手续的事实基础，故本院对王海连所称的系因江永钊迟迟未确定指定过户人导致未能办理过户手续的陈述予以合理采信。其二，从王海连向江永钊支付2500元公证费用的事实看，该款系用于办理王海连全权委托公证手续，江永钊确认收到该款。该事实足以证明王海连积极配合江永钊，并不存在据不办理过户手续的情形。其三，关于案涉三车位的交易需经公示公证后才能转让的问题。本案并无证据显示双方在签订协议书时清楚需经过公示公证程序才能办理过户手续，也没有证据显示至本案诉讼之前，双方曾就公示公证问题进行协商。江永钊于起诉状中也未认为王海连存在未办理公示公证的违约行为。事实上，在本案诉讼中，一审法院向相关行政机关发函查询，才明确案涉三车位的转让需经公示公证程序。王海连据此于诉讼中对案涉车位进行公示，并支付了公证费16800元，表明王海连积极履行合同。因此，江永钊于诉讼中以王海连未配合办理案涉车位的公示公证手续导致未能办妥过户手续，与事实不符，本院不予采信。综上，从本案事实可见，双方签订协议书后，王海连积极配合江永钊，交付案涉三车位的原权属证并支付2500元授权委托公证费给江永钊。相反，本案并无证据证实江永钊在取得车位原权属证及收取2500元公证费后有积极要求办证的行为，反而提起本案诉讼要求解除双方协议书。因此，案涉三车位未能办理过户手续的责任在江永钊，王海连主张江永钊违约并承担违约责任，本院予以支持。综合考量本案合同的履行情况，当事人的过错程度及损失情况，本院酌定江永钊向王海连支付违约金45000元。关于焦点二，双方签订的协议书并未约定车位公示公证费以及负担问题，事实上，经过一审法院向相关行政机关发函查询，才明确案涉三车位的转让需经公示公证程序。虽然该公示程序应由权属人负责办理，但该费用的发生确超出双方的预期。因此，该公示公证费全部由王海连负担，确有失公平。故本院对王海连诉请江永钊承担50%的费用即8400元予以支持。综上所述，王海连的上诉请求部分成立，应予支持；其他不成立，本院不予支持。一审判决处理结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8310号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8310号民事判决第二、四、五项；三、江永钊于本判决发生法律效力之日起十日内向王海连支付违约金45000元；四、江永钊于本判决发生法律效力之日起十日内向王海连支付公示公证费8400元；五、驳回江永钊其他的诉讼请求；六、驳回王海连其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费2300元，由江永钊负担；反诉案件受理费1175元，由江永钊负担1150，王海连负担25元。二审案件受理费1234元，由江永钊负担1135元，王海连负担99元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年八月十二日书记员  张 旭彭诗敏