辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3030号上诉人（原审被告）：鞍山万科房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区平安街1-S2丙。法定代表人：林曈，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：花雷，男，1978年3月18日出生，汉族，住鞍山市铁西区。上诉人鞍山万科房地产开发有限公司（以下简称万科房产公司）因与被上诉人花雷商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科房产公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定上诉人承担燃气逾期供气违约金错误：1.上诉人在向被上诉人交付房屋之前，该房屋的燃气配套设施就已经施工完毕且通过了验收合格，履行了上诉人燃气运行的全部施工义务，也达到了被上诉人房屋随时开栓供气的条件，至于何时开栓由燃气公司与被上诉人共同决定，与上诉人无关。2.《商品房买卖合同》第十四条明确规定了被上诉人燃气设施于2019年9月30日之前达到使用条件的并存条件是该房屋所在楼宇入住率达到80%以上，根据我国法律规定“谁主张，谁举证”的原则，应当由被上诉人提供证据加以证明，而原审认定该证据由上诉人实际掌握没有依据。原审在被上诉人没有举证达到合同约定条件的前提下就认定上诉人违约是错误的。花雷辩称，进户时燃气设施没有安装完毕且存在安全隐患，2020年12月16日燃气设施才开始改造。我们多次催促上诉人开栓，上诉人只是让我们等待，没有让我们与燃气公司沟通。合同约定的开栓时间是2019年9月30日，我们自己去燃气公司解决不了开栓的问题，燃气公司给我们的答复是开不了栓。当时我们的入住率已经达到80%以上，举证责任应当由上诉人承担。原审认定的开栓时间错误，实际的开栓时间是2020年12月23日。花雷向一审法院起诉请求：一、判令万科房产公司支付花雷因逾期办理房屋权属证书的违约金4075.695元；二、判令万科房产公司支付逾期安装煤气违约金676.56537元；三、万科房产公司支付花雷因房屋面积差额导致多产生贷款利息3488.11203元。四、本案的诉讼费用由万科房产公司承担。一审法院认定事实：2017年11月29日，花雷与万科房产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：201701246#1141)，合同与本案有关的内容为：万科房产公司将公安号为铁东区湖南街646栋14层27号房屋(产籍号：42-111-163-1141)卖给花雷；房屋建筑面积为135.19平方米（后更改为134.30平方米），总价款为815139元，首付金额和贷款金额分别为165139元和650000元，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；万科房产公司应在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付给花雷，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万科房产公司提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，如因万科房产公司责任，花雷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若花雷不退房，万科房产公司应按已付房价款的0.5%向花雷支付违约金；配套的燃气设施应当于2019年9月30日之前达到使用条件(该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上)，如果在规定日期内未达到使用条件，属于万科房产公司责任的，该公司按日支付总房款十万分之一的违约金。花雷依约向万科房产公司支出了购房款815139元，花雷自认万科房产公司向其返还5366元。另查明，万科房产公司认可逾期为花雷办理产权证书的事实。2020年10月12日，案涉房屋燃气开栓供气。一审法院认为，本案的争议焦点为花雷主张的逾期办证违约金、燃气逾期供气违约金、面积差额产生的贷款利息有无依据。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等法律和司法解释。本案中，花雷与万科房产公司签订的《商品房买卖合同》、《关于万科产权办理的补充协议》，是双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立，对双方均有法律约束力，双方当事人均应按照合同全面、完整地履行各自的义务。关于花雷主张的逾期办证违约金4075.695元一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，万科房产公司认可逾期花雷未能取得房屋权属证书的事实，该公司提出受疫情影响，不应支付违约金的辩解依据不足，根据面积更改情况，因退还房屋价款为（135.19-134.30）/135.19×815139元=5366.33元，与花雷自认的数额吻合，故万科房产公司应当依约给付花雷（815139元-5366元）×0.5%=4048.87元，对于花雷的该项主张，该院予以支持。关于花雷主张的燃气逾期供气违约金676.56537元一节。双方签订合同和万科房产公司收到花雷的购房款后，理应按照合同约定及时与燃气供应单位沟通协调并办妥与燃气供应相关的配套手续。花雷作为房屋买受人，其仅能掌握自己入住手续，其他业主是否入住及入住的确切证据也不应由其控制；而掌握该证据的恰恰应是万科房产公司，该公司并未就此提供证据。因此，该院认定万科房产公司对涉案房屋配套的燃气设施逾期达到使用条件违约，花雷在起诉状中主张2019年12月23日达到使用条件，该院按照该实际计算，按照双方约定，应付违约金数额为83日×（815139元-5366元）×1/100000=672.11元，故对于花雷的该项主张，该院予以确认。关于花雷主张的面积差额产生的贷款利息3488.11203元一节。涉案房屋贷款是花雷与发放贷款的银行间的约定，而面积差是花雷与万科房产公司间的约定，两项事实无直接关联，双方约定的违约责任不包括花雷的主张，现花雷也未提供证据证明计算的依据，故此主张无事实及法律依据，该院不予支持。据此判决：一、鞍山万科房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付花雷逾期办证违约金4048.87元、燃气逾期供气违约金672.11元，合计4720.98元；二、驳回花雷的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由鞍山万科房地产开发有限公司负担14元，由花雷负担11元。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，案涉房屋燃气开栓时间为2020年12月23日。本院认为，关于上诉人主张其不应承担燃气逾期供气违约金的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺”中约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件：……4.燃气设施：2019年9月30日（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上）……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属于出卖人责任的，出卖人按日支付总房款壹拾万分之一的违约金。”从该条款中可以看出，上诉人承诺燃气在2019年9月30日达到使用条件的前提，是该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上。但楼宇入住率是否达到80%，并非被上诉人能够掌握，上诉人应举证证明2019年9月30日案涉房屋所在楼宇入住率未达到80%及燃气未投入使用的原因仅是由于入住率未达到80%。在本案一、二审审理期间，上诉人均未提供相应证据证明上述事实，应承担举证不能的诉讼后果，本院对上诉人该项主张不予支持。原审判决上诉人承担燃气逾期供气违约金事实清楚，应予维持。关于上诉人及被上诉人均主张原审对案涉房屋燃气开栓时间认定不当的问题，因被上诉人一审审理期间提供了《燃气开栓供气告知单》证明开栓时间为2020年12月23日，但依据被上诉人在起诉状中的自述，燃气设施达到使用条件的日期为2019年12月23日，早于证据记载的开栓时间，应视为被上诉人对自己权利的处分，原审法院依据被上诉人自认认定燃气设施逾期达到使用条件的时间并无不当，应予维持。综上所述，上诉人鞍山万科房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山万科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 盈审 判 员  廖晓艳审 判 员  宋 锦二〇二一年八月二十四日法官助理  徐艳丽书 记 员  张艺潇