江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1878号上诉人（原审原告）：吴斌，男，1974年9月27日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：梁月，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨会，江苏瀛成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：淮安顺壤房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号。诉讼代表人：江苏天帆律师事务所，该公司破产管理人。负责人：赵金斗，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：王啸，该律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小曼，该律师事务所实习律师。上诉人吴斌因与被上诉人淮安顺壤房地产开发有限公司（以下简称顺壤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人继续履行合同编号为1026150000842的《商品房买卖合同》；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。首先，就被上诉人与江苏阳澄电力建设有限公司而言，被上诉人拖欠该公司的工程款已于《房屋抵购转让协议书》签订之日即2015年1月29日全部清偿完毕，并不存在《破产法》规定的破产前六个月内个别清偿的情形，该清偿行为不应予以撤销，本案及上诉人与江苏阳澄电力建设有限公司再无法律关系；其次，就被上诉人与上诉人而言，上诉人已经履行308574元的房款支付义务，上诉人在2015年1月29日与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人根据三方签订的《房屋抵购转让协议书》将应收取的购房款28万元转让给江苏阳澄电力建设有限公司，上诉人另外向被上诉人支付剩余房款28574元，上诉人已经实际交付了全部购房款，已经履行了房屋买卖合同中涉及的自身全部义务；此外，被上诉人已于2016年6月16日将涉案房屋交付给上诉人，上诉人已合法占有涉案房屋长达四年半，一审法院因被上诉人破产清算而支持被上诉人解除房屋买卖合同明显侵害上诉人的合法权益。2、一审法院适用法律错误。首先，《物权法》与《破产法》系一般法与特别法的关系，本案被上诉人为破产企业，应优先适用破产法中关于是否属于“债务人财产”的规定，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项的规定，涉案房屋并不属于“债务人财产”；其次，本案并不涉及《破产法》中规定的“个别清偿”，一审法院适用《破产法》第16条错误，根据《破产法》第16条、32条的规定，债务人对个别债权人进行清偿的法律后果为“撤销”而非“解除”；《破产法》第18条第1款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，该条款仅适用于双方当事人均未履行完合同义务，本案中上诉人已经支付了购房款，不存在上诉人还有其他义务未履行的情形，故被上诉人不得以此要求解除合同。被上诉人顺壤公司答辩称，双方属于以物抵债关系，在一审庭审中上诉人陈述吴斌系江苏阳澄电力建设有限公司的股东，用公司的资质做涉案工程，吴斌本人系涉案工程实际施工人，被上诉人将涉案房屋备案登记至吴斌名下，实质上就是抵充吴斌垫付的工程款。本案不适用《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，该规定颁布于2002年，是为了正确适用《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而《企业破产法（试行）》已经废止。根据新法优于旧法原则，本案应当适用《企业破产法》及相关司法解释以及物权法的规定，涉案房屋目前仍然登记在被上诉人名下，因此涉案房屋仍然属于债务人财产。吴斌一审起诉请求：1、判决双方继续履行合同编号为1026150000842的《商品房买卖合同》；2、顺壤公司承担诉讼费用。一审法院认定事实:2015年1月29日，顺壤公司、江苏阳澄电力建设有限公司与吴斌签订《房屋抵购转让协议书》，三方约定将青春雅轩二期1号楼1703室（面积73.47㎡）转让给江苏阳澄电力建设有限公司指定的吴斌名下，应付房款为308574元，江苏阳澄电力建设有限公司、吴斌同意以顺壤公司欠付的工程款28万元用于冲抵购房款，剩余28574元由吴斌在办理后续相关手续时一次性补齐。三方同时在该协议中约定，涉案房屋所涉及的相应费用由顺壤公司作为支付工程款的费用抵扣，作为顺壤公司支付给江苏阳澄电力建设有限公司的工程款，该套房屋的相关税费及其他相关费用由吴斌自行缴纳。三方签字确认并办理完抵扣财务手续后，该房屋的产权、使用权等归吴斌所有，一周内双方签订合同。2015年1月29日，顺壤公司与吴斌签订《商品房买卖合同》，约定顺壤公司将位于淮安经济技术开发区房屋以308574元出售给吴斌，付款方式为：2015年1月29日签约时，买受人一次性支付购房款308574元。房屋交付时间为2014年3月31日。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。顺壤公司于2016年6月16日向吴斌开具了金额为308574元的购房发票。吴斌至今尚未办理涉案房屋的产权证，该房屋尚未装修，处于空置状态。2019年8月26日，一审法院作出（2019）苏0891破申6号民事裁定书，裁定受理顺壤公司的破产申请。2020年4月30日，一审法院作出（2019）苏0891民破6号决定书，指定江苏天帆律师事务所作为管理人。2020年9月29日，顺壤公司管理人向吴斌邮寄通知书，通知吴斌即日起解除顺壤公司与其的商品房买卖合同，并通知吴斌于收到通知书之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续，并腾退房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：顺壤公司是否有权解除双方于2015年1月29日的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。结合本案中吴斌提供的《商品房买卖合同》、《房屋抵购转让协议书》，可以认定涉案房屋系顺壤公司用于冲抵欠江苏阳澄电力建设有限公司的工程款。该房屋至今尚未办理物权转移登记，尚未发生物权转移的效力，《商品房买卖合同》尚未履行完毕。法院在受理顺壤公司的破产申请后，如不解除以物抵债协议，继续履行的法律后果为使一般债权人的债权得到清偿，对其他债权人不公，有违《中华人民共和国企业破产法》公平清偿债务，避免个别清偿的精神。故顺壤公司管理人有权行使解除权，解除双方签订的商品房买卖合同，吴斌现主张继续履行该商品房买卖合同依据不足，一审法院不予支持。对于原债权人对顺壤公司享有的债权，其可依据原基础债权债务关系向顺壤公司的破产管理人申报债权。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，判决：驳回吴斌的诉讼请求。案件受理费5929元，由吴斌负担。本院二审中，上诉人向本院提交了：1、入住物品签收单及交房物品照片、住宅验收合格证、住宅使用说明书、住宅质量保证书；2、通知单、业主档案、物业费清单、物业处收费台账、2021年物业费收据；3、电费缴费卡、电费缴纳单、水费缴纳单、进门照片及房屋照片。上诉人以此证明被上诉人已于2016年6月16日将涉案房屋交付上诉人，物业处登记的业主也是上诉人，上诉人实际占有并使用房屋。被上诉人质证称，对物业处收费台账真实性不认可，入住物品签收单、业主档案、通知单，真实性无法确认，对其他证据真实性予以认可，但不能证明上诉人对涉案房屋享有物权。本院认为，上诉人举证可以证明涉案房屋已经交付，但不能证明已实际使用。上诉人还向本院提交了：1、吴斌的不动产登记簿信息利用结果证明；2、涉案房屋的网签备案证明。上诉人以此证明其在淮安无可用于居住的房屋，涉案房屋是上诉人购买用于居住，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中能够享有排除执行的优先权的条件，且涉案房屋已办理网签备案手续，上诉人享有优先权。被上诉人质证称，对上述两组证据的真实性无异议，但不动产登记信息查询范围并不包括淮安所有地区，即使上诉人名下没有可居住的房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中排除执行的条件，上诉人与被上诉人之间系以物抵债关系，其并未实际居住该房屋，并非购买房屋用于基本生活需要的消费者，不享有优先权；网签备案手续仅是住建部门的行政管理手段，不产生物权变动效力，更没有优先权。本院认为，上诉人举证不足以达到其证明目的，本院对此不予采信。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，一审法院已裁定受理顺壤公司的破产申请，虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定了“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，但该规定系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，目前《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。2013年9月16日起施行的《破产法司法解释（二）》第二条规定：下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权不属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。该条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，涉案房屋应属于顺壤公司的破产财产。根据上诉人提供的《房屋抵购转让协议书》、《商品房买卖合同》，可以认定双方签订《商品房买卖合同》系为了实现以物抵债的交易目的，上诉人并非通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者。上诉人虽举证证明其在淮安主城区范围内无可用于居住的房屋，但这仅是消费者购房人的要件之一。上诉人陈述涉案房屋实际已于2016年6月16日交付，但其至今并未装修入住，进一步证明上诉人并非消费者购房人，不享有消费者购房人的物权期待权。涉案房屋未办理房屋产权过户手续，尚未发生物权变动的效力，上诉人并未取得涉案房屋的所有权。如继续履行涉案房屋买卖合同，将使一般债权人的债权得到个别清偿，有违《中华人民共和国企业破产法》的基本精神和原则。综上，吴斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5929元，由上诉人吴斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  梁新星二〇二一年八月三日法官助理  左嫣茹书 记 员  李 景