辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13192号上诉人（原审原告）：沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心，住所地沈阳市沈北新区飞马街1号。法定代表人：张福联，该中心主任。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王启森，男，1970年6月24日出生，汉族，该中心员工，住沈阳市新城子区。被上诉人（原审被告）：王秀芹，女，1949年7月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心因与被上诉人王秀芹合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：2007年1月29日，原“沈阳市新城子区粮食局”即上诉人与被上诉人签订《住房协议》，约定上诉人出资140365.05元，购入案涉房屋给被上诉人居住，购房资金不足部分及入住的其他相关费用均由被上诉人承担，房产证明、契税证明一切房屋证件上诉人保存，被上诉人不得将房屋转租、转借给他人。2008年1月22日，上诉人出资274860元全款购买案涉房屋，并办理了产权证书，上诉人与被上诉人事实上已改变原《住房协议》原定的部分内容。依据《住房协议》可有以下几种假设：1.上诉人与被上诉人是居住权法律关系，上诉人在案涉房屋上为被上诉人设立了居住权。但在签订《住房协议》时法律规定中并没有居住权但概念，居住权是在《民法典》中进行了规定，依据法不溯及既往原则，被上诉人并不享有居住权；况且，依据《民法典》第三百六十八条之规定，居住权自登记时设立，上诉人与被上诉人并未进行居住权设立登记，被上诉人不享有居住权，故上诉人依据物权有权请求收回房屋。2.上诉人与被上诉人之间是赠与合同法律关系。该种假设根本不存在任何依据，上诉人不可能也根本不会将案涉房屋赠与被上诉人，即使是赠与，现在案涉房屋仍旧登记在我方名下，并未发生转移，依据《合同法》第186条之规定，上诉人也有权撤销赠与收回房屋。3.上诉人与被上诉人之间是租赁合同法律关系，上诉人将案涉房屋租赁给被上诉人使用，未约定租赁期限亦未约定租金标准。上诉人有权依据法律规定随时解除双方间的租赁合同收回房屋，并要求被上诉人参照市场价格向上诉人支付房屋租金。王秀芹辩称，一、上诉人在上诉状中做出的三种假设没有事实和法律依据，假设不可能是事实，原审判决事实清楚、证据确凿。二、《住房协议》总纲开头就点出关于新城子区粮食局买一户住宅楼由被上诉人居住的事宜，是双方真实意思表示。三、上诉人诉称房屋一套买后由被上诉人“使用”，与《住房协议》房屋一套买后由被上诉人“居住”房屋使用，没有人姓，而房屋居住则有人姓、人权。四、上诉人起诉状中，沈阳市粮食局买一套住房由被上诉人“居住”，后又改口说被上诉人擅自开锁，强行住房，所述前后矛盾，《住房协议》中明确写明新城子区粮食局买房由被上诉人居住，特出此《住房协议》，却故意刁难被上诉人不给开门钥匙，应追究上诉人责任。五、《住房协议》第四条：如遇当地有关部门、国家政策性调整，房屋动迁和事实等变动由双方协商。据此条款，沈阳市新城子区粮食局因机构改革并入上诉人，新城子区粮食局未通知我，上诉人继承了新城子区粮食局的住房协议责任，上诉人违约在先。六、上诉人指控被上诉人没有交纳相应房款，我曾向其提起这笔钱款被新城子粮食局拒绝，事实上这笔钱是新城子粮食局不准我付的，上诉人安错了责任。沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心向一审法院起诉请求：1.解除《住房协议》；2.被告腾退房屋并承担从2008年1月22曰起至实际腾退之日止的占有使用费234000元（按照每月1500元，暂计算至起诉之日）。一审法院认定事实，2007年1月19日，原“沈阳市新城子区粮食局”与被告签订《住房协议》一份，约定粮食局出资140365.05元，购入坐落在沈阳市辉山农高区浅水湾生态生活区15栋3-6-3号面积为91.62平方米房屋一套，买后由乙方使用，购房资金不足部分及入住的其它的相关费用均由乙方承担，房产证明、契税证明一切房屋证件粮食局保存，被告不得私自将房屋转租、转借给他人使用和出售，入住后发生的一切违规、违法行为及相关费用被告承担。又查明，2008年4月3日粮食局支付274860元购房款，2008年1月22日，开发商通知粮食局入住，2008年9月23日案涉房屋产权登记至粮食局名下。被告至今没有交纳应承担的房款134494.95元。又查明，原告举证被告有出租行为，被告违反了协议约定，以此为由要求收回房屋，及被告应当支付房屋占有使用费。被告认可2019年曾有出租行为，但主张继续使用该房屋，不同意腾退，也不同意承担居住使用的费用，主张按当时约定粮食局购买供被告居住。被告提供沈新粮字（1992）46号文件一份、就医卡两份，用以证明经粮食局同意成立沈阳新源油脂公司由被告任法定表人，称因为经营需要，粮食局为被告提供原户心屯住宅即新城子区,57.55平，粮食局产权住房一处，供被告居住，后因该房屋动迁，粮食局又购买案涉房屋供被告居住，被告称对该房屋有居住权；被告夫妇有糖尿病病变，无法上下案涉六楼，其中2019年前后有4个月左右将该房屋出租过，早已收回。另查明，2018年8月“沈阳市新城子区粮食局”因机构改革被整合组建入沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心。一审法院认为，原、被告自愿签订案涉合同，系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。关于合同解除及房屋腾退问题。其一，结合合同中“如遇当地有关部门、国家政策性调整、房屋动迁和出卖等变动由双方协商解决”的约定，现原告主张解除合同，被告明确坚持不予认可，至判决作出前，原、被告仍未能形成一致协商解除意见，故本案不适用协商解除情形，案涉合同是否解除，应按法律规定处理。其二，依法律规定，当事人行使解除权应在除斥期间届满前进行，除斥期间届满前未行使解除权的，除斥期间届满后解除权归于消灭。被告2007年至今仍未支付约定的房款差额，构成违约，但被告十几年违约不支付房款，是原告早就知道或应当知道的解除权事由，现原告才主张解除案涉合同，已经超过法定除斥期间。其三，从被告欠付房款为金钱债务看，并不属于事实上、法律上不能履行的情形，且被告当庭明确承诺同意承担应付房款及相应逾期利息损失，故被告逾期付款不构成合同目的不能实现，不能以合同目的不能实现为由解除合同。其四，合同约定被告不得对外租赁，但未约定被告对外租赁原告据此有权解除合同，故原告以被告对外租赁为由主张解除合同，没有解除权基础。鉴于上述情形，原告请求解除合同、腾退房屋，缺少事实和法律依据。关于房屋占有使用费的问题。依法律规定，违约行为产生违约责任，守约行为不产生违约责任。被告占有使用案涉房屋，是符合合同约定的守约行为，不是违约行为，原告主张占有使用费没有依据。但是，被告不支付合同约定的房款的不足部分，构成违约，被告应承担逾期付款违约责任，因合同无对应约定，依法律规定，被告应支付原告欠款本金以及逾期后按法定利率计算的利息损失。依不告不理原则，被告逾期付款上述违约责任，原告未主张对应的诉讼请求，故逾期责任本案无权处理。但是，原告有权另行诉讼，要求被告承担逾期付款对应违约责任。一审法院判决：驳回原告沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心的诉讼请求。案件受理费已按减半收取2405元，原告负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《住房协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定购房资金不足部分及入住的其它的相关费用均由被上诉人承担，被上诉人2007年至今未按合同约定支付相应费用系违约行为，上诉人以此为由要求解除合同已经超过法定除斥期间，本案亦不存在合同目的无法实现的障碍，故一审对上诉人要求解除合同的诉讼请求未予支持并无不当。关于上诉人要求被上诉人腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，因合同约定案涉房屋购买后由被上诉人使用，故被上诉人占有使用案涉房屋具有合同依据，合同除约定购房资金不足部分及入住的其它的相关费用均由被上诉人承担外，并未约定其它占有期间费用标准，故一审对上诉人该项诉讼请求未予支持并无不当。综上，上诉人沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由上诉人沈阳市沈北新区农业技术推广与行政执法中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月二十三日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。