辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2135号上诉人（原审原告）：曲喜双，男，1977年7月28日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：王**，辽宁维典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口唯美物业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区红海新区唯美星海4号楼物业。法定代表人：王艳芳，公司经理。委托诉讼代理人：张兰，公司员工。上诉人曲喜双与被上诉人营口唯美物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2021）辽0804民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。曲喜双上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人立即给上诉人办理房屋入住手续，从办理入住手续之日起收取物业费，并向上诉人赔偿损失10000元。二、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一）、本案是侵权法律关系，而不是物业服务合同关系。被上诉人拒绝办理入住手续的行为，侵犯的是上诉人对房屋享有的占有权和使用权，上诉人至今未能入住房屋，双方尚未形成物业服务合同关系。一审法院按照物业服务合同纠纷审理本案，属于认定事实错误。(二）、一审认定上诉人自认应从2019年8月16日开始交纳物业费错误。上诉人是在2019年8月16日去办理入住手续时要求被告从该日期办理入住手续开始计算物业费，而不是在诉讼至今仍未办理入住手续的情况下从该曰期开始交纳物业费。二、一审判决适用法律错误。(一）、一审判决上诉人从2019年8月16日开始交纳物业费的依据是《营口市鲅鱼圈区物业管理实施细则》、《营口市物业管理实施细则》中“物业交付后，业主未实际入住使用的，应从接到入住通知之日起全额缴纳物业服务费”的规定，该规定指的是业主接到入住通知后物业公司给办理入住的情形，而本案情况是被上诉人以必须交纳前期物业费为由拒绝给上诉人办理入住，上诉人至今未能办理入住手续，故一审判决适用上述法规判决上诉人从2019年8月16日开始交纳物业费属于适用法律错误。(二）、一审判决认定上诉人应提供证据证明损失产生属于适用法律错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干》第十条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。由于被上诉人拒绝办理入住手续，导致上诉人花费几十万元购买的房屋接近两年都得不到居住和使用，侵权损失存在的事实根据己知的事实和日常经验法则足以推定。一审法院认为没有提供证据证明就不存在损失属于适用法律错误。三、一审审判程序违法。上诉人在一审程序中申请对损失数额进行评估鉴定，一审法院未予准许即作出判决属于程序违法。营口唯美物业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。营口唯美物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告给原告办理唯美星海小区1号楼2单元2501室房屋入住手续，并从办理入住手续之日起收取物业管理费；2、判决被告赔偿拒不办理房屋入住手续期间的损失10000元；3、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年10月24日，位于营口市鲅鱼圈区房屋登记在了原告曲喜双名下，共有人为冯美华，不动产权证书号为辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第0044072号。2019年8月16日，辽宁泰吉房产开发有限公司给原告曲喜双出具入住通知单，载明“该业主已结清相关购房款项，同意办理入住”。又查，庭审中，原告曲喜双自认其应从2019年8月16日开始交纳物业服务费。一审法院认为，原告提供的由鞍山市中级人民法院于2017年5月8日作出的（2017）辽03执异40号执行裁定书载明“异议人曲喜双所持有的《商品房买卖合同》与专用收款收据并非由辽宁泰吉房产开发有限公司开具，曲喜双自认与在合同及收据上签章的辽宁泰吉房产开发有限公司无真实的房屋买卖合同关系，也无其他任何债权债务关系，曲喜双并未办理入住及实际占有房产”，可见，原告现起诉涉及的房屋从最开始是存在多方争议的，但之前无论怎样，原告在2018年10月24日正式办理了不动产登记，从此案涉房屋归原告所有是没有疑问的，这一点被告也无异议。既然房屋归原告所有，那么原告要求被告给其办理入住手续，正常收取物业费，也属正常。本案争议的焦点是，原告应该从什么时间开始交纳物业费。原告出示的入住通知单载明的时间为2019年8月16日，被告对入住通知单无异议，那么按照规定（被告提供的《营口市鲅鱼圈区物业管理实施细则》、《营口市物业管理实施细则》都规定了，缴纳物业服务费的起始时间，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担；物业交付后，业主未实际入住使用的，应从接到入住通知书之日起全额缴纳物业服务费），原告应从2019年8月16日开始办理入住手续、交纳物业费，无论原告是在这之后的具体哪一天办理的入住手续，按照规定都应该从2019年8月16日开始交纳物业费，且在庭审中，原告也认可自己应该从2019年8月16日开始交纳物业费。虽被告提出案涉小区在2012年7月1日就开始可以办理入住并收取物业费，提出原告应该从2012年7月1日开始补交物业费，但未能提交有效证据证明其观点，且被告在答辩时提到了从2012年7月1日起至2019年8月16日辽宁泰吉房产开发有限公司给原告出具入户通知单之日止期间的物业费应该由辽宁泰吉房产开发有限公司承担。那么，不能因为辽宁泰吉房产开发有限公司没有补交这期间的物业费，就不给原告办理入住手续，甚至让原告代为补交，对这期间的物业费，被告可以依据相关规定向具体责任人另行主张。至于原告提到的第二项诉请，鉴于未提供任何证据证明有任何损失产生，对其提出的评估申请不予批准，且这个房子之前就存在各种纠纷，不能正常办理入住也不是物业公司一方的责任，故对其该项请求不予支持。原、被告双方应该互谅互让，互相配合，尽快解决纠纷。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告营口唯美物业有限公司于本判决生效后立即给原告曲喜双办理营口市鲅鱼圈区房屋的相关入住手续，并从2019年8月16日起开始正常收取物业费。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二、驳回原告曲喜双的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告营口唯美物业有限公司负担。本院二审期间当事人未提交新证据，本院审理查明的事实与原审认定事实相一致。本院认为，关于上诉人主张应从实际办理入住之日给付被上诉人物业费一节，营口市物业管理实施细则第二十七条规定，物业服务费自业主入住之日起开始交纳。……前款所称入住是指物业买受人收到书面入住通知并办理完结相应手续。营口市鲅鱼圈区物业管理实施细则第五十一条第三款规定，物业交付后，业主未实际入住使用的，应从接到入住通知书之日起，全额交纳物业服务费。本案中，上诉人庭审自认于2019年8月16日接收到入住通知单且已于一审庭审自认愿意从2019年8月16日开始交纳物业费，现上诉人主张应从实际入住之日交纳物业费违反上述文件规定且违反诚实信用原则，故对上诉人的该项诉请，本院依法不予支持。关于上诉人主张被上诉人应赔偿其未及时入住的损失10000元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽主张10000元的经济赔偿，但并未充分举证证明上述10000元经济损失的合法依据，故应由上诉人承担举证不能的不利后果。综上，上诉人的赔偿请求依据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人曲喜双上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曲喜双负担。本判决为终审判决。审 判 长 段建勇审 判 员 王 娣审 判 员 杨名环二〇二一年八月六日法官助理 宫 剑书 记 员 杜梓琦