辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）铁审民再终字第00031号上诉人（一审原告、反诉被告）：昌图汇丰农业发展有限公司。住所地：辽宁省昌图县昌图镇津大怡水园10号楼。法定代表人：张义军，该公司经理。委托代理人：刘建华，辽宁国制律师事务所律师。委托代理人：任庆胜，男，1953年10月12日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区，该公司副经理。被上诉人（一审被告、反诉原告）：单振宇，男，1971年1月23日生，汉族，个体业主，住辽宁省昌图县。第三人、反诉被告：昌图县房产经营开发公司。住所地：辽宁省昌图县昌图镇昌盛路。法定代表人：刘晓光，该公司经理。上诉人昌图汇丰农业发展有限公司（以下简称汇丰公司）与单振宇、昌图县房产经营开发公司（以下简称开发公司）商品房销售合同纠纷一案，辽宁省昌图县人民法院于2013年7月31日作出（2013）昌民一初字第310号民事判决，汇丰公司不服，向本院提出上诉。因汇丰公司无正当理由未到庭，本院于2013年9月25日作出（2013）铁民一终字第510号民事裁定，按上诉人汇丰公司撤诉处理，双方均按原审判决执行。汇丰公司不服，向辽宁省铁岭市人民检察院申请检察监督。2015年１月21日，辽宁省铁岭市人民检察院作出辽铁检民（行）监（2014）21120000037号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年５月12日作出（2015）铁立民抗字第00001号民事裁定，指令辽宁省昌图县人民法院再审。辽宁省昌图县人民法院于2015年9月27日作出（2015）昌审民初抗字第1号民事判决，汇丰公司不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇丰公司上诉请求：原审判决认定事实错误，证据不足，判决结果错误，请求撤销原判，依法改判被上诉人单振宇给付本息合计525388元。理由是：1、一审认定“上诉人法定代表人张义军与被上诉人口头协商，没有要求被上诉人支付逾期还款利息”属认定事实错误。证人张立春、雷兴军出庭作证，只能证明2008年4月10日上诉人与被上诉人“协议书”签订之前如被上诉人购买门市房可以陆续还款，这只是购买房屋前双方磋商过程中的口头约定，2008年4月10日上诉人与被上诉人“协议书”正式签订，约定每月还款7万元，逾期不还按年利率30%支付利息，此“协议书”既兑现了“协议书”签订之前双方的口头约定即被上诉人购买门市房可陆续给款，又约定了不按期还款应承担利息，一审法院混淆时间概念，认定事实错误。2、一审法院已经认定“结算确认书是双方对账目的确认，不能视为对合同的重新约定”，那么协议书中的利息条款对双方仍具有约束力，被上诉人方应支付利息。3、一审认定“1150483.54元本息无事实依据”是错误的，双方的“协议书”中已经约定了给付房款的金额和方式，并约定逾期给付应承担的利息及计算方式，双方有支付房款的明细，证据确实充分，该请求有事实依据。单振宇答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。开发公司未出庭也未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：原告汇丰公司以第三人的名义于2007年在昌图镇站前大街北段开发汇丰华府小区。该小区建有临街门点、住宅、车库。在张玉春、雷兴军的介绍下，原告法定代表人张义军和被告单振宇就房屋价格多次磋商后，2008年4月10日原告汇丰公司（甲方）与被告单振宇（乙方）签订了购买商业用房1,020.24平方米的协议书。该协议书约定：1、总房款3,500,000.00元。2、付款方式：协议签订之日乙方交纳定金100,000.00元，后可转为购房款，乙方在建设银行办理贷款2,850,000.00元，剩余欠款550,000.00元及乙方在银行贷款提高商品房销售价格使甲方增加的税费278,588.00元，合计828,588.00元，该款乙方从2008年10月1日起每月给付甲方70,000.00元，至2009年10月1日前还清，逾期不还乙方按年利率30%向甲方支付利息，计算到乙方所欠甲方房款全部还清为止。3、乙方同意其购买的房产以石有成（355.14平方米）、曲兰华（397.53平方米）、曲振江（267.57平方米）三人名义办理产权。4、税费约定，乙方应承担商品房销售合同价格中买方应承担的税费，同时还应承担由于乙方在银行贷款提高商品房销售价格而使甲方增加的综合税费278,588.00元，上述税费于2009年10月1日前上交甲方，逾期按年息30%给甲方补偿至还清为止。5、乙方在签属协议后10日内向甲方提供上述三户办理贷款所需的各种手续。预计石有成贷款1,050,000.00元、曲兰华贷款1,100,000.00元万、曲振江贷款700,000.00元，合计2,850,000.00元。4月16日被告按协议交纳购门市房定金100,000.00元。该协议签订后在原告向银行办理贷款过程中，石有成有贷款不良计录，另换才永胜以其名义办理贷款，2008年7月17日曲兰华贷款到账1,100,000.00元，7月17日才永胜贷款到账690,000.00元，9月9日曲振江贷款到账930,000.00元，银行贷款实际到位金额2,720,000.00元，比协议约定少贷130,000.00元，被告个人应交房款变为680,000.00元，由此被告应承担的税费由原来的278,588.00元变为262,366.00元，被告应承担的房款及税费合计为942，366.00元。如果仍按原协议期限履行被告每月要向原告还款78,530.50元。为此原、被告再次就协议内容进行协商，协商时原告的法定代表人张义军口头同意被告所欠门点楼款可待饭店开业后陆续偿还，没有要求被告支付逾期还款利息。之后被告又在原告处购买住宅和车库各一套。原告在收款时将门点楼、住宅楼、车库、进户费分四个科目入账。1、在住宅楼科目下：2008年5月8日被告在原告处购住宅一套，价款为280,678.00元。在原告记账明细中体现：2008年交15,000.00元，2009年10月１日前交15,000.00元，2009年11月17日交60,000.00元，2010年8月9日交20,000.00元，合计380,000.00元,原告多收被告房款99,322.00元。2、在车库科目下：2008年11月27日被告在原告处购车库一套。价款96,200.00元。原告记账明细表中体现：2008年11月27日交30,000.00元，2009年6月1日交80,000.00元，合计110,000.00元，原告多收被告13,800.00元。3、在进户费科目下：被告应负担税款262,366.00元；交易税8,750元；入住费：(1)门点44,186.00元，(2)住宅7,241.00元，车库156.00元，合计51,583.00元；工本费6,600.00元。各项费用总计329,299.00元。原告的记账明细表体现：2009年１月19日至5月9日交进户费、取暖费211,000.00元，2010年１月26日至8月23日交进户费120,000.00元，2011年12月30日交50,000.00元。原告在此科目下共收被告381,000.00元，多收51,701.00元。原告在住宅、车库、进户费三项多收原告164,823.00元。2009年７月21日双方作出了结算确认书，对被告购买的门点、住宅、车库及税费支付情况进行结算确认。确认被告尚欠购房款1,143,599.00元，但未对该款项的还款期限、违约责任做出书面约定。一审法院认为，原告汇丰公司以第三人开发公司的名义对外出售商业门点、住宅和车库。原告与被告经协商签订了购门点楼协议书。该协议书约定了房屋地点、面积、价款、支付方式、违约责任及计算方式。该合同依法订立，合法有效。但该合同在实际履行时协议的主要内容发生较大变化，因银行贷款不能按约定的数额实际到位，比约定数额减少130,000.00元，导致被告应交现款部分增加130,000.00元。被告与原告再次口头协商后,原告的法定代表人张义军同意被告在门点饭店开业后陆续给付房款，而且没有要求被告支付逾期还款利息。在这个前提下，被告又在原告处购买住宅、车库各一套，并陆续交纳购房的各种款项。因原、被告双方往来账目较多，双方对购房款项重新结算后做出结算确认书，双方在结算书中对交易的门点、住宅、车库进行价格确认，计算了剩余购房款的数额，但未提逾期还款利息。该结算确认书只是双方对账目的确认，不能视为双方对合同的重新约定。原告仅凭被告购买原告门点楼账目还款明细即认定被告欠购门点房款本息总计1,150,483.54元的主张，无事实依据，而且原告为被告出具的收据均标明收取购门点款，没有写收取利息，因此本院对原告的主张不予支持。通过对原告提供的记账明细中收款收据的核算，被告实际尚欠原告门点楼、住宅楼及车库房款14,010.00元,此款被告应当给付原告。该款利息从2013年１月31日起按照中国人民银行三年至五年贷款利率6.40%计算。被告认为汇丰公司于2013年5月被吊销营业执照，现在企业处于被吊销、注销状态，原告方申诉已不具备主体资格，本院认为原告起诉时间是2013年1月31日，同年5月被吊销营业执照，该企业在被吊销营业执照后应对企业的债权债务进行清算，（根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼主体地位如何确定的函》）清算期间对债权仍有请求权，故对被告主张原告不具备主体资格意见，不予采纳。被告提出要求原告返还多收购房款的请求，因庭审中原告对多收取的房款同意抵顶门点购房款，该意见不违反法律规定，本院予以准许，该款不再返还。被告主张的要求原告及第三人办理住宅及车库产权执照，并给付违约金的诉讼请求，不在本案审理范围之内，本院不予审理。综上，原审在认定基本事实和适用法律上并无不当之处。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条四款、第七十七条、第一百零九条、第一百五十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下;维持（2013）昌民一初字第310号民事判决。案件受理费13,800.00元，由原告汇丰公司负担；反诉费7,258.00元由被告单振宇负担。本院二审审理查明，昌图汇丰农业发展有限公司于2013年5月15日被昌图县市场监督管理局注销企业法人。本院认为，昌图汇丰农业发展有限公司因原审未结束前既已注销企业法人，丧失诉讼主体资格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销辽宁省昌图县人民法院（2015）昌审民初抗字第1号民事判决和（2013）昌民一初字第00310号民事判决；二、驳回昌图汇丰农业发展有限公司的起诉；三、驳回单振宇的反诉。一审案件受理费13,800.00元，退还（一审原告）昌图汇丰农业发展有限公司；一审反诉案件受理费7,258.00元，退还（一审反诉原告）单振宇；上诉人昌图汇丰农业发展有限公司预交的二审案件受理费13,800.00元予以退还。审 判 长  刘 芳审 判 员  周 彤代理审判员  李喜岩二〇一六年十二月二十八日书 记 员  于 淼