济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初5850号原告济南正同商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人杨秀生，总经理。委托代理人邵文杰，上海市沪中律师事务所律师。被告济南第七工厂电子娱乐有限公司，住所地济南市。法定代表人张宇，执行董事。委托代理人高景言，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人黄岩，山东齐鲁律师事务所律师。原告济南正同商业管理有限公司（以下简称正同公司）与被告济南第七工厂电子娱乐有限公司（以下简称第七工厂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正同公司的委托代理人邵文杰、被告第七工厂公司的委托代理人高景言、黄岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正同公司诉称，原、被告于2016年4月26日签订《租赁合同》两份，约定被告第七工厂公司承租济南市泉城路77号****房屋。合同约定被告第七工厂公司应于2016年4月26日向原告正同公司支付2016年5月至7月的租金，但被告第七工厂公司一直未支付。根据合同约定，被告第七工厂公司未支付租金超过14天的，原告正同公司可以解除合同。故请求法院依法判令解除原、被告于2016年4月26日签订的房屋租赁合同，并判令被告第七工厂公司向原告正同公司支付2016年5月1日至判决生效之日止的租金及滞纳金。原告正同公司为证实其主张，提交以下证据：证据一，原、被告之间签订的租赁合同一份，证明双方之间存在租赁关系及对租金交纳的相关约定。证据二，通知函及快递复印件、催款通知（已被被告撕毁）各一份，证明原告正同公司曾于2016年7月当面向被告第七工厂公司送达了支付租金的通知函，但被告第七工厂公司的法定代表人在收到该函件之后将通知函撕毁拒绝交纳租金；之后，原告正同公司又以EMS的方式向被告第七工厂公司邮寄送达了此份通知函，但被告第七工厂公司仍未交纳租金。证据三，房屋权属状况信息一份，证明涉案房屋的原始产权人是新郎希努尔集团股份有限公司（以下简称希努尔公司）。证据四，产权人希努尔公司与案外人济南昆仲商贸有限公司（以下简称昆仲公司）签订的房屋租赁合同一份（复印件），证明希努尔公司将涉案房屋出租给昆仲公司。证据五，昆仲公司与山东招金银楼有限公司（以下简称招金银楼）签订的《房屋租赁合同》（复印件）一份，证明昆仲公司将涉案房屋租赁给招金银楼。证据六，招金银楼给原告正同公司出具的授权委托书一份，证明招金银楼公司授权原告正同公司就涉案房屋以自己的名义对外出租，并签订租赁合同，并授权原告正同公司就涉案房屋以自己的名义处理租赁纠纷，包括向法院起诉解除租赁合同、索要租金等。证据三至六共同证明原告正同公司有权出租涉案房屋，并有权索要租金、解除租赁合同。证据七，济南市中级人民法院（2006）济中法执字第96号民事裁定书（复印件）一份，证明涉案房屋是由济南市中级人民法院裁定由新郎希努尔集团拍卖所得，从而证明其产权的合法性。被告第七工厂公司辩称，一、被告第七工厂公司已将租金交至2016年10月30日，无任何违约之处。《租赁合同》约定房屋租赁期限为2016年4月30日起至2023年10月31日止，免租装修期限为2016年4月30日至2016年7月31日止，因此被告第七工厂公司只需要从2016年8月1日起支付租金。2016年8月2日被告第七工厂公司向原告正同公司支付了租金20075元，该租金已交至2016年10月30日。2016年11月1日，被告第七工厂公司交纳租金，原告正同公司拒绝收取，因此原告正同公司违约在先。二、原告正同公司要求解除合同的条件不具备，其提出解除合同违反了《租赁合同》的约定。原告正同公司在没有进行书面通知催告，并且未按照《租赁合同》第9条的约定提前三个月向被告第七工厂公司作出解除合同的意思表示，其擅自解除合同的行为已构成违约。三、根据原告正同公司提供给被告第七工厂公司的《委托书》，招金银楼授予原告正同公司的权限，并无解除合同的权限。综上，请求法院依法驳回原告正同公司的诉讼请求。被告第七工厂公司为证实其主张，提交以下证据：证据一，收条一份，证明原告正同公司于2016年8月2日收到了被告第七工厂公司支付的房租20075元，该房租已经交到2016年10月30日。证据二，原告正同公司提供给被告第七工厂公司的《委托书》（复印件），证明招金银楼对被告第七工厂公司的授权无解除合同的权限。证据三，原告正同公司与被告第七工厂公司签订的商户消防安全责任书，证明给被告第七工厂公司出具收条的赵维峰系原告正同公司的工作人员。经审理查明，2016年4月26日，原告正同公司（甲方）与被告第七工厂公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市泉城路77号****部分房屋出租给乙方使用，建筑面积约110平方米，租赁期限自2016年4月30日至2023年10月31日，装修免租期为2016年4月30日至2016年7月31日；房屋租金为每月6691.66元，第一、二年租金不变，第三年起每两年租金递增5%；首次的租金乙方应于签订合同之日向甲方支付三个月的租金，从2016年11月1日起每半年支付一次；逾期支付的，每逾期一日则须按欠付租金的0.03%支付违约金。合同第九条约定：“如任何一方违约，未征得对方同意的情况下终止合同，违约方须赔偿对方的所有实际损失，并依此追究法律责任。如因以下原因，任何一方提前三个月提出合同终止，并经对方同意后，可以终止合同，同时，根据合同结清所有费用：……9.3乙方未能按照本合同规定，在租金和∕或其他费用到期日后的十四天内支付该等费用；……”该合同签订后，原告正同公司于2016年8月2日支付租金20075元，由赵维峰出具收条一份，载明：“今收到三楼张宇110㎡房租贰万零柒拾伍元正。”2016年7月15日，原告正同公司通过EMS向被告第七工厂公司邮寄《通知函》一份，称根据双方签订的《租赁合同》，被告第七工厂公司应于2016年5月1日支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金412363.62元，经催要被告第七工厂公司未能支付，故函告被告第七工厂公司解除双方于2015年10月9日签订的《租赁合同》，并要求被告第七工厂公司于2016年7月30日前将房屋返还。该EMS邮件的“寄件人签名”处由赵维峰签名。被告第七工厂公司称该《通知函》其已收到。本院认为，对原告正同公司要求解除合同的诉讼请求，根据原、被告签订的《租赁合同》第九条的约定，“如任何一方违约，未征得对方同意的情况下终止合同，违约方须赔偿对方的所有实际损失，并依此追究法律责任。如因以下原因，任何一方提前三个月提出合同终止，并经对方同意后，可以终止合同，同时，根据合同结清所有费用：……9.3乙方未能按照本合同规定，在租金和∕或其他费用到期日后的十四天内支付该等费用；……”同时，根据《租赁合同》的约定，首期三个月的租金被告第七工厂公司应于签订合同之日支付，但根据赵维峰于2016年8月2日出具的收条可以证实被告第七工厂公司于该日向原告正同公司支付了2016年8月1日至2016年10月31日期间的租金，因此被告第七工厂公司迟延支付租金已超过十四天，原告正同公司享有解除合同的权利，但需提前三个月通知被告第七工厂公司。自原告正同公司提起本案诉讼之日至本判决作出之日，已超过了三个月的时间，故对原告正同公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，装修免租期为2016年4月30日至2016年7月31日，故被告第七工厂公司仅需从2016年8月1日起支付租金。根据赵维峰于2016年8月2日出具的收条可以证实被告第七工厂公司于该日向原告正同公司支付了2016年8月1日至2016年10月31日期间的租金20075元。故对原告正同公司要求被告第七工厂公司支付2016年5月1日至2016年10月31日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。因被告第七工厂公司未按照合同约定的时间支付首期租金，故被告第七工厂公司应当自2016年5月1日起，以20075元为基数，按照日0.03%的比例向原告正同公司支付逾期付款违约金。因2016年11月1日之后的租金被告第七工厂公司未支付，故对原告正同公司要求被告第七工厂公司支付2016年11月1日至判决生效之日租金的诉讼请求，本院予以支持。对原告正同公司要求被告第七工厂公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，虽然《租赁合同》未对租金支付时间做出明确约定，但根据房屋租赁中“先付后用”的惯例，被告第七工厂公司最迟应当于2016年11月1日前支付租金，但其未支付，理应自2016年11月1日起按照合同约定的日0.03%支付逾期付款利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、解除原告济南正同商业管理有限公司与被告济南第七工厂电子娱乐有限公司于2016年4月26日签订的《租赁合同》；二、被告济南第七工厂电子娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将位于济南市泉城路77号****的涉案房屋腾空交付给原告济南正同商业管理有限公司；三、被告济南第七工厂电子娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南正同商业管理有限公司支付逾期付款违约金（以20075元为基数，按照每日0.03%计算，自2016年5月1日起计算至2016年8月2日止）；四、被告济南第七工厂电子娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南正同商业管理有限公司支付房屋租金（按照月租金6691.66元计算，自2016年11月1日起计算至判决生效之日止）；五、被告济南第七工厂电子娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南正同商业管理有限公司支付逾期付款违约金（以本判决第四项确定的租金数额为基数，按照每日0.03%计算，自2016年11月1日起计算至本判决生效之日止）；六、驳回原告济南正同商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10720元，由原告济南正同商业管理有限公司负担800元，由被告济南第七工厂电子娱乐有限公司负担9920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  张 忠人民陪审员  修 芳二〇一六年十二月二十三日书 记 员  杜 爽