上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7445号上诉人(原审被告、反诉原告)：张秀芳，女，1963年8月15日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：施韻，女，1976年8月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海振顺律师事务所律师。上诉人张秀芳因与被上诉人施韻房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初9436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张秀芳、被上诉人施韻及其委托诉讼代理人朱佳倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方之间《合同》第八条第(4)项明确约定，非本合同规定的情况，施韻中途退租，施韻应向张秀芳支付违约金，双方约定违约金为112，000元。且根据法律规定，违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求法院予以增加。因双方之间的前一次合同到期后，张秀芳已经找到其他租客，但在施韻强烈提出请求续租的情况下才出租给了施韻。2020年3月，施韻无故提出提前退租，并于2020年3月4日搬离，导致张秀芳受到的损失远超过合同约定的违约金数额。一审法院仅判决施韻承担相当于一个月租金的违约金显然有违合同约定，亦无法弥补张秀芳的损失。施韻辩称，双方之间的租赁关系从2009年起就建立了，施韻从未拖欠租金。2020年1月突发新冠肺炎疫情，涉案房屋所在地的居委会不同意让施韻开门经营，让施韻直接回家。之后，施韻多次与张秀芳协商减租，张秀芳均不同意。施韻提出解除合同也是出于无奈，一审法院判决施韻承担56，000元的违约金是公平公正的。施韻认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。施韻向一审法院起诉请求判令：1．施韻与张秀芳签订的《房屋租赁合同》解除；2．张秀芳返还施韻房屋租金81，290.32元(其中，2020年2月房屋租金为56，000元，2020年3月1日至同月14日的房屋租金为25，290.32元)；3．张秀芳返还施韻房屋押金112，000元。张秀芳向一审法院提出反诉请求判令：1．施韻向张秀芳支付违约金112，000元，要求用保证金抵扣；2．判令施韻向张秀芳赔偿损失329，000元(每月56，000元，按7个月房屋租金计算)。一审法院认定事实：上海市黄浦区进贤路XXX号底层的商铺(以下简称“涉案房屋”)为张秀芳租赁的公房。2009年起，施韻与张秀芳就涉案房屋建立租赁合同关系，由张秀芳将房屋出租给施韻。2017年10月1日，张秀芳与施韻签订《合同》，约定：甲方(出租方)为张秀芳，乙方(承租方)为施韻；涉案房屋的使用面积为60平方米，作为商铺使用；双方的租赁期限自2017年12月15日起至2018年12月14日止；月租金为53，000元，每三个月结算一次；房屋租赁保证金为106，000元。2018年11月29日，施韻与张秀芳在该合同尾页书写的“此合同内容不变，时间再延长壹年(2018.12.15-2019.12.14)”文字下方签名并书写日期“2018.11.29”。2019年9月3日，施韻作为承诺人出具《承诺书》，内容为：“我施韻承诺明年签约租金5万6千元(56，000元)。1．合同的起租日期不变，内容不变。2．如果政府在改造天井顶的费用与我无关……。3．以上条件都是由我自己承诺同意。如我变化，房东可以无条件收回房屋，并不租借给我，并且所产生任何费用和后果一切都由自己无条件承担及赔偿”。2019年9月25日，施韻与张秀芳签订《合同》，约定：涉案房屋的租赁期限为2019年12月15日至2020年12月14日；月租金为56，000元，每三个月结算一次，以现金支付，乙方须提前10天付清下一期的租金，先付后用；逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金的千分之五支付违约金；房屋租赁保证金为112，000元；租赁期满，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期归还；乙方在合同期满后3天内将有关费用结清后，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；如乙方要求继续租赁，则提前3个月书面向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该合同第七条“租赁期内解除合同的约定”中约定：“甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方向另一方支付违约金并赔偿经济损失：a．甲方未按时交付房屋……c．支付租金逾期超过10天；d．因乙方原因造成房屋主体结构损坏的……”。该合同第八条“违约责任”中约定：“(1)非本合同规定情况，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应向乙方支付违约金；(2)乙方未征得甲方书面同意擅自装修房屋的，视为违约……(4)非本合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方应向甲方支付违约金。双方约定违约金为人民币壹拾壹万贰仟元”。2020年2月10日，施韻微信张秀芳：“国家提倡所有出租房、公寓、商铺、厂房一律2月份免租一个月，3、4月份免租半个月。希望各个房东积极响应。共渡难关”。张秀芳微信回复施韻：“你不要断章取义”、“谁答应你找谁，我没答应”、“我们门口商店都开的”、“你不要老是在房租上动脑子，而是怎么做好生意，你可以商铺微信同步做的”。施韻微信语音张秀芳：“如果是真的是要房租上面。嗯弄主意的话，我上次跟你签合同的话，我合同就不放在你那里。而且我还加你3，000块，而且我还说万一上面要拆的话。到时候人工费，装修费包括……但是现在是命比钱重要……”施韻并发微信文字给张秀芳：“我也想开的呀。”张秀芳微信施韻：“看来我上次与你是白谈了”、“你要命你不开那是你的事”、“不是我不让你开”。施韻微信语音张秀芳：“现在是政府不让开，我好好跟你商量，姐姐。”张秀芳微信文字回复施韻：“你找政府。”施韻微信语音张秀芳：“你真是这样的话，我也无话可说，我不做了。”2020年3月4日中午，施韻微信张秀芳：“我昨天打电话给你说我要还你钥匙也没有声音，我现在要把钥匙还给你”、“我把钥匙还给你，今天有空吗？或者明天”。张秀芳微信施韻：“今天有空，但是你是作为违约的，所以押金不予退回”。当天13点43分，施韻通过微信发给张秀芳《合同解除通知函》，内容为：“张秀芳：我承租你方位于黄浦区进贤路XXX号底层商铺，受新冠肺炎疫情影响，我已经几个月余无法正常经营，入不敷出，损失惨重，实在无力再支付你方房租，我已从该商铺搬出，你我签订的租赁合同已解除，请你予以理解支持，并把房屋押金112，000元及剩余房屋租金归还于我。望你妥善处理，顺祝商祺。”张秀芳微信回复施韻：“你单方违约在我不知情的情况下搬走，使我的房屋空置，我还不知道什么时候才能招租，如果二个月招不到租客，我还会为你追讨我的损失，你的承诺书上面写清楚如果是你原因造成我的损失，所有的损失你都得赔偿的”、“另外你把电费交的帐单发给我”、“进贤路是一直可以营业的，旁边商场她们都是一直营业至今”、“你是违约的，押金是不能退回的”、“你也违反了我们的保密约定，所以可以向追究我的所有损失”。施韻微信张秀芳：“3点到吗”。张秀芳微信施韻：“到的”。2020年3月4日15点27分，张秀芳微信施韻：“你现在回来，钥匙不对”、“门锁不了”、“你当初是求着我借给你的”。一审法院又查明：张秀芳在涉案房屋内注册个体工商户《营业执照》，该执照中记载：名称为上海市黄浦区祁芳商行；经营者张秀芳；经营范围为“餐饮服务／／小百货、服装、服饰、箱包、纺织品、皮鞋／／美甲服务”；注册日期为2003年7月7日。该商行目前仍处于存续状态。一审法院再查明：施韻已向张秀芳支付2019年12月15日至2020年3月14日的房屋租金共计168，000元(每月56，000)，且施韻尚有租赁保证金为112，000元在张秀芳处。一审审理中，张秀芳向法院表示，考虑疫情，其愿意免去租金20，000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。张秀芳与施韻之间签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守，不得擅自变更或者解除合同。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，医学界尚无绝对有效的方法阻止病毒传播，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。因受疫情及疫情管控措施的影响，双方对于租赁合同的履行、解除，应尽量协商和解、共担风险、共渡难关。根据双方的微信内容显示，双方对于减免租金进行了协商但未果，施韻即向张秀芳表示解除合同，并于2020年3月4日向张秀芳发送《合同解除通知函》。鉴于本次疫情的发生仅在一定时间内限制了涉案房屋的使用，并未造成房屋在合同租期内持久性不能使用，因此施韻单方面解除合同的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于双方事实上已在2020年3月4日办理了房屋的退房手续，故涉案合同于该日解除为妥。关于施韻要求返还2020年2月1日至同年3月14日的房屋租金的诉请，其中2020年2月1日至同年3月4日的房屋租金，由于该期间涉案房屋在施韻的承租、控制期间，且政府部门就国有企业自有经营性房产的租金减免事宜出台的相关规定，并不具有个人也应免除承租人租金给付义务的法律效力。一审审理中，张秀芳表示愿意减免该期间的租金20，000元，符合租赁双方共担风险、共渡难关、合理分担因受疫情影响而造成的损失之精神，故法院根据公平原则，结合疫情防控措施对施韻经营影响的程度，对张秀芳减免2020年2月1日至同年3月4日期间的租金20，000元的意见予以准许，对施韻要求返还2020年2月1日至同年3月14日期间全部租金的诉请不予支持。至于2020年3月5日至3月14日期间的房屋租金18，361元，鉴于双方已在2020年3月4日办理了房屋交接，故该部分租金张秀芳应当退还给施韻。关于房屋租赁保证金，鉴于双方的房屋租赁合同关系已经解除，张秀芳应当将该保证金返还给施韻，施韻该诉请法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于张秀芳已诉请要求施韻支付违约金，张秀芳无证据证明其所受损失超过违约金金额，且当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定施韻承担违约金56，000元，对于张秀芳要求施韻赔偿损失的诉请不予支持。一审法院据此判决：一、施韻与张秀芳于2019年9月25日签订的《合同》于2020年3月4日解除；二、张秀芳应于判决生效之日起十日内返还施韻房屋租金38，361元；三、张秀芳应于判决生效之日起十日内返还施韻房屋租赁保证金112，000元；四、施韻应于判决生效之日起十日内给付张秀芳违约金56，000元；五、驳回施韻的其他诉讼请求；六、驳回张秀芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，施韻与张秀芳之间就疫情期间是否减免租金问题未能达成一致导致涉案租赁关最终解除。因施韻承租涉案房屋用于经营服装小百货，其经营在疫情期间客观上因客流减少等原因会受到影响，虽其并不当然享有减免租金的权利，也不当然就此可以要求解除合同并因此构成违约，但其作为承租人在出租人拒绝减免租金的情况下提出解除合同，主观上并无恶意。鉴于违约金兼具补偿性及惩罚性，一审法院秉持公平原则，综合考虑疫情影响、当事人过错以及实际损失酌情确定施韻承担违约金56，000元，尚属合理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，166元，由张秀芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 俞 璐法官助理 仇祉杰书 记 员 莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……