贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民初4387号原告黄霞，女，1973年1月15日生，布依族，住贵阳市云岩区。原告委托代理人肖冰茹、郭娅，贵州黔信律师事务所律师。被告贵阳恒怡房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区三桥南路131号B栋1单元2层1号。法定代表人：邱帅。被告委托代理人陈佳，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被告委托代理人唐庆红。原告黄霞诉被告贵阳恒怡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄霞及其委托代理人肖冰茹、郭娅，被告委托代理人陈佳、唐庆红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄霞诉称：2013年8月17日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于云岩区房屋，在2013年12月28日交房，并约定该商品房在交付使用时房屋质量应达到国家的强制性规范标准。但在交房过程中，因原告发现房屋存在质量问题，一直要求被告进行维修导致交房时间延迟至2014年5月。原告接收房屋后发现房屋存在多处质量问题：一、主卧卫生间减压管破裂有严重漏水、漏水严重到走进房屋就能闻到刺鼻的味道，都是渗漏的脏水所致，因为漏水的刺鼻已导致房屋不能正常使用。二、房间的墙体起泡严重并发现每间房墙体有裂缝。三、厨房有大量漏水，因为漏水严重导致厨房积水太多不能正常使用。因房屋存在严重漏水问题，导致整个房间弥漫着臭水的味道，致使原告无法居住，不得不在外租房居住，给原告造成了严重的损失，因房屋问题造成原告无法入住而产生额外租赁费用，共计24500元（按租房合同约定的租金每月3500元，计算6个月）。原告多次要求被告进行修理，及时履行整改、维修义务，但被告置之不理，不及时整改，也从未就其逾期维修做出过任何承诺。按照购房合同约定以及被告给予的“保修服务承诺”，原告认为，被告交付的房屋存在多处质量问题，且收到原告的维修要求后没有及时履行其维修义务，对原告入住、使用房产造成了实际障碍。故原告诉至法院请求：1判令被告赔偿因其不及时履行维修义务给原告造成的各项损失共计44500元（房屋维修损失20000元、租金24500元）；2、由被告承担房屋鉴定费用及本案诉讼费用。被告贵阳恒怡房地产开发有限公司辩称：被告交付的房屋质量是经过质检、监理、施工单位验收合格并备案，房屋发生漏水等问题是其他人为原因造成，不属于被告保修范围。该房屋质量问题是在原告装修入住后才发生的，不是在被告交付房屋时造成的。鉴定报告无法证明原告房屋漏水是被告质量问题造成，所以鉴定费用不应由被告承担。维修费用在鉴定报告中也没有进行鉴定，所以原告的该项诉请也无依据。房屋发生漏水后，原告家属仍继续使用。原告现在所租房屋的价格明显高于市场价，所以原告该项诉请不是真实的，并且厨房渗水系相邻房屋引起的，被告不应承担责任。因此，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2013年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区，建筑面积126.41平方米的房屋一套，合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付商品房，交付的商品房应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围何和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。附件七还约定了保修范围、保修期限和保修责任，其中墙面、厨房和卫生间地面、地下室地面防水保修期限为5年，保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修；由买受人装修造成的渗漏，由买受人自行维修；管道保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题或产品质量问题，造成管道堵塞的，无偿进行保修；买受人自行更换管道，造成堵塞损坏的，由买受人自行负责。2014年5月21日，原告收楼使用房屋，后经装修入住后于2015年8月，该房屋厨房和主卧卫生间出现渗水现象，房屋墙体起泡并有裂缝问题。经原告多次向被告反映要求维修，被告于2016年6月5日作出《关于对5-2-10-2处理意见》，载明原告房屋厨房和卫生间渗水均不是由房屋和管件本身质量问题造成，提出处理意见：1、厨房墙角渗水由物业联系5-2-10-1业主与贵户共同协商处理，我物业持续跟进整改情况；2、卫生间减压弯由物业工程部恢复PVC管件；3、厨房及卫生间业主自行寻找渗水点造成的地面及墙体损坏，由业主自行恢复。因协商未果，原告诉至本院，在审理中，经原告申请由本院委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对该房屋厨房和主卧卫生间渗水原因进行鉴定，其中，房屋墙体起泡和裂缝问题，原告表明自行修复，不申请对该项目的鉴定。2016年11月24日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2016]SW2348《房屋渗水原因鉴定报告》，鉴定结论为：“综合现场的检测、检查结果分析，目前贵阳市云岩区北京西路金龙星岛国际广场一期工程2单元10层2号房屋渗水主要表现在：1、厨房的渗水点，其是由于相邻房屋厨房下水道管接头处松动所致；2、主卧卫生间渗水点，其是由于下水道管弯头处破损、松动所致。”处理意见为：“1、对相邻厨房下水道管接头处，进行更换及重新打密封胶处理；2、对下水道管弯头破损、松动处，进行更换及重新打密封胶处理。”为此，原告支付鉴定费10000元。审理中，原告提供李惠群与贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、李惠群与原告黄霞签订的《租房合同》、及李惠群向原告黄霞出具的《收条》复印件各一份，拟证明因房屋漏水导致原告无法居住，而在外租住李惠群花果园的房屋并支付半年租金24500元。被告认为该份证据均是复印件，不予认可，认为原告主张的租赁房屋价格偏高，并提供网上打印的花果园S区片区部分房屋租赁信息一份，证明网上对应房屋价格在1500元到2000元之间。原告还提供房屋渗水现场照片一组，拟证明房屋厨房及卫生间存在严重漏水，房屋已不能正常使用，需要进行维修，被告认为不属于房屋质量问题。庭审中，原告称房屋已自行修复，诉请的房屋维修损失20000元系装修公司估价告知原告的。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约切实履行。本案房屋厨房墙体和主卧卫生间的渗水原因已经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的仲恒鉴字[2016]SW2348《房屋渗水原因鉴定报告》作出鉴定意见，被告交付的房屋存在质量问题，在被告未提交反证情况下，本院予以采纳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，以及《商品房买卖合同》中有关厨房、卫生间渗漏的保修条款，原告向被告主张修复但未果，其自行修复后要求被告承担相应费用符合法律规定，本院应予支持。对于修复费用金额，原告主张20000元未提交证据予以证实，但因原告房屋厨房和主卧卫生间渗水是事实，自行修复必然产生维修费用，结合报告的处理意见，本院从公平角度，酌情判令被告赔偿原告维修费13000元，对于原告主张超出的部分，本院予以驳回。对于租金损失问题，原告提供了李惠群与贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、李惠群与原告黄霞签订的《租房合同》、及李惠群向原告黄霞出具的《收条》复印件各一份，拟证明因房屋漏水导致原告无法居住，而在外租住李惠群位于花果园五里冲项目S2区（1）1-23-2房屋并支付半年租金24500元。本院认为，原告提供的证据系复印件，且出租人李惠群未出庭予以证实，故无法确认该组证据的真实性。但考虑原告房屋渗水系发生在厨房及卫生间，势必影响原告及家人正常的生活起居，再结合原告提供的现场照片所反映的损坏事实，原告在外租住房屋符合情理，故参照同地段同面积房屋市场租金标准，由被告按照每月2000元标准赔偿原告6个月租金损失（2000元/月×6个月=12000元）较为宜，原告主张超出的部分，本院予以驳回。对于鉴定费的问题，该费用系原告维权必要、合理费用，其支出基于被告的违约所致，被告应予以赔偿实际费用10000元，原告的该项主张具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告贵阳恒怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄霞支付房屋维修费人民币13000元及赔偿原告租赁房屋产生的租金人民币12000元，共计人民币25000元；二、被告贵阳恒怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄霞支付鉴定费10000元；三、驳回原告黄霞的其余诉讼请求。案件受理费人民币912元，由告贵阳恒怡房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  袁 琴审 判 员  杨嘉慧代理审判员  班亚飞二〇一六年十二月二十九日书 记 员  杨 君