湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终10189号上诉人（原审被告）：万顺（湖南）置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路209号正旺华府1栋1406。法定代表人：谢德鹏，董事长。委托诉讼代理人：杨洪，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘外元，女，1963年1月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人万顺（湖南）置业发展有限公司（以下简称万顺公司）与被上诉人刘外元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2021）湘0102民初9014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉请。事实和理由：一、一审判决事实不清。仅就一审判决实体内容而言，其事实认定不清主要表现在以下方面：1、被上诉人的被拆迁房屋信息不清、权属状况及现状不清，被上诉人未能提供相应证据证实其与上诉人之间实际上存在真实的房屋拆迁安置协议关系以及案涉房屋的实际面积数据。2、被上诉人未能提供安置协议书等主要证据原件，且其诉状中称原件为万顺公司索取并丢失的证据不足，被上诉人应对此承担举证不能的责任。3、虽然一审判决第三页认定，被上诉人提供的安置协议书中约定被上诉人应该向上诉人支付58000元，但却未查实被上诉人是否即使付清该房款，一审庭审调查事实反映，被上诉人至少仍拖欠上诉人房款数万元未付清。且被上诉人未能提供付款转账凭据。4、一审判决认定上诉人已向被上诉人交付诉争房屋的认定缺乏客观事实证据支持。二、一审判决适用法律不当。案涉房屋所在万顺家园南栋存在规划、施工、消防等各方面的竣工验收问题、无预售证、土地被多个法院查封以及与购房人之间的纠纷，购房人都对此问题都非常清楚，该楼栋不具备办理商品房初始登记的条件。南栋购房人或被安置人在明知上述房屋存在交付瑕疵的情况下，仍占有房屋并使用，应承担相应的不利法律后果。相应地，被上诉人的办证主张不符合法律规定。一审判决支持被上诉人的办证请求，适用法律不当。综上，由于被上诉人未能就双方之间的法律关系和事实提供真实合法有效充分的证据予以支持，签约、付款、交房等相关事实的真实性尚远远无法达到盖然性标准，案涉房屋所在楼栋存在的规划等方面的问题明显影响合同关系的效力和履行，因此，请二审法院就相关事实再次予以核实，在被上诉人能够提供确实充分的证据予以支持其诉讼主张前，支持上诉人上诉请求。刘外元辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。一审法院依法查明本案基本事实，答辩人与被答辩人于2002年5月13日签订《长沙市城市私有房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：1、甲方（被答辩人）经市房屋拆迁主管部门长房拆许字【1999】053号文批准，丙方（答辩人）所有堂皇里4号房屋一栋，计合法产权建筑面积31.48平方米在批准拆迁之列，对答辩人进行房屋拆迁补偿安置事宜协商。2、安置答辩人在万顺家园南栋1005号，计建筑面积77.54平方米，作为答辩人房屋产权调换。房屋差价结算，答辩人搬补助费、过渡补助费、附属设施补助费结算两抵后，答辩人应实付被答辩人58000元。3、答辩人于2002年5月20日前自行搬迁完毕腾空交被答辩人验收拆除，18个月交新房。4、答辩人于2006年12月18日接到被答辩人交房通知，并根据拆迁安置协议的第六条过渡费超过18个月翻倍计算，已付房款3万元（有房款收据证明），被答辩人向答辩人已交诉争房屋。5、根据拆迁安置补充协议的第三条和第四条被答辩人未在规定时间办理好答辩人的产权手续，被答辩人每月赔偿答辩人壹仟元违约金，现有14年了，拾陆万余元一直未到位，答辩人自2006年12月18日至今，一直居住诉争房，并向物业公司缴纳物业管理费和水电费。二、关于被答辩人所称的虚假诉讼和虚假购房问题1、应当由被答辩人提交证据，无证据则不采信。2、如果被答辩人认为自己所说属实，也应当另外诉讼解决。三、上述事实证明答辩人依协议履行了约定义务并合法占有诉争房屋，而被答辩人至今未履行义务，没有为答辩人办理好房屋产权证手续，已构成根本性违约。四、一审法院根据本案查明的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定。依法作出一审判决，适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。刘外元向一审法院起诉请求：1、判令万顺公司为刘外元办理长沙市芙蓉区定王台街道办事处金沙里社区万顺家园南栋1005房屋的不动产权属证，未按期办理不动产权属证按100元/日的标准支付迟延履行金。2、判决万顺公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2002年5月13日，刘外元（丙方）与万顺公司（甲方）签订《长沙市城市私有房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：1、甲方经市房屋拆迁主管部门长房拆许字【1999】053号文批准，丙方所有堂皇巷4号房屋一栋，计合法产权建筑面积31.48平方米在批准拆迁之列，对丙方进行房屋拆迁补偿安置事宜协商。2、安置丙方在万顺家园南栋1005号二室二厅住宅一套，计建筑面积77.54平方米，作为丙方房屋产权调换。房屋差价结算，丙方搬家补助费、过渡补助费、附属设施补助费结算两抵后，丙方应实付甲方58000元。3、丙方于2002年5月20日前自行搬迁完毕，腾空旧房交甲方验收拆除。4、安置丙方房屋在办理房屋交付使用手续之日12个月内，由甲方负责办理好房屋产权证手续。2006年12月18日，万顺公司出具收条，载明：“万顺公司收到1005号房款30000元”。万顺公司已向刘外元交付了讼争房屋。另，长沙建宇物业管理有限公司出具证明，载明：刘外元自2006年12月至2021年3月19日在长沙建宇物业缴纳万顺家园南栋1005房物业管理费、水电费。一审法院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置补偿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该司法解释的规定精神，结合协议约定的具体内容以及双方的权利义务关系，本案中《长沙市城市私有房屋拆迁补偿安置协议书》具有房屋买卖合同性质，并且对具体办证进行了明确约定。刘外元居住案涉房屋多年，已由物业公司提供证明，案涉房屋的房号以物业公司出具的证明为准。因此，刘外元诉请万顺公司履行办证义务符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于刘外元诉请的迟延履行金。一审法院认为，双方并未就迟延履行金进行约定，刘外元也未提交其他证据予以证明，一审法院不予支持。关于万顺公司辩称诉讼时效问题。一审法院认为，在房屋买卖合同中，出卖人已将房屋交付买受人的情况下，买受人已对房屋合法占有，买受人请求出卖人办证不仅有合同依据，还有其作为房屋合法占有人的基础，此时关于办证的请求权具有物权属性，因此不应适用诉讼时效。关于万顺公司辩称的刘外元未能提供原件，刘外元解释原件因办证需要已提交至万顺公司，物业公司也证明刘外元对案涉房屋已居住多年，且双方就房屋买卖的事实没有异议。故该辩称意见一审法院不予支持。关于万顺公司的其他辩称意见，在一审法院审理关于其他业主诉请万顺公司办理产权证的系列案件中，其中一审法院审理的莫树根与万顺公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出的（2020）湘0102民初8200号民事判决及长沙市中级人民法院作出的（2021）湘01民终5648号民事判决均已对此作出明确认定。因此，本案中一审法院不再予以评析，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、万顺（湖南）置业发展有限公司于本判决生效后五日内，为刘外元办理长沙市芙蓉区××号××栋××号房屋的不动产权属证书。二、驳回刘外元的其他诉讼请求。案件受理费80元，因简易程序减半收取计40元，由万顺（湖南）置业发展有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，刘外元与万顺公司签订《长沙市城市私有房屋拆迁补偿安置协议书》中约定，刘外元所有堂皇里4号房屋一栋进行产权调换，而非堂皇巷4号房屋一栋，一审认定事实中存在笔误。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市城市私有房屋拆迁补偿安置协议书》具有房屋买卖合同的性质，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。协议明确约定由万顺公司办理房屋产权证手续，本案中，上诉人以被上诉人被拆迁房屋信息不清、未提供安置协议书原件、未付清房款为由拒绝为被上诉人办理不动产权属证书，对此，本院认为，上诉人拒绝办理不动产权属证书的理由不能成立，物业公司出具的证明证实被上诉人在案涉房屋已居住多年，万顺公司虽对房屋的购买、付款以及交付不予认可，但其未提供证据予以反驳，故其应承担举证不能的不利后果，从上诉人向被上诉人交付房屋起至本案一审起诉，无证据证明万顺公司就房款支付情况向被上诉人提出过异议，故被上诉人已按照相关合同约定向上诉人支付了购房款具有高度盖然性；万顺公司上诉主张被上诉人明知房屋存在交付瑕疵，仍占有房屋，应承担不利后果，但未提交相应证据证明，本院亦不予支持。综上所述，万顺公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费80元，由万顺（湖南）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年八月十二日法官助理范璐书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。