辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6469号 上诉人（原审被告）：郑作强，男，1980年2月9日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：黄鹤，上诉人妻子。 被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街3-2号楼413室29-1号。统一社会信用代码91210231744390574A。 法定代表人：崔洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玲，该公司员工。 委托诉讼代理人：王博，辽宁海至问律师事务所律师。 上诉人郑作强因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称“鑫晟物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑作强上诉请求：撤销一审判决，改判《物业委托合同》为无效合同并驳回被上诉人的诉讼请求；纠正被上诉人占用公共区域的严重违法行为，对相关费用进行公示并返还上诉人根据建筑面积比例享有的被上诉人非法侵权期间的不当得利；保障上诉人同时履行抗辩权的行使。事实和理由：一、一审认定《大连新科花园前期物业管理服务协议》及《物业委托合同》有效适用法律条款错误。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释》的相关规定，在法律、行政法规没有规定，而相关行政主管部门为了维护社会公共利益，保护社会公共安全以及公序良俗所制定的行政规章中对效力性有禁止性规定的，人民法院对合同效力认定应该从严把握，应依据合同法第五十二条第四项规定认定合同无效。而《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发[1999]123号)第五十五条对合同效力性进行了明确规定：未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效。2003年5月12日，被上诉人在并不具有《物业管理企业资质证书》的情况下与大连鑫亿房屋开发有限公司签订的《物业委托合同》与《大连市城市住宅区物业管理办法》中对合同效力禁止性规定相悖，也与《大连市城市住宅区物业管理办法》维护物业产权人、使用人公共利益、保护社会公共安全、市场秩序以及公序良俗的宗旨相违背，故其应为无效合同，一审法院认定合同有效与法律规定不符。故依据以上法律规定，提请二审法院撤销一审法院对合同有效性的判决，裁判被上诉人与大连鑫亿房屋开发有限公司于2003年5月12日签订的《物业委托合同》为无效合同，并驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审未能保证上诉人行使同时履行抗辩权，在未对被上诉人大量服务瑕疵和违法侵权行为进行纠正的情况下判决上诉人全额支付物业费有违法律公平公正原则。被上诉人存在大量服务瑕疵以及违反法律和合同约定的事实：擅自占用小区业主共有道路(被占用后道路宽度明显小于4米，违反消防法对消防通道宽度以及24小时保持畅通要求)、公共区域用于停车进收费、利用公共管理区域内经营广告、未按合同和法律约定公示相关的收益以及支配情况、安保形同虚设……上诉人已经提供了相应光盘证据佐证，并且一审法院也对相关事实进行了质证认定，但对于上诉人主张的同时履行抗辩权一事却选择性忽略。根据《合同法》第66条规定：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，被上诉人服务存在大量服务瑕疵以及违反法律和合同约定的事实，在被上诉人未消除服务瑕疵或者纠正违法事实时，上诉人有权行使同时履行抗辩权，拒绝对待给付，在该种情况下判决上诉人全额支付有违法律公平公正原则。故依据以上法律和情形，提请二审法院纠正被上诉人擅自占用业主公共区域的严重违法行为，对相关费用进行公示并返还上诉人根据建筑面积比例享有的被上诉人非法侵权期间的不当得利，保障上诉人同时履行抗辩权的行使。 鑫晟物业辩称，不同意郑作强的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 鑫晟物业向一审法院起诉请求：被告给付所欠物业服务费1419元，违约金426元，合计1845元。 一审判决认定事实：2003年5月12日，案外人大连鑫亿房屋开发有限公司与大连新科物业管理有限公司签订《新科花园物业管理委托合同》，合同约定由大连新科物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务，服务费用为住宅0.6元/月/平方米，约定合同期限：自签订之日起至业主委员会与大连新科物业管理有限公司签订的《物业管理合同》生效时止。2004年5月20日，案外人大连鑫亿房屋开发有限公司与被告郑作强签订《大连新科花园前期物业管理服务协议》，合同约定大连鑫亿房屋开发有限公司委托物业管理公司为案涉小区提供物业服务，物业服务费0.6元/月/平方米，由被告按建筑面积向物业管理公司交纳物业服务费用。2007年4月29日，大连新科物业管理有限公司变更名称为原告大连鑫晟物业管理有限公司。另查明，被告郑作强系案涉小区8号楼4单元301号房屋业主，房屋建筑面积69.56平方米，被告未向原告交纳自2017年7月1日至2020年4月30日的物业费1419元（0.6元/月/平方米×69.56平方米×34个月）。再查明，2019年11月7日，原告就案涉房屋自2017年7月1日至2019年3月31日的物业费向一审法院提起民事诉讼，案号为：（2019）辽0293民初3213号，诉讼请求为要求被告支付上述期间的物业费876.46元及违约金262.94元。2019年11月22日，一审法院作出（2019）辽0293民初3213号民事裁定，裁定：本案按撤诉处理。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告作为物业服务企业与案涉小区建设单位大连鑫亿房屋开发有限公司签订的《新科花园物业管理委托合同》，对原、被告均具有约束力。原告已为案涉小区提供了合同约定的物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照合同约定向原告支付物业费，现原告要求被告给付欠付的自2017年7月1日至2020年4月30日的物业费1419元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于被告提出的原告在没有取得《物业管理企业资质证书》情况下，违反《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）的规定签订的《新科花园物业管理委托合同》无效，该合同对被告没有约束力的抗辩意见。签订《新科花园物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告以原告没有提供《物业管理企业资质证书》为由主张合同违反《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）而无效，于法无据，对被告提出的该项抗辩意见，不予采纳。关于被告提出的原告物业服务在安保、绿化、停车管理、公共区域管理等方面存在质量问题的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，原告已为案涉小区提供了合同约定的相关项目的物业服务，虽然被告主张原告的服务存在瑕疵，但其所述的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，原告已为包括被告在内的全体业主提供了物业服务合同项下的服务项目，即使被告认为原告的服务在某些方面存在质量问题，但因原告所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，被告虽未交费，而原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。对被告提出的该项抗辩意见，不予采纳。关于被告提出的原告诉请的物业费部分超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”第一百九十五条规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；……”原告曾于2019年11月7日起诉被告，要求被告支付自2017年7月1日至2019年3月31日的物业费，故原告的诉讼时效期间应从2019年11月7日起重新计算。原告本案诉请的自2017年7月1日至2020年4月30日的物业费未超过上述法定诉讼时效期间，对被告提出的该项抗辩意见，不予采纳。关于原告主张被告应支付违约金一节，被告未交纳物业费系对事实和法律关系的认识存在偏差，虽然被告欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告该项诉讼请求，不予支持。原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，重视业主提出的意见和建议，不断改进和提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告郑作强于判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司自2017年7月1日至2020年4月30日的物业服务费1419元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告大连鑫晟物业管理有限公司已预付），减半收取计25元，由被告郑作强负担。 二审中，双方当事人未提交新证据，且对一审认定的事实无异议，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，被上诉人为案涉小区提供物业服务，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。上诉人欠付2017年7月1日至2020年4月30日期间物业费是不争的事实，被上诉人依据《新科花园物业管理委托合同》的约定，要求上诉人给付案涉期间应付而未付的物业费有合同依据。现双方争议的焦点在于：一是案涉《新科花园物业管理委托合同》是否因违反《大连市城市住宅区物业管理办法》中有关资质证书的规定而无效；二是上诉人是否能够以被上诉人服务不到位为由行使同时履行抗辩权拒交物业费。对此，本院评析如下： 第一，关于被上诉人服务资质与合同效力的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而本案中，上诉人主张合同无效所依据的《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发[1999]123号)系大连市人民政府制定的地方规章，并非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不属于前述司法解释规定的判断合同效力的依据，况且，该地方规章目前已经失效，因此，鑫晟物业是否取得《物业管理企业资质证书》并不必然导致案涉物业服务合同无效的法律后果。由于该合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，案涉物业服务合同属有效合同，郑作强的此项上诉理由没有法律依据。 第二，上诉人能否以被上诉人服务不到位为由行使同时履行抗辩权拒交物业费。本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该解释，上诉人可以“物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”为由主张物业公司承担违约责任，但不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，因此，上诉人据此不缴纳物业费没有法律和事实依据，本院不予支持。 至于上诉人提出要求“纠正被上诉人占用公共区域的严重违法行为、对相关费用进行公示、返还上诉人享有的被上诉人非法侵权期间的不当得利”的上诉请求，由于上述请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人未就上述问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的此项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。 综上所述，郑作强的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑作强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王 迪 二〇二一年八月十六日 法官助理 邹 璇 书 记 员 葛美玲