安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1243号上诉人（原审被告）：朱元新，男，汉族，1972年6月5日出生，淮南医药公司下岗职工，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审原告）：徐向华，女，汉族，1978年5月24日出生，无业，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：刘恒，安徽震一律师事务所律师。上诉人朱元新因与被上诉人徐向华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱元新上诉请求：撤销原判；一审、二审诉讼费由徐向华承担。事实和理由：一、朱元新不存在欠租情形，一审法院曲解租房协议，严重偏袒徐向华。《租房协议书》条款没有约定租金支付周期和每次支付金额，一审法院却得出该协议约定每年租金分两次付款的结论错误。截至一审开庭时，朱元新应该支付已过去的两年房租72000元即可，而实际支付金额是93000元。一审法院仅依据合同中约定年租金36000元和含义不清的第二次付款约定，认为截至2021年5月1日朱元新应该支付租金105000元，而实际支付了93000元，得出欠租12000的结论。这个结论是在错误解读《租房协议书》关于支付租金期限的含义基础上得出，明显存在偏袒徐向华情形。二、退一万步说，就算按照一审法院主张的逐月支付房租计算，朱元新在疫情期间因经营困难导致的租金缓交行为也不应承担违约责任。2020年初的疫情期间，由于旁边学校直到5月中旬才开始复课。在此期间朱元新处于亏损经营状态，资金周转困难。为此朱元新与周家好协商希望能够减免或缓交4个月房租，但双方没有达成一致，在此期间朱元新1-5月份暂停支付房租。朱元新于2020年5月23日开始继续支付此后的房租。事实上在生意慢慢好转后，朱元新已经在努力慢慢补交疫情期间所欠的房租。截至5月31日已经付清此前所有房租。一审法院将朱元新在疫情期间因经营困难而出现的缓交房租认定为违约并承担违约责任与最高人民法院相关司法解释抵触。三、一审法院对朱元新和徐向华之间的口头协议不予采信，进而认定存在拖欠租金的行为，有悖于双方实际履行合同情况。四、一审法院依据徐向华刻意制造的微信截图就认定朱元新朱元新存在“经催交后仍未付清房租”证据不充分。双方执行前述不定期支付房租方式直到2020年底。此后周家好准备将房屋出售给别人，为了达到单方面终止租赁合同目的，周家好开始在微信中留言催交房租，企图用以证明朱元新拖欠房租并有被催交的事实。根据前述情形，双方本来就没有在协议里约定房租交付周期，实际一直是按照口头协议采用不定期支付房租形式，所以聊天记录里朱元新强调了口头协议的存在，并不存在欠租行为，同时朱元新还谴责了徐向华仅仅因为出售房屋而不考虑解除长达7年租房协议对朱元新所造成损害的不良行为。对于这些聊天细节一审法院并没有充分考虑，仅以微信聊天截图中有催款行为就采信朱元新存在“经催交后仍未付清房租”显然属于证据不充分。徐向华辩称，1．依照合同租金期限是明确的，合同约定每年租金36000，自然是7年的每一年，第一次付10000，第二次应在前次租期的届满前支付，所以租金支付期限是明确的，明显是先付租金后租房子；2．疫情早已经结束，疫情前以及疫情结束后，甚至案件在二审期间朱元新都有延迟支付情况，疫情不是违约的正当理由；3．朱元新所说的口头协议没有证据证明，并且结合朱元新支付租金情况，反映出是先付租金后租房子；4．朱元新称截图信息是刻意制造是不符合微信聊天内容的，因在微信聊天中徐向华多次向朱元新索要租金，这是客观事实。合同约定朱元新除了先交租金后租房子，还约定朱元新按照合同约定自行缴纳物业费、水电费，但是朱元新从租赁房子至今一直没有交物业费，这也违反了合同约定。徐向华向一审法院起诉请求：1．判令解除徐**与朱元新2018年6月1日签订的《租房协议书》；2．判令朱元新立即搬出、归还租赁房屋，并恢复清场；3．判令朱元新支付拖欠的租金1.2万元（截止2021年5月1日），后续欠付租金继续计算；4．判令朱元新支付占用使用租赁房屋期间产生的各项费用（包括但不限于物业费、水电费、燃气费等）。5．由朱元新承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月1日，出租方（甲方）徐向华与承租方（乙方）朱元新签订一份《租房协议书》，约定：一、经甲乙双方商定，甲方将淮南市金地国际城B区39栋111室住宅使用面积87平方米的房屋租给乙方使用，期限自2018年6月1日至2025年6月1日，租用期7年。二、每年租金为36000元，乙方第一次付合计10000元租金，第二次付款应在前次租金期满前（空白）天，如逾期不交，乙方应主动搬出，否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。三、承租期内甲方保证出租房屋的合法性，不得干预乙方正常居住，室内的水、电、燃气、电话、卫生、物业、治安费用、有线电视费用等由乙方支付。四、承租期内乙方付甲方押金/元，乙方应自觉爱护房内各种设施……六、本协议签字后，乙方一次性交清各项费用，如发生纠纷不能解决时由人民法院裁决……八、补充协议：在承租期内每年物业费与同期租房费用一次性同时交给甲方。双方签字确认。合同签订后，徐向华将涉案房屋交付给朱元新使用，朱元新不定期向徐向华交纳租金，徐向华的丈夫周家好分别于2020年12月27日、2021年1月24日、2021年3月24日向朱元新催要租金。朱元新提交的支付租金清单显示：2018年共支付3笔租金合计18000元，分别是5月16日支付10000元，10月6日支付5000元，11月3日支付3000元；2019年共支付7笔租金合计35000元，其中1月7日、2月23日、4月30日分别支付5000元，6月6日分两笔支付10000元，9月10日、11月26日分别付5000元；2020年共支付5笔租金合计30000元，其中5月23日付10000元、7月7日、9月24日、11月2日、12月9日各付5000元；2021年共支付2笔租金合计10000元，其中2月8日、3月24日各付5000元。双方因拖欠租金等问题产生纠纷诉至法院。一审法院认为，关于合同效力，徐向华与朱元新签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当系合法有效的。关于解除《租房协议书》，首先应当审查朱元新是否存在违约行为。徐向华诉称朱元新拖欠租金。经审理查明，租房协议书第二条对租金约定分两次支付，虽然该条款对每年租金两次具体付款时间未予以明确，但明确了第二次付款应在前次租金期满前支付，根据朱元新提交的支付租金清单时间、金额来看，朱元新支付租金系不定额、不定期的，截止开庭之日仍拖欠租金。朱元新辩称徐向华口头承诺租金有就给，没有就缓缓，但没有证据在卷佐证，徐向华方当庭也不认可，对该意见不予采信。综合上述情况能够认定朱元新拖欠租金，且徐向华催要多次，朱元新仍未付清。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”徐向华请求解除双方签订的《租房协议书》符合上述法律规定，予以支持。关于徐向华要求朱元新立即搬出、归还租赁房屋并清场。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”合同解除后，朱元新无权继续占用涉案房屋，应当将房屋清场后归还徐向华，故对该项请求予以支持。关于拖欠租金，庭审中，徐向华将租金变更为1.2万元（截止2021年5月1日），后续欠付租金继续计算。经审理查明，朱元新共支付租金93000元（2018年18000元＋2019年35000元+2020年30000元+2021年10000元），截止2021年5月1日，根据协议约定应当支付租金105000元，朱元新尚拖欠12000元。朱元新辩称2020年疫情期间，徐向华免除了一个月的房租。该答辩意见符合疫情期间国家倡导免除部分租金的实际情况，具有可信度，本院予以采信。拖欠的租金应当扣除一个月金额为3000元。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”朱元新应当支付拖欠的租金9000元（12000元-3000元），后续租金或房屋占用费应当支付至返还房屋之日止。关于支付占用房屋的各项费用，庭审中徐向华明确费用种类包含物业费、水电费、燃气费，其中物业费截止2021年4月1日共计5963.6元，徐向华主张的上述费用均无证据在卷佐证，朱元新亦不予以认可，徐向华应当承担举证不能的不利后果，不予以支持。综上所述，对徐向华诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、徐向华与朱元新2018年6月1日签订的《租房协议书》于判决之日即2021年5月17日解除；二、朱元新于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋清场后返还给徐向华；三、朱元新于本判决生效之日起十五日内支付徐向华拖欠的租金9000元，后续租金或房屋占用费支付至租赁房屋返还之日止；四、驳回徐向华的其他诉讼请求。案件受理费249元（实际预收125元），减半收取计124.5元，由徐向华负担62.5元，朱元新负担62元。二审中，朱元新提交收据一张，证明房租是不定期不定额交付的，2020年7月、2020年3月的微信聊天记录截屏，证明徐向华不存在多次催缴房租。徐向华质证认为，收据复印件无原件予以核实，真实性无法确定。即使该收据真实，也不能证实房租是不定期不定额交付。微信聊天截屏不属于新证据，朱元新删除了对已不利的部分，徐向华是多次催缴，朱元新确实拖欠房租。本院认证意见，收据系复印件，无原件比照核实，对该证据不予确认。微信聊天记录催缴房租的内容与徐向华一审提交的微信聊天记录相同，日期不同，二审中朱元新提供手机予以核对，对朱元新二审提交的微信聊天记录予以确认。经审理查明，2018年6月1日，徐向华与朱元新签订《租房协议书》一份，约定：一、经甲乙双方商定，甲方将淮南市金地国际城B区39栋111室住宅使用面积87平方米的房屋租给乙方使用，期限自2018年6月1日至2025年6月1日，租用期7年。二、每年租金为36000元，乙方第一次付/年，合计10000元，第二次付款应在前次租金期满前天即年月日支付年租金元，如逾期不交，乙方应主动搬出，否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决……”2021年1月23日，徐向华以朱元新拖欠租金为由，通过微信向朱元新催缴房租。2021年3月24日，徐向华通过微信要求朱元新付清房租，尽快搬走返还房屋。对于朱元新已交纳租金的时间及数额与一审判决书认定的一致。根据当事人的上诉理由和答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1.朱元新是否存在拖欠租金的情形，案涉《租房协议书》是否应当予以解除；2.朱元新是否应承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行。关于朱元新是否存在拖欠租金的情形，案涉《租房协议书》是否应当予以解除问题。本案中，徐向华与朱元新签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该《租房协议书》中，对于租金给付方式约定为：“每年租金为36000元，乙方第一次付/年，合计10000元，第二次付款应在前次租金期满前天即年月日支付年租金元……”该约定对于租金的支付期限未明确，双方合同履行过程中，朱元新不定期不定额的给付租金。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案双方当事人未能就租金支付期限协议补充，根据该条规定结合朱元新不定期不定额交纳租金的情况，案涉房屋的租金并非是必须至一年届满时才支付，而应是在一年届满时付清年度租金。经查，第一年租期应于2019年5月31日届满，截止该日前，朱元新陆续支付租金33000元，欠付租金3000元。第二年租期于2020年5月31日届满，截止至该日前，朱元新陆续支付租金3万元，因新冠疫情影响，减免了一个月的租金3000元后，朱元新仍欠付租金3000元。两年合计欠付租金6000元。朱元新称“其与徐**丈夫周家好协商希望能够减免或缓交4个月房租，双方未达成一致意见。”在双方未能就缓交租金达成一致意见的情况下，朱元新擅自暂停支付2020年1至5月份的租金，该行为违反了双方的协议约定，朱元新的该陈述也表明了本案租金并非是在每一年年度届满时再支付。2020年6月至2021年3月24日，朱元新陆续支付租金3万元。截止本案二审期间，第三年租期已满，朱元新亦未付清全部租金。根据上述事实，朱元新在双方合同签订后，每一年度届满时均存在拖欠租金的事实。对此，朱元新称双方在签订合同后达成“租金可以慢慢付，有钱就付，没钱就缓一下”的口头协议，对此除朱元新陈述外，无相应证据予以证实，徐向华亦不予认可，故朱元新上诉称“一审法院对朱元新和徐向华之间的口头协议不予采信,进而认定朱元新存在拖欠租金的行为,有悖于双方实际履行合同情况”的理由证据不足，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，朱元新欠付租金事实清楚，本案双方签订的协议中约定：“如逾期不交，乙方应主动搬出，否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。”徐向华依据该条规定，要求解除《租房协议》，既符合双方协议的约定也符合法律规定，一审法院据此判决解除案涉《租房协议书》并无不当。综上所述，朱元新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱元新负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年八月二十日书记员  魏海燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。