沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初8486号原告张弛，男，汉族，1992年3月11日生，住址沈阳市沈河区。公民身份号码。委托代理人胡兵，系辽宁长卿律师事务所律师。被告王聪，男，彝族，1990年10月10日生，住址沈阳市和平区。公民身份号码2112821990××××××××。原告张弛诉被告王聪房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张弛及其委托代理人胡兵、被告王聪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年10月11日在“58同城”网站，相中商铺一处，经与被告联系，原告于2018年10月16日以微信转账和支付宝转账方式，给付了被告定金2万元，2018年10月17日双方签订了《店铺转让合同》一份，合同约定：被告将位于沈阳市铁西区4门店铺（醇王府汽车美容服务会所）转让给原告使用，定金与转让费共计78000元，房屋押金2万元，并保证租期不少于三年，每年租金为16万元。合同签订后，2018年10月22日原告与房主张力取得了联系，经原告与房主张力核实，被告将店铺转租的行为，不但未经过房主张力允许，而且房主更不同意以每年16万元的价格出租。而被告与张力之间所签订的租房协议中，明确约定：“在租用期间内，被告不能擅自将房屋转租给他人”。原告认为，被告在从转让店铺之初就存在欺诈行为，因其根本无法实现对原告的承诺，并且其违法转租为也未得到房主的允许，其违约行为，直接导致合同目的无法实现，原告发现后，多次找被告索要定金，被告不但拒绝返还，还消失无踪。无奈原告只得起诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。一、请求法院依法判决解除原告与被告签订的《店铺转让合同》。二、请求法院判令被告返还定金人民币2万元。三、请求依法判令被告支付违约金人民币15600元。四、要求被告依法承担诉讼费用。1、被告在签订履行合同过程中故意隐瞒房主不同意转租的事实，且向原告承诺保证房主不变更前两年的租金，其在与原告磋商过程中欺骗原告，其与房主已经达成一致意见导致原告与被告签订了店铺转让合同。2、合同签订后，原告按约定支付了2万元定金，被告收取定金后即失踪，且双方未就店铺转让事宜签订任何交接手续，导致原告无法从事相关经营活动。因为被告的违约行为导致合同目的无法实现，因此原告请求法院依法判决解除该店铺转让合同，并按双方协议约定退还定金，承担违约金。被告辩称，我确实收了2万元定金。我之前从别人那兑的这个店，都是在三年的合同期内，跟这个流程是一样的，房东接受兑店和继承租房合同，正常两年后房东有权涨房租，房屋租赁合同我给原告看过了，在原告看过之后我们签的兑店合同，后我约房东见面，房东说要和原告见面重签合同，把租房合同名改成他，涨房租，房东没有不同意谁来租谁来干，只是想涨房租。涨的价格原告不认可，导致他不承认兑店合同，兑店合同中没有人不让他干，只是房东后涨的价格原告不接受。定金2万元我确实收取了，我不同意返还定金。不同意解除合同。我与房东签的是三年的租房合同，原告是继承我的租房合同，租房协议已经履行了两年，第三年房东要涨房租，原告不同意，才导致店铺转让无法继续，以上事实和租房协议在签署兑店转让合同前原告已经都清楚，只不过原告不认可第三年房东涨房租。经审理查明，2016年8月15日被告王聪（乙方）与案外人张力（甲方）签订《租房协议》，约定：经甲乙双方协商决定甲方将地址为沈阳市铁西区4门，租给乙方做洗车厂及办公室使用。一、租期为2016年12月1日始至2019年11月30日。2016年12月1日至2018年11月30日，年租金为16万元。2018年12月1日之后，房租根据周围租金情况进行调整。二、在租用期间乙方不能擅自将房屋转租给他人，如果转租他人，甲方有权收回此房屋不返押金。···六、房屋押金为贰万元即为违约金。租期到期后双方未予续租。另查明，2018年10月17日原告张弛（顶让方，乙方）与被告王聪（转让方，甲方）签订《店铺转让合同》一份，约定：一、甲方同意将自己位于沈阳市铁西区4门店铺（醇王府汽车美容服务会所）转让给乙方使用；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中的一切权利与义务。二、原有房屋合同的租金，甲方以交至房租租赁合同所规定日期，2018年12月1日，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中的所规定的条款，并且定期交纳租金，及原有合同中所应有甲方交纳的各种费用。···四、甲方收到乙方定金2万元（贰万），乙方在2018年11月1日前向甲方一次性支付剩余尾款，定金与转让费共计7万8千元整。大写（柒万捌仟元）及房屋租赁押金2万元整大写（贰万元）。五、···如乙方逾期支付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日，甲方可解除一切合同。并且乙方必须按照转让费的20%支付违约金，如果由于甲方原因导致店铺转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付20%的违约金。合同经双方同意后签字生效。···如产权所有人拒绝将此房屋租给乙方低于三年以下（从2018年10月17日星期三起计算）甲方当退还乙方所有定金和已付款金额。2018年10月16日原告向被告支付了2万元作为定金。后经三方协商租金标准未果，导致原告与被告签订完该《店铺转让合同》后一直没有交付。原告为此诉讼来院提出退还定金等诉讼请求。本院确认以上事实，有当事人陈述、庭审笔录、证人证言、录音资料、店铺转让合同复印件、租房协议复印件等证据，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。结合庭审及举证情况，被告收受原告2万元定金但未经出租人同意将租赁物转租给第三人（本案原告），故不能实现原被告之间所签订《店铺转让合同》的合同目的。故对于原告所主张的解除原告与被告签订的《店铺转让合同》以及被告返还定金人民币2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照房屋兑费总价款78000元的20%计算违约金15600元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。但作为违约责任的逾期付款利息，应以20000元为基数、以原告来院立案诉讼之日即2019年7月16日起算。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原被告于2018年10月17日所签订的《店铺转让合同》；二、被告王聪于本判决生效后十日内退还原告张弛定金20000元；三、被告王聪于本判决生效后十日内给付原告张弛逾期付款利息，利息以20000元为基数，自2019年7月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费690元，减半收取345元，由被告王聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 温权国二〇二一年八月二日法官助理 王 楠书 记 员 岳 明