陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终10551号上诉人（原审原告）：刘素英，女，1984年6月2日出生，汉族，西北工业大学助理教授，住西安市莲湖区西市XX路西市。委托诉讼代理人：杨熊焱，陕西迈拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：周颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王思琪，女，1992年3月18日出生，汉族，该公司法律顾问，住该公司。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，该公司法律顾问，住该公司。上诉人刘素英因与被上诉人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2021）陕0104民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘素英上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由链家公司负担。事实和理由：链家公司提供的涉案房屋市场行情价格与房屋最终的成交价格之间具有必然的因果关系，链家公司必须为不尽职服务及隐瞒真实市场价格行为承担法律责任。一审以其提交的安居客房产评估报告截图、贝壳网评估报告截图的时间为2021年2月23日从而认定证据与案件不具有关联性，该认证过程不具有全面性与客观性。一审将涉案房屋2018年4月底的价格与5月份价格对比，得出价格相差不大的结论，存在偏颇。在举证责任的分配上，链家公司应当提供证据证明所给出的市场参考价格是合理的，但链家公司既未提供证据证明，亦未进行合理说明。其家庭和生活环境导致其根本不能了解到案涉房产的价格信息。其在西北工业大学长安校区生活，远离市区XX学校XX线的简单生活，加之专业是数学，不可能对西安房市产生直观的了解。其丈夫在其购房时忙于科研，也无法为其购房提供任何意见建议。基于人与人之间的互信，就在极端依赖链家公司提供的价格信息的情况下，基本按照链家公司提供的价格签订了合同并支付了价款。案涉房产的成交价格和同一小区房产的参考价格以及实际成交价格相差悬殊过大，根据链家公司调取的同一小区的成交记录，说明链家公司给其提供的参考信息是虚假的，并没有尽到居间义务。链家公司根本无法有效说明参考价格的合理组成，链家公司只是基于自己的历史成交价计算，但是不能提供任何真实历史成交数据，也不能提供任何算法明细。一审认定案涉小区均价2018年4月为每平米12900元，2018年5月为每平米15800元，其在签订合同的时间为2018年4月底与2018年5月相近，但一审庭审中的数据均是之后形成的，其和链家宝业公司均不能预见之后的房价。一审不能直接用2018年5月的数据来硬套2018年4月的价格。一审认定事实错误。链家公司辩称，《西安市存量房屋买卖合同》对涉案房屋成交价格的约定，系刘素英与案外人自愿协商的结果。刘素英具有完全民事行为能力，其在签约前多次带刘素英看房屋，与多套房屋价格对此，对二手房交易房屋价格有清晰、准确的认识。其提供的市场参考价是为交易双方提供市场参考，不具有任何强制性，交易双方均有平等自主选择的权利。刘素英提交的网站房源价格，反而证明其具备网络查询房屋市场价格的能力和渠道，且该价格均为房源挂牌销售价格，非真实成交价格，故该价格不具有参考性。挂牌价格调取时间为2021年2月23日，挂牌价格已经历多次调整，与本案无关联性。涉案房产的房屋价款是基于房屋的独特性，房屋的地理位置、户型结构、装饰装修及附带家具家电等均与其他房屋不一致，故无法用其他房屋的市场价和涉案房屋价格作对比。买卖双方在签订买卖合同时对房屋价款均无异议，且涉案房产在诉讼前已完成转移登记手续，刘素英已经成为房屋所有权人。如果说因为房屋价格高于市场价，刘素英就要求其返还房屋价款，那么如果房屋价格低于市场价，刘素英是否应返还其房屋价款。刘素英向一审法院起诉请求：1.链家公司向刘素英返还居间服务费63000元;2.链家公司赔偿刘素英经济损失45万元；3. 本案诉讼费用由链家公司负担。一审法院认定事实：2018年4月26日，刘素英作为乙方（买受方）、链家公司作为丙方（居间方）与案外人张丽霞作为甲方（出卖方），三方签订《居间服务合同》，约定甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领乙方实地看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方同意向丙方支付居间服务费63000元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。该合同第四条第2款约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。该合同第五条约定，丙方违反本合同第四条约定的，应承担相应的违约责任。该合同刘素英之夫白某某作为其代理人签字。白某某代刘素英签署房地产经纪服务事项告知书一份，该告示书载明：“交易房屋坐落于莲湖区XX园XX路XX号，根据本公司的交易信息，交易房屋目前的市场参考价为人民币2100000元（该价格依据本公司的历史成交价测算，仅供参考）。” 2018年4月26日，刘素英作为乙方（买受人）与案外人张丽霞作为甲方（出卖人）签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于莲湖区XX园XX路XX号XX幢XX号，该房屋所在楼栋建筑总层数为26层，该房屋所载楼层为11层，产权证明所载建筑面积为125.04平方米；经甲方和乙方协商一致，该房屋成交价格为206万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4万元，合计房屋成交总价为210万元。上述各合同签订后，刘素英向链家公司支付了居间费63000元、贷款服务费3000元、权证服务费1000元。链家公司协助刘素英、案外人张丽霞完成了房屋交付、过户等手续，现案涉房屋登记在刘素英名下。庭审中，经当庭查询安居客房屋价格变动信息，案涉房屋2018年4月参考价格为每平方米12900元、2018年5月参考价格为每平方米15800元、2018年6月参考价格为每平方米15400元。一审法院认为，刘素英、链家公司与案外人签订的《居间服务合同》，约定明确，各方意思表示真实，合法有效，依法应予保护。首先，刘素英与案外人签订的《西安市存量房屋买卖合同》中，对案涉房屋成交价格的约定，系刘素英与案外人自愿协商的结果。链家公司向刘素英提供的市场参考价，系参考作用，在现今网络查询如此发达、便利的情况下，交易双方完全有能力、有时间对市场价格进行了解，故链家公司提供的参考价格与买卖双方协商确定的成交价格之间缺乏必然的因果关系。其次，链家公司向刘素英提供的参考价格为每平方米16795元，刘素英与案外人签订买卖合同确定的成交价格为每平方米16475元，而当庭查询安居客平台市场参考价格4月为每平方米12900元，5月参考价格已达每平方米15800元，根据刘素英签订合同的实际时间为4月底，案涉房屋成交价格与网络平台的参考价格差别并不过大。且网络平台的参考价格为综合参考数据，而具体房屋成交价格的商定不仅包括房屋坐落，还包括房屋装修、家具、设备等诸多实际因素影响，故刘素英以网络平台参考价格考量实际成交价格的理由不能成立。综上，刘素英主张链家公司提供虚假的市场行情，违背合同约定的理由，缺乏事实基础，且违反诚信原则，依法不予采信。对刘素英各项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条规定，判决：一、驳回原告刘素英要求被告西安链家宝业房地产经纪有限公司返还居间服务费63000元的诉讼请求；二、驳回原告刘素英要求被告西安链家宝业房地产经纪有限公司赔偿经济损失450000元的诉讼请求。案件受理费8930元（刘素英已预交），由刘素英负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，居间合同是双务、有偿合同，居间人为委托人报告订立合同的机会或者提供订约媒介，而不是交付标的物或者转移财产权，居间人应当如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。本案中，通过链家公司提供的居间服务，刘素英从案外人张丽霞处购得涉案房屋，刘素英向案外人支付房款款项共计210万元，向链家公司支付中介费63000元，该房屋已完成交付并登记在刘素英名下。本案刘素英主张链家公司在交易中为其提供虚假市场行情，要求链家公司退还中介费并赔偿损失45万元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘素英作为完全民事行为能力人，对于购买房屋这种超出日常生活的行为，应具有审慎义务与注意义务，具有按照市场规则判断市场价格的能力。房屋不同于其他产品，每一个房地产个体都是不同的，房屋价格亦具有特殊性，受房屋位置、户型结构、使用年限及装修装饰等因素影响，而根据刘素英提供的证据，并不能证明当时的交易价格明显高于市场价格。根据已查明的事实亦无法认定链家公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实，故一审驳回刘素英的诉讼请求，并无不当。综上所述，刘素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8930元，由刘素英负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年八月二日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧   =     1