辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终1159号上诉人（原审被告）：阜新鑫鑫源物业管理有限公司，住所地阜新市太平区泉东大街33-5号-313。法定代表人：李冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周岩，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：夏阜新，该公司法律顾问。上诉人（原审原告）：冯继祥，男，1947年9月20日出生，汉族，现住阜新市大平区。委托诉讼代理人：李丹，阜新市太平区水泉法律服务所法律工作者。上诉人阜新鑫鑫源物业管理有限公司（以下简称鑫鑫源公司）因与上诉人冯继祥物业服务合同纠纷一案，不服阜新市太平区人民法院（2021）辽0904民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫鑫源公司委托诉讼代理人周岩、夏阜新，上诉人冯继祥及其委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫源公司上诉请求：1.依法改判或发还重审。2.一、二审诉讼费由冯继祥承担。事实和理由：1.原审认定事实不清。事实为：冯继祥于2013年11月10日入住太平区米家小区，并与物业公司签订了承诺书，并清楚承诺书中业主临时管理规约。关于拆改费用一项，业主临时管理规约中第三十二条明确约定，冯继祥向鑫鑫源公司缴纳拆改押金1000元，入住满一年后经双方核实、验房后，如无拆改行为则返还拆改押金。本案中冯继祥只是出具了拆改押金的收据，关于是否入住、是否对入住房屋进行了拆改并未验收签字。2.关于收取拆改费是否合理没有明确的法律规定，应该按照所签订的承诺书履行，签订的承诺书并不违反法律规定。冯继祥辩称，拆改押金应予返还。冯继祥上诉请求：1.维持原审判决第一项，鑫鑫源公司一次性返还原告冯继祥拆改费1000元。2.改判鑫鑫源公司返还垃圾清运费450元，并负违约责任。3.一审、二审诉讼费由鑫鑫源公司承担。事实和理由：2013年11月10日，冯继祥向阜新民居物业管理有限公司缴纳装修垃圾清运费450元。阜新民居物业管理有限公司给冯继祥一份《业主手册》。2016年7月阜新民居物业管理有限公司注销，由鑫鑫源公司负责该小区物业管理和服务。《业主手册》中在“装修保证金”一项中明确：“业主在办理入住手续时，缴纳装修垃圾清运保证押金100元，装修垃圾由业主自行清运。不能清运的，物业管理公司有偿清运，费用从业主缴纳的装修垃圾清运保证金中扣除，不足部分由业主补交。”显然，鑫鑫源公司没有按照合同的约定收取，而是多收取了350元，此行为属于违约行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”在《业主手册》中“房屋改、装、修”一项中明确：“装修垃圾需装袋或装箱并堆放在物业管理公司指定的位置，日产日清，并由业主或装修公司清运。不能清运的，物业管理公司清运。”冯继祥虽对房屋进行了简单装修，但装修垃圾是自行清运的。因此，鑫鑫源公司应当返还冯继祥垃圾清运费450元。冯继祥一直要求鑫鑫源公司按照双方的合同约定，返还垃圾清运费，鑫鑫源公司从未返还。鑫鑫源公司违反了双方的合同约定，应承担违约责任。并按照银行同期利率给付违约金。鑫鑫源公司辩称，关于垃圾清运费，原审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯继祥向一审法院起诉请求：1.判令被告返还拆改押金1000元、装修垃圾清运费450元，共计1450元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月29日原告冯继祥通过回迁取得太平区海新路208-5楼131号楼房，2013年11月10日阜新民居物业管理有限公司收取了原告楼房拆改押金1000元、垃圾清运费450元，同时约定退还拆改押金须本业主入住满一年不拆不改的情况下给予退还，装修垃圾由物业管理公司有偿清运，费用从业主交纳的垃圾清运费中扣除。阜新民居物业管理有限公司注销后，由被告阜新鑫鑫源物业管理有限公司接管太平区城南米家小区。现原告对楼房进行了装修并入住已经超过一年，未发生拆改。一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中原告已经按约定交纳拆改押金1000元，且入住一年后未对房屋进行拆改，故被告应按约定退还原告拆改押金，现原告主张被告返还拆改押金1000元的诉请合理，予以支持。关于原告要求返还垃圾清运费一节，因原告对房屋已经进行装修，其未提供证据证明其自行清理装修垃圾，且被告已经提供了清理装修垃圾的证据，故对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告阜新鑫鑫源物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内一次性返还原告冯继祥拆改押金1000元；二、驳回原告冯继祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交)，减半收取25元，由被告阜新鑫鑫源物业管理有限公司负担。二审中，冯继祥认为其没有对房屋进行拆改，没有产生建筑垃圾，即使产生建筑垃圾也是自行清运。1.提供《民居小区业主手册》用以证明鑫鑫源公司应按约定返还拆改押金（即装修保证押金）、垃圾清运费（即装修垃圾清运保证押金）。2.提供阜新市太平区人民法院（2019）辽0904民初116号民事判决书，认为该判决与本案情况一致，鑫鑫源公司应将拆改押金退还。鑫鑫源公司认为按正常程序应由业主找到鑫鑫源公司到房屋内查看、验收，验收之后视拆改情况退还拆改押金，《民居小区业主手册》不能证明冯继祥的主张。上述判决书与本案情况不符，不应作为本案的依据。本院认为，冯继祥提供的《民居小区业主手册》真实、合法，应作为认定本案事实的依据，应予采纳。阜新市太平区人民法院（2019）辽0904民初116号民事判决书与本案无关，不予采纳。鑫鑫源公司提交了如下证据：1.物业收费明细表，用以证明鑫鑫源公司收取费用时告知了业主，得到业主认可。刘亚春对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为证明不了拆改押金不予退还；2.视频资料，用以证明刘亚春对房屋进行了拆改。刘亚春认为该视频资料与其证明的目的无关。本院认为，证据1虽能证明鑫鑫源公司向业主收取了相关费用，但与其证明的目的无关；证据2能够证明本案所涉房屋现状。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《民居小区业主手册》物业管理部分项下装修保证押金内容，装修保证金：1.业主在办理入住手续时，向物业管理公司缴纳装修保证押金1000元，待装修结束入住3个月后，经物业管理公司验收合格，视拆改情况，退还给业主；2.业主在办理入住手续时，缴纳装修垃圾清运保证押金100元，装修垃圾由业主自行清运。不能清运的，物业管理公司有偿清运，费用从业主缴纳的装修垃圾清运保证押金中扣除，不足部分由业主补交。《民居小区业主手册》房屋改、装、修部分对装修程序进行了约定，约定了鑫鑫源公司对业主装修工程进行检查验收，并按规定返还押金。业主装修工程不得影响房屋的结构及安全性，对违章装修的业主，鑫鑫源公司有权要求其对装修工程进行更改或还原。依冯继祥提供的垃圾清运费押金收据，鑫鑫源公司实际收取时是按建筑面积的大小收取。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》（2007修订）第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据上述法律规定，阜新市民居物业管理有限公司与阜新市太平区棚户区改造办公室签订的《物业管理服务项目委托合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，当时阜新市民居物业管理有限公司依据《民居小区业主手册》收取装修保证押金、装修垃圾清运保证押金符合约定。根据《民居小区业主手册》物业管理部分项下内容可知，本案中的装修保证押金、装修垃圾清运保证押金不属于物业管理服务费用，也未约定属于住宅室内装饰装修管理服务费用。关于拆改押金应否返还的问题。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十条规定：“住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。”管理办法未规定“拆改”是否合格由鑫鑫源公司认定，鑫鑫源公司没有提供验收标准的具体内容，也未提供证据证明冯继祥拒绝和阻碍对住宅室内装饰装修活动的监督检查，或提供证据证明冯继祥违反规定装修向相关部门进行了报告，鑫鑫源公司不返还拆改押金没有事实和法律依据。关于垃圾清运费应否返还的问题。《城市建筑垃圾管理规定》规定，本规定所称建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料及其它废弃物。建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。处置建筑垃圾的单位，应当向城市人民政府市容环境卫生主管部门提出申请，获得城市建筑垃圾处置核准后，方可处置。任何单位和个人不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾，不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。居民应当将装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集，并堆放到指定地点。建筑垃圾处置实行收费制度。本案中，鑫鑫源公司收取装修垃圾清运费，是因为建筑垃圾是有特定资格的单位和实体才能够清运，它必须经过城市人民政府市容环境卫生主管部门的批准并交纳一定的费用才有排放建筑垃圾的资格。如果业主能够提供证明自己有排放建筑垃圾的资格或者委托有资格的单位清运垃圾的，可自行清运，免交此项费用。通常情况下新建楼房的垃圾清运费按建筑面积的大小收取，并不是按产生垃圾的多少来收取。本案中，垃圾清运费是按建筑面积的大小收取，符合本地实际情况。冯继祥已入住，并进行了简单装修，其要求返还垃圾清运费没有法律依据。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用合同法的相关规定。一审判决适用《中华人民共和国民法典》的规定不当，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阜新鑫鑫源物业管理有限公司负担50元，由上诉人冯继祥负担50元。本判决为终审判决。审判长  李祥彬审判员  金树密审判员  王 斌二〇二一年八月十六日书记员  应 石