福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0213民初1673号 原告（反诉被告）：陈**辉，男，1988年11月21日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：杨跃锦，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁伟玲，福建九信律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林玉华，女，1982年4月23日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：陈君能，福建旭恒律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）陈**辉与被告林玉华（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，于2016年11月17日再次公开开庭审理了本案。陈**辉及其委托诉讼代理人杨跃锦与林玉华的委托诉讼代理人陈君能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈**辉向本院提出诉讼请求：1、解除其与被告林玉华所签订的《房屋买卖协议书》；2、被告返还原告定金3万元，并向原告支付违约金22万元及中介费0.8万元；3、被告承担原告聘请律师费用1.5万元；4、被告承担本案保全费用1000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2016年5月9日，原、被告通过房产中介厦门市好房好家房产代理有限公司的居间签订了《房产买卖协议书》（下称：该协议）。该协议约定：被告将位于厦门市翔安区××七里××号××室房产出售给原告，房产总价为110万元。原告应于协议签订时直接支付3万元定金给被告，于2016年5月31日前向被告支付40万元（含定金3万元）；剩余70万元购房款于原告向银行申请贷款后由银行直接支付给被告，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，原告应于银行放款七日内将差额部分以现金方式交付给被告。协议约定，原、被告双方签订协议后，双方不得中途悔约，被告违约的，被告应书面通知原告，并自悔约起三日内退还原告所支付的购房款，同时向原告支付房款总额百分之二十的违约金，并承担全部的中介费、诉讼费及律师费。原告与被告以及第三人房屋中介签订的《房产买卖协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约如期支付了购房定金，被告却于2016年5月23日明确拒绝履行合同，后对原告要求协商解决不予理睬。原告依约履行合同义务，被告却不愿意继续履行合同，被告的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。故请求法院判令如上请求。 被告林玉华辩称，一、其同意解除其与陈**辉之间签订的《房产买卖协议书》。二、原告未按《房产买卖协议书》第三条第3项的约定履行付款义务，属违约行为。其与原告在2016年5月9日签订的《房产买卖协议书》，居间人是厦门市好房好家房产代理有限公司，该协议书是居间人提供的中介服务合同，属格式条款合同。其与原告在《房产买卖协议书》第一条、第二条约定其将位于翔安区五星七里13号202室的房产出卖给原告，总价款是110万元，原告先付定金3万元，同时第三条第3项约定：“原告于2016年5月31日前向被告支付40万元（含定金）；第4项约定：原告向银行申请贷款（商业贷）70万元，该贷款由银行直接转至被告的帐户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，原告应于银行放款七日内将差额部分以现金方式支付给被告，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续”。但至今原告也没有向其支付第一次的购房款。因此，是原告没按约定履行义务，导致本协议书无法履行，是原告违约。三、原告主张其返还定金3万元并向原告支付违约金22万元及中介费0.8万元没有事实与法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。其与原告签订的《房产买卖协议书》条十条约定，原、被告双方签订本协议时，应向中介方支付中介费即0.8万元，其中被告支付0元，原告支付0.8万元，因此，证明了其与原告在签订本协议书时的中介费用全部由原告一方承担，中介费与其无关。在本协议书第二面的顶部空白处，由中介方的工作人员书写的附注部分，“注：原、被告双方签订本协后，双方不得中途悔约，若被告中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约起三日内返还原告所支付购房款，同时向原告支付房款总额20%的违约金；若原告中途悔约，应书面通知被告，并向被告支付房款总额的20%违约金，被告退还原告支付所有房款。”因此，在本协议书签订后，被告没有书面通知原告不卖该房产，而原告却没有按约定支付第一期购房款，是原告违约，其不存在违约，所以，原告无权要求返还定金，更没有事实与法律依据要求其支付22万元的违约金及中介费0.8万元。四、依据《房产买卖协议书》第十二条约定：“原、被告方双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金，若原告中途违约的，被告已收取的定金不予退还，被告应退还原告所支付的购房款。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。”比上述条款的内容可以清楚证明，若被告中途悔约，应书面通知原告，这与顶部空白处的附注相一致，但在承担违约金方面的约定，第十二条的承担责任与顶部空白处的附注承担违约金的责任不同。中介费的承担方面出现前后矛盾，条十条已经明确约定中介费0.8万元由原告承担了。同时依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一项规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。”该条规定居间人索取报酬的前提是“促成合同的成立，”合同未成立，居间人则无利益保证，《合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，因此，厦门市好房好家房产代理有限公司的中介费与其无关。本案原告所支付的律师费1.5万元的问题，本案发生的争议是因为原告没有按约定时间履行支付购房款的义务引起的，是原告违约的行为导致的，这与其无关。综上所述，请求人民法院依法驳回原告第二、三、四的诉讼请求，维护其的合法权益。 被告林玉华反诉向本院提出诉讼请求：1、原告陈**辉立即向其支付违约金22万元；2、本案的反诉费用由原告承担。事实与理由如下：其与原告于2016年5月9日签订《房产买卖协议》，其中约定原告在2016年5月31日前向其支付40万元（含定金），但其没有收到上述37万元（定金3万元已收），其也没有书面通知原告不卖房屋的事情，因此，原告没有按约定支付第一期购房款属于违约行为，依据双方约定，原告应当向其支付房款总额110万元的20%即22万元违约金。 原告陈**辉对反诉辩称，被告林玉华的反诉请求没有事实和法律依据。根据合同法规定，在合同履行期届满前，对方明确表示拒绝履行合同的，我方可以解除合同。协议签订后，被告于5月22日与原告联系明确表示不卖该房产了，并且表示同意赔偿。因此，被告要求原告赔偿违约金没有依据。被告与原告签订房产买卖协议后，又与第三人签订房产买卖合同，将该房产卖给第三人并过户。 经审理查明，2016年5月9日，原告陈**辉与被告林玉华通过房产中介厦门市好房好家房产代理有限公司的居间签订了一份《房产买卖协议书》，协议约定：被告将位于厦门市翔安区××七里××号××室房产出售给原告，房产总价为110万元。原告应于协议签订时直接支付给被告定金3万元，于2016年5月31日前向被告支付首付款40万元（含定金3万元），剩余70万元购房款于原告向银行申请贷款后由银行直接支付给被告，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，原告应于银行放款七日内将差额部分以现金方式交付给被告。协议同时约定，原、被告双方签订协议后，双方不得中途悔约，若被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金，若原告中途违约的，被告已收取的定金不予退还，被告应退还原告所支付的购房款。在此条件下，向中介机构支付的全部中介费由违约方承担，中介机构已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。同时约定若被告中途悔约的，被告应书面通知原告，并自悔约起三日内退还原告所支付的购房款，同时向原告支付房款总额20%的违约金，若原告违约的，原告应书面通知被告，并向被告支付房款总额20%的违约金，被告退还原告支付所有房款。协议另约定若原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方支付上述购房款的0.05％作为违约金等条款。合同签订之日，原告向被告支付定金3万元。2016年5月12日，原告向厦门市好房好家房产代理有限公司支付中介费0.8万元。2016年5月23日，原、被告因被告不愿意出售给原告上述房产而引发纠纷，经房产中介机构调处赔偿事宜未果。2016年5月31日，厦门市好房好家房产代理有限公司的人员向被告发短信，短信内容“您好，我是好房好家小陈，帮您卖房子那位。我们之前协议签的是今天给您首付款，客户的钱已经准备好了，如果您要收钱卖，首付立马转给你，如果不卖来店里协商一下，我让我们经理帮你们协调一下。”当日，原告亦向被告发短信，短信内容“你好，林玉华女士，我是5月9日跟你签房产买卖合同的陈**辉，你们现在不按我们所签的合同走，不卖我房子。总要解决的吧，本着友好协商，这两天我委托中介跟你们协商，你们也不到场。现在给你打电话也不接。希望你看到短信能回复我下，或者回我电话。我买个房子也不容易，我们也想办法协商，大家能和解最好，谁都不愿意折腾。”事后，被告未予以回复，原告亦未向被告支付购房的首付款或向相关机构提存。2016年6月2日，被告将讼争房屋出售并过户给案外人林春娟。2016年6月7日，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判令如上请求。审理中，原告向本院申请诉讼保全，请求法院查封、冻结被告财产价值限额27.3万元的财产，本院依法裁定查封、冻结二被告财产价值限额27.3万元的财产，为此原告向担保人支付担保费用1000元。另被告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉诉讼请求。 另查明，原告陈**辉因本案诉讼，支付本案律师代理费1.5万元。 上述事实，有原、被告共同提供的《房产买卖协议书》（编号：×××56），原告提供的被告出具的定金收据、录音资料、短信记录、房产信息、土地房屋产籍调查表、存量房买卖合同、中介费发票、委托律师代理诉讼案件合约书及律师代理费发票、担保费用发票，证人魏某出庭作证的证词，以及原、被告陈述与答辩在案的庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，原、被告之间签订的房产买卖协议，系当事人的真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定，依法应认定为合法有效，双方应依协议的内容履行。合同签订后，原告依约向被告支付定金30000元。后因被告不愿意出售讼争房产给原告而引发纠纷，经房产中介机构调处赔偿事宜未果。讼争房产的首付款的付款期限届满前，原告虽通过短信的方式通知被告协商处理及房产中介机构的工作人员通过短信的方式通知被告收取首付款，被告均不予回复，导致原告支付首付款的困难，但原告在未收到被告中途悔约的书面通知的情形下，原告未按约定的期限向被告支付首付款或向相关机构提存首付款，原告已构成逾期付款的行为，依法应承担逾期付款的违约责任，根据原、被告签订的《房产买卖协议》第十三条“若原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方支付上述购房款的0.05％作为违约金。”的约定，至被告将讼争房产出售给案外人林春娟（2016年6月2日）止，原告向被告支付首付款逾期为一日，原告依法应向被告支付逾期付款的违约金0.185万元（37万元×0.05％/日×1日），故被告反诉请求原告应向其支付违约金0.185万元的诉求，符合双方当事人的约定和相关法律规定，本院依法予以支持，超过的部分，因原告未构成中途悔约，被告主张原告中途悔约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告在未收到原告中途悔约的书面通知的情形下，被告于2016年6月2日私自将讼争房屋出售并过户给案外人林春娟，导致原、被告签订的房产买卖协议已实际无法履行，被告的行为已构成中途悔约，依法应承担中途悔约的责任。根据原、被告签订的《房产买卖协议》第十二条“原、被告方双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金，若原告中途违约的，被告已收取的定金不予退还，被告应退还原告所支付的购房款。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。”以及该协议书第二页上面空白处的附加的“原、被告双方签订本协后，双方不得中途悔约，若被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约起三日内返还原告所支付购房款，同时向原告支付房款总额20%的违约金；若原告中途悔约，应书面通知被告，并向被告支付房款总额的20%违约金，被告退还原告支付所有房款。”的约定，被告依约应向原告支付中途悔约违约金22万元（房款总额110万元×20％）、房屋中介费0.8万元、律师代理费1.5万元及退还定金3万元。故原告请求解除其与被告林玉华所签订的《房屋买卖协议书》及被告向其退还定金3万元并支付中途悔约违约金22万元、房屋中介费0.8万元、律师代理费1.5万元的上述诉讼请求，均符合双方当事人的约定和相关法律规定，合法有据，本院依法予以支持。另原告请求被告向其支付诉讼保全费1000元的诉求，因被告不予认可，而原告提供的发票系支付诉讼保全担保费用的发票，并非支付诉讼保全费的发票，故原告的该项诉求，依据不足，本院不予支持。对被告在审理中提出房屋中介机构对原、被告签订的《房产买卖协议》未进行网签，存在过错，依法应承担相应的过错责任，向本院申请追加房屋中介机构作为本案的第三人参加诉讼，本院认为被告的该项申请与本案属于不同民事法律关系，不宜合并审理，故原告的该项申请，本院不予准许，被告可以另行主张处理。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除被告林玉华与原告陈**辉于2016年5月9日签订的《房屋买卖协议书》（编号：×××56）； 二、被告林玉华应向原告陈**辉退还定金3万元并向原告支付中途悔约违约金22万元、房屋中介费0.8万元、律师代理费1.5万元，以上合计27.30万元； 三、原告陈**辉应向被告林玉华支付逾期付款违约金0.185万元； 四、上述二、三款对抵后，被告林玉华应再向原告陈**辉支付27.115万元，款限于本判决生效之日起三日内付清； 五、驳回原告陈**辉的其它诉讼请求； 六、驳回被告林玉华的其它反诉诉讼请求； 如果被告林玉华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本案诉讼费7695元（其中本诉诉讼费5395元，反诉诉讼费2300元），由被告林玉华负担7675元，由原告陈**辉负担20元；本案诉讼保全费1885元，由原告陈**辉负担，款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郑梓忠 人民陪审员  陈青松 人民陪审员  王争荣 二〇一六年十二月二十日 书 记 员  林思思 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存： （一）债权人无正当理由拒绝受领； （二）债权人下落不明； （三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人； （四）法律规定的其他情形。 标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。