吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终766号   上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某，女，1987年5月3日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市二道江区。       诉讼代理人：张嵛，通化市二道江区法律援助中心律师。       被上诉人（原审被告、反诉原告）：殷某，男，1987年8月6日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。       诉讼代理人：崔凤祥，通化市东昌区光明街道基层法律服务所法律工作者。       上诉人郭某因与被上诉人殷某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院于2021年6月15日作出的（2021）吉0502民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       原审原告郭某起诉请求，一、判令解除房屋买卖合同并腾迁房屋；二、诉讼费由殷某承担。事实和理由：原被告原为夫妻关系，于2017年3月31日协议离婚，离婚时没有对共有财产进行分割。办理离婚登记后，原被告协商，将郭某所有的，现殷某居住的房屋以27万元卖给殷某。协议签订后，殷某没有支付购房款并居住房屋至今。殷某不履行合同义务，郭某拥有合同解除权。       原审被告（反诉原告）殷某辩称，郭某所述与事实不符，双方签订了房屋买卖协议，应属无效协议，无效协议自始无效，请求人民法院驳回起诉。       被告（反诉原告）殷某提出反诉请求：一、确认《房产转让协议书》合同无效，同时判令郭某返给殷某117241.50元，案涉房屋归殷某所有。二、案件受理费郭某负担。事实和理由：一、《房产转让协议书》属无效合同，无效合同自始无效。案涉房屋系双方夫妻关系存续期间共同出资购买，购房合同虽然是殷某签名，但并不能证明系郭某单独所有，属共同共有财产。二、双方于2014年9月21日结婚，2017年3月31日离婚。2016年9月20日，贷款购买案涉房屋，交首付1万元。双方夫妻关系存续期间，从2016年10月起至2017年3月离婚时，共同还房贷6个月，1821元／月，共计10926元。三、双方2017年3月31日离婚后，从2017年4月起至2021年5月，殷某个人交房贷46个月，1821元／月，共计83766元；四、装修材料37425元；瓦工费用4500元；木工费用3700元；水管400元；五、1．殷某要求郭某给付购房首付1万元的50％即5000元；2．二人夫妻关系存续期间，从2016年10月起至2017年3月离婚时，共同还房贷6个月，1821元／月，共计10926元的50％即5451元；3．双方2017年3月31日离婚后，从2017年4月起至2021年5月，殷某个人交房贷46个月，1821元／月，共计83766元；装修材料37425元；瓦工费用4500元；木工费用3700元；水管400元；共计46025元的50％即23012.50元。郭某应返给殷某117241.50元，案涉房屋归郭某所有。       原告（反诉被告）郭某辩称，不同意殷某的反诉请求。1．本案涉案房屋为郭某个人所有的财产，不属于夫妻共同财产。2。涉案房屋的装修费用由郭某举债承担，债务由郭某以个人财产偿还，殷某的陈述与事实不符。3。郭某认为双方签订的转让协议合法有效，合同约定了房屋卖方的撤销权，以及违约责任，如果人民法院认定该协议有效，因殷某违约，撤销事由出现，郭某有权提出撤销合同并追究房屋买方的违约责任。双方约定的违约金数额为购房款的20％，因殷某至今已4个月没有缴纳购房款，已经成就合同双方约定的合同撤销事由，郭某主张的本诉诉讼请求应当获得支持。如果认定房产转让协议无效，依据合同法规定，双方应当返还因履行合同而获得的财产，殷某在合同签订后，居住涉案房屋50个月之久，该事实构成不当得利，应当向房屋所有人返还不当得利，财产数额应以房屋租赁市场价格确定，本案涉案房屋市场最低租赁价格为每月1000元，如果认定协议无效，殷某应当向郭某返还该笔不当得利财产。       原审法院查明，郭某与殷某于2017年3月31日在婚姻登记处协议离婚，离婚协议对案涉房屋未进行处理，案涉房屋不动产登记为郭某单独所有，并办理抵押登记（现案涉房屋处于抵押中），双方未就案涉房屋的使用权进行处置，也未对该房屋中郭某投入的部分首付款、婚姻存续期间夫妻共同还款以及装修投入进行分割，殷某一直居住使用该房屋至今。郭某与殷某于2017年4月19日签订案涉房屋（位于通化市东昌区胜利路1单元502号）的《房产转让协议书》，签订协议后殷某偿还案涉房屋贷款83766元。       原审法院认为，本案法律事实为2021年1月1日前发生，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故适用当时的法律、司法解释的规定。郭某与殷某于2017年4月19日签订案涉房屋（位于通化市东昌区胜利路1单元502号）的《房产转让协议书》，双方买卖的房屋为抵押房屋，该买卖未经抵押权人同意，且协议条款与事实不符。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定第（五）款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故郭某与殷某于2017年4月19日签订案涉房屋（位于通化市东昌区胜利路1单元502号）的《房产转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故双方都有过错，应当各自承担相应的责任，案涉房屋不动产登记为郭某单独所有，签订《房产转让协议书》后殷某偿还案涉房屋贷款83766元，故殷某应将案涉房屋（位于通化市东昌区胜利路1单元502号）返还给郭某，同时郭某应将83766元房款返还给殷某。本案为因签订《房产转让协议书》而引起的房屋买卖合同纠纷，故郭某与殷某主张《房产转让协议书》签订前产生的案涉房屋使用权以及婚姻存续期间案涉房屋中郭某投入的部分首付款、婚姻存续期间夫妻共同还款以及装修投入等，郭某与殷某应就该纠纷另行主张离婚后财产纠纷确认分割，故对郭某与殷某案涉相关主张，该院不予支持。综上，依照上述法律、法规之规定，遂判决：一、郭某与殷某于2017年4月19日签订案涉房屋（位于通化市东昌区胜利路1单元502号）的《房产转让协议书》无效；二、殷某于判决生效后立即将案涉房屋（位于通化市东昌区胜利路1单元502号）返还给郭某；三、郭某于判决生效后立即将83766元房款返还给殷某；四、驳回郭某和殷某其他诉讼请求。案件受理费2675元（已减半收取），由被告（反诉原告）殷某负担；反诉费1322.41元，由原告（反诉被告）郭某负担944.83元，被告（反诉原告）殷某负担377.58元。       上诉人郭某上诉请求，一、撤销原审法院（2021）吉0502民初10号民事判决书，依法改判殷某返还不当得利财产；二、一二审诉讼费由被告承担。事实与理由，一、一审法院认定房屋买卖合同无效，判决房屋由郭某所有，郭某理应返还殷某已经支付的按揭款83766元，郭某对一、二、三、四项判决没有异议。二、一审判决既已认定房屋买卖合同无效，殷某居住案涉房屋50个月失去法律依据，构成不当得利，应当依法返还。三、一审反诉过程中，郭某依法提出殷某应当返还不当得利的意见，一审法庭将该意见总结为案件争议焦点之一，在判决中没有涉及，存在漏判情形。       被上诉人殷某辩称，不同意支付房屋租金，1．一审中郭某没有变更和增加诉讼请求，只是在法庭调查过程中提出意见，上诉理由不充分。2．双方在离婚的时候没有对房屋的使用及首付款、夫妻关系存续期间缴纳的房贷款、装修款进行约定等。本案实际上郭某只交了首付款及部分房贷款，27万卖给殷某，显失公平。对一审法院认定的事实没有异议，对判决没问题。对抵押房产出卖时应通知抵押权人，但郭某在一审中并没有提供抵押人书面同意的书证，一审判决合同无效符合法律规定。       二审期间双方当事人均没有提供新的证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。       本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人对一审法院认定的事实及判决结果均没有异议。郭某的上诉请求是要求殷某给付占有案涉房屋期间的房屋租金。本院二审仅就郭某的上诉请求范围进行审理。因本案郭某向原审法院起诉的诉讼请求是“判令解除房屋买卖合同并腾迁房屋”。针对殷某在原审的反诉，郭某虽然提到了房屋租金问题，但没有变更或者增加诉讼请求，亦没有交纳增加诉讼请求部分的诉讼费用。并且原审法院对婚姻关系存续期间的其他财产问题，交待双方可另行主张权利。故，原审法院不予审理是正确的。       综上，郭某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费1075元，由上诉人郭某负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员王立武   审判员修勇   二〇二一年八月十一日   书记员刘瑄子凡