湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终9583号上诉人（原审第三人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤钦，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏明快，男，1993年6月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：李同兵，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢雪芬，女，1992年10月24日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李同兵，湖南人和律师事务所律师。原审被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。上诉人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）与被上诉人苏明快、谢雪芬、原审被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）房屋买卖合同纠纷一案，中融信托公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2021）湘0102民初5714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中融信托公司提出上诉请求：1.请求法院发回重审法院重审或在查明事实的基础上撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人苏明快、谢雪芬要求注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房设定的在建建筑物抵押登记的诉讼请求；2.本案上诉费由被上诉人苏明快、谢雪芬承担。事实与理由要点：一、案涉在建建筑物上所设抵押权系合法设立，且优先于被上诉人就案涉合同所享有的债权，被上诉人无权要求上诉人涤除在建建筑物上设立的抵押。上诉人与东业公司于2017年11月7日签署了《信托贷款合同》，并于2017年12月13日办理了在建建筑物抵押登记，而被上诉人与东业公司于2018年3月18日才就案涉房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》。上诉人所享有的抵押权设立于被上诉人对东业公司所享有的债权之前，且有物权优先于债权原则。二、被上诉人与东业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》对上诉人并无约束力。一审判决要求上诉人协助东业公司办理在建建筑物抵押权注销登记，事实上突破了合同的相对性，在没有合同依据及法律规定的情况下给上诉人“创设”了一项义务，且消灭了上诉人原本享有的物权。三、上诉人从未放弃对案涉房屋在建建筑物的抵押权，上诉人同意东业公司进行预售仅为获得行政许可的需要，并非放弃也不应当被视为放弃抵押权。四、一般情况下，办理抵押权注销登记的前提为债务人或第三人代为清偿了上诉人对东业公司所享有的主债权，而目前案涉建筑物抵押权所对应的债权尚未清偿。办理抵押权注销的条件尚未成就，上诉人没有义务办理案涉房屋在建建筑物的抵押权注销登记手续。被上诉人苏明快、谢雪芬答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告东业公司未提供答辩答辩意见。苏明快、谢雪芬共同向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令东业公司立即办理长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房的抵押权注销登记手续，并向长沙市房屋登记机关办理完成商品房买卖合同备案和商品房预告登记；2.判令东业公司支付商品房买卖合同逾期备案违约金5413元（自合同规定期限的次日起至实际办妥备案之日止，每日按苏明快、谢雪芬已付购房款578358元的0.01‰计算，暂计算至2021年1月10日）；3.判令本案诉讼费用由东业公司承担。一审法院认定的事实，2018年3月18日，苏明快、谢雪芬共同与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定苏明快、谢雪芬共同购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋4层403号商品房（规划用途为住宅，建筑面积117.96平方米）；购房价款为578358元，苏明快、谢雪芬以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向东业公司支付首期房款178358元，剩余房款400000元向银行申请贷款，东业公司应协助办理；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；出卖人东业公司应当在2018年12月31日前向买受人苏明快、谢雪芬交付案涉商品房；买受人苏明快、谢雪芬共同购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2018-0057；自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司应在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后175个工作日内办妥不动产所有权证，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按苏明快、谢雪芬已付房款的0.01‰向苏明快、谢雪芬支付违约金。商品房买卖合同签订前，苏明快、谢雪芬共同分别于2018年2月11日支付购房款150000元，于2018年2月27日支付购房款28358元。商品房买卖合同签订后，苏明快、谢雪芬共同于2018年4月11日支付剩余购房款400000元。苏明快、谢雪芬按合同约定已支付完毕购房价款共计578358元，东业公司按合同约定于2018年12月31日前向苏明快、谢雪芬交付了案涉商品房，但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也没有按约定自合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机构办理案涉商品房买卖合同备案和商品房预告登记。案涉商品房买卖合同备案和商品房预告登记的办理期限于2018年7月25日届满。一审法院认为，苏明快、谢雪芬共同与东业公司于2018年3月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案、预告登记和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏明快、谢雪芬已依约履行了购房款的付款义务，东业公司未按照合同约定在自合同签订之日起90工作日内（即2018年7月25日前）向长沙市房屋登记机关办理案涉商品房买卖合同备案、商品房预告登记，构成违约行为，应当承担违约责任。依据商品房买卖合同的约定，东业公司未在约定期限内办理案涉商品房买卖合同备案，自合同约定的期限的次日即2018年7月26日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按苏明快、谢雪芬共同已付房款578358元的0.01‰支付违约金，故苏明快、谢雪芬共同诉请东业公司办理案涉商品房买卖合同备案、商品房预告登记并支付违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经取得抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应自合同签订起90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理在建建筑物抵押权注销登记。故苏明快、谢雪芬共同诉请东业公司办理案涉商品房的在建建筑物抵押权注销登记，符合合同约定和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋4层403号商品房的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完成其与苏明快、谢雪芬于2018年3月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案和商品房预告登记；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向苏明快、谢雪芬支付违约金（自2018年7月26日起至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按苏明快、谢雪芬共同已付购房价款578358元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由东业地产（长沙）有限公司负担。二审审理期间，上诉人中融信拖公司及被上诉人谢雪芬、苏明快、原审被告东业公司均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：原审判决认定要求上诉人中融信托公司注销案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记是否具有事实和法律依据？经查证，相关生效判决中已经认定案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，东业公司亦取得商品房预售许可证。依据该事实可以认定本案中上诉人中融信托公司作为抵押权人已经同意抵押人转让抵押财产，故其抵押权的效力仅及于案涉商品房转让后的价款，故应当其负有注销案涉商品房抵押权的义务。至于原审被告东业公司未能全部清偿中融信托公司的债务系东业公司的违约行为，亦是中融信托公司应承担的合同风险，谢雪芬、苏明快作为房屋买受人，在购房时已尽相关注意义务，应当认定其已基于东业公司和中融信托公司的行为而产生合理的信赖利益，在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非其自身原因，亦有权依照合同约定要求东业公司、中融信托公司对案涉商品房设定的在建建筑物抵押权办理注销登记。故一审判决东业公司和中融信托公司注销在案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中融信托公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计80元，由上诉人中融国际信托有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  金新贵二〇二一年八月十二日书记员  杨 蓓