安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1919号上诉人(原审被告):蚌埠金域房地产开发有限公司,住所地安徽省蚌埠市金域名城小区11号楼2单元102办公用房,统一社会信用代码913403006820568951。法定代表人:吴明建,该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨在勇，安徽明钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭同俊，安徽明钰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:杨大学,男,汉族,1965年5月25日出生,住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人:韩增举，安徽全路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠礼，安徽全路律师事务所实习律师。上诉人蚌埠金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）因与被上诉人杨大学房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院(2020)皖0304民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金域公司委托诉讼代理人杨在勇，被上诉人杨大学及其委托诉讼代理人韩增举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金域公司上诉请求：一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院(2020)皖0304民初3080号民事判决,改判驳回杨大学的诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用由杨大学承担。事实和理由:一、涉案房屋未办理产权登记,杨大学主张权利条件不成就,应当驳回其诉讼请求。2013年4月28日,金域公司与杨大学签订的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》,其中第十条约定了安置房屋面积确认及面积差处置方式:安置房交付后,产权登记面积与本协议约定面积发生差异,甲、乙同意按以下原则处置等内容,杨大学是依据本条提起本次诉讼,根据双方协议约定的内容是产权登记面积与协议面积发生差异,因此取得不动登记部门颁发的产权登记证书是确定房屋面积法定条件,本案中杨大学主张面积误差违约责任,必须以取得产权登记证书为前提条件,杨大学目前并未取得产权登记证书,其主张权利条件不成就,依法应当驳回其诉讼请求。二、退一讲,即使法院认定金域公司违约,一审法院以评估价支持杨大学诉求,没有依据合同约定市场评估价格11200元确定返还,明显错误。双方签订的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》,约定安置时间在2013年6月28日,在签订协议时,其中第十二条约定:“经甲乙双方协议,甲方在金域名城小区给乙方安置位于102、103、110计144.42平方米营业用房,乙方不支付等面积差价款,乙方向甲方支付超原面积12.35平方米评估价50%(市场评价价为11200元,购买价5600元)差价款计69160.00元。”因此,杨大学扩购金域公司房屋时的市场评估价是11200元,是双方认可的,签订协议时与房屋安置时仅相差2个月,安置时市场价完全可以采用双方签订协议时认可的市场评估价,目前,涉案房屋的市场价值也就10000元左右,与安置时基本相同,一审法院没有依据双方合同中已经约定市场评估价作为裁判依据,而采用评估机构背离市场价值的鉴定价格作为裁判依据明显错误。三、补偿安置协议中约定违约金明显过高。一审法院没有对违约金给予调整,判决有违公正,明显错误。本案中房屋测绘面积小于本协议约定面积共5.8平方米,远远小于杨大学扩购的12.35平方米,杨大学依据评估的房屋单价返还,其单价为23975-24939元之间,超过杨大学扩购每平方米5600元的单价4倍以上,双倍价格为8倍以上。杨大学用69160元购买了金域公司12.35平方米房屋,现因测绘面积误差5.8平方米,金域公司要返还17万余元,明显有违公平,因此,杨大学主张双倍价格的违约金明显过高，远远超过其实际的损失,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”规定,违约金过高依法应当给予调整,在一审中,金域公司已经提出违约金过高,要求给予调整,但一审法院并没有给予调整。金域公司认为测绘面积出现5.8平方米误差包括在杨大学扩购12.35平方米的范围内,本案返还价款按购买金域公司房屋每平米11200元市场评估价计算,才符合公平原则。四、金域名城2号楼102房屋内2.55平方米登记面积误差系测绘部门导致,金域公司并未故意违约,根据公平原则应当按杨大学扩购房屋的价格返还。杨大学提供的金域名城2号楼102号房屋的平面图与房屋建设的规划图明显不一致,金域公司规划设计图纸并无此缺角。该图缺角为2.55平方米,金域公司交付时该缺角是作为102房屋的厕所整体交付给杨大学使用的,经现场勘查发现该厕所在102室内开有一门,不久前被杨大学堵上,另开一门在外墙,门外为绿化带,并无任何其他建筑,且该门长期封闭,并不对外开放使用,该厕所实际为102号房屋专门所有。虽然法院向测绘部门了解该房是属于配电房,但是实际上该房屋内并无任何的配电设施,金域公司是按房屋的规划图进行的施工,该2.55平方米房屋面积误差并不是由于金域公司违约所导致,根据公平原则,2.55平方米面积应当以杨大学购买金域公司房屋价款每平方米5600元返还,合计金额为14280元。五、杨大学主张权利的时间已经过了诉讼时效,其诉求依法不应支持。六、杨大学申请的鉴定请求错误,其应当承担相应的鉴定费用,且该鉴定结果依法不应当采信。金域公司与杨大学之间的房屋安置纠纷主要是面积误差,以及面积误差应当返还的款项,其诉请标的没有超过20万元。双方之间签订《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定房屋的市场价是11200元双方认可的，杨大学鉴定是非必要的,杨大学在诉讼中提出了对房屋总价值的鉴定,鉴定价值高达300多万元,鉴定机构是以鉴定标的收取鉴定费用,本案鉴定费用达2万多元,明显超过本案的诉讼标的和诉讼目的,其鉴定请求是不当的,其应当承担相应的鉴定费用。目前,涉案房屋的市场价格就在每平方米1万多元,在2014年签订协议时双方认可的市场价是11200元,与目前市场价格差距不大,鉴定机构所采用的标准及方法所鉴定得出的每平方米23975元和24939元,远远背离市场价值,明显于事实不符,依法不应当采信。杨大学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案中杨大学主张权利条件成就，杨大学与金域公司签订房屋拆迁安置补偿协议，是房屋的所有权人。补偿协议约定的面积与实际安置的面积有误差，并且办理房产登记也需要金域公司进行配合。原审诉讼中双方共同委托鉴定机构对涉案房屋市场评估价格鉴定，该鉴定合法有效，应当作为认定案件事实的依据。金域公司的陈述与案件实际情况不符。违约金对违约方具有惩罚性的性质，该违约金的约定标准对金域公司和杨大学具有约束力。房屋面积误差有杨大学申请法院调取的调查令以及金域公司申请法院调取的房屋登记部门证据，证明该面积误差不在杨大学房屋内。选择鉴定机构有金域公司签字及手续，鉴定费应当由金域公司承担，请求二审法院一并处理鉴定费用。杨大学向一审法院起诉请求：一、判决金域公司返还杨大学房款198649.8元(114550.2元+84099.6元),房屋价格暂按每平方米27000元计算,具体价格待法院委托评估机构对相同位置,在安置时该房屋的市场评估价计算（庭审中变更为178775.6元）;二、诉讼费用由金域公司承担。一审法院认定事实：2013年4月28日,杨大学以房屋产权调换的方式与金域公司签订《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称安置协议),该安置协议约定：金域公司把金域名城2号楼102、103及1号楼110号安置房调换给杨大学,面积为141.42平方米。杨大学不支付等面积差价款，交超面积价款69160元。双方约定安置房屋面积确认及面积差处置方式为：安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），不足面积约定的部分，按安置时房屋的市场评估价值返还乙方。（2）、面积误差比绝对值超出3%的处理情况，超出3%以上的部分，甲方按安置时该部分房屋市场评估价值的双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记面积-协议约定面积）÷协议约定面积×100%。后被告给原告出具《蚌埠市城市房屋拆迁安置产权调换结算单》三份,1号楼110号实测面积40.34平方米,2号楼102号实测面积48.09平方米,2号楼103号实测面积47.19平方米,合计135.62平方米,与安置协议约定面积相差5.8平方米。面积差3%以内的面积为4.2426平方米，超3%的面积为1.5574平方米。另查明，苏国衡蚌埠评房字（2021）第0003号房地产估价报告金域名城1号楼110号、2号楼102号、2号楼103号商铺在2013年5月6日的市场评估单价分别为每平方米24939元、23975元、23975元。三套的平均单价为每平方米24296.33元。一审法院认为，杨大学与金域公司之间签订的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》系在双方平等、自愿基础上签订的，其内容不违反法律禁止性、效力性规定，应属有效，双方应按照协议履行。杨大学要求金域公司返还安置时安置房面积相差的市场评估价的房款符合有关法律规定，予以支持。金域公司应返还杨大学房款为24296.33元×4.2426平方米＋24296.33元×1.5574平方米×2＝178757.82元。关于鉴定费27200元，因杨大学诉请未包含，一审法院不予处理。关于金域公司辩称安置房的市场评估价应按照协议中约定的市场评估价11200元计算。一审法院认为，协议中约定是安置超原建面杨大学应当补交给金域公司的房屋差价款，而协议中并没有约定安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异的市场评估价格，而是约定双方在协议中约定的安置房交付后面积差价以市场评估价返还，故应当根据苏国衡蚌埠评房字（2021）第0003号房地产估价报告确定的市场评估价返还。对金域公司辩称不予采纳。关于金域公司辩称杨大学起诉超过诉讼时效，因涉案房屋没有办理产权登记手续，杨大学无法知晓涉案房屋产权登记面积，一审法院认为杨大学起诉时未超诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、金域公司于判决生效后十日内返还杨大学房款178757.82元；二、驳回杨大学其他诉讼请求。案件受理费4273元，减半收取2136.50元，由杨大学负担198.92元，金域公司负担1937.58元。二审中，金域公司、杨大学均未向本院提交新证据。金域公司、杨大学对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点是：1.杨大学诉请返还短少面积部分购房款条件是否成就；如条件成就，金域公司应返还房款数额如何计算；2.杨大学的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.鉴定费用是否应在本案中一并处理。关于争议焦点一。根据双方签订的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》第十条第（二）项约定：“安置房屋面积确认及面积差处置方式：本款规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置。安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，双方同意按照以下原则处置：…”。本案中，案涉安置房屋交付后，一直未办理产权登记。诉讼过程中，杨大学申请法院调取案涉房屋的房产分户图。根据蚌埠市房地产测绘队出具房产分户图，该图载明案涉三处房产的建筑面积。案涉房屋虽未办理产权登记，但蚌埠市房地产测绘队已对案涉房屋建筑面积进行了测绘并出具房产分户图。金域公司制作的《蚌埠市城市房屋拆迁安置产权调换结算单》也对安置给杨大学的三套房屋面积进行了确认。现建筑面积已经确认，杨大学主张据此进行面积确认符合双方约定。故杨大学主张金域公司返还案涉房屋面积短少部分价款的条件已经成就，金域公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于金域公司应返还房款数额问题。首先，关于短少面积问题。根据蚌埠市房地产测绘队出具的房产分户图及金域公司出具的《蚌埠市城市房屋拆迁安置产权调换结算单》载明，案涉三套房屋总面积135.62平方米,与安置协议约定面积141.42平方米相差5.8平方米。金域公司上诉称102号房屋内2.55平方米面积系测绘部门误差所致，但根据蚌埠市房地产测绘队2021年5月25日出具的《关于金域名城2号楼102号房屋测绘信息的回复》载明，金域名城2号楼102号房屋经实地勘察测量，结合规划图、竣工图等材料，该套房屋1/29轴至2/29轴交C轴以北设计并现场存在一间1.5米×1.7米配电间，根据国家房产测量规范，该配电间不属于102号房屋套内建筑面积。故该2.55平方米不应计入杨大学安置房屋建筑面积内，金域公司还原杨大学安置房屋面积短少5.8平方米。其次，关于短少面积计价标准问题。根据双方签订的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》第十条第（二）项约定，差价按照安置时该房屋的市场评估价计算。双方关于市场评估价如何确定并未作出明确约定。金域公司上诉称该处市场评估价应按照安置超原建面时杨大学补交给金域公司的房屋差价，因安置超原建面中确定的评估价，仅是针对超出原建面的计算标准，并不包含面积短少时的计价标准。对面积短少时的市场评估价，应按合同约定以安置时市场评估价进行确定。一审法院以司法鉴定机构出具的安置时市场评估价计算面积短少部分价款，符合双方合同约定，并无不当。关于争议焦点二。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，因案涉房屋一直没有办理产权登记，杨大学向法院申请调取案涉房屋面积材料后才知道其权利受到损害。故本案诉讼时效起算日期应自法院调取房产分户图之日起计算。金域公司上诉称安置房屋在2013年6月28日之前已经实际安置，结算单大概在8月份出具，应从该日计算诉讼时效。虽案涉房屋结算单在2013年交给杨大学，但因该结算单仅载明实测面积，并未载明建筑面积，不能推定杨大学知道案涉房屋短少建筑面积，不能认定杨大学自此知道其权益受到损害。金域公司主张杨大学主张权利超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。本案中，杨大学为举证证明案涉房屋安置时市场价值，向鉴定机构交纳鉴定费。一审法院以杨大学诉请未包含为由对鉴定费未予处理，杨大学对此并未提出上诉。现金域公司对此提出上诉要求对鉴定费用进行处理，该上诉主张不属于二审审理范围，本院不予处理。综上所述，金域公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4273元，由蚌埠金域房地产开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 王宇堂审 判 员 罗正环审 判 员 陈二伟二〇二一年八月十二日法官助理 毛婉月书 记 员 张智瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。