辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4668号 上诉人（原审被告、反诉原告）：大连海达广场酒店有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路22号。统一社会信用代码912102037873174227。 法定代表人：王桂燕，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：历俊文，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖经纬，辽宁纬轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汉庭星空(上海)酒店管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道2123号3层F33室。统一社会信用代码91310000785850071G。 法定代表人：何晖，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汉庭星空(上海)酒店管理有限公司大连香周路分公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路22号。统一社会信用代码：91210200559849849C。 负责人：何晖，该公司总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王慧恺、张皓钧，均系北京市金杜律师事务所上海分所律师。 上诉人大连海达广场酒店有限公司（以下简称“海达酒店”）因与被上诉人汉庭星空(上海)酒店管理有限公司（以下简称“汉庭酒店”）、汉庭星空(上海)酒店管理有限公司大连香周路分公司（以下简称“汉庭香周路分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海达酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2.改判驳回二被上诉人全部诉讼请求；3.改判二被上诉人额外支付3个月租金并支付相当于2020年房屋6个月租金的违约金，共计1,761,318.7元；4.改判二被上诉人支付拖欠水、电费共计31,256元；5.改判二被上诉人支付拖欠的人员工资439,256元；6.改判二被上诉人支付中央空调恢复费用783,899元；7.改判二被上诉人七楼恢复费用180,000元；8.判令二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审认定消防整改责任主体错误。根据双方合同约定、现场照片、上诉人提供的录音、被上诉人汉庭酒店提供的《限期改正通知书》，能够确定整改责任人是被上诉人汉庭香周路分公司。1.2019年11月29日，因案外人承租的房屋冒烟蔓延至汉庭酒店4楼引发火警，辽宁省大连市西岗区公安消防大队(以下简称“消防机关”)接警后立即上门检查，未在冒烟房屋发现消防隐患。消防机关为稳妥起见，事后又对整座大楼进项了消防隐患排查，在排查过程中发现被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司设置的配电柜及由该配电柜向物业铺设的电线不符合消防要求，存在消防隐患，因此向被上诉人汉庭香周路分公司出具了《限期改正通知书》。2.根据上诉人海达酒店与被上诉人汉庭酒店于2010年8月签订的《房屋租赁合同》附件(二)，供电及配电系统第(2)款的约定“甲方应将电缆至乙方指定位置(乙方租赁区域内乙方配电柜位置在一层)”，第(3)款的约定“……乙方施工后自设室内配电系统”及现场照片，可知被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司承租了一楼部分位置用于安装配电箱，由该配电箱向楼上铺设的电线均为被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司自行施工并负责维护，被上诉人设备维护人员为肖波，其身份信息在汉庭酒店的配电柜上可以看到。被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司的配电箱和上诉人海达酒店的配电箱在外观和放置位置上均有明显区别，能够确定需整改的配电箱是被上诉人汉庭酒店及汉庭香周路分公司所有。上诉人海达酒店李树海与肖波的电话录音可证明需整改的配电箱是被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司设置及维护，上诉人海达酒店提供的海达酒店李树海与消防队工作人员许某的电话录音可以证明整改义务人是被上诉人汉庭酒店及汉庭香周路分公司以及被上诉人不愿继续经营的事实。3.消防机关作为行政机关，其在出具《责令限期改正通知书》时应首先确定整改义务主体，在整改责任主体可以确定时，不向整改义务人出具通知书，转而向非整改义务人出具，并让非整改义务人督促整改义务人整改，这明显不符合逻辑和常理。另外，作为房屋的出租人，上诉人的主要目的就是收取租金，在上诉人有责任消除消防隐患却故意不作为，放任双方合同解除，也明显不符合常理。4.上诉人海达酒店及被上诉人汉庭香周路分公司签署的《安全管理协议书》内容主要针对消防报警主机、消防水泵房、消防水箱、电梯、消防通道等消防安全设备的管理及维护，协议第二条第5款约定的是上诉人海达酒店对消防主机的维修义务；第9款所述的各类设备房也是指消防安全类设备房，原审法院将被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司设置并负责维护的配电柜理解为消防安全类设备且应由上诉人海达酒店负责维修属于事实认定错误。5.退一步讲，上诉人海达酒店与被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司均提供了与消防机关工作人员许某的录音证据，被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司提供的录音证明整改义务人是上诉人海达酒店，上诉人海达酒店提供的录音证明整改义务人是被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司，两份证据在内容上直接冲突，单看该两份证据会出现事实真伪不明的情况，此时应由被上诉人汉庭酒店及汉庭香周路分公司补充提供证据，在被上诉人不能提供证据的情况下，应根据举证责任规则，让其承担举证不能的不利后果。被上诉人汉庭酒店及汉庭香周路分公司提供的《责令限期改正通知书》不仅不能证明整改责任主体是上诉人海达酒店，反而证明了整改义务人系被上诉人自己。因此，无论从证据规则角度还是被上诉人提供的证据角度，均不能得出整改义务人系上诉人海达酒店的结论，原审法院整改义务主体认定错误。二、被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司停业导致的营业损失应由上诉人海达酒店赔偿系错误认定。首先，被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司未按消防机关要求整改，一味推卸责任，导致停业，造成的损失应由其自行承担。其次，如果按照一审判决第三项认定的被上诉人停业期间营业收入可以达到551,041.87元，那么在如此可观的营业收入的前提下，被上诉人完全可以依据合同第6.3条约定“如甲方出租房屋有安全隐患也可经甲方书面同意后，(乙方)根据自身使用要求对租用房屋进行加固和改造，费用由甲方承担……”，在上诉人怠于履行义务的情况下，被上诉人自行处理并继续营业，相关费用向上诉人主张，但上诉人却置可观的营业收入于不顾而坚持解除合同，明显不符合常理。最后，被上诉人对于该部分的主张系单方的推算，营业收入实际上受各方面因素影响，一审法院直接认可被上诉人的计算方式，没有事实和法律依据。三、原审法院认定的上诉人应返还被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司25,000元电费押金系错误认定。被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司最后一次水表、电表的抄表时间是2019年12月21日，被上诉人于2020年1月13日向上诉人发函解约。按照常理，在被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司撤离之前必然产生水、电费，根据上诉人提供的最后抄表的读数，能够推算出被上诉人仍然欠缴水、电费31,256元。另外，2012年10月26日被上诉人银行转让凭证摘要注明的是“预付水电费”25,000元，上诉人于2012年10月27日开具的收据也记载的是“水、电费押金”，一审法院直接认定该笔款项为电费押金不妥。四、原审法院认定被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司向被上诉人海达酒店单方发出解约通知，该通知到达上诉人时即发生合同解除效力系错误认定。根据《全国民商事审判活动第九次会议纪要》第46条，“只有享有法定或约定合同解除权的当事人才能以通知的方式解除。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”上诉人海达酒店没有违约行为，合同没有约定和法定的解除情形，被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司不享有合同解除权，其单方发出的解除通知不发生法律效力，被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司单方违约解除合同应承担违约责任。五、原审法院认为被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司无需支付违约金系错误认定。被上诉人违约解除合同，应承担违约责任。1.根据上诉人海达酒店与被上诉人汉庭酒店于2010年8月签订的《房屋租赁合同》第10.5条的约定“乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前3个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋6个月租金的违约金后方可解除合同。”被上诉人违约解除合同，应承担9个月租金，其中3个月租金的性质类似于代通知金，6个月租金作为违约金。2.被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司单方违约解除合同，未进行正常的退租交接，未结清欠付的各项费用，交还的房屋不符合合同约定的“符合正常使用状态”且拒不提供门卡，导致上诉人海达酒店无法对外出租房屋，房屋长时间空置造成巨大损失。3.合同签订之初，考虑到被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司租赁期限较长，上诉人海达酒店提供了2个月的装修免租期，现被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司擅自单方解除合同，上诉人海达酒店出于信任利益免除的2个月租金实际已成为上诉人的损失。因此，被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司应按照合同约定支付3+6个月的租金，且该违约金的金额是合理的。六、上诉人有权要求被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司支付中央空调的恢复费用。双方的交接确认书关于空调的约定，是指被上诉人不使用上诉人原有的中央空调系统，并非交接时没有中央空调。事实上，上诉人在交付时房屋确实装有中央空调，按照双方合同约定，双方解约后，被上诉人有义务将房屋恢复原状，现上诉人不得不重新安装恢复，必须产生相关损失，该损失理应由被上诉人承担。七、被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司无需支付上诉人海达酒店七楼恢复费用系错误认定。根据上诉人海达酒店与被上诉人汉庭酒店于2010年8月签订的《房屋租赁合同》第7.2条的约定“乙方返还房屋应符合正常使用状态，返还时，应由甲方验收认可，并相互结清各自承担费用。”被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司未经交接擅自搬离房屋，六层的屋顶即七楼地面开凿的洞口未经恢复。且被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司承租房屋后进行了较大的施工改造，上诉人海达酒店重新使用需进行施工恢复，并按规定在房屋重新投入使用前需对房屋建筑结构进行建筑结构检测，所需费用较大，该项费用应由被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司承担。综上所述，被上诉人汉庭酒店、汉庭香周路分公司因自身经营不善，故意推卸整改责任，混淆整改义务主体，并以此为由违约解除合同，实现其谋划已久的撤店解约目的，给上诉人海达酒店造成了巨大的损失。为此，上诉人提出上述上诉请求，望贵院予以支持，以维护当事人的合法权益。 汉庭酒店、汉庭香周路分公司辩称，上诉人提出的上诉请求均没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人故意混淆存在消防隐患的位置，错误适用合同约定，片面将《责令限期改正通知书》的领取主体认定为整改主体，与事实不符，更于法无据。一审法院充分查明了上诉人对案涉房屋负有消防安全保障义务，认定事实清楚。1.从合同约定上来看，上诉人负有保证出租房屋及设施消防安全的义务。《房屋租赁合同》第1.2条约定：“甲方（上诉人）保证房屋…符合政府规定的…消防…要求或标准”；第6.3条约定：“房屋租赁期间，甲方保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全的状态”；附件二第一条2款第3项约定：“配电房的管理、维护、改造更新等所有事项均由甲方负责并承担费用”；第6款约定：“甲方出租的房屋必须满足消防安全要求”。《安全管理协议书》第二条第5款约定：“甲方保证消防报警主机24小时专人值守；发现火警（故障点）应立即通知酒店前台并及时实地查看；消防主机柜发生故障应第一时间告知乙方并安排专业人员进行排查维修，一般故障应在发现问题15天内完成维修，如遇特殊情况无法按时完成维修，应告知乙方整改方案并提醒乙方做好相应安全保障措施”；第9款约定：“甲方保证各类设备房满足乙方正常经营活动需要，并建立相应应急处理预案；发生设备故障第一时间告知乙方，自发现问题30天内完成维修工作，并向乙方提供应急联络方式。如遇特殊情况无法按时完成维修，应告知乙方整改方案并提醒乙方做好相应安全保障措施。”根据合同约定，上诉人对于案涉租赁房屋负有安全保障义务，对配电房的管理、维护、改造更新等所有事项均由甲方负责。2.从法律规定上来看，上诉人作为出租人，应保证出租房屋符合消防安全要求。《大连市消防条例》第十九条规定：“房屋出租时，出租人应当保证出租房屋符合消防安全要求。”《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任。”根据法律规定，上诉人作为出租人负有保证出租房屋符合消防安全要求的法定义务，并应根据与承租人订立的合同的约定承担相应的消防安全责任。3.从事实上来看，《责令期限改正通知书》及被上诉人一审提供的录音等证据显示，存在消防问题的系上诉人管理的一楼配电室而非配电柜，整改责任人为上诉人而非被上诉人。辽宁省大连市西岗区公安消防大队经办人员许楠出具的《责令期限改正通知书》载明：“该建筑物由一层配电室向建筑内铺设的电气线路不符合消防技术标准”。此外，被上诉人一审提供的消防大队许楠与汉庭酒店香周路店店长的沟通录音显示，许楠明确表示“从配电室出来的这个电气线路，未进行，铺设不符合消防技术要求”、“从他（上诉人）那个配电室出来”、“你是要求他（上诉人）整改”、“我这次说的也不是说要求你家（被上诉人）去整改”。上诉人一审提供的海达酒店李树海和消防工作人员电话录音也显示，海达酒店李树海认可“当初那个楼着火冒烟那会儿，你给我家下了一个调整的，完了又给汉庭下了一个”。因此，存在消防问题的位置为上诉人负责维护、管理的一楼配电室而非配电柜。而且，消防大队同时向被上诉人及上诉人出具了《责令期限改正通知书》，而消防大队向被上诉人出具《责令期限改正通知书》，并非要求被上诉人整改，而是由被上诉人领取后要求上诉人整改。综上，上诉人主张被上诉人为案涉房屋的消防整改责任主体缺乏法律依据，更严重违背事实。一审法院对“被告对租赁物是否存在安全隐患附有安全保障义务，消防部门要求对一楼电路进行整改，亦是被告应承担的义务”的事实认定清楚、正确。二、因上诉人原因导致被上诉人无法经营的，被上诉人要求上诉人赔偿因此造成的营业收入损失具有合同、法律及事实依据，一审法院认定正确。1.根据合同约定及法律规定，一方违约造成另一方损失的，应当承担赔偿责任。《房屋租赁合同》第9.1条约定：“因甲方…等情况的，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿乙方损失（包括…经营损失等），如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同”；第9.6条约定：“因甲方原因使乙方未能正常营业。给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失”；第10.3条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：10.3.3因甲方原因导致乙方无法正常经营的”。《安全管理协议》第四条约定：“如本协议一方未能按照本协议履行其义务的，应承担由此导致的全部责任与后果，如因此导致损失的，也应一并承担”。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，如前所述，因上诉人始终未履行消防安全保障义务，导致被上诉人自2019年11月29日起至案涉合同解除之日一直无法经营。根据合同约定及法律规定，被上诉人有权要求上诉人赔偿其无法经营期间的营业收入损失。2.被上诉人已就其损失承担了举证责任，一审法院据此认定的被上诉人损失金额正确，上诉人对其异议未提供任何证据证明，应承担不利后果。根据《房屋租赁合同》的约定及《合同法》第一百一十三条的规定，被上诉人有权主张的损失包括上诉人违约导致的直接损失（现有财产的减少等）与间接损失（可得利益损失）。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定：“租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。”因此，被上诉人有权主张的损失包括因上诉人违约导致停业期间支出的各项营业成本以及经营利润，即该期间的营业收入。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条规定：“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”因此，被上诉人作为非违约方仅承担可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任，且人民法院也可以根据具体情况予以裁量。违约方则需对非违约方没有采取合理减损措施、负有过失等承担举证责任。就营业收入损失的计算依据，被上诉人一审时已提交《汉庭酒店香周路门店2019年度财务报表及审计报告》证明，汉庭酒店香周路店2019年全年营业收入为4,190,214.23元，而上诉人虽主张“营业收入实际受各方面因素影响”，但并未提交任何证据证明，其主张不应予以采纳。因此，一审法院依据汉庭酒店香周路店停业当年最新的审计报告，根据全年平均营业收入认定被上诉人停业期间营业收入金额为551,041.87元（4,190,214.23元÷365天×48天），完全正确，与客观事实相符。三、上诉人未举证证明汉庭酒店香周路店仍欠付水、电费，无论被上诉人缴纳的系电费押金还是水电费押金，上诉人均应予以返还，一审法院认定正确。本案一审时，上诉人主张被上诉人欠付水、电费，但仅提交了无法反映电费使用期间及使用主体的水、电表读数，一审法院认为上诉人提供的水、电表读数无法证明系被上诉人租赁案涉房屋期间产生，上诉人也未举证证明此期间费用已实际发生，从而认定上诉人应返还25,000元押金。上诉人现主张汉庭酒店香周路店最后一次抄水表、电表的时间是2019年12月21日，并根据被上诉人于2020年1月13日发函解约推测被上诉人撤离之前必然产生水、电费，但并未提供任何证据证明，且其推测与事实情况不符。根据被上诉人一审提交的证据12-20，被上诉人因消防问题早在2019年11月29日即停止经营，因上诉人一直未完成消防整改，根据消防大队的要求，被上诉人一直无法恢复经营，直至2019年12月25日完成撤场。因此，被上诉人自2019年11月29日至合同解除前一直停止营业，上诉人提出的汉庭酒店香周路店在2019年12月21日至2020年1月13日期间必然产生水、电费的主张不成立。上诉人虽然对被上诉人支付的25,000元系水、电费押金还是电费押金均在异议，但其认可该款项的押金性质，在被上诉人未欠付水、电费的情况下，无论系电费押金还是水电费押金，上诉人均应予以返还。一审法院关于上诉人应返还25,000元的认定正确。四、上诉人未履行消防安全保障义务，导致被上诉人无法正常经营，被上诉人有权单方解除合同，一审法院认定案涉合同自解除通知到达上诉人之日起解除正确。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。《房屋租赁合同》第10.3条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：10.3.3因甲方原因导致乙方无法正常经营的”。本案中，因上诉人未履行消防安全保障等义务，租赁建筑物内出现消防安全问题，导致消防大队发出《责令限期改正通知书》，致使被上诉人停止经营。上诉人对其负有消防安全保障义务没有异议，对于租赁建筑物内存在消防安全问题造成被上诉人无法正常经营也没有异议，其异议仅是认为消防安全问题系由被上诉人导致，但该主张显然是不符合事实，也没有任何有效证据证明，甚至与本案现有的多个证据相矛盾。因此，被上诉人有权依据上述合同约定及法律规定单方解除合同，一审法院认定双方租赁合同已于该通知到达上诉人时解除并无不当。五、被上诉人单方解除租赁合同具备充分的法定事由和约定事由，不属于承租人单方违约解除合同，不应承担违约责任。1.如前所述，案涉租赁合同解除系因出租人未履行消防安全保障等义务导致，并非承租人在没有合同约定的情形下单方解除引发。因此，承租人有权按照前述合同约定和法律规定单方解除合同，不属于上诉人主张的“被上诉人违约解除合同”的情况，也不符合《房屋租赁合同》第10.5条约定的“非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前3个月向甲方提出…”的情形（上诉人在上诉状中隐去了该条款中“非本合同约定的情况下”的表述）。因此，上诉人无权依据合同第10.5条的约定要求被上诉人承担单方解除的额外租金和违约金。2.上诉人提出的被上诉人“未进行正常的退租交接、未结清各项费用、交还的房屋不符合合同约定的‘符合正常使用状态’且拒不提供门卡”等主张完全不符合事实。被上诉人积极履行了交接义务，双方未进行现场交接责任在上诉人。关于退租交接，被上诉人在《解除及房屋返还交接的通知》中明确载明“我司已按约定将房屋腾空。就该房屋返还交接事宜我司愿意配合贵司积极处理，我司处理该事宜的联系人为房俊（电话：155××××3151）。如贵司在本通知送达贵司之日起2个工作日内不与我司员工房俊联系办理该房屋返还交接事宜的，则不论贵司是否接房、接钥匙，均视同我司已经有效向贵司履行了房屋腾空、返还交接的全部手续。”上诉人拒收该函件未联系被上诉人指定人员办理现场交接，属于其对自身权利的放弃，因此导致的房屋空置损失的责任不在被上诉人。关于房屋返还状态，《房屋租赁合同》第1.3条约定：“甲、乙双方同意该附件和房屋交接单位为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据（自然损坏、合理磨损除外）”因此，被上诉人向上诉人返还房屋时以《房屋租赁合同》附件二为验收依据，而合同附件二中“房屋及附属设施情况”部分仅要求房屋符合基本的建筑物土建、供电、供水、排水排污、电梯及消防系统等条件即可，被上诉人交还的房屋除相关设施自然损坏及合理磨损外均符合上述条件。关于费用结清及门卡交还，被上诉人已按约支付了解除合同前产生的租金及水电费等全部费用，不存在费用拖欠。被上诉人一审时提交的撤场视频显示，由于上诉人拒不处理交接事宜，被上诉人于2019年12月25日已将全部门卡及钥匙等一并现场交至上诉人办公地址，并已由上诉人的工作人员接收。上诉人在一审庭审中的陈述也实质认可了其已收到钥匙，且上诉人提交的照片等证据更加表明案涉房屋已由其实际控制。3.上诉人提出的“海达酒店出于信任利益免除的2个月租金实际已成为上诉人的损失”的主张缺少事实及法律依据。上诉人与被上诉人关于免租期的约定系双方真实意思表示，该约定已履行完毕，并不因合同的解除而无效，免租期更不因此成为上诉人的损失。综上，上诉人单方解除合同符合合同约定及法律规定，并已按约进行了房屋交接，不应承担违约责任，一审法院驳回上诉人的该项诉讼请求正确。六、上诉人交付房屋时并未安装中央空调，被上诉人返还房屋时无需支付中央空调恢复费用，一审法院认定正确。《房屋交接确认书》载明上诉人交接房屋时“空调”一项的使用状况为“无”。《房屋租赁合同》第1.3条约定合同附件二是本合同终止时被上诉人向上诉人返还该房屋的验收依据，而合同附件二“房屋及附属设施情况”部分并未记载案涉房屋安装有空调，更明确约定“空调、设备外机：乙方租赁区使用自己的空调系统，空调由乙方自行安装，甲方无偿提供空调及设备外机的安放位置”。因此，上诉人仅提供了空调及设备外机的安放位置，并未提供空调，被上诉人返还房屋不具有恢复中央空调的义务，更不应支付中央空调恢复费用，一审法院认定正确。七、合同并未要求被上诉人返还房屋时进行地面平整，明确约定固定装修归上诉人所有，可分离的设施设备由被上诉人自由处置，被上诉人无义务恢复，且租赁房屋七楼系违章建筑，上诉人主张七楼恢复费用缺乏合同与法律依据。对于房屋返还状态，上诉人要求被上诉人对七楼地面开凿洞口进行恢复，但《房屋租赁合同》第1.3条约定以合同附件二为房屋返还时的验收依据，而合同附件二中“房屋及附属设施情况”部分仅约定了基本的建筑物土建、供电、供水、排水排污、电梯及消防系统要求，并无关于地面平整的要求，被上诉人的主张缺乏法律依据。对于上诉人提出的恢复七楼施工改造的要求，《房屋租赁合同》第7.2条约定：“乙方装修所添置不可分离的固定装修归甲方所有，甲方有权进行处置。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权”；第10.5条约定：“若乙方单方解除合同的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有”。因此，被上诉人对七楼进行装修改造后形成的固定装修归上诉人所有，由上诉人处置。对于被上诉人装修后添置的可以分离的设施、设备和器具等，被上诉有自由处置权。无论是七楼的固定装修还是可分离的装修，被上诉人均无义务恢复，且上诉人对被上诉人进行的七楼装修改造知情，但在长达十年的时间内从未提出异议。此外，上诉人提供的房产证显示案涉租赁房屋总层高为六层，不包括第七层，结合《房屋租赁合同（补充协议）》载明的“七层临建房”，可知上诉人要求恢复的七层属于无证的临时的违章建筑。对于违章建筑，上诉人不得违法使用，从而不得出于继续使用的目的要求被上诉人违法恢复。在司法实践中，根据相关案例，租赁房屋属于违章建筑的，无论承租人装修改造是否经过出租人同意，都无需承担恢复原状的费用。因此，上诉人要求被上诉人承担七楼恢复原状费用的主张缺乏事实及法律依据，一审法院驳回上诉人的该项诉讼请求完全正确。 汉庭酒店、汉庭香周路分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告汉庭酒店返还保证金人民币50万元及逾期返还保证金的违约金（自2020年1月20日始，以50万元为基数，按5%计至实际返还之日为止）；2、判令被告立即向原告汉庭香周路分公司返还租金1,860,773.91元（涉案房屋自解除之日2020年1月15日起至2020年10月31日期间的租金2,348,425元/366天×290天）；3、判令被告立即向原告汉庭香周路分公司退还租金685,713.93元（因下水管道问题导致无法经营使用的15间房间，自2016年4月1日起至解除之日期间的租金1.155元/平方米/天×428.968平方米×1384天）；4、判令被告立即向原告汉庭香周路分公司赔偿利润损失547,741.01元[因下水管道问题导致无法经营使用的15间房间，自2016年4月1日起至解除之日期间的利润损失（房费收入106.86元×275天+122.14元×365天+137.61元×365天+125.53×365天）×15间房-租金成本685,713.93元-其他成本1,430,000元]；5、判令被告立即向原告汉庭香周路分公司赔偿营业收入551,041.87元（因消防问题导致涉案房屋自2019年11月29日之日起至解除之日期间的营业收入4190214.23元÷365天×48天）；6、判令被告立即向原告汉庭香周路分公司赔偿装饰装修残值损失2,662,125.43元（装修残值损失=固定资产账面净值204,414.26元+经营租赁固定资产改良净值2,457,711.17元）；7、判令被告立即向原告汉庭香周路分公司返还电费押金人民币25,000元。 海达酒店向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人额外支付3个月租金并支付相当于2020年房屋6个月租金的违约金，共计1,761,318.7元；2、判令被反诉人支付欠缴房租561,794.75元；3、判令被反诉人支付拖欠的费用（包括水费、电费、人员工资等）共计439,256元；4、判令被反诉人支付广告费810,000元；5、判令被反诉人中央空调恢复费用783,899元；6、判令被反诉人七楼恢复费用180,000元；上述第一至第六项总计453,403.45元。 一审法院认定事实：2010年8月17日，原告汉庭酒店（乙方）与被告海达酒店（甲方）签订《房屋租赁合同》，内容为：一、甲方出租给乙方的房屋位于大连市西岗区位置。该房屋实测建筑面积为10,066平方米；乙方实际向甲方租赁酒店的建筑面积为5460.45平方米，包括：地上一层部分及四层至七层全部。甲方作为该房屋的所有权人或者合法转租人与乙方建立租赁关系。甲方保证房屋现状不属违章建筑。该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方合同附件（二）中加以列明。二、甲乙双方同意，租赁该房屋作为汉庭连锁酒店及酒店配套经营使用，乙方提供营业执照复印件并加盖公章，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。三、甲、乙双方约定，自2010年9月1日起至2010年10月31日为免租装修期；自2010年11月1日起至2025年10月31日止，租赁期限为15年。甲方于2010年9月1日(交房日)前向乙方交付该房屋，如果经甲乙双方协商推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。甲方应按本合同约定将全部租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书。甲乙双方签署房屋交接确认书并不免除甲方出租房屋由于产权问题、房屋抵押、担保或债务纠纷应承担的违约及赔偿责任。租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前叁个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订房屋租赁合同。甲方承诺在本合同租赁期满后，在同等条件下乙方享有对该房屋的优先租赁权。四、甲、乙双方约定，租赁单价为：1.10元/平方米/天。自2010年11月1日起，首个租金为2,192,370(其中房租1,534,659元，物业管理费657,711元)元/年；第六个年度(2015年11月1日)开始租金在第一年基础上递增5%，为2,301,988(其中房租1,611,392元，物业管理费690,596元)元/年；第十一个年度(2020年11月1日)在第六年的基础上递增5%，为2417087(其中房租1,691,961元，物业管理费725,126元)元/年；除租金以外，乙方无需支付其它费用。在签订本合同后5个工作日内，乙方支付保证金伍拾万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，合同终止后5个工作日内甲方返还该保证金。首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按半年度支付。该房屋全部交付乙方后5个工作日内将首期的租金1,096,185付给甲方。以后乙方每半年应在付款日前30日向甲方支付下期租金。甲方应在乙方应付款5日前将房屋所在地税务机关认可正规房屋租赁发票交付乙方(其中物业税发票占30%)，以便乙方按期支付。如果由于甲方未能按时将发票交付乙方，则乙方可依次顺延付款日期不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金；乙方如有拖欠支付租金，每超一天按季租金5%违约金。如乙方需在承租房屋所在地注册成立子公司(或分公司)的，甲乙双方同意乙方先行按照房屋租赁合同约定支付费用，甲方应按照已付金额提供收款收据。如乙方承租房屋所在地子公司(或分公司)营业执照已经办理完毕的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司，甲方开具发票及支付租金都以该子公司和分公司名称为准。甲方应根据乙方子公司(或分公司)要求及时提供正式房租发票调换己经出具的费用收据。五、租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、热能、通讯等与酒店经营相关的费用由乙方承担。若以上费用由乙方直接向政府相关部门支付，则甲方应给乙方单独的水、电等读表，该房屋甲方已出租其他租户的水电等费用由其自行向甲方缴纳，与乙方无关。若上述费用由甲方或甲方委托物业公司代收，则甲方或甲方委托物业公司按照房屋所在地城市公用事业规定的相应费用标准收取(代征代收不应该超额征收)，甲方应于乙方应付款日前5日向乙方提供服务费发票和相应收款收据。乙方依据实际租赁面积分担能源和相关的损耗费。在房屋租赁期间，与房产及土地有关的税费等由甲方自行办理和承担费用。现有装修、附属设施、设备状况、水电气等现有配套状况和乙方装修和增设附属设施有关事宜的约定具体在附件中列明。该房屋广告位约定：乙方租赁该房屋后，可自行决定在乙方租赁范围内发布有乙方公司标识的广告，乙方无需向甲方支付任何费用。包括在乙方大堂门口位置、6楼顶上方一侧、侧招发布乙方公司标识广告，期限按本合同有效期执行(广告申请、制作费及日常费用由乙方承担)。但不得损坏甲方房屋主体结构，并需办理有关手续。乙方租赁区域建筑物的广告发布权归乙方所有。六、租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及其原有附属设施有损坏和故障时，房屋维修手续、费用由甲方办理及承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该出租房屋。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。房屋租赁期间，甲方保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全的状态。如甲方出租房屋有安全隐患也可经甲方书面同意后，根据自身使用要求对租用房屋进行加固和改造，费用由甲方承担。甲方对该房屋应定期进行检查、养护时，应提前书面通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方应避免对乙方使用该房屋造成影响。甲方为保证乙方对该房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，甲方同意提供租赁范围内所有建筑物的建筑、结构、水、电、暖、气、等各专业竣工图纸，以及历年来建筑物改建、扩建、拆除等情况的相关图纸和资料。乙方应在工程改造完成后将改建图纸交甲方存档。乙方不得擅自改动主体设施和建筑结构。对改建过程中产生的超标排放污水、烟尘、噪音而引起的罚款整改费用由乙方承担。乙方办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的十日内返还该房屋。乙方返还房屋应符合正常使用的状态，返还时，应由甲方验收认可，并相互结清各自承担费用。乙方装修所添置不可分离的固定装修归甲方所有，甲方有权进行处置。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。八、房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租部分场所；如果乙方在该租赁房屋所在地已经或将要设立下属子公司和分公司的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司，甲方开具发票及支付租金都以该子公司和分公司名称为准。九、因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿乙方损失(包括装修改造、酒店用品购置、设备购置及配套设施、经营损失等所有费用)，如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于本合同当年租金总额的违约金。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。甲方未按合同约定时间完全向乙方交付房屋，每逾期一天甲方应当向乙方支付合同季租5%的违约金；甲方不按本合同的约定返还保证金，每逾期一天，按应返而未返保证金5%的标准向乙方支付违约金。因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。十、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金：甲方交付的房屋不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；因甲方原因导致乙方无法经营的。本合同签订后，非本合同约定的情况下，若甲方单方变更、终止、或解除合同的，需提前3个月向乙方提出，经乙方同意且向乙方承担当年房屋6个月租金的违约金和赔偿金后方可解除合同。若乙方单方变更、终止、或解除合同的，需提前3个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋6个月租金的违约金后方可解除合同。若乙方单方解除合同的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有。 另，合同附件（二）中约定，供电及配电系统：(1)交付时，甲方无偿提供供电量不小于350KW三相商业性质用电并确保租赁期间正常供电，甲方保证以上电量满足乙方供电需要，无需增容；如需增容由甲方办理相关手续，并承担费用。(2)甲方应将电缆至乙方指定位置(乙方租赁区域内的乙方配电柜位置在一层)，在双方交接场地日起正式送电。(3)甲方总表为分户的，相关损耗按用电量分摊，配电房的管理、维护、改造更新等所有事项均由甲方负责并承担费用。乙方施工后自设室内配电系统。消防系统：甲方出租的房屋必须满足消防安全要求。甲方应在房屋交付前完成甲方物品拆除。房屋交接后，甲方未拆除物品乙方有权自行处理，包括租赁区域内装修面层(顶、地、墙)及附属设施等。甲方同意由乙方自行设计装修3层至七层的外墙。甲乙双方分界墙由乙方砌筑。乙方外立面施工时，可拆除非承重的维护墙、假柱等，保证乙方外立面可按照乙方设计效果施工。乙方装修施工中涉及的包括但不限于公共消防管、给水管、上层排水通过下层排出、外立面窗等问题，甲方应根据乙方要求予以解决。如甲方不能提供底层排水排污的情况下，甲方必须协调相关单位允许乙方将下水管道通过下一层排至相应的管道井内。乙方无需另外支付费用。乙方租赁区使用自己的空调系统，空调由乙方自行安装，甲方无偿提供空调及设备外机的安放位置。 2010年10月16日，原告汉庭酒店与被告海达酒店签订《补充协议》，将交房日期调整为2010年10月16日。2012年7月31日，原告汉庭酒店（乙方）与被告海达酒店（甲方）签订《房屋租赁合同（补充协议）》，内容为：一、甲方出租给乙方的房屋位于大连市西岗区位置，海达酒店四层至七层楼部分，面积5570.6平方米(原合同中建筑面积5460.45平方米，增加110.15平方米，其中一楼大堂73.4平方米、监控室面积13.67平方米，七层临建房50.42平方米，应收费使用面积73.4-13.67+50.42=110.15平方米)。二、甲、乙双方约定租赁单价为1.10元/平方米/天。自2010年11月1日起，租金为2,236,595(其中房租1,565,617元，物业管理费670,978元)元/年；第六个年度(2015年11月1日)开始租金在第一年基础上递增5%，为2348425(其中房租1,643,897元，物业管理费704,528元)元/年；第十一个年度(2020年11月1日)在第六年的基础上递增5%，为2465846(其中房租1,726,092元，物业管理费739,754元)元/年。租金每年11月1日前乙方收到甲方下年度发票后10个工作日内一次性付清，如果由于甲方未能按时将发票交付乙方，则乙方可依次顺延付款不承担违约责任。如果乙方收到甲方发票拖欠支付租金每超一天按季租金5%违约金。三、其他条款与原合同一致。 2010年8月20日，原告汉庭酒店以银行转账方式向被告海达酒店支付保证金50万元。2010年11月，原告汉庭香周路分公司成立。2012年10月26日，原告汉庭香周路分公司向被告海达酒店支付水电费押金2.5万元。汉庭香周路分公司支付案涉租赁房屋租金、物业费至2020年10月31日，被告海达酒店均向原告汉庭香周路分公司开具了相关年度的增值税发票。 2019年11月15日，汉庭香周路分公司（乙方）与海达酒店（甲方）签订《安全管理协议书》，第二条第5款约定：“甲方保证消防报警主机24小时专人值守；发现火警（故障点）应立即通知酒店前台并及时实地查看；消防主机柜发生故障应第一时间告知乙方并安排专业人员进行排查维修，一般故障应在发现问题15天内完成维修，如遇特殊情况无法按时完成维修，应告知乙方整改方案并提醒乙方做好相应安全保障措施”；第9款约定：“甲方保证各类设备房满足乙方正常经营活动需要，并建立相应应急处理预案；发生设备故障第一时间告知乙方，自发现问题30天内完成维修工作，并向乙方提供应急联络方式。如遇特殊情况无法按时完成维修，应告知乙方整改方案并提醒乙方做好相应安全保障措施。” 2019年11月29日，海达酒店一楼对外出租的车间冒烟蔓延至酒店客房区域导致消防系统报警，2019年12月3日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队向原告汉庭香周路分公司发出《责令期限改正通知书》，确认在消防监督检查中发现“该建筑物由一层配电室向建筑内敷设的电气线路不符合消防技术标准”，责令于2019年12月9日前改正。整改合格后方能营业。汉庭酒店香周路分公司自2019年11月29日疏散客人后一直处于停业状态，2019年12月25日撤离案涉租赁房屋。 汉庭酒店分别于2019年12月23日和2019年12月31日以邮寄送达方式向海达酒店发出了《重大消防隐患整改督促函》及《重大消防隐患整改再次督促函》，重申了上述消防安全问题，并要求海达酒店在2020年1月10日前有效整改完毕，确保汉庭酒店可以安全使用该租赁房屋，否则将解除涉案房屋租赁合同。 2020年1月13日，二原告共同向被告海达酒店发出《解除及房屋返还交接的通知》，以“1、多间房屋存在下水管道老化等问题，经与贵司多次催告，贵司始终拒绝履行维修义务，导致这些房屋始终无法使用。2、因贵司物业电气线路不符合消防要求的问题引发火警，严重危及人身安全”为由，要求解除《房屋租赁合同》及与此相关的全部补充协议；返还保证金50万元和多收取的租金。另告知已按约定将房屋腾空，在本通知送达被告之日起2个工作日内办理该房屋返还交接事宜。该通知于2020年1月15日到达被告处并被被告拒收。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同（补充协议）》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告在租赁合同签订后按约支付了保证金，并按合同约定支付案涉房屋租金和物业管理费至2020年10月31日。2019年11月29日因海达酒店一楼对外出租的车间冒烟蔓延至酒店客房区域导致消防系统报警，辽宁省大连市西岗区公安消防大队向原告汉庭香周路分公司发出《责令期限改正通知书》，责令整改，致使原告租赁房屋停止经营。原告两次向被告发出《重大消防隐患整改督促函》，未果。原告于2020年1月13日向被告海达酒店发出《解除及房屋返还交接的通知》，双方租赁合同已于该通知到达被告处时解除。 关于案涉《房屋租赁合同》解除后，被告是否应该退还原告已交付的保证金及房屋租金一节，一审法院认为，原、被告双方对租赁合同已于2020年1月15日解除没有争议，合同解除后双方合同的权利义务已经终止，被告应向原告返还合同终止后的已付租金。庭审中原、被告双方均已确认原告租金已经支付至2020年10月31日，故原告主张被告返还自2020年1月15日起至2020年10月31日期间的租金1,860,773.91元（2,348,425元/366天×290天）合理，一审法院予以支持。同时，《房屋租赁合同》约定，合同终止后5个工作日内向甲方返还保证金，因此原告要求被告返还保证金50万元的请求，一审法院予以支持。原告主张被告承担逾期返还保证金的违约金的请求系当庭增加的诉求，未就该项诉求交纳诉讼费用，一审法院不予支持。 关于原告要求被告退还因下水管道问题导致无法经营使用的15间房间自2016年4月1日起至解除之日期间的租金及赔偿此期间利润损失一节。一审法院认为，通过原告所举的电子邮件可以看出，下水管堵塞系因两家共用排水所致。2016年4月5日12：37分的邮件表明，被告已经明确要求将下水管线分开，原告也着手开始进行下水管施工。2016年5月8日20:12分邮件显示，“鉴于大连香炉礁店的赢利能力弱，目前管道漏水的解决方案确定需要时间。现门店申请将涉及漏水的15间客房PMS下线”。可见，15间客房停止运营的行为系原告经营中单方作出的决定，且该15间房原告仍以其他用途在使用，结合原告发出的《解除及房屋返还交接的通知》及合同过程履行中支付租金的情况，可以看出，截至2020年1月原告要求解除合同时，原告并未就15间客房存在无法使用的情形系被告造成而向被告主张过相关权益，故原告该项诉求一审法院不予支持。 关于原告要求被告赔偿因消防问题导致涉案房屋自2019年11月29日起至解除合同之日期间的营业收入一节，《责令期限改正通知书》认定“该建筑物由一层配电室向建筑内敷设的电气线路不符合消防技术标准”。根据双方合同附件中的约定，配电房的管理、维护、改造更新等所有事项均由被告负责。《安全管理协议书》约定被告保证各类设备房满足原告正常经营活动需要，自发现问题30天内完成维修工作。因此，被告对租赁物是否存在安全隐患负有安全保障义务，消防部门要求对一楼电路进行整改，亦是被告应承担的义务。因此被告应承担因整改原告无法正常使用租赁房屋所造成的经营损失，原告按2019年全年营业收入为基数，主张上述期间营业收入551,041.87元（4,190,214.23元÷365天×48天）合理，一审法院予以支持。 关于原告要求被告赔偿装饰装修残值损失一节，原被告双方自2010年8月即建立租赁关系，原告使用租赁房屋近十年，原告未提供其经营期间对案涉租赁房屋进行装饰装修的具体明细，仅以审计报告主张残值损失，依据不足，一审法院不予支持。 关于原告主张的电费押金25,000元一节，因被告提供电表读数无法证明系原告租赁案涉房屋期间产生，被告也未举证证明此期间费用已实际发生，故原告已支付的电费押金25,000元应予返还。 关于被告要求原告额外支付3个月租金并支付相当于2020年房屋6个月租金的违约金1,761,318.7元的反诉请求，因原告提出解除合同的原因系海达酒店一楼对外出租的车间冒烟蔓延至酒店客房区域导致消防系统报警，消防部门下发《责令期限改正通知书》，责令整改，致使原告租赁房屋停止经营。原告两次向被告发出《重大消防隐患整改督促函》，被告仍未解决的情况下发生，被告该主张不能成立，一审法院不予支持。 关于被告主张的原告迟延支付租金的违约金561,794.75元的反诉请求，因被告未举证证明其向原告提供每笔发票的日期，即未能证明原告付款时间超出合同约定的收到发票后十个工作日，且被告在双方履行合同过程中亦未向原告就原告迟延支付租金提出任何质疑，故被告该项请求一审法院不予支持。 关于被告主张的原告拖欠水费、电费、人员工资等费用共计679,256元的反诉请求，其中水电费一节，因被告未提供充分证据证明该些费用系由原告使用案涉房屋产生，也未提供相应票据予以证明该费用已实际发生。关于人员工资，被告未提供证据证明双方对支付人工工资以及支付金额达成了协议。故被告上述请求，一审法院不予支持。 关于被告主张的广告费810,000元的反诉请求，根据双方合同约定，原告租赁区域建筑物的广告发布权归原告所有，可自行决定在租赁范围内发布有原告公司标识的广告，无需向被告支付任何费用。原告在合同期内发布的任何广告，被告均并未提出异议也未向原告主张过任何费用。故被告该项主张无事实依据，一审法院不予支持。 关于被告主张的中央空调恢复费用783,899元的反诉请求，因双方签订的《房屋租赁合同》附件房屋交接单中对案涉房屋中的物品有明确的列明，并未包括中央空调，且被告亦无证据证明该节费用已实际发生，故被告该项请求一审法院不予支持。 关于被告主张的七楼恢复费用180,000元的反诉请求，因双方合同履行期间被告未就原告如何使用租赁房屋提出过异议，而餐厅和厨房属于酒店配套设施范围，双方合同亦未约定合同解除后需恢复原状的情形。故被告要求原告承担恢复原状费用缺乏依据，一审法院不予支持。 关于被告主张的原告汉庭酒店诉讼主体资格不适格一节，案涉保证金50万元系原告汉庭酒店依据租赁合同的约定向被告支付，现案涉租赁合同终止履行，被告理应向原告汉庭酒店返还保证金。总公司的诉讼主体资格并不因分公司的设立而消失。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决:一、被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司保证金50万元。二、被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）汉庭星空上海酒店管理有限公司大连香周路分公司租金1,860,773.91元。三、被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）汉庭星空上海酒店管理有限公司大连香周路分公司因消防问题导致涉案房屋自2019年11月29日起至解除合同之日期间的营业收入551,041.87元。四、被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）汉庭星空上海酒店管理有限公司大连香周路分公司电费押金25,000元。五、驳回原告（反诉被告）汉庭星空上海酒店管理有限公司大连香周路分公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,824元(原告已预付)，由原告（反诉被告）汉庭星空上海酒店管理有限公司大连香周路分公司负担28,464元，被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司负担23,360元；反诉费21,202元（被告已预交），由被告（反诉原告）大连海达广场酒店有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人海达酒店提交如下证据：第一组证据：大连市西岗区公安消防大队向海达酒店作出的《责令限期改正通知书》，拟证明被上诉人提出的消防问题的责任人是被上诉人，与上诉人无关；第二组证据：海达酒店一楼大堂平面简图、海达大楼外部照片两张，拟证明汉庭酒店经营区域与海达大楼其他区域完全独立，海达酒店配电中心与汉庭酒店配电柜在不同位置，汉庭酒店自行对经营区域装修，铺设了电缆、设置了配电柜并有专门的电工负责维护，消防大队在消防检查时可以明确区分责任主体；第三组证据：汉庭海达广场酒店电缆及防火门方案、汉庭水电管线方案，拟证明案涉的电缆均由被上诉人进行施工，电气线路问题应由被上诉人整改，与上诉人无关；第四组证据：消防改造工程检查、汉庭海达酒店业主部分消防改造内容、施工安全保证，拟证明案涉房屋的消防工程改造由被上诉人施工，《安全管理协议书》中约定的事项与案涉消防整改的电气线路没有必然联系；第五组证据：施工方案，拟证明被上诉人入驻时，上诉人原有的空调系统是存在的，当时由被上诉人进行了拆除；第六组证据：汉庭快捷大连海达广场店与海达酒店关于运营费用确认、海达发给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司大连香周路分公司的函件，拟证明被上诉人需向上诉人支付人工费等相关费用；第七组证据，证明材料，拟证明冒烟事件发生至今，整栋大楼一直处于正常营业状态，各商户的经营未受到任何影响，被上诉人的正常经营其实不会受到影响，其主张的解除合同原因不成立；第八组证据，海达酒店四、五、六层风机盘管配管平面图，拟证明上诉人配有中央空调系统，现该系统已由被上诉人拆除；第九组证据，关于海达酒店内租于汉庭电梯损坏事宜处理意见即相应措施，电梯拆除三方协议，拟证明冒烟事件发生时被上诉人使用的电梯是其自行安装，被上诉人提交的与消防大队许警官沟通录音中提到的电梯线路问题的整改责任主体是被上诉人；第十组证据照片，拟证明汉庭酒店一楼大厅与海达酒店被玻璃幕墙隔离，故消防大队给被上诉人下发通知书中的配电室在被上诉人管辖区域内。二被上诉人质证意见：对第一组证据真实性无法确认，对关联性及证明目的有异议，该证据恰恰证明被上诉人解除通知中所述的案涉租赁建筑物存在消防安全问题，上诉人未履行完毕整改义务，导致被上诉人被消防大队责令停业，上诉人在限期内未整改完毕，租赁合同目的无法实现；对第二组证据真实性有异议，汉庭酒店并未设置配电室，仅有一个配电柜在前台后面，配电柜上明确写明“低压配电柜”，而非配电室，大楼的配电室在海达酒店区域一楼及其地下室，标示为“变电所”、“强电间”，大楼所有用电均从该配电室处引出电缆，对该组证据关联性及证明目的亦有异议；对第三组至第十组证据的真实性、关联性及证明目的有异议。本院经审查认为，上诉人提交第一组证据的真实性应予确认，但无法证明案涉消防问题的责任人是被上诉人，第二组、第三组、第四组证据无法证明案涉消防问题的责任人是被上诉人，第五组证据载明“空调末端全部拆除”，并未载明上诉人原有空调由被上诉人拆除，无法证明待证事项，第六组证据无被上诉人需向上诉人支付人工费等费用的明确表述，不能证明待证事项，第七组证据中盖章的其他商户与被上诉人经营性质不同，不能证明待证事项，第八组证据无法显示案涉租赁物交接时存在上诉人的空调，关于第九组证据因案涉两份《责令限期改正通知书》中均未提及电梯问题，故电梯问题与本案不具有关联性，第十组证据无法证明案涉消防问题的责任人是被上诉人。 本院二审查明，2019年12月2日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队向汉庭香周路分公司发出的西公消限字[2019]第1203号《责令限期改正通知书》载明，在消防监督检查中发现存在下列具体问题：“该建筑物由一层配电室向建筑内敷设的电气线路不符合消防技术标准”，责令于2019年12月9日前改正，改正期间，应当采取措施，确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚。该《责令限期改正通知书》中无一审查明的“整改合格后方能营业”字样。另查，汉庭酒店于2019年12月24日以邮寄方式向海达酒店发出《重大消防隐患整改督促函》告知上述消防安全问题，要求海达酒店2019年12月31日前有效整改完毕，确保汉庭酒店可以安全使用案涉租赁房屋，否则汉庭酒店将保留解除房屋租赁合同的权利。海达酒店于2019年12月26日拒收该邮件。汉庭酒店又于2019年12月31日以邮寄方式向海达酒店发出《重大消防隐患整改再次督促函》，告知同样问题，要求海达酒店2020年1月10日前有效整改完毕，其余内容与2019年12月24日发出的邮件内容基本一致。海达酒店于2020年1月2日拒收该邮件。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院二审再查，2019年12月2日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队向上诉人海达酒店发出的西公消限字[2019]第1202号《责令限期改正通知书》载明，在消防监督检查中发现存在下列具体问题：“1、该建筑物内部三层电气线路敷设不符合消防技术标准；2、建筑二层、三层南北侧走廊自然排烟窗户被封堵；3、一层北侧设置的加工车间内卧室电线私拉乱接”，责令于2019年12月12日前改正，改正期间，应当采取措施，确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚。 上述事实，有业经当事人举证、质证及法院审查的《责令限期改正通知书》两份、《重大消防隐患整改督促函》、《重大消防隐患整改再次督促函》及邮寄凭证等在卷为凭，可以确认。 本院认为，上诉人海达酒店与被上诉人汉庭酒店签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同（补充协议）》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被上诉人汉庭香周路分公司系汉庭酒店在案涉租赁房屋所在地设立的分公司，按照合同约定，案涉合同的承租主体自动变更为汉庭香周路分公司。汉庭酒店依约向海达酒店支付了保证金50万元，汉庭香周路分公司向海达酒店支付房屋租金、物业费至2020年10月31日，并支付了水电费押金2.5万元。2019年11月29日海达酒店一楼对外出租的车间冒烟蔓延至楼上客房区域导致消防系统报警，辽宁省大连市西岗区公安消防大队于2019年12月2日分别向海达酒店、汉庭香周路分公司发出《责令期限改正通知书》，责令整改。自此案涉租赁房屋停止经营。汉庭酒店先后两次向海达酒店发出《重大消防隐患整改督促函》、《重大消防隐患整改再次督促函》，均被海达酒店拒收。2020年1月13日，二被上诉人共同向海达酒店发出《解除及房屋返还交接的通知》，以“贵司物业电气线路不符合消防要求的问题引发火警，严重危及人身安全”作为理由之一，要求解除合同，同时告知海达酒店已将房屋腾空，并通知办理交接，该通知于2020年1月15日到达海达酒店处被海达酒店拒收。 本案首要的焦点问题是二被上诉人发出的《解除及房屋返还交接的通知》是否具有单方解除合同的法律效力。双方在《房屋租赁合同》中约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……甲方交付的房屋存在缺陷，危及一方安全的……。2019年12月2日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队向汉庭香周路分公司发出的西公消限字[2019]第1203号《责令限期改正通知书》认定“该建筑物由一层配电室向建筑内敷设的电气线路不符合消防技术标准”。双方对于《责令限期改正通知书》中认定的存在消防问题的配电室消防责任主体有争议，均认为责任主体系对方。经查，案涉《房屋租赁合同》附件二中约定，“甲方应将电缆至乙方指定位置（乙方租赁区域内的乙方配电柜位置在一层），在双方交接场地日起正式送电”，同时约定配电房的管理、维护、改造更新等所有事项均由海达酒店负责。上述约定可见，配电房或称配电室的消防责任主体为海达酒店，配电柜的消防责任主体为汉庭香周路分公司，故西公消限字[2019]第1203号《责令限期改正通知书》认定的配电室消防责任主体应为海达酒店。海达酒店主张依据其在冒烟事件半年后与辽宁省大连市西岗区公安消防大队工作人员的录音证据可以证明西公消限字[2019]第1203号《责令限期改正通知书》认定的配电室责任主体为汉庭香周路分公司，本院认为，海达酒店提交的录音证据的证明效力不能大于二被上诉人提交的2019年12月3日录音证据的证明效力，亦不能变更双方合同的约定内容，海达酒店的主张不应予以支持。退一步来说，即便不考虑西公消限字[2019]第1203号《责令限期改正通知书》，2019年12月2日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队亦向上诉人海达酒店亦发出西公消限字[2019]第1202号《责令限期改正通知书》。该通知书载明，在消防监督检查中发现存在下列具体问题：“1、该建筑物内部三层电气线路敷设不符合消防技术标准；2、建筑二层、三层南北侧走廊自然排烟窗户被封堵；3、一层北侧设置的加工车间内卧室电线私拉乱接”，责令海达酒店于2019年12月12日前改正。海达酒店未能提供案涉《解除及房屋返还交接的通知》2020年1月15日到达海达酒店之前其已经完成整改的有效证据，可以认定案涉租赁房屋存在消防缺陷，危及经营公众聚集场所的承租方安全。二被上诉人依据合同约定，享有单方解除权，《解除及房屋返还交接的通知》于2020年1月15日到达海达酒店处被海达酒店拒收，案涉租赁合同已于2020年1月15日解除。 汉庭酒店已支付保证金50万元，汉庭香周路分公司已经支付租金至2020年10月31日并支付电费押金25,000元，一审判令上诉人返还合同解除后已支付租金1,860,773.91元、退回保证金50万元及电费押金25,000元并无不当。 关于二被上诉人要求上诉人赔偿因消防问题导致案涉房屋自2019年11月29日起至解除合同之日止的营业收入一节，辽宁省大连市西岗区公安消防大队向汉庭香周路分公司发出的西公消限字[2019]第1203号《责令限期改正通知书》中并无整改期间停业或整改合格后方能营业的内容，汉庭香周路分公司对案涉租赁房屋自2019年11月29日起停止营业是自身基于安全因素考虑作出的选择，应自行承担相应后果，二被上诉人此项诉请不应予以支持。 关于上诉人主张二被上诉人额外支付3个月租金并支付相当于2020年房屋6个月租金的违约金一节，如前文所述，二被上诉人有权单方解除案涉租赁合同，上诉人此项上诉请求不应予以支持。 关于上诉人提出的二被上诉人支付拖欠水费、电费、人员工资、支付中央空调恢复费用、支付七楼恢复费用的主张，一审判决对未支持上诉人反诉请求作了充分阐述，本院与一审法院观点一致，不再重复阐述。 综上所述，上诉人大连海达广场酒店有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分的上诉请求予以支持。一审判决部分事实认定不清，本院查清事实后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2757号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项； 二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2757号民事判决第三项、第五项； 三、驳回被上诉人（原审原告、反诉被告）汉庭星空(上海)酒店管理有限公司、汉庭星空(上海)酒店管理有限公司大连香周路分公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费51,824元[原审原告汉庭星空(上海)酒店管理有限公司已预付]，由原审原告汉庭星空(上海)酒店管理有限公司、汉庭星空(上海)酒店管理有限公司大连香周路分公司负担33,728元，原审被告大连海达广场酒店有限公司负担18,096元；反诉受理费21,202元（反诉原告已预付），由反诉原告大连海达广场酒店有限公司负担；二审案件受理费44,562元（上诉人已预付），由上诉人大连海达广场酒店有限公司负担36,200元，被上诉人汉庭星空(上海)酒店管理有限公司大连香周路分公司负担8362元。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 唐庆福 审判员 范瑞瑶 二〇二一年八月十九日 书记员 杜玉洁