上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5964号上诉人(原审被告)：上海豫园餐饮食品有限公司，住所地上海市。法定代表人：倪连生，董事长。委托诉讼代理人：顾耀良，男。委托诉讼代理人：解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海奎照实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：宋子帆，总经理。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅志祥，上海市光明律师事务所律师。上诉人上海豫园餐饮食品有限公司(以下简称豫园公司)因与被上诉人上海奎照实业有限公司(以下简称奎照公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人豫园公司的委托诉讼代理人顾耀良、解卫忠，被上诉人奎照公司的委托诉讼代理人邱平、傅志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豫园公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项、第四项；二、变更一审判决第二项为豫园公司支付奎照公司2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费人民币1，256，514.07元(以下币种均为人民币)。事实和理由：双方就上海市宝山区潘广路XXX-XXX号(以下简称系争房屋和场地)签订的《房屋租赁合同》，奎照公司出租的系争房屋和场地面积不足15亩，实际上为13.34亩，差额租赁费应当扣除，截止2020年12月31日，豫园公司应向奎照公司支付租金14，136，665元，扣除非倪连生经营租金1，000，000元、1.66亩对应租金1，453，790.93元、合约抵扣租金1，470，000元、厂区路面维修费用246，360元、疫情减免租金150，000元、豫园公司已付租金8，560，000元，合计欠付租金为1，256，514.07元。奎照公司辩称，不同意豫园公司的上诉请求。一、《房屋租赁合同》并没有约定租金支付是以面积的单价计算。豫园公司自2001年与奎照公司建立系争房屋和场地租赁关系之日起至诉讼，从未对租赁面积、租金计算方式提出过异议。二、豫园公司与案外人之间是否存在租赁合同关系，与本案无关。三、双方就拖欠租金已多次进行书面对账，豫园公司于2017年10月17日出具《承诺书》，豫园公司的法定代表人在一审法院庭审时确认截止到2020年12月31日豫园公司共拖欠奎照公司租金3，265，000元。现豫园公司要求对从2001年开始再次全部重新对账，干扰法院视线。四、一审判决已经考虑疫情的因素，给予减免一个半月的租金，现在豫园公司以疫情的因素、租赁土地面积不符等理由提出要求重新计算租金无事实和法律依据。奎照公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》；2．判令豫园公司立即迁出系争房屋和场地，并将全部房屋和场地完好的返还给奎照公司；3．判令豫园公司支付拖欠的房屋租金2，965，000元(截止至2020年9月30日)；4．判令豫园公司按每日3，300元的标准支付房屋租金至豫园公司实际迁出系争房屋和场地之日止。一审法院认定事实：潘广路XXX号的产权人为上海奎照染织有限公司(以下简称奎照染织)。2012年3月7日，奎照公司与奎照染织签订《确认函》，双方确认2005年2月为办理潘广路XXX号房产证所需，注册成立奎照染织，实际由奎照公司投资，奎照染织在潘广路XXX号的房产归属权全部为奎照公司所有。2001年1月19日，奎照公司与豫园公司签订《租赁协议》，奎照公司将包括潘广路XXX号在内的系争房屋和场地出租给豫园公司，租赁期限自2001年6月1日起至2016年5月31日止。租赁费用：1.2001年6月1日至2006年5月31日，5年内为每年60万元整；2.2006年6月1日至2011年5月31日，5-10年内为每年62万元整；3.2011年6月1日至2016年5月31日，10-15年内为每年65万元整。此后，因豫园公司拖欠租金，双方发生纠纷。2017年10月17日，豫园公司向奎照公司出具《承诺书》，内容为：豫园公司租赁奎照公司位于宝山区潘广路XXX-XXX号房屋、场地，合同期限延长至2017年12月31日止，历来欠付租金人民币2，775，236元。由于在租赁房屋的16年中，房屋年久损坏严重，豫园公司用去房屋维修及水电设备工程等改造费用约1，475，236元整。经协商后同意此费用抵扣欠付的房屋租金，余下130万元还款计划如下：1.2017年12月31日前归还30万元整；2.2018年1月1日至2020年12月31日止归还100万元整。如截止2020年12月31日前无法归还应收款130万元及2017年10月23日签订的三年租赁合同的全部租金，豫园公司同意奎照公司终止房屋租赁合同并无条件收回全部房屋。2017年10月23日，奎照公司(甲方)与豫园公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，第一条约定：租赁场地及房屋坐落在本市宝山区潘广路XXX-XXX号内，占地面积为15亩(其中2亩为老安村)，场地共5，950平方米，厂房3，400平方米，办公室及生活用房640平方米，租赁期限为三年，2018年1月1日至2020年12月31日止。租金每年120万元整。租金支付方式为每月支付。合同第九条约定：乙方应于签订本合同时，向甲方缴付相当于半个月的租金，人民币5万元作为乙方履行本合同的履约保证金。乙方如出现本合同第十一条第一款的违约行为，履约保证金不予返还乙方。合同第十一条第一款约定：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1．乙方不交付或者不按约定交付租金达一个月。一审法院审理过程中，豫园公司提供了地籍图及与宝山区顾村镇老安村签订的《土地租赁协议》等证明其实际从奎照公司租赁的场地只有13亩，而另外两亩系从案外人处某某。奎照公司对此表示不认可，且从未要求豫园公司向案外人垫付租金。豫园公司另提供了《装修施工承包合同》一份，证明自己在承租期间对系争房屋进行了维修，共花费了246，360元维修费。奎照公司对此发表意见为豫园公司没有支付装修款的凭证，也没有其他证据佐证确实发生了维修，且合同的签订时间是倒签的。庭审中，豫园公司表示其与奎照公司之间关于维修费用的争议不提起反诉。一审法院审理中，双方确认，截止到2020年12月31日，豫园公司共拖欠奎照公司租金共3，265，000元。双方另确认，2001年1月19日签订的《租赁协议》中关于租赁场地本市宝山区刘行镇老安村潘广路XXX号(奎照基地)的表述系笔误，系争场地的门牌号为潘广路XXX-XXX号，潘广路XXX号和潘广路XXX号没有区分，是同一块地方。庭审后，奎照公司向本院确认2021年1月份豫园公司再次向奎照支付了租金15万元，并同意在奎照公司的诉请中予以扣除。关于疫情期间，豫园公司的停工时间，豫园公司认为疫情发生后，因为政府要求豫园公司停产停业，复工复产时间为2020年4月25日，奎照公司对此表示认可。一审法院认为，豫园公司与奎照公司之间签署的《房屋租赁合同》合法有效，双方都应该按照约定履行义务，豫园公司未按期支付租金，构成违约，奎照公司要求解除双方之间的租赁合同并要求豫园公司支付拖欠租金的主张，一审法院予以支持。关于合同的解除时间，本案诉状送达豫园公司之日为2020年9月3日，故双方合同解除时间为2020年9月3日。豫园公司应该搬离系争场地和房屋，并且支付拖欠的租金，且参照双方约定的租金标准即每月10万元支付搬离之前的房屋占有使用费。关于豫园公司提出的系争场地不足合同约定的亩数及替奎照公司向案外人垫付租金事宜，其提供的证据并不足以证明其主张，一审法院不予支持。关于豫园公司提出的代付维修费用问题，其提供的证据不足以证明其主张，且其明确不提出反诉，本案不予处理。关于疫情期间的租金，豫园公司提出疫情期间的租金应该予以减免，考虑到疫情原因，对系争房屋和场地的正常使用确实造成影响，故一审法院酌情确定租金减免一个半月。双方确认截止到2020年12月31日，豫园公司共拖欠奎照公司租金及房屋占有使用费共3，265，000元，扣除疫情期间的一个半月租金15万元，再扣除豫园公司2021年1月份支付的租金15万元，豫园公司共应支付奎照公司截止到2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费为2，965，000元。据此，一审法院判决如下：一、奎照公司与豫园公司之间关于系争房屋和场地的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、豫园公司在判决生效之日起十日内支付奎照公司2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费2，965，000元；三、豫园公司在判决生效之日起十日内搬离系争房屋和场地，并将全部房屋和场地返还给奎照公司；四、豫园公司在判决生效之日起十日内支付奎照公司房屋占有使用费(从2021年1月1日开始计算到实际搬离之日止，以每月100，000元的标准计算)。本院二审期间，豫园公司向本院提交十五份证据。证据一：《建设用地规划许可证》编号沪宝第(95)163号、上海市不动产登记簿土地状况信息、《上海市房地产权证》沪宝保字(2005)第011733号，证明潘广路XXX号土地面积是8890平方米，与系争房屋和场地的面积不一致；证据二：2001年1月19日签订的《租赁协议》和2017年10月23日的《房屋租赁合同》，证明《租赁协议》约定租赁15亩场地和房屋，《房屋租赁合同》约定租赁场地(含2亩老安村土地)；证据三：2001年3月30日签订的《土地使用权租赁协议》、2007年12月7日签订的《土地租赁协议》、2015年4月3日签订的《房屋(场地)租赁合同》、2020年4月27日签订的《房屋(场地)租赁合同》、2021年4月19日签订的《房屋(场地)租赁合同》及部分付款凭证，证明豫园公司向案外人老安村租用的土地2亩；证据四：2017年10月17日的《承诺书》，证明双方确认减扣租金147万元；证据五：装修施工承包合同、情况说明、收据、付款回单、照片4张，证明豫园公司维修厂区路面支出246，360元；证据六：豫园公司的陈述，证明疫情减免租金150，000元；证据七：租金明细，证明2001年9月至2010年4月豫园公司支付租金318万元；证据八：租金明细，证明2010年5月至2016年8月豫园公司支付租金3，955，000元；证据九：汇款凭证，证明2016年9月至2017年8月豫园公司支付租金89万元；证据十：汇款凭证，证明2017年9月至2018年8月豫园公司支付租金20万元；证据十一：个人汇款，证明2018年9月至2019年8月豫园公司支付租金8.5万元；证据十二：个人汇款，证明2019年9月至2020年8月豫园公司支付租金10万元；证据十三：汇款凭证，证明2009年9月至2010年12月豫园公司支付租金5万元；证据十四：豫园公司统计表，证明截至2020年12月31日豫园公司欠付租金13，556，514.07元；证据十五：2021年1月、2021年3月、2021年4月的付款回单，证明豫园公司支付租金40万元。奎照公司质证意见如下：一、证据一的真实性没有异议，但对于证明目的和关联性不认可；二、证据二的关联性不认可，豫园公司在双方缔结租赁关系长达20年的时间内，从未对租赁面积、租赁部位、租金计算提出过异议；三、证据三的真实性、关联性均不认可；四、证据四、五、六的真实性、合法性、关联性均不认可；五、证据七至十四的真实性、关联性不认可，双方已在一审法院审理中确认，截止到2020年12月31日豫园公司共拖欠奎照公司租金共3，265，000元；六、证据十五的真实性、合法性、关联性予以确认，奎照公司确认收到2021年1月、2021年3月、2021年4月豫园公司支付的租金40万元，同意在其的诉请中予以扣除。奎照公司向本院提交老安村村民委员会的证明一份，证明老安村与豫园公司签订的《土地租赁协议》中的2亩土地，并不在奎照公司与豫园公司签订的《房屋租赁合同》中的15亩土地内。豫园公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，豫园公司于2021年3月1日向奎照公司汇款10万元，摘要：补交2018年奎照房租；于2021年3月1日向奎照公司汇款6万元，摘要：2021年2月奎照房租；于2021年4月2日向奎照公司汇款10万元，摘要：2021年3月奎照房租，上述款项合计25万元。豫园公司向本院确认上述款项25万元抵扣2020年12月31日之前的租金，奎照公司亦向本院确认在一审法院判决后又收到房屋租金25万元，并同意在租金中予以扣除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，奎照公司与豫园公司就系争房屋和场地签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。豫园公司未按期支付租金，构成违约，故一审法院认定奎照公司有权解除租赁合同并要求豫园公司支付拖欠租金的主张，于法有据，本院予以认同。本案诉状送达豫园公司之日为2020年9月3日，故一审法院认定双方合同解除时间为2020年9月3日，并无不当，本院予以认可。合同解除后，豫园公司应该搬离系争房屋和场地，故一审法院参照双方约定的租金标准即每月10万元支付搬离之前的房屋占有使用费，并无不妥，本院予以维持。关于豫园公司提出的系争房屋和场地占地面积及替奎照公司向案外人老安村垫付租金的问题，双方签订的《房屋租赁合同》载明了系争房屋和场地占地面积为15亩(其中2亩为老安村)，场地共5，950平方米，厂房3，400平方米，办公室及生活用房640平方米，租金每年120万元整，并未约定按占地面积(按亩数)计算租金，且豫园公司从未对系争房屋和场地的租赁面积、租金计算方式提出过异议，故豫园公司主张扣减不足面积的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于豫园公司提出的厂区路面维修费用的问题，亦缺乏事实和法律依据，且未在一审法院明确提出反诉，故一审法院不予处理，并无不妥，本院予以认同。基于双方在一审法院审理中确认，截止到2020年12月31日，豫园公司共拖欠奎照公司租金及房屋占有使用费共3，265，000元，扣除疫情期间的一个半月租金15万元，再扣除奎照公司自认收到的2021年1月份支付的租金15万元，故一审法院认定豫园公司共应支付奎照公司截止到2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费为2，965，000元，并无不当，本院予以认可。但豫园公司在一审法院判决后又向奎照公司支付了租金25万元，并向本院确认上述款项抵扣2020年12月31日之前的租金，奎照公司同意在租金予以扣除，故本院对一审法院认定的豫园公司应支付奎照公司截止到2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费予以调整为2，715，000元。综上所述，豫园公司的上诉请求部分能成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20422号民事判决第一、三、四项；二、变更上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20422号民事判决第二项为上海豫园餐饮食品有限公司在本判决生效之日起十日内支付上海奎照实业有限公司2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费2，715，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币14，460元，由上诉人上海豫园餐饮食品有限公司负担；二审案件受理费人民币17，926.37元，由上诉人上海豫园餐饮食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张常青二〇二一年八月二日书记员  谢牝牝书记员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……