上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6746号上诉人(原审被告)：上海和平茶叶市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：余俊英，执行董事。委托诉讼代理人：严传泉，上海昌申律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：辽宁容大物流有限公司，住所地辽宁省本溪市。法定代表人：姚强，董事长。委托诉讼代理人：李龙江，辽宁平正律师事务所律师。上诉人上海和平茶叶市场经营管理有限公司(以下简称“和平公司”)因与被上诉人辽宁容大物流有限公司(以下简称“容大物流公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初11465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人和平公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回容大物流公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未认定和平公司向容大物流公司支付29万元租金，属于事实查明不清。二、一审判决解除和平公司与容大物流公司间《房屋租赁合同书》，并判决和平公司支付租金及房屋占用费属于适用法律错误。容大物流公司未按约向和平公司开具发票，和平公司享有同时履行抗辩权。被上诉人容大物流公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。容大物流公司向一审法院起诉，请求判令：1．容大物流公司与和平公司之间的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2．和平公司立即腾空房屋并归还；3．要求和平公司向容大物流公司支付自2020年1月1日起至实际归还房屋为止的房屋占用费；4．和平公司偿还欠付至2019年12月31日止房屋租金392万元并承担违约责任。一审审理中，容大物流公司将诉讼请求变更为：1．容大物流公司与和平公司之间的《房屋租赁合同》于2020年1月22日解除；2．和平公司按照每日5，000元的标准，向容大物流公司支付自2020年1月23日起至判决生效之日止的房屋占用费；3．和平公司偿还自2016年7月1日起至2020年1月22日止的房屋租金403万元。一审法院认定事实如下：2013年3月18日，案外人上海明玖实业有限公司(出租方，甲方，以下简称“明玖公司”)与和平公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定：出租房屋为上海市虹口区大连路XXX号和平商厦商用裙房101、201、301(1-3层)(以下简称“系争房屋”)，建筑面积4，461.85平方米。租赁期限自2013年4月1日起至2031年3月31日止，房屋免租期为三个月，租金起算日期为2013年7月15日，房屋租金每月15万元，全年为180万元；租金采用押一付一的方式支付，合同签定后，支付一个月的租金为定金，合同履行时所付的定金转为押金，并支付另一个月的租金作为押金。租金支付时间按每月15日支付当月租金。乙方违反合同规定，在租赁期内解除合同的，给甲方造成损失的，则按实际损失额补偿甲方。合同期内遇不可抗力造成根本无法履行的，可解除合同，双方互不承担责任。合同期满或合同解除，甲乙双方决不再续签的，乙方应在合同期满或解除合同日后15天将租赁房屋交还甲方。案外人辽宁容大投资有限公司与案外人高远控股有限公司、明玖公司、上海舒拉电脑刺绣有限公司在辽宁省本溪市中级人民法院(以下简称“本溪中院”)曾涉诉，各方在该院组织下达成调解，案号为(2012)本民二初字第000107号。辽宁容大投资有限公司多次申请执行，并委托本溪中院将明玖公司所有的系争房屋评估、拍卖、变卖均未果，容大物流公司对系争房屋享有抵押权及优先受偿权，故向本溪中院申请接受被执行人明玖公司所有的系争房屋抵偿债务，申请执行人辽宁容大投资有限公司对此表示同意，故2016年6月16日，本溪中院出具(2013)本执字第00054-6号执行裁定书，裁定系争房屋交付给容大物流公司抵偿债务，房屋财产权自裁定送达容大物流公司时起转移。2017年2月7日，容大物流公司办理了系争房屋的产权变更手续。2016年11月，和平公司出具《承诺书》，承诺：“……由于我公司与明玖公司房屋租赁中有纠纷及未结算资金，自2014年11月起至2016年6月止的租金共计300万元，我公司先付150万元，并承诺于2017年1月25日前付清。其余150万元由我公司于2016年11月11日前，与容大物流公司另行协商解决。……自2016年7月至今，我公司还应支付新房东容大物流公司四个月房租(2016年7月-10月)，共计人民币60万元，……本公司承诺按原与上海明玖实业有限公司签订的合同继续履行，每月15日前支付合同约定的房租。……”嗣后，和平公司陆续向容大物流公司支付租金共计238万元。一审审理中，和平公司称，和平公司对欠付租金行为无异议，但对欠付金额有异议，称其还向本溪中院支付了2016年7月之后系争房屋的租金共计29万元，并提供了向本溪中院执行款转户支付的网上银行电子回单作为证据。容大物流公司称，该笔29万元款项系支付2016年7月之前和平公司与明玖公司之间的未结清资金，与本案无关。容大物流公司分别于2017年2月28日、2018年7月19日、2019年4月2日委托律师向和平公司发出《律师函》，向和平公司催讨其欠付的租金。一审另查明，和平公司于2020年1月22日收到本案民事起诉状副本。一审审理中，和平公司称，其欠付租金的理由为因容大物流公司在系争房屋内张贴通知要求小租户限期内搬离致使其经营不善，收入锐减；因容大物流公司在其支付238万元租金后未开具发票导致其税费增加等。一审法院认为，系争房屋租赁合同系和平公司、明玖公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据(2013)本执字第00054-6号执行裁定书，系争房屋产权人变更为容大物流公司，属合同出租人主体变更，容大物流公司承担租赁合同项下属于明玖公司的所有权利义务。现和平公司对其租赁期间欠付租金无异议，其提出欠付租金的理由包含容大物流公司不开具租金发票、执行行为导致其经营不善、收入锐减等均无法构成欠付租金的合理理由，鉴于和平公司无故欠付租金构成违约，故容大物流公司要求解除于和平公司之间的租赁合同于法有据，法院予以支持。关于合同解除时间，由于容大物流公司未书面通知，直接以提起诉讼方式主张解除合同，故法院确认租赁合同自起诉状副本送达和平公司之日，即2020年1月22日解除。关于和平公司欠付的2016年7月1日起至2020年1月22日的租金数额，根据合同约定，和平公司应付租金总额为6，408，196.72元，双方均认可和平公司已支付238万元。至于和平公司称其向本溪中院支付的租金29万元，容大物流公司并未授权本溪中院代为收取2016年7月以后系争房屋的租金，由于和平公司与本溪中院之间还有其与明玖公司的款项尚未结清，故和平公司提供的向本溪中院支付29万元的证据亦无法证明系支付系争房屋2016年7月之后的租金，故法院不予采纳，至于该笔29万元的款项性质，与一审案件并非同一法律关系，法院在此不做认定，和平公司可另案主张。关于和平公司提出受疫情或者疫情防控措施影响，要求减免租金的请求，由于和平公司应付租金至2020年1月22日止，不属于政策性减免房租适用范围，故和平公司尚欠容大物流公司租金4，028，196.72元，应予支付。关于要求和平公司按照每日5，000元的标准，向容大物流公司支付自2020年1月23日起至判决生效之日止的房屋占用费。由于双方合同中并未约定房屋占用费的标准，比照租赁合同约定的房屋月租金为15万元，容大物流公司以5，000元每日标准主张房屋占用费计算尚属合理，由于和平公司尚未将房屋交还给容大物流公司，故法院对该项诉请予以支持。一审法院判决：一、辽宁容大物流有限公司与上海和平茶叶市场经营管理有限公司之间关于上海市虹口区大连路XXX号和平商厦商用裙房101、201、301(1-3层)房屋的《房屋租赁合同书》于2020年1月22日解除；二、上海和平茶叶市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，按照每日5，000元的标准，支付辽宁容大物流有限公司自2020年1月22日起至本判决生效之日止的房屋占用费；三、上海和平茶叶市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付辽宁容大物流有限公司租金4，028，196.72元；四、驳回辽宁容大物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于本案已查明事实对房屋租赁合同效力所作认定并无不当，应予维持。本案中，和平公司未按约支付租金导致容大物流公司无法实现合同目的，构成违约，容大物流公司依法有权解除合同。据此，一审法院判令房屋租赁合同于起诉状副本送达和平公司之日解除于法有据，本院予以认同。针对欠付租金，和平公司抗辩称容大物流公司收取租金后未按照合同约定向其开具发票，其享有同时履行抗辩权。对此本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供适租房屋和支付租金是租赁中的主要权利义务，容大物流公司虽未履行开具发票的义务，但并不影响房屋的适租性，亦未妨碍和平公司实现合同目的，和平公司也有权利采取其他合理途径维护自身权益，而并非通过拒付租金的方式进行抗辩。至于和平公司向本溪中院支付的29万元，因并无证据证明该款项系向容大物流公司支付的2016年7月之后的租金，且和平公司与明玖公司之间也有租金结算关系，故本院认可一审法院意见，就该款项性质在本案不作认定，和平公司可另行主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38，160元，由上诉人上海和平茶叶市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 俞 璐法官助理 高 勇书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……