海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初1797号 原告：刘炳华，男，1956年1月16日出生，汉族，住上海市嘉定区。 原告：汤月琴，女，1957年11月7日出生，汉族，住址同上。 委托代理人：刘炳华，系汤月琴丈夫。 原告：刘智豪，男，1995年1月28日出生，汉族，住址同上。 委托代理人：刘炳华，系刘智豪父亲。 被告：海南高速公路房地产开发公司，住所地：海南省海口市。 法定代表人：郭强，董事长。 委托代理人：周朝霞、刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告刘炳华、汤月琴、刘智豪诉被告海南高速公路地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘炳华亦即汤月琴、刘智豪的委托代理人、被告的委托代理人周朝霞、刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因延期交房而产生的违约金计45705.61元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由为：2015年5月18日，原、被告签订了购买瑞海水城西岸二期3G6幢2单元401房的购房合同，合同约定房屋建筑面积82.5平方米，房价款480101元。合同第八条第一款约定被告应在2015年12月30日前将房屋交付原告使用，第十一条约定，延期60天内交房按日万分之二计算违约金，逾期60天以上按日万分之四计算违约金。原告于签订合同当天以刷卡方式如数交清了房款。2016年8月初，原告收到被告寄来的交房通知，安排8月26日至28日交房，称因供电不足近年来新建了110kV银海变电站以及受台风“威马逊”的影响造成了延期交房。原告收到交房通知书之前以及合同履行届满前都没收到其他书面告知。2016年8月12日，原告通过邮政快递复函被告，明确表示被告的延期理由无实质性内容，只是事后一种表述，不认可。综上所述，原告认为，原告已履行了合同约定的义务，被告延期交房属违约行为，其所述理由没有事实和法律依据。为此，原告依据相关法律的规定提起诉讼，请求法院判令被告违约，支付原告违约金45705.61元，即以总房款为基数从2016年1月1日起按日万分之四计算至2016年8月25日止。 被告辩称：一、原告购买的瑞海水城二期西岸3G6栋401号商品房经勘察、设计、监理、施工四方验收合格，具备《琼海市商品房买卖合同》第八条约定的条件，被告不存在违反合同的情况。2015年12月25日，涉案房屋经施工、监理、建设单位分户验收合格，2016年8月9日，涉案房屋所在楼栋经琼海市建设工程质量安全监督站到场监督，由被告组织勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为验收通过，工程质量合格，由此可见，涉案房屋具备合同第八条约定的房屋交付条件，被告不存在违约情况，无需向原告支付逾期交房违约金。二、被告之所以未在合同约定期限内交房，是由于海南电网琼海供电局同意引接专线的银海路110kV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城项目二期专线引接、高低压等设备安装与调试。2010年7月21日起，被告为建设瑞海水城项目二期已多次向琼海供电局书面申请报装扩容，琼海供电局复函待110kV银海变电站投入运行后再为瑞海水城项目二期引接专线。2014年8月5日，被告已采购相关高低压配电设备准备进行安装与调试，但直至2015年11月23日琼海供电局才预受理被告的用电申请手续，申请时110kV银海变电站仍未正式投入运行，此时双方在2015年11月30日签订的《供电方案协议（10kV客户）》中明确2016年11月正式送电。基于上述情况，根据合同第八条第二款第5项约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误”，被告可据实延后交房期限。此外，违约金计算方式过高，请求法院酌情调整。综上所述，涉案房屋延期交付并非被告怠于行使合同义务导致，而是发生了合同第八条第二款所约定的据实延期情况，为能使购房人尽早入住，被告在延期情况消除后加紧供电工程的建设，在高低压配电设备安装调试完成后多次通知购房人前来收房，并不存在恶意违约的情形，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院经审理认定如下：2015年5月18日，原告向被告支付西6栋2单元401房房款480101元。同年5月19日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海市瑞海水城二期3G6#（幢）2（单元）4（层）401（室），建筑面积82.5平方米，其中套内建筑面积63.83平方米，单价按套内建筑面积计算为每平方米7521.56元，总金额480101元。合同第八条约定，出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1、逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。2016年8月1日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。8月3日，涉案房产经建设、施工、监理单位进行分户验收，结论为：符合设计和规范要求。8月9日，瑞海水城二期第二标段（3-G6栋）经建设、监理、施工、设计单位验收，结论为：通过验收，本工程质量合格。9月14日，原、被告办理了房屋交接手续。 当事人有争议的事实：被告逾期交房应否承担违约责任。针对争议事实，原告提交以下证据：1、交房通知书，证明交房延迟，被告违约。2、原告发给被告的信件函，证明原告要求被告说明电压电力的问题，被告没有答复。被告质证认为，对原告提供的证据1真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容有异议，延期交房主要是供电原因，符合合同第八条第5项的规定；对证据2的真实性不予认可，不确定是否收到该函件。本院审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据2的真实性予以确认，但未能确认被告是否收悉该函件，原告亦未提供其他证据佐证，故对其关联性不予确认。针对争议事实，被告提交以下证据：1、工程四方验收报告，证明原告购买房屋所在3-G6栋已通过工程四方验收，符合合同第八条约定。2、瑞海水城用电申请，证明被告早已在2010年7月21日向琼海供电局申请瑞海水城二期用电。3、关于瑞海水城用电问题的复函。4、关于瑞海水城用电报装的函。5、关于瑞海水城二期项目用电问题的复函。证据3-5证明琼海市供电局于2010年7月28日、9月28日、2011年10月18日复函称瑞海水城二期所在区域供电能力不足，无法满足项目用电需求，同意待110kV银海变电站投入运行后再为瑞海水城二期引接专线供电。6、高压客户用电预受理回执（2015年8月7日）。7、暂缓用电受理通知书。证据6、7证明为解决瑞海水城二期供电问题，被告再次向琼海供电局提出用电申请，但110kV银海站仍在建设，还未投入运行，故琼海供电局暂缓办理该用电申请。8、高压客户用电预受理回执（2015年11月23日），证明110kV银海站主体工程竣工后，被告又一次向琼海供电局提出用电申请，琼海供电局方才受理申请。9、供电方案协议。证明被告与琼海供电局签订合同，明确供电报装业务正式受理时间为2015年11月，并约定送电时间为2016年11月。10、海南电网有限责任公司建设分公司文件[海南电网建设（2015）192号]，证明送电时间是2015年12月16日，验收时间是2015年11月至12月，被告因供电原因延期交房的所述情况是真实的。原告质证认为，对被告提供的证据1的真实性有异议，证据2-10的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不涉及合同签订的事实，上述证据只能证明被告与第三方的往来情况，且被告未告知原告，隐瞒原告，证据10的文件是原、被告签订合同后才形成的。本院审查认为，对证据1，经核对与原件一致，且与本案有实际关联，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2-10的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2010年7月21日，被告向海南电网琼海供电局申请瑞海水城用电报装，一、二期总设计容量为7500kVA。9月28日，琼海供电局出具《关于“瑞海水城”用电报装的函》，载明被告报装容量在5000kVA及以上，应从变电站引出10kV专线供电。2011年10月18日，琼海供电局出具《关于“瑞海水城”二期项目用电问题的复函》，载明：“瑞海水城”房地产项目用电问题，贵公司（被告）2010年11月2日已与我局签订用电协议书一份。按照协议条款，“瑞海水城”项目分两期建设，设计用电容量共10290kW。按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但贵公司一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630kVA变压器用电，我局为解决“瑞海水城”房地产近期业主入住的用电需求，同意申请报装1630kVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前贵公司二期项目即将开工，再次向我局申请报装临时施工用电500kVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束时间不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110kV银海变电站投入运行后引接专线用电。2012年10月23日，瑞海水城二期项目开工，项目用电由银海路上的开闭所引接专线到一期项目，再从一期接线使用。2015年底，110kV银海变电站建设完成。2015年11月30日，被告与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定10kV瑞海水城线从110kV银海变电站引接，送电时间为2016年11月。被告认为逾期交房是供电原因，因银海变电站迟迟未能投入运行，影响瑞海水城项目二期专线引接、高低压变电器的调试、电梯运行等，其可据实延期交房，不应承担违约责任。原告对此不予认可，认为被告隐瞒供电情况，所述理由及提供证据不能免责，应当按合同约定承担违约责任。 另查明，2014年11月30日，瑞海水城二期工程第二标段（3-G6栋）经监理、设计、勘察、施工单位验收，验收意见为已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告逾期交房应否承担违约责任；二、违约金是否过高，应否调整。 一、被告逾期交房应否承担违约责任。按照合同第八条约定，被告应在2015年12月30日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。本案中，被告于2016年8月1日向原告发出交房通知书通知原告在2016年8月26日至8月28日前来收房，已超过合同约定的交房期限。被告抗辩因110KV银海变电站迟迟未能投入运行，影响瑞海水城二期引接专线、高低压变电器调试、电梯运行等，造成延期交房，并非被告原因导致，且合同第八条第二款第5项也约定了供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误可据实予以延期，故被告并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，被告在瑞海水城二期项目开工前即向琼海供电局申请工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日的复函已明确答复了被告解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期项目《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。2012年10月23日，二期项目开工，项目用电由银海路上的开闭所引接专线到一期项目，再从一期接线使用。2015年5月19日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》。结合以上事实，瑞海水城二期项目供电问题在原、被告签订合同前就已存在，被告在与原告签订合同时理应对供电问题可能影响工期的情况进行充分估计，事先合理扣除，且被告亦未能提供证据证明因供电问题造成工程延误、停工等，故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。被告逾期交房已构成违约，应当承担相应的违约责任。 二、违约金是否过高，应否调整。原告主张逾期交房违约金按合同约定的已付房款的日万分之四计算。被告抗辩违约金应分段计算，60日之内按已付房价款的日万分之二计算，超过60日按日万分之四计算，但日万分之四的违约金标准过高，高于贷款利息的三倍，应当予以调整。合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。双方签订的合同已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，属于双方当事人对逾期交房所造成的损失赔偿额的预先约定，被告抗辩违约金应分段计算且标准过高应予调整，但未能提供充分证据证明约定的违约金过分高于逾期交房给原告所造成损失，其抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，被告逾期交房应从合同约定的交房期限届满之次日起按已付房价款的日万分之四向原告支付违约金至房屋满足交付条件且被告通知交房之日止。现涉案房产已通过设计、施工、监理、勘察四个建设单位验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，故原告主张被告从2016年1月1日起按房款480101元的日万分之四向其支付至2016年8月25日止共238天的逾期交房违约金，即480101元×0.0004×238天=45705.6元，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 限被告海南高速公路地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告刘炳华、汤月琴、刘智豪支付逾期交房违约金人民币45705.6元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币471元，由被告海南高速公路房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 符儒超 二〇一六年十二月三日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。