甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘0502执异30号 异议人（案外人）：于四军，男，1982年10月10日出生，汉族，住天水市秦州区。 异议人（案外人）：于保存，男，1956年9月10日出生，汉族，住天水市秦州区。 申请执行人：周武，男，1981年1月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 被执行人：天水天宝置业有限责任公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：马秀芝，该公司经理。 委托代理人：王娟，该公司员工。 在本院执行申请执行人周武与被执行人天水天宝置业有限责任公司民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）于保存、于四军对本院拍卖的位于天水市秦州区由天水天宝置业有限责任公司开发的天宝名都某室（以下简称涉案房屋）。异议人（案外人）于保存、于四军向本院提出书面异议，请求依法解除对（2021）甘0502执103号涉案房屋的查封、拍卖等执行措施，停止对该房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并组织听证。现已审查终结。 异议人（案外人）于保存、于四军称，异议人于四军系天宝塑业职工，因甘肃天宝塑业小区进行项目改造，于四军有权在甘肃天宝塑业小区项目改造房产范围内认购房产一套，并与天宝塑业于2015年9月25日签订了《配额证协议》和《配额证补充协议》。合同签订当日，于四军享受销售优惠政策，向天宝塑业支付配额证的认购金额190000元。甘肃天宝塑业小区改造项目具体由天宝置业负责开发建设，主体建成后，于四军选取了天宝名都1号楼1单元507室房屋，期间异议人于四军向天宝置业申请将房屋变更至于保存名下，天宝置业已同意。2021年7月11日，异议人向天宝置业付清了余款232506元。2021年7月20日，天宝置业通知涉案房屋被天水市秦州区人民法院查封，异议人才知道房屋被法院查封，查封措施侵害了异议人的合法权益，异议人对涉案房屋享有所有权，是真实的权利人，足以排除强制执行，故请求法院支持异议的异议请求。 申请执行人周武未到庭，但提交书面答辩状辩称，1.于保存、于四军不是涉案房屋的所有权人，二人以“对涉案房屋享有所有权”为由，请求排除强制执行，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房屋登记在被执行人名下，尚未变更至于保存、于四军名下，其不是涉案房屋的所有权人，故请求排除强制执行没有事实和法律依据。2.于四军与被执行人没有签订任何协议，双方不存在房屋买卖合同关系，其提出执行异议主体不适格，依法应当予以驳回。从于保存、于四军提交的《配额证》、《配额协议书》、《配额补充协议》、《收据》可以看出，被执行人均没有参与、没有盖章，且文件中未明确提及有购买本案涉案房屋的意思表示，看不出与本案涉案房屋有任何关联。异议人于四军对被执行人既不享有物权请求权，亦不享有债权请求权，其在本案中提出执行异议没有请求权基础，依法应当予以驳回。3.异议人于保存对被执行人仅享有普通债权，该债权不具有优先实现的价值利益、不享有足以排除强制执行的民事权益。相反，申请执行人周武的债权已被生效判决文书所确认、且在诉讼中采取了保全措施，应当优先于异议人于保存的普通债权而执行。4.本案执行异议的发生系被执行人为逃避案件执行、恶意所为，请求人民法院依法对被答辩人天宝置业的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。综上，异议人于保存、于四军提出的异议请求没有事实和法律的依据，依法应当予以驳回，并对被执行人逃避执行的行为应当依法进行处罚。 被执行人天水天宝置业有限责任公司辩称，本案查封的4个涉案房屋，经查确系天宝塑业有限责任公司内部职工于2015年9月份已安置房源，其中3户为内部认筹房，1户为返迁户，房屋款已付清，因当时未办理房屋预售许可证，故未进行网签备案。为避免返迁户安置问题引发业主上访等其他矛盾冲突，请求解除本案查封的4个涉案房屋，由我公司提供其他房源另行查封。 异议人提交了以下证据： 1.收款收据，拟证明委托人已交清房款的事实；2.配额证及协议，拟证明受委托人有权在单位购房的事实；3.房屋确认单及价格确认表，拟证明房源及价格确认的事实；4.优惠确认表，拟证明房价已优惠的事实；5.客户特例审批单，拟证明受委托人房子已更名的事实；6.天水天宝置业有限公司情况说明一份，拟证明于保存所选房屋为涉案房屋的事实。 申请执行人周武对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，以上证据无法证明异议人于保存、于四军系涉案房屋的所有权人，亦无法证明异议人于保存、于四军与被执行人天宝置业就涉案房屋进行过网签、预告登记或任何产权备案行为。即异议人于保存、于四军不是涉案房屋的所有权人，依法不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其异议请求。 被执行人天水天宝置业有限责任公司对上述证据及证明目的均无异议。 本院审核后认为，异议人提交的证据1、2、3、4、5能证明异议人于四军与甘肃天宝塑业有限责任公司于2015年9月25日签订企业内部配额协议，并缴纳了配额证款19万元，2015年12月4日房号确定为504；2021年7月11日，异议人于保存给天水天宝置业有限责任公司银行转账232506元，确定购买的房号为天宝名都1-1-507室，未网签，并将于四军更名为于保存；证据6系被执行人单方出具的情况说明，无其他证据印证涉案房屋就是异议人购买的房屋。对上述证据结合查明的事实综合认定。 申请执行人周武、被执行人天水天宝置业有限责任公司未提交证据。 本院调取的证据为天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3606号之一民事裁定书及（2020）甘0502执保119号保全案件执行情况告知书，天水市不动产查封情况告知书，证明本院2020年9月21日预查封了登记在被执行人名下的涉案房屋，该房屋未办理网签备案，查封期限为2020年9月21日至2023年9月21日。 本院查明，异议人于四军与甘肃天宝塑业有限责任公司于2015年9月25日签订企业内部配额协议，并缴纳了配额证款19万元，后由被执行人天水置业有限责任公司开发甘肃天宝塑业小区改造项目，2015年12月4日房号确定为504，面积93.32元，总价437577元，优惠10000元，优惠后总价427577元。2020年9月21日，本院依据（2020）甘0502民初3606号之一民事裁定书申请人周武提出的财产保全案件即（2020）甘0502执保119号案件，对登记在被执行人天水天宝置业有限责任公司名下的涉案房屋进行了预查封，预查封时该房未办理网签备案。2021年7月11日，异议人因被执行人通知缴纳房屋尾款，于保存通过银行转账给被执行人支付房屋尾款，被执行人给其出具收据一张，主要内容为于保存（原于四军）缴纳名都1号楼某号房屋购房款232506元，并于当日经被执行人批准更名至于保存，该房为未网签。 本院认为，本案的焦点问题是本院（2020）甘0502执保119号保全案件中预查封的涉案房屋在本院执行的申请执行人周武与被执行人天水天宝置业有限责任公司民间借贷纠纷即（2021）甘0502执103号案件中能否采取拍卖等执行措施，能否停止对该房产执行的问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支付：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋在本院预查封时登记在被执行人天水天宝置业有限责任公司名下，而异议人与甘肃天宝塑业有限责任公司签订房屋配额证协议，后由被执行人天水天宝置业有限责任公司开发，2015年12月4日确定的房号为504，而涉案房屋为507室，仅有被执行人出具的情况说明上述两个房屋为同一房屋，但无其他证据印证，且异议人也未与被执行人签订房屋买卖合同。自2016年9月25日签订协议之日至2021年7月11日交清房屋款时止，异议人与被执行人也未就涉案房屋办理网签备案手续，且本院预查封涉案房屋的时间为2020年9月20日，查封时涉案房屋仍然登记在被执行人名下。异议人在本院查封涉案房屋前并非与被执行人签订购房协议，也未就涉案房屋办理网签备案；听证前后异议人也未提交其所购的房屋系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的相关证据，本院查封前异议人支付的价款亦未超过房屋总价款的百分之五十，涉案房屋不能确定归异议人所有，而是仍登记在被执行人名下，本院查封、拍卖的执行措施符合法律规定，故异议人要求停止拍卖的异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人于四军、于保存的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王存芳 审判员  薛 伟 审判员  张 涛 二〇二一年八月十一日 书记员  王孝平