广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5284号上诉人（原审被告）：广州羊城科技专修学院。住所地：广州市石井凤凰大道。法定代表人：陈志坚。委托诉讼代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市凰岗经济发展有限公司。住所地：广州市白云区石井镇凰岗村。法定代表人：苏建东，职务：经理。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。原审第三人：广州羊城职业技术学校。住所地：广州市白云区石井凤凰大道。法定代表人：陈志坚。委托诉讼代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。原审第三人：广州铁路职业技术学院。住所地：广州市白云区石井街庆隆中路100号。法定代表人：马仁听。委托诉讼代理人：陆景恒，男，系该学院工作人员。上诉人广州羊城科技专修学院（下简称羊城专修学院）因与被上诉人广州市凰岗经济发展有限公司（下简称凰岗公司），原审第三人广州羊城职业技术学校（下简称羊城职业学校）、广州铁路职业技术学院（下简称铁路技术学院）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。羊城专修学院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凰岗公司全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由凰岗公司负担。事实和理由：一、一审法院认定我方与凰岗公司之间是租赁关系而非合作办学关系是认定事实错误。（一）双方签订《联合办学协议书》及《协议书》的真实意思表示是合作办学，而非租赁。从上述协议的具体内容来看，如第四条、第五条等，凰岗公司并非仅提供租赁场地收取固定收益或租金，而是根据学校经营情况、学生人数收取浮动收益，且其人员亦任职总务管理工作人员，参与学校经营管理，承担维修责任。故双方是合作办学关系，并非租赁关系，否则双方应签署《租赁合同》，凰岗公司在一审期间明确双方是合作关系，一审判决也认定上述协议符合合作关系特点，应尊重当事人的意志，认定双方是合作关系。（二）在实际履行中，双方从未达成一致意见变更合作关系为租赁关系。凰岗公司提供的，《联合办学补充协议书》只有凰岗公司单方盖章，该合同自始不成立，也从未生效，无法作为认定本案事实的依据。（三）一审法院认为双方已通过实际履行方式将收益分成的方式变更为每月按固定数额递增的方式支付费用也是错误的。我方支付的是合作办学收益，该收益与招生人数是挂钩的，不是租金。2002年起，双方通过签订《协议书》的方式将支付合作收益方式变更为按每人每年600元上缴管理费给凰岗公司，对原协议书条款进行了变更，但没有改变双方的合作性质，凰岗公司在《协议书》第九条对此进行明确约定，因我方投入资金兴建凰岗小学教学楼，双方才签订上述协议变更合作费用收费方式和延长办学期限，之后我方也实际出资兴建了凰岗小学并交给凰岗公司使用。若我们双方是租赁关系，我方不会出资兴建凰岗小学，还明确在2027年合作期限届满后，凰岗小学归对方所有。（四）广州市白云区农业农村局（下简称农业局）已经于2019年10月30日作出《广州市白云区农业农村局关于广州羊城科技专修学院合同的函》（下简称农业局19年10月30日函件），对《联合办学协议书》和《协议书》的性质作出明确的回复，农业局作为国家性质机关，其作出的函件有一定效力，一审法院采纳我方没有盖章的补充协议，却否认农业局的函件，应予以纠正。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》审理本案是适用法律错误，理由同上，双方并非租赁合同关系，而且办理报建手续是凰岗公司负责，根据凰岗公司陈述，涉案场地有报建文书和建设用地规划许可证，凰岗公司将场地交给我方使用至今，从未有主管部门对此有处罚通知，我方不清楚相关事宜，后果不应该由我方承受。三、本案还应充分考虑学生的教育、安置事宜。本案涉及到2000多名学生上学住宿等一系列问题，如安置不好容易造成不稳定的因素。凰岗公司请求解除相关协议仅考虑获取更多利益，并未考虑我方开办学校教书育人的社会效益，和我方为其兴建小学的贡献，违反诚信，不利于社会主义核心价值观，特提起上诉。后羊城专修学院补充认为，第一，我方向凰岗公司支付的合作费用远高于市场租金，并不符合租赁关系的特征，凰岗公司开具的发票名称也载明收取的是联合办学管理费，而非租金或者是场地使用费，因此双方的关系应当认定为合作关系而非租赁关系。第二，农业局的函件属于具体的行政行为，没有被依法撤销之前，是有效的，法庭应当采纳该复函作为定案的依据。第三，我们认为凰岗公司以物业没有办理报建手续为由主张合同解除，企图免除自身的义务，是严重违背诚信的行为，其恶意通过起诉来确认合同解除或者无效的，应当驳回其诉讼请求。最后，法院应当综合考虑我方出巨资帮助凰岗公司兴建小学，从而获取延长合作办学期间期限的机会，一审法院判定我方于2023年将合作场地交还给凰岗公司是显失公平的，而且会引发新的索赔诉讼，并不利于定纷止争。凰岗公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。羊城职业学校称其同意羊城专修学院的上诉请求。铁路技术学院称其与羊城专修学院是联合办学。凰岗公司于2020年2月20日向一审法院起诉请求：1.解除我司与羊城专修学院于1998年6月5日订立的《联合办学协议书》及2002年5月18日订立的《协议书》；2.羊城专修学院向我司腾空返还租赁场地，将场地交付给我司使用、管业；3.羊城职业学校和铁路技术学院协助羊城专修学院将租赁场地返还给我司；4.羊城专修学院承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1998年6月5日，凰岗公司（甲方）与羊城专修学院（乙方）签订《联合办学协议书》，约定：甲、乙双方为了适应社会经济发展，培养现代化建设需要的实用人才，经充分友好协商，确定在石井镇凰岗学校实行联合办学，校名暂定为《广州羊城职业技术培训学院石井校园》；甲方在石井镇××岗村××学校××（在××大道市医药中专学校侧）。现正在兴建建筑面积为5900平方米的七层教学大楼、450平方米的礼堂（室内运动场）和餐厅、宿舍、冲凉房等正在建设中，以及有关配套设施，两个篮球场，足球场，250平方米跑道，绿化场地和围墙均于1998年8月10日前完成并交付使用，按校园标准设计的师生宿舍及配套设施，将作为第二期工程于1999年6月前由甲方完成并交付给乙方使用；乙方是一所具有二十年办学经验、声誉良好、广州市人民政府授予“办学先进单位”的院校，并经广东省高教厅、省市自考委、广州市教委、市劳动局、市财政局批准备案，取得了各类专业和高层次的办学资格；甲方职责：1、免费提供上述约40亩的办学场地和1300名师生所需的课室、宿舍、饭堂、浴厕、礼堂、包括有关配套设施如黑板、桌椅、睡床、风扇、厨具等以及校园内的篮球场、足球场、田径场等教学和文体活动场地，并保证在1998年8月10日前交付给乙方使用。2、负责协调学校与当地有关部门的关系，甲方除了按分成办法提取的百分比收益外，不得再收取乙方其他费用。3、协助乙方做好招生，宣传、录取新生以及推荐就业工作，乙方可通过当地有线电视或采取其他宣传方式扩大招生影响，争取更多的生源；乙方职责：1、负责全面的办学教学管理和食宿管理工作有关的费用开支。其中水电费、卫生费等，按国家学校收费标准由乙方统一缴交。2、保证1998年9月1日正式开学，入学人数不少于600人，并保证今后在校学生不少于600人，若在校生达不到600人，则不足部分甲方按最低学费的18%作为收益……5、乙方按甲方提取的百分比收益的全年费用，分四期支付并在每个季度末支付给甲方。6、乙方先付人民币6万元给甲方作为定金，届时在付给甲方第一期收益中扣回；分成办法：1、全日制二年或三年学历班：学生人数在600-1000人以内，甲方按乙方实际收取学校和住宿费（不含实习实验费）的18%作为收益；如全日制二年或三年学历班学生人数在1000-1300人以内，甲方按乙方实际收取学费和住宿费（不含实习实验费）的20%作为收益（税费自理），其余归乙方，作为乙方支付教师酬金、管理人员工资、办公、宣传、广告、水电费等各项费用；2、白天短训班：不管学习期限长短，均按每个学生每期所交的学费（不含实习实验费、书杂费）收入的18%作为甲方收益，其余费用归乙方。而业余夜班（含周六、日白天上课）学生应交的费用全部归乙方所有。3、按规定国家搭配的公费生（不超过总人数的5%），学费只收1000元，住宿费500元，全部费用归乙方，不足的费用由学校补贴，因此公费生甲乙双方不计利润收益；双方投资合作方式（即甲方全部免费提供课室、师生宿舍、饭堂、礼堂和生活设施及文体活动场地，而乙方负责实习设备，管理人员，师资、学院无形资产等教学投入）如今后有需有变更，则分成办法及其他条款必须经双方协商同意才能更改；教学楼东边1-3层共12个教室及二楼中间的一间教师办公室归凰岗学校使用，其余归乙方使用；乙方拟安排甲方参加学校总务管理工作人员一名及保安人员1-2名，由乙方聘用和支付工资，如不称职，乙方有权撤换，凰岗学校设1名保安值班由甲方聘用和支付工资；根据生源发展需要，如全日制学历班人数超过1300人，则甲、乙双方另外共同投资，增加投资部分，经双方协商另签订协议；合作期限：1、双方合作办学期限为二十年，自1998年5月至2018年5月止，期满如需续约，由双方协商另签合同。2、合作期满后，甲方建设的校舍及配套设施归甲方所有，乙方购置及提供的实习仪器设备和工具，材料归乙方所有等。上述协议签订后，凰岗公司将协议中约定的四十亩学校用地及该用地所在上盖教学楼、礼堂、餐厅、运动场等建筑及设施交付给了羊城专修学院。羊城专修学院在该场地设立了职业学校，并于1998年开始招生。羊城专修学院按每年一次的方式向凰岗公司支付联合办学管理费。2002年5月18日，凰岗公司（甲方）与羊城专修学院（乙方）签订《协议书》，约定：为了将现有教学楼内的凰岗小学搬出，经甲乙双方协商同意，签订以下条款：一、乙方同意出资兴建一幢四层教学楼给凰岗小学使用，建成后凰岗小学全部搬出，原教学楼小学使用的所有课室，办公室、活动场地全部归乙方使用；新建凰岗小学教学楼的设计装修标准，按照旧教学楼标准配置和装修，如超过现有教学楼的装修标准则超出部分由甲方负责；凰岗学校教学楼建成后乙方仍根据在校生的实际人数按每人每年600元上缴管理费给甲方，如在校生人数超过1300人，则超过部分考虑到乙方投资新建小学楼，甲方应考虑适当减免部分管理费，另外在兴建小学教学楼过程中考虑到乙方今年九月才能收到学费，甲方要保证在今年8月份完工交付使用后，乙方在9月份一次性付清按预算造价的工程款；凰岗新小学楼建成后，归凰岗小学使用。原凰岗学校教学楼归羊城专修学院使用，双方联合办学期满后，如乙方有意继续办学应提前一个月通知甲方，在同等条件下，优先与乙方续约（另订协议），如乙方无意继续办学，则在期满后15天内自行迁离。将原教学楼交回甲方。新建的小学教学楼归甲方所有；由乙方投资兴建的凰岗小学教学楼，2027年后归甲方所有。因此双方同意原甲、乙双方联合办学的期限延到2027年；从2002年起至2012年10年内在校生保证达2000人，甲方保证提供土地给乙方建设教学、实验大楼及宿舍大楼。至2012年未达到2000人，乙方按2000人的管理费交给甲方等。协议签订后，羊城专修学院在前述场地旁出资兴建了凰岗小学新校区。原协议中约定教学楼东边1-3层共12个教室及二楼中间的一间教师办公室归凰岗学校使用的场地归羊城专修学院使用。诉讼中，双方就涉案《联合办学补充协议书》和《协议书》的性质存在争议，凰岗公司主张协议书虽约定为合作关系，但双方在实际履行过程中已通过履行将双方的关系变更为了租赁关系，故双方就上述协议书的关系实为租赁关系，羊城专修学院则坚持认为无论从协议书约定还是实际履行看，双方就上述协议书之间的关系均为合作关系。双方就上述争议焦点问题举证如下：凰岗公司提交：1.甲方为凰岗公司，乙方为羊城专修学院的《联合办学补充协议书》，主要内容为：为进一步完善甲乙双方办学收费分成问题，现经双方协商达成如下协议：2010年租金在2009年租金（90万不含税）基础上增加5万（即95万不含税）；2011年起每三年在前一期租金基础上递增10%，即2011-2013年每年租金为95万*110%（不包含税金），之后以此类推计算；甲方开具乙方发票收取租金，税金按实收租金*8.93%计算，甲乙双方各负50%；如遇凰岗村城中村改造，届时联合办学收费分成将另议等。该协议书乙方落款处无羊城专修学院的签名和盖章。2.1998年至2019年期间羊城专修学院向其支付联合办学管理费的收据、发票。拟证明双方签订联合办学协议后，实际并未按约定的合作方式履行，羊城专修学院也是按每月固定的租金标准向其支付费用，2010年双方对租金标准进行了明确变更，此后羊城专修学院一直按补充协议书约定的标准支付租金。羊城专修学院对上述补充协议书不予确认，并表示其从未与凰岗公司签订上述补充协议书，且从上述收据和发票可见，其每年向凰岗公司支付的费用为联合办学管理费，支付数额与凰岗公司主张的与上述补充协议书并不一致。凰岗公司对此解释，因2012年至2013年期间税率有变化，故该两年的数额在整体上有所变化，但从发票数额可反映每年的费用总和与补充协议中约定的固定租金加50%税费总和是能一一对应。3.通知。拟证明自2011年以来，其每年按前述《联合办学补充协议书》约定的递增标准和调整后的税费标准计算出羊城专修学院需要交纳的金额后，发出相应通知，羊城专修学院按照该通知数额交纳管费用。羊城专修学院对上述通知的三性不予确认，并表示该证据为凰岗公司为了本案诉讼伪造的证据，并申请对上述证据进行鉴定。羊城专修学院提交：农业局19年10月30日函件，拟证明双方之间就涉案《联合办学协议书》实质为合作合同，该函主要内容为：根据《关于广州羊城科技专修学院办学及其遇到的困难情况汇报》批复的相关要求，我局对广州羊城科技专修学院与广州市凰岗经济发展有限公司签订了《联合办学协议书》、《协议书》进行复核，两份协议约定合同期限为30年且内容条款显示两份协议书为合作合同。根据《广州市白云区农林局关于合同清理工作发现问题处理意见的函》相关表述，合作合同最长年限为40年。凰岗公司对上述证据的关联性不予确认。另凰岗公司表示涉案《联合办学协议书》中约定的合作场地原为建设凰岗小学的用地，已经办理了用地手续，但教学楼、饭堂、餐厅等上盖物的建设未办理报建手续，并提交穗国土建用字[2001]第173号《建设用地批准书》、穗规地证字[1996]第258号《建设用地规划许可证》、关于使用建设用地的通知、关于申请办理建设用地批准书的请示、关于潭岗村建凰岗小学的批复拟证明涉案场地的用地批准情况。羊城专修学院表示无法确定上述材料即为涉案联合办学协议书中的场地。因双方对涉案场地的用地和上盖物规划报建情况存在争议，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询就涉案联合办学协议书中场地的用地和该地块上兴建的建筑物规划报建情况。该局复函经初步核查，该宗地所在地块部分用地已取得《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1996]第258号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字[2001]第173号），用地单位为广州市白云区石井镇潭岗村民委员会，上述地块暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及相应的产权记录。因凰岗公司主张双方关系为租赁关系，且经查涉案场地所在的建筑物无产权和规划报建记录，一审法院向双方释明如果法院认定双方就涉案场地的关系为租赁关系，且该租赁关系因租赁物涉及无产权和规划报建记录而依法认定为无效的情况下，凰岗公司是否变更诉讼请求，羊城专修学院是否就无效后的法律后果在本案中提出反诉主张。凰岗公司表示坚持原诉讼请求，羊城专修学院坚持认为双方就涉案场地的关系为合作关系，且不在本案中提出反诉请求。另羊城专修学院表示，目前其在涉案场地挂牌设立了羊城专修学院和羊城职业学校，另与铁路技术学院联合办学，该校也在涉案场地有学生。涉案场地现有学生2000余人，教职工112人。羊城专修学院使用的涉案租赁场地地址原为广州市白云区石井凤凰大道300号，现门牌为广州市白云区石井凤凰路300号。羊城专修学院和铁路技术学院均确认，双方之间长期以来存在专业共建、教师共享的联合办学关系，铁路技术学院每年安排大一新生在涉案场地上学一年后即回学校本部就读。再查，一审法院就羊城专修学院在涉案场地开设的学校招生情况向广州市白云区教育局发函核实，广州市白云区教育局于2020年9月17日出具《广州市白云区教育局关于广州羊城科技专修学院和广州羊城职业技术学校学生情况的复函》，函复如下：一、广州羊城科技专修学院于2019年12月由市教育局下放至我区进行属地管理，但相关档案材料未予移交。经与学校核对，广州市羊城科技专修学院目前在校学生119人，入学时间2019年10月，毕业时间2020年10月30日；计划入读学生300人，入学时间2020年10月15日，毕业时间2022年9月。二、广州羊城职业技术学校为市属民办职业技术学校，下放至属地管理，但学籍系统和招生仍由市教育局统一审理管理。羊城职业技术学校报我区学生数为：2017级164人，毕业时间2020年7月；2018级133人，毕业时间2021年7月；2019级700人，毕业时间2022年7月；2020级约600人，毕业时间2023年7月。经与市教育局核对学生数据为2017级163人，2018级133人，2019级701人；2020年市教育局下达给羊城职业技术学校的招生计划为1000人，新生建立学籍后学生数据才能最终确认，数据动态变化中。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的《联合办学协议书》和《协议书》性质、效力的认定问题。根据双方的主张和抗辩意见，结合双方的举证和陈述，一审法院认定如下：（一）双方就上述协议书的争议在于是租赁合同关系还是合作合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合作合同关系区别于租赁合同关系的主要特点在于合同双方当事人之间的相互协作和共同经营、依经营盈亏状况决定合同双方当事人之间的收益分配。本案中，涉案两份协议书虽有关于双方合作办学、共同管理、收益按招生人数分配等符合合作关系特点的约定，但从现有证据看，双方在实际履行过程中，并未按协议约定的合作内容履行。具体体现在：（1）凰岗公司并未实际参与学校的办学管理。联合办学因涉及学校教育事业而具有合作的特殊性，该特殊性体现在双方的联合办学关系应受到教育部门的监督，但现有证据无法体现涉案双方的联合办学关系有在相关教育部门进行备案。另外，协议约定凰岗公司在合作期间安排人员参加学校的总务管理，但从现有证据和双方陈述看，在签订协议之初凰岗公司虽曾有派一名保安在涉案场地，但自2002年开始就未再派保安人员，且现有证据也无法证明凰岗公司有安排人员参与学校的总务管理。故在实际履行过程中，双方的关系不符合合作合同双方当事人参与性的特点。（2）羊城专修学院按固定数额递增方式向凰岗公司支付联合办学管理费。涉案协议约定凰岗公司按学校的招生人数的比例收取合作分成款，但从现有证据看，虽2003年之前的联合办学管理费有按招生人数计收，但此后均无法体现羊城专修学院按招生人数比例凰岗公司缴纳费用的情况。虽凰岗公司提交的证明其曾向羊城专修学院发出通知缴纳费用的通知但无送达记录，一审法院对凰岗公司的上述通知不予采信。但从凰岗公司提交的每年向羊城专修学院出具的费用发票数额看，自2003年9月以来的管理费数额的计收确实呈期限式递增的规律，上述发票数额中自2009年起的递增规律与凰岗经济发展公司提交的《联合办学补充协议书》中的递增计算方式基本能够相互印证，且凰岗公司对部分递增规律有差异的情况作出的解释既符合常理，也能从其解释中计算出发票与《联合办学补充协议书》约定相互统一的结果，故一审法院对凰岗公司提交的发票与《联合办学补充协议书》均予以采信。由此表明，双方已通过实际的履行行为将收益分成的方式变更为了每月按固定数额递增的方式支付费用。故双方实际履行过程中的关系不符合经营盈亏状况决定合同双方当事人之间的收益分配的特点。另外，虽农业局于2019年10月30日向区教育局出具的函件显示经该局复核涉案两份协议书为合作合同，但从该函的内容反映，农业农村局仅是从协议内容条款的角度作出的审查意见。如前所述，涉案协议在履行过程中并未按协议约定的合作内容履行，双方就协议建立的关系应以双方实际履行的情况综合认定，故农业局的上述复函不能作为认定双方关系的唯一依据。综上，双方就涉案合作协议虽名为合作，但在实际履行过程中双方的履行行为并不具备合作合同关系关于合同双方当事人共同参与、依经营盈亏状况确定收益分配的基本特点，故羊城专修学院关于双方就涉案合作协议无论从约定还是实际履行均应认定为合作合同关系的意见理据不足，一审法院不予采纳。从双方实际履行情况看，双方就涉案场地的关系主要体现为凰岗公司向羊城专修学院提供涉案场地，并向羊城专修学院收取一定费用，羊城专修学院接收使用涉案场地，并向凰岗公司支付对价的关系，该关系符合租赁合同的基本特点，故凰岗公司主张双方之间虽名为合作但实为租赁合同关系的意见理据更为充分，一审法院予以采纳。（二）因前述一审法院认定双方就涉案场地之间建立的是租赁关系，且该租赁关系中，凰岗公司向羊城专修学院提供的场地主要为该场地上建设的相应课室、宿舍、饭堂、礼堂、浴厕等建筑物，故对于本案双方租赁合同效力问题应对该场地上述的相应建筑物的产权和规划报建情况作出审查。广州市规划和自然资源局对一审法院核查涉案场地所在建筑物的产权和规划报建情况复函显示，涉案地块未查到相关《建设工程规划许可证》信息及相应的产权记录。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方就涉案场地签订的《联合办学协议书》和《协议书》应为无效。据此，凰岗公司坚持要求解除上述《联合办学协议书》和《协议书》于法不合，一审法院不予支持。《联合办学协议书》和《协议书》无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，故向凰岗公司要求羊城专修学院腾空返还涉案场地有据，一审法院予以支持。考虑到涉案场地为学校场地，涉及在校学生学业问题，一审法院结合广州市白云区教育局对涉案场地开设的两个学校的招生和毕业时间情况，认定羊城专修学院腾空返还时间为2023年7月31日前。另结合广州市白云区教育局复函和羊城专修学院、铁路技术学院的陈述表明，羊城专修学院目前在涉案场地上还举办设立了羊城职业学校进行招生，还与铁路技术学院合作办学的名义将铁路技术学院的部分学生安排在涉案场地内就读。故羊城职业学校、铁路技术学院作为涉案场地的实际使用主体，在羊城专修学院已无权继续使用涉案场地的情况下，亦无继续使用涉案场地的合法依据，现凰岗公司要求羊城职业学校和铁路技术学院协助羊城专修学院返还涉案场地有据，一审法院予以支持。协议无效，羊城专修学院有权在本案中根据合同无效后的法律后果向凰岗公司主张相关权利，但经一审法院释明，羊城专修学院坚持不在本案中提出反诉主张，此为羊城专修学院对自身诉讼权利义务的处分，本案中不直接予以处理。待本案作出处理后，羊城专修学院可另行主张。关于羊城专修学院提出申请对凰岗公司提交的证明曾向羊城专修学院发出通知缴纳费用的通知进行鉴定的意见，因一审法院前述认定中并未采信上述通知，故羊城专修学院的上述意见一审法院不予采纳。第三人羊城职业学校经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州羊城科技专修学院于2023年7月31日前，向广州市凰岗经济发展有限公司腾空返还位于广州市白云区石井凤凰路300号（原地址广州市白云区石井凤凰大道300号）的场地，第三人广州羊城职业技术学校、广州铁路职业技术学院负有协助广州羊城科技专修学院交还前述场地的义务；二、驳回广州市凰岗经济发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，由广州市凰岗经济发展有限公司负担100元，广州羊城科技专修学院负担100元，并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致，本院对一审判决查明事实予以确认。另查明，一审法院在2020年2月28日第一次庭审时询问羊城专修学院其陈述按人数计算费用，能否提供相关证据证实具体计算方式？羊城专修学院回答称双方没有书面材料，双方基于信任，凰岗公司认可羊城专修学院报的人数；2020年3月10日笔录中，一审法院询问校区内有多少个学生，羊城专修学院回答之前有两千多人，具体要等到开学之后再核对；2020年4月13日第二次开庭中一审法院询问羊城专修学院需要回去核实的问题是否有证据补充，羊城专修学院回答学校还没有开学，一审法院遂责令羊城专修学院五个工作日内补充提供；2020年4月26日询问中一审法院询问大专和中专招生情况，羊城专修学院回答称代理人不清楚；2020年11月13日和16日，一审法院分别组织羊城专修学院和凰岗公司对广州市白云区教育局复函发表意见。本院二审期间,羊城专修学校提供了如下材料作为证据：1.关于提供办学场地的证明；2.委托书、授权证明；该两份证据证明凰岗公司和其上级单位均明确与羊城专修学校是合作办学关系；3.关于缴纳管理费用的再通知，证明2011年凰岗公司仍发函确认双方应按照2002年5月18日协议书履行；4.证明，证明凰岗公司在2017年、2018年还明确双方是合作关系；5.发票，证明凰岗公司收取款项时一直明确是联合办学管理费；6.评估报告，证明涉案场地的市场租金价格；7.联合办学协议书，证明双方的联合办学关系在白云区民政局有备案；8.《历年缴纳联合办学管理费清单》，载明从2009年到2019年的学生人数、已交管理费数额、应交数额、凰岗公司优惠金额等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凰岗公司对羊城专修学院提供的证据1到5的真实性没有异议，但认为都不属于新证据；证据6评估目的不明，不予认可；证据7一审已经质证，不属于新证据；证据8说明不了问题，凰岗公司不清楚学生人数，我方已经提供发票注明其缴纳的费用情况，该清单没有意义。羊城专修学院提供的上述材料显示，1998年5月、6月和2017年、2018年期间，凰岗公司及广州市白云区石井镇潭岗村民委员会先后就凰岗公司与广州羊城职业技术培训学院（下简称羊城职业学院）联合办学出具过证明。2011年1月19日，凰岗公司发通知给羊城专修学院称根据2002年5月18日签订的《协议书》第十三条和第六条的约定，羊城专修学院应每年支付管理费用120万元，凰岗公司已经在2010年12月18日发出缴款通知但羊城专修学院并未支付管理费，故再次通知。羊城专修学院并表示，找不到上述通知中载明的2010年12月18日通知了。凰岗公司则认为因羊城专修学院没有按照原来的约定付款所以才会再通知其付款，至于为何不按照补充协议约定的计算方法，还是按照协议书的约定，代理人也不清楚。评估报告显示，羊城专修学院委托评估机构对学院内物业2010年-2020年租金价格进行评估，物业占地面积40亩，评估结论租金合计6720522元。羊城专修学院提供的缴纳管理费清单则载明：2009年在校生1573人，应交管理费943800元，已交940185元，优惠金额3615元；2010年在校生1578人，应交管理费946800元，已交940185元，优惠金额6615元；2011年在校生1826人，应交管理费1095600元，已交1091659元，优惠金额3941元；2012年在校生1832人，应交管理费1099200元，已交1094898元，优惠金额4302元；2013年在校生1845人，应交管理费1107000元，已交1102475元，优惠金额4525元；2014年在校生2028人，应交管理费1216800元，已交1212722元，优惠金额4078元；2015年在校生2031人，应交管理费1218600元，已交1212722元，优惠金额5878元；2016年在校生2036人，应交管理费1221600元，已交1212722元，优惠金额8878元；2017年在校生2229人，应交管理费1337400元，已交1333995元，优惠金额3405元；2018年在校生2234人，应交管理费1340400元，已交1333995元，优惠金额6405元；2019年在校生2226人，应交管理费1335600元，已交1333995元，优惠金额1605元。上述已交费用情况和双方在本案中确认的羊城专修学院已交费用情况一致。羊城专修学院述称，上述学生人数包括了羊城专修学院和两个第三人的所有学生，包括短期培训班的学生，是根据花名册统计的，优惠金额则是根据学院的会计和凰岗村的会计口头交流确定的，羊城专修学院称其未能找到与凰岗公司沟通学生人数、管理费用结算的书面材料。铁路技术学院则称其在案涉地址的学生全部是全日制学生，没有短期培训班。凰岗公司不确认羊城专修学院提供的上述清单的内容和陈述，并称其从来都不知道具体招生人数，对方缴费数额是根据凰岗公司发函数额缴纳的。凰岗公司并提供了2009-2019租金收取明细表，说明其收取租金的构成情况。该表载明，2009年不含税租金90万元，税金包括5%的营业税、2.5%的企业所得税和1.43%的附加税，双方各负担50%，故羊城专修学院应付税金为40185元，凰岗公司实收金额940185元；2010年租金和税金数额同上；2011年不含税租金1045000元，各项税金的50%合计46659元，凰岗公司实收金额1091659元；2012年不含税租金数额和营业税、企业所得税同2011年，但附加税率调整为2.05%，故税金部分合计49898元，凰岗公司实收1094898元；2013年不含税租金数额和营业税、企业所得税2012年，但附加税率调整为为3.5%，故税金部分合计57475元，凰岗公司实收1102475元；2014年不含税租金数额1149500元，各项税率同2013年，故税金部分合计63222元，凰岗公司实收1212722元；2015年、2016年租金、税率、实收金额同2014年；2017年不含税租金数额1264450元，各项税率同2016年，故税金部分合计69545元，凰岗公司实收1333995元；2018年和2019年收费情况同2017年。上述凰岗公司实收费用情况和双方在本案中确认的羊城专修学院已交费用情况一致。羊城专修学院确认在2002年之前凰岗公司有派保安在学院从事安保工作，之后没有再派安保人员，但会定期检查安全问题。凰岗公司称2002年其派过保安过去，但9个月就被辞退了，凰岗公司从未参与过经营管理。另查明，二审期间，羊城专修学院向本院提供书面说明称：签署案涉《联合办学协议书》的羊城职业学院于1999年更名为羊城专修学院，另广州羊城职业高级中学系广州羊城职业技术培训学院于1998年设立的学校，后更名为羊城职业学校。凰岗公司与羊城专修学院在二审中提供的上述材料，各方均已质证发表意见，并同意不再开庭审理。二审期间，凰岗公司确认其在本案诉请羊城专修学院腾空交还的场地不包括凰岗小学，各方当事人均确认本案争议租赁场地并不包括凰岗小学，凰岗小学独立在争议租赁场地之外。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。当事人在二审期间提供的证据因与本案二审争议事实有直接关联，故本院予以采纳，但具体证据能否证明其主张及证明力的大小，本院将结合证据的具体情况及本案审理情况予以综合审查认定。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点一是凰岗公司与羊城专修学院之间法律关系的性质，二是该法律关系的效力。对此，本院认定如下：关于争议焦点一羊城专修学院与凰岗公司之间法律关系定性问题。凰岗公司认为双方是租赁合同关系，羊城专修学院则认为双方是联合办学合作合同关系。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我国《合同法》分则中并未规定羊城专修学院主张的联合办学合作合同或联营合同或合作合同，《中华人民共和国民法典》第九百六十七条规定的“合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议”和《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定的联营合同的一般特征：联营各方共同投资，共同参与经营，共同分享联营盈利，共同承担联营亏损，可作为参照。本案中，从案涉协议的约定内容来看，核心条款是凰岗公司将涉案场地上的物业建成后交付给羊城专修学院办学使用，而羊城专修学院按一定方式支付费用。凰岗公司收取费用的标准虽然从《联合办学协议书》到《协议书》再到《联合办学补充协议书》有一定变化，除最后一份《联合办学补充协议书》无羊城专修学院签章羊城专修学院不予认可，之前两份协议则同时约定了羊城专修学院保证在校生不少于600人、达不到600人不足部分按最低学费的18%作为收益、到2012年未达到2000人按2000人交管理费等确保凰岗公司能够获取一定数额收益的条款，而对于亏损如何承担的合伙合同或联营合作合同核心条款，完全没有约定。同时，《联合办学协议书》虽然约定羊城专修学院安排凰岗公司1名人员参加学院总务管理、1-2名保安，但双方当事人均确认在2002年之前凰岗公司只派有一名保安，之后没有其他工作人员，而2002年签订的《协议书》对凰岗公司参与经营管理完全没有约定。此外，关于2009年之后支付费用情况，羊城专修学院和凰岗公司对羊城专修学院已经支付的费用数额并无异议，但对于该费用是如何计算得出的，双方各执一词，对比双方的陈述，显然凰岗公司关于每三年租金递增10%且各负担一半税款的说法更加符合羊城专修学院实际交纳费用的情况。如羊城专修学院关于其按学生人数和每人600元固定管理费计算出费用后再由双方会计商量优惠金额的说法成立，羊城专修学院不可能完全不能提供十几年来双方如何确定学生人数、如何商量优惠金额的任何证据，且羊城专修学院主张的每年的优惠金额毫无规律可言，其缴纳的费用中2014-2016年费用一致、2017-2019年费用一致而学生数量不一致，全靠金额随机的优惠金额调整得出，显然不合常理。且在一审法院多次询问其学生具体情况时羊城专修学院均未能提供证据，直到二审期间才提交了一份表格载明学生人数，但完全没有任何证据予以佐证该学生人数如何统计得出。因此，一审法院根据《联合办学协议书》《协议书》的具体内容和双方的实际履行行为认定凰岗公司和羊城专修学院之间并未形成共同投资、共同经营、共担风险、共负盈亏的合伙合同关系或联营合作合同关系，而是形成凰岗公司将涉案物业交给羊城专修学院使用、羊城专修学院支付费用的租赁合同关系，该认定并无不当。羊城专修学院另上诉主张应以农业局的函件来确定其与凰岗公司之间就案涉物业形成的法律关系的性质，依据不足，本院不予采纳。至于凰岗小学，凰岗公司和羊城专修学院在二审期间均确认凰岗小学在涉案租赁场地之外，凰岗公司请求羊城专修学院交还的场地并不包括凰岗小学，而羊城专修学院投资兴建凰岗小学的事实亦不改变双方之间给付对价使用涉案场地的租赁关系，基于羊城专修学院在一审过程中明确表示在本案中不提出反诉请求，故一审法院认定关于凰岗小学双方当事人可另循法律途径解决，亦无不当。最后，羊城专修学院在本案争议发生之后单方委托中介机构对涉案物业的租金进行评估，但评估报告仅载明用地面积40亩，对于物业的具体构成、每年租金如何评估得出，完全没有说明，凰岗公司对该报告亦不确认，故羊城专修学院仅依据该评估报告否认双方之间系租赁合同关系，依据不足，本院不予确认。综上，一审法院认定羊城专修学院和凰岗公司就涉案物业成立租赁合同关系，并无不当，凰岗公司对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二凰岗公司和羊城专修学院之间租赁关系的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此已有明确规定，该解释第一条亦规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。双方当事人均未提供涉案物业取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证据，一审法院发函咨询行政机关亦无查到相关规划报建信息和产权信息，故一审法院据此认定凰岗公司和羊城专修学院就案涉物业成立的租赁合同无效，符合上述司法解释的规定，并无不当，本院予以维持。至于羊城专修学院上诉主张的学生安置事宜，一审法院在羊城专修学院未能提供学生构成的情况下，根据向教育局发函询问的学生情况，判令羊城专修学院在一审判决作出两年多之后即2023年7月31日前交还场地，已经充分考虑学生安置情况，羊城专修学院对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，羊城专修学院的上诉请求于法无据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人广州羊城科技专修学院负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年八月九日法官助理眭翘书记员苏劲丹