辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1637号上诉人（原审被告）：王忠雨，男，汉族，1983年5月9日，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区真理街5栋。负责人：周伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：王欣妮，系该公司员工。委托诉讼代理人：王斌，系该公司员工。上诉人王忠雨因与被上诉人沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星物业鞍山公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王忠雨上诉请求：1、请求二审法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初359号判决，依法改判被上诉人减免收取部分物业费用。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定不清，一审法院在判决中称上诉人所答辩的内容与本案不是同一法律关系，属于认定事实错误。上诉人所答辩的理由是相对同一物业同一小区的住户而言的，也就是园区内和园区外住户享受到的物业服务的差别，并不是与其他小区的物业服务及费用相对比。一审庭审中，上诉人己明确向法庭讲述了关于小区绿化不到位，垃圾不打扫，小区无安保，或经常缺岗。上诉人所在的楼房是独立于小区之外的独立建筑。并不在园区之内。根本享受不到园区内的绿化及其他配套的物业服务。根据双方签订的《前期物业服务合同》第三章第四条己明确约定：物业服务要坚持“同质同价”原则。被上诉人己经明显违背了该原则。对小区内的住户与上诉人提供的物业服务在“同价的基础上，并不同质”。根据该合同的第二章第三条的4,5,小点：物业公司应提供保洁，绿化服务。封闭小区管理，但上诉人并未实际享受到绿化服务和封闭小区管理。《前期物业服务合同》中已明确约定了被上诉人应承担的物业服务内容，但被上诉人在一审中只强调了受益性的权利（收取物业费），却对给付性义务不予或怠于履行（完善物业服务），上诉人认为这有悖于服务行业的初衷。上诉人所在楼房的住户与园区内的住户缴纳同等的物业费，却不能与园区内住户享受同样的物业服务。被上诉人也公开表示过，无法对上诉人所在楼房进行封闭式小区整改，无法提高绿化服务。还要坚持收取跟园区内同等的物业费，上诉人认为，这是欺压老百姓行为。被上诉人在起诉状中说（自2018年8月1日到2020年10月31日期间)未向红星物业鞍山公司缴纳过物业费用，情况不属实。上诉人在2018年7月29日，向被上诉人缴纳过一年2306.04元（2018年7月29日到2019年7月29日）的物业费。有收据为证。上诉人缴纳物业费用后，一年内未享受到该有得绿化和封闭小区管理等物业服务。上诉人也在此期间，多次跟其他业主一起，向被上诉人提出过，物业服务不到位，要求整改绿化和封闭小区等物业服务不到位问题。被上诉人一直以各种理由拒绝或拖沓整改和提高物业服务质量。被上诉人在起诉状中提到，期间曾多次催收物业费，情况不属实。2019年8月1日至2020年10月31日期间，被上诉人只对上诉人发出过一次正式的催缴物业费的通知。接到通知后，上诉人多次向红星物业公司提出整改物业服务问题。一直未得到任何回复。所以才未向被上诉人缴纳物业费，责任应该是被上诉人的，而不是上诉人的问题。所造成的一切后果应由被上诉人承担。故被上诉人应减免上诉人的部分物业费用，并且在公平平等的原则下提高物业服务质量。综上，望二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。酌定减免部分物业费用。望人民法院能为人民做主。红星物业鞍山公司辩称，服从一审判决。红星物业鞍山公司向一审法院起诉请求：1.判令王忠雨给付所欠物业费3267.4元、物业费滞纳金3267.4元，本金及滞纳金合计6534.8元；2.本案诉讼费由王忠雨承担。一审法院认定事实：王忠雨从鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司处购买公安号为铁东区建国大道849号27层112号，产籍号为1-60-132-2272，建筑面积为106.83平方米的房屋。红星物业鞍山公司与王忠雨签订了《前期物业服务协议》，约定由红星物业鞍山公司向王忠雨就前述房屋提供物业服务，收费标准为1.8元／平方米／月。王忠雨于2018年8月1日入住鞍山市铁东区。王忠雨未向红星物业鞍山公司交纳2019年8月1日至2020年12月31日的物业费。2020年10月26日，红星物业鞍山公司向王忠雨发出催款函，催缴2019年8月1日至2020年10月30日欠缴物业费。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示,合法有效，对双方有约束力。王忠雨作为业主，红星物业鞍山公司为其提供了物业服务,承担了其作为物业公司应承担的义务,虽红星物业鞍山公司提供的物业服务可能存在一定的瑕疵,但未构成根本违约，王忠雨应依约向该公司支付物业费，关于红星物业鞍山公司主张的2019年8月1日至2020年10月30日期间的物业费，应计算为1.8元/月/平方米×106.83平方米×15个月=2884.41元，予以确认。关于红星物业鞍山公司主张的2020年11月1日至2020年12月31日期间的物业费，因红星物业鞍山公司未就此期间的物业费向王忠雨进行过催缴，故对于该期间的物业费主张，现不予支持，该公司可另行通过协商或诉讼等方式解决。关于滞纳金一节，红星物业鞍山公司在物业服务中与业主的有效沟通不足,对业主反映的问题,存在未及时答复与解决的情况,因此王忠雨未缴纳物业费并非恶意违约,考虑双方情况和本案实际，对红星物业鞍山公司主张滞纳金,一审法院不予支持。关于王忠雨辩称的红星物业鞍山公司存在小区不具备封闭条件、物业服务不到位、绿化不达标、电梯卡升级导致业主无法回家等问题、不能完全将其不缴纳物业服务费的行为合理化，故一审法院不予采纳；另外，如王忠雨对该公司的物业服务不认可,可以通过合法途径对红星物业鞍山公司行使权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王忠雨于判决生效之日起十日内给付沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司2019年8月1日至2020年10月30日期间的物业费2884.41元;二、驳回红星物业鞍山公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元(沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司已预交),由王忠雨负担11元,由沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司负担14元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于王忠雨上诉提出小区绿化不到位、垃圾不打扫、小区无保安或经常缺岗，王忠雨的楼房独立于小区外的独立建筑，享受不到园区内的绿化，违反同质同价原则等上诉理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。王忠雨提出红星物业鞍山公司存在上述问题，均不属于红星物业鞍山公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于王忠雨提出的上述问题，是红星物业鞍山公司每天都要履行的服务，如在此方面达不到令业主满意，也是红星物业鞍山公司服务水平能力水平差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于红星物业鞍山公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对红星物业鞍山公司服务存在瑕疵的处理。王忠雨拒不缴纳物业费的理由不能成立。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于红星物业鞍山公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，红星物业鞍山公司的服务虽不能达到令王忠雨满意的程度，但王忠雨不满意不等同于小区其他业主的意见，王忠雨可以通过与业主委员会或与红星物业鞍山公司及时沟通督促红星物业鞍山公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对王忠雨的上诉理由，本院不予支持关于王忠雨提出要求酌定减免收取部分物业费一节。业主购买房屋时，商品房买卖合同中已经明确：1＃、2＃和9＃楼楼房为非封闭小区，业主对此不利因素信息完全知晓。实际履行前期物业服务合同中，非封闭小区三栋楼业主可以持卡进入小区享受小区的绿化，红星物业鞍山公司还通过增加保安加强对非封闭小区的物业服务，并不违反物业服务同质同价原则。物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，单方无权作出变更。故王忠雨提出的此项上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人王忠雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王忠雨负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年八月十二日法官助理 闫 亚书 记 员 王佳策