辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再38号原告（申请执行人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。法定代表人：赵论语，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈路，系北京市凯誉律师事务所律师。被告（案外人）：大连蚂蚁岛海产有限公司，住所地大连市金州区大魏家镇蚂蚁岛村。法定代表人：于振球，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雷，白雪，系北京大成（大连）律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连中天房地产开发有限公司，住所地大连市金州区中长街道中长村。法定代表人:王庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯雨生，系公司职员。建银国际资本管理（天津）有限公司（下称建银公司）与大连蚂蚁岛海产有限公司（下称蚂蚁岛公司），第三人大连中天房地产开发有限公司（下称中天公司）执行异议之诉一案，本院曾作出（2018）辽02民初830号民事判决。蚂蚁岛公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终101号民事判决。建银公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2019）最高法民申5276号民事裁定，指令辽宁省高级人民法院再审本案。2020年12月18日，辽宁省高级人民法院作出（2020）辽民再字第533号民事裁定：一、撤销本院（辽宁省高级人民法院）（2019）辽民终101号民事判决及大连市中级人民法院（2018）辽02民初830号民事判决；二、本案发回大连市中级人民法院重审。依此裁定，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告之委托诉讼代理人陈路，被告之委托诉讼代理人王雷、白雪到庭参加诉讼。中天公司经合法传唤，未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。2018年7月8日，建银公司起诉要求继续执行大连市金州区胜利路896号房屋归本公司所有，本案诉讼费、律师费由被告蚂蚁岛公司承担。事实与理由：根据已生效的辽宁省高级人民法院民事调解书，本公司对中天公司享有2亿多元的债权，在执行过程中，蚂蚁岛公司对案涉房屋提出执行异议。大连市中级人民法院（2018）辽02执异484号《执行裁定书》未能查明案件事实，支持其诉请系适用法律错误，应予撤销。理由是：一、本公司已经取得涉案房屋的抵押权，足以对抗蚂蚁岛公司对涉案房屋的债权。二、蚂蚁岛公司提出执行异议的实质是否定抵押权，应提出审判监督程序而非在执行异议中提出，本案没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件。三、即便能够适用《执行异议规定》，因物权的债权与普通的金钱债权明显不同，本案也不能适用该规定第28、29条的规定。四、即便本案能够适用《执行异议规定》29条之规定，基于被告在执行异议审查阶段所提交的证据，也不能证明该条相关要件已得到满足，被告购房的价款每平方米仅为3000元左右，明显低于当时市场的均价6000元以上。五、即便本案适用《执行异议规定》第28之规定，因被告对房屋没有合法占有，同样不满足据以该条提出执行异议的要件。被告蚂蚁岛公司辩称：一、原告建银公司对案涉房屋享有抵押权不能排除被告蚂蚁岛公司作为买受人对房屋享有的物权期待权。二、原告建银公司对案涉房屋享有抵押权不影响被告蚂蚁岛公司与第三人中天公司签订的“商品房买卖合同”和房屋转让行为的效力。三、被告蚂蚁岛公司已经实际取得案涉房屋，该房屋未办理权属转移登记的责任在于第三人中天公司而非被告蚂蚁岛公司。四、案涉房屋交易价格不影响合同真实性，原告建银公司认为房屋交易价格过低损害其权益应当依法提起债权人撤销权之诉。五、原告建银公司与第三人中天公司恶意串通，违背事实编造被告蚂蚁岛公司与第三人中天公司存在借贷关系的谎言，虚假陈述被告蚂蚁岛公司有强占房屋的行为，其用意在于误导合议庭将“商品房买卖合同关系认定为借贷关系”，从而实现其私利但损害购房者利益的目的。六、原告建银公司和第三人中天公司对被告蚂蚁岛公司与第三人中天公司的法律关系提出异议，应当另行提起确认之诉。第三人中天公司没有出庭参加诉讼，亦未出具答辩意见，其在本院原审时同意建银公司的意见。认为中天公司与蚂蚁岛公司之间存在的不是商品房买卖合同关系，而是基于蚂蚁岛公司实际控制人于振球与中天公司发生的债权债务关系，蚂蚁岛公司与中天公司的资金往来均是因为债权债务关系而产生的，不是因为商品房买卖合同关系产生的。经审理查明：建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司、第三人盛京银行借款合同纠纷一案，辽宁省高院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书：一、中天公司尚欠建银公司借款本金225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在1000万元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在5000万元范围内承担连带清偿责任；七、案件受理费1,459,755元、减半收取729,877.50元，诉讼保全费5000元，律师代理费40万元，均由中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司共同承担。因建银公司已预交，随欠款一并给付。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银公司申请财产保全，辽宁省高院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，分别查封了中天公司所有的位于大连金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋913套，查封了恒宇公司所有的位于大连金州新区两栋房屋共186套，查封期限均为三年。案涉房屋在上述查封房屋明细范围内。建银公司于2017年1月3日向省高院申请强制执行，该院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定上述省高院（2015）辽民二初字第00070号民事调解书由本院执行。本院在执行过程中，案外人蚂蚁岛公司对查封大连金州新区胜利路896号楼（即案涉房屋）提出书面异议。本院于2018年5月2日作出（2018）辽02执异484号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。建银公司对该裁定不服，向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。大连金州新区土地房屋局于2011年10月20日颁发了编号为2011075的天鸿1.7英里住宅小区24-37、39、40、42号楼的预售许可证；于2011年10月31日颁发了编号为2011079的天鸿1.7英里住宅小区20-23、41号楼的预售许可证；于2012年9月25日颁发了编号为2012050的天鸿1.7英里住宅小区11-19号楼的预售许可证。建银公司、中天公司、盛京银行于2013年10月9日签订委托贷款合同之补充合同，约定：在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续。诉讼过程中，蚂蚁岛公司向本院提供了商品房买卖合同、协议书各一份。其中《商品房买卖合同》未载明签订日期，但加盖的大连市金州区工商管理局登记备案章的日期是2014年3月13日。该份合同记载，蚂蚁岛公司购买中天公司开发的天鸿·1.7英里项目位于大连金州新区整幢，建筑面积9495.89平方米，每平方米3160元，总金额30,007,012元。买房人需于2014年3月12日前一次性支付购房款。在该份合同上加盖有中天公司2102132015562号合同专用章以及2102132036383号法人印章。《协议书》载明的签订日期为2014年9月19日，内容为：“蚂蚁岛公司与中天公司于2014年3月13日签订了《商品房买卖合同》购买中天公司开发建设的位于大连市金州区中长街道中长村天鸿1.7英里商品房第11幢，建筑面积9495.89平方米，每平方米3160元，总价款30,007,012元，蚂蚁岛公司已于2014年2月19日向中天公司支付房款人民币2000万元，余款在中天公司向蚂蚁岛公司交付房屋时一次性付清，现因中天公司已将11号楼安排给回迁安置户，故经双方协商一致，将蚂蚁岛公司购买的11号楼调换至大连市金州区中长街道中长村天鸿·1.7英里16号楼，面积为5939平方米，房屋单价按原合同执行，不足的房屋面积由中天公司另行在其他栋楼置换抵顶，现已置换的16号楼购房合同待双方确定剩余商品房楼号及面积后一并补签16号楼的购房合同，并办理房屋登记手续。蚂蚁岛公司将剩余房款一次性全部付清。本协议双方签字生效后，中天公司将16号楼88套商品房钥匙全部交给蚂蚁岛公司，并由蚂蚁岛公司占有使用。”在该份协议书上加盖有中天公司2102132015562号合同专用章以及2102132036480号法人印章。2014年2月19日，蚂蚁岛公司法定代表人于振球通过汇款方式向中天公司一次性转账2000万元，用途记载为“往来”。本案诉讼中，蚂蚁岛公司还提供了一张《1.7英里B区16#楼钥匙交接单》，载明：2014年10月20日韩军告知让物业将16号楼1单元、2单元合计88套钥匙找到，物业经柳总请示王**董事长同意后，于当日下午16点10分将钥匙给前来取钥匙的金连地产李恩来。钥匙明细如下：1）16#楼1单元44套钥匙（11层×4户）；2）16#楼2单元44套钥匙（11层×4户）；备注：每套钥匙包含2把装修钥匙，5把入住钥匙。移交人为韩军、接受人为李恩来。交接日期为2014年10月21日。中天公司对商品房买卖合同、协议书及交接单的真实性均不予认可。2014年10月9日，中天公司将该公司的2102132015561号财务专用章、2102132036480号法人印章以丢失为由登报作废。2014年10月16日，中天公司将该公司的2102132015562号合同专用章以丢失为由登报作废。2018年8月11日，大连天鸿物业管理有限公司出具书面证明，表示该公司从未给案涉房屋办理过入住手续，也从未代收过案涉房屋的水电费、燃气费、供暖费、物业费、垃圾清运费、电梯费、装修押金等一切费用，对于中天公司提供的钥匙交接单的真实性予以否认。另查明，中天公司提交了就案涉天鸿·1.7英里项目的住宅分别于2012年8月22日、2012年9月17日与其他购房者签订的两份商品房买卖合同，约定单价分别为7273.68元/平方米、7190元/平方米。本院再审认为，本案系执行异议之诉，执行异议之诉的诉讼标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施,这一诉讼标的的事实基础是案外人与被执行人谁对执行标的享有实体权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,足以排除强制执行的权益范围,应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案案涉房屋并非登记在被告名下，被告就其系案涉房屋买受人具有排除强制执行的民事权益而提出执行异议。被告作为案外人，对执行标的尚未取得所有权，只有在法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形，才能阻止执行，对抗申请执行人的优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件当中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。根据该批复，建设工程价格优先权先于抵押权和其他债权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，在逻辑上呈现出典型的传递法律关系，因此，我们得出结论是，抵押权和一般债权不能对抗购房消费者。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人购买被执行人名下的不动产以及作为购房消费者购买被执行人开发的商品房形成物权期待权。基于生存利益保护原则，上述相关法律规定确定在法定条件下买受人的物权期待权具有排除强制执行的实体权利。但在法律适用上，对一般不动产买受人和商品房消费者的法律保护有明显的区别，商品房消费者购买商品房是为了保障居住权，基于生存权至上的法律原则，对商品房消费者的法律保护更加宽泛，但对商品房消费者的法律界定更加严格，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项做了限制性规定，即“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”对该项法律规定应当理解为买受人购买的房屋属于满足基本居住需要且在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案当事人争议的焦点不仅仅在于被告提出执行异议要求保护其民事权益的法律适用问题。诉讼中，建银公司及第三人提出《商品房买卖合同》并非蚂蚁岛公司的真实意思表示，签订《商品房买卖合同》的实质是中天公司为向被告法定代表人于振球借款而提供的担保。根据原告及第三人的事实主张，《商品房买卖合同》应为非典型担保即让与担保。因此，确定被告是否是案涉执行标的物的一般买受人，对被告主张排除强制执行的民事权益保护法律适用的前提是：案涉《商品房买卖合同》民事法律关系的性质认定。蚂蚁岛公司对建银公司及中天公司的事实主张予以否认。鉴于案涉《商品房买卖合同》仅系事物表象，对购买人购买案涉房屋的真实意思表示，本院将从案涉房屋购买时间、房屋出售时房地产市场环境、第三人中天房地产公司出售房屋期间经济状况、同期商品房销售价格、购买人购买价格、正常优惠程度、购买人同第三人之间关联程度、购房用途、资金交付、第三人财务记载以及其他相关因素的综合审查认定。蚂蚁岛公司与中天房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，其时正处房地产市场于2008年至2010年低迷期后回暖上升之时，商品房购买力增势明显，属卖方市场主导地位之际；房地产经营系金融高杠杆产业，其市场经营不仅需要金融机构的支持，在资金流动性不足，金融机构贷款条件严苛之际，房地产开发企业借助民间资本进行资金融通也为常态；案涉《商品房买卖合同》的房屋出售单价为3160元每平方米，而与被告同时期签订商品房买卖合同，单价一般均在6000元以上。由此可见，被告购买案涉房屋的单价不足其他购房者的一半，明显低于市场价格，案涉房屋买卖成交价格令人难以置信，更令人难以置信的是，被告在诉讼中认可其购买案涉房屋并无中间人介绍，同第三人之间并无特别关系，且3160元每平方米的房屋出售价格系公开出售价格，完全为市场行为，但法庭注意到，被告此节事实主张并无相关事实佐证；而同期房地产市场就正常市场优惠价格远远达不到每平方米优惠3000元的可能，而较大优惠的前提是购买人同房地产开发商之间具有较为紧密的关系，但蚂蚁岛公司并不具备该条件。本案《商品房买卖合同》购买房屋并非用于满足基本居住条件，而是另有用意，其并非商品房消费者。本案案涉《商品房买卖合同》确定的房屋销售单价明显违背市场价值规律，至于被告诉讼中所持，因第三人资金紧张，为筹集资金，第三人低价销售房屋系其民事权利自行处分一节，本院认为，房地产开发企业借助民间资本进行资金融通亦为常态，但开发商仍然会结合房地产市场考虑资本融通的成本情况，而并非不惜代价超出房地产商能够承受的程度，过度降低房屋单价进行资本融通会误导其他消费者，进而进一步降低房屋销售价格，对房地产开发商更为不利，被告此节抗辩显系理由不充分，本院不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。故，本院综合审查认为，蚂蚁岛公司与中天公司于2014年3月13日所签订的《商品房买卖合同》系为蚂蚁岛公司法定代表人于振球向中天公司提供借款的担保行为，该担保为非典型担保即让与担保。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。蚂蚁岛公司同第三人中天公司于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》，彼时，民法典并未颁布生效。通谋行为所引起的法律纠纷以及让与担保行为并无相关法律、司法解释明确规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定，而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益，增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。依据上述规定，蚂蚁岛公司同第三人中天房地产公司于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》系虚假的意思表示，属无效民事法律行为，案涉《商品房买卖合同》真实意思表示并非商品房买卖，而是为蚂蚁岛公司法定代表人于振球出具借款提供非典型担保。被告非系被执行人名下不动产的一般买受人，其不具有依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定享有主张排除强制执行的民事权益的事实基础，本案自然没有适用该条法律规定的余地；关于合同备案，房地产买卖合同备案不具有不动产物权登记的效力，但其通过在房地产行政管理部门的备案登记，强化了房地产市场管理，在性质上具有能够阻止开发商再行处分该不动产的功能，即能够防止开发商一房二卖的行为。因此，案涉商品房买卖合同尽管在工商行政管理部门进行了合同备案，但依据合同备案的性质，其孤证不能证明蚂蚁岛公司同第三人中天房地产公司之间商品房买卖合同成立的真实性。关于被告对案涉房屋的占有能否反证商品房买卖合同成立的问题。被告提供了《入住通知说明》和钥匙交接单，在该交接单上并无第三人中天房地产公司或案涉房屋物业管理单位大连天鸿物业管理有限公司加盖的印章，仅有房屋移交人韩军和接受人李恩来的签字，第三人中天公司对该交接单不予认可。鉴于被告未能提供充分的证据证明韩军有权办理案涉房屋的交接事宜，且被告称李恩来系中介公司职员代其接收案涉房屋但未能提供相应的证据予以证明，故，现有证据不足以证明中天房地产公司已将案涉房屋于2014年10月21日交付给被告，由被告占有案涉房屋。关于原告诉请被告承担原告律师费一节，本院认为，原告诉请缺乏法律依据。首先，原告律师费非原告必要损失，其次，本案为执行异议之诉，执行异议之诉只解决是否排除执行的问题，法律没有规定执行异议之诉同时可以审理给付之诉，不应扩大执行异议之诉的审理范围，对于给付请求应不予审理，故，对原告要求被告承担律师费的诉请，本院不予支持。综上所述，被告提供的证据不足以证明其就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予以驳回；原告提出准许继续执行案涉房屋的诉请理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、准许执行辽宁省高级人民法院（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书中大连金州新区胜利路896号楼；二、驳回原告建银国际资本管理（天津）有限公司其他诉讼请求。案件受理费191836元，由被告大连蚂蚁岛海产有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 宋 君审判员 张真洪审判员 夏红军二〇二一年八月十日书记员 于 涵