辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终2089号 上诉人（原审被告）：秦洪刚，男，1962年8月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。 委托诉讼代理人：秦智，女，1987年8月9日出生，汉族，住抚顺市望花区。 被上诉人（原审原告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。 法定代表人：朴慧淑，该公司经理。 委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司职员。 上诉人秦洪刚因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司(以下简称“伟达物业”)物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 秦洪刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伟达物业的诉讼请求；2.二审上诉费由伟达物业承担。事实与理由：1.伟达物业入驻枫泽嘉园物业后，由于有义务接手前任物业未完成的工作，所以伟达物业有义务给我家维修窗户；由于我家墙体多处漏水，外面下大雨里面下小雨，室内墙体长毛，伟达物业朴慧淑女士去了我家两次只是敷衍了事（具体状况可参考一审答辩书），既不让工人实际查勘造成漏雨的问题原因，也不查勘墙体漏雨的面积。一审庭审时，伟达物业回答不出我家漏雨问题的相关事实，以上问题我们家已经报修多次，无人管，给我家带来巨大经济损失。但是同住一单元11楼的邻居家里墙体漏水，伟达物业却采用了涂胶的方法履行了它修缮墙体的义务，故我认为，伟达物业不给我家维修窗户，修缮墙体的行为属于故意，恶意行为，我方有正当理由有权拒绝交纳物业费，并且收费区间内我未享受到任何它提供的物业服务，比如说不给我办电梯卡不让我乘坐电梯，给我的出行带来了巨大不便，2.针对《物业管理委托合同》一事，因杨连和不是枫泽家园小区业主，不能代表枫泽小区全体业主的想法，为什么认定其为业主委员会成员，故他签的合同不具有法律效力，并且新业主委员会2015年7月15日才开始选聘工作，故收费的起始时间存在虚假。3.物业费的截止时间是2019年9月30日，但是我提供的照片显示2019年6月伟达物业已不作为，不履行任何物业公司应尽的义务，由此枫泽家园小区业主才拉出条幅，伟达物业离开枫泽，故收费的截止日期存在不合理性。4.我方不但未收到业主委员会的催缴单，也从未收到过伟达物业的催缴单及电话联系，因其知道我家存在的问题，躲都躲不过来，更不能上门到访。为什么2015年到2019年9月30日在担任枫泽嘉园小区物业时不催缴不起诉，却在2021年不担任枫泽嘉园小区物业之后起诉，属故意逃避责任，恶意行为，故我方认为它的起诉存在恶意性，法院应不予受理。5.我方提供的照片显示小区的绿地及人行横道已扩建为停车位，并印有固定车牌号码，安装停车锁，属个人私家车位，并非公用，足以证明其有收入存在侵吞业主收入；小区网络收入性垄断，只允许中国电信进入，别的宽带不让安，而且增加宽带带宽必须到物业登记，交物业费的才可以增加宽带带宽，以各种形式逼迫业主缴纳物业费，属恶霸行为，并且照片已显示打架是常态，伟达物业离开之后，中国联通，中国移动等多方均可接入，故我方有权利拒绝缴纳物业费。6.根据辽宁省物业管理条例第34条3款规定，伟达物业是与原业委会签订的物业管理委托合同，原业委会现已解散，伟达物业未与新的业委会签订合同，原合同丧失合法性。7.根据消费者权益保护法第10条规定，新业委会成立后要求与伟达物业就物业费等问题进行协商，但伟达物业拒绝，其服务有强制性，我有权拒绝缴纳物业费。8.根据证据显示2015年7月15日开始选聘物业，伟达物业要求从2015年6月18日开始收入物业费，且生效判决确定的收费区间与本案确定的亦不相同，不均有可信性。 伟达物业辩称，同意一审判决。伟达物业于2015年6月18日与枫泽家苑小区签订物业管理合同，合同生效后，伟达物业进入该小区进行服务。前期进行大量投入，按照服务合同对小区进行物业服务。秦洪刚自签订合同之日起从未缴纳物业费，未履行物业合同。伟达物业在服务过程中长期入不敷出，不能很好的为业主服务，也是本小区物业服务下降的重要原因之一。 伟达物业向一审法院起诉请求：1.判令秦洪刚给付2015年6月18日至2019年9月30日期间的物业费，51个月零13天，合计4417.3元；2.案件受理费由秦洪刚承担。 一审法院经审理查明，2015年6月18日，伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定由伟达物业管理枫泽家苑小区，委托管理期限为五年，自2015年6月18日起至2020年6月17日止；物业管理服务费为高层每月每平方米0.8元、多层每月每平方米0.7元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的千分之二按月收滞纳金；伟达物业需实现：房屋外观完好率90%，设备运行完好率100%、定期检查、允许故障1%，房屋及设施、设备的维修、养护完好率、使用率95%，园林、道路、楼道有专人养护，在现有50%绿化破损状态下补植补种，车辆停放有序、无占道行为，各岗有人看守、坚持夜间巡逻、急修维修到达率100%，小修2日内修复完毕，合格率100%，业主和物业使用人对伟达物业的满意度达到90%。合同签订后，伟达物业开始对枫泽家苑小区进行物业管理服务。秦洪刚的房屋位于，系高层建筑，建筑面积81.28平方米。2015年6月18日至2019年9月30日期间，其未能交纳物业费。 一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。伟达物业依据该合同对枫泽家苑小区进行物业管理，秦洪刚作为枫泽家苑小区的业主，有义务向伟达物业交纳物业费。关于秦洪刚向伟达物业交纳物业费标准的问题，经本院工作人员现场勘察，该园区的四门中有三门处于无人值守的状态，且园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，大量井盖处于破损状态，存在安全隐患，且园区环境卫生亦达不到一般整洁的状况，相对于望花地区相同物业收费标准的园区，伟达物业提供的物业管理和服务确实未达到合同中约定的标准，但考虑到物业服务水平下降与物业费收缴不足存在一定的因果关系，故本院酌情确定秦洪刚按合同约定的物业费标准的70%交纳2015年6月18日至2019年9月30日期间的物业费为2341.08元。关于伟达物业主张高层建筑的业主从2017年1月1日起应按照每月每平方米1.2元的标准交纳物业费一节，伟达物业与枫泽家苑业主委员会签订的物业管理委托合同中明确约定高层住宅按照0.8元每月每平方米收取物业费，伟达物业要求高层住宅业主提高物业费收费标准属于修改物业管理委托合同内的重大事项，修改此事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但伟达物业并未提供证据证明其提高物业费收费标准符合法律规定的要求，故对伟达物业的此项主张，一审法院不予支持。关于秦洪刚辩称原业主委员会已解散，伟达物业却不与新业主委员会接洽，原合同的合法性丧失一节，因合同中明确约定委托管理期限为五年，自2015年6月18日起至2020年6月17日止，现伟达物业主张的收费期间在合同约定的委托管理期间内，原业主委员会是否解散并不影响合同的效力，故对此抗辩一审法院不予采信；关于秦洪刚辩称，甲方代表人杨连和在本小区无房屋，不是业主，与不是业主的人签的合同不具有法律效力一节，因该合同系与枫泽家苑业主委员会签订，加盖枫泽家苑业主委员会公章，符合法律规定，故对此抗辩一审法院不予采信；关于秦洪刚辩称被起诉前没有收到业主委员会的督促，因此起诉合法性不足一节，业主委员会系由业主大会选举产生，代表业主履行职责，业主委员会督促业主交纳物业费系业主委员会职责范围，并非物业公司诉讼的前置条件，故对此一审法院不予采信；关于秦洪刚主张伟达物业收费区间随意变化一节，因伟达物业在枫泽家苑小区实际服务的期间为2015年6月18日至2019年9月30日，庭审中秦洪刚亦认可其在伟达物业服务期间并未交纳过物业费，伟达物业依据其实际服务的期间向秦洪刚主张物业费符合法律规定，故对此一审法院不予采信；关于秦洪刚主张伟达物业私自扩建停车位，出租公共设施，侵吞业主收入一节，因其并未提供证据证明伟达物业出租公共设施的收入数额，一审法院无法处理，可待证据充分后，另行向伟达物业主张权利；关于秦洪刚主张房屋漏水、窗户毁损及自来水管道全是沙子导致水龙头、电器等损坏造成经济损失一节，与本案并非同一法律关系，其可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告秦洪刚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告抚顺伟达物业管理有限公司物业费2341.08元；二、驳回原告抚顺伟达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告秦洪刚承担。 二审诉讼期间，秦洪刚向本院提交如下证据：1.照片三张，用以证明伟达物业私自扩建停车位，破坏绿化草坪，私自收取业主停车费用；伟达物业质证意见：真实性有异议，该照片拍摄地点、时间无法确定，不能证明其真实来源，无法确定是否为该小区。二审查明的其他事实同一审查明的事实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，伟达物业与枫泽家苑业主委员会于2015年6月18日签订《物业管理委托合同》，合同约定了委托管理期限为五年，并约定了收取物业管理服务费的标准。在合同约定的期限内，枫泽家苑小区的业主秦洪刚未按约定交纳物业费，伟达物业有权请求业主秦洪刚支付拖欠的物业费；但因伟达物业未全面履行合同约定的义务，故一审法院综合考虑伟达物业的履约情况及物业服务水平下降与物业费收缴不足存在一定因果关系等因素，酌定秦洪刚按合同约定的物业费标准的70%缴纳2015年6月18日至2019年9月30日期间的物业费于法有据，本院对此予以支持。因秦洪刚已就其主张的伟达物业未及时修缮其房屋，造成经济损失的诉讼请求另行告诉，本院对此不再重复审理。案涉物业管理委托合同已明确约定委托管理期限的起始时间；枫泽家苑小区业主要求伟达物业离开该小区并不意味着伟达物业终止在该小区进行物业服务，故本院对秦洪刚主张收费起止时间存在虚假的上诉请求不予支持。如秦洪刚认为伟达物业存在侵吞业主收入的行为，应另行解决。秦洪刚主张的其他上诉请求已在一审诉讼中提出抗辩意见，一审法院已对其抗辩理由予以阐述，本院对此不予赘述。 综上所述，秦洪刚的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人秦洪刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 强 审判员 王冬雨 审判员 黄 霞 二〇二一年八月十六日 书记员 孙 丹