海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼02民终1392号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周琳。 委托诉讼代理人：周正章。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周正章。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东中奥物业管理有限公司。 法定代表人：刘建。 委托诉讼代理人：聂友峰。 上诉人周琳、周正章因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周琳的委托诉讼代理人和上诉人周正章、被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）的委托诉讼代理人聂友峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周琳和上诉人周正章共同上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.变更一审判决第二项为：中奥公司立即返还周琳、周正章上交的物业服务费20982.8元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。 一审法院根据双方口头协议约定由周琳、周正章承担2012年5月1日至2014年5月1日间的物业服务费，即认定“中奥公司及周琳、周正章就2012年4月30日以后的物业服务费承担问题达成了新协议，该协议对双方均有法律约束力”。该判决属适用法律错误，认定事实不清。根据《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。在2014年5月1日前，房地产开发单位并未将周琳、周正章购买的房产交付给买受人。中奥公司与周琳、周正章达成了尚未交给买受人的房产的物业缴费协议，系在周琳、周正章对《物业管理条例》不知情的情况下达成的。该协议违反了《物业管理条例》第四十一条的强制性规定，该协商没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，应当认定合同无效。无效的合同，不应当得到法律的支持。 二、中奥公司向未交付的房产使用人收取物业服务费属不当得利，返还收取的物业服务费，与法有据。中奥公司没有合法依据收取周琳、周正章的物业服务费，造成周琳、周正章的经济损失，属不当得利，应当返还给周琳、周正章。 综上所述，一审判决部分事实认定不清、适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人周琳、周正章的上诉请求。 被上诉人中奥公司辩称，一、2014年5月1日，开发商、客户与中奥公司达成口头协议，明确2011年1月1日至2012年4月30日的物业服务费予以免收，由周琳、周正章缴纳2012年4月30日后的物业服务费，该约定虽为口头协议，但仍有法律效力，周琳、周正章不能以不了解法律的规定来否定其从事民事行为的效力，周琳、周正章系完全民事行为能力人，应承担达成该协议的后果，也就是已经缴纳物业服务费的行为虽是口头协议，但该口头协议已经客观履行完毕，周琳、周正章主张中奥公司返还已缴纳的物业服务费，违背诚实信用原则，没有事实和法律依据。 二、中奥公司收取的物业服务费并非不当得利，收取物业服务费是基于达成的口头协议，该协议已经实际履行，该收款有法律上的依据，中奥公司为小区提供物业服务，该房应履行缴纳物业服务费的义务，中奥公司认为是因为开发商没有按期交房导致周琳、周正章错误缴纳物业服务费，获益人是开发商而不是中奥公司，周琳、周正章应另案向开发商主张权利。一审法院判决适用法律正确，应当予以维持。 被上诉人中奥公司向一审法院起诉请求：1.判令周琳、周正章向中奥公司支付物业服务费13989.11元；2.判令周琳、周正章向中奥公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金26701.8元；3.本案的诉讼费用由周琳、周正章承担。 上诉人周琳、周正章向一审法院反诉请求：1.判令中奥公司向周琳、周正章返还已缴纳的物业服务费20982.8元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.判令中奥公司赔偿因此给周琳、周正章造成的经济损失7830元；3.本案本诉、反诉案件受理费全部由中奥公司承担。 一审法院认定事实：2010年3月6日，周琳、周正章与开发商海南鲁能广大置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周琳、周正章购买鲁能三亚湾美丽三区小区一期1-47-C号别墅，交房时间为2010年12月13日前。2010年年底，开发商海南鲁能广大置业有限公司向周琳、周正章通知交房，但周琳、周正章对该房屋的建设问题要求整改，故双方没有办理交接手续。2014年5月1日，周琳、周正章与中奥公司办理了上述房屋的交房手续；同时，开发商海南鲁能广大置业有限公司的客服人员徐佳、中奥公司及周琳、周正章就物业服务费问题迖成口头协议，约定周琳、周正章免交2011年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务费，周琳、周正章负担2012年4月30日之后的物业服务费。同日，周琳、周正章交纳了2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。中奥公司在物业服务费收据上将2012年5月1日至2012年12月31日期间误写为2012年1月1日至2012年8月31日，但在该收据的备注栏中写明2012年5月1日至2012年12月31日。 2011年1月1日至2012年7月10日期间，深圳之平公司负责上述鲁能三亚湾美丽三区小区的物业管理工作。2012年7月1日，中奥公司与开发商海南三亚湾新城开发有限公司（即海南鲁能广大置业有限公司）签署《前期物业服务合同》，约定中奥公司负责鲁能三亚湾美丽三区小区的物业管理工作。2012年7月11日，中奥公司与深圳之平公司达成交接协议，深圳之平公司将鲁能三亚湾美丽三区小区的业主拖欠其公司的物业服务费的债权转移给中奥公司。 另查，周琳于2016年7月20日从北京市至三亚市的机票金额为1320元。周正章没有证据证明案外人柳淑荣的飞机票、火车票费用属于周正章的经济损失。 一审法院认为，双方当事人形成物业服务合同关系后，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2014年5月1日，周琳、周正章与中奥公司办理了上述涉案房屋的交房手续。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”中奥公司主张的涉案房屋的2011年1月1日至2011年12月31日间的物业服务费不应当由周琳、周正章承担。周琳、周正已经交纳了2012年5月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，不存在拖欠中奥公司该期间的物业服务费的事实。因此，中奥公司要求周琳、周正章支付2011年1月1日至2011年12月31日期间、2012年9月1日至2012年12月31日期间的物业服务费13989.11元及逾期缴纳物业服务费的违约金26701.8元的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，一审法院不予支持。2014年5月1日，开发商海南鲁能广大置业有限公司的客服人员徐佳、中奥公司及周琳、周正章就物业服务费问题迖成口头协议，约定周琳、周正章承担2012年4月30日以后的物业服务费；同日，周琳、周正章交纳了物业服务费。根据以上行为，表明了中奥公司及周琳、周正章就2012年4月30日以后的物业服务费承担问题达成了新协议，该协议对双方均有法律约束力。中奥公司及周琳、周正章已经履行完上述协议的内容，现周琳、周正章反悔，要求中奥公司返还其已交纳的2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业服务费，没有事实根据及法律依据。因此，周琳、周正章要求中奥公司向其返还已缴纳物业服务费20982.8元，并支付利息的反诉请求证据不足，一审法院不予支持。由于一审法院不予支持周琳、周正章的反诉请求，由此而产生的费用应当由周琳、周正章自行负担。故周琳、周正章要求中奥公司赔偿其经济损失7830元的反诉请求证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若千规定》第二条规定，判决：一、驳回中奥公司的诉讼请求；二、驳回周琳、周正章的反诉请求。一审案件受理费349元（中奥公司已预缴），由中奥公司负担；反诉案件受理费201元（周琳、周正章已预缴）由周琳、周正章承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据，且双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、关于2014年5月1日，中奥公司与周琳、周正章达成了尚未交给买受人的房产的物业缴费口头协议是否有效的问题。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。”该条不属于法律法规的效力性强制性规定，不排除当事人自愿合法的约定的适用。在2014年5月1日前，房地产开发单位并未将周琳、周正章购买的房产交付给买受人。2014年5月1日，中奥公司与周琳、周正章达成了尚未交给买受人的房产的物业缴费口头协议，明确2011年1月1日至2012年4月30日的物业服务费予以免收，由周琳、周正章缴纳2012年4月30日后的物业服务费，该约定虽为口头协议，但周琳、周正章已依据该口头协议履行，该口头协议未违反法律、法规的强制性规定，属有效协议。 二、关于中奥公司收取物业服务费是否属于不当得利的问题。 中奥公司为小区提供物业服务，对该房享有收取物业服务费的权利。2014年5月1日，开发商、周琳、周正章与中奥公司达成口头协议，由周琳、周正章缴纳2012年4月30日后的物业服务费，该约定虽为口头协议，但已履行完毕，仍有法律效力，中奥公司收取物业服务费的行为不属于不当得利。周琳、周正章以不了解法律的规定来否定其从事民事行为的效力，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。2014年5月1日，开发商、周琳、周正章与中奥公司达成口头协议至2016年7月4日周琳、周正章提起反诉主张中奥公司返还已缴纳物业服务费和赔偿，已超过一年，周琳、周正章没有行使撤销权，其撤销权已消灭。周琳、周正章作为完全民事行为能力人，应承担达成该协议的后果。周琳、周正章主张中奥公司收取物业服务费的行为没有合法依据，属不当得利应当返还，该主张违背诚信原则，也无事实和法律依据，本院不予支持。 若周琳、周正章认为开发商因其缴费行为而获益，侵犯其权益，可另行主张权利。一审法律适用《物业管理条例》第四十一条规定不当，本院予以纠正。中奥公司及周琳、周正章就2012年4月30日以后的物业服务费承担问题达成了新协议，该协议对双方均有法律约束力。中奥公司及周琳、周正章已经履行完上述协议的内容，现周琳、周正章反悔，要求中奥公司返还其已交纳的2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业服务费，没有事实根据及法律依据。因此，周琳、周正章要求中奥公司向其返还已缴纳物业服务费20982.8元，并支付利息的反诉请求证据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，周琳、周正章的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费324.57元（周琳、周正章已预缴），由周琳、周正章负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 泽 审判员 袁俊杰 审判员 王晓艳 二〇一六年十二月八日 书记员 贺素贞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。