江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）沭开民初字第00798号 原告：韦涛，女，1972年8月3日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。 法定代表人：何金生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 原告韦涛与被告江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方捷独任审判于2015年6月18日公开开庭进行了审理。因案情涉嫌他人经济犯罪，本案中止审理。后因案情需要，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦涛委托诉讼代理人王奎、被告万顺公司委托诉讼代理人解兆明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦涛向本院提出诉讼请求：1、确认被告万顺公司与原告签订关于阳光绿洲3幢2单元1302室、3幢2单元1303室、2幢114商铺的买卖合同成立，被告与原告签订正式的商品房买卖合同并进行备案登记；2、被告万顺公司向原告交付上述房屋。事实和理由：2014年1月27日，原、被告协商将阳光绿洲3幢2单元1302室、3幢2单元1303室、2幢114商铺出售给原告，并由被告向原告出具收款收据，该收据上载明了房屋的房号、面积和价款。虽然认购书及收条上载明房屋价款为200余万元，但实际销售价格为95万元，该款项系由原告根据售楼部要求直接支付给王某的。后原告多次催促被告与原告签订正式的商品房买卖合同并进行备案登记，但被告至今未办理。 被告万顺公司辩称：原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋系案外人楼益建挂靠被告万顺公司资质开发建设。涉案款项应系案外人王某向原告借款100万元，月利率5%，原告实际支付95万元。涉案三套房屋根据认购协议约定价款为200余万元，原告主张实际价款为95万元，明显不符合常理。根据原告与王某签订的协议书可以看出，原告共计向王某出借300万元，用涉案小区的房屋作为抵押；涉案房屋于2013年10月31日取得了预售许可，但是原告至今未办理相关手续，足以说明本案系原告与王某借贷纠纷，并不存在实际的商品房买卖合同；阳光绿洲小区实际是由案外人楼益健借用被告万顺公司名义开发，案外人王某系挂靠江苏润麟建筑安装有限公司承建阳光绿洲小区部分工程。阳光绿洲的建设、销售都是独立运营的，只是在办理相关手续的时候予以配合盖章，对于后期出现的大量的名为买卖实为借贷的纠纷并不知情；案外人王某已经因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关立案侦查，有很多类似的的名为买卖实为借贷的案件，请求法院将本案中止审理并将犯罪线索移送公安机关处理。 原告韦涛为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1.阳光绿洲商品房认购书一份，证明原告购买该小区3幢2单元1302、1303室，建筑面积58.17平方米，单价3300元，总房款442092元，并备注已全款支付，加盖万顺公司阳光绿洲销售部印章； 2.阳光绿洲商品房认购书一份，证明原告购买该小区2幢114商铺，建筑面积154.63平方米，单价10000元，总房款1546300元，并备注已全款支付，加盖万顺公司阳光绿洲销售部印章，并由销售经理仲玲签字； 3.万顺公司收款收据两张，付款单位为韦涛，该收据上均注明已全款支付，经办人为冯某，加盖万顺公司财务专用章，证明原告向被告认购了涉案房屋并付款； 当时原告购买涉案三套房屋约定总价款为95万元，为了避免其他购房户对销售价格有异议，所以在认购书以及收据上载明的价格比实付价格高。 被告万顺公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1-3的真实性无异议，但阳光绿洲销售部印章并非被告授权刻制。涉案房屋总价款200余万元，原告陈述涉案房屋实际销售价格为95万元，明显不符合常理。本案系王某向原告借款100万元，月利率5%，原告实际支付95万元，预扣5万元利息。出具收款收据及认购书系为涉案借款提供担保； 被告万顺公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据： 1.2015年1月10日原告与王某签订的协议书一份，该协议书载明王某向原告借款300万元，协议还款2582460元，并以阳光绿洲房屋（非涉案房屋）抵充欠款，证明原告与王某之间存在300万元借款关系，该300万元包含本案所涉款项； 2.王某书写的统计表一份，该份统计表系针对王某借款情况的统计，载明原告借款金额300万元并载明涉案房屋，证明涉案房屋收款收据及认购书系王某向原告借款形成； 3.王某的农村商业银行账户明细一份，该银行交易记录显示，原告于2014年1月27日向王某汇款95万元，9月11日转账20万元，9月12日转账50万元、122万元，其中9月11日、12日合计向王某转账192万元，而王某向原告出具200万元借条。上述四笔转账均符合民间借贷预扣利息的特点，其中192万元转账后面备注系借款； 4.徐桂高、段青茂、董敏、张勇、桑文月、王凯诉万顺公司商品房买卖合同案件的起诉状、证据副本，证明类似案件均为名义房屋买卖实为民间借贷，王某涉嫌非法吸收公众存款，本案应当移送公安处理； 原告韦涛对被告提交证据的质证意见为： 1.对证据1协议书的真实性无异议，但协议书载明的借款300万元实际仅系王某向原告借款200万元，同意按照300万元抵充房屋，但该协议实际未履行。协议上载明的300万元不包含涉案款项； 2.对证据2统计表系复印件，真实性不予认可。并且该统计表中关于原告部分载明的300万元已经被划掉。 3.对证据3银行账户明细的真实性无异议； 4.对证据4系复印件，对真实性不予认可，即使该证据真实，也不能达到原告证明目的。 因本案涉及到案外人王某关于本案相关事实的陈述，故本院依法调取了王某因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被刑事侦查时，王某以及本案原告等人的讯问笔录，并于2016年7月26日在沭阳县看守所就本案事实部分与王某进行谈话形成谈话笔录。主要内容为： 1.王某于2015年9月22日讯问笔录陈述，2009年春节前后，听说阳光绿洲小区准备建设二期工程，于是找到当时的开发单位沭阳县物流中心有限公司（以下简称物流公司）法定代表人楼益健协商承包工程事宜，后经过协商，由王某挂靠江苏润麟建设安装有限公司（以下简称润麟公司）承建阳光绿洲小区二期工程的4-8幢楼。2010年3月18日开始施工，2010年5月18日因万顺公司拖欠建设局土地税898万元，导致施工被停止，停工约11个月左右才重新施工，工程于2012年7、8月份左右完工，后王某又承建了该小区三期工程中的2、3号楼。王某经手出售了约70套房屋，由王某介绍他人购买，购房款有时系交由王某支付至万顺公司监管账户，有时是交由楼益健支付至监管账户，最后由万顺公司将款项支付至润麟公司账户作为工程款支付。在承建阳光绿洲小区三期工程时，楼益健承诺以3号楼抵充工程款，三期工程于2013年10月1日开盘，开盘一个月左右因监管账户被查封导致无法销售，因资金紧张，王某对3号楼部分资产进行出售，房屋售价在3000元每平方左右，自2012年承建三期工程后，就拿一部分房屋作为抵押，具体记不清楚。阳关绿洲小区账簿由物流公司孙大伟等会计保管； 2.王某于2015年10月10日讯问笔录陈述，王某对外借款会出具借条，如果出借人要求提供抵押，王某便找到楼益建说明承建阳光绿洲小区需要资金而对外借款，需要开具房票作为抵押，楼益健核实后便会出具加盖万顺公司财务专用章的收款收据以及加盖万顺公司销售部印章的认购书，王某再将收款收据和认购书交给出借人作为借款抵押。收款收据和认购书上载明的收款数额一般是借款数额的两倍。收款收据和认购书楼益健处均由留存。有的借款会在借条上注明阳光绿洲房屋抵押，有的只能凭借记忆。未对外销售过阳光绿洲三期2号楼房屋。根据建设工程施工合同约定由王某销售3号楼房屋用于抵充工程款，3号楼不足以支付工程款的，再销售2号楼房屋； 3.王某于2015年12月3日讯问笔录陈述，第一行载明许娟，最后一行载明周成光的该份统计表系王某制作，上面记载的内容系房屋销售和借款抵押情况，因2013年底很多人到阳光绿洲售楼部要求还款，于是王某将债务梳理后形成。该份表格所列的人员有的是借款，有的是购房，借款后面的房号代表的是房屋抵押情况，购房的话会在房号后面注明是购房。对于该份表格中载明的韦涛，系向其借款200万元未还； 4.韦涛于2015年7月28日询问笔录陈述，2013年9月份，韦涛与张正在一起吃饭时，张正提到其朋友王某承建阳光绿洲小区需要资金，可以按照月息3分支付利息，如果借款不放心可以购买小区房屋。2013年10月份，韦涛通过张正联系到王某以100万元价格从王某处购买三套房屋，房屋均价为5000元每平方，实际支付95万元。大约在2014年6、7月份，张正联系韦涛称王某在沭阳任巷开发一个小区需要资金，利息约3分至4分。于是双方约在城北雅诺咖啡店商谈借款事宜，借款200万元，利息3分至4分，王某用其开发的青伊湖的2158厂房、土地进行抵押，并出具借条一张。 5.韦涛于2016年3月23日询问笔录陈述，韦涛向王某出借200万元，先后两次通过转账支付192万元，扣除利息8万元。另外，还向王某支付购房款95万元； 6.张正于2015年8月19日询问笔录陈述，2013年9月份，张正告知韦涛王某因开发阳光绿洲小区需要资金，如果借钱给王某，月息3分，如果不放心借款的话，可以购买该小区房屋，后韦涛经其介绍购买阳光绿洲两三套房屋。2014年6月份左右，王某说其因承建另外一个小区需要交纳保证金，让张正找韦涛借钱，双方在城北雅诺咖啡店商谈借款事宜，谈好借款200万元，月息3分至4分，用王某在沭阳青伊湖的标准化厂房做抵押，并把该厂房的权属证书交给韦涛，同时签订了买卖协议，王某出具借条给韦涛。 5.本院与王某谈话笔录中王某陈述，对于韦涛提供的认购书、收款收据真实性记不起来，但是认购书上面王某的签名是其签名。其记得向韦涛借款200万元，对于韦涛与其签订的协议书中载明的借款300万元是如何构成的，现在回忆不起来，按照推理的话，另外100万元借款就是用房屋抵押的。 经过质证，原、被告对上述证据的真实性均无异议。原告认为王某在法院与其谈话笔录中认可原告购买涉案房屋的事实，并且陈述借款仅为200万元。结合张正的谈话笔录，可以证明原告实际购买涉案房屋。对于王某的谈话笔录，系王某单方陈述，其制作的统计表不能证明涉案系借款；被告认为根据王某在公安机关陈述的借款时相关手续以及与原告签订的协议书，同时加上张正的谈话笔录，可以说明王某向韦涛借款100万元，用涉案房屋作为抵押。 本院认证意见为：原、被告对对方提交的证据真实性无异议的部分，本院依法予以确认。对被告提供的证据2统计表，系王某个人制作，王某对其真实性无异议，本院予以确认；对于被告提交的证据4系复印件，对相关证据的真实性无原件核对，且即使上述证据系真实的，系案外人与万顺公司之间纠纷，不能以此推定涉案收款收据性质系用于借款担保。 本院经审理查明：2013年10月31日，被告万顺公司取得商品房预售许可证，许可万顺公司销售阳光绿洲小区2号楼、3号楼。2014年1月27日，原告韦涛向案外人王某银行账户汇款95万元，同日，万顺公司阳光绿洲销售部与原告签订商品房认购书两份，载明原告认购阳光绿洲3幢2单元1302、1303室以及2幢114商铺，注明商品房单价为3800元/平方，商铺单价为10000元/平方，备注内均载明已全款支付，并由王某在卖方处签名并加盖万顺公司阳光绿洲销售部印章。同时，被告万顺公司向原告出具收款收据两张，分别载明“付款单位：韦涛，摘要：阳光绿洲3-2-1302室、1303室全款，收款方式：现金，人民币大写：肆拾肆万贰仟零玖拾贰元整，￥442092，经办：冯学蛟”、“付款单位：韦涛，摘要：阳光绿洲2#114商铺全款，收款方式：现金，人民币大写：壹佰伍拾肆万陆仟叁佰元整，￥1546300，经办：冯学蛟”，该两份收据加盖万顺公司财务专用章。 另外，原告韦涛于2014年9月11日、9月12日共计向王某汇款192万元，由王某向韦涛出具借条载明借款金额为200万元，约定月息4分。 2015年1月10日，原告韦涛（乙方）与王某（甲方）签订协议书一份，载明甲、乙方双方经友好协商，就返还借款一事订立如下协议：一、甲方向乙方借款300万元，乙方同意按%进行偿还，计人民币2582460元，甲方以其位于阳光绿洲小区2号楼1单元802室、商铺03号的房屋冲抵该欠款，面积58.11平方、307.08平方，房屋价格按4000元、7500元/平方米计算，车库2号楼103号，面积11.73平方，价格按4000元/平方计算，房屋价款、车库价款的总价款与借款之间的差价由甲、乙方按多退少补进行结算，结算时乙方将持有的借据和原为该借款作抵押的房款收据、购房协议交还甲方。二、冲抵欠款的房屋，先办理落户确认单后另行与开发公司签订商品房买卖合同，并办理网上备案登记。为便于乙方网上备案，合同中载明的价格为元/平方米，网签合同中载明的房款由双方协商解决。网签合同仅作备案及乙方办理产权证之用，其载明的价格及价款与双方确定的冲抵欠款的房屋价格无关。三、在冲抵欠款的房屋办理合同备案后，视为双方债务结清（此后乙方自行办理购房办证手续和缴纳相关税、费某），双方无纠葛。四、本协议签订后，乙方不再干扰甲方正常生活、生产。 另查明，王某因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2015年9月21日被刑事拘留后被移送提起公诉，公诉机关提起公诉内容中关于韦涛借款部分认定为借款192万元。 本案的争议焦点为：原、被告之间关于涉案阳光绿洲3号楼2单元1302、1303室以及2号楼114商铺是否存在商品房买卖合同？ 本院认为：原告韦涛与被告万顺公司之间关于涉案三套房屋不存在商品房买卖合同，涉案房屋认购协议以及收款收据应为王某向原告韦涛借款的担保。理由如下：1、在购买房屋的动机方面，原告韦涛及张正在公安机关的谈话笔录中均陈述，系因王某承建阳光绿洲小区需要资金，张正介绍原告韦涛可以将资金高息出借给王某，如果不放心的话，还可以低价购买该小区的房屋。可以看出原告韦涛此时已经明知王某急需资金。结合原告于2014年9月份再次以高息出借给王某192万元并以王某建设的位于沭阳县青伊湖的标准化厂房做抵押并就抵押房屋与原告签订买卖协议的事实来看，原告韦涛在向王某出借款项时会要求以相关房屋作为抵押并签订相应的房屋买卖协议作为担保。因此仅凭涉案房屋认购协议、收款收据不足以证明房屋买卖合同的真实性；2、在关于房屋具体情况的陈述方面，原告作为房屋的实际购买人，其委托诉讼代理人对于房屋的具体情况无法准确描述，且在本院要求原告本人出庭接受询问时，原告本人仍未到庭参加诉讼，对此原告应当承担举证不能的法律后果。作为一名普通购房人，且根据原告陈述购买房屋系又用于投资，那么其对于房屋的位置、户型等情形均应当比较关注，但原告却未能准确描述，令人对其购房真实性产生合理怀疑。同时，涉案房屋在原告签订认购协议、缴纳房屋时已经具备预售条件，且根据原告陈述其系全款购买房屋，应当与被告签订商品房买卖合同并办理网上备案手续，但截至王某被采取刑事强制措施以及双方于2015年1月10日就借款事宜协商时，仍未就涉案房屋的买卖签订书面买卖合同并办理备案登记手续，不符合常理；3、在涉案房屋的价款方面，原告主张其系低价购买涉案房屋，为了方便万顺公司销售房屋，不因其低价购买房屋对其销售价格造成影响，所以认购书以及收款收据载明的价款与其实际购买价格不符。根据收款收据以及认购书载明，涉案三套房屋总价为1988392元，约200万元左右，而原告却实际向王某支付95万元，差距如此悬殊，即使低价销售，也应当系按照一定价格进行优惠，而原告未能陈述其房款的构成，明显不符合正常的房屋买卖交易习惯；4、关于原告与王某之间借款方面，原告韦涛于2015年1月10日与王某签订了协议书，就双方间借款的归还问题进行协商，该协议书明确载明王某向韦涛借款300万元，用相关房屋抵充欠款。被告辩称该300万元系刑事案件中已经提起公诉的192万元加上本案92万元，均预扣了相应利息。原告称该300万元实际系借款200万元加上部分利息构成。如果按照原告陈述的该300万元的构成，王某系于2014年9月12日向原告借款200万元，实际支付192万元，扣除利息8万元，即约定月息4分，截至2015年1月双方签订协议书时，该200万元借款的利息也仅有16万元左右，与原告陈述相差较大。原告也陈述其与王某之间不存在其他经济往来，因此关于该300万元的构成的陈述，被告的解释更加合理，该300万元应包含本案原告支付给王某的95万元。根据协议书上载明的内容，原告手中持有相关的借据以及为借款做抵押的房款收据、购房协议，而原告辩称其实际未持有，本院不予采纳。同时，王某在公安机关的讯问笔录中也提及其对外借款，如果需要抵押，会与楼益健联系后开具认购书以及收款收据。 综上，本院认为，原告持有的涉案三套房屋的认购书、收款收据应当系王某向原告借款100万元（实际支付95万元）的担保，原告与万顺公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。原告要求确认其与万顺公司之间关于涉案三套房屋的买卖合同成立，本院不予支持，同时对于原告要求的就涉案三套房屋与被告签订买卖合同并办理备案登记，本院亦不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告韦涛的诉讼请求。 案件受理费13300元，由原告韦涛负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13300元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。 审 判 长  周 妮 人民陪审员  凌海波 人民陪审员  黄超勤 二〇一六年十二月二十日 法官 助理  王东洁 书 记 员  陈胜康 书 记 员  柴 杰 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。 保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。 负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。