四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11395号上诉人（原审原告）：姚欣，女，1994年7月13日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。委托诉讼代理人：王甜甜，四川品默律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑国勇，四川品默律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都东原海纳置业有限公司，住所地：四川省成都市温江区金马新村(幸运城）。责任人：张爱明。委托诉讼代理人：叶义，男，1987年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市，公司员工。上诉人姚欣因与被上诉人成都东原海纳置业有限公司（以下简称东原海纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2021）川0115民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。姚欣上诉请求为：撤销一审判决，改判支持姚欣提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，案涉房屋截至起诉之日未完成交付，系东原海纳公司院系未能依约交付，应当承担相应违约责任。首先，当事人之间签订的房屋为全装房屋，是包含装修的房屋，东原海纳公司应当在约定时间交付约定的房屋；其次，姚欣前往案涉房屋验收房屋时，发现交付房屋实际装修标准和约定装修标准存在巨大差异，装修存在石材断裂、地面渗水、木地板起拱、墙砖缺损、窗户划痕等重大质量问题，姚欣提出了明确整改意见，但东原海纳公司一直没有完成相应的更换、修理和整改，一审认定房屋已经交付推定交房时间，属于严重失实认定错误。现房屋交付及修复期均已届满，应当承担违约责任。2.一审法院回避姚欣已经按照1764元每平方米标准支付装修款，但东原海纳公司没有按照该标准进行装修的事实。首先双方合同已经约定了装修标准为1764元每平方米构成合同约定对双方产生约束力；其次姚欣在以身体较司法鉴定鉴定装修实际标准，一审未对该申请作出任何回复，侵犯了姚欣的诉讼权利；最后，装修款不应当包含公摊面积的装修，公摊面积的装修费没有合同和事实依据，应当予以退还。3.东原海纳公司应当承担逾期交房造成的损失，并且承担房屋质量瑕疵整改期间的租金、物业损失。首先案涉房屋交付及修复期均已届满，却未完成合同义务，应当承担违约责任，案涉房屋装修质量问题应当予以整改；其次，由于房屋逾期交房、存在质量问题，无法办理交房手续无法实际入住，期间的租金及物业损失为合理损失，应当由东原海纳公司承担。东原海纳公司二审答辩意见为：1.已经按照合同约定履行了交付义务，发送了相应交付通知书，房屋也具备了合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同补充协议第10条第三款的约定2019年12月30日视为已交付。2.未实际收房，是姚欣自身的原因导致，所造成的损失应该由其自行承担。3.关于装修标准，已经按照合同约定的标准对房屋进行了装修，履行了自身的义务，符合合同约定。所以一审判决事实认定正确，法律适用正确，请求驳回上诉。姚欣向一审法院提出的诉讼请求为判令东原海纳公司：1.立即完成对位于成都市温江区房屋整改，即对房屋装修质量问题予以修复；2.赔偿因为长期整改导致的损失，损失计算方式为：自2020年3月31日起至交付符合合同约定房屋之日止，按照同地段同类房屋租金标准计算，月租金1500元；3.承担案涉房屋整改期间的物业管理费；4.案涉房屋所有器件的质保期从正式交房之日起算；5.赔偿合同约定装修标准与实际装修标准之间的差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；6.负担本案全部诉讼费用。一审认定事实：姚欣、东原海纳公司于2018年2月25日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定：由姚欣购买位于成都市温江区，建筑面积96.3平方米，其中套内建筑面积77.73平方米，房屋价款按照套内建筑面积计算，单价10046.28元／平方米，总价款780897元。该房屋属于精装房，装修水平为全装，装修标准为1764元／平方米。合同签订后，姚欣于2018年2月25日支付全部购房款。合同第十五条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条约定该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件。第十八条约定交付时间和手续：（一）出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。第十九条第（二）款约定：由于买受人原因，导致该商品房未按合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人不承担逾期交房违约责任，且从约定交房时间之次日起，该商品房的损毁灭失风险及物业服务费、税费均由买受人承担。案涉房屋所在“东原西岸三期”项目于2019年11月4日进行竣工验收（项目编号：1000001460067801，备案编号：2019-23），房屋已达到交付条件。东原海纳公司按照合同约定于2019年12月15日向姚欣在合同中约定的通讯地址邮寄了《东原西岸三期房屋交付通知书》（邮件号码为：102××××0233），并于2019年12月25日电话通知，告知其于2019年12月28日至2019年12月31日办理房屋交付使用手续。姚欣因房屋存在装修质量问题向被告提出整改，东原海纳公司依约在质保期内对房屋质量瑕疵进行了维修和整改，姚欣未在约定时间内办理房屋交付手续。姚欣于2020年8月19日向东原海纳公司邮寄《东原西岸13-2022交付催告函》（邮件号码为：106××××8234），姚欣于2021年2月18日办理房屋交付手续。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款的约定，房屋交付时，买受方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖方提出，出卖方按照合同约定承担保修义务，但买受方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且买受方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付，买受方自交付期限届满之日起承担物业管理费及其他杂费及该房屋的灭失、毁损等风险。案涉房屋已于2019年12月30日视为完成交付。一审法院认为：姚欣在一审庭审中主张《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款系格式条款，该条款排除了姚欣的权利，双方权利义务并不对等，应当按照无效处理。合同及补充协议约定了适当的交付条件，并未排除姚欣因房屋主体结构质量不合格拒绝交付使用的权利，东原海纳公司履行了对房屋进行验收备案的义务，房屋达到了双方约定的交付条件，姚欣应履行按期办理交房手续的义务；房屋具有装修质量问题时被告承担相应的保修责任，且该质量问题并不影响姚欣正常居住使用，双方权利义务对等，该条款并未排除姚欣的主要权利，合法有效。姚欣支付了全部购房款，东原海纳公司按照合同及补充协议约定履行了义务，房屋达到合同约定的交付标准。东原海纳公司于2019年12月15日向姚欣邮寄了《东原西岸三期房屋交付通知书》，并于2019年12月25日电话通知，告知其于2019年12月28日至2019年12月31日办理房屋交付使用手续。姚欣因房屋存在装修质量问题未在约定时间内办理房屋交付手续，案涉房屋于2019年12月30日视为已交付。东原海纳公司的抗辩主张符合法律规定，依法予以支持。姚欣的诉请主张缺乏事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回姚欣的诉讼请求。一审案件受理费25元，由姚欣负担。二审中，姚欣称一审没有回应姚欣装修差异鉴定申请，提供了5张照片，证明：实际装修和约定装修存在差异，证明经整改后仍然存在漏水、墙砖断裂、木地板凸起等装修质量问题，严重影响姚欣实际使用。东原海纳公司质证意见为：照片只是局部房屋情况，而且是否为案涉房屋不能确定，照片也无法反映严重影响了房屋使用。经二审审理查明的事实与已审查明的事实一致，本院予以确认。但一审认定事实“案涉房屋已于2019年12月30日视为完成交付”属于法律判断范畴，不应当出现在一审查明事实部分。本院认为，首先，本案中案涉房屋是否应当视为已经交付。姚欣认为双方购买的为精装修的房屋，如果不能达到装修标准就不能视为交付房屋；东原海纳公司则认为，双方合同明确约定了交房条件并且约定了装修的整改义务且不因装修拒绝收房，因此已经符合交房条件。本案中合同还约定了不因装修拒绝收房，姚欣主张构成格式条款，应当无效或者不成为合同内容。本院认为，原《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”根据上述法律规定，案涉约定虽然属于格式条款，但在签订合同时，姚欣在明知只用装修专属面积的情况下，将全部建筑面积作为计价依据，可知双方当事人对于装修的约定具有特别意义，当事人关于不因装修拒绝收房的约定并未违反法律规定，侵害国家、集体或者他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，不存在加重权利人的责任等法律禁止的情形，故该约定对双方当事人均有约束力。当然，如果房屋装修质量达到了严重影响使用的程度，即使合同没有约定，姚欣仍然有权拒绝收房。装修质量达到严重影响的程度，姚欣在本案中并未提供客观的量化证据，姚欣二审提供的照片及一审提供的其他资料，仅仅能显示出存在质量问题，但是是否已经达到严重影响使用的程度并无进一步证据，姚欣可申请专业人士到庭说明也可以申请对影响程度进行评估，姚欣并未对此进行举证，即使法庭到现场进行勘验，核实姚欣提供资料反映情况属实，也难以对影响程度进行判断，因此，应当由姚欣承担举证不利责任。关于姚欣要求申请对实际装修和约定装修差异进行鉴定，本院认为，姚欣是在明知存在建筑面积、公摊面积等差异情况下，签字确认装修单价，在本案中的装修价格确是与整体房屋买卖密不可分的，而且装修价格也不完全取决于装修实际成本，因此，对此进行鉴定是不能反映当事人之间的权利义务的，故，一审未进行此项鉴定无误，关于要进行约定装修和实际装修差异鉴定的上诉请求，本院不予支持。关于姚欣主张的损失，均是建立在房屋装修质量严重影响房屋使用的主张之上，本案依照现有证据能够认定房屋存在装修质量问题，但并不能认定该问题已经达到严重影响房屋使用的程度，因此对于姚欣主张的损失，本院不予支持。对于存在的装修质量问题，东原海纳公司仍然具有整改、修复的义务，二审中东原海纳公司认可该义务，并且有相应的申报质量问题app，希东原海纳公司认真履行该义务，并且如何整改会对房屋使用造成一定影响，适当予以赔偿。本案诉讼产生，确因存在质量问题，虽然姚欣未能完成影响程度的举证，仍由东原海纳公司承担诉讼费用为妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由东原海纳公司负担。本判决为终审判决。审判员  李俊二〇二一年八月六日书记员  李青