江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终2107号上诉人（原审被告）：张柯，男，1968年10月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：严希阳，男，1990年4月17日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：徐睿，江苏星月城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，江苏星月城律师事务所律师。上诉人张柯因与被上诉人严希阳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初7608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张柯上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回严希阳的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.张柯在签订案涉房屋买卖合同时，对标的房屋被法院预查封不知情，一审法院认为张柯事先知情与事实不符。2.严希阳委托其姐姐与张柯以及中介公司达成口头意见，对原房屋买卖合同进行变更，具有法律约束力，一审认定双方未达成一致意见与事实不符。3.本案中标的房屋虽被查封，但张柯可以采用提供其他担保等方式解除房屋的查封，并不存在严希阳必然无法取得房屋所有权的情形，严希阳无权要求解除合同。案涉合同完全可以实际履行。严希阳辩称，1.严希阳获悉案涉房屋被查封后，严希阳虽与张柯有过协商，但并未协商一致。协商过程中，张柯称肯定能解决法院查封，但一致没有解除查封，最终导致双方未能达成一致意见。2.张柯曾多次参与法院诉讼，对法院的流程非常熟悉。一审法院已经向其寄送了查封裁定书，时间在双方签订案涉买卖合同之前。张柯应该知道自己名下的财产被查封。3.案涉房屋被查封到一审判决的时间内，张柯均没有将案涉房屋的查封措施解除，导致房屋买卖的目的无法实现，依法应予解除。严希阳向一审法院起诉请求:1.判令张柯双倍返还严希阳支付的定金20万元；2.本案诉讼费用由张柯承担。一审中，严希阳增加诉讼请求为：判令解除双方于2020年9月5日签订的《泰州市存量房买卖合同》。一审法院认定事实如下：2020年9月5日，张柯、严希阳经泰州市中置房产经纪有限公司介绍，签订《泰州市存量房买卖合同》一份，买卖合同约定由张柯将位于泰兴市万元的成交价格出售给严希阳，该《买卖合同》为格式合同，其中合同第三条载明:出卖人陈述并保证该房屋除抵押以外无任何权利限制情况。第六条约定：出卖人承诺并保证，其提供的与之交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。…。第七条约定出卖人与买受人应于本合同签署后2020年10月30日前办理更名手续。该合同的《补充协议》同样为格式合同，其中第一条约定房屋交易总价为510万元，第二条主要约定本次交易的定金总金额为10万元，于2020年9月5日向张柯支付；严希阳应于2020年10月8日前将第一笔购房款400万元支付给张柯。第三条违约责任中约定交易房屋被查封或被限制转让，导致买受方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，买受方有权以书面通知的方式解除买卖合同，并要求出卖方承担违约责任。补充协议的尾部还备注：甲方确认能更名打首付款，乙方伍佰壹拾万元整包含中介费。两份合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，严希阳即向张柯交付10万元定金，张柯向严希阳出具定金收条。同年9月27日左右，严希阳得知案涉房屋被一审法院查封的事实，遂委托其姐姐与张柯协商处理相关事宜，双方未能达成一致意见。严希阳于2020年9月29日通过特快专递向张柯邮寄《解除合同通知书》，张柯拒收邮件。张柯在同日向严希阳发送短信一条，内容为：“严希阳，你姐姐昨天在21世纪房产说担心你汇款给我后不能更名等问题，要求卖房款放中介处，待更名后付款给我。因为更名已经在办，我自己来还贷款，更名后你必须给房款”，严希阳也未予答复。同年10月9日，严希阳通过向张柯发送短信的方式提出解除《泰州市存量房买卖合同》，并要求张柯在接到通知后2日内将10万元定金返还给其，若不能如期返还，将起诉要求双倍返还定金。双方交涉未果，遂诉至一审法院。另查明，案涉房屋系张柯贷款购买，但尚未领取不动产权证书。因另案（2020）苏1283民初1765号戴久发、朱兰霞起诉张柯、匡莉莉等民间借贷纠纷一案，一审法院根据戴久发、朱兰霞的申请对张柯的财产进行了保全，于2020年5月14日对案涉房屋进行了预查封，并向张柯邮寄送达了诉讼保全民事裁定书。一审法院认为，双方于2020年9月5日签订的《泰州市存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，其中约定的内容除更名条款外，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。由于张柯的原因致使案涉房屋被查封，张柯应当知道案涉房屋被查封的事实，其仍然将案涉房屋出卖给严希阳，在严希阳提出异议后，无论是在双方协商过程中，还是在诉讼过程中，张柯仍未能采取措施及时将案涉房屋解除保全措施，故张柯在本案中存在严重违约行为，严希阳提出解除《泰州市存量房买卖合同》的请求，予以支持。对于张柯辩称“法院的查封导致房屋无法交易是不成立的”意见，一审法院认为，保证案涉房屋无权利限制、无查封，本是张柯的先合同义务，因张柯直至目前为止仍未能采取措施解除对案涉房屋的查封，其在诉讼中所称的“严希阳不买案涉房屋，其就不解除查封”的说辞更是违反了其在案涉买卖合同中对案涉房屋无权利限制、无查封的承诺，故对该辩称意见不予采信。对于严希阳提出要求张柯双倍返还定金的请求，因张柯存在严重违约行为，致使合同不能实际履行，双方在合同中既约定违约金，又约定定金，严希阳选择适用定金条款，符合法律规定，故对其要求张柯双倍返还定金的诉讼请求依法予以支持。至于张柯在一审庭审中提出的“严希阳未能在2020年10月8日前交付400万元购房款也存在违约”的意见，因案涉房屋存在查封，双方在之后的协商中又未能达成一致意见，故严希阳有权行使不安抗辩权不支付首批房款，对张柯的该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：一、解除严希阳与张柯于2020年9月5日签订的《泰州市存量房买卖合同》；二、张柯于判决生效之日起十日内双倍返还严希阳定金人民币20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由张柯负担。二审期间，双方未提交新证据。一审法院查明的事实已有当事人陈述以及相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，签订房屋买卖合同的时间以及合同约定的主要义务履行期限均民法典施行前，故本案仍适用当时的法律和司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张柯与严希阳签订《泰州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。张柯作为买卖合同中出卖人，其有义务向买受人交付符合合同约定的标的物，并转移标的物的所有权。原《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现案涉房屋被查封，并在严希阳提起一审诉讼时，案涉房屋仍未被解除查封措施，致转移案涉房屋所有权的合同目的不能实现，根据上述法律规定，买受人严希阳有权要求解除合同。故一审判决解除双方之间的房屋买卖合同，符合法律规定以及双方合同约定。原《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。根据上述法律规定，张柯与严希阳的房屋买卖合同中关于定金的约定仍然有效，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。张柯认为双方在事后达成了新的协议对原合同的相关内容进行了变更，但其提供相关证据予以证明。另张柯作为案涉房屋的出卖人，无论其在签订房屋买卖合同时是否知晓案涉房屋被查封，其均应在合同签订后保证案涉房屋的权利状态符合双方合同约定。在张柯未能履行上述合同义务的情况下，一审依据定金规则，判决其双倍返还定金，符合法律规定。综上所述，张柯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张柯负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  李 霖审 判 员  李志霞审 判 员  宗 雯二〇二一年八月三日法官助理  于海涛书 记 员  朱 菁