四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7406号上诉人（原审被告）：张元奇，男，1940年11月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。上诉人（原审被告）：张亚林，男，1944年3月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。上诉人（原审被告）：张亨寿，男，1952年1月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：袁军，男，汉族，1979年9月28日出生，系亲属关系。上诉人（原审被告）：张和，男，1974年9月1日出生，汉族，住广东省广州市番禹区。委托诉讼代理人：何素华，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：都江堰市医药有限责任公司，住所地：四川省成都市都江堰市幸福路129-135号。法定代表人：邓良俊，执行董事。委托诉讼代理人：罗良，四川信善律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。上诉人张元奇、张亚林、张亨寿、张和（以下简称张元奇等四人）因与被上诉人都江堰市医药有限责任公司（以下简称医药公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张元奇等四人上诉请求：1、请求撤销四川省都江堰市人民法院(2019)川0181民初4516号民事判决第一项，改判按医药公司的建设成本价即2800元/㎡支付面积补偿款。2、一、二审诉讼费由医药公司承担。事实与理由：一、张元奇等四人与医药公司分别于2012年8月30日、2012年8月31日，由医药公司作为“牵头重建业主”，张元奇等四人作为“区分所有权人”签订了两份《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》，协议中明确按产权置换的方式实现安置补偿，根据两份协议的约定，置换房屋的总面积为230.72m2。2018年12月18日，张元奇等四人取得了《不动产权证书》，证书载明，房屋建筑面积共计265.24m2。但两协议均未约定实际交付的房屋如出现面积差异时应如何处理。基于两协议均未约定实际交付的房屋如出现面积差异时应如何处理的情况，一审法院直接依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定进行认定。但本案中，张元奇等四人与医药公司并非是商品房买卖合同关系。基于公平原则，在一审时，张元奇等四人已同意按照医药公司自认的2800元/平方米的成本价进行面积补差，但一审法院却对张元奇等四人认可该成本价只字不提，最后直接以市场价进行了认定。二、双方当事人间成立联建关系，一审法院认定双方成立拆迁安置补偿合同关系系改变当事人的真实意思表示。对补偿的费用医药公司并没有作出重大让步，医药公司迟延三年逾期交付房屋，致使张元奇等四人受到损失，租金一年是280000元，三年的租金是800000元左右。医药公司支付过渡费与医药公司相关关系的认定不存在关联性，不能基于其向张元奇等四人支付了过渡费就认定双方成立了拆迁安置补偿合同关系。三、原来的张元奇等四人所有房屋所占土地面积是260多平方米，现在的土地面积只有90多平方米，增加的面积是配套设施，配套设施是600元每平方米。一审判决提到房屋有部分是住房，有部分是商业，经重建后均为商业，对房屋由住房改成商业，当时是政府改的，和医药公司没有关系，国家给予的优惠为每平方450元就可以住改商了，当时张元奇等四人也同意。一审全部把配套设施按10000元左右的价格卖给医药公司，是认定错误的，剥夺了张元奇等四人享受相关优惠政策的权利。四、案涉合同第六条明确约定配套设施按600元/㎡执行，一审认定双方对此没有明确约定不当应属认定不当。医药公司辩称，一、案涉房屋因地震灾后重建，由医药公司作为牵头重建业主，并提供资金进行重建。同时医药公司还为张元奇等四人提供重建期间过渡费及逾期交房期间的双倍过渡费，承担了巨额的重建费用及其他费用，超面积部分返还部分，由张元奇等四人按照市场价格支付面积补偿款，符合公平原则。二、张元奇等四人主张按照房屋修建成本价格进行补差，缺乏合同依据及法律依据。针对超面积返还部分，虽医药公司支付的修建成本为2800元/㎡，但该部分面积仍然还有其他土地成本、配套成本，2800元/㎡不是该房屋的全部成本。张元奇等四人主张按照该价格进行补差无合同和法律依据。三、医药公司对一审按照签订《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》时的市场价格确定补差款有异议，生效判决（2018）川0181民初539号也是按约定的交房时间的市场价20212元计算的，但考虑为了及时解决纠纷，未提起上诉，张元奇等四人已经额外获益。四、一审法院对张元奇等四人以及医药公司之间的关系认定为拆迁安置补偿合同关系，超过原建筑面积的部分按照市场价支付医药公司相应的款项，事实认定清楚，适用法律正确，处理方式公正公平。本案并非张元奇等四人所称的简单的灾后联建协议，根据双方签订的《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》第三条，对象是针对房屋，签订合同后，张元奇等四人将房屋交付给医药公司之日起，也就是2012年8月就开始给张元奇等四人计算过渡费，而且过渡费是相当高的，铺面是100元每个月每个平方米，张元奇等四人的住房面积不到150平方米，每个月按3200元给付过渡费，过渡费远远超过都江堰的租金，而且约定了重建房交付的日期是18个月，也就是说到2014年4月份之后，是双倍计算过渡费，一直计算到交房之日是2018年6月，从重建开始到交房之日医药公司向张元奇等四人支付了过渡费1049956.8元。同时，建设项目的土建成本是2000多元一个平方米，医药公司仅仅向张元奇等四人收取了600元一个平方的重建费用，这种形式不是简单的同为产权人的灾后联建合同。医药公司作为重建业主之一，如果仅仅是牵头重建，都是重建业主，医药公司就不应当支付从重建开始的过渡费，而且支付相关的重建费用，显然一审认定的比较准确，是在灾后重建背景下兼顾灾后重建和旧城改造，是商业特征的拆迁安置补偿合同，如果仅仅是灾后联建同为产权人，那么风险同担，不存在医药公司向其他重建人支付大额过渡费，而且承担重建费用的情况。所以对超面积部分按照市场价支付是符合合同的性质，也符合公平原则。五、正如张元奇等四人所称，案涉项目并不是张元奇等四人，一共有10多户，都存在不同程度的重建面积超过原面积的情况，但处理方式均是按市场价补差，其他人都没有提出任何异议，因为医药公司为灾后重建项目是付出了远远大于超面积费用的代价，而且付出的过渡费也房子逾期竣工并非是医药公司自身的原因，是因为灾后重建项目政府规划不完善，导致规划设计和施工方案迟迟不能到位，基于这种情况下，医药公司仍然从2012年启动重建开始到2017年办证，一直支付巨额的过渡费，而且后期2014年4月是按双倍支付的，办证后包括办证前房屋符合使用条件，张元奇等四人等仍然拒绝收房，导致双方没有书面交房手续，直到2018年诉讼过程中办理房屋移交手续，所以本案过渡费是计算到2018年6月1日，医药公司为此付出了100多万。医药公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令张元奇等四人支付房屋面积补差款1244894.76元和房屋重建费138432元；2、本案的诉讼费由张元奇等四人承担。一审法院经审理查明：1、2012年8月30日，医药公司作为“牵头重建业主”（甲方），张元奇等四人作为“区分所有权人”（乙方）签订《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》一份（以下简称协议一），协议第二条“乙方被拆除房屋的现状”第3条载明“建筑面积60.5平方米”，第4条载明“用途：商业”，第5条载明“登记共有人：张亚林等四人”，第6条载明“房屋所在层数：1层”；协议第三条载明“甲、乙双方按产权置换方式实施安置补偿。”协议第六条载明“重建过程中涉及的规划、报建、施工工程款、配套设施等费用原登记为商业的乙方每平方米承担600元。房屋交付时付清。乙方支付的重建费具体计算为：每平米执行为600元，共计应付36300元。”协议第九条载明“对登记为商业的底层临街房屋，甲方每月每平方米给予100元过渡费。乙方的过渡费具体计算为：每年72600元，先付一年。到期未重建完毕交房，则付另六个月过渡费。过渡费从2012年8月25日起算。”协议第十条载明“甲方保证在乙方移交旧房后十八个月移交新房。并按都江堰市灾后重建旧城改造政策办理新房权属证书。甲方逾期未交房，则双倍支付过渡费。”协议中未约定实际交付的房屋如出现面积差异时如何处理的条款。2012年8月31日，医药公司作为“牵头重建业主”（甲方），张元奇等四人作为“区分所有权人”（乙方）签订《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》一份（以下简称协议二），协议第二条“乙方被拆除房屋的现状”第3条载明“建筑面积：x幢x层20.24平方米，x幢x层124.94平方米，x幢x层25.04平方米”，第4条载明“用途：x幢x层20.24平方米为营业用房，其余为住宅”，第5条载明“登记共有人：张亚林等四人”，第6条载明“房屋所在层数：1-2层”；协议第三条载明“甲、乙双方按产权置换方式实施安置补偿。”协议第六条载明“重建过程中涉及的规划、报建、施工工程款、配套设施等费用原登记为商业的乙方每平方米承担1600元，原登记住房重建改为商业的，每平方承担2000元。房屋交付时付清。乙方支付的重建费具体计算为：全部按每平方米600元执行，共计应付重建费102132元。”协议第九条载明“对登记为商业的底层临街房屋，甲方每月每平方米给予100元过渡费。登记住宅改为商业用途的，无过渡费。房产证为住宅，土地证为商业，并实际用于经营的临街房屋可参照支付过渡费。乙方的过渡费具体计算为：营业用房20.24平方米，每年24288元。考虑乙方有二共有人为低保户，乙方住房每月支付过渡费四户共3200元，每年38400元。两项合计每年62688元，于签订本协议后五日内支付。”协议第十条载明“甲方保证在乙方移交旧房后十八个月移交新房。并按都江堰市灾后重建旧城改造政策办理新房权属证书。甲方逾期交付商业房的则双倍支付过渡费，逾期交付住改商房的，每户每月支付1000元违约金，共有产权的按一户计算。”协议落款甲方代表张国祥手写内容“本协议第九条过渡费从2012年8月25日起算。”协议中未约定实际交付的房屋如出现面积差异时如何处理的条款。2、案涉工程的《竣工验收报告》载明竣工验收日期为2017年1月13日。2018年6月11日，双方签订《交房协议书》，就案涉房屋进行了交付。2018年12月18日，张元奇等取得《不动产权证书》。证书载明案涉房屋专有建筑面积229.93㎡，分摊建筑面积35.31平方米，房屋建筑面积共计265.24㎡。案涉房屋由内部楼梯连接2楼，根据测绘公司数据，1楼套内面积204.329㎡，公摊面积31.38㎡，2楼套内面积25.60㎡，公摊面积3.93㎡。3、就案涉房屋价格标准问题，双方存在争议。医药公司主张1楼按照36063元/㎡的标准计算，张元奇等四人主张按照成本价计算，并表示认可医药公司在民事起诉状中自认的两千多元重建成本。为确定案涉房屋价格标准，医药公司申请对1楼价格进行评估，因一审法院在（2018）川0181民初539号案件中对高春燕1楼房屋价格进行了评估，本案案涉房屋与高春燕房屋系同一楼盘，且位置相邻，为减少当事人诉累，决定直接采用该评估结果，并告知了当事人，当事人表示无异议。该案中四川大友房地产评估咨询有限公司作出评估报告：1楼房屋价格在2012年8月单价为17026元/㎡，在2014年2月单价为20212元/㎡，在2018年1月单价为36063元/㎡。医药公司同时申请对2楼价格进行评估，四川维益房地产土地资产评估有限责任公司于2020年11月30日作出评估报告：2012年8月单价为6376元，2014年2月单价为7119元，2018年6月单价为7800元。报告第4页特别提示第2点载明本次评估是“假定评估对象能够独立使用及正常上市交易为假设前提。”报告第7页“二、估价假设和限制条件”第（一）．1.（9）条载明“本报告假设估价对象能够单独处置，不影响其它房屋的使用为前提，否则本报告结果无效。”一审法院在（2018）川0181民初3859号案件中对案涉房屋进行过现场勘验，已确认案涉2楼必须从1楼内部楼梯进入，与1楼部分不可分割，不属于“能够独立使用及正常上市交易”的情况。一审法院认为，1、关于案涉两份《灾后重建及旧城改造安置转换补偿协议书》效力问题。该两份协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按此协议履行自己的义务。2、合同性质问题。医药公司主张为拆迁安置补偿合同，对交付后多出的面积应当补差；张元奇等四人主张为联建合同，对多出的面积不应补差。该两份合同系都江堰市灾后重建特殊时期拟定，兼具灾后重建和旧城改造的目的，具有一定的政策调整因素，但结合医药公司承担了逾期交房责任、要向张元奇等四人给付100余万元过渡费（该内容已经生效判决确认）等事实，双方关系认定为拆迁安置补偿合同关系为宜。3、面积补差问题。张元奇等四人主张协议第六条载明“重建过程中涉及的规划、报建、施工工程款、配套设施等费用原登记为商业的乙方每平方米承担1600元，原登记住房重建改为商业的，每平方承担2000元。房屋交付时付清。乙方支付的重建费具体计算为：全部按每平方米600元执行”就是对多余面积的约定，且多余面积已经用于配电房、楼梯等。一审法院认为该条款是对费用的约定，而非对面积的约定，故对该主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方在合同中对多出的面积如何处理没有约定，之后也未达成补充协议，故一审法院依据拆迁安置补偿合同法律关系和本地区类似情况，酌定按实际多出的面积补差为宜。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”双方对多出面积的补差标准也未进行约定，之后也未达成补充协议，故一审法院依据“订立合同时履行地的市场价格”即2012年8月市场价格确定标准。具体计算方式为：--未超面积部分。双方在协议第六条已约定重建费全部按每平方米600元执行，故原房屋面积230.72㎡部分的重建费用为138432元。--1楼超面积部分。原1楼部分面积为205.68㎡，现1楼部分面积为235.71㎡，应当补差面积为30.03㎡。协议签订时间为2012年8月，评估报告确定的价格为17026元/㎡，故价款计算为511290.78元。--2楼超面积部分。原2楼部分面积为25.04㎡，现2楼部分面积为29.53㎡，应当补差面积为4.49㎡。协议签订时间为2012年8月，评估报告确定的价格为6376元/㎡，但评估报告出具条件是“能够独立使用及正常上市交易”，鉴于本案房屋的特殊情况，一审法院酌定按照评估价格的80%即5100元确定，故价款计算为22899元。综上，应当补差的总价款为511290.78＋22899=534189.78元。4、其他问题。双方在一审庭审中还提出了包括张元奇等四人原土地证面积减少、原房屋性质既有住房又有商铺而现在均登记为商铺、原房屋没有公摊面积而现在有公摊、房屋户型有变化、现权属证书未对1楼和2楼面积进行区分等问题，但以上问题均属于特殊时期特殊政策导致的新情况，涉及诸多行政调整，不宜在本案中进行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决：一、张元奇等四人于判决生效之日起三十日内向医药公司支付面积补差款534189.78元；二、张元奇等四人于判决生效之日起三十日内向医药公司支付重建费138432元；三、驳回医药公司的其他诉讼请求。如果张元奇等四人和未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案诉讼费17250元，减半收取8625元，由医药公司负担4312.5元，张元奇等四人负担4312.5元。本院二审期间，张元奇等四人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张元奇等四人提交以下证据：一、医药公司催款单、民事反诉状。拟证明：医药公司就是按照600元每平米进行相关费用的催收。二、民事起诉书。拟证明：医药公司已经违约，没有按期交付房屋，起诉了以后方才把房产证交付给张元奇等四人。三、张亚林不动产权证（（2018）都江堰市不动产权第××号）。拟证明：张元奇等四人原有土地是205.68平方米，但医药公司交付的房屋所占面积为98.61平方米。四、四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初3859号之一民事裁定书。拟证明：医药公司自己撤诉了。五、针对四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初3859号案的民事上诉状。拟证明：双方是联建关系，而不是拆迁安置关系。六、交通银行客户回单。拟证明：张元奇等四人已经和政府达成了住改商，全部都是铺面，不存在住宅。医药公司发表质证意见称，一、对催款单的真实性不发表意见，没有原件，从关联性讲，重建费即使包括超面积的，但并不代表医药公司就放弃超面积的价款，而且催款单上也明确记载了1楼、2楼超面积平方数。二、对民事反诉状的真实性无异议，关联性有异议，不能达到张元奇等四人的证明目的，反诉状做了撤诉处理，并不是张元奇等四人所称基于医药公司自认的情况而撤诉，是因为当时一审审限的限制，要求撤回反诉。三、对银行客户回单的真实性不发表意见，没有看到原件。即使是真实的，也与本案没有关联性，本案的房屋均是按照商业形式修建并返还的，之前是否住改商，与本案医药公司履行双方的《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》没有任何关系，也不能证明医药公司存在违约行为。四、对民事起诉书、四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初3859号之一民事裁定书的真实性无异议，但对张元奇等四人所要证明的内容的关联性有异议，确实是双方就房屋的超面积的支付金额存在争议，导致双方产生诉讼，在诉讼过程中办理了不动产登记，但是医药公司承担了逾期交房的相应的过渡费用，承担了相应的合同义务，所以与本案没有关联性，而且在诉讼前是医药公司一直多次通知张元奇等四人收房，2016月4日房屋就符合使用条件，但张元奇等四人一直以各种理由拒绝收房，导致医药公司多给付了1、2年的过渡费，按照法院判决从双方协议交房之日起支付了过渡费。不动产证与本案没有关联性，本案是房屋产权置换的协议，最终的置换以房屋面积为准，超过部分的面积作为支付差额的依据。对张元奇等四人提交的证据，本院认定如下：一、对医药公司催款单，无公章、签字，无法核实真实性，本院依法不予采信；二、对民事反诉状、民事起诉书、张亚林不动产权证（（2018）都江堰市不动产权第××号）、交通银行客户回单、四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初3859号之一民事裁定书、针对四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初3859号案的民事上诉状的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。本院查明事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，一审中，医药公司称“因时间较久且案涉工程系灾后重建项目，相关资料现已不宜查找，为避免司法资源浪费，我方经核实确认房屋重建成本为2800元每平方米”。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉二份《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》性质的认定；二、一审认定的张元奇等四人支付面积补差款数额是否正确。本院对此论述如下：一、关于案涉二份《灾后重建及旧城改造安置置换补偿协议书》性质的认定问题。医药公司主张该合同性质为拆迁安置补偿合同，张元奇等四人则主张该合同为联建合同。对此本院认为，根据合同载明，案涉重建项目的背景除了基于灾区重建规划外还包含都江堰市古城区风貌改造，兼具了灾区重建及旧城改造。同时，医药公司承担了向张元奇等四人支付过渡费的义务，故本案双方当事人之间应认定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷为宜，一审对此认定并无不当，本院予以维持。二、关于一审认定的张元奇等四人支付面积补差款数额是否正确的问题。本院认为，虽案涉协议中并未对如出现交付房屋面积超越约定置换面积的情况下，张元奇等四人应如何进行差价支付进行约定，但在考虑张元奇等四人支付面积补差款标准时仍不宜脱离案涉协议性质及签订背景进行认定。因案涉协议系基于灾后重建项目签订，其签订背景具有一定行政属性和政策调整因素，这也是虽案涉协议载明重建过程涉及的规划、报建、施工工程款、配套设施等费用高于600元/㎡的情况下，张元奇等四人仍按600元/㎡支付支付重建款的原因。现医药公司以其实际交付房屋面积大于协议约定的置换面积，要求张元奇等四人按照市场价格支付面积补差款显然与案涉协议性质及签订目的不符，缺乏相应依据。一审要求张元奇等四人按照签订合同时的市场价格标准支付面积补差款应属不当，本院予以改判。根据案涉两份协议约定，“重建过程涉及的规划、报建、施工工程款、配套设施等费用原登记为商业的乙方每平米承担1600元，原登记住房重建改为商业的，每平方承担2000元”“重建过程涉及的规划、报建、施工工程款、配套设施等费用原登记为商业的乙方每平米承担600元”，上述费用应系医药公司认可的其在重建过程中的所有成本支出。现医药公司在本案一审中确认房屋重建成本为2800元每平方米，张元奇等四人上诉亦要求按此标准支付面积补差款，本院对此予以确认。张元奇等四人应向医药公司支付面积补差款96656元（34.52㎡×2800元/㎡）。综上所述，上诉人张元奇等四人的上诉请求成立，应予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4516号民事判决第二项“张元奇、张亚林、张亨寿、张和于判决生效之日起三十日内向都江堰市医药有限责任公司支付重建费138432元”；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4516号民事判决第三项“驳回都江堰市医药有限责任公司的其他诉讼请求”；三、变更四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4516号民事判决第一项“张元奇、张亚林、张亨寿、张和于判决生效之日起三十日内向都江堰市医药有限责任公司支付面积补差款534189.78元”为“张元奇、张亚林、张亨寿、张和于判决生效之日起三十日内向都江堰市医药有限责任公司支付面积补差款96656元；”四、驳回都江堰市医药有限责任公司的其他诉讼请求。如果张元奇、张亚林、张亨寿、张和未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费17250元，减半收取8625元，由张元奇、张亚林、张亨寿、张和负担1466元、都江堰市医药有限责任公司负担7159元；二审案件受理费9142元，由都江堰市医药有限责任公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 杜玉兰审 判 员 赵 韬审 判 员 王 果二〇二一年八月十一日法官助理 郑 帅书 记 员 罗 芳