北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终522号上诉人（一审原告、执行案外人）：张晓凤，女，1965年8月13日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。委托诉讼代理人：杨果，女，该公司员工。被上诉人（一审第三人、被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，经理、执行董事。委托诉讼代理人：董璐，男，卓兴立海（北京）科技发展有限公司员工。上诉人张晓凤与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，因不服北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2020）京02民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。张晓凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止强制腾退张晓凤合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块B座7017号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼B座7017号，以下简称涉案房屋）；2.确认拍卖公告中的“未租赁”记载无效；3.判令卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.一、二审诉讼费由罗德物业公司、联合创意公司、卓兴立海公司承担。事实与理由：涉案房屋为张晓凤租赁的特定房屋，一审法院认定张晓凤未实际使用其租赁房屋，属认定事实不清，证据认定错误。一、房屋交付条件已经合同双方以实际行动变更，涉案房屋于2017年3月8日交付使用。1.双方的租赁合同未明确约定涉案房屋的交付条件，交付应以双方实际履行为为准。双方合同附件约定的内容，可经双方协商变更或以实际行动变更履行。联合创意公司确定无法按合同完全履行的情况下，双方变更合同履行的条件，即改变租赁房屋的交付条件，正当且合法，一审法院因联合创意公司的整个房产不具备合同约定的交付条件，而认定张晓凤未取得涉案房屋的使用权明显错误。张晓凤举证证明联合创意公司于2017年3月8日张贴书面通知进行房屋交付，张晓凤至此实际占有使用该房屋，但鉴于房屋条件所限，使用率低，仅用于仓储或临时办公。交接手续并非证明房屋租赁关系实际存在的必要条件。且依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，是否办理交接手续完全取决于联合创意公司，因其未履行相关手续，导致张晓凤无法提供交接证据，应当推定为张晓凤的主张成立，联合创意公司承担不利后果。罗德物业公司及卓兴立海公司均是在拍卖后参与到本法律关系中的，其无权对《物业认租协议书》双方合同履行的事实加以评判，一审法院也不得为保护在后的债权人的利益而否定张晓凤作为在先权利人的根本权利。二、一审法院依据2018年12月3日查封联合创意公司整个房产时，《房地产估价报告》中记载“整个房产”使用状况为“空置”，而认定涉案房屋为“未租赁”，张晓凤未实际使用房屋，存在严重错误。1.评估机构是经执行法庭委托的中介机构，评估机构不具有中立性，其身份不符合证人或鉴定人的条件。其出具的“空置”证明不具有客观性；2.估价报告中明确指出“估价报告的用途为提供价值参考依据”，评估报告作为张晓凤未实际使用房屋的证据不具有合法性；3.估价报告未明确张晓凤所承租的涉案房屋的现场情况，其作为张晓凤未实际使用房屋的证据不具有关联性。如一审法院认为《估价报告》具有证据效力，则估价报告1.3同时指出“本次估价以估价对象能合法、正常持续使用为前提”，此证明与一审法院认定的“涉案房屋不具备交付使用的条件”明显矛盾。因此《估价报告》根本不具备证明力。三、一审法院对张晓凤的涉案房屋“未租赁”的认定缺乏事实和法律依据。估价报告中描述联合创意公司的整个房产为“空置”，而执行法院却表述为张晓凤的涉案房屋“未租赁”，执行庭与一审法院的认定严重缺乏证据依据。四、张晓凤依据变更后的交付条件接受租赁房屋，并按照现状使用，因联合创意公司管理混乱，且整个房产不具备单独计算水电费用的条件，因此不得依据张晓凤相关费用的缴付情况，推定其未实际使用房屋。综上所述，张晓凤依据与联合创意公司之间的租赁协议，作为长期租赁方对涉案房屋享有租赁权，张晓凤依据涉案房屋具体条件进行实际使用，任何人不得干涉。一审法院依据“估价报告”及其他表象认定张晓凤未实际使用涉案房屋，从而剥夺张晓凤对于涉案房屋的实体权利，将导致张晓凤受到无法弥补的损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院在依法查清案件事实的基础上，正确适用法律，依法改判支持张晓凤的上诉请求。谈话后，张晓凤补充以下意见：五、执行法院（二中院）存在严重的拍卖公示信息造假，张晓凤对卓兴立海公司就涉案房屋享有所有权一事不予认可，在房屋权属未定的情形下，暂不要求卓兴立海公司继续履行租赁合同。执行标的拍卖时，拍卖公告对租赁情况标注应为“不详”，但因法官李汉一工作失误写成“未租赁”，属于“拍卖瑕疵”，严重影响了张晓凤作为承租人的合法权益，是严重的拍卖公示信息造假。故此，本案房屋所有权不能认定已经拍卖变更，应当属于房屋权属未定的情形，张晓凤不再认可卓兴立海公司对本案房屋的所有权，在房屋权属未定的情形下，暂不要求卓兴立海公司继续履行租赁合同。六、张晓凤的诉求仅在维护自己合法权益，不存在任何所谓的恶意，除继续履行以外的其他诉求理应被支持。七、张晓凤从未在物业现场看到该案的查封公告、也从未接到该案的查封通知，执行法院对本案这种涉及金额巨大、人员众多的拍卖房产的查封，严重违反了法定程序规范，有违程序公正，不应当发生效力。八、一审法院适用法律不当，其对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第三十一条的法律适用存在明显的不合理，不具备正当性。1.第三十一条的立法目的是防止承租人与被执行人的恶意串通阻止被执行不动产的移交，恶意损害债权人及买受人的利益，而非对合法承租人进行限制，进而损害其合法权益。张晓凤作为合法承租人对租赁房屋的使用权理应受到保护。2.一审法院的判决是正确合理的，那就意味着这种不劳而获的暴利掠夺行为可以仿效此案，反复操作，鱼肉百姓，势必会涉及更多的无辜人群，使更多依法签订租赁合同的承租人在阳光下不但得不到保护，反而受到“法律”的侵害。九、本案存在诸多疑点，有悖常理，且均与本案及上诉人的请求能否被支持息息相关。1.联合创意公司，即出租方，在身负巨额债务且无财产可供执行的情况下为英联视公司对北京中泰创盈企业管理有限公司所负的9亿债务提供担保，并主动与相关方在北京市方圆公证处对该债权文书进行执行公证，涉嫌通过为他人担保、执行担保人财产的途径，回避法律对债务人恶意转移财产的一般规定。2.本案所涉拍卖房产，恰在疫情期间，无人关注，社会各界及普通百姓忙于抗疫的时期上拍，最终无人竞价对拍卖房产进行折价变卖，仅2亿元便买到了开发区核心地段的800多套房子，此后无论是出租还是出让，都能获得巨额利益。买受人卓兴立海是新成立的专门购买此房产的公司，更令人存疑的是，其与贷款人北京中泰创盈企业管理有限公司存在联系，此间种种令人深思。综上所述一审法院所作出的判决结果明显有违公平正义原则，违背社会的公序良俗，应依法予以撤销。罗德物业公司辩称，张晓凤的上诉请求不成立，法院判决予以驳回。第一，案外人提交的《物业认租协议》违反强制性规定，属于无效合同。涉案房屋所在土地属于工业用地，仅限与总部办公及数据交互系统生产研发、运营结算业务项目建设，未经开发区管委会同意，不得改变房屋用途。因此涉案房屋不得出租、出售。第二，张晓凤对执行标的并不具有有效的租赁权利，且没有换签正式的租赁协议。第三，张晓凤没有占有该不动产，不存在租赁的事实。法院应驳回张晓凤的上诉请求。1.涉案整体项目没有备案验收，不具备交付房屋的条件，涉案房屋没有交付，不存在占有的事实。2.根据法院的现场勘察，本案执行标的没有任何的业主或者租户在内办公。第四，张晓凤属于恶意执行异议之诉，应当承担相应的法律责任。张晓凤在执行异议申请已经被驳回的情况下再次依据相同的材料提起了执行异议之诉，并且通过法律程序妨碍法院对本案执行标的执行，在执行异议的审理过程中，多个案外人在2020年8月13日在执行庭审中承认是在2020年7月都没有领到房屋的钥匙，所以他们在此之前不可能占有和使用本案执行标的。案外人恶意阻止法院的执行，且案外人恶意提起执行异议之诉及上诉，存在虚假诉讼和妨碍执行，侵犯他人的合法权益的嫌疑，法院应该驳回其诉讼请求，根据情况的轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，应当追究刑事责任。对于张晓凤明知其没有占有和使用标的，对执行标的不享有足以排除执行的民事权益的情形下，恶意提起执行异议诉讼的申请和执行异议之诉，扰乱司法程序的行为，我司将对其行为给我司造成的损失依法追究其法律责任。联合创意公司辩称，一审判决中已认定张晓凤与联合创意公司签订的协议合法有效，认可一审判决。因张晓凤的上诉请求不涉及我公司，所以不发表意见。卓兴立海公司辩称，不同意张晓凤的上诉请求，请法院予以驳回。一、张晓凤与联合创意公司签订的《物业认租协议》因违法而无效。1.涉案房屋所在土地属于工业用地，仅限与总部办公及数据交互系统生产研发、运营结算业务项目建设，未经开发区管委会同意，不得改变房屋用途。因此涉案房屋不得出租、出售。2.联合创意公司在明知上述情况的情形下与案外人签订20年起、30年、40年甚至至土地使用期限届满2056年为止的《物业认租协议》，并一次性收取租金，是一种欺诈行为。3.《物业认租协议》表面为租赁实际为买卖合同，合同名实不符，双方之间是通谋虚伪意思表示。二、法院应当继续执行标的物，依法腾退房屋。涉案房屋本为空置，不存在租户占有使用的事实。三、张晓凤要求卓兴立海公司继续履行租赁合同或撤拍均无法律依据。案外人在提起异议时，称以租代售，要求保护购房者的物权期待权，排除执行，从民法典的相关规定来判断，房屋买卖合同无效的，其不享有物权期待权，此外，根据一审现场勘验情况，也可以确定张晓凤没有实际使用涉案房屋，不能排除执行，法院也没有理由撤拍。四、法院在2020年7月23日以后，不应受理案外人异议。卓兴立海公司于2020年7月15日支付了拍卖价款，购买了包括涉案房屋在内的执行房产；于7月16日确认竞买成功；于7月23日与二中院签署《司法变卖成交确认书》，并取得确权裁定。依据相应法条，当执行标的由当事人以外第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的终结前。本案中张晓凤向法院提出的异议是在卓兴立海公司取得执行标的产权之后，法院应予驳回。张晓凤向一审法院提出诉讼请求：1.终止强制腾退我合法租赁的涉案房屋；2.确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效；3.确认我对涉案房屋有使用权，卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束；4.诉讼费用由罗德物业公司承担。一审法院经审理查明：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称，以下简称森菲克斯公司）。2013年7月13日，森菲克斯公司（甲方）与张晓凤（乙方）签订《物业认租协议》，约定：物业坐落于北京经济技术开发区荣京西街33号地块B座B-7017（即涉案房屋）；乙方认租甲方开发建设的研发中心物业，乙方为保障其享有将来依据协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利，自愿向甲方支付协议约定的订金（以下简称认租订金）；认租订金与租金相同，为385114元；乙方的认租期限为20年，自房屋交付之日起开始计算；认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日（即该物业现土地使用权期满之日），该顺延期间免收租金；租赁期满，乙方可以选择按国家规定补交相应土地出让金等费用继续无偿使用物业，也可选择放弃认租物业使用权，将认租物业退还甲方；甲方应于2013年10月31日前将认租物业完成至本协议约定的条件，交付乙方使用。2013年9月27日，森菲克斯公司向张晓凤出具2张发票，张晓凤共计交纳385114元。之后，联合创意公司未按照合同约定的时间向张晓凤交付涉案房屋。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由二中院执行。二中院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向二中院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，二中院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，二中院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以200676952元的最高价竞得。2020年7月22日，二中院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，二中院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出执行标的。张晓凤以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认其与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制其腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。二中院经审查于2020年8月24日作出（2020）京02执异378号执行裁定书，裁定驳回张晓凤的异议请求，并于2020年9月5日向张晓凤送达上述裁定。张晓凤不服该裁定，向二中院提起本案诉讼。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。张晓凤与联合创意公司签订《物业认租协议》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向张晓凤交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。庭审过程中，张晓凤主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间为2017年8、9月份，其前期交房款的时候涉案房屋还有隔断，后来因房产证办不下来就将隔断拆除，在2015年其要把营业执照迁至涉案房屋，联合创意公司对其说2016年能办下来房产证。其于2017年到现场维权，当时涉案房屋的房门是打开的，其将门锁更换。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括涉案房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但是不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，二中院对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，涉案房屋基本呈毛坯状态。现场勘验过程中，张晓凤称其系2017年7、8月份拿到涉案房屋的钥匙，其丈夫和女儿有时会在涉案房屋居住，涉案房屋内已经通电，但没有通水，水需要在公共区域使用，以前通过暖气，但温度较低，其没有交过涉案房屋的水、电、暖气费用。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，张晓凤提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据张晓凤起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力，但是法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，张晓凤与联合创意公司签订的《物业认租协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，张晓凤未提交任何证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，难以认定张晓凤在查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：一、二中院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括张晓凤在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋；二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括张晓凤在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和张晓凤主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是张晓凤，均不能提交双方进行交接的相关证据，故张晓凤关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，二中院难以认定。三、根据二中院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，而涉案房屋内不通水，张晓凤亦主张涉案房屋未交过水、电、暖气费用，故二中院不能认定其对涉案房屋进行了实际使用，更不能认定其在查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。综上，因张晓凤提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故二中院对其要求终止强制腾退其合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。张晓凤主张的其他诉讼请求均非本案案外人执行异议之诉的审查范围，二中院未予处理。综上所述，张晓凤的诉讼请求不能成立，二中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决：驳回张晓凤的诉讼请求。本院二审期间各方均未提交新证据，本院二审查明事实与一审一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该条规定，案外人要举证证明对其有利的法律规范所适用的全部要件事实真实存在；在辩论程序终结时，当事人提供的证据要使法院认为待证事实存在的可能性，已达到高度盖然性的程度，案外人的诉讼请求将会得到法院支持，即获得胜诉判决；当现有证据能够证明某一项要件事实或某几项要件事实不存在时，或者某一项要件事实存在与否处于真伪不明状态时，由案外人承担败诉的不利后果。本案上诉人张晓凤系执行案件的案外人，其主张对涉案房屋享有合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，张晓凤的此项主张要得到法院支持，必须证明其在法院查封之前已占有使用该不动产。本案中，张晓凤与联合创意公司之间并无房屋交接手续，张晓凤亦未提交充分证据证明其已于查封前实际占有并使用涉案房屋，张晓凤对其主张的《房地产估价报告》对于涉案房屋使用状况的记载存在错误，未提供相应证据。而《房地产估价报告》有关执行标的使用状况的记载以及联合创意公司认可房屋不具备实际交付条件的陈述等证据，足以导致张晓凤是否实际占有使用房屋这一待证事实处于真伪不明的状态，故对此负有举证证明责任的张晓凤应当承担不利后果。换言之，张晓凤提供的证据不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的全部要件事实均存在，其无权阻止涉案房屋的强制执行。关于张晓凤提出的“拍卖公示信息造假”“拍卖公告对租赁情况标注应为‘不详’而非‘未租赁’”，张晓凤应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，对执行行为提出异议。该主张不是案外人执行异议之诉审理的范围。需指出，联合创意公司与张晓凤于2013年7月13日签订的《物业认租协议》的问题，双方可另行解决。综上，张晓凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4766元，由张晓凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 赵 彤审 判 员 李 颖二〇二一年八月五日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思