湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0981民初881号 原告（反诉被告）：吴和平，男，1963年11月29日出生，住沅江市。 原告（反诉被告）：谭建新，男，1975年12月26日出生，住沅江市。 原告（反诉被告）：周微，女，1967年2月27日出生，住沅江市。 被告（反诉原告）：黄自然，男，1943年1月13日出生，住沅江市。 委托诉讼代理人：杨辉龙（系被告黄自然外甥），男，1957年1月6日出生，住沅江市。 委托诉讼代理人：卜志明，沅江市共创法律服务所法律工作者。 原告吴和平、谭建新、周微与被告黄自然及反诉原告黄自然与反诉被告吴和平、谭建新、周微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序进行了开庭审理。原告吴和平、谭建新、周微，被告黄自然及其委托诉讼代理人杨辉龙、卜志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴和平、谭建新、周微提出本诉诉讼请求：1.请求法院依法解除2021年1月10日原、被告双方签订的租赁合同；2.要求被告退还租金三万元整；3.被告承担施工材料基建费用25811元和原告两人误工费8000元、精神损失费2000元，共计10000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2021年1月10日，原告与被告签订了约为9亩面积的院子的租赁合同，并意欲在此院子内进行房屋改造后用于养老事业经营。原告改造期间，当地村组领导于2月20日组织人员制止原告施工并表明此租赁区域有一半以上土地使用面积不属于被告合法拥有，且被告不持有相应的房屋产权证明和土地使用证。因被告无法协调好周边关系，也不能证明对出租标的物享有处分权利，双方所签订的合同目的已无法实现，原告被迫诉至法院，提出诉请如前。 被告黄自然针对本诉辩称，原告的要求是属于无理要求，被告愿意并能够帮助原告协调周边关系，不影响原告对出租标的物的利用，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告黄自然向本院提起反诉诉讼请求：1.请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失190400元；2.请求法院判决由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2021年1月10日，反诉原告与反诉被告签订了约为9亩面积的院子及房屋的租赁合同，并约定了年租金6万元，反诉被告已支付租金3万元。反诉被告租赁该土地及房屋后，便对院落及房屋进行改造，拆除了反诉原告的围墙、厕所、原有厂房，砍伐了树木，开挖沟渠，造成反诉原告经济损失190400元。 反诉被告吴和平、谭建新、周微针对反诉辩称，因为合同中所涉的标的租赁物黄自然没有处分权利，合同受到干扰无法履行，被告也未能履行协调周边关系的义务，被迫解除合同的责任完全是黄自然的，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院审理查明的事实如下： 2021年1月10日，原告与被告正式签订了一份房屋租赁合同。约定：被告出租坐落于黄泥桥，面积约9亩左右的院子一处，给原告开办一所养老公寓；租赁期限为2021年1月10日至2024年1月9日；年租金6万元，每年1月10日付款；院落租用面积内，如有土地纠纷，由黄自然负责处理。原告应付被告第一年（2021年1月10日至2022年1月9日）的租金3万元在合同订立前已于2020年12月13日支付。原告在合同订立后开始进行相应改造，以便于实现其兴办养老事业的使用需要。2021年2月20日，当地村组对案涉土地权属提出异议并组织人员阻扰原告的改建工作，原告与被告协商问题处理过程中，被告以干涉方无理取闹为由，要求原告继续履行合同，并表示周边关系由其出面解决疏导。由于被告未能与案外人沟通协调好，原告又得知被告出租的土地来源及权属复杂，在被告不愿意向原告承诺将来造成损失予以赔偿的情况下，原告向被告提出解约及索赔要求，双方为此酿成纠纷，原告遂将本案诉至本院。 另查明，（87）沅政土用字423号涉及6.24亩土地的使用权，1987年10月12日起属于马公铺乡企业办。沅江市马公铺建筑有限公司与黄年秋于2005年1月29日曾签订《出售协议》，出售了部分涉案土地。黄年秋系黄自然的儿子，土地权属黄年秋以在租赁合同上签字的形式许可被告进行出租处分。被告出租给原告的土地包含黄年秋买自原马公铺乡企业办的土地以及湖南德天染织有限公司出售给黄自然的土地。本案法庭辩论终结前，涉案土地的权属变更登记手续均未完成。第一次庭审期间，被告当庭表示周边干扰合同履行的问题，其可以出面进行沟通协商，但表示不能承诺沟通协商好的时间。本院针对该案的特殊情况，征求双方意见后，同意双方进行协商和解，并要求被告与干扰原告履行合同的各方进行沟通协调，争取双方间的租赁合同继续履行，但经被告出面沟通协调，至第二次庭审时仍未果。 以上事实，有《租赁合同》、2020年12月13日收取租金收条、《出售协议》、地籍档案、村组关于租赁土地权属存在争议的证明、沅江市自然资源局工作回复函及当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 有关原告因合同被解除所受损失的证据，均为原告单方制作形成，在被告不予认可的情况下，本院对其证据效力不予认定。被告所提供的损失证据，其计算依据系拆迁补偿的相关政策规定，该案不能适用相关拆迁补偿规定，本院对被告损失方面的证据亦不予认定。被告提交的证明对涉案标的物有处分权利的证据，仅有出售协议书、出卖证明、租赁土地合同等，但前述材料中界址不清，权属亦因未办理产权登记而不明，故对被告前述证据的效力及证明目的均不予认定。 本院认为，房屋租赁权的权源最低要求表现为合法占有且权属清楚，其目的是为了保证租赁合同的履行而不构成对合同效力的直接影响。根据无权处分的原理，即使是擅自出租他人之物，也不影响合同效力及违约责任的承担，因此，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，虽可能因权属不清无法全面履行，但仍应认定为合法有效。 依据法律及当事人的合同约定，出租人有义务提供符合使用条件的房屋给承租人，同时应当保证承租人行使权利不受干扰和阻挠。《民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（二）租赁物权属有争议……”本案中，在被告与案外人对案涉房屋及院落土地使用权存有争议的情况下，被告将案涉租赁物出租给原告用于养老公寓经营，由此引发案外人阻挠原告按原计划对租赁物进行建设、装修等，原告被迫停工而无法进驻，故原告基于被告不能提供权属证明后，合理的对于租赁标的物权属的质疑，主张解除《租赁合同》于法有据，本院予以支持。根据《民法典》第五百六十五条的规定，双方合同解除的时间应为原告解除合同的意思表示到达被告时，原告以提起诉讼的方式向被告表达了解除合同的意思，被告接收起诉状的日期是2021年4月20日，故双方合同解除的时间为2021年4月20日。 根据《民法典》第五百六十六条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案案情反映，双方因合同的解除均确有损失发生，但是如果主张损失赔偿，则各方对于合同被解除损失的具体情况，均负有相应举证责任。就原告而言，其提供证明损失的证据系其自行制作单据，相对方不予认可，且没有其他证据予以证明；就被告而言，其适用拆迁补偿标准确定损失数额，该计算方式明显错误，本院亦不能支持。在此情况下，本院对于原、被告因合同解除所致损失的具体情况无从认定。况且，该案租赁合同被解除，基于原告对于被告出租标的物的权属，缺乏最基本的审查，原告对于损失的形成及扩大本身亦有一定的责任。在合同尚未全面履行，各自损失较小且基于诉讼经济考虑，均未主张进行损失鉴定的情况下，本院酌定各自损失可由各自自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条和第七百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吴和平、谭建新、周微与被告（反诉原告）黄自然签订的《租赁合同》于2021年4月20日解除； 二、被告黄自然于本判决生效之日起十日内返还原告吴和平、谭建新、周微租金3万元； 三、驳回原告吴和平、谭建新、周微的其他本诉诉讼请求； 四、驳回反诉原告黄自然的反诉诉讼请求。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费722元，反诉案件受理费2054元，总计2776元，由被告(反诉原告)黄自然负担1666元，由原告（反诉被告）吴和平、谭建新、周微负担1110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 郑学军 二〇二一年八月六日 法官助理 张琳琳 书 记 员 全丽姣 附本案适用的相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。