山东省济南市中级人民法院发文稿 山东省济南市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2016)鲁01执异747号 异议人：王清斌，男，1973年2月23日出生，汉族，住济南市。 申请执行人：王卫，男，1970年6月29日出生，汉族，居民，住济南市。 被执行人：李翰荣，女，1958年10月17日出生，汉族，山东芙蓉山庄生态旅游开发有限公司董事长，住济南市。 被执行人：高翔，女，1983年7月11日出生，汉族，居民，住济南市。 被执行人：山东芙蓉山庄生态旅游开发有限公司，住所地章丘市。 法定代表人：李翰荣，该公司董事长。 被执行人：济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。 法定代表人：牛玉良，该公司董事长。 被执行人：山东岱美德农牧机械工程有限责任公司，住所地济南市。 法定代表人：李爱华，该公司董事长。 被执行人：山东天银投资担保有限公司，住所地济南市。 法定代表人：凌志忠，该公司总经理。 本院在执行王卫与李翰荣、高翔、山东芙蓉山庄生态旅游开发有限公司、济南绣阳房地产开发有限公司、山东岱美德农牧机械工程有限责任公司、山东天银投资担保有限公司民间借贷纠纷一案过程中，异议人王清斌不服本院（2014）济中法执字第20-2号执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人王清斌称，2010年11月6日，其与济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的景苑启城商务公寓楼x单元xxx、xxx室房产，并支付购房款381447元。因涉案房产被查封，异议人起诉至济南市历下区人民法院（以下简称历下法院），现该案已经进入执行程序。因法院拍卖被执行人名下的土地及地上建筑物，根据相关法律规定，异议人应当享有对拍卖款的优先受偿权，请求法院暂停拍卖涉案土地及房产。 为支持其异议理由，王清斌提交了其与绣阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》等证明材料。 本院查明，王卫与绣阳房地产公司等民间借贷纠纷一案，本院（2013）济民五初字第37号民事判决书已发生法律效力。因被执行人不履行义务，根据申请执行人的申请，本院于2014年1月17日立案执行。执行过程中，本院依法查封了被执行人绣阳房地产公司名下位于济南市历下区花园路东首路南、证号为历下国用（2007）第xxxx号和历下国用（2011）第xxxx号项下的出让土地使用权及地上建筑物（景苑启城商务公寓楼）。2015年2月2日，本院作出（2014）济中法执字第20-2号执行裁定书，裁定拍卖上述土地使用权及地上建筑物。 另查明，上述地上建筑物（景苑启城商务公寓楼）目前未竣工交付。 另，历下法院2015年7月27日作出（2015）历商初字第660号民事判决，判令：一、王清斌与绣阳房地产公司于2014年12月6日签订的编号为xxxx、xxxx的两份商品房买卖合同为无效合同；二、绣阳房地产公司返还王清斌购房款381447元；三、绣阳房地产公司支付王清斌相应利息损失。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综合以上法律规定，买受人对作为被执行人的房地产开发企业名下的商品房主张排除执行的权利，或者以消费者的身份主张对抗承包人建设工程价款优先受偿权的权利，应具备的前提条件是在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。对商品房的开发建设及买卖交易等，相关管理部门均有明确的规定。商品房买卖合同是否合法有效，应通过法定程序予以认定。本案中，被执行人绣阳房地产公司至今未能取得其所售房产的预售许可证，且上述房产现有的登记审批手续等，载明的建筑性质为商业及办公用。异议人与绣阳房地产公司之间的房屋买卖合同已经被历下法院（2015）历商初字第660号民事判决认定为无效合同，其在执行程序中主张对上述房产拍卖款优先受偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人王清斌的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 ??审?判?长?戴伍建 代理审判员 ?刘忠东 代理审判员 ?时?健 二〇一六年十二月十五日 书?记?员?范晓颖 山东省济南市中级人民法院 执行裁定书 (2016)鲁01执异747号 异议人：王清斌，男，1973年2月23日出生，汉族，住济南市。 申请执行人：王卫，男，1970年6月29日出生，汉族，居民，住济南市。 被执行人：李翰荣，女，1958年10月17日出生，汉族，山东芙蓉山庄生态旅游开发有限公司董事长，住济南市。 被执行人：高翔，女，1983年7月11日出生，汉族，居民，住济南市。 被执行人：山东芙蓉山庄生态旅游开发有限公司，住所地章丘市。 法定代表人：李翰荣，该公司董事长。 被执行人：济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。 法定代表人：牛玉良，该公司董事长。 被执行人：山东岱美德农牧机械工程有限责任公司，住所地济南市。 法定代表人：李爱华，该公司董事长。 被执行人：山东天银投资担保有限公司，住所地济南市。 法定代表人：凌志忠，该公司总经理。 本院在执行王卫与李翰荣、高翔、山东芙蓉山庄生态旅游开发有限公司、济南绣阳房地产开发有限公司、山东岱美德农牧机械工程有限责任公司、山东天银投资担保有限公司民间借贷纠纷一案过程中，异议人王清斌不服本院（2014）济中法执字第20-2号执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人王清斌称，2010年11月6日，其与济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的景苑启城商务公寓楼x单元xxx、xxx室房产，并支付购房款381447元。因涉案房产被查封，异议人起诉至济南市历下区人民法院（以下简称历下法院），现该案已经进入执行程序。因法院拍卖被执行人名下的土地及地上建筑物，根据相关法律规定，异议人应当享有对拍卖款的优先受偿权，请求法院暂停拍卖涉案土地及房产。 为支持其异议理由，王清斌提交了其与绣阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》等证明材料。 本院查明，王卫与绣阳房地产公司等民间借贷纠纷一案，本院（2013）济民五初字第37号民事判决书已发生法律效力。因被执行人不履行义务，根据申请执行人的申请，本院于2014年1月17日立案执行。执行过程中，本院依法查封了被执行人绣阳房地产公司名下位于济南市历下区花园路东首路南、证号为历下国用（2007）第xxxx号和历下国用（2011）第xxxx号项下的出让土地使用权及地上建筑物（景苑启城商务公寓楼）。2015年2月2日，本院作出（2014）济中法执字第20-2号执行裁定书，裁定拍卖上述土地使用权及地上建筑物。 另查明，上述地上建筑物（景苑启城商务公寓楼）目前未竣工交付。 另，历下法院2015年7月27日作出（2015）历商初字第660号民事判决，判令：一、王清斌与绣阳房地产公司于2014年12月6日签订的编号为xxxx、xxxx的两份商品房买卖合同为无效合同；二、绣阳房地产公司返还王清斌购房款381447元；三、绣阳房地产公司支付王清斌相应利息损失。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综合以上法律规定，买受人对作为被执行人的房地产开发企业名下的商品房主张排除执行的权利，或者以消费者的身份主张对抗承包人建设工程价款优先受偿权的权利，应具备的前提条件是在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。对商品房的开发建设及买卖交易等，相关管理部门均有明确的规定。商品房买卖合同是否合法有效，应通过法定程序予以认定。本案中，被执行人绣阳房地产公司至今未能取得其所售房产的预售许可证，且上述房产现有的登记审批手续等，载明的建筑性质为商业及办公用。异议人与绣阳房地产公司之间的房屋买卖合同已经被历下法院（2015）历商初字第660号民事判决认定为无效合同，其在执行程序中主张对上述房产拍卖款优先受偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人王清斌的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 ??审?判?长?戴伍建 代理审判员?刘忠东 代理审判员?时?健 二〇一六年十二月十五日 书?记?员?范晓颖