沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4407号原告：沈阳汇锦置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2107房间，统一社会信用代码91210102079141200H。法定代表人：董文斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马灿，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：周宇，男，1988年8月25日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。原告沈阳汇锦置业有限公司诉被告周宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员赵兵娜、管庆组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳汇锦置业有限公司诉称，2017年7月14日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于和平区长白北路253号的汇锦金融中心0307、0308、0309号房屋出租给被告，用于开办儿童击剑培训机构，租赁面积为295平方米,租期为5年，有3个月的免租期，租赁保证金为85000元，租金及物业费为3.07元/平米/天，之后每年递增，每三个月支付一次租金，上打租，逾期支付的按照日千分之一支付逾期付款的违约金。2018年11月起，被告便一直拖欠租金及物业费。原告多次催缴，被告拒不缴纳，2020年9月8日，被告向原告提出退租申请并出具还款承诺，确认拖欠租金及物业服务费556178元，承诺分别于2020年9月30日前偿还250000元，10月31日前偿还231178元，并支付9月7日至10月30日利息3560元，如未按时还款，将按照原《租赁协议书》约定支付滞纳金及违约金。原告本着友好合作的原则，予以同意，双方约定按照原租赁协议履行到2020年9月30日，被告腾退房屋。案涉房屋为原告开发，开发后已出售，2017年原告从第三人处出租用，租期为5年，每三个月支付一次租金，被告提前解除合同后，导致案涉房屋剩余租期为2年左右，案涉房屋所属楼层租户均为儿童教育培训机构，租赁需求期限需在5年以上，一旦空置将很难招租，即便再次招租，也要闲置数月且租金较低，原告损失巨大。按照双方协议约定，被告逾期支付租金的，应当按照欠付金额的1%/日支付逾期付款的违约金218287.36元（分段计算，暂计至2020年10月22日），不能补偿原告损失的，被告应当予以赔偿。根据租赁协议十三条之约定，因被告违约导致租赁协议提前就解除的，被告支付的租赁保证金（85000元），原告不再退还。因被告原因导致租赁协议提前解除的，被告便不再享有免租期限。被告应当支付2017年6月30日至9月30日房租金115404元。基于以上事实和理由，现原告依据相关法律规定诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的2018年11月1日至2020年9月30日租金及物业服务费556178元；2、请求判令被告向原告支付免租装修期（2017年6月30日至2017年10月31日）的租金及物业服务费115404元；3、请求判令原告不予退还被告已缴纳的租赁保证金85000元；4、请求判令被告按照拖欠金额的千分之一每日支付自拖欠之日至实际付清之日的逾期付款违约金暂计360112.75元（截止至2021年7月5日）；5、诉讼费用由被告承担。被告周宇经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明,2017年7月14日，原告沈阳汇锦置业有限公司（出租方、甲方）与被告周宇（承租方乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定标的物位于沈阳市和平区长白北路253号的汇锦金融中心3层0307室、0308室、0309室，使用面积295平方米。租赁期限五年，自2017年9月30日至2022年9月29日（2017年6月30日至2017年9月29日为装修期，不计算在租期内）。乙方应于2017年7月15日前向甲方缴纳房屋租赁保证金85000元，租金标准按使用面积计算，出租房屋首年租金为0.5元/平米/天，租金每年递增一次。第一年2017年9月30日至2018年9月29日，单位租金为0.5元/平米/天，应付租金为53838元；第二年2018年9月30日至2019年9月29日，单位租金为0.69元/平米/天，应付租金为74296元；第三年2019年9月30日至2020年9月29日，单位租金为0.81元/平米/天，应付租金为96908元……。本合同支付方式为上打租，乙方租金支付频率为每三个月一次，乙方应于2017年7月15日前向甲方支付首期3个月租金即13459元。以后上一期届满前的15个自然日前支付下一期租金。乙方逾期交付租金，每逾期1日按应付租金额的千分之一向甲方支付滞纳金。出租房屋的物业服务费用标准为2.57元/平方米/月，合同期内乙方所出租房屋的物业服务费用总额为1383624元，物业管理费的支付频率为每三个月支付一次，以后上一期届满前的15个自然日前，乙方给支付下一期物业管理费……。乙方逾期交付物业管理费，每逾期1日按应付租金额的千分之一向甲方支付滞纳金。第十三条乙方违约责任约定乙方无正当理由逾期支付租金，乙方须按日支付相当本物业日租金300%的违约金。如乙方无正当理由拖欠租金30天以上，甲方有权解除本协议，同时有权不退还乙方交纳的租赁保证金。租赁期间，甲、乙双方均不得无故立即解除合同，如乙方确需解除合同退房的，应提前两个月通知甲方，并以租赁保证及赔偿乙方所造成的损失，且乙方不再享受约定的三个月不计租期的装修期，应从进场装修开始按房屋的实际使用时间向甲方不足相应租金。甲乙双方不再承担其他违约责任。2020年9月8日，被告向原告发出提前退租协商函，载明“本人周宇（身份证号2309211988××××××××）于2017年7月14日与贵司签订了一份房屋租赁合同，承租沈阳市和平区长白北路253号的汇锦金融中心3层0307室、0308室、0309室，使用面积295平方米。租赁自2017年11月1日起至2022年10月31日止，现因本人个人原因，单方面向沈阳汇锦置业有限公司提出合同解除提议”。2020年9月8日，原告沈阳汇锦置业有限公司（出租方、甲方）与被告周宇（承租方、乙方）签订《房屋租赁终止协议》一份，约定甲乙双方原于2017年7月14日签订的房屋租赁合同，租期为5年，自2017年11月01至2022年10月31日止，租赁房屋地址位于沈阳市和平区长白北路253号的汇锦金融中心3层0307、0308、0309室，使用面积295平方米。现因乙方个人原因提出终止租赁协议，经双方协商同意，就终止该房屋租赁协议达成以下条款：一、自本协议生效之日起，以上房屋租赁协议终止，双方不再继续履行，针对协议提前终止，双方不承担违约责任。二、乙方欠款甲方包括房租、物业费共计556178元需在2020年10月30前还清，该欠款将另行签订还款承诺，乙方应按照还款承诺履行还款义务。三、乙方已承租该房屋使用期限从2017年11月01日至2020年9月7日，为期2年10个月7天。四、乙方向甲方缴纳的原租赁保证金85000元，经双方协商，乙方同意甲方扣除部分租赁保证金10000元用于拆除房屋装修费用。五、乙方还清欠款后，甲方于5个工作日内返还乙方剩余租赁保证金75000元。六、乙方应于2020年9月7日前，将房屋移交给甲方。同日，被告周宇出具还款承诺书一份，载明“因个人经营不善，导致拖欠贵司房租及物业服务费共556178元，欠款周期为2018-11-1日至2020-9-30。本人于2017年入场前交纳贵司租赁保证金85000元，现与贵公司协商一致，10000元租赁保证金用于贵司拆除房屋装修，剩余75000租赁保证金用于抵扣房租及物业服务费。最终本人需还款贵司481178元，本人针对还款事宜承诺如下：一、本人在2020年9月30日前还款250000元；二、剩余欠款231178元于2020年10月30日前一次性付清给贵司。三、还款期间本人向贵司支付总欠款4811787元产生的利息，利息从2020年9月7日起算，按年化5%计算，至还款最后期限2020年10月30日本人应缴纳利息3560元。四、如本人未按照还款计划履行责任，本人自愿承担以下责任：1、如贵司未按时收到还款，本人将按照原合同中约定（逾期未缴纳将按房屋租赁协议所约定的正常缴纳租金及物业费日期开始计算滞纳金，即须按日支付相当本物业日租金及物业费千分之一的滞纳金及逾期未缴纳将按房屋租赁协议所约定的正常缴纳租金及物业费日期开始计算违约金，即须按日支付相当本物业日租金及物业费300%的违约金）支付相关滞纳金及违约金”。上述事实，有当事人提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案书、土地使用权证、楼栋信息及预售信息表、房产查档信息、委托经营合同、辽宁交投投资有限责任公司情况说明及更名核准书、承租租金支付明细及发票、房屋租赁协议、被告支付租金及物业服务费的明细、提前退租协商函、房屋租赁终止协议、还款承诺书等证据及原告当庭陈述笔录在卷为证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据结合其当庭陈述，对本案事实予以确认。原告沈阳汇锦置业有限公司与被告周宇签订的房屋租赁协议、房屋租赁终止协议、还款承诺书，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照协议约定履行各自的权利义务。合同解除时，双方签订了房屋租赁终止协议及还款承诺书，明确了欠付租金、物业费的数额以及保证金的处理方式。关于原告要求被告支付2018年11月1日至2020年9月30日租金及物业服务费556178元的诉请，终止协议中双方予以确认，本院予以支持。关于租赁保证金85000元，双方明确约定10000元用于拆除房屋装修，剩余75000元用于抵扣房租及物业服务费，故扣除租赁保证金后被告仍需向原告支付租金及物业服务费481178元（556178-75000）。关于原告主张的免租期租金及物业费，虽然房屋租赁协议违约责任有相关约定，但双方签订终止协议时并无此约定，故不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，依照承诺书按欠付金额日千分之一标准计算，关于起始时间依照承诺书中重新约定的还款数额应还款之次日计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告周宇于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳汇锦置业有限公司租金及物业费481178元；二、被告周宇于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳汇锦置业有限公司逾期付款违约金（计算标准：以250000元为基数，从2020年10月1日至实际给付之日，按照日千分之一标准；以231178元为基数，从2020年10月31日至实际给付之日，按照日千分之一标准）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14850元（原告已预交），由被告周宇承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  赵兵娜人民陪审员  管 庆二〇二一年八月三日法官 助理  王 露书 记 员  王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。