广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23684号上诉人（原审原告）：罗琦委托诉讼代理人：汪震坤，广东渊海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温德强原审被告：深圳市德运房地产顾问有限公司法定代表人：牟斌。委托诉讼代理人：孙艳峰，广东广和律师事务所律师。上诉人罗琦因与被上诉人温德强、原审被告德运公司（以下简称德运公司）预约合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初39611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗琦上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由温德强承担。上诉事实和理由：一、一审法院认定罗琦与温德强二人未达成交易合意或定金协议，适用法律错误。1.2019年11月，罗琦经德运公司介绍向温德强购买涉案房产，德运公司一直居中协调罗琦与温德强之间的房屋买卖事宜，向罗琦转达温德强关于出售涉案房屋方面的要求，并就罗琦支付定金事项向罗琦出具相应收条，故罗琦作为不知情的善意购房人，完全有理由相信德运公司为温德强关于出售涉案房屋事项的代理人，即使温德强并未就出售涉案房屋事项授权德运公司，德运公司亦应构成表见代理。2.根据德运公司与温德强之间的微信聊天截图，可以看出罗琦与温德强之间已经就买卖涉案房屋的基本事项达成一致。微信聊天记录截图中：在德运公司要求温德强确认成交价为395万、首期款2个月、定金2万这些信息时，温德强对上述信息明确表示确认，并要求德运公司发送详细的出售房屋流程，并一再要求德运公司催促罗琦筹款。3.根据罗琦提交的转账凭据，从2019年11月12日向温德强转账2万元起，后又于2019年11月15日分两笔向温德强转账8万元，且上述三笔款项罗琦在转账时均备注了为购买涉案房屋的定金。如罗琦与温德强之间不存在定金的合意，为何温德强于2019年11月12日在收到第一笔2万的转账时未提出任何异议，而在罗琦按约补足定金10万元后，温德强才称“老婆不同意买”而拒绝出售涉案房屋。若如此还无法认定罗琦与温德强之间存在定金约定，实在有违常理。二、一审法院认定事实错误。德运公司提交的与“福A4-3-702温先生”聊天记录，一审法院认定无法确认其是否为温德强本人，而径直对该份证据不予采纳，属于认定事实错误。1.该证据反应内容为罗琦与温德强以及德运公司之间的购房事宜，与本案其他证据形成完整证据链，具备证据三性，应予采纳。2.一审中温德强放弃答辩权利，一审诉讼参与人更未提交相反证据证伪该证据，因此温德强应当承担举证不利的法律后果。3.本案中罗琦已向温德强支付购房定金，温德强已收取定金。被上诉人温德强未答辩。原审被告德运公司未提交书面陈述意见。罗琦向一审法院起诉请求：1.温德强因违反约定向德运公司赔偿定金10万元。2.本案一切费用由温德强、德运公司承担（包括但不限于诉讼费、保全费）。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市宝安区西乡镇某商品房，登记权利人为温德强。2019年11月12日，德运公司的法定代表人牟斌以证明人的身份向罗琦出具一份《收款收据》：今收到罗琦位于2万元（转账）；备注收款账号招行62×××111温德强，收客户定金已当面打通业主电话，业主同意395万元实收。牟斌在《收款收据》空白处书写：最迟11月底签合同补定金合计10万元；2020年1月12日前监管首期，卖方配合买方银行按揭申请，实收395万元。据罗琦提供的转账凭据，罗琦于2019年11月12日向温德强招商账号62×××11转账2万元，备注为“罗琦购房定金福中福Ａ4-xxx”；于2019年11月15日向温德强招商账号62×××11转账一笔4万元，备注为“罗琦购房定金福中福Ａ4-xxx”；于2019年11月15日向温德强招商账号62×××11转账另一笔4万元，备注为“罗琦购房定金福中福Ａ4-xxx，累计十万购房定金已付完”。2019年11月17日，温德强招商账号62×××11向罗琦账户汇款10万元，未备注用途。据罗琦及德运公司提供的微信显示，一位“福Ａ4-xxx温先生”与德运公司的法定代表人牟斌于2019年11月期间曾有微信联系，牟斌将上述《收款收据》拍照发送予“福Ａ4-xxx温先生”，并陈述成交价395万元、定金2万元，“福Ａ4-xxx温先生”答复“确认出售房子价格实收395万元”、“确认收到订金2万元整”、“合同不急着签，他们首付款到位了再签，还有他们首付是多少”等内容。2019年11月17日，“福Ａ4-3-702温先生”向牟斌发微信：“牟老板，跟老婆商量过了，还是先把钱退回去，因为时间太长了，等他资金到位直接签合同，避免纠纷”；“牟老板，老婆不同意卖，我把钱打回给小罗，叫他不要再打给我了，抱歉”。一审法院认为，房屋买卖为民事主体的重大经济活动，依法应当签订书面合同。本案买卖双方并未签订或直接共同议定关于房屋买卖的约定，德运公司在无相关委托授权手续的情况下向买方出具《收款收据》，对卖方不具有法律效力。至于罗琦及德运公司所提供温德强与牟斌的微信记录，一审法院不予采纳，理由系：一是微信相对方为“福A4-3-702温先生”，未能核定“温德强”身份；二是此为居间服务合同双方的对话，在业主未明确出具授权委托的情况下，服务公司不宜径与买方直接议定交易行为；三是对话内容显示双方并未能议定交易的履行，协商并未达可完成交易的程度。因此，本案并无证据证实买卖双方达成交易合意或定金协议，罗琦主张温德强违约、应适用定金罚则，无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于温德强、德运公司是否存在缔约过失、是否给罗琦造成经济损失，罗琦可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审判决：驳回罗琦的诉讼请求。一审案件受理费2300元，保全费用1020元，由罗琦负担。本院审理查明，一、本案一审期间，罗琦、德运公司提交微信聊天记录，拟证明温德强（微信记录显示名为“福A4-xxx温先生”）与德运公司法定代表人牟斌的沟通情况。本案中，温德强于一审未到庭答辩、质证，于二审未提交证据反驳该微信记录中的“福A4-xxx温先生”并非其本人；结合“福A4-xxx温先生”通过微信向牟斌发送的身份证图片显示为温德强的身份信息，且微信聊天内容中关于涉案款项的收取情况与一审查明的罗琦向温德强的转账金额能够相互印证，故本院采信该微信聊天记录中的“福A4-xxx温先生”即温德强，前述微信聊天记录系温德强与中介人员牟斌的沟通内容。温德强与牟斌的微信聊天记录内容显示：1.牟斌发送微信：“请确认信息成交价395万（业主实收）首期款2个月（1月12前做监管）定金2万”、“另，买方已转了2万给你请你把你身份证正反面发过来一下，我这里只有房产证，买方要看一下”；温德强向牟斌发送其身份证图片并回复：“确认出售房子价格实收395万元”、“确认收到订金2万元整”；牟斌发送微信“好，等我通知，你再抽时间回深圳签合同”；温德强回复“ok及握手（手势）”。2.牟斌应温德强的要求向其发送涉案房产交易的具体流程，温德强回复“ok及握手（手势）”，其后又回复“现在首付款都是5成嘛！而且还要等2个月时间长了点。现在价格正在上去，2个月后还不知道是什么价，能否跟小罗说下叫他想办法快点筹款。”二、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，依本案查明事实，温德强和牟斌微信聊天内容中关于涉案款项的收取情况与罗琦向温德强的转账金额能够相互印证，足以认定温德强与罗琦就涉案房产买卖事宜系通过中介人员牟斌进行沟通联系。前述微信聊天内容中，温德强向牟斌回复“确认出售房子价格实收395万元”、“现在首付款都是5成嘛！而且还要等2个月时间长了点。……能否跟小罗说下叫他想办法快点筹款”，该内容可见涉案各方就房产交易价款达成合意，但温德强对其中首期款的支付金额、支付时间提出异议，各方对此仍处于协商阶段、并未达成一致意见；另一方面，牟斌在微信中称“你再抽时间回深圳签合同”，温德强回复“ok及握手（手势）”，由此可见温德强对出售涉案房产予罗琦一事表示肯定，各方约定应在未来一定期限内签订涉案房产买卖合同。据此，本院认为，涉案各方虽对支付首期款等具体合同内容尚在协商过程中，但就在将来签订涉案房产买卖合同一事已达成一致意见。故本案应为预约合同纠纷、并非房屋买卖合同纠纷。一审就此认定有误，应予纠正。本案中，涉案各方已商定房产交易价款，并已约定就房产交易事宜签订买卖合同；温德强亦与牟斌协商让罗琦尽快筹款，但温德强在收取罗琦涉案款项10万元后，却表示不同意售房，显已违反双方预约合同的约定，应承担相应的违约责任。综合考虑涉案各方协商订立合同的时间较短、温德强在收取款项10万元后较短时间内即退回款项、其过错程度较低等因素，依公平和诚信原则，本院酌定温德强应向罗琦赔偿20000元。至于涉案款项10万元的性质，罗琦上诉主张该10万元系定金，并据此主张温德强违约应赔偿10万元。本院认为，虽罗琦向温德强转账支付款项时备注为购房定金，但该表述仅为其单方意思表示，前述温德强在微信记录中仅确认“收到订金”，故此，本案证据尚不足表明涉案各方就该10万元款项已明确约定为定金性质。罗琦上诉主张该款项系定金、双方成立定金合同，本院不予采纳，本院对罗琦诉请违约赔偿金额超过2万元的部分不予支持。综上，罗琦的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实有误，导致处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初39611号民事判决；二、温德强应于本判决生效之日起十日内向罗琦赔偿20000元；三、驳回罗琦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元、保全费1020元（罗琦已预交），由罗琦负担2656元，温德强负担664元；二审受理费2300元（罗琦已预交），由罗琦负担1840元，温德强负担460元。温德强应于本判决生效之日起十日内向罗琦迳付一审、二审诉讼费用合计1120元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年八月十六日书记员 陈晓莹（兼）