广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15689号上诉人（原审被告）：应宇晓，女，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：陈曜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翌辰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市三水大岛制釉有限公司。住所地：广东省佛山市。法定代表人：赵燕玲，该公司总经理。委托代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人应宇晓因与被上诉人佛山市三水大岛制釉有限公司（以下简称大岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人应宇晓委托诉讼代理人陈曜、赵翌辰，被上诉人大岛公司委托诉讼代理人姚志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人应宇晓上诉请求：撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由大岛公司承担。事实与理由：一、《租赁条件》中的规定已经被《补充协议》和《房屋租赁合同》修改或承继，《租赁条件》只是为了双方后续签订合同相关约定所做的草稿，而草稿与最终结果有所不同是合情合理的，应宇晓与大岛公司的权利义务关系应当以《房屋租赁合同》和《补充协议》为准，《租赁条件》不具有任何约束力。而《房屋租赁合同》和《补充协议》并未规定应宇晓不允许在涉案房屋内饲养猫狗，因此应宇晓不构成违约。二、合同已经履约完毕，应宇晓已搬离涉案房屋，不再存在一审判决中的解除合同并搬离的情况。双房合同的期限至2021年5月31日届满，后双方于2021年6月7日签了关于退房的说明。事实上已经按照合同的约定顺利履行完毕。一审法院支持大岛公司解除合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项与案件实际事实违背，但双方已经顺利履行完毕涉案合同故一审审判存在错误。三、退房说明已明确了双方的债权债务关系已结清。1.说明中的内容为“相关的债权债务关系全部结清，押金已退回，6万元减去水电煤气，物品维修，及物管等所有杂费9000元”这9000元的组成部分包括未结清的水电等必要费用还有应宇晓对房屋造成毁损赔偿的费用，以及房屋的清洁费。在此应宇晓支付了4000多元的房屋毁损赔偿，大岛公司也认定了债权债务关系结清，相当于认定一审判决的违约金不存在。2.通过一系列的证据和事实也可看出应宇晓在与大岛公司的代理人林清沟通时，林清已经认可应宇晓可以养猫的事实，故应宇晓不存在违约的情况。在合同本不存在不允许养猫条款的情况下，应宇晓赔偿了损失以后，大岛公司仍然主张违约金并无事实和法律依据。3.大岛公司代理人在认可双方退房交接后仍提出应宇晓对大岛公司房屋造成了损失，应宇晓对此不予认可。第一、在退房时大岛公司应该仔细查看房屋情况，如认为房屋有其他毁损，应宇晓应予赔偿的情况应在退房时说清楚并进行费用扣除，退房时还有物业等其他人员可以予以证明大岛公司认定了需要赔偿的内容，并退还了扣除相关费用后的押金51000元。第二、退一步讲，如当时存在无法确认的重大毁损，大岛公司应提交证据予以证明。第三、大岛公司在与应宇晓交接过房屋后迅速将房屋再次出租，说明房屋是处于正常的使用状态，不存在其他严重的毁损情况，导致大岛公司需要花时间与金钱去维修。上述事实可以证明大岛公司主张违约金没有事实和法律依据，而一审法院并未查明事实并且适用法律错误的情况下作出了错误的判决。四、一审诉讼费过高。大岛公司一审提出60万元的损失赔偿，因此缴纳了高额的诉讼费用，但是在诉讼中由于大岛公司完全无法提出相应的证据，故撤销了此项诉讼请求。而一审法院把大岛公司自身过错造成的损失附加在应宇晓身上并要求应宇晓承担高额的诉讼费完全依法无据。另外根据二审提交的相关证据，应宇晓实际对房屋的损失是4000多元，并得到了大岛公司的认可，更可以印证大岛公司一审时主张60万元是自身过错于法无据，所以此费用不应当由应宇晓承担。被上诉人大岛公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回应宇晓的上诉请求。事实与理由：一、《租赁条件》是由应宇晓亲自签名确认，且在后续双方的微信记录也明确了应宇晓是不能在房屋中养猫狗的，因此应宇晓认为租赁条件签名时间在先，租赁合同签订的时间在后是属于合同条款变更，是有违客观事实的，不符合双方的真实意思表示。在后续双方履行租赁合同过程中，应宇晓一直在隐瞒养猫的行为，为此大岛公司曾多次向应宇晓要求停止该养猫的行为，但应宇晓并未停止养猫的行为，导致物业管理处对其大量养猫的行为发出告知函与短信，出租屋管理中心的人员也上门对应宇晓进行了监督与教育。大岛公司并未同意应宇晓饲养猫只的行为，因此应宇晓所称的一审查明事实有误不存在。二、双方在签订《房屋租赁合同》、《租赁条件》中明确约定不允许在房屋内饲养猫只，根据房屋的用途是用于人员居住，未在大岛公司明确同意的情况下可以擅自大量的养猫。应宇晓却在未经大岛公司同意的情况下擅自养了6、7只猫有违诚实信用原则，也违反了双方约定的租赁条件，因此应宇晓应承担相应的违约责任。三、双方于2021年6月7日已经交接涉案房屋，因一审判决未生效，所以大岛公司按照合同先将押金退还给了应宇晓，不代表免除应宇晓的违约责任。大岛公司于2019年9月9日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除大岛公司与应宇晓签订的《房屋租赁合同》；2.应宇晓立即搬离租赁房屋广州市天河区花城大道130号402房，并在退还房屋之日前修复屋内的装修装饰，将房屋恢复原状；3.应宇晓向大岛公司支付违约金30000元；4.应宇晓承担本案诉讼费。一审法院认定事实：大岛公司向中介方放盘出租其广州市天河区花城大道130号402房（简称涉案房屋），并向中介方经办人提出租客不能养宠物的要求。2019年4月30日，应宇晓签署《承租条件》，该《承租条件》其中载明：承租方不能养猫狗等宠物；签约时间2019年5月3日下午4点。2019年5月3日，大岛公司（出租人，代理人林青）与应宇晓（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将涉案房屋（建筑面积173.98平方米）出租给承租方。租期自2019年6月1日至2021年5月31日止，共两年。押金60000元。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。租金每月30000元。物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付。押金和首月租金，承租方须于本合同签订当日内向出租方支付。承租方合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建，不得转租、分租或与他人互换房屋使用，不得改变房屋用途，不得对该物业进行装修，否则出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。同日，大岛公司、应宇晓签订《补充协议》，约定：一、押金和首次租金（2019年5月19日至2019年5月31日），承租方须于本合同签订当日向出租方支付。……六、本合同租金为出租方实收。七、本合同违约金为一个月的租金，因任何一方导致合约解除，违约方须向守约方支付违约金。八、2020年6月1日至2021年5月31日每月租金31000元。九、甲方同意乙方自行安装防盗网和纱窗。同日，大岛公司、应宇晓签署《家私家电清单》。该清单载明：涉案房屋内有全屋中央空调5台，煤气炉、消毒柜、洗碗机、双门冰箱各1个，窗帘3幅、梯子1个、门禁卡2张、飘窗坐垫3个。煤气482.7，水520，电24822.46。如甲乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿。合同签订后，大岛公司交付涉案房屋给应宇晓使用。2019年8月期间，大岛公司就应宇晓在涉案房屋养猫并损坏其装修、家私事宜，与应宇晓交涉退租，双方协商未果。2019年9月9日，大岛公司提起本案诉讼。一审庭审中应宇晓确认涉案房屋由其一人居住，大岛公司确认应宇晓正常交租。关于在涉案房屋养猫一事，一审庭审中应宇晓表示：之前我方从上海带3只猫来广州，后又在猎德菜市场收养4只被遗弃的猫；我本人对卫生要求较高，平时注意打扫屋内卫生。关于涉案房屋的装修及家私家电情况，大岛公司表示：涉案房屋装修是开发商的交楼标准，厨房配备家电，贴墙纸，嵌入式衣柜。应宇晓表示：涉案房屋只有厨房配备家电，没有其他家私家电，墙纸没有被损坏。关于涉案房屋现状，大岛公司提供现场照片多张（显示屋内摆放有猫的食盆等），应宇晓庭后根据一审法院要求提供了房内视频以证实房屋现状。庭审中应宇晓表示：涉案房屋的软包存在被抓坏，但木地板没有损坏，平时我方注意对房屋物品的保护，即使被损坏我方也可以修复。本案中双方对涉案房屋装修及物品因应宇晓养猫的受损程度存在争议。一审审理过程中大岛公司以无法确定房屋目前损毁情况及房屋仍处于应宇晓使用状态为由，申请撤回要求恢复房屋原状的诉请。一审法院认为，大岛公司、应宇晓双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效。一审审理过程中大岛公司申请撤回要求恢复房屋原状的诉请，属当事人自由处分权利，并无不当，一审法院予以准许。关于大岛公司诉请。第一，从约定情况看。涉案房屋位于广州市珠江新城，建筑面积较大，市场价值高，大岛公司出于其自身大宗财产的保值增值及室内装修、家电的维护保养等因素考虑，在出租时特别要求承租人不得在屋内养宠物，合法合情合理。应宇晓作为承租人，明知其有养猫的爱好习惯，其承租涉案房屋后须在屋内养猫，亦明知大岛公司出租时已明确要求涉案房屋内不能养宠物，更何况应宇晓已在其签署的《承租条件》中确认这一点。就“涉案房屋内不能养宠物”这一条款，双方当事人显然已完成要约——承诺两个缔约阶段，该条款属于租赁合同内容之一，应宇晓应秉持诚信，恪守承诺。第二，从实际履约情况看。一般而言，养猫本属个人爱好习惯，不应受到非议，但在租赁的他人房屋内养猫，则应建立在遵守合同约定、不损害出租人权益的基础之上，不得滥用权利、违反合同约定。根据上述查明事实，应宇晓在签约时已明知其必然违反合同“涉案房屋内不能养宠物”的约定，但其刻意隐藏该意图而得以顺利签约及收楼使用，明显有悖诚信。租赁期间应宇晓违反约定，在涉案房屋内养多只猫，大岛公司发现后提出异议，双方协商未果，因而成讼。租赁合同为出租方将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中应宇晓作为承租人虽正常交租，但仍应遵循诚信原则，结合双方约定情况，具体审查当事人是否已全面履行合同约定。本案中应宇晓在其承租的涉案房屋内养猫，明显违背大岛公司出租房屋时的初衷即“涉案房屋内不能养宠物”，违反双方合同约定，且大岛公司对此提出异议，双方无法协商一致，在此情况下大岛公司要求解除合同、收回房屋及依约要求应宇晓支付相当于一个月租金的违约金30000元，并无不当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2020年9月9日作出判决：一、解除佛山市三水大岛制釉有限公司、应宇晓双方就广州市天河区花城大道130号402房签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、自判决发生法律效力之日起30日内，应宇晓搬离上述房屋，将房屋交还佛山市三水大岛制釉有限公司；三、自判决发生法律效力之日起30日内，应宇晓支付佛山市三水大岛制釉有限公司违约金30000元。一审案件受理费9800元，由应宇晓负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，应宇晓向本院提交以下材料作为二审证据：退租时租赁双方费用结清的《证明》及转账记录，其中《证明》内容为：租赁双方关于花城大道130号颐德公馆T2栋402室相关的债权债务关系全部结清。押金已退回（押金6万元再减去水电煤气、物品维修及物管等所有杂费9000元）。拟证明双方合同已经履行完毕，大岛公司也认定不存在其他经济纠纷，也扣除了应宇晓对房屋造成的影响与水电费共计9000元，实际退还押金51000元。大岛公司质证表示：对真实性予以认可，不认可证明内容。据《证明》的签订人林青所述当时应宇晓是带着两个男人去其家，有点胁迫的意思，双方谈好的交还房屋结算费用，只是对房屋的交还、退还押金的履行，但没有对未生效的判决违约金3万元进行履行，此《证明》中的意思只是关于涉案房屋交接的书面材料，只能证明双方对房屋的物业费、水电费、部分物品的维修达成了共识，对于应宇晓在租赁合同期间内违反约定擅自养猫的违约行为应承担的违约责任，在该证明中并未体现。该证明不能免除应宇晓违约责任的承担。证明中的“债权债务已经全部结清”是应宇晓写的，当时有两个男子在林青身边。当时林青的理解是双方结清了水电、煤气的费用，交接房屋等，且双方没有在《证明》中清楚写明是包括违约金。证明中的“物品维修”是指承租人在使用房屋的过程中对房屋造成的损害的部分。二审中，应宇晓陈述，扣除的9000元包括电费1195.16元，煤气费1017.75元，物管费167元，客厅软包1880元，餐厅软包1200元，窗帘980元，卫生费300元，是应宇晓写好后，林青确认，双方取了整数9000元，之后双方再签订了结算的《证明》。大岛公司陈述：大岛公司或者林青并没有在具体的费用构成上签字，无法确认该构成，但上面的数字有一定可信度，合计差不多9000元，但是维修费只有4000多元；除了客厅软包、餐厅软包、窗帘、卫生费外，大岛公司的损失还包括：房屋的墙面、部分木地板有猫爪刮痕、空调要清洗猫毛、冰箱功能有损坏。大岛公司对其主张的其他损失没有提交证据予以证明。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：应宇晓在涉案房屋中养猫是否构成违约，是否应支付30000元违约金。应宇晓确认其签署了《承租条件》，则该《承租条件》与《房屋租赁合同》、《补充协议》共同构成合同权利义务的内容。应宇晓主张双方变更了承租条件，对此应承担举证责任。应宇晓对此未提交证据，且大岛公司对应宇晓的主张亦不予确认，《房屋租赁合同》、《补充协议》亦未明确撤销该承租条件，故应视为承租条件没有变更。本院对应宇晓关于双方变更了承租条件的主张不予采纳。《承租条件》明确提出承租方不得养猫狗等宠物，但应宇晓仍然饲养了多只猫，明显违反合同约定，大岛公司有权解除合同并根据《补充协议》的约定主张一个月租金的违约金。一审法院判决解除合同、应宇晓向大岛公司交还房屋并支付30000元违约金并无不当。但在诉讼过程中应宇晓已实际于2021年6月7日交还房屋，应宇晓与大岛公司的代理人林青自行签署《证明》，明确租赁双方关于涉案房屋相关的“债权债务关系全部结清”，实际已经扣除水电煤气、物品维修等费用9000元。大岛公司出具书面《委托书》，委托林青代为办理涉案房屋的出租事宜，签署《房屋租赁合同》收取定金及租金事宜，林青代为签署了《房屋租赁合同》和《补充协议》、与应宇晓进行协商并退还剩余押金等，故林青签署《证明》的行为应视为委托人大岛公司的行为，对大岛公司有约束力。大岛公司主张林青系被迫签署，该《证明》并非其真实意思表示，对此未提交证据，本院对大岛公司的该主张不予采纳。上述《证明》可视为大岛公司与应宇晓双方以实际行为对合同权利义务关系进行了结算，“债权债务关系全部结清”则表明大岛公司同意免除应宇晓应支付的违约金及其他费用。大岛公司主张除了已经扣除的物品维修费用外，其还存在其他损失，一方面没有证据予以证明，另一方面也与《证明》中的意思表示相矛盾，故大岛公司关于该《证明》不能证明大岛公司同意免除应宇晓违约金责任的主张，依据不足，本院不予支持。因本案系应宇晓违约导致，且应宇晓的主要上诉理由即双方已经变更承租条件的主张不成立，故本案一、二审案件受理费均由应宇晓负担。综上所述，一审判决正确，但因二审发生新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十一条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38129号民事判决;二、驳回佛山市三水大岛制釉有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9800元、二审案件受理费550元，均由应宇晓负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年八月二十日异书记员 冯冠豪徐毅敏