江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1906号上诉人（原审原告）：张立新，男，1964年8月1日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：宗志远，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周楠，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐江，男，1982年8月9日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审被告）：王芝梅，女，1981年4月4日出生，汉族，住盱眙县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。上诉人张立新因与被上诉人徐江、王芝梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2021）苏0830民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立新上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人主张房屋占用费有事实依据，上诉人更换门锁是为了确保店内财物安全，以防丢失后承担赔偿责任，本案合同解除时间及内部物品的处理在（2019）苏08民终3866号民事判决书送达时才最终确认，上诉人有权主张在此期间的占用费；2.上诉人从未做出过放弃剩余未到期转让费的意思表示，被上诉人在谈话时陈述足浴店内物品不要了，只是其自身处分权利的行为，不代表不需要支付剩余转让费，且一审分配举证责任错误，应由被上诉人提供证据证明其无需再继续支付转让费。被上诉人徐江、王芝梅辩称，（2019）苏0830民初2965号民事判决已明确认定双方签订的转让协议于2019年2月14日解除，双方在淮安市中级人民法院（2019）苏08民终3866号民事判决书中对协议解除的事实均予以认可，同时生效民事判决还认定了该时间上诉人对涉案房屋进行占有和使用，上诉人再以此理由主张房屋占用费无事实依据；关于转让费，同样在上述案件中得到处理，且判决已经生效，被上诉人已经按照判决书确定的内容履行相应的义务，上诉人再行主张费用系重复起诉。综上，上诉人所提出的两点上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张立新一审起诉请求：1.徐江、王芝梅支付涉案门店转让费7万元；2.徐江、王芝梅支付租赁合同解除后即2019年2月至2019年11月涉案门店占用费78750元；3.徐江、王芝梅支付涉案房屋水费1868.22元、电费3989元、物业管理费6000元，合计160607.22元。一审法院认定事实:2019年6月13日，张立新向一审法院起诉徐江、王芝梅，要求其给付转让费2万元、租金26250元，计46250元。一审法院经审理于2019年9月16日作出（2019）苏0830民初2965号民事判决，该民事判决认定事实如下：2017年3月22日张立新承租盱眙县联青综合经营部五环中央公馆三间毛坯门面房经营五环足浴，双方签订《五环中央公馆商铺转租合同》。2018年8月19日，张立新（甲方）与徐江（乙方）签订《转让协议》，约定：1、转让内容：原五环足浴城现改为蜡烛红足浴，店里的资产电视、空调、电脑、经营用桌椅、足浴床以及其他用具（不包括屋上空气能设备），转让租赁时间至2020年12月20日；2、转让金额：玖万元（￥9万）；3、付款方式：2018年12月31日前付款贰万元，2019年12月31日前付款叁万元，余款冲消费卡，作为转让费；4、房租费及物业费：每年房租为壹拾万伍仟元，物业费伍仟元左右。以上二项费用由乙方付款，房租费交给甲方，物业费交给物业部门；5、甲方责任：负责协助乙方办理营业执照，和店里财产交接手续；6、乙方责任：按协议付款、办理营业执照等手续、负责店里经营中产生的各种费用，一切费用与甲方无关、转让后乙方经营中所产生的所有经济债务与甲方无关……。协议签订后，徐江、王芝梅接手经营足浴门店。徐江按协议给付2018年12月4日前的租金。2019年2月3日，张立新委托汤连清找徐江收租金，徐江支付1万元。因徐江拖欠之后租金，同时相邻的帝王洁具老板想扩大店面，张立新遂协助徐江转租足浴店，2019年2月14日张立新拿回足浴门店钥匙，并于2019年2月底将足浴门店锁更换。该案审理认为：双方于2018年8月19日签订《转让协议》，对租赁物标的及用途、租赁期限及租金、转让金额、付款方式及违约责任等进行了约定，是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，故双方依约遵守。因徐江未按约定支付租金，张立新帮助徐江转租足浴店，张立新于2019年2月14日拿回足浴门店钥匙，并于2019年2月底更换门锁，实际占有、控制足浴店，徐江、王芝梅未表示异议，说明双方均以自己的行为表明解除协议，故综合认定双方于2019年2月14日上述协议解除。张立新依据协议要求徐江、王芝梅给付2019年2月14日之前的租金10416.70元、转让费2万元，有事实和法律依据，予以支持……。依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年9月16日作出民事判决，判令徐江、王芝梅于判决生效后十日内向张立新支付租金10416.70元、转让费2万元，计30416.70元；驳回张立新其他诉讼请求。案件受理费1021元，减半收取510.50元，由张立新负担192.50元，徐江、王芝梅负担318元。徐江、王芝梅提起上诉，本院经审理于2020年1月16日作出（2019）苏08民终3866号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审庭审过程中，张立新陈述2019年2月14日拿回足浴门店钥匙，后期更换门锁，徐江、王芝梅没有钥匙。2018年8月19日双方签订《转让协议》时约定转让的资产：10台32寸液晶电视（2014年购买，价格约1300元）、10台空调、2台电脑、经营的座椅十几张、足浴床约20张、衣柜1个、沙发1套、冰柜1台、小洗衣机1台及零星用品中除1台电视和小洗衣机1台由徐江、王芝梅拿出外，其余均在。徐江、王芝梅有异议，陈述上述资产均在门店内，没有变动，另外装监控支付1000多元，对原沙发进行翻新支付1万多元，换了墙纸，但双方均未对陈述事实进行举证。张立新陈述2019年11月28日在二审法院谈话时，中院法官问“你要不要把房子里面的东西拿走”，徐江、王芝梅回“不要了”，张立新才联系下家承租，要求徐江、王芝梅给付2019年2月14日至11月28日期间9个月涉案房屋占用费78750元（根据约定月租金计算），要求徐江、王芝梅给付协议约定给付转让费7万元，徐江、王芝梅对此有异议，认可在二审谈话中陈述上述财产“不要了”，协议约定转让费也不存在了。张立新陈述当时没有提转让费，法官也没有问，后期足浴门店内物品又转租他人，不认可徐江、王芝梅陈述“转让费也不存在了”。张立新未就其陈述在二审谈话后接收徐江、王芝梅转让协议中约定物品后，原转让协议中后期转让费7万元仍应给付事实进行举证。一审庭审过程中，张立新提交：1、张立新与高发江的协议书，证明张立新于2020年1月1日将涉案房屋进行了转租。2、盱眙粤海水务明细2张（2019年12月27日725.22元和1078.09元），证明2019年12月27日交纳中央五环8-1房屋2019年8-9月期间水费1078.09元、交纳2019年10-11月期间的用水费725.22元。3、江苏省电力公司通用机打发票4张，交款日期均为2019年12月27日，其中118元、2011元时间为2019年1月31日抄表，38元和871元电费为2019年2月28日抄表，以上水电费用均是张立新在徐江、王芝梅交付房屋后代垫付费用。4、物业费票据，证明张立新于2019年12月27日交纳涉案出租房屋2018年8月至2019年11月期间的商铺8-3蜡烛红足浴物业费用6000元。王芝梅质证意见：对张立新与高发江的协议书有异议，现在涉案房屋营业执照显示是盱眙五环足浴店，2020年5月13日注册，法定代表人为金景军，不是高发江，所以不予认可。对盱眙粤海水务消费明细2张不予认可，因为该水费单据上注明的房屋地址为中央五环8-1，而承租涉案房屋没有8-1室，使用也不在其经营时间内。对江苏省电力公司通用机打发票4张没有异议。对垫付物业费票据不予认可，该收据上的公章是过去废止的，现在的公章前面是91开头，且涉案的足浴室从2017年4月1日到现在都没有交纳，张立新提交的6000元票据，是物业工作人员偷开的，也没有实际垫付，故不予认可。一审法院调查盱眙县五环公馆物业管理处内勤汤某,汤某,4证言：物业费收取一般由我开票收取，并出具加盖物业专用印章收据，五环足浴涉案房屋为8-2、8-3（一、二层）、8-5、8-6，2017年4月1日之后涉案房屋没有交纳物业费，2019年12月27日物业出具6000元收据不是我开的，印章也不是物业正在使用的印章，款项没有入账，具体情况不清楚。调查盱眙县五环公馆物业管理处经理王某,4，王某,4证言：张立新的承租涉案房屋从2017年4月1日之后就没有交纳物业费，多次催要都未交付，涉案房屋对外转租，承租人经常换。该收据是2021年春节张立新找我开的，目的是为了到法院打官司，但钱我没有收到，公司也没有入账，出具收据目的是索要物业费。收据的印章是以前旧章，现在已经不用了，不能入账的，新印章何时使用我记不清了。张立新对证人汤某,4、经理王某,4的证言真实性无异议。张立新未就其陈述五环足浴承租房屋中包括8-1号事实进行举证，也未其实际交纳徐江、王芝梅承租涉案房屋期间物业费事实进行举证。一审法院认为：本案争议焦点是张立新向徐江、王芝梅主张租赁合同解除后涉案门店占用费78750元、门店转让费7万元是否有事实根据，要求徐江、王芝梅给付涉案门店租赁期间产生的水费1868.22元、电费3989元、物业管理费6000元是否有事实根据。徐江、王芝梅庭审中认可承租期间张立新垫付电费3038元，一审法院予以确认。关于第一个问题，张立新认可2019年2月14日帮助徐江、王芝梅转让足浴门店拿回涉案门店钥匙，后期为防止徐江、王芝梅搬走承租房屋内物品更换门锁，实际占有、控制之前出租给徐江、王芝梅足浴门店及门店内物品，徐江、王芝梅也认可这一事实，双方在诉讼中均认可租赁合同因此解除，因此张立新向徐江、王芝梅主张2019年2月14日之后涉案出租屋占用费78750元，没有事实根据，一审法院不予支持。关于涉案门店转让费7万元，2018年8月19日双方签订协议时确有电视、空调等物品折价9万元转让约定，由于徐江、王芝梅经营效益不好，没有按期给付租金，张立新以帮助徐江、王芝梅转让足浴门店为由于2019年2月14日拿回涉案门店钥匙，为防止徐江、王芝梅搬走承租房屋内物品更换门锁。2019年6月13日张立新起诉徐江、王芝梅主张权利中有转让费2万元并得到判决支持，2019年11月28日谈话笔录中法官问徐江、王芝梅“你要不要把房子里面的东西拿走”，徐江、王芝梅回“不要了”，但没有表述上述物品权属变更及转让费处分等信息，本案审理中徐江、王芝梅说当时表述“不要了”，转让费也就不存在了。其次，徐江、王芝梅租赁涉案房屋经营仅有半年，因经营效益不好未能支付当时租房租金，才由张立新以帮助徐江、王芝梅转让足浴门店为由于2019年2月14日拿回涉案门店钥匙，实际占有、控制上述转让物品，（2019）苏0830民初2965号民事判决支持徐江、王芝梅给付张立新上述转让费2万元，张立新后期又将协议转让给徐江、王芝梅的物品又转租他人收益，从投入经营成本看对徐江、王芝梅存在明显不公平。张立新庭审中未就其陈述徐江、王芝梅在淮安中院表述“不要了”，徐江、王芝梅仍按原协议履行给付其剩余转让费用7万元事实进行举证，应承担举证不能法律后果。徐江、王芝梅庭审中认可承租期间张立新垫付电费3038元，一审法院予以确认。关于张立新要求徐江、王芝梅给付涉案门店租赁期间产生的水费1868.22元、物业管理费6000元问题，徐江、王芝梅均有异议，张立新未就徐江、王芝梅承租涉案房屋经营期间产生的水费1868.22元、物业管理费6000元，且已由自己垫付的事实进行举证，因此张立新主张上述费用无事实根据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、徐江、王芝梅于判决生效后10日内给付张立新垫付涉案房屋出租期间电费3038元；二、驳回张立新其他诉讼请求。一审案件受理费3512元，减半收取1756元，由张立新负担1656元，徐江、王芝梅负担100元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，上诉人张立新认可因被上诉人经营问题，张立新拿回涉案门店钥匙、更换门锁，并由其将涉案门店进行转租的事实，涉案门店及屋内物品于2019年2月14日起即在上诉人张立新的实际控制之下。双方当事人对于涉案转让协议于2019年2月14日已解除的认定并无异议，且在（2019）苏08民终3866号民事判决书送达前，被上诉人并未对涉案门店进行使用或转租，上诉人张立新主张合同解除后至2019年11月的房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人在《转让协议》中约定转让金额9万元，2018年12月31日前付款2万元，2019年12月31日前付款3万元，余款充消费卡作为转让费。2018年12月31日前应付的2万元转让费在另案中已经处理，而涉案协议于2019年2月14日解除，被上诉人在涉案门店关闭后将店内物品留给上诉人张立新，虽然双方对于店内物品的权属未作约定，但是被上诉人徐江、王芝梅在法院谈话中陈述“不要了”包括转让的屋内的物品及后来添置的东西（毛巾、监控设备等），而上诉人张立新也将绝大部分店内物品一并转租给案外人。因转让金额包含店内物品折价，被上诉人徐江、王芝梅在合同解除后亦未使用或拿回店内物品，上诉人张立新对店内物品实际占有并控制，并在转租中一并转让获益，考虑到被上诉人徐江、王芝梅实际经营情况，原协议中约定的剩余转让费用7万元的付款方式已不具备继续履行的基础，上诉人张立新也未就被上诉人应该支付剩余转让费用进行举证，故上诉人张立新要求被上诉人徐江、王芝梅支付剩余转让费7万元的主张，本院亦不予支持。综上所述，张立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3512元，由上诉人张立新负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年八月六日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕