上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5223号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海良和金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄绍龙，总经理。委托诉讼代理人：陈安祺，上海理研律师事务所律师。委托诉讼代理人：王常栋，上海理研律师事务所律师。被诉人(原审被告、反诉原告)：上海峰泉纺织品有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇工业园区C区。法定代表人：颜勤峰，总经理。委托诉讼代理人：沈红娟，女。原审第三人：上海市青浦区白鹤镇人民政府，住所地上海市青浦区。负责人：陈卫群，镇长。委托诉讼代理人：肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。上诉人上海良和金属制品有限公司(以下简称“良和公司”)因与被上诉人上海峰泉纺织品有限公司(以下简称“峰泉公司”)及原审第三人上海市青浦区白鹤镇人民政府(以下简称“白鹤镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初19327号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良和公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判峰泉公司向良和公司支付拆迁补偿款人民币(以下币种均为人民币)2，222，004.7元。事实和理由：良和公司在一审法院审理中提供了详细的诉请费用清单，对每项金额的依据和计算方式进行罗列，也提供了相关案例，但一审法院没有进行事实认定和法律适用的说理，滥用自由裁量权，作出了与同类案例矛盾的判决。本案审理的重点是拆迁补偿款中哪些款项是针对实际经营者即良和公司的补偿，一审法院用缔约过失责任作为判决的主要依据，缺乏法律依据。停产停业损失是为了弥补实际经营者在动迁过程中另寻经营场所的空窗期所产生的损失，而不是补偿给房屋产权人的钱款。一审判决认定上海市青浦区白鹤镇沈家浜路XXX号厂房(以下简“系争厂房”)租赁合同无效，根据公平合理原则，不应由良和公司承担主要过错责任，速签奖励和停产停业损失，一审判决酌情6万元是加重良和公司的过错责任。此外，东面厂房的设备搬迁费和停产停业损失费，一审法院未予支持，亦不符合公平合理原则。峰泉公司辩称，不同意良和公司的上诉请求。一审判决证据确凿充分，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。白鹤镇政府述称，对良和公司的上诉请求不发表意见，同意一审判决。良和公司向一审法院起诉请求：峰泉公司向良和公司支付拆迁补偿款2，222，004.7元。峰泉公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．良和公司向峰泉公司支付自2019年12月15日起至2020年3月25日期间的房屋使用费127，881.25元；2．良和公司向峰泉公司赔偿损失86，406.25元。一审法院认定事实如下：2016年7月31日，峰泉公司(甲方)与良和公司(乙方)签订《房屋租赁协议书》，第一条约定，甲方出租给乙方的房屋位于上海市青浦区白鹤镇沈家浜路XXX号。生产车间、办公室等约2，560平方；场地约400平方。厂房未取得产权证。第二条约定，租赁期共5年。自2016年8月1日起至2021年8月15日止，其中2016年8月1日至2016年8月15日为免租期；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为企业证照齐全的合法的生产经营使用，不得擅自改变厂房规划设计的生产使用性质，不得违法生产经营；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期届满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新按照市场定价签订租赁合同。第三条约定，该房屋每年租金为第一年度79万元；第二年度79万元；第三年度82.95万元；第四季度82.95万元；第五年度87万元。本出租合同的租赁押金为65，000元；本租赁采用先付后用方式，乙方应于本合同签订后2天内向甲方支付第一年的租金和押金共85.5万元，第二年起租金为每6个月支付一次，乙方应提前15天支付下一期的租金；乙方须按时交纳租金、自行负责水电费、电话、物业管理费、税费、排污费、垃圾清运费等费用的缴纳；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7日内，甲方向乙方无息退还租赁押金。2019年11月16日，峰泉公司向良和公司发出《解除房屋租赁协议通知书》，主要内容为：因市政府实施外青松公路改道工程项目，租赁合同所涉地块需要征收。为配合市政动迁的顺利开展，根据租赁合同的约定，通知解除双方签订的《房屋租赁协议书》，该合同终止履行日为2019年11月16日。良和公司接到本函后两周内完成腾退搬离工作。2019年11月25日，青浦区白鹤镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)与峰泉公司(乙方)签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，第一条约定，乙方的非居住房屋坐落白鹤镇沈家浜路XXX号、11号，房屋用途集体工业用地，房屋结构砖混，房屋建筑面积2，679.10平方米。第二条约定，按照国家建设征地财物补偿标准计算，乙方房屋补偿总价为2，938，033元。第三条约定，乙方设备搬迁和安装费用计146，969元。第四条约定，乙方无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用72，576元。第五条约定，乙方停产、停业损失补偿937，685元。甲方支付乙方土地补偿费1，015，575元，速签奖励费872，018.49元，装修费610，541元，附属设施费817，178元，绿化费4，274元。2019年12月11日，双方确认良和公司机器设备搬迁、安装费、装修、附属设施费用共计132，267元，其中可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用为59，859元，物资搬迁费用11，200元，装修、附属设施费用61，208元。一审法院审理中，双方一致确认，峰泉公司向良和公司收取的押金75，000元在扣去良和公司应当承担电费4，000元后返还给良和公司。有争议的事实为良和公司是否占用未拆迁部分的房屋及厂房至2020年3月25日。良和公司表示，其已经于2019年12月10日腾退并迁入新的厂房，并提供了其向案外人上海方隆金属材料有限公司承租新的厂房的租赁合同及租金支付凭据、搬迁合同书及支付凭证。峰泉公司虽表示对此不予认可，但就其陈述的于2020年3月25日收回未拆迁部分的房屋及厂房未提供证据，亦未就其催促良和公司腾退提供证据予以证明。综上，良和公司的陈述并结合其提供的证据较峰泉公司的陈述较为可信，一审法院予以采纳。一审法院认为，双方均未举证证明系争厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方明知系争厂房的建造未经合法审批，仍承租使用该厂房，双方均有过错。2019年12月11日，双方确认良和公司机器设备搬迁、安装费、装修、附属设施费用共计132，267元，峰泉公司亦同意将该部分费用支付给良和公司，法院予以确认。对良和公司主张的列入拆迁部分的速签奖励和停产停业损失，法院酌情判定由峰泉公司向良和公司支付6万元。对良和公司主张的其他损失赔偿，鉴于良和公司亦存在过错，且缺乏相应的依据，法院不予支持。峰泉公司亦未提供证据证明良和公司于2020年3月25日才腾退系争厂房，其主张使用费及损失缺乏事实依据，法院不予支持。双方一致确认，峰泉公司向良和公司收取的押金75，000元在扣去良和公司应当承担电费4，000元后返还给良和公司，系双方当事人的真实意思表示，于法无悖，法院予以准许。一审法院判决如下：一、上海峰泉纺织品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海良和金属制品有限公司支付补偿款192，267元；二、上海峰泉纺织品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海良和金属制品有限公司返还押金71，000元；三、驳回上海峰泉纺织品有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，峰泉公司建造系争厂房虽取得过政府相关部门的立项批复，但未取得建设工程规划许可证，峰泉公司与良和公司签订的《房屋租赁协议书》违反法律规定，应认定无效。《房屋租赁协议书》明确了系争厂房未取得产权证，良和公司应当明知其承租的厂房非合法建筑，故一审法院认定峰泉公司与良和公司均有过错，本院予以认同。因《房屋租赁协议书》无效，该合同的约定对当事人不具有法律约束力。现良和公司已搬离系争厂房，系争房屋亦已被拆除，故对《房屋租赁协议书》未履行完毕，良和公司可主张缔约过失损失。针对良和公司主张的拆迁补偿款，因双方当事人已确认良和公司机器设备搬迁、安装费、装修、附属设施费用共计132，267元，峰泉公司亦同意将该部分费用支付给良和公司，一审法院予以确认，本院予以认同。速签奖励和停产停业损失费用，从款项的性质或构成方式看，无法认定全部应归承租人所有。峰泉公司作为建造者出租系争厂房取得经营利益，其系《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》的签订主体，当然有权获得速签奖励和停产停业损失费用。鉴于良和公司提前搬离系争厂房且已迁入新厂房，为弥补其在动迁过程中另寻经营场所的空窗期所产生的损失，以及为取得速签奖励作出的努力，本院酌情判定由峰泉公司向良和公司支付速签奖励和停产停业损失共计36万元。综上，良和公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初19327号民事判决第二、三项；二、变更上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初19327号民事判决第一项为上海峰泉纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海良和金属制品有限公司支付补偿款492，267元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12，288元，由上海良和金属制品有限公司负担9，578元，由上海峰泉纺织品有限公司负担2，710元；一审反诉案件受理费2，257元，由上海峰泉纺织品有限公司负担。二审案件受理费23，037.9元，由上海良和金属制品有限公司负担18，430元，由上海峰泉纺织品有限公司负担4，607.9元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐法官助理 万 晶书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……