安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终2543号 上诉人（原审被告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市丰乐大道1999号长江财富广场D楼十四楼1421室,统一社会信用代码91341100750952676U。 法定代表人:林贞雄,该公司董事长。 委托诉讼代理人:王保安,安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢海，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:杜伟,男,1968年10月24日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。 上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）与被上诉人杜伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院作出的(2021)皖1103民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茂业公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项、第二项,改判驳回杜伟诉请；2、由杜伟承担一、二审诉讼费。事实与理由:1、一审法院认定事实不清，判决其承担装修损失,证据不足。杜伟请求解除合同没有事实依据和法律依据,双方签订的房屋租赁合同没有约定杜伟有权单方面解除合同,且杜伟违反合同义务,无权请求解除合同;其出租的房屋完全符合经营条件,房屋是开放性经营场所,杜伟可自由决定何时开业,怎么开业,杜伟无法正常经营是自身原因所致,杜伟至今未取得营业执照及品牌经营许可证；装修是杜伟单方行为,双方从未就装修工程达成合意,对租赁期满如何处理装修物也从未达成合意,应依法处理;杜伟请求赔偿装修损失228,413.83元没有合同依据，鉴定意见认定的228,413.83元包含了装修物可移动部分和不可约定部分,还有税金,其中税金20,764.89元没有发票,不能证明杜伟缴纳了税金,该税款不能认可;可移动部分91,468.47元,应由杜伟自行移除,杜伟不移除,其有权依法按废弃物处理,费用由杜伟承担,对不可移除部分,租赁合同中对此没有约定,按法定处理,残值部分协商处理,房屋租赁合同2018年8月10日签订,合同期限3年,至2021年8月9日止,剩余6个月,合同期满自动解除。2、一审法院认为《预租协议》合同目的不能成就，判决解除《预租协议》，不符合《民法典》及相关司法解释,没有法律依据。预租协议完全符合《民法典》的规定,是双方意思真实表示,合法有效,应依法受到保护。杜伟要求解除《预租协议》,属于单方违约,除装修损失应由杜伟自行承担外,还应当承担违约责任,茂业公司不应当承担任何责任。 杜伟辩称,茂业公司招商运营的案涉商场至今仍处于大面积空置状态，也未能按照预租协议约定的期限统一进行开业。在签订预租协议后，茂业公司也未能提供合格的物业服务、招商服务，案涉商场作为一个整体运营的商业体，并不具备独立营业的条件，茂业公司所提案涉装修的折旧残值，应是在其可在正常运营的情况下才计算，而本案的租赁合同是因为茂业公司的原因未能成立，装修价值也是因为茂业公司的原因而未能得到体现，故茂业公司的上诉理由不成立。 杜伟向一审法院起诉请求：1、解除其与茂业公司于2018年8月10日签订的《预租协议》;2、茂业公司双倍返还定金20,000元、返还装修保证金5000元;3、茂业公司赔偿杜伟装修损失228,413.83元;4、茂业公司承担鉴定费30,000元；5、本案诉讼费由茂业公司承担。 一审法院查明事实：2018年8月10日,茂业公司（甲方）与杜伟（乙方）签订一份《预租协议》，就杜伟承租茂业公司所建茂业之家展位达成协议，载明：1、甲方向乙方提供建筑面积为137平方米的营业场地，摊位号为X222号；2、乙方经营范围为窗帘、软装产品，品牌为其格窗帘、软装，乙方必须严格按照经营范围从事经营活动，未经甲方许可不得更换产品或品牌，否则甲方有权解除协议；3、乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位并且符合甲方的统一要求；4、甲方预计2018年10月1日正式营业；5、乙方需在本协议签订时向甲方交付定金10,000元，定金在签署正式合同时转为乙方租金；6、甲乙双方在签订本协议后，如甲方未按照协议约定事项向乙方提供经营场地，甲方应提前10天向乙方书面通知，如乙方未按照甲方通知的时间和要求签订场地租赁合同，乙方所交纳定金概不退还；7、合同期3年，第一年租金免拾个月，第二、三年租金每年可免收捌个月;8、本协议自签订之日起生效，至场地租赁正式合同签订之日废止。合同签订后，杜伟按约向茂业公司缴纳定金10,000元及装修保证金5000元，并进场对诉争摊位进行装饰装修工程，经营品牌为奥洛斯墙纸墙布窗帘。后因茂业公司未能在约定的期限内完成预期的招商及开业宣传，导致所涉商场内大面积空置。2019年10月8日，茂业公司向杜伟短信通知并在经营场地门外张贴《停止服务通知书》，告知其未与茂业公司签订租赁合同的商家，将从即日起对其停止一切服务等。此后，杜伟与茂业公司协商未果，诉讼法院。在本案审理过程中，经杜伟申请，一审法院委托安徽恒信造价咨询有限公司对案涉摊位房屋装修费用进行司法鉴定，鉴定意见为228,413.83元（含展柜、椅子、图册等可移动物品合计42,998.65元）。杜伟为此支付鉴定费用30,000元。 一审法院认为：杜伟与茂业公司签订的《预租协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。但因双方至今未能亦无法签订正式的房屋租赁合同，《预租协议》的合同目的已然无法成就。因此，杜伟现诉请解除其与茂业公司之间签订的《预租协议》，并无不当，予以支持。关于诉争摊位的装饰装修工程造价的认定及承担问题，一审法院认为，杜伟在预租协议签订后投入资金对诉争摊位进行装饰装修事实存在，安徽恒信造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定书，程序合法、依据充分，予以采纳并作为本案的裁判依据；考虑到杜伟的经营范畴，配置合理的窗帘、墙纸等展品应属于摊位装饰装修工程范畴，而展柜、椅子、图册系可移动物品，杜伟可自行取回搬离，故该部分费用合计42,998.65元不宜计入摊位装饰装修工程计价范畴，依法予以扣减；杜伟之所以在未签订正式租赁合同的情况下投入大额资金进行摊位装修，即是为了满足茂业公司限期统一开业的运营要求，亦是期盼能够从茂业公司所宣传的商场开业后获得合理的经济收益；但茂业公司作为涉案商场的招商、运营单位，未能积极、妥善履行招商宣传时的开业承诺，所涉商场至今仍然处于大面积空置状态，未能打造满足入驻商户正常经营的整体商业环境。结合本案实际情况，酌定由茂业公司对杜伟因装饰装修造成的经济损失承担50%的赔偿责任，其余部分由杜伟自行承担。因此，茂业公司应当赔偿杜伟各项费用合计92,707.59元（185,415.18元÷2）。关于鉴定费用30,000元的分担问题，因该笔费用系确定本案诉争装饰装修工程造价的合理费用，参照前述比例酌定由茂业公司、杜伟各自负担15,000元。杜伟主张其向茂业公司缴纳了定金10,000元及装修保证金5000元，因茂业公司不持异议，予以确认。鉴于双方之间未能就签订正式租赁合同达成一致，茂业公司继续持有上述款项已无合同依据，理应依法向杜伟承担退还责任。对杜伟主张的超额部分，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十条、第五百九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杜伟与滁州茂业投资发展有限公司于2018年8月10日签订的《预租协议》；二、滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杜伟各项费用合计122,707.59元；三、驳回杜伟的其他诉讼请求。案件受理费5631元，减半收取计2,815.5元，由杜伟负担1,315.5元，滁州茂业投资发展有限公司负担1500元。 二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院对一审查明的事实，予以确认。 本院认为，杜伟与茂业公司签订涉案《预租协议》、对涉案商铺进行装修，均是为了满足涉案商场的开业要求，从而获得一定的经济收益。但本案中，因双方至今未能签订正式的房屋租赁合同，《预租协议》的合同目的已然无法成就。根据相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故，原审法院判决解除涉案《预租协议》，并酌定茂业公司赔偿杜伟50%的经济损失并无不当。 综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2754元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王献梅 审 判 员 刘先勇 审 判 员 张 倩 二〇二一年八月四日 法官助理 李晓月 书 记 员 潘 严 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；