上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5838号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海栋锦琳工贸有限公司，住所地上海市南翔镇田旺路XXX号XXX幢XXX-XXX区。法定代表人：贺恒芬，董事长。委托诉讼代理人：宋学琳，男。委托诉讼代理人：蔡佳杰，上海九泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宏登精细化工有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：过振明，董事长。上诉人上海栋锦琳工贸有限公司(以下简称“栋锦琳公司”)因与被上诉人上海宏登精细化工有限公司(以下简称“宏登公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初19717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栋锦琳公司上诉请求：依法撤销一审判决主文第一、二、三、四、六项，驳回宏登公司一审全部诉请，支持栋锦琳公司一审全部反诉诉请。事实与理由：1．宏登公司未向栋锦琳公司交付三期厂房。双方于2019年2月12日签订《厂房租赁合同》，于2019年3月7日签订《补充合同》，两份合同约定了宏登公司负有办理排水许可证的义务。上述合同签订后，宏登公司未兑现口头承诺，在交付一期厂房后拆违，导致宏登公司交付的厂房不是当初承诺及签订《厂房租赁合同》时约定的状态，在此情况下双方才签订《补充合同》，约定由宏登公司负责办理排水许可证，而宏登公司实际办理许可证的时间为2020年3月17日，且该许可证是在宏登公司向嘉定区水务局作出不排污水到雨水管的虚假承诺之后骗取到的。事实上，直至今日宏登公司仍存在雨水与污水混合排放的事实。2．宏登公司由于不具备排水系统，明知不可能办理排水许可证，却为了将不符合栋锦琳公司实际需求的厂房出租而作出了包括办理排水许可证在内的多项口头承诺。在双方已签订《补充合同》的情况下，一审法院仍用双方存有争议的一、二期厂房交付方式作为习惯来认定宏登公司已通过短信方式交付了一个充满垃圾的厂房，明显错误。3．一审法院错误认定宏登公司将排污管道接入了厂区，以及2020年3月17日宏登公司取得了排水许可证。办理排水证时，宏登公司向嘉定区水务局作出了虚假的承诺，保证不排污水到雨水管，然后才取得了排水许可证。而宏登公司未建设专门的排水系统，仍然是污水和雨水混排，排水证上载明的排水量也与实际不符。宏登公司辩称，不同意栋锦琳公司的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏登公司向一审法院起诉请求：1．判令栋锦琳公司向宏登公司支付三期厂房租金265，756元(自2019年4月1日起计算至2020年2月11日止)；2．判令栋锦琳公司向宏登公司支付履约保证金10，000元；3．判令栋锦琳公司向宏登公司支付逾期支付租金的滞纳金(以275，756元为基数，按年利率5％的标准，自2019年4月1日起计算至开庭日止)。诉讼过程中，宏登公司申请增加诉讼请求：4．判令栋锦琳公司向宏登公司支付2020年2月12日至2021年2月11日第一、二、三期的租金581，445元及滞纳金；5．判令栋锦琳公司向宏登公司支付水电费7，042.7元。栋锦琳公司向一审法院反诉请求：1．确认双方合同于2019年11月6日解除；2．判令宏登公司返还栋锦琳公司第一、二期已付租金267，731元；3．判令宏登公司向栋锦琳公司双倍返还履约保证金20，000元；4．判令宏登公司退还栋锦琳公司电费957.98元；5．判令宏登公司赔偿被告各项损失135，000元。一审法院认定事实：上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号内厂房(以下简称“案涉厂房”)系宏登公司所有。2019年2月12日，宏登公司(出租方，甲方)与栋锦琳公司(承租方，乙方)签订《厂房租赁合同》，约定由栋锦琳公司承租宏登公司案涉厂房，从北往南［A区B区C区D区K区L区M区N区O区P区Q区R区S区T区］包括公摊面积(厕所、电间、门卫)，租赁面积为1260平方米，租赁期限为2019年2月12日起至2022年2月11日，采取包租方式，由乙方自行管理。合同2.3约定：乙方承租房屋后，乙方根据乙方的生产工艺须办理环保环评报批手续，办证费用一切由乙方承担，甲方提供房产证、消防证配合乙方办理相关手续。合同4.1约定：第一期从2019年2月12日厂房交付360平方米，租赁费单价为每天每平方米1.3元，每年租金为170，820元。第二期从2019年3月15日厂房交付231.43平方米，租赁费单价为每天每平方米1.25元，335天租金为96，911元。第三期从2019年4月1日厂房交付668.57平方米，租赁费单价为每天每平方米1.25元，318天租金为265，756元……4.2约定：乙方在签订合同后支付甲方押金2万元作为履约保证金，作为履行合同的担保，保证金2019年2月12日支付1万元，2019年4月1日支付1万元，如乙方违反本合同条款乙方无权要求返还履约保证金。待乙方按合同约定全面履行，厂房恢复原状扫清后，且合同期满后15天内，甲方无息返还给乙方。第五条约定：……租赁期间，乙方使用田旺路XXX号厂房内所发生的门卫值班费用，水、电、煤气、卫生、税费和通讯费等所有与乙方经营相关的费用由乙方承担。7.2约定：在租赁期限内，乙方擅自解除合同的，提前解除该房屋，乙方支付甲方违约金，违约金的总额为一年租金总额的20％计算。7.3约定：在租赁期限内，如乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠租金的天数乘以欠缴租金总额的万分之六计算。合同另就租赁用途、付款方式等作了约定。2019年3月7日，原、被告签订《补充合同》约定甲方(宏登公司)负责办理案涉厂房内的排水许可证，乙方(栋锦琳公司)租借期内可以将多余的厂房支配出租。合同签订后，双方就第一期、第二期厂房已交付完毕，栋锦琳公司按约支付了第一期、第二期厂房的租金。后双方因三期厂房产生争议，宏登公司认为其已按约将第三期交付栋锦琳公司，但栋锦琳公司至今未支付三期厂房租金，且经多次催讨无果。故宏登公司诉至法院。经查，1．关于一期、二期厂房的交房情况。庭审中，双方一致确认一期、二期已实际交付给栋锦琳公司生产经营之用，双方未签过书面交接材料。双方对一期、二期的交房方式存在争议。宏登公司表示交房方式是其电话或微信通知栋锦琳公司后，由栋锦琳公司自行收房，门上无锁、无需交付钥匙，也未办理交接。栋锦琳公司则表示交房方式是其接到宏登公司电话及微信通知后，其先将款项付至宏登公司账户，后双方至现场，宏登公司将门锁拿掉，其再加锁。2.2019年4月1日，宏登公司法定代表人过振明向栋锦琳公司委托代理人宋学琳发送微信：“宋老板您好，按照合同规定我公司今4月1日把田旺路XXX号A区B区C区D区360平方米交房给你，请接收。”“宋老板您好，按照合同规定我公司今4月1日把田旺路XXX号Q区R区S区T区308.57平方米厂房交房给你，请接收，请按合同规定支付我公司租金款265，756元及押金保证金1万元，合计275，756元。”宋学琳收到微信后未予回复。庭审中，栋锦琳公司称收到短信后确未当场回复，后电话回复了，但未提交电话回复的相关证据。3.2019年4月24日，宏登公司向栋锦琳公司发送《通知》，载明：“……我公司按照《厂房租赁合同》依据，于2019年4月1日通知贵司，请贵司按合同规定接收我公司的厂房668.57平方米，支付我公司租金款265，756元及押金保证金10，000元，合计275，756元。因我司至今未收到275，756元租金款及押金保证金款。所再次通知贵公司速支付我司275，756元租金款和押金保证金款。”该《通知》栋锦琳公司确认已收到，但未支付。4．南翔镇环境保护办公室向栋锦琳公司出具《南翔镇污水纳管证明》，允许排放量5吨／日，该证明有效期2019年3月4日起，有效期半年。2019年6月11日，嘉定区生态环境局出具《关于上海栋锦琳工贸有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》，载明：你公司拟在嘉定区南翔镇田旺路XXX号XXX幢XXX-XXX区、K-T区从事机床配件、五金配件等生产，项目总投资200万元，其中环保投资2万元，根据《报告表》的分析和结论意见，从环境保护角度同意项目建设。5．2019年11月4日，栋锦琳公司以微信方式向宏登公司发送了解除合同通知书，宏登公司确认于2019年11月6日收到。6．庭审中，双方一致确认栋锦琳公司于2019年2月12日支付了截至2020年2月11日止一期厂房的租金170，820元，于2019年3月11日支付了截至2020年2月11日止二期厂房的租金96，911元及保证金10，000元。就该两笔租金，宏登公司均开具了相应发票，栋锦琳公司表示均已收到。7．庭审中，宏登公司向法院提交了三张发票，开票日期分别为2019年6月30日及2019年7月1日，均备注：2019年4月1日起至2020年2月11日止，房屋租金款。三张发票上均有栋锦琳公司员工宋学琳签字，落款日期为2019年7月8日。对此，栋锦琳公司认可收到发票，并表示当时是说房屋需要继续租，租金也愿意付，但因还在与宏登公司沟通水管和排水许可证的问题，故未支付。2020年2月3日，因新冠肺炎疫情及疫情管控措施，法院出具中止审理裁定书。因双方对于案涉厂房供水管情况、排污管道情况以及对栋锦琳公司生产经营的影响程度均陈述不一，为查明以上情况，2020年9月11日，一审承办法官至案涉厂房进行实勘。经勘查：一、双方一致确认了一、二、三期厂房所在位置，三期为平面图的A区、B区、C区、D区以及Q区的一半、R区、S区、T区。当时，三期堆放有垃圾、杂物，无生产设备；二期尚有生产设备，栋锦琳公司称其正在撤场，两三日即可返还房屋。二、关于三期厂房交付情况，双方确认房屋平时就是不锁的。宏登公司认为栋锦琳公司应自行接收，栋锦琳公司表示其未接收过，且宏登公司交房前未将三期厂房垃圾清理。栋锦琳公司自认其接收一期、二期厂房时，里面也有许多垃圾，系其自行清理的。三、栋锦琳公司所称的拆违时拆除的水管位于一期厂房的阁楼之上，现场可见水管损坏、接口裸露，但案涉厂房墙边确有三处正常供水的接水管点。宏登公司称该阁楼及厂房内部水管系前租客所建造及安装，也是前租客拆除。其出租厂房仅负责供水、供电，现自来水已供至案涉厂房门口，合同明确约定采取包租方式，由承租人自行管理厂房，内部的水管接装事宜应由承租人自行安排。四、关于排污管道。双方确认案涉厂房此前出租时便没有排污管道，污水是直接排入雨水管道。在案涉合同履行期间，宏登公司将排污管道接入了厂区。2020年3月17日，宏登公司取得《排水许可证》。五、关于栋锦琳公司生产用水情况。栋锦琳公司称其生产用水均是其每日从家中用桶拎来，用完后的污水再用桶拎回去，每日用水量约50公升。因三期厂房空置，栋锦琳公司反诉主张解除合同，在2019年11月14日庭审时，法庭向宏登公司释明，因栋锦琳公司认为三期厂房并未交付，且明确不再接收三期厂房，为防止三期厂房空置、损失扩大，其可以先行收回三期厂房。后，宏登公司以栋锦琳公司未付清租金并赔偿损失为由，拒绝收回。2020年9月11日，法庭在现场勘查时，栋锦琳公司向宏登公司现场交付了交房通知，法庭再次告知为减少双方损失，双方可先办理房屋交接，但宏登公司仍未收房。2020年10月12日庭审中，宏登公司同意解除合同，鉴于双方仍未办理房屋交接手续，法庭再次释明双方应尽快办理交接，并告知宏登公司其提出的违约金、租金等问题，其已作为诉请提出，在合同已无法继续履行的情况下，其应配合收回厂房。并告知栋锦琳公司应确保房屋已符合还房条件。若因任何一方不交房或不收房屋导致损失扩大，扩大的损失由不配合的一方承担。2020年10月16日，栋锦琳公司短信向宏登公司发送《关于再次通知办理一、二期厂房交接手续的函》(附一、二期房屋清理干净的照片)；2020年11月3日，栋锦琳公司向法院提交《2020年11月3日交房过程》，称双方约好当天至案涉厂房办理交接手续，但宏登公司让栋锦琳公司在其制作的《退房确认书》上签字，栋锦琳公司认为《退房确认书》所载与事实不符不愿签字，故宏登公司仍未与其办理书面交接手续。2020年11月4日，宏登公司通过短信向栋锦琳公司发送《告知书》，称：“我公司再次通知贵公司今天上午9时45分前来办理厂房退房手续。如贵司不前来办理，我司视为今天已办理厂房退房手续，一切后果由贵司承担。”2020年11月5日，栋锦琳公司向法院提交《情况说明》，称2020年11月4日，其公司员工至案涉厂房，发现一、二期厂房大门已被打开。一审法院认为：宏登公司、栋锦琳公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点为三期厂房是否交付、承租人提出的拒收三期厂房以及解约理由是否成立、租金的计算以及合同解除的违约责任如何认定？关于三期厂房是否交付以及承租人提出的解约理由是否成立，法院认为关于厂房的交付形式合同未作明确约定，一期、二期厂房的交付均未采用书面交接方式，租赁合同约定的第三期厂房的交付时间2019年4月1日，宏登公司于2019年4月1日微信通知栋锦琳公司收房并要求支付租金等费用。此时，栋锦琳公司已经占用一期、二期生产经营，且栋锦琳公司收到后未予回复、未提出异议，可视为宏登公司已履行交付义务。关于栋锦琳公司抗辩提出的因供水管拆除，无法提供工人生活洗漱用水和生产用水，以及案涉厂房无排污管道，致其无法办理环评证书，宏登公司交付的厂房不符合合同的约定，其无法正常经营的抗辩意见。一、供水水管以及排污管道，双方签订的厂房租赁合同中并未予以明确，第一、二期厂房均已交付栋锦琳公司经营使用，栋锦琳公司在接收第一、二期厂房时，对此应已明知，未就此提出过异议。二、租赁合同明确约定厂房采取包租方式，由乙方自行管理。现宏登公司已将水接入厂区，并在案涉厂房墙边设置三处接水管点，栋锦琳公司可根据其自身生产经营或转租需要自行安装厂房内部水管。三、至于栋锦琳公司所称的环评问题，区环保部门的审批意见为同意其项目建设，尚无证据表明因该事由对栋锦琳公司的生产经营造成影响。故栋锦琳公司以宏登公司交付的厂房不符合约定为由拒付三期租金，缺乏合同及法律依据，法院不予采信。鉴于上述原因，栋锦琳公司拒绝继续履行合同、拒付租金，并实际搬离一期及二期厂房，宏登公司的合同目的无法实现，导致双方合同解除，相应的违约责任应由栋锦琳公司承担。法院认定双方的租赁合同自2020年10月12日宏登公司同意解除合同之日起解除，宏登公司要求栋锦琳公司支付解约违约金116，289元，法院予以支持。关于租金的计算，其中三期厂房部分，宏登公司已于2019年4月1日交付给栋锦琳公司，三期厂房租金应自2019年4月1日起算，栋锦琳公司无正当理由未使用，系其自身因素导致损失，与宏登公司无涉。然，2019年11月14日庭审时，法院考虑到三期厂房长期空置的实际状况，为避免损失无限扩大，以及三期厂房与一期、二期物理上可以分割、可单独收回、可另行出租等因素，当庭告知宏登公司先行收回三期厂房，以避免损失进一步扩大。但宏登公司不愿也未按告知收房。法院认为，租赁合同双方当事人在履行合同过程中均应秉持诚信、减损原则，在厂房长期空置且法院明确告知可提前收回的情况下，避免损失扩大是双方的义务，包括守约方。宏登公司若认为提前收回可能导致其损失，可在本案中依法主张，其以栋锦琳公司尚未结清租金、赔偿损失为由等拒收房屋，导致损失扩大的，扩大部分应由其自行承担。故法院酌定给予宏登公司合理的收房及出租过渡期，之后，三期厂房的租金损失由宏登公司自担。关于一期、二期厂房的租金，一期、二期厂房由栋锦琳公司实际生产经营之用，理应支付相应的租金。后因宏登公司同意解除合同，且双方仍未办理房屋交接，法官当庭告知双方尽快交接房屋，并释明拒不交接的法律后果。2020年10月16日，栋锦琳公司再次书面通知宏登公司交接，并附一、二期厂房清理干净，即厂房已符合返还条件的照片，此时，宏登公司理应立即收房。因其未及时接收房屋自行扩大的损失，由宏登公司自担。故一期、二期厂房的租金计算至2020年10月16日。案涉厂房可由宏登公司自行收回。另，栋锦琳公司已付保证金10，000元，可先行抵扣欠付租金。经核算，栋锦琳公司仍应支付宏登公司厂房租金共计400，000元，并支付相应的逾期支付租金违约金，该违约金酌定以400，000元为基数，自宏登公司起诉之日起按年利率5％计算至实际付款之日。对于宏登公司主张栋锦琳公司支付的栋锦琳公司生产经营期间实际发生的水电费7，048.70元，应属合理，法院予以支持。一审法院判决：一、上海宏登精细化工有限公司与上海栋锦琳工贸有限公司间就上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号内厂房签订的《厂房租赁合同》于2020年10月12日解除；二、上海栋锦琳工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海宏登精细化工有限公司租金400，000元以及逾期支付租金违约金(以400，000元为基数，按年利率5％的标准，自2019年7月25日计算至实际付款之日止)；三、上海栋锦琳工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海宏登精细化工有限公司解约违约金116，289元；四、上海栋锦琳工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海宏登精细化工有限公司水电费7，048.70元；五、上海宏登精细化工有限公司的其余本诉请求不予支持；六、上海栋锦琳工贸有限公司的其余反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》《补充合同》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。就三期厂房是否实际交付的争议，栋锦琳公司认为宏登公司未实际交付三期厂房，且因宏登公司未按其口头承诺办妥排水许可证，故即使交付租赁物也不符合租赁目的。本院认为，《厂房租赁合同》中就厂房的交付形式未做明确约定，合同实际履行过程中，双方就一、二期厂房的交付也未采用书面交接方式，栋锦琳公司实际接收并使用，且未就交付方式提出过任何异议。按照合同约定，三期厂房从2019年4月1日交付并计收租金，而宏登公司法定代表人过振明于2019年4月1日向栋锦琳公司委托代理人宋学琳发送微信，明确于该日将合同约定的三期厂房交付栋锦琳公司，宋学琳收讫微信后未予回复，也未能提交证据证明双方曾就三期厂房的交付问题发生争议，应视为宏登公司已履行了三期厂房的交付义务。《厂房租赁合同》明确约定厂房采取包租方式，由栋锦琳公司自行管理，而宏登公司已将水接入案涉厂房，宏登公司作为承租人，在实际经营使用过程中如认为确有必要，可自行安装连接至租赁厂房内的水管。综上，栋锦琳公司认为宏登公司未交付三期厂房，并拒绝继续履行合同、拒付租金而导致双方合同目的无法实现，构成违约，应承担相应的违约责任。关于栋锦琳公司上诉称宏登公司未按《补充合同》约定办妥案涉厂房内的排水许可证，且对相关行政管理部门存在虚假承诺，将污水排入雨水管道等问题。首先，由嘉定区南翔镇环境保护办公室出具的《南翔镇污水纳管证明》明确载明了排水户名称、污水管管径、雨水管管径、有效期［2019年3月4日起(有效期半年)］等内容，而栋锦琳公司否认该证明的真实性，认为其上加盖的嘉定区南翔镇环境保护办公室公章为虚假，但未对此提供证据予以证明，且在申请环评手续时将该证明作为申请材料提交给相应行政管理部门，明显有悖常理，故本院对此不予采信。其次，关于排水许可证的办理流程，栋锦琳公司表示需要由宏登公司先提供污水纳管证明，然后由栋锦琳公司办理环评手续后，宏登公司才能办理排水许可证。宏登公司对上述流程表示认可，并称栋锦琳公司于2019年11月完成环评手续，宏登公司于2020年3月17日办妥排水许可证。本院认为，虽然双方《补充合同》约定宏登公司具有办理排水许可证之义务，但根据排水许可证的办理流程，栋锦琳公司完成环评手续是宏登公司申请排水许可证的先决条件，故宏登公司并无违反《补充合同》约定之行为，栋锦琳公司相应反诉请求无法支持。至于租金及逾期支付租金违约金、解约违约金计收标准及期限等，一审法院经现场勘查后，综合双方合同约定、合同实际履行情况、违约情形、避免损失扩大等因素，秉持诚信、减损原则，对栋锦琳公司应承担的租金金额酌情作出认定，公平合理，应予维持。综上所述，栋锦琳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，070.27元，由上海栋锦琳工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年八月二日法官助理 张 煜书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……