四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11481号上诉人（原审被告）：成都幼鲸教育管理有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安街道万安路西段191号。法定代表人：易平。委托诉讼代理人：朱丽静，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏伟越，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛桑白姆，女，1976年11月8日出生，藏族，住西藏自治区拉萨市城关区。委托诉讼代理人：刘欢，四川君合律师事务所律师。上诉人成都幼鲸教育管理有限公司（以下简称幼鲸教育公司）因与被上诉人洛桑白姆房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2021）川0104民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幼鲸教育公司上诉请求：1.撤销一审判决，或改判幼鲸教育公司不应向洛桑白姆支付违约金。2.本案一审、二审的诉讼费由洛桑白姆承担。事实与理由：一、按照交易习惯，洛桑白姆以实际行为同意解除房屋租赁合同。洛桑白姆及中介在2020年9月份已经进入园区看了房子，并协商解除合同事宜，包括其让幼鲸教育公司退还钥匙、向幼鲸教育公司表达将实木滑梯赠送给小区等事宜。2020年9月30日，幼鲸教育公司在租赁房屋附近的水吧（懒虫书吧）将自己持有的租赁房屋钥匙交还给洛桑白姆，并搬离案涉房屋及结清使用期间的物业费。一审法院对上述事实认定有误。按照交易习惯，搬离租赁房屋等事宜，需要得到物业公司的许可（华润置地物业公司开具出门条），洛桑白姆知情且同意。另，通过幼鲸教育公司员工与中介的聊天记录可知，洛桑白姆实际在幼鲸教育公司退租前巳经委托中介通过收取更高的租金的方式向第三方再次出租案涉房屋，因此其有意解除与幼鲸教育公司租赁合同，并以其实际行为同意解除房屋租赁合同。洛桑白姆再次出租的行为并非是为了减少房屋空置期租金损失，而是伺机寻找高租金的新承租人，且同时要求幼鲸教育公司承担房屋的损失，以致于幼鲸教育公司本着诚实信用的原则未与其签署解除房屋租赁合同的书面文件。二、违约金应该以实际损失为基础，且兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院未根据公平原则兼顾其他因素综合考虑即认定洛桑白姆的实际损失。1.免租期租金损失。根据房屋租赁合同约定，房屋的免租期为2018年4月1日至2018年9月30日，共6个月。幼鲸教育公司承租案涉房屋时，房屋无法直接使用，该免租期实为装修所设，非因幼鲸教育公司的承租期限较长，幼鲸教育公司的巨额装修投入是洛桑白姆翻倍向第三方出租的条件，对于幼鲸教育公司对案涉房屋的装修投入及装修损失，以及由此对洛桑白姆产生的可得利益，法院均应当一并考虑。2.空置期租金损失。2020年9月30日，幼鲸教育公司腾空房屋并结清物业费，同时将房屋钥匙交付给了洛桑白姆。空置期的存在系洛桑白姆未及时止损，相应的租金损失应由其承担。幼鲸教育公司退租后，洛桑白姆立即委托物业服务中心对案涉房屋予以张贴封条，导致看房人无法进入房屋，损失进一步扩大，且其自己承诺承担由此产生的全部责任。再者，将案涉房屋出租给案外人，可以印证其并未积极止损，而是因其拟以更高价格出租导致空置期存在，且出租给第三人的价格实际巳经弥补了其损失。3.物业成本及水电费成本。幼鲸教育公司于2020年9月30日巳经退租及将房屋交付给洛桑白姆，洛桑白姆亦张贴了封条，期间幼鲸教育公司未实际使用房屋，其主张的水电费、物业费及物业违约金不应由幼鲸教育公司承担。4.委托律师非洛桑白姆的必要行为且案涉租赁合同及补充协议均未约定损失包括律师费，故律师费应由洛桑白姆自担。5.应依据公平原则，兼顾不可抗力导致幼鲸教育公司的损失，在幼鲸教育公司与洛桑白姆之间合理分配不可抗力期间双方的责任。根据《四川省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》《四川省教育厅关于进一步做好疫情防控期间校外培训机构管理工作的通知》等，2020年1月25日四川省疫情进入一级响应，截止2020年4月30日疫情仍在继续，疫情属于不可抗力。但幼鲸教育公司并未因为不可抗力因素要求洛桑白姆减免房租及解除房屋租赁合同，在疫情期间仍履行合同，不存在恶意违约的情形。根据《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于涉疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》及相关的司法判例，在双方未约定不可抗力责任分担的情况，应当依据公平原则、诚实信用原则和权利义务相一致的原则在之间合理的分配由此产生的责任洛桑白姆辩称，一、《房屋租赁合同》系幼鲸教育公司违约解除，洛桑白姆从未同意解除。1.幼鲸教育公司因自身经营不善单方强行退租且怠于履行合同义务，属违约行为。幼鲸教育公司在协商继续履行合同的过程中选择终止合同。幼鲸教育公司于2020年9月30日搬离租赁物，案涉合同无法继续履行，其行为已构成违约解除。洛桑白姆有权依据案涉合同5.1条及《民法典》第五百六十六条第二款之规定，主张幼鲸教育公司支付违约金500000元。2.幼鲸教育公司提交的证据均未证明洛桑白姆同意解除案涉合同。双方并未进行交接、洛桑白姆通知物业封存房屋、幼鲸教育公司尚欠水电等费用未结清、洛桑白姆事后一直与幼鲸教育公司协商继续履行事宜等现象均与幼鲸教育公司协商解除合同的主张相矛盾。幼鲸教育公司主张洛桑白姆防损行为系同意解除合同，没有事实及法律依据。《民法典》第五百七十八条，幼鲸教育公司行为系预期违约。根据《民法典》第五百九十一条规定，洛桑白姆在幼鲸教育公司预期违约的情况下，有义务及时采取适当措施防止损失的扩大。基于民法的诚实信用原则，幼鲸教育公司主张洛桑白姆履行减损义务的行为系同意解除《房屋租赁合同》的观点不应当采纳。二、一审法院认定违约金合理，洛桑白姆因幼鲸教育公司违约损失高于一审法院认定。1.免租期损失。案涉合同5.1条明确约定免租期为6个月，违法解除违约金为500000元。幼鲸教育公司实际承租期限远短于合同约定期限，根据合同约定的最低租金60元/平方米每月计算，空租期的损失也达到了254160元。幼鲸教育公司主张免租期均用于装修但未提交相关证据佐证，应当承担举证不能的后果。并且幼鲸教育公司是否开展经营与洛桑白姆收取租金并无关联。2.空租期、欠付水电费及重新出租居间费用的损失。首先，关于损失的金额。幼鲸教育公司明示不再履行案涉合同的情况下，洛桑白姆及时委托案外公司对案涉房屋招租属防止损失扩大。根据《民法典》第五百九十一条，由此支出的合理费用，由幼鲸教育公司负担。洛桑白姆空租期内产生的租金损失为254268元（84756元×3个月），物业费损失为29981.02元，中介费用为84756元、幼鲸教育公司未结清的水电等费用共计725.28元，以上费用共计369730.3元。3.洛桑白姆为维护自身权益产生了律师费30000元。综上所述，洛桑白姆损失已达到653890.3元。原审法院仅认定了394200元，相较于实际损失巳调减259690.3元。三、洛桑白姆履行自身防损义务，积极降低损失的发生。1.幼鲸教育公司提前告知终止《房屋租赁合同》，但一直未出具书面解除通知且基于防损义务向中介口头告知成都市华润翡翠里3栋5号房屋可能对外出租。2.幼鲸教育公司违约退场且未交接的情况下，洛桑白姆通知物业封存了房屋，避免幼鲸教育公司物品遗失。同时，多次与幼鲸教育公司沟通案涉合同继续履行事宜，幼鲸教育公司明确告知不再履行。3.洛桑白姆积极委托中介对外出租房屋系履行防损义务，降低整体损失。四、本案并不适用不可抗力的情形。1.幼鲸教育公司主张本案适用不可抗力，但并未提交相关证据，应当承担举证不能的后果。2.幼鲸教育公司单方违约解除合同时，新冠疫情早巳结束，其主张适用疫情期间的规定没有事实依据。洛桑白姆向一审法院起诉请求：1.判令幼鲸教育公司向洛桑白姆支付违约金415280元；2.本案案件受理费由幼鲸教育公司承担。一审法院认定事实：2018年3月29日，任植、姚涛作为出租人（甲方）与幼鲸教育公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将成都市华润翡翠里的第3栋5号整体租赁给乙方使用，租期自2018年4月1日至2030年3月31日；2.租金支付方式为2018年4月1日至2018年9月30日期间为免租期；租金每两年上涨一次，2018年10月1日至2020年9月30日期间租金为1016640元，2020年10月1日至2022年9月30日租金为1118304元；乙方应向甲方支付84720元作为履约保证金，本合同到期或解除后若无需要冲抵的费用，应当退还；甲乙双方若需要解除合同则应提前90日书面通知对方，经对方同意后，方可解除；若乙方违约提前解除合同的，则乙方应支付甲方500000元的违约金，但甲方应退还乙方押金、乙方已付但未实际使用的租金。2019年3月8日，洛桑白姆取得案涉房屋不动产权证书并于2019年3月11日与任植、姚涛、幼鲸教育公司签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定，洛桑白姆已成为案涉房屋产权人，三方同意原合同中的出租人由任植、姚涛变更为洛桑白姆，即任植、姚涛在原合同项下的所有权利义务概括转移至洛桑白姆；幼鲸教育公司已支付的履约保证金84720元，待租赁期满或租赁关系解除时由洛桑白姆按原合同相关条款退还；幼鲸教育公司已支付2018年10月1日至2020年9月30日两年的租金1016640元。2020年8月，幼鲸教育公司告知洛桑白姆有退租的意愿，2020年8月31日，洛桑白姆问幼鲸教育公司员工是否能给一把案涉房屋的钥匙，洛桑白姆可随时看房子，并称自己也着急将案涉房屋重新出租。幼鲸教育公司员工回复，里面有人上课，其把园长的联系方式给洛桑白姆，方便洛桑白姆联系园长看房。洛桑白姆依然未能进去看房，幼鲸教育公司员工称会给洛桑白姆准备一把备用钥匙。幼鲸教育公司于2020年9月30日搬离案涉房屋并结清截至当日的物业费。当日洛桑白姆认为幼鲸教育公司的退租行为违约从而委托华润广场物业服务中心对案涉房屋予以张贴封条，承诺张贴封条的法律后果由洛桑白姆承担。之后，洛桑白姆委托四川君合律师事务所代其向幼鲸教育公司主张违约责任，并因此而支付律师费25000元。四川君合律师事务所于2020年10月27日向幼鲸教育公司邮寄《律师函》，要求幼鲸教育公司向洛桑白姆支付因提前解约的违约金，该邮件状态显示已签收。2020年12月14日，洛桑白姆通过手机银行向华润置地（成都）物业服务有限公司转账支付了案涉房屋的物业费及水电费共计30007.6元，其中2020年9月10日至2020年12月31日期间的电费698.7元，2020年9月20日至2020年10月19日水费26.58元，2020年10月1日至2020年12月31日期间的物业费29664.6元及物业违约金316.42元。2020年12月31日，洛桑白姆以租金84756元/月的标准（租金每两年递增）将案涉房屋出租给案外人孙维汉，租期自2021年1月1日至2026年12月31日。同日，物业中心出具《证明》，案涉租赁房屋自2020年10月1日至2020年12月31日期间属于空置状态。一审庭审中，洛桑白姆陈述，幼鲸教育公司违约解除合同造成的损失包括6个月免租期损失、空租期损失、欠付水电费损失、佣金损失及律师费损失。上述事实，有洛桑白姆提交的身份证复印件、企业信息查询、《房屋租赁合同》、不动产权证书、《房屋租赁合同补充协议》《证明》《委托书》、律师函、EMS邮寄单打印件、视频、照片、发票、《委托代理合同》、转账电子回单，幼鲸教育公司提交的微信聊天记录截图，以及洛桑白姆、幼鲸教育公司的一审当庭陈述在案为证。洛桑白姆拟证明其招租损失而出示了华润置地（成都）物业服务有限公司出具的《客户确认函》，确认其因华润置地（成都）物业服务有限公司招租而支付了佣金84756元。幼鲸教育公司对此不予认可。一审法院认为，洛桑白姆未提供相应的付款凭证，不能确认该款项是否由其实际支付，是否属于其损失，故该证据与本案无关，不作为本案证据使用。一审法院认为，幼鲸教育公司于2018年与任植、姚涛签订了《房屋租赁合同》，后洛桑白姆从任植、姚涛处购买案涉房屋，三方签订《房屋租赁合同补充协议》，该份协议是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，洛桑白姆作为出租人继受《房屋租赁合同》相关权利义务。一审法院确认幼鲸教育公司与洛桑白姆形成房屋租赁合同法律关系。合同签订后，幼鲸教育公司应当按照合同约定及补充协议的内容继续履行承租案涉房屋、向洛桑白姆支付租金的义务。现幼鲸教育公司于2020年9月30日搬离案涉房屋以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，幼鲸教育公司的行为构成违约。幼鲸教育公司称双方对解除合同已达成一致意见，洛桑白姆对此不予认可。一审法院认为，幼鲸教育公司提交的微信聊天记录无法显示出双方就解除租赁合同一事达成一致意见，且幼鲸教育公司未提交其他证据予以佐证，应当承担举证不力的后果，虽然洛桑白姆在幼鲸教育公司确定不再继续履行合同之后开始寻找新的租户，但仅是为了减少房屋空置期租金损失而为，并不能因此视为洛桑白姆同意解除双方的租赁合同。按照合同约定，幼鲸教育公司提前退租，应当承担500000元的违约金。幼鲸教育公司认为违约金过高，请求调减。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。鉴于洛桑白姆的实际损失包括了幼鲸教育公司未租满年限对应的免租期租金损失、房屋空置期租金损失、物业费成本及结清水电费成本、追究违约责任的成本，一审法院酌情确认幼鲸教育公司应当向洛桑白姆支付违约金394200元。因幼鲸教育公司已经支付了84720元的履约保证金，该保证金可用于抵扣违约金，故一审法院确认幼鲸教育公司还应当向洛桑白姆支付违约金309480元。对洛桑白姆多主张的部分，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决：一、幼鲸教育公司应于判决发生法律效力之日起十日内向洛桑白姆支付违约金309480元；二、驳回洛桑白姆的其他诉讼请求。一审案件受理费收取1883元，由幼鲸教育公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。幼鲸教育公司提交了以下证据：第一组证据：案涉房屋装修前后的照片、转款凭证、装修合同，拟证明：免租期内幼鲸教育公司属于装修期，未实际经营，印证幼鲸教育公司补充的第一点事实。第二组证据：机构的复工手续，拟证明印证幼鲸教育公司于2020年6月11日经批准复工。洛桑白姆质证认为，针对第一组证据，因照片无法核实，对其三性不予认可；转账凭证是否发生装修以及装修前后的变化与本案的损失无关联且因其为复印件，故对三性均不认可；就装修合同，洛桑白姆并非该合同相关主体，对证据的合法性、真实性无法发表意见，装修施工是否发生与本案无关，故不认可该证据的关联性。针对第二组证据：因该表出具主体与洛桑白姆无关，不认可其真实性、合法性；申请表仅就疫情要求进行相应承诺，无法达到证明疫情与其经营的关系，对关联性不认可；管理局出具的监督意见书，其监管意见仅与日常经营、消费者权益保护、明码标价有关，与是否是与疫情申请恢复执业并无关联，对关联性不予认可。洛桑白姆提交了以下证据：第一组证据：四川增值税电子普通发票1张（发票代码：051002000211），拟证明：洛桑白姆已经按照一审提交的《客户确认函》中约定的金额向华润置地（成都）物业服务有限公司支付中中介服务费用，并收到华润置地（成都）物业服务有限公司出具的增值税发票。该笔费用应当计入损失，一审认定违约金无误，原告损失远高于法院认定。第二组证据：诉讼代理合同、支付凭证、律师费发票，拟证明：洛桑白姆因委托代理人而支付二审代理费用5000元，系洛桑白姆新损失。幼鲸教育公司质证认为，针对第一组证据：认可真实性、不认可关联性，发票仅证明洛桑白姆与华润存在往来转款。针对第二组证据：认可真实性，但不应将其记录到幼鲸教育公司承担的损失中，与本案无关，不认可其关联性。对当事人提交的上述证据，本院将综合全案予以认定。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院在本案中适用《中华人民共和国民法典》的相关规定不当，本院予以更正。幼鲸教育公司与洛桑白姆签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违法法律禁止性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。根据合同约定幼鲸教育公司的租赁期至2030年3月31日截止，幼鲸教育公司在租赁期届满前主动表示退租，并于2020年9月30日搬离案涉房屋系以实际行为拒绝继续履行合同义务，构成违约。根据原《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，洛桑白姆主张幼鲸教育公司承担违约责任的理由成立，本院予以支持。幼鲸教育公司主张合同解除系双方协商一致，但现有证据不能认定该事实，且根据租赁合同第五条的约定若幼鲸教育公司提前解除合同的，应向洛桑白姆支付500000元的违约金，从该项约定的文意理解，提前解除合同是支付违约金的前提，洛桑白姆是否同意解除合同并非免除该项责任的条件，而幼鲸教育公司也无证据证明洛桑白姆明确承诺不再向幼鲸教育公司主张违约金，故对幼鲸教育公司的该项主张，本院不予支持。关于违约金的认定，首先，双方在合同中已明确约定一方违约提前解除合同的应向对方承担500000元的违约金，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及原最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院在考虑到洛桑白姆的实际损失包括了幼鲸教育公司未租满年限对应的免租期租金损失、房屋空置期租金损失、物业费成本及结清水电费成本、追究违约责任的成本后，酌定幼鲸教育公司应当承担的违约金为394200元，抵扣幼鲸教育公司已经支付了84720元的履约保证金，后还应当向洛桑白姆支付违约金309480元的认定，并无不当，对一审法院酌定的违约金，本院予以维持。对于幼鲸教育公司主张一审法院对违约金的调整并未根据公平原则、并兼顾其他因素的主张，本院认为，首先双方对违约金已有明确约定，而洛桑白姆因幼鲸教育公司的违约解除合同确有损失，且幼鲸教育公司主张违约金过高，应当对此承担举证责任，但幼鲸教育公司提交的证据不能达成该证明目的，幼鲸教育公司的该主张不成立，本院不予支持。综上，成都幼鲸教育管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5942元，由成都幼鲸教育管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 王晓川审 判 员 胡晓红二〇二一年八月四日法官助理 刘 杨书 记 员 李春旭