上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5220号上诉人(原审被告)：上海市静安区琳红餐厅，住所地上海市静安区。经营者：赵红宝，男，1960年9月30日出生，汉族，户籍地上海市宝山区通河八村XXX号XXX室。被上诉人(原审原告)：上海晶通化工胶粘剂有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：方秉寅，执行董事。委托诉讼代理人：刘建民，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，上海市汇中律师事务所律师。上诉人上海市静安区琳红餐厅(以下简称“琳红餐厅”)因与被上诉人上海晶通化工胶粘剂有限公司(以下简称“晶通公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初54934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。琳红餐厅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判晶通公司减免因新冠疫情而关店三个月的租金。事实及理由：2020年1月，晶通公司派出两名员工与琳红餐厅协商，并承诺2020年整年租金予以减免。此后，新冠疫情爆发，故因疫情关店的三个月租金，晶通公司至少应当予以减免。被上诉人晶通公司辩称：双方曾就续租事宜进行过协商，但未达成一致，晶通公司从未承诺免租一年。合同于2019年12月31日到期后，琳红餐厅拒不迁出，已构成违约。之后，新冠疫情才爆发，故琳红餐厅不符合相关新冠疫情减免租金政策的要求。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。晶通公司向一审法院提出诉讼，请求判令：1．琳红餐厅立即搬离上海市静安区中山北路XXX号甲XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；2．琳红餐厅支付房屋占用使用费［按照租金标准每月人民币(以下币种均为人民币)8，925元，从2020年1月1日计算至实际搬离之日］；3．琳红餐厅已支付的押金8，925元抵扣上述房屋使用费。一审法院认定事实如下：涉案房屋登记的所有权人为上海市化工轻工供应公司闸北供应站，后经过企业变更、兼并、注销等手续，由上海物资(集团)总公司作为涉案房屋原所有权人的债权债务保结人。上海物资(集团)总公司授权委托晶通公司将涉案房屋进行经营管理。2018年12月20日，晶通公司(甲方)与琳红餐厅(乙方)签订《房地产出租合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作经营之用，建筑面积约42平方米；租期自2019年1月1日至2019年12月31日，租赁期满，甲方有权收回全部出租物，乙方应如期交还；每季度租金为26，775元，全年租金为107，100元；租金先付后用，按3个月为一个支付周期，乙方在每一个周期届满10天前支付下一个周期的租金；乙方向甲方支付租赁押金8，925元，押金于本合同终止或解除后，完成退房清场且租金等费用结清和乙方向甲方提供工商注销登记或住所地变更登记证明材料后的10天内由甲方无息返还乙方；甲方于2018年12月31日将涉案房屋交付给乙方；双方还对其它相关事项进行了约定。上述合同签订后，晶通公司按约将涉案房屋交付琳红餐厅，琳红餐厅按约向晶通公司支付了首期租金及租赁押金后，双方开始履行合同，琳红餐厅按约向晶通公司支付租金至2019年12月31日。2019年11月8日，晶通公司发给琳红餐厅《通知》，称：因收到市政拆迁通知，涉案房屋所在的地块列入拆迁范围，特通知涉案房屋租赁期到期后不再续签，请琳红餐厅在合同期满15天内搬离，清空并交还租赁房屋。该通知于当日由赵红宝签收。而琳红餐厅未按对方要求交还涉案房屋，使用涉案房屋经营至今，且未再向晶通公司支付房屋使用费。晶通公司因无法与之协商解决，遂起诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，晶通公司与琳红餐厅之间的《房地产出租合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同约定的租期已届满，晶通公司已通知琳红餐厅不再续签合同，琳红餐厅无正当理由继续占用涉案房屋，应当按照合同约定及时将房屋交还给晶通公司，并向晶通公司支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。现晶通公司要求琳红餐厅立即搬离涉案房屋、并支付2020年1月1日起至交还房屋为止按照原租金标准计算的房屋使用费，合法有据；虽然琳红餐厅抗辩称对方曾同意免除房屋使用费，但因双方实际上并未就此协商一致，一审法院对此抗辩意见，难以采纳；琳红餐厅还辩称其在新冠疫情期间关店三个多月，要求免除这期间的租金，但是即使其在疫情期间停业属实，而此时租期已届满，晶通公司已明确通知对方不再续约，双方已无合同关系，琳红餐厅属无正当理由占用涉案房屋，其主张减免相关期间租金于法无据，一审法院对此抗辩意见，亦无法采纳；故一审法院对晶通公司的诉请，依法予以支持。另，晶通公司主张以其收取的租赁押金抵扣前述房屋占用费，亦符合合同约定，一审法院一并予以支持。一审法院判决如下：一、上海市静安区琳红餐厅应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区中山北路XXX号甲XXX室房屋，并将该房屋交还给上海晶通化工胶粘剂有限公司；二、上海市静安区琳红餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海晶通化工胶粘剂有限公司房屋使用费(按每月8，925元的标准，自2020年1月1日起计算至上海市静安区琳红餐厅实际返还上述房屋之日止，并扣除租赁押金8，925元)。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人一致确认琳红餐厅已于2021年5月20日将涉案房屋交还晶通公司，截至该日，琳红餐厅尚欠涉案房屋的房屋使用费148，452.5元，扣除租赁押金8，925元后，琳红餐厅尚欠房屋使用费139，527.5元。本院认为，本案争议焦点在于琳红餐厅主张减免三个月房屋使用费的理由是否成立。琳红餐厅与晶通公司之间的《房地产出租合同》于2019年12月31日到期，琳红餐厅支付房屋租金至2019年12月31日。租赁期限届满后，双方未再续约，故琳红餐厅已无合法依据继续占用涉案房屋，应及时腾退并将房屋交还晶通公司。但琳红餐厅拒不返还，已构成违约，其应支付占用期间的房屋使用费。琳红餐厅主张晶通公司曾承诺免租一年，晶通公司予以否认，琳红餐厅对此无确凿证据佐证，本院难以采纳。因琳红餐厅违约拒不迁出房屋在前，新冠疫情发生在后，故新冠疫情期间租金减免的相关政策不适用于本案。一审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。综上，琳红餐厅主张减免三个月房屋使用费的理由均不能成立，本院不予采纳。二审期间，双方当事人一致确认琳红餐厅已于2021年5月20日将涉案房屋交还晶通公司，并确认了琳红餐厅扣除租赁押金8，925元后尚欠房屋使用费139，527.5元，本院予以确认并对一审判决作出相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初54934号民事判决；二、上海市静安区琳红餐厅于本判决生效之日起十日内支付上海晶通化工胶粘剂有限公司上海市静安区中山北路XXX号甲XXX室房屋的房屋使用费人民币139，527.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，254.40元，减半收取人民币1，127.20元，二审案件受理费人民币2，254元，均由上海市静安区琳红餐厅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉法官助理  何 倩书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。