湖南省龙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3130民初1557号 原告：龙山县龙湖物业管理有限公司。住所地：湖南省龙山县民安镇沿江路D栋301房。统一社会信用代码：91433130068230718F。 法定代表人：姚元术，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭某某，男，1964年9月21日出生，土家族，住湖南省龙山县，该公司员工。 被告：龙山县国有资产管理局。住所地：湖南省龙山县民安街道办事处建设路9号。统一社会信用代码：12433130K28776017G。 法定代表人：魏尚英，该局局长。 委托诉讼代理人：龙某某，男，1984年12月23日出生，苗族，住湖南省龙山县，该局工作人员。 委托诉讼代理人：鞠小鹏，湖南湘龙律师事务所律师。 被告：龙山奥世杰汽车美容有限责任公司。住所地：湖南省龙山县华塘街道办事处岳麓大道（皇仓中学对面）。注册号：×××89。 法定代表人：杨文仙，该公司经理。 委托诉讼代理人：田明勇，男，1979年7月23日出生，土家族，住湖南省龙山县，该公司工作人员。 原告龙山县龙湖物业管理有限公司（以下简称“龙湖物业”）诉被告龙山县国有资产管理局（以下简称“国资局”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月25日、8月5日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告国资局申请追加龙山奥世杰汽车美容有限责任公司（以下简称“奥世杰公司”）为被告，原告龙湖物业无异议，依法予以追加。原告龙湖物业的委托诉讼代理人彭某某、被告国资局的委托诉讼代理人鞠小鹏两次开庭均到庭参加诉讼，被告国资局的委托诉讼代理人龙某某、被告奥世杰公司的委托诉讼代理人田明勇参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告龙湖物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告国资局支付物业管理服务费48,043.8元（自2017年1月1日至2021年5月31日止），滞纳金42,508.8元，共计90,522.6元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月1日与财富花园小区业主委员会签订了《财富花园物业管理服务合同》，并从2017年1月1日起服务于财富花园小区业主，被告国资局是财富花园小区门面业主，门面面积是1107平方米。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告均应切实履行《财富花园物业管理服务合同》。合同约定：门面物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元/平方米，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的每天千分之三交滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，就应向原告支付相应的物业管理费等相应费用。但被告从2017年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，截至2021年5月31日共拖欠53个月的物业管理费，金额共计48,043.8元。被告的上述行为已构成违约。经原告催缴，被告至今未缴纳欠交的物业费，故诉请法院依法裁决。 被告国资局辩称，一、原告龙湖物业所诉门面国资局已经出租给奥世杰公司，出租合同约定物业服务费由奥世杰公司承担，国资局只承担连带责任。二、原告诉请的滞纳金明显违法且过高，请求依法调整或者不予支持。三、2017年的物业服务费已过诉讼时效。 被告奥世杰公司辩称，一、因为位置关系和所处地段开发程度，公司承租门面没有完全投入使用。二、原告服务意识不强，未按合同约定服务到位，服务质量差。三、原告诉请求的滞纳金明显违法且过高，请求依法调整或者不予支持。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、各方当事人无异议的事实 2012年12月24日，财富花园业主委员会经财富花园业主大会选举产生，向行政主管部门报备后成立。2017年1月1日，财富花园业主委员会与原告龙湖物业签订《财富花园物业管理服务合同》。该合同约定：委托管理期限为1年，自2017年1月1日起至2018年1月1日止。委托管理事项是房屋建筑主体共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备、加压设备等。共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区围墙、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、停车场等。共用绿化地、花木、休闲空地等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。公共道路交通与车辆停放秩序的管理。维护小区公共秩序和安全，包括巡视、门岗执勤等。管理业主委员会移交的与物业相关的工程图纸、住、用户档案与竣工验收资料。物业公司根据有关法律、法规的规定及本合同的约定，制定物业管理方案，拟定物业管理规约；自主开展物业经营管理服务活动；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除；将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；接受业主、物业使用人、业主委员会、物业管理部门等的监督，不断完善管理服务。物业公司在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》提供服务。一、基本要求：1、公示12小时有偿服务电话；2、报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录；3、每年至少1次业主意见调查。二、房屋管理：1、有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护；2、房屋外观良好；3、每天至少巡查1次小区，公共通道及公共部位，发现损坏进行养护、维修；4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访；5、小区、栋、单元户有明显标志。三、公用设施设备维修养护：1、设施设备按期维护，运行正常；2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修等记录齐全；3、操作维护人员按设施设备操作规程及保养规范操作；4、消防设施可随时启动，路灯、楼道灯完好率不低于90%。四、协助维护公共秩序：1、小区门卫24小时值勤；2、实施巡视巡查制度；3、车辆停放有序；4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。五、保洁服务：1、区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运一次；2、公共场所每日清扫，无卫生死角；3、雨、污水井每季度检查一次，视检查情况及时清掏，化粪池每半年检查1次，发现异常及时清掏；4、根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。六、绿化养护管理：1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；2、定期清除绿地杂草、杂物；3、预防花草、树木病虫害。物业管理服务费：由业主按其拥有建筑面积向物业公司交纳，具体收费标准为住户每月每平方米0.55元，非住宅（商铺）及住宅改为经营性用房每月每平方米0.8元，没有装修入住的，由业主按同类型面积的90%交纳；本物业管理服务费每年分两次交纳，交纳时间分别为一月、七月；业主或物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从通知交纳服务费之后三十日起按欠费额每天千分之三交纳滞纳金。 2018年1月1日，财富花园业主委员会与原告龙湖物业续签《财富花园物业管理服务合同》。委托管理期限变更为：2018年1月1日起至2019年1月1日止。其他均未改变。 2019年1月1日，财富花园业主委员会与原告龙湖物业签订《财富花园物业管理委托合同》。在上一年签订的《财富花园物业管理服务合同》基础上，做了以下变更：委托管理期限变更为2019年1月1日起至2019年12月31日止。物业管理服务费从2019年1月1日起按住房面积每月每平方米0.6元，门面面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；若逾期超过四个月以上的，由乙方采取法律仲裁、法律诉讼追缴。将“物业公司在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》提供服务……”变更为物业管理服务质量实现目标管理：1、设备运行：水泵、发电机组等设备的检查保养；2、房屋及设施、设备的维护、保养；3、公共环境：道路24小时通畅，室内外排水24小时通畅，化粪池、沙井无积水，保证正常使用。公共场地每日定时清扫，活动频繁场地专人不定时清扫，全天保洁，专人不定时保洁；4、交通秩序：小区主通道、消防道24小时保持通畅；5、保安：负责小区24小时值班，重点布岗、重点巡查，每日楼宇巡查不少于两次，保安设备配置岗亭一个，橡胶棍若干，手电筒若干，灭火器一个，通讯器材视工作情况配置；6、急修：接到区内急修后十五分钟内赶到现场，小修：非市政原因停水、停电立即组织抢修，排污管道非市政原因堵塞，1小时内开工，24小时内修复。 2019年12月31日，财富花园业主委员会与原告龙湖物业续签《财富花园物业管理委托合同》。在上一年合同的基础上将委托管理期限变更为：2020年1月1日起至2020年12月31日止。 2020年12月31日，财富花园业主委员会与原告龙湖物业续签《财富花园物业管理委托合同》。在上一年合同的基础上将委托管理期限变更为：2021年1月1日起至2021年12月31日止；将“门面面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取”变更为“门面面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。” 被告国资局为财富花园小区门面业主，其物业费交纳至2016年12月31日。原告起诉被告国资局的门面面积1107平方米已于2015年12月25日租赁给被告奥世杰公司。双方《房屋租赁合同》约定，租赁期间的物业管理费由奥世杰公司承担。 被告奥世杰公司租赁门面后，认为龙湖物业提供的物业管理服务不符合合同约定，未再交纳2017年1月1日至今的物业管理服务费。 二、各方当事人有争议的事实 被告国资局认为原告龙湖物业提供的《催交通知书》没有对方签收回单，达不到其证明目的。被告奥世杰公司认为原告未按合同约定服务到位，服务意识不强，服务质量差，业主反映的问题得不到及时解决；原告也从未找被告奥世杰公司收取过物业费。被告奥世杰公司提出有近半的门面没有营业，但没有提供证据证明。 判决的理由与结果 本院认为，原告龙湖物业依据与财富花园业主委员会签订的物业服务合同向被告国资局、奥世杰公司追偿提供物业服务期间的物业管理服务费，该案系物业服务合同纠纷。根据我国民法典及行政法规的相关规定，依法成立的财富花园业主委员会的决定对财富花园的全体业主具有约束力。财富花园业主委员会与原告龙湖物业签订的《财富花园物业管理服务合同》、《财富花园物业管理委托合同》，该小区的全体业主依据合同享有监督、督促物业服务企业依照合同约定履行相应物业服务，对不符合合同约定的物业服务行为，业主可以提出改进建议直至建议业主委员会解除合同重新选聘新的物业服务企业，业主亦应当依照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。 两被告对原告龙湖物业自2017年1月起提供的四年物业服务没有交纳物业管理服务费。本案物业合同按年度签订，2021年度合同没有约定物业管理服务费的交纳日期，应视为服务期满为交纳日期，合同继续履行期间服务期未满的不应诉讼处理，故对原告龙湖物业关于2021年度物业管理服务费5535元的主张不予支持。物业合同为连续签订，服务没有中断，原告龙湖物业有催收行为，股对被告国资局辩称2017年物业管理服务费已过诉讼时效的观点不予采纳。被告奥世杰公司辩称承租门面没有完全投入使用，没有提供相应证据证明，也不成为其拒交物业费的理由。 案涉纠纷发生在民法典施行之前，且案涉纠纷的法律事实并未持续至民法典施行后，故对本案的处理均适用合同成立时的法律、司法解释的规定。 物业服务对象享受物业服务后应当交纳物业管理服务费。原告龙湖物业在履行物业服务合同过程中存在不足，物业管理服务存在一定瑕疵，服务质量也有待进一步改进、提高；物业合同中约定的滞纳金日3‰比一年期贷款市场报价利率3.85%高出太多，两被告申请依法调整。各方当事人均未提供造成损失的具体数额和证据，综合衡量预期利益和原告的服务质量，将滞纳金调整成月3‰较为适宜。按合同交纳物业管理服务费期限的约定，以逐年、分段应交纳物业管理服务费为基数进行计算年度滞纳金得3，443.22元（计算方式见附件）。 综上所述，原告龙湖物业诉请判令被告国资局交纳欠缴物业服务费48,043.8元，支持42,508.8元；诉请滞纳金42,508.8元，支持3，443.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、限被告龙山奥世杰汽车美容有限责任公司于本判决生效后十五日内给原告龙山县龙湖物业管理有限公司交纳物业管理服务费42,508.8元及滞纳金3，443.22元（物业管理服务费收取期间为2017年1月1日至2020年12月31日止,滞纳金计算至2021年5月31日止）； 二、被告龙山县国有资产管理局对前款债务承担连带责任； 三、驳回原告龙山县龙湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,063元，减半收取1,031.5元，由被告龙山奥世杰汽车美容有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  姜仁中 二〇二一年八月十日 法官助理童海珍 书记员向红莲 附滞纳金计算方式 2017年上半年欠缴物业费滞纳金，1107㎡×0.8元/㎡/月×6月×3‰/月×52月=828.92元； 2017年下半年欠缴物业费滞纳金，1107㎡×0.8元/㎡/月×6月×3‰/月×46月=733.28元； 2018年上半年欠缴物业费滞纳金，1107㎡×0.8元/㎡/月×6月×3‰/月×40月=637.63元； 2018年下半年欠缴物业费滞纳金，1107㎡×0.8元/㎡/月×6月×3‰/月×34月=541.99元； 2019年欠缴物业费滞纳金，1107㎡×0.8元/㎡/月×12月×3‰/月×17月=541.99元； 2020年欠缴物业费滞纳金，1107㎡×0.8元/㎡/月×12月×3‰/月×5月=159.41元， 本案滞纳金计算得3，443.22元。 本案适用的法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。