河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0302民初11415号 原告冯志刚，男，1956年9月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告王翠华，女，1956年9月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 二原告委托代理人陶伟彤，河北凯悦律师事务所律师，执业证号：11303200310199111。 被告吴文宝，男，1969年3月5日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告冯志刚、王翠华与被告吴文宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王翠华及二原告委托代理人陶伟彤、被告吴文宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯志刚、王翠华诉称，二原告系夫妻关系，王翠华于2010年4月1日与被告签订租赁合同，将海港区同景街21号门市租给被告使用，租赁期限至2016年3月31日。租赁期间被告拖欠部分租金，2015年9月11日被告给原告出具欠条确认欠款53万。其后支付部分租金，到2015年10月24日被告与原告冯志刚签订备忘录，确认欠款事实并约定还款计划，但之后仍拒付租金。综上，请求法院判令被告给付拖欠的租金465000元，并承担违约责任，违约金按照拖欠租金的20%计算；被告承担诉讼费用。 被告吴文宝辩称，2008年被告吴文宝与他人合伙共同租赁原告的房屋经营美食城，被告对房屋进行了整体装修，花了140万元，包括扩建的上下层钢结构150平方米，铺设燃气管道、增加燃气设备花8万元。2010年被告的合伙人退伙，被告于同年4月与原告重新签订租赁合同，实际履行过程中为下打租。2015年9月原告找到被告索要当年度的租金，被告给原告出具一份欠条，并约定合同到期后支付租金。其后，双方协商租赁期满原告用该房屋继续经营快餐城，双方一致同意用被告投入的店内装修设施残值折抵租金。合同到期后，双方按照约定履行，被告只带走了个人的物品。被告认为虽然拖欠原告的租金，但是在合同到期后，被告已经用自己投入设备的剩余价值偿付了租金。原告在接受房屋半年之久，向被告主张租金没有事实和法律根据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2008年被告吴文宝与他人合伙租赁原告的秦皇岛市海港区同景街21号门市房（位于金三角市场后）经营美食城。被告及其合伙人对租赁的房屋进行了装修，并用钢结构对房屋的正门进行了扩建。经营到2010年被告的合伙人退伙，被告吴文宝（乙方）与王翠华（甲方）在2010年4月1日重新签了《房屋租赁合同》。合同主要内容如下：租赁房屋面积一层180平方米，二层350平方米。侧面门市25平方米。租赁期限自2010年4月1日至2016年3月31日。乙方用于经营快餐城。租期届满甲方收回房屋，乙方有权优先续租。租金前两年每年40万元，以后每年42万元。租金于每年的3月30日前交纳，拖欠租金一个月，按照8%收取利息，拖欠3个月，甲方有权收回房屋。租赁期间甲方出资17.5万元为二层安装电梯，并给乙方出资5万元用于一层二层铺设地暖及地砖。合同第九条关于房屋交付及回收约定为：1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。当场难以检测判断的，应于2日内向对方主张。3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条关于乙方违约约定为：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）、（2）、（3）略；（4）拖欠房租累计3个月以上的。合同第十三条其他约定事项：1、乙方无条件将正门外接一层二层的门市（原小卖部、烧饼店），租赁期满后或因乙方责任导致提前退租后所装修的门脸房（不动产）和相关手续自认归甲方所有。合同签订后双房如约履行合同，被告利用二层开设美食城，摊位对外租赁。将一楼分成多份分别出租，自家也经营了一个摊位，原告对被告的出租行为无异议。 2015年9月11日被告吴文宝给原告出具欠条，欠条内容为：2015年至2016年3月31日全年房租42万元，上年欠6万。至2015年至2016年9月上半年租金21万元＋6万元，合计27万元。上半年房租在2015年9月份付清27万。下半年房租在2016年2月31日付清26万元（原告认可把21万元改成了26万元），2016年3月31日到期再定。2015年10月24日双方又签订了《备忘录》。约定：经双方协商，因乙方欠甲方2014年房租金4.5万元，2015年上半年欠房租金16万元（3月至9月），由于乙方资金占用无法偿还。双方再次协商，从2015年9月19日至2016年2月19日乙方每年支付甲方1万元，甲方用于还银行贷款，冯志刚的工商行卡号62×××25。下半年租金按合同规定每年2月份支付甲方26万元，乙方在2015年10月至2016年3月联系业务，发大豆、做市场筹款，在2016年2月28日前付清所欠甲方的全部房租租金。如果乙方在规定之日内没有付给甲方全部租金，甲方有权收回该房屋，乙方无条件退出。如果乙方把所欠的租金付清，在同等条件下，乙方有优先权租赁，但要先付租金。特此说明，做以备忘，一式两份，甲乙双方各执一份，此备忘录具有同等法律效力。未尽事宜双方本着友好协商解决。甲方签字冯志刚，乙方签字吴文宝。 2016年3月31日被告将个人的财物搬出，并将自家摊位的财物搬出，留下桌椅。原告继续利用该房屋经营美食城，没有影响到其他摊位的营业。 被告提供了与原告的手机通话录音，录音中王翠华没有认可被告的装修、设备设施抵顶其拖欠的租金，认可在租赁过程中租金的交付方式为下打租。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。被告应当按照合同的约定按期交纳租金，因为被告没有按期缴纳租金，被告给原告出具的欠条和双方签订的备忘录能够证明被告拖欠原告租金46.5万元，被告称在签订备忘录后又向原告给付过租金，但是没有证据证实。租赁合同到期后，被告应按照合同的约定将房屋交还原告，同时支付拖欠的租金46.5万元。本院对原告要求被告给付租金的请求予以支持。对于原告主张的违约金，根据被告提供的电话录音，原告认可下打租。因为双方在履行合同过程中已经变更了租金的给付方式，故因此违约的责任条款不再适用，对原告主张的违约金不予支持。 对于被告的抗辩，被告称用其投入装饰、装修、增建的设备的残值抵偿了拖欠的租金，被告应当就抵偿行为提供证据。被告认为在备忘录中约定的“如果乙方在规定之日内没有付给甲方全部租金，甲方有权收回该房屋，乙方无条件退出”能够证明抵偿行为。经查实，原告收回房屋的时间是在合同租赁期满日，而不是备忘录约定的2016年2月28日。从备忘录整体看，均没有体现出双方有抵偿租金的意思表示。本院对被告的抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴文宝于本判决生效后十日内支付原告王翠华、冯志刚房屋租金465000元； 二、对原告王翠华、冯志刚其他的诉讼请求不予支持。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8275元，减半收取。由被告吴文宝负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一六年十二月九日 代理书记员  吴 迪