四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11701号上诉人（原审被告）：四川置信商业旅业地产有限公司，住所地：成都市武侯区丽都路6号。法定代表人：单德才，经理。委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：方灿，四川衡平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈怀艳，女，1982年6月30日出生，羌族，住四川省茂县。委托诉讼代理人：罗思宇，四川霖澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，四川霖澳律师事务所律师。原审第三人：成都置信实业（集团）有限公司，住所地：成都市武侯区丽都路6号。法定代表人：杨华。上诉人四川置信商业旅业地产有限公司（以下简称置信商旅公司）因与被上诉人陈怀艳及原审第三人成都置信实业（集团）有限公司（以下简称置信实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置信商旅公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回陈怀艳的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由陈怀艳承担。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。（一）2018年7月-2020年1月期间，陈怀艳无权主张租金。1.《放弃商业街产权认购申请表》系陈怀艳主动提交的证据，用于证明其于2018年6月19日解除了《商业街认购协议》。同时，原审法院认可陈怀艳在2018年6月19日作出解除《商业街认购协议》的意思表示，《商业街认购协议》上有第三人的销售代表签字确认、盖章公司主体亦是第三人委托的销售公司（从一审庭审笔录可知陈怀艳对此是认可的），可见陈怀艳与第三人当时就达成了解除合意，自2018年6月19日起，陈怀艳并非房屋所有权人，无权主张此后租金。但是原审法院又判决陈怀艳有权享有2018年7月起的租金收益，显然与其认定的证据相矛盾。2.原审法院认可2018年6月19日的《放弃商业街产权认购申请书》的真实性，但又认定2020年11月5日协商解除认购协议的效力，其认定的证据系前后矛盾的，始终无法确认《商业街认购协议》的解除时间。3.《租赁协议》有效期在2018年5月届满，陈怀艳主张2018年7月起的租金，应当对此承担举证责任，证明其系2018年7月起的房屋所有权人或有权出租人，同时需证明置信商旅公司实际占有、使用案涉房屋。但是陈怀艳未能提交有力证据予以证明。原审法院未法严格审查陈怀艳是否为本案适格主体，属于认定事实错误。（二）置信商旅公司已于2015年12月25日将《租赁协议》项下权利义务全部转移给案外人成都东虹商业服务管理有限公司（以下简称“东虹公司”），并且书面通知了陈怀艳，根据《租赁协议》第4.2.6条约定，该通知送达陈怀艳后即发生了承租人主体转移的法律效果。陈怀艳在一审庭审过程中，明确承认其已知晓2015年12月起租金是由案外人东虹公司直接支付的，此后陈怀艳从未提出任何异议，视为其认可东虹公司继受承租人身份，双方亦构成事实上的租赁关系。故自2015年12月25日起，置信商旅公司非《租赁协议》项下的承租人主体，未实际占有、使用租赁房屋，也未从案涉房屋中获取任何收益，不应承担房屋租金。二、原审法院违反法定程序。（一）陈怀艳与第三人在案外达成的《调解协议》系原审法院依职权调查收集的证据，但未对案件当事人进行说明，也未听取案件当事人的意见，违反法定程序，不能作为认定本案事实的证据。原审法院未组织各方质证就直接将该《调解协议》认定为法院查明事实，违反法定程序。（二）原审法院对置信商旅公司提交的关键证据未予评判，遗漏本案重要证据材料。置信商旅公司为证明已向陈怀艳送达变更主体通知，向一审法院提交了《通知函》及《邮寄回单号及送达记录》。即使对该证据不予采信，也应当阐述原因与理由，但一审判决完全未提及，违反法定程序，遗漏本案重要证据材料。三、原审法院适用法律错误。一审认定《租赁合同》届满后，置信商旅公司与陈怀艳形成不定期租赁关系，置信商旅应承担支付租金的义务。但租赁期届满后（2018年6月25日），置信商旅自2015年12月起，即未占有使用案涉房屋，亦未从中获取任何收益，置信商旅公司不是实际占有使用人，置信商旅公司与陈怀艳之间无法构成不定期租赁合同关系。综上所述，原审法院事实认定错误，违反法定程序，法律适用错误。请求依法撤销一审判决并改判驳回陈怀艳的全部诉讼请求。陈怀艳辩称，一、本案认定事实清楚，适用法律正确，陈怀艳与置信商旅公司在租赁期满后形成不定期租赁关系，陈怀艳有权向置信商旅公司请求支付租金。双方对案涉租赁合同合法有效均不持异议，置信商旅公司与陈怀艳之间确存在租赁关系。根据《国色天香乐园商业街认购协议》第七条，《放弃商业街产权认购申请书》无致使《国色天香乐园商业街认购协议》解除之效果，其只是作为陈怀艳按照《商业街认购协议》之约定向第三人作出放弃认购的意思表示的程序性事项，第三人也并未向陈怀艳全额退还认购款，案涉房屋产权仍应由陈怀艳享有。《国色天香乐园商业街认购协议》实际解除时间为2020年11月5日，在此之前，陈怀艳仍基于以上认购协议对案涉房屋享有权利，有权主张2018年7月至2020年1月的租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定，租赁期满后，置信商旅公司继续使用房屋而陈怀艳无异议，且陈怀艳获得2019年2月至7月的租金，置信商旅公司和陈怀艳之间形成不定期租赁关系，租赁合同继续履行。按约定，置信商旅公司概括转移《租赁协议》中的权利义务需通知陈怀艳，而一审中置信商旅公司未提交充分证据证明其履行了通知义务。案外人东虹公司向陈怀艳支付租金也不能证明置信商旅公司履行了通知义务。本案不发生案涉《租赁合同》置信商旅公司权利义务由案外人东虹公司承继之效果，陈怀艳仍应向置信商旅公司请求支付租金。《租赁协议》第四条第六款约定置信商旅公司将协议的全部权利义务概括转让给第三方公司承继，自身不再承担任何责任，该条属于不合理免除自身责任且未对该条款进行加黑加粗提示或说明的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，该条款无效。二、原审程序合法。一审判决中“另查明，2020年11月5日陈怀艳与置业实业在温江法院主持下协商解除了认购协议”属法院作出的已生效的调解书所确认的内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，法院依法制作的调解书与人民法院的判决书具有同等法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，原审程序合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈怀艳向一审法院起诉请求：1．判令置信商旅公司向陈怀艳支付从2018年7月至2020年1月的房屋租金77896.62元（以18716.15元每季度计算，共18个月，扣除置信商旅公司已支付的租金）；2．本案诉讼费用等由置信商旅公司承担。一审法院认定事实：2015年6月26日，陈怀艳与置信实业公司签订了《国色天乡乐园商业街认购协议》，认购了国色天乡商业街中国馆xx号商铺。当日陈怀艳即向置信实业公司支付了全部认购款831829元。同日，陈怀艳（甲方）与置信商旅公司（乙方）签订《租赁协议》。协议约定：房屋的租赁期限为三年，自2015年6月26日起至2018年6月25日止，租赁期限的实际起算时间自甲方向置信实业公司付清本房屋的认购全款之日起计算。第三条约定，2015年6月26日至2016年6月25日，每季度税前租金14557.01元；2016年6月26日至2017年6月25日，每季度税前租金16636.58元；2017年6月26日至2018年6月25日，每季度税前租金18716.15元。第四条第一款第八项约定，本房屋的转让与回购参照甲方与置信实业公司签订的认购协议之相关规定。第四条第二款第一项：租赁期间，乙方有权自主使用本房屋租赁期间，也有权自主以转租、分租、联合经营等方式将本房屋提供给其他第三方使用。乙方有权以自己的名义对本房屋进行招租（或招商），并以自己的名义与承租人签订租赁合同，甲方不得干涉。第四条第二款第六项：甲方特别确认，同意乙方有权在本协议签订后在任何时间将其在本协议中的主体地位概括转让给第三方公司（即乙方在本协议中的全部权利和义务均由第三方公司承继，乙方不再承担任何责任或义务），无需再经甲方同意或确认。但乙方应提前3个工作日通知甲方，自乙方通知甲方之日起，本协议中乙方的权利义务即由第三方公司承继，且自该日起，因履行本协议所涉及的所有事务，由甲方与第三方公司直接进行处理。第五条约定，租赁期间，如甲方与置信实业公司签订的【国色天乡乐园商业街认购协议】被解除或本房屋被置信实业公司回购的，则本协议同时予以解除。本协议解除后，甲方不再享有本房屋的任何经营收益及权益。2018年6月19日，陈怀艳填写《放弃商业街产权认购申请表》，该表载明《国色天乡乐园商业街认购协议》、《租赁合同》、《收据》均被收回，案外人东虹公司在该表上加盖销售服务部印章，并载明“待打款后，该申请自行作废”。2020年1月23日置信实业公司向陈怀艳退还认购款100000元。一审庭审中，置信商旅公司称《租赁协议》的权利义务已概括转让给了东虹公司，其已于2015年12月25日向陈怀艳寄送了《通知函》告知陈怀艳。陈怀艳表示从未收到《通知函》，不知晓该情况。陈怀艳并陈述2018年6月前的房租已支付完毕，2019年1月没有收到房租，后到销售部多次催要后，2019年2月至7月由东虹公司支付了租金34400.28元，陈怀艳不清楚东虹公司、置信实业、置信商旅公司三家公司的关系。一审另查明，2020年11月5日陈怀艳与置业实业公司在温江法院主持下协商解除了认购协议。一审法院认为，《租赁协议》约定置信商旅公司可概括转让其权利义务关系，置信商旅公司辩称其已将租赁协议中的权利义务转让给了东虹公司，对此置信商旅公司未提供证据证明，亦无证据证明其按《租赁协议》约定将转让事宜通知了陈怀艳，故对置信商旅公司的该辩称意见，一审法院不予采纳。《租赁合同》第四条第二款第一项约定置信商旅有权自主以转租、分租、联合经营等方式将案涉房屋提供给第三方使用。虽2019年2-7月租金由东虹公司支付，但结合《放弃商业街产权认购申请表》由东虹公司加盖印章，以及庭审中置信商旅公司未提供证明其与东虹公司之间相关关系的证据，故一审法院认为案涉《租赁合同》主体仍为置信商旅公司。《租赁合同》届满后，置信商旅公司与陈怀艳形成不定期租赁关系，置信商旅应承担支付租金的义务。陈怀艳与置信实业公司于2020年11月协商解除《认购协议》，陈怀艳有权收取《认购协议》解除前的房屋租金，陈怀艳请求支付2020年1月前租金的请求，一审法院予以支持。扣除东虹公司已支付的租金34400.28元，置信商旅公司还应向陈怀艳支付金额77896.62元（18716.15元/季度÷3个月×18个月-34400.28元）。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：置信商旅公司于判决生效后十日内向陈怀艳支付房屋租金77896.62元。案件受理费减半收取计874元，由置信商旅公司负担。二审中，置信商旅公司提交了新证据：快递底单，拟证明2015年12月，基于置信商旅公司已将案涉物业承租人的权利义务概括转移给东虹公司，置信商旅公司向众多小业主（与陈怀艳身份相同）均送达了表明权利义务转移的《通知函》。置信商旅公司已履行通知送达义务，陈怀艳对承租人变更知情。陈怀艳质证认为快递单不是原件，对其真实性不予认可，且快递单显示系他人签收，未送到陈怀艳手上。陈怀艳未提交新证据。对于置信商旅公司提交的证据，本院将在本院认为部分进行综合认定。二审中双方均陈述，2016年后即是东虹公司在实际向陈怀艳支付租金，陈怀艳表示当时未注意到支付主体发生变动。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：2018年7月后置信商旅公司是否通知陈怀艳承租人变更事宜及置信商旅公司和陈怀艳之间是否存在事实上的租赁关系。关于2018年7月后，陈怀艳是否是案涉房屋的权利人及是否有权主张租金的问题。根据置信实业公司与陈怀艳于2015年6月26日签订的《国色天乡乐园商业街认购协议》第七条第二款第一项“......则甲方应于乙方办理完取消认购手续之日起三十个工作日内退回乙方已缴纳的全部认购权款项；”、《租赁协议》第四条第一款第八项“（8）租赁期间，本房屋的转让与回购参照甲方与成都置信实业（集团）有限公司签订的认购协议之相关约定。”之约定，完成案涉物业的回购需经陈怀艳在规定时间内提出取消认购申请和办理完全部手续及置信实业公司在陈怀艳办理完取消手续之日起三十个工作日内退回陈怀艳已缴纳的全部认购权款项两个程序。陈怀艳于2018年6月19日提出取消申请，置信实业公司未在规定时间内退还陈怀艳全部认购权款项，且置信实业公司后续并未就此与陈怀艳继续协商，也未对东虹公司向陈怀艳支付租金提出异议，应视为置信实业公司与陈怀艳未就案涉物业回购事宜达成一致，陈怀艳仍是案涉物业的权利人，有权收取租金。置信商旅公司与陈怀艳签订的《租赁协议》专门约定，置信商旅公司履行通知义务即可概括转让租赁协议中的权利义务。陈怀艳在本案中主张未收到通知，租赁协议相对方仍为置信商旅公司。对此，本院认为，陈怀艳提交的载明日期为2018年6月19日的《放弃商业街产权认购申请表》显示，陈怀艳将案涉房屋的租赁合同、收据、认购协议等交付给了东虹公司，东虹公司在该表上加盖印章，结合2016年后东虹公司开始向陈怀艳支付租金的情形，以上事实足以证明，在当时陈怀艳已知晓且认可了案涉房屋事实上系东虹公司在实际承租、管理，《租赁协议》的合同相对方已由置信商旅公司变更为东虹公司，因此在此之后置信商旅公司与陈怀艳间不存在事实上的租赁合同关系，陈怀艳无权要求置信商旅公司支付租金。一审法院认定不当，本院予以纠正。综上所述，四川置信商业旅业地产有限公司的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4537号民事判决；二、驳回陈怀艳全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取874元、二审案件受理费1747元，均由陈怀艳负担。本判决为终审判决。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 何广智二〇二一年八月十二日书记员 袁雅丽