沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初4629号原告：王宇，女，汉族，1992年5月24日出生，住址：沈阳市铁西区。公民身份号码：232332。委托代理人：张爽，系辽宁沈川律师事务所律师。被告：辽宁方达房产开发有限公司，住所：沈阳市铁西区法定代表人：伊双艳，系该公司执行董事。被告：辽宁利达行房地产顾问有限公司，住所：沈阳市皇姑区法定代表人：邵玉林，系该公司经理。原告王宇诉被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2021年4月23日受理后，依法由审判员刘洋担任审判长，与审判员徐光、审判员葛迪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张爽到庭参加诉讼，被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇诉称，2019年7月27日，原告通过某房产中介得知被告辽宁方达房产开发有限公司有商品房出售，于是在中介的介绍下交纳2万元的团购费，1万元的认购定金，7月30日，在中介的带领下，原告到被告一售楼处购买房产，经双方协商，签订商品房买卖合同，房屋地址为沈阳市铁西区利达行金誉小区9层4号，建筑面积49.25平方米，总金额563761元。合同约定出卖人应当在2019年10月31日前交付房屋，至今未交付。另外，原告到房产部门查询备案情况被告知，案涉的房屋买卖合同并没有在房产部门登记备案。故诉至法院，一、判令二被告共同退还原告交纳的位于沈阳市铁西区利达行金誉项目9层4号房屋的首付款103761元及暂计利息金额10000元（以首付款103761元为基数，自2019年8月2日起至2020年8月19日以年利息6分计算；自2020年8月20日起按照一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、请求人民法院判令二被告共同双倍退还原告交纳的购房定金20000元；三、请求人民法院判令二被告共同赔偿原告损失24000元；四、请求人民法院判令二被告共同给付原告违约金3112元。被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司未出庭、未答辩。本院根据当事人陈述及提供的证据，认定事实如下：2019年7月27日，原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订《团购申请书》、《利达行.金誉项目认购协议书》。申请书载明在签署本申请书时原告本人自愿交纳团购服务费，当日原告王宇通过POS机刷卡形式向辽宁芒果网络股份有限公司支付团购费20000元。认购协议书载明原告需缴纳认购定金10000元，该认购定金在签订《商品房买卖合同》及相关文件后自动转为购房款，同日原告王宇向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司交纳了认购定金10000元。2019年7月30日，原告签订了《商品房买卖合同》，出卖人为被告辽宁方达房产开发有限公司，买受人为原告，合同约定原告购买利达行金誉9层4号房屋，建筑面积为49.25平方米，房屋总价款为563761元，首期房款113761元整于合同签订当日交清，其余房款450000元整，由买受人申请商业贷款支付，并于合同签订之日起30个工作日内全部支付至出卖人指定银行账户，支付时间以款项到达出卖人指定账户之日为准。合同第八条约定，出卖人应当在2019年10月31日前将验收合格的房屋交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。原告在该合同买受人处签字，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司在该合同出卖人处盖章。2019年7月30日，原告王宇向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司交纳首付房款103761元。现原告主张出卖人未能按合同约定的期限交付验收合格的房屋，并主张出卖人尚未取得商品房预售许可证，要求解除签订的《商品房买卖合同》，故原告诉至本院。上述事实，有原告的陈述、商品房买卖合同、收款收据、团购申请书、认购协议书等证据，在卷为凭，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告购买的房屋系由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司销售，由被告辽宁方达房产开发有限公司开发的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效，本案中，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司以被告辽宁方达房产开发有限公司名义与原告签订《商品房买卖合同》，原告有理由相信涉案合同系被告辽宁方达房产开发有限公司与其签订，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司的行为已构成表见代理，故被告辽宁方达房产开发有限公司应对违约行为承担相应责任。现因被告辽宁方达房产开发有限公司未能按合同约定的期限将验收合格的房屋交付给原告使用，构成违约，原告要求返还购房款，符合法律规定，本院予以支持。因购房款项实际由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司收取，故被告辽宁方达房产开发有限公司及被告辽宁利达行房地产顾问有限公司负有向原告共同返还义务。关于原告要求被告退还双倍定金问题，原告交纳10000元购房定金后，原、被告签订了商品房买卖合同，该10000元定金转化为购房款，故二被告应共同返还原告购房款113761元（103761元+10000元），对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予以支持。关于原告主张二被告赔偿原告损失24000元（团购费20000元及律师费4000元）问题，该团购费20000元属于因被告辽宁方达房产开发有限公司违约给原告造成的实际损失，本院予以支持，由被告辽宁方达房产开发有限公司向原告赔偿。因该款项收据系由辽宁芒果网络股份有限公司出具，并非被告辽宁利达行房地产顾问有限公司出具，故原告要求被告辽宁利达行房地产顾问有限公司共同返还，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的律师费损失，无合同约定及法律依据，本院不予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，根据合同约定出卖人超过约定期限逾期交付的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。本案中，原告支付购房款113761元，原告主张的违约金3112元不超过合同约定，本院予以支持，应由被告辽宁方达房产开发有限公司承担赔偿责任。因合同相对方系被告辽宁方达房产开发有限公司，而非被告辽宁利达行房地产顾问有限公司，故对原告要求被告辽宁利达行房地产顾问有限公司给付该违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王宇购房款（含定金）113761元；二、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司对本判决第一项承担共同返还义务；三、被告辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王宇赔偿团购费损失20000元；四、被告辽宁方达房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王宇支付违约金3112元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如二被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3518元，由原告王宇承担481元，由被告辽宁方达房产开发有限公司、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司承担3037元；公告费600元，由被告辽宁方达房产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 洋审 判 员  徐 光审 判 员  葛 迪二〇二一年八月二十日法官助理  马艳娟书 记 员  曹福建本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。