广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2536号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：四会市×××××××××××（首层）。统一社会信用代码：914××××××××××××710。法定代表人：冯英宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢宇霞,广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。被告：李伟平，男，1988年11月8日出生，汉族，住广东省四会市×××××××委会沙尾一路十二巷13号，公民身份号码：441××××××××××××813。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称“金凯盛物业公司”）与被告李伟平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金凯盛物业公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，被告李伟平经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金凯盛物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理服务费9041.72元（物业管理服务费从2018年5月1日起，计算至2020年11月30日）；二、判令被告支付滞纳金2712.52元（滞纳金以所欠物业管理服务费9041.72为本金，按本金的30%计算）；三、判令被告支付本案律师费3000元；四、本案诉讼费用由被告负担；上述第一、二、三项合计21033.47元。事实和理由：原告、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：“原告向被告位于四会市×××××××××××××××××屋提供物业管理服务，被告每个月向原告缴纳237.94元物业管理费（建筑面积132.19㎡*1.8元/㎡/月）”。被告从2018年5月1日起未按《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费及产生的滞纳金。原告多次向被告催要均无果。为维护原告得合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告金凯盛物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明被告是案涉房屋所有权人；2.前期物业管理服务协议，证明原告系金凯盛小区的物业服务公司，原、被告原定：原告为被告所在小区共有部分提供服务，被告按建筑面积向原告交纳1.8元/月/㎡的物业费，并约定滞纳金的计算标准；3.收楼确认书；4.入住合约，证据3、4证明被告于2018年3月24日收楼；5.入住承诺书，证明被告承诺遵守《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》、《用户手册》等；6.律师函；7.邮递单；8.邮件追踪流程，证据6-8证明原告委托律师向被告催收物业费；9.委托代理合同；10.律师函发票；11.客户打款回单，证据9-11证明原告为实现债权，委托广东安驰律师事务所对被告通过法律途径追索，支出律师费3000元。被告李伟平未向本院提交书面答辩意见，也未提交相关证据。经审理查明：被告是涉案物业四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾2栋二座2002号房的所有权人。2016年5月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方所购房屋为四会市×××××××××××××××××，建筑面积为132.19平方米；甲方依照本协议之约定为乙方提供物业服务，履行管理职责，制订本小区各项物业管理制度；乙方缴纳物业管理费时间按《房地产买卖合同》中约定的交楼日期开始计收，提前交楼的按实际提前交楼日期计收；物业管理费按建筑面积每月每平方1.8元计算；乙方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费；未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金等合同内容。被告在协议乙方一栏签名捺印；原告在协议甲方一栏加盖公章。2017年12月28日，双方又签订《金凯盛.誉城业主/住户/租户入住公约》，约定业主同意《金凯盛誉城业主临时公约》及各项物业管理规定；并自愿接受原告的管理，相互通力合作，共同维护金凯盛誉城……；声明完全明白及履行、遵守《金凯盛誉城业主临时公约》内容等。金凯盛誉城业主临时公约》约定业主未按时交纳物业服务费、专项维修基金，物业管理公司有权按欠缴金额每日收取1‰的滞纳金；逾期仍未交纳的，物业管理公司有权依法向有关部门提起仲裁及起诉，由此产生的律师费、邮递费及车费等相关费用由欠费业主承担等内容。同日，原告收楼并签署《收楼确认书》、《入住承诺书》，确认对四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾2栋二座2002号房进行验收，认为该物业符合购房合同的标准，同意收楼。因被告没有依约向原告支付物业费，原告委托广东安驰律师事务所于2020年1月7日通过EMS分别向被告两个地址发出《律师函》催收物业费，函件载明被告拖欠2018年5月1日至2019年12月31日的物业管理费4758.84元及滞纳金4485.68元等内容。2020年10月25日，原告与广东安驰律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告委托该律所谢宇霞、马云飞律师作为诉讼代理人，律师费3000元。2020年11月2日，该律所向原告出具金额为3000元的律师费发票。2020年11月6日，原告通过银行转账律师费3000元给该律所。2021年7月1日，原告撤销广东安驰律师事务所马云飞律师的委托代理权限，重新委托该律所张杰律师为诉讼代理人。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按合同的约定履行义务及行使权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告依据合同约定所主张的物业管理费的计价标准（1.80元/㎡/月）、建筑面积（132.19㎡）及被告拖欠物业管理费的期间（2018年5月至2021年6月共38个月），被告未提出抗辩，因此本院认定被告应向原告支付自2018年5月1日起至2021年6月30日止的物业管理费9041.80元（132.19平方米×1.80元/月×38个月＝9041.80元），原告主张被告应支付物业管理费9041.72元，是在法律允许范围内对自身权利的处分，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案案情，综合本案案情，由于原告没有提供证据证明被告已知悉或收取该《律师函》，本院依法向被告邮寄送达了起诉状及证据副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故本院认定违约金应从庭审之日（即2021年7月8日）起开始计算。《前期物业服务合同》约定每月5日前交纳当月的物业服务费，滞纳金按每日3‰的标准计算，原告主张滞纳金以所欠物业管理服务费的30%计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”的规定，在原告未能举证存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费,给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定违约金从2021年7月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至被告缴清相应的物业费之日止。关于原告主张被告支付律师费3000元的问题。被告自愿签订《金凯盛.誉城业主/住户/租户入住公约》，声明完全明白及履行、遵守《金凯盛誉城业主临时公约》内容，《金凯盛誉城业主临时公约》对被告具有拘束力。《金凯盛誉城业主临时公约》约定业主未按时交纳物业费导致物业公司起诉的，由此产生的律师费、邮递费由欠费业主承担。现原告委托广东安驰律师事务所起诉被告追讨拖欠的物业费，双方签订了书面委托合同，且原告已按合同支付了律师费3000元，该律所已履行委托代理职责。因此，原告要求被告支付律师费3000元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告李伟平应于本判决生效之日起十日内向原告四会市金凯盛物业管理有限公司支付2018年5月1日至2021年6月30日的物业管理服务费9041.72元以及滞纳金（滞纳金以物业管理服务费9041.72元为本金，自2021年7月8起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款清之日止）；二、被告李伟平应于本判决生效之日起十日内向原告四会市金凯盛物业管理有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告四会市金凯盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计84元，由被告李伟平负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  卢经和二〇二一年七月二十九日书记员  刘如宁