辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1657号上诉人（原审被告）：付瑶，男，1986年10月12日出生，汉族，住大石桥市。上诉人（原审被告）：左里，女，1986年7月7日出生，汉族，住营口市站前区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙继成，辽宁卓臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁佰亿置业有限公司，住所地大石桥市石桥大街88号。法定代表人：贾敬华，总经理。委托诉讼代理人：耿学敏，辽宁久和律师事务所律师。上诉人付瑶、左里因与被上诉人辽宁佰亿置业有限公司合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院（2019）辽0882民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付瑶、左里的上诉请求：一、请求撤销（2019）辽0882民初5669号民事判决，发回重审，或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、被上诉人负担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、既然原审认定“被告接收房屋进行装修时，该房屋便存在供水、供电、供暖、消防设施不完善、地下室渗水等问题，被告为此询问原告，原告承诺予以解决所存在的问题，原告至今未予解决”，且案涉门市房屋从2014年至今未能竣工验收并达到合格，上诉人亦至今无法取得不动产登记证书，而上诉人要求解除与被上诉人的商品房买卖合同，完全符合第九十四条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等规定，则应当依法判决解除双方的商品房买卖合同，驳回被上诉人的诉讼请求，而原审认为不存在法律规定的解除情形，双方应当继续履行合同，就显系无视案件基本事实，适用法律错误，造成判决结果错误。二、上诉人为从事服装经营，才从被上诉人处购买案涉门市房屋，并投入数百万元对案涉门市房屋进行了装修，但由于被上诉人长期不解决供水、供电、供暖、消防设施不完善、地下室渗水等问题，致使上诉人无法对买受房屋进行有效利用，上诉人的经营活动无法持续有效开展，上诉人购买案涉房门市房屋的合同目的根本不能实现，并造成了上诉人的经济损失巨大，而上诉人要求解除与被上诉人的商品房买卖合同，显然既有事实根据，亦符合法律规范的规定，而原审认为不存在法律规定的解除情形，双方应当继续履行合同，显然是无视案件基本事实，适用法律错误，造成判决结果错误。三、上诉人于原审中提起反诉，要求解除与被上诉人的商品房买卖合同，并由被上诉人赔偿造成的上诉人经济损失。原审对上诉人提起的反诉己开庭审理，亦多次组织双方进行调解，亦未通知上诉人缴纳反诉费，就不存在上诉人未及时缴纳反诉费用。现原审以上诉人未及时缴纳反诉费为由，对上诉人的反诉请求不予审理，显系不当，损害上诉人的反诉诉讼权利。四、虽然被上诉人在双方的商品房买卖合同中约定了商品房预售许可证号为：大房销字××号，但被上诉人始终未提供商品房预售许可证，原审也未责令被上诉人提供商品房预售许可证，就不能确认被上诉人具备预售商品房的资质与否，且鉴于被上诉人长期不进行房屋竣工验收，亦不办理房屋所有权证等情形，上诉人对被上诉人具备商品房预售的许可资质与否提出质疑，请终审予以查明。五、原审判决第二项“原告于本判决书发生法律效力之次日起180日内完成案涉房屋供水、供电、供暖、消防设施、地下室渗水等修复工作，并达到正常使用标准，相关费用由原告负担。被告应积极配合原告修复工作并提供方便，不得人为制造困难，变相拖延”，已超出被上诉人的原审诉讼请求，即违背不告不理的诉讼原则，且需指出：“达到正常使用标准”与达到竣工验收合格标准并不等同，被上诉人的修复工作是否“达到正常使用标准”也没有具体的验收部门给予验收，造成实践中难以操作和衡量。六、既然被上诉人的原因，致使提供的门市房屋存在供水、供电、供暖、消防设施不完善、地下室渗水等问题，且至今未予解决，也没有对门市房屋进行竣工验收等，是双方的商品房买卖合同不能继续履行的根本原因，上诉人就当然有权拒付剩余的房屋价款，而就原审所发生的案件受理费，就应当由被上诉人全部负担。补充通过原审所查明的事实，佰亿公司所提供的房屋存在供水、供电、供暖、消防、地下室渗水等严重质量瑕疵。我们认为按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条和31条的规定，商品房买卖合同司法解释第13条的规定，是完全具备解除商品房买卖合同的这样的事实和法律依据的。所以原审要求继续履行我们认为是错误的。佰亿公司至今不能办理房屋所有权证，按照相应的按照《商品房买卖合同司法解释》第18条和第19条的规定，我们认为也应当判决解除双方的买卖合同。所以我们认为原审在是法律适用上也是错误的。被上诉人辽宁佰亿置业有限公司辩称，上诉人购买被上诉人的门市是现状购买，对被上诉人交房基础设施比如供水供电等问题，购买人即上诉人是清楚的、明知的。被上诉人不存在隐瞒和欺骗。同时导致未办理产权等及验收等责任，完全是由于上诉人占有接收该门市后改变消防等基础设施所致。因此本案中不存在具备解除合同的条件，一审判决合同有效继续履行并无不当。辽宁佰亿置业有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，要求被告继续履行合同；2、判令被告按《商品房买卖合同》约定给付原告剩余购房款700万元及迟延支付房款利息；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月21日原告与被告签订了《钻石广场房屋位置确认协议》（下称协议），确认被告购买原告出售的大石桥市钻石广场1号楼的-107、107、207、307、建筑面积合计为1768平方米门市房，房屋总价款为14136000元，后双方按协议约定签定了《商品房买卖合同》（下称合同），原告即将房屋交付给了被告。被告于2014年7月21日、2015年8月17日、2016年7月29日分三次将首付款7136000元交付完毕，尚有用贷款方式给付的700万元房款至今未付，双方未约定该款的给付期间。双方在合同中约定原告应当在2017年12月31日前，将具备第5种条件的商品房交付被告使用：1、经验收合格；2、经综合验收合格；3、经分期验收合格；4、取得房屋住宅交付使用批准文件；5、达到进户装修条件。并在交付使用后360日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决；被告的房屋仅做商业使用，被告不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。双方在原告逾期交房的违约责任及其他条款中未详细约定解除合同的具体内容。合同中约定了商品房预售许可证号为大房销字××号。被告接收房屋进行装修时，该房屋便存在供水、供电、供暖、消防设施不完善、地下室渗水等问题，被告为此询问原告，原告承诺予以解决，被告便对该房屋进行装修，对部分墙体等做了改动，装修结束后，被告于2017年9月27日正式开始营业，但所存在的问题，原告至今未予解决。另查：被告在诉讼过程中，对原告提出了反诉，但其未能及时缴纳反诉费用。一审法院认为，原、被告所签定的《钻石广场房屋位置确认协议》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，现原告已将案涉房屋交予被告，且被告对该案涉房屋也已实际占有并进行了装修及经营使用，并按约交付了50%以上房款，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方均履行了主要义务，其所签定的协议和合同依法成立，其买卖关系合法、有效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告现已取得案涉房屋实际控制权，原告已丧失了对案涉房屋实际行使所有权的权利，被告在客观上已实际获取了案涉房屋的所有权，该权利应受到相关法律的约束。现被告提出解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于的解释（法释［2003］7号）》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售商品房已抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。从现有的证据看，双方协议和合同中未约定符合本案解除合同条件的款项，原告交付案涉房屋时，在相关设施等方面存在的瑕疵，被告在接收案涉房屋时，其已知道案涉房屋存在的瑕疵，原告不存在故意隐瞒房屋瑕疵的情形，也不存在法律规定的解除情形，因此，依法成立的合同，应受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此，被告提出解除合同及赔偿等的事实依据和法律依据不够充分，其又未能及时交纳反诉费，本院对其所提异议无法予以支持。其可待证据充分时，另行协商或诉讼解决。综前所述，依照相关法律规定，结合双方履行主要义务以及被告实际投入金额巨大并曾实际经营使用等情况，为维护合同交易的相对稳定及诚信原则，避免双方扩大损失，原告要求继续履行合同的诉请，本院应予支持。对原告尚存在的案涉房屋供水、供电、供暖、消防设施不完善、地下室渗水等问题，因是原告所遗留并应解决的问题，应由其在一定期限内予以修复，并达到验收使用标准，具体修复时间，综合考虑确认为6个月即180天为宜，时间从本判决发生法律效力之次日起开始计算，所需费用由原告负担。原告在修复期间，应尽力避免影响被告的经营，被告应积极配合原告的修复并提供方便，不得人为制造困难，变相拖延。如原告未按期履行义务，被告可自行修复，合理费用由原告负担，或者就原告义务的未履行另行诉讼解决。如双方对修复结果有争议，可邀请第三方进行评估、鉴定，费用由过错方承担。对被告未付房款的给付，其亦提出原告交付房屋不合规，其要求给付房款不合理的抗辩，本院予以支持，依公平的原则，被告应待原告在规定期限内完成修复义务后，在规定的期限内给付该部分房款为宜，如逾期则应依相关法律规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失给原告。对原告利息损失的诉求，双方在合同中并未约定用贷款形式支付房款的时间，也未对此违约责任进行相关具体约定，原告虽提出被告未能得以用贷款方式支付房款，是被告个人原因造成的，但也不足以证明其主张的合理性，且原告交付房屋存在的瑕疵等问题始终未予解决，交付的房屋至今未完全达到正常使用标准，其对被告未付房款导致的利息损失亦有过错，其要求支付利息损失理由不够充分，被告也对此提出相关异议，根据相关法律规定并结合本案的实际情况综合考虑，对原告要求被告支付利息损失的诉请，本院不能予以支持。对被告提出的供暖、供电、供水等的损失赔偿，因现有的证据，尚无法查明因原告的原因给被告增加不合理费用的金额，本院对此无法予以确认和支持，其可待原告对案涉房屋瑕疵部分修复后，双方另行协商或诉讼解决为宜。对于诉讼费用，基于原告在房屋买卖过程中亦存在过错，故双方应均担为宜。综上所述，原告符合法律规定的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十七条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《最高人民法院关于的解释（法释［2003］7号）》第九条、《最高人民法院关于的解释（法释［2012］8号）》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、原告辽宁佰亿置业有限公司与被告付瑶所签定的《钻石广场房屋位置确认协议》、《商品房买卖合同》合法、有效。二、原告于本判决书发生法律效力之次日起180日内完成案涉房屋供水、供电、供暖、消防设施、地下室渗水等修复工作，并达到正常使用标准，相关费用由原告负担。被告应积极配合原告修复工作并提供方便，不得人为制造困难，变相拖延。三、被告于原告全部完成第二项修复工作之后的三日内，一次性付清购房款700万元（柒佰万圆）给原告；如逾期给付则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付原告利息损失至该房款付清之日止。案件受理费60800元，由原、被告各负担30400元。本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，”第三十条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”本案中，上诉人付瑶、左里与被上诉人辽宁佰亿置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，第5种条件为“5.达到进户装修条件”。该条款违反了前述所列条例之规定，属于违反行政法规的强制性规定，依法无效，《商品房买卖合同》其余部分有效。双方在签订合同时均有过错，上诉人已实际接收、装修并已营业，且上诉人尚欠被上诉人房款7000000元，要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定解除合同，不予支持。双方应继续履行合同，被上诉人应当交付经验收合格的房屋，在案涉房屋竣工验收合格后，上诉人应当支付尚欠款项。综上所述，上诉人付瑶、左里的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由上诉人付瑶、左里负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽丽审 判 员 崔 卿审 判 员 盖世非二〇二一年八月二十七日法官助理 刘丛博书 记 员 李佩益