辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终2086号 上诉人（原审被告）：甄艳海，男，汉族，1976年7月26日出生，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：清原满族自治县华运物业管理有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇新村街龙呈金湾26-8。 法定代表人：高大闯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于恩杰，辽宁顺清满律师事务所律师。 上诉人甄艳海因与被上诉人清原满族自治县华运物业管理有限公司(以下简称华运公司)物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2021）辽0423民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 甄艳海上诉请求：一、依法撤销清原满族自治县人民法院作出的（2021）辽0423民初399号民事判决，改判驳回一审华运公司诉讼请求;二、一二审案件受理费由被上诉人华运公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“龙呈金湾业主委员会与被上诉人之间签订的合同对龙呈金湾全体业主具有约束力，被告作为合同相对方应履行缴纳物业费的义务”一节认定事实错误，理由如下：首先，被上诉人和业主委员会签订的物业服务合同是在未经合法程序的情况下签订的，侵害了业主的合法权益，依照《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第十一条第三款规定，业主大会履行下列职责：选聘、解聘物业管理企业。第十二条规定：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，…，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。根据上述规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定。而且，业主大会在作出选聘和解聘物业管理企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。由业主委员会选聘的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要经过业主大会的批准才能生效。本案中，业主委员会在选聘被上诉人物业公司时既未召开业主大会，也未经三分之二以上业主同意，其选聘的程序是违法的。物业服务合同是基于违法程序选聘的被上诉人公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《条例》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《条例》属于国务院制定的行政法规，因此，被上诉人与案涉业主委员会签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。其次，案涉的“物业服务合同”签订的双方是业主委员会与被上诉人公司，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，业委会签订合同的行为属于代理行为，其是否有代表签约权要看是否获得业主大会的授权，或者获得小区专有部分占建筑物总面积过半数，且占人数半数以上的业主追认同意。取得代表签约权，业委会与被上诉人签订的服务合同才具备生效要件。而从本案一审查明情况看，业委会并没有召开业主大会获得授权。被上诉人在一审判决送达后至今也未能递交追认名单，因此案涉的物业服务合同的签订，严重侵犯了上诉人和小区业主的合法权益，该合同为无效。最后，案涉的《物业合同》只是由业主委员会盖章，没有证据证明得到业主大会决定或者业主共同决定，该合同对业主及属于业主的共有部分尚未产生法律约束力，被上诉人无权依据《物业合同》取得共有部分经营权，更无权取得相应收益。综上，案涉的《物业合同》只是由业主委员会盖章，没有证据证明得到业主大会决定或者业主共同决定，该合同对龙呈金湾全体业主尚未产生法律约束力，故，一审判决上诉人作为合同相对方应履行缴纳物业费的义务错误，且适用法律错误。请求二审法院依法纠正。二、假设案涉“物业服务合同”有效，但因被上诉人未履行合同义务，上诉人依法也不应当支付物业费。首先，被上诉人在一审庭审自认的其对上诉人的房屋漏水、水表冻坏、门市房屋门前卫生、除雪等物业公司没有提供服务是事实的陈述意见，证明其没有履行合同义务的事实存在；其次，被上诉人从2015年8月1日开始对案涉小区服务，但至其起诉之前，从未向上诉人主张权利，其如果存在给上诉人服务五年多的客观事实，不主张权利不符合逻辑。这也进一步证明被上诉人没有履行合同义务的事实存在。最后，上诉人门前的卫生都是环卫部门打扫，为此上诉人每年都是向环卫部门缴纳费用。这更进一步证明被上诉人没有履行合同义务的事实存在。综上所述，被上诉人2015年入驻龙呈金湾小区时的物业服务合同违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属无效合同，一审原告的诉讼请求于法无据。一审法院未能查清被上诉人从2015年8月1日至2020年7月30日进入涉案小区5年内的财务明细作为基础处理本案，在无法确认被上诉人是在核算合理成本收取物业费的情况下所作出的判决错误，请二审法院查明事实，依法公正改判。 清原满族自治县华运物业管理有限公司辩称，2015年答辩人接手龙呈金湾小区时由县城建局指导，有桥南社区参与，按照法定程序召集了业主大会，在社区与业主委员会签订了物业服务合同，所有手续均已备案。根据《民法典》280条，业主委员会作出的决定在没有侵害业主权益的情况下对小区业主具有约束力。答辩人签订合同后，提供市价相符的服务，而上诉人却没有交纳物业费用，答辩人提供服务包括卫生清洁、冬季除雪、上下水维护和清掏，还包括建筑物附属设施维护。至于答辩人何时向上诉人主张权利是答辩人的权利，答辩人始终给包括上诉人提供服务，并不存在诉讼时效经过的问题。 清原满族自治县华运物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、1、判令甄艳海给付拖欠的2015年8月1日至2020年7月30日物业费9,014.00元；2、案件受理费由甄艳海负担。 一审法院认定事实如下：甄艳海为清原镇龙呈金湾小区2号楼1门市业主。2015年8月1日，龙呈金湾小区业主委员会与华运物业签订物业服务合同约定华运物业为龙呈金湾小区提供为期五年的物业服务，即自2015年8月1日至2020年7月3日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，其中商业物业为每月每平方米1.50元。合同履行期满后，华运公司继续提供物业服务。甄艳海居住的建筑面积为125.20㎡的龙呈金湾2号楼1门市在华运物业服务区域内，甄艳海未缴纳2015年8月1日至2020年7月30日的物业费。另查明，案涉物业合同第三十四条约定，本合同正本连同附件一式四份，甲方、乙方、物价主管行政部门、物价局各执一份，具有同等法律效力。案涉物业合同甲方处加盖清原满族自治县清原镇桥南社区龙呈金湾业主委员会公章，业主委员会成员签字。案件审理过程中，就案涉合同真实性双方发生争议。甄艳海提出案涉物业合同第34条约定，本合同一式四份，但案涉合同没有在物价局备案，与城建局备案合同有差异，对华运公司提供的合同真实性存在异议。华运公司认为备案的约定条款不影响合同效力。 一审法院认为，本案争议焦点为案涉合同效力认定。1、案涉合同第34条约定的效力。本案中，第34条约定本合同正本连同附件一式四份，甲方、乙方、物价主管行政部门、物价局各执一份，具有同等法律效力。并未约定在物价部门备案作为合同生效条件合同备案系行政管理部门的管理行为，因此合同未在物价部门备案并不导致合同无效，故甄艳海以案涉合同未在物价局备案为由提出案涉合同无效的答辩意见，该院不予支持。2、关于汤桂敏在案涉合同签字与案涉合同能否生效之间关系的认定。案涉合同已经加盖业主委员会公章，并有五名业主委员会成员签字，因此汤桂敏仅一人是否在案涉合同签字并不影响案涉合同发生法律效力。综上所述，清原满族自治县清原镇桥南社区龙呈金湾业主委员会与清原满族自治县华运物业管理有限公司之间签订的合同对龙呈金湾全体业主具有约束力。甄艳海作为合同相对方应履行交纳物业费的义务。另，因案涉龙呈金湾小区业主委员会与华运物业签订物业服务合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，商业物业每月每平方米1.50元，华运公司的诉讼请求在合理范围内，该院予以支持。甄艳海提出房屋漏水需要维修的答辩意见，不属于本诉调整范围，可另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：甄艳海于本判决生效后十日内给付清原满族自治华运物业管理有限公司2015年8月1日至2020年7月30日的物业费9,014.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由甄艳海负担。 本院二审期间，应上诉人请求，包括上诉人甄艳海在内到物业办公室查验物业服务合同原件，甄艳海认为，无证据证明物业服务合同是经过业主大会授权订立的，程序违反《物业管理条例》第十一条、第十二条强制规定。合同订立时汤某某不是业主委员会成员，没有权利代表业主签字。涉案合同业主授权人业主委员会主任贾某某本人已出具声明，合同书“贾某某”签名不是其本人签字。2015年的物业合同是当时的业主委员会，即备案的2013年业主委员会签字盖章。而关联案件出现的三个版本2015年物业合同，甲方（物业委员会）一栏的公章盖的都不是2013年业主委员会公章，公章不对。上述意见可证明物业合同是伪造的。2015年法律对门市房收费规定有法可依，根据2015年《辽宁省物业管理条例》第35条、第36条的规定，物业服务收费区分为住宅区和非住宅区。涉案物业服务合同甲方一栏没有一个是门市房业主，都是住宅区业主。住宅区业主无权代表非住宅区业主的权益，即合同无权约束非住宅。本院确认一审法院认定事实。 本院认为，在二审审理期间，小区业主查验了物业服务合同原件并提交了如上意见。但依查明事实可知，该服务合同是在县城建局指导，桥南社区参与下与小区物业委员会签订的，并已实际履行，且涉案物业服务合同真实性已经生效判决确认。甄艳海以合同未经业主大会授权订立，程序违法主张不生效于法无据。依据2015年实施《辽宁省物业管理条例》第三十五条规定，住宅物业服务收费实行市场指导价；非住宅的住宅物业收费，实行市场调节价。涉案物业服务合同区分了住宅和非住宅物业收费标准不违背上述规定，一个物业管理区域只能成立一个物业委员会，涉案物业委员会代表业主订立的物业服务合同对业主甄艳海具有拘束力，甄艳海上诉理由与规定不符，不予采纳。华运公司为龙呈金湾小区包括上诉人甄艳海在内的业主提供物业服务，服务项目不仅包括园区卫生还有园区安全保护、公共设施、建筑物附属设施日常维护、管理等，甄艳海向城管部门交纳的垃圾清理费与小区物业服务费性质不同，也非可以替代物业费中的卫生费，故其主张减免相应物业费用理由不成立。物业服务质量高有助于提升小区整体商业品质，业主按时足额交纳物业费是提高物业服务的物资保障，物业公司服务达不到约定标准，业主可以通过物业委员会提出要求，限期物业公司改正。甄艳海未按物业合同约定交纳物业费，华运公司请求给付应予支持。 综上所述，上诉人甄艳海上诉理由缺少事实依据，其请求不予支持，原审认定事实正确，裁判结果妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由甄艳海负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹立威 审判员  张 秦 审判员  刘晓菲 二〇二一年八月二十三日 书记员  刘佳伟