上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初61352号原告(反诉被告)：徐富荣，男，1981年11月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：杨玲玲，女，1984年9月30日生，汉族，户籍地湖北省荆州市，现住上海市徐汇区。上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：**，上海敏诚善律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆月珍，女，1963年1月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨根水，上海浦银律师事务所律师。原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲与被告(反诉原告)陆月珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。徐富荣、杨玲玲及其委托诉讼代理人**，陆月珍的委托诉讼代理人杨根水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐富荣、杨玲玲提出如下本诉请求：1、判令陆月珍配合将坐落于上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给徐富荣、杨玲玲，继续履行买卖合同；2、判令陆月珍于办理系争房屋过户手续后20日内将系争房屋交付给徐富荣、杨玲玲；3、判令陆月珍自2016年8月6日起按照已付款人民币(以下币种相同)47万元的万分之五每日(每日235元)承担违约责任至判决生效日止；4、案件受理费由陆月珍承担。事实和理由：2016年2月29日，徐富荣、杨玲玲与陆月珍在居间方上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间下，就买卖陆月珍名下的系争房屋达成一致，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(以下《合同》)，徐富荣、杨玲玲按约支付房款47万元。按照《合同》附件三付款协议第4条的约定，双方应当于徐富荣、杨玲玲贷款审批通过后15日内进行交易过户。徐富荣、杨玲玲贷款已经于2016年7月20日审批通过，其后，徐富荣、杨玲玲及中原公司多次催促要求配合办理交易过户手续，陆月珍多次借故拒绝，时至2016年8月，陆月珍公然宣称已过合同约定的过户期限，合同作废，不同意再履行买卖交易，徐富荣、杨玲玲发函催告要求过户，陆月珍回函拒绝办理。陆月珍对徐富荣、杨玲玲的本诉请求辩称：不同意徐富荣、杨玲玲的诉讼请求。虽然双方签署了《合同》，但是系争房屋是陆月珍的唯一房屋，陆月珍告知徐富荣、杨玲玲出售房屋是要置换新的房屋，所以双方约定了第二期房价款的支付方式和日期，且约定如果徐富荣、杨玲玲未能按期支付房价款超过20日陆月珍有权解除合同，在合同约定的期限即2016年6月30日前徐富荣、杨玲玲未能办理出贷款银行的批准手续，也未以自有资金支付第二期房价款。2016年8月10日、2016年8月18日，陆月珍两次致函徐富荣、杨玲玲解除系争房屋的《合同》，所以陆月珍不同意徐富荣、杨玲玲的诉请。陆月珍提出反诉请求如下：1、判令解除陆月珍与徐富荣、杨玲玲于2016年2月29日签订的《合同》及其补充协议；2、判令徐富荣、杨玲玲承担合同违约责任，即赔偿陆月珍违约金306,900元(陆月珍有权在徐富荣、杨玲玲已付的47万元购房款内扣除)。事实和理由为：双方签订《合同》次日，徐富荣、杨玲玲支付陆月珍购房款47万元(含定金)，但嗣后未能合同约定的120日期限内办理完毕银行贷款审批手续，也未在该期限内以自有资金支付房价款并办理房产税申报及产权过户等相关手续。为此，陆月珍分别于2016年8月6日和8月18日两次致函徐富荣、杨玲玲，要求解除双方之间签署的《合同》。陆月珍逾期履行重要合同义务的行为，导致陆月珍合同目的无法实现，已达合同约定的解除合同的条件，并且徐富荣、杨玲玲应对合同的解除承担赔偿责任。徐富荣、杨玲玲对陆月珍的反诉请求辩称：不同意陆月珍的反诉请求。双方签署的《合同》是因陆月珍不配合提供相应的贷款材料导致徐富荣、杨玲玲不能在120天内向银行申请贷款，期间徐富荣、杨玲玲委托中介多次向陆月珍索要材料，陆月珍以身体不舒服为由拒绝提供，合同约定的是120日内徐富荣、杨玲玲向贷款机构申请贷款，不是120天内完成审批贷款。徐富荣、杨玲玲在2016年6月29日申请了银行的住房贷款，符合合同的最迟约定，徐富荣、杨玲玲没有违约，且徐富荣、杨玲玲多次催促陆月珍，要陆月珍履行过户，陆月珍拒绝办理。本院经审理，徐富荣、杨玲玲与陆月珍对《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《合同》、《补充协议》、《收款收据》、《中国工商银行转账凭证》、《上海市房地产登记申请书》、短信、《复函》、《告知函》及国内挂号信函收据，证人田某某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2016年2月29日，徐富荣、杨玲玲与陆月珍经中原公司居间介绍，就买卖系争房屋签订了《合同》，《合同》约定：徐富荣、杨玲玲向陆月珍购买系争房屋，转让总价1,534,500元；签订本合同后次日内，徐富荣、杨玲玲应自行给陆月珍部分首期房价款47万元(含已支付定金)；陆月珍同意徐富荣、杨玲玲通过向贷款银行申请103万元贷款的形式支付第二期房价款，徐富荣、杨玲玲应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后120日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若徐富荣、杨玲玲之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则徐富荣、杨玲玲应于本合同约定产权交易过户当日将其补足并支付给陆月珍；待徐富荣、杨玲玲之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由中原公司收执收件收据，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以徐富荣、杨玲玲为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，徐富荣、杨玲玲应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给陆月珍第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；2016年8月31日前，双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，陆月珍应将系争房屋交付给徐富荣、杨玲玲，同时徐富荣、杨玲玲应自行支付陆月珍房价尾款34,500元；双方确认，在2016年7月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；徐富荣、杨玲玲未按本合同约定期限付款的，应当向陆月珍支付违约金，违约金按未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后徐富荣、杨玲玲仍未付款的，除徐富荣、杨玲玲应向陆月珍支付二十日的违约金外，陆月珍有权单方解除合同，陆月珍单方解除合同，应当书面通知徐富荣、杨玲玲，徐富荣、杨玲玲承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，陆月珍可从徐富荣、杨玲玲已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给陆月珍，已付款不足违约金和赔偿金部分的，徐富荣、杨玲玲应在接到书面通知之日起三日起向陆月珍支付；陆月珍未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给徐富荣、杨玲玲，应当向徐富荣、杨玲玲支付违约金，违约金按已收款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后陆月珍仍未交付的，除陆月珍应向徐富荣、杨玲玲支付二十日的违约金外，徐富荣、杨玲玲有权单方解除合同，徐富荣、杨玲玲单方解除合同的，应当书面通知陆月珍，陆月珍承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，陆月珍应在收到书面通知之日起三日内退还徐富荣、杨玲玲已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；陆月珍承诺于签订本合同后180日内向系争房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若陆月珍未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，则每逾期一日，陆月珍应当按照转让价款的万分之五向徐富荣、杨玲玲支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费；……。签订《合同》的同日，陆月珍与徐富荣、杨玲玲签订《补充协议》，《补充协议》约定：双方约定，现徐富荣、杨玲玲支付陆月珍首期房价款47万元，若陆月珍后期买房缺首付，徐富荣、杨玲玲应减少贷款10万元，转为现金支付陆月珍；本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准；……。2016年1月19日，陆月珍收取系争房屋的购房定金5万元。2016年3月1日，徐富荣通过银行转账支付陆月珍购房首付款42万元。2016年4月，徐富荣、杨玲玲出售房屋的流程完成，中原公司通知陆月珍审税，陆月珍说经适房没拿到，不走程序，之后于2016年6月11日通知陆月珍，陆月珍于2016年6月12日审税，后进行贷款，需要陆月珍提供身份证等材料，陆月珍未提供。2016年7月20日，徐富荣、杨玲玲的贷款审批手续办妥，中原公司通知陆月珍过户，陆月珍说房屋没拿到，一直拖延不过户。出具时间为2016年7月20日的《上海市房地产登记申请书》显示：系争房屋上设立了抵押权人为交通银行股份有限公司上海浦东分行及上海市公积金管理中心、抵押人为徐富荣、杨玲玲、贷款总计金额为103万元的抵押登记。2016年8月10日，陆月珍出具《告知函》给中原公司，《告知函》的主要内容为：《合同》约定双方于2016年7月31日前到房地产交易中心申请办理转让过户手续，陆月珍已将所有过户材料交给徐富荣、杨玲玲，但至今陆月珍未接到任何要求陆月珍去办理过户手续的信息，由于中原公司和徐富荣、杨玲玲没有按照合同流程履行，陆月珍视为徐富荣、杨玲玲违约及中原公司没有尽到责任，使陆月珍不能在约定时间内收到全部房款，造成陆月珍不能置换房屋，现陆月珍决定与徐富荣、杨玲玲终止合同，陆月珍会在2016年8月20日前将首期房款47万元扣除5万元违约金后剩余的42万元房款退还给徐富荣、杨玲玲。2016年8月18日，陆月珍出具《复函》给徐富荣、杨玲玲，《复函》的主要内容为：徐富荣、杨玲玲2016年8月16日《催告函》已收悉，不同意徐富荣、杨玲玲来函所称陆月珍拒绝按约办理申请过户手续的指责；徐富荣、杨玲玲未按约定的期限向陆月珍提供贷款审核通过的相关文件，更没有在完成此条合同义务基础上与陆月珍共同办理产权过户手续，徐富荣、杨玲玲应承担全部后果和责任；陆月珍已于2016年8月10日向徐富荣、杨玲玲及中原公司寄发《告知函》，解除双方签署的《合同》；请徐富荣、杨玲玲提供银行账号，在扣除徐富荣、杨玲玲应承担的违约及赔偿责任后，陆月珍同意将徐富荣、杨玲玲支付的第一期房价款余额返还徐富荣、杨玲玲账户。徐富荣、杨玲玲发信息给陆月珍，主要内容为：徐富荣、杨玲玲就系争房屋过户事宜，发函催告陆月珍2016年8月20日15时前过户，书面的催告函已经发往房屋地址，且查询到已由陆月珍签收，但陆月珍并未配合；现在，最后给予宽限期至2016年8月21日15时前联系徐富荣、杨玲玲方办理过户，逾期，责任严重。本院认为：《补充协议》系对《合同》的补充，视为《合同》的一部分。徐富荣、杨玲玲与陆月珍所签的《合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。一、关于徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍配合将系争房屋过户给徐富荣、杨玲玲，继续履行买卖合同的本诉请求及陆月珍要求判令解除陆月珍与徐富荣、杨玲玲于2016年2月29日签订的《合同》及其补充协议的反诉请求之处理意见。双方约定，在2016年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；陆月珍承诺，在徐富荣、杨玲玲或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于陆月珍故意拖延或者不及时提供相关材料的，徐富荣、杨玲玲按约追究陆月珍的违约责任。徐富荣、杨玲玲于2016年7月20日办出贷款手续，在中原公司通知陆月珍办理过户时陆月珍未予配合，致使双方未能按约定时间办理产权过户手续；在徐富荣、杨玲玲发函催告陆月珍办理产权过户手续后陆月珍仍未办理；陆月珍的行为构成违约，且即使徐富荣、杨玲玲违约不付款，逾期超过二十日仍不付的，陆月珍才有权行使解除合同的权利，而陆月珍于2016年8月10日向徐富荣、杨玲玲发出解除合同通知函时，离双方约定的补足贷款不足金额或以现金方式支付不能通过贷款审批的全额103万元之日即2016年7月31日起尚未满二十日，也不符合双方约定的行使解除合同权利的条件。因此，徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍配合将系争房屋过户给徐富荣、杨玲玲，继续履行《合同》的本诉请求，符合法律规定，予以支持；陆月珍要求判令解除陆月珍与徐富荣、杨玲玲于2016年2月29日签订的《合同》及其补充协议的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。二、关于徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍于办理系争房屋过户手续后20日内将系争房屋交付徐富荣、杨玲玲及要求判令陆月珍自2016年8月6日起按照已付款47万元的万分之五每日(每日235元)承担违约责任至判决生效日止的本诉请求和陆月珍要求判令徐富荣、杨玲玲承担合同违约责任，即赔偿陆月珍违约金306,900元(陆月珍有权在徐富荣、杨玲玲已付的47万元购房款内扣除)的反诉请求之处理意见。《合同》约定，2016年8月31日前双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，陆月珍应将系争房屋交付给徐富荣、杨玲玲，同时徐富荣、杨玲玲应自行支付陆月珍房价尾款34,500元。因陆月珍未及时配合徐富荣、杨玲玲办理产权过户手续并相应延迟了银行贷款发放时间和交房时间，责任在陆月珍。因此，徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍在办理房屋产权过户手续后20日内将系争房屋交付徐富荣、杨玲玲的本诉请求，符合法律规定，予以支持。同时，徐富荣、杨玲玲也应在陆月珍办理产权过户手续后交付系争房屋的同时向陆月珍支付银行贷款103万元及尾款34,500元。陆月珍未按约配合徐富荣、杨玲玲于2016年7月31日前办理产权过户手续，陆月珍应承担相应的违约责任，故徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍自2016年8月6日起按照已付款47万元的万分之五每日(每日235元)承担违约责任至判决生效日止的本诉请求，符合法律规定，予以支持；陆月珍要求判令徐富荣、杨玲玲承担合同违约责任，即赔偿陆月珍违约金306,900元(陆月珍有权在徐富荣、杨玲玲已付的47万元购房款内扣除)的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲与被告(反诉原告)陆月珍继续履行双方所签的关于上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告(反诉原告)陆月珍于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲办理上述房屋的产权登记手续，将上述房屋的产权人由被告(反诉原告)陆月珍变更为原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲，办理产权过户手续中所产生的税费等依法由徐富荣、杨玲玲和陆月珍各自承担；二、被告(反诉原告)陆月珍在上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人变更登记为徐富荣、杨玲玲之日起二十日内将上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲；原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲在上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人变更登记为徐富荣、杨玲玲之日起二十日内支付被告(反诉原告)陆月珍剩余房款1,064,500元；三、被告(反诉原告)陆月珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐富荣、杨玲玲违约金(违约金的计算方式为：自2016年8月6日起至本判决生效之日止按已付款47万元的日万分之五计算)；四、驳回被告(反诉原告)陆月珍的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,652元,减半收取计9,326元，保全费5,000元，共计14,326元，由被告(反诉原告)陆月珍负担；反诉案件受理费2,951元，由被告(反诉原告)陆月珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年十二月二十日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。