辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12636号上诉人（原审被告、反诉原告）：高喜悦，女，1982年3月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙彬，辽宁腾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，辽宁腾坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖语飞，男，1969年3月17日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：遇阳阳，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：姜依彤，北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。上诉人高喜悦因与被上诉人肖语飞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11324号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高喜悦上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审法院认定上诉人对租赁房屋室内设施情况已充分了解，并作实地勘察的认定并不全面客观。一审法院认为房屋交付是2018年12月6日属于供暖季，故上诉人对于租赁房屋没有供暖只能用空调取暖的情况应有一定了解认定错误。1.上诉人考察房屋时是闲置状态，上诉人员工特意询问是否能正常供暖，被上诉人回答可以供暖，只是现在没租出去，今年没有供暖。2.双方签订房屋租赁合同第五条第二款明确约定由上诉人承担供暖费和物业费。可见该房屋可以正常供暖。随后上诉人开始装修房屋，为达到更好供暖效果，将原有暖气片拿掉，安装新暖气。后来上诉人交采暖费时被告知不能供暖，根本没有该户供暖信息。3.后被上诉人承诺找人可以办理供暖，在上诉人提交通话录音中可证明被上诉人始终说房屋可供暖。被上诉人开始就隐瞒房屋不能供暖的重要事实，暖气不能供暖直接影响学校招生情况，很多报名的学生因为教室冷选择退学。肖语飞辩称，一、签订合同前，被上诉人已将房屋供暖情况告知，上诉人明知使用空调取暖情况下签订合同，签订时间正值供暖季。之前是出租于旅店，一直使用中央空调供暖，上诉人知晓。上诉人对房屋没供暖管道，只能用空调取暖情况应有一定了解，不存在被上诉人隐瞒供暖情况。二、被上诉人无根本违约行为，变换供暖方式不足以导致合同目的不能实现。被上诉人从未向上诉人表示过一定可以解决、变换供暖方式。在签合同之前上诉人到房屋看房时是可以明确看到房屋多年一直使用中央空调供暖。合同只是中介提供格式化文本，不能证明被上诉人承诺房屋一定使用暖气供暖。在合同中未约定房屋不能集中供暖系租赁合同解除的要件，以此协商解除房屋租赁合同，因此缺少供暖不符合约定解除合同的情形。房屋无法集中供暖不属于法律规定的出租人对租赁物的瑕疵担保责任范畴。因此被上诉人无根本违约行为。三、上诉人需要向被上诉人支付租金与违约金。在合同履行过程中，被答辩人未按时支付租金,在被上诉人多次催促是否继续租房，不予回复，却仍继续使用涉案房屋的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，同时被答辩人强行在未通知答辩人的情况下强行搬离、破坏屋内设施，此种情况下即构成合同期内违约，需支付百分之二十的违约金，也应该赔偿答辩人的损失。装修行为未经答辩人同意，装修费用应由被答辩人自行承担。肖语飞向一审法院起诉请求：1.被告支付租金100000元（2019年8月1日至2020年5月2日）；2.被告承担迟延支付租金违约金26000元；3.被告支付欠交电费321.79元；4.被告支付逾期给付租金利息从2019年7月1日至实际给付之止的利息按LPR计算；5.被告承担诉讼费用。高喜悦向一审法院反诉请求：1.反诉被告赔付装修费用156,513元；2.反诉被告退还房屋押金10,000元；3.反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告肖语飞系位于沈阳市沈河区，建筑面积156.5平方米商业房产的所有权人。2018年12月5日，原告肖语飞作为甲方与被告高喜悦作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区，租赁面积156.5平方米的房屋出租给乙方。乙方对上述不动产及室内设施情况已充分了解，并作实地勘察。房屋租赁期自2019年2月1日起至2024年1月31日止。首年租金13万元，第二至第五年每年14万元。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意续租，应提前三个月与甲方协商，重新签订租赁合同。乙方承诺该房屋作为办公使用。租金支付方式为2019年2月1日至2019年7月31日的租金每半年65,000元。乙方支付租金的方式：半年交费，提前一个月交付甲方下次应交付的租金。乙方交付甲方押金10,000元。甲方应于2018年12月6日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或租赁合同解除之日起，乙方应于当日内返还房屋、附属设施及钥匙。双方验收后在《房屋附属设施设备清单》上签字盖章；如有损坏，照价赔偿。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。租赁期满，乙方不得破坏房屋原有装修，一切装在墙内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆除、损毁及拆走，同时甲方不予补偿。除此之外，一切由乙方添置的可移动的财产均可搬走。租赁期内，甲方应保障租赁房屋及其附属设施处于安全和正常使用的状态，并由告知该房屋或其附属设施是否存在瑕疵的法律义务。非乙方自身的原因，导致该房屋及其附属设施有损坏或故障，乙方需及时通知甲方修复，并由甲方承担维修费用。租赁期内，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当或认为故意破坏，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方负责维修，并承担其维修费用。经双方协商一致可以解除租赁合同。甲方未按约定交付该房屋或者乙方未按约定支付租金的，每延一日按日租金的1.5倍支付违约金。甲方擅自解除合同，除退还押金，须再支付等额于押金之违约金。甲方合同期内不允许违约，如违约赔付乙方所有装修费用。乙方合同期内违约，需支付甲方百分之二十的违约金。合同签订后，被告高喜悦支付原告肖语飞房屋押金10,000元、半年租金65,000元。2018年12月6日，原告将房屋交付被告。2019年10月，原告高喜悦的代理人与肖语飞沟通因房屋冬天用空调取暖冷，要求原告解决房屋集中采暖问题，肖语飞表示将与供暖公司沟通，在集中供暖冷运行之前解决。2019年10月15日被告高喜悦支付原告肖语飞房屋租金30,000元。2020年4月末被告搬离租赁房屋。2020年5月2日，原告到租赁房屋处发现被告已搬离租赁房屋。2020年5月2日，原告到租赁房屋处发现被告已搬离房屋，原告自行收回房屋。因支付房屋租金问题，原、被告协商不成，原告起诉至一审法院，被告向一审法院提出反诉，一审法院受理后与合并审理。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，肖语飞与高喜悦签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。关于合同解除原因，原告认为系被告未按期支付租金构成违约，被告认为系房屋存在不能供暖问题原告构成违约。一审法院认为，原告向被告交付租赁房屋2018年12月6日，属于供暖季，故原告对于所租赁房屋没有供暖管道只能用空调取暖的情况应有一定的了解。被告能够与原告签订合同，说明被告对于承租房屋状况予以认可。被告交付了原告6个月房屋租金。被告逾期支付租金后于2020年4月底搬离，未与原告办理交接，原告于2020年5月2日自行收回房屋，故原、被告之间的租赁合同于2020年5月2日解除。一审法院认为，虽然原告承诺过帮助被告协调有关部门解决集中供暖问题，但被告未举证证明双方约定不能解决集中供暖问题就协商解除租赁合同。同时，房屋无法供暖并不属于法律规定的出租人对租赁物的瑕疵担保责任范畴，房屋不能集中供暖承租人可以使用空调完成供暖功能，供暖问题不能导致租赁合同目的不能实现，被告无根本违约行为。换言之，供暖问题不足已构成反诉原告要求解除合同并要求反诉被告承担装修费用的依据。关于原告主张被告支付租金2019年8月1日至2020年5月2日租金10万元，因被告已支付3万元应予扣减，故被告应支付原告租金7万元。关于原告主张被告支付违约金26,000元及逾期利息的请求，一审法院认为，被告多次与原告沟通供暖问题，最终仍未能得到妥善解决，故被告未按时支付租金事出有因，并非恶意拖欠。原告对于未能解决供暖问题亦存在一定过错，酌情由被告按过错比例承担违约金20,800元(130,000元×20%×80%)。关于原告主张被告支付电费321.79元，原告提交的缴费凭证地址与租赁房屋地址不一致，原告举证不能证明电费与本案存在关联性，原告该项主张缺乏证据，一审法院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔付装修费156,513元，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告提交的相关证据不能够证明与本案存在关联性。反诉原告主张装修费损失，证据不足，一审法院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还房屋押金10,000元，因反诉原告欠付租金，故在应付租金中予以抵顶，对反诉原告的该项反诉请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告高喜悦于判决生效后10日内支付原告肖语飞房屋租金60,000元；二、被告高喜悦于判决生效后10日内支付原告肖语飞违约金20,800元；三、驳回原告肖语飞其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高喜悦的反诉请求。如被告高喜悦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,820元，由原告肖语飞承担1,000元，被告高喜悦承担1,820元。反诉案件受理费3,630元，由反诉原告高喜悦负担。二审中，上诉人申请证人季某出庭作证，证人是给上诉人干活的木匠，之前是旧暖气，2018年12月证人给拆了换的新暖气，安完之后打压好使，房屋当时是闲置的，向证人支付费用的人姓卢。被上诉人质证意见：证人并不了解双方签订租赁合同之前的真实状况，之前租房15、16年完全是用空调供暖，现在也是。证人出现时间是2018年12月份，在此之前还没签合同，签订日期是12月6日，当时设施一直是空调供暖，所以证人说的根本就是不真实的。而且证人也没有提供相关的打款记录等等，证言跟本案没有关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，上诉人在未与被上诉人办理交接的情况下，于2020年4月底搬离，被上诉人于2020年5月2日自行收回房屋，一审认定双方租赁合同于2020年5月2日解除并无不当，上诉人应给付2020年5月2日前欠付的租金，被上诉人亦应返还上诉人交纳的押金。关于上诉人提前解除合同是否构成违约的问题，因双方所签合同并未约定案涉房屋无法集中供暖则符合解除合同的条件，上诉人亦未提交充分证据证明被上诉人明确承诺过案涉房屋能够集中供暖及可以解决集中供暖问题，且在本案中，供暖问题并非导致租赁合同目的不能实现的理由，故一审认定被上诉人对未能解决供暖问题亦存在一定过错，酌情确定由上诉人按过错比例承担违约金20,800元并无不当。关于上诉人主张其员工特意询问是否能正常供暖，被上诉人回答可以供暖，只是现在没租出去，今年没有供暖，后来被上诉人承诺找人可以办理供暖的问题，因上诉人并未提交充分证据证明其主张，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔付装修费用的反诉请求，因上诉人在履行合同过程中，自行搬离案涉房屋，自身存在违约行为，故一审对上诉人该项反诉请求未予支持并无不当。综上，上诉人高喜悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6450元，由上诉人高喜悦负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年八月二十七日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。