辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6502号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐庆林，男，1964年10月22日生，汉族，住辽宁省庄河市。 委托诉讼代理人：徐海峰（徐庆林之子），男，1989年10月21日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码：91210211554984603N。 负责人：王立峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。 上诉人徐庆林因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐庆林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋物业的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。而根据远洋物业与徐庆林签订的《远洋荣域前期物业服务协议》的第十一条第3款的约定：本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。物业费2.8元系市场价。此约定违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件里对前期物业服务实行政府指导价的规定。故依法照双方的约定，此价格的约定因与法律、法规、规范性文件相抵触，双方合同又同时约定此条件下相应条款无效。故2.8元每平方米的价格条款对徐庆林无效。二、根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。本案中，物业公司已经在业主手册里重新约定了更有利于业主交物业费的方式。一审法院却选择更有利于物业公司的交费方式。明显不当。三、超过三年的起诉期限的部分不应当被支持，无法律依据。四、2021年6月25日一审第二次开庭当中，徐庆林提供了补充证据有关园区内私自添加饮水机的广告和小区地下二停车场私自关闭并占用人防通道私建洗车场的问题在一审判决中丝毫没有体现。远洋物业提供的补充证据全部体现在判决里，且仅过一天就下判，对徐庆林提出的证据不经核实就判决。无视徐庆林的证据，是对徐庆林合法权益的侵害，是对法律尊严的玷污。 远洋物业辩称，不同意徐庆林的上诉请求。 远洋物业向一审法院起诉请求：1、徐庆林给付物业服务费9,809.10元（自2018年1月1日起至2021年9月30日止）；2、徐庆林给付拖欠该物业费的违约金2,942.73元。合计12,751.83元。 徐庆林向一审法院反诉请求：1、确认2.8元每平方米物业费约定无效；2、远洋物业依法公布小区内公共区域收支报表；3、远洋物业依法公示小区年度收支报表。 一审判决认定事实：远洋物业（甲方）与徐庆林（乙方）就乙方购买的远洋荣域房屋竣工验收交付使用后提供前期物业服务有关问题达成一致意见，于2016年10月28日签订了《前期物业服务协议》，协议约定，开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为徐庆林所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预交纳，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。徐庆林系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A4-12-1803号房屋的业主，房屋面积77.85平方米。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，徐庆林未交纳自2018年1月1日起至2021年9月30日止的物业服务费。 一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为徐庆林所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，徐庆林作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现远洋物业要求徐庆林给付拖欠2018年1月1日起至2021年9月30日的物业服务费9,809.10元（2.8元/月/平方米×77.85平方米×45个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于徐庆林提出的诉讼时效问题，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且徐庆林亦认可曾“看到物业委托律所向我发的非正规的催收律师函”，可见远洋物业曾向徐庆林进行过催缴，故远洋物业诉请不存在超过诉讼时效问题。关于徐庆林提出的远洋物业没有达到服务合同约定的服务标准；小区无公共配套设施；公建占用消防通道，违建多；绿化被破坏；人车不分流等的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。如果业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。徐庆林以远洋物业提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于徐庆林提出的根据业主手册，可以选择三个月、半年、一年缴纳物业费的意见，虽然业主手册中有相关内容的表述，但远洋物业、徐庆林双方已经通过签订《前期物业服务协议》的方式对缴纳物业服务费的时间达成合意即按照一年期预缴纳。关于远洋物业主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，徐庆林现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向徐庆林提供服务。从徐庆林提供的证据及庭审陈述看，远洋物业向徐庆林提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对远洋物业要求徐庆林支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于徐庆林提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准无效的反诉请求，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于徐庆林要求确认收费标准2.8元/平方米/月无效的诉讼请求，不予支持。关于徐庆林提出的要求依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价1.3元/平/月的反诉请求，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，远洋物业、徐庆林均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，徐庆林要求收费标准降至1.3元/平方米/月的诉讼请求，于法无据，不予支持。徐庆林的其他反诉请求，没有事实基础和法律依据，不予支持。关于徐庆林要求远洋物业公布2017年至2020年小区年度收支报表的问题，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。在庭审过程中，远洋物业已提供证据证明其对上述年度的物业收支进行了公示，但可以看出远洋物业存在未及时公开收支报表的问题，其中2020年的年度收支报表在2021年5月12日才予以了公示，望远洋物业在以后的工作中能改进该项工作，及时进行公示。判决：一、徐庆林于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9,809.10元（自2018年1月1日起至2021年9月30日止）。二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回徐庆林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币59元（大连远洋基业物业管理有限公司已预交，已减半收取），由徐庆林负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。反诉费25元（徐庆林已预交），由徐庆林自行负担。 二审中，徐庆林提交了新证据：照片一张，拟证明小区内开设了民宿，和物业合同中承诺的封闭小区相互矛盾，远洋公司行为违法。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。远洋物业对前述证据的真实性不予认可。 本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳标准。 上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为有效。被上诉人作为案涉小区的前期物业服务单位向案涉小区及包含上诉人在内的小区业主提供了服务，前述物业服务协议亦对物业费缴纳标准、缴纳时间作出了明确的约定，上诉人主张2.8元/平方米/月的物业费标准无效于法无据，本院不予支持。案涉《前期物业服务协议》对于缴费时间的约定为“物业费每年预交纳，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费”，截至被上诉人于2021年4月提起本案诉讼，对于其诉请的2018年1月1日至2021年9月30日的物业费均已超过前述约定的缴费期限，故一审法院予以支持并无不当。现上诉人对一审判决认定的欠费期间及房屋面积并无异议，故一审法院认定上诉人应向被上诉人缴纳2018年1月1日至2021年9月30日期间的物业费9,809.10元正确，本院予以确认。 上诉人主张被上诉人未按协议约定提供物业服务，小区内存在私自在地下停车场人防部位设立洗车经营场所、经营民宿、绿化未达标、私自开挖地下室、公共车位随意私划停放等违规行为、被上诉人不作为一节，被上诉人非具有行政管理权限的执法机关，对于小区内业主实施的违法违规行为不具有行政管理权和处罚权。物业服务范围包括公共设施的养护与维修、排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面内容，单项服务在某时段出现的瑕疵不足以否定物业服务企业为维护小区建设和为业主提供舒适生活环境所付出的努力。上诉人在案涉期间内未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条之规定向被上诉人主张权利，现又以拒缴物业费的方式表达不满情绪不应得到支持。从上诉人一、二审提供的证据看，被上诉人在案涉小区内提供的物业服务尚存在需提高和完善之处，被上诉人作为案涉小区的物业服务企业，亦应严格按照《前期物业服务协议》约定履职，加强与业主的沟通，对于业主提出的问题积极解决，尽到勤勉义务。 上诉人一审中认可被上诉人公示过2017年收支情况，且表示听其他业主称已公示过2018年、2019年的收支情况；对于2020年收支情况，被上诉人一审第二次庭审中已提供了在第一次庭审后在案涉小区公开收支情况的证据，上诉人虽对相关公示情况及具体公示信息不予认可，但未提供反驳性证据，故应认定被上诉人已履行了与收支相关的公开义务，一审未予支持上诉人此部分诉讼请求并无不当。 关于上诉人提出的诉讼时效抗辩，虽然上诉人在一审中对于被上诉人提供的在入户门上张贴书面催缴函的照片不予认可，但承认收到过被上诉人发出的含有催缴物业费内容的律师函，故一审法院认定被上诉人的案涉诉请未超过诉讼时效正确。 综上所述，徐庆林上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐庆林负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 王慧莹 审判员 王家永 二〇二一年八月十一日 书记员 王 亮