安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1626号上诉人（原审被告）：陈猛，男，1970年10月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：邹涛，安徽全路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄建，男，1990年1月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。被上诉人（原审原告）：毕藏藏，女，1990年6月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：方东，安徽徽杰律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：董飞，安徽徽杰律师事务所律师。原审第三人：蚌埠市光宇灯具有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区沫河口工业园区金潼路18号。法定代表人：王兆永，该公司经理。上诉人陈猛因与被上诉人黄建、毕藏藏、原审第三人蚌埠市光宇灯具有限公司租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈猛上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判或者将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由黄建、毕藏藏承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。黄建于2020年11月18日向陈猛送达《通知函》时，并未附上案涉厂房产权变更登记的证明材料或者人民法院执行的相关材料，仅仅送达一张《通知函》，因此陈猛无法确认案涉厂房产权变更的真实性与否；其次，正如《通知函》所陈述的事实，前期事务的处理一直由黄建的哥哥作为委托人与陈猛进行沟通，陈猛自始至终没有见到黄建本人，也没有黄建的具体地址或者联系方式等任何信息，客观上也导致陈猛无法将是否继续承租案涉厂房的意思表示向黄建在合理期限内做出。陈猛在收悉黄建送达的《通知函》后，以口头形式明确向黄建的委托人表示要求继续承租该厂房，但因双方对于履行合同的内容发生争议，黄建认为陈猛如需继续承租案涉厂房，需要支付半年租金8万元，根据《厂房租赁合同》约定，陈猛租赁厂房面积为2300平方米，年付租金16万元，而陈猛实际承租的厂房只有一间面积约1300平方米，陈猛认为不应当按照半年租金8万元的标准进行支付，在双方就上述合同履行的内容发生争议后僵持不下，后续双方亦通过淮上区沫河口派出所协调处理未果。因此并不存在一审判决所认定的陈猛未就是否承租厂房及支付租金等事宜与黄建协商。2.一审判决适用法律错误。《民法典》第五百六十三条第一款第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。”但在本案中，黄建适用本条规定来解除合同的条件并不具备。因合同双方对于原《厂房租赁合同》中涉及租赁标的物的面积以及租金标准产生了争议，租赁标的物的面积以及租金支付与“主要债务”的履行密切相关联，合同双方就主要债务履行的具体内容尚未明确的情况下，一审法院直接适用该条之规定，判决解除陈猛与黄建的厂房租赁合同，显属适用法律错误。黄建、毕藏藏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案黄建通过淮上法院提起的网络司法变卖程序以最高价取得涉案土地的使用权及地上附着物的所有权，在执行过程中执行法院也依法告知了作为承租人的陈猛执行相关情况，案涉厂房租赁合同系陈猛向执行法院提供，充分说明陈猛对案涉土地及厂房的执行相关情况是知情的，在2020年9月30日淮上法院作出生效裁定，裁定涉案土地的使用权及地上附着物的所有权归黄建所有，黄建于当日取得了该份裁定，依法取得了相关权利，在拿到裁定后黄建多次联系陈猛沟通后续的租赁事宜，要求陈猛向黄建支付房租，但是陈猛一直予以拒绝，甚至拒绝黄建进入案涉的土地与厂房，双方为此多次发生纠纷，由沫河口派出所多次出警调解，在2020年11月18日黄建向陈猛书面送达了《通知函》一份，要求陈猛确认是否继续承租相关厂方，如果继续承租将应履行相应的支付租金义务，如果不在承租，应予黄建办理解除合同相关的手续，陈猛在收函后仍然是拒付租金，并且继续使用租赁物至今。另外陈猛明知案涉土地已经进入执行阶段，其在法院勘验现场后，仍然强行修建地坪，并且主张以修建费用抵扣应付租金，通过上述事实可知双方之间的争议并非是租金支付多与少的问题，而是陈猛根本拒绝支付租金，根据民法典703条关于租赁合同的定义，租赁合同中支付租金是承租人的根本义务，本案在黄建取得土地的使用权及地上附着物的所有权后，拒绝按照租赁合同的约定向黄建履行支付租金义务，经过黄建的催告之后，仍然拒不履行，故一审法院依据法律规定判令解除案涉厂房租赁合同据有事实及法律依据，综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈猛的上诉理由不成立，没有事实及法律依据，请维持原判。蚌埠市光宇灯具有限公司对陈猛上诉理由无异议。黄建、毕藏藏向一审法院起诉请求：1.判令解除蚌埠市光宇灯具有限公司和陈猛于2017年8月10日签订的《厂房租赁合同》；2.判令陈猛立即腾退承租的蚌埠市光宇灯具有限公司院内房屋和场地；3.判令陈猛以年租金160000元标准支付2020年9月30日至合同解除日的租金，现暂计至2020年12月10日为31123.29元；4.判令陈猛以年租金160000元标准支付自合同解除日至实际腾退之日的房屋占有使用费；5.本案的诉讼费用由陈猛承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，五河县光宇灯具有限公司与陈猛签订《厂房租赁合同》，约定：“1.甲方（指五河县光宇灯具有限公司，下同）出租给乙方（指陈猛，下同）的厂房坐落在光宇公司院内西部3号车间，厂房面积2300平方米。二、租赁期限1.厂房租赁自2017年8月10日起至2027年8月9日止，租赁期壹拾年…租金：甲乙双方约定，租赁标的物每年的租金为16万元，半年一付，金额为8万元。……”2017年底，3号车间因大雪而导致灭失。黄建在一审法院提起的网络司法变卖程序中，以最高价3158160元的价格竞买了蚌埠市光宇灯具有限公司所有的沫河口工业区××潼路西侧××星塑胶北侧工业用地【土地证号五国用（2014）第××××号】及地上附着物。2020年9月30日，蚌埠市淮上区人民法院作出了（2020）皖0311执恢2号之一执行裁定书，裁定：一、沫河口工业区××潼路西侧××星塑胶北侧工业用地，土地证号五国用（2014）第××××号的土地使用权、地上附着物的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人黄建时起转移；二、买受人黄建可持本裁定书到房产土地管理机构办理相关产权过户登记手续。2020年11月11日，国有建设用地使用权变更登记至黄建、毕藏藏名下。另查明，五河县光宇灯具有限公司现更名为蚌埠市光宇灯具有限公司。一审法院认为，黄建向法庭提交的《厂房租赁合同》复印件，陈猛及蚌埠市光宇灯具有限公司均未提出异议，据此可知，租赁合同客观真实；该租赁关系发生在黄建竞买成功前，且黄建竞买成功后原租赁期限并未届满，故在案涉厂房上设立的陈猛在先租赁和黄建在后竞买应受《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定调整。黄建作为案涉厂房的竞买人，在竞买成功之日起虽然受“买卖不破租赁”原则约束，不能解除原租赁合同，但是其有权收取竞买成功之日起以后的租金；2020年9月30日，一审法院发出《执行裁定书》,自该日起黄建取得包括涉案厂房在内的合法产权，有权获取相应权利。黄建有权向陈猛收取2020年9月30日之后的租金。陈猛在收到黄建发出《通知函》之后，陈猛未就是否承租厂房及支付租金等事宜与黄建协商；而其在庭审中提出其所承担的工程款应该抵扣支付给蚌埠市光宇灯具有限公司的租金，这与其庭审中提供的《协议书》约定的其建设的厂房由蚌埠市光宇灯具有限公司全额回收不符，且其提交的证据不能证明其实际投资建设的工程款，也不能证明其向蚌埠市光宇灯具有限公司支付租金的事实，对其不应支付租金的抗辩理由一审法院不予采信。鉴于陈猛在收到《通知函》既不向黄建支付租金，也不与黄建就相关纠纷协商解决，导致黄建不能根据法律规定，获取《厂房租赁合同》项下的权利，黄建有权解除合同。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第二款的规定，判决：陈猛与蚌埠市光宇灯具有限公司于2017年8月10日签订的《厂房租赁合同》于2021年1月13日解除；陈猛于判决生效之日起十日内将承租的蚌埠市光宇灯具有限公司内的房屋和场地腾空；陈猛按照年租金16万元的标准支付自2020年10月1日至2021年1月13日期间的租金；陈猛按照年租金16万元的标准支付自2021年1月14日至实际腾退之日的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，减半收取289元，由陈猛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。黄建提交《通知函》的复函一张，证明陈猛对于黄建是涉案租赁物的权利人是知情的；回函中陈猛拒付租金的理由是在2017年7月24日一次性支付了10年的租金，该理由与陈猛在一审中的抗辩以及庭审的陈述明显矛盾。本案3号车间是2017年底大雪压塌的，陈猛在复函中称2017年7月24日就一次性支付10年房租，如果在此之前租金就已经支付了，何来后期双方协议一致的抵扣。另外陈猛的复函也说明了拒绝履行租金的客观事实。陈猛质证意见：对该份证据的真实性无异议，证明目的有异议，陈猛主张10年租金已经付清，陈猛已经向蚌埠市光宇灯具有限公司支付了部分现金的租金，双方已经达成口头协议约定由陈猛施工的厂房由蚌埠市光宇灯具有限公司在合同到期后抵扣租金。该证据可以说明陈猛在收到黄建发出的通知函后及时与黄建就厂房租赁事宜进行协商。蚌埠市光宇灯具有限公司对该份证据未发表意见。本院认证意见：对黄建提交的《通知函》复函，陈猛对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。一审审理查明的案件事实依据充分，本院予以确认。另查明，2017年底3号厂房因大雪灭失后，陈猛搬至1号厂房。2020年5月9日，经安徽城致不动产评估咨询有限公司评估，土地证号五国用（2014）第2576号土地上工业厂房建筑面积为1380平方米。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.案涉《厂房租赁合同》是否应予解除；2.陈猛应按照何种标准向黄建、毕藏藏支付租金及房屋占用使用费。关于案涉《厂房租赁合同》是否应予解除。租赁合同的标的物应具有合法性、有体性、不可消耗性、具有使用价值、特定性等特点，其中特定性是指租赁合同的标的物应当是特定的物。陈猛与蚌埠市光宇灯具有限公司在案涉《厂房租赁合同》中约定租赁标的物为3号厂房，面积为2300平方米，故该3号厂房应是双方认可的租赁特定物。2017年底3号车间因大雪灭失，在租赁物灭失的情况下，原《厂房租赁合同》已失去了履行的基础，合同效力自然终止。后租赁物变更到陈猛目前占有使用的面积为1380平方米的1号厂房，陈猛与蚌埠市光宇灯具有限公司之间虽未对租赁1号厂房签订新的租赁合同，但双方已形成事实租赁关系。2020年9月30日，一审法院发出《执行裁定书》后，黄建、毕藏藏即取得土地证号五国用（2014）第××××号土地及地上建筑物的所有权利，黄建、毕藏藏依法承继该1号厂房上的租赁关系，陈猛应及时履行向黄建、毕藏藏支付租金的义务。陈猛在诉讼中虽称其与蚌埠市光宇灯具有限公司约定用投资建设厂房的工程款抵扣租金，其租金已向蚌埠市光宇灯具有限公司交清，但未提交支付租金的凭证，其在一审提交的与蚌埠市光宇灯具有限公司签订的协议书中也未有双方关于用建设厂房费用抵扣租金的约定，故陈猛以此为由拒付租金的依据并不充分。陈猛与蚌埠市光宇灯具有限公司之间未对租赁1号厂房的期限作出明确约定，应视为不定期租赁。陈猛在收到黄建、毕藏藏发出的《通知函》后，未主动与黄建、毕藏藏协商租金事宜，拒绝向黄建、毕藏藏支付租金，截至本案呈讼，陈猛累计拖欠黄建、毕藏藏租金三月余，故黄建、毕藏藏有权依法解除双方之间的租赁关系。关于陈猛应向黄建、毕藏藏支付租金及房屋占有使用费的标准。在租赁物已发生变更的情况下，黄建、毕藏藏要求陈猛按原2300平方米厂房的租金标准支付租金及房屋占有使用费不符合客观实际，亦无合同及法律依据，本院不予支持。陈猛在诉讼中未提交其支付1号厂房的租金标准，鉴于原3号厂房与1号厂房均在同一地块，参照原《厂房租赁合同》约定的2300平方米的厂房租金为每年16万元，本院对1号厂房租金标准按厂房面积酌情调整，该1380平方米厂房年租金为（160000÷2300）×1380=96000元较为适宜。一审此节认定不当，本院依法予以纠正。综上所述，陈猛上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初299号民事判决；二、判令解除黄建、毕藏藏与陈猛之间的租赁关系；三、陈猛于本判决生效之日起十日内将承租的土地证号五国用（2014）第××××号上的房屋和场地腾空；四、陈猛于本判决生效之日起十日内按照年租金96000元的标准向黄建、毕藏藏支付自2020年10月1日至2021年1月13日期间的租金；五、陈猛于本判决生效之日起十日内按照年租金96000元的标准向黄建、毕藏藏支付自2021年1月14日至实际腾退之日的房屋占有使用费。六、驳回黄建、毕藏藏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费578元，减半收取289元，由陈猛负担173元，由黄建、毕藏藏负担116元；二审案件受理费578元，由陈猛负担347元，由黄建、毕藏藏负担231元。本判决为终审判决。审 判 长 罗传继审 判 员 胡玉巧审 判 员 穆 莉二〇二一年八月二十四日法官助理 田 蕾书 记 员 夏婧楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。