天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初6899号原告：马越，男，1988年4月22日出生，汉族，天津市热力有限公司员工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：任亚军，天津乐佳律师事务所律师。原告：张楠，女，1987年12月5日出生，汉族，天津市水泥工业设计研究院员工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：任亚军，天津乐佳律师事务所律师。被告：王海涛，男，1980年12月2日出生，汉族，天津第四中学教师，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：翟中玉，天津张盈律师事务所律师。原告马越、张楠与被告王海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马越及其委托诉讼代理人任亚军、原告张楠及其委托诉讼代理人任亚军，被告王海涛及其委托诉讼代理人翟中玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马越、张楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与二原告签订的《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》，配合二原告办理坐落在天津市××11-3-501房屋的过户手续，并将该房屋按《房屋买卖居间合同》的约定交付二原告；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金15.2万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：二原告系夫妻关系,2016年7月4日原告张楠通过房屋中介家家美房屋信息咨询服务部与被告签订《房屋买卖居间合同》，购买被告名下位于天津市××11-3-501房屋，合同约定，房屋成交价为152万元，原告于2016年7月4日向被告支付定金10万元作为部分房款，余款142万元的付款方式为买方贷款，年限与金额以银行审核批复为准，首付款于2016年8月31日前筹齐。合同还约定，卖方逾期交付房屋，每逾期一日向买方支付房屋售价千分之一的违约金，逾期超过十五日向买方支付房屋售价的10%作为违约金。后二原告与被告于2016年8月18日到房管局签订《天津市房产买卖协议》，该协议约定，原告应将首付款45万元于本协议签订5日内存入资金监管中心，协议签订后30日内双方办理房屋所有权登记手续，被告须于2016年10月15日前将房屋交付原告。原告于签订上述《天津市房产买卖协议》的当日即2016年8月18日就办理了房屋贷款手续，并将首付款45万元存入资金监管账户。2016年8月29日银行通知贷款已经审批完成，原告于2016年9月30日开始还贷，至此办理房屋过户手续的条件已经具备。此后原告通过房屋中介多次通知被告办理房屋过户手续，但被告提出要求原告额外增加房款，原告不同意被告恶意涨价行为，被告则表示拒绝办理房屋过户手续及房屋交接手续。故二原告呈诉。二原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一、房屋买卖居间合同，用以证明2016年7月4日原被告双方通过中介签订房屋买卖合同，被告将自己名下坐落于北辰区探景园11-3-50房屋出售给原告，房款152万元。合同约定卖方逾期支付房屋每逾期一日向买方支付该房屋售价千分之一作为违约金，逾期超过15日仍不交付房屋，卖方应向买方支付房屋价款10%作为违约金。证据二、原告支付定金10万元的凭证，用以证明原告向被告支付定金10万元。证据三、天津市房产买卖协议，用以证明2016年8月16日二原告与被告在房管局签订《天津市房产买卖协议》，约定45万元作为首付款打入资金监管中心，余款申请银行贷款，被告须于2016年10月15日前向买方交付房屋。证据四、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证，证据五、贷款审批完成凭证，该两份证据结合用以证明原告履行了合同的全部义务。证据六、原告还贷凭证，用以证明原告已经履行房屋买卖合同的全部义务，自2016年9月就开始向银行偿还贷款。被告王海涛辩称，不同意二原告的诉讼请求。原被告签订的两份房屋买卖合同已经解除，被告不应承担任何违约金及赔偿金。理由是：一、双方签订的《房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同）具有法律效力，双方签订的《天津市房产买卖协议》（以下简称买卖协议）没有对上述居间合同作任何变更，该买卖协议约定本协议未尽事宜双方另行订立补充协议，附件为本协议不可分割的部分，具有同等效力。被告认为居间合同系该买卖协议不可分割的一部分，对双方具有法律约束力。二、该居间合同对合同的履行和解除作出了特别约定，该合同第七条第2款约定“如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方需返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同”，本条款应视为赋予卖方保留解除合同的权利。合同第四条约定“买卖双方委托居间方协助办理该房屋过户、银行贷款及代收代付等相关手续，买卖双方应积极配合并亲自到场办理，若不按约定办理逾期七天视为单方解除合同，违约方按第七条第1、2、3款承担违约责任。”该条款规定了合同单方解除的条件、程序和责任。三、被告已经按照合同约定的解除条件和程序行使了合同赋予的解除权，无法继续履行。2016年8月18日被告未办理银行面签，2016年9月7日被告通过中介通知买方房子不卖了。2016年9月17日双方进行面谈。2016年9月22日被告未办理报税手续，2016年9月26日卖方未办理过户手续。2016年9月28日中介向被告发出履约催告函，被告在七日内又未按约定办理房屋过户手续，庭审中原告主张未收到解除合同通知，被告又当庭书面通知二原告解除合同。四、被告确有不能履行的事由。被告每月收入5000余元，需承担两个孩子的抚养费，赡养母亲和爷爷。本案诉争房屋系被告唯一住房，如继续履行合同将导致被告及其母亲、爷爷无处居住。五、被告无需支付赔偿金、违约金、无需双倍返还定金。依双方约定该合同已经解除，被告不存在交付房屋的义务，不存在逾期交房的事实。被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一、房屋买卖居间合同，用以证明双方于2016年7月4日签订了合法有效的合同，合同赋予了卖方单方解除合同的权利，规定了卖方单方解除合同的程序，也明确了解除合同的违约责任是双倍返还定金，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方继续履行此合同。证据二、补充协议，用以证明变更了房屋买卖居间合同的有关条款。证据三、天津市房产买卖协议，用以证明双方于2016年8月18日签订了房屋买卖协议，协议中没有约定违约责任及单方解除的内容，关于上述问题应该适用房屋买卖居间合同的规定。证据四、违约催告函，用以证明原告知道被告未履行相关过户手续已逾7天，也证明在中介的见证下双方已经解除了合同。证据五、离婚协议，用以证明被告已经离婚要承担抚养两个孩子的义务。证据六、介绍信，用以证明被告父亲已经去世，母亲没有任何收入，和被告共同居住需要被告抚养，还有80岁的爷爷也需要被告抚养。证据七、户口本，用以证明被告离婚。证据八、解除合同通知书，用以证明被告履行了解除合同的手续。经当庭质证，被告对二原告提交的证据一真实性、关联性、有效性认可。对证据二收到10万元的事实认可，但是该款不是定金。对证据三、四认可。对证据五真实性不认可。对证据六不认可。二原告对被告提交的证据一至证据四的真实性均无异议，但是不认可其证明目的。证据五与本案无关，离婚协议的双方就是被告及被告的委托诉讼代理人，二人签订离婚协议的时间为2016年8月12日，是恶意的，是为了此案所为。另外，协议离婚应该有婚姻登记机关所发放的离婚证。对证据六的真实性有异议，与本案无关联性。对证据七真实性及证明目的不认可。对证据八不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月4日原告张楠与被告王海涛、天津市北辰区家家美房屋信息咨询服务部签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于天津市××11-3-501房屋出售给原告张楠，该房屋附属设施包括：房屋整体装修，厨卫整体装修、小区地上车位壹个的使用权；成交价格为152万元，相关税费由买方承担，买方购买方式为按揭贷款，买方于2016年7月4日交付10万元给卖方作为定金，并作为第一部分房款，第二部分房款142万元的付款方式为：买方的贷款年限与金额以银行实际审核批复为准，买方须于2016年8月31日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构。卖方同时将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续，卖方须配合买方在居间方指定银行提交贷款申请并按贷款银行规定提供所需资料及签署所需法律文书，卖方承诺于全款到账一周内将房屋及钥匙交付买方使用，同时承诺该房屋转让的附属设施齐全、完好、无欠费。该合同第七条第2款约定：如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方需返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同。（此条款不对抗本合同第七条第7款）。该合同第七条第4款约定：买卖双方委托居间方协助办理该房屋过户、银行贷款及代收代付等相关手续，买卖双方应积极配合并亲自到场办理，若不按约定办理逾期七天视为单方解除合同，违约方按第七条第1、2、3款承担违约责任。该合同第七条第7款约定：卖方逾期支付该房屋，每逾期一日，应向买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金，逾期超过十五日卖方仍不交付该房屋，卖方应向买方支付该房屋售价10%作为违约金，并承担相应的法律责任，该合同第十一条约定：卖方承诺此房屋过五年且按家庭计算无第二套住房，如有第二套住房卖方承担个税。2016年7月6日原告在张楠与被告王海涛签订《补充协议》一份，约定买方向卖方支付订金10万元；买方支付首付款时居间方借给卖方8万元，打入买方首付款账户，利息为零；卖方得到买方支付的房屋全款时，偿还居间方8万元借款，买方同意在房管局打出买卖协议后的3日内日到银行办理贷款手续。2016年7月8日原告张楠支付被告王海涛10万元。2016年8月18日原告马越、张楠与被告王海涛签订《天津市房产买卖协议》，约定被告将天津市××11-3-501房屋出售给原告马越、张楠，房价款150万元，首付款45万元，申请银行贷款105万元，监管房价款合计150万元；二原告应自订立本协议之日起5个工作日内将监管的全部房价款或者首付款45万元，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；被告须于2016年10月15日前将房产及相关证明交付二原告；协议订立后，双方应在30日内日到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。当日，二原告将首付款45万元存入房地产交易资金监管中心专用账户。2016年9月1日建设银行通知原告马越，其申请的个人再交易住房贷款已于2016年8月31日发放，每月30日为还款日。同日，银行告知原告马越公积金贷款已发放，首期还款日为2016年9月30日。2016年9月30日原告偿还贷款6264.39元。后中介预约后通知二原告与被告于2016年9月22日至房管局办理报税业务，2016年9月26日办理房屋产权转移登记手续，但被告未能如期至房管局办理报税手续。2016年9月28日中介向被告发出《履约催告函》，通知被告于2016年10月9日下午至天津市北辰区房管局办理报税手续，逾期视为被告单方违约。至本案庭审辩论终结前，被告仍未配合原告办理报税及房屋产权转移登记手续。另外，被告王海涛与其委托诉讼代理人翟中玉原系夫妻关系，2016年8月12日双方签订离婚协议书，约定：双方婚生女和婚生子由翟中玉抚养，被告支付抚养费；坐落于河西区浯水道与枫林路交口祺××20-2-601归翟中玉所有；坐落于北辰区××11-3-501归王海涛所有。本院认为，原告张楠与被告王海涛、案外人天津市北辰区家家美房屋信息咨询服务部签订的《房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同）、原告马越、张楠与被告王海涛签订的《天津市房产买卖协议》（以下简称买卖协议）均系当事人自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应按照合同的约定全面履行合同义务。对于二合同之间不一致的地方，应依当事人真实意思予以确定。对于房屋价格，居间合同中约定的价款为152万元，买卖协议中约定的价款为150万，结合实际给付情况看，当事人之间达成的真实成交价格应为152万元。对于被告主张合同已经解除一节，居间合同中虽约定了解除条件，但结合合同的履行情况，双方已依据居间合同签订了买卖协议，原告亦已履行了合同约定的付款义务，现被告主张解除合同，有违诚实信用原则，从保护交易安全的角度出发，对被告要求确认合同已经解除的主张，本院不予支持。二原告已按合同的约定支付了全部房款，被告应按买卖协议的约定协助二原告办理房屋所有权转移登记手续，并将房屋及时交付二原告。被告主张合同不具备履行条件，无法继续履行，本院不予支持。被告未能按照合同约定及时将房屋交付二原告，属违约，应承担相应的违约责任。对于办理房屋所有权转移登记手续的相关费用应按居间合同的约定，由二原告承担。对于房屋交付日期，应以原被告在买卖协议中约定的交付时间为准，即2016年10月15日。对于交房标准，应以居间合同中约定为准，附属设施应包括：房屋整体装修、厨卫整体装修。对于小区地上车位壹个的使用权，双方均未提供证据证明原告对车位享有合法使用权及处分权，对此本案不予处理。对于逾期交房的违约责任，双方当事人在居间合同中约定的违约金过高，本院酌情予以调整。参考原告主张的实际损失情况及同地段同类房屋租金标准，对于违约金的数额，本院酌情确定为按每月3000元计算。综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告王海涛于本判决生效后十日内日配合原告马越、张楠办理北辰区探景园11-3-501房屋的所有权转移登记手续，办理手续的相关费用由原告马越、张楠承担；二、被告王海涛于本判决生效后十日内日将北辰区探景园11-3-501房屋腾出，并将该房屋及附属设施（包括房屋整体装修、厨卫整体装修）交付原告马越、张楠；三、被告王海涛按每月3000元的标准给付原告马越、张楠逾期交房违约金（自2016年10月16日开始计算至本判决确定的腾房日期止）；四、驳回原告马越、张楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由被告王海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  赵志刚二〇一六年十二月二十七日书 记 员  霍 磊附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。