辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终5061号 上诉人（原审原告）：李龙，男，1976年7月2日出生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审被告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，营业场所大连市中山区港景园1号2单元4层2号。 负责人：金山，分公司总经理。 委托诉讼代理人：张颖，女，公司员工。 委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。 上诉人李龙因与被上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清且有误。原审判决认定：“形成于不同时间的不同位置的部分照片尚不足以证明被告国宝公司未尽到维修义务，被告另行提供的国宝物业于2019年5月17日发布的《关于物业统一维修漏水重要通知》也证明了国宝公司并未怠与履行合同约定的房屋共有部分，共用设施的维修义务，故对原告第一项诉讼请求，本院不予支持。”首先，国宝物业公告的维修漏水通知，是由原告庭前提供的证据，证明了雨季对业主及原告造成的影响和损失。不能用于证明被告切实履行了合同约定。按物业合同的（第8页）共用设施设备维修养护的约定：建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。国宝物业均不能提供，以证明其履约的行为。其次，形成于不同时间的证据照片，恰恰证明了每至雨季均因排水不畅而造成的多年困扰。上诉人也是年年报检修，但物业仅是登记了事，从未有过实质性的履约行为。2.原审判决适用法律不当。原审判决认定：“被告国宝公司主张房屋损失系由原告擅自改动管道及硬覆盖导致，原告对此予以否认，本院认为，原告应当对建筑物的共有部分、共用设施设备与自身房屋损失之间是否存在因果关系负有证明义务，因其未提供存在因果关系的证据，故对原告第二项诉请不予支持。”国宝物业公告的维修漏水通知及其内容，就是承认漏雨对房屋损失的有力证据，物业管家也对事实登记和现场拍照，当时均未提出异议。所以，“因”就是国宝物业未对排水设备维护（也没有提供维护记录），且有断裂排水管为证，“果”就是上诉人室内的大白损坏；以及物业公告作为佐证。依据最高人民法院《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违规责任的，人民法院应予支持。”另外，庭审记录中被上诉人也未对漏雨与房屋损坏提出异议，仅提出“损失系由原告擅自改动管道及硬覆盖导致”的主张，上诉人亦给以否认。根据《民事诉讼法》第64条，理应由被上诉人对此举证并阐述因果关系。3.上诉人已缴纳往年的物业费，但长期得不到基本居住条件的物业保障；因此在物业合同的长期履行期间内，上诉人依据《合同法》第66条，主张先履行抗辩权，以保障今后的合法权益；不存在未形成事实与潜在权利无法认定的矛盾。综上上所述，正如一审所依据民法典第509条中所述：“事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚信原则”。特依《民事诉讼法》第147条的规定，提出上诉，请予改判，从而维护上诉人的合法权益。 大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审原判，事实与理由：同一审答辩意见及举质证意见。 李龙向一审法院起诉请求：1.被告对房屋所属配套的排水管道、落水管、电梯间、配网井等公共设施设备进行定期维护，保障雨季不因相关设备的断裂、堵塞、积水倒灌等因素损坏室内大白；2.被告赔偿原告修复室内大白的材料款、人工费等合计2000元；3.原告在物业有效履行合约前有先履行抗辩权可暂缓支付物业费；4.案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：原告李龙系大连市甘井子区中体奥林匹克花园小区柳韵街39号2单元102房屋业主，被告国宝公司与案涉小区的开发商大连乐百年置业有限公司于2019年3月1日签订《前期物业服务合同》，选聘国宝公司为案涉小区提供前期物业服务。2019年3月23日至2019年3月26日，案涉小区召开业主大会，国宝公司被选聘为该小区的物业管理公司承继了该小区原物业管理公司广东中奥物业管理有限公司大连分公司的合同权利、义务，在案涉小区服务至今。前期物业服务协议约定：国宝公司应对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮服务与管理。其中房屋的共用部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备指共用物业的地下排水主管道、落水管维护、水泵房、配电房、电梯…停车场车库、公益性康乐设施和共用设施设备等；物业公司亦应向业主方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；业主应当按期交纳物业费等。合同还约定了其他事项。被告国宝公司曾向大连市甘井子区法院提起诉讼，要求原告李龙支付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，大连市甘井子区人民法院于2020年10月23日作出判决，判令原告李龙支付物业费。原告已依照判决履行完毕。 一审法院认为，本案的争议焦点有两个：一、国宝公司是否未尽到对公共设施设备的维护义务；二、原告房屋损失是否应由物业公司承担；原告提供的照片显示其房屋北侧的排水井及排水管存在不同程度损毁。上述两张照片形成于2019年11月与2020年9月22日，其提供的电梯间墙壁问题的照片形成于2018年8月20日。物业服务涉及的范围较大、内容繁杂。是一项持续的、系统的工作。形成于不同时间的不同位置的部分照片尚不足以证明被告国宝公司未尽到维修义务。被告另行提供的国宝物业于2019年5月17日发布的《关于物业统一维修漏水重要通知》也证明了国宝公司并未怠于履行合同约定的房屋共有部分、共用设施的维修义务。故对于原告第一项诉讼请求，本院不予支持；原告以房屋损失为由要求物业公司赔偿材料及人工费2000元部分，被告国宝公司主张房屋损失系由原告擅自改动管道及硬覆盖导致。原告对此予以否认。本院认为，原告应当对建筑物的共有部分、共用设施设备与自身房屋损失之间是否存在因果关系负有证明义务，因其未提供存在因果关系的证据，故对于原告该项诉请本院不予支持；至于原告要求缓交物业费一节，因原告已将过往产生的物业费结清，物业服务合同已进入到下一个履行周期，尚未产生物业费交纳方面的纠纷，对于尚未形成的事实与潜在的权利等本院无法予以认定，故对于原告要求享有先履行抗辩权，暂缓支付物业费的诉请，本院不予支持。 综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第九百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李龙的诉讼请求。案件受理费25元，由原告李龙负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据，且对一审查明事实均无异议，经审理本院对一审查明事实予以确认。另补充查明：李龙一审提交“物业维修通知照片”内容为“关于物业统一维修漏水通知尊敬的小区业主为了维护全体业主的整体利益，物业将在雨季来临之际统一维修家中漏雨、透汗问题（业主自行改装、改造不在保修范围内），如家中有漏水透寒问题请务必尽快到物业报修……国宝物业2019.5.17”，对照片中《关于物业统一维修漏水通知》的真实性，当事人一审均无异议，应予确认。 本院认为，李龙一审为证明其主张提交“照片7张”，其中1张为“物业维修通知”，另6张为电梯间隔壁等地方的照片。依据“物业维修通知照片”中《关于物业统一维修漏水通知》载明内容可以认定“被上诉人在雨季来临之际积极的履行相关义务”，一审经审理认为“国宝物业于2019年5月17日发布的《关于物业统一维修漏水重要通知》也证明了国宝公司并未怠于履行合同约定的房屋共有部分、共用设施的维修义务。故对于原告第一项诉讼请求，本院不予支持”并无不妥，二审无据撤销。关于李龙一审提出的其他诉讼请求，其提交的照片不足以证明其主张的事项，一审经审理认为“原告应当对建筑物的共有部分、共用设施设备与自身房屋损失之间是否存在因果关系负有证明义务，因其未提供存在因果关系的证据，故对于原告该项诉请本院不予支持；至于原告要求缓交物业费一节，因原告已将过往产生的物业费结清，物业服务合同已进入到下一个履行周期，尚未产生物业费交纳方面的纠纷，对于尚未形成的事实与潜在的权利等本院无法予以认定，故对于原告要求享有先履行抗辩权，暂缓支付物业费的诉请，本院不予支持。”亦无不妥，二审无据撤销。 综上所述，李龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由李龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  王家永 审判员  王 歆 审判员  毕春燕 二〇二一年八月二十七日 书记员  于 涵