盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1102民初1409号原告：盘锦惠邦绿城物业服务有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区化工街滨河小区栋号5。法定代表人：郭刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙超，女，汉族，1976年2月26日出生，该公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区。被告：马宗红，女，汉族，1970年10月3日出生，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：白林雪（与被告为母女关系），女，汉族，1992年9月20日出生，盘山县人民医院医护人员，住辽宁省盘山县。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司与被告马宗红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年05月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司委托诉讼代理人孙超，被告马宗红及其委托诉讼代理人白林雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告2019年1月1日至2020年12月31日物业费2,102.98元，滞纳金1,149.75元，共计3,252.73元。2、请求法院判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告为湖滨北沥小区业主，该业主物业类型为一般住宅小区，面积109.53平方米，物业收费标准为每平方米每月0.8元，在2019年1月1日至2020年12月31日拖欠原告物业费2,102.98元。以及逾期按日3‰的滞纳金1,149.75元，共计3,252.73元。经原告多次催缴拒不缴纳，故原告诉至法院。被告马宗红辩称：一、物业成立之时并未对业主进行告知，我们不知情，物业费的收取标准我们不清楚，他们是今年4月份上门来收物业费的，我才知道物业费的事。当时我已经把我家的情况告知了物业，当时物业并未理睬我们，等到我收到传票，才知道被起诉了。二、我家房顶漏雨的问题，多次和物业反映过，物业也登记了，也派人去拍照，也有人从楼道的出口爬上去到房顶去看现场的情况。但是迟迟未解决，我去找物业，物业没有人和我说过他们不管房顶的维修。说让我等着，如果物业公司不管房盖维修，应该及时告知我，我可以自行维修，现在因为他们迟迟不告知我，造成了我房屋损失扩大。三、还有小区里的菜园子，物业公司应该将其改造为绿化区域。至今无人处理。四、我还认为物业公司的服务态度不好，与物业无法沟通。五、园区近一个月设立了门禁，不交物业费，不给门禁卡，导致不能进入小区。六、园区卫生服务不到位，存在楼道内有烟头、苍蝇乱飞的情况。楼道内杂物堆积，玻璃不清理。小区的杂草没人修剪。小区的门禁是这两个月才安装好的，但是他们让我们把前两年的物业费补齐，我们不同意。我们对于原告的物业服务范围不知晓，我认为原告服务不到位，有的服务没做到，有的服务做的不好。本院经审查认定事实如下：因政府政策，盘锦市政建设集团有限公司将湖滨北沥小区物业管理委托给盘锦保惠公共设施服务有限公司。2018年1月1日，盘锦保惠公共设施服务有限公司又将该小区物业管理委托给本案原告。2018年该小区成立了业主委员会，2019年1月1日该小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定将湖滨北沥小区物业管理委托给原告。委托管理期限为2019年1月1日至2019年12月31日。物业服务费每平方米0.8元/月，缴纳费用时间自2019年1月1日开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先缴纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。合同第二十一条约定乙方违反本合同第五章的约定，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权解除本合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。合同还对委托事项、双方权利义务，服务质量等做了约定。2020年1月1日，因上一合同到期，湖滨北沥小区业主委员会又与原告签订了《物业服务合同》，合同约定又原告继续为该小区提供物业服务，委托管理期限为2020年1月1日至2020年12月31日，合同其他内容不变。合同签订后，原告提供了相应的服务，因被告未交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，原告诉至法院。另查，被告为湖滨北沥小区5号楼2单元601室实际使用人。房屋建筑面积109.53平方米。2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费为2,102.98元（109.53平方米×0.8元/月×24月）。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业合同复印件，小区保安巡警记录9页，站岗、除雪、除草、工程维修、垃圾清运、园区绿化、化粪池清掏照片3页共计30张，保洁清扫记录3页，物业费催缴单1张，被告提供的照片20张,视频2组及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：因政府政策调整，原告惠邦绿城物业服务有限公司于2018年1月1日接管该小区，进行物业管理。后与该小区业主委员会签订了两份《物业服务合同》，合同内容未违法国家强制性法律规定，合法有效。根据法律规定，业主委员会签订的物业服务合同对原告及业主具有约束力。原告依照合同约定提供了物业服务，被告理应按时交纳物业费，故对于原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称关于原告主张被告逾期交费按日千分之三支付滞纳金一节，因原告的物业服务合同系与业主委员会签订，其并未提供证据证明该合同已经向被告公示，被告已经知晓滞纳金的约定，且物业是服务行业，其应提高自身服务质量，加强与业主沟通，不应通过收取违约金的方式督促被告交纳物业费，因此对于滞纳金的请求，本院不予支持。关于被告辩称小区内有人种菜，破坏绿化一节，该问题是由于小区内部分业主的不良行为所致，根据法律规定，物业服务企业对业主、物业使用人违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人有及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理的义务，并无强制执行权，故被告以上述理由拒绝支付物业费，理由不成立，本院不予支持。关于被告辩称原告存在保洁、绿化、安保等方面服务不到位一节，本院认为，物业服务具有公共性，目的是为满足全体业主和使用人共同的服务需求，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障被告利益而损害已交费业主利益现象的发生。故虽原告服务可能存在一定的瑕疵，但业主应当通过正当渠道提出合理化建议，根据《物业服务合同》的约定，如果原告未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求原告限期整改。逾期未整改的或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期未履行约定义务的，甲方有权解除本合同。可见，如被告认为原告服务质量不达标，可以要求业主委员会行使其权利，要求原告限期整改，而并不能以此拒绝交纳物业费。综上，对于被告的此项辩解，本院不予采纳。需要说明的是原告作为物业服务企业，在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，阻止小区业主进入小区等方式催交物业费，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马宗红于本判决生效之日起十日内给付盘锦惠邦绿城物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日的物业费2,102.98元；二、驳回原告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告马宗红负担，于本判决生效之日起七日内向盘锦市双台子区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的50.00元，应予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  房明明二〇二一年八月十六日书记员  王 淞