四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终1311号 上诉人（原审原告）：邓宗华，男，汉族，1986年7月出生，住四川省西昌市。 被上诉人（原审被告）：领悦物业服务集团有限公司西昌分公司。住所地：四川省西昌市东南街山水阳光新城1幢1单元1层北2号。 负责人：吴雪芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡雪，该公司员工，代理权限为一般代理。 上诉人邓宗华因与被上诉人领悦物业服务集团有限公司西昌分公司（以下简称领悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2021)川3401民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邓宗华上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人对领地凯旋国际公馆7栋1单元公共区域存在的楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面、顶面渗水问题进行组织修缮；3、诉讼费、律师费等由被上诉人承担。事实和理由：1、按照《前期物业服务协议》的约定，被上诉人公司应代理业主对共用部位和公共区域进行承接查验，至少每月对房屋公共部位进行检查和巡查，并形成相关记录。在发现问题后，及时向开发商和施工单位进行反馈并解决问题。上诉人于2018年即开始多次向被上诉人反映案涉渗水问题，被上诉人公司不可能是直到2020年9月份才发现渗水问题，渗水问题至今依然存在，足以认定被上诉人违反合同约定未全面履行合同约定义务，其没有在合理期限内及时组织开发商和施工单位修缮、督促其解决其渗水问题，才导致上诉人不得不提起诉讼，造成了诉讼费律师费等损失。被上诉人在一审中多次发表虚假陈述意见，一审中的《关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修致中亚建业建设工程有限公司的函》、《关于领悦物业服务有限公司西昌分公司工程维修的情况说明》、《施工方整改记录》三份证据是被上诉人与施工单位串通伪造形成，该行为属于《中华人民共和国民法典》第一百六十四条第二款“代理人和相对方恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”2、保修期并非宽限期，一旦下雨渗水问题即会导致房屋建筑结构中钢筋锈蚀速度加快，影响整栋房屋的整体使用寿命，影响商品房转让价格。被上诉人应当及时消除渗水问题，消除隐患。被上诉人与施工单位恶意串通，放任开发商和施工单位拖延履行保修义务，浪费大量时间的保修期，其应在其浪费的保修期时间范围内继续承担保修责任，延长相应的保修期。3、被上诉人虚假陈述以及其串通施工单位伪造虚假证据的行为已经构成消费欺诈，严重扰乱了司法审判秩序，按照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，被上诉人虚假陈述及伪造虚假证据的行为应当受到法律严惩，被上诉人和中亚建亚建设工程有限公司严重扰乱司法审判秩序的行为不该逍遥法外。 被上诉人领悦物业公司辩称，1、前期物业服务协议的约定，上诉人称被上诉人应该带领业主进行承接查验，以及组织开发商进行修缮相应的问题，被上诉人认为前期物业服务协议的约定在一审中已经查明，并非被上诉人代理去解决问题。被上诉人严格按照前期物业服务协议的约定，履行了物业服务的职责及时联系。既然施工单位对案涉的漏水进行排查，并且督促施工单位进行了维修，已尽到了合理的物业服务义务。关于承接查验系物业公司进驻时对项目的一个承接查验与本案没有关系，上诉人称2018年开始漏水但并没有相应的证据。关于上诉人陈述被上诉人发表虚假意见，被上诉人所有陈述均是真实与施工单位关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修中的建议、建设工程有限公司的函、维修情况说明，以及施工方整改记录均系真实，同时能够证明我们物业公司已经履行了合理的物业服务义务。2、关于保修期，保修期系前期物业服务协议、临时管理规定以及法律规定的保修期，物业服务我公司也在保修期内积极联系施工单位进行处理。但物业企业并非施工单位，没有办法要求施工单位立即去进行维修，施工单位也有相应的施工计划，并非拖延履行保修义务，且案涉的漏水处施工单位一直在进行维修，被上诉人一审提及的7栋1单元顶部墙面及负一楼非机动车停车场场面，施工单位也在进行维修。3、关于上诉人称虚假陈述及虚假证据的行为构成消费欺诈完全属于是对我公司的**。 原审原告邓宗华向一审法院起诉请求：1、判令被告全面履行物业服务义务，对领地凯旋国际公馆7栋1单元公共区域存在的楼梯间顶部墙面渗水等问题进行全面养护、维修和管理。2、本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定的事实：邓宗华系领地.凯旋国际公馆7栋1单元19楼2号物业的业主，领悦物业服务集团有限公司西昌分公司系该物业的物业管理企业。领地.凯旋国际公馆7号楼的建设单位是西昌领地房地产开发有限公司，施工单位是中亚建业建设工程有限公司，该工程的竣工验收时间是2016年11月17日。2015年9月25日邓宗华夫妇（甲方）与领悦物业服务集团有限公司西昌分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：乙方公共管理房屋事项包括房屋建筑共用部位的养护和管理；乙方按《四川省（区域性）地方标准DB5101/T073-2011》住宅物业服务等级划分提供四级物业服务，包括房屋及设施、设备的维修、养护良好。乙方对物业管理区域内的公用部位、共用设施设备制定合理的工程维保计划，配备工作人员进行养护、维修、运行和管理。专项维修基金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，紧急情况按《临时管理规约》约定执行。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成双方选择向西昌市人民法院起诉的方式处理，且产生的律师费、诉讼费等由败诉方承担。同日，邓宗华夫妇签署承诺书，承诺同意并遵守建设单位制定的《临时管理规约》，该临时管理规约载明：“第十七条业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：（六）发生下列情况时，全体业主授权物业服务企业应当组织维修、更新或者采取应急防范措施......经核准后其费用在专项维修基金中列支......1、屋面防水损坏造成渗漏的；第十八条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，物业管理费区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。”。邓宗华入住后发现所在楼栋顶楼楼梯间及负1楼非机动车停车场间顶部、墙面在雨季出现渗水现象，并向领悦物业服务集团有限公司西昌分公司工作人员反映要求修复，由于该案涉物业工程尚在质量保修期内，领悦物业服务集团有限公司西昌分公司于2020年9月22日向施工单位中亚建业建筑工程有限公司发函，要求施工单位在2020年9月25日前进场对包括案涉部位在内的物业渗、漏水问题进行维修。中亚建业建设工程有限公司收到领悦物业服务集团有限公司西昌分公司发函后，即安排人员进场对包括案涉负1楼墙面、顶部渗水在内的物业渗、漏水问题进行了处理，并于2020年12月2日给领悦物业服务集团有限公司西昌分公司出具书面说明，载明“贵公司于2020年9月22日向我司发送的关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修致中亚建业建设工程有限公司的函，我司已收悉并于2020年9月安排人员进场维修，其中7栋1单元顶楼楼梯间墙面渗水系外墙面渗水导致，暂不影响使用，我司排查时雨季已过，无法确定漏水点，需在雨季来临时，排查确定漏水点后将内外墙一并修复。我司承诺于质保期满前全面修复贵司致函所载漏水点位。”。经现场查看，案涉物业部位有处理过的痕迹，未见有渗水现象，不影响正常使用。 另查明，领悦物业公司原名称为四川汇丰物业服务有限公司西昌分公司。2012年1月20日邓宗华与西昌市西郊法律服务所签订委托代理合同，约定邓宗华缴纳代理费6000.00元。邓宗华实际支付了该代理费。审理中，邓宗华将第1项诉讼请求变更为要求领悦物业公司对领地凯旋国际公馆7栋1单元公共区域存在的楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面渗水进行维修。 一审法院认为，邓宗华、领地物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《临时管理规约》的内容不违反法律规定，且邓宗华夫妇签署承诺书承诺同意并遵守，该《临时管理规约》对邓宗华具有法律约束力。 本案的争议焦点是领悦物业公司对案涉楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面渗水问题是否应当承担维修责任。首先，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，屋面防水工程、有防水要求的房间和外墙面的防渗漏，在正常使用下，最低保修期限为五年。房屋建筑工程保修期从工程验收合格之日起计算；《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。本案中，案涉物业工程的竣工验收时间为2016年11月17日，根据上述行政法规的规定，案涉渗水问题属质量缺陷且尚在保修期内，依法应当由施工单位或建设单位承担保修责任。其次，虽然案涉《前期物业服务协议》约定：“乙方对物业管理区域内的公用部位、共用设施设备制定合理的工程维保计划，配备工作人员进行养护、维修、运行和管理。专项维修基金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，紧急情况按《临时管理规约》约定执行。”，但同时案涉《临时管理规约》也明确约定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，物业管理费区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。”，因此，应视为双方当事人对物业在保修期限和保修范围内的保修责任由建设单位承担进行了约定。再者，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业约定按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中领悦物业公司作为物业服务企业，向施工单位发函，要求施工单位限期对包括案涉部位在内的物业渗、漏水问题进行维修，施工单位也进行了部分维修，并承诺在保质期满前全面修复，已经按物业服务合同的约定，提供了相应的服务。加之，根据查明的事实，案涉渗水问题只是在雨季发生，并不影响物业的正常使用，不属于物业服务合同约定的“紧急情况”，无需由领悦物业公司采取紧急措施处理。故对案涉楼梯间顶部、墙面及负1楼非机动车停车场墙面渗水问题的维修，领悦物业公司无合同义务也无法定义务，不应当承担维修责任。邓宗华要求领悦物业公司承担其支出的律师费的理由也不能成立。综上，对邓宗华的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告邓宗华的诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取计150.00元，由原告邓宗华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。 上诉人提交的证据： 第一组：《物业公司制作并公示的楼栋管家蓝花楹信息展示牌》一张。拟证明通过公司的公示牌刻意证明蓝花楹这个人就是该公司的员工，这个微信号就是公司使用的微信号，不管哪个员工使用都代表公司。被上诉人质证意见：真实性、合法性无异议，关联性有异议，在一审中没有否认这个号码，但是蓝花楹不是个人，只是一个微信号，蓝花楹不是公司的员工。当时管家不是所谓的蓝花楹这个人，所以没有虚假陈述，陈述的都是事实。 第二组：《四川省（区域性）地方标准DB510100/T073-2011》一份。拟证明根据规定被上诉人发现问题应当组织开发商和施工单位进行维修，还有被上诉人肯定知晓案涉房屋漏水问题及产生的时间。被上诉人质证意见：真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，该组证据达不到证明目的，发现漏水以后被上诉人及时向施工单位发函进行了维修，并且有相关的施工记录。 第三组：《四川省住宅物业管理规程》一份，拟证明被上诉人每个月巡查楼梯间一次且有相应的记录，因此被上诉人肯定知道漏水的时间并且应当组织开发商施工单位进行维修。被上诉人质证意见：三性均不予以认可，该份管理规程现实使用，房屋的主体巡查和本案的争议焦点没有关系，被上诉人不知道漏水的事情。第二个是房屋主体的巡查等和本案争议焦点没有关系。本案被上诉人并没有否认不晓得漏水这个事情，而是不晓得与上诉人在2020年9月以前的一个报修记录，因为当时没有相关的记录在被上诉人这边保存。被上诉人2020年9月份发现漏水之后，就及时联系了施工单位进行维修。 第四组：物业公司设置在7栋1单元楼梯间顶部渗水墙面旁边的《保洁签到表》视频，拟证明通过该份员工签到记录表，能够证明被上诉人的员工每天都会到该处签到，那么被上诉人是应该知道此处漏水的时间。被上诉人质证意见：三性均有异议，没有拍摄时间，不能证明之前的状态，更没有办法证明2017、2018年的状态，只能证明现状。 第五组：《7栋2单元楼梯间顶部墙面照片》2张，拟证明漏水和裂缝是该小区的通病，被上诉人发函维修不应当只维修一单元，应当包括所有存在漏水问题的楼栋，因此被上诉人一审提交发函维修是虚假的。被上诉人质证意见：合法性、真实性有异议、不能达到证明目的。上诉人发现的所有问题，不仅仅包括了上诉人主张的一单元7栋1单元这一处，包括了很多处，所以说不能达到上诉人的证明目的，其他漏水的与本案没有关联。 第六组：《2020年西昌市防汛减灾工作圆满结束工作动态》，拟证明西昌市2020年9年22日至10月15日处于汛期期间，被上诉人自己应当知晓，因此被上诉人与施工方往来函件施工整改记录所述2020年9月24日汛期雨季已过相矛盾，被上诉人一审提供的证据是虚假的。被上诉人质证意见：关联性有异议，我们一审提交的整改记录为9月24日。9月24日排查的时候正是雨季来临时。我们发函给中亚他们当天来排查的时候，因为这个地方不影响使用，所以先维修的其他影响使用的地方。后面我们再次要求中亚对维修做一个回复的时候是在12月2日，工作人员再次去排查的时候汛期确实已经过了，而且当时一审时我们也是查了天气和相应的证据去证明，所以该组证据和本案没有关联性，也达不到上诉人的证明目的。 第七组：《蓝花楹微信×××朋友圈录屏》。拟证明通过2021年的蓝花楹朋友圈动态显示2020年的9月22日物业公司开展了防汛工作，可以证明双方函件所说的9月24日汛期就结束是不真实的，进一步证明被上诉人一审提交的证据是虚假的。被上诉人质证意见：关联性有异议，我们不否认我们进行防汛工作，相反我们在9月份发现漏水之后就积极地联系施工单位进行维修，但是漏水处确实比较多，施工单位是先维修影响使用的地方。在我们的整改记录当中，9月24日写的不是说雨季已过，是说雨季来的时候先处理漏水的地方，我们说雨季已过的时候已经到12月份。因为到12月份还没有维修好，我们要求中亚给我们出具说明，所以说需等到今年再进行维修。 第八组：《与蓝花楹2020年5月27日聊天记录截屏》。拟证明被上诉人使用虚假的照片来证明对7栋一单元负一楼漏水处进行维修。被上诉人质证意见：关联性有异议，不能证明虚构整改记录，现场是可以看的是事实情况，不能达到上诉人的证明目的，且没有关联性，这个位置是显示存在的。 第九组：《2021年7月6日7栋1单元楼梯间渗水墙面及顶部照片》5张、《负1楼非机动车停车场渗水墙面及顶部照片》9张。拟证明直到2021年7月6日被上诉人仍然没有组织施工方对该两处漏水处进行维修。被上诉人质证意见：真实性有异议，目前上诉人举的照片有些地方是维修了的。 第十组：《凯旋公馆项目2021年1季度物业服务报告照片》1张、《视频》1份，拟证明2021年根据物业服务报告被上诉人存在故意隐瞒7栋1单元等楼梯间裂开渗水，7栋1单元负1楼非机动车停车场渗水，小区私搭乱建弄虚作假不符合管理情况。被上诉人质证意见：关联性有异议，这份报告是2020年雨季的报告与本案没有关联性，现状不能证明以前的状态。 第十一组：《小区地下室机动车停车场照片》3张。拟证明被上诉人所用的照片不是非机动车停车场的照片，不是雨季对漏水处仍然是可以维修的，被上诉人和施工方往来函件是虚假的。被上诉人质证意见：对证明目的有异议，从照片看不出总的情况，施工单位进行排查，有些地方不影响使用的就没有维修到，根据不同点施工单位来排查判断漏水点，我们只能联系施工单位，质保期内的维修责任是施工单位，我们只能联系施工单位进行维修，不可能每次有问题都要发函，一般是口头电话联系，只有比较严重的才会责令施工单位进行维修，并不能说这次发函里面没维修点就否认发函的真实性，相反能证明被上诉人是积极的在联系施工单位进行维修。 被上诉人领悦物业公司提交证据： 1、《向中亚建设的再次维修发函》、2、《中亚建设员工在维修的照片》1张、3、《非机动车车库墙面照片》3张。拟证明非机动车车库漏水处已经进行了维修和处理。上诉人质证意见：1、函件不能达到证明目的，证明目的不认可。2、照片不能证明被上诉人解决维修问题。3、不能证明维修的问题，不能达到被上诉人的证明目的。 本院认证意见：对以上证据，本院将综合全案其他事实和证据予以综合认定。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：案涉房屋漏水处是否应当由被上诉人承担维修责任？上诉人邓宗华主张按照《前期物业服务协议》的约定，被上诉人不可能长时间没有发现漏水的问题，漏水问题至今存在，足以认定被上诉人违反合同约定的义务。案涉房屋至今是否漏水并不能证明被上诉人是否履行物业服务，因为按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，屋面防水工程、有防水要求的房间和外墙面的防渗漏，在正常使用下，最低保修期限为五年。根据一审查明的事实，案涉工程竣工验收的时间为2016年11月17日，本案一审立案受理的时间为2021年2月2日，案涉房屋漏水是质量问题属于在质保期内，应当由施工方维承担维修责任，而不是被上诉人领悦物业公司，且按照双方《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的约定，双方明确对物业在质保期的保修责任由建设单位承担，因此，本案应当承担标的物维修责任的是建设单位，而不是物业服务公司，故房屋至今是否漏水不能证明物业公司是否履行物业服务。虽然上诉人主张被上诉人没有履行物业服务义务而应当承担修缮责任，但被上诉人已经提供证据《关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修致中亚建业建设工程有限公司的函》、《关于领悦物业服务有限公司西昌分公司工程维修的情况说明》、《施工方整改记录》证明履行了相应的服务，上诉人二审提交的证据均不能证明被上诉人一审提供的《关于西昌凯旋国际公馆项目工程维修致中亚建业建设工程有限公司的函》、《关于领悦物业服务有限公司西昌分公司工程维修的情况说明》、《施工方整改记录》三份证据是虚假证据，不能证明物业公司没有履行物业服务的义务，因此，上诉人邓宗华主张领悦物业公司没有履行物业服务，应当对渗水问题进行修缮的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人邓宗华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.00元，由上诉人邓宗华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘志涛 审 判 员 杨发蓉 审 判 员 郑 坚 二〇二一年八月二十五日 法官助理 杨 波 书 记 员 沈晓林