辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13523号上诉人（原审原告）：辽宁长安房地产开发有限公司，住所地沈阳市大**滂江街**。法定代表人：王福宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘大伟，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵凌凌，辽宁同方律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵颖，女，1970年10月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高澎（赵颖丈夫），男，1966年5月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人辽宁长安房地产开发有限公司（以下简称“长安开发公司”）与被上诉人赵颖商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初291号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月24日作出（2020）辽01民终10822号民事裁定，发回重审。重审后，长安开发公司不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案已审理终结。长安开发公司上诉请求：一、判令撤销（2021）辽0102民初3号民事判决；2.改判解除2009年10月15日签订的《商品房认购协议书》（该认购书中房屋现地址沈阳市和平下夹河路103号3楼1单元3层2号)、改判被上诉人退房返款20万元、改判被上诉人将位于沈阳市和平区夹河路**********房屋完好腾空交付上诉人；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决基本事实认定有误。因为涉案房屋于2017年9月28日具备备案条件，相应的面积也发生变化，沈阳市房产测绘中心依据《商品房预售许可证》出具《商品房销售面积（预测变更1）报告书》（补充证据一），涉案房产面积由93.3平方米变更为97.09平方米，上诉人第一时间向包括被上诉人在内的全体业主进行公告并要求其办理贷款手续、补交欠款（包括测绘变更导致的房款增加额）。二、被上诉人严重违约，应按合同法第九十四条第四款的规定解除合同。（一）双方的约定：《商品房认购协议书》第三条第1款约定“本协议签定时，乙方按照银行按揭方式付款”，“认购金在签定《商品房买卖合同》时抵缴购房款，剩余房款在签定《商品房买卖合同》后办理银行按揭”。第四条第2项约定“甲方在取得商品房预售许可证时，电话通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方在接到通知后的三日内，须同甲方签署所认购房屋的《商品房买卖合同》，如乙方未能签署《商品房买卖合同》，则甲方有权对乙方所认购房屋进行销售并扣除乙方所付人购金额的20%作为违约金。乙方所留的电话必须真实有效，因乙方原因无法通知，责任由乙方承担”。（二）被上诉人严重违约：1.被上诉人在上诉人于2010年5月14日取得《商品房预售许可证》后无法办理贷款事实属实，原审判决第4页载明，被上诉人自认“被告购买的是住宅，房屋性质问题久拖不决（诉讼后查询得知房屋性质问题2017年9月28日才得以调整）”，即无法办理按揭贷款。这证明被上诉人了解并积极尝试办理按揭贷款。因被上诉人无法办理按揭贷款，上诉人在此期间并未向其主张剩余房款，房屋一直由被上诉人占有、使用。2.被上诉人不与上诉人联系办理按揭贷款并签订《商品房买卖合同》，依据银行按揭贷款流程，购房者在办理按揭贷款时，必须由开发商进行配合才能签订相关合同（在购房者房产证办下来前，开发商对购房者的违约行为承担担保责任）。在本案中，上诉人于2017年9月28日取得行政主管部门“3#楼3层由商业用房调整为住宅用房”的批复、测绘机构重新测绘的面积后，涉案房产完全具备办理按揭贷款并签订《商品房买卖合同》的条件。具备条件后，上诉人电话通知、园区公示（面积事宜涉及多户）等方式通知被上诉人，但被上诉人一直拒绝办理相关手续和签订《商品房买卖合同》。因被上诉人严重违约，上诉人于2018年11月12日向被上诉人送达限期补交购房款的通知，但被上诉人仍然拒绝补交购房款，导致客观上只实现了被上诉人获得涉案房产的合同目的，而上诉人获得购房款的合同目的无法实现。三、不支持上诉人的诉讼请求明显违背诚信基本原则。因长白岛整体升值，众所周知，涉案房产平米单价已从《商品房认购协议书》约定的4000余元上升至1.5-2万余元，但被上诉人既不办理按揭贷款，也不支付欠付的补偿款，原审判决支持其行为，显然违反诚信基本原则。赵颖辩称：一、被上诉人按照合同约定履行购房义务，不存在违约。商品房认购协议书约定，在上诉人取得预售许可证时，电话通知被上诉人签署《商品房买卖合同》，尾款以银行按揭方式支付。协议签订后，被上诉人支付了购房款20万元，但上诉人一直没有电话通知被上诉人签订按揭付款的《商品房买卖合同》，直至诉至法院。电话通知被上诉人签订按揭方式付款的《商品房买卖合同》是上诉人的义务。上诉人所述被上诉人无法办理按揭贷款，被上诉人不联系上诉人办理按揭贷款并签订合同，实属可笑，被上诉人不存在违约。上诉人陈述与上诉人行为相悖，即使上诉人享有合同解除权，依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，上诉人的解除权应在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，可见，上诉人解除权早已消灭。二、上诉人因其自身行为导致收款的延迟，应当自行承担不利后果，被上诉人不存在所谓的违背诚信。三、发回重审后，上诉人并未提及房屋面积问题，一审判决对此未进一步核实并无不当。预测变更面积并非实测面积，本案房屋实际面积应以房产部门实测面积为准。长安开发公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告解除2009年10月15日签订的商品房认购协议书（该认购书中房屋位于沈阳市和平区下夹河路103号3号楼1单元3层2号）；2.判令被告将位于沈阳市和平区下夹河路103号3号楼2单元3层1号房屋完好腾空交付原告；3.判令原告返还被告已支付的购房款20万元；4.判令被告承担本案诉费用。一审法院认定事实：2009年10月15日，原告长安开发公司（甲方）与被告赵颖（乙方）签订《商品房认购协议书》一份，约定“甲方商品房坐落于沈阳市和平区下夹河路103号3号楼1单元3层2号，房屋建筑面积93.3平方米，乙方已对甲方房屋做了充分了解并且自愿认购该房屋。房屋单价为4116元/平方米，实际成交价为4083.6元/平方米，总房价381000元。本协议签订时，乙方按照以下方式付款，银行按揭，认购当日即付认购金20万元，认购金在签订商品房买卖合同时抵作购房款，剩余房款在签订商品房买卖合同后办理银行按揭。甲方预计在2009年10月31日同乙方签订《商品房买卖合同》，逾期不能签定，甲方在十日内无息返还乙方认购金。甲方在取得商品房预售许可证时，电话通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方在接到通知后的三日内，须同甲方签署所认购房屋的《商品房买卖合同》，如乙方未能签署《商品房买卖合同》，则甲方有权对乙方所认购房价进行销售并扣除乙方所付认购金总额的20%作为违约金。乙方所留的电话必须真实有效，因乙方原因无法通知，责任由乙方承担。乙方签订本协议并交付认购金后，对所认购商品房拥有购买权，甲方不得将该商品房卖与第三者，乙方的实际成交价即为《商品房买卖合同》的价格。同日，原告为被告出具金额为20万元的收款收据，在该收据中注明收款事项为“借款”，但原告庭审中认可该20万元系购房款。另查明，2010年5月14日，原告取得《商品房预售许可证》。2012年5月28日，原告将位于沈阳市和平区下夹河路103号3号楼2-3-1房屋交付被告，被告占有使用至今。再查明，庭审中原告自诉其于2010年6月已知道被告拒绝办理贷款，并于2018年11月12日曾向赵颖送达限期补交购房款的通知。一审法院认为，原告长安开发公司与被告赵颖签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的商品房认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，买受人已按照约定交纳大部分购房款，出卖人亦将房屋交付被告占有使用至今，故该协议书应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，商品房买卖合同大部分权利义务双方已实际履行，现原告以被告未缴纳剩余购房款为由要求解除合同。原告自述于2010年已知道被告未办理贷款，仍在2012年将房屋交付其使用。另外原告于2018年11月向被告送达限期补交购房款通知，可见原告对于被告未交纳剩余购房款的事实早已知情，但直至2020年才诉至来院要求解除合同，原告的合同该解除权已消灭，故对于原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告长安开发公司的诉讼请求。案件受理费7016元（原告已预交），由原告长安开发公司承担。二审中，上诉人提交证据：1.商品房销售面积（预测变更）报告书，用以证明房产局确定案涉房屋由商业用房调整为住宅用房，案涉房屋可以办理贷款手续。2.房屋建筑面积测算审核分层分户表，用以证明经过测绘，案涉房屋的面积由93.3平米变为97.09平米，被上诉人应补交房款。被上诉人发表质证意见为：上诉人提交的证据在原二审中都提交过。对证据1的真实性无异议，但无法证明案涉房屋在何时可以办理贷款手续。我方也未收到过上诉人通知我方可以办理贷款或签订按揭贷款的商品房买卖合同的通知。该证据显示报告书为预测结果，在施工过程中可能发生变更，在房屋竣工后应到房产测绘中心申请办理测绘数据及资料现地核实手续。可见，预测数据并非房屋实际面积数据。对证据2的真实性无异议，上诉人称证据1的时间是2017年9月28日，但证据2的时间显示是2017年8月11日，可见该面积数据也是预测数据，并不是最终的数据，最终应以实测数据为准。两份证据与上诉人诉请均无关本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为长安开发公司的解除权是否消灭问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，上诉人自述2010年已知道赵颖未办理贷款，仍在2012年将房屋交付赵颖使用。另，上诉人自认案涉房屋于2017年9月28日具备备案条件，且经测绘案涉房产面积由93.3平方米变更为97.09平方米后，上诉人第一时间向包括被上诉人在内的全体业主进行公告并要求其办理贷款手续、补交欠款。上诉人还自认2018年11月12日向被上诉人送达限期补交购房款的通知，但被上诉人仍然拒绝补交购房款，那么上诉人在被上诉人经其催告后仍未交纳购房余款的情况下，即应在上述司法解释规定的期限内行使解除权，但其并未提交证据证明其向被上诉人发出了解除《商品房认购协议书》的通知，其于2020年1月3日方提起诉讼，请求解除《商品房认购协议书》，其解除权已经消灭，故一审对其诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7016元，由辽宁长安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  赵 钺审 判 员  王 虹二〇二一年八月二十七日法官助理  勾雪峰书 记 员  石胜男本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。