广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8666号上诉人（原审原告）：麦志明，男，1973年1月8日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：蓝文斯，广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚乐成，广东丰信律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市东高房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街市新路新水坑段6号A座10号铺。法定代表人：曾庆兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健仪，广东道高律师事务所律师。上诉人麦志明因与被上诉人广州市东高房地产中介有限公司（以下简称东高公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人麦志明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判东高公司向麦志明返还中介费65000元；3.一审诉讼费及二审诉讼费由东高公司承担。事实与理由：一、双方形成的事实居间合同关系无效。依照《合同法》第七条关于“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，双方的事实居间合同的代理事项因违反法律规定，扰乱社会经济秩序，该事实居间合同应依照《合同法》第五十二条第四项的规定认定为无效合同关系，东高公司应向麦志明返还居间费65000元。二、签订合同并不等同于合同成立，东高公司并未促成《厂房租赁合同》的成立，无权要求支付居间服务费或报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”的规定，一审法院已查明案涉厂房没有合法建设手续，且认定麦志明与案外人邵明星签订的《厂房租赁合同》无效，无效的合同自始就不产生法律效力，故东高公司并未促成租赁合同的成立，其收取的居间费理应返还麦志明。三、租赁合同无效，不能视为东高公司已经交付居间成果。一审法院认为邵明星实际占有使用案涉厂房，就认定东高公司完成居间工作，提供了媒介服务，并没有考虑到《厂房租赁协议》自始无效，麦志明与邵明星的合同目的无法实现，东高公司自始至终提供的都是无效的媒介服务，不能视为居间成果已经交付完成。四、东高公司恶意促成违法的《厂房租赁协议》签订，不应得到法律提倡。东高公司作为专业的房地产中介机构，其理应知晓出租房屋应当具备合法建设手续，且从其提交的证据更能证明其对于案涉合同无法履行具有预见性，但其为获取高额的居间费，仍接受委托介绍邵明星签订租赁合同，对居间合同履行存在主观恶意。东高公司较麦志明具有业务知识优势，麦志明作为一个普通老百姓，对出租厂房的认知也仅限于如一审法院陈述的“现实生活中，没有取得合法建设手续的厂房在满足一定条件的情况下，可以办理生产经营许可，开展生产经营活动”的范围，因此，麦志明委托东高公司出租房屋并无过错。本案中，东高公司明知案涉厂房没有取得不动产权证，仍未核查出租房屋的合法建设材料，东高公司对本案相关合同的无效存有过错。东高公司因自己的主要过错致使事实居间合同和委托人的目的合同无效，无权主张居间报酬。综上，请求判如所请。被上诉人东高公司答辩称：东高公司不同意麦志明的上诉请求。一、无证物业租赁，如不发生纠纷，照样物尽其用，不影响租赁用途；即使租赁合同无效，也不等于居间合同无效。1.本案是东高公司向麦志明报告其出租（转租）物业订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，麦志明应支付报酬的居间合同，居间合同是独立的合同，不是租赁合同的从合同，租赁合同无效，不等于居间合同无效。无证物业租赁，只有在发生纠纷时，才涉及被司法认定为无效合同，租赁合同无效并非物业无用，租赁目的不能实现。正因为如此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用>第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案如果不是案外人欠租退房，麦志明完全可以坐收9年物业租金（如不征用）；2.麦志明提供的与案外人签订的《无效合同退费协议》及其补充协议是否有效，需经司法判决确认，退费协议是麦志明与案外人就退房不租达成的有关赔偿的真实意思表示，还有重要一个目的就是“同时乙方（案外人）协助配合甲方追收已经支付的厂房中介费。”将案外人欠租退房的归责于东高公司没有如实告知物业无证，但案涉物业退房的真实原因不是所谓厂房无产权登记或报建手续，而是案外人拖欠麦志明的租金一直未付（见一审庭审笔录）。二、麦志明对《合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”规定的关于合同成立的理解是错误的，本起居间合同的成立的是经指东高公司居间介绍，出租人与承租就物业租赁主要条款达成一致，但麦志明将合同成立等同于合同有效了，本案案涉物业经由东高公司居中介绍，麦志明与案外人签订了《租赁合同》是不争的事实。三、不能因所谓租赁合同无效，而否认东高公司提供了居间服务，否认东高公司促成了麦志明与案外人签订了租赁合同，更何况因东高公司居间介绍租赁，麦志明自合同签订至解除日，收到了案外人在2020年7月11日交还厂房前向外出租及承诺事项的所产生的全部费用（原文是乙方承诺2020年7月11日交还厂房前，将乙方在此期间向外出租及承诺事项等产生一切费用全部结清，见退费协议第1条），还收到了案外人损失赔偿85000元（见退费协议第2条，这就是麦志明因中介租赁而得到的看得见的好处。）四、东高公司居中介绍，促成了麦志明转租物业与案外人签订了租期9年的合同，麦志明与案外人在签订合同时三方在场，麦志明如实告知了案外人案涉厂房的产权情况和报建情况，东高公司没有违反《合同法》第452条约定的如实报告的义务，更不存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。麦志明向一审法院起诉请求：1.东高公司向麦志明返还中介费65000元；2.本案诉讼费用由东高公司承担。一审法院认定事实：麦志明陈述案涉厂房未办理合法建设手续，系其从案外人处承租而来。因转租需要，麦志明委托东高公司出租案涉厂房，并据此于2019年12月10日向东高公司出具了《服务费支付确认书》。《服务费支付确认书》载明：麦志明委托东高公司出租案涉厂房，麦志明于2019年12月10日已与东高公司介绍的客户达成租赁关系。基于东高公司提供的中介服务，麦志明确认于收取保证金/定金当天向东高公司一次性支付65000元作为服务费（不含税）。次日，麦志明向东高公司确认的银行账户转账支付了65000元服务费。2019年12月20日，麦志明与邵明星签订《厂房租赁合同》，约定邵明星向麦志明承租案涉厂房，租期从2020年1月1日起至2028年12月31日止，其中2020年1月1日至2022年12月31日期间，每月租金65000元，邵明星在合同签订当天需向麦志明支付定金195000元，自2020年1月1日起，定金自动转为合同的保证金。《厂房租赁合同》另约定：邵明星已对案涉厂房作现场实地查看，对案涉厂房之现状及权属，厂房产权、用地性质等情况清楚了解并接受，愿意按现状承租。麦志明在庭审中陈述，其在签订上述合同时，已口头告知东高公司以及邵明星案涉厂房的产权情况和报建情况。东高公司陈述其仅知晓案涉厂房没有取得不动产权证，但并不清楚案涉厂房有无办理合法建设手续。2020年6月25日，麦志明向东高公司发出《告知函》，称上述《厂房租赁合同》因邵明星强调无效而没有履行，导致麦志明损失重大，故要求东高公司退还65000元中介费。东高公司的工作人员于2020年7月4日签收了《告知函》。2020年7月11日，麦志明与邵明星签订《无效合同退费》协议，载明因案涉厂房无产权登记或报建手续，邵明星无法实现承租厂房目的，双方于2019年12月20日签订的《厂房租赁协议》属于无效合同。麦志明与邵明星经协商确认：双方签订的《厂房租赁协议》《补充协议》自签订之日起无效；邵明星应于2020年7月11日交还厂房；麦志明向邵明星退还110000元保证金，双方互不追究责任，但邵明星应协助配合麦志明追要厂房中介费。同日，麦志明通过其合伙人冯淑玲向邵明星退还110000元保证金。麦志明另确认因邵明星一直未缴交租金，故于2020年7月收回了案涉厂房。麦志明陈述未退还的85000元保证金，系邵明星就麦志明损失作出的补偿。为证明案涉厂房因被征收而无法出租，东高公司提交了征收南沙区东涌镇官坦村、三沙村、石排村、公堡村土地的公告。麦志明称其不清楚案涉厂房所在土地是否被征收，也从未收到相关通知。一审法院认为，虽然麦志明、东高公司未签订居间合同，但根据已查明的事实以及麦志明出具的《服务费支付确认书》，可以确认麦志明、东高公司之间已建立事实上的居间合同关系。东高公司作为居间人，为麦志明出租案涉厂房提供了媒介服务，并促成麦志明与邵明星就案涉厂房签订《厂房租赁合同》，东高公司有权获得相应的报酬。麦志明陈述东高公司没有将案涉厂房未办理合法建设手续的情况如实披露给邵明星，导致《厂房租赁合同》无法履行，但其未提供证据证明自己已将相关情况如实告知东高公司，因此无法认定东高公司在居间过程中存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形。另外，麦志明在庭审中陈述自己在签订租赁合同时，通过口头方式将案涉厂房的报建情况告知了邵明星和东高公司，根据麦志明的陈述，邵明星系在知晓案涉厂房没有合法建设手续的前提下与其签订《厂房租赁合同》，即案涉厂房没有合法报建手续并不构成邵明星承租使用案涉厂房的障碍。而现实生活中，没有取得合法建设手续的厂房在满足一定条件的情况下，可以办理生产经营许可，开展生产经营活动，上述情形并不必然导致邵明星无法使用案涉厂房。事实上，邵明星在签订《厂房租赁合同》后亦实际占有使用了案涉厂房。由此可见，东高公司已实际完成居间工作，促成邵明星承租案涉厂房，即使麦志明与邵明星签订的《厂房租赁合同》无效，也不能因此抹杀东高公司提供了媒介服务的事实。相反，麦志明作为出租人，明知案涉厂房没有办理合法建设手续，仍委托东高公司为其找寻承租人，麦志明才是导致《厂房租赁合同》无效的过错方，应自行承担合同无效给其造成的损失。麦志明在东高公司已促成交易的情况下，又将《厂房租赁合同》无效的后果归责于东高公司，要求东高公司退还服务费，有违诚实信用原则，一审法院对于麦志明的上述请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回麦志明的全部诉讼请求。本案受理费713元，由麦志明承担。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审期间，被上诉人东高公司于二审庭审后向本院提交证据：1.租赁成交报告表；2.薪酬制度；3.2019年12月东涌工资表。该三份材料证明，因案涉中介业务，公司支付两名员工工资共计27625元。本单业务是包括曾运海，及一另名员工程立威共同未完成，按公司的薪酬制度，该两名员工是以B方式即以无底薪+40％方式计酬，65000元有95％是中介成功计酬劳基数，5％是房源（盘源）计酬基数，证据一租赁成交报告表中两项业务均是由曾云海、程立威完成，即房源是二人找的，并由其二人中介成功，二人该单业务的计酬基数为各32500元，2019年12月曾运海的包括本单业务的总业绩是43329元，按薪酬制度的档次提点40％，故支付给曾运海的该单工资是32500×40％=13000元；程立威的当月的业绩为74149，提点45％，故支付给程立威的该单业务的工资是325000×45％=14625元，共计27625元；本案在中介过程中，东高公司如实告知了厂房的产权信息，促成了麦志明将无证房产出租了7个月并收取了租金，且麦志明因此还没收了85000元的保证金。麦志明是做二房东租赁业务的，其明知自己转租的房屋是无证房产，如果不是因为承租人拖欠租金解约退房，其依然可以因本起成功的中介而坐收租金。东高公司收取的中介费与其付出相当，不应退还。上诉人麦志明发表质证意见称：证据1，三性均不予认可。该证据为东高公司内部制作，麦志明无法核实该材料的真实性，麦志明一直与曾运海对接，只在与邵明星签订案涉租赁协议当天见过程立威一面，且该证据载明物业类别为“简易厂房”，说明东高公司已知案涉厂房未取得相关产权资料，对于案涉合同无法履行具有预见性，但其为获取高额居间费，仍接受委托介绍邵明星签订租赁合同，对居间合同履行存在主观恶意。证据2，三性均不予确认。按照常理，薪酬制度应该记载于《劳动合同》或《员工手册》，东高公司仅提供打印版本的不完整片面的薪酬制度，没有其他证据予以补强，麦志明有理由怀疑证据为东高公司应对本案而制作。证据3，三性均不予认可。麦志明经比对该证据上曾运海的签名，认为与麦志明在一审中提交的2019年12月11日的《收款收据》中曾运海的签名笔迹不一样，且东高公司未提供银行转账流水予以佐证，证明力不足。二审查明，广州市规划和自然资源局于2021年7月16日向本院复函称：经核查城建档案系统、一体化审批系统及房地产权档案管理系统，均未查询到广州市南沙区东涌镇三沙路24号建筑物的不动产权登记及规划报建手续信息。经初步核查，该建筑物所在地块不符合控制性详细规划和土地利用总体规划，原则上定性为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，是否构成违法建设应以综合行政执法部门认定为准。上诉人麦志明发表质证意见称：三性均予以认可。被上诉人东高公司发表质证意见称：对复函的真实性及关联性没有异议。另查，二审庭审后，麦志明向本院提交《情况说明》称：“l.麦志明与案外人何锦全于2019年12月签订《厂房租赁合同》，租期为2020年1月1日至2028年12月31日（庭审中陈述租期为2020年1月1日至2029年12月31日为麦志明记错时间），2020年1月1日至2022年12月31日的租金为55000元／月。定金165000元。麦志明共向案外人何锦全支付了2020年1月租金至4月租金、2020年6月至8月租金共357500元（其中2020年1月1日至2020年1月15日为免租期，2020年1月16日至2020年1月31日租金为27500元；因厂房年久失修，麦志明与何锦全协商以2020年5月租金抵扣麦志明支出的维修费；定金：165000元抵2020年6月至8月的租金）；2.案外人何锦全是案涉厂房的业主；3.麦志明与案外人何锦全于2020年8月31日签订《解除合同协议》。”被上诉人东高公司发表意见称：一、对麦志明提供的其与案外人何锦全签订的《厂房租赁合同》、双方的身份证复印件、收款收据、《解除合同协议》的真实性没有异议，但对《情况说明》麦志明关于2020年5月的租金双方协商是以麦志明支付的维修费抵作了该月的租金的真实性不予确认，该所谓抵扣在双方《解除合同协议》中没有明确，亦无其它证据佐证。二、结合全案证据，可以证实，麦志明在本案中没有任何损失，还净赚84160元，如果不是东高公司成功中介，麦志明的损失则不可避免，具体分析如下：1.麦志明承租物业不是自用，而是转租赢利，其身份是房地产经营者，这从其与何锦全签订的《厂房租赁合同》，及本案中与邵明星签订的《厂房租赁合同》的内容即可看出，麦志明将从案外人承租的物业，经东高公司成功中介后，第一个租期每月加租10000元(另两期均每月加租一万几千元)，顺利转租(承租到转租没有空档期)，租期相同，何锦全还给了麦志明半个月的免租期，但麦志明没有给予邵明星免租期；2.麦志明清楚地知道其承租后将要转租的物业现状(见其与何锦全签订的《厂房租赁合同》第二条，包括是无证物业的事实，这一事实，本案双方当事人向承租人邵明星均如实告知；3.麦志明提供的收款收据证实，其向出租人支付的2020年1至8月的租金为357500元(含保证金抵扣)，根据本案一审证据《无效合同退费协议》关于“乙方承诺于2020年7月11日交还厂房，并将乙方在此期间向外出租及承诺的事项所产生的一切费用全部结清”，邵明星按每月65000元租金向麦志明支付了6个月零10天的租金421660元(6个月×65000元／月+65000元／30天×10天)，另加上少退还的85000元的保证金(见《无效合同退费协议》第2条，麦志明一共收取了邵明星506660元，减去其付给东高公司的中介费及出租人的租金(357500+65000=422500)，其净收入84160元；4.2020年疫情爆发，东高公司成功中介案涉物业，亦无过错，麦志明因邵明星欠租退房，与物业无证毫无关系，麦志明转租物业半年有余，净赚84160元后，其诉请东高公司退还中介费，于法无理无据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：麦志明诉请东高公司返还65000元是否成立的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，广州市规划和自然资源局已于2021年7月16日向本院复函称：经核查城建档案系统、一体化审批系统及房地产权档案管理系统，均未查询到广州市南沙区东涌镇三沙路24号建筑物的不动产权登记及规划报建手续信息。经初步核查，该建筑物所在地块不符合控制性详细规划和土地利用总体规划，原则上定性为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形等。故麦志明与案外人邵明星就案涉厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。而麦志明与东高公司虽未签订书面居间合同，但根据已查明的事实以及麦志明出具的《服务费支付确认书》，一审法院认定麦志明与东高公司之间形成事实上的居间合同关系，并无不当，本院予以确认。麦志明上诉主张因案涉《厂房租赁合同》无效，故其与东高公司之间的居间合同亦无效，东高公司应向其返还已付居间费。对此，本院认为，鉴于房屋租赁合同与居间合同系两个不同的法律关系，并非主从合同关系，租赁合同的效力并不当然影响居间合同的效力。但《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”上述法律规定委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了中介活动，并促成了合同的成立为前提条件的；而委托人与第三人之间的合同成立是指合同的合法、有效成立。本案中，东高公司作为专业中介机构，其负有对案涉厂房合法手续尽职审查的义务，然而其在未主动审查案涉厂房报建手续的情况下，为委托人麦志明提供居间服务寻找承租人，现案涉《厂房租赁合同》因缺乏合法报建手续而无效，不能视为东高公司已促成合同成立。故因东高公司对未能促成麦志明和邵明星合同目的的实现存在过错，根据前述法律规定，东高公司无权收取报酬。但居间人虽未促成合同成立，但居间人为居间活动支出的必要费用亦是为了委托人的利益而付出的，由委托人支付必要费用符合等价有偿原则，现东高公司已就其从事居间活动期间支出的必要费用作出了说明，故结合案涉厂房租赁合同的总价值及实际履行情况、居间难度、居间服务完成程度等因素，本院酌情确定东高公司扣除必要费用13000元后将剩余的居间服务费52000元退还麦志明。东高公司抗辩认为其已促成合同成立、收取的居间报酬不应予以退还，于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实部分有误，处理部分欠妥，对该部分应予更正；上诉人麦志明上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8907号民事判决；二、广州市东高房地产中介有限公司于本判决生效之日起10日内向麦志明返还居间费52000元；三、驳回麦志明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费713元，由麦志明负担143元，广州市东高房地产中介有限公司负担570元。二审案件受理费1426元，由麦志明负担285元，广州市东高房地产中介有限公司负担1141元。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年八月六日书记员  郭 俏古文娜