广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13707号上诉人（原审被告）：马大勇，男，1980年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司。住所地：广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：王婷，该公司职员。委托诉讼代理人：杨笑君，该公司职员。原审被告：马国熙，男，1952年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。关于上诉人马大勇因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）、原审被告马国熙居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初26457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人马大勇以及被上诉人德才公司的委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人马大勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判马大勇无需向德才公司支付中介费20000元；2.一审、二审诉讼费用由德才公司承担。事实与理由：马大勇于6月22日签订了房屋买卖合同并约定2019年7月30号前到不动产交易中心过户结清，德才公司当时作出时间计划且承诺在7月30号前一定会完成交易，因当时马大勇急需用此笔资金作为生意救济，同意按照286万的裸价出售，不再支付任何费用。当时德才公司工作人员李某强告知此房屋与买家增加20000元即288万，要求马大勇配合同时要求配合买家按揭贷款。在具体操作期间，马大勇多次催促德才公司进行快速交易，买家和马大勇都在积极配合提供相关资料，德才公司工作人员李某强以各种理由拖延交易时间，期间要求马大勇与买家交各种费用，包括银行所谓加急费，垫资费。马大勇与买家多次去到德才公司在番禺雅居乐的门店进行协调无效，最终由德才公司工作人员李某强领导出面协调，要求必须支付银行加急费和垫资费。否则，房子的交易还会继续延期交易。在马大勇急需用钱同时急剧担心房屋被查封的情况下，同意交付费用（期间多次告诫要查封房子）。事情发生期间，马大勇找到银行办理此笔房子贷款的工作人员被告知没有此次费用，同时垫资费用当时有买家支付5600元（已支付完成垫资费用），并且期间再产生的费用由拖延方承担。德才公司在此次交易中以各种缘由收取费用与相关人员分成。综上所述，马大勇在此次交易中耽误了大量的人力物力，身心受到极大打击，并且被德才公司工作人员以各种理由强行要求支付费用10220元。马大勇不予支付德才公司20000元所谓中介费用，并保留追诉德才公司侵犯的其他权益。马大勇请求二审法院查明事实真相，维护马大勇合法权益。被上诉人德才公司二审辩称，不同意马大勇的上诉请求、事实与理由，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应驳回马大勇的全部诉讼请求。具体理由如下：1.马大勇向德才公司出具的《中介服务费用确认书》是其本人真实意思表示，合法有效，马大勇理应按照《中介服务费用确认书》的约定支付德才公司中介费用；2.德才公司作为中介方，已经按照合同约定履行了全部中介义务。导致交易延迟的主要原因是买卖双方贷款、赎契时间过长，责任并不在于德才公司。且在交易过程中产生的相关加急费、垫资费，买卖双方均在买卖合同上进行了明确约定。德才公司在马大勇委托下才向按揭公司代为转交5000元加急费，该证据已经在一审庭审中得到证实。依据涉案合同约定，马大勇不得以此为由拒付中介费用。原审被告马国熙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。德才公司于2020年8月26日向一审法院起诉请求：1.马大勇、马国熙支付中介服务费20000元及其违约金（自签订合同次日起即2019年6月23日计至实际付清之日止，以20000元为基数，按每日万分之五的标准，违约金以本金为限）；2.本案诉讼费用由马大勇、马国熙承担。一审法院经审理查明：2019年6月22日，案外人王盛磊（乙方、买方）与马大勇、马国熙（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给马大勇、马国熙，物业建筑面积92.06平方米，成交价2880000元，付款方式为涂销抵押按揭付款；乙方承担甲方提前还抵押银行贷款产生的费用；乙方承担垫支费用5600元，如因甲乙双方任何一方拖延办理手续导致垫支费用增加，拖延方承担；等。同日，案外人王盛磊（乙方、买方）与马大勇、马国熙（甲方、卖方）、德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖涉案房屋的物业达成一致协议，基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；等。2019年6月22日，马大勇、马国熙签署《经纪代理服务费确认书》，载明：马大勇、马国熙现确认德才公司提供了中介服务，成功促成马大勇、马国熙签署涉案房屋的买卖合同，马大勇、马国熙同意支付20000元给德才公司作为经纪代理服务费。据2020年9月9日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的产权人为王盛磊，登记时间为2019年9月11日，他项权利摘要显示存在抵押权，抵押权人为工商银行。德才公司为证明其主张，提供了微信记录，显示德才公司的工作人员2019年9月23日转给汇和按揭5000元。马大勇、马国熙质证表示看过该记录，但不清楚，按揭公司是德才公司找的。马大勇、马国熙为证明抗辩意见，提供了如下证据：1、和李某强之间的微信聊天记录，说明是裸价净收286万，然后中介向买方加了两万，房款变成288万；2、李某强2019年9月23日向马大勇、马国熙出具的5000元收据，载明李某强收到马大勇、马国熙转账5000元用于加急放款，证明马大勇、马国熙向李某强支付了5000元；3、广州市融粤咨询有限公司出具的《收据》，证明马大勇、马国熙垫付了逾期费5220元给融粤公司；4、和按揭公司的聊天记录，按揭公司是李某强公司领导的老婆的公司；5、《借款合同》和《借据》。德才公司质证认为：证据1与李某强的聊天真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，李某强是其司员工，买卖合同是马大勇、马国熙和买方自行确定，关于价格也是马大勇、马国熙自行确定；证据2李某强确实收了马大勇、马国熙五千元，立马转给了经办人，是为了让买家的银行房贷快一点，买家也给了一笔加急费；证据3马大勇、马国熙寻找按揭公司借款支付相应的费用，是马大勇、马国熙和按揭公司直接的约定，其无权干涉，确认按揭公司是其第一次推荐的；证据4和按揭公司的聊天记录和其无关。诉讼中，德才公司表示：其司之前多次和马大勇、马国熙通电话，微信沟通过，马大勇、马国熙一直同意而且认可这个中介费，只是以垫资费用还有逾期的费用为由拒付中介费。其司也一直有调解买卖双方关于垫资费的问题，合同上约定垫资费是乙方承担，马大勇、马国熙应该找合同上的乙方来要求垫资费。马大勇、马国熙以买卖合同上有约定为由拒绝支付中介费，没有法律依据。根据合同相对性原则，房屋买卖合同签订人是买卖合同双方，其司不是该合同的当事人，该房屋买卖合同对其司没有约束力。马大勇、马国熙表示：当时其欠中国银行二十九万多，德才公司帮其找了垫资公司，先垫资把银行贷款还掉，由买方向垫资公司支付费用；买方已向垫资公司支付了垫资的费用即利息，但是跟垫资公司约定的是一个月必须还清款项，逾期没有还清所以支付了逾期费用，但是这个原因不在于马大勇、马国熙，而在于买方和中介一直在办手续；5000元按揭加急费是买家按揭产生的。一审法院认为，德才公司向马大勇、马国熙提供订立合同的媒介服务，促成了马大勇、马国熙与买家之间签订《房屋买卖合同》，故德才公司与马大勇、马国熙之间的居间合同关系成立。马大勇、马国熙于2019年6月22日在《经纪代理服务费确认书》上签名确认同意支付20000元给德才公司作为经纪代理服务费。现房屋已经交易过户完毕，德才公司履行完毕其居间义务。马大勇、马国熙拒付中介费是因为就其支出的5000元按揭加急费以及5220元垫资逾期费用与德才公司发生争议。马大勇、马国熙与案外人签订的《房屋买卖合同》约定：“乙方承担垫支费用5600元，如因甲乙双方任何一方拖延办理手续导致垫支费用增加，拖延方承担”。从上可知，马大勇、马国熙支出的垫资逾期费用不应由德才公司负担，马大勇、马国熙以此拒付中介费无理，一审法院不予采纳。关于5000元按揭加急费用，由证据可知，德才公司工作人员收取马大勇、马国熙该5000元后转给了按揭公司人员，马大勇、马国熙也认可该加急费用是因为买方银行贷款而产生。马大勇、马国熙系自愿支出该费用，德才公司也将费用转给了按揭公司，马大勇、马国熙以此拒绝支付中介费的理据不足，一审法院不予采纳。鉴于此，德才公司要求马大勇、马国熙支付中介服务费20000元符合约定，一审法院予以支持。但马大勇、马国熙并非故意拖欠中介费，而是因房屋买卖过程中产生的按揭加急费用和垫资逾期费用存在争议，故德才公司要求马大勇、马国熙支付逾期支付中介服务费的违约金一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月28日判决如下：一、马大勇、马国熙在本判决生效之日起十日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费20000元；二、驳回德才公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由广州市德才房地产代理有限公司负担36元，由马大勇、马国熙负担167元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，各方当事人未提交新证据。二审中，马大勇主张：因买方一直与垫资公司协商，资料提供不完整，导致交易时间推迟，德才公司称如果不交按揭加急费，将推迟半个月到一个月发放银行贷款，因马大勇着急，故先行支付了按揭加急费，该费用是德才公司要求马大勇支付给德才公司的工作人员，因马大勇裸价286万元出售涉案房屋，故该费用应由德才公司承担，且按揭公司的工作人员是德才公司番禺分行主管的妻子；垫资费用应由买方承担，因为德才公司和买方拖延时间才产生该费用，当时因马大勇的证件被扣押在垫资公司才先行支付了垫资逾期费用；另，德才公司存在欺骗行为，当时其打算报价330万元，德才公司告知售价应当在283万至285万元期间，后找到买家后协商最终售价288万元，但实际给马大勇286万元，且中介费用的确认书是在晚上很晚的时候签署，其没有详细看确认书内容就签字了，故不同意支付中介费。德才公司主张：因买卖双方均要求加急办理按揭，故需要向按揭公司支付按揭加急费；卖方在办理提前还贷手续时存在迟延，买方因提交资料不齐全，申请银行贷款也存在迟延，最终产生垫资逾期费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案当事人争议的法律事实发生在2021年1月1日前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：马大勇是否应向德才公司支付中介费20000元。对此，本院分析如下：根据本案查明事实及双方当事人陈述，德才公司已促成马大勇与买方签订《房屋买卖合同》，且买卖双方已在德才公司的协助下完成了房屋买卖交易，现涉案房屋已过户登记至买方名下，故可以认定德才公司已履行其居间义务。至于按揭加急费及垫资逾期费用的问题，马大勇确认因买方一直与垫资公司协商、资料提供不完整导致交易时间推迟，最终导致了按揭加急费及垫资逾期费用的产生，无证据证实系因德才公司的原因导致上述费用的产生或者德才公司存在违约行为，故马大勇不能以此作为其拒付居间服务费的合理抗辩。根据马大勇签名确认的《经纪代理服务费确认书》，马大勇应向德才公司支付居间服务费20000元。《房屋买卖合同》《经纪代理服务费确认书》均由马大勇签名确认，其中对于购房款总额及居间服务费的金额有明确约定，马大勇作为完全民事行为能力人，应当对其本人签署的上述文件产生的法律后果承担相应责任，其主张德才公司存在欺骗行为，缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，马大勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费203元，由马大勇负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年八月十一日法官助理熊盈颖书记员叶小琳