辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4453号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟庆有，男，19XX年X月X日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王维超，男，19XX年X月X日生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人孟庆有因与被上诉人王维超房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟庆有上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审反诉请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决称王维超与孟庆有联系，孟庆有拒不回复，属于恶意规避解决纠纷，造成王维超未在商场恢复营业前交还商铺，由此产生的后果应由孟庆有承担，不合实情。一审判决称孟庆有要求王维超恢复隔墙，但隔墙主要系前一承租人拆除且已支付孟庆有1000元，王维超拆除的部分对恢复隔墙并无明显影响，孟庆有可以用押金自行恢复，不符合实情。王维超辩称，不同意上诉人的上诉请求，商城着火王维超一直和孟庆有协商要继续得改变一下，延长租赁合同的期间，这个要求建立在商城着火后百分百合同进行变更。在王维超要求和孟庆有变更的情况下，孟庆有一直不与王维超沟通，一审法院判决正确。王维超向一审法院起诉请求：判令解除原被告之间的商铺租赁合同，退还剩余租金16,192元（年租金3万元÷365天×197天）、押金1000元，合计17,192元。孟庆有向一审法院反诉请求：1.判令恢复拆除的隔墙，恢复原告私自改造线路及外墙墙面，被告承担的费用9047.36元；2.判令自2020年7月10日起赔偿原告店铺租金每天82.19元（含物业费）至法院判决店铺完全恢复原状止。一审法院认定事实：原告和被告于2019年7月1日签订《商铺租赁协议书》，原告承租被告位于大连凯旋商城地下二层Ａ区商铺，租期一年自2017年7月10日至2020年7月9日，年租金30,000元包含物业费，若因商城整体停业而无法保证原告继续正常经营，则被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金及租赁押金。当日，原告支付被告租金26,500元，另支付物业费3724元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。火灾发生后，原告通过手机短信、微信与被告联系协商延长租期，但被告一直未予回复。2020年5月14日，原告通知被告解除合同、要求退还2019年12月25日之后的租金。另查，案涉商铺前一手承租人张晓儒经被告同意，将案涉商铺与隔壁A88号商铺之间的隔墙大部分拆除，并支付被告押金1000元。原告承租商铺后进行装修，将隔墙剩余部分拆除。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。协议第六条约定，若因商城整体停业而无法保证原告继续正常经营，则被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金及租赁押金。商城因火灾及疫情停业，此后原告无法正常使用商铺，符合约定的返还租金的条件，被告应当返还原告2019年12月25日之后的租金。原告主张按年租金30,000元返还，但其实际支付租金26,500元，其余物业费支付对象并非被告，故被告应返还租金计26,500元÷365天×198天=14,375元（取整）。原告虽然在2020年5月14日才明确要求被告退还租金，但此前一直与被告联系协商，被告拒不回复，属于恶意规避解决纠纷，造成原告未在商城恢复营业前交还商铺，由此产生的后果应由被告承担。协议约定的履行期间已届满而失效，无须判决解除。被告要求原告恢复隔墙，但隔墙主要系前一承租人拆除，且已支付被告押金1000元。原告拆除的部分对恢复隔墙并无明显影响，被告可以用押金自行恢复。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，一审法院判决：一、被告孟庆有于判决生效之日起十日内退还原告王维超14,375元；二、驳回原告王维超的其他诉讼请求；三、驳回被告孟庆有的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取112元（原告已预交），由原告王维超负担32元，被告孟庆有负担80元。反诉案件受理费83元（被告已预交），由被告孟庆有负担。本院二审期间，上诉人孟庆有未提交新证据，被上诉人王维超提交了2021年5月31日凯旋商城视频，拟证明目前商城关门商铺很多。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孟庆有质证称无法核实该视频的真实性。鉴于该视频系2021年录制，无法直接看出案涉商铺在2019年至2020年租期期间的情况，故本院对该证据的证明内容及关联性不予采信。本院经审理查明，一审判决中除存在一处笔误“租期一年自2017年7月10日至2020年7月9日”，应为“租期一年自2019年7月10日至2020年7月9日”外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：案涉商铺租赁协议书第七条违约责任第1款约定，乙方（王维超）租用该铺位后，如因乙方原因中途违约退出，剩余租金及租赁押金不予退还，如因甲方原因中途违约收铺，甲方双倍返还剩余未到期租金。一审时，王维超称其租赁案涉商铺后进行了重新装修且向物业公司交纳了200元，物业公司允许其改动了案涉商铺的电表箱位置。二审中，孟庆有认可反诉请求第一项要求王维超赔偿拆除隔墙、私改线路及外墙墙面的费用共9047.36元系其自行计算的且尚未实际发生；王维超称其系直接向张晓儒支付了1000元押金。本院确认上述事实有案涉商铺租赁协议书、一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，结合双方当事人诉辩观点，本案二审争议焦点有二：一是孟庆有是否应向王维超返还租金以及返还租金的数额；二是王维超是否应向孟庆有赔偿拆除隔墙、私改线路及外墙墙面的费用共9047.36元，以及赔偿2020年7月10日至商铺恢复原状的租金损失。针对第一个焦点问题，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物并保持该租赁物在租期内符合约定用途，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。现案涉租赁合同约定租赁期限为2019年7月10日至2020年7月9日，王维超已足额支付该期间租金26,500元。然而，2019年12月25日案涉商铺所在凯旋商城的地下一层失火，致使现场被消防部门封闭且整体停业，后又受新冠疫情影响造成该商城直至2020年4月17日才恢复营业。可见，此期间王维超无法正常使用案涉商铺。故孟庆有应向王维超返还2019年12月25日至2020年4月16日期间的租金8277元（26,500元÷365天×114天）；其次，案涉商铺租赁协议书第七条违约责任第1款约定，乙方（王维超）租用该铺位后，如因乙方原因中途违约退出，剩余租金及租赁押金不予退还，如因甲方原因中途违约收铺，甲方双倍返还剩余未到期租金。现凯旋商城于2020年4月17日已恢复营业，王维超本可继续履行合同，却自行清空并撤离案涉商铺，并在2020年5月14日通知孟庆有解除合同、交付商铺，以实际行为表明拒绝继续履行案涉租赁合同，可见双方之间的租赁合同在事实上已经不能继续履行。即便案涉租赁合同在事实上已不能继续履行且租赁合同的性质不适于强制要求王维超继续履行，但是因此不能免除王维超提前解除双方租赁合同的违约责任。鉴于案涉租赁合同已对王维超提前解除合同的违约责任有明确约定，故王维超诉请孟庆有返还2020年4月17日至7月9日期间的租金，无事实和法律依据，一审判决支持了王维超的此部分诉请，有失妥当，本院予以纠正。基于以上，孟庆有共应向王维超返还租金8277元。针对第二个焦点问题，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”以及第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”具体到本案。案涉租赁合同中未约定押金，未约定王维超有权对案涉商铺进行装修改造，亦未约定改动案涉商铺结构或设施设备的违约赔偿责任。现王维超在一审时认可其承租后对案涉商铺进行了重新装修，且在上一承租人张晓儒拆除隔墙的基础上将案涉商铺的剩余隔墙进行拆除，亦在一审时认可改动了案涉商铺内的电表箱位置等，但是王维超未有证据证明其拆除剩余隔墙以及改动电表箱位置时取得了孟庆有的同意且王维超腾退案涉商铺时亦未恢复隔墙以及电表箱原状。故王维超应向孟庆有赔偿相应恢复费用。关于恢复费用数额问题，本院认为，孟庆有自认其反诉请求恢复原状费用9047.36元系自行计算且尚未发生，且孟庆有自认此前收取承租人1000元押金拆除隔墙等，故王维超应向孟庆有赔偿1000元恢复费用。至于王维超辩称上一承租人张晓儒经过孟庆有同意拆除隔墙且张晓儒已向孟庆有交纳了1000元拆除隔墙押金，其又向张晓儒支付了1000元，则视为孟庆有同意其拆除剩余隔墙的意见，本院认为，孟庆有在张晓儒租赁案涉商铺期间收取了张晓儒1000元押金并同意张晓儒拆除隔墙，仅对孟庆有和张晓儒具有法律约束力，而王维超未向孟庆有实际交纳1000元押金，且亦未提供证据证明孟庆有同意王维超在案涉租赁合同约定租期内亦可拆除隔墙。故王维超的此项抗辩意见，本院不予采纳；其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，孟庆有在王维超于2020年5月14日返还商铺以及7月9日合同期满后，均采取恢复原状、及时招租等适当措施防止损失扩大，依法应自行承担扩大的租金损失。故孟庆有反诉请求王维超赔偿自2020年7月10日始的租金损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，孟庆有的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3737号民事判决第二项、第三项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3737号民事判决第一项为：孟庆有于本判决生效之日起十日内退还王维超租金8277元；三、王维超于本判决生效之日起十日内赔偿孟庆有1000元恢复费用；四、驳回王维超的其他诉讼请求；五、驳回孟庆有的其他反诉请求。一审案件本诉受理费112元（已减半收取），由王维超负担58元，由孟庆有负担54元，反诉费83元，由孟庆有负担76元，由王维超负担7元；二审案件受理费243元，由王维超负担75元，由孟庆有负担168元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年八月四日书记员  曲 娇