上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7433号上诉人(原审原告)：黄林，男，1965年12月28日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)：方明珠，女，1964年9月24日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴明耀，上海市中远蓝天律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李哲和，女，1970年10月17日出生，汉族，住江苏省盐城市。被上诉人(原审被告)：商宏亮，男，1968年1月18日出生，汉族。上诉人黄林、方明珠因与被上诉人李哲和、商宏亮房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初15949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄林、方明珠上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持黄林、方明珠在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、黄林、方明珠与商宏亮之间存在房屋租赁关系。商宏亮与案外人之间的债务纠纷，法院判决是2014年10月10日，申请执行日期为2014年12月30日。而黄林、方明珠与商宏亮于2014年2月10日签订租赁合同，合同签订时黄林、方明珠并不知晓商宏亮有债务纠纷。二、房屋交接书并非证明租赁关系存在的法定条件，应以实际交付为准。现黄林、方明珠可以提供从2014年1月起交付物业费及水、电、煤等费用的凭证，来证明该房屋租赁关系真实存在。三、90万元人民币(以下币种均为人民币)的付款凭证并非没有，而是当时商宏亮说急需现金，黄林、方明珠无奈从银行提取现金交付，由于时间久一时无法查询，但黄林、方明珠力争会在二审时提交。四、李哲和在本案租赁合同签订时，身处看守所，故并不知晓租赁合同关系。五、上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)是一套复式的住房，分上下二层，位于大楼的顶层，无人居住、无装修、远离市区、交通偏僻。该房屋实际租金在壹万元以下。由于黄林、方明珠是先支付了租金，在签订合同时，商宏亮怕黄林、方明珠反悔，要求将租金提高。黄林、方明珠因原房屋居住面积较小，家庭人口较多，急于拿到房屋进行装修，也就没有多加考虑，同意了商宏亮的要求，但在《全权委托书》上已经写明了“收取全部租赁收入”，即支付了12年的全部租金，不存在尚有其他未付租金。至于违约金，双方在合同中已有约定。六、关于装修的赔偿金，商宏亮是明确知道的。黄林、方明珠装修费用其实远远超出五十万元，同时还添置了许多家具及家电。如果黄林、方明珠被迫搬离，则家具及家电将无法妥善安置，还需另外找地方存放。一审法院为了其执行需要，不顾事实，做出错误判决。被上诉人李哲和答辩称，李哲和并不知晓黄林、方明珠承租系争房屋的事情，且黄林、方明珠陈述的入住系争房屋的时间也不正确。一审法院判决正确，请求二审予以维持。被上诉人商宏亮未做答辩。黄林、方明珠向一审法院提出诉讼，请求判令：1．解除黄林、方明珠与商宏亮就系争房屋上下两层分别签订的两份《房屋租赁合同》。2．商宏亮、李哲和共同支付违约金50万元、赔偿装修损失50万元。一审法院认定事实：2014年2月5日，商宏亮出具了全权委托书，内容为，今全权委托方明珠签订1701室房屋的租赁合同，并收取全部租赁收入，商宏亮已经收到方明珠定金12万元，预付租赁费78万元，租期2014年2月10日至2026年2月10日，包括停车位，方明珠负责交物业费，水、电、煤气费。2014年2月10日，商宏亮(甲方)与黄林(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，出租房屋地址为1701室125平方米，租期从2014年2月10日至2026年2月10日，每月租金8，000元，以现金支付，每月10日前支付；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金30万元；每年租金9.6万元，预交半年租金5万元，乙方必须按照约定缴纳租金，不得无故拖欠。同日，商宏亮(甲方)与黄林、方明珠(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，出租房屋地址为1701室80平方米，租期从2014年2月10日至2026年2月10日，每月租金6，000元，以现金支付，每月10日前支付；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20万元；每年租金7.2万元，预交半年租金3.6万元，乙方必须按照约定缴纳租金，不得无故拖欠。2017年2月4日，上海市宝山区人民法院出具执行裁定书，载明，黄林、方明珠、谢磊等九人向法院提出执行异议，称该九人为1701室房屋的承租人，请求法院带租赁进行拍卖。上海市宝山区人民法院查明，生效判决确定商宏亮、李哲和归还朱志广459万元及利息、诉讼费，法院于2015年3月31日至1701室房屋张贴公告，责令被执行人及其他财产权利人于2015年4月15日迁出。法院审理后认为，执行异议申请人未提供房屋交接书、入住手续等相关证据，亦无交付租赁费的凭证，故对于租赁合同的真实性无法采信，遂驳回了执行异议。一审法院另查明，商宏亮、李哲和自2014年起在法院涉及多起民间借贷、房屋买卖合同案件，现处于执行程序中。黄林、方明珠表示，黄林、方明珠至今仍居住于1701室房屋。商宏亮于2021年4月20日以书信方式向法院提交了答辩意见。一审法院认为，因商宏亮涉及多起其他债务，商宏亮与黄林、方明珠之间是否存在真实的租赁关系以及商宏亮是否应当承担违约责任，关系到其他债权人的利益，故不能仅以商宏亮同意黄林、方明珠的诉请作为其承担责任的依据，而应当根据相关事实和证据予以确定。首先，黄林、方明珠未提供房屋交接书，90万元的钱款无任何支付的凭据，且商宏亮之妻李哲和也表示对租赁事宜毫不知情。其次，根据租赁合同约定，黄林、方明珠从2014年2月11日起每月需支付商宏亮租金1.4万元，至今租金总额已达120余万元。即使黄林、方明珠所述支付租金90万元属实，也已长期未支付租金，构成了违约。在此情况下，商宏亮既未要求黄林、方明珠支付租金，也未要求解除合同，反而愿意向黄林、方明珠支付违约金，且在黄林、方明珠未提供任何装修损失证据的情况下愿意承担装修赔偿款，显然不合常理。综上，黄林、方明珠主张与商宏亮存在租赁关系，不予采信。黄林、方明珠要求支付违约金、装修赔偿款，不予准许。据此，判决：驳回黄林、方明珠的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，黄林、方明珠要求解除租赁合同并由商宏亮支付违约金、赔偿装修损失。但根据查明的事实，黄林、方明珠陈述其一次性现金预付了十余年的租金90万元，而对于该90万元款项的来源，黄林、方明珠一直未向法院提供，显然有违常理。再则，2014年2月5日商宏亮出具全权委托书，委托方明珠出租系争房屋，确认收到全部款项；但2月10日，商宏亮与黄林、方明珠签订租赁合同时，又在租赁合同中写明预交半年租金，如黄林、方明珠已付清90万元，则应在租赁合同中写明租金已全部付清。最后，如一审判决所述，黄林、方明珠入住系争房屋至今，房屋使用费至今已高达120万元的情况下，严重拖欠，却要求解除合同并赔偿损失，本院难以支持。综上所述，黄林、方明珠的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，900元，由上诉人黄林、方明珠共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟法官助理 张文如书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……