上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6232号上诉人(原审原告)：张璟，女，1982年9月2日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：李佳(系张璟丈夫)，男，1981年11月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)：上海市嘉速房地产有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈晓燕，董事。委托诉讼代理人：李文华。被上诉人(原审被告)：上海青浦区凡松食品经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈子凡，总经理。被上诉人(原审被告)：周斌，男，1993年10月20日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：李学学，上海清辰律师事务所律师。上诉人张璟因与被上诉人上海市嘉速房地产有限公司(以下简称“嘉速公司”)、上海青浦区凡松食品经营部(以下简称“凡松经营部”)、周斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张璟的上诉请求：撤销一审判决第二项，要求嘉速公司、凡松经营部、周斌按每月人民币(以下币种均为人民币)27，000元标准向张璟支付自2020年7月2日至房屋复原前的损失。事实与理由：2019年1月嘉速公司为张璟找来租客周斌租用上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，周斌转租了其中20平方米给隔壁凡松经营部，2020年1月周斌回老家，张璟于2020年4月得知后分别向凡松经营部和嘉速公司发函要求10日内恢复原貌，但截至2021年3月29日仍未恢复。根据张璟与周斌、嘉速公司签订的《上海市房屋租赁合同》中第七条“逾期未返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，以及第九条“甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的的，违反合同一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分”的约定，一审判决按每月5，000元标准计算损失实在太低，而应按照市场价每月27，000元标准计算自2020年7月2日至房屋复原前的损失。嘉速公司辩称：2020年7月2日嘉速公司已将57平方米的房屋归还给了张璟，另20平方米房屋是由周斌租给凡松经营部，故不同意承担2020年7月2日后的租金损失。凡松经营部辩称：20平方米房屋是向周斌承租，不同意向张璟支付租金损失。周斌辩称：2020年4月16日周斌和张璟的合同已经解除，此时张璟已知晓20平方米的空间转租给凡松经营部，故交房义务不在周斌，产生的损失也不应由周斌承担。张璟向一审法院提出的诉讼请求：1．嘉速公司、凡松经营部、周斌向张璟返还涉案部分的系争房屋(20平方米)并恢复上述房屋的原始墙体结构；2．嘉速公司、凡松经营部、周斌支付自2020年7月2日至房屋复原前的租金损失，按每月27，000元标准计算；3．嘉速公司、凡松经营部、周斌支付自2020年7月2日至房屋复原前的物业管理费损失，物业费按每月1，817.50元标准计算；4．凡松经营部办理注册在系争房屋内的工商登记注销手续。一审法院经审理查明，认定事实如下：2018年10月30日，张璟(甲方)、嘉速公司(乙方)签订了《房屋委托租赁合同》，甲方委托乙方对系争房屋进行委托经营管理。2019年1月21日，张璟(甲方)、周斌(乙方)、嘉速公司(丙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。第一条约定，因项目处于商业市场培育期，甲方已委托嘉速公司代为招商管理，进行统一收房、宣传、招商及运营管理，并授权嘉速公司代为收取租金、代为办理收房。委托授权期限为2018年12月30日至2028年12月30日。第三条交付日期和租赁期限约定，甲、乙、丙三方约定，甲方于2019日年1月5日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年1月5日起至2024年1月4日止，租期5年。免租期90天。作为对嘉速公司管理服务进行回报，甲方同意将该房屋第一年、第二年度(免租期届满之日起第一年、第二年度)租金作为管理费用支付至嘉速公司，即2019年4月5日至2020年6月30日的房租，共计262，417元。由丙方公司出具收据。丙方公司指定收款账户名为：上海市嘉速房地产有限公司，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX743，开户行：浙商银行股份有限公司上海奉贤支行。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁。第四条租金、支付方式和期限约定，(一)甲、乙、丙三方约定，该房屋起始月租金总计为17，691元。第一年8元／平米／天，第二年8元／平米／天，第三年12元／平米／天，第四年开始每年递增5％，具体租金支付明细如下：2019年1月5日至2020年1月4日：月租金为17，691元；2020年1月5日至2021年1月4日：月租金为17，691元；2021年1月5日至2022年1月4日：月租金为26，536元；2022年1月5日至2023年1月4日：月租金为27，862元；2023年1月5日至2024年1月4日：月租金为29，189元。乙方应提前7个工作日向丙方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1％支付滞纳金，逾期超过10个工作日未及时支付的，视为乙方违约。(二)丙方在收到乙方租金7个工作日内向甲方支付90％租金，并由丙方收取10％服务费。逾期支付的，每逾期一日，则丙方需按日租金的1％支付甲方滞纳金。(三)乙方支付租金的方式为：每3个月为一期支付。甲方收款账号：XXXXXXXXXXXXXXXX，户名：张璟，开户行：招商银行上海新客站支行。第五条履约保证金及其它费用约定，(一)甲、乙、丙三方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向丙方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即53，073元，丙方收取保证金后应向乙方开具由丙方自行开具的收款凭证。2020年6月30日后5个工作日内丙方将收取保证金金额全额无息转至甲方账户，并将原丙方向乙方开具收据更换为甲方向乙方开具相关款项收据。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，若保证金不足以支付的，乙方因于3个工作日内支付完应由乙方支付的所有相关费用。第七条房屋返还时的状态约定，(一)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。(二)乙方返还该房屋应当符合正常合用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方自行购置的设备或装修物应于租赁期满同时移除。若不能移除的，乙方需承担甲方移除上述物件的合理费用且不得要求补偿。第九条解除本合同的条件约定，甲、乙、丙三方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1．甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；2．甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的(房屋交接时如有缺陷应及时提出，如1个月内无提出则视同无缺陷)；3．乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4．因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5．乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6．乙方逾期不支付租金累计超过10个工作日的。2019年2月25日，张璟出具《场地划分说明》，内容为：上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号，房屋建筑面积为72.70平方米，因实际使用需要，已物理分隔成2间。编号为(362-1，362-2)，现将建筑面积：20平方米租借给陈子凡经营使用。2019年2月28日，周斌与陈子凡签订了《房屋租赁合同》。2019年4月19日，张璟、周斌、陈子凡签订《说明函》，内容为：兹证明上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号原始面积与隔壁361号相同，均为72.70平方。原始分割见附图。与现有租客周斌期满后362号业主有权要求恢复原始样貌。2020年4月13日，张璟向嘉速公司发函，主要内容为：本人位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号的商铺因租客周斌退租，考虑到铺面的完整性现依据三方协议要求361号铺于即日起5日内启动复原工程并于10内完成复原。请嘉速公司督促完成。嘉速公司于2020年4月14日收到。2020年4月16日，嘉速公司向周斌发出《解除房屋租赁合同告知函》，主要内容为：因周斌拖欠租金，故提出解约并要求周斌接到本通知后7日内搬离该房屋以及支付租金。周斌于2020年4月16日收到。张璟、周斌、嘉速公司三方确认《上海市房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除。2020年7月2日，经法院调解，张璟与嘉速公司达成如下协议：“一、张璟与嘉速公司就上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋于2018年10月30日签订的《房屋委托租赁合同》于2020年7月2日解除；二、嘉速公司应于2020年7月2日归还张璟上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋中的52.70平方米(362-2)的房屋。”一审法院认为，张璟、周斌、嘉速公司签订的《上海市房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方仍应按约履行。在房屋租赁合同关系中，出租人的主要义务是按约交付房屋，承租人应履行按约支付租金的义务。张璟、周斌、嘉速公司三方确认《上海市房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除。在租赁合同履行期间，嘉速公司已经将系争房屋中的52.70平方米返还给张璟，系争房屋中的剩余20平方米，由凡松经营部占用使用，周斌、嘉速公司以及凡松经营部均同意将该部分房屋恢复原状后返还给张璟，故对其主张的该项诉请，法院予以支持。凡松经营部的工商登记信息登记至系争房屋内，凡松经营部表示同意注销或迁移，法院予以准许，故对其主张的该项诉请，法院亦予以支持。《上海市房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除，承租人周斌未将系争房屋中剩余的20平米返还给张璟，法院酌情确定按照每月5，000元的标准由周斌向张璟支付未返还部分房屋的损失(包括租金和物业管理费)至系争房屋恢复原状之日止。张璟主张由嘉速公司、凡松经营部共同赔偿损失缺乏依据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海市嘉速房地产有限公司、上海青浦区凡松食品经营部、周斌于判决生效之日起十日内向张璟返还上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋(20平方米)并将上述房屋恢复原状；二、周斌于判决生效之日起十日内向张璟赔偿自2020年7月2日至上述房屋恢复原状之前的损失，按每月5，000元标准计算；三、上海青浦区凡松食品经营部于判决生效之日起十日内办理注册在上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号的工商登记注销或迁移手续。四、驳回张璟的其余诉讼请求。二审中，为证明物业费支付标准，张璟提交了物业单位2021年6月开具的发票一份。周斌、嘉速公司、凡松经营部均表示对该发票的真实性及张璟主张的每月每平方25元的物业费标准没有异议，但都认为该笔费用不应当由自己承担。张璟另提交装修图纸一组、商铺原始排水图纸及现场照片，称经现场测量，涉案未收回的房屋实际面积为22.9平方米，系争房屋内唯一的排风管及下水道均在未收回部分的一侧，故客观上该部分不收回无法整体出租。周斌表示其2020年4月16日即已搬离，代理人未到过现场，故对相关照片真实性不予认可。嘉速公司表示照片应该是现场情况，但称周斌在经营时其所用的部分有独立上下水，故张璟所述系争房屋内所有配套管道均在未收回房屋一侧不是客观事实。凡松经营部对照片内容真实性无异议，但表示不能确认相应管道属于系争房屋还是隔壁部位。凡松经营部对张璟所述涉案未收回部分面积为22.9平方米不予认可。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，张璟确认其已于2021年4月26日收回了涉讼的20平方米房屋，凡松经营部的工商登记亦已注销。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同的效力及相应权利义务的认定，并无不妥。本案中，周斌作为承租人，理应承担返还租赁物的合同义务，该义务显然包含了涉案的20平方米部分，故一审法院鉴此判令周斌承担未返还部分房屋包括租金及物业费在内的相应损失，并无不妥。本案中，张璟基于租赁合同的法律关系提起诉讼，其要求嘉速公司、凡松经营部共同承担相应损失的诉讼请求，缺乏合同依据及相应法律依据，一审法院鉴此未予支持，并无不当。根据查明的事实，张璟对于系争房屋分拆并将涉案房屋转租给凡松经营部予以认可，之后又自行收回了部分房屋，故其对于系争房屋分拆出租及存在不能同时收回的风险应当知晓，因此本院对于张璟因未全部收回系争房屋故相应损失应当按照系争房屋全部面积计算的主张，不予采纳。鉴于张璟在二审中就物业费标准提交了证据予以证明，周斌等在二审中亦对于张璟主张的物业费标准不持异议，在此情况下一审酌定的损失标准偏低，本院予以调整。结合合同约定的租金标准、未返还房屋的实际面积、周斌的违约过错等因素，本院酌定周斌应付损失标准(含租金及物业管理费)为每月8，000元。此外，二审中张璟确认原一审判决的房屋返还及工商注销等事项已经履行完毕，故一审相应判决主文一并予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16810号民事判决第四项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16810号民事判决第一、三项；三、变更上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初16810号民事判决第二项为“周斌于判决生效之日起十日内向张璟赔偿自2020年7月2日至2021年4月26日止的损失，按每月8，000元标准计算”。二审案件受理费人民币635元，由上诉人张璟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江法官助理 朱丹丹书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……