辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3151号上诉人（原审被告）:闵佳，女，汉族，1989年1月26日出生，住址辽宁省鞍山市千山区。被上诉人（原审原告）:鞍山中邦物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁西区兴盛路18甲-S126。法定代表人:马超，系该公司经理。委托诉讼代理人：王向东，辽宁亨轩律师事务所执业律师。上诉人闵佳因与被上诉人鞍山中邦物业服务有限公司（以下简称中邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闵佳上诉请求：1.依法撤销一审法院(2021)辽0302民初2457号民事判决，查清事实依法改判或将本案发回重审；2.本案一审、二审的所有费用均由中邦物业公司承担；3.对于判决2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费及电梯费6639.36元不服判决，不服金额：3350.78,请求修改为物业费3288.48，并免除电梯费；4.中邦物业公司收取的1.8元/平方米/月的物业费应按照1元/平方米/月收取，请贵院依法裁判。事实与理由：一审法院认定的基本事实不清，适用法律错误。中邦物业公司应按照实际的服务标准收取物业费用，而不应在其未尽到服务标准的前提下，仍然收取1.8元/平方米/月高物业服务费用。中邦物业公司没有给闵佳电梯卡却强行收取电梯费。首先，闵佳于2012年8月23日购买了铁东区前进路1号国际明珠商品房(产籍号:1-30-147-12530),建筑面积:137.02平方米。闵佳入住鞍山市国际明珠期间一直如约缴纳物业费，从无拖欠。而后物业管理逐渐呈现不规范化:1.楼道无人清洁、打扫，楼道内张贴的各种小广告及堆放的垃圾无人清理，卫生状况十分堪忧；2.公寓走廊内瓷砖破裂不堪，室内窗户漏水等物业却迟迟不予修理，工作消极怠慢；3.闵佳居住的楼层深夜有拾荒者随意上楼，经常会有陌生人敲门，上述事件严重影响上正常居住生活，多次向被上诉人提出却始终得不到任何有效的反馈；4.因闵佳居住的国际明珠属于高层商住两用公寓，28层为国家规定的避难楼层，应始终保持畅通、开放状态，不应存放任何障碍物。而中邦物业公司将28层避难层的部分区域占用、隔离，作为自己的办公、休息区域，28层避难层无法全面开放，中邦物业公司恶意对闵佳居住的生活区域内制造安全隐患，导致闵佳及广大业主居住无安全保障，其已违反了国家有关法律、行政法规的相关规定；5.中邦物业公司所管理的物业服务人员服务态度恶劣，闵佳及其他业主与其难以沟通，而中邦物业公司从未对其进行过有效的管理；6.公寓内的电梯频发故障，也曾因故障发生过电梯坠落事件，闵佳与其他业主曾与中邦物业公司多次沟通，而中邦物业公司却迟迟拖延修复，导致闵佳及其他业主多次无法乘坐电梯；7.闵佳在签订购房合同及前期物业服务合同时，合同中明确约定停车费用为60元/位/个1月，而中邦物业公司在从未与闵佳有过任何沟通、协商的前提下，违反合同约定，擅自增加每月的停车费用，高额的停车费用导致闵佳只能另谋其他车位：8.中邦物业公司将闵佳所居住的国际明珠公寓内的公共区域出租、出售，产生的收益却从未向闵佳及其他业主公开、分配。而《中华人民共和国民法典》第二百八十二条中明确约定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；9.因中邦物业公司对上述问题视而不见、疏于管理，不仅导致楼道内的脏、乱、差，更是导致了闵佳的房价严重贬值；10.中邦物业公司近几年一直没给闵佳电梯卡，还强行收取闵佳每年的电梯费用。闵佳主张中邦物业公司取消闵佳的电梯费；11.闵佳以往每年交的物业费用，中邦物业公司从没给予过带国家税收的正式发票，闵佳质疑中邦物业公司有偷税漏税的行为，以及中邦物业公司收取物业费的合法性；12.闵佳购买房屋时合同内签订公寓为煤气使用房，自购买起至今日一直没有安装煤气，物业接手后并没有给出解决或解决预案，导致迟迟不得安装。各种问题不胜救举，而在上述问题出现后，闵佳曾多次与物业公司沟通却未见任何成效。故闵佳于2018年1月1日起才不再履行缴纳物业费之义务。缴纳物业费是业主应履行的义务，而为业主提供物业管理服务也是物业管理公司应履行的义务。在物业服务公司经业主多次与之协商后对其物业服务仍毫无改善，不提供任何服务的前提下，闵佳作为业主为何还依然要履行自己应尽的义务。对此，闵佳主张对中邦物业公司收取的1.8元/平方米/月的物业费应按照1元/平方米/月收取，请贵院依法裁判。其次，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号)文件的规定，鞍山市一级物业服务收费标准仅为1.30元/㎡,二级为l元/㎡；三级为0.7元/物业服务收费.六项内容的服务标准达不到三级的应不超过0.40元/㎡。中邦物业公司的各项收费标准应符合《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》中的相关规定。在中邦物业公司明显超出鞍山市一级物业服务收费标准的基础上，其应举证证明为闵佳所在的小区提供了何种的物业服务，其所提供的物业服务是如何达到了一级物业服务收费标准。若中邦物业公司无法举证证明，则其应承担举证不能的不利后果。中邦物业公司辩称，服从一审判决。闵佳的上诉请求与事实理由没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回。中邦物业向一审法院起诉请求：1、依法判决闵佳给付物业服务费6640元；依法判决闵佳给付违约金1194元（违约金自2018年1月1日起计算至实际给付之日，暂计算至2019年12月31日）；合计：7834元；2、依法判决诉讼费用由闵佳承担。一审法院认定事实：中邦物业公司业系为国际明珠提供物业服务的物业公司，闵佳系国际明珠第一幢一单元25层30号房业主，建筑面积137.02平方米。闵佳与中邦物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。本合同期限未满，业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。业主应按其拥有物业的建筑面积按高层住宅2元/月/平方米、电梯费30元/户/月交纳物业服务费。业主应予商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应该按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月31日之前。每逾期未交纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。另查,闵佳在中邦物业公司所服务的国际明珠内拥有住宅一处,建筑面积为137.02平方米。因中邦物业公司向闵佳主张物业费按照1.8元/月/平计算，闵佳欠付物业费期间自2018年1月1日至2019年12月31日,合计欠缴物业费及电梯费共计6639.26元（1.8元×24个月×137.02平方米+360元×2年）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。中邦物业公司是具有收费资质的物业服务单位，依法为鞍山市国际明珠小区提供物业服务，闵佳作为小区的业主应按照合同的约定交纳物业费。中邦物业公司向闵佳所住小区提供物业服务的行为符合法律规定，闵佳作为小区业主，其接受中邦物业提供的物业管理服务，应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。闵佳作为小区业主而没有履行按时交纳物业服务费的义务，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故对于中邦物业公司要求闵佳给付拖欠物业服务费的诉讼请求合理部分，该院予以支持。关于中邦物业公司主张要求闵佳给付违约金的诉讼请求，根据该案实际情况，中邦物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于中邦物业公司要求闵佳给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于闵佳提出中邦物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，物业违约在先，业主有权拒交物业费之抗辩理由,本案中,中邦物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,但基本履行了《物业服务合同》约定的义务。闵佳提出中邦物业公司存在的问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。中邦物业公司对国际明珠履行了物业服务义务,闵佳作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向中邦物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对中邦物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。如中邦物业公司的行为确实给闵佳造成了实际财产损失，闵佳也可以对中邦物业公司另行提起诉讼主张权利。闵佳拒绝交纳物业费的行为,违反了《物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对闵佳提出的此项诉求,该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，判决：一、闵佳于该判决生效之日起十日内给付中邦物业公司2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费及电梯费6639.26元；二、驳回中邦物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由闵佳负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，闵佳与中邦物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当认真遵守履行。关于闵佳上诉主张中邦物业公司没有尽到物业服务的问题。按照物业管理的相关规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，中邦物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令全体业主满意的程度，但中邦物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，闵佳上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由，故对闵佳的此项上诉主张，本院不予支持。关于闵佳上诉主张中邦物业公司的收费标准超出《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号)标准问题。该办法第十条规定，别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。本案中，闵佳居住的小区为公寓性质的，物业服务收费标准可以实行市场调节价收费。闵佳与中邦物业公司签订的《前期物业服务合同》中已经约定高层住宅2元/平方米/月，现中邦物业公司自愿按1.8元/平方米/月向闵佳收取物业服务费，属于对自己权利的处分，又不违反法律规定，应予准许。闵佳主张按1元/平方米/月标准交纳物业费的理由不充分，本院亦不予支持。综上所述，闵佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闵佳负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年八月二十五日书记员 赵婷婷