辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6807号 上诉人（原审被告）：陈尚华，女，1963年2月10日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 被上诉人（原审原告）：大连英圣物业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市钻石街69-12号。统一社会信用代码912102817772801602。 法定代表人：孙长英，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙迎丽，该公司员工。 上诉人陈尚华因与被上诉人大连英圣物业有限公司（以下简称“英圣物业”）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈尚华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年3月26日，世纪英伦业主委员会同大连英圣物业有限公司签订物业服务《委托合同书》，2015年10月26日再次签订物业服务《委托合同书》。而原业主委员会是大连英圣物业有限公司采取非法手段成立的，按照当时的法律、法规要求，应当经过小区专有面积过半数、业主户数过半数的业主签名同意，且英圣物业根本无法提供其组织成立的业主委员会的合法程序证明，《委托合同书》应认定为无效合同，英圣物业不具有主体资格。二、一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，认定被上诉人的起诉并未超过诉讼时效，明显有违此项司法解释的规定。一审法院判决认为《世纪英伦小区业主委员会委托合同》与《委托合同书》中均未约定支付物业费的时间，因此原告可以在任意时间向被告进行催告收取物业费，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。诉讼时效是法定条款，任何合同都不能、也无权约定法定条款，一审法院依据合同有无约定而不依据法定诉讼时效的相关法律规定的判决存在严重失误。三、企业工商信息查询和判决书相互印证，均能证明大连世纪英伦物业有限公司于2013年12月24日将公司名称变更为英圣物业，根据国务院多部委联合印发的《收费许可证管理办法》第八条规定：收费单位应于实施收费前20日申请核发《收费许可证》；收费单位改变名称，增加收费项目、调整收费标准或收费范围，应于批准后20日内持批准文件到原发证机关办理《收费许可证》变更手续。办理时间为2012年6月30日、收费单位名称为大连世纪英伦物业有限公司的《收费许可证》大连英圣物业有限公司一直违法使用至今，且被上诉人提供的证据显示有效期为2012年6月至2015年6月的《收费许可证》只有2012和2013两个年度的年审记录，不符合《收费许可证管理办法》规定的“三年换证，一年一审”的要求，该《收费许可证》直接证明了被上诉人收费行为违法，不具有法律认可的收费资格。四、被上诉人提供的《物业费催缴通知单》中所有盖章均使用发票专用章，根据国家税务总局的规定，发票专用章的使用范围仅局限于发票。《物业费催缴通知单》不使用物业企业印章，而使用发票专用印章，无法证明催费通知单的有效性，也无法证明催费主体的合法性。被上诉人一审提供的所有年份的《物业费催缴通知单》，字体均出自同一人之手，并且其所提供的《物业费催缴通知单》送达的照片证据中，并无上诉人房间号等相应环境的证明加以印证，英圣物业提供的《物业费催缴通知单》存在明显的造假行为。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。上诉人提出多项有力证据证明英圣物业违反合同、违反行政规章、擅自收费、侵占业主财产等行为，一审法院在物业企业未提供任何反驳证据的情况下，仍不支持上诉人拒交物业费的抗辩意见属适用法律错误。六、《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《中华人民共和国合同法》即行废止，一审法院依照已经废止的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，法律适用存在错误。七、案涉小区所有的电梯因两年未检，存在严重的安全隐患，电梯经常发生运行时抖动、电梯不运行、电梯突停、人员被困电梯内等事故，给业主带来很大的安全隐患。所有业主每年都缴纳电梯维护费，而英圣物业在2020年7月8日贴出告示，电梯被瓦房店市市场监督管理局查封停止使用，给高层住户带来极大的不便。八、上诉人于2007年入住小区，自2009年以来房屋多次反复漏水，虽经物业维修补漏但仍不能彻底解决漏水问题，给室内地板、线路、灯具造成损失，房屋漏水至今仍未解决。九、上诉人的车不能进小区车库，在外停放期间车玻璃被砸而物业未给任何说法。 英圣物业辩称，不同意陈尚华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 英圣物业向一审法院起诉请求：1.被告向原告给付物业管理费、电梯费、垃圾费合计10381元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审判决认定事实：被告是位瓦房店市号房屋的业主，房屋建筑面积235.30平方米。2016辽0281民初第4002号民事判决书载明：原告自2005年9月21日成立，并一直服务于该小区。2013年3月26日，大连世纪英伦小区业主委员会（甲方）与大连世纪英伦物业有限公司（乙方）签订《委托合同书》，约定：……一、管理范围及内容，甲方瓦房店市号世纪英伦住宅区范围内物业管理委托给乙方实行统一管理、综合服务、承包经营、自负盈亏。三、委托管理期限为三年，自2012年5月8日起至2015年5月7日止。业主委员会任期三年届满后，在新的业主委员会未产生前，本协议继续有效。四、双方责任、权利、义务，……7、负责确定本住宅区管理服务费收费标准，商业网点、其他住宅按建筑面积每平方米0.5元，高层0.8元（含电梯费）。2013年12月24日，大连世纪英伦物业有限公司名称变更为大连英圣物业有限公司。2015年10月26日，大连世纪英伦小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《委托合同书》，继续将位瓦房店市号世纪英伦住宅区范围内的物业管理委托给原告统一管理，委托期限为五年自2015年10月26日起至2020年10月25日止。另查，《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》（瓦政发[2009]61号）规定：城市居民按每户每月4元标准征收生活垃圾处理费；居民由街道办事处、工业园区管委会负责代征，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被告陈尚华所有的房屋所在小区（世纪英伦住宅区）业主大会分别于2013年3月26日、2015年10月26日与原告大连英圣物业有限公司签订了《委托合同书》，对于原告大连英圣物业有限公司实施物业管理事宜及双方的权利义务进行了约定。虽然被告称该小区没有成立业主委员会，但并未提供证据证明其主张，且被告提供的证据不足以证明小区业主委员会成立违法，而作为原告已经对该小区提供了物业服务，因此该《委托合同书》的效力及于被告陈尚华，对被告具有约束力，被告应当按照《委托合同书》的约定及标准交纳物业服务费、生活垃圾处理费及电梯费，原告主张2015年6月至2019年12月的物业费：235.30平方米×0.5元/月×54个月=6353.10；电梯费：235.30平方米×0.3元/月×54个月=3811.86元；垃圾处理费：4元/月×54个月=216元，经核算，被告欠付原告物业费、电梯费及垃圾处理费合计为10380.96元。对于被告提出原告在物业服务中存在多处问题，致使物业服务并未达标，被告可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费，不予支持。另外因案涉委托合同书中均未约定物业费的履行期限，因此原告可以在任意时间向被告进行催告收取物业费，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈尚华于判决发生法律效力后立即向原告大连英圣物业有限公司支付2015年6月至2019年12月物业费6353.10、电梯费3811.86、垃圾处理费216元，合计10380.96元；二、驳回原告大连英圣物业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，原告已预交，由被告陈尚华负担，于判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，应予退还原告大连英圣物业有限公司60元。 二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，但上诉人提交照片四张，拟证明物业未及时维修电梯致使电梯被封，被上诉人为反驳上诉人的主张提交2018至2021年案涉小区电梯检测报告，拟证明电梯每年都正常按时检测。本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：上诉人提供的照片以及电梯被封的事实发生于案涉纠纷期间（2015年6月至2019年12月）之后，与本案不具关联性，不予采信，因此，被上诉人为反驳上诉人而提交的电梯检测报告亦不在本案中作为证据使用。综上，本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。由于案涉欠费期间发生于民法典施行以前，本案应适用《民法典》施行前的法律和司法解释，一审援引《中华人民共和国合同法》正确。 既然本案应适用《民法典》施行前的法律和司法解释，而本案系物业服务合同纠纷，那么，根据当时的司法解释——法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，案涉小区业主委员会与被上诉人的前身大连世纪英伦物业有限公司以及与被上诉人分别于2013年3月26日、2015年10月26日签订的《委托合同书》对包含上诉人在内的全体小区业主具有约束力，上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系，被上诉人主体资格适格。至于上诉人所述“业主委员会成立不合法”、“《收费许可证》违法使用”的主张，因尚未有生效法律文书或行政机关的具体行政行为对其主张的此事实予以认定，且使用过期《收费许可证》属于行政管理事项，并不影响合同效力，因此，上诉人该两项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。 由于被上诉人提供了物业服务，案涉《委托合同书》对物业费标准进行了明确的约定（0.5元/月/平方米），而《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》（瓦政发[2009]61号）亦明确规定城市居民按每户每月4元标准征收生活垃圾处理费，上诉人又对一审判决认定的房屋面积和欠费期间并无异议，因此，一审法院判令上诉人缴纳欠付物业费、垃圾处理费并无不当，数额准确，本院予以维持。至于上诉人提出“不交物业费主要是因为房屋漏水、车辆被砸、电梯老化”等抗辩意见，本院认为，根据法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该解释，上诉人可以“物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的按时养护电梯、维修公共墙面漏雨义务”为由主张物业公司承担违约责任，但不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，况且上诉人也在二审中自认“物业到家中考察过并亲自上门维修……维修以后房子第一年不漏了”，由此可见，被上诉人已经在一定程度上履行了初步的维修义务，因此，上诉人以“房屋漏水、电梯老化”为由不缴纳物业费没有法律和事实依据，本院不予支持。至于房屋漏水导致上诉人室内财产遭受的损失以及车玻璃被砸的侵权损害赔偿责任，由于上述请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人未就上述问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的此项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理，上诉人可另行解决。 关于本案部分欠费期间是否超过诉讼时效的问题，本院认为，的确诉讼时效期间系法定，不能由当事人约定，但诉讼时效的起算时间点却可因案件不同的事实而有所不同。就本案而言，由于案涉《世纪英伦小区业主委员会委托合同》和《委托合同书》未对物业费的交费时间予以约定，被上诉人可以随时向上诉人主张欠付物业费，那么本案的诉讼时效起算点即为被上诉人主张权利之日。况且，被上诉人于一审提交的《物业费催缴通知单》上的落款时间和拍摄时间一致也从侧面佐证了被上诉人曾主张过权利，从而产生时效中断重新起算的法律后果，因此，案涉欠费未超过诉讼时效。 综上所述，陈尚华的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人陈尚华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁大勇 审 判 员 王 歆 审 判 员 王 迪 二〇二一年八月二十五日 法官助理 邹 璇 书 记 员 杨 宁