上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6681号上诉人(原审被告、反诉原告)：夏先道，男，1987年11月26日，汉族，住安徽省芜湖市无为县蜀山镇行政村麻元自然村XXX号。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李军芙，女，1964年6月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：秦士平，上海市大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：程金刚，上海市大众律师事务所律师。上诉人夏先道因与被上诉人李军芙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏先道上诉请求：一审判决认定事实错误，证据不足。夏先道同意在扣除押金后，支付房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)16，000元，同意支付电费1，200元及水费100元。夏先道要求李军芙赔偿装修损失38，417元。事实和理由：1．上海市嘉定区嘉行公路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)没有房屋产权证，无法办理营业执照，李军芙明知这一情况，却告知夏先道可以备案经营餐饮，同时由于涉案房屋靠近居民区，无法经营餐饮。在这种情况下，李军芙还与夏先道签订以餐饮为目的的房屋租赁合同，造成夏先道房屋装修损失；2．夏先道已于2020年6月27日实际搬离涉案房屋，所以夏先道只拖欠2020年2月1日至2020年6月27日的房屋租金。2020年6月27日以后的水费、电费是由同属于李军芙的隔壁店铺产生，夏先道实际欠缴的电费只有6月份，欠缴的水费只有5月份和6月份。综上，夏先道请求二审法院支持其上诉请求。李军芙答辩称，不同意夏先道的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李军芙向一审法院起诉，请求判令：1．解除李军芙与夏先道于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2．夏先道将涉案房屋归还给李军芙；3．夏先道将涉案房屋恢复原状；4．夏先道向李军芙支付自2019年12月1日至归还涉案房屋时的租金［按照3，500元／月的标准计算］；5．夏先道向李军芙支付电费1，979.35元、水费135元(27吨＊5元／吨)；6．夏先道向李军芙支付违约金2，100元。后在一审审理中，李军芙撤回了第3项诉讼请求。夏先道在一审审理中提出反诉，请求：1．判令李军芙支付违约金2，100元；2．判令李军芙赔偿装饰装修损失38，416.82元；3．判令李军芙退还押金5，000元。一审法院认定事实如下：涉案房屋未有产权登记，李军芙亦未提供该房屋的建设工程规划许可证。2019年7月26日，李军芙(甲方、出租方)与夏先道(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：乙方向甲方承租涉案房屋，用途为餐饮；租期自2019年8月1日至2024年7月31日；每月租金为3，500元，每年租金为42，000元，租金半年一付、先付后用，每次提前二个月支付；乙方一次性支付押金5，000元；租赁期间的水电及一切公用收费由乙方负担；退租时甲方有权要求乙方保持内装无损坏否则按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；任何一方违约，按年租金的5％作为违约金。合同另就其他事项作出约定。合同签订后，李军芙依约向夏先道交付涉案房屋，夏先道向李军芙支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金，同时支付了押金5，000元。2020年2月起的租金，夏先道未再支付。此外，夏先道支付了涉案房屋在2019年12月至2020年5月期间的电费2，395.62元，2019年12月至2020年4月期间的水费105元。一审又查明，2019年12月9日，上海市嘉定区市场监督管理局向夏先道发送《责令整改通知书》，载明：因你在嘉定区嘉行公路XXX号从事餐饮经营的行为违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，现责令你立即予以改正(改正内容及要求：立即停止经营或办理相关手续)。2020年8月28日，李军芙委托律师向夏先道寄送《律师函》，函称：阁下未在2019年12月1日前支付2020年2月1日至2020年8月1日期间的房租21，000元，亦未支付水电费，却使用房屋至今，已构成根本违约，李军芙保留解除合同的权利。现要求阁下收函后3日内缴纳所欠房租21，000元、由李军芙代缴的2020年6月和7月的电费927.5元、违约金2，100元。否则，将依法诉诸诉讼途径解决。因夏先道拒收该邮件，故未能派送成功。2020年11月，李军芙补缴了涉案房屋在2020年6月至11月期间的电费(含过期电费违约金)计1，980.27元。一审审理中，夏先道明确，涉案房屋中未有任何遗留物品，李军芙表示将于庭审当日(2021年1月6日)自行收房。双方一致要求，押金在本案中一并处理。一审法院认为，因涉案房屋无权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，故李军芙与夏先道签订的《房屋租赁合同》无效。基于合同无效，法院对李军芙要求解除合同、支付违约金的诉讼请求以及夏先道要求支付违约金的反诉请求，均不予支持。李军芙明确将于庭审后自行收回涉案房屋，故对其要求返还房屋的诉讼请求，已无处理之必要。合同虽然无效，但夏先道实际占用涉案房屋，仍应参照约定的租金标准向李军芙支付使用费至实际搬离之日。夏先道主张于2020年5月搬离，李军芙予以否认，因夏先道既未向李军芙交还涉案房屋钥匙，亦未以任何形式通知李军芙自行收房，法院难以采纳该抗辩意见，夏先道应当为自身的不理性行为承担责任，故使用费应当计算至一审庭审当日为39，177元。同理，占用期间的水电费亦应当由夏先道承担。关于电费，李军芙自愿主张1，979.35元，法院予以照准。关于水费，夏先道否认李军芙提供的水表照片，法院结合夏先道之前的支付情况及经营情况，酌定支持100元。夏先道主张与隔壁店铺共用水表及电表，就此未能提供充足的证据，法院难以采纳。关于装修损失，夏先道提供的证据之真实性法院难以采信，且绝大部分证据系关于空调、展示柜、厨房用品及设施、桌椅等物品，这些均为可移动的物品，夏先道亦自认搬离，故法院无法将此作为损失处理。为减少当事人诉累，押金在本案中一并处理，用以抵扣使用费。据此，一审法院判决：一、夏先道应于判决生效之日起十日内向李军芙支付占有使用费34，177元(已抵扣押金5，000元)；二、夏先道应于判决生效之日起十日内向李军芙支付电费1，979.35元、水费100元；三、对李军芙的其他诉讼请求不予支持；四、对夏先道的全部反诉请求不予支持。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，李军芙与夏先道虽就涉案房屋签订房屋租赁合同，但根据查明的事实，涉案房屋未取得房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效，故李军芙与夏先道就涉案房屋所签的房屋租赁合同应属无效。夏先道作为承租人，在签订租赁合同时，理应对涉案房屋的性质、产权情况等进行必要的了解，但夏先道并未就此尽到审慎核实的义务，同时，夏先道亦未就其装修损失提供确凿的证据加以佐证，故本院对夏先道要求李军芙因房屋租赁无效赔偿其装修损失的上诉请求不予支持。虽涉案房屋租赁合同无效，但夏先道仍应就其继续占有涉案房屋支付对价，相应的房屋占有使用费参照租赁合同约定的租金标准计算。夏先道上诉称其于2020年6月27日已实际搬离涉案房屋，并且已经口头告知李军芙。李军芙对此予以否认，夏先道亦无其他证据证明其实际搬离涉案房屋的时间，一审法院以李军芙实际收回涉案房屋的时间计算房屋占有使用费及水电费并无不当。综上所述，夏先道的上诉请求均无法律及事实依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，484元，由上诉人夏先道负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  张志煜审 判 员  邬海蓉法官助理  仇祉杰书 记 员  吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……