广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11782号上诉人（原审被告）：李雪媚，女，1969年7月25日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓燕梅，广东兆鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄文，男，1975年11月24日出生，身份证住址广州市增城区，系上诉人表弟。被上诉人（原审原告）：梁蔼然，女，1973年1月18日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：麦为民，男，1967年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑文峰，广东悦信律师事务所律师。上诉人李雪媚因与被上诉人梁蔼然、麦为民确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初8568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。李雪媚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁蔼然、麦为民的起诉；2.一、二审案件诉讼费用由梁蔼然、麦为民负担。事实和理由：一、一审法院判决双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效，属查明事实不清，认定事实及适用法律错误。自2008年8月1日起梁蔼然、麦为民按当时的市场价格完全自愿地将涉案房屋转让给李雪媚后，并将涉案房屋交付给李雪媚支配和“相关规划审查表”原件交给李雪媚收执，此后李雪媚就一直居住和生活在该涉案房屋。使用中，李雪媚在原涉案房屋上加建了一层，后期又在加建的楼上搭了一个简易的铁皮棚，并且转让后水费、电费及村委收取的卫生、建设等其他费用都是由李雪媚交纳，十多年来，梁蔼然、麦为民毫无异议，可见梁蔼然、麦为民从行为及内心上确认转让的真实性，也从行为及内心上确认涉案房屋归属李雪媚所有。但十几年后的今天，梁蔼然、麦为民见李雪媚的房屋正在进行城中村旧改拆迁有补偿，就视社会诚信原则之不见，企图通过向法院起诉来达到私已贪欲的目的，请求二审法院驳回梁蔼然、麦为民的起诉。另，类似本案的房屋转让买卖的行为具有一定的普遍性，涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定并且符合社会利益和诚信原则，合法有效。二、本案中，梁蔼然、麦为民并没有提交任何可以证明诉争土地性质的证据，一审法院也没有经政府土地确权部门的出具相关证明土地使用权性质的有效证明，一审法院就认定本案土地性质为宅基地，一审对事实的查明及对证据证明力的认定以及适用法律均是错误的。二、根据《土地管理法》、《集体经济组织成员资格认定办法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》的规定，只有本集体经济组织成员即本村村民才有资格申请宅基地，而且一户只能拥有一处宅基地，而这种获得是需要经过三个程序，即申请、审批和登记。而本案中从梁蔼然、麦为民在一审提交的《房地合同》以及一审查明事实看，梁蔼然、麦为民从沙步村XX经济合作社取得本案诉争土地的方式和流程，完全不符合《土地管理法》规定的村民取得宅基地的方式和流程，更违背了宅基地作为村民成员所享有的权利，由此可推断本案诉争土地并非宅基地。三、根据《土地管理法》第14条规定，本案一审法院在未有证据证明诉争土地为宅基地的前提下，在未明确土地性质前，亦未解决诉争土地的所有权和使用权争议前，草率认定合同无效，明显违反该规定的行政处理前置程序。四、从我方提交的证据看，联系到本案，梁蔼然在签订《房地合同》时，已丧失沙步村XX经济合作社成员资格。退一万步说，即使本案土地为宅基地，梁蔼然亦无权获得沙步村XX经济合作社的宅基地使用权，该《房地合同》亦应为无效合同，那么双方后来所签订的《房屋买卖合同》亦基于梁蔼然非土地使用权人而无效，梁蔼然、麦为民在一审中以原告身份起诉请求确认合同无效，显然是主体不适格。综上所述，恳请二审支持李雪媚的上诉请求。梁蔼然、麦为民辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李雪媚的上诉请求缺乏事实依据，请求二审法院驳回全部上诉请求。一、本案处理的只是合同是否有效的问题，并不涉及物权归属及内容的确定。梁蔼然、麦为民是房屋购买合同的相对一方，因此具有诉讼主体资格。二、李雪媚并非宅基地房屋所在地的集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。李雪媚上诉称宅基地转让的情况普遍存在，但并不代表国家法律和政策允许宅基地在市场上流转，并且许多法院的案例中也认定了宅基地房屋买卖合同属无效合同。如果允许李雪媚通过购买房屋的方式取得宅基地使用权，将在实际上构成对集体在该宅基地上行使所有权的伤害。三、涉案房屋未取得不动产权证，但结合本案的证据可以证明，涉案房屋是属于李雪媚安置在沙步村集体土地上的房屋，其性质应为农村宅基地房屋。梁蔼然、麦为民于2020年7月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认梁蔼然、麦为民与李雪媚签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由李雪媚承担。一审法院经审理认定事实如下：1997年1月31日，XX经济合作社（甲方）与麦为民（乙方）签订《房地合同》，约定：麦为民房地23号，实用70平方，地款4万元，水电报装费1500元，道路摊销费4914元。用地户要在97年8月完成地梁基础。1997年2月3日，麦为民向广州市黄埔区南岗镇沙步村民委员会缴纳了上述房地款4万元及水电报装费等费用。2001年，梁蔼然填写《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》申请危房拆建，该表载明：申请人：梁蔼然，现住址：黄埔区沙步村××新村××号，申请人属于本村有常住户口的村民，申请理由：危房拆建，2001年2月28日，广州黄埔区南岗镇XX经济合作社盖章且负责人签名，同时在经济社意见：本表内容经本社审查是否属实，申请人是否符合分配宅基地资格下签署意见：情况属实，同意申报。2001年3月1日，广州市黄埔区南岗镇沙步村委会盖章并签署意见：情况属实，同意申报；2001年4月6日，广州市黄埔区南岗镇人民政府村镇建设办公室盖章并签署意见：情况属实，同意报规划局审查。2008年8月1日，梁蔼然、麦为民（甲方）与李雪媚（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将XX村X号的房屋出卖给李雪媚，房屋交易总价为380000元。庭审时，李雪媚陈述其并非南岗镇XX经济合作社村民。梁蔼然系南岗镇沙步村村民。目前涉案房屋由李雪媚在居住和使用。为查明涉案房屋所在宅基地相关情况，一审法院向广州市黄埔区南岗街沙步社区XX经济社发函并于2020年10月19日到该社调查取证。该社现任社长梁佐良陈述因该社管理人员更迭，故其不清楚黄埔区沙步村××新村××号所在土地是否是宅基地，亦不清楚XX经济社与麦为民签订的《房地合同》涉及的房地23号与黄埔区沙步村××新村××号是否系同一块宅基地。因时间久远，也没有保存当年的材料。一审法院又于2020年11月6日向XX经济社前任社长梁仲强调查询问，其陈述当年该社共有约30块土地，依照顺序进行编号后以公开竞价的方式进行分配，麦为民投得了其中的编号为23号的土地，该土地性质为宅基地，而麦为民转让给李雪媚的60号土地即为上述其投得的23号土地。以上事实有《房地合同》《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》《房屋买卖合同》、收据、调查询问笔录及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让。而本案涉案宅基地房屋位于黄埔××××街沙步村，李雪媚并非该集体经济组织成员，因此李雪媚与梁蔼然、麦为民签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》系非法转让宅基地行为，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月29日作出如下判决：确认梁蔼然、麦为民与李雪媚于2008年8月1日签订的关于广州市黄埔区XX村X号房屋的《房屋买卖合同》无效。案件受理费7000元，由李雪媚负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效后七日内向一审法院缴付。本院二审期间，李雪媚提交如下证据：1.广州市不动产登记查册表，拟证明梁蔼然已取得南基村村民成员资格，并据此取得宅基地使用权；2.户口本、人口信息查询，拟证明梁蔼然于1993年3月24日由沙步村XX队迁出到广州市黄埔区XX巷X号地址，并已获得南基村村民成员资格；3.电费、水费清单，拟证明李雪媚自购房后一直居住使用房屋并交纳水电费至今。梁蔼然、麦为民认为，李雪媚提交的证据已过举证期限，不予质证，且不属于新证据，不予认可。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、关于梁蔼然、麦为民的诉讼主体资格问题；二、涉案《房屋买卖合同》的效力问题。对此本院作如下分析：首先关于梁蔼然、麦为民的诉讼主体资格问题。李雪媚上诉主张，根据其提交的广州市不动产登记查册表及户口本、人口信息查询等证据可知，梁蔼然已获得南基村村民成员资格，在双方签订《房屋买卖合同》时梁蔼然不具备沙步村XX经济合作社成员资格，故其并非本案适格诉讼主体。对此本院认为，本案为确认合同无效纠纷，涉案《房屋买卖合同》是由梁蔼然、麦为民与李雪媚签订，李雪媚也对梁蔼然、麦为民作为涉案《房屋买卖合同》相对方予以确认，故依照合同相对性原则，梁蔼然、麦为民有权在本案中作为原告起诉要求确认涉案合同无效，梁蔼然、麦为民是本案适格诉讼主体。李雪媚该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。李雪媚上诉主张，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且并未有证据证明涉案土地性质为宅基地，故涉案《房屋买卖合同》应为有效。对此本院认为，涉案房屋未办理房产证或宅基地证，但一审法院经向沙步村XX经济社人员调查询问，表示涉案土地性质为宅基地，李雪媚虽不认可该调查结果，但并未提交证据予以推翻，故本院确认涉案土地性质为宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。现李雪媚确认其并非涉案房屋所在的沙步社区XX经济社的组织成员，故对涉案房屋的农村宅基地使用权的转让属违反国家法律强制性规定的行为，涉案《房屋买卖合同》应为无效。李雪媚的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以维持。至于李雪媚二审提交的证据，与本案处理结果并无关联，本院不作为新证据采纳。综上所述，李雪媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由李雪媚负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年八月四日书记员  陈婷婷黄晶晶