上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1172号原告：上海中山副食品批发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：程x，总经理。委托诉讼代理人：郭杰、袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告：上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司(原上海市闵行资产投资经营有限公司)，住所地上海市闵行区。法定代表人：金xx，董事长。委托诉讼代理人：姚丹文、杭炜，上海市四方律师事务所律师。第三人：上海市闵行区江川路街道办事处，住所地上海市闵行区鹤庆路XXX号。法定代表人：王xx，主任。委托诉讼代理人：周旋律、朱伟，上海合勤律师事务所律师。第三人：上海沪闵投资管理中心，住所地上海市闵行区新闵路XXX号。法定代表人：李x，经理。委托诉讼代理人：**，上海合勤律师事务所律师。原告上海中山副食品批发有限公司与被告上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，于同年6月1日公开开庭进行了审理。同年8月31日，本院根据被告的申请等情形，通知上海市闵行区江川路街道办事处(以下简称江川路街道)作为第三人参加诉讼，于同年10月27日公开开庭进行了审理。2016年1月7日，本院又通知上海沪闵投资管理中心(以下简称沪闵投资)作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年3月17日、11月23日又公开开庭进行了审理，原告法定代表人程x及原告委托诉讼代理人郭杰、袁文勇、被告委托诉讼代理人杭炜、第三人江川路街道委托诉讼代理人周旋律、朱伟、第三人沪闵投资委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中山副食品批发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告在上海市闵行区沪闵路XXX号原址上重建被拆除的建筑物，建筑面积557平方米，承担费用并将房屋返还原告；2、判令被告支付自2014年2月1日起至场地及房屋返还原告之日止按每年60万元标准计算的场地及建筑物使用费。事实和理由：原告名下本市闵行区沪闵路XXX号用地面积1,171平方米，土地上有产证建筑面积181平方米、临照建筑面积376平方米、无证框架结构建筑物面积约220平方米。2012年2月21日，就原告继续向被告出租上述场地及建筑物事宜与被告续签了《场地租赁合同》，租赁期限自2012年2月1日起至2014年1月31日止，年租金60万元，付款方式为先付后用，半年一付，每半年的第一个月付清下一周期的租金。2012年12月13日，原告在对出租场地进行例行检查时发现，场地内的建筑物在原告不知情的情况下被全部拆除，夷为平地。为此，原告与被告取得联系，并向闵行区政府反映，此后，由江川路街道牵头召开了由有关部门参加的关于沪闵路XXX号地块建筑物灭失的协调会，原告也多次向政府反映，但问题最终仍未能解决。原告认为，原被告的租赁合同已于2014年1月31日到期，合同到期后，被告应按原状将场地和建筑物返还原告，由于涉案建筑物在租赁期间灭失，被告有义务按原样予以重建后返还原告并承担期间的租金损失。被告上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司辩称，被告非租赁物的实际使用人，根据双方的协议，租赁物由第三人实际管理；原告要求恢复原状和支付使用费是侵权法的范畴，被告非拆除租赁物的侵权人，不负有恢复原状的义务；被告已向闵行区规范部门查证，涉案区域属于规划待征绿地的范围，不允许进行重建恢复；租赁物已灭失无法实现租赁目的，而原被告间的租赁合同也已到期，被告对租赁物被拆除也无过错，故不同意原告的诉讼请求。第三人江川路街道述称，同意被告的答辩意见。涉案房屋在灭失前已是危房，是第三人沪闵投资在改造130号地块时拆除，原告应向沪闵投资提起侵权之诉；同时，经向规划部门询问，无法完成重建的审批手续，不能恢复原状。第三人沪闵投资述称，同意江川路街道的述称。沪闵投资于2011年年底取得130号地块的经营使用权，进入现场后，发现涉案的房屋已不是完整的房屋，施工车辆进出后，房屋更加破败，屋顶也没有了，后来就倒掉了，后由沪闵投资进行了清理原告向本院提交下列证据材料：1、房屋所有权证及房地产权证；2、场地租赁合同；3、房屋被拆除的情况报告；4、建筑物灭失协调会内容；5、建筑物被拆除情况再次报告；6、名称变更核准通知书。被告向本院提交下列证据材料：1、房地产登记申请书；2、抄告单及收据联；3、批复等文件。被告对原告的证据1、2、4、6真实性无异议，证据3、5真实性无法确认。江川路街道对原告的证据1、6真实性无异议，证据2、3、5，街道不知情，无法判断真实法，证据4不是原件，记录内容与会议内容不一致，不认可。沪闵投资对原告的证据1、6真实性无异议，证据2与其无关，不清楚，证据3、5是原告的单方面报告，不认可，证据4内容的真实性有异议。原告对被告的证据1真实性无异议，证据2无原件，不认可，65万元是补偿上一手承租人的自行搭建，与本案无关，证据3不完整，不认可，也不能证明房屋不能恢复。江川路街道、沪闵投资对被告的证据无异议。对于上述当事人无异议的证据，本院予以确认；对于原告的证据2，由原被告签订，被告对此并无异议，故本院予以确认；原告的证据3、5，系其单方面的反映，等同于当事人的陈述；原告的证据4，系打印记录、复印件，无相关人员签名，对本案无直接的证明力；被告的证据2涉及的补偿款确实曾发放，故对证据2，本院予以确认；被告的证据3反映了包括系争场地在内的规范情况，具有一定的证明力。综合上述证据及当事人的陈述，本院经审理查明，位于本市闵行区沪闵路XXX号地号为闵行区江川路街道57街坊28丘(以下简称28丘土地)面积为1,171平方米土地的使用者为原告上海中山副食品批发有限公司，该地块上房屋建筑面积为557平方米，其中幢号1建筑面积181平方米，为有证建筑；另幢号2、3、4建筑面积376平方米，在1995年11月核发的房屋所有权证的附记栏中载明为临照不确权，在2005年7月核发的房地产权证中未予登记。自2008年起，原告与被告上海市闵行资产投资经营有限公司【2016年6月29日名称变更为上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司】就上述场地及房屋存在租赁合同关系。2012年2月21日，原被告为支持闵行区市容整顿和周边开发，根据闵行区政府2008年9月16日对该地块的协调会精神就被告续租原告的场地经协商达成协议，签订《场地租赁合同》，合同主要内容为：被告租赁原告位于沪闵路XXX号的场地1,171平方米及建筑物，租赁期限自2012年2月1日起至2014年1月31日止，年租金60万元，先付后用，半年一付，每半年的第一个月付清下一周期的租金；租赁期内，被告如对该地块进行开发或收储，应与原告事先协商，并达成一致协议，如协商不成，原告有权收回场地，并终止租赁合同；被告有义务保持场地周边环境整洁、卫生；被告在租赁期内使用的水、电按账单实际支付；合同到期后，如开发项目未能交付使用，被告保证续租的租金不低于本合同；租赁期间，治安、安全卫生等相关事宜，由闵行区指定该场所管理单位负责。28丘土地周围的土地、房屋由第三人沪闵投资进行商业综合体改造，2012年，沪闵投资在进行改造时，将上述28丘土地及土地上的房屋一并进行了改造，现28丘土地及土地上的房屋被改造成了绿地、亭子及通道。审理中，原告及沪闵投资均确认28丘土地及土地上的房屋不包括在沪闵投资进行商业综合体的改造范围之内。2012年底原告发现房屋被拆后，向相关领导进行了反映，原告、被告、第三人江川街道、沪闵投资及其他相关单位也就原告的房屋被拆召开了协调会，但未能达成最终的解决方案。另查明，被告已全部支付2014年1月31日前的租金。审理中，原告坚持以合同关系而非侵权责任要求被告承担责任。本院认为，原告上海中山副食品批发有限公司与被告上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不与法律相悖，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。虽然合同约定了租赁期间治安、安全卫生等相关事宜由闵行区指定该场所管理单位负责，被告据此也认为自己不是租赁场地及房屋的实际使用人并否认其对租赁物负有管理义务，但对于具体由谁管理，被告又表示不明确，因此，根据合同相对性的原则，被告对此所作的抗辩，本院不予采信。根据合同约定，被告有使用租赁场地及房屋、支付租金、承担水电费、保持场地周边环境整洁卫生等权利义务，据此，本院认定被告对租赁场地及房屋进行了实际控制，对于租赁房屋在租赁期间灭失，即便是由第三人引起的，被告仍应向原告承担违约责任。虽然被告对原告所有的房屋灭失承担责任，但原告基于违约责任而非侵权责任向被告提出主张，根据《中华人民共和国合同法》“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，被告所应承担是赔偿责任而非重建或恢复原状的责任；同时，原告要求被告重建的房屋系不动产，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及其他法律规定，建造房屋，应向政府职能部门提出申请，履行相应的审批手续，而办理报批手续的主体也只能是原告，现原告在未获相关部门批准的情况下要求被告在本市闵行区沪闵路XXX号原址上重建被拆除的建筑物，缺乏依据，本院不予支持。虽然原被告之间的《场地租赁合同》约定的租赁期间已届满，但由于涉案场地在租赁期间未经原告同意被改造成了绿地、亭子和通道，场地上的建筑物也已被拆除，被告已不能按原样将租赁物交还原告，致使原告在租赁期间届满后不能使用场地和房屋，被告也未就不能交还原物与原告进行协商取得一致，因此，原告要求被告按原合同的标准主张的使用费，实为原告的租金损失，理由充分，本院应予支持，暂计算至2016年12月底，尚未发生的租金损失，原告可在发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告上海中山副食品批发有限公司自2014年2月1日起至2016年12月31日期间的租金损失175万元；二、驳回原告上海中山副食品批发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,550元，由被告上海市闵行资产投资经营(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  尹 萍人民陪审员  黄丽伟二〇一六年十二月三十日书 记 员  梁 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。