上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0107民初19847号 原告何国秉，女，1985年9月10日出生，汉族，户籍地上海市崇明县。 委托代理人沈德，男，1985年7月11日出生，汉族，户籍地上海市崇明县。 被告夏咏梅，女，1975年7月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。 第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。 法定代表人邵非。 委托代理人吴静佳。 原告何国秉与被告夏咏梅、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告何国秉及委托代理人沈德、被告夏咏梅、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人吴静佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何国秉诉称，2015年12月26日原被告在第三人的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告所有的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。在签订居间协议时原告未查看系争房屋之产权信息，不清楚系争房屋上存在两个抵押关系。原告在居间协议上签字后，第三人之工作人员告知系争房屋的抵押情况，并告知原告该抵押并无风险，同时为了配合被告撤销抵押，将签订正式合同的时间从签订协议后15日更改为签订协议后25日内，故居间协议约定双方于2016年1月20日前签订正式版的房屋买卖合同，为此原告先后支付了定金人民币2万元(以下币种均为人民币)及18万元至中介公司。在整个交易过程中，原被告双方没有直接进行联系，原告一直通过第三人之工作人员要求被告履行协议约定，但是被告未能在居间协议约定的时间内与原告签订买卖合同。2016年1月25日，被告发出解约函，载明原告支付的定金20万元由第三人保管，并表示要求解除居间协议，故被告违反了协议约定，应按照定金罚则双倍返还原告定金40万元。因第三人已经退还了收取的定金20万元，且双方关于系争房屋之买卖交易已经失去继续的可能性，故现诉至法院，请求法院判决：1、解除原被告及第三人签订的关于系争房屋的编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》；2、被告赔偿原告一倍的定金20万元；3、本案受理费由被告承担。 被告夏咏梅辩称，因原被告之间关于系争房屋的交易无继续履行的可能性，故同意解除双方之间的《房地产买卖居间协议》，但不同意承担双倍返还定金的责任。在房屋买卖协议签订之前，第三人明知系争房屋上存在两个抵押权，并询问被告是否可以撤销二次抵押，被告告知其需要预约银行办理撤销手续，同时要求将协议中约定的15日内签订网签合同更改为25日内签订网签合同，第三人工作人员告知原告该情况后，原告也表示同意，在此情况下被告在《房地产买卖居间协议》上签字。同时协议约定被告在办理产权过户前清除系争房屋上的抵押。但之后第三人的业务员告知被告因第三人公司之规定，被告要先清除系争房屋上的二次抵押才能签订正式版本的房屋买卖合同，原告也多次通过第三人业务员要求被告先行撤销二次抵押并签订正式买卖合同，被告认为上述公司的规定及原告的要求均系更改原协议约定之内容，被告无法同意。同时第三人表示在被告撤销二次抵押后才能将原告支付至第三人处的定金支付被告，故原告支付的款项一直在第三人处，被告从未收到过原告的任何款项，故正式买卖合同未能签订系原告及第三人更改关于系争房屋交易之约定所致，并非被告不愿意出售，对原告的诉讼请求不同意。 第三人德佑房地产经纪有限公司述称，原被告之间关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》确系在第三人的居间下签订的，在双方签字后原告先后共计支付了20万元的定金，并由第三人代为收取。20万元定金未能支付被告系由于系争房屋的产调信息上显示存在两个抵押，一个抵押为银行的抵押贷款，另一抵押为公司之抵押借款。根据第三人公司之规定，为了保证买受人的权益，对买卖房屋上存有两个抵押的，需要先行撤销一个抵押才能签订正式的网签合同，同时被告也要求在撤销抵押前，定金先行由第三人代为保管。在第三人的业务员和被告对撤销抵押时间进行沟通时，被告表示无法保证撤销抵押的时间，并表示如果一定要求在签订网签合同之前撤销的，被告就不再出售房屋了。第三人也告知过原告没有将款项支付给被告。因原告多次来第三人处沟通交易事宜，第三人也多次催促被告履行协议。关于第三人为原被告双方进行沟通的情况，由于第三人之经办业务员离职，故此节事实无法核实。现同意解除原被告及第三人之间的《房地产买卖居间协议》。 经审理查明，2015年12月26日原告何国秉、被告夏咏梅及第三人德佑房地产经纪有限公司签订编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，约定原告何国秉购买被告夏咏梅所有的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积110.52平方米，总价538万元。该协议载明：1、系争房屋上存在兴业银行及中邮通信设备公司的抵押，贷款余额163万元，没有设立租赁；2、原告于2015年12月26日前向第三人德佑公司支付意向金2万元，如果被告签署本协议则原告支付的意向金转为定金，此2万元构成原告支付被告的首期定金。签订协议后3日内原告何国秉应自行或者通过德佑公司补足定金(含首期定金)20万元，被告授权德佑公司代为收取并保管，但在此条款的被告同意并签字确认处被告未签名；3、原告及被告同意在协议签订后25日内共同去德佑公司处签订《上海市房地产买卖合同》。如果被告未能依照协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，应向原告双倍返还定金，如果原告未能依照协议约定签订上述示范文本的，则已经支付被告的定金(含第三人保管的定金)不予返还。4、首期房价款中约定，若该房地产存在抵押借款等的，原告同意通过第三人转付款项，被告应将该款项专用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，被告自行补足)，被告须于签署买卖合同示范文本后办理申请手续，授权第三人陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，被告需领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押；双方另就房款支付、户口迁出等进行约定。合同后附有定金保管授权书，但出售方并未签字。协议签订后，原告于当日通过刷卡的方式将2万元支付至第三人公司，第三人向原告出具收款收据。2016年12月28日，原告再行刷卡将18万元支付至第三人公司，第三人向原告出具收款收据。后德佑公司业务员告知双方，因房屋上存在两个抵押，根据第三人之公司规定，需要在被告撤销一个抵押后才能签订网签合同，各方就撤销抵押事宜未能达成一致。期间，原告通过第三人多次要求签订网签合同，但原被告双方未就此直接沟通。此后原被告未能在协议约定的时间内签订网签合同。2016年1月25日，原告向第三人出具退款申请书，载明要求退还原告支付的款项。第三人于2016年1月26日将20万元退还至原告账户。现原告诉至本院，要求判决如其诉请。 另查明，2015年12月26日关于系争房屋之上海市房地产登记薄载明系争房屋上设立有兴业银行股份有限公司上海闸北支行及中邮通信设备(上海)有限公司的债权抵押，抵押数额分别为163万元及145万元。 以上事实有原、被告及第三人的陈述、《房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记薄、退款申请书等证据予以证明。 审理中，原被告、第三人对签订《房地产买卖居间协议》、协议约定网签时间、第三人收取原告20万元款项及原被告未能签订网签版的《上海市房地产买卖合同》等事实无异议，争议的焦点在于原告是否向被告支付20万元定金及原被告未能签订网签合同的原因。 本院认为，原、被告及第三人就系争房屋的买卖事宜签订的《房地产买卖居间协议》，是三方的真实意思表示，内容无违反法律规定之处，各方应按约履行。审理过程中，原告表示系争房屋之买卖交易无现实履行的可能，要求解除《房地产买卖居间合同》，被告及第三人均表示同意，此系当事人对自己权利之处分，并无不当，本院对此予以支持。关于本案的争议焦点：1、关于原告支付之20万元款项的性质，本院认为，协议中载明在被告签订协议后则原告先行支付的2万元意向金转化为定金，同时原告在协议约定内补足定金20万元，且协议载明被告授权德佑公司代为收取并保管，被告虽未在其后的确认处签名，但从被告同意协议之约定可以看出，被告对此同意并知晓，故此20万元系原告支付、第三人代为保管的定金。2、原被告未能签订网签合同之原因，本院认为，根据协议内容分析，第三人及原告在签订协议时已经清楚系争房屋上存有两个抵押的情况，对此第三人作为专业公司无论从保护当事人利益出发还是维护交易安全的考虑，均应及时告知交易双方公司内部相关的规定及操作流程，而非待双方签约后再行告知，致合同的签订存在不确定性。同时，协议约定被告应在房屋产权过户前涤除系争房屋上之所有抵押，然履约过程中，第三人以其公司之内部规定为由要求被告在签订网签合同前先行涤除一抵押，显然，该内容未曾在之前的三方协议中得到体现，被告据此不同意签订网签合同，并未违反协议之约定。现原告主张被告违约并要求其双倍返还定金，不符合合同的约定，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、原告何国秉、被告夏咏梅及第三人德佑房地产经纪有限公司关于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋之编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》于本判决生效之日起解除； 二、对原告何国秉的其余讼请求不予支持。 本案受理费人民币4300元，减半收取，计人民币2150元，由原告何国秉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 王 飞 二〇一六年十二月二十八日 书记员 郑雪凝 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。