广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15806号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市国营白云农工商联合公司，住所地广州市白云区沙河同和。法定代表人：刘双平。职务：总经理。委托诉讼代理人：全建才，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俐，系北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林武东，男，1983年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭西县。委托诉讼代理人：李粤兴，男，1961年11月24日出生，系广州市白云区京溪梅花园社区居民委员会推荐的公民。上诉人广州市国营白云农工商联合公司（以下称白云农工商公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人白云农工商公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，改判驳回林武东的反诉请求；2.撤销原审判决第四项，改判林武东向白云农工商公司支付2019年1月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用费及利息损失（房屋占有使用费按照原租金标准1997元/月进行计算。逾期支付房屋占有使用费利息损失以每月房屋占有使用费1997元为本金，自2019年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.判令一审本诉受理费、反诉费及二审案件受理费均由林武东承担。事实和理由：1.林武东实际使用了物业，即便合同无效，林武东也应当支付物业占有使用费。白云农工商公司按照双方签订的租赁合同将涉案物业交付林武东使用，实际上目前也仍由林武东在使用，且在正常经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，林武东应当参照租赁合同租金标准向白云农工商公司支付房屋占有使用费。合同并没有明确水电是出租人的合同义务，退一步讲，即便停水停电导致无法经营，林武东也当将物业交还白云农工商公司，而不是继续占有使用，不向白云农工商公司缴纳任何费用。2.林武东向梅宾小区业主自管会缴纳费用的行为不免除其应向白云农工商公司缴纳占用费的义务，梅宾小区自管会以停水停电的方式胁迫林武东缴纳费用的违法行为不应得到支持。因与梅宾小区共用水电表，在梅宾小区业主自管会提出的无理请求未得到满足情况下，自管会私自停水停电。根据《物业管理条例》规定，除供水供电部门外，任何人或单位无权私自停水停电，给物业使用人造成损失的应当赔偿。该损失，林武东应当向自管会追偿，不应当由白云农工商公司承担，即便承担也是从占用费中扣减。在林武东自行选择向自管会缴纳费用情况下继续占用经营，就应当向白云农工商公司缴纳占用使用费，其被自管会胁迫而缴纳的费用可向自管会要求返还。林武东缴纳的保证金也应当优先抵扣其应缴纳的占用费。被上诉人林武东答辩称，本案属于11件系列案中的一件。首案于2020年12月7日作出了二审判决，案号为（2020）粤01民终21335号。林武东接受该二审判决，请求本案按照上述案件作出处理。白云农工商公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求林武东交还涉案房屋给白云农工商公司；2、若合同有效则主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金及违约金和2020年1月1日起至实际交还之日止的占有使用费及利息损失；若合同无效，则主张2019年1月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用费及利息损失，违约金及利息损失以每个月的租金自当月11日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费由林武东承担。林武东向一审法院提出反诉请求：1.要求白云农工商公司退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金44334元（2016年2754元、2017年19800元、2018年21780元），并按此逐月累计的缴费金额参照中国人民银行同期贷款利率计算赔付利息，退赔的租金及赔偿的利息由林武东补缴给梅宾北路48号小区业主自管会；2.要求白云农工商公司退还林武东缴交的押金3000元；3.要求白云农工商公司赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间，因停水停电20天造成的经济损失4313.9元；4.本案全部诉讼费用由白云农工商公司承担。一审法院经审理查明：2017年1月，白云农工商公司（出租方、甲方）与林武东（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市白云区广州大道北×××商铺自编12号出租给乙方作经营用途使用，可使用面积约15平方米，租赁期限3年，租金1650元/月，每年递增10%，2017年1月1日至2017年12月31日月租为1650元/月，2018年1月1日至2018年12月31日月租为1815元，2019年1月1日至2019年12月31日月租为1997元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前一次性付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳3300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金（退回乙方、抵偿租金）；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；甲方现状出租给乙方，乙方应负的修缮责任：房屋非结构性问题，如天面渗水、下水道堵塞等现象，租期期满，应将原承租房屋交回甲方；因租赁物使用引发而产生的水电等一切费用，乙方均应按期向有关部门清缴，逾期缴交所产生的一切经济责任由乙方负责承担。签订合同后林武东使用涉案商铺，林武东向白云农工商公司交纳3000元保证金。林武东按合同支付租金至2018年12月31日，2019年1月至今未向白云农工商公司支付租金。涉案商铺所在土地的用地单位为广州市梅花园林宾馆，白云农工商公司主张涉案商铺为广州市梅花园林宾馆所建设，白云农工商公司出具移交确认书及梅花园林宾馆宿舍区移交清单，证实自2013年12月27日取得涉案商铺所在的12档铺位的管理权。林武东按每月1377元向白云农工商公司支付2016年11至12月的租金。一审法院就涉案商铺所在建筑物向广州市规划和自然资源局发函查询产权及规划报建手续，广州市规划和自然资源局于2020年2月28日回函答复未查到相关建设工程规划许可证或临时建设批准信息。因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，一审法院已向双方释明将导致租赁合同无效，白云农工商公司提出了如法院认定无效的诉讼请求，林武东提起反诉。林武东主张2018年12月21日水电被停，直至2019年1月10日，造成损失，损失要求按租金标准计算20天，每一天加上150元的人工费，因白云农工商公司解决不了与小区业主的纠纷，只能自2019年1月1日起向小区业主自管会缴纳租金，白云农工商公司确认在2018年12月24日收到告知停水停电，后到现场，因水电表在小区掌握，对此后恢复水电时间不清楚。双方此后协商不成，林武东继续使用涉案商铺至今。2019年7月29日，白云农工商公司向林武东发出关于费用催缴事宜的函，催缴2019年1月至7月租金13979元，否则有权按合同约定单方面解除双方签订的广州市房屋租赁合同。以上事实，有广州市房屋租赁合同、函、收款收据及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，白云农工商公司与林武东就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，白云农工商公司为租赁合同的出租方，因租赁合同无效，白云农工商公司要求收回涉案商铺合理，林武东提出涉案物业属梅花园宾馆职工宿舍的全体业主共同拥有及认为白云农工商公司对涉案房屋不享有所有权，对此并未提供证据证实，该意见一审法院不予采纳。林武东使用涉案商铺多年，后因白云农工商公司与梅花园宾馆职工宿舍业主发生纠纷，导致水电被停，经林武东催告后，白云农工商公司仍未消除该使用障碍，故白云农工商公司违反履行前述法定适租义务要求，无权要求林武东支付相应的占有使用费，虽然水电在林武东另行向梅宾小区自管会交租后恢复，但白云农工商公司的适租义务不应据此得以免除，在涉案商铺使用障碍系由林武东通过向梅宾小区自管会支付租金方式自行解决的情况下，白云农工商公司以林武东实际使用涉案商铺为由诉请林武东另行支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费及利息损失，有违公平合理原则，一审法院不予支持。林武东反诉要求白云农工商公司赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间停水停电2018年12月21日至2019年1月10日造成的损失，因水电被停，林武东无法正常使用涉案商铺，该21日占有使用费应不予计算，其中2018年12月21日至12月31日共11日的占有使用费1815×11/31=644元已支付白云农工商公司，白云农工商公司应将该款退还林武东。2019年1月1日至1月10日共10日，林武东并未支付该期间的使用费，故不需退还。林武东反诉要求每天加上150元人工费赔偿停水电损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。林武东要求退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金及利息，该期间已实际使用涉案商铺，该请求一审法院不予支持。林武东反诉要求退还缴交的保证金3000元，因合同无效，该反诉请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，林武东将广州市白云区广州大道北×××商铺自编12号交还广州市国营白云农工商联合公司管业；二、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向林武东退还押金3000元；三、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向林武东赔偿停水、停电期间损失644元；四、驳回广州市国营白云农工商联合公司其他诉讼请求；五、驳回林武东其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由广州市国营白云农工商联合公司负担。反诉受理费546元，由林武东负担507元，广州市国营白云农工商联合公司负担39元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2020年1月6日，一审法院受理原告白云农工商公司（反诉被告）与被告余汉群（反诉原告）租赁合同纠纷一案，案号：（2020）粤0111民初791号。白云农工商公司请求判令：1.余汉群交还涉案房屋给白云农工商公司；2.若合同有效，则主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金及违约金和2020年1月1日起至实际交还之日止的占有使用费及利息损失；若合同无效，则主张2019年1月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用费及利息损失，违约金及利息损失以每月的租金为本金自当月11日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由余汉群承担。余汉群反诉请求判令：1.白云农工商公司退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金50544元（2016年3672元、2017年22320元、2018年24552元），并按此逐月累计的缴费金额参照中国人民银行同期贷款利率计算赔付利息，退赔的租金及赔偿的利息由余汉群补缴给梅宾北路48号小区业主自管会）；2.白云农工商公司退还余汉群缴交的押金3720元；3.白云农工商公司赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间，因停水停电20天造成的经济损失4467.5元；4.本案全部诉讼费用由白云农工商公司承担。一审法院经审理认为，白云农工商公司与余汉群就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，白云农工商公司为租赁合同的出租方，因租赁合同无效，白云农工商公司要求收回涉案商铺合理，余汉群提出涉案物业属梅花园林宾馆职工宿舍的全体业主共同拥有，对此并未提供证据证实，故对该意见不予采纳。余汉群使用涉案商铺多年，后因白云农工商公司与梅花园林宾馆职工宿舍业主发生纠纷，导致水电被停，余汉群应向出租方要求解决水电问题，如无法继续使用，可向出租方交还商铺并要求赔偿，余汉群一直使用涉案商铺至今，并未将涉案商铺交还白云农工商公司，故白云农工商公司要求余汉群支付自2019年1月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费合理，余汉群反诉要求赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间停水停电2018年12月21日至2019年1月10日造成的损失，因水电被停，余汉群无法正常使用涉案商铺，该21日占有使用费应不予计算，其中2018年12月21日至12月31日共11日的占有使用费2251×11/31=798.74元已支付白云农工商公司，白云农工商公司应将该款退还余汉群，2019年1月1日至1月10日共10日，计算占有使用费为2251×10/31=726.13元，应在1月占有使用费2251元中扣减，扣减后为1524.87元，白云农工商公司要求自每月11日以当月欠缴费用按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，合同无效，该请求不予支持。余汉群反诉要求每天加上150元人工费赔偿停水电损失，缺乏事实依据，不予支持。余汉群要求退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金及利息，该期间已实际使用涉案商铺，该请求不予支持。余汉群反诉要求退还缴交的保证金3720元，因合同无效，该反诉请求符合法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月11日判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，余汉群将广州市白云区广州大道北×××商铺自编1号交还广州市国营白云农工商联合公司管业；二、自本判决生效之日起五日内，余汉群向广州市国营白云农工商联合公司支付2019年1月11日起至交还场地之日止的房屋占有使用费（2019年1月占有使用费为1524.87元，其余按每月2251元计算）；三、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向余汉群退还押金3720元；四、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向余汉群赔偿停水、停电期间损失798.74元；五、驳回广州市国营白云农工商联合公司的其他诉讼请求；六、驳回余汉群的其他反诉请求。余汉群不服上述一审判决，向本院提出上诉，案号：（2020）粤01民终21335号。余汉群请求：1.撤销原审判决第一项，改判由白云农工商公司向梅宾小区自管会另案追诉；2.撤销原审判决第二项，改判由白云农工商公司向梅宾小区自管会追讨租金；3.撤销原审判决第六项，改判白云农工商公司向余汉群赔偿停水停电期间的经济损失3000元；4.判令由白云农工商公司承担本案一审本诉、反诉受理费及二审诉讼费用。本院经二审认为，关于余汉群是否需将涉案房屋腾空交还白云农工商公司的问题。无证据反映涉案房屋的建设有取得规划许可，故双方就该房屋签订的《广州市房屋租赁合同》应无效，余汉群依法应向合同相对人即白云农工商公司返还因该无效合同而取得的涉案房屋。据此，白云农工商公司诉请余汉群腾空交还涉案房屋合法有据，一审法审判决对此予以支持并无不当，应予维持。余汉群以白云农工商公司对涉案房屋不享有所有权为由，上诉认为其无需向白云农工商公司承担交还房屋义务，无事实根据与法律依据，一审法院不予采纳。关于余汉群是否需向白云农工商公司支付自2019年1月11日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费的问题。白云农工商公司作为出租人，依法负有确保余汉群在租赁期间正常使用涉案房屋的义务，白云农工商公司履行该项义务系余汉群向白云农工商公司支付占有使用费的前提条件，但因白云农工商公司与梅宾小区业主之间的纠纷导致梅宾小区自管会对涉案房屋停水停电，进而致使余汉群无法正常使用该房屋，经余汉群催告后，白云农工商公司仍未消除该使用障碍，故白云农工商公司违反履行前述法定适租义务的要求，无权要求余汉群支付相应的占有使用费。依据双方确认的事实，梅宾小区自管会自2018年12月21日开始对涉案房屋停水停电，虽然该房屋的水电供应在余汉群向梅宾小区自管会交租之后得以恢复，但白云农工商公司的适租义务不应据此而得以免除，白云农工商公司未能履行该项义务的事实也不因此而得以改变。在涉案房屋的使用障碍系由余汉群通过向梅宾小区自管会支付租金的方式自行解决的情况下，白云农工商公司以余汉群实际使用了涉案房屋为由诉请余汉群向其另行支付占有使用费，有违公平合理原则，故一审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。余汉群上诉请求改判其无需向白云农工商公司支付2019年1月11日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，理据充分，应予支持。关于白云农工商公司应如何赔偿余汉群停水停电期间的经济损失的问题。白云农工商公司未能履行适租义务，未能及时消除梅宾小区自管会停水停电对涉案房屋所造成的使用障碍，应当赔偿余汉群因此而遭受的相应损失。余汉群主张其损失包括租金损失及人工费损失，但余汉群未就其实际遭受人工费损失的事实主张充分举证证明，且该项费用即使有实际发生，也与白云农工商公司未能履行出租人义务之间存在唯一的法律关联，故一审判决驳回余汉群要求白云农工商公司赔偿停水停电期间租金损失之外的其他损失赔偿诉请并无不当，可予维持。余汉群上诉请求加判白云农工商公司赔偿人工费损失3000元，理据不充分，应予驳回。综上，本院判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初791号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初791号民事判决第二、五项；三、驳回广州市国营白云农工商联合公司的其他诉讼请求。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。一、关于林武东是否需向白云农工商公司支付2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费的问题。白云农工商公司作为出租人，依法负有确保林武东在租赁期间正常使用涉案房屋的义务，白云农工商公司履行该项义务系林武东向白云农工商公司支付占有使用费的前提条件，但因白云农工商公司与梅宾小区业主之间的纠纷导致梅宾小区自管会对涉案房屋停水停电，进而致使林武东无法正常使用该房屋，经林武东催告后，白云农工商公司仍未消除该使用障碍，故白云农工商公司违反履行前述法定适租义务的要求，无权要求林武东支付相应的占有使用费。依据双方确认的事实，梅宾小区自管会自2018年12月21日开始对涉案房屋停水停电，虽然该房屋的水电供应在林武东向梅宾小区自管会交租之后得以恢复，但白云农工商公司的适租义务不应据此而得以免除，白云农工商公司未能履行该项义务的事实也不因此而得以改变。在涉案房屋的使用障碍系由林武东通过向梅宾小区自管会支付租金的方式自行解决的情况下，白云农工商公司以林武东实际使用了涉案房屋为由诉请林武东向其另行支付占有使用费，有违公平合理原则，本院对其该主张不予支持，林武东无需向白云农工商公司支付2019年1月1日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费。二、关于白云农工商公司是否应赔偿林武东停水停电期间租金损失的问题。白云农工商公司未能履行适租义务，未能及时消除梅宾小区自管会停水停电对涉案房屋所造成的使用障碍，应当赔偿林武东因此而遭受的租金损失。一审法院支持林武东关于停水停电期间的租金损失的主张并无不当，本院予以维持。另外，因涉案合同无效，一审法院判决白云农工商公司向林武东退还押金3000元并无不当，本院亦予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人白云农工商公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1089元，由上诉人广州市国营白云农工商联合公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  袁国生审判员  黄 钜二〇二一年八月二日书记员  王龙飞钟紫琦