福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）融民初字第7246号 原告：陈琼鸿，女，1983年5月17日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。 委托诉讼代理人：林云峰，福建天月律师事务所执业律师。 被告：诚丰房地产开发（福清）有限公司，住所地：福清市音西街道音西村。 法定代表人：何善祥，董事长。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司福州支行，住所地：福州市鼓楼区湖东路222号。 代表人：黄光泽，负责人。 原告陈琼鸿与被告诚丰房地产开发（福清）有限公司(以下简称：诚丰地产)、上海浦东发展银行股份有限公司福州支行(以下简称：浦发福州支行)商品房预售合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告陈琼鸿的委托诉讼代理人林云峰到庭参加诉讼，被告诚丰地产与浦发福州支行经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 陈琼鸿向本院提出诉讼请求：1、依法解除陈琼鸿与诚丰地产于2014年4月18日签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及附件1-5，并判令诚丰地产协助陈琼鸿办理注销房屋预告登记的相关手续；2、依法解除陈琼鸿与浦发福州支行于2014年8月6日签订的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）；3、诚丰房地产公司返还陈琼鸿已支付的首付款1132610元及逾期还款利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从起诉之日计算至款项还清之日，并赔偿违约金11326.1元；4、诚丰地产偿还陈琼鸿已向浦发福州支行归还的相应贷款本金及利息，利息从陈琼鸿向浦发福州支行偿还房款之日起计算至本案判决生效之日止；5、诚丰地产直接向浦发福州支行偿还借款合同项下剩余的贷款本金及利息。事实与理由：2014年4月18日，陈琼鸿向诚丰地产购买位于福清市，双方签订了一份买卖合同，约定了标的物的基本情况、计价方式与价款、交付日期和违约责任等。签订后，陈琼鸿向诚丰地产支付了先期购房款1132610元，2014年5月9日办理了房屋预告登记。2014年8月6日陈琼鸿与浦发福州支行签订了一份借款合同，办理了购房款余额680000元的按揭贷款，当年9月起按月偿还银行贷款，履行了合同买受人相应的义务，但是，诚丰地产未按照买卖合同第八条约定，在2014年10月1日之前向陈琼鸿交付符合条件的房屋，约定交房期限已过，诚丰地产仍没有履行交房义务。根据买卖合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，同时诚丰地产迟迟无法交付房屋，导致陈琼鸿向浦发福州支行办理的按揭贷款毫无意义。 诚丰地产未作答辩，也未举证、质证。 浦发福州支行未作答辩，也未举证、质证。 因诚丰地产、浦发福州支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对陈琼鸿所提供的证据进行审理。 经审理查明：2014年4月18日，陈琼鸿（买受人）与诚丰地产（出卖人）签订买卖合同，约定：陈鸿琼向诚丰地产购买位于福清市；建筑面积220.91平方米，单价每平方米7752.52元，总房价款1712610元；买受人于签订合同之日支付首付款1032610元，余款680000元申请银行按揭贷款；出卖人应于2014年10月1日前按照有关规定交付房屋；出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当在买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的1%支付违约金等等及附件。当日，陈琼鸿向诚丰地产支付首付款1032610元。2014年5月9日上述房产预告登记在陈琼鸿名下。 2014年8月6日，陈琼鸿（借款人）、浦发福州支行（贷款人、抵押权人）及诚丰地产（保证人）三方签订借款合同，约定：陈琼鸿向浦发福州支行贷款680,000元用于购买上述房产；贷款期限20年，具体期限以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与贷款合同约定的贷款期限同期档次的贷款基准利率的基础上上浮20%计算，签订合同时的利率为6.55%；贷款利率按年调整，分段计算，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；贷款资金支付的借款人交易对象账户为诚丰地产账户；还款方式采用等额本金还款法；还约定了违约责任。保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同签订之日起到借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已经办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；等等。2014年8月21日浦发福州支行向陈琼鸿发放贷款680,000元，并将贷款直接转至诚丰地产的银行账户。2014年9月10日起陈琼鸿按月向浦发福州支行偿还按揭贷款本金2833.33元及相应利息。 因建筑工程尚未竣工验收，诚丰地产至今未交付房屋。 2015年10月12日陈琼鸿向诚丰地产发出一份解除合同通知书，要求解除买卖合同并返还购房款。因要求解除合同无果，陈琼鸿向本院起诉。 以上事实，有经质证的买卖合同、借款合同、房屋预告登记证明、销售不动产统一发票、浦发福州支行个人贷款凭证、按揭贷款客户期供表，解除买卖合同通知书、快递凭证及法庭笔录在案佐证，予以认定。 本院认为：讼争《买卖合同》是陈琼鸿与诚丰地产双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。陈琼鸿已按合同约定履行付款义务，诚丰地产应按合同约定交付房屋。诚丰地产因自身原因至今仍没有交房，已超过约定交付日期两年多，按照合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，陈琼鸿在2015年10月12日向诚丰地产发出解除合同通知书，未超过一年的除斥期间，因此，陈琼鸿关于解除商品房买卖合同及其附件的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，予以支持。讼争的借款合同是陈琼鸿、浦发福州支行及诚丰地产三方当事人的真实意思表示，合法、有效，对各方当事人均有约束力。讼争借款合同与讼争买卖合同具有关联性，借款合同项下的款项用于购买买卖合同项下的房屋。讼争买卖合同解除导致讼争借款合同目的不能实现，根据《解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”规定，故陈琼鸿关于解除借款合同的诉讼请求，予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”讼争买卖合同与借款合同解除后，诚丰地产应当将收受的购房贷款680,000元和购房款1,032,610元的本金及利息分别返还浦发福州支行和陈琼鸿，还应按买卖合同第九条“按已付款的1%支付违约金”约定，支付给陈琼鸿违约金11,326.1元以及陈琼鸿已经偿还浦发福州支行的月供款。陈琼鸿提供的首付款发票总额为1,132,610元，故其主张首付款1,132,610元及违约金10,326.1元均缺乏相应证据，不予采纳。诚丰地产清偿剩余贷款本息后，浦发福州支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。《买卖合同》并未约定返还购房款的利息，陈琼鸿请求按照人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息，缺乏事实依据，不予支持。诚丰地产与浦发福州支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十四五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除陈琼鸿与诚丰房地产开发（福清）有限公司于2014年4月18日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除陈琼鸿、上海浦东发展银行股份有限公司福州支行、诚丰房地产开发（福清）有限公司于2014年8月6日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、诚丰房地产开发（福清）有限公司于本判决生效之日起5日内返还陈琼鸿已支付的购房首付款人民币1,032,610元及自2014年9月10日起至判决生效之日止陈琼鸿已向上海浦东发展银行股份有限公司福州支行偿还的贷款本金； 四、诚丰房地产开发（福清）有限公司于本判决生效之日起5日内向陈琼鸿赔偿以人民币1,032,610元为本金，自2014年4月18日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息； 五、诚丰房地产开发（福清）有限公司于本判决生效之日起5日内向陈琼鸿赔偿自2014年9月10日起至判决生效之日止，陈琼鸿已向上海浦东发展银行股份有限公司福州支行偿还的贷款利息，并办理房屋预告登记注销手续； 六、诚丰房地产开发（福清）有限公司于本判决生效之日起10日内向上海浦东发展银行股份有限公司福州支行偿还陈琼鸿自判决生效之日起就个人贷款担保合同剩余的贷款； 七、诚丰房地产开发（福清）有限公司于本判决生效之日起10日内向陈琼鸿赔偿违约金人民币10,326.1元； 八、驳回陈琼鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15,095元，由陈琼鸿负担人民币295元（已交），诚丰房地产开发（福清）有限公司负担人民币14,800元，限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  吴叔凯 审判员  王统勇 审判员  林远程 二〇一六年十二月二十日 书记员  王 星