湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初2958号原告：徐满进，男，1974年9月28日出生，汉族，住湖南省郴州市。原告：陈香莲，女，1970年2月24日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：张勇，男，1970年2月4日出生，汉族，住湖南省郴州市，系社区推荐。委托诉讼代理人：曹先平，男，1958年2月18日出生，汉族，住湖南省郴州市，系社区推荐。被告：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉街道青年大大都21号颐豪福邸J、K、L栋40K1。法定代表人：曹华安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘优，湖南星河律师事务所律师。原告徐满进、陈香莲与被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐满进、陈香莲的委托诉讼代理人曹先平、张勇，被告鼎丰公司的委托诉讼代理人刘优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐满进、陈香莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告买卖房屋逾期办证的违约金共计10068.5元（按原告已付购房款的2％计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告鼎丰公司辩称：一、本案《商品房买卖合同》明确约定开发商只负责办理房产总证，分证由买受人自行申请办理或另行委托出卖人代为办理。原告2016年6月24日才委托被告办理分证，未在办证期限届满前的合理时间内签署授权委托书、提交办证资料、缴纳办证费，被告不可能在2015年1月31日前代其办理房产分证、土地分证，属于不可归责于被告的原因，不应由被告承担逾期办证的违约责任。二、从《协议书》的条款和性质进行解读，开发商只负责办理房产总证，分证由买受人自行申请办理或另行委托出卖人代为办理。从原告委托办证以及缴纳办证费用的时间来看，原告是在《协议书》签订之后才委托鼎丰公司代办分证的，因此，也可以得知《协议书》当时所约定的“三证”并不是分证，而是总证。三、颐豪福邸业主恶意向规划部门投诉颐豪福邸项目违规建设，是故意试图让颐豪福邸项目不能在2015年1月31日前办好产权证，人为阻止办证，以图高额赔偿款，并导致市规划局向市房产局出函，要求市房产局暂缓办理房产手续，致使项目无法按期办证。四、本案原告起诉已超过法定的诉讼时效期间，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。综上，请法庭依法驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2010年11月17日，原告徐满进、陈香莲（买受人）与被告鼎丰公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》。合同主要约定：1、出卖人以出让方式取得位于郴州市××道××号编号为郴国用（2005）第030号的地块的土地使用权，土地使用面积16667.6平方米，使用权起始日期为2005年1月17日，其中非商业用地终止日期为2075年1月17日；2、买受人购买出卖人开发的位于郴州市××道××号××幢××号××房，房屋面积为164.04平方米，每平方米3098元，总房款为508196元。签订合同之日交付首付款158196元，剩余350000元向银行申请贷款；3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可以委托出卖人代为办理房屋权属登记；买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续；买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。双方签订合同后，原告按合同的约定支付全部购房款。2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向徐满进、陈香莲开具销售不动产统一发票，载明房屋面积为162.5平方米，价款为503425元。2014年11月26日，被告办理涉案房屋的初始登记。二、由于被告未按期办理房屋初始登记等手续，“颐豪福邸”的业主与被告发生纠纷。2014年9月28日，鼎丰公司与“颐豪福邸”小区业主代表签订一份《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），注明，2014年9月14日，本小区召开了业主维权大会，大会选举了24位业主代表，与鼎丰公司董事长何尚怀就本小区的物业及其他事项达成如下协议：二、（1）鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用证及契税证全部办理好。如到期没有把三证办好，鼎丰公司按购房合同总价的5%补偿给业主。三、原告徐满进、陈香莲委托被告为涉案房屋办理房屋产权的分证，案涉房屋于2017年12月28日办理房屋产权证（湘2017北湖不动产权第0049531、0049532号）。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，双方应按协议全面履行义务。本院就双方争议焦点问题评议如下：一、被告是否存在逾期办证违约问题，原告能否依据《协议书》主张权利。原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》明确约定办理涉案房屋的初始登记时间，由于被告未按期办理初始登记，被告的行为已构成违约，被告应按约定承担违约责任。因被告未按约定办理涉案房屋的初始登记，2014年9月28日，被告与“颐豪福邸”小区的业主签订《协议书》，该协议书虽只有12位业主代表签字，但该协议标题表述的鼎丰公司相对方为“颐豪福邸”小区业主，签名的12位业主也是在《协议书》最后“业主代表签字”栏中签字；从内容来看，《协议书》约定的是“颐豪福邸”小区业主与被告之间的权利义务。徐满进、陈香莲作为小区业主，明确表示认同该《协议书》，即认可业主代表受托所处理的委托事务。综上，本院确认《协议书》对原告发生效力，原告可依据《协议书》主张权利。二、诉讼时效问题。被告抗辩原告的起诉已过诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告在《协议书》承诺办证的时间为2015年1月31日前，如到期没有把三证全部办好，鼎丰公司按购房合同总价的5%补偿给业主，该协议约定的逾期办证违约金为固定金额。原告依据《协议书》主张权利，而《协议书》自2014年就已签订，原告作为小区业主，对涉及与自身利益相关的权利，应积极行使，因此本院认定原告在业主代表签订协议时已知晓办证义务的最晚期限，但原告并未及时主张权利，故原告诉请逾期办证违约金的诉讼时效应自2015年2月1日开始计算，诉讼时效届满之日为2018年1月31日。原告未提交证据证实在该期间内出现引起诉讼时效中止、中断的事由，故对被告诉讼时效的抗辩理由本院予以采信。原告诉请逾期办证违约金已过法定诉讼时效。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：驳回原告徐满进、陈香莲的全部诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告徐满进、陈香莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  郭蓉二〇二一年八月十日法官助理李亚奇书记员李悠附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。