上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7427号上诉人(原审被告)：郑昌达，男，1968年3月4日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：保利物业发展股份有限公司上海分公司(企业名称现变更为：保利物业服务股份有限公司上海分公司)，住所地上海市宝山区。法定代表人：何礼，总经理。委托诉讼代理：周旭恩，男，公司员工。上诉人郑昌达因与被上诉人保利物业发展股份有限公司上海分公司(以下简称保利物业)物业服务合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2021)沪0113民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赵静独任审理，于2021年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人郑昌达、被上诉人保利物业的委托诉讼代理人周旭恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑昌达上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回保利物业一审的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1．一审法院未就郑昌达提供的保利物业存在违约的事实和证据进行审查，在一审文书中自行变更了保利物业关于违约金的诉讼请求，存在程序违法。2．根据业主手册等约定，保利物业存在以下违约行为：小区内存在大量违章建筑、郑昌达的邻居也存在违章建筑且侵害了郑昌达的相邻权益、小区保洁未达到约定的服务标准、小区内装修等存在噪声和空气污染。保利物业应承担违约责任，无权向郑昌达收取物业费。3．根据《民法典》的规定，保利物业没有全面履行合同，应当承担违约责任。一审法院认为保利物业存在服务瑕疵，又判决郑昌达支付物业费，适用法律错误。被上诉人保利物业辩称：1．保利物业在一审中是自愿调整违约金诉请金额的，一审程序合法。2．根据相关规定，对于小区的违章建筑，物业公司只有劝阻和上报的职责，郑昌达如果认为邻居的违章建筑侵害了他的合法权益，可以另行主张，不能以此为由拒付物业费。3．物业费主要针对是物业公司提供的保洁、安保、绿化等方面的服务收取的费用，郑昌达认为保洁没有达到服务标准，但是没有提供证据。综上，一审法院判决正确，要求驳回郑昌达的上诉请求，维持一审判决。保利物业向一审法院起诉请求：1．判令郑昌达支付2017年1月至2019年12月的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)18，680.04元。2．判令郑昌达支付违约金1，868元。一审法院认定事实：2012年2月，保利广州物业管理有限公司上海分公司(以下简称保利广州公司)被准予变更为保利物业管理有限公司上海分公司。2016年12月，保利物业管理有限公司上海分公司被准予变更为保利物业。上海建霖房地产有限公司(以下简称建霖公司)与保利广州公司签订前期物业服务合同，约定由保利广州公司为上海保利叶上海提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中别墅按每月每平方米2.2元收费。合同还对双方权利义务等做了其他约定。合同为期三年，自2011年10月9日至2014年10月8日。本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方(保利广州公司)应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方(建霖公司)应在此期间选聘新的物业管理企业。上海保利建霖房地产有限公司与保利物业管理有限公司上海分公司签订补充协议，约定保利叶上海前期物业服务合同于2014年10月8日到期，且该小区尚未成立业主大会，双方就保利叶上海前期物业管理达成协议：保持原合同服务内容、服务标准、双方权利义务不变，协议有效期为三年，自2014年10月9日起至2017年10月8日止。上海保利建霖房地产有限公司与郑昌达签订补充协议，约定保利叶上海前期物业服务合同于2017年10月8日到期，双方就保利叶上海前期物业管理达成协议：保持原合同服务内容、服务标准、双方权利义务不变，协议有效期自2017年10月9日起至业委会成立并签订物业服务合同时止。保利叶都业主大会与保利物业签订物业服务合同，约定由保利物业对保利叶都进行物业管理服务，别墅收费标准为每月每平方米2.2元，物业服务费用按月交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金从逾期之日起按每天千分之三计算。合同还对双方权利义务等做了其他约定。合同为期一年六个月，自2019年7月1日起至2020年12月31日止。保利叶上海业主手册约定，业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起按每天千分之三交违约金。2011年2月26日，郑昌达签署业主手册。郑昌达系菊联路XXX弄XXX号房屋的预购房屋权利人，房屋建筑面积为235.86平方米，房屋类型为联列住宅。2009年7月7日，保利广州物业管理有限公司上海分公司与郑昌达签署前期物业管理服务协议。郑昌达拖欠2017年1月至2019年12月的物业管理费。一审法院认为，保利物业对郑昌达的房屋进行了物业管理服务，郑昌达也实际接受了保利物业的物业管理服务，郑昌达理应向保利物业支付物业管理服务费用。保利物业也应进一步提高物业服务水平，为广大业主和物业使用人服务。现保利物业要求郑昌达支付自2017年1月至2019年12月的物业服务费于法无悖，予以支持。因保利物业的服务存在一定瑕疵，其要求郑昌达支付违约金的诉讼请求，难予支持。判决：一、郑昌达于判决生效之日起十日内支付保利物业发展股份有限公司上海分公司2017年1月至2019年12月的物业管理费18，680.04元。二、保利物业发展股份有限公司上海分公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，郑昌达补充提供以下证据：1．保利叶上海二期别墅保利地产推广宣传广告手册，证明涉案小区为独立别墅区，共有266户以及房屋原始状态。2．郑昌达在涉案小区拍摄的照片若干，证明目前小区内存在大量违章搭建，有263户之多，保利物业未进行有效管理，存在违约。经质证，保利物业对上述证据的真实性没有异议，认为保利物业没有拆除违章建筑的权利，其作为物业公司已经履行了劝阻、上报等职责，且小区存在违章搭建不能成为郑昌达拒付物业费的理由。本院经审理查明：一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案小区业主大会与保利物业签署的物业服务合同对所有业主均具有约束力，保利物业对涉案小区提供了保安、保洁等物业服务，郑昌达理应按照约定的标准支付物业费。现郑昌达虽主张保利物业所提供的服务未达到合同约定的标准，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。至于郑昌达提出涉案小区内存在大量违章建筑，保利物业未履行其物业管理职责，构成违约一节，本院认为，针对小区内存在的违章建筑，物业服务企业依据相关规定应当制止并及时向有关行政管理部门报告，但无权强制拆除。现郑昌达以小区内存在大量违章建筑为由，拒绝支付物业费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如郑昌达认为部分业主的违章搭建行为或者保利物业在履行合同的过程中侵害了郑昌达的合法权益，郑昌达均可通过合法途径另行主张解决。综上，上诉人郑昌达的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币267元，由上诉人郑昌达负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 静法官助理  储继波书 记 员  夏 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……