广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初12457号原告：张惠玲，女，1956年4月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：邓宏，男，1957年4月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告的共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：陈俊。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。原告张惠玲、邓宏与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告张惠玲、邓宏的共同委托诉讼代理人丘俊平，被告澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠玲、邓宏向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向张惠玲、邓宏支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A10-203房的贷款本金、利息、逾期利息等共计89705.24元；2.判令澳美公司向张惠玲、邓宏支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A10-203房的资金占用损失（以89705.24元为基数，自2010年3月12日起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），暂计至2021年4月20日为53990.72元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。张惠玲、邓宏庭审时变更第1项诉讼请求为：判令澳美公司向张惠玲、邓宏支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A10-203房的贷款利息、逾期利息合计89705.24元（利息86852.13元，逾期利息2853.11元）。事实和理由：1996年12月26日，张惠玲、邓宏与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：张惠玲、邓宏购买澳美公司开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居A10-203房，建筑面积为87.28平方米，合同总价款为237756元，付款方式为二十年免息分期付款；交房时间为1998年12月30日。1998年11月19日，张惠玲、邓宏和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，张惠玲、邓宏月供款额维持不变，即每月906元。按照上述约定，即张惠玲、邓宏应支付的购房款为906×12×15=163080元。1998年9月9日，张惠玲、邓宏和建设银行、澳美公司签订《购房抵押借款合同》，向银行按揭贷款163000元，借款期限十五年，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；供款方式按月平均归还本金，借款利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日，张惠玲、邓宏若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按供款额每日万分之四计收逾期罚息。1998年9月24日银行放款。2002年9月22日，张惠玲、邓宏与澳美公司签订《关于按揭利息的协议》，明确从2000年10月起澳美公司即停止交付月供利息，由此产生的利息及违约金，澳美公司承诺待资金到位即由澳美公司负责偿还银行。2010年3月11日，中国东方资产管理公司(广州办事处)向张惠玲、邓宏发出催缴通知单，同日，张惠玲、邓宏还清贷款本息共计233894.35元，上述款项包含复利432.78元、违约金6700元。加上张惠玲、邓宏从1998年10月至2000年9月起的供楼款906元/月×24个月=21744元。张惠玲、邓宏共向银行支付款项为1998年10月至2000年9月起的供楼款21744元+233894.35元=255638.35元。其中复利、违约金损失部分张惠玲、邓宏按40%比例承担(432.78元+6700元)×40%=2853.11元，因此，张惠玲、邓宏为澳美公司垫付款项为张惠玲、邓宏共向银行支付款项255638.35元减去张惠玲、邓宏按40%比例承担复利、违约金2853.11元减去张惠玲、邓宏应支付的购房款163080元=89705.24元。澳美公司的违约行为损害了张惠玲、邓宏的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持张惠玲、邓宏的合法诉请。被告澳美公司辩称，张惠玲、邓宏的诉讼请求超过了诉讼时效，应从起诉时往前倒推2、3年，澳美公司不同意张惠玲、邓宏的第二、三项诉讼请求。经审理查明，1996年12月26日，澳美公司（甲方、卖方）与张惠玲、邓宏（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A10-203的房地产（房屋建筑面积87.28平方米）出售给乙方，该房地产成交价格为237756元，付款方式为二十年免息分期付款。双方同意于1998年12月30日将上述房地产证实交付给乙方。上述契约还约定了其他条款。1998年8月27日，澳美公司（甲方、卖方）与张惠玲、邓宏（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居A区10幢203号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“二十年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款额维持不变，即每月906元。澳美公司于1999年1月10日向张惠玲、邓宏出具一张发票，载明收到聚龙居A10-203合计237756元。1998年9月9日，张惠玲、邓宏（借款人、甲方）、中国建设银行广州市分行（贷款人、乙方）与澳美公司（担保人、丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：甲方因购房资金不足，向乙方申请购房抵押贷款；贷款金额163000元；贷款期限15年，从1998年9月起至2013年9月止。贷款月利率为6.42‰，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定……甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为180期；甲乙双方约定采用按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清，甲方还本付息日期定为每月二十日，若采用第一种供款方式，则每月归还本金金额为906元，利息逐月结算还清。甲方若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。2002年9月22日，澳美公司（甲方）与张惠玲（乙方）签订《关于按揭利息的协议》，载明：从2000年10月起澳美公司即停止交付月供利息。由此产生的利息及违约金，甲方承诺，待资金到位即由甲方负责偿还银行。具体金额由财务核对为准。2010年3月11日，中国东方资产管理公司（广州办事处）向张惠玲、邓宏发出《个人贷款过期催缴通知单》，载明应收本金为72275.87元，应收息共99528.35元，其中包括应收未收息98604.7元，复利432.78元，违约金6700元。要求其5日内清偿欠款。张惠玲、邓宏提交《银行进账单》《贷款还清证明》主张其于2010年已还清涉案房屋的贷款本息共计233894.35元，其中包括复利432.78元，违约金6700元。2010年8月11日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具的《贷款还清证明》载明：张惠玲、邓宏债务已全部清偿，涂销增城市镇龙金坑村澳洲山庄聚龙居A10-203房的抵押。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《关于按揭利息的协议》《个人贷款过期催缴通知单》《银行进账单》《贷款还清证明》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。张惠玲、邓宏与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》《关于按揭利息的协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于贷款利息的问题。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“二十年免息分期付款”更改为“十五年期银行按揭付款”，张惠玲、邓宏每月负担906元，由此产生的利息由澳美公司负担，澳美公司自2000年10月起停止支付涉案房屋的贷款利息。根据上述约定，张惠玲、邓宏向银行支付的正常贷款利息86852.13元应由澳美公司承担。关于贷款逾期利息的问题。根据双方签订的《关于按揭利息的协议》约定：“从2000年10月起澳美公司即停止支付利息，由此产生的利息及违约金澳美公司承诺待资金到位即由其负责偿还银行”。上述约定系双方真实意思表示，因此张惠玲、邓宏主张逾期利息的60%即2853.11元由澳美公司承担符合上述协议约定，本院予以准许。关于支付贷款利息、逾期利息的诉讼请求是否超过诉讼时效。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证、贷款利息及逾期交楼、逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就张惠玲、邓宏主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于贷款利息已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，张惠玲、邓宏至2021年5月8日才就本案提起诉讼，其诉请的2001年5月8日前的贷款利息、逾期利息已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故本院对2000年10月至2001年5月8日前的贷款利息、逾期利息不予支持，但鉴于澳美公司庭审时对于张惠玲、邓宏的第1项诉讼请求中的贷款利息、逾期利息数额并未提出异议，故本院认定澳美公司应向张惠玲、邓宏支付垫付的贷款利息及逾期利息共89705.24元。关于张惠玲、邓宏主张的贷款利息、逾期利息等资金占用损失问题。张惠玲、邓宏为澳美公司垫付贷款利息，造成张惠玲、邓宏资金占用期间利息的损失，应由违约方澳美公司承担赔偿责任。张惠玲、邓宏于2010年8月11日结清贷款，故其主张自2010年3月12日计算利息没有理据，本院不予采纳该主张，本院认定资金占用损失自结清贷款次日即2010年8月12日起至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至实际付清款项之日止、2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付清款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张惠玲、邓宏返还代垫付的房屋贷款利息、逾期利息共计89705.24元及资金占用期间的利息（以89705.24元为基数，自2010年8月12日起至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至实际付清款项之日止；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二一年八月五日书记员 姚春华