辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽03民终2768号 上诉人（原审被告）：田军，女，1970年12月30日出生，汉族，住鞍山市立山区。 被上诉人（原审原告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区解放东路368号31幢101室。 负责人：乔春宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。 上诉人田军因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田军上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判上诉人缴纳50%物业服务费5440元。2、上诉费由爱家物业公司承担。事实与理由：一、原审事实不清。前两年的环境并不具备交房条件，但怕违约，便提前交房。物业费价格与服务质量不匹配，并没有满足鞍山市物业服务收费等级标准。1.由于房屋质量问题，常年吊车在园区里穿行，破环小区道路，道路破损严重，没有进行维修，草坪碾压破坏严重，无人管。2.雨雪天气及时清扫主要路段积水积雪不达标。下雨天小区积水，业主行走在污水里。冬天下雪几乎无人清扫，在小区内行走相当危险。3.垃圾清运不达标。不能保证垃圾桶清洁，时有异味。4.绿化养护不达标。园区草坪少有管理和灌溉，灌溉靠下雨，不少区域荒草丛生，绿化率是否达标存疑。5.物业不作为。院中常年多次涌出污水，多次推诿不给予解决办法。6.园区安全问题值得商榷：对外来机动车及进出人员管理不到位；监控有死角；去年疫情期间，南门管理不严，随意出进。7.在未经业主同意下园区内私设商业广告。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。经营所得据为己有。9.园区内没有休闲活动中心，没有活动场馆。10.园区内没有固定停车位泊位，乱停乱放现象严重，堵塞消防通道。11.园区内对于井盖、雨篦子、花草树木等公共财产的日常维护不到位，存在危险隐患。二、原审适用法律错误。按照《合同法》的相关规定，合同双方均须全面履行合同义务，现爱家物业公司并没有按照《前期物业服务合同》的约定，及时、全面履行物业服务合同义务，却收取了几乎是全鞍山市最高的物业管理费，违反了《合同法》第五条关于公平原则的规定，依法应承担相应的违约责任，在继续履行合同即完善小区管理的基础上，应少收或不收履行不符合约定期间的物业管理费。综上，上诉人认为，物业服务作为近年来新兴的法律关系，且物业服务公司早在购房期间由地产指定，作为业主并没有选择权，这种单方面指定的物业服务也未尽与其收费相适应水平，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法裁判，千万不要让物业公司成为披着服务的合法外衣，而行欺压百姓之事，而法院还要为之推波助澜。 爱家物业公司辩称，服从原审判决。 爱家物业公司向一审法院起诉请求：1、请求田军给付所欠物业费10,889.525元及违约金。2、田军承担诉讼费用。 一审法院认定事实：田军购买了爱家华府24号楼2012号房屋，并与爱家物业公司签订了《前期物业服务协议》。该房屋建筑面积为140.51平，收费标准为物业管理费人民币2.5元／平／月。现爱家物业公司要求田军缴纳拖欠的2018年06月01日—2020年12月31日期间的物业管理服务费用，共计人民币10,889.525元，截止爱家物业公司起诉之日，田军仍未缴纳上述物业服务费。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据爱家物业公司、田军之间签订的《前期物业服务协议》，协议中约定物业服务费标准为每月每平米2.5元，田军房屋接受爱家物业公司提供的物业服务，有义务按时缴纳相应的物业服务费用，故应依照合同缴纳物业服务费。若因小区施工、房屋质量、物业服务的原因给田军造成损失，则田军在有证据证明实际损失情况下可起诉相关责任主体，要求相关责任主体赔偿损失，爱家物业公司向该院提交的小区内照片不足以证明爱家物业公司服务常态，故田军应向爱家物业公司缴纳2018年6月1日—2020年12月31日期间的物业管理服务费用，共计人民币10,889.525元。对爱家物业公司要求田军承担应交纳欠费总额的日千分之三的诉讼请求，该院认为，虽田军提交的证据不足以证明小区内日常服务常态，但爱家物业公司不能证明其全面履行了合同中物业服务义务或在日常的服务中不存在瑕疵，也不能证明田军系恶意拖欠物业费，故对该项请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第六十条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、田军于该判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司2018年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费用，共计人民币10,889.525元。二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由田军负担。 本院二审期间，上诉人提供一组小区照片（22张）及一张光盘，用于证明田军所居住的小区的环境情况、安全保障问题以及物业服务态度问题、物业提供设施问题。据此证明爱家物业公司收取物业费的价格过高。爱家物业公司质证认为，上诉人提供的证据不能够体现被上诉人履行物业服务合同的一个常态。首先，栏杆问题不能证明损坏程度以及上诉人推测的安全隐患。上诉人在购买房屋时已知该小区是分期开发，分期交付，上诉人房屋周边道路出现破损，是由于地产公司维修施工所导致，在地产施工完毕，被上诉人会及时将其恢复。综上，该证据不能构成上诉人拒交物业费的合法理由。对于上诉人提供的上述证据经本院审核认为，该项证据证明被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但不足以证明被上诉人完全没有提供服务或管理严重缺失，被上诉人的物业服务不构成重大瑕疵，不能证明上诉人所主张的事实，本院不予采信。 被上诉人提供两组照片。一组照片（7张）用于证明上诉人在搭建自家一楼小院时私自改建扩建，对园区的绿化造成严重影响，将本应是全体业主共有的绿化面积圈进了自己的一层小院范围内。上诉人质证认为，被上诉人提供的照片不是我家的小院，上诉人的小院改造时，完全遵从物业的指导下改造的，不认可被上诉人所述的进行了私自改造，且上诉人对被上诉人提供的照片的时间有异议，物业费讨论的时间与被上诉人提供的照片的拍摄时间无关。另一组照片（9张）用于证明被上诉人在日常的物业服务合同中履行了物业服务，园区内并不像上诉人提交证据中所展现的局部的客观情况。上诉人质证认为，对于被上诉人提供的此组照片我方不予认可，这不是被上诉人物业服务的日常状态。对于被上诉人提供的上述证据经本院审核认为，第一组照片与认定本案不具有关联性，本院不予采信。第二组照片仅证明某一时间点的物业服务状态，亦无法证明物业服务毫无瑕疵，故本院亦不予以采信。二审查明，鞍山爱家投资置业有限公司与爱家物业公司签订了《前期物业服务协议》，一审法院认定田军与爱家物业公司签订了《前期物业服务协议》错误，本院予以纠正。本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为,本案争议的焦点是爱家物业公司是否应按物业服务费标准的50%收取田军的物业服务费。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，爱家物业公司与鞍山爱家投资置业有限公司签订的《前期物业服务协议》，对田军具有约束力。《前期物业服务协议》约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳标准每月每平2.5元，该约定并不违反法律规定，对双方产生效力，现田军提出收费过高要求调整，物业费的收费标准属于物业服务合同约定的内容，应由双方协商或经业主大会决定后与物业公司签订合同时约定，一方无权单独变更。其次，田军提出被上诉人爱家物业公司未按《前期物业服务合同》全面履行义务，物业费价格与服务质量不匹配。根据上述《解释》第六条：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”的规定，可知，业主只有在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，从上诉人提供的证据可以证实爱家物业公司的服务在某些方面存在一定的瑕疵，需进行改进，但不足以证明被上诉人完全没有提供服务或管理严重缺失，被上诉人的物业服务不构成重大瑕疵,不构成田军拒交或少交物业费的正当理由。爱家物业公司在服务中不能达到令业主满意，也是爱家物业公司服务水平能力差、服务意识欠缺的表现。一审法院对于物业公司主张滞纳金的请求未予支持，属于对爱家物业公司服务存在瑕疵的处理。爱家物业公司的服务如不能达到令田军满意的程度，但田军不满意不等同于小区其他业主的意见，田军可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。田军以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对田军的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人田军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人田军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫相夷 审 判 员 戴艳丽 审 判 员 马 宁 二〇二一年八月十二日 法官助理 闫 亚 书 记 员 王佳策