广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13676号上诉人（原审被告）：张泽民，男，1986年5月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：张翠玉，女，1952年1月27日出生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘素婷，广东信耀（黄埔）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐子珺（曾用名：唐敏馨），女，1986年9月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：何伟基，广东神朗律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州南方支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号裙楼二层A、B区。负责人：李辉。上诉人张泽民、张翠玉因与被上诉人唐子珺、原审第三人中国工商银行有限公司广州南方支行（以下简称工行广州南方支行）共有物分割纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张泽民、张翠玉上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判广州市海珠区x房（以下简称涉案房屋）由张泽民、张翠玉共同占比77.361%、唐子珺占比22.639%；2.本案一、二审诉讼费用由唐子珺承担。一审判决事实查明不清，适用法律错误，据此作出判决严重损害张泽民、张翠玉的合法权利。事实和理由如下：（一）涉案房屋购买和取得不动产权的时间均在张泽民和唐子珺结婚之前，此时两人不具备财产共同共有的关系基础，张翠玉与唐子珺更加不具备共同共有的关系基础，三人各自财产属于相互独立状态，一审判决未正确认定三人属于非共同共有关系的共有，也未按一般共有处理，对于婚前出资亦未予正确分割，属于事实查明不清，适用法律错误。1.不动产登记对外是对不动产物权归属的公示，对内则需看谁是不动产的实际出资人来确定产权的归属，一审判决以不动产登记来确定对内关系中的产权归属属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条规定，不动产登记并非绝对正确，确定不动产物权真正归属也并非只能通过不动产登记。因此，不动产登记只是起到公示对抗工行广州南方支行的效果，而并不能对抗事实上的权利人，本案中亦是如此，本案是内部产权争议，所以不能仅看产权登记，而应查明涉案房屋的事实权利人各自的出资来进一步明确各自的份额，一审直接以对外公示的产权登记推定对内的产权份额明显适用法律错误。2.购买和取得涉案房屋时，张泽民和唐子珺并未登记结婚也未共同生活，张泽民、张翠玉、唐子珺不具有任何财产共同共有的关系基础，也没有证据证明各自出资属于共同共有财产，一审判决因事后形成的婚姻关系而将张泽民和唐子珺财产共同共有的时间“提前”没有任何法律依据。《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条和《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条规定，登记结婚之前一方的婚前财产属于个人财产，且不因婚姻关系的延续而转化为共同财产，要判断财产是否属于夫妻共同财产应当看是否同时具备以下两个条件：一是两人已办理结婚手续确立夫妻关系，二是财产是婚姻关系存续期间取得。本案中，涉案房屋的购买和取得产权时间以及张泽民、张翠玉支付首期款也在张泽民、唐子珺结婚之前，张翠玉的出资归其个人所有，三人对于涉案房屋的首期款出资清楚明确，购房之前并无共同生活，事实上也不存在任何财产混同共有的情况，涉案房屋明显属于张泽民和唐子珺的婚前财产，即使登记为共同共有，但因三人并不具有家庭关系，因此，三人属于一般共有关系中按份共有，确定各自的产权份额应当根据各自对涉案房屋的贡献情况。一审判决因为张泽民和唐子珺结婚而购买涉案房屋，而未查明涉案房屋属于婚前财产且取得涉案房屋时三人不具有共同共有关系基础的事实，就错误认定涉案房屋的共有性质，损害了张泽民和唐子珺婚前张泽民、张翠玉用个人合法财产出资的保护，明显适用法律错误，也没有法律依据。（二）一审判决除了未认定张翠玉、张泽民在张泽民与唐子珺结婚前用个人财产对涉案房屋的贡献外，对于张泽民和唐子珺离婚后张翠玉个人财产对涉案房屋的贡献也未正确计算，损害了张翠玉的财产权利，依法应予撤销。张泽民和唐子珺在离婚后均停止了还贷，并由张翠玉用个人财产还贷，直至涉案房屋贷款全部清偿。如前所述，涉案房屋是在张泽民和唐子珺婚前购买，并由三人按份共有，在张泽民和唐子珺解除婚姻关系后三人更加不存在共同共有的可能。张翠玉作为涉案房屋产权人之一，在张泽民和唐子珺均不还贷的情况下，张翠玉独自偿还贷款并持续了五年的时间，张翠玉还贷的行为是对涉案房屋的出资，该出资对价是获得涉案房屋的物权，所以在衡量该出资所对应的价值时应当通过涉案房屋的物权来体现，而不是单纯的债权。若不是张翠玉坚持还贷，涉案房屋早被拍卖，张泽民和唐子珺都无法获得至今的增值，若张泽民、唐子珺没有还贷都可以获得增值收益岂不是不劳而获。张翠玉的权益又如何保障。《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，未取得房屋所有权的一方对于婚后共同还贷的款项以及对应财产的增值部分也有权获得补偿，而不是仅分得还贷款的一半，其中的法理就是因为未分得房屋的一方是基于获得房屋产权的目的而共同出资，且法律同样给予该方获得物权对价的保护，所以，当对出资进行分割时便不再只是分割债权，而是物权。根据《中华人民共和国民法典》第三百零九条规定，一审判决直接根据不动产登记来划分三人的份额，未考虑三人对涉案房屋的出资，属于适用法律错误，损害张翠玉合法权利，应予以撤销。因此，请求二审采纳张泽民、张翠玉的主张，同时考虑涉案房屋属于张翠玉唯一住房且张翠玉出资最多，从照顾张翠玉的角度考虑支持张泽民、张翠玉的上诉请求。被上诉人唐子珺二审答辩称，同意一审判决，不同意张泽民、张翠玉的上诉请求。理由如下：（一）一审法院已查清唐子珺和张泽民当初是以结婚为目的，共同与张翠玉出资购买涉案房屋的，这是三方共同共有房屋的基础；如今唐子珺和张泽民已离婚，共同共有房屋的基础已丧失，因此唐子珺可要求分割共有物。无论是唐子珺第一次起诉还是本案的一审过程中，唐子珺、张泽民和张翠玉三方都确认当初是为了结婚的目的而购买房屋的，而且唐子珺和张泽民的确于2011年5月20日登记结婚且于2011年年初搬进案涉房屋、共同生活直至2014年双方离婚为止，这一系列的事实都证明了结婚、组建家庭是三方购买房屋且共同共有房屋的基础，即使购买房屋时双方尚未登记离婚也不影响这一事实的成立。（二）对涉案房屋应以共同共有物的分割原则--等分原则处理。由于唐子珺、张泽民和张翠玉是为了结婚、组建家庭而购买房屋的，不管在购房时各方对房屋首期房款的出资是多少，其三人在不动产登记时选择登记涉案房屋为共同共有，就证明了这是三方对于涉案房屋权属的一种约定。张泽民和张翠玉一直声称应以按份共有分割房屋，但却没有证据证明三方共有方式和共有份额有其他的约定，其二人的说法没有任何事实依据。（三）唐子珺对房屋的贡献不比张泽民、张翠玉小。一审法院已查明涉案房屋的抵押贷款的贷款人是唐子珺，还款账户也是唐子珺名下的，事实上自银行放贷即2010年年初至2015年6月，这期间的银行贷款主要是由唐子珺偿还的。后来唐子珺搬离案涉房屋后，由于案涉房屋一直由张泽民和张翠玉霸占，唐子珺才于2015年7月开始停止偿还贷款。案涉房屋的贷款期限仅为10年，唐子珺已偿还了接近5.5年，张翠玉才偿还了4.5年，而且其二人一直霸占房屋使用，由此可知唐子珺对房屋的贡献不比张泽民、张翠玉小，但张泽民、张翠玉对房屋的获益程序却远超唐子珺。（四）案涉房屋不可能按照按份共有财物进行分割。张翠玉一直声称首付款31万元多数为其所有、后期偿还贷款多数由其偿还，但又无法说明具体数额，这证明了张翠玉和张泽民的出资根本分不开，而且本案中银行贷款由谁偿还是有争议的，试问这样如何分割张翠玉和张泽民的份额？实际上不管三方在购买房屋时出资多少，资金的性质如何，三方登记为共同共有就应视为对房屋权属的一种约定，不应纠结于各方的出资。因此，恳请二审法院驳回张泽民、张翠玉的上诉请求，维持原判。原审第三人工行广州南方支行二审未到庭陈述意见。唐子珺于2020年9月27日向一审法院起诉请求：1.判令张泽民、张翠玉、工行广州南方支行配合唐子珺办理注销广州市海珠区x房产的抵押登记手续；2.确认唐子珺与张泽民、张翠玉各占涉案房屋三份之一产权份额，并要求张泽民、张翠玉协助唐子珺办理该产权份额的变更手续；3.判令张泽民、张翠玉承担案件诉讼费。一审法院认定事实：据查册时间为2020年8月31日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区x房的产权人为唐子珺和张泽民、张翠玉，共有情况为共同共有；他项权利人为工行广州南方支行。唐子珺与张泽民为结婚，共同与张翠玉（张泽民的母亲）出资购买海珠区x房房屋，并以该房屋作抵押共同向工行广州南方支行贷款35万元（指定还款账户户名为唐敏馨）。唐子珺与张泽民于2011年5月20日登记结婚，于2014年9月15日经法院调解离婚。据工行广州南方支行于2020年12月1日出具的《个人贷款结清证明》主要内容反映，借款人唐敏馨向该行申请个人二手住房购置贷款35万元，目前该笔贷款所有本息已全部结清。据客户名称为唐敏馨的《中国工商银行个人贷款历史明细（电子版）》记载，已还本金35万元，已还利息总额为81668.59元。一审庭审中，唐子珺与张泽民、张翠玉共同确认：1、涉案房屋总价75万元，首期款40万元、按揭款35万元，首期款40万元中的9万元由唐子珺支付；2、涉案房屋在签订认购书当天接收并进行出租，租金用于偿还贷款，唐子珺和张泽民因计划结婚于2011年年初收回房屋自住；唐子珺和张泽民离婚后，该房屋由张泽民、张翠玉使用至今；3、唐子珺自2015年7月起没有出资偿还房贷，2015年7月-2020年2月期间的贷款由张泽民、张翠玉偿还。张泽民、张翠玉表示，首期款的剩余31万元由张泽民、张翠玉共同支付，主要是张翠玉支付的；涉案房屋现由张泽民、张翠玉使用，但唐子珺持有涉案房屋的钥匙。一审法院认为，唐子珺与张泽民为组建家庭，共同与张翠玉出资购买涉案房屋，并登记涉案房屋为共同共有，即唐子珺和张泽民、张翠玉共同享有涉案房屋的所有权。现未有证据反映唐子珺与张泽民、张翠玉对涉案房屋的共有方式和共有份额另行约定，故唐子珺主张涉案房屋为唐子珺与张泽民、张翠玉各占三分之一产权份额的请求合理有据，一审法院予以支持。张泽民、张翠玉认为其占有涉案房屋的77.361%产权份额的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。鉴于涉案房屋的贷款已清偿，故唐子珺要求张泽民、张翠玉及工行广州南方支行共同协同其办理涉案房屋的抵押涂销手续，以及要求张泽民、张翠玉协助其办理房屋产权份额变更登记手续的请求合理合法，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年2月23日作出如下判决：一、张泽民、张翠玉及工行广州南方支行在判决生效之日起15日内，协同唐子珺办理海珠区x房的涂销抵押手续；二、海珠区x房房屋由唐子珺和张泽民、张翠玉各占三分之一产权份额；张泽民、张翠玉在上述房屋的涂销抵押手续办理完毕之日起10日内，协同唐子珺办理上述房屋的产权份额变更登记手续。一审案件受理费34800元，由唐子珺及张泽民、张翠玉各负担11600元。经查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均确认在张泽民与唐子珺婚姻存续期间，由张泽民与唐子珺共同向工行广州南方支行支付涉案房屋按揭贷款。同时，唐子珺称不同意按出资比例来确认份额，如果张泽民、张翠玉在首期款或后期的供款中有多出的部分，唐子珺愿意返还。二审中，各方当事人无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合张泽民、张翠玉的上诉请求和理由以及唐子珺的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案房屋产权份额的确定问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，涉案房屋是张泽民与唐子珺为组建家庭，共同与张翠玉出资购置，虽然在出资上双方当事人各有不同，但在张泽民、唐子珺婚姻存续期间，该房屋的按揭贷款系由张泽民和唐子珺共同偿还，且上述房屋登记在张泽民、唐子珺、张翠玉名下，登记共有情况显示为共同共有。本案中，双方当事人均无证据证明唐子珺与张泽民、张翠玉对涉案房屋的共有方式和共有份额另行作出约定，故一审法院采纳唐子珺主张涉案房屋为唐子珺与张泽民、张翠玉各占三份之一产权份额的请求，并无不当，本院予以确认。张泽民、张翠玉上诉坚持主张其占有涉案房屋77.361%产权份额，缺乏充分理据，本院不予支持。至于张翠玉提出张泽民与唐子珺离婚后涉案房屋的按揭贷款是由张翠玉个人偿还的问题，因唐子珺已表示如果张泽民、张翠玉存在首期款或后期的供款中有多出的部分，其愿意返还，而本案仅审查涉案房屋产权份额的确认，并不涉及对涉案房屋折价、拍卖、变卖等处分情况，因此，张翠玉提出的上述问题，可另循其他合法途径解决，其以上述理由主张撤销一审判决，支持其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人张泽民、张翠玉的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34800元，由张泽民、张翠玉负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年八月十二日书记员 王日平谢金泽