广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13814号上诉人（原审被告）：周琴，女，1981年1月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上诉人（原审被告）：黄金赐，男，1973年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：邓瑞婷，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭美琼，广东金桥百信律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：陈翠凤，女，1937年6月16日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。上诉人周琴、黄金赐因与被上诉人陈翠凤物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈翠风一审诉讼请求；2.一二审诉讼费由陈翠凤承担。事实和理由：一、陈翠凤在2020年3月已经丧失涉案房屋的所有权，即丧失诉权，非适格原告。据一审查明，涉案房屋产权于2019年10月18日登记在陈翠凤名下，但陈翠凤在2020年3月出售涉案房屋给案外人宏志并办理过户手续，故根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，陈翠凤已经丧失了对涉案房屋的诉权，否则有违一物一权原则，亦侵害了涉案房屋现有权利人的权利。二、本案另一争点为陈翠凤何时取得物权，一审法院没有查明（2018）粤01民终23040号二审判决书（以下简称23040号二审判决）的生效时间，且拒不适用法律，严重违法。（一）根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，权利人取得涉案房屋的产权是以不动产载明的时间为准。由于涉案房屋于2019年10月18日登记至陈翠凤名下，故陈翠凤在此之前并不具备物权保护的权利。（二）退一步而言，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，在2019年3月27日周琴与陈翠凤之间关于涉案房屋的判决书生效之前，周琴依据《房屋买卖合同》占有涉案房屋并没有违法。也即，法律明确规定，至少在二审法院判决发生效力之时，即使该判决书被认为是发生物权变动的，也是判决生效之日才发生物权变动的效力，而非陈翠凤起诉之日，一审对此有法不依。（三）23040号二审判决没有认定周琴与广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）的交易为不真实交易。该判决书第17页载明“现有证据不足以证明周琴已经完全依照约定履行了购房合同项下的义务，至于周琴认为已经向国龙公司支付的购房款，鉴于国龙公司破产清算案件尚在审理中，周琴可以通过其他法律途径向国龙公司主张权利”。（四）23040号二审判决书生效后，陈翠凤从未联系过周琴，而是向法院申请执行，但因周琴不是被执行人，故法院也从未联系周琴，周琴无法与之交接房屋。黄金赐对涉案房屋进行了装修装饰，但陈翠凤于2019年10月21日直接更换涉案房屋的锁和电，却绝口不提涉案房屋内几十万元的装修装饰费用，一审法院对此亦未予认定。三、虽然(2009)天法民二初字第128号民事判决（以下简称128号案）认定了涉案《还款协议书》的真实性，但明显证据不足。在23040号案及周琴提起的（2020）粤0106民撤4号第三人撤销之诉案中，经法院询问，陈翠凤均称其丢失了《还款协议书》的原件。也即，128号案是在周琴、黄金赐均未出席，且陈翠凤没有提供原件的基础上判下来的，损害了周琴的合法利益。周琴已对上述128号案提出第三人撤销之诉。如果128号案被撤销，陈翠凤取得房屋产权来源的依据也将被撤销，故周琴在一审中申请中止本案审理，但一审法院对此未作裁定，违反程序，显属错误。综上，一审法院在未查明23040号案的生效时间，且23040号案亦未认定周琴与国龙公司的交易不真实的情况下，判令支持了陈翠凤的诉请，属于适用法律错误，请求二审法院依法改判。黄金赐上诉请求：撤销一审判决第三项，且黄金赐无需负担诉讼费用。事实和理由：一、黄金赐是基于与周琴签订的《房屋买卖合同》合法占用涉案房屋，对于陈翠凤权益的侵害并无过错，不应承担侵权责任。黄金赐与周琴签约时已尽了必要审核义务，当时涉案房屋产权登记在周琴名下，且由周琴实际控制使用，陈翠凤在起诉状中亦确认周琴于2016年7月开始控制使用涉案房屋，故黄金赐在签约时有理由相信该房屋的产权人就是周琴。黄金赐于2016年8月28日与周琴签订《房屋买卖合同》后依约向周琴支付了首期楼款260万元，周琴于2016年9月交付房屋给黄金赐，符合《中华人民共和国物权法》第六条规定，黄金赐是合法占用涉案房屋，对陈翠凤权益的侵害并无过错，故不应承担侵权责任，亦无需对房屋使用费承担连带责任。二、周琴于2016年9月才向黄金赐交付涉案房屋，黄金赐于2016年10月才对外出租房屋并收取租金。故即使黄金赐需要承担连带责任，亦无需对2016年7月15日至9月的房屋占用费承担连带责任，一审对此判决错误。三、陈翠凤主张按实际租金计算房屋使用费缺乏法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋使用费标准参照租金的适用情形是房屋租赁合同无效，但在本案中，陈翠凤是基于物权保护所提起的诉讼，其主张房屋使用费并非基于租赁合同无效，故其要求按实际租金计算房屋使用费缺乏法律依据，不应得到支持。2.退一步而言，即使黄金赐需要承担房屋占用费，一审法院认定按合同约定租金标准计算房屋使用费的标准过高。黄金赐基于《房屋买卖合同》取得房屋使用权后，对房屋进行了装修、改造等管理行为，大幅提升了房屋出租价值，故以装修后的房屋价值、租金标准来计算房屋占用费实属过高，有悖“损失填平原则”。法院应结合房屋面积、位置、同地段租金评估标准酌情认定涉案房屋的使用费。综上，在陈翠凤基于生效判决取得涉案房屋产权前，黄金赐属于合法占有涉案房屋，对陈翠凤并不存在任何侵权行为；即使黄金赐需要对房屋使用费承担连带责任，因黄金赐于2016年9月才基于《房屋买卖合同》取得涉案房屋使用权，故黄金赐无需对2016年7月15日至9月期间的房屋占用费承担连带责任；此外，陈翠凤主张按实际租金计算房屋使用费缺乏法律依据，标准过高，不应得到支持。故请求二审依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，撤销一审判决、依法改判，以维护黄金赐的合法权益。对周琴、黄金赐的上诉，陈翠凤二审共同答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；请求二审依法驳回周琴、黄金赐的全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：一、涉案房屋于2019年10月18日登记至陈翠凤名下，于2020年3月出售给案外人并过户。周琴确认其自2016年7月起即侵占涉案房屋，陈翠凤在涉案房屋出售前以所有权人身份要求周琴支付侵占期间即2016年7月至涉案房屋出售前的房屋使用费合法合理。二、根据黄金赐在生效刑事判决中的供述及法院查明事实，黄金赐于2004年6月至2007年4月为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作，其应明知涉案房屋已于2005年由国龙公司卖给陈翠凤并实际交付，而周琴并非涉案房屋真实买受人，但黄金赐自述在此情况下仍与周琴签订所谓房屋买卖合同并与案外人签订租赁合同，收取租金。基于周琴、黄金赐的共同侵权行为，陈翠凤要求黄金赐对周琴上述付款义务承担连带责任，合法合理。对周琴的上诉，黄金赐二审答辩称：同意周琴上诉意见的事实部分及理由部分的第一点、第二点。至于周琴上诉理由的第三点，虽然黄金赐并非该第三人撤销之诉的当事人，但既然出现了该第三人撤销之诉的情形，本案也应中止审理。对黄金赐的上诉，周琴二审答辩称：同意黄金赐的上诉请求。具体理由如下：一、双方签订买卖合同合法有效。对陈翠凤的起诉，黄金赐并不知情，黄金赐不需要承担侵权责任。二、一审认定黄金赐明知周琴不是涉案房屋的产权人是错误的。1.涉案房屋过户给陈翠凤是经法院判决的，并非国龙公司卖给陈翠凤的，一审对此认定错误。2.周琴与国龙公司之间的买卖合同亦未被法院认定为虚假，而是说周琴可另案起诉，故周琴也是涉案房屋的买受人之一。3.一审仅以黄金赐是国龙公司的物业经理为由，就认定黄金赐明知周琴不是产权人，这是错误的。三、一审判令支付租金缺乏依据。周琴于2016年9月将涉案房屋交付给黄金赐，黄金赐重新进行了装修并配备了家电设备，陈翠凤对涉案房屋没有任何付出和投入，在此情况下，如按市场价计付租金或使用费，有失公平。陈翠凤于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.周琴向陈翠凤支付自2016年7月1日至2020年2月29日期间的房屋使用费402650.24元[出租前按照广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价每平方米租金计算房屋使用费，出租后按照周琴、黄金赐向三承租人收取的租金计算房屋使用费，具体如下：2016年7月至2016年12月期间，166.96平方米×47元/平方米/月×6个月=47082.72元；2017年1月至2017年12月期间，166.96平方米×48元/平方米/月×12个月=96168.96元；2018年1月至2018年7月期间，166.96平方米×48元/平方米/月×7个月=56098.56元；2018年8月至2020年1月期间10700元（3500元/房/月+4200元/房/月+3000元/房/月）×18个月=192600元）]；2.黄金赐对上述第一项诉请承担连带责任；3.周琴、黄金赐承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈翠凤诉周琴、被告国龙公司商品房预售合同纠纷一案［案号：（2017）粤0106民初8601号，以下简称8601号案］，陈翠凤起诉请求：一、确认其为广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦20层02单元（简称涉案房屋）的真实权利人，并享有该物业的物权，被告周琴对该物业不享有物权；二、将上述房屋物权登记至陈翠凤名下。2018年9月25日一审法院作出（2017）粤0106民初8601号民事判决（以下简称8601号判决），认为：一审法院生效的（2009）天法民二初字第128号民事判决认定本案中陈翠凤提交的2005年1月13日《还款计划书》的真实合法性；根据该《还款计划书》，国龙公司与范国强之间存在债权债务关系，国龙公司以房抵债，抵债金额700000元，范国强指定陈翠凤与国龙公司签订《商品房买卖合同》并即时交付使用；而陈翠凤提交的《商品房买卖合同》《关于房产交收的协议书》的签署时间均为2005年1月13日，同日国龙公司还向陈翠凤出具了入伙费、维修基金的收款收据，陈翠凤提供的水电、物业费发票、管理处出具的《证明》等证实陈翠凤已使用涉案房屋多年，表明国龙公司、范国强双方事实上履行了《还款计划书》中关于以物抵债的内容；陈翠凤所举证据已形成完整证据链，证实其与国龙公司存在真实的房屋买卖合同关系；周琴与国龙公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。一审判令：被告国龙公司协助陈翠凤到广州市房地产管理部门办理涉案房屋的房地产过户手续。被告周琴、被告国龙公司不服一审判决，提起上诉。2019年3月27日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23040号民事判决，二审驳回上诉，维持原判。2019年10月18日，广州市规划和自然资源局对涉案房屋的不动产产权予以登记，不动产权证载明：涉案房屋产权人陈翠凤，住宅，建筑面积166.96平方米。2020年1月16日，一审法院立案受理本案。2020年3月2日，涉案房屋产权变更登记至案外人宏志名下（本案一审中陈翠凤确认其将涉案房屋出售给宏志）。陈翠凤对其主张周琴、黄金赐共同将涉案房屋一分为三对外出租并获取租金收益的事实提供如下证据：1.2017年10月6日黄金赐与案外人刘玉莲签订的《租赁合同》，上载：黄金赐将华翰大厦2002-3房（以下简称3号房）出租给刘玉莲，租赁物业面积约50平方米，租期2017年10月6日至2018年10月5日，每月租金3000元；后黄金赐与刘玉莲续签合同，租期2018年10月至2021年10月5日。2.2018年7月20日周琴（代理人：黄金赐）与案外人叶莉莉签订《租赁合同》。合同载明：周琴将华翰大厦2002-1房（以下简称1号房）出租给叶莉莉，租赁物业面积约60平方米，租期2018年8月1日至2019年8月1日，每月租金3500元；后黄金赐与叶莉莉续签合同，约定租期2019年7月20日至2020年7月20日。3.2018年7月20日周琴（代理人：黄金赐）与案外人张超昱签订《租赁合同》。合同载明：周琴将华翰大厦2002-2房（以下简称2号房）出租给张超昱，租赁物业面积约80平方米，租期2018年8月1日至2019年8月1日，每月租金4200元；后黄金赐与张超昱续签合同，约定租期2018年7月20日至2021年7月20日。周琴表示：无法确认上述证据的真实性，且与其无关。黄金赐对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不予确认。陈翠凤提供广州市房地产租赁管理所发布的2015-2017年广州市房屋租赁参考价（复印件），拟证明涉案房屋所在天河直街电梯楼的房屋租金参考价分别是：2016年7月至2016年12月为47元/平方米/月，2017年1月至2018年7月是48元/平方米/月。周琴、黄金赐对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。周琴提交的证据其中包括：1.落款人XX、落款时间2020年8月22日的《说明》一份，拟证实陈翠凤早于2020年2、3月将涉案房屋转卖给XX，其已不是涉案房屋的产权人，涉案房屋现有装修、装饰和家电、家具属于黄金赐，其将房屋的装修物、家具、家电等占有且卖与案外人的行为侵犯了黄金赐的所有权。该《说明》载明：XX是涉案房屋的业主，陈翠凤在2020年3月将涉案房屋卖给我，合同价585万元，带租约，带现有装修及家电；2020年2月，我取得涉案房屋房产证；房屋交付后，我与涉案房屋租客续签合同时，租客告诉我，其从2017年9月房屋装修完毕后就租赁了涉案房屋，该房屋包括装修、家电、家私都是黄金赐的等。2.视频光盘一张，拟证实2019年10月下旬陈翠凤取得涉案房屋的产权证之后，在未通知周琴的情况下自行毁锁进门，强行断电，占用涉案房屋。该视频显示：房屋门口处有多人，电工对房屋电箱进行操作。上述证据经质证，陈翠凤表示：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2不予确认。黄金赐对上述证据无异议。陈翠凤及周琴、黄金赐均表示：不申请对涉案房屋租金标准进行评估。一审第二次庭审后陈翠凤、黄金赐均向一审法院提交《情况说明》。一、陈翠凤提交的《情况说明》载明：1.我方并无换锁行为；2.关于涉案房屋租金问题，2020年1月我方发现涉案房屋有人居住，承租人愿意将租金直接交予我方，我方仅于2020年1月2日收到3号房承租人房租3000元，2020年1月15日及2月15日收到2号房承租人房租共8800元，除此之外我方再无收到其他租金，我方同意在我方主张的占用费中扣除上述11800元。二、黄金赐提交的《情况说明》载明：1.关于涉案房屋租金问题。我方收取租金至2019年10月，陈翠凤于2019年10月21日实际控制涉案房屋，2019年11月开始由陈翠凤直接向承租人收取租金。2.关于涉案房屋重新装修问题。我方与周琴于2016年8月签订买卖合同，周琴于2016年9月将涉案房屋交付予我，我方占用该房屋后即重新进行了装修。3.我方与周琴为前同事关系，但我方与周琴签订买卖合同时并不清楚其与陈翠凤之间的纠纷，且涉案房屋登记在周琴名下并由其实际控制占有。在一审法院2021年2月22日的庭询中，陈翠凤代理人、黄金赐代理人到庭，周琴经一审法院通知未到庭。当日陈翠凤代理人表示：1.我方无法确定收回涉案房屋的时间，但从2020年1月起对涉案房屋中的两间房收取租金；我方未曾派人对涉案房屋换锁，仅于2020年1月到涉案房屋，发现房屋由租客使用，便要求租客搬走或将租金直接交给我方；2020年3月我方将涉案房屋卖给案外人。2.我方收取租客的上述11800元均系通过微信转账方式收取，没有开具收据给租客。当日黄金赐代理人则表示：1.陈翠凤于2019年10月21日收回涉案房屋，通过换锁、换电等方式转移占有，当日有其派的换锁人员在场。2.我方收取涉案房屋租金的期间为2016年10月至2019年10月，2019年10月21日陈翠凤收回涉案房屋后我方未再收取租金，不清楚周琴有否再收取租金；涉案房屋分为四间房，每间租金2000元至4000元不等，无法统计收取的租金总额；陈翠凤收回涉案房屋当日，双方并未对租金进行对数或交接。一审另查明：周琴不服广州市中级人民法院（2018）粤01民终23040号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，2020年6月15日广东省高级人民法院作出（2019）粤民申10678号民事裁定，裁定驳回周琴的再审申请。一审再查明：一审法院已生效的（2017）粤0106民初8601号民事判决审理查明部分其中载明：“关于涉案房屋的使用权，周琴表示：我方确认涉案房屋自2016年7月之后由我方控制使用。陈翠凤表示：2016年7月因涉案房屋使用权问题，双方产生冲突，派出所上门处理并对双方做了询问笔录”。一审还查明：国龙公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效，简称769号刑事判决）。该判决审理查明部分载明：“2004年6月至2007年4月，黄金赐任国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作……”“黄金赐（黄海来）在侦查阶段的供述：2004年6月开始，我在国龙公司担任物业部经理，有时带客人去看国龙大厦尚未销售的房屋。国龙公司有国龙大厦和华翰大厦二座大楼。国龙公司的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿。”“对于黄金赐关于其不构成合同诈骗罪的辩解意见及其辩护人所提的定罪存疑的辩护意见，经查，本案证据可证实，黄金赐身为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作；其明知国龙大厦的房产已由国龙公司通过内部员工认购等方式办理抵押贷款，获得银行资金的情况下，仍在国龙公司法定代表人陈中兴的指挥下，向部分购房人隐瞒房产登记产权人、预购人及抵押登记等情况，将房产出售给欧丽卿等购房人，收取购房人的房款，并指示部分购房人将房款存入陈中兴、林雪瑞等人的私人银行账户内，后又通过他人或亲自向欧丽卿、锁金利等人交付假房产证，欺骗购房人，后又逃匿。故黄金赐的行为构成合同诈骗罪。黄金赐及其辩护人的上述意见不成立。”该判决判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金250万元。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。一审法院认为：关于涉案房屋买卖事宜，陈翠凤、周琴在一审法院8601号案中存在争议，两者均主张其向开发商国龙公司购买，该案经一审、二审（维持原判），均认定陈翠凤与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，陈翠凤已支付购房对价并已收楼使用，周琴与国龙公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，一审、二审均支持陈翠凤针对涉案房屋的办证诉请。上述判决生效后，涉案房屋产权于2019年10月18日登记至陈翠凤名下，陈翠凤确认其于2020年3月出售涉案房屋给案外人并办理产权过户手续。因此，陈翠凤在其另行出售涉案房屋之前为涉案房屋的合法权利人，其权益受法律保护。关于陈翠凤本案诉请。第一，关于周琴自何时起侵占涉案房屋的问题。根据生效的8601号判决，周琴在该案中确认涉案房屋自2016年7月之后由其控制使用。陈翠凤亦在该案中陈述“2016年7月因涉案房屋使用权问题，双方产生冲突，派出所上门处理并对双方做了询问笔录”。因此，可认定周琴自2016年7月起对涉案房屋实施了侵占行为。鉴于当事人均无举证上述事实发生的具体日期，一审法院酌情认定该日期为2016年7月15日。第二，关于陈翠凤何时实际收回涉案房屋问题。本案中陈翠凤自述其于2020年1月、2月实际收取了涉案房屋部分租客的租金合计11800元，其未对涉案房屋实施过换锁、换电等实际控制行为。黄金赐则述称其于2016年8月与周琴签订房屋买卖合同，周琴将该房屋交付给其后，便将涉案房屋进行出租收益。周琴提供现场视频并据此称陈翠凤于2019年10月下旬对涉案房屋实施了换锁、换电行为，对此黄金赐予以确认并表示陈翠凤于2019年10月21日实际控制涉案房屋，陈翠凤虽否认该证据，但结合涉案房屋产权于2019年10月18日登记至陈翠凤名下的事实及常理，再结合双方纠纷由来已久的实际情况，一审法院采信周琴、黄金赐所述，认定陈翠凤于2019年10月21日实际收回了涉案房屋，房屋占用费应计至该日。第三，关于房屋占用费标准的问题。本案中陈翠凤据其掌握的涉案房屋租赁合同主张涉案房屋占用费出租前按广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价计算，出租后按租赁合同租金标准计算，并无不当，一审法院予以支持。按此，2016年7月15日至2016年12月31日期间占用费为43159.16元（166.96平方米×47元/平方米/月×5.5个月），2017年1月1日至2017年12月31日期间占用费为96168.96元（166.96平方米×48元/平方米/月×12个月），2018年1月1日至2018年7月31日期间占用费56098.56元（166.96平方米×48元/平方米/月×7个月），合计195426.68元（43159.16元+96168.96元+56098.56元）；2018年8月1日至2019年10月20日期间占用费合计156703.23元［（3500元/月+4200元/月+3000元/月）×（14个月+20日÷31日/月）］。第四，关于黄金赐应否承责的问题。基于前述，根据上述生效刑事判决，黄金赐本身曾为国龙公司物业部经理，负责国龙大厦房产销售工作，其应明知涉案房屋当时已由国龙公司卖给陈翠凤并实际交付，明知周琴并非涉案房屋真实买受人，但黄金赐自述其在此情况下仍与周琴签订所谓的买卖合同并与案外人签订租赁合同，收取租金，其侵权的主观意愿及客观事实均显而易见，陈翠凤要求黄金赐对周琴上述付款义务承担连带责任，并无不当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2021年3月9日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，周琴支付陈翠凤2016年7月15日至2018年7月31日期间房屋占用费195426.68元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，周琴支付陈翠凤2018年8月1日至2019年10月20日期间房屋占用费合计156703.23元；三、黄金赐对周琴上述第一、第二项付款义务承担连带责任；四、驳回陈翠凤的其他诉讼请求。一审案件受理费7340元，由陈翠凤负担920元，周琴、黄金赐负担6420元。二审期间,各方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对于各方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以确认。针对周琴、黄金赐的上诉，二审争议焦点为：陈翠凤是否本案适格诉讼主体，是否有权主张其取得涉案房屋产权登记前的房屋使用费，本案是否需中止审理，以及黄金赐应否对周琴的付款义务承担连带责任，应否参照实际租金计算房屋使用费。对此，具体分析如下：一、关于陈翠凤的诉讼主体资格及是否有权主张其取得房屋产权登记之前的房屋使用费问题。首先，虽然从一审查明事实及当事人陈述看，陈翠凤于2020年3月将涉案房屋出售给案外人并办理了过户手续，但陈翠凤在本案中起诉主张的是2016年7月1日至2020年2月29日期间，即其转售房屋予案外人之前的房屋使用费，目前并无证据证明陈翠凤将该部分权利也一并转让予案外人，且陈翠凤是否转让该部分权利予案外人，属于陈翠凤与案外人之间的内部关系，并不能作为周琴拒绝承担房屋占用费的合理抗辩理由。其次，此前8601号、23040号案中已查明并认定陈翠凤与国龙公司之间存在真实房屋买卖合同关系，且国龙公司已于2005年1月13日签署了《关于房产交收的协议书》，向陈翠凤出具了入伙费、维修基金的收据，即陈翠凤已接收涉案房屋多年，并认定周琴与国龙公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。目前周琴、黄金赐均未举证推翻上述生效判决的认定。在此情况下，陈翠凤基于其与国龙公司签订《商品房买卖合同》《关于房产交收的协议书》的行为取得了对涉案房屋的合法占有，而周琴在8601号案中自认涉案房屋于2016年7月起由其控制使用的行为导致陈翠凤失去对涉案房屋的使用权，并因此使陈翠凤遭受相应租金损失，故此，陈翠凤有权在本案中主张自周琴占用涉案房屋时起的房屋使用费。一审判决支持了陈翠凤主张的2016年7月15日至2019年10月20日的房屋使用费，合理有据，本院予以维持。周琴认为其是合法使用房屋，与生效判决的认定相悖，本院不予采信。周琴认为陈翠凤无权向其主张取得涉案房屋产权前的房屋使用费的上诉意见，亦缺乏理据，本院不予采纳。二、关于本案应否中止审理问题。虽然周琴以其已对（2009）天法民二初字第128号民事判决提出第三人撤销之诉为由，申请本案中止审理，并认为一审对此未作裁定，程序不当。但128号案主要审查处理的是范国强与国龙公司中之间的欠款纠纷，而陈翠凤、周琴就涉案房屋的买卖纠纷已经此前的8601号、23040号案生效判决审查处理，在8601号、23040号案生效判决未经合法程序予以撤销或变更之前，周琴提起的第三人撤销之诉的处理结果对本案的处理尚不足以构成直接影响，故周琴以此为由要求本案中止审理的理由不成立，本院不予采纳。三、关于黄金赐是否应承担连带责任问题。根据生效的769号刑事判决查明事实，黄金赐于2004年6月至2007年4月期间担任国龙公司的物业部经理，负责国龙大厦的房产销售工作。而陈翠凤与国龙公司于2005年1月13日签订《商品房买卖合同》，即上述合同签订于黄金赐在国龙公司任物业经理并负责房产销售工作期间。一审法院据此认定黄金赐应明知涉案房屋当时已由国龙公司卖给陈翠凤并实际交付，亦应明知周琴并非涉案房屋真实买受人的事实，但其在此情况下仍与周琴签订所谓的买卖合同并与案外人签订租赁合同，具有明显的侵权故意，并据此判令支持了陈翠凤要求黄金赐对周琴的付款义务承担连带责任的诉请，处理上并无不当，本院可予维持。虽然黄金赐称其于2016年8月与周琴签约后，于2016年9月才接收涉案房屋，周琴亦对此予以确认，但基于前述分析，黄金赐显然并非善意购房人，且除周琴、黄金赐的陈述外，并无充分证据证明黄金赐主张的收楼时间，故本院无法确认黄金赐的具体收楼时间。而从陈翠凤一审提交的租赁合同等证据看，黄金赐是以其本人或周琴的代理人的名义与承租人签约，即意味着黄金赐与周琴之间关系紧密，黄金赐亦在一审庭后向法院提交的《情况说明》中确认其与周琴曾为同事关系。故综合考虑上述事实，一审判令黄金赐对周琴本案应负担的房屋占用费承担连带责任，亦具有合理理由。黄金赐未在二审中提交新证据以佐证其上诉主张或推翻一审相关认定，其上诉缺乏理据，本院不予支持。四、关于房屋使用费的标准问题。黄金赐以其对涉案房屋有装修投入等为由，上诉主张一审按实际租金计算房屋使用费过高，应结合房屋面积、位置及同地段租金评估标准酌定。从一审处理结果来看，对2018年8月1日前的使用费，一审法院均是参照本市房管部门发布的租金参考价，并无不当，本院予以确认。至于2018年8月1日至2019年10月20日期间的房屋使用费标准，陈翠凤在一审中提交了租赁合同为证，在黄金赐确认其有出租行为，且未能举证推翻该些租赁合同真实性，亦明确表示不对租金标准进行评估的情况下，一审法院按照陈翠凤提交的租赁合同中约定的租金标准来计算本案使用费，符合损失填平原则。虽然黄金赐认为其有装修行为，但除周琴的认可外，黄金赐对此并无充分举证，本院无法认定。即使黄金赐确实对涉案房屋实施了装修行为，黄金赐仍可通过其与周琴之间的合同关系的清理而主张赔偿，黄金赐以此为由要求调低房屋使用费的标准，缺乏充分理据。综上所述，周琴、黄金赐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12840元,由上诉人周琴负担6420元、上诉人黄金赐负担6420元。本判决为终审判决。审 判 长 邓娟闰审 判 员 刘 卉审 判 员 戴俊英二〇二一年八月十九日法官助理 刘丹红书 记 员 李逸丹