辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6396号上诉人（原审被告）：李宏伟，男，1974年9月10日出生，汉族，瓦房店市供电局员工，住辽宁省瓦房店市都市。委托诉讼代理人：李宏岩，李宏伟弟弟，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：大连天福地物业管理有限公司，住所地辽宁省瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区18幢6-10室，统一社会信用代码：91210281MAOTXEYD4R。法定代表人：周福君，经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。上诉人李宏伟因与被上诉人大连天福地物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李宏伟上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人实际欠缴被上诉人2018年1月1日至2020年12月31日物业费4973.95元；二、请求撤销一审判决第二项；三、被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、被上诉人自2017年4月1日承接瓦房店市香樱谷小区物业以来，一直未尽到物业管理的职能，物业服务水平极差，如垃圾处理不及时；物业内长期照明损坏不修；墙皮脱落不修；消防管理缺位，造成严重消防隐患；小区内绿化严重破坏，没有尽到养护职能；小区内停车费、广告费等收入未纳入小区业主受益，不公开账务，私自侵吞等等。贵院曾就被上诉人与案涉小区业主之间的物业费纠纷做出过数份生效终审判决，判决物业费收费标准为每月按每平方米1元的标准执行，除此之外不再另外收取诸如城市生活垃圾处理费、感应灯费等等。作为同一个小区的业主，理应享受同一个物业收费标准，且应同案同判。根据每月每平方米1元的物业收费标准，上诉人2018年1月1日至2020年12月31日应缴纳物业费为5943.96元。二、上诉人2020年9月24日交给被上诉人2456元物业费，其收据记载系2017年物业费及垃圾处理费、感应灯费。被上诉人正式承接案涉小区物业的时间为从2017年4月1日起，所以，2017年上诉人应交物业费为1×165.11×9=1485.99元，现上诉人多交2017年物业费2456-1485.99=970.01元。所以，上诉人应缴被上诉人2018至2020年物业费为5943.96-970.01=4973.95元。另外，上诉人目前身患癌症，承担巨额的治疗费用，多次主动同被上诉人沟通协商，对方均不理睬。被上诉人大连天福地物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应维持原判，驳回上诉。大连天福地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告立即支付欠缴的物业费7134元、垃圾处理费144元、感应灯费90元，合计7368元；二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，被告李宏伟是位于瓦房店市都市房屋的业主，房屋建筑面积165.11平方米。2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》，其中主要约定由瓦房店嘉盛物业有限公司为前述小区提供物业服务。2016年9月12日，大连深长城地产有限公司更名为大连易嘉盛地产有限公司。2017年4月1日，该小区尚未成立业主委员会，大连易嘉盛地产有限公司(甲方)与原告大连天福地物业管理有限公司(乙方)签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，自此由原告向案涉小区提供物业服务，该合同载明：“多层住宅：1.2元/月·平方米(含电梯运行费)；联排别墅：1.4元/月·平方米；高层住宅：1.2元/月·平方米(含电梯运行费)。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。使用人应按地上车库40元/个/月、地上车位30元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。服务内容与质量包括：1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共同设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。合同期限自2017年4月1日起至2018年3月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。2017年4月1日瓦房店嘉盛物业有限公司与大连天福地物业管理有限公司签订大连瓦房店香樱谷小区交接协议，约定自2017年3月31日十二时开始由原告对香樱谷小区进行物业管理，瓦房店嘉盛物业有限公司终止并退出该项目的物业管理。2018年3月31日，该小区仍未成立业主委员会，大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司续签《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日。原告至今仍在该小区服务。一审法院认为，大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》成立且有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法签订的前期选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力，双方均应遵照履行。原告有权据此提供物业服务，其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告依法负有支付物业费的义务。被告欠付2018年1月1日至2020年12月31日的住宅物业费计算为7133元(1.2元/月/平方米×36个月×165.11平方米)。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第三条、第四条、第五条规定，市建设行政主管部门负责城市生活垃圾处理费征收和管理。城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此该生活垃圾处理费并非物业服务合同中约定提供卫生打扫等服务产生的费用，而是代市建设行政主管部门征收的城市生活垃圾处理费，因此原告请求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日城市生活垃圾处理费144元(4元/月/户×36个月)，一审法院予以支持。虽然合同中约定物业管理区域内的水电气能耗按实分摊，但原告不能提供具体数据及分摊标准，因此原告请求被告支付感应灯费依据不足，一审法院不予支持。被告提出原告在物业服务中存在多处问题，致使物业服务并未达标，被告可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李宏伟于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司住宅物业费7133元；二、被告李宏伟于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司城市生活垃圾处理费144元；三、驳回原告大连天福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，原告大连天福地物业管理有限公司已预交，由被告李宏伟负担25元，于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。原告大连天福地物业管理有限公司负担0元，应予退还25元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2017年4月1日，瓦房店嘉盛物业有限公司与被上诉人签订的大连瓦房店香樱谷小区交接协议还约定了瓦房店嘉盛物业有限公司在管理期间应收未收的物业费以及预收了2017年3月31日之后的物业费等，双方核算差额，确定了结清期限。2020年9月24日，上诉人向被上诉人交纳2456元，被上诉人确认该笔费用系2017年的物业费2378元、垃圾处理费48元、感应灯费30元。本院认为，被上诉人与大连易嘉盛地产有限公司签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》后，于2017年4月1日进驻案涉小区，开始提供物业服务。现被上诉人在诉争期间已经履行了案涉合同约定的义务，上诉人应按约定及时支付物业费。由于前述合同约定住宅物业费标准为1.2元/月/平方米，上诉人主张按照1元/月/平方米的标准计算依据不足，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人服务质量差，但因被上诉人履行合同存在瑕疵不足以构成业主拒绝承担交费义务的正当理由，不应予支持。因此，一审法院判决上诉人支付讼争期间的住宅物业费7133元正确，本院予以确认。同时，被上诉人代征生活垃圾处理费符合规定，一审法院支持被上诉人该部分请求亦无不当。另外，由于上诉人一审中并未提出反诉要求被上诉人公开相关收益等情况，且被上诉人对此不同意调解和一并处理，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理。至于上诉人主张已缴纳的2456元部分应抵扣本案物业费一节，如前所述，其按照1元/月/平方米的标准计算无据，且被上诉人确认该笔系2017年费用，双方如对此存在争议可另案诉讼，本院不予处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李宏伟负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年八月十二日书记员  张 丹