沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）辽0104民初4619号 原告（反诉被告）：沈阳砂布厂。 法定代表人：甘玉澄。 委托诉讼代理人：刘冠佐。 被告（反诉原告）：沈阳市大东区宏泰汽车维修中心。 经营者姓名：娄兆静。 委托诉讼代理人：高峰。 委托诉讼代理人：宋东旭。 原告（反诉被告）沈阳砂布厂与被告（反诉原告）沈阳市大东区宏泰汽车维修中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳砂布厂的委托诉讼代理人刘冠佐，被告（反诉原告）沈阳市大东区宏泰汽车维修中心的经营者娄兆静及其委托诉讼代理人高峰、宋东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵害，立即返还占用原告的房屋；2、被告支付占用原告房屋期间的占用费（自2016年5月2日起至2016年5月10日止，按年8万元计算，要求计算至被告实际履行腾房之日）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月8日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，将位于沈阳市大东区大东路47号原告院内的库房租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2015年5月1日至2016年5月1日止，年租金为8万元。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告，被告也按租赁合同约定将租金交付原告。现租赁期限已经届满，原告的房屋需要整体对外进行出租，原告决定与被告不再续签合同，并书面通知被告到期后立即腾房，交还原告，但被告却置之不理。2016年4月15日，原告又向被告发出书面通知，要求其到期后立即腾房，但被告至今仍未腾房，其行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求法院支持原告诉讼请求。 被告辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，双方不是仅于2015年4月8日才签订的一份房屋租赁合同，实际上原、被告双方共签订了两份书面租赁合同，合同的签订时间分别是2013年8月7日和2015年4月8日。原、被告当初约定的合同约定期限是至房屋动迁日止，不是至2016年5月1日结束。涉案房屋由被告建造，被告为原告建设房屋及铺设路面等先后投资数十万元，原、被告双方在两份合同中约定的恢复重建资金12万元及合同租赁期限一年的约定仅限于合同形式，与事实情况及双方约定的内容不符，如若不是原告当初承诺允许被告租用该房屋至房屋动迁日，被告不会在原告位于大东区厂区院内为原告建设厂房，并在该院投资建厂。现在合同履行期内，原告在未通知被告的情况下，私下与案外人串通，压低房屋租金价格，并不惜以自身遭受严重经济损失为代价，将房屋出租给案外人，侵犯了被告对该房屋的合法使用权及书面合同中约定的优先续租权，给被告的投资和经营造成了重大损失，因原告违约在先，其诉讼请求不应得到法院支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人建造厂房经济损失432427.07元、举升机含人工费3.9万元及2016年5月至8月的停业经济损失2万元；2、反诉费、评估费由被反诉人承担。事实与理由：2013年8月7日，反诉人与被反诉人约定由反诉人“前期以建代租的方式”承租被反诉人位于沈阳市大东区大东路47号由反诉人建造的房屋。双为约定该房屋建好后，房屋的所有权归被反诉人所有，该房屋由反诉人承租，房屋租赁期限自2013年10月1日起至该房屋动迁日结束，租金为每年人民币8万元。协议达成后，反诉人为建此房屋先后投资数十万元。由于被反诉人企业停产，长期以出租房屋的方式维持生存，该企业与其他房屋承租人签订的房屋租赁合同在形式上均一年一签。由于被反诉人企业人员多趋于老龄化，经济负担过重等原因，为使房屋租赁事宜得以顺利履行，反诉人与被反诉人于2013年8月7日在形式上签订了一份沈阳砂布厂库房恢复建设使用合同，合同约定反诉人恢复建房投入的建房屋资金为人民币12万元，反诉人因建房投入资金折抵一年半房租，合同租赁期至2015年5月1日，租金每年8万元。由于反诉人是在大东区新投资建厂，企业养护期至少需要两年以上，为保证双方所约定房屋租赁期至该处房屋动迁日结束，双方在合同中约定本合同终止后，双方另重新签订房屋租赁合同。该书面合同所约定期限到期后，为保证反诉人在该房屋内持续经营，双方在合同中又增加合同条款，约定合同到期后在同条件下，乙方享有优先续租权。合同签订后，反诉人开始招聘人员，定制采购汽车维修设备，在社会包括互联网上投入大笔资金，作广告宣传，两年时间反诉人积累了固定的客源。然而，在合同有效期内，被反诉人竟违背诚信原则，在未通知反诉人的情况下，以远低于市场价格的方式将该房屋出租给案外人，并通知反诉人在其所谓的房屋到期后腾空房屋。为达到其逼迫反诉人腾房的目的，被反诉人更是采取了谩骂、停水、停电、断路等违法方式迫使反诉人从该房屋迁出，被反诉人的恶意违约行为已经给反诉人造成了巨大经济损失。无奈之下，反诉人只好向法院提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）辩称，原告不存在违约行为和任何过错，反诉主体与合同主体不一致，被告按照合同约定投入了12万元，原告给予被告免除一年半的租金，双方合同已经履行完毕，根据合同法规定及房屋租赁合同中的约定，被告应将租赁房屋返还给原告。被告要求原告赔偿损失没有事实及法律依据。被告有装修损失，根据租赁协议约定，租赁协议期满终止时答辩人不承担任何装修费用。在本案中，反诉人不享有优先承租权，原告为相应大东区政府引进项目的号召，作为大东区政府的创业项目，原告将自己所有的房屋及土地整体对外进行出租，而被告主张的优先权，仅仅是针对其所承租的个别的房屋的状况，因此在本案中，被告不享有优先承租权。 本院经审理认定事实如下：2013年8月7日，原告（甲方）与宋东旭（乙方）签订《沈阳砂布厂库房恢复建设使用合同》，约定甲方同意将座落在沈阳市大东区大东路47号沈阳市砂布厂院内库房在原址上进行恢复性重建。重建资金定为12万元整，由乙方负责出资，库房重建后产权归甲方所有，乙方可无偿使用18个月。乙方从竣工之日起即2013年10月1日开始计算，满18个月后即2015年5月1日合同终止。本合同终止后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同，租金每年8万元。合同还约定，有下列情形之一的，可以提前解除本合同：1、不可抗力的原因须提前解除合同。2、遇有国家征地、动迁使本合同无法继续履行，本合同自行终止，甲方不承担任何赔偿责任。 2015年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将沈阳市大东区大东路47号沈阳砂布厂院内房屋租给被告用于汽车维修，租赁期限为1年，自2015年5月1日至2016年5月1日，年租金8万元，合同到期后在同等条件下，被告享有优先续租权。合同解除情形的条款同前份合同一样。 2016年初，原告所在厂区被选为大东区创业基地，需要整体对外出租，因此原告通知被告于2016年5月1日合同到期后腾还房屋，被告拒绝，后原告对被告承租的房屋断水断电，影响了被告的正常经营，现被告仍占用场地至今未腾出。 另查明，被告沈阳市大东区宏泰汽车维修中心系个体工商户，经营者为娄兆静，宋东旭与娄兆静系夫妻关系，其二人共同经营该汽车维修中心。 本案在审理中，本院应被告申请对被告建造的厂房、铺设的道路的造价进行鉴定及对厂房内设备的价值及安装搬迁费用进行鉴定。经本院委托，辽宁隆丰工程项目管理有限公司负责此次鉴定，并出具鉴定结论：工程造价鉴定结果为432427.07元。鉴定机构未对鉴定委托的厂房内的设备价值及安装、搬迁费用进行鉴定。庭审中，被告确认未予鉴定的不可移动的固定设备或移动会减少价值的设备为举升机3台，价值为3.9万元（含人工费）。 上述事实，有房屋所有权证、沈阳砂布厂库房恢复建设使用合同、房屋租赁合同、照片、光盘、鉴定报告等及庭审笔录等证据，经质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的库房、场地租赁合同合法有效，双方应信守合同约定，诚信履行。然而，在合同履行过程中，原告违反合同约定，在未发生合同约定解除条件时即不可抗力和国家征地动迁情形下，单方终止合同，虽在合同期限届满后以停水、停电等方式要求解除合同，但从双方订立合同的目的看，被告作为经营汽车维修企业，先期已进行了一定的投资，不可能经营一、二年就另选厂址重新投资建厂，一年一签合同，也只是为了双方如约履行。所以原告以合同期满为由主张解除合同的理由不能成立。但是，原告作为出租方，依法对自己经营管理的场地、房屋等财产享有处分权，有权根据自己经营的整体布局、需要，选择合适的出租对象，以发挥物的最大效用。所以，原告可以要求解除合同并要求被告返还占用的房屋，但是原告应承担违约责任。原告应赔偿被告为投资建厂所投入厂房、道路建设的固定资产损失，按鉴定结论为432427.07元。对于被告投入的举升机等设备、设施，可自行拆除搬走，所产生的相关损失费用连同被告反诉主张的经营损失，因被告在合同期满后继续占用原告厂房及场地，考虑到固定资产投入、设备使用折旧等综合因素与这段期间租金，相互抵消。 关于原告抗辩主张沈阳砂布厂库房恢复建设使用合同与房屋租赁合同签订主体不一致，被告不具有反诉资格的问题。本院认为，被告系个体工商户，经营者为娄兆静，宋东旭与娄兆静系夫妻关系，沈阳市大东区宏泰汽车维修中心系夫妻共同经营，因此被告反诉主体适格。 综上所述，解除原、被告签订的房屋、场地租赁合同，被告应将房屋返还给原告，原告应赔偿被告建造厂房等经济损失432427.07元，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）沈阳市大东区宏泰汽车维修中心于本判决发生法律效力之日起十五日内将其租赁的位于沈阳市大东区大东路47号沈阳市砂布厂院内厂房、场地腾空并交还给原告（反诉被告）沈阳砂布厂； 二、原告（反诉被告）沈阳砂布厂赔偿被告（反诉原告）沈阳市大东区宏泰汽车维修中心建造厂房经济损失432427.07元； 三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其它诉讼请求。 如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告（反诉原告）负担；反诉费4336元、鉴定费10000元，由原告（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  卢军 人民陪审员  张勇 人民陪审员  李祥 二〇一六年十二月二十日 书 记 员  关渺