湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1321民初2375号原告（反诉被告）：湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司，住所地在双峰县永丰镇和森大道。负责人:邓颖盛，该分公司经理。委托诉讼代理人：彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告（反诉原告）：聂国建，男，1989年10月3日生，汉族，住双峰县中伟世纪城北区。委托诉讼代理人：谢利池，湖南楚为律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺喜英，湖南楚为律师事务所律师。原告湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司（以下简称雅空间物业公司）诉被告聂国建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日受理后，被告聂国建于2021年7月7日提出反诉，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告雅空间物业公司的委托诉讼代理人彭超、被告聂国建其委托诉讼代理人谢利池、贺喜英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅空间物业公司请求判令，1、被告聂国建支付物业服务费12968元及滞纳金3890元；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年10月8日，开发商华建盛业发展有限公司经邀标评估，委托中标的湖南中伟物业管理有限公司（现改为湖南雅空间物业管理有限公司）对双峰县中伟世纪城小区进行物业管理服务，并签订《前期物业管理服务合同》。之后，被告同开发商办理房屋交接后，与湖南中伟物业管理有限公司双峰分公司（现改为湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司），即本案的原告签订了《前期物业服务协议》，并接收《临时管理规约》对被告及其所在的小区提供物业服务，被告以各种理由拒绝交纳物业服务费，至2021年12月31日止，被告尚拖欠物业服务费12968元，根据物业服务合同的约定，被告还应支付滞纳金3890元。原告催收无果，特向法院起诉，请求依法处理。被告聂国建辩称，1、原告雅空间物业公司未及时按合同约定提供相应的物业服务，涉案房屋屋顶从被告2014年入住就一直漏水，多次向原告反映未果，原告对此负有维护、养护和管理的义务，原告不按合同约定履行其义务在先，故被告聂国建依法有权拒绝原告要求其交纳物业管理费及滞纳金的诉讼请求；2、在2014年向被告收取的装修管理费及垃圾清运费，没有事实和法律依据，原告对装饰活动进行告知、监督、检查系原告的法定义务、基本义务、强制义务。且双方签订的《前期物业服务协议》第十条第三款明确约定：甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收费用，故原告应将已收取的装修管理费及垃圾清运费481元全额退还给被告；3、被告因房屋屋顶漏水，导致其室内装饰装修被损坏未作恢复处理，另对房屋进行防水施工，材料及人工费共计3370元，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，原告雅空间物业公司理应赔偿被告经济损失3370元，并对已破坏的装饰进行恢复，或支付恢复房屋原状产生的费用1000元；4、原告的不及时按约履行合同，不积极采取补救措施，致使被告房屋空置多年，理应赔偿因此造成的财产损失。综上，原告雅空间物业公司在被告房屋屋顶漏水多次反映的情况下，一直未按照相关规定采取有效的应急措施降低损害，怠于履行物业合同的义务，导致房屋损坏及空置的事实客观，明显构成违约，故请求人民法院驳回原告雅空间物业公司的全部诉讼请求，并判令：1、原告雅空间物业公司退还被告装修管理费及垃圾清运费481元；2、原告雅空间物业公司赔偿被告聂国建经济损失3370元并恢复房屋原状或支付复原费用1000元；3、原告雅空间物业公司赔偿被告聂国建房屋空置的损失费（以房屋总价款为基数按同期人民银行贷款利率计算自2020年1月至今的财产损失费用）；4、本案反诉费由原告雅空间物业公司承担。本院经审理认定事实如下：2011年10月8日，原告前身湖南中伟物业管理有限公司与双峰县华建盛置业发展有限公司订立《前期物业管理服务合同》，为其开发的双峰县中伟世纪城北区提供物业服务，被告聂国建是双峰县中伟世纪城的业主，居住在北区××房,房屋面积为126.24平方米。2013年2月28日，湖南中伟物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定由湖南中伟物业管理有限公司向被告提供物业服务。合同规定,甲方的权利与义务:对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共设施、公共场所清洁、安全管理、房屋装饰装修管理等。物业服务费用按建筑面积交纳，每季收费一次，每季前15天交纳下个季度的物业管理费用。收费标准为：电梯房按1.4元／月／平方米。乙方空置房屋（装修动工之日前视为空置），物业管理服务费按照由湖南省物价局和湖南省建设厅发布的《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，收费标准按每月每平方米单价的90%计算。未按照《交房通知书》约定的时间按时来办理交房手续的，从《交房通知书》约定的交房之日起到装修动工之日，按照空置房标准交纳物业管理服务费。乙方违反协议，逾期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按应付金额的3‰向甲方支付滞纳金。逾期30日，乙方同意甲方采取停止各项服务直至乙方付清应付款项或直接提起诉讼要求乙方付清应付款项。双方约定协议自双方签字之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。2013年7月21日原告前身湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司与被告聂国建签订了《中伟世纪城装饰装修管理服务协议》：“……第一条装饰装修期限：住宅装饰装修工程计划施工起止日期：2013年7月21日起至2013年10月20日止，共计90天。……第十条装饰装修管理费收取的相关费用：1、装修押金：住宅押金：2000元／户（业主和装饰公司各交1000元；装修验收合格入住二个月后退回）；商业铺面押金：按50元／平方米缴纳。2、装修管理费：不带电梯房屋0.01元／平方米／天，带电梯房屋0.02元／平方米／天；3、出入证工本费：5元／张，出入证押金：10元／张；4、垃圾清运费：2元／平方米……”。中伟世纪城五栋于2013年6月30日交房，2014年1月3日被告入住该房屋后，发现墙体多处裂缝，阳台漏水，向开发商反映后，多次进行了维修，并对房屋装饰造成了损坏，2015年2月5日，被告与开发商双峰县华建盛置业发展有限公司签订了《中伟世纪城北区5-1803修补、恢复协议》：双峰县华建置业发展有限公司代施工方支付整改、恢复费用10500元。尔后，被告因房屋漏水问题与原告多次交涉未果，2019年被告聂国建向原告反映客厅阳台漏水，原告派工作人员李文卫查看了现场，并告知被告：根据房屋质量保证书的防水质保期限为五年，此漏水情况已过保质期，如要维修，需动用房屋维修基金。经被告提交纸质房屋维修启动专项维修基金报告，原告向房产局物业管理所反映，房产局物业管理所派两位工作人员到5栋1803房核实渗水情况表示：动用房屋维修基金整改只能做渗水处维修。但被告聂国建不同意，提出需要把整个阳台都整改。协商未果后，被告聂国建自行于2020年、2021年先后对该房顶进行了多次防水施工花费3370元。中伟世纪城小区至今未成立业主委员会。被告聂国建于2013年7月21日向原告交纳了装修管理服务费228元、垃圾清运费253元，2014年4月1日被告聂国建用交于原告处的装修押金及出入证押金共计2040元折抵2014年7月至2014年12月的物业费1064元后，从原告处退回976元。被告聂国建支付原告的物业管理费按1.4元／月／平方米标准计算，算至2021年9月30日被告尚需支付原告的物业服务费12437元;经原告多次催讨，被告以房屋屋顶漏水问题没有得到解决并导致损失严重为由对所欠的物业服务费拒绝支付。原告催收无果，诉至本院。原告前身湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司与原告在从事中伟世纪城小区的物业服务期间，业主反映原告在服务期间服务质量逐步提高，但还存在消防设施维护不及时、公共部分管理不到位等服务瑕疵。2019年1月4日，原告前身湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司变更名称为湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司。本案争议的焦点是：1、被告是否应交纳物业服务费并支付滞纳金？2、原告是否应当退还被告装修管理费及垃圾清运费481元？3、原告是否应当赔偿被告经济损失3370元并恢复房屋原状或支付房屋恢复原状费1000元及赔偿被告房屋空置的损失费？本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”开发商双峰县华建盛置业发展有限公司与湖南中伟物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司与原告签订的《前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规禁止性规定，系有效合同，对业主及物业服务公司具有约束力，双方应当依约全面履行各自的义务。物业服务公司应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务，业主则应当按照合同约定的标准、期限缴纳物业服务费。依据双方签订的物业服务协议约定,出现漏水情况后,原告有义务对出现漏水的屋顶部位进行维修和管理,而原告以被告应申请维修基金维修为由拒绝维修,为解决漏水问题,被告自行维修,支付维修费3370元,所以原告物业服务存在瑕疵，按照物业收费应该与服务水平相适应的规定,被告所支付物业服务费按85％收取,即12437×85%＝10571元。故对原告要求被告支付物业服务费10571元的诉讼请求，本院予以支持；原告的其余诉讼请求，本院不予以支持；鉴于对房屋共同部位的维护和管理只是众多物业服务内容的一项,被告以此拒绝交纳物业费的意见,本院不予采纳;由于原告未尽到维修和管理义务，在漏水后又未采取有效应急措施，违反了物业服务协议约定，应当对被告的损失承担赔偿责任，被告所支付维修费3370元,应由原告赔偿;原告与被告双方签订的《中伟世纪城装饰装修管理服务协议》，不违反法律、行政法规禁止性规定，系有效合同，被告依该协议所交纳装修管理费及垃圾清运费481元不违背法律规定，对被告提出要求原告退还装修管理费及垃圾清运费481元的反诉请求，本院不予支持；被告要求原告赔偿涉案房屋因漏水问题要求恢复原状及导致长期空置的损失的意见，未提供充分证据证明，本院不予支持;故被告要求原告赔偿经济损失3370元的反诉请求,本院予以支持；被告的其余反诉请求,本院不予以支持；据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告聂国建在本判决生效后十日内支付原告湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司物业服务费10571元；二、驳回原告湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司的其他诉讼请求。三、原告湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司在本判决生效后十日内赔付被告聂国建经济损失3370元。四、驳回被告聂国建的其他反诉请求。上述款项限义务人将应给付款项汇入双峰县人民法院在中国银行和森路支行的账号6041××××0690，注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元,减半收取110元，反诉费25元，合计135元，由原告湖南雅空间物业管理有限公司双峰县分公司负担25元，被告聂国建负担110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  吴春前二〇二一年八月十六日法官助理彭浩凌书记员戴丽玲