辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11080号上诉人（原审原告）：王睦，男，1988年12月13日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：钱宇，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春梅，辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩泽立，男，1989年4月4日出生，汉族，住吉林省德惠市。上诉人王睦因与被上诉人韩泽立房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王睦上诉请求：1、请求撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人按照合同约定支付上诉人总房款的20%（194000元）作为违约金，依法改判被上诉人按照合同约定支付上诉人律师费30000元。2、本案的诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人于2020年8月11日签订的《房屋买卖合同》第九条第3款明确约定：“甲方违约定金退予乙方并赔偿总房款的20%给乙方。”而被上诉人于2020年8月13日晚明确表示不想出售案涉房屋并更换密码锁，拒绝继续履行合同，构成单方违约。同时，上诉人于2020年8月13日与案外人王喆签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，王喆也向上诉人支付了购房定金。后上诉人因被上诉人的违约行为向案外人王喆双倍返还了购房款定金160000元，被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大实际损失，而并非一审法院认定的未造成实际损失。2、根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条第7款“如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用。”现因被上诉人的违约行为，导致上诉人诉诸法律，律师费及保函费用属于因诉讼产生的相关费用，完全符合双方合同约定的赔偿范围。被上诉人韩泽立辩称：上诉人陈述与事实不符。被上诉人于2020年8月13日将案涉房屋交付上诉人，但是上诉人只交了15万元房款，没有按合同约定交付剩余房款。另外合同对于交付尾款没有约定具体的日期，上诉人找到下家买房时才支付尾款，这期间的房贷需要被上诉人承担。上诉人主张被上诉人更换密码锁不属实。关于上诉人与案外人签订的房屋买卖合同，是伪造的合同，与本案无关。况且上诉人对案涉房屋没有处分权，存在欺诈的违法行为。王睦一审诉讼请求：1、请求法院依法判令韩泽立返还王睦购房款200000元；2、请求法院依法判令韩泽立按照合同约定向王睦支付总房款的20%作为违约金，共计194000元；3、请求法院依法判令韩泽立支付王睦中介费9700元；4、请求法院依法判令韩泽立支付王睦律师费30000元；5、请求法院依法判令韩泽立按同期LPR利率的二倍向王睦支付资金占用利息至购房款、定金实际返还完毕之日止(以200000元为基数，按同期LPR利率的二倍计算至起诉之日，暂计2067.4元，逾期另计)；6、请求法院依法判令韩泽立承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年8月11日，王睦投资购买韩泽立名下的位于沈阳市浑南区的房屋一处，并通过第三方中介机构签订《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价为97万元。“付款方式”约定：“甲乙双方约定，乙方以全款现金的形式购买此房屋，于2020年8月11日乙方向甲方支付购买此房屋的定金人民币5万元，同时转为第一笔购房款，于2020年8月31日前将房屋交于乙方使用，并结清水电、煤气、采暖、物业等所有陈欠费用。交房当日，乙方支付甲方第二笔购房款人民币23万元。待乙方找到指定买受人当日一同前往甲方贷款银行办理提前还款手续。同日，乙方支付甲方第三笔购房款人民币67万元，待甲方配合乙方办理过户当日，乙方支付甲方最后一笔购房款人民币2万元”。合同中关于“产权办理及贷款手续的其他约定”中约定：甲方违约，定金退予乙方，购房款退予乙方，并赔偿总房款的20%给乙方。乙方违约，定金购房款不退。房屋贷款结清前每月利息由乙方承担。违约方承担中介费及相关费用。合同签订当日，王睦向韩泽立支付定金5万元，向中介机构支付中介费用9700元。2020年8月13日，王睦向韩泽立支付第二笔购房款15万元。13日当晚，韩泽立明确表示不愿继续出售房屋，案涉房屋亦未实际交付给王睦使用，故王睦诉至一审法院。一审法院认为，双方签订案涉房屋买卖合同，合法有效，双方均应依约履行。王睦在庭审中要求解除案涉买卖合同，韩泽立同意，涉案合同已协议解除。我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，案涉合同既已合意解除，韩泽立对于已收取的20万元购房款亦同意返还，韩泽立应将已收取的款项退还给王睦。对于王睦要求的总房款20%的违约金，实为违约损失，该约定过高，王睦也未举证证明其因此受到的实际损失。因王睦同时诉求韩泽立支付利息，因此，本案中，韩泽立向王睦支付的损失应为占用款项期间的利息损失，对王睦诉求的违约金，一审法院不予支持，王睦诉请的利息损失，一审法院予以支持。利息应自王睦提起诉讼主张权利时起，计算至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于王睦诉请的中介费，关于王睦主张韩泽立赔偿中介费9700元的诉讼请求，因韩泽立不愿再出售房屋，王睦有权要求赔偿损失，中介系双方买卖合同中的明确约定，且王睦已经实际支付给居间方，韩泽立应赔偿王睦。王睦主张的律师费用，双方在合同中未明确约定，一审法院不予支持。王睦主张的保函费用，非必要支出，一审法院不予支持。一审法院判决：一、韩泽立于本判决生效之日起十日内向王睦返还购房款20万元；二、韩泽立于本判决生效之日起十日内向王睦给付购房款利息，利息以20万元为基数，自2020年10月19日起计算至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、韩泽立于本判决生效之日起十日内向王睦给付中介费用9700元；四、驳回王睦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7837元，由王睦承担3837元，韩泽立承担4007元；保全费5000元，由王睦承担2000元，韩泽立承担3000元。二审中上诉人王睦提交以下新证据：房屋买卖合同、银行转账回单（2020年8月13日转款8万元）、购房定金收条（2020年8月13日）、银行转账回单（2020年10月6日，转账16万元），用以证明：上诉人与案外人王喆签订合同出售案涉房屋，由于被上诉人违约致使上诉人赔偿王喆16万元。被上诉人韩泽立质证称，上诉人与案外人签订的合同与本案无关，且是伪造的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释规定。本案一审判决认定双方合意解除案涉合同，并判决被上诉人返还上诉人20万元购房款，同时判决被上诉人赔偿利息损失及中介费损失，并无不当。关于上诉人主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见违约金的标准应结合当事人的实际损失进行衡量，本案中王睦所受的实际损失为占用资金期间的利息损失。而关于上诉人双倍返还案外人王喆定金16万元的问题，上诉人在案涉房屋尚未实际交付且未办理过户登记的情况下与案外人王喆签订合同交易案涉房屋，系无权处分；上诉人本身存在过错，对该交易产生的风险与损失亦应自行承担。因此，案涉《房屋买卖合同》虽然约定违约金为总房款的20%，但该约定标准过分高于实际损失，应当予以调整。一审判决在已经判令被上诉人支付房款利息的情况下，对违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的律师费问题，因合同中未明确约定，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，上诉人要求被上诉人承担律师费缺乏法律依据，故本院不予支持。综上所述，上诉人王睦的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7837元，由上诉人王睦负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 宁审 判 员  张 健审 判 员  孙 悦二〇二一年八月十八日法官助理  勾雪峰书 记 员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；