湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0481民初2098号 原告：谷小卫。 委托代理人：谷城言。 被告：刘涛。 第三人：蒋恒奇。 第三人：耒阳市同馨房地产开发有限公司。 法定代表人：梁巍。 原告谷小卫为与被告刘涛、第三人蒋恒奇、耒阳市同馨房地产开发有限公司（以下简称同馨公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员陈雪梅、刘霞参加的合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告谷小卫及其委托代理人谷城言、被告刘涛、第三人蒋恒奇、被告同馨公司的法定代表人梁巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年，被告称其在耒阳市梅桥一组新园里一号有一套房产（同馨苑2205室），有正式手续，房款已由被告自己一次性付清，但是是以第三人蒋恒奇的名义购买，并以第三人蒋恒奇的名义于2015年7月13日签订网签合同。被告将该房卖给原告，原告支付了5万元订金给被告，并与被告在2016年3月27日签订了《房屋买卖合同书》，约定了付款方式及期限、权利义务等相关条款，之后，原告对该房进行了装修。期间，原告多次要求被告办理房屋权属登记或变更手续，被告总以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2、被告及第三人蒋恒奇立即与原告到耒阳市产权登记机关办理房屋产权登记（备案）手续；3、由被告承担诉讼费。 原告提供了以下证据以支持其诉讼请求： 1.原告的身份证，用以证实原告的身份情况。 2.被告的身份证，用以证实被告的身份情况。 3.第三人同馨公司的登记资料，用以证实第三人同馨公司的登记情况。 4.《耒阳市商品房买卖合同》，用以证实第三人蒋恒奇与第三人同馨公司就耒阳市梅桥一组新园里一号房产（同馨苑2205室）签订了房屋买卖合同，并已经作备案登记。 5.收据，用以证实第三人同馨公司收到第三人蒋恒奇（实际为被告）支付的购房款291450元。 6.证明，用以证实第三人同馨公司与第三人蒋恒奇签订的《耒阳市商品房买卖合同》已在耒阳市房产交易中心备案。 7.《房屋买卖合同书》，用以证实被告承诺同馨苑2205室房产系被告所有，以第三人蒋恒奇名义与第三人同馨公司签订了《耒阳市商品房买卖合同》；被告承诺和保证该房产无任何权属纠纷或经济纠纷，与原告签订了购房合同。 8.收据，用以证实被告收到原告的购房首付款5万元整。 9.同馨苑物业收款收据5份，用以证实原告向同馨苑2205室所在的物业公司交纳了各项费用。 被告、第三人蒋恒奇、同馨公司对上述证据经质证，对真实性均无异议。 被告辩称：同馨苑2205室是被告从第三人同馨公司购买的，以被告朋友第三人蒋恒奇的名义签订的商品房买卖合同，并经房产管理部门备案登记。被告认可与原告签订的房屋买卖合同，只是至今原告只交付了5万元房款，按双方口头约定，原告在未付满80%的房款之前，被告不会为原告办理房屋产权登记的变更手续。 被告未提供证据证实其反驳主张。 第三人蒋恒奇辩称：被告是借第三人蒋恒奇的身份证从同馨公司购买了房屋，涉案房屋与第三人蒋恒奇无关；原告的诉讼主张与第三人蒋恒奇没有关系。 第三人蒋恒奇未提供证据。 第三人同馨公司辩称：第三人同馨公司与第三人蒋恒奇签订的商品房买卖合同是真实的，第三人同馨公司对原告与被告签订的房屋买卖合同的合法性质疑，即使合法，对双方的付款方式，第三人同馨公司也不认同，原告只交纳了5万元房款，不可能办理网签变更手续。 第三人同馨公司未提供证据。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据，因被告及二第三人对真实性均无异议，依照《最高人民法院》第七十二条的规定，均予以认定。 经审理查明，第三人同馨公司的法定代表人梁巍因欠被告的借款，遂与被告协商，将其开发的位于耒阳市蔡子池街道办事处梅桥居委会一组新园里一号同馨苑2205室房屋抵偿给被告，2015年7月9日，被告以第三人蒋恒奇的名义与第三人同馨公司签订了商品房买卖合同，合同约定：同馨苑2205室面积95.62平方米，每平方米单价3048元，总计价款291450元，被告一次性付清房款；第三人同馨公司应于2015年10月1日前向第三人蒋恒奇交付经综合验收合格的房屋。同日，第三人同馨公司向被告出具了收据，确认“收到蒋恒奇购买同馨苑房款人民币291450元”。2015年7月13日，被告及第三人同馨公司为涉案合同向耒阳市房产管理局登记备案（备案合同编号：LY2015002258）。2016年3月27日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订房屋买卖合同，约定：1、甲方将耒阳市梅桥一组新园里一号同馨苑2205室房产出售给乙方，面积95.62平方米，有网签合同；2、甲方保证该房无任何权属纠纷或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲戚及房产共有、所有人同意出售，契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有线电视及相关费用由乙方自理；3、房屋价款25万元，签订合同当天，乙方付款5万元，其他分10年付清，每年付款2万元，中途不另收利息。如有逾期，宽限期限为45个工作日，若超过此时间段，甲方有权收回此房；4、办理房产证的所有税费及物业均由乙方自理；交易过程中，甲方需交纳的卖方所有税费（包括营业税、个人所得税）、相关过户费以及乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用均由乙方承担。合同签订后，原告于当日向被告支付了首付款5万元，被告向原告出具了收条。2016年3月28日，原告向第三人同馨公司办理收房手续，并向同馨苑的物业管理公司耒阳市永佳物业管理有限公司交纳了一年的物业管理费和装修服务费后，对该房进行了装修。但原、被告未办理涉案房屋的网签变更手续。后原告要求被告协助办理2205室房屋的网签变更手续，被告不同意，从而引起纠纷。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告刘涛通过抵偿方式从第三人同馨公司受让房屋，并以第三人蒋恒奇的名义与第三人同馨公司订立了房屋买卖合同，办理了网签备案，且第三人蒋恒奇对被告实为涉案房屋所有权人一事无异议，故被告作为涉案房屋的实际权利人，与原告签订的《房屋买卖合同书》，并不违反法律规定，涉案房屋已办理了商品房预售许可证，故应确认原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同。原告请求确认与被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效，符合法律规定，予以支持。涉案房屋产权虽尚未取得初始登记，不存在办理房屋产权登记的变更，但被告及第三人同馨公司已经为涉案房屋办理了网签登记手续即预告登记，既然涉案房屋的书面所有权人即第三人蒋恒奇、实际所有人即被告均对已将涉案房屋转让给原告一事无异议，被告及第三人也已将涉案房屋转让给了原告，就应该及时办理涉案房屋的预告变更登记或网签变更登记。原告要求被告及第三人蒋恒奇办理涉案房屋的网签变更登记，符合法律规定，予以支持。被告关于应按口头约定在原告交付购房款达到80%时才办理网签变更手续的主张，因未提供证据证实，不予采纳。第三人蒋恒奇关于涉案房屋与其无关的主张，与事实不符，不予采纳。第三人同馨公司关于原告只交付购房款5万元，不能办理网签变更登记的主张，不符合法律规定，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告谷小卫与被告刘涛2016年3月27日签订的《房屋买卖合同书》有效； 二、被告刘涛、第三人蒋恒奇于本判决生效之日起十日内将耒阳市梅桥一组新园里一号同馨苑2205室房屋备案登记变更登记为原告谷小卫。 本案案件受理费5050元，由被告负担。原告已垫付5050元，被告应在执行中清结。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  曹兰兰 人民陪审员  刘 霞 人民陪审员  陈雪梅 二〇一六年十二月二十一日 代理书记员  邓 良                            校对责任人：曹兰兰 打印责任人：邓良                附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。