江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初1097号 原告：上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291558067933M，住所地泰州市永兴路97-52号。 负责人：张岚。 委托诉讼代理人：刘建伟，江苏玄博律师事务所律师。 被告：邱传行，男，1971年8月17日出生，汉族，住泰州市海陵区。 被告：汤萍，女，1973年5月20日出生，汉族，住泰州市海陵区。 原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司（以下简称景瑞物业公司）与被告邱传行、汤萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业公司的委托诉讼代理人刘建伟，被告邱传行、汤萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年4月1日至2020年12月31日所欠的物业费32240.25元及逾期违约金（以32240.25元为本金，自2021年1月1日起至实际支付之日，按照双方约定的日3‰标准计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系涉案荣御蓝湾的前期物业服务企业；被告系该小区46幢301室的业主。2010年9月9日，上海景瑞物业管理有限公司与泰州景瑞置业有限公司签订《景瑞•荣御蓝湾前期物业合同》。2014年3月7日，原、被告分别作为甲、乙方签订《景瑞•荣御蓝湾前期物业管理服务协议》，约定由原告负责涉案物业区域的前期物业管理工作；同时，在该协议的第三条、第八条和第十二条分别约定物业费的交费标准、交纳时间和逾期交纳导致的违约金的计算方式等事项。自2015年4月1日起，被告即未交纳物业费。原告认为，被告的行为已经损害自己的经济利益和业主的公共利益，应当承担违约责任。 邱传行、汤萍共同辩称，2015年5月份装修完毕，6月份入住，然后房屋的院子地面就出现塌陷。当时地产商过来维修，发现是污水管破裂导致泥土流失、地面塌陷，当时院子里的鱼池、假山、花池、草皮等都没有用了。后来又到了梅雨季节，又再次出现了塌陷，然后又进行了二次维修，当时挖土机进场后就封路维修。到2017年围墙又再次断裂、地面出现塌陷，当时是物业过来进行维修的，说地产商已经撤场了。第一年塌陷的时候，因无法复原院子，地产口头答应进行赔偿，被告说在物业费中进行抵扣，因为地产也不清楚是否修复好，所以这件事就暂时搁置了。2015年4月1日至2020年12月31日期间物业费是没有缴纳。对原告要求缴纳物业费，被告同意交，但是要求将被告之前院子出现问题的事情协调解决好。 本院经审理认定事实如下：2014年3月7日，景瑞物业公司（甲方）、被告邱传行、汤萍（乙方）、泰州景瑞置业有限公司（丙方）签订了《前期物业管理服务协议》，丙方委托甲方负责泰州景瑞荣御蓝湾小区前期物业管理工作，该协议主要内容为：1、物业管理服务内容：物业共用部位和物业共有设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；应业主要求进行的室内特约维修服务；物业档案资料的管理；其他物业管理服务事项；2、前期物业服务费标准为：叠加别墅2.5元/平方米/月；电梯公寓（物业费0.9元/平方米/月+物业运营能耗费0.9元/平方米/月）；车位服务费50元/月/位；3、乙方同意从丙方向乙方发出房屋交付通知次月1日（具体日期）起开始向甲方交纳物业服务费和物业运营能耗费，从起始交费日起，物业服务相关费用按年预交，在每年的1月5日前履行交纳义务；4、本合同自甲乙双方签字后生效，至本物业业主大会成立并依法选举产生业主委员会，由业主委员会与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止；5、乙方逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费，停车管理服务费等费用的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额千分之三的标准加收滞纳金。 另查明，被告邱传行、汤萍系泰州荣御蓝湾46幢301室房屋的业主，房屋建筑面积186.9平方米。被告邱传行、汤萍未交纳自2015年4月1日起至2020年12月31日止的物业服务费用。以上费用原告经书面催款无着后诉至本院，并提出如前诉请。 上述事实有原、被告的当庭陈述及前期物业管理服务协议、业主资料登记表、催款短信截图等在卷证实。 本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原、被告签订的前期物业管理服务协议，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法对当事人具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用，经书面催交后，业主在合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。现原告要求被告支付欠缴的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于欠缴的物业服务费用，按照房屋建筑面积、收费标准计算，自2015年4月1日起至2020年12月31日止的物业服务费应为32240.25元（186.9平方米×2.5元/月/平方×69个月），考虑到原告的物业服务存在不到位的情况，对2015年度至2017年度物业服务费本院酌情减少30%，2018年度至2020年度的物业服务费本院酌情减少10%，经核算被告尚需支付原告物业服务费用25932.38元。原告根据约定按照日千分之三的标准主张违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定违约金为756.9元。 因引起本案纠纷的法律事实即被告的违约行为发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告邱传行、汤萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司自2015年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费25932.38元及违约金756.9元，合计26689.28元； 二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计424元，由原告上海景瑞物业管理有限公司泰州分公司负担190元，由被告邱传行、汤萍负担234元（此款原告已垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员 李芙蓉 二〇二一年八月四日 法官助理 夏誉峰 书 记 员 吴 凡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。