广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13753号上诉人（原审原告）：蔡伟颐，女，1950年2月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审原告）：江泽明，男，1976年7月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴灏驰，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙艳东，女，1968年2月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。上诉人蔡伟颐、江泽明因与被上诉人孙艳东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人蔡伟颐、江泽明上诉请求判令：撤销原审判决并依法改判。事实与理由如下：一、孙艳东未履行义务构成严重违约，蔡伟颐、江泽明不构成违约，原审认定事实错误。其一，孙艳东未履行义务构成严重违约。根据合同约定，孙艳东应当履行下列义务：①签订合同前支付5万元；②支付赎契款及律师费；③支付每月物业供款2800元；④解除查封、赎契拿证；⑤15个交易日内递件过户。自合同于2019年9月22日签订至蔡伟颐、江泽明发出解除通知甚至原审期间，孙艳东未履行任何合同义务，构成根本违约。正是因为孙艳东不履行赎契义务又不配合解除网签，导致房屋无故被“扣押”1年多而无法另售。其二，蔡伟颐、江泽明不存在任何违约行为，原审以“知悉初步同意贷款申请，没有配合孙艳东办理递件过户”为由认定蔡伟颐、江泽明违约，是错误的。一方面，递件过户的前提是解封赎契拿到房产证。孙艳东未支付赎契款，无法办理递件过户手续。另一方面，孙艳东未提供任何证据证明蔡伟颐、江泽明未配合办理过户递件手续。由此可见，无论蔡伟颐、江泽明是否知悉所谓的贷款申请，都会产生交易不能的后果。反之，恰恰是因为孙艳东不支付赎契款才造成无法过户的后果；二、原审判决适用法律错误。其一，本案不应适用我国《合同法》第九十三条的规定。本案不存在双方协商一致解除合同的情形，也不存在约定解除合同的情形。其二，依据我国《合同法》和现行《民法典》的一致规定，合同自通知到达时解除，无需孙艳东同意。其三，孙艳东不履行合同义务，致使交易不能，应当承担赔偿损失的违约责任。原审法院认定“知悉需代蔡伟颐、江泽明偿还50-60万元贷款后不想再继续履行合同，孙艳东存在违约行为”，但又不判决其承担违约责任，没有任何法律依据。孙艳东答辩称：同意原审判决，不同意蔡伟颐、江泽明的上诉请求及事实理由。蔡伟颐、江泽明于2020年9月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认蔡伟颐、江泽明与孙艳东于2019年9月22日签订的房屋买卖合同于2020年8月16日解除；2.孙艳东配合蔡伟颐、江泽明无条件解除网签；3.孙艳东支付物业成交价10%的违约金；4.孙艳东支付自2020年6月起每月2800元的房屋占用费到实际解除网签合同之月止；5.孙艳东承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，蔡伟颐是江泽明的母亲。据《房地产证》记载，位于海珠区南华××路××楼后座房屋的权属人是蔡伟颐、江泽明，各占有50%的产权份额，建筑面积为76.2平方米，登记日期为2012年3月6日；附记：2012年3月6日，以12登记08004040号办理抵押登记；等。2019年9月22日，蔡伟颐、江泽明（卖方，江泽明代蔡伟颐签名）与孙艳东（买方）签订《买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为海珠区南华××路××楼后座；建筑面积约76.2008平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1740000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买卖双方的有效文书送达地址为本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达；合同三方确认：此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条规，均视为对全部合同和关联文件的违约；三方约定的其他事项：1.签订本合同前，买方已支付人民币伍万元正给卖方；2.因本物业存在查封、抵押情况，在解除查封、赎契拿到房产证后十五个交易日买卖双方须到房地产交易中心办理递件过户交易手续；3.卖方于办理递件过户后30日内拿到全部楼款，如果逾期买方按欠款每日千分之一向卖方支付违约金；4.交易前该物业供款人民币贰仟捌佰元正由买方支付；5.该物业赎契所需款项及律师费由买方代为支付，该款项在总楼价扣减。附件：买卖双方一致同意由买方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：⑴签订本合同时支付50000元作为定金；⑶部分楼款共计470000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后五个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后／天内完成（以付清双方交易税费为准）；⑷1220000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后／个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件或合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；等。2020年1月9日，在房管部门的网签系统上录入了合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》的信息，主要内容为：甲方为江泽明、蔡伟颐（卖方），乙方为孙艳东（买方），房地产地址为海珠区南华××路××楼后座，建筑面积76.2008平方米；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额为220万元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记；等。2020年8月14日，蔡伟颐、江泽明向孙艳东发出《解除房屋买卖合同通知》，主要内容为：合同约定该物业赎契所需款项由你支付；赎契拿到房产证后十五个交易日，双方到房产交易中心办理递件过户手续；由于你一直未办妥按揭贷款手续，补充约定最迟5月20日银行出具同意贷款通知书。经多次催告，至今日止，你一直未履行合同义务，未垫资赎契等，致使合同无法履行。现书面告知解除与你的房屋买卖合同，不再向你出售该物业，并保留追究你违约责任、赔偿损失的权利。该函件于2020年8月16日由孙艳东保姆代收。原审过程中，蔡伟颐、江泽明为证明其主张还提交了以下证据：1.《买卖合同》，该合同版本的第二十条：三方约定的其他事项6.最迟5月20日银行出具同意贷款通知书，刘宏轩，2020年3月26日（该约定是从2019年9月签订合同后，接着是国庆和遇到疫情，孙艳东依然没有履行，蔡伟颐、江泽明找到中介人员加了该项约定）；2.租赁询价信息（含光盘）。孙艳东质证表示：对证据1的真实性、合法性均没有异议，孙艳东持有的合同版本是没有该证据合同中第二十条第6点的内容，中介人员刘宏轩之前为涉案房屋进行装修之后包销，孙艳东也是经刘宏轩介绍购买，所有联系和办理手续的相关工作双方都是通过刘宏轩进行；对于第6点的约定内容不了解，但同意蔡伟颐、江泽明有关因疫情原因推迟办理贷款手续的陈述；在2020年3、4月期间，蔡伟颐、江泽明与孙艳东一同到中国银行申请同贷手续，据孙艳东回忆，江泽明在中国银行另有贷款未清还，中国银行不同意贷款申请。随后双方又到建行申请贷款，建行在2020年6月4日出具了同贷书；对证据2的真实性、合法性、关联性均无法确认。孙艳东就其抗辩意见还提交了以下证据：1.收款人为江泽明、蔡伟颐于2018年10月1日出具的《收据》，记载收到出售涉案房屋订金伍万元整，款项到账视为收取，合同生效；2.中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2020年6月4日出具的《个人住房贷款初审结果通知书》，其中记载：兹有孙艳东以房屋海珠区南华××路××楼后座抵押，向我行申请二手房个人住房贷款。基于买卖双方所提供资料真实、交易合法合规的前提下，经本行初审已获批准商业性人民币贷款金额132万元整，贷款年限17年，公积金贷款以公积金管理中心审批为准，注意以下事项：本通知书不作为任何权利凭证或担保之用，也不作为银行放款承诺的依据，本通知书的最终解释权归我行；本通知书有效期三个月等。蔡伟颐、江泽明质证表示：对证据1《收据》的真实性没有异议，但对关联性不予确认；该收据是在2018年10月1日出具，当中的备注是“款项到账视为收取，合同生效”，本案合同是在2019年9月22日签订，孙艳东从未支付过该合同中约定的5万元定金；该收据是由蔡伟颐、江泽明出具给案外人，与本案无关；蔡伟颐、江泽明从没有见过证据2《同意贷款通知书》，真实性由法院认定。且该份同贷书明确有效期为三个月，现已过有效期。另，该通知书并非终审结果。同贷书直至2020年6月4日才出具，证明孙艳东没有购房能力，也证明孙艳东在蔡伟颐、江泽明一而再再而三的宽限期内一直未履行合同义务，反映其无心购买。原审另查明，就中国银行股份有限公司广州海珠支行（下简称中行海珠支行）与蔡伟颐、江泽明之间的金融借款合同纠纷案，原审法院作出生效民事判决书后，权利人中行海珠支行申请执行，要求江泽明、蔡伟颐清偿借款本金等，申请执行人中行海珠支行申请执行时提供江泽明、蔡伟颐的财产线索如下：两人名下位于广州市海珠区南华××路××楼后座的房屋产权，已被该案诉讼阶段诉保查封。原审法院于2015年10月16日作出（2015）穗海法执字第4221号《执行裁定书》认为：经执行已查封江泽明、蔡伟颐名下的房产，除此之外，未发现有可供执行的财产而申请执行人表示确认。该案裁定终结该次执行。查册时间为2021年1月14日的《广州市不动产登记查册表》显示：坐落海珠区南华××路××楼后座的权利人是江泽明和蔡伟颐，两人各占50%份额；抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行，抵押范围为全部，登记时间为2012年3月6日，最高债权额为580000元；等。原审诉讼中，双方一致确认：双方经中介方刘宏轩介绍认识；孙艳东购买房屋前有看过房屋；涉案房屋没有交付。蔡伟颐、江泽明称：蔡伟颐清楚并同意由江泽明代签合同；涉案房屋是由于抵押供楼款没有及时清偿导致被查封，至今该查封尚未解封；经与银行协商，银行同意蔡伟颐、江泽明继续缴交供楼款；当时广州市铖达商业经营有限公司（下简称铖达公司）出具了委托书，委托刘宏轩代为装修出售涉案房屋，蔡伟颐、江泽明也同意，蔡伟颐、江泽明在委托刘宏轩买卖涉房屋期间，相应的银行供楼款由案外人铖达公司负责；解封需要由买家垫资赎契，赎契和解封可以一并进行；蔡伟颐、江泽明在2020年6月底知晓建设银行向孙艳东出具了《个人住房贷款初审结果通知书》，但由于该同贷书出具的时间超过了三方约定的2020年5月20日，故蔡伟颐、江泽明没有继续履行合同的进一步约定；孙艳东所称解封由蔡伟颐、江泽明负责不属实，孙艳东没有支付过每月2800元供楼款给蔡伟颐、江泽明，“陆翠娴”是刘宏轩的老板娘；其第四项诉讼请求是因为孙艳东不履行合同且不配合蔡伟颐、江泽明去解除网签，导致蔡伟颐、江泽明无法购买新的房屋产生的损失，具体赔偿标准由法院认定。孙艳东称：孙艳东与刘宏轩是朋友，当时孙艳东有购房意愿，刘宏轩称有房源；签订合同前，刘宏轩告知孙艳东涉案房屋有查封、抵押情况，当时称解封手续是由蔡伟颐、江泽明办理，孙艳东支付30000元的律师费，解封后由孙艳东出资赎契；大约在2020年5月13日，刘宏轩和江泽明一起去律师楼，孙艳东准备支付30000元的律师费，但律师告知房屋解封需要500000-600000元，孙艳东就不想继续履行；2019年9月至2020年5月期间，孙艳东通过“陆翠娴”每月支付2800元的供楼款到江泽明的账户；孙艳东当时不知晓查封与供楼相关联，只是理解涉案房屋因为其他事由被查封，以为只需支付30000元的律师费就可以购买涉案房屋。原审法院认为，江泽明（同时代表蔡伟颐）和孙艳东签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定履行义务。蔡伟颐、江泽明主张双方的约定应以其提交的合同版本约定的内容为准，但蔡伟颐、江泽明提交的证据1中第二十条第6点约定的内容是介绍人刘宏轩单方签名确认的，在孙艳东持有的合同版本中并无该条款的约定，故孙艳东抗辩不了解该约定的意见，予以采纳。蔡伟颐、江泽明据此主张双方约定银行出具同贷书的最迟日期为2020年5月20日的意见，理据不足，不予确认。合同约定：在解除查封、赎契拿到房产证后十五个交易日买卖双方须到房地产交易中心办理递件过户交易手续。蔡伟颐、江泽明诉讼中确认：涉案房屋并未办理解封，且赎契和解封是可以一并做的。而根据孙艳东提交的证据2，孙艳东在2020年6月已经取得银行初步的同意贷款申请，但蔡伟颐、江泽明在知悉该情况的前提下也没有继续履行合同约定的配合孙艳东办理过户递件等内容，故蔡伟颐、江泽明存在违约。孙艳东在诉讼中也表示征询过律师意见后，知悉需代蔡伟颐、江泽明偿还500000-600000元的贷款后，也不想继续履行合同了，孙艳东也存在违约行为。由于双方均不愿继续履行合同约定的内容，现蔡伟颐、江泽明要求确认双方签订的买卖合同于2020年8月16日解除，孙艳东也表示同意，故该对诉请，予以确认。蔡伟颐、江泽明还要求解除双方的网签合同，孙艳东也表示同意，也予以准许。由于蔡伟颐、江泽明与孙艳东对于合同的解除均负有责任，故合同解除后，蔡伟颐、江泽明要求孙艳东支付违约金及房屋占用费，理据不足，均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2021年3月22日判决如下：一、确认蔡伟颐、江泽明和孙艳东之间于2019年9月22日签订的《买卖合同》于2020年8月16日解除；二、解除蔡伟颐、江泽明与孙艳东就海珠区南华××路××楼后座的房屋签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字××号），孙艳东在本判决生效之日起五日内协助蔡伟颐、江泽明办理网签合同的解除手续；三、驳回蔡伟颐、江泽明的其余诉讼请求。本案受理费11063元，由蔡伟颐、江泽明与孙艳东各负担一半。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是孙艳东是否构成违约，是否需向蔡伟颐、江泽明承担支付违约金及赔偿占用费的违约责任。依据本案已查明的事实及双方陈述，蔡伟颐、江泽明系基于抵押银行追索按揭贷款而将已被查封及设定抵押的涉案房屋出卖给孙艳东，孙艳东对此知情，双方据此在《买卖合同》中约定孙艳东需支付按揭还款、赎契款及律师费，同时约定以涂销抵押后按揭付款的方式进行交易，并约定在解除查封、办妥赎契手续取得房产证后十五个交易日内办理递件过户手续。虽然如此，但双方并未明确约定孙艳东支付赎契款及律师费的金额，也未明确约定解除查封及办妥赎契手续和按揭贷款手续的期限，因此导致双方在实际履行过程中产生争议，蔡伟颐、江泽明以孙艳东未取得同贷书及未垫资赎契导致合同无法履行为由主张解除合同，孙艳东则以需承担的律师费用远超出预期为由表示不再履行合同。因此，双方未事先就合同履行事项作出明确约定，事后又无法就此达成补充协议，最终导致合同解除，双方对此均存在过错，但均不应构成违约。故此，蔡伟颐、江泽明以孙艳东构成违约为由，诉请孙艳东支付违约金及赔偿占用费损失，理据不足，原审判决驳回蔡伟颐、江泽明的诉请并无不当，可予维持。综上所述，上诉人蔡伟颐、江泽明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11063元，由上诉人蔡伟颐、江泽明共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年八月十三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪