广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0303执异160号 案外人一：黄旭盛，男，汉族，1974年2月5日出生，身份证地址广东省东莞市。 案外人二：张武杰，男，汉族，1979年7月14日出生，身份证地址广东省东莞市。 案外异议人一、二共同委托代理人：余晓光，广东智捷律师事务所律师。 申请执行人：薛文记，男，汉族，1950年9月14日出生，身份证地址广东省深圳市罗湖区。 委托代理人：练纯洁，广东圣天平律师事务所律师。 被执行人一：胡国纯，男，汉族，1970年2月26日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。 被执行人二：杜向荣，女，汉族，1970年6月4日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。 被执行人三：东莞市中博纺织有限公司，地址广东省东莞市大朗镇巷尾村，组织机构代码78486652-2。 在本院执行薛文记与胡国纯、杜向荣、东莞市中博纺织有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人黄旭盛、张武杰对执行被执行人东莞市中博纺织有限公司名下位于东莞市大朗镇巷尾社区富丽东路226号土地（土地名：新美塘）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄旭盛、张武杰称，请求裁定撤销（2016）粤0303执6877号《搬迁通知书》、（2015）深罗法立保字第833号民事裁定书，中止执行案外人位于东莞市大朗镇××社区××东路××号土地（土地名：新美塘）。事实及理由：2015年12月8日，案外人从东莞市××巷尾社区居民委员会获悉，本院根据申请执行人的诉讼保全申请作出（2015）深罗法立保字第833号民事裁定书，对上述土地予以查封，查封期限为三年，并于2015年12月7日向巷尾社区发出了协助执行通知书。但是本院裁定查封的上述土地及地上建筑物已于2014年7月3日由东莞市中博纺织有限公司转让给了案外人，双方到巷尾社区签订了《土地转让合同书》，并得到了巷尾社区的盖章确认。后案外人向东莞市中博纺织有限公司支付了转让款5380万元。所以该土地早已不是东莞市中博纺织有限公司的财产，而是案外人的财产。因此案外人于2015年12月14日向本院提交了《不服财产保全裁定复议申请书》，请求解除对上述土地的查封。承办本案的法官表示应等本案进入执行程序后提出案外人异议。现本院在该地贴出了（2016）粤0303执6877号《搬迁通知书》，该通知书限令案外人2016年12月1前迁出，准备拍卖该土地。本院的查封及执行行为，已严重损害了与案件无关的案外人的利益。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特申请本院依法裁定支持案外人的请求。 为支持其主张，案外人提交了以下证据：1、《土地转让合同书》、《宅基地转让合同》、《宅基地转让合同补充协议》，证明被执行人东莞市中博纺织有限公司与案外人一起到东莞市××巷尾社区签订了《土地转让合同》，将涉案土地转让给了案外人，《宅基地转让合同》、《宅基地转让合同补充协议》是案外人与东莞市中博纺织有限公司签订，详细约定了转让价格、付款方式；2、个人转让凭证、中国银行交易流水单、招商银行户口历史交易明细表，证明案外人之一黄旭盛和证人方建平、证人郑素娟向东莞市中博纺织有限公司指定的收款账号、即法定代表人胡国纯转账支付了转让款；3、证人的身份证及证明，证明证人的身份情况，证人受案外人委托向东莞市中博纺织有限公司转账；4、证明、收据，证明东莞市中博纺织有限公司出具了收据，确认收到案外人支付的转让款5380万元；5、《证明》，证明东莞市××巷尾社区出具的书面证明，证实东莞市中博纺织有限公司已经将涉案土地转让给案外人，现在涉案土地已经是案外人的财产；6、现场照片，证明涉案土地已经由案外人投资新建住宅楼并已完工。 对案外人提出的证据，申请执行人质证后认为，对证据1合法性不予认可，根据上述材料的内容可以证明本土地不是国有用地，而是农村集体用地，按照法律规定农村集体用地是禁止私权力转让，所以合法性不予认可；另根据土地转让合同书第二条第一款规定：土地用途是商住用地，约定必须由有关部门批准后方可进行，并约定附条件没有成就本合同并没有生效；对证据2、3因为前提条件不合法，所以不予确认；对证据4合法性、真实性不予确认，因为东莞市中博纺织有限公司的财务印章按照法律规定应该是圆章而不是方章；对证据5合法性不予确认，对于东莞市××巷尾社区出具的证明，违反法律规定出具证明，没有证明力；对证据6根据东莞市中博纺织有限公司于2013年出具的保证担保书证明案外人所提及的土地上建筑物11000平方米已于2013年1月30日前已经建成，其保证担保书第五条第二款已经明确作为借款的担保物，案外人称该建筑物由其建成真实性不予确认。 申请执行人薛文记称，一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定：对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列问题：1、案外人是否系权利人；2、该权利和合法性与真实性：3、该权利能否排除执行。而证据证明案外人不是涉案房地产合法权利人，其主张不合法，不足以排除执行。首先，生效的法律文书认定，被执行人东莞市中博纺织有限公司对胡国纯、杜向荣债务承担连带清偿责任，其所提供的担保系其真实意思表示。其于2013年1月30日签订的保证担保书承诺[第五条第（二款）]：保证人愿意拥有的、包括位于东莞市大朗镇××社区××东路××号，面积为6666.67平方米土地及地上建筑物11000平方米对胡国纯所欠债务承担连带保证责任。然而，在债权人履行了出借义务后，被执行人为逃避债务及追究，于2014年7月3日与异议人签订《土地转让合同》，严重损害债权人利益。其次，被执行人与案外人土地买卖的《土地转让合同》违反强制性、效力性法律规定无效。我国法律规定：土地属于国家所有和集体所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。从案外人提供的《宅基地转让合同补充协议》显示上述土地不是宅基地性质，是农村集体用地，违反了国家禁止性规定。二、案外人出示了东莞市××巷尾社区居民委员会《证明》，严重违反法律规定越权证明，没有证明力。综上，请求依法驳回案外人异议。 为支持其主张，申请执行人提交了以下证据保证担保书及东莞市中博纺织有限公司股东会决议，证明涉案土地已经在2013年1月30日就已经约定属于借款还款担保保证财产，生效的法律文书已经对此认定。 本院查明，薛文记与胡国纯、杜向荣、东莞市中博纺织有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月11日作出（2015）深罗法民一初字第5823号民事判决书，判决如下：一、被告胡国纯、杜向荣应于本判决生效之日起十日内偿还原告薛文记借款本金1000万元及利息（自2014年9月1日起按照月息2%的标准支付，计至借款本金还清之日止，已支付的190万元利息应予抵扣）；二、被告东莞市中博纺织有限公司对被告胡国纯、杜向荣的上述债务承担连带清偿责任；被告东莞市中博纺织有限公司承担保证责任后，有权向被告胡国纯、杜向荣追偿；三、驳回原告薛文记的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103400元，由原告承担3400元，三被告承担100000元；公告费390元，由三被告承担。杜向荣不服该判决向深圳市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，杜向荣自愿向本院申请撤回上诉，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终11306号民事裁定书，裁定准许杜向荣撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。该裁定书于2016年8月26日发生法律效力后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。 在诉讼阶段，本院诉讼保全被执行人东莞市中博纺织有限公司名下位于东莞市大朗镇××社区××东路××号土地（土地名：新美塘）。在执行过程中，本院于2016年11月15日向前述涉案土地的用户发出（2016）粤0303执6877号搬迁通知书。 另查，1998年8月25日，东莞市××巷尾管理区与志茂针织厂签订土地有偿使用协议，约定志茂针织厂对涉案土地一直享有充分之使用权、支配权、收益权及所建物业之合法转让、出租、抵押等在内之处分权。该协议经东莞市大朗镇法律服务所见证。2011年11月9日，志茂针织厂的法定代表人戴镇明与被执行人胡国纯签订房地产转让合同转让涉案土地及地上建筑物；2012年2月29日，志茂针织厂、被执行人东莞市中博纺织有限公司、东莞市××巷尾社区居民委员会签订土地转让合同书，约定在本合同签订后，志茂针织厂将转让物业（按现状）交付给被执行人东莞市中博纺织有限公司使用，地上建筑物由东莞市中博纺织有限公司所有。2014年7月3日，东莞市中博纺织有限公司、案外人、东莞市××巷尾社区居民委员会签订土地转让合同书。 本院认为，根据相关法律规定，土地属于国家所有和集体所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案案外人所提供的上述三份转让合同违反国家法律、行政法规强制性规定的部分无效，案外人以该合同要求主张对涉案土地的所有权，本院不予支持。现在证据亦未能证明涉案土地为被执行人所有，因此，本案涉案土地不宜作为被执行人财产予以执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对东莞市大朗镇巷尾社区富丽东路226号土地（土地名：新美塘）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 青 审判员 罗映霞 审判员 王 艳 二〇一六年十二月二十一日 书记员 丁媛尹