四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9640号上诉人（原审被告）：成都市国伦房地产测绘有限公司。住所地：四川省成都市武侯区万华街31号。法定代表人：黄涛，职务不明。委托诉讼代理人：廖正非，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国东方电气集团有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路333号。法定代表人：俞培根，任公司董事长。委托诉讼代理人：王一，四川多元律师事务所律师。上诉人成都市国伦房地产测绘有限公司（以下简称国伦公司）因与被上诉人中国东方电气集团有限公司（以下简称东电集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初8036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国伦公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初8036号民事判决，改判国伦公司与东电集团于2014年4月17日签订的《租赁合同》【合同编号ＤＥＣ2014-ＱＴ（03）-002】有效；国伦公司与东电集团在中国农业银行成都机投支行开设的共管账户（账号：22×××85）中的资金归国伦公司所有。2.本案一审、二审诉讼费用由东电集团承担。事实与理由：一、一审判决认定东电集团出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证系事实认定错误，并导致适用法律错误。首先，一审中东电集团出示了案涉租赁房屋xx号的房屋产权证（权1xx9），以及对应的土地使用权证（1999）字第1301003-1《国有土地使用权证》，已证明租赁合同涉及的出租营业房有合法产权。其次，该出租营业房屋的历史成因是：原是东电集团的教学用房，因房屋外墙一面临街，故东电集团在2002年委托吴树根自费出资将临街墙面破除、将教学用房改建为商铺，并在土地使用权的范围、依靠原房屋向外作了一部分的延伸和搭建。搭建部分并不是一个独立建设的建筑物；且案涉出租房屋大部分是有合法的房屋产权证的，只有少部分是搭建而已。国伦公司与东电集团于2014年4月17日签订的《租赁合同》【合同编号ＤＥＣ2014-ＱＴ（03）-002】中约定，东电集团将“晋阳路145号东方动力职工大学学校校门外西侧临街营业房物业租赁给乙方使用”，合同标的房屋是“晋阳路145号”，国伦公司与东电集团并非针对外延部分签的合同，外延和搭建部分，只是增加了原有房屋（有权房屋）的商业价值和使用价值而已。一审判决基于错误的事实适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定国伦公司与东电集团于2014年4月17日签订的《租赁合同》【合同编号ＤＥＣ2014-ＱＴ（03）-002】无效是法律适用错误。二、一审判决第二项关于共管账户中的资金归属是建立在错误的事实上，导致判决错误。首先，一审判决错误认定合同无效，即使租赁合同无效，共管账户中的资金也不当然归东电集团所有。其次，共管账户设立的原因是双方认为转租影响合同履行，于2017年3月14日签订《协议书》，并依据该协议书设立共管账户，东电集团也在其起诉状中阐述设立共管账户的原因是“被告擅自转租，同时基于当时处于检察院立案侦查阶段，租赁合同中是否涉及犯罪尚不明确”。但东电集团并没有针对转租和“使双方对租赁合同的履行产生的纠纷”提起诉讼。三、东电集团没有依据合同无效而主张房屋占用使用费，而是请求“返还”，理由是认为《租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以及刑事审判的审理及结果。即使东电集团变更诉讼请求主张房屋占用使用费，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，也应该“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”，而双方签订的《租赁合同》约定的租金是每年16-17万元。四、案涉房屋从2002年吴树根承租（2006年国伦公司承接吴树根的权利）到2016年9月1日秦某、李某刑事案件案发，一直处于转租状态，大部分次承租人都是十年以上的老承租人，一直没有变化，东电集团对转租的情况始终是知道的，同时国伦公司对租赁房屋的管理、维修等付出了较大的人力和资金成本，一审中国伦公司也出示了证据。东电集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。起诉的理由是认为合同属于国伦公司的员工骗取印章签订的，属于恶意串通。每年17万元的租金，东电集团只能返还已经交付的，国伦公司也只是想继续履行合同，现在国伦公司支付的15、17万元，共管账户中款项100多万元，都是国有资产。2017年10月23日国伦公司给东电集团的回复中，其认为145号房屋无证商铺的租赁合同真实有效，双方应当履行，证明国伦公司知道该商铺为无证商铺。东电集团认为合同是无效的，共管账户中的资金属于利用国有资产所取得的收益，应当属于东电集团。东电集团向一审法院起诉请求：1．确认东电集团和国伦公司于2014年4月17日签订的《租赁合同》【合同编号ＤＥＣ2014-ＱＴ（03）-002】无效；2.国伦公司立即将其在中国农业银行成都机投支行开设的共管账户（户名：成都市国伦房地产测绘有限公司，开户行：中国农业银行股份有限公司成都机投支行，账号：22×××85）中所收取的租金（截止2019年10月为2763057.9元）返还给东电集团；3.国伦公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：东电集团系国有独资公司，四川省东方动力职工大学（以下简称东方职大）系东电集团的非法人独立核算的二级机构。2002年10月30日至2010年10月31日期间，东方职大将其位于本市武侯区晋阳路的一块200余平方米的土地交给吴树根出资建设商铺，商铺产权归东方职大所有，商铺建好后东方职大以年租金12万元的价格出租给吴树根。2006年，经三方协议同意，国伦公司接替吴树根作为商铺的承租人，由国伦公司每年向东方职大缴纳租金，再将商铺进行转租，进而获得差额租金利润。2010年11月，国伦公司与东方职大签订续租商铺协议，租期自2010年11月1日至2012年10月30日。李燕作为国伦公司的出纳，秦嵘作为东方职大总务处处长，二人代表国伦公司与东方职大对接具体租赁事项。2012年9月、10月租赁期限届满前，秦嵘与李燕进行密谋勾结，首先，秦嵘在未经东方职大领导同意的情况下私自以东方职大的名义向国伦公司收回其中四间商铺；其次，秦嵘向领导隐瞒自己私自收回四间商铺的事实，并建议在合同期满后继续将所有商铺出租给国伦公司，并取得同意；最后，秦嵘、李燕二人将从国伦公司处私自收回的四间商铺用于二人自己转租，将获得的差额利润据为己有，其余的商铺仍由国伦公司实际承租。2013年9月至10月期间，东方职大根据东电集团的决定要求，将东方职大的所有资产（含商铺）移交东方电气投资管理有限公司（以下简称投资公司）进行管理，移交后东方职大不再对商铺享有管理租赁权。在资产管理权移交前，秦嵘与李燕再次共谋，由秦嵘向国伦公司总经理黄治国表示，国伦公司所租的所有商铺即将由东方职大收回，统一由投资公司管理，黄治国对此表示同意。秦嵘在向投资公司移交管理权时，建议投资公司继续将上述商铺出租给国伦公司。随后李燕向国伦公司负责人黄治国隐瞒情况，利用职务之便盗用国伦公司印章，并以国伦公司的名义私自与东电集团签订租赁合同。2014年4月17日，东电集团作为出租人与名义上承租人国伦公司签订编号为ＤＥＣ2014-ＱＴ（03）-002的《租赁合同》，约定由国伦公司承租东电集团位于武侯区侧临街营业房，租期自2014年2月1日起至2024年1月31日止，租金为：第1至第2年14万元、第3至第4年15万元、第5至第6年16万元、第7至第8年17万元、第9至第10年18万元。合同对租金支付方式、合同的解除或提前终止、违约责任等作出了约定。合同尾部分别加盖东电集团及国伦公司印章，黄宇权在东电集团代表处签字、李燕在国伦公司代表处签字。一方面李燕继续冒用国伦公司名义向东电集团缴纳租金，另一方面，秦嵘、李燕二人冒用“四川绿洲公司”（该公司实际不存在）的名义将掌控的商铺再次转租，收取差额转租利润。2016年9月1日，侦查机关在掌握秦嵘、李燕具体犯罪线索的情况下通知二人接受调查。2017年3月14日，东电集团（甲方）与国伦公司（乙方）签订《协议书》，载明“因乙方未经甲方同意将上述租赁物进行了转租，为解决双方纠纷造成的租金收取事宜，甲乙双方达成如下协议：一、甲乙双方同意开设一个临时共管账户来专门收取东方动力职工大学学校校门外西侧临街营业房十间商铺：附1号-附10号的所有租赁标的物租金。”2017年，国伦公司与案外人签订了多份《租赁合同》，合同项下的租金均存入国伦公司与东电集团约定的共管账户中。2018年9月29日，四川省成都市中级人民法院（2018）川01刑终339号刑事判决书认定秦嵘、李燕利用秦嵘的职务之便，将国有资产收益占为己有，其行为均构成贪污罪，并追缴二人的违法所得，发还被害单位东电集团。一审法院另查明，东电集团出租的案涉营业房未取得建设工程规划许可证。截止2019年10月，共管账户收取租金2763057.9元。一审法院认为，首先，关于东电集团请求确认与国伦公司于2014年4月17日签订的《租赁合同》无效。东电集团出租的案涉营业房是违章建筑，未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，其与国伦公司于2014年4月17日签订的《租赁合同》无效。其次，关于东电集团诉请将国伦公司开设的共管账户中收取的租金返还给东电集团。一审法院认为，案涉房屋虽未取得建设工程规划许可证，但该房屋是东电集团下属二级机构东方职大委托吴树根修建，由东电集团进行管理，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，国伦公司与东电集团签订的《租赁合同》无效，对东电集团与国伦公司而言，该《租赁合同》自始没有法律约束力，国伦公司无权将该房屋进行转租，也无权获得转租房屋所产生的差额利润。实际承租人缴纳的房屋租金，应作为对东电集团出租房屋的占有使用费，由东电集团进行收取。因此，东电集团诉请国伦公司将其开设的共管账户中收取的租金返还给东电集团的理由成立，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若果问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、东电集团与国伦公司于2014年4月17日签订的《租赁合同》［合同编号ＤＥＣ2014-ＱＴ（03）-002］无效；二、国伦公司于判决生效之日起十日内向东电集团返还其在中国农业银行成都机投支行开设的共管账户（账号：22×××85）中收取的租金（截止2019年10月为2763057.9元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28904元，因适用简易程序减半收取14452元，由国伦公司负担。对各方当事人无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国伦公司提交国伦公司出具的案涉145号房屋临街商铺测量报告，拟证明案涉租赁标的物具有合法产权的面积为408.87平方米，搭建面积为329.81平方米。东电集团质证认为国伦公司提交的证据不属于新证据，该份材料仅是国伦公司的单方陈述，不应当作为证据。本院经审查认为，国伦公司出具的房屋临街商铺测量报告系国伦公司单方制作，东电集团不予认可，本院对真实性不予采信。本院二审另查明，1.东电集团是武侯区晋阳路145号房产所有权人，房产证（蓉房权证成房监证字第××号）上载明2幢建筑面积1774.6平方米，3幢3469.10平方米。双方一致认可武侯区晋阳路145号房产修建于九几年。2.2017年10月17日，东电集团向国伦公司发出通知，载明因国伦公司员工李燕以偷盖公司公章的行为与东电集团原职工秦嵘恶意串通以欺诈手段以明显低于市场价格的租金签订租赁合同，严重损害东电集团合法权益，导致国有资产流失，故2014年4月17日的租赁合同应为无效，要求国伦公司结清费用腾退房屋。2017年10月23日国伦公司回函，载明2017年10月17日来函已收悉，国伦公司认为2014年4月17日的租赁武侯区晋阳路145号东方动力职工大学校门外西侧临街无证商铺的租赁合同真实有效，应当继续履行。本院二审查明的其他事实与一审一致。本案二审的争议焦点是：1.《租赁合同》的效力问题；2.共管账户的资金归属问题。关于2014年《租赁合同》的效力问题。国伦公司认为案涉铺面大部分属于东电集团持有的晋阳路145号房产证（蓉房权证成房监证字第××号）所载范围，仅有小部分为搭建部分，因此案涉房屋并非违章建筑，《租赁合同》应为有效。对此本院认为，根据双方的陈述，案涉的租赁标的物晋阳路145号东方动力职工大学校门外西侧临街商铺系于2002年由吴树根出资建设，并由吴树根承租至2006年后通过三方协议的方式转由国伦公司承租，在2002年的该次修建中，并未履行报规报建手续。而武侯区晋阳路145号房产系东电集团于90年代修建后用于开办学校，此两部分修建时间并不相同。因此蓉房权证成房监证字第××号房产证所指向的内容应当是东电集团于90年代修建后用于办学的该部分房产。而《租赁合同》所指向的租赁标的物应为2002年由吴树根出资修建的部分，该部分因未履行报规报建手续，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《租赁合同》应为无效。并且，2014年4月17日《租赁合同》系国伦公司原员工李燕与东电集团原员工秦嵘利用职务之便、恶意串通后盗取国伦公司印章后签订，其目的在于将国有资产产生的收益占为己有，该行为本身的效力也应受到法律的否定性评价。无效合同，自始无效。国伦公司主张其于2017年与东电集团签订《协议书》开立共管账户的行为，系对李燕盗用国伦公司名义与东电集团签订《租赁合同》的追认，该“追认行为”也不能产生使无效合同回归有效的法律效果。国伦公司在2012年、2013年逐步将案涉商铺返还东电集团后，就已经丧失了对案涉商铺的承租人身份，其无权将案涉房屋转租以获取收益。因此共管账户中由房屋的实际承租人缴纳的房屋占用费，理应由东电集团享有。综上所述，国伦公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28904元，由成都市国伦房地产测绘有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年八月九日法官助理  黄 迪书 记 员  袁 敬