重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0242民初3128号原告文华友，男，1956年8月10日生，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告重庆阳坤房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园1幢12-2。统一社会信用代码：91500112747456663P。法定代表人：邱萍，该公司董事长。委托代理人：刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。原告文华友诉被告重庆阳坤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，本院根据本案实际情况于2016年10月18日由简易程序转为普通程序，依法由本院审判员勾晓玲，人民陪审员冉隆忠、周翠香组成合议庭，并于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人陈伟，被告重庆阳坤房地产开发有限公司的委托代理人刘文勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月26日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告在被告处购买位于酉阳县钟多镇桃花源中路“阳坤·酉阳新都”XX-XX-X的商品房一套，建筑面积为111.27平方米，总价款为361628元。合同约定：被告在实际交付房屋之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；由于被告的原因未能按期办理并取得登记受理单。原告于2015年4月1日接房入住，但时至今日，原告早已依约支付了购房款，被告却仍未申请办理产权登记并取得登记受理单，也未向原告支付违约金。故原告诉至人民法院，请求判令：一、由被告立即为原告办理房地产权证；二、由被告向原告支付逾期办证违约金29009元（2015年6月1日至2016年7月30日378318×426天×0.00018）；三、由被告立即将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户并承担资金量利息损失；四、由被告承担本案诉讼费用。被告重庆阳坤房地产开发有限公司辩称：由于客观原因使我方不能按照合同约定为原告办理房产证，导致房产证至今未办理的原因不在被告，是由于被告与建设方施工结算造成纠纷以及被告方内部股东产生纠纷资金被冻结，导致工程竣工验收许可证无法办理。原告要求支付逾期办证违约金计算偏高，合同上双方没有约定，违约金应依法计算。要求被告立即将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户并承担资金利息损失，因为资金被人民法院查封，并不是我公司挪用，故我公司不应承担资金损失。经审理查明：2013年2月26日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告在被告处购买位于酉阳县钟多镇桃花源中路“阳坤·酉阳新都”XX-XX-X的商品房一套，建筑面积为111.27平方米，总价款为361628元,通过首付与银行按揭的方式支付。《合同》第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；第十三条第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理；按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在____日（含）之内，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之____的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过____日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之____的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告已依约付清了全部购房款及大修基金、契税、登记费、印花税等费用。2015年4月1日，原告实际接房，而被告因未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致案涉商品房至今未办理房屋产权证，被告实际也未按约定取得登记机构出具的登记受理单。原告曾多次找被告要求办证及支付违约金并因此发生纠纷，原告现诉至本院，请求如上所述。另，庭审中经本院释明，二原告要求继续履行合同。以上事实，有原被告的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、收据、个人借款凭证、阳坤酉阳新都小区入住须知等证据在卷相互佐证，足以认定。本院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、被告是否应当立即为原告办理房地产权证。《中华人民共和国合同》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告的诉讼请求为要求被告立即为其办理房屋产权证。但被告作为房地产开发企业，无权为原告颁发房屋产权证，且即使其申请了办理房屋产权证，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，被告仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申办房屋产权证并备齐办证所需条件。作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件，而本案中，被告至今未取得房屋竣工验收备案登记证，房屋分户登记的前提条件不具备，因此案涉房屋还不具备办理商品房分户登记的前提条件，被告暂时还无法履行为原告申请办理商品房分户登记的义务，这属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况。故对原告主张由被告立即为其办理房地产权证的请求，本院不予支持。二、被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，原告依约履行义务，于2015年4月1日接房且在本案中主张继续履行合同，被告至今未取得房屋竣工验收备案登记证，不具备向登记机构提出办理申请的前提条件，而取得房屋竣工验收备案登记证的义务在被告，故原告至今未取得房屋产权登记受理单，其责任在被告，被告应当承担违约责任。本案中原、被告双方均未约定逾期办证的起始计算时间及逾期办证的违约金金额或违约金的计算标准，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本案逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日（2015年4月1日）起90日后的次日即2015年7月1日，截止时间为“甲方（被告）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告诉请计算至2016年7月30日止，系原告的自由处分权，予以准许。另、本案原、被告双方未约定逾期办证的违约金金额或违约金的计算标准，故参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。又因原告诉请按每日万分之一点八的标准计算逾期办证违约金，没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（每日万分之二点一，再上浮30%至50%），故对原告诉请按每日万分之一点八的标准计算予以支持。故本案商品房逾期办证违约金应为25711.7元（以原告已付购房款361628元为基数，依照日万分之一点八计算，361628元×395天×0.00018）。三、原告所主张的由被告立即将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户并承担资金利息损失是否应得到支持。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第八条之规定，购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。…开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。结合本案，本院认为，原告应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户，是法定义务；被告作为开发建设单位，是不能代收原告的首期物业专项维修资金的。本案中被告代收原告的首期物业专项维修资金，但没有交存相应的物业专项维修资金专户，其法律后果由原告承担。故对原告的该项诉求本院不予支持。需要说明的是，被告代收原告的首期物业专项维修资金后没有交存相应的物业专项维修资金专户，原告可要求被告返还代收取的首期物业专项维修资金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆阳坤房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告文华友支付逾期办证违约金25711.7元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告重庆阳坤房地产开发有限公司负担，原告文华友预交的525元全额退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  勾晓玲人民陪审员  冉隆忠人民陪审员  周翠香二〇一六年十二月十九日书 记 员  朱 胤