广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13705号上诉人（原审原告）：胡湘，女，1963年1月26日出生，汉族，身份证住址湖南省衡山县。委托诉讼代理人：郭明，广东九剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭健恒，广东九剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州皇都商务酒店有限公司。住所地：广州市白云区同太路黄庄南路19号首层局部及六至八层。法定代表人：范志光。委托诉讼代理人：张丽娟，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：白楚华，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：胡焱平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄胜学，男，1980年11月10日出生，汉族，户籍地址广东省梅州市梅县区。原审第三人：王平，男，1983年10月19日出生，汉族，户籍地址湖南省衡山县。上诉人胡湘因与被上诉人广州皇都商务酒店有限公司（以下简称皇都酒店）、曾应均、黄胜学、原审第三人王平租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初25402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人胡湘及其委托诉讼代理人郭明、彭健恒、被上诉人皇都酒店的委托诉讼代理人张丽娟以及被上诉人曾应均的委托诉讼代理人胡焱平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人胡湘上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.改判皇都酒店、曾应均、黄胜学共同返还胡湘押金204000元及利息（利息以204000元为本金，自起诉之日起按年利率6%计算，直至款项付清为止）；3.本案诉讼费用由皇都酒店、曾应均、黄胜学承担。事实与理由：一、（2010）云法从民四初字第57号案件当事人提交的《农村（墟镇〉宅基地使用证》仅为复印件，现经一审法院查询，未查到胡湘租赁的房屋有《建设规划许可证》相关信息及产权登记记录，一审法院却根据该使用证复印件认定涉案场地已经合法报建，属于违反证据规则，事实认定错误。本案应当按照广州市规划和自然资源局出具的《协助司法查询复函》中的查询结果，认定本案租赁物系未经合法报建建设，本案合同应为无效合同。二、本案胡湘目前仍在租赁使用涉案场地的5楼，合同并未实际解除，且胡湘从未委托过第三人王平代胡湘解除合同，而是委托其转让转租，退一步讲，王平虽然签署了解除声明，但是皇都酒店、曾应均、黄胜学却仍然同意王平将案涉场地的二、三、四楼一并转租获利，留下第五楼继续使用，而该获利还不用支付给皇都酒店、曾应均、黄胜学，由胡湘收取，这种情况明显不符合违约解除的基本特征，不合常理。王平与皇都酒店、曾应均、黄胜学同一天签订的解除协议和转让协议均没有处理押金问题，不管合同效力如何，胡湘有权起诉要求退还押金。三、因胡湘仍然继续使用租赁物，对于押金问题一直没有委托任何人处理，也没有任何证据显示胡湘与皇都酒店、曾应均、黄胜学就押金处理问题达成一致意见，所以诉讼时效应当从起诉时计算，不存在超过诉讼时效问题。综上，案涉租赁物经法院查询并无规划报建情况，故本案应为无效合同，皇都酒店、曾应均、黄胜学应当返还相应的押金，退一步讲，即使本案合同有效，胡湘至今仍在使用租赁物的5楼部分，其与皇都酒店、曾应均、黄胜学从未就案涉租赁物租赁关系彻底解除，更没有超过诉讼时效，一审法院仅依据一份第三人无效的声明错误认定本案事实，明显是违法裁判，胡湘特提起上诉，希望二审法院能够公正司法，判如所请。被上诉人皇都酒店二审辩称，根据本案一审法院认定事实部分结合白云法院（2010）云法从民四初字第57号法院查明事实部分已经查清本案案涉租赁物已领取编号为云泰字第0009316号宅基地使用证，这是该案法院查明部分内容，且该案涉租赁物地址为太和镇xx村第十八合作社，后期才将其地址更改为白云区同泰路xx路xx号，因此我方认为案涉租赁物确有宅基地使用证，并且有相关村委会出具证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，租赁合同有效。其他意见与一审观点一致。被上诉人曾应均二审辩称，胡湘诉请无法律和事实依据，请求驳回上诉。事实与理由：一、涉案场地的权属证明及相关《租赁合同》的性质已经过生效判决确认，不应认定为无效。胡湘在前案主张合同有效，在本案又主张合同无效，但其诉讼请求又是主张返还解除《租赁合同》后的押金，显然，胡湘的诉讼思维是混乱的，违背诚实信用原则。二、胡湘一方面主张租赁合同无效，一方面又主张租赁合同未解除，显然自相矛盾。2014年4月22日，胡湘的儿子王平作为胡湘的委托代理人，与曾应均签署《解除房产租赁合同声明》，确认解除位于广州市白云区同太路xx路xx号皇都商务酒店部分物业（第二、三、四、五共四层）的房产租赁合同。至于胡湘在此之后又使用第五层房屋，属于重新建立租赁合同关系，不能因此而认定双方于2013年3月19日签署的《租赁合同》未解除。三、根据双方合同约定，胡湘违约致使涉案合同解除，曾应均无需退还押金。王平与曾应均签署《解除房产租赁合同声明》。该声明中明确载明，解除涉案租赁合同的原因是胡湘违约欠付租金超过3个月以上。故胡湘没有向曾应均主张返还押金及利息的权利。四、即使涉案租赁合同并非违约解除，胡湘所主张的返还押金权利也已超过法定的诉讼时效。2014年4月22日，王平受胡湘的委托与曾应均签署《解除房产租赁合同声明》，双方的租赁合同于当日解除。至胡湘起诉之日已超过六年，而在此期间胡湘从未向曾应均提出返还押金的主张。且从胡湘委托其子王平处理租赁事宜，其有能力行使其所主张的权利却未在法定诉讼时效期间行使，胡湘亦未能举证证明其曾在法定诉讼时效内向曾应均主张返还押金。另外，即使胡湘没有委托王平办理涉诉事宜，诉讼时效因羁押而中止，根据《民法总则》第一百九十四条的规定，胡湘于2017年11月2日被释放后，中止时效的原因消除，诉讼时效于2018年5月2日届满。综上，租赁合同因胡湘违约而解除，胡湘无权要求返还押金。即使涉案合同并非因胡湘违约而解除，湘请求返还押金的权利未在法定诉讼时效期间行使，已过诉讼时效，应当予以驳回。被上诉人黄胜学经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人王平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。胡湘于2020年8月3日向一审法院起诉请求：1.皇都酒店、曾应均、黄胜学共同向胡湘返还押金204000元及利息（利息以204000元为本金，自起诉之日起按年利率6%计算，直至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由皇都酒店、曾应均、黄胜学承担。一审法院经审理查明：2010年3月5日，胡湘（乙方）与皇都酒店（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区同太路xx路xx号皇都商务酒店物业第二、第三、第四、第五共四层面积合计4438平方米（以下简称涉案场地），租给乙方在法律法规允许范围内自主经营使用。该房屋乙方确认已看过该房屋使用地方并现场确认；租赁期从2010年6月1日至主合同到期日止。如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退；本租赁合同按出租房屋计付租金，每月68000元不含税，在每月十号前乙方须向甲方支付租金……乙方在签订本合同时须向甲方支付三个月按金204000元作为合同押金，本押金204000元在合同期满后由甲方不计息退还乙方等。同日，皇都酒店向胡湘出具收据，确认收到胡湘交纳涉案房屋的出租押金204000元。2013年3月19日，曾应均通过与皇都酒店当时的股东胡湘、黄胜学签订《广州皇都商务酒店有限公司股权转让合同》的方式受让了皇都酒店100%的股权。该股权转让协议中的转让内容包括涉案场地的租赁押金204000元。同日，胡湘（乙方）与曾应均（甲方）就涉案场地重新签订《租赁合同》，约定租赁合同至主合同到期日止。如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退；本租赁合同按整体租赁合同计租金，每月租金按整体租赁合同租金的50%支付，每月十号前乙方须向甲方支付租金；乙方在签订本合同时已向甲方支付按金204000元作为合同押金，本押金204000元在合同期满由甲方不计息退还乙方；乙方欠租金超过三个月，甲方有权解除本合同等。2014年4月22日，胡湘委托王平（承租方，乙方）与曾应均（出租方，甲方）签订《解除房产租赁合同声明》，主要内容为：根据双方签订的《租赁合同》，约定乙方所欠租金超过3个月，甲方有权解除合同，收回该出租的房屋。由于各种原因，乙方所欠租金超过3个月，乙方已经无法履行合同义务。经协商，双方愿意解除位于广州市白云区同太路xx路xx号皇都商务酒店部分物业（第二、三、四、五共四层）的房产租赁合同，并达成一致意见，为明确责任，保障双方合法权益，特签订本声明。另查，一审法院曾受理案外人黄某林、黄某修、赖某清、凌某湛诉朱某全、吴某勤、朱某杰等租赁合同纠纷一案[案号（2010）云法从民四初字第57号]，该案中，双方就包括本案涉案场地在内的广州市同太路xx路xx号物业发生租赁合同纠纷，该案经审理判决确认了讼争双方就广州市同太路xx路xx号物业签订的《租赁合同》合法有效。另本案中从（2010）云法从民四初字第57号案卷宗中材料中调取了该案胡湘为证明涉案场地的产权情况提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》一份，该证显示宅基地座落为太和镇、xx村第十八合作社，建筑面积9053平方米，建筑种类为框架，建筑层数为8层，使用人为朱某全、吴某勤、朱某杰。（2010）云法从民四初字第57号民事判决书作出后，当事人不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第563号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。胡湘于2013年11月3日被采取刑事强制措施并于2017年11月2日刑满释放。胡湘曾就本案的纠纷分别于2019年7月9日和2020年1月16日两次向一审法院提起诉讼，该两次起诉最终均因胡湘主动撤回起诉和逾期未缴纳诉讼费而按撤诉处理。另本案中就涉案场地的产权和规划报建情况向广州市规划和自然资源局发函查询，查询结果为暂查无广州市白云区同太路xx路xx号的产权信息和《建设工程规划许可证》相关信息。诉讼中，胡湘和曾应均均确认胡湘在2010年3月15日与皇都酒店签订的《租赁合同》中支付的租赁押金204000元转至了胡湘与曾应均于2013年3月19日就涉案场地签订的《租赁合同中》。胡湘确认其在本案中主张退还的押金即为该笔款项，并认为因涉案场地查无产权和规划报建，故《租赁合同》应认定为无效。另胡湘表示虽其委托王平与曾应均签署了《解除房产租赁合同声明》，但该声明的实质并非解除，而是转让后解除，为此胡湘提交签订时间为2014年4月22日，转让方为王平，受让方为三个个人，转让内容为广州皇都水宴桑拿有限公司100%股权的《股权转让协议》一份予以证明。皇都酒店和曾应均均对上述协议不予认可，且与胡湘的主张无关联性。一审法院认为，根据双方的陈述和举证，本案中处理的租赁关系为曾应均与胡湘于2013年3月19日就涉案场地签订的《租赁合同》，双方建立租赁关系后，胡湘于2014年4月22日委托王平签署《解除房产租赁合同声明》，明确了由于胡湘拖欠租金超过3个月，已经无法履行合同义务，双方同意解除合同。由此表明，上述租赁合同是因胡湘违约拖欠租金达3个月以上导致解除，根据双方签订的《租赁合同》关于“乙方欠租金超过三个月，甲方有权解除本合同。”“如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退”的约定，胡湘要求退还押金204000元缺乏依据。另一方面，皇都酒店和曾应均均提出胡湘对于租赁押金的主张超过诉讼时效，胡湘认为其于2013年11月3日因被采取刑事强制措施而无法行使权利，直至2017年11月2日才刑满释放，由于委托王平处理解除合同事宜时，不知道王平没有处理押金问题，其刑满释放后才知道押金没有处理，故应认定其刑满释放后才起算其知道自己的权利被侵害的时间点。对此，胡湘委托王平处理与曾应均就涉案场地的租赁合同的全部事宜，王平作为胡湘的委托人其与曾应均签订的《解除房产租赁合同声明》即为胡湘的意思表示，其作为委托人主张不知悉未处理租赁押金的问题缺乏理据，胡湘关于其知悉其对退还押金权利的被侵害的时间刑满释放后起算的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。王平于2014年4月22日签订《解除房产租赁合同声明》，该声明中已明确解除双方的租赁关系，如果胡湘认为其有权向曾应均要求退还押金，自该日起即应知悉其权利被侵害的事实，虽然胡湘此时被采取刑事强制执行措施，但诉讼时效并不必然中止，胡湘已委托王平处理解除合同事宜，完全可将处理退还押金事宜一并委托处理，故胡湘对于租赁押金的权利自2016年4月23日起即超过了法定的诉讼时效。胡湘于2019年7月才第一次就租赁押金问题提起诉讼已超过了法定的诉讼时效，故一审法院对皇都酒店和曾应均关于胡湘的主张已超过诉讼时效的意见予以采纳，从该角度审查胡湘的诉讼请求亦无法得到支持。因胡湘主张退还押金的诉请缺乏依据，故胡湘要求支付退还押金的利息亦缺乏依据，一审法院不予支持。皇都酒店和黄胜学均非涉案租赁合同的相对方，胡湘向皇都酒店、黄胜学主张退还押金和利息亦缺乏依据，一审法院不予支持。关于胡湘主张涉案租赁合同无效的问题。根据现有证据表明，涉案场地为一审法院此前受理的（2010）云法从民四初字第57号案中讼争场地的一部分，（2010）云法从民四初字第57号案中当事人已提交《农村（墟镇）宅基地使用证》该证记载涉案场地所在建筑层数为8层，虽本案中发函未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，胡湘主张双方因涉案场地签订的租赁合同无效缺乏依据，一审法院不予采纳。关于胡湘主张其与曾应均签订的《解除房产租赁合同声明》实质并非解除，而是转让后解除的意见。胡湘主张的租赁押金基于其与曾应均就涉案场地签订的《租赁合同》，该租赁合同对胡湘和曾应均之间具有约束力，胡湘提交的《股权转让合同》转让内容为广州皇都水宴桑拿有限公司100%的股权，且合同相对方非曾应均，上述证据不足以体现与涉案租赁合同关系的关联性，曾应均非该股权转让合同的相对方，故胡湘关于《股权转让合同》可以证明《解除房产租赁合同声明》实质并非解除的意见不能成立，一审法院不予采纳。黄胜学经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年11月24日判决如下：驳回胡湘的全部诉讼请求。案件受理费2180元，由胡湘负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，胡湘向本院提交了以下证据：1.宅基地使用证存根调阅业务单，拟证实其在一审判后向广州市白云区不动产登记中心查询涉案宅基地证的存根，经查没有相关资料，登记中心未出具书面证明文件；2.谈话录音，拟证实胡湘曾向黄胜学要求退还204000元押金。经本院组织证据交换及质证，皇都公司的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性均不予确认，无相关部门印章，即使系调阅所用，也仅能证明取票的存根，无法实际进行调阅，且调查结果也没有证明文件；证据2的主体与皇都酒店无关，不予质证。曾应均的质证意见如下：同意皇都公司的质证意见，并认为证据1没有书面证明文件证实无法查询到结果，证据2已超过法定举证期限，且谈话主体与曾应均无关，不产生诉讼时效中断的效果。黄胜学、王平未发表质证意见。曾应均在二审中向本院提交了曾应均（甲方、出租方）与王平（乙方、承租方）于2014年4月22日签订的《租赁合同》，内容为：甲方将广州市白云区太和镇xx路xx号皇都商务酒店第五楼一层出租给乙方，出租房屋面积共1109.5平方米，租赁期限自2014年4月1日起至主合同到期日止，每月租金按整体租赁合同租金的八分之一支付为16500元，等等，其中有关乙方应向甲方支付的履行保证金数额被划掉，并加盖指模。经本院组织证据交换及质证，胡湘的质证意见如下：对上述《租赁合同》的真实性予以确认，合同签订日期为2014年4月22日，与王平出具解除合同声明及王平将2-4楼转让给皇都公司、曾应均关联人员的日期为同一天，可以证明胡湘委托王平卖掉2-4层用于还清欠款，5层留为自用，在卖掉2-4层，对5楼重新签订租赁合同，是对原租赁关系进行变更，因204000元的押金在变更合同后返还多少以及五层占多少比例的保证金是否未能达成一致意见，故履行保证金数额被划掉。皇都公司对上述《租赁合同》的真实性、合法性及关联性予以确认。黄胜学、王平未发表质证意见。二审中，皇都公司、黄胜学、王平均未提交新证据。经本院审查，胡湘提交的宅基地使用证存根调阅业务单无相关查询结果的证明文件，谈话录音的主体并非租赁合同的相对方曾应均，上述证据无法证实胡湘的主张，本院对其上述证据不予采纳。胡湘对曾应均提交的《租赁合同》的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，虽曾应均超出法定举证期限，但因该证据与本案基本事实有关，本院对该证据予以采纳。二审另查明：胡湘确认涉案场地与（2010）云法从民四初字第57号案件中的租赁物业系同一栋物业，且自2010年至今涉案场地没有被拆除重建过。胡湘向王平出具的《委托书》内容为：本人胡湘由于个人原因不能亲自处理广州市白云区太和镇大源村xx路xx号广州市皇都商务酒店有限公司2.3.4楼物业转让和出租的事项，特委托我儿子王平作为我的合法委托代理人，全权代表我办理所有事项。本人对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件均予以认可，并承担相应的法律责任。2013年3月19日，曾应均（乙方）与胡湘、黄胜学（甲方）签订的《广州皇都商务酒店有限公司股权转让合同》中约定：“6.广州皇都商务酒店有限公司现有一切物业归乙方所有（××银行、××、美容院、主楼××楼、餐厅、会议室、办公室、××楼××楼仓库），由乙方负责收租管理，租赁收入由乙方所有。8.现物业租赁合同押金包括：银行70200元，美容院9000元，茶庄16500元、餐厅12000元，主楼二楼至五楼204000元，共计押金311700元，在合同期满由乙方不计息退还给各租户。”胡湘主张：如租赁合同有效，涉案场地2-4楼的租赁关系已经解除，但5楼的租赁关系没有解除，5楼无需另行支付押金，5楼的押金数额需要双方协商确定，在双方无法协商一致的情况下，应当按层数比例退还。皇都公司主张：因胡湘违约达到合同解除条件，故2-5楼的租赁合同解除，押金不退，不清楚5楼为何继续出租给王平使用。曾应均主张：2-5楼的租赁合同关系已经解除，解除后由王平承租5楼与胡湘没有关系，两份租赁合同不能混为一谈，至于王平签订的租赁合同中履约保证金数额被划掉，具体何种情况不清楚，但胡湘拖欠租金超过3个月，其没有理由要求退还押金，原押金204000元并未转为王平与曾应均签订的租赁合同的押金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.胡湘与曾应均签订的租赁合同效力如何认定；2.胡湘是否有权要求皇都公司、曾应均、黄胜学共同返还押金204000元并支付利息损失。对此，本院分析如下：关于租赁合同的效力问题。根据一审法院查明事实，在（2010）云法从民四初字第57号案件中，当事人已提交了《农村（墟镇）宅基地使用证》，其中记载建筑物层数为8层，涉案场地与（2010）云法从民四初字第57号案件中的租赁物业系同一栋物业，且至今未拆除重建过，故在上述《农村（墟镇）宅基地使用证》未被依法撤销的情况下，本案应与（2010）云法从民四初字第57号的认定保持一致，认定涉案租赁场地已取得物权登记机关的登记。胡湘以涉案场地未经合法报建建设为由主张租赁合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。关于胡湘是否有权要求皇都公司、曾应均、黄胜学共同返还押金204000元并支付利息损失的问题。胡湘和曾应均均确认胡湘在2010年3月15日与皇都酒店签订的《租赁合同》中支付的租赁押金204000元转至了胡湘与曾应均于2013年3月19日就涉案场地签订的《租赁合同中》。因此，本案对胡湘与曾应均于2013年3月19日签订的《租赁合同》是否解除以及解除的后果进行审查。根据胡湘与曾应均签订的《租赁合同》约定，“如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退”“乙方欠租金超过三个月，甲方有权解除本合同”。实际履行过程中，胡湘委托其儿子王平全权代表其处理涉案物业2-4楼的转让和出租事项，而王平于2014年4月22日与曾应均签订《解除房产租赁合同声明》，明确约定承租方欠租超过3个月，无法履行合同义务，双方愿意解除第2-5楼共四层的房产租赁合同。虽然王平签署的《解除房产租赁合同声明》中解除2-5楼的租赁合同超出胡湘委托的2-4楼范围，但基于胡湘与王平的亲属关系，曾应均有理由相信解除2-5楼租赁合同系胡湘的意思表示，王平的行为应对胡湘产生法律约束力。同时，根据《解除房产租赁合同声明》的内容，当时胡湘已欠租超过3个月，达到合同约定解除条件，在此情况下，是否可以仅解除2-4楼的租赁关系及保留5楼继续承租，并非胡湘或王平单方可以决定，在《解除房产租赁合同声明》明确约定解除的范围包括第2-5楼共四层物业的情况下，胡湘主张5楼的租赁合同未解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于胡湘主张其一直使用5楼，对此曾应均在二审中提交了王平与曾应均签订的《租赁合同》，约定曾应均将5楼出租给王平，即双方之间已重新就5楼成立新的租赁合同关系，虽然该《租赁合同》系与《解除房产租赁合同声明》同日签订，但单凭该事实无法认定双方系对原租赁合同的变更，胡湘有关合同变更的主张亦与双方签订《解除房产租赁合同声明》的事实不符，故本院对胡湘有关租赁合同变更的主张不予采纳。至于胡湘与案外人之间有关广州皇都水宴桑拿有限公司100%股权的转让问题，与本案并非同一法律关系，且无证据证实与涉案租赁关系之间存在关联性，同时，该股权转让协议未约定涉案场地2-4层的转租问题，双方亦未签订转租协议，故胡湘主张《解除房产租赁合同声明》并非实际解除租赁合同，理由不能成立，本院不予采纳。虽然《解除房产租赁合同声明》未明确约定押金的退还问题，但《解除房产租赁合同声明》已明确约定承租方欠租超过3个月，无法履行合同义务，故一审法院认定租赁合同是因胡湘违约拖欠租金达3个月以上导致解除，并无不当，本院予以确认。根据双方签订的《租赁合同》约定，胡湘要求曾应均退还押金204000元并支付利息损失缺乏依据，本院不予支持。胡湘与皇都酒店、黄胜学之间并无租赁关系，其要求皇都酒店、黄胜学退还押金，缺乏依据。一审法院驳回胡湘的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，胡湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4417元，由胡湘负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年八月十日法官助理熊盈颖书记员叶小琳