江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2942号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙福顺，男，1973年9月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石琢，男，1977年2月8日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。上诉人孙福顺因与被上诉人石琢房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙福顺上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人应付被上诉人房屋租金141250元，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决上诉人多承担82500元租金不当。1、疫情属于不可抗力，江苏省倡议出租人免收2020年2月份房租，3月-4月房租减半收取。按照上述政策，被上诉人还应减免上诉人2个月的房租，即27500元。双方沟通时被上诉人同意减免1个月房租，在后来协商不成时，一审法院应按照国家减免政策判决，但一审法院仍按实计算租金不当。2、疫情和周边施工导致上诉人的客源减少，上诉人即使停业欠租也未表明不付房租而是主动与被上诉人联系意在退租或对外转租减少上诉人的经济压力，但被上诉人却恶意拖延。2021年1月1日，上诉人腾空交房，在搬运室内物品撤离时遭被上诉人报警阻止，导致上诉人无法撤场，该责任不在于上诉人，此后4个月租金损失55000元不应由上诉人承担。3、2021年5月20日一审庭审时，上诉人提出装修及不可移动物品抵租时，被上诉人不同意，要求上诉人拆除安装的固定物品，铲除房屋完整装修，净房交接。此后第三天，上诉人仅拆除中央空调及部分移动物品，其余装修未动，并及时通知法院，一审法院仍将租金计算至2021年5月30日显失公正。被上诉人石琢辩称，一审认定事实清楚，上诉人上诉请求无事实和法律依据，应当驳回。1、上诉人在疫情之前就已违约，上诉人以疫情为由进行抗辩不应得到支持。政府关于疫情期间减免租金的号召并非法律强制性规定，被上诉人作为自然人并非必然要对租金进行减免。2、一审与被上诉人沟通希望减免3-4个月租金，被上诉人经法院多次做工作后，同意以上诉人应支付的违约金进行抵充，实际在一审判决后，减免租金远不止2个月。3、涉案商铺周边施工属于商业活动中的正常市场风险，上诉人作为商业主体应对市场风险有充分认知，该理由不能作为抗辩被上诉人请求支付租金的理由。上诉人陈述其搬离物品遭到被上诉人阻止情况不属实。4、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现被上诉人不同意利用，应由上诉人自行承担相关后果，不应要求被上诉人承担。孙福顺向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2019年12月20日解除；2、判令石琢归还押金1万元，装修费用折抵租金10万元；3、判令准予孙福顺撤离经营动产；4、由石琢承担本案诉讼费用。石琢向一审法院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、孙福顺立即腾空房屋，并结清水、电、物业费用等；3、由孙福顺支付尚欠租金247500元并按474元/天支付至实际交付之日；4、由孙福顺支付违约金暂计36026.5元（以欠付租金为基数，从每期租金应付之日按4倍LPR利率计算至实际结清之日）；5、由孙福顺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月18日，孙福顺、石琢签订《东冠逸轩门面租赁合同》，合同约定石琢（甲方）将位于淮安市经济开发区门面租赁给孙福顺（乙方）…租赁期为5年，自2018年6月20日至2023年6月20日…租金采用年租金递增方式…承租人按每半年为周期按时支付给出租人租金…第一笔租金人民币82500元，在签订合同时支付；第二笔租金为人民币82500元，在2018年12月5日前支付；第三笔租金为人民币82500元，在2019年5月15日前支付；第四笔租金为人民币82500元，在2019年12月5日前支付；第五笔租金为人民币82500元，在2020年5月15日前支付…在合同有效期内遇到特殊性政策事情，出租人不负任何赔偿责任…此押金等合同执行结束后二天内无息返还给乙方…任何一方单方面取消、中断合同，应提前3个月通知对方…乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款5%的违约金。超过10日甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，石琢收取押金1万元，孙福顺对房屋进行装修、开展经营，并已支付三期各82500元房屋租金。孙福顺承租涉案房屋后，开设了新百纳美容美发店，在经营期间，有单位对商铺旁的空地进行施工。2020年3月5日，孙福顺通过微信向石琢发送“无线淮安”发布的通告“最新通告！淮安市商场超市、餐饮经营单位请注意！”，内容主要是关于为统筹做好疫情防控与经济发展工作，保障人民群众身体健康和公共卫生安全，就进一步加强疫情防控确保商场超市、餐饮经营单位经营安全相关工作。2020年5月10日，孙福顺通过微信向石琢发送视频及信息“每天现这条路上空无一人，小区大门紧闭…一个人都不到这边来，哪天是个头”、“能申请把小区这边大门放开啊”。石琢对此未予回应。2020年9月9日，石琢通过微信向孙福顺发送信息“孙总：请问你的房租费什么时候交啊？马上快一年了！”孙福顺回复“但那边营业以来一直都在亏损状态，我们一直在坚持…但没有想到后面发生的疫情改变了一切…所以上次和石总说过一次。让你在网上挂对外招租。如外面有人要承租。我们就把东西撤走，随时交房给你，就认亏…东侧大楼一直在施工阶段。噪音，灰尘不断…造成这一排商户相继停业破产倒闭。目前从去年就空置的门面一直无人来承租…”并配图多张。石琢回复“按你这么说，房租费就不交了！”、“请你给个回话！你这么大老板为人做事不至于做没有诚心的事吧”、“如果一个人仅考虑自己的得与失这样可能会行不通吧！”2021年1月15日，石琢报警称租客孙福顺不付租金，处警民警告知到法院起诉解决。2021年5月20日开庭后，孙福顺的委托诉讼代理人章振忠告知法院其已经腾空涉案商铺，石琢予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点是《东冠逸轩门面租赁合同》的解除时间、违约方及应否承担违约责任。一、关于《东冠逸轩门面租赁合同》的解除时间。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，孙福顺以多次告知且因不可抗力未缴租金为由，主张自第三期租金截止日（2019年12月20日）已经解除案涉租赁合同，但截止该日，新冠疫情尚未发生，其向石琢发送的经营信息及图片均在2020年5月、9月，并且其所发送的文字信息仅提及挂网上进行转租，未明确要求解除合同，同时其作为未按时交纳租金的违约方，无权单方解除租赁合同，又迟至法庭辩论终结后才腾空房屋，故对孙福顺要求确认合同解除时间的诉讼请求法院不予支持。相反，租赁合同约定超过10日甲方有权采取措施，收回房屋，孙福顺未能按时缴纳租金，符合租赁合同约定的解除条件，在诉讼过程中双方又都明确表示不再履行案涉租赁合同，故对石琢要求解除门面租赁合同的反诉请求法院予以支持。二、关于《东冠逸轩门面租赁合同》解除的违约方及应否承担违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙福顺庭后已腾空涉案门面，对孙福顺主张的关于装修抵扣租金、搬离经营性动产诉讼请求、石琢主张的关于腾空房屋诉讼请求，法院均不予支持。对于石琢主张的关于租金及违约金的诉讼请求，虽然案涉租赁合同约定2019年12月5日、2020年5月15日、2020年12月5日前应分别支付半年租金82500元，逾期支付租金的，每天支付所欠款5%的违约金，孙福顺未按时交纳租金的行为已明显违反了租赁合同的约定，但承租期间，新冠疫情发生，对其经营产生了重大影响，为平衡双方的利益，结合孙福顺的搬离时间、违约金标准，酌情确定由孙福顺再行支付租金233750元，免除其应承担的违约金部分。鉴于石琢同意处理押金1万元，可一并予以扣除。综上所述，石琢主张解除案涉租赁合同，法院予以支持，主张由孙福顺支付租金及违约金，应由其承担223750元，对孙福顺及石琢主张的其他诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除石琢与孙福顺于2018年4月18日签订的《东冠逸轩门面租赁合同》；二、孙福顺于判决生效之日起三十日内支付石琢223750元；三、驳回孙福顺及石琢的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由孙福顺负担；反诉案件受理费5552元，减半收取计2776元，由石琢负担576元，由孙福顺负担2200元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提被上诉人应当减免上诉人2个月租金的上诉理由。租赁合同是出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为，故支付租金是承租人应当履行的主要合同义务。根据当事人双方租赁合同第三条约定涉案房屋租金为，2018年6月20日至2019年6月20日、2019年6月20日至2020年6月20日、2020年6月20日至2021年6月20日分别为165000元。根据第四条付款方式及时间约定，上诉人应在2019年12月5日前、2020年5月15日前、2020年12月5日前分别向被上诉人支付第四笔、第五笔、第六笔租金各82500元。双方当事人此前虽进行微信沟通，但并未就合同解除达成一致意见，一审法院判决解除合同时间节点并无不当，故上诉人应当向被上诉人支付涉案房屋自2018年6月20日至2021年5月20日的租金共计481250元，扣除上诉人已支付的三期租金247500元，上诉人还应向被上诉人支付租金233750元。上诉人未按照上述合同约定的时间节点支付租金，其已构成违约，按照租赁合同第九条违约条款规定，乙方逾期支付租金，每天向甲方支付所欠款5%的违约金。超过10日甲方有权采取措施，收回房屋。一审中被上诉人石琢反诉请求上诉人孙福顺支付违约金36026.5元，本院认为，案涉纠纷系因上诉人孙福顺逾期支付租金的违约行为引起，故上诉人孙福顺应向被上诉人石琢支付违约金，而一审法院酌情考虑疫情对上诉人经营造成的影响，免除上诉人孙福顺应承担的违约金部分，已经平衡双方利益，故上诉人要求再减免2个月租金，依据不足，本院不予支持。关于上诉人所提其不应当支付2021年1月15日之后租金的上诉理由。上诉人作为违约方不享有单方解除权，2021年1月15日上诉人搬离物品时遭被上诉人报警，此时双方仍未解除合同，在法院判决解除合同前，案涉合同仍为有效合同，对双方均有约束力，故上诉人仍应支付租金至法院判决解除合同时点，即2021年5月20日。关于装饰装修物的处理，对合同解除前的装饰装修物，在合同解除时，由导致合同解除的违约方承担剩余租期内装饰装修物的残值损失。因上诉人违约导致合同解除，其无权请求被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。2021年5月20日一审开庭后，上诉人已告知法院其已腾空涉案商铺，上诉人提出以装修及物品抵扣租金时被上诉人亦不同意，故一审对上诉人主张的关于装修抵扣租金请求不予支持并无不当。综上，上诉人孙福顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3125元，由上诉人孙福顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年八月九日法官助理 毛学梅书 记 员 鲍婷婷