新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新2201执异39号 异议人（利害关系人）：哈密恒大嘉业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区阿牙路南侧御景康城26栋。法定代表人：周剑峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭艳，女，1988年7月16日出生，汉族，系哈密恒大嘉业房地产开发有限公司职工，住重庆市江津区。申请执行人：朱正龙，男，1975年11月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被执行人：艾合买提·托合逊，男，1971年10月7日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。被执行人：古力吉娜提·依明，女，1975年10月23日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。在本院执行申请执行人朱正龙与被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明民间借贷纠纷一案［执行案号：（2021）新2201执恢132号］过程中，哈密恒大嘉业房地产开发有限公司向本院提出书面异议，请求将该案中拍卖被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明所有的位于不动产房屋御景康城小区6号楼2单元101室的款项优先支付给异议人。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（利害关系人）哈密恒大嘉业房地产开发有限公司称，请求贵院将执行案号（2021）新2201执恢132号中已拍卖被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明所有的不动产房屋御景康城小区6号楼2单元101室款项优先支付给异议申请人。事实与理由：异议人哈密恒大嘉业房地产开发有限公司认为贵院在执行拍卖被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明的不动产御景康城小区6号楼2单元101室房屋后，应将被拍卖房屋御景康城小区6号楼2单元101室房屋所涉及的所有欠款全部结清，即应将艾合买提·托合逊自2016年起不按期偿还银行按揭贷款，导致中国建设银行哈密市分行扣除案外异议申请人贷款保证金106,788元用于冲抵该房屋贷款欠款的款项从拍卖款中支付给案外异议申请人。具体理由如下，被执行人艾合买提·托合逊（身份证号码：XXX）于2012年8月31日购买案外异议申请人开发建设的御景康城小区6号楼2单元101室，该房屋建筑面积211.39平方米，房屋总价632,881元。艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明以银行按揭贷款方式购此房屋，贷款金额为410,000元。该房屋在中国建设银行哈密市分行（以下简称“建行”）办理了银行按揭贷款手续，艾合买提·托合逊于2012年12月25日开始偿还建行按揭贷款。因销售房屋时该房屋为期房，案外异议申请人于2012年10月7日于中国建设银行哈密市分行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，协议中对贷款担保及缴纳保证金约定如下：第四条第4项：“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一被执行人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减；第四条第5项：“甲方同意在其保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。”；第十一条第1项：“甲方需缴纳住房贷款金额5%的保证金，在办理完毕正式抵押手续后退还。”（以上内容详见协议书）；案外异议申请人按照协议约定内容向建行缴纳了6号楼2单元101室房屋贷款保证金410000×5%=20,500元。被执行人艾合买提·托合逊自2016年6月起，就未能正常按期还款，建行根据按揭贷款合作协议内容，自2016年9月28日起，多次扣除案外异议申请人在建行的贷款保证金（建行扣款时间以艾合买提·托合逊累计三个月不还银行贷款则扣案外异议申请人贷款保证金）。扣款明细如下（详见银行扣款回执）：①2016年9月28日扣款8600元；②2016年12月29日扣款5700元；③2017年3月29日扣款8558元；④2019年9月14日扣款23200元；⑤2019年9月26日扣款8350元；⑥2020年4月14日扣款202800元；⑦2021年3月26日扣款32100元；建行以上其次累计扣案外异议申请人贷款保证金106,788元。建行将扣除案外异议申请人的额贷款保证金106,788元用于冲抵6号楼2单元101室被执行人艾合买提·托合逊的贷款欠款本金、利息及罚息，根据建行提供的个人贷款对账单显示，冲抵完成后，艾合买提·托合逊截止至2021年6月11日，仅欠建行贷款本息及罚息共计299,013.49元。如被执行人正常如期偿还银行贷款，截止至2021年6月11日，实际应偿还建行贷款本息为405,801.49元。案外异议申请人因艾合买提·托合逊不按期偿还银行贷款导致建行扣取案外异议申请人贷款保证金，于2019年在哈密市伊州区人民法院对艾合买提·托合逊及其妻古力吉娜提·依明返还因不按期还银行按揭贷款致建行扣案外异议申请人贷款保证金的房款23,200元，在法院的主持调解下，艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明承诺于三个月内还案外异议申请人欠款（内容详见（2019）新2201民初5822号调解书），但实际截止至今，艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明仍未还案外异议申请人欠款，且该欠款一直随建行扣款金额增加而增加。2021年6月11日，被执行人艾合买提·托合逊与案外异议申请人及中国建设银行哈密市分行签订了《关于御景康城小区6号楼2单元101室房屋拍卖后支付欠款的协议》的三方协议，协议内容约定被执行人认可该房屋欠案外异议申请人贷款保证金106,788元的事实，且同意该房屋拍卖所得款项用于支付完建行剩余贷款欠款本息及罚息后，支付案外异议申请人被建行扣除的贷款保证金106,788元。根据以上事实表明，建行扣取案外异议申请人的贷款保证金106,788元实际是案外异议申请人被迫帮艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明偿还了部分银行贷款本息及罚息，且该金额已完全超过案外异议申请人为该房屋实际缴纳的贷款保证金20,500元。但根据国家相关法律，应履行偿还银行按揭贷款义务的是被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明。现由于该房屋已拍卖，该房屋所欠的银行按揭贷款也已优先结清。故案外异议申请人认为建行扣取案外异议申请人的贷款保证金106,788元应被认定为等同于银行按揭贷款还款性质，应有优先支付权，特申请有限支付给案外异议申请人。综上，案外异议申请人对贵院将上述抵押房屋进行拍卖的行为依据《民事诉讼法》第二百二十条规定提出异议，请贵院在保障异议申请人权益的基础上，依法执行。申请执行人朱正龙辩称，答辩人朱正龙向法院申请强制执行（2018）新2201民初3647民事判决确定的款项执行一案，执行案号为（2021）新2201执恢132号，在该案执行过程中将被申请人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明二人所有的不动产房屋御景康城小区6号楼2单元101室进行拍卖，以清偿其二人所欠答辩人朱正龙生效判决书确定的债务195,000元及利息、案件受理费，迟延履行金等共计250,000元左右。法院在执行过程中，哈密恒大嘉业房地产开发有限公司提出执行异议，要求优先在拍卖款中优先给付其106,788元。对此，答辩人朱正龙认为，哈密恒大嘉业房地产开发有限公司提出的优先支付要求不符合法律规定。2018年，艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明二人与答辩人朱正龙因民间借贷纠纷，答辩人向伊州区人民法院起诉，伊州区人民法院经开庭审理后作出（2018）新2201民初3647号民事判决书，判决书确定了艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明二人按判决书的日期偿还答辩人朱正龙的出借款及利息，迟延履行金等（详见判决书）。该判决生效后，被申请人二人没有履行生效判决确定的给付义务，随后，答辩人朱正龙向伊州区人民法院申请强制执行，执行程序中因客观原因终止了判决的执行，后来又恢复了执行，答辩人朱正龙向法院提供了被执行人财产的情况，提出要求对被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明二人所有的不动产房屋御景康城小区6号楼2单元101室进行拍卖，以拍卖所得履行生效判决确定的债务。因此，答辩人朱正龙申请法院执行的该项判决书确定的债务具有法律上的执行效力，即对艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明财产的优先执行效力，对二人房屋拍卖款项优先执行的效力。哈密恒大嘉业房地产开发有限公司提出的优先支付提出的对拍卖款项优先支付106,788元，该款项总额的发生及确认，没有经过司法审判确认，没有强制执行的效力，即没有执行效力，因此，哈密恒大嘉业房地产开发有限公司提出在答辩人申请的强制执行过程中，对房屋拍卖款有限支付款项的请求不符合法律规定，也没有法律依据。因此，拍卖款项不能依法先行支付哈密恒大嘉业房地产开发有限公司106,788元。另外，房屋拍卖款执行过程中，被执行人艾合买提·托合逊与哈密恒大嘉业房地产开发有限公司，中国建设银行哈密市分行于2021年6月11日签订了关于御景康城小区6号楼2单元101室房屋拍卖后支付欠款的协议。答辩人认为该协议仍然不具法律上的执行力，该协议没有经过司法程序审判确认，没有执行力，不能以此对房屋拍卖款的处理。因此，该三方协议不能抗辩答辩人朱正龙向法院申请执行的判决确认的债权债务，房屋拍卖款只能在偿还答辩人朱正龙的全部欠款后，有余款的再按三方协议执行。人民法院执行案件，应当依法按照请求的顺序来执行，按照生效法律文书确认的债权债务执行，不能受案外当事人签订的私下三方协议的影响。毕竟答辩人于2018年已向伊州区人民法院提出强制执行申请，并有强制执行效力的判决书，况且也依法进入了强制执行程序。答辩人朱正龙在申请强制执行的程序中，虽然哈密恒大嘉业房地产开发有限公司提出了要求及中国建设银行哈密市分行提出了要求，但都不具有人民法院确认的具有执行效力的法律文书。即便他们之间存在一定的债务债权，也要另案通过司法审判确认后才能进行合法的执行程序，在本次答辩人在执行程序中，房产公司及建设银行不能对房屋拍卖款提出任何要求。综上所述，哈密恒大嘉业房地产开发有限公司提出的要求及中国建设银行哈密市分行提出的要求，不能在此次房屋拍卖款中，优先支付，更不能对房屋的拍卖款中进行偿还没有司法确认的债权债务。其中的三方协议，不能约束人民法院进行强制执行，即不能影响（2021）新2201执恢132号执行案的执行。答辩人朱正龙依法向伊州区人民法院申请艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明房屋拍卖款优先偿还二人所欠款项的要求，具备具有执行力的人民法院判决书，应当依法在房屋拍卖款中全部优先给付支付。本院查明，2018年11月13日，本院就朱正龙与艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明民间借贷纠纷一案，作出（2018）新2201民初3647民事判决，判决如下：“一、被告艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明于本判决生效二十日内偿付原告朱正龙借款共计195,000元；二、被告艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明支付原告朱正龙借款85,000元的利息，利息自2018年3月26日起至实际付款之日止按年利率6%计算。”2019年3月14日，朱正龙以艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明未按上述判决履行义务为由向本院申请强制执行，本院以（2019）新2201执1449号立案并执行，于2019年9月11日以终结本次执行程序结案。2021年1月21日，本院向哈密市伊州区房产管理局发出（2019）新2201执1449号协助执行通知书，请哈密市伊州区房产管理局协助查封、冻结被执行人艾合买提·托合逊（身份证号：XXX）、古力吉娜提·依明（身份证号：XXX）名下的位于哈密市伊州区御景康城小区6号楼2单元101室房屋的手续。查封、冻结期限为三年（冻结期限内被执行人不得私自处分上述房屋）。查封、冻结期限为2021年1月21日至2024年1月20日。后申请执行人朱正龙申请恢复执行，案号为（2021）新2201执恢132号，在该案执行过程中，申请执行人朱正龙与被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明于2021年1月12日在本院主持下就涉案房屋登记在被执行人艾合买提·托合逊名下位于哈密市伊州区西河区阿牙路南侧御景康城小区6号楼2单元101室不动产（房屋所有权证号：xxxxx）进行网络拍卖处理进行确定财产参考价议价，三人选定新疆中鼎元品拍辅科技有限公司为该案件司法拍卖辅助机构，选择在淘宝司法拍卖网拍卖涉案房屋，最后对涉案房屋的议价是700,000元。本院于2021年3月11日委托新疆中鼎元品拍辅科技有限公司对登记在被执行人艾合买提·托合逊名下位于哈密市伊州区西河区阿牙路南侧御景康城小区6号楼2单元101室不动产进行网拍处置。新疆中鼎元品拍辅科技有限公司接受委托后，依照本院合议结果在当事人议价700,000元的基础上下调20%即56,000元作为一拍起拍价，于2021年3月24日在淘宝司法拍卖网上发布拍卖公告，公开征询竞买人。涉案房屋于2021年4月25日16：00：00在淘宝司法拍卖网上因无人参与竞买，该标的物流拍。2021年5月13日16时第二次网拍开始，竞买人曹嘉渊通过竞买号R2574于2021∕05∕1416：51：21在本院于阿里拍卖平台开展的“哈密市西河区阿牙路南侧御景康城小区6号楼2单元101室不动产”项目公开竞价中，以最高应价555,000元的价格竞买成功。2021年6月4日，本院向哈密市伊州区房产管理局发出（2019）新2201执1449-3号协助执行通知书，请该局协助解除被执行人艾合买提·托合逊（身份证号：XXX）、古力吉娜提·依明（身份证号：XXX）名下的位于哈密市伊州区御景康城小区6号楼2单元101室房屋的冻结手续。2021年6月7日，本院向哈密市伊州区不动产权局发出（2021）新2201执恢132号协助执行通知书，请哈密市伊州区不动产权局协助办理被执行人艾合买提·托合逊（身份证号：XXX）、古力吉娜提·依明（身份证号：XXX）名下的位于哈密市伊州区御景康城小区6号楼2单元101室房屋过户到房屋买受人曹某某（身份证号：XXX）名下。另查明，2019年11月21日，本院就哈密恒大嘉业房地产开发有限公司与艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明追偿权纠纷一案，作出（2019）新2201民初5822号民事调解书，该民事调解书载明：“…本案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明赔偿原告哈密恒大嘉业房地产开发有限公司垫付的房款23,200元，于2019年12月30日之前付清；二、如果未按指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。…”还查明，涉案房屋位于哈密市伊州区西河区阿牙路南侧御景康城小区6号楼2单元101室不动产于2021年5月14日拍卖后。在2021年6月11日，艾合买提·托合逊作为甲方、哈密恒大嘉业房地产开发有限公司作为乙方、中国建设银行股份有限公司哈密市分行作为丙方，三方签订《关于御景康城小区6号楼2单元101室房屋拍卖后支付欠款的协议》，协议内容如下：“甲方于2012年购乙方开发建设的御景康城小区6#楼2单元101室，建筑面积211.39平方米，房屋总价为632,881元。甲方采用按揭贷款方式在中国建设银行哈密分行办理银行按揭贷款，贷款本金为410,000元。现因乙方起诉甲方欠款未还，由法院将甲方名下不动产御景康城小区6#楼2单元101室进行拍卖，拍卖后所得价款应支付欠款如下：一、甲方同意涉案房屋拍卖所得款项优先支付尚未清偿的丙方贷款本金、逾期利息、罚息等费用（截止至2021年6月9日欠款本息为299,013.49元）。案款支付时间以法院执行局支付时间为准，实际支付金额按照甲方与丙方签订的贷款合同中约定的条款及丙方对账单最终计算的数额为准。二、2016年，由于甲方未能正常按期偿还丙方银行按揭贷款，丙方按照合同约定从乙方公司名下贷款保证金账户扣款106,788元，甲、乙双方对扣款金额106,788元均无异议。甲方同意从涉案房屋拍卖款项中支付完丙方欠款后，给乙方支付所扣款项。三、涉案房屋拍卖所得款项支付完上述第1、2项款项后的结余部分归甲方所有。如涉案房屋拍卖所得款项不足以清偿本协议第1、2项的，甲方仍应按照贷款合同的约定向丙方清查个剩余债务；四、本协议壹式肆份，甲方执壹份，乙方执贰份，丙方执壹份。”本院认为，根据（2018）新2201民初3647民事判决书和（2019）新2201民初5822号民事调解书判断，朱正龙对艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明享有的债权，哈密恒大嘉业房地产开发有限公司对艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明享有的债权，均为没有担保物权的普通债权，就两人债权本身来讲，没有优先受偿和劣后受偿的法定顺序区分。朱正龙申请执行（2018）新2201民初3647民事判决书，本院予以立案执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，涉案房屋登记在被执行人艾合买提·托合逊名下位于哈密市伊州区西河区阿牙路南侧御景康城小区6号楼2单元101室不动产（房屋所有权证号：xxxx），已办理了产权登记，房屋所有权人为被执行人，故本院有权对该房屋进行查封、拍卖。在执行过程中，本院依法对涉案房屋于2021年1月21日冻结房屋的手续。申请执行人朱正龙与被执行人艾合买提·托合逊、古力吉娜提·依明于2021年1月12日在本院主持下，就涉案房屋进行网络拍卖处理进行确定财产参考价议价，三人选定新疆中鼎元品拍辅科技有限公司为该案件司法拍卖辅助机构，选择在淘宝司法拍卖网拍卖涉案房屋，最后对涉案房屋的议价是700,000元。后来涉案房屋于2021年5月14日以最高应价555,000元拍卖成交。本院依法拍卖、处置被执行人的财产，该项执行行为符合法律规定，无证据证明该项执行行为损害异议人的权益。现异议人以其与被执行人艾合买提·托合逊于2021年6月11日签订的《关于御景康城小区6号楼2单元101室房屋拍卖后支付欠款的协议》为由，主张将执行案号（2021）新2201执恢132号中已拍卖涉案房屋款项优先支付异议人，没有事实及法律依据，本院不予支持。异议人与被执行人艾合买提·托合逊于2021年6月11日签订的《关于御景康城小区6号楼2单元101室房屋拍卖后支付欠款的协议》是执行人艾合买提·托合逊在法院已经拍卖涉案房屋后，就异议人起诉被执行人艾合买提·托合逊欠款未还时达成的协议。至于异议人与被执行人艾合买提·托合逊之间的其他实体权利如何处理，并非本案的审查范围，当事人可以另循法律途径解决。综上，异议人提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人哈密恒大嘉业房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院申请复议。审  判  长   覃      勇审  判  员   陈   薇   薇人民 陪 审员   李   文   勇二 〇 二 一 年 八 月 五 日书  记  员   娜菲沙·阿合买提