广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13650号上诉人（原审被告）：王凤清，男，1981年2月15日出生，汉族，身份证登记住址福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：卢如建，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：区芷欣，广东明盛律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：冯汉锐，男，1970年3月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所律师。上诉人王凤清因与被上诉人冯汉锐房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王凤清上诉请求：l.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回冯汉锐诉讼请求；2.改判一审判决第三项为：王凤清向冯汉锐支付2020年2月1日至4月30日租金20000元(免2月租金、3月和4月租金减半收取)，从2020年5月1日起按合同约定标准支付租金，2020年6月租金减半收取；3.改判一审判决第四项为：冯汉锐退还保证金60000元给王凤清；4.本案诉讼费由冯汉锐承担。事实和理由：一、一审判决解除《租赁合同》不当，合同应当继续履行。（一）王凤清承租商铺用于珠宝首饰销售，为此花费60多万元进行店铺装修。受新冠疫情影响，2020年全年12个月收入比2019年大幅减少，而员工工资、社保等支出并未减少，导致王凤清至今仍亏损。解除合同将造成王凤清的装修成本无法弥补。（二）一审法院确认2020年6月10日为合同解除日没有法律依据。合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除，由具有解除权的一方当事人行使。一审法院在不支持冯汉锐于2020年4月9日解除合同诉请的情况下，应当认定《租赁合同》继续履行，而不宜另行确定解除时间。王凤清并非恶意拖欠租金，因双方对2020年2月-4月租金未达成调整方案，其后又因冯汉锐提起诉讼，双方纠纷需待人民法院作出界定。人民法院可以就争议的租金问题作出判决，双方继续履行租赁合同，非必须以解除合同方式解决纠纷。二、一审法院对2020年2月、3月、4月租金的调整没有充分考虑疫情对经营的严重影响，调整幅度不合理。（一）调整租金具有客观因素。新冠疫情对全人类而言是不可预知、不能避免、难以克服的客观情况，属于不可抗力，其严重程度、危害广度在人类历史上也是少见的。2020年2月至5月是正值新冠××疫情肆虐最严重的时候，包括涉讼商铺在内的大量商铺全部处于关门状态，员工也无法正常到岗，店面销售处于停滞状态。（二）政府管控措施给经营带来严重影响。广州市人民政府自1月26日起至5月16日期间连续发布9次通告，通告内容显示政府已经采取了前所未有的管控措施，直至5月16日才全面开放商场等公众场所，可见疫情之重。政府的管控措施己在事实上导致王凤清没有经营收入或收入锐减，严重影响合同正常履行。（三）王凤清己按法律规定履行了通知减免租金的义务。王凤清己于2020年2月11日向冯汉锐发出书面申请，恳请在特殊情况下变更租金金额和支付方式，申请免除2月租金，3月、4月租金减半。（四）配合国家对抗疫情、执行管控措施，暂停商铺营业既是王凤清作为租户的义务，也是冯汉锐作为业主的责任，在此情况下双方均理应本着公平合理原则对租金金额进行调整。（五）2020年2月7日广州市人民政府发布的《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》提出了从多方面减免税费的措施，说明了从国家层面已经确认此次疫情对商家确实造成了严重的影响，不得不通过政府手段加以救助。该通知第八条规定了降低房租成本，提出减免2月、3月租金的举措。虽然本案冯汉锐不属于该通知规范的对象，但是疫情影响了所有的商家是事实，与广大租户一样，王凤清经营损失不可避免。参考该通知第八条，王凤清提出的租金调整方案具有一定的合理性。一审判决虽然一定程度上下调了租金金额，但考虑疫情、政府措施的影响不够充分，未能体现疫情对经营造成的不利后果，调整幅度尚不合理。反观王凤清主张的调整方案，既符合实际情况又兼顾了冯汉锐的利益，应予以支持。三、若一审法院确认解除《租赁合同》，则应将保证金60000元退还给王凤清或抵扣租金。一审法院确认2020年6月10日为合同解除日并非基于冯汉锐行使解除权，而是基于不可抗力。由于该解除事由不可归结于王凤清，其不应承担过错责任，保证金理应全数退还或抵扣租金。综上所述，请求二审法院予以改判。被上诉人冯汉锐二审辩称，不同意王凤清的全部上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王凤清自2020年以疫情影响经营为由，至今拒缴任何租金及使用费，已经造成冯汉锐巨大的经济负担，一审法院根据本案合同履行过程中特别是在2020年2月份之后的情况考虑到2020年疫情对王凤清经营的影响，酌情扣减了部分租金并将租赁合同保证金中的20000元用作冲抵租金，实际上是对双方权利进行了合理调。王凤清在明知自己存在需要支付租金和使用费对价的情况下，连续一年多时间不向冯汉锐支付对价，严重违背诚信原则。王凤清提及的2021年5月份新一轮的广州疫情要求冯汉锐扣减租金，冯汉锐不同意2021年6月份租金减半收取。在新一轮疫情发生过程中，涉讼商铺所属区域并不属于中、高风险区域，王凤清使用涉讼商铺经营珠宝生意，王凤清并未提交证据证明其营业损失受到影响，也无任何法律规定私有房屋应予减免租金，特别是作为承租人的王凤清连续拒缴一年多租金的情况下，其要求减免租金显然没有道理。从王凤清所陈述的上诉请求可知王凤清明知其有支付租金的义务，但至今分文未付，二审法院不应支持其上诉请求。冯汉锐于2020年4月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认冯汉锐与王凤清于2019年5月1日签订的《租赁合同》已于2020年4月9日解除；2.王凤清立即将位于广州市番禺区xx路x号之二的商铺清空、恢复原状（包括恢复间墙、独立水电表等）并完好交还给冯汉锐，如王凤清拒不同意清空或恢复原状的，王凤清按评估价格向冯汉锐支付清空该铺位并恢复原状的费用；3.王凤清向冯汉锐支付上述商铺自2020年2月1日至王凤清实际交还商铺之日止的租金（或占用费，要求按每月20000元的标准计付，暂计算至2020年4月份止为60000元）及电费（按实际发生数额计，暂计至2020年3月31日为4842.37元）；4.王凤清向冯汉锐支付的保证金（押金）60000元归冯汉锐所有，无须退还；5.王凤清立即向冯汉锐交付上述商铺在《租赁合同》解除日前已交纳租赁税费的发票；6.王凤清承担本案案件受理费等诉讼费用。审理过程中，冯汉锐变更其第2、3项诉讼请求为：2.王凤清立即将位于广州市番禺区XX路X号之二的商铺清空、恢复原状（包括恢复间墙、独立水电表等）并完好交还给冯汉锐；3.王凤清向冯汉锐支付上述商铺自2020年2月1日至王凤清实际交还商铺之日止的租金（或占用费，要求按每月20000元的标准计付，暂计算至2020年4月份止为60000元）。一审法院认定事实如下：一、位于广州市番禺区市xx路x号之二铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人为冯汉锐、冯汉强，占有房屋份额为共同共有，房屋建筑面积67.3平方米。二、2019年5月1日，冯汉锐（出租方、甲方）与王凤清（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方作商业用途使用，合同期限为三年，自2019年5月1日至2022年4月30日，租金为20000元/月；合同签订时乙方向甲方交纳60000元保证金及首月租金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，经验收确保屋内一切物品无损坏，乙方缴清租赁期内所产生的一切费用后将保证金无息全额退回乙方，此后合同期内每月第1日为乙方交租期，如乙方逾期3天不交租金，甲方有权终止合同并要求乙方立即搬出，保证金不退回作为违约补偿；合同期内物业所发生的费用由乙方负责，如水、电、管理费、排污费、电话费、租赁税费及因经营所产生的工商税费；租赁期内，甲乙双方必须严格履行合同，如违约方造成对方经济损失时，对方有权要求违约方赔偿，如乙方单方终止合同或违反本合同的有关规定时，甲方有权令乙方限期搬出，保证金不退回作为赔偿，另赔偿甲方50000元的违约金；乙方必须在每季度首月内将上季度已缴纳的出租税金发票交给甲方；等等。三、2019年5月28日，冯汉锐向王凤清出具《收据》，确认收到王凤清支付的押金60000元。四、2020年2月12日，王凤清委派工作人员黄丽通过微信方式向冯汉锐、冯汉强递交《免租申请书》，称：由于受疫情影响，整体市场经济十分萧条，涉讼商铺于1月25日响应国家号召关闭停业，营收状态跌至冰点，本店在无收益的情况下还需支付大额的员工薪酬、缴纳医保、社保等费用，望携手本店度过暂时的难关，特提出申请，2020年2月份租金减免，3月份、4月份租金减半。冯汉锐于2月13日回复黄丽同意减2月租金三分之一。五、2020年3月21日，广东敏锐律师事务所受冯汉锐委托向王凤清寄发《律师函》，称王凤清已实际拖欠涉讼商铺2个月租金，如王凤清可在2020年3月25日前付清2020年2月的租金13333.33元及2020年3月的租金20000元，冯汉锐同意不追究王凤清逾期交租的违约责任，但如逾期不付或不足额支付的，冯汉锐将按原合同约定的租金标准向王凤清追收2020年2月及3月的租金，并追究违约责任。经查，邮件于2020年3月23日妥投。六、2020年4月8日，广东敏锐律师事务所受冯汉锐委托再次向王凤清寄发《律师函》，主张因王凤清未向其支付涉讼商铺2020年2月及3月的租金，且继续拖欠2020年4月的租金，特函告王凤清双方于2019年5月1日签订的《租赁合同》于王凤清收悉本函之日起解除，已付保证金（押金）不予退还作为违约补偿，王凤清应交还租赁物并付清租金及占用费等。经查，该邮件于2020年4月9日妥投。七、2020年4月30日，冯汉锐提起本案诉讼。一审过程中，冯汉锐与王凤清均确认王凤清已缴清涉讼商铺2020年1月31日前的租金及2020年7月31日前的电费。王凤清称其承租涉讼商铺及相邻两间物业后打通用于珠宝首饰销售，并以其中一间商铺的地址注册广州市绿翠珠宝首饰有限公司；在新冠××疫情发生后，受政府管控措施的影响，涉讼商铺的经营收入锐减，其遂于2020年2月初向冯汉锐申请减免租金，然冯汉锐仅同意减免2月份租金的三分之一，双方未就租金减免事宜达成一致意见，且于2月至4月期间持续进行沟通仍无法协商一致，其主观上并没有拖欠租金的恶意，后因冯汉锐向其发函要求解除合同，并提起本案诉讼，故其未再支付租金。对此，王凤清向一审法院提交了广州市绿翠珠宝首饰有限公司2020年2月至4月增值税纳税申报表、税收完税证明及广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部发布的《通告》等证据予以证明。而冯汉锐则认为，其已同意减免涉讼商铺2月份租金的三分之一，但王凤清未给予其明确答复，也未向其支付任何租金，实际上，王凤清在涉讼商铺经营的珠宝公司除2020年2月营业收益较少外，自3月份已经开始正常经营，收益也逐月上升，即使双方未能就2020年2月至4月期间的租金减免事宜达成一致意见，但王凤清以疫情影响为由，在持续占有使用涉讼商铺的情况下拒付4月至7月的租金及占用费无事实依据，现其已于2020年4月8日向王凤清寄发《律师函》要求解除合同，故涉讼《租赁合同》应于王凤清签收之日2020年4月9日解除。关于涉讼商铺租赁税费发票的问题。冯汉锐称涉讼《租赁合同》已办理备案手续，但其不清楚王凤清是否支付了租赁税费，也从未向其交付租赁税费发票。而王凤清在庭后向一审法院提交《情况说明》，称双方并未办理涉讼《租赁合同》的备案手续，不存在缴纳租赁税费的问题。另冯汉锐表示因王凤清已将涉讼商铺与相邻两商铺打通，故明确其诉讼请求2中的“恢复原状”是指间墙扇灰，将涉讼商铺与相邻的两商铺间隔开来，并安装独立的水电表。王凤清表示，若《租赁合同》解除，其同意配合将涉讼商铺恢复原状后交还冯汉锐管业。一审法院认为：冯汉锐于2019年5月1日将涉讼商铺出租给王凤清作商业用途使用，双方并签订《租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除问题。虽然《租赁合同》约定王凤清应于每月1日前缴纳当月租金，逾期3天不交租金，冯汉锐有权解除合同，但众所周知，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业，而王凤清经营的非生活必要的珠宝商铺，必然受到影响。根据双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据，王凤清在疫情发生之初曾于2020年2月12日委派工作人员向冯汉锐申请减免部分租金，因冯汉锐仅同意减免2月租金的三分之一，双方未就租金减免事宜达成一致意见，王凤清继而没有支付2020年2月至4月的租金，在此情况下，冯汉锐以王凤清逾期支付租金为由主张解除《租赁合同》有违公平原则，因此，冯汉锐虽于2020年4月8日向王凤清寄发《律师函》要求解除合同，但该函件不发生解除《租赁合同》的效力。但在冯汉锐提起本案诉讼，及至一审法院向王凤清送达起诉材料之日即2020年6月10日，国内的新冠疫情已得到有效遏制，各行各业亦已纷纷复工复产，涉讼商铺营业收益额也日渐提升，但王凤清仍拒不支付任何租金，该行为已构成根本违约，故冯汉锐可依合同约定解除《租赁合同》，因此，《租赁合同》已于王凤清收到本案起诉材料之日即2020年6月10日起解除。合同解除后，王凤清应将涉讼商铺腾空及恢复原状，并交还冯汉锐管业。至于保证金，虽合同约定租赁期内若王凤清违反合同有关规定，冯汉锐有权不予退回保证金，但考虑到王凤清在疫情发生前的履约行为基本正常，及确因疫情防控造成其经营受到影响而拖欠租金，并非主观恶意违约，故应适当减轻王凤清的违约责任，结合本案实际情形，一审法院酌情支持冯汉锐没收王凤清已付的租赁保证金40000元，对于剩余20000元，冯汉锐应予退回或抵扣王凤清应付的租金及其他费用。关于应付租金及合同解除后的占有使用费问题。冯汉锐与王凤清就涉讼商铺的租赁签订租赁合同，王凤清作为承租人应依约承担租金缴付义务。现涉讼商铺在2020年2月受疫情防控措施的影响无法正常营业，3月、4月亦因疫情经营大受影响，根据公平合理、风险共担原则，一审法院酌情支持2月租金减半计收，2020年3月、4月租金按约定标准的80%计收，即王凤清应向冯汉锐支付2020年2月1日至4月9日的租金30800元（20000元/月×50%＋20000元/月×80%＋20000元/30天×9天×80%），扣减冯汉锐应予退回的保证金20000元，王凤清还应向冯汉锐支付租金10800元。另外，涉讼《租赁合同》解除后，王凤清确认其一直继续经营使用涉讼商铺，故王凤清应参照合同约定的20000元/月的标准自2020年4月10日起向冯汉锐支付占有使用费至其实际将涉讼商铺交还冯汉锐管业之日止，该占有使用费暂计算至2021年1月9日为180000元。关于租赁税费的发票问题。现王凤清明确双方未就《租赁合同》办理租赁备案手续，冯汉锐虽主张双方签订的涉讼《租赁合同》已办理备案手续，故王凤清应向相关部门支付租赁税费，并向其交付税金发票，但就涉讼合同已办理备案及备案的具体情况，冯汉锐并无提交任何证据予以证明，故对于冯汉锐要求王凤清向其交付租赁税费发票的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对冯汉锐的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2021年2月7日判决如下：一、确认冯汉锐与王凤清签订的《租赁合同》已于2020年6月10日解除；二、王凤清应于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于广州市番禺区XX路X号之二的商铺腾空并恢复原状（间墙扇灰，将涉讼商铺与相邻的两商铺间隔开来，并安装独立的水电表）后交还冯汉锐管业；三、王凤清应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯汉锐支付租金10800元（已抵扣保证金20000元）及2020年4月10日至2021年1月9日的占有使用费180000元，并自2021年1月10日起按20000元/月的标准支付占有使用费至其实际将上述商铺交还冯汉锐管业之日止；四、王凤清已付的租赁保证金40000元归冯汉锐所有；五、驳回冯汉锐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5890元，由冯汉锐负担628元，王凤清负担5262元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，王凤清向本院提交：1.广州市番禺区新型冠状病毒××疫情防控指挥部《关于进一步做好新冠××疫情分级分类防控工作的通告（第6号、第8号）》，拟证明因广州市从2021年5月21日再次出现疫情，广州市番禺区人民政府于2021年5月30日、6月3日发出管控通知要求减少人员聚集，并对公共场所采取预约错峰等措施；2.《广州市人民政府关于印发积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负若干措施的通知》，拟证明广州市人民政府于6月23日发出通知，倡导减轻企业租金负担；3.邮件详情单、EMS快递查询单、律师函，拟证明王凤清在2021年6月29日向冯汉锐发出律师函，申请6月租金减半收取，冯汉锐于7月1日收到王凤清发出的律师函但至今未作回复。冯汉锐质证称：对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉讼商铺所在区域不属于广州市疫情的中高风险区域，王凤清未提供证据证明因疫情影响造成其营业损失或营业收入减少；王凤清从2020年2月份开始一直拒付租金，在此严重违约的情况下无权再享受租金减免的优惠，应对其有违诚信的行为严格执行相关租金减免的政策，且涉讼商铺不属于文件规定的应当减免租金的物业范畴；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，冯汉锐的确收到王凤清寄出的函件，但王凤清在明知有支付租金义务的情况下拒不支付租金，其再次要求减半收取租金毫无法律依据，也不符合情理。本院经审查认为，王凤清明知应向冯汉锐清缴部分租金，但一直占用涉讼商铺却拒付租金，有违诚信，恶意明显，其前述证据并不足以证明其上诉主张。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案《租赁合同》解除时点和责任的认定；二、保证金退还的问题；三、王凤清主张减免疫情期间的租金应否支持。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案《租赁合同》解除时点和责任的认定问题。王凤清以疫情影响其经营收益，其在双方对租金标准存在争议期间拖欠租金，并非恶意违约，不属于《租赁合同》约定“逾期3天不交租金，冯汉锐有权终止合同并要求其立即搬出”的情形，主张双方应继续履行《租赁合同》。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等，确实会对王凤清经营使用涉讼商铺有一定影响。王凤清于2020年2月12日请求减免疫情期间的租金，双方未能达成一致意见，冯汉锐于2020年4月8日以王凤清欠租为由发函解除合同，不发生合同解除的法律效力。但我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。广东省于2020年2月24日起已调整重大突发公共卫生事件为二级响应。王凤清亦未举证证明疫情导致其承租涉讼商铺无法经营，合同目的无法实现，王凤清在疫情得到有效控制后至冯汉锐提起本案诉讼之前，以及冯汉锐已经给予王凤清部分租金减免优惠的情况下仍拒付租金，属于恶意违约。一审法院认定王凤清收到案件起诉材料之日即2020年6月10日为合同解除之日，并认定王凤清是导致《租赁合同》解除的过错方，应向冯汉锐承担相应的违约责任，并无不妥。另外，按王凤清自述其对2020年2月至4月疫情期间租金减免有异议，但至今长达一年半的期间，王凤清一直占用涉讼商铺经营却对一年多来没有争议的租金亦分文未付，严重违反诚信原则，其上诉主张双方继续履行合同，于法不符。二、关于争议焦点二，保证金退还的问题。因王凤清是导致《租赁合同》解除的过错方，理应承担违约责任。冯汉锐要求没收王凤清租赁保证金符合合同约定。一审法院综合疫情对双方经营影响等因素，酌情认定冯汉锐没收王凤清保证金40000元，余款20000元用于抵扣王凤清欠付的租金和其他费用，已是对王凤清权益的有利保护。王凤清上诉主张冯汉锐退还全部保证金，缺乏事实和法律依据。三、关于争议焦点三，王凤清主张减免疫情期间的租金应否支持的问题。2020年2月-4月因疫情或疫情防控措施等影响，涉讼商铺经营确实会受到一定影响，但本案为租赁合同纠纷，王凤清并无证据证明其承租涉讼商铺无法经营或其合同目的完全无法实现，且一直占用涉讼商铺，疫情或防控措施导致商铺无法完全正常经营亦非归责于冯汉锐。一审法院酌情认定冯汉锐免除王凤清2020年2月50%的租金，3月、4月20%的租金，合计免租13000元，已体现疫情期间当事人风险共担、共克时艰的原则，充分保障了双方的合法权益，公平合理。2021年6月疫情属区域性传播，王凤清并未提供证据证明该次疫情对其承租使用涉讼商铺经营产生影响，并且王凤清拒付租金长达一年多，已属于恶意违约和严重违反诚信原则，其主张享有2021年6月租金减半的优惠政策，不予支持。综上，王凤清对于租金减免提出的上诉主张，于法无据，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人王凤清的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5262元，由上诉人王凤清负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年八月十三日书记员  纪惠敏黄晶晶