上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终10453号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海和平企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：丁祥发，董事长。委托诉讼代理人：杨幼敏，上海外滩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所，住所地上海市。法定代表人：汪渭庆，所长。委托诉讼代理人：徐海峰，上海钰澜律师事务所律师。上诉人上海和平企业(集团)有限公司(以下简称“和平公司”)因与被上诉人中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所(以下简称“空军干休所”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和平公司上诉请求：一、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初1202号民事判决；二、改判驳回被上诉人的一审本诉请求；三、改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、空军干休所与和平公司关于上海市中山北一路XXX号底层东北侧房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》，仅仅是形式上的租赁关系，实际是和平公司出资建房，并买断系争房屋25年使用权，上诉人的租赁应有别于一般租赁，被上诉人提前收取25年的租金，实质没有任何损失，一审确定的房屋使用费不正确；二、和平公司对系争房屋享有出租权，再行转租无需征得空军干休所的同意，双方合同虽约定系争房屋不能用于经营餐饮，但被上诉人将同一栋房屋二楼出租给上诉人使用，用于餐饮，可以认为系争房屋也可用于餐饮；三、一审遗漏重要当事人上海阅然投资管理有限公司(以下简称“阅然公司”)，该公司与本案存在利害关系，且本案最终执行需要其配合；四、和平公司出资参与系争房屋的建设并取得使用权，该行为具有投资性质，上诉人出租房屋是收回投资收益的方式；五、双方签订合同经过公证机关审查，当时法律没有限制租赁期限，现行法律没有溯及力，一审法院认定合同后5年无效，没有在判决主文中体现；六、上诉人没有破坏房屋结构，只作简易隔离，类似装修行为。被上诉人空军干休所辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一楼、二楼是独立的合同，没有关联性，二楼可以作餐饮不等于一楼也能经营餐饮；二、上诉人改变了房屋结构；三、租赁合同已经解除，上诉人再占有房屋失去法律基础，应当支付房屋使用费；四、合同效力，应当尊重双方约定，已支付租金作为违约金。空军干休所向一审法院起诉请求：一、确认从本案起诉状副本送达和平公司之日起解除空军干休所与和平公司关于系争房屋签订的《房屋租赁合同》；二、和平公司应将该房屋恢复原状，即要求拆除该房屋内六间门面房之间的隔断，封堵六间门面房沿街面的门，并将房屋交还给空军干休所；三、和平公司已付的合同解除之后的租金作为违约金不予返还；四、和平公司向空军干休所支付自合同解除之日起至和平公司实际迁出之日止的房屋占用费，占用费标准为人民币44,167元/月(以下币种均为人民币)。和平公司向一审法院提起反诉请求：一、要求空军干休所继续履行1996年7月30日签订的《房屋租赁合同》及1996年11月30日签订的《补充协议书》；二、空军干休所向和平公司支付违约金200万元。一审法院认定事实：1996年7月30日，空军干休所(原名南京军区空军上海新华一村离职干部休养所)作为甲方、出租人，和平公司(原名上海和平汽车销售公司)作为承租人、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定经中国人民解放军总后勤部、空军后勤部批准，上海市计委沪计通字(94)第207号通知和上海城市规划管理局沪建(95)329号建设工程规划许可证，甲方在上海市中山北一路XXXX弄院内建造综合楼，经甲乙双方协商一致，甲方将上海市中山北一路XXXX弄院内新建的综合楼底层东北侧381.928平方米使用面积房屋租赁给乙方使用；租赁用途为合法生产经营的场地，不得经营餐饮；租赁期限25年，自交付使用之日起，满二十五年之日止，租赁期限届满，本合同终止；租金以二十五年计每平方米使用面积5,300元，使用面积381.928平方米，二十五年共计租金2,024,218.40元；租金交付方式为乙方在本合同生效后将二十五年租金分三次付给甲方，第一次在本合同生效之日十天内支付总金额的50%即1,012,109.20元，待验收合同房屋交付使用时第二次支付50万元，第三次1998年6月10日支付余额部分512,109.20元(余额部分利息从交房之日起计时，利率按国家银行规定计取)；甲方承诺同意乙方在25年期内可以将房屋的部分或者全部转租给他人，转租的租金归乙方所有，甲方应给以支持，并协助办妥有关转租手续，一切费用由乙方负担；乙方承诺如将房屋转租，应当依法办好转租手续，向甲方备案否则造成甲方经济损失由乙方承担；如需更改房屋的原结构时，应当事先征得甲方同意，其费用由乙方自理，承租期内乙方租赁范围的房屋修理费用由乙方承担；甲方如不能全面履行本合同，除双倍返还乙方已支付的租金作为违约金外，还应赔偿乙方因此而造成的经济损失；乙方如不能全面履行本合同，甲方有权终止合同，除收回房屋外，乙方已付的全部租金作为违约金给甲方。该合同由上海市徐汇区公证处予以公证。1996年11月30日，空军干休所(甲方)与和平公司(乙方)签订《补充协议书》一份作为《房屋租赁合同》的附件，该协议书约定租赁期限自1996年12月1日开始，甲方正式将新建的综合楼底层东北侧全部房屋381.928㎡的使用面积交付给乙方使用，至2021年11月30日届满；乙方将第一次未付清的房屋租费17,567.20元和第二次支付租金500,000元，待补充协议签字后十日内一次付清。1996年12月1日空军干休所向和平公司交付了《房屋租赁合同》项下的租赁场地，该租赁场地所在房屋现产权登记为中山北一路XXX号。和平公司嗣后付清了25年的租金2,024,218.40元。和平公司承租该房屋后主要用于汽车销售及仓储。2015年和平公司将承租的系争房屋沿中山北一路的部位隔断为六间房屋，并分别加装玻璃门。同年4月，和平公司作为甲方、出租人，案外人阅然公司作为乙方、承租人，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市中山北一路XXX号新华大楼东侧底层出租给乙方，房屋出租建筑面积约400平方米，甲方已向乙方出示该房屋的原租赁合同，甲方为该房屋唯一的用益权人并享有转租权；乙方承诺租赁该房屋作为经营超市使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，乙方不得擅自改变房屋的使用用途；租赁期限自2015年5月15日起至2022年5月14日止；2015年5月15日至2016年5月14日期间房屋租金为530,000元，2016年5月15日至2019年5月14日期间年租金为550,000元；2019年起每年递增5%；乙方未征得甲方书面同意擅自将该房屋的部分或全部转租给他人的，甲方有权解除合同。嗣后，阅然公司使用中山北一路XXX号底层东北侧位于甘河路转角处的房屋部位，并将中山北一路XXX号底层东侧隔断的六间房屋分别出租案外人用于经营餐饮。一审另查明，1996年12月20日，空军干休所与和平公司签订租房合同，约定由空军干休所将本市中山北一路XXXX弄内新华大楼东侧二楼租借给和平公司用于开办上海禾平大酒店，租赁期限自1997年1月1日起至2011年12月31日止，面积452平方米。1997年1月3日，空军干休所(甲方)与案外人上海禾平大酒店(乙方)签订《协议书》一份，约定为配合乙方经营酒店的配备，甲方同意乙方在1997年1月5日在大楼正门前建造18平方米的鱼缸，作为酒店辅助设施，后同年5月，因市政工程内环线高架道路建设的需要，经协商甲方同意乙方将建造的鱼缸移到大楼的东侧，此鱼缸的一切财产和使用归乙方所有。嗣后该鱼缸移到中山北一路XXX号房屋外靠甘河路一侧。1997年6月17日，双方又签订租房合同一份，约定空军干休所将中山北一路XXX号新华大楼东侧三楼租借给和平公司使用，面积453平方米。根据和平公司自认，其约于2004年在原鱼缸位置未办理审批手续搭建房屋用于出租。2004年4月22日，空军干休所向和平公司发函表示因需对营院进行全面改建，将和平公司租赁的二、三楼收回三年，时间自2004年7月1日至2007年6月30日止，期满后将全部归还禾平大酒店继续履行未到期合同，收回期间停缴房租，所发生的一切费用由空军干休所承担。嗣后双方就回租补偿事宜未能协商一致。双方曾于2005年为合同解除和租金催讨进行诉讼，一审法院(2005)虹民三(民)初字第1831号民事判决书认定，在租赁合同尚未到期的情况下，和平公司即于2004年9月将承租的房屋交还空军干休所使用，故和平公司关于回租的理由成立，该民事判决已生效。此外，和平公司为回租使用费、赔偿装修损失(包含鱼缸的补偿费用)等于2006年再次进行诉讼，一审法院(2006)虹民三(民)初字第1287号民事判决书判定空军干休所支付和平公司自2004年9月起至2006年9月止的回租补偿费40万元(按每年20万元计算)，其余诉请未支持，该民事判决已生效。2007年双方为回租期限届满收回房屋及支付回租期间补偿费再次涉诉，一审法院(2007)虹民三(民)初字第1249号民事判决书判定空军干休所支付和平公司自2006年9月起至实际迁出日止的回租期间补偿费(按每年20万元计算)，空军干休所迁出上述二楼、三楼房屋。2016年3月至4月期间，和平公司在中山北一路XXX号房屋外靠甘河路一侧搭建的房屋被政府相关执法部门拆除。一审再查明，根据系争房屋的设计图及产权证附图，该房屋在中山北一路与甘河路转角处有房门，沿中山北一路一侧无房门，房屋内部亦无隔断。一审法院审理中，和平公司确认于2016年2月3日收到起诉状副本。和平公司表示违章搭建的房屋与本案无关，系上海禾平大酒店搭建。和平公司于2016年10月18日庭审中表示对于阅然公司转租房屋及用于经营餐饮均不知情，经和平公司交涉，现六间经营餐饮的门面房中一间已改业经营写真打印，其余五家已经停止经营。空军干休所对此表示不认可，并称店面仍在经营餐饮。和平公司另表示，如法院判令解除合同，应当就合同解除的后果一并进行处理，故空军干休所应当返还和平公司已支付的合同解除后的租金。一审法院认为，空军干休所与和平公司之间就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，双方履行有关该房屋的权利义务应当遵守合同约定，无论被告所付租金是否实际用于建造房屋，不影响双方之间基本合同关系为房屋租赁关系，双方之间的合同纠纷应当适用房屋租赁合同的有关法律规定。根据法律规定，租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，本案中双方所签订的租赁合同约定租期为二十五年，自1996年12月1日起租，故法院认定双方租赁合同中关于2016年12月1日起至2021年11月30日止的租期约定无效。《房屋租赁合同》明确约定和平公司不得将该房屋用于经营餐饮，然而和平公司在承租期间将房屋转租阅然公司，阅然公司另行转租他人用于经营餐饮，和平公司虽称对此不知情，但和平公司作为《房屋租赁合同》的相对方，即使因第三方的原因造成违约的，仍应向空军干休所承担违约责任，和平公司称阅然公司将房屋另行转租经过空军干休所同意，缺乏依据，和平公司对该违约事实的抗辩意见，法院不予采纳。根据房屋平面图，房屋内部无隔断，中山北一路一侧没有出入的门，现和平公司自称于2015年将房屋进行隔断并安装门面，但未提供证据征得空军干休所同意，该行为亦属违约。根据上述违约事实和合同约定，空军干休所要求解除双方的租赁合同并要求和平公司将房屋恢复原状后返还空军干休所，具有合同和法律依据，法院依法予以支持，解除日期为空军干休所要求解除的诉状送达和平公司之日。合同期内，和平公司应按约承担相应的租金，合同解除后，和平公司未能返还房屋的，空军干休所要求和平公司支付房屋占用费，房屋占用费参照和平公司与阅然公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准每年53万元，法院依法予以支持。根据合同约定，和平公司如不能全面履行本合同，空军干休所有权解除合同及收回房屋，和平公司已付的全部租金作为违约金，现空军干休所要求将和平公司已支付的合同解除后的租金作为违约金不予返还，和平公司认为该违约金约定不合理，法院认为，鉴于双方关于2016年12月1日起的租期约定无效，结合双方合同实际履行情况，空军干休所损失等情况，法院对和平公司应承担的违约金酌情予以调整。因合同关于超过二十年的租期部分无效，现合同已解除，和平公司已支付的租金扣除所应承担的租期内的租金和违约金后，空军干休所应予返还。现和平公司行为已构成违约，和平公司认为空军干休所干扰其经营缺乏事实依据，对和平公司的反诉请求不予支持。判决：一、确认空军干休所与和平公司于1996年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月3日解除；二、和平公司应于本判决生效之日起15日内拆除系争房屋内的隔断，并封堵系争房屋沿中山北一路的六处门面，将该房屋恢复原状；三、和平公司应于本判决生效之日起15日内迁出系争房屋，并将该房屋返还空军干休所；四、和平公司已支付的2016年2月4日起的租金中的66,808.45元作为违约金，空军干休所不予返还；五、和平公司应于本判决生效之日起15日内按照每月44,166.67元的标准向空军干休所支付自2016年2月4日起至和平公司实际迁出系争房屋之日止的房屋占用费;六、空军干休所应于本判决生效之日起15日内向和平公司返还租金404,843.68元。七、对于和平公司的反诉请求不予支持。二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人和平公司虽上诉认为系争房屋租赁合同非一般房屋租赁合同，系上诉人出资建房，并买断系争房屋25年使用权，但并无证据证明其观点。双方租赁合同明确约定，系争房屋不得用于经营餐饮，如将房屋出租，应当办好转租手续，向被上诉人备案，如需更改房屋原结构，应当事先征得被上诉人同意。和平公司如不能全面履行本合同，被上诉人有权终止合同。现上诉人擅自改变房屋结构，转租经营餐饮未有证据证明经过被上诉人同意，一审法院认定被上诉人有权解除合同，判令双方租赁合同予以解除，并恢复原状返还被上诉人,并无不当。就违约金的支付，一审法院考虑到现行法律已经规定了20年的最长租赁期限，并就本案合同履行的情况、被上诉人实际损失等判令被上诉人返还和平公司最后5年的租金404,843.68元，承担66,808.45元违约金尚属公平合理，本院予以认同不再做调整。和平公司虽上诉还对支付房屋占用费的标准提出异议，但一审法院系根据现和平公司租予案外人阅然公司的租赁合同租金标准计算，亦符合公平原则，本院予以确认，一审判决以此标准支付占用费并无不当，本院予以认同。综上所述，和平公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,600.04元，由上诉人上海和平企业(集团)有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  刘建颖审判员  邬海蓉审判员  余 艺二〇一六年十二月二十二日书记员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……