广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13733号上诉人（原审被告）：黄旭辉，男，1977年12月23日出生，汉族，住所地广东省东源县。委托诉讼代理人：李伟，广东华进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区侨康物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：伍泳嫦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。上诉人黄旭辉因与被上诉人广州市海珠区侨康物业服务有限公司（以下简称侨康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31480号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人黄旭辉上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.改判黄旭辉在判决生效之日起十日内向侨康公司支付2019年12月至2020年4月共五个月的租金，租金标准按十万元每月计付，因疫情原因扣除一个月租金，实际应付租金40万元，抵扣保证金23万元以及其他费用15万元后，最终还需支付2万元；3.改判黄旭辉应向侨康公司支付水费845元，电费55507元，抵扣水电押金3万元后，实际还需支付26352元；4.侨康公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决错误运用“谁主张谁举证”的诉讼规则，导致基本事实认定错误。侨康公司在没有提供任何证据的情况下，主张黄旭辉拖欠租金，一审对此不予审查，反而以黄旭辉无法证明已付租金时间和数额为由，认定黄旭辉举证不当，明显违法。一审应当着重阐述侨康公司证明黄旭辉拖欠租金的证据。二、从一审判决认定的每月拖欠租金金额来看，说明双方已经将合同租金变更为每月10万元。自2017年2月起，双方经协商将租金变更为每月10万元，尽管双方没有签署书面变更协议，但通过黄旭辉每月交付10万元租金，侨康公司予以接受的方式，将口头协议转化为事实行为，符合法律规定和日常生活经验法则。如果双方未经口头约定变更合同租金的数额，侨康公司作为出租人，不可能在长达三年的时间里对承租人黄旭辉继续使用涉案物业而没有提出异议。三、侨康公司一审提交的证据不能支持其诉请，应当予以驳回。一审中，侨康公司提交自行制作的《租金水电费欠费计算表》，并诉请租金金额1271225元。但该计算表中涉及应收租金、应收电费、水费、拖欠租金等款项，均没有任何书面证据予以印证，因此，其得出的合计金额也不应得到支持。按照证据裁判原则，应当认定侨康公司诉请的租金无证据证明，由其自行承担举证不能的不利后果。但一审法院在侨康公司没有变更诉讼请求的情况下，按照黄旭辉每月缴纳十万元租金，补足合同约定的金额差价，作出与侨康公司诉请不一致的判决，且未作任何释明和说理，显然违反证据裁判原则。另外，一审判决对于双方提交的证据和质证意见均没有在文书中表述，其得出的裁判结论无法令人信服。四、侨康公司提交的证据不足以证明黄旭辉拖欠水费845元和电费55507元，一审法院在无任何直接证据支持的情况下作出认定，且未作出合理解释说明，属于认定事实错误。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人侨康公司二审辩称：不同意黄旭辉的所有上诉请求。涉案租赁合同合法有效，双方应当遵循。侨康公司已按合同约定履行了相应的义务，黄旭辉应当向侨康公司支付合同约定的租金款项及水电费用。双方已在一审庭审中进行多次对账，对于黄旭辉已支付的金额双方均无异议。侨康公司为了加快诉讼效率自愿同意调整追讨租金为1252108元。对于水电费，在一审第一次开庭中黄旭辉已自认其拖欠的水电费为55507元，从黄旭辉后补的证据及双方对账情况可以看出，双方所签订的租赁合同并不存在变更。事实上侨康公司每月向黄旭辉催缴的租金金额就是合同所约定的租金款项，因此黄旭辉的上诉请求没有事实和法律依据。同时，黄旭辉要求在本案中用保证金抵扣拖欠租金也没有依据，其作为违约方，存在严重违约行为，并导致涉案租赁合同无法继续履行，应当承担合同约定的违约责任。侨康公司于2020年12月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄旭辉向侨康公司支付租金1271225元、水费845元、电费55507元，合计人民币1327607元；2.黄旭辉向侨康公司支付违约金人民币128021元（按年利率15.4%计算至实际支付租金完毕，暂计算至2020年4月30日，详见附件一）；3.黄旭辉承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费、鉴定费、财产保全费等）。(总标的1455628元)一审法院认定事实：侨康公司表示位于广州市海珠区XX路X号房屋是广州市海珠区XX镇XX第一经济社、第二经济社、第三经济社共有的物业；其通过“广州市海珠区农村集体经济组织‘三资’交易监管中心平台”竞标取得广州市海珠区XX路X号首层及二层的租赁经营使用权。2016年3月4日，侨康公司与黄旭辉签订《场地租赁合同》，约定：侨康公司将广州市海珠区XX路X号首层自编2-4号场地＜建筑面积约为1158平方米（含公共分摊面积）＞出租给黄旭辉作为超市经营使用；另将位于广州市海珠区XX路X号首层自编17-19号场地（建筑面积约为200平方米）出租给乙方作为仓储使用，租赁期限从2016年4月1日至2020年9月30日止；第一年场地租金115000元/月，之后，每年场地租金在上一年的场地租金基础上递增5%；黄旭辉应于每月10日前缴纳当月（自然月）租金及上月度水电费，逾期按日计算拖欠额1%的滞纳金给侨康公司；黄旭辉在签合同日交纳保证金23万元及首月租金11.5万元、水电押金3万元和其它费用15万元，共525000元，合同期满时。黄旭辉结清合同期间未交的一切费用，侨康公司将租赁场地合同保证金在30天内无息返还给黄旭辉，如黄旭辉中途提前终止租赁关系退出场地，视作黄旭辉违约，黄旭辉所交的合同保证金作违约金处理，侨康公司不予退回等。签约后，黄旭辉于2016年3月7日向侨康公司交纳了租赁合同保证金23万元、水电押金3万元、其他费用15万元；随后接收了涉案物业进行运营。2020年4月30日，黄旭辉自行搬离了承租房屋。本案诉讼中，黄旭辉表示2017年2月，经双方协商将月租金调低至10万元，并按此履行。黄旭辉为此提供了证人饶某（黄旭辉商场的副经理）证言来证明其主张。侨康公司否认曾协商变更租金标准，仍需按照合同约定标准计租，2018年4月至2019年3月的租金是126788元/月，2019年4月至2020年4月是133127元/月。侨康公司同意主张：黄旭辉是自2018年4月开始拖欠租金，其中，2018年4月至2019年3月期间，每月均拖欠租金26788元；2019年4月至2019年11月期间，每月均拖欠租金33127元；2019年12月至2020年4月期间，每月均拖欠租金133127元；上述期间共拖欠水费845元、电费55507元。一审法院认为：侨康公司与黄旭辉签订的《场地租赁合同》合法有效，当事人应当严格遵守履行。侨康公司已依约将房屋出租给黄旭辉使用，黄旭辉理应履行交纳租金的义务。黄旭辉辩称租赁期间已与侨康公司协商将租金予以调低，故后来一直是按照每月10万元的标准计付租金的，并提供了证人证言及银行转账记录和收款收据来证明。对此，因证人饶某与黄旭辉有利害关系，且未有相关的书证佐证，故其证言不能采信。黄旭辉提供的大部分转账记录虽然有注明每一笔款的对应月份租金，但仅是黄旭辉自己的标注，未有侨康公司的确认；而侨康公司开具的收款收据亦无法确定每个月的租金数额。因此，在侨康公司不予确认的情况下，一审法院不能采信黄旭辉的主张，黄旭辉理应按照合同约定逐年提升5%租金的标准向侨康公司计付租金。关于诉求一，黄旭辉辩称侨康公司的部分诉求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，侨康公司于2020年12月起诉主张2018年4月后的租金，并未超过诉讼时效，黄旭辉的该辩称意见，不能采纳。黄旭辉作为承租方，有责任举证证明其所主张的已付租金及对应的租金时间。现黄旭辉虽提供了2018年4月后的部分租金收据，但并未提交承租以来交纳租金等费用的票据或支付凭据，无法证明其所主张的已付租金时间和数额。据此，一审法院采信侨康公司的主张，确认黄旭辉自2018年4月开始拖欠租金，其中，2018年4月至2019年3月期间，每月均拖欠租金26788元；2019年4月至2019年11月期间，每月均拖欠租金33127元；2019年12月至2020年4月期间，每月均拖欠租金133127元；拖欠水费845元（其中2020年1月前是149元，之后是696元）、电费55507元（2020年1月前是26605元，之后是28902元）。鉴于新冠××疫情在2020年1月下旬和2月上旬是爆发期，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，本案酌情对2020年2月份的租金予以免除。据此，黄旭辉应将计至2020年4月30日止的租金1118981元（1252108元减去2020年2月租金133127元）、水费845元、电费55507元支付给侨康公司。关于诉求二，合同约定“黄旭辉应于每月10日前缴纳当月（自然月）租金及上月度水电费，逾期按日计算拖欠额1%的滞纳金给侨康公司”，现黄旭辉逾期未交纳租金、水电费，故侨康公司要求计算逾期付款违约金，符合合同约定。但是，由于侨康公司不能举证证明因此所受到的损失，且黄旭辉对违约金提出异议，故依法予以调整以年利率6%计算为宜。对于2020年1月前所发生租金、水电费的违约金，可从各期应缴纳期限届满日起计算；对于2020年3、4月的租金，及2020年1月后的水电费，基于疫情确实会实际影响经营收益的考虑，可酌情合并从2020年5月10日后起算违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于2021年4月8日做出如下判决：一、黄旭辉在本判决生效之日起10日内向侨康公司支付租金1118981元及违约金(从2018年4月1日起至2019年3月31日止，在每个月的10日起各自均以26788元分别计至实际清偿日止；从2019年4月1日起至2019年11月30日止，在每个月的10日起各自均以33127元分别计至实际清偿日止；从2019年12月1日起至2020年1月31日止，在每个月的10日起各自均以133127元分别计至实际清偿日止；从2020年5月10日起至实际清偿日止，以266254元为基数计算。上述各项均以年利率6%计算，每项违约金数额以每项所欠租金为限，违约金总额又以1118981元为限)；二、黄旭辉在本判决生效之日起10日内向侨康公司支付水费845元及违约金(从2020年1月10日起至实际清偿日止，以149元计；从2020年5月10日起至实际清偿日止，以696元计；均按照年利率6%计算；每项违约金数额以每项所欠费用为限，违约金总额又以845元为限)；三、黄旭辉在本判决生效之日起10日内向侨康公司支付电费55507元及违约金(从2020年1月10日起至实际清偿日止，以26605元计；从2020年5月10日起至实际清偿日止，以28902元计；均按照年利率6%计算；每项违约金数额以每项所欠费用为限，违约金总额又以55507元为限)；四、驳回侨康公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8950元，由侨康公司负担1416元，由黄旭辉负担7534元。本院二审经庭审审理确认一审查明事实。另外，一、黄旭辉二审期间向本院提交：1.2016年3月7日收据，拟证明签订合同时缴纳的15万元及合同保证金、水电费押金在合同解除时可以抵扣租金、水电费，该证据一审时已经提交，但二审的证明目的不同；2.2018年1-10月、2019年1-4月租金，拟证明侨康公司出具给黄旭辉的租金收款收据中，有多张收据均写明租金为10万元，其他不是10万元的收据都写明了是租金和水电费的金额，可以印证2017年2月后双方调整租金为每月10万元；3.2016年全部租金收据及部分收条、收款通知单以及2017年的收款收据及收条，拟证明从2016-2017年的收款收据中，可以明确看到2016年每月租金115000元，直至2017年1月、2月后并没有按合同约定增长，一直按变更后每月10万元缴纳，侨康公司按月收取，无任何异议并出具收据确认，一审判决认定事实错误；4.2018年-2020年部分收款通知书，拟证明多份通知书中均明确记载仅租金为每月10万元，证明2017年2月双方均没有按原合同增长租金，而是按约定的每月10万元不增长租金；5.2018年7月后交付租金的转账记录，可以反映所交款项为租金及水电费共12万元左右，其中2018年7月、10月均清楚反映租金为10万元。侨康公司质证称：对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，双方在合同中已经约定违约方的保证金是作违约金处理，侨康公司不予退回，也没有约定可以抵扣租金及水电费；对证据2中涉及2018年3月9日、3月30日、4月12日、12月24日、2019年3月26日该部分的证据是二审才提交的，已过举证期限，该部分证据不属于新证据，二审法院不应采纳，侨康公司对其证明目的也不予认可，收款收据的原件中是有很多黄旭辉用铅笔增加的内容；证据2所有的收据中也仅有一张写着租金10万元，其他的由于黄旭辉没有按时足额缴纳，当时财务的处理是载明了暂收款及预收款，可以证明黄旭辉没有足额缴纳租金；对证据3、4的真实性、合法性和真实性不予认可，该收款通知书上并没有侨康公司的盖章，同时证据内容与侨康公司所意图证明的目的相反，该收款通知书上显示的数额是双方合同约定的数额，并非黄旭辉主张的每月租金10万元；证据5不是新证据，黄旭辉二审才提交，已过举证期限，对其关联性不予认可，该证据仅能证明黄旭辉已交租金及水电费的总额，不能证明双方已对租金进行变更。二、黄旭辉确认一审未就水电押金、租赁保证金等提出抗辩和反诉，并明确本案二审如不作处理，其将另循途径解决。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”之规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、黄旭辉自2018年4月起是否存在拖欠商铺租金；二、黄旭辉主张租赁合同保证金、其他费用以及水电押金用于抵扣其欠付的租金及水电费理由是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，黄旭辉自2018年4月起是否存在拖欠商铺租金的问题。黄旭辉认为其与侨康公司已经口头协商自2017年2月份开始按100000元交付涉案商铺的租金，对此，侨康公司不予确认，黄旭辉也未进一步举证证明，而侨康公司接受黄旭辉2018年4月至2019年11月每月100000元租金的事实，不能当然的推断出双方已就此达成合意。因此，黄旭辉以上述事实主张双方口头变更涉案商铺每月租金100000元的支付标准，依据不足，本院不予采纳。故一审法院认定黄旭辉拖欠2018年4月至2020年4月的租金以及黄旭辉应当按照合同约定逐年提升5%的租金标准向侨康公司计付租金，合法有据，本院予以确认。二、关于争议焦点二，黄旭辉主张租赁合同保证金、其他费用以及水电押金用于抵扣其欠付的租金及水电费理由是否成立的问题。首先，结合一审查明事实，合同签约后，黄旭辉向侨康公司交纳了租赁合同保证金23万元、水电押金3万元和其他费用15万元。而《场地租赁合同》约定，如黄旭辉中途提前终止租赁关系退出场地，视为其违约，其所交的合同保证金作违约金处理，侨康公司不予退回，双方未对合同解除的情况下其他费用和水电押金如何处理作出约定。一审审理过程中，黄旭辉也仅提出保证金和其他费用用于抵扣欠付租金的抗辩意见，未涉及水电押金的抗辩，且黄旭辉对上述费用的处理均未提出反诉。其次，黄旭辉上诉主张租赁保证金、水电押金和其他费用用于抵扣其欠付的租金和水电费，实质上是请求侨康公司退还上述费用，应首先确认侨康公司负有返还上述费用的义务，侨康公司对此提出异议，并表示不同意在本案中一并处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，由于黄旭辉的二审提出该项诉讼请求，属于其提出反诉的情形。鉴于双方在本院组织下调解无果，按照上述法律规定，对于黄旭辉上述主张，本院不予处理，其可另循途径解决。因此，黄旭辉在本案中要求将租赁保证金、水电押金和其他费用抵扣其欠付的租金和水电费，本案二审不作调处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人黄旭辉的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6576元，由上诉人黄旭辉负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年八月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶