广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终13763号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴军玉，女，1978年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市区。 委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州和熙商业管理有限公司，住所地：广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）A区101-117号、219-230号、234号、236号、238-240号；B区、C区143-164号、265号、267号、286号、287号、289号。 法定代表人：周慧萍，经理。 委托诉讼代理人：徐伸，广东环球经纬律师事务所律师。 上诉人吴军玉因与被上诉人广州和熙商业管理有限公司（以下简称：和熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴军玉上诉请求：一、一审判决第二项改判为和熙公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴军玉赔偿损失人民币20927.77元（暂计至2020年6月8日）；二、撤销一审判决第三项；三、撤销一审判决第四项，改判为和熙公司退还吴军玉履约保证金人民币5009元；四、撤销一审判决第五项；五、判决广州和熙公司退还吴军玉综合服务费人民币6036元（2019年2月份、2019年3月份、2019年4月份、2019年5月份的综合服务费）；六、判决和熙公司退还吴军玉租赁面积减少0.31平方米所对应的租金、综合服务费及物业管理费共人民币702.25元；七、判决和熙公司退还吴军玉所交电费与供电局实收×110%的差额部分人民币6132.22元以及支付占用费用期间的利息184.82元（暂计至2020年6月8日）；八、本案一审、二审诉讼费由被吴军玉承担。事实及理由：一、一审法院对和熙公司是否已经适当全面地履行综合服务之合同义务判定有误。首先，综合服务费不是租金的一部分。涉案租赁合同第一条第3款约定“本合同的计租标准按室内使用面积计算，具体租金标准以本合同第三条约定为准。”同时第四条第2款也明确约定“综合服务费：包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等。”遵循涉案租赁合同的约定，租金与综合服务费是吴军玉根据和熙公司提供不同的服务内容而支付的不同费用，综合服务费并不属于租金的一部分。另外，和熙公司在一审时未提供《租赁意向书》的原件予以核对，故吴军玉对该意向书的真实性、合法性及关联性不予确认。退一步说，即使该意向书确实签署，而由于双方讲过协商签订正式的租赁合同，双方的合同义务应当以双方的租赁合同为准，《租赁意向书》即便存在也只是表示双方在租赁意向时的磋商，而且该意向书也载明签订租赁合同后该意向书失效，所以，《租赁意向书》与涉案租赁合同是两份独立存在的文件，并没有性质和内容上的统一。第二，关于综合服务中的相邻室外场地维护管理，相邻室外场地仅指涉案租赁合同第一条第1款约定的20.48平方米的相邻室外场地，相邻室外场地维护管理费是吴军玉租用涉案室外场地之后，和熙公司向吴军玉提供相应服务方可收取的费用。和熙公司在一审时辩称，相邻室外场地维护管理费是用于房屋共有部分共用设施设备的大修、更新、改造等，用于整体商业街固件的升级改造，显而易见，和熙公司的行为属于挪用费用。并且，吴军玉租用该室外场地后，和熙公司并没有对该室外场地进行维护管理，因此，和熙公司是没有合同依据及法律依据向吴军玉收取相邻室外场地维护管理费。第三，依据涉案租赁合同第四条第２款的约定，综合服务费包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等。吴军玉认为，该条款约定的综合服务是提升涉案租赁物价值的重要部分，涉案租赁物处于较为偏远的商业圈，和熙公司每月收取与租金等额的综合服务费用于商业街营销推广、形象宣传策划等是有必要的而且非常重要。依据《合同法》第216条的规定，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。然而，涉案商铺交付后，吴军玉按时支付租金、综合服务费及物业管理费等费用，但后来吴军玉发现和熙公司在招商时的承诺并没有兑现，和熙公司并没有按照合同约定提供对等的综合服务。综合服务是和熙公司向吴军玉出租涉案租赁物必须要提供的一项合同义务，且该义务对合同目的的实现是很重要的，和熙公司未适当、全面提供综合服务，属于不履行合同主要义务，构成严重违约，吴军玉有权依据《合同法》第六十六条行使同时履行抗辩权，拒绝相对应的给付是合理的。虽然涉案租赁合同第四条第2款仅罗列了综合服务包括了哪些服务，没有明确约定具体的服务质量标准、服务方式、服务次数等，但根据《合同法》第六十二条的规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……”，本案中关于综合服务的质量要求、履行方式约定不明确，应该按照通常标准或符合合同目的的特定标准以及有利于实现合同目的的方式履行。涉案租赁合同约定的综合服务，通常理解主要是通过营销宣传、广告推广、策划设计、商务信息发布等方式，提高涉案商铺所在商业街的知名度和认可度，吸引人流，打造兴旺的商业街，而且，这个营销推广、宣传策划工作是需要持续性、大范围进行才能得到效果。和熙公司一审时声称其已经履行了涉案租赁合同中约定的商业街推广义务，但从其提供的推广协议得知，和熙公司在2019年整年举办的线下营销推广有8次（4次商业街活动，2次张贴海报，1次推广策划，1次拍摄教育机构入驻商家的宣传视频）以及线上营销推广有2次，活动支出共207597元（和熙公司仅提供了两次活动的发票复印件，未见其他营销推广支出的相关缴费发票，无法认定其真实性），和熙公司还从美食文化节活动中收入人民币40000元，并且，在2020年1月1日至9月9日期间和熙公司没有提供综合服务。对于一个占地面积22556平方米、有88套商铺商品房及155个地下车位的大型商业街，一年收取过千万的综合服务费，却仅在2019年的五一、六一举办了推广活动，而在元旦、春节、中秋、国庆等法定节假日没有进行相应的营销推广活动，这是不符合常理，不利于实现合同目的。从和熙公司实际履行合同的情况来看，不管是从提供服务的方式、次数还是效果来看，都没有达到合同目的，前来涉案商业街消费的人很少，所有商铺的营业越来越差，以至于越来越多租户退租撤场。和熙公司在合同期内未按约定全面适当的提供综合服务，吴军玉及其他租户都提出了异议，要求和熙公司严格履行合同义务。在一审时，吴军玉向法院提供了租户联名向和熙公司发出的《致广州和熙商业管理有限公司通知函》、和熙公司的复函（承认收取综合服务费主要目的是为了收回商业街升级改造的成本，并未把资金主要用于合同约定的综合服务）、和熙公司收取租户综合服务费的汇总表、和熙公司在赢商网的对外宣传等证据材料，证明和熙公司提供的综合服务是不符合约定的。和熙公司收取的综合服务费占涉案租赁合同总金额将近半数，综合服务的质量和有效性对合同目的实现至为关键，即使合同未具体约定该项义务的内容，也应该按照诚信与公平原则履行合同义务，不应权利义务严重不对等，且该合同范本由和熙公司提供，应作和熙公司不利的理解。一审法院仅根据和熙公司提供的推广协议、照片等证据就认定和熙公司提供了合同约定的综合服务，却没有从该综合服务的服务次数、质量、有效性、效果等方面进行裁量，未免有失公平。因此，吴军玉上诉请求撤销一审判决第三项，判决和熙公司退还已收取2019年2月、3月、4月、5月的综合服务费共人民币6036元，吴军玉未支付的综合服务费不需支付。二、关于租赁期间减少租赁面积而应减少租金、综合服务费、物业管理费的问题，一审法院认定事实错误。和熙公司承认吴军玉的租赁面积减少了1平米，并提供《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书之补充协议》（以下简称：补充协议）给吴军玉签署，补充协议第二条约定了减少对应的租金及综合服务费，但同时第三条也约定了吴军玉应无条件配合和熙公司检修水井房，第四条、第五条约定了如果吴军玉违约需承担人民币11523元违约金并赔偿和熙公司损失甚至和熙公司有权因此单方解除涉案租赁合同。涉案商铺的租赁面积减少是事实，吴军玉认为和熙公司是没有合法合理依据借此补充协议来加重吴军玉的合同义务，因此吴军玉在2019年4月份没有签署该补充协议。即使当时没有签署该补充协议，但公共水井房的门是设置在涉案商铺内，吴军玉仍是积极配合和熙公司对公共水井房的日常检修、抄表等事务，并考虑到和熙公司会经常打开水井房门，吴军玉在此位置附近还预留了空间，方便和熙公司进出。双方对租赁面积减少1平米而对应减少租金、综合服务费、物业管理费存在的争议一直未解决，吴军玉按照合同约定的标准支付相关款项，并不代表吴军玉确认仍按照原标准履行合同。因为争议一直解决不了，所以吴军玉才向一审法院提起诉讼。因此吴军玉的请求判令和熙公司退还租赁面积减少0.31平方米（1平米的面积分摊到涉案商铺是0.31平方米）所对应的租金、综合服务费及物业管理费共人民币702.25元。三、关于吴军玉要求和熙公司退还多收取的电费的问题，一审法院认定事实错误。依据涉案租赁合同附件2物业管理服务协议第七条的约定，和熙公司代收代缴电费，收费标准执行政府规定，电费统一按10%计算线损和变损，即单户电表读数×110%×政府规定电价计算应支付的电费。但实际上，用电方式是先预缴电费再用电，即和熙公司给每位租户发放一张电卡，需要用电的时候到和熙公司进行充值，然后和熙公司根据充值金额计算出具体的电量度数，当电量用完了，租户需要再预充值才能有电可用。吴军玉预缴电费之后能用多少电量是由和熙公司控制的。合同约定电费收费标准执行政府规定，但合同没有写明政府规定的电价标准，和熙公司也没有通过通知、告示等方式告知吴军玉该政府规定的电价标准，和熙公司在收取电费后也没有向吴军玉提供电力部门出具的电费发票，和熙公司不清楚政府规定的电价标准。直至2020年4月份，和熙公司拒绝通电，吴军玉才从供电部门了解到和熙公司的收费标准是远高于政府规定的标准，对此，吴军玉向和熙公司提出了异议，但和熙公司一直不予以回应。政府规定的电价标准：变压器容量35千伏及以上的，在2017年7月1日起执行的一般工商业电电价是人民币0.8071元/千瓦时，在2019年7月1日起执行的一般工商业电电价是人民币0.6501元/千瓦时。因此，按10%计算线损和变损，2019年7月1日之前和熙公司应收取电费单价为0.8878元/千瓦时，2019年7月1日之日起和熙公司应收取电费单价为0.7151元/千瓦时，但和熙公司实际收取的电费单价是1.23元/千瓦时，每度电多收取0.3422元~0.5149元。和熙公司加价收取电费，无合同及法律依据，违背了诚信原则，和熙公司多收取的电费属于不当得利，按法律规定应当全额退还给吴军玉。一审法院认为吴军玉对电量标准无异议的判定，属于认定事实错误。吴军玉对和熙公司的电量标准、电费收费标准是有异议的，而且因为吴军玉预缴电费之后能用多少电量是由和熙公司控制的，吴军玉无法通过少交电费或者延迟交电费等方式进行抗辩，吴军玉要求和熙公司按合同约定收取电费并退还多收取的电费，和熙公司不予理会，吴军玉只能向一审法院提起诉讼寻求救济。请二审法院纠正一审法院的判决，支持吴军玉要求和熙公司退还多收取的电费人民币6132.22元以及支付占用费用期间的利息184.82元（暂计至2020年6月8日）。四、关于和熙公司没收履约保证金的问题，一审法院判定错误。正如上述第一点所述，由于和熙公司违反合同约定，未适当、全面地提供综合服务，构成严重违约，因此吴军玉依据《合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，暂不支付对应的综合服务费，是合理合法的。而一审法院认定吴军玉因拖欠综合服务费构成违约是错误的，因此请二审法院判令和熙公司退还吴军玉履约保证金。五、关于涉案商铺停电期间的租金、综合服务费、物业管理费的承担问题，一审法院对过错责任的判定有误。吴军玉预缴电费不足并不是其故意或者重大过失导致的，而是和熙公司提供的电表发生问题导致的。在一般情况下，如果预缴的电费用完时，商铺就不能继续用电，在能够正常用电的情况下，吴军玉是有理由相信电费是足够的。在2020年4月9日涉案商铺突然停电，才发现和熙公司提供的电表有问题，在预缴电费用完的情况下仍能继续用电。一审法院认为吴军玉存在预缴电费不足的情形，判定吴军玉对涉案商铺的停电存在过错，吴军玉认为一审法院认定事实有误。在发现电表问题后，吴军玉已经及时缴交电费，但和熙公司却拒绝通电，导致涉案商铺在2020年4月9日至2020年6月11日期间停电而不能开门营业。依据《合同法》第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案中，和熙公司作为出租人应当保证房屋适合出租并可以使用，然而和熙公司违法对涉案商铺不通电，吴军玉作为涉案商铺的经营者，显然已无法继续使用该房屋，合同目的已无法实现，在停电期间发生的租金、综合服务费、物业管理费应由和熙公司自行承担。因此，吴军玉请求纠正一审法院的错误判决，撤销一审判决第三项，判令和熙公司自行承担2020年4月10日至2020年6月11日期间的全部租金、综合服务费、物业管理费。六、关于涉案商铺停电造成的停业损失问题，一审法院对过错责任的判定有误以及对损失金额的计算有误。正如上述第五点所述，涉案商铺停电的过错在于和熙公司，吴军玉产生的停业损失理应由和熙公司全部承担。关于人工费用，在一审庭审时，吴军玉不仅提交了2020年4月的支出记录，还提交了2020年5月的支出记录（该证据内容请参见《上诉证据清单》的证据2），对于一审法院仅采信吴军玉主张的2020年4月的人工费损失，恳请二审法院予以纠正，和熙公司赔偿的停业损失应包含2020年5月份的人工费损失。七、一审法院在未查明事实的情况下，认定和熙公司有权对超出产权证记载部分的租赁物进行出租管理是错误的。在一审诉讼时，通过和熙公司提供的证据材料，吴军玉才得知番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）B区、C区1××号的房产（以下简称：1××号房产）是被分割成了4部分进行出租，分别是自编29-1、29-2、29-3、29-4。和熙公司出租给吴军玉的是29-3及29-4。根据和熙公司提供的产权证，1××号房产的专有建筑面积（套内面积）为94.84平方米。根据涉案租赁合同以及其他租户提供的信息，29-1的室内使用面积为48.56平方米、29-2的室内使用面积为48.56平方米、29-3的室内使用面积为39.60平方米、29-4的室内使用面积为8.75平方米，这4个商铺的室内使用面积合计为145.47平方米，大于1××号房产的产权证记载的94.84平方米，因此吴军玉承租的涉案场地存在没有产权证、没有建设工程规划许可证的情形，或者存在占用消防通道、占用安全通道的情形，吴军玉请求一审法院予以查明，但一审法院未查明该事实。产权人王金墩、王丽画仅有权对其有产权登记的部分授权和熙公司进行出租管理，对于超出产权证记载部分的租赁物和熙公司是不具备出租管理的权利。因此超出产权记载部分的租赁物属于合同无效或效力待定，而且和熙公司并非全部涉案租赁物的权属人，其主张租金、综合服务费及其它费用在超出产权面积部分属于主体不适格。在未明确权属人之前，和熙公司无权要求吴军玉支付相对应的租金、综合服务费等费用。 和熙公司二审答辩称：和熙公司不同意吴军玉的全部上诉请求。关于吴军玉主张涉案商铺的租金、综合服务费及其他费用超出产权面积，于法无据。1、《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》及系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。2、吴军玉作为承租人，在签订租赁合同时，应对租赁物的性状包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过现场勘查等方式进行审查。即使签订合同时未核实租赁物的面积，亦应在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认，未在合理期限内提出异议，应视为对约定计租面积的接受和认可。况且，合同订立后吴军玉已接收使用涉案商铺，并对涉案租赁商铺进行了装修，其行为表明对合同约定面积的认可，而其至双方发生纠纷时才提出实际租赁面积与合同约定面积不符及有关公摊面积的异议，已超过提出异议的合理时间。3、吴军玉与和熙公司签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》中约定了标的商铺的总使用面积为29.23平方米，值得注意的是，合同明确了总使用面积中包含公摊面积，约定了案涉商铺与商铺产权差额面积均应计收租金。因涉案商铺位于大型商场，存在电梯、走火通道、公共区域部分等分摊面积，全体业主约定所有租户签订合同时都要将相应比例的公摊面积纳入合同约定的面积。和熙公司有权对租赁物进行出租管理，吴军玉提出涉案商铺的租金、综合服务费及其他费用超出产权面积，于法无据，应予驳回。和熙公司已经按照合同约定全面履行了综合服务的合同义务。《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》第四条第2项约定，“综合服务费包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等。”综合服务费的内容包括相邻室外场地维护管理、营销推广、形象宣传策划，其中相邻室外是指整体商业街固件的升级，由于涉案物业所处的位置在亚运城商业街需要增设相当数量的配套设施，和熙公司在接收涉案物业之初整条商业街是处于根本无法使用的状态，和熙公司在此基础投入大量费用升级改造，费用高达5、6千万元。其次，和熙公司多次举行线上线下的推广服务，对商业街进行营销推广、形象宣传策划，具体到本案中，和熙公司提交了与案外人签订的《广告投放业务合同》、《合作协议》、《照片》等证据，和熙公司确有履行约定的商业街营销推广、形象宣传策划等合同义务。吴军玉要求减少0.31平方米的租赁面积对应的租金，没有事实依据。因租赁物内装有电房，和熙公司与吴军玉曾经协商签订补充协议，减少两个商铺共计1平方米的租赁面积的租金，但吴军玉不同意签订，并且实际上一直按照合同约定的标准支付相关款项，视为双方确认按照原合同标准履行。电费收费包括了线损、变损、增容费用，双方按照1.23元/度标准履行，吴军玉超过提出异议合理时间。和熙公司按照1.23元/度计算电费，其中包括了耗损、变损、增容费用。根据双方约定，租赁期间内的电费，按有关部门的价格110%计算，但损耗需要由吴军玉承担。一般情况下，电表质量、电力设施的新旧程度、电力设备安装是否规范等因素直接影响到用电损耗量。吴军玉按照上述标准履行，之后又以电费过高要求退还，已超过提出异议的合理时间。停电系因吴军玉自身原因导致的，且吴军玉不配合检查验收。因和熙公司具有供电系统运行及维护管理的义务，且经物业工程部检查合格后已经恢复供电，和熙公司不存在过错。吴军玉并未举证证明该断电行为与广州和熙商业管理有限公司有关，不能得出广州和熙商业管理有限公司对案涉商铺实施断电行为的结论。2020年4月9日，吴军玉向物业管理处反映案涉商铺停电，经物业工程部检查确认为总电箱空气开关烧毁，并发现租户电表欠费运行。随后，物业向吴军玉开具了《装修整改通知单》要求其进行维修整改及结清所欠电费。吴军玉基于维修需要，要求物业关掉电源。2020年4月10日物业通知了吴军玉办理电卡充值及配合物业工程部进行用电安全检查。但吴军玉没有应物业要求办理相关手续，2020年4月10日在店铺门面张贴了暂停营业公告，把暂停营业的原因归咎于物业。2020年6月12日，吴军玉才委托员工到物业管理处补办维修申请和电卡充值，其后经物业工程部检查合格后于当天恢复供电。和熙公司作为物业管理公司根据《广州亚运城运动员村国际区自编A、B、C区物业管理服务协议》的约定，具有供电系统运行及维护管理的义务。吴军玉未按要求办理整改施工手续，未配合物业工程部进行用电安全检查。根据《广州亚运城运动员村国际区自编A、B、C区物业管理服务协议》的约定，和熙公司具有维护供电系统，以及排查安全隐患等物业服务义务，和熙公司在吴军玉未配合用电安全检查情况下，未对吴军玉恢复供电尚属合理。综上，吴军玉租赁的案涉商铺欠缴电费，导致店铺用电开关出现问题跳闸断电，系吴军玉自身过错导致的。断电后，吴军玉找到和熙公司，和熙公司告知吴军玉整改后通电。吴军玉转账到和熙公司，直接要求送电。和熙公司告知吴军玉维修开关后通电，为了整个商场的用电安全考虑，需要进行维修师傅的资质验证，请吴军玉予以配合。吴军玉不予配合，延误了通电时间。吴军玉主张因停电致使冷库原材料损失、员工工资损失，该损失系吴军玉自身原因所致，是吴军玉自主经营风险产生的损失，应由吴军玉应自行承担。其一，如上所述，吴军玉对案涉商铺停电有过错，吴军玉应承担相应责任。其二，吴军玉未提供劳动合同、员工社保参保及缴费证明，无法印证其实际支出，员工损失无法核实，吴军玉的员工损失的诉讼请求，理据不足，应予驳回。其三，吴军玉在停电后，应采取有效措施防止损失的扩大。吴军玉应自行管理相关资产，确保资产保值增值。吴军玉与员工之间的劳资关系，应由吴军玉自行处理。和熙公司从未实施任何损害吴军玉权益的行为，且吴军玉无充分证据加以证明相关损失与和熙公司有关，相关损失应由吴军玉应自行承担。吴军玉违约迟延支付综合服务费、租金等费用，和熙公司依法有权没收履约保证金。吴军玉自2019年6月开始未支付综合管理费，按照双方之间签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》第十四条第4款的约定，和熙公司依法有权解除合同并没收吴军玉缴纳的履约保证金。 吴军玉向一审法院提起本案诉讼，请求：1.和熙公司返还综合服务费10563元（2019年2月份、2019年3月份、2019年4月份、2019年5月份的综合服务费，以及押金中的综合服务费部分）；2.和熙供公司返还租赁面积减少0.31平方米所对应的租金、综合管理费及物业管理费等费用702.25元；3.和熙公司赔偿违法断电期间造成的停业损失20927.77元（暂计至2020年6月8日）；4.和熙公司减免疫情期间（2020年2月-2020年3月）租金1280元；5.和熙公司提供租金、物业管理费、电费及水费等费用的等额有效发票；6.和熙公司返还所交电费与供电局实收×110%的差额部分6132.22元以及支付占用费期间的利息184.82元（暂计至2020年6月8日）；7.诉讼费由和熙公司承担。 和熙公司向一审法院提起反诉请求：1.解除双方签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》(B区29-4)，吴军玉向和熙公司返还商铺；2.吴军玉支付租金至实际返还商铺之日（暂计至2020年5月为3612元）：3.吴军玉支付综合服务费至实际返还商铺之日（暂计至2020年5月为15545元）；4.吴军玉支付物业管理费至实际返还商铺之日（暂计至2020年5月为482元）：5.吴军玉支付滞纳金至实际清偿之日（暂计至2020年5月19日为27736元）；6.涉案履约保证金归和熙公司所有；7.案件诉讼费由吴军玉承担。 一审法院经审理查明：王金墩、王丽画是广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）B区、C区1××号商铺（自编号：29-1、29-2、29-3、29-4）的所有权人，王金墩、王丽画于2019年6月1日出具《特别授权书》，委托和熙公司代为出租、管理上述商铺等。 2018年5月29日，和熙公司（甲方）与吴军玉（乙方）签订《租赁意向书》，约定乙方意向承租亚运城国际商业街B区29-3号商铺，总租赁租金15593元，优惠租金13753元，管理费室内租赁面积20元/平方米，室外租赁面积5元/平方米，最终租赁面积及相关租赁条件以正式租赁合同详细约定为准。 2018年8月21日，和熙公司（甲方、出租方）与吴军玉（乙方、承租方）签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》一份，约定由吴军玉承租亚运城国家商业街B区29-4号商铺，总使用面积29.23平方米（含公摊面积），其中，室内使用面积8.75平方米，相邻室外场地可有限使用面积20.48平方米；租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日，具体起租日以标的商铺实际交付使用之日起计算，如起始日迟于2018年12月1日的，则租赁期限相应顺延；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金、综合服务费各1509元，2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金、综合服务费各1600元……；甲方给予乙方2个月免租期；乙方于每月21日至25日期间，向甲方支付下月应付租金；乙方清楚了解商铺的现状及商业价值，同意在租赁期内不论任何原因,均不得要求调整上述租金标准；商铺室内每月物业管理费18.75元/平方米，室外3.75元/平方米,合计241元/月，租赁期内，物业管理费不递增；综合服务费包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的影响推广、形象宣传策划相关费用等；乙方应于每月21日至25日期间，在缴纳下月租金同时向甲方支付下月物业管理费和综合服务费；合同签订日，乙方一次性向甲方预付1个月首年月租金1509元，2018年12月1日再向甲方预付3个月首年月租金4527元，用于抵扣从2018年12月1日至2019年3月31日的租金；乙方一次性向甲方预付1个月首年物业管理费和综合服务费1750元，2018年12月1日再向甲方预付3个月首年月物业管理费和综合服务费5250元，用于抵扣从2018年12月1日至2019年3月31日的物业管理费和综合服务费；甲方应就收取的租金及物业管费费、综合服务费向乙方出具发票；乙方分别于商铺交付之日起的第3个月、第7个月和第36个月按租赁期限内首月租金及物业管理费、综合服务费之和，分别向甲方缴纳履约保证金3259元，三个月共9777元，履约保证金在本合同期限届满终止或合同解除之日，如乙方无违约，甲方扣除应缴未缴费用后无息退还给乙方；乙方迟延支付租金、物业管理费、综合服务费每逾期一天按应付未付金额的1%支付违约金，逾期15天未支付，甲方有权解除合同、收回商铺；因乙方违约导致合同解除的，乙方所交的履约保证金不予退回，乙方还应支付与履约保证金等额的违约金；等等。 同日，吴军玉与和熙公司签订另一份租赁合同，约定由吴军玉承租亚运城国家商业街B区29-3号商铺，总使用面积64.39平方米（含公摊面积），其中，室内使用面积39.6平方米，相邻室外场地可有限使用面积24.79平方米；租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金、综合服务费各5344元，2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金、综合服务费各5665元……；等等。 同日，吴军玉与和熙公司就29-3、29-4号商铺的物业管理事项签订《广州亚运城运动员村国际区（自编A、B、C区）物业管理服务协议》，约定由和熙公司提供代收水费、电费的代缴收费服务（代收代缴服务不属于物业服务费），收费标准执行政府规定，电费统一按10%计算线损和变损，即甲方单户电表读数×110%计算甲方应交付的电费。 吴军玉承租上述两间商铺后，将两件商铺打通后作为销售面点使用。 因商铺使用范围内设置了一处水井房，2019年4月，吴军玉与和熙公司协商拟将商铺室内使用面积进行调整，并调整相应的租金、综合服务费。和熙公司向吴军玉发送了《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书之补充协议》的版本，但吴军玉认为该补充协议加重了其自身义务，故双方实际并未签署该份补充协议，吴军玉仍按照合同约定的标准缴纳租金。和熙公司解释因亚运城商业街的电表是在商铺后面，和熙公司需要绕到后墙去抄表，所以与吴军玉协商开一个门去抄表，并减少一平方米的租金，补充协议载明了是方便和熙公司抄表而拟定，并非单纯的减少使用面积而拟定的补充协议。 2019年6月13日，商场部分租户联名向和熙公司发出通知函，认为和熙公司在招商时存在很大的虚假宣传，商场运营管理欠缺，人气极差，导致大部分商户亏损，要求和熙公司为租户提供必要经营环境。 自2019年6月开始，吴军玉未支付综合服务费。 2020年3月，商场部分租户向和熙公司联名申请疫情期间免除租金。2020年4月8日，亚运城国际商业街管理处向部分租户发出书面通知，告知疫情期间免租方案：1.2020年2月、3月的租金及综合服务费减免40%，并可延期至4月30日前缴清；2.从4月开始，租金标准按原合同执行；3.对于已预交租金及跨免租期的商户，减免优惠顺延；4.管理费、水电费等其他费用不予优惠及延期；5.逾期未缴费或未缴清其他欠费的不予减免优惠。 2020年4月9日，吴军玉在微信告知物业管理公司其承租的商铺停电，物业管理公司回复经检查，是商铺内电箱总开关烧毁，需要更换。当天晚上19时左右，吴军玉告知物业管理公司已更换开关，要求复电，并就复电一事报警。物业管理公司在微信中就复电一事回复：贵铺反映开关损坏情况，经我司工程人员即时检查发现问题以下几点：1.贵铺用电线路可能存在三相用电不平衡，导致开关烧毁；2.贵铺用电线路连接可能未进行紧固，导致开关烧毁；3.电表由于长时间欠费，导致电表行走负数。次日上述，物业管理公司通过微信告知吴军玉，已收到吴军玉于2020年4月9日转入的11070元电费预充值，预估充值后所剩电量不多，短期内会因电量不足跳闸报警，为避免影响商铺正常营业，请及时充值，因店铺总开关已烧毁，为安全起见，需对电力开关进行安全维护测试检查。2020年6月12日，商铺恢复用电。 关于租金等费用的支付情况，吴军玉与和熙公司提交的费用交付情况、抵扣情况基本一致，均显示吴军玉已支付29-3号铺的履约保证金17702元，29-4号铺的履约保证金5009元；吴军玉未支付租金、物管费的时间段为2020年4月10日至2020年6月11日、2020年8月1日至2020年9月9日，吴军玉未支付综合服务费的时间段为2019年6月、2019年9月1日至2020年9月9日。另，吴军玉与和熙公司均确认2019年7月、8月免除租金及综合服务费。和熙公司主张的租金欠费时段自2020年4月开始。 关于停电期间的损失，吴军玉主张停电期间2020年4月的损失包含：人工费用28958.43元，员工宿舍租赁费2800元，停电当天报废成品815元、半成品545元、报废原材料3730元，2020年5月份的损失包含：人工费27380.77元、员工宿舍费2800元。按照29-3、29-4两个商铺的面积分摊，案件分摊损失为20927.77元。 关于电费计费标准，吴军玉提交和熙公司出具的电费收据显示，电费计价标准按照1.21元/度收费，吴军玉认为已超过合同约定的标准，要求按照合同约定标准退还多支付的电费。和熙公司认为该费用还包括了电路耗损费、增容费。 诉讼中，双方确认吴军玉已于2020年9月9日交还商铺。 就29-3号商铺的租赁纠纷，吴军玉另案提起诉讼，案号：（2020）粤0113民初3065号。 一审法院认为：和熙公司与吴军玉就亚运城29-4号商铺签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。 吴军玉以综合服务费与物业管理费属于重复收费，且和熙公司未能按照合同约定提供综合服务为由，要求退还2019年2、3、4月已支付的综合服务费。首先，吴军玉在签订租赁意向书时已知悉总租金标准，租赁合同及物业管理服务协议约定的金额并没有超过意向书的告知的租金标准，且吴军玉均未对约定的租金、综合服务费及物业管理费服务内容及收费标准提出异议，一审庭审中其又以综合服务费与物业管理费属于重复收费为由提出异议，不符合诚信原则。其次，和熙公司提交的证据证实其已提供了营销推广、形象宣传策划等综合服务，吴军玉认为和熙公司提供的服务不符合合同约定，但合同并未对综合服务内容的标准予以明确，故在和熙公司已提供证据证明履行该项义务的前提下，吴军玉未提供相反证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，吴军玉请求返还2019年2、3、4月的综合服务费，缺乏事实及合同依据，一审法院不予支持。 关于吴军玉主张的租赁期间减少租赁面积而应减少租金的问题。根据现有证据显示，租赁物内因装有电房，双方曾协商签订补充协议，减少两个商铺共1平方米的租赁面积的租金，但吴军玉以补充协议对其设定太多义务为由，不同意签订补充协议，且实际上一直按照合同约定的标准支付相关款项，视为吴军玉与和熙公司仍确认按照原标准履行合同，现吴军玉又要求退还上述租赁面积对应的租金、综合管理费、物业管理费，理据不足，一审法院不予支持。吴军玉同时主张和熙公司应退还多收取的电费，由于吴军玉与和熙公司一直按照该标准执行，吴军玉在收到和熙公司出具的载明有电量单价的收据后，仍按照该标准向和熙公司缴纳电费，视为吴军玉对该电量标准无异议，现吴军玉对电量标准提出异议要求退还多交的电费，一审法院不予支持。 关于吴军玉迟延支付综合服务费，和熙公司是否能够行使解除权的问题。合同约定承租方迟延支付租金、物业管理费、综合服务费逾期15天仍未支付，出租人有权解除合同并收回商铺，没收履约保证金。吴军玉自2019年6月开始未支付综合管理费，已逾期15天，和熙公司依照合同约定可以解除合同及没收吴军玉已缴纳的5009元履约保证金，吴军玉要求继续履行合同缺乏依据。合同解除后，吴军玉应向和熙公司返还涉案商铺。现双方均确认吴军玉已返还商铺，故对于和熙公司要求返还商铺的诉请，无需一审法院处理。 和熙公司主张吴军玉未支付租金、物管费的时间段为2020年4月10日至2020年6月11日、2020年8月1日至2020年9月9日，吴军玉未支付综合服务费的时间段为2019年6月、2019年9月1日至2020年9月9日的综合服务费，吴军玉抗辩称2020年4月10日至2020年6月11的费用是因为和熙公司停电造成吴军玉不能正常使用商铺，该时段的费用应当不予缴纳；以及疫情期间2020年2月、3月的租金应予以减免1280元。对此，一审法院认为，对于商铺停电的原因，吴军玉与和熙公司均存在过错，前期吴军玉虽存在预缴电费不足的情形，但在吴军玉补缴后，仍未能正常恢复用电，该期间的租金、综合管理费、管理费应由吴军玉与和熙公司按照过错比例承担，根据当事人提交的证据及一审庭审陈述，一审法院酌情支持吴军玉应承担2020年4月10日至2020年6月11日的租金992元、综合管理费992元、管理费149.4元，其余部分由和熙公司自行承担。此外，吴军玉已于2020年9月9日交还商铺，吴军玉还应支付2020年8月1日至2020年9月9日的租金2080元、管理费313.3元，故吴军玉合共还应支付租金金额合共3072元、管理费462.7元。综合服务费一直未支付，一审法院上述支持2020年4月10日至2020年6月11日的综合服务费由吴军玉承担992元，则吴军玉总共应支付的自2019年6月至2020年9月9日的综合服务费合共为18510元。 关于疫情期间的租赁费用是否应当予以减轻的问题，吴军玉提供的商场管理处向商铺发出的《通知》虽明确如商铺未缴清其他欠费，则不享有减免2020年2月、3月的优惠。但由于吴军玉未拖欠租金，和熙公司在答辩意见中也自认已给予吴军玉疫情期间的优惠，故一审法院认为吴军玉符合减免租金的条件，吴军玉已全额支付2020年2、3月份的租金，优惠40%部分的租金1280元应当用于抵扣其后拖欠的租金，故吴军玉还应支付的租金为1792元。关于综合服务费的减免条件，由于吴军玉自2019年6月开始拖欠该费用，不符合通知的优惠条件，故吴军玉不得享受疫情期间该部分费用的优惠。 吴军玉未按双方的合同约定支付上述费用，和熙公司主张逾期支付滞纳金，由于合同约定的滞纳金标准较高，且一审法院已支持和熙公司没收保证金，该保证金足以弥补其该项损失，故对滞纳金的请求，一审法院不予支持。 关于吴军玉主张的商铺停电造成的损失，如前所述，吴军玉与和熙公司对于停电均存在过错，故对于吴军玉的损失按照双方的过错比例承担。吴军玉主张的损失共包含原料、成品、半成品损失，以及用以维持经营而必须支付的人工费用，关于原料、成品、半成品属于2020年4月9日当天的损失，主张损失金额在合理范围内，但人工费用，吴军玉仅提供了2020年4月的支出记录，故一审法院仅采信吴军玉主张的2020年4月的人工费损失。结合吴军玉与和熙公司的过错，对于吴军玉的损失，根据案件商铺的面积，一审法院酌情支持7996元。至于吴军玉要求和熙公司提供相关发票的诉请，不属于民事诉讼受案范围，一审法院不予处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定于2020年11月20日作出判决：一、解除广州和熙商业管理有限公司与吴军玉于2018年8月21日签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》（29-4号铺）；二、广州和熙商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴军玉赔偿损失7996元；三、吴军玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州和熙商业管理有限公司支付拖欠的租金1792元、综合服务18510元、物业管理费462.7元；四、履约保证金5009元归广州和熙商业管理有限公司所有；五、驳回吴军玉其余诉讼请求；六、驳回广州和熙商业管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费777元，由吴军玉承担727元，广州和熙商业管理有限公司承担50元；反诉受理费2195元，由吴军玉承担444元，广州和熙商业管理有限公司承担1751元。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 经审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对双方的上诉及答辩意见、陈述意见，二审争议焦点为：一、涉案《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》解除的责任归责，以及履约保证金5009元应否退还吴军玉；二、吴军玉要求和熙公司赔偿断电期间的损失184.82元应否支持；三、吴军玉要求退还已付的电费差额及因租赁面积减少所对应的租金、综合服务费、物业管理费的请求应否得到支持。 关于焦点一，根据本案查明的事实，双方签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》约定租赁期限从2018年12月1日至2023年11月30日，并对租金、综合服务费及物业管理费的支付标准均作出明确约定。吴军玉自2019年6月起以综合服务费与物业管理费属于重复收费、和熙公司没有提供综合服务为由拒绝支付综合服务费，并要求退还已付的综合服务费。一审法院对此的分析论述清晰，理据充分，吴军玉二审期间未能提供充分证据予以推翻一审的认定，故本院确认一审法院的认定，不再赘述。吴军玉拒绝支付综合服务费，缺乏依据，构成违约，依据双方合同约定，和熙公司有权解除合同、不予退还履约保证金，故一审法院支持和熙公司要求没收履约保证金的主张，并无不当，本院予以维持。同理，吴军玉要求退还已付的2019年2月、3月、4月的综合服务费，缺乏依据，本院不予支持。 关于焦点二，关于涉案商铺停电的原因。从本案事实看，既有商铺电箱总开关烧毁的因素，也有吴军玉预存电费不足造成的，故一审法院认为双方对此均有过错，并无不当。一审法院鉴于上述情况，已对2020年4月10日至2020年6月11日期间的租金、综合服务费、物业管理费予以酌情部分减免。在此情况下，对于吴军玉所主张的原料、成品及半成品、人工损失，一审法院结合本案事实、证据情况，以及双方的过错程度，酌定支持7996元的损失，已充分考量了停电对涉案商铺经营的影响，并无明显不妥。吴军玉要求赔偿其损失20927.77元，缺乏充分依据，本院不予支持。 三、关于吴军玉要求退还已付的电费差额及利息。虽双方合同约定由和熙公司提供代收水费、电费的代缴收费服务，收费标准执行政府规定，电费统一按10%计算线损和变速，即甲方单户电表读数的110%计算应付的电费。但在合同履行过程中，吴军玉按和熙公司的通知缴纳电费，吴军玉在收到和熙公司出具的收据（载明计算标准为1.21元/度）后，吴军玉对此未提出异议，应视为双方对该电费计算标准均予以认可。故一审法院不予支持吴军玉要求退还电费差额的请求，并无不当。 至于吴军玉主张因租赁物内设置了电房，导致其租赁面积减少，要求退还因租赁面积减少0.31平方米所对应的租金、综合服务费、物业管理费的请求。经查，双方合同约定，“乙方清楚商铺的现状及商业价值，同意在租赁期限内不论任何原因，均不得要求调整上述租金标准”，虽双方曾协商签订补充协议减少1平方米的租金，但吴军玉不同意签订补充协议，仍按合同约定的标准支付相关款项，故，双方未对原合同约定的租金标准予以变更。在此情况下，吴军玉要求退还减少面积对应的租金等费用，理据不足，一审法院对其主张不予支持，并无不当。 综上所述，吴军玉的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1094元,由上诉人吴军玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴俊英 审 判 员 赵云川 审 判 员 刘 卉 二〇二一年八月十九日 法官助理 张家齐 书 记 员 黄咏欣