广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0307民初19975号原告（反诉被告）：李飞飞，女，1974年12月15日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：吴劲松，广东智理律师事务所律师。委托代理人：朱桂平，广东智理律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱国良，男，汉族，1970年8月26日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：罗美娟，广东深泉律师事务所律师。原告李飞飞与被告邱国良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告邱国良向本院提起反诉，本院依法予以合并，适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴劲松，被告委托代理人罗美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李飞飞诉称，2014年，原告李飞飞（当时大陆身份证号：5134341974××××××××）与被告签订了《官湖角房屋及场地使用租赁协议》（以下简称合同），被告将位于深圳市大鹏新区葵涌官湖角的民宿及相邻约1500平方米的场地出租给原告用于开设民宿，原告承租后投入巨额资金近二百万元进行了装修及后续经营。2015年5月28日原告与第三人于学军签订了《民宿经营权转让合同》，约定原告将上述场地上建造的民宿整体转让给第三人于学军，包括民宿的一切物资，后第三人于学军以合同无效为由诉至法院，并要求原告赔偿损失，案号：（2015）深龙法鹏民初字第440号，深圳市龙岗区人民法院于2016年10月24日作出判决，该判决书第4页法院查明：原告承租的涉案民宿为未取得建设工程规划许可证建造的建筑物，就该建筑物形成的租赁合同关系因违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。并判决原告向第三人于学军返还定金及转让费90万元，扣除实际的占用使用费后，原告实际支付款项（含执行费及律师费用）为680000元。同时，法院判决第4页认为原告与被告所签订的《官湖角房屋及场地使用租赁协议》产生的权利义务，不属本案审理范围，原告可另循法律途径处理双方权利义务关系。因此，原告向被告主张权利要求被告赔偿原告损失，被告当时也曾找海鲜餐厅来接收，但因为产权瑕疵未能达成一致，被告要求原告继续经营以减少损失，原告又筹资200000元重新装修，并委托裴德义管理民宿，期间，执法部门多次来现场执法，要求拆除涉案房产，并告知原告这片土地及房产另有规划，必须停止营业并撤离现场。原告无奈于2018年底将民宿整体性移交给被告，后因原告移居香港和疫情无法回大陆而影响维权的进程，但被告一直以政府补偿尚未到位为由拒赔。原告认为，被告承诺1500平方米场地面积并不属实，实际只有200平方米左右，因此合理的占用费应当合理分摊，依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，导致合同无效的原因是被告将未取得建设工程规划许可证的建筑物出租给原告，过错在于被告，被告应承担因此给原告造成的经济损失。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《官湖角房屋及场地使用租赁协议》无效；二、判令被告归还原告已交租金及押金共165000元、赔偿原告装修损失450000元、赔偿原告利息损失（2019年1月1日至今的暂计50000元，按银行同期逾期贷款利率计）直至付清为止，以上合计665000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告邱国良辩称，第一，案涉房屋确属被告所有；第二，原告要求退还的租金及押金共165000元，没有提供证据证明其已支付的行为和具体支付的数额，被告对原告提出的数额不认可，且原告在返还房屋之前，有很长一段时间未缴纳过租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条可知，即使原被告之间的房屋租赁合同无效，原告也需按照合同约定支付房屋的占有使用费。因此，原告占有使用了被告的房屋，应支付相应的占有使用费，对其至今仍拖欠的租金，被告已提起反诉；第三，原告未提供任何证据证明其装修损失的诉求无事实和法律依据，法院应不予认可。被告邱国良反诉称，原告与被告于2013年10月15日签订了《官湖角房屋及土地使用租赁合同》，约定被告将位于深圳市海边的5间房屋及相邻约800平方米的土地使用权出租给原告，租赁期限为10年，2014年2月1日起至2024年2月28日。2014年2月1日至2017年2月1日月租金为5000元，2017年2月1日后月租金为人民币5500元，并约定拖欠房租累计2个月以上，被告有权解除合同。但原告自签订合同后第二年就一直以各种理由拖欠支付租金，并于2018年12月向被告单方面中止合同。事后被告也多次要求原告支付租金，但仍遭原告以各种理由推诿，拒绝支付。现为维护被告自身权益，诉至法院，请求法院依法判处。请求判令：一、原告李飞飞向被告邱国良支付房屋及相邻土地的占有使用费241000元；二、原告李飞飞承担本案诉讼费。原告李飞飞答辩称，第一，所谓的使用费早已付清，在拆除通知送达之前以及拆除之后，原告把房屋交还给被告之前，这些费用都已经交清，有时候是交现金的，有些是开收据的，双方有各自经办人应当能够查明，原告也从未收到被告催租的信息，证明使用费和租金是已经完全缴纳完毕；第二，被告没有案涉土地的产权证明，也没有使用权证明，存在欺诈的嫌疑。根据后期政府的拆除公告，说这个海域旁边的土地不属于村民所有，而且涉案的房屋土地政府已经完全拆除了，这也能够证明被告签订协议是有非法的动机和目的的，也是导致原告损失的根本原因。双方也在合同中对损失、基本的改造费用是有约定的，如果合同无效，要赔偿损失不低于50万元，实际上原告的损失远远不止该数目，故请求驳回反诉。经审理查明，2013年10月15日，原、被告签订了《官湖角房屋及土地使用租赁合同》，约定被告将位于深圳市海边的5间房屋及相邻约800平方米的土地使用改造权出租给原告，约定：租赁期限为10年，自2014年2月1日起至2024年2月28日止；月租金为5000元，租金总额为60万元；押金10000元；房租拖欠2个月以上被告有权解除合同；由于原告投入大量资金改造及装修，如果被告在合同没到期内收回房屋，则应赔偿原告50万元的装修费用；被告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告本合同租金总额的200%违约金；被告因房屋权属瑕疵或非法出租房租而导致本合同无效时，被告应赔偿原告损失。双方于2015年4月29日办理了涉案房屋租赁凭证。2015年5月28日，原告与案外人于学军签订了《民宿经营权转让合同》，约定原告将上述场地上建造的客栈整体转让给案外人于学军，转让费106万元，合同签订后，案外人于学军向原告支付了90万元转让款，后案外人于学军以原告未能履行合同内容及原告以案外人于学军未支付剩余转让款为由互诉至法院。深圳市龙岗区人民法院就该案作出（2015）深龙法鹏民初字第440号民事判决书，认定就该建筑物形成的租赁合同关系因违反法律的强制性规定而无效，并判决原告向案外人于学军返还定金及转让费90万元、案外人于学军向原告折价补偿自2015年5月28日至实际返还之日止的占有使用费。2018年5月18日，深圳市大鹏新区规划土地监察局向原告出具《限期拆除通知书》，要求原告在收到该通知书后3日内自行拆除涉案房屋中未经批准的构筑物。原告已于2018年12月将涉案房屋返还给被告。庭审中，原、被告确认原告通过现金方式向被告交纳租金，被告收取租金后向原告出具收据。原告主张被告应向原告返还其缴纳的2014年2月至2018年10月的租金155000元及押金10000元，其中2015年6月至2017年5月的租金是委托案外人于学军向被告交付，其他时间的租金为原告自行交付给被告，同时，原告主张被告赔偿装修损失45万元，被告对原告的主张均不予认可，但确认原告在租赁前期对涉案房屋及土地进行了装修整改。双方均确认涉案房屋已经被政府征收并拆除。被告主张原告应向其支付2015年2月至2018年12月的占有使用费241000元，原告辩称其已经付清2018年11月（不含11月）之前的所有占有使用费，并提交了2017年10月至2018年10月收据予以证明。原告解释因时间太久，其他收据已经丢失。上述事实，有（2015）深龙法鹏民初字第440号民事判决书、结案通知书、租赁合同、限期拆除通知书、特别说明、收据等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告均确认案涉房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，原告请求确认其与被告于2013年10月15日订立的《官湖角房屋及土地使用租赁合同》无效，本院予以支持。本案的争议焦点：一、押金及占有使用费问题；二、原告要求被告承担的装修损失应否支持。关于占有使用费及押金。虽然被告辩称原告未支付2015年2月至2018年12月的占有使用费，但其却在2015年4月办理了涉案房屋的租赁凭证，且向原告出具了2017年10月至2018年10月收据予以证明，从常理角度，若原告尚未支付2017年10月之前的占有使用费，被告应出具2017年10月之前占有使用费的收据，故被告的主张明显不符合常理，本院不予支持。据此，本院依法认定原告已向被告支付2015年2月至2018年10月占有使用费。关于2018年11月及12月占有使用费，原告确认其未支付2018年11月占有使用费，且其未提交证据证明其已经支付2018年12月占有使用费，故本院依法认定原告未向被告支付该两月份占有使用费。租赁合同无效的情况下，出租方可以参照租赁合同约定租金，请求承租人支付占有使用费，该占有使用费系基于承租人实际占有并使用涉案房屋的事实。故原告无权要求被告返还其已经支付的占有使用费，且应向被告支付2018年11月及12月期间占有使用费10000元（5000元/月×2个月）。另，原告未能提交证据证明其已经支付押金10000元的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对其该部分主张不予支持。关于原告要求被告承担的装修损失。租赁合同无效，承租人装饰装修经过出租人同意的，已形成附合部分的，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，合同第四条第四款约定“由于原告投入大量资金改造及装修，如果被告在合同没到期内收回房屋，则应赔偿原告50万元的装修费用”，应视为原告装修已获被告同意。被告其将未获得建设工程规划许可的涉案房屋出租给原告；原告作为承租人理应负有在缔约时审查相对方资质及标的物合法性的义务，其在签订合同时未合理审查涉案房屋的合法建设手续，亦一直占有使用涉案房屋至2018年12月，对合同无效亦存在过错，因涉案房屋现已被政府征收拆除，无评估装修损失的可能，合同约定的赔偿装修费用50万元可视为符合原被告对装修费用的心理预期损失。综合案件情况，本院酌定双方对合同无效各承担50%的责任，同时结合双方约定租赁期为十年，原告已经占有使用了接近五年的情况，本院酌定被告应承担125000元（500000元÷10年×5年×50%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李飞飞与被告邱国良之间的涉案《官湖角房屋及土地使用租赁合同》无效；二、原告李飞飞应于本判决生效之日起十日内向被告邱国良支付2018年11月至2018年12月的占有使用费10000元；三、被告邱国良应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李飞飞装修损失125000元；四、驳回原告李飞飞的其他诉讼请求；五、驳回被告邱国良的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10450元（原告已预交），原告承担8486元，被告承担1964元。反诉受理费4915元（被告已预交），由被告承担4711元，原告承担204元。被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告案件受理费1760元。如不服本判决，原告李飞飞可在判决书送达之日起三十日内，被告邱国良可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郑则川人民陪审员  范玉明人民陪审员  罗世阳二〇二一年八月十三日书 记 员  张小慧