辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1159号上诉人（原审原告）：贾华，男，1968年12月8日生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：陈玉艳（贾华妻子），女，1966年1月13日生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：白雪峰，辽宁宸瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李颖，女，1974年3月10日生，满族，住调兵山市。被上诉人（原审被告）：刘子铱，女，1989年12月31日生，汉族，住调兵山市。原审原告贾华与原审被告李颖、刘子铱执行异议之诉一案，调兵山市人民法院于2020年7月2日作出（2019)辽1281民初2160号民事判决，贾华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日作出(2020)辽12民终1676号民事裁定，发回原审法院重审。该院于2021年3月30日作出(2021)辽1281民初339民事判决，贾华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人贾华的委托诉讼代理人陈玉艳、白雪峰，被上诉人李颖到庭参加诉讼，被上诉人刘子铱经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾华上诉请求：1、请求二审法院依法解除李颖对沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1号房屋的查封；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审适用法律错误。上诉人与被上诉人刘子铱的房屋买卖协议是以物抵债协议的性质，上诉人与被上诉人均已认可。关于以物抵债协议是不是适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于上诉人已经实际占有涉案房屋，并且支付了全额价款，非因买受人自身的原因未办理过户登记的事实，一审予以认可。但一审认为因该以物抵债协议不是房屋买卖合同，所以不适用该条款的观点，上诉人不予认可。纯粹从交易的角度看，在支付对价、意在获取标的物方面，以物抵债与买卖并无不同，故而在以物抵债协议签订后、实际取得标的物的物权之前，受让人同样应享有物权期待权。根据“法无禁止即可为”的原则和合同法关于依法成立的合同自成立时生效、对当事人有法律约束力的规定，在现有法律框架内，以物抵债受让人理应获得与买受人同等的法律保护，若仅仅因为以物抵债易被用于逃债、规避执行、损害他人利益而对其降低保护的标准，那么对正当、合法的以物抵债受让人是不公平的，也是不合法的。《中信银行股份有限公司泉州分行与被蒋国北、一品（福建)糖业有限公司案外人执行异议之诉案》【（2018)最高法民终561号】的司法观点，可以得出以物抵债协议是可以适用《执行异议和复议规定》二十八条取得物权期待权。本案中，上诉人与被告刘子铱之前签订的是《房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，只是部分购房款因为之前的借款而抵消。故本案适合《执行异议和复议规定》二十八条的相关规定，可以排除被上诉人李颖的强制执行。李颖辩称，一审认定事实清楚，证据充分，判决结果正确。上诉人提出的上诉理由不能成立，应予驳回。上诉人与被上诉人刘子铱签订的房屋买卖合同非实际意义上的房屋买卖合同。以物抵债协议并不享有物权期待权。该以物抵债协议不属于上诉人直接购买的标的物。上诉人提出的“法无禁止即可为”的观点没有法律依据。该以物抵债协议有瑕疵，不是完整的真实意义上的以物抵债。上诉人与被上诉人刘子铱签订的房屋买卖合同并非刘子铱的真实意思表示，双方对旧债务的数额未予核实认可。案涉房屋仍登记在刘子铱名下，因未发生物权转移，故上诉人不享有所有权。贾华向一审法院起诉请求：1、解除被告李颖申请执行被告刘子铱对沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1号房屋的查封；2、二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实:被告李颖诉刘银、刘子铱民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月2日作出(2019)辽1281民初7号民事判决书，判决刘子铱于本判决生效之日起15日内一次性支付给李颖借款本金177万元并支付利息。该判决发生法律效力后，被告李颖申请执行并申请对被执行人刘子铱名下位于沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1的房产评估拍卖。于2019年7月28日在京东网进行网络司法拍卖，以4737390元成交。2019年7月26日，贾华向本院提出执行异议，请求：1.停止对沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1的房屋的拍卖；2.解除被被告李颖对该房屋的查封。本院于2019年8月26日作出(2019)辽1281执异11号执行裁定书，认为不动产的物权以不动产登记簿为准。沈阳市东陵区白塔河二路××××园×××-×号1-××-1号房屋虽未办理房屋产权证，但已经网签备案在被执行人刘子铱名下，且刘子铱对与异议人贾华之间的房屋买卖合同并不认可，认为是其母亲张淑梅向贾华借款后，以房屋买卖合同的方式作为借款的抵押，本案对涉案房屋的处置并无不当，故本院对异议人贾华的异议请求不予支持，裁定驳回了案外人贾华的执行异议。另查明，2015年5月26日被告刘子铱与沈阳港丰巨宝房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价款4212392元购买沈阳市东陵区白塔河二路××××园×××-×号1-××-1号房屋，房屋总价款4212392元，交纳首付款时，被告刘子铱向原告贾华借款74.8261万元用于交纳首付款，结款方式为使用原告贾华的农业银行卡直接进行支付。同日，被告刘子铱又向原告贾华借款人民币150万元，并结合当日被告刘子铱使用原告贾华银行卡支付的金额，被告刘子铱向原告贾华出具231万借条。约定还款期限为2017年5月26日，实际借款本金为224.8261万元。被告刘子铱使用沈阳××××园商品房(即沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1房屋)抵押，及被告刘子铱母亲张淑梅在“权健国际自然医学”经营收入作为担保，同时被告刘子铱母亲张淑梅、父亲刘银同为担保人。2017年6月3日，被告母亲张淑梅向原告贾华妻子陈玉艳借款人民币50万元，约定还款期限为2017年9月3日。截止2017年6月3日，被告刘子铱及其母亲张淑梅共拖欠原告夫妇借款274.8261万元。2017年9月3日，以上借款还款期限均已届满。2017年10月14日，原告贾华、被告刘子铱签订房屋买卖协议，被告刘子铱将购买的沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1房屋出售给原告贾华作为偿还原告贾华的欠款，由于房屋价值高于欠款数额，原告贾华另需付180万元作为补齐该房屋的差价，该180万元均已给付被告刘子铱。原告贾华另支付20万元，用于借给被告刘子铱偿还房屋银行贷款所用。案涉房屋的一把钥匙是在2015年5月26日刘子铱向其借款231万时以涉案房屋作为借款抵押时交给的原告贾华，由此可见，原告贾华基于2015年的借款抵押取得了该涉案房屋的钥匙，占有使用了该房屋。本院于2020年7月14日作出(2020)辽1281民初955号判决，认定原告贾华与被告刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议性质，合同成立并生效。该判决本案原、被告均未上诉，现已生效。原告贾华、被告李颖在本次庭审时，对原告贾华与被告刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议性质及成立生效均无异议。一审法院认为，本案系发回重审案件，重审意见中认为，原审认定事实中与我院已生效(2020)辽1281民初955号判决中有关事实认定存在不一致。即已生效的(2020)辽1281民初955号判决中认定原告贾华与被告刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议性质，合同成立并生效。本案原审认定原告贾华与被告刘子铱签订的房屋买卖合同为以借款提供担保的性质。关于原告贾华与本案被告刘子铱签订合同性质认定。从原告贾华与被告刘子铱借款到期之日与双方签订的合同时间来看，最后一笔借款还款期限为2017年9月3日。房屋买卖合同签订的时间为2017年10月14日。即合同签订时间发生在借款履行期限届满后，据此确定该合同应为原告向被告主张还款义务，而被告因无法按时履行还款义务而签订的以物抵债协议。同时，本院于2020年7月14日作出(2020)辽1281民初955号判决，原告贾华、被告李颖在本次庭审时，对原告贾华与被告刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议的事实均无异议。因此，本院本诉认定原告贾华与被告刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议性质，合同成立并生效。关于原告贾华的房屋买卖协议为以物抵债协议性质，是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”即司法解释明确规定，案外人排除强制执行需以上四项，同时成立才可以排除执行，本案虽然在人民法院查封之前已占有该不动产，但其签订的房屋买卖合同系以物抵债合同性质，不是实际的房屋买卖合同，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告贾华的诉讼请求。案件受理费21000元(原告贾华已预交)，由原告贾华负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人李颖诉刘银、刘子铱民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年4月2日作出(2019)辽1281民初7号民事判决书，判决刘子铱于本判决生效之日起15日内一次性支付给李颖借款本金177万元并支付利息。该判决发生法律效力后，李颖申请执行并申请对被执行人刘子铱名下位于沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1的房产评估拍卖。于2019年7月28日在京东网进行网络司法拍卖，以4737390元成交。2019年7月26日，上诉人贾华向一审法院提出执行异议，请求：1.停止对沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1的房屋的拍卖；2.解除李颖对该房屋的查封。一审法院于2019年8月26日作出(2019)辽1281执异11号执行裁定书，认为不动产的物权以不动产登记簿为准。沈阳市东陵区白塔河二路××××园×××-×号1-××-1号房屋虽未办理房屋产权证，但已经网签备案在被执行人刘子铱名下，且刘子铱对与异议人贾华之间的房屋买卖合同并不认可，认为是其母亲张淑梅向贾华借款后，以房屋买卖合同的方式作为借款的抵押，本案对涉案房屋的处置并无不当，故对异议人贾华的异议请求不予支持，裁定驳回了案外人贾华的执行异议。另查明，2015年5月26日被上诉人刘子铱与沈阳港丰巨宝房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价款4212392元购买沈阳市东陵区白塔河二路××××园×××-×号1-××-1号房屋。交纳首付款时，刘子铱向贾华借款74.8261万元用于交纳首付款，结款方式为使用贾华的农业银行卡直接进行支付。同日，刘子铱又向贾华借款150万元，并结合当日刘子铱使用贾华银行卡支付的金额，刘子铱向贾华出具231万借条，约定还款期限为2017年5月26日，实际借款本金为224.8261万元。刘子铱使用沈阳××××园商品房(即沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1房屋)抵押，及刘子铱母亲张淑梅在“权健国际自然医学”经营收入作为担保，同时刘子铱母亲张淑梅、父亲刘银同为担保人。2017年6月3日，刘子铱母亲张淑梅向贾华妻子陈玉艳借款50万元，约定还款期限为2017年9月3日。截止2017年6月3日，刘子铱及其母亲张淑梅共拖欠贾华夫妇借款274.8261万元。2017年9月3日，以上借款还款期限均已届满。2017年10月14日，贾华、刘子铱签订了房屋买卖合同，约定刘子铱将以银行按揭贷款方式购买的沈阳市东陵区白塔河二路×××-×号1-××-1房屋出售给贾华。房屋建筑面积313.61平方米，房屋交易总价为180万元，双方同意以下列方式分期付款：第一期款项于2017年10月14日，由贾华向刘子铱以转账方式支付购房款50万元；第二期款项于2017年10月26日由贾华以转账方式向刘子铱支付100万元；第三期款项于刘子铱将房屋权属登记过户至贾华名下时向刘子铱以现金方式支付30万元。贾华同意将上述购房款支付至张淑梅账户。合同约定因本房屋有银行按揭贷款未清偿完毕，由刘子铱自行向贷款银行继续偿还按揭贷款。因刘子铱原因未能按期偿还银行按揭贷款所造成的一切法律后果由刘子铱承担。同日，贾华向张淑梅打款50万元。2017年10月26日，贾华向张淑梅打款100万元，2017年11月5日贾华向张淑梅打款50万元。以上三笔款项银行附言均为借款。贾华另支付20万元，用于借给刘子铱偿还房屋银行贷款所用。案涉房屋的一把钥匙是在2015年5月26日刘子铱向其借款231万时以涉案房屋作为借款抵押时交给的贾华。一审法院于2020年7月14日作出(2020)辽1281民初955号民事判决，认定贾华与刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议性质，合同成立并生效。该判决现已生效。本院认为，上诉人贾华因不服一审法院作出的(2019)辽1281执异11号执行裁定书提起执行异议之诉，本案应审查上诉人贾华是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人贾华与被上诉人刘子铱虽在法院查封前签订了案涉房屋买卖合同，但合同约定购房款仅为180万元，并由刘子铱继续偿还贷款，该房屋价款明显低于房屋实际价值。上诉人贾华主张刘子铱及其母亲张淑梅实际借款301万元，但在签订房屋买卖合同中，双方并未约定以案涉房屋抵顶上述借款，且其中贾华支付的20万元系在签订房屋买卖合同后用于借给刘子铱偿还房屋银行贷款所用。贾华在给张淑梅账户3次转款凭证上附言均为借款，故现有证据不能证明双方共同约定了在借款偿还期限届满后以案涉房屋抵顶债务的事实成立，贾华与刘子铱签订的房屋买卖合同，并非双方真实意思表示，与房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订房屋买卖合同为借款提供担保的通常做法相吻合。上诉人贾华的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，上诉人贾华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人刘子铱经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认为贾华与刘子铱签订的房屋买卖合同性质为以物抵债协议性质欠妥，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由上诉人贾华负担。本判决为终审判决。审 判 长 宿中顺审 判 员 陈 晶审 判 员 贾春红二〇二一年八月四日法官助理 张 颖书 记 员 黄博超