辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终840号上诉人（原审原告）：灯塔市金澜名邸小区业主委员会，住所地灯塔市金澜名邸小区B区1-1号。负责人：李学兵，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：田伟，辽宁正久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：灯塔市金澜名邸房地产开发有限公司，住所地：灯塔市金澜名邸小区会所。法定代表人：钱远锦，该公司经理。委托诉讼代理人：楚艳秋，辽宁楚河律师事务所律师。上诉人灯塔市金澜名邸小区业主委员会（以下简称“金澜名邸业委会”）因与被上诉人灯塔市金澜名邸房地产开发有限公司（以下简称“金澜名邸房地产公司”）物权保护纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2020）辽1081民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人金澜名邸业委会及其委托诉讼代理人田伟，被上诉人金澜名邸房地产公司的委托诉讼代理人楚艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金澜名邸业委会上诉请求：一、请求撤销灯塔市人民法院（2020）辽1081民初2843号民事判决书，改判被上诉人向上诉人交还774平方米会所用房使用权；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院以上诉人未能提供充分证据举证不能，判决驳回上诉人的诉讼请求，显然适用法律不当。此与该判决已认定的事实完全相悖。一审判决已查明并认定了：“2014年，被上诉人开发的灯塔市金澜名邸小区经验收合格全部交付使用。案涉房屋为二层建筑，建设工程规划许可证附件复印件载明，项目名称灯塔金澜名邸住宅小区会所，2层，公建774平方米，位于金澜名邸小区东北侧。现由被上诉人占有，作为被上诉人办公用房使用。在被上诉人卖楼时制作的台历第十二月份中载明，豪华双层业主会所，2000平幼儿园，黄金配套全面满足业主生活需求。”本案上诉人起诉被上诉人交还会所使用权事实清楚，证据充分。一审判决以上诉人证据不足而驳回诉讼请求属于适用法律不当。二、会所使用权归业主符合合同约定和法律规定。《中华人民共和国民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”被上诉人在楼盘销售广告中大肆宣传有会所等配套设施，突出了为业主服务的功能，虽然产权在合同约定中归被上诉人所有，但未取得全体业主的同意，被上诉人擅自改变了会所的用途，将业主共同使用的会所用房变更为自己的办公用房，是明显的违约行为，侵害了全体业主的合法利益。故上诉人有权请求被上诉人将会所的使用权交还给业主使用，完全符合约定和法律规定。综上，一审判决适用法律错误，上诉人请求交还会所使用权符合合同规定，被上诉人擅自变更会所用途，应依法承担违约返还责任。请求二审法院依法撤销一审法院判决，并改判责令被上诉人将会所使用权交还给上诉人。金澜名邸房地产公司辩称，一审法院对该案事实及法律适用论述得非常清楚，特别是按照《民法典》的规定，上诉人不享有诉讼主体资格，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。金澜名邸业委会一审诉称：2014年，被告开发的灯塔市金澜名邸小区经验收合格全部交付使用，被告未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。建筑面积为774平方米的会所二层楼房一直以来由被告占用，被告拒绝交付业主开展文体活动。要求被告返还会所用房774平方米给原告使用；诉讼费由被告承担。金澜名邸房地产公司一审辩称，开发小区有会所用房，有约定该会所由开发商所有。原告没有权利起诉开发商。原告无权利作为诉讼主体。请求依法驳回原告诉请。一审法院认定的事实：2014年，被告开发的灯塔市金澜名邸小区经验收合格全部交付使用。案涉房屋为二层建筑，建设工程规划许可证附件复印件载明，项目名称灯塔金澜名邸住宅小区会所，2层，公建774平方米，位于金澜名邸小区东北侧。现由被告占有，作为被告办公用房使用。在被告卖楼时制作的台历第十二月份中载明，“豪华双层业主会所，2000平幼儿园，黄金配套全面满足业主生活需求”。被告在与金澜名邸小区签订的商品房买卖合同中第十七条第5项约定小区内的物业用房、社区用房、会所、幼儿园的所有权归出卖方所有。商品房买卖合同附件二，关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明部分为空白。现在物业使用的物业用房面积为400平方米，另有400平方米的社区用房空置中。一审法院确认的上述事实，有当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》、建设工程规划许可证复印件、台历等在卷佐证。一审法院认为，案涉会所的规划用途为“会所”，无住宅设计，独栋建筑，系由被告合法建造。被告方在房屋买卖合同中已与购房者明确约定该会所所有权归被告，但并未在合同中对其他权利进行约定。原告方未提供足够证据对该楼享有占有、使用、收益的权利。原告方认为物业用房为400平方米，小于国家规定的物业用房应为800平方米的标准，应以此房屋作为物业用房。《辽宁省物业管理条例》中对物业管理用房的面积等标准作出了规定，要求先行规划并在物业行政主管部门备案，并规定了物业用房的所有权归全体业主。原告并未提供小区总建筑面积的证据，无法计算出物业用房的最低标准数据，即使物业用房小于条例要求的标准，应由行政机关对其处理。此涉案房屋规划用途为会所，不是物业用房，原告要求以此房作物业用房，于法无据。故原告要求被告交还此楼给原告使用的请求，无事实及法律依据，不予支持。被告在售楼时是以小区有会所作为卖点进行广告宣传的，而且在规划许可证中也已注明此楼是作为会所申请建造的，但自2014年交楼至今已达6年之久，被告并未兑现承诺，将此楼作为会所向小区业主开放使用。此系被告的违约行为，小区业主可另行向被告主张违约责任赔偿。对于未经城乡规划主管部门批准，擅自改变房屋用途的，应由行政管理部门处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100.00元（原告预交50.00元），减半收取50.00元，由被告承担。本院二审期间，上诉人金澜名邸业委会提交被上诉人印发的宣传单一份，证明被上诉人做开发时承诺有会所供业主使用，本院对该份证据的真实性予以确认，但因与本案无关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人金澜名邸业委会虽提供了上面印有设双层业主会所，供业主交流娱乐，黄金配套全面满足业主生活需求等文字的商品房销售宣传单、台历等，用以证明其享有会所使用权，但双方在商品房买卖合同中并未对会所使用权进行约定，且宣传单、台历等只是一种宣传手段，并不是对商品房买卖的承诺。另，双方提供的商品房卖合同中明确约定了会所所有权归出卖人所有，作为会所的所有权人金澜名邸房地产公司有权对该会所进行占有、使用、收益和处分。上诉人金澜名邸业委会不能提供证据证明自己主张事实的成立，对其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人金澜名邸业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人灯塔市金澜名邸小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李 鹏审判员 杨 墅审判员 张丽丽二〇二一年八月三日法官助理王静书记员田甜