辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终6473号 上诉人（原审被告）：李玉生，女，1970年7月30日出生，汉族，住辽宁省大连。 被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码：91210231683005491T。 法定代表人：王世国，总经理。 委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。 上诉人李玉生因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李玉生上诉请求：一、撤销一审判决；二、被上诉人严重违反《前期服务合同》和《前期服务协议》的相关义务，无权主张其违约期间的物业费，驳回其一审诉讼请求；三、被上诉人应立即停止对上诉人使用物业的干扰，并且其取得未来物业费的前提条件是：即刻与地产协调修复并彻底解决业主房屋漏水渗水问题，修复消防及监控等安全设施，恢复草地绿化等环境公共卫生设施，即实际履行《物业服务协议》，并判令被上诉人按其实际服务等级及政府指导价重新定价物业费收费标准并重新签订合法真实的物业合同，并按新的价格退还2012、2013、2014年多收取的物业费及其利息；四、按民法典第一百八十条规定的诉讼时效，判令上诉人免缴2015年、2016年、2017年物业费；五、被上诉人立即停止对上诉人的伤害行为并道歉，赔偿上诉人精神损失费6000元、误工费3000元、因漏雨房屋室内损伤费3000元；六、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审法院未对上诉人提出的证据认真审查，未给与上诉人诉讼权利充分尊重，认定被上诉人在数年间的物业服务瑕疵。1.8元/平方米的物业费是被上诉人以违法欺诈的方式单方面制定的，上诉人不认可。被上诉人收取了物业费，却未尽物业服务义务，长期存在违约行为，配合地产公司不承担房屋漏雨等维修责任，业主只能拒交物业费。但被上诉人却以停公共照明、电梯等手段逼迫业主交费，属于严重违法。而且，被上诉人收取的绝大部分物业费资金去向不明。案涉合同及协议均无效。被上诉人至少有三年的费用请求权已经超过诉讼时效。第二，被上诉人长期以来的消极行为严重违反其职能义务以及物业服务合同重要义务。上诉人入住房屋后，房屋主体结构出现渗水漏水，保修也未得到解决。被上诉人不是从事物业服务的，而是配合地产逃避房屋保修责任。第三，一审法院适用法律错误。被上诉人接管小区的物业管理以来的9年间，以推诿、拖延、漠视、逃避、欺骗等方式或消极行为，拒不履行《物业服务合同》的重要义务，并不是瑕疵。物业服务的房屋漏雨问题、消防安全问题、绿化问题、卫生问题等民生问题，属于严重违约甚至根本违约，被上诉人无权主张物业费。 被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付物业管理费用20802元、滞纳金2080.2元。 一审法院确认双方没有争议的要素事实：原告系大连高新技术产业园区半山壹号小区物业服务企业，被告系该小区8栋3单元902号房屋业主，房屋建筑面积160.52平方米，每月物业费288.94元(160.52平方米×1.8元/月/平方米)，被告未给付原告自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费。 一审法院确认双方争议要素事实：被告拒绝支付物业费的理由是否成立。 一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素确定为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，根据原、被告的诉辩意见及相应证据，原告已为被告所在小区提供了《半山壹号前期物业管理服务协议》相关项目的物业服务，被告使用案涉房屋，亦实际接受了原告的物业服务，虽然被告主张原告提供的服务在维修房屋、消防设施管理等方面存在瑕疵，但其主张的瑕疵不应认定为重大瑕疵，亦不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，重视业主提出的意见和建议，不断改进和提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。原告主张被告给付自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费20802元的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。 关于原告主张的滞纳金一节。一审法院认为，原告主张的滞纳金具有违约金性质，虽然被告拖欠物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，亦为进一步督促原告完善其物业服务，对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告李玉生于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2015年1月1日至2020年12月31日的物业费20802元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元(已减半收取)，由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担26元，由被告李玉生负担160元。 本院二审期间，上诉人提供下列证据：证据一、民意网投诉回复，拟证明业主对物业收费的投诉，收费超过了国家规定的限额；证据二、证据三《楼宇验收交付书》，拟证明被上诉人强行让业主承诺《前期物业管理协议》、印章不符；证据四、收费票据，拟证明物业公司印章混乱；证据五、证据六、照片，拟证明房屋漏雨尚未维修；证据七、照片，拟证明半山壹号与其他小区绿化情况比较；证据八、物业收费票据，拟证明被上诉人管理混乱；证据九、企业论坛截屏，拟证明被上诉人各方面的问题；证据十、关于中冶焦耐材料，拟证明业主属于对半山壹号进行团购；证据十一、电梯维修录像截图和手机照片，拟证明电梯维修情况；证据十二、消防照片，拟证明消防系统基本上不好用；证据十三、半山壹号环境脏乱差的各种照片；证据十四、用电安全隐患问题照片；证据十五、杂物乱放导致的安全隐患照片；证据十六、光盘，房屋漏雨、绿化、消防、小区的环境卫生、安全设施设备、小区乱搭、乱建、各大论坛民意网上业主的意见、有关部门的回复及业主群里物业管家回复，拟证明物业不作为；证据十七、2012、2013、2014年的交费收据和盖章，拟证明被上诉人与小区无关；证据十八、2019年报修漏雨的照片。被上诉人均不予认可。对于证据一、证据二、证据三、证据四、证据八、证据九、证据十，因上诉人未提供原件或原始载体，本院不予采信。对于证据五、证据六、证据七、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四、证据十五、证据十六、收据十八，由于物业服务的瑕疵不构成业主拒交物业费的正当理由，本院不予采信。对于证据十七，由于其并不能否定被上诉人在诉争期间提供物业服务的事实，本院不予采信。 经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。在被上诉人已为案涉小区提供了基本物业服务的情况下，上诉人应当按约交费。上诉人拖欠自2015年1月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，故，一审法院判决上诉人给付相应物业服务费20802元正确，本院予以确认。由于案涉《物业服务协议》、《物业服务合同》均未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，上诉人上诉主张前述合同无效依据不足，本院不予采纳。 上诉人主张被上诉人在房屋维修、电梯维保、保洁等方面存在的服务问题，但被上诉人作为物业服务企业，其服务范围包括房屋共用部位的维修和管理等，被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，上诉人以此拒绝承担责任依据不足，得不到支持。而且，如上诉人认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、公示等义务，或者侵害其合法权益，其可另行诉请被上诉人履行义务、采取补救措施或者赔偿损失等，不能以此拒交费用。况且，一审法院也基于督促被上诉人完善物业服务等驳回了被上诉人关于滞纳金的请求，该处理得当。对于上诉人要求被上诉人赔偿损失的上诉请求，由于上诉人一审中未对此提出反诉，且被上诉人不同意调解和一并处理，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理，上诉人亦可另行起诉。上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出该节上诉意见，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，本院不予支持。另外，上诉人要求被上诉人提供物价局对半山壹号前期物业收费标准首次认定及每年政府批复文件等，因前述材料并不能推翻被上诉人实际提供物业服务的事实，对于裁判结果无实质影响，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，本院不予准许。 综上，上诉人李玉生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费186元，由上诉人李玉生负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕春燕 审判员  王慧莹 审判员  王 迪 二〇二一年八月十九日 书记员  张 丹