辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11416号上诉人（原审被告）：沈阳东方银座莱茵城置业有限公司，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区开发二十七号路326-1号。法定代表人：马占峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，男，1983年10月18日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：翟沁军，男，1981年11月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：罗明，辽宁群诚律师事务所律师。上诉人沈阳东方银座莱茵城置业有限公司（以下简称“东方银座公司”）因与被上诉人翟沁军商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2021）辽0109民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东方银座公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人不支付会员费3万元；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人东方银座公司与固安县创地房地产经纪有限公司（以下简称“创地公司”）签订《代理销售合同》，合同约定上诉人东方银座公司委托创地公司进行商品房销售，案涉会员费3万元是基于被上诉人与创地公司之间形成的合同，该项费用由创地公司收取，并未支付给我方，故不应由我方承担给付责任，被上诉人应当另行提起诉讼。翟沁军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。翟沁军向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告解除《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款355019元；3.判决被告赔偿原告已付购房款355019元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月13日，原告与被告签订《东方银座•莱茵城认购协议书》，认购被告开发建设位于沈阳沈阳经济技术开发区预售商品房，建筑面积86.87平方米，房屋总价款418019元。原告于同日与固安县创地房地产经纪有限公司签订《楼盘网会员优惠购房服务确认函》，并交纳8万元购房优惠款。2017年12月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，该合同第十二条约定，出卖人（即被告）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。原告于2017年6月13日向被告交纳首付款88019元，2017年7月29日交纳首付款2万元，2018年7月4日交纳房款21万元。原告自述固安县创地房地产经纪有限公司于2018年7月4日返还其房款优惠43000元。现原告共交纳房款355019元。原告因发现本案案涉房屋存在抵押及司法查封，无法办理备案登记手续，故诉至法院。在庭审过程中，被告表示其与固安县创地房地产经纪有限公司系合作关系，且固安县创地房地产经纪有限公司办公地点在被告单位售楼处。一审法院认为，原、被告签订的《东方银座•莱茵城认购协议书》及《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于原告提出解除买卖合同及返还购房款的诉求。由于被告公司案涉房屋存在在建工程抵押及司法查封，未能对原告所购房屋进行房屋备案登记的违约行为，致使合同目的不能实现，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房款。关于被告应返还原告购房款的数额，被告认可其与固安县创地房地产经纪有限公司是合作关系，且固安县创地房地产经纪有限公司办公地点在被告单位售楼处，原告是在被告的售楼处签订认购协议并交纳各项费用，是基于与被告购房合同关系，并非基于单独与固安县创地房地产经纪有限公司形成的其他合同关系。为减少当事人诉累，被告应向原告返还其支付给固安县创地房地产经纪有限公司的费用。若依被告所称，其与固安县创地房地产经纪有限公司存在合作关系，那么被告可向固安县创地房地产经纪有限公司另行追偿。故被告应返还原告房款金额为355019元。关于原告主张被告赔偿购房款的诉请。因该诉请的法律依据是2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，该解释于2003年6月1日起实施。但根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》，该解释已被修正，故原告该项诉请于法无据，一审法院不予支持。同时，根据2020年12月23日修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，商品房买卖合同中国约定的交房时间为2018年10月31日，办理房屋权属证书的时间为商品房交付使用后360日内，现因案涉房屋存在在建工程抵押及司法查封，被告未能在合同约定的期限为原告办理房屋备案登记及房屋权属证书，应承担违约责任。因商品房买卖合同中未约定违约金，故违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院判决：一、解除原告翟沁军与被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司之间的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告翟沁军购房款355019元；三、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告翟沁军购房款利息（以355019元为基数，自2018年7月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行金融机构逾期贷款利息计算）四、驳回原告翟沁军的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，因适用简易程序，减半收取5450元，由原告翟沁军负担2725元，由被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司负担2725元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”上诉人东方银座公司在上诉请求中明确表示，其不应向被上诉人返还购房优惠款3万元，对于其他判项均无意见。经查，上诉人东方银座公司自认案外人创地公司在上诉人的售楼处办公，双方为委托代理销售合同关系，那么创地公司接受委托在代为销售商品房过程中产生的权利义务理应由委托人东方银座公司承担。被上诉人翟沁军在上诉人东方银座公司的售楼处签订《会员服务协议》，并交纳30,000元购房优惠款，根源于其与上诉人东方银座公司之间形成的商品房买卖合同关系，创地公司收取购房优惠款的行为与该买卖合同关系存在直接的关联性，故一审法院判令由上诉人东方银座公司向被上诉人翟沁军返还购房优惠款30,000元并无不当。综上，对上诉人东方银座公司的上诉请求不予支持，对此东方银座公司可另行向创地公司主张权利。同时，鉴于上诉人东方银座公司明确表示对其他判项均无异议，故本院一并予以维持。综上所述，上诉人东方银座公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人沈阳东方银座莱茵城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年八月三十日法官助理  李 春书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；