天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3985号上诉人（原审原告）：刘欣，女，汉族，1988年10月19日出生，住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：天津嘉茂中环商用设施开发有限公司，住所地天津市河西区南北大街1号401。法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：白雪，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人刘欣因与被上诉人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司（以下简称嘉茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。在案件上诉期间，原上诉人陈伟死亡，陈伟的继承人刘欣同意承继陈伟在本案的权利义务，并作为上诉人参与诉讼。本案现已审理终结。刘欣上诉请求：一、依法判令嘉茂公司退还租赁保证金、公共事业保证金、律师费共计58,179.5元；二、本案诉讼费用由嘉茂公司承担。事实与理由：1．原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，嘉茂公司全额扣除保证金属于过分高于其实际损失的情形；合同关于违约责任及有关律师费的约定加重了陈伟的责任，且嘉茂公司未尽提醒义务，属于格式条款，嘉茂公司不能依据该条款向陈伟主张违约责任。2．嘉茂公司在合同解除后未及时将涉诉房屋内物品取出并另行出租，其有能力采取补救措施而不采取，有故意扩大损失的嫌疑，由此产生的租金损失均应由其自行承担；合同解除后，嘉茂公司应当依据合同约定在14天内收回房屋，故刘欣同意承担14天的租金及物业管理费41779.5元，剩余58,179.5元应当予以退还。嘉茂公司辩称，不同意刘欣的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈伟向一审法院起诉请求：1．依法判令嘉茂公司退还陈伟租赁保证金、公共事业保证金、律师费共计99,959元；2．本案诉讼费用由嘉茂公司负担。一审法院查明，嘉茂公司系坐落于天津市河西区南北大街1号401房屋的所有权人。陈伟（合同乙方）与嘉茂公司（合同甲方）于2018年9月3日签订《天津湾商场-商场房屋租赁合同》（合同编号：TA-1846/100000256），该合同第一部分“通用条款”约定了出租房屋的基本情况、房屋的交付、合同价款、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用、甲乙双方的违约责任、房屋的交还等内容。第二部分“专用条款”约定了出租房屋状况、租赁期限和装修期、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用等内容。第三部分为“补充条款”。合同第一部分“通用条款”第四条“租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用”4.1条“租赁保证金”约定：如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商等经营证照注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。如租赁期内，乙方在该房屋内销售充值功能的储值卡（包括但不限于充值卡、会员卡）等，则租赁保证金将在乙方交还该房屋且完成本合同约定的注册地址或营业地址的工商等经营证照注销、变更手续（以日期在后者为准）后六个月且届时甲方确认乙方与消费者不存在未予解决的纠纷的情况下，由甲方扣除乙方应付款项后，一次性无息退还乙方。第十条“乙方的违约责任”10.1条约定：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。10.2条约定：乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何之款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。10.5条约定：若乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。第十二条“合同的变更和解除”12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还需支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：…逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；按照本合同规定的时限，超过10日以上未进场装修或未正常营业的；第十三条“房屋的交还”13.1条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2条约定：乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任，对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定。合同第二部分“专用条款”第十九条“出租房屋状况”19.1条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在天津市河西区商场”04层11号（合同中简称该房屋）。19.2条约定：甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为198.95平方米。19.3条约定：乙方承诺租赁该房屋作为经营“辣小缘-餐厅”之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商号名称、商品／服务品牌及经营内容）。第二十条“租赁期限和装修期”20.1条约定：该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年09月20日至2020年09月19日。20.2条约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2018年08月20日至2018年09月19日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及商场推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用（包括但不限于装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及能源费用等）（详见附件三）；若乙方在承诺的开业日期前开业，则乙方须按照本合同约定的租金、物业管理费以及市场推广费标准，向甲方支付从实际开业日起至上述承诺日期前一日期间的租金、物业管理费及市场推广费，若双方另行达成补充协议的，则以补充协议为准。20.3条约定：双方暂约定该房屋交付日为2018年08月20日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。第二十一条“租金、物业管理费、市场推广费及其他费用”21.1条约定：自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.2条约定：乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币131307元。21.3条约定：甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币70元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币13926.50元，由不含税物业管理费（人民币13138.21元）加上增值税税额（人民币788.29元）构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6%。21.5条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币21.70元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。21.6条约定：乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费人民币994.75元，乙方应于本合同签订的同时或之前将此费用支付给甲方。21.9条约定：甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币10.00元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1989.50元，由不含税市场推广费（人民币1876.89元）加上增值税税额（人民币112.61元）构成。本合同签订时市场推广费的适用增值税税率为6%。21.12条约定：乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商等经营证照注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米人民币21.70元的违约金。21.13条约定：乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付公共事业保证金人民币35811元。双方另约定了其他内容。合同签订后，陈伟使用涉案房屋经营“辣小缘餐厅”，工商登记字号为“天津市河西区鑫澄餐厅”。2018年9月18日陈伟向嘉茂公司交纳租赁保证金131,307元、公共事业保证金35,811元、律师费994.75元。2019年11月30日之前的租金、物业管理费、市场推广费以及2019年10月31日之前的水电费陈伟已全部付清。另查明，嘉茂公司于2020年1月7日向陈伟发送《解约通知函》，内容为：致：陈伟先生／女士：2018年09月03日，贵方与我公司签署关于天津湾商场-商场04层11号房屋的《房屋租赁合同》（合同编号：ＴＡ-1846／100000256），下称“合同”，贵方承租该房屋用作经营“辣小缘-餐厅”之用途，租赁期间为2018年09年20日至2020年09月19日。合同约定贵方不得在租赁期限内擅自停止营业。合同签订后，我公司如约履行合同全部义务，但在租赁期限内，贵方却未经我公司同意，自2019年12月1日起，擅自停止营业达十日以上。鉴于此，我公司正式函告贵方：1．因贵方擅自停止营业达十日（含）以上，违反了合同第10.5条、第12.2条之相关约定，故我司正式通知贵方，自本函发送日，我司正式解除与贵方签订的租赁合同（合同编号：ＴＡ-1846／100000256）。2．依据合同第12.2条之相关约定，因贵方违约导致租赁合同解除，我司有权扣除贵方已支付的租赁保证金，并有权要求贵方支付六个月的租金、物业管理费、市场推广费之和的金额作为违约金。3．请贵方于收到本函后五日内拆除毛坯，并按合同第13条之相关约定，将房屋恢复原状并返还给我公司。4．如贵方未能按照上述通知严格履行函告义务，我公司将通过诉讼途径予以解约并要求贵方支付违约金。特此函告。当日陈伟收到该函件，后成讼。庭审中，嘉茂公司称“陈伟实际经营到2019年12月1日，之后陈伟就把卷帘门拉下来不再经营了。陈伟2019年12月1日已经停止经营，12月15日左右才再开门，已经闭店长达10天以上，依合同约定，嘉茂公司可以解除合同。且陈伟拖欠费用达15日以上，依合同约定，逾期15日以上，嘉茂公司有权停止能源、设施供应。”陈伟则称“陈伟同意解除合同，但不同意解除函中要求陈伟承担责任的内容。嘉茂公司所述不属实，双方于2019年11月协商提前停止经营，嘉茂公司答复不可以，陈伟经营到12月1日闭店，直到12月15日左右开门，12月31日嘉茂公司停水停电，导致陈伟的肉类、海鲜等食品全部腐坏，此后便无法经营。后来陈伟通过报警的方式，才使嘉茂公司开门，陈伟取出房屋内的财物”。陈伟与嘉茂公司共同确认，陈伟于2020年6月1日彻底搬离涉案房屋。2020年10月31日陈伟向嘉茂公司寄送《通知》，内容为：“陈伟已经于2019年12月份退出天津湾商场4层11号房屋，因贵司对该房屋断水断电导致无法拆除装修。现陈伟定于2020年11月2日对该房屋的装修进行拆除，请贵司配合。如有不同意见请致电协商。联系电话：130××××1873岳先生。”嘉茂公司于次日签收该通知。2020年11月2日陈伟申请注销了“天津市河西区鑫澄餐厅”。经一审法院询问，陈伟称截至2020年1月14日，陈伟欠付嘉茂公司水电费3,958元，2019年12月的租金27,853元，2020年1月14日前的租金、物业管理费、市场推广费，共计68,153元。公共事业保证金和律师费嘉茂公司应该全额退还。陈伟交纳的公共事业保证金、租赁保证金、律师费共计168,112.75元，减去上述陈伟欠付的费用，应为99,959.75元，陈伟只主张99,959元。一审法院认为，本案争议的焦点是嘉茂公司应否退还陈伟租赁保证金、公共事业保证金、律师费共计99,959元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，陈伟与嘉茂公司签订的《天津湾商场-商场房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。诉讼中，陈伟主张判令嘉茂公司退还租赁保证金、公共事业保证金、律师费共计99,959元，但合同中关于退还租赁保证金、公共事业保证金的情形有明确的约定。陈伟作为商户，虽然享有自主经营的权利，但应当符合合同的约定。根据双方的庭审陈述和在案证据可以佐证，陈伟擅自停止营业以及欠付租金和其他费用等行为，已违反了合同的相关约定，陈伟主张嘉茂公司退还租赁保证金、公共事业保证金不符合合同的相关约定，故一审法院不予支持。关于退还律师费一节，合同中亦明确约定乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费，故陈伟主张判令嘉茂公司退还律师费，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：“驳回原告陈伟的诉讼请求。案件受理费2299元，减半收取计1149.5元，由原告陈伟负担。”本案二审期间，刘欣提交陈伟的死亡证明、陈伟与刘欣的结婚证等材料，证明陈伟已经于2021年3月18日去世，刘欣作为其配偶有权参加本案诉讼。嘉茂公司对上述证据及刘欣的诉讼主体资格均无异议。二审经审理查明，陈伟于2021年3月18日死亡，陈伟现有法定继承人为其父陈建刚、其妻刘欣及其女陈依铭（未成年），陈建刚、陈依铭表示陈伟在本案中的权利均由刘欣承继，陈建刚、陈依铭不再主张权利。另查，案涉《天津湾商场-商场房屋租赁合同》仅约定了公共事业保证金的数额，并未约定具体用途。一审庭审中，嘉茂公司表示公共事业保证金是担保性质，有两个作用，一是水电、消防、卫生、环保等收款主体并非嘉茂公司，但嘉茂公司需向国家相关部门交纳；二是对公共区域（货梯、员工通道等）毁损的担保。再查，嘉茂公司向本院出具书面意见表示，因陈伟至今仍欠付水电费、租金、物业管理和市场推广费等费用，嘉茂公司在依据合同约定扣除相关费用后，不再向陈伟及其法定继承人主张相当于6个月的租金、6个月的物业管理费及6个月的市场推广费之和的违约金及对房屋拆除毛坯、恢复原状的费用。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，在陈伟与嘉茂公司协商解除合同未果的情况下，陈伟擅自停业，构成违约，故嘉茂公司于2020年1月7日向陈伟发送《解约通知函》要求解除合同并无不妥。现陈伟要求嘉茂公司退还其已经缴纳的租赁保证金、公共事业保证金、律师费共计168,112.75元，对此本院分析如下：首先，关于租赁保证金，案涉租赁合同约定，如承租人违反本合同之约定，则出租人有权以租赁保证金抵扣承租人应付款项；承租人逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月、超过10日以上未进场装修或未正常营业的，出租人可书面通知承租人解除本合同，承租人已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，承租人还需支付给出租人相当于当年6个月的租金、6个月的物业管理费及6个月的市场推广费之和的金额作为违约金，上述合同条款系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据该约定，陈伟缴纳的租赁保证金具有履行保证金和违约金的双重功能，现陈伟欠付嘉茂公司水电费、租金、物业管理费、市场推广费等共计68,153元，嘉茂公司主张将上述欠付费用在租赁保证金中予以扣减并无不妥。关于扣除后尚余部分，因陈伟违约导致案涉合同被提前解除，依据合同约定，租赁保证金不应予以退还。同时，嘉茂公司表示不再向陈伟主张违约金及将案涉房屋恢复原状的费用，考虑合同中对违约金数额及退租后对房屋恢复原状的约定，结合陈伟于2020年6月1日搬离涉案房屋，且并未对房屋进行恢复原状的事实，嘉茂公司扣留的数额并未明显超过其损失，故对刘欣要求退还租赁保证金的主张不予支持。关于公共事业保证金，案涉合同中并未约定该保证金的具体性质和作用，现陈伟欠付的水电费、租金、物业管理费等各项费用已经在租赁保证金中予以扣减，嘉茂公司亦未提供证据证明陈伟存在妨害公共事业的行为，故该款项应当予以退还。嘉茂公司虽主张在承租人违约的情况下，已经缴纳的各项费用不应予以退还。但考虑陈伟并非恶意违约，其因经营困难曾在停业前与嘉茂公司协商过提前解除合同一事，同时，嘉茂公司已经扣留了租赁保证金，陈伟承担了相应的违约责任，根据公平原则和本案的实际情况，嘉茂公司将公共事业保证金予以退还更有利于平衡双方利益以及化解矛盾，故对刘欣要求返还公共事业保证金的主张予以支持。关于律师费问题，案涉合同中已经约定委托律师起草合同文本的费用由陈伟承担，陈伟也已实际支付，现刘欣要求返还没有依据，本院不予支持。综上所述，刘欣的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2020）津0103民初7555号民事判决；二、被上诉人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还上诉人刘欣公共事业保证金35,811元；三、驳回上诉人刘欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2299元，减半收取计1149.5元，由上诉人刘欣负担737.5元，被上诉人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司负担412元；二审案件受理费1254.49元，由上诉人刘欣负担482.49元，被上诉人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司负担772元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年八月十三日书记员  王欣