贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终5678号上诉人（原审被告）：李文凯，男，1976年5月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：孙小涵（系李文凯之妻），女，1983年出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：周永烈，男，1942年4月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人:周昆仑（系周永烈之子），男，1969年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人李文凯因与被上诉人周永烈房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文凯上诉请求：1、撤销原判第一项并改判按照4700元/月的标准支付2015年4月26日至2015年12月30日的租金32600（扣除保证金5000元）；2、撤销原判第二项中的违约损失14100元。事实和理由：因公司搬迁，其与周永烈已经电话沟通，并告知搬迁事宜，周永烈拒绝领取钥匙。其已经搬离涉案房屋，楼下物管及邻居房东对该事实知晓。被上诉人周永烈辩称，1、双方于2016年6月11日签订的《恢复装修租赁房屋协议》中明确涉案合同终止时间为2016年6月11日，租金应计算到2016年6月11日；2、《房屋租赁合同书》中明确约定了交还履约保证金的条件，现条件不成就，不应返还履约保证金；3、关于逾期支付租金的滞纳金，涉案租赁合同中约定的是按日500元计算；4、关于违约损失14100元，系《房屋租赁合同书》第七条明确约定的，上诉人要求撤回违约损失毫无道理，其声称被上诉人拒绝拿钥匙是虚假的。周永烈向一审提出诉讼请求：1、判令李文凯立即支付周永烈2015年4月26日至2016年5月25日期间房屋租金61100元，并从2015年4月26日起按月息2%计算向周永烈支付逾期交付房租的滞纳金至付清所欠房屋租金止；2、判令李文凯支付周永烈提前终止合同给周永烈造成的损失14100元、违约金20000元；三、判令李文凯支付周永烈恢复装修费10000元，诉讼费由李文凯承担。一审中李文凯未提出答辩意见。一审法院认定事实如下：周永烈与李文凯于2007年4月26日签订《房屋租赁合同书》，约定周永烈将位于贵阳市，建筑面积为189.23平方米房屋一套出租给李文凯使用，租赁期限为10年，从2007年4月26日起至2017年4月25日止；每月租金4700元，从2008年4月26日起，每年付一次租金，提前一个月交纳当年4月26日至次年4月25日的租金；履约保证金5000元，于签订合同之日支付；合同期内，李文凯若要求全部终止合同，应提前3个月通知周永烈，一次性支付周永烈3个月的费用14000元，同时李文凯按周永烈租给李文凯前签认的装修状况为周永烈恢复装修；任何一方要求提前终止合同，都必须承担提前终止合同给对方造成的经济损失并支付违约金20000元；李文凯逾期支付费用，每日向周永烈支付500元作为滞纳金。合同签订后，周永烈依约将租赁物交给李文凯使用。从2015年3月起，李文凯未按合同约定向周永烈支付租金。2015年9月2日，李文凯给周永烈出具《承诺书》，承诺10月1日之前的房租在12月31日之前付清。出具《承诺书》后，李文凯并未按承诺的期限向周永烈支付拖欠的租金。2016年6月11日，周永烈及其子周昆仑与李文凯签订《恢复装修租赁房屋协议》，约定：一、周永烈同意李文凯提出提前终止合同的要求，双方合同终止；二、李文凯同意承担恢复装修费10000元，周永烈同意先垫付该款，李文凯尽快归还周永烈。协议签订后，因李文凯至今未向周永烈支付相关费用，周永烈遂起诉至法院，提出如前诉请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。该案中，周永烈与李文凯签订的《房屋租赁合同书》、《恢复装修租赁房屋协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。李文凯未按合同约定按时向周永烈支付租金，应承担相应的违约责任。周永烈主张李文凯支付拖欠的租金、利息损失及提前终止合同给周永烈造成的损失14100元、违约金20000元，符合双方合同约定，予以支持。因双方在合同中既约定了履约保证金，又约定了违约金，周永烈选择李文凯承担违约金，李文凯支付的履约保证金5000元，理应从其拖欠周永烈的租金中扣除。故李文凯应向周永烈支付的租金为61100元（从2015年4月26日至2016年5月25日,按每月4700元计算）,再扣除李文凯支付的保证金5000元,应为56100元。周永烈主张李文凯支付逾期付款利息，符合双方合同约定，予以支持。周永烈另主张李文凯支付恢复装修费10000元，符合双方在《恢复装修租赁房屋协议》中的约定，该院也予以支持。诉讼中，李文凯经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此所产生的法律后果，应由李文凯自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、李文凯于该判决书生效后十日内支付周永烈房屋租金56100元及利息损失（按每月4700元，月息2%即每月94元的标准，从2015年4月26日起开始计算至欠款付清时止）；二、李文凯于该判决书生效后十日内支付周永烈违约金20000元、违约损失14100元及恢复装修费10000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《房屋租赁合同书》第七条第二项明确约定：“合同期内，乙方（李文凯）若要求全部终止合同，应提前三个月通知甲方(周永烈)，并按照合同书约定的相应月租费额，乙方一次性支付甲方三个月的租用费14100元（壹万肆仟壹佰元），同时乙方按甲方租给乙方签认的装修状况为甲方恢复装修。对于该条文的解释，上诉人表示合同约定14100元确系违约补偿金性质。本院认为，本案的争议焦点为1、上诉人是否应支付从2015年4月26日至2016年5月25日的租金；2、上诉人是否应支付拖欠租金的利息损失；3、上诉人是否应支付违约损失14100元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》、《承诺书》和《恢复装修租赁房屋协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照上述合同内容全面履行各自的义务。双方在《恢复装修租赁房屋协议》中明确约定解除租赁关系的时间为2016年6月11日，而上诉人自2015年3月起未支付房屋租金。上诉人应当支付2015年3月至2016年6月11日期间的房屋租金，现被上诉人仅主张从2015年4月26日至2016年5月25日期间的租金，本院从其自愿。故上诉人应按照租赁合同约定的4700元/月支付13个月的房屋租金，扣除履约保证金5000月，应实际支付56100元。一审判决上诉人支付被上诉人房屋租金56100元，并无不妥，本院予以维持。关于利息损失部分，上诉人主张按照月息2%即年利率24%的标准计算利息损失，因该标准明显高于其实际损失，且上诉人对该损失不予认可，故对于一审按照月息2%计算损失，本院予以适当调整，即按照租赁合同约定的租金标准，以中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算利息损失。故本院对于一审判决第一项予以变更，变更利息损失部分计算标准为：按双方租赁合同约定的租金标准，从2015年4月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止。关于违约损失14100元，涉案《房屋租赁合同书》第七条对合同期内提前终止合同的违约损失有明确约定，依据《恢复装修租赁房屋协议》之内容，系上诉人要求提前终止租赁关系，故上诉人应当承担《房屋租赁合同书》中约定的14100元违约损失。一审判决上诉人支付被上诉人违约损失14100元，于法有据，本院予以维持。综上所述，李文凯的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4408号民事判决第二项，即“李文凯于该判决书生效后十日内支付周永烈违约金20000元、违约损失14100元及恢复装修费10000元”；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4408号民事判决第一项为：李文凯于本判决生效之日起十日内支付周永烈房屋租金56100元及利息损失（按照租赁合同约定的租金标准，自2015年4月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率两倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回周永烈的其余诉讼请求。一审案件受理费2404元，减半收取1202元，由李文凯负担；二审案件受理费725元，由李文凯负担500元，周永烈负担225元。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 柳 凡审判员 冯文婷二〇一六年十二月十九日书记员 黄玉立