广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初462号原告：温玉辉，男，汉族，1990年11月4日出生，住址：广东省普宁市×××××××××××××，公民身份号码：445××××××××××××877。委托诉讼代理人：钟翠莹，广东秦仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国浩，广东秦仪律师事务所律师。被告：吴延源，汉族，1988年5月18日出生，住址：河南省方城县×××××××××××××，公民身份号码：411××××××××××××977。原告温玉辉诉被告吴延源租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告温玉辉的委托诉讼代理人钟翠莹到庭参加了诉讼。被告吴延源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温玉辉向本院提出诉讼请求：一、判令自起诉之日解除原告与被告签订的厂房租赁合同；二、判令被告腾空厂房，并将厂房交还给原告；三、判令被告支付逾期未支付的租金86520元（从2019年12月1日计至2020年5月30日）；四、判令被告支付原告拖欠的水费270元；五、判令被告支付原告拖欠的电费1840元、公共电费950元；六、判令被告支付利息（以89580元为本金自2020年6月1日起至全部款项付清之日；2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮计算）；七、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在2018年11月3日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市×××××××××××××××××厂房出租给被告，每月租金为19420元，合同第四条第二款约定：（1）电费按1.1元/度收取,（注：乙方装峰谷表按峰谷平收取）另收10%电损，园区内实际公共电用量（即电梯电费、路灯费）按租用面积分摊。（2）水费：按6元/方收取，供水损耗10%。原告已按合同约定将租赁物交付给被告，但被告自2019年12月起无故拖欠原告房租以及水电费，并在2020年3月份未提前告知原告即搬离，现仍存留桌椅板凳一批未搬离。原告曾多次微信、电话催收被告及时支付租金以及水电费并搬离剩余物品，但被告均以各种理由拖延付款且拒不搬离，导致原告一直未能出租给他人。后被告仅在2020年4月1日支付30000元，给原告造成了一定的经济损失，截至2020年5月31日，现被告仍然拖欠原告租金合计86520元、水费合计270元、电费合计1840元和公共电费合计950元，以上费用合计89580元。综上所述，原告为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。被告吴延源未答辩，也未提交证据到庭。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于东莞市×××××××××××××××××厂房，未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2018年11月3日，原告作为出租人，被告作为承租人，共同签订了一份《厂房租赁合同》。合同主要约定，原告将案涉租赁物出租给被告，租赁期限为2018年11月3日至2023年11月2日，计租期从2019年2月1日起，2018年11月3日至2020年11月2日的租金为19420元/月，被告装修及经营期间所发生的电费、水费、垃圾费、税费等，由被告承担；合同签订后，被告向原告支付一个月租金19420元、合同履约保证金51120元、用电保证金5000元。原告每月向被告送达《缴费通知》，被告通过微信转账的方式向原告支付租金及水费、电费等。原告主张被告自2019年12月1日起逾期缴纳租金，并在2020年3月搬离案涉租赁物，但被告的物品一直存放在案涉租赁物内，后原告将被告物品予以清理。原告确认被告支付的履约保证金51120元、用电保证金5000元未退还。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》《缴费通知》、转账凭证等证据及庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告吴延源经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉租赁物至庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，原告与被告于2018年11月3日签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”尽管原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效，但被告一直占用案涉租赁物，被告应当参照《厂房租赁合同》约定的价格向原告支付使用费。原告主张被告应向其支付2019年12月1日至2020年5月30日的占有使用费86520元，有原告提交的《缴费通知》为证，且被告未持异议，本院予以支持。被告向原告支付的履约保证金51120元、用电保证金5000元，因合同无效，原告应将保证金退还被告，为了方便双方更好地解决纠纷，本院将原告须向被告退还的履约保证金51120元、用电保证金5000元从被告应向原告支付的占有使用费86520元中予以抵扣，即被告须向原告支付占有使用费30400元。原告诉请被告须支付的水费270元、电费1840元、公共电费950元，为原告产生的实际损失，有原告提交的《缴费通知》及转账凭证为证，本院予以支持。至于原告主张的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条、第四条的规定，判决如下：一、确认原告温玉辉与被告吴延源于2018年11月3日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告吴延源于本判决发生法律效力之日起五日内向原告温玉辉支付占有使用费30400元、水费270元、电费1840元、公共电费950元；三、驳回原告温玉辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2059元，原告温玉辉已经预交，由被告吴延源负担1030元，原告温玉辉负担1029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  朱树辉人民陪审员  黄焕宁二〇二一年七月二日法官 助理  唐淑贤书 记 员  张家源附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。