四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2021）川1304民初3274号 原告：陈福银，男，汉族，生于1971年12月9日，住四川省蓬安县。 原告：刘晓碧，女，汉族，生于1972年5月2日，住四川省蓬安县。 二原告共同委托诉讼代理人：何杰（特别授权），四川合杰律师事务所律师。 被告：四川昌信房地产开发有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇仁和街17号，统一社会信用代码：91511324563263015F。 法定代表人：覃雄，总经理。 委托诉讼代理人：张荣辉（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田芹（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。 原告陈福银、刘晓碧诉被告四川昌信房地产开发有限公司（以下简称“昌信房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈福银、刘晓碧的委托诉讼代理人何杰，被告昌信房产公司的委托诉讼代理人张荣辉、田芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈福银、刘晓碧向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告逾期交房违约金45262.94元；2.请求判决被告支付原告19875.84元窗户重装费；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2018年3月1日签订《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告以442453.00元的价格向被告购买位于嘉陵区。在《四川省商品房买卖合同》第十九条约定：被告应当于2020年4月30日向原告交房，第二十条第二款约定：逾期在90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点三的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率），则实际每日违约金应为132.73元（442453.00×0.03%），至起诉之日为止，被告共计逾期交房时间为341日，则被告应向原告支付逾期交房违约金共计45262.94元（341×132.73）。在《补充协议》的第九条第一款约定：房屋窗户为推拉门窗。但是原告在接房时发现被告修建的房屋实际为平开门窗，原告多次联系被告要求解决，但是被告皆置之不理。后原告联系四川省派克斯门窗有限公司进行窗户重改预算，预算结果为19875.84元。现被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告昌信房产公司辩称：1.延期交房违约金应当以交付购房款（按揭购房的按首付款）为基数，按照万分之零点三的标准，最多计算三个月的违约金，适当降低原告诉请的延期交房违约金。（1）公司已于2020年10月16日前具备交付条件，并且各原告收到销售公司电话也均是2020年11月30日前后，原告到达案涉项目售房部，因纠结窗户问题故意拖延接房时间。（2）案涉工程4号楼合同约定交房时间是2020年4月30日，但考虑合同关于不可抗力（××）约定以及法律规定可以推延交房时间，南房［2020］25号文件同意国有土地受让人可延期5个月缴纳土地出让金且不算违约金，法院可以参照该文件，酌情认定昌信房产公司可以延期五个月交房且不计算违约金。被告可以延期至2020年9月30日符合交房条件，遗憾的是被告在2020年10月16日才符合交房条件，对此我方当庭认可违约行为。（3）原告认为延期交房违约金以购房总款按照万分之三的标准从2020年4月30日计算至起诉之日止没有事实依据和法律依据，请求适当降低延期交房违约金。2.答辩人开发的案涉项目符合规划设计且已经竣工验收合格，所有购房人包括被答辩人要求赔偿窗户重装费的诉讼请求应当依法予以驳回。理由是：（1）断桥铝合金平开窗的造价高于推拉窗造价，案涉项目所有购房户包括各位被答辩人没有损失，答辩人也没有因为“笔误”获得利益；（2）原告方没有证据证实其损失已经或可能发生，依法应当承担不利后果；（3）案涉项目4号楼共计有30层，属于高层建筑，一旦原告将平开窗改为推拉窗的话，如果没有防护栏，存在严重安全隐患，可是嘉陵区城管局因发现案涉小区有人更换玻璃后，立即下发了《关于规范“白马·汇悦台”小区房屋外立面管理的通知》，禁止安装防护栏，已经安装的将依法进行拆除，说明案涉项目的购房户包括各位原告，根本没有将平开窗更改为推拉窗的可能性。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2018年3月1日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告以442453.00元的价格向被告购买位于南充市嘉陵区。合同约定交房时间为2020年4月30日。买卖合同第十条第（一）款第1项第（1）目约定：逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十九条逾期交房责任约定：1.（1）逾期在90日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 《补充协议》的第九条第一款第1项F门窗（2）（3）约定：开启方式为推拉门窗（局部除外）；门窗型材：双玻中空铝合金窗。但是原告在接房时发现被告修建的房屋实际为平开门窗，窗户能开启部分为内开窗。后原告联系四川省派克斯门窗有限公司进行窗户重改预算，预算结果为19,875.84元。 同时查明，原告陈福银、刘晓碧已交纳了购房款442,453.00元。被告委托案外人黄熬用短信平台于2020年4月30日向白马·汇悦台小区一期业主（4栋1单元、二单元）362户发送延期交房短信，通知因疫情影响，导致项目进度受到严重影响，原定的交房期限因此被推迟至2020年8月30日。白马·汇悦台小区于2020年10月16日取得《竣工验收报告》，于2021年2月4日取得备案证书。2020年11月30日左右，部分业主通过电话得知可以接房。2021年2月6日，被告昌信房产公司在南充日报上刊登《交房公告》，通知案涉房屋交房日期为2021年2月8日。白马·汇悦台小区已接房业主领取了逾期交房违约金，计算标准为购房款×4个月×万分之零点三。 另查明，白马·汇悦台小区经批准的规划设计图纸中对窗户规划为平开窗，部分窗户向内开启，设计时间为2017年10月，现有窗户系按规划图纸安装。窗户使用断桥铝合金塑钢材料，平开窗。被告称系公司工作人员抄用其他房产公司的补充合同，忘记与案涉项目批准的规划设计文件核对造成笔误。被告公司提供的2015《四川省建设工程工程量清单计价定额》第603页规定断桥铝合金平开窗每100m2造价是29,777.84元，而推拉窗每100m2造价是27,602.62元，平开窗每100m2造价高于推拉窗造价。南充市嘉陵区综合行政执法局、南充市房地产管理局嘉陵办事处《关于规范嘉陵城区房屋外立面管理的告知书》，南充市嘉陵区综合行政执法局、南充市嘉陵区火花街道办事处《关于规范“白马汇悦台”小区房屋外立面管理的通知》、四川鑫尚品物业管理有限公司“白马·汇悦台”物业服务中心《“白马·汇悦台”项目住宅装修告知书》中规定，小区外立面一律不得在外墙安装防护栏、更换玻璃等外漏设施。《“白马·汇悦台”项目住宅装修告知书》中提醒业主原规划设计中所有窗户均为内开，其目的是降低高空坠物的风险，勿将现安装到位的内开窗户改变成外开窗户；如需更改，请将更改方案如实报物业管理方核准后方可实施。原告与被告签订的《白马·汇悦台临时管理规约》第十五条第（十三）项中约定封闭阳台等应统一材料材质、颜色和款式，应取得所在地房地产主管部门或规划部门的批准文件，同时取得占全体业主总数2/3以上业主书面同意。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案中，原告陈福银、刘晓碧与被告昌信房产公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：1.逾期交房违约金如何计算；2.窗户重装费是否应当支持。 关于逾期交房违约金如何计算。合同约定交房日期为2020年4月30日，被告公告交房日期为2021年2月8日。被告延期交房已构成违约，应支付违约金。关于违约时间的计算，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”××疫情系不可抗力，因受疫情防控需要而停工停产，对建设工程进度影响较大，可以部分免除被告违约责任。被告请求参照南房［2020］25号文件扣除五个月延期交房期限，但是其通知延期交房是四个月，因此，只扣除四个月的期限。案涉房屋公告交房日期为2021年2月8日，系原告拒绝接房才导致房屋至今未交付，不是被告违约导致，被告不应承担之后的逾期交房责任。因此，逾期交房违约时间计算至通知接房前一日2021年2月7日。逾期交房违约时间从2020年5月1日起顺延4个月为2020年8月30日，2020年8月31日至2021年2月7日止为161天。关于计算标准，按合同第十九条约定逾期在90日后，按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。第十九条第（一）款第1项第（1）目中规定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。第十条第（一）款第1项第（1）目约定：逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。按合同约定，违约金的计算就出现了争议，约定每日万分之零点三和不低于每日万分之三相冲突。合同条款出现争议，被告与其他已接房业主实际按每日万分之零点三履行。本院认为，合同中每日万分之零点三的标准约定较为明确，被告与其他业主实际履行也是按照每日万分之零点三计算，因此，逾期交房违约金按照每日万分之零点三计算较为符合合同约定。按以上标准，则被告应支付给原告的逾期交房违约金为2137.05元（442453.00元×161天×0.003%）。 关于窗户重装费是否应当支持。经审理查明，现有窗户系断桥铝合金塑钢材料，平开窗，符合规划设计。规划设计在前，签订协议在后，被告辩称系“笔误”的可能性较大。但原告与被告合同约定为推拉门窗，现为平开窗，被告构成违约。就该违约行为是否给原告造成损失，如何赔偿。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”的规定，被告赔偿损失应当依照其违约行为给原告造成的损失进行赔偿，如违约行为未给原告造成损失，则不能用赔偿损失的方式追究违约方的民事责任。根据被告提供的证据， 南充市嘉陵区综合行政执法局、南充市房地产管理局嘉陵办事处、南充市嘉陵区火花街道办事处、物业公司已规定并告知业主不得更换玻璃及窗户内开改外开。原告更换窗户已不被允许，因此，不会产生窗户重装费损失。被告现安装的断桥铝合金塑钢材料窗户比合同约定的成本高，窗户均为内开目的是降低高空坠物的风险。从成本和安全性考虑，被告均未从违约行为中获利，也未造成原告损失。综上，原告请求被告支付窗户重装费不符合法律规定，本院不予支持。 综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十四条、第五百九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川昌信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈福银、刘晓碧逾期交房违约金2137.05元； 二、驳回原告陈福银、刘晓碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取714.00元，由被告四川昌信房地产开发有限公司负担50.00元，由原告陈福银、刘晓碧负担664.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李晓丽 二〇二一年八月二日 书记员  贾雨薇