江苏省泰州市高港区人民法院 民 事 裁 定 书 （2016）苏1203民初998号 原告：丁小平，女，1957年9月6日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人（特别授权）：包清雷，江苏律园律师事务所律师。 被告：泰州市广信房地产开发有限公司，住所地泰州市高港区义乌大市场五层E区。组织机构代码75271796-0。 委托诉讼代理人（特别授权）：任晓春，公司职工。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路42号。统一社会信用代码91320000720579647K。 负责人：闵捷，总经理。 委托诉讼代理人：尹苗，系公司员工。 委托诉讼代理人：周若玮，系公司员工。 原告丁小平与被告泰州市广信房地产开发有限公司（以下简称广信公司）、第三人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁小平的委托诉讼代理人包清雷、第三人华融江苏公司的委托诉讼代理人周若玮到庭参加诉讼，被告广信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理位于泰州市高港区春港路南侧义乌大市场1C02号商业用房房屋产权证和土地使用权证；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2008年9月4日签订商品房买卖合同，约定被告将位于泰州市高港区春港路南侧义乌大市场1C02号商业用房销售给原告，原告支付2000000元购房款。合同签订后，原告按约付清相应的购房款。房屋交付后被告仍用原告购买的房屋进行义乌大市场的整体商业经营。可被告法定代表人病故后就无人接待原告，无人协助原告办理房屋产权证和土地使用权证。故诉请法院判准原告所请。 被告广信公司辩称，2008年广信公司以义乌大市场1C02、1C01号商铺作抵押向原告及泰兴市金某典当有限责任公司（以下简称金某公司）借款4000000元。商铺是作为抵押物并非实际销售给原告。自2008年9月4日起至2011年10月15日止，广信公司以累计向原告丁小平还款4181500元。请求法院依法判决。 第三人华融江苏公司述称，诉争房屋已办理了抵押登记，抵押权人为工商银行，后工商银行将抵押权转让给了第三人，第三人已向法院申请执行。第三人对诉争房屋及土地享有优先受偿权，原告无权要求办理过户。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2008年9月4日原告丁小平（××）与被告广信公司（××）签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买泰州义乌大市场1C02号房，该商品房的用途为商业，建筑面积（暂测）482.038平方米，总价款为2000000元，该商品房总价为双方自愿约定的确定总价，办理结算时，双方均不得进行总价调整；其他约定：2008年9月8日付房款壹佰万元整，9月15前付清余款。在该商品房买卖合同的××栏，除了丁小平的签字外，金某公司也盖了章。2008年9月8日广信公司（甲方）与金某公司（乙方）及丁小平签订房产抵押合同，约定抵押金额贰佰万元整，抵押期限自2008年9月8日至2008年12月7日（实际抵押期限以当票为准）；乙方根据国家商务部和公安部《典当行管理办法》的有关规定，收取综合服务费和利息，综合服务费在抵押时预扣，月费率按百分之2.7计算，若甲方不按期归还抵押本金及息费，将追收每天0.1%的违约金；设定抵押的房地产座落于高港区义乌大市场1C02，建筑面积为482.038平方米，评估价值贰佰万元整。2008年9月8日及12日丁小平分别向广信公司各交付1000000元共计2000000元。 2009年5月4日广信公司领取了义乌大市场一层C区（包括1C01及1C02房）的房屋所有权证，面积共计2454.075平方米。2009年5月广信公司将义乌大市场一层C区（建筑面积2454.075平方米）抵押给了中国工商银行股份有限公司泰州新区支行，并于2009年5月20日进行了抵押登记，抵押权利价值15000000元。2013年8月28日中国工商银行股份有限公司泰州分行将上述抵押权转让给了第三人华融江苏公司。 2009年6月5日、9月1日、10月2日广信公司（甲方）与金某公司（乙方）及丁小平又分别签订抵押房地产为义乌大市场1C02，抵押金额为2000000元，抵押期限各为2009年6月5日至2009年9月3日、2009年9月3日至2009年10月2日、2009年10月2日至2009年11月1日的房地产抵押合同共三份，该三份抵押合同的签章处，乙方金某公司均未盖章，均由丁小平在乙方处签字。2009年12月28日出租方金某公司、丁小平（甲方）与承租方广信公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋为义乌大市场1C01、1C02经营用房，两处房屋分别为482.038平方米（合计964.076平方米），此房为乙方开发后于2008年9月4日与甲方分别签订两份《商品房买卖合同》，两处房产购房款甲方早已全部支付给乙方，乙方于2008年12月31日前向甲方正式交付，现甲乙双方协商甲方同意将上述两处房产出租给乙方用于商业经营；租赁期自2009年12月28日起到2011年12月27日止，租金标准为每月租金108000元整，每三个月支付一次；特别约定：甲方同意乙方在租赁期内可以无条件按甲乙双方在2008年9月4日签订《协议书》中约定的购房款回购，按买价回购。2011年底广信公司法定代表人蔡健去世，广信公司经营出现困难，并与购房户等出现矛盾。高港区政府成立了广信公司矛盾协调工作组，在保证广信公司独立性，不介入公司资金使用、业务运营、公司管理等前提下，配合其协调解决相关矛盾。2011年底，丁小平、金某公司因所购商铺无法办证问题多次向工作组反映问题，请求工作组帮助协调解决商铺办证事宜。工作组多次协调矛盾双方进行协商，未能达成一致意见，2015年10月15日工作组建议丁小平和金某公司通过司法途径解决与广信公司的购房纠纷。遂涉诉。 另，金某公司向本院出具情况说明表示，我公司在丁小平购买义乌大市场1C02号商业用房的《商品房买卖合同》上盖章作为共同购房人，事实上该房屋的购房款全部是丁小平个人所支付，该房屋的实际购买人为丁小平，所有权人也为丁小平。 诉讼中广信公司表示，案涉商铺400多平方，当时的价格为1000多万，不可能200万卖给原告，且案涉商铺后又分割成10套另行卖给了其他业主，广信公司并向本院提供了一层C区房屋价格表（复印件）以及案涉商铺被分割成10套后分别于2011年5月及10月签订的商品房买卖合同（复印件）两份（面积均为40.771平方米，房屋总价款分别为65万和60万）。因价格表及合同均为复印件，原告均不予认可，同时表示即使价格不同，也不影响原、被告间商品房买卖合同的效力和相关权证的办理。 上述事实有商品房买卖合同、抵押合同、收据、进账单、取款回单、房屋所有权证、房屋他项权证、债权转让协议、公告、房屋租赁合同、广信公司矛盾协调工作组出具的说明、金某公司的情况说明及当事人陈述等在案佐证。 本案的争议焦点在原、被告间究竟是借贷关系还是房屋买卖关系。本院认为，从2009年9月4日原、被告签订商品房买卖合同之后，又于2009年9月8日签订房产抵押合同，抵押物即为商品房买卖合同中的房屋、原告分别于2009年9月8日和12日向被告付款2000000元来看，原、被告间显系以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，原、被告间实质是借贷关系。因为按正常的房屋买卖合同关系来讲，买房人的义务就是交付房款给卖房人，卖房人的义务就是交付房屋给买房人。在原、被告签订房屋买卖合同之后，被告再将所买卖的房屋抵押给原告，来取得原告交付的2000000元款项，则卖房人的房款何在，如双方为房屋买卖合同关系，完全与常理相悖。由于原告作为个人，并没有与被告成立典当关系的资格且此时原告尚未能取得商品房买卖合同中房屋的所有权，故本院对原、被告间实质为借贷关系予以认定。既然原、被告间一开始为借贷关系，则在双方签订房屋租赁合同后，能否认定双方之间的关系已转化为房屋买卖合同关系。本院认为，从房屋租赁合同的内容来看，双方之间房屋买卖的依据仍然为2008年9月4日的商品房买卖合同，而该商品房买卖合同实为双方借贷关系的担保，并非房屋买卖的真实意思表示，故该商品房买卖合同应为无效。另双方在房屋租赁合同中表示，广信公司已“于2008年12月31日前向甲方正式交付”，根据物权法的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，而原、被告于2009年6月5日、9月1日、10月2日又分别签订了抵押合同共计三份，故不管是从事实来看或从法律规定来看，广信公司都不会或不能于2008年12月31日前将案涉房屋交付给原告，双方的房屋租赁合同仍然是为掩盖借贷关系的一种形式，并非原、被告的真实意思表示。故原、被告签订了房屋租赁合同，不能就此认为双方已实际成立了房屋买卖关系，原、被告间关系的实质仍为借贷关系。 综上，本院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。庭审中本案原告坚持按照房屋买卖合同进行主张，则本院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，裁定如下： 驳回原告丁小平的起诉。 案件受理费免交。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长 叶           飞 代理审判员 卢     春     明 人民陪审员 戴     霞     美 二〇一六年十二月五日 书 记 员 陈蕾附：裁判所依据法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。