广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终4953号上诉人(原审被告、反诉原告)：谢来添，男，1980年7月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灏创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山中京文化创意产业发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁镇康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴邦驭，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：任永鸿，广东广悦律师事务所律师。上诉人谢来添因与被上诉人中山中京文化创意产业发展有限公司（以下简称中京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院(2021)粤2072民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。谢来添上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判谢来添无须支付占有使用费给中京公司；2.本案一审本诉及反诉案件受理费及保全费、二审案件受理费由中京公司承担。事实和理由：一审判决严重违背客观事实，适用法律严重错误，且显失公平。一、根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，本案中京公司的行为显然系故意扩大损失，其无权主张故意扩大损失部分，一审判决适用法律严重错误，且显失公平，具体如下：1.案涉租赁物门前道路存在施工行为，当时谢来添已告知中京公司要求其收回租赁物或免除租金至政府修路完工，中京公司从未提出异议。2.谢来添在使用案涉租赁物期间未存放较大价值的物品，且谢来添在2019年底将案涉租赁物内的自身物品已全部搬离。2020年1月底便进入疫情期间，此为不可抗力，期间不应计付费用。3.在2020年6、7月期间，谢来添途经案涉租赁物时发现中京公司已对案涉租赁物上锁，中京公司实际早已收回租赁物（有照片为证）。4.在一审庭审时，中京公司称在2020年7月前往租赁物催收租金时，发现租赁物大门紧锁、没人。5.根据双方签订的《物业租赁合同》第二条约定，租金每月缴费一次，并于当月1号前缴纳当月租金；第七条约定，拖欠租金30天以上的，中京公司有权单方终止本合同，立即收回租赁物。因此，及时收回租赁物既是中京公司的权利，也是中京公司的义务。中京公司主张的租金起算时间为2019年7月，但起诉时间为2021年1月，时间长达一年半，显然系故意拖延时间。6.2020年10月22日，中京公司委托律师发出《律师函》，称即日起解除双方签订的《物业租赁合同》，故律师函发出后，中京公司理应立即收回租赁物。7.在一审第一次庭审时(2021年2月23日)，谢来添已明确陈述称不要租赁物内的物品，中京公司可单方自行收回，但中京公司违背客观事实，拒绝收回，仍故意拖延，坚持要求以交回租赁物钥匙才视为交回租赁物。8.鉴于谢来添在2019年6月底起已未使用租赁物，距离一审第一次庭审时间(2021年2月23日)已间隔一年半多，故在第一次庭审后，经过多方查找，谢来添好不容易才找到租赁物的钥匙。在第二次庭审时(2021年3月24日)把租赁物钥匙带至庭审现场并要求交回给中京公司，但中京公司仍恶意拖延时间，出尔反尔，拒绝收回租赁物钥匙。9.2021年4月21日，谢来添提前预约前往租赁物处交接。当天进行交接时，中京公司亦只是收回租赁物钥匙，根本未进入租赁物查看。二、中京公司无任何证据证明其对案涉租赁物享有合法权利。根据一审庭审时中京公司提供的与中山市东凤镇供销合作社（以下简称东凤供销社）签订的《物业租赁合同》，该合同内容可看出，合同项下的几处物业无任何一处物业(租赁面积、建筑面积)与案涉租赁物一致，中京公司亦无法确定案涉租赁物属于东凤供销合作社《物业租赁合同》中“物业面积一览表”项下的哪一处物业。因此，中京公司无权就案涉租赁物主张任何权利，其诉讼主体资格不适格。三、谢来添自2019年6月底起未使用案涉租赁物，不存在拖欠费用的情形。因中山市东凤镇政府的“东凤凤巢湾”项目工程的建设，自2019年3月初起，案涉租赁物门前的道路进行道路扩宽施工工程。2019年6月底，案涉租赁物门前道路及门口被全部挖开，根本无法正常进出租赁物，无法使用租赁物。自2019年6月底起，案涉租赁物已关门，谢来添根本无法使用租赁物，亦要求中京公司收回案涉租赁物。对此事实，谢来添在一审时已提交现场图片予以证明，且亦向一审法院申请了调查取证，但一审法院却未履行职责查明事实。另外，在一审庭审过程中，中京公司亦确认案涉租赁物门前道路(东凤西堤路)工程施工至2019年12月，政府道路施工工程势必严重影响沿途物业(包括案涉租赁物)的使用，这是众所周知的事实。综上，中京公司不是案涉租赁物的合法权利人，谢来添自2019年6月底起未使用租赁物，且中京公司显然故意扩大损失。为此，恳请法院在查明事实的基础上，依法改判。中京公司口头答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。1.谢来添逾期不交纳租金，中京公司通过多种方式联系谢来添，谢来添不回复交纳租金，也不与其联系，更没有将钥匙交还，一直占有至2020年4月21日。为了减少损失，其于2020年10月23日委托律师签发律师函，要求谢来添交纳租金和退场，但谢来添不予理会，因钥匙在谢来添手中，且租赁物内有谢来添的财物，中京公司才提出诉讼。2.中京公司一审提交证据显示，其从东凤供销社承租案涉物业，本案租赁物是该物业的一部分，且其与谢来添签订合同后，谢来添对此并无异议并一直按时交纳租金。3.谢来添从未联系其解除合同，并一直占用租赁物，道路修缮不能成为不交纳租金的理由，根据常理，房屋租赁合同解除后，双方会通过返还房屋，交回钥匙等让双方当事人知晓确认合同解除，谢来添从未将钥匙交回，所谓道路修缮，谢来添从未提交任何证据证明该道路修缮如何导致其不能使用租赁物，更何况道路已经于2019年12月修缮完毕。中京公司向一审法院起诉请求：1.确认中京公司与谢来添于2018年6月22日签订的《物业租赁合同》[ZJ-AD-2018-002]于2020年10月23日已解除；2.判令谢来添支付自2019年7月起至2020年10月期间租金192000元（12000元/月×16个月）以及逾期付款违约金29394元（自2019年7月1日起，每月以截止当月欠付的租金为本金，按每日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，暂计至2020年12月22日为29394元），共计221394元；3.判令谢来添自2020年11月1日起按每月12000元的标准计算占有使用费至完全腾退物业之日，暂计至2020年12月25日为24000元。谢来添向一审法院提出反诉请求：判令中京公司返还按金36000元。一审法院认定事实：双方对《物业租赁合同》的签订、合同条款、合同履行中的缴纳按金36000元、2019年7月1日前的租金已付清的事实无争议。关于中京公司是否享有案涉租赁物的出租权。中京公司主张其向东凤供销社承租包括案涉租赁物在内的物业，提供《物业租赁合同》及测量图、物业面积一览表。谢来添不确认证据的三性，认为无法证明东凤供销社是案涉租赁物的权利人，该合同内容也未显示包含案涉租赁物，案涉租赁物的建设面积约100平方米和占地1300平方米，与物业面积一览表所记载的物业面积不符，另该合同承租土地面积6373平方米，建筑面积2628.57平方米，租金为26000元，谢来添租赁物占地1300平方米，租金已达12000元，印证谢来添承租价格过高。中京公司回应称，谢来添已使用案涉租赁物多年，其于2010年左右与东凤供销社签订租赁合同，合同到期后由于东凤供销社已经整体出租给中京公司，故谢来添才转与中京公司签订本案合同。对此，谢来添不予确认。经查：2017年10月24日，东凤供销社作为出租方与中京公司作为承租方签订《物业租赁合同》，约定中京公司承租东凤供销社位于中山市××××××、沿江路的物业（土地面积为6373平方米，建筑面积2628.57平方米），租赁20年，自2018年1月1日至2037年12月31日，物业租金打包计算，起点每月租金26000元（按三年一个递增周期，每个周期递增幅度为8%）等。当前出租物业建成时间久，物业破旧，需要重新加固维修才能正常使用，一切费用由中京公司负责，东凤供销社给予免租六个月作为整合维修期。中京公司承认案涉租赁物没有产权证明，不能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案适用民法典施行前的法律、司法解释。因案涉租赁物无产权证明，也没有取得建设工程规划许可证，故中京公司与谢来添签订的《物业租赁合同》无效。因合同无效，中京公司诉请确认合同解除已无必要，有关违约金条款对双方当事人无约束力，谢来添占有使用租赁物期间应当按照合同约定的租金12000元/月标准支付占有使用费，中京公司收取的按金36000元应当返还，直接抵扣占有使用费。对于谢来添称案涉租赁物门前道路被挖开而未使用租赁物，当时要求中京公司收回租赁物，认为中京公司无权主张自2019年7月起之租金及其他费用的意见，因谢来添所持理由没有合同约定或法律规定，且谢来添没有向中京公司交付租赁物，故谢来添应自2019年7月1日至返还租赁物止按12000元/月标准向中京公司支付占有使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中京公司与谢来添于2018年6月22日签订的《物业租赁合同》无效；二、谢来添于判决生效之日起七日内向中京公司支付自2019年7月1日至2021年3月31日的占有使用费216000元（12000元/月×21个月－按金36000元）和自2021年4月1日至返还租赁物止按12000元/月标准计算的占有使用费；三、中京公司于判决生效之日起七日内向谢来添返还按金36000元（该款项按上述第二项直接抵扣占有使用费36000元）；四、驳回中京公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2490元和诉讼保全费1747元，两项合计4237元，由中京公司负担509元，谢来添负担3728元；反诉诉讼费用700元，由谢来添负担400元，中京公司负担300元；两项比对，谢来添于判决生效之日起七日内迳付诉讼费用3428元给中京公司，一审法院不另行收退。本院二审期间，谢来添围绕上诉请求提交了如下证据：1.图片，拟证明中京公司在案涉租赁物上另外加锁；2.短信截图、录音光盘以及文字内容。拟证明中京公司2021年4月21日只是收回钥匙，显然是故意扩大损失。本院二审期间，中京公司没有提交新的证据，对于谢来添提交的证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。基于中京公司确认谢来添二审提交证据的真实性、合法性，本院予以确认。是否具备关联性，后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审查明，中京公司与谢来添签订的《物业租赁合同》约定的租赁期限是2018年7月1日起至2021年6月31日（应为30日）止，每月租金为12000元，租金每月交纳一次，并于当月1号前自行交纳至中京公司在农村商业银行东凤支行的账户。谢来添向中京公司交纳36000元作为本合同的租赁按金。谢来添拖欠租金30天以上的，属于违约，中京公司有权单方解除终止合同，立即收回租赁物。2020年10月22日，中京公司向谢来添发出律师函，主要内容为：贵方自2019年7月起开始无故拖欠租金，经中京公司多次追讨仍未按时补足，尚欠2019年7月-12月的租金共计72000元，滞纳金14406元，欠2020年1月至10月租金120000元，滞纳金9372元，以上合计239556元。根据合同约定，贵方已经构成了根本违约，中京公司有权解除合同。郑重告知贵方，即日起，解除双方签订的《物业租赁合同》，并要求贵方在接到本律师函后，限期五日内交付拖欠租金、滞纳金，限期七日内办理撤场手续，腾退贵方占用的租赁物。该律师函邮寄的收件人是谢来添，地址是广东省中山市×××××××××××××，显示由他人代收。谢来添称其没有收到该律师函。从律师函的邮寄地址看，非谢来添的身份证住址，谢来添称也非其住所地地址，中京公司无证据证明该地址为合同约定的收件地址或者谢来添提供的收件地址。本院又查，一审法院2021年2月23日第一次开庭时，谢来添表示里面的东西都不要，由中京公司处理，要求中京公司直接砸开门锁收回租赁物，中京公司请求移交钥匙。同时，谢来添陈述，其于2019年6月开始因修路无法使用租赁物，就要求中京公司收回。中京公司陈述，其在2020年7月期间，公司员工曾前往案涉租赁物处欲催收交纳租金，但发现大门紧锁，无法与谢来添取得联系，遂将催收函黏贴在租赁物门口，但谢来添一直拒绝交纳，也不接财务电话。2021年3月24日第二次开庭时，谢来添陈述，其于2019年底把租赁物内的物品搬离，剩下的物品都没有用的，中京公司在2020年5、6月份左右已把租赁物内的东西清理，并把租赁物进行上锁处理，中京公司实际早已收回租赁物。当日开庭时，谢来添将案涉租赁物的钥匙交给中京公司，但中京公司要求到现场开锁共同检查租赁物的现状，不同意仅交付钥匙，同时不确认其在租赁物上另外加锁。2021年4月21日双方办理了案涉租赁物的正式交还手续。本院再查，新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日9时，广东省决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。当日12时，中山市也决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月8日，中山市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室发布通告，决定自2020年5月9日零时起，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，游泳池、电影院、KTV、公共浴室、沐足店、网吧等休闲娱乐场所予以开放。但要求各经营场所要采取预约、限流等方式，合理控制接待人数。本院认为，中京公司与谢来添签订的《物业租赁合同》因未取得建设工程规划许可证而无效，一审法院基于此确认合同无效并判决中京公司将按金36000元返还给谢来添，双方对此均无异议，本院予以维持。综合诉辩双方主张，本案的争议焦点：一是中京公司是否对案涉租赁物享有合法权利，二是谢来添应当支付占有使用费的起止时间及相应数额。对此，本院具体分析如下：关于争议焦点一，中京公司是否对案涉租赁物享有合法权利的问题。与谢来添签订租赁合同者是中京公司，中京公司基于合同关系享有起诉以及催收租金等合同权利，且产权人东凤供销社与中京公司签订了包含案涉租赁物在内的整体《物业租赁合同》，中京公司有权作为出租人向谢来添主张相关权利。谢来添上诉称中京公司不享有合法权利的理由不成立，不予采纳。关于争议焦点二，谢来添应当支付占有使用费起止时间及相应数额问题。前述合同无效，依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方均确认，谢来添自2019年7月1日起未交纳占有使用费给中京公司，双方在一审判决后的2021年4月21日对案涉租赁物正式办理了交接手续。虽然谢来添交还案涉租赁物的时间是在2021年4月，但是，本院基于如下因素，对谢来添应当支付占有使用费的截止日予以调整，从而确定相应的占有使用费数额。其一，对于谢来添而言，其称自2019年7月开始没有使用租赁物，并称向中京公司表达了要求将租赁物交回给中京公司，但谢来添的该主张没有任何证据证实，因此，谢来添认为自2019年7月始就不应当支付占有使用费的理据不充分。其二，对于中京公司而言，谢来添自2019年7月已经没有交纳租金（占有使用费），中京公司直至2020年10月发出催收租金并要求解除合同收回租赁物的律师函（该律师函谢来添称没有收到），谢来添在2021年2月23日一审开庭时明确要求交回租赁物而中京公司不予接收，即中京公司在自己已提起诉讼要求收回租赁物并明确知晓谢来添不再使用租赁物且要求交还租赁物时，而拒绝收回租赁物，自此之后（2021年2月23日）房屋空置的损失应当由中京公司自身承担，中京公司无权要求谢来添支付此后的占有使用费。其三，鉴于2020年的新冠肺炎疫情属于不可抗力，基于公平原则，本院酌定2020年1月、2月的占有使用费标准予以减少，谢来添按照合同约定的租金标准的一半交纳。一审法院计算占有使用费至返还租赁物止没有充分考虑到中京公司存在扩大损失的行为以及新冠肺炎疫情的客观事实，本院对此予以纠正。故本院确定谢来添应当支付自2019年7月1日至2021年2月23日的占有使用费（其中2020年1月、2月计算一个月占有使用费）228000元（12000元/月×19个月）。综上所述，谢来添的上诉请求部分成立，本院据此对一审判决的相关内容进行变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院(2021)粤2072民初465号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院(2021)粤2072民初465号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第二人民法院(2021)粤2072民初465号民事判决第二项为：谢来添于本判决生效之日起七日内向中山中京文化创意产业发展有限公司支付占有使用费228000元；四、变更广东省中山市第二人民法院(2021)粤2072民初465号民事判决第三项为：中山中京文化创意产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向谢来添返还按金36000元；五、驳回中山中京文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2490元，诉讼保全申请费1747元，共计4237元（已由中山中京文化创意产业发展有限公司预交），由中山中京文化创意产业发展有限公司负担594元，谢来添负担3643元；反诉案件受理费700元（已由谢来添预交），由中山中京文化创意产业发展有限公司负担。二审案件受理费4540元（已由谢来添预交），由谢来添负担3904元，由中山中京文化创意产业发展有限公司负担636元。（上述一、二审诉讼费用，均由中山中京文化创意产业发展有限公司与谢来添径行结算，本院及一审法院均不另行退收。）本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年八月九日书记员  欧绮琪古莉娟