山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6576号上诉人（原审被告）：济南云集体育发展有限公司，住所地济南市历下区千佛山路1号CCPARK[A]座[4]层[L4-平台]。法定代表人：王振宁，总经理。委托诉讼代理人：王芙君，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爱迪，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东建泰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：许印，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何皓，女，该公司员工。委托诉讼代理人：占玉梅，女，该公司员工。原审被告：山东奥宇体育产业有限公司，住所地济南市。法定代表人：汤振庭，总经理。上诉人济南云集体育发展有限公司（以下简称云集发展公司）因与被上诉人山东建泰物业管理有限公司（以下简称建泰物业公司）、原审被告山东奥宇体育产业有限公司（以下简称奥宇体育公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。云集发展公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由建泰物业公司承担。事实和理由：一、一审对于案件关键事实存在多处认定错误。1.一审认定云集发展公司向建泰物业公司支付物业费的截止日期为2020年10月31日，系事实认定错误。2016年12月1日，济南创意广场文化开发有限公司（以下简称创意公司）与建泰物业公司、奥宇体育公司签订《变更协议书》一份，云集发展公司承继奥宇体育公司与创意公司签订的编号为（2016-07）JBSG-59的《【CCPARK创意港】租赁合同》项下的权利义务。2018年4月11日创意公司与云集发展公司及建泰物业公司签订《补充协议》一份，在该协议中三方对租金及物业费进行了约定。云集发展公司一审提交了建泰物业公司法定代表人许印向云集发展公司发送的告知函一份，该份证据显示：许印于2020年3月31日向云集发展公司发出了单方解除《CCPARK艺术生活主体购物中心租赁合同》及所有补充协议的通知，同时该函中也向云集发展公司催缴了拖欠的物业费。云集发展公司于2020年4月1日收到了该份通知。依据该通知，云集发展公司与创意公司及建泰物业公司签订的《变更协议书》、2017年4月26日签订的《补充协议》、2018年4月11日签订的《补充协议》等全部协议于2020年4月1日因建泰物业公司行使单方解除权而解除。因此自2020年4月1日起云集发展公司对涉案租赁场地不再享有租赁权及经营权，也无需再向建泰物业公司缴纳物业费。一审无视上述证据，径行认定云集发展公司应当缴纳直至2020年10月31日的物业费，系严重的认定事实错误。2.一审认定云集发展公司应当按照奥宇体育公司与建泰物业公司签订的《【CCPARK创意港】物业管理服务协议》向建泰物业公司支付违约金系认定事实错误。依据2016年12月1日创意公司与建泰物业公司签订的《变更协议书》，云集发展公司仅承继了奥宇体育公司《租赁合同》的权利义务，但并未承继案涉《【CCPARK创意港】物业管理服务协议》项下的权利义务。故云集发展公司不应受该物业服务协议的约束，一审判决中也明确了云集发展公司仅对《租赁合同》的权利义务进行承继，但却又依据《【CCPARK创意港】物业管理服务协议》的约定判决云集发展公司承担违约金，显然是认定事实错误。3.一审在无任何证据证明的情况下径行认定按照面积750㎡计算物业费系认定事实错误。如上所述，云集发展公司并未承继《【CCPARK创意港】物业管理服务协议》，该协议中约定的按照面积750㎡计收物业费，云集发展公司并不知情，更未得到云集发展公司的认可。而云集发展公司与建泰物业公司后续签订的补充协议中均未对物业费计收面积进行确认，且真实的租赁面积也远未达到一审认定的750㎡。在无证据证明的情况下应当在对涉案租赁场地真实使用面积进行测算和查实后再进行认定。二、建泰物业公司并未尽到物业服务义务，云集发展公司不应当向建泰物业公司支付物业费。建泰物业公司作为物业服务企业，应当谨慎维护云集发展公司使用租赁场所的权益，只要云集发展公司使用的租赁场所被无故侵占，建泰物业公司就应当介入进行查处和制止，维护业主的权益。而建泰物业公司并未尽到其物业服务义务，导致云集发展公司无法正常使用租赁场所。并非只有在上述行为系建泰物业公司所为的情况下才能证明建泰物业公司未尽到物业服务义务。一审混淆了建泰物业公司作为物业服务公司应尽的服务义务，加大了云集发展公司的举证义务，有违公平原则。三、一审认定云集发展公司应支付新冠肺炎疫情期间的物业费无事实及法律依据。疫情爆发后，根据抗击疫情防控工作的需要，CCPARK商场自2020年1月25日起闭店，整个商场均未再对外营业，而云集发展公司经营的水吧和天空足球场作为疫情期间国家重点管控的娱乐场所和多人聚集性场所，闭店时间更是长于商场闭店的时间。根据山东省文化和旅游厅召开全省文化和旅游系统电视电话会议的相关精神，直至2020年5月12日起各大娱乐场所和聚集性场所才可对外恢复营业，而在恢复经营前建泰物业公司已经单方解除了与云集发展公司之间的物业服务关系。因此，建泰物业公司在CCPARK商场于2020年1月25日闭店后未再向云集发展公司提供过物业服务。新冠疫情作为法定不可抗力，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”因此，应当对新冠疫情之后的物业费进行扣减。综上，请求支持云集发展公司的上诉请求。建泰物业公司辩称，一审认定建泰物业公司与云集发展公司之间存在有效物业服务合同关系，云集发展公司应当按照合同约定支付物业费，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、建泰物业公司为云集发展公司提供物业服务，且补充协议再次明确了云集发展公司承继奥宇体育公司在物业服务合同下的权利义务以及物业费收费标准和支付方式，建泰物业公司与云集发展公司之间存在合法有效的物业服务合同关系。1.建泰物业公司作为CCPARK商业中心统一的物业服务方，提供的物业服务与租赁合同具有不可分割性，云集发展公司于2016年12月1日承继了奥宇体育公司在案涉租赁合同项下的权利义务后，建泰物业公司为云集发展公司提供了物业服务，双方事实上按照建泰物业公司与奥宇体育公司签订的物业服务合同履行权利义务，包括免收前两年的物业费。2.2017年4月26日，建泰物业公司、创意公司与云集发展公司签订了补充协议一份，前言部分明确了物业服务合同的签订方为云集发展公司，即云集发展公司事实上承继了奥宇体育公司在案涉物业服务合同项下的权利义务。3.2018年4月11日，建泰物业公司、创意公司与云集发展公司签订的补充协议对保底租金、物业费进行了变更，明确了物业费的收费标准和支付方式，同时补充协议鉴于部分也再次明确了由云集发展公司承继奥宇体育公司在租赁合同及物业合同项下的全部权利义务等。此后，云集发展公司也是按照补充协议确定的收费标准和原物业服务合同约定的计租面积来缴纳物业费，建泰物业公司与云集发展公司之间存在合法有效的物业服务合同关系。4.案涉物业服务合同一直处于合法有效的状态，并未解除。根据建泰物业公司提交的证据可以证明云集发展公司持续占用并使用案涉租赁场地至今，并且物业服务对象具有公共性，并不因云集发展公司使用或者不使用案涉租赁场地而发生变化。建泰物业公司持续占用并使用案涉租赁场地，应当按照合同约定支付物业费。二、案涉物业服务合同及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，云集发展公司应当按照合同约定支付物业费，一审适用法律正确，应当予以维持。1.如前所述，云集发展公司承继了奥宇体育公司在租赁合同及物业服务下的全部权利义务，租赁合同和物业服务合同均明确约定了租赁区域的承租面积为750㎡，系合同当事人真实意思表示，合法有效。2.租赁合同第7.3款约定“乙方已查验并充分认可该房屋状况，同意不因CCPARK共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、物业服务公司主张减免租金或物业服务费”。云集发展公司对于案涉租赁场地具有充分的认知，其认可并承继了奥宇体育公司在租赁合同下的全部权利义务，上述约定对其具有约束力。3.根据物业服务合同约定，物业管理服务事项包括共用部位及共用设施的管理、维护、维修、保养服务，公共区域的保洁、公众秩序维护、公共绿化地养护等服务。因此，物业服务具有公共性，不包括云集发展公司租赁区域内部的运营管理服务，云集发展公司对租赁区域的使用情况是其自主经营管理的范畴，与物业服务无关。云集发展公司无证据证明建泰物业公司存在未履行物业服务合同约定义务的行为，应当按照合同约定支付物业服务费。4.建泰物业公司作为民营企业，并无相关的法律法规或政策性规定要求物业服务企业减免疫情期间的物业服务费。疫情期间，建泰物业公司依然履行甚至增加了物业管理服务投入，包括值守巡逻、打扫卫生、公共区域消杀、设备设施维护、购置防疫物资等，鉴于物业服务的公共属性，不因云集发展公司使用或者不使用案涉租赁场地而发生变化。5.合同双方应全面履行合同义务，事实上，在疫情开始之前，云集发展公司亦存在多次拖欠物业费的情形，未能全面履行合同义务，再给予物业费减免不符合诚实信用原则。奥宇体育公司未作陈述。建泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令云集发展公司向建泰物业公司支付自2019年8月7日至全部清偿之日（暂计至2020年10月31日）的物业费122040元及违约金111037.23元，上述费用共计233077.23元，奥宇体育公司对上述债务承担连带清偿责任；2.判令本案的诉讼费由云集发展公司、奥宇体育公司承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，创意公司与奥宇体育公司签订租赁合同一份，约定将位于济南市历下区千佛山路1号CCPARKZ【A】座【4】层【L4-平台】号商铺出租给奥宇体育公司，租赁期限为五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。2016年7月27日建泰物业公司与奥宇体育公司签订物业服务协议一份，约定建泰物业公司对济南市历下区千佛山路1号CCPARKZ【A】座【4】层【L4-平台】号商铺提供物业服务，双方约定物业服务费为按照承租面积750㎡缴纳物业费。物业费缴纳标准为免收一、二个租约年物业费，第三、四个租约年物业管理费为0.5元/天/㎡，第五个租约年物业管理费为0.8元/天/㎡。2016年12月1日，创意公司、奥宇体育公司、云集发展公司签订变更协议书一份，协议约定由云集发展公司作为承租人承继奥宇体育公司在《租赁合同》项下的权利义务，奥宇体育公司为云集体育公司协议项下的全部义务承担连带责任。2018年4月11日，创意公司、建泰物业公司、云集发展公司签订补充协议一份，约定物业费自2018年4月1日起至2022年2月28日，云集发展公司按照0.36元/天/m?的缴纳标准向建泰物业公司支付物业费，云集发展公司须于2018年4月1日前缴纳2018年4月1日至2018年6月30期间的物业费，共计人民币24570元，后期物业费按每6个月为一个支付期，云集发展公司应当在每个支付期的最后一个月的20日前向建泰物业公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。2019年8月7日至2020年10月31日，云集发展公司累计欠付物业费122040元，按日千分之三计算的逾期违约金为111037.23元。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”建泰物业公司与云集发展公司之间存在有效物业服务合同关系，云集发展公司应当按照合同约定向建泰物业公司支付物业费。云集发展公司主张建泰物业公司将涉案租赁水吧的大门上锁，将大门和窗户贴满宣传海报，在水吧内放置杂物，在球场周围堆放放置杂物，由于云集发展公司不能证明上述行为系建泰物业公司所为，故对云集发展公司的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。建泰物业公司按日千分之三计算违约金，数额过高，云集发展公司要求予以调整，一审法院予以支持，调整为按日万分之二点一计算违约金。奥宇体育公司变更协议书中承诺对云集发展公司在租赁合同项下的全部义务承担连带责任，而租赁合同的相对方是创意公司，并非建泰物业公司。因此，奥宇体育公司关于连带责任的保证并不是向建泰物业公司作出，对建泰物业公司不发生效力。建泰物业公司要求奥宇体育公司承担连带责任，无法律及合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告济南云集体育发展有限公司于判决生效之日起10日内向原告山东建泰物业管理有限公司支付自2019年8月7日至2020年10月31日止的物业费122040元；二、被告济南云集体育发展有限公司于判决生效之日起10日内向原告山东建泰物业管理有限公司支付自2019年8月7日至2020年10月31日止未支付物业费的违约金7772.61元；三、驳回原告山东建泰物业管理有限公司要求被告山东奥宇体育产业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4796元，减半收取2398元，由被告济南云集体育发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交足以改变事实认定的新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，2018年4月11日创意公司与云集发展公司及建泰物业公司签订《补充协议》一份，在该协议中三方对租金及物业费进行了约定。因此，建泰物业公司与云集发展公司之间存在有效物业服务合同关系，云集发展公司应当按照合同约定向建泰物业公司支付物业费。虽然建泰物业公司法定代表人许印于2020年3月31日向云集发展公司发出了单方解除《CCPARK艺术生活主体购物中心租赁合同》及所有补充协议的通知，但租赁合同系创意公司与云集发展公司签订的，建泰物业公司在未取得授权的情况下，无权向云集发展公司发出单方解除合同通知。且云集发展公司也未与创意公司进行退租和交接。因此，一审判决云集发展公司支付给建泰物业公司物业费至2020年10月31日，本院予以支持。云集发展公司上诉称，2020年由于疫情原因，自2020年1月25日起闭店，整个商场均未再对外营业，而云集发展公司经营的水吧和天空足球场作为疫情期间国家重点管控的娱乐场所和多人聚集性场所，闭店时间更是长于商场闭店的时间，主张不应当支付物业费。对此，本院经审查认为，《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》中对于空置房的收费问题没有明确规定。《山东省物业管理条例》第七十一条第二款规定，物业交付后长期空置的，其物业服务费应当在物业服务合同中约定。本案中，云集发展公司与建泰物业公司在合同中没有对空置进行约定，且时间未超过半年，因此，云集发展公司认为因疫情不应交物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，云集发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4796元，由上诉人济南云集体育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二一年八月二日书记员  郇科鑫