上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5201号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海味柯实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林烜烨，总经理。委托诉讼代理人：朱樑，德恒上海律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李洪泽，男，1995年5月31日出生，汉族，住辽宁省营口市。委托诉讼代理人：高飞，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：江美梅，上海文飞永律师事务所律师。上诉人上海味柯实业有限公司(以下简称味柯公司)因与被上诉人李洪泽房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初14628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。味柯公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、六项，改判驳回李洪泽的全部诉讼请求并支持味柯公司的全部反诉请求。事实和理由：一、味柯公司对合同的解除无过错。根据合同约定，商铺的交付以李洪泽是否可入场装修为准，李洪泽已于2019年12月27日签署了《商户装修手册》(等同于进场通知书)，表明商铺已交付，但李洪泽始终未入场装修，反而提出解约，已构成违约，后味柯公司一直在积极行使其救济权利，并非一审法院认定的其未及时履行合同解除权。二、味柯公司从未承诺过“食库盟”项目整体开业时间。李洪泽明知“食库盟”开业时间不可确定，由于不看好疫情后商业经营提出解约，故经营风险应由李洪泽自行承担。三、装修改造费不应返还或按租赁时段折算比例后返还。装修改造费并非押金，而是使上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼6#商铺(以下简称系争商铺)达到可装修使用状态的改造费用，属于承租系争商铺的必要成本，若无该费用，租金将相应上调。李洪泽辩称，不同意味柯公司的上诉请求。一、味柯公司未能及时合理地行使合同解除权。味柯公司承诺过2020年5月1日可正式开业，但截止一审法院庭审当日，大楼整体装修尚未完成。即使考虑疫情因素在内，味柯公司后续履约情况也确实无法保障，故味柯公司对于合同无法按时履行负有过错责任。二、一审法院适用法律正确，判决公正。依据合同约定，装修改造费不属于押金性质，该项费用应当依据实际租赁时段按比例折算后予以退还尚未履行期间所涉及的费用部分。本案中李洪泽未能进场完成装修，且味柯公司对系争商铺的装修为大楼的统一装修，并不具有针对性，合同解除后可继续对外承租，并无损失。李洪泽向一审法院起诉请求：1．确认李洪泽与味柯公司所签《租赁合同》于2020年3月24日予以解除；2．味柯公司返还李洪泽已付租金及履约保证金人民币125，000元(以下币种均为人民币)、装修改造费80，000元、装修保证金及消防押金30，000元，前述费用共计235，000元；3．味柯公司就逾期交付房屋赔偿李洪泽所遭受实际损失共计73，582.17元(包括李洪泽为承租房屋所支出中介费25，000元、为便于装修房屋而就近租房居住所支出租赁费24，000元、为维权而支出律师费20，000元、第2项费用所涉利息4，582.17元)。味柯公司向一审法院提出反诉请求：1．确认味柯公司与李洪泽所签《租赁合同》于本案判决生效之日予以解除；2．李洪泽所缴3个月租金及2个月履约保证金共计125，000元由味柯公司予以收缴而不予返还；3．李洪泽就未能于2020年4月12日支付后续3个月租金向味柯公司偿付滞纳金(自2020年4月13日起、按每日千分之五、计至本案判决生效之日止；暂计至2020年6月10日止之滞纳金为22，125元)；4．李洪泽支付违约金75，000元(按3个月租金数额计)；5．李洪泽承担味柯公司所支出之律师费24，000元。一审法院认定事实：2019年11月2日，李洪泽与味柯公司签订《租赁合同》一份，约定1．味柯公司将系争商铺提供予李洪泽用于经营小吃；2．李洪泽经营期限为2年，自2019年11月2日起至2021年11月1日止，具体起止日期以房屋交付单为准；3．首年月租金为25，000元，第二年月租金递增为25，750元；4．租金支付原则为先付后用，每3个月支付一次；5．履约保证金为3个月租金(含物业费)，合同履行完毕，李洪泽无违约行为且结清所有应付款项后，味柯公司予以无息退还剩余履约保证金；6．首期租金及履约保证金应于本合同签订之日支付，之后每次(3个月一次)应于该次开始前15日支付；7．装修改造费为80，000元；8．味柯公司给予李洪泽之装修免租期为30日，自商铺交付次日起计(以房屋交付单为准)，租赁面积内部自行装修须另行支付装修押金10，000元；9．承租期满，合同履行完毕后，味柯公司确认李洪泽无其他应付款项后，于期满后60个工作日内，将履约保证金无息返还予李洪泽；10．李洪泽在提交装修图纸、且取得味柯公司许可之情形下方可进场施工，同时须向味柯公司提供装修队资质等相关文件，经味柯公司同意并取得进场施工单以及出入证后方可安排施工人员进入现场；11．营业时间由味柯公司按照所在商场时间规定，李洪泽不表示异议，亦不得随意停止营业，1个月内累计超过5次或3个月累计超过15次不开门营业则作为自动退房处理，视为李洪泽自愿放弃，在收讫味柯公司解约通知后3日内，李洪泽须腾空商铺，且已缴租金及履约保证金不予退还；12．本合同期限届满之日或提前解除之日，李洪泽应于清结系争商铺所有费用后3日内搬离，并将系争商铺按交付时之原状返还予味柯公司；13．李洪泽逾期付费，则每逾期1日按应付费用之日千分之五向味柯公司支付滞纳金，自收到味柯公司催款通知之日起超过7日仍不予支付，则视为根本违约，味柯公司有权立即收回系争商铺，终止本合同，并将已缴租金及履约保证金作为违约金予以收缴而不予退还李洪泽；14．味柯公司未按合同约定日期向李洪泽交付系争商铺，则自该交付之日起逾期30日，味柯公司须承担违约责任，李洪泽有权解除合同，并有权按所遭受之实际损失要求味柯公司予以赔偿；15．非本合同规定情形，李洪泽擅自退租的，须向味柯公司支付不低于3个月租金及物业管理费之违约金，如违约金不足以抵付味柯公司损失的，李洪泽应予补足。签约期间，李洪泽向味柯公司支付租金75，000元、履约保证金50，000元、装修改造费80，000元、装修保证金及消防押金30，000元共计235，000元。签约后，租赁双方就李洪泽入场装修时间及租金起计时间进行微信沟通。2019年12月24日，味柯公司微信通知李洪泽商场装修已近收尾，李洪泽可准备办理小商户装修之相关事宜。2019年12月27日，李洪泽签署《进场确认书》，其中明确1．李洪泽已签署／签收“商户装修手册”，该手册等同于进场通知单；2．李洪泽已办妥进场装修前相关事宜，经味柯公司及大楼物业管理方共同确认可予进行施工作业。2020年1月13日，味柯公司微信通知李洪泽称系争商铺可于2020年1月16日达到交付商户自行装修状态，并称对于2020年1月16日前办妥交付手续之商户，味柯公司将于2020年2月8日起起计免租期，对于未能于上述期限内办妥进场交接手续之商户，则于2020年1月18日起计免租期。2020年1月16日，味柯公司通过微信视频告知李洪泽商场内排烟、燃气、水电均已开通。2020年2月10日，味柯公司微信告知因疫情影响，施工恢复具体时间须经有关部门通知再予确定，且商户入场装修须办理疫情防控相关核实、排查、登记等手续。2020年3月4日，味柯公司再次微信告知李洪泽复工日期预计延后至当月中旬。2020年3月20日，味柯公司微信通知李洪泽称商场于当日恢复施工，李洪泽所享免租期自2020年3月23日起计。2020年3月24日，李洪泽委托律师致味柯公司《律师函》，称因味柯公司经李洪泽多次催告后仍不予交付系争商铺，李洪泽基于味柯公司根本违约行为而予以解除双方所签《租赁合同》，味柯公司就此应予退还李洪泽已缴费用并承担相关违约责任。同日，《律师函》送达至味柯公司。2020年3月28日，味柯公司发出《告知商户函》(以下简称《商户函》)，称原定2020年2月8日起计之商户装修免租期延期至2020年3月23日起计。2020年4月18日，味柯公司发出《致所有商户信》(以下简称《商户信》)，称1．针对积极配合并于2020年4月22日之前入场装修及办理证照、可与味柯公司同步开业之商户，味柯公司给予装修免租期相应延长，并享受开业后营业免租期优惠政策；2．对于上述期限内未予入场装修之商户，如无特殊情况，均不享受前述优惠政策，装修免租期亦不予延长，即自2020年3月23日起正式计算30日装修免租期，并于同年4月23日正式计算租期及租金。期间，味柯公司先后于2020年4月11日及4月20日书面催告李洪泽支付后续租金，但李洪泽均未予支付。一审审理期间，李洪泽提供1．中介费《收款收据》及转账凭证，称其为承租系争商铺而实际支出中介费25，000元；2.2019年12月10日与案外人所签《租赁合同》，称其为便于装修系争商铺而就近租房居住并实际支出租赁费用24，000元；3．律师费发票，称其为维权而支出律师费20，000元；4．录音及照片(附光盘)，其中显示味柯公司曾承诺2020年5月1日可正式开业，但截至庭审当日，系争商铺所处大楼整体装修仍未全部结束。味柯公司则提供2020年5月21日律师费转账凭证，称其为本案诉讼而实际支出律师费24，000元。综上，现李洪泽称味柯公司未能按照合同约定交付系争商铺，李洪泽就味柯公司该项根本违约情节有权行使合同解除权，味柯公司应予退还李洪泽已缴费用，并对李洪泽就合同解除所遭受之实际损失承担赔偿责任，李洪泽并以此为由起诉来院。对此，味柯公司则称因李洪泽欠付租金及擅自退租，味柯公司就此有权行使合同解除权，李洪泽就其违约行为应予承担合同项下相关责任，味柯公司并以此为由，提起反诉，味柯公司反诉状副本于2020年6月30日送达至李洪泽。一审法院认为，本案所涉《租赁合同》系李洪泽与味柯公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，李洪泽及味柯公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对本案诉请，现作如下分析。一、味柯公司要求解除所签《租赁合同》之反诉请求(一)味柯公司解约理由之一系李洪泽逾期付租。结合本案，合同于2019年11月2日签订，期间，李洪泽支付3个月租金75，000元、履约保证金50，000元、装修改造费80，000元、装修保证金及消防押金30，000元。签约后，因疫情影响，系争商铺交付时间延后，装修免租期及租金起计时间亦同步延后。依据味柯公司于2020年4月18日所发《商户信》所示内容，李洪泽租金起计日期调整为2020年4月23日，由此，李洪泽已缴首期3个月租金可用于对应支付2020年4月23日至2020年7月22日期间租金。综上，味柯公司反诉要求解约之时，李洪泽尚无欠租情节。(二)味柯公司解约之另一项理由系李洪泽擅自退租。结合本案，李洪泽签订合同后，于2019年12月27日签署《进场确认书》，确认书中明确李洪泽已签“商户装修手册”等同于进场通知单。之后因疫情影响，味柯公司就李洪泽进场装修时间多次予以延后，但该项延后系因配合疫情防控所致，味柯公司并不就此构成违约，李洪泽亦不就此可获合同解除权，鉴此，李洪泽于2020年3月24日书面告知解约并拒绝入场装修之行为确实构成擅自退租之违约行为，味柯公司据此按约取得合同解除权。(三)依据前述分析内容，应可依法认定李洪泽确实存在擅自退租之违约情节，但味柯公司于2020年3月24日取得合同解除权后未能及时合理地行使该项权利。(四)本案证据显示，味柯公司曾承诺2020年5月1日可正式开业，但截至庭审当日，味柯公司尚未完成大楼整体装修，即使考虑疫情因素，味柯公司后续履约情形确实无法保障李洪泽可承租符合合同约定之系争商铺并实现其签约目的，鉴此，合同应予解除。(五)综上，在味柯公司于诉讼期间以反诉方式主张解约时，双方所签合同实际已经处于应予依法解除之情形。味柯公司解约要求虽于2020年6月30日通过反诉状送达至李洪泽，但鉴于味柯公司解约理由并不完全成立，且味柯公司对于合同无法按约履行亦负有过错责任，故一审法院就此确认双方所签合同于本案判决生效之日予以依法解除。二、味柯公司要求收缴李洪泽已付费用之反诉请求(一)3个月租金75，000元及2个月履约保证金50，000元李洪泽实际支付3个月租金75，000元，依据味柯公司所发《商户信》，对于2020年4月22日尚未入场装修之商户，租金起计时间为2020年4月23日，李洪泽所缴3个月租金应可抵付2020年4月23日至2020年7月22日期间之租金。李洪泽于2020年3月24日要求解约，此时，李洪泽虽不享有合同解除权，但其要求退租之意思表示非常明确，味柯公司在此情形下，最迟应当于之后1个月合理期限内及时行使合同解除权以避免扩大损失，对于上述合理期限后所发生之租金系属味柯公司不予止损而产生之扩大损失，味柯公司无权要求李洪泽予以承担。综上，截至味柯公司主张解约之合理期限止，所涉租赁时段仍然属于免租期内，李洪泽就该时段无须支付租金，鉴此，李洪泽所预缴之3个月租金75，000元应当视为李洪泽多付租金部分。合同约定如李洪泽擅自退租，味柯公司可不予退还李洪泽已付租金及履约保证金。依据该项合同条款，味柯公司可不予退还李洪泽所付租金75，000元及所缴履约保证金50，000元。但鉴于味柯公司对于合同最终解除亦负有过错责任，故上述收缴费用可视租赁双方过错责任予以酌情确定。(二)装修改造费80，000元合同中对于该项费用性质及用途未予明确，但依据合同约定内容可以确定该项费用不属押金性质，鉴此，在合同提前解除情形下，该项费用应当依据实际租赁时段按比例折算后予以退还尚未履行期间所涉费用部分。至于李洪泽要求味柯公司就应予退还费用偿付利息一节，鉴于《租赁合同》系于本案判决生效之日方予提前解除，味柯公司应自解约次日即本案判决生效次日起向李洪泽偿付实际利息损失。至于计息方式，鉴于合同中对此未作约定，故应当依据国家金融机构相关规定予以计息。三、味柯公司要求李洪泽就2020年4月12日未能支付后续3个月租金偿付滞纳金之反诉请求前述已阐明李洪泽已缴3个月租金可实际对应支付2020年4月23日至2020年7月22日期间租金。本案反诉中，味柯公司基于李洪泽擅自退租行为而直接将李洪泽已缴租金予以收缴，并要求李洪泽自装修免租期届满次日即2020年4月23日起计付后续3个月租金。鉴于1．李洪泽虽于2020年3月24日要求退租，但在味柯公司尚未行使合同解除权情形下，李洪泽退租行为并未实际导致合同解除之法律后果；2．在味柯公司就李洪泽退租行为行使合同解除权之前，味柯公司与李洪泽之间房屋租赁合同关系仍属存续期间，味柯公司在租赁关系并未因李洪泽退租而予实际解除情形下即收缴李洪泽已缴租金显然缺乏事实及法律依据；3．之前已分析在味柯公司通过反诉方式提出解约诉请之时，李洪泽尚无欠租情节，而在李洪泽已缴租金可实际计租至2020年7月22日止情形下，味柯公司显然无权要求李洪泽重复支付后续租金。综上，一审法院对味柯公司该项滞纳金诉请依法予以驳回。四、味柯公司要求偿付违约金75，000元之反诉请求鉴于合同目的无法实现，而味柯公司对于合同最终解除亦负有过错责任，故味柯公司该项诉请缺乏事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。五、味柯公司要求赔偿之律师费损失合同中对于律师费承担问题未作约定，而味柯公司对于合同最终解除亦负有过错责任，故味柯公司该项诉请于法无据，一审法院对该项诉请依法予以驳回。六、李洪泽要求确认合同于2020年3月24日予以解除之本诉诉请鉴于味柯公司因疫情而延后交付商铺并不构成违约，李洪泽主张解约时并不享有合同解除权，故李洪泽于2020年3月24日所发解约通知并不产生解除合同之法律后果，鉴此，一审法院对李洪泽该项诉请依法予以驳回。七、李洪泽要求返还已缴款项235，000元并赔偿中介费损失25，000元、另行租房损失24，000元、律师费损失20，000元及已缴费用利息损失之本诉请求前述已对李洪泽所缴租金、履约保证金及装修改造费共计205，000元之处理予以详细分析，在此不再予以赘述。对于李洪泽已缴装修保证金及消防押金30，000元，鉴于两项费用均属押金性质，而合同中对于上述费用具体处理方式并未作出约定，故味柯公司应予合同解除后退还予李洪泽，如逾期退还，则应当自合同解除次日起按照国家金融机构相关规定向李洪泽偿付费用利息。对于李洪泽所称中介费、另行租房费用及律师费，鉴于李洪泽在味柯公司尚无违约情节且合同尚可继续履行情形下即已发生擅自退租之违约行为，故一审法院对李洪泽该项费用诉请依法予以驳回。据此，一审法院判决如下：一、味柯公司于判决生效之日起十日内退还李洪泽租金37，500元、租赁保证金25，000元、装修改造费76，667元、装修保证金及消防押金30，000元；二、味柯公司于判决生效之日起十日内就上述第一项费用偿付李洪泽利息(自本判决生效次日起、以上述第二项费用中尚未退还费用数额为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、计至全部清偿之日止)；三、驳回李洪泽的其他所有本诉请求；四、味柯公司与李洪泽于2019年11月2日所签《租赁合同》于判决生效之日予以解除；五、味柯公司不予退还李洪泽租金37，500元及履约保证金25，000元；六、驳回味柯实公司的其他所有反诉请求。本院二审期间，味柯公司向本院提交《商户访谈》(受访者张峰)的笔录复印件，证明商户于2019年12月签署《商户装修手册》时，商铺已具备交付条件，不进场装修并擅自退组的商户对整体“食库盟”项目以及已开业的商户造成了很大的影响。李洪泽发表质证意见如下：对《商户访谈》的真实性、合法性、关联性均不予认可，这只是其中一家商铺的访谈记录，不具有针对性。另外，根据李洪泽在一审法院庭审时提交的商铺大楼现场的照片以及相关的录音等证据，已经充分证明了系争商铺未达到交付状态。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李洪泽与味柯公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。关于《租赁合同》解除的责任问题，首先，双方在《租赁合同》中并未明确约定系争商铺交付时间，仅约定租赁的具体起止日期以“房屋交付单”为准。本案中，李洪泽已于2019年12月27日签署了《进场确认书》《商户装修手册》，明确该手册等同于进场通知单，但“进场通知单”并不等同于“房屋交付单”，且《商户访谈》的受访人张峰系系争商铺所在商场的其他承租商户，与出租人味柯公司之间存在利害关系，其证言的可信度较低，故味柯公司提供的《商户访谈》并不能直接证明上述文件签署时系争商铺已具备交付条件。其次，之后味柯公司多次延后李洪泽进场装修时间，事实上截至一审法院庭审当日(即2020年9月22日)，味柯公司仍未完成大楼整体装修，故系争商铺并不具备进场装修的条件。但该项延后系因疫情影响，味柯公司并不就此构成违约，故2020年3月24日，李洪泽书面告知解约并拒绝支付租金确实构成违约，味柯公司据此获得合同解除权。再次，李洪泽已于2020年3月24日时，明确表示要求退租解约，味柯公司应当于之后1个月合理期限内及时行使合同解除权以避免扩大损失，然而直至6月份，味柯公司才提起反诉要求李洪泽承担违约责任，故其应当对合同最终解除负有相应的过错责任。最后，根据合同约定，如李洪泽擅自退租，味柯公司可不予退还李洪泽已付租金及履约保证金，但味柯公司对于未及时行使合同解除权产生的扩大损失存在过错，故一审法院综合考虑了以上因素，酌定双方各承担一半责任，味柯公司应当退还租金37，500元、租赁保证金25，000元及其利息，于法不悖，本院予以维持。综上所述，味柯公司主张违约金、律师费，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于李洪泽是否应当就2020年4月12日未能支付后续3个月租金偿付滞纳金的问题，根据味柯公司所发的《商户信》，李洪泽的正式租期及租金从2020年4月23日开始计算，故李洪泽所缴的75，000元租金3个月租金可用于对应支付2020年4月23日至2020年7月22日期间租金，故直至味柯公司提起反诉之时起，李洪泽尚无欠租情节，显然无需重复支付后续租金，一审法院对该项滞纳金诉请予以驳回，于法有据，本院予以维持。关于装修改造费、装修保证金及消防押金是否应当退还的问题，依据合同可以推定，装修改造费不属于押金性质，该项费用应当依据实际租赁时段按比例折算后予以退还尚未履行期间所涉及的费用部分。装修保证金及消防押金两项费用均属押金性质，合同中也未作约定如何处理，故在合同解除后应予返还。如逾期退还，则应当自合同解除次日起按照国家金融机构相关规定向李洪泽偿付费用利息。综上所述，味柯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，654.38元，由上诉人上海味柯实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二一年八月三日书记员  谢牝牝书记员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……