山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终2938号上诉人（原审原告）：赵庆，女，1959年6月20日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：赵国伟，男，1983年2月28日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人赵庆因与被上诉人赵国伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵庆上诉请求：一、请求依法改判山东省济宁市任城区人民法院(2021)鲁0811民初1358号民事判决书中判决的第一条中，付租金额部分应为325500元(系2020年8月1日至2021年7月31日期间的租金)；二、请求依法改判山东省济宁市任城区人民法院(2021)鲁0811民初1358号民事判决书中判决的第二条中的违约金计算基数152985元应为162750元。三、一、二审诉讼费用、财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决优惠半年租金的6%，属于重复优惠，不应再有优惠。1、根据一审法院认定事实部分，采信被上诉人说的给被上诉人优惠半年租金的6%，原意是只优惠半年租金的6%，一审法院忽略了被上诉人在上次交租金时已经优惠完了(即被上诉人在交2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金时已经扣除了此半年租金的6%9300元整)。不存在再优惠之说，属重复优惠。2、根据2020年12月1日与被上诉人签订的补充协议，此协议是经南辛庄派出所领导协调后签订的，既已签字就说明被上诉对协议内容是认可的，包括交租金额，所以，这也说明不存在再优惠。综上，请求二审法院支持上诉人的请求，给予改判。赵国伟辩称，对方之前答应我的优惠6%是一年，并非半年。本来半年一交，第一次交半年时给我优惠了6%，但到第二次半年交的时候并没有给我优惠6%，所以我一直没有交。赵庆向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告赵庆与被告赵国伟的房屋租赁合同关系；2、依法判令被告赵国伟立即搬出租赁房屋，并将租赁房屋交付给原告；3、依法判令被告赵国伟支付原告房屋租金162750元（自2020年8月1日至2021年1月31日）及后续租金（自2021年2月1日起至搬出之日止）；4、依法判令被告赵国伟向原告支付逾期付款滞纳金（自2020年12月15日起至付清租金之日止，每日按1000元计算）；5、依法判令租赁房屋内的设备设施无条件归原告所有；6、诉讼费用及保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月27日，原告赵庆作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告赵国伟签订一份，内容为“一、租赁方式：1、甲方将位于济宁市维商务公寓101＃一二层及102＃房的二层房屋租给乙方作开办幼儿园使用，面积合计约为822平方米。2、租赁期限：自2018年8月1日至2027年7月31日止。3、租金收费标准：第一年、第二年租金均为每年贰拾叁万元整（230000）；第三年、第四年、第五年、第六年租金每年均在上一年全年租金的基础上递增5%（即：第三年23万＊5%＝241500元／年；第四年241500＊5%＝253575元／年，以此类推）。第七年、第八年、第九年租金每年均在上一年全年租金的基础上递增10%;计9年。此价格不含税，若需开发票，乙方另付税费。4、交租方式：第一、二年，乙方应按6个月交纳租金，由于乙方资金困难，本合同签订时先交纳人民币伍万元整（50000.00）。于2018年8月31日前补齐半年租金壹拾壹万伍仟元整（115000.00），以后每年提前30天交纳下次租金。从第三年开始，按年交纳，每次交纳一年的租金（每年的8月1日前交纳），如不按时交纳，乙方应按天每天加付1000元滞纳金，直至结清。若超过30日未交租金，视为退租行为，甲方有权收回房屋，另行出租，房屋内所有设备设施均归甲方所有。5、保证金：由于乙方资金困难，乙方愿用房屋内所有可移动的设施、设备作为履约保证（例如：桌椅、投影设备、办公设施、儿童娱乐设施等）。合同期满时，乙方可移走房屋内可移动的设施设备，经验收房屋完好，并办理交接手续。若乙方违约，乙方愿自动放弃屋内所有设施设备，此保证金无条件归甲方所有。……六、争议解决方式：本合同执行过程中所发生的争议，由双方友好协商解决。协商不成则提交济宁市仲裁委员会仲裁。”2018年8月13日，双方又签订了，约定“甲、乙双方于2018年6月27日签订的《房屋租赁合同》乙方为了扩大经营，现又租赁103＃的二层房屋，就此事项，双方达成如下补充条款，以致共同遵守。一、在原租赁房屋的基础上再增租103＃房的二层房屋，面积约265平方米，年租金捌万元整（80000.00）。二、精装修上房，租金递增幅度及时间按原合同执行。三、水、电由乙方在101号室的起点处自接，其他款项参照原合同执行。四、本补充协议一式二份，双方各执一份，与原合同具有同等法律效力。”合同签订后，双方履行合同，后因纠纷，赵庆于2019年9月6日向济宁仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为：1.依法裁决被申请人赵国伟依照合同约定支付自2019年8月1日起至2019年9月4日止按1000元／日计算的逾期付款违约金35000元，2.本案仲裁费用由被申请人承担。2020年7月31日，济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2019）第1257号，该载明“经审理查明：……上述合同签订后，申请人依照约定将房屋交付给被申请人使用。被申请人向申请人付清了2019年7月31日前的租金，应当于2019年7月1日前支付101号一二层及102号房当年度第二期租金115000元、103号房半年租金40000元，合计155000元。因市政修路工程占用部分涉案房屋院落，影响被申请人幼儿园招生，申请人同意协调解决该事宜，后被申请人已经于2019年9月5日通过案外人常双双开立的尾号9563的银行账户向申请人支付租金155000元。申请人认为被申请人逾期35天支付当期租赁费构成违约，应当承担违约责任。双方就该项协商不成，形成纠纷，申请人遂依据上述中的仲裁条款向本会申请仲裁。”“仲裁庭注意到，……被申请人未能依照约定在2019年8月1日前支付租金155000元的事实。合同约定被申请人如不能按时支付房租，应按每天加付1000元滞纳金，直至结清。仲裁庭认为，双方约定的滞纳金应为违约金。申请人未举证证明因被申请人逾期支付租金造成的实际损失，主张被申请人依照上述约定支付35天的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。仲裁庭认为，依照申请人主张的违约金计算方法则违约金数额将超过本金，对被申请人显失公平，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释［2015］18号）的相关规定，违约金应当按年利率24%计算为宜。因此，被申请人应当向申请人支付自2019年8月1日起计算至2019年9月4日止共计35天的违约金3617元（155000元×35天×24%／年÷365天／年＝3617元）。对申请人仲裁请求中超出以上数额的部分，仲裁庭不予支持。鉴于申请人的仲裁请求未全部得到支持，本案仲裁费用应当由申请人、被申请人按比例分担。裁决：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国仲裁法》第四条、第四十三条第一款、第五十七条之规定，裁决如下：一、被申请人赵国伟应当于本裁决生效之日起十日内向申请人赵庆支付逾期付款违约金3617元；二、驳回申请人赵庆的其他仲裁请求。……”2020年12月1日，原告委托曹丽与赵国伟签订，内容为“乙方赵国伟租赁的甲方赵庆四维大厦房屋，交租金期现已超四个月，由于乙方自身原因未能按时交纳租金，经南辛庄派出所领导协调，乙方保证在2020年12月15日前先支付第三年上半年租金162750元，下半年租金于2021年2月1日前付清，并承诺从第四年开始按年支付，如乙方在约定的时间内不能按时交付租金，乙方赵国伟将承担一切违约责任，并同意无条件搬出租赁场地，甲方赵庆可以向任城区人民法院提起诉讼。此协议为房屋租赁合同的补充协议及订定条款，具有同等法律效力。另：政府修路补偿的围栏杆款3825元与仲裁书判决的乙方应承担的逾期违约金相互抵销，互不支付。”因疫情原因，原告承诺如赵国伟于10月份前交半年的租金就优惠3%；而被告赵国伟反映系原告赵庆承诺的是优惠一年的。双方产生分歧，被告拒付租金，原告诉来法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚信原则按照约定全面履行自己的义务。合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商。由于2020年爆发的疫情，导致被告租赁原告楼房经营的幼儿园关门停业，导致被告经营的幼儿园2020年上半年未有学生，被告要求减缓交租金，原告承诺被告如于2020年10月份前交上半年的租金就优惠6%半年租金；而被告说原告承诺的是优惠6%一年的租金，但没有证据佐证。本院采信原告说的给被告优惠6%半年的租金，即2020年8月1日至2021年1月31日的租金，优惠后租金数额为152985元。按照双方于2020年12月1日的补充协议约定，2021年2月1日至2021年7月31日的租金162750元应于2021年2月1日前付清。被告未按照约定于2021年2月1日前付清2021年2月1日至2021年7月31日的租金162750元，应承担违约责任。但如果依照原告诉求的违约金计算办法，违约金数额过高，过高部分不予支持。由于2020年的疫情原因，导致被告经营困难，原告应在租金上给予减缓，双方均应作出让步，共渡难关、相互体谅。被告承租原告楼房开办幼儿园，租赁期限9年，为此投入了资金用于装修、购买设备等，由于各种原因的出现，导致双方产生纠纷，原告在处理矛盾问题上，应发扬风格，体谅被告的经营艰辛，让其度过难关，继续经营。被告亦应承担自己的责任。应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。解除双方的房屋租赁合同，将会给被告带来较大损失，现就将租赁房屋内的设备设施无条件归原告所有，亦有失公平，原告请求解除合同的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条、第五百七十九条的规定，判决：一、被告赵国伟于本判决生效之日起三日内偿付原告赵庆房屋租金315735元（系2020年8月1日至2021年7月31日期间的租金）；二、被告赵国伟于本判决生效之日起三日内偿付原告赵庆违约金（以152985元为基数，从2020年12月15日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以162750元为基数，从2021年2月1日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6036元，减半收取计3018元，由被告赵国伟负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一审认定的赵国伟应向赵庆支付的涉案租金数额是否恰当？一审认定赵国伟应向赵庆给付的2020年8月1日至2021年1月31日的房屋租金优惠6%，双方当事人对此存在争议。赵庆上诉主张该部分租金不应予以优惠。本院对此分析认定如下：首先，无论是赵庆主张的承诺优惠半年租金，还是赵国伟主张的赵庆承诺优惠一年租金，其前提都是2020年10月前支付，但是本案事实是，赵国伟并未在2020年10月之前支付租金，因此，赵庆承诺的优惠条件已不存在，因此，一审以赵庆的承诺作为依据认定2020年8月1日至2021年1月31日的房屋租金优惠6%，与事实不符。其次，根据双方当事人2020年12月1日在南辛庄派出所签订的补充协议，明确约定了赵国伟保证在2020年12月15日前支付第三年上半年租金162750元，下半年租金于2021年2月1日前付清。该补充协议签订的时间已晚于2020年10月，且明确约定了赵国伟应交纳的租金数额为合同约定的租金数额，即半年162750元，并未约定有优惠租金事宜。综合上述分析，应认定赵国伟应按照合同约定全额向赵庆支付涉案房屋租金，不存在优惠问题。一审认定赵国伟应向赵庆给付的2020年8月1日至2021年1月31日的房屋租金优惠6%错误，本院依法予以纠正。故赵国伟应给付赵庆的2020年8月1日至2021年7月31日的租金应为325500元。综上所述，赵庆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初1358号民事判决；二、赵国伟于本判决生效之日起三日内支付赵庆2020年8月1日至2021年7月31日期间的房屋租金325500元；三、赵国伟于本判决生效之日起三日内支付赵庆违约金（以162750元为基数，自2020年12月15日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以162750元为基数，自2021年2月1日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；四、驳回赵庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6036元，减半收取3018元，由赵国伟负担；二审案件受理费50元，由赵国伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  扈 琳审 判 员  史海洋审 判 员  张思平二〇二一年八月六日法官助理  韩 飞书 记 员  冯雪凤