安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1602号上诉人（原审原告）：杨以林，男，汉族，1959年10月20日生，住安徽省合肥市庐阳区淮河路453号2幢102室，身份证号码340104195910202018。被上诉人（原审被告）：寿县京鹏置业有限公司，住所地安徽省寿县蜀山现代产业园区李庵路与科学路交口西北侧京冠宁港壹号商铺B4-101，统一社会信用代码91340422MA2NBPRG21。法定代表人：王佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兵，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人杨以林因与被上诉人寿县京鹏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨以林上诉请求：1、撤销原判，改判支持杨以林的一审诉讼请求；2、判令寿县京鹏置业有限公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：1、一审查明事实不清，认定事实错误，判决不当。一审认定寿县京鹏置业有限公司已按照约定给予了优惠是错误的。寿县京鹏置业有限公司在进行涉案房屋的销售时，告知了涉案房屋的优惠政策即交5000元抵15000元、一次性付款享受九八折外再享受九九折，但未告知涉案房屋的备案价，杨以林为了享受寿县京鹏置业有限公司的购房优惠，选择了一次性付款，同时完全按照寿县京鹏置业有限公司的要求支付了预付款，待收房时，优惠数额、房差补退做最终结算。在时隔三年后，杨以林在收房结算时才发现，双方签订的合同单价及网上备案价均为6354.64元，而寿县京鹏置业有限公司提供的涉案房屋的备案单价也是6354.64元，寿县京鹏置业有限公司并未将优惠的房价予以扣除，杨以林并未享受到应有的优惠。根据相关法律法规政策的规定，开发商在销售商品房时，其销售价格不能高于备案价，再依据杨以林应享有的优惠，涉案房屋的最终销售价格应该低于备案价而不是等于备案价，等于备案价，说明杨以林并未享受到应有的优惠。一审依据寿县京鹏置业有限公司庭后提交的情况说明及附件，就认定杨以林享受到优惠，显然事实认定错误。寿县京鹏置业有限公司庭后提交的“情况说明及附件”（均是复印件），在没有经过开庭的质证、认证，未核对、核实其真实性的情况下，是不能作为认定事实的证据使用的，但一审法院直接拿来作为证据使用，显然违法。同时，通过该组所谓的“证据”更能证明，寿县京鹏置业有限公司在销售涉案房屋时，擅自抬高价格再进行优惠销售，虽然最终销售价格与备案价一致，但杨以林并未真正享受到销售优惠，寿县京鹏置业有限公司在涉案房屋销售中存在向杨以林故意告知虚假情况的事实，以虚假优惠的事实，诱使杨以林以为享受了优惠。一审刻意回避了“备案价”，致使最终认定事实错误。商品房（预售）的价格是以开发商实际销售的价格及“备案价”为准的，开发商实际的销售价不能高于“备案价”。一审查明了案涉房屋的备案价是6354.64元/平方米，但最终却认定交款单、认购协议显示的最初价格6748元/平方米，这个最初价格有无依据、是否合法，一审未予查清。依据市场热线回复，杨以林未享受到优惠，调解无果，才诉至法院；2、一审程序违法。一审使用未经开庭质证、认证的“情况说明及附件”作为证据，是知法犯法。该组证据是寿县京鹏置业有限公司庭后提交，并且均是复印件，未经过开庭的质证、认证，不能作为证据使用。寿县京鹏置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。寿县京鹏置业有限公司就案涉房屋在申请预售许可证之前，依规定向寿县物业局申请价格备案，备案价格为单价6748元/平方米。杨以林成为“合肥善居会员”后，享受购房优惠后单价为6354.64元/平方米，此后双方签订购房合同，并根据要求办理了购房合同登记备案，因此杨以林已经享受到了优惠，其要求寿县京鹏置业有限公司返还购房款违反诚实信用原则，无事实和法律依据。杨以林提起上诉是因为混淆了商品房预售备案价和网签备案。杨以林向一审法院起诉请求：1、判令寿县京鹏置业有限公司返还杨以林多支付的购房款28879元；2、判决寿县京鹏置业有限公司支付杨以林律师费4000元；3、判令由寿县京鹏置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年7月20日，杨以林预购买位于寿县蜀山现代产业园蜀山大道与李庵路交口西南侧宁港壹号Ｂ2幢1单元3201室房产一套，成为了“合肥善居会员”，在寿县京鹏置业有限公司处购房享受交5000元抵15000元购房款的活动，杨以林交了5000元。杨以林购房享受九八折外再享受九九折计算。2017年7月25日，杨以林与寿县京鹏置业有限公司签订了一份编号为201707250019的《商品房买卖合同（预售）》，单价为6354.64元／平方米，预测面积为75.68平方米，总房款为480919元。同日，杨以林在交款单客户栏签字，交款单载明，原单价6748元／平方米，原总价510689元，优惠计算公式5000抵15000×98折×一次性99，优惠后单价6354.64元／平方米，优惠后总价480919元。杨以林于2017年7月25日将房款一次性付清。2018年5月8日，该合同在房产局进行了网上备案。一审法院认为，杨以林主张寿县京鹏置业有限公司在销售本案房屋时，擅自抬高价格再进行优惠，杨以林并未真正享受到优惠。2017年其按《商品房买卖合同（预售）》约定的价款付款后，2020年在交房结算时才发现寿县京鹏置业有限公司未将打折优惠房款退还的事实。从交款单及认购协议等证据上看，寿县京鹏置业有限公司已经按照约定给予了优惠。杨以林请求寿县京鹏置业有限公司退还多支付的购房款等诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，依照，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨以林的诉讼请求。案件受理费减半收取311元，由杨以林负担（已预交）。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、杨以林的一审诉请是否应予以支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：对于寿县京鹏置业有限公司庭后提交的情况说明及附件，杨以林的一审代理人提交了书面的意见，杨以林上诉称一审使用未经质证、认证的证据、程序违法，无事实依据，本院依法不予支持。关于第二项争议焦点，本院认为：开发商对于预售商品房进行销售价格备案、取得预售许可证，是其对外预售商品房必须履行的行政审批手续，在取得预售许可证之前，开发商尚不能对外预售商品房，因此该处备案的商品房销售价格即是法律规定的开发商在销售商品房时，其销售价格不得高于的备案价格。在开发商取得商品房预售许可证、将商品房预售给购房者后，按照规定应当为购房者办理商品房网上备案确认手续，该商品房网上备案确认单确认的价格是开发商与购房者达成的最终购房价格，也是双方在商品房买卖合同中约定的购房价格。同时，办理商品房网上备案确认是为了对商品房买卖合同涉及的房屋、价格及购买人等信息进行的备案确认，而非是对开发商预售价格的备案，杨以林上诉称商品房网上备案确认单上的价格即为开发商预售商品房的备案价格无依据，本院依法不予采纳。案涉房屋认购协议上载明的销售单价为6748元/平方米，按照杨以林主张的优惠政策交5000元抵15000元、一次性付款享受九八折外再享受九九折计算优惠后的单价为6354.64元/平方米，与其商品房买卖合同约定的购房单价6354.64元/平方米一致，杨以林上诉称寿县京鹏置业有限公司应在商品房买卖合同约定价格的基础上叠加购房优惠政策、待收房时才对房款进行最终结算，无合同依据，本院依法不予支持。综上所述，杨以林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费621元，由杨以林负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年八月二十五日书记员  朱 坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1602号上诉人（原审原告）：杨以林，男，汉族，1959年10月20日生，住安徽省合肥市庐阳区淮河路453号2幢102室，身份证号码340104195910202018。被上诉人（原审被告）：寿县京鹏置业有限公司，住所地安徽省寿县蜀山现代产业园区李庵路与科学路交口西北侧京冠宁港壹号商铺B4-101，统一社会信用代码91340422MA2NBPRG21。法定代表人：王佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兵，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人杨以林因与被上诉人寿县京鹏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨以林上诉请求：1、撤销原判，改判支持杨以林的一审诉讼请求；2、判令寿县京鹏置业有限公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：1、一审查明事实不清，认定事实错误，判决不当。一审认定寿县京鹏置业有限公司已按照约定给予了优惠是错误的。寿县京鹏置业有限公司在进行涉案房屋的销售时，告知了涉案房屋的优惠政策即交5000元抵15000元、一次性付款享受九八折外再享受九九折，但未告知涉案房屋的备案价，杨以林为了享受寿县京鹏置业有限公司的购房优惠，选择了一次性付款，同时完全按照寿县京鹏置业有限公司的要求支付了预付款，待收房时，优惠数额、房差补退做最终结算。在时隔三年后，杨以林在收房结算时才发现，双方签订的合同单价及网上备案价均为6354.64元，而寿县京鹏置业有限公司提供的涉案房屋的备案单价也是6354.64元，寿县京鹏置业有限公司并未将优惠的房价予以扣除，杨以林并未享受到应有的优惠。根据相关法律法规政策的规定，开发商在销售商品房时，其销售价格不能高于备案价，再依据杨以林应享有的优惠，涉案房屋的最终销售价格应该低于备案价而不是等于备案价，等于备案价，说明杨以林并未享受到应有的优惠。一审依据寿县京鹏置业有限公司庭后提交的情况说明及附件，就认定杨以林享受到优惠，显然事实认定错误。寿县京鹏置业有限公司庭后提交的“情况说明及附件”（均是复印件），在没有经过开庭的质证、认证，未核对、核实其真实性的情况下，是不能作为认定事实的证据使用的，但一审法院直接拿来作为证据使用，显然违法。同时，通过该组所谓的“证据”更能证明，寿县京鹏置业有限公司在销售涉案房屋时，擅自抬高价格再进行优惠销售，虽然最终销售价格与备案价一致，但杨以林并未真正享受到销售优惠，寿县京鹏置业有限公司在涉案房屋销售中存在向杨以林故意告知虚假情况的事实，以虚假优惠的事实，诱使杨以林以为享受了优惠。一审刻意回避了“备案价”，致使最终认定事实错误。商品房（预售）的价格是以开发商实际销售的价格及“备案价”为准的，开发商实际的销售价不能高于“备案价”。一审查明了案涉房屋的备案价是6354.64元/平方米，但最终却认定交款单、认购协议显示的最初价格6748元/平方米，这个最初价格有无依据、是否合法，一审未予查清。依据市场热线回复，杨以林未享受到优惠，调解无果，才诉至法院；2、一审程序违法。一审使用未经开庭质证、认证的“情况说明及附件”作为证据，是知法犯法。该组证据是寿县京鹏置业有限公司庭后提交，并且均是复印件，未经过开庭的质证、认证，不能作为证据使用。寿县京鹏置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。寿县京鹏置业有限公司就案涉房屋在申请预售许可证之前，依规定向寿县物业局申请价格备案，备案价格为单价6748元/平方米。杨以林成为“合肥善居会员”后，享受购房优惠后单价为6354.64元/平方米，此后双方签订购房合同，并根据要求办理了购房合同登记备案，因此杨以林已经享受到了优惠，其要求寿县京鹏置业有限公司返还购房款违反诚实信用原则，无事实和法律依据。杨以林提起上诉是因为混淆了商品房预售备案价和网签备案。杨以林向一审法院起诉请求：1、判令寿县京鹏置业有限公司返还杨以林多支付的购房款28879元；2、判决寿县京鹏置业有限公司支付杨以林律师费4000元；3、判令由寿县京鹏置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年7月20日，杨以林预购买位于寿县蜀山现代产业园蜀山大道与李庵路交口西南侧宁港壹号Ｂ2幢1单元3201室房产一套，成为了“合肥善居会员”，在寿县京鹏置业有限公司处购房享受交5000元抵15000元购房款的活动，杨以林交了5000元。杨以林购房享受九八折外再享受九九折计算。2017年7月25日，杨以林与寿县京鹏置业有限公司签订了一份编号为201707250019的《商品房买卖合同（预售）》，单价为6354.64元／平方米，预测面积为75.68平方米，总房款为480919元。同日，杨以林在交款单客户栏签字，交款单载明，原单价6748元／平方米，原总价510689元，优惠计算公式5000抵15000×98折×一次性99，优惠后单价6354.64元／平方米，优惠后总价480919元。杨以林于2017年7月25日将房款一次性付清。2018年5月8日，该合同在房产局进行了网上备案。一审法院认为，杨以林主张寿县京鹏置业有限公司在销售本案房屋时，擅自抬高价格再进行优惠，杨以林并未真正享受到优惠。2017年其按《商品房买卖合同（预售）》约定的价款付款后，2020年在交房结算时才发现寿县京鹏置业有限公司未将打折优惠房款退还的事实。从交款单及认购协议等证据上看，寿县京鹏置业有限公司已经按照约定给予了优惠。杨以林请求寿县京鹏置业有限公司退还多支付的购房款等诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，依照，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨以林的诉讼请求。案件受理费减半收取311元，由杨以林负担（已预交）。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、杨以林的一审诉请是否应予以支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：对于寿县京鹏置业有限公司庭后提交的情况说明及附件，杨以林的一审代理人提交了书面的意见，杨以林上诉称一审使用未经质证、认证的证据、程序违法，无事实依据，本院依法不予支持。关于第二项争议焦点，本院认为：开发商对于预售商品房进行销售价格备案、取得预售许可证，是其对外预售商品房必须履行的行政审批手续，在取得预售许可证之前，开发商尚不能对外预售商品房，因此该处备案的商品房销售价格即是法律规定的开发商在销售商品房时，其销售价格不得高于的备案价格。在开发商取得商品房预售许可证、将商品房预售给购房者后，按照规定应当为购房者办理商品房网上备案确认手续，该商品房网上备案确认单确认的价格是开发商与购房者达成的最终购房价格，也是双方在商品房买卖合同中约定的购房价格。同时，办理商品房网上备案确认是为了对商品房买卖合同涉及的房屋、价格及购买人等信息进行的备案确认，而非是对开发商预售价格的备案，杨以林上诉称商品房网上备案确认单上的价格即为开发商预售商品房的备案价格无依据，本院依法不予采纳。案涉房屋认购协议上载明的销售单价为6748元/平方米，按照杨以林主张的优惠政策交5000元抵15000元、一次性付款享受九八折外再享受九九折计算优惠后的单价为6354.64元/平方米，与其商品房买卖合同约定的购房单价6354.64元/平方米一致，杨以林上诉称寿县京鹏置业有限公司应在商品房买卖合同约定价格的基础上叠加购房优惠政策、待收房时才对房款进行最终结算，无合同依据，本院依法不予支持。综上所述，杨以林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费621元，由杨以林负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年八月二十五日书记员  朱 坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。