上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初3144号原告：赖先琪，男，1973年7月12日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被告：虞人韧(第一被告)，男，1958年9月7日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被告：上海正泽房地产有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：郭彤，总经理。委托代理人：陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人：钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。原告赖先琪诉被告虞人韧、上海正泽房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2016年5月4日第一次公开开庭进行了审理，原告赖先琪及其委托代理人张慧、第二被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。被告虞人韧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限公司对案涉房屋质量问题进行鉴定。因原告申请，并经双方当事人协商一致，本院依法委托上海东方投资监理有限公司对案涉房屋修复费用进行审价。2016年11月16日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告赖先琪及其委托代理人张慧、第二被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。被告虞人韧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赖先琪诉称：第一被告于2010年8月29日向第二被告购买位于上海市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX层XXX室(复式)的房屋，面积为75.01平方米，包含房屋全装修价格共计人民币(以下币种均为人民币)2,488,468元。第二被告于2012年7月25日将系争房屋交付第一被告。2013年8月25日，原告与第一被告签订房地产买卖合同，约定由第一被告将系争房屋转让给两原告及案外人汤某某，转让价款248万元。第一被告于2013年9月30日将系争房屋交付原告，并向原告交付了房屋质量保证书和房屋使用说明书等材料。后原告与案外人汤某某协议离婚，系争房屋产权于2013年12月9日变更登记至原告名下。原告在接收系争房屋后发现房屋存在严重质量问题，不断要求第二被告进行维修，第二被告确实也曾进行过修理，但因房屋质量问题系建造及装修时的质量不合格引起，第二被告的修理无济于事。由于不断的维修房屋，房屋漏水严重，导致原告购房后始终无法在房屋内居住。2016年1月，原告再次要求第二被告维修房屋时，第二被告告知原告通过诉讼解决。原告也曾向第一被告提出房屋质量的相关问题，但第一被告表示系因房屋建造和装修时存在的问题，不是第一被告的责任。原告认为第一被告在转让房屋时未告知系争房屋存在严重质量问题，而第二被告作为房产开发商，应对房屋承担维修等责任。根据目前房屋状况，第二被告没有继续维修的态度及能力，原告要求自行维修，由被告赔偿原告相应的维修费用，并赔偿损失。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求：1.判令两被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋及装修的修复费用178,352.05元；2.判令两被告赔偿原告经济损失(自2013年12月10日起至修复并通风完毕之日止，按每月房屋租金4,750元计算)；3.判令两被告赔偿原告物业管理费损失(自2013年12月10日起至修复并通风完毕之日止，按每月427.50元计算)；4.本案诉讼费、鉴定费、评估费由两被告负担。被告虞人韧未作答辩。被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张的修复部分超过质保期，第二被告仅对质保期内的质量问题承担责任，超过质保期的部分不应承担责任。第一被告转让房屋时明知存在瑕疵，在未修复好的情况下转让，扩大损失部分由第一被告承担。原告提出的赔偿经济损失的主张超过诉讼时效，原告在购买系争房屋时即知道房屋质量问题，在三年时间里没有向第二被告主张经济赔偿，已经超过诉讼时效。原告长期出租房屋，获取租金收益，主张损失无依据。原告提出的物业费损失的主张，与第二项诉请重复，因租金本身包含了物业费。针对评估费用，相较于同小区同类案例产生的评估费，原告主张的金额过高，是由于原告向审价单位提出的修复金额高于实际房屋修复所需金额，故对于超出部分应该由原告自行承担。如果法庭认为被告应该承担相应评估费，应该结合实际情况，由两被告及原告合理分担。经开庭审理查明：2010年8月29日，第一被告(乙方)与第二被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园二期》188号1层102室(复式)(以下称系争房屋)，房屋总价(包含房屋全装修价格)为2,488,468元。合同第十七条约定甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复，但因乙方使用不当、改动或因其他不可归责于甲方的事由而出现的质量问题，应由乙方承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，第一被告支付了全部房款。2012年7月25日，两被告办理了房屋交付手续，并由第二被告向第一被告出具了《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收合格证明书》。《质量保证书》中载明：本公司对提供销售的赵巷镇巷居路XXX弄XXX号建筑面积为284.73平方米的住宅，就其结构、部件、设施、配套和维修等方面做出以下质量保证和承诺：一、符合上海市住宅建筑设计标准；二、已按国家规定通过有关单位的竣工验收，并取得建设主管部门合法的建设工程竣工备案证书；三、所属的楼栋具备《上海市新建住宅交付使用许可证》；四、住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、围护结构的保温工程，为5年；3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年；4、门、窗工程，为2年；5、墙面、顶棚抹灰层工程，为2年；6、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题或其他用户的损失，不在本公司保修范围内，由责任人承担相应的民事责任和经济责任；五、住户入住后，属保修期内的有关住宅质量的投诉，本公司将及时实地查看，妥善处理；超过保修期的，由住户向物业管理公司报修；六、经市有关专业检测机构鉴定，属主体结构质量不合格的，本公司允许住户退还或调换住宅，并承担有关的鉴定费用；……九、本保证书作为该住宅销售合同的附件，是合同的有效文件，与合同具有同等法律效力；该住宅转让时，本保证书应当随住宅一并转让至受让住户，受让住户享有与原住户同等权利，承担同等义务。同时，该保证书明确质量保修受理部门为物业。房屋交接后，第一被告陆续发现房屋存在质量问题，并向第二被告报修。第二被告虽多次维修，但未解决问题。2013年8月25日，第一被告(甲方)与原告及案外人汤某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让系争房屋，总价为248万元；甲方于2013年9月30日前腾退该房屋并通知乙方进行验收交接并办理房屋过户手续。合同另对其他内容进行了约定。因原告与案外人汤某某于2013年12月9日协议离婚，系争房产变更登记至原告名下至今。房屋交接后，原告亦就房屋质量问题多次向第二被告报修，但经维修后问题仍未解决。2014年9月11日，原告向第二被告出具函件，载明因房屋漏水、地下室、客厅和卧室都存在墙体脱落、变形、霉烂的现象，多次申请维修未果，申请自行维修，维修费从物业费中扣除。另查明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据原告的申请，委托上海源正科技有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海源正科技有限公司出具了《关于青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101室和102室司法鉴定意见书》。鉴定意见：1、房屋外墙及局部屋面渗漏水引起的室内装修部分受损；2、房屋镶贴部分装修施工不当引起的空鼓、开裂等质量问题；3、房屋外墙渗水引起的木地板受损；4、房屋电气部分装修施工引起的电线裸露未穿管等质量问题；5、房屋报警装置未能正常工作。经现场检查，上述质量问题已影响正常居住使用。建议修复方案：地下室外墙(需开挖部分)整体铲除地下室外墙保温层、防水层(外墙有回填土地方，需进行开挖至墙底部)，直至水泥砂浆找平层，并清理干净，按图纸要求依次恢复原有防水层、保温层、面层；地下室、一层至三层外墙(无需开挖部分)整体铲除外墙保温层、防水层，直至水泥砂浆找平层，并清理干净，按图纸要求依次恢复原有防水层、保温层、面层；3F屋面排气孔附近区域(对应二层卫生间顶面渗漏水)防水措施重置，确保不再渗漏水；对受损墙纸进行铲除，基层处理干净后，重新铺设，修复面积约为307.5m2；对受损木地板(长900mm×宽140mm)拆除后更换，修复面积约36.9m2；对受损楼梯木踏步板拆除后更换，面积约10.1m2；对受损墙地砖(空鼓、色差等缺陷)进行重置、淋浴间围边约0.1m2、窗台大理石约0.4m2、门槛大理石约1.2m2；对墙面受损装饰软包(570mm×430mm×25块)进行整体重置，面积约7.3m2；对受损石膏板吊顶进行更换，面积约47.1m2；对受损木踢脚线进行更换，约44.5m；对受损大理石踢脚线进行更换，约54.7m；对受损涂料铲除后重新批嵌并刷涂料3度，约4.0m2；9、对受损门扇(变形)进行更换，共2扇；对一层厨房、一层卫生间及三层卫生间裸露电线进行重新穿管；经鉴定房屋报警装置无法正常工作，建议重新对该报警装置进行全面检修和调试(必要时进行更换)，确保该设备能正常工作。综合考虑影响修复工期的各种影响因素(包括人力、物力、季节等)，鉴定人员建议修复工期为三至六个月(含空置期)。原告为此支付鉴定费30,000元。因原告申请，并经双方当事人一致同意，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海东方投资监理有限公司出具装修工程维修费用鉴定意见书，结论为：位于青浦区赵巷镇巷居路99弄101室及102室(系一套房屋)房屋按照鉴定报告所提出修复方案进行修复所需费用为356,706.10元。双方均表示对该鉴定意见书没有异议。原告为此支付审价费25,500元。因系争房屋与(2016)沪0118民初第3146号一案所涉房屋为101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修，原、被告均表示修复费用、鉴定费、评估费在两案中各半计算，并同意按照每月4,750元的标准计算系争房屋空置损失费。以上事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、房屋交接书、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书、上海市房地产买卖合同、报修单、照片、函、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告主张系争房屋质量问题严重影响正常居住，导致原告一直无法入住使用，且经第二被告多次维修均未达到效果，故要求自行维修，由被告赔偿系争房屋产权归原告所有之日起至修复并通风完毕之日止的损失及物业费损失；对于责任承担，原告认为系争房屋质量问题是由第二被告原因造成，故仅要求第二被告承担责任。为此，原告提供物业费发票、陈述笔录、法人约谈记录、行政处罚决定书等作为证据。第二被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，但认为物业费损失与空置损失费重复，并提出：第一被告在明知房屋存在质量问题的情况下将系争房屋出售给原告，扩大部分的损失应由第一被告负担；根据预售合同补充条款第十二条约定，装修部分质保期为一年，原告主张的装修部分质量问题超过质保期，第二被告仅就质保期内的土建部分承担责任，超过质保期的部分不应承担责任；原告在受让系争房屋时已知晓房屋存在质量问题，现向第二被告主张损失，超过诉讼时效；原告在受让房屋后即入住，并将房屋出租，不存在空置损失；因原告向审价部门提出的主张过高，导致审价费超过合理范围，故超过部分应由原告负担。根据庭审确认的事实，本院认为：案涉《上海市商品房预售合同》及《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。根据约定，第二被告应将符合合同约定的房屋交付第一被告，并对质保期内的房屋质量问题进行维修，要求维修的权利主体不仅限于第一被告，还包括受让该房屋的原告。原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向第二被告提出维修要求，第二被告也多次进行维修，但未能将房屋存在的质量问题修妥，故对第二被告提出的装修部分超过质保期及损失赔偿超过诉讼时效的主张本院不予采信。因第二被告未提供证据证明原告及第一被告对系争房屋存在装修、改建等事实，故本院认定案涉纠纷系因房屋原始的质量问题引起，而第二被告系相关义务人，相应的法律责任应由第二被告承担。现原告要求自行维修，由第二被告承担维修费用的意见，本院予以认可。双方对于评估的维修费用无异议，第二被告应按鉴定意见书确定的数额承担赔偿责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据造价估算书的结论，系争房屋的维修费用达17万余元，可以认定第二被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任。双方对空置期间产生损失的计算标准无异议，本院予以确认。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。第二被告提出原告受让房屋后即入住并出租，原告对此不予认可，第二被告亦未提供相应证据予以证明，故对其主张本院不予采信。原告提出的要求被告赔偿物业费损失的主张，缺乏相应依据，本院不予支持。被告虞人韧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赖先琪修复费178,353.05元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赖先琪空置费损失(自2013年12月10日起至本判决生效之日后六个月，按月租金4,750元计算)；三、原告赖先琪的其他诉讼请求不予支持。本案原告预缴受理费6,550元，减半收取3,275元，由被告上海正泽房地产有限公司负担；鉴定费15,000元(原告预付)，由被告上海正泽房地产有限公司负担；审价费12,750元(原告预付)，由原告负担6,750元，被告上海正泽房地产有限公司负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一六年十二月十四日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者已经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。