上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初10855号 原告(反诉被告)：余德勇，男，1985年4月17日生，汉族，住河南省信阳市。 原告(反诉被告)：林丽杰，女，1988年2月9日生，汉族，住福建省莆田市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：钱晨，上海市锦天城律师事务所律师。 被告(反诉原告)：陈志立，女，1986年1月18日，汉族，住江苏省兴化市。 被告(反诉原告)：刘义春，男，1982年4月16日生，汉族，住江苏省南京市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人郭婷，上海路森律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人魏艳，上海路森律师事务所律师。 第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行，住所地上海市。 负责人：孙逸楠，副行长。 委托诉讼代理人：陈伯轩。 委托诉讼代理人：李文革。 原告余德勇、林丽杰与被告陈志立、刘义春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后原告余德勇、林丽杰申请追加第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称“建行黄浦支行”)为第三人参加诉讼，被告陈志立、刘义春就本案提起反诉并申请追加满懿(上海)房地产咨询有限公司为第三人参加诉讼，本院均依法予以受理。审理中，被告陈志立、刘义春撤回对第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司的追加申请及相应诉讼请求，本院已依法裁定予以准许。本案于2016年10月9日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)余德勇及两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人沈凯石，被告(反诉原告)陈志立、刘义春的共同委托诉讼代理人魏艳，第三人建行黄浦支行的委托诉讼代理人陈伯轩到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告余德勇、林丽杰向本院提出诉讼请求：1、原、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，将上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)过户登记至原告名下；2、被告以房屋总价款300万元为本金按日万分之五的标准支付原告自2016年5月18日起至实际交付房屋之日止的违约金。审理中，原告增加诉讼请求：3、第三人建行黄浦支行协助原、被告办理注销涉案房屋的抵押登记手续；4、被告向原告交付涉案房屋。事实和理由：2016年1月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告购买被告涉案房屋，转让价款300万元，合同对于付款方式、交房、过户、违约责任等均进行了约定。合同履行过程中，原告按约已付购房款90万元，并已取得贷款批准，但被告未按约向银行归还抵押贷款，导致房屋无法过户至原告名下，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告提出如上诉请。 被告陈志立、刘义春辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告如实告知了原告和居间方被告只能通过转按揭方式偿还银行贷款，其收到的所有购房款需用于偿还其他债务，原告对此是明知的，仍帮助被告以垫资或者转按揭的形式操作，不正当促成房屋买卖合同的签署，存在欺诈行为；合同履行过程中转按揭无法操作后，原告不同意以其他方式履行合同，对于合同无法继续履行被告不存在违约，而原告则存在不正当阻止转按揭合同成就的行为。 第三人建行黄浦支行述称，待被告的购房贷款本息得到实际清偿后，第三人同意协助原、被告双方办理抵押注销手续。 被告陈志立、刘义春向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、原告按总房价款的10%向被告支付30万元违约金。事实与理由：在履行房屋买卖合同过程中，原告未按约及时足额支付购房款，2016年2月18日前原告应当支付被告130万元但仅支付了90万元，合同约定的解除条件成就，被告依法享有解除权。 原告余德勇、林丽杰针对反诉辩称,不同意被告的反诉诉讼请求。合同总价300万元，第三期房款以贷款形式支付208万元，最后一笔尾款2万元于交房时支付，剩余房款为90万元，其中有40万元是原告支付的定金，故原告已经按照合同约定完全履行了义务。关于被告的抵押贷款问题，不存在被告所述的原告明知被告只能通过转按揭的方式偿还银行贷款，合同明确约定被告的贷款自行补足，补足过程中如果存在转按揭，由此产生的费用被告自行承担。被告也未如实告知原告款项的用途，是否告知亦与本案没有关联；不存在原告阻止转按揭成就的行为，原告原就没有此项义务，对于没有约定的内容原告无需承担责任。 第三人建行黄浦支行述称，对于被告的反诉请求没有意见。 经审理查明：2016年1月15日，原告余德勇作为买受方(乙方)与被告陈志立作为出卖方(甲方)在满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由乙方购买甲方涉案房屋，总房价款300万元，合同另对其他事宜进行了约定。上述协议落款处下方载明：本次贷款转按揭的费用由甲方承担。原告余德勇、被告陈志立对此均予以签字确认。 同日，原告余德勇、林丽杰作为买受人(乙方)与被告陈志立、刘义春作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定乙方受让甲方涉案房屋，建筑面积86.87平方米，转让价款3,000,000元，甲方于2016年5月18日前腾出房屋并通知乙方验收交接；2016年4月18日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；签订合同当日，乙方支付定金40万元；2016年2月1日前，乙方应支付首期房价款共计60万元，该款应优先用于归还尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足；2016年2月18日前，乙方应支付第二期房价款共计30万元；乙方委托贷款银行将第三期房价款208万元支付至甲方账户；房屋交付当日，乙方支付尾款2万元；乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方按房屋总价款日万分之五支付违约金，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方按房屋总价款的10%承担赔偿责任。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方按房屋总价款日万分之五支付违约金，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)第1条约定，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是第三人建设银行黄浦支行，债权数额设定为154万元，甲方应于签订本合同后二十日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料，甲方应于办理房地产交易过户前，至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。合同另对其他事宜进行了约定。 上述合同签订当日，原告向被告支付定金40万元；2016年2月1日原告分别支付20万元和30万元。现涉案房屋尚未交付原告。审理中，原告表示同意现金支付剩余房价款计210万元。 另查明，2013年3月15日，被告陈志立、刘义春被核准登记为涉案房屋的权利人，建筑面积86.87平方米。同月15日，第三人建行黄浦支行被核准登记为涉案房屋的抵押权人，登记证明号为：松XXXXXXXXXXXX，债权数额154万元。截至2016年10月9日，被告刘义春尚欠第三人建行黄浦支行贷款本金1,360,333.45元，利息1,256.59元未还。 审理中，被告陈志立、刘义春向本院提交案外人陈某某(系被告的弟弟)与案外人张某某(系中介公司工作人员)的微信聊天记录一份，以证明原、被告双方在签订买卖合同时明确了转按揭的具体内容，并由中介公司引荐的胡某某负责操作，同时原告知晓被告出售房屋是为了偿还债务。原告余德勇、林丽杰对此质证认为，对以上证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。第三人建行黄浦支行对该证据没有意见。 审理中，被告申请证人胡某某出庭作证，证人述称其负责帮助原告办理贷款，因转按揭手续较繁琐，最终没有办理成功，原告申办的正常购房贷款于2016年3、4月获批，该批准通常可保持6个月。被告以此证明转按揭是原、被告双方的特别约定，优于合同约定，根据该约定，被告收到的房款不需要偿还银行贷款。原告对此质证认为，不同意被告的证明目的，转按揭系中介公司推荐的方式之一，原、被告同意选择该方式处理，但合同没有约定必须通过转按揭方式，转按揭未成功办理，被告仍应积极注销抵押登记。第三人建行黄浦支行对该证人证言没有意见。审理中被告确认，转按揭手续办理过程中，第三人建行黄浦支行要求出示担保公司公章，但担保公司没有出示，转按揭手续无法办理。 以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、中国工商银行汇款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、结算单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。 关于被告有无合同解除权。原、被告双方《上海市房地产买卖合同》中约定的涉案房屋总价款为300万元，付款时间为：定金40万元于签订合同当日支付；首期房价款共计60万元于2016年2月1日前支付；第二期房价款共计30万元于2016年2月18日前支付；第三期房价款208万元由原告委托贷款银行支付至被告账户；尾款2万元于房屋交付当日支付。对于上述约定，原告认为40万元定金应计入首期房价款中，故原告已按约支付了购房款；被告则认为原告应于2016年2月18日前共计支付被告购房款共计130万元(含定金)，并依此主张原告逾期支付购房款，继而主张单方解除本案房屋买卖合同。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，定金冲抵首期购房款符合交易习惯，对于原告的该项主张，本院予以支持。被告主张原告前期应支付购房款130万元，加上后续应通过贷款形式支付的第三期房款208万元及尾款2万元，所得总额与合同约定不符，本院不予支持，故原告并未逾期付款，被告无权单方解除合同。故原告要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，本院予以支持。关于被告述称的原告明知被告无法自行归还银行贷款仍不正当促成合同签订、原告阻碍转按揭成就及转按揭优先于其他合同约定的主张，因被告未提供充分的证据予以证明，本院难以采纳。 关于合同继续履行，原告要求被告向第三人清偿涉案房屋上之贷款、办理房屋抵押登记注销手续、过户手续以及要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合原、被告间约定，于法不悖，应予支持。第三人建行黄浦支行同意于贷款结清后协助办理房屋抵押登记注销手续，本院予以准许。关于剩余购房款210万元，原告同意现金支付给被告，应予准许。 关于被告反诉主张的30万元违约金，因其基础是合同解除，现双方合同继续履行，因此对被告的上述主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)余德勇、林丽杰与被告(反诉原告)陈志立、刘义春继续履行双方于2016年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)； 二、被告(反诉原告)陈志立、刘义春于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)余德勇、林丽杰向第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行清偿上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋项下的贷款本金、利息等债务； 三、被告(反诉原告)陈志立、刘义春于上述第二项所列款项清偿之日起十日内办理上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记(抵押登记证明号为：松XXXXXXXXXXXX)注销手续，第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行对此予以协助； 四、被告(反诉原告)陈志立、刘义春于上述抵押登记注销后十日内协助原告(反诉被告)余德勇、林丽杰将位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户至原告(反诉被告)余德勇、林丽杰名下的手续； 五、被告(反诉原告)陈志立、刘义春于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)余德勇、林丽杰交付位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋； 六、被告(反诉原告)陈志立、刘义春于本判决生效之日起十日内以3,000,000元为本金，按日0.05%的标准向原告(反诉被告)余德勇、林丽杰支付自2016年5月18日起至上述房屋实际交付至原告(反诉被告)余德勇、林丽杰之日止的逾期交房违约金； 七、上述房屋交付至原告(反诉被告)余德勇、林丽杰之当日，原告(反诉被告)余德勇、林丽杰支付被告(反诉原告)陈志立、刘义春房款20,000元； 八、上述房屋产权登记至原告(反诉被告)余德勇、林丽杰之日起十日内，原告(反诉被告)余德勇、林丽杰支付被告(反诉原告)陈志立、刘义春房款2,080,000元； 九、驳回被告(反诉原告)陈志立、刘义春的反诉请求。 本诉案件受理费31,244元，减半收取15,622元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,940元，合计诉讼费用23,562元，由被告(反诉原告)陈志立、刘义春负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 洪 飞 二〇一六年十二月二十八日 书记员 刘思钰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。