上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6757号上诉人(原审被告、反诉原告)：尹耀晨，男，1961年8月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：岳鸿飞，上海金松律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈林，男，1972年7月15日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人尹耀晨因与被上诉人陈林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹耀晨上诉请求：撤销一审判决，改判支持尹耀晨一审全部反诉请求或发回重审。事实与理由：1．双方之间不存在不定期租赁合同关系，双方租赁合同应于2020年9月25日即一审庭审当日解除。双方就上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下分别简称“605室房屋”“606室房屋”)租赁行为的协商都是基于双方签署的租赁合同进行的。陈林在一审时的诉讼请求也仅要求终止双方签订的租赁合同，没有提出双方还有新的不定期租赁合同。2．涉案租赁合同没有法定或约定解除的依据。一审法院仅以2019年8月20日陈林向尹耀晨发送的微信为依据认定双方书面合同解除，不符合法律规定。尹耀晨只是欠付了部分房租，不应认定为延迟履行主要债务。根据《上海市租赁合同条例》第二十三条第四款的规定，承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。由此可见，逾期支付租金的行为本质上并非根本性违约行为，陈林无权解除该合同。陈林基于尹耀晨延付租金行使解除权在合同上也没有约定。3．涉案租赁合同履行过程中，陈林存在明显违约行为。陈林于2019年9月1日直接向605室房屋租客收取租金并于2020年1月与案外人就605室房屋签订租赁合同，于2020年12月8日收回606室房屋。即使按照一审判决认定的双方之间存在不定期租赁合同，出租人解除合同也应当在合理期限之前通知承租人。4．尹耀晨因陈林的违约行为遭受了实际损失。606室房屋：2019年12月9日，因陈林上门驱赶又拨打110报警，致使房客提前退租，当时租金为人民币2，300元／月(以下币种均为人民币)，一直空置到2020年3月15日。2020年8月，陈林又上门驱赶606室房屋新租客，致使房客已准备退租。605室房屋：从2019年9月开始，陈林直接收取了该房租客的房租。根据605室房屋的出租市场价格，尹耀晨因此遭受的房屋差价损失为每月1，000元。陈林辩称，不同意尹耀晨的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈林向一审法院起诉请求：1．确认陈林与尹耀晨签订的租赁合同于2020年9月25日解除；2．尹耀晨将605室房屋、606室房屋返还给陈林；3．尹耀晨按照197.5元／月的标准支付陈林自2016年5月1日至2020年9月25日的物业费；4．尹耀晨支付陈林自2020年7月1日至2020年9月25日的租金4，500元；5．陈林不返还尹耀晨保证金3，200元；6．尹耀晨支付陈林户籍资料调查费500元。庭审中，陈林表示撤回第3项诉讼请求，不要求尹耀晨支付物业费。尹耀晨向一审法院反诉请求：1．判令陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同继续履行；2．陈林赔偿尹耀晨损失18，600元(605室房屋差价损失：900元／月×13个月＋606室房屋房租损失：2，300元／月×3个月)。一审法院认定事实：2016年6月5日，陈林(出租方、甲方)与尹耀晨(承租方、乙方)就605室房屋、606室房屋签订租赁合同，约定陈林将605室房屋、606室房屋租赁给尹耀晨，租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月30日止，前三年月租金为3，200元，第四年开始租金上调300元／月，首期支付三个月的租金，之后每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，尹耀晨另支付陈林押金3，200元，如陈林违约，除退还押金外另需支付尹耀晨违约金3，200元，如尹耀晨违约，陈林有权不退租金。同日，陈林出具收据，确认收到尹耀晨押金3，200元。2016年4月18日，陈林向尹耀晨出具委托书，载明陈林委托尹耀晨出租605室房屋、606室房屋。2017年6月16日，陈林向尹耀晨出具收条，载明：“今先交房东肆仟捌佰元正。余款至(2017年1月-3月底)(二房租了或10天半个月再补上)。”2017年9月29日，陈林向尹耀晨出具收条，载明：“今收到尹耀晨陆仟元正。(2017年7、8、9)三个月租金还欠4，400元。”2018年12月16日，尹耀晨向陈林转账支付5，400元。2019年5月10日，尹耀晨向陈林转账支付6，600元。2019年6月25日，尹耀晨向陈林转账支付5，700元，转账附言为“现05室三个月租金现收下”。2019年12月29日，尹耀晨向陈林转账支付4，800元，转账附言为“三个月房租金请查收”。2020年3月25日，尹耀晨向陈林转账支付4，546元，转账附言为“三个月房租金差价请查收……”根据尹耀晨提供的明细账显示，其于2016年6月向陈林支付了2016年7月-9月的租金9，600元，2017年3月13日向陈林支付2016年10月-12月的租金9，600元。2017年6月16日向陈林支付4，800元，2017年7月5日支付8，800元，2017年9月12日支付4，800元，上述三笔款项均系支付2017年1月-6月的租金，另载明“欠19，200-18，400=800元”。2017年9月29日向陈林支付6，000元，尚欠2017年7月-9月的租金4，400元。2019年8月20日，陈林向尹耀晨发出内容如下的微信：“尹耀晨：自2016年4月25日将年吉路XXX弄XXX号605，606室房子钥匙交给你至今你从未准时支付过一次房租，至今尚欠2019年第三季度房租叁仟柒佰圆，如2019年8月25日还不支付，鉴于你从未遵守过租房合同，合同自2019年8月31日起因你违约合同自动失效。”一审庭审中，尹耀晨自认其未于2019年8月31日前付清2019年第三季度的租金。陈林表示其已经于2020年12月8日收回了605室房屋及606室房屋，故本案中无需法院再行处理房屋返还问题。另经法院释明后，陈林表示本案中仅要求尹耀晨支付自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4，500元，其后的费用不要求在本案中处理。一审法院认为：陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。双方在合同中约定了租金的金额、支付方式及付款期限，但根据陈林出具的收条、尹耀晨自行提供的付款明细账及付款凭证，尹耀晨确实存在多次未按照合同约定支付租金的情况。后陈林于2019年8月20日要求尹耀晨于2019年8月25日前付清2019年第三季度的租金，否则将于2019年8月31日解除租赁合同，尹耀晨自认其未能于2019年8月31日前付清上述租金，尹耀晨已经构成违约，故法院确认陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同于2019年8月31日解除。尹耀晨虽辩称双方已经就延期支付房租达成过一致意见，但陈林对此予以否认，尹耀晨亦未提供相应证据予以证实，故法院对于尹耀晨该抗辩意见不予采信。双方租赁合同解除后，陈林自认于2019年9月1日开始直接向605室房屋租客收取租金，并于2020年1月与案外人就605室房屋签订租赁合同，陈林已经以其实际行动收回了605室房屋。关于606室房屋，双方租赁合同解除后，尹耀晨仍向陈林支付租金，陈林也收取了尹耀晨支付的租金，但双方未就606室房屋租赁事宜另行签订租赁合同，亦未对租期达成过一致意见，故应视为不定期租赁。陈林表示其已经于2020年12月8日收回606室房屋，故双方就606室房屋的租赁关系于2020年12月8日解除。关于陈林与尹耀晨租赁关系存续期间的租金。陈林要求尹耀晨支付自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4，500元，尹耀晨亦确认其确实未支付上述期间的租金计4，500元，且表示同意支付，故本院判令尹耀晨支付陈林自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4，500元。关于房屋返还问题。陈林表示其已经收回了605室房屋、606室房屋，无需法院再行处理房屋返还问题，故对于房屋返还问题本案中不再处理。关于押金。根据双方合同约定，如陈林违约，除退还押金外另需支付尹耀晨违约金3，200元，如尹耀晨违约，陈林有权不退租金。现双方租赁合同因尹耀晨违约而解除，故陈林主张不退还押金符合合同约定，法院对此予以支持。关于陈林主张的户籍资料调查费，缺乏合同依据，法院对陈林该项诉请不予支持。关于尹耀晨主张的损失。一方面，双方签订的租赁合同系因尹耀晨违约而解除，另一方面，尹耀晨亦未提供证据证实陈林给其造成了相应的损失，故法院对尹耀晨所主张的损失不予支持。一审法院判决：一、陈林与尹耀晨就上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的租赁合同于2019年8月31日解除；二、尹耀晨于判决生效之日起十日内支付陈林自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4，500元；三、陈林不返还尹耀晨押金3，200元；四、驳回陈林其余诉讼请求；五、驳回尹耀晨全部反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。尹耀晨自认在合同实际履行过程中长期存在拖欠、延付租金情形，陈林于2019年8月20日以发送微信方式向尹耀晨催讨尚欠租金，并明确告知如2019年8月25日还不支付，合同自2019年8月31日起因尹耀晨违约而自动失效。尹耀晨收讫上述微信后，在出租人给予的宽限期内仍未偿付欠租，构成违约，双方租赁合同于2019年8月31日即告解除。尹耀晨辩称其曾就延迟支付租金及合同继续履行等事宜与陈林进行协商并达成一致意见，未能提供证据证明，陈林对此也予以否认，本院对此难以采信。双方租赁合同解除后，陈林自行与605室房屋租客签订新的租赁合同，系权利人自行处分不动产收益之权利，于法无悖，故尹耀晨主张陈林该行为构成违约且造成其房租损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于606室房屋，尹耀晨称陈林多次上门滋扰致租客提前退租，并因此造成尹耀晨租金损失，未提供证据予以证明，且双方租赁合同系因尹耀晨违约而解除，故一审法院对尹耀晨一审反诉诉请均不予支持并无不当，应予维持。综上所述，尹耀晨的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由尹耀晨负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年八月十二日法官助理 张 煜书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……