四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6102号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都拾间房文化旅游资源开发有限公司，住所地成都市锦江区莲花北路6号4栋1单元1楼32号。法定代表人：周玲玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙尧钰，四川天天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梓萱，四川天天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都一念三千艺术设计有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦华路三段88号C座15楼J区5E号。法定代表人：刘娴，总经理。委托诉讼代理人：林怡，四川瞿上城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雅文，四川瞿上城律师事务所律师。上诉人成都拾间房文化旅游资源开发有限公司（以下简称拾间房公司）因与被上诉人成都一念三千艺术设计有限公司（以下简称一念三千公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初13417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。拾间房公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，发回重审或依法改判拾间房公司不应向一念三千公司支付任何房屋租金、确认拾间房公司与一念三千公司之间的《房屋租赁合同》无效、一念三千公司应当向拾间房公司开具与拾间房公司实际承担房屋租金等额的增值税发票；2.本案一审、二审诉讼费由一念三千公司承担。事实和理由：—、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审判决仅根据微信聊天记录截图中的一句话认定“截至2019年6月19日，拾间房公司已经开始腾退房屋，但尚未腾退完毕”。一审庭审过程中拾间房公司屡次表示该聊天记录时间点在搬离过程之中，系因2019年6月19日上午拾间房公司通知一念三千公司到B19对最后腾退进行见证时，一念三千公司法定代表人再次协同多位工作人员对拾间房公司的公司员工进行阻拦而发生，并提交了视频资料、货拉拉订单截图等证据。上述证据均可以对文字发生时间为搬离过程中、拾间房公司已于2019年6月19日腾退完毕进行证明。且双方在一审庭审过程中已经就腾退时间达成一致，一念三千公司明确表示拾间房公司是在2019年6月19日搬离的。一审判决直接忽略拾间房公司提交的证据及双方在一审庭审过程中的表述，在双方已经达成一致的情况下认定拾间房公司2019年6月19日未完成搬离与本案事实严重不符。2.一念三千公司于2019年5月起诉解除合同，表明一念三千公司主张解除合同的时间为2019年5月，且拾间房公司于2019年4月发函就如无法办理食品经营许可不再续租房屋进行过意思表示，故拾间房公司与一念三千公司已经就解除合同达成一致，拾间房公司亦立即开始进行搬离，一念三千公司对此完全知晓，并从未就应当给予合理期限进行主张。一审法院在此情况下仍给予被申请人一个月的“合理期限”有失偏颇，严重侵害了拾间房公司的财产权益。3.根据拾间房公司与一念三千公司间多次协商，双方确认以房屋的实际面积确定房屋租金的单价为每平方米120元/月，而不是固定月租24000元/月。一念三千公司与出租人中国人民解放军第七三二二工厂（以下简称七三二二厂）签订的房屋租赁合同清楚载明房屋面积为170平方米，应按照实际面积及租金支付标准计算租金即租金应当为20400元/月，一念三千公司在房屋租赁过程中有利用信息不对称欺骗拾间房公司的意思表示及行动，拾间房公司因此对房屋的实际面积产生误认从而导致租金多缴，且拾间房公司已经向一念三千公司发函主张过房屋租金应按170平方米的实际面积计算。情况说明系一念三千公司起诉后出租人七三二二厂经人民法院下达通知后出具，此时拾间房公司与一念三千公司间房屋租赁合同已经解除，故出租人仅就承租主体进行了说明。出租人使用“一直”“只认成都一念三千”等表述，说明其并不认可拾间房公司的次承租主体身份。本案引发纠纷的根本原因是一念三千公司无法提供房产证等拾间房公司办理食品经营许可证所必须证件，如出租人对一念三千公司转租一事明知且认可，则其就是拒不配合办证等租赁用于经营性房屋的附随义务。一审法院主观推定七三二二厂同意转租与事实不符，且将在七三二二厂未参与的情况下加重七三二二厂的过错责任，与本案事实严重不符，属事实认定不清。二、一审判决法律适用错误。1.《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定本意为出租人随时解除权正常行使的同时不得损害承租人利益，本案中双方已经就合同解除达成合意、房屋实际腾退完毕时间达成一致，且一念三千公司根本没有举证主张需要合理期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条判决另行确定一个月的合理期限属法律适用错误。2.本案中出租人七三二二厂与一念三千公司所签合同第六条第5项明确约定一念三千公司租赁期内不得转租房屋，若需转租必须经七三二二厂同意，此处约定的“同意”应当出具书面文件同意或实际对改变租赁用途为经营后办理手续进行相应配合，而不是默许同意。现一念三千公司在未取得出租人同意的情况下进行转租，七三二二厂在情况说明中对转租并未进行追认，对拾间房公司的次承租人身份亦未予以认可，该转租行为无效。且一念三千公司与七三二二厂签订书面租赁合同约定租赁时间为2018年1月1日至2018年12月31曰，一念三千公司与拾间房公司合同约定的租赁期限至2023年9月10日，远超出原租赁合同租赁期限，即便取得出租人追认超出部分亦当然无效。一审判决在未査明事实的情况下推定七三二二厂同意转租，认定拾间房公司与一念三千公司间合同有效，属法律适用锗误。3.根据最高人民法院（2019）最高法民再166号民事判决书的审判要义“有义务开具发票的当事人在遵守税收法律法规的前提下，可以自主作出向其他民事主体开具发票的意思表示，该行为属于民事法律行为；对于接受发票的一方当事人来说，是否可以取得发票将影晌其民事权益，因此当事人之间就一方自主申请开具发票与另一方取得发票的关系，属于民事法律关系范畴，人民法院应当依法审理。”，本案中是否开具发票将直接影响到拾间房公司税款抵扣民事权益能否正常行使，属于人民法院审理范围，一审判决不予处理属法律适用错误。三、一审判决存在严重的程序性错误，应予以发回重审。四、一念三千公司在与拾间房公司就租赁合同洽谈之际及履约过程中，就房屋的实际面积，与租赁合同是否续展，标的房屋是否能用作经营使用及房东是否同意转租等事宜有欺骗拾间房公司的主观恶意，虽然租赁房屋缴纳房租是基本的合同义务，但交付符合承租方合同目的的房屋也是基本的合同义务，争议因何而产生是本案的基本法律事实，法庭应综合考虑房屋的实际利用情况、拾间房公司的目的达成情况和实际损失及一念三千公司的缔约过失情况作出判决，不应鼓励和支持民事交易活动中的欺诈行为。一念三千公司辩称，一、一审判决认定事实正确，适用法律无误。1.一审判决认定拾间房公司未在2019年6月19日腾退完毕，是因为拾间房公司负责人当日在微信群内表述“没有我们的允许你们没资格进B19，我们也不允许你们进B19!店里我们有不少艺术品，被你们不小心弄坏了，或者你们再趁乱偷东西，我们绝对第一时间报警。”此文字内容系拾间房公司对于未腾退完毕这一情况的自认，其提交的视频资料、货拉拉订单截图等证据都不具完整性，只能证明其在搬离，而不能证明其已腾退完毕。拾间房公司称一念三千公司主张解除合同是起诉时间2019年5月，拾间房公司4月发函表述不再续租房屋，故双方就解除合同达成一致，一念三千公司认为这是非常荒谬的说辞。首先，一念三千公司2019年5月起诉后法院并未立案，案件处于诉前调解阶段，调解近三个月仍以失败告终，于是2019年8月21日正式立案，说明不论诉前还是诉中，双方未就任何事项达成一致。其次，拾间房公司的函件从未有过解除合同的意思表示，即便有不再续约的表述也不代表要提前解除合同。最后，一审法院送达给拾间房公司含有解除合同诉讼请求的起诉状，系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表一念三千公司将请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达拾间房公司。案涉合同能否解除，应由人民法院最终判定，何时解除，应以人民法院的判决生效为准。在双方未达成调解的情况下，一念三千公司的起诉时间与合同解除时间无直接关系。拾间房公司擅自搬离且未腾退完毕，一审判决参照合同法第二百三十二条给予一个月的合理期限是合理合法的。3.因双方负责人在前期沟通时已经明确说明过案涉房屋的面积总计202平米，包含内部庭院面积，并未有欺骗行为。一念三千公司取整以200平米、120元/平米的标准计算，月租金为24000元。拾间房公司也对案涉房屋进行了装修，装修过程少不了对房屋量尺，其应当更加知晓案涉房屋面积现状，却从未提出过异议，拾间房公司亦实际按照月租金24000元标准交付过两次房租（两季度），故租金支付标准应参照24000元/月计算，而非拾间房公司诉称的20400元/月。双方发生矛盾后，拾间房公司才抗辩面积有误，实属狡辩。4.拾间房公司认为七三二二厂提交的《情况说明》系否认其次承租人身份，但在理的（2019）川0107民初9775号案件中，因租期为2019年1月1日至2020年12月31日的租赁合同上的承租人是刘娴，故拾间房公司明确提出追加七三二二厂是为了查明实际承租人是否为一念三千公司，并未提出查明七三二二厂是否追认转租行为，七三二二厂就此出具情况说明。拾间房公司与一念三千公司也未对租期达成一致，系不定期租赁，七三二二厂与一念三千公司的合同租期能够覆盖一念三千公司与拾间房公司的事实租赁关系租期，不存在超期转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”可知，出租人若要否认次承租人身份，必须在规定期限内提出异议。但七三二二厂知道转租后也从未向一念三千公司或拾间房公司提出过异议，也从未向法院以起诉的方式提出异议，故一审法院认定七三二二厂同意一念三千公司的转租行为无误。法律适用无任何问题。双方未就开具租金发票进行约定，因此开具发票非一念三千公司的合同义务，应由相应的行政管理机关进行管理，不属于人民法院受案范围，一审判决不予处理是合理合法的。关于拾间房公司在上诉状内提出的（2019）最高法民再166号民事判决的审判要义，该要义产生的背景是因为该案中的当事人将开具发票明确约定在了合同内。而本案与该案的情形完全相反，可见拾间房公司并未全面了解判决书内容，对于要义部分作了片面理解。二、原审判决不存在程序性错误，不应将本案发回重审。一念三千公司向一审法院起诉请求：1.解除一念三千公司与拾间房公司之间的事实租赁关系；2判令拾间房公司向一念三千公司支付拖欠的租金216000元（自2019年4月10日起计算至2020年1月6日止）；3.判令拾间房公司退还一念三千公司停车卡两张并结清租赁期间的物业费326元。拾间房公司向一审法院反诉请求：1.确认拾间房公司与一念三千公司的《房屋租赁合同》无效；2.一念三千公司返还拾间房公司房屋租金105091元；3.一念三千公司为拾间房公司开具与支付租金金额等额的增值税发票。一审法院认定事实：2017年12月，一念三千公司与七三二二厂签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址为成都市武侯区院内Ｂ19，租赁时间为2018年1月1日起至2018年12月31日止，房屋面积170㎡，空地面积32㎡，房屋租金38元／㎡／月，计6460元，空地租金8元／㎡／月，计256元，租赁用途为工作室。2018年12月17日，七三二二厂与刘娴续签房屋租赁合同，租赁时间从2019年1月1日起至2020年12月31日止，房屋租金42元／㎡／月，计7140元，空地租金10元／㎡／月，计320元，租赁面积和用途不变。2018年7月，杨婷婷代表拾间房公司与一念三千公司的法定代表人刘娴通过微信对拟签订的租赁合同内容进行磋商。2018年9月9日，一念三千公司将案涉房屋交付给拾间房公司。拾间房公司分别于2018年10月12日、11月26日、2019年1月10日向一念三千公司转账20000元、76000元、69000元，合计165000元。76000元交易附言载明“拾间房首季房租及押金”，69000元备注“B19房租至4.10”。一审庭审中，双方均认可165000元包含押金24000元、租金141000元，租金支付至2019年4月10日。2019年1月17日，拾间房公司收到一念三千公司工作人员交付的7322创意园内停车卡两张及一季度停车费收据。两张停车卡的制卡费20元由拾间房公司支付。租赁过程中，双方发生纠纷。2019年6月19日，拾间房公司负责人在微信中向一念三千公司负责人说道：“没有我们的允许你们没资格进B19。我们也不允许你们进B19！店里我们有不少艺术品，被你们不小心弄坏了，或者你们再趁乱偷东西，我们绝对第一时间报警。”一念三千公司负责人在微信中回应：“作为一个被拖欠租金的房东看到你们在搬家，并且在搬我们的东西，请问我们有错么？麻烦要搬走的话，请把拖欠的房租给我们结清！”2020年1月6日，一念三千公司更换了案涉房屋的门锁。一审另查明，2020年7月10日，七三二二厂向一审法院出具《情况说明》，载明：本厂自2016年以来，一直将案涉物业出租给一念三千公司，租期为2019年1月1日至2020年12月31日，租赁合同的实际承租人是一念三千公司。上述事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、转款凭证、收据、《情况说明》等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为双方是否订立书面的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，拾间房公司虽然通过微信向一念三千公司发送了电子版的租赁合同，但双方并未在合同书上签字盖章，因此双方并未订立书面合同，微信中只是对合同内容进行协商。一念三千公司将其承租的房屋、空地交付拾间房公司使用，拾间房公司支付租金的行为，已构成事实上的租赁合同关系。七三二二厂在知道转租事实后未明确向一审法院提出异议，推定其同意转租行为，故一念三千公司与拾间房公司之间的转租关系合法有效。故拾间房公司主张其与一念三千公司之间的转租合同无效，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，一念三千公司与拾间房公司未订立书面合同，双方之间形成不定期租赁关系，拾间房公司可以随时解除合同。2019年6月19日，双方负责人在微信中的对话可以看出，截至2019年6月19日，拾间房公司已开始腾退房屋，但尚未腾退完毕，而一念三千公司知晓拾间房公司在腾退的情况。拾间房公司腾退房屋的行为视为解除合同的意思表示，且一念三千公司知晓该行为，因此给予一个月的合理期限，一审法院认定合同解除时间为2019年7月19日。关于租金，因双方实际按照月租金24000元履行，且未对上涨租金达成合意，故租金支付标准应参照24000元/月计算。拾间房公司已付清2019年4月10日前的租金，故截至2019年7月19日还应支付租金55200元（24000元/月×3个月+24000元/月÷30天×9天-押金24000元）。合同解除后，双方虽未交接钥匙，但拾间房公司已于2019年6月19日进行腾退，一念三千公司于2020年1月6日才换锁收回房屋，期间的租金损失属于自行扩大的损失，故一念三千公司主张合同解除后至2020年1月6日期间的租金或占有使用费，一审法院不予支持。故租金的诉讼请求，一审法院在55200元范围内予以支持。同时，一念三千公司主张的物业费326元符合双方约定，一审法院亦予以支持。关于退还停车卡的诉讼请求，停车卡由拾间房公司缴费办理，一念三千公司对停车卡不享有所有权，该请求一审法院不予支持。一念三千公司可自行向物管公司交费办理停车卡。关于返还租金的反诉请求，拾间房公司实际使用了案涉房屋，其要求退还租金的请求，一审法院不予支持。对于开具发票的反诉请求，因不属于人民法院的审理范围，故该项请求一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：一、一念三千公司与拾间房公司关于成都市武侯区院内Ｂ19房屋及空地的租赁合同关系于2019年7月19日解除；二、拾间房公司于判决生效之日起十日内向一念三千公司支付租金55200元、物业费326元；三、驳回一念三千公司其他诉讼请求；四、驳回拾间房公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4545元，因简易程序减半收取2272.5元，拾间房公司负担583.3元，一念三千公司负担1689.2元；反诉受理费1201元，由拾间房公司负担。二审中，一念三千公司对一审查明的事实无异议，拾间房公司提出以下异议：1.一审认定的“租金支付至2019年4月10日”，实际情况为按确定的房屋租赁合同记载的金额计付至2019年4月10日，非拾间房公司对租金金额的认可。2.一审认定的“2020年1月6日，一念三千公司更换了案涉房屋的门锁。”不能确定是首次更换，与案件事实无关。拾间房公司对一审查明的其他事实无异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认，对于拾间房公司提出的异议，本院认为，租金支付至2019年4月10日为双方当事人的一审庭审中明确陈述，拾间房公司也没有对“2020年1月6日，一念三千公司更换了案涉房屋的门锁。”提出相反的证据予以推翻，本院对拾间房公司提出的异议均不予采纳。二审中，一念三千公司未提交新证据。拾间房公司提交以下新证据：证据1：微信聊天记录截图；证明目的：本案的基本事实及争议引发的原因，一念三千公司欺瞒拾间房公司及产权人将不符合拾间房公司承租条件的房屋伪装成符合交付条件的交付给承租人，利用信息不对称，故意拖延合同签订，因迟迟无法签订合同及办理经营证照，拾间房公司以拒付租金的方式要求一念三千公司予以配合，并表示如果在2019年4月20日前无法完成将不再租赁该房屋并追究一念三千公司的责任，一念三千公司于2019年5月8日以拾间房公司未支付租金为由先行起诉，但整个房屋租赁关系的结果是一念三千公司赚取房租差价10余万元，霸占装修10余万元，甚至意图通过故意扩大损失利用司法途径，再占有拾间房公司20余万元的财产，拾间房公司交付了一念三千公司承租房屋时数倍的租金，但一天都没能经营，直接损失数10万元。证据2：全部合同版本整理；证明目的：双方磋商合同书面合同文本5次，于2018年11月25日达成合意，一审法院机械的认定没有签订书面合同，忽略了电子时代下高效便捷的数字化处理方式，认定不定期租赁无事实依据。证据3：拾间房公司与一念三千公司往来函件；证明目的：进一步证明本案发生争议的原因是一念三千公司未履行先合同义务及合同的附随义务，没能交付符合条件的房屋。证据4：武侯法院七三二二厂邮询问函邮单底单；证据5：七三二二厂出具的情况说明；证据4-5共同证明目的：9775号案件仅询问了七三二二厂就其承租合同的相对方，而未询问其转租及改变房屋用途的真实意愿，本案在七三二二厂缺席的情况下无法对合同的效力作出有效查明，本案一审承办人强制要求拾间房公司撤回对七三二二厂的起诉，导致本案的必要当事人缺席，属程序错误，且从七三二二厂的说明中也可以看出其并不认可拾间房公司的承租人身份。证据6：食品（含保健食品）经营许可核发流程（四川政务服务网截图）；证据7：公共场所卫生许可办事指南（成都市政府信息公开网截图）；证据8：武侯区社会类事项审批中心食品（含保健食品）经营许可核发办事指南；证据9：公共场所卫生许可办事指南；证据6-9共同证明目的：办理拾间房公司要经营的猫茶社必备的食品经营许可证和卫生许可证，许可证的必要手续包含了承租合同及产权人的产权证明，一念三千公司拒不与拾间房公司签订合同，拒不将转租事实告知产权人，导致拾间房公司无法取得手续，无法经营，一念三千公司交付给的房屋不具备经营条件，其交付房屋不符合承租方的需求，存在缔约过失责任。证据10：成都市武侯区人民法院送达回证等；证据11：成都市武侯区人民法院庭前会议笔录；证据12：成都市武侯区人民法院民事案件审判笔录；证据10-12共同证明目的：本案存在先判后审的重大程序问题，本案存在两次一审开庭，9775号案件因一念三千公司未缴纳诉讼费而视为撤诉，刚才一念三千公司的代理人也表示当时9775号案件已经开始撰写判决书，本案一审判决书中拾间房公司辩称部分，非本案代理人表述为9775号案，拾间房公司原代理人高维律师事务所代荣、黄长江的表述本案一审开庭时9775号案件已经归档，不存在任何篡卷的可能性，导致如此乌龙的判决只有一个原因就是本案在未开庭时，判决已经写好，属于严重违法的重大程序性问题。一念三千公司质证认为，对以上证据的真实性均无异议。针对证据1：关于聊天记录中涉及办证的事情没有明确是参与，也没有证据证明一念三千公司承诺可以办证，刘娴是在解答杨婷婷的疑问，是出于情理的帮忙。还能看出拾间房公司急于进场施工，一念三千公司的合同义务仅仅交付房屋，在2018年10月8日的聊天记录中已经提出房屋军产性质及转租的话题，拾间房公司清楚军区转租的话题，在七三二二厂也从未禁止拾间房公司使用物业，刘娴回复“行，就这样吧”，不是对于合同条款的表达和肯定，而是针对对方的需要以微信文字的回复的回答，之后因为聊天的内容涉及到个人感情问题，刘娴在2018年11月26日陈述如果拾间房公司不租赁房屋，一念三千公司可以全部退还租金，一念三千公司已经告诉对方应当及时止损了，但拾间房公司依旧继续租赁未采取一念三千公司建议的止损的措施。之所以双方没有签订书面的合同是因为在磋商过程中双方的矛盾逐渐升级最终无法达成一致。证据2达不到拾间房公司的证明目的，内容不完整，所有合同版本中未就办证事项进行明确约定，且第一版合同约定案涉房屋是用于工作室，并不是用于经营餐饮。证据3能够证明双方一直在进行沟通、磋商，因没有达成一致没有签订合同，不能达到拾间房公司的证明目的，且拾间房公司无法办证系其自身原因，与一念三千公司无关。证据4-5不能达到拾间房公司的证明目的，因为七三二二厂出具该份情况说明是因为租期为2019年1月1日至2020年12月31日，租赁合同上的承租人是刘娴，所以拾间房公司在该案中明确提出追加七三二二厂是要查明实际承租人是否为一念三千公司，并未提出查明七三二二厂是否追认转租行为。证据6-9与本案无关。针对证据10-12：不存在先判后审的问题，所有的内容法院都是以在案证据进行判决的，一审法院认定的事实以及适用的法律都没有问题。本院经审查认为，对以上证据真实性予以认可，但能否达到拾间房公司的证明目的，本院将综合进行认定。二审另查明，1.拾间房公司在二审中陈述其在2019年1月3日办理到了营业执照，只是因为一念三千公司和产权方未提供产权证明导致办理食品经营许可证和卫生许可证遇到了障碍。2.拾间房公司支付的租金141000元对应的期间是2018年10月10日到2019年4月10日，扣除了3000元的停车费。3.二审中，双方均陈述未对合同的形式作出过约定。4.一审答辩中，拾间房公司认可没有缴纳2019年4月到6月的物业费326元。本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。本院认为，根据拾间房公司的上诉意见和一念三千公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有四个，本院分述如下。一、合同效力问题拾间房公司主张一念三千公司在未获七三二二厂书面同意的情况下转租，且一念三千公司与拾间房公司之间的房屋租赁合同约定的租赁期间超过七三二二厂与一念三千公司之间房屋租赁合同约定的租赁期间，所以一念三千公司与拾间房公司之间的房屋租赁合同无效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法〔2021〕94号）第十四条：“人民法院审理民事纠纷案件，根据《时间效力规定》应当适用民法典的，同时适用民法典相关司法解释，但是该司法解释另有规定的除外。”虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”但是根据《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释〔2020〕17号）第二十一条“修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》”中的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十六条已被删除，《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修改）中并未规定未经出租人同意签订的转租合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”之规定，民法典并未将转租期限超过承租人剩余租赁期限作为转租合同无效的事由。综上，拾间房公司主张案涉房屋租赁合同为无效合同的理由均不能成立。拾间房公司根据合同无效进而主张一念三千公司退还其房屋租金亦不能成立。本院认为，一念三千公司与拾间房公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、关于租金的问题对于租金问题，拾间房公司主张案涉租赁物仅有170㎡，所以租金应为20400元/月，还主张拾间房公司于2019年6月19日即完成腾退。对此本院分述如下。（一）关于租赁物面积的问题，首先，一念三千公司与七三二二厂签订的《房屋租赁合同》中约定的面积即为房屋面积170㎡，空地面积32㎡，共计202㎡。其次，双方在微信沟通中的历次合同版本均约定租赁面积为200㎡，租金为24000元/月。再次，从双方合同履行情况来看，拾间房公司一直是按照20400元/月向一念三千公司支付租金。最后，拾间房公司并没有提供证据证明案涉租赁房屋面积仅有170㎡。综上，本院对拾间房公司主张案涉租赁物仅有170㎡且租金应为20400元/月不予采纳。（二）关于腾退时间的问题。本院认为，虽然从刘娴与杨婷婷在微信群中的沟通记录来看，拾间房公司在2019年6月19日确实在搬运物品，但是拾间房公司明确表示“没有我们的允许你们没资格进B19。我们也不允许你们进B19！店里我们有不少艺术品，被你们不小心弄坏了，或者你们再趁乱偷东西，我们绝对第一时间报警。”能够表明拾间房公司当时并没有向一念三千公司返还案涉房屋的意思表示，拾间房公司也没有证据证明其向一念三千公司返还案涉房屋，也没有提供证据证明一念三千公司在2019年6月19日自行收回案涉房屋，或者在2019年7月19日之前收回案涉房屋。在拾间房公司没有证据证明其向一念三千公司返还房屋，也没有证据证明一念三千公司收回房屋的时间的情况下，应当以一念三千公司认可的2020年1月6日作为其收回房屋的时间。一审法院以一念三千公司在2019年6月19日已经知道拾间房公司在搬运物品为由，认定一念三千公司未能及时收回房屋，应当承担止损义务，并仅支持一念三千公司对截至2019年7月19日前的租金请求，本院认为一审认定不无不当，应予维持。三、关于物业费的问题本院认为，在一审答辩中，拾间房公司已经认可没有缴纳2019年4月到6月的物业费326元。其应向一念三千公司支付该笔物业费。四、关于发票的问题本案中，双方并未约定一念三千公司应向拾间房公司开具租金发票，故拾间房公司主张一念三千公司为拾间房公司开具与支付租金金额等额的增值税发票没有合同依据，本院不予支持。综上所述，拾间房公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5746元，由成都拾间房文化旅游资源开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 王 果审 判 员 赵 韬二〇二一年八月三日法官助理 余海洋书 记 员 罗 芳