福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽01民终2687号 上诉人（原审原告）：潘锦燕，女，1963年7月9日出生，香港特别行政区居民，现住瑞士。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蒋毅捷，男，1982年11月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：娄得金，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞欢，福建瑞权律师事务所实习律师。 上诉人潘锦燕与上诉人蒋毅捷房屋租赁合同纠纷一案，二上诉人不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘锦燕委托诉讼代理人池建伟、上诉人蒋毅捷委托诉讼代理人娄得金、俞欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘锦燕上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判蒋毅捷继续履行合同并支付租金（每月9000元，租期截止至2017年3月8日）；2、判令蒋毅捷承担本案一、二审诉讼费用。 事实和理由：一、原审法院认定了蒋毅捷未支付租金的违约行为，却变相肯定了其因违约行为而具有合同解除权，属适用法律错误，应当依法予以改判。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，合同当事人应当全面履行合同义务，守约方有要求违约方继续履行的权利。本案中，原审法院查明了蒋毅捷少付、拒付租金之事实，且对该行为明确认定为违约，却认为蒋毅捷书面发函通知形成了解除合同的效果。该观点不仅与前述法律规定不符，本质上更是自行创设了法律，创设了违约方因违约行为可具有解除合同权。该观点显然违背法律规定，应当依法予以纠正改判。二、其从未收到蒋毅捷的解除合同函件，且蒋毅捷将房屋隔墙拆除并至今实际占用，原审判决认定事实不清，应当依法予以改判。蒋毅捷经营的美发屋是租用了包括诉争房产在内的三间店面，诉争店面的隔墙已被全部拆除，且至今都由蒋毅捷实际占用控制。因此，蒋毅捷所谓合同已解除的观点不能成立。蒋毅捷未归还诉争房屋并恢复原状，应当支付恢复原状并返还前的全部租金费用。 蒋毅捷辩称，1、其已经于2014年4月份明确告知潘锦燕双方租赁关系终结，2015年的10月份时其又再次重申双方在2014年的4月份已经解除租赁关系；2、本案租赁合同解除系因诉争房屋周边进行景观改造及地铁施工导致其无法继续经营，依照《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十六条规定应该适用情势变迁原则；3、其是依据潘锦燕提供的相关地址邮寄解除合同的函件（诉状上的收信地址），而且根据邮寄回单显示对方已收妥；4、其在2014年3月已经将房产交还给潘锦燕。 蒋毅捷上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回潘锦燕一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由潘锦燕承担。 事实和理由：一、原审法院认定蒋毅捷提前解除租赁合同不符合情势变迁原则，其认为原审法院的上述认定属事实认定错误，并导致适用法律错误。本案诉争店面自2014年4月份起因八一七北路周边景观改造及地铁施工等原因被围挡，给经营造成了巨大不便和损失。上述事实潘锦燕一审时予以认可且无异议。蒋毅捷提前解除双方租赁合同，系因上述客观情况发生了在订立合同时无法预见的重大变化，导致蒋毅捷无法继续营业，被迫搬迁引起，继续履行合同对于蒋毅捷明显不公平且根本不能实现合同目的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上述规定即为合同法之情势变更原则，也就是说蒋毅捷在此情况下有权要求解除租赁合同。二、原审法院认定“双方解除租赁关系的日期为2015年10月22日”有误，本案租赁合同实际已于2015年4月份解除。基于租赁店面无法继续经营的事实，2015年3月份蒋毅捷已口头告知潘锦燕从4月份起双方正式解除租赁合同，由潘锦燕自行负责另行出租。当时潘锦燕也已同意，蒋毅捷才缴纳了4月份租金后搬离了租赁店面。2015年10月份潘锦燕起诉后，蒋毅捷亦再次发函重申双方于2015年4月份已解除租赁关系，因此蒋毅捷无须向潘锦燕支付2015年5月起至10月的租金。三、原审法院忽略了潘锦燕没有退还蒋毅捷押金3万元的事实。且判令蒋毅捷应承担一个月的租金作为违约金无事实依据和法律依据。1、蒋毅捷基于上述客观情况被迫解除租赁合同，受到了包括员工工资损失、店面装修损失、营业损失、搬迁损失等共计20多万元，蒋毅捷实属受损最为严重的一方。在此情况下，蒋毅捷尚有按约定支付租金给潘锦燕，在蒋毅捷并无违约情况下，潘锦燕理应退还蒋毅捷租赁合同押金3万元，原审法院忽略了该事实。即便蒋毅捷须支付给被上诉人2015年5到10月份租金，也应将该3万元进行冲抵。2、原审法院在本案租赁合同对于违约金并无约定的情况下，判令蒋毅捷须支付一个月租金9000元作为违约金没有合同依据和法律依据。综上所述，请求二审法院支持蒋毅捷的上诉请求，对本案依法改判。 潘锦燕辩称，一、蒋毅捷拖欠租金是违约方，依法不具有合同解除权，一审法院判决错误，应予纠正；二、蒋毅捷至今尚未交还诉争房屋，也应当支付房屋占用费用。 潘锦燕向原审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金47000元、违约金30000元；2、判令被告继续履行租赁合同，支付月租金9000元，租期截至2017年3月8日；3、本案诉讼费由被告承担。 原审法院查明：2012年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告向原告承租坐落于福州市鼓楼区安泰中心Ｂ区底层15Ｂ店面，租赁期限自2012年3月9日至2017年3月8日；其中2015年3月9日至2017年3月8日止，月租金为9000元整。 2015年3月、4月被告仅支付月租金8000元整，5月起未付租金。 2015年10月22日，被告向原告发出关于再次重申双方解除租赁关系的通知函，告知原告解除租赁关系。 原审法院认为，原、被告于2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。被告仅支付租金至2015年4月，2015年3月、4月的租金各欠付1000元。 被告称其曾于2015年3月口头告知原告自次4月起正式解除租赁合同，无证可佐，不予采纳。原告称未收到被告于2015年10月22日发出的通知函件，但被告提供的特快专递邮件详情单、发票经与原件核对一致，据此原审法院认定被告确曾向原告发出通知，双方解除租赁关系的日期应为2015年10月22日，即被告应按约向原告支付租金至当日。原告要求被告继续履行合同，按月支付租金至2017年3月8日于法无据，不予支持。 被告提前要求解除合同不符合情势变迁原则，其行为属违约，由于双方签订租赁合同未对提前退租所产生违约责任作出约定，参照上述合同其他条款，原审法院判令被告应承担的违约金为一个月的租金计9000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、被告蒋毅捷于判决生效后十日内向原告潘锦燕支付2015年5月起至10月的租金（按9000元/月计付，另加2015年3月、4月拖欠的租金各1000元）；二、被告蒋毅捷于本判决生效后十日内向原告潘锦燕支付违约金9000元；三、驳回原告潘锦燕其他诉讼请求。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，本院确认原审法院查明的事实属实。本院另查明，双方当事人在2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》第五条中约定：蒋毅捷在签订本合同之日交给潘锦燕租金押金3万元，作为相关费用的押金，待本合同约期满或终止时，蒋毅捷将水电物业租金等付清后，潘锦燕无息退还;第八条第1点中约定：双方任何一方未能履行合同约定或违反国家有关法律法规的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。本案二审期间（2016年7月18日），双方当事人均表示不愿意继续履行涉案《房屋租赁合同》。 本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规，合法有效，当事人应当全面履行。关于合同解除，我国法律规定有约定解除和法定解除，有约定的依约定，无约定的依法定。本案中，双方当事人在合同中约定任何一方未能履行合同约定或违反国家有关法律法规的，另一方有权提前解除合同。本案中，潘锦燕已依约履行合同义务交付房屋为守约方，蒋毅捷未按约定缴纳租金为违约方。故潘锦燕有权要求蒋毅捷继续履行合同义务，蒋毅捷无权提前解除合同。关于法定解除的问题，根据合同法原理，违约方只有在因不可抗力致使不能实现合同目的时，方享有法定的合同解除权；其他情况下，合同的解除权为守约方所享有。蒋毅捷称因景观改造和地铁施工的原因导致其无法经营，景观改造和地铁施工属于不可抗力或情势变迁，缺乏法律依据，本院不予支持。蒋毅捷作为违约方，不具有法定解除权。鉴于双方当事人在本案二审期间，明确表示不愿意继续履行合同，本院认为该意思表示可认定为双方当事人协商一致解除合同的意思表示，因此本院认定涉案《房屋租赁合同》于2016年7月18日解除。蒋毅捷应向潘锦燕支付至2016年7月18日止尚欠的租金。因双方当事人未约定违约金，潘锦燕要求蒋毅捷支付3万元违约金，于法无据，本院不予支持。蒋毅捷称原审法院未对押金进行处理，本院认为，根据合同约定，蒋毅捷将水电、物业、租金等付清后，潘锦燕才予退还，而本案押金退还的条件尚未成就，故蒋毅捷该项上诉请求，本院不予支持。待条件成就后，蒋毅捷可另行主张权利。 综上所述，原审法院，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6137号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6137号民事判决第一、二项； 三、被上诉人蒋毅捷应于本判决生效之日起十日内向上诉人潘锦燕支付尚欠的2015年5月起至2016年7月的租金（按9000元/月计付，另加2015年3月、4月拖欠的租金各1000元）； 四、驳回上诉人蒋毅捷的上诉请求; 五、驳回上诉人潘锦燕的其他上诉请求; 本案一审案件受理费2240元，由上诉人潘锦燕负担1000元，被上诉人蒋毅捷负担1240元。二审案件受理费4480元，由上诉人潘锦燕负担2000元，被上诉人蒋毅捷负担2480元。 本判决为终审判决。 审判长  林伟 审判员  谢芬 审判员  陈雯 二〇一六年十二月二十八日 书记员  叶珊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。