四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终205号上诉人（原审原告）：江德蓉，女，1962年4月27日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：张毅，四川永驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周建林，男，1973年6月19日出生，汉族，住成都市金牛区。被上诉人（原审被告）：吴萍，女，1973年4月7日出生，汉族，住成都市武侯区。被上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司成都分行。营业场所：成都市武侯区人民南路三段一号。负责人：张强。上诉人江德蓉因与被上诉人周建林、吴萍、招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因被上诉人吴萍下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票，并组成合议庭于2021年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人江德蓉的委托诉讼代理人曹丹明、被上诉人周建林到庭参加诉讼。被上诉人吴萍、招行成都分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。江德蓉上诉请求：1.撤销原判第三项，判令周建林、吴萍赔偿因其违反案涉《房屋买卖合同》约定而给江德蓉造成的损失225万元（根据现在房屋的预期利益、增值部分）；2.由周建林、吴萍承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院对于本案重要事实认定不清。1.一审法院对导致《房屋买卖合同》不能继续履行的真正原因，认定存在严重错误。一审判决中认为“在涤除抵押前，房屋无法办理过户手续，即双方合同继续履行存在事实上的障碍。而在知晓房屋存在抵押、无法涤除抵押并办理过户的情况下，江德蓉应对合同能否继续履行有合理预期”，进而认定导致《房屋买卖合同》不能继续履行的真正原因在于银行抵押权的存在。事实上，《房屋买卖合同》不能继续履行的直接原因是周建林、吴萍“一房二卖”。在2017年11月7日一审法院首次开庭时，周建林、吴萍即辩称合同无法继续履行，而在同年11月18日，周建林、吴萍即将案涉房屋以318万元卖给了张学敏。周建林、吴萍具有“一房二卖”的客观行为，且在主观上对于“一房二卖”行为具有预谋性，极具主观恶意。也正是由于周建林、吴萍“一房二卖”的行为，使案涉《房屋买卖合同》丧失了继续履行的可能，而非是由于未涤除抵押而使合同不能继续履行。同时，若按照一审法院认定“银行抵押权的存在系案涉房屋买卖合同不能继续履行的真正原因”的逻辑来看，周建林、吴萍与案外人张学敏签订房屋买卖合同时案涉房屋同样未涤除抵押，该房屋买卖合同也应无法继续履行，但一审法院却在案外人张学敏针对案涉房屋提出排除执行的执行异议案件中作出相反的认定，一审法院对事实的认定存在明显错误和矛盾。且招行成都分行己在一审中提交了书面陈述意见，表明“截止2020年3月18日，周建林、吴萍在该行的消费贷款己经结清”，表明银行抵押权已具备涤除的条件，不可能成为合同不能继续履行的理由。此外，在签订《房屋买卖合同》后，江德蓉己做好全部购房准备(包括办理贷款手续〉，甚至超出合同约定额外支付5万元定金交由周建林、吴萍用于解除银行抵押，是基于普通购房者对合同效力的确信及周建林、吴萍的诚实信用，但周建林、吴萍均以各种理由搪塞拖延，并隐瞒出售房屋被抵押的关键信息两次收取江德蓉定金，后又拒不解除抵押，拒不履行合同，存在严重过错；再到“一房二卖”，以侵害江德蓉合同权利的方式从中获利，更是造成合同不能实际履行的根本原因。2.一审法院对江德蓉的损失金额，认定存在严重错误。一审判决中关于“故江德蓉请求以目前的房价、预期利益等确定损失，本院不予采纳”、“根据公平和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合期间房价上涨、张学敏的购买价等情况，扣减双倍返还的定金金额，本院酌定周建林应向江德蓉赔偿损失18.6万元”，是错误的，案涉《房屋买卖合同》不能继续履行给江德蓉造成的损失应为另行重置同等品质房屋的差价损失。同时，一审法院在查明事实中已确认“与案涉房屋同一小区、房号为xx号的房屋（及室内装修〉建筑面积（175.66平方米）于2018年4月19日的司法拍卖成交价为4400600元”，与江德蓉以175万购买案涉房屋的价差为265万元，江德蓉请求周建林、吴萍赔偿损失225万元并未超过该价差，应属合理请求。且，江德蓉在一审宣判后进行了相关法律判决文书的检索，检索发现成都市中级人民法院的生效判决中存在支持将房屋差价损失认定为守约方因违约行为所遭受的实际损失的判例。最高人民法院在2018年12月4日印发的《关于进一步全面落实司法责任制的实施意见》中要求“各级人民法院应当在完善类案参考、裁判指引等工作机制基础上，建立类案及关联案件强制检索机制，确保类案裁判标准统一、法律适用统一”。为健全完善类案检索制度，进一步统一法律适用最高人民法院印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》（以下简称《意见》），并于2020年7月31曰起试行。《意见》也要求法官在案件审理过程中，进行类案检索，通过参照以往生效类案（包括本院和上级人民法院的类案生效判决），规范法官的自由裁量权，促进法律适用的统一。故，江德蓉参照成都市中级人民法院在类案中将房屋差价损失认定为守约方所遭受的实际损失的做法，从鼓励交易、鼓励诚信履约的角度出发，按照“违约方不应当因自己的违约行为而获利”的原则，在一审法院查明的案涉房屋同一小区、房号为xx号房屋的司法拍卖成交价4400600元与周建林、吴萍出售给江德蓉的价格差额范围内主张江德蓉的损失为225万元具有合理性与公平性，即使按照周建林违约受益（即张学敏购房金额318万-江德蓉购房金额175万差额也为143万，一审法院却仅仅认定为18.6万元，差距巨大，根本无法弥补江德蓉因周建林、吴萍过错所遭受的实际损失，违约方反成受益方。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条将周建林、吴萍应当承担的违约金不合理调低，属于适用法律错误。江德蓉与周建林、吴萍所签订的《房屋买卖合同》中约定案涉房屋售价为175万元，后由于周建林、吴萍的违约行为导致了该《房屋买卖合同》不能继续履行，故江德蓉的损失应为现在江德蓉在购买同小区户型时在175万元基础上需要额外支付的代价，也即2650600元（4400600元-1750000元）故江德蓉在2650600元价格内要求周建林、吴萍赔偿损失225万元属合理请求，只有这样才能填平江德蓉所遭受到的损失。一审法院依据其认定的“事实”，在判决中援引《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。并以此做出判决，属于适用法律错误。因本案中，江德蓉与周建林、吴萍之间并未有过违约金的约定（定金性质与约定违约金性质存在差别）。一审法院仅以“根据公平和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合期间房价上涨、张学敏的购买价等情况,扣减双倍返还的定金金额”，酌定江德蓉损失为18.6万元，明显不合理。一审法院认定江德蓉损失为18.6万元，既缺乏事实依据，又缺乏法律依据。一审法院在已查明与案涉房屋同一小区、房号为xx号的房屋及室内装修建筑面积（175.66平方米）于2018年4月19日的司法拍卖成交价为4400600元基础上，仍然将江德蓉损失认定为18.6万元，明显低于了江德蓉所遭受的实际损失。属于对法律的理解和适用错误。2.本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定。《房屋买卖合同》实际履行中，江德蓉为保障交易的正常进行一直积极履行自身义务，但由于周建林、吴萍“一房二卖”的违约行为导致了合同买卖双方之间的买卖合同丧失了继续履行的可能，故应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，判令周建林、吴萍赔偿江德蓉因其违约行为所导致的损失，包括合同履行后可以获得的利益，也即225万元。因为如果江德蓉与周建林、吴萍之间的《房屋买卖合同》能够得以正常履行，江德蓉现今必然不会再购买与该房屋同等品质、同等户型的房屋，必然无需支付175万元额外的代价。且在交易过程中，买卖双方应诚实守信，严格遵守合同约定，周建林、吴萍在与江德蓉签订了175万元的合同之后，又将房屋以318万元的价格卖给张学敏，是典型的“一房二卖”行为，背离了诚实信用原则。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。在本案中，显然20万定金的赔偿是不足以弥补江德蓉因周建林、吴萍违约所遭受的损失，故江德蓉请求判令周建林、吴萍赔偿江德蓉超过定金20万元的损失，即由周建林、吴萍补足赔偿江德蓉损失205万元（225万元-20万元）。周建林、吴萍从“一房二卖”的违约行为中直接获利143万元，若法院审查后认为江德蓉主张的损失数额过高，也应参照周建林、吴萍违约行为的获利情况认定赔偿数额。周建林辩称，江德蓉上诉所称情况与客观事实不符。案涉《房屋买卖合同》约定房款175万元，合同签订时房屋处于抵押状态，因周建林欠缺资金偿还银行贷款，只得出售房屋。周建林曾与江德蓉及其朋友共同前往银行办理解除房屋抵押手续事宜，经查询得知抵押贷款本息已达270余万元，而周建林基于案涉《房屋买卖合同》的出卖价格不足以偿还贷款本息，贷款银行不同意解除抵押。基于该情况，周建林多次与江德蓉协商，周建林表示愿意按约定赔偿江德蓉损失，银行工作人员亦在场。江德蓉先是同意解除合同，之后又改变意见不同意解除。后，因贷款银行起诉要求周建林偿还债务，周建林另行找到案外人张学敏购买案涉房屋，并用张学敏支付的购房款清偿了贷款本息债务。请求驳回上诉，维持原判。吴萍、招行成都分行未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。江德蓉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令周建林、吴萍双倍返还江德蓉已支付的购房定金20万元；3.判令周建林、吴萍赔偿因其违反《房屋买卖合同》而造成的江德蓉损失225万元（根据现在房屋的预期利益、增值部分）；4.判令周建林、吴萍承担诉讼保全费5000元及本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月13日，在武侯区我想有个家房屋经纪服务部的居间服务下，江德蓉（乙方）与周建林、吴萍（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方名下位于成都市武侯区房屋（建筑面积177.61平方米）（已于2014年5月6日抵押给招行成都分行）；价格为175万元，分三次支付，在签订合同时支付购房定金5万元，2016年7月12日之前双方去成都市房地产交易中心将产权证递交房屋买卖过户科，通过受理并出具受理单后支付55万元，乙方取得新产权证和房屋后，由乙方的按揭贷款银行向甲方支付购房尾款115万元；甲方保证产权证清楚，无查封、抵押、冻结；甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任（甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还）；备注：第三次付款由贷款银行支付。同日，江德蓉向周建林支付了5万元。2016年6月29日江德蓉再次向周建林转账支付5万元。周建林于2016年8月6日出具《收条》，载明：收到江德蓉5万元（订金）（定金）。后周建林、吴萍未将案涉房屋过户至江德蓉名下。本案中，江德蓉立案时的诉讼请求为请求周建林、吴萍继续履行合同并协助办理房屋过户手续。2017年11月7日一审法院第一次开庭时，周建林辩称合同无法继续履行。因案涉房屋存在抵押和法院查封，江德蓉当庭变更诉讼请求为请求双倍返还定金并赔偿房屋差价的损失175万元。2017年11月18日，周建林将案涉房屋以318万元卖给张学敏，张学敏于后付清了全部房款。后因查封被解除，江德蓉再次变更回原诉讼请求。周建林于2018年6月26日提交的《情况说明》载明：其与江德蓉签订房屋买卖合同后，因所售房价过低，招行成都分行不同意涤除抵押，自己亦无力一次性偿还银行贷款，故提出过解除合同并承担违约责任，但江德蓉不同意；其与江德蓉的合同已经解除。一审另查明：1.周建林与吴萍于2015年3月3日登记离婚，约定案涉房屋归周建林所有，因周建林已将房屋用于抵押贷款，所产生的一切债务与吴萍无关。2.2020年3月18日，招行成都分行出具说明，载明：吴萍、周建林在招行成都分行的贷款已经结清。3.与案涉房屋同一小区、房号为xx号的房屋（及室内装修）（建筑面积175.66平方米）于2018年4月19日的司法拍卖成交价为4400600元；4.链家网网页截图显示，同小区房屋的均价为23490元/平方米。一审法院认定上述事实彩信了如下证据：房屋买卖合同、收条、房屋信息摘要、付款凭证、婚姻登记查询信息、网页截图等证据及当事人陈述。一审法院认为，江德蓉与周建林、吴萍签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江德蓉请求判令解除该合同，周建林表示同意，且该合同事实上也无法继续履行，故一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。江德蓉请求周建林双倍返还定金20万元，虽然周建林针对第二笔5万元款项出具的收条同时书写“订金”和“定金”，但周建林在庭审中表示同意赔偿10万元，结合合同关于定金的约定，应视为周建林认可第二笔5万元亦为定金，故一审法院予以支持。关于赔偿损失的诉讼请求。周建林、吴萍未能履行合同约定的义务，已构成违约，江德蓉请求按照房屋现价计算赔偿金额。本案中，双方约定的房价为175万元，江德蓉仅支付了10万元，因房屋存在抵押，双方未再继续合同。在签订合同时，周建林、吴萍隐瞒房屋存在抵押的情形，未尽到如实告知的义务。而江德蓉未核查房屋的登记情况，亦应属未尽到合理审慎的审查义务。在涤除抵押前，房屋无法办理过户手续，即双方合同继续履行存在事实上的障碍。而在知晓房屋存在抵押、无法涤除抵押并办理过户的情况下，江德蓉应对合同能否继续履行有合理的预期。合同约定，“甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任（甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还）”，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”的规定。原审第一次庭审中，周建林明确表示合同无法继续履行、愿意赔偿江德蓉损失，江德蓉亦将诉讼请求变更为解除合同、被告方赔偿损失等，结合吴萍之前已与周建林离婚、约定房屋归周建林所有的情况，双方应已就解除合同达成一致，故江德蓉请求以目前的房价、预期利益等确定损失，一审法院不予采纳。周建林遂即将房屋出卖给张学敏，房价远高于售予江德蓉的价格，周建林事实上存在获益。根据公平和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合期间房价上涨、张学敏的购买价等情况，扣减双倍返还的定金金额，一审法院酌定周建林应向江德蓉赔偿损失18.6万元。关于吴萍是否应承担赔偿责任的问题。虽然签订《房屋买卖合同》前吴萍已与周建林离婚，且离婚协议约定案涉房屋归周建林所有、相关债务由周建林承担，但并无证据证明江德蓉在签订合同时对此已明知，故吴萍应共同承担赔偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除江德蓉与周建林、吴萍于2016年5月13日签订的《房屋买卖合同》；二、周建林、吴萍于判决生效之日起三日内返还江德蓉定金20万元；三、周建林、吴萍于判决生效之日起三日内向江德蓉赔偿损失18.6万元；四、驳回江德蓉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20550元，保全费5000元，共计25550元，由江德蓉负担19914元，由周建林、吴萍负担5636元。二审中，江德蓉提交以下新证据：2017年11月18日，周建林（卖方）与张学敏（买方）签订的《房屋买卖合同》，拟证明：周建林以318万元的价格将案涉房屋出卖给张学敏，周建林从“一房二卖”的违约行为中获利143万元，两次房屋买卖的价格差即为周建林的违约行为对江德蓉造成的实际损失。周建林对该证据的真实性无异议，但不认可江德蓉的证明目的，理由是：周建林将房屋出卖给张学敏，是在周建林已三次告知江德蓉已无法继续履行案涉《房屋买卖合同》且与江德蓉共同向招行成都分行核实情况后，在此前提下才另行出卖的房屋。吴萍、招行成都分行未发表质证意见。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述。各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、案涉《房屋买卖合同》解除原因的认定。根据庭审查明事实，周建林于2017年11月18日将案涉房屋另行出卖给案外人张学敏并收取了全部购房款，再结合周建林在一审中明确表示案涉《房屋买卖合同》已无法继续履行的抗辩意见，以及吴萍经一审法院及本院依法传唤无正当理由拒不到庭视为其放弃答辩、举证权利的情况，能够认定周建林、吴萍已以其行为表明不再继续履行案涉《房屋买卖合同》。基于此，周建林、吴萍的行为构成违约，属于原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》系因周建林、吴萍的违约行为导致解除，并无不当，本院予以确认。周建林在二审中虽辩称其与江德蓉之间已对解除案涉《房屋买卖合同》协商达成一致，但周建林对此主张未提交任何证据佐证，江德蓉亦明确表示不认可，故，本院对周建林关于案涉《房屋买卖合同》系协商解除、并非其违约导致解除的主张，不予采信。二、一审认定周建林、吴萍应向江德蓉赔偿的损失数额是否恰当。本案中，周建林、吴萍拒绝履行其作为出卖人的义务，该违约行为给江德蓉造成的实际损失，应由江德蓉承担举证责任。江德蓉主张以案涉房屋在一审审理期间的同小区房屋的成交价与案涉《房屋买卖合同》约定价格之差作为其实际损失依据，鉴于江德蓉曾在一审法院最初受理的庭审过程中基于周建林明确表示无法继续履行合同、愿意赔偿损失的情况下变更诉请为解除合同，一审法院认定江德蓉在此时已知晓周建林不愿继续履行合同的意思表示，故，周建林违约行为确定时间的认定，应系本案确定损失数额的考量因素。一审法院据此对江德蓉主张的损失时间点意见不予采纳，并无不当。二审中，江德蓉认为周建林因“一房二卖”违约行为的实际获利318万元与案涉房款175万元之间的价差，应系江德蓉所受损失。对此，本院认为，江德蓉基于本案纠纷对案涉房屋采取的查封措施在前，且系首查封，而周建林与案外人张学敏之间建立房屋买卖合同关系在后，因此，周建林的“一房二卖”行为并不必然导致江德蓉基于案涉《房屋买卖合同》的根本目的不能实现。故，江德蓉以周建林自“一房二卖”违约行为中的实际获利情况作为江德蓉损失依据的主张，本院不予支持。综合本案各方当事人在原一审审理以及本院撤销一审驳回起诉裁定、指令审理后的一审审理过程中的意见，以及周建林的过错程度、案涉《房屋买卖合同》的实际履行情况，一审法院确定周建林、吴萍在承担双倍返还定金责任的情况下，酌定周建林、吴萍另向江德蓉赔偿损失18.6万元，并无不当，本院予以维持。至于周建林在二审中抗辩主张其基于案涉《房屋买卖合同》收取的定金仅为5万元，另有5万元系江德蓉所付购房款，故其应向江德蓉双倍返还定金10万元并退还江德蓉提前支付的5万元购房款这一意见，本院认为，周建林的上述抗辩意见实质上是要求对一审判项予以改判的上诉请求，由于其未对一审判决依法提起上诉，视为其对一审判决结果予以认可，故其上述意见依法不属于本案二审的审理范畴，本院对此不予处理。综上，江德蓉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23280元，由江德蓉负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 龚 耘审判员 张卫敏审判员 王 果二〇二一年八月四日书记员 廖 敏