湖南省郴州市苏仙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)湘1003执异90号 异议人（案外人）:罗红云，女，1969年12月4日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人：首炎明，湖南楚瑞律师事务所律师。 申请执行人：刘芷辰，女，1976年1月13日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 委托代理人：周克芳，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。 被执行人：邹启泉，男，1977年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被执行人:肖林珍，女，1946年10月1日出生，汉族，住××。 被执行人:邹某1，男，2009年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被执行人:邹某2，男，2009年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 本院在执行申请执行人刘芷辰与被执行人邹启泉、肖林珍、邹某1、邹某2民间借贷纠纷一案中，查封了登记在黄某某名下的位于湖南省郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋。案外人罗红云对执行标的向本院提出执行异议，于2021年7月27日向本院提交了执行异议申请书。本院受理后，依法进行了审查，并于8月11日组织当事人进行了听证。现已审查终结。 异议人罗红云向本院提出异议请求：一、请求裁定中止对异议人买受的登记在黄某某名下的位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋的执行;二、请求解除对异议人买受的登记在黄某某名下的位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋的查封。事实和理由：2015年8月29日，黄某某、邹启泉（甲方）与异议人（乙方）签订了《售房协议书》，约定:甲方自愿将坐落骆仙西路6号北湖区政府骆仙住宅小区15栋601，建筑面积139.84平方米的房屋（含家电、家具）出售给乙方;房屋成交价格为60万元;房款支付方式为:合同签订之日支付15万元作为购房预付款，乙方在办理完房屋过户手续后60日内支付合同价款的96%，甲方结清房屋所有权过户前的物业管理费、水电、公共维修基金等费用，并办理完相关的更名手续后，乙方付清合同价4%的尾款;甲方保证该房屋不存在产权纠纷，未设置抵押（如有抵押，过户前处理好）、未出租、未被查封或存在其他权利瑕疵;甲方保证其对该房享有独立处分权;保证该房屋不被他人合法追偿。《售房协议书》签订当日，异议人付给黄某某15万元（其中通过异议人建设银行账户转账支付5万元，通过异议人丈夫陈安军工商银行账户转账支付10万元），黄某某向异议人出具了收条并将房屋钥匙交给了异议人，骆仙西路6号北湖区政府骆仙住宅小区15栋601房屋开始由异议人占有。在异议人催办房屋过户手续期间，黄某某提出再付12万元给她，异议人为了想早点办理好房屋过户，于2015年9月30日又支付给黄某某12万元（其中通过邮政储蓄银行汇款5万元，通过中国银行现金存入7万元），黄某某向异议人出具了收条。异议人于2015年11月份入住该房屋后，又多次催促黄某某尽快办理房屋过户手续，但黄某某总是说:不要急，房子已经交给你了，房子没过户，剩下的房款你可以不付，我都不急。2016年11月28日，黄某某因车祸去世，异议人所买受的骆仙西路6号北湖区政府骆仙住宅小区15栋601的房屋至今都未能办理过户登记手续。异议人认为，骆仙西路6号北湖区政府骆仙住宅小区15栋601的房屋是异议人合法买受取得的，异议人已合法占有，该房屋的所有权已经发生转移。异议人取得了该房屋的占有权、使用权和物权期待权。异议人已经按照与出卖人的约定支付了部分购房款（27万元），异议人愿意将剩余价款（33万元）按照人民法院的要求交付执行。该房屋没有及时办理房屋过户登记，是出卖人的原因，并非异议人自身原因。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行:......”,《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人特依据上述法律及司法解释的规定向贵院提出执行异议，敬请贵院依法裁定对异议人买受的登记在黄某某名下位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋中止执行并解除查封。 申请执行人刘芷辰辩称：一、本案执行是符合相关法律规定的，本案异议人提交的售房协议书的真实性，因黄某某已去世无法核实。但从邹启泉所提交的离婚协议书中比对黄某某的签名与售房协议书的签名是有明显的区别，而且该协议是2016年7月27日在离婚协议时的协议还将涉案房屋进行了分配，基于这些客观事实，我们怀疑该售房协议书是伪造；二、本案在最初财产保全阶段，涉案房屋仍然是黄某某在居住，我们于2015年12月相关的法律文书也是送达到郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋；三、涉案房屋一直存在银行抵押贷款（早已设定他项权），所以本案黄某某没有经过银行允许是无权转让该房屋的；四、黄某某于2016年11月28日去世，假如双方真的存在房屋买卖关系，那么双方早在黄某某去世前就可以完成房屋买卖交易。 经审查查明：原告刘芷辰与被告彭旭香、黄某某、邹启泉民间借贷纠纷一案，案件审理过程中刘芷辰向本院申请财产保全并由案外人胡纲平将其所有的位于××为原告刘芷辰申请财产保全提供担保，本院于2015年11月17日作出（2015）郴苏民初字第1919号民事裁定书，裁定：“一、冻结案外人胡纲平所有的位于××的交易、过户手续。二、冻结被告彭旭香、黄某某、邹启泉的银行存款820000元，或查封、扣押其价值相当的财产。如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。”本院执行部门根据该生效的（2015）郴苏民初字第1919号民事裁定书于2015年12月8日向郴州市房产管理局作出（2015）郴苏民初字第1919号协助执行通知书，查封了被告黄某某位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋（面积139.84平米，产权证号：××），查封期限为三年；2016年1月27日，本院经过审理作出（2015）郴苏民初字第1919号民事判决书，判决：“一、被告彭旭香、黄某某于本判决生效后十日内共同偿还原告刘芷辰借款本金500000元，并从2015年7月6日起按照年利率24%支付利息直至本息清偿之日止。二、被告黄某某于本判决生效后十日内偿还原告刘芷辰借款本金150000元，并从2015年7月5日起按照年利率24%支付利息直至本息清偿之日止。三、被告邹启泉对上述判项（一）、（二）承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的上述期限履行金钱给付义务的按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11805.33元，保全费4620元，合计16425.33元由被告黄某某、邹启泉、彭旭香共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。”（2015）郴苏民初字第1919号民事判决书生效后，被告彭旭香向湖南省郴州市中级人民法院申请再审，郴州市中级人民法院经过审理后作出（2018）湘10民再34号之一民事裁定书，裁定：“一、撤销（2015）郴苏民初字第1919号民事判决；二、本案发回湖南省郴州市苏仙区人民法院重审。”本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭对案件进行重新审理过程中，原告刘芷辰向本院申请财产保全，并提供了担保，本院于2018年12月4日向郴州市不动产登记中心作出（2018）湘1003民初2714号协助执行通知书，继续财产保全查封了黄某某位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋（面积139.84平米，产权证号：××），查封期限为三年；本院经审理于2019年9月30日作出（2018）湘1003民初2714号民事判决书，判决：“一、被告彭旭香于本判决生效之日起三十日内偿还原告刘芷辰借款本金500000元及利息21000元（利息从2015年9月11日起按月息2%计算至2015年11月12日止，后段利息按月息2%计算至借款还清之日止）；二、被告邹启泉于本判决生效之日起三十日内偿还原告刘芷辰借款本金149090.58元及利息6261.8元（利息从2015年9月11日起按月息2%计算至2015年11月12日止，后段利息按月息2%计算至借款还清之日止）；三、被告肖林珍、邹某1、邹某2对上述一、二项借款本息在继承黄某某的遗产范围内承担偿还责任；四、驳回原告刘芷辰的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11805.33元，财产保全费4620元，合计16425.33元，由原告刘芷辰负担2547.93元，被告彭旭香负担10689.88元，被告邹启泉负担3187.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。”被告彭旭香、邹启泉不服（2018）湘1003民初2714号民事判决书，在上诉期内向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院经过审理后，于2020年9月15日作出（2020）湘10民终876号民事判决书，判决：“一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2018）湘1003民初2714号民事判决;二、邹启泉于本判决生效之日起十日之内偿还刘芷辰借款本金149090.58元及该笔款自2015年11月12日至偿还完毕之日止按照月息2%计算的利息;三、肖林珍、邹某1、邹某2在继承黄某某的财产范围内，对黄某某尚欠刘芷辰本金625054.18元（475963.6元＋149090.58元）及该笔本金自2015年11月12日至偿还完毕之日止按照月息2%计算的利息承担偿还责任。四、驳回刘芷辰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审判决执行（案件受理费11805.33元，财产保全费4620元，合计16425.33元，由刘芷辰负担2547.93元，彭旭香负担10689.88元，邹启泉负担3187.52元）;二审案件受理费刘芷辰负担11805.33元，邹启泉负担3407.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。”在案件的执行过程当中，案外人罗红云对执行标的向本院提出执行异议； 另查明：2015年8月29日黄某某（甲方）与案外人罗红云（乙方）签订《售房协议》，约定甲方将其位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋（401）以陆拾万元整的成交价格出售给乙方；案外人罗红云已于2015年8月29日、2015年9月30日分别向黄某某通过银行转账支付购房款十五万元、十二万元，黄某某均出具收条予以确认；异议人罗红云还提供物业公司的收据，证明异议人罗红云于2015年已装修入住，异议人罗红云认为该涉案房屋系其所有，请求对该房产予以解封并中止对该房屋的执行；黄某某与被执行人邹启泉于2016年7月27日协议离婚，黄某某于2016年11月28日死亡，其父亲黄光辉于2018年8月15日死亡，黄某某的第一顺序继承人为邹某1、邹某2、肖林珍；2014年1月7日，黄某某与郴州农商银行签订了编号（1890010100）抵字第00000001号抵押合同，将案涉房屋为其编号为1890010100-2014-00000003《个人贷款合同》提供抵押担保，并办理了抵押登记手续；因黄某某未按期还款，郴州农商银行向郴州市北湖区法院提起诉讼，该院经审理作出（2021）湘1002民初2037号民事判决书，判决：“一、原告郴州农村商业银行股份有限公司在黄某某遗产范围内享有借款本金340000元，利息及罚息304635.47元的债权（暂计算至2021年3月31日，后续按月利率12.3‰利息继续计算至借款本金清偿完毕之日止），合计644635.47元；二、原告郴州农村商业银行股份有限公司对登记在黄某某名下的位于郴州市骆仙西路北湖区××小区××栋××号房（房权证号:郴房权证北湖字第7××2号）以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。” 本院认为：本案中，异议人罗红云对本案的执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对执行标的物的强制执行，属于案外人异议。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院在依法查封案涉房产之前，异议人罗红云就与黄某某签订了《售房协议》并依约支付了部分购房款项；异议人罗红云提交的物业管理费、水电费清单亦证明其在人民法院查封前已经合法占有入住案涉房屋；且没有证据证明异议人罗红云未就案涉房屋办理过户登记手续系异议人罗红云的原因；故案外人罗红云提出的案涉房屋情况符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，案外人罗红云对案涉房屋的权利能够排除执行。对于异议人罗红云向本院提出的“请求裁定中止对异议人买受的登记在黄某某名下的位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋的执行”的异议申请，理由成立，本院依法予以支持。据此，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，裁定如下： 中止对位于郴州市北湖区××路××号××小区××栋××号房屋（房权证号:郴房权证北湖字第7××2号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 胡爱兰 审 判 员 龙新佳 审 判 员 周小卫 二〇二一年八月十八日 法官助理 陈康训 书 记 员 陈姣莹 附相关法律条文： 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。