上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6778号上诉人(原审被告)：上海繁华娱乐有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：祝丽华，执行董事。上诉人(原审被告)：韩繁宏，男，1959年4月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：上海市中原体育场，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈慧。委托诉讼代理人：陆嘉敏，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海繁华娱乐有限公司(以下简称繁华公司)、韩繁宏因与被上诉人上海市中原体育场(以下简称中原体育场)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初19590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人韩繁宏、繁华公司的法定代表人祝丽华，被上诉人中原体育场的委托诉讼代理人陆嘉敏、徐华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。繁华公司、韩繁宏上诉请求：撤销一审判决第一、二项，并改判韩繁宏、繁华公司继续使用上海市杨浦区包头路XXX号3楼房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：一、中原体育场曾承诺免去繁华公司拖欠的全部房租及水电费。繁华公司经营舞厅，符合文化体育娱乐的房屋使用用途。二、繁华公司支付过拖欠租金。2019年8月5日繁华公司与中原体育场重新签订了房屋租赁合同，分次共支付了人民币176，324.59元(以下币种均为人民币)。三、中原体育场两次给繁华公司造成经济损失，存在不诚信行为。中原体育场辩称，不同意韩繁宏、繁华公司的上诉请求。中原体育场向一审法院起诉请求：1．确认中原体育场与繁华公司就系争房屋的不定期租赁关系于2020年9月30日解除；2．繁华公司腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给中原体育场，并要求繁华公司将其工商注册地址从该房屋内迁出；3．繁华公司支付2016年10月1日起至2020年9月30日期间拖欠的房租，共计768，492.25元；4．繁华公司支付2020年10月1日起至2020年10月15日的房屋占有使用费8，589元；5．繁华公司支付逾期付款滞纳金，其中计算至2020年10月15日为78，054元，自2020年10月16日起按每日230元计算至其实际支付之日；6．繁华公司支付违约金5，000元；7．繁华公司按照每日1，145元的标准支付自2020年10月16日起至繁华公司实际搬离系争房屋之日且将其工商注册地址从系争房屋迁出之日止的房屋占有使用费；8．繁华公司支付2019年11月1日起至2020年12月1日期间的水费1，046.40元、电费62，925.1元；9．韩繁宏对上述诉请3-8承担连带责任。一审法院认定事实：中原体育场系系争房屋的产权人。2014年3月12日，中原体育场作为出租方(甲方)、繁华公司作为承租方(乙方)签订《房屋及场地租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋作为经营舞厅使用，房屋面积为650平方米，租赁期限自2014年2月28日起至2016年2月27日止。租赁期满，甲方有权收回房屋及场地，乙方应如期返还。乙方若需继续租赁该房屋及场地的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，并办理有关报批手续。年租金(不含水、电、煤气、燃油、设备等费用)为209，000元；租金每6个月支付一次，按照先付后租原则，首期租金于2014年2月28日前支付，以后每期租金于下一期租期开始前十日内支付给甲方。乙方应向甲方支付租赁保证金45，000元。乙方根据合同约定将房屋及场地返还，结清所有应付费用，并经甲方确认无误后，由甲方将保证金无息退还乙方。租赁期间，因使用房屋及场地所产生的水、电、电话、煤气、燃油、物业管理费等相关费用均由乙方承担，由乙方按照合同的规定按时交纳，并于当月5日之前将相关费用的交纳证明支付给甲方。乙方负责房屋及场地的维护保养，并承担所有费用。合同第八条(房屋(场地)返还)约定，乙方应在本合同解除或租赁期满当日，将房屋及场地返还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋及场地的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋及场地占用期间的使用费；逾期超过10日的，甲方有权立即对房屋及场地停止供应水、电、煤气等，并有权立即单方面收回房屋及场地，由此造成的一切后果均由乙方承担。合同第十条(解除本合同的条件)第二款约定，双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按照本合同第十一条约定承担违约责任：甲方未按时交付房屋及场地，经乙方催告后10日内仍未交付的；甲方交付的房屋及场地不符合本合同的约定或交付的房屋及场地存在产权纠纷的；乙方对房屋及场地的使用不符合相关法律、法规规定，被政府机关予以处罚的；乙方擅自转租房屋及场地的；乙方逾期支付租金超过10日的等。合同第十一条(违约责任)约定：乙方逾期支付租金或其它相关费用，每逾期一日，乙方应按逾期付款金额的千分之五向甲方支付滞纳金；若甲方逾期交付房屋及场地的，每逾期一日，甲方应按日租金的10％向乙方支付滞纳金；甲、乙双方中任何一方按照本合同第十条第二款的约定单方面解除本合同的，违约方需支付守约方违约金5，000元；若给守约方造成损失的，违约方还需赔偿给守约方造成的实际损失等。繁华公司租赁使用系争房屋，用于经营舞厅至今。2019年8月9日，中原体育场与韩繁宏签订《协议书》，内容为：繁华公司从2016年3月起拖欠租金629，250.40元、水电费80，241.95元，共计709，492.25元，双方同意商议如下：繁华公司承诺在二日内(2019年8月8-9日)支付拖欠租金10万元、在2019年9月16日前，支付拖欠租金20万元、在2019年10月30日前支付余下所有拖欠租金461，687.25元；上述任何时间节点内繁华公司承诺没能支付所约定的拖欠租金，中原体育场将不发任何通知，随时对繁华公司采取停电停水和收回场地等措施；在繁华公司如期全部支付拖欠租金后，中原体育场将与其签订新的租赁合同；本协议由繁华公司负责人韩繁宏担保履行本协议，如繁华公司不履行本协议，由韩繁宏承担担保责任。此后，繁华公司支付了部分房租。2020年9月6日，韩繁宏向中原体育场出具字条，内容为：“本舞厅由于受新冠病毒疫情影响，1-6月份没有经营，加上本人某种因素，目前在经济上有一定的困难，故本人交上还款承诺书一份，望贵领导予以谅解。”当日，繁华公司、韩繁宏向中原体育场出具《承诺书》，承诺自2020年9月开始，每月按时付清当月租金，并于2020年9月5日先付欠款10万元，于2020年12月30日前付欠款20万元，2021年3月30日之前再付30万元，2021年6月30日之前付清剩余款202，125.95元。2020年9月29日，中原体育场委托律师向繁华公司发出《律师函》，内容为：中原体育场正式通知繁华公司，1．关于系争房屋的《房屋及场地租赁合同》于2020年9月30日解除；2．请繁华公司于2020年10月15日前自行搬离系争房屋，否则将采取停水、停电等措施并且仍将主张占用期间的相应的使用费等费用；3．繁华公司立即支付房租和逾期(拖欠)房租，并按合同约定承担违约金和滞纳金；4．繁华公司立即支付拖欠2019年至今的所有水电费。2020年9月30日，韩繁宏收到该律师函。审理中，中原体育场表示，待繁华公司、韩繁宏返还系争房屋，结清所有费用，并迁出工商登记后，将押金45，000元返还给繁华公司。繁华公司认为其支付了5万元押金。一审法院认为，中原体育场与繁华公司于2014年3月12日就系争房屋签订的《房屋及场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。该租赁合同约定租期自2014年2月28日起至2016年2月27日止。租期届满后，双方未续签，但繁华公司仍继续使用系争房屋，中原体育场没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2020年9月29日，中原体育场向繁华公司发出律师函，明确双方的租赁关系于2020年9月30日解除，故中原体育场现要求确认其与繁华公司就系争房屋的不定期租赁关系于2020年9月30日解除的请求，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同解除后，繁华公司应腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给中原体育场。对于中原体育场要求繁华公司将其工商注册地址从系争房屋内迁出的请求，一审法院认为，租赁合同就此未作约定，且办理工商注册地址的迁移属于行政部门的职权范围，不属于人民法院的主管范围，故一审法院就中原体育场的该项请求，不予处理。繁华公司作为承租方，理应按约支付房租及水电费，故中原体育场现要求繁华公司支付2016年10月1日起至2020年9月30日的房租共计768，492.25元及要求繁华公司支付2019年11月1日起至2020年12月1日期间的水费1，046.40元、电费62，925.1元的两项请求，均于法有据，一审法院予以支持。关于中原体育场要求繁华公司支付2020年10月1日起至2020年10月15日的房屋占有使用费8，589元，并要求繁华公司按照每日1，145元的标准支付自2020年10月16日起至其实际搬离系争房屋之日且将其工商注册地址从系争房屋迁出之日止的房屋占有使用费的请求。一审法院认为，繁华公司于租赁关系解除后仍占有使用系争房屋，理应支付占有使用费。结合租赁合同的履行情况及本案双方当事人的实际情况等，房屋占有使用费以原租金标准为宜，结合上述所述及中原体育场主张的金额，一审法院现确认，繁华公司应按每日572.50元的标准向中原体育场支付自2020年10月1日起至其实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费。繁华公司逾期支付租金，属于违约，应承担相应的违约责任，故中原体育场现要求繁华公司支付违约金5，000元的请求，于法有据，一审法院予以支持。中原体育场要求繁华公司支付逾期付款滞纳金，其中计算至2020年10月15日为78，054元，自2020年10月16日起按每日230元计算至其实际支付之日的请求，一审法院认为，虽然租赁合同约定租期每半年支付一次，但在实际履行过程中，双方就房租的支付曾进行了协商，繁华公司、韩繁宏于2020年9月向中原体育场出具承诺书，明确2020年9月5日至2021年6月30日期间分批支付之前拖欠的房租，结合本案的实际情况，一审法院对于中原体育场要求繁华公司支付逾期付款滞纳金的请求，难以支持。关于中原体育场要求韩繁宏承担连带责任，韩繁宏予以同意，并无不当，一审法院予以准许。一审法院审理中，中原体育场表示，待繁华公司、韩繁宏返还系争房屋，结清所有费用，并迁出工商登记后，将押金45，000元返还给繁华公司。对此，一审法院认为，依据上述所述，结合租赁合同的约定，中原体育场应于繁华公司返还系争房屋，结清所有费用后，将押金45，000元返还给繁华公司。至于繁华公司认为其支付了5万元押金，就此，其未提供相关证据，一审法院难以认定。据此，一审法院判决：一、中原体育场与繁华公司就系争房屋的租赁关系于2019年9月30日解除；二、繁华公司应于判决生效之日起十日内腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给中原体育场；三、繁华公司应于判决生效之日起十日内支付中原体育场自2016年10月1日起至2020年9月30日期间拖欠的房租，共计768，492.25元；四、繁华公司应于判决生效之日起十日内支付中原体育场自2020年10月1日起至其实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费，按每日572.50元计算；五、繁华公司应于判决生效之日起十日内支付中原体育场违约金5，000元；六、繁华公司应于判决生效之日起十日内支付中原体育场自2019年11月1日起至2020年12月1日的水费1，046.40元、电费62，925.10元；七、韩繁宏对判决主文第三、第四、第五、第六项内容承担连带清偿责任；八、驳回中原体育场的其余诉讼请求；九、中原体育场应于繁华公司返还系争房屋，并结清所有费用后，向繁华公司返还租赁保证金45，000元。本院二审期间，繁华公司、韩繁宏向本院提供了三份证据，证据一：光盘，证明中原体育场影响繁华公司的正常经营，造成经济损失；证据二：系争房屋房产证，证明房屋使用用途是文化体育娱乐；证据三：房屋租赁发票6张，证明2019年8月9号双方签定协议后，繁华公司支付了部分租金。中原体育场的质证意见如下：1．证据一的真实性、合法性无法确认，关联性、证明目的不予认可，看不出是哪个房屋、是否损坏、由谁损坏；2．证据二的关联性不予认可。3．证据三的关联性不予认可，发票时间均不在租期的起止范围内。二审期间，中原体育场向本院提出申请，撤回要求繁华公司支付违约金5，000元的一审诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋及场地租赁合同》约定租期自2014年2月28日起至2016年2月27日止，租期届满后，繁华公司仍继续使用系争房屋，中原体育场也未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，中原体育场可以随时解除合同。现中原体育场于2020年9月29日向繁华公司发出律师函，明确双方的租赁关系于2020年9月30日解除，故一审法院认定中原体育场与繁华公司就系争房屋的不定期租赁关系于2020年9月30日解除，并无不妥，应予维持。租赁合同解除后，繁华公司应腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给中原体育场。综上，繁华公司、韩繁宏要求继续使用系争房屋的上诉请求不能成立，应予驳回。基于中原体育场在二审期间向本院提出申请，撤回要求繁华公司支付违约金5，000元的一审诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初19590号民事判决第一、二、三、四、六、八、九项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初19590号民事判决第五项；三、变更上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初19590号民事判决第七项为韩繁宏对本判决主文第三、第四、第六项内容承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12，938元，减半收取计人民币6，469元，由上海市中原体育场负担人民币565元，由上海繁华娱乐有限公司、韩繁宏负担人民币5，904元；二审案件受理费人民币50元，由上海繁华娱乐有限公司、韩繁宏负担。本判决为终审判决。审判员  张常青二〇二一年八月二日书记员  谢牝牝书记员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……