广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终18238号上诉人（原审被告）：广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社。住所地：广州市黄埔区云埔街榕北新街东十巷32号。法定代表人：钟永强，董事长。委托诉讼代理人：梁秋玲，广东明浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：车韬，广东明浩律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市联信实业有限公司。住所地：广州市黄埔区荔联街宏明路263号。法定代表人：魏广青，总经理。委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所律师。上诉人广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社（以下简称沧联经联社）与被上诉人广州市联信实业有限公司(以下简称联信公司)合同纠纷一案，因上诉人广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院于2021年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沧联经联社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回联信公司全部诉讼请求；2.联信公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、《合作建设、经营东区商业城合同书》是沧联经联社与联信公司意思自治之法律结果，人民法院应予尊重，在上述合同书已经明确约定租金标准固化、沧联经联社无需承担不可抗力所造成的经济损失之基础上，一审法院仍要求沧联经联社退还2020年2月、3月的租金，实则强行非法干预了双方已经形成的民事法律关系，违反了意思自治，亦与法相悖。(一)《合作建设、经营东区商业城合同书》已经将租赁标准固化，明确了各阶段的租金标准之后再约定不得以任何理由减价或加价，即双方一致同意将租金标准固化。既然租金标准已经固化，当然包括不得以不可抗力为由要求减少租金。(二)《合作建设、经营东区商业城合同书》约定沧联经联社无需承担不可抗力所造成的任何经济损失，根据《合作建设、经营东区商业城合同书》第六条第1款“因甲方(即沧联经联社沧联经联社)的原因造成东区商业城用地、原有市场拆迁等问题(因不可抗力的事由除外)致使东区商业城建设、经营无法实施时，甲方(即沧联经联社)应赔偿乙方(即联信公司)的全部经济损失”之约定可知，如发生东区商业城建设、经营无法实施的情况，如果是因为沧联经联社之原因造成，则沧联经联社需承担赔偿责任，但如果是因为不可抗力之事由造成，则沧联经联社无需承担任何责任，亦即沧联经联社与联信公司一致同意如果发生不可抗力导致东区商业城建设、经营无法实施的情况，则由此给联信公司造成的全部经济损失由联信公司自行承担，沧联经联社无需承担任何赔偿责任。故即使因为新冠疫情之不可抗力真的导致了联信公司所经营的租赁物业营业收入有所减少，根据该约定亦应由联信公司自行承担。在《合作建设、经营东区商业城合同书》已经明确约定租金标准固化、沧联经联社无需承担不可抗力所造成的经济损失之基础上，一审法院仍要求沧联经联社退还2020年2月、3月的租金，实则强行非法干预了双方己经形成的民事法律关系，违反了意思自治，亦与法相悖。二、联信公司已经自认2020年2月、3月期间通过正常使用租赁物业而取得了约597万的营业收入、414万的营业利润，一审法院以继续按原标准支付租金有失公平为由而要求沧联经联社退还2020年2月、3月的租金，有失偏颇，于理于法无据，更造成双方的权利义务失衡。综上，根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条第二款“疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。”之规定，联信公司要求减免租金之诉求不应得到支持。联信公司二审辩称，一、一审判决所依据的事实客观真实，判决正确。从合同的约定看，合同条款并非排除不可抗力条款的适用，联信公司并未放弃主张权利，沧联经联社关于租金标准约定的陈述与本案之诉无关，关于一审法院判决违反意思自治、与法相悖的陈述没有任何依据。二、本案联信公司的诉请有充分的事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发〔2020〕17号)已经明确，基于新冠疫情给商业经营活动所造成的巨大影响，应当减免承租人或者租赁物业持有人2020年2、3月份的租金。三、从本案的社会效果来看，一审判决公平合理，亦符合国家政策文件的精神。综上，沧联经联社的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。联信公司于2020年8月24日向一审法院起诉请求：1.沧联经联社返还联信公司2020年2月份租金308333元、2020年3月份租金154166.7元、2020年4月份租金154166.7元，共计616666.4元(沧联经联社应免收联信公司2020年2月份租金以及按照《合作建设、经营东区商业城合同书》约定租金标准减半收取联信公司2020年3月份、4月份租金)；2.变更《合作建设、经营东区商业城合同书》合同期限至2033年12月31日止；3.沧联经联社承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2009年1月5日，沧联经联社（甲方）与联信公司（乙方）签订《合作建设、经营东区商业城合同书》，约定甲方提供东区商业城用地，以甲方名义立项、报建、建设。乙方承担建设的全部费用，建成后由乙方依本合同之约定使用东区商业城，自负盈亏经营。合同期限22年。乙方建设期限为2年（2007年1月1日至2008年12月31日）。乙方经营期为20年（2009年1月1日起至2028年12月31日。经营期内乙方按以下数额、方式交租：2009年至2013年每年270万元；2014年至2018年为每年320万元。2019年至2023年为每年370万元。2024年至2028年为每年420万元。双方约定的租赁金，双方不得以任何理由减价或加价。合同第六条，违约责任：1.因甲方原因造成东区商业城用地、原有市场拆迁等问题（因不可抗力的事由除外）致使东区商业城建设、经营无法实施时，甲方应赔偿乙方的全部经济损失。庭审中双方均确认联信公司已按约支付了2020年上半年租金185万余。沧联经联社向联信公司出具了金额为185万元的发票。2020年1月30日，联信公司向沧联经联社发出《时代城减租申请》，请求予以减免疫情期间租金。2020年2月23日，联信公司再次向沧联经联社发出《疫情期间免租申请紧急函》，主张疫情对企业影响是不可抗力，请求给予免除疫情期间租金。2020年2月7日，沧联经联社向联信公司发出通知：从2020年2月10日21:30起，云埔街东区时代商业广场——百事佳亨晖广场——东区文体中心等公共场所将进行封闭管理。届时，仅保留春晖一街出入口。为避免影响本辖区内所有居住人员出入，请东区时代城商业广场、百事佳亨晖广场周边居住人员、榕村西街居民、南街居民和企业工作人员特别是有车人士，在封闭管理之前到所属经济社或出租屋管理人员处办理《出入证》，时代城周边一期、二期、三期居住人员和企业工作人员到东联路交通劝导站办理。联信公司另向一审法院提交了其与次承租人签订的合同补充协议及减免租金确认书，主张其就新冠疫情对次承租人给予租金减免。上述事实有《合作建设、经营东区商业城合同书》、微信聊天记录等证据及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，根据《合作建设、经营东区商业城合同书》的约定，联信公司与沧联经联社的法律关系实质为联信公司出资以沧联经联社名义建设案涉东区商业城，建成后由沧联经联社按照一定租金标准将商业城出租给联信公司，即双方建立的是房屋租赁合同法律关系。关于联信公司主张的减免租金，一审法院认为，新冠疫情属于突发公共卫生事件，众所周知新冠疫情期间政府等部门采取各项疫情防控措施，必然导致租赁物业的商业经营活动受限，特别是疫情严重的2020年2月至3月期间。新冠疫情是租赁双方无法预见，不属于正常的商业风险，在此情况要求联信公司继续按照合同约定的标准缴纳租金，有失公平。一审法院综合案涉租赁物的用途、受新冠疫情的影响程度并结合国家政策精神，酌情确认由联信公司与沧联经联社共同分担2020年2月及3月租金，即沧联经联社减半收取联信公司2020年2月3月的租金，应退还联信公司已收取的租金308333元。关于联信公司主张的延长合同期限。一审法院认为，一审法院支持联信公司的上述减租请求已经综合考虑其损失，至于是否延长租期应属于双方意思自治的范畴，在沧联经联社并未同意延长合同期限的情形下，联信公司要求变更合同内容于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，于2021年6月15日判决如下：一、广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市联信实业有限公司返还租金308333元；二、驳回广州市联信实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9967元，由广州市联信实业有限公司负担4042元，由广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社负担5925元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人未提交新证据。联信公司在一审期间提交了营业利润汇总表，其中显示2018年2月、3月的营业收入分别为9417777.64元、6704236.98元，2019年2月、3月的营业收入分别为6269500.57元、7628770.32元，2020年2月、3月的营业收入分别为1623609.60元、4343697.93元。沧联经联社对该营业利润汇总表的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案租赁物2020年2月、3月的租金是否应当减半收取。2020年2月、3月期间，突发新冠××疫情，从沧联经联社于2020年2月7日向联信公司发出的通知可以看出，包括涉案东区商业城在内的公共场所自2020年2月10日起进行封闭管理，仅保留一个出入口，且周边居住人员需要办理《出入证》，一审法院认定涉案租赁物因采取疫情防控措施，客观上导致商业经营活动受到影响，并无不当。至于联信公司的经营是否受到影响，应将2020年2月、3月与往年同期的营业收入进行对比较为合理，而非单纯以2020年2月、3月是否有营业收入进行判断，故沧联经联社主张联信公司的经营未因新冠××疫情受到影响，理据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因此，一审法院根据涉案租赁物的用途、受新冠××疫情的影响程度等，酌情认定沧联经联社减半收取联信公司2020年2月、3月的租金，符合上述司法解释精神及公平原则，并无不当，本院予以维持。虽然双方签订的《合作建设、经营东区商业城合同书》明确约定了租金标准，但根据上述司法解释，法院可以根据公平原则变更合同，至于沧联经联社上诉主张《合作建设、经营东区商业城合同书》第六条违约责任第1点系对甲方原因导致东区商业城用地、原有市场拆迁等问题致使东区商业城建设、经营无法实施时违约责任的约定，本案案情与上述合同约定内容不符，故沧联经联社以此为由主张联信公司应依合同约定的租金标准支付租金，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，沧联经联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5925元，由广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 白小云审 判 员 莫 芳审 判 员 余 盾二〇二一年八月三十日法官助理 熊盈颖书 记 员 叶小琳